广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终161号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈璐，男，1988年5月6日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区XX。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨烨涛，男，1981年6月28日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区XX。两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：李德明，广东五邑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：方改敏，女，1984年7月13日出生，汉族，住安徽省界首市XX。委托诉讼代理人：徐丹，广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶瑞欣，广东金硕律师事务所实习律师。上诉人陈璐、杨烨涛因与被上诉人方改敏租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初2732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈璐、杨烨涛上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判2017年1月12日《土地转租合同》第三条第2点“甲乙双方商定上述31亩地块租金从合同签订之日起到第四年，即头三年为3元人民币每平方，从第四年开始为3.15元人民币每平方，此后按每五年递增5%的增幅计算租金。”变更为“上述31亩地块租金从2017年7月1日其至2018年5月31日，按每年每亩的租金为300元计算，之后的租金双方另行确定。”3.本案全部诉讼费用由方改敏承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，涉案合同的根本目的是从事木材加工。根据双方签订的《土地转让合同》可知，合同的根本目的为租赁地块以使用地块上的厂房从事木料加工经营，具体体现如下：1.《土地转租合同》第一条、第三条第1点、第2点、第四条的约定，（2018）粤07民终903号民事判决对陈璐杨烨涛向方改敏、张永刚支付补偿金2088888元性质的认定。由此可知，双方签订涉案合同时，均是围绕租赁地块以使用地块上的厂房从事木材加工经营为根本目的而订立，并非普通的农业用途，且（2018）粤07民终903号民事判决中阐明所谓补偿金实为建筑物的租赁费。若涉案合同仅仅是用于农业用途，则根本无需对建筑物约定如此高昂的补偿金，也不会约定如此高昂地块租金，更不会为了保证顺利进行经营而特地约定保证金，因此，涉案合同的根本目的是使用地块上的厂房从事木材加工经营。二、涉案合同由于意志以外的客观情况发生了重大变化，没有预见且不可能预见，并非普通的商业风险。（一）客观原因发生重大变化。由上述第一大点可知，涉案合同的根本目的是使用地块上的厂房从事木材加工经营。2017年7月，大泽镇人民政府有关部门对陈璐、杨烨涛经营使用的建筑物进行拆除，导致场地无法再从事木材加工。另外，（2018）粤07民终903号民事判决已经阐明所谓补偿金实为建筑物的租赁费，认定该建筑物补偿金条款实为租赁合同的重要组成部分，并变更合同。因此，由于客观原因发生重大变化，涉案合同赖以成立的基础已丧失，并导致合同的根本目的无法实现。（二）陈璐、杨烨涛在订立合同时，主观上没有遇见且不可能遇见客观情况发生重大变化。1.涉案租赁场地从事木材加工经营，约前存在、约中保证。根据（2018）粤07民终903号民事判决可知，涉案地块的建筑物在陈璐、杨烨涛与方改敏签订《土地转租合同》时已存在，在签订涉案合同时，第三方大泽镇李苑经济联合社也明确表明地上建筑物可正常经营使用，并为顺利进行经营约定50万元保证金，且在合同上签名盖章确认。2.为使用涉案地块上的建筑物从事木材加工经营，陈璐、杨烨涛支付高昂的所谓补偿金以及超出正常土地租赁标准的租金。由前述（一）可知，陈璐、杨烨涛在签订涉案合同时，主观上没有预见且不可能预见地块上的建筑物会被拆除。按常理，若预知地块上的建筑物将会被拆除，常人不可能还会投入如此高昂的所谓补偿金以作经营使用，更不会超出普通农业地租金标准数倍承租。3.涉案地块上的建筑物被拆除前，陈璐、杨烨涛并无收到任何通知。2017年7月，大泽镇人民政府对涉案地块上的建筑物拆除前，并无向正在经营使用的陈璐、杨烨涛发出任何通知。陈璐、杨烨涛已对大泽镇人民政府违法行政的行为向江海区人民政府提起行政诉讼，江海区人民法院审理后对大泽镇政府的行政行为确认违法行政。由此可知，陈璐、杨烨涛在签订合同时，有高达50万元的保证金约定，又经第三方大泽镇李苑经济联合社保证，陈璐、杨烨涛已不可能预见地块上建筑物被拆除的问题，是意志以外的客观情况发生重大变化，并非普通的商业风险。三、按原合同约定租金标准继续履行，将严重损害陈璐、杨烨涛的合法权益。通过上述一、二可知，合同的根本目的为租赁地块以使用地块上的厂房从事木材加工经营，而合同约定的租金标准更是围绕使用地块厂房从事木材加工经营进行约定，是普通农业地租金标准的数十倍。如今，由于意志以外的客观情况发生重大变化，致使打破了合同的平衡性。四、一审判决程序违法。陈璐、杨烨涛为了保障自身的合法权益，一审法院审理过程中，已提出申请对涉案31亩土地的林业用途租金标准的市场价格委托评估，但一审法院从未作处理，亦未裁定回复。若按原合同约定租金标准继续属行将严重损害陈璐、杨烨涛的合法权益。补充上诉意见：一、2017年6月建筑物尚未拆除，陈璐、杨烨涛仍可使用建筑物进行木材加工，故对2017年6月前的租金标准无异议。但2017年7月建筑物被拆除，陈璐、杨烨涛无法再使用建筑物进行木材加工，客观情况发生变化，租金标准应作相应调整。二、木材加工属于农业用途，农业用途是直接将土地用于实际生产经营，从事种植业，林业，畜牧业，渔业等生产经营，木材加工显然属于林业生产经营，故陈璐、杨烨涛将土地用于从事林业生产经营，并无违反土地转租合同的约定。三、建筑物与土地间是整体关联关系，建筑物是使土地可以用于木材加工的前提，建筑物被拆除，木材加工的土地用途被改变，仅能将土地用于木材堆放，其土地利用价值明显下降。四、按土地用于木材加工的租金标准来履行只能用于木材堆放用途的合同，对陈璐、杨烨涛明显不公，依据合同法解释二第26条规定，应对租金标准依据公平合理原则进行调整。五、一审法院对陈璐、杨烨涛就涉案土地租金标准委托评估的事项不予理会，既没有作出驳回申请的陈述，也没有就评估申请的事项作出回应，显然属于程序违法。六、方改敏已发函给陈璐、杨烨涛，单方主张解除土地转租合同。七、涉案土地所在地是新会区大泽镇，而大泽镇是广东省乃至华南地区的红木家具加工制造重镇，与陈璐、杨烨涛使用土地想类似的情况数不胜数，如果在土地使用价值明显降低后，还要求陈璐、杨烨涛按原标准交纳租金，则对陈璐、杨烨涛来说是明显严重亏损的经济交易。被上诉人方改敏辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。二、本案合同的根本目的是从事木材加工，无事实依据，根据双方签订的土地转租合同，明确约定土地用途是农业，第八条第六款第7点明确约定了租赁土地性质，以及不能用于非农建设。陈璐、杨烨涛列举的条款均没有否定合同约定的租赁土地的性质和用途，不能以其列举的相关条款内容是木材加工。至于其补充的木材加工属于农业用途，但合同标的是租赁土地，陈璐、杨烨涛如何使用，是其自己的经营决策。陈璐、杨烨涛补充上诉意见认为的建筑物拆除，土地使用用途被改变，没有相关事实予以佐证，双方的合同只对土地进行约定及转租标的是土地而不是建筑物。三、土地转租合同约定的补偿款是基于双方在签订转租合同的时候对方改敏之前投入的人力物力的认可，无论另案判决如何认定该补偿款的内容，均无法更改土地性质和合同约定的土地农业用途。四、（2018）粤07民终903号案已经确认了涉案合同的租金标准，陈璐、杨烨涛在签订转租合同时已经明确知晓该地上建筑物是违章建筑，随时有被政府拆除的可能，本案不存在陈璐、杨烨涛所称客观原因发生重大变化，且不能预见的问题，而且涉案土地至今仍由陈璐、杨烨涛使用，即使方改敏已经发函要求解除土地转租合同，但陈璐、杨烨涛应当按照合同约定的租金向方改敏支付土地占用费用。方改敏向一审法院起诉请求：1.判令陈璐、杨烨涛向方改敏支付拖欠的租金682003.41元及清偿日止的利息（以拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率从欠款日计至清偿日止，现暂计至2018年5月28日为6810.65元）；2.判令陈璐、杨烨涛向方改敏支付违约金120000元3.陈璐、杨烨涛承担本案诉讼费用。陈璐、杨烨涛向一审法院反诉请求：1.判决将2017年1月12日《土地转租合同》第三条第2点“甲乙双方商定上述31亩地块租金从合同签订之日起至第四年，即头三年为3元人民币每平方，从第四年开始为3.15元人民币每平方，此后按每五年递增5%的增幅计算租金。”变更为“上述31亩地块租金从2017年7月1日起，每年每亩的租金为300元，从第四年开始每年每亩的租金为315元人民币，此后按每五年递增5%的增幅计算租金。”；2.本案诉讼费用由方改敏承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2015年1月21日，在江门市新会区XX生产租赁合同管理处的鉴证下，江门市新会区大泽镇XX经济联合社通过公开、公平、公正的方式，将其位于江门市新会区大泽镇李苑洋公山林地使用权通过招标方式，进行出租，并与中标者方改敏签订《大泽镇李苑村经济联合社洋公山（土名）的地块出租合同》。合同约定江门市新会区大泽镇李苑经济联合社将位于大泽镇李苑村洋公山（土名）的土地约95亩出租给方改敏经营使用，合同对租赁的土地使用权的面积、范围、期限、租金计算及支付、双方权利义务、转租、违约责任、合同变更、解除和终止以及合同纠纷解决方式等都作了详细、明确的规定。合同特别明确规定：为规范林地租赁行为，维护林地租赁双方当事人的合法权益；此地为林地，乙方（方改敏）要依法使用该土地，乙方对甲方（江门市新会区大泽镇李苑经济联合社）发包的土地情况已作充分了解，同意租赁，并按国家有关法律、法规和村规民约等有关规定经营和使用；在租赁期内，乙方要依法使用该土地，在租赁期间，乙方如需中途改变土地用途，必须向政府相关部门申请批准后，方可改变，否则因违法改变土地用途，所造成的一切经济损失和法律责任均由乙方承担，与甲方无关；乙方租赁本地块必须依法使用，不得违反国家的法律规定，不得从事违法违规活动……。合同签订后，方改敏便在承租的土地上建设棚房从事木材加工。因该土地属于林地，不得用于非农业建设，江门市新会区大泽镇政府在向方改敏发出责令限期整改通知书后，于2016年10月拆除了该土地中下面地块上的建筑物，而上面的地块上的建筑物尚没有被拆除。2017年1月12日，方改敏征得江门市新会区大泽镇李苑经济联合社同意，与陈璐、杨烨涛签订《土地转租合同》，合同约定：甲方（方改敏）将其承租的李苑经济联合社洋公山山地95亩中的31亩地块土地，转租给乙方（陈璐、杨烨涛），由乙方在地块上从事生产经营；租赁期限从2017年1月12日至2035年6月30日；鉴于甲方在租赁使用期间已对上述31亩地块实际投入了资金和人力改造，现经甲乙双方协商，乙方同意向甲方支付补偿金2088888元，补偿金包含上述31亩地块中所有建筑物、办公室、道路、围墙等；从签订合同之日起至第四年，头三年为每平方3元，第四年为每平方3.15元，此后按第五年递增5%的增幅计算租金；乙方应按原合同（江门市新会区大泽镇李苑经济联合社与方改敏签订的租赁合同）约定的时间支付每期租金，即乙方于当年的6月25日前交清上半年的租金，于当年12月25日前交清下半年的租金；乙方应于2017年3月1日前以现金方式支付上述补偿金，但应留存50万元作为保证金，以保证乙方接手后顺利经营，该保证金在甲乙双方对地块交接后三个月后如无出现保证事项，由乙方退回给甲方；甲方应于2017年3月1日将土地交付给乙方；乙方不得改变土地农业用途，不得用于非农业建设；如一方违约，应向守约方支付违约金120000元。甲方与丙方（江门市新会区大泽镇李苑经济联合社）所签订的《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）的地块出租合同》、村干部村民代表会议、证明书、李苑村洋公山（土名）平整使用情况会议、用地示意图均为本合同附件，本合同是在原合同基础上签订，甲乙双方应对原合同遵照执行……。合同签订后，陈璐、杨烨涛按合同约定向方改敏支付了补偿款2088888元，并支付租地押金120000元。陈璐、杨烨涛接手承租的土地后，继续使用该地块上的棚房从事木材加工。2017年7月，江门市新会区大泽镇政府向方改敏发出责令限期整改通知后，对该地块的建筑物予以拆除。2017年7月20日，陈璐、杨烨涛向一审法院起诉，请求解除原、陈璐、杨烨涛及江门市新会区大泽镇李苑经济联合社于2017年1月12日签订的《土地转租合同》，方改敏及张永刚返还2208888元给陈璐、杨烨涛；方改敏及张永刚赔偿陈璐、杨烨涛经济损失200000元。该案诉讼期间，方改敏提出反诉请求，要求陈璐、杨烨涛支付拖欠的租金122000元及清偿日止的违约金。2017年11月30日，一审法院作出（2017）粤0705民初3309号民事判决：驳回陈璐、杨烨涛的上述请求；陈璐、杨烨涛给付方改敏租金122000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年6月26日至清偿之日止的利息。陈璐、杨烨涛不服，提起上诉。江门市中级人民法院于2018年5月23日作出（2018）粤07民终903号民事判决：方改敏及张永刚返还陈璐、杨烨涛2032432元；维持一审法院“陈璐、杨烨涛给付方改敏租金122000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年6月26日至清偿之日止的利息”的判项。在本案起诉前，陈璐、杨烨涛方已向方改敏缴纳完毕2017年7月1日前的租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。方改敏与江门市新会区大泽镇李苑经济联合社签订的土地出租合同及方改敏、陈璐、杨烨涛与江门市新会区大泽镇李苑经济联合社签订的土地转租合同除关于违章建筑物补偿金的条款无效外，其他条款是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当遵守并按约履行。对于2017年6月30日前的租金问题，一审法院（2017）粤0705民初3309号民事判决、江门市中级人民法院生效的（2018）粤07民终903号民事判决均确认陈璐、杨烨涛给付方改敏租金122000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年6月26日至清偿之日止的利息。对于方改敏现诉请陈璐、杨烨涛拖欠2017年7月1日至2018年5月31日共11个月时段的租金，陈璐、杨烨涛没有异议，但对租金标准有异议。综合方改敏、陈璐、杨烨涛的诉辩意见，本案争议的焦点是，方改敏主张的合同变更条件是否成立，本案是否构成情势变更。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”具体判断是否构成情势变更，应以是否导致合同基础丧失，是否导致合同目的落空，是否造成对价关系障碍，作为判断标准。1.有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况发生变化；2.情势变更须发生在合同成立以后，履行终止之前；3.情势变更须是当事人所不能预见，且有不可预见之性质；4.因情势变更而使原合同的履行显失公平。本案中，方改敏、陈璐、杨烨涛签订的《土地转租合同》明确约定，方改敏转租给陈璐、杨烨涛31亩地块土地，由陈璐、杨烨涛从事生产经营，陈璐、杨烨涛不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。而陈璐、杨烨涛主张订立涉案合同的根本目的为租赁地块以使用地块上的厂房从事木材加工经营，这从涉案合同约定的内容中无法体现，且其主张的合同目的与涉案合同内容和禁止性约定相违背。虽然涉案合同关于违法建筑物补偿金条款被生效判决确认无效，且违法建筑物已被拆除，但陈璐、杨烨涛在签订合同时应知晓建筑物违法的事实，也应预料到违法建筑物会被拆除，且该建筑物一次性的租金补偿费已判决返还给陈璐、杨烨涛，对整体农业用地的租金约定并不影响。事实上，陈璐、杨烨涛在一审法院（2017）粤0705民初3309号、江门市中级人民法院（2018）粤07民终903号案中，方改敏请求支付拖欠租金，陈璐、杨烨涛对租金标准问题也从没提及要求变更租金标准。另外，上述生效的判决已确认涉案合同的租金标准，并判决陈璐、杨烨涛按该标准向方改敏支付2017年5月、6月的租金，涉案合同作为一个整体，在双方未协商一致变更的情况下，不可能对2017年6月30日前的租金采用原合同标准，而2017年7月1日之后的租金以司法变更的方式确认为另一个标准。综上，一审法院认为即使出现涉案合同关于违法建筑物补偿金条款被生效判决确认无效，且违法建筑物已被拆除的情形，但对陈璐、杨烨涛生产经营的影响仍属于商业风险范畴。故陈璐、杨烨涛以情势变更为由要求变更合同，降低租金标准的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。方改敏、陈璐、杨烨涛签订的土地转租合同中关于租金标准的条款系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律的强制性规定，合法有效，陈璐、杨烨涛应按合同约定的租金标准向方改敏履行支付租金的义务，并对拖欠的租金行为承担逾期支付的违约金，根据合同约定，陈璐、杨烨涛应当支付方改敏2017年7月1日至2018年5月31日共11个月的租金682003.41元及违约金120000元。由于方改敏没有主张约定的违约金低于造成的损失，其请求陈璐、杨烨涛既支付租金利息又支付违约金属双重处罚，故对方改敏主张陈璐、杨烨涛支付租金利息的请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、陈璐、杨烨涛于一审判决生效之日起十日内给付方改敏租金682003.41元。二、陈璐、杨烨涛于一审判决生效之日起十日内给付方改敏违约金120000元。三、驳回方改敏的其他诉讼请求。四、驳回陈璐、杨烨涛的反诉请求。如果当事人未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5944.07元（已减半收取），保全费4620元，合共10564.07元，由陈璐、杨烨涛负担；反诉费2742.50元，由陈璐、杨烨涛负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对陈璐、杨烨涛的上诉请求范围进行审查。关于陈璐、杨烨涛以情势变更为由主张变更《土地转租合同》租金的约定，是否成立的问题。首先，关于合同目的。双方当事人签订的《土地转租合同》约定方改敏将其承租的李苑经济合作社洋公山山地95亩中的31亩地块土地转租给陈璐、杨烨涛，由陈璐、杨烨涛从事生产经营；陈璐、杨烨涛不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。综观《土地转租合同》内容，无法体现陈璐、杨烨涛主张的租赁涉案地块以使用地块上的厂房从事木材加工经营为合同目的。况且，陈璐、杨烨涛主张的合同目的明显与《土地转租合同》约定的禁止性约定相违背。其次，与涉案土地相邻的方改敏承租的64亩土地上的建筑物，因土地性质为林地不得用于非农业建设，江门市新会区大泽镇政府在向方改敏发出责令限期整改通知书后，于2016年10月拆除。鉴于涉案31亩土地性质与相邻，土地性质相同即均为林地，陈璐、杨烨涛承租涉案土地时间晚于相邻土地上建筑物拆除的时间，而陈璐、杨烨涛在承租涉案土地后未就地上建筑物权属问题向方改敏主张过相关权利，涉案地上建筑物亦无任何建设审批手续，故陈璐、杨烨涛明知或者应当知道涉案建筑物系违章建筑。在此情况下，陈璐、杨烨涛应当能够预见并自行承担涉案建筑因违法被拆除的风险。第三，陈璐、杨烨涛与方改敏签订的《土地转租合同》租赁标的包含两部分，即涉案31亩土地和31亩土地上的建筑物及设施。《土地转租合同》第三条第2点的约定明确属于31亩土地租金，本院作出的（2018）粤07民终903号生效民事判决认定第三条第1点的补偿金实质可视为陈璐、杨烨涛向方改敏一次性提前支付因转租土地期间使用涉案31亩地块上建筑物而需支付的相应租金。由此可见，第三条第2点仅为涉案土地的租赁费用，并未受地上建筑功能的影响而包含相应的地上建筑物占有使用费。加之，（2018）粤07民终903号民事判决已经认定《土地转租合同》关于涉案林地上的临时建筑租赁无效，并判决在扣除相应占有使用费后返还剩余的补偿金给陈璐、杨烨涛。因此，涉案土地上违法建筑物的问题并不影响《土地转租合同》有效部分的履行。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，陈璐、杨烨涛主张的事由不符合情势变更原则的适用条件，陈璐、杨烨涛主张依据情势变更原则变更《土地转租合同》第三条第2点关于租金的约定，理据不足，本院不予支持。此外，陈璐、杨烨涛主张一审对其租金标准评估申请未做处理，存在程序错误的问题。一审法院未对陈璐、杨烨涛的鉴定申请进行回应，程序存在瑕疵。但如前述分析，陈璐、杨烨涛申请鉴定的事项对待证事实无意义，故一审法院未予准许陈璐、杨烨涛的鉴定申请，并不应向本案实体处理。综上所述，上诉人陈璐、杨烨涛上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17373.14元，由陈璐、杨烨涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年三月二十七日法官助理 陈咏珏书 记 员 沈 烨