云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）昆民一终字第189号 上诉人（原审被告）吴长立，男，汉族，1972年8月12日出生，住昆明市呈贡区。 委托代理人张倩，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人时永森、王国光，云南兴正律师事务所律师。特别授权代理。 上诉人（原审被告）黄雄，男，汉族，1972年4月10日出生，现住昆明市东郊朱家村叁斗钢材市场**。 委托代理人陈奕，云南格元律师事务所律师。特别授权代理。 上诉人（原审被告）昆明沣信经贸有限公司。住所地：昆明市龙华路云山小区******。 法定代表人吴富银，总经理。 委托代理人何彪，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。 被上诉人（原审原告）昆明鑫宏图工贸有限公司。住所。住所地：昆明市晋宁县晋城镇五里村委会长坡div> 法定代表人朱林，总经理。 上诉人吴长立、黄雄、昆明沣信经贸有限公司因与被上诉人昆明鑫宏图工贸有限公司企业租赁合同纠纷一案，不服云南省晋宁县人民法院（2012）晋民初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认如下法律事实：原告成立于2002年10月8日，公司设立时股东为朱林、朱丽娜，法定代表人为朱林。2007年1月27日，原告与被告吴长立、昆明市官渡区东成物资经营部业主黄雄签订租赁合同，约定原告将本公司位于晋宁县晋城镇五里村的公司整体租赁给被告吴长立、黄雄使用，原告提供现有房屋整体设备给被告吴长立及黄雄使用，租期10年，自2007年3月1日起至2016年2月底止，租金前五年每年190000元，后五年每年220000元，租金缴纳方式为每年的3月1日前缴纳当年租金，延期每天加收当期应交款5%的滞纳金。2007年3月14日，原告原法定代表人朱林与被告吴长立达成固定资产补充协议。2007年3月22日，双方签署固定资产移交汇总表，就所移交的房屋、设备予以确认。2007年4月13日原告的法人代表由朱林变更为吴长立，担任公司总经理。2007年11月20日，因原告超标排放，晋宁县环保局以晋环罚字（2007）09号行政处罚决定书对该公司进行了处罚。2008年6月23日，昆明市滇池管理局责令该公司对违规排放进行整改。2008年8月6日，因违规排放，昆明市滇池管理局对该公司进行行政处罚。2011年8月16日，晋宁县环保局向该公司回复，不同意其恢复生产。2012年4月25日，原告的法定代表人由吴长立变更为朱林。2012年5月25日，原告诉至法院请求：1、被告支付2011年度和2012年度的租金及滞纳金，滞纳金按照银行同期贷款利息的四倍计算至实际支付之日，2011年度的租金19万元从2011年3月1日起算，2012年度的租金22万元从2012年3月1日起算。2、被告承担诉讼费用。 一审法院经审理认为：一、合同第一条第1项约定租赁车间及厂房设备等，总体上已经界定了租赁物为厂房设备，第一条第2项进一步明确了租赁物为现有房屋整体设备、电镀槽及各种电镀液，并注明了具体财产清单附后，故第1项约定的整体租赁应不包括相关证照；合同履行过程中，2007年原告原法定代表人朱林与被告吴长立达成固定资产补充协议以及固定资产移交汇总表也未提及相关证照，故吴长立关于租赁物包括许可证等相关证照从而租赁合同无效的诉讼主张难以成立，一审法院对其该项主张不予支持。二、合同乙方之一的昆明市官渡区东成物资经营部为业主黄雄个人经营，故应当由黄雄享受、承担合同的全力、义务，以黄雄为被告符合法律规定。租赁合同乙方的另一主体为吴长立在签订合同时，并非该公司的法定代表人，也无证据证明吴长立是该公司的董事、监事或高级管理人员等与公司有关联的情形，吴长立作为承租人与原告签订合同无违法之处，在合同的履行过程中，原告将其法定代表人变更为吴长立，依照我国公司法相关规定，董事、高级管理人员经股东会同意，可以与本公司订立合同或者进行交易，原告股东朱林、朱丽娜对租赁合同是否继续履行未提出异议，应视为默示同意吴长立作为承租人，故对于租赁合同，吴长立是履行合同的主体而非公司的法定代表人，租赁合同的承租人应确定为黄雄、吴长立。三、2011年度租金合同约定应于2011年3月1日缴纳。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（四）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，故该年度租金的诉讼时效应从2011年3月2日起算至2012年3月2日。原告主张此期间，因吴长立是公司的法定代表人，其不行使诉权致使公司客观上不能在法定期限内主张租金，诉讼时效应中止，变更法定代表人后，中止事由消失，原告及时行使诉权，未超过诉讼时效，对此一审法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十三条、第一百五十条、第一百五十二条之规定，即使法定代表人吴长立不行使诉权，尚有其他法律途径可予以救济追索租金，维护公司的合法权益，但原告及其股东未在诉讼时效内行使诉权，非客观原因所致，2011年度租金已经超过诉讼时效，对原告关于支付2011年度租金的诉讼请求，一审法院不予支持。四、2007年3月，原告原法定代表人朱林与被告吴长立进行房屋设备等固定资产移交时，吴长立未就质量、瑕疵提出异议，也未对此举证证明，在移交后，房屋及设备在吴长立、黄雄直接支配使用下，因违法排污导致受罚，不应归因于原告，故三被告关于因租赁物不能正常使用是原告的原因所致的主张，一审法院不予支持。五、2011年1月吴长立、黄雄签订补充协议书时，吴长立既是原告的法定代表人，同时也是承租人之一，如果被告吴长立签署补充协议书是在履行法定代表人职责，其承租人的身份又置于何处？协商解除合同的主体，应当是合同当事人的双方，本案吴长立以法定代表人身份与黄雄解除租赁合同，也不能证明解除合同的意思表示是原告公司作出，故对被告关于租赁合同已经解除的诉讼主张一审法院不予支持。六、根据租赁合同的约定，昆明沣信经贸有限公司作为担保人，保证承租人在租赁期内全面履行合同所有约定的条款，如承租人违约造成出租人的损失，由担保人承担相应法律责任，担保期为六年。被告吴长立变更为原告的法定代表人后，其出租人的身份没有改变，这一变更并未加重保证人的保证责任。故对昆明沣信经贸有限公司关于吴长立变更为原告的法定代表人后，加重了其保证责任的抗辩主张不成立，一审法院不予支持。本案因保证责任约定不明确，故昆明沣信经贸有限公司依法应当按照连带责任保证承担保证责任。七、吴长立、黄雄未按约定支付租金，已经构成违约，合同约定的滞纳金具有违约金的功能。但对于原告而言，在租赁合同的履行过程中，将法定代表人变更为吴长立，使其法定代表人与承租人两种身份混同，增加了公司的运营风险，原告对此也具有一定过错，且原告未举证证明因违约所遭受的损失，综合本案合同的履行情况、双方当事人过错程度等因素，滞纳金应以人民银行流动资金同期贷款利息计算为当。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十五条、第十九条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百五十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条之规定，判决：“一、由被告吴长立、黄雄向原告昆明鑫宏图工贸有限公司支付2012年度（2012年3月1日——2013年2月28日）的租金220000.00元及利息（利息按人民银行同期基准利率从2012年3月1日计算至判决确定之日），限本判决生效后十日内履行，被告吴长立、黄雄对该债务承担连带责任。二、由被告昆明沣信经贸有限公司对被告吴长立、黄雄的上述债务承担连带责任。三、驳回原告昆明鑫宏图工贸有限公司的其他诉讼请求”。案件受理费7450元，由原告昆明鑫宏图工贸有限公司承担2850元，由被告吴长立、黄雄、昆明沣信经贸有限公司承担4600元。 一审宣判后，吴长立、黄雄、昆明沣信经贸有限公司均向本院提起上诉。 吴长立上诉请求：1、撤销一审判决，2、改判驳回被上诉人对吴长立的全部诉讼请求。其上诉主要事实和理由如下：一、一审法院对吴长立的合同地位认定错误，吴长立不是承租人，而是租赁合同的见证人。二、涉案租赁合同应为无效。被上诉人是将公司整体及证照出租给黄雄，租赁标的物违反法律规定因此租赁合同无效。三、因被上诉人出租的标的无法使用，被上诉人的法定代表人吴长立已与黄雄签订补充协议，租赁合同已经解除，故被上诉人主张租金没有事实根据和法律依据。 黄雄上诉请求：1、撤销一审判决，2、驳回被上诉人的全部诉讼请求，3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其上诉主要事实和理由如下：一、租赁房屋没有建设工程规划许可证，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条的规定，租赁合同应为无效。二、租赁合同的租赁物不仅是房屋，还包括房屋整体设备、电镀槽、电镀液以及公司的环保许可证、营业执照等证照的整体租赁，并且从合同的实际履行情况来看，合同双方确实是按照整体租赁的约定履行合同，一审法院对此认定有误。三、被上诉人要求上诉人支付滞纳金的诉讼请求不能成立。租赁合同不能履行是由于被上诉人提供的租赁物不能正常使用，黄雄自承租后多次被环保部门处以罚款，多次被要求停产，故本案违约方在被上诉人。 昆明沣信经贸有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，2、改判驳回被上诉人对昆明沣信经贸有限公司的全部诉讼请求。其上诉主要事实和理由如下：一、租赁合同为无效合同。被上诉人是将公司整体及证照出租给黄雄并由其承担一切法律责任，租赁合同因标的违反法律规定而无效。二、被上诉人法定代表人吴长立已与黄雄签订补充协议，本案租赁合同已经解除，被上诉人主张的租金已无事实根据。三、因租赁合同无效，故担保条款无效。 被上诉人昆明鑫宏图工贸有限公司针对三上诉人的上诉请求和事实理由统一答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，经征询各方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人吴长立对一审第7页倒数第7行“2011年8月16日，晋宁县环保局向该公司回复，不同意其恢复生产”有异议，认为回复日期认定有误，除此之外对于一审判决其他确认事实没有异议，另外补充认为一审法院遗漏认定租赁合同的标的包括相应证照。上诉人黄雄、上诉人昆明沣信经贸有限公司、被上诉人昆明鑫宏图工贸有限公司明确表示对于一审判决确认事实没有异议。 针对上诉人吴长立所提事实异议，经二审审理，根据2011年1月14日《关于昆明鑫宏图工贸有限公司申请恢复生产的回复》，本院认定2011年1月14日，晋宁县环境保护局向被上诉人回复，因被上诉人还未达到验收及恢复生产的条件，经研究决定，不同意该公司恢复生产，直至公司整改完善通过验收后方可恢复生产。一审对此认定有误，本院予以纠正。除此之外，对于经一审法院审理确认且各方当事人均无异议的法律事实，本院依法予以确认。 另外，本院二审补充查明如下事实：一、涉案《租赁合同》还约定，甲方（被上诉人）协助乙方办理租赁期间的一切证照变更，协助处理有关部门对乙方的各种检查，协助乙方变更法人为乙方指定人员；在租赁期间，乙方要按环保、滇保的要求下，认真处理好废水、废气、废渣等工作，环保、滇保收取的收费由乙方交纳；合同期内，如遇政策指令性要求改造环保设施（软硬件）设备部分，技术设施投入由乙方投资，验收费及应酬费由甲方负责支付；乙方在租赁期内，要在昆明市有一家有实力的单位为乙方担保，担保人保证乙方在租赁期内全面履行本合同所有约定条款，如乙方的违约造成甲方的损失，由担保人承担相应法律责任，担保期限为六年。二、2010年1月，吴长立以昆明鑫宏图工贸有限公司法定代表人的名义与黄雄（乙方）签订《补充协议书》，约定若3个月后至2011年6月前，甲方仍不能获得政府恢复生产，则双方的原租赁合同解除，原租赁合同不用执行，甲方不用向乙方支付任何赔偿，乙方不用向甲方支付租金，乙方的损失由乙方自行承担。对于前述查明事实，本院二审作为本案相关案件事实予以确认。 综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：1、上诉人吴长立是否与黄雄一同系涉案《租赁合同》的合同当事人？2、上诉人吴长立、黄雄是否应向被上诉人支付2012租赁年度的租金22万元及相应利息？3、上诉人昆明沣信经贸有限公司是否应对吴长立、黄雄的前述租金支付承担保证责任？ 本院认为：从涉案《租赁合同》的合同内容来看，双方约定系将被上诉人公司整体租赁给乙方，包括的房屋以及整体设施设备等固定资产，同时还约定了法定代表人和相应证照的变更，以及租赁后由乙方进行管理经营的内容，故涉案《租赁合同》的性质并非单纯的房屋租赁合同，而是将包括被上诉人的财产、人事管理以及对外从事经营权一并进行出租的企业租赁合同。该合同系签订各方当事人的真实意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在该《租赁合同》的首页，吴长立与昆明市官渡区东城物资经营部（经营者为黄雄）均被列为乙方、在合同末页签章处，吴长立也在乙方处签字确认；从合同实际履行的情况看，吴长立变更为被上诉人的法定代表人，持有公章对外代表被上诉人从事经营，故吴长立也应为涉案的企业租赁合同的合同当事人，一审认定《租赁合同》的承租人应为黄雄、吴长立并无不当，本院予以确认，吴长立、黄雄均负有向被上诉人支付租金的合同义务。 关于2012租赁年度的租金，各方当事人对于合同约定的应付租金金额22万元以及应付时间即2012年3月1日没有异议，三上诉人辩称已未进行经营，涉案租赁合同已在2011年1月吴长立与黄雄签订补充协议书时予以解除，故相应2012年度的租金不应支付，对此本院认为，虽然2011年1月签订《补充协议书》时，吴长立时任被上诉人法定代表人，但鉴于吴长立实际系企业承租方的地位，加之该协议书并没有加盖被上诉人公章或取得公司其他股东同意，故不能以此认定该协议书系被上诉人的真实意思表示、涉案租赁合同已解除、承租方不再支付租金。在吴长立、黄雄没有提交任何证据证实其已移交被上诉人房屋、设施设备等全部固定资产、未再实际管理控制被上诉人公司经营的情况下，一审法院判令吴长立、黄雄向被上诉人支付2012年度租金22万元以及相应利息并无不当，本院予以维持。同时，昆明沣信经贸有限公司作为涉案租赁合同中乙方即黄雄、吴长立的担保人，保证对于乙方的违约行为所造成的损失承担相应法律责任，其应当对吴长立、黄雄的前述租金支付承担保证责任。至于其辩称合同履行过程中被上诉人法定代表人进行了变更，加重了其保证责任，因在租赁合同中就已明确约定法人将变更为乙方指定人员，故其该项抗辩理由不能成立，一审认定在保证责任约定不明确的情况下，昆明沣信经贸有限公司应按照连带责任保证承担保证责任并无不当，本院亦予以维持。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，处理并无不当，本院依法予以维持。上诉人吴长立、黄雄、昆明沣信经贸有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案二审案件受理费4750元，由上诉人吴长立、黄雄、昆明沣信经贸有限公司承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  起 俊 代理审判员  熊梓旭 代理审判员  汪 佳 二〇一四年五月二十一日 书 记 员  吴 帅