上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2013）闸民三（民）初字第2483号原告上海亿丰投资发展有限公司。法定代表人黄静俊。委托代理人罗兴，上海市嘉华律师事务所律师。委托代理人杨建萍，上海市嘉华律师事务所律师。被告上海禾满屋企业管理有限公司。法定代表人王东秋。原告上海亿丰投资发展有限公司与被告上海禾满屋企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员严毅超独任审判，于2013年10月30日、2014年1月6日两次公开开庭进行了审理。原告上海亿丰投资发展有限公司的委托代理人罗兴、被告上海禾满屋企业管理有限公司的法定代表人王东秋（第一次未到庭）到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告上海亿丰投资发展有限公司诉称，原告与被告于2012年8月17日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告所有的上海市闸北区永兴路898、896号商铺（以下简称898号商铺）；嗣后，因原告无法按照约定交付898号商铺，原告与被告口头协商一致将出租房屋变更为上海市闸北区永兴路XXX号商铺（以下简称922号商铺），其他条款保留，未另行签订书面合同，并于2012年9月28日交付了922号商铺；被告支付了履约保证金人民币47，631.82元（以下币种均为人民币）、2012年11月13日至2013年1月12日的租金44，038.46元、物业管理费1，809.80元，但拒绝继续支付租金及物业管理费；原告多次催告被告补缴租金及物业管理费，但被告仍怠于履行义务。故起诉请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，被告向原告返还922号商铺；2、被告支付原告租金200，000元（自2012年11月13日计算至2014年1月6日止，按每月22，019.23元的标准计算）、免租期租金32，576元、违约金66，057元、房屋使用费（自2014年1月7日计算至实际返还房屋之日止，按照每日每平方米16元，建筑面积90.49平方米的标准计算）。被告上海禾满屋企业管理有限公司辩称，签约时原告称附近的商铺和办公楼已全部出租，但被告开始经营后才发现周围的商铺和办公楼都没有租出去；原来被告租的是898号商铺，装修队进场之后原告才告知要换一个商铺，因为当时已经花费了30多万元，被告只能接受922号商铺，但未和原告达成一致，也未签订新的合同；922号商铺没有消防煤气，被告又额外进行投入；原告提供的交接表上确实是被告法定代表人的笔迹，但其未签署过上述交接表。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，922号商铺权利人为原告，建筑面积138.20平方米；898号商铺建筑面积为90.49平方米。2012年8月17日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市永兴路896、898号，房屋用途为商铺；乙方承诺租赁房屋之用途为餐饮，以“包旺锅贴”品牌经营餐饮；乙方应支付履约保证金，在租赁期间，甲方有权从履约保证金中扣除乙方应付未付的其他任何款项；租赁关系终止时，履约保证金在被扣除因乙方违反合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用，甲方应在90天内将余额无息返还给乙方；租赁期内，乙方不得以保证金冲抵租金或其他费用；乙方应在合同终止或提前终止后1天内向甲方返还房屋，乙方应将房屋恢复原状或甲方同意接受的状态（甲方无需为保留的装修向乙方支付任何费用）返还给甲方；乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付房屋占用费；逾期超过十五天，房屋内遗留的所有物品、装修、设备均无偿归甲方所有，甲方无需为此向乙方支付任何费用；合同约定的因乙方违约，甲方有权提前解除合同的情况下，甲方无需向乙方承担任何责任或做出任何补偿；若乙方拖欠租金、物业管理费、保证金超过十五天，且经甲方催告而乙方仍不缴清的，甲方有权合法的提前收回房屋及甲方提供之设备，合同亦随即提前终止，且乙方应向甲方承担如下违约责任；（1）按合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租期期间之使用费；（2）向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的三倍金额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失；租赁期限自房屋交付之日起算5＋1年；房屋租金采取月固定租金的计算方式，月固定租金按照日租金×房屋建筑面积×（365／12）计算，房屋固定租金为第一年、第二年月租金22，019.23元，第三年、第四年月租金23，120.19元，第五年月租金24，276.20元；乙方应于租赁期间按每月向甲方支付物业管理费，先付后用，物业管理费为每平方米每月10元，即每月904.90元；合同签署时，乙方应向甲方预付房屋二个月的平均月租金及二个月的物业管理费；乙方支付租金以贰个月为1个支付周期，实行先付后用的原则，每贰个月的第25日支付下贰个月的固定租金；乙方应于签署合同之同时向甲方支付相当于贰个月的平均月租金和贰个月的物业管理费作为租赁保证金，即47，631.82元；免租装修期自房屋交付（或视为交付）之日起算45天。嗣后，被告支付了履约保证金47，631.82元、租金44，038.46元、物业管理费1，809.80元。2012年9月28日，原告将922号商铺交付被告使用，原告工作人员与被告法定代表人王东秋签署《太阳山广场单元工程条件验收交接表》，载明：单元永兴路XXX号，验收日期2012年9月28日。被告对922号商铺进行装修后用于经营包旺锅贴。因被告未再支付租金及物业管理费，致成讼。审理中，双方当事人均确认租金标准是8元／平方米／日。原告表示其曾于2013年5月14日向被告发出律师函通知被告解除《商铺租赁合同》并要求被告立即返还922号商铺等，上述律师函于次日送达。被告则称未收到上述律师函。审理中，原告表示其于2012年9月28日交付922号商铺，免租期是2012年9月29日至11月12日，被告支付了2012年11月13日至2013年1月12日的租金，2013年1月13日至2014年1月6日欠付的租金扣除履约保证金后，原告酌情主张200，000元，其余不再主张；《商铺租赁合同》于2014年1月6日解除。审理中，原告将诉讼请求调整为：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告向原告返还922号商铺；2、被告支付原告租金200，000元（自2013年1月13日计算至2014年1月6日止，按每月22，019.23元的标准计算，扣除被告支付的履约保证金）、免租期租金32，576元、违约金66，057元、房屋使用费（自2014年1月7日计算至实际返还房屋之日止，按照每日723.92元的标准计算，即每平方米每日8元）。以上事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、上海市房地产权证、《太阳山广场单元工程条件验收交接表》、律师函、快递详情单、快件跟踪记录、上海市房地产登记簿及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方均表示系争商铺租金标准为每日每平方米8元，本院予以确认。《商铺租赁合同》约定的租赁标的虽为898号商铺，但原告实际向被告交付了922号商铺，被告进行了装修并长期使用922号商铺用于经营，亦未提出异议，故本院推定双方合意变更租赁标的。对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。依照《商铺租赁合同》约定，被告应按时支付租金和物业管理费，现被告长期拖欠租金和物业管理费，原告要求解除上述合同，符合合同约定和法律规定。原告以庭审时间作为合同解除之日，于法无悖，可予准许。因被告的违约行为致租赁合同解除，被告应依约支付租金并承担免租期使用费和违约金，被告逾期返还房屋的，还应承担房屋使用费。在双方未另行约定的情况下，原告按照原合同标准主张租金，并参照租金标准主张使用费，尚属合理，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海亿丰投资发展有限公司与被告上海禾满屋企业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2014年1月6日解除，被告上海禾满屋企业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海亿丰投资发展有限公司返还上海市闸北区永兴路XXX号商铺；二、被告上海禾满屋企业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海亿丰投资发展有限公司2013年1月13日至2014年1月6日的租金200，000元；三、被告上海禾满屋企业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海亿丰投资发展有限公司免租期使用费32，576元、违约金66，057元；四、被告上海禾满屋企业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海亿丰投资发展有限公司房屋使用费（自2014年1月7日计算至被告上海禾满屋企业管理有限公司实际返还上海市闸北区永兴路XXX号商铺之日止，按照每日723.92元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2，613.40元（原告上海亿丰投资发展有限公司已预缴），由被告上海禾满屋企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  严毅超二〇一四年二月十日书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。