呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终237号上诉人(原审被告)：内蒙古合和置业有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街“印象江南”B11号楼3单元2层。法定代表人：杨文生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张楠，内蒙古嘉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华，内蒙古嘉泽律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张丛生，男，现住呼和浩特市。被上诉人(原审原告)：云桂珍，女，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张丛生（与云桂珍系夫妻关系），现住呼和浩特市。上诉人内蒙古合和置业有限公司（以下简称合和置业公司）因与被上诉人张丛生、云桂珍房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人合和置业公司的委托诉讼代理人张华，被上诉人张丛生同时作为被上诉人云桂珍的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合和置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判或发回重审;3.判令张丛生、云桂珍承担全部诉讼费用。事实和理由：1.虽然本案双方之间的《商品房买卖合同》签订于2011年,但实际上涉案房屋于2017年方才具备办理房屋产权的条件。2.无法办理房屋产权证书的原因系张丛生、云桂珍无法按照产权登记机关的要求提供完整详实的书面材料,并非合和置业公司不予配合办理。3.张丛生、云桂珍连续多年不予足额缴纳物业费的事实客观存在，但合和置业公司从未以此为由,推脱不予办理房屋产权证书。综上提起上诉,请求查明事实，依法判决。张丛生、云桂珍辩称，一、一审判决采信证据和事实认定清楚，适用法律正确。二、合和置业公司企图继续强行推行并达到不交物业费就不给办房本的目的，有诺不践，于法不顾，有法不依。三、合和置业公司辩称，因无法按照产权登记机关要求提供完整详实书面材料，而不是其不予配合办理，是不尊重事实。一审中张丛生、云桂珍已提供事实依据并有证人证词予以证实，即每次去想交办证材料，合和置业公司委托的办证人员均以不交物业费不收材料为由拒收。为此张丛生、云桂珍曾向市房管局投诉中心投诉，最终仍无法取得房屋产权证。四、关于物业费，印象江南小区业主委员会2012年成立后，合和置业公司已无权再行收取物业费和聘请物业公司；张丛生、云桂珍接收房屋后因质量问题找开发商，答复是不管，只能以不交物业费抗争（当时物业由开发商管理）;小区单元门一直无法关闭等问题均为拒交物业费原因；答辩人作为小区业委会主任多次与合和置业公司交涉，也多次向有关部门反映，均不能解决问题。张丛生、云桂珍向一审法院起诉请求：1.判令合和置业公司按照房屋买卖合同约定立即向房产部门上报有关手续，为张丛生、云桂珍办理并颁发呼和浩特市玉泉区印象江南小区5号楼2单元1305号房产证；2.一切诉讼费用全部由合和置业公司承担。一审法院认定事实：张丛生、云桂珍与合和置业公司于2016年7月8日签订一份商品房买卖合同的补充协议，就双方于2011年2月17日签订商品房买卖合同所涉及该商品房约定的建筑面积经房地产交易中心测绘部门测绘后的房屋面积、面积差异及房款金额等进行重新约定。根据商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。张丛生、云桂珍于2010年11月1日向合和置业公司缴纳房屋办理产权证费及维修基金7702元。合和置业公司在2017年具备办理房屋产权证分户的条件下，委托物业公司代为收取相关资料，并协助业主办理分户产权。张丛生、云桂珍向该小区物业公司申请办证，物业公司以其不缴纳物业费为由不予办理产权。合和置业公司于2010年10月30日向张丛生、云桂珍交付购买的房屋，张丛生、云桂珍缴纳过物业费，但之后至今一直拖欠物业费未缴纳。2018年5月6日，张丛生向呼和浩特市住房保障和房屋管理局投诉中心递交一份投诉书，就仍未办理房屋产权手续、房屋存在质量问题、单元门不封闭等问题进行反映。其中物业公司以不交物业费为由不予办理产权手续，停止搭车收取物业费。合和置业公司给予回复情况说明中提到对物业公司强制收取物业费不知情，让张丛生、云桂珍自行前去物业公司提交相关资料，物业公司也会全力配合协助业主办理产权手续。另查明，居住在同一小区其他业主前去物业公司办理各自产权证时，物业公司也要求必须全额交清物业费，才能接受手续办理产权手续。为此，小区业主委员会就小区要求解决的诸多问题及解决的办法作出决议。以上事实有商品房买卖合同及补充协议、证人证言、房管局投诉、回复的资料、小区业委会决议和庭审笔录予以证实。一审法院认为，本案双方签订的商品房买卖合同及补充合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。本案双方均应严格履行合同的权利义务。依据合同约定，合和置业公司应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现合和置业公司已经具备办证条件下没有给张丛生、云桂珍办理房屋所有权证属违约行为，应当承担继续履行办证的违约责任。张丛生、云桂珍请求办理其购买房屋的所有权证书的诉讼请求有事实和法律依据，该院予以支持。对于物业费问题，合和置业公司委托的物业公司不能以张丛生、云桂珍不交物业费为理由违反商品房买卖合同约定的义务拒绝办证。物业公司对拖欠的物业费可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下：被告内蒙古合和置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照房屋买卖合同约定向房产部门上报有关手续，协助原告张丛生、云桂珍办理并颁发呼和浩特市玉泉区印象江南小区5号楼2单元1305号房屋所有权证书。案件受理费50元，由被告内蒙古合和置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，本案双方所签案涉《商品房买卖合同》中约定所购商品房为5号楼2单元1303号，对此，本案双方二审中确认实际履行房号为5号楼2单元1305号。本院认为，本案双方所签《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案双方均应严格履行合同的权利义务。合和置业公司在案涉房屋已具备为张丛生、云桂珍办理房屋所有权证条件的情况下，至今未履行协助张丛生、云桂珍办理房屋所有权证的义务，构成违约，应当承担继续履行的违约责任。一审法院判决合和置业公司按约向房产部门上报有关手续，协助张丛生、云桂珍办理并颁发呼和浩特市玉泉区印象江南小区5号楼2单元1305号房屋所有权证书，适用法律正确，但鉴于颁发房屋所有权证书的主体应为不动产登记机构，故对一审判决表述不当之处予以变更。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，表述不当之处予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2355号民事判决“被告内蒙古合和置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照房屋买卖合同约定向房产部门上报有关手续，协助原告张丛生、云桂珍办理并颁发呼和浩特市玉泉区印象江南小区5号楼2单元1305号房屋所有权证书”为“内蒙古合和置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照房屋买卖合同约定向房产部门上报有关手续，协助张丛生、云桂珍办理呼和浩特市玉泉区印象江南小区5号楼2单元1305号房屋所有权证书”；二、驳回张丛生、云桂珍的其他诉讼请求。二审案件受理费100元，由内蒙古合和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜  怡审判员 苏  毅审判员 额日德尼二〇一九年三月八日书记员 曹 建 飞