安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）铜中民二终字第00228号上诉人（原审原告）：蓝健，男，汉族，1964年11月7日出生。上诉人（原审原告）：丁新华，女，汉族，1972年3月15日出生。上诉人（原审原告）：丁新贵，男，汉族，1982年2月28日出生。上诉人（原审原告）：胡重娟，女，汉族，1985年11月17日出生。上诉人（原审原告）：丁邦皇，男，汉族，1945年11月19日出生。上诉人（原审原告）：黄金枝，女，汉族，1948年2月13日出生。上述六上诉人的委托代理人：鲍克群，安徽克群律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司铜陵市分行。负责人：范新宇，该行行长。委托代理人：陈勇，安徽景旺律师事务所律师。上诉人蓝健、丁新华、丁新贵、胡重娟、丁邦皇、黄金枝与上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司铜陵市分行（邮储银行铜陵市分行）因租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院于2013年9月18日作出的（2013）铜官民二初字第00186号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年12月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年元月9日公开开庭进行了审理。上诉人蓝健、丁新华、丁新贵、胡重娟、丁邦皇、黄金枝及委托代理人鲍克群、上诉人邮储银行铜陵市分行的委托代理人陈勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告蓝健、丁新华、丁新贵、胡重娟、丁邦皇、黄金枝向一审法院提起诉讼，请求法院判令：被告承担缔约过失的违约责任，赔偿六原告经济损失人民币400000元并承担诉讼费用。并提交借款合同、保证合同、借款借据等相关证据予以证实。原审被告邮储银行铜陵市分行在庭审中辩称：一、原告诉状中所诉不符合事实，原告招租的房屋长期空置并长期对外招租，2012年3月，原、被告双方接触磋商，但始终没有正式商定合同条款，没有最终表态决定承租房屋，更没有撕掉招租广告，双方在发生争议前一直停留在合同磋商过程中；二、双方签订的是租赁意向协议，应当得到双方的遵守；三、双方签订的租赁意向协议，被告没有违反意向协议，不承担责任；四、原告方认为被告违反先合同义务，但没有具体说明，也没有就被告方违反哪项义务进行举证；五、被告方严格按照双方约定履行义务，没有违背诚实信用原则；六、双方能否签订正式合同是附条件的民事行为，本案中条件没有形成，双方不能签订合同；七、原告的行为是违背诚信、强行交易的行为；八、原告方的损失计算不符合事实和法律规定。综上，原告的诉讼请求不符合事实和法律规定，并对被告的违反诚实信用、过错等情形进行举证，应当由原告承担不利的诉讼结果。原审法院经审理查明：位于铜陵市义安大道北段1458号一层的门面房为本案六原告共同所有。2012年2月底，被告因需要租赁房屋作为营业网点，看见原告的上述房屋的招租广告，便与原告联系租赁事宜，被告的上级机构安徽省分行也派员进行了实地考察。双方经过多次协商对房屋租赁的面积、用途、租期、年租金等主要事项达成一致意见后，原告的招租广告被撕掉。被告于2012年3月22日就租赁上述房屋作为营业网点用房的相关事项向安徽省分行请示。事后，六原告代表蓝健作为甲方（出租人）与被告作为乙方（承租人）签订一份租赁意向协议，约定：1、乙方经过实地考察后，特望诚意租赁甲方位于义安大道北段1458号网点房屋，一层约230平方米用于金融机构营业网点及办公；2、经双方初步友好协商，乙方按前四年年租赁费用720000元，第五年至第八年年租赁费用为855000元，从第九年开始，以前一年房价为基数按年6%增长率进行递增，分别为906300元和960678元，共计租赁10年，合计总价款8166978元；3、以上所指金额均为不含税费用，相应税费票据由甲方按照乙方要求办理并提供，所产生的相关费用由乙方缴付；4、协议一经签订后，乙方负责尽快办理合同申报流程工作，待乙方收到上级批复后，双方正式签订房屋租赁合同；5、甲乙双方租赁协议计算依据为2012年4月1日为起始时间，至正式租赁合同签署时，此段时间从租赁合同中最后一年的时间中扣除相应时间；6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。安徽省分行于同年6月7日以租赁房屋面积较小为由通知被告不同意被告租赁。次日，被告向原告蓝健出具函一份，内容为：“由于省分行对于义安大道北段1458号网点房屋租赁事项不予审批，双方无法正式签订房屋租赁合同，特此函告”。原告收到被告的通知后将房屋对外招租，于2012年7月24日收到案外人李久胜支付的房屋租金，将该房屋交由李久胜承租。原审判决认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告双方达成的房屋租赁意向协议系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中双方对原告的招租广告被谁撕掉各执一词，但是，即使是原告自行撕掉，也表明原告不再将房屋出租给他人，期待与被告签订正式合同，并按照意向协议的约定收取自2012年4月1日之后的房屋租金。被告虽然按照意向协议的约定向上级作了请示，但直到2012年6月8日才通知原告不能租赁，显然违背了诚实信用原则中及时告知的义务，具有过错，造成原告自2012年4月1日至6月8日共计69天的经济损失，该损失按照双方约定的年租金720000元核算，计138000元。现原告请求被告赔偿经济损失400000元中的138000元，具有事实和法律依据，本院予以支持，其余部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第（三）项之规定，判决：一、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司铜陵市分行于本判决生效之日起十日内赔偿原告蓝健、丁新华、丁新贵、胡重娟、丁邦皇、黄金枝经济损失138000元；二、驳回六原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由六原告负担4780元、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司铜陵市分行负担2520元，于本判决生效后十日内缴纳。上诉人蓝健、丁新华、丁新贵、胡重娟、丁邦皇、黄金枝上诉称：一审认定事实不清，因为被上诉人于2012年2月底主动与上诉人联系租赁事宜，双方经过多次协商对房屋租赁的面积、用途、租期和年租金等主要事项达成一致意见后，将租赁广告撕掉，且在3月份蓝健作为出租方代表与承租方签订了租赁意向协议。据此，可以看出上诉人从3月份就开始为履行将要订立的租赁合同做准备，并拒绝与其他人订立租赁合同的机会。因此，被告违反诚信原则造成原告的损失应当从2012年3月份计算。一审适用法律存在错误，一审判决认定因对方缔约过失造成的经济损失按双方约定的年租金核算从2012年4月1日至6月8日计138000元是不公平的，根据《民法通则》与《合同法》的规定，缔约过失造成的损失不仅包括直接损失还包括间接损失，被上诉人对此也有合理的预见。故计算损失应当从2012年3月计至8月25日，其损失应为40万元。综上所述，一审法院认定事实和适用法律上存在错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人邮储银行铜陵市分行庭审中辩称：上诉人蓝健等的上诉与其起诉是有矛盾的，起诉中陈述与我方在4月签订协议，上诉称是3月份签订的。蓝健方7月份就收取他人的租金。其引用合同法不符合法律的规定，房屋是自行空置的。蓝健方对我方的过错没有指明。上诉人邮储银行铜陵市分行上诉称：一审认定事实有误，原审认定被上诉人的招租广告被撕掉，但是否被撕掉，何时被撕掉没有证据证实。而且原审认定安徽省分行以租赁面积较小不同意我方租赁不符合事实，实际上是不符合监管部门的要求，导致不能租赁。另外，既认定上诉人即日就向被上诉人发出通知，又认定没有履行及时告知义务，是互相矛盾的。一审对双方法律关系认识有误，适用法律错误，双方当事人签订的租赁意向性协议，没有形成正式的合同关系，该协议属于要约邀请，且把上级批复作为合同中约定的条件，条件没有形成，上诉人也没有违反意向协议，不承担责任。被上诉人对上诉人主观恶意和客观过错均没有尽到举证义务，上诉人没有违背诚实信用的原则。被上诉人采取公开招租的形式出租房屋，面对的是不特定承租对象，要求我方必须承租，否则承担相应费用无法律依据。另外，对被上诉人的损失计算不符合事实与法律。双方没有形成正式合同关系，以要求按房租计算损失与事实不符，且被上诉人房屋在磋商前已经空置，要求我方承担这样的损失是不公平的。综上所述，请求二审查明事实，撤销一审判决的第一项，全部诉讼费由被上诉人承担。上诉人蓝健、丁新华、丁新贵、胡重娟、丁邦皇、黄金枝委托代理人庭审中答辩称：答辩意见同其上诉意见。双方当事人提交的其他证据同于一审，质证意见同于一审，本院认证的意见也同于一审。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致综合双方举证、质证及一、二审过程中的诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：邮储银行铜陵市分行赔偿蓝健等138000元是否有事实和法律依据本院认为：邮储银行铜陵市分行与蓝健等人签订的房屋租赁意向协议是双方真实意思的表示，双方在该协议中对租金的起算点和租金、期限、面积、用途有明确约定，同时邮储银行铜陵市分行也表明了其是经过实地考察后希望租赁房屋的愿望。该协议实质上已就房屋租赁合同主要条款达成初步意见，仅等待邮储银行铜陵市分行的上级批复。虽双方对谁撕掉蓝健等人的招租广告各执一词，但即使是蓝健等人撕掉的招租广告，也表明蓝健等人有理由期待与邮储银行铜陵市分行签订租赁协议，而不再与他人签订合同的想法。故蓝健对邮储银行铜陵市分行的签约行为产生合理的信赖，邮储银行铜陵市分应负有协助、促使双方达成协议的义务，但邮储银行铜陵市分行在2012年4月按意向协议约定办理合同申报工作，至6月仅以一份函的方式告知无法签订合同，显然违反了意向性协议中的许诺，造成了上诉人蓝健等人信赖利益的损失，依法应承担缔约过失的赔偿责任。该损失的认定应当以双方意向性协议中约定的房租为计算依据，双方约定从2012年4月开始计算房租，而且蓝健等人出具收取房租租金的收据表明该房屋是在7月份租出的。故一审法院计算租金的依据符合事实与法律的规定。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。双方上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费8510元，上诉人蓝健承担7300元，上诉人邮储银行承担1210元。本判决为终审判决。审判长 沈 琳审判员 迟友林审判员 程 毅二〇一四年二月二十六日书记员 陈锦松附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。