四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)攀民终字第44号上诉人（原审被告）潘天祥，男，1955年4月1日出生，汉族，农村居民。委托代理人胡太军，盐边县司法局渔门法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）潘元敏（又名潘文艳），女，1975年4月10日出生，汉族，农村居民。上诉人（原审被告）潘元梅，女，1980年3月1日出生，汉族，农村居民。上诉人（原审被告）刘玉排，女，1953年7月13日出生，汉族，农村居民。上诉人（原审被告）潘元刚，男，1977年3月4日出生，汉族，农村居民。上诉人（原审被告）曾春丽，女，1987年6月28日出生，汉族，农村居民。被上诉人（原审原告）蒋温富，男，1973年9月4日出生，汉族，农村居民。被上诉人（原审原告）姚建梅，女，1971年6月17日出生，汉族，农村居民。委托代理人徐光明，男，1962年1月10日出生，汉族，农村居民。上诉人潘天祥、潘元敏、潘元梅、刘玉排、潘元刚、曾春丽因与被上诉人蒋温富、姚建梅买卖合同纠纷一案，不服四川省盐边县人民法院（2013）盐边民初字第264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月11日受理后，依法组成合议庭于2014年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人潘天祥的委托代理人胡太军，上诉人潘元敏、潘元梅、刘玉排、潘元刚、曾春丽，被上诉人蒋温富、姚建梅及其委托代理人徐光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，蒋温富与姚建梅系夫妻关系，潘天祥与刘玉排系夫妻关系，潘元敏、潘元刚、潘元梅系潘天祥、刘玉排的子女，潘元刚与曾春丽系夫妻关系。2008年8月17日蒋温富与刘玉排、曾春丽签订《买房协议》，后蒋温富将购房款40000元交付给曾春丽的丈夫潘元刚，潘元刚未将购房款分配给其他共有人。2012年3月27日潘天祥、潘元敏、潘元梅、刘玉排、潘元刚起诉蒋温富、曾春丽，要求确认《买房协议》无效，盐边县人民法院于2012年3月27日立案受理了潘天祥、潘元敏、潘元梅、刘玉排、潘元刚诉蒋温富、曾春丽确认合同无效纠纷一案，于2012年7月25日依法作出判决，确认刘玉排、曾春丽与蒋温富签订的《买房协议》无效，蒋温富于该判决生效后10日内归还潘天祥、刘玉排、潘元刚、潘元敏、潘元梅所有的房屋7间，附房及晒坝；蒋温富于该判决生效后10日内归还潘天祥、刘玉排、潘元刚、潘元敏、潘元梅承包的《买房协议》转包的承包土地；在上诉期内，该案各方当事人均未上诉，该案已经生效。2013年3月12日蒋温富、姚建梅起诉潘天祥、潘元敏、潘元梅、刘玉排、潘元刚、曾春丽要求返还购房款本金40000元，并赔偿因合同无效造成的损失162418.60元。在诉讼的过程中，通过鉴定确定该房屋、构筑物及其他辅助设施、苗木、宅基地、耕地承包经营权的评估价值净值为123188元；通过双方当事人协商确定密植桑的价格为1250元，搬家费为8000元；打井、接水的损失主张蒋温富、姚建梅自愿放弃。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案蒋温富与刘玉排、曾春丽签订的《买房协议》经盐边县人民法院依法判决确定合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，40000元购房款由潘元刚收取且未分配给其他共有人，故应当由潘元刚负责返还蒋温富、姚建梅40000元购房款；蒋温富、姚建梅主张的转学费16000元，未提供相关证据予以证明，桑树赔偿款250元及清理房屋垃圾600元的主张没有法律依据，故对上述费用依法不予支持；根据农村交易习惯，《买房协议》约定的价款40000元，包括房屋的转让和土地的转包价款，应当认定房屋转让及土地转包的价款共为40000元。蒋温富、姚建梅于2008年支付40000元即能购买被告的房屋并转包土地，至2013年，蒋温富、姚建梅如购买相同条件的房屋和承包土地，需支付的价款为123188元，故蒋温富、姚建梅的损失为房屋、构筑物及其他辅助设施、苗木、宅基地、耕地承包经营权现在的评估价值净值与原卖价的差额83188元，加上蒋温富、姚建梅的搬家费8000元，密植桑损失1250元，三项损失共计92438元。刘玉排、曾春丽明知其出售给蒋温富的房屋（包括附房、晒坝等附属设施）是潘天祥、潘元敏、潘元梅、刘玉排、潘元刚共同所有的财产，其转包的耕地也是上述五被告共同承包经营的，却与蒋温富签订《买房协议》，刘玉排、曾春丽的行为存在重大过错，应当赔偿蒋温富、姚建梅损失的60%即55462.80元，而蒋温富未尽到谨慎审查义务，也应自行承担40%的损失。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、潘元刚于本判决生效之日起10日内返还蒋温富购房款本金40000元；二、刘玉排、曾春丽于本判决生效之日起10日内赔偿蒋温富、姚建梅各项损失共计55462.80元；三、驳回蒋温富、姚建梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3548.33元，鉴定费3000元，合计6548.33元，由刘玉排、曾春丽负担4548.33元，由蒋温富、姚建梅负担2000元。原审宣判后，潘天祥、潘元敏、潘元梅、刘玉排、潘元刚、曾春丽不服，向本院提起上诉称，1、《买房协议》中约定的40000元为房屋转让款，并未包括土地转让费；已经生效的（2012）盐边民初字第315号民事判决书确定了讼争的房屋所有权及土地承包经营权属于潘天祥等五人，故房屋的增值部分和土地收益应归潘天祥等，40000元购房款为双方当事人发生交易时的交易价，并非市场价；双方当事人在发生交易时的市场价与交易价之间的差价，应该归上诉人所有；2、被上诉人蒋温富、姚建梅的损失为40000元的购房款及相应的银行利息；3、评估报告中勘验时间在制表时间之后，缺乏真实性，不能作为定案依据；搬家费8000元并非买卖合同造成的直接物质损失，其作为间接损失不能作为本案的损失范围；4、《买房协议》是先由曾春丽与蒋温富签订，之后曾春丽将该协议带到攀枝花市，交由刘玉排补签并按手印，刘玉排对协议的真实内容并不知晓，其并无过错。由于曾春丽与姚建梅是姊妹，协议是该二人在平等协商的基础上签订的，故责任亦应是均等的，双方各应承担50%的责任；5、原审判决仅适用《合同法》第六条、第五十八条即对本案作出判决，在适用法律上严重缺乏；6、原审判决对本案案件受理费、鉴定费的分摊不合理、不公平。综上，原审判决认定事实不清，请求二审法院查明事实后撤销原判，依法改判。被上诉人蒋温富、姚建梅辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明，2008年8月17日，刘玉排、曾春丽（甲方）与蒋温富（乙方）签订的《买房协议》约定：“一、经双方共同协商，达成此协议。现甲方将房屋7间，包括附房、晒坝等卖给乙方，价格定为40000元；二、二口人的承包耕地（包括田地）永久性转包给乙方，……三、甲方将两个人国家一系列优惠政策，包括各项直补，一律由乙方享受，并把信用社直补折子转交给乙方。四、协议从双方签字之日起长期生效。……”2013年4月27日，盐边县人民法院向四川中联资产评估有限公司出具《司法评估委托书》，该评估公司以2013年4月27日为评估基准日，对本案讼争房屋及其地上其他附着物、耕地承包经营权等进行了评估，于2013年7月5日出具了川中联评报字[2013]第13号资产评估报告书，其中有一份资产评估汇总表载明：“评估基准日为：2013年4月27日，填表日期为：2013年4月27日。房屋净值：60162元，构筑物及其他辅助设施净值6646元，苗木净值410元，宅基地净值37875元，耕地承包经营权净值18095元，合计123188元。”其余事实与原审法院查明的基本事实一致，有相关证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现刘玉排、曾春丽与蒋温富之间的《买房协议》已经法院生效判决确认无效，法院亦判决买受人蒋温富将购买的房屋、附房及晒坝等归还给潘天祥、刘玉排等人，故出卖人亦应当返还买受人蒋温富的购房款40000元。由于购房款40000元系潘元刚收取且未分配给其他共有人，故原审法院判决由潘元刚返还该40000元购房款符合本案客观事实和法律规定，本院依法予以确认。刘玉排、曾春丽在出卖房屋和转包土地时，曾春丽既非房屋所有权人、亦非土地承包经营权人，刘玉排虽然是房屋共有人及土地共同承包人之一，但其转让房屋未得到其他共有人的追认，转包土地未得到发包方的同意，故该二人应当对《买房协议》无效承担主要责任60%。蒋温富在签订《买房协议》时，未尽到谨慎审查义务，对于《买房协议》无效承担次要责40%。上诉人提出刘玉排对协议的真实内容并不知晓、不应承担责任，应由曾春丽与蒋温富各承担50%的责任的上诉理由不成立，本院依法不予支持。《买房协议》虽经法院生效判决确认无效，上诉人潘元刚亦应将购房款40000元返还给买方蒋温富，但蒋温富已无法再以此价格购置相同的住房和承包相同的土地，其居住条件、财产状况无法恢复到签订合同前的状态。因此，由于《买房协议》无效给蒋温富、姚建梅造成的损失，应为2013年的评估价值的净值123188元与2008年的购买价格40000元之间的差价，即溢价损失83188元，加上搬家费8000元、密植桑损失1250元，合计92438元。《买房协议》中虽然约定“房屋定价40000元、二人的承包耕地永久性转包”，并未明确土地承包经营权的流转价格，原审法院确定该40000元包括了房屋的转让和土地的转包价格，符合农村交易习惯和公平原则，上诉人提出40000元不包括土地转让费的上诉理由不成立，本院依法不予支持。上诉人提出蒋温富、姚建梅的损失应为40000元的银行利息的上诉理由不成立，本院依法不予支持。上诉人提出购房款40000元为2008年时的交易价格而非市场价格，应以其在一审中提供的攀枝花市人民政府攀府函[2008]46号文件、四川省人民政府川府函[2008]59号文件确定2008年时讼争房屋及土地的市场价格，由于这两份文件是在征收、征用农村集体土地时对地上附着物和青苗如何补偿的标准的确定，并不能直接证明上诉人的主张，故本院对其该上诉理由不予支持。由于蒋温富购房后由原来的住处搬迁到讼争房屋中居住，现在《买房协议》被确认无效，蒋温富需腾退房屋搬迁到其他地方居住，均需支付相应的搬家费用，故上诉人提出搬家费8000元与《买房协议》无因果关系，不属于直接物质损失，不应作为损失范围的上诉理由不成立，本院依法不予支持。四川中联资产评估有限公司制作的资产评估汇总表中的填表时间与现场测量时间有区别，上诉人对资产评估报告书有异议，为此四川中联资产评估有限公司的鉴定人邓晓川、张文斌亦出庭作证，接受当事人的质询，该两位鉴定人员已向上诉人作出了合理解释，综上，资产评估报告书的鉴定程序合法、依据充分，上诉人提出不应采信该报告书的上诉理由不成立，本院依法不予支持。根据国务院《诉讼费用交纳办法》第四十三条第三款：“当事人对人民法院决定诉讼费用的计算有异议的，可以向作出决定的人民法院请求复核。计算确有错误的，作出决定的人民法院应当予以更正”的规定，上诉人对原审法院关于案件受理费、鉴定费负担的决定有异议，可以向原审法院请求复核，故本院依法不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2187元，由潘天祥、潘元敏、潘元梅、刘玉排、潘元刚、曾春丽负担。本判决为终审判决。审判长  肖建忠审判员  徐贝贝审判员  衡 心二〇一四年二月十三日书记员  张玉梅