广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2014）深南法民三初字第361号原告谢永凤，女，汉族，户籍地址安徽省颍上县。委托代理人李春畅，广东景达律师事务所律师。被告张向东，男，汉族，户籍地址广东省深圳市福田区。被告陈醒鹏，女，汉族，户籍地址广东省深圳市福田区。两被告共同委托代理人邹俊岳，广东知明律师事务所律师。原告谢永凤诉被告张向东、被告陈醒鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李春畅，两被告的委托代理人邹俊岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月31日，原、被告签订《房产租赁合同》，约定两被告将位于深圳市南山区华侨城的某房（以下简称涉案房产）出租给原告作为会所使用。合同签订后，原告依约向两被告支付了首期租金人民币32600元（以下币种简称人民币）及三个月押金244500元。两被告将涉案房产交付原告使用，原告对其进行了装修，购买了植物等，支出36500元。但从2013年12月21日起，某栋的业主对原告正常使用租赁房产发起抗议活动，业主们对于原告关于房屋使用的解释毫不理睬，不但在小区内张贴告全体业主书、召开业主会议、不清理垃圾、阻止原告带人到涉案房产，还向有关部门举报，请媒体曝光等，原告已无法依约正常使用涉案房产，实现租赁目的。经与两被告协商，双方提前解除租赁合同，搬移物品后，原告于2013年1月31日将涉案房产交还被告。但两被告一直拒绝与原告就押金退还及损失赔偿等事宜进行协商。故原告诉至法院，请求判令：1、两被告向原告双倍返还保证金489000元；2、两被告赔偿原告装修等损失36500元；3、两被告承担本案诉讼费用。两被告辩称，1、原告严重违约，两被告无需向原告双倍退还保证金。（1）原告提前退租，依约两被告有权没收租赁保证金。原告在租赁期限未满的情况下要求提前退租，双方经协商，两被告在原告接受没收租赁保证金的前提下，同意原告提前退租。（2）原告超出私人会所之租赁目的使用房屋，严重违约，依约两被告也有权没收租赁保证金。签约时，原告口头承诺“租住该物业仅用作亲戚朋友聚会的场所，绝不会对外经营”，合同约定该物业“在现有状态下，租给乙方作为会所使用”，原告在起诉状中陈述该会所是“为给客户及朋友提供一个聚会及休息的场所”，显然，双方约定的租赁目的仅是将涉案房产作为封闭的私人非经营性场所。但原告实际违背租赁目的及相关法律法规规定，隐瞒两被告，在未办理工商经营许可的情况下，在涉案房产内违法经营开放式商业会所，实为“经营性餐馆”。根据2014年1月6日《晶报》相关报道，原告存在如下行为证明其违法经营商业会所：将涉案房产改成经营性商业餐馆；原告亲自向小区居民发放商业名片，宣传可去该处就餐；按照200——1000元／人不等的价格收取费用；其他住户称“一到晚上就有陌生人进出，而且都是醉醺醺的模样”；到该会所的客人与原告并非朋友或客户关系。原告违法经营已违反合同约定的租赁用途，依据合同5.4条约定，两被告有权没收租赁保证金。（3）原告严重侵害其他业主相邻权，引起众多业主控诉，造成极恶劣的影响。根据2014年1月6日《晶报》相关报道，原告存在以下骚扰业主或侵犯相邻权的行为：发放名片，过度宣传该商业会所；其顾客骚扰小区女住户；整晚吵闹，影响相邻业主正常生活；随处乱丢垃圾，使电梯、楼道脏乱。原告也不积极处理与小区业主的矛盾，不对其经营行为进行整改。（4）原告还违反了租赁合同的多处约定。原告未依约履行办理备案登记手续支付相关税费的义务；原告对该物业产生多处损害，未曾依约维修或赔偿，包括多处开关及线路损坏；未将厨房天花板恢复原状，将天花板拆除一半后即搬离；退租时将燃气表及管道设备拆走，导致两被告重新安装燃气设施；热水器因原告使用不当造成损坏，经多次维修仍不能正常使用；原告将一处房门拆除，搬离时未恢复原状；原告将部分玻璃拆除，玻璃胶带损坏；使用淋浴房不当，造成损坏未予修复。原告已严重违约，两被告有权没收租赁保证金，并继续要求其赔偿相关损失。（5）原告仍可实现租赁目的，涉案房产满足原告用作给客户及朋友提供一个聚会及休息的场所的租赁目的，而原告被业主投诉、媒体报道系因其违法经营、侵犯业主相邻权造成，与两被告无关。而业主、物管处也未如原告所述“阻止原告带人到租赁房屋”。《晶报》报道及原告提交的证据均证明，物管处只是加强管理，对进入小区的人员进行登记，原告仍可带亲戚朋友进入小区，实现租赁目的，两被告无需承担违约责任。2、两被告无需赔偿原告相关装修损失。（1）原告提交的装修损失的证据，真实性、关联性均无法确认。（2）原告购买的园艺植物可以自行搬离，原告在起诉状中也陈述已完成物品搬移。（3）原告擅自经营商业会所，提前退租，严重违约，导致合同解除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，两被告无需赔偿其装修装饰损失。综上，两被告请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，位于深圳市南山区华侨城的某房，建筑面积为660.52平方米，登记价为7628964元，用途为住宅，于2004年12月23日登记至两被告名下，房地产证号为40××34号。2013年10月31日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将某房出租给乙方作为会所使用，租赁期限自2013年11月4日起至2018年11月3日止；租金每月为81500元，乙方应于每月3日前支付租金；乙方应于2013年11月11日向甲方支付租赁保证金244500元；甲方应确保交付的物业及其附属设施能实现租赁目的，甲方要求提前退租或违反合同其它约定，使乙方无法实现承租目的的，甲方须双倍退还租赁保证金给乙方且乙方有权向甲方请求其它损害赔偿，乙方有权依据上述情形解除本合同；合同有效期内，乙方应合理使用该物业，不得擅自改变房屋结构或用途，否则甲方有权没收租赁保证金并单方解除合同；乙方支付租赁保证金后提前退租的，甲方有权没收租赁保证金；备注条款约定：原洗衣房、保姆房改造成厨房工程方案（包括排烟和净化系统、煤气改造）已经业主同意，五年期月满后租户无须恢复改装后厨房原貌，租户须撤走添加的所有设备，及其它内容。该合同甲方处为代理人邹俊岳签名。庭审中，两被告表示曾向原告出示涉案房产的房地产证，原告应清楚涉案房产的用途为住宅，原告也口头承诺涉案房产仅用作亲朋聚会场所，绝对不会对外经营，两被告认为合同约定的会所仅解释为私人性、非经营场所。原告认为涉案房产用作会所与其登记的用途不冲突，不是用作经营性的，一般不对外收费。合同签订后，原告于2013年11月4日向被告陈醒鹏转账266100元，两被告出具收据收到原告交来承租涉案房产的押金244500元。庭审中，原告陈述从2013年12月起，涉案的某栋的业主对原告正常使用涉案房产发起了抗议活动。原告提交了《告e栋全体业主书》、业主张贴抗议条幅宣传画的照片、《晶报》等证据拟证明原告依约正常使用涉案房产，遭到该栋业主的抗议，导致原告无法实现租赁目的。原告提交的证据载明某e栋的部分业主通过在电梯间拉横幅、发告知书等形式抗议32d开办私人会所、向外招揽食客、影响社区安全等，《晶报》也于2014年1月6日对32d开会所的事件进行了报道。两被告对《告e栋全体业主书》、业主张贴抗议条幅宣传画的照片等不予认可，对《晶报》予以认可，两被告认为该证据只能证明该栋业主对原告的违法经营行为以及严重侵犯相邻权等行为的投诉，并不能证明业主对原告及他人进入小区、租赁物业进行任何阻拦。庭审中，原告表示《告e栋全体业主书》中陈述的涉案房产的使用状况不完全属实，涉案房产有陌生人进出属实，原告使用涉案房产并非经营餐饮，实际是亲朋、客户聚会、接待的场所，涉及到吃饭等，《告e栋全体业主书》所述雇用8位工作人员，长期有食客出入不完全属实，食客酒后乱性、在电梯楼道处不三不四的女人出入会所不属实。两被告则认为，据其了解《告e栋全体业主书》中陈述的涉案房产的使用状况属实。2014年2月10日，原告与被告的委托人签订《退房确认书》，约定原告于2014年1月31日将涉案房产退还业主，租金、水费、电费、燃气费、物业管理费、数字电视费、电话费、宽带网络费以上费用已结清。庭审中，原、被告均认可原告对厨房进行了改造。原告表示搬家时没有拆除装修，只拿走了装修的东西；两被告表示涉案房产已另行出租，原告的装修已不在涉案房产内。原告提交了《收款收据》、《收据》等拟证明原告为购买装饰用植物支出4300元，支出租赁房屋厨房改造装修费32200元，两被告对上述证据的真实性、关联性均不予认可。两被告提交了涉案房产修复费用明细及票据拟证明因原告不当使用涉案房产，造成两被告重装燃气表及管道、维修热水器、重装房门等损失共计35674.16元，原告对上述证据的真实性、关联性均不予认可以上事实，有房地产证复印件、《房屋租赁合同》、《晶报》、《退房确认书》等证据及庭审笔录为证，足以认定。本院认为，原告与两被告签订的《房产租赁合同》（以下简称合同）系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应严格履行。根据本案查明的事实，原告提交的《告e栋全体业主书》、业主张贴抗议条幅宣传画的照片以及《晶报》等证据均证明原告将涉案房产用作会所确实影响了相邻业主的正常生活，遭到相邻业主的抗议和媒体曝光。2014年2月10日，原告与被告的委托人签订《退房确认书》，表明双方已协议解除合同。关于原告要求两被告双倍退还租赁保证金的主张，本院认为，涉案房产的用途登记为住宅，而原告与两被告签订的《房屋租赁合同》约定涉案房产作为会所使用，对此，两被告理应预见作为住宅用途的涉案房产用作会所使用可能打扰邻居，影响社区生活环境；原告租赁房产用作会所也理应审查房产的用途，避免房屋的使用影响相邻业主的正常居住。故原、被告约定涉案房产用作会所，并因开办会所导致影响相邻业主生活，引发业主抗议，无法继续将涉案房产用作会所，原、被告均有过错。因双方已协商解除合同，且双方对于合同不能继续履行均有过错，故原告主张双倍退还租赁保证金，本院不予支持，两被告亦无权继续占有租赁保证金，两被告应向原告返还租赁保证金244500元。关于原告主张的装修损失，两被告对于原告提交的相关证据不予认可，上述证据也不足以证明原告实际用于涉案房产的装修价值，且原告提前搬离涉案房产系其不合理使用涉案房产导致，故对于原告主张的装修损失，本院不予支持。两被告辩称原告损害涉案房产，导致产生了维修费用，两被告在本案中并未对此提出反诉，且两被告提交的相关证据原告亦不予认可，故对于两被告的上述抗辩，本院亦不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张向东、被告陈醒鹏应于本判决生效之日起十日内向原告谢永凤返还租赁保证金244500元；二、驳回原告谢永凤的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4527.5元，由原告负担2421元，被告负担2106.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  廖艳二〇一四年六月六日书记员  沈蕊