重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初1323号 原告：冷雪松，男，汉族，1988年2月28日出生，住重庆市垫江县。 委托代理人：李中敏，重庆联益律师事务所律师。 委托代理人：廖丹，重庆联益律师事务所实习律师。 被告：朱刚，男，汉族，1975年6月20日出生，住四川省蓬安县。 被告：黎晓琼，女，汉族，1972年8月19日出生，住四川省蓬安县。 被告：重庆六合房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞江丰街**商**，统一社会信用代码9150011308467583XJ。 法定代表人：张怡，执行董事。 委托代理人：王定胜，重庆盛全律师事务所律师。 原告冷雪松与被告朱刚、被告黎晓琼、被告重庆六合房地产经纪有限公司（以下简称六合经纪）房屋买卖及居间合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月27日公开开庭进行审理，原告冷雪松及委托代理人李中敏、廖丹、被告六合经纪的委托代理人王定胜到庭参加诉讼，被告朱刚、被告黎晓琼未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冷雪松诉称，2018年7月4日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告朱刚、黎晓琼将房屋卖给原告，成交价格为60万元，由原告交付定金3万元给被告，如因甲方或乙方违反本合同约定或未能全面履行《合同法》关于其应当承担的义务，则视为违约，违约方应向守约方支付该房屋成交额的20%作为违约金，如因甲乙双方任何一方违约，导致本合同无效、解除或撤销，守约方已向丙方支付的中介费用由对方对其赔偿。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，被告却迟迟不能履行自己的义务，原告多次催促后，于2018年8月底才知该房早已被法院查封冻结，无法交易，而被告三作为该房屋买卖的居间人，理应知晓该房屋的权利情况，且应保证该房屋能够正常交付，被告三却在明知该房屋已被查封无法交易的情况下仍促成原告与被告签订《房屋买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失，理应与被告一、被告二共同承担赔偿责任。请求法院依法判决解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，三被告向原告返还定金3万元，三被告向原告支付违约金12万元，被告一、被告二承担中介费3000元，三被告向原告赔偿经济损失10万元。 被告朱刚、黎晓琼未答辩。 被告六合经纪辩称，六合经纪不应当承担责任，原告与被告朱刚、黎晓琼之间是买卖合同关系，六合经纪作为居间方，不应承担责任；原告诉求违约金，又诉求损失，损失低于违约金，不应当由六合经纪承担赔偿损失的责任。 经审理查明：被告朱刚、黎晓琼共有一套住房坐落于重庆市巴南区鱼洞巴县大道101号附xxx号xxx号楼xxx。2018年7月4日，原告冷雪松为买方（乙方）、被告朱刚和黎晓琼为卖方（甲方）、被告六合经纪为中介方（丙方）三方签订《房屋买卖合同》约定，房屋坐落巴南区鱼洞巴县大道101号附3号5号楼29-2，建筑面积72.45平方米，套内面积61平方米，此房是按揭贷款房，由买方出资22万元整于买卖双方银行审核通过后提前支付给卖方用于此房的银行解押使用；甲方应于签署本合同之日起银行审核通过后还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于丙方作为办理产权转移登记手续之用；该房屋成交价格为人民币60万元整；鉴于丙方已促成买卖协议的成立，甲乙双方确认，甲方、乙方、丙方三方签定本合同之时，甲方须支付丙方的中介服务费为人民币600元整，乙方须支付丙方的中介服务费按揭服务费合计为人民币9000元整；按揭方式付款约定，甲乙双方约定在2018年7月4日由乙方支付购房定金人民币3万元整给甲方，当甲方收到房屋定金之时起不得再将该房屋转售第三方或作其他抵押，产权过户后定金直接转为房款；乙方委托丙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款预计人民币34万元用于支付给甲方；另房款22万元整于买卖双方银行审核通过买方提前支付给卖方用于此房的银行解押使用；甲乙双方在签署本合同后7天内交齐办理银行按揭的相关资料，并对所提交资料的真实性负责，故意逾期不交相关资料则视为违约；甲方的权利与义务，甲方应本着诚实信用的原则，确保本合同所涉房屋具有合法的权属手续，甲方应保证该房产权权属清晰，无任何产权纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房，并且认可此房价格；甲方应保证其委托出售的房地产权属真实、合法、房地产交易手续完备无任何产权纠纷；若乙方以按揭方式购房的，甲方应完全配合乙方和丙方办理按揭手续，如因甲方的原因导致按揭不能顺利办理的，由甲方承担责任；乙方的权利与义务，乙方有权要求甲方出示房屋权属的相关手续；丙方的权利与义务，丙方在甲乙双方签订本合同之时，收取中介服务费及权证代办费；丙方在甲乙双方产生纠纷时，应协助甲乙双方解决纠纷；违约责任，如因甲方或乙方违反本合同的约定或未能全面履行《合同法》关于其应当承担的义务，则视为违约，违约方应向守约方支付该房屋成交总额的20%作为违约金；如甲乙双方任何一方违约，导致本合同无效、解除或者被撤销，丙方之前所收取的中介服务费均不予退还；同时，本合同约定的应由甲乙双方各自承担中介服务费总和之尚未付清的差额部分，由违约方支付给丙方，守约方已向丙方支付的中介服务费由违约方对其赔偿。 当日，原告冷雪松支付被告六合经纪中介服务费、按揭服务费合计3000元，被告六合经纪给原告冷雪松出具了收据；当日，原告冷雪松支付被告朱刚、黎晓琼购房定金30000元，被告朱刚给原告冷雪松出具了定金收条。原告冷雪松按被告六合经纪的通知于2018年7月18日去银行办理了按揭贷款审核，但被告朱刚、黎晓琼未前往银行办理按揭贷款审核；原告冷雪松于2018年8月30日发现涉案房屋有纠纷，于2018年12月3日经向不动产交易登记中心查询，得知涉案房屋于2018年4月13日被本院查封、于2018年6月15日被南充市顺庆区法院查封，致使原告冷雪松不能按约购买涉案房屋，原告冷雪松遂诉至本院。 审理中，原告冷雪松撤回要求三被告赔偿经济损失10万元的诉求。被告六合经纪强调证明涉案房屋的权属清晰、无产权纠纷是卖方义务，涉案房屋的登记信息产权人才能提供，中介方无权查询涉案房屋的产权登记信息，中介方轻信了产权人，事后才知道涉案房屋被两个法院查封，致使原告冷雪松不能按约购买涉案房屋，中介方没有隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，不应承担责任；但同意退还原告冷雪松所支付的中介服务费、按揭服务费3000元，不同意原告冷雪松的其他诉求。被告朱刚、黎晓琼躲避、规避送达诉讼文书。调解未果。 以上事实，有当事人陈述，原告冷雪松提交的《房屋买卖合同》、定金收条、收据、房屋登记信息查询证明、营业执照信息等证据，经庭审质证，对符合三性原则的部分予以采信。 本院认为：当事人签订的《房屋买卖合同》包含房屋买卖和居间合同两个合同关系，尽管不违反法律法规的效力性强制性规定，系有效合同；但被告朱刚、黎晓琼在签订《房屋买卖合同》时，对买方和中介方隐瞒了涉案房屋被法院查封的事实，被告朱刚、黎晓琼的行为构成根本性违约，致使《房屋买卖合同》在法律上或事实上不能履行，原告冷雪松不能按约购买涉案房屋，被告六合经纪也不能继续提供中介服务，原告冷雪松获得了法定的合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 就房屋买卖合同而言，当事人约定了一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金及计算方法，系买卖双方对违约导致损失金额的预定；被告朱刚、黎晓琼应按合同约定的违约责任向守约方原告冷雪松支付涉案房屋成交总额的20%作为违约金计12万元（60万元×20%），并返还定金3万元；对原告冷雪松在审理中申请撤回要求三被告赔偿经济损失10万元的诉求，予以准许。 就居间合同而言，合同没有约定中介方的违约责任及因中介方违约产生的损失赔偿额或计算方法；中介方不负有积极调查的义务，只能就其所知事项负有如实报告委托人的义务，买方作为完全民事行为能力人在签订合同的过程中也负有审慎注意义务。涉案房屋产权登记信息的提供是被告朱刚、黎晓琼的义务，被告六合经纪无权查询产权登记信息，轻信了产权人被告朱刚、黎晓琼的陈述，致使《房屋买卖合同》不能继续履行，被告六合经纪没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，只是未尽到注意和勤勉义务，属于基于诚实信用原则应尽到的协助义务未完成，采取了放任的态度而没有要求卖方在签订合同时提供涉案房屋的产权登记信息，使得买方在签订合同时不知道涉案房屋已被两个法院查封，事实上未就有关订立合同的事项向买方如实全面报告，被告六合经纪应承担居间合同解除的后果，不应获得报酬，以达到恢复原状、实现对买方的补救或等额赔偿的效果，但不应承担卖方对买方的违约责任；中介方同意退还买方所支付的中介服务费、按揭服务费3000元，应予以准许；但买方请求三被告返还定金3万元、三被告支付违约金12万元，不符合约定及《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款之规定，中介方不应承担损害赔偿责任；中介方已同意退还原告冷雪松所支付的中介服务费按揭服务费3000元，原告冷雪松再请求被告朱刚、黎晓琼承担中介服务费按揭服务费3000元，也不符合法律规定。综上所述，原告冷雪松请求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》、三被告返还定金3万元、三被告支付违约金12万元、被告一和被告二承担中介费3000元的诉求，部分符合法律规定，应予以部分支持；被告朱刚、黎晓琼躲避、规避送达诉讼文书，视为经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响依法审判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告冷雪松、被告朱刚、被告黎晓琼、被告重庆六合房地产经纪有限公司2018年7月4日签订的《房屋买卖合同》于2019年2月27日予以解除； 二、被告朱刚、被告黎晓琼共同返还原告冷雪松定金30000元； 三、被告朱刚、被告黎晓琼共同支付原告冷雪松违约金120000元； 四、被告重庆六合房地产经纪有限公司退还原告冷雪松中介服务费和按揭服务费共计3000元； 五、驳回原告冷雪松的其他诉讼请求。 上述判决给付义务，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕；逾期履行上述判决第二、三、四项，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1680元由被告朱刚、被告黎晓琼共同负担；此款原告冷雪松已垫付，限被告朱刚、被告黎晓琼于本判决生效后十五日内共同迳付原告冷雪松，本院预收的诉讼费用不作清退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。递交上诉状后未按规定在七日内预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决生效后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  卢再祥 二〇一九年三月十五日 书记员  郭俊伶