广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初8776号原告（反诉被告）：邱益祥，男，1970年7月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：徐建功，广东任允律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁丽娟，女，1963年7月25日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄家乐，男，1991年4月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄祺乐，男，1993年3月21日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。原告（反诉被告）邱益祥与被告（反诉原告）梁丽娟、黄家乐、黄祺乐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日后，本院依法适用普通程序，于2018年11月7日公开开庭，原告（反诉被告）邱益祥及其委托诉讼代理人徐建功、被告（反诉原告）梁丽娟、黄家乐、黄祺乐的共同委托诉讼代理人邓华坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱益祥向本院提出诉讼请求：1.梁丽娟立即归还本金500000元及利息（从2010年5月1日起按月息10000元计算至清偿之日止）；2.黄家乐、黄祺乐在继承黄伟文遗产范围内对上述债务承担连带清偿责任。诉讼中，邱益祥变更诉讼请求为：梁丽娟、黄家乐、黄祺乐协助邱益祥将涉案房产过户至邱益祥名下。事实与理由：2010年5月1日，邱益祥与黄伟文、黄祺乐签订房屋买卖合同，黄伟文将其与黄祺乐共有的位于中山市东凤镇××湖半岛花园××房以500000元卖给邱益祥，过户费用由卖方负责，过户时间不得超过2011年12月30日前，未按时过户的，买方有权向卖方讨回500000元本金和利息，利息按每月10000元计算（按实际收款时间至还款时间计算）。邱益祥于合同签订的当日支付了500000元的购房款，但该房屋因黄伟文的原因一直没有办理过户。2014年黄伟文因病死亡。在邱益祥多次催促下，2016年9月9日，邱益祥与梁丽娟、黄家乐签订协议书，梁丽娟、黄家乐同意于2017年12月30日配合邱益祥将上述房屋过户到邱益祥名下，过户费用各自承担一半，但时至今日，梁丽娟、黄家乐、黄祺乐仍拒绝不配合过户。梁丽娟与黄伟文是夫妻关系，且该债务发生在其二人夫妻关系存续期间依法应视为夫妻共同债务，现黄伟文已经死亡，梁丽娟应对该债务承担连带清偿责任。黄家乐、黄祺乐作为黄伟文的第一顺序法定继承人，应当在继承黄伟文遗产范围内对上述债务承担连带清偿责任。梁丽娟、黄家乐、黄祺乐就本诉答辩称，请求驳回该诉讼请求。梁丽娟、黄家乐、黄祺乐认为合同无效，如果法院认定合同有效，基于黄祺乐并未在合同、协议书上签字，合同、协议书对黄祺乐没有约束力，所以邱益祥的请求不予支持。梁丽娟、黄家乐、黄祺乐向本院提出反诉请求：1.邱益祥向梁丽娟、黄家乐、黄祺乐返还欠款435320元及逾期付款的资金占用利息（以435320元为本金，从反诉之日起按年利率6%计算至清偿之日止）；2.邱益祥立即搬空位于中山市东凤镇××湖半岛花园××房并立即办理及将该房屋的商品房买卖合同、不动产销售发票和房产证归还位梁丽娟、黄家乐、黄祺乐；3.邱益祥立即向梁丽娟、黄家乐、黄祺乐支付上述房屋的占用费（按月租金3000元的标准，从2010年5月1日计算至实际腾空房屋之日止）。事实与理由：1.涉案房产是黄伟文与黄祺乐的共有财产。邱益祥与黄伟文在2010年5月1日签订房屋买卖合同，约定将上述房产以500000元的价格转让给邱益祥，而黄祺乐并未在合同上签字。《最高人民法院关于若干问题意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”合同无效后，因合同取得的财产，应予返还。因合同发生的损失，按照各自的过错各自承担。邱益祥明知房产系共有财产而购买，自身存在严重过错，故利息损失应自行承担。邱益祥应将该房产腾空返还给梁丽娟、黄家乐、黄祺乐，梁丽娟、黄家乐、黄祺乐无需支付利息。2.邱益祥从2010年5月1日起至今，一直持有涉案房产的商品房买卖合同、不动产销售发票和房产证，且实际居住至今，应向梁丽娟、黄家乐、黄祺乐支付房屋占用费。3.收到本案应诉通知书后，梁丽娟得知黄伟文在2011年2月17日用梁丽娟的账户向邱益祥转账935320元。该款邱益祥从未向梁丽娟、黄家乐、黄祺乐披露过。梁丽娟、黄家乐、黄祺乐认为，该款系黄伟文退还购房款及向邱益祥提供的借款，故抵扣应返还邱益祥500000元后，邱益祥应退还梁丽娟、黄家乐、黄祺乐435320元。邱益祥就反诉答辩称，1.房屋买卖合同为有效合同。涉案房屋在2010年5月1日签订合同时，共有人黄祺乐为未成年人，合同有其法定监护人黄伟文代为签字，2016年9月9日邱益祥与梁丽娟、黄家乐签订协议书，两人同意于2017年12月30日配合邱益祥，将涉案房屋过户到邱益祥的名下。该协议与（2016）粤20民终611号民事调解书同日签订，该协议书一式三份，邱益祥、梁丽娟、黄家乐各自一份，中山市中级人民法院存档一份，上述协议是邱益祥签订（2016）粤20民终611号民事调解书的前提条件，先签订上述协议书，再签订调解书。为此邱益祥放弃了利息，对于本金也少要了200000元。该协议书是梁丽娟、黄家乐对邱益祥与黄伟文于2010年5月1日房地产买卖合同的追认。2.梁丽娟、黄家乐、黄祺乐的反诉已过诉讼时效，应该驳回，在（2016）粤20民终611号民事调解书双方已经了结此案；3.邱益祥与黄伟文在2008年年底、2010年3月30日曾两次对账，黄伟文亲笔确认欠邱益祥三笔借款本金共计1200000元，欠邱益祥24个月利息（2008年-2009年）572000元。借邱益祥现金150000元，买邱益祥桂花树40000元，兑支票40000元，黄伟文借款本金1200000元抵扣邱益祥欠黄伟文24个月的房租、电费、水费（538000元），黄伟文仍欠邱益祥1464000元，2010年5月1日黄伟文用东凤镇X半岛花园XX房抵扣了500000元用于偿还上述借款，再于2011年2月17日用梁丽娟的账户转账了935320元支付剩余借款。转账完935320元后，双方就上述1464000元的欠款全部结算完毕；4.梁丽娟、黄家乐、黄祺乐没有证据证明涉案房屋为邱益祥占用、何时开始占用，反诉请求邱益祥支付占用费，没有法律及事实依据，该房屋没有实际交付给邱益祥。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：梁丽娟与黄伟文是夫妻关系，黄家乐、黄祺乐是黄伟文与梁丽娟的婚生儿子，黄伟文于2013年12月31日死亡。位于中山市东凤镇××湖半岛花园××房的房产【土地使用证号：中府国用（2008）第易XXXX号、房产证号：粤房地证字第××号】共有人为黄伟文与黄祺乐。2010年5月1日，黄伟文、黄祺乐作为甲方与邱益祥作为乙方签订房屋买卖合同，就上述房产的买卖达成一致协议，约定甲方将涉案房产以500000元的价格卖给乙方，过户费由甲方负责，过户时间不超过2011年12月30日前，未按时过户，乙方有权向甲方讨回500000元本金及利息，利息按每月10000元计算（按实际收款时间至还款时间）。黄伟文、邱益祥分别在甲、乙方处签名并按指印，黄祺乐并未在合同上签名。同日，黄伟文书写收款收据，确认收到邱益祥支付的购房款500000元。2011年2月17日，梁丽娟通过自有银行账号向邱益祥转账支付935320元。2015年4月21日，邱益祥以黄伟文拖欠其借款1600000元及利息起诉梁丽娟、黄家乐、黄祺乐被继承人债务清偿纠纷【案号：（2015）中二法民一初字第668号】，要求梁丽娟、黄家乐、黄祺乐清偿借款1600000元及利息，2015年6月26日邱益祥变更诉讼请求为因黄伟文已以中山市东凤镇X半岛花园XX房抵销500000元借款为由撤回其诉讼请求的1600000元借款中的500000元借款的诉讼请求。邱益祥在该案中称主张的1100000元借款为2011年11月29日的借款200000元、2012年2月25日的借款300000元、2012年3月25日的借款500000元、2012年6月16日的借款100000元；2008年1月4日的借款500000元则已用中山市东凤镇X半岛花园XX房进行了抵扣。诉讼中，邱益祥曾提交涉案房产的房产证、土地使用权证及购房房产的收款收据。本院于2015年9月7日作出（2015）中二法民一初字第668号民事判决书，驳回邱益祥全部诉讼请求。邱益祥不服提起上诉，2016年9月9日，中山市中级人民法院因邱益祥与梁丽娟、黄家乐、黄祺乐就上述纠纷达成一致调解意见，作出（2016）粤20民终611号民事调解书，调解协议如下：“一、被上诉人梁丽娟、黄家乐、黄祺乐同意共同向上诉人邱益祥偿还900000元，双方就此了结本案全部纠纷。该款分十三期支付，前十二期每期支付70000元，最后一期支付60000元，被上诉人梁丽娟、黄家乐、黄祺乐应从2016年10月开始至2017年9月期间于每月25日前向邱益祥支付当期款项70000元，最后一期款项60000元于2017年10月25日前支付完毕。支付方式为银行转账，上诉人邱益祥指定的收款账号为：户名邱益祥，开户行中国银行，账号60×××04。二、如被上诉人梁丽娟、黄家乐、黄祺乐未按本协议第一条的约定向邱益祥付款，则邱益祥有权按110000元的金额向法院申请强制执行梁丽娟、黄家乐、黄祺乐的财产。三、一审案件受理费27450元（邱益祥已预交），由邱益祥负担；二审案件受理费27450元（邱益祥已预交），减半收取为13725元，由上诉人邱益祥负担。四、双方同意本协议自双方当事人或特别授权委托代理人签字之日起即发生法律效力。”上述案件中，广东广诚信律师事务所邓华坚律师作为黄家乐、黄祺乐的委托诉讼代理人参加了案件的审理及调解，调解当天黄祺乐没有到场，调解协议由梁丽娟、黄家乐、委托诉讼代理人邓华坚与邱益祥共同签订。在上述调解协议签订当天，即2016年9月9日，邱益祥作为甲方，梁丽娟、黄家乐作为乙方签订协议书，协议书内容如下：“甲、乙双方就2010年5月1日黄伟文将中山市东凤镇××湖半岛花园××房转让给甲方一事达成如下协议：一、乙方同意于2017年12月30日配合甲方办理将房产过户到甲方名下。过户费各自承担一半。二、乙方逾期不配合办理过户手续，甲方有权向法院提起诉讼，要求乙方配合办理。三、本协议一式三份，经甲、乙双方签字后生效，中级法院存档一份，均具同等法律效力。”邱益祥在甲方处签名，梁丽娟、黄家乐在乙方处签名。针对该份协议，黄祺乐的委托诉讼代理人邓华坚称，需要询问黄祺乐本人，梁丽娟及黄家乐签订协议时是否已告知黄祺乐，并要求庭后提交书面意见，但至今并未提交。庭审中，邱益祥称2010年5月1日签订合同后，双方并未办理房屋交接手续，但黄伟文将涉案房产的钥匙、房产证、土地使用权证交给邱益祥后，邱益祥并未实际居住；2016年9月9日的协议书因黄祺乐在国外读书，并没有回来，所以没有黄祺乐的签名；签订上述协议在先，邱益祥再与梁丽娟、黄家乐、黄祺乐签订（2016）粤20民终611号调解协议并放弃了200000元借款本金及利息。梁丽娟、黄家乐、黄祺乐在庭审中确认签订二审调解协议时，梁丽娟、黄家乐另外与邱益祥签订了房屋买卖协议。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、梁丽娟于2011年2月17日通过自有账号向邱益祥转账支付的935320元是否超过诉讼时效；二、2016年9月9日邱益祥与梁丽娟、黄家乐所签订的关于涉案房产的协议是否有效。现就上述焦点分析如下：第一，梁丽娟于2011年2月17日通过自有账号向邱益祥转账支付的935320元是否超过诉讼时效。邱益祥就其与黄伟文之间的借款，最早已于2015年4月21日起诉至本院要求黄伟文的继承人梁丽娟、黄家乐以及黄祺乐归还相关借款，直至2016年9月9日，双方通过中山市中级人民法院主持调解，达成一致调解协议，但整个诉讼过程中，梁丽娟均未提出曾于2011年2月17日向邱益祥转账支付935320元。现梁丽娟于本案诉讼中提出用上述款项抵扣邱益祥已付房款并要求邱益祥返还剩余款项435320元，显然已超过诉讼时效，本院不予采纳。第二、2016年9月9日邱益祥与梁丽娟、黄家乐所签订的关于涉案房产的协议是否有效。2015年4月21日，邱益祥以黄伟文拖欠其借款1600000元为由起诉梁丽娟、黄家乐、黄祺乐，要求三人清偿黄伟文上述债务【案号（2015）中二法民一初字第668号】，后在诉讼过程中，认为其中500000元已抵扣用于购买涉案房产，变更诉讼请求为要求三人清偿借款1100000元，并提交涉案房产的房产证、土地使用证及收款收据。即在上述案件诉讼过程中，无论是梁丽娟、黄家乐还是黄祺乐均已知悉黄伟文曾用涉案房产抵扣借款的情况，双方并未为此提出异议，并于2016年9月9日在中山市中级人民法院就借款以及房产过户重新签订协议，即使黄祺乐并未在房产过户的协议上签名，但鉴于两份协议是同一天同时所签，虽然黄祺乐并未在场，但归还借款的协议由其代理人代为签署，房产过户的协议则已由其母亲梁丽娟、哥哥黄家乐签署，且黄祺乐在知道黄伟文与邱益祥之间的房屋买卖合同的情况下，并未要求撤销该合同，本院推定黄祺乐对房产过户的协议知情，并同意房产过户一事。综上，邱益祥起诉要求梁丽娟、黄家乐、黄祺乐协助办理中山市东凤镇××湖半岛花园××房的房产【土地使用证号：中府国用（2008）第易XXXX号、房产证号：粤房地证字第××号】过户有理，本院予以支持，同时驳回梁丽娟、黄家乐、黄祺乐的反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁丽娟、黄家乐、黄祺乐于本判决生效之日七日内协助原告（反诉被告）邱益祥办理中山市东凤镇X半岛花园XX房的房产【土地使用证号：中府国用（2008）第易XXXX号、房产证号：粤房地证字第××号】过户手续；二、驳回被告（反诉原告）梁丽娟、黄家乐、黄祺乐的反诉请求。案件受理费17940元，由被告（反诉原告）梁丽娟、黄家乐、黄祺乐负担【该款原告（反诉被告）邱益祥已预交，被告（反诉原告）梁丽娟、黄家乐、黄祺乐在本判决生效之日七日向返还给原告（反诉被告）邱益祥，本院不另收退】；反诉费5592元，由被告（反诉原告）梁丽娟、黄家乐、黄祺乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一九年三月二十八日书记员  郑敏婷书记员  侯艺喆