北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民初字第2566号上诉人（原审被告、反诉原告）邓络，男，1976年12月18日出生。委托代理人包华，北京市兰台律师事务所律师。委托代理人闫明，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）平建发，男，1962年3月15日出生。委托代理人贺贝，北京市博儒律师事务所律师。上诉人邓络因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第9909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。平建发在一审法院诉称：2010年8月30日双方签订《北京市房屋买卖合同》，约定平建发购买邓络昌平区601号房屋，总价款为140万元。因该房屋为经适房，当时不具备上市交易的条件，双方约定自合同签订之日起至契税票满5年后的3个工作日内，办理房屋权属转移登记手续。同时约定，房屋过户前，邓络为平建发办理房屋抵押，平建发付款至120万元，同时邓络将房屋及相关票证交付给平建发；房屋过户当天，平建发支付剩余房款20万元。现该房屋已具备上市交易条件，且平建发按约定付款至120万元，并实际居住该房屋多年，邓络却以房价上涨为由迟迟不办理过户。故此，平建发诉至贵院，请求法院判令：1、邓络配合办理昌平区601号房屋过户手续；2、邓络从应当办理过户之日即2013年3月13日按日向平建发支付总房价款万分之三的违约金；3、邓络支付平建发主张债权支付的律师费一万八千元；4、诉讼费由邓络承担。邓络在一审法院辩称：合同是2012年我和平建发签订的，本来说按照合同这么走，但是现在在过户之前要办理一个放弃回购权的程序，结果平建发提供的是别人的名字，我需要把这个事情弄清楚之后可以配合他过户。不同意平建发要求支付违约金的诉讼请求，同意继续履行合同，但在政府网签时把网签的购房人签订为平建发之女儿，但为什么这样我不知道。我们认为这和原合同不符，会出现歧义，所以我们停止了。我们认为应该按平建发合同履行，但由于目前房屋已经办理了网签，所以我们无法继续办理过户。同意继续履行合同但不同意支付违约金。目前没有收到合同约定的平建发应该支付的全部价款。第一次开庭时我们再次核实了平建发提交的材料，我们一共收到2010年8月30日邓络自己确认的25万元和2010年10月一笔银行的汇款85万元，共计110万元，合同约定是140万元，有20万元是过户时支付，现在还差10万元没有支付。结合平建发证据收据写的内容，这张收据不是邓络签署的，该20万元现金我们没有收到，收条也不是我们打的，所以平建发并没有全面支付他应支付的价款，所以我们继续履行的前提是平建发将10万元补齐。我们想继续履行，但现在履行不能，且在平建发未全部支付款项的情况下我们要求平建发全部支付。邓络在一审法院反诉称：2010年8月30日，双方签署《北京市房屋买卖合同》，约定由被反诉人购买反诉人位于昌平区601号。合同约定被反诉人应该支付140万元购房款。其中120万元于过户前支付，20万元于过户时支付。合同签署后，被反诉人实际支付了反诉人110万元。剩余10万元至今未付。2013年7月，被反诉人起诉反诉人，要求继续履行合同、办理过户手续。反诉人同意继续履行，并要求被反诉人先行支付前期拖欠的10万元购房款。但该合理要求遭到了被反诉人的拒绝。为此，特提出反诉，请求法院判令：1、被反诉人支付反诉人价款10万元；2、个人所得税由被反诉人承担。平建发在一审法院针对反诉辩称：根据最高院的证据规定，提出反诉应当在举证期限届满前提出，但是邓络提出反诉在辩论后才提出。第二、关于邓络提出的反诉，我们已经支付合同价款，关于个人所得税，无论是依法还是依照合同都应当是邓络承担。一审法院经审理查明：2010年8月30日，邓络（出卖人）与平建发（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，约定邓络将其名下位于北京市昌平区601号的房屋出售给平建发。房屋成交总价为140万元。合同第三条约定“买受人采取自行交割方式付款，具体的付款方式及其付款期限：1、签合同当日，买受人直接付给出卖人伍万元整定金（￥50000）；2、在卖方申请银行还房款的前一个工作日，由买受人支付出卖人贰拾万整，房屋首付款（￥200000）；3、出卖方把此房解完银行抵押之后的三个工作日内，由买卖双方到昌平建委做房屋个人抵押手续，并且买方支付给卖方玖拾伍万元整（￥950000），同时，卖方把钥匙和房屋产权证、契税票等交接给买方。4、过户当天，由买方再支付给卖方剩余房款贰拾万元整（￥200000），此时全款壹佰肆拾万元整（￥1400000）付清”。第五条约定“出卖人应当在将房屋首付款壹佰贰拾万元整时将该房屋交付给买受人”。第六条约定“出卖人承担的税费为土地出让金或土地收益。买受人承担的税费为契税。买受人不愿意承担出卖人应当承担的税费。因政策变化或约定不明等因素导致缴纳的税费，由买受人缴纳”。第七条约定“当事人双方同意，自本合同签订之日起契税票满五年之后的三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。合同签订后，平建发于2010年8月30日支付定金5万元及房屋首付款20万元；于2010年10月20日支付房款85万元。邓络于2010年8月30日出具收到25万元的收据。2010年10月19日，邓络作为抵押人（甲方）与平建发作为抵押权人（乙方）签订《抵押合同》，约定“乙方借给甲方借款金额为壹佰贰拾万元人民币，抵押价值为壹佰贰拾万元人民币。借款期限自2010年10月19日起至2013年7月9日。甲方位于昌平区601自有财产作抵押，向乙方提供担保，并于本合同签订后，到昌平区建设委员会办理登记手续（即办理房屋他项权利证）。乙方将在他项权利办妥后三天内将全部资金付给甲方”。同时，双方签订《房屋价值确认书》，确认房屋价值为140万元，并申请办理抵押权登记，邓络在《房屋抵押权设立登记申请表》中的抵押人处签字，平建发在抵押权人处签字。当日，平建发取得房屋他项权证（X京房他证昌字第×号），他项权利人为平建发，他项权种类为一般抵押，债权数额为人民币120万元，房屋坐落为昌平区601号。同日，邓络将房屋及房屋所有权证交付给平建发，平建发装修后居住至今。庭审中，平建发称购房款中的10万元系其担任法定代表人的北京巨乾伟业商贸有限公司以转账支票方式支付给邓络的姨夫高龙宝所在的公司北京金泰鑫源商贸有限公司泰鑫源商厦，并提交2010年10月21日高龙宝书写的收条一张，内容为“今收到平建发购房款壹佰贰拾万，前期25万的收条作废，购房款还差贰拾万过户时再付清”。收条上有邓络及高龙宝的签名，平建发称邓络的签名系高龙宝代签，但称邓络委托高龙宝代为收款。邓络认可高龙宝系其姨夫，但不认可收到10万元购房款，并称从未授权高龙宝代为收取购房款。平建发称因其没有购房资格，故在通过中介办理涉案房屋的网签手续时，将买受人变更为平丽，并称告知了邓络。邓络对此不认可，称在办理放弃回购证明时发现买受人的名字变了，故不同意办理过户手续。双方认可在办理过户手续前需办理放弃回购证明。法院根据邓络的申请向北京金泰鑫源商贸有限公司调取了10万元的相关财务记录，中国工商银行的进账单显示2010年10月19日，北京金泰鑫源商贸有限公司泰鑫源商厦收到北京巨乾伟业商贸有限公司支付的10万元。同时，北京金泰鑫源商贸有限公司还留存诉争房屋的商品房预售合同、邓络与平建发签订的房屋买卖合同和居间服务协议等文件。另查，邓络于2008年7月8日取得涉案房屋的所有权证，登记的房屋坐落为昌平区601号房屋，房屋性质为经济适用住房。上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、房屋所有权证、房屋他项权证、收据、收条、《抵押合同》、《房屋价值确认书》、《房屋抵押权设立登记申请表》、转账支票、进账单及双方当事人的陈述在案佐证。一审法院认为：当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，邓络提起反诉时举证期限并未届满，故平建发关于邓络提起反诉不符合法律规定的主张，法院不予采信。平建发与邓络签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方均同意继续履行合同，法院对此不持异议。平建发主张已支付120万元购房款，邓络主张购房款支付了110万元。综合考查双方签订的房屋买卖合同的约定、双方签订的抵押合同的约定、双方办理他项权证、邓络将房屋交付给平建发、高龙宝与邓络的关系以及法院向北京金泰鑫源商贸有限公司调取的证据等事实，能够认定平建发已支付给邓络120万元购房款，故邓络要求平建发支付10万元购房款的反诉请求，法院不予支持。邓络应依据买卖合同的约定配合平建发办理诉争房屋的过户手续，鉴于平建发的付款义务尚未完成，为维护交易的稳定，保护出售人的相应权利，法院予以一并解决。因诉争房屋在办理网签手续时平建发将买受人变更为平丽，因此邓络对于平建发要求邓络按照二人签订的房屋买卖合同办理过户手续享有相应抗辩权。平建发称告知邓络变更买受人的情况，但未提供有效证据予以证明，故对上述主张法院不予采信。平建发认为邓络构成违约并要求邓络支付违约金及律师费的诉求，于法无据，法院不予支持。房屋买卖合同中虽约定买受人不愿意承担出卖人应当承担的税费，但对于个人所得税是否最终由出卖人承担，买卖双方可以对此进行明确约定；且房屋买卖合同中约定因政策变化或约定不明等因素导致缴纳的税费，由买受人缴纳。因双方并未就个人所得税由谁承担予以明确约定，且在2013年3月31日开始施行关于个人住房转让所得征收个人所得税的新政策，故个人所得税应由平建发负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、平建发于本判决生效之日起十日内给付邓络购房款二十万元，邓络于收款当日协助平建发办理北京市昌平区601号房屋的权属转移登记手续，个人所得税由平建发承担；二、驳回平建发的其他诉讼请求；三、驳回邓络的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。邓络不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判。邓络的上诉理由是：一审法院驳回要求支付购房款的反诉请求缺乏事实依据，我方未收到10万元现金，收条也非我方签署，没有证据证明10万元已经支付；高龙宝是我方姨夫，但我方从未委托代收房价款。对此，平建发答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。平建发与邓络签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。一审法院综合考查双方签订的房屋买卖合同的约定、双方签订的抵押合同的约定、双方办理他项权证、邓络将房屋交付给平建发、高龙宝与邓络的关系以及法院向北京金泰鑫源商贸有限公司调取的证据等事实，认定平建发已支付给邓络120万元购房款，并无不当，邓络上诉要求平建发支付10万元购房款，缺乏充足的事实依据和证据支持，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，邓络的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费三千一百八十元，由平建发负担三千一百一十元（已交纳）；由邓络负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二千九百元，由邓络负担九百六十七元（已交纳）；由平建发负担一千九百三十三元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二千三百元，由邓络负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 辛 荣代理审判员 詹 晖代理审判员 朱文君二〇一四年五月十九日书 记 员 杜 莹