江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）通中民终字第0554号上诉人（原审被告、反诉原告）王淮。委托代理人周东华、程龙，北京市隆安（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）南通第五季商业投资管理有限公司，住所地海安县海安镇中大街商业步行街18号201室。法定代表人李志龙，该公司经理。委托代理人张连春，江苏海陵律师事务所律师。上诉人王淮因与被上诉人南通第五季商业投资管理有限公司（以下简称南通第五季公司）租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2013）安墩民初字第0083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2009年5月27日，南通润洋置业有限公司（以下简称润洋公司）将其开发的海安县海安镇中大街第2、3、6、7、12、13、17、18、1－A、5-A、12-A、17-A号楼宇的第一层大部分店铺出租给杭州第五季百货投资管理有限公司（以下简称杭州第五季公司），双方签订润洋·中大街租赁合同，约定杭州第五季公司租赁润洋公司上述房屋进行经营，租赁期限从2009年6月1日至2014年9月30日，2009年10月1日全部商铺正式开业。2012年7月16日，润洋公司向本院提起诉讼，要求解除与杭州第五季公司的房屋租赁合同，退还承租的中大街铺位约2288.17平方米，支付房屋租金及违约金。同年10月29日，双方在本院达成调解协议，协议内容包括自2012年10月22日解除润洋公司与杭州第五季公司签订的上述租赁合同，杭州第五季公司在2013年1月31日前退还尚在管理的剩余的2288.17平方米店铺等。2009年9月28日，杭州第五季公司作为委托人，向南通第五季公司出具授权书，载明杭州第五季公司授权南通第五季公司办理上述租赁合同中获得承租权的房屋租赁经营的相关事宜，南通第五季公司的权利具体明确为：“1、有权以南通第五季公司的名义与商户签订房屋租赁合同；2、有权向商户追缴租金及其他费用；3、有权以南通第五季公司的名义解决商户的问题”。同年10月1日，杭州第五季公司再次出具授权书，载明其与润洋公司签定的上述租赁合同所租赁的商铺的转租权全权授予南通第五季公司，一切后果由杭州第五季公司负责。2009年9月15日，南通第五季公司（甲方）与王淮（乙方）签订商业房屋租赁经营合同一份。合同约定王淮作为承租人承租海安县海安镇中大街商业步行街7幢一层114-122号房屋，经营业务为“服装卖场”，租赁房屋类型为商业用房，实际面积538.36平方米；租赁期限5个月，自2009年10月1日起至2010年2月28日止，合计租金8万元，租金在合同签订当日一次性支付。履约保证金为人民币5万元，王淮须在签订本合同后一次性支付，在本合同有效期届满30天内，无对房屋设备的损坏赔偿事项及其他违反合同约定事项的，经甲方确认后不计利息退还乙方保证金，如乙方签订合同后，又不租赁房屋的，保证金不予退还作为乙方对甲方的赔偿。物业管理费自租赁日起算，收费标准按面积由物业管理公司收取。乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，缴纳水费、电费等公用事业费用。水、电费由物业公司统一按月收取并代为支付。合同期满后，甲方和乙方的租赁关系自动转化以下租赁关系：租赁期限5年，自2010年3月1日起至2015年6月30日止。租金按建筑面积每平方米1.02元／天，第一年租金为20万元，租金按每半年支付。原保证金继续转为租赁保证金。免租期四个月，分别为2010年3月、4月和2015年5月、6月，免租期内不收租金。合同还约定：“如发生下列情况之一者，南通第五季公司有权终止合同：（1）在合同有效期限内，乙方随意撤离该房屋。……（5）乙方未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、煤气等费用超过15日的；（6）其他违反合同的行为。发生上述情况之一者，甲方有权要求乙方改进，若乙方拒不改进，则甲方有权终止合同，有权收回该房屋，并没收保证金，要求乙方支付相当于三个月的租金的赔偿金作为对甲方预期利益的补偿，并根据有关法律法规追究乙方的其他法律责任。”双方在合同备注中约定：“1、整体开业率需达80%，且营业期间不得连续三个月开业率低于80%，否则视甲方违约，乙方有权拒付租金等费用；2、合同期限内，在乙方未违约的前提下，甲方不得以任何原因单方面解除合同或提高租金，否则甲方需赔偿乙方损失100万。”同月16日，王淮缴纳了保证金50000元，2009年10月1日至2010年2月28日5个月的租金8万元，2010年3月1日至2015年6月30日租金预付款2万元，南通第五季公司出具了收据。同月18日，润洋公司向杭州第五季公司出具通知一份，对南通第五季公司与王淮签定的租赁合同表示认可。2010年4月2日，南通第五季公司与王淮签订补充协议，将租赁房屋由7幢一层114-122号变更为114-121号，并约定每年租金按15万元计算。由于出租商铺面积的变更，南通第五季公司退还王淮先行租赁的5个月租金5000元。还约定王淮垫付安装电路灯具等费用3万元。南通第五季公司支付王淮利息1万元。双方约定，上述应退款项（包括5万元保证金）合计9.5万元，作为王淮预交房租2010年3月1日至2011年4月30日的部分房租。此后，王淮未向南通第五季公司缴纳过租金。2013年1月28日，上海恒联物业有限公司海安中大街管理处出具情况说明一份，证明该物业公司“自2011年6月接手中大街小区及商业街物业管理至今，7幢114-121号商铺一直处于关门未营业状态，物业管理费至今未按时缴纳”。王淮对该说明不予认可，称自己一直在中大街经营服装至今。2013年7月1日，王淮向上海恒联物业有限公司（海安县中大街小区业主委员会选聘的物业公司）缴纳了2011年7月1日至2013年6月30日物业管理费5000元。同月31日，上海恒联物业有限公司海安中大街管理处出具证明一份，确认王淮租赁的中大街店铺不欠该物业公司代收代缴的电费。诉讼中双方均同意房屋租金从2009年10月1日起按15万元／年（1.25万元／月）计算。南通第五季公司同意根据2010年4月2日双方补充约定，将王淮缴纳的保证金5万元、南通第五季公司应当给付王淮的垫付款3万元、利息1万元均抵作房屋租金，加上王淮已给付的租金10万元（包含4月2日补充协议中南通第五季公司承诺退款5000元）合计19万元抵算从2009年10月1日至2011年3月底的租金，王淮方不同意抵算。王淮称中大街商业街整体开业率低于80%，南通第五季公司未能履行合同约定的义务。其提交了润洋公司起诉状、南通市中级人民法院（2012）通中民初字第0043号民事调解书，证明南通第五季公司无力经营，向润洋公司退还了部分商铺并拖欠润洋公司租金。南通仲裁委员会于2010年8月26日就申请人储晓伟与被申请人润洋公司商品房销售合同纠纷作出的（2010）通仲裁字第92号裁决书，裁决书中载明：“2009年12月9日，仲裁庭会同双方当事人到实地就中大街开铺率情况进行了核查，核查结果为：案涉楼盘一共十二幢，商铺总计共232间，开业140间，开铺率为60.34%。对上述核查结果，双方当事人均在核查结果统计表上签字认可。”南通第五季公司对上述证据不予认可，其也未能举证证明合同备注中第一条“整体开业率需达80%，且营业期间不得连续三个月开业率低于80%”义务已履行，并认为应由王淮提供证据证明此约定条件未成就。王淮认为租赁期间各个月的开业率应以南通仲裁委员会裁决书为准，实际开业率只有60.34%。诉讼中，王淮申请对所租店铺装璜残值进行评估，海安县价格认证中心作出海价鉴（2013）10号价格鉴证结论书，结论为海安县中大街商业步行街7幢112－121号商铺装修残值为39410元（其中简灯含电线为1590元）。王淮花费评估费750元。原审认为，南通第五季公司与王淮签订的商业房屋租赁经营合同合法有效，南通第五季公司要求解除双方签订的合同，王淮同意解除，应予准许。双方第一个争议焦点是王淮是否应当向南通第五季公司给付房租。王淮辩称根据合同备注中第1条，该条约定的条件未能成就，南通第五季公司未履行该条约定的义务，故不同意缴纳房租。对这一争议焦点原审认为：首先对该条约定含义的理解。“整体开业率需达80%，且营业期间不得连续三个月开业率低于80%”，双方当事人均认可指的是杭州第五季公司租赁后授权南通第五季公司管理的海安中大街店铺，但对具体店铺数量南通第五季公司称不清楚，王淮称是232间。润洋公司与杭州第五季公司签订的租赁合同中明确出租店铺是海安县润洋中大街第2、3、6、7、12、13、17、18、1－A、5-A、12-A、17-A号楼宇的第一层商铺，与南通仲裁委员会仲裁人员对中大街出租商铺现场确认的汇总表中确认的出租店铺一致，故应确认为232间。“营业期间”南通第五季公司认为是从2009年10月1日至2011年1月底。王淮认为是从2009年10月1日至2015年6月30日，原审认为，营业期间应当从2009年10月1日起至双方合同履行结束之日。其次，从合同约定看，双方约定如条件不成就则视为南通第五季公司违约；从实际情况看，南通第五季公司掌握着与租赁客户之间签定的房屋租赁合同材料，对于其管理的店铺到底出租了多少间，南通第五季公司应当是清楚的。因此，南通第五季公司应当对合同约定的此条件成就承担举证责任，其在诉讼中未能举证，则应确认此项条件未成就。对于开业率到底是多少，根据南通仲裁委员会裁决书，原审确定中大街开业率为60.34%，双方约定的此条件未成就，南通第五季公司应当承担违约责任。第三，王淮主张根据合同约定，有权据此拒付租金等费用。而南通第五季公司认为此条约定不符合公平原则，即使公司违约从2011年4月份之后到2011年6月也应按每年12万元、2011年7月1日后仍按每年15万元计算租金。原审认为，南通第五季公司出租房屋的目的是想获得租金收益，而合同中约定开业率不低于80%的目的，也是为了王淮经营服装有更好商业环境。造成中大街出租店铺开业率未达80%的因素较多，既需要南通第五季公司的自身努力，还需要社会有关方面的支持等。从案情看，南通第五季公司并未恶意阻止该条件的成就，根据王淮举证材料，开业率也已达60.34%，初步形成了海安县中大街一定商业氛围。根据民法诚实信用、等价有偿原则，如因开业率达不到80%就免除王淮所有的租金，显然过于加重了南通第五季公司承担的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”南通第五季公司认为此约定不公平，要求作适当调整。原审认为，双方约定每年租金为15万元，可按开业率已达60.34%与开业率应达80%的比例，计算王淮应承担的租金标准每年应为113137.5元（每月9428.125元）。根据双方于2010年4月2日签订的补充协议，南通第五季公司返还王淮的95000元（包括王淮垫付的电路、灯具3万元，南通第五季公司给王淮利息1万元，保证金5万元，应从已交的10万元房租中退还的5000元）作为预交的房租。加上王淮已交的房租95000元（实交10万元，根据上述补充协议，应从中退给王淮5000元），合计19万元，计算可以折抵20.15个月的租金，即从2009年10月1日计算到2011年8月5日（根据租赁合同2010年3月、4月免月租）。从2011年8月6日至2013年7月11日南通第五季公司应得的租金为218732.5元。关于第二个争议焦点南通第五季公司有无合同解除权，是否应赔偿王淮损失100万元。首先根据相关法律规定，承租人未按照合同约定的用途使用租赁房屋的，出租人有权要求解除合同。南通第五季公司与王淮在合同中约定，房屋租赁用途为“服装卖场”，正常状态下，经营“服装卖场”应当指开门经营，而从2011年6月起，王淮所租店面处于关门未营业状态，只是将羽绒服装仍保存于商铺内。其次根据合同约定，王淮应及时缴纳相关租金、物业管理费、电费等，如拖欠超过15日的，南通第五季公司亦有合同解除权。诉讼中，王淮称物业费、电费已缴纳，但根据其所举证据及陈述，物业费及电费直至2013年才补缴，其行为已构成违约，根据合同约定，南通第五季公司有权提出解除合同，要求王淮交还承租房屋。第三，关于王淮主张的损失100万元是否应当由南通第五季公司赔偿问题。首先根据上述意见，王淮在合同履行过程中存在违约行为，南通第五季公司有权解除合同。其次王淮主张开业率未达到80%，造成其羽绒服大量积压，损失超过100万元。原审认为，王淮所主张的损失主要为羽绒服销售利润损失，王淮未能举出充分证据证明上述损失存在及与南通第五季公司违约行为之间存在因果关系，王淮的这一反诉请求难以支持。第三个争议焦点关于装修残值的处理。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”本案中南通第五季公司对王淮装修店面未提出反对，视为其同意。南通第五季公司与王淮对已经形成附合的装修在合同解除时如何处理没有约定。在合同履行过程中，本案双方当事人均存在违约行为，对于导致合同解除的双方的过错程度，无明显差异，原审法院权衡案情，考虑双方均同意解除合同的事实，确定双方存在同等过错，平均承担出租房装饰装修残值的损失。因4月2日的补充协议中已约定返还王淮垫付的电路灯具费用3万元，故海安县价格认证中心鉴证结论中简灯（含电线）1590元应从39410元扣减为37820元，由南通第五季公司与王淮平均分担。综上所述，南通第五季公司与王淮签订的房屋租赁合同解除，王淮应当腾空并向南通第五季公司交还租赁房屋。根据双方补充约定，王淮缴纳的保证金5万元、南通第五季公司同意返还的垫付款3万元、利息1万元应抵算房屋租金，加上先行给付的租金10万元抵算租金至2011年8月5日。从2011年8月6日至2013年7月11日，王淮应当向南通第五季公司给付租金218732.5元，从2013年7月12日以后的租金按每月9428.125元给付至交房之日止。王淮要求南通第五季公司赔偿100万元损失的诉讼请求不予支持。王淮承租房屋的装修残值37820元，应由南通第五季公司赔偿18910元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，判决：一、解除南通第五季公司与王淮2009年9月15日签订的中大街商业街房屋租赁经营合同。二、王淮腾空并向南通第五季公司交还租赁的海安县海安镇中大街商业街7幢一层114-121号房屋。三、王淮向南通第五季公司给付自2011年8月6日至2013年7月11日期间的房租218732.5元，从2013年7月12日至实际交房之日期间的租金按9428.125元／月计算。四、王淮租赁海安县海安镇中大街商业街7幢一层114-121号房屋装修残值37820元，由南通第五季公司赔偿王淮装修残值损失18910元，王淮自己负担18910元。五、驳回南通第五季公司的其他诉讼请求。六、驳回王淮的其他反诉请求。本诉案件受理费7525元，反诉案件受理费7932元，评估费750元，合计16207元，由南通第五季公司负担4056元，王淮负担12151元。宣判后，王淮不服，向本院提起上诉称：一、王淮进场经营时并没有物业公司存在，租赁区域的物业从未有人管理，也没有和任何物业部门签订物业管理合同。王淮从未欠过电费，也未补交电费，其仅是承租人，并非业主，依法不是物业费的交纳主体，也不知道向谁交纳物业费，一审以未交物业费为由认定王淮违约应承担违约责任与事实不符。二、双方在合同中约定，南通第五季公司必须保证开业率达到80%，否则承租人可以不交房租。至2009年底开业率仍达不到80%，之后商户纷纷撤离，到2011年底至2012年初，开业率仅为53.67%。一审法院简单用仲裁裁决确定的60.34%与80%开业率的差额来计算违约责任没有依据。三、双方在租赁合同备注中约定，承租方无违约，出租方单方面提出解除合同，须赔偿承租方经济损失100万元。因整个区域开业率不足，客源很少，导致生意萧条，至今王淮积压的羽绒服还在仓库中，经济损失远远超过100万元。而一审抛开合同约定，认为开业率不足与王淮的损失之间无因果关系，显属事实认定错误。四、双方在合同中约定，只有承租人撤离店铺方是违约，王淮并未撤离，一审认定王淮所租店面处于关门未营业状态依据不足。综上所述，请求二审法院撤销原判，改判驳回南通第五季公司的一审诉讼请求，支持王淮的反诉请求。被上诉人南通第五季公司答辩称，一审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，经双方一致确认，本案二审中的争议焦点为：1、双方在合同备注中约定条款的法律性质是违约金还是条件，在南通第五季公司未能达到承诺开业率的情况下，王淮是否有权据此拒付租金？2、王淮是否存在未按时交纳物业费、水电费及提前撤场的违约行为？南通第五季公司是否有权单方解除合同？3、王淮要求南通第五季公司赔偿其100万元损失的请求能否得到支持？4、王淮是否应向第五季公司支付租金及欠付租金数额如何确定？关于争议焦点1，对双方在合同备注中约定的条款性质，双方存在争议，王淮主张该条款为条件，在条件成就的情况下其有权拒付租金，第五季公司则主张该条款为违约金。本院认为，从条款的内容及目的，可以认定该条款系双方约定的王淮支付租金的条件。在南通第五季公司未能实现承诺的整体开业率的条件下，王淮有权拒绝支付合同约定的租金，但这并不表示王淮可以无偿使用租赁房屋。即便南通第五季公司未能实现承诺的整体开业率，王淮继续使用租赁房屋的，也应视南通第五季公司违约的情况支付合理的租金。关于争议焦点2、3，双方在合同第九条第二款约定：如发生下列情况之一者，甲方有权终止合同：（1）在合同有效期限内，乙方随意撤离该房屋；······（5）乙方未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、煤气等费用超过十五日的。王淮虽否认物业公司的存在，也否认其曾欠缴、补缴电费，但根据其提供的证据，其向上海恒联物业有限公司中大街管理处缴纳的确系2011年7月1日至2013年6月30日的费用，为事后补缴。二审中，王淮承认自2011年6月起卖场就不再正常经营，几乎没有营业收入，店面目前用于摆放存货和货架。作为服装卖场，虽然王淮未将全部存货清空，但已将销售人员撤离，店面无法正常经营，致使该店面作为服装卖场的用途不能实现。上述情形已构成违约，南通第五季公司有权提出解除合同。因王淮自身亦存在违约，不符合合同约定的赔偿损失的前提条件，加之双方均同意解除合同，其要求南通第五季公司赔偿损失100万元的请求不应支持。关于争议焦点4，南通第五季公司未能达到承诺的整体开业率，违背了民事活动的诚实信用原则；但王淮实际使用租赁房屋而不给付房租，显然有违民事活动公平等价有偿原则的要求。因双方履行中均存在违约行为，且导致合同解除的过错相当，原审按照实际开业率与承诺开业率的比例，计算王淮应承担的租金标准，基本兼顾了双方的利益衡平，再与王淮已缴纳的费用等相抵扣，计算得出王淮还应缴纳的租金数额并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15457元，由上诉人王淮负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦昌东代理审判员  郭相领代理审判员  卢 丽二〇一四年五月二十六日书 记 员  李新珠附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。