广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终9号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘启良，男，1966年12月12日出生，汉族，住广东省江门市江海区XXXX。委托诉讼代理人：吴绍志，广东天环律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龚仁喜，男，1964年12月28日出生，汉族，住广东省江门市江海区XXXX。委托诉讼代理人：李绍雄，广东中古律师事务所律师。上诉人刘启良因与被上诉人龚仁喜土地租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初3616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘启良上诉请求：1.撤销一审判决；2.龚仁喜支付2017.7.1-2018.12.31共18个月的租金2.2×18=39.6万元给刘启良；2.龚仁喜支付违约金39.6×20%=7.92万元给刘启良；4.驳回龚仁喜本诉全部诉讼请求；5.本诉和反诉的全部诉讼费用由龚仁喜承担。事实和理由：一、龚仁喜本诉起诉状提出请求解除合同，并主张返还定金和土地使用权，但其在一审证据交换和庭审中，均称本案是“卖地（土地使用权转让合同）”不是“租地”，从而认为刘启良欺诈，使龚仁喜产生误解，认为合同是显失公平，从而主张无效和撤销。但一审法院在判决合同有效情况下，主张是土地租赁合同，未依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条进行认定。二、关于违约的问题。双方所签土地租赁合同第二条和第三条约定，证明如下事实：1.提交建设方案才能进行设计。龚仁喜必须提交建设方案（即设计和施工图由龚仁喜提供）给刘启良，然后刘启良交给村委会，统一由设计院审查设计，再向政府办理施工许可，但至今龚仁喜并无提交建设方案给刘启良，导致无法办理施工许可，应是龚仁喜过错。即是龚仁喜自己根据其所需喜欢建设的厂房样式，不是刘启良义务。因此一审判决认定是刘启良责任，属于认定事实错误。村委会只负责办理报建手续，但方案必须是龚仁喜提供，然后由设计院设计，而龚仁喜至今无提供方案，也无法办理设计图和办理施工许可，责任应在龚仁喜，不能推给刘启良。2.厂房的建设是龚仁喜负责，而且必须按照规划条件建设，地块之间的道路，也是各地块厂房使用人各自的责任。污水管由集体统一铺设。3.建筑免租期。合同第二条规定建筑免租期2016年12月1日-2017年6月30日即7个月的期间是双方约定的正常情况下的厂房建筑期限。即7个月不用交租金，不是7个月必须建筑完成。4.建设期2年。合同期是2017年7月1日-2037年6月30日共20年。因此建设期2年应至2017年7月1日-2019年7月1日，即使从龚仁喜2018年6月起提起诉讼计算，正常7个月建筑期限是2016年6月初至12月，时间也是足够的，距离2019年7月有1年，不存在一审判决所称龚仁喜无法在2年内完成租赁土地上的建筑物建设，无法达到合同目的的情形。5.刘启良并无提出解除合同，是龚仁喜提出解除合同，一审判决解除合同，不符合约定和法定条件。合同解除必须是出现了根本性违约，从双方提供的照片显示水泥路已铺设。即使未建设水泥路而只是使用普通道路，也不会构成合同解除的根本性因素，无论是水泥路道路还是普通道路，不导致合同必须判决解除。6.村委会已办理相应手续，并非一审判决称刘启良以自己行为表明不履行合同主要义务：①土地证；②用地许可证；③规划许可证；④项目备案证；⑤涉及审查意见通知书；⑥技术复检意见书；⑦供电方案答复通知书。7.至一审辩论终结前，因龚仁喜违反双方所签订的合同第二条，未提交建设方案，故未能办理施工许可，应是龚仁喜违约，但该情形属于在起诉时仍未超过2019年7月1日建设期规定。即使迟缓合同的履行，也不必然导致合同符合解除条件。8.双方合同约定报建是由村委会负责，但一审判决认为等同于刘启良负责，由刘启良承担责任，明显错误。如果集体逾期办理，则龚仁喜可主张履行顺延，而非解除。三、能否拒付租金和违约金。村委会办理了相应手续，只是龚仁喜未提交建设方案导致施工许可未能办理，应是龚仁喜违约。为维护合同的法律效力，故所欠租金应当交纳，违约金责任也不能免除。补充上诉意见：1.由于龚仁喜到现在为止都没有提交建设方案，为了提高物的效用，江门市华宇金属制品有限公司在2018年10月按照标准厂房的设计提交申请，并于2018年11月12日取得新会住建局颁发的施工许可证，该事实龚仁喜也提交资料予以确认。2.根据双方所签合同第三点，龚仁喜应当交纳报建费，但是龚仁喜一直没有交纳，另合同第三条规定建设期限超过两年，刘启良有权终止合同，但刘启良一直没有提出终止，龚仁喜2018年6月起诉时，也没有超过两年，这证明是龚仁喜违约，合同没有达到解除条件。3.合同的第五条约定，每年1月10日前应当交纳租金，本合同2017年1月13日签订，但直到2018年6月，龚仁喜起诉也没有交纳租金，证明是龚仁喜违约。被上诉人龚仁喜辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，判决客观，公平公正。一审判决认定刘启良违约的事实非常清楚。刘启良到龚仁喜起诉前仍未铺设水泥路、雨污水管、没有通水通电，因刘启良的违约行为导致，所租土地至今还不能使用，合同的目的无法实现，依法应予解除合同。二、因刘启良违约所租土地至今已到两年建设期限还不能使用，即将被刘启良收回，合同的目的根本无法实现，依法应予解除合同。三、关于诉讼请求，龚仁喜一审诉状为主张解除合同追究刘启良的违约责任，由于刘启良除违约外，对龚仁喜实施了不少的欺诈行为，让龚仁喜产生了重大误解，如土地使用权费用，如违约时即可进场施工，由于诉求不能重合，所以龚仁喜仅要求追究刘启良的违约责任。四、刘启良上诉所称龚仁喜没有提交建设方案，导致不能统一设计，并报建，这是刘启良故意歪曲事实，建设方案在合同中已明确为“厂房为单层厂房混凝土和砖结构不低于8米盖不锈钢瓦面”，无需龚仁喜另行提交，而且合同已明确设计报建义务为刘启良。刘启良的上诉无事实及法律依据，请依法驳回上诉。龚仁喜向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年1月13日所签的土地租赁合同；2.判令刘启良双倍返还合同定金100000元；3.判令刘启良立即返还租地使用权费用500000元及其支付从2017年4月27日其到退还之日止按中国人民银行同期同类贷款计付的债务利息；4.本案的诉讼费用由刘启良承担。李启亮向一审法院反诉请求：1.龚仁喜支付2017年7月至2018年12月共18个月，每个月租金22000元，合计396000元；2.龚仁喜支付违约金按租金金额396000乘以20%为79200元；3.本诉和反诉的全部诉讼费用由龚仁喜负担。一审法院认定事实：坐落于江门市新会区*******民委员会第六、二、八社三六顷围、大围（土名）地块的土地使用权人为江门市华宇金属制品有限公司（以下简称华宇公司），土地使用权证号分别为新国用(2012)第01961号(81531m2)、新国用(2012)第01962号(35936m2)，地类（用途）均为工业用地，两地块均于2015年11月18日办理了《建设用地规划许可证》。2016年10月8日，刘启良与华宇公司签订《土地租赁合同》，承租华宇公司的上述地块的134亩，租赁期限自2018年1月1日起至2037年12月31日止。同年10月17日，刘启良与华宇公司又签订一份《同意刘启良土地转租补充协议》，约定经华宇公司同意，刘启良可将上述地块的一部分或全部转租给第三人，并适当延长租赁期限2年，即原租赁期限至2039年12月31日止。2017年1月13日，刘启良与龚仁喜签订一份《土地租赁合同》，约定由刘启良将属于江门市江海区****办事处沙津横股份合作经济联合社下属公司华宇公司坐落于睦州镇牛古田村民委员会第六、二、八社三六顷围、大围（土名）的9号地块11.1亩土地转租给龚仁喜，期限自2017年7月1日起至2037年6月30日共20年，建筑免租期为2016年12月1日至2017年6月30日止；租金为每年每亩22000元，每五年递增10%;合同签订后，龚仁喜必须一次性交付一定的土地使用权费，以后每年1月10日前必须交付当年租金给刘启良，逾期交款按拖欠的租金额加收20%违约金，如龚仁喜违约，刘启良可以没收定金；租赁期满，龚仁喜对上述地块有优先承租权，如不再承租，所建上盖及设施等归刘启良所有。双方还在合同中约定：龚仁喜使用必须按照该地块的用地规划条件要求使用，厂房为单层厂房混凝土和砖结构不低于8米盖不锈钢瓦面；龚仁喜的建设期限为两年，逾期刘启良有权终止合同收回该土地的使用权；该地块属于各自范围的道路由集体统一铺设水泥路、雨水管、污水管，费用由龚仁喜负责；本地块由集体统一建筑设计、集体统一建筑报建、环保报建，设计费和报建费按龚仁喜所报建面积收取。同签订当日，龚仁喜向刘启良交付了合同定金50000元，又于2017年4月17日向刘启良交付了土地使用权费500000元。龚仁喜认为与刘启良签订的《土地租赁合同》实际为土地使用权转让合同，其所交付的租金及土地使用权费其实是转让费用，故其签订合同时存在重大误解，因而合同显失公平；刘启良一直未按合同约定铺设水泥路、雨水管、污水管，且也没有进行建筑设计、集体统一建筑报建，致使其在尚余建筑期限不足4个月仍无法进场经营，存在欺诈，故于2018年7月30日提起本诉；刘启良认为龚仁喜没有按合同交付租金，亦提起了反诉。一审法院认为，本案是土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、刘启良刘否存在欺诈、重大误解或违约行为，导致须解除其与龚仁喜签订的《土地租赁合同》？二、龚仁喜没有交付租金是否构成违约，应当承担支付租金及承担违约责任？对于龚仁喜认为其与刘启良签订《土地租赁合同》时，误认为所交的租金及土地使用权费系交付土地转让费，因此产生重大误解的问题。首先，对于龚仁喜与刘启良于2017年1月13日签订的《土地租赁合同》，合同中明确载明刘启良所转租给其11.1亩的土地权属人为江门市江海区****办事处沙津横股份合作经济联合社下属公司华宇公司，并非刘启良，亦得知刘启良从华宇公司处租赁相关土地再转租给龚仁喜，对此刘启良并没有存在隐瞒出租土地的使用权人的情形，根据一般人的认知水平，亦可明知刘启良不可能有转让土地使用权的资格；其次，双方之间的合同名称为“土地租赁合同”，合同的内容仅包含刘启良出租涉案土地使用权给龚仁喜，由龚仁喜支付租金，并约定双方在租赁合同中的权利义务，所有内容均属于租赁合同的内容，并不包含土地使用权转让的意思表示，该合同中也没有容易使人产生歧义而认为是土地使用权转让的字句；第三，对于龚仁喜交付的土地使用权费，是双方协商一致的结果，并无证据证明该费用属于支付转让土地使用权的费用。综合上述意见，龚仁喜认为签订该《土地租赁合同》时误认为是土地使用权转让合同而存在重大误解，缺乏事实依据，与情理不合，对此主张一审法院不予采纳。对于龚仁喜认为在建筑物报建上刘启良存在欺诈的问题。根据双方之间的《土地租赁合同》，在建筑物的规格上，约定了“厂房为单层厂房混凝土和砖结构不低于8米盖不锈钢瓦面”这种规格要求，且在合同中还约定水泥路、雨水管、污水管由集体统一铺设；建筑设计、集体统一进行建筑的设计和报建，并同时约定了龚仁喜的建设期限为两年，逾期刘启良有权终止合同收回该土地的使用权。根据上述合同约定，明确了刘启良一方在提供给龚仁喜使用的土地，应当具备一定的建设条件，一方面包括硬件上的水泥路、雨水管、污水管的铺设。刘启良为此提交了相应的供电方案答复通知书（2016年12月）、供电方案答复通知书（2017年6月）、水费发票（2018年5月23日）等，证明已铺设水、电设施。即使刘启良提交的上述证据能证明水、电设施已按合同铺设好，但对水泥路的铺设仅提交了相片作为证据，该证据不能充分证实已在龚仁喜租赁的土地上铺设的水泥路；另一方面包括软件上对建筑物报建的要求。对于建筑物的报建，应当先取得建设用地规划许可，为此刘启良提交了两份《建设用地规划许可证》，涵盖了龚仁喜所租赁的土地在内的规划许可内容。该证件于2015年11月18日取得，先于双方之间《土地租赁合同》的签订时间，该许可的取得是为土地的用途而准备，不须重复办理，土地利用人可在该证许可及土地使用权证具备的前提下向规划管理部门申请后续的建设工程规划许可，并不存在龚仁喜所述的拆除旧厂房后需要重新办理建设用地规划许可的问题。对于《土地租赁合同》中约定由集体办理建筑设计、报建的问题，其内容应当理解为出租一方即刘启良一方与原出租方（村集体或村集体下属企业华宇公司）签订土地租赁合同时，已明确由原出租方承担上述义务；刘启良租赁土地后，转租土地使用权给第三人时，应当承担相应的义务，即刘启良与龚仁喜签订转租合同时，相对于龚仁喜与刘启良，由刘启良一方承担建筑设计和报建。对于建筑设计和报建，内容为向规划管理部门提供拟建建筑物的设计图、施工图等，申请建设工程规划许可和建设施工许可，办理上述许可后，才能合法完成建筑物的建造。而具体在土地租赁合同的履行过程中，刘启良直至2018年6月11日亦即龚仁喜提起本讼后才办理了涉案土地的建设工程规划许可证，在本案辩论结束时，距合同约定的2年建设期不足半年3个月，且仍未办理建设工程施工许可。对此，刘启良确实存在违反合同约定的行为，导致合同无法完全履行，龚仁喜无法在2年内完成租赁土地点的建筑物建设，无法达到合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，刘启良以自己的行为表明不履行合同的主要义务，构成违约，该违约合同使龚仁喜无法达到合同目的，龚仁喜诉请解除双方之间的《土地租赁合同》合法有据，一审法院予以支持。而对龚仁喜认为刘启良存在欺诈，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，龚仁喜于2018年10月19日开庭时明确诉讼请求为解除涉案的《土地租赁合同》，刘启良当庭收到该通知，故一审法院确认龚仁喜与刘启良于2017年1月13日签订的《土地租赁合同》于2018年10月19日解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，龚仁喜在签订合同当日，向刘启良交付了50000元定金，故其因刘启良违约诉请双倍返还定金合法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定龚仁喜在签订《土地租赁合同》后，按合同约定向刘启良交付了土地使用权费500000元，在合同解除后应，刘启良应依法返还该款及赔偿利息损失给龚仁喜。根据上述，因刘启良违反合同约定，没有及时办理相应的建设许可，导致龚仁喜无法达到合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行广方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，龚仁喜拒绝支付相应的租金合法有据，刘启良反诉要求龚仁喜支付租金并赔偿损失缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十五条的规定，判决：一、确认龚仁喜与刘启良于2017年1月13日签订的《土地租赁合同》于2018年10月19日解除。二、刘启良应于一审判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共100000元给龚仁喜。三、刘启良应于一审判决发生法律效力之日起十日内返还土地使用权费500000元及利息（以500000元为本金，自2017年4月27日至清付日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给龚仁喜。四、驳回刘启良的全部反诉请求。如果当事人未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案一审适用简易程序审理，本诉案件受理费减半收取为5621元，反诉费3946.7元，合计9567.7元，由刘启良负担。二审期间，刘启良提供一份《建筑工程施工许可证》，证明在龚仁喜没有提交其自己喜欢建设厂房样式的情况下，刘启良按照一般厂房标准办理的许可证。龚仁喜质证意见：确认刘启良二审提交证据的真实性，但对关联性、合法性不予确认。根据双方合同约定，厂房设计方案已经在合同中明确约定，不需要双方另行约定，刘启良直到差不多满两年建筑期才去办理建筑工程施工许可证，明显构成违约，且刘启良办理了建筑工程施工许可证也证明是合同约定的刘启良的责任和义务。本院经审查，对刘启良二审提交的《建筑工程施工许可证》的真实性予以确认。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对刘启良的上诉请求范围进行审查。关于一审法院程序是否错误的问题。刘启良上诉认为一审法院认定的法律关系性质与刘启良主张不一致，未行使释明权而径行审理的问题。经查，一审法院已经于庭审时向刘启良释明了该问题，且刘启良明确表示按照原来诉状的主张解除合同。一审法院不存在未予释明的程序错误，刘启良该项上诉依据不足，本院不予支持。关于龚仁喜与刘启良签订的《土地租赁合同》是否应当解除的问题。依照刘启良与龚仁喜签订的《土地租赁合同》第三条的约定，集体统一铺设水泥路、雨水管、污水管，集体统一建筑设计、建筑报建、环保报建。鉴于华宇公司、刘启良、龚仁喜，三者处于出租人、承租人、次承租人的地位，华宇公司属于江门市江海区****办事处沙律横股份合作社经济联合社下属企业，故根据合同相对性，一审法院认定刘启良与龚仁喜签订的《土地租赁合同》中集体承担的义务即为转租人刘启良在该合同中应当承担的义务，合法有理，本院予以维持。刘启良一审提交了发证日期为2015年11月18日的《建设用地规划许可证》、发证日期为2018年6月11日的《建设工程规划许可证》，二审提交了发证日期为2018年11月12日的《建筑工程施工许可证》。涉案合同约定承租期限从2017年7月1日至2037年6月30日共20年，建筑免租期为2016年12月1日至2017年6月30日止，建设期限为两年。结合涉案合同约定的承租期限、建筑免租期限以及建设期限，根据文意解释，一审法院认定从建筑免租期的起始时间2016年12月1日起算两年时间为该合同约定的建设期，并无不妥。刘启良主张从2017年7月1日起算两年建设期，本院不予支持。刘启良在本案起诉后才办理了《建设工程规划许可证》，一审判决后才办理了《建筑工程施工许可证》，且《建筑工程施工许可证》的办理时间距合同约定的建筑期仅半个多月，致使龚仁喜无法在2年的建筑期内完成地上建筑物的建设工程，无法正常开展经营活动，从而无法达到合同目的。一审法院据以认定刘启良未依约办理规划报建手续，构成根本违约，双方签订的《土地租赁合同》应予解除，解除时间以龚仁喜2018年10月19日开庭明确解除涉案合同诉讼请求时间为合同解除日，合法有理，本院予以维持。至于刘启良主张因龚仁喜未及时提交涉案地块地上建筑物的样式方案，致其未能及时委托建筑设计进而未能办理相关《建筑工程施工许可证》。刘启良与龚仁喜签订的《土地租赁合同》第二条已经对涉案土地上的建筑物规格样式进行了约定，即厂房为单层厂房混凝土和砖结构不低于8米盖不锈钢瓦面。刘启良该项主张，明显缺乏事实依据，本院不予支持。另刘启良主张龚仁喜未交纳报建费，如前述分析，刘启良未能及时办理相关建筑报批手续，故刘启良该项主张理据不足，本院不予支持。龚仁喜没有交付租金是否构成违约，是否应向刘启良支付租金及承担违约责任的问题。如前述分析，双方签订土地租赁合同后，刘启良负有统一铺设水泥路、雨水管、污水管，统一建筑设计、建筑报建、环保报建的义务。如前述分析，刘启良未能及时办理相关规划报建手续，构成违约。另根据双方陈述以及提交证据，刘启良也不足以证明其已经履行了铺设水泥路的义务，刘启良亦存在违约。龚仁喜在刘启良未履行其相应义务致其无法按时开展涉案土地地上建筑物建设工程，而行使履行抗辩权，拒交租金以对抗刘启良的违约行为，属于正当维护其自身合同权益的行为，不构成违约。刘启良主张龚仁喜支付租金并承担违约责任的主张，理据不足，本院不予支持。关于双方当事人签订的土地租赁合同解除后的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，刘启良存在根本违约致使合同解除，一审法院据以认定刘启良返还土地使用费500000元及赔偿利息损失，双倍返还定金共100000给龚仁喜，合法有理，本院予以维持。综上所述，上诉人刘启良上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7240元，由刘启良负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年三月二十七日法官助理 陈咏珏书 记 员 沈 烨