广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初169号 原告：马某，男，汉族，1965年1月1日出生，住广西桂林市叠彩区。 被告：桂林某投资开发有限公司，住所地：广西桂林市临桂区临桂镇，统一社会信用代码：91XXXXXXXXXXG。 法定代表人：黄某1,公司总经理。 委托诉讼代理人：赵某，广西君健律师事务所律师。 原告马某与被告桂林某投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月27日、2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告马某、被告桂林某投资开发有限公司的委托代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马某向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决被告支付违约交房违约金，共计31392.3元给原告，337915元（购房款）×0.0001×929天=31392.3元；二、请求法院依法判决被告退回违约收取的物业费给原告929天×4.68=4347.72元；三、请求法院依法判决被告支付需将防火门改成防盗门3000元给原告；四、请求法院依法判决由被告承担本案诉讼费。 事实和理由：原告马某于与被告桂林市某投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于桂林市临桂区·1号楼1-31-2，购房金额为337915元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。根据被告桂林市某投资开发有限公司出具的·《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》中第一条规定：房屋质量保证·由广西集团投资、桂林某投资开发有限公司开发。我公司保证·1、2、3、5号楼均严格按照国家现行建筑工程质量、安全标准并委托有执业资格的专业单位进行勘察、设计、施工与验收。房屋的建筑工程质量在临桂县建筑质量监督站依法监督下，由建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位进行了验收，并取得验收合格意见书。我公司对购买·1、2、3、5号楼房屋的业主提供以下质量保证在房屋交付给业主时，向业主出具竣工验收（经建设单位、施工单位设计单位、勘察单位、监理单位验收）合格的报告。然而，原告马某所购买的房屋，桂林市某投资开发有限公司到了2017年5月18日才报送临桂区（原临桂县）住建局备案登记，临桂区住建局才给予备案登记。根据被告桂林市某投资开发有限公司这一系列的违约违法行为，足以证明被告桂林市某投资开发有限公司竣工验收及交房等行为存在严重的欺诈性，所承建的商品房可能存在严重的质量或安全隐患，被告桂林市某投资开发有限公司在交房前所建设的商品房就根本没有经五方验收合格，更未经当地住建部门备案登记，被告桂林市某投资开发有限公司也就根本没有取得《竣工验收备案表》，其行为严重违反了双方签订的《商品房买卖合同》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条最高人民法院关于《民法通则若干总是的意见》第68条、建设部《建设工程质量管理条例》第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等有关规定，以及桂林市住建局《关于印发建设工程竣工验收有关规定》（市住建局【2010】9号）文件之规定，不仅给原告马某（购房者）造成极大的经济损失及极大的精神损失，欺骗了我们的良心！严格地讲，买卖双方签订的《商品房买卖合同》是无效的，可依法要求被告桂林市某投资开发有限公司双倍退还原告马某（购房者）的购房款，但鉴于原告马某（购房者）已装修使用，全部退房已不太现实，故请求法院依法判决被告支付违约交房违约金，共计313923元给原告,337915元（购房款）×0.0001×929天＝31392.3元。2、被告桂林市某投资开发有限公司在未取得交房资格就已强制收取物业管理费，故请求法院依法判决被告支付违约物业费给原告，929天×4.68＝4347.72元。3、根据《商品房买卖合同》附件三的第4条：入户门为防盗门，而被告桂林市某投资开发有限公司提供的是防火门，鉴于已装修，故请求法院依法判决被告支付需将防火门改成防盗门3000元给原告。为此，原告为维护自身合法权益，特依法提起民事诉讼，请求人民法院依法判决。 被告桂林某投资开发有限公司辩称：一、答辩人与原告之间的商品房买卖合同有效且已履行完毕主要义务。双方于2013年4月19日签订的《商品房买卖合同》没有违反国家法律规定，答辩人也没有欺骗原告。原告于2013年5月26日支付全部房款337915元，此后于2015年1月27日接收了所购买的1栋1单元31层2号房。因此，双方之间的合同主要义务均已履行完毕，且为双方所接受。二、答辩人按约定期限交付了房屋，没有逾期交付房屋。与原告之间的合同签订后，答辩人克服了雨季旱季、停水停电、中考高考、春节国庆五一重大节目等诸多限制施工或无法施工的种种困难情况，努力在约定期限前完成了房屋建设工作，并按照合同约定，于2014年10月29日在《桂林晚报》上向原告等众多的购房人公告通知交房，又邮寄通知了原告在2014年10月30日前接收房屋。原告收到通知后，根据自己的安排时间，在2015年1月27日接收了房屋，在收房时没有查验竣工验收备案表等收房文件，也没有提出异议，认可了答辩人交付的房屋。总之，答辩人没有逾期交房，不应当承担逾期交房违约责任。三、根据国务院《物业管理条例》和广西《物业管理条例》规定，原告等小区业主应当向为小区提供前期物业服务的物业公司交纳前期物业服务费用。前期物业服务费用是原告应当支付给物业公司的物业费用，答辩人没有收取物业费用，不应当承担退回责任。四、答辩人交付的房屋入户门是防火防盗门，符合合同约定标准，不需要另行改装，原告要求支付入户门改装费用3000元，没有事实根据。五、原告的诉讼请求均已超过法律规定的诉讼时效，应当予以驳回。对于房屋交付条件，双方合同第八条有明确约定。接到收房通知后，原告于2015年1月27日已经接收房屋，应当知道当时的房屋是否符合合同约定的交付条件，但原告一直没有提出异议，直到2019年1月8日才起诉主张违约权利，明显已超过法律规定的二年诉讼时效。总之，原告与答辩人之间的商品房买卖合同合法有效，而且答辩人在合同约定期限交付了房屋，原告也已实际接收房屋，现主张逾期交房违约责任、退回物业费和支付入户门改装费用，均没有事实根据，也与法律规定不符，且超过了法律规定的诉讼时效，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告马某为证明其主张提供以下证据：证据一、销售不动产统一发票；证据二、地方税务局通用手工发票；证据三、收据（物业费）；证据四、广西增值税普通发票；证据五、商品房买卖合同；证据六、房屋质量保证书、房屋使用说明书;证据七、五方竣工验收备案表（去临桂区住建局调取，未盖章）；证据八、情况说明（2019年2月21或22号提交）；证据九、录音光碟（三段：第一段：2018年11月15号15点18分，赵某2与黄某2180××××4044的电话录音、第二段：马某与马某2，其中马某2与杨某是夫妻关系（2019年2月25号提交）；证据十、《请求赔偿损失的报告》。以上证据证明：1.证明交房时间；2.证明被告在交房的时候没有取得五方竣工验收备案表，不符合交房条件构成违约。3.证明已经有业主收到开发商赔偿的违约交房的违约金34200元。4.在起诉前已经与被告进行协商但是金额未达成一致，所以协商未成。 被告桂林某投资开发有限公司为证明其主张提供以下证据：证据一、桂林晚报公告；证明交房前已经公告通知；证据二、1，收楼确认书；2，收楼物品交接清单；3，“两书”签收存根；证明2015年1月27日原告接收了所购买的房屋。证据三、1，一期钢质入户防火门工程施工合同（复印件）；2，情况说明函；证明为原告安装的是防火防盗门符合合同约定。证据四、营业执照：原告方录音里提及的黄某3不是某公司员工，只是代理楼盘销售。 被告桂林某投资开发有限公司对原告马某提供的证据认为：1.对证据一至证据四三性无异议，证据五证据六三性予以认可，但是提请法庭注意合同第六条与第八条，第十一条；2、证据七无原件，我方不予认可，根据原告对这份证据复印件的来源的说明，我方认为这份证据来源是违规的，不具有合法性，我方也保留向有关纪检部门举报的权利；3、证据八与证据九，如果是在法律规定的法庭举证期限内提交的，我方予以质证，如果是超出法庭举证期限的，我方不予质证，按照规定，原告方视为放弃证据八、证据九的举证权利。并且证据八是证人证言，按照证据规则，证人应该出庭作证，提交证人情况说明不符合法律规定的要求，对于证据九，虽然当庭播放，但是双方并没有就逾期交房违约赔偿的问题达成一致，我方也没有承诺赔偿违约金。对证据十，原告当庭提交的证据不在举证期间内提交，我方不予质证，原告补充的所谓证据是手写或者打印的文字，没有任何人签名，也没有人签收，更没有形成时间，所以我方认为这不算证据。 原告马某对被告桂林某投资开发有限公司提供的证据认为：证据一不认可，交房手续不齐全，不应该登报交房；证据二签字是我签的，但是房屋质量保证书的第二款的第一条（第15页）存在套路，只有我的签名，没有盖章以及时间，收楼确认书是我在没有五方验收合格情况下签的；证据三不认可，171号原告之一赵某2的防盗门已经帮改装及获得开发商甘凯（当时的法定代表人）的赔偿款五百元；证据四不认可，我们打报告是打给某公司的，黄某3说是代表某，如果不代表某公司为什么要打电话约我们谈话。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告提交的（证据一至六）销售不动产统一发票、地方税务局通用手工发票、收据（物业费）、商品房买卖合同、广西增值税普通发票、房屋质量保证书、房屋使用说明书的三性均予认可；对证据七竣工验收备案表，由于在庭审中被告已经对该份证据的真实性、关联性进行了确认，故本院对该份证据的证明内容予以采纳；对证据八情况说明，因原告未提供证人证言予以佐证，真实性无法核实，本院不予采纳；对证据九录音、证据十《请求赔偿损失的报告》，本院视案件事实酌情予以参考。二、对于被告提交的证据真实性、合法性本院均予认可，对于证明内容有异议的，本院视案件事实酌情予以参考。 经审理查明，原告马某与被告桂林市某投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于桂林市临桂区·1号楼1-31-2号房，购房金额为337915元，并已经按照合同约定支付购房款。合同约定：“……第八条出卖人应在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》（该商品房在2014年6月30日前经建设单位、施工单位、设计单位、勘测单位、监理单位共五方验收合格）。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人在当地报刊发布公告或以信件、电话短信方式向买受人合同所留的联系地址发送办理交付手续的通知，无论公告或通知，一经发布或发送均视为有效送达买受人……。”2014年10月29日，被告桂林市某投资开发有限公司在桂林晚报上发出《交房通知》，通知业主·1＃楼已竣工并验收合格，达到合同约定的交付使用条件，从2014年10月30日起可以办理交房手续。原告马某于2015年1月27日收房，被告桂林市某投资开发有限公司向其出具·《房屋质量保证书、房屋使用说明书》，其中第一条载明：“一、房屋质量保证·由广西集团投资、桂林某投资开发有限公司开发。我公司保证·1、2、3、5号楼均严格按照国家现行建筑工程质量、安全标准并委托有执业资格的专业单位进行勘察、设计、施工与验收。房屋的建筑工程质量在临桂县建筑质量监督站依法监督下，由建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位进行了验收，并取得验收合格意见书。我公司对购买·1、2、3、5号楼房屋的业主提供以下质量保证在房屋交付给业主时，向业主出具竣工验收（经建设单位、施工单位设计单位、勘察单位、监理单位验收）合格的报告。……”实际上，被告桂林市某投资开发有限公司于2017年5月18日才取得房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案表》。2015年1月27日，原告马某向广州利海酒店物业管理有限公司临桂分公司交纳物业服务费1687元，又于2016年10月4日向桂林壹零壹物业服务有限公司交纳物业服务费1687元。后原告于2018年知晓被告未取得《竣工验收备案表》而交房的情况，与被告私下协商多次未果，遂诉至法院。 本院认为，原告马某与被告桂林某投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。 关于本案的争议焦点一、被告桂林某投资开发有限公司的交房行为是否构成违约。在庭审中已经明确，被告桂林某投资开发有限公司在向原告马某交付房屋时并未取得《竣工验收备案表》。被告认为原告在收房时未提出异议，应视为其认可被告的交房行为，可认定双方对约定的房屋交付条件进行了合法变更。本院认为，在本案中，被告交房时并未向原告作出变更房屋交付条件的意思表示，也未将该商品房尚未取得《竣工验收备案表》的情况告知原告，而原告也仅对是否接收房屋作出意思表示，双方并未对房屋交付条件进行协商，因而房屋交付条件并未变更。并且，其一，按照《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》（该商品房在2014年6月30日前经建设单位、施工单位、设计单位、勘测单位、监理单位共五方验收合格）。”依照该条约定，合同约定符合交房条件的商品房是经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》，但被告将不具备该条件的房屋交付给原告，违反了合同约定；其二，被告在向原告交房时还出具了·《房屋质量保证书、房屋使用说明书》，其中第一条载明：“一、房屋质量保证·由广西集团投资、桂林某投资开发有限公司开发。我公司保证·1、2、3、5号楼均严格按照国家现行建筑工程质量、安全标准并委托有执业资格的专业单位进行勘察、设计、施工与验收。房屋的建筑工程质量在临桂县建筑质量监督站依法监督下，由建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位进行了验收，并取得验收合格意见书。我公司对购买·1、2、3、5号楼房屋的业主提供以下质量保证在房屋交付给业主时，向业主出具竣工验收(经建设单位、施工单位设计单位、勘察单位、监理单位验收)合格的报告。……”然而被告在向原告交房时，既未按保证书中的承诺向原告出具竣工验收合格的报告，也未将该商品房尚未取得《竣工验收备案表》的情况告知原告，因此，被告的行为亦违反诚实信用原则。综上，被告桂林某投资开发有限公司将尚未取得《竣工验收备案表》的商品房交付给原告马某的行为已构成违约。 关于本案的争议焦点二、被告桂林某投资开发有限公司应如何承担违约责任。被告桂林某投资开发有限公司虽然在合同约定的交付期限内登报告知业主于2014年10月30日起办理房屋交接手续，但被告实际交付涉案商品房时，尚未取得《竣工验收备案表》，因此该商品房在交付时并未具备合同约定的交付条件，而被告实际于2017年5月18日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案表》，期间相隔929天，至此，涉案商品房才真正具备合同约定的交房条件。被告履行合同义务不符约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。考虑到商品房交易市场中存在买卖双方信息不对等的情况，为维护商品房交易市场秩序及遵循诚实信用原则，原告要求被告按逾期交房的违约标准支付违约金，有理有据，本院对该项请求予以支持，即337915元×0.0001×929天=31392.3元。 关于本案的争议焦点三、被告桂林某投资开发有限公司是否应向原告马某退回物业服务费以及赔偿防盗门改装费。本院认为，原告马某交纳物业服务费的对象并不是被告桂林某投资开发有限公司，因此，根据合同相对性原则，原告应向收取其物业服务费的物业公司另行主张物业服务费，故对于该项请求，本院不予支持。至于防盗门改装费，原告并未提出相应证据证明被告安装的防盗门违反合同约定，只有另案原告赵某2陈述其已获得赔偿，并无其他证据予以佐证，因此，原告的该项请求缺乏证据支持，本院不予认可。 关于本案的争议焦点四、原告马某的诉讼请求是否已过诉讼时效。被告桂林某投资开发有限公司认为从原告马某2015年1月27日收房起到其向法院提出诉讼之日即2019年1月8日止，已过三年诉讼时效。本院认为，诉讼时效的起算时间从当事人知道或者应当知道违约事实时起算，原告表明其在2018年才知晓被告的违约行为，后多次与被告协商均未果，虽然具体协商时间无法查明，但综合录音以及赔偿申请报告等证据来看，可以确认原告与被告多次协商的事实，故诉讼时效亦引起中断，综上，本院认为原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 1、被告桂林某投资开发有限公司向原告马某支付违约金31392.3元； 2、驳回原告马某的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费769元，依法减半收取384.5元，由被告桂林某投资开发有限公司承担312元，原告马某承担72.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费769元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 卢 晨 二〇一九年三月二十六日 书记员 黄红丹