广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初19010号原告（反诉被告）:永兴实业（中国）有限公司，住所地香港新界荃湾尖沙咀道40—**荣丰工业大厦****，登记证号码3373491500006188。法定代表人：刘鹏，公司董事长。委托代理人：康璐，广东宝城律师事务所律师。委托代理人：李维双，广东宝城律师事务所律师。被告（反诉原告）:陈伟基，委托代理人：蒋重铠，广东宝杰律师事务所律师。委托代理人：陈振江，广东宝杰律师事务所实习律师。被告：陈湃天，上述原告永兴实业（中国）有限公司与被告陈伟基、陈湃天租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人康璐、李维双，被告陈伟基的委托代理人蒋重铠、陈振江到庭参加了诉讼，被告陈湃天经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，永兴电镀（深圳）有限公司与深圳市沙井新宝益股份合作公司系租赁合同关系。2002年9月9日，深圳市宝安区沙井镇后亭永兴电镀厂[永兴电镀（深圳）有限公司改制前名称]与宝安区沙井镇后亭村第一经济合作社及深圳市宝安区沙井镇后亭经济发展公司签订合同号2002(B14)《租用土地合同书》，约定由永兴电镀（深圳）有限公司承租后亭村大塘（土名）的空地用山泥填平租给永兴电镀（深圳）有限公司做活动场所和扩建工人宿舍使用，租期为50年，即从2002年9月9日至2052年9月9日，租赁面积为1400平方米。2002年9月9日至2027年9月9日原告每月支付租金4200元，2027年9月10日-2052年9月10日每月需支付租金4900元。2004年9月深圳市宝安区进行城市化改革过程中，宝安区沙井镇后亭村第一经济合作社所属的深圳市宝安区沙井镇后亭经济发展公司改制成三个股份有限公司，其中宝安区沙井镇后亭村第一经济合作社对应地改制为深圳市沙井新宝益股份合作公司，合同号2002(B14)《租用土地合同书》项下的土地由深圳市沙井新宝益股份合作公司管理，永兴电镀（深圳）有限公司在此期间一直向深圳市沙井新宝益股份合作公司支付该土地租金。2016年6月30日，原告与被告陈伟基签订《协议书》，约定将永兴电镀（深圳）有限公司承租的由深圳市沙井新宝益股份合作公司管理的2002(B14)《租用土地合同书》中的土地转租给被告陈伟基，使用权利、期限、租金支付等责任均按照2002(B14)《租用土地合同书》为准，转让费共1600000元，分两期支付，第一期在2016年7月4日前付清，剩余300000元在永兴电镀（深圳）有限公司搬厂前内付清，该协议由原告盖章与被告陈伟基签字，并由被告陈湃天作为保证人签字。2017年9月，永兴电镀（深圳）有限公司在涉案土地搬离，但是被告陈伟基未按约定支付原告剩余转让款，也没有向深圳市沙井新宝益股份合作公司支付该土地租金。原告认为，原告与被告陈伟基签订的《协议书》在性质上属于土地使用权转租合同，原告不是涉案土地的权利人，对涉案土地不具有转租的权利。又因该转租未经出租人即深圳市沙井新宝益股份合作公司的同意，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，本次转租行为没有取得深圳市沙井新宝益股份合作公司的同意，转租行为无效。原告在签收协议书前已明确告知被告自己没有转租权，并在协议书中约定了被告自负责任的情况，被告已知情。根据《合同法》第58条规定，被告陈伟基在明知原告没有转租权的情况下，仍租赁涉案土地也没有依约支付第二期转让费300000元及土地租金违约行为在先，是有过错的一方。因此原告仅承担向被告陈伟基无息退还收取转让费责任，并由被告陈伟基承担2016年9月-2018年6月的租金，相互抵扣后原告退回被告陈伟基1207600元。现原告为依法维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求贵院判如所请：1、确认原告与被告陈伟基在2016年6月30日签订的《协议书》无效；2、被告陈伟基支付原告2016年9月至2018年6月份涉案土地占有使用费92400元；3、被告陈湃天对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为“确认原告与被告陈伟基在2016年6月30日签订的《协议书》的行为无效”，并撤回第二、三项诉讼请求。被告陈伟基辩称，1、原告要求确认转租行为无效，是当庭才进行的变更。原主张的是协议书无效，被告提出了反诉，已经提出原告不是转租行为，是权利转让行为，应当认定有效。只是原告已构成根本违约，被告要求解除合同，要求对方承担赔偿责任。2、原告要求被告支付涉案土地占有使用费用，没有法律和事实依据。根据双方签订的协议书，第二条明确约定，甲方需协助乙方办理该合同相关使用转让手续，而甲方既没有办理相关的手续也没有交接土地给被告使用，甚至搬离时也未给被告任何通知。被告没有占有使用过该土地，何来支付土地占有使用费一说。而且据被告了解，原告至今也未向新宝益股份合作公司支付租金。被告陈伟基反诉称，一、原告对合同性质理解错误，《协议书》实则为权利转让合同。原告拥有处分权，不存在合同无效事由。依被告陈伟基与原告之《协议书》的内容，如第二条“……，甲方需协助乙方办理该合同相关转让手续，第四条“……如乙方需要，甲方协助乙方解除深圳市沙井新宝益股份公司与甲方签订的土地租赁合同及相关的手续”以及协议中被告陈伟基的付款方式以及金额都可看出，被告陈伟基与原告签订的协议实质上是权利转让合同，而并非原告所称的转租合同。原告认为该协议是转租合同是对本合同性质的完全认识错误。至于原告称本合同因无权处分，未经权利人追认而无效更是无从谈起。上述已言明本合同是权利转让合同，原告作为权利人，不存在无权处分问题。而本协议书也不存在《合同法》第五十二条合同无效之情形，故本协议为有效合同。二、因原告已根本违约应承担违约责任。根据被告陈伟基与原告签订的《协议书》约定，原告有义务协助被告陈伟基办理合同相关使用转让手续。然原告至今未协助办理转让手续，也未将租赁物交付被告陈伟基使用，已构成根本违约。因此被告陈伟基主张解除该《协议书》，并要求原告承担相应的违约赔偿责任。综上所述，请求法院从客观事实出发，依法维护被告陈伟基的合法权益，支持被告陈伟基的诉请并驳回原告的全部诉讼请求。反诉请求：1、解除被告陈伟基与原告2016年6月30日签订的《协议书》；2、原告返还被告陈伟基支付的转让费1300000元；3、原告按照转让款1300000元以月息两分的标准赔偿被告陈伟基损失，自2016年7月至返还款项止，暂计24个月共计人民币624000元；4、本案本诉与反诉的诉讼费用全部由原告承担。针对被告陈伟基的反诉，原告辩称，1、原告基于2002B14合同与被告陈伟基签订的协议书，在签订协议书时被告陈伟基已知原告没有转租权，因此协议书第3、4项约定了，因原告转租给被告陈伟基的行为导致新宝益股份合作公司解除合同赔偿损失等责任，均由被告陈伟基承担，与原告无关。通过上述约定可以明确确定被告在明知原告没有转租权的情况下仍然租用涉案土地，是有过错的一方，应当承担过错责任。2、关于被告陈伟基主张的的原告与被告陈伟基签订协议书是权利转让行为，是错误的。权利转让处分应当是原告自己合法有效的权利，而原告作为承租人在2002B14合同没有明确享有转租权，且事后也未能得到新宝益股份合作公司的追认是无权处分行为，因此原告与被告陈伟基之间是转租合同，而非权利转让合同。3、被告陈伟基未能按照协议书的约定支付第二期转让费及土地租金已违约在先，在协议书没有约定违约责任的前提下原告无需承担违约赔偿责任。且原告已在事前明确告知，自己没有转租权，因此原告也没有违约的行为。被告陈湃天未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。经审理查明，2016年6月30日，原告作为甲方与被告陈伟基作为乙方签订《协议书》，约定：1.甲方同意将与深圳市沙井新宝益股份合作公司签订的合同【合同号为2002（B14）】等租用给乙方使用，使用权利、期限、租金支付等责任按合同约定为准，由乙方全部负责；2.乙方需付1600000元给甲方，其中1300000元于2016年7月4日前付清，其余300000元至永兴电镀厂搬离前付清。甲方需协助乙方办理该合同相关使用转让手续。甲方收款账号：62×××71，户名：曾惠宁，收款行：深圳农业银行福海支行；3.如因甲方转租给乙方的行为，导致深圳市沙井新宝益股份合作公司解除了【合同号为2002（B14）】等合同，并让甲方承担责任，赔偿损失，该损失由乙方负责承担，与甲方无关；4.如因甲方与深圳市沙井新宝益股份合作公司解除合同导致乙方丧失租赁权利，该责任由乙方自负，乙方不得以任何理由要求甲方返还已支付的款项，不得要求甲方承担违约及赔偿责任。如乙方需要，甲方协助乙方解除深圳市沙井新宝益股份合作公司与甲方签订的土地租赁合同及相关手续。原告与被告陈伟基在协议上签字捺印，被告陈湃天作为担保人在协议上签字。2016年7月1日，被告陈伟基向《协议书》中指定的银行账户转账1300000元。另查明，2002年9月9日，深圳市宝安区沙井镇后亭永兴电镀厂[永兴电镀（深圳）有限公司改制前名称]与宝安区沙井镇后亭村第一经济合作社及深圳市宝安区沙井镇后亭经济发展公司签订合同号2002(B14)《租用土地合同书》，约定由深圳市宝安区沙井镇后亭永兴电镀厂承租后亭村大塘（土名）的空地用山泥填平租给永兴电镀（深圳）有限公司做活动场所和扩建工人宿舍使用，租期为50年，即从2002年9月9日至2052年9月9日，租赁面积为1400平方米。2004年，深圳市宝安区进行城市化改革，宝安区沙井镇后亭村第一经济合作社所属的深圳市宝安区沙井镇后亭经济发展公司改制成三个股份有限公司，其中宝安区沙井镇后亭村第一经济合作社改制为深圳市沙井新宝益股份合作公司，合同号2002(B14)《租用土地合同书》项下的土地由深圳市沙井新宝益股份合作公司管理。本院于2018年10月9日受理被告陈伟基的反诉。以上事实，有《租赁土地合同书》、沙井街道所属各村委会改制名单、协议书、中国银行卡交易明细以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，原告自认其不是涉案土地的权利人，未经深圳市沙井新宝益股份合作公司同意向被告转租涉案土地使用权，且深圳市沙井新宝益股份合作公司不同意其转租行为，即原告对涉案土地使用并无处分权，且订立合同后未取得权利人追认。此外，涉案协议约定租赁期限为50年，超出法律规定的最高期限，且双方并未提供证据证明约定使用方式是否符合涉案土地使用规定使用性质，因此，本院依法确认原告与被告于2016年6月30日签订协议书无效。关于被告反诉原告返还转让款及利息。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七条的规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”在本案中，原告明知其不是涉案土地的权利人，且未经出租人同意仍向被告转租涉案土地使用权，违背基本的诚信原则，原告存在过错。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，被告陈伟基诉请原告返还已支付的转让款1300000元及赔偿利息损失，本院予以支持。关于利息损失，本院酌定原告应以1300000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍，自反诉之日起即2018年10月9日计至款项付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下:一、确认原告永兴实业（中国）有限公司与被告陈伟基于2016年6月30日签订《协议书》无效；二、原告永兴实业（中国）有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告陈伟基转让款1300000元，并支付利息损失（以1300000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍自2018年10月9日计至款项付清之日止）；三、驳回被告陈伟基的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2110元，反诉受理费22116元，均由原告永兴实业（中国）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 王    辉人民陪审员 赖  学  秀人民陪审员 郭  永  发二〇一九年三月十一日书 记 员 薛晓媚（兼）书 记 员 张    培附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。