辽宁省大连市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）辽02执异142号 异议人（保全被申请人、被告）：大连圣岛房地产开发有限公司。 法定代表人：秦安昌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：劳星星，辽宁君连律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洪雁，辽宁众义律师事务所律师。 保全申请人（原告）：大连明义商贸有限公司。 法定代表人：郑勇明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘瑞森，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：秦琳琳，辽宁法大律师事务所律师。 原告大连明义商贸有限公司（以下简称明义公司）与被告大连圣岛房地产开发有限公司（以下简称圣岛公司）合同纠纷一案，明义公司向本院申请诉前财产保全，本院于2019年1月29日作出（2019）辽02财保2号民事裁定，并于2019年1月31日作出（2019）辽02执保21号协助执行通知书。圣岛公司向本院提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 圣岛公司请求：撤销（2019）辽02财保2号民事裁定，解除被查封的土地使用权，并责令明义公司承担由于错误查封造成的经济损失。事实和理由：1.查封严重超标的，违反民事诉讼法规定和市政府三令五申的营商保护政策规定。案涉地块项目目前在建工程合同总计4.46亿元人民币，目前按照合同约定已完成工程进度产值2.8亿元，圣岛公司已全部付清合同约定支付节点的工程款，不存在工程款诉讼和纠纷。案涉地块上已建成15栋住宅楼预测绘面积合计124455.89平方米，另3栋公建预测面积为8041.89平方米。住宅按照建筑成本造价约12,000元/平方米，即使考虑53%的银行贷款抵押率，其价值远超明义公司申请保全的金额。2.诉前保全申请不符合《民事诉讼法》第一百零一条规定。圣岛公司该地块正在建设，正在办理预售许可证，开发预估值超过30亿元，不存在难以弥补损失，更不属于紧急情况。3.为维持圣岛公司的正常经营，圣岛公司自愿提供替换担保，恳请立即解除对土地的查封。4.明义公司虚构债权事实，恶意采取诉前保全严重超标的查封圣岛公司的在建工程土地，目的是阻碍圣岛公司项目进程，逼迫圣岛公司向其支付所谓的高额利息和高额利润。 明义公司辩称，诉前保全符合法律规定，本案不存在超标的查封。圣岛公司被查封的财产上存在抵押权、工程款优先受偿权等多种权利负担。该土地处置后，偿还完毕抵押权人的债权后，剩余价值尚不可知。圣岛公司多年来开发的地产项目存在大量未结算工程款，在建工程主要是依靠建筑商垫款、拖欠材料款等方式进行施工。由于其拖欠的工程款数额巨大，普通债权人在工程款债权实现后基本无法全额受偿。圣岛公司因资金严重紧张，在未取得预售许可证的情况下，就已经存在以内部认购方式集资，通过第三方渠道收取意向金、定金等违法行为，必将影响合法债权人债权的实现，其被查封的土地清偿债务的价值将受到严重影响。圣岛公司因严重负债已有大量债权人提起诉讼，经公开渠道查询到的案件多达数十件，其大股东秦安昌更被列为失信被执行人。明义公司对圣岛公司享有合法债权，不存在虚构债权、恶意采取诉前保全措施的情况。实体审理的结果不是决定是否采取财产保全措施的前提。 本院查明，明义公司于2019年1月29日向本院申请诉前财产保全，请求冻结圣岛公司银行存款人民币125,560,842.13元或查封其他等值财产。担保人中国人民财产保险股份有限公司大连市分公司为明义公司提供担保，愿为保全承担法律责任，资产保全明细为：圣岛公司所有的，国有土地使用权证号为甘国用（2004）字第041XX号，使用权面积为170252.10平方米国有土地使用权，责任限额人民币125,560,842.13元。本院于2019年1月29日作出（2019）辽02财保2号民事裁定：冻结大连圣岛房地产开发有限公司银行存款人民币125,560,842.13元或查封其他等值财产。案件申请费5000元，由明义公司负担。裁定送达后立即执行。明义公司于法定期限内向本院起诉，其诉讼请求为：1.判令被告依据《资产收购框架协议》第2.3条约定与原告签订《商品房买卖合同》并办理产权变更登记手续；2.判令被告向原告支付因未签署《商品房买卖合同》所造成的损失（以118,369,855元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率的标准计算，截止至2019年1月10日暂计为7,190,896.58元，合计125,560,752元）。明义公司与圣岛公司合同纠纷案于2019年2月27日由本院立案受理。 依据该查封裁定，本院于2019年1月31日向大连市国土资源和房屋局高新园区分局发出（2019）辽02执保21号协助执行通知书，查封圣岛公司为使用权人的位于大连市小平岛村的一宗土地使用权，土地证号为：甘国用（2004）字第041XX号项下的B区C地块，面积111489.7平方米，查封期限三年（自2019年1月31日至2022年1月30日止）。该局于同日出具收到通知的回执。 圣岛公司关于撤销本院（2019）辽02财保2号民事裁定的复议请求，本院于2019年3月14日作出（2019）辽02民初151号民事裁定：驳回大连圣岛房地产开发有限公司的复议申请。该裁定已发生法律效力。 另查，2017年4月27日，圣岛公司与锦州银行股份有限公司大连分行（简称锦州银行大连分行）签订《固定资产借款合同》（锦银[大连分]行〔2017〕固借字第031号）、《抵押合同》（锦银[大连分]行〔2017〕抵字第031号），约定圣岛公司向锦州银行大连分行贷款人民币20亿元整，借款期限为60个月，用于转换贷款、偿还债务、支付前期施工工程款、后续项目建设。所附抵押物清单：在建工程包括房产C区C组团（7栋）、C区D组团（29栋）、C区E组团（40栋）、C区G组团（38栋）、C区H组团（132栋）、A区F组团（75套）、小平岛中心广场等合计323套，面积104235.16平方米，评估价值226,618.74万元；土地净地为B区C地块土地，权证号为甘国用2004字第041xx号，面积111489.7平方米，评估价值144,936.61万元。依圣岛公司申请，本院向锦州银行大连分行调取的《房地产评估报告》（鉴明房估字〔2018〕第131号）表明，2018年12月3日案涉小平岛圣岛旅游度假区B区C组团项目评估结果：（一）开发完成后可售价值，建筑面积157307.97平方米，评估总额303588.2万元；（二）在建工程市场价值，建筑面积157307.97平方米，评估总额177775.5万元。 另查，大连物华世纪商贸有限公司于2019年3月14日向本院起诉圣岛公司与秦安昌、沙云霞，请求偿还借款本金及利息合计2.99亿元，并申请诉讼保全，提供了相应保函，本院于2019年3月18日作出（2019）辽02民初269号民事裁定，裁定：查封被申请人秦安昌、大连圣岛房地产开发有限公司、沙云霞2.99亿元的银行账户或其他等值财产。依照该裁定，本院向大连市国土资源和房屋局高新园区分局发出协助执行通知，再次查封前述土地使用权。 在本院审查过程中，圣岛公司提交申请，自愿以两种方案替换案涉B区C组团项目土地查封：方案一、案涉B区C组团地块上小平岛路182号（预测面积7308平方米）、186号（预测面积7308平方米）、188号（预测面积7308平方米）、听海街64号（预测面积12653.52平方米）四栋在建工程；方案二、案外人大连圣汐湾房车露营地管理中心所有的甘井子区梦海园1号别墅（产权面积2723.25平方米，实际测绘面积9605.87平方米）加案涉地块上两栋在建工程。明义公司均表示不同意。 本院经审查认为，第一，关于案涉保全查封的程序问题，法院对是否符合情况紧急的查封申请依法进行形式审查。因明义公司向本院申请诉前保全，并按照相关规定提供了中国人民财产保险股份有限公司大连市分公司出具的与保全数额一致的保函作为担保，本院依法作出保全裁定，并发出协执通知，在程序上符合相关规定，并无不当。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条规定，“利害关系人申请诉前财产保全，在人民法院采取保全措施后三十日内依法提起诉讼或者申请仲裁的，诉前财产保全措施自动转为诉讼或仲裁中的保全措施；进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。”因明义公司在法定期限内提起诉讼，该诉前财产保全措施已自动转为诉讼保全措施。 第二，关于本院查封案涉土地使用权的行为是否存在超标的查封的情况。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定：“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”案涉地块上存在已封顶的在建工程，参考锦州银行大连分行调取的《房地产评估报告》，该在建工程评估总额约17.77755亿元，而案涉土地使用权此前已向该行申请抵押贷款，按照抵押贷款率折算，就案涉土地使用权所贷本金近7.7亿元，且需考虑利息等。虽然圣岛公司称案涉地块合同价款总计4.46亿元，其已全部付清合同约定支付节点的工程款，但其并未提供相应证据予以证明。此外，上述地产虽有预估总值，但其价值不易分割实现，而本案与另案大连物华世纪商贸有限公司与圣岛公司、秦安昌、沙云霞民间借贷纠纷案两个案件的诉讼标的额已达4.25亿元。现有证据不足以认定本案存在超标的查封情况。 第三，在明义公司第一项诉讼请求所涉《资产收购框架协议》中，拟收购的资产位于圣岛公司及关联公司开发的小平岛项目内，包括案涉项目土地，即本案查封的土地使用权系明义公司诉圣岛公司合同纠纷案的争议标的财产，按照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条规定，“财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，须经申请保全人同意。”现申请保全人明义公司明确表示不同意解除查封，圣岛公司亦未能提供充分有效的便于执行的等值财产作为担保。在保全查封的土地使用权系诉讼争议标的财产的情况下，本院依法不予准许圣岛公司关于解除案涉土地使用权的申请。 综上所述，圣岛公司的异议请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、第十七条、第二十二条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回大连圣岛房地产开发有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向辽宁省高级人民法院申请复议。 审判长 张 钱 审判员 吕 瑛 审判员 张萍萍 二〇一九年三月二十五日 书记员 王丽秋 附相关法律规定： 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。 可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。 第十七条利害关系人申请诉前财产保全，在人民法院采取保全措施后三十日内依法提起诉讼或者申请仲裁的，诉前财产保全措施自动转为诉讼或仲裁中的保全措施；进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。 第二十二条财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，须经申请保全人同意。 第二十六条申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十七条财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。