海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2019）琼97民终238号   上诉人（原审被告）：昌江广亿房地产开发有限公司，住所地海南省昌江黎族自治县棋子湾旅游度假区内恒大棋子湾B-1号地块6号楼一楼B(南侧)。   法定代表人：林凡，该公司总经理。   委托诉讼代理人：喻江，该公司员工。   被上诉人（原审原告）：胡压霜，男，汉族，1964年8月4日出生，住重庆市渝北区。   上诉人昌江广亿房地产开发有限公司（以下简称广亿公司）因与被上诉人胡压霜房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2018）琼9026民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   广亿公司上诉请求：1.撤销海南省昌江黎族自治县人民法院（2018）琼9026民初233号民事判决，依法改判。2.一、二审案件受理费由胡压霜负担。事实和理由：1.广亿公司已于2016年9月23日取得竣工验收备案证，符合合同约定的在2016年10月30日前交付房屋的约定。一审判决认定广亿公司因为房屋进行整改导致胡压霜无法正常居住，构成事实上的逾期交房是错误的。另外，胡压霜在重庆居住，不愿意过来接收已经整改好的房屋，才导致拖了这么长时间。2.一审判决认定事实错误，认定广亿公司的行为构成逾期交房，导致其适用法律不当。   胡压霜未作答辩。   胡压霜向一审法院起诉请求：1.判令广亿公司赔偿胡压霜经济损失54600元，即从交房之日起至房屋整改完毕之日止未能入住的经济损失（按昌江棋子湾住房价格260元/天，从2016年11月17日至2018年1月17日，共计420天，按居住在昌江棋子湾210天计算，260元/天×14个月×30天×1/2=54600元），及差旅费10000元，共计64600元。2.案件受理费由广亿公司负担。   一审法院认定事实：2015年8月22日，胡压霜与广亿公司签订《产权式酒店客房买卖合同》，约定由胡压霜购买广亿公司开发的位于昌江县棋子湾旅游度假区（恒大海湾明珠）8（幢）01（单元）1（层）010118（房号）产权式酒店客房，该房套内面积36.56平方米，单价为8328.59元/平方米，购房总价为304493元。合同第九条“交付条件及期限”约定，广亿公司应当在2016年10月30日前，将验收合格的房屋交付给胡压霜使用。涉案《产权式酒店客房买卖合同》附件八约定：“出卖人对该产权式酒店客房买卖合同订立以及房屋价格确定有重大影响的销售广告和宣传资料。无”；附件九，补充协议第四条约定：“该产权式酒店客房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》；附件九，补充协议第五条约定“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得有海南省资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题”；附件九，补充协议第六条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该产权式酒店客房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）......（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。本合同第十八条约定“该产权式酒店的规划、设计、建设及装修标准为三星级（不低于三星级），配套服务设施的建筑面积不低于建筑面积的16%，该产权式酒店客房及公共配套设施由广亿公司按照三星级（不低于三星级）酒店的标准进行统一装修及配置，达不到约定标准的，胡压霜有权要求广亿公司按照下述方式处理：1、买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行维保修，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。2、买受人不得以出卖人交付使用的产权式酒店客房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该产权式酒店客房”。   上述合同签订后，胡压霜依约支付了购房款。广亿公司开发的昌江恒大棋子湾海湾明珠一期6#、7#、8#、9#、10#、11#、15#、18#楼栋规划、消防、环保档案等经验收合格。2016年11月19日，广亿公司将房屋交付给胡压霜，并与胡压霜当日办理收楼手续。胡压霜接房后发现存在入户门门吸松动、卫生间门上方墙面海基布多处空鼓、抽油烟机左侧墙砖与墙面间勾缝不严、客厅背景镜左上方边框与墙面间缝隙大、灶台右侧上方墙面不垂直、厨房过道阳角瓷砖破损、墙面不平整等装修问题，并于当日形成《楼宇情况反馈表》反映给广亿公司及物业公司，要求进行装修整改。从2016年11月20日开始，广亿公司一直对该房进行装修整改，但胡压霜认为还是达不到其要求，故于2017年7月14日委托重庆佰鼎律师事务所向广亿公司发出《律师函》，要求广亿公司对该房存在的问题进行整改修复并赔偿其经济损失。直至2018年1月17日，广亿公司按胡压霜的要求将涉案房屋装修整改完毕并交付房屋给胡压霜使用。从2016年11月20日至2018年1月17日，广亿公司装修整改房屋长达14个月，胡压霜未能入住并使用。现胡压霜认为，广亿公司逾期整改房屋，给其造成长达14个月未能入住使用，且其多次往返于重庆至昌江棋子湾之间，给其造成未能入住的经济损失54600元及差旅费10000元，共计64600元。在庭审中，胡压霜自愿放弃差旅费10000元的主张，现只要求广亿公司赔偿其未能入住的经济损失54600元。   一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点有：一、关于广亿公司是否构成逾期交房的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，胡压霜与广亿公司签订的《产权式酒店客房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，主体适格，内容不违反我国法律、法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，双方当事人应依约履行。应按合同的约定履行自己的义务。双方签订的合同明确约定交房时间为2016年10月30日前，胡压霜所购买的房屋明确、具体，广亿公司应当依约将胡压霜购买的房屋交付给胡压霜使用。2016年11月19日，广亿公司将房屋交付给胡压霜，并与胡压霜当日办理收楼手续，但因广亿公司所交付的房屋存在入户门门吸松动、卫生间门上方墙面海基布多处空鼓、抽油烟机左侧墙砖与墙面间勾缝不严、客厅背景镜左上方边框与墙面间缝隙大、灶台右侧上方墙面不垂直、厨房过道阳角瓷砖破损、墙面不平整等装修问题，故胡压霜要求广亿公司进行装修整改。在胡压霜向广亿公司提出问题并要求整改时，广亿公司从2016年11月20日开始配合胡压霜对该房屋进行整改。直至2018年1月17日，广亿公司才将房屋整改完毕并交付给胡压霜使用。实际上广亿公司认可房屋首次交付时存在上述问题并进行整改，整改期间造成胡压霜无法正常使用房屋，已构成事实上的逾期交房，因此胡压霜主张要求广亿公司支付因逾期整改房屋，造成其不能入住的损失有事实和法律依据，予以支持。   二、关于广亿公司赔偿胡压霜的经济损失数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，该合同附件九补充协议第六条第1项约定违约金为已交付房价款的万分之一，第2项约定违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，即第2项系对第1项内容的限制。广亿公司于2016年11月19日向胡压霜交房，因胡压霜提出要求整改，广亿公司从2016年11月20日开始配合胡压霜对该房屋进行整改，直至2018年1月17日才将房屋整改完毕并交付给胡压霜使用，故胡压霜要求广亿公司承担逾期交房损失的合理部分，予以支持；超出部分，不予支持。因广亿公司逾期交房已超过180日，故广亿公司应向胡压霜支付的逾期交房违约金为304493元×2%=6090元。   在诉讼中，胡压霜要求广亿公司赔偿其未能入住的经济损失54600元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，胡压霜主张其未能入住的经济损失54600元，但未能提供相应的证据予以证明，故对其这一主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、昌江广亿房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付胡压霜经济损失6090元；二、驳回胡压霜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1415元，由胡压霜负担1282元，昌江广亿房地产开发有限公司负担133元。   双方当事人二审均未提交新证据。   本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是广亿公司的行为是否构成违约，是否应赔偿胡压霜经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，广亿公司与胡压霜签订《产权式酒店客房买卖合同》，约定交付房屋的装修标准及交房时间为2016年10月30日，并约定逾期交房超过180天后，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。签订合同后，广亿公司虽然于2016年11月19日将涉案房屋交付给胡压霜，但所交付房屋的装修存在问题，从2016年11月20日开始对房屋进行装修整改，直至2018年1月17日装修整改完毕并实际将房屋交付给胡压霜使用。一审判决认定广亿公司的行为构成事实上的逾期交房并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”广亿公司事实上的逾期交房行为导致胡压霜长达14个月的时间未能使用涉案房屋，其行为已构成违约，胡压霜要求广亿公司支付违约经济损失有事实根据及法律依据。一审判决按合同约定计付违约金6090元合法合理。广亿公司上诉称逾期交房主要原因是胡压霜在重庆，不愿意过来接收已经整改完毕的房屋，并以此为由认为广亿公司不存在过错，不应支付违约金。但其未能提供证据证明逾期交房的原因在于胡压霜，故广亿公司该项理由不成立，本院不予采信。   综上所述，广亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由昌江广亿房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 沈美萍   审判员 何 亮   审判员 张模金      二○一九年三月六日   书记员 刘昕昕   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。