江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）通中商终字第0295号上诉人（原审原告）施健。委托代理人黄慈林，江苏慈航律师事务所律师。被��诉人（原审被告）南通盛唐置业有限公司，住所地南通市港闸区通宁大道99号。诉讼代表人南通盛唐置业有限公司重整管理人南通盛唐置业有限公司清算组。管理人负责人朱玉强，组长。委托代理人顾展新、黄慧，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上诉人施健因与被上诉人南通盛唐置业有限公司（以下简称盛唐公司）确认合同有效纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2014）港商初字第0095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月20日公开开庭审理了本案。上诉人施健及其委托代理人黄慈林，被上诉人盛唐公司委托代理人顾展新、黄慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施健一审诉称，其经人介绍，得知盛唐公司在南通市港闸区通宁大道西侧处有通宁天地（盛唐君廷）楼盘出售，遂与盛唐公司进行买卖磋商。2012年1月18日，其与盛唐公司就前述楼盘中的6幢一单元108室、109室两套房屋分别签订买卖合同。合同约定，盛唐公司于2013年6月30日前交房并办理房屋预售登记手续等。合同签订后，其于2012年1月20日向盛唐公司分别支付401485元、607565元前述两套房屋的购房款。现房屋交期已过，且盛唐公司被法院裁定进行破产重整。其虽向盛唐公司重整管理人申报了案涉房屋债权，但盛唐公司重整管理人却以其申报债权不实为由不予确认。现要求法院判决确认前述两套房屋买卖合同合法有效。盛唐公司一审辩称，其与施健之间并不存在预售房屋买卖合同关系，施健诉称的购房款实为案外人陈碧松向其交付的借款。2012年1月18日，双方签订房屋买卖合同的同时还签订了回购协议，以及其向施健出具了承诺书，约定其回购案涉房屋的价格为购房的价格；其有权在约定期限内回购案涉房屋等。案涉房屋买卖合同是基于回购协议和承诺书而产生，约定的3500元∕㎡价格远远低于其实际市场价值。案涉房屋买卖合同的签订实为其向案外人陈碧松借款所作的担保，并不具买卖房屋的真实意思表示。因双方之间回购协议内容涉及了流质契约条款，违反了我国担保法和物权法的规定，应属无效。施健基于该无效协议条款而与其签订的案涉房屋买卖合同亦属无效。故要求驳回施健的诉讼请求。原审法院审理查明，2012年1月18日，施健与盛唐公司签订商品房买卖合同（合同编分别为ST006f108、ST006f109）两份，约定盛唐公司将通宁天地6幢1单元108室、109室均以3500元∕㎡价格出售给施健，其中108室总房款为401485元、109室总房款为607565元等。同日，双方签订回购协议两份，约定盛唐公司对ST006f108、ST006f109两份房屋买卖合同项下的房屋享有回购权，应于2012年7月19日前按前��房屋买卖合同约定的价格进行回购；如逾期回购须提请施健同意，并另行向施健支付按回购款20%计算的违约金；施健在收到回购款后，应无条件配合盛唐公司办理撤销网上销售登记的相关手续；房屋买卖合同登记、回购或者施健处置房屋过程中所产生的一切费用由盛唐公司承担；如施健未能按回购协议履行配合回购义务的，将视作合同违约，盛唐公司有权单方面公布ST006f108、ST006f109两份房屋买卖合同无效；如盛唐公司在本协议约定的期限内未支付回购款的，延迟回购达10日的，施健有权立即终止本回购协议，双方即按商品房预售合同的约定期限办理房屋交付手续；盛唐公司逾期交付房屋的，应承担商品房预售合同所约定的违约责任并额外支付按购房款20%计算的违约金；本协议作为ST006f108、ST006f109两份房屋买卖合同的必要附件，与“合同”一并生效，并具有同等的法���效力等。同日，盛唐公司向施健出具承诺书两份，确认ST006f108、ST006f109两份房屋买卖合同项下的买受人正确地址为通州区张芝山镇天星村10组；附件四为无效的补充协议；在未经买受人同意的前提下，盛唐公司不能单方终止前述房屋买卖合同；本承诺优于已备案的前述房屋买卖合同规定，如有不一致则均以本承诺书为准。同日，盛唐公司向施健开具案涉两套房屋购房款收据两张。2012年1月20日，盛唐公司银行账户分别收到现金缴存的ST006f108、ST006f109两份房屋买卖合同项下购房款401485元及607565元。2013年9月6日，一审法院裁定盛唐公司破产重整，并指定盛唐公司清算组为盛唐公司重整管理人。同年10月30日，施健向盛唐公司重整管理人申报案涉房屋买卖合同项下的债权（购房本金1009050元及利息或违约金600000元）。2014年1月9日，盛唐公司重整管理人以书面通知方式对施��申报的案涉房屋买卖合同项下债权不予确认。原审另查明，2012年1月18日、20日，案外人陈碧松、胡静与盛唐公司之间亦进行了案涉类似的交易，其中通宁天地6幢1单元101～106室共计六套房屋的交易相对人系陈碧松，通宁天地6幢1单元107室、301～304、110～111室共计七套房屋的交易相对人系胡静。原审法院认为，盛唐公司虽抗辩案涉房屋买卖合同系基于案外人陈碧松与其之间的民间借贷关系而发生，但未有证据予以佐证，故难以采纳该抗辩意见。现有证据表明，施健与盛唐公司之间不仅就案涉房屋签订了买卖合同，亦同时签订了回购合同，双方之间并非单纯的房屋买卖合同关系。本案争议的焦点在于，施健在其与盛唐公司之间同时存在案涉房屋回购合同关系的情况下，双方之间所签订的案涉房屋买卖合同是否合法有效？首先，案涉房屋具有融资担保的合同性质。就“盛唐公司对ST006f108、ST006f109两份房屋买卖合同项下的房屋享有回购权，应于2012年7月19日前按前述房屋买卖合同约定的价格进行回购；如逾期回购须提请施健同意，并另行向施健支付按回购款20%计算的违约金；施健在收到回购款后，应无条件配合盛唐公司办理撤销网上销售登记的相关手续；房屋买卖合同登记、回购或者施健处置房屋过程中所产生的一切费用由盛唐公司承担”的回购协议约定而言，盛唐公司的真实意思是通过与施健订立买卖合同的方式担保施健向其提供的资金的安全。其次，案涉房屋买卖合同具备担保属性，而不具有买卖属性。认定当事人之间存在何种法律关系，书面合同并非不可缺少的要件。就“如盛唐公司在本协议约定的期限内未支付回购款的，延迟回购达10日的，施健有权立即终止本回购协议，双方即按商品房预售合同的约定期限办理房屋交付手续；盛唐公司逾期交付房屋的，应承担商品房预售合同所约定的违约责任并额外支付按购房款20%计算的违约金；本协议作为ST006f108、ST006f109两份房屋买卖合同的必要附件，与‘合同’一并生效，并具有同等的法律效力”约定而言，施健与盛唐公司订立的所谓房屋买卖合同，其目的还是通过“以房抵债”的担保方式实现施健对盛唐公司所享有的借款债权。因此，案涉房屋买卖合同具有明显的借款担保性质，而非其自身所展示出的买卖表象性质。再者，通过房屋买卖担保借款债权属于非典型性担保，具有“流质契约”实质而无效。就双方的回购协议约定而言，双方订立房屋买卖合同的目的是为了担保施健名为购房款、实为借款的债权实现。在担保方式上应当办理合法的房屋产权抵押登记手续，而不是采取网签备案房屋买卖合同这种方式。鉴于双方未办理抵押登记，网签备案房屋买卖合同也不符合我国担保法规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为只能认定为非典型的担保方式。鉴于这种非典型的担保涉及了以房抵债的约定内容，属于变相的“流质契约”，且违反了“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的我国物权法强制性规定，故该担保方式的约定属于无效条款。施健诉称的案涉房屋买卖合同也因系双方当事人通谋的虚伪意思表示而无效。综上，施健主张确认案涉两份房屋买卖合同合法有效的请求依法不成立，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规��，作出如下判决：驳回施健的诉讼请求。案件受理费40元，由施健负担。上诉人施健不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院对案涉合同性质认定错误。合同的性质应当通过分析订立合同最终期望达到的目的来判断，案涉商品房买卖合同对商品房的具体位置、面积、价格等内容进行明确约定，上诉人全额支付了房款，且被上诉人出具了购房款收据，从该行为可以确定双方当事人具有商品房买卖的合意；2、签订案涉回购协议的目的是：在商品房价格存在波动的情形下，确保上诉人的利益不受损失，案涉回购协议约定的回购期限为2012年7月19日，同时约定被上诉人逾期回购的，即丧失回购权，上诉人有权终止该协议，回购协议终止后双方按商品房买卖合同办理房屋交付手续；3、一审中，被上诉人提出商品房约定的房屋价格远远低于市场价值，但其未能提供证据予以证明，相反，上诉人提供了被上诉人在同时期销售的广告宣传资料等，证明同地段同时期的房屋销售推广价格最低为3300元／㎡。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人盛唐公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。1、一审法院按照流质契约条款规定驳回上诉人的一审诉讼请求正确；2、双方当事人间实为民间借贷关系，而非商品房买卖关系。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，案涉房屋108室层高10.3米，建筑面积114.71平方米、地下室建筑面积54.67平方米；109室层高10.3米，建筑面积173.59平方米、地下室建筑面积150.38平方米。经双方当事人确认，本院归纳本案的争议焦点为：在施健与盛唐公司之间同时存在房屋回购合同关系的情况下，双方之间所签订的房屋买卖合同是否���法有效。本院认为，案涉房屋买卖合同并非双方当事人真实意思的表示，不能认定其合法有效，具体理由如下：1、案涉房屋买卖合同中两套房屋的单价均为3500元／平方米，房款总价分别为401485元、607565元，房屋面积则分别为：108室建筑面积114.71平方米、地下室建筑面积54.67平方米；109室建筑面积173.59平方米、地下室建筑面积150.38平方米。两套房屋的层高均达到10.3米。从当时的房地产市场行情以及以通常人的判断标准，可看出该合同价格明显偏离了案涉房屋的实际价值。2、签订房屋买卖合同的当日，双方当事人又签订回购协议两份，约定盛唐公司有权在约定的期限内以原售出价向施健回购售出房屋，同时约定，如施健未能配合盛唐公司回购，应视为违约，盛唐公司有权单方面宣布案涉买卖合同为无效合同。从该约定看，双方当事人签订案涉房屋买卖合同的本意并非进行房屋买卖，而是希望通过“以房抵债”的担保方式实现施健对盛唐公司所享有的借款债权，施健交付给盛唐公司的购房款实质是其出借给盛唐公司的借款。因此，案涉房屋买卖合同具有明显的借款担保性质。3、对于担保需采用的方式，我国的担保法和物权法作了明文规定，盛唐公司与施健通过签订房屋买卖合同的形式为相应借款提供担保，属于变相的流质契约，因而无效。综上，应认定施健与盛唐公司之间实为民间借贷法律关系，双方之间签订的商品房买卖合同无效。上诉人施健的上诉理由不能成立。原审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费80元，由上诉人施健负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 晓 春审 判 员 戴志���代理审判员 黄 素 英二〇一四年六月三十日书 记 员 李 晓 晴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。