福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初1086号 原告（反诉被告）：林永忠，男，1969年12月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：万德里，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵翼，福建重宇合众律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢胜忠，男，1954年9月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林龙欣，福建昕悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晨，福建昕悦律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）林永忠与被告（反诉原告）谢胜忠合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案，依法适用简易程序公开审理。原告（反诉被告）林永忠的委托诉讼代理人万德里、赵翼，被告（反诉原告）谢胜忠的委托诉讼代理人林龙欣、陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林永忠向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方2002年6月17日签订的《宅基地买卖合同》有效；2、被告按照协议约定协助原告办理厦门市思明区房屋产权过户登记手续；3、请求依法判令被告承担因办理厦门市思明区房屋不动产权转移登记手续产生的税费；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：因“曾厝垵新村”建设需要，编号为后－Ａ－3－东的土地（现地址为厦门市思明区曾暦接村）（下称“讼争地块”）由厦门市人民政府批准划拨给厦门市思明区人民政府，土地使用权类型为国有土地。2001年8月20日，作为被拆迁权利人，被告依法取得编号为后－Ａ－3－东地块的使用权。2002年6月17日，原告与被告经协商，被告将依法取得的讼争地块使用权以360000元转让给原告，并签订《宅基地买卖合同》，约定：1、原、被告同意诉争地块及其（包括交易）相关费用成交总价款为人民币360000元。此价款包括：所有的成交中介费；宅基地取得的一切相关费用：原告建成房子后被告负责为原告办理完整的房产地产权证过程中的一切费用：所有的税费等。原告不再承担有关宅基地取得、使用及房子建成后被告为原告办理完整的房产地产权证过程中的一切相关费用。2、原、被告同意房屋成交总价款分三次付给被告：原告分别于2002年6月17日支付人民币壹拾伍万元整；于修建好房子基础之日支付人民币壹拾伍万元整；于被告为原告办理好完整的房产地产权证并把上述权证交付原告之日起三日内，原告向被告支付人民币陆万元整。3、被告承诺可以在原告房子建成后为原告办理出完整的房产地产权证，并应负责及时为原告办理出完整的房产地产权证，原则上应与“曾厝垵新村”的第一批办证业主同时办出。协议签订后，原告依协议约定支付被告30000元，并于2003年在讼争地块上建房（即现厦门市思明区曾厝垵村房产，下称“讼争房产”）并居住、使用至今。2012年被告取得了讼争房产的产权证，依《宅基地买卖合同》约定，被告应该负责及时为原告办理产权过户登记手续，但被告均无理拒绝。综上，原告认为，原被告双方2002年6月17日签订的《宅基地买卖合同》有效，依约定，被告应该协助原告办理产权过户登记手续，并负责为原告办理完整的房产地产权证过程中的一切费用、所有税费等。但被告均无理拒绝，至今未办理讼争房产的过户手续。 谢胜忠辩称，原被告双方签订的宅基地买卖合同无效，理由是本案系国有划拨土地的转让，因未经有权人民政府的批准，根据法律及司法解释的规定，这种土地的转让是无效的，故案涉合同是无效合同，具体详见反诉状陈述的事实与理由。因合同无效，被告不再协助办理案涉房产的过户，也无需承担办理产权所产生的税费。 谢胜忠向本院提出反诉请求：1、确认谢胜忠与林永忠于2002年6月17日签订的《宅基地买卖合同》无效；2、林永忠将位于厦门市思明区，编号为：后一Ａ一3一东的讼争地块返还给谢胜忠，同时将讼争地块上的房屋等建筑物及其附属设施折价交付给谢胜忠；3、本案诉讼费由林永忠承担。事实和理由：2001年8月20日，谢胜忠谢胜忠与厦门市思明区人民政府签订《思明区“曾厝垵新村”二期建设用地房屋补偿安置协议书》，谢胜忠因拆迁取得案涉土地后一Ａ－3一东的宅基地，土地性质为国有划拨用地。2002年6月17日，谢胜忠谢胜忠与林永忠林永忠签订《宅基地买卖合同》，谢胜忠将上述《思明区“曾厝垵新村”二期建设用地房屋补偿安置协议书》中编号为：后一Ａ一3一东的宅基地出售给林永忠。2011年，谢胜忠申请办理了土地房屋权属登记，其中记载，土地所有权性质为国有，土地使用权类型为划拨。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，本案讼争地块的转让至今未经有关政府批准，故谢胜忠与林永忠签订的《宅基地买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，应当认定合同无效。根据合同法的规定，因合同无效而取得的财产应当予以返还，故林永忠应将位于厦门市思明区编号为：后一Ａ－3－东的讼争地块返还给谢胜忠。同时将讼争地块上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并折价交付给谢胜忠。 林永忠对谢胜忠的反诉请求辩称，宅基地的买卖合同是2002年签订的，并不适用2005年最高院相关司法解释规定。宅基地转让合同不仅涉及土地的转让，还涉及后面的房屋建设及过户的问题。本案宅基地买卖合同不存在法定无效的情况。《房地产管理法》第四十条的规定是管理性规范，非效力性规范。讼争地块性质是国有的划拨用地，应参照安置房买卖，过户时缴交土地出让金就可以完成买卖，无需再经过政府审批。 围绕诉讼请求和反诉抗辩意见，林永忠提交了宅基地建设定位技术要求领取单、思明区“曾厝垵新村”二期建设用地房屋补偿安置协议书、宅基地买卖合同、结婚证、转账凭证、收据、图纸目录、门窗说明表、建筑设计说明、厦门市行政事业单位收费票价、房屋租赁合同书及账户明细清单、思明区房屋产权信息与来源、（2017）闽02民终2686号民事判决书、厦国土房函［2017］288号文件作为证据。谢胜忠未提交证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 因“曾厝垵新村”建设需要，谢胜忠在曾厝垵村后厝社67号的一幢二层房屋被拆除。2001年8月20日，厦门市思明区人民政府与谢胜忠签订《思明区“曾厝垵新村”二期建设用地房屋补偿安置协议书》，约定厦门市思明区人民政府按宅基地结合原房重置价的形式对谢胜忠进行安置补偿，安置位于“曾厝垵新村”的编号“后—Ａ—3—东”、面积60平方米的地块（现址为厦门市思明区曾厝垵村）［以下简称讼争地块］作为宅基地，另支付各项补偿款、过渡费80131.46元以及奖励金7501.5元。双方依约履行上述安置协议书。 2002年6月17日，谢胜忠（甲方，出售人）与林永忠（乙方，购买人）签订《宅基地买卖合同》（以下简称讼争合同）。合同第二条约定：“甲方把可供建设的‘曾厝垵新村’编号为后—A—3—东的宅基地一块六十平方米（包括其配套），（详见甲方与厦门市思明区人民政府2001年8月20日签订的《思明区“曾厝垵新村”二期建设用地房屋补偿安置协议书》），出售给乙方。乙方在该宅基地上建房，乙方拥有该宅基地（包括其配套）及房子完整的房地产产权”。合同第二条约定：“甲乙双方同意上述宅基地及其所有（包括交易）相关费用成交总价款为人民币36万元。此价款包括：所有的成交中介费；宅基地取得的一切相关费用；乙方建成房子后甲方负责为乙方办理完整的房产地产权证过程中的一切费用，所有的税费等。”合同第三条约定：“甲乙双方同意本合同生效之日起乙方将上述成交总价款分三次付给甲方。1、乙方于本合同生效之日（2002年6月17日）向甲方支付人民币15万元。2、乙方于修建好房子基础之日向甲方支付人民币15万元。3、房子建成后，当甲方为乙方办理好完整的房产地产权证并把上述权证交付乙方之日起三日内，乙方向甲方支付人民币6万元。”合同第四条约定：“甲方应保证该宅基地取得和出售的行为合法，并为此负责。甲方应遵守国家房地产政策法规，并按规定缴纳全过程所有相关费用。”合同第七条约定：“甲方据自己掌握的有关情况承诺，可以在乙方房子建成后负责为乙方办理出完整的房产地产权证，并应负责及时为乙方办理出完整的房产地产权证，原则上应与曾厝垵新村的第一批办证业主同时办出。甲方要承担上述相应的民事责任。”合同签订后，谢胜忠向林永忠交付讼争地块，林永忠先后向谢胜忠支付转让款合计30万元，谢胜忠分别于2002年6月17日、2002年9月15日出具相应收据。林永忠出资按政府统一规划在讼争地块上建造独立住宅一栋（以下简称讼争房屋），房屋建造过程中相关手续由谢胜忠配合林永忠办理。讼争房屋建成后一直由林永忠占有，现出租他人使用。 2011年，谢胜忠领取讼争地块和讼争房屋的土地房屋权证。土地房屋登记信息载明：房地坐落“思明区”，权属人“谢胜忠”，土地使用权类型“划拨”，房屋产权来源“1998年统迁、2001年自建安置房”，宗地面积“90.62平方米”，层数“4层”，建筑面积“195.07平方米”，原权利人“厦门市思明区人民政府”。谢胜忠领取产权证后未依约过户给林永忠，林永忠遂诉至本院。 另查明，厦门市中级人民法院在办理（2017）闽02民终2686号一案中，向厦门市国土资源与房产管理局发送《协助调查函》。厦门市国土资源与房产管理局复函称：曾厝垵西里47号（曾厝安新村）于2012年10月办理房地产权登记；曾厝垵西里47号系拆除郑连古房屋一幢，安置位于后厝山编号“后—S60—020”地块，宗地面积60平方米；办理权证时，地块实测面积90.62平方米，实测建筑面积196.20平方米，超占用地30.62平方米，超建建筑面积6.18平方米，应补配套费2944元在领证时一并缴交，权属人已补缴配套费；曾厝垵西里47号房产系安置所得，土地性质为划拨，过户时应缴交土地出让金。 本院认为，本案系合同纠纷，双方争议焦点为讼争合同是否属《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定的情形而无效。对此本院认为，讼争合同真实合法有效，双方均应依约全面履行。第一，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条应作严格解释，该条规范的是直接以划拨建设用地使用权为标的的转让行为，划拨建设用地上房屋转让行为不在此列。本案中，谢胜忠向林永忠转让的并非单独的建设用地使用权，还“（包括其配套）及房子完整的房地产产权”。根据“房地一体”原则，房屋坐落的土地使用权一并转让，转让标的为划拨建设用地上的房屋。正因如此林永忠的诉讼请求是要求过户讼争房屋，而非单独过户建设用地使用权，故不宜认定双方交易行为属于按上述司法解释规定而无效的情形。第二，讼争房屋系按政府统一规划自建的安置房，不因房屋所有权转移而产生土地使用权性质、土地用途以及土地规划的改变，双方交易行为没有损害国家利益和社会公共利益，讼争合同不存在其他法定无效情形。《城市房地产管理法》第四十条系管理性强制性规定，违反该类规定产生相应行政管理后果，但不导致合同无效。第三，根据厦门市国土资源与房产管理局复函，与讼争地块和讼争房屋性质相同的曾厝垵西里47号房产，过户时缴交土地出让金可完成交易。可见讼争合同在法律上和事实上可以履行，不存在履行障碍。第四，讼争合同签订至今十余年，合同已大部履行完毕，其间房价大幅上涨，谢胜忠此时主张合同无效有违诚实信用原则。现林永忠已支付购房款30万元，讼争房屋已建成办出一手产权证，房屋过户的条件已成就，谢胜忠应当将讼争房屋产权转移登记至林永忠名下。产权转移登记尚未发生，发生的税费尚属不明确，林永忠可待税费实际发生后再行主张。 综上所述，对林永忠的诉讼请求，本院部分支持。对谢胜忠的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认林永忠与谢胜忠于2002年6月17日签订的《宅基地买卖合同》有效； 二、谢胜忠于本判决生效之日起十日内协助将厦门市思明区房屋产权转移登记至林永忠名下； 三、驳回林永忠的其他诉讼请求； 四、驳回谢胜忠的诉讼请求。 本诉案件受理费3350元，林永忠负担50元，谢胜忠负担3300元。反诉案件受理费3350元，由谢胜忠负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年三月二十五日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。