四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1302民初2378号 原告：唐秀英，女，1964年11月14日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 法定代理人（监护人）：何诗语，女，1988年12月1日出生，汉族，住四川省南充市高坪区，系原告之女。 委托诉讼代理人：杨俊清，四川由真律师事务所律师。 被告：李光辉，男，1968年5月20日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：章晓玲，女，1970年6月15日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 二被告共同委托诉讼代理人：陈思宇，四川泰宇律师事务所律师。 原告唐秀英诉被告李光辉、章晓玲房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年04月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨俊清、被告李光辉、章晓玲的共同委托诉讼代理人陈思宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐秀英向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的存量房买卖合同（编号：HTQY-2017-8659）无效；2.判令被告折价补偿原告80000元；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年7月4日，原被告签订《存量房买卖合同》，约定：被告以2265.86元每平米，总价9万元购买原告位于三公街29号面积39.72平米住房一套，该成交价约相当于当时市价的一半。之所以半价卖房，系因原告当时患有偏执型精神分裂症所致，经鉴定，原被告签订《存量房买卖合同》时，无民事行为能力，依法该合同为无效合同。由于被告购房后，很快又转手卖给第三人，第三人已善意取得该房屋的所有权，造成合同被确认无效后，无法退还房屋，只能折价补偿。经偿要无果，诉请法院裁判。 二被告共同辩称，一、本案应中止审理，待（2018）川1302民特监1号案审理并判决后再行恢复审理。本案原告基于（2018）川1302民特13号作为证据认定原告为完全无民事行为能力人，从而提起本案诉讼。现二被告基于（2018）川1302民特13号案件的利害关系人，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十四条的规定，已向贵院提出异议申请，贵院现已立案，本案应待民特监1号案判决后再行恢复审理，并判决后再行恢复庭审。 二、何诗语作为原告监护人主体不适格。1.根据民法总则第28条之规定，唐秀英的法定监护人应是其父母，在（2018）川1302民特13号案件中她父母也是申请人，他们自认为其父母是具有完全民事行为能力人，那么就不能越过其父母而以子女作为法定监护人；2.（2018）川1302民特13号案中诉请了指定何诗语为唐秀英的法定监护人，判决并未支持，故何诗语不是本案适格主体，不应参加诉讼，其委托行为也无效，目前是无法开庭的。 三、原告依据（2018）川1302民特13号案判决书并不能达到证明唐秀英2017年7月2日签订案涉《存量房买卖合同》时系完全民事行为能力的证明目的。1.原告在（2018）川1302民特13号案中，原告提出了三点诉讼请求，但是法院仅支持了第1项诉讼请求，是没有认定“唐秀英2017年7月2日，2017年7月31日无民事行为能力”，所以原告依据该判决书达不到证明唐秀英2017年7月2日签订案涉《存量房买卖合同》时系完全无民事行为能力的证明目的；2.（2018）川1302民特13号案中判决“唐秀英为无民事行为能力”的法律效果不能溯及之前，应针对案件生效以后。任何案件判决效果只能针对案件生效以后，（2018）川1302民特13号案的判决效果只能及于生效之后。所以原告依据该判决书仍然达不到证明唐秀英2017年7月2日签订案涉《存量房买卖合同》时系完全无民事行为能力的证明目的。 四、被告购买案涉房屋的价格并非不合理且现已出让，被告未在此基础上获利。案涉房屋建筑面积39.72平方米，位于三公街与十字街交接处，因楼层较高（六楼、没有电梯）、年代久远、属于划拨土地的还房等因素，被告以90000元的价款购买并没有背离房屋本身应有的价值。被告购买该房屋后，缴费10000余元将土地性质由划拨改为出让，过户税费3400元，装修40600元，即实际房屋成本接近150000元。因该房屋确实存在上述缺陷，被告装修后认为无法使用，便以150000元的价格出让了该房屋，故其购买该房屋并装修出让后并没有获利，原告的索赔请求即使在不考虑其他因素的情况下也是没有道理的。 五、即便最终确认原告签订合同时系完全无民事行为能力人，因此产生的缔约过失责任应由原告承担。原告签订合同时系一位52岁的中年人，其在完成整个房屋买卖过程中呈现出来的精神状态完全与正常人无异，顺利的完成到法院调取离婚调解书、到房管局调取房屋信息资料、到中城体育社区出具证明、到民政局地名办出具证明、签订《存量房买卖合同》、收款、办理过户等一系列的行为。原告所呈现出来的状态使得被告不可能认知和怀疑到其可能是一名××患者，可能无民事行为能力。否则，是否经纪活动中签订任何一份协议之前，大家都要互相提交鉴定报告来证明自己是否具有民事行为能力。所以，如果真如被告证据中所说，被告有20年的患病史，那么监护人在没有尽到照顾、监护义务，而让原告出来参与重要的民事法律行为，由此造成的后果显然应当由监护人承担，原告在此过程中没有任何过错，应当承担任何责任。综上，本案应终止审理或依法查明事实后驳回原告全部诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合案件庭审与原、被告的诉辩称及陈述意见，对本案事实，本院认定如下： 2017年7月2日，原告唐秀英（甲方）与案外人章智勇（乙方）、南充市顺庆区玉城房产中介服务部（丙方）签订《南充市房地产买卖居间合同书》，约定由章智勇购买唐秀英所有的位于顺庆区三公街29号附1号6层1号房屋，建筑面积为39.72平方米，价格为90000元；此房在交易过程中，经双方友好协商，订于2017年7月4号去房管局过户。该合同由唐秀英、章智勇签名并捺印，南充市顺庆区玉城房产中介服务部签章，经纪人章晓玲签名。2017年7月4日，原告唐秀英与被告李光辉、章晓玲签订《存量房买卖合同》，约定的房屋坐落位置，房屋面积及价款与前述合同一致。2017年7月31日，该房屋产权登记至二被告名下。 2017年11月15日，章晓玲、李光辉（甲方）与袁媛、钟凯（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定二被告将涉案房屋出售给袁媛、钟凯，成交价格为15万元。2017年11月23日，涉案房屋权属登记至袁媛、钟凯名下。 2017年11月10日，原告唐秀英女儿何诗语委托南充鼎正司法鉴定所对“1.唐秀英患何种精神疾病；2.2017年7月2日、2017年7月31日分别将位于南充市顺庆区三公街29号附1号6层1号、顺庆区丁香街41号2幢2单元8层13号两处房屋以低于市场价卖掉时是否具有民事行为能力；3.目前有无民事行为能力”进行鉴定。2017年11月15日，南充鼎正司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.被鉴定人唐秀英无明显智力障碍，患有偏执型精神分裂症；2.被鉴定人唐秀英2017年7月2日、2017年7月31日分别将位于南充市顺庆区三公街29号附1号6层1号、顺庆区丁香街41号2幢2单元8层13号两处房屋以低于市场价卖掉时，处于患病期间，在××支配下所为，无民事行为能力；3.被鉴定人目前无民事行为能力。 2018年3月22日，原告唐秀英女儿何诗语再次委托南充鼎正司法鉴定所对“1.唐秀英患何种精神疾病；2.2017年7月2日、2017年7月4日、2017年7月31日分别将位于南充市顺庆区三公街29号附1号6层1号、顺庆区丁香街41号2幢2单元8层13号两处房屋以低于市场价卖掉时是否具有民事行为能力；3.目前有无民事行为能力”进行鉴定。2018年3月25日，南充鼎正司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.被鉴定人唐秀英无明显智力障碍，患有偏执型精神分裂症；2.被鉴定人唐秀英2017年7月2日、2017年7月4日、2017年7月31日分别将位于南充市顺庆区三公街29号附1号6层1号、顺庆区丁香街41号2幢2单元8层13号两处房屋以低于市场价卖掉时，处于患病期间，在××支配下所为，无民事行为能力；3.被鉴定人目前无民事行为能力。 2018年2月13日，本院作出（2018）川1302民特13号民事判决书，判决唐秀英为无民事行为能力人。该案查明唐秀英为唐经超、杨宗群之女，何诗语为唐秀英之女，唐秀英在一九九零年经原南充县人民法院调解与何诗语之父何永生离婚后未再婚。本案审理过程中，被告以其作为利害关系人对（2018）川1302民特13号民事判决书向本院提出异议，本院依法予以受理，案号为（2018）川1302民特监1号。嗣后，被告申请撤回了该异议申请。 2018年3月27日，唐经超、杨宗群、何诗语签订《监护人协议》，约定由何诗语担任唐秀英的监护人。 本案审理过程中，被告向本院提交《重新鉴定申请书》，请求对唐秀英2017年7月4日与被告方签订《存量房买卖合同》时是否具有完全民事行为能力进行重新鉴定。本院依法委托司法鉴定机构予以鉴定，后因被告方拒绝缴纳鉴定费致使鉴定工作无法进行。同时，原告申请对涉案房屋在原、被告买卖时的市场价值进行鉴定，即对2017年7月4日涉案房屋的市价进行鉴定，本院依法予以了委托。2019年2月26日，四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司作出《房地产估价报告》，最终确定估价对象于价值时点2017年7月4日的市场价值15.45万元。 本院认为，本案争议焦点为，1.何诗语作为原告监护人主体是否适格；2.涉案《存量房买卖合同》是否有效；3.被告是否应当向原告折价补偿以及折价补偿的金额的确定。 首先，关于何诗语作为原告唐秀英监护人的主体是否适格的问题。《中华人民共和国民法总则》第二十八条规定“无民事行为能力或限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近亲属；（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意”、第三十条规定“依法具有监护资格的人之间可以协议确定监护人。协议确定监护人应当尊重被监护人的真实意愿”。原告唐秀英作为无民事行为能力人且多年前已经离异，其父母、女儿作为依法具有监护资格的人之间达成协议约定由何诗语担任监护人，符合法律规定，本院予以确认。被告辩称何诗语作为监护人主体不适格，没有事实和法律依据，本院不予支持。 其次，关于原、被告双方签订的《存量房买卖合同》是否有效的问题。原告向法庭出示的南充市鼎正司法鉴定所作出的两份《司法鉴定意见书》鉴定原告唐秀英在签订该份《存量房买卖合同》时处于患病期间，在××态支配下所为，无民事行为能力。对原告所举的两份《司法鉴定意见书》，被告未提交足以反驳该鉴定结论的证据，本院予以采信。且在本案诉讼中，被告申请重新鉴定后拒绝向鉴定机构缴纳鉴定费，致使重新鉴定无法进行，被告应当承当举证不能的法律后果。《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条规定“无民事法律行为能力人事实的民事法律行为无效”。本案中，原告唐秀英在无民事行为能力情况下与被告签订《存量房买卖合同》的行为属无效民事法律行为。故此，原告请求确认原、被告签订的《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 再次，关于被告是否应当向原告折价补偿以及折价补偿的金额的确定问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告依据涉案合同收取被告90000元购房款后将房屋交付给被告占有使用，并将涉案房屋转移登记至被告名下。后被告又将涉案房屋出售给第三人且已转移登记，导致被告返还不能。本院依原告申请委托评估机构对涉案房屋在原、被告双方签订《存量房买卖合同》时的市场价值予以了评估，最终确定估价对象于价值时点2017年7月4日的市场价值15.45万元，现被告不能返还房屋，则应当按照评估价值154500元折价补偿，故扣减被告已经支付的90000元房款后，被告还应补偿原告64500元。原告主张补偿80000元，超出64500元部分与事实不符，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二十八条、第三十条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、原告唐秀英与被告李光辉、章晓玲签订的《存量房买卖合同》（编号：HTQY-2017-8659）属无效合同； 二、被告李光辉、章晓玲补偿原告唐秀英64500元； 三、驳回原告唐秀英的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1850元，由被告李光辉、章晓玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  彭艳 二〇一九年三月二十八日 书记员  王茜