甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2014）张中民终字第186号上诉人（一审被告）张掖市家织诺商贸有限责任公司。法定代表人赵冰，该公司经理。组织机构代码证号58117740-1公司住所××区东。委托代理人高雪莲，甘肃峰和律师事务所律师。被上诉人(一审原告)郑海燕，女，1976年5月29日出生，汉族，甘肃省张掖市××区人，个体户，住××区。身份证号×××。委托代理人陈娅萍，甘肃金彤律师事务所律师。一审被告赵冰，男，1970年6月9日出生，汉族，甘肃省张掖市××区人，系张掖市家织诺商贸有限责任公司法定代表人，××区。身份证号：×××委托代理人高雪莲，甘肃峰和律师事务所律师。上诉人张掖市家织诺商贸有限责任公司（以下简称"家织诺公司"）因与被上诉人郑海燕、一审被告赵冰租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院(2013)甘民初字第4066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人家织诺公司委托代理人高雪莲、被上诉人郑海燕及其委托代理人陈娅萍，一审被告赵冰的委托代理人王瑛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：被告赵冰系被告家织诺公司的法定代表人。其一直从事家织诺袜业的经营业务。2012年，赵冰自张掖市国泰商贸公司所有人史建国手中租赁张掖市国泰商贸公司一楼、二楼从事品牌服装的经营活动。赵冰租赁之后，将该商贸公司的一楼二楼向外进行招商，统一定名为张掖市家之诺女子品牌广场。2012年12月25日，被告赵冰作为甲方，原告郑海燕作为乙方，双方签订名为张掖市国泰商贸公司家之诺女子品牌广场租赁合同一份，约定甲方将该广场一楼1-1厅提供给乙方从事经营活动。合同期限一年，自2012年12月15日至2013年12月14日止。合同租金为年租金100000元，月租金8333元。关于违约责任，双方约定，任何一方违反本合同约定，向对方承担年租金的20%作为违约金。上述合同签订后，被告将租赁场地交给原告，原告装修之后一直经营台绣品牌女装。2013年8月4日，该女子品牌广场被关门，原、被告之间的租赁合同无法继续履行。原告要求被告赔偿损失24494元，并承担违约金20000元。庭审中，原告申请撤回赔偿损失24494元的请求。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原、被告在2012年12月15日签订的租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应该受到法律保护。双方应严格执行约定。合同当中，双方约定的租赁期限为一年，自2012年12月15日至2013年12月14日止。依法成立的合同，在合同履行期间，任何一方不得任意变更和解除。在原、被告之间的合同履行至2013年8月4日时，该商场被关门，导致事实上原、被告之间的租赁合同无法继续履行。根据合同法的规定，构成合同违约，不以当事人存在过错为前提条件，因被告不能及时、妥善处理与他人之间的纠纷，导致本案合同不能继续履行，属于被告存在违约行为，应该承担违约责任。根据合同法第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现双方对违约金的支付约定为年租金的20%，具体到本案中违约金的数额为20000元，该数额，在庭审中，被告未提出过高的异议，本院审查之后，也认为符合损失补偿的基本原则，因此，被告应该承担原告违约金20000元，原告的此项诉讼请求，本院予以支持。对于被告与他人之间的纠纷，根据《合同法》第一百二十一条规定的内容另行处理，即当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。对于二被告如何承担本案责任的问题，根据二被告的答辩，赵冰系作为家织诺公司的法定代表人与原告签订的合同，并且在经营过程中，原告实际也是同家织诺公司发生租赁费用的交纳等业务，因此，应该由被告家织诺公司对本案承担责任。对于被告辩称，原告也存在违约行为，理由是原告还拖欠2013年7月份的各项费用3879.2元，并且私下收取货款、擅自撤柜。根据庭审中双方所举证据，被告并不能证实原告有私下收取货款、擅自撤柜的行为。虽然原告确实拖欠被告2013年7月份的各项费用3879.2元未交清，但是从被告提交的原告自租赁开始缴纳费用的清单可以看出，在商场被关门之前，原告都是及时、全额缴纳每月的各项费用，并且将关门之前2013年7月份的大部分费用也已交清，所拖欠的3879.2元的费用是在发现被告不能继续维持商场正常开业的情况下所采取的必要措施，因此该行为并不构成违约。但是所拖欠的费用3879.2元应该从被告向原告承担的违约金当中予以抵顶扣除。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决1、被告张掖市家织诺商贸有限责任公司承担原告郑海燕违约金20000元，扣除原告拖欠的费用3879.20元，下剩16120.8元，于本判决生效后三日内履行；2、被告赵冰在本案中不承担责任。案件受理费912元，扣除撤回部分诉讼请求的受理费502元，剩余410元，减半收取205元，由被告张掖市家织诺商贸有限责任公司负担。宣判后，一审被告家织诺公司不服，提起上诉认为，双方虽签订了名为租赁的合同，但合同内容并非是租赁关系。上诉人对被上诉人及其他经营户采取统一管理、统一收取货款，被上诉人以交纳租金的方式向上诉人交纳商场管理费的模式经营，因此，双方不是租赁关系。被上诉人按此模式经营时，未按合同约定，及时足额交纳管理费用，有时私自收取销售货款，还将部分货物撤离柜台到其他地方销售。因此，被上诉人违约在先。请求二审法院查明事实后公正判决。经本院审理查明的事实与一审认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有两点，1、双方签订的合同性质是租赁合同，还是其他性质的合同；2、履行合同时被上诉人是否违约，如违约应承担何种违约责任。首先，从双方签订的合同内容分析合同的性质。合同第一条约定，甲方（上诉人）同意在本公司一楼1-1厅为乙方（被上诉人）提供106平方米的经营场地及相关的经营管理条件，从事品牌经营业务。第二条约定，合同期限为一年，自2012年12月15日起至2013年12月14日。第三条约定，乙方租金按月结算，次月返款。商场实行租赁经营，乙方每月租金8333元，年租金10万元。第五条约定，乙方必须在合同约定的经营范围内从事合法经营活动，按时交纳租金，租赁期限内，防火、安全、门前三包。乙方对甲方提供的现有设施只有使用权，没有所有权，乙方在合同期内，不得以任何形式将经营场地转让或返租他人使用。乙方确保经营场所的完整无损，不得擅自改变经营场所内房屋结构等内容。上述合同内容具备了合同法规定的租赁合同必备的条款。因此，双方签订的合同属租赁合同。上诉人认为合同性质不是租赁合同的上诉理由不能成立。上诉人认为履行合同时，因被上诉人未按合同约定足额交纳7月份租金8333元，被上诉人也存在违约行为，双方均违约的情况下，依据合同法规定，违约责任各自承担。一审法院判令上诉人承担违约责任，而被上诉人不承担违约责任不妥。对此上诉理由，被上诉人辩称，7月份时，上诉人与房屋所有权人的矛盾就已产生，他们之间的矛盾已严重影响了商场的正常经营，上诉人已不能为商户提供正常的经营环境，导致被上诉人的营业收入不足以扣减当月租金。本院认为，商场被关门前，被上诉人是按时、足额交纳每月的各项费用，并且将关门之前的7月份费用大部分已交纳，所拖欠的3879.2元费用是在发现上诉人不能继续维持商场正常经营的情况下所采取的必要措施，因此被上诉人并不构成违约。上诉人的该上诉理由亦不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。案经合议庭评议，依据依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由上诉人张掖市家织诺商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨海全审判员 袁建银审判员 陈 军二〇一四年五月十二日书记员 陈 芳