天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民二终字第0191号上诉人（原审被告）韩平，济南迪瑞华经贸有限公司总经理。委托代理人王通刚，山东秉诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）天津市君怡物业管理有限公司，住所地天津市河**黄埔南路宾水东道交口（万顺温泉花园内），实际经营地天津市和平区西康路与成都道交口东北侧赛顿大厦。法定代表人袁学义，总经理。委托代理人肖洁，天津才高律师事务所律师。委托代理人张雄，天津才高律师事务所律师。上诉人韩平因与被上诉人天津市君怡物业管理有限公司（以下简称君怡公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民三初字第0859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩平及其委托代理人王通刚、被上诉人君怡公司的委托代理人肖洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2007年9月28日君怡公司与天津市和平区赛顿大厦业主会（以下简称赛顿业主会）签订《天津市物业管理服务合同》（以下简称《物业管理合同》），合同约定，赛顿业主会委托君怡公司对赛顿大厦（中心）进行物业管理服务，物业类型为综合楼（高层住宅、写字楼、商场），服务期限为3年，自2007年9月28日至2010年10月27日。非住宅物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米18元由业主交纳，该合同还约定了双方的其他权利与义务。由于赛顿大厦（中心）的物业管理服务费中包含供热费，故2008年10月君怡公司根据天津市物价局相关文件的通知规定，在2008年度供热费调整的前提下，经赛顿业主会同意，将赛顿大厦（中心）非住宅的物业费从原来的每月每平方米18元调整为每月每平方米18.80元。2010年9月27日，君怡公司与天津市和平区赛顿大厦业主大会（以下简称赛顿业主大会）签订《天津市住宅物业服务合同》（以下简称《住宅物业合同》），合同约定，赛顿业主大会委托君怡公司对赛顿大厦（中心）进行物业管理服务，物业类型为住宅、公寓、商业、办公。服务期限为3年，自2010年9月28日至2013年9月27日，写字楼物业管理服务费按建筑面积每月每平方米18.80元由业主交纳，并约定了双方的其他权利和义务。另查，2010年12月29日韩平在山东金秋拍卖有限公司（以下简称金秋公司）举行的拍卖会上，通过竞价竞得天津市和平区西康路赛顿大厦3-1-1306室，建筑面积为146.96平方米的非住宅房屋。同日，韩平与金秋公司签订《成交确认书》，该确认书第3条约定，拍卖标的交付或者转移的时间、方式：买受人付清全部拍卖成交价款、拍卖佣金并经委托人书面确认后，即可获取拍卖标的，以现状交付。买受人承诺：涉及清空问题自行解决。如涉及证照变更、产权过户等相关手续或（和）相关手续的完善等由买受人自行办理，因办理相关手续和在办理相关手续过程中所产生的一切责任和必须交纳或（和）补缴的任何税金、交易费等税费均由买受人自行承担并支付。该标的可能存在的前期欠费（包括但不限于物业费、水费、电费等其他一切费用）亦由买受人承担并清偿。委托人和拍卖人对以上事项不承担任何责任和费用。韩平确认其于2012年8月16日取得该房屋的房地产权证书。君怡公司以《成交确认书》约定了韩平应当承担缴纳涉案房屋包括物业费、水电费等所有的欠费义务为由，起诉要求：判令韩平给付自2010年7月1日至2013年5月31日期间欠缴的物业费96698元；并在起诉后追加诉讼请求，要求判令韩平给付2008年7月1日至2010年6月30日欠缴的物业费65719.60元，电费307.70元，及自2013年6月1日起至2013年8月31日欠缴的物业费8288.40元。上述合计欠缴的物业费为170706元、电费为307.70元；诉讼费用由韩平承担。再查，君怡公司要求韩平给付的物业费包括：①自2008年7月1日至2010年6月30日期间的物业费65719.6元和电费307.7元，有天津市和平区人民法院（2010）和民三初字第0705号民事判决书确认；②2010年7月1日至2013年8月31日，计38个月的物业费104986.4元（计算方法为：每月物业费取整数为2762.8元，即18.8元／平方米×146.96平方米×38个月）。一审法院审理认为，君怡公司与赛顿业主会及赛顿业主大会签订的《物业管理合同》及《住宅物业合同》是双方真实意思表示，合法有效。上述合同对小区全体业主具有约束力，君怡公司及该小区全体业主均应按约履行各自的义务。君怡公司作为物业服务企业履行了对小区的服务义务，韩平虽是通过拍卖取得涉案房屋，但其与案外人金秋公司签订的《成交确认书》中，对韩平所取得房屋的交付、转移的时间和方式，以及证照变更、产权过户和房屋可能存在的前期欠费承担等问题均进行了明确约定，韩平在2010年12月29日签署了该确认书并付清成交价款和佣金后即应对附属于该房屋上产生的相关义务，按照确认书的承诺承担责任。至于韩平何时取得产权证书并不影响韩平为该房屋的所有权人，并成为该小区的业主和应当按照物业合同的约定承担给付君怡公司物业管理服务费的责任。对于君怡公司要求韩平给付自2008年7月1日至2010年6月30日期间的物业费和电费的问题。该期间的费用虽产生在韩平竞拍房屋之前，但君怡公司已经在发生拍卖前，对该房屋的原所有权人就欠缴物业费和电费的问题进行了诉讼，该院业已作出了判决，并已发生法律效力，故对君怡公司就该期间的欠费要求再予判定韩平承担的请求，不属本案审理范畴，对此该院不予支持。对于君怡公司要求韩平给付自2010年7月1日至2013年5月31日期间物业费的主张，有事实依据和证据证实，且属于韩平应承担的责任范围，该院对此予以支持。至于韩平提出的君怡公司不让其入住，并没有向其提供物业服务的抗辩，未能提供充分有力的证据予以证实；况且韩平以没有居住使用该房屋而作为不缴纳物业费的理由，没有法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，一审法院判决：“一、自本判决生效之日起十日内，被告韩平给付原告天津市君怡物业管理有限公司自2010年7月1日至2013年8月31日的物业管理服务费104986.4元；二、驳回原告天津市君怡物业管理有限公司其他诉讼请求。上述第一项如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3717元，被告韩平负担1317元，原告天津市君怡物业管理有限公司负担2400元”。韩平不服一审判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回君怡公司的诉讼请求；二、两审案件受理费由君怡公司承担。上诉理由为：一、一审判决认定事实不清，没有证据支持。韩平于2010年12月29日以拍卖方式与案外人金秋公司签订《成交确认书》后，直至2012年8月16日才取得涉讼房屋的产权证，期间涉讼房屋处于变更产权登记的人民法院执行阶段，韩平未实际取得涉讼房屋，亦未实际享受物业服务，故其不应支付此期间的物业服务费。2012年8月16日之后，君怡公司将涉讼房屋上锁、断电、断水，阻止韩平行使业主权利，拒绝提供物业服务，韩平亦不应支付此期间的物业服务费。二、一审判决认定证据违法。1、关于韩平与案外人金秋公司签订的《成交确认书》问题，涉讼房屋原系人民法院委托拍卖的赃物，无法按照《成交确认书》的约定随时交付，只能由人民法院强制执行，并非韩平原因导致涉讼房屋不能及时过户；《成交确认书》是约束案外人金秋公司、韩平及委托拍卖的人民法院之间的协议，与其他人无关，其他人不能依据《成交确认书》对韩平主张权利，且《成交确认书》仅承诺对签订《成交确认书》之前即2010年12月29日之前的物业费用承担责任，未承诺对此后的物业费用承担责任；2、韩平向一审法院提交光盘三张，用以证明韩平取得涉讼房屋房产证后欲办理入住，君怡公司拒绝为其提供服务，擅自将涉讼房屋上锁阻止其成为业主，一审法院对此证据未予确认且未进行合理论证或说明理由；3、韩平向一审法院提交山东省济南市中级人民法院执行法官刘建民出具的证明，该证明系刘建民法官的职务行为，并非一般证人证言，一审法院对此证据未予确认且未进行合理论证或说明理由。三、一审判决适用法律错误，混淆法律关系。1、一审判决关于“至于被告何时取得房产证并不影响被告为该房屋的所有权人，并成为该小区的业主和应当按照物业服务合同约定承担给付原告物业管理服务费的责任”的论述缺少法律依据。2、君怡公司在2010年7月1日至2013年8月31日期间未将涉讼房屋交付韩平，亦未提供物业服务，故韩平与君怡公司之间的物业服务合同并未生效，韩平不应交付物业费。四、一审判决程序违法。1、一审期间韩平依据君怡公司提交的物业服务合同提出反诉，一审法院未予受理；2、一审法院对于山东省济南市中级人民法院执行法官刘建民出具的证明未予调查；3、本案一审超出审理期限，多次开庭。君怡公司答辩请求驳回上诉，维持原判。答辩理由为：一、韩平取得涉讼房屋并非通过普通的拍卖，系经人民法院委托的司法拍卖。获得竞拍的资格，必须首先承诺涉讼房屋以现状交付，即房屋项下存在的瑕疵、责任和延误可能都应由买受人承担，前欠物业费亦包含在内。韩平作出了上述承诺，取得了竞拍资格并最终通过拍卖取得涉讼房屋，该承诺合法有效，涉讼房屋拍卖合法有效，《成交确认书》亦合法有效，韩平应恪守履行。二、关于涉讼房屋产权证取得的问题，是否取得产权证与是否为房屋所有人不是同一概念，韩平在签订《成交确认书》后，涉讼房屋即归属其所有，何时办理产权证，并不影响其为房屋所有人的客观事实。本院经审理查明，二审期间，双方当事人除当庭陈述、提交书面意见外，未提交新证据。一审法院认定的案件事实无误，本院予以确认。案经调解未果。本院认为，君怡公司与赛顿业主会及赛顿业主大会签订的《物业管理合同》及《住宅物业合同》意思表示真实，与法不悖，应属有效，其合同约束力应及于该物业全体业主，君怡公司及全体业主均应恪守履行。现君怡公司已依约履行其物业服务义务，其有权要求业主依约交纳相应的物业服务费用。本案中，韩平于2010年12月29日通过拍卖取得涉讼房屋并成为涉讼房屋业主，对于此前涉讼房屋已经发生的，未经法院生效判决解决的欠缴物业服务费用，因韩平在与案外人金秋公司签订的包含涉讼房屋在内的《成交确认书》中，已经对涉讼房屋可能存在的包含物业服务费用在内的前期欠费的承担问题进行了明确约定，韩平应依其在《成交确认书》中作出的承诺承担相应责任。故一审法院判令韩平给付君怡公司涉讼房屋该期间的物业服务费用理据充分，本院予以维持。韩平所持关于《成交确认书》效力不能及于第三人的上诉理由于法无据，本院不予采信。韩平于2012年8月16日取得涉讼房屋的房地产权证，对于2010年12月29日至2012年8月15日期间发生的涉讼房屋的物业服务费用，韩平以非因其自身原因导致涉讼房屋在此期间未能进行权属变更，且其未实际使用涉讼房屋未享受物业服务为上诉理由，对该期间的物业服务费的给付进行抗辩，然韩平何时取得涉讼房屋的产权证，并不影响其成为涉讼房屋的业主并依照物业合同约定承担交纳物业服务费的义务，故其该上诉理由不能成立。对于韩平提出的2012年8月16日之后其因君怡公司阻挠未能入住涉讼房屋，亦未享受物业服务的上诉理由，理据不足，本院不予采信。对于韩平在一审法院审理期间提出的反诉请求，一审法院已告知韩平该反诉请求与本诉不属于同一法律关系，可另行起诉，对此本案不予涉及。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费2400元，由上诉人韩平负担。本判决为终审判决。审 判 长  王兆青审 判 员  王纪祥代理审判员  陈 晨二０一四年六月十七日书 记 员  王同顺附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。