北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第08484号原告宋士安，男。被告北京天地泰房地产经纪有限公司。法定代表人张杨，董事长。委托代理人吴雷军，男，北京天地泰房地产经纪有限公司业务经理。委托代理人刘风雷，男，北京天地泰房地产经纪有限公司业务经理。原告宋士安与被告北京天地泰房地产经纪有限公司（以下简称天地泰公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告宋士安、被告天地泰公司的委托代理人吴雷军、刘风雷，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋士安诉称，2014年1月10日，我在不知道天地泰公司与房东之间关系的情况下，与天地泰公司签订房屋租赁合同，约定我从天地泰公司处承租位于北京市海淀区马连洼兰园2号楼1单元501室房屋。该合同是由天地泰公司业务员徐林宝当着我的面在盖有天地泰公司公章的合同上出租人处签下林宝二字，我交纳的各项费用都由天地泰公司收取，故我认为该租赁合同是同天地泰公司签订的合同，而非同房东签订的合同。合同约定租赁期限为2014年1月10日至2014年4月9日，月租金为1100元，支付方式为押一付三。我按照合同约定一次性向天地泰公司支付了四个月的房租及三个月的卫生费，共计4490元整。后来房东在得知天地泰公司将房屋转租给我的情况下，责令我搬出房屋。为维护我的合法权益，我多次与天地泰公司沟通，其坚持认为其与我之间的合同关系合法，建议我继续住在承租房屋内不搬，不予退还我房屋租金。综上，我认为我与天地泰公司签订的房屋租赁合同应属无效，故我诉至法院，要求法院依法确认我与天地泰公司于2014年1月10日签订的房屋租赁合同无效并判令天地泰公司向我返还房屋租赁押金1100元、房屋租金3300元、卫生费90元，以上合计4490元。本案的诉讼费由天地泰公司负担。被告天地泰公司辩称，宋士安无权确认双方的房屋租赁合同无效，而且合同无效的诉讼请求只是其单方主张，我方认为合同有效。房主与我方就诉争房屋产生的纠纷应通过法律途径解决，房主不应去干扰租户的居住，现房主自行将我方的租户从诉争房屋处赶走，租户又按照房主的指示自行搬离，租户的损失应由其自行承担。经审理查明，2014年1月10日，宋士安（承租人、乙方）与天地泰公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，双方约定：由宋士安租住北京市海淀区马连洼兰园2号楼1单元501室房屋中的一间卧室，租期自2014年1月10日至2014年4月9日，房屋于2014年1月10日前交付，租金为押一付三，每月1100元，共计3300元；合同落款的出租人（甲方）签章处签有"林宝"字样，宋士安在承租人（乙方）签章处签字，天地泰公司在居间人（丙方）签章处加盖公章。签订上述合同前，即2014年1月7日，宋士安向天地泰公司支付2014年1月10日至2014年4月9日的租金3300元、押金1100元、卫生费90元。2014年1月11日，宋士安收到房主方的《收房通知》，内容为：宋士安，我与王某于2012年6月24日签署了租赁合同，租期为2012年6月27日至2014年6月27日，北京沃居房地产经纪有限公司（以下简称沃居公司）为居间方，租赁合同约定王某租赁期间不得转租承租房屋，王某不按合同约定支付租金达7日的，本人有权单方解除合同收回房屋；2013年12月22日为房租给付日，但王某一直未给付房租，且其所留手机号已停机，本人有权根据租赁合同约定于2013年12月29日解除合同收回房屋；2014年1月4日，当本人前往租赁房屋交涉时，发现天地泰公司在本人不知情的情况下将房屋转租他人并收取租金，本人和租户当即与天地泰公司联系，要求其停止上述非法行为，但天地泰公司仍于2014年1月10日将房屋以低于市场价租给你方，现通知你方如下，本人与天地泰公司未签署任何委托该公司转租本人房屋的相关协议，天地泰公司无权转租本人房屋，该公司的租赁行为无效，是对你方的欺诈，骗取你方租金和押金，本人根据租赁合同有权于2013年12月29日收回房屋，考虑到你方受到欺诈的实际情况，请于2014年1月19日前搬离本人房屋，超过此期限遗留在本人房屋的物品视为你方放弃所有权，本人有权自行处理；本人同意在你方与天地泰公司发生争议或诉讼时，提供本人拥有的相应证据，并在必要的情况下出庭作证；房东肖某。另外，宋士安提交齐某（出租人、甲方）、王某（承租人、乙方）与沃居公司（居间人、丙方）于2012年6月24日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》一份，该合同载明：甲方将本案诉争房屋出租给王某，房屋租赁期限自2012年6月27日至2014年7月27日，每月租金4500元，第一次租金于2012年6月24日支付13500元，第二次租金于2012年9月22日支付13500元，第三次租金于2012年12月22日支付13500元，第四次租金于2013年3月22日支付13500元，以后以此类推；甲乙双方履行合同期间，如乙方申请退租，丙方可全权代理甲方经办房屋租赁相关事宜，如乙方提出需丙方协助寻找下家住户，丙方继续履行此租赁合同，且乙方需向丙方支付约定的佣金；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；乙方不按照约定支付租金达七日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。经本院联系肖某，其称涉案房屋登记在其妻齐某名下，上述收房通知及以齐某为出租人与王某、沃居公司签订的三方房屋租赁合同属实，现其已收回房屋。经本院与房管部门和婚姻登记部门核实，涉案房屋登记在齐某名下，齐某与肖某系夫妻。另查，宋士安与天地泰公司签订的租赁合同与齐某、王某、沃居公司签订的租赁合同，所载天地泰公司与沃居公司的备案证明编号、经纪执业人员、公司地址均一致。天地泰公司于2012年2月16日曾受到北京市工商行政管理局西城分局的行政处罚，处罚事实是，天地泰公司与他人签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，已不是"北京市建委和北京市工商局"监制的合同示范文本，擅自增加了"租赁期满，如乙方仍需居住该房屋，乙方应提前通知甲方，甲方需配合将租期延长但最长不超过三个月，延长期内，乙方应按租赁期内标准向甲方支付租金"及"甲、乙双方履行合同期间，如乙方申请退租，丙方可全权代理甲方经办房屋租赁事宜；如乙方提出需丙方协助寻找下家住户，丙方继续履行此租赁合同，且乙方需向丙方支付所约定的佣金"这两项格式条款，而后一条款加重了消费者责任。庭审中，宋士安称，其于2014年1月12日搬入诉争房屋，于2014年1月19日搬离诉争房屋。天地泰公司称，其只负责与租户签订合同并收取费用，至于租户是否实际居住使用房屋、何时搬入、何时搬出，其不管。天地泰公司另称，该公司收购了沃居公司，由其法定代表人张杨接手沃居公司的营业执照，变更了法定代表人，留用沃居公司的部分人员；其不知晓王某，也不知晓肖某、齐某，但根据王某与齐某签订的房屋租赁合同，如果王某在租赁期间退租，沃居公司可全权代理出租诉争房屋，而其在收购沃居公司、继受沃居公司的权利义务之后，也有权代理诉争房屋的出租事宜，故其与宋士安之间的房屋租赁合同是有效的，房主无权收回诉争房屋，宋士安也不应按照房主的指示退房，现宋士安擅自按照房主的指示退房，应自行承担损失；其在王某退租后应承担向房主支付租金的义务，但因整治群租房且隔断房必须拆除，故须其与房主重新商定租金数额。上述事实，有双方当事人陈述，房屋租赁合同、收据、收房通知等证据，本院调取的房屋登记材料、婚姻登记材料，本案开庭笔录，在案佐证。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，宋士安与天地泰公司于2014年1月10日签订的《北京市房屋租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但是，第一，齐某与王某在沃居公司居间下签订的房屋租赁合同中关于"甲、乙双方履行合同期间，如乙方申请退租，丙方可全权代理甲方经办房屋租赁事宜；如乙方提出需丙方协助寻找下家住户，丙方继续履行此租赁合同，且乙方需向丙方支付所约定的佣金"这一条款系合同范本以外的格式条款，该条款因加重了消费者责任，应系无效，故天地泰公司以其继受了沃居公司的权利义务为由依据上述条款主张其就诉争房屋享有出租权，该主张无事实和法律依据，本院不予采信。现天地泰公司在其已因在合同中使用上述格式条款而受到相关部门处罚的情况下，仍以该条款为依据擅自出租他人房屋，严重侵犯了他人的合法权益；第二，涉案房屋的房主在了解到宋士安从天地泰公司承租涉案房屋后，已明确表示其与天地泰公司未签署任何委托该公司转租诉争房屋的相关协议、天地泰公司无权转租诉争房屋、该公司的租赁行为无效。综上所述，宋士安与天地泰公司签订的房屋租赁合同因侵犯了房主的合法权益，应系无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故宋士安要求天地泰公司返还房屋租金、押金及卫生费，存在事实和法律依据，本院依法予以支持，但因宋世安确认其曾实际使用诉争房屋，故相应期间的已付租金应作为房屋占有使用费，不予返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条第（五）项、第五十八条，判决如下：一、宋士安与北京天地泰房地产经纪有限公司于二〇一四年一月十日签订的《北京市房屋租赁合同》无效。二、北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向宋士安返还房屋租金人民币二千九百七十元、押金人民币一千一百元、卫生费人民币九十元，以上共计人民币四千一百六十元。如果北京天地泰房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由宋世安负担二元（已交纳）；由北京天地泰房地产经纪有限公司负担二十三元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费五十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  禹霖华二〇一四年五月七日书 记 员  陈迎宾