重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2014)渝五中法民终字第00954号上诉人（原审原告）重庆顶尚生物制品有限责任公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路1046号1栋9-1号，组织机构代码75308981-2。法定代表人糜礼全，经理。委托代理人梅洪敏，重庆永登律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆振凯义乌商贸城有限公司,住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路1046号，组织机构代码69657174-0。法定代表人施子房，总经理。委托代理人曾玉龙，重庆道润律师事务所律师。委托代理人龙婉香，重庆道润律师事务所律师。上诉人重庆顶尚生物制品有限责任公司（以下简称顶尚生物公司）与被上诉人重庆振凯义乌商贸城有限公司（以下简称重庆义乌商贸城公司）租赁合同纠纷一案，重庆市大渡口区人民法院于2013年10月18日作出（2013）渡法民初字第00480号民事判决，顶尚生物公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了询问审理。顶尚生物公司的委托代理人梅洪敏，重庆义乌商贸城公司的委托代理人曾玉龙、龙婉香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年4月8日，顶尚生物公司与重庆义乌商贸城公司签订《商位租赁合同》1份，约定重庆义乌商贸城公司将重庆市大渡口区重庆义乌商贸城四层玻璃圆弧商位租赁给顶尚生物公司使用，租赁期限自2011年7月8日起至2016年7月7日止，共计5年，合同还对租金及双方权利义务进行了约定。合同签订当天，顶尚生物公司缴纳保证金60000元，之后，顶尚生物公司对租赁商位进行装修后并经营使用。2013年1月4日，重庆义乌商贸城公司向谭胜商户发出《消防整改通知书》，该通知书记载：“尊敬的谭胜商户：你所承租的四楼圆弧号，根据《商位租赁合同》、《重庆义乌商贸城管理公约》和《消防安全责任书》有关规定，商户在营业期间不得将消防通道门关闭及上锁，现通知您在2013年1月5日前将你所承租四楼圆弧消防门打开，如逾期我公司将强行打开，所造成一切消防责任及损失均由你方承担。”2013年1月7日，顶尚生物公司向重庆义乌商贸城公司出具《关于4楼圆弧区租赁终止的说明》，该说明记载：“致重庆振凯义乌商贸城有限公司：我公司自2011年7月8日起租赁的四层玻璃圆弧区，因为开始租赁的时候，贵方没有说明该区域的套内196.7平方米面积里包含了消防通道面积，所以我公司在该区域装修后无法完全封闭自己的经营区域，顾客的隐私无法保障，最后导致顾客不断流失，现在已经无法再继续经营下去，所以我公司放弃本商位的继续租赁权，特此将本商位退回你方。本商位在2012年12月底已经全部整理清楚，你公司的物管部门也已经接收商位并打扫清洁完毕，同时对该商位的水、电物管等所有费用也已经全部缴纳完毕，所有手续已经交接清楚，特此说明！”2013年1月21日，重庆义乌商贸城办公室在该说明上批注：“于2013年元月16日收到此说明。”并加盖重庆义乌商贸城公司办公室的公章。2013年1月22日，重庆义乌商贸城公司给顶尚生物公司出具《关于〈关于4楼圆弧区租赁终止的说明〉的回函》记载：“重庆顶尚生物制品有限责任公司：贵司《关于4楼圆弧区租赁终止的说明》已于2013年元月16日收悉。经我司研究，现将有关事宜函告如下：我公司认为，贵司在《关于4楼圆弧区租赁终止的说明》中已表明，贵司未经我公司同意单方解除租赁合同并撤场，其行为已构成违约。根据贵我双方签订的租赁合同约定，贵司应承担相应的违约责任。鉴于此，我司将采取相应措施以避免我司损失的扩大。同时，希贵司于2013年元月31日前尽快与我司协商，就贵方单方解除租赁合同应承担的责任与我司达成书面协议。如贵司不与我司联系并协商一致，因此造成的损失和责任概由贵司承担，我司保留依法追究贵司责任的权利”。一审法院另查明：1、2007年2月27日，重庆市公安局消防局“渝公消（建验）字[2007]第0105号《建筑工程消防验收的意见》关于天泰.金地广场裙楼工程（含C、D栋1层局部商业网点装修工程）消防合格的意见中记载：“经我局对所送资料审查及派员于二OO七年二月十四日现场抽查，该工程符合有关国家消防规范要求，现判定该工程消防验收合格。”2、2010年7月8日，重庆振凯义乌商贸城有限公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。3、顶尚生物公司与重庆义乌商贸城公司签订的租赁合同所涉租金、物管费等费用已结清至2013年1月7日。一审法院再查明：2013年8月15日，顶尚生物公司与重庆义乌商贸城公司双方委托代理人及一审法院工作人员到重庆市大渡口区公安消防支队进行了走访，该支队参谋赵凌霖对相关专业问题进行了解释及说明：1、涉案租赁区域玻璃圆弧与其他区域连通的两道门性质属于常闭式防火门，是圆弧区域内的安全出口，营业期间不能上锁，非营业期间可由圆弧区域内的经营者自行控制，并可上锁。2、圆弧区域内的电梯不是消防电梯，不能作为消防通道，该电梯与其相临近的安全门构成的通道也不属于消防通道。3、租赁玻璃圆弧属于消防已审核区域，在满足消防技术规范要求的情况下均可使用。2、走访后，一审法院针对本案合同的效力及性质向顶尚生物公司进行了释明，但顶尚生物公司在释明后表示不变更诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的具体情形，而本案顶尚生物公司与重庆义乌商贸城公司之间的租赁合同，是双方在平等自愿基础上达成的一致协议，系双方真实意思表示，且租赁区域内并不包括消防专用通道，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。顶尚生物公司认为重庆义乌商贸城公司将包括消防专用通道的玻璃圆弧整体租赁给自己，违反了法律法规的强制性规定，要求确认租赁合同无效的主张，与事实不符，不予支持。同时，顶尚生物公司基于合同无效提出的返还租金、保证金、赔偿损失的诉讼请求亦无事实及法律基础，亦不予以支持。综上，重庆义乌商贸城公司主张租赁合同有效的答辩意见，有事实及法律依据，予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“驳回原告重庆顶尚生物制品有限责任公司的诉讼请求。案件受理费2939元，由原告重庆顶尚生物制品有限责任公司负担。”顶尚生物公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人返还多收取的租金89424元、租房保证金60000元、多收的物管费5184元、空调费6912元、装修损失143680元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审法院仅凭一份走访个人的笔录就认定上诉人承租的四楼玻璃圆弧区不是消防通道，在证据上来说是不充分的，因为该走访笔录中的被走访者没有消防主管部门的委派，其陈述意见只能代表其个人，不能代表消防主管部门。正因为被上诉人在2013年1月4日对上诉人出具的《消防整改通知书》，上诉人才知道租赁的四楼玻璃圆区弧区的门为消防通道门，故上诉人有理由相信被上诉人出租给上诉人的玻璃圆弧区包括了消防通道。2、一审法院依据上述走访笔录，认为上诉人租赁的玻璃圆弧区属于消防已审核区域，在满足消防技术规范要求的情况下可以使用，但在本案中是如何满足、如何体现，在一审中没有任何证据予以说明。3、在被上诉人提交的四楼9个安全出口图中，被上诉人标注的3号出口正是上诉人租赁的玻璃圆弧区对应的地方，故这份图纸显示的安全出口的情况与一审法院的走访笔录恰好是矛盾的。4、走访笔录中被走访人作为证人，按照最高人民法院的证据规则，证人应当出庭作证，而被走访人没有出庭接受质询，因此一审程序违法。5、上诉人在一审中已经向一审法院书面说明，若一审法院判决租赁合同有效，上诉人即将诉讼请求变更为要求被上诉人退回租房保证金60000元。一审法院在已收到上述书面意见后的再次开庭中，却要求上诉人再次回答是否对诉讼请求进行变更，由于上诉人一审代理人对上诉人的书面意见并不是很清楚，故向一审法院表示对诉讼请求不进行变更。事实上，上诉人已经向一审法院明确进行了陈述，一审法院的做法明显是偏袒被上诉人。6、上诉人正是因为接到了被上诉人出具的《消防整改通知书》，上诉人才向被上诉人发出了不继续租赁房屋的“说明”。现上诉人与被上诉人的租赁合同不能继续履行，全是被上诉人的原因造成的，上诉人要求被上诉人退还已经缴纳的租房保证金是合情、合法的。重庆义乌商贸城公司答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，带有个人偏见。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求驳回上诉，维持一审判决。事实和理由如下：1、双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，上诉人已实际承租使用四楼玻璃圆弧区将近两年，租赁场所也在上诉人的完全管理和控制之下。2、对于本案的争议场地，有《建筑工程消防验收的意见》、《公众聚集场地投入使用、营业前消防安全检查合格证》以及一审法院的走访笔录，均可以证明争议场地内没有公共消防通道，圆弧处的电梯也不是消防电梯，争议场地是可以安全使用的。3、一审法院已经依照法律规定多次向上诉人释明本案的租赁合同是合法有效的，上诉人拒不变更自己的诉讼请求。一审法院是在向上诉人明确释明以后做出的判决，程序合法。4、本案的起因是上诉人自己管理不善，在其承租一年多以后自行歇业，擅自离场。上诉人的这一行为，已经给被上诉人造成了空租损失。被上诉人在一审中也提起了反诉，只因涉及效力问题，被上诉人撤回了反诉，待本案终审后再向上诉人追究相关损失。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人顶尚生物公司与被上诉人重庆义乌商贸城公司签订的《商位租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。一审法院依职权向重庆市大渡口区公安消防支队调查而形成的走访笔录，程序合法。就本案涉及的租赁合同的效力问题，经一审法院向上诉人释明，上诉人并未明确变更其诉讼请求。故上诉人基于租赁合同无效而提出的返还租金、租房保证金、赔偿损失的诉讼请求，于法无据，一审法院对此不予支持并无不当。基于本案租赁场地所处位置的特殊性，上诉人在整个商场的营业期间无法自行封闭租赁场地，就这一点而言，本案的租赁场地存在瑕疵。该瑕疵是承租人（即上诉人）在有关部门清理后才清楚，出租人（即被上诉人）没有保证承租人正常使用租赁物，导致合同解除，应当承当违约责任。现双方签订的租赁合同已经事实解除，被上诉人可在上诉人结清相关的租金、物管费等费用以后退还上诉人的租房保证金。综上所述，顶尚生物公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5878元，由上诉人重庆顶尚生物制品有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  周 舟二〇一四年二月二十日书 记 员  蒋 茜