苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2013）吴江开民初字第1629号原告谢振辉。委托代理人姜国云。被告中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区永康路。负责人陈刚，行长。委托代理人王贻。被告叶玉琴。被告陆雪琴。原告谢振辉诉被告中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称“农业银行”）、叶玉琴案外人执行异议之诉一案，本院于2013年12月4日受理后，根据原告谢振辉的申请，追加陆雪琴为本案的被告，并依法组成合议庭于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告谢振辉及其委托代理人姜国云，被告农业银行委托代理人王贻到庭参加诉讼，被告叶玉琴因下落不明，经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，被告陆雪琴经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢振辉诉称，原告在2009年12月15日通过吴江市太湖房产中介有限公司与陆雪琴签订了房屋买卖协议，由原告向陆雪琴购买位于吴江经济开发区山湖花园秀峰苑12幢604室的房屋。协议签订后，原告依约履行了付款义务，支付了首付款30万元（含定金2万元）。陆雪琴于2010年1月将房屋交付给原告，原告装修后随即入住。因当时该房屋的产权证未办理，暂时无法办理过户手续，根据双方房屋买卖协议约定，在今后该房屋可办理过户手续后，由陆雪琴及时为原告办理房屋产权过户手续，并由太湖中介代办房贷后，原告付清买房余款。但2011年吴江法院将上述房屋查封，理由是该房屋有到期抵押贷款未偿还致使被告农业银行提起诉讼，现该案已进入执行程序。经原告查证，才知道该房屋由叶玉琴与陆雪琴签订买卖合同，将该房屋过户至被告叶玉琴名下，并向被告农业银行以该房屋作抵押申请贷款。原告于2013年9月19日向苏州市吴江区人民法院提出执行异议，苏州市吴江区人民法院于2013年11月18日裁定驳回了原告的执行异议，并告知原告如不服该裁定，可在十五日内向法院起诉。原告认为案涉房屋已由原告向陆雪琴购买，原告已依约支付了房款，陆雪琴已将该房屋交付原告装修入住，该房屋的所有权已属原告所有。被告叶玉琴与陆雪琴签订虚假买卖合同，将他人所有的房屋过户至其名下，属无效合同。现请求判令：一、确认位于吴江经济开发区山湖花园秀峰苑12幢604室的房屋所有权为原告所有；二、对（2013）吴江执字第2132号案涉位于吴江经济开发区山湖花园秀峰苑12幢604室的房屋停止执行；三、本案的诉讼费用由被告承担。被告农业银行辩称，被告叶玉琴和被告陆雪琴签订的房屋买卖合同是合法有效的，理由是虽然原告与被告陆雪琴在此之前有签订另外一份房屋买卖合同，但该份合同约定事实不明，尤其是对于购房款尾款部分并未作出明确说明，同时本案原告也无法提交证据证明其有履行支付尾款的行为，故我方认为原告与被告陆雪琴签订的合同是无效的，而被告叶玉琴与被告陆雪琴签订的购房买卖合同是买卖双方更真实的意思表示，是合法有效的。原告的诉请不成立，请求法院驳回。被告叶玉琴未作答辩。被告陆雪琴未作答辩。经审理查明，2009年12月15日，谢振辉的代理人谢义济通过吴江市太湖房产中介有限公司与陆雪琴及其代理人周连明签订《房屋买卖契约》，双方约定由谢振辉向陆雪琴购买案涉房屋，总价款为46万元，付款方式为：签约后一次性支付定金2万元，2010年1月15日前在房地产交易中心过户签字后即付28万元，第三次付款由银行贷款支付，余款为16万元，陆雪琴在未腾房之前扣除16万元作为腾房押金（过户后当场支付），由中介保管。2010年1月3日，吴江市太湖房产中介有限公司向谢振辉出具收据，该收据项目栏填写内容为“山湖花园秀峰苑12幢604室房屋定金首付”，在收款人处有周连明的签名。2010年9月6日，陆雪琴办理了案涉房屋的权属登记，产权证号为吴房权证松陵字第××号。2010年11月23日，陆雪琴与叶玉琴签订《房地产买卖契约》，约定由叶玉琴向陆雪琴购买案涉房屋，成交价格为80万元，付款方式为现金加贷款。2010年11月23日，叶玉琴与农业银行签订《个人购房担保借款合同》，约定由农业银行向叶玉琴提供贷款56万元用于购买案涉房屋，叶玉琴以案涉房屋作为抵押。2010年11月24日，叶玉琴办理了案涉房产的权属登记，产权证号为01065639，并办理了案涉房屋的抵押登记。2012年4月5日，本院受理了原告农业银行诉被告叶玉琴金融借款合同纠纷一案［案号为（2012）吴江商初字第0176号］。原告农业银行要求判令叶玉琴归还借款本金548102.44元及相应利息，在叶玉琴不能履行上述债务时，农业银行有权对案涉房屋进行拍卖、协议折价、变卖，并从所得价款中优先受偿。2012年5月11日，本院作出判决如下：一、被告叶玉琴应归还原告农业银行借款本金548102.44元并偿付相应利、罚息（截止2011年12月30日，利、罚息为30055.92元，自2011年12月32日起至判决确定的给付之日止的利、罚息以本金548102.44元按年利率7.8285计进行计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、若被告叶玉琴未能按期履行上述债务，原告有权就被告所有的座落于吴江市山湖东路355号山湖秀峰苑12幢604室的房产折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，不足部分由被告继续清偿。上述判决发生法律效力后，叶玉琴逾期未履行，农业银行向本院申请强制执行，案号（2013）吴江执字第2132号。2013年9月9日，谢振辉向本院提出执行异议，主张自己系案涉房屋的实际所有人。2013年11月18日，本院作出（2013）吴江执异字第0011号执行裁定书，驳回异议人谢振辉的执行异议，谢振辉在收到执行裁定书的十五日内向本院提起执行异议之诉。另查明，周连明系陆雪琴父亲。以上查明的事实，由谢振辉提供的《房地产买卖契约》、收款收据、物业费收据、水电费收款凭证，农业银行提供的民事判决书及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，国家对不动产实行统一登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。第一，案涉房产陆雪琴与叶玉琴签订协议后，权属已变更为叶玉琴，不动产权属以不动产管理机关的登记为准，因此案涉房屋的所有权已属叶玉琴。虽然谢振辉与陆玉琴签订《房地产买卖契约》在叶玉琴购买之前，并已实际占有案涉房产，但房屋价款没有全部付清，也未在合理期限内积极办理过户登记手续，谢振辉的行为不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的相关条件，不能产生对执行房产停止执行的结果。房产买卖合同只产生债权效力，不能作为物权转移的依据。谢振辉主张自己是案涉房产的所有权人，缺乏依据，本院不予支持。第二，叶玉琴为向农业银行的借款提供房产作为抵押，并已办理抵押登记手续，因此农业银行的抵押权已设立，享有对抵押物的优先受偿权。第三，现叶玉琴逾期未履行生效法律文书确定的给付义务，权利人农业银行向本院申请强制执行，本院对案涉房产采取执行措施并无不当。谢振辉诉请对案涉房产停止执行，缺乏依据，本院不予支持。谢振辉在房产买卖合同中的相关债权，可另行向相关当事人主张。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十九条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告谢振辉的诉讼请求。案件受理费8200元，由原告谢振辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××99）。审 判 长  沈 平人民陪审员  邱知行人民陪审员  胡云政二〇一四年五月二十七日书 记 员  苏 强