福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第261号上诉人（原审被告）福建绿地房地产开发有限公司，住所地：福安市赛岐镇虹桥北路213号。组织机构代码证：66505486-3。法定代表人林春华，董事长。委托代理人刘春光、刘少铃，福建人文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑亮峰，男，1987年12月19日出生，汉族，住福安市。委托代理人陈凡、欧阳灶文，福建创元律师事务所律师。上诉人福建绿地房地产开发有限公司因与被上诉人郑亮峰商品房买卖合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2012）安民初字第2429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人福建绿地房地产开发有限公司的委托代理人刘少铃、被上诉人郑亮峰的委托代理人陈凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：被告将位于福安市赛岐镇和平街上岐头“望江花苑”第1幢9层C902号房以人民币496203元的价格出售给原告，双方并双方签订了一份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第六条约定，2010年8月9日前现金支付全部购房款的20%，计100203元。2010年9月24日前支付70%购房款（以银行按揭贷款方式支付），计347000元。余款49000元为第三期现金支付，但未约定支付时间；第七条约定，原告逾期不超过15日，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按逾期应支付款日万分之二向被告支付违约金。逾期超过15日后，自约定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按逾期应支付款的日万分之五向被告支付违约金；第八条约定，被告应当于2010年10月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，但如特殊原因（1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的。2、买受人未按合同约定付清全部房价款的），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期；合同第九条约定，逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告应按原告已支付款的日万分之二向原告支付违约金。逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按原告已支付款的日万分之五向原告支付违约金；第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.012%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2010年8月9日支付了第一期购房款149203元(多支付了49000元)。2010年11月24日支付了第二期购房款347000元，通过中国农业银行按揭贷款方式已发放到被告指定的账户上。原告向被告提供了于2011年11月15日出具的《福安市计划生育证明》1份，并于2011年11月15日委托被告代为领取所购商品房权属证书。被告于2011年1月18日交付了原告所购的商品房，并于2011年8月26日办理了原告所购商品房的权属初始预登记。原告的《房屋所有权证》登记时间为2011年12月12日。原告逾期61天支付298000元购房款，庭审中，原、被告双方确认被告逾期交房80天。原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行合同义务。原告逾期支付购房款和被告逾期交房，均应按照合同约定向对方承担相应的违约责任，且原告逾期支付购房款，被告可据实延期交房。被告逾期80天交房，按约定应向原告支付逾期交房违约金7939.25元(496203元×0.0002×80天)，原告逾期61天支付第二期购房款298000元（第二期应支付的购房款347000元，扣减第一期原告多支付的49000元），原告应支付给被告逾期付款违约金9089元（298000元×0.0005×61天）。因被告应支付给原告的逾期交房违约金不高于原告应支付给被告的逾期付款违约金，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。被告未按合同约定如期办理商品房所有权初始预登记，造成原告未能在商品房交付使用后90日内取得商品房权属证书，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，被告应当承担由此产生的违约责任。庭审中被告未能提供其在办理商品房所有权初始预登记后向原告履行通知义务的相关证据，按照《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应从2011年4月19日起至原告委托被告领取商品房的两权证书即2011年11月15日止，每日按原告已支付给被告的付购房款496203元的0.00012向原告支付逾期办证违约金。原告要求逾期办证违约金计算至实际领取房屋权属证书之日止、被告要求从实际交房次日起至其完成房屋权属初始登记之日止计算逾期办证违约金的主张均没有事实或法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定判决：1、被告福建绿地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告郑亮峰逾期办理房屋所有权证的违约金（以496203元为本金，按每日0.012%计付，从2011年4月19日起至2011年11月15日止）；2、驳回原告郑亮峰的其他诉讼请求。宣判后，被告福建绿地房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福建绿地房地产开发有限公司上诉称：原审法院认定被上诉人应向上诉人支付逾期付款违约金9809元，同时认定上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金7939.25元，两项相减，被上诉人还应向上诉人支付逾期付款违约金1149.75元。原审未判决将该部分的逾期付款违约金从上诉人应支付给被上诉人的逾期办证违约金的12504元中扣除，有失公平。请求变更原审判决第一项为上诉人应支付给被上诉人逾期办证违约金11354.25元。被上诉人郑亮峰答辩称：上诉人在原审中并未提出反诉，上诉人主张双方应互相支付的逾期付款违约金与逾期交房违约金来冲抵后，剩余的逾期付款违约金部分应冲抵上诉人应支付给被上诉人的逾期办证违约金的上诉理由不能成立，该上诉请求不应予以支持。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。经审理查明：庭审中，上诉人、被上诉人双方对原审判决查明认定的事实无异议，本院本院予以确认。本案上诉的争议焦点是：上诉人主张双方应互相支付的逾期付款违约金与逾期交房违约金冲抵剩余的逾期付款违约金部分可否冲抵上诉人应支付给被上诉人的逾期办证违约金。本院认为：上诉人、被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行合同义务。上诉人逾期交付商品房及逾期办理房屋所有权初始预登记、被上诉人逾期支付购房款的事实存在，双方应按照《商品房买卖合同》的约定，各自承担相应的违约责任。被上诉人在原审中起诉要求上诉人承担逾期交房和逾期办证的违约责任，上诉人没有提出反诉或提出被上诉人逾期支付购房款违约金应予冲抵逾期办证违约金的抗辩主张。因此，上诉人主张被上诉人应支付给其的逾期付款违约金1149.75元冲抵其逾期办证违约金的上诉理由在本案中不予采纳，其上诉请求不予支持。上诉人如要主张被上诉人应支付给其逾期付款违约金1149.75元，可另行起诉，本案不予涉及。原审认定事实清楚，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人的上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人福建绿地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决审 判 长  沈鸣鸣审 判 员  林 斌代理审判员  陈富强二〇一四年五月十五日书 记 员  彭杨清附注：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。