北京市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）朝民初字第19617号 原告（反诉被告）北京亿美世嘉商城有限公司，住所地北京市通州区新华东街**。 法定代表人程钦，董事长。 委托代理人祁咏欣。 委托代理人裴莹，女，1970年11月15日出生。 被告（反诉原告）北京新冷大餐饮管理有限公司，住，住所地北京市平谷区马昌营镇天井大街******/div> 法定代表人宋战军，董事长。 委托代理人刘俊仕。 委托代理人宋雨龙，男，1977年7月6日出生。 原告（反诉被告）北京亿美世嘉商城有限公司（以下简称亿美世嘉公司）与被告（反诉原告）北京新冷大餐饮管理有限公司（下称新冷大公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。亿美世嘉公司的委托代理人祁咏欣、裴莹，新冷大公司的委托代理人刘俊仕、宋雨龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 亿美世嘉公司诉称：2011年9月15日，我方与新冷大公司签订房屋租赁合同，约定我方将朝阳区XX地铁一号线BX层营业区120平方米租赁给新冷大公司用于餐饮经营，租赁期5年，每天每平方米11.5元，合计每天租金1380元。三个月交纳一次，具体交纳日期为上一租赁期结束前十天。新冷大公司应于2012年9月23日交纳2012年10月4日至2013年1月3日的租金，但至今未交纳，共拖欠租金251850元，经多次催要未果，故我方诉至法院，要求：1、解除双方签订的租赁合同；2、新冷大公司支付2012年10月4日至2013年8月15日的租金440737.5元；3、新冷大公司支付违约金11069.54元；4、新冷大公司交纳的保证金124200元不予退还；5、新冷大公司交纳欠付的水费63元，电费1820.4元。 新冷大公司辩称并反诉称：我方认为，双方之间的合同属于无效合同，亿美世嘉公司至今不能出具用于进行工商登记的房权证明，其提交的证据不能证明其对相关租赁物享有合同的出租权利，其出具的政府机关的证明无效。亿美世嘉公司索要租赁费的诉讼请求，应全部予以驳回。假设合同被认定为有效，也是亿美世嘉公司违约在先，我方拒绝交纳租金属于正当的自我保护，属于行使不安抗辩权利。亿美世嘉公司主张的租金不合理，我方实际停止经营是在2013年3月1日，3月2日上了锁。亿美世嘉公司也在涉案房屋上加了一把锁。而且我方停止经营是亿美世嘉公司要求的，亿美世嘉公司发函说要给我方减免一个月的租金，但是也没有减免。我方认为在比照租金计算我方应该补偿亿美世嘉公司房屋使用费的计算时间应当截止至亿美世嘉公司上锁之日。亿美世嘉公司承认是在2013年5月中旬上锁，上锁以后我方的设备无法撤出，后来发生的一切损失应该由亿美世嘉公司自行负责。关于亿美世嘉公司同意给我方减免一个月租金，我方认为应该继续执行，因为有客观原因，因为停业整顿给我方造成经济损失，亿美世嘉公司也进行了评估才给我方出具了这样的意见。故我方提出反诉，要求：1、确认双方签订的租赁合同无效；2、亿美世嘉公司退还新冷大公司租赁保证金124200元；3、亿美世嘉公司赔偿新冷大公司装修损失以及装修和安装工程的残值166576元；4、亿美世嘉公司给付鉴定费5500元；5、亿美世嘉公司赔偿新冷大公司撤店运输费和空调拆装费共计3800元；6、亿美世嘉公司赔偿新冷大公司设备重装费用10000元；7、亿美世嘉公司赔偿新冷大公司电力增容费30000元。 亿美世嘉公司针对新冷大公司的反诉辩称：不同意新冷大公司的反诉请求。双方之间的合同不违背国家法律，是合法有效的。合同所涉及的标的物不是违法建筑，是地铁运营公司在建造地铁时确定的一个经营场所，通过了规划部门和交通委员会运输管理局的批准，可以进行经营。我方有权收取租赁费。关于没有办理营业执照的问题，新冷大公司是有营业执照的，没有营业执照我方也不会与其签订合同。新冷大公司在涉案房屋内办理了餐饮经营许可证，且已实际经营，我方不存在违约。北京国硅投资有限公司没有向我方提供产权证明，所以不可能新增营业执照。是新冷大公司违约在先，没有交纳租金，同时私自离开场地，租赁保证金不予退还。新冷大公司的损失是其自身造成的，不同意赔偿。电力增容费不同意赔偿。 经审理查明：2010年7月22日，北京国硅投资有限公司（以下简称国硅公司）与亿美世嘉公司签订《租赁合同》，国硅公司将北京市地铁1号线XX站地B一层部分经营场地出租给亿美世嘉公司。 2011年9月15日，亿美世嘉公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的新冷大公司《房屋租赁合同》。双方约定：甲方将位于北京地铁一号线XX站BX层东区面积为120平方米的场地（以下简称涉案房屋）出租给乙方，用途为商用，甲方保证房屋（场地）及其内部设施，能够作为商业经营（餐饮）用途使用。租赁期限为5年，租约年标准为：自计租日开始计算，至次年当月的前一天为第一个租约年，以后每个租约年均按此计算。自乙方接收房屋之日起45天为免租期，自2011年9月19日起至2011年11月2日止。在本合同签订之日，乙方需向甲方交纳租赁保证金124200元。租赁保证金在本合同期满后30日内，甲方经核查乙方没有违约且不拖欠甲方任何费用时，一次性退还乙方。承租房屋（场地）的租赁费用为：2011年11月2日至2013年11月1日，年租赁费用503700元、月租赁费用41975元、日租赁费11.5元；2013年11月2日至2015年11月1日，年租赁费用533922元、月租赁费用44493.5元、日租赁费用12.19元；2015年11月2日至2016年11月1日，年租赁费用565957元、月租赁费用47163元、日租赁费用12.9214元。乙方自承租之日起，须交纳水费、电费、冷气费、暖气费等除租赁费用之外的应交费用。租赁房屋（场地）交付时间为2011年9月19日前交付。甲方在交付乙方租赁的房屋（场地）时，向乙方提供20千瓦的用电量，并为乙方提供增容需求，按照1000元／千瓦时增容收费。甲方有权用乙方交纳的保证金支付乙方在承租期间，延期的各项费用，甲方在为乙方交纳其欠付的费用后，乙方应在甲方提起交纳完毕后第二日起五日内补足保证金的数额。甲方按本合同约定提供的租赁房屋的供电、供水、通风等设施完好，提供的附属设施设备，在租赁期内达到法定报废年限或实际无法正常使用的，甲方应及时予以更换，费用由甲方承担。甲方应在本合同签订后协助乙方并提供办理证照所需的与租赁房屋活动有关的各种相关文件。除市政建设、乙方不交纳房租等因素之外，甲方不得以任何理由停止向租赁场所提供水、电、中央空调等公用设施。甲方协助提供乙方办理营业执照及其它许可所需的必要材料，并配合乙方办理营业执照及前提许可手续。如甲方提供手续不全造成乙方不能正常办理的，甲方应承担违约责任。乙方保证按时交纳各项应交纳的费用，保证合理使用承租的房屋（场地）。甲方同意乙方对其承租的房屋（场地）进行必要的装修。对于乙方的装修以及安置在承租房屋（场地）内的全部设施，无论是合同到期终止还是何种原因的中途终止，一律采取“来装去留”的原则，即：甲、乙双方的合同无论是合同到期终止还是何种原因的中途终止不再履行时，凡是安装且不可移动的设备、设施、装修等，乙方一律不得拆卸，全部归甲方所有。甲方交付的房屋不符合合同约定影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同。乙方无论有任何理由均不能延付租金，乙方延期支付租金达三日，并在收到甲方书面催款通知后五个工作日内日内仍不支付的，甲方有权单方解除合同。甲方无故提前收回乙方承租的房屋（场地），致使乙方无法经营，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方赔偿其因此而产生的损失。乙方无正当理由迟延交付租赁费用和其他费用的，迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以每日万分之三为标准向甲方支付迟延履行金。乙方除向甲方支付迟延履行金外，甲方还享有单方的解约权，乙方迟交租赁费用和其他费用达三个工作日，视为乙方严重违约，甲方可以“单方即时”解除合同。 合同签订后，亿美世嘉公司向新冷大公司交付了涉案房屋，新冷大公司对涉案房屋进行了装修，用于经营餐饮。2012年2月1日，亿美世嘉公司出具变更通知，将《房屋租赁合同》中的起租日由原来的2011年11月2日变更为2012年1月4日。 双方在履行合同期间，2011年9月20日，新冷大公司向亿美世嘉公司支付租赁保证金124200元。新冷大公司已向亿美世嘉公司支付了2012年1月4日至2012年10月3日的租金377775元。 2011年10月8日，亿美世嘉公司作为甲方与作为乙方的新冷大公司签订电量增容补充协议，约定甲方在保证为乙方提供使用电量20KW的基础上，允许乙方有偿（按照1000元／KW增容费）增容30KW电量，增容后达到保证乙方50KW的可使用量。乙方在增容工程施工结束经双方验收后7日内支付增容费30000元。甲方负责从国贸地铁站B1层麦当劳总电闸箱向乙方国贸鲜日坊店引线的所有施工（包含材料费），并负责提供25m㎡的国际电缆线和安装120A的电闸和闸箱。电缆进户所有施工完毕并确认合格后，乙方向甲方支付大包干费用12000元。2011年10月18日，新冷大公司向亿美世嘉公司支付电缆大包干费12000元。2012年1月11日，新冷大公司向亿美世嘉公司支付电力增容费30000元。 2012年9月17日，亿美世嘉公司做出通知，内容为：“由于北京国硅投资有限公司至今无法提供办理营业执照所需手续造成合同违约，近期又多次单方面强行停电，导致我亿美美食街及各餐饮品牌单店无法正常运营，其行为已造成严重的经济损失及法律纠纷，也给商城信誉造成无法挽回的损害。故：公司决定停业整顿，待问题解决后另行通知营业时间。” 自2012年9月17日起，新冷大公司停止经营。自2012年10月4日起，新冷大公司未向亿美世嘉公司交纳租金。庭审中，亿美世嘉公司称虽其张贴了停业整顿的通知，但新冷大公司始终没有停业，2012年10月9日国庆假期回来后，全部正式开业经营。新冷大公司称其于2012年8月3日起受到停电的影响，2012年9月17日接到停业通知开始停业，2012年10月8日后，新冷大公司只做外卖，没有堂食。而且亿美世嘉公司无法提供涉案房屋的产权备案手续，使新冷大公司无法在涉案房屋内办理营业执照，导致新冷大公司一直无法正常经营，于2013年3月1日停业。亿美世嘉公司称是因为国硅公司没有给亿美世嘉公司相应的产权手续。在2012年10月8日后，新冷大公司进行了正常的经营。 2012年10月15日，亿美世嘉公司向新冷大公司发出通知，要求新冷大公司在2012年10月23日前给付2012年10月4日至2013年1月3日的租金。2012年12月28日，亿美世嘉公司向新冷大公司发送函件，内容为：“我司于2012年9月下旬至10月9日因停业整顿，导致贵司在停业期间只能经营外卖，正常经营受到很大影响；2012年10月10日你司以正常营业。基于上述原因，我司决定给予贵司减免一个月租金的优惠措施。……”。2013年1月4日、2013年2月26日，亿美世嘉公司向新冷大公司发送催款通知，向新冷大公司催要租金。2013年3月1日，亿美世嘉公司向新冷大公司发出律师催告函，决定解除租赁合同。在亿美世嘉公司发送上述通知期间，新冷大公司回函要求免除自接到停业通知至2012年12月31日期间的租金，自2013年起租金降低一半、门店位置迁移，并要求使用亿美世嘉公司的经营许可手续进行餐饮经营。2013年1月7日，新冷大公司回函称因亿美世嘉公司多方面原因导致新冷大公司的店铺停业，经营环境持续恶化，又未能按照合同履行相关手续办理承诺，给新冷大公司造成极大经济损失，免除一个月的租金不足以弥补损失。在上述事项未解决前，新冷大公司暂缓支付租金。后双方未达成一致意见。2013年3月1日，新冷大公司关店停止营业，但未与亿美世嘉公司办理交接手续。2013年3月，亿美世嘉公司起诉至本院。 2013年5月中旬，亿美世嘉公司在涉案房屋外又加了一把锁。2013年8月15日，法院勘验现场并主持双方进行物品交接工作，新冷大公司将涉案房屋中可移动的设备设施搬离，亿美世嘉公司收回涉案房屋。后新冷大公司提交运费发票、空调拆装费发票，证明其支付撤店运输费3000元和空调拆装费800元。亿美世嘉公司对该两张发票予以认可。 审理中，新冷大公司申请对其商铺内的装饰装修残值、厨房设备残值、消防改造费、电力增容费损失进行价格评估。本院委托北京市国宏信价格评估有限公司进行上述评估工作。2014年1月16日，北京市国宏信价格评估有限公司做出国宏信（民）字2013第130265号北京市财产价格评估结论书，评估意见为：经运用成本法、市场法，评估标的：1、无争议装修及安装工程项目评估价值为155116元，2、有争议项目评估价值为11460元。有争议项目为：顶棚喷黑色涂料、水灭火系统、水喷淋消防喷洒头、油烟净化器、排烟风柜及管道。新冷大公司支付评估费5500元。 新冷大公司对评估报告提出异议，要求评估公司说明其评估意见中是否包含新冷大公司通过亿美世嘉公司交给国家电网中心30000元的电力增容费。评估公司回复称：新冷大公司提出的交割国家电网的30000元电力增容费没有具体施工项目、费用项目等材料反映，评估人员无法判断评估项目中哪些属于此30000元范围，并且电力增容需要支付的有关部门审批费用、接入费用没有相关国家标准，通常情况都以项目实际情况决定，此方面价值我公司无法评估。 后本院将电量增容补充协议和电缆大包干费12000元、电力增容费30000元的发票提供给评估公司，评估公司于2014年5月6日出具补充评估的说明函。内容为：1、电力增容费用评估价值为30000元。2、材料施工大包干项目没有施工明细单，电量增容补充协议中也未明确施工及材料内容。因此，若该项目仅为点对点电缆连接施工，评估结论应为亿美世嘉公司开具的发票金额12000元；若该项目包含评估结论书附件三《无争议安装工程项目评估明细表（与费用表合一）》中的配电柜及内部电气设备价格（16-22小项），评估结论应在发票金额的基础上扣减6085.75元。庭审中，新冷大公司认可大包干项目中包含《无争议安装工程项目评估明细表（与费用表合一）》中的配电柜及内部电气设备价格（16-22小项）。 庭审中，新冷大公司提交2011年9月23日与北京启龙国际装饰工程有限公司签订的工程施工合同、与北京长安达消防科技有限公司签订的消防维修安装工程施工合同、与北京毛世恒源厨房设备有限公司签订的设备供货合同，证明评估意见中的有争议项目均为新冷大公司所做。 亿美世嘉公司主张新冷大公司欠付2013年1月31日至2月28日的水费63元、电费1820.4元。新冷大公司对此予以认可。 以上事实，有房屋租赁合同、收据、评估报告、评估费发票、相关书证及双方当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为：亿美世嘉公司与新冷大公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，且内容不违背法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。 双方在合同履行过程中，亿美世嘉公司向新冷大公司发送停业通知，造成新冷大公司无法正常经营，且亿美世嘉公司未为新冷大公司提供办理营业执照所必需的手续，已构成根本性违约，新冷大公司并未无故拖欠房租，故新冷大公司享有合同解除权。现亿美世嘉公司以新冷大公司拖欠房租为由，主张其享有合同解除权，并要求新冷大公司支付违约金，保证金不予退还，本院不予支持。关于合同解除时间，新冷大公司于2013年3月1日停业，但并未腾退涉案房屋。亿美世嘉公司于2013年5月中旬在涉案房屋外加了一把锁，2013年8月15日，法院勘验现场并主持双方进行物品交接工作，新冷大公司将涉案房屋内可移动的设备设施搬离，亿美世嘉公司收回涉案房屋。故本院确定双方之间的租赁合同于2013年8月15日解除。新冷大公司应将2012年10月4日至2013年8月15日期间的租金及尚欠的水电费给付亿美世嘉公司。关于租金的具体数额，本院依据新冷大公司的实际经营情况、涉案房屋的占用情况予以酌减。 新冷大公司要求亿美世嘉公司返还租赁保证金，本院予以支持。因亿美世嘉公司违约导致合同解除，故亿美世嘉公司应赔偿新冷大公司的装修及安装工程的损失，包括装饰装修残值、厨房设备残值、消防改造费、电力增容费损失。对于评估结论中的有争议项，新冷大公司提供了相应的证据，本院予以采信。具体的损失金额，本院依据评估结论及补充的评估说明，结合新冷大公司的诉讼请求予以确定。新冷大公司要求亿美世嘉公司承担评估费，本院予以支持。新冷大公司要求亿美世嘉公司赔偿撤店运输费和空调拆装费，提供了相应的证据，本院予以支持。新冷大公司主张的设备重装费，并未实际发生，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）北京亿美世嘉商城有限公司与被告（反诉原告）北京新冷大餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于二○一三年八月十五日解除。 二、原告（反诉被告）北京亿美世嘉商城有限公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）北京新冷大餐饮管理有限公司租赁保证金十二万四千二百元。 三、原告（反诉被告）北京亿美世嘉商城有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京新冷大餐饮管理有限公司装修、安装工程的残值、电力增容费共计十九万六千五百七十六元。 四、原告（反诉被告）北京亿美世嘉商城有限公司于本判决生效后日七内给付被告（反诉原告）北京新冷大餐饮管理有限公司鉴定费五千五百元。 五、原告（反诉被告）北京亿美世嘉商城有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京新冷大餐饮管理有限公司运输费和空调拆装费共计三千八百元。 六、被告（反诉原告）北京新冷大餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京亿美世嘉商城有限公司租金三十一万八千三百七十八元。 七、被告（反诉原告）北京新冷大餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京亿美世嘉商城有限公司水费六十三元、电费一千八百二十元四角。 八、驳回原告（反诉被告）北京亿美世嘉商城有限公司的其他诉讼请求。 九、驳回被告（反诉原告）北京新冷大餐饮管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9480元，由原告（反诉被告）北京亿美世嘉商城有限公司负担3376元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京新冷大餐饮管理有限公司负担6104元［原告（反诉被告）北京亿美世嘉商城有限公司已预交，被告（反诉原告）北京新冷大餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京亿美世嘉商城有限公司］。 反诉案件受理费3201元，由被告（反诉原告）北京新冷大餐饮管理有限公司负担75元（已交纳）；由原告（反诉被告）北京亿美世嘉商城有限公司负担3126元［被告（反诉原告）北京新冷大餐饮管理有限公司已预交，原告（反诉被告）北京亿美世嘉商城有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京新冷大餐饮管理有限公司］。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审判长 陈一铮人民陪审员王振民人民陪审员李京华 二〇一四年六月十七日 书记员 王        嘉        雯