重庆市开县人民法院民 事 判 决 书（2014）开法民初字第00006号原告杨小兰，女，汉族，生于1975年2月13日，小学文化，住重庆市开县。原告伍俊付，男，汉族，生于1973年7月25日，小学文化，住重庆市开县。两原告共同委托代理人（特别授权）邱鹏飞，重庆帅风律师事务所律师。被告王英，女，汉族，生于1982年9月1日，初中文化，个体户，住重庆市开县。被告姜延术，男，汉族，生于1978年10月13日，小学文化，住重庆市开县。两被告共同委托代理人（特别授权）李祥，重庆四方律师事务所律师。被告姜支华，男，汉族，生于1949年10月16日，小学文化，住重庆市开县。原告杨小兰、原告伍俊付与被告王英、被告姜延术、被告姜支华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，依法由审判员皮志仲担任审判长、与人民陪审员曾云华、人民陪审员何蕾适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨小兰、原告伍俊付、两原告共同委托代理人邱鹏飞、被告王英与被告姜延术的共同委托代理人李祥到庭参加了诉讼，被告姜支华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨小兰、原告伍俊付诉称，2006年11月9日，原告杨小兰、原告伍俊付与被告王英、被告姜延术在自愿、协商一致的情况下签订了《房屋买卖协议》，其中两原告与两被告均系夫妻关系，合同内容约定两被告将某某占地移民自建房XX号X楼（靠消防道）（现在的重庆市开县某某街XX号X单元X-X房屋）出卖给两原告。房屋价款当时只剩下10000元没有支付，之后被告履行了合同中交付的义务，并将房屋交付给了两原告，两原告对该房屋进行了简单装修和实际占有，并且两原告将全家人的户口都移到了该房屋的位置，每月还缴纳水电费等费用。因为两原告在外务工，就将房屋租出去了，由于原告杨小兰与被告王英是朋友，就委托被告王英收取房租，剩余的10000元房款已在房租中抵扣了，且多支付了10000元，被告王英私下是说要将多支付的钱给两原告的，如果今天两被告不认可这个事实，两原告请求剩余的10000元房款及被告王英代收的房租由两原告单独找被告王英私下解决，不要求在本案中处理。现在两原告对该房屋进行再装修的时候，被告将原告门锁给换了。被告的行为严重地违反了双方签订的合同，侵犯了原告的合法权利，请求人民法院依法确认两原告与两被告于2006年11月9日签订的房屋买卖协议有效，判决两被告继续履行与两原告于2006年11月9日签订的房屋买卖协议，本案诉讼费由两被告承担。被告王英、被告姜延术辩称，签订房屋买卖协议属实，但是两原告与两被告签订的房屋买卖协议是个效力待定的合同，房屋的实际所有人是被告姜延术的父亲姜支华，该合同一直没有得到权利人的追认。卖房子的时候，两被告还是夫妻关系，但是在2012年两被告已办理离婚手续，房屋是移民自建房，是唐新祥（音）、唐德顺（音）、姜延平（音）、姜支华四户人家共16人共同修建的，姜支华是被告姜延术的父亲，姜支华在修建房屋的时候还购买了两个人的土地，修建房屋的资金120000元是姜支华一个人出的，两被告并未出资，差的钱是姜支华将二楼卖了之后筹集的。房屋买卖协议签订后，房屋价款74000元两原告已支付64000元，之后房子一直是租出去的，只是近段时间两原告准备装修房屋，姜支华才将房屋的锁换了。原告诉称剩余的10000元已从租金中抵扣，对此两原告应举证。房屋的买卖要到相关部门进行过户登记，产权才能变更，本案争议的房屋没有取得初始登记，不适用善意取得，如果人民法院要确认协议有效，两被告愿意承担违约责任，返还房屋价款，并支付10000元的违约金。两原告的诉称没有依据，请求人民法院依法驳回两原告的诉讼请求。被告姜支华未到庭，故未答辩，也未向本院提交任何书面答辩意见。经审理查明，原告杨小兰与原告伍俊付系夫妻关系。原告杨小兰、原告伍俊付与被告王英、被告姜延术于2006年11月9日签订了《房屋买卖协议》1份。协议约定：被告王英与被告姜延术以74600元的价格将某某占地移民自建房XX号X楼靠消防道的房屋一套出卖给原告杨小兰与原告伍俊付；原告杨小兰与原告伍俊付在签订合同时一次性支付被告王英、被告姜延术人民币64600元；由被告王英与被告姜延术负责办理房产证、水、电、气、有线电视、电话，办理相关手续的费用由原告杨小兰、原告伍俊付负担；在房产证办理后，原告伍俊付与原告杨小兰再支付被告王英与被告姜延术剩余的房款10000元；被告王英与被告姜延术保证房屋的房地产权属清楚，若发生因被告王英与被告姜延术有关的产权纠纷或者债权债务，由被告王英与被告姜延术负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告杨小兰、原告伍俊付造成的经济损失，由被告王英与被告姜延术负责赔偿；如果原告杨小兰、原告伍俊付中途违约，两原告不得向被告王英与被告姜延术索还房款，如果被告王英与被告姜延术中途悔约，被告王英与被告姜延术应当在悔约之日起10日内将房款退还给两原告，另支付两原告相当于定金数额的违约金；如果原告杨小兰、原告伍俊付不能按期向被告王英、被告姜延术付清购房款，每逾期一日，两原告向两被告支付相当于房屋价款千分之三的滞纳金；原、被告双方如果因合同发生争议，应协商解决，协商不成的任何一方可以向开县房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可以向开县人民法院起诉。该协议签订当日，原告杨小兰、原告伍俊付支付了被告王英、被告姜延术房屋价款64600元。2007年1月17日，原告杨小兰、原告伍俊付将户口从重庆市开县某某镇某某村X组迁到了争议房屋所在地重庆市开县某某街XX号X单元X-X。重庆开县燃气有限责任公司、重庆开州水资源开发有限公司及重庆市开县供电有限责任公司登记的某某街XX号X单元X-X的缴费户名均是原告伍俊付。另查明，争议的房屋系占地移民自建房，该房屋尚未取得初始登记。被告王英与被告姜延术在协议签订时系夫妻关系，后于2012年离婚。以上事实有《房屋买卖协议》、收条、两原告的户口薄复印件、安康社区居民委员会的证明、水电气发票等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告杨小兰、原告伍俊付与被告王英、被告姜延术于2006年11月9日签订的《房屋买卖协议》是两原告与被告王英、被告姜延术双方在平等自愿的基础上签订的合同，房屋交易价格符合重庆市开县2006年的房屋市场交易价格。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告杨小兰、原告伍俊付与被告王英、被告姜延术签订的《房屋买卖协议》自双方签字时即成立，该协议合法有效，不存在《合同法》五十二条规定之法定无效的情形，因此原告杨小兰、原告伍俊付要求确认原告杨小兰、原告伍俊付与被告王英、被告姜延术于2006年11月9日签订的《房屋买卖协议》有效、被告王英、被告姜延术继续履行《房屋买卖协议》的诉讼请求本院予以支持。被告王英、被告姜延术以房屋尚未办理产权登记，被告王英、被告姜延术的买房行为系无权处分行为，需要权利人追认为由要求驳回两原告的诉讼请求，但是《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”被告王英、被告姜延术的主张不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十条、五十二条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨小兰、原告伍俊付与被告王英、被告姜延术于2006年11月9日签订的《房屋买卖协议》有效二、被告王英、被告姜延术继续履行原告杨小兰、原告伍俊付与被告王英、被告姜延术于2006年11月9日签订的《房屋买卖协议》案件受理费6550元，由被告王英、被告姜延术各负担3775元（被告王英、被告姜延术相互之间承担连带责任）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院，同时直接向本院预交上诉费用6550元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定期间内均未提出上诉，或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 皮    志    仲人民陪审员 曾云华人民陪审员何蕾二〇一四年五月四日书 记 员 杨    大    蓉