福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终1302号 上诉人（原审原告）：福建省新金星物流有限公司，住所地福建省福清融侨经济技术开发区福厦路桥南。 法定代表人：李文星，总经理。 委托诉讼代理人：包乾风，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑仕权，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林其平，男，1972年6月15日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：薛忠亮，福建天月律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福清泳贸塑胶有限公司，住所地福建省福清市洪宽工业村。 法定代表人：陈友寿，董事长兼总经理。 被上诉人（原审被告）：陈友寿，男，1975年3月4日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人福建省新金星物流有限公司（以下简称“新金星物流公司”）因与被上诉人林其平、福清泳贸塑胶有限公司（以下简称“泳贸塑胶公司”）、陈友寿案外人执行异议之诉一案，不服福建省福清市人民法院（2018）闽0181民初4595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新金星物流公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持新金星物流公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由林其平、泳贸塑胶公司、陈友寿共同承担。事实和理由：一、一审事实认定不清。一审认定案涉房产于2017年12月处于空置状态不是事实，案涉房产只是门口无张贴。但“无张贴”不能成为一审法院判决驳回的依据和理由。自用电费为零并不能否认实际使用的事实。一审遗漏查明2015年2月17日，唐英向陈友寿转款190万系委托指定付款的事实。新金星贸易集团占新金星物流公司70%的股份，一审认定李文星持有新金星物流公司70%的股份，主体显然不相一致，请二审法院依法查明。《房屋租赁合同》签订日期空白未填属实，签订时间待查，亦属于法院依职权可查明的事实。二、关于本案一审证据问题。新金星物流公司一审提出对《房屋租赁合同》进行文字（笔迹）司法鉴定，一审法院没有支持，是回避人民法院应当依职权查明的基本事实而未查明，是不作为的司法行为，现继续请求二审法院启动鉴定程序，以查清租赁合同的形成时间。综上，一审判决未能查明基本事实，对于《房屋租赁合同》的客观存在，未对其形成时间进行鉴定，导致《房屋租赁合同》如此重要的证据及基本事实被遗漏和抛弃，违背了“买卖不破租赁”的基本民法精神。 林其平辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，新金星物流公司的上诉缺乏依据，应予以驳回。新金星物流公司要阻却对案涉房产的执行必须要有合法的合同关系并对房屋实际占有使用，但新金星物流公司提供的房屋租赁合同合法性存疑，且案涉房屋实际处于空置状态，新金星物流公司并没有实际使用，故其上诉理由不能成立。 泳贸塑胶公司、陈友寿均未作答辩。 新金星物流公司向一审法院起诉请求：1.停止执行一审法院（2017）闽0181执2380号《执行裁定书》；2.确认新金星物流公司对位于福清市音西街道洋埔村福人大道融商大厦15层1503办公室及地下1层182车位享有15年承租权；3.诉讼费用由林其平、泳贸塑胶公司、陈友寿承担。 一审法院认定事实：一审法院在执行林其平与泳贸塑胶公司、陈友寿民间借贷纠纷一案中，依法裁定查封并拍卖融商大厦1503室及182车位。2017年12月12日，一审法院执行人员组织评估人员到融商大厦1503室现场进行评估，泳贸塑胶公司指派其工作人员陈大丰到达现场协助。评估时融商大厦1503室为空置状态，门口无张贴。2016年1月至2018年5月期间，融商大厦1503室欠缴物业服务费74,844.05元，自用电费为零。2018年4月13日，案外人福建永诚农牧科技集团有限公司（以下简称永诚农牧）通过淘宝网拍卖平台以306.533万元竞得上述房产。2018年5月2日下午，一审法院执行人员组织当事人到融商大厦1503室办理拍卖标的房产移交手续，却发现融商大厦1503室门上贴有“金星贸易（福建）集团有限公司”字联及“办公区联系电话189××××9099”告示，门锁已被案外人新金星贸易（福建）集团有限公司（以下简称新金星贸易）更换，导致房屋交接移交无法完成。在场人员还有泳贸塑胶公司工作人员陈大丰及永诚农牧工作人员王棋。2018年5月8日，一审法院向新金星贸易发出（2017）闽0181执2380号《责令腾空通知书》，责令其自通知发出之日起五日内自行腾空涉案房产，否则将依法强制执行并追究公司及相关人员法律责任。之后，新金星物流公司提出异议申请，以其与泳贸塑胶公司于2015年2月17日签订了《房屋租赁合同》，向泳贸塑胶公司承租融商大厦1503室及182车位，当日一次性支付15年租金150万元和装修款40万元，已实际占用租赁物进行经营至今为由，请求中止执行并确认其享有租赁期15年的承租权。2018年5月31日，一审法院作出（2018）闽0181执异38号《执行裁定书》，裁定驳回新金星物流公司的异议申请。新金星物流公司不服上述裁定，在法定期限内提起诉讼。另查明一，《房屋租赁合同》第十一条第1款约定：“甲方（泳贸塑胶公司）因不能提供本合同约定的房屋（包括在合同租期内被其他第三人主张权利等而使乙方被强制驱离租赁的房屋）而解除合同的，甲方应支付乙方（新金星物流公司）本合同租金总额200%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金外的损失进行赔偿。甲方违约金和其他损失在企业资产不足赔偿时，甲方企业所有股东承担连带赔偿责任。”2015年2月17日案外人唐英从建设银行个人账户向陈友寿的银行个人账户汇款190万元。另查明二，根据政府部门公示信息：1.新金星物流公司两位股东是新金星贸易（福建）集团有限公司（统一社会信用代码913501817053656838，占70%股权）（以下简称新金星贸易）和李文华（占股权比例30%），李文华任董事兼总经理、李文星任董事长）。2.新金星贸易两位股东也是李文星（占股权比例95%）和李文华（占5%股权），新金星贸易对外投资企业有新金星物流公司、泳贸塑胶公司等8家，李文星任执行董事兼总经理、李文华任监事。3.泳贸塑胶公司共11位股东，其中第五大股东系新金星贸易（占股权比例5.6%），陈友寿任董事长兼总经理、李文星副董事长。根据福建省不动产登记信息，融商大厦1503办公室及182车位的购房人为泳贸塑胶公司（陈友寿）；融商大厦3107办公室及183车位的购房人为新金星贸易（李文星）；融商大厦3108办公室及184车位的购房人为案外人福清瑞鑫鞋帽有限公司（唐英）。融商大厦1503办公室及182车位的买卖交房手续办理时间为2014年5月；融商大厦1503办公室的二次装修申请表上的申请装修时间为2015年10月8日至2015年12月7日，申请人系泳贸塑胶公司。 一审法院认为，根据政府部门公示信息，李文星持有新金星物流公司70%股权、新金星贸易95%股权，担任新金星物流公司的董事兼总经理职务、新金星贸易的董事兼总经理职务；而新金星贸易持有泳贸塑胶公司5.6%股权，陈友寿担任泳贸塑胶公司的董事长兼总经理职务，李文星担任泳贸塑胶公司的副董事长职务，显然，新金星物流公司、新金星贸易与泳贸塑胶公司之间存在密切利害关系，属于关联企业。关于讼争的《房屋租赁合同》的真实性问题。从形式上，该合同文本的落款处甲、乙双方虽有法定代表人签字并加盖公司印章，但均无签署日期，新金星物流公司主张该合同签订日期为2015年2月17日，但未提供相应的证据予以证实，故该合同的签订时间无法认定。从内容上，该合同约定的租赁物系融商大厦1503室，并未涉及新金星物流公司所主张的182车位；合同约定了融商大厦1503室租赁期15年的租金，却未约定182车位的租金；合同条款并未约定租金的支付方式或者指定汇款账户；合同未约定租赁房屋的装修方案、标准或费用，也未约定装修费用的如何承担及支付方式。根据租赁合同第十五条约定，新金星物流公司已经预感到房屋租赁合同可能因出租人原因而无法履行，却仍然不顾风险一次性支付了15年租金和装修费用，这明显不符合常理。因此，《房屋租赁合同》的真实性存疑。关于唐英向陈友寿转账的190万元款项的性质问题。新金星物流公司主张该190万元款项系新金星物流公司付给泳贸塑胶公司承租融商大厦1503室与182车位的15年租金150万元与装修费用40万元，但是该款项从由唐英的个人账户汇到陈友寿的个人账户，不能证明系新金星物流公司与泳贸塑胶公司之间资金往来，更不能证明系新金星物流公司向泳贸塑胶公司支付的租金与装修费用。关于新金星物流公司是否实际使用融商大厦1503室与182车位问题。2017年12月12日一审法院执行人员组织各方在融商大厦1503室进行评估时，融商大厦1503室仍然为空置状态，且自用电量为零，实际上至今仍然没有正常使用；2015年10月8日泳贸塑胶公司向融商大厦物业管理处申请二次装修时，申请装修期限为2015年10月8日至2015年12月7日，足以证明融商大厦1503室在2015年2月17日尚未二次装修的事实。因此，新金星物流公司并未实际占有使用融商大厦1503室。由于新金星物流公司的经营场所在新金星贸易的住所内，二者持有股权的股东一样，法人代表系一样，实质上系同一家企业。新金星物流公司作为经营性企业即使需要承租办公场，其为了节省经营成本无疑会优先考虑承租新金星贸易的融商大厦3107室与183车位，不可能弃用自有闲置的办公场所而花费巨资向他人租赁办公室，甚至在支付租金及装修费190万元以后长期闲置租赁的办公室，这完全违背常理。综上所述，一审法院对新金星物流公司据以证明其享有融商大厦1503室与182车位承租权的《房屋租赁合同》的真实性、合法性与关联性均不予认定。新金星物流公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不予支持。新金星物流公司以一审法院发出腾空通知书为借口称其对融商大厦1503室享有合法的租赁权，但是，一审法院因新金星贸易在融商大厦1503室门口张贴告示行为而通知新金星贸易腾空房屋，并未向新金星物流公司发出腾房通知，故新金星物流公司的上述说法无理，不予采纳。新金星贸易在其自有融商大厦3107室闲置未用的情况下，却毫无根据地在融商大厦1503室门口张贴告示并擅自更换门锁，其行为已经严重妨害了法院执行工作，损害了执行标的物竞买人的合法权益，依法应当负相应法律责任。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决：驳回新金星物流公司的诉讼请求。案件受理费18300元，由新金星物流公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，须在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。本案中，新金星物流公司主张其于2015年2月17日与泳贸塑胶公司签订了《房屋租赁合同》，承租了讼争房产及车位，但该合同约定的租赁期限与租金支付方式不符合交易习惯，新金星物流公司主张其已付的所谓租金系由唐英个人账户汇入陈友寿个人账户的款项，并不足以证明该款项系新金星物流公司的实付租金，加之新金星物流公司与泳贸塑胶公司属于关联企业，两者间存在密切的利害关系，故上述《房屋租赁合同》的真实性存疑，一审对其合法性与关联性均不予认定，并无错误。讼争房产在2016年1月至2018年5月期间的自用电费为零，结合一审法院执行人员至讼争房产现场进行评估时该房产为空置状态的情况，可以认定新金星物流公司并未实际占有使用讼争房产。故新金星物流公司的一审诉讼请求缺乏事实与法律依据，一审予以驳回，并无错误。 综上所述，新金星物流公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由福建省新金星物流有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 黄 锋 二〇一九年三月二十八日 法官助理 江丽丽 书 记 员 林雨婷