四川省江安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1523民初2051号 原告：田应彬，男，1972年1月1日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 原告：陈道群，女，1972年12月7日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 原告田应彬、陈道群的委托诉讼代理人：罗永强，北京盈科（天津）律师事务所律师。执业证号：11201201610924574。 代表人：万小英，女，1985年12月18日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 代表人：杨德玉，女，1982年2月8日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 代表人：陈小均，男，1973年9月30日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 代表人：李春艳，女，1980年11月12日出生，汉族，居民，住重庆市大足县。 代表人：任小均，女，汉族，1962年12月24日出生，住四川省江安县。 被告：四川钱塘投资有限公司，住所地：四川省宜宾市江安县江安镇环城路西段金府商贸城9号1单元3层。统一社会信用代码：91511523092975664Y。 法定代表人：罗斌，总经理。 委托诉讼代理人：李晓华，公司员工。 委托诉讼代理人：龙廷超，重庆兴胜律师事务所律师。执业证号：15001200910749334。 原告田应彬、陈道群与被告四川钱塘投资有限公司（以下简称钱塘投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭对相关联的37件案件合并进行了审理。原告田应彬、陈道群的委托诉讼代理人罗永强，代表人万小英、杨德玉、陈小均、李春艳、任小均，被告钱塘投资公司的委托诉讼代理人李晓华、龙廷超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田应彬、陈道群向本院提出诉讼请求：一、判决原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第八条第1目、第7目、第九条第1目无效;二、判决撤销原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》第十六条第一款第(一）项第1目、第2目；三、判令被告将原告购买的商用商品房，安装由供电部门直接收费管理的电表，费用由被告承担；四、判令被告将原告购买的商用商品房，安装自来水公司直接收费管理的水表，费用由被告承担；五、判令被告将原告商铺内的烟道拆除并改装室外，费用由被告承担；六、判令被告将原告商铺内的电线桥架拆除并改道室外，费用由被告承担；七、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因出售商品房的需要，使用格式合同与原告签订《四川省商品房买卖合同（预售〉》及《商品房买卖合同补充协议》。被告在与原告签订合同的过程中，对于为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，存在限制和免除己方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形，并且没有依法履行提示和说明义务。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的合同义务。原告按被告通知接受房屋后，发现所购房屋没有安装由供电公司和自来水公司直接管理的电表和水表，原告认为被告的做法不符合合同应当按照有利于格式合同接受方的合理解释，且室内安装的烟道和电线桥架，严重影响原告商用房屋的使用价值，存在安全隐患。已经投入使用的烟道，存在漏烟滴油现象。2018年5月，原告曾向政府部门递交《关于要求解决于进芬等100余户业主购买四川钱塘投资有限公司铺面相关纠纷的请求》。综上所述，被告在签订、履行合同过程中，对于应当提示和说明的事项而没有提示说明，违反诚实信用原则，损害原告合同利益。依据中华人民共和国的法律规定，原告为维护自身的合法权益，向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告钱塘投资公司辩称，一、双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局联合制定的示范性文本，被告在销售中心已经明示合同、依据、附件等内容，原告多次到销售中心查看了解后才与被告签订的合同，是双方真实意思的表示，不具备合同法规定的撤销条件，原告主张撤销相关条文的理由不能成立。二、被告为原告购买的商铺安装了水表、电表，配套设施齐全，纳入城镇供水、供电网络，并已供水、供电，已实现“一户一表”。三、关于烟道、电线桥架，被告是按标准设计、施工，并经主管部门验收合格，原告要求拆改装室外，费用由被告承担的诉求不能成立。四、金府商贸城系大型商业综合体，招商方案约定被告自持40%的商铺，管理采用转供水、转供电的模式。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对以下证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信：原告方提交的证据1、国家企业信用信息公示系统《四川钱塘投资有限公司》资料复印件，2、《四川省商品房买卖合同（预售》及《商品房买卖合同补充协议》，3、《关于要求解决于进芬等100余户业主购买四川钱塘投资有限公司铺面相关纠纷的请求》复印件；被告方提交的证据1、商品房预售许可证、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，2、建设用地批准书、国有土地使用证书、建筑设计方案图审查意见、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，3、排油烟设计平面图、电力设计平面图，4、四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告、四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书、建设工程消防设计备案凭证、建设工程规划核实合格证，5、勘测、设计、施工、图审、施工、监理单位的营业执照复印件。本院根据双方无争议的证据认定如下事实：被告系出卖人，原告系买受人。原、被告双方于2016年10月28日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，其合同文本为四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局推行的示范性文本。合同第三十八条约定双方在履行合同过程中发生争议无法达成一致意见的，依法向房屋所在地人民法院起诉。第三十九条约定对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。原告购买的商品房所占用土地的规划用途为商业服务业用地，所在建筑区划核准为江安金府商贸城三期。2016年5月19日，江安县公安消防大队出具江公消设备字[2016]第0007号《建设工程消防设计备案凭证》，金府商贸城地块2-1（14号——21号楼）及1号地下室工程的消防设计备案，经审查备案材料齐全，依法核发备案凭证。2017年9月20日，江安县住房城乡规划建设和城镇管理局颁发了江验字第（2017）14号《建设工程规划核实合格证》。烟道、电线桥架等工程于2017年9月22日办理竣工验收，验收合格后于2018年6月25日办理竣工验收备案，备案编号为江住建务[2018]07号。2018年5月23日，原告等100余人曾联名向政府部门寻求解决未果。 原、被告双方对以下合同条文存在争议：一、《四川省商品房买卖合同(预售)》第十六条第一款第(一）项第1目、第2目。第1目内容为“1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，雨、污水排放纳入城镇雨、污水排放管网；X；”第2目的内容为“供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；X；”二、《商品房买卖合同补充协议》第八条第1目、第7目，第九条第1目。第八条第1目的内容为“出卖人在签约之前已向买受人明示了合同及其附件（含《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、商品房预售许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证等政府部门要求必须公示的文本、证件），并做出了合理的说明，买受人已知悉并了解前述法律法规、文本和证件所表明的内容，同时买受人承诺遵守《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的所有内容。本协议之内容为买卖双方在此基础上的平等、自愿之约定。”第八条第7目的内容为“因合同签订或履行过程中产生的争议，买卖双方应当进行友好协商解决。因双方协商不能达成一致或一方不愿协商的，主张权益的一方只能按照合同第三十八条约定的争议解决方式公平地寻求解决争议的途径。如任何一方违背上述争议解决方式，采取任何可能导致对方名誉贬损、可能影响对方正常工作生活秩序的行为（如围攻、哄闹、占据对方项目现场或办公场所，利用横幅、网络等发布言论贬损对方，向媒体进行不符合事实的描述等）解决争议的，均属于违反合同、本补充协议约定的争议解决方式之严重违约行为，违约方应当就其每次违约向守约方支付合同约定总房款10%的违约金”。第九条第1目的内容为“协议效力1、本补充协议作为合同的附件，如与合同不一致或抵触之处，均以本补充协议为准。” 审理中，本院于2018年12月3日分别向江安国润供水有限公司（以下简称供水公司）、国网四川省电力公司江安县供电分公司（以下简称供电公司）发函了解“一户一表”的相关政策。同日，供水公司回函“贵院2018年12月3日关于金府商贸城门市业主要求安装自来水的协助函我司已收悉，现回复如下：一、金府商贸城门市能够安装自来水（一表一户），但由于此地段处于城市供水管道末端，水压偏小，现在压力约0.1MPa左右。二、立户安装费是按（江价[2009]13号）文件执行。如现在分户安装会涉及道路和花岗石地面损坏及恢复，安装成本会大幅增加等问题”。2018年12月5日，供电公司回函“你院送达我公司的协助函已收悉。关于金府商贸城门市业主要求‘一户一表’的诉求，我司回复如下：按照《电力法》和《电力供应使用条例》及相关规定，由于四川钱塘投资有限公司开发的金府商贸城，目前是变压器总表计量与我公司计算结费。如业主方（用电方）需要实现‘一户一表’抄表收费，按资产权属，谁投资、谁主张、谁改造的原则，只要钱塘投资有限公司按照‘一户一表’的要求进行重新设计和改造，经我公司验收，符合我公司供用电管理的条件可以纳入我公司‘一户一表’抄表收费管理。 本院对原、被告双方争议的事实及证据认定如下：本案争议事实之一，关于金府商贸城的性质问题。被告为证明金府商贸城系大型商业综合体，提交了：江安县客运中心暨金府商贸城综合体项目投资协议书，建筑设计方案图审查意见。原告的质证意见为，对其真实性、合法性均无异议，但与本案不具有关联性。本院认为，金府商贸的规划、设计，必然对其运营产生影响，与本案具有关联性，故对上述证据依法予以采信。2013年10月22日的投资协议书显示，拟建设五金机电综合市场、汽车摩托车配件综合市场、农业机械综合市场、装饰装修综合市场、白酒等地方特色产品综合市场、商业公寓、住宅房。江安县住房和城乡规划建设局于2015年1月5日作出的建筑设计方案图审查意见显示：2014年启动第一期项目建设，建成特色酒店、办公及酒店式公寓（不成套住房）、五金机电贸易区、农机农贸贸易区、汽配贸易区。上述证据表明，金府商贸城投资规划为大型商业综合体。关于运营方式，原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条关于共有权益约定的补充约定载明“由于项目属于专业市场，需要专业的商业运营公司统一推广、统一运营……”，即统一运营的商业模式。原、被告双方签订的合同注明土地规划用途为商业服务业用地；建筑区划的核准名称为江安金府商贸城三期。该合同约定进一步表明金府商贸城为大型商业综合体。原、被告在庭审中均陈述，在合同签订时金府商贸城第一期工程已经完工，可以看到第一期工程的整体布局。因此，原告对于金府商贸城的规划用途是清楚的，即为大型商业综合体。 本案争议事实之二，关于大型商业综合体水、电的管理模式问题。被告为证明大型商业综合体通常采用转供电、转供水的模式，提交了川发改价格[2018]232号《四川省发展和改革委员会关于降低我省一般工商业电价有关事项的通知》，成都长新金府钢材有限公司、成都市福鑫市场营销管理有限公司关于转供水、转供电的情况说明复印件。原告的质证意见为发改委的文件公布在合同签订之后，不能规范文件公布前签订的合同；关于两份情况说明，因原、被告未在合同中对转供电、转供水进行约定，故不能达到被告的证明目的。川发改价格[2018]232号文第四条的内容为“清理规范产业园区、商业综合体等经营者向转供电用户在规定销售电价之外收取的各类加价。产业园区经营的园区内电网，可自愿选择移交电网企业直接供电或按规定申请改制为增量配电网。商业综合体等经营者应按规定销售电价向租户收取电费，相关共用设施用电及损耗应通过租金、物业费、服务费等方式协商解决；或者按规定销售电价向电网企业缴纳电费，由所有用户按各分表电量公平分摊。”该条文使用了“清理规范”的词语，表明商业综合体采用转供电模式由来已久，出台文件是为了解决不合理加价的问题。因此，发改委的文件与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的两份说明均载明商业综合体采用转供电、转供水的模式。该两份说明的内容与川发改价格[2018]232号文提及的转供电模式能够相互印证，本院对该两份说明予以采信。综上，川发改价格[2018]232号文及两份说明，已形成完整的证据链条，证明大型综合商贸体对水、电通常采用转供模式。 本案争议事实之三，关于供水、供电合同约定的问题。双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条关于供水、供电约定条款部分均显示为“X”，均使用了示范条文，未作特别约定。原告为证明被告在格式合同条款中未尽到提示说明义务，申请了证人王某、万某出庭作证，两位证人当庭陈述在合同签订过程中，被告未对供水、供电进行特别的提示、说明。被告对证人证言发表的质证意见是，合同已明确相关内容无义务再次提示。被告为证明双方约定系转供电、转供水，提交了房屋使用说明书、房屋质量保证书及“两书”领取表，及高压供电合同、供用水合同。“两书”载明，房屋使用说明书、房屋质量保证书作为商品房销售合同的附件，与合同具有同等法律效力，注明水电费由物业公司代收代缴，其制作时间均为2017年9月，仅有被告单位印章，无原告的签名；“两书”领取表显示最早的签收日期为2017年8月31日，最迟的签收日期为2018年11月5日；高压供电合同签订日期为2017年8月25日，供水合同签订日期为2018年8月1日。原告的质证意见为“两书”不是订立合同的行为，系被告的强迫行为，不能证明被告尽到了提示和告知义务；“两书”仅对住宅适用，对诉争的商铺不适用；供电、供水合同签订的时间晚于原、被告签订合同的时间，与本案不具有关联性。本院对证据认定如下：对证人证言，由于合同未约定水电转供，故被告无提示、告知义务，本院对证人证言的证明目的不予采信；被告提交的“两书”虽有领取表，但未体现双方协商的过程，本院对原告的抗辩意见予以采纳，对该证据不予采信；对供水、供电合同的真实性、合法性、关联性予以认可，对该证据予以采信。综上所述，无论合同还是补充协议均未对直供、转供进行明确约定，双方对水、电供应方式约定不明。 本案争议事实之四，关于水、电收费的公开性、透明性的问题。原告为证明被告水、电收费存在不公开、透明的问题提交了李春艳缴纳水、电费的票据6张，及2018年4月12日与被告协商时的录音及其整理记录。被告对其真实性均无异议，但认为不能作为对被告方不利的证据。本院对原告提交的上述证据予以采信，据此认定以下事实：2018年7月，被告按4.2元/立方米收取水费；2018年6月至8月之间被告收取电费时未注明单价，2018年12月被告按1元/度收取电费；2018年4月12日协商录音整理记录显示，金府商贸城曾按1.5元/度收取电费、按5元/立方米收取水费。上述证据表明，被告在水、电费的收费方面存在不公开、不透明的问题，存在不合理加价的现象。 本案争议事实之五，关于烟道、电线桥架设计是否符合规范的问题。被告为证明设计的合理性，申请证人邹某出庭作证。证人邹某陈述烟道、电线桥架的布设均符合设计规范。原告以存在漏油等质量问题为由主张设计存在缺陷，对证人证言持异议。由于证人证言与相关的设计图纸、验收备案能够相互印证，本院对邹某的证人证言予以采信。 本案争议事实之六，关于烟道漏油的问题。原告为证明存在漏油的现象，提交了江安金府商贸城业主投入使用的烟道漏油滴油的照片和电线桥架照片及视频光盘一张。被告以单方拍摄为由对真实性不予认可，实际情况以法院勘验查实为准。本院现场勘验时发现部分商铺存在漏油跑烟现象，因此对原告提交的证据予以采信，认定烟道存在漏油跑烟现象。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方已签订书面合同，其合同已成立并生效。关于原告主张《商品房买卖合同补充协议》第八条第1目、第7目、第九条第1目无效的问题。原告以被告提供的格式条款免除了自身的责任，加重了原告的责任，排除了原告的主要权利，属于“以合法形式掩盖非法目的”之情形，相关格式条款应认定无效。从约定的内容来看，第八条第1目系对明示内容的约定，其内容均系购房相关的信息；第八条第7目列示严重违约的有关情形，约定以诉讼方式解决争议；第九条第1目约定补充协议与合同不一致或抵触时的效力问题。相关约定不违反法律效力性强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”的规定，本院对原告关于《商品房买卖合同补充协议》第八条第1目、第7目、第九条第1目无效的主张依法不予支持。 关于《四川省商品房买卖合同(预售)》第十六条第(一）项第1目、第2目是否应当撤销的问题。原、被告签订的合同使用了示范性文本。原告要求撤销相关合同条款，应提供证据证明存在重大误解或显失公平的情形，并在法定期间内行使权利，然而原告未提供相应的证据证明其主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”、第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”的规定，本院对原告行使撤销权的诉讼主张依法不予支持。 关于转供水、转供电是否符合法律规定的问题。原、被告双方在合同及补充协议中未明确直供水电或转供水电，系约定不明，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，只能按照交易习惯确定供水、供电方式。原告所购商铺位于金府商贸城内，系纯商铺。金府商贸城系大型商业综合体，其相应的水、电管理模式应按照商业综合体的常用管理模式，即转供水、转供电的模式。因此，金府商贸城采用转供水、转供电的模式不违反法律规定。被告分别与供水、供电部门签订了供水、供电合同，金府商贸城三期工程已通过相关职能部门验收，即便被告转供水、转供电不当，依照《中华人民共和国城市供水条例》第三十五条第一款第二项“违反本条例规定，有下列行为之一的，由城市供水行政主管部门或者其授权的单位责令限期改正，可以处以罚款：（二）盗用或者转供城市公共供水的”，《电力供应与使用条例》第三十八条“违反本条例规定，有下列行为之一的，由电力管理部门责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款：(一)未按照规定取得《供电营业许可证》，从事电力供应业务的；(二)擅自伸入或者跨越供电营业区供电的；(三)擅自向外转供电的。”的规定，也应由供水、供电管理部门进行处理。因此，本院对原告关于安装由供水、供电部门直接收费管理水表、电表并由被告承担相关费用的诉讼请求依法不予支持 关于烟道拆除改装室外的问题。虽然烟道存在漏油跑烟的现象，需要维修整改，但不能以此否认设计的合规性。由于原告未提供充足的证据证明其主张，本院对该诉讼请求不予支持。 关于电线桥架拆除并改道室外的问题。原告以电线桥架布设不合理严重影响商铺使用价值，且存在安全隐患为由请求将电线桥架拆除并改道室外；而被告钱塘投资公司以设计、施工符合规范要求为由进行抗辩。由于相关工程已通过竣工验收并办理备案登记，而原告未提供充足的证据证明其主张，故本院对被告的抗辩意见予以采纳，对原告的该诉讼主张不予支持。 综上分析，原告未提供充足的证据证明自己的各项诉讼主张，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，本院依法驳回原告的全部诉讼请求。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第五十四条、第五十五条、第六十一条，《中华人民共和国城市供水条例》第三十五条第一款第二项，《电力供应与使用条例》第三十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告田应彬、陈道群的全部诉讼请求。 案件受理费650元，由原告田应彬、陈道群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  赵生武 审 判 员  汪 泽 审 判 员  刘作强 人民陪审员  王 强 人民陪审员  陈 勇 人民陪审员  陈伦慧 人民陪审员  卢小蓉 二〇一九年三月二十八日 法官助理罗登虎 书记员徐阳