河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宛民初字第189号原告马艳玲，女，回族。委托代理人樊显坤，河南青剑律师事务所律师。特别授权。被告南阳市邦德房地产营销策划有限公司。法定代表人卢金磊，任经理职务。委托代理人黄华光，河南雷雨律师事务所律师。特别授权。原告马艳玲诉被告南阳市邦德房地产营销策划有限公司（以下简称南阳邦德公司）合同纠纷一案，原告于2014年1月7日诉至本院，本院于同日作出受理决定并依法组成合议庭，于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告马艳玲及其委托代理人樊显坤、被告南阳邦德公司的委托代理人黄华光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2013年9月20日签订了《房地产买卖合同》，原告为出售方（甲方），被告为居间代理方（丙方），张晓为乙方，三方约定：乙方给甲方交付定金20000元，暂由丙方代为保管，自合同签订之日起55个工作日之内丙方为乙方办理贷款手续。现合同到期，乙方违约未按合同约定履行，依据该合同第四条违约责任第2项第三款、第4项约定，乙方交付的定金应由被告转交甲方；被告应赔偿原告房屋总价3‰的违约金。后经过原告多次索要，被告态度恶劣、无法协商。故诉至法院，请求：1、判令被告偿还原告代为保管的定金20000元，利息及合同约定房屋总价共3‰的违约金，以上共计23000元。；2、诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、原告诉请与法无据，请求法院依法驳回原告诉请。2、本合同中定金约定是针对房屋买卖双方，即原告马艳玲和张晓，而不是原告与被告之间所生产的，被告仅仅是买卖合同的居间人，也是定金的保管人；3、诉请的利息是合同双方有债权债务才可能产生，而原、被告之间不存在债权债务，因此，该诉请错误。4、本合同买卖解除时，原告与张晓自愿协商解除，且被告已将原告的房产手续已退回，对张晓的房款及定金也予以退回，如果不是原告与张晓自愿协商解除，原告不会从被告处将原告的房产手续带走，故被告在本案中不存在违约，被告不应该承担违约责任。5、赔偿损失应是直接损失，原告的房子虽没交易成，但房产依然存在，没有直接损失，故原告诉请错误。原告诉状中称的“自签订之日起55个工作日之内丙方为乙方办理贷款手续不属实，合同不是这样写的，合同上是合同提供买方贷款材料齐全之日起；原告诉状中称第四条违约责任第2项第三款、第4项约定，原告称是买方违约，应起诉买方不应起诉被告；根据民法相关规定，定金、利息或违约金只能选择其一，不能全部选，故原告请求不明。综上，原告诉请被告主体错误，诉请与法无据，应当予以驳回。原告向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件。证明原告身份。2、房地产买卖合同及保管条。证明主要权利和义务及诉状中阐述的部分。被告为支持其主张向本院提交证据如下：收条一份。证实原告与张晓自动解除买卖合同后，被告依法退还了张晓所交购房款及定金。被告对原告提供的证据质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明方向有异议，合同中第五条第八款2、3实际是一项，是一句话。原告对被告证据质证意见为：对该证据真实性有异议，张晓的前后签字不一致，收条上的张晓与签定房地产买卖合同上的张晓是否为同一人，不能证明，因此该收条与本案不具有关联性。通过原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，结合庭审调查，确认以下事实：被告南阳邦德公司系一家经营房地产经纪的有限责任公司。经南阳邦德公司介绍，2013年9月20日，原告作为甲方、张晓作为乙方、被告作为丙方，三方共同签订《房地产买卖合同》。合同主要内容为：……第一条房屋位置及基本情况1、甲乙双方通过南阳市邦德房地产营销策划有限公司居间介绍，甲方同意将坐落在南阳市卧龙区中达明育新城E区5#-1-1-5-2101的房屋一套（住宅楼）及该房屋占有范围的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方。……第二条房屋付款和交易方式1、甲乙双方经协商，一直同意上述房地产转让价款为人民币370000元。2、在充分保障甲乙双方的个人利益的前提下，为防止甲方将此房二次出售，甲方需将该房产的《房屋产权证》等相关原始文件交存丙方代为保管（本单位出具保管证明），乙方同意于2013年9月20日交付人民币20000元作为购上述房产的购房定金为充分保证甲乙双方的个人利益，需交由丙方代为保管（本单位出具保管证明）作为房屋交接保证金。3、如乙方贷款，贷款类型为商业贷款，如因乙方原因所导致贷款未能办理，一切损失均由乙方全部承担。…5、甲乙双方房产及资金安全均由丙方全程担保。…11、丙方自签订合同之日起，有义务协助甲乙双方办理手续，此后交易过程中所发生的一切甲乙双方违约及责任均与丙方无关，如发生争议可自行协商或向当地有关部门上诉，丙方有义务起到相关证明作用。…第三条代理代办中介服务费用的支付1、甲乙丙三方商定：签订本合同后，甲方向丙方支付相当于房屋成交总价款的1.5%的中介服务费贰仟元，乙方向丙方支付相当于房屋成交总价款的1.5%的中介服务费伍仟元于购房合同成立当日内交付2、若乙方用贷款方式支付房款，乙方还应向丙方支付代办服务费4000元。3、下列行为视为购房合同成立：①订立书面购房合同②未签书面合同但乙方已支付定金③乙方已付房款的部分或全部。…第四条违约责任双方如有任何一方自本合同签订后，违约不买或不卖，中介费由违约乙方双倍承担，如乙方违约定金不退还，如甲方违约，双倍返还定金。……2、乙方未按本合同约定履行及约定期限付款的，三方同意按下列第一、二、三款内容处理。（一）每逾期一日，乙方应向甲方支付房价总价的5‰的违约金，合同继续履行。（二）乙方逾期未付款，甲方有权单方解除合同。甲方可以从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付房屋总价款的3%的违约金，余款返还给乙方、已付款不足违约金部分，乙方应在当日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失，甲方实际损失超过乙方已支付的违约金时，实际经济损失违约金的差额应由乙方据实赔偿。（三）丙方有权从上述定金中扣除中介服务费用，余款由丙方转交甲方。乙方除了向丙方支付本合同第三条约定的中介费以外，还应当支付相当于中介费壹倍的违约金。逾期付款的，还应当按日支付逾期违约金500元。3、甲乙任何一方未按时向丙方支付中介费的，丙方有权扣留房产证原件或者定金。三方同意按下列方式处理：每逾期一日，向丙方支付房屋成交总价款5‰的逾期履行违约金；同时向丙方支付相当于应付中介费贰倍的违约金。4、丙方无正当理由不履行合同，或由其他过失影响甲方乙方交易的，且给甲乙双方造成损失的，由丙方赔偿损失。如丙方在限定期未办理完毕此套房产的相关手续，丙方将承担甲乙双方房屋总价共3‰的违约金…第五条其他条款8、双方约定其它事项：（一）乙方承担房屋转移手续；（二）由甲乙双方协定，自乙方提交贷款材料齐全之日期起；（三）55个工作日办理手续；（四）由甲乙双方协定，自丙方办理手续（55个工作日）后，此合同自动解除（此合同无效）。……合同签订当日，南阳邦德公司分别向马艳玲与张晓出具保管条，内容为：“保管条今收到马艳玲交来（房屋产权证原件／房屋产权证复印件／合同原件／合同复印件）一本，产权证号（合同编号）和张晓交来购卧龙区中达明育新城E区5#-1-1-5-2101室房地产房屋定金人民币贰万元（￥20000元），暂由南阳市邦德房地产营销策划有限公司代为保管，待此房屋交易完成后冲抵房屋尾款。”。合同签订后，原告多次向张晓及被告催要房款，截止到2014年1月7日即原告起诉时，张晓或其贷款银行未向原告支付涉案房屋的购房款，由此产生纠纷。本院认为：一、原、被告与张晓三方签订的《房地产买卖合同》是三方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系合法有效的协议，三方应履行该协议约定的相关权利义务。二、该合同第四条违约责任约定：双方如有任何一方自本合同签订后，违约不买或不卖，中介费由违约乙方双倍承担，如乙方违约定金不退还，……（三）丙方有权从上述定金中扣除中介服务费用，余款由丙方转交甲方。买房人张晓未在约定的时向原告交付房款，构成违约。被告邦德公司未促成合同，按照合同约定不收取中介费，应当将20000元定金交付原告。故被告辩称其与原告不存在买卖合同关系、仅仅是居间人、已将相关款项退还给张晓及原告与张晓是自愿协商解除该合同的，本院不予采信。三、本合同第四条第4款约定：“丙方无正当理由不履行合同，或由其他过失影响甲方乙方交易的，且给甲乙双方造成损失的，由丙方赔偿损失。如丙方在限定期未办理完毕此套房产的相关手续，丙方将承担甲乙双方房屋总价共3‰的违约金…”。被告无证据证明被告邦德公司不履行合同或有其他过失，原告关于被告应当依照上述条款支付违约金的诉请本院不以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，判决如下：一、限被告南阳市邦德房地产营销策划有限公司于本判决生效后十五日内支付原告马艳玲20000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，由被告南阳市邦德房地产营销策划有限公司负担300元，原告马艳玲负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 李 立审判员 王 勉审判员 来新群二〇一四年五月十日书记员 杨 阳