广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初10866号原告（反诉被告）：李丽欣，女，1975年7月11日出生，汉族，住广东省中山市。被告（反诉原告）：陈惠林，男，1980年12月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：谢惠仪，中山市小榄镇法律服务所法律服务工作者。第三人：韦英棠，男，1970年5月16日出生，汉族，住中山市。原告（反诉被告）李丽欣与被告（反诉原告）陈惠林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，因韦英棠与本案审理结果有利害关系，本院依职权追加韦英棠为本案第三人参加诉讼，后被告（反诉原告）陈惠林提起反诉，本院将反诉与本诉合并审理。本院先适用简易程序后适用普通程序分别于2018年11月7日、2018年12月7日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）李丽欣、被告（反诉原告）陈惠林及其委托诉讼代理人谢惠仪到庭参加诉讼。第三人韦英棠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丽欣向本院提出诉讼请求：1.请求判令陈惠林立即交还位于中山市××路××号厂房（含A区和B区），并从2018年9月1日起支付每天300元占用费至实际搬出该厂房之日止；2.请求判令陈惠林返还电表（编号032000990022xxxx）；3.请求判令陈惠林向李丽欣支付租赁税43072.53元；4.请求判令陈惠林交付的合同保证金40000元由李丽欣没收。诉讼过程中，李丽欣变更诉讼请求为：1.请求判令解除李丽欣于2016年3月17日与陈惠林签订的租赁合同，陈惠林立即将租赁物中山市××路××号厂房（B区，面积179.5平方）返还给李丽欣，陈惠林并支付占有使用费（从2018年9月1日起按每天300元占有使用费计付至实际搬出该厂房之日止）；2.请求判令解除韦英棠于2016年8月1日与陈惠林签订的租赁合同；3.请求判令陈惠林返还电表（编号032000990022xxxx）给李丽欣，并协助李丽欣办理电表过户手续；4.请求判令陈惠林向李丽欣支付租赁税43072.53元；5.请求判令陈惠林交付的合同保证金40000元由李丽欣没收。事实和理由：1.位于中山市××路××号厂房（以下简称108号厂房）系李丽欣与其前夫韦英棠的物业，2014年2月21日，李丽欣与陈惠林签订租赁合同，将108号厂房A区（面积588.5平方）出租给陈惠林使用，并由陈惠林承担租赁期间产生全部税费，租期为2014年4月1日至2016年8月31日。在租赁期临近届满时，韦英棠私下与陈惠林续签租赁合同，将上述厂房出租日期延续至2019年8月31日。在陈惠林使用涉案厂房期间，陈惠林仅向税务部门缴纳了2014年4月至2015年3月期间租赁税，2015年4月至2018年8月租赁税35441.76元至今仍未向税务部门缴纳，构成违约，应承担违约责任，故李丽欣可没收陈惠林交纳的保证金40000元，且陈惠林应直接向李丽欣支付相应税款；2.2016年3月17日，李丽欣与陈惠林签订租赁合同，将108号厂房B区（面积179.5平方）出租给陈惠林使用，并由陈惠林承担租赁税，租期为2016年3月18日至2018年8月31日。陈惠林使用涉案厂房今仍未向税务部门缴纳2016年4月至2018年8月期间租赁税7630.77元，构成违约，应承担违约责任，陈惠林应直接向李丽欣支付相应税款。合同到期后，李丽欣不同意再继续出租，双方已结束租赁关系，但陈惠林至今仍占用该厂房，构成侵权，应向李丽欣返还厂房和支付占有使用费；3.在陈惠林租赁108号厂房A区期间，108号厂房原使用的电表应陈惠林要求已从李丽欣变更到陈惠林经营的中山市xxx厂名下，现李丽欣诉请解除双方租赁关系，陈惠林理应返还电表，并协助李丽欣办理电表过户手续。陈惠林辩称，1.涉案的厂房没有办理房屋产权证亦没有办理报建手续，故李丽欣、韦英棠分别与陈惠林签订的三份租赁合同均为无效合同，因合同无效，李丽欣要求解除涉案租赁合同，没有法律和事实依据；2.因合同无效，合同约定由承租方负责租赁税及由出租人没收保证金等约定亦无效。综上，请求法院驳回李丽欣的诉讼请求。陈惠林向本院提出反诉请求：请求判令李丽欣向陈惠林返还保证金50000元及逾期付款利息损失（其中40000元为基数从2014年4月1日起；10000元为基数从2016年3月18日起，以上均按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）。事实和理由与答辩意见一致。李丽欣辩称，涉案厂房系其与韦英棠共有，并已按照有关规定报建并规划建设施工后出租给陈惠林作经营使用，涉案三份厂房租赁合同合法有效，由于陈惠林继续占用108号厂房B区和拒交租赁税存在违约，应搬离108号厂房B区及支付每天300元占用厂房期间使用费，并有权没收陈惠林缴纳的40000元保证金。韦英棠述称，涉案A区厂房交付给陈惠林使用后，并没有收到陈惠林交付的租金和保证金，陈惠林将上述租金和保证金交给了李丽欣，若陈惠林将保证金退回给李丽欣，应将该保证金退回给韦英棠，否则陈惠林违约。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证和证据交换，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院评议如下:陈惠林对李丽欣提交的建设工程规划许可证（建字第04004201012xxxx号）和中山市建设工程规划许可证（附件）（初始号：201012xxxx）关联性与合法性不予确认。对此，本院认为，因上述许可证由规划建设部门所作出，陈惠林没有提供相反的证据予以反驳，故本院认定上述证据的三性。本院经审理查明：涉案厂房位于中山市××路××（××区:面积588.5平方；B区:面积179.5平方），系李丽欣与韦英棠名下物业，土地证号：中府国用（2003）第031xxx号，建设工程规划许可证号：建字第04004201012xxxx号。2014年2月21日，李丽欣与陈惠林签订租赁合同（以下简称合同一），由陈惠林承租涉案厂房A区用作生产胶袋使用。合同主要内容为：1.租赁期限从2014年4月1日至2016年8月31日止，租赁期满，李丽欣有权收回出租厂房，陈惠林应如期归还，陈惠林需继续承租，应于租赁期届满前三个月向李丽欣提出书面要求，经李丽欣同意后重新签订租赁合同；2.租金及保证金，租金每月10590元于当月1-3日前付清，由陈惠林负责租赁税；签订合同当日陈惠林向李丽欣交付20000元租金保证金，2014年3月31日前交付10000元租金保证金和10000元电费保证金；3.违约责任，陈惠林不按合同约定向李丽欣缴付租金（即拖欠十天或以上租金），及未按时缴清水、电费、租赁税等应缴费用的，则陈惠林除缴清上述费用外，另外须支付按未付金额每日2%违约金，并且李丽欣有权自行终止合同，要求陈惠林搬走,保证金归李丽欣；4.保证金退回，在租赁合同结束及陈惠林缴清一切费用后或者合同期内双方协商同意退租的，保证金退回给陈惠林。上述合同签订后，陈惠林向李丽欣缴纳了保证金40000元，李丽欣亦依约将涉案厂房A区交付给陈惠林使用，陈惠林以该厂房为经营场所成立了中山市东凤镇xxx厂。在上述合同履行过程中，2015年9月30日，李丽欣与陈惠林签订用电协议，协议主要内容：1.把所有权属李丽欣的用电电表（用户编号：032000990022xxxx）提供给陈惠林使用，该电表挂用陈惠林经营的中山市东凤镇xxx厂厂名，并到中山供电局东凤供电公司登记开户；2.在陈惠林的租赁合同结束不再用电或李丽欣需要的情况下，在供电公司办理电表二次登记过户手续。签订上述协议后，李丽欣将上述电表过户登记在陈惠林经营的中山市东凤镇xxx厂名下。陈惠林承租涉案厂房A区后向李丽欣缴纳了租期内厂房租金，并向税务部门代缴纳了2014年4月至2015年3月期间租赁税10372.32元，2015年4月至2016年8月期间产生租赁税14694.12元至李丽欣提起诉讼之日，李丽欣、陈惠林未向税务部门缴纳，陈惠林亦未将该款向李丽欣交纳。2016年8月1日，韦英棠与陈惠林签订租赁合同（以下简称合同二），约定将涉案厂房A区出租给陈惠林，租赁期限由2016年8月31日至2019年8月31日，每月租金10299元，合同保证金已交付李丽欣，租赁届满由李丽欣负责退还，合同其他内容与前述合同内容一致。签订合同后至李丽欣提起诉讼之日止，陈惠林每月向韦英棠缴纳了租金，但上述期间产生的租赁税均没有向税务部门缴纳。2016年3月17日，李丽欣与陈惠林签订租赁合同（以下简称合同三），约定李丽欣将涉案厂房B区出租给陈惠林，租赁期限由2016年3月18日至2018年8月31日，每月租金3000元,每月1-3日交付当月租金，2014年4月内支付租金保证金10000元，厂房租赁期间租赁税由陈惠林负责，合同其他内容与涉案厂房A区租赁合同内容一致。该合同签订后，陈惠林向李丽欣缴纳了10000元保证金，李丽欣亦依约将该厂房交付给陈惠林使用。2018年8月15日，李丽欣通过微信向陈惠林发出联络函，联络函主要内容：“关于您和本人（李丽欣）于2016年3月17日签订的租赁合同租赁期尚有15日到期结束，现发函通知你：一、是否续租；二、如续租和不续租我们双方要完成的事项如下：1.现你厂名下的电表（编号：032000990022xxxx）需归还给本人；2.租赁时期的租赁税清缴；3.合同保证金在你完成以上事项和缴付清应缴费用后十天内凭收据退给你；三、请你收到本函于5天内（即2018年8月15日）回复，以便后续工作。”同年8月20日，李丽欣通过微信向陈惠林发出告知函，告知函主要内容：“一、关于你与我和韦英棠，我们三方签订了共三份租赁合同，分别为：①李丽欣与陈惠林签，租赁厂房为A，面积588.5平方，租期：2014年4月1日至2016年8月31日止；②韦英棠与陈惠林签，租赁厂房为A，面积588.5平方，租期：2016年8月31日至2019年8月31日止；③李丽欣与陈惠林签，租赁厂房为B，面积179.5平方，租期：2016年3月18日至2018年8月31日止；二、以上租赁合同已明确租赁税由乙方（即陈惠林）负责缴交，合同上第七条违约责任第3点列明，乙方的水、电费、租赁税等应缴未按时缴付，即属违约，乙方的保证金归甲方，并本合同终止；三、本人李丽欣于2018年8月20日到地税咨询了陈惠林租赁税的缴交情况，合同①租赁税从2014年4月至2015年3月已交，未交租赁税为2015年4月至2016年8月共17个月，计算公式588方×7元×21%=864.36元/月×17个月=14694.12元。合同②从2016年9月至今2018年8月未交共24个月，计算公式588方×7元×21%=864.36元/月×24个月=20747.64元。合同③从2016年4月至2018年8月未交共29个月，计算公式179方×7元×21%=263.13元/月×29个月=7630.77元，以上三份租赁合同未交租赁税合计:43072.53元；四、李丽欣与陈惠林于2015年9月30日所签用电协议，请陈惠林于2018年9月1日前归还李丽欣，否则追究赔偿。请陈惠林过目以上第三条租赁税费，否则地税部门只追讨李丽欣方缴付，我方只有代你向有关部门缴交”。2018年8月22日，陈惠林通过微信向李丽欣发出告知函，告知函主要内容：“一、关于陈惠林与李丽欣租赁厂房问题。1…….;2……3.在2015年9月30日李丽欣把电表转给我厂（中山市xxx厂）名下使用期间，李丽欣与韦英棠没有离婚，电表属于韦英棠与李丽欣共同财产设备，因此李丽欣或韦英棠单方要求或者没有出具有法律效力的证明文件，我方无权单方面把电表转给李丽欣或韦英棠的任何一方；二、关于李丽欣与陈惠林于2014年4月1日签订的厂房租赁合同的保证金问题。1.2014年2月21日，我（陈惠林）交付给李丽欣承租厂房保证金贰万元整；2.2014年3月19日，我（陈惠林）交付给李丽欣用电押金壹万元整和合同承租保证金壹万元整，共计贰元整；3.李丽欣与我（陈惠林）于2014年4月1日签订的厂房租赁合同，已于2016年8月31日到期，我（陈惠林）有权向李丽欣取回承租厂房保证金、用电押金、合同承租保证金，合计肆万元整，此行为属于非法扣留他人资产；三、收到告知函请在三天内务必至我厂（中山市xxx厂）协商处理，否则上法院处理。”后双方没有就涉案厂房B区签订续租合同，陈惠林未将该厂房交还给李丽欣，亦未协助李丽欣办理电表过户手续，并继续占有使用涉案厂房且未支付相关费用；对于租赁期间产生的租赁税7630.77元，陈惠林至今未向税务部门代李丽欣缴纳，亦没有将相应费用向李丽欣交纳。李丽欣与韦英棠于2003年11月5日登记结婚，2016年4月20日李丽欣向本院提起离婚诉讼，本院于2016年8月18日作出（2016）粤2072民初1099号民事判决，判决准许韦英棠与李丽欣离婚，该判决已生效。在提起本案诉讼之后，李丽欣于2018年9月26日向税务部门缴纳涉案厂房A区2015年3月至2018年8月租赁税23569.35元。本院认为，本案为厂房租赁合同纠纷。争议的焦点一：涉案三份租赁合同的效力问题。涉案厂房虽然没有办理房屋所有权证，但已经向规划行政部门办理了建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，不存在违反法律、行政法规等强制性规定的情形，且系当事人真实意思表示，合同有效。对陈惠林认为涉案合同无效的主张，本院不予采信，各方应予以恪守。争议的焦点二：关于合同二的主体及相应权利义务问题。根据上述查明的事实，该合同出租方签订主体及实际执行主体均为韦英棠，根据合同相对性原则，结合韦英棠答辩不同意李丽欣主张权利及李丽欣在庭审中陈述其不清楚该合同的形成，本院认定该合同的主体不是李丽欣，李丽欣无权就该合同主张违约权利。对李丽欣请求解除该合同和没收该合同保证金40000元及归还该合同履行期间垫付税款20747.64元，理据不充分，本院不予支持。同理，陈惠林要求李丽欣返还合同一保证金40000元及逾期利息损失，陈惠林相应的反诉请求，没有合同依据，本院亦不予支持。争议焦点三：对于陈惠林不缴纳合同一、合同三租赁税是否构成违约问题。合同一、合同三均约定租赁税由陈惠林负责缴纳，虽然对何时缴纳、如何缴纳没有进行具体约定，从而产生争议，但上述两份合同在李丽欣提起诉讼时均已经租期届满，且李丽欣就租赁税支付一事分别于2018年8月15日、同年8月20日向陈惠林发出联络函和告知函，催促陈惠林办理缴纳税费事宜，且陈惠林亦曾自行向税务部门缴纳了合同一前期的税款，其应当清楚缴纳税款的流程，具备向税务部门缴纳税款的条件，但其收到李丽欣催办后仍怠于履行，构成违约，应承担违约责任。陈惠林无权要求李丽欣返还合同三的保证金10000元及逾期利息损失，陈惠林相应的反诉请求，本院不予支持。又因李丽欣自行向税务部门缴纳了合同一2015年4月至2016年8月期间租赁税14694.12元，该款陈惠林应予以返还。李丽欣相应的诉讼请求，本院予以支持。至于合同三未缴纳税款7630.77元问题，陈惠林虽然违约，但税款的收取主体系国家而非李丽欣个人，只有李丽欣先向税务部门完税后，才能要求陈惠林相应返还，现李丽欣请求陈惠林直接向其支付，理据不充分，本院不予支持。争议焦点四：李丽欣能否没收合同一的保证金40000元问题。陈惠林虽然有违约行为，但就上述合同的保证金，韦英棠与陈惠林在合同二中已约定将上述保证金转化为合同二的保证金，因此时韦英棠与李丽欣尚处于夫妻关系，故韦英棠对上述保证金的处理意见，足以让陈惠林相信系李丽欣的意见，构成表见代理，故双方实际上已达成不没收保证金的共识，现李丽欣反悔要求予以没收，显属无理，本院不予支持。争议焦点五：关于陈惠林应否交还涉案厂房B区及以何标准支付占有使用费问题。因合同三租赁期限届满，在双方没有达成续租且未经李丽欣同意的前提下，陈惠林仍继续占有该厂房，构成侵权，应按《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第四项、第六项“承担侵权责任的方式主要有：……（四）返还财产；……（六）赔偿损失；……”的规定承担侵权责任，李丽欣要求陈惠林返还涉案厂房B区及支付占有使用费的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，至于占有使用费标准，李丽欣虽主张按每日300元计付，但没有提供证据证实实际损失系其主张的损失，应承担举证不能的不利后果，本院调整为按原租金标准计付，超出部分，本院不予支持。争议焦点六：关于陈惠林是否返还涉案电表及协助李丽欣办理电表过户手续问题。因该电表安装在涉案厂房A区，根据前述韦英棠的表见代理权的认定，基于合同二的约定和履行，在合同二租期内陈惠林均享有合法使用电表的权利，在合同二没有解除前无需要向韦英棠或李丽欣返还。李丽欣相应的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。韦英棠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证的权利，不影响本院依法作出判决。综上所述，李丽欣诉请合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回，陈惠林反诉请求，理据不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条,《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第四项、第六项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告（反诉原告）陈惠林于本判决发生法律效力之日起七日内搬离涉案厂房B区，并返还给原告（反诉被告）李丽欣；二、被告（反诉原告）陈惠林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）李丽欣支付涉案厂房B区占有使用费自2018年9月1日起按每月3000元标准计付至被告（反诉原告）陈惠林返还涉案厂房之日止；三、被告（反诉原告）陈惠林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）李丽欣支付租赁税14694.12元；四、驳回原告（反诉被告）李丽欣的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）陈惠林的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1876元，由原告（反诉被告）李丽欣负担1544元，被告（反诉原告）陈惠林负担332元；反诉费525元，由被告（反诉原告）陈惠林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杜万枝审判员  邱 岳审判员  黄好娇二〇一九年三月十九日书记员  黄嘉恩书记员  肖亮华