福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2014）鼎民初字第1008号原告林春红，女，1976年4月21日出生，汉族，发电公司职员，住福建省福鼎市。委托代理人庄友平，男，1967年10月19日出生，汉族，个体户。系原告林春红丈夫。委托代理人李健，福建鹏远律师事务所律师。被告福建家景置业有限公司，住所地福鼎市潮音岛山水名都，组织机构代码：77290098-1。法定代表人陈小文，系该公司董事长。委托代理人李剑锋，福建民哲律师事务所律师。原告林春红诉被告福建家景置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月3日受理后，依法由审判员李威适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林春红、委托代理人庄友平、李健，被告福建家景置业有限公司委托代理人李剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林春红诉称，2011年4月3日原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购置被告开发的“山水名都”K3幢601号商品房，该商品房总金额为664416元，被告应在2012年6月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，逾期交房的日违约金为已付款万分之三。该合同于2011年4月14日在福鼎市房地产管理所办理了商品房预售备案登记。合同签订后，原告依约支付首付款214416元，住房专项维修基金13288元，并办理了按揭贷款450000元交付被告。自此，原告已依约履行了全部合同义务。被告也曾通知原告交接房屋，原告在进行房屋验收时发现商品房有多处缺陷，存在质量问题，经多次交涉被告于2013年10月30日将破损房门更换，其他房屋质量问题没有根本解决。2014年3月17日原告向福鼎市工商行政管理部门投诉，但被告均未能作出令人信服的答复，故诉至本院，请求依法判令被告向原告支付自2012年6月31日起至判决生效之日止按原告已付款664416元的日万分之三计算的违约金。被告福建家景置业有限公司辩称，交房存在的逾期情况并不是原告所陈述的“至今仍然逾期”，实际上在2012年9月10日该工程已经经过竣工验收。在2012年12月10日已经建设主管部分做了竣工验收备案。因此该商品房已具备、建设规划、消防等有关法律规定交房条件，被告也在2012年12月27日书面通知原告交房。在此之前原告及其他客户已经与被告协商达成一致意见，约定被告支付逾期交房的为违约金11023元，原告当时在双方的协调会上也同意，其余的客户也都按该调解方案已经完毕，因此原告起诉要求自2012年6月30日至判决生效之日的违约金缺乏事实依据，也违背双方当时确定意见。原告房屋所谓的质量问题并不存在，请求法庭依法做出客观公正的判决。经审理查明：原告林春红与被告福建家景置业有限公司于2011年4月3日签订了编号为MF-2007-01-NO0324230的《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买“山水名都”第K3幢601号商品房，商品房价款为664416元（其中首付款为214416元，按揭贷款450000元），合同第八条约定“交付条件与期限。出卖人应当在2012年6月30日前，……将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……”第九条约定“出卖人逾期交房有违约责任。除本合同第八规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金”。第十一条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……。由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下处理：买受人应在出卖人书面通知说明的交付日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续；非出卖人原因逾期接楼的，则以出卖人书面通知的交付日期为完成交付日期，物业管理费从该日起计算”，并于2011年4月14日办理商品房预售备案。2011年1月10日原告已预先支付首付款214416元，合同签订后，原告于2011年4月6日专项维修资金13288元，于2011年11月29日通过按揭贷款支付购房款450000元。2012年9月20日被告完成商品房建筑工程竣工验收，2012年12月10日完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2012年12月27日被告向原告发出交房通知书，要求原告对购买商品房进行交接，但原告认为被告交付商品房存在质量问题，不予接收，并要求被告继续履行合同，支付违约金，经多方协调无法达成协议，故原告诉至本院。上述事实，有原告提供的原告身份证、私营企业登记基本表、商品房买卖合同、商品房销售发票、维修基金票据、贷款用款发票、房屋抵押收件单、申诉案件调解书、交房须知和被告提供的福建省房屋建筑工程竣工验收报告、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、交房通知书、申诉案件调解书及在庭审的陈述予以证实。综上所述，本院认为，原告林春红与被告福建家景置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行合同义务。原告林春红已交纳首付房款和办理按揭手续，其全部交纳购房款，而被告未按合同约定于2012年6月30日前交付商品房，其行为已构成违约，依法应按合同约定承担违约责任，故原告主张被告应继续履行合同和承担相应违约金符合法律规定，本院予以支持，但被告已于2012年12月27日通知原告履行交接手续，而此时该商品房已完成各项验收手续，符合交房条件，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定和双方签订《商品房买卖合同》第十一条的约定，原告应当予以接收，若不接收视为完成交接。由于被告通知书并未明确说明交付日期，根据原告接到通知时间和办理交接手续的合理期限，本院确定为应在2013年1月10日前办理，故被告应当承担自约定的交付次日起至被告通知后合理期限的违约金。原告主张被告交付时该商品房存在质量缺陷，原告有权拒绝接收并可要求被告支付违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，该商品房若存在质量问题，原告可以要求被告在保修期内承担修复责任，只有房屋质量问题严重影响正常居住使用，原告才有权请求解除买卖合同，而原告不得以商品房存在缺陷拒绝接收，故原告该主张理由不成立，本院不予支持。原告若以商品房质量问题主张权利，可以另案处理。原告主张逾期违约金应当按原告已交纳首付款和已支付按揭款为基数计算，原告已实际支付首付款214416元和按揭贷款450000元，原告已付款项应为664416元，故原告主张被告应支付自2012年7月1日起按合同约定已付款项664416元的日万分之三计算至2013年1月10日止的违约金，本院予支持，其余超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条之规定，判决如下：一、被告福建家景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林春红自2012年7月1日起至2013年1月10日止按合同约定已付款项664416元的日万分之三计算的违约金。二、驳回原告林春红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2943元，减半收取1471.5元，由原告林春红负担1030.5元，被告福建家景置业有限公司负担441元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员  李威二〇一四年六月二十日书记员  林琳附注本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。引用的主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条：最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。