上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初36190号原告：陈美金，女，1964年04月28日出生，汉族，住浙江省。原告：谢宏，男，1988年07月21日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：郑乔乔，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：欧德苹，女，1971年10月02日生，汉族，住安徽省。原告陈美金、谢宏与被告欧德苹排除妨害纠纷一案，本院于2018年12月4日立案，并适用简易程序于2019年2月21日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人郑乔乔，被告欧德苹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈美金、谢宏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告于2018年4月1日起至2018年5月31日止侵占房屋导致的损失人民币(币种下同)32,340元(以每月16,170元为支付标准)，及向原告支付自2018年6月1日起至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；2.判令被告支付原告垫付的2017年4月至2018年5月的物业费27,860元，及向原告支付自2018年6月2日起至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告陈美金、谢宏等系上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋的共有人，按份分别享有01、02号商铺的产权。产权建筑面积分别为：陈美金68.80平方米、谢宏69.78平方米。上述事项登记于沪房地闵字(2011)第031677号《上海市房地产权证》。自2017年1月1日起，被告强行滞留在原告合法拥有的产权房屋内进行经营活动。原告多番到该房产处要求被告搬离并返还房屋，被告均置之不理，以各种理由进行推诿和拖延，造成原告至今无法将该房屋对外出租而获得收益。2017年8月，原告起诉至上海市闵行区人民法院，要求被告支付自2017年1月1日至2018年3月31日期间因被告侵占而遭受的租金损失，获得法院支持。由于原告在该案诉讼中担心由于案件审理期限较长、租金评估无法实际覆盖损失，故未主张租金损失至实际交付之日，并当庭表示自2018年4月1日后的租金损失将另行起诉。此后，被告于2018年6月1日向原告委托律师快递了商铺钥匙，完成房屋侵占的退出及归还。同时，原告在2018年5月应物业公司的要求，为被告垫付了其侵占商铺进行经营期间的物业管理费，共计27,860元。基于上述事实，原告起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告欧德苹辩称，1、被告实际使用商铺至2018年4月底，2018年5月初被告即发短信告知原告，已经清空房屋，要求原告予以接收，故不同意支付2018年5月的租金。后在前案诉讼过程中，被告于2018年5月29日将房屋钥匙快递给原告代理人，该快递于2018年5月31日送达；2、前案诉讼过程中，对于系争房屋的租金予以评估，但是评估的时间节点为租金最高峰。同时因市场原因，系争房屋2018年2月至4月停水停电、无法营业了一段时间；3、不同意支付物业管理费，原告的该项诉讼请求并无合同依据。被告与上海金盛家具市场经营管理有限公司(以下简称金盛公司)签订的租赁合同中约定，被告每年向金盛公司支付管理费几百元，并未约定物业管理费需由被告负担。经审理查明，原告陈美金、谢宏系上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室建筑面积68.80平方米、69.78平方米商铺的产权人。系争商铺原由两原告出租给案外人a公司，双方合同中约定商铺的物业管理费由金盛公司支付。此后金盛公司将系争商铺转租于被告，租赁期限于2016年12月31日届满。租期届满后，被告未能搬离系争商铺，故原告于2017年8月起诉至本院，请求：1.判令被告立即搬离上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室01-02号商铺，将商铺返还两原告；2.判令被告赔偿两原告自2017年1月1日起至2018年3月31日止，以每年每间138,000元为标准计算的租金损失；3.被告按照中国人民银行同期贷款利率支付2017年的租金损失(即276,000元)的年利息，起算时间自2017年1月1日起至实际支付之日止；支付2018年的租金损失(即69,000元)的年利息，起算时间自2018年1月1日起至实际支付之日止；4.被告承担因其侵占行为导致两原告无法向第三人交付商铺、履行合同而支付的违约金100,000元；5.被告承担因其侵占行为导致两原告承担在磋商过程中的差旅费用3,779元；6.被告承担评估费用16,000元，以评估公司票据为准。上述案件审理过程中，被告于2018年5月29日向原告代理人邮寄商铺钥匙，原告代理人于2018年5月31日收悉了商铺钥匙。另在该案审理过程中，原告就系争商铺的租金向本院申请评估，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(以下简称同信公司)就租金市场价值进行估价，同信公司于2018年2月26日出具《上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室01-02号陈美金、谢宏所属国有出让商业房地产租金市场价值估价报告》，报告载明估价对象在2017年2月15日至2017年4月15日期间的月租金总价值为32,340元。两原告认为，评估阶段是价格回落历史最低的阶段。报告给出的租金价值与实际租金价值相差巨大，两原告按照实际价值主张。考虑到租金还会产生变化，故关于第二项诉讼请求，主张租金损失的截至日期至2018年3月31日止，不再主张至实际返还之日止。被告认为，报告给出的租金价格明显高于实际租金价格。2018年2月15日至同年4月15日评估的阶段是租金最高的时间节点，九星市场拆迁，很多业主涌入，故租金价格畸高。而下半年经营户经营不佳，广告牌、消防有问题，租金价格慢慢回归理性。以该两月作为租金标准不合理。市场价格应是两间商铺140,000元左右。本院审理后，于2018年5月30日作出(2017)沪0112民初26091号民事判决。本院认为，二原告作为系争商铺权利人，享有完全的、排他的物权，对他人妨害其行使物权权利的，可请求排除妨害。根据本案查明的事实，系争商铺原由两原告出租给金盛公司，再由金盛公司出租给被告，但上述两个租赁关系的租赁期限同时于2016年12月31日届满。由此，在未获得原告同意的情况下，被告无权占有使用系争商铺。故原告主张被告支付占有使用费及利息损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于占有使用费的计算标准，因原、被告对此持有异议，原告申请司法评估。现根据估价报告，系争商铺在2017年2月15日至2017年4月15日期间的月租金总价值为32,340元，故本院判令被告参照此标准(即每月16,170元)向两原告支付自2017年1月1日起至2018年3月31日止的占有使用费242,550元。就原告主张的利息，原告予以分段计算，分别为2017年及2018年租金损失的利息。其中就2017年租金损失的利息，以每月16,170元的租金标准，则本金部分应为194,040元，因双方未约定支付方式，故利息的起算时间应自2018年1月1日起算，原告主张自2017年1月1日起计算，缺乏依据。同理，就2018年1月至3月的租金损失的利息，本金部分应为48,510元，利息的起算时间应自2018年4月1日起算。原告认为评估报告确定的系争商铺的租金价值过低，坚持请求按照每年每间138,000元的标准计算占有使用费；被告则抗辩上述租金价值过高，要求参照其与案外人a公司签订的租赁合同约定的租金支付占有使用费，并以两原告停水停电影响其经营为由，请求法院酌情减免占有使用费。对此，本院认为同信公司出具的估价报告以行业估价规范为依据，通过比较法及长期趋势法进行估价，综合评定出系争商铺的市场租金价值，其估价结果客观、合理，应予采纳，本院对原、被告就估价报告提出的异议均不予认可。原告代理人与被告就如何处理本案纠纷所形成的谈话录音中涉及的租金商谈内容，亦不能视为被告对系争商铺占有使用费的确认。被告占有使用商铺系侵权行为，其自身为过错方，故其无权就请求减免占有使用费。关于原告主张的违约金100,000元，本院注意到，根据原告陈美金丈夫的陈述，其曾在被告占有使用系争商铺期间，与案外人潘某某签订商铺租赁合同，并因无法按期交付商铺，向案外人潘某某赔偿3,000元。后两原告又于本案诉讼期间，在案件尚未审理终结前，再次与他人签订商铺租赁合同，则因未能交付商铺而产生的损失，系两原告自身行为导致，不应由被告承担。两原告主张的差旅费3,779元，从两原告提供的证据来看，本院无法确认该等票据与本案的关联性，其主张亦无法律依据，本院不予支持。原告撤回部分诉讼请求，系合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。据此，本院判令：一、被告欧德苹于本判决生效之日起二十日内支付原告陈美金、谢宏自2017年1月1日起2018年3月31日止的占有使用费242,550元；二、被告欧德苹于本判决生效之日起二十日内支付原告陈美金、谢宏以194,040元为本金，自2018年1月1日起至实际支付之日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，及以48,510元为本金，自2018年4月1日起至实际支付之日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回原告陈美金、谢宏的其余诉讼请求。该判决作出后，原、被告均未提起上诉，该判决现已生效。另查明，原告于2018年6月2日向上海景瑞物业管理有限公司支付了系争商铺于2017年4月至2018年5月的物业管理费27,860元(13,832元+14,028元)。上述事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、短信、(2017)沪0112民初26091号民事判决书、物业费发票二份、《商铺租赁合同》，由被告提交的照片，由本院调取的《金盛集团市场合同》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，被告为证明其于2018年4月底搬离系争商铺后，于2018年5月初通知原告办理房屋交接，向本院提交短信记录一组。经庭审质证，原告对该短信记录的真实性不予认可，并认为被告实际于2018年5月31日才将商铺钥匙予以交还，原告于此时才收回房屋。本院认为，二原告为系争商铺的产权人，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，二原告依法可享有对系争房屋占有、使用、收益和处分的权利。系争商铺原由二原告出租给金盛公司，再由金盛公司出租给被告，但上述两个租赁关系的租赁期限同时于2016年12月31日届满。由此，在未获得二原告同意的情况下，被告无权占有使用系争商铺。故二原告主张被告支付占有使用费及利息损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于占有使用费的计算标准，(2017)沪0112民初26091号案件审理过程中，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司就租金市场价值进行估价，经评估确认系争商铺2017年2月15日至2017年4月15日期间的月租金总价值为32,340元，该评估报告以行业估价规范为依据，通过比较法及长期趋势法进行估价，综合评定出系争商铺的市场租金价值，其估价结果客观、合理，本院予以采纳并以此标准判令被告支付了自2017年1月1日起至2018年3月31日止的租金损失。现原告主张的自2018年4月1日起至2018年5月31日止的租金损失，系前段占有期间之延续，上述租金标准具有参考价值，原告主张以每月16,170元的租金标准计算损失，本院予以支持。至于被告抗辩因2018年2月至4月间商铺停水停电，故无法实际使用，因被告占有使用商铺系侵权行为，其自身为过错方，故其无权请求减免占有使用费。关于被告主张其已于2018年4月底搬离并于2018年5月初通知原告收回房屋，故不同意支付2018年5月租金损失的抗辩意见，本院认为，被告实际于2018年5月29日才将商铺钥匙寄回，而原告于2018年5月31日才收悉钥匙，于此时才完成商铺交接，故被告的该抗辩意见本院不予支持。综上，被告应向原告支付自2018年4月1日起至2018年5月31日止的占有使用费32,340元。关于原告主张的利息损失，原告实际于2018年5月31日才收回商铺，此时租金损失已予以产生，故原告主张自2018年6月1日起算利息损失，本院予以支持。关于原告主张的物业管理费27,860元，被告认为其与金盛公司签订的租赁合同中，约定其仅需支付管理费，其支付的租金和管理费中已包含了相应的物业管理费，故不同意原告的该诉讼请求。本院认为，被告侵占系争商铺期间，原告既无法取得租金收益，还额外支出物业管理费，该物业管理费实为被告侵权行为而对原告造成的实际损失，原告的该诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的物业管理费之利息损失，原告于2018年6月2日实际支付了相应物业管理费，其主张自2017年6月2日起算利息损失并无不当，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条之规定，判决如下：一、被告欧德苹于本判决生效之日起十五日内向原告陈美金、谢宏支付自2018年4月1日起至2018年5月31日止的占有使用费32,340元；二、被告欧德苹于本判决生效之日起十五日内，以32,340元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率向原告陈美金、谢宏支付自2018年6月1日起至实际支付之日止的利息；三、被告被告欧德苹于本判决生效之日起十五日内向原告陈美金、谢宏支付物业管理费27,860元；四、被告欧德苹于本判决生效之日起十五日内，以27,860元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率向原告陈美金、谢宏支付自2018年6月2日起至实际支付之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计652.50元，由被告欧德苹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一九年三月一日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。