吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）白民三终字第25号上诉人（原审原告）：张文荣。委托代理人：胡亚非，吉林亚非律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李长海。委托代理人：王春雷，吉林百石律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李长江。委托代理人：刘冰，吉林飞达律师事务所律师。上诉人张文荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服洮北区人民法院（2013）白洮重审初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张文荣及委托代理人胡亚非、被上诉人李长海王春雷、被上诉人李长江刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告张文荣与王士江（2008年6月10日病故）系夫妻。被告与第三人系同胞兄弟。2004年5月19日王士江和被告口头协商：王士江以购楼房款为95万元购买被告所有的位于白城市经济开发区保胜路96、98号楼房（现已打通变成98号楼），当时约定由王士江先给付部分购楼房款，余款在2004年当年用被告的房照办理贷款，用贷款给付购楼房款。王士江当日给付被告购房定金1万元，被告给出具了收购房定金1万元的收据。嗣后，被告将楼房交付给王士江使用。王士江分别于同年5月24日给付被告购房款4.6万元，5月27日给付16500元，6月14日给付2.3万元。原告诉称当时还约定由王士江给第三人经营的“钱雨浴池”办理房照，所花的费用顶付被告的购房款。再用第三人的该房照贷款，偿还被告欠银行的贷款后，把被告抵押给银行的房照拿回来，再拿去贷款。为给第三人办理房照支付各种费用共计45671元（注：原告提供的证据4即7张票据，最后时间记载是2004年8月3日），该费用应该顶付被告的购房款。但从已经生效的白城市中级人民法院(2008)白民一终字第642号民事判决书中认定的2004年8月9日王士江与被告签订的协议书第2条明确约定如王士江在此期间还不上借款10万元，王士江自愿将购买李长海位于开发区保胜路98号楼2层楼（面积470平方米）退还李长海所有，内外装修费用一并归李长海，另李长海已收王士江现金9.9万元不再退还王士江。王士江与被告签订该协议可以确定在2004年8月9日前李长海已收到王士江购房款现金9.9万元，如原告所诉为给第三人办理房照支付各种费用共计45671元顶付被告的购房款，从支付各种费用的时间上看，最后的时间是2004年8月3日，在2008年8月9日王士江与被告签订的协议书之前，双方理应将该费用45671元写入协议中，然而该协议没有记载，只能说明原告所诉的事实不成立。此外，从原告提供证据5欲证明原告为被告偿还欠款10万元，该款也属于房款。但从证据5可以认定的事实是王士江作为借款人向程晓东借款10万元，被告用其所有的400型凌志轿车提供抵押担保，后来王士江偿还了该欠款，但程晓东未返还被告的400型凌志轿车，因此，王士江作为原告提起诉讼，要求程筱东返还被告的400型凌志轿车。收款证明既然说是被告欠鲍伟的，但还款时却没有债权人鲍伟和债务人被告的任何手续，不能让人信服，不予采信。加之，已经生效的白城市中级人民法院(2008)白民一终字第642号民事判决书中在原审和二审中看不出原告与王士江辩称是被告向鲍伟借款的事实，不仅如此，而且所认定的事实就是王士江作为借款人向程晓东借款10万元，被告用其所有的400型凌志轿车提供抵押担保，2006年9月28日王士江向程晓东偿还了该欠款。由此可以认定，该欠款10万元不是被告借款，也就不是房款。所以，到目前为止，原告仅给付被告楼房款9.9万元。关于用被告的房照贷款一事，由于王士江没有稳定收入，没有纳税凭证，不够贷款条件，而没有贷成。根本不是被告的责任造成的。此外，已经生效的白城市中级人民法院(2008)白民一终字第642号民事判决书中已经认定现张文荣同意解除与李长海间的楼房买卖关系，但因双方就装修价格等相关事宜无法达成一致意见，无法并案处理，李长海可就房屋买卖关系另案主张权利。庭审中，原告明确表示不要求对房屋装修价值予以评估，另案再诉解决。张文荣向一审法院起诉，请求确认其与被告李长海之间的楼房买卖合同有效，被告将争议的楼房产权证交付给原告，并协助原告办理过户手续。一审法院认为：原告之夫王士江生前与被告自愿达成口头的房屋买卖协议王士江以95万元购买被告所有的楼房，当时约定由王士江先给付部分购楼房款，余款在2004年当年用被告的房照办理贷款，用贷款给付购楼房款。该协议具备合同的主要条款，已经依法成立，是有效的。但由于王士江没有稳定收入，没有纳税凭证，不够贷款条件，而没有贷成。责任不在被告，且与第三人也无关系。原告自认当时自家没有太多房款，按照约定贷款没有贷成，原告确实无能力购买被告的楼房，此时原告应该主动提出解除房屋买卖协议或者重新协商如何给付被告的楼房款。事实上，从已经生效的白城市中级人民法院(2008)白民一终字第642号民事判决书中已经认定现张文荣同意解除与李长海间的楼房买卖关系，但因双方就装修价格等相关事宜无法达成一致意见，无法并案处理，李长海可就房屋买卖关系另案主张权利上看，张文荣已经同意解除与李长海间的楼房买卖关系。庭审中，原告还明确表示不要求对房屋装修价值予以评估，另案再诉解决。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原被告就位于白城市经济开发区保胜路96、98号的房屋未经依法登记过户，该房屋仍是被告的所有权。王士江仅于2004年8月9日前分期给付李长海购房款9.9万元。原告在长达9年多的时间里没有给付被告任何购房款，原告严重侵犯了被告依法享有的所有权即占有、使用、收益和处分的权利，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费”和第九十四条第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”被告在诉讼中，未主张要求原告支付该标的物的使用费，现被告请求解除与原告的房屋买卖协议，符合上述法律规定，依法支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百六十七条和《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，遂判决：一、驳回原告的诉讼请求；二、解除原告与被告间的就坐落于白城市经济开发区保胜路96、98号的房屋买卖关系；三、原告待本判决生效后，将坐落于白城市经济开发区保胜路96、98号的房屋交付给被告。案件受理费6650元，由原告负担。张文荣不服一审判决，请求二审法院改判，请求法院确认上诉人已支付购房价款244，671.00元，支持上诉人的诉讼请求。上诉理由主要是：1、上诉人为李长江“钱雨浴池”房屋办理产权登记支付的费用45，671.00元，是双方约定的，并且实际支出，并办理了房本，应当认定为购房款。2、王士江替李长海偿还给鲍伟的十万元也应认定为购房价款。鲍伟拖欠李长海工程款，用本案争执的保胜路98号楼抵偿工程款。因该楼价值高于拖欠工程款数额，反过来李长海欠14万。因鲍伟追讨该14万欠款较急，李长海便找王士江要钱，王士江在这种情况下找到程筱东借款10万替李长海偿还欠鲍伟的钱。上诉人支付的购房款共计244，671.00元。该数额已经超过总价款95万的五分之一，因此不适用合同法第167条的规定。上诉人在白城市中级人民法院（2008）白民一终字第642号民事判决书同意解除合同的前提是必须得到违约赔偿，否则不同意解除合同，本案中解除合同不是原告的诉讼请求。李长海答辩称：原审判决认定事实正确，应维持原判，驳回上诉人的上诉请求。李长江答辩与李长海意见相同。二审庭审中，上诉人张文荣出示了洮北区人民法院（2008）白洮民再字第3号民事案件的庭审笔录，证明还给程筱春10万元是王世江替李长海还款，应当认定为购房款。李长海质证意见：对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，一是另案当中的事实，与本案无关；二是不能证明是购房款的事实，只能证明三者间有经济往来，与本案购房款无关。李长江质证意见与李长海相同。本院认为，庭审笔录是有效证据，但仅凭此单一证据，不足以证明其主张10万元为购房款的事实，上诉人又无其它证据佐证，故对此证据所证明的问题，本院不予支持。二审另查明，双方在合同中没有分期付款的约定，故此本院对一审中分期付款的事实不予认定，对一审查明的其余事实，予以确认。其他当事人在二审中未提交新的证据。本院归纳双方二审中的争议焦点是：1、已付房款金额是多少，应否支持张文荣的诉讼请求；2、双方之间的的房屋买卖合同应否解除。本院认为，双方口头房屋买卖合同有效，合同价款为95万元，已经一审法院确认，本院予以支持。双方对付房款9.9万元的事实没有异议。关于张文荣为李长海办理李长江名下营业执照手续费用支出45，601.00元，2006年9月28日为李长海偿还欠鲍伟100，000.00元，这两项价款，李长海予以否认，手续费用支出45，601.00元，从张文荣提供证据看，是为第三人李长江支出的，所以不能认定是给付李长海的房款。张文荣还鲍伟100，000.00元，从张文荣提供的证据看，收款人是程筱春，不足以认定是李长海同意还鲍伟款。所以这两项价款，张文荣提供的证据缺乏证明力，不能证实系购楼款。关于分期付款的问题，因为双方在合同中没有分期付款的约定，本案中双方合同不能认定为是分期付款合同，不能适用合同法第一百六十七条的规定。李长海出售房屋目的是得到价款，现在张文荣只给付房款99,000.00元，上诉人在长达九年时间没有给付剩余房款，现在也没有给付能力，使双方合同目的不能得到实现。合同法第九十四条规定：“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案的事实符合上述规定中第（四）项的规定。李长海主张解除合同依法应予支持。合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，一审判决张文荣返还房屋，则应同时判决李长海有义务返还已付价款99,000.00元，一审对此没有判决属部分漏判。一审中张文荣明确请求确认合同有效，一审法院对合同效力已经确认，也应予以明确判决，此项也属于一审法院遗漏判项。对上述两项遗漏判项，二审法院加判予以纠正。综上，原审判决认定部分事实不清，部分适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销洮北区人民法院（2013）白洮重审初字第37号民事判决第一项，即“一、驳回原告的诉讼请求”；二、张文荣与李长海之间的房屋买卖合同有效；三、维持洮北区人民法院（2013）白洮重审初字第37号民事判决第二、第三项，即“二、解除原告与被告间的就坐落于白城市经济开发区保胜路96、98号的房屋买卖关系；三、原告待本判决生效后，将坐落于白城市经济开发区保胜路96、98号的房屋交付给被告”；四、李长海返还张文荣购房款99,000.00元；五、驳回张文荣的其他诉讼请求。一、二审案件受理费13,300.00元，张文荣负担6650.00元，李长海负担6650.00元。本判决为终审判决。审 判 长  王 洁代理审判员  王东兴代理审判员  苏 波二〇一四年五月二十六日书 记 员  李春晓