金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2014）金东商初字第136号原告：赵如萍。委托代理人：胡海泉。委托代理人：曹孝珍。被告：浙江省义乌市天元置业有限公司。法定代表人：傅宾健。委托代理人：张智勇。委托代理人：赵金飞。被告：杨群民。被告：朱剑峰。委托代理人：张智勇。委托代理人：赵金飞。原告赵如萍与被告浙江省义乌市天元置业有限公司（以下简称天元公司）、杨群民、朱剑峰商品房买卖合同纠纷一案，于2014年1月21日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告赵如萍的委托代理人胡海泉、曹孝珍，被告天元公司、朱剑峰的共同委托代理人张智勇、赵金飞到庭参加诉讼，被告杨群民经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵如萍起诉称：2006年9月8日，原告与被告天元公司经协商签订借款协议书，由原告出借给被告天元公司60000000元，专项用于其开发的“天元·滨江国际”房地产项目的投资，由被告天元公司股东及法定代表人即被告朱剑峰对上述借款承担连带保证责任，并约定该借款转为购房款的条件。后，原告于2006年10月9日向被告天元公司交付借款。2008年3月28日借款到期后，经原告催讨，被告天元公司未归还借款。经协商，双方按照借款协议书的约定，将上述60000000元借款中1900000元转为原告购买“天元·滨江国际”1层33号商铺的购房款，并签订了商品房买卖合同，被告天元公司开具购房款的收款收据及原告为唯一购房人的承诺书。2008年10月7日，原告以被告天元公司未按约定到义乌市房地产管理处申请办理商品房买卖合同备案登记为由向金华市中级人民法院起诉。在诉讼过程中，原、被告达成和解，于2008年10月14日签订和解协议及补充协议等系列协议，并由被告天元公司时任法定代表人即被告杨群民、被告朱剑峰对原告所购房产的物权完整性提供连带责任保证。2012年10月，原告收到义乌市人民法院送达案外人吴晓安要求撤销原告与被告天元公司于2008年3月28日签订购买“天元·滨江国际”1层33号商铺商品房买卖合同的起诉状副本等材料。因此，原告才知晓被告天元公司对涉案房产存在一房二卖的行为。经审理，义乌市人民法院判决撤销了被告天元公司将“天元·滨江国际”1层33号商铺出让给原告的行为。原告认为，原告已按约交付借款，但被告天元公司未按照约定期限归还借款，根据双方约定转为购房款，但由于被告天元公司的欺诈行为，恶意隐瞒原告所购房产并出售给第三人的事实。经案外人撤销权诉讼，义乌市人民法院已判决撤销原告与被告天元公司之间的商品房买卖行为，造成原告的合同目的不能实现，被告天元公司应返还购房款并承担违约责任。被告杨群民、朱剑峰自愿为原告所购房产的物权完整性及相关债权的实现承担连带保证责任。原告请求判令：1.被告天元公司归还款项1900000元，支付利息4165560元（按照月利率2.52%自2006年10月10日暂算至2014年1月9日，之后利息继续计算至实际归还日止）；2.被告天元公司承担债权实现费用10000元；3.被告杨群民、朱剑峰对上述款项承担连带保证责任；4.由三被告承担本案全部诉讼费用。原告赵如萍为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据材料：1.原告与被告天元公司于2006年9月8日签订的借款协议书、兴业银行个人客户回单及收据各一份，用以证明原告与被告天元公司之间就借款数额、利息、期限等相关约定及原告已按约交付借款的事实。2.原、被告于2008年10月14日签订的和解协议一份，用以证明上述借款到期后，经原、被告协商确定并达成一系列解决方案及利息计算方式，且由被告杨群民、朱剑峰对上述款项的归还及原告所购房产的物权完整性承担连带责任保证的事实。3.（2012）金义商初字第2954号民事判决书一份，用以证明经法院审理判决撤销原告与被告天元公司之间关于“天元·滨江国际”1层33号商铺的商品房买卖行为，致使原告的合同目的无法实现，被告天元公司应返还相应款项的事实。4.（2013）浙金民初字第5号民事判决书复印件一份，用以证明与本案同类型的案件（无争议房产），经金华市中级人民法院审理判决支持原告的诉讼请求，同时由被告杨群民、朱剑峰承担连带保证责任的事实。5.委托代理合同及浙江省国家税务局通用机打发票复印件（律师代理费）各一份，用以证明原告支付实现债权费用（律师代理费）10000元的事实。被告天元公司、朱剑峰均未作书面答辩，在庭审中共同口头答辩称：原告起诉所称借款转为购房款与事实不符，原告与被告天元公司之间是一种单纯的民间借贷关系，双方之间签订的商品房买卖合同仅仅是作为借款的担保，且该合同系无效合同，请求驳回原告的诉讼请求。被告天元公司至今已经向原告和赵学灏支付了81051000元的借款利息，如果要计算借款本金和利息，其已经支付的借款利息部分应该予以扣除，要求就原告与被告天元公司之间的债权债务进行统筹结算。同时，作为民间借贷纠纷，由于原告未在保证期间即主债务履行期限届满之日起6个月内要求被告杨群民、朱剑峰承担保证责任，担保人的保证责任超过保证期间，其二人的保证责任免除。被告天元公司、朱剑峰为支持其主张的事实，在举证期限内向本院共同提供了如下证据材料：1.被告天元公司借款利息支付清单（附原告出具的收条、银行存款凭条等）一份，用以证明被告天元公司向原告及赵学灏支付借款利息81051000元的事实。2.2014年2月18日由项城市福德置业有限公司出具的函复印件一份（原件提交本院执行局），用以证明本案所涉房产纠纷的相关借款涉及被告朱剑峰的债务部分由项城市福德置业有限公司和原告进行协商，并由项城市福德置业有限公司在建开发的河南省项城市“义乌国际商贸城”项目部分房产予以抵偿的事实。被告杨群民未作答辩，亦未向本院提供证据材料。经当事人庭审质证，本院认证如下：一、原告赵如萍提供的证据材料证据1，被告天元公司、朱剑峰对真实性无异议，对关联性有异议，认为原告与被告天元公司签订的商品房买卖合同只是对双方之间借款的担保。被告杨群民未到庭质证。本院认为，被告杨群民虽未到庭质证，鉴于被告天元公司、朱剑峰对该证据的真实性无异议，并且该证据能够证明原告与被告天元公司之间借贷关系及相关约定的事实，本院对此予以确认。证据2，被告天元公司、朱剑峰对真实性无异议，对关联性有异议，认为无法证明被告杨群民、朱剑峰需要对借款承担连带保证责任，即使有也是无效保证。被告杨群民未到庭质证。本院认为，被告杨群民虽未到庭质证，鉴于被告天元公司、朱剑峰对该证据的真实性无异议，并且该证据就原告与被告天元公司之间借款因抵偿债务转为购房款，及由被告杨群民、朱剑峰对房产的物权完整性及相关债权承担连带保证责任作出明确约定，能够证明原告的主张，本院对此予以确认。证据3，被告天元公司、朱剑峰对真实性无异议，对关联性有异议，认为原告与被告天元公司之间的商品房买卖合同只是债的担保，并非实际的商品房买卖。被告杨群民未到庭质证。本院认为，（2012）金义商初字第2954号民事判决书就被告天元公司于2008年3月28日将“天元·滨江国际”1层33号商铺用以抵偿其向原告部分借款的事实予以确认，本院依据该生效判决确认原告与被告天元公司于2008年3月28日签订商品房买卖合同就“天元·滨江国际”1层33号商铺作价1900000元抵偿双方之间借款的事实。证据4，被告天元公司、朱剑峰对真实性无异议，但认为该民事判决尚未生效，不能作为本案定案依据。被告杨群民未到庭质证。本院认为，原告在庭审中自行陈述该民事判决现处于上诉阶段，鉴于该民事判决尚未发生法律效力，本院对此不予确认。证据5，被告天元公司、朱剑峰对委托代理合同的真实性无异议；对于律师代理费发票，认为原告如果能够提供发票原件核对一致，其对该证据予以认可。本院认为，原告补充提供的浙江省国家税务局通用机打发票原件与其庭审提供的复印件核对无误，能够证明原告已经支付实现债权费用10000元的事实，本院对此予以确认。二、被告天元公司、朱剑峰共同提供的证据材料证据1，原告对2007年4月12日、10月11日、12月28日、2008年3月28日由原告出具的四份收条真实性无异议，认为该四份收条为被告天元公司向原告及赵学灏借款106000000元计收的利息，且该借款利息为2008年3月28日之前支付。同时，对于借款利息支付清单中的其他款项均有异议，认为支付主体非被告天元公司，往来事由也非原告与被告天元公司之间的借款利息，该部分款项与本案无关。被告杨群民未到庭质证。本院认为，鉴于原告对于2007年4月12日、10月11日、12月28日、2008年3月28日四笔款项为被告天元公司支付其与赵学灏借款利息的事实予以认可，本院对此予以确认。但因本案所涉款项为原告与被告天元公司之间的部分借款于2008年3月28日转化为购房款，被告天元公司未提供其他相关证据明确本案所涉款项的利息具体支付情况，同时原告就该事实提供相反证据加以证明，故本院对于其他部分款项为被告天元公司支付原告及赵学灏借款利息的证据效力不予确认。证据2，原告对关联性有异议，认为函附加了无法实现的条件，双方对于债的计算方式无法形成一致，所谓国际商贸城项目现在还不具备履行条件，这个函对于本案无实质性意义，函件也未实际履行。本院认为，该函为项城市福德置业有限公司出具，其所涉内容为原告及赵学灏与被告天元公司之间的债务涉及被告朱剑峰部分，由项城市福德置业有限公司在建开发的河南省项城市“义乌国际商贸城”项目部分房产予以抵偿，但原告对该事实未予认可，并且被告天元公司、朱剑峰亦未有其他相关证据提供予以证明该函已经实际履行的事实，本院对此不予确认。本院经审理，认定事实如下：2006年9月8日，原告（甲方）与被告天元公司（乙方）签订借款协议书一份，约定：一、由甲方出借人民币陆仟万元，专项用于乙方天元滨江国际房地产项目的投资资金。年回报率百分之三十六，计：贰仟壹佰陆拾万元，相关税费由乙方承担。甲方出借的陆仟万元人民币及由此产生的回报不受该项目亏损风险影响，属无风险出借资金。此项资金甲方保证在2006年9月29日前汇入兴业银行义乌福田支行，并起算回报。…三、借款期限为壹年半，自甲方资金进入乙方指定账户之日2006年9月29日起至2008年3月28日止。…六、为保证甲方能安全回收其借款和收益，乙方承诺在该项目领取预售许可证之日后三天内，与甲方签订《商品房销售（买卖）合同》，作为甲方借款届满后付款的保证。乙方将其天元滨江国际项目地面上商场一至二层相应面积的房产以其该楼层公开销售均价的50%的单价销售给甲方，甲方原借款及收益视为购房款。…如乙方在约定的付款日不予支付甲方借款及借款收益的，乙方不得要求甲方退房，甲方对《商品房销售（买卖）合同》项下的房产享有所有权并可任意处置。双方重申对该合同项下的销售价格及销售面积等条款无疑异，系双方真实意思的表示。…八、朱剑峰愿以其个人在乙方的100%股权、收益以及其个人资产为乙方对甲方的债务（符合本协议第二、四及第七条情形）承担连带保证责任。并承诺，在保证期间不得就其名下的股权进行转让、赠与、抵押等处分。保证期限至甲方实现债权之日止。保证范围：借款、借款收益款、逾期利息、违约金、及甲方为实现债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、代理费、保全费、差旅费等等。原告、被告天元公司在借款协议书上签名、盖章确认，被告朱剑峰以被告天元公司法定代表人、保证人名义签名。2006年10月9日，原告通过银行转账方式将借款60000000元交付被告天元公司。借款到期后，被告天元公司未返还借款本金。2008年10月14日，赵学灏及原告（甲方）与被告天元公司（乙方）、被告杨群民、朱剑峰（丙方）签订和解协议一份，约定了甲、乙方于2008年2月27日和3月28日签订的一系列商品房买卖合同项下的房产由乙方向义乌市房地产管理处申请登记备案、相关费用的支付、商品房价款调整、甲方已经起诉案件的处置及相关违约责任等等。其中第四条约定：“…在2009年9月30日前乙方可以原《商品房买卖合同》的价格向甲方回购；也可以甲方认可的合法有效的资产（例如义乌火车站91867部队地块）置换上述房产，置换的价值不得低于上述房产的实际价值，如果甲方不同意置换，乙方必须以现金回购。逾期则乙方无权回购。甲方可自行处理乙方没有回购的《商品房买卖合同》项下的房产，甲方通过转让（转让价格不得低于同层同方向房产市场交易价格）或拍卖等途径所得的转让款在扣除原购房价款、2009年9月29日以后的投资回报款、所有的产权登记和交易税费后的余额部分，甲方应当返还给乙方。”第七条约定：“在本和解协议签署生效后，如果因涉案《商品房买卖合同》项下的房产与第三者发生纠纷，乙方除应当承担因此给甲方所造成的一切财产损失外，还应当承担因此所产生的一切费用，包括但不限于法院案件受理费…”；第八条约定：“为确保甲方所购房产的享有完整的物权和由此发生的相关债权的实现，丙方杨群民、朱剑峰作为乙方的股东，对本和解协议所涉及的《商品房买卖合同》项下房产的物权完整和相关债权承担连带保证责任。其保证担保的范围为房产物权遭受的损失、本和解协议约定的债权、违约金、赔偿金、实现债权的一切费用。”至2009年9月30日，被告天元公司未向原告回购房产。2012年10月12日，吴晓安以本案原被告所签《商品房买卖合同》（其购买本案所涉房产“天元·滨江国际”1层33号商铺）侵犯了其合法权益为由向义乌市人民法院提起诉讼，其中被告天元公司为该案被告，原告为该案第三人，要求撤销原告与被告天元公司之间关于本案所涉房产的出让行为。2013年12月19日，义乌市人民法院作出（2012）金义商初字第2954号民事判决：撤销浙江省义乌市天元置业有限公司将“天元·滨江国际”第1层33号商铺出让给赵如萍的行为。另，（2012）金义商初字第2954号民事判决确认原告与被告天元公司于2008年3月28日签订“天元·滨江国际”1层33号商铺的商品房买卖合同，约定房产面积70.20平方米，单价为27065.53元／平方米，计价款1900000元的事实。2014年1月15日，原告与其委托代理人签订委托代理合同一份，原告于同年1月20日支付律师代理费10000元。2014年1月21日，原告诉至本院，要求被告天元公司返还购房款及利息，并支付实现债权费用10000元，并由被告杨群民、朱剑峰承担连带保证责任。本院认为：原告与被告天元公司签订了借款协议书，原告将借款交付被告天元公司，双方之间的借贷行为合法、有效。借款到期后，因被告天元公司未能返还借款，双方依据借款协议书的约定于2008年3月28日签订商品房买卖合同，正式确定将“天元·滨江国际”1层33号商铺作价1900000元抵偿其中部分借款。后经原、被告自行协商，于2008年10月14日签订了和解协议，确认本案所涉房产在2009年9月30日之前，被告天元公司可以按照原商品房买卖合同价款回购，逾期则无权回购，被告杨群民、朱剑峰对房产的物权完整和相关债权承担连带保证责任。但至和解协议约定期限届满后，被告天元公司未能回购该房产。上述事实可以证明原告与被告天元公司签订的相关商品房买卖合同、和解协议均是以其双方之间的借款协议书为基础，即双方之间的借款因抵偿债务转为购房款的前提条件，本案所涉款项是由双方自行协商一致而形成的。在此过程中，被告天元公司、杨群民、朱剑峰均无受欺诈、胁迫或者重大误解之情形，相关协议的签署应当符合其意思自治原则，应当认定为其真实意思表示。和解协议签订后，被告天元公司按照约定向义乌市房地产管理处办理了备案登记手续，后虽因第三人吴晓安提起诉讼，经人民法院审理并作出生效判决撤销了本案所涉房产的买卖行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”本院以此认定原告与被告天元公司签订的商品房买卖合同没有法律约束力，致使被告天元公司以该房产抵偿其向原告部分借款的合同目的无法实现，故被告天元公司对于其基于该商品房买卖合同所得价款（本案所涉的借款抵偿款1900000元），应当予以返还并向原告赔偿利息损失。（2012）金义商初字第2954号民事判决认定“而赵如萍系为保证借款的偿还，与天元公司约定用该公司的房产抵偿，双方于2008年3月28日才正式确定用案涉房产进行抵偿”，故本院以此认定原告与被告天元公司之间的商品房买卖合同于2008年3月28日成立，原告诉讼请求的利息损失自2008年3月28日起开始计算。鉴于（2012）金义商初字第2954号民事判决认定“从赵如萍要求天元公司出具唯一买受人承诺书及双方屡次协商情况来看，赵如萍应当知道天元公司存在一房二卖情况，其亦应当知道其购买的部分房屋已被出售的事实”，原告就本案所涉房产抵偿借款签订商品房买卖合同的行为存在过错，应当承担相应的民事责任，但被告天元公司作为借款人及本案所涉房产的出卖人，在其明知本案所涉房产已出售第三人的情况下仍与原告签订商品房买卖合同用以抵偿其向原告的部分借款，其明知的过错责任大于原告；同时，原、被告于2008年10月14日签订的和解协议就双方之间的房产抵偿借款相关事项作出了明确约定，并约定了损失赔偿的计算方法和相关费用的承担方式，本院基于此确定利息损失按照中国人民银行同期同类贷款利率三倍计算。被告杨群民、朱剑峰在2008年10月14日和解协议上签名确认，自愿对本案所涉房产的物权完整和相关债权承担连带保证责任，并与原告约定了保证责任范围，故该保证责任的保证期间应当自（2012）金义商初字第2954号民事判决生效之日起开始计算6个月，原告提起诉讼时未超出该期限，被告杨群民、朱剑峰应当按照约定承担连带保证责任。综上，原告要求被告天元公司返还款项1900000元及承担实现债权费用10000元，本院予以支持；原告要求被告天元公司支付按照月利率2.52%计算利息损失的诉讼请求，本院予以调整，利息损失按照中国人民银行同期同类贷款利率三倍自2008年3月28日起开始计算；原告要求被告杨群民、朱剑峰对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。被告天元公司、朱剑峰以原告与被告天元公司之间为民间借贷关系，商品房买卖合同仅仅作为借款担保为由提出商品房买卖合同无效的抗辩理由，因（2012）金义商初字第2954号民事判决对原告与被告天元公司之间借款转化为购房款的事实予以确认，本院对此不予采信。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告浙江省义乌市天元置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵如萍款项1900000元，并支付利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率三倍自2008年3月28日起算至本判决确定的履行之日止）。二、被告浙江省义乌市天元置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵如萍实现债权费用10000元。三、被告杨群民、朱剑峰对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告赵如萍的其他诉讼请求。案件受理费54329元，由原告赵如萍负担16299元，被告浙江省义乌市天元置业有限公司、杨群民、朱剑峰连带负担38030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  虞宣义助理审判员  姜秀芳人民陪审员  郑志民二〇一四年六月二十日代书 记员  王吉如