湖南省涟源市人民法院民 事 判 决 书（2013）涟民一初字第947号原告刘志强，男，1972年8月8日出生，汉族，居民，住浙江省绍兴市越城区云车路**号。被告龙琼，女，1971年7月2日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市蓝田办事处交通路居委会涟源市物资局宿舍。第三人曹清初，男，1967年2月26日出生，汉族，职工，住涟源市蓝田办事处文艺路居委会涟源市建设银行宿舍。原告刘志强与被告龙琼、第三人曹清初案外人执行异议之诉一案，原告于2013年9月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由审判员杨建辉担任审判长，人民陪审员许和平、梁志军参加审理的合议庭，由代理书记员游汉雄出庭记录，于2013年12月23日进行了公开开庭审理。原告刘志强、被告龙琼到庭参加了诉讼，第三人曹清初经本院以公告形式传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告刘志强诉称：2013年8月30日，原告收到涟源市人民法院送达的（2013）涟执异字第326-1号执行裁定书。原告认为涟源市人民法院驳回原告提出的执行异议缺乏事实与法律依据。1、被告龙琼所申请执行的房屋已经由第三人转让给原告，签订了正式合同并支付相应费用，该房屋已经不属于第三人了。2、涟源市人民法院裁定驳回原告作为案外人的执行异议，其理由不符合法律公平的原则。3、被告龙琼对本套住房实行了财产保全的不当行为，让原告失去了续交房款并办理更名登记的机会，原告依照团购协议行使自己的权利，合法合规的取得了房屋的受让权。4、第三人曹清初并没有否定合同的合法性和不配合履行合同的行为，而是由于被告对房屋的保全行为导致合同无法继续，相反，原告不需要与第三人解除合同，而是要继续履行合同完成房屋正常的交易。5、原告与第三人产生的是物权转让法律关系，而被告与第三人之间发生的是债权债务法律关系，物权优于债权，被告不能将原告的房产物权用于偿还第三人拖欠被告的债务。综上所述，原告请求法院在（2013）涟执字第326-1号执行一案中解除第三人曹清初在娄底市三泰房地产开发有限公司代原告购买的房屋的保全措施，并确认原告对娄底市三泰房地产开发有限公司销售的住房享有所有权。为了支持其诉讼请求，原告刘志强向本院提交了如下证据：1、原告刘志强与第三人曹清初签订的转让合同一份（复印件），拟证明：该合同系双方真实意思表示，该合同是真实、有效的。第三人曹清初书写的收条（原件）与娄底市三泰房地产公司收款收据（原件）各一份，拟证明：第三人收到了原告的款项，并交给了娄底市三泰房地产公司。银行流水账单二份（复印件），拟证明：原告刘志强的钱汇给了案外人刘继红，第三人曹清初又从案外人刘继红账户上划走了这笔钱。选房公告一份、团购协议一份、补充协议一份（复印件），拟证明：第三人曹清初可以转让房屋指标，这个房屋指标不需要工会与房地产公司认可，可以私下转让，更名过户手续是在第二次交齐购房款之后才办理。5、未选房号人名单一份（复印件），拟证明：第一笔购房诚意金缴纳了，第二笔没交。对原告刘志强提交的证据，被告龙琼发表了如下质证意见：证据1没有签订日期，证明人也没有，合同原件也没有，对其真实性有异议。证据2中收条上面没有日期，收款收据上面没有原告的名字，不能说明是原告交的，故对该证据的真实性与证明目的都有异议。证据3不能达到原告的证明目的，不能说明这笔钱是用来购买房子的钱。对证据4的证明目的有异议，被告去查封该房子以及执行的时候，原告都没有去声明本案房产是原告的。证据5只能证明该房子是曹清初的。第三人未到庭参加诉讼，对原告刘志强提交的证据未发表质证意见。被告龙琼辩称：原告刘志强提出的请求与主张没有事实和法律依据，不应得到支持。1、娄底市三泰房地产开发有限公司购房诚意金是第三人曹清初的财产，原告无权对15万元购房诚意金主张所有权。涟源市人民法院在诉讼过程中采取的财产保全措施也是正当合法的。2、原告刘志强同第三人曹清初签订的购房指标转让合同无签署时间、要素不全，为无效合同。3、答辩人龙琼与第三人曹清初的民间借贷纠纷案件在执行过程中的执行标的为15万元购房诚意金，不是房屋。4、原告刘志强与第三人曹清初系郎舅关系，不能排除原告与第三人联手转移曹清初财产之可能。被告龙琼未向本院提交任何证据。第三人未到庭参加诉讼，未发表任何意见，亦未向本院提交任何证据。根据民事诉讼法及其证据规则之规定，结合当事人在庭审过程中的质证，本院对原告刘志强所提交的证据的真实性、合法性、关联性进行审查后，做出如下分析、认定：对证据1，被告龙琼认为该证据没有签订日期，证明人也没有，合同原件也没有，对其真实性有异议。本院认为：首先，原告既没有提供证据原件予以核对，也没有提供相应的证据佐证该证据的真实性。其次，该证据作为一个转让合同，其合同内容存有重大瑕疵，合同的具体签订日期和生效日期无法确定。再次，该证据系团购房指标转让合同而非原告述称的是一个购房合同。综上所述，该证据不具有法律意义上的真实性，本院对该证据不予认定。对证据2，被告龙琼认为该证据中，收条上面没有日期，收款收据上面没有原告的名字，不能说明是原告交的，故对该证据的真实性与证明目的都有异议，本院结合其他证据以及庭审调查综合认定。对证据3、4、5，被告龙琼对其真实性没有异议，只对其证明目的有异议，本院认定该证据，采信其中与本案相关联的内容。本案经开庭审理，根据当事人的举证、质证、在庭审中的陈述以及本院的认证情况，本院确认如下法律事实：2011年4月27日，中国建设银行股份有限公司娄底市分行工会以协议“甲方”的身份同以协议“乙方”身份的娄底市三泰房地产开发有限公司签订了《团体购买（定向开发）商品住宅房协议》，双方在协议中约定：“甲方组织团购房人自愿购买乙方开发建设的三泰娄底新体育中心项目小区商品住宅。”第三人曹清初因系中国建设银行股份有限公司娄底市分行的员工而成为了团购房人。2011年7月18日，第三人曹清初向娄底市三泰房地产开发有限公司缴纳了15万元购房诚意金。2012年12月21日，中国建设银行娄底分行工会与娄底市三泰房地产开发有限公司联合发布《关于建行檀香山团购房选房公告》，公告规定：“团购房人以建行工会已确认的团购房人名单为准；须为已足额缴纳第一笔订房款的团购房人；如团购房人无法参与的，需出具书面委托书，并提供委托人、受托人身份证原件；如团购房人将团购指标转让他人的，开发商只接受建行工会（已交购房款）提供的名单中团购房人参与选房。”“在2012年12月31日前（特殊情况者，最长延长到2013年1月5日），没有填写《选房申请表》的团购房人，可以申请退房，但应在前述时间内按三泰地产要求填写《退房申请表》，经建行工会、三泰地产审核确认后办理退房手续和给予补偿。已交15万元订房款的，以120㎡为标准计算退房补偿面积。”2012年，被告龙琼向涟源市人民法院提起民间借贷之诉，要求第三人曹清初偿还其借款本息250152.54元。被告龙琼在诉讼过程中提出了财产保全申请，涟源市人民法院在审查后做出了如下（2012）涟民二初字第1399-1号民事裁定：“对被告曹清初在娄底市三泰房地产开发有限公司预购的位于娄底市吉星路娄底市建设银行内的房产一套予以预查封。”2012年10月30日，涟源市人民法院作出（2012）涟民二初字第1399号民事判决：“限被告曹清初在本判决生效之日起五日内偿还原告龙琼借款本金235000元，并给付利息15152.54元。”2013年4月11日，被告龙琼依据已发生法律效力的（2012）涟民二初字第1399号民事判决书向涟源市人民法院申请强制执行。2013年4月23日，涟源市人民法院的执行人员在娄底市三泰房地产开发有限公司查询到了第三人曹清初在该公司有可供执行的财产—购房诚意金15万元及相应的补偿款，并对上述财产采取了保全措施。2013年4月27日，娄底市三泰房地产开发有限公司对涟源市人民法院进行了函复：“2011年7月15日涟源市建设银行职工曹清初参与娄底市建设银行在我公司檀香山小区团购房意向中预交了15万元诚意金款。至今曹清初未能按照娄底市建设银行工会公布的团购房选房公告参与选房，视为其放弃权利。”2013年7月19日，原告刘志强提出执行异议申请，要求涟源市人民法院解除对15万元诚意金的查封并不予执行。2013年8月1日，涟源市人民法院作出（2013）涟执字第326号执行裁定书：“提取被执行人曹清初预交给娄底市三泰房地产开发有限公司的购房诚意金15万元及相应的补偿款9.6万元至本院。”根据娄底市三泰房地产开发有限公司营销部经理易萍的述称，补偿款9.6万元是该公司取消曹清初的预购资格后，按800元／㎡补偿120㎡而来的。2013年8月12日，涟源市人民法院作出（2013）涟执字第326-1号执行裁定书：“驳回案外人刘志强的执行异议。”2013年8月30日，涟源市人民法院将（2013）涟执字第326-1号执行裁定书送达给了原告刘志强。原告刘志强遂根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，于2013年9月10日向本院提起诉讼。另查明：被告龙琼于2013年9月5日领到第三人曹清初标的款226800元（该款项包括15万元的购房诚意金以及扣税后的补偿款76800元），该执行案件由于被告龙琼自愿放弃部分权利而已全部结案，第三人曹清初至今下落不明。本案的争执焦点为：1、本院在（2013）涟执字第326号执行案件中采取强制执行措施的执行标的是否为原告主张的娄底市三泰房地产开发有限公司销售的住房；2、本院在（2013）涟执字第326号执行案件中执行的相关购房诚意金以及补偿款是否为原告刘志强所有。本案经开庭审理，本院对本案的争执焦点作出如下分析、判断：针对争执焦点1，本案中，第三人曹清初未能按照中国建设银行娄底市支行工会公布的团购房选房公告参与选房，到本院采取强制执行措施时，中国建设银行娄底市支行工会与娄底市三泰房地产开发有限公司按规定均已视为其放弃团购房权利，中国建设银行娄底市支行工会与娄底市三泰房地产开发有限公司并未为第三人曹清初预留相应的团购房，本院在强制执行过程中并未对相关团购房采取强制执行措施，本院执行局在被告龙琼与第三人曹清初民间借贷纠纷一案中采取强制执行措施的执行标的是第三人曹清初向娄底市三泰房地产开发有限公司缴纳的15万元购房诚意金以及相应补偿款。因此，对于原告要求法院在（2013）涟执字第326号执行一案中解除第三人曹清初在娄底市三泰房地产开发有限公司代原告购买的房屋的保全措施的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，对于原告要求确认原告对娄底市三泰房地产开发有限公司销售的住房享有所有权的诉讼请求，同样没有事实和法律依据，本院不予支持。需要进一步说明的是，本案中，由于第三人曹清初拖欠被告龙琼相关借款本息，被告龙琼起诉法院并申请法院对第三人曹清初的相关财产采取保全措施，涟源市人民法院经过审查之后裁定对第三人参与团购的团购房房产进行了预查封，预查封并不会导致第三人曹清初丧失购买该团购房的权利，预查封只是限制第三人对该财产进行处分，第三人完全可以继续缴纳购房款和按照选房公告的要求进行选房而实现自己购买该团购房的权利，但是第三人刘志强和原告曹清初均没有这么做，从而导致被娄底市三泰房地产开发有限公司及中国建设银行娄底市支行工会视为其放弃团购房购买权利的后果的发生。本案中，即使原告刘志强与第三人签订的团购房指标转让合同是真实的，但这也并不会产生物权变动的效力。根据原告在起诉状中的陈述，原告与第三人产生的是物权转让法律关系，然而根据我国物权法的规定，不动产物权的转让以到登记机关进行相应的权属变更登记为不动产物权转让的生效要件，动产物权的转让需进行交付，但是原告与第三人均未有上述之行为，且娄底市三泰房地产开发有限公司以及团购组织方中国建设银行娄底市支行工会都一直将购买团购房的权利视为第三人所有，因此原告同第三人之间的物权转让并未发生法律效力。针对本案争执焦点2，第三人在已被视为放弃了继续购买本案团购房的权利后，娄底市三泰房地产开发有限公司已退还给了第三人曹清初15万元购房诚意金，而该15万元购房诚意金为第三人曹清初所交，在第三人曹清初未按照中国建设银行娄底市支行工会公布的团购房选房公告参与选房后，中国建设银行娄底市支行工会与娄底市三泰房地产开发有限公司按照其内部的相关规定将购房诚意金15万元以及补偿款76800元退还给第三人曹清初，该款的所有权应属于第三人曹清初。综上所述，原告无权对其主张权利，涟源市人民法院对上述15万元购房诚意金及相应补偿款采取的强制执行措施并无不当，原告刘志强的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，判决如下：驳回原告刘志强的诉讼请求。本案案件受理费3300元，公告费200元，合计3500元，由原告刘志强负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。当事人均服判的，本判决在上诉期间届满即发生法律效力，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从本判决生效之日起计算。审 判 长  杨建辉人民陪审员  梁志军人民陪审员  许和平二〇一四年二月二十五日代理书记员  游汉雄附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。第十九条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。第二十条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，诉讼期间，不停止执行。案外人的诉讼请求确有理由或者提供充分、有效的担保请求停止执行的，可以裁定停止对执行标的进行处分；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。案外人请求停止执行、请求解除查封、扣押、冻结或者申请执行人请求继续执行有错误，给对方造成损失的，应当予以赔偿。