四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1802民初2602号 原告：四川汇德物业服务有限公司雅安分公司，住所地四川省雅安市清江干道市体育馆南侧一楼。 负责人：唐霞，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：柏美荣，四川天责律师事务所律师。 委托诉讼代理人：费文华，四川天责律师事务所律师。 被告：白天宝，男，1983年1月27日出生，汉族，住四川省芦山县。 被告：倪春容，女，1984年11月9日出生，汉族，住四川省芦山县。 原告四川汇德物业服务有限公司雅安分公司（以下除判决书主文外简称：汇德物业公司）与被告白天宝、倪春容物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇德物业公司的委托诉讼代理人柏美荣，被告白天宝到庭参加诉讼。被告倪春容经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 汇德物业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告向原告支付截止2018年9月30日拖欠的物业服务费4,422元、滞纳金1,326.6元，合计5,748.6元；2．判令被告支付原告因催收物业服务费支出的律师费用862.29元；3．诉讼费由被告负担。事实和理由：白天宝、倪春容系夫妻关系，其房屋位于正黄金域首府，产权面积81.2平方米。2014年9月20日原、被告双方经协商签订《金域首府前期物业管理服务合同》，合同第四条约定：1．甲方（汇德物业公司）实行乙方（白天宝、倪春容）按季交或年交的方式收取物业服务费，乙方应在每季度的最后一个月结束前5日内向甲方交纳下季度的物业服务费，否则甲方有权按应缴总金额的5%每日累计收取滞纳金；2．物业服务费计收标准：高层电梯住宅1.65元/月/㎡，商业一楼2.5元/月/㎡，其余商业1.8元/月/㎡；住改商业主房屋按2.5元/月/㎡收取物业服务费用；3．乙方无正当理由拒不缴纳或故意拖欠物业服务费或其他应由乙方承担的费用的，甲方可以通过电话催收等方式通知乙方按时交纳，超过半年还未缴纳物业服务费的，甲方将通过起诉等法律途径继续追缴相关费用，同时乙方应承担甲方追缴相关费用所发生费用（包括但不限于由此发生的律师费用、差旅费等）。合同签订后，汇德物业公司依约履行了合同义务，白天宝、倪春容作为业主，接受了汇德物业公司的服务，理应按《物业管理条例》及双方签订的物业管理协议规定向汇德物业公司交纳物业服务费。但白天宝、倪春容从2016年1月1日起便拖欠物业管理费，截止2018年9月30日共拖欠金额为4,422元。汇德物业公司多次催收，白天宝、倪春容至今仍拖欠不交。故提起诉讼，请依法裁判。 在案件审理过程中，汇德物业公司主动撤回要求白天宝、倪春容给付滞纳金1,326.6元的诉讼请求，并将要求白天宝、倪春容支付汇德物业公司因催收物业服务费支出的律师费用变更为663.3元。 白天宝辩称，1．未向原告缴纳物业服务费的主要原因系因开发商交付的房屋质量问题：墙体及楼板开裂、墙面砂浆标号不够、地下车库漏水、电梯质量差、游泳池设计不理想、面积欺诈、防盗门氧化、墙体与飘窗处渗水导致翻硝、双层玻璃起雾等问题。向汇德物业公司反映后至今没有处理。2号、6号楼商业部分设计上没有烟道，开发商出租给商家搞餐饮，违规设计，产生噪音、油烟侵犯了业主合法权益，必须予以拆除。2．次要原因系物业管理方面的问题，2016年有一天答辩人将小孩一人放在家中，答辩人下班回家时因小孩反锁房门，无法用钥匙开门，答辩人以为是孩子天然气中毒焦急万分，给物业打电话求助，物管称只有一人值班走不开。答辩人认为物管只有一人值班，没有向业主提供相关服务；汇德物业公司推迟安装地下车库负一楼门禁卡系统，启用管理不到位，形同虚设，楼外围商业电梯直接下地下车库，没有安全防范措施，保安没有24小时巡逻，电梯故障时有发生，没有按时贴年检标签，无法保证小区安全；绿化不达标，地下车库乱停放，住户阳台安装防护栏雨天滴水声音影响答辩人睡眠。3．与汇德物业公司签订的《物业管理服务合同》不平等、不公正、不合法，系开发商指定的物业公司，不签合同就不准验房、交房。合同中业主签名盖章一栏倪春容签名并非其本人所签，由答辩人白天宝代签。先前与开发商签订的物业公司并非汇德物业公司，也没有收取过相关的变更通知，汇德物业公司非法进场，无权收取服务费；汇德物业公司擅自降级服务，违反政府指导价，涉嫌违规虚高收费，业主办理装修手续时，汇德物业公司强行收费；汇德物业超越资质等级管理，不具有管理正黄的资质，汇德物业是违法经营。4．从2013年12月30日交房至今，小区广告收益预计80万元，人防车位汇德物业无权出租或多收费，要求公布收费明细并必须返还业主，更换防盗门、玻璃，补修墙体，降低物业费，将多收的费用退还业主，诉讼费由原告承担。 倪春容未作答辩。 汇德物业公司围绕本案诉讼提交了下列证据：1．原告营业执照、负责人身份证明书、二被告身份证，证明原、被告主体身份适格；2．《金域首府前期物业管理服务合同》，证明双方经协商签订了物业服务合同，合同详细约定了双方权利义务包括物业费收取标准及时间、逾期缴纳应支付的滞纳金、追缴所产生的律师费承担等约定；3．律师函、国内挂号信函收据、物业费委托清收专项服务合同，证明白天宝、倪春容已实际接受并享受了汇德物业公司的物业服务，但自2016年1月1日起便拖欠物业服务费，汇德物业公司多次催收，白天宝、倪春容至今仍拖欠不交，理应按双方合同约定承担汇德物业公司因催收物业费而产生的律师费用等；4．房屋摘要，证明被告房屋状况；5．公告截图，证明汇德物业公司是经合法选择为正黄小区的物业企业；6．汇德物业公司资质证书，载明资质等级为一级。 白天宝围绕本案诉讼提交了下列证据：1．交房通知书，证明原、被告签订的合同不平等；2．商品房买卖合同，证明先前签署的物业公司并非汇德物业；3．业主手册、市长信箱回函，证明雨城区2014年实行物业指导收费标准，汇德物业公司收费较高及物业收费标准；4．光盘、户型地中海园林景观图，证明房屋质量及原告管理问题。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人认为真实性、合法性、关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人认为所列举的证据真实性无异议，仅对证明内容等提出不同看法的全部举证，均作为证明本案相关事实的证据予以采用并在卷佐证，至于能否达到各自的证明目的，本院将综合进行认定。 本院经审理认定事实如下：白天宝、倪春容系夫妻关系，是位于雅安市雨城区熊猫大道正黄金域首府住宅的业主，房屋产权面积81.2平方米，该房屋的出卖人及开发商是雅安市正黄置业发展有限公司。2013年10月31日，雅安市雨城区正黄金域首府建设单位正黄置业发展有限公司在雅安日报上刊登公告称：解除与遂宁市北兴物业服务有限公司签订的正黄金域首府《前期物业服务合同》，依法选定汇德物业公司为正黄金域首府前期物业服务企业。出卖人交房前后的某一天，汇德物业公司作为甲方，白天宝、倪春容作为乙方，签订了《金域首府前期物业管理服务合同》，约定：“【金域首府】项目的前期物业服务企业是依法经过招投标程序合法中标的四川汇德物业服务有限公司雅安分公司（甲方），本合同是购房者（乙方）在签订【金域首府】《商品房买卖合同》时认可并在公开、公正、公平的原则下自愿签订的，具有单独的法律效力。甲方实行乙方按季交或年交的方式收取物业服务费，乙方应在每季度的最后一个月结束前5日内向甲方交纳下季度的物业服务费，否则甲方有权按应缴总金额的5%每日累计收取滞纳金；物业服务费计收标准：高层电梯住宅1.65元/月/㎡，商业一楼2.5元/月/㎡，其余商业1.8元/月/㎡；住改商业主房屋按2.5元/月/㎡收取。”合同签订后，汇德物业公司依约履行了合同义务，白天宝、倪春容作为业主，接受了汇德物业公司的服务。白天宝、倪春容按每月134元向汇德物业公司支付了一年多的物业服务费。从2016年1月起被告未向原告支付物业服务费。截止2018年9月30日二被告共拖欠原告物业费4,422元。汇德物业公司多次催收未果。 另查明汇德物业公司在业主手册中载明按照二级物业服务标准，实行承诺制服务。2014年7月15日雅安市雨城区发展和改革局下发《雨城区前期物业服务和保障性住房前期物业服务等级政府指导价收费标准》，载明物业服务等级有电梯时四级1.6元/月/平方米、三级1.3元/月/平方米、二级1元/月/平方米，上述标准可上下浮动10%。2016年10月8日汇德物业公司在雅安市房地产管理局进行前期物业服务合同备案，备案表中载明：物业中建筑面积383,754.83平方米；物业服务费标准住宅1.65元/月/平方米，一楼商业2.5元/月/平方米，二楼及以上商业1.8元/月/平方米；物业管理期限2011年6月20日起：企业物业管理资质证书二级。2016年汇德物业公司取得新资质证书，资质等级为一级。2018年3月8日《物业服务企业资质管理办法》废止。 本院认为，本案争议焦点：1．汇德物业公司资质等级问题；2．合同效力问题；3．汇德物业公司收费标准问题。为此，本院作如下综合评判。 1．白天宝辩称汇德物业公司超越其资质等级，经营不合法，合同无效。本院认为，依照《物业服务企业资质管理办法》第八条：一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目，二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；第二十一条：物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告、责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。虽然汇德物业公司从开始只有二级资质，2016年才取得一级资质即使其超越资质等级承接了物业管理业务，按照《物业服务企业资质管理办法》的相关规定，应由县级以上地方人民政府房地产主管部门对其行为进行认定并对其进行处罚。同时2017年1月21日《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》中附第12项“取消物业服务企业二级及以下资质认定”。2017年9月6日国务院常务会议上决定“再取消物业服务企业一级资质核定”。2018年3月8日《物业服务企业资质管理办法》被废止。因此资质等级并不当然导致物业服务合同无效，不符合我国合同法所规定的无效情形，汇德物业公司的资质不影响合同生效。故对辩解意见，本院不予采纳。 白天宝辩称合同中业主签名栏倪春容签名非其本人所签，是由白天宝代签。本院认为，白天宝、倪春容系夫妻关系，且均是正黄金域首府1幢1单元2704号住宅的业主，白天宝签名的《金域首府前期物业管理服务合同》对倪春容具有约束力。 2．白天宝辩称其购房时与开发商雅安市正黄置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的物业公司并不是汇德物业公司，也没有收取过相关的变更通知，汇德物业公司未取得业主同意就入驻小区，其行为无效。本院认为，白天宝、倪春容购房时与雅安市正黄置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的物业公司虽不是汇德物业公司，但2013年10月31日雅安市正黄置业发展有限公司在雅安日报上刊登公告，依法选定汇德物业公司提供前期物业服务。白天宝收房时与汇德物业公司签订了《金域首府前期物业管理服务合同》，其入住正黄小区后也一直接受汇德物业公司提供的物业服务，该合同约定的内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，应当成为规范业主与汇德物业公司之间物业服务权利义务关系的依据。故对辩解意见，本院不予采纳。 3．白天宝辩称汇德物业公司违反政府指导价，涉嫌违规多收费，汇德物业公司主张其业主手册中的提供二级物业服务标准，其实质是表明汇德物业公司系二级资质，汇德物业公司提供了相应的物业服务标准，没有违反政府指导价。本院认为，业主手册中的二级物业服务标准的“二级”，是指物业服务等级“二级”，还是指物业管理资质“二级”，双方对此产生歧义。因业主手册系双方签订《金域首府前期物业管理服务合同》的附件，双方对业主手册中的约定产生歧义时应以合同约定为准，合同明确约定：物业服务费计收标准：高层电梯住宅1.65元/月/㎡，商业一楼2.5元/月/㎡，其余商业1.8元/月/㎡。该合同约定的内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，在合同履行过程中汇德物业公司没有擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的行为。故对辩解意见，本院不予采纳。 4．白天宝辩称房屋有质量问题，汇德物业公司未尽到相应义务。本院认为，该房屋的开发商及出卖人系雅安市正黄置业发展有限公司，涉及墙体及楼板开裂、墙面砂浆标号不够、地下车库漏水、电梯质量差、设计不理想、面积欺诈、防盗门氧化、墙体与飘窗处渗水、翻硝、双层玻璃起雾等房屋质量问题，与本案主体不同，且不是同一法律关系，本案不予处理。白天宝、倪春容可向开发商及出卖人雅安市正黄置业发展有限公司另案主张。 5．对于汇德物业公司主张由被告给付律师费用663.3元问题，在庭审中汇德物业公司未能提供发票证明委托律师实际支付费用。本院认为，律师费应当按照实际支出为准，而不能预先对律师费用支出作预先约定，否则不符合违约责任的补偿性原则，故本院对律师费不予认定，汇德物业公司可在实际发生律师费后另行起诉。 综上所述，白天宝与汇德物业公司签订的《金域首府前期物业管理服务合同》，约定的内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，该合同应当成为规范业主与汇德物业公司之间物业服务权利义务关系的依据。汇德物业公司为白天宝、倪春容房屋所在小区提供物业服务，白天宝、倪春容作为该小区业主，接受了汇德物业公司提供的物业服务，应按合同的约定支付相应的物业管理费。应该看到，业主交纳的物业服务费用，除了用作物业服务企业的酬金外，另有大部分用于小区公共部位的维修养护及其他公共开支。业主不缴纳物业费，导致物业服务企业无法及时收款并投入运营、管理。长期欠费，既是对物业服务企业经营积极性的挫伤，亦使物业服务企业无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施、共同部位的维修、养护，最终损害业主共同利益。就本案而言，在白天宝、倪春容无充分有效证据证明汇德物业公司物业服务存在根本违约的情况下，其拖欠物业管理费用于法无据。现汇德物业公司起诉要求白天宝、倪春容支付相应服务期间物业管理服务费之诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于滞纳金，原告汇德物业公司自愿放弃，予以准许。 白天宝以原告没有提供相关服务，提供的服务没有达到业主要求标准，小区有安全隐患，车辆乱停放等为由拒绝支付物业服务费，无法律依据及合同依据，本院不予支持。白天宝关于原告强行收费、乱收费，未提供小区的收支情况，要求将收费及广告收入返还给业主，小区物业管理脏、乱、差，无安全保障等抗辩主张，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。对此，被告可另行主张权利。 另外，法庭也善良地相信业主拖欠物业管理费非其本意，业主可能或对物业公司的服务存在不满，或对物业本身存在的问题不能得到解决而不快，使其做出拒交物业费之举。汇德物业公司也应及时响应业主合理要求，积极改正不足之处，提高物业服务质量，提升业主满意度。 被告倪春容经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，不影响本案的审理，并自行承担举证不能的不利法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、白天宝、倪春容于本判决发生法律效力之日起十日内向四川汇德物业服务有限公司雅安分公司支付截止2018年9月30日的物业服务费4,422元； 二、驳回四川汇德物业服务有限公司雅安分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由白天宝、倪春容负担，四川汇德物业服务有限公司雅安分公司已预交的此费，由白天宝、倪春容在本案执行时一并给付四川汇德物业服务有限公司雅安分公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  张秀荣 二〇一九年三月十三日 法官助理郭丽艳 书记员唐敏