山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2014）岱民重字第2号原告泰安市岱岳区某村村民委员会，地址：泰安市岱岳区某镇某村。法定代表人杨平某，任村主任。委托代理人徐某。被告冯克某，农民。委托代理人冯某，山东某律师事务所律师。原告泰安市岱岳区某村村民委员会与被告冯克某土地租赁合同纠纷一案，山东省泰安市中级人民法院作出（2013）泰民一终字第725号民事裁定书，裁定撤销本院（2011）岱民初字第884号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泰安市岱岳区某村村民委员会的委托代理人徐某，被告冯克某及其委托代理人冯拥某庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安市岱岳区某村村民委员会诉称，原、被告于1999年对原村委石英厂所占土地达成使用协议，被告使用土地面积约为4350平方米，使用费4350元／年。之后，被告又私自占用了此面积之外的其他土地。根据泰安市岱岳区政府批准的旧村改造方案及村庄规划，被告所占用的土地在规划建设范围内，原告多次与被告协商解除土地使用协议的相关事宜未果。为此，请求法院判令解除原、被告达成的土地使用协议；被告清除地上附属物，腾退并返还所占用的土地；对被告地上附属物的补偿由法院依法确定。被告冯克某辩称，涉案土地是原泰安市岱岳区某石英厂用地，是经国土部门批准的工业建设用地，现石英厂正常经营中。本案所定案由不妥，本案案由为土地租赁合同，原、被告没有签订土地租赁合同，原、被告只签订过石英厂产权出售合同，如需解除合同中的条款，只能定案由为石英厂产权出售合同纠纷或企业改制合同纠纷。合同中的第四条所规定的期限不应理解为不定期租赁，因为期限已非常明确是长期。房屋及厂房的所有权已归被告，如果依照原告的诉求解除了房屋以外的土地使用协议，那么房屋和厂房将毫无实用价值。另外，原告根据泰安市岱岳区政府批准的旧村改造（第一期工程）1至4号住宅楼是商住楼，不是公益事业。综上，原告请求解除土地使用协议无事实和法律依据。经审理查明，泰安市岱岳区某石英厂是原告泰安市岱岳区某村村民委员会设立的集体企业，该厂占用的土地是原告的集体土地，1994年经泰安市郊区人民政府批准取得4137平方米的集体土地使用权。2001年5月，原告与被告签订《石英厂产权出售合同》，合同约定：约定经双方协商原告将石英厂的资产以价值5.7万元（其中以物抵顶3.7万元）出售给被告；付款期限及方式为签订合同五日内一次性付清；原石英厂使用的土地所有权归原告所有，被告有偿长期使用，原使用面积为5333平方米，按每年每平方米1元缴纳土地使用费，每年交原告使用费4333元，从2001年5月计收，每半年收一次，年底收齐；合同签订之日起一个月内被告到工商行政管理部门变更产权关系及企业经济性质。合同签订后被告缴纳了资产购置费，在石英厂院内进行生产经营。2010年8月20日，泰安市岱岳区发展和改革局的泰岱发审字（2010）第39号《关于某镇某村旧村改造（第一期工程）1至4号住宅楼项目的核准意见》文件，内容为：村两委及群众代表大会一致通过在村内拆除旧平房建住宅楼，该局同意旧村改造（第一期工程）1至4号住宅楼项目，项目符合某镇政府城乡统筹规划和村庄改造计划，核准新建6层住宅楼4幢，建筑面积12000平方米，项目总投资957.6万元，其中工程费780万元，其他费用177.6万元，所需资金自筹解决，投资列泰安市岱岳区2010年固定资产计划。2010年12月15日，泰安市国土资源局岱岳区分局的《关于某镇某村村庄规划用地的审查意见》，内容为：该村庄规划符合岱岳区农村社区建设空间布局，规划建设占用村内空闲地，不占新增土地，符合集约节约利用土地政策要求。2011年3月，原告向被告发出通知，内容为：经上级有关部门批准需占用石英厂的土地进行第一期住宅楼项目的建设，由于前期与你协商未果，故再次声明与你解除该土地使用协议，请你三日内腾退该场地及占用的其他土地，清除地上附属物，将土地交还村委，对于地上附属物的补偿问题，请与村委协商解决，逾期未腾退或协商未果，村委将依法处理。2011年5月，泰安市规划局的泰规会字（2011）18号会议纪要确定同意泰安市岱岳区某村村民委员会村庄规划方案及住宅楼单体方案。审理过程中本院对石英厂进行了勘验，勘验情况为：石英厂分前中后三个院，前院有南屋9间，传达室1间，西屋6间（勘验时正在翻建），厂棚5间，厕所两间，石碾一台（前院东南）；中院（拔丝厂西大门）有西屋4间，北屋3间，东屋5间，院南有水泥块平房2间，厕所2间（中院西南），配电室1间（拔丝厂东屋南）；后院有西屋5间，北屋7间。以上事实有原、被告陈述，本院勘验笔录及勘验现场照片，石英厂产权出售合同，2010年8月20日泰安市岱岳区发展和改革局泰岱发审字（2010）第39号关于某镇某村旧村改造（第一期工程）1至4号住宅楼项目的核准意见，2010年12月15日泰安市国土资源局岱岳区分局关于某镇某村村庄规划用地的审查意见，2011年3月原告给被告的通知，2011年5月泰安市规划局泰规会字（2011）18号会议纪要确定同意泰安市岱岳区某村村民委员会村庄规划方案及住宅楼单体方案等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的石英厂产权出售合同内容不违反法律规定，双方意思表示真实，应为有效合同。该合同约定了被告有偿取得石英厂资产及使用原告土地等事实，其中土地使用期限为长期，未约定具体期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告可以通知被告解除合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条规定，“有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（一）、为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的。”原告根据泰安市规划局、泰安市岱岳区发展和改革局、泰安市国土资源局岱岳区分局等政府部门的核准意见建设的旧村改造（第一期工程）1至4号住宅楼，符合某村村民的整体利益及岱岳区和某镇土地利用总体规划要求，系公共利益用地，原告可在对被告的财产进行充分补偿后，解除产权出售合同中土地有偿使用部分，收回土地使用权。原告主张解除双方达成的土地使用协议，系指石英厂产权出售合同中被告有偿使用原告土地的约定，其该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于涉案土地的附属物的补偿，本院在庭审中明确向被告释明双方形成的土地租赁关系及合同解除的后果，并告知被告可向原告主张附属物价值补偿，被告以不同意解除合同中土地有偿使用部分为理由拒绝主张附属物价值补偿。被告辩称原告根据泰安市岱岳区政府批准的旧村改造（第一期工程）1至4号住宅楼是商住楼，不是公益事业的抗辩，被告对此未提交证据予以证实，本院不予采信。被告辩称本案案由只能定为石英厂产权出售合同纠纷或企业改制合同纠纷，本院根据本案的起因、争议及石英厂产权出售合同中土地有偿使用部分达成的协议，确认双方当事人之间的纠纷为土地租赁合同法律关系，故案由定为土地租赁合同纠纷并无不当。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告泰安市岱岳区某村村民委员会与被告冯克某于2001年5月签订的《石英厂产权出售合同》中土地有偿使用部分达成的协议。二、被告冯克某于本判决生效之日起十日内返还该合同中有偿使用的原告泰安市岱岳区某村村民委员会的土地。三、驳回原告泰安市岱岳区某村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告冯克某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  孙宝泉代理审判员  杜敏芝代理审判员  毕思明二〇一四年六月九日书 记 员  姚继林