山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0613民初1818号原告：烟台提案生活木业有限公司。住所地：烟台市莱山区莱山工业园隆昌路。统一社会信用代码：91370600726223713Q。法定代表人：青岛德惠，董事长。委托诉讼代理人：褚洪文，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，山东鼎然律师事务所律师。被告：烟台奥洋新型建材有限公司。住所地：烟台市莱山区莱山工业园隆昌路。统一社会信用代码：91370600775268432X。法定代表人：于连洲，总经理。委托诉讼代理人：尹萍，山东楠松律师事务所律师。原告烟台提案生活木业有限公司与被告烟台奥洋新型建材有限公司返还原物纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人褚洪文、被告之委托诉讼代理人尹萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还非法占用侵占原告的厂房，并从原告厂区搬出；2、请求判令被告赔偿从2016年9月1日至2017年8月31日期间，因非法侵占厂房，给原告造成的损失150000元（最后以评估机构确定的损失额为准）。以后从2017年9月1日起赔偿至法院判决被告搬出厂房之日；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2001年1月2日经批准并依法登记成立，原名称是“烟台东洋三荣木业有限公司”，2011年11月2日经核准变更为“烟台东洋木业有限公司”。2003年1月16日，原告与烟台市莱山区工业园园区管理委员会签订《合同书》，购买建设集团混凝土分公司东侧约25亩土地的使用权，原告先后支付土地款500000元。2003年烟台市规划局出具《建设项目选址意见书》，批准同意原告建设3649平方米的车间、办公室、食堂、锅炉房、澡堂等建设项目。2004年4月2日，烟台市规划局向原告核发《建设用地规划许可证》。从2003年开始，由烟台市莱山区华夏建筑工程有限公司承建，分两期先后建设车间（含办公室）、食堂、宿舍、锅炉房、澡堂等厂房和设施约3665平方米。2011年10月，原告与山东山青建筑安装工程有限公司签订建设工程承包合同，由该公司建设机加工车间（三期工程）约1627平方米。2013年6月，原、被告双方达成协议，将三期工程的机加工车间等出租给被告，年租金100000元。被告于2013年8月搬入出租厂房，并支付2013年至2014年的租金100000元，以后被告再未支付租金。被告辩称，1、原告的主体不适格，2017年8月22日在原告撰写诉状之前原告已经更名为烟台提案生活木业有限公司；2、原告所述不是事实，请求驳回原告诉请。原、被告均系东洋实业株式会社100%持股的有限责任公司，分别于2001年和2005年投资建设，现原、被告使用的土地厂房系东洋实业株式会社出资以原告的名义购买和修建，2012年8月被告经股东东洋实业株式会社要求搬入厂房至今，因厂房不够使用，东洋实业株式会社同意并投入资金修建新厂房。被告无偿使用至今，原告诉状中称2011年10月原告与案外人签订建筑工程承包合同实际是原、被告共同的股东出资为被告修建，因土地购买的主体是原告，故以原告名义签订合同，但是资金是东洋株式会社给原告，原告对外支付的，之后因为东洋实业株式会社资金不够，被告自己出资建设库房和场地，因办理工商登记、税务登记等手续需要土地证和房产证，否则不予办理，因东洋实业株式会社以原告名义购买的土地没有土地证和房产证，原告给被告临时出具10万元的收据，用以办理工商登记变更手续和税务变更手续，但是并未支付资金，原告称2013年6月原、被告达成协议将三期工程的机加工（含办公楼、库房等）出租给被告，年租金为10万元不是事实。被告与原告从未有过租赁协议，被告也从未给原告交过10万元的租金，被告不是在2013年6月搬入，而是在2013年8月搬入。2014年6月10日东洋实业株式会社分别给原、被告下达了关于厂房和土地使用权的规定文件，明确载明原、被告系东洋实业株式会社投资修建，两个公司都在烟台市莱山区工业园隆昌路合法经营至今。位于隆昌路的土地厂房虽然合同主体是原告，但所有权处置权在日本东洋实业株式会社，明确约定厂房库房的使用。2017年8月9日，东洋实业株式会社将其持有的被告股份转让给案外人，签订了补充条款，约定股权中含有被告使用的土地厂房。被告取得诉争土地的使用权，不存在侵权，请求法院驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：一、原告烟台提案生活木业有限公司成立于2001年1月2日，原名为烟台东洋三荣木业有限公司，股东原为东洋实业株式会社、三荣任宅株式会社，注册资本100万美元。2011年7月7日，该公司变更为由东洋实业株式会社100%持股的有限责任公司（外国法人独资），法定代表人变更为青岛祐介。2011年11月2日，原告名称变更为烟台东洋木业有限公司。2016年11月22日，原告的股东由东洋实业株式会社变更为株式会社PROPOLIFE（外资）。2017年7月26日，原告的股东由株式会社PROPOLIFE变更为株式会社CHRONICLE（外资），法定代表人变更为青岛德惠。2017年8月22日，原告名称变更为烟台提案生活木业有限公司。被告烟台奥洋新型建材有限公司成立于2005年5月26日，注册资本50万美元，系由东洋实业株式会社100%持股的有限责任公司（外国法人独资）。该公司的法定代表人于2012年2月29日由青岛祐介变更为青岛玲子，于2014年3月28日又变更为青岛祐介。2017年8月10日，该公司股东由东洋实业株式会社变更为株式会社OKUTA，法定代表人由青岛祐介变更为于连洲。二、2003年1月16日，烟台东洋三荣木业有限公司（乙方）与烟台市莱山区莱山工业园区管委（甲方）签订《合同书》，载明：“乙方决定在烟台市莱山区莱山工业园投资建设新工厂，根据国家及政府有关政策规定，就乙方征地建厂事宜，甲乙双方经协商一致，本着平等、自愿、有偿的原则，签订合同如下：一、乙方决定在莱山区工业园区建设集团混凝土分公司身东征用土地约25亩（最终以土地部门确定土地面积为准）建设新工厂，总投资约1000万元人民币，厂房建设面积约1万平方米。甲方同意协调有关单位以每亩4.1万元，总计人民币102.5万元的价格，将土地使用权出让给乙方，并负责办理征地手续（土地规划等部门收取的各项规费不在土地价格之内，乙方需另行按规定支付）。二、甲方负责厂区外公用水、电（高压）、路配套，保证新工厂正常生产需要。三、甲方替有关单位代收全部土地款，乙方需在2002年12月25日预付给甲方征地款人民币5万元，2003年1月30日前交付20万元，余款77.5万元于本合同签订后一年半以内付清。……七、本合同签订的土地使用权出让年限为50年。……”2002年12月25日，原告缴纳土地款50000元。2003年3月18日，原告缴纳土地款200000元。2004年8月31日，原告缴纳土地款250000元。2003年10月31日，烟台市规划局出具（2003）字第0645号《建设项目选址意见书》，载明：“建设项目名称：厂房、办公楼。建设单位名称：烟台东洋三荣木业有限公司。建设规模：总建筑面积3649平方米。选址意见：经（2003-37）次业务例会研究同意烟台东洋三荣木业有限公司在烟台市莱山经济开发二部内，清莱路500米处建设厂房、办公楼等，总建筑面积为3649平方米，其中一期工程办公楼2层，车库，宿舍锅炉房1层，建筑面积为2229.7平方米”。2004年4月2日，烟台市规划局颁发（2004）烟规地字第086号《建设用地规划许可证》，载明：“用地单位：烟台东洋三荣木业有限公司。用地项目名称：厂房、办公楼。用地面积：征地17065.46㎡，道路占1186.63㎡”。上述土地及建筑物、构筑物至今未办理权属证书。庭审中，原告称因无法办理土地使用权证，所以其只缴纳了500000元土地出让金。三、庭审中，原告主张，其享有2003年《合同书》项下全部25亩土地的使用权，2017年时烟台市莱山区地税局委托测绘公司对其实际使用的土地面积进行了测绘，测绘的结果是为了帮助税务机关征收土地使用税，相关的土地使用税均由原告缴纳。原告为此提交烟台市正平资产评估事务所出具的面积测量结果报告一份、缴纳2007年10月至12月土地使用税的电子缴税付款凭证一份、缴纳2013年7月至9月土地使用税的完税证一份。面积测量结果载明：“委托方：烟台市地方税务局莱山分局。测量结果：我公司组织测量人员于2017年12月4日对烟台提案生活木业有限公司坐落于山东省烟台市莱山区莱山工业园的土地面积进行了测量，经计算和复核得出测量结果：测量面积为15408.16平方米。”经质证，被告对原告的主张不予认可，认为土地权属只能由土地部门确定，上述证据只能说明纳税的面积和缴纳土地税的情况，不能说明原告是合法的土地使用权人。四、庭审中，原告主张，涉案厂区内的建筑物、构筑物分两次建设，一期工程位于厂区的西侧，即2003年《选址意见书》和2004年《建设用地规划许可证》中记载的建设项目，二期工程位于厂区的东侧，在未经过规划部门批准的情况下，建设了一处厂房、与厂房连在一起的一处二层办公楼，上述全部是由原告出资盖建；被告是在2013年6、7月份时搬入原告厂区，租用二期厂房、办公楼等，双方口头约定租金为每年100000元，被告仅支付了一年租金，之后再未支付租金。原告为此提交如下证据：1、建设工程承包合同一份。载明：“甲方：烟台东洋木业有限公司。乙方：山东山青建筑安装工程有限公司。……工程名称：烟台东洋木业有限公司机加工车间。……工程建筑面积为1620平方米。工程款总计160万元人民币，其中土建工程110万元，钢结构部分50万元（另签合同）。土建工程（包括水、电、暖）合同签订后，预付材料款20万元，基础完工验收合格时再付10万元，墙体完工验收合格时再付20万元，水、电、暖安装完毕验收合格时再付10万元。剩余50万元分三年付清（2012年6月底前付10万元，2012年12月底前付10万元，2013年6月底前付10万元，2013年12月底前付10万元，2014年6月底前付5万元，2014年12月底前付5万元）。工程工期从2011年10月30日起至2012年5月30日止。……”该合同落款乙方处加盖山东山青建筑安装工程有限公司的印章，并有隋世国的签名。2、山东山青建筑安装工程有限公司于2011年10月14日、2011年11月13日、2011年12月13日、2012年1月14日、2012年7月12日出具的收款收据各一份。分别载明：“烟台东洋木业有限公司工程预付款40000元。”“烟台东洋木业有限公司工程预付款50000元。”“烟台东洋木业工程预付款80000元。”“东洋木业工程预付款40000元。”“烟台东洋木业有限公司工程款40000元。”原告称上述收款收据只是一部分。3、2015年5月6日，隋世国出具的建筑业统一发票一张。载明：“付款方：烟台东洋木业有限公司，工程款1337848元”。4、租金收款收据两张。分别载明：“2013年9月6日，烟台奥洋新型建材有限公司交厂房租金50000元，现金收款。”“2013年12月23日，烟台奥洋新型建材有限公司交厂房租金50000元，现金收款。”经质证，被告对证据1、2的真实性没有异议，认可其使用的厂房即该合同项下的厂房，但主张该合同是东洋实业株式会社委托原告对外签订的，所有的工程款也是东洋实业株式会社给原告，原告对外支付的；认为证据3的收款人是隋世国，而合同签订方是山东山青建筑安装工程有限公司，二者是什么关系不清楚；对证据4的真实性没有异议，但主张该两份收据只是为了应付工商登记中的场所变更和税务登记变更的需要找原告开具的，被告没有实际支付上述款项。六、庭审中，被告对其主张提交如下证据：1、2014年6月10日的《关于厂房和土地使用权的规定》。载明：“烟台东洋木业有限公司和烟台奥洋新型建材有限公司，由日本东洋实业株式会社分别于2001年和2005年投资兴建。两个公司按照中国的法律法规在位于烟台市莱山区莱山工业园隆昌路合法经营至今。由于上述地址的25亩土地及土地上的所有厂房、库房等建筑物也均由日本东洋实业株式会社投资兴建。此物业的合同主体虽是烟台东洋木业有限公司，但其产权和处置权归日本东洋实业株式会社所有。由于两家企业共同使用该厂房及土地，现对两个企业所使用的厂房及所占有的土地规定如下：1、烟台东洋木业有限公司现在使用的办公楼、车间、库房及所占有的土地，由烟台东洋木业有限公司正常使用。办公楼北面的土地以装箱台为分界线，装箱台以西由烟台东洋木业有限公司使用。2、烟台奥洋新型建材有限公司现在使用的办公楼、车间、库房包括南面库房及所占有的土地，由烟台奥洋新型建材有限公司正常使用。办公楼北面的土地以装箱台为分界线，装箱台以东由烟台奥洋新型建材有限公司使用。3、坐落在此土地上的职工宿舍和职工食堂以及装箱台由两企业共同使用。4、在此规定之前两企业之间所签订的关于土地和厂房的合同约定全部废止。5、此后如遇土地和厂房办证及其他相关问题，由两企业据此规定分别到烟台市相关部门进行办理”。该证据落款处加盖东洋实业株式会社的印章并有“青岛祐介”的签名。2、2017年8月9日的《股权转让协议》及补充条款。《股权转让协议》载明：“东洋实业株式会社（甲方）与奥田株式会社（乙方），就甲乙将其对烟台奥洋新型建材有限公司（以下称‘目标公司’）持有的股权转让给乙方之事宜，根据中国有关法律法规的规定，经甲乙双方友好协商达成以下协议，特签订本合同。……甲方同意向乙方转让本股权，乙方同意从甲方受让本股权。本股权转让于目标公司在本合同生效后向原登记机关进行股权转让的变更登记并取得变更后的营业执照之日（以该变更后的营业执照所记载的发证日期为准，以下称‘转让日’）生效，一方取得转让日当日的本股相关所有股东权益，在转让日之后，甲方及乙方所持有的股权及出资比例如下：乙方持有股权50万美元，占注册资本金的100%。甲方及乙方达成一致：本股权的转让价格为0日元”。补充条款载明：“对2017年8月9日签订的《股权转让协议》中的第三条‘本股权转让’的补充条款如下：烟台奥洋新型建材有限公司现在使用的办公楼、车间、库房包括南面库房及所占有的土地，以及办公楼北面以装箱台为分界线以东的土地同时包含在转让的股权中”。3、本院于2019年3月23日对青岛祐介的调查。青岛祐介称：“我是日本东洋实业株式会社的100%持股的股东，以东洋实业株式会社的名义成立了两家公司。原告是2001年成立的，被告大概是2007年成立的，具体时间记不清了。这两个公司的法定代表人也是我。这两家公司成立的时候注册资本均是货币实缴。关于诉争厂区，因为先成立的原告，所以以原告的名义签的合同、买的地。买地的钱全部是从成立原告的注册资本里出的。当时东洋木业公司投资100万美金，一部分买地建厂房，一部分买设备材料。被告成立之后在芝罘区，我考虑到两个企业都是我的企业，放到一起办公比较方便，我就把被告搬到了现在的厂区，我又投了一部分资金以借款的形式投到了原告，用这部分资金盖了被告现在使用的厂房。（既然又投了一部分资金，为什么没有在工商部门办理增资手续）主要是因为土地的手续没有办好，当时我没有考虑好将来这块地在两家公司之间如何分配，所以没有办理增资的手续，只是以借款的形式交给原告。被告使用涉案厂区经过了我的批准。（为什么会有租金收据）我不清楚，我认为是假的，不存在租赁的情况。被告从芝罘区搬到莱山区需要有地址，我觉得应该是因此做了这两张收据。如果这两张收据是真的，那么在被告的账上也应该有这笔钱，如果没有就是假的。被告提交的《关于厂房和土地使用权的规定》是我制作的，由我签字。（为什么没让两家公司在该材料上盖章）因为我是东洋实业株式会社的股东，而东洋实业株式会社是这两家公司的股东，我认为我以股东的身份自己签字就可以了，所以没有让两家公司盖章，也没有在工商部门备案，也没有公司决议。主要是考虑到当时土地没有拿到，这是我们内部的一个决策。（后来东洋实业株式会社将两个公司的股权分别转让，有没有将涉案的厂房、土地情况告知受让人）当时说过了，只是口头协议。（为什么没有在转让的被告的股权转让协议中体现厂房土地的使用问题，而单独出现了一个补充条款）就是明确产权和使用权，当时我将两家公司分别转让，股东不一样了，担心以后有分歧，我想在我说了不算之前将两家公司的土地、厂房的权属问题明确一下。我认为这块土地是股东购买的，股东有权利决定由谁使用。（你在转让东洋木业公司的股权时，有没有和受让股东签署类似的补充条款）没有，当时我和他们说了该土地的情况，他们也到相关政府部门去了解过，所以他们就没想要这个厂区，准备搬出去，所以就没有签。”经质证，原告认为证据1、2不符合法律规定的证据材料形式要件，按照法律规定，一份由日本东洋实业株式会社出具的书证，应由日本公证机关对真实性进行公证，同时要求由中国人民共和国大使馆认证后才能作为证据使用，对证据1、2不予质证；认为青岛祐介的陈述属于证人证言，证人应出庭接受双方当事人及法庭的调查，该调查笔录剥夺了我方对证人质证的权利，不应作为认定本案事实的依据，且青岛祐介陈述的内容有多处错误并且没有根据，他也从来都不是原告的股东，他只是东洋株式会社的股东，原告的土地是否是依法租赁给被告方使用，并不是青岛祐介可以推翻的，目前原告已出售给新的股东，股东的变更并不能因此改变原告企业所有的资产和相应的权利。经查，被告提交的股权转让补充条款未在工商部门登记备案。七、经原告申请，本院委托山东拓普地理信息工程有限公司对涉案厂区内被告使用的厂房、办公楼的面积进行测绘。该公司出具的技术报告载明：“厂房1261.54平方米、办公楼一层225.35平方米、办公楼二层225.35平方米。”烟台市嘉信资产评估有限公司根据上述测绘结果对相关区域在2016年9月至2017年8月期间的租金进行了评估。该公司出具的评估报告载明：“纳入本次评估范围的不动产包括厂房1261.54㎡、办公楼450.7㎡及该部分房产应分摊的土地使用权。根据取价依据和选择的评估方法以及评估程序，经测算我们认为烟台提案生活木业有限公司的不动产在2016年9月至2017年8月期间的租金的评估结果为140000元（人民币大写：壹拾肆万元整）”。原告为此支付评估费10000元。庭审中，被告认可上述报告中涉及的厂房、办公楼即被告正在使用的厂房、办公楼，但主张被告是否应当支付租金应由本案事实确定，评估价格只是一个参考。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，原告于2003年与烟台市莱山区莱山工业园区管委签订《合同书》，征用土地约25亩用以建厂；2004年4月2日，烟台市规划局向原告颁发《建设用地规划许可证》，载明其用地面积为17065.46㎡的事实清楚，可以认定。依照相关规定，项目单位向土地管理部门申请使用或征用、划拨土地前，《建设用地规划许可证》是行政规划主管部门确认拟建项目的申请位置和范围与城乡规划相符的法定凭证，是项目单位使用建设用地的法律凭证。虽然涉案土地及被告现使用的厂房、办公楼至今未办理权属证书，但厂房、办公楼系以原告名义对外签订建设工程承包合同、支付工程款，原告亦持有涉案土地的《建设用地规划许可证》，足以证明原告可以合法使用涉案厂区内的建筑物、构筑物及项下的土地。被告虽主张原、被告使用的土地、厂房系东洋实业株式会社出资以原告的名义购买和修建，所有权处置权在东洋实业株式会社，东洋实业株式会社转让被告股权时将被告所在的厂房、土地一并转让，但被告提交的股权转让协议、补充条款不能对抗政府颁发的《建设用地规划许可证》，补充条款亦未在工商部门备案，结合东洋实业株式会社股东青岛祐介的陈述，涉案土地的土地出让金是以原告的注册资本支付，故，本院认为被告提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果，本院对被告的主张不予采信，被告对其现在使用的厂房、办公楼及项下土地不享有使用权，原告要求被告从涉案厂区内搬出，并支付占用厂房、办公楼期间的费用于法有据，本院予以支持。被告使用厂房、办公楼的费用已经相关评估机构出具评估结论，本院对此予以采信，该结论可作为被告向原告支付厂房、办公楼使用费的依据。综上所述，本院对原告主张的合理部分予以支持，对其过高部分不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告烟台奥洋新型建材有限公司于本判决生效之日起三十日内从位于烟台市莱山区莱山工业园隆昌路的厂区内搬出。二、被告烟台奥洋新型建材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告烟台提案生活木业有限公司支付2016年9月1日至2017年8月31日的厂房、办公楼使用费140000元，并支付自2017年9月1日起至2019年3月27日止的厂房、办公楼使用费（按照每年140000元的标准计算）。三、驳回原告烟台提案生活木业有限公司的其他诉讼请求。如果被告烟台奥洋新型建材有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由原告烟台提案生活木业有限公司负担110元、被告烟台奥洋新型建材有限公司负担1540元；鉴定费10000元由被告烟台奥洋新型建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  刘晓婷二〇一九年三月二十七日书记员  任裕华