福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2014）荔民初字第679号原告福建帝源置业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区荔园小区北侧临东圳路（荔城区拱辰街道办事处办公大楼内）。组织机构代码69193552-5。法定代表人张亚发，总经理。委托代理人范少阳，福建普阳律师事务所律师。委托代理人林紫英，福建普阳律师事务所律师。被告欧一凡，男，1982年6月17日出生，汉族，经商，住所地福建省莆田市荔城区。委托代理人戴光兴，福建扬民律师事务所律师。委托代理人郭剑辉，福建扬民律师事务所律师。原告福建帝源置业有限公司（以下简称帝源公司）因与被告欧一凡租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告福建帝源置业有限公司的委托代理人范少阳、林紫英，被告欧一凡的委托代理人郭剑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝源公司诉称：根据原、被告签订的《租赁协议》约定，被告向原告承租红星美凯龙全球家居生活Mall（莆田店）二楼B8105-A号展厅，租赁期限为2012年11月1日至2013年8月31日，月租金为人民币16381元（以下币种均为人民币），违约金为两个月租金。但协议签订后，被告仅支付租金65524元，尚欠98286元租金未支付。被告在协议期限届满既不付租金，也不交还展厅，原告工作人员曾多次以口头及书面形式催促被告付清租金及交还展位，但被告均置之不理，展厅占用费应按每月16381元自2013年9月1日起计至实际交还展厅之日止，另因被告未按约定付款，应承担违约金32762元。请求判令：1、被告欧一凡立即交还红星美凯龙全球家居生活Mall（莆田店）二楼B8105-A号展厅；2、被告欧一凡立即向原告支付拖欠的租金98286元，并承担违约金32762元；3、被告欧一凡立即按每月16381元向原告支付自2013年9月1日起至实际交还展厅之日止的所有占用费；4、本案诉讼费用由被告承担。被告欧一凡无作书面答辩，但在庭审时辩称：1、原、被告签订的协议是事实，但原告拖欠被告的装修款，被告才租原告的展位。双方已经履行了协议，但原告没有行使解除权，被告无需承担违约金。即使要求被告承担违约责任，也应按原告的实际损失计算。原告请求的违约金明显高于实际损失，故应减少违约金。2、期限届满之日，原告就已经对展厅断水、断电，被告即搬离展厅，并不存在原告所述的“多次以口头及书面形式催促被告付清租金及交换展位，但被告置之不理”。根据双方当事人的陈述，期限届满后，双方均无续租的意思，故租赁协议没有转化为无固定期限的合同。3、被告并没有继续占用展厅，原告也没有证据证明被告继续占用展厅。根据协议约定，若被告没有将物品撤出，原告有权腾空展位，故原告无权要求被告支付占用费。4、因原告经营不善，造成大量展厅无人承租而空置，原告系滥用诉权，将损失转嫁给被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年11月1日，原告帝源公司与被告欧一凡签订《租赁协议》一份，合同约定：第一条、甲方（原告帝源公司，下同）将位于莆田市荔城区福厦路与东圳路交叉口西北侧的红星美凯龙全球家居生活Mall（莆田店）二楼，展厅B8105-A号，计334.3㎡的场地（含公用过道、大楼立柱、隔断、公共卫生设施等分摊面积。…）租赁给乙方（被告欧一凡，下同）用于品牌为新南悦的建材类展品展示。第二条、合同期限自2012年11月1日至2013年8月31日止。计租时间：自2012年11月1日开始计算。第三条、合同期内，甲方按乙方所使用的商铺面积每平方米49元／月，向乙方计收租金，每月租金计人民币16381元。结算方式：按半年结算，先付后用。首期租金计人民币65524元，应于本协议签订之日付清，剩余租金按结算方式，在每期计租开始的前10天付清下期租金。乙方须按时交纳租金，如延期交纳，甲方向乙方按逾期欠款金额每天计收0.5%的滞纳金。第七条……3、本协议解除或终止后，乙方应于解除或终止之日前三日内（或按甲方指定的其他期限），将乙方展位内物品全部撤出展位；如乙方未按上述期限撤出场地，则甲方有权腾空展位，乙方无权因此向甲方主张任何费用或损失。第八条、违约责任：…2、在合同期内，乙方出现下列情况之一，甲方有权解除本协议，同时要求乙方支付与2个月租金相等的违约金并另行赔偿甲方因此发生的全部损失。（1）未按本协议或附件规定期限付款等。合同签订后，被告欧一凡依约使用上述讼争场地，仅于2012年12月25日向原告支付租金65524元。后因原告要求被告支付剩余的租金，未果，致讼。案经调解，因双方当事人各执己见，致本院调解无效。上述事实，有原告的陈述及原告提供的《租赁协议》一份、收款收据一份、照片四张等证据在案为凭，并经本院审查、认证，可以采信。双方当事人对下列问题有争议，本院结合双方提供的证据，予以审查、分析并认定如下：1、被告欧一凡是否存在违约以及违约金是否过高的问题。原告帝源公司主张，被告在协议签订后，仅支付了租金65524元，拖欠租金98286元未支付。且在协议期限届满后既不支付租金，也不交还展厅，原告工作人员曾多次以口头及书面等形式催促被告，但被告均未缴纳，故被告已构成违约，应按照协议约定支付两个月租金的违约金。协议中对违约金的规定与法律没有冲突，也不存在过高的问题。被告欧一凡辩称，其已支付了租金8万元，且在协议届满后，原告对被告租赁的展厅断水、断电，故被告搬离了展厅，并不存在原告所述的催促交租等事项。被告已经实际履行了协议约定的义务，且根据双方的陈述，双方都没有续租的意思。若被告承担违约责任，也应按照实际损失来计算。根据合同法的规定，原告应采取措施避免损失的扩大。本院经审查分析认为，被告虽辩称其已支付了8万元现金，但其未提供证据予以证实，且根据原告提供的收款收据可以证实被告实际只支付了65524元即4个月的租金。根据《租赁协议》的约定，租金结算方式按半年结算，被告应在每期计租开始的前10日内付清下期租金。但被告在支付65524元后未再支付剩余租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。另根据《租赁协议》第八条的约定，在合同期内，被告若未按协议或附件规定期限付款，原告有权解除协议，同时要求被告支付与2个月租金相等的违约金，现因被告在合同约定期限内未按时支付租金，故原告主张被告应支付违约金32762元，是合理合法的，予以支持。2、被告欧一凡是否应当承担展厅占用费的问题。原告帝源公司认为，被告在协议期限届满后既不支付租金，也不交还展厅，原告工作人员曾多次以口头及书面形式催促被告付清租金及交还展位，但被告均置之不理，故被告应当自2013年9月1日起至实际交还展厅之日止按照每月16381元支付展厅占用费。原告在租赁期限届满后，虽有强制腾空的权利，原告没有行使这个权利，也不能免除被告的责任。被告欧一凡认为，在协议期限届满之日，原告就采取断水、断电措施，被告就没有继续经营，且不存在原告工作人员催促其交还展厅的事实。故被告已于租赁期限届满之日将展厅交还给原告。根据协议约定，协议终止后，被告应将展位内的物品全部撤出，如果被告未按照约定撤出场地，原告有权腾空展位，被告无权因此向原告主张任何损失。根据合同法的相关规定，合同当事人一方违约后，另一方当事人应采取措施避免损失的扩大，故原告无权要求被告支付展厅占用费。本院经审查分析认为，双方签订《租赁协议》的中虽约定租赁期限为10个月，但被告欧一凡仅支付了租金65524元，未再支付剩余的六个月租金。原告虽有催讨租金，但被告未支付6个月租金的行为已明确表示其不再履行双方的协议约定的义务。故双方当事人的《租赁协议》于期限届满之日已实际终止。根据协议约定，协议终止后，被告应于解除或终止之日前三日内，将展位内物品全部撤出展位，如果被告未按上述期限撤出场地，则原告有权腾空展位，被告无权因此向原告主张任何费用或者损失。故原告有权在协议终止后将展位腾空。另根据《合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，本案中原告在被告违约后，放任被告的物品占用展厅，没有采取适当的措施，致使展厅租金损失进一步扩大，因此，原告请求被告承担协议期限届满后的展厅占用费，理由不足。本院认为：原告福建帝源置业有限公司与被告欧一凡签订的《租赁协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告欧一凡按合同约定自2012年11月1日至2013年8月31日使用讼争场地，但仅支付租金65524元，尚欠租金人民币98286元，原告请求被告支付租金98286元，理由成立，应予支持。被告的上述拖欠租金行为已构成违约，根据租赁协议的约定即“支付与2个月租金相等的违约金”，双方对该违约金的约定并未超过《租赁协议》标的的30%，故被告欧一凡辩称双方协议约定的违约金过高，应以实际损失计算，理由不足，本院不予支持，原告请求被告支付违约金32762元（16381元×2），具有事实及法律依据，本院予以支持。被告欧一凡拒付租金后，原告应按合同约定自行腾空该展厅，但原告没有及时腾空致损失扩大，应由原告自行承担，故原告请求被告支付自2013年9月1日起至实际交付之日止按租金计算的展厅占用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告欧一凡应在本判决生效之日起十日内支付给原告福建帝源置业有限公司拖欠的租金人民币九万八千二百八十六元并支付违约金人民币三万二千七百六十二元；二、驳回原告福建帝源置业有限公司的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，其应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4068元，由被告欧一凡负担人民币2921元，原告福建帝源置业有限公司负担人民币1147元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  潘 丽代理审判员  李明亮人民陪审员  郭益娴二〇一四年五月十四日书 记 员  林 晶附注法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。