福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）莆民终字第308号上诉人（原审被告）莆田高佳房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区西天尾镇后卓村，组织机构代码证代码77752012-8。法定代表人郭加迪，董事长。委托代理人郑益晶，男，1987年2月6日出生，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审原告）贾丽娟，女，1979年5月12日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市荔城区。委托代理人郭少洪、黄俊兴，福建典冠律师事务所律师。上诉人莆田高佳房地产开发有限公司与被上诉人贾丽娟商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第4436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人莆田高佳房地产开发有限公司的委托代理人郑益晶、被上诉人贾丽娟的委托代理人郭少洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年9月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于荔城区西天尾镇后卓村三迪云顶枫丹商品房第3幢21层2111号，购房总价款为人民币722680元，约定交房时间为2011年10月15日前。合同中关于产权登记的第14条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，在买受人（原告）不退房的情况下，出卖人（被告）自逾期之日起每日按买受人（原告）已付购房款的0.005%向买受人（原告）支付违约金，合同还约定了双方其他的权利义务。合同签订后，原告已交付了全部购房款。2011年9月22日，将房屋交付给原告使用，同时原告将办理“两证”（房屋所有权证及土地使用权证）的所有费用也支付给被告。目前，被告已将原告的房屋所有权证的相关材料提供给有关办证部门。因原告提出因被告的责任，导致原告不能按约定的期限取得房地产权属证书，被告应承担违约责任，而被告认为是无偿受托协助原告办理房屋所有权证，不应承担违约赔偿责任，经本院调解双方无法达成一致意见，致诉讼。原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，被告已收取了原告的办证费用，并已提供了相关的办证材料给有关办证部门，说明了双方系实际按合同约定的委托办证方式履行，而不是被告是受原告无偿委托协助原告办理证件。因原、被告双方选择了委托被告代为申请办证，被告应继续承担履行办理房屋权属证书并交付给原告的义务。根据《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，被告应在商品房交付使用即2011年9月22日后90日内向当地房屋权属登记机构办理完房屋所有权证，而被告至今尚未办理完毕。因被告未能按合同约定完成办理房屋所有权证的义务，导致原告无法如期取得房屋权属证书，依法应承担相应的民事责任。被告主张自商品房买卖合同签订之日至原告起诉时，已超过法律规定的两年诉讼时效，本案原、被告双方约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，双方同意按如买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金”，因此诉讼时效计算时间应该是从被告交房90天之后才开始计算，原告起诉时没有超过诉讼时效，被告的该主张本院不予支持。被告主张原告的“已付款”不等同于“总房款”，已付款数额应按原告所提供的发票来确认。原告已付总的购房款应综合整个合同的约定，按照按揭贷款的交易习惯，该贷款是原告向银行申请贷款，由银行直接支付给被告，银行支付的行为也属于原告的付款行为，故原告的实际已付款当然应包括由原告的贷款银行支付的购房款，被告的该主张不能成立。故原告要求被告承担自2011年12月22日起至被告实际交付房屋权属证书止以购房款全额为基数按日0.005%的违约金，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决：一、被告莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内为原告贾丽娟办理位于三迪云顶枫丹第3幢2111号《商品房房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并交付给原告贾丽娟，原告贾丽娟应当予以协助；二、被告莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给原告贾丽娟自二〇一一年十二月二十二日起至被告交给原告房屋权属证书之日止每日按原告的已付购房款人民币七十二万二千六百八十元的十万分之五计算的违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币380.8元，减半收取人民币190.4元，由被告莆田高佳房地产开发有限公司负担。一审宣判后，上诉人莆田高佳房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人莆田高佳房地产开发有限公司上诉称：一、原审法院根据《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，认定上诉人收取被上诉人的办证费用，并将办证的相关材料提供给有关办证部门，说明双方系实际按合同约定的委托办证方式履行，该认定是错误的。因为该《商品房买卖合同》第十四条第二款并没有约定委托办证的内容，故原审法院认定上诉人为被上诉人履行办证义务缺乏依据。二、原审法院判定上诉人应支付逾期办证违约金缺乏事实及法律依据。三、原审法院将“买受人已付款数额”认定为“总房款数额”是错误的。综上，请求撤销原审判决依法改判，并由被上诉人负担诉讼费用。被上诉人贾丽娟辩称，上诉人作为销售商品房的公司负有履行办证的义务，且被上诉人已及时向上诉人提交办证所需的费用和材料，但上诉人未在合同规定期限内办理商品房的房屋权属证书并交付给被上诉人，已构成违约，应承担违约责任。上诉人称房屋的两证由被上诉人自己办理不符合事实。被上诉人提供证据证明其已全部支付了购房款，原审法院认定被上诉人已付款为总房款，并以购房款全额为基数计算违约金是正确的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，上诉人莆田高佳房地产开发有限公司与被上诉人对原审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。本院认为，上诉人莆田高佳房地产开发有限公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十四条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，同时按已付款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，被上诉人选择了不退房，其虽没有书面委托上诉人代为办证，但上诉人在将商品房交付给被上诉人的当日收取了被上诉人交付的办证费用等，应视为上诉人同意接受被上诉人的办证委托，且事实上上诉人亦在为被上诉人办理房屋权属证书。综上，上诉人在商品房交付给被上诉人使用后，未能按约定期限为被上诉人办理房屋权属证书，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。同时，因上诉人接受被上诉人的办证委托，故上诉人仍应继续履行办理房屋权属证书并交付给被上诉人的义务，但被上诉人应及时按要求提供办证所需的有关证件并积极给予配合。被上诉人提供证据证明其已全部支付了购房款，原审法院认定被上诉人已付款为总房款，并以购房款全额为基数计算违约金并无不当。综上，上诉人上诉所称理由不能成立，其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币380.8元，由上诉人莆田高佳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈利强代理审判员  黄珊珊代理审判员  许秋红二〇一四年二月十四日书 记 员  林夏岚附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。