绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）绍柯民初字第1280号原告：施逸澜。委托代理人：金宇星。被告：浙江中轻房地产开发有限公司。法定代表人：许永杰。原告施逸澜诉被告浙江中轻房地产开发有限公司（以下简称中轻公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周国鑫独任审判，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人金宇星到庭参加诉讼，被告中轻公司的法定代表人许永杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告施逸澜诉称：2012年1月4日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买商品房一套，建筑面积84.39㎡，总价款为1022976元，同时约定原告于合同签订当日支付首付款512976元，余款510000元于2012年1月4日到被告指定银行办理按揭手续，被告应当在2013年3月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，合同并对其他权利义务及违约责任作了约定。嗣后，原告已按约向被告支付了购房款，但被告未在合同约定的交房日内交付商品房，为此，原告多次催告被告，但时至今日，被告仍未能交付商品房，致纠纷形成。综上，原告认为，被告逾期交房的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，特向法院起诉请求（变更后）：1.依法判决解除原、被告双方间的《商品房买卖合同》；2.判决被告立即退还原告购房款1022976元，并按银行贷款年利率7.5325%支付自2012年1月4日起至款清日止的利息损失（如遇中国人民银行调整基准利率，则按照调整后的相应基准利率上浮15％计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告中轻公司未作答辩。经审理本院认定：2012年1月4日，原告经与被告协商一致，订立《商品房买卖合同》一份，合同约定，买受人（指原告）购买的商品房为预售，该商品房基本情况：幢号：3；房号0706；层次：7；用途：商业；结构：钢混；层高（米）：3.5；地上层：18；地下层：2；建筑面积（平方米）：84.39；套内面积（平方米）60.9298；分摊面积（平方米）23.4568。单价12122元／平方米；总价：1022976元。付款方式及期限：合同签订之日支付房款512976元，余款510000元于2012年1月4日到出卖人指定银行办理按揭手续，因买受人原因逾期办理按揭的，按本合同附件八第三条处理。合同第九条“交付期限及条件”规定：出卖人应当在2013年3月31日前，将符合交付条件的商品房交付买受人使用。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”1.（2）项规定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金”，双方另对其他事项作了约定。合同签订当天，原告依约支付了首付款512976元，余款510000元原告于同年7月31日由被告中轻公司提供担保向华夏银行股份有限公司绍兴柯桥支行申请房屋抵押借款，三方订立《个人房屋抵押借款合同》一份，合同规定：贷款金额为510000元，贷款期限为10年，自2012年7月31日-2022年7月31日止，贷款利率为年利率7.5325％。同年8月10日贷款人华夏银行股份有限公司绍兴柯桥支行将510000元汇入被告中轻公司的账户，至此原告付清了全部购房款。被告因未能按期交房，于2013年3月5日向原告发出《告知书》，主要内容：考虑到项目整体规划的协调与统一性造成工期延误，导致“龙禧中心-龙骧”不能在2013年3月31日前交付入住，并承诺因延期交付而对业主造成的损失中轻公司将严格按照合同之规定进行赔偿，具体交付日期另行通知，敬请谅解。原告收函后于2014年3月6日、3月12日向被告接连发出交房催告函，原告催告无果，原告于2014年3月20日通过特快专递向被告提交《解除合同通知书》，通知书主要内容：经多次催告被告履行交付义务，但时至今日，被告仍未能交付商品房，为此，原告认为被告逾期交房的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，为此要求解除双方间的《商品房买卖合同》，并请被告在收函后七日内立即退还原告购房款，并按合同规定承担相应违约责任及原告的其他合理损失，未果，原告遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。以上事实认定，由当事人在庭审中所作陈述及下列证据所证实：证据一，原告提交的《商品房买卖合同》一份，证明双方对房屋价款、交房日期及逾期交房的违约责任等事项作了明确约定的事实；证据二，原告提交的销售不动产统一发票（自开）一份、个人房屋抵押借款合同一份、华夏银行贷款直通发放借款凭证一份，证明原告已依约付清房屋价款1022976元的事实；证据三，原告提交的《告知书》一份，证明被告不能按期交房的事实；证据四，原告提交的EMS国内标准快递详情单二份、回执查询二份，证明原告两次催告被告交房的事实；证据五，原告提交的EMS国内标准快递详情单一份、回执查询一份、解除合同通知书一份，证明因催告无果，原告书面通知被告解除合同并要求被告退还购房款、承担违约责任和其他损失的事实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。本案双方当事人争议的焦点问题主要是系争合同是否应予解除？对此，本院认为，本案原告要求解除合同的理由成立，本院应予支持。理由在于：其一，本案原告行使合同解除权符合法律规定。从原告要求解除合同的诉讼理由来看，其行使的是法定解除权，所谓法定解除，是指合同解除的条件由法律直接规定。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”房屋买卖合同出卖人的主要义务不仅要交付房屋，还要转移房屋的所有权于买受人。现被告不能按期交房，经原告催告后仍不能交房，其行为构成迟延履行主要债务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”因双方当事人在合同第十条中约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。”故原告在催告后三个月内要求解除合同，符合法律规定的条件，其理由正当，本院应予支持。合同解除的时间，根据《合同法》第九十六条第一款规定，本院认定自原告要求解除合同的通知书到达被告之日即2014年3月21日起解除。其二，本案被告延期交房的违约行为并无正当理由可言，依法应向原告承担违约责任。从被告致原告的告知书来看，其延期交房的主要理由是：“项目整体规划的协调与统一性造成工期延误”，被告该项理由不能作为其免于承担违约责任的正当理由。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”现原告要求被告退还房款1022976元，理由正当，本院应予支持。关于原告要求赔偿利息损失的诉讼请求，原告认为合同约定的违约金过低，要求按照按揭贷款年利率7.5325%计算，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。现原、被告双方约定的违约金数额明显低于原告因被告违约造成的实际损失，故原告要求被告赔偿利息损失的诉请予以支持，具体计算，因首付款原告是以现金方式支付，利息又属于法定孳息，故该部分利息损失应按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算，起息日为2012年1月4日，按揭贷款部分的利息损失，因被告系担保人，其应当预见到由于其违约导致合同解除而给原告造成的损失，故应当按照按揭贷款年利率7.5325%计算，起息日为2012年7月31日，均计算到本判决确定履行日止。原告要求利率均按按揭贷款利率计算，并从2014年1月4日起计算，理由不足，本院不予支持。被告法定代表人许永杰经本院合法传唤，既不提出答辩，又不到庭应诉，依法应当承担不利的诉讼后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告施逸澜与被告浙江中轻房地产开发有限公司于2012年1月4日订立的《商品房买卖合同》自2014年3月21日起解除；二、被告浙江中轻房地产开发有限公司应返还原告施逸澜购房款1022976元；三、被告浙江中轻房地产开发有限公司应支付原告施逸澜下列利息损失：①本金为512976元的利息自2012年1月4日起至本判决确定履行日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算；②本金为510000元的利息自2012年7月31日起至本判决确定履行日止按年利率7.5325%计算；四、驳回原告的其他诉讼请求。上述二、三项均限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14881元，减半收取7441元，由被告负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院【在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费14881元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理】。审判员  周国鑫二〇一四年五月十五日书记员  王 琴