广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初34号原告：吴海龙，男，汉族，1990年2月1日出生，住江西省南康市。委托诉讼代理人：鲁丽娜，广东君一律师事务所律师。被告：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道63号。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：李宁，该公司工作人员。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。原告吴海龙诉被告惠州市太东实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法由审判员薛银标适用简易程序，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告吴海龙的委托诉讼代理人鲁丽娜，被告惠州市太东实业投资有限公司的委托诉讼代理人李宁、蓝洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴海龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年11月1日至2016年10月31日，逾期交付合格房产的违约金33398元；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金30182元（以房款总价为基数，按6%的年利率计算，从2017年10月31日起算，现暂计至2018年9月27日，实际计算至被告为原告办理房产证为止）；3.本案诉讼费、处理费等由被告承担。以上金额合计63580元。事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区，具体项目为：第14栋二单元1605号房，房款总价为610000元。合同签订后，原告己依约交清了被告首期款，并支付了房屋总价款。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2015年10月31日前交付合格房产。合同约定的违约金计算方式为，逾期不超过120天，被告应按已交房款的万分之一按日支付原告违约金；逾期超过120天，被告应按已交房款的万分之一点五按日支付原告违约金。原告于2016年10月31日取得合格商品房，因此，至2016年10月31日，被告应支付原告逾期交付违约金33398元。另，被告未按合同约定为原告办理房产证，已构成违约，根据相关法律法规，被告应支付原告逾期办证违约金30182元。被告惠州市太东实业投资有限公司辩称：一、根据合同补充协议第五条第一款约定，原告未按合同约定支付购房款之前，被告有权延期交付房屋并无需支付违约金，原告的购房尾款427000元在2016年3月2日才支付完毕，被告有权据实延期交房至2016年3月2日；即便被告不能据实延期交房，原告首付款183000元在2016年2月1日支付，以该部分购房款为基数的违约金应从2016年2月2日起算，购房尾款427000元在2016年3月2日才支付完毕，以该部分购房款为基数的逾期交房违约金也只能从2016年3月3日计算。二、原告请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据。三、计算逾期办证违约金需扣除权籍调查时间，且不动产转移登记在2018年7月23日已经受理，违约金只能计算至该日。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，建筑面积136.18平方米，总价610000元。第八条约定：被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；第九条约定被告逾期交房的违约责任：逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。第十五条关于产权登记约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了其他事项。原告在2015年6月4日前支付了部分首付款122140元，首付款尾款60860元于2016年2月1日前支付完毕，于2016年3月2日支付按揭款427000元。原告于2016年10月31日办理了收楼手续。原告以被告逾期交房、延期办理房产证构成违约为由，向本院起诉。另查明，被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，2017年11月29日办理了工程竣工验收备案。涉案楼盘所在的14栋被告于2017年12月26日申请该栋土地的大权籍调查，国土局2017年12月29日取得调查结果。被告于2018年7月23日向登记机关提交了办理涉案房屋转移登记所需资料。2018年9月27日办出涉案房屋房产证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同有效，但合同补充协议第五条第一款关于交付期限“如原告在合同约定的交付期限届满时，未按约定支付房价款、违约金或按揭贷款未支付至指定账户，被告可据实延期交房”的约定，该补充协议系被告单方提供的格式条款，减轻了被告责任，排除了原告的部分权利，该约定无效。本案中，原告付清了房款，被告却未按约定在2015年10月31日前将符合交付条件的房屋交付原告使用，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据合同第九条约定：逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。因此，逾期交房违约金分为三部分，第一部分以部分首付款122140元为基数，从2015年11月1日起计算至实际收房之日，即2016年10月31日，按日万分之一点五计算，具体数额为6687元（122140元×0.00015×365天）；第二部分以首付款尾款60860元为基数，从2016年2月1日起计算至实际收房之日，即2016年10月31日，按日万分之一点五计算，具体数额为2492元（60860元×0.00015×273天）；第三部分以按揭款427000元为基数，从2016年3月2日起计算至实际收房之日，即2016年10月31日，按日万分之一计算，具体数额为15564元（427000元×0.00015×243天），三部分逾期交房违约金共计24743元，主张超过该数额部分不予支持。关于被告是否存在逾期办证问题。合同约定被告应当在商品房交付后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房于2016年10月31日交付，被告未在2017年10月31日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，2017年11月1日起应支付逾期办证的违约金，原告主张被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的请求，予以支持。双方无约定违约责任的计算方法，本院参照有关规定，以原告已付购房款610000元为基数，按年利率6%的标准计算违约金。合同签订后，办证程序中新增加土地权籍调查项目，此项工作非被告所能控制，属行政职能部门掌握，此段时间应予以扣除。参照同栋大权籍调查时间为3天，应予以扣除，逾期办证违约金的计算时间从2017年11月4日起算。因此，被告逾期办证违约金从2017年11月4日起，以610000元为基数，按年利率6%的标准，计算至被告向登记机关提交办理涉案房屋转移登记所需资料之日止，即2018年7月23日，具体数额为26172元（610000元×261天÷365天/年×6%/年），主张超过该数额部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告吴海龙支付逾期交房违约金24743元；二、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告吴海龙支付逾期办证违约金26172元；三、驳回原告吴海龙其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费695元，由原告吴海龙负担159元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担536元，被告负担部分已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇一九年三月二十五日法官助理 陈彩霞书 记 员 宋煜珍