浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙01民终561号上诉人（原审被告）陈哲，男，1980年11月26日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。委托诉讼代理人姚丹，系上诉人妻子。被上诉人（原审原告）浙江昆仑物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区体育场路580号。法定代表人林爱珍，执行董事。委托诉讼代理人王万林，浙江泽厚律师事务所律师。上诉人陈哲因与被上诉人浙江昆仑物业管理有限公司（以下简称昆仑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初4521号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年6月3日，昆仑物业公司与滨江区水印城第一届业主委员会签订《昆仑·水印城小区物业服务合同》，约定：昆仑物业公司为该小区提供物业服务；合同期限自2011年11月13日起至2016年11月12日止；住宅物业服务费收费标准为1.3元/平方米/月；能耗费按0.5元/平方米/月预收，按实分摊，多退少补；车位物业服务费50元/个/月。物业服务费及能耗费用按整年度预收，交纳费用时间为每年的1月30日前；因本物业区域不具备业主直接向供水单位交纳费用的条件，故业主应承担本户计量表显示的使用费用，水费结算周期与本地水务公司向我司收取费用的周期一致；业主违反本合同约定，逾期未能按时足额交纳物业服务费等相关费用的，应自逾期之日起按逾期费用每日2‰的标准支付违约金。陈哲系杭州市滨江区长河街道水印城6幢1单元603室业主，该住房建筑面积为138.65平方米。2018年5月22日，昆仑物业公司向陈哲邮寄律师函，催交2015年2月至2017年12月期间的物业服务费、能耗费、车位费、水费共13017.5元。昆仑物业公司的一审诉讼请求：1、判令陈哲支付2015年2月至2017年12月间的物业服务费6309元、车位费3500元、能耗费1894元、水费1314.5元，并按上述费用每日千分之一的标准支付自2015年1月31日起至实际付清之日止的违约金；2、本案诉讼费由陈哲承担。原审法院认为：业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力。昆仑物业公司依约提供了物业服务，陈哲作为该小区业主，应当依约向昆仑物业公司支付物业服务费。陈哲主张其以现金方式交纳了物业费、能耗费、车位费等，但未提交证据予以佐证，不予采信。关于物业服务费、车位费，因昆仑物业公司实际服务至2017年12月中旬，故确认物业服务费为6218元、车位费3450元。关于能耗费、水费，陈哲抗辩昆仑物业公司未提供费用明细，要求结算后再交纳。该院认为，合同中约定了能耗费、水费均需定期结算、按实分摊，昆仑物业公司未向业主公示能耗费使用明细及水费实际支出凭证，也未按约进行结算，导致业主实际应交纳的能耗费、水费数额不清。昆仑物业公司可就能耗费、水费与业主进行结算后另行主张权利。陈哲与昆仑物业公司对物业服务费等费用的缴纳情况存在争议，故对昆仑物业公司请求陈哲支付违约金的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈哲于判决生效之日起十日内支付昆仑物业公司物业服务费6218元、车位费3450元，合计9668元；二、驳回昆仑物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费126元，减半收取63元，由昆仑物业公司负担38元，陈哲负担25元。宣判后，陈哲不服，向本院提出上诉称：一、被上诉人提供小区物业服务期间未履行基本的安全保卫职责，致使上诉人家人受到生理和心理无法弥补的伤害。水印城小区是封闭式管理的小区，2015年11月6日早晨8:48，上诉人岳父姚贵龙在小区内人流最密集处被流浪狗咬伤，被上诉人具有不可推卸的责任。物业人员以狗主人找不到为由推诿责任，对伤者不闻不问，伤者只能自行前往医院治疗。事后，上诉人及家人多次与被上诉人物业人员协商，并在与物业主任发生剧烈争执的情况下于2015年11月11日报警，民警前往协调，后续上诉人也多次与被上诉人协调，但被上诉人从未作出任何道歉、安慰及赔偿行为。2018年10月29日一审开庭后，被上诉人代理人表示愿意协调，并于当天陪同上诉人一起前往长河派出所调取了狗咬人事件的出警记录，上诉人当天也把狗咬人的全程物业监控录像通过QQ发给了被上诉人代理人。2018年10月30日12:09左右，被上诉人工作人员打电话给上诉人，希望协商处理本次狗咬人事件，通话长达30分钟，但最终未给予明确的赔偿态度。上诉人认为在基本人身安全都得不到保障且物业人员服务态度恶劣的情况下，无法缴纳当年和后期的物业费用。近日，上诉人已向法院递交了民事诉状，状告被上诉人未履行物业安全保卫职能，疏于防范发生小区狗咬人事件，致使上诉人家属身体受到严重伤害。二、被上诉人收取的费用不合理。一审法院未查明被上诉人与滨江区水印城小区第一届业主委员会的合同关系。被上诉人与滨江区水印城第一届业主委员会签订的《物业服务合同》的合同期限自2011年11月13日起至2016年11月12日止；《物业服务合同》合同履行完毕后，水印城小区并未通过业主大会选聘被上诉人作为水印城小区的物业管理企业，被上诉人不具有在水印城小区合法提供物业服务的理由。水印城小区第二届业主委员会成立后，水印城小区第二届业主委员会发函给被上诉人，明确要求被上诉人于2017年9月30日退出水印城小区。一审法院没有查明相关事实，判决中也未进行充分的释法说理，对物业费用的收取时间不准确，对于非合同期间进行的物业管理判决的收费过高。三、被上诉人在提供物业服务期间，服务水平与费用标准不相符。即使法院认为被上诉人在2016年11月13日至2017年9月30日提供了物业服务，被上诉人提供了不尽职甚至劣质的物业服务，服务水平也不满足1.3元/平方的服务标准。具体如下：1.安保服务不尽职，未配备相应的安保人员，门卫管理松懈，外来人员随意进出，摄像头被破坏，群租群居现象盛行，流量狗流窜咬人，业主的人身财务安全受到严重威胁；2.卫生保洁不合格，垃圾堆积成山，管道长期未清理堵塞、多处粪水污水外溢等；3.工程质量不到位，电梯保养不达标，电梯事故频繁，小区出现路面沉降不及时修理，消防存在各类安全隐患；4.绿化养护服务不合格，除春秋两季有一名绿化人员除草，其他季节不见绿化养护。综上，请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人昆仑物业公司答辩称：一、被上诉人在水印城的物业服务期间履行了基本的物业服务，尽到了基本的安全保卫职责，上诉人提到的2015年11月16日发生的其岳父被流浪狗咬伤的事件，经过公安部门处理，公安部门建议该事件应该由城市管理部门处理，被上诉人工作人员当时对流浪狗进行处理，已经尽到了基本的物业服务和安全保卫职责。因为流浪的动物具有很大的不确定性，作为任何一个物业管理单位，都不可能完全杜绝流浪动物在正常进行物业防护的情况之下流入小区。二、被上诉人在服务期间收取的相关费用均有合同和相关部门的规范依据，系合理收费。被上诉人一审起诉的费用包括基本的物业管理服务费、车位管理服务费、能耗费，还有被上诉人代业主所缴付的相应的水费。以上费用项目每个业主的情况不同，以上的费用被上诉人订立的物业服务合同都有相应的标准和依据，被上诉人没有超出合同收费。三、上诉人提交的相关证据不能证明被上诉人在水印城物业服务期间没有尽到基本的巡查，以及物业服务保障工作。一审法院已经综合考虑被上诉人在水印城服务期间所发生的相应的事件，支持了被上诉人所提出的基本的物业服务费用项目，没有支持被上诉人一审所提交违约金的要求，较好地体现了被上诉人在水印城服务期间的基本情况。一审对于基本物业管理服务费及其他判决的费用项目认定的事实准确，结果正确，有关于水费的相应证据，被上诉人将另外进行寻找，必要的时候另外进行主张。二审中，被上诉人昆仑物业公司未向本院提交证据材料。上诉人陈哲提供以下证据材料：1、小区物业监控视频、民警出警记录、狂犬疫苗接种卡疫苗适用知情同意书、通话记录、QQ聊天记录，欲证明上诉人岳父被狗咬伤，被上诉人知晓相关的事件；2、照片打印件14张，欲证明被上诉人没有履行物业基本的服务；3、第三方媒体以及小区业委会的信息发布共48页，欲证明被上诉人未提供尽职的物业服务；4、12位证人出具的书面证人证言，欲证明被上诉人没有尽到基本的物业服务职责；5、水印城业委会致被上诉人的各类函件，欲证明被上诉人的合同有效期至2016年11月12日，在2017年9月30日以后被上诉人无资格提供物业服务并收取任何费用，被上诉认能耗费、物业费、水费多收且各类账务不清；6、地下车库照片打印件，欲证明被上诉人提供物业服务期间地下车库管理混乱；经质证，被上诉人昆仑物业公司发表意见如下：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，物业服务难免存在不到位的地方，有些是不可避免的，基本的小区物业巡查以及安全保障被上诉人是尽到职责的；照片拍摄时间一部分是2017年5月，另一部分是2017年9月后，处于新旧业委会交换期间，可能会有不到位的地方，2017年9月后与新业委会交接过程中，可能存在不到位的地方，但不能据此证明被上诉人没有尽到基本的物业服务义务；对证据3的真实性、合法性无异议，对于媒体反映的问题，有一些问题可能是存在的，也有个人情绪存在，有夸大的描述；对证据4的真实性、合法性予以确认，但证人没有出庭接受询问，对于证言中反应的问题无法确认；对证据5中的《合同终止通知书》、《物业交接通知书》真实性、合法性予以认可，对于合同终止通知书的证明对象予以认可，在2016年11月中旬到期以后，双方没有正式签订书面的物业服务合同，而转为事实物业服务合同关系。对于物业交接通知书，上诉人提交的该份证据不能证明被上诉人在9月30日以后无资格提供服务并收取任何费用，因为在该通知书的通知内容第4点中曾经通知过终止时间是9月底，因为新的物业选聘延后现确定贵司的物业服务截止为2017年12月12日，请贵司按此时间计算物业费。这个内容对于双方在16年11月中旬书面合同到期之后，未订立书面的服务合同做了确认。被上诉人在2017年9月底后在小区当中所做的物业服务，以及收费工作有合法合规的依据。《工作联系函》不清楚有无收到，关于水费问题的征询函具体收取情况不清楚，对于真实性、合法性无法确认。对证据6的形成时间难以确定。本院认为，被上诉人对于证据1-4及证据5中除《工作联系函》的部分的真实性均无异议，本院予以确认；《工作联系函》与本案无关，故不予采信；证据6的形成时间不明，故不予采信。根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，昆仑物业公司与水印城小区第一届业委会签订的物业服务合同期限为2011年11月13日至2016年11月12日，合同期满后，昆仑物业公司继续为该小区提供物业服务，直至水印城小区第二届业委会发送给昆仑物业公司的《物业交接通知书》中确定的截止时间2017年12月12日，该期间形成事实合同关系。原审法院参照之前的书面合同的约定计算昆仑物业公司可收取的物业服务费，应属妥当，本院予以确认。从在案证据以及双方当事人的陈述来看，昆仑物业公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，原审法院为此免除了陈哲本应承担的迟延支付物业费需缴纳违约金的违约责任，该判决体现了对双方利益的平衡保护。关于陈哲家人在昆仑物业公司提供物业服务期间被狗咬伤的赔偿问题，双方可另行解决。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，本院予以维持。陈哲的上诉主张依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126元，由上诉人陈哲负担。本判决为终审判决。审判长  石清荣审判员  俞建明审判员  王 亮二〇一九年三月二十六日书记员  童晓波