广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2014)东一法茶民一初字第81号原告东莞市鑫民实业有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇京山村第三工业区。法定代表人叶带兴，厂长。委托代理人廖军平，广东大洲律师事务所律师。委托代理人何淑玲，广东大洲律师事务所辅助人员。被告东莞市冠德机械有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇京山第三工业区。法定代表人向平，总经理。委托代理人刘道元，湖南人和律师事务所律师。原告东莞市鑫民实业有限公司（以下简称“鑫民公司”）诉被告东莞市冠德机械有限公司（以下简称“冠德公司”）、租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员龙泽云适用简易程序，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。鑫民公司的委托代理人廖军平、何淑玲，冠德公司的委托代理人刘道元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫民公司诉称，2011年5月11日，鑫民公司与冠德公司签订租赁合同，由冠德公司将其租赁的位于东莞市茶山镇京山村第三工业区的厂房部分转租给鑫民公司使用，约定月租金合计6800元（车间6120元、仓库680元），保安费及卫生费每月共计700元；租期41个月，即从2011年6月1日起至2013年11月30日止；合同签订时鑫民公司交付22500元给冠德公司作为押金，并约定如鑫民公司违约，冠德公司可没收押金作为违约赔偿，如冠德公司违约，鑫民公司除退回全部押金外，需另支付10000元的违约金给鑫民公司作为赔偿损失。合同签订后，鑫民公司依约定履行合同，但在2013年11月份，鑫民公司突然接到东莞市茶山镇京山村委会（案涉厂房的一手房东）的通知，要求鑫民公司最迟必须在2013年12月底搬出，并免除鑫民公司一个半月的租金。因此，鑫民公司多次找冠德公司协商，但冠德公司均拒绝且回避，鑫民公司被迫于2013年12月底搬出，从而给鑫民公司造成了巨大损失。鑫民公司为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、冠德公司向鑫民公司退回押金22500元及支付违约金10000元，合计32500元；2、本案诉讼费由冠德公司承担。被告冠德公司辩称，鑫民公司的诉讼请求不成立，双方于2011年5月11日签订的厂房租赁合同，其中合同第四条明确约定鑫民公司应于每月10日交纳当月租金，如果鑫民公司在任何一个月逾期十天未付租金（也就是最迟当月20号），则冠德公司有权没收保证金，并同时要求鑫民公司赔偿全部损失。鑫民公司在2013年4月26日交纳3月份租金后，冠德公司要求其清场并赔偿损失，但鑫民公司拒不执行合同约定，经多次交涉，鑫民公司于2014年1月中旬才清场离开。因此，冠德公司有权没收鑫民公司的押金，并可要求鑫民公司缴纳未付租金及赔偿损失。经审理查明，2011年5月11日，鑫民公司与冠德公司签订厂房租赁合同，约定：冠德公司将位于东莞市茶山镇京山第三工业区冠德公司厂房楼面积510平方米租赁给鑫民公司使用，月租金6120元；同时冠德公司将自行搭建的简易仓库面积113平方米租赁给鑫民公司作用，月租金680元；厂房的保安费每月600元，卫生费每月100元，以上共计每月7500元；鑫民公司租用厂房期限为41个月，即自2011年6月1日起至2014年11月30日止；鑫民公司应于每月10日前向冠德公司交付当月的租金及保安费、卫生费等各项与租赁相关的款项，如鑫民公司在任何一个月出现逾期10天未付租金的，则冠德公司有权提前终止合同，没收鑫民公司已交付的保证金，并同时有权要求鑫民公司赔偿因此而遭受的全部损失；双方签订合同时，鑫民公司向冠德公司支付保证金22500元，保证金是对鑫民公司履约行为的担保，合同期满后，如鑫民公司按时向冠德公司返还该厂房、付清租金及一切费用且经检查后厂房完好无破损的，则冠德公司全额退还该保证金（不含利息）；合同有效期内，如鑫民公司违约，冠德公司有权提出解除合同，并以鑫民公司的保证金作为赔偿，如冠德公司违约，退还保证金及额外赔偿10000元作为对鑫民公司的赔偿等等。签订厂房租赁合同当日，冠德公司收取了鑫民公司的保证金22500元。双方确认，鑫民公司向冠德公司交付租金至2013年10月份，案涉厂房属于东莞市茶山镇京山村村民委员会（以下简称“京山村委会”），京山村委会将厂房出租给一制衣企业，制衣企业将部分厂房出租给冠德公司，冠德公司再将部分厂房转租给鑫民公司。从鑫民公司提供的京山村委会通知显示：京山村委会于2013年11月1日通知鑫民公司搬迁后，鑫民公司从2013年12月1日至2013年12月31日所使用的电费共4403.52元尚未缴清；鑫民公司之前的电费交给冠德公司，再由冠德公司交给灏富制衣厂后统一缴交京山村委会；因京山村委会是将整栋厂房出租给灏富制衣厂，而制衣厂再将部分厂房转租给冠德公司；现由于灏富制衣厂欠租金逃跑，京山村委会要收回厂房，不得不通知冠德公司及鑫民公司限期搬迁；鑫民公司限期内搬迁后，并及时付清电费，冠德公司也未替鑫民公司缴清电费，故通知鑫民公司于2014年4月30日前将上述电费缴清；通知落款处加盖京山村委会的印章，落款时间为2013年3月20日。为查实案涉厂房的权属、规划等情况，本院到京山村委会进行调查，京山村委会向本院提供建设用地批准书（颁发日期为2004年7月1日）及建设用地规划许可证（发证日期为2004年4月15日是，编号：2004-29-00021），从该材料显示,用地单位为京山村委会，用地项目名称为京山村新丰产场第一厂区厂房、宿舍，用地位置为茶山镇京山村，用地面积为11216.7元。以上事实，有厂房租赁合同、保证金收据、租金收据、通知、建设用地批准书、建设用地规划许可证及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议的主要焦点是：第一，案涉租赁合同是否有效；第二，冠德公司是否应当向鑫民公司退回押金、支付违约金及数额分别是多少。一、对于第一个争议焦点。双方对此存在分歧，鑫民公司主张案涉租赁合同无效；而冠德公司则主张为有效合同，但双方对自身主张均未能提供相关证据予以证实。同时，京山村委会也未能向本院提供案涉厂房的建设工程规划许可证、房产证或经主管部门批准建设的材料，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院认定案涉租赁合同为无效合同。二、对于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，鑫民公司主张冠德公司退回押金22500元并无不妥，本院予以采纳；同时，鑫民公司主张若认定案涉租赁合同无效，自愿放弃违约金1000元请求，本院予以确认。对于鑫民公司是否应向冠德公司支付2013年11月至2014年1月期间的厂房占有使用费问题，双方各执一词。虽然冠德公司对鑫民公司提供的京山村委会通知不予确认，但未提供相关证据予以反驳，结合双方确认案涉厂房属于京山村委会及京山村委会要求双方搬离的情况，本院对该通知的真实性予以采信。一方面，双方确认案涉厂房属于京山村委会，京山村委会将厂房出租给一制衣企业，制衣企业将部分厂房转租给冠德公司，冠德公司再将部分厂房转租给鑫民公司，从该通知可见京山村委会于2013年11月1日已要求鑫民公司搬迁，即京山村委会要收回案涉厂房，冠德公司也失去继续转租的基础；另一方面，冠德公司主张其在2013年12月底搬离，不可能在2014年1月仍能将案涉厂房交由鑫民公司占有使用，同时冠德公司也未提供证据证实其有向京山村委会支付2013年11月至2014年1月期间的厂房占有使用费，故本院对冠德公司主张鑫民公司需支付2013年11月之后的厂房占有使用费不予采纳。因此，对鑫民公司诉请冠德公司退回押金22500元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告东莞市冠德机械有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市鑫民实业有限公司退还押金22500元；二、驳回原告东莞市鑫民实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费306元（原告已预交），由原告东莞市鑫民实业有限公司负担94元，被告东莞市冠德机械有限公司负担212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  龙泽云二〇一四年六月二十七日书记员  肖婵娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。