浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2014）绍越民初字第1047号原告王xx。委托代理人（特别授权代理）唐xx。被告绍兴市xx有限公司。法定代表人：朱xx。被告朱xx。上述二被告共同委托代理人（特别授权代理）金xx。原告王xx与被告绍兴市xx有限公司（以下简称xx公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理。依法由审判员赵钦适用简易程序独任审判，于2014年4月14日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请追加被告朱xx参加诉讼，本院依法予以准许。原告委托代理人唐xx、被告xx公司、朱xx委托代理人金xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月7日，原告将位于绍兴市xx住商楼2单元704室房屋转让给被告xx公司，双方约定房屋转让价为人民币160万元，原告于2013年3月21日配合被告办理了房产过户手续，并于2013年3月25日办理契税手续，被告随后将该房屋抵押给银行换取贷款。目前，160万元的购房款被告仅支付120万，余款40万元至今未付。虽然被告xx公司法定代表人朱xx多次表示愿意归还，但仍以手头没钱等理由拖欠，也不愿出具欠条。为此原告向法院起诉，请求判令：一、被告立即归还原告房屋欠款人民币40万元；二、本案诉讼费由被告承担。被告xx公司、朱xx辩称，一、房屋转让合同关系确已发生，合同主体是原告与被告xx公司，与被告朱xx无关；二、被告xx公司向原告共支付了120万元购房款，并代原告缴纳了应由原告缴纳的7万多元税务；三、关于房屋转让款160万元，原告与被告xx公司之间从未达成合意，现尚在磋商阶段；四、被告朱xx与本案无利害关系，非原告所说的房屋转让买受人，故请求法院驳回原告对被告朱xx的起诉；五、原、被告之间并没有口头合同，关于160万元房款及房屋的登记形式并没有达成过合意。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据1、谈话录音3份、短信来往信息1组，要求证明：1、原、被告就涉案房屋达成的是口头合同，口头合同即履行依据；2、房款支付形式为在办理房屋过户手续前被告向原告支付120万元，过户后再行支付40万元；3、被告朱xx以债务加入的形式共同偿付房款；4、被告尚需支付原告40万元房款；5、原告及家属多次向被告催讨欠款，被告以各种理由拖欠，原告配偶也多次发短信向被告催讨欠款。被告xx公司、朱xx质证认为，对录音的内容的真实性没有异议；对短信内容，对该号码手机的尾号为2777的短信内容的真实性没有异议，其他手机号码的短信不能确认，但不能证明原告的证明目的：1、谈话内容只是原告与被告朱xx之间的3次谈话，其实双方谈话远不止3次，故不能证明双方已达成了合意，也不能反映被告的真实意思表示；2、录音谈话明显是原告偷录的，事前事后均没有得到被告朱xx的认可，且原告在谈话中的追问具有诱导性，并不是被告的真实意思表示；3、2014年2月27日的短信内容与原告之前提交的证据是相互矛盾冲突的，160万元房款现在仍处于磋商阶段，并没有达成一致合意。本院对该证据的真实性予以认定，可以证明原告与被告xx公司之间的房屋买卖合同关系以及双方对房屋价款的约定情况。证据2、契证复印件、二手房登记转让手续合同打印件各1份，要求证明：1、诉争房屋已于2013年3月20日协助被告办理过户手续，现在被告名下；2、二手房登记转让合同是办理过户的手续，不是双方实际履行的依据，依据是双方达成的口头协议。被告xx公司、朱xx质证认为，契证系复印件，对其并不知情，但可以确认房屋出让人确是原告；对二手房登记转让手续合同，对其内容没有异议，该合同中约定的房屋转让款为110万元，二手房转让合同并不只是办理过户用的合同，不动产买卖必需要有书面合同，故该备案合同是具有法律效力的。本院对该证据的真实性予以认定，可以证明讼争房屋已办理房屋转让登记以及契证的事实。被告xx公司、朱xx为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据1、电子转账税收凭证1份，要求证明被告xx公司代原告缴付了应由原告缴付的税款。原告质证认为，对其真实性没有异议，但对其证明目的不能认可，双方达成的合意是“所有本次交易的税费由买受人承担”，160万元房款是净款。从交易习惯来说，且该证据显示纳税人是原告，可以推定双方达成口头合同合意税费承担确实是买受人承担的。本院对该证据的真实性予以认定，可以证明被告xx公司缴纳税款的事实。经审理本院认定，2013年2月7日，原告王xx与被告xx公司达成房屋买卖协议，约定原告将位于绍兴市xx住商楼2单元704室（面积为145.53平方米，阁楼46.36平方米）的房屋转让给被告xx公司。双方口头约定购房款为160万元。此后被告xx公司向原告支付房款120万元，原告于2013年3月21日配合被告办理了房产过户手续。此后原告多次向被告xx公司法定代表人朱xx主张剩余房款，被告xx公司至今未付，遂成讼。本院认为，原告王xx与被告xx公司之间的房屋买卖合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同双方均应按约履行合同约定的义务。本案的争议焦点之一为讼争房屋的价款问题，对此本院认为，被告xx公司法定代表人朱xx在与原告及其亲属的电话或对话中，对尚欠40万元房款的事实多次予以确认，如2013年6月2日谈话录音中陈述“那天我跟王师傅说过了，让你们贷40万钱来，利息我来承担，也只有应急一下的”，2013年12月29日谈话录音中陈述“你们就算全部给我也就40万块钱，我又不会发财的，现在我真的是钱周转不过来了。我不是要赖你们这40万，确实是现在钱周转不过来了”、“我现在也不是说要把这40万赖掉，以后也还是要做朋友的”，2014年1月15日谈话录音中陈述“等那个案子判好以后，你们的40万我马上还给你们”、“等这钱到了，这40万归你们所有”、“你们不要慌，我又不会来赖你们的。等法院判决后，执行到位，其中40万元归王xx所有，归还王xx”。上述陈述以及对话的内容，系原告向被告xx公司法定代表人朱xx催讨房款，而非被告所称的协商过程，被告朱xx作为被告xx公司的法定代表人，其直接代表xx公司对外行使职权，其行为对xx公司发生法律效力，由此本院认为，被告xx公司法定代表人朱xx的确认行为，可以证明原告与被告xx公司之间的房屋买卖协议所约定的价款为160万元，由于被告xx公司支付税费在前，被告朱xx确认欠款总金额在后，可以确认该笔费用系被告xx公司应当支付给原告的总价款，房屋转让所产生的税费应由xx公司承担的事实。综上，本院认为原告与被告xx公司之间关于房屋价款已达成口头协议，总金额为160万元，现被告xx公司尚欠40万元未付，原告主张被告xx公司支付该款项，符合法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点之二为被告朱xx的行为是否属于债务加入的问题。债务加入指第三人加入到已存在的债权债务关系中，与原债务人共同承担债务。债务加入的成立必须有第三人明确的意思表示。根据录音材料内容可知：一、被告朱xx没有明确表示过同意其个人共同偿还xx公司所欠原告的房款；二、被告朱xx系被告xx公司法定代表人，其确认欠款的行为应当认为是代表xx公司而非其个人；三、被告朱xx虽称其在法院有一笔执行款项，只要该笔执行款项到位，即可归还xx公司所欠原告的房款。但该表述仅是一种附条件的履行承诺，即其以该笔个人款项支付上述房款的条件为“等法院的钱到了以后”，但若该笔执行款没有到位，其是否愿意共同偿还xx公司所欠原告的房款，被告朱xx没有做出明确的意思表示。综上，本院认为原告依据录音材料中被告朱xx所作陈述主张其债务加入的依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告绍兴市xx有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告王xx支付购房款400000元；二、驳回原告王xx的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3650元，财产保全费2520元，合计6170元，由被告绍兴市xx有限公司负担，于本判决生效之日起三十日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 钦二〇一四年五月十日书记员 傅眉佳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。