新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2014）兵八民一终字第186号上诉人（原审被告）：石河子时代购物有限公司。住所地：石河子市北子午路12小区***号。法定代表人：李居哲。委托代理人：程莉亚，新疆七合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱春梅，女，1968年4月10日出生。被上诉人（原审原告）：王洪昌，男，1967年3月19日出生。委托代理人：朱春梅（系被上诉人王洪昌之妻），女，1968年4月10日出生。上诉人石河子时代购物有限公司（以下简称时代购物公司）为与被上诉人朱春梅、王洪昌物权保护纠纷一案，不服石河子市人民法院（2013）石民初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月4日受理后，依法组成由审判员解小丽担任审判长、审判员李红敏、胡春红参加评议的合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人时代购物公司的委托代理人程莉亚、被上诉人朱春梅并作为王洪昌的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：原告朱春梅、王洪昌系夫妻关系。2004年4月12日，原告朱春梅、王���昌分别购买石河子市城区北子午路181-B019号，181-B020号商铺各一套，商铺面积分别为16．12m2、14．46m2时，并办理了产权登记手续。该商铺位于被告时代购物公司“时代广场”二楼卖场内，该两套商铺无永久性隔离墙。除原告购买的商铺外，其他众多业主也先后购买了其他与原告相同构造位于同一卖场不同位置的商铺。被告自2004年起一直以“时代广场”的名称在其住所地经营该“时代广场”卖场，该卖场名称现更改为“时代太百”广场。2008年7月26日，原告与被告签订《租赁协议书》一份，合同约定：“原告将其所有的石河子市城区北子午路181-B019号、181-B020号商铺两间，面积合计30.58m2，租赁给被告，用于卖场统一经营管理；双方约定租赁时间为三年即2008年9月28日起至2011年9月27日止；租金为每年17736元”。合同签订后，原告如约向被告交付商铺，被告于2008年10月22��向原告支付2008年9月28日至2010年9月27日两年的租金，合计35472元．后原告向被告收取2010年9月28日至2011年9月27日租金未果，于2012年3月12日向该院起诉，要求被告支付2010年9月28日至2011年9月27的租金28082元，并解除租赁合同。该院于2012年7月13日作出（2012）石民初字第0833号民事判决：一、被告石河子时代购物有限公于本判决生效之日起三日内支付原告朱春梅、王洪昌租金28082元（2011年9月28日至2012年4月16日）；二、驳回原告朱春梅、王洪昌的其他诉讼请求。庭审中，因原、被告双方就租金问题达不成一致意见，原告书面申请本院对其商铺租赁期间的日租金损失进行评估。本院委托新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司对原告商铺的租赁损失进行评估。2013年11月22日，新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司作出华盛评鉴字（2013）第10001号报告书。评估对象和评估范围��评估对象为单项资产，评估范围系石河子市人民法院委托的朱春梅、王洪昌所有的位于石河子市北子午路181-B019号、181-B020号商铺从2012年4月17日至2013年3月25日的租金损失；价值类型：市场价格；评估期间：2012年4月17日至2013年3月25日；评估结论：经评估，于评估期间2012年4月17日至2013年3月25日，石河子市人民法院委托的朱春梅、王洪昌所有的位于石河子市北子午路181-B019号、181-B020号商铺租金损失为34100元；日租金为3.25元／m2／日。原告花费鉴定费用2600元。被告对原告的商铺面积、新疆华盛资产评估与不动产有限公司评估报告的评估结论的真实性没有异议：对原告要求被告按照新疆华盛资产评估与不动产有限公司评估报告书中确定的租金，支付自2012年4月17日至2013年12月31日期间的租金损失的期限没有异议，被告认为该租金过高不同意支付；对原告花费的鉴定费用不同意负担。通过计算，原告主张的租赁期限自2012年4月17日至2013年12月31日为623天。经原、被告现场确认，双方无法确定争议商铺的具体位置及四至界限。原告朱春梅、王洪昌向原审法院起诉称：2008年7月26日，原告朱春梅、原告王洪昌与被告时代购物公司签订《租赁协议》一份，约定：“原告朱春梅、原告王洪昌将其所有的位于石河子市北子午路181－B019号、181－B020号，面积合计为30.58平方米的商铺租赁给被告，用于统一经营管理，租赁时间为三年即2008年9月28日至2011年9月27日止：租金为每年17736元。”合同签订后，原告朱春梅、原告王洪昌按照约定向被告交付商铺，被告于2008年10月22日向原告支付前两年租金合计35472元。后原告向被告收2010年9月28日至2011年9月27日期间的租金未果，遂于2012年3月12日起诉至本院，要求被告支付2011年9月28日至2012年4月16日租金，合计28082元。经该院判决支持了原告的诉请，被告也支付了原告租金28082元。但自2012年4月17日至今被告仍占用原告的商铺，原告为租金问题与被告协商未果。2013年1月8日，原告再次诉至该院，要求被告支付2012年4月17日至2013年12月31日期间的租金损失62225．96元，负担鉴定费用2600元，停止侵害、恢复原状、返还商铺，并负担本案的诉讼费用。被告时代购物公司辩称：被告时代购物公司与原告朱春梅、王洪昌仅对商铺租金没有达成一致意见，但未对原告构成侵权。被告自2008年9月28日起一直租赁并使用原告的商铺，被告与两原告的租赁合同终止后，被告仍租用两原告的房屋至今。被告时代购物公司同意按期支付原告租金，也同意适当提高租金；如果原告不同意继续租赁，被告时代购物公司可以返还原告商铺并恢复原状，但原告应指明其所有商铺的具体位置。今后，如果原告将其���铺继续租赁给被告，被告同意继续租赁原告的商铺，但原告要求被告支付租金数额不应明显过高。原审法院审理认为：原告与被告签订商铺租赁协议期满后，至今没有再行签订书面的商铺租赁协议，现原告要求被告支付未签订书面商铺租赁协议期间的租金，应视为原告以不定期租赁的方式，在没有双方约定租金的情况下，将自己的商铺租赁给被告使用。庭审中，被告仅有新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司作出的评估意见的租金过高的辩解，不足以推翻新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司作出的评估意见。故原告要求被告按照新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司作出的评估租金价格支付自2012年4月l7日至2013年12月31日期间商铺租金，本院予以支持，原告自2012年4月17日至2013年12月31日期间的租金损失为61916．86元（3．25元／天／m2×30．58m2×623天）。原告��托评估机构对自己的商铺的租金价格进行评定，所花费的鉴定费，系原告为估价自己商铺租金损失客观上必须支付的费用，本院予以认定。根据建筑平面图，经现场勘验，无法确定双方争议商铺的具体位置。虽然原告购买的商铺办理了房屋产权证书，其性质与建筑物区分所有权中的专有权相似，但究其实质，原告所享有的权利并非建筑物区分所有权中就专有部分所有权，而是与其他业主按份共有之共有权。因此，原告要求分割其占有的份额时，必然损害其他共有人的长期利益，除非原告同意赔偿其他共有人的损失，否则其请求不能得到支持。故对原告要求被告停止侵害、恢复原状、返还原物的请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一款、第二款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第七十条、第九十三条、第九��四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条（法律条文附后）之规定，判决如下：一、被告石河子时代购物有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告朱春梅、原告王洪昌租金损失61916．86元（自2012年4月l7日至2013年12月31日止）；二、被告石河子时代购物有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告朱春梅、原告王洪昌鉴定费2600元；三、驳回原告朱春梅、原告王洪昌的其他诉讼请求。本案案件受理费1356元，其他诉讼费用90元，合计1446元（原告已预交），由被告石河子时代购物有限公司负担，于本判决生效之日起十五日内给付原告朱春梅、原告王洪昌。上诉人时代购物公司不服原审判决，向本院提起上诉称：评估机构作出的租金损失评估报告中无评估依据，租金损失评估过高，不符合石河子市场价格。原判依��不足，请求二审撤销原判决一、二项，改判支付租金53343元（每日租金2.8元／平方米×623天）。被上诉人朱春梅、王洪昌辩称：评估机构是双方选定的，评估机构的租金损失评估报告有评估依据，是合理的，符合石河子市市场价格。租金每日2.8元／平方米没有依据，不予认可。二审应维持原判，驳回上诉人的上诉请求。本院二审查明：本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，各方当事人无异议，本院予以确认。二审期间，双方当事人未提供新的证据。另查明，新疆华盛资产评估与不动产有限公司的评估报告采用的是市场比较法估价，其将估价对象与附近经营模式相近的三个卖场，即天宏服饰广场、国泰百货商场、服装城作为可比实例。这三个实例卖场的租金损失分别是每天每平方米3．00元、3.00元、3.49元。通过进行商服繁华程度、交通条件、公共服务配套、基础设施、建筑装修、结构、临街情况、客流量等因素条件比对，得出朱春梅、王洪昌在时代太百卖场二楼商铺租金损失为每天每平方米3．25元的结论。上诉人当庭认可时代太百卖场所在地段比三个实例卖场的地段好。本院认为：本案争议的焦点是租金损失评估报告是否依据不足。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人认可评估报告的真实性和合法性，只对评估报告结论中的租金损失数额提出异议，其应当对租金损失过高的主张承担举证责任。但上诉人均未提出相关证据证实，故应承担对已不利的后果。上诉人认为租金评估过高��但当庭自认评估对象比评估依据中的三个实例卖场的地段好。按其自认，评估对象的租金价格应比三个实例卖场租金价格高。但评估报告只取了三个实例卖场的均价，显然评估对象的租金价格不存在偏高的问题。上诉人主张评估报告评估的租金损失过高的理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1413元（上诉人已预交），由上诉人石河子时代购物有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  解小丽审判员  李红敏审判员  胡春红二〇一四年五月十三日书记员  石 静