江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民终字第864号上诉人（原审被告）王玉华，男，1964年10月8日生，汉族。上诉人（原审第三人）王发展，男，1978年6月12日生，汉族。上诉人（原审第三人）许峰，男，1979年5月1日生，汉族。上诉人（原审第三人）罗翠平，女，1974年11月20日生，汉族。上诉人（原审第三人）吴义民，男，1978年1月20日生，汉族。被上诉人（原审原告）李光辉，男，1954年8月10日生，汉族。委托代理人陈凤礼，江苏帝伊律师事务所律师。上诉人王玉华、王发展、许峰、吴义民、罗翠平因与被上诉人李光辉房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人王玉华、王发展、许峰、吴义民，被上诉人李光辉及委托代理人陈凤礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年2月28日，李光辉与王玉华双方签订房屋租赁协议一份，王玉华承租李光辉所有的徐州市袁桥二期东头一、二层大酒店，承租期限为3年，从2010年2月28日至2013年2月27日，三年租金为21.6万元。王玉华按约支付了2010年2月28日至2013年2月27日租赁期间的租金21.6万元。租赁期间，王玉华将涉案房屋二层除一间自用外，其余转租给第三人王发展（二层通道以东最东边北头第二间）、许峰（二层通道以东最东边北头第四间）、罗翠平（二层通道以西向北第二间）、吴义民（二层通道以西向北第三间）及案外人林庆臣（南头阳台）、朱存田（二层通道以东最东边北头第一间）。租赁到期后，王玉华仅将涉案租赁房屋一层返还李光辉占有，王玉华、王发展、许峰、吴义民、罗翠平及案外人林庆臣、朱存田占有涉案租赁房屋二层至今。原审法院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应按照约定支付租金，租赁合同终止，承租人应返还租赁物。本案中原被告之间的租赁合同已于2013年2月27日期满，故原告关于要求被告返还租赁房屋的请求予以支持。关于原告主张第三人应向其交付涉案租赁房屋的问题，原告作为涉案房屋的所有人有权占有使用涉案租赁房屋，原被告之间的房屋租赁关系是被告向第三人转租该租赁房屋的合法依据，第三人作为次承租人在原被告之间的房屋租赁关系终止时，即不再具有占有、使用租赁房屋的合法依据，形成了对原告所有房屋的无权占有，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。故原告作为涉案房屋的所有人可以向第三人王发展、许峰、罗翠平、吴义民主张收回租赁房屋，上述第三人负有向原告腾房交付的义务。据此，原审法院判决：一、被告王玉华自本判决生效之日起七日内向原告李光辉返还徐州市袁桥二期东头一、二层大酒店第二层房屋。二、第三人王发展、许峰、罗翠平、吴义民自本判决生效之日起十五日内向原告李光辉交付涉案租赁房屋（第三人王发展应交付原告的涉案房屋为徐州市袁桥二期东头一、二层大酒店第二层通道以东最东边北头第二间、许峰应交付原告的涉案房屋为徐州市袁桥二期东头一、二层大酒店第二层通道以东最东边北头第四间、罗翠平应交付原告的涉案房屋为徐州市袁桥二期东头一、二层大酒店第二层通道以西向北第二间、吴义民应交付原告的涉案房屋为徐州市袁桥二期东头一、二层大酒店第二层通道以西向北第三间）。上诉人王玉华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清。1.上诉人王玉华与被上诉人李光辉签订房屋租赁协议后，上诉人王玉华一直按照协议履行支付租金，至于上诉人王玉华将部分承租房屋转租给王发展、许峰、罗翠平、吴义民的情况，均是经过被上诉人李光辉同意且被上诉人李光辉对此事是知情的，在此租赁协议签订前王发展等四人已经住了五、六年并且上诉人王玉华从未向王发展等四人收取过二楼房屋的租赁费用，其实真正租赁给王发展等四人房屋的是被上诉人李光辉。2.合同到期后，上诉人王玉华已将承租房屋返还给被上诉人李光辉，并且已经通知王发展等四人搬出，所以不存在要求上诉人王玉华返还房屋的问题。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判或发回重审。上诉人王发展、许峰、罗翠萍、吴义民不服一审判决，向本院提起上诉称：1.一审认定事实不清，证据不足。2005年上诉人王发展、许峰、罗翠平、吴义民与王玉华合租被上诉人李光辉房屋，2010年被上诉人李光辉与王玉华签订《房屋租赁协议》，但上诉人王发展等四人也不需要交纳租金，因上诉人王发展等四人经常向被上诉人李光辉提供劳务，被上诉人李光辉口头承诺上诉人王发展等四人可以无偿使用涉案租赁房屋。2.一审法院程序违法。上诉人王发展未收到开庭通知，一审法院未经传唤进行开庭审理，程序违法。上诉人许峰、吴义民按时到达法庭，但由于没有携带身份证，一审法院不允许其二人参与庭审，而一审传票中未告知其需要携带身份证件到庭，因此，一审法院程序违法。被上诉人李光辉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。被上诉人与上诉人王玉华签订的租赁合同到期后，双方的租赁关系终止，被上诉人作为房屋的所有人，有权要求上诉人王发展、许峰、罗翠平、吴义民等返还租赁房屋；第二，被上诉人与上诉人王发展等四人不存在任何劳务关系及纠纷，更无口头约定允许上诉人王发展等四人无偿居住，上诉人王发展等四人的主张无证据支持，且与本案无关联性；第三，上诉人王玉华从未将承租房屋第二层交付被上诉人，且该房屋至今仍被五上诉人实际控制占有。综上，请求驳回上诉，维持原判。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：原审法院判决王玉华返还涉案租赁房屋以及判决王发展、许峰、罗翠平、吴义民交付涉案租赁房屋是否正确。上诉人王玉华除称没有将涉案租赁房屋转租给王发展等四人外，对其他事实没有异议。上诉人王发展等四人、被上诉人李光辉对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理期间，上诉人王玉华提供如下证据：1.照片两张，证明上诉人王玉华已于2013年2月27日搬出涉案租赁房屋；被上诉人李光辉对该证据真实性有异议，认为该证据无法证明照片上的房屋为涉案租赁房屋，且其证明观点与被上诉人李光辉在一审时提交的报纸所证明的内容是相矛盾的。2.证人李某出庭作证，证明其在2013年2月27日下午两三点钟看到上诉人王玉华从涉案租赁房屋搬家。被上诉人李光辉质证认为，证人虽然看到了上诉人王玉华在搬家，但是上诉人王玉华并没有将涉案租赁房屋交付给被上诉人李光辉，涉案租赁房屋至今仍被上诉人王玉华控制占用。二审期间，被上诉人李光辉亦提供了袁桥管理处开具的证明及委托书一份。证明涉案租赁房屋是委托袁桥管理处出租并管理的，并证明上诉人王玉华在租赁合同到期后至今仍占用涉案租赁房屋的事实。上诉人王玉华认为袁桥管理处与被上诉人有利害关系，不予质证。本院结合双方当事人的质证意见以及案件事实，对二审期间双方提交的证据做如下认定：1.上诉人王玉华提交的照片既不能证明是涉案租赁房屋，且不能证明其已经搬离涉案租赁房屋的事实，故本院对此证据不予采信；2.证人李某的证人证言只能证明上诉人王玉华在搬家，并不能证明上诉人王玉华已经将房屋返还被上诉人李光辉，对此证据本院亦不予采信。被上诉人李光辉提交的袁桥管理处的委托书及证明可以证明上诉人王玉华在租赁合同到期后仍没有将涉案租赁房屋交付被上诉人的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为，关于上诉人王玉华主张已经将涉案承租房租返还被上诉人的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，本案中，上诉人王玉华主张其已经搬离涉案租赁房屋且已将涉案租赁房屋返还给被上诉人李光辉，但其在一审时未提供证据证明，二审中所提供的证据亦不足以证实其从涉案租赁房屋搬出并向被上诉人李光辉交付房屋，因此对上诉人王玉华的该主张，本院不予支持。上诉人王玉华与被上诉人房屋租赁合同期满，被上诉人有权要求被上诉人王玉华交付房屋，上诉人王玉华有返还房屋的义务。故原审法院判决上诉人王玉华返还涉案租赁房屋并无不当。关于上诉人王发展等四人的上诉主张。首先，上诉人王发展等四人不能提供证据证明其与被上诉人李光辉存在租赁关系，且其亦不能提供证据证明被上诉人李光辉口头允诺其无偿使用涉案租赁房屋；其次，无论上诉人王发展等四人与上诉人王玉华之间是转租关系还是合租关系，在上诉人王玉华与被上诉人李光辉之间的房屋租赁合同终止时，出租人即本案被上诉人李光辉有权要求上诉人王发展等四人迁出交付房屋。因此，原审法院判决上诉人王发展等四人交付涉案租赁房屋亦无不当。至于上诉人王发展等四人提出一审程序违法问题，经审查，一审审理期间已经对王发展等四人进行了相关诉讼文书送达，履行了对当事人的通知义务，当事人拒不到庭参加诉讼，一审法院依法进行缺席审理并无不当。综上，上诉人王玉华、王发展、许峰、罗翠平、吴义民的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王玉华、王发展、许峰、罗翠平、吴义民负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  赵明辉审判员  宋新河二〇一四年五月十六日书记员  孙晓明