吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2014）敦民初字第169号原告蔡雨波，住敦化市。委托代理人刘景海，吉林衡佳律师事务所律师。被告敦化市隆泰房地产开发有限责任公司，住所地敦化市敖东大街1017-3号。法定代表人何忠臣，董事长。委托代理人张金艳。委托代理人张恒新，吉林冠宁律师事务所律师。原告蔡雨波与被告敦化市隆泰房地产开发有限责任公司（以下简称隆泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡雨波及其委托代理人刘景海，被告隆泰公司委托代理人张金艳、张恒新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡雨波诉称：2002年10月29日，原、被告签订分期付款房屋买卖合同，被告将其所有坐落在敦化火车站站前综合楼东数22号105.38平方米房屋以分期付款的方式出售给原告。合同约定被告负责办理房产证并由其保管，待所欠房款本息全部还清后，退还给原告。现原告将房款及利息全部还清，被告拒不出具能够办理房产证的发票，要求被告履行房屋买卖合同为原告办理房屋产权证，承担诉讼费用。被告隆泰公司辩称：敦化火车站站前综合楼系吉林铁路分局敦化站开发，原告要求被告作为开发商缴纳相关税费（主要指销售不动产税）与被告无关。被告当时并非是涉案综合楼的开发、建设单位，被告有个相同的名称叫作敦化市隆泰劳务有限责任公司，按合同是施工单位，无论敦化市隆泰房地产开发有限责任公司以什么身份出现在本案中，被告不是该房屋的开发单位。涉案综合楼建成后敦化市人民政府对相关契税是免收的，包括销售不动产税和土地使用税、土地增值税等。因该楼办理房屋产权证开发建设单位没有交纳税款，按当时的地方政策免收税费一直延续到2008年，2008年之后，办理房屋产权证是否应由开发商纳税，被告不知道。本案原告所述2002年其购买涉案房屋，直至今日未办理房屋产权证，该税金的承担与被告无关。2013年12月25日原告为被告出具的承诺书表明办理房屋产权证一切事宜由原告承担，产生的一切纠纷也由原告承担。因此，办理房屋产权证不是被告依法应承担的义务，原告的诉讼请求依法不成立，请求驳回原告的诉讼请求。本案争议的焦点是：一、被告是否是涉案综合楼的开发、建设单位；二、被告应否为原告办理房屋产权证。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交的证据有：证据1.所购房屋抵押分期付款购房合同一份（核对后的复印件）。证明2002年10月29日被告以开发商的名义将涉案房屋销售给原告，被告与原告签订合同后，被告应当办理涉案房屋的房屋所有权证和他项权证，由被告保管房屋所有权证和他项权证，待原告将涉案房屋的款项全部履行完毕后，被告将房屋所有权证退还给原告。被告应当为原告办理房屋产权证，没有说变更产权证，说明被告是以开发商名义销售房屋。涉案房屋价款为430000元，首付200000元，付款方式可以是现金，也可以以物抵债，被告接收即可，没有具体约定还款方式。最后一次还清的时间是2013年12月29日。被告质证认为，对该证据的真实性需要向经办人了解，对旨在证明的问题有异议。该合同虽然载明甲方与乙方，但没有载明被告是开发单位。根据该合同的相关条款原告违约，合同第三条约定付清房款的时间是2003年末，但原告直到2013年末才将全部房款付清，由于原告违约导致错过了办理房屋所有权证的最佳时间。被告即使根据合同办理房屋所有权证也应在合同履行期间内，被告未能按合同约定办理房屋所有权证是原告违约造成的，后果应由原告承担。合同第五条约定如原告未按期履行义务，该房屋的所有权不发生转移，仅是租赁。所以，本案买卖合同是否成立尚无结论。证据2.收据一份（核对后的复印件）。证明原告在2003年5月15日将涉案房款全部履行完毕，欠款是与被告产生的民间借贷关系。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，对旨在证明的问题有异议。在出具该收据时原告尚未足额交纳430000元，交清时间是在2013年12月25日。该票据载明的时间，被告将在举证时补证。证据3，收据一份、契税完税证一份、房屋所有权来源证明书一份（核对后的复印件，来源敦化市房屋产权管理中心）。证明原告购买的房屋与被告出售给案外人齐永刚的房屋均系同一地段、同一楼盘，被告是涉案综合楼销售主体，是出售人。被告是纳税主体，房地产税应当由被告缴纳。房屋交易契税应由买受人承担。被告质证认为，对该证据的真实性无异议。被告为证明自己的抗辩主张，向本院提交的证据有：证据1.会议纪要两份（复印件）。证明涉案综合楼的开发单位即建设单位为吉林铁路分局敦化车站，该楼房竣工时间是2002年。当时建设该综合楼，敦化市人民政府免收土地增值税和销售不动产税，如原告按合同规定付款，无论谁是开发商，都不会产生税费。被告不是纳税和出具票据的法定主体。原告质证认为，对该证据的真实性有异议，如果被告能提供原件，原件与复印件一致。原告的意见为：会议纪要不是政府文件，不能代表政府最终作出的决定，该证据与本案无关。被告从未告知过原告这些文件，未向原告说过开发建设涉案房屋是吉林铁路分局敦化站，不能证明该房屋竣工的时间是2002年。该文件载明免土地增值税、销售不动产税本案不适用。如果开发单位是吉林铁路分局，被告凭什么卖房。如被告是购买单位，应先办理房屋所有权证，再变更登记卖给原告。被告主张不是纳税主体不成立，该主体如果是吉林铁路分局敦化站，也应由被告协调办理。综上，被告的该组证据不能抗辩原告的主张。证据2.建筑工程施工许可证一份、敦化市计划与经济贸易委员会文件一份（核对后的复印件），关于敦化站站舍改造工程合作协议书一份（复印件）。证明本案涉案综合楼建设单位是吉林铁路分局敦化站，不是被告。该工程开工日期是2002年。土地增值税及销售不动产税交纳主体不是被告。原告质证认为，对建筑工程施工许可证、敦化市计划与经济贸易委员会文件的真实性无异议，对敦化站站舍改造工程合作协议的真实性有异议，无原件。如果改造工程合作协议的原件能出示的情况下，施工单位是敦化市建筑安装总公司，建设单位是吉林铁路分局敦化站，被告的法定代表人何忠臣，通过该组证据可以认定开建设单位是敦化站，不是被告，开工日期也是2002年。但被告主张土地增值税和销售不动产税的交纳主体不是被告不成立，敦化站将涉案房屋出售给被告，被告就应当办理房屋所有权证后再转让给原告。被告没有办理房屋所有权证，直接出售给原告，被告逃避交易税导致今天的诉讼。证据3.建设工程施工合同（核对后的复印件）。证明涉案综合楼建设单位即发包单位是吉林铁路分局并非被告。原告质证认为，对该证据无异议，但与本案无关联。证据4.2013年12月25日原告及魏伟出具的承诺书一份（核对后的复印件）。证明2013年12月25日原告才将其它款项交齐。涉案430000元票据是在原告所持有的200000元票据丢失后补开的，补开的票据号码是0009862。该票据是在原告的请求下用作办理房屋所有权证使用，载明日后发生一切经济纠纷，本人承担责任。双方最终结束该房屋所涉事件，表明被告将该票据出具后就与被告无关，发生一切经济纠纷由原告承担责任，包括发生的税费。原告质证认为，对该承诺书的真实性和合法性有异议。原告从未签过该承诺书，亦未委托儿子魏伟来签该承诺书，只是委托魏伟交欠款46000元，利息64000元，共计110000元。被告主张该票据用来办理房屋所有权证不成立，是证明原告交清了全部房款。一切责任由原告承担的观点不成立，因为不是原告签的协议书。被告出具后不承担任何责任的说法不成立，没有法律依据。经过庭审调查及对证据的分析，本院综合认证如下：原告提交的证据1、证据2、证据3客观真实，来源合法，与本案有关联，本院予以采信。被告提交的证据1、证据2、证据3、证据4客观真实，来源合法，与本案有关联，本院予以采信。根据当事人的陈述及采信的证据，结合庭审调查，本院综合认定如下事实：2000年3月25日，敦化市人民政府、沈阳铁路局图们铁路分局决定对敦化火车站站舍及站前广场综合开发改造，在站前建一栋综合楼和煤场以西建设五栋住宅楼，享受免收城建配套费、绿化费、价调基金、人防结建费、土地出让金，缓收土地增值税和销售不动产税。2000年8月20日，敦化市人民政府与沈阳铁路局图们铁路分局签订敦化站舍改造工程合作协议，按照总体规划图们铁路分局对站前右侧铁路住宅及站前集体单位经营房屋同时动迁改造，图们铁路分局委托敦化站为建设单位。2002年4月2日，吉林铁路分局敦化站与敦化市建筑安装总公司签订建设工程施工合同，吉林铁路分局敦化站将敦化车站站前综合楼工程承包给敦化市建筑安装总公司建设，合同约定2002年4月5日开工，2002年10月31日竣工。敦化市建筑安装总公司将该工程交由何忠臣项目部承建。2002年10月29日，原、被告签订房屋抵押分期付款房屋买卖合同，被告将坐落在敦化火车站站前综合楼东数22号105.38平方米房屋以430000元的价格出售给原告。合同约定原告首期交房款200000元，原告将该房屋抵押给被告，抵押担保分期付款金额为230000元，还款期限为2003年末。原告可以用水泥、石子等建材抵楼款，价格不高于其它厂家。被告负责办理房屋所有权证、他项权证并由其保管，待所欠房款本息全部还清后，退还给原告。原告必须按合同约定在2003年末还款230000元，如违约多付利息20%罚息作为违约金。连续6个月不还本息，前期所交楼款转为租金，月租金按房款总额8‰计算。原告承担办理房屋所有权证、他项权证的费用。合同履行期限届满原告没有还清欠款或没有及时履行合同，被告有权将抵押物折价按八折收回，或以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。退房款时被告不支付利息，不负责房屋装修费用，原告所欠房屋的其它费用，被告有权在房款中扣除。本合同款不包括楼房配套费，原告交齐首期款，签订合同后，被告给原告房屋入住手续。2013年12月25日经结算，原告付清房款46000元及利息64000元，被告给原告出具了收款日期为2003年5月15日430000购楼款非正规收据，该收据载明房屋面积105.06平方米，现因该非正规收据不能办理房屋所有权证，致争讼发生。另查，案外人齐永刚购买涉案综合楼一层北数第2户111.75平方米房屋，被告给齐永刚出具时间为2006年6月7日购楼款非正规收据，2011年4月20日被告以房地产开发企业的名义为齐永刚办理了房屋所有权证。本院认为，原、被告签订的房屋抵押分期付款房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定了被告负责办理房屋所有权证、他项权证并由其保管，待原告所欠房款本息全部还清后，退还给原告，且被告以房地产开发企业的名义为该综合楼的其他业主办理了房屋所有权证，故被告为原告办理房屋所有权证是合同约定的义务。被告至今未为原告办理房屋所有权证已违约，被告应为原告出具正规的购楼款收据，为原告办理房屋所有权证。办理房屋所有权证的契税、印花税、工本费应由原告承担。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩为原告办理房屋所有证不是其应承担的义务没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告敦化市隆泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为原告蔡雨波出具430000元正规购楼款收据，为原告蔡雨波办理敦化市火车站站前广场综合楼一层东数第22户105.06平方米房屋所有权证；二、办理房屋所有权证的契税、印花税、工本费由原告蔡雨波承担。案件受理费100元、邮寄费50元，合计150元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  宫英东审 判 员  王玉军人民陪审员  刘洪武二〇一四年六月三十日书 记 员  张翠翠