四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初5829号 原告：张静，女，汉族，1965年6月22日出生，住成都市武侯区。 被告：成都龙湖锦鸿置业有限公司，住所地：成都市高新区尚阳路12号。 法定代表人：陈序平，总经理。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠虹阳，泰和泰律师事务所律师。 被告：四川康立项目管理有限责任公司，住所地：成都市青羊区北大街19号3幢18楼1号。 法定代表人：蒋增伙，董事长。 委托诉讼代理人：孙雷，四川昊通律师事务所律师。 原告张静与被告成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称龙湖置业公司）、四川康立项目管理有限责任公司（以下简称四川康立公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理，依法适用简易程序，公开进行了审理。本院于2018年9月12日进行公开开庭审理，原告张静，被告龙湖置业公司的委托诉讼代理人鞠虹阳，被告四川康立公司的委托诉讼代理人孙雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张静向本院提出诉讼请求：1、请依法判决两被告支付原告玻璃窗改造费8223元及赔偿费16449元，共计24669元；2、判决被告龙湖置业公司支付原告逾期交房违约金（按照每日已付房价款万分之二计算，支付到判决生效之日止）；3、判决被告龙湖置业公司支付原告物业服务费2758.45元及滞纳金；4、判决被告龙湖置业公司为原告安装止回阀。事实与理由：2014年3月中旬原告在龙湖时代天街售楼部观看一栋现房，看后返回售楼部。因现场未张贴《商品房买卖合同》即要销售经理将一栋的合同拿来。在售楼经理承诺最终签订合同与一栋的合同一样的情况下交付四千元，预定了13栋2单元407号房，并在3月31日缴纳房款96218元，房屋也改为13栋2单元607号房。5月13日到龙湖北城天街的龙湖签约中心缴纳房款50873元，并且第一次见到《商品房买卖合同》等一套资料，原告第一次见到《商品房买卖合同补充协议》对里面违背公平的条款提出异议，但因已经缴纳了151091元房款，迫于无奈签订了《商品房买卖合同》等一系列条款。2015年12月16日被告龙湖置业公司发出“交房通知书”通知业主于12月25日至12月30日，七栋、十三栋、十五栋交房。25日交房时，交房现场只有《建筑工程规划合格证》和《房屋建筑面积测绘成果报告》，要业主收房以后才提供《住宅工程质量分户验收结果表》和《住宅使用说明书》，现场再无其他文件。而十三栋地下停车场大量渗水。原告家中飘窗发现多处空鼓，当场写保修单让被告龙湖置业公司整改。在一系列整改措施以后，2016年3月底，在成都市消费者协会组织召开的被告龙湖置业公司与业主代表沟通会上，原告明确让被告龙湖置业公司的客户经理张静尽快整改好房屋，完善资料，尽快备案，按照《成都市预收商品住房交付使用流程管理规定》（成房发【2013】47号）的规定给业主合法交房，出示合格的《竣工验收备案表》才收房，可是直到今天也没有见到。并且原告在成都城市建设档案馆查明，7栋和13栋窗户设计和竣工资料上显示的是铝合金材料但被告龙湖置业公司与被告四川康立公司却用的是塑钢材料，严重降低了房子的抗震程度。原告早就要求被告按照设计要求对门窗进行更换，但被告龙湖置业公司不予理会，原告不得已自己找工人装修整改为铝合金门窗。根据相关法律法规，向人民法院提出诉讼请求，请求贵院依法查明事实并支持原告的诉讼请求。 被告龙湖置业公司答辩称：一、针对原告第一项诉讼请求，被告交付的房屋窗户符合设计及合同约定，原告对其房屋的玻璃进行改造系其自主行为，被告不应当承担改造费及赔偿费。二、针对原告第二项诉讼请求，被告在合同约定的期限内满足交付条件并向原告发出交付通知，系因原告自身原因导致其逾期收房，被告不应当承担逾期交房的责任。三、针对原告第三项诉讼请求，被告不存在逾期交房的行为，故原告应当自视为交付之日起缴纳物业管理费用，被告不应当承担该物业费用。四、针对原告第四项诉讼请求，按设计案涉房屋中并无安装止回阀的设计，在双方的买卖合同中也无约定，原告的该项诉求于法无据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告四川康立公司答辩称：四川康立公司与龙湖置业公司形成的是建筑工程监理合同委托关系，四川康立公司与张静不存在任何合同关系，也没有向原告提供商品和服务，四川康立公司的工作是否符合监理合同的约定与张静没有任何的关系，四川康立公司不应当对张静承担任何的民事责任。 经审理本院查明事实如下： 一、2014年5月13日，张静与龙湖置业公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定张静购买龙湖置业公司开发的龙湖时代天街13栋2单元6层7号房屋（以下简称案涉房屋）一套。《商品房买卖合同》第十条交付条件约定，出卖人应当在2016年1月15日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当取得《规划验收合格证》以及有资质的房产测绘机构出具的《商品房面积实测报告书》；商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十一条市政基础设施和其他设施的承诺中约定2016年1月15日交房日期时，出卖人确保上水、下水、电、燃气达到使用条件，燃气由买受人自行向有关部门申请开通。公共绿地与公共道路在2016年1月15日达到使用条件。第十二条逾期交房责任约定除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的：逾期在90日内，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之次日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第十四条交接手续约定该商品房到达第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十五条商品房质量、装饰、设备标准的规定中约定出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定的买受人有权要求出卖人对相关装饰、设备进行修复或更换。在合同附件六中约定门窗型料为塑钢玻璃、入户门为钢质门。 二、双方在《商品房方买卖合同》补充协议中第六项对规划、设计变更的补充约定中约定，买受人同意下列规划及设计变更时出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约责任或其他责任包括：1、出卖人对该商品房进行的细部变更的（比如：将非封闭阳台变更为封闭式阳台、窗户或门的开口尺寸、开口方向变化等）和立面设计、颜色、景观变化的；2、在本合同及附件和本《补充协议》生效之日前发生的规划或设计变更的；3、未影响商品房质量或使用功能的；4、不需要政府审批的规划设计变更。第九项对房屋交付的补充约定：第四条约定在出卖人具备了本合同第十条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行接收房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。双方明确，依照本合同第十条和第十四条约定，出卖人向买受人出示有关证明文件是指在交房通知书通知的集中办理交付期限内，出卖人在交付地点现场张贴需公示的文件；出卖人向买受人提供有关文件，是指买受人主动前来办理签署交接单或者类似文件时向其提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。如买受人未按时主动前来办理交接的，出卖人并无以其他方式出示或提供的义务；第五条约定买受人在办理商品房交付手续过程中若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装饰、装修、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该房屋交接手续，买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，买受人不据此主张出卖人逾期交房责任和维修整改带来的影响赔偿责任等。出卖人无需向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理交接手续，视为买受人逾期交房。 三、《房屋质量保证书》载明门窗翘裂、五金件损坏保修期为2年，但门窗玻璃只做一次性验收、不属于保修范围。 四、2015年12月16日龙湖置业公司向13栋、15栋业主以邮寄方式寄出了交房通知书，通知业主12月25日至30日交房。2015年12月27日，龙湖多名业主向龙湖置业公司发出拒收房通知书，要求龙湖置业公司把业主提出的整改要求解决以后才会收房。2016年1月9日龙湖天街收房现场，龙湖置业公司签售大厅张贴有《竣工验收备案表》、《竣工验收合格证》、《房屋建筑面积测绘成果表》等证书的封面。后张静当庭自认实际收房时间是在2016年11月23日。 另查明2015年10月16日龙湖置业公司取得成都市规划管理局颁发的编号为验字第510124201559099号“龙湖时代天街（2A-3）7、13号楼”的《建设工程规划合格证》。2015年10月12日取得四川准量行测绘有限责任公司作出的编号为2015-055-2的《房屋建筑面积测绘成果报告（房屋竣工建筑面积）》，2015年12月7日取得四川准量行测绘有限责任公司作出的编号为2015-055-02B的《房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积-变更1）》验收合格证明。龙湖置业公司提交的《成都市居住建筑节能设计审查备案表》上显示2014年1月20日登记备案的房屋窗框材料为塑钢。 以上事实、有原被告当庭陈述、《商品房买卖合同》及其附件及《补充协议》、《规划验收合格证》、《商品房面积实测报告书》、《住宅质量报告书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《交房通知书邮寄单》、《节能设计竣工图》、《生活及商业泵配管系统图》、《拒收房通知书》、证人证言、原告提供的U盘一个等证据在案佐证。 本院认为，本案争议的焦点在于：1、龙湖置业公司交付给张静房屋的窗户设计是否符合设计竣工要求，是否存在质量问题；2、龙湖置业公司交房是否存在逾期交房的情形；3、张静要求龙湖置业公司安装止回阀是否有相应的依据。 一、关于龙湖置业公司交付给张静的案涉房屋的窗户是否符合合同的约定及是否存在质量的问题。龙湖置业公司提交的《成都市居住建筑节能设计审查备案表》上显示2014年1月20日登记备案的房屋窗框材料为塑钢，2014年5月13日原告与被告签订《商品房买卖合同》在合同附件六中约定门窗材料为塑钢玻璃、入户门为钢质门。原告述称其在合同签订前，参观现房时发现现房的门窗材料采用的是铝合金材料，并且龙湖置业公司的工作人员表示案涉房屋所用材料会和现房一致。张静认为，龙湖置业有欺诈行为，应当承担已付玻璃窗装修款三倍的赔偿责任。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。但张静并没有提供龙湖置业公司的销售广告与宣传资料，也没有提供相应证据证明龙湖置业公司承诺案涉房屋的门窗材料为铝合金材料，反而龙湖置业提供的合同文本与2014年1月登记备案的《成都市居住建筑节能设计审查备案表》上显示案涉房屋的门窗材料为塑钢。另一方面张静所提交的U盘中录像欲证明案涉房屋的窗户存在质量问题，该视频显示某一户人家的窗户所采用的材料有泡沫填充物与灌胶不严密的情况，但无法证实该视频所显示的房屋为张静所购买的案涉房屋，进而无法证明诉讼房屋的窗户等存在质量问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。综上，张静无法有效举证证明龙湖置业公司具有欺诈行为，应当承担举证不利的后果，龙湖置业公司依约交付了符合《商品房买卖合同》约定的门窗材料为塑钢玻璃的房屋。 二、关于龙湖置业公司是否逾期交房的问题。张静与龙湖置业公司签订的《商品房买卖合同》及其附件及《补充协议》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规法规的强制性规定，合同成立并生效。对于张静提出的根据《成都市城乡房产管理局关于印发的通知》（成房发（2013）47号）第六条规定：商品房交付使用时，房地产开发企业应当在交付现场显著位置向买受人公示一下资料：（一）商品住房买卖合同约定竣工验收合格的证明；（二）新建住宅附属设施设备交付使用备案证明；（三）住宅质量分户验收结果表；（四）商品房面积实测报告；（五）物业服务承接查验协议；（六）住宅质量保证书；（七）住宅使用说明说；（八）商品房住宅所有权登记中涉及的相关税、费、维修资金缴存标准；（九）房地产开发企业受理处理商品房交付中投诉的相关负责人及其联系方式。前款中第（三）、（六）、（七）项资料还应提供给买受人。张静认为，龙湖置业公司交房时现场公示的材料不符合规定，不满足交房的条件，张静不应当收房，龙湖置业公司应按成房发（2013）47号文件第六条规定的交房文件准备完毕、备案以后再向张静等业主交房。本院认为成房发（2013）47号文件属于地方政府部门出台的管理性文件，不属于法律法规的范围，且第六条所规定的交房时房地产开发企业应当在交付现场显著位置向买受人公示资料的规定属于管理性规定，不具有法律强制执行效力，即使房地产开发商未按此条规定在现场公示相关文件，也不影响《商品房买卖合同》及其附件及《补充协议》的效力。 《商品房买卖合同》及其附件及《补充协议》约定的交房条件为：出卖人应当在2016年1月15日前向买受人交付该商品房屋，商品房交付时应当取得《规划验收合格证》以及有资质的房产测绘机构出具的《商品房面积实测报告书》；商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时《商品房方买卖合同》补充协议第九条对房屋交付的补充约定：第四款约定在出卖人具备了本合同第十条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行接收房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。补充协议第九条第五款还约定买受人在办理商品房交付手续过程中若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装饰、装修、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该房屋交接手续，买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，买受人不据此主张出卖人逾期交房责任和维修整改带来的影响赔偿责任等。出卖人无需向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理交接手续，视为买受人逾期交房。从本院已经查明事实来看，2015年12月16日，龙湖置业公司向张静等业主邮寄了《交房通知书》等文件，通知张静等业主于2015年12月25日至12月30日交房。2015年10月16日龙湖置业公司取得成都市规划管理局颁发的编号为510124201559099号“龙湖时代天街（2A-3）7、13号楼”的《建设工程规划合格证》，2015年10月12日取得四川准量行测绘有限责任公司作出的编号为2015-055-2的《房屋建筑面积测绘成果报告（房屋竣工建筑面积）》，2015年12月7日取得四川准量行测绘有限责任公司作出的编号为2015-055-02B的《房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积-变更1）》验收合格证明。2016年1月9日龙湖天街收房现场，龙湖置业公司销售大厅张贴有《竣工验收备案表》、《竣工验收合格证》、《房屋建筑面积测绘成果表》等证书的封面，龙湖置业公司已经履行完成合同规定的交房条件，按照合同约定于2016年1月9日按期交房，并无迟延交房的情形，张静等认为所交付的房屋有质量问题，按照双方的合同约定应先接房再进行保修，而不应当拒绝收房，张静及其他业主向龙湖置业公司龙湖置业寄送、递交的《拒收房通知书》，系张静等业主单方面的意思表示，并不能达到龙湖置业公司逾期交房的法律后果。 三、关于张静要求龙湖置业公司安装止回阀的问题。本院认为龙湖置业公司已按建设施工设计图完成了建设施工，并取得了《竣工验收合格证》，现张静主张案涉房屋应当安装止回阀，但未提供证据证明案涉房屋中设计中存在止回阀的事实，因此对张静的该项诉求，本院不予支持。至于张静主张的违约金、物业管理费及滞纳金的诉求，因龙湖置业公司并不存在逾期交房的违约情形，因此，张静的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，对张静的诉讼请求，本院全部不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告张静的全部诉讼请求。 本案案件受理费614元，由原告张静承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  方米生 二〇一九年三月二十二日 书记员  赵 鑫