湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)衡中法民一终字第82号上诉人（原审被告、反诉原告）陈玉莲。委托代理人吴起逢。委托代理人佘珍君，湖南金雁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）衡阳市德泉大酒店有限公司。法定代表人杨光健，该公司董事长。委托代理人陈志平。上诉人陈玉莲因与被上诉人衡阳市德泉大酒店有限公司（以下简称德泉大酒店）屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2013）珠和民二初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人陈玉莲及其委托代理人吴起逢、佘珍君，被上诉人德泉大酒店的委托代理人陈志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年4月30日，德泉大酒店与陈玉莲签订一份《���赁经营合同》，约定德泉大酒店（甲方）将其一楼餐饮部租赁给陈玉莲（乙方）经营餐饮。合同约定的主要内容为：合同租赁为2年，自2010年5月1日至2012年4月30日；租赁金额为每月30000元；乙方须向甲方交纳保证金50000元，合同其未满，乙方中途退出或有违约行为，或经营期内对甲方造成经济损失，保证金不予退回，合同正常履行完毕，甲方一次退还50000元保证金给乙方；租金按月交纳，即每月5日前交清本月租金，每延期一天交纳租金，甲方按欠款金额向乙方收取1%的滞纳金，若延期交纳租金满30天，即视为乙方单方违约，甲方可终止合同；水电费实行装表计量，水、电价格按水电部门收取的经营收费标准加自然性损耗收费，电价1.36元/度，水价3.5元/吨；水电费按月收取，延期十天不交纳，甲方有权采取措施停止水电供应，因此造成的后果由乙方自负；乙方不��改变甲方的整体布局，特别是外墙装修要与本栋楼外墙一致。不得损坏经营场地的设施，乙方不得擅自改动房屋结构，需部分改动需经甲方同意，合同到期后恢复原状，否则，由乙方承担一切经济损失，且必须做好场地的一切维护保养工作，乙方在经营期内必须做好防水、防漏、防潮等工作，费用自负；乙方必须做好厨房的抽油烟改造工作和装修改造项目，经甲方同意验收方可营业，否则违约赔偿20000元；合同期满，其不动产部分完好交给甲方，装修的场地不得人为损坏。可动产部分，甲方的可动产以双方签字移交清单为准，合同期满后，按清单移交给甲方，乙方的由乙方自行处理；本合同履行期内，如一方违约应赔偿守约一方的经济损失，同时必须一次性赔偿守约方违约金200000元。2010年6月10日，德泉大酒店与陈玉莲签订第二份《租赁经营合同》，该合同约定：���赁期为1年，自2010年1月25日至2011年1月24日止；租赁金额为每月8000元；乙方须向甲方交纳保证金10000元，合同期未满，乙方中途退出或有违约行为，或经营期内对甲方造成经济损失，保证金不予退回，合同正常履行完毕，甲方一次退还10000元保证金给乙方。该份租赁合同中除上述租赁期限、租金金额、保证金数额与第一份租赁合同不同外，其余主要条款均与2010年4月30日签订的合同所约定的内容相同。2010年7月8日，双方针对第二份租赁合同达成《补充协议》，协议声明此份租赁经营合同作废。德泉大酒店与陈玉莲根据双方2010年4月30日签订的合同的约定，由陈玉莲在每月5日交纳本月的租金及前一个月的水电费。并且陈玉莲为保证合同的履行，于2011年1月26日向德泉大酒店支付押金30000元、保证金20000元。2012年4月30日合同租赁期届满后，双方继续履行2010年4月30日签订的���同，但租金由30000元/月提高到40000元/月。此后，陈玉莲依旧于每月5日履行支付租金及水电费的义务。直至2012年11月5日，陈玉莲对当月租金及前一月份的水电费均未予交纳。期间，双方曾于2012年6月28日因租赁房屋天花板漏水问题产生过争执。2012年12月3日，德泉大酒店停止了对陈玉莲的水、电供应。此后，陈玉莲停止了餐饮店的经营，并且锁住了租赁房屋房门。2012年12月5日，陈玉莲向湖南省衡阳市珠晖区人民法院提起民事诉讼，要求德泉大酒店履行合同义务，恢复供水、供电、维修房屋，并且赔偿其损失600000元。2012年12月24日，德泉大酒店向该院提起反诉，请求解除双方租赁关系，并要求陈玉莲交纳所欠租金、水电费并承担违约责任，该反诉状于2012年12月27日送达给陈玉莲。此后，德泉大酒店又于2013年5月8日就同一纠纷起诉至该院。现两案均因双方撤诉而结案。��间，陈玉莲于2013年7月8日将租赁门面的钥匙交给负责审理其纠纷的法官。但双方之间的纠纷并未就此了结，依据德泉大酒店的起诉，该院于2013年9月3日再次受理了此案。另查明，陈玉莲曾于2011年4月8日与衡阳市天然气有限责任公司就玉泉食府（本案租赁经营门面）厨房燃气管道安装项目签订《非居民用户管道燃气安装供所合同书》。此外，陈玉莲曾通过该院委托衡阳兴隆资产评估有限公司对其租赁店面的室内装修进行了评估。原审认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方根据合同享有权利、履行义务。德泉大酒店与陈玉莲之间签订的两份《租赁经营合同》在形式上均符合法律的规定，但双方之间的权利义务受哪份合同的约束，应以实际履行的合同即2010年4月30日签订的租赁合同为准。因为双方在2010年7月8日签订了补充协议，通过该协议双方���止了2010年6月10日签订的第二份租赁合同。此外，陈玉莲在2011年1月26日向德泉大酒店支付押金30000元、保证金20000元，共计50000元，其支付的款项与第一份租赁合同所约定的保证金数额一致，因此，可认定双方实际履行的是第一份租赁合同，故对第一份租赁合同的效力予以确认，对第二份租赁合同的效力不予确认。第一份租赁合同期间届满后，由于承租人陈玉莲继续使用租赁店面，德泉大酒店没有提出异议，故原租赁合同继续有效。但根据该院确认的陈玉莲提交的租金收据及会计账目可以认定双方曾就合同的租金数额进行过变更，2012年5月份之后陈玉莲履行的月租金为40000元。故陈玉莲仍应依约在每月5日前交纳当月租金40000元及上一个月份的水电费用。但陈玉莲在2012年11月5日并未交清2012年11月份的租金和2012年10月份的水电费。根据双方合同的约定，承租人延期十天不交纳水电费，出租人有权采取措施停止水电供应，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该条款合法有效。至2012年12月3日，陈玉莲已拖延支付水电费长达28天，该行为违反了其应履行的合同义务，德泉大酒店据此有权采取停止供水电的救济措施并要求其支付2012年10月份至2012年12月份的水电费。另外，根据合同第五条的规定，承租人延期交纳租金满30天，即视为承租人单方违约，出租人可终止合同。陈玉莲存在不履行支付租金的违约事实，德泉大酒店曾于2012年12月24日向该院提起反诉，请求解除双方租赁关系，该诉请符合法律规定及双方合同的约定，该院予以支持，合同解除日可确定为2012年12月27日即陈玉莲收到德泉大酒店提起反诉的起诉状副本之日。合同解除后，陈玉莲理应向德泉大酒店返还其租赁的房屋，但其却擅自将房屋锁住，导致德泉大���店对租赁物无法行使所有权，故陈玉莲应按照合同实际履行的月租金40000元支付合同解除之日起至2013年7月8日其将钥匙交付日止的房屋使用费。至于陈玉莲主张的其不交纳水电费及租金是对德泉大酒店未尽至租赁物的维修义务而行使的抗辩权，该院认为，根据双方合同的约定，租赁物的防火、防潮、防漏工作应由陈玉莲负责，且其以拒交水电费、租金的方式行使抗辩权既不符合合同约定，又没有法律的规定予以支持，故对陈玉莲的该辩称意见，该院不予认可。2012年4月30日，陈玉莲与德泉大酒店在2010年4月30日签订的原租赁合同期间届满后，双方在继续履行该合同的过程中并未就合同规定的责任进行修改，陈玉莲也未要求德泉大酒店返还其交纳的保证金，故该院认定双方继续认可合同中关于责任的约定，陈玉莲交纳的50000元保证金仍然担保租赁合同的履行���陈玉莲未按合同约定的时间支付租金，应当承担违约责任。在诉讼中双方对合同约定的200000元违约金未提出增加或减少的请求，故该院对德泉大酒店要求陈玉莲支付200000元违约金的请求予以支持。双方租赁合同因陈玉莲未按时支付租金而解除，依据合同约定，德泉大酒店有权不即时退还保证金，故对陈玉莲要求返还50000元保证金的诉请不予支持。至于德泉大酒店提出的陈玉莲应支付滞纳金的诉讼请求，因合同中规定的滞纳金具有违约金责任的性质，与双方约定的200000元违约金构成重复计算，故不予以支持。此外，陈玉莲诉称其在租赁合同存续期间出资安装的燃气管道被德泉大酒店继承使用，陈玉莲提交的其与衡阳市天然气有限责任公司签订的《非居民用户管道燃气安装供所合同书》，该证据仅能证明合同双方签订了燃气安装合同，并不能证明陈玉莲已经履行了该安装项目的付款义务，故对于陈玉莲要求德泉大酒店向其支付50800元燃气安装费的诉请不予支持。对于陈玉莲在使用租赁房屋期间所进行的装修，虽然陈玉莲提供了证据，但其并未就装修的处置提出诉讼请求，故该院对此问题不予处理。合同约定了租赁物返还时房屋恢复原状及不动产、动产处理的责任主体为承租人，且合同因陈玉莲违约而解除，故其返还房屋时应承担恢复原状和处理添置物的责任，据此，德泉大酒店请求判令陈玉莲赔偿其因恢复原状所花费的损失20000元，但由于德泉大酒店未能举证证明租赁物有哪些结构被陈玉莲改变需恢复原状，也未能举证证明德泉大酒店就哪些恢复原状的项目作出了开支，故对德泉大酒店要求陈玉莲支付租赁房屋恢复原状费用20000元的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九��三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、本诉原告衡阳市德泉大酒店有限公司与本诉被告陈玉莲之间的房屋租赁合同于2012年12月27日解除；二、本诉被告陈玉莲应于判决生效之日起七日内给付本诉原告衡阳市德泉大酒店有限公司2012年10月6日至2012年12月3日的水电费11784.1元；三、本诉被告陈玉莲应于本判决生效之日起七日内给付本诉原告衡阳市德泉大酒店有限公司2012年11月5日至2012年12月27日的租金69677.4元；四、本诉被告陈玉莲应于本判决生效之日起七日内给付本诉原告衡阳市德泉大酒店有限公司2012年12月28日至2013年7月8日的房屋使用费255483.9元；五、本诉被告陈玉莲应于本判决生效之日起七日内给付本诉原告衡阳市德泉大酒店有限公司违约金200000元；六、驳回本诉原告���阳市德泉大酒店有限公司其他诉讼请求；七、驳回反诉原告陈玉莲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费14986元，由本诉原告衡阳市德泉大酒店有限公司负担7876元，本诉被告陈玉莲负担7110元；反诉案件受理费1158元，由反诉原告陈玉莲负担。宣判后，上诉人陈玉莲不服上述判决，向本院上诉称：1、陈玉莲未构成违约。陈玉莲与德泉大酒店于2010年4月30日签订的定期租赁合同到期后，双方之间形成的是不定期租赁合同关系。双方在租金及水电费的交纳问题上均未按合同的约定履行，实际履行过程中，陈玉莲均是在每月月底一并交纳上个月水电费和当月房屋租金。原判无视双方实际履行情况而认定陈玉莲构成违约与事实���符。2、陈玉莲每月支付给德泉大酒店的租金是8000元，原审错误采信德泉大酒店提供的证据认定为每月租金为40000元，并按该租金标准判决陈玉莲承担租金和房屋使用费不当。3、德泉大酒店违背诚信原则，未及时通知陈玉莲采取停水停电措施不当，应是德泉大酒店构成违约。陈玉莲不应承担违约责任。4、原判认定双方不定期租赁合同于2012年12月27日解除没有事实和法律依据。5、德泉大酒店违约造成陈玉莲巨大经济损失，原审不予支持陈玉莲的反诉请求没有事实和法律依据。综上，原判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原审判决第（一）项、第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项，维持第（二），驳回德泉大酒店的全部诉讼请求，支持陈玉莲的全部反诉请求，本案一、二审案件受理费由德泉大酒店负担。被上诉人德泉���酒店答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在本院指定的证据交换期间，上诉人陈玉提供了以下四份证据：证据1、庭审笔录一份；证据2、陈玉莲的流水账册一份；证据3、银行交易单与收款收据一份。以上三份证据拟共同证明在合同履行过程中，陈玉莲均是在每月月底一起交的房租和水电费，房租是交当月的，水电费是交上个月的。证据4、衡阳市天然所有限责任公司开户收费专用发票一份，拟证明陈玉莲为安装燃气管网支付开户费50800元。陈玉莲申请了证人ＸＸ飞出庭作证，拟证明双方实际交纳租金、水电费情况。本院予以准许。上述证据及证人ＸＸ飞的证言，经庭审质证，被上诉人德泉大酒店对证据1的真实性、合法性均无异议，但对证明目的有异议，认为恰恰可证明陈玉莲构成违约；对证据2中所记录的房屋租金及水电费数额的真实性无异议，但对交款时间的真实性有异议，认为陈玉莲有修改时间的嫌疑，且该证据也恰恰证明房屋租金是40000元每月；对证据3、4的真实性无异议，但对证据3、4关联性、证据3的证明目的有异议。对证人ＸＸ飞的证言的真实性部分有异议，合法性有异议。被上诉人德泉大酒店未提交新的证据。上述证据及证人证言，经庭审质证，本院认为，上述证据1－3、证人ＸＸ飞的证言、陈玉莲在原审提交的证据3，德泉大酒店在原审提交的证据5、证据6－2及其申请的证人彭梅生的证言、原审依法调取的德泉大酒店2011年1月至2012年11月的会计账目等一系列证据相互形成证据链，可达到陈玉莲的证明目的，本院予以采信。证据4因德泉大酒店对其真实性无异议，其与陈玉莲在原审提交的证据7可相互印证��玉莲已交纳燃气安装费的事实，可作为本案认定事实的依据。经审理查明，2010年4月30日，德泉大酒店与陈玉莲签订《租赁经营合同》。出于各自需要考虑，双方当事人又于2010年6月10日签订一份《租赁经营合同》。双方实际上仍按2010年4月30日签订的合同履行。合同履行履行过程中，德泉大酒店员工彭梅生负责收交租金和水电费。每月月底（25日－30日），陈玉莲一方一般都是由ＸＸ飞将当月的租金和上个月的水电费一并交给彭梅生，彭梅生再按实收租金数额、时间统一按每月的5日开具收款收据给德泉大酒店，以证明陈玉莲已交纳当月的租金和上个月的水电费。德泉大酒店收到彭梅生开具的收款收据后，分别再开具租金发票和水电费收据给陈玉莲。租金发票上载明租金数额为8000元，时间为陈玉莲交纳租金的实际日期即每月月底，水电费收据如实载明实际使用水电的数额及费用，开具时间为陈玉莲缴款的实际日期。定期租赁合同到期后，双方未再签订租赁合同，但双方仍继续由彭梅生、ＸＸ飞负责租金和水电费的收取、交纳，月租金由30000元增加到40000元。另查明，陈玉莲于2011年4月8日交纳了燃气庭院管网和室内管道安装费50800元。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：关于德泉大酒店与陈玉莲实际履行的合同内容应如何确定的问题，德泉大酒店与陈玉莲在租赁关系存续期间，分别于2010年4月30日、6月10日签订了两份《租赁经营合同》，而双方实际履行的是2010年4月30日签订的《租赁经营合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。对于双方于2010年6月10日签订的合同，因该份合同系双方出于各自目的签订且未实际���行，故本案应按照2010年4月30日签订的合同进行处理。但是，双方在实际履行过程中均未按照2010年4月30日签订的合同第五条、第六条第3项约定的每月5日交纳租金及水电费，德泉大酒店员工彭梅生是在每月月底（25日－30日）负责向陈玉莲一方收取租金和水电费，陈玉莲一方则在每月月底交纳房屋租金和水电费。根据双方实际交纳、收取租金、水电费情况和《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，双方对租金及水电费的实际交纳、收取行为，应视为双方对2010年4月30日签订的《租赁经营合同》第五条、第六条第3项合同条款内容进行了变更，即陈玉莲一方于每月月底（25日至30日）向德泉大酒店一并交纳本月的租金和上个月的水电费，德泉大酒店开具收款收据后，德泉大酒店再分别开具租金发票、水电��收据给陈玉莲。合同其他内容不变。该合同履行到期后，因双方未再签订书面租赁合同，按照法律规定，此时双方之间形成的应是不定期租赁合同关系，月租金为40000元。关于德泉大酒店的租金、房屋使用费及违约责任应如何承担的问题，德泉大酒店诉称，陈玉莲直至2011年11月5日开始，以各种理由拖欠2012年11月份的租金和10月、11月份的水电费，违反了2010年4月30日签订的合同第五条、第六条第3项的约定，构成违约，应承担相应的民事责任。本院认为，陈玉莲提交的证据1－3、证人ＸＸ飞的证言、陈玉莲在原审提交的证据3，德泉大酒店在原审提交的证据5、证据6－2及证人彭梅生的证言、原审依法调取的德泉大酒店2011年1月至2012年11月的会计账目、本院于2014年5月14日向双方调查后制作的调查笔录等一系列证据已形成证据链，可证明陈玉莲已于2012年10月25日交���了2012年10月的租金及9月份的水电费，之后未再交纳2012年11月份的租金和10月份的水电费。按照双方对交纳、收取租金、水电费的变更期限及2010年4月30日签订的合同第五条、第六条第3项有关延迟交纳租金和水电费的法律后果的约定，2012年11月份的租金及10月份的水电费，陈玉莲应于2012年11月25日至30日之间一并交纳，2012年12月份的租金及11月份的水电费，陈玉莲应于2012年12月25日至31日之间一并交纳。陈玉莲未及时交纳2012年11月份租金及10月份的水电费，德泉大酒店可于2012年12月10日以后以陈玉莲延迟交纳水电费超过10天为由随时采取停水停电措施，可于2012年12月31日以后以陈玉莲延迟交纳当月租金超过一个月为由随时解除合同。故在2012年12月3日德泉大酒店停水停电的条件还未成就。同时，根据不定期租赁合同的特点和《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方在履行合同过程中应当按照合同约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。德泉大酒店如要解除双方之间的不定期租赁合同关系，也应遵循诚实信用原则，并在解除合同的条件成就时，给予陈玉莲合理期限。德泉大酒店未按照法律规定和合同约定履行自己的义务，而是以陈玉莲延迟交纳租金及水电费为由，于2012年12月3日采取停水停电措施，再于2012年12月14日以《催收水电费的通知》的方式通知陈玉莲的行为，造成陈玉莲陈玉莲经营餐饮的合同目的不能实现。德泉大酒店的停水停电行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定的情形，本院认定德泉大酒店的停水停电行为已构成根本违约，故2012年12月3日为双方不定期租赁关系的解除之日。由此，可确定陈玉莲欠缴租金天数为33天（2012年11���1日至2012年12月3日）。因德泉大酒店对原审认定陈玉莲欠缴租金时间从2012年11月5日起算未提出上诉，故陈玉莲欠缴租金天数按29天（2012年11月5日－2012年12月3日）计算，租金为38666.7元（40000元/30天×26天+40000元/31天×3天），由陈玉莲按照约定支付给德泉大酒店。对于房屋使用费，陈玉莲在履行定期租赁合同与不定期租赁合同过程中，本案涉案房屋曾经发生过漏水问题，双方曾为此发生过争议，但陈玉莲并未因此而延迟交纳租金和水电费。截止2012年12月3日，陈玉莲仅是延迟3天未交纳2012年11月份的租金及10月份的水电费。陈玉莲未及时交纳租金及水电费的行为属轻微违约，但不足以影响德泉大酒店实现合同目的。德泉大酒店在未履行催告义务前直接停水停电的行为，致使陈玉莲经营餐饮的合同目的不能实现，已构成根本违约，应承担相应的民事责任。在德泉大酒店停水停电后，陈玉莲于2012年12月5日起诉至法院，要求德泉大酒店履行出租人义务，恢复通水通电，维修房屋，并且赔偿其损失600000元。2012年12月24日，德泉大酒店向该院提起反诉，请求解除租赁关系，并要求陈玉莲交纳所欠租金、水电费并承担违约责任。此后，德泉大酒店又于2013年5月8日就同一纠纷起诉至该院。两案均因双方撤诉而结案。德泉大酒店一直未恢复通水通电，直至陈玉莲于2013年7月8日通过法院将房屋钥匙交给德泉大酒店，从而导致房屋使用费扩大至2013年7月8日，时间长达6个月零5日（2012年12月4日－2013年7月8日），对应房屋使用费为246451.6元（6个月×40000元/月+40000元/31天×8天）。德泉大酒店对房屋使用费的发生及扩大应承担主要责任，陈玉莲承担次要责任。综合考虑到双方对本案纠��发生的过错责任，根据诚实信用原则和法律相关规定，本院酌情认定陈玉莲对房屋使用费246451.6元承担30%的责任，计73935.5元（246451.6元×30%），德泉大酒店承担70%的责任，计172516.1元（246451.6元×70%）。故对陈玉莲要求改判由德泉大酒店退还陈玉莲交纳的押金30000元、保证金20000元并不承担违约责任200000元的主张予以支持。关于陈玉莲因德泉大酒店停水停电造成的损失问题，陈玉莲上诉称，德泉大酒店停水停电行为造成陈玉莲无法正常经营，故要求德泉大酒店赔偿相应的经济损失，其中包含装修损失120000余元、停水停电当天的原材料采购费数万元、燃气安装费50800元，门面转让费600000元。本院认为，虽然陈玉莲提交的证据4、原审提交的证据7可相互印证陈玉莲于2011年4月8日交纳了燃气庭院管网和室内管道安装费50800元，但根据双方签订的2010年4月30日签订的合同第七条第12项“……。可动产部分，甲方的可动产以双方签字移交清单为准，合同期满后，按清单移给甲方，乙方的由乙方自行处理”的约定，燃气管道设备属陈玉莲所有的可动产部分，陈玉莲可自行作出处理。而且，陈玉莲出资安装的燃气管道并未由德泉大酒店实际使用，德泉大酒店也不愿意接收，故对陈玉莲要求德泉大酒店赔偿燃气管道安装费50800元的请求不予支持。对于陈玉莲的其他上诉请求，因其在本案反诉时并未提出，不属于本案审查范围，本院不予审理。综上所述，原判认定事实部分错误，适用法律不当，依法应予改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第九十四条第（四）项、第一���一十九条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：1、维持湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2013）珠和民二初字第19号民事判决第二项；2、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2013）珠和民二初字第19号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；3、上诉人陈玉莲与被上诉人衡阳市德泉大酒店有限公司之间的不定期房屋租赁合同于2012年12月3日解除；4、上诉人陈玉莲支付被上诉人衡阳市德泉大酒店有限公司2012年11月5日至2012年12月3日的租金38666.7元；5、上诉人陈玉莲支付被上诉人衡阳市德泉大酒店有限公司2012年12月4日至2013年7月8日的房屋使用费73935.5元；6、被上诉人衡阳市德泉大酒店有限公司退还上诉人陈玉莲押金30000元、保证金20000元；7、驳回上诉人陈玉莲的其他反诉请求；8、驳回被上诉人衡阳市德泉大酒店有限公司的其他诉讼请求。以上给付义务限于本判决生效之日起七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案一审本诉案件受理费14986元，二审本诉案件受理费14806元，合计29792，由上诉人陈玉莲负担4822元，被上诉人衡阳市德泉大酒店有限公司负担24970元；一审反诉案件受理费1158元，二审反诉案件受理费1158元，合计2316元，由上诉人陈玉莲负担1149元，被上诉人衡阳市德泉大酒店有限公司负担1167元。本判决为终审判决。审判长 龙 巍审判员 王洪峰审判员 许建中二〇一四年六月三日书记员 刘宏辉校对责任人：许建中打印责任人：刘宏辉本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法��立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：◊1◊原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……