海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第38号上诉人（原审原告、反诉被告）邱松敏。委托代理人徐晓明，广东敏翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）周艳。被上诉人（原审被告）林凡。二被上诉人的共同委托代理人王益敏，男，万宁市诚信法律事务所法律工作者。上诉人邱松敏因与被上诉人周艳、林凡租赁合同纠纷一案，不服万宁市人民法院（2013）万民初字第489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月17日立案受理，并依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年10月初，原告（反诉被告）邱松敏与被告（反诉原告）周艳经口头协商由原告租用被告厂房和宿舍至2009年年底，租金150000元，2010年1月1日，双方在口头协议的基础上，签订了《租赁房屋场地办厂协议书》，协议约定：原告租用被告厂房和职工宿舍，原告的单缸双网生产线挂靠被告的万宁市同兴造纸厂生产，原告每年付被告租金220000元，租期5年，即从2010年1月1日至2014年12月31日止，原告（反诉被告）只负责生产，被告（反诉原告）负责其他环保、周边群众补偿费、工商营业执照、税务、卫生许可证等。协议签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）提供了厂房1间约450平方米，职工宿舍10间约100平方米，后经双方协商改为每年租金200000元后，原告邱松敏一直使用被告的厂房、宿舍及生产线，并且也依约向被告缴纳租金共计760000元，其中2009年租金150000元，2010年200000元，2011年200000元，2012年210000元。2013年起，原告（反诉被告）邱松敏以其向被告（反诉原告）周艳租赁的厂房宿舍是被告（反诉原告）从万宁市纺织厂低价租来，被告未经纺织厂同意非法转租给原告，双方所签订的协议书无效为由向本院提起诉讼，请求判令被告周艳、林凡返还其租金760000元及两被告负连带责任及确认双方所签订的租赁协议无效和负担本案的诉讼费用。原审法院受理案件后，被告周艳、林凡提起反诉，本反诉该院合并进行审理。另查明，2006年3月28日反诉原告（本诉被告）周艳与万宁市纺织厂签订《承包租赁合同书》，承包该厂的车间、仓库、宿舍等，后来，双方又签订了《补充协议书》，承包后，反诉原告用于做万宁同兴造纸厂。2010年1月1日，反诉原告周艳与反诉被告邱松敏经协商，双方签订转租《租赁房屋场地办厂协议书》，转租协议书签订后，反诉原告已向反诉被告提供其万宁市纺织厂租赁的厂房、宿舍及其挂靠的生产线由反诉被告使用，且反诉被告一直使用转租的厂房、宿舍、生产线，租金也一直缴纳至2012年。但从2013年起，反诉被告使用租赁物，但又未按约定缴纳租金，经反诉原告多次催缴，反诉被告拒不支付租金，其不交租金的事实，反诉被告也承认是事实，但其拒交的理由是双方签订的转租协议违反合同法第224条规定，该转让协议无效。故此，本诉被告提起反诉，请求判令反诉被告（本诉原告）邱松敏支付2013年租金220000元及支付村民补偿款48000元。原审认为，2010年1月1日，原告（反诉被告）邱松敏和被告（反诉原告）周艳双方签订的转租《租赁房屋场地办厂协议书》，该协议书是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。故该转租协议书合法有效，应受法律保护。对原告（反诉被告）主张该协议书未经出租人万宁市纺织厂同意，其转租无效的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，根据权利和义务相对等的原则，万宁市纺织厂和被告（反诉原告）周艳双方签订的《承包租赁合同书》、《补充协议书》约定了双方的权利和义务，而且合同也在履行中，而原告（反诉被告）也不是合同及协议书的相对方，解除转租合同的权利人是万宁市纺织厂，而不是原告（反诉被告），因此，原告（反诉被告）请求认定双方所签订的转租协议书无效没有法律依据，本院不予支持。对原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）返还租金760000元的请求，从双方签订转租协议书起，按双方约定，各自都履行其权利与义务，即原告（反诉被告）一直使用出租物厂房场地，宿舍及挂靠的生产线，并且缴纳租金至2012年，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”。故原告（反诉被告）请求返还租金无理，本院不予采纳。对被告（反诉原告）主张2013年起原告（反诉被告）邱松敏违约，应缴纳2013年租金220000元及支付村民的补偿款48000元的请求，根据双方签订的《租赁房屋场地办厂协议书》，该协议第三条约定每年租金220000元，每年分二次付清，第一次为每年的3月31日前付全年租金的70%，第二次于每年的12月31日前付每年租金的30%，这是双方约定，应按约定履行，原告（反诉被告）邱松敏不按时缴纳租金，已构成违约，应承担违约责任，合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求支付，故被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付2013年租金有理，本院予以支持。但2013年租金数额，应按双方2010年至2012年双方一致默认缴纳的标准来缴纳，从公平、合理的原则出发，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）缴纳2013年租金人民币200000元，对被告（反诉原告）要求支付村民补偿款48000元的请求，其补偿款不是本案的审理范围，也与双方当事人没有利害关系，其请求既没有事实根据，也没有法律依据，本院不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、驳回原告（反诉被告）邱松敏的诉讼请求。二、原告（反诉被告）邱松敏在本判决生效之日起30日内一次性支付2013年年租金人民币200000元给被告（反诉原告）周艳、林凡。宣判后，邱松敏不服，向本院提起上诉，请求：1、改判支持其一审的诉讼请求；2、改判驳回周艳一审的反诉请求；3、一、二审诉讼费用由周艳承担。理由如下：1、一审事实不清，证据不足：本案合同应为无效合同，一是涉案合同项下租赁的厂房、宿舍没有未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，二是上述房屋为万宁市纺织厂所有，周艳未经万宁市纺织厂人同意擅自出租上述房屋，租赁合同无效；2、一审程序严重错误：一是邱松敏并未书面申请撤回对钟小锋的起诉，本案一审为普通程序，法院以邱松敏口头撤诉为由制作准予撤诉裁定，侵害了其诉讼权利，二是林凡不是反诉原告，一审判决却将其列为反诉原告，是程序的重大错误；3、涉案租赁合同约定的不仅仅是场地、房屋的租赁，还有包括经营权的挂靠，周艳转让经营权后无法再让邱松敏继续挂靠，也就无法继续履行合同。被上诉人周艳、林凡答辩，一审法院对证据认定准确无误，认定的事实准确，但对上诉人的处罚畸轻，对被上诉人的损失赔偿不足，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。但邱松敏用于生产的单缸双网生产线为其自己提供，并非从周艳处租赁所得，即邱松敏适用从周艳处转租的厂房、宿舍，用自带的单缸双网生产线，以同兴造纸厂的名义进行生产，原审中关于邱松敏适用的生产线为周艳所提供的内容认定不当，本院予以纠正。另查，邱松敏在一审期间向法院提交了周艳与温大喜所签的《同兴造纸厂股权转让合同书》复印件，周艳、林凡以邱松敏未提供合同原件为由不同意质证。本院认为，该合同为周艳与温大喜所签，合同原件应当由其二人持有，邱松敏向法院提交复印件，周艳有责任提供原件予以核对，一审庭审时周艳对邱松敏提交的复印件不予确认，有违诚信，故本院对该份证据的真实性和合法性予以确认。上述合同于2011年10月18日签订，约定，1、周艳将其拥有的万宁同兴造纸厂一条双缸双网生产线（含其配套的制浆、供气、供电、水系统、生产、经营场所的使用权）的80%股权转让给温大喜，其单独购置安装的单缸双网（单网）造纸机（含其制浆设备）不在出让范围，转让给温大喜生产场所连接处的现状道路为共用之路；2、周艳转让后，有义务帮助温大喜做好政府有关部门及周边群众工作；3、在万宁市纺织厂场地内，除“万宁同兴造纸厂”外，只能存在1575单缸双网（单网）生产线。再查明，本案涉案厂房、职工宿舍位于万宁市后安镇万宁市纺织厂厂区内，厂区内除上述厂房外还有其他多栋房屋。万宁市纺织厂为全民所有制企业，现已停止经营。同兴造纸厂由万宁市纺织厂和周艳共同设立，万宁市纺织厂占20%股份，周艳占80%，双方约定造纸厂占用纺织厂的部分厂房、宿舍进行生产，本案涉案厂房、职工宿舍为上述造纸厂占用厂房、宿舍的其中一部分。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、《租赁房屋场地办厂协议书》是否有效；2、上述租赁协议书的内容是否包括同兴造纸厂经营权的承包；3、一审程序是否合法。关于《租赁房屋场地办厂协议书》是否有效的问题。邱松敏主张其租赁的厂房、宿舍未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，且上述房屋为万宁市纺织厂所有，周艳未经万宁市纺织厂人同意擅自出租上述房屋，租赁合同无效。本院认为，第一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，邱松敏与周艳于2010年1月1日签订《租赁房屋场地办厂协议》，约定由周艳向邱松敏出租同兴造纸厂的厂房和职工宿舍，也即万宁市纺织厂厂区内的厂房和职工宿舍。万宁市纺织厂为全民所有制国有企业，企业在厂区内建设厂房、职工宿舍，是经营生产之必须，且邱松敏并没有提供证据证明万宁市纺织厂没有报批即建设的情况，应当认为万宁市纺织厂建造厂房的行为经过相关行政主管部门的批准。上述厂房于一审法庭辩论终结前既已建设完毕，因此，邱松敏认为其租赁的厂房、宿舍没有未取得建设工程规划许可证为由主张合同无效，没有事实和法律依据。第二，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，承租人未经出租人同意转租的，转租合同有效，但出租人可以解除该有效合同。邱松敏以周艳将厂房、宿舍转租于他为经万宁市纺织厂同意为由，主张合同无效，于法无据，本院不予采信。一审法院以涉案合同体现了双方当事人的真实意思，且不违反法律法规的强制性规定为由，认定合同有效，本院予以维持。关于租赁协议书的内容是否包括同兴造纸厂经营权的承包的问题。《租赁房屋场地办厂协议》约定，邱松敏的义务为支付租金；周艳的义务为提供厂房和宿舍，允许邱松敏的单缸双网以同兴造纸厂的名义进行生产，负责其他环保、周边群众补偿费、工商营业执照、税务、卫生许可证等。由此看出，上述合同的内容不仅包括厂房和宿舍的租赁，还包括经营权的承包，周艳负责环保、工商营业执照、税务、卫生许可等内容，即是为了保障邱松敏能以同兴造纸厂的名义进行生产。2011年10月18日，周艳与温大喜约定将其所拥有的双缸双网的80%的股权转让给温大喜，实质上是将其所拥有的同兴造纸厂的80%股权转让给温大喜，双方亦约定了单缸双网继续在原厂地上进行生产。协议签订后，邱松敏的单缸双网生产线在2012年全年至2013年第一季度仍以同兴造纸厂的名义正常生产。由此看出周艳股权的转让并未对邱松敏的生产形成实质障碍，因此不能认为周艳转让同兴造纸厂股权就当然导致邱松敏的合同目的不能实现。邱松敏主张周艳没有做好周边群众的工作，导致周边群众时常妨碍生产，没有相关证据，对该主张不予采信。关于一审程序是否合法的问题。第一，邱松敏提出一审其并没有撤回对钟小锋的诉讼请求，一审法院裁定准许其口头撤诉不当。二审经查阅本案一审的庭审笔录，笔录中记载了邱松敏承认放弃起诉钟小锋，邱松敏特别授权的代理人徐晓明在笔录上签名表示确认。本院认为，依据邱松敏签署的授权委托书，其代理人徐晓明有权代为放弃诉讼请求，其在一审庭审过程中表示撤回对钟小锋的起诉，一审法院以庭审笔录的形式记录在案，徐晓明签字认可，因此向法院申请撤诉应视为是邱松敏的真实意思表示。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款“宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定”之规定，适用普通程序审理的案件，法律并不禁止原告口头撤诉，一审法院以（2013）万民初字第489号《民事裁定书》裁定准许邱松敏撤回对钟小锋的起诉，于法有据，本院予以确认。第二，原审被告林凡未向法院提交反诉诉状，原审判决却将其列为反诉原告，程序上确有瑕疵，但判决结果正确。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，审判程序虽有瑕疵，但适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。上诉人邱松敏的上诉理由缺乏充分的事实和法律依据，其上诉请求不能成立，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14060元，由上诉人邱松敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄声泽代理审判员  谢婷婷代理审判员  徐文峥二〇一四年六月二十四日书 记 员  洪学雪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。审核：陈海燕撰稿：徐文峥校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2014年7月7日印制（共印20份）