广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2014）中二法黄民一初字第273号原告：陈结梅，女，1978年7月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：苏伶贞，广东桂顺律师事务所律师。被告：中山市苏杨房地产投资有限公司，住所地广东省中山市三角镇。法定代表人：杨怀开。被告：杨怀开，男，1964年10月16日出生，汉族，住广东省中山市三角镇。以上两被告共同委托代理人：王艳丽、黄俊科，广东香山律师事务所律师。原告陈结梅诉被告中山市苏杨房地产投资有限公司、杨怀开房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月10日受理后，依法由审判员曾志专独任审判，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人苏伶贞，两被告委托代理人王艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订《房屋买卖协议》，原告向被告购买位于中山市三角镇（车站西），项目名称为中山市苏杨房地产投资有限公司、杨怀开商住楼2幢404号房，合同签订后，原告向被告支付了定金2万元，并依约按期支付余下的购房款20万元，合计22万元。协议约定被告应在2013年8月30日前将房屋正式交付给原告使用，但被告却违反约定，迟迟不向原告交楼。被告直至2014年1月22日才为原告办理相关收楼手续，并要求原告预先支付三个月的物业服务费223.2元及物业专项维修资金1488.3元才能收楼，但该房屋至今仍未装修好，更未通电，根本无法使用。协议还约定被告应于2013年8月30日前为原告办理房屋的过户手续，但被告至今仍未办理。被告的行为构成违约，根据协议第十一条2项的约定，原告可要求解除本合同，并要求被告退回购房款22万元，被告应双倍返还定金。为此，原告特起诉至法院，请求判决：一、解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；二、被告向原告返还购房款22万元，赔偿物业服务费223.2元、专项维修基金1488.3元；三、被告因违约双倍返还的定金差额2万元；四、被告承担本案诉讼费用。原告提交以下证据：1.房屋买卖协议；2.（购房款）收款收据、（物业服务费）收款收据、（专项维修基金）收款收据、银行交易记录。两被告辩称：一、原告已经超过了提出解除合同的除斥期间，其已经放弃了合同解除权。本案应为房屋买卖合同纠纷，而不是商品房预售合同纠纷。具体理由如下：1.双方签订的房屋买卖协议约定的过户时间是2013年8月30日前（见房屋买卖协议第七条约定），2013年9月30日时原告就明确知道其享有合同的解除权（见房屋买卖协议第十一条约定逾期超过30日的守约方有权解除合同），根据房屋买卖协议第十三条第一款的约定，原告最迟应当在2013年10月15日之前书面提出退房要求，而原告在此期间没有按约定提出退房要求。根据合同法第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。2.原告已经以实际行为明确表示放弃了解除权，其于2014年1月22日接收了涉案房屋，并交纳了相关费用。二、被告涉案房屋的装修标准是符合房屋买卖协议约定的装修标准的，这一点原告已经在接收涉案房屋时进行了确认。如有必要贵院可以现场查看，原告声称的没有通电是因为其本人没有到供电公司办理通电开户手续导致，与被告无关。三、原告要求退回物业管理费、专项维修基金，应当向中山市金盾物业管理公司提出，我方并没有收取这些费用，而且根据中山市金盾物业管理公司提供的物业服务协议内容可以看出，原告交纳此两项费用是根据原告与物业公司的协议而支付的，也是符合双方的约定。四、原告交付的定金2万元是在签订协议之前交付的（2012年10月13日支付）属于签约定金的性质，而不是房屋买卖协议履行性质的定金，双方于2012年11月7日已经按约定签订了合同，不存在签订合同违约的情形，此定金罚则条款不应生效。双方在房屋买卖协议中没有约定履约定金条款，原告要求被告按定金条款承担责任没有法律依据。如果经查实被告确实存在交付、过户延期的责任，也应当按照双方协议约定的违约责任承担相关责任，在此再一次通知原告，请到被告处交纳过户税、费并按协议约定办理过户手续。两被告提交以下证据：1.房屋买卖协议；2.房产证、验收合格登记证、地址变更证明；3.楼宇交接书；4.物业服务协议。经审理查明：被告中山市苏杨房地产投资有限公司、杨怀开共同拥有中山市三角镇金三大道东24号国有土地使用权，被告中山市苏杨房地产投资有限公司占99%份额，被告杨怀开占1%份额，两被告共同在该地址建设商住楼。2012年11月7日，被告杨怀开作为出卖人、原告作为买受人签订《房屋买卖协议》，约定出卖人将上述商住楼2幢404房转让给买受人，建筑面积为49.89平方米，套内面积为39.5平方米，总价款为22万元。出卖人应当在2013年8月30日前将物业交付给买受人，买卖双方应于2013年8月30日前共同至中山市房地产交易中心办理该物业的过户手续，该协议第十一条约定：“买卖双方任何一方延期与对方办理过户手续的，视为违约，按逾期时间处理：1.逾期不超过三十日，自本合同约定应当办理过户手续的最后期限的第二天起至办理过户手续之日，违约方按日向守约方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过三十日，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，违约方应自守约方解除合同通知到达之日起三十日内向守约方支付房价款百分之三的违约金。违约方为出卖方的，应同时向买受人退回已收全部房价款”，第十三条第1点约定：“买受人根据法律规定或本买卖合同约定有权解除本买卖合同的，应在解除本买卖合同的条件成就之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃解除本买卖合同的权利”。原、被告均确认被告中山市苏杨房地产投资有限公司亦为上述买卖合同的出卖方。原告于2012年10月13日向两被告支付定金2万元，于2012年11月7日支付4.6万元，于2013年3月26日支付6.6万元、于2013年7月29日支付8.8万元，合计22万元。2014年1月21日，上述商住楼2幢404房办理了房产证、土地证，土地证号为：中府国用（2014）第040﹡﹡**，房产证号为：粤房地权证中府字第**14﹡﹡﹡﹡33／0114﹡﹡﹡﹡34号，登记的权属人为两被告，其中被告中山市苏杨房地产投资有限公司占99%份额、被告杨怀开占1%份额。次日，两被告向原告交付上述商住楼2幢304房，但至今仍未将上述商住楼2幢404房过户至原告名下。本院认为：原、被告于2012年11月7日签订《房屋买卖协议》，约定原告向两被告购买涉案商住楼2幢404房，双方约定在2013年8月30日前办理过户手续，逾期办理过户手续超过30日的，守约方有权解除合同，即从2013年9月30日起原告有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”，上述买卖合同第十三条第1项约定：“买受人根据法律规定或本买卖约定有权解除本买卖合同的，应在解除本买卖合同条件成就之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃解除本买卖合同的权利”，本院认为，该条款并未剥夺买受人的解除合同的权利，仅限制了解除合同时间期限，原告作为完全民事行为能力，具备识别该条款的能力，原告在买卖合同上签名，该条款对其具有约束力，原告未在约定时间内行使合同解除权，解除权归于消灭，故原告现要求解除合同，理据不足，本院不予支持。原告基于合同解除基础上要求返还购房款22万元、赔偿物业服务费223.2元、专项维修基金1488.3元、返还的定金差额2万元，亦理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈结梅的诉讼请求。案件受理费4926元，减半收取2463元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  曾志专二〇一四年五月十四日书记员  黎素霞