上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第1218号上诉人（原审被告）张志翔上诉人（原审被告）厉金红上诉人（原审被告）张厉被上诉人（原审原告）徐凯委托代理人唐建，上海市为平律师事务所律师。上诉人张志翔、厉金红、张厉因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第2608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人张志翔、厉金红、张厉，被上诉人徐凯之委托代理人唐建到庭参加诉讼。现已审理终结。原审认定，2009年8月10日，徐志杰与张志翔就买卖系争的xxxxxxx房屋在中介方大盛房产的居间介绍下，签订售房定金协议书。约定张志翔同意向徐志杰出售系争房屋，同时征得权利共有人的同意，由双方自行协商转让。系争房屋总标的为人民币（下同）85万元整净到手，双方同意分三次支付张志翔，第一次：2009年8月10日，支付2万元；第二次，2009年8月22日，支付13万元；最后一次，2009年11月8日，支付65万元。交房期限：全额付清时交房。第七条约定，徐志杰支付张志翔定金2万元，正式交易时作为给张志翔的第一次付款。2009年8月23日，徐志杰与张志翔、厉金红就系争房屋签订房屋转让合同，约定徐志杰向张志翔、厉金红购买系争房屋，系争房屋成交总价为85万元整，付款方式：徐志杰于2009年8月10日前支付张志翔、厉金红定金2万元；于2009年8月23日前支付张志翔、厉金红首付款13万元；于2009年11月8日前支付张志翔、厉金红房款65万元；在没有办理徐志杰为权利人的产证时，徐志杰留房款5万元；在办理完徐志杰为权利人的产证时，徐志杰支付完张志翔、厉金红所有房款余款共计5万元。本合同双方应当全面积极履行合同，不得反悔或违约，如有一方违约必须赔偿守约方违约金，违约金按当时市场评估与成交价差价的两倍支付。第十一条约定，张志翔承诺其有权转让出售系争房屋并全权代理签订本合同，且无其他纠纷，否则由此产生的相关责任由张志翔自行承担。2009年8月10日，张志翔出具收据，明确收到徐志杰支付的系争房屋定金2万元。2009年8月23日，张志翔出具收据，明确收到徐志杰支付的系争房屋预付房款13万元。2009年10月4日，张志翔出具收据，明确收到徐志杰支付的系争房屋房款65万元。2012年11月14日，徐志杰与张志翔签订《协议》，双方自愿达成如下意见：系争房屋原出售价格为85万元，现徐志杰同意在原价格基础上加价5万元，总价为90万元；在办理完以徐志杰为权利人的产证时，徐志杰支付给张志翔房屋余款10万元。2013年9月10日，徐志杰与张志翔再次签订《协议》，协商达成以下意见：原房屋转让合同的购买方徐志杰，现买卖合同的购买方变更为徐凯的名字；在原价格基础上再加10万元给张志翔，在办理房产过户时徐志杰支付给张志翔房屋余款共计20万元（在签订合同当天支付10万元，在交易中心过户当天支付10万元）。2013年9月11日，徐凯与张志翔、厉金红、张厉签订《上海市房地产买卖合同》，约定徐凯向张志翔、厉金红、张厉购买系争房屋。第二条约定系争房屋转让价款共计112万元。第六条约定，双方确认在2013年12月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。但合同中并未对付款方式、付款期限进行约定，也未对交房日期、逾期交房的违约责任、逾期付款的违约责任进行约定。2013年9月11日，张志翔出具收条，明确收到徐凯购买系争房屋房款10万元。2012年11月中旬，系争房屋交付徐凯，目前系争房屋由徐凯居住使用。另查明，系争房屋是张志翔的拆迁安置房。2003年11月26日张志翔、张全金与上海张江生物医药基地开发有限公司签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议（适用货币补偿）》。2003年12月5日，上海千秋房屋动拆迁有限公司给予张志翔预订系争房屋。2010年12月29日系争房屋经核准登记在张志翔、厉金红、张厉名下，属于张志翔、厉金红、张厉共同共有，且经备注：配套商品房，自登记之日起3年内不得转让、出租。庭审中，徐凯申请中介经办人员龚琍出庭作证，其陈述关于《上海市房地产买卖合同》中约定的系争房屋总价112万元，是因为中介担心约定100万元的成交价格太低，办理过户送交易中心审核时不会通过，所以在徐凯与张志翔、厉金红、张厉2013年9月11日签订《上海市房地产买卖合同》时，中介提议在合同上约定房价为112万元，以便审核过户，故112万元的价格只是名义成交价。之后徐凯与张志翔、厉金红、张厉按照112万元的价格去签订合同并办理了审税手续，最终交易中心审税价格为124万元。证人并陈述，如合同价格约定过低，审税不通过，交易中心就要求重新打印一份合同；如果合同约定价格与审税价格相差不是太大，则要求直接按照审税价格缴纳税收。另外，庭审中徐凯认为张志翔、厉金红、张厉对系争房屋交易的真实价格陈述不真实，故申请对张志翔、厉金红进行测谎，以便明确张志翔、厉金红、张厉明知系争房屋真实成交价格为100万元而非112万元，张志翔、厉金红、张厉亦同意配合。但因上海目前没有测谎机构，如需测谎，徐凯与张志翔、厉金红、张厉需至外地进行。张志翔、厉金红、张厉因此书面发表意见，不愿意赴外地配合测谎。原审认为，依法成立的合同受法律保护。就系争房屋买卖，双方先后签订了定金协议书、房屋转让合同、两份协议、《上海市房地产买卖合同》，在履行过程中，双方对于合同主体协商进行了变更，上述协议、合同均系当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应遵照履行。关于系争房屋的买卖总价，根据定金协议书、房屋转让合同、两份协议及徐凯支付房款情况，可以看出就本次房屋买卖的总价至2013年9月10日止，双方之间的真实意思表示是100万元。之后2013年9月11日，徐凯与张志翔、厉金红、张厉签订《上海市房地产买卖合同》，约定房价为112万元，但合同中除了约定房价、过户时间外，对付款方式、付款时间、违约责任等都没有约定，也没有对100万元与112万元的差价12万元如何支付、何时支付进行约定，从2013年9月10日签订协议到2013年9月11日签订《上海市房地产买卖合同》先后仅差一天时间，房价即作了较大幅度提升，且对于提升的价格又未约定付款方式及时间，显然有悖常理，同时结合证人的陈述，法院有理由相信本次房屋买卖的真实成交价格为100万元，而112万元是为了办理过户审税的名义成交价格，非双方当事人之间的真实意思表示。目前，系争房屋已符合上市交易条件，合同约定的过户时间亦已届满，张志翔、厉金红、张厉应配合徐凯办理系争房屋过户手续，而徐凯已经支付了房款90万元，还应支付张志翔、厉金红、张厉房款10万元。关于违约金，《上海市房地产买卖合同》中并未约定逾期付款、逾期过户的违约责任，虽然房屋转让合同中约定了违约金按当时市场评估与成交价的差价两倍支付，但徐凯并未提供证据证明市场评估价与成交价之间的差价，故对徐凯的违约金诉请难以支持。据此，原审法院于二○一四年四月八日依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，作出判决：一、张志翔、厉金红、张厉于判决生效之日起十日内协助徐凯将xxxxxxx屋产权过户至徐凯名下，同时徐凯支付张志翔、厉金红、张厉房款10万元；二、驳回徐凯的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15，780元，减半收取7，890元，由徐凯负担600元，张志翔、厉金红、张厉负担7，290元。判决后，张志翔、厉金红、张厉不服上述民事判决，上诉称：上诉人积极协助被上诉人办理过户手续，提供了房产证、身份证、户口本和一切需要的证件，并数次前往上海市浦东新区房地产交易中心办理相关手续。2013年10月16日再次与被上诉人徐凯去房地产交易中心办理过户手续时，被上诉人徐凯未能支付所欠余款22万元，而使房地产转让手续无法办理，其理由是不承认合同转让价格为112万元，而承认其父亲的合同价格100万元。双方由此产生分歧。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是房地产过户中必须而唯一的有效合同，也是双方当事人签订的唯一合同。虽然当时没有其他约定，但此是双方交易中的必备要件，也是真实有效的最终意愿，理应受到法律保护。故请求二审法院撤销原判，予以改判由被上诉人支付所欠房地产转让金22万元，判令被上诉人徐凯承担所有诉讼费用；以上未果即判令撤销系争房地产买卖合同。被上诉人徐凯则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人就本案系争房屋与上诉人先后签订了定金协议书、房屋转让合同、两份协议、《上海市房地产买卖合同》，在履行过程中，双方对于合同主体协商进行了变更，上述协议、合同均是双方当事人的真实意思表示，该合同的内容不违反法律法规的规定，应确认有效，双方均应按约履行。根据原审法院查明的事实及其双方提供的证据证明，原审法院认定系争房屋买卖的真实成交价格为100万元，而112万元是双方为了办理过户审税名义的成交价格，而非双方之间的真实意思表示，并无不当。为此，原审法院依法所作的判决是正确的，本院应予维持。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，700元，由上诉人张志翔、厉金红、张厉共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  张薇佳代理审判员  孙 超代理审判员  盛伟玲二〇一四年六月十一日书 记 员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……