浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终2190号 上诉人（原审被告）苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司，住所地浙江省东阳市白云街道兴平西路368号1-3楼。 负责人黄秋奇，董事长。 上诉人（原审被告）苏州大成尚品古典红木家具有限公司，住所地江苏省苏州市东大街81号。 法定代表人黄秋奇，董事长。 两上诉人共同委托代理人赵梁，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）浙江建科物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文二路28号。 法定代表人傅珏，执行董事。 委托代理人钱炬雷，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。 原审被告杭州九州家具销售有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文二路8号第一层。 法定代表人黄秋奇，董事长。 委托代理人赵梁，北京盈科（上海）律师事务所律师。 上诉人苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司（以下简称大成家具东阳分公司）、苏州大成尚品古典红木家具有限公司（以下简称大成家具公司）因与被上诉人浙江建科物业管理有限公司（以下简称建科物业公司），原审被告杭州九州家具销售有限公司（以下简称九州家具公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初6365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2016年11月30日，建科物业公司作为甲方与作为乙方的大成家具东阳分公司签订物业服务合同一份，约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订文二路8号（浙江建设科技研发中心大楼）物业相关物业租赁合同时，甲、乙双方就文二路8号物业服务达成如下协议：乙方租用文二路8号1层（浙江建设科技研发中心大楼）用于开设经营、行政办公，租用面积共计950.54平方米；合同起止时间为2016年12月1日起至2021年11月30日止；物业费收费标准为每月每平方米7.5元，不包括乙方经营活动而产生的垃圾清运费、政府税费及其他应由乙方支付的租金以外的费用（如水、电、电话费等），乙方租赁的停车位另行计费；物业费按年度向租户预收；甲方须向乙方提供增值税专用发票；甲方物业服务承诺水电等设备运作正常，公共区域设施、设备的维修、养护完好率达98%，公共环境清洁卫生无异味，绿化养护完好，成活率达90%，并及时补种，交通秩序安全通畅，实行24小时安全防范管理；因一方的过失责任而给另一方造成经济损失的，违约方应向守约方赔偿经济损失；乙方为充分履行其付款义务，自该等付款到期应付之日起至甲方实际收到之日，每逾期一日，按照逾期付款额的0.4%的标准计算支付违约金给甲方；乙方连续3个月未足额或未按时支付物业服务费（包括但不限于乙方经营活动而产生的垃圾清运费、政府税费及其他应由乙方支付的租金以外的费用，如水、电、电话费等），或未支付的物业服务费或公用事业费的金额累积达到或超过3个月的物业服务费，甲方有权解除本协议，并有权追索相应的损失等。同日，大成家具东阳分公司还与省建筑设计院签订了办公楼租赁合同。合同签订后，大成家具东阳分公司于2016年12月6日向建科物业公司转账支付2016年12月1日至2017年11月30日的物业服务费85548.60元，建科物业公司于2016年12月16日开具了发票。2017年11月1日、2018年1月17日，九州家具公司根据建科物业公司的通知分别向省建筑设计院账户转账支付2017年7月9日至10月8日以及2017年10月9日至2018年1月8日的水电能耗费12185.92元和13288.55元。之后的物业服务费及水电能耗费，大成家具东阳分公司与九州家具公司均未支付。2018年7月4日，建科物业公司向九州家具公司、大成家具公司送达《催缴函》，要求其支付2017年12月1日至2018年6月30日期间的物业服务费及2018年1月9日至2018年6月8日期间的水电能耗费，但其未予支付。经核算，案涉租赁房屋自2017年12月1日暂计至2018年7月31日的物业服务费为57032.40元，自2018年1月9日暂计至2018年7月8日的水电能耗费为27461.10元。另查明：2017年5月29日，大成家具东阳分公司向省建筑设计院提交申请书一份，载明：我公司于2017年5月30日需要注册新公司（名称：杭州九州家具销售有限公司，公司主要出资人为同一人黄秋奇），新公司注册地址为在贵公司租用的一楼展厅位置，现需要用杭州九州家具销售有限公司跟贵公司签订房屋租赁合同，以及注册新公司时需要向工商局提供该地址产权证明及盖章，希望贵公司能给予配合。本次以杭州九州家具销售有限公司签订的房屋租赁合同仅供工商注册使用，按原合同执行。新公司杭州九州家具销售有限公司对大成家具东阳分公司与省建筑设计院签订的房屋租赁合同负有连带责任。2017年8月21日，大成家具东阳分公司、大成家具公司、九州家具公司又向省建筑设计院提出申请，要求将房屋租赁合同中的承租人变更为九州家具公司，大成家具东阳分公司和九州家具公司对房屋租赁合同负连带责任。庭审中，大成家具东阳分公司、大成家具公司、九州家具公司同意解除大成家具东阳分公司与建科物业公司签订的物业服务合同。建科物业公司于2018年7月诉至原审法院，请求判令：1.解除建科物业公司与大成家具东阳分公司之间在2016年11月30日签署的《物业服务合同》；2.大成家具公司与九州家具公司共同向其支付拖欠的物业费57032.40元（从2017年12月1日暂计至2018年7月31日，此后按每月每平方米7.50元的标准计至租赁房屋腾退、交房给出租人之日止）及违约金8662.67元（以57032.40元为基数，按照每年24%的标准自2017年11月30日暂计至2018年7月19日，以后另计至实际支付日止）、水电能耗费27461.11元（从2018年1月9日暂计至2018年7月8日，此后发生的水电能耗费至租赁房屋腾退、交房给出租人之日止据实结清）及违约金758.38元（以27461.11元为基数，按照每年24%的标准自2018年6月8日暂计至2018年7月19日，以后另计至实际支付日止）；3.本案诉讼费用由大成家具公司、九州家具公司承担。 原审法院认为：大成家具东阳分公司与建科物业公司签订的《物业服务合同》是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。虽然大成家具东阳分公司将租赁的案涉房屋交由九州家具公司使用，后九州家具公司与省建筑设计院重新签订房屋租赁合同，但大成家具东阳分公司依然是本案物业服务合同的相对人，建科物业公司有权依约向其主张物业服务费及水电能耗费。大成家具东阳分公司以其既不是房东也不是房屋使用人而无须支付物业服务费及水电能耗费的抗辩，缺乏法律依据，原审法院不予采信。建科物业公司提供了物业服务，但大成家具东阳分公司未能按约支付物业费，已经构成违约，应承担相应的责任。大成家具东阳分公司不具有独立的法人资格，故对于建科物业公司要求大成家具公司支付尚欠的物业服务费、水电能耗费并支付相应违约金（合同约定过高，建科物业公司主动下调）的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，原审法院予以支持，但建科物业公司诉请的水电能耗费的违约金起算日期有误，原审法院纠正为2018年7月8日。九州家具公司虽是案涉房屋的实际使用人，曾向建科物业公司支付水电能耗费，但并非案涉合同的缔约方，也未明示其对大成家具东阳分公司与建科物业公司签订的物业服务合同承担共同或连带责任，故建科物业公司向其主张物业费及水电能耗费的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，原审法院不予支持。关于案涉物业服务合同，建科物业公司主张解除，大成家具东阳分公司庭审中也同意解除，对此，原审法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、浙江建科物业管理有限公司与苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司于2016年11月30日签订的《物业服务合同》于判决生效之日起解除；二、苏州大成尚品古典红木家具有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江建科物业管理有限公司物业服务费57032.40元（从2017年12月1日暂计至2018年7月31日，此后按合同约定的标准计至租赁房屋腾退、交房给出租人之日止）及违约金8662.67元（以57032.40元为基数，按照每年24%的标准自2017年11月30日暂计至2018年7月19日，以后另计至实际支付日止）、水电能耗费27461.10元（从2018年1月9日暂计至2018年7月8日，此后发生的水电能耗费至租赁房屋腾退、交房给出租人之日止据实结清）及以27461.10元为基数按照每年24%的标准自2018年7月8日计算至实际支付日止的违约金；三、驳回浙江建科物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1074元，由苏州大成尚品古典红木家具有限公司负担。 宣判后，大成家具东阳分公司、大成家具公司不服，向本院提起上诉称：自2017年6月5日起，大成家具公司与大成家具东阳分公司不是案涉房屋承租人，也非实际使用人，大成家具东阳分公司与出租人签订房屋租赁合同的目的是设立九州家具公司并由九州家具公司开展商业销售展厅经营，九州家具公司成立后即与出租人重新签订租赁合同，实际履行合同权利义务。大成家具东阳分公司虽然是物业合同项对人，但只有建科物业公司举证向大成家具东阳分公司提供物物业服务等，才有权向大成家具东阳分公司主张权利。建科物业公司对大成家具东阳分公司自2017年6月5日起不再是案涉房屋的承租人和实际使用人的事实清楚，其提交的2017年6月5日之后的转账单、发票以及缴费通知等台头均系九州家具公司。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，九州家具公司与出租人签订的租赁合同中并未约定租赁期间的物业费由九州家具公司承担，所以2017年6月5日之后的物业费应由业主支付，故本案二上诉人和原审被告未支付2017年12月1日之后的物业费不构成违约。一审对案涉物业服务合同的解除时间判决错误，建科物业公司起诉时请求解除合同，大成家具公司2018年8月30日开庭时同意解除，故该合同应于该日解除，一审判决于判决生效之日起解除不当。综上，二上诉人请求二审法院撤销原审判决第一、二项，依法改判建科物业公司与大成家具公司东阳分公司于2016年11月30日签订的物业服务合同于2018年8月30日解除，并驳回建科物业公司的其他诉讼请求。二审法庭调查中，二上诉人补充上诉人理由如下：水电耗能费根据《物业管理条例》第四十四条的规定，物业公司只是代为收取，不得向业主收取任何手续费等额外的费用。 被上诉人建科物业公司答辩称：案涉物业服务合同系大成家具东阳分公司与建科物业公司签订，故大成家具东阳分公司系合同相对人。（2018）浙0106民初6388号民事判决认定九州家具公司是案涉房屋租赁合同的相对人，大成家具公司对九州家具公司的付款义务承担连带责任，但九州家具公司与大成家具东阳分公司高度关联，大成家具东阳分公司与建科物业公司并未书面变更合同主体，实际履行中，大成家具东阳分公司和九州家具公司均支付过物业费，建科物业公司后续开具的发票和缴费通知也是给九州家具公司的，并据此一审主张九州家具公司共同承担付款义务，一审判决后建科物业公司基于本案金额不高，为避免讼累，未上诉。一审判决确定的物业服务合同解除时间正确，因上诉人违约导致建科物业公司起诉要求解除合同，并非双方协商解除，故一审判决生效之日为合同解除日正确。涉案的房屋、物品因房屋租赁合同纠纷案件被保全查封，查封时间是2018年7月26号左右，上诉人作为承租人，如果要使用房屋，可以提供担保申请解封，房屋租赁合同纠纷案件当中，一、二审均判决二上诉人及九州家具公司应在房屋租赁合同解除之后继续支付房屋的占有使用费至房屋腾退交还之日为止，与此相对应的本案物业服务费，也应当由建科物业公司支付至房屋实际交还之日，到目前为止，该房屋并未交还给这个出租方，也就是建科物业公司的母公司。建科物业公司作为物业公司对于整个大楼包括涉案房屋在内的公共区域的保洁和安保都在提供相应的物业服务。双方的物业服务合同对于上诉人一方逾期支付应付的款项约定了违约责任，因为约定的违约责任比较高，所以建科物业公司原来一审中是酌情主张按照24%提出，一审对违约金的判决正确。 原审被告九州家具公司答辩未对二上诉人的上诉提出异议。 上诉人大成家具东阳分公司、大成家具公司在二审期间向本院提交以下证据材料：（2019）浙01民终275号民事判决书复印件一份，拟证明大成家具东阳分公司与出租人签订半年租赁合同的目的系设立九州家具公司，并由九州家具公司开展商业展厅，九州家具公司成立后，出租人于2017年6月与九州家具公司重新签订租赁合同，因此租赁合同的实际履行人是九州公司，大成家具公司并非合同相对人，建科物业公司没有向大成家具东阳分公司提供物业服务，物业费和能耗费均应由九州家具公司承担。 被上诉人建科物业公司与原审被告九州家具公司在二审期间均未向本院提交新证据。 对二上诉人二审提交的证据材料，被上诉人建科物业公司对真实性和合法性无异议，但认为证明目的、内容片面，九州家具公司与大成家具东阳分公司高度关联，概念中已经判决大成家具东阳分公司对九州家具公司租赁项下的义务承担连带责任，本案的物业合同是大成物业东阳分公司与建科物业公司签订，九州家具公司成立后，合同主体未发生书面变更，实际履行中物业费大成家具东阳分公司和九州家具公司均有支付，一审判决的物业费承担主体正确；原审被告九州家具公司对该证据未持异议。本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实一致。 本院认为，案涉《物业服务合同》系建科物业公司与大成家具东阳分公司签订，虽然而上诉人主张自九州家具公司成立后，案涉房屋的租赁合同的相对人和实际使用人均已由大成家具东阳分公司，但九州家具公司使用案涉房屋系经大成家具东阳分公司同意，《物业服务合同》的主体并未发生书面变更，二上诉人也未有效举证建科物业公司同意免除大成家具东阳分公司的合同义务，故建科物业公司有权向合同相对方大成家具东阳分公司主张物业服务费及能耗费等权利，并有权要求大成家具东阳分公司的母公司大成家具公司承担支付义务。二上诉人主张应由房屋实际使用人、业主缴纳物业服务费等，可另行处理。一审对与欠缴物业服务费、能耗费的计算及违约金的计算正确，二上诉人主张能耗费不应计算违约金依据不足，且双方均确认案涉房屋系因另案房屋租赁合同纠纷被查封，该查封亦不影响建科物业公司对公共部位提供物业服务，故物业服务费、能耗费应计算至房屋实际腾退之日。对于物业服务合同解除时间，本案系建科物业公司以大成家具东阳分公司违约为由起诉要求解除合同，虽然大成家具东阳分公司一审同意解除，但仍需经得法院审查确认，故一审以判决生效之日作为合同解除之日正确。综上，二上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2129元，由苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司、苏州大成尚品古典红木家具有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 李国标 审判员 余江中 二〇一九年三月二十六日书记员姚亦驰