南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓商初字第1576号原告交通银行股份有限公司江苏省分行，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路**。（组织机构代码：83498988-X）负责人顾生，行长。委托代理人张丽，北京盈科（南京）律师事务所律师。（执业证号：13201201311185674）被告孙竹凤，女，汉族，1957年9月25日生。被告江苏保利宁远房地产开发有限公司，住，住所地江苏省南京市栖霞区马群科技园马群大道**组织机构代码：69464522-4）法定代表人胡在新，董事长。委托代理人申利，江苏致邦律师事务所律师。委托代理人胡剑宏，江苏致邦律师事务所律师。（执业证号：13201200910303145）被告陈菲，女，汉族，1982年8月3日生。被告于洋，男，汉族，1982年3月10日生。委托代理人孙磊，男，汉族，1981年6月22日生。原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交行江苏分行）诉孙竹凤、江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利房产公司）、陈菲、于洋金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交行江苏分行的委托代理人张丽，被告保利房产公司的委托代理人胡剑宏、被告于洋的委托代理人孙磊到庭参加诉讼。被告孙竹凤、陈菲经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交行江苏分行诉称，2012年6月20日，原告与被告孙竹凤、保利房产公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定被告孙竹凤向原告贷款580万元用于购房，贷款期限120个月，还款方式为等额本息还款法，每期还款额为64741.96元；保利房产公司作为保证人为上述贷款提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年。同日，三方还签订《南京市房地产抵押合同》，约定孙竹凤将位于南京市栖霞区XX大庄X号XXXX项目t-XX幢X室房屋抵押给原告，作为上述贷款的担保，并办理了抵押预告登记。同日，原告还与被告陈菲、于洋签订《保证合同》，约定被告陈菲、于洋作为保证人为被告孙竹凤的上述贷款承担连带保证责任，保证范围为主合同项下贷款本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用。合同签订后，原告按约足额发放贷款，但被告孙竹凤未按约偿还贷款，截止2013年11月11日，逾期还款已达5期。特提起诉讼，请求判令：1、被告孙竹凤立即偿还原告借款本金5401722.71元、利息143144.94元（含罚息和复利，截至2013年11月11日），并自2013年11月12日起至还清之日止按合同约定标准支付利息；2、被告孙竹凤承担本案全部诉讼费用；3、被告保利房产公司、陈菲、于洋对上述1、2项债务承担连带清偿责任；4、原告对位于南京市栖霞区XX大庄X号XXXX项目T-XX幢X室房屋享有优先受偿权。被告孙竹凤未答辩。被告保利房产公司辩称，被告保利房产公司不应承担保证责任。首先，涉案房屋已满足交付条件，被告已通知孙竹凤办理交接，但由于孙竹凤的原因迟迟未办理房屋交付手续。其次，涉案房屋已办理了所有权预告登记，预告登记本身具有物权的排他性，原告已诉请就房屋进行优先受偿，就应当免除被告的保证责任。此外，被告保利房产公司对孙竹凤、陈菲、于洋的还款情况不清楚。被告陈菲未答辩。被告于洋辩称，借款及担保属实，欠款亦属实，愿意还款，希望与原告协商。经审理查明，2011年7月9日，孙竹凤、陈菲与保利房产公司签订《商品房预售合同》一份，约定：孙竹凤、陈菲向保利房产公司购买位于南京市栖霞区XX大庄X号XXXX项目T-XX幢X室（含负一层、一层、二层、三层）商品房一套，建筑面积394.22平方米，价款8296200元。2012年6月20日，孙竹凤与交行江苏分行及保利房产公司签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：孙竹凤因购买南京市栖霞区XX大庄X号XXXX项目T-XX幢X室（含负一层、一层、二层、三层）房屋之需，向交行江苏分行贷款580万元，贷款期限120个月；贷款利率为月利率5.1‰，系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮10%；还款以月为一期，首期自放款日起计算；还款方式为等额本息还款法；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；孙竹凤应按合同约定的时间、金额和币种偿还贷款本金并支付利息，如有违约，交行江苏分行有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求孙竹凤立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，并有权按逾期贷款的罚息利率计收利息及对应付未付利息计收复利；孙竹凤未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担交行江苏分行为实现债权而发生的催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；保利房产公司为合同项下的贷款提供连带责任保证，孙竹凤未按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，保利房产公司应按交行江苏分行的要求立即支付全部到期应付款项；孙竹凤取得房屋的权利证明，且交行江苏分行取得抵押物的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本后，保利房产公司的保证责任解除。陈菲、于洋作为共有人出具声明，同意以上述房屋为交行江苏分行在合同项下的债权提供抵押担保。同日，孙竹凤、陈菲与交行江苏分行及保利房产公司签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定：孙竹凤、陈菲将所购买的南京市栖霞区XX大庄X号XXXX项目T-XX幢X室（含负一层、一层、二层、三层）房屋抵押给交行江苏分行；抵押担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；保利房产公司愿为孙竹凤以上借款承担连带保证责任，担保范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用，担保期间为抵押合同生效之日起至交行江苏分行领取上述房产的他项权利证书之日止；孙竹凤如连续三个月或累计六个月未能按约归还借款，保利房产公司也未履行保证责任的，交行江苏分行有权依法定程序处分上述抵押房产，并可要求提前清偿上述借款。2012年6月21日，南京市房地产市场管理处对该抵押合同进行核准登记，但孙竹凤、陈菲至今未领取房屋所有权证，交行江苏分行亦未领取他项权利凭证。2012年6月20日，陈菲、于洋还与交行江苏分行签订《保证合同》一份，约定：陈菲、于洋愿意为孙竹凤与交行江苏分行签订的《个人房产抵押合同的》项下的债权提供连带责任保证，保证的范围为主合同项下的本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，该费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；保证期间为债务履行期限届满之日起两年，债权人宣布主合同项下债务全部提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日；保证人同意主合同同时受债务人或第三方提供的抵押或者质押担保的，债权人有权自行决定行使权利的顺序，债权人有权要求保证人立即支付债务人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权，债权人放弃担保物权或者权利顺位或者变更担保物权的，保证人应按本合同承担保证责任而不免除任何责任。2012年7月3日，交行江苏分行向孙竹凤发放贷款580万元。自2013年7月3日起，孙竹凤开始逾期还款。截止2013年11月11日，孙竹凤欠交行江苏分行借款本金5401722.71元、利息143144.94元（含罚息、复利）。交行江苏分行索要未果，诉至本院。以上事实，有原告提交的《商品房预售合同》、《个人房产抵押贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》、《保证合同》、借款凭证、贷款本息清单、催收通知书，被告保利房产公司提交的收房通知书、邮寄回执及本院庭审笔录予以证实。本院认为，交行江苏分行与孙竹凤、保利房产公司、陈菲、于洋签订的个人房产抵押贷款合同、南京市房地产抵押合同、保证合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，且抵押合同已办理抵押登记，故上述合同均合法有效。交行江苏分行已按约向孙竹凤发放贷款，而孙竹凤未按约还款，其行为构成违约，应承担违约责任。因此，交行江苏分行有权提前收回贷款，并要求孙竹凤立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，并有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，及对应付未付利息计收复利。陈菲、于洋、保利房产公司应按合同约定承担保证责任。根据《物权法》的有关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，交行江苏分行的债权既有物的担保又有人的担保，交行江苏分行与保利房产公司在合同中未就债权的实现顺利作出明确约定，故交行江苏分行应先就涉案房屋的担保实现债权，保利房产公司应就该房屋折价或者拍卖、变卖价款不足部分承担连带保证责任，保证的期限截至孙竹凤、陈菲取得房屋的权利证明，且交行江苏分行取得抵押物的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本之日止。保利房产公司承担保证责任后，有权向孙竹凤追偿。保利房产公司辩称应免除其保证责任的意见于法无据，本院不予采纳。被告孙竹凤、陈菲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃了抗辩的权利。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙竹凤于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司江苏省分行借款本金5401722.71元、利息143144.94元（含罚息和复利，截至2013年11月11日），并自2013年11月12日起至本判决确定给付之日止按合同约定标准支付利息（含罚息、复利）；二、被告陈菲、于洋对被告孙竹凤的上述债务承担连带清偿责任；三、原告交通银行股份有限公司江苏省分行对被告孙竹凤、陈菲所有的位于南京市栖霞区XX大庄X号XXXX项目T-XX幢X室（含负一层、一层、二层、三层）房屋的折价或拍卖、变卖价款在上述（一）项债务范围内享有优先受偿权；四、被告江苏保利宁远房地产开发有限公司对上述（三）项房屋价款不足以清偿（一）项债务部分承担连带清偿责任，连带保证的期限截至交通银行股份有限公司江苏省分行领取上述房屋的他项权利证书之日止；被告江苏保利宁远房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告孙竹凤追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50614元，公告费600元，合计51214元，由被告孙竹凤、江苏保利宁远房地产开发有限公司、陈菲、于洋共同负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨 丽人民陪审员  连丽萍人民陪审员  杨健华二〇一四年五月五日见习书记员  张 利