广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第33号上诉人（原审被告）曹群卿，女，1952年1月5日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人（原审被告）何智翔，男，1979年6月26日出生，汉族，住址。上诉人（原审被告）何丽基，女，1976年3月5日出生，汉族，住广州市。三上诉人共同委托代理人张扬、吴春婉，均为广东粤广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佛山市南海平南实业有限公司（原名称广东天德宏图投资有限公司），住所地佛山南海区。法定代表人梁勇，董事长。委托代理人胡成、赵东亚，均为广东百思威律师事务所律师。上诉人曹群卿、何智翔、何丽基因与被上诉人佛山市南海平南实业有限公司（以下简称平南公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1997年8月25日，广州东金房地产建设有限公司与何铭洪签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：市国土局及市规划局分别以（93）征（拨）通字第807号、（93）城地批字第229号文决定，收回广州市荔湾区东风西路源溪大街源溪一、二巷等地段的土地。广州市房地产管理局以（96）房拆许字（168）《城市房屋拆迁许可证》批准广州东金房地产建设有限公司拆除产权属于何铭洪。何铭洪同意广州东金房地产建设有限公司拆除座落在荔湾区东风西路源溪大街20-1号二楼房屋，建筑面积97.55平方米，违章建筑面积17.03平方米，合法建筑面积80.52平方米）；广州东金房地产建设有限公司将自有的其征用地段回迁中塔楼座落在荔湾区东风西路第五层位置东北（阳台向东）的自有房屋。建筑面积83.78平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积）用作拆除何铭洪原址房屋后的产权调换（补偿）……。另约定何铭洪应在本协议鉴定生效后的三十天内，将其上述房屋交由广州东金房地产建设有限公司拆除，如其上述房屋由他人使用的，广州东金房地产建设有限公司应在安置了房屋使用人后方予拆除，广州东金房地产建设有限公司应在1999年12月31日将自房屋交付给何铭洪。合同签订后在广州市城市房屋拆迁管理办公室办理备案手续。2010年2月12日，广州市房地产交易登记中心受阳江市江城区人民法院委托，就广州东金房地产建设有限公司所有的土地使用权的土地（即位于广州市东风西路源溪大街14-20号之一、源溪一巷等地段）发出《广州市国有土地使用权拍卖转让公告》，该公告第二条第1款明确拍卖物为不交吉，按地块现状拍卖。第2点明确：“竞得人除支付竞得标的物价款外，还应负责缴纳该拍卖土地所欠出让金本金2751665元、滞纳金2751665元及自2001年开始至2009年12月底拖欠的临迁费本金9720000元（每月临迁费约为9万元）及逾期回迁费、滞纳金等一切费用（上述情况是根据档案资料记载统计，具体应以实际发生截止时点计算数据为准）”。2010年3月17日，该地块由广东天德宏图投资有限公司以7100万元竞得。2013年平南公司取得上述地块的土地使用权证。何铭洪已死亡，有继承人曹群卿、何智翔、何丽基。2013年6月5日，平南公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、判令曹群卿、何智翔、何丽基迁出东风西路源溪大街20-1号二楼房屋交平南公司拆迁；2、请求法院判令曹群卿、何智翔、何丽基承担本案的诉讼费用。原审庭审期间，经原审法院询问平南公司明确表示同意提供相应的措施保障曹群卿、何智翔、何丽基的临迁及回迁事宜。曹群卿、何智翔、何丽基陈述称“拆迁地块只有曹群卿、何智翔、何丽基所在大楼没有拆迁，其他都是拆迁后才交给平南公司”另，曹群卿、何智翔、何丽基本人在2013年8月6日的问话笔录，明确表示在1997年期间迁出讼争房屋，并收取了广州东金房地产建设有限公司的部分临迁费，后该公司停发临迁费，曹群卿、何智翔、何丽基自行在讼争房屋重新加锁。在2013年8月28日开庭审理时，曹群卿、何智翔、何丽基代理人明确没有实际将讼争房屋交付给广州东金房地产建设有限公司，现由曹群卿、何智翔、何丽基及其家人非经常性使用。但曹群卿、何智翔、何丽基代理人又表示在2001年期间，曾向广州东金房地产建设有限公司主张临迁费等事宜。原审法院认为，曹群卿、何智翔、何丽基与广州东金房地产建设有限公司所签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。由于平南公司于2010年3月17日通过拍卖方式取得涉案地块，并办理了该地块的使用权登记手续，至此日起原广州东金房地产建设有限公司使用涉案地块的权利义务转由平南公司承受，因此，广州东金房地产建设有限公司对上述协议的权利义务亦相应转由平南公司承受。何铭洪已死亡，其继承人曹群卿、何智翔、何丽基依法承受上述协议的约定。虽然，曹群卿、何智翔、何丽基在问话笔录的陈述与开庭笔录的陈述存在差异，但结合两份笔录的内容可以确认曹群卿、何智翔、何丽基在1997年期间已将讼争房屋交付给广州东金房地产建设有限公司，且收取了该公司部分临迁费。后曹群卿、何智翔、何丽基擅自对讼争房屋加锁，但并未实际使用该房屋。现曹群卿、何智翔、何丽基未经平南公司许可擅自控制讼争房屋，平南公司作为上述地块的使用人及曹群卿、何智翔、何丽基与广州东金房地产建设有限公司所签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的权利义务承受人，要求曹群卿、何智翔、何丽基将广州市荔湾区东风西路源溪大街20-1号二楼房屋腾空返还平南公司的诉讼请求，有事实根据和法律依据，原审法院予以支持。至于曹群卿、何智翔、何丽基要求与平南公司重新达成拆迁补偿协议的问题，曹群卿、何智翔、何丽基可自行与平南公司协商或径行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条的规定，原审法院作出如下判决：曹群卿、何智翔、何丽基应于本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市荔湾区东风西路源溪大街20-1号三楼房屋腾空返还给广东天德宏图投资有限公司。一审案件受理费100元，由曹群卿、何智翔、何丽基负担。上诉人曹群卿、何智翔、何丽基不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，驳回被上诉人的原审请求。理由：一、上诉人与第三人广州东金房地产建设有限公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》已因烂尾地政策地块被拍卖后而不具有法律效力。涉案地块是被上诉人是通过广州市烂尾地政策拍卖竞得的，根据上诉人所了解到的广州市烂尾地政策的相关规定，上诉人日后在涉案地块新的房屋盖好后，无法享有合同中回迁的权利。原开发商与业主之间签订的拆迁补偿协议书，已不具有法律效力，不被政府和司法机关所认可。原审法院判决认定上诉人与第三人之间签订的补偿协议仍然有效，被上诉人继受原拆迁补偿协议而判决上诉人履行搬迁腾空涉案房屋的义务，上诉人认为是错误的。若依照原审法院的判决，要求上诉人履行合同义务，而日后又因烂尾地政策上诉人丧失合同中的回迁权利，那么上诉人在此事中则是只有义务而无权利。二、涉案房屋上诉人未向开发商交付。涉案地块在烂尾时，涉案房屋仍然未拆迁，上诉人一家仍然居住在涉案房屋内。涉案地块拍卖公告中的第二点之l，也有“拍卖物不交吉”、“目前宗地上尚有一栋四层高住宅尚未拆除，业主现均在此居住”等说明。该公告为2010年所刊登，而且在本案中，上诉人的委托代理人也在庭上多次强调目前上诉人仍然居住在涉案房屋中，房屋并无交付。原审法院以开庭前对上诉人的问话笔录来认定房屋已于1997年交付给开发商显然是错误的。三、根据涉案地块的拍卖公告规定，被上诉人需要解决所有拆迁遗留问题。涉案地块在拍卖时，涉案房屋并没有被第三人拆除。被上诉人通过烂尾地政策竞拍取得涉案地块后，与第三人并非一般民事上的债权转让关系，而应该与上诉人重新商议安置补偿及回迁问题。拍卖公告的第一条之1中也明确要求：“竞得人必须自行负责处理、解决拍卖地块因拆迁形成的拆迁、拆迁补偿、回迁安置等所有拆迁遗留问题。”上诉人认为，被上诉人在未与上诉人协商补偿安置回迁的情况下，不应该要求上诉人搬出房屋，在未进行协商解决本案中的拆迁问题的情况下，原审法院判决要求上诉人腾空房屋，是错误的。四、原审判决对补偿面积的内容认定，忽略了《安置协议》上的约定，因此存在较大误漏。结合《补偿协议书》与《安置协议》，关于补偿面积的约定内容，应更正为：建筑面积83.78平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积）。原梯积6平方米，回迁分摊面积多出原积，按1300元／平方米购买。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人佛山市南海平南实业有限公司辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。一、被上诉人应受让原由东金公司开发的房产项目而承受拆迁补偿安置合同中有关的以权利义务，该承受首先是因为按照项目受让时有效城市拆迁管理条例第19条规定以及目前仍然有效的城市房地产开发住宅管理条例第22条规定，该两条规定都已明确作出规定。二、上诉人明确承认在1997已经迁出涉案房屋并且收取了东金公司的部分临迁费，后来由于东金公司停发临迁费，上诉人就自行在涉案房屋加锁阻挠搬迁，而上诉人的代理人否认已经将涉案房屋交给东金公司，并且声称涉案房屋由上诉人使用不属实。三、被上诉人曾经在一审开庭时明确表示将解决上诉人的拆迁安置补偿问题，前提是上诉人必须将房屋交由被上诉人拆迁，与拍卖公告的要求并无矛盾和冲突，相反我方必须强调的是由于上诉人所在楼房的业主没有交付导致拆迁无法进行。综上，希望二审法院维持一审判决。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审期间，上诉人以另案起诉被上诉人支付临迁费、违约金为由，要求本案中止审理。本院认为，上诉人因自有房屋被征用拆迁而产生的权利义务在与拆迁人签订的相关协议中已经明确约定，因至今未回迁，合同至今未终结。被上诉人通过拍卖买受涉案房屋所在地块使用权继续开发，其已作出承接原来拆迁合同遗留问题的承诺，故上诉人的合同权利将得到法律保障。上诉人坚持认为原合同因回迁权利无法落实而失效，但回迁权利落空的事实尚未出现，也缺乏证据证明将来会落空。故原审法院不予采纳，并无不当。上诉人以另案起诉被上诉人支付临迁费、违约金为由，要求本案中止审理，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曹群卿、何智翔、何丽基负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 郭东升审判员 陈珊彬二〇一四年六月五日书记员 阮志雄黄浪