四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初15672号 原告（反诉被告）：姚琦，女，1975年7月15日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：曾平，四川达治律师事务所律师，特别授权代理人。 被告（反诉原告）：李叶**，男，1981年12月1日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：范倩兰，四川东烜律师事务所律师，一般授权代理人。 原告（反诉被告）姚琦与被告（反诉原告）李叶**房屋买卖合同本反诉纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员林旭独任审判。本院于2018年10月29日、2019年2月15日、2019年2月26日公开开庭进行审理。第一、二次开庭，原告（反诉被告）姚琦的委托诉讼代理人曾平到庭参加诉讼，被告（反诉原告）李叶**及其委托诉讼代理人范倩兰到庭参加诉讼；第三次开庭，原告（反诉被告）姚琦的委托诉讼代理人曾平到庭参加诉讼，被告（反诉原告）李叶**的委托诉讼代理人范倩兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚琦向本院提出诉讼请求：1、确认姚琦与李叶**签订的关于成都市高新区世纪城路920号“成达佳园”1栋1单元403号房屋的《成都市存量房屋买卖合同》于2018年7月29日解除；2、李叶**承担违约责任，其向姚琦支付的38万元定金不予退还；3、李叶**配合办理撤销网签合同的相关手续；4、本案诉讼费用由李叶**承担。事实和理由：2017年12月11日，姚琦通过“链家地产”与李叶**签订房屋买卖合同，约定将名下“成达佳园”房屋一套出售给李叶**，后双方陆续办理了相关材料的签字手续。2017年12月25日，姚琦收到链家地产中介短信通知，李叶**贷款已通过审批，可以办理过户，但不久链家地产又短信通知，李叶**因之前一笔房屋交易正在进行诉讼，网签尚未撤销，故本次交易暂时无法进行，希望姚琦能够宽限一段时间，姚琦出于诚意，表示愿意按李叶**的要求给予半年时间解决问题，双方于2018年1月11日签订了补充协议，李叶**承诺必须于2018年6月30日之前过户。后姚琦将房屋出售事宜全权委托配偶黄玮处理。2018年6月29日，黄玮、李叶**及链家中介人员一起到房管局办理递件，但经窗口工作人员审核发现，李叶**书面材料中的婚姻状况与电脑系统中的不一致，需改正后重新递件。2018年7月20日，三方再次到房管局办理递件，2018年7月26日，黄玮接到房管局通知，由于李叶**实际工作单位不在成都市高新区，稳定就业证明疑似虚假，不符合高新区购房条件，现已退件。由于案涉房屋交易三次因李叶**单方面原因不能进行，姚琦根据《成都市存量房屋买卖合同》第八条第4款第（2）项的约定于2018年7月29日通过邮件、微信向李叶**送达《解除房屋买卖合同通知书》，告知其解除双方签订的房屋买卖合同并协商处理解除后的相关事宜，李叶**拒绝协商，姚琦为维护自身合法权益诉至法院。 李叶**辩称，1、我所提交的稳定就业证明为真实的，不存在虚假情况，没有按约定完成过户手续是由于姚琦的拖延和国家政策的改变而导致，我不应承担任何违约责任。首先，我之前的社保是公司委托第三方代缴纳，我的稳定就业证明是由代缴机构上海外服（四川）人力资源服务有限公司出具的，并不存在姚琦所称的稳定就业内容虚假的情况，我的稳定就业证明由上海外服（四川）人力资源服务有限公司出具并加盖公章，是合法真实的，并不存在虚假证明的情况。其次，姚琦一直不配合办理过户递件手续，一直拖延时间，我在2018年5月29日就已经准备好所有的过户递件需要的手续，一直催促姚琦配合办理过户递件手续，但姚琦一直不配合。我于2018年6月2日向姚琦发出《催告函》，要求其按照合同约定履行合同，姚琦收悉此函后，仍然不积极履行合同的约定，反而于2018年6月23日向我发送了书面的询问函，此后各种原因借机拖延履行时间。第一次递件时，当时由于我的户口信息、婚姻状况未更改，导致未能成功递件，半小时后即成功更正，但经我及中介机构多次催告，姚琦一直不予理睬，延迟履行合同义务。2018年6月25日再次发催告函要求递件，双方于2018年7月19日递件成功，但由于新出的购房政策，导致我不具有高新区的购房资格，于2018年7月26日被退件，需在高新区工作并购买一个月社保就可购买高新区的房屋，具备购房资格。我随即更换工作同时购买社保，2018年7月29日，姚琦向我发送了解除合同通知书，称合同已无法履行要求解除，我于2018年8月1日及时作出回复不同意解除合同，因为合同还可以继续履行。根据我稍后提交的与房管局工作人员的录音和2018年成都市住房调控政策知识问答（一）、（三）可知，我是具备高新区购房资格，合同可以继续履行。之前被退件是因为国家政策的原因，需要购买高新区12个月的社保，根据双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》第9条的约定不可抗力或情势变更（包括国家政策的变动）不能按照约定履行合同的一方部分或全部免除履行职责或推迟履行职责。因此，我并没有提交虚假材料，也没有任何违约责任，姚琦要求没收38万元定金理由不能成立。2、在合同还能继续履行的情况下，姚琦单方面向我发送了《解除房屋买卖合同通知书》要求解除合同，明确表示不再继续履行合同，且又提起诉讼，表示不再出售房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，我有权要求解除双方之间签订的《成都市存量房屋买卖合同》，并且按照合同第八条第4款第（1）项的约定，要求姚琦应向我支付19万元的违约金，并将我已经支付的73万元全部退还。综上，我不存在任何违约责任，姚琦单方面解除合同，不履行合同约定的义务，已构成违约，请求法院驳回其全部诉讼请求。 李叶**向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除姚琦、李叶**签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号：100001367045）的补充协议》；2、请求判令姚琦退还李叶**支付的款项共计73万元并支付违约金19万元；3、本案本、反诉诉讼费用由姚琦全部承担。诉讼中，李叶**变更第二项诉讼请求为：请求判令姚琦退还李叶**支付的款项共计41万元并支付违约金19万元。事实和理由：2017年12月11日，姚琦、李叶**签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定由李叶**购买姚琦位于成都市高新区世纪城路920号1栋1单元4层3号房屋。2018年1月11日，双方协商一致再次签订补充协议，约定因李叶**原因延迟过户，姚琦认可并据此收取了3万元补偿金，并约定了姚琦的违约责任。2018年6月2日，由于姚琦迟迟不配合过户，李叶**向其发出催告函，要求在6月20日前准备好过户手续材料，但姚琦收函后并不积极准备，反而在6月23日又书面函询各种与合同无关的问题，拖延过户时间。6月25日，李叶**再次发函要求其在6月30日之前办理过户递件手续，6月29日，双方一同到房管局递件，但由于李叶**户口信息未改导致递件不成功，李叶**当天便修改成功，后多次催促姚琦办理，其均不予理睬。2018年7月9日，姚琦委托律师向李叶**发送《律师函》，要求在7月20日递件。2018年7月19日递件成功，但因为2018年5月新出的政策，虽然李叶**具有高新区户籍，但系代缴社保，经房管局告知，须在高新区工作并购买社保一个月成功后即可递件过户，李叶**立刻更换工作并成功在高新区购买了社保一个月。但2018年7月29日，姚琦突然通过微信发送《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除合同并明确表示不再继续履行合同。李叶**认为，姚琦违约发出《解除房屋买卖合同通知书》，拒不履行合同约定，侵犯了其合法权益，其为维护自身合法权益故诉至法院。 姚琦辩称，关于李叶**提出退还73万元的诉讼请求，3万元是在补充合同中自愿补偿我方的，32万元随时可以退还（10月7日向李叶**通知过），38万元在诉讼后依据生效判决处理。 经审理查明，2017年12月11日，姚琦与李叶**签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定：1、李叶**购买姚琦位于成都市高新区世纪城路920号1栋1单元4层3号房屋，建筑面积118.66平方米。2、李叶**承诺，其配偶和该房屋的共同购买人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓，同时，李叶**应对其购房所需的相关资料和文件的真实性、合法性、有效性负责。3、房屋成交价为165万元，房屋的家具/家电/装饰装修/配套设施设备、姚琦购买该房屋已支付的住房贷款利息/手续费/公证费等作价25万元，与该房屋一并转让给李叶**，合同成交价190万元。4、李叶**应在签订合同当日支付定金10万元，定金在双方完成权属转移登记后自动转为购房款，在过户递件前3个工作日内将首付款65万元存入存量房交易资金监管专用账户，待李叶**取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给姚琦，尾款由放贷银行直接支付给姚琦，李叶**拟贷款金额约115万元，实际贷款金额、利率以放贷银行最终审批通过为准，若李叶**因自身原因仍未获得贷款批准，李叶**在过户递件前自行筹齐剩余房款，通过资金监管专用账户转付给姚琦。5、双方应在接到经纪方通知后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。6、任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋合同成交价0.5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，合同解除的违约方须向守约方支付该房屋合同成交价10%的违约金，并由姚琦退还李叶**全部已付款。7、若李叶**提供的证件等购房所需的资料不真实或无效、拒绝购买该房屋或因自身原因无法办理贷款导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，构成根本违约，姚琦有权单方书面解除合同。合同解除的，李叶**须向姚琦支付该房屋合同成交价10%的违约金，姚琦退还李叶**全部已付款。同日，李叶**通过银行转账方式向姚琦支付购房定金10万元，姚琦向其开具收据。 2018年1月11日，姚琦、李叶**签订《关于合同（编号：100001367045）的补充协议》，约定：1、李叶**由于自身原因需要延迟过户，李叶**补偿姚琦3万元。2、李叶**所购房屋产生的物业费、水费、电费从2018年1月1日起由其承担，如果姚琦需要委托第三方办理贷款、过户手续，办理委托所产生的公证费由李叶**承担。3、李叶**于2018年1月11日直接给姚琦转账60万元整，作为购房定金。4、姚琦如果一房多卖或者违约则赔偿李叶**140万元，李叶**不买则姚琦70万元不退。5、如本协议与《成都市存量房屋买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准。6、李叶**承诺必须于2018年6月30日之前过户。同日，李叶**向姚琦支付3万元补偿金及60万元房屋定金，姚琦向其开具收据。 2018年1月12日，姚琦向其丈夫黄玮出具公证委托书，委托黄玮代为办理房屋买卖的相关手续。 2018年6月2日，李叶**向姚琦发出《催告函》，要求姚琦于2018年6月20日前办理过户递件手续。同日，李叶**向姚琦发送《履约通知书》，要求姚琦在2018年6月20日前办理房屋权属转移登记手续。 2018年6月23日，黄玮向李叶**发出函件，要求李叶**对相关问题进行合理说明，以便其放心办理过户手续，包括：1、李叶**购房贷款合同签订时间为什么早于中介通知姚琦李叶**贷款已通过审批的时间；2、李叶**的社保显示每月工资4000元，但根据其贷款金额和时间，其工资明显不足以偿还月供，如姚琦将房屋过户后，银行以此为由降低贷款额度或者拒绝发放贷款，姚琦权益如何保障；3、要求李叶**提供相应担保；4、李叶**自称目前在上海国际某金融公司工作，但其社保显示其自2016年6月起分别在三个工作单位工作，而其稳定就业证明又称从2016年6月14日起一直在上海外服（四川）人力资源服务有限公司工作至今，要求李叶**说明其工作地点。 2018年6月25日，李叶**向姚琦、黄玮发送《回复函》，告知对方：1、目前工商银行对我115万的按揭申请已经审批通过，按揭款将打入姚琦个人账户；2、本人工资4000元，其他收入还包括奖金、绩效、津贴、销售提成，贷款银行已经对我的还款能力经过审核，同意我的按揭申请；3、我工作单位所在地在北京，还没有成立成都分公司，目前公积金及社保均由上海外服（四川）人力资源服务有限公司代缴。 同日，李叶**向姚琦发出《催告函》，要求姚琦于2018年6月30日前办理过户递件手续。 2018年6月29日，黄玮、李叶**和链家中介的工作人员共同前往成都市房管局办理房屋过户递件手续，由于李叶**户口登记簿中显示婚姻状况为已婚，与其已离婚的实际婚姻状态不符，需李叶**将户口登记簿中的婚姻状况更正后重新递件。李叶**当日即办理了更正，中介工作人员遂与黄玮协商次日再次办理递件。黄玮于2018年6月30日通过微信告知李叶**，房屋过户手续因李叶**的原因多次办理无果，姚琦方起草了一份协议，列举了极端违约情形，希望双方再行协商，后双方协商未果。 2018年7月20日，黄玮、李叶**再次前往成都市房管局办理过户递件手续，由于李叶**当时属于限购人群，故成都市房管局作退件处理。 庭审中，李叶**认可于2018年11月2日收到姚琦退还的房款32万元。 2018年7月29日，黄玮通过微信向李叶**发送《解除房屋买卖合同通知书》，载明鉴于房管局已确定李叶**不具备购房资格，合同无法继续履行，黄玮代表姚琦通知李叶**解除双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》。李叶**于2018年8月3日回复姚琦合同还能继续履行，不同意解除合同。 庭审中，姚琦向法庭提交上海外服（四川）人力资源服务有限公司出具的两份李叶**的《稳定就业证明》，证明显示李叶**在该单位开始工作时间分别为2016年6月14日与2017年7月14日，其余内容一致。姚琦据此主张李叶**提供的购房资料虚假。对此，李叶**的质证意见为证明记载在该单位开始工作时间不同系因单位笔误所致，经单位更正后再次出具证明，重新出具的证明与李叶**社保参保缴费证明中内容可以相互印证。 以上事实，有双方的当庭陈述及提交的《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：100001367045）的补充协议》、银行转账凭证、定金/房款收据、收条、公证委托书、催告函、履约通知书、关于要求对你方提供的购房资料进行合理说明的函、回复函、《解除房屋买卖合同通知书》、回函等证据在卷佐证。 本院认为，姚琦与李叶**签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：100001367045）的补充协议》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 本案的争议焦点为： 一、关于姚琦要求确认《成都市存量房屋买卖合同》于2018年7月29日解除的诉讼请求。本院认为，姚琦要求确认其与李叶**签订的《成都市存量房屋买卖合同》于2018年7月29日解除，其实质为要求确认其在2018年7月29日向李叶**发送的《解除房屋买卖合同通知书》已产生合同解除的法律后果，故本案应进一步审查姚琦向李叶**发送的《解除房屋买卖合同通知书》中所载解除合同的事由是否成立。《解除房屋买卖合同通知书》载明“鉴于房管局已确定你不具备购房资格……本人代表姚琦通知解除《成都市存量房屋买卖合同》”，由此可知姚琦主张解除《成都市存量房屋买卖合同》的理由系李叶**不具备购房资格，而庭审中李叶**也对其在2018年7月20日递件被退回的事实予以认可，由此可以认定李叶**当时属于限购人群，并由此导致合同履行不能，姚琦在《解除房屋买卖合同通知书》中所载明的解除事由成立，故对其该项诉讼请求，本院予以支持。对于姚琦在本次诉讼中主张李叶**提供购房所需的材料不真实构成根本违约故其依据《成都市存量房屋买卖合同》的约定行使单方解除权的理由。本院认为，首先，该理由并非《解除房屋买卖合同通知书》中载明的解除事由，不应作为审查《解除房屋买卖合同通知书》是否发生解除效力的依据；退一步讲，姚琦在本次诉讼中增加该项事实理由并据此主张其享有单方解除权，本案审理中李叶**也对两份内容不一致的《稳定就业证明》作出解释，其解释具有合理性本院予以采信；第三，《成都市存量房屋买卖合同》约定的出卖人享有单方解除权的情形是指购房人提供的证件等购房所需资料不真实或无效，导致无法办理房屋所有权登记手续的，本案房屋无法过户的根本原因系李叶**属于限购人群，而非其购房资料不真实所致，故对姚琦的该项主张，本院不予采信。 二、关于李叶**要求确认解除《关于合同（编号：100001367045）的补充协议》的诉讼请求。李叶**主张姚琦发出解除合同通知的行为构成违约，依据《成都市存量房屋买卖合同》的约定其享有合同单方解除权。对此，本院认为，案涉《成都市存量房屋买卖合同》因李叶**属限购人群不能继续履行，依法应予解除，并非姚琦主观上不愿销售房屋，姚琦不存在违约行为，故对其该项主张本院不予采信。但考虑到《关于合同（编号：100001367045）的补充协议》系《成都市存量房屋买卖合同》的补充，根据前文分析，本院已经确定《成都市存量房屋买卖合同》于2018年7月29日解除，则《关于合同（编号：100001367045）的补充协议》也应于当日一并予以解除，对其该项诉讼请求，本院予以支持。 三、关于《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：100001367045）的补充协议》解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同解除后，姚琦应当向李叶**返还购房款。对于姚琦主张定金38万元不予返还的诉讼请求，本院认为，定金系违约方承担违约责任的一种形式，李叶**系因受限购政策影响无法办理过户，其客观上不存在违约行为，不应承担违约责任，姚琦应当据实返还购房款70万元，本案审理过程中，李叶**当庭确认2018年11月2日，姚琦已经向其退还32万元，故姚琦还应当退还李叶**剩余房款38万元。对于李叶**要求姚琦退还另外3万元的诉讼请求。本院认为，该3万元系双方在《成都市存量房屋买卖合同》履行过程中，李叶**因自身原因需延迟办理过户自愿给予姚琦的补偿，该笔款项不应返还。对于李叶**要求姚琦支付违约金19万元的诉讼请求，本院认为，如前文所述，姚琦不存在违约行为，不应承担违约责任，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。 四、关于姚琦要求李叶**配合办理撤销网签合同相关手续的诉讼请求。由于李叶**当庭对姚琦的该项诉讼请求予以认可，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）姚琦与被告（反诉原告）李叶**签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：100001367045）的补充协议》于2018年7月29日解除； 二、原告（反诉被告）姚琦于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）李叶**购房款38万元； 三、被告（反诉原告）李叶**于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）姚琦办理成都市高新区世纪城路920号1栋1单元4层3号房屋的网签备案撤销手续； 四、驳回原告（反诉被告）姚琦的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）李叶**的其他反诉诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取3500元，由原告（反诉被告）姚琦承担，反诉案件受理费减半收取4900元，由被告（反诉原告）李叶**承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 林 旭 二〇一九年二月二十六日 书记员 王炼石