广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0405民初1562号 原告:李浩，男，1989年7月10日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 原告：**宗，男，1977年12月22日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：李浩，男，1989年7月10日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。由梧州市长洲区丰业社区居民委员会推荐。 被告：曾琳娟，女，1983年10月29日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：姚天留，广西东中律师事务所律师。 被告：黄宁，男，1977年1月29日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 第三人：李燕燕，女，1981年10月12日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 第三人：李霞，女，1980年11月13日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 原告李浩、**宗与被告曾琳娟、黄宁，第三人李燕燕、李霞案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李浩(原告**宗的委托诉讼代理人)，被告曾琳娟的委托诉讼代理人姚天留，第三人李燕燕、李霞到庭参加诉讼。被告黄宁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李浩、**宗向本院提出诉讼请求：1.确认该租赁合同有效，终止贵院作出的（2016)桂0405民初390号民事判决的强制执行；2.本案的案件受理费由被告承担。 事实和理由：被告黄宁与第三人李燕燕、李霞民间借贷纠纷一案，贵院作出(2016)桂0405民初390号民事判决后，已经生效并进入执行程序。执行标的为原告于2015年11月1日租赁的位于梧州市灏景尚都7座2单元1101房。原告提出执行异议，贵院于2018年8月15日受理原告的执行异议。2018年10月22日，原告收到(2018)桂0405执异18号执行裁定书，并对该裁定不服。2015年11月1日，原告租赁第三人李燕燕、李霞所有的梧州市灏景尚都7座2单元1101房，约定租赁期限为5年，即从2015年11月1日起至2020年11月30日止，每月租金为2800元，按年交付。租赁期间，第三人因资金周转问题，与原告协商一致，原告把租赁合同的其余租金通过银行转账和现金提前支付完毕。原告认为，贵院在作出查封裁定前，原告早已承租该房屋，并支付全部租金及实际使用。2017年7月3日，被告曾琳娟拍卖取得该房产，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，原告与第三人签订的房屋租赁合同继续有效，贵院应当终止(2016)桂0405民初390号民事判决的强制迁出行为。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告**宗、李浩向法庭提供的证据有： 1.原告身份证复印件，证明原告的主体地位； 2.李霞和李燕燕出具的证明，证明原告向第三人支付了押金和租金； 3.房屋租赁合同，证明原告与第三人签订了租赁合同的事实； 4.借记卡账户历史明细清单，证明原告向第三人支付了租金。 被告曾琳娟辩称，1.被告主体不适格，原告并没有对驳回异议的裁定进行上诉，原告诉请确认合同有效，适格的被告应当为李燕燕、李霞，因此原告的起诉对象错误；2.（2018）执异18号程序合法，认定事实清楚，原告应当在拍卖前提出异议，不应在被强制迁出时提出；3.原告为了帮李燕燕、李霞逃避责任才捏造了本案的租赁合同，该租赁合同没有实际履行，原告没有支付保证金和租金的凭证，原告提交的借记卡也不是支付租金的凭证。原告和第三人恶意串通，损害了曾琳娟的权益。 第三人李燕燕、李霞述称，2015年11月1日，原告与第三人签订房屋租赁合同，约定承租梧州市灏景尚都7座2单元1101房，租赁期限为5年，该合同真实有效。因租赁期间第三人出现资金周转问题，双方约定原告将租赁合同的其余租金提前支付完毕。2017年7月3日，被告曾琳娟拍卖取得该房屋，房屋租赁合同应当继续有效，被告曾琳娟应当继续遵守房屋租赁合同。 第三人李燕燕、李霞向法庭提供的证据有：光盘一份，证明房屋在被执行时，执行案件的经办人没有按照程序告知第三人。 被告黄宁未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 本院依法调取的证据有：（2018）桂0405执异18号民事裁定书一份。 经过庭审质证，被告对原告提供的证据1无异议；对原告提供的证据2三性有异议，认为属于事后补签的证明，不能证明两原告向第三人支付押金和租金的事实；对原告提供的证据3三性有异议，认为该合同是原告与第三人恶意串通事后补签，用以对抗执行；对原告提供的4三性有异议，认为交易清单是不完整的，上面的转账金额不能与合同的房屋租金相对应。第三人对原告提供的证据1-4均无异议。对于第三人提供的证据，原、被告均未质证。对于本院调取的证据，原、被告均无异议，第三人认为有异议。被告黄宁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃答辩、举证及对原告举证进行质证的权利。本院认为，原告提交的证据1、3、4，以及本院调取的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月3日，本院作出(2016)桂0405民初390号民事判决，判决李燕燕、李霞向黄宁偿还借款27.6万元并支付利息。在该案的诉讼过程中，本院于2016年3月1日对登记在李燕燕、李霞名下的梧州市灏景尚都7座2单元1101房进行查封。李燕燕、李霞对一审判决不服，提起上诉。2016年9月28日，梧州市中级人民法院作出(2016)桂04民终892号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2016年10月20日，黄宁向本院申请执行，因李燕燕、李霞未履行生效法律文书确定的义务。本院依法拍卖李燕燕、李霞所有的坐落于梧州市灏景尚都7座2单元1101房。2017年7月3日，曾琳娟竞拍取得该房屋的所有权。2017年7月21日，本院张贴公告，责令李燕燕、李霞及有关住户于公告张贴之日30日内，迁出梧州市灏景尚都7座2单元1101房。2017年11月1日、2018年4月10日，本院分别向广西电网有限责任公司梧州供电局、梧州深燃天然气有限公司出具协助执行通知书，请求上述单位协助办理停电、停气措施，并协助曾琳娟采取拆除水表停水措施。2018年8月15日，原告作为案外人，对本院采取强迁措施提出书面异议，要求停止上述房屋的强迁行为。本院于2018年10月15日作出（2018）桂0405执异18号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议请求。2018年11月26日，原告诉至法院成讼。 在庭审过程中，原告向本院提交一份《房屋租赁合同》及银行账户历史明细清单。其中《房屋租赁合同》载明：1.签订日期2015年11月1日，甲方出租方李燕燕、李霞，乙方承租方李浩、**宗；2.甲方将位于梧州市灏景尚都7座2单元1101房出租给乙方使用；3.房屋租赁期限从2015年11月1日至2020年11月30日止，月租金为2800元，押金50000元，租金按年以现金、银行转账、微信、支付宝交付均可，交付期限为每个月的15日前。银行交易流水清单显示，原告李浩于2016年11月11日向李燕燕支付17000元，于2016年11月12日向李燕燕支付22000元，于2016年11月14日向李燕燕支付20000元，于2016年11月15日向李燕燕支付13000元，于2016年11月17日向李燕燕支付700元，于2016年11月21日向李霞支付40000元，于2016年11月22日向李燕燕支付1000元，于2016年11月23日向李燕燕支付9200元，于2016年11月27日向李燕燕支付2000元，于2016年12月5日向李燕燕支付2600元，于2016年12月13日向李燕燕支付11000元，于2017年2月27日向李燕燕支付7000元，于2017年8月21日向李燕燕支付130000元，以上合计275500元。另外，李燕燕于2016年11月13日向原告李浩支付15000元，于2016年11月15日向原告李浩支付2200元；李霞于2016年11月25日向原告李浩支付30000元，于2017年2月13日向原告李浩支付1978元，以上合计49178元。 在庭审过程中，原告李浩陈述，原告已向第三人李燕燕、李霞支付押金，当时通过银行转账及现金方式一起支付押金和租金给第三人；另外，签订租赁合同后，原告通过银行转账、支付宝、现金方式支付2015年11月至2016年10月的租金给第三人李燕燕、李霞，目前仅能提供银行转账记录，无法提供收据等其余支付凭证。第三人李燕燕、李霞陈述，原告在签订租赁合同当天，通过现金方式将押金5万元及2015年11月至2016年10月的租金支付给第三人；原告提供的银行交易明细清单的款项，为原告支付其余4年的租金、水电费、物管费等费用，以及损坏一套几万元家具的赔偿款，另外原告还支付了部份现金。 本院认为，被告黄宁向本院申请执行诉李燕燕、李霞民间借贷纠纷一案中，李燕燕、李霞作为被执行人，未提出反对申请执行人黄宁的请求。在执行过程中，被告曾琳娟竞拍取得登记在李燕燕、李霞名下的梧州市灏景尚都7座2单元1101房，原告李浩、**宗作为案外人提出执行异议，不服（2018）桂0405执异18号执行裁定书并在法定期限内起诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，黄宁、曾琳娟是本案适格的被告，李霞、李燕燕作为被执行人在本案中为第三人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，关于原告李浩、**宗与第三人李燕燕、李霞签订的租赁合同是否合法有效。租赁合同中，出租人订立合同的目的在于取得租金，承租人订立合同的目的在于取得房屋的使用权，本院结合原告支付租金的情况以及是否合法占有房屋两方面来认定租赁合同的效力。首先，租赁合同约定，租赁期限从2015年11月1日起至2020年11月30日，每月租金2800元，支付期限为每月15日前。对于租赁期第一年，即2015年11月至2016年10月期间的租金，以及押金5万元，原告并没有提供证据证明已支付第一年的租金以及押金，在庭审过程中，原告陈述该部份款项已通过银行转账、支付宝、现金方式支付给第三人，而第三人则陈述原告在签订合同当天，一次性通过现金支付了第一年的租金以及押金，故原告及第三人的陈述存在矛盾。其次，对于租赁期第二年至第五年，即2016年11月至2020年11月期间的租金，银行流水交易明细清单显示，从2016年11月11日起至2017年8月21日期间，原告多次向第三人李燕燕、李霞转款，但原告并不是按每月固定的金额支付款项；虽然原告及第三人均声称，双方约定将5年内的租金提前支付完毕，但根据租赁合同约定，4年的租金合计为134400元(2800元×12个月×4年)，而原告向第三人李燕燕、李霞转账支付的款项为275500元，明显高于按合同约定应支付的款项。而对于超出的部份款项，原告并没有提供证据证明发生的原因。原告提供的银行交易明细清单不足以证明租金的支付情况，故本院认定原告并没有按照合同约定向第三人支付租金。再有，原告主张从2015年11月1日起至今一直居住在租赁房屋，而根据合同约定，水电、卫生、闭路、宽带、小区物业管理费由原告承担，但原告并没有提供任何证据证明向相关部门缴纳了上述费用，也没有提供物业公司或社区出具的证明以证实一直居住在该房屋，故本院认定原告在法院查封之前并没有占有使用该房屋。因此，原告与第三人签订的租赁合同不符合租赁合同的目的，不具备合法有效性。原告就梧州市灏景尚都7座2单元1101房不享有足以排除强制执行的民事权益。本院拍卖该房屋后，被告曾琳娟为该房屋的业主，原告仍居住在该房屋没有法律依据。原告要求确认该租赁合同合法有效，终止执行梧州市灏景尚都7座2单元1101房的强制迁出，无理无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条的规定，判决如下： 驳回原告李浩、**宗的诉讼请求。 案件受理费2372元，由原告李浩、**宗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  杨慎瑜 人民陪审员  黄 莹 人民陪审员  李树新 二〇一九年三月二十八日 法官 助理  谢廷耘 书 记 员  郭 莹 附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。