中华人民共和国广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0781民初2154号原告：林丹韵，女，1986年9月13日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：黄颂英，系广东伯方（江门）律师事务所律师。被告：赵建良，男，1963年8月2日出生，汉族，住广东省台山市，委托诉讼代理人：胡绵班，广东商达（广州）律师事务所律师。被告：赵贝韵，女，1990年2月2日出生，住，被告：雷泽良，男，1955年1月11日出生，汉族，住广东省台山市，第三人：台山市正邦房地产中介有限公司。住所地：广东省台山市台城环市中路****之2。法定代表人：梁家伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷永良、蔡丽菁，该公司员工。原告林丹韵与被告赵建良、赵贝韵、雷泽良，第三人台山市正邦房地产中介有限公司（以下简称正邦中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林丹韵及其委托诉讼代理人黄颂英，被告赵建良及其委托诉讼代理人胡绵班，被告雷泽良，第三人正邦中介公司委托诉讼代理人雷永良、蔡丽菁到庭参加诉讼。被告赵贝韵经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林丹韵向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告赵建良、雷泽良签署的《房屋买卖合同》；二、三被告向原告双倍返还定金30万元；三、三被告赔偿原告案涉房产升值部分损失暂计人民币50万元（最终以有资质的房产评估机构的评估价值为准）；四、三被告向原告支付律师费人民币2万元；五、三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告赵建良、赵贝韵的委托代理人即本案被告雷泽良于2017年7月2日签署《房屋买卖合同》，约定：被告赵建良、赵贝韵将其位于台山市台城台山××街××号的房产作价人民币1738000元转让给原告，付款方式为商业贷款，签订合同当日原告向三被告支付购房定金人民币15万元，首付人民币40万元，余下房款由原告向银行按揭贷款，同时约定，原告与被告赵建良、赵贝韵同意在2018年7月2日前办理相关手续，该房产的定金15万元由第三人托管，在被告赵建良或赵贝韵回来后支付给被告赵建良、赵贝韵。被告赵建良与被告赵贝韵为父女关系。2018年1月18日被告赵建良回国后在《房屋买卖合同》上签名，确认房产买卖事宜，并收取了涉案房产定金人民币15万元及出具收据。被告赵建良并于2018年1月18日当日向台山市征地与测绘服务中心对案涉房产进行土地和房屋测绘，及在台山市不动产交易查询案涉房产的登记信息，为案涉房产的交易准备，此后原告也办理了银行按揭贷款的相关手续。原告本以为房产交易会顺利进行，但被告赵贝韵却委托律师向原告及第三人发送律师函，以该房产交易未经被告赵贝韵同意为由，主张《房屋买卖合同》无效，明确拒绝履行该合同。被告赵贝韵的上述行为已经严重违反合同约定，构成根本违约。被告之所以不愿意继续进行案涉房产交易，根本理由为案涉房价现在市场价值已经远远超出签署合同时的价值，鉴于被告的恶意违约行为导致原告产生巨大的房屋差价部分损失，为维护原告的合法权益，遂提起上述诉讼请求。被告赵建良辩称，一、赵建良自始至终不存在违约行为。案涉合同起初是林丹韵与第三人和没有代理权的雷泽良于2017年7月2日签订的。赵建良是2018年1月18日回台山后，出于对朋友的友情，在林丹韵、第三人的安排下签收了15万元的托管金并同意配合林丹韵和第三人于2018年7月2日前办理相关手续。赵建良于当天向相关部门查询不动产信息证明及委托测绘，为交易作准备。赵建良在出境前还多次电话联系林丹韵和第三人要求其尽快办理按揭手续，林丹韵均拒听电话。而且，事后赵建良从没有接到林丹韵或第三人的通知，要求其配合办理相关手续。根据案涉合同第七条第3点约定，本案涉案合同中违约方是林丹韵和第三人，因此，林丹韵没有任何证据证明赵建良存在违约的行为。相反，是林丹韵在2017年台山房价上升时与没有代理权的雷泽良签订案涉合同，在2018年台山房价停止上升甚至出现回落时却一直不通知赵建良办理相关手续，支付后续付款及办理银行按揭手续。却以赵贝韵的《律师函》为借口起诉解除合同，以赚取双倍定金。二、赵贝韵的《律师函》只能证明案涉房屋的另一产权人赵贝韵对林丹韵和第三人在没有产权人的授权下与雷泽良签订案涉房屋买卖合同的行为表示不满这一事实。赵建良与赵贝韵作为两个不同的完全民事行为能力人，赵贝韵的《律师函》根本不能证明或代表赵建良违约。赵贝韵并非案涉合同的当事人，不受合同的约束，当然也就不存在违约了。三、林丹韵和第三人在没有两个产权人的授权下与雷泽良签订案涉房屋的买卖合同，是导致赵贝韵《律师函》的主要原因。如果说林丹韵是因为赵贝韵的《律师函》而停止交易的，那么，林丹韵和第三人对此应当承担不可推脱的责任。因为，首先，2017年7月2日签订案涉合同时，两产权人均不知情，赵建良补签名时，林丹韵和第三人也没有向非专业的赵建良询问过另一产权人赵贝韵是否同意卖房的意见，只是一味引导赵建良进行签名追认。其次，林丹韵委托具有房产交易专业知识的第三人购房，应该清楚，只有房屋的产权人才有权利处分该房屋。因此，林丹韵和第三人应该对赵贝韵2018年4月25日发出的《律师函》承担相应的责任。四、对赵贝韵而言，案涉合同自2017年7月2日签订起至赵贝韵2018年4月25日发出的《律师函》期间，属于效力待定，在林丹韵和第三人收到该《律师函》之日起，意味着案涉合同对赵贝韵无效。但是必须明确的是，如果因为赵贝韵拒绝追认案涉合同而导致案涉合同无法履行，那么，作为案涉合同的主导者的林丹韵和第三人应当承担赵贝韵至今未能追认案涉合同的相应责任。五、林丹韵解除案涉合同缺乏事实依据，不符合合同解除的法定程序。六、赵建良为了表示其对履行合同的诚意，愿意说服赵贝韵配合案涉合同的履行，但坚决不同意林丹韵将其自己的过错责任让赵建良替其承担。综上，林丹韵的诉求毫无事实和法律的依据，恳请法院驳回林丹韵对赵建良的全部诉求。被告雷泽良辩称，雷泽良只是受赵建良的委托与林丹韵签订买卖合同，不应承担合同责任。第三人正邦中介公司述称，对林丹韵的诉讼请求及事实理由均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及证明内容，本院认定如下：林丹韵为支持其诉讼主张，提交了以下证据：1.《房屋买卖合同》，证明原告与被告赵建良、赵贝韵的委托代理人即本案被告雷泽良于2017年7月2日签订《房屋买卖合同》，约定双方权利义务事项、违约责任等，也证明被告赵建良与赵贝韵对《房屋买卖合同》予以追认，并在该合同上签名确认；2.《收款收据》，证明原告按合同约定支付购房定金15万元，被告赵建良与雷泽良收取合同定金的事实，也证明被告赵建良、赵贝韵作为案涉房产的权属人，收取原告购房定金的事实；3.房屋产权证、税费发票、不动产测绘委托书、不动产登记信息证明及不动产测绘图，证明案涉房产是被告赵建良、赵贝韵共同共有，将涉案房产的权属证明交付原告，对案涉购房合同事宜是明知的，也确认房产交易事宜；4.律师函，证明被告赵贝韵明确表示拒绝履行合同，已经严重违反合同约定，构成根本违约；5.委托合同和发票，证明原告依法维护自身合法权益而支付的律师费。赵建良对林丹韵提交的证据质证意见：证据1，对于《房屋买卖合同》，整个合同的内容赵建良是不知情下签订的，赵建良于2018年1月18日回国后才在涉案合同上签名，并不代表对涉案合同进行追认，当时只是迫于对朋友雷泽良的情面，因为雷泽良表示房屋有人买了，就在朋友雷泽良和中介的引导下签订的，并且该合同是格式合同；证据2，确实收到正邦中介公司15万元，但收款明确写明是托管金，并不是定金；证据3，真实性无异议，案涉房屋产权人是赵建良和赵贝韵共同共有，赵建良尽管对涉案合同的条款不是很清楚就签订合同，是因林丹韵和雷泽良的引导下签订的，这也是为涉案房屋交易能够顺利进行作准备，但正邦中介公司作为专业卖房的中介方，在明知涉案房屋还有另一产权人，还是引导买卖双方签订了涉案合同；证据4，确认真实性、合法性，该函委托人赵贝韵，但并非案涉当事人，函件只是反映赵贝韵对林丹韵和正邦中介公司以及雷泽良在未征得其同意和委托，不知情的情况下出售其名下的房屋表示的一种抗议，并不能证明赵建良违约；证据5，真实性和合法性予以确认，但对关联性不予确认，因为涉案合同是具有专业知识优势的第三人提供，该合同额外加重出卖方要承担的义务，要求承担案涉律师费是加重卖方条款，对赵建良没有约束力，且正邦中介公司由始至终没有向赵建良解释过该合同的条款。雷泽良对林丹韵提交的证据没有发表质证意见。正邦中介公司对林丹韵提交的证据和证明力无异议。对有争议的证据及证明内容，本院认证意见：林丹韵提交上述5组证据，因各方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。《房屋买卖合同》由雷泽良作为卖方在合同上签名，赵建良在合同签订后也在该合同“甲方”补上签名，视为追认雷泽良代其签订合同，认定雷泽良是代理人身份；赵建良否认自愿签订合同，且确认收到15万元由正邦中介公司转交的合同定金，其辩解是托管金，与事实不符；案涉房屋权属人是赵建良、赵贝韵共同共有，没有证据证明赵贝韵已授权赵建良或雷泽良签订合同。综合上述证据，结合当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：坐落台山市台城台山××街××号房屋是赵建良、赵贝韵共同共有的房产，2017年7月2日，林丹韵与雷泽良在第三方正邦中介公司提供的居间服务，三方签署《房屋买卖合同》，合同约定案涉主要内容：甲方（赵建良)将其位于台山市台城台山××街××号的房产按现状转让给乙方（林丹韵），约定成交总价为人民币1738000元，在签署合同之时由林丹韵交付定金15万元，还约定了付款方式、违约责任的处理、中介服务费的收取等。其中合同违约责任第七约定：签署本合同后，甲乙双方须相互配合履行本合同的各项条款，否则当违约处理，甲方违约要赔偿乙方双倍定金金额，乙方违约甲方没收乙方定金；违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、财产保全费等均由违约方承担；乙方知悉该物业产权人是赵建良、赵贝韵共2人，现产权人委托代理人雷泽良出售该物业并签署本合同，甲方代理人保证与产权人承担同样权利与责任。同时还约定，甲乙双方同意在2018年7月2日前办理相关手续，收取的定金15万元交由正邦中介公司托管。雷泽良、林丹韵、正邦中介公司分别在甲方、乙方、丙方上签名确认。2018年1月18日，赵建良外出回来后收取正邦中介公司转交的15万元合同定金，并在《房屋买卖合同》“甲方”补上签名。之后赵建良也向台山市征地与测绘服务中心对案涉房产进行土地和房屋测绘，为案涉房产的交易做准备。但在2018年4月25日，赵贝韵通过律师向林丹韵、正邦中介公司发出律师函，以该房产交易未经其同意为由，且明确对《房屋买卖合同》拒绝追认，主张《房屋买卖合同》无效。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，本案案涉房屋产权属赵建良、赵贝韵共同共有，2017年7月2日雷泽良以代理人的身份与林丹韵签订《房屋买卖合同》，将该房屋出卖给林丹韵，合同签订后赵建良已实际收到林丹韵交付的定金并在《房屋买卖合同》“甲方”补上签名，应视为赵建良已知悉合同内容和追认雷泽良代理人的身份。但因房屋共有人赵贝韵没有在合同上签名，签约时赵建良并未提供赵贝韵的书面授权委托书，且亦无证据显示赵建良的卖房行为实际获得了赵贝韵的授权，故赵建良与林丹韵、正邦中介公司签订的《房屋买卖合同》属无权处分。因未得到房屋共有人赵贝韵的追认，导致案涉合同不能继续履行，林丹韵订立合同目的无法实现，其诉请解除房屋买卖合同，本院予以支持。但根据上述司法解释的规定，即便赵建良在签约时未经赵贝韵同意，构成无权处分，但并不因此导致双方签订的合同即《房屋买卖合同》无效。林丹韵可依合同约定和法律规定主张违约方的违约责任，赵建良收取林丹韵合同定金15万元，林丹韵主张按合同约定双倍返还定金30万元，本院予支持。关于雷泽良、赵贝韵在本案中的民事责任问题。经查，雷泽良只是受赵建良的委托参与合同的签立，是授委托人的身份，依据法律规定，雷泽良的民事行为应由赵建良承担；赵贝韵由始至终未参与房屋买卖的磋商和签订，对以赵建良作为卖方签订的合同明确表示不追认，案涉房屋买卖合同对赵贝韵不发生效力。因此，林丹韵主张雷泽良、赵贝韵共同承担合同违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于林丹韵主张定金罚则后又主张违约赔偿损失问题。林丹韵认为《房屋买卖合同》无法履行，导致房屋差价损失，请求赵建良赔偿其案涉房屋升值部分损失。根据前述司法解释第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因林丹韵没有提交证据证明案涉房产在合同签订时二手房的交易价与现在同一小区和地段的市场交易价是否存在明显调高，因此，本院对林丹韵主张赔偿损失50万元的请求不予支持。主张因案涉纠纷支付的律师费2万元损失承担问题。因房屋买卖合同第七条第1点约定“。违约方除前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费等均由违约方承担”。本案因赵建良的违约导致林丹韵为实现债权而支出的费用，有合同约定为据，且不违反法律规定，本院对该请求予以支持。综上所述综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告林丹韵与被告赵建良及第三人台山市正邦房地产中介有限公司于2017年7月2日签订的《房屋买卖合同》；二、被告赵建良于本判决生效之日起十日内向原告林丹韵双倍返还合同定金30万元；三、被告赵建良于本判决生效之日起十日内向原告林丹韵支付为实现债权所产生的律师费2万元；四、驳回原告林丹韵的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24864元，财产保全费4520元，合共29384元（已由原告林丹韵预交），由被告赵建良负担23878元，原告林丹韵负担5506元。原告林丹韵多预交的一审案件受理费19358元，财产保全费4520元，合计23878元，由本院予以退回；被告赵建良应向本院补缴一审案件受理费19358元，财产保全费4520元，合计23878元。如不服本判决，可在判决书送达之日起林丹韵、赵建良、雷泽良、台山市正邦房地产中介有限公司在十五日内，赵贝韵在三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈儒洲人民陪审员  颜艳莉人民陪审员  刘仲昌二〇一九年三月十三日法官助理邱星新书记员伍丹娜