福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初733号 原告：邓韶英，女，汉族，1976年6月10日出生，住福建省三明市梅区。 委托诉讼代理人：袁庆华，福建威明律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告邓韶英与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易序，公开开庭进行审理。原告邓韶英及其委托诉讼代理人袁庆华，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓韶英向本院提出诉讼请求：1.判令被告碧桂园公司向原告邓韶英支付从2017年10月10日起至2018年4月30日逾期办理梅列区碧桂园XX号XX幢XX室商品房权属登记的违约金22636.8元（庭审中变更为22558.2元），及此后至取得房屋所有权证书之日止逾期办理商品房权属登记的违约金；2.判令被告碧桂园公司向原告邓韶英支付从2017年10月10日起至2018年4月30日逾期办理梅列区碧桂园XX号XX幢负XX层XX号商品房（车位）权属登记的违约金19250元（庭审中变更为19150元），及此后至取得房屋所有权证书之日止逾期办理商品房权属登记的违约金。3.本案的诉讼费用由碧桂园承担。事实和理由：（1）2015年2月17日，邓韶英与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》约定，邓韶英向碧桂园购买梅列区碧桂园XX号XX幢XX室商品房，总价款786000元；碧桂园应当在2016年12月30日前将该商品房交付邓韶英使用；同时合同第二十条还约定，如因碧桂园原因，邓韶英不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，碧桂园自逾期之日起每日向邓韶英支付已付款0.01%的违约金。合同签订后，邓韶英依约支付了购房款，碧桂园虽在2016年12月30日向邓韶英交付了商品房，但到2018年1月份才获取该房屋权属证书，碧桂园的行为已构成违约，应当按照合同的约定向邓韶英支付违约金。（2）2015年11月23日，邓韶英与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》约定，邓韶英向碧桂园购买梅列区碧桂园XX号XX幢负XX层XX号商品房（车位），总价款45200元；碧桂园应当在2017年1月10日前将该商品房交付邓韶英使用；同时合同第二十条还约定，如因碧桂园原因，邓韶英不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，碧桂园自逾期之日起每日向陈建东支付50元的违约金。合同签订后，邓韶英依约支付了购房款，碧桂园虽在2017年1月10日向邓韶英交付了商品房（车位），但到2018年4月份才获取该房屋权属证书，碧桂园的行为已构成违约，应当按照合同的约定向邓韶英支付违约金。 被告碧桂园公司辩称：1.原告邓韶英与碧桂园公司签订的商品房买卖合同，碧桂园在履行合同过程中因房屋所有权证书办理政策由过去的“两证”改为“一证”（《不动产权证书》），情势发生变更，导致逾期办证，这不是“出卖人的原因”，因此碧桂园逾期办证可以免责。2.即便存在逾期办理产权证的情况，碧桂园逾期办证天数也应当扣减，即扣减被告办理不动产权证书而增加的“权籍调查报告”时间（扣减30日较适当）；对碧桂园XX号XX幢XX室商品房违约起算应于2017年4月8日截止2017年11月24日对原告所买的楼幢完成登记；对碧桂园XX号XX幢负XX层XX号商品房（车位）违约起算应于2017年4月16日截止2017年11月24日对原告所买的楼幢完成登记。3.邓韶英购买的碧桂园XX号XX幢负XX层XX号商品房（车位）没有实际损失，违约金过高请求适当调整。 本院经审理认定事实如下： 1.当事人双方对《商品房买卖合同》约定的内容、购房款的交付、违约责任等事实没有争议，本院予以确认。 2.2017年1月7日，碧桂园公司已将碧桂园XX号XX幢XX室商品房交付给邓韶英使用；2017年11月24日，三明市不动产登记中心为梅列区碧桂园XX号XX幢（邓韶英商品房所在楼栋）办理了首次登记(总确权)；2017年12月22日，碧桂园公司与邓韶英办理了办证资料移交手续；2018年1月12日，邓韶英取得碧桂园XX号XX幢XX室不动产权证书。该事实当事人双方没有争议，本院予以确认。 3.2017年1月15日，碧桂园公司将碧桂园XX号XX幢负XX层XX号商品房（车位）交付给邓韶英使用；2017年12月24日，三明市不动产登记中心为梅列区碧桂园XX号XX幢（邓韶英商品房所在楼栋）办理了首次登记(总确权)；2018年4月11日，碧桂园公司与邓韶英办理了办证资料移交手续；2018年4月28日，邓韶英取得碧桂园XX号XX幢负XX层XX号商品房（车位）不动产权证书。该事实当事人双方没有争议，本院予以确认。 本案争议焦点：碧桂园公司是否应承担违约责任，车位违约金是否过高,违约金如何计算。对此，本院分析、评判如下： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任 原告主张，碧桂园公司应约承担违约责任；碧桂园公司对此提出抗辩，认为本案是因为政策调整（两证变更为一证），属情势变更导致逾期办证应免责。 本院认为，《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行。三明市实施不动产登记是在2016年10月。碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。本案商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响，及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。客观讲，房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 2.车位违约金约定是否过高 邓韶英主张，碧桂园公司对车位逾期办证应按约支付违约金；碧桂园公司提出，邓韶英购买的碧桂园XX号XX幢负XX层XX号商品房，是车位，购房款较低，也没有实际损失，因此当时约定的车位逾期办证违约金每天50元过高，请求适当调整。 本院认为，违约金的性质属于补偿性质，应以实际损失为基础。邓韶英和碧桂园公司对“由于出卖人的原因而违约逾期办证”所造成的损失，双方都未能举证证明，而客观上这种违约行为所造成的损失数额是难以确定的。但违约金又具有督促、制裁以确保债权人实现的作用。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，此种情形可依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。碧桂园公司的意见，本院予以采纳。 3.违约金计算 本院认为，碧桂园XX号XX幢XX室《商品房买卖合同》第八条和碧桂园XX号XX幢负XX层XX号《商品房买卖合同》第十一条分别约定，出卖人应当在2016年12月30日前和2017年1月10日将符合约定条件的商品房交付买受人使用。依照该约定，碧桂园公司逾期交付商品房责任应分别自2016年12月31日、2017年1月11日起算。上述《商品房买卖合同》第十四条和第二十条分别约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%和每日50元向买受人支付违约金。依此约定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付使用后第91日开始计算。买受人主张从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金，符合法律规定，本院予以确认。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致买受人不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约。因此逾期办理不动产登记违约金应从碧桂园公司交付商品房“截止日期”的次日（即2016年12月31日和2017年1月11日）起的第91日（即2017年3月31日和2017年4月11日）计算至通知买受人领取资料前往不动产管理部门配合办理产权证止。碧桂园公司对逾期办证违约金要求应扣除办理不动产权证前置工作（“权籍调查成果”）时限30日的抗辩理由，缺乏依据，本院不予采纳。 根据上述评定，碧桂园公司在碧桂园XX号XX幢XX室的违约金从2017年3月31日起至2017年12月21日止，共266天，按已付款786000元每天0.01%计算，确定为20908元；碧桂园公司在碧桂园XX号XX幢负XX层XX号车位的违约金从2017年4月11日起至2018年4月10日止，共365天，按已付款45200元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期同类贷款年利率4.75%加收30％）计算，即45200×4.75%×（1+30％）＝2791元。 综上所述，本院认为，本案《商品房买卖合同》系邓韶英与碧桂园的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。邓韶英要求碧桂园公司对碧桂园XX号XX幢XX室的违约金按已付购房款的日0.01%支付违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。邓韶英要求碧桂园公司对碧桂园XX号XX幢负XX层XX号按每逾期一天支付人民币50元违约金的诉讼请求，因违约所造成的损失数额难以确定，本院依法予以调整。邓韶英的其余诉讼主张，缺乏依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给邓韶英碧桂园XX号XX幢XX室逾期办理商品房权属登记违约金20908元； 二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给邓韶英碧桂园XX号XX幢负XX层XX号逾期办理商品房权属登记违约金2791元； 三、驳回邓韶英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费847元，因适用简易程序审理，减半收取424元，由邓韶英负担124元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担300元于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  吴为满 二〇一九年三月二十九日 书记员  罗玲慧 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。