中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第20142号原告楚军，男，1967年11月1日出生，公民身份号码×××。委托代理人刘万勇，北京市中通策成律师事务所律师。委托代理人宋军霞，北京市中通策成律师事务所律师。被告刘超，男，1972年11月14日出生，公民身份号码×××。委托代理人李同新，北京安贤律师事务所律师。被告柳美花（YUMIHWA），女，1969年5月1日出生，大韩民国国籍。委托代理人刘超（本案被告，与被告柳美花系夫妻）。被告李芬元（LEEBUNWON），女，1969年4月13日出生，大韩民国国籍。委托代理人李同新，北京安贤律师事务所律师。被告朴文圭（PARKMOONGYU），男，1974年12月13日出生，大韩民国国籍。委托代理人李芬元（本案被告，与被告朴文圭系夫妻）原告楚军与被告刘超、被告柳美花（YUMIHWA）、被告李芬元（LEEBUNWON）、被告朴文圭（PARKMOONGYU）（四被告共同简称刘超等被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员许承斌担任审判长、人民陪审员李德良和人民陪审员刘军社参加的合议庭，公开开庭进行了审理，书记员文怡昊担任法庭记录。楚军委托代理人刘万勇，刘超及其委托代理人李同新，柳美花委托代理人刘超，李芬元及其委托代理人李同新，朴文圭委托代理人李芬元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。楚军诉称：2012年12月19日，楚军与刘超、朴文圭签订北京市存量房屋买卖合同，约定由楚军购买刘超和朴文圭位于北京市朝阳区北四环东路108号千鹤家园3号楼1504号房屋（以下简称涉案房屋），总价款为410万元。双方在合同中约定，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理涉案房屋权属转移登记手续。合同签订时，刘超和朴文圭尚未获得涉案房屋所有权证。合同签订后，楚军依约于2012年12月21日将45万元定金汇到刘超和朴文圭指定的账户。按照合同约定，刘超和朴文圭应当先将涉案房屋所有权证登记在其名下，进而解除对涉案房屋的抵押登记，再由楚军申请贷款向刘超和朴文圭支付购房款。但是，经楚军多次催促，刘超和朴文圭拒不履行合同义务，并提出增加购房款的要求，其行为构成根本违约。另外，柳美花与刘超、李芬元与朴文圭是夫妻关系，柳美花和李芬元也是涉案房屋的共有人，应就刘超和朴文圭的违约行为承担连带责任。因此，楚军诉至法院，要求解除双方于2012年12月19日签订的北京市存量房屋买卖合同；要求刘超等被告双倍返还定金90万元，并赔偿损失70万元；诉讼费用由刘超等被告承担。刘超等被告共同辩称：楚军陈述与事实不符。合同签订以后，双方口头约定先由楚军向刘超和朴文圭支付200万元购房款，然后由刘超和朴文圭负责办理解除抵押登记手续，同时办理房屋交付。之后，刘超和朴文圭在90日内取得涉案房屋所有权证，双方再办理涉案房屋权属转移登记。双方在所签合同中虽然未就上述内容进行约定，但在楚军仅支付45万元定金的情况下，即要求刘超和朴文圭办理涉案房屋转移登记手续，不符合交易习惯。刘超和朴文圭未办理涉案房屋所有权证，是因为楚军未向刘超和朴文圭支付购房款，刘超和朴文圭从未向楚军提出增加购房款的要求，也从未拒绝履行合同。事实上，楚军不具备购房资格是导致合同不能履行的根本原因。因此，刘超等被告同意解除合同，并同意将45万元定金退还楚军，但不同意楚军主张的赔偿要求。经审理查明：2012年12月19日，刘超和朴文圭作为出卖人与买受人楚军签订北京市存量房屋买卖合同。主要内容是，出卖人将建筑面积178.45平方米的涉案房屋出售给楚军，成交价格为人民币410万元。买受人向出卖人支付定金人民币45万元。买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币200万元。双方同意自本合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率给付利息。双方在合同中未就定金之外的购房款的支付期限以及交付房屋的具体日期等事项进行约定。合同签订当日，刘超和朴文圭作为甲方与乙方楚军又签署一份装修款补充协议，约定甲方同意将涉案房屋出售给乙方；甲方出售给乙方的涉案房屋价款为410万元，配套设施价款35万元，交易总价为445万元；双方同意上述标的房屋配套设施折价款在办理房屋产权转移登记前自行支付给甲方。2012年12月21日，楚军按照刘超和朴文圭指定账户向刘超和朴文圭支付了45万元定金，刘超和李芬元于同年12月25日向楚军出具了收到45万元定金的收据。之后，双方发生争议致合同未能继续履行。2013年4月23日，北京市中通策成律师事务所律师刘万勇受楚军委托向刘超等被告发出律师函，指出刘超等被告不履行合同义务，其行为已致使合同目的无法实现，构成根本违约，要求解除合同。案件在审理过程中，楚军申请对涉案房屋进行评估。经双方协商，一致选定由北京国地房地产土地评估有限公司（以下简称国地评估公司）进行评估。2013年11月30日，国地评估公司出具报告书，估价结果为涉案房屋在2013年11月14日的市场价值（不包含装修价值）为625.43万元。国地评估公司出具报告书之后，楚军变更诉讼请求，将起诉时要求刘超等被告双倍返还定金90万元变更为返还定金45万元；将起诉时主张的赔偿损失的数额由70万元变更为2154300元。刘超等被告仅同意将定金45万元返还楚军，不同意楚军主张的赔偿金。审理期间，本院建议双方协商解决，并询问双方能否按照合同约定继续履行。刘超等被告同意按照合同约定继续履行。楚军则表示，合同能否继续履行取决于刘超和朴文圭能否获得房屋所有权证，但根据现有政策，外国人购房无法取得所有权证。另外，楚军提出其名下已经登记一套房屋，不具备购买第二套房屋的资格。上述事实，有楚军与刘超、朴文圭签订的北京市存量房屋买卖合同，装修款补充协议，收据以及庭审笔录等在案佐证。本院认为：楚军与刘超、朴文圭签订的北京市存量房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方虽然在合同中未就购房款的支付期间及房屋交付日期等关键事项进行约定，但双方在装修补充协议中明确约定购房总价为445万元，并约定楚军应将房屋配套设施折价款35万元在办理涉案房屋权属转移登记前支付给刘超和朴文圭。该约定明确了支付房屋配套设施折价款与办理房屋权属转移登记的先后顺序，即楚军应先向刘超和朴文圭支付35万元配套折价款，然后再办理房屋权属转移登记手续。在楚军未向刘超和朴文圭支付房屋配套设施折价款的前提下，刘超和朴文圭无需为楚军办理涉案房屋权属转移登记。事实证明，造成合同未能履行，是由于楚军未依约向刘超和朴文圭支付35万元配套设施折价款的违约行为以及双方在合同中未就关键内容进行约定造成的，刘超和朴文圭并无违约。楚军以刘超等被告未取得涉案房屋所有权证以及要求增加购房款而主张刘超等被告违约，没有事实依据。刘超等被告同意解除合同，并同意将45万元定金退还楚军，本院不持异议。楚军要求刘超等被告赔偿损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、解除楚军与刘超、朴文圭（PARKMOONGYU）签订的北京市存量房屋买卖合同。二、刘超、柳美花（YUMIHWA）、李芬元（LEEBUNWON）、朴文圭（PARKMOONGYU）于本判决生效之日起十日内返还楚军定金四十五万元。三、驳回楚军其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如刘超、柳美花、李芬元、朴文圭未在上述期限内向楚军退还全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍向楚军支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万七千二百三十四元，楚军负担一万九千一百八十四元（已交纳）；刘超、柳美花（YUMIHWA）、李芬元（LEEBUNWON）、朴文圭（PARKMOONGYU）负担八千零五十元（本判决生效之日起七日内交纳）。评估费一万四千五百元，由楚军负担（已交付北京国地房地产土地评估有限公司）。如不服本判决，楚军、刘超可在判决书送达之日起十五日内，柳美花（YUMIHWA）、李芬元（LEEBUNWON）、朴文圭（PARKMOONGYU）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  许承斌人民陪审员  李德良人民陪审员  刘军社二〇一四年二月十七日书 记 员  文怡昊