山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初5714号 原告：董国廷，男，1977年9月11日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张磊，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：房信宇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 被告：山东银座商城股份有限公司，住所地济南市。 法定代表人：王志盛，董事长、总经理。 被告：山东银座商城股份有限公司洪楼分公司，住所地济南市。 负责人：隋福强，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：孙国旗，山东舜翔律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：苏谦谦，山东舜翔律师事务所律师。 第三人：济南世纪海蔚商贸有限公司，住所地济南市海蔚广场办公楼。 法定代表人：张广盛，董事长。 第三人：山东卓宏置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：曹述建，董事长。 两第三人共同委托诉讼代理人：尹义锋，山东博翰源律师事务所律师。 两第三人共同委托诉讼代理人：李成鑫，山东博翰源律师事务所实习律师。 原告董国廷与被告山东银座商城股份有限公司（以下简称银座商城）、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司（以下简称银座商城洪楼分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月7日公开开庭进行了审理。董国廷的委托诉讼代理人房信宇，银座商城、银座商城洪楼分公司的共同委托诉讼代理人刘晓旭到庭参加了诉讼。2017年11月10日，董国廷申请对涉案商铺的租金价格进行价格评估。2017年12月26日，本院依法追加济南世纪海蔚商贸有限公司（以下简称海蔚商贸公司）、山东卓宏置业有限公司（以下简称卓宏置业公司）作为本案第三人参加诉讼。2017年12月28日，济南万通价格评估有限公司作出济南万通价评字（2017）第WT1213-16号评估报告书。因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭于2018年6月15日公开开庭进行审理，董国廷的委托诉讼代理人张磊、房信宇，银座商城、银座商城洪楼分公司的共同委托诉讼代理人刘晓旭，海蔚商贸公司、卓宏置业公司的共同委托诉讼代理人尹义锋、李成鑫到庭参加诉讼。2018年10月19日，银座商城洪楼分公司申请对涉案商铺的租金重新进行价格评估。2019年1月25日，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司作出鲁信源（司法鉴定）第20190038号房地产估价报告。2019年1月29日，银座商城、银座商城洪楼分公司将委托诉讼代理人变更为孙国旗、苏谦谦。本院依法于2019年3月7日再次公开开庭进行了审理，董国廷的委托诉讼代理人张磊、房信宇，银座商城、银座商城洪楼分公司的共同委托诉讼代理人苏谦谦，海蔚商贸公司、卓宏置业公司的共同委托诉讼代理人尹义锋、李成鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 董国廷向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年10月1日至2017年9月30日按照建筑面积每日4.5元/㎡的标准支付房屋占用费，共计100668.35（4.5元/㎡×61.29㎡×365天）；2.判令被告支付2017年10月1日至被告返还房屋之日按照建筑面积每日5元/㎡的标准计算的房屋占用费；3、判令被告立即返还位于历城区花园路101号海蔚广场商业北侧的C-048号房屋（产权证号：济房权证历城字第097392）；4、判令被告负担本案所有的诉讼费用。事实与理由：2008年1月1日，海蔚商贸公司与董国廷签订《委托租赁合同》一份。租赁合同约定：房屋的委托期间从2008年1月1日起至2016年9月30日止。在委托租赁期间内，海蔚商贸公司将董国廷的房屋转租给银座商城洪楼分公司，后海蔚商贸公司与董国廷签订的委托租赁合同及与银座商城签订的租赁合同同时到期。2016年至今，董国廷多次与银座商城洪楼分公司洽谈关于房租及重新签订租赁合同的相关事宜，均未达成一致意见，后多次要求银座商城、银座商城洪楼分公司返还所有的房屋并支付房屋占用费，银座商城、银座商城洪楼分公司均对董国廷的要求置之不理。2017年9月18日，董国廷分别向银座商城、银座商城洪楼分公司寄发律师函，要求被告限期与董国廷签订租赁合同，并支付房屋占用费，否则应立即返还房屋，但截止至起诉前银座商城、银座商城洪楼分公司依然未与董国廷达成一致意见，为此，诉至法院。 银座商城辩称，本案系董国廷与银座商城洪楼分公司之间的房屋租赁纠纷，银座商城洪楼分公司具备民事权利能力和民事行为能力，具有独立的诉讼主体资格，银座商城并未与董国廷签订过任何房屋租赁合同，亦未占有使用过董国廷所有的房产，双方不存在任何民事法律关系。 银座商城洪楼分公司辩称，银座商城洪楼分公司租赁的位于济南市花园路101号北楼B部分的房屋租赁合同已于2016年9月30日到期，后双方关于房屋续租事宜未达成一致意见，各方合同解除；银座商城洪楼分公司积极与各业主协商续签房屋租赁合同的相关事宜，但因业主内部的意见分歧较大，无法达成一致意见，导致双方目前尚未签订房屋租赁合同。鉴于目前双方之间不存在合同关系，仅同意按照原租赁合同约定的数额支付至今的房屋占用费，对于董国廷主张的房屋占用费，不予认可；如年租赁费用高于收益率的9%，银座商城洪楼分公司将撤出经营，不再续签房屋租赁合同，返还董国廷房屋。 海蔚商贸公司、卓宏置业公司共同述称：董国廷的诉求与海蔚商贸公司、卓宏置业公司没有任何关联性，董国廷也未对海蔚商贸公司、卓宏置业公司主张任何权利，故其不应承担任何责任。董国廷诉求称双方一直就房屋租赁事宜协商洽谈，协商未达成一致意见之前属于董国廷同意和认可银座商城、银座商城洪楼分公司占有使用涉案房屋，不属于非法占有，因此董国廷诉求支付占用费没有事实依据，董国廷与银座商城、银座商城洪楼分公司之间形成了事实的不定期租赁合同关系，董国廷应当主张房屋租金。董国廷诉求的占用费标准显然超出市场价格，没有事实依据，市场可参考的价格应该是2016年10月1日前后涉案房屋的租金标准，董国廷诉求显然超出了当时的租金标准。涉案房屋在2016年10月1日之前是海蔚商贸公司受董国廷委托并将房屋出租给被告，与卓宏置业公司没有任何的租赁和委托关系，不应被追加为本案第三人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。董国廷提交如下证据：证据1、房屋产权登记书1份，拟证明董国廷享有对涉案房屋的所有权，对该房屋依法享有处分及收益的权利，董国廷有权要求银座商城、银座商城洪楼分公司给付房租、返还房屋；证据2、董国廷与海蔚商贸公司签订的《委托租赁合同》复印件1份，拟证明委托租赁合同期限届满后，董国廷与银座商城、银座商城洪楼分公司未再签订书面租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同关系；证据3、律师函及签收回执复印件各1份，拟证明董国廷已经按照法律规定在合理期限内向银座商城、银座商城洪楼分公司发送了律师函，履行了解除合同前的催告义务，并依法给予其合理的腾房期间，双方之间的不定期租赁合同关系已经解除；证据4、关于续签《委托租赁合同》的通知函、商户撤场通知函、房屋移交通知书、告知书、同意办理商铺移交告知书各1份，拟证明海蔚商贸公司与董国廷及银座商城、银座商城洪楼分公司之间的租赁合同关系已届满解除，海蔚商贸公司已经向银座商城、银座商城洪楼分公司发出通知要求其进行撤场及商铺交接，并向董国廷及银座商城、银座商城洪楼分公司发布了撤场和移交通知，董国廷与海蔚商贸公司的委托租赁合同届满到期并依法解除；证据5、银座商城、银座商城洪楼分公司向董国廷发送的短信截图、领取租赁费的短信截图、领取租赁费的协议书，拟证明银座商城、银座商城洪楼分公司承认对董国廷的商铺进行实际承租，并计划按照年租赁费用水平前6年不高于收益率9%，后6年不高于收益率9.5%的租金水平向董国廷支付租赁费并承诺签订租赁合同。同时银座商城、银座商城洪楼分公司承认双方之间存在不定期租赁合同关系；证据6、海蔚广场二楼业主签署的《声明书》、《集体诉讼授权委托书》及业主身份证复印件，拟证明涉案商铺的大部分业主已签署《声明书》，要求银座商城、银座商城洪楼分公司按照业主购买价的25%（不含税）支付业主自2016年10月1日至今的租赁费/占用费或差价，否则应当于2018年5月31日前返还商铺，并立即撤场；证据7、《律师函》及EMS送达回单，拟证明各业主已向银座商城、银座商城洪楼分公司正式发出解除合同通知，双方不定期租赁合同关系到期解除，银座商城、银座商城洪楼分公司应当向各业主返还商铺；证据8、济南万通价格评估有限公司出具的评估报告1份，拟证明董国廷商铺的租金价格；证据9、维权业主信息统计表，拟证明各维权业主信息；证据10、山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司出具的评估报告1份，拟证明该公司对董国廷商铺租金价格的评估情况，但认为该评估报告中仅适用一种评估方法，不符合法律规定，且该评估报告未考虑到租金的涨幅，对租金的评估价格明显偏低。 银座商城、银座商城洪楼分公司质证均认为：对证据1、2、3的真实性无异议，对其证明目的不予认可；证据4系复印件，对其真实性、合法性及关联性均不予认可，从该证据可以看出自2016年10月1日起整个淘宝商城处于歇业状态；对证据5的真实性、合法性不予认可，但同意按照不高于受益率9%的情况下支付不定期租赁合同期间的租赁费用；对证据6的真实性、合法性及关联性均不予认可，对于该材料中的签名及内容无法核实其真实性；对证据7，《律师函》及送达回证需庭后核实，对于自2016年10月1日至今董国廷与银座商城、银座商城洪楼分公司之间形成的不定期租赁合同关系予以认可；对证据8，对鉴定人的资质及评估报告的真实性、合法性、关联性均有异议，认为万通公司的资质及评估人员的资格均不符合法律法规的规定，评估报告只采用市场法不符合法律规定，在市场调查过程中对参照物的选取不具有客观真实性，评估报告中缺少评估人员的签名，评估报告中对租金的修正系数无任何事实及客观依据，不予认可；证据9系打印件，对其真实性、合理性及关联性均不予认可；对证据10，董国廷与银座商城、银座商城洪楼分公司之间不存在转租行为，因此该评估报告中对转租租金价格的评估意见、转租租金价格和初始价格的综合价格均与事实不符，不具有参考价值，应当删除。另初始租金价格的评估意见过高，应当按照第一项评估价格标准租金价格扣除必要的房产及附属设施的养护成本费用后核算租金价格，认为整体日租金价格应在1.7元/平方米-1.8元/平方米之间。 海蔚商贸公司质证认为，对证据1、2、3的真实性无异议；对证据4的真实性及证明目的均无异议，证明海蔚商贸公司与本案双方当事人之间的争议没有关联性；对证据5的真实性无法判别，但董国廷在证明目的中已经明确认可其与银座商城、银座商城洪楼分公司之间属于不定期的租赁关系，因此其诉求房屋占用费没有事实依据；对证据6，与本案无关联性；对证据7，在合同解除前董国廷与银座商城、银座商城洪楼分公司之间属于合同关系，不属于侵权关系；对证据8、10的质证意见同银座商城、银座商城洪楼分公司的质证意见；对证据9，其他业主的诉求和争议与本案无关。 银座商城、银座商城洪楼分公司提交如下证据：证据1、2016年8月31日海蔚商贸公司发布的《致天天淘宝街业主公告》、2017年7月17日山东诚城成商贸有限公司发布的《致天天淘宝街业主公告》各1份，拟证明自2016年10月1日起整个淘宝街商城便全部断水、断电、锁门闭店，不再营业。2017年10月1日起开始试营业，2017年11月11日正式营业，“淘宝街”一年期间的停业关门状态说明“淘宝街”不具有市场状态，万通公司出具的评估报告不具真实合法性，应当认定无效；证据2、银座商城与山东海蔚置业有限公司（后改名为山东卓宏置业有限公司）签订的《租赁合同》、银座商城与济南市辛甸实业公司签订的《租赁合同》各1份，拟证明相同商圈及相同业态下的房屋租赁费用，上述合同中的租金水平与本案的争议标的处于同一供求圈内并在规格、性能、用途、质量等方面具有相同及类似替代性，应当按照该租金水平进行参考。董国廷的诉讼请求及评估报告中的租金水平超出了市场租赁的价格，不具有客观真实性；证据3、业主租金发放明细表及协议各1份，拟证明大部分业主已经领取租金，并同意银座商城洪楼分公司继续使用房屋；证据4、消防平面图1份，拟证明涉案房屋不具有单独构造上的独立性且不具有使用上的独立性，不能排他使用。 董国廷质证认为，对证据1，《天天淘宝街业主公告》系复印件，对其真实性不予认可。淘宝街虽在2016年10月1日之后存在短期的关闭调整，但并不影响淘宝街的市场价值，评估报告也充分考虑了淘宝街特殊情况，并根据相应的评估系数进行了修正；对证据2，该合同是2007年签订的，以当时的租赁价值来衡量现行租赁价格不具有客观性，亦无参考价值，该合同不应作为证据使用；对证据3，对《协议书》的真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据无法证明业主同意银座商城洪楼分公司继续使用涉案商铺，该证明目的无任何事实依据；对证据4，该消防平面图系复印件，无法确定其真实性和合法性，与本案无关。 海蔚商贸公司质证认为，对证据1的真实性及证明目的无异议，评估报告的评估作业期间系淘宝街停止营业期间，报告中所称的淘宝街该期间的租金标准是如何得来值得怀疑；对证据2，对银座商城与卓宏置业公司签订的租赁合同的真实性无异议，对银座商城与济南市辛甸实业有限公司签订的租赁合同的真实性无法判定。银座商城与卓宏置业公司签订的租赁合同中涉案房产所在的二楼部分的租赁期间到2016年9月30日，已经涵盖了本案争议的问题，因此该租金标准可以作为本案涉案房屋租金标准的参考；对证据3、4的真实性及证明目的均无异议。 海蔚商贸公司提交如下证据：与银座商城签订的租赁合同以及工作联系函，结合董国廷的主张拟证明海蔚商贸公司已经将涉案房屋交付给董国廷，董国廷与银座商城、银座商城洪楼分公司之间形成事实租赁关系，海蔚商贸公司不应向董国廷承担任何的责任和义务。 董国廷质证认为，海蔚商贸公司虽发布了相应的通知函，但并未将涉案房屋进行实际交付，没有实际履行交付义务。 银座商城、银座商城洪楼分公司质证无异议。 对于各方当事人提交的证据，本院认定如下：董国廷提交的证据1、2、3，各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院依法予以采信，上述证据能够证明涉案房屋的所有权归属以及董国廷与海蔚商贸公司签订的《委托租赁合同》及海蔚商贸公司与银座商城签订的《租赁合同》的合同期限均于2016年10月1日届满的事实；证据4与海蔚商贸公司提供的证据，能够证明董国廷主张合同到期后，海蔚商贸公司要求银座商城洪楼分公司撤出涉案商铺的事实；证据5，能够证实合同到期后银座商城洪楼分公司要求与董国廷按9%到9.5%签订12年租赁合同，如不签订予以撤出经营商铺的事实；证据6、7能够证实拥有140个商铺（不是一户一铺，包含一户多铺）的业主要求银座商城洪楼分公司按25%支付租赁费，否则要求银座商城洪楼分公司立即撤出经营商铺的事实以及不能达到董国廷等业主要求，要求立即撤出商铺的事实；证据8，因济南万通价格评估有限公司作出评估报告的重要依据缺少相应且真实的调研与咨询资料，存有瑕疵，本院不予采信；证据9，只能证明各业主信息，对其他无证明力；证据10，能够证明山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋租金情况的相关评定意见。银座商城、银座商城洪楼分公司提交的证据1，仅能够证明天天淘宝街于2016年10月1日起至2017年10月1日处于歇业状态，与本案无关；证据2对租赁事实有证明力；证据3，能证实银座商城洪楼分公司向部分业主支付“租金”的事实；证据4，仅能够证明海蔚广场消防设施的具体部署情况。海蔚商贸公司提交的证据，能够证明海蔚商贸公司曾向银座商城、银座商城洪楼分公司发出过合同期满后的腾房通知。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2007年12月28日，山东海蔚置业有限公司、海蔚商贸公司与银座商城签订《租赁合同》，合同约定：山东海蔚置业有限公司/海蔚商贸公司作为出租方将A部分房屋（建筑面积共21537平方米）及B部分房屋（建筑面积共16982平方米）整体出租给银座商城，其中A部分的房屋产权归属于山东海蔚置业有限公司，因B部分房屋的产权已经分别销售给包含董国廷在内的各个体业主，该部分由海蔚商贸公司获得出租权后租赁给银座商城使用，B部分的租赁期限到2016年9月30日结束，租期自装修期结束或开业之日起次日计算（取其较早者）。 2008年1月31日，董国廷与海蔚商贸公司签订《委托租赁合同》，合同约定：董国廷委托海蔚商贸公司出租其位于济南市海蔚商业广场步行街的商铺【铺位号为C-048，建筑面积61.29平方米，房屋总价人民币大写伍拾万壹仟玖佰陆拾伍元整（小写：501965元）】，房屋出租的委托期间从2008年1月1日起至2016年9月30日止。无论海蔚商贸公司是否将董国廷所有的房屋租赁出去，海蔚商贸公司均需按照合同的约定向董国廷支付保底租金【从2008年1月1日至2011年9月30日支付保底租金为大写肆万零壹佰伍拾柒元/年（小写40157元/年）、即月租金大写叁仟叁佰肆拾陆元整（小写：3346元）；从2011年10月1日至2016年9月30日支付保底租金为大写肆万贰仟陆佰陆拾柒元/年（小写：42667元/年）、即月租金大写叁仟伍佰伍拾陆元整（小写：3556元）】。海蔚商贸公司有权以自己的名义将房屋出租给第三人或自己使用，合同期满后双方如不再续签合同，海蔚商贸公司对房屋装修装饰的物品和购置的营业设施归海蔚商贸公司所有，不可拆除的归董国廷所有。上述合同期满后，各方当事人均未续签书面租赁合同，银座商城、银座商城洪楼分公司亦未返还董国廷商铺，占有、使用至今。 2016年8月31日，海蔚商贸公司向银座商城洪楼分公司出具工作联系函，以正式书面形式通知银座商城洪楼分公司，内容为：海蔚广场商业B部分的经营场地将于2016年9月30日到期，要求银座商城洪楼分公司于2016年9月30日之前安排撤场方案，腾空房屋并移交给海蔚商贸公司。2016年10月1日，海蔚商贸公司向海蔚商场广大业主发出告知书，要求各业主在2016年10月4日至2016年10月5日进行房屋移交，但银座商城洪楼分公司仍在实际经营，未能按时移交。 2017年9月18日，董国廷向银座商城、银座商城洪楼分公司出具律师函，内容为：“银座商城、银座商城洪楼分公司：北京金诚同达（济南）律师事务所接受王剑军、董国廷、郭伟、董国廷、刘倩、张晓明、刘宗明、马国卿、罗涛、季瑞、**军、辛镜之、董国廷、高志山、赵春枝、朱元俊十六位当事人的委托（以下简称委托人），指派本律师就贵公司与委托人之间租赁关系事宜，郑重函告如下：……在租赁期间内，海蔚商贸公司将委托人的房屋转租给贵公司，后委托人与海蔚商贸公司、海蔚商贸公司与贵公司的租赁合同同时到期……为维护其合法权益，委托人现已正式委托本所处理相关事宜。因此，特函告贵公司：一、请见此函后3日内与委托人按照建筑面积每日5元/㎡、每年按比例递增的方式签订租赁合同；二、若贵公司不同意签订租赁合同，应当按照建筑面积每日5元/㎡支付自2016年10月1日至返还房屋之日的占用费，并在见此函后3日内腾空商铺，交付委托人。” 诉讼中，董国廷提交由160余户业主签字的声明书，声明书载明要求银座洪楼分公司按照购买价格的25%（不含税）支付自2016年10月1日至今的租赁费/占用费，不同意成立业主委员会；提交集体案件授权委托书，内容为127户业主集体授权马国卿等5名业主要求参与本案诉讼。 2017年11月10日，董国廷申请对济南市海蔚广场商业北侧的C-048号商铺（产权证号：济房权证历城字第097392号）2016年10月1日以后的商铺租金价格进行评估。2017年12月28日，济南万通价格评估有限公司出具济南万通价评字（2017）第WT1213-16号评估报告书，评估意见为：标的商铺租金价格在评估基准日时评估价值分别为：1.2016年10月1日至2017年9月30日之间总价值为：￥89036元，大写：人民币捌万玖仟零叁拾陆元整；2.2017年10月1日至评估之日（2017年12月19日）之间总价值为：￥19858元，大写：人民币壹万玖仟捌佰伍拾捌元整。……评估作业日期：2017年12月19日至2017年12月28日”。 2019年1月25日，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司出具鲁信源（司法鉴定）第20190038号房地产估价报告，估价结果为：初始租金估价：房屋所有权人：董国廷；房号：C-048；2016年10月1日至2017年9月30日的日租金价格为2.04元/平方米，租金为45637元；2017年10月1日至2018年11月19日的日租金价格2.04元/平方米，租金为51888元（B段二层整体日租金为1.94元/平方米）。初始租金与转租租金相结合租金估价：2016年10月1日至2017年9月30日的日租金价格为2.66元/平方米，租金为59506元；2017年10月1日至2018年11月19日的日租金价格为2.66元/平方米，租金为67658元（B段二层整体日租金为2.53元/平方米）。转租租金估价：2016年10月1日至2017年9月30日的日租金价格为3.33元/平方米，租金为74495元；2017年10月1日至2018年11月19日的日租金价格为3.33元/平方米，租金为84700元（B段二层整体日租金为3.17元/平方米）。 庭审过程中，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司的评估人员陈宁、王丽娜出庭接受各方当事人质询称：“我们在现场勘察时16个估价对象处在一个整体商场运营中，装修情况一致。因估价对象对面的聚隆广场的租赁期限自2020年开始，所以本次评估未采用聚隆广场作为参考案例。现场勘察得出商场是敞开式商铺，各商铺无独立水电、墙面和隔断。本次评估是根据估价时的现场勘察情况综合得出的结果。本次评估的评估对象是整层的平均租金及各商铺的租金价值，对整层进行了实物描述，各商铺的租金价值是根据每个商铺的面积、位置、内部格局、进深及形象展示面等因素，现场勘察时考察过一楼淘宝街的经营状况。根据房地产评估规范第4.2、4.21条，房地产的租金也可以用来作为比较。整层房地产和分割房地产商户面积群体不同，运营费用、市场接受能力不一致，为了更好的了解租金水平，根据调查资料整理得出了三种不同的租金水平，我们公司评估的是市场情况。我公司走访了多家商场，初始价格、转租价格、相结合价格，所以出了三种价格结论。三个租金价格的日期跨年度是因为大型商场为了保持长期稳定的经营，租期为3至5年，有可能更长，商场的良好效应应是商场运营商和承租人共同的目标，根据商场的业态及市场的普遍情况，本次评估的租金水平在计算周期内保持稳定比较适宜。至于在本案中是转租情况还是初始情况由法院酌定。” 本院认为，本案的争议焦点有二个：一、关于2016年9月30日董国廷、海蔚商贸公司、银座商城、银座商城洪楼分公司的合同关系到期后房屋占用费的支付问题；二、关于涉案商铺是否应当返还的问题。关于本案的争议焦点一，济南万通价格评估有限公司出具济南万通价评字（2017）第WT1213-16号评估报告书因存在瑕疵，本院不予采信。鲁信源（司法鉴定）第20190038号房地产估价报告记载及评估人员的当庭陈述，能够证明该价格评估报告系评估人员通过对估价对象的具体位置、周围环境、景观的优劣进行亲身感受，并对估价对象的外观、建筑结构、实际装修、内部格局、内置设备等影响租金价格的现实状况进行现场勘查所作出的专业性分析及判定，具有客观公正性；另，该评估报告选取淘宝街、历城大润发超市、环联小商品市场、老东门小商品市场等作为评估参考对象，具有相应的客观性，故，综合考虑本案案情，本院对山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司出具的鲁信源（司法鉴定）第20190038号房地产估价报告依法予以采信。银座商城、银座商城洪楼分公司在其与海蔚商贸公司签订的租赁合同到期后，未与涉案商铺的产权所有人签订书面租赁合同继续经营，给董国廷造成了经济损失。对董国廷所受损失，银座商城、银座商城洪楼分公司应当参照鲁信源（司法鉴定）第20190038号房地产估价报告对涉案商铺的市场租金评估意见予以赔偿。涉案商铺如单独出租或经营，亦需投入物理性分割等运营成本，此为其一；涉案商铺在租赁合同到期前是以涉案商铺的实际购买价值按比例支付租金，当前涉案商铺的实际租金应当考虑与涉案商铺现在的价值、市场经济发展水平、现行物价、税收政策相适应等因素，此为其二。综上，银座商城、银座商城洪楼分公司应按照鲁信源（司法鉴定）第20190038号房地产估价报告中初始价格与转租价格相结合的租金评估价格为依据向董国廷支付涉案商铺的占用费用，即银座商城、银座商城洪楼分公司应当向董国廷支付2016年10月1日至2018年11月19日的房屋占用费127164元；应当按照2.66元/平方米/日的计算标准支付自2018年11月20日起至本判决生效之日止的房屋占用费。关于本案的争议焦点二，涉案商铺属于产权式商铺，其所有权的行使应受到一定的限制。此类商铺系商业性房产开发商为了迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割成若干独立的部分分别进行销售。产权式商铺的特征是没有明确的物理分割，各商铺业主出于投资目的,将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。该类型商铺业主的所有权要受到一定的限制,主要表现为:一是在委托经营期间内,业主享有收益权和处分权,但不直接占有商铺,也不经营商铺;二是委托经营期满后,业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务,必须符合大多数业主的共同利益，遵从大多数业主的共同决定。具体本案，董国廷将未就物理性分割的涉案商铺委托租赁给海蔚商贸公司,海蔚商贸公司又将涉案商铺租赁给银座商城洪楼分公司使用,董国廷每年收取租金，上述事实表明，本案商铺的性质即是产权式商铺。根据本案查明的事实,董国廷在购买商铺时应当知晓该商铺的性质，故其应承担所有权行使受限的相应风险。在董国廷与海蔚商贸公司、海蔚商贸公司与银座商城的合同相继到期后，银座商城洪楼分公司也向三百余户业主中的部分业主按照一定租金价格进行了支付。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项关于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积超过过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，董国廷并未提交证据证实所涉及的三百余商铺的收回已形成过半数的业主意见。由于本案涉案商铺系产权式商铺，每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定，因此该涉案商铺不具备返还条件，对董国廷要求返还涉案商铺的诉讼请求本院不予支持。银座商城洪楼分公司系银座商城的分支机构，不具有独立的法人地位，亦不能够独立的承担民事责任，应由银座商城与银座商城洪楼分公司共同承担民事责任。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、山东银座商城股份有限公司、山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付董国廷2016年10月1日至2018年11月19日的房屋占用费127164元； 二、山东银座商城股份有限公司、山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付董国廷2018年11月20日至本判决生效之日止的房屋占用费（按照2.66元/平方米/日的标准，根据涉案商铺的建筑面积予以计算）； 三、驳回董国廷的其他诉讼请求。 案件受理费2313元、保全费1770.35元，均由山东银座商城股份有限公司、山东银座商城股份有限公司洪楼分公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  徐 肃 人民陪审员  邢仁全 人民陪审员  李 丽 二〇一九年三月三十一日 书 记 员  王嘉欣