江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2014）泰兴商初字第0006号原告兴化市金海池农副产品综合市场有限公司，住所地兴化市金海池农副产品综合市场内。法定代表人彭宗亮，总经理。委托代理人徐建庆，江苏兴华人律师事务所律师。被告肖建华，男，1969年8月16日生，汉族。被告王加永，男，1973年2月10日生，汉族。被告王有桂，男，1965年2月3日生，汉族。三被告共同委托代理人唐福宽。原告兴化市金海池农副产品综合市场有限公司（以下简称金海池公司）与被告肖建华、王加庆、王有桂租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月6日立案受理后，依法于2013年7月2日作出（2012）泰兴商初字第0216号民事判决，被告肖建华、王加永、王有桂不服，提起上诉。泰州市中级人民法院审理认为，双方当事人均提供新证据，导致原判决认定事实不清，故于2013年11月11日作出（2013）泰中终字第0252号民事裁定，撤销本院上述民事判决，发回重审。本院于2013年12月23日立案后，依法另行组成合议庭，于2014年2月18日、5月22日公开开庭进行了审理。原告金海池公司委托代理人徐建庆、被告肖建华、王加永、王有桂的共同委托代理人唐福宽均到庭参加诉讼，2014年5月22日，被告肖建华、王加永、王有桂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金海池公司诉称，2010年6月25日，被告肖建华、王加永、王有桂与我公司订立租赁协议各1份，约定被告肖建华、王加永、王有桂承租我公司的金海池农贸市场33号、32号、30号摊位，年租金分别为16000元、25000元、16000元；期限均至2012年6月26日。2011年6月22日，三被告又分别与我公司订立补充协议，将租赁期限延长至2014年6月26日。2012年4月17日，三被告又与我公司法定代表人共同订立协议，约定被告肖建华、王加永、王有桂分别出资30000元、40000元、30000元，我公司出资100000元作为保证金，保证原、被告均不得到其他市场经营，否则违约方已缴保证金予以没收，另还应按保证金的两倍赔偿给守约方。在上述合同履行期间，被告王加永、王有桂未履行交付2012年6月26日至2013年6月26日的租金，被告肖建华对此期间的租金仅交纳8000元，更为严重的是，三被告自2012年6月起又到兴化市桃源蔬菜批发市场（以下简称桃源市场）经营。三被告的违约行为，给我公司造成巨大损失。故诉请判令被告肖建华、王加永、王有桂给付拖欠的2013年6月26日前的租金8000元、25000元、16000元。同时判令被告肖建华、王加永、王有桂分别赔偿90000元、120000元、90000元，相互之间承担连带责任。被告肖建华、王加永、王有桂辩称，我们承租原告金海池公司金海池农贸市场的摊位是事实，但我们不欠租金，也没有到其他市场经营，请求驳回原告金海池公司的诉讼请求。经审理查明，2010年6月25日，原告金海池公司与被告肖建华、王加永、王有桂分别订立“兴化市金海池农副产品综合市场营业房（摊位）租赁协议”各1份。约定，原告金海池公司将其市场内的32号、33号、30号摊位分别出租给被告肖建华、王加永、王有桂，年租金分别为16000元、25000元、16000元，租赁期限从2010年6月25日起至2012年6月26日止。2011年6月21日，双方又订立补充协议，该协议对租赁期限及租金的给付时间重新作了约定，即将租赁期限变更为从2010年6月25日起至2014年6月26日止，第一年度、第二年度的租金应于2011年6月20日前结清，第三年度的租金在签订本补充协议时，被告肖建华、王加永、王有桂各预缴3000元，余款在2012年6月20日前结清。2012年4月17日，原告金海池公司法定代表人彭宗亮作为甲方，被告肖建华、王加永、王有桂作为乙方，双方订立“协议书”，约定，为确保双方在2012年6月26日至2013年6月25日间在金海池农贸市场内正常经营，甲方缴存100000元，乙方肖建华、王加永、王有桂分别缴存30000元、40000元、30000元，作为保证在金海池农贸市场继续经营的保证金。如有一方到其他市场开展经营活动，已缴存的保证金归守约方外，违约方同时追加两倍的保证金赔偿给守约方，如乙方三人中一人单独违约，按一人缴存的保证金向甲方等额赔偿。上述事实，双方当事人一致认可，且有租赁协议、补充协议、协议书在卷佐证，本院予以确认。本案争议：1、三被告是否拖欠2012年6月25日至2013年6月26日的租金；2、三被告自2013年6月以后是否到其他市场经营；3、双方在2012年4月17日协议书中约定的保证金是何性质，如果属于违约金，是否适当。对于第一个争议焦点，被告肖建华陈述第三年度的租金已缴清，并提交了原告金海池公司于2012年4月6日出具的收据证明，该收据上注明租金金额16000元，时间为2012年6月25日至2013年6月26日。被告王加永承认只缴了两年租金合计50000元，第三年度租金未缴，并提出其不欠租金，其不缴租金原告金海池公司可收回摊位。被告王有桂陈述第三年度的租金实际缴纳了20000元，其中12000元是原告金海池公司会计给的，让其带头缴租金，并承诺实际只要交8000元租金，另8000元租金免除，但没有开具收据。原告金海池公司对三被告的举证及陈述的质证意见为：被告肖建华提交的收据是第三年度应缴租金，而不是实缴租金。对于被告肖建华实缴租金有被告肖建华于2012年4月12日签名的租金缴纳确认书证明，该确认书上注明应缴租金16000元，实缴8000元。对被告王加永的不欠租金的事实不予认可。对被告王有桂的陈述不予认可。被告肖建华对原告金海池公司质证时提交的租金缴纳确认书真实性予以认可，但提出原告金海池公司要求其签确认书时，未退还8000元，故认为应以收据作为缴纳租金的依据。本院对原、被告各自举证、质证意见及其陈述审核认为，被告肖建华持有的收据，是原告金海池公司于2012年4月6日开出，而被告肖建华签名的租金缴纳确认书签署时间是2012年4月12日，原告金海池公司关于该两份证据的说明更为合理，依法予以采纳。由此可认定被告肖建华在第三年度的租金已缴纳8000元，被告王加永不欠租金、被告王有桂关于租金已缴的陈述均无证据支持，不予采信，故认定被告王加永、王有桂第三年度的租金25000元、16000元均未缴纳。关于第二个争议焦点，原告金海池公司为证明自己主张的三被告到桃源蔬菜市场经营并给其造成巨大损失，提供证据并作说明如下：1、兴化市人民法院调查笔录三份，被调查人为葛天平、杨某、周某。葛天平为桃源市场的管理人员，葛天平2012年10月31日接受调查时反映，与肖建华、王加永、王有桂三人有点熟，他们三人有时夜里到桃源市场经营，没有签正式合同。目前金海池与桃源市场争经营户，有些事不想说多少。杨某、周某是从金海池市场到桃源市场的经营户，二人在2012年11月6日分别接受调查时反映，肖建华、王加永、王有桂自桃源市场开业后，就正常到桃源市场经营。肖建华、王有桂在蔬菜3区，王加永在蔬菜1区，都有固定摊位，他们三人是经营大户，跑到桃源市场经营后，金海池市场的经营户也跟着过去了。之前就有一部分人因桃源市场租金低到桃源市场经营了。他们三人一去，跟着去的就更多了，对金海池市场影响太大了。2、录音两份，该两份录音是王某与金扣存的谈话录音。3、证人王某证言，王某到庭指认录音是其与金扣存谈话时录的，并陈述三被告正常在桃源市场经营，其曾几次夜里到桃源市场都看到过金海池市场的经营户基本都到桃源市场经营了。金海池市场只剩下做小生意的了。王某录音中的问话内容主要是肖三（即肖建华）在里头（指桃源市场）经营多久转让给金扣存，金扣存给了肖三25000元。金扣存回答的主要意思是经营作为半年。金扣存对其余问话都作了肯定回答，并说肖三到这里经营拿了三、四十万。4、租赁合同，该合同是原告金海池公司法定代表人彭宗亮与兴化市粮油工贸总公司订立的，证明金海池市场是原告金海池公司承租的兴化市粮油工贸总公司的，按该合同约定自2012年7月11日至2013年6月30日，原告金海池公司应给付租金125971.2元，并已实际给付。5、租房协议3份、收条2份，该3份协议是原告金海池公司为市场经营需要，向姜卫进、蔡立泉租赁房屋、场地而订立的。按协议约定，2012年6月30日至2013年7月1日应付蔡立泉租金40000元，应付姜卫进租金160000元，并已实际给付。6、退租金清单，证明原告金海池公司在三被告到桃源市场经营后难以继续经营而退还给刘玉祥、王善桂、赵振风租金合计39000元。7、工资表多份，证明原告金海池公司自2012年7月以后按劳动法规定实际支付的工资报酬47000多元。以上证据1-3证明三被告违反约定，到桃源市场经营的事实，证据4-7证明三被告的违约给原告金海池公司造成的实际损失。被告肖建华、王加永、王有桂质证后认为，证据1调查笔录中的被调查人“葛天明”、桃源市场并无此管理人员，被调查人杨某、周某反映情况与事实不符。证据2录音谈话人的身份不能确定，且内容表述不清楚、不完整、不能达到证明目的。证据3王某的证词，王某与原告金海池公司存在利益关系，且作证时对被告代理人的询问存在明显抵触，说明证人带着观点作证，不具有客观真实性。对证据4-7的真实性、关联性均有异议。原告金海池公司的金海池市场并不是为被告三人开设，其为经营向他人租房、支付租金、发放市场工作人员工资是其应履行义务，与三被告无关。三被告一直未退租，原告金海池公司的农贸市场也未关闭。三被告为证明自己的质证意见，提交证据并作说明如下：1、桃源市场开业纪念品以及开业时间的公告，证明桃源市场开业时间是2012年5月18日。2、桃源市场与钱志平、金扣存、王安兴签订的租赁合同及三人的个体工商户营业执照，证明杨某、周某所陈述的摊位并非是三被告分别租赁的，而是钱志平、金扣存、王安兴租赁的。证据1、2证明证人杨某、周某所述与事实不符。3、桃源市场证明两份，分别证明其市场无“葛天明”这个人，没有王加永、肖建华、王有桂三位经营户。原告金海池公司对三被告提交的上述证据的质证意见为，三被告所提交的证据均来源于桃源市场，桃源市场与本案有利害关系。原、被告间的争议就是因桃源市场用不正当手段挖走原告处的经营户而引发的，故其证据不具有真实性。钱志平等三人的营业执照是2013年11月22日才签发的，已在本案诉讼期间。王加永在金海池市场经营时，就是以王安兴的名义领取的营业执照，钱志平与王有桂为同村人，在金海池市场时，钱志平即在王有桂处，金扣存的摊位是从肖建华处转让而来，关于葛天明的证明与本案无关。本院依法对原、被告举证进行了审核，结合双方质证意见现分析认证如下：桃源市场相较于金海池市场，为新开办的规模大、相对配套较全的综合性农贸市场，因经营所需会采取各种招商手段吸引经营户入驻经营，因而造成已在经营的同类市场经营户的流失。三被告是金海池市场经营蔬菜大户，其入驻与离开对市场均会产生一定的影响，故三被告也会成为桃源市场争取的目标。原、被告2012年4月17日的协议书，是为确保金海池市场的稳定经营秩序而订立的，并限制原、被告均不得到其他市场经营。因桃源市场与本案的案发有关联，因而原告收集三被告在桃源市场经营的证据具有一定难度。原告申请本院调查的三名证人，均反映三被告在桃源市场经营的事实，被调查人葛天平是桃源市场工作人员，杨某、周某是从金海池市场转到桃源市场经营的经营户，应认定三人关于三被告在桃源市场经营的证言具有证明力。至于本院调查笔录记录的被调查人“葛天明”系笔误，被调查人在笔录上的签名为葛天平，而对葛天平，三被告未提出相关意见。至于三被告对杨某、周某在接受调查时反映三被告到桃源市场经营时间提出的异议，以及提交的桃源市场与钱志平等人的租赁协议、钱志平等人的营业执照，均不能否定三被告经营的事实。因桃源市场对本案的发生有直接的关系，故对三被告提交的桃源市场没有王加永、肖建华、王有桂三经营户的证明不予采信。原告提交的录音中主体指代不明确，不具有证明力，原告申请出庭的证人王某虽与金海池市场有修理房屋、设施的关系，但不能因此而推断其所作证词不真实，依法对有其他证据印证的证词予以认定。至于原告提交的为开办市场支付的租金、因三被告违约导致其他经营户退租，以及导致市场不能正常经营但仍需支付的用工报酬，可作为三被告到桃源市场经营后给原告造成损失的参考。本院认为，原、被告间的租赁合同及其补充协议是双方自愿订立，合法有效，依法对当事人具有约束力。三被告作为承租人，应依法履行缴纳租金的义务，但三被告均未按约缴纳第三年度的租金，被告肖建华欠租金8000元，被告王加永欠租金25000元，被告王有桂欠租金16000元，事实清楚，证据充分，依法对原告就该部分的诉讼请求予以支持。原、被告在租赁合同履行期间，于2012年4月17日订立的协议书，亦是双方当事人自愿订立，且不违反国家禁止性规定，双方当事人本应全面、适当履行。但三被告在该协议成立不久，即违反合同约定的不得到其他市场经营的限制，到桃源市场经营，属于故意违约，依法应承担违约责任。原、被告2012年4月17日的协议以缴纳保证金的形式，来保证协议的履行。对于不守约的，约定的处罚措施为，已缴保证金归守约方所有，同时还需按保证金的两倍赔偿，应视为是双方对违约金的约定。庭审中，三被告虽提出其如构成违约，违约金过高，请求减少违约金。但三被告的违约行为，具有明显的故意，应严格追究其违约责任，依法对其减少违约金的请求不予支持。且事实上三被告的违约行为也确给原告造成较大损失，三被告应按约定的比例向原告支付违约金。原告要求三被告承担连带责任无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告肖建华、王加永、王有桂分别给付原告兴化市金海池农副产品综合市场有限公司租金8000元、25000元、16000元。二、被告肖建华、王加永、王有桂给付原告兴化市金海池农副产品综合市场有限公司违约金90000元、120000元、90000元。三、驳回原告兴化市金海池农副产品综合市场有限公司关于三被告承担连带责任的诉讼请求。上述判决确定的给付义务于本判决生效后三日内履行。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6540元，由被告肖建华、王加永、王有桂分别负担1836元、2718元、1986元。此款原告兴化市金海池农副产品综合市场有限公司已垫付，被告肖建华、王加永、王有桂在本判决确定履行期限内一并付给原告金海池公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时按《诉讼费用缴纳办法》的规定，缴纳上述费用（户名：泰州市财政局；开户行：泰州市农业银行海陵支行；账号：201101040058888）。审 判 长  王 军审 判 员  陈 虹人民陪审员  王小东二〇一四年五月二十二日见习书记员  邹佳慧