成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2012）锦江民初字第2961号原告成都开地房地产顾问有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人程龙，成都开地房地产顾问有限公司经理。委托代理人康健忠，北京盈科（成都）律师事务所律师。委托代理人殷航，北京盈科（成都）律师事务所律师。被告吴煜，男，汉族，1981年6月29日出生，住湖南省辰溪县。委托代理人李长珍，四川迪泰律师事务所律师。委托代理人章力群，四川迪泰律师事务所律师。第三人薛旭，女，汉族，1972年2月23日出生，住成都市武侯区。第三人邓先崇，男，汉族，1953年4月8日出生，住成都市成华区。第三人陈秀美，女，汉族，1950年7月6日出生，住成都市金牛区。以上第三人薛旭、邓先崇、陈秀美的共同委托代理人漆红秀，四川科信律师事务所律师。第三人夏黎黎，女，汉族，1988年12月2日出生，住成都市。委托代理人胡家贵，四川科信律师事务所律师。原告成都开地房地产顾问有限公司（简称开地公司）与被告吴煜，第三人薛旭、邓先崇、陈秀美租赁合同纠纷一案，于2012年7月9日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，并于2012年8月9日进行了第一次公开开庭审理。在第一次开庭审理中，原告开地公司的委托代理人康健忠、殷航，被告吴煜的委托代理人章力群，第三人薛旭、邓先崇、陈秀美的委托代理人漆红秀到庭参加了诉讼。第一次庭审后，被告吴煜要求对涉案消防通道进行司法鉴定并向本院递交鉴定申请。为查明本案事实，本院同意对涉案消防通道进行司法鉴定，并委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心进行。2013年11月14日，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心作出《鉴定报告》。因夏黎黎与本案的处理有利害关系，本院决定追加夏黎黎为本案第三人参加诉讼。2014年1月8日本案进行了第二次公开开庭审理。在第二次开庭审理中，原告开地公司的委托代理人康健忠、殷航，被告吴煜的委托代理人李长珍、章力群，第三人薛旭、邓先崇、陈秀美的委托代理人漆红秀，第三人夏黎黎的委托代理人胡家贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告开地公司诉称，开地公司承租了薛旭、邓先崇、陈秀美所有的位于成都市锦江区春熙路北段13号房屋3至5层房屋。2010年4月6日，开地公司将承租的上述房屋转租给吴煜，开地公司与吴煜，薛旭、邓先崇、陈秀美签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：吴煜承租成都市锦江区春熙路北段13号房屋3至5楼，由开地公司收取租金，房屋租金按年度支付，吴煜必须提前30日向开地公司一次性支付年度租金。《房屋租赁合同》签订后，开地公司与吴煜开始履行，开地公司依约交付了房屋，吴煜也接收了承租的房屋开展经营活动。2010年11月16日，开地公司与吴煜以及薛旭、邓先崇、陈秀美又签订了附加协议，将吴煜承租的房屋变更为3至4楼。2011年5月6日，吴煜应当向开地公司支付第二年度的租金，但吴煜却未履行该义务。2011年7月，开地公司到吴煜经营的婚纱摄影店要求其支付租金时，发现该婚纱店大门紧闭，无人经营。开地公司工作人员拨打吴煜手机，但始终无法联系。开地公司为了减少损失，在无奈之下，于2011年10月31日与成都精华眼镜有限公司签订了《租赁合同》，将成都市锦江区春熙路北段13号3至4楼房屋出租给成都精华眼镜有限公司用于经营眼镜业务。开地公司与吴煜，薛旭、邓先崇、陈秀美三方签订的《房屋租赁合同》合法有效，吴煜应当依约履行。吴煜在《房屋租赁合同》并未解除或者终止的情况下，不履行租金的给付义务。根据《房屋租赁合同》的约定，吴煜还应给付开地公司5个月租金即2011年6月7日起至2011年10月31日止，吴煜的行为给开地公司造成了损失。请求判令：吴煜向开地公司支付租金154000元（根据《房屋租赁合同》约定，2011年5月6日吴煜应向开地公司支付第二年度的租金，时间从2011年6月7日起至2011年10月31日止，计算标准为385000元／年÷12个月×4.8个月=154000元）；吴煜向开地公司支付逾期付款违约金10200元（以第一项租金金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2011年5月7日应付租金之日起至判决生效之日止）；本案诉讼费由吴煜承担。原告开地公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、2008年9月12日成都电扬房地产顾问有限公司与薛旭签订的《房屋租赁合同》、准予变更登记通知书及委托书，拟证明成都电扬房地产顾问有限公司变更名称为开地公司，开地公司承租了薛旭、邓先崇、陈秀美所有的位于成都市春熙路北段13至15号房屋。2、2010年4月6日开地公司与吴煜、薛旭、邓先崇、陈秀美签订了《房屋租赁合同》，拟证明吴煜向开地公司承租了涉案房屋。3、2010年11月16日开地公司与吴煜，薛旭、邓先崇、陈秀美签订了《房屋租赁合同附加协议》，拟证明开地公司与吴煜将原租赁楼层由3至5楼变更为3至4楼。4、紧急情况说明，拟证明截止2011年7月11日吴煜未向开地公司支付第二年租金。5、2011年10月29日开地公司与成都精华眼镜有限公司签订的《房屋租赁合同书》，拟证明开地公司为了减少损失，将涉案物业另行租赁给案外人。被告吴煜辩称，1、吴煜与开地公司和薛旭、邓先崇、陈秀美签订了《房屋租赁合同》属实，但在合同履行中，系开地公司未按合同约定向吴煜提供符合规定的房屋的消防通道，且电梯建造完工的时间也不符合合同约定，致使吴煜无法正常使用涉案房屋。2、虽然电梯建造和消防通道的修建由夏黎黎负责，但开地公司是房屋的出租人，有法定义务向承租人提供符合标准及无瑕疵的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人在租期间应保证租赁物符合承租人的用途，故出租人的该义务是不能转移的。由于开地公司未按合同约定提供消防通道，致使吴煜从2010年12月31日至2011年3月9日期间无法经营，2011年4月10日开地公司、吴煜、薛旭、夏黎黎才签订了《协议书》，该协议书确认吴煜将租赁物交开地公司，由开地公司重新出租，并与新的承租人签订房屋租赁合同，并向吴煜支付第一年租金970000元，故吴煜并未违约。3、根据吴煜与开地公司和薛旭、邓先崇、陈秀美、夏黎黎签订的《电梯建造合同书》的约定，如果夏黎黎未在2010年12月31日内保证电梯投入使用，应负责在30日内恢复房屋原有正常使用功能，开地公司无条件免除吴煜自2011年1月1日起至恢复原状之日止期间的吴煜应给付开地公司的所有租金。因电梯未按约定投入使用，消防通道至今也不合格，未恢复原状，开地公司收取吴煜租赁的条件不具备。综上，由于开地公司和薛旭、邓先崇、陈秀美的违约行为，致使吴煜无法使用承租的房屋，吴煜享有先履行抗辩权。开地公司要求吴煜给付2011年6月7日起至2011年10月31日的租金154000元，其主张不能成立，吴煜多支付的租金和已支付的保证金，吴煜已另案起诉要求开地公司退还。请求驳回开地公司的诉讼请求。被告吴煜为支持其辩称理由，向本院提交了如下证据材料：1、2010年4月6日吴煜、开地公司与薛旭、邓先崇、陈秀美签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同附加协议》及春熙路北段13—15号大楼《电梯建造合同书》，拟证明根据上述合同约定，开地公司应当完成升降电梯安装并提供消防通道，并保证电梯于2010年12月31日投入使用。2、收条，拟证明吴煜向开地公司支付了保证金60000元。3、关于同意吴煜对外转让房屋的说明及2011年4月11日协议书，拟证明由于电梯未按约完工，吴煜、开地公司及薛旭、邓先崇、陈秀美经协商达成协议，同意开地公司对外重新租赁房屋，开地公司、薛旭、邓先崇、陈秀美向吴煜支付970000元，并退还押金60000元，开地公司还应向吴煜支付违约金。4、律师函及邮件回执，拟证明吴煜委托律师向开地公司及薛旭、邓先崇、陈秀美发函，要求解除合同，并按协议书约定承担责任，所发邮件均被退回。5、民事反诉状，拟证明开地公司自认薛旭、邓先崇、陈秀美于2011年9月1日收回房屋，并将房屋另行租赁给他人。6、（2011）川国公证字第12502号公证书，拟证明由于开地公司、薛旭、邓先崇、陈秀美违约，电梯没有按约安装完成，吴煜无法正常使用租赁物。7、《鉴定报告》，拟证明涉案租赁物的消防通道不合格及房屋质量不合格，开地公司未履行法定的价值担保责任及合同义务，违约在先。第三人薛旭、邓先崇、陈秀美共同陈述，1、薛旭、邓先崇、陈秀美系成都市锦江区春熙路北段13至15号房屋的业主，邓先崇、陈秀美委托薛旭与承租方开地公司签订《房屋租赁合同》，同意承租人开地公司转租，并于2010年4月6日薛旭、邓先崇、陈秀美与开地公司、吴煜签订了《房屋租赁合同》，其后又签订了《房屋租赁合同补充协议》。开地公司陈述的事实和提出的诉讼请求薛旭、邓先崇、陈秀美均无异议，吴煜应该支付开地公司所欠租金154000元和承担违约金。2、涉案消防通道薛旭、邓先崇、陈秀美已在网上向相关消防部门备案，因消防部门未抽查，按有关规定应视为可以使用，对此吴煜是清楚的。吴煜不愿继续履行合同的真正原因不是消防通道不合格，而是想转租获利。请法院依法判决。第三人薛旭、邓先崇、陈秀美向本院提交了下列证据材料：1、《房屋产权证》，拟证明薛旭、邓先崇、陈秀美系涉案物业的所有权人。2、图纸，拟证明在修建涉案物业电梯时有消防通道。第三人夏黎黎陈述，1、本案是开地公司基于与吴煜签订的《房屋租赁合同》，向法院诉请吴煜支付租金及逾期支付违约金的诉讼，而成都市春熙路北段13号5楼承租人夏黎黎只能根据自己与开地公司签订的合同履行合同义务，吴煜未向开地公司缴纳租金，与夏黎黎无关，夏黎黎与本案争议的诉讼标的没有直接联系，也不负有返还和赔偿的义务。根据相关法律规定，夏黎黎不能作为第三人参加诉讼。2、开地公司和吴煜如认为夏黎黎的电梯建造行为对其造成损失，则应由各方根据《电梯建造合同书》另行起诉。3、涉案租赁物的消防楼梯改造工程已依法通过相关公安消防机构的备案而得以许可使用，如吴煜有异议，只能按照《建设工程消防监督管理规定》第三十六条的明确规定，向出具许可的公安机构提出撤销该许可申请。吴煜通过民事诉讼程序向法院申请消防通道鉴定，否定行政许可结论，是完全错误的。故西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心作出的《鉴定报告》不能作为处理本案纠纷的证据。第三人夏黎黎向本院提交了下列证据材料：1、公安机关向社会公示、工程未被抽查的凭证、2011年1月19日的《建设工程消防设计备案受理凭证》，拟证明成都市春熙路北段13号消防通道已递交了备案表，履行了备案手续。根据《建设工程消防监督管理规定》第4、29条规定，抽查50%，未被抽查就算备案成功，即合格，可以使用，消防通道合格。根据《建设工程消防监督管理规定》、成都市春熙路北段13号消防通道是通过行政审批，是合格的。根据《建设工程消防监督管理规定》第36、37条规定，利害关系人有异议可以提出撤销，申请行政复议。2、电梯使用合格证书（复印件），拟证明电梯使用合格。本案证据经庭审举证和质证，吴煜对开地公司提交的第1至3项证据材料的真实性无异议，但认为第1项证据材料与本案无关，第2、3项证据材料均明确了开地公司负有完成升降电梯安装并提供消防通道的义务。吴煜对开地公司提交的第4、5项证据材料的真实性、合法性、关联性不予确认。薛旭、邓先崇、陈秀美对开地公司提交的第1至5项证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，并认为薛旭、邓先崇、陈秀美于2010年4月6日与开地公司、吴煜签订《房屋租赁合同》的目的是表明薛旭、邓先崇、陈秀美同意开地公司将涉案物业转租给吴煜。夏黎黎对开地公司提交的1至5项证据材料认为与其无关，未发表质证意见。开地公司对吴煜提交的第1、5、6项证据材料的真实性无异议，但认为《房屋租赁合同》中对电梯安装的具体时间并未明确，且约定了租金支付超过30天，开地公司有权收回房屋，并不予退还保证金。《房屋租赁合同附加协议》约定，电梯由案外人负责修建，因此，电梯的相关事宜与租金的支付和收取无关。开地公司对吴煜提交的第1项证据材料中的《电梯建造合同书》和第5、6项证据材料认为与本案无关，第5项证据材料即反诉状中陈述的“2011年9月1日”系笔误，实际应为2011年10月29日。开地公司对吴煜提交的第2、3、4项证据材料的真实性、合法性、关联性不予确认，并认为律师函开地公司没有收到。开地公司对吴煜提交的第7项证据材料的真实性无异议，但认为吴煜未在举证期限届满前提出鉴定申请，故鉴定违反证据规则，鉴定程序违法，不予认可。薛旭、邓先崇、陈秀美对吴煜提交的第1至6项证据的质证意见与开地公司一致。薛旭、邓先崇、陈秀美对吴煜提交的第7项证据材料认为鉴定机构不具有公安消防部门的资质和授权，且鉴定程序不合法，鉴定结论与薛旭、邓先崇、陈秀美无关。夏黎黎对吴煜提交的第1项证据材料中的《电梯建造合同书》和对第3项证据材料中的协议书的真实性无异议，但认为与本案无关。夏黎黎对吴煜提交的其他证据材料均认为与其无关，未发表质证意见。夏黎黎对吴煜的第7项证据材料认为涉案消防通道已经公安消防部门备案，如果吴煜对消防通道的质量有异议，只能向登记备案的消防机构申请撤消、行政复议、行政诉讼，故对第7项证据材料不予质证。开地公司和吴煜、夏黎黎对薛旭、邓先崇、陈秀美提交的第1、2项证据材料的真实性无异议，但吴煜认为第2项证据材料不具有证明力。开地公司对夏黎黎提交的第1、2项证据材料的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。吴煜对夏黎黎提交的第1项证据材料的真实性无异议，但对合法性有异议，并认为司法鉴定已确定消防通道不合格，故不能认定备案后就可以视为合格。吴煜对夏黎黎提交的第2项证据材料认为系复印件，且无法确认与本案有关，故对其真实性、关联性均不予确认。薛旭、邓先崇、陈秀美对夏黎黎提交的第1、2项证据材料无异议。本院认为，开地公司提交的第1、2、3项证据材料；吴煜提交的第1、2、6、7项证据材料；薛旭、邓先崇、陈秀美提交的第1、2项证据材料；夏黎黎提交的第1项证据材料，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，作为本案证据。开地公司提交的第4项证据材料，本院对其形式上的真实性予以确认，即确认开地公司曾向房屋业主薛旭出具过说明，与吴煜无关，不能作为已向吴煜主张相应权利的依据，故不作为本案证据。开地公司提交的第5项证据材料，因系开地公司与案外人签订，是否真实、合法、有效在本案中无法确认，不作为本案证据。吴煜提交的第2项证据材料，虽然开地公司对该证据材料的真实性不予确认，但又放弃笔迹鉴定，因周大海系开地公司签订《房屋租赁合同》代表，且在该合同中已约定吴煜可以将保证金支付到周大海账户上，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。吴煜提交的第3项证据材料，系开地公司以及各方有关人员协商涉案房屋的转租事宜，吴煜并未转租，且该协议中并未明确新的承租人，只是各方的设想，并未生效，故对各方不具有约束力，第3项证据材料不作为证据使用。吴煜提交的第4、5证据材料，本院对其形式上的真实性予以确认，因解除合同的律师函并未达到对方，民事反诉状与本案无关，不作为本案证据。夏黎黎提交的第2项证据材料即电梯使用合格证书因系复印件，且吴煜也不予确认，故不具有证据的真实性，本院不予采信，不作为本案证据使用。根据本院采信的证据和双方当事人陈述一致的事实，本案查明：薛旭、邓先崇、陈秀美系成都市锦江区春熙路北段13至15号3至5楼房屋的所有权人，建筑面积694.62平方米。邓先崇、陈秀美委托薛旭对上述房屋出租，并与承租人签订《房屋租赁合同》。2008年9月12日薛旭与成都电扬房地产顾问有限公司（简称电扬公司）签订《房屋租赁合同》，约定：电扬公司承租薛旭出租的位于成都市锦江区春熙路北段13至15号3至5楼房屋，租赁期限自2009年1月1日起至2018年12月31日止，电扬公司从2009年1月1日起至2018年12月31日，每年应向薛旭支付租金，2009年租金为1500000元，其后每年递增100000元租金等。2009年1月22日电扬公司变更名称为开地公司。2010年4月6日薛旭、开地公司、吴煜签订《房屋租赁合同》，该合同约定：出租方为薛旭、邓先崇、陈秀美（甲方），承租方为吴煜（乙方），委托经营方为开地公司（丙方）；一、租赁房屋的状况：甲方合法拥有成都市锦江区春熙路北段13号3-5楼房屋的所有权，甲方委托丙方对该房屋进行经营管理，并由丙方收取租金；甲丙两方一致同意将上述房屋第3-5层出租给乙方使用，建筑面积共计约693平方米；二、承租房屋的使用用途：乙方租赁的上述房屋其使用范围为摄影、婚嫁服务、影视制作；三、租赁期限：本合同租赁期限为5年，自2010年4月7日起至2015年6月6日止，年租金逐年递增5%（2010年4月7日至2010年6月6日作为装修期，不予计算房屋租金）；四、租金标准、支付方式和期限、租赁保证金：本房屋的租金支付方式为每年支付一次，第一年度租金标准为550000元，乙方下一年度支付租金应提前一个月支付于丙方。第一年租金经三方协商确定，乙方在本合同签订之日起七日内先付半年租金275000元，于2010年10月20日前付清后半年租金275000元。乙方在支付首期租金时，一次支付60000元作为租赁保证金，乙方所交租赁保证金60000元在本租赁合同到期后，乙方结清所有费用并在不违反本合同约定的前提下，丙方应在接收乙方该房屋的五个工作日内不计利息退还给乙方；本房屋自第二年度起至最后年度，年租金标准逐年递增5%，乙方须提前30日一次性向丙方提前付清；乙方向丙方支付租金及缴纳保证金，按约定支付到以下指定账户：户名为周大海，开户银行为中国农业银行，账号为；五、房屋的装修及维修：乙方按约定期限向丙方支付首期租金和保证金后，即可进场。乙方此后根据需要在适当的时间通知丙方在2010年7月或2011年2月在2-4月内安装壹台升降电梯，具体的安装时间、期限、方案等由三方届时友好协商确定。在安装电梯过程中将会产生对乙方装修部位的破坏或损害，三方今基于谅解与合作现确认届时不对乙方该损失进行赔偿或补偿。在安装过程中，丙方应通知施工单位应尽量文明施工减少破坏程度。在电梯施工期间丙方需提供乙方上下楼临时通道，在电梯安装期间乙方应付的租金减半计收，电梯安装完毕即恢复租金。升降电梯费用及安装施工费用由丙方承担。如果因任何原因使用电梯确实无法安装，则三方届时基于谅解与合作及公平合理原则，一致同意将每年租金在上述约定标准下调为每年450000元，已付租金多出的100000元金额应于7天内现金或转账形式支付乙方；甲丙两方负责提供本房屋永久性消防通道（升降电梯安装完毕后必须提供消防通道）并承担消防通道修建等全部费用，并负责办理电梯安装使用许可及消防验收手续，乙方仅负责该房屋及楼梯过道的装修消防验收，如甲丙两方未提供消防通道造成乙方经营损失则甲丙需赔偿乙方直接经济损失费2000000元，且乙方有权解除本合同；六、甲、丙双方的权利、义务：丙方有权按本合同的约定向乙方收取租金；丙方应按本合同约定完成升降电梯安装且提供消防通道，由主管部门验收合格；七、乙方的权利、义务：乙方应按本合同约定的期限和金额支付租金，乙方有权对本房屋转租转让，但需经甲丙两方书面同意，租赁期内，乙方提前解除合同或转让的，则乙方应提前半年通知甲、丙两方，甲、丙两方不追究乙方违约责任；八、合同的变更与解除：如果乙方发生以下行为，丙方有权解除合同：乙方未按时足额支付租金，逾期欠租，经甲方或丙方通知后乙方仍然拒不支付欠租和逾期利息达10日以上的；九、违约责任：乙方必须依约按时向丙方支付租金及代收的各项费用，否则，每延期1天，应按总金额的1%向丙方支付延期违约金，逾期超过30天的，乙方同意丙方免责解除租赁合同，收回房屋并保证金不予退还，三方自合同签订日起七日内，如乙方未向丙方交纳清合同所约定租金或保证金，丙方有权收回房屋，并且乙方应赔偿丙方2000000元违约金，甲丙两方同意就合同履行向乙方承担连带保证责任，则甲丙两方中一方不履行义务的，则另一方同意向乙方承担连带赔偿责任，责任包括但不限于返还租金、赔偿损失、违约金、诉讼费、律师费等经三方协商一致，可订立补充条款，补充条款和本合同规定不一致的，以补充条款为准。开地公司与吴煜、薛旭、邓先崇、陈秀美签订《房屋租赁合同》后，开地公司按约定向吴煜交付了房屋，2010年4月28日周大海向吴煜出具收条，载明收到春熙路北段13号瑞丽婚纱房屋保证金60000元。2010年11月16日，开地公司与吴煜以及薛旭签订了《房屋租赁合同附加协议》，约定：薛旭、邓先崇、陈秀美为出租方即甲方，开地公司为经营管理方即乙方，吴煜为承租方即丙方；三方于2010年4月6日签订的《房屋租赁合同》，现作如下调整，《房屋租赁合同》为主合同，此合同为附加内容；丙方承租房屋原为成都市锦江区春熙路北段13至15号3至5楼，现变更为3、4楼，该房屋的第5楼丙方即日起退还；三方一致同意由第四方负责建造壹部电梯，相关一切事宜另行签订《电梯建造合同书》；乙方应将丙方已付的自2011年1月1日至2011年6月6日期间的第5层房屋的租金给丙方，金额为64110元；2011年6月7日起至2012年6月6日的房屋租金按年递增5%，应付租金为385000元。2010年11月16日薛旭、开地公司、吴煜、夏黎黎签订《电梯建造合同书》，约定：薛旭、邓先崇、陈秀美为甲方，开地公司为乙方，吴煜为丙方，夏黎黎为丁方；四方一致同意，由丁方负责在春熙路北段13-15号大楼的第1至5层建造壹部电梯；丁方独立负责该电梯的勘探、设计、申报、取得法定手续、许可证、与施工方签订施工合同等一切工作，及负责施工期间一切事宜，承担电梯建造相关的一切责任；因该电梯占用现有的楼梯通道，故丁方负责另行修建符合国家有关规定和标准的永久性消防通道，并办妥申报、许可、施工等相关手续，通过政府相关部门验收；该电梯及永久性消防通道在其建造期间的所有相关费用均全部由丁方负责支付；因建造电梯将影响到丙方的正常经营，丁方负责给予丙方相应补偿，由丙方配合丁方2010年12月1日闭店施工，施工期间如果因丁方施工给丙方造成的装修设施及财产损失全部由丁方承担赔偿，并于一周内支付给丙方，闭店施工一个月的房租37500元，由丁方承担，丁方于此合同签订一周内支付给乙方；丁方承诺在2011年2月31日之前取得政府主管部门对该电梯出具的竣工验收合格报告或者使用许可（以法定手续为准），保证该电梯在2010年12月31日之前投入使用；如果丁方未能按照上述约定按期取得该电梯已建成并准许投入使用的法定手续，则丁方负责在30日内恢复原状，负责恢复该大楼房屋的原有正常使用功能并且完全满足正常经营的需要，并且甲方无条件免除乙方自2011年1月1日起至恢复原状之日止期间的乙方应付给甲方的所有租金，并且丁方负责赔偿甲方、丙方造成的一切损失；2015年5月31日之前，该电梯的运行、管理、使用、维护、维修、年检等一切工作及所有费用均由丁方全部负责对外垫付，丙丁双方依据维护票据均摊；四方一致确认，自2015年6月1日至2018年12月31日，该电梯的所有权、使用权、管理权及其他所有一切权益均全部归属于乙方所有。若甲方与乙方的房屋租赁合同到期后续约，则本条约定的乙方对该电梯的所有权利在该续约合同期间均保持不变，若未续约，电梯所有权归甲方所有。上述合同签订后，丁方对房屋电梯的安装进行了施工。2011年2月25日吴煜对其承租的涉案房屋进行了现场公证，四川省成都市国力公证处出具了（2011）川国公证字第12502号公证书，并拍摄了照片。照片表明，涉案电梯此时安装未完工。庭审中，各方当事人确认电梯安装的开工时间为2010年12月1日，于2011年3月9日完工，投入使用。2011年3月14日，薛旭以个人名义向公安机关消防部门网上备案，并填写了建设工程竣工验收消防备案表，该表载明：建设单位为薛旭，编号为510000WYS110003954，建筑物名称为春熙路北段13至15综合楼，层数3层，建筑面积440平方米，火灾危险类另为民用等。薛旭网上备案后，公安消防部门未抽中上述备案消防通道进行验收。本案在审理中，吴煜申请对涉案房屋的消防通道是否具备通行条件及是否符合消防通道建设质量进行鉴定。本院依法委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心进行鉴定，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心作出鉴定报告（编号：JGJ2013-081），鉴定结论为：成都市春熙路北段13号消防通道的设置不满足《建筑设计防火规范》的相关要求。另查明，2011年11月21日吴煜向本院起诉，要求解除房屋租赁合同；薛旭、邓先崇、陈秀美、开地公司、夏黎黎退还吴煜房租和押金255000元；薛旭、邓先崇、陈秀美、开地公司、夏黎黎承担违约责任1000000元并承担本案诉讼费用、保全费用。此案号为（2012）锦江民初字第251号。开地公司和薛旭、邓先崇、陈秀美在此案答辩称对吴煜提出的解除《房屋租赁合同》无异议。本院认为，薛旭、邓先崇、陈秀美系成都市锦江区春熙路北段13至15号3至5楼房屋的共同所有权人，为出租前述房屋，邓先崇、陈秀美委托薛旭将其所有的上述房屋对外出租，并代签《房屋租赁合同》。2008年9月12日薛旭与开地公司签订《房屋租赁合同》，将成都市锦江区春熙路北段13至15号3至5楼房屋出租给开地公司，期限至2018年12月31日止。2010年4月6日薛旭代表邓先崇、陈秀美与开地公司、吴煜签订《房屋租赁合同》以及其后又签订了《房屋租赁合同附加协议》，《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同附加协议》的签订，系各方当事人的真实意思表示，且合同约定的内容不违反我国法律法规的禁止性规定，故《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同附加协议》合法有效。《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同附加协议》签订后，开地公司按约将租赁物交吴煜使用，开地公司履行了租赁物的交付义务。根据吴煜提交的2010年4月28日周大海向吴煜出具的收条载明的内容，能够确认吴煜已向开地公司给付60000元保证金。又根据2010年11月16日开地公司与吴煜、薛旭签订的《房屋租赁合同附加协议》载明的内容，能够确认吴煜已向开地公司支付了2011年1月1日至2011年6月6日期间的租金。因在租赁合同履行中，薛旭、开地公司、吴煜、夏黎黎经协商决定修建涉案房屋电梯及修建消防通道，并签订《电梯建造合同书》，《电梯建造合同书》的签订，也是各方当事人的真实意思表示，应属有效。吴煜根据《电梯建造合同书》的约定，从2010年12月1日起闭店停止经营。由于电梯未按约定时间投入使用，吴煜又认为提供的消防通道不合格，即从修建电梯和消防通道之日起未再使用涉案房屋。开地公司要求吴煜给付2011年6月7日至2011年10月31日的租金154000元和相应违约金，其理由是否成立，本院认定如下：开地公司、吴煜、薛旭、邓先崇、陈秀美虽然在2010年4月6日签订的《房屋租赁合同》中对承租人吴煜应履行给付租金的义务进行了约定，但根据其后薛旭、开地公司、吴煜、夏黎黎签订的《电梯建造合同书》约定：“夏黎黎应负责建造壹部电梯，并负责另行修建符合国家有关规定和标准的永久性消防通道……保证该电梯在2010年12月31日之前投入使用，如果夏黎黎未能按照上述约定按期取得该电梯已建成并准许投入使用的法定手续，则夏黎黎负责在30日内恢复原状，负责恢复该大楼房屋的原有正常使用功能并且完全满足正常经营的需要，并且开地公司无条件免除吴煜自2011年1月1日起至恢复原状之日止期间的吴煜应付给开地公司的所有租金”。本案已查明，电梯起用的时间是2011年3月9日，超出约定完工期限，且修建的消防通道经西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心鉴定，其鉴定结论为“成都市春熙路北段13号消防通道的设置不满足《建筑设计防火规范》的相关要求”。故涉案消防通道不符合《电梯建造合同书》的约定。吴煜承租涉案房屋是用于摄影、婚嫁服务、影视制作，作商业用途。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。因开地公司提供的租赁物存在瑕疵，不能满足吴煜的用途，吴煜未使用租赁物，不属吴煜的违约行为。又因消防通道是电梯的配套设施，按《电梯建造合同书》约定，开地公司应免除吴煜自2011年1月1日起的租金。故开地公司要求吴煜给付2011年6月7日至2011年10月31日的租金154000元，本院不予支持。同理，开地公司要求吴煜承担相应的逾期付款违约金也不能成立。吴煜在本案未作出判决之前向本院提出对涉案消防通道进行司法鉴定，本院为查明案件的客观事实，同意进行司法鉴定，符合司法原则，并无不当。本案进行司法鉴定，有当事人的申请，鉴定机构的选定，且鉴定机构具有司法鉴定资格。西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心在进行涉案消防通道的鉴定时，其鉴定程序合法，鉴定结论客观、公证，应予采信。开地公司、薛旭、邓先崇、陈秀美、夏黎黎认为法院启动鉴定程序违法，鉴定人无公安消防部门授权和消防鉴定资格的理由不能成立。涉案消防通道修建后，虽然薛旭进行了网上备案，但薛旭在备案时填写的建设工程竣工验收消防备案表载明的相关内容与实际不符，如涉案房屋实际建筑面积为694.62平方米，而填报的建筑面积为440平方米；涉案房屋的出租用途为摄影、婚嫁服务、影视制作，而填报为民用。本院认为，《建设工程消防监督管理规定》规定，消防验收有两种方式，一是人员密集场所以及面积达到500平方米以上的娱乐场所等必须申请消防验收；二是除必须申请消防验收以外的可采用备案抽查。薛旭因未如实填报申请消防验收的真实信息，有故意规避消防验收的方式即现场验收或备案抽查验收，故开地公司、薛旭、邓先崇、陈秀美、夏黎黎认为未被抽中应视为合格的理由不能成立。吴煜申请司法鉴定，用鉴定结论来证明涉案消防通道不符合约定标准，是法律赋予当事人的权利，且涉案消防通道是否合格，公安消防部门并未作出具体的行政许可，夏黎黎认为吴煜只能通过行政程序向公安消防部门申请撤销消防许可，其理由不能成立。因本案的处理涉及电梯建造，夏黎黎是《电梯建造合同书》签订的相对方，涉案相关事实的认定与夏黎黎有利害关系，故将夏黎黎追加为第三人，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定。夏黎黎认为不应将其追加为第三人的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：驳回原告成都开地房地产顾问有限公司的诉讼请求。本案案件受理费3584元，减半收取1792元，由原告成都开地房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  徐国书二〇一四年二月十八日书记员  熊 崴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。