北京市丰台区人民法院民 事 裁 定 书（2019）京0106民初1093号原告：北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙），住所地北京市朝阳区霄云里8号楼1单元12层1501内123。执行事务合伙人：北京天时开元股权投资管理有限公司（委派庞村为代表）。委托诉讼代理人：郑越，男，该单位员工。委托诉讼代理人：季境，北京市证信律师事务所律师。被告：北京金丰科华房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十六区20号楼8层A区（园区）。法定代表人：储小晗，董事长。委托诉讼代理人：喻学成，河南蓼阳律师事务所律师。被告：中国广核集团有限公司北京代表处，住所地北京市海淀区阜成路77号名仕花园8号楼02。法定代表人：单学群。委托诉讼代理人：郑玮，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，北京市安理律师事务所律师。第三人：中国信达资产管理有限公司北京市分公司，住所地北京市东城区北三环东路36号E座17层-18层。法定代表人：陈正斌，总经理。委托诉讼代理人：刘碧波，男，该公司职工。原告北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）（以下简称中宏瑞德中心）与被告北京金丰科华房地产开发有限公司（以下简称金丰科华公司）、中国广核集团有限公司北京代表处（以下简称中广核北京代表处）、第三人中国信达资产管理有限公司北京市分公司（以下简称信达北分公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月2日立案。中宏瑞德中心诉称：1.请求判决确认金丰科华公司与中广核北京代表处就“金丰能源中心”项目签订的《北京市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》无效；2.请求判决本案诉讼费由金丰科华公司、中广核北京代表处共同承担。事实与理由：2014年6月19日，信达北分公司与金丰科华公司等债务人共同签订《债务重组合同》。同日，信达北分公司与金丰科华公司签订《债务重组抵押合同》，约定金丰科华公司以其依法持有的“金丰能源中心项目37651.02平方米土地及地上225484.78平方米在建工程”（以下简称抵押物）为债务履行作抵押担保，抵押担保范围包括《债务重组合同》项下债务199483万元及为实现债权而发生的所有费用，并依法登记办理了《土地他项权利证明书》（京丰他项[2014]第00098号）。2016年6月20日，信达北分公司与金丰科华公司等债务人签署《债务重组合同展期协议》，约定将金丰科华公司等的债务期限延长至2017年6月20日。2016年12月29日，中宏瑞德中心与信达北分公司签订《债权转让合同》并刊登了《债权转让暨债务催收联合公告》，且中宏瑞德中心已支付全部债权转让价款。至此，中宏瑞德中心合法受让信达北分公司的债权及与债权相关的担保物权，成为诉争“金丰能源中心”房地产项目抵押权人。《债务重组合同》签订同日（2014年6月19日），为确保“金丰能源中心”项目销售款优先用于偿还重组债权，信达北分公司与金丰科华公司签订《账户监管协议》，约定由信达北分公司为抵押物出售房款设立资金监管专用账户，并由信达北分公司监管。在信达北分公司取得“金丰能源中心”项目抵押权时，该项目尚未获得《预售许可证》，金丰科华公司为说明还款来源及抵押物价值，主动向信达北分公司提供了一份签署日期为2012年12月的《购房框架协议》（合同编号：2012S929，以下称“版本1”），签约主体分别为三洲隆徽实业有限公司（金丰科华公司母公司）和中国广核集团有限公司（以下简称“中广核集团”）。《购房框架协议》约定中广核集团以预计总价逾25亿元购买“金丰能源中心”第1、2、3号楼，且明确约定首期付款时间为“三洲项目（金丰能源中心项目前期名称）工程主体结构封顶后并取得政府颁发的预售许可证后10个工作日内”。2015年9月16日，金丰科华公司取得“金丰能源中心”项目《预售许可证》（京房售证字[2015]137号）。2015年9月30日，金丰科华公司与中广核北京代表处签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》载明：（1）该商品房土地使用权及在建工程已经设立抵押，信达北分公司为第一顺序抵押权人（第四条）；（2）该商品房的预售房款在华夏银行设立资金监管专用账户，买受人应当将购房款直接存在专用账户（第七条）；（3）买受人的首付款比例为总房款的10%，并应于签署预售合同后10日内支付，余款分期支付（《北京市商品房预售合同》附件五第二条）。2018年9月中广核北京代表处作为案外人在（2018）京02执第12号执行案件中，就北京二中院查封金丰能源中心项目土地及房产提出执行异议，主张其已支付金丰能源中心项目诉争房产90%的购房款，请求法院解除查封。根据中广核北京代表处在上述执行案件中提交的证据材料，中宏瑞德中心首次得知以下情况：（1）2012年12月，三洲隆徽实业有限公司（金丰科华公司的母公司）与中广核集团签署了另一版本的《购房框架协议》（以下称“版本2”），该协议合同编号、合同金额、房产范围均与金丰科华公司此前提供给信达北分公司的“版本1”《购房框架协议》完全相同，但在付款时间节点等关键条款上存在重大区别：依据“版本1”，首期付款时间为取得《预售许可证》后10个工作日内，即预售之前无任何购房款支付，全部购房款均将进入政府规定的监管账户并优先用于清偿抵押债权；依据“版本2”，在签订《北京市商品房预售合同》之前，中广核即应完成三次总计比例达50%的预付款，换言之，仅有50%的购房款将进入监管账户。（2）2013年4月17日，金丰科华公司与深圳市能之汇公司投资有限公司（中广核集团全资子公司，以下简称能之汇）签订《楼宇买卖合同》，并后续签订三份《楼宇买卖合同》补充协议，进一步将上述付款比例提高至70%，即仅有30%购房款进入监管账户。（3）2015年9月29日，即《北京市商品房预售合同》签订同日，金丰科华公司与中广核北京代表处又签订一份未经备案的《商品房预售合同补充协议》，补充协议第九条第6项写明：“如本合同及本补充协议由任何与《楼宇买卖合同及其补充协议》相冲突的内容，应以《楼宇买卖合同及其补充协议》的约定为准。”换言之，该补充协议将已经备案的《北京市商品房预售合同》架空，使中广核北京代表处仅需将30%的房款支付至抵押权人的监管账户，导致售房款在扣除工程款等优先款项后，中宏瑞德中心依法享有的巨额抵押担保债权面临无法优先受偿风险。《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”本案中，金丰科华公司与中广核北京代表处在明知诉争房屋有抵押权人的情况下，签订《商品房预售合同补充协议》目的是架空《北京市商品房预售合同》中关于全部购房款应存入华夏银行监管账户的约定，逃避抵押权人对诉争房产销售房款的监管。可见，金丰科华公司与中广核北京代表处故意违反上述法律规定，共同损害抵押叔人合法权益的主观恶意十分明显。《中华人民共和国合同法》第52条第一款第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。据此，中宏瑞德中心诉请确认《商品房预售合同补充协议》无效。本案中，《北京市商品房预售合同》与《商品房预售合同补充协议》在同日签订，系金丰科华公司与中广核北京代表处恶意串通损害抵押权人利益而实施的一组行为。《北京市商品房预售合同》关于全部购房款于签订合同后支付至监管账户的约定，系金丰科华公司与中广核北京代表处为取得房产预售备案登记所作的通谋虚伪意思表示，双方的真实意思是履行《商品房预售合同补充协议》。《中华人民共和国民法总则》第146条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”据此，中宏瑞德中心诉请确认《北京市商品房预售合同》无效。综上所述，金丰科华公司与中广核北京代表处以虚假的意思表示签订《北京市商品房预售合同》骗取房屋预售登记、以签订《商品房预售合同补充协议》逃避法定预售房款资金监管，致使中宏瑞德中心对诉争房产售房款享有的优先受偿权难以实现，严重损害了中宏瑞德中心作为抵押权人的合法叔利。金丰科华公司与中广核北京代表处的行为架空抵押权制度。同时严重扰乱了正常金融和房地产市场秩序，损害了国家利益。中宏瑞德中心为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。中广核北京代表处在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，认为：一、中宏瑞德中心恶意拆分诉讼标的，规避级别管辖规定，本案应由北京市高级人民法院管辖。本案案涉合同，是中广核北京代表处购买金丰科华公司房产中的一小部分，其余合同与案涉合同法律关系完全一致。中宏瑞德中心单独以本案合同起诉，明显将整体买卖合同标的拆分。首先，根据中宏瑞德中心提供的《楼宇买卖合同补充协议三》附表中显示，中广核北京代表处向金丰科华公司购买包括本案房产在内的1号楼共计30270.36平方米房产，会展中心共计15403.66平方米房产，以及共计23364.82平方米的571个地下车位。上述房屋买卖系同一法律关系，不应被单独拆分。房屋买卖合同双方根据办理预售备案和分户需要，虽然签订多份商品房预售合同，但是各份合同主体一致、权利义务约定一致、所涉房屋相互关联，仍属于同一房屋买卖合同法律关系项下，不能认为双方将单一的房屋买卖合同关系拆分为多个独立的房屋买卖合同关系。其次，在本案之前，中宏瑞德中心于2018年7月16日向北京高院提起诉讼，针对金丰科华公司开发的金丰能源中心项目上的所有房产（其中包括本案1号楼107房产），向包括中广核北京代表处在内的七家关联公司主张权益。由此可见，中宏瑞德中心也明知本案房屋及本案未起诉部分房屋买卖系同一法律关系。而在本案中，中宏瑞德仅以申请人签订的一份合同起诉，是恶意拆分诉讼，规避级别管辖的行为。再次，根据2018年1月5日，北京二中院作出的（2018）京02执12号执行裁定书可知，中宏瑞德中心作为申请执行人，针对金丰科华公司开发的金丰能源中心项目上的所有房产主张执行，而法院也预查封了该项目的所有房产。而在本案中，中宏瑞德中心仅针对中广核北京代表处为购买该项目1号楼商品房14套、地下一层会展用房15套、地下停车位571个，与金丰科华公司签订的六百份《北京市商品房预售合同》中的一份来起诉，是恶意拆分诉讼，规避级别管辖的行为。综上，从此前的诉讼来看，中宏瑞德中心均是针对金丰科华公司开发的所有房产来主张权利，而在本案中，中宏瑞德中心起诉中广核北京代表处、金丰科华公司确认合同无效纠纷却只主张了一份合同，这是中宏瑞德中心恶意将前述商品房进行拆分，降低诉讼标的，规避级别管辖的行为。二、根据中广核北京代表处与金丰科华公司房屋买卖的标的，中宏瑞德提起本案诉讼应由北京市高级人民法院管辖。如前所述，中广核北京代表处购买金丰科华公司房屋分为三部分：1.1号楼14套房，共计30270.36平方米，总价款为674784930元；2.地下一层会展用房15套，共计15403.66平方米，总价款为人民币294722386元；3.地下停车位571个，共计23364.82平方米，总价款为人民币114200000元。以上房产合计1083707316元（该数据为估算，应以中广核北京代表处与北京金丰科华房地产开发有限公司确认的购房款为准）。根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发〔2015〕7号）规定，中宏瑞德中心所诉买卖合同无效法律关系的总标的额，应该由北京市高级人民法院管辖。现中宏瑞德中心仅以合同编号为Y1786125的《商品房预售合同》来起诉，即仅对1号楼107（111.65平方米）的房产主张合同无效，明显是恶意拆分诉讼，规避级别管辖的行为。三、本案是合同当事人外的第三方提起的确认合同无效纠纷，不能适用合同纠纷管辖标准，而应适用一般管辖的规定，由被告住所地人民法院管辖。本案案由虽为确认合同无效纠纷，但并不是合同当事人提出的，而是由第三方提起。本案中，中宏瑞德中心并非合同签约主体，与合同履行事实无任何关联。因此，本案不应适用因合同纠纷提起诉讼的管辖规定，也不应受合同约定的管辖条款的约束，而应适用一般管辖的规定。《民事诉讼法》第二十一条第二款规定，“对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。”中广核北京代表处的住所地是北京市海淀区阜成路77号名仕花园8号楼02，本案应由北京市海淀区人民法院或其上级有级别管辖权的法院管辖。综上，中广核北京代表处认为，中宏瑞德中心明知本案单一买卖合同法律关系的构成，仍恶意拆分诉讼标的、规避级别管辖，实则是在本案诉讼中向贵院隐瞒重大国有资产流失风险。由于本案法律关系的性质，中宏瑞德中心必将借本案诉讼，批量提起众多法律关系一致的关联诉讼，明显增加了当事人讼累，并对贵院审判工作造成巨大负担。中广核北京代表处恳请贵院要求中宏瑞德中心明确其诉讼目的及诉讼标的，从而能够正确认定本案真实的诉讼标的和级别管辖基础。因此，中广核北京代表处认为，本案不应由贵院管辖，请求贵院依法移送本案至北京市高级人民法院，若贵院认为不存在恶意拆分诉讼标的情形，也应将本案移送至北京市海淀区人民法院。本院经审查认为，金丰科华公司与中广核北京代表处就金丰能源中心项目存在大宗房屋买卖合同，但针对该项目中的每套房屋均单独签订了《北京市商品房预售合同》，虽然多个预售合同之间的合同主体一致、权利义务约定一致、所涉房屋相互关联，但每个预售合同属于一个独立的法律关系，并不因多个合同内容的相似性使所有合同归于同一个法律关系，故中广核代表处的该项主张本院不予采信。中宏瑞德中心针对其中一个《北京市商品房预售合同》提起诉讼，其诉讼标的并未超出民事诉讼法关于级别管辖的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条规定：“对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民法院辖区的，各该人民法院都有管辖权。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”本案中，金丰科华公司的住所地位于北京市丰台区南四环西路188号十六区20号楼，无论依据一般地域管辖还是合同纠纷管辖，本院对本案均有管辖权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十七条、第二十一条、第二十三条、第一百二十七条第一款之规定，裁定如下：驳回中国广核集团有限公司北京代表处对本案管辖权提出的异议。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘亚男二〇一九年三月二十六日书记员  王雨辰