浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2014）温苍龙商初字第162号原告：蔡运全。委托代理人：林上幸，浙江中欣律师事务所律师。被告：仪邦集团有限公司（以下简称仪邦公司），组织机构代码75115386-8，住苍南县龙港镇温州礼品城后幢办公大楼。法定代表人：周细仙，总经理。委托代理人：应云总，浙江时代商务律师事务所律师。原告蔡运全诉被告仪邦公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，依法由审判员黄兆针适用简易程序于2014年4月3日公开开庭进行了审理，原告蔡运全委托代理人林上幸、被告仪邦公司委托代理人应云总到庭参加诉讼。庭审后，本院应原、被告的要求，给予原、被告1个月庭外调解期限，并主持进行调解。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告蔡运全起诉称：2011年1月25日，原告蔡运全与被告仪邦公司签订一份《厂房转让合同》，约定被告仪邦公司将其坐落在龙港镇龙金大道礼品生产工业园第3幢1、2号三层，建筑面积为1483.2平方米的厂房转让给原告蔡运全所有，同时双方对付款方法、厂房交付时间、双方明确责任等事项做了具体约定。原告于2011年3月8日向被告支付108940元违约金，同年5月31日支付购房款3782160元。之后原告根据合同约定要求被告办理过户手续及提供相关证件，但被告没有按约定时间交付厂房，也无法将厂房过户给原告并提供有关该标的物所有权证明，为此原告请求：一、依法解除原、被告于2011年1月25日签订的《厂房转让合同》；二、依法判令被告返还购房款3891100元及利息损失（利息损失自被告收款之日起按银行同期贷款利率计算至判决确定履行之日止），在诉讼过程中，原告放弃对利息损失的诉讼请求；三、依法判令被告向原告支付违约金（以已付购房款3891100元为计算违约金基数，自2012年8月31日起按每日千分之二计算至判决生效之日止，在诉讼过程中，原告自愿将计算违约金基数由3891100元变更为3782160元）；四、本案诉讼费由被告承担。被告仪邦公司答辩称：一、被告迟延交房属于行使先履行抗辩权。根据涉案合同约定，原告必须在2011年6月15日前支付全部购房款，被告于2012年8月31日交付厂房。由于原告未在交房前支付全部购房款，被告有权拒绝交付厂房。二、本案合同约定交房时间为2012年8月31日，原告未在约定交房时间过后3个月或1年内行使合同解除权，丧失了合同解除权。三、关于分割过户手续，系原、被告的特殊约定，且分割过户不存在法律障碍。四、涉案厂房已具备交付条件，只要原告履行相关结算付款手续便可交付。综上，请求驳回原告诉讼请求。原告蔡运全在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：1、身份证、公司基本情况单，用以证明原、被告诉讼主体资格；2、厂房转让合同，用以证明原、被告签订合同的事实；3、收款收据，用以证明原告向被告交付3891100元的事实；4、苍南县国地资源局文件即关于对苍南县人民法院（2012）温苍龙民初字第540号函的复函，用以证明涉案无法转让给原告的事实。被告仪式邦公司在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：1、身份证、营业执照、组织机构代码证，用以证明原、被告诉讼主体资格；2、国有土地使用权出让合同，用以证明被告合法取得涉案土地使用权的事实；3、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，用以证明被告获准进行厂房建设的事实；4、厂房转让合同，用以证明原、被告就厂房转让进行约定的事实；5、邮政速递物流单、邮件详情单、催告单，用以证明被告对原告拖欠转让款进行催收的事实；6、照片，用以证明涉案厂房已竣工的事实；7、交房结算单及入伙须知，用以证明被告已将厂房交付其他购房人的事实。本院出示依法调取的苍南县国土资源局文件即苍土资函（2014）86号复函。原、被告提供及本院出示的上述证据，经庭审出示质证，本院认证如下：原告提供的证据1与被告提供的证据1内容相同，均系原、被告诉讼主体资格方面的证据，该证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明力予以确认。原告提供的证据2，也是被告提供的证据4，应作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据3，被告无异议，足以证明原告在2011年5月31日前向被告支付购房款3782160元和违约金108940元的事实。原告提供的证据5及本院出示的证据，均系苍南县国土资源局依法出具的文件，其形式、来源合法，内容客观真实，应作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据2、3，原告无异议，对其证明力予以确认。被告提供的证据5，其中邮政速递物流单、邮件详情单系邮政速递公司邮递物品的凭证，足以认定原告曾收到邮递物品，现原告未能提供其掌握的邮递物品，应认定被告主张的邮递物品为催告单，故对其证明力予以确认。被告提供的证据6、7，与本案缺乏关联性，对其证明力不予确认。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2011年1月25日，原告蔡运全与被告仪邦公司签订一份《厂房转让合同》，主要约定如下：一、被告仪邦公司将其坐落于苍南县龙港镇龙金大道礼品生产工业园第三幢1、2号建筑面积为1483.2平方米的厂房转让给原告蔡运全。二、转让价格为每平方米5100元，总价款为7564320元。三、转让价款支付方式：1、签订合同时，原告支付给被告200000元；2、本合同生效后至2011年1月31日前原告支付给被告556432元；3、本合同生效后三十日内原告支付给被告756432元；4、本合同生效后六十日内原告支付给被告756432元；5、本合同生效后九十日内原告支付给被告756432元；6、本合同生效后一百二十日内原告支付给被告756432元；7、余款3782160元在本合同生效后一百四十日内，应由原告按银行贷款规定提供齐全的贷款材料，办妥有关贷款手续，被告为原告提供贷款担保，被告办清产权分割将产权证交给原告时贷款担保结束。四、被告向原告交付厂房的时间为2012年8月31日。五、违约责任：1、原告必须按本合同第三条规定及时支付各期转让价款，并及时办理银行贷款。如由于原告不及时支付各期转让价款的，逾期十五日内按每日千分之五支付违约金，逾期超过十五日，被告有权单方解除本合同，原告已支付给被告所有转让价款不予退回；如原告原因不能办理银行贷款的，原告必须按被告通知日期支付全部转让贷款，如逾期被告有权单方解除本合同，原告已支付的所有转让价款不予退回。2、被告如逾期交付厂房，每逾期一日，被告须按原告已付金额的千分之二向原告支付违约金。3、本合同生效后，由于原告不积极配合被告办理产权分割导致产权分割不能及时处理，全部责任由原告承担。合同签订后，原告在2011年5月31日前向被告支付购房款3782160元和逾期付款违约金108940元，剩余购房款至今未付。被告曾于2012年2月11日向原告催收剩余购房款，但至今未交付涉案厂房。另查明，涉案厂房所涉土地系被告于2004年1月10日通过国有土地使用权出让合同形式从苍南县国土资源局处出让取得，并于2012年1月19日办理土地登记，2014年1月27日办理土地使用权抵押登记，用以向上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行贷款。被告取得土地使用权后，经审批依法建设涉案厂房，但尚未通过验收。目前涉案土地使用权不符合分割登记有关条件，不宜分割转让。本院认为：原、被告于2011年1月25日就涉案厂房签订厂房转让合同，意思表示真实，合同内容并不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，涉及房屋买卖，出卖方除转移房屋占有外还应当协助买受方办理产权登记。根据涉案合同约定，被告必须于2012年8月31日向原告交付涉案厂房，但涉案厂房尚未通过验收，至今无法交付给原告；同时根据苍南县国土资源局复函，涉案土地使用权不符合分割登记有关条件，不宜分割转让，无法办理产权登记，可见被告无法履行交房义务和协助办理产权登记义务，构成根本性违约，致使原告合同目的无法实现。因此，原告要求解除涉案合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，原告要求被告返还原告曾支付的3891100元，符合法律规定，本院予以支持；现原告放弃对利息损失的诉讼请求，系其对自己民事权利的合法处分，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”涉案合同约定，被告如逾期交付厂房，每逾期一日，被告须按原告已付金额的千分之二向原告支付违约金。鉴于被告至今未交付厂房，根据上述合同法及解释的规定和涉案合同的约定，被告应自2012年9月1日起至判决确定履行之日止以已付款项为计算基数向原告支付违约金，但原告自愿将计算违约金的基数由3891100元减为3782160元，系原告对自己民事权利的合法处分，本院予以准许；由于涉案合同约定违约金计算标准过分高于原告实际造成的损失，应适当减少，故酌情确定按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的标准计算违约金。因此，原告第三项诉讼请求中与前述相符部分本院予以支持，其他部分本院不予支持。由于被告构成根本性违约，是解除合同的法定条件，且无不可抗力情形，故被告以行使先履行抗辩权为由主张其无需承担违约责任，于法无据；《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案属于《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定的情形，原告合同解除权消灭的前提是被告有催告原告解除合同的行为，但本案被告并未催告原告解除合同，故被告主张原告丧失了合同解除权，于法无据。被告主张分割过户不存法律障碍及具备交房条件，与本案查明的事实不符合。综合本节论述，被告要求驳回原告诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决如下：一、解除蔡运全与仪邦集团有限公司之间就坐落于苍南县龙港镇龙金大道礼品生产工业园第3幢1、2号厂房所签订的《厂房转让合同》；二、仪邦集团有限公司于本判决生效后十日内偿还蔡运全3891100元并支付违约金（以3782160元为计算违约金基数，自2012年9月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定履行之日止）；三、驳回蔡运全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费73358元，减半收取36679元，由蔡运全负担18717元，仪邦集团有限公司负担17962元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费73358元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。审 判 员 黄兆针二〇一四年六月十二日代书记员 林贤甲相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：201000040285037，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。