江苏省洪泽县人民法院民 事 判 决 书(2013)泽商初字第0777号原告连云港博思堂房地产营销策划有限公司，住所地江苏省连云港市苍梧路6号龙河大厦3层C10-1室。法定代表人汪妹玲，该公司董事长。委托代理人卜浩，江苏益友天元律师事务所。委托代理人潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。被告洪泽县鹿港房地产开发有限公司，住所地江苏省洪泽县东五道6号。法定代表人廖进义，该公司董事长。委托代理人司淑云，该公司总经理。委托代理人黄开颜，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。原告连云港博思堂房地产营销策划有限公司诉被告洪泽县鹿港房地产开发有限公司销售代理合同纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理后，先依法由审判员刘林厚适用简易程序于2013年12月16日公开开庭进行了审理，原告连云港博思堂房地产营销策划有限公司的委托代理人卜浩、被告洪泽县鹿港房地产开发有限公司的委托代理人司淑云、黄开颜到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭进行了审理，原告连云港博思堂房地产营销策划有限公司的委托代理人潘晓辉、卜浩、被告洪泽县鹿港房地产开发有限公司的委托代理人司淑云、黄开颜、证人王某、崔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连云港博思堂房地产营销策划有限公司诉称：2013年1月1日，原告与被告签订一份《洪泽鹿港·华都项目总策划及销售代理合同》和一份《洪泽鹿港·华府项目总策划及销售代理合同》，合同约定由原告作为鹿港·花都和鹿港·华府两个项目的独家代理商，负责该物业的策划、推广及销售。合同签订后，原告一直积极履行着合同的相应义务。2013年8月20日，被告却以根本不成立的鹿港·华府项目销售处于停滞和华都项目无客户积累为由，无故解除了两份代理合同，并且还迫使原告撤离了销售现场。事后原告多次与被告进行沟通和磋商，但均无效果，被告还禁止原告再参与销售代理。根据合同约定，被告至今拖欠原告佣金33900元未予支付。特起诉请求判决确认被告于2013年8月20日解除《洪泽鹿港·华都项目总策划及销售代理合同》和《洪泽鹿港·华府项目总策划及销售代理合同》的行为为无效解除；被告立即支付拖欠的佣金33900元；被告支付原告违法解除代理合同违约金86万元；本案诉讼费用由被告承担。被告洪泽县鹿港房地产开发有限公司辩称：原告与被告签订销售代理合同之后，原告没有按照合同的约定全面履行合同义务，特别是在华都项目上，没有做任何实质性的工作，导致销售工作几乎处于停滞状态，经被告发函催告，原告仍未履行相关义务，被告行使了合同解除权，并且书面通知了原告。请求驳回原告的诉讼请求。原告就其诉讼请求提供如下证据：1、《洪泽鹿港·华都项目总策划及销售代理合同》和《洪泽鹿港·华府项目总策划及销售代理合同》，用以证明原、被告之间存在总策划及销售代理合同关系以及根据合同的约定任何一方不得单方解除合同，否则支付违约金。2、被告向原告发送的合同解除函和终止合同告知函，用以证明被告违法解除了双方之间的两份总策划及销售代理合同，其函件内容并非属实。3、原告的回函及邮寄凭证和邮寄送达的电子查询记录，用以证明原告针对被告的两份解除函作出了回应，同时证明原告在积极履行相应的合同义务。4、洪泽鹿港华府推广方案、被告六、七月份签署的鹿港华府宣传资料、七月份推广计划、鹿港华都围挡广告、大牌执行方案、洪泽鹿港华都营销策划报告、鹿港华都推广报价表、制作物料报价表，用以证明原告履行相应的合同义务，并非被告解除函中所述的销售工作几乎处于停滞状态以及无具体执行方案。5、名片4张、离职申请、原告在被告售楼处拍的照片，用以证明被告擅自聘用原告方在原鹿港项目上派驻的人员，违反了双方之间总策划及销售代理合同的约定。6、商品房销售许可证，用以证明鹿港华都项目直至2013年10月9日才获得销售许可证。7、金能勤在被告处工作的照片1张，用以证明原告就华都项目一直有工作上的跟进，也按照合同的约定以及签署的策划方案履行了原告应尽的义务。8、被告签署的鹿港华都的围栏广告、大牌执行方案，用以证明原告就鹿港华都项目一直积极的从事相应的策划工作，得到了被告的认可。被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为在实际履行过程中，原告并未按照约定的工作进度履行合同义务；对证据2无异议，但认为被告是合法解除；对证据3无异议，但认为原告在回函中的陈述并非事实；对证据4中洪泽鹿港华府推广方案、被告六、七月份签署的鹿港华府宣传资料、七月份推广计划的真实性无异议，但认为主要是针对鹿港华府项目，华都项目还有五百多套、鹿港华都围挡广告、大牌执行方案原告所写的还是华府项目，华都项目仅是做了宣传的方案、洪泽鹿港华都营销策划报告、鹿港华都推广报价表、制作物料报价表的真实性无异议；但时间是直到2013年7月20日，已经远远滞后，原告没有具体去执行；对证据5中的名片的真实性无异议、离职申请与其公司无关、对照片的真实性无异议，但认为无法确认拍摄时间；对证据6的真实性无异议，但认为不能证明原告的证明目的；对证据7认为无法确认所体现的具体内容；对证据8认为根据合同的约定原告完成该工作的时间不符合合同的约定，原告先违约，而且原告当时没有鹿港华都项目组。被告就其答辩陈述提供如下证据：1、2013年7月18日的会议纪要，用以证明原告的首次提报会直至2013年7月18日才进行，原告没有按照合同的约定履行义务，推广工作停滞。2、张轲华名片2张，用以证明2013年7月份原告内部决定解散连云港事业部，要将鹿港的项目交给宿迁事业部进行管理，原告严重违约。3、证人王某、崔某的证人证言，用以证明原告对鹿港华都项目销售推进工作几乎是停滞的，直至2013年7月18日才开始首次提报，原告对此的态度是消极的。原告对被告提供的证据1认为需要庭后核实；对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关联性；对证据3认为该证言的真实性、合法性、关联性均有异议，认为证人现属被告的员工，双方有利益关系，陈述的内容与客观事实不一致。综合原、被告的陈述及举证，经庭审质证，本院作如下认证：原告提供的证据1、2、3、4、5、6被告无异议，且能够证明案件事实，本院确认有效；对原告提供的证据7被告的异议成立，本院不予确认；对原告提供的证据8依能够证明案件事实，本院确认有效。被告提供的证据1、2原告无异议，本院确认有效；对证据3原告的异议成立，本院予以否定性确认。据此，本院确认如下案件事实：2013年1月1日，原、被告签订《洪泽鹿港·华都总策划及销售代理合同》，合同约定：被告委托原告作为鹿港·华都物业的独家代理商，合同范围：鹿港·华都行销代理，物业销售范围：鹿港·华都所有可售商铺及住宅，物业可售面积：鹿港·华都规划建设的全部住宅及商业，约70707平米（暂定规划面积，最终以权威部门的实测面积为准，确定后作为合同附件）。开盘日期：第一次开盘时间，双方约定不迟于2013年8月1日。合同期限：自合同签署之日起至鹿港·华都可售房源销售率达90%时止。原告对鹿港·华都的项目提供市场调查、产品定位建议及营销策划思路。对物业可售面积进行广告策划、广告执行、物业行销。本合同约定物业之策划推广费用（指该物业策划、推广方案的实施费用）控制在物业总销售金额的1.2%以内，由被告承担。策划、推广方案经被告确认后由原告负责实施。（策划推广费用包括但不限于广告设计及宣传、透视图、灯箱、展板、引导箱、横幅、LOGO墙、销控台、销平销海、DM、看板、促销礼品等费用，售楼处装修、样板房、房展会费用不计入策划推广费用）。原告的职责与权利：负责合同代理内的物业的策划、推广工作及物业的代理销售；负责该物业的市场调研、营销策划、广告策划、推广策划、销售计划、销售组织与控制等工作的编排，并应提前报请被告批准，经确认后实施。原告所提出的广告策划、各类销售资料的制作、现场布置等一系列工作及计划均需事先征得被告意见并获得被告批准，并由原告负责分包实施；原告负责现场的销控与销售执行，定期对该物业的销售情况、广告效果、市场分析、下步销售计划、销售、推广中存在的问题以及相关措施、对策等以书面形式向被告汇报，以便销售计划等各类工作能及时调整、落实；原告报送至被告的所有资料、方案、工作成果，被告均应进行签收。按本合同约定，需要由被告确认同意的，被告应于收到相关资料、方案、成果后3日内予以书面答复。逾期未作书面答复，视为对原告提供的资料、方案、成果的认可；被告严格按照《商品房认购书》、《商品房买卖合同》范本格式的条款与客户洽谈、签订合同。任何销售个案中，对认购书、购房合同条款的修改、变动，必须获得被告的书面确认。若原告未按本条款操作（含销售人员录入失误、笔误）而造成不可挽回的经济损失（因被告操作失误的除外），原、被告协商确定，被告应承担违约金，同时给被告造成的所有经济损失均由原告赔偿等。销售代理佣金的结算：本合同所称代理佣金指被告针对原告的销售代理行为而支付给原告的佣金，包括基本佣金、奖励佣金、前期市场、策划、企划服务费及罚没款提成。代理佣金结算方式如下：基本佣金：因本案产品尚未定型，原告介入本案后将与发展商、设计院共同完成本案的产品定位及设计工作，同时结合市场实际状况及本案产品初步方案。双方于每批房源开盘前1个月确定该批房源的销售底价，双方约定鹿港·华都全案住宅部分底均价不低于4200元/平米，商业部分底均价不低于7000元/平米，（附一户一价表作为佣金结算的依据），经原、被告双方协商后最终确定。第二次开盘被告根据市场情况，可以在第一次开盘的基础上底价做一次调整。每批次销售房源的销售代理取费标准采用与销售率挂钩的方式，具体如下：（1）每批次开盘3个月内，销售率达到50%，佣金1.5%；若销售率低于50%，佣金点数1.0%。本考核点之前基本佣金先统一逐月按1.0%结算，到本考核点若销售率达到50%，前期已结算佣金的房源一次性补足到1.5%；若销售率没有达到50%，则基本佣金按1.0%结算。（前提是被告须在开盘前45天提供新售楼处、景观示范区、3种标准户型样板间各1套以及看房通道，否则佣金就以基准费率1.5%结算）┈。前期定位、市场、策划、企划服务费：本合同正式签署后，至鹿港·华都项目正式开盘销售之前，原告需收取定位、市场、策划、广告企划、活动执行等顾问服务费，按月收取，标准为伍万元/月（50000元/月）。因购房认购书、购房合同解除，原告因此获得的罚没定金、违约金或赔偿金，原、被告双方同意，按原告80%，被告20%的比例分配。销售代理佣金的结算：佣金结算的依据：以代理期内所有已签定的购房合同为结佣依据，具体为：（1）一次性付款客户，房款全额支付，购房合同签定，则此房源佣金被告一次性结算与原告；（2）按揭贷款客户，首次付款支付，购房合同签定，被告先将此房源已收款部分佣金结算与原告，按揭贷款部分的佣金原则上待银行放款到被告账户后再结算。佣金结算的时间：被告每月向原告结算佣金一次。原告每月月底前将结佣请款单报送被告，被告签收后，应在次月的5日前核算完毕并通知原告开具正式服务发票，被告凭票在3日内结算佣金给原告。被告如对佣金的结算有异议，应在次月的5日前以书面方式提出。┈。法律责任：若因开发商原因延迟开盘，并已超过双方原确定之开盘日期6个月，原告有权单方面解除合同。合同签定后，双方应共同履行、共同遵守，任何违反本合同约定的行为均属违约行为，守约方有权追求对方的违约责任，并要求继续履行合同，除合同另有约定或者一方的违约行为致使另一方无法实现合同目的外，任何一方不得擅自单方解除本合同，否则按以下原则处理：1、原告单方解除合同的，应按合同未销售部分所对应的代理佣金的20%向被告支付违约金。2、被告单方解除合同的，被告应按合同未销售部分所对应的代理佣金的20%支付违约金。（未销售部分对应的代理佣金，以合同约定的底价为单价计算依据）。被告不按合同约定支付或抵扣佣金及费用的行为视为违约行为，被告除应按约支付相应佣金、费用外，每逾一日还应承担未付款金额千分之三的违约金。被告累计延迟支付超过30天，原告则有权选择单方解除合同，并可要求被告支付所欠金额及上述逾期付款违约金，造成原告其他损失的，被告也应给予赔偿。原告为本项目派驻的工作人员，系原告的合法工作人员，工资费用由原告承担。被告在本合同履行期限内及合同终止（包括中途中止）后一年内，未经原告许可不得以入股、合作、建立劳动关系、代理、聘为顾问等形式与原告工作人员建立联系，否则被告应按本项目原告预期可获佣金（以合同底价为单价计算依据）的20%向原告支付赔偿金，原告亦有权解除本合同。开盘前顾问服务内容：以双方约定第一次开盘时间不迟于2013年8月1日为前提，鹿港·华都项目前期服务期限为2013年1月-2013年7月，具体以本合同签署时间和实际开盘时间为准，被告可提供的前期顾问服务内容包含但不限于以下：┈。项目商业超市部分招商计划（2013年1-10月）。原告总负责人为董志春。同日，原、被告签订《洪泽鹿港·华府总策划及销售代理合同》，合同约定：被告委托原告作为鹿港·华府物业的独家代理商，合同范围：鹿港·华府行销代理，物业销售范围：鹿港·华府所有剩余可售房源，物业可售面积：63套现房，约7345.29平米（暂测面积，最终以权威部门的实测面积为准，确定后作为合同附件）。开盘日期：鹿港·华府剩余现房，本合同签署，进场即可销售。合同期限：自合同签署之日起至鹿港·华府可售房源销售率达90%时止。本合同所称销售代理佣金指被告针对原告的销售代理行为而支付给原告的佣金，包括基本佣金、奖励佣金及罚没款提成。本合同所称销售率指：在合同期内，已签定商品房认购书的总建筑面积与被告委托原告代理实际可销售总建筑面积之比。佣金计算方式如下：基本佣金：双方于本合同正式签署后7个工作日内，协商确定所有剩余房源的销售底价，双方约定鹿港·华府剩余房源底均价不低于3600/平米，附一户一价表作为佣金计算的依据。因本案属于尾房销售，难度较大，体量较小，销售代理取费基准率为所售房源总销金额的2%,双方根据市场行情协商制定每阶段的销售考核指标，具体每阶段的基本佣金结算点数采取与销售率挂钩的形式。另还约定了奖励佣金、罚没款提成等方式。销售代理佣金的结算：佣金结算的依据：以代理期内所有已签定的购房合同为结佣依据，具体为：（1）一次性付款客户，购房合同签定，则此房源佣金被告一次性全额结算与原告；（2）按揭贷款客户，首付款支付，购房合同签定，被告先将此房源已收款部分佣金结算与原告，按揭贷款部分的佣金原则上待银行放款到被告账户后再结算。法律责任：合同签定后，双方应共同履行、共同遵守，任何违反本合同约定的行为均属违约行为，守约方有权追求对方的违约责任，并要求继续履行合同。除合同另有约定或者一方的违约行为致使另一方无法实现合同目的外，任何一方不得擅自单方解除本合同，否则按以下原则处理：被告单方解除合同的，应按合同未销售部分所对应的代理佣金的20%向原告支付违约金；原告单方解除合同的，原告应按合同未销售部分所对应的代理佣金的20%支付违约金（未销售部分对应的代理佣金，以合同约定的底价为单价计算依据）。另还约定了其他事项。合同签订后，原告对洪泽鹿港·华都项目按照合同的约定开展了策划及销售代理工作，但原告没有按照合同约定的时间开展工作，2013年5月17日作出鹿港华都围挡广告、大牌执行方案，但直到2013年7月23日才由被告签署意见。洪泽鹿港华都营销策划报告、鹿港华都推广报价表亦是在2013年7月23日由被告签署意见。对开盘前顾问服务内容（2013年1-7月）的市场类、策划类、企划类均未开展相应的工作。2013年7月18日首次项目（鹿港华都项目）提报会，参加人员有：原告处的人员董志春、王某、崔某、俞晓龙，被告处的人员司淑云、王建莉、于经理、朱经理。形成意见：鹿港华都项目未按合同实际履行义务，目前推广工作几乎为零，前期客户积累为零，本项目价格为片区最高，客户源分析及交叉分析、成交量VS推盘量分析欠缺，原告对本地市场情况分析度明显不够，竞品楼盘的销售反映度不够，需加强工作力度，调整好工作态度。原告对本案商业无专业可言，无明确定位，无推广计划，在商业与住宅两块都未能提出实际可行性方案。要求原告在月底前提报切实可行的计划。由于原告未能按照合同的约定履行义务，被告视此，2013年8月20日认为原告鹿港华府项目自7月中旬销售工作开始处于停滞，8月没有任何进展，同时针对鹿港华都项目的全案推广工作和人员配备上有太多不作为，特别是针对本案的商业上目前没有做任何实质性工作，并且迟迟不做推广，延误项目销售工作。作为开发商，其公司已付25万元的前期定位、市场、策划、公告企划、活动执行等顾问服务费，但原告完全没能履行合同所赋予的责任和任务，向原告发出“致连云港博思堂房地产营销策划有限公司合同解除函”，要求原告退还被告已付的25万元服务费，解除与被告签订的相关合同。请原告运营总监董志春于25日前来被告协商处理解约事宜。2013年8月26日，被告向原告发出“终止合同告知函”，告知原告其与被告所有（华都、华府）合同全部废止，要求原告人员撤离被告公司项目现场并进行必要的相关交接。2013年8月27日，原告向被告发出回函，认为被告将鹿港华都前期5个月的顾问费25万元支付，是对其公司工作的认可，要求返还25万元服务费是不符合双方合同约定，同时根据双方合同约定不能导致被告据此单方解除合同。如果被告坚持单方解除合同，按照双方签订的合同，将视为被告严重违约，按照合同约定需按照合同未销售部分所对应的代理佣金的20%（约86万元）向原告承担违约责任，同时要求被告支付项目前期定位报告费用50万元。造成原告其他损失的，保留追溯的权利。此后，原告派驻被告处的人员已撤出工作场所。因协调未果，致使原告诉来我院。本院认为，原、被告签订的《洪泽鹿港·华都总策划及销售代理合同》和《洪泽鹿港·华府总策划及销售代理合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，本院确认有效。原、被告双方应按照合同的约定履行各自的义务。被告已按照合同的约定向原告支付了前期顾问服务费25万元，原告虽然开展了鹿港华都项目的销售工作，但鹿港华府项目的销售工作没有按照合同的约定开展，被告已支付了原告在鹿港华都项目的部分销售佣金，原、被告双方合同签署的时间是2013年1月1日，但原告首次项目提报会直至2013年7月18日才进行，而且原告未能就销售工作按照合同的约定履行相应的义务，故原告已构成违约，由于原告的违约行为，致使双方签订的合同的目的不能实现，目前原告的工作人员已撤出被告的工作现场，故被告向原告发出的解除双方签订的《洪泽鹿港·华都总策划及销售代理合同》和《洪泽鹿港·华府总策划及销售代理合同》符合法律规定，原告主张请求判令被告于2013年8月20日解除《洪泽鹿港·华都总策划及销售代理合同》和《洪泽鹿港·华府总策划及销售代理合同》的行为无效的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。由于原告完成了部分销售行为，故被告尚未支付给的原告佣金33900元，被告负有给付义务，原告此项请求符合法律规定，本院予以支持。由于解除原、被告签订的合同是由于原告的违约行为，导致不能实现合同的目的，故原告请求判令被告支付原告违法解除代理合同违约金86万元不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告连云港博思堂房地产营销策划有限公司要求确认被告洪泽县鹿港房地产开发有限公司于2013年8月20日解除《洪泽鹿港·华都总策划及销售代理合同》和《洪泽鹿港·华府总策划及销售代理合同》的行为为无效解除的诉讼请求。二、驳回原告连云港博思堂房地产营销策划有限公司要求被告洪泽县鹿港房地产开发有限公司支付违法解除代理合同违约金86万元的诉讼请求。三、被告洪泽县鹿港房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付原告连云港博思堂房地产营销策划有限公司佣金33900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12739元，原告连云港博思堂房地产营销策划有限公司负担12091元，被告洪泽县鹿港房地产开发有限公司负担648元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：淮安市农业银行城中支行，开户名：淮安市财政局，账号:34×××54）预交上诉案件受理费。审 判 长  刘林厚人民陪审员  鲍立平人民陪审员  李大军二〇一四年五月二十六日书 记 员  鲍嘉伟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续，依照其规定。