赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2014）红民初字第485号原告：石林，男，1990年12月10日出生，汉族，无职业，住赤峰市。委托代理人：霍瑞山，赤峰市红山区桥北法律服务所法律工作者。被告：吴伟峰，男，1983年11月28日出生，汉族，广汽本田4S店维修工人，住赤峰市。委托代理人：杜义，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。被告：内蒙古兴麟房地产经纪有限公司赤峰分公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。负责人：王宏旺，经理。原告石林诉被告吴伟峰、内蒙古兴麟房地产经纪有限公司赤峰分公司（以下简称兴麟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理，后因本案案情复杂，转为普通程序进行审理。本院于2014年6月10日，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石林的委托代理人霍瑞山，被告吴伟峰的委托代理人杜义到庭参加诉讼。被告兴麟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石林诉称：2013年9月13日，我与二被告三方签订了房地产买卖合同。后因被告吴伟峰的原因涉案房产不能办理房产过户手续，不能实现合同目的，致使合同违约，二被告应依法承担相应责任。被告吴伟峰已于2013年12月31日将原告交纳的房款退还，然而涉案中介费4000元、担保费10000元、代办费4500元、交易税8500元、定金20000元、利息10000元、违约金2400元二被告不予承担。无奈，我诉至法院，请求：1、判令二被告返还原告各种税费、违约金58200元；2、本案诉讼费用由二被告承担。被告吴伟峰辩称：原告诉我的诉求依法不能成立。1、在购买此房时，经原告与我亲自到红山区房管所询问工作人员告知此房能过户，双方于2013年9月5日才签订了《购房协议》，协议签订后，原告为了办房贷，又找到了中介兴麟公司，也就是本案的第二被告，让我协助办理，当时我将房权证交给了被告兴麟公司，由兴麟公司到红山区房管所核实后，该房产属商业住宅，能过户，故三方于2013年9月13日签订了《房地产买卖合同》，合同签订后，原告向税务部门缴纳了税费，又向被告兴麟公司交纳了各种费用，按合同约定向我预交了房款。我认为此房不能交易，合同目的不能实现，在整个购房的过程中我不存在过错，此房不能交易属政策性问题，我根本不知情，房权证至今还在被告兴麟公司手里，这应当是兴麟公司在房产部门核实的疏漏，错不在我。2、既然此房产不能交易，原告向谁交纳的税费和各种费用就应当向谁主张，这与我无关，原告向我预交的房款我已全部退还给原告，向别人交纳的款项不应当再让我承担，这不合情也不合理，更不合法。被告兴麟公司未出庭亦未答辩。原告石林为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、房地产买卖合同一份，证明原被告双方买卖涉案房屋的事实存在，并约定了权利和义务，同时交纳了定金20000元。2、银行回单2枚，证明原告已经缴纳交易税8500元。3、中介费收据1枚，证明原告向第二被告交纳中介费4000元。4、贷款代办费收据1枚，证明原告向中介机构交纳贷款代办费4500元。5、担保费收据1枚，证明原告向第二被告交纳担保费10000元。6、完税凭证两枚，证明原告已经将税款实际交付。交税总额为8497.24元，虽然完税凭证上有被告吴伟峰的名字，但该税款均是由原告交付的。被告吴伟峰对原告所举以上证据发表如下质证意见：1、对房地产买卖合同真实性无异议，对证明的事实有异议，被告没有违约，造成房产不能交易的原因是政策问题，在该合同中第九条和第十四条均有约定。2、对银行回单、中介费收据、贷款代办费收据、担保费收据的真实性无异议，但因原告是向第二被告交纳的相关费用，与我方无关，应该由第二被告返还。向税务局缴纳的税费应由税务局退还，与我无关。3、对完税凭证无异议。被告吴伟峰为支持其辩解主张，向本院提供如下证据：1、我与石国成签订的购房协议一份，证明房屋买卖合同是同原告的父亲石国成签订的，后来原告为了办理房贷，我为协助原告办理按揭贷款又与兴麟公司签订的房地产买卖合同。2、收据两枚，证明被告已经将收到的房款224000元全部退还给原告，其中包括原告向被告交纳的定金20000元。原告石林对被告所举以上证据发表如下质证意见：1、对购房协议的真实性无异议，但协议只能证明我父亲石国成在我诉讼之外交纳的房款60000元。2、对收据无异议。经审查，本院认为原告提供的房地产买卖合同、银行回单、中介费收据、贷款代办费收据、担保费收据、完税凭证，被告提供的购房协议、收据符合证据的真实性、合法性特征，且与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：2013年9月5日，被告吴伟峰与原告石林的父亲石国成签订了购房协议。该协议约定房屋总价款为384000元，协议签订后石国成先行向被告支付了购房款60000元。后为办理房屋贷款，原告石林与被告吴伟峰、兴麟公司又于2013年9月13日签订了《房地产买卖合同》，合同约定：甲乙双方通过兴麟公司居间介绍，甲方（被告）同意将坐落于赤峰市红山区某园区1号楼02032室（房产证号为：11202121****，建筑面积82.02平方米）的房屋一套（商业楼）及该房屋占用范围的土地使用权出售给乙方（原告）。上述房屋价款为324000元；乙方（原告）于2013年9月13日交付20000元，作为定金。该定金交由丙方（兴麟公司）代为保管，作为房屋交接保证金；乙方（原告）付款方式为贷款支付；甲方（被告）无正当理由不履行合同，或因甲方（被告）原因不能办理房产证过户手续，或中途后悔的，三方同意按以下条款内容处理：乙方（原告）有权单方解除合同。甲方（被告）应在10日内向乙方（原告）返还已收房款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按房屋成交价款3‰向乙方（原告）支付违约金，若甲方（被告）违约给乙方（原告）造成经济损失超过甲方（被告）的违约金时，实际经济损失与违约金的差额由甲方（被告）据实赔偿。合同签订后原告依约交付了定金20000元及首付款144000元。2013年9月16日，原告向被告兴麟公司交纳了中介费4000元、贷款代办费4500元、担保费10000元，并由被告兴麟公司为原告出具了收据。2013年12月13日，原告向税务部门交纳了房产交易税8497.24元，但在办理房产过户登记时被告知该房产不能办理过户手续。2013年12月31日，被告吴伟峰向原告返还了包括原告交纳的定金在内的购房首付款224000元。现原告诉至本院，请求：1、判令二被告返还原告定金20000元、利息10000元、违约金2400元、交易税8500元、中介费4000元、贷款代办费4500元、担保费10000元，合计58200元；2、本案诉讼费用由二被告承担。在庭审中，原告选择适用定金罚则，放弃对违约金2400元的主张。本院认为：原告石林与被告吴伟峰、兴麟公司签订的房地产买卖合同系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方应按合同约定全面履行各自的义务。原告依约向被告吴伟峰交纳了定金及购房款，被告未能协助原告办理房产过户登记手续，应按合同约定承担违约责任。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，原告主张被告返还原告双倍定金20000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张的税费，因该税费是否能办理退税尚不确定，故本院在本案中不予调整，原告可待本判决生效后另行主张。关于原告主张的利息10000元，因双方在合同中对利息部分进行了约定，故对于原告要求被告给付利息中的合理部分，本院予以支持。其合理部分根据双方签订的买卖合同约定，被告吴伟峰应自2013年9月5日起至2013年12月31日按照中国人民银行同期贷款利率给付其中60000元的利息；自2013年9月13日起至2013年12月31日按照中国人民银行同期贷款利率给付其中144000元的利息。被告吴伟峰辩称未能办理过户是由于政策性原因，但因其未提供相应证据予以证明，故对于其辩解主张本院不予采信。被告兴麟公司作为专业的房屋经纪机构，应当在接受委托后对房屋能否过户进行核实。现涉案房屋因特殊性质，不能办理过户，致买卖合同未能履行，应承担相应的责任，故依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，原告要求其返还中介费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。另因涉案房屋并未办理过户登记，故房屋贷款亦未实际办理，故被告兴麟公司收取的贷款代办费及担保费亦应返还给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及上述法律的规定，判决如下：一、被告吴伟峰于本判决生效后十日内给付原告石林双倍定金部分20000元。二、被告吴伟峰于本判决生效后十日内按照中国人民银行同期贷款利率给付原告60000元预付房款的利息（自2013年9月5日起计算至2013年12月31日）；按照中国人民银行同期贷款利率给付原告144000元预付房款的利息（自2013年9月13日起计算至2013年12月31日）。三、被告内蒙古兴麟房地产经纪有限公司赤峰分公司于本判决生效后十日内返还原告石林中介费4000元、担保费10000元、贷款代办费4500元，合计18500元。四、驳回原告石林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1256元（原告已预交），由原告石林负担235元，由被告吴伟峰负担621元，被告内蒙古兴麟房地产经纪有限公司赤峰分公司负担400元。邮寄送达费60元（原告已预交），由被告吴伟峰负担30元，被告内蒙古兴麟房地产经纪有限公司赤峰分公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长  曲志红代理审判员  李建坡人民陪审员  刘 倩二〇一四年六月十二日书 记 员  陈 龙