广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初12891号原告：胡小平，男，住广西博白县。原告：胡晓东，男，住广西博白县。两原告共同委托诉讼代理人：孔静，广东迎福律师事务所律师。被告：徐素玲，女，住珠海市。被告：冯招生，男，住珠海市。两被告共同委托诉讼代理人：吴启浩，广东加通律师事务所律师。第三人：吴伟忠（WUWEIZHONG），男，英国国籍，现住中山市。原告胡小平、胡晓东与被告徐素玲、冯招生合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案后，依法追加吴伟忠（WUWEIZHONG）作为本案第三人参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡小平、胡晓东的共同委托诉讼代理人孔静，被告徐素玲、冯招生的共同委托诉讼代理人吴启浩，第三人吴伟忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡小平、胡晓东向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还转让费155000元；2.判令二被告支付利息（以155000元为本金，自2018年9月18日按年利率6%计算至付清本金之日止，暂计至2019年1月18日为3100元）；⒊判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告胡小平经朋友甘启标介绍认识徐素玲、冯招生，两被告系夫妻关系，徐素玲与冯招生称他们租珠海市××区××街××号商铺已经长达十多年，现同意转租给原告，收取原告转让费155000元，其后由原告直接与该商铺房东签订《商铺租赁合同》。2018年9月9日，胡小平通过微信转账支付至徐素玲微信账户转让费1万元，9月10日胡小平通过手机银行转账支付至冯招生账户转让费5万元，又通过柜台转账支付至徐素玲账户转让费9万5千元，共支付转账费155000元。当天，徐素玲与冯招生带原告与伍妹签署《商铺租赁合同》。因二被告均称该商铺系伍妹所有，伍妹将该商铺留给儿子吴伟忠继承，因此，伍妹与吴伟忠共同作为出租方签署《商铺租赁合同》。因原告拟用胡晓东名义注册公司，因此原告在签订《商铺租赁合同》时承租方写了胡晓东的名字。其后，胡小平支付租房保证金和一个月租金。2018年9月11日，原告准备进驻该商铺装修时，突然有人出面阻拦，其后原告报警，报警后，原告才了解到该商铺在2012年已经通过法院判决进行了分割，分割为六份，警察说我方签订的《商铺租赁合同》无效，判决后该商铺分割的六份均是平等法律地位，只要有一方不同意该合同即无效。当天，是房东大儿子带人阻拦，不同意将该商铺租赁给原告，并给警察查阅了阻拦人具有房屋产权的相关判决书。最后，原告还未进驻该商铺即被赶出。原告曾就本次纠纷向法院提起诉讼，起诉了徐素玲、冯招生、伍妹、吴伟忠要求返还转让费及租金、保证金。在审理过程中，法院告知原告与徐素玲、冯招生纠纷和原告与伍妹、吴伟忠纠纷系两个不同法律关系，且吴伟忠表示愿意退还保证金及租金，因此原告先撤回了对二被告的起诉。原告认为，原告支付了转让费，因二被告隐瞒该商铺实际情况，造成原告无法实际使用该商铺，二被告应当退还上述转让费用。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告胡小平、胡晓东共同提交了以下证据：⒈商铺租赁合同，⒉微信转账记录；⒊手机银行转账截图；⒋银行汇款单；⒌账户明细查询；⒍证人证言；⒎民事调解书。被告徐素玲、冯招生共同答辩称，两原告所提出的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回，具体理由如下：一、本案不属于房屋租赁合同纠纷，胡晓东和冯招生均不是本案的合同相对方，不应享有、承担本案任何的权利、义务。首先，该案是因转让费的退还所引起的纠纷，与胡晓东、伍妹和吴伟忠三人所签订的《商铺租赁合同》没有直接的法律关联，即原告与两被告之间并不存在任何的租赁关系，因此，该案的案由应确定为一般的合同纠纷。其次，两被告所提交的转让费收据显示，收据上只有徐素玲和胡小平两人的签字确认，由于本案双方没有签订正式的转让合同，故该收据应视为双方对于转让费的唯一书面约定，而胡晓东、冯招生在本次转让交易中并未签字认可和实际参与，故胡晓东和冯招生均不是本案的合同相对方，胡晓东不应享有要求返还费用的权利，冯招生也不应承担返还的义务。原告所主张的关键事实缺少证据支持。原告所提出的涉案商铺在2012年已经通过法院判决进行了分割的主张没有证据予以证明。首先，两被告至今仍未看到相关的分割证据，而且经向珠海市不动产登记中心调取涉案商铺的产权登记信息可以得知，涉案商铺至今仍登记在伍妹一人名下，权属并未有任何变更。其次，两被告自2002年9月11日起开始承租涉案商铺，在此期间先后签订了《铺位出租合同》和《商铺租赁合同》，这两份合同均有权属人伍妹的签字，在长达十六年的租赁期间也并未出现共有人阻拦使用的情形。原告所提出的故意隐瞒涉案商铺实际情况的主张没有证据支持。首先，两被告根本不知道也不关心涉案商铺是否存在共有人，原告所提供的证据无法证明两被告知道产权的分割情况和存在隐瞒的行为。其次，两被告所签订的租赁合同与胡晓东所签订的租赁合同格式内容基本一致，署名处均为伍妹和吴伟忠的签字，由此可以看出两被告并不存在隐瞒的故意。二、原告的诉讼请求没有法律依据。第一，原告以无法实际使用涉案商铺为理由要求返还转让费，并且以房屋租赁合同纠纷为案由提起诉讼，然而，原告与两被告之间并不存在任何的租赁或转租关系，在原告的起诉状中也没有看到原告主张返还转让费的具体法律依据。第二，两被告仅仅是向原告提供签约的机会，并且已经如实将自身经历全面的告知原告，原告也已经核实了涉案商铺的产权情况和实地考察现场，原告与两被告并未约定以涉案商铺的实际使用作为收取转让费的条件，反而在转让费收据中已经明确写明“签好协议后给完尾款”，由此可见，两被告已经促成原告签订涉案商铺的租赁合同，原告与两被告所约定的付款条件已经达成，原告是在确认签好合同的情况下才予以支付的尾款，故原告要求返还转让费的请求没有书面约定且不符合法律规定。第三，在未经法院判决之前，胡晓东与伍妹、吴伟忠所签订的《商铺租赁合同》并不当然无效，胡晓东的退场行为应视为其主动放弃租赁权利，属于解除合同的行为。在假设涉案商铺已在2012年由法院分割的前提下：首先，各个共有人在长达六年的时间内均未对涉案商铺进行权属登记，而伍妹作为唯一的登记权人，与胡晓东签订租赁合同的行为并没有违反法律的效力性强制性规定。其次，伍妹和吴伟忠出租涉案商铺的行为可以视为是对共有财产的管理行为，新合同的租金比原合同租金还有了大幅度的提高，故该管理行为并没有损害各个共有人的利益，即该租赁合同并没有违反法律的规定。再次，从两被告一直以来的租赁行为可以推断，伍妹作为登记权人与承租方签订商铺租赁合同的行为已经得到了其他共有人的授权，伍妹之大儿子作为共有人之一，其安排配偶霍桂妹收取租金的行为，也属于追认的表现，即伍妹的行为足以构成《民法总则》第一百七十二条所规定的表见代理行为。据此，胡晓东有权要求继续履行租赁合同，对于伍妹之大儿子强行阻拦的行为属于阻碍合同履行的行为，胡晓东应当通过法律途径要求对方承担侵权责任或者继续履行合同，但是，原告以其放弃继续租赁的行为要求两被告承担返还转让费后果的主张显然没有法律依据。三、原告的诉讼请求违反法律的公平原则。由于胡晓东已经与伍妹、吴伟忠签订了新的租赁合同，故徐素玲与伍妹之间的租赁合同因此而解除，涉案商铺及铺内物品也已经全部由原告予以接收并进行装修，现因胡晓东放弃继续租赁的行为，导致徐素玲无法再恢复对涉案商铺的承租，以及丧失了对商铺和铺内物品的控制权，若本案再判决徐素玲返还转让费的情况下，徐素玲无疑便是本次事件中最大的受害者，而且还无法另寻法律途径予以追回损失和恢复原状，故原告的诉求显然违反法律的公平原则。综上所述，两原告所提出的诉讼请求缺少事实和法律依据，且存在主体不适格和违反法律公平原则的情形，恳请法院予以全部驳回。被告徐素玲、冯招生共同提交了以下证据：⒈转让费收据；⒉铺位出租合同；⒊商铺租赁合同；⒋不动产登记情况查询证明；⒌营业执照；⒍烟草专卖零售许可证；⒎证明；⒏燃气费开户收据；⒐房租及水电费收款收据；⒑霍桂妹身份证复印件；⒒不动产权登记表。第三人吴伟忠发表意见称，我和胡晓东签约时，胡小平也在现场。胡晓东跟我说胡小平是他的助手，我把全部的东西拿出给他们看，一个是2002年的判决书，判决了这栋楼房分为6份，由伍妹与其5个子女各一份，我给了一份复印件给胡晓东，还有一份是公证书，内容是伍妹将其所有的包括六分之一房产在内的遗产全部留给我，还有吴小平、吴彩霞的授权书和公证书，内容是她们放弃所有的房产部分赠予给我。签租赁合同时，胡晓东就一定要我签名，本来是只有伍妹。本来不用我签名的，房产有我的份额，全部都是留给我母亲的，我人在英国。案涉商铺所在房产宅基地上共建有两栋房屋，一栋是x号，一栋是x号内。案涉商铺是在x号内房屋的第x层。x号房屋本来是两层的，在2010年左右加建至六层，该六层房屋全部由吴卫光管理出租。x号内房屋是1994年6月办证的，有三层，建成以后一直是由我母亲伍妹出租，一层出租做案涉商铺，二、三层做住房出租。当时伍妹住在xx街x号房屋的x层，x号房屋建了四层，该房屋是我父母盖了一层，后来伍妹拆除重建成了四层房屋，当时没有办证，后来办到吴卫光名下去了。伍妹一直出租管理x号内三层房屋到2015年10月因病住院，之后由吴卫光夫妇管理。冯招生从2002年9月11日承租案涉商铺，有16年了，我每次回来都见到他。我是签字时才认识原告的，是两被告带两原告过来的。徐素玲说把商铺转给胡晓东了，伍妹当时是清醒的，说转给他就转给他。我们是收租金的，租户想转给谁没关系，我们有租金收、不违法就行。当时，我跟两原告、两被告说吴卫光在闹事，让他们考虑清楚，因为我不想找麻烦，我也跟他们说判决书里吴卫光也有一份。胡小平说重要的是房产证是谁的名字，我说是伍妹的名字，还给了房产证的复印件他，包括不动产权打印的权属证明，然后就签了，签完后，胡晓东请我吃饭，案涉商铺后面有无交接我不知道。签合同的第二天，2018年9月11日徐素玲打电话给我，说吴卫光抢他们的钥匙，不给他们开门。2018年9月12日我与胡小平一起去拱北公安分局，公安让我们去婆石派出所，派出所说不管我们的事。第三人吴伟忠提交了以下证据：⒈死亡医学证明书；⒉遗体火化证明。经审理查明，2002年9月11日，冯招生作为乙方与案外人伍妹作为甲方签订了一份《铺位出租合同》，约定甲方将拱北婆石村2号一楼的铺位出租给乙方，租赁期限自2002年9月11日至2005年9月11日，租金为1200元/月。之后，合同双方又通过在该合同空白处补充书写租赁期间的形式将该租赁合同关系延续至了2019年2月11日。2018年9月2日，伍妹作为出租方（甲方）又与徐素玲、冯招生共同作为承租方（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于珠海市××村××街××号的铺位出租给乙方，租赁期限自2018年9月1日至2021年9月1日，租金为2500元/月，该合同第五条约定，“在租赁期间，任何一方要求终止合同须提前三个月通知对方，并偿付对方0元的违约金”，在该约定之后还有手写“双方互不追责”字样，在该份合同的空白处，吴伟忠签名并捺指印。两原告提交的相关转账凭证显示，2018年9月9日胡小平通过微信转账方式向徐素玲支付了10000元，2018年9月10日胡小平通过其名下尾号为5084的银行账户分别向冯招生转账支付了50000元、向徐素玲转账支付了95000元，两被告对上述转转账凭证没有异议，两被告提交的落款时间为2018年9月9日编号为9743081的收据记载，“今收到胡小平转让费定金10000元，转让费共计15万，剩余14万与房东签好协议后给完尾款。证明人甘启彪”，收据收款单位落款为徐素玲。2018年9月10日，伍妹作为出租方（甲方）与胡晓东作为承租方（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》,约定甲方将位于珠海市××区××街××号的铺位出租给乙方，租赁期限自2018年9月10日至2023年9月9日，租金开始为3500元/月，从第四年起每年加500元/月租金。与两被告与伍妹于2018年9月2日签订的《商铺租赁合同》一样，该合同第五条约定，“在租赁期间，任何一方要求终止合同须提前三个月通知对方，并偿付对方0元的违约金”，在该约定之后还有手写“双方互不追责”字样，在该份合同的空白处，吴伟忠签名并捺指印。两原告提交的一份证人证言记载,“本人甘启彪，身份证号，2018年9月1日收到xx街x号店主信息，需将门店转让，向让我帮忙将门店转让，后本人找到胡小平先生，店主徐素玲和冯招生只告诉胡小平，产权属屋主伍妹独有，计划将产权过户给儿子吴伟忠，只要与屋主伍妹和吴伟忠签订合同即可。胡小平与屋主伍妹和吴伟忠签订租赁合同，同时胡小平向徐素玲和冯招生支付店铺转让费共计155000元。胡小平接手第二天，伍妹大儿子上门店出具法院判决书，法院判决将伍妹婆石二街二号门面归她留个子女所有。徐素玲和冯招生在转让给胡小平之前未告知伍妹婆石二街门面早在2012已经判给六个子女，存在故意隐瞒事实真相，导致胡小平无法接手门店”。两被告认为该证人证言证人没有出庭作证，不符合法律和司法解释对证据形式的规定，不能采纳作为证据使用，并否认悲凉有故意隐瞒真相，认为证言的最后两句不具备客观性。第三人对该证人证言中关于称原告不知道由判决书将案涉商铺所在房屋分为6份的内容不认可，表示签约时第三人跟对方都说过，也看过。两被告提交了落款时间最迟为2018年8月11日的有关租金及水电费收款收据以证明其就案涉商铺租赁已交纳租金至2018年9月份，两被告陈述上述收据系由吴卫光妻子霍桂妹出具，并提交了霍桂妹的身份证复印件以佐证上述情况。两被告提交的营业执照和烟草专卖零售许可证显示，珠海市夏湾小笑商店于2015年2月10日经核准成立，经营者为冯招生，住所地位于珠海市××街××号之X，商店办理了有效期自2015年3月2日至2019年2月28日的烟草专卖零售许可证。第三人提交的死亡医学证明书和遗体火化证明显示，伍妹于2018年12月26日因病去世。庭审时，各方当事人对2002年9月11日冯招生与伍妹签订《铺位出租合同》、2018年9月2日徐素玲、冯招生与伍妹、吴伟忠签订《商铺租赁合同》、2018年9月10日胡晓东与伍妹、吴伟忠签订《商铺租赁合同》所约定的系同一商铺位置没有异议；关于转让费所涉标的内容，两原告称是将涉案商铺的承租权转给了原告，商铺内的东西无约定，商铺内还有一些过期的商品，就值几百块钱，商铺没什么装修，两被告则称被告是经营小卖部，原告也是要租赁涉案商铺用于连锁便利店，所以被告将铺位剩余的货物和物品全部转让给原告，其中包含一些烟和酒，双方在确定转让费时，原告实际已经衡量过商铺内的物品价值，转让费实际包含促成合同签订的报酬和铺内物品和货物的转让费用；关于案涉商铺的交接情况，两原告称在原告与伍妹、吴伟忠签订合同的第二天，原告找了人过来准备装修，交接的过程中，吴卫光就带人过来把原告方的人员赶出来，锁上门，原告报了警，后面警察也没有处理该事情，两被告则称在2018年9月9日原告支付转让费定金的当天双方就已经完成了交接手续，原告在已经对商铺进行现场勘查的情况下，同意在2018年9月10日签订新的铺位租赁合同，且在2018年9月11日自行组织人员进行装修。另查明，珠海市中级人民法院就吴水房等人家庭析产纠纷一案于2004年3月17日作出（2001）珠法民终字第284号民事判决书，在查明吴卫光、吴伟忠、吴小平、吴彩霞、吴月桂与伍妹、吴洪的父母子女关系和吴水房与伍妹在吴洪去世后的婚姻关系等事实基础上判令确认位于珠海市××村××街的1979年兴建之旧房（产权证号04××**）第二层产权归吴水房所有，第一层产权归伍妹及其子女共有；确认位于珠海市××村××街的1993年兴建之新房（产权证号05××**）产权归伍妹及其子女共有。本院认为，本案系两原告诉请两被告返还其就案涉商铺所支付转让费引发的纠纷，原、被告均系与伍妹、吴伟忠先后签订商铺租赁合同，原、被告并非案涉商铺租赁合同关系的相对方，双方之间仅就转让费涉及的标的成立合同关系，因此本案案由应为合同纠纷。结合本案证据和当事人的诉辩意见，本院对双方争议的焦点具体分析如下：一、原、被告之间合同关系的相对方。从转让费的支付情况来看，三笔款项系由胡小平分别向徐素玲、冯招生两人支付，转让费的收据则是由徐素玲向胡小平出具，结合徐素玲、冯招生两人与伍妹、吴伟忠签订商铺租赁合同的情况，应当认定徐素玲、冯招生为原、被告之间合同关系的相对一方；转让费虽然均系从胡小平一人名下账户支付，但两原告确认胡小平、胡晓东系该合同关系的共同主体，两被告虽不认可胡晓东作为原、被告合同关系的一方，但从两被告主张在胡晓东与伍妹、吴伟忠签订商铺租赁合同后两被告即已完成该合同主要义务的情况来看，两被告在合同履行时对胡晓东作为合同相对一方的地位并无异议，故，两被告关于原、被告之间合同关系相对方仅为胡小平和徐素玲的主张，本院不予采纳。二、原、被告之间合同关系的标的。原、被告未签订书面合同，从原、被告先后与伍妹、吴伟忠签订的数份商铺租赁合同以及当事人的相关陈述来看，两原告向两被告支付转让费是为从两被告处受让包括剩余承租期限、装修及物品在内案涉商铺所支付的整体费用，即两原告与两被告之间系铺位转让的合同关系，两原告关于原、被告之间为转租关系的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。三、原、被告之间铺位转让合同的履行。从本案证据和各方当事人的庭审意见来看，两被告已协助两原告由胡晓东与原铺位租赁合同的出租人伍妹、吴伟忠签订新的铺位租赁合同，从两原告关于其系在带装修人员查看铺位现场时被吴卫光带人驱赶离开案涉铺位的自述情况以及其能对铺位内剩余物品进行描述的情况来看，案涉铺位已由两被告实际交付予两原告，故，应当认定两原告与两被告之间之间关于铺位转让的合同已然履行完毕。在缺乏相关约定的情况下，两被告并不对后续原告方与出租方之间租赁合同能否顺利履行承担保证义务。四、两被告在与两原告订立合同过程中是否存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的情形。从两被告就案涉铺位租赁与出租方签订的租赁合同来看，被告方自2002年承租案涉铺位以来均系与伍妹、吴伟忠两人签订租赁合同，并无证据显示在两被告承租铺位期间有因案涉商铺产权纠纷导致承租人权益受损的情况发生，亦无证据显示两被告系在已经知晓案涉铺位租赁将受第三方影响以致不能继续经营的情况下与原告方协商案涉铺位转让事宜，从吴伟忠的陈述则可以看出在胡晓东与伍妹、吴伟忠签订租赁合同时原告方对案涉商铺存在其他共有人的情况并非完全不知晓，该合同中对提前解除合同0元违约金及双方互不追责的约定亦能从侧面印证该合同双方在签订上述租赁合同时已然就相关风险进行了约定。因此，两原告关于两被告存在故意隐瞒案涉铺位产权纠纷行为对原告构成违约的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，两原告与两被告之间关于铺位转让的合同已经履行完毕，没有证据显示两被告在订立合同过程中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的情形，亦无证据显示两被告在履行合同过程中存在违约情形，原告方主张两被告承担违约责任返还转让费并支付利息，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告胡小平、胡晓东的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1731元，由原告胡小平、胡晓东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈龙飞二〇一九年三月八日书记员  梁慧欣曾淑莹