江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣07民终566号 上诉人（原审原告）：蓝海琼，女，1976年11月14日生，畲族，赣州市南康区人，住南康区。 委托诉讼代理人：陈兰辉、董伟平，江西君实律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赣州纵横房地产开发有限公司，住所地：南康区南水新区D-14B地块学府路3号（佳和睿智居会所）。 法定代表人：郑福燕，系公司总经理。 委托诉讼代理人：吴春燕、邓奕明，江西同圆律师事务所律师。 上诉人蓝海琼与上诉人赣州纵横房地产开发有限公司（以下简称纵横公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2018）赣0703民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。 纵横公司上诉请求：请求人民法院撤销南康区人民法院（2018）赣0703民初2433号民事判决书，依法驳回蓝海琼重审一审的全部诉讼请求；改判第二项判决为蓝海琼支付案涉停车位场地使用费25800元（从2011年10月1日起，暂至2018年12月1日，共86个月，每月300元，共计25800元），计算至腾退之日止。理由如下：一、一审法院查清事实错误，将已经满足法定许可销售条件的车位认定为上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，作出错误判决，应当予以纠正。1.上诉人在一审中提供了赣州市城乡规划建设局印章的规划设计图，在时间上比南康区城乡建设档案馆备案设计图更晚，在公章效力位阶上也高于南康区城乡建设档案馆，在庭审中上诉人对此作出了合理说明，是因为南康区城乡建设规划部门在移送档案时遗漏了最后变更的有车位的规划设计图纸，我方也是在庭审中才发现南康区城乡建设档案馆的材料有遗漏，现已联系南康区规划部门及时移送最后变更的有车位的规划设计图。2.一审中，上诉人提交了商品房预售许可证，该许可证对应的图纸及带车位的小区规划设计图纸，也就是小区的车位已经取得法定的预售许可，是可以作为单独车位销售的。根本不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。3.蓝海琼提到的两个车位划成三个车位，是因为第32号车位的所有权人不文明的停车行为，经常不顾及隔壁车位的使用，而且自行在墙上写了两个“32号”，为此上诉人公司物业也多次对32号车位的所有权人做了劝说，并且在其发生冲突时也邀请了社区工作人员调解，当时双方达成了一致，现蓝海琼认为第32号车位的所有权人的行为导致其不方便停车，应当依据相邻权向第32号车位所有人主张权利，而不是向上诉人主张权利。二、即使《关于另购地下室车位的补充协议》无效，蓝海琼也应该从使用案涉停车位之日起，赔偿上诉人所受到的损失，如都有过错，应当各自承担相应的责任，才符合公平合理的市场交易原则，上诉人不应当向蓝海琼支付车位价款资金占有使用费。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上诉人对案涉停车位获得了规划许可和预售许可，并缴纳了人防建设资金，是案涉停车位的服务管理人，对案涉停车位投入了相当的建设管理成本。蓝海琼签订本合同存在过错，又长期占用并使用案涉停车位，获得了相当的使用权益，如上诉人将案涉车位租赁，即使按照月租金人民币300元，从2011年10月1日起，暂至2018年12月1日，共86个月，每月300元，上诉人将车位租赁所带来的收益就达25800元，因为蓝海琼的占有使用车位，导致上诉人的租金损失应当由上诉人承担。 蓝海琼辩称，一、本案车位系人防车位，依法不可能取得预售许可，实际也未取得预售许可，纵横公司隐瞒未取得预售许可的事实，依法应当返还车位款及利息并赔偿一倍损失。1、原审判决第4页第2段已查明被告已于2007年向原南康市人民防空办公室缴纳人防建设资金9万平方米共计144万，证实本案31号车位即属于人民防空设施。本案车位作为人防车位，产权依法属国家所有，纵横公司对该车位不享有所有权，依法不可能取得预售许可。2、预售许可证登记的“地下室”，并没有登记“地下车位”，地下室与地下车位在名称和性质上具有明显区别，不能混为一谈，取得地下室预售许可并不等于取得了地下车位的预售许可。3、判决书第5页第1段预售许可的范围包含地下室3724.17㎡，竣工验收面积为4088.9㎡，面积相差364.73㎡。纵横公司作为开发商投资的地下车位分为两个部分，一部分是可以取得产权的有产权车位，一部分是不能取得产权的人防车位。从预售许可证登记的面积小于竣工面积来看，足以认定有产权地下室部分办理了预售许可，属于人防工程部分的地下室不能办理许可。二、纵横公司擅自在31号车位旁增设车位，答辩人有权向其主张权利并要求其承担责任。根据答辩人从纵横公司售楼部取得的销售图纸“地下室车位平面图”：32号和33号车位中间插入了一个A18号车位，图纸右下角明确标注“标有‘A’未买”。该销售图纸充分证明纵横公司上诉所称系32号车位产权人的不文明行为与事实不符。一审法院到现场调查作图及被告在发回重审一审递交的照片系被告纵横公司在答辩人起诉后封闭地下室入口，重新施工划线后的情况，该证据系答辩人起诉后被告擅自更改现场、消灭答辩人举证证据所做，不能作为本案判决的依据。且其在答辩人起诉后故意更改现场、消灭答辩人证据的行为，恰好反过来证明了被告明知欺诈的事实。纵横公司不仅擅自增设车位，还将其用于对外销售，明显违反合同约定，欺诈事实清楚，应承担违约责任。三、本案车位面积严重缩水，纵横公司依法应当赔偿上诉人损失。原审判决已查明：1、(第3页第2段倒数第1-2行)该车位实际测量长宽为2.56m×5.17m，使用面积为13.24㎡；2、(第6页第1段)在该合同第二条内容含混不清的情况下，作出对格式条款提供者即被告不利的解释，即原告购买的停车位的面积为43.81㎡。根据《商品房销售管理办法》第二十条第(二）项规定“买受人不退房的……绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人”面积差额高达30.57m’，绝对值达69.78%，超出3%部分计66.78%，根据上述规定，依法应当由房地产开发企业双倍返还66.78%的房价款计160272元。四、纵横公司违约增设车位、车位面积严重缩水，具有明显、重大过错，答辩人在本案中不具有过错，依法应由纵横公司承担过错责任。 蓝海琼上诉请求：撤销原审判决第一项，改判为：解除《关于另购地下室车位的补充协议》；撤销原审判决第五项，改判纵横公司赔偿损失12万元；本案诉讼费用由纵横公司承担。理由如下：一、本案《另购地下车位协议》性质应为使用权的转让，不发生产权变更，依法有效。原审判决第4页第2段已查明被告已于2007年向原南康市人民防空办公室缴纳人防建设资金9万平方米共计144万，证实本案31号车位即属于人民防空设施。根据《人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”纵横公司作为人防车位的投资者，享有使用、管理、收益的权利，纵横公司有权将人防车位的使用权进行让渡，本案协议已明确不办理产权登记，即明确了本协议不发生产权变更和转移，只是对使用权的转让，依法有效。二、原审判决前后自相矛盾，认定事实错误、适用法律错误，人防工程属国家所有，纵横公司依法不能办理产权登记，更不可能取得预售许可。原审判决既已适用《城市房地产管理法》第三十八条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让之规定，认定本案车位不能取得产权登记合同无效，却又认定纵横公司对本案车位已取得预售许可，明显前后自相矛盾，与法律规定明显相悖。作为不能办理产权登记的车位依法应属于人防设施部分，所有权依法属国家所有，纵横公司依法不可能取得产权，也更不可能取得预售许可。三、纵横公司隐瞒未取得预售许可的事实，依法应当返还车位款及利息并赔偿一倍损失。1、预售许可证登记的地下室，并没有登记地下车位，地下室与地下车位在名称和性质上具有明显区别，不能混为一谈，取得地下室预售许可并不等于取得了地下车位车位的预售许可；2、判决书第5页第1段预售许可的范围包含地下室3724.17㎡，竣工验收面积为4088.9㎡，面积相差364.73㎡。纵横公司作为开发商投资的地下车位分为两个部分，一部分是可以取得产权的有产权车位，一部分是不能取得产权的人防车位，从预售许可证登记的面积小于竣工面积来看，足以认定有产权地下室部分办理了预售许可，属于人防工程部分的地下室不能办理许可。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的规定，纵横公司故意隐瞒没有取得本案转让车位预售许可证明的事实，上诉人依法有权请求纵横公司返还购房款及利息、赔偿购房款一倍的损失。四、本案车位面积严重缩水，纵横公司依法应当赔偿上诉人损失。原审判决已查明：1、(第3页第2段倒数第1-2行)该车位实际测量长宽为2.56m×5.17m，使用面积为13.24㎡；2、(第6页第1段）在该合同第二条内容含混不清的情况下，作出对格式条款提供者即被告不利的解释，即原告购买的停车位的面积为43.81㎡。根据《商品法销售管理办法》第二十条第(二）项规定“买受人不退房的……绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人”面积差额高达30.57㎡，绝对值达69.78%，超出3%部分计66.78%，根据上述规定，依法应当由房地产开发企业双倍返还66.78%的房价款计160272元。 纵横公司辩称，1、蓝海琼在诉状中主张停车位买卖合同有效而且经过原审及重审一审查实我公司不存在任何违约行为，我公司对案涉地下停车位依法进行了规划、报批审批且取得了商品房预售许可证，根据合同法的相关规定，蓝海琼并未举证证明我公司存在违约行为，其不能主张解除合同及赔偿一倍车位款；答辩人在原审及发回重审中提交的规划建设图和规划图中加盖的公章都是合法有效的，我方提交的规划图纸也是案涉规划车位的规划图纸，该车位也是经过预售规划许可的，取得了相关预售规划许可证，对于我们签订的车位购买协议中双方明确了该车位不办理产权登记，也明确了是按个或套销售并非是按照面积销售的，不存在交付面积存在重大面积差异的情形，蓝海琼对该事实也是明知及认可的，所以她才签订了车位销售协议，其主张该协议无效不能成立，在车位使用过程中因为临近车位之间的不文明的行为，经常不顾及蓝海琼使用车位导致双方发生争议，纵横公司物业公司也对该车位的所有权人做了劝说，现在对地下车位重新进行了划线标签，对案外人涂写的标签全部抹去，更方便了业主使用车位。所以蓝海琼的主张没有事实和法律依据。 蓝海琼向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《关于另购地下室车位的补充协议》；2、判令被告退还原告购买车位款12万元及利息（自2011年10月1日按银行同期贷款利率计算至付清之日止）；3、判令被告增加赔偿原告损失36万元；4、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：原告蓝海琼与被告纵横公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于赣州市南康区住宅后，于2011年10月1日，与被告纵横公司签订《关于另购地下室车位的补充协议》，该协议第一、二、七条分别载明：一、乙方（即原告）另购车位位于11号—13号楼地下室31号车位；二、地下室车位按个或套计价，该车位不办理产权登记，该车位总价款为人民币12万元，合同约定面积单个位为43.81㎡、ＡＢ位的面积为87.62㎡（含公摊），若实际面积有差异，房价不变；七、本补充协议未约定的事项，按《商品房买卖合同》条款执行，本补充协议未约定的内容与《商品房买卖合同》约定相抵触时，执行本补充协议。原告于协议签订之日向被告交付合同价款12万元。2014年1月，该楼盘竣工验收，被告将车位交付给原告。原告在使用过程中，发现原系两个车位的地方划成三个车位，与相邻车位业主多次发生纠纷，110也多次出警化解，原告也多次要求物业、开发商、小区所在居委会协商解决，但均没有结果。该车位实际测量长宽为2.56ｍ×5.17ｍ，使用面积为13.24㎡，可正常驻车。被告开发的11号-13号楼在2011年1月14日取得《商品房预售许可证》，许可预售总建筑面积为27880.65㎡，地下室面积3724.17㎡，共计31604.82㎡。在许可预售的总建筑面积中，住宅190套23304.45㎡，商铺12套852.03㎡。2014年9月24日取得佳和?睿智居11号-13号楼的《建设工程规划许可证》，建设规模为31781.41㎡，其中含地下室4089.63㎡。对原告购买的31号车位是否符合规划设计，原告提供了11号-13号楼地下室规划和竣工时报备的地下室平面图，该两份图纸来源于南康区城乡建设档案馆，图纸载明原告所购买31号车位所在的区域范围，未设计为车位位置。被告提供两份地下室平面图，一份是被告自己制作的《地下室车位平面图》，另一份是被告提供经赣州市城乡规划建设局审批的地下室平面图。被告提供的地下室平面图上记载了31号车位所在的区域范围设计为车位位置。2007年，被告向原南康市人民防空办公室缴纳人防建设资金9万平方米共计144万元。 一审法院认为，本案争议的焦点为：1、被告建设的地下停车位是否经过规划许可?被告售卖案涉地下停车位是否获得预售许可?2、原告提交的鉴定意见是否具有证据效力?3原被告订立的《关于另购地下室车位的补充协议》是否有效?无效协议如何处理?一、被告建设地下停车位是否经过规划许可和预售许可。一审法院认为，原告购买的31号车位是否符合规划设计，原告提供的11号-13号楼地下室规划和竣工时报备的地下室平面图纸来源于南康区城乡建设档案馆，图纸载明原告所购买31号车位所在的区域范围未设计为车位位置。被告提供的地下室平面图经规划局审核，并记载了31号车位所在的区域范围设计为车位位置。被告提供的地下室平面图业经规划建设主管行政机关的审批，可以证明案涉地下停车位业经规划审批，符合规划要求。原告关于被告建设地下停车位未经规划审批、被告隐瞒真实情况构成欺诈的主张不能成立，不予采信。被告开发的11号-13号楼已获得《商品房预售许可证》，预售许可的范围明确包含地下室3724.17㎡，但竣工验收面积为4088.9㎡。二、原告提交的鉴定意见是否具有证据效力?双方关于停车位的面积是如何确定的?原告在起诉的同时提交鉴定意见，以证明“案涉停车位不满足国行标《车库建筑设计规范》相关规定要求，致使停车出入不便并存在安全隐患”，该鉴定意见由南康明信司法鉴定中心作出。经查，在南康明信司法鉴定中心作出上述鉴定意见时，原告蓝海琼系该鉴定中心的主任。一审法院认为，南康明信司法鉴定中心及鉴定人与原告具有明显、直接的利害关系，应当回避而未回避，其出具的鉴定意见不具有合法性，不予采信；原告关于被告交付的车位无法正常停车的主张证据不足，不予支持。原告与被告均据以合同第二条持相反主张，即原告主张。合同规定停车位面积为43.81㎡，被告则主张停车位按个销售，合同载明的面积没意义。一审法院认为，该合同第二条既有关于面积的详细约定，即原告购买的31号车位的面积为43.81㎡，也有按个转让车位、若实际面积有差异，房价不变的约定。在解释该条款时，作前者解释有利于原告。由于原被告订立的补充协议，是被告提供的格式合同，在该合同第二条内容含混不清的情况下，作出对格式条款提供者即被告不利的解释，即原告购买的停车位的面积为43.81㎡。三、原被告订立的《关于另购地下室车位的补充协议》是否有效、合同无效如何处理?被告虽然对案涉停车位获得规划许可和预售许可，且已缴纳人防建设资金，但是被告交付的停车位面积与双方约定相距甚远，且被告对转让的标的即停车位未取得产权登记。被告在《关于另购地下室车位的补充协议》第二条中声明“该车位不办理产权登记”，说明被告无法取得该停车位的产权登记，并该情况告知原告。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让之规定，并依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效之规定，原告与被告订立的《关于另购地下室车位的补充协议》无效。原告与被告订立的《关于另购地下室车位的补充协议》无效。由于订立合同时，被告已明确告知原告车位不办理产权登记，原告仍然签署合同购买被告的停车位，对被告未取得产权登记致使合同无效，原告与被告均持明知的态度，均有同等的过错。被告据以合同收取原告的12万元应当返还。被告在返还合同价款12万元的同时，应当按照年利率6％计付资金占用期间的利息。由于原被告的纠纷属于城市房地产买卖合同纠纷，且被告对转让的车位已取得预售许可，也未进行抵押和或者转让给第三人，依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，被告在承担上述赔偿责任之后，原告要求增加赔偿36万元没有事实和法律依据，应予驳回。判决如下：一、原告蓝海琼与被告赣州纵横房地产开发有限公司订立的《关于另购地下室车位的补充协议》无效；二、被告赣州纵横房地产开发有限公司返还合同价款12万元给原告蓝海琼；三、被告赣州纵横房地产开发有限公司在返还合同价款12万元的同时，自2011年10月1日起按照年利率6％计付利息至返还之日止；四、上述二、三项限在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；五、驳回原告蓝海琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8600元，由原告蓝海琼负担4300元，被告赣州纵横房地产开发有限公司各负担4300元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审认定事实与一审判决查明事实一致。 本院认为，关于合同效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。最高人民法院(2006)民一终字第26号民事判决认为，《城市房地产管理法》第37条、第38条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。本案中，停车位虽然不能登记领取权属证书，但是并不影响双方订立的《关于另购地下室车位的补充协议》的合同效力。 关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，纵横公司的行为构成根本违约，符合解除合同的法定条件，理由如下：首先，地下室平面图前后存在差异，纵横公司存在改变规划的行为；其次，合同约定车位面积与实际交付使用面积相差巨大，不符合常理；再次，将两个车位划成三个车位，导致相邻车位之间产生纠纷，影响了蓝海琼合同目的的实现。因此，蓝海琼主张解除合同，本院予以支持。 关于损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”；第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，纵横公司存在违约行为，导致双方合同解除，应当承担损失赔偿责任。蓝海琼的损失主要为资金占用期间的利息损失，一审判决符合客观实际，本院予以维持。蓝海琼主张纵横公司故意隐瞒没有预售许可证明的事实，应当双倍返还车位款。根据双方协议内容，已经明确车位不办理产权登记，不存在故意隐瞒的事实。蓝海琼主张超出3%部分价款双倍返还，不符合本案解除合同的情形。纵横公司作为违约方，主张蓝海琼应当支付车位使用费，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。上诉人纵横公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人蓝海琼的上诉理由部分成立，本院部分支持。故，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持江西省赣州市南康区人民法院（2018）赣0703民初2433号民事判决第二、三、四项； 二、撤销江西省赣州市南康区人民法院（2018）赣0703民初2433号民事判决第一、五项； 三、解除蓝海琼与赣州纵横房地产开发有限公司订立的《关于另购地下室车位的补充协议》； 四、驳回蓝海琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8600元，二审案件受理费11300元，合计19900元，由上诉人蓝海琼负担7000元，由上诉人赣州纵横房地产开发有限公司负担12900元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖国东 审 判 员  雷勉励 审 判 员  王阿婷 二〇一九年三月二十五日 代理书记员  李晓倩 代理书记员  欧阳群