上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第35310号原告上海新华都超市有限公司。法定代表人周文贵。委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。委托代理人丁红萍，上海远业律师事务所律师。被告詹明忠。被告上海卓航电器有限公司。法定代表人李永龙。原告上海新华都超市有限公司（以下简称新华都公司）诉被告詹明忠、上海卓航电器有限公司（以下简称卓航电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月21日公开开庭进行了审理。原告新华都公司的委托代理人丁红萍到庭参加诉讼。被告詹明忠、卓航电器公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新华都公司诉称，原告与被告詹明忠于2012年6月21日签订租赁合同一份，约定被告詹明忠自2012年6月21日起承租原告的浦三路XXX号A-36-1铺位至2014年6月30日，月租金为人民币（以下币种相同）7，026元，后因故调整到A-35-1铺位，签约后原告积极履行合同义务，但是被告詹明忠自2012年6月份开始拖欠租金和水电费，经过原告多次催讨，依然拒绝支付，违反合同约定，因此原告不得已解除了与被告的租赁关系，按照合同约定被告理应迁出承租房屋，支付拖欠房租和水电费，同时承担滞纳金和违约金的义务。后被告詹明忠于2013年8月份搬离了系争商铺，故原告起诉来院，要求：1、判令解除原告与被告詹明忠签订的《房屋租赁协议书》；2、判令被告詹明忠支付原告拖欠的2012年6月25日至2013年7月31日的租金92，743元及拖欠租金产生的滞纳金57，589.29元；3、判令被告詹明忠支付原告拖欠的水电费共计1，881.60元；4、判令被告詹明忠支付原告违约金16，862.40元；5、判令被告卓航电器公司对于上述请求承担连带担保责任。被告詹明忠、卓航电器公司未作答辩，也未提供证据。经审理查明：位于上海市浦东新区浦三路XXX号的系争商铺登记的权利人为上海浦东商业股份有限公司。2012年2月23日，上海浦东商业股份有限公司（甲方）与福建省新华都购物广场股份有限公司（乙方）、上海易买得超市有限公司（丙方）签订了一份《关于房屋租赁合作协议书变更的三方协议》，约定上海浦东城市建设投资有限责任公司（现变更为甲方）和丙方于2005年7月15日就由甲方出租其拥有的现位于上海市浦东新区浦三路XXX号商业用房给丙方用于经营易买得三林门店的相关事宜签署了《房屋租赁合作协议》，且此后分别于2006年10月19日、2006年10月20日、2007年12月29日、2009年3月16日签署了相关补充协议。现丙方拟将其在房屋租赁协议项下的承租权转让给乙方，待乙方在上海新设立的子公司（以下简称为新公司）成立后该等承租权由新公司自动承继，乙方在新公司履约责任中将承担连带责任。甲方同意该等转让及承继安排。经三方同意，2012年7月1日为乙方的起租日，租期从2012年7月1日起至2026年4月30日止，房屋租赁期结束日起按租赁条件自然延续追加5年零8个月（2026年5月1日至2031年12月31日）。2012年3月16日，上海浦东商业股份有限公司出具了一份《同意转租证明》，内容为：上海浦东商业股份有限公司与福建省新华都购物广场股份有限公司、上海易买得超市有限公司对位于上海市浦东新区浦三路XXX号商业用房于2012年2月23日签订《关于房屋租赁合作协议变更的三方协议》（下面简称该协议）。根据该协议《第一条承租权转让》中的约定，原应由上海易买得超市有限公司享有和承担的一切权利、义务将由福建省新华都购物广场股份有限公司继续享有和履行。其享有和承担的一切权利、义务包括原合同1-3条中的权利，即福建省新华都购物广场股份有限公司及其新子公司有权将租赁物业中超市营业场所及自用的办公、仓储区域以外的部分转租而进行各项招商租赁活动。2012年5月，原告新华都公司（甲方）与被告詹明忠（乙方）、被告卓航电器公司（丙方）签订房屋租赁协议书一份，约定：从2012年_月_日至2014年6月30日，乙方享有甲方在浦三路XXX号A-36-1铺位（以下简称租赁物）的使用权，该租赁物建筑面积约为35平方米，使用面积约为30平方米。乙方已对甲方所要分租的租赁物做了全面充分了解，愿意承租该租赁物，专门用于经营数码、钟表维修；配件。租金为每平方米每天7.70元（含物业管理费0.50元／天／㎡，物业管理公司收费调整的相应调整），共7，026元／月，自开业时开始计租。甲乙双方同意按先交租后使用之原则，乙方须于计租日前先付第一个月的租金，以后每月28日前，预付下个月租金。协议第4条约定：甲乙双方签订本协议并经双方盖章确认后2个工作日内，乙方须支付19，710元作为本协议履约保证金交到甲方指定帐户，自甲方收到该保证金之日起，本协议开始生效，如乙方反悔拒绝履约，甲方有权直接没收该保证金，反之，如甲方反悔拒绝履约，甲方须双倍返还该保证金。保证金不得抵冲租金和其他费用，保证金不计利息。协议第10条约定：乙方有下列情形之一的，视为乙方构成根本违约，甲方有权随时通知终止本协议，没收乙方交付的租赁押金，自甲方通知之日起，乙方所持有的租赁押金条自动失效，同时乙方须按本协议租金总价的10%支付甲方作为违约金：……（六）其他因乙方原因致使本协议无法继续履行的。协议第11条约定：若乙方不按时缴纳租金，除向甲方及时补缴租金外，还须向甲方缴纳滞纳金，滞纳金支付额为：月租金金额＊0.30%＊逾期天数；如有特殊情况，乙方须提前以书面形式向甲方提出申请，否则，若超过10天且甲方已书面通知乙方后仍未支付的，则视为乙方构成根本性违约，甲方有权单方面解除本协议，同时甲方有权对乙方所租赁经营的场所进行封场，扣押产品及乙方投入的设备，并按本协议第十条内容追诉乙方的违约责任。协议第12条约定：乙方自行负责安装水表、电表，水、电费按当月使用情况单独核算，自查表之日起，乙方须于5个工作日内将水、电费及摊销费用交纳到甲方财务部，如遇国家法定节假日，自然顺延至下一个工作日。电费根据1.20元／度的单价标准按每月乙方的实际用量结算支付。协议第19条约定：丙方对乙方违约或违法行为给甲方造成的损失承担连带担保责任。同时，原告新华都公司（甲方）与被告詹明忠（乙方）、被告卓航电器公司（丙方）签署了一份房屋交付确认书，载明：双方确认，甲方于_年_月_日将符合约定标准的租赁房屋（位于浦三路XXX号的A-36-1号铺位）交付给乙方。交付当日双方确认该房屋实际租赁面积为30平方米，双方同意以该面积作为确认租赁、结算租金及其相关费用等的计算依据。2012年5月23日，被告詹明忠通过银行汇款向原告支付了租赁保证金19，710元。2012年10月24日，原告新华都公司向被告詹明忠发送缴费函，要求其支付欠付租金，且该份缴费函中所载明的租金数额系原告按照A-35-1号铺位的使用面积60平方米所对应的租金标准予以计算。2012年12月21日，原告新华都公司向被告詹明忠发送了一份《解约函》，认为被告詹明忠未在规定期限内支付租金和物业管理费，已构成根本性违约，其有权解除《房屋租赁协议书》并追究被告詹明忠的违约责任。2013年1月11日，原告新华都公司再次向被告詹明忠发送了一份《解约函》，认为被告詹明忠未在规定期限内支付拖欠的租金及水电费，已构成根本性违约，现原告正式函告：1、解除双方签订的租赁协议；2、被告应于接到函件之日起三日内将租赁场地交还原告；3、被告欠付的租金与水电费应于接到函件之日起三日内支付给原告，否则原告将依法予以追究。2013年7月22日，原告新华都公司按照浦三路XXX号A-35-1铺位的地址向被告詹明忠发送了一份《关于解除租赁协议的告知函》，遭拒收，其认为被告詹明忠至今未尽义务缴付欠付的租金、滞纳金及水电费，已经构成根本性违约，现原告正式函告：1、自贵方收到本函之日起双方租赁关系立即解除；2、被告于2013年7月28日前完全（缴）交付实际拖欠的租金、水电费、滞纳金以及违约金；3、被告于2013年7月31日前办理撤场手续，撤走被告各项物品；4、如逾期未办理退场，则默认为被告放置陈设于商场的物品为废弃物，原告有权处理，同时原告有权要求被告支付商铺逾期返还占用费。2013年10月11日，原告新华都公司起诉来院，诉请如前。庭审中，关于系争商铺的交付情况，原告表示，合同签订当天原告即将商铺交付给了被告詹明忠，后被告詹明忠于2012年6月25日开业。但原告实际交付的铺位为A-35-1号，面积约为60平方米，与合同约定的铺位与面积不一致。原告认为合同解除日为2013年7月23日。现原告表示其无法提供证据证明实际交付的铺位的使用面积，故仍按合同约定的租金标准向被告主张租金及使用费至2013年7月31日。关于被告支付的保证金19，710元，原告要求将该保证金予以没收。关于原告主张的水电费，原告仅提供了六张水电费通知单，载明：2012年8月份的电费为265.20元，2013年2月份的电费为159.60元，2013年3月份的电费为30元，2013年4月份的电费为55.20元，2013年5月份的电费为87.60元，2013年6月份的电费为153.60元，合计751.20元。以上事实由原告提供的房屋租赁协议书、网上银行电子回单、水电费通知单、缴费函、解约函、关于解除租赁协议的告知函及快递凭证、上海市房地产权证、关于房屋租赁合作协议书变更的三方协议、同意转租证明以及原告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。合同中所约定的租赁标的物为浦三路XXX号A-36-1号铺位，使用面积约为30平方米，而根据本案现有的证据及查明的事实来看，被告詹明忠实际使用的铺位为浦三路XXX号A-35-1号，故本院确认原、被告双方以实际行为对合同约定的租赁标的物进行了变更。鉴于原告于2012年10月24日向被告詹明忠发送的缴费函中所载明的租金数额系原告按照使用面积60平方米所对应的租金标准予以计算，而原告未能提供证据证明双方曾就租金标准的变更达成过合意，被告詹明忠暂未支付租金是有合理理由的，原告以被告詹明忠未按合同约定支付房屋租金为由发函解除合同并无法律依据，其要求被告詹明忠支付拖欠租金产生的滞纳金57，589.29元及违约金16，862.40元，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。但鉴于被告詹明忠已于2013年8月份自行搬离了浦三路XXX号A-35-1号铺位，双方合同实际已终止履行，故本院判决双方合同解除。被告詹明忠实际使用了房屋，理应向原告交付相应的租金及有关费用，原告要求被告詹明忠按照合同约定的租金标准及面积支付2012年6月25日至2013年7月31日的租金92，743元，鉴于被告詹明忠实际使用面积大于原租赁合同约定的使用面积，故本院予以支持。关于水电费的金额，鉴于原告提供的水电费通知单上载明的总金额为751.20元，本院对此予以确认并予支持，原告主张的其余水电费1，130.40元，因原告未提供证据证明，故本院对此不予确认。另外，根据合同约定，被告卓航电器公司仅对因被告詹明忠的违约或违法行为给原告造成的损失承担连带担保责任，故原告要求被告卓航电器公司对被告詹明忠的上述责任承担连带责任的诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于被告詹明忠支付的保证金19，710元，原告要求将该保证金予以没收，缺乏合同依据，鉴于双方的租赁合同已解除，被告詹明忠所支付的保证金理应由原告予以返还。被告詹明忠、卓航电器公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，系放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海新华都超市有限公司与被告詹明忠、上海卓航电器有限公司之间的房屋租赁协议书；二、被告詹明忠应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华都超市有限公司租金92，743元、水电费751.20元；三、原告上海新华都超市有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告詹明忠房屋租赁保证金19，710元；四、驳回原告上海新华都超市有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，342元，公告费560元，合计3，902元，由原告上海新华都超市有限公司与被告詹明忠各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁代理审判员  孟筱晖人民陪审员  毛幼青二〇一四年五月四日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。