广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初2777号原告（反诉被告）：深圳市锦程益电子有限公司。法定代表人：陈石亮。委托代理人：高忠平，系原告员工。被告（反诉原告）：深圳市大正科技有限公司。法定代表人：罗少炎。委托代理人：赵爱华，广东广孚律师事务所律师。委托代理人：张利波，系被告员工。原告（反诉被告）深圳市锦程益电子有限公司（以下简称锦程益公司）诉被告（反诉原告）深圳市大正科技有限公司（以下简称大正公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈石亮及委托代理人高忠平，被告委托代理人赵爱华、张利波到庭参加诉讼。现已审理终结。原告锦程益公司诉称，原告系被告的租户，根据与被告的签订的租房合同于2017年12月31日进驻开始经营生产。但由于被告欺骗原告，提供的工业园租房是手续不全的，不按规经营。经常被各级执法单位检查罚款并转嫁给工业园内各企业。也没有提供正式的房管所租赁合同。还经常莫名其妙的找理由对园内企业乱收费。不交就指使保安停水停电，造成员工人心里恐慌，再也难以继续经营，只能准备再次搬迁。产生搬迁费预计费用l00000元。加上员工搬迁停产一个月的工资109400元，合计共计209400元。原告曾就此问题多次找到被告协商，但被告一再拖延、推诿，找出种种借口拒绝履行义务，不按合同提供房管所的正式租赁合同。双方协商无果。原告系底层生产商，规模小、底子薄，被告不履行合同的行为违背了市场交易中的诚实信用原则，已经构成违约，并给原告的正常生产经营造成严重影响，迫使原告变成经营黑户。损害了原告的合法权益。在协商无望的情形下，原告只得依法向人民法院提起诉讼，恳请贵院依法审理并判如所请。原告锦程益公司的诉讼请求：1、请求判决中止合同；返还房租押金150000元；2、返还不合理摊派费262683.95元；3、被告支付合同不能完全履行造成的损失209400元；4、被告承担本次诉讼全部费用。另，庭审中，原告当庭增加诉讼标的金额447024.8元（拍卖价与购置价的差额），总的诉讼请求金额为1069111.75元。理由为基于被告强行停水停电，造成工厂无法生产经营，无法回收货款发放工人工资，被劳动局要求变卖设备以发放工人工资，原告按劳动局的要求拍卖设备发放了所有的工人工资，被告大正公司答辩称：一、原告诉讼请求没有任何事实依据和法律依据：1、关于其第一项请求“请求判决中止合同，返还房租押金150000元。返还扣押的原告设施”，首先，我们不知原告要求“中止合同”是何意？事实上原告方因经营管理不善，已于2019年2月底处于倒闭状态，原告方私自找街道办劳动部门和江边村委主持将其设备变卖用于发放工人工资，员工已全部遣散，现原告工厂完全停产，人去楼空。原告与被告于2017年12月20日建立租赁合同关系，租期自2017年12月31日起到2021年7月31日止。现合同履行刚一年多，原告主张“中止”合同？！完全是原告自身原因造成，其主张没有任何依据，如果其坚持其观点，只能是原告方单方违约行为，构成对被告方完全违约；其次，如上所述，原告因自身原因要求“中止”合同，属原告方违约行为，无权要求返还租赁押金，按照合同第八条约定，原告方违约提前解除合同，押金应当按违约金赔偿给被告。另外，原告方的设备均由原告方变卖，被告没有“扣押”其任何设施，原告也没有提供任何证据证明被告扣押其设施，所以也不存在“返还”之说。故此，原告的本项请求没有任何依据，完全是“空口说白话”，颠倒是非。2、关于其第二项请求“返还不合理摊派费262683.95元”。原告方没有任何证据证明有摊派费，双方之间是租赁合同关系，除依合同约定收取租金及水电费，依合同约定及依法律规定收取管理中产生的相关费用外，没有任何“摊派费”，且所谓的“摊派费”也不属于租赁合同关系的内容，因此，原告的本项请求没有任何依据。3、第3、4项诉讼请求就更没有依据了：如上所述，现在是原告主张要求“中止”合同，并非被告要求终止合同，只要原告履行合同，完全可以继续履行，事实上被告方一直认为双方的合同是在效履行当中。而现状是，原告方早已将设备变卖，员工遣散，人去楼空，完全处于倒闭状态。其自身行为和状态证明是其自己无法维持下去，事实上无法继续履行合同，才无理取闹，倒打一耙。本案原告所有诉讼请求均没有任何依据，导致本案诉讼完全是原告方的无理取闹，颠倒是非，浪费司法资源。故原告的该两项诉讼请求也没有依据。二、原告所述理由与事实严重不符，所提交的证据也无以为证：首先，被告出租的标的是合法有效的物业，双方权利义务等具体内容在租赁合同中均有明确约定，不存在任何隐瞒和欺骗行为；其次，被告作为出租单位，有义务和责任对承租方（包括原告）按照合同的约定和法律的规定，进行监督管理。现针对原告所列理由一一回应如下：1、2018年4月23日，原告单位将生产中产生的钻孔粉尘放在了园区的生活垃圾池中（被告作为管理者进行了拍照取证）。根据2016年8月1日开始施行的《国家危险废物名录》，电路板钻孔或锣机在生产过程中所产生的粉尘(里面含有重金属铜900-045-49和废树脂粉900-451-13)属于国家管控的危险废物。原告的行为违反了合同第二条的第5项和第7项约定，同时也违反了《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》第17条的规定。根据合同第二条第5项约定，被告向原告发出了处罚通知，以达到纠正污染环境的违法违规行为的目的；被告的做法有理有据，并没有违反合同的约定，完全属于行使正当管理职责的行为；所以，被告不存在乱收费的情况，原告方更无权要求返还。2、关于电费的约定：第一、在约定电价时，一般都会将转供电设备设施的费用，电损、线损及日常的管理和维修维护等费用计算在电价中，收电费时一并收取；按照峰谷平时间段和电价，用电量少的用电时间都是在峰平时间段，用电成本高，所以用电少的电价高；正是基于此种考虑，合同中对电价进行了明确的约定，这也是大多数工业园处理相同问题的一般的或惯例做法，并非被告方一家这么做；而且，原告方作为完全民事行为能力的主体，在双方商谈租赁合同时完全有能力判断是否接受，如果不接受可以不签合同，被告也不可能强迫（在双方租赁合同签定前，被告对原告没有任何强制力，双方本是平等主体，原告作为承租方，甚至有比被告更大的话语权），何况被告的做法也是惯例，并没有出格。因此，原告所谓的“在合同中强制规定”是不符合事实的；第二、双方租赁合同是在2017年的12月20日签订，而发改委《发改价格[2018]500》文件是在2018年4月1日才发布，所以，双方的合同约定并没有违反相关规定；且该文件主要是针对电力部门的要求，相关具体实施措施等还有待更具体规范性文件的出台，不可能立即对最终端主体具备实际操作意义；为了执行《发改价格[2018]500》文件，相关文件规定：考虑到电费收费行为的调整涉及到原有合同的变更等事项，给予转供电主体一定的时间进行调整。最后期限为2018年的11月1日。所以，被告从2018年11月起即按规定调整了电价（这从原告提交的催款通知中可以得到佐证）；第三，原告以“深圳市为峰电子有限公司”（以下简称为峰公司）举例说明也是不恰当的：（1）、原告举例所依据的证据是“为峰公司”2018年12月到2019年1月份的情况（即执行《发改价格[2018]500》文件后的情况），并不能证明为峰公司之前的用电情况；而从2018年11月份起，被告公司即将原告的用电价格按照规定，扣除了转供电设施费、电损线损及维修维护等转供电费用，并非仍按原1.2元/度收取；（2）、从原告提交的为峰公司的收费单据可知，为峰公司属于供电企业直供电的终端用户，与原告是经过转供电后的用户性质是不同的，不具有可比性；（3）、对于工商业终端用户的电价，是根据其周期用电量及所搭载的变压器的容量大小不同而不同的，并非所有终端用户的电价都是一样的。因此，为峰公司的电价并不能作为确定原告电价的依据。所以，被告并没有强制性规定电价，也没有违反相关文件的规定，更没有所谓的多收原告的电费。原告在实际生产中,一直处于长白班生产,实际电费是最高的电费，且原告2018年12月及之后的电费至今未交。3、关于2018年8月开始“强制”将水费由24元每吨“提价”到35元每吨的问题：（1）、因为原告在生产过程中会产生对环境造成污染的废水，而被告具有环保批复、排污许可证，有完善的废水处理设施。所以，原告的生产污水需经过被告的废水设施处理达标后方能排放，原告用多少水，就会有相应的废水排出。因此，被告收取的“水费”并非简单的用水量的费用，还包含了污水处理排放的排污费用。（2）、2018年，国家加大了环保管理力度，在一次环保检查中，环保部门建议被告将污水处理设施委托专业的处理公司运营（有约谈笔录作为证据），同时被告为了保证废水排放确保达标，于2018年7月将污水处理设施委托第三方运营，委托单价为每吨废水处理费用30元（有委托运营合同作证据），加上自来水价格每吨5元，原告的用水成本为每吨35元。被告因为要适应国家对环保的更高要求而导致水处理成本增加，被告作为实际用水方，应该承担因政策原因导致的成本变化，因此被告于2018年8月份开始对原告的消费调整，这完全属于合理的调整，并非乱收费。且原告2018年12月及之后的水费至今未交。（3）、因排污成本的增加而对水费进行调价，也是通过开会讨论，并有各方签字确认的；而且，如果原告不同意调价，完全可以不交，通过法律途径解决；而在之后的收费中，被告也按价实际支付了各月水费，直到原告停业为止，这也证明原告用实际行动确认了水费的调整。现在，原告方因自身经营不善倒闭后，却又回过头来反悔，起诉被告多收费，实属无赖之举。4、关于2018年5月到12月多收废品处理费22439元的问题：（1）原告在生产过程中会产生很多各类固体危险废物，如粉尘、使用过的油墨罐、油墨布胶子、油墨纸布（危险废物代码900-255-123）等等，按照相关规定，固体危险废物应该通过有资质的专业危险废物处理单位处理，并且需要支付相应的费用。为此，被告与深圳市宝安东江环保科技有限公司、珠海新美环保科技有限公司、惠州力行环保科技有限公司等签订了危险废物处理合同（有合同为证据）。（2）被告作为出租方，有义务和责任保护好物业区域内环境，对相关单位在环境保护方面的工作进行监督管理（因为环保执法部门在涉案租赁物业区域内的环保监督管理是针对被告进行的）为此，被告与原告在租赁合同第二条第7项约定，原告方在生产经营过程中产生的危险废物由被告方统一处理，需要收费的由甲方收取。所以，关于废品处理费是双方依据法律的规定达成协议，对于已经交纳的废品处理费，只能说明双方履行约定。被告收取原告的固体危险废物处理价格并未超过被告与深圳市宝安东江环保科技有限公司、珠海新美环保科技有限公司、惠州力行环保科技有限公司签订的处理价格，故不存在原告所诉的“多收”的情况。（3）根据原告提交的收据，原告方总共也只交了18477元的废品处理费，尚有2018年12月的废品处理费未交。哪来有多交的废品处理费22439元？！原告所述纯属无理取闹，毫无根据。5、关于2018年4月3日废气塔费30000元：该项费用与被告方没有任何关系，是原告方自己建设废气塔与第三方之间发生的合同关系，相关款项是支付给第三方的。6、2018年8月29日的检测费10000元：该笔费用是关于原告方建设的废气塔的验收检测费用，在工业区内所有的环保设施（排水、排气及固废的处理等）作为一个整体验收（验收费共计35万元），其中废水处理设施的检测验收费为20万元，由被告全部负责；废气塔的验收检测费共15万元，共有13个废气塔，由各使用单位自己负责建设，验收费也由各自承担。废气塔有大有小，原告方建设有一个废气塔，依据其废气塔的规格，其应当承担10000元检测验收费。所以，被告通知要求原告支付10000元的检测费，这完全合理合法。但是，原告方至今也没有向被告交付10000元的检测费，被告将保留向其追偿的权利。7、关于2018年12月20日楼梯间油油漆和批灰费12170元：为使各车间的整体形象美观化，由被告主导各车间的老板专门开会商议征求意见，各车间都同意将自已车间所使用的楼梯和墙面重新翻新，且第三方施工方也是由222楼2楼车间老板寻找的，价格透明。且费用都是由车间直接付到第三方施工方的账号。被告只是起了主导作用。原告也没有向第三方支付过该笔费用，更没有向我方交过该笔费用。8、关于2018年12月20日烤箱整改检测费：烤箱属于危险生产设备，必须每年进行安全检测（类似于机动车年检），属于安全生产监管的强制性规定。该烤箱是原告方自己的生产设施，检测费用理应由原告自己承担。因原告租赁在被告处，但其注册地并没有登记在租赁厂房处。所以，相关部门在对原告有关安全生产、环境保护等方面的监督检查工作都是针对被告的名义进行的，因此，对烤箱的年检也是以被告的名义进行，但费用仍应当由原告自己承担，这也是理所当然的。9、关于从2018年11月起收用电座机用电费、从2018年10月起收管理运营费的问题：首先，座机用电费是从2018年的12月才开始收取，管理运营费是从2018年11月才收取的，并非如原告所述提前一个月收取；且原告2018年12月及2019年1月份的该两项费用根本没有交纳。其次，“座机用电费”和“管理运营费”的产生，是为了执行《发改价格[2018]500》的要求而产生的。《发改价格[2018]500》第一条：主要措施的第三项规定：商业综合体等经营者应按国家规定销售电价向租户收取电费，相关共用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决；另，广东省的相关文件也规定了：考虑到电费收费行为的调整涉及到原有合同的变更等事项，给予转供电主体一定的时间进行调整。从2018年11月1日起完成调整，按上述要求收取终端客户的电费。根据上述规定，被告从2018年11月起，将原电价调低，将转供电设施费、电损线损、维修维护费从电价中分离出来，以用电座机费和运营管理费的方式收取，用电座机费是转供电设备的费用，单价是固定的，运营管理费是电损线损及维护维修费，根据用户用电量计算，是动态变化的。所以，该两项费用是在响应并执行国家政策的情况下，对原电价进行调整所实施的具体方案，并非被告额外收取的费用，也没有增加原告的费用（其电费也相应的减少了！），所以，该两项费用合理合法的。10、关于2018年12月15日硬摊派安监罚款25000元的问题：2018年9月10日，深圳市宝安区安全生产监督管理局对涉案物业所在区域内的物业进行安全生产监督检查，检查发现了相关安全隐患，其中：226栋2楼、226栋4楼、221栋2楼（深圳市锦程益电子有限公司即原告）、221栋3楼共4个生产单位存在违反的情形。后，作出深宝安监罚（2018）12号行政处罚决定书，对被告罚款95000元。但是，造成安全隐患导致被行政处罚的原因是由各实际生产企业违反相关规定造成的；而且合同第九条约定了乙方（即原告）应严格按照政府职能部门规定的安全、消防、治安、环保、卫生、安监、劳动保障等管理规定或者标准使用厂房，并保证不存在任何安全隐患。可见，原告同时也违反了合同的约定。所以相应的责任自然由各生产单位承担。另外，被告根据违法程度，向这4个各生产单位发出分摊罚款的通知后，各单位也按要求交纳了相应的罚款（包括原告也主动交纳了相应的罚款），这也证明原告对违法事实的承认及对罚款处罚的确认，否则其完全可以拒交并通过法律途径解决。现原告因公司倒闭而反悔提起诉讼，纯属失信之举。11、关于2018年5月22日收取的电梯保养、监控费、划线费等5088元：合同第一条第7项约定电梯使用费不包括年审及保养费；第七条约定，被告一次性负责厂房内的消防栓安装及厂区内道路、生活用水排污系统的建设，日后由原告负责维修及保养。可见，上述费用本应由原告承担，并非是被告乱摊派。另外，原告已经交纳了上述费用，且，上述事实发生后在长达6个月之久的时间里，原告也未提出任何异议，这足以证明原告对这些费用的确认。现，原告却在半年后，自己处于倒闭状态时，反悔提起诉讼，足见其做法的无赖之本性。12、关于工衣费、宿舍用电安全监测系统分摊费、员工健康体检费的问题：工衣费，是原告从被告处购买员工工作服所产生的费用，共计34件，其中职员服装8件每件55元，员工服装26件每件48元，合计1688元；宿舍用电安全监测和员工职业健康体检都是应安监部门要求做的，属于政策强制要求企业做的工作，属于合理费用，也是不可免除的，这是被告尽管理义务的体现；健康体检费，是依据劳动法的相关规定，出于对员工身体健康考虑，也是对原告等承租方的负责；而健康体检医疗单位是以工业园区所有员工为对进行集体检查，故相关的体检安排及费用交纳都是由被告来组织的，所以，被告根据原告的员工人数进行收费后再向体检部门交纳，这也是合情合理的。故，上述三项费用均是合理费用，也是实际发生了的费用，体现了被告作为出租方尽到了监督管理的义务和社会责任。综上所述，原告所谓的理由无一成立，所有费用均是依约依法收取的合理费用，并不存在乱摊派，更不存在任何违约行为；原告所谓的摊派费用及因被告违约导致无法继续履行合同而造成的搬迁费等没有任何事实与法律依据；倒是原告因自身经营不善，无以为继，早已人去楼空；现在却故作弱势，信口开河、随意罗列，颠倒是非、倒打一耙，实属无赖可恶，恳请法庭切实查明事实，透析本性，作出公正的判决。另补充如下：原告的陈述与事实不符。2019年2月28日被告才收到了法院的诉讼文件，即被告2月28日才知道被起诉。根据原告提交的设备变卖合同，发生在2019年2月23日，因此原告说被告知道其起诉后强行停水停电的事实不符合逻辑。被告没有停水停电。正如原告自己所说是因其无法发放工人工资才导致劳动部门介入，变卖设备发放员工工资，最终导致倒闭状态。如果是停水停电不可能导致员工马上去劳动部门申诉，因为所谓员工到劳动部门申诉肯定是拖欠工资较长，金额较多。因此，原告所述与事实不符。大正公司反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付所欠厂房租金、水电费、药水原料等费用共计l67699元及延迟支付利息损失(以167699元为基数，从起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算到判决确定的支付之日止)；2、由被告承担本案全部诉讼费。被告大正公司反诉称，反诉人与被反诉人于2017年12月20日签订租赁合同，约定反诉人将位于深圳市宝安区松岗街道江边工业区工业六路4号221栋二楼共计1000平方米的厂房及3间共计150平方米宿舍出租给被反诉人使用，厂房每月每平方米35元，管理费每平方米2元，合计每月租金40000元，宿舍每月租金3000元；租期自2017年12月31日起到2021年7月31日止。至今被反诉人拖欠反诉人2019年1、2、3月份租金及2018年12月份水电费共计158981元，另外，被反诉人尚欠反诉人药水及废品处理费8718元。现，反诉人因自身经营不善无以为继，却以莫须有的理由起诉反诉人，颠倒是非，恶意诉讼。为了维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，请求判如所请。针对大正公司的反诉，锦程益公司答辩称，坚持起诉意见。经审理查明，锦程益公司与大正公司于2017年12月20日签订租赁合同，约定大正公司将位于深圳市宝安区松岗街道江边工业区工业六路4号221栋二楼共计1000平方米的厂房及3间共计150平方米宿舍出租给锦程益公司使用，厂房每月每平方米35元，管理费每平方米2元，合计每月租金40000元，宿舍每月租金3000元；租期自2017年12月31日起到2021年7月31日止；乙方（指锦程益公司）必须在每月8号前把当月租金以现金或转账方式一次性支付给甲方（指大正公司）……逾期一个月不交，该行为视作乙方违约，甲方有权即时收回厂房及配套设施另行处理，乙方所交押金按违约金赔偿给甲方……；乙方须付电梯使用租金每月1000元，不包括年审及保养费，厂长费1000元/月，垃圾费每平方米0.5元，垃圾运输管理费500元/月；本合同已经签订，乙方应交厂房订金5万元给甲方，签订合同付10万元，共15万元，该押金只作履约保证金含工人工资保证金。合同期满后乙方付清水电费及其他费用，把厂房恢复原样，甲方无息退还所有押金给乙方，水电押金抵水电费，厂房押金不予抵清算费用；水费每吨（立方米）人民币24元，……不得拖欠，否则每日按当月水费1%收取滞纳金，预期两个月不交，该行为视作乙方违约，甲方有权即时收回厂房配套设施，另行处理，乙方所交押金按违约金赔偿给甲方……；电费按均价的基础上每度加收人民币0.2元，共1.5元/度，电费经双方协商小于或等于每月用电量在5万度以下的按平均每度1.5元/度，大于每月用电量5万度以上，平均每度1.2元/度，线损按用电比例分摊2%计算……逾期二个月不交，该行为视作乙方违约，甲方有权即时收回厂房配套设施，另行处理，乙方所交押金按违约金赔偿给甲方……；乙方加强内部管理，严禁对环境造成污染的生产废水、原材料等泄露到车间外，否则产生的一切责任及费用有乙方承担，对没有造成后果的给予5000至100000元的处罚；乙方在经营过程中产生的危险废物由甲方统一处理，需要收费的有甲方按相关部门标准代收，当月废水费用可抵次月水电费；如果乙方中途提前终止合同，乙方所交押金按违约金赔偿给甲方。合同签订后，锦程益公司依约向大正公司支付履行保证金15万元，大正公司向锦程益公司交付案涉租赁房屋。此后，双方均依约履行，截止至起诉之日，锦程益公司尚欠大正公司2019年2月份的房租、12月和1月份的水电费未支付。锦程益公司于2019年1月16日向本院提起诉讼，以大正公司乱摊派费用为由提出中止合同、返还押金、返还不合理摊派费用等诉请求。2019年2月23日，锦程益公司将案涉租赁厂房内的机械设备变卖，用于发放所拖欠的工人工资，并于2019年2月25日将案涉厂房腾空。另查明，案涉租赁厂房系大正公司从物业产权人杨晓东处承租而来，该物业产权证号为深房地字第**，租赁期限从2011年8月1日至2021年7月31日止。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。锦程益公司与大正公司签订的《厂房租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故合法有效。双方当事人均应严格依约履行。锦程益公司关于返还不合理摊派费262683.95元的诉求，本院对所涉的各项费用，遂一分析认定如下：1、关于2018年4月23日粉尘罚款20000元的问题。大正公司称该罚款系基于锦程益公司违反相关规定堆放钻孔粉尘，锦程益公司对此予以否认。锦程益公司提供的微信转账记录显示其分四次分别向大正公司支付罚款如下：2018年4月24日转账5000元，5月9日转账5000元，10月15日转账5000元，11月18日转账5100元，共计转账20100元。经查，该聊天记录中在锦程益公司支付款项前后均未见其曾就该罚款向大正公司提出过异议，由此推断锦程益公司在付款当时是认可其存在违规堆放钻孔粉尘的行为。至于该罚款的合法性问题，双方在租赁合同约定：“……严禁对环境造成污染的生产废水、原材料等泄漏到车间外，否则产生的一切责任及费用由乙方承担，对没有造成后果的给予5000至100000元的处罚”。该“罚款”虽然具有行政强制性的字眼或色彩，但在本案平等主体之间的民商事合同中，“罚款”应该是违约方向守约方支付违约金的意思，这既符合当事人双方订立合同的本意，也符合合同法规定的违约金的立法原则。我国合同法规定的违约金具有赔偿性和惩罚性的双重属性，当违约未造成损失时具有惩罚性，当违约造成损失时具有赔偿性。本案当事人双方对违约责任的表述虽然不够规范，但这是双方在建立合同关系时自愿设定的承诺，违约责任的适用应当尊重当事人的意思自治原则。因此，上述合同约定的罚款合法性本院予以认定。至于该罚款的合理性问题，本案中无证据显示锦程益公司对罚款的合理性提出异议，且其亦已交纳，故依法可视为其认可其合理性。因此，大正公司无需退还锦程益公司上述罚款。2、至于多收电费及2018年11月起要求加收用电座机费17160元（2018年11月收5720元，2018年12月收5720元，2019年1月收5720元），以及2018年10月起加收运营管理费27826元（2018年11月10332元，2018年12月8998元，2019年1月8496元）的问题。大正公司抗辩称，用电座机费是从2018年的12月才开始收取，管理运营费从2018年11月才开始收取，并非如锦程益公司所述提前一个月收取，且2018年12月及2019年1月份的该两项费用根本没有交纳。又称“座机用电费”和“管理运营费”的产生，是为了执行《发改价格[2018]500》的要求而产生的，《发改价格[2018]500》第一条主要措施的第三项规定，商业综合体等经营者应按国家规定销售电价向租房收取电费，相关共用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决。另，广东省的相关文件也规定，考虑到电费收费行为的调整涉及到原合同的变更等事项，给予转供电主体一定的时间进行调整，从2018年11月1日起完成调整，按上述要求收取终端客户的电费。本院认为，对于锦程益公司主张的2018年11月加收的用电座机费5720元，大正公司称并未收取，而锦程益公司提供的催款通知亦未显示该项费用，且锦程益公司亦未能提供证据证实其已实际交付，故本院采信大正公司的抗辩，认定锦程益公司未向大正公司交纳2018年11月加收的用电座机费5720元。至于2018年12月的用电座机费5720元，虽然大正公司否认锦程益公司已交付该费用，但锦程益公司提交的日期为2019年1月5日开具的编号为532347号的收款收据明确记载：“……12月份用电座机费”，因此，本院采信锦程益公司的主张，认定其已交付该月的电用座机费5720元。至于2019年1月份的用电座机费，锦程益公司未能提供证据证实已交付的主张，且大正公司亦不予认可，故本院不予采信。至于管理运营费27826元，锦程益公司所指的该项费用包括2018年11月10332元，2018年12月8998元，2019年1月8496元。大正公司抗辩称2018年12月及2019年1月份的管理运营费均未交付。由于锦程益公司未能就该两月的管理运营费已交付的主张提交证据证实，故其应承担举证不能的不利后果，本院对该两个月的管理运营费主张不予采信。据此，本院认定锦程益公司仅交付2018年11月的10332元运营管理费。据政府部门的收费标准调整规定，商业综合体等经营者应按国家规定销售电价向租房收取电费，相关共用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决，即调整后的电费应由两部分构成，第一部分为国家规定的销售电价，第二部分为共用设施用电及损耗。本案中，合同约定电费按1.2元/度的标准收费，故调整后的电费中，第一部分应低于约定的1.2元/度，至于共用设施用电及损耗应另行协商解决。本案中，锦程益公司提交的催款通知显示2018年9月份前按约定的1.2元/度收费，从2018年10月起至12月期间，调整为按0.85元/度的单价收费，并同时收取电座机费及运营管理费，此处的电座机费及运营管理费可理解为调整后电费中的第二部分。该计费方式，符合上述规定，虽其合理性欠妥，但其合法性本院予以认定。结合锦程益公司实际上已交付2018年11月、12月的上述费用，故其要求退还的该两月电费及管理运营费、用电座机费，本院不予支持。另，2019年1月催款通知显示电费单价构成又恢复至原来的1.2元/度，并同时又催收用电座机费，该做法明显有违《发改价格[2018]500》中关于进一步优化营商环境的精神。因此，大正公司要求按催款通知的标准交付电费、用电座机费及运营管理费，本院不予支持。为方便计算，本院酌定按1.0元/度的计算标准计算应付电费，用电座机费及运营管理费无需锦程益公司承担。结合催款通知上记载的用电量等内容，可核算出2019年1月水电费为20644.8元。该费用应由锦程益公司承担。3、关于多收水费的问题。锦程益公司所指的多收水费系指2018年8月份起由原来的24元/吨提高至35元/吨的差额。本院认为，双方在租赁合同中明确约定了水费单价为24元/吨，大正公司虽然对其基于政府提高污水排放的标准而委托第三方进行污水处理的主张提交了约谈告诫记录、委托管理合同及收费支出凭证作为证据，但约谈告诫记录并无记载落款日期，无法看出该告诫记录的形成时间，且用以证实污水处理服务费支出的发票也仅有2018年10月份，并无其他月份的污水处理服务费支出证据，据此，本院仅对2018年10月份的水费标准提高至35元/吨予以认定，其余水费标准提高主张本院不予认定。由于2018年12月及2019年1月的水电费实际上尚未支付，因此，结合双方提供的证据，本院认定，大正公司实际多收锦程益公司水费分别为：2018年8月多收3003元，9月多收4257元，11月多收3256元，共计多收10516元。该多收水费，大正公司应退还锦程益公司。4、关于多收的废品处理费24895元的问题。经查，锦程益公司实际上只交了18477元，2018年12月的废品处理费未支付。双方在租赁合同明确约定乙方在经营过程中产生的危险废物由甲方统一处理，需要收费的有甲方按相关部门标准代收。大正公司提供了两份服务合同用以证实其司按照国家有关环境保护的法律规定及环境执法部门的要求，对园区内固体费用的收集进行统一处理，与第三方签订了废物处理服务合同。本院认为，虽然大正公司提供了两份服务合同证实其司与案外人签订了废物处理服务合同，但基于服务合同所涉需处理的废物（液）存在被回收利用的价值，且从该服务合同的约定可看出，当被回收物的价值高出回收费时，不仅无需大正公司支付处理费用，还存在由回收方向大正公司回款的情形，故大正公司应就其与回收公司之间的收费具体情况进行举证。由于大正公司未能就此进行举证，故大正公司依法应对此承担举证不能的不利后果。由此，本院认为，大正公司应退不锦程益公司废品处理费18477元。综上，锦程益公司该项诉求，本院支持合理部分，超出部分，不予支持。5、关于2018年4月3日收取的废气塔费30000元的问题。双方当事人在租赁合同中并无废气塔费的相关约定。庭审中，双方当事人均确认该费用系由锦程益公司于2018年4月3日、4月9日通过微信转账的方式向大正公司经理张利波支付的25000元及5000元，但大正公司称该费用系基于锦程益公司使用了第三方的废气塔，由锦程益公司与第三方协商后承担的费用，与大正公司无关，大正公司工作人员张利波仅为代收，代收后已转交第三方。锦程益公司当庭出示的手机聊天记录显示，锦程益公司在付款时先付了2.5万元，此后张利波问“怎么是2万5？不是5万吗？”，锦程益公司反问“不是2家一起的吗？一家一半”，张利波回复称“不对，你的多，至少要收3万！”，你还要付5000元过来”，锦程益公司表示“老板，明天转过来”，并于此后又付了5000元给张利波。结合该聊天记录及双方当事人在庭审中的陈述，可证实该款项系用于锦程益公司与案外第三方共用的废气塔费，本院在此予以确认。从该聊天记录可见，虽然锦程益公司对该费用的分担提出过异议，双方亦存在讨价还价的过程，但最后锦程益公司明确表示“明天转过来”，即认可的30000元，且锦程益公司此后亦实际支付了该款项，因此，锦程益公司现再提出异议，明显有违诚信，本院在此不予支持。6、关于检测费10000元。锦程益公司未提交证据证实其已向大正公司交付该款项，且大正公司抗辩称虽然锦程益公司应当承担该费用，但实际上锦程益公司至今仍未交付。依照谁主张谁举证的原则，锦程益公司未能就其已向大正公司交付该项费用的主张进行举证，故锦程益公司应对此承担举证不能的不利后果，本院对其相应诉求不予支持。7、关于2018年12月20日要求收取楼梯间仅公共区域的油漆和批灰费12170元，大正公司否认收到该项费用，锦程益公司当庭撤回该项诉求，本院予以准许。8、关于2018年12月20日收取的烤箱整改检测费6650元。大正公司称烤箱属于危险生产设备，必须每年进行安全检测，属于安全生产监管的强制性规定，因锦程益公司注册地并没有登记在案涉租赁厂房，故相关部门在对锦程益公司进行有关监督检查工作都是针对大正公司的名义进行，并提交了检测报价合同、发票，用以证明其据中华人民共和国安全生产管理法的要求，对园区内烤箱的企业进行烤箱的年度检测，所产生的费用应由锦程益公司承担。锦程益公司以上述证据与其无关为由不予认可，并否认需要年检。本院认为，大正公司关于烤箱属于危险生产设备的主张，锦程益公司未提出异议，本院予以采信。考虑到锦程益公司的注册地确实没有登记在案涉租赁厂房，以及上述烤箱实际上亦已进行了相应的检测措施，必然产生检测费用，且锦程益公司并未举证证实其在付款时曾对此提出过异议，故本院对其要求返还该项费用的主张不予支持。9、关于2018年12月15日硬摊派安监罚款25000元的问题。根据大正公司提供的证据显示，该罚款系政府安监部门对大正公司整个工业园区违规行为的行政罚款总额95000元中由锦程益公司承担的部分，金额为25000元，但无证据显示锦程益公司对其自身是否存在违规行为，或罚款金额分配的合理性提出过异议，依法可视为其对违规行为及金额均予以认可，因此，对锦程益公司该部分费用的退还诉求，本院不予支持。10、关于2018年5月22日收取电梯保养1088元、监控费2500元、划线费及停车位分摊1500元，共计5088元的问题。经查，租赁合同约定电梯使用费每月1000元，不包括年审及保养费，但对监控费、划线费及停车位分摊未作约定。本院认为，锦程益公司已依约定每月支付1000元电梯使用费，而双方对电梯保养、监控、划线费及停车位等事项未作约定，且上述费用明显应属大正公司出租物业的经营成本，不应由锦程益公司承担，故锦程益公司诉求退还有理，本院予以支持。11、关于2018年12月19日收取宿舍用电安全监测系统分摊费500元的问题。本院认为，该费用应予退还，理由同上。12、关于2018年9月10日工业园中秋节给安监办工作人员送礼，硬摊派赞助费2000元的问题。该项费用系用于向相关政府部门送礼，明显违反有关规定，锦程益公司诉求返还有理，本院予以支持。13、2018年11月12日收取的工衣费1688元，以及2018年12月27日收取员工职业健康体检费3176元的问题。该两项费用在合同中均未进行约定，原、被告属各自独立的企业法人，大正公司未能对此费用的收取予以合理解释，明显属于不合理摊派费用，故应予退还。综上，大正公司应退还款项如下：１、2018年8月至2019年1月多收的水费10516元；2、废品处理费18477元；3、2018年5月22日收取的电梯保养1088元、监控费2500元、划线费及停车位分摊1500元，共计5088元；4、2018年12月19日收取的宿舍用电安全监测系统分摊费500元；5、2018年9月10日工业园中秋节给安监办工作人员送礼赞助费2000元；6、多收的工衣费1688元；7、多收的员工职业健康体检费3176元，共计41445元。综上，锦程益公司关于返还摊派费用的诉求，本院支持合理部分，超出部分不予支持。锦程益公司关于判令因强制停水停电导致原告工厂倒闭的经济损失57万元的诉求，锦程益公司确实已倒闭，庭审中大正公司否认曾停供水电，称锦程益公司的倒闭系其自身原因造成，但从锦程益公司提交的聊天记录可见，大正公司工作人员张利波曾在2019年1月23日向锦程益公司催收水电后，称“今晚搞不定，明天会停你的水电的”，结合锦程益公司至今仍未支付2018年12月水电费，以及租赁合同中多处出现大正公司可采取停水停电约定的事实，由此，本院采信锦程益公司的主张，认定大正公司于2019年1月23日后曾对锦程益公司存在停供水电的事实。本院认为，造成一个企业倒闭的因素是多方面的，其中包括企业内部的经营管理等内因及企业外的其他因素，一般而言，经营者自身经营不善系造成企业倒闭的主要原因，且本案中，虽然存在大正公司不合理摊派费用的事实，但无证据证实大正公司的不合理摊派费用行为系造成锦程益公司企业倒闭的主要原因，此其一；其二，对于案涉不合理摊派费用，锦程益公司本可通过合理合法的途径拒绝支付，但其事实上从2017年12月承租案涉物业起一直至其于2019年1月向本院提起本案诉讼期间长达二年的时间里，均无证据显示锦程益公司均对上述费用曾明确予以拒绝，亦无证据显示大正公司曾以停水停电的措施相威胁。最后，虽然大正公司存在停供水电的事实，但大正公司该行为也是基于锦程益公司存在未按合同约定支付租金水电的违约行为在先，该行为应认定为大正公司据合同约定对自身合法权益所采取的合理救济措施。故锦程益公司诉求大正公司赔偿其倒闭损失无事实及法律依据，本院不予支持。锦程益公司关于请求判决中止合同，返还房租押金150000元的诉求。锦程益公司所谓的“中止”，实为终结双方权利义务，而非暂时停止履行，其法律性质应为合同“终止”。如上所述，双方租赁关系事实上已终止，故本院在此予以确认。锦程益公司诉求的返还房租押金150000元，案涉租赁合同约定：“该押金只作履行保证金”、“如果乙方提前终止合同，乙方所交押金按违约金赔偿给甲方。除政府干涉、法律规定及不可抗力因素外，甲方不准提前终止合同。若提前解除合同，甲方赔偿乙方损失”。根据上述合同约定，该押金性质为履约保证金。虽然案涉租赁合同的终止系锦程益公司提出，但由于大正公司确实存在不合理摊派费用的行为，一定程度上加剧了锦程益公司经营困境，结合本案实际情况，本院酌定大正公司应退还锦程益公司上述押金的一半，即75000元。至于反诉部分。大正公司诉求判令锦程益公司支付所欠厂房租金、水电费、药水原料等费用共计l67699元，如查明所述，锦程益公司已支付至2019年1月的租金，至于锦程益公司将案涉租赁房屋退还大正公司的日期双方存在争议。对此，锦程益公司主张其已于2月25日已退还，大正公司予以否认，主张房租应计至3月底。本院认为，从锦程益公司提交的资料显示，其公司已于2月23日变卖公司的机械设备用以所欠的清偿工人工资，大正公司对此亦不持异议，且在变卖过程中，锦程益公司还在大正公司的要求下向其出具欠条，用以证实尚欠房租45000元，由此，再结合大正公司所主张的水电费亦仅计至1月份的事实，本院认定大正公司对锦程益公司于2019年2月份腾退房屋系知道或应当知道，结合本案的实际情况，本院酌情认定腾退日期为2019年2月月底，即2月28日。鉴此，锦程益公司应承担的房租应计至2019年2月28日。据合同约定，可核算出2019年2月租金等费用（不含水电费）为：租金40000元/月（含管理费）、厂长工资1000元/月、电梯使用费1000元/月，垃圾清运费500元/月，共计42500元。大正公司主张锦程益公司尚欠2018年12月及2019年1月份水电费分别为26938元及24107元，并提供了催款通知等作为证据，对于2018年12月的水电费26938元，其收费标准的合法性本院已予以认定，2019年1月尚欠水电费实为20644.8元，共计尚欠水电费47582.8元。至于药水原料等费用主张，由于无合同约定，且锦程益公司亦不予认可，本院不予支持。综上，锦程益公司应支付大正公司2019年2月租金、2018年12月及2019年1月份水电费共计90082.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认深圳市锦程益电子有限公司与深圳市大正科技有限公司签订的租赁合同终止；二、深圳市大正科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还深圳市锦程益电子有限公司41445元；三、深圳市大正科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还深圳市锦程益电子有限公司押金75000元；四、深圳市锦程益电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付深圳市大正科技有限公司房屋租金及水电费用共计90082.8元；六、驳回深圳市锦程益电子有限公司的其他诉讼请求；七、驳回深圳市大正科技有限公司的其他反诉请求。上述判项中，双方当事人均具有金钱上的互为给付义务，两者相冲抵后，深圳市大正科技有限公司仍需支付深圳市锦程益电子有限公司26362.2元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5010元，由原告承担3696元，被告承担1314元。反诉受理费3654元，由原告承担1026元，被告承担2628元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 许  林  锋二〇一九年三月十九日书记员 陈春晓（兼）书记员 李  玉  莹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。