四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民初3571号 原告（案外人）：朱正田,男,1967年1月27日出生,汉族,住湖南省双峰县。 委托诉讼代理人：李波剑，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：成都银行股份有限公司金牛支行。住所地：四川省成都市沙湾路258-7。 法定代表人：张勋,职务不详。 委托诉讼代理人：祝文庭，北京天铎（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖敏，北京天铎（成都）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：成都金土源投资有限公司。住所地：四川省成都市武侯祠大街******。 法定代表人：吴培林，职务不详。 第三人（被执行人）：四川省金穗融资担保有限公司。住所地。住所地：四川省成都市青羊区白丝街**（省棉麻大厦**）iv> 法定代表人：陈林，职务不详。 第三人（被执行人）：四川三星房地产开发有限责任公司。住所地：四。住所地：四川省广汉市湖南路**> 法定代表人：王丽琴，职务不详。 第三人（被执行人）：四川美盛房地产开发有限公司,住所地：四川省,住所地：四川省成都市武侯区桐梓林北路******** 法定代表人：刘展春，执行董事。 委托诉讼代理人：廖述龙，四川中沛律师事务所律师。 第三人（被执行人）：涂红，女，汉族，1970年1月7日出生，住四川省成都市武侯区。 第三人(被执行人）：刘丹，男，汉族，1980年10月9日出生，住四川省成都市高新区。 第三人（被执行人）：曾蜀，男，汉族，1966年8月5日出生，住四川省双流县。 第三人（被执行人）：涂冬梅，女，汉族，1968年3月31日出生，住四川省成都市武侯区。 第三人（被执行人）：黄**仙，女，汉族，1977年9月1日出生，住四川省仁寿县。 第三人（被执行人）：刘展春，男，汉族，1976年1月18日出生，住湖南省双峰县。 第三人（被执行人）：李向红，女，汉族，1968年5月12日出生，住四川省雅安市雨城区。 第三人（被执行人）：吴培林，男，汉族，1965年8月18日出生，住四川省雅安市雨城区。 原告朱正田诉被告成都银行股份有限公司金牛支行（以下简称成都银行金牛支行）、第三人成都金土源投资有限公司（以下简称金土源公司）、四川省金穗融资担保有限公司（以下简称金穗融资公司）、四川三星房地产开发有限责任公司（以下简称三星房产公司）、四川美盛房地产开发有限公司（以下简称美盛房产公司）、涂红、刘丹、涂冬梅、曾蜀、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月8日立案受理后,依法组成合议庭，于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告朱正田的委托诉讼代理人李波剑、何雪，被告成都银行金牛支行的委托诉讼代理人祝文庭、廖敏，第三人美盛房产公司的委托诉讼代理人廖述龙到庭参加诉讼。第三人金土源公司、金穗融资公司、三星房产公司、涂红、刘丹、涂冬梅、曾蜀、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱正田起诉请求判令：1.确认位于成都市双流区房屋归朱正田所有；2.停止对成都市双流区房屋的执行。事实及理由：2012年8月6日，原与美盛房产公司签订《“弗客水岸”商品房认购书》，约定原告购买美盛房产公司的案涉房屋，当日原告按约定支付2万元定金，此房剩余房款与美盛房产公司欠付的装修及园林工程款，原告办理入住并交纳物业费。原告要求美盛房产公司办理过户手续，但至今未办理。2017年7月26日，成都市中级人民法院在成都银行金牛支行申请强制执行金土源公司、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、涂冬梅、曾蜀、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林借款合同纠纷案件中，作出（2016）川01执1271号裁定，查封了金穗融资公司所有的位于，备案号分别为367255、367256、367258、367265、367268、367271、367278、367266、367269、367273、367253、367276、367281、367283、367284、367286、367288、367292项下的房产。原告得知自己购买的房屋备案在金穗融资公司名下并被查封后，对执行标的提出了异议，成都市中级人民法院于2018年9月10日驳回了朱正田的异议。经了解，案涉房屋备案登记在金穗融资公司名下的原因不是真实的房屋买卖关系，而是金穗融资公司为金土源公司在成都银行金牛支行提供借款担保，由美盛房产公司以案涉房屋合同备案的方式提供变相的反担保。基于以上事实，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告成都银行金牛支行答辩称，朱正田未签订合法有效的书面买卖合同，且无证据证实其支付购房款。朱正田提交的证据不能证实其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。金穗融资公司已经就案涉房屋办理了签约备案手续，且相关裁定已经查封了金穗融资公司的房产，成都银行金牛支行申请执行金穗融资公司的房产合法有据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人美盛房产公司答辩称，美盛房产公司与原告签订了商品房认购协议并已履行，美盛房产公司将案涉房屋备案到金穗融资公司名下，实际上是为了提供反担保，双方对案涉房产并无商品房买卖的真实意思表示。综上，请求法院依法裁决。 第三人金土源公司、金穗融资公司、三星房产公司、涂红、刘丹、涂冬梅、曾蜀、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林未答辩。 原告朱正田为证明其主张，提交了如下证据： 1.原、被告、第三人主体资格，拟证实当事人主体资格适格。 2.（2018）川01执异1447号执行裁定，拟证实原告提起案外人执行异议诉讼具有法律依据。 3.《“弗客水岸”商品房认购书》、定金收据、（2015）双流民初字第6686号民事判决书、成都格式典雅装饰工程有限公司出具的情况说明、物业费及水费、燃气费等交费票据及合同，拟证实原告与美盛房产公司签订了商品房买卖合同、支付了全部购房款、已经实际占有案涉房屋等事实。 4.借款合同、担保合同、房屋信息查询记录，拟证实美盛房产公司将其开发的商品房备案到金穗融资公司名下。 5.成都银行出具的可保全资产分项限额的说明，拟证实案涉房屋的合同备案实际是美盛房产公司为借款提供的反担保。 被告成都银行金牛支行为证明其主张，提交了如下证据： 1.商品房买卖合同摘要（备案号），拟证实案涉房屋已经备案到金穗融资公司名下。 2.（2016）川01执1271号执行裁定，拟证实人民法院已经查封了金穗融资公司所有的房产。 第三人美盛房产公司提交情况说明一份。 经本院组织各方当事人进行质证：对于当事人主体资格、案涉房屋信息摘要、（2018）川01执异1447号执行裁定、（2016）川01执1271号执行裁定、借款合同、担保合同、房屋信息查询记录、可保全资产分项限额的说明的真实性、合法性，各方当事人均无异议，本院作为定案证据予以采信。 对有争议的证据，本院经审查认为，朱正田举示的《“弗客水岸”商品房认购书》、定金收据、（2015）双流民初字第6686号民事判决书、成都格式典雅装饰工程有限该公司出具的情况说明、物业费及水费、燃气费等交费票据及合同等证据，仅能证实其与美盛房产公司达成购买案涉房屋的意向，但无法证实朱正田以工程款抵偿房款的事实；美盛房产公司的情况说明，系当事人自述，与可保全资产分项限额的说明的内容相符，本院对美盛房产公司自述内容予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋交易情况。 2012年8月6日，原告与美盛房产公司签订《“弗客水岸”商品房认购书》，约定原告认购美盛房产公司开发的于成都市双流区房屋，建筑面积为99.84平方米，单价6757元/㎡，原告选择一次性付款，总房款为607157元。该认购书约定，原告在交纳定金之日起七日内即2012年8月13日，须携带相关证件到“弗客水岸”销售中心与美盛房产公司签署《商品房买卖合同》及《补充协议》，……如买受人未能按前述规定签约，该认购书自动失效，美盛房产公司有权自行处理前述房屋，所收定金不予退还；该认购书还约定，该认购书未作约定的有关房屋的买卖事宜，如：质量标准、交付时间、违约责任等，双方同意以签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》为准；该认购书仅为确认双方交易行为预定形式契约，不能以此替代《商品房买卖合同》而完成双方的交易。因此，待《商品房买卖合同》签订时，该认购书自行终止并由美盛房产公司收回，双方转为履行《商品房买卖合同》之权利义务。当日原告按约定支付2万元定金。在该认购书左上角空白处，有手写如下内容“此房购房款，同意在弗客水岸装修及园林工程款中支付，在工程完工办理结算后，为朱正田办理此房相关手续”，该字体上加盖有美盛房产公司公章及其法定代表人的私章。双方未办理物业交接手续。原告提交了其于2016年5月之后陆续交纳水费、燃气费、物业费等票据，证实其已经实际入住案涉房屋。 朱正田提交（2015）双流民初字第6686号民事判决，主张美盛房产公司以该判决确定的工程款的一部分抵偿房款，该案原告为成都格式典雅装饰工程有限公司，委托代理人为朱正田，被告为美盛房产公司，该案于2015年9月30日作出判决，判令美盛房产公司向成都格式典雅装饰工程有限公司支付工程款1633344.85元。成都格式典雅装饰工程有限公司出具证明确认朱正田是其项目经理，经三方同意，用工程款抵偿朱正田应支付的工程款587157元。 二、案涉房屋产权受限情况。 2013年8月13日，金土源公司作为借款人，成都银行金牛支行作为贷款人，签订编号为H340101130813988的《借款合同》一份，约定：贷款金额为本金13000000元；贷款期限为1年，自2013年8月13日至2014年8月12日。同日，金穗融资公司作为保证人，成都银行金牛支行作为债权人，签订编号为D340130130813398的《保证合同》一份，金穗融资公司自愿为成都银行金牛支行与债务人依主合同所形成的债权提供保证担保；2013年8月24日，美盛房产公司将其开发的18套预售商品房备案到金穗融资公司名下。成都银行金牛支行于2013年8月27日向金土源公司发放贷款13000000元。《借款凭证》上载明的到期日期为2014年8月26日。2014年8月25日，三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、涂冬梅、曾蜀、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林为金土源公司提供担保，成都银行金牛支行为该笔借款展期三个月。因金土源公司未偿还借款本息，成都银行金牛支行于2015年5月7日提起诉讼，要求金土源公司、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林偿还借款本息，诉讼中，成都银行金牛支行向本院申请财产保全，并提交了“可保全资产分项限额的说明”一份，载明美盛房产公司提供的“弗客水岸”反担保的18套预售商品房清单，包括房号、面积、备案号、保全分项限额等内容。我院于2015年12月14日作出（2015）成民初字第1805号民事判决：一、金土源公司于判决生效之日起十日内向成都银行金牛支行归还借款本金12876115.38元并支付利息（利息以本金12876115.38元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮117.5%的利率标准自2014年11月27日起计算至本金清偿之日止，应扣除61.63元）；二、金土源公司于判决生效之日起十日内向成都银行金牛支行支付律师费15000元；三、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林对判决第一、二项确定的金土源公司的债务承担连带清偿责任；四、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内依法向金土源公司追偿；五、驳回成都银行金牛支行的其余诉讼请求。上述判决发生法律效力后，我院于2016年7月19日立案受理了成都银行金牛支行的强制执行申请，执行案号为（2016）川01执1271号。执行过程中，我院于2017年7月26日作出（2016）川01执1271号执行裁定：一、查封被执行人金穗融资公司所有的位于，备案号分别为：367255、367256、367258、367265、367268、367271、367278、367266、367269、367273、367253、367276、367281、367283、367284、367286、367288、367292项下房产。二、查封期限三年。自2017年7月26日起至2020年7月25日止。本案争议房屋在上述查封范围之内。2017年12月19日，我院作出（2016）川01执1271号之一执行裁定，终结本次执行程序。2018年5月25日，我院恢复对该案的执行，执行案号为（2018）川01执恢126号。经查，金穗融资公司不能提供证据证实其履行了支付案涉房屋房款的义务，金穗融资公司也未与美盛房产公司或者前期物业公司办理案涉房屋的交房手续，未实际占有案涉房屋。 另查明，美盛房产公司是成都市双流区“弗客水岸”房产项目开发商，取得房屋建设及商品房预售合法手续，因美盛房产公司自身原因，“弗客水岸”房产项目未办理产权分户手续。 本院认为，本案的争议焦点是朱正田对案涉被查封的成都市双流区西航港街道锦华路二段的费客水岸2幢2单元13楼1301号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案是在金钱债权执行中，案外人朱正田对案涉房屋主张所有权，并要求依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条排除强制执行。 根据《执行异议复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，首先，就朱正田与美盛房产公司书面买卖合同的订立情况来看，双方于2012年8月6日签订了《“弗客水岸”商品房认购书》，该认购书属于预约合同，并不具备商品房买卖合同的主要条款，该认购书约定双方于七日内签订书面的商品房买卖合同，但原告朱正田并未在约定的期间与美盛房产公司签订书面商品房买卖协议，故朱正田提交的证据无法证实双方“签订合法有效的书面买卖合同”；其次，朱正田主张以工程款抵房款587157元，应当具备以下条件：1.朱正田是建设工程的承包人或者实际施工人；2.朱正田与美盛房产公司之间存在真实的书面建设工程承包合同；3.朱正田与美盛房产公司之间的工程款清偿期已经届满；4.朱正田享有的工程款足以抵偿约定的债务。本案中，朱正田提交的（2015）双流民初字第6686号民事判决，仅能证实美盛房产公司与成都格式典雅装饰工程有限公司存在工程款债权债务，且《“弗客水岸”商品房认购书》亦载明“在工程完工办理结算后，为朱正田办理此房相关手续”但美盛房产公司、成都格式典雅装饰工程有限公司在诉讼直至执行阶段，均未提出抵扣朱正田的购房款，且朱正田也未提交物业交接单、收款收据等证据证实以工程款抵付了房款且实际办理了案涉房屋交接手续，同时，朱正田提交的《“弗客水岸”商品房认购书》、补充协议、收据、物业交接单上美盛房产公司加盖的财务收款专用章、合同专用章等印章与本院正在审理中的其他系列案件中案外人提交的商品房买卖合同、收据、物业交接单上加盖的同种类印章不完全相符，难以排除对案涉房产交易真实性的合理怀疑，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，故朱正田应承担不利的后果，本院对朱正田主张已经通过现金方式一次性支付购房款587157元的事实不予确认。朱正田主张依据《执行异议复议规定》第二十八条的规定对案涉房屋排除强制执行的请求，依据不足。因朱正田对案涉房屋要求排除强制执行的主张于法无据，故其要求对案涉房屋确权的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告朱正田的诉讼请求。 案件受理费9872元，由原告朱正田承担。 如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  臧 永 审 判 员  唐 健 人民陪审员  裴幼郡 二〇一九年三月二十九日 书 记 员  杨 琴