昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2013）西法民初字第4935号原告刘宏奕，女，1974年3月1日出生，汉族。委托代理人李珍珠，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。被告云南日照裕海源投资有限责任公司住所：昆明经开区海归创业园******。法定代表人郭炼，男，1976年10月17日出生，汉族，云南建水县人，大专文化。原告刘宏奕诉被告云南日照裕海源投资有限责任公司（以下简称“裕海源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月6日公开开庭进行了审理。原告刘宏奕的委托代理人李珍珠、被告裕海源公司法定代表人郭炼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘宏奕诉称：2012年4月1日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于昆明市西山区夏意雅园小区15幢1单元1102号房屋出租给被告使用，租期自2012年4月8日起至2013年4月8日止，月租金为人民币2100元，被告应当于2013年4月8日前将房屋腾空交还原告。租赁合同签署后，原告依照约定将房屋交付被告使用，2013年4月8日租赁合同期限届满后，被告以各种理由拒不腾房，也不向原告支付费用。现原告诉至法院，请求判令：1、被告将昆明市夏意雅园小区15幢1单元1102号房屋腾空，并将房屋归还原告；2、被告向原告支付自2013年4月9日起至被告实际腾房之日止房屋使用费（按租赁合同约定租金标准计算），暂时计算人民币12600元，超出部分仍在诉讼请求的范围之列；3、被告承担本案的诉讼费用。被告裕海源公司辩称：被告不同意腾房给原告，因为原、被告协商的房屋租期是五年，被告有证人能够证明这一事实；被告也不愿支付原告第二项诉讼请求所主张的房屋使用费，被告在2013年5月份的时候已经不能打开涉案房屋的门锁，因为原告已经把门锁换掉，被告有原告发的短信作证，被告现在要反诉原告对其造成的经济损失。对于原告诉状上陈述的事实及理由被告也不认可，因为有短信证明原告恐吓被告要求涨价，且不是被告不愿意交钱，是原告不收租金。被告认为口头协议也是一种协议，原告2013年5月在没有通知被告的情况下更换门锁，造成被告的各项经济损失。对于本案的诉讼费，被告一直是愿意与原告协商的，但是原告在开庭时没有自己到庭，被告认为原告没有任何的诚意。原告刘宏奕为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：一、《房屋产权证》，欲证明原告为涉案房屋的所有权人，享有出租权。经质证，被告对该证据材料予以认可。二、《房屋租赁合同》，欲证明原、被告间存在租赁关系，房屋租赁期限已届满，被告应履行腾房义务。经质证，被告对该证据材料予以认可。被告裕海源公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：手机短信，欲证明原告在起诉状中陈述的被告不愿协商不是事实，且原告换了涉案房屋的门锁，使被告不能正常营业。经质证，原告对该证据材料真实性予以认可，对关联性不予认可，认为这些短信不能证明双方有过其他协议。本院于2014年3月5日至涉案房屋内拍摄现场照片9张，经质证，原告对该组证据材料予以认可；被告对该组证据材料予以认可，认可照片上的屋内物品均为被告所有。通过原告、被告的举证、质证，本院认为：原告提交的证据材料符合证据的形式要件，与本案具有关联性，且被告对其予以认可，故本院予以采信；被告提交的证据材料符合证据的形式要件，与本案具有关联性，且原告对其予以认可，故本院予以采信；同时，本院对2014年3月5日拍摄的涉案房屋现场照片9张予以采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2012年4月1日，原告刘宏奕（甲方）与被告裕海源公司（乙方）及案外人昆明尊园房地产经纪有限公司（丙方）签订《租赁合同》，约定：“……一、物业地址：1.1甲方将其位于昆明市夏意雅园小区15幢1单元1102号的房屋，在正常状态下出租给乙方办公使用。……三、租赁期限：3.1租赁期为壹年，自2012年4月8日起至2013年4月8日止。……五、租金：5.1金额：双方议定租金为每月人民币￥：2100元……十、合同终止及解除的规定：……10.2租赁期满后，乙方应在2013年4月8日将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，由甲方处置。……”昆房权证（昆明市）字第200982547号《房屋所有权证》记载，昆明市六甲乡叶家村夏意雅园（二、三期）二期15幢1单元11层1102室房屋的所有权人为刘宏奕。《租赁合同》签订后，裕海源公司已向刘宏奕付清2012年4月8日至2013年4月8日租金。租赁期间届满后，原、被告就被告继续承租租赁物一事进行了协商，但并未达成合意。刘宏奕于2013年6月12日向裕海源公司法定代表人郭炼发去短信：“要好好谈的前提是：首先明天之内你需支付拖欠三个月的房屋租金，按每月2500元支付。如你无法做到：后天上午11：00安排你方代表，汇同律师、物管等各方封门换锁，按程序诉讼。”郭炼回复：“那随你，如果我们公司少任何东西，你试试。”庭审中，原告陈述：原告于2013年6月更换涉案房屋门锁，涉案房屋钥匙现由原告持有，但被告的物品仍放置在涉案房屋内。被告陈述：原、被告口头约定的租期为五年。对于原告更换涉案房屋门锁的时间无法明确，但被告公司工作人员每天都到公司，工作人员在2013年5月18日到5月22日期间就无法打开门锁。本院认为，本案中，原、被告于2012年4月1日签订《租赁合同》，约定的租赁期限自2012年4月8日起至2013年4月8日止，被告虽抗辩双方口头约定的租赁期限为五年，但未能提交证据证明，故本院对该抗辩不予采信。租赁期限届满后，原、被告并未就涉案房屋继续订立租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因原告已于租赁期限届满后更换了涉案房屋的门锁，该房屋现实际处于原告的控制之下，无需再由被告向原告返还，故本院对原告要求被告将涉案房屋归还原告的诉讼请求不予支持。但被告的物品现仍放置在涉案房屋内，客观上使得原告不能正常使用涉案房屋，故本院对原告要求被告将涉案房屋腾空的诉讼请求予以支持。对原告主张的自2013年4月9日起至被告实际腾房之日止的房屋使用费，因被告在租赁期限届满后仍正常使用涉案房屋至原告更换门锁之日，且未向原告支付该段期间的使用费，根据原、被告在《租赁合同》中对租金的约定，被告应以每月2100元的标准向原告支付自2013年4月9日起至原告更换门锁之日止的房屋使用费；对于原告更换门锁之后的房屋使用费，因原告更换涉案房屋门锁后被告已无法正常使用该房屋，客观上也无法将其放置在屋内的物品搬走，故本院对原告要求被告支付自更换门锁之日至被告实际将涉案房屋腾空之日的房屋使用费的诉讼请求不予支持。对于原告更换涉案房屋门锁的时间，原、被告陈述不一致，但结合原告2013年6月12日向被告法定代表人郭炼发去的短信来看，短信中提到将要采取“封门换锁”的措施，且从郭炼的回复中可推定此时原告“封门换锁”这一行为尚未发生，故本院结合上述短信及当事人陈述确定被告正常使用涉案房屋至2013年6月12日。综上，被告应向原告支付自2013年4月9日至2013年6月12日共计65天的房屋使用费，共计4550元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告云南日照裕海源投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将昆明市六甲乡叶家村夏意雅园（二、三期）二期15幢1单元11层1102室房屋腾空。二、被告云南日照裕海源投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告刘宏奕房屋使用费4550元。三、驳回原告刘宏奕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费115元（原告已预交），由原告刘宏奕负担57.50元，被告云南日照裕海源投资有限责任公司负担57.50元（被告负担的部分于本判决生效之日起十五日内与上述执行款一并支付原告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈婧怡人民陪审员  保瑜琳人民陪审员  刘晓敏二〇一四年五月六日书 记 员  沈思思