济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初4506号原告（反诉被告）：张群，女，1968年6月25日出生，汉族，住聊城市。委托诉讼代理人：胡长义，山东元序律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾明奇，男，1970年9月29日出生，汉族，系原告之夫，住聊城市。被告（反诉原告）：孟庆山，男，1979年5月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：黄贞海，山东正唐律师事务所律师。原告（反诉被告）张群与被告（反诉原告）孟庆山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序审理，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告张群的委托诉讼代理人贾明奇、胡长义、被告孟庆山及其委托诉讼代理人黄贞海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张群向本院提出诉讼请求：1.判令解除张群与孟庆山之间的《房屋租赁合同》，判令孟庆山将房屋恢复原状；2.判令孟庆山支付房屋租金92014.65元（租金计算2018年1月1日至3月31日，此后发生的租金判决一并计算至实际收回房屋之日），3.判令孟庆山支付违约金92014.65元；2.判令孟庆山支付物业费7010.64元；3.诉讼费用由孟庆山负担。诉讼过程中，张群放弃将房屋恢复原状的诉讼请求。事实与理由：2017年3月5日，张群与孟庆山签订《房屋租赁合同》，约定张群将位于济南市历下区经十路9777号鲁商国奥城4号楼501室出租给孟庆山作为公司办公使用，租期为2017年4月1日至2020年3月31日，租金按每平方米2.1元/日计算。约定孟庆山提前15日交付下一年租金给张群。合同约定孟庆山拖欠房租超过20日，应按合同三个月租金额向张群支付违约金，同时约定孟庆山擅自退租，张群不再退还押金及剩余房租。合同生效后，张群将房屋交付孟庆山进场装修。孟庆山支付了2017年4月1日至12月31日的租金，按照约定，孟庆山应在2017年12月16日支付2018年1月1日后的租金，但孟庆山至今未付租金。2018年3月10日孟庆山擅自退租，将租赁房屋内的办公设施搬走，但没有恢复原状，将房屋交付张群。孟庆山辩称，孟庆山所租涉案房屋系用于公司经营，孟庆山系济南罗维装饰有限公司的法定代表人，该公司经营场所即是涉案房屋，孟庆山的行为是职务行为，公司也依法予以确认，如发生争议，张群应起诉公司，孟庆山主体不适格。2017年12月29日张群就因孟庆山拒绝涨房租，将孟庆山强行轰出，将房屋另行转租给尹青峰，孟庆山无奈搬出，张群将房屋租赁给他人，又让孟庆山搬出，再要求租金及物业费，没有事实和法律依据。针对违约金，本案系原告违反合同约定，提前收回房屋，根据合同约定，应由张群向孟庆山支付三个月的租金的违约金，并退还剩余租金及押金。孟庆山向本院提出反诉：1.判令张群退还押金31097元；2.张群支付违约金92014.65元；3.反诉费用等由张群承担。事实和理由：2017年3月5日，张群与孟庆山签订《房屋租赁合同》，约定张群将位于济南市历下区经十路9777号鲁商国奥城4号楼501室出租给孟庆山作为公司办公使用。合同签订后孟庆山一直按照约定交付租金，但2017年11月底，张群无故增加租金，孟庆山当时公司经营困难，拒绝了张群的无理要求，张群就在2017年12月29日将涉案房屋转租给他人，且拒绝退还押金。张群辩称，孟庆山一直未按约定支付租金，2017年3月5日双方签订房屋租赁合同后，孟庆山只交付了2017年4月1日至12月31日的租金，按照约定，孟庆山应在2017年12月16日支付2018年1月1日后的租金，但孟庆山至今未付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年3月5日，张群与孟庆山签订《房屋租赁合同》，约定张群将位于济南市历下区经十路9777号鲁商国奥城4号楼501室出租给孟庆山作为公司办公使用，租期为2017年4月1日至2020年3月31日，建筑面积486.85平方米，租金按每平方米2.1元/日计算，约定孟庆山提前15日交付下一年租金给张群，合同签订当日孟庆山需向张群支付房屋押金31097元。合同约定孟庆山拖欠房租超过20日，应按合同三个月租金额向张群支付违约金，同时约定孟庆山擅自退租，张群不再退还押金及剩余房租。张群违反合同约定，提前收回房屋或张群因房屋权属瑕疵或产生纠纷而导致合同无效或无法履行时，张群应向孟庆山赔偿三个月租金并退还剩余租金及押金。合同签订后,孟庆山支付了押金31097元，2017年4月1日至12月31日的租金、物业费，物业费每月每平方4.8元。孟庆山提交《协议》一份，约定（甲方）张群在鲁商国奥城4号楼501房屋租给乙方使用，双方约定起租日自2月4日（2018年）始，之前2018年1月4号至2018年2月4号是免租期。房屋约定2.5元/日/平方，房租按每年10%递增。乙方于2018年1月4日下午预付一万元（推迟到1月5号），约定1月15号前再预付2万元，具体租赁合同在2018年2月4号前签完。“乙方”处为尹青峰，孟庆山在尹青峰签名处下方签字。该《协议》未注明签订时间，孟庆山称协议签订时间为2017年12月29日，张群称协议签订时间为2018年2月4日。证人王兴华出庭作证称“在去孟庆山办公室汇报工作期间，听到孟庆山接到电话，电话大体内容是房东涨房租，不太想出租了”。孟庆山提交其与张群配偶贾明奇2018年1月10日、1月31日、2月1日与孟庆山聊天记录，其中贾明奇2018年1月10日的聊天记载“我昨天生气把门开着门锁了，你可以从另外一个门进，如你认为我锁门影响你搬家进度，你可以把锁别开，如保安阻拦给我打电话”，孟庆山2018年2月1日的聊天记录记载“公司去年亏损严重已经无法继续经营，现已申请破产清算，只能把一个月的房租押金做为拆除和回复的费用，还请见谅”。2018年3月26日山东鲁商物业服务有限公司国奥城服务中心出具证明称“4号楼501房间最后拆除二次装饰的时间为2018年3月10日”。另查明，济南罗维装饰工程有限公司于2017年4月26日成立，法定代表人为孟庆山，济南罗维装饰工程有限公司出具说明，认可孟庆山作为公司代表与张群签订《房屋租赁合同》，承租经十路鲁商国奥城4号楼501房屋，对孟庆山行为系职务行为予以确认。张群称涉案房屋于2018年6月转租他人。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。张群与孟庆山签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未见有违反国家法律法规强制性规定的情形及其他合同无效的情形，本院予以认可。孟庆山提供的张群与尹青峰的《协议》上，孟庆山也在乙方处签字，应认定是其与尹青峰共同承租房屋，同时，鉴于张群与尹青峰、孟庆山已重新签订协议，虽未签订正式的合同，但实际已将张群与孟庆山签订的《房屋租赁合同》解除，故对张群要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，已无主张必要，本院依法驳回该项诉讼请求。对于孟庆山的主体身份，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。故即使济南罗维装饰工程有限公司认可孟庆山的职务行为，张群作为合同相对人依然有权要求孟庆山承担责任，孟庆山的被告主体资格，本院予以认可。关于房租，《协议》未注明签订时间，但依据具体内容，应在2018年1月5日之前签订，《协议》签订时，《房屋租赁合同》解除，之后的房租应为孟庆山的占有使用费，从孟庆山与贾明奇的聊天记录可以看出，截止至2018年2月1日孟庆山仍未搬离房屋，结合山东鲁商物业服务有限公司国奥城服务中心的说明，同时鉴于孟庆山未能举证证明其实际交付房屋的时间，对于张群主张的房租截止时间，本院酌情支持至2018年3月31日，故房屋占有使用费应为三个月的房租，即2.1*486.85*90=92014.65元。鉴于双方解除了《房屋租赁合同》，押金31097元应当退还孟庆山，押金与占有使用费互相抵消后，孟庆山应支付张群房屋占有使用费60917.65元。2018年1月1日至2018年3月31日的物业费，应由孟庆山承担，物业费应为4.8*486.85*3=7014.64元。对于双方主张的违约金，鉴于双方重新签订了《协议》，应是双方协商解除了原《房屋租赁合同》，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孟庆山于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张群房屋占有使用费60917.65元；二、被告（反诉原告）孟庆山于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张群物业费7010.64元；三、驳回原告（反诉被告）张群的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）孟庆山的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4120元，由张群负担2622元，由孟庆山负担1498元，反诉费1380元，由孟庆山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长 董 浩人民陪审员 修 芳人民陪审员 孟庆秀二〇一九年三月一日书 记 员 陈 倩