广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第1499号上诉人（原审原告）何坤定，男，1939年11月18日出生，汉族。委托代理人罗德旭，广东旭瑞律师事务所律师。委托代理人陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）冼小玲，女，1977年11月25日出生，汉族。被上诉人（原审被告）卢学森，男，1966年10月7日出生，汉族。委托代理人刘木有，广东金马波士德律师事务所律师。原审第三人周汉钦（兼被上诉人冼小玲的委托代理人），男，1973年9月20日出生，汉族，住址：广州市海珠区菩提路**号***房。原审第三人广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地：广州市越秀区东川路77号106房，联系地址：广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦512。法定代表人伦玉卿，职务：董事。委托代理人彭雯静，女，该公司职员。上诉人何坤定因确认合同无效纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，何坤定原是广州市海珠区同福西路洲咀大街21号601房的权属人，房地产证记载：权属来源是1999年2月向广东省盐业运销（企业）集团公司买，房屋占有份额为全部，房屋所有权性质为私产，建筑面积108.92平方米，抵押给权利人中国农业银行广州市穗西支行，权利价值402000元，存续期限为10年。2003年9月29日，广东省公证处（2003）粤公证内字第50370号公证书记载：兹证明委托人何坤定于2003年9月27日在广州市，在前面的《委托书》上签名。其中《委托书》记载：委托人何坤定，受委托人何广斌，我是坐落在广州市海珠区同福西路洲咀大街21号601房的产权人，现委托何广斌为我的合法代理人，就上述房屋的有关事宜代表我在广州市执行和处理如下事项：一、为我在中国农业银行广州市穗西支行办理上述房产提前还款手续，含向银行办理上述房产提前还款申请手续，银行还款手续。并从中国农业银行广州市穗西支行领取已还清抵押贷款房产的房产证、保险单等有关资料；二、对上述房产签署《广州市房地产买卖合同》、《委托办理房屋买卖转让手续合同》、《房地产买卖申请审批表》、《房地产买卖评估免勘表》、《具结书》等有关文件；三、在广州市房地产登记所办理上述房屋的涂销抵押、领取房地产证等手续；四、为上述房屋为我在银行办理房屋贷款申请手续，并签署相关按揭贷款文件；五、为我在广州市房地产交易所办理上述房屋的卖房手续；六、受委托人有转委托权；七、代我收取上述房产交易的售房款；等。2003年12月11日，广州市黄埔区公证处出具（2003）穗黄证字第5809号公证书记载，兹证明何广斌于2003年11月25日，在前面的《转委托授权书》上签字。其中《转委托授权书》载明：委托人何坤定、代理人（转委托人）何广斌、复代理人陈斌，委托人是广州市海珠区同福西路洲咀大街21号601房的产权人，已委托代理人办理上述房屋的交易过户等各项手续，并授予转委托权，现代理人转委托复代理人代为办理上述房屋的房屋出售、若交易不成功时有权办理退案手续、提前清偿银行贷款本息并支付各项有关费用、涂销房屋抵押登记、代收售房价款、调阅并复印产权档案相关资料；等。2003年12月26日，何广斌作为何坤定的代理人（甲方、原抵押人、卖方）与周汉钦（乙方、现抵押人、买方）、中国农业银行广州市流花支行（丙方、原抵押权人）、中国农业银行广东省分行营业部（丁方、现抵押权人）签订《转按协议》（跨行转按），约定如下：甲方于2000年11月22日将其坐落于广州市海珠区同福西路洲咀大街21号601房的房屋（下称该房屋）抵押予丙方，抵押登记证明编号为穗房他证字第0472**号；现经丙方同意，甲方将该房屋出售予乙方，乙方将购买的该房屋向丁方办理购房抵押贷款；经协议各方商议，同意按以下约定办理该房屋的交易及抵押手续：一、丙方同意在不取消抵押登记的情况下由甲方将该房屋出售给乙方；二、乙方在签署本协议时，已与丁方签署《购房贷款抵押合同》及有关文件，保证在获得该房屋产权后将该房屋抵押予丁方；三、丁方同意在乙方办妥该房屋的抵押登记手续后，通过乙方的授权，将该房屋的抵押贷款划拨至甲方在丙方开设的专用账户上；四、甲方保证将上述款项向丙方办理提前还款手续，解除其与丙方的抵押贷款关系，并授权丙方全权处理其专用账户上的款项，不足偿还贷款部分，甲方必须在乙方贷款发放日前补足。等。同日，周汉钦与中国农业银行广东省分行营业部签订《个人购房抵押借款合同》，约定周汉钦以涉案房屋为抵押，向中国农业银行广东省分行营业部贷款280000元。2003年12月1日，陈斌以何坤定第二委托代理人的身份（卖方）与周汉钦的委托代理人欧阳瑞鹏（买方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定买卖双方就下列房地产买卖，订立本合同，房地产坐落于广州市海珠区同福西路洲咀大街21号601房，建筑面积119.8059平方米，交易价270000元；等。2004年7月28日，周汉钦缴纳了4050元的房屋契税。2004年8月28日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的《房地产权证》给周汉钦，证件注明房屋抵押给中国农业银行广东省分行营业部，权利价值364500元。2007年12月19日，周汉钦的代理人李志玲（卖方、甲方）与冼小玲的代理人许惠珍（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：周汉钦将涉案房屋出卖给冼小玲，交易价格386000元。2008年1月2日，房管部门开具了付款人为冼小玲，收款人为周汉钦，金额为386000元购房款的发票。2008年1月4日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的《房地产权证》给冼小玲，证件注明房屋抵押给中国工商银行股份有限公司广州银山支行，权利价值658930元。2010年3月24日，冼小玲（卖方）、卢学森（买方）与广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）（以下简称“裕丰公司”）签订《房屋买卖合同》，约定买方以800000元的价格购买涉案房屋，卖方收齐全部楼款当天交付该物业给买方；定金20000元，买方在签署本合同同时自行交付给卖方；首期楼款（不含定金）280000元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；楼价余款（即申请贷款额）500000元，于交易过户完成并办妥抵押登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号；等。合同签订后，冼小玲、周汉钦分别于2010年3月24日、2010年6月12日收到卢学森购买涉案房屋的定金20000元和订金10000元；卢学森于2010年7月15日在中国工商银行股份有限公司广州宝岗大道支行通过转账方式向冼小玲支付购房款370000元；2010年8月12日，中国工商银行股份有限公司广州银山支行向冼小玲（收款人）转入借款400000元（借款人卢学森）。另，卢学森分别于2010年3月24日、2010年7月15日和2010年7月21日向裕丰公司支付咨询及代理费合计16000元。2010年7月15日，冼小玲（卖方）与卢学森（买方）签订《房地产买卖合同》（该合同在房管部门备案），约定冼小玲以40万元的价格出卖涉案房屋给卢学森。2010年7月21日，房管部门开具了付款人为卢学森，收款人为冼小玲，金额为400000元购房款的发票。广州市国土资源和房屋管理局于2010年7月26日核发了涉案房屋的《房地产权证》给卢学森。2010年10月后，由于周汉钦、卢学森要求收屋，何坤定发现上述情况后，申请要求撤销（2003）粤公证内字第50370号《公证书》。广东省广州市南方公证处于2011年8月3日作出了（2011）南公证撤字第03号［撤销（2003）粤公证内字第50370号《公证书》的决定］，内容载明：我处（原广东省公证处）于2003年9月29日出具了（2003）粤公证内字第50370号《公证书》，证明委托人何坤定于2003年9月27日签署《委托书》的行为，根据当事人何坤定的申请，我处对上述《公证书》进行了复查，查明：该《公证书》证明的《委托书》系何坤定的儿子何广斌假冒何坤定的名义签署；《委托书》上“何坤定”的签名不属实，故我处上述《公证书》的内容与事实不符；我处经研究，决定：撤销（2003）粤公证内字第50370号《公证书》，该《公证书》自始无效。另查，何坤定于2011年12月2日向该院起诉陈斌、周汉钦、何广斌，要求：1、判令陈斌以何坤定名义与周汉钦签订的涉案房屋买卖合同无效；2、诉讼费由陈斌、周汉钦承担。在该案诉讼中，周汉钦确认购买房屋时是以不交吉购买，当时是委托中介公司签订的买卖合同。该院于2012年6月18日作出（2012）穗海法民三初字第59号民事判决书，判决确认2003年12月1日陈斌以何定坤名义与周汉钦签订的《广州市房地产买卖合同》无效。广州市中级人民法院于2012年10月23日以（2012）穗中法民五终字第3003号民事判决书维持了上述判决。该判决已于2012年10月25日生效。何坤定于2012年11月13日向该院起诉周汉钦、冼小玲，要求判决周汉钦与冼小玲于2007年12月19日签订的广州市海珠区同福西路洲咀大街21号601房的《广州市房地产买卖合同》无效；2、该案诉讼费由周汉钦、冼小玲承担。该院于2013年1月8日作出（2013）穗海法民三初字第2651号民事判决书，判决周汉钦与冼小玲于2007年12月19日签订的关于广州市海珠区同福西路洲咀大街21号601房的《广州市房地产买卖合同》无效。该判决已生效。何坤定于2013年3月13日提起本案诉讼。在本案诉讼中，冼小玲、卢学森确认双方实际按2010年3月24日签订的《房屋买卖合同》履行。裕丰公司确认其司促成冼小玲、卢学森签订的《房屋买卖合同》是冼小玲、卢学森实际履行的合同，并认为房管局备案的合同只是办理网签手续所签订的，应以《房屋买卖合同》为准。卢学森和裕丰公司均确认在交易涉案房屋过程中，裕丰公司多次带卢学森看房。何坤定认为冼小玲、卢学森于2010年3月24日签订的《房屋买卖合同》没有在房管部门的登记备案，且该合同基于前手无效合同也是无效的，对该合同的真实性、合法性和关联性均不予确认，对卢学森向冼小玲支付房款的事实不予确认。何坤定认为冼小玲无权将涉案房屋交易至卢学森名下，遂于2013年3月13日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、冼小玲与卢学森签订的广州市海珠区同福西街洲咀大街21号601房房屋的买卖合同无效；2、卢学森将广州市海珠区同福西街洲咀大街21号601房房屋过户登记至何坤定名下；3、本案诉讼费由冼小玲和卢学森承担。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=3&Gid=89386&ShowLink=false&PreSelectId=564116048&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=564117672﹥的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=3&Gid=89386&ShowLink=false&PreSelectId=564116048&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=564117672﹥取得其他物权的，参照前两款规定。从本案看，生效的判决已经确认冼小玲和周汉钦于2007年12月19日签订的关于涉案房屋的《广州市房地产买卖合同》无效，故冼小玲对涉案房屋没有处分权。但卢学森从2010年3月24日签订《房屋买卖合同》起至2010年8月向冼小玲支付款项共80万元，该金额与双方签订的《房屋买卖合同》所约定的涉案房屋的交易价格一致，且卢学森也向裕丰公司支付了中介费用，涉案房屋也已经登记在卢学森的名下。因此，卢学森认为其与冼小玲履行的是双方于2010年3月24日签订的《房屋买卖合同》，其是涉案房屋的善意购买人的抗辩意见有理，该院予以采纳。何坤定认为涉案房屋的前两手买卖合同无效以及卢学森和冼小玲的交易价格过低，主张卢学森和冼小玲之间签订的买卖合同无效的诉讼请求依据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回何坤定的全部诉讼请求。本案受理费100元，由何坤定负担。判后，上诉人何坤定不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：1、法院生效判决已确认陈斌以何坤定名义和周汉钦签订的《广州市房地产买卖合同》以及周汉钦与冼小玲签订的《广州市房地产买卖合同》均无效，因此冼小玲并未取得对涉案房屋的所有权，属于无权处分，其与卢学森签订的《广州市房地产买卖合同》应属无效；2、卢学森和周汉钦是朋友关系，且何坤定曾亲自告知其房屋所有权有争议，因此卢学森并非善意买受人。综上，请求法院判令：一、撤销原审判决，改判冼小玲与卢学森签订的广州市海珠区同福西街洲咀大街21号601房房屋的买卖合同无效；2、卢学森将广州市海珠区同福西街洲咀大街21号601房房屋过户登记至何坤定名下；3、全部诉讼费由冼小玲和卢学森承担。被上诉人冼小玲、原审第三人周汉钦共同辩称，同意原审判决。原审法院认定事实清楚、适用法正确，应予维持。被上诉人卢学森辩称，同意原审判决。原审法院认定事实清楚、适用法正确，应予维持。理由如下；1、卢学森善意取得涉案房屋的所有权。卢学森和冼小玲之间的房屋买卖是真实合法有效的行为，卢学森支付了将近90万元的合理对价，并且在整个购买过程中是客观和善意的，涉案房屋在2010年7月26日已登记在卢学森名下，且冼小玲也于2010年8月18日将房屋交付给卢学森。2、由于何坤定的干预，卢学森无法正常使用涉案房屋，为此何坤定应赔偿经济损失。3、何坤定在2009年10月得知周汉钦成为新业主并要求其搬出，但在2011年12月23日才提起本案诉讼，已经超过了诉讼时效。原审第三人裕丰公司辩称，同意原审判决。原审法院认定事实清楚、适用法正确，应予维持。理由如下：1、冼小玲在签订合同时提供了产权证原件，且本人在合同上签名；2、双方的交易价格是市场价格；3、冼小玲通过裕丰公司找到买家，裕丰公司也有带卢学森看过其他房屋，卢学森和裕丰公司均是善意第三人。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，何坤定明确其上诉请求为：要求确认冼小玲和卢学森于2010年3月24日签订的《房屋买卖合同》无效。何坤定和卢学森均确认，何坤定是在2010年8月28日告知卢学森涉案房屋的所有权归属有争议。本院认为，关于案涉合同的效力问题，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，冼小玲是否享有涉案房屋的所有权并不影响其与卢学森签订的房屋买卖合同的效力，冼小玲作为涉案房屋产权证记载的权属人，其与卢学森签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原审驳回何坤定要求确认房屋买卖合同无效的诉请处理正确，本院予以维持。对于何坤定上诉认为，因冼小玲是无权处分，故其签订的合同应属无效，该主张违反了上述司法解释的规定，本院对此不予采纳。关于卢学森应否返还涉案房屋，将房屋过户登记至何坤定名下的问题，双方争议的焦点是卢学森的买受行为是否构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得有三个构成要件：一、受让人受让该财产时是善意的。本案中，没有证据显示卢学森在签订涉案合同时明知让与人无权处分而仍受让涉案房屋，且何坤定未能举证证明卢学森在受让涉案房屋时具有恶意，因此，本院认定卢学森取得涉案房屋是基于善意；二、以合理的价格有偿转让。本案中，卢学森依据《房屋买卖合同》向冼小玲支付款项共80万元，并向中介方裕丰公司支付了咨询及代理费16000元，由此可以认定卢学森为购买涉案房屋支付了合理的对价；三、转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据法律规定，房屋转让需以登记为要件，本案中，涉案房屋于2010年7月26日登记在卢学森名下，卢学森即取得涉案房屋的所有权。综上，卢学森作为善意买受人，依法取得对涉案房屋的所有权。原审据此驳回何坤定要求办理房屋过户登记的诉请并无不当，本院予以维持。对于何坤定上诉认为卢学森对涉案房屋所有权有争议的问题是知情的，卢学森并非善意买受人，根据双方的陈述，何坤定是在卢学森已取得涉案房屋的所有权后才告知其涉案房屋的所有权归属有争议，此外何坤定未能提供其他证据予以证明，故其该上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人何坤定的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（183386，0）﹥》第一百七十条﹤javascript：SLC（183386，170）﹥第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人何坤定负担。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  张艳代理审判员  余盾二〇一四年五月二十日书 记 员  张辉