广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初2089号原告：曾艳红，女，1973年3月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：欧永健、管东平，均系广东经国律师事务所律师。被告：广东宝家康药业有限公司，住所地广东省广州市天河区东莞庄路**财润国际大厦**，统一社会信用代码91440101569769383K。法定代表人：贾木云，系该司董事长。委托诉讼代理人：王小文，系广东金粤律师事务所律师。原告曾艳红诉被告广东宝家康药业有限公司（以下简称宝家康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月18日公开开庭进行审理。原告曾艳红的委托诉讼代理人管东平、被告宝家康公司的委托诉讼代理人王小文到庭参加庭审。本院于2019年1月25日再次公开开庭审理本案。原告曾艳红及其委托诉讼代理人管东平、被告宝家康公司的委托诉讼代理人王小文到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告曾艳红向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年10月租金17215元及迟延支付2017年10月租金的违约金3167.56元（从2017年10月10日计至2018年1月10日止）；2.被告支付提前解除合同的违约金17215元；3.被告支付房屋修复费用98350元；4.被告支付修复房屋期间无法使用出租的损失39020.66元（修复期间为2017年11月1日至2018年1月8日共2个月零8天，参照约定的租金标准17215元/月计付）；5.被告支付免租期损失53664.66元（约定的免租期为3个月零11天，按15940元/月的标准计付）；6.被告支付本案诉讼费用。第二次庭审中，在本院释明原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》）无效后，原告变更诉讼请求为：1.被告支付2017年10月的占有使用费17215元；2.被告支付房屋修复费用98350元；3.被告支付修复房屋期间无法使用收益的损失39020.66元（计算方式如上）；4.被告支付2015年10月20日至2016年1月31日占用期间的使用收益损失53664.66元（计算方式如上）；5.被告支付本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月20日，原告将广州市天河区东莞庄路2号财润国际25层2514房、2515房、2516房（以下统称案涉房屋）交付给被告租赁使用。2015年11月26日，原、被告签订《合同》，约定：（第二条）甲方同意将案涉房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积199.25平方米；（第三条）甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2015年10月20日至2016年1月31日免租；2016年2月1日至2017年1月31日的月租金15940元；2017年2月1日至2018年1月31日的月租金17215元；2018年2月1日至2019年1月31日的月租金18590元；2019年2月1日至2020年1月31日的月租金20070元；2020年2月1日至2020年10月19日的月租金21675元；租金按月结算，由乙方在每月的10日前按转入个人银行帐号付款方式缴付租金给甲方；（第四条）乙方向甲方交纳31880元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；（第六条）甲方的权利和义务：……4．发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；（第七条）乙方的权利和义务：1.依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金；2.乙方应负的修缮责任：房屋非结构性问题；（第八条）其他约定：乙方的物业管理费、水费、电费等其他费用需另行缴交；乙方的物业管理费从2015年10月20日开始向物业管理处缴纳；若甲方提前解除租赁合同，甲方需赔偿乙方壹个月租金；若乙方提前解除租赁合同，乙方需赔偿甲方壹个月租金；（第九条）甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。《合同》末尾甲方由原告签字、落款时间为2016年2月1日，乙方由被告盖章、落款时间为2015年11月26日。合同签订后，双方按约履行合同，直至2017年9月19日，被告向原告发出《通知函》，其内容如下：我司宝家康公司原承租您名下的案涉房屋作为办公室用途，现因公司调整需要，不再承租案涉房屋作为办公用室使用，现以书面函件形式正式提前通知您我司解除租赁合约的意向，并计划于10月31日前撤场将案涉房屋交还给您，望双方友好协商解除合同，并退还我司合同约定的租赁保证金31880元；望回复为盼，非常感谢等。被告发出《通知函》之后，并没有于2017年10月31日前撤场，也未在2017年10月10日前按约支付2017年10月租金，一直拖延至2017年11月左右，被告自行拆除案涉房屋内的装饰、装修等附属物，并在现场遗留一大堆建筑垃圾。原告认为：1.被告没有依约按时支付2017年10月租金属于违约，需要按照当月租金金额的0.2%的标准承担每日的违约延迟履行金，直至完全履行支付租金义务为止；2.被告发出提前解除合同的《通知函》属于违约，按照合同约定应当向原告支付一个月违约租金；3.被告在2017年10月31日前并未交付案涉房屋给原告，并于2017年11月拆除装修附属物，破坏了案涉房屋的结构，不符合交付条件，亦属于重大违约，应当承担修复房屋的损失以及修复期间不能使用房屋的损失；4.原、被告签订的《合同》期限为5年，原告因此才给予被告3个月零11天的免租期，现在被告提前违约解除合同，给原告造成免租期的实际损失53664.66元。被告宝家康公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：被告并无违约行为，被告由于公司调整需要一直与原告协商解除《合同》，但原告拒绝。鉴于此，被告于2017年9月19日向原告发出《通知函》，明确表示协议解除《合同》，并于2017年10月31日撤场，将案涉房屋交还给原告，同时要求原告将租赁保证金31880元退回给被告。但原告一直拒绝与被告办理案涉房屋的交接手续。即使本案认定被告提前解除合同，被告也没有主观违约的恶意。依照《合同》的约定，如认定被告违约提前解除合同，被告仅需支付2017年10月租金及提前解除合同的违约金，即相当于两个月租金。由于被告尚有租赁保证金31880元在原告处，被告请求予以抵扣。至于原告主张的房屋修复费、修复房屋期间无法出租的损失，均没有合同依据，且都是间接损失。案涉房屋在交付给被告前是毛坯状态，被告花费大量装修资金对案涉房屋进行维修，被告在将案涉房屋交还给原告时并没有造成案涉房屋的结构性损害。原告委托案外人对案涉房屋进行装饰装修是原告的自身行为，不是被告直接导致的，原告花费巨额资金对案涉房屋进行装修的目的是继续出租给案外人使用。原告提供的施工明细价格表均是毛坯状态以外的施工项目，不符合《合同》约定的毛坯状态情形。对于免租期损失，《合同》并未直接约定被告提前解除合同的情况下需要重新计算。综上，被告并没有直接的违约行为，被告在协商解除《合同》无法进行的情况下向原告发出《通知函》要求解除《合同》，请求以租赁保证金对租金、违约金进行抵扣。请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。经审理查明：原告提供的作为甲方/出让方的广东财润投资有限公司（以下简称财润公司）与作为乙方/受让方的许金菊分别于2015年10月28日签订的《房屋使用合同》约定：房屋坐落于广州市天河区东莞庄路二号财润国际公寓25层14号房，建筑面积为75.49平方米；房屋使用期限自2009年10月1日起至2049年9月30日止；鉴于乙方承诺一次性付清四十年的使用金……四十年的使用金合计为777547元等条款和于2015年9月15日签订的《房屋使用合同》（共2份）约定：房屋分别坐落于广州市天河区东莞庄路二号财润国际公寓25层15号房、16号房（16号房以下简称2516房），建筑面积分别为61.5平方米和62.26平方米；房屋使用期限均自2009年10月1日起至2049年9月30日止；鉴于乙方承诺一次性付清四十年的使用金……四十年的使用金分别合计为633450元和641278元等条款。上述3份《房屋使用合同》的附件一均为交楼装修标准（毛坯房）。原告提供的其作为受让方与许金菊作为出让方于2015年11月18日签订的《房屋使用权转让协议》约定：许金菊将案涉房屋的房屋使用权转让给原告所有和支配……转让总金额为3000000元等条款。作为出租人/甲方的原告与作为承租人/乙方的被告签订《合同》，约定：第二条甲方同意将案涉房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积199.25平方米；第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2015年10月20日至2016年1月31日免租，2016年2月1日至2017年1月31日的月租金额为15940元，2017年2月1日至2018年1月31日的月租金额为17215元，2018年2月1日至2019年1月31日的月租金额为18590元……租金按月结算，由乙方在每月的10日前按转入个人银行帐号付款方式缴付租金给甲方；……第四条乙方向甲方交纳31880元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；……第六条甲方的权利和义务：……4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；第七条乙方的权利和义务：1.依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金；2.乙方应负的修缮责任：房屋非结构性问题；……第八条其他约定：……若甲方提前解除租赁合同，甲方需赔偿乙方壹个月租金；若乙方提前解除租赁合同，乙方需赔偿甲方壹个月租金；第九条甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等条款。《合同》尾部甲方签章处显示原告的签名、签订时间为2016年2月1日，乙方签章处显示被告的印章、签订时间为2015年11月26日。2016年2月1日，原告出具收到被告支付的保证金31880元的《收据》。原告在本案第一次庭审中称其不主张没收上述保证金31880元，其同意以上述保证金冲抵租金及违约金。2017年9月19日，被告作出致原告的《通知函》，其中包括：被告原承租原告名下的案涉房屋作为办公室用途，现因被告调整需要，不再承租案涉房屋作为办公用室使用，现以书面函件形式正式提前通知原告被告解除租赁合约的意向，并计划于10月31日前撤场将案涉房屋交还给原告，望双方友好协商解除合同，并退还被告合同约定的租赁保证金31880元；望回复为盼等条款。原告在第一次庭审中称其于同日收到被告以微信方式发送的《通知函》，但其于2017年11月5、6日左右到案涉房屋查看时发现被告仍在拆除案涉房屋的装修，最早于2017年11月17、18日左右发现被告腾空搬离案涉房屋并于2017年11月18日实际收回案涉房屋。2017年11月17日，广东经国律师事务所（律师管东平）受原告委托作出致被告的《律师函》，其中包括：被告在10月31日前并无与原告履行案涉房屋的交接手续；……被告在租赁期内单方提出解除合同，属于违约之一；未支付10月份租金，属于违约之二；租赁期间将承租的案涉房屋的房屋结构破坏，致使案涉房屋受损，属于违约之三；由于被告的违约行为，给原告造成如下损失：1.未交纳10月份租金损失17215元；2.拟提前解除合同，违约金损失17215元；3.延迟支付10月租金，延迟履行违约金损失，暂计至11月20日，71天，2444.53元；4.尚未履行交付义务，不符合解除合同的条件，房屋租金（占用费）继续计算至房屋交接时止，暂计至11月20日，20天，11476.66元；5.免租期3个月零11天的占用费65354元；6.交付后修复案涉房屋需要修复期约一个月，期间造成无法使用的费用17215元（参照一个月租金）；7.修复案涉房屋需要约10万元修复费；以上七项损失共计：230920.19元；被告在签订租赁合同时交纳的保证金31880元，将用于抵扣部分物业修复费（修复费10万），尚需支付修复费68120元；综上，被告扣除保证金后，尚需支付原告199040元；……被告如在收到本函之日起10日内，书面承诺另行支付赔偿10万元（不包含已经抵扣的保证金），履行交接手续后让原告自行修复案涉房屋，原告自愿放弃其他索赔权利等内容。被告称其于2017年11月20日收到《律师函》。原告还提供以下证据：1.照片[1张，原告出示的拍摄设备显示照片拍摄时间为2017年11月13日。显示：广州军安物业管理有限公司（以下简称军安公司）于2017年11月8日作出的致案涉房屋业户的催收2017年10月至2017年12月的管理费、垃圾处理费、水电费、公摊水电费等费用的《催款通知书》]，用于证明原告收回案涉房屋时，《催款通知书》张贴于案涉房屋的进出口大门，被告没有交还案涉房屋导致拖欠各项费用。被告发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不认可；被告没有收到上述通知，被告当时已经将案涉房屋交还给原告。2.照片[共17张，原告仅能出示其中6张照片的拍摄设备，该6张照片的拍摄时间分别为2017年11月13、17日。照片分别显示：房屋的装修被拆除，电线被剪断，空调风机洞口没有遮挡且洞口所在木板部分损坏，地板上存在木板，地板上存在木板物；有一面墙壁是以砖头砌成（相应照片的拍摄时间为2017年11月17日）等]，用于证明被告在撤场之前将已形成附合及未形成附合的可利用部分全部拆除，造成案涉房屋毁损的事实。被告发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；被告无法确认上述照片是反映案涉房屋情况的照片，且上述照片及原告发出的上述《律师函》均表明案涉房屋在交还给原告时只是存在部分垃圾，并没有对案涉房屋的结构造成任何损害。3.《财润国际5-32层平面图》（原告仅能出示彩色打印件。显示：16号房与17号房相毗邻，17号房的面积为62.67平方米，平面图显示全层30套房屋中均有独立卫生间等情况且没有标注全层存在公共卫生间），用于证明广州市天河区东莞庄路二号财润国际公寓25层17号房（以下简称2517房）是被告购买的房屋，被告向原告承租案涉房屋后，将2516房与相毗邻的2517房的间隔墙拆除，所以案涉房屋与2517房相通；2517房并非公共卫生间。被告发表以下质证意见：不清楚该证据的真实性；不确认被告购买了2517房，2517房当时确实是公共卫生间，被告没有拆除2516房和相毗邻的2517房的间隔墙。4.照片（共2张，原告出示的拍摄设备显示照片的拍摄时间分别为2015年11月15、17日。照片分别显示：房屋正在砌墙但未完工及砌墙完毕），用于证明2516房和相毗邻的2517房之间的间隔墙由被告拆除，但被告撤场时没有恢复间隔墙，原告收回案涉房屋后自行出资恢复间隔墙，其中一张照片是间隔墙未完工时拍摄的，另一张照片是间隔墙完工后拍摄的。被告发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可；原告将案涉房屋交付给被告使用时的房屋状态是毛坯房，被告没有对案涉房屋进行结构性变更，也没有拆除2516房和相毗邻的2517房的间隔墙。5.作为发包人/甲方的原告与作为承包人/乙方的广州市银盛建筑装饰工程有限公司（以下简称银盛公司）于2017年11月18日签订的《装饰装修工程施工合同》[约定：工程地点为案涉房屋，面积约200平方米，户型为3个单元；工程运作方式为采用包工包料方式；开工日期暂定自2017年11月18日起计算……总工期为50天（指工作日……）；合同价款为100000元（预算价款），实际合同价款以双方确认的结算为准；甲方委托刘明为甲方驻工地代表……等条款]、原告和银盛公司均签章确认的《装修财润大厦A2514,15，16房施工明细价格表》[载明：施工项和价格分别为：（1）砌2516房与2517房隔墙（包括砌墙，批荡、扇灰）22800元；（2）2516房厕所洗手间砌墙，贴瓷砖，批荡，安装便池等18000元；（3）打掉原16,17房之间厕所基台，清除余泥8500元；（4）安装16房房门及恢复外墙过道12000元；（5）按物管要求安装煤气管道检查门和封堵墙拆除5000元；（6）空调百叶窗恢复4250元；（7）水电安装和更换电线15800元；（8）被拆后空调风机洞的恢复和灯的安装7000元；（9）间隔物被拆后墙面的恢复和扇灰5000元；总计98350元]以及银盛公司于2017年11月18日、12月15日、2018年1月7日分别出具的收到原告装修工程款10000元（现金交付）、30000元（现金交付）和55350元（现金交付）的《收据》（共3张）、《中国农业银行个人明细对账单》（显示：原告的账户于2018年1月8日向银盛公司支付3000元等内容）和银盛公司于2018年1月8日出具的收到原告支付的建筑服务、修缮工程款98350元的发票，用于证明原告因为被告撤场时破坏房屋结构而需要重新对案涉房屋进行拆除、修复产生的损失。被告发表以下质证意见：对该组证据中的个人明细对账单的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认；对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；其中的施工合同是原告与案外人自行签订的，无法确认其真实性，且与被告无关；其中的明细价格表的施工项明显不合理，包括第（4）项安装16房房门，按照原告提供的《房屋使用合同》附件一中“门窗”等装修标准的约定，被告认为原告进行修复的装修标准高于上述附件一的装修标准，原告装修的施工项明显与交楼的装修标准不一致，这都是原告为了将案涉房屋另行出租给案外人进行的过高过量的装修；原告仅能提供3000元的银行转账凭证，因此，被告认为修复费用不是真实存在的。被告还提供以下证据：1.照片（共3张，被告称拍摄时间为2015年10月，但未能出示拍摄设备。照片显示：房屋处于毛坯状态）和照片（共2张，被告称拍摄时间为2018年1月，但未能出示拍摄设备。照片分别显示：“2515”的门牌号；××，用于证明案涉房屋交付给被告使用时是毛坯状态，原告在被告撤场后对案涉房屋进行装修并出租给案外人是原告的自身行为，与被告无关。原告发表以下质证意见：对该组证据的真实性予以确认，其中前三张照片是原告将案涉房屋交付给被告时的状态，后两张照片是原告对案涉房屋重新装修后的状态；即使原告将案涉房屋恢复至毛坯状态，仅拆除被告原来的装修并恢复每套房屋的间隔墙也需要五六万元。被告则认为拆除其装修和恢复间隔墙只需要一两万元。2.军安公司于2015年10月31日出具的分别收到案涉房屋装修押金9000元和装修资料费15元、装修垃圾清洁费2989元、公告设施损耗费1500元的《收款收据》（共2张）和于2015年12月9日出具的收到“2514-2522房”工人装修出入证押金100元的《收款收据》及被告于2016年1月11日以银行转账方式向赵学湘支付往来款100000元的凭证（被告未出示原件）和相应的《支付证明单》（被告未出示原件）、被告于2016年1月27日以银行转账方式向广州扬声装饰工程有限公司支付“门店装修款”100000元的凭证（被告未出示原件）和相应的《支付证明单》（被告未出示原件），用于证明被告为装修案涉房屋而支付装修押金和装修费。原告发表以下质证意见：确认被告接收案涉房屋后曾对案涉房屋进行装修，但该组证据与本案无关。在本案审理中，本院向原广州市国土资源和规划委员会及广州市天河区国土资源和规划局分别发函查询以下问题：案涉房屋的权属人及规划报建、规划验收情况如何？有无相应的建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证？如有，请随函提供给本院。原广州市国土资源和规划委员会没有函复本院。广州市天河区国土资源和规划局于2018年5月9日作出穗天国规[2018］463号复函，答复本院如下：经核查，来文所涉广州市天河区东莞庄路2号财润国际公寓未在规划部门申请办理相关规划审批许可手续，已涉嫌构成违法建设，根据《广州市违法建设查处条例》的相关规定，建议向城管执法部门了解。原、被告对上述复函均无异议。依据上述调查取证情况，本院向原、被告释明本案所涉租赁合同关系应认定无效，原告遂将其诉讼请求变更为如前所述。被告则表示在《合同》无效的情况下，其租赁保证金应退还，可用于抵扣案涉房屋2017年10月的占有使用费。另，本院还于2019年1月28日向军安公司调查取证，军安公司的工作人员陈述如下：1.财润国际公寓分为A栋和B栋，A栋和B栋所涉土地的使用权均属于部队，但建设时没有办理规划报建手续，现也没有核发权属证书；2.A栋属于商住两用，除了首层有公共卫生间之外，其他楼层均没有公共卫生间；原告提供的《财润国际5-32层平面图》是真实的，与A栋的实际布局一致；3.案涉房屋属于A栋的物业；我司存档的资料显示案涉房屋的购买人均是许金菊而非原告，A栋2517房-2522房的购买人均为被告；4.被告于2015年10月至2016年1月期间对案涉房屋进行装修时已在我司办理装修申请手续，但被告于2017年下半年搬离案涉房屋时无需到我司办理手续，因为被告并非搬离财润大厦。军安公司还向本院提供以下（包括但不限于）资料：1.作为甲方/出让方的财润公司和作为乙方/受让方的被告于2015年9月15日签订的转让2517房-2522房使用权的《房屋使用合同》（共6份；军安公司存档的上述合同均为复印件）；2.《装修申请表》（载明：装修单元为案涉房屋，业主姓名为许金菊，装修负责人为赵学湘，申报日期为2015年11月7日，装修期限为2015年11月24日至2016年1月24日，施工项目包括撤墙、水电、抹灰三项等内容）、由许金菊在“业主”一栏签名确认、赵学湘在“施工单位盖章”一栏签名确认的《财润国际室内装修安全责任书》（显示双方签署时间均为2015年11月7日）和包括案涉房屋在内的2514房-2522房的方案设计图纸（显示：负责人为赵学湘等内容）；3.《装修申请表》（载明：装修单元为2516房、2517房，业主姓名为许金菊、陈连荣，装修负责人为刘明，申报日期为2017年11月6日，装修申请期限为2017年11月13日至11月30日，施工项目为重新间隔一项等内容）、许金菊和陈连荣于2017年11月6日签署的致军安公司的《承诺书》[其中包括：本人许金菊、陈连荣是广州市天河区东莞庄路2号财润国际大厦（公寓）业主；为了方便办公（出租）使用，现已将本人名下2516房、2517房内部隔墙全部打通，并将2516房、2517房门口砌平墙体……本人承诺将在7天之内无条件恢复原状等内容]、《协议书》[首部显示甲方为许金菊、乙方为被告；约定：财润国际大厦A栋2514-2516单元（即案涉房屋）业主（以下简称甲方）和2517-2522单元业主（以下简称乙方），经友好协商达成以下协议……一、甲方同意乙方拆除案涉房屋内的空调主机及风口机、玻璃隔断、各式墙柜、照明灯具；乙方须在协议签订之日三天内将上述物品拆完搬走，并清除因拆卸上述物品所产生的垃圾；截止2017年11月13日止案涉房屋单元内剩余物品未拆卸，乙方自愿放弃，由甲方自行处理；二、由甲方自行恢复2516房与2517房共用墙体，费用由甲方自行承担；三、……等条款。尾部甲方签章处显示原告的手写签名，乙方签章处显示一个个人手写签名但没有加盖被告的印章，双方签署日期均为2017年11月10日]。原、被告均对军安公司提供给本院的资料的真实性无异议。被告还发表以下意见：陈连荣是被告的原法定代表人；即使2516房、2517房的间隔墙是被告拆除的，但从军安公司提供的原告与被告的签约代表于2017年11月10日签订的《协议书》可知原、被告已协商一致约定2516房、2517房的间隔墙由原告自行出资恢复，且2017年11月的《装修申请表》也是由许金菊申请和办理手续的；两次装修均是原、被告共同申请的，原告称被告未经其同意拆除间隔墙不属实；恢复2514房-2517房的间隔墙的费用不应计入修复费用，原告是为了将案涉房屋另行出租给案外人而进行的装修，相关费用不应由被告承担。原告还发表以下意见：原告在被告撤场后进行装修时，需要装修材料进场，2516房、2517房的间隔墙是原、被告共有的，由于被告不同意向原告出具同意装修材料进场证明，而军安公司则表示原、被告须签订2017年11月10日的《协议书》才同意装修材料进场，所以，原告才与被告的签约代表签订上述《协议书》；案涉房屋内部各套房屋之间的间隔墙也是被告拆除的。本院当天组织原、被告勘查现场所见情况如下：案涉房屋所在25层标识“2517”的门牌号的房屋为洗手间；原、被告共同指认的案涉房屋由案外人使用，其门牌号××”“2515”，但25层没有标识“2516”的门牌号。原告称案涉房屋现在仍是打通使用的状态，现场所见装修是原告在被告撤场后自行装修的，原告装修之后再出租给现承租人使用；2517房原来不是洗手间，是被告自行将其装修成洗手间的。本院认为：从本院调查取证的结果看，案涉房屋没有核发权属证书且其所在的广州市天河区东莞庄路2号财润国际公寓未在规划部门申请办理相关规划审批许可手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告签订的《合同》应认定为无效合同。原、被告对于《合同》无效均负有责任。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张被告支付案涉房屋2017年10月占有使用费17215元的问题。《合同》虽被认定无效，但被告仍应参照《合同》约定的租金标准向原告支付其已占有使用案涉房屋期间的占有使用费。鉴于被告于2017年9月19日作出的《通知函》中表示其计划于2017年10月31日前撤场并将案涉房屋交还给原告，且被告对于原告上述诉讼请求并未提出异议，本院对原告上述诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付案涉房屋的修复费用98350元的问题。原、被告均确认案涉房屋交付给被告使用时处于毛坯状态，从军安公司向本院提供的上述于2017年11月10日签订的《协议书》可知，原告同意自行出资恢复2516房、2517房的间隔墙。原告在现场勘查中亦确认案涉房屋现在仍是打通使用的状态，即原告并没有恢复案涉房屋内部各套房屋的间隔墙，因此，被告亦无须承担恢复上述间隔墙的相关费用。结合本院向军安公司调查取证的情况和现场勘查情况看，本院采信原告提供的前述显示拍摄时间为2017年11月13日和11月17日的照片是反映案涉房屋当时状态的照片，从上述照片看，案涉房屋存在空调风机洞口没有遮挡及洞口所在木板部分损坏、电线被剪断且地板上的垃圾没有清理等现象，本院认为，从公平原则出发，被告理应赔偿原告处理上述问题而产生的相应损失，本院酌情认定被告应向原告赔偿损失11000元。至于原告在被告搬离后对案涉房屋所进行的装修，不排除是原告按照新承租人的要求所做的装修，因此，对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付由于修复案涉房屋期间无法使用收益的损失39020.66元的问题。考虑到原告对被告搬离案涉房屋时造成的上述损害进行修复及清理被告拆除装修产生的垃圾需要一定时间，本院酌情判令被告向原告支付案涉房屋在上述期间无法使用收益的损失2800元。至于原告进行其他装修而导致案涉房屋在相应期间无法使用收益的损失，应由原告自行承担，因此，对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付免租期即2015年10月20日至2016年1月31日期间的使用收益损失53664.66元的问题。《合同》虽被认定无效，但《合同》中关于免租期的约定是双方当事人的真实意思表示，可参照适用，据此，本院对原告该诉讼请求不予支持。关于被告抗辩称其已向原告交纳的租赁保证金31880元应用于冲抵其应向原告支付的相关款项的问题，被告上述抗辩符合公平原则，本院予以采纳。因租赁保证金31880元已足以冲抵上述被告应付款项，本院不再另行判令被告向原告支付款项。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告曾艳红的诉讼请求。本案受理费4420元，由原告曾艳红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  张黛乔人民陪审员  王 青二〇一九年三月二十五日法官助理喻珺书记员李思婷谢丽军