海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初278号   原告：海南立巢房地产营销策划有限公司，住所地：海南省海口市美兰区海甸岛海昌路南海大厦A-01商铺，统一社会信用代码：91460100MA5T1MDK4T。   法定代表人：王立，该司总经理。   委托诉讼代理人：王嘉兴，海南昌宇律师事务所律师。   被告：刘晓，男，1986年8月4日出生，汉族，住海口市龙华区，公民身份证号码：XXX。   被告：陈秋兰，女，1995年1月27日出生，汉族，住海口市龙华区，公民身份证号码：XXX。   第三人：赵伟民，男，1972年9月13日出生，汉族，住浙江省义乌市，公民身份证号码：XXX。   原告海南立巢房地产营销策划有限公司与被告刘晓、陈秋兰，第三人赵伟民居间合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王嘉兴到庭参加诉讼，被告刘晓、陈秋兰以及第三人赵伟民经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南立巢房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决两被告共同向原告支付居间服务费、咨询费150000元,并自2018年11月2日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付上述欠款利息；2,本案所有诉讼费用、保全费等均由两被告承担。诉讼中，原告将其第一项诉讼请求中的利息计算标准明确为：以150000元为基数，从2018年11月2日起至实际偿清之日止，按照中国人民银行发布的一年期流动资金贷款基准利率的标准计算。事实和理由：2018年8月31日,经原告提供寻找房源、核实房产信息、发布房源信息、介绍房产信息、带看房屋等中介服务,两被告就购买“海口市美兰区海渝大道188号海口鸿州江山一期底层住宅38栋(147#)-D3型房”与原告达成《购房意向书》,约定被告购买上述房屋的主要交易条件,并约定中介费支付条件为“若甲方(原告)按乙方(被告)上述要求促成该房屋交易”。原、被告双方签订《购房意向书》后,原告积极与上述房产出售方即本案第三人联系购房事宜,并按照被告购房条件与第三方签订《房产出售确认书》。原告将被告缴纳的30万意向金,转交给第三人,意向金按照三方约定转为购房定金,原告促成被告与第三方达成交易合意。之后,原告协助两被告在中国建设银行股份有限公司海南省分行办理房款支付按揭贷款,因被告曾存在逾期还贷诚信记录,银行提高贷款利率,原告又协助被告在中国农业银行股份有限公司海南省分行完成按揭贷款手续,但在贷款审批通过后,被告拒绝签字并拒绝支付第三人首付款270万元,拒绝继续办理房屋贷款及过户手续。综上所述,原告已经按照《购房意向书》约定,促成被告与第三方按照约定条件进行房产交易,完成了全部的中介服务义务,被告应当依照约定向原告支付中介服务费用。因被告拒绝支付,致使原告及员工半年的努力工作无法得到应有回报,特向人民法院依法提起诉讼,请求判如所请。   被告刘晓、陈秋兰未作答辩。   第三人赵伟民未作陈述。   经审理查明，被告刘晓与被告陈秋兰系夫妻关系。2018年8月31日，原告作为甲方与被告刘晓作为乙方签订《购房意向书》，主要约定:乙方独家委托甲方促成位于海口市美兰区海渝大道188号海口鸿州江山一期底层住宅38栋(147#)-D3型房，房产证编号HK375276；乙方同意以8180000元整意向价格委托甲方居间协议购买该房产，并于本意向书签订当日向甲方支付购房意向金300000元整作为购房意向金；乙方以银行按揭贷款方式支付，乙方在办理过户手续之前，乙方支付首付款含定金300000元整，剩余尾款5180000元整，乙方通过银行按揭贷款方式支付，实际贷款额度以银行批准结果为准，如有差额需过户当天补齐；若甲方按乙方上述要求促成该房屋交易，乙方需向甲方支付居间服务费、咨询费150000元及评估费24540元，总计174540元；自甲方收到乙方支付意向金之日起2工作日为本意向书有效期，该意向书在有效期内暂存甲方处乙方不得收回，有效期满若乙方未主张收回该意向金，则有效期自动顺延2工作日，若甲方未能在有效期内按乙方上述要求同出卖方达成一致，则须全额不计息退还该意向金给乙方，双方本协议确定的权利义务取消；出卖方若确定同意按照乙方上述要求出售该房产，乙方则同意授权甲方将该意向金转付给出卖方作为该房产的购房定金；意向金转给出卖方后，意向金自动转为购房定金，若乙方提出不再购买该房产，乙方缴纳的定金不予退还，若出卖方提出不再出售该房产，甲方须协助乙方向出卖方追讨已付定金双倍不计利息返还给乙方。同日，原告与第三人签订《房产出售确认书》，第三人同意将上述涉案房产出售给被告刘晓，但该《房产出售确认书》并没有刘晓的签名或捺印。同日，第三人收到由刘晓通过原告转交的300000元定金，并出具《定金收条》一张。第三人赵伟民及案外人黄春娥与被告陈秋兰、刘晓签订《存量房买卖合同》，在该份合同中，载明了涉案房产的基本情况，但没有约定房屋转让价款、房款交付方式、房产交付时间等内容，同时，该合同最后的落款时间分别为2018年9月4日、2018年9月14日。之后，原告协助被告分别前往中国建设银行股份有限公司海南省分行及中国农业银行股份有限公司海南省分行营业部办理相关的按揭贷款手续，但被告认为该笔购房交易和贷款风险过大，不再办理按揭贷款手续。2018年10月18日，刘晓出具《承若书》一份，主要内容为：“本人刘晓，身份证号XXX，承若于2018年11月2日前付首付购买赵伟民位于海口市美兰区海渝大道188号海口鸿州江山一期底层住宅38栋(147#)-D3型房，如逾期不买，本人前期交纳给赵伟民的购房定金300000元不予退还”。原告以其完成了全部的中介服务为由，向被告追讨中介服务费，被告不肯支付，遂成讼。   本院所确认的上述事实，有原告提供的《购房意向书》、《房产出售确认书》、《房产证》、定金收条、转账凭证、《中国农业银行股份有限公司海南省分行营业部二手房贷款资料一览表》、《中国建设银行股份有限公司海南省分行二手房贷款资料(部分)》、承诺书、视频照片和庭审笔录、《询问笔录》等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，从原告与被告刘晓于2018年8月31日签订的《购房意向书》约定的内容来看，原告接受被告的委托，居中斡旋，一旦达成房屋交易，即收取居间服务费，因此，该合同虽然名为《购房意向书》，但实际上符合居间合同的特性，故原、被告签订的《购房意向书》属于居间合同。该合同是双方真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，属合法、有效合同，应受法律保护，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。依《购房意向书》的约定来看，该《购房意向书》属于附期限的合同，其有效期截止时间为4个工作日，即2018年9月6日止，而被告与第三人签订的《存量房买卖合同》，双方达成房屋交易的合意时间为2018年9月14日，原告并没有在《购房意向书》约定的时间内促成被告与第三人达成交易合意。退一万步而言，即使达成购房交易合意，但本院认为，在司法实践中“促成房屋交易”的条件应当系买卖双方签订正式的房屋买卖合同，而房屋买卖合同属于法律规定的要式合同，被告虽然与第三人签订了《存量房买卖合同》，但该合同对房屋转让价款、房款交付方式、房产交付时间并没有具体约定，被告与第三人确实无法履行该合同，因此，原告并没有促成被告与第三人达成涉案房屋的交易，其没有完成《购房意向书》约定的居间服务义务，故原告的诉请被告支付居间服务费、咨询费150000元及其利息没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：   驳回原告海南立巢房地产营销策划有限公司的诉讼请求。   案件受理费3318.58元（原告已预缴），由原告负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 林 海   人民陪审员 李明学   人民陪审员 冯薪霞     二〇一九年三月十八日   书记员 林 丽   书记员 陈明鑫   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民事法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。