昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2013）呈民初字第746号原告张绪娥，女，1984年2月16日出生，侗族，贵州省三穗县人，住云南省呈贡区。委托代理人高艾、高伟明，云南亚明律师事务所律师，特别授权代理。被告呈贡郝运生态农业开发有限公司。法定代表人李斌，执行董事。原告张绪娥诉被告呈贡郝运生态农业开发有限公司（以下简称：郝运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月4日受理后，组成合议庭于2013年10月15日在本院第四法庭公开开庭进行审理。原告张绪娥的委托代理人高艾、高伟明到庭参加诉讼，被告郝运公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张绪娥诉称：2011年，被告通过各种商业宣传推广其学城步行街商铺，并保证一切法律手续完备。2011年7月24日，双方签订了租赁合同，合同中明确约定：所承租的商铺无法律瑕疵，能达到原告所经营项目的法律要求。在被告多交租金多优惠的宣传下，原告一次性支付了全额租金261835元。还交纳了押金10000元。合同签订后，原告立即进行了装修装饰工作，并采买了各种营业设施开始营业，但在经营过程中，呈贡区消防、食品、药品监督局等各执法部门纷纷对原告进行查处，责令立即停业，补办各种手续、执照。原告多次向被告索要房产证或者证明文件，以及建设、规划、消防验收等手续文件时，被告均拒不理睬。原告后得知学城步行街商铺项目没有任何手续，根本无法从事经营。现原告仍然无法开业经营，不仅没有取得收益，还要继续支付人员工资、水电等费用。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告签订的商铺租赁合同自始无效；2、被告退还已经从原告处收取的租金155685.68元，退还已经交纳的押金10000元，赔偿原告商铺装修损失174314.32元;3、本案诉讼费用由被告承担。原告张绪娥针对其诉讼请求及事实理由，向本院提交如下证据材料：一、工商登记卡片一份，欲证明：被告主体资格，被告经营范围是果树种植和销售，根本没有商业街开发经营的权限，股东是郝继荣、徐琳、刘江进。二、昆明市工商行政管理局网页截图一份，欲证明：昆明市工商行政管理局规定，办理个体工商户设立登记应提交包含“经营场所证明”的材料；经营场所证明指：“租用他人的场所，应当提交租赁协议和房管部门的产权证明。”因被告所出租的建筑物是三无违法且不合格的建筑物，原告根本无法办理营业执照合法经营。三、关于停止无证餐饮经营活动的通知一份，欲证明：原告因被告的建筑是违章建筑，没有任何法律手续，不能办理到营业执照，呈贡区食品药品监督管理局责令原告停业。四、行政处罚决定书一份，欲证明：原告未能办理到营业执照，呈贡区工商行政管理局对原告进行处罚，整改前即办理到营业执照前不得营业。五、听证告知书一份，欲证明：呈贡区工商行政管理局对原告进行处罚。六、云南省罚没收入专用收据一份，欲证明：原告因无营业执照被处罚款1000元，处罚人是呈贡区工商行政管理局。七、林地流转合同一份，欲证明：原告所租赁的场所建盖在林业用地上；该林业用地使用权人是陈学卫，流转后使用权人为郝继荣，并非被告；该林业用地的用途是必须用于林业生产，林地使用权期限为34年，从2010年1月1日起；在林地上修建构筑物应征得相关部门同意。八、呈贡县出让集体荒山土地使用权合同书一份，欲证明：陈学卫所拥有的林地土地使用权从原呈贡县吴家营乡下庄办事处下庄村转让而来；出让期限50年，从1994年10月14日到2044年10月14日。九、下庄居委会证明一份，欲证明：下庄社区居民委员会证明，本案争议出租房所在的大牛圈箐的林地314亩，土地所有权属于呈贡区雨花街道办事处下庄居委会集体所有；林地上建盖的房屋产权属于郝继荣；同意郝继荣将地上房屋租赁给刘江进作呈贡郝运生态农业开发有限公司办公场地使用。十、刘江进证明及办公室租赁合同各一份，欲证明：呈贡郝运生态农业开发有限公司的办公室是从郝继荣手上租赁的，面积为126.60平方米。十一、郝运公司章程首页两份，欲证明：被告经营范围是果树种植和销售，根本没有商业街开发经营的权限，股东是郝继荣、徐琳、刘江进。十二、不予受理通知书一份，欲证明：呈贡区工商局不予办理租赁商铺的营业执照。十三、昆明市信访告知函一份，欲证明：因租赁被告商铺问题，原告向昆明市信访局进行信访。十四、网页截图一份，欲证明：被告出租的房屋已被要求拆除。十五、《租赁合同》及补充协议各一份，欲证明：被告将违法建筑当作商铺租赁给原告，商铺坐落在大牛圈箐，被告将其命名为“学城步行街”7栋，建筑面积为240.87平方米；合同约定商铺用途为：餐饮；租赁期限为2011年7月24日到2014年8月31日止；租金一次性缴纳，合计261835元；合同第7条约定，原告另外缴纳押金10000元；十六、收款收据两份，欲证明：原告于2011年7月24日交纳租金261835元，并于同日向被告支付押金10000元。十七、装修施工合同、收款收据各一份，欲证明：合同签订时间为2011年7月25日，原告装修从被告处租赁用于餐饮经营的商铺，装修费是366000元。被告郝运公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提交书面答辩意见，在举证期间内未向本院提交任何证据材料，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。原告张绪娥向本院申请对诉争商铺的装修价值进行司法鉴定，本院向郝运公司发出通知，郝运公司未到庭选取鉴定机构，经选定，本院委托云南光大司法鉴定中心作出云光司鉴（2014）鉴字第1号《司法鉴定书》，原告张绪娥对鉴定意见书无异议。被告郝运公司领取鉴定书意见书后未发表任何意见。本院认为：对张绪娥提交的工商登记卡片、关于停止无证餐饮经营活动的通知、行政处罚决定书、听证告知书、云南省罚没收入专用收据、林地流转合同、呈贡县出让集体荒山土地使用权合同书、下庄居委会证明、刘江进证明及办公室租赁合同、两份郝运公司章程首页已经本院其他生效法律文书认可其真实性，本院予以采信。不予受理通知书记载的内容是另一民事主体被施以的行政行为，与本案诉争事实之间无关联性，本院不予采纳。对昆明市信访告知函，所记载的内容是另一民事主体进行信访的材料，与本案无关联性，本院不予采纳。对网页截图系打印件，真实性不能核实，本院不予认可。对《租赁合同》及补充协议、收款收据系原件，符合证据的形式要件，能够反映案件事实，本院依法予以采信。对于装修施工合同、收款收据系原告与其他案外人所签协议以及所作结算，其真实性不能核实，本院不予采信。对云南光大司法鉴定中心作出的云光司鉴（2014）鉴字第1号《司法鉴定书》，是本院经法定程序委托具备资质的鉴定机构作出的鉴定意见书，本院予以采信。综上所述，本院确认如下法律事实：2011年4月1日，张绪娥与郝运公司签订商铺租赁合同约定，张绪娥租赁郝运公司坐落于昆明市呈贡大学城学城步行街，位于市场第**，建筑结构为框架，建筑面积为240.87平方米的商铺（含公摊），经营用途为休闲餐饮，租期自2011年7月24日至2014年1月31日止。租金为每月每平方米人民币36元，由张绪娥在合同签订当日内将租赁期限内的全部租金共计人民币261835元（贰拾陆万壹仟捌佰叁拾伍元整）一次性支付给郝运公司。张绪娥应于该合同生效之日向郝运公司支付商铺租赁押金10000元整，租赁期满时，若张绪娥在承租期内未给郝运公司商铺和相关设施、设备造成损害或者未给郝运公司造成其他损失，或不存在其他违法行为的，郝运公司将押金全额退还给张绪娥。在商铺租赁期间，所产生的水费、电费由张绪娥支付和承担。张绪娥拖欠其他费用的，逾期按每日10元每平方米向郝运公司支付违约金；经营过程中，如张绪娥一个月内累计3日-10日未开门经营的，按每日50元向郝运公司支付违约金；一个月内累计10日以上未开门经营的，按每日150元向郝运公司支付违约金。签订合同当天，张绪娥按照合同约定向郝运公司交纳全部租金261835元及租赁押金10000元，商铺也移交张绪娥使用。2012年4月10日，双方签订《商铺租赁合同补充协议》，双方约定因步行街初期开业，考虑前期经营难度，甲方对乙方实行优惠政策，租期自2011年7月24日起至2014年8月31日止，该协议为原合同组成部分。另查明：郝运公司于2010年5月28日与呈贡县林业局签订《招商引资项目服务协议书》，其公司开发的旅游度假项目系呈贡招商引资的项目。2011年2月16日，呈贡县人民政府曾召集相关部门召开呈贡县郝运生态缘休闲旅游开发项目办理相关手续的专题会议，对该开发项目涉及的有关手续办理问题进行专题研究。会议要求为营造呈贡县良好的投、融资环境，即日起，各有关部门要全力支持，依法办理呈贡县郝运生态缘休闲旅游开发项目的相关手续。但至本案一审辩论终结前，此开发项目尚未取得任何有效的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。云南光大司法鉴定中心于2014年1月10日作出的云光司鉴（2014）鉴字第1号《司法鉴定书》，载明：“位于呈贡区大学城学城步行街7栋商铺的装修造价为303386元。”并在分析说明中注明：“本次鉴定价值类型为委托鉴定时的商铺装修造价，未考虑折旧问题。”本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案诉争的租赁房屋至今尚未取得任何有效的建设规划许可证或经主管部门批准建设，郝运公司作为出租人将该房屋租赁给张绪娥使用，双方签订的租赁合同系无效合同。综上所述，由于张绪娥与郝运公司签订的租赁合同无效，双方存在相互返还财产的责任，故张绪娥应将租赁铺面归还郝运公司，因郝运公司拒不到庭参加诉讼，经本院询问，原告愿意将钥匙及商铺予以交还，被告未到庭接收应当自行承担不利后果。因此，郝运公司应在扣除张绪娥占用铺面期间的租金后，将剩余全部租金退还张绪娥。张绪娥已经交纳了2011年7月24日起至2014年8月31日期间的全部租金261835元，因张绪娥尚未退还房屋，因此，本院认为2011年7月24日起算租金至庭审之日2013年10月15日，张绪娥应当参照租金支付房屋的占有使用费，剩余租金郝运公司都应全额退还张绪娥，即73952元。基于张绪娥与郝运公司签订的租赁合同无效，张绪娥已交纳郝运公司的押金10000元也应退还张绪娥。至于张绪娥主张的装修损失，经司法鉴定后确认该部分装修的价值为303386元，本院结合郝运公司将没有取得相应规划证件的房屋租赁给原告，原告在租赁房屋时也未尽到相应的审查义务存在一定过错的情形，被告郝运公司应当赔偿装修费212370.20元，现原告张绪娥仅主张装修损失174314.32元，系其自主处分权利的行为，对该部分诉讼请求本院予以支持。被告郝运公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张绪娥与被告呈贡郝运生态农业开发有限公司2011年7月24日签订的《商铺租赁合同》以及于2012年4月10日签订的《补充协议》系无效合同。二、由被告呈贡郝运生态农业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性退还原告张绪娥租金人民币73952元、押金人民币10000元，以及赔偿装修损失费人民币174314.32元。三、驳回原告张绪娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币6400元，由原告张绪娥承担1539元，由被告呈贡郝运生态农业开发有限公司承担4861元。鉴定费5000元，由被告呈贡郝运生态农业开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  刘春浩审 判 员  朱 曦人民陪审员  赵健昕二〇一四年二月十七日书 记 员  陆叶青