广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初10460号原告（反诉被告）：王青，女，汉族，1984年11月29日出生，住址：湖北省蕲春县。委托代理人：罗镇辉，广东金卓越律师事务所律师。第一被告（反诉原告）：秦青山，男，汉族，1979年7月2日出生，住址：湖北省大治市。第二被告（反诉原告）：胡爱英，女，汉族，1979年12月3日出生，住址：湖北省大治市。两被告共同委托代理人：张敬伟，广东崇越律师事务所律师。第三人：惠州市好房通实业有限公司，住所地：惠州市江北新岗北二路**宏益公馆**楼****。法定代表人：罗凯成。原告（反诉被告）王青与被告（反诉原告）秦青山、胡爱英、第三人惠州市好房通实业有限公司房屋买卖合同纠纷两案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告王青诉称：2016年11月29日，在第三人的居间服务下，原告与两被告签订了《房地产买卖及居间合同》（以下简称合同），原告向两被告购买位于惠州市惠民大道**号**小区*号楼*单元*层**号房产（以下简称物业）。依据合同约定，两被告将上述物业以转让价116.5万元出售给原告。原告在签订合同时向两被告支付购房定金人民币10万元，该定金作为转让价的一部分，交由居间方托管；剩余转让款两被告同意由原告以银行按揭付款方式支付，首期款以银行评估为准，在原被告去房产交易中心递交产权转让所需资料及确认双方身份之前，存入第三人指定银行账户由银行代为监管，待房产交易中心出具《房地产申请登记收件回执》时，由监管银行转账支付给被告；原、被告任何一方不履行合同约定义务，导致合同目的不能实现，除合同就违约责任有特别约定外，双方同意选用定金法则，则两被告违约需双倍返还定金给原告，原告违约则原告已付定金归两被告所有；合同约定原、被告双方需在十个工作日内备齐有效资料办理银行按揭相关手续并配合第三人签署办理相关文件、手续；因两被告此前尚有买卖纠纷，两被告需保证收取定金前已处理解决相关纠纷，否则本合同将不能实现、成立；两被告需确保其本身对该物业拥有完整支配权，确保共有产权人配合并同意手续的办理，否则因该项问题造成的纠纷由两被告负责。合同签订当天，原告依约向两被告支付了10万元的定金，两被告出具了收款收据确认收到上述定金。之后，原告按照合同约定向银行申请办理二手房买卖按揭手续，且原被告双方已在按揭贷款银行办理了合同面签手续，现只需两被告配合原告办理该物业的产权过户手续即可履行完合同。然而，两被告一直拖延配合办理该物业的产权过户手续，经原告、第三人多次与两被告沟通，两被告以各种理由拒不履行合同。两被告的行为已经严重违反合同约定，严重侵犯了原告的合法权益。原告认为，原被告之间所签订的《房地产买卖及居间合同》符合法律规定，依法受到法律保护，对各方具有法律效力。原告已经按照合同约定履行了相应义务，两被告也应当配合原告、第三人履行合同。现两被告拒不配合原告、第三人办理产权过户手续，致使合同无法继续履行，经原告及第三人多方催告后仍拒不配合，其行为已经表明了其将不再履行合同的真实意图，已经构成了对合同的根本违约。有鉴于此，为了维护自身的合法权益，现原告特依据有关法律法规的规定，向法院提起诉讼，请求法院依据本案的事实和法律做出公正的判决，依法支持原告的诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告之间签订的《房地产买卖及居间合同》；2、请求依法判令两被告向原告双倍返还购房定金人民币20万元；3、请求依法判令两被告承担本案的全部诉讼费和保全费。被告秦青山、胡爱英辩称，一、答辩人已按照《房地产买卖合及居间合同》（下称：《合同》）约定履行了相应义务，《合同》未继续履行的根本原因在于被答辩人违约。根据《合同》第15条约定“买卖双方需在合同签订后10个工作日内备齐有效资料办理银行按揭相关手续并配合第三人签署办理相关文件、手续”，在办理过户手续前，答辩人的主要义务即为提交相关材料配合被答辩人办理按揭手续，答辩人已经按照约定履行了相应的义务。根据《合同》第3条（三）款的约定：“①首付房款（不含定金）人民币（大写）以银行评估为准，买方须：B、于买卖双方去房产交易中心递交过户资料及确认双方身份之前，存入居间方指定银行账户由银行代为监管，待房产交易中心出具《房地产申请登记收件回执》时，由监管银行转账支付给卖方。”被答辩人应当在办理过户手续前将首付款存入居间方指定银行账户由银行代为监管，此为被答辩人的在先履行义务，但被答辩人至今仍未履行该项义务，根据《合同法》第67条关于先履行抗辩权的规定，在被答辩人拒不履行支付首期款义务的前提下，答辩人有权拒绝配合被答辩人办理过户手续。二、《合同》约定的过户条件至今未达到。根据《合同》第六条5款约定：“银行同意贷款后5个工作日内到房产交易中心办理产权转让手续”，按照银行贷款程序，银行在办理房屋按揭贷款前必然要求贷款人提供已支付首付款的凭证才可办理，被答辩人未按约将首付款存至银行监管账户，是无法办理银行按揭的，且被答辩人亦未提供证据证明银行已经同意贷款。虽然答辩人与被答辩人双方已在按揭贷款银行办理了合同面签手续，但办理合同面签手续只是办理房屋按揭贷款手续中的一个环节，该按揭贷款手续是否成立还需等待银行审批，在银行尚未同意贷款前，按照合同约定，办理过户手续的条件尚未达到。三、被答辩人与第三人存在恶意串通的情形，请法院依法查明。被答辩人在办理完银行按揭贷款的申请手续后一直不与答辩人联系，为了促进合同的实际履行，答辩人多次向第三人索要被答辩人的联系方式，但第三人作为居间方拒绝向答辩人提供被答辩人的联系方式，且第三人不仅未催促被答辩人履约，甚至在其搬离营业地点后也未告知答辩人。第三人作为专业的房产中介服务机构，其完全清楚并有义务告知督促被答辩人尽快支付首期款，但至今被答辩人也未支付首期款。答辩人事后得知被答辩人在签署合同后即已另行购置房产，没有意向继续履行本案中的房屋买卖合同。综上所述，案涉合同未继续履行的因在被答辩人。被答辩人的行为已经严重违反合同约定，严重侵犯答辩人的合法权益，答辩人特具上述意见，请求贵院在查清事实的基础上判决驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。反诉原告秦青山、胡爱英诉称，2016年11月29日，反诉人与被反诉人、第三人签订了《房地产买卖合同及居间合同》（下称：合同）。合同约定被反诉人以人民币116.5万元的价格购买反诉人位于惠州市惠民大道**号**小区*号楼*单元*层**号房产。价款支付方式为：合同签订时被反诉人向反诉人支付10万元定金，反诉人随即将其中的1万元交给第三人作为交楼保证金。剩余价款应由被反诉人以银行按揭付款方式支付，首付款以银行评估为准；在反诉人、被反诉人去房产交易中心递交产权转让所需资料及确认身份之前，存入第三人指定银行账户由银行代为监管，待房产交易中心出具《房地产申请登记收件回执》时，由监管银行转账支付给反诉人。但被反诉人签订合同之后，并没有按约定预存首付款用于赎楼，且一直不与反诉人联系。反诉人向第三人索要被反诉人的联系方式，第三人作为居间方，拒绝提供被反诉人的联系方式。且第三人不仅未催促被反诉人履约，甚至在搬离营业地点后也未告知反诉人。因被反诉人消极履行合同，按照合同第四条“买方逾期付款（因银行政策原因造成买方逾期除外），卖方有权要求买方按以下第一种方式承担违约责任：1、买方须以未付款项为基数，每日按万分之五至违约金给卖方”，暂计算至起诉之日，违约金暂计算为340267.5元。为维护反诉人合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持反诉人的诉讼请求。反诉请求：1、请求法院判决被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金340267.5元（暂计算至反诉之日）。2、反诉费用由被反诉人承担。反诉被告王青辩称，反诉原告的诉求没有事实及法律依据，具体表现如下：1、合同签订后按照合同第六条第一款的约定，反诉原告作为卖方需在2016年12月29日前完成该物业的按揭抵押注销登记手续，并将产权证交于第三人托管，目前为止反诉原告名下的涉案房产至今都未办理解除抵押的手续，反诉原告本身已经违约在先，至于反诉原告声称的首期款存入指定银行进行监管的时间是在双方去房产交易中心递交产权资料及确认双方身份之前办理即可，反诉原告应当先办理注销登记手续，其在先义务未履行，很难要求反诉被告履行其他义务，至于反诉原告陈述首期款用于赎楼，双方对此没有约定，且没有任何证据显示反诉被告同意其将首付款用于赎楼。2、关于首付款存入监管账户应当是双方共同去银行开设了监管账户后反诉被告才能够将首期款存入监管账户，监管账户的开设需双方共同去银行办理，事实上在双方去银行面签完贷款合同之后，反诉原告借种种理由拒绝配合办理后续相关手续，据反诉被告向第三人了解，第三人的业务员及老板均有与反诉原告秦青山联络要求其出面配合，但反诉原告均没有出面配合办理相关手续，导致合同无法继续履行，由于反诉原告长时间拒绝配合履行，反诉被告才向法院起诉。第三人惠州市好房通实业有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。查明的案件事实经审理查明：2016年11月29日，原告与两被告在第三人的居间服务下，签订了《房地产买卖及居间合同》（以下简称合同），合同约定原告向两被告购买位于惠州市惠民大道**号**小区*号楼*单元*层**号房产（以下简称涉案房产）。第三条转让价格及付款方式约定，该房产转让价格为116.5万元，第一部分房款，定金10万元，定金先托管于居间方，待查实该物业产权合法有效的情况下，由居间方转付定金给被告。第二部分房款106.5万元，申请银行按揭贷款，首付房款（不含定金）人民币（大写）以银行评估为准，原告须于原、被告双方去房产交易中心递交过户资料及确认双方身份之前，存入居间方指定银行账户由银行代为监管，待房产交易中心出具《房地产申请登记收件回执》时，由监管银行转账支付给被告；银行承诺贷款之金额由银行依据相关约定时间支付给被告。第六条产权过户手续约定，被告须在2016年12月29日前完成注销该物业产权抵押登记手续，并将《房地产权证》原件交与居间方托管，用于该物业办理产权转让过户之用；被告须于2016年12月20日前办妥全权委托公证书给居间方指定代表人，代为办理该物业赎楼、按揭、过户等相关手续。原、被告双方须在签署本合同10个工作日内备齐有效证件签署递交该物业保税的所需资料；原、被告双方须在税务局出具完税发票、银行同意贷款后5个工作日内到房产交易中心办理产权转让手续；原告须在房产交易中心出具缴费通知单之日起5个工作日内持本人有效证件到相应的部门缴纳约定税费并领取新《房地产权证》，否则视原告违约。第十一条违约责任约定，原被告任何一方不履行合同约定义务，导致合同目的不能实现，除合同就违约责任有特别约定外，双方同意选用定金法则，则两被告违约需双倍返还定金给原告，原告违约则原告已付定金归两被告所有；第十五条约定原、被告双方需在十个工作日内备齐有效资料办理银行按揭相关手续并配合第三人签署办理相关文件、手续；因两被告此前尚有买卖纠纷，两被告需保证收取定金前已处理解决相关纠纷，否则本合同将不能实现、成立；两被告需确保其本身对该物业拥有完整支配权，确保共有产权人配合并同意手续的办理，否则因该项问题造成的纠纷由两被告负责。合同签订当天，原告依约向两被告支付了10万元的定金，两被告出具了收款收据确认收到上述定金。第一被告称与原告及第三人口头协商将首期款用于赎楼，被告对此未提供相应的证据予以证实，原告对此亦予以否认。依原告申请，本院出具《调查令》。2018年11月19日，交通银行股份有限公司惠州分行曼哈顿广场支行出具《情况说明》，称原告购买涉案房产向该行申请个人住房贷款，贷款金额为68万元，于2017年3月7日面前签，该行于2017年5月16日审批通过，但客户于2017年5月24日申请退件，该行已办理退件。2019年1月18日，交通银行股份有限公司惠州分行曼哈顿广场支行再次出具《情况说明》，更改了申请退件时间为2018年5月24日。裁判理由和结果本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告和第三人于2016年11月29日签订的《房地产买卖及居间合同》，系当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点，原、被告在履行合同过程中是否存在根本违约。根据合同的约定，原告依约已于合同签订当日向被告支付10万元定金。对于剩余房款的支付，依据合同约定，申请银行按揭贷款，首付房款（不含定金）以银行评估为准，原告须于原、被告双方去房产交易中心递交过户资料及确认双方身份之前，存入居间方指定银行账户由银行代为监管，待房产交易中心出具《房地产申请登记收件回执》时，由监管银行转账支付给被告。可见，原、被告双方并未约定首付款，用于帮助被告赎楼。另从交通银行股份有限公司惠州分行曼哈顿广场支行出具《情况说明》看，原告已申请获得68万元的贷款额度，故原告首付房款为116.5万元-10万元-68万元=38.5万元。该款原告须于双方去房产交易中心递交过户资料及确认双方身份之前，存入居间方指定银行账户由银行代为监管。第一被告称与原告及第三人口头协商将首付款用于赎楼，未提供相应的证据，且原告对此予以否认，从上述合同约定的内容看，被告的说法缺乏事实依据，依法不予采信。另依据合同第十一条约定，被告须在2016年12月29日前完成注销该物业产权抵押登记手续，并将《房地产权证》原件交与居间方托管，用于该物业办理产权转让过户之用。但时至法庭辩论终结时，涉案房产尚处于抵押状态。鉴于原、被告双方对于付款及赎楼均已有明确约定，由于被告未积极履行赎楼义务，导致原告对支付首付款也缺乏履行前提，最终导致涉案房产交易无法进行，被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。现原告诉请解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。根据涉案合同第十一条约定，被告应双倍返还原告定金20万元。本案系被告的违约导致合同无法继续履行，故被告的反诉请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告（反诉被告）王青与被告（反诉原告）秦青山、胡爱英于2016年11月29日签订的《房地产买卖及居间合同》。二、被告（反诉原告）秦青山、胡爱英应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告（反诉被告）王青定金20万元。三、驳回被告（反诉原告）秦青山、胡爱英的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7642.5元（原告已预交），由被告（反诉原告）秦青山、胡爱英负担；反诉案件受理费3202元（反诉原告已经预交），由被告（反诉原告）秦青山、胡爱英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一九年三月十一日法官助理郑慧书记员张莉茱