浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2013）甬象民初字第1397号原告：於慧英。委托代理人：周文献。委托代理人：励旭。被告：象山县万象房屋开发有限公司。法定代表人：周开世。被告：应跃平。二被告共同委托代理人：章国锋。原告於慧英为与被告象山县万象房屋开发有限公司（下称万象公司）、应跃平商品房预约合同纠纷一案，于2013年8月27日向本院提起诉讼。本院于次日立案受理后，鉴于本案涉集团诉讼，部分案件二审仍未审结，因此，本案自同月29日起裁定中止诉讼。期间，因原告提出财产保全申请，本院经审查，对拟予保全房产裁定予以查封。同年12月18日，因上述中止诉讼的情事消失，本案依法恢复审理并组成合议庭，于2014年1月10日公开开庭进行了审理。原告於慧英的委托代理人周文献、励旭，被告万象公司的法定代表人周开世及二被告万象公司、应跃平的共同委托代理人章国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告於慧英起诉称：被告万象公司通过公开竞拍，摘牌取得位于象山县丹东街道塔山花园二期北侧、面积17130.20㎡、用途为住宅及配套、年限为70年的塔山花园三期国有建设用地使用权后，于2008年5月10日，与象山县国土资源局签订一份国有建设用地使用权出让合同，合同载明：本合同项下宗地建设项目在2008年11月15日前开工，于2010年5月15日前竣工。2009年4月3日，以被告应跃平为甲方、原告於慧英为乙方、被告万象公司为丙方，签订一份塔山花园三期联合建房协议书（下称联建协议），联建协议载明：甲方从丙方处承包的上涉建设用地开发经营权，乙方愿投资参股、联合开发。投资参股方式（即合同第三条）为乙方先支付第一期投资款110万元，同时可以获取本期开发的二套住宅的参建投资权，房屋具体位置待本项目有关设计方案经规划局审批后确定（起诉时明确为253幢104室和253幢204室二套房屋）。付款办法（即合同第四条）为乙方应在双方约定时间将全部投资款汇入甲方指定账户，项目建设的前后期费用、建设成本、配套设施等开发建设成本费用，按甲方通知按时支付。延期付款违约责任（即合同第五条）为乙方在约定时间内，未将投资的全部金额汇入甲方指定账户，则视为自动放弃投资权，甲方在三天内退还乙方已付款（不计息）；以后各阶段成本费用，在接到甲方通知之日起三天内支付，若延期付款在15天内，需向甲方支付2‰的实付款项的滞纳金，超过15天视为乙方违约，甲方有权单方取消合同并追究其相应责任，甲方在取消合同之日起15天内退还乙方已付的全部款项（不计息）。双方工作职责（即合同第六条）为甲方全面负责项目的方案设计、报批及建设全过程的监督、管理、财务管理、后期权证的办理等一切工作，乙方应配合甲方及时做好各项工作。甲方管理费（即合同第七条）为按建筑面积300元／㎡计收，在乙方各次付款时一并收取。房价组成（即合同第八条）为土地摘牌价加相关税费、拍卖价，前后期费用（包括设计费、监理费及政府相关部门规定应缴的各项费用等），建筑安装工程费用，小区各配套设施费，甲方按建筑面积300元／㎡计取的管理费，房屋销售相关税费、企业带征税。利润（即合同第九条）为甲方不计取开发利润，乙方以认购房屋的建设开发成本价为房屋总价，甲方对利润空间大小不予保证。有关说明（即合同第十条）为本协议约定的甲方一切责任，均由丙方担保履行。联建协议签订后，原告于2009年4月23日支付建（购）房款110万元。因上涉房产在此之前，系由案外人张永福于2008年5月26日向被告订购，再由其转让给原告并获被告认可，因此原告另向张永福支付转让款20万元。而被告万象公司负责开发建设的案涉房产项目因故未能依期开工，至今仍不具备交付条件。合同约定的房价，因迟延开发致建筑材料等建设成本在此期间大幅攀升，远远超出其签约时口头承诺的每平方8000元的房价。而原告又因被告未在预定的开发期内完成建设，致嗣后出台的房产限购政策的限制不具购买资格，按揭贷款又因被告资信因素无法办理。且被告在开发建设过程中又擅自改变房屋结构，并在履约期间将原告预购的涉案房产，事实上转售给他人，无法继续履行。原告认为，原、被告签订的联建协议，具备商品房预售合同的基本法律特性，宜定性为商品房预售合同。现因被告万象公司在履行联建协议过程中，未能在合理期限内完成房产项目开发建设，致原告最初签约的目的因建设周期的不合理延长，导致最终签约房价远高于签约时承诺的房价而落空。因此，依照《中华人民共和国合同法》的有关规定，原告有权解除联建协议并主张损失赔偿。据上，提出如下诉讼请求：一、解除原、被告于2009年4月3日签订的塔山花园三期联合建房协议书；二、判令被告万象公司返还原告建（购）房款130万元，并赔偿该款自2008年5月起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息损失；三、判令被告万象公司赔偿原告购房差价损失138.32万元（以有关部门的审计结果为准）；四、判令被告应跃平对上述二、三两项承担连带责任。审理中，原告基于系列案中的（2013）甬象民初字第980号已经二审终审判决生效的事实，将上述诉讼请求变更为：一、解除原、被告于2009年4月3日签订的塔山花园三期联合建房协议书；二、判令被告万象公司返还原告建（购）房款130万元并赔偿该款自实际付款之日起至判决确定返还之日止，按月利率12‰计算的利息损失；三、判令被告应跃平对上述款项承担连带清偿责任。被告万象公司答辩称：1.联建协议的性质和效力，应按系列案中的（2013）甬象民初字第23号民事判决进行界定，因为该判决已就此作出一审认定，并经二审判决予以维持；2.联建协议作为有效的商品房预约合同，继续履行的条件仍然成就，应当继续履行；3.按月利率12‰计赔已付房款的利息损失，无合同及法律依据，且利息损赔的截止日计算至判决确定返还日，也属不当。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告应跃平答辩称：本被告在联建协议中的合同地位，已经系列案中的（2013）甬象民初字第23号民事判决认定，系涉案房产名义承包商，依法无需担责。据此，请求驳回原告对本被告提出的诉请。为证明诉请事实成立，原告向本院提供如下证据予以佐证：1.联建协议一份，拟证明原、被告之间存有商品房预售合同关系及相关的合同事实；2.借条一份，拟证明原告签约后已付房款110万元的事实；3.象山县人民法院（2013）甬象民初字第980号、宁波市中级人民法院（2013）浙甬民二终字第722号民事判决各一份，拟证明本案所涉的系列案，其中一起案件已经二审终审判决已生效及认定的相关事实等。上涉各证，两被告质证后均认可真实，但主张联建协议的性质和效力，应按（2013）甬象民初字第23号民事判决所作认定进行界定；证3涉及的利损判赔标准，无合同及法律依据，被告拟予申诉；合同解除的判案理由，对本案无约束力，因前案被告系同意解除，而非法定解除。就上举证、质证，本院认证如下：上涉证据，因真实性均获被告质证认可，证明力可予确认，并可采为本案定案证据。至于双方对联建协议的性质和效力所提出的举、质证意见，因（2013）甬象民初字第23号民事判决，已就此作出一审认定，并为二审判决维持，应按该判决予以界定。至于被告万象公司对证3与本案关联性提出的质证意见，因仅涉及法律适用事宜，不影响对该证据事实本身的认定，为避免重复，本节不作认证，安排在本院认为部分一并作出阐述。为证明答辩主张成立，被告万象公司向本院提供下列证据予以佐证：（2013）甬象民初字第23号、（2013）浙甬民二终字第487号民事判决书各一份，拟证明联建协议的性质和效力，已经象山县人民法院一审判决认定并经二审判决维持的事实；上涉证据，原告质证后认可真实，但主张被告应跃平应承担连带清偿责任。上涉证据的真实性，因原告质证后予以认可，证明力可予确认，可以采为本案的定案证据。至于原告就该证关联性提出的质证异议，属法律适用范畴，为避免重复，本节不作认证，安排在本院认为部分一并阐述。基上认证后采信的定案证据，并结合原、被告诉辩及庭审陈述，本院对本案的基本事实认定如下：2008年4月3日，象山县国土资源局发布一份（2008）05号国有建设用地使用权挂牌出让公告，拟将原告诉请述及的一宗地号为25－001－142－0238的案涉用地，按动工时间为2009年4月8日前、竣工时间为2010年10月8日前的规划设计条件，通过象山县公共资源交易中心向具备房地产开发资质的企业进行挂牌出让。被告万象公司于同年5月8日通过公开竞拍以8700万元摘牌取得该宗建设用地使用权后，于同年5月10日与象山县国土资源局签订一份国有建设用地使用权出让合同，合同载明的内容与原告诉请的该合同内容一致。被告万象公司竞得上述建设用地后不久，因故决定将该建设用地的开发经营权，以内部承包方式发包给应跃平，由其对外采取投资参股、联合开发的形式，通过向有意投资建（购）房的业主以个人预借款方式先筹集部分开发资金。之后，以被告应跃平为甲方、原告於慧英为乙方、被告万象公司为丙方，于2009年4月3日签订一份联建协议，联建协议约定的内容与原告诉请涉及的该协议内容一致。联建协议签订后，原告于同年4月23日通过被告应跃平向被告万象公司支付第一期购房款110万元。而被告万象公司自受让上涉建设用地后，迟延至2009年5月5日、5月6日才取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证，并于2010年12月15日获重新核准立项备案，于2011年1月4日取得建设工程规划许可证、于2011年1月12日取得建设工程施工许可证。之后，涉案房产建设工程开始正式进场施工。在涉案房产于2012年8月16日取得预售许可证后，被告万象公司遂于同年8月23日向原告寄送一份商品房销售合同签订通知书，要求原告携带函中指定的证件、资料及首付款，于同年8月27日至9月7日期间，与其签订商品房买卖合同并办理按揭手续，逾期按违约论处。原告等建（购）房户收函后，于同年9月3日联名回函象山万象公司，函中除申明其在履约中存在严重违约等主张外，并提出要求依其之前承诺签订买卖合同等7项诉求。后因双方歧见未能弥合，被告遂于同年11月12日再次致函原告，限其自接到通知之日起15日内缴付函中确定的房价款，如不按期缴纳，则按违约论处。后因原告未在限期内如数付款，两被告遂于同年12月4日书面通知原告解除合同，并自通知收到之日起15日内办理退款手续。但原告收函后，既未履行缴款签约手续，也未办理解约退款手续。2012年12月27日，两被告以自己为共同原告、以其中一个购房户郑慈夫为被告，向本院提出解除联建协议诉讼，案号为（2013）甬象民初字第23号。该案经本院一审判决，确认联建协议系名为个人合作开发房地产合同，实为公司商品房预约合同，其中象山万象公司系涉案房产实质开发商，应跃平系房产开发名义承包商。因该案两原告不服判决提起上诉，宁波市中级人民法院经审理，于2013年8月7日作出二审终审判决，驳回上诉，维持原判。2013年7月1日，与本案个案事实基本同一的建（购）房户张优莲，以上两被告为共同被告，向本院提起解约赔偿诉讼，案号为（2013）甬象民初字第980号。该案经审理，于同年10月11日作出一审判决：一、解除原告张优莲与被告万象公司、应跃平签订的联建协议；二、被告万象公司返还原告张优莲购房款150万元，并赔偿该款自实际付款之日起至判决生效确定返还之日止，按月利率12‰计算的利息损失；三、驳回原告张优莲的其他诉讼请求。因该案被告不服该判决提起上诉，宁波市中级人民法院经审理，驳回上诉，维持原判。另查明，上涉房产原系案外人张永福于2008年5月26日向被告订购，后由张永福转让给原告并获被告，再签订上涉联建协议，为此原告另向张永福支付转让款20万元。本院认为，本案争点之一在于解除联建协议的条件是否已经成就。本案中，所涉联建协议的性质，经本院一审并经二审维持的同类案中的（2013）甬象民初字第23号民事判决，确认系名为合作开发房地产合同，实为商品房预约合同。因此，基于商品房预约合同的法律属性，系在将来一定期限内订立商品房买卖本约合同。在预约合同签订时，无法对本约合同的签约期作出具体约定，应当在签约后的合理期限内，按预约合同的上述属性，本着诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，达成补充协议；因不能达成补充协议，致预约合同房产开发期和本约合同签订期始终处于不确定状态，造成签约一方签订预约合同的目的落空的，应当依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，按嗣后履行不能予以解除。鉴于案涉联建协议（预约合同）对本约合同的最终签约房价仅作概括式约定（房产开发成本＋300元管理费／㎡），开发成本中的钢材、水泥、人工费等成本要素，随房产开发期内市场价格波动的影响，最终及于本约合同的签约房价并影响预购方签订预约合同的签约目的。因此，对预约合同中应当约定而未约定的房产开发期和本约合同签订期，签约双方应当在预约合同签订后的合理期限内，据上原则予以明确。而履约中，被告万象公司在收取原告预付的联建协议名下110万购房款后，直至项目用地规划核准的开发期届满（2010年10月8日）时，仍未取得涉案房产建设工程规划许可证和施工许可证，明显有违原告签订联建协议的合约本旨。之后，受房产开发延长期内人工费等成本要素价格上涨的影响，本约合同的签约房价，超出联建协议签订时的初始预期，致原告签约目的落空。因此，原告诉请解除联建协议，条件已经成就，应予支持。虽然本院在（2013）甬象民初字第23号一案中，确对万象公司、应跃平提出的解约诉请，判决予以驳回。但不表示预购方据此提出的解约诉请，也应驳回。因为，解约权的行使，除双方取得合意外，不同的签约主体有不同的解约条件。故被告万象公司以此为据，要求继续履行，于法不合，不予采信。本案争点之二在于联建协议解除后，被告万象公司应否承担赔偿责任，赔偿的计算标准如何界定。本案中，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第九十七条规定，合同解除后，签约一方基于该合同从对方取得的预付房款，应当予以返还，因此造成对方预付房款在占用期间的合理利息损失，应当予以赔偿。因此，原告诉请被告万象公司返还预付房款110万元并赔偿该款在被实际占用期间的合理利息损失，于法有据，予以支持。至于利损的赔偿标准，因原告在签订联建协议时，对关乎自己切身利益且极有可能造成嗣后履约争议的上述未涉事项，未引起足够重视，也有一定的过错，并结合本地市场签约当时民间资金拆借利率的实际情况，可酌情确定按月利率12‰计息。至于原告因受让原由张永福向被告订购的上涉房产，而支付给张永福的20万元转让款，在联建协议解除后，无权向被告万象公司主张返还。故原告诉请被告万象公司返还该笔20万元转让款并赔偿相应的利息损失，于法无据，不予支持。本案争点之三系被告应跃平应否承担连带责任。本案中，因被告应跃平的合同地位，已经本院（2013）甬象民初字第23号生效民事判决，确认系涉案房产名义承包商，依法无需承担合同责任。故原告诉请被告应跃平承担诉请款项连带给付责任，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告於慧英与被告象山县万象房屋开发有限公司、应跃平于2009年4月3日签订的塔山花园三期联合建房协议书；二、被告象山县万象房屋开发有限公司于判决生效十日内返还原告於慧英预付房款110万元，并赔偿该款自2009年4月23日至判决确定返还之日，按月利率12‰计算的利息损失；三、驳回原告於慧英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29066元，由原告於慧英负担8066元、由被告象山县万象房屋开发有限公司负担21000元。保全费5000元，由原告於慧英负担775元、由被告象山县万象房屋开发有限公司负担4225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（开户银行：招商银行宁波象山支行。账号：57×××01）。如义务人拒不履行的，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。审 判 长  谢世常审 判 员  王云奖人民陪审员  郑存祥二〇一四年二月十一日书 记 员  赖芒芒