重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2014)渝五中法民终字第00173号上诉人(原审被告)杨志清，女，1971年5月7日出生，汉族，住重庆市南岸区海峡路***号*单元2-1，身份证号码5106231971********。被上诉人(原审原告)重庆森荣物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路83号，组织机构代码62203874-0。委托代理人陈渝，重庆中力律师事务所律师。委托代理人王治平，重庆中力律师事务所律师。上诉人杨志清与被上诉人重庆森荣物业管理有限公司（以下简称森荣物业公司）物业服务合同纠纷一案，杨志清不服重庆市南岸区人民法院(2013)南法民初字第03686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明:森荣物业公司系具有二级物业管理资质的物业服务企业，2009年12月14日由重庆南岸区天龙物业管理有限公司变更名称为重庆森荣物业管理有限公司。2007年4月18日，重庆天龙房地产开发有限公司与重庆南岸区天龙物业管理有限公司就重庆市南岸茶园新区天龙·长青湖·茶花小镇的前期物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》，合同约定：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费标准为住宅：1.00元/月/平方米（按建筑面积计算）；业主应于接房之日起每月前15日内交纳物业服务费，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向重庆南岸区天龙物业管理有限公司支付违约金；本合同期限为三年，自2007年4月18日起至2010年4月17日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆天龙房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同。该合同签订当日即在重庆市南岸区房屋管理局进行了备案。2008年12月29日，重庆市南岸区物价局下发南岸价[2008]107号《关于确定天龙·长青湖·茶花小镇物业服务收费试行标准的通知》，该通知明确：多层住宅物业服务费0.33元/月/平方米，公共设备设施日常维修养护费0.12元/月/平方米。2009年12月16日，重庆市自来水有限公司发出《告用户书》，该告知书明确：居民自来水终端价格为每立方米3.50元，调价时间从2010年1月1日起执行。2012年6月14日，重庆市物价局发出渝价[2012]181号《重庆市物价局关于居民生活用电试行阶梯电价有关问题的通知》，该通知载明：未实行“一户一表”的合表居民用户，暂不执行居民阶梯电价，电价每度提高2分，从2012年7月1日起开始执行；该通知的附件中载明：居民合表用户不满1千伏的电价为0.54元/度。另查明，杨志清系茶花小镇小区3栋6单元6-3号房屋业主，房屋建筑面积为44.69平方米。从签订《前期物业服务合同》至今，森荣物业公司一直向茶花小镇小区提供物业服务。由于该小区内的水表和电表未实行一户一表，都是一个总表，森荣物业公司一直为小区业主代缴水费和电费。杨志清拖欠森荣物业公司的物业服务费的时间为：2008年3月至2012年12月，共计58个月；拖欠水费的时间为：2008年10月至2012年7月，用水量共计239吨[2008年10月至2009年12月的用水量为74吨（104吨-30吨），2010年1月至2012年4月的用水量为150吨（254吨-104吨）；2012年5月至2012年7月的用水量为15吨]；拖欠电费的时间为：2008年10月至2012年11月，用电量共计7728度[2008年10月至2012年6月的用电量为6931度（7450度-519度）；2012年7月至2012年11月的用电量为797度（8247度-7450度）]。还查明，森荣物业公司曾于2012年11月27日向杨志清发出温馨提示催收电费。2013年2月27日森荣物业公司向一审法院起诉要求杨志清支付拖欠的物业服务费、水费、电费及违约金。一审法院认为，重庆南岸区天龙物业管理有限公司与重庆天龙房地产开发有限公司于2007年4月18日签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，协议内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效。森荣物业公司系由重庆南岸区天龙物业管理有限公司更名而来，重庆南岸区天龙物业管理有限公司的权利和义务由森荣物业公司享有和行使。《前期物业服务合同》中虽然明确约定该合同期限为三年，但2010年4月17日后，茶花小镇仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，而森荣物业公司从该合同签订之日起至今一直按照该合同为茶花小镇提供物业服务，故自2010年4月18日起至今，森荣物业公司与茶花小镇业主之间成立了事实上的物业服务关系。关于诉讼时效，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案作为物业服务合同纠纷，法律对诉讼时效没有另外规定，故诉讼时效为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，森荣物业公司于2012年11月27日向杨志清催收电费后，直至2013年2月27日起诉要求其支付拖欠的物业服务费、水费、电费。权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权。森荣物业公司向杨志清催收电费的时效中断应及于物业服务费和水费。故森荣物业公司请求2010年11月27日以前的物业服务费、水费、电费已过诉讼时效。关于物业服务费，一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”森荣物业公司作为茶花小镇小区的物业服务企业，已按合同约定为茶花小镇小区提供了物业服务，杨志清作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。杨志清提出的森荣物业公司未尽到合同义务，其物业服务存在质量问题的答辩理由，因未提交充分证据证明，且物业服务系连续、常态服务，不可避免有服务瑕疵，但并不构成根本违约，不足以成为杨志清拒交物管费的抗辩理由。对杨志清提出的房屋漏水的问题，属于另一个法律关系，可另行诉讼解决。对杨志清提出的购房合同第十四款规定，“如果在规定时间内未达到使用条件，双方同意买房免交物管费直到达到使用条件”。该合同系业主和开发商约定，对森荣物业公司不具约束力，且小区水电等各项设施已达到使用条件。故对杨志清此抗辩理由，不予采信。关于物业服务费的收费标准，森荣物业公司请求按0.45元/月/平方米的标准收取物业服务费，杨志清无异议，一审法院予以确认。由于森荣物业公司请求的2010年11月27日以前的物业服务费已过诉讼时效，故杨志清应支付森荣物业公司从2010年11月27日起至2012年12月期间的物业服务费502.76元（44.69平方米×0.45元/月/平方米×25个月）。关于水费、电费，一审法院认为，森荣物业公司系小区物业服务企业，虽然杨志清没有委托森荣物业公司为其代收代缴水费、电费，但考虑到该小区的水表、电表系总表，未实行一户一表，森荣物业公司代杨志清缴纳水费、电费，是基于对小区整体业主利益考虑，且杨志清入住小区后，产生水费、电费也是客观事实，故杨志清应向森荣物业公司给付由其垫付的水费、电费。关于水费的收费标准，森荣物业公司诉称从2010年1月1日起为3.50元/吨，二次供水需加压故每立方米多收0.14元为3.64元/吨，杨志清无异议，予以确认。由于2010年11月27日以前的水费请求已过诉讼时效，杨志清自2010年11月27日起至2012年7月期间的用水量为109吨（254吨-160吨+15吨），故其应支付森荣物业公司从2010年11月27日起至2012年7月期间的水费396.76元（109吨×3.64元/吨）。关于电费的收费标准，森荣物业公司诉称2012年7月1日以前，电价为每度0.52元，2012年7月1日以后的电价为每度0.54元,杨志清无异议，予以确认。由于2010年11月27日以前的电费请求已过诉讼时效，杨志清自2010年11月27日起至2012年11月期间的用电量为3615度[2010年11月27日至2012年6月的用电量为2818度（7450度-4632度）；2012年7月至2012年11月的用电量为797度（8247度-7450度+460）]，杨志清应支付森荣物业公司从2010年11月27日起至2012年11月期间垫交的电费1895.74元（2818度×0.52元/度+797度×0.54元/度）。关于违约金，森荣物业公司要求杨志清支付从2012年12月27日起以5985.59元为基数按每日万分之三的标准计算违约金至付清之日止。一审法院认为，每日万分之三的标准约定过高，酌情认定为从2012年12月27日起以本案认定的金额2795.26元（502.76元+396.76元+1895.74元）为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算违约金至付清之日止，据此，一审依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“一、限本判决生效之日起十日内由被告杨志清支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2010年11月27日起至2012年12月期间的物业服务费502.76元；二、限本判决生效之日起十日内由被告杨志清支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2010年11月27日起至2012年7月期间垫交的水费396.76元；三、限本判决生效之日起十日内由被告杨志清支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2010年11月27日起至2012年11月期间垫交的电费1895.74元；四、限本判决生效之日起十日内由被告杨志清支付原告重庆森荣物业管理有限公司违约金(违约金从2012年12月27日起以2795.26元为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算至付清之日止)。五、驳回原告重庆森荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由被告杨志清负担（此款暂由原告重庆森荣物业管理有限公司垫付，限被告杨志清在支付本案判决款项时将该款一并支付给原告重庆森荣物业管理有限公司）。”杨志清不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判杨志清不按原物业服务合同标准支付森荣物业公司2010年11月27日至2012年12月期间的物业服务费；不支付森荣物业公司未与自来水厂、供电公司合订委托等法律手续而擅自找业主私下收取的自来水费和电费。其主要事实和理由为：一、物业费方面，2011年10月，因楼顶下水道堵塞积水导致杨志清家中被淹，设施损害，森荣物业公司不处理，也不赔偿；小区物业环境差，管理不完善，森荣物业公司无权按原合同标准收取物业服务费。二、水费方面，森荣物业公司没有收取水费的资质，也没有供水企业委托其收费及业主委托其代交的证明、森荣物业公司供水计量不准确、水质、水压不达标，无正式收费发票，还强行从装修保证金中扣收了水费，而杨志清已向自来水公司交清了水费。三、电费方面，森荣物业公司没有收取电费的资质，也没有供电企业委托其收费及业主委托其代交的证明、森荣物业公司供电计量不准确、电压不稳，无正式收费发票，还强行从装修保证金中扣收了电费。四、所谓森荣物业公司的温馨提示不具有确认性，根本没有通知到业主，仅是走过场。森荣物业公司答辩称:没有证据证明是因为排水设施损坏导致堵塞积水，杨志清家中漏水是开发商的质保责任。杨志清认为小区环境差，不是其不交费的理由。水电费方面双方形成了事实上的委托代收关系，小区水、电未安装一户一表之前，总表产生费用由森荣物业公司垫交，而杨志清事实上也使用了水电，应该向森荣物业公司支付。一审判决正确，要求维持原判。杨志清在二审中出示了网页截图3份，拟证明小区业主就小区用水、用电及物业管理问题向有关部门进行过反映。森荣物业公司质证后认为，以上证据反映出的小区无大门、用水、用电未实施一户一表的问题均与物管公司无关，不能达到杨志清主张的不交纳物管费和水电费的证明目的。本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。本院认为，森荣物业公司在本案中向杨志清主张水、电费，是基于杨志清与供水、供电企业直接形成供用水、供用电合同关系之前森荣物业公司向供水、供电企业缴纳了小区全部水、电费，同时也向杨志清提供了水、电的客观事实，可以视为物业服务的一部分。就本案中森荣物业公司向杨志清主张水费、电费涉及的时间段而言，杨志清没有证据证明其直接向供水、供电企业缴纳了水、电费，而森荣物业公司按小区总表计数向供水、供电企业缴纳了水、电费，并按月抄取了杨志清水、电分表计数，其抄取的水、电计数也符合一般家庭每月水、电用量的合理范围，一审判决杨志清向森荣物业公司支付相应水、电费正确。虽然森荣物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但不足以构成业主拒绝缴纳物管费的正当理由。杨志清所称的房屋漏水的问题，尚无证据表明与森荣物业公司物业服务行为的关联性，应当另行处理。综上所述，杨志清的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨志清负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  周 舟二〇一四年二月十日书 记 员  蒋 茜