福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）湖民初字第364号 原告陈育建，男，1976年8月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托代理人林乐漂、张丽玲，福建九信律师事务所律师。 被告蔡宏炎，男，1973年9月14日出生，汉族，住福建省松溪县。 委托代理人吴凌云、陈丽华，福建君州律师事务所律师。 被告许萍心，女，1971年6月22日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托代理人吴凌云、陈丽华，福建君州律师事务所律师。 原告陈育建诉称，2013年8月1日，陈育建与蔡宏炎、许萍心签订一份《房屋买卖合同》，约定蔡宏炎、许萍心将址于厦门市湖里区联发五缘湾1号花园二期14号楼（亲海阁）6层601单元的房产和地下车位A1出售给陈育建，房屋面积230.12平方米，成交价620万元。双方任何一方违约，自违约行为发生之日起超过二十日仍未履约的，守约方可解除本合同。双方任何一方违约，导致合同解除或无法继续履行的，守约方有权按定金罚则向违约方主张违约责任或按本合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。同时，守约方有权要求违约方支付因主张前述任一违约责任所产生的律师代理费。合同签订后，陈育建依约向蔡宏炎、许萍心支付了定金20万元，但蔡宏炎、许萍心拒不办理一手房屋权属登记和解除房屋抵押手续。现讼争房产因蔡宏炎、许萍心涉及其他债务被本院查封。陈育建请求法院判令：1、解除陈育建与蔡宏炎、许萍心于2013年8月1日签订的《房屋买卖合同》；2、蔡宏炎、许萍心向陈育建返还定金20万元；3、蔡宏炎、许萍心向陈育建支付违约金124万元（包括双倍返还定金20万元）；4、蔡宏炎、许萍心赔偿陈育建律师费损失3万元；5、本案诉讼费由蔡宏炎、许萍心承担。 被告蔡宏炎、许萍心辨称：1、陈育建明知讼争房产权属证件尚未办理，仍与蔡宏炎、许萍心签订《房屋买卖合同》，该合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效，陈育建无权依据合同要求蔡宏炎、许萍心支付违约金及律师费。2、即便双方签订的《房屋买卖合同》有效，合同没法继续履行是陈育建的行为导致，陈育建无权解除合同并要求蔡宏炎、许萍心支付违约金及律师费。3、合同约定的违约金数额明显过高，不符合法律规定，与陈育建的实际损失不符，应依法予以调整。 经审理查明，2013年8月1日，陈育建与蔡宏炎、许萍心签订一份《房屋买卖合同》，约定蔡宏炎、许萍心将址于厦门市湖里区联发五缘湾1号花园二期14号楼（亲海阁）6层601单元的房产和地下车位A1出售给陈育建，房屋面积230.12平方米，成交价620万元。在可办理该房屋权属登记后，蔡宏炎、许萍心应在房屋交易后期服务方、陈育建或该房屋开发商通知之日起三个工作日内至房屋登记机构办理该房屋权属登记并在《收件收据》规定的取件起始日起三个工作日领取该房屋《土地房屋权证》，办理该权属证件应缴纳的税费由蔡宏炎、许萍心承担。双方任何一方违约，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过二十日仍未履约的，守约方可解除本合同。双方任何一方违约导致本合同解除或无法继续履行的，守约方有权按定金罚则向违约方主张违约责任或按本合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。同时，守约方有权要求违约方支付因主张前述任一违约责任所产生的律师代理费。合同签订当日，陈育建依约向蔡宏炎、许萍心支付了定金20万元，但蔡宏炎、许萍心未按合同约定履行交房义务。2014年3月3日，陈育建支付了律师费3万元。 另查明，2013年6月6日，本院（2013）湖执行字第1699号执行案件查封了本案诉争房产。2013年10月8日，陈育建与陈定钏签订了合同编号为00205593号的《存量房买卖合同》，陈育建向陈定钏购买址于厦门市湖里区五缘西三里44号901室房产，并已办理了房产权属登记。 在本案审理过程中，陈育建于2014年1月6日向本院申请财产保全，请求冻结蔡宏炎、许萍心银行存款40万元或查封、扣押其等值的财产并提供了现金8万元作为担保，且担保人陈育林、张丽明提供陈育林名下的址于厦门市思明区前埔五里206号901室的房产作为担保。本院依法做出（2014）湖民初字第364号民事裁定书，并于2014年1月23日查封了蔡宏炎名下的址于厦门市湖里区联发五缘湾1号花园二期14号楼（亲海阁）6层601单元的房产和担保人陈育林名下的址于厦门市思明区前埔五里206号901室的房产。 以上事实，有陈育建提供的《房屋买卖合同》、《委托律师代理诉讼案件合约书》、律师费发票，蔡宏炎、许萍心提供的合同编号为00205593号的《存量房买卖合同》、厦地房证字第01104238号《土地房屋登记卡》和本院民事裁定书、协助执行通知书及庭审笔录为证。 本院认为，陈育建与蔡宏炎、许萍心签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。由于讼争房产在双方签订协议前因案外人与蔡宏炎、许萍心之间的债务纠纷被人民法院予以司法查封，以致严重影响了陈育建实现其订立合同时所期望的交房目的。蔡宏炎、许萍心的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任，陈育建要求解除合同、返还定金并支付违约金，理由成立。但陈育建要求支付违约金124万元，蔡宏炎、许萍心辨称合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，陈育建并未就蔡宏炎、许萍心的违约行为所造成的实际损失进行举证，蔡宏炎、许萍心举证陈育建已于2013年10月8日重新购买了他处房产并办理了房产权属登记。本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益的损失以及由此造成对他人违约而承担的违约责任等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本案双方当事人约定的违约金按合同约定的成交价的20%计算过高，应予以调整。由于陈育建只在2013年8月1日交付20万元定金，时至起诉之日并未再支付其他房款，故违约金损失酌情以20万元为基数，自2013年8月1日起至本判决生效之日止按银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。陈育建依合同约定要求蔡宏炎、许萍心支付律师费3万元，理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告陈育建与被告蔡宏炎、许萍心于2013年8月1日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告蔡宏炎、许萍心应于本判决生效之日起十日内，向原告陈育建返还定金20万元。 三、被告蔡宏炎、许萍心应于本判决生效之日起十日内，向原告陈育建支付违约金（违约金以20万元为基数，自2013年8月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）。 四、被告蔡宏炎、许萍心应于本判决生效之日起十日内，向原告陈育建支付律师费损失3万元。 五、驳回原告陈育建的其他诉讼请求。 如果被告蔡宏炎、许萍心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9015元、财产保全费2520元，由原告陈育建承担7800元，被告蔡宏炎、许萍心承担3735元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 （此页无正文） 代理审判员  范功怡 二〇一四年五月六日 书 记 员  张占甫 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。