咸阳市秦都区人民法院   民事判决书   （2018）陕0402民初6031号   原告刘某某，男，汉族，陕西省咸阳市人。   法定代理人刘某某，女，汉族，陕西省咸阳市人。   原告王某某，女，汉族，陕西省咸阳市人。   法定代理人匡某，女，汉族，陕西省咸阳市人。   共同诉讼委托代理人刘静，系陕西咸通律师事务所律师。   被告陕西福安房地产开发有限公司。住所地咸阳市秦都区。   统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5952。   法定代表人王忠安，系该公司董事长。   诉讼委托代理人孔林，系陕西培爱律师事务所律师。   原告刘某某、王某某诉被告陕西福安房地产开发有限公司（以下简称福安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某、王某某共同委托代理人刘静，被告福安公司委托代理人孔林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称：2014年1月15日，原、被告之间签订了《商铺认购合同》，合同约定：原告购买被告XXXX项目中第一栋XXX号铺位，建筑面积337平方米。该商铺单价为1379822元／平方米，商铺总额为肆拾陆万伍任元整。付款方式为2014年1月12日付总额的80％，即人民币参拾柒万贰仟元整剩余人民币玖万参任元代办理正式网签手续后支付。双方约定2014年1月12日至2015年12月31日内，为原告网签正式的《商品房买卖合同》。合同签订之后，原告履行了自己的付款义务，支付了购房款参拾柒万贰仟元整，但是被告截止今日都未能履行合同义务，与原告办理正式网签手续原告为此多次与被告协商，但均无结果。另，咸阳福安房地产开发有限公司已于2014年3月17日更名为陕西福安房地产开发有限公司。综上，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求：1、请求依法解除原被告签订的《商铺认购合同》；2、依法判令被告返还原告购房款372000元；3、依法判令被告向原告支付违约金342240元；4、诉讼费由被告承担。   被告福安公司辩称：双方2014年签订商铺认购合同真实，但是被告没有预售许可证等相关手续，双方签订的是认购合同书，不是买卖合同。签订后被告依法完善手续，办理预售许可证的前提是对房屋建筑面积有测绘报告，只能整体网签合同，不能分割网签合同。签订的认购合同不符合最后的测量结果，合同不能履行，合同属于无效合同，不存在违约问题，同意原告的诉请1、2项，请求法院驳回原告诉请3、4项。   原告向法庭提交证据如下：   1、《国家企业信用信息公示系统》1份。证明被告的诉讼主体适格，被告名称变更。   2、《商铺认购合同》1份，票据2张，咸阳市住房和城乡建设规划局网站下载资料1份。证明合同具备了基本条件，应该认定为是买卖合同，原告已经履行了付款义务，但是被告违约，应该返还购房款及支付违约金。   3、承诺1份。证明被告给原告承诺如果2016年8月底达不到网签全额退款并承担利息，双方对合同内容进行了变更。   被告福安公司质证认为：对原告所举证据1，认可。证据2，合同属于无效合同，签订合同时被告五证没有办下来。但是测绘报告不允许商铺分割买卖。票据2张真实性认可，下载资料认可。证明问题不认可，签订合同违反了法律规定，合同应为无效合同。证据3，真实性认可，证明目的不认可，承诺无效的，是合同的补充和修改。合同是无效合同，国家强制性规定商铺不能分割买卖。   被告福安公司向法庭提交证据如下：   测绘报告书1份。证明报告的结果商铺不能分割网签，必须整体网签，原、被告签订合同为无效合同。可以返还购房款。   原告质证认为：对被告福安公司所举证据，真实性认可，证明目的不认可，只是面积测绘报告，不能证明商铺无法整体买卖的规定，均是被告在盖成之后基于办证的成果报告，不能否认合同效力。双方签订的合同中一层平面图500平方的通层划分为小面积的隔层，是被告作出的。   经综合评议，对原告所举证1，被告福安公司认可，本院予以认定。证据2，系原、被告签订的《商铺认购合同》，本院对其真实性予以认定。证据3，被告对真实性认可，本院对其真实性予以认定。   对被告所举证据，系测绘报告，本院对其真实性予以认定。   经审理查明：2014年1月15日，原告刘某某、王某某与被告福安公司签订《商铺认购合同》一份，约定原告购买被告福安公司开发的咸阳市XX路XX居XX幢XX层XX号XXXX铺位，建筑面积33.7平方米，单价为每平方米13798.22元，总金额465000元。2014年1月5日原告缴纳房款10000元，1月6日缴纳50000元，1月12日缴纳276000元，1月15日缴纳36000元，共缴纳372000元。该合同第六条约定，福安公司应当在《商铺认购合同》签订之日起2014年1月12日至2015年12月31日内，为原告网签正式的《商品房买卖合同》。   后因被告未取得商品房预售证，2016年4月21日，福安公司法定代表人王忠安向原告出具《承诺》一份，载明刘某某、王某某购XXXX商铺1-007，本人承诺如2016年8月底达不到网签，全额退款，并承担此房款的利息（月息2%）。   2014年3月17日，咸阳福安房地产开发有限公司更名为陕西福安房地产开发有限公司。   2018年8月20日，被告福安公司取得本案所涉商铺的商品房预售许可证。   本院认为：2014年1月15日原告刘某某、王某某与被告福安公司签订的《商铺认购合同》，具备商品房买卖合同的主要条款，且被告已经按约定收取了房款，故该合同应认定为商品房买卖合同。本案被告在原告起诉前取得了商品房预售许可证，故原、被告签订的《商铺认购合同》合法有效。   原告要求解除双方签订的《商铺认购合同》，被告对此无异议，故对原告第一项诉讼请求本院予以支持。   对原告主张违约金342240元，因2016年4月21日福安公司法定代表人王忠安向原告出具《承诺》一份，原告接受该承诺，应视为对原《商铺认购合同》违约责任条款的变更，故应按该承诺约定的月息2%计算已缴纳房款的利息，对违约金不予支持。   依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：   一、解除原告刘某某、王某某2014年1月15日与被告陕西福安房地产开发有限公司签订的《商铺认购合同》。   二、被告陕西福安房地产开发有限公司在本判决生效后七日内退还原告刘某某、王某某缴纳的房款372000元，并从2014年1月16日起按月息2%承担利息至款付清之日止。   案件受理费10942元，由被告陕西福安房地产开发有限公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。                   审判长  杨少敏   人民陪审员  魏明利   人民陪审员  王线芬     二0一九年三月十三日                             书记员  韩美艳                     附主要法律条文：   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。   第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。                          - 1 -