福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初360号 原告：福建和祥物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区南城新陂社区居委会办公楼三楼，统一社会信用代码91350800662805334U。 法定代表人：邱富标，总经理。 委托诉讼代理人：卢晓兰，女，1987年12月3日出生，汉族，福建和祥物业管理有限公司员工，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：赖玉彩，男，1973年10月13日出生，汉族，福建和祥物业管理有限公司部门经理，住龙岩市新罗区。 被告：邹明杰，男，1983年8月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建和祥物业管理有限公司（以下简称和祥物业公司）与被告邹明杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告和祥物业公司的委托诉讼代理人卢晓兰、赖玉彩，被告邹明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和祥物业公司向本院提出诉讼请求：判令邹明杰立即向和祥物业公司支付从2015年12月1日至2018年12月31日止物业服务费3289.3元，公摊水电费500.2元，违约金180.09元，合计3956.4元。 事实与理由：2012年6月12日，和祥物业公司与东岳花园开发建设单位龙岩宝晟房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定该小区由和祥物业公司实施物业管理服务。和祥物业公司自接手以来，均按约定履行了物业管理义务。邹明杰系龙岩市新罗区业主，从2015年12月1日至2018年12月31日止未缴纳物业服务费3289.3元、公摊水电费500.2元。为维护的自身的合法权益，和祥物业公司诉至法院。 邹明杰辩称，一、业主与开发建设单位龙岩宝晟房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》第十八条中约定的前期物业服务规定：本商品房由出卖人依法以招标方式选聘和祥物业公司为前期物业提供服务，服务内容及质量标准等见附件四。《房屋买卖合同》是经过法律程序，在政府主管部门备案，具有法律效力，所以其主张以《房屋买卖合同》中第十八条约定价（即中标价）进行交费。二、和祥物业公司以[2014]043号文中所述东岳花园物业管理采取包干制的形式按1.3元/平方米的收费价和东岳花园前期物业合同的中标价0.8元/平方米不符，且和祥物业公司[2014]043号文件实为“关于申请东岳花园物业管理服务收费标准备案报告”，非经政府物价主管部门的批准文件，不能作为东岳花园的物业管理服务费的收费标准文件。三、其2015年的物业费在不知情的情况下已按1.3元/平方米交付和祥物业公司，和祥物业公司未提供正式发票，要求和祥物业公司按中标价0.8元/平方米退还超出部分的金额并出具正式发票。四、和祥物业公司以[2014]043号文件为其公司单方调整收费价，并未经占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其有权拒交和祥物业公司擅自提高部分的物业费，只同意按每平方米0.8元缴纳物业服务费。五、2016年7月18日约11时，因设施维护不到位，造成地下室水管爆裂，流水时间长达2小时多，水量流失达几百吨。事后和祥物业公司未向业主说明原因及解决方案和处理意见，把后果强加给业主；和祥物业公司对小区内车辆管理实行收费后，未认真执行车辆安全管理，业主的摩托车、电动车及电瓶丢失超百起，管理不到位。六、和祥物业公司人员配备不足，未能向业主提供保安、保洁人员配备、持证情况，管理不到位；摩托车入口处地下室设有充电设备，存在火灾安全隐患，未整改。综上，请求人民法院按每平方米0.8元物业服务费标准判决。 和祥物业公司围绕诉讼请求向本院提交了证据，邹明杰对和祥物业公司提交的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2012年6月12日，龙岩宝晟房地产开发有限公司与和祥物业公司签订《前期物业服务合同》一份，该合同主要约定：由和祥物业公司为东岳花园小区提供前期物业服务并代缴水电费等相关费用。物业服务费按建筑面积计算，普通商品房住宅按每平方米一元计算（按龙岩市物业服务等级标准及收费指导价的二级物业服务标准的下限收取，实际收取依据房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整）；保障性住房按每平方米0.8元（按龙岩市物业服务等级标准及收费指导价的二级物业服务标准的下限下调20%收取；物业费按季缴纳，业主应于每季5日前向物业公司交纳物业服务费。实际收取依据房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整）业主应于每季度首月10日前向和祥物业公司缴纳物业服务费等。合同签订后，和祥物业公司按合同的约定向东岳花园业主提供物业服务。2014年11月，和祥物业公司向新罗区物价局提交物业管理服务收费标准备案报告，报告根据龙发改价（2013）价117号文件，计算物业服务费收费标准为每月每平方米1.632元，决定执行物业服务费每月每平方米1.3元。邹明杰系龙岩市新罗区业主，从2015年12月1日至2018年12月31日止拖欠和祥物业公司物业服务费3289.3元、公摊水电费500.2元，物业管理服务费的违约金180.09元，合计3956.4元。和祥物业公司向邹明杰主张权利未果后诉至本院，请求判如所诉。 另查明，2017年东岳花园相关业主认为和祥物业公司收取过高的物业服务费，向12345便民服务平台表达诉求。福建省龙岩市物价局和福建省龙岩市住房和城乡建设局答复认为，前期物业从2013年11月1日起执行的是龙发改价[2013]价117号文件，最高等级为五级，收费标准是每平方米2.1元，每平方米1.3元为基础服务等级。同时物业服务合同第七条约定“实际收取按房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整”。因此，和详物业公司进行价格报备不违反相关规定；另外，和详物业管理的是公共部分，同一区域同一类型的物业，只能按一种收费标准并提供相同的服务。东岳花园属于普通住宅，因此应该同一服务同一收费标准。 本院认为，和祥物业公司属于具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。和祥物业公司与龙岩宝晟房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均有法律约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。和祥物业公司根据该合同的约定向包括邹明杰在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水电费。邹明杰在接受和祥物业公司提供的物业服务后，负有向和祥物业公司交纳物业管理服务费、水电费等费用的义务。和祥物业公司将物业管理费调整为每平方米1.3元，已向物价主管部门备案，不违反物价部门的政策规定，本院予以支持。邹明杰未按期交纳物业服务费、水电费，显属违约，应限期支付。和祥物业公司诉请的违约金低于双方在《前期物业服务合同》约定的违约金，符合上述合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下： 被告邹明杰应于本判决生效之日起十日内支付原告福建和祥物业管理有限公司物业服务费3289.3元、公摊水电费500.2元，物业管理服务费的违约金180.09元，合计3956.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告邹明杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈 上 熠 二〇一九年三月五日 书记员 黄敏（代） 书记员 饶珊（代） 一、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院。开户行：兴业银行龙岩新兴支行，账号：17×××01。 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 8