黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂下陆民初字第00223号原告黄石顺诚物业管理有限公司。法定代表人成丰，男，系该公司总经理。委托代理人胡安定，男，系特别授权。委托代理人秦欢，男，系特别授权。被告李文霞。委托代理人彭毛国，男，系特别授权。委托代理人林俊锋。原告黄石顺诚物业管理有限公司（以下简称黄石顺诚物业）诉被告李文霞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，依法由审判员张蓉适用简易程序于2014年4月23日公开开庭进行了审理。原告黄石顺诚物业的委托代理人胡安定、秦欢及被告李文霞的委托代理人彭毛国、林俊峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄石顺诚物业诉称，原告黄石顺诚物业于2006年进驻琥珀山庄，为包括被告李文霞在内的该小区业主提供物业服务。原告黄石顺诚物业为该业主提供了全面周到的物业服务，包括被告李文霞在内的广大业主都接受并对其提供的物业服务深表满意。绝大多数业主都按时交纳了物业管理费用。但从原告黄石顺诚物业提供物业服务至今，被告李文霞未向原告交纳2010年8月至2013年7月间的物业管理费。双方经过多次协商，被告李文霞仍拒绝交纳。原告黄石顺诚物业认为，原、被告间已经形成了物业服务合同关系，在原告黄石顺诚物业已经履行了自身合同义务提供了物业服务，被告李文霞也接受了该物业服务的情况下，仍拒绝交纳物业管理费，属于一种违约行为。为此，原告黄石顺诚物业为维护其合法权益起诉至法院要求被告李文霞支付2010年8月至2013年7月期间的物业管理费5195.16元、滞纳金2883.31元并负担本案受理费用（2014年5月23日，黄石顺诚物业撤回了要求李文霞支付滞纳金的诉讼请求）。原告黄石顺诚物业为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一，原告黄石顺诚物业企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、企业信息、公司股东（出资人）出资信息、公司设立登记申请书、黄石市工商行政管理局文件（黄工商注（2011）8号）、武汉顺诚物业管理有限公司的证明及通知、黄石顺诚物业的公示及通知。拟证明原告黄石顺诚物业的诉讼主体资格。证据二，湖北省工商局信息中心黄石业务部的情况说明。拟证明原告黄石顺诚物业是在武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司注销后成立的。证据三，关于琥珀山庄业主委员会代交接及限期旧物业公司退场的函（原件）。拟证明原告黄石顺诚物业的诉讼主体资格适格。证据四，琥珀山庄小区前期物业服务协议。拟证明武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司与包括被告李文霞在内的琥珀山庄小区业主委员会签订了物业服务合同，该分公司注销后将其对琥珀山庄小区的物业管理权利、义务一并交由原告黄石顺诚物业承受，故原、被告存在物业服务关系及相关的权利义务。证据五，2013年7月30日黄石顺诚物业与黄石开发区琥珀山庄业主委员会签订的协议书。拟证明黄石顺诚物业的主体资格，琥珀山庄业主委员会对其身份是予以了确认的。证据六，2013年7月29日黄石顺诚物业的通知。拟证明黄石顺诚物业的主体资格，其在退出琥珀山庄小区物业管理前向全体欠费业主催缴了物业管理费。证据七，2013年10月28日黄石顺诚物业书面催缴物业管理费通知的照片。拟证明黄石顺诚物业对李文霞书面催缴了物业管理费。被告李文霞辩称，1、黄石顺诚物业不具有本案原告的诉讼主体资格。李文霞系琥珀山庄的业主之一并与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司签订了物业服务合同，故李文霞认可的物业公司是武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司而不是黄石顺诚物业。2、黄石顺诚物业起诉已超过诉讼时效。黄石顺诚物业未向李文霞催讨过物业管理费，现诉讼时效已过。3、黄石顺诚物业对小区业主家中物质被盗，不不闻不问、不作处理；对业主房屋漏水、渗水、下水道不通等问题不维修，服务不到位、管理水平极差，导致业主拒交物业管理费，全部过错应由黄石顺诚物业承担。被告李文霞为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一，琥珀山庄前期物业管理服务协议。拟证明：1、李文霞与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司有物业服务合同关系，与原告黄石顺诚物业无物业服务合同关系。2、该协议中对于维修的内容、服务的质量都有明确的约定。证据二，2014年4月17日琥珀山庄小区业主委员会出具的证明。拟证明该业主委员会对物业公司的服务质量非常不满意，致使物业公司已退出该小区物业管理服务。证据三，照片十一张、装修改造费用收款收据一张、装饰工程施工合同书。拟证明被告李文霞的房屋下水道堵塞进行维修和维修的费用。证据四，收条一张。拟证明被告李文霞因疏通下水道花费700元，此款应从物业管理费中予以扣减。经庭审质证，被告李文霞对原告黄石顺诚物业提交的证据的质证意见如下：1、对证据一中武汉顺诚物业管理有限公司的证明及通知、黄石顺诚物业的公示及通知的关联性有异议，认为是虚假的；对证据一中其他证据均无异议。2、对证据二的真实性无异议，关联性有异议。3、对证据三、证据四、证据五、证据六无异议。4、对证据七有异议，认为从照片上反映不出催缴的时间。原告黄石顺诚物业对被告李文霞提交的证据的质证意见如下：1、对证据一无异议。2、对证据二真实性无异议，但对合法性及来源等均有异议，业主委员会就相关事实没有认定的权利，其声称的情况不属实，且这份证明也印证了原告黄石顺诚物业主动退场和被告李文霞继续履行原物业服务合同的事实。3、对证据三中的11张照片有异议，认为没有注明照片拍摄的时间，与本案无关；对证据三中的装修改造费用收款收据及装饰工程施工合同书的关联性有异议，认为系被告李文霞自行改造支出的费用，与本案无关。4、对证据四有异议，认为李文霞的商铺是从事餐饮业，有油污等污渍排向了下水管道致管道阻塞，与黄石顺诚物业无关。对双方当事人均无异议的证据，本院依法予以采信。对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：1、原告黄石顺诚物业提交的证据一、证据二、证据三、证据五、证据六均系证明其诉讼主体资格适格，且被告李文霞对原告黄石顺诚物业提交的证据一中除武汉顺诚物业管理有限公司的证明及通知、黄石顺诚物业的公示及通知外的其他证据并无异议，对黄石顺诚物业提交的证据三、证据五、证据六无异议，以上证据间能相互印证、形成证据锁链，且被告李文霞未提交足以反驳的相反证据，原告黄石顺诚物业提交的上述证据与本案事实相关联，证据内容真实，证据的形式和来源符合法律规定，故本院依法对原告黄石顺诚物业提交的证据一、证据二、证据三、证据五、证据六均予以采信。2、原告黄石顺诚物业提交的证据六、证据七均系证明其向被告李文霞履行了书面催缴物业管理费的告知义务，被告李文霞对原告黄石顺诚物业提交的证据六无异议，且两份证据间相互印证、形成证据锁链，且被告李文霞未提交足以反驳的相反证据，原告黄石顺诚物业提交的上述证据与本案事实相关联，证据内容真实，证据的形式和来源符合法律规定，故本院依法对原告黄石顺诚物业提交的证据七予以采信。3、被告李文霞提交的证据二，原告黄石顺诚物业对该证据的真实性无异议，但该证明仅能证实原告黄石顺诚物业已退出了琥珀山庄小区的物业管理，不足以证实因业主委员会对物业公司的服务质量非常不满意，而致使物业公司已退出该小区物业管理的事实，故本院依法对被告李文霞提交的证据二予以采信。4、被告李文霞提交的证据三中的11张照片，因未注明照片的拍摄时间，被告李文霞也未提交其他证据佐证该证据与本案的关联性，故本院依法对被告李文霞提交的该11张照片不予采信。被告李文霞提交的证据三中的装修改造费用收款收据及装饰工程施工合同书，因被告李文霞未提交其他证据佐证该证据与本案的关联性，故本院依法对被告李文霞提交的装修改造费用收款收据及装饰工程施工合同书不予采信。5、被告李文霞提交的证据四系证人证言，因证人未到庭接受法庭质证，无法核实其真实性，且被告李文霞也未提交其他证据佐证该证据与本案的关联性，故本院依法对被告李文霞提交的证据四不予采信。经审理查明，李文霞系黄石市团城山开发区琥珀山庄B段2号商铺房屋的业主，该房屋建筑面积为144.31平方米。2006年6月24日，李文霞与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司签订了前期物业管理服务协议，协议约定：1、由武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司对李文霞所在的琥珀山庄小区进行物业管理。2、琥珀山庄小区服务收费标准为商业物业按建筑面积每月每平方米1元收取物业费；业主办理入伙（住）手续时应交纳一年的物业服务费，以后应在每年元月1日前履行交纳义务。3、业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取其他措施。2013年10月28日，黄石顺诚物业向李文霞公示了书面催缴通知单，告知李文霞欠缴2013年7月前物业管理费共5195.16元。另查明，1、李文霞自2010年8月起至2013年7月期间未交纳物业管理费。2、2010年1月25日，武汉顺诚物业管理有限公司在黄石市工商行政管理局登记注销武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司。2010年12月15日，武汉顺诚物业管理有限公司与成丰共同申请成立黄石顺诚物业管理有限公司，武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司将黄石市团城山开发区琥珀山庄小区的物业管理的权利、义务一并交由黄石顺诚物业管理有限公司承受，由其履行武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司的管理职责。3、黄石顺诚物业已于2013年7月31日退出对李文霞所在的琥珀山庄小区的管理。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。李文霞与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司签订的前期物业管理服务协议不违反法律规定，合法有效。武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司已在黄石市工商行政管理局登记注销，黄石顺诚物业是依法取得物业服务资质的物业服务公司，黄石顺诚物业按照李文霞与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司签订的前期物业管理服务协议约定继续为李文霞所在的小区提供物业管理服务，李文霞所在的琥珀山庄小区业主委员会接受并认可了由其提供的物业管理服务，双方合意延续了原来的物业管理服务合同关系，故黄石顺诚物业是武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司权利义务的合法承继者。李文霞在接受原告黄石顺诚物业提供的物业服务后，也与黄石顺诚物业构成了事实上的物业管理服务关系，其应及时支付相应的物业管理费。经黄石顺诚物业向李文霞书面催缴物业管理费后，李文霞仍拖欠不付，已侵害了黄石顺诚物业的合法权益，黄石顺诚物业向李文霞主张欠缴的物业管理费的请求既符合双方合同约定也符合法律规定，本院依法予以支持。因被告李文霞提出黄石顺诚物业要求其支付物业管理费的起诉已超过诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。李文霞与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司签订的前期物业管理服务协议中约定李文霞办理入伙（住）手续时应交纳一年的物业服务费，以后应在每年1月1日前履行交纳义务。也就是说，李文霞在入住时应交纳一年的物业管理费后，以后的物业管理费应在下年度的1月1日前交纳，故李文霞2011年度的物业管理费应在2012年1月1日前交纳，而黄石顺诚物业在2013年10月28日向李文霞书面催缴物业管理费，应视为诉讼时效中断，诉讼时效应重新计算，故黄石顺诚物业于2014年3月25日向本院起诉要求李文霞支付自2011年1月起至2013年7月止物业管理费的诉请并未超过诉讼时效，但因黄石顺诚物业未能举证证明其在2013年1月前向李文霞催讨2010年8月至2010年12月期间的物业管理费，故黄石顺诚物业请求李文霞交纳2010年12月之前的物业管理费已过诉讼时效，该民事权利不受法律保护。综上，本院对被告李文霞关于本案诉讼时效的答辩意见部分予以采纳，依法确认被告李文霞应向原告黄石顺诚物业支付自2011年1月起至2013年7月止的物业管理费4473.61元（144.31平方米×1元／月／平方米×31个月）。对被告李文霞提出原告黄石顺诚物业服务不到位、管理水平极差，导致物业管理费收取不到位，全部过错应由黄石顺诚物业承担的抗辩意见，因被告李文霞未提供证据予以证实，故本院依法对被告李文霞的此项抗辩意见不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李文霞于本判决生效之日起五日内支付原告黄石顺诚物业管理有限公司自2011年1月起至2013年7月止的物业管理费人民币4473.61元。二、驳回原告黄石顺诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币25元，由被告李文霞负担（于本判决生效之日起五日内交纳本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接上诉于湖北省黄石市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出上诉状副本。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币50元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，开户银行：中国农业银行黄石市分行团城山支行，帐号：17×××29，户入地点：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 蓉二〇一四年五月三十日书记员 付丽娜