四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0180民初325号 原告：简阳市天成国际H区小区业主委员会，住所地四川省简阳市红建路39号院内。 负责人：罗洪，主任。 委托诉讼代理人：张**，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张燕，四川公生明律师事务所律师。 被告：四川天成置业有限责任公司，住所地四川省简阳市简城白塔路B5幢2楼（河景馨城），统一社会信用代码91510106734790726P。 法定代表人：彭春英，董事长。 委托诉讼代理人：刘丽珍，四川量力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕超，四川量力律师事务所律师。 原告简阳市天成国际H区小区业主委员会与被告四川天成置业有限责任公司（以下简称天成置业公司）车位纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告简阳市天成国际H区小区业主委员会的负责人罗洪及委托诉讼代理人张**、被告四川天成置业有限责任公司的委托诉讼代理人刘丽珍、毕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告简阳市天成国际H区小区业主委员会向本院提出诉讼请求：判令确认简阳市天成国际H区院内72个地面停车位归小区全体业主所有，由原告代为行使管理权利。 事实和理由：被告开发了简阳市天成国际H区楼盘，于2009年起陆续对外销售，2011年11月陆续交房。2018年5月11日，原告经简阳市人民政府简城街道办事处备案成立，系该小区合法的业主委员会。业主委员会成立后，多次接到业主对被告的各种投诉，其中不少已由双方协商解决，但小区地面停车位归属权问题，经社区及主管部门多次协调未果。简阳市天成国际H区的总平面图由四川内江建筑勘察设计院于2009年12月设计制作，2011年6月确定竣工图，该图显示，该小区由08、09、10三幢住宅楼及商业楼组成，住宅楼呈L形状，商业楼呈数字7形状，合围构成长方形的小区布局。小区院内地面由人行道路、地面停车位、休闲亭、建设设施、绿化设施等组成，其中地面绿化停车位共计72个。被告一直占有该72个地面绿化停车位，并获取收益。原告认为，根据物权法以及四川省物业管理条例等相关规定，小区地面停车位应当属于小区业主共有，故向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。 四川天成置业有限责任公司辩称，1.业主委员会只是业主大会的执行机构，原告提起本次诉讼是否经业主大会决议并授权，请人民法院查明；2.案涉的72个地面停车位并非占有业主共有的道路或者其他场地而设立的停车位，而是规划车位，且被告与商品房买受人所签署的协议及临时公约也确认该车位归被告所有。故请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。双方争议的焦点为：1.原告提起本次诉讼是否获得业主大会授权；2.讼争的72个地面停车位是否属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位；3.被告与业主签订的《商品房买卖合同补充协议》以及《业主临时公约》中对地面车位权属的约定是否有效。针对焦点1，原告出示了《业主大会会议决议》及业主的签名材料，拟证明原告提起本次诉讼经业主大会授权通过。被告对《业主大会会议决议》的真实性有异议，认为存在重复签名及非业主签名的情形，未达到表决比例。被告为证明自己的主张，出示了贺顺安、李其、李友平、李林慧等人书面证词，拟证明部分业主并未在原告提交的《业主大会会议决议》上签字或者其签字并非要求主张地上停车位的归属问题。原告经质证认为被告提交的《证明》不符合证据的形式要件，贺顺安、李其、李友平、李林慧等人应当出庭接受法庭询问，其未出庭，对其书面证词的真实性不予认可。本院认证意见：对原告提交的《业主大会会议决议》及业主的签名材料的证据效力予以确认，但对确实存在的重复签名予以扣除；被告提交的书面证词，因其未出庭接受询问，且仅提交了5人的证词，尚不足以达到证明原告提起诉讼未经过半业主同意的目的，本院对其证据效力不予确认。 针对焦点2，原告出示了四川内江建筑勘察设计院2009年12月设计制作的简阳市天成国际H区总平面图、小区现场照片、建设工程规划验收合格证、简阳市规划局《关于天成国际H区地面绿化停车位权属问题的回复》，拟证明讼争的72个地面停车位不属于规划部门批准的规划车位，系利用小区业主共有的道路或者其他场地用于停车车辆的车位，其权属应属于全体业主共有。被告质证意见：四川内江建筑勘察设计院2009年12月设计制作的简阳市天成国际H区总平面图系复印件，对其真实性不予认可，而规划部门批准的并非四川内江建筑勘察设计院制作的图纸；对小区现场照片的真实性无异议，但照片并不能证明案涉车位系占用小区共有绿地建设，故不能达到原告的证明目的；对建设工程规划验收合格证的真实性无异议，但不能证明案涉车位不属于批准的规划车位；对简阳市规划局《关于天成国际H区地面绿化停车位权属问题的回复》无异议，请法院依法认定。被告为反驳原告的主张，提交了深圳市中建西南院设计顾问有限公司制作的简阳市天成国际H区优化前的总平面图、优化后的总平面图、规划总平面图、竣工图以及建设工程规划验收合格证，拟证明简阳市天成国际H区最初并没有规划商业停车位，后经规划部门同意将商业占地面积缩减，利用原商业占地面积规划修建了讼争的停车位，案涉停车位并非占用小区绿地和共同道路修建的停车位。原告质证意见：被告提交的图纸上面的相关内容在规划合格证上并无记载，说明规划管理部门并未认可，其图纸上显示商业停车位189辆，地下停车位315辆，但规划部门仅验收了315辆地下停车位，未验收189辆商业停车位，而该189辆商业停车位中有72辆在红线范围内，117辆在红线范围外，属于市政设施，并非规划车位。本院认证意见：原告提交的四川内江建筑勘察设计院2009年12月设计制作的简阳市天成国际H区总平面图因系复印件，本院对其证据效力不予确认；对小区现场照片、建设工程规划验收合格证、简阳市规划局《关于天成国际H区地面绿化停车位权属问题的回复》的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告提交的深圳市中建西南院设计顾问有限公司制作的简阳市天成国际H区优化前的总平面图、优化后的总平面图、规划总平面图、竣工图以及建设工程规划验收合格证的真实性、合法性予以确认，但该组证据仅能证明地面及地下停车位的数量及分布，尚不足以证明讼争的72个地面停车位属于被告的专属部分。 针对焦点3，被告提交了其与业主签订的《商品房买卖合同备案表》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《业主临时公约》，拟证明被告在售房时已与业主约定地面停车位归被告所有。原告质证意见：对被告提交的该组证据的真实性无异议，但该组证据均系被告制作的格式条款，在合同中对该内容的约定非但未提示业主，反而用更小号的字体标识，加之该约定与《物权法》的相关规定相冲突，应认定为无效合同。本院认证意见：对被告提交的该组证据真实性予以确认，但被告提供的合同中以极小的字体载明地面停车位归被告所有，无证据证明向业主进行了提示与说明，对于地面停车位的归属问题，《物权法》等相关法律法规有相应的规定，本院将以法律规范作为裁判依据，对于当事人之间的约定内容不符合法律精神的内容，将不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：简阳市天成国际H区小区系四川天成置业有限责任公司开发建设。该小区竣工总平面图显示：该小区总用地面积33071.05平方米，总建筑面积95263.26平方米（包括多层商业部分建筑面积16151.1平方米及高层部分建筑面积79112.16平方米，其中，高层部分建筑面积又包括商业11618.66平方米、住宅55458.50平方米、地下室12035.0平方米），总户数673户，总停车数504辆（其中，商业停车189辆，地下停车315辆）。被告于2009年12月与业主签订的《商品房买卖合同》第二十一条第4款约定“本项目范围内，根据规划建设的地面停车位使用权属出卖人声明的保留权益，由出卖人在售房时根据实际需要确定给相应的业主专有使用，其他业主不得对此提出异议；本项目的地下停车位的所有权归出卖人所有，出卖人对地下停车位享有占有、使用、收益、处分的权利”（该款字体小于该合同其他条文及本条其他款项），第二十二条约定“出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的地下车库、保留使用权益的地面停车位不随该商品房一并转让”，同日签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第3款约定“天成国际社区项目范围内规划设计的机动车停车库，其权属归出卖人所有，出卖人有权进行出卖、出租、赠与、抵押等处置”，《业主临时公约》第七条约定“在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1.地下机动车位、地面生态停车位、自行车棚、未计入公摊面积的其他建筑物、构筑物。建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业”。该小区交房后，于2018年5月10日成立小区业委会，并于2018年5月11日在简阳市人民政府简城街道办事处备案。因小区地面停车位权属发生争议，小区业委会通过召开业主大会以及书面征求业主意见，决议授权业委会代表全体业主向被告主张天成国际社区H区院内72个地面停车位归该小区全体业主共有，并由业主委员会代为行使管理权。该决议经该小区过半数业主签字同意。 另查明，四川天成置业有限责任公司至今未取得天成国际H区小区地面停车位的权属证书。 以上事实，有双方当事人陈述，原告提交的业主委员会备案证明、工商登记信息，《业主大会会议决议》及业主的签名材料，对小区现场照片、建设工程规划验收合格证、简阳市规划局《关于天成国际H区地面绿化停车位权属问题的回复》，深圳市中建西南院设计顾问有限公司制作的简阳市天成国际H区优化前的总平面图、优化后的总平面图、规划总平面图、竣工图等证据在案佐证，均经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”及第十二条“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数国半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意……”的规定，原告经征求意见，过半数的业主同意并授权其代表业主向被告主张小区内地面停车位的权属，系其作为业委会执行业主大会关于维护业主“共有和公共管理权利”的决定，履行业主大会赋予的职责，原告享有本案的诉讼主体资格。 关于双方讼争的72个地面停车位权利归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”，第六条“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”的规定，本案审理的关键是讼争的72个地面停车位是否属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。从现有证据来看，该72个车位属于地面停车位，并无建筑物，不能登记成为特定业主所有权的客体，因此不属于物权法第六章所称的专有部分，其在本质上属于土地使用权。又根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”的规定，开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主，因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。至于开发商在销售商品房时通过与业主签订合同的方式约定地面停车位归开发商所有的问题，因物权法第七十四条第三款已明确规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，而本案所涉的地面停车位本质上是属于业主共有的土地使用权范畴，开发商以约定方式，在销售商品房后仍保留该部分土地使用权，并无法律依据。故本院对原告主张该72个地面停车位属于全体业主共有的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第三条第二款、第六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，判决如下： 确认简阳市天成国际H区小区院内72个地面停车位归天成国际H区小区全体业主所有，由简阳市天成国际H区小区业主委员会代为行使管理权。 案件受理费200元，由被告四川天成置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  胡丽群 二〇一九年三月二十一日 书记员  朱 玲