广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2072民初15183号原告：徐景铎，男，1958年9月出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市郊区。原告：徐强，男，1985年3月出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市郊区。共同委托诉讼代理人：曾令武，广东刘志均律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：赵明，广东刘志均律师事务所实习律师。被告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇。法定代表人：蔡云伟，总经理。委托诉讼代理人：张藐文，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾勇，广东康浩律师事务所实习律师。原告徐景铎、徐强与被告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐景铎、徐强及其共同委托诉讼代理人曾令武，被告鸿远公司的委托诉讼代理人张藐文、贾勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐景铎、徐强向本院提出诉讼请求：1.被告鸿远公司立即协助原告徐景铎、徐强办理位于中山市××××房的房地产权属证书；2.被告鸿远公司立即向原告徐景铎、徐强支付逾期交楼违约金14400元；3.被告鸿远公司立即向原告徐景铎、徐强支付逾期办理房地产权属证书的违约金（以146424元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年3月1日起计算至被告鸿远公司持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案之日止）；4.被告鸿远公司无偿为涉案房屋墙面、厨房和卫生间出现的漏水、渗漏进行维修至满足国家规范及标准并赔偿原告徐景铎、徐强经济损失10000元。诉讼中，徐景铎、徐强将第1项诉讼请求变更为被告鸿远公司立即向原告徐景铎、徐强交付位于中山市××××房的房地产权属证书原件。事实和理由：2008年7月17日，原告徐景铎、徐强与被告鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告徐景铎、徐强向被告鸿远公司购买位于中山市××××房，房屋总价款146424元；被告鸿远公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，原告徐景铎、徐强已按合同约定履行了相关的义务，并应当于2012年3月1日前取得房地产权属证书，但时至今日，被告鸿远公司仍向原告徐景铎、徐强交付房地产权属证书，已经构成违约。另涉案房屋墙面、厨房和卫生间出现的漏水、渗漏问题导致原告徐景铎、徐强经济损失。原告徐景铎、徐强也多次向被告鸿远公司催办房产证和要求被告鸿远公司履行维修义务，被告鸿远公司仍置之不理。被告鸿远公司辩称，一、原告要求被告支付逾期交楼违约金的请求已过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。首先，原告没有证据证明被告存在逾期交楼的情形，原告请求的逾期交楼违约金也没有明确的计算起始时间，原告请求被告支付逾期交楼违约金没有事实依据。其次，原告确实早已实际收楼并入住使用，即便存在逾期交楼的情况，逾期交楼的违约金也于原告收楼之日终止继续计算，原告应在发生逾期交楼之日起两年内主张，但原告从未主张，现已超过诉讼时效，原告请求被告支付逾期交楼违约金没有法律依据。二、本案逾期办证的违约金不属于应当调整违约金的情形，双方合同有明确约定，应依据合同主张。1.本案中双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第四款已经明确约定了违约金数额，当出卖人出现逾期办证的违约情形时，“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该合同意思表示真实、不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。民事合同的订立应当遵循意思自治原则，即合同内容有约定的从约定；没有约定的也应当先由当事人达成补充协议；仍不能确定的才适用法律的补充性规定。由于双方对是否会逾期办证及逾期多久无法预见，如按约定，鸿远公司只逾期一天办理房产证，也需支付总房款1%的违约金。不存在违约金过低，显失公平的问题。而且，案涉合同已经经过中山市有关行政部门登记备案，故该合同的合法性已经被行政主管部门认可。2.本案徐景铎、徐强未举证证明其损失，也就不存在对违约金数额予以调整的事实基础。依据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”而本案中，鸿远公司的逾期办证行为并没有造成徐景铎、徐强的实际损失。且鸿远公司已按时向徐景铎、徐强交付房屋，没有对徐景铎、徐强占有、使用房屋造成阻碍，此外该房屋已经显著升值，如参照该楼盘二期二手楼房网上报盘价（7516元/平米），相比较徐景铎、徐强购买时的房屋价款，该房屋升值巨大。另根据广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知第三点，“在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持”，本案中违约金数额不应调整。3.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“当合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时，可以按照已付房款总额，参照金融机构计收逾期贷款的利息计算违约金”。可见，适用该条司法解释的条件为具备以下情形之一：第一，合同没有约定违约金；第二，损失数额难以确定。而本案中，双方在合同中明确约定违约金为已付房价款的1%；徐景铎、徐强不能举证证明其所受损失数额而非难以确定。故不符合该解释规定的条件。综上，本案的违约金应当遵从合同的约定即已付房价款的1%。三、本案鸿远公司逾期交付房屋权属证书有客观原因。本案中，“盛雅苑”项目的资料齐全，本可以如期为徐景铎、徐强办理证件，但因为施工方恶意扣押办证所需的相关材料，致使鸿远公司无法办理房屋权属证书。鸿远公司出于维护自身和业主等人利益，已向施工方提起诉讼。可见鸿远公司对于办理房屋权属证书事项并非故意拖延，而是无奈于客观条件。鸿远公司都按时交付经检验合格的房屋给徐景铎、徐强，积极履行主要合同义务，遵守诚实信用。须强调的是，经过鸿远公司的努力，鸿远公司2017年9月21日已取得中山市房屋登记机关出具的大产权证（另见《办证情况说明》）。目前分户测绘工作也已完成，只要业主完税即可递件办证。鸿远公司已于2017年9月29日向徐景铎、徐强发送《关于盛雅苑办理不动产权证书的通知》，要求徐景铎、徐强于2017年10月15日至2017年10月31日提交办证资料，而因徐景铎、徐强未及时提交办证材料，鸿远公司直至2018年11月28日才取得房地产登记机构的《不动产登记受理通知书》。本案鸿远公司不存在故意拖延等主观恶意，故不应当调整违约金加重鸿远公司责任。四、逾期办证的违约金是债权请求权，原告按日主张逾期办证违约金是继续性债权，应当适用两年诉讼时效的规定。本案原告主张的违约金是以日为计算单位的，即违约一日就有一定数额的违约金，违约二日便有二日的违约金，违约金的总额等于一日的违约金乘以违约金的天数。“违约金的总额”与“个别数额”相对独立。依据：《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交楼违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”“当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。”——最高人民法院韩延斌：“商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定”，载《人民司法》2006年第5期。“当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，对这违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，只有权利人在办证期限届满超过两年起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。”——奚晓明、韩延斌、王林清著：《房地产纠纷裁判思路与规范指引》，2014年人民法院出版社出版。故本案原告主张的按日计算的违约金应当适用两年的诉讼时效，即从起诉之日起往前倒推两年计算违约金。五、徐景铎、徐强没有证据证明其因漏水造成的损失，且案涉房屋已过《住宅质量保证书》承诺的5年保修期，徐景铎、徐强也并未缴纳维修基金及物业管理费，且鸿远公司已积极履行了维修义务。徐景铎、徐强的请求没有事实及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。综上所述，本案中徐景铎、徐强向鸿远公司索要巨额违约金是没有事实和法律依据的。并且其要求增加违约金的请求也违背了意思自治原则、《合同法》以及《商品房买卖合同司法解释》的基本精神和相关法律规定。我国并非判例法国家，望法院能综合社会效果及鸿远公司的承受能力和生存能力，保障交易秩序，维护契约精神。为此请求法院在查清事实的基础上做出公正裁判，支持鸿远公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月17日，徐景铎、徐强与鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：徐景铎、徐强购买鸿远公司位于中山市××××房的商品房，总价款146424元；徐景铎、徐强如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理，（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，（2）逾期超过90日后，……；鸿远公司应当在2009年5月28日前将验收合格的上述商品房交付徐景铎、徐强使用，鸿远公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案；如因鸿远公司的责任，徐景铎、徐强不能在规定期限内取得房地产权属证书的，徐景铎、徐强不退房，鸿远公司按已付房价款的1%向徐景铎、徐强支付违约金；徐景铎、徐强需按鸿远公司通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等徐景铎、徐强的原因导致不能按期取得房地产权属证书，则鸿远公司不承担任何责任。合同还约定了其他事项。同日，双方还签订附件六《合同补充协议一》，协议第十一条约定：“双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责，一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方，凡按各方最后地址送达的通知或其他有关文件均视为有效送达”。另签订《住宅质量保证书》，约定墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏的保修期限为5年。合同签订后，徐景铎、徐强向鸿远公司支付了全部购房款，涉案商品房于2008年7月30日办理了商品房销售登记备案，登记的出卖人为鸿远公司，买受人为徐景铎、徐强。鸿远公司于2010年2月1日将上述商品房交付徐景铎、徐强使用，但未在交付商品房后720个工作日内办理房产证给徐景铎、徐强。2018年11月28日，徐景铎、徐强以鸿远公司存在逾期交楼、逾期办证及房屋存在质量问题造成其经济损失为由向本院提出前述诉求。诉讼中，徐景铎、徐强称按合同约定应当在2009年5月28日前将验收合格的上述商品房交付徐景铎、徐强使用，但鸿远公司于2010年2月1日才交付商品房，存在逾期交楼行为，其主张逾期交楼的违约金按每月租金1200元的标准，自2009年5月28日起计算至2010年2月1日止。其称曾口头向鸿远公司主张上述违约金，但没有提交证据证明有向鸿远公司主张过逾期交楼违约金。鸿远公司称其于2017年9月21日已取得坐落于中山市横栏镇××、××、××、××幢的大确权证书即不动产权利证书（权利人为鸿远公司），对此提交了不动产权利证书予以证明。之后就开始通知业主提交资料办理不动产权证书。其中于2017年9月29日通过EMS邮政特快专递方式按《中山市商品房买卖合同》所记载的电话、通信地址向徐景铎寄出《关于盛雅苑办理的通知》，通知徐景铎、徐强于2017年10月15日至2017年10月31日前到鸿远公司处签署相关办证文件并递交资料，如因徐景铎、徐强的个人原因造成《不动产权证书》办理的延误，鸿远公司将不承担责任。鸿远公司当天并在盛雅苑张贴了《关于盛雅苑办理的公示》。邮政在线客服回复于2017年12月31日已投递成功，由他人代收。但徐景铎、徐强并未在通知的时间内提交资料。2018年11月16日，徐景铎、徐强才将办证资料提交鸿远公司。2018年11月28日，鸿远公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2018年11月30日，涉案房屋已办理《不动产权证书》。鸿远公司至今尚未将涉案房屋的《不动产权证书》原件交付徐景铎、徐强。鸿远公司主张逾期办证的截止日期应计算至2017年9月29日即鸿远公司发出通知要求徐景铎、徐强提交办证相关资料之日。徐景铎、徐强称其实际并未收到鸿远公司邮寄的办证通知，即使鸿远公司提交的证据能够证明邮件已妥投，但仅能查询到邮件由他人签收，并不能说明实际签收人，无法证明徐景铎、徐强已收到。鸿远公司与徐景铎、徐强确认如按合同约定的交楼时间即2009年5月28日开始计算720个工作日，应当在2012年3月1日前持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案即办理房产证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。鸿远公司与徐景铎、徐强签订的《中山市商品房买卖合同》及系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。鸿远公司未在合同约定期限内交楼及持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，存在逾期交楼及逾期办证的事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点是徐景铎、徐强主张的逾期交楼违约金是否已经超过诉讼时效，鸿远公司的该逾期办证行为的违约金的计算标准及违约金的计算时间如何确定问题，徐景铎、徐强主张的逾期办证违约金是否已经超过诉讼时效，徐景铎、徐强主张的无偿维修及经济损失是否成立问题。关于徐景铎、徐强主张的逾期交楼违约金是否已经超过诉讼时效问题。本案中，徐景铎、徐强主张逾期交楼的违约金按每月租金1200元的标准，自2009年5月28日起计算至2010年2月1日止。本院认为，由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金分别计算诉讼时效期间。徐景铎、徐强直至2018年11月28日才向本院提起诉讼，且未能提供证据证明诉讼时效存在中断或中止的情形，故徐景铎、徐强主张自2009年5月28日起至2010年2月1日期间的逾期交楼违约金已超过诉讼时效，依法不予保护，故鸿远公司的抗辩有理，本院予以采纳。徐景铎、徐强主张的逾期交楼违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期办证违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据该规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因鸿远公司的责任，致使徐景铎、徐强不能在规定期限内取得房地产权属证书的，鸿远公司按已付房价款的1％支付违约金，而徐景铎、徐强如未按期付款的，则应按日支付逾期应付款万分之一的违约金。从现查明的事实来看，鸿远公司逾期办证已达六年之久，按此计算方法，鸿远公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且远低于徐景铎、徐强逾期付款可能产生的违约金数额，该约定显然不符合法律关于公平原则的基本要求。另徐景铎、徐强至今仍未取得《不动产权证书》，导致徐景铎、徐强何时取得涉案房屋的权属证书现仍处于不确定状态，直接影响到徐景铎、徐强不能完全享有涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，给徐景铎、徐强造成一定的损失，该损失客观存在且数额难以确定。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的1％为标准计算固定的违约金，将不能更好的促使鸿远公司履行义务，不利于徐景铎、徐强实现其对涉案房屋所享有的完整权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定和公平原则，在涉案商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、鸿远公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的徐景铎、徐强以约定违约金数额过低为由，诉请对逾期办证违约金的计付方式调整为以已付房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，理据充分，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算时间问题。鸿远公司与徐景铎、徐强均确认如按合同约定的交楼时间即2009年5月28日开始计算720个工作日，应当在2012年3月1日前持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案。徐景铎、徐强主张办证之日应按合同约定的交楼时间即2009年5月28日开始计算720个工作日；而鸿远公司主张按实际交楼时间即2010年2月1日开始计算720个工作日，应当是2012年11月5日前办理房产证。本院认为，因涉案合同约定的最后交楼日期（2009年5月28日）是双方所共同预期，而约定交楼日之后出卖人实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故鸿远公司主张按实际交楼时间开始计算720个工作日，理据不足，本院不予采纳。对徐景铎、徐强的主张，本院予以支持，并认定逾期办证违约金的起算时间从2012年3月2日起计算。鸿远公司主张逾期办证的截止日期应计算至2017年9月29日即鸿远公司发出通知要求徐景铎、徐强提交办证相关资料之日。对此，本院认为，鸿远公司于2017年9月29日通过EMS邮政特快专递方式按《中山市商品房买卖合同》所记载的电话、通信地址向徐景铎寄出《关于盛雅苑办理的通知》，通知徐景铎、徐强于2017年10月15日至2017年10月31日前到鸿远公司处签署相关办证文件并递交资料，如因徐景铎、徐强的个人原因造成《不动产权证书》办理的延误，鸿远公司将不承担责任。邮政在线客服回复于2017年12月31日已投递成功，由他人代收。虽然徐景铎、徐强否认收到该通知，但双方签订的《合同补充协议一》第十一条约定：“双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责，一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方，凡按各方最后地址送达的通知或其他有关文件均视为有效送达”，且该地址已有他人代收，故本院认为该通知视为有效送达，徐景铎、徐强于2017年12月31日已收到办证通知，而徐景铎、徐强于2018年11月16日才将办证资料提交鸿远公司。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定：“徐景铎、徐强需按鸿远公司通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等徐景铎、徐强的原因导致不能按期取得房地产权属证书，则鸿远公司不承担任何责任”。根据鸿远公司发出的《关于盛雅苑办理的通知》给予一个月的宽限期到售楼部签署相关办证文件并递交资料，徐景铎、徐强在2017年12月31日收到办证通知之日后应于2018年1月30日前到售楼部签署相关办证文件并递交资料，但其于2018年11月16日才将办证资料提交鸿远公司。徐景铎、徐强于2018年2月1日至2018年11月16日期间因自身原因未按通知提交办理房产证的相关资料导致迟延办理房产证，该期间产生的违约金鸿远公司不应承担。另双方在合同中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案”；故本案的逾期办证违约金应计至鸿远公司持办理权属登记需由出卖人提供的全部资料到产权登记机关备案之日止。鸿远公司于2018年11月28日持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。故本院确定违约金的计算时间如下：自2012年3月2日起至2018年1月30日止，及自2018年11月17日起至2018年11月28日止。综上所述，鸿远公司存在逾期办证事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。本院确定逾期办证的违约责任如下：以已付房款146424元为基数，自2012年3月2日起至2018年1月30日止，及自2018年11月17日起至2018年11月28日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金。关于徐景铎、徐强主张的逾期办证违约金是否已经超过诉讼时效问题。鸿远公司抗辩只能主张从起诉之日倒推两年的违约金。本院认为，本案违约金应按每个个别债权分别计算《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间；在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行后，应按每个个别债权分别计算三年的诉讼时效期间。即徐景铎、徐强主张2012年3月2日起至2015年9月30日止产生的违约金，应于产生后两年内提起诉讼；2015年10月1日起产生的违约金应于产生后三年内提起诉讼。徐景铎、徐强于2018年11月28日提起诉讼，则2015年11月29日起产生的违约金才受人民法院保护。徐景铎、徐强主张自2012年3月2日起至2015年11月28日止的逾期办证违约金因超过诉讼时效，本院不予支持。鸿远公司关于诉讼时效的抗辩，部分有理，本院予以采纳，其关于诉讼时效两年的抗辩意见，本院不予采纳。综上，本院确定鸿远公司应向徐景铎、徐强支付自2015年11月29日起至2018年1月30日止，及自2018年11月17日起至2018年11月28日止，以已付房款146424元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算的逾期办证违约金。超出本院核对部分，本院不予支持。关于徐景铎、徐强主张无偿维修及经济损失是否成立问题。本案中，徐景铎、徐强主张涉案房屋墙面、厨房和卫生间出现渗水、渗漏问题而要求鸿远公司无偿维修至满足国家规范及标准，并要求赔偿损失10000元。徐景铎、徐强对其主张仅提供了照片作为证据予以证明。本院认为，双方签订的《中山市商品房买卖合同》附件中关于《住宅质量保证书》约定墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏的保修期限为5年。徐景铎、徐强于2010年2月1日已收楼，至今已达9年，已过了保修期限；另其主张的损失也没有任何证据证明。故徐景铎、徐强主张鸿远公司无偿维修至满足国家规范及标准，并要求赔偿损失10000元，理据不足，本院不予支持。另外，因涉案房屋于2018年11月30日已办理登记《不动产权证书》，鸿远公司至今尚未将涉案房屋的《不动产权证书》原件交付徐景铎、徐强。故徐景铎、徐强诉请鸿远公司交付涉案房屋的《不动产权证书》原件有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市鸿远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐景铎、徐强交付位于中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑2幢1112房的房地产权属证书原件；二、被告中山市鸿远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐景铎、徐强支付自2015年11月29日起至2018年1月30日止，及自2018年11月17日起至2018年11月28日止，以146424元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金；三、驳回原告徐景铎、徐强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1824元，减半收取912元，由原告徐景铎、徐强负担742元，被告中山市鸿远房地产开发有限公司负担170元（该款原告已预交，由被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黎 妙二〇一九年三月二十八日书记员 石光灵