上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第5099号原告上海东郊物业管理有限公司。法定代表人张耀庚。委托代理人叶岚。委托代理人王霞云，上海市宏洲律师事务所律师。被告丁倩。原告上海东郊物业管理有限公司（以下简称东郊物业公司）诉被告丁倩物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，并于2014年4月14日公开开庭进行了审理。原告东郊物业公司的委托代理人叶岚、王霞云，被告丁倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东郊物业公司诉称，被告系上海市浦东新区华夏东路XXX弄《XXXX苑》XXX号的业主，前述房屋于2007年7月交付给被告，被告住房建筑面积208.89平方米。2003年10月9日原告与开发商上海XXX有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为《XXXX苑》提供物业服务，合同第七条约定，住房物业费标准为每月1.60元／平方米，按月交纳。第八条约定逾期交纳的，按每逾期一日应支付日千分之三的滞纳金。迄今被告尚欠2007年7月至2013年12月物业费，合计26，071元，经原告多次催要无果。原告认为：被告的行为已经损害了原告的合法权益，为维护自己的合法权益，故向法院提起诉讼，请求：1、判令被告丁倩支付物业服务费26，071元（自2007年7月至2013年12月）；2、判令被告支付违约金105，045元；3、判令被告支付本案的诉讼费。被告丁倩辩称，被告于2004年购买了位于上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号的房屋，被告于2004年起入住该房屋。该房屋的权利人为被告丁倩一人。被告于2004年办理了房屋交接手续，没有签过物业服务合同，当时是按每月2元／平方米，后来物价局定的标准是每月1.60元／平方米。被告支付了2004年到2007年6月的物业费。自2007年7月开始，没有支付过物业费。原因是：1、小区内221号房屋违章搭建，小区总共31户中有11家有违章搭建；2、物业公司的老总将马路封在了自己的范围内；3、老总将小区设施设备房（污水房）占为己有，变成他自己的麻将室；4、业委会办公室隔开后，里面一间给物业公司老总的保镖居住，空调24小时开启；5、小区内随意堆放建筑垃圾，无人管理；6、绿化垃圾不清理；7、小区内到处破绿种菜；8、因为搭建和疏于管理，绿化遭到破坏，且破坏绿化改建停车位；9、小区车辆进出闸门敞开，无人管理；10、小区只配备1个保安，监控室、保安室无人；11、监控室主屏幕上只有四个屏幕，3个对着老总家里，只有1个对着小区门口；12、摄像头损坏，报修无人修理；13、小区内开了4家公司，其中有律师事务所等，作为办公场所，254号开了羊毛衫厂，是有机器的，在车库内生产；14、物业诉讼有2年的时效，所以诉讼时效已经过了。被告于2010年和2013年收到催交函，其他时间没有收到过催讨函，故诉讼时效已过，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告系上海市浦东新区华夏东路XXX弄《XXXX苑》XXX号的业主，建筑面积208.89平方米。2003年10月9日原告与开发商上海XXX有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为《XXXX苑》提供物业服务，其中合同第二条约定，乙方（原告东郊物业公司）应当提供下列物业管理服务：一、物业共用部位的维修；二、共用部位设备的日常维护；三、公共绿化养护；四、物业公告区域的清洁卫生；五、公共秩序的维护；六、物业使用禁止性行为的管理；七、物业其他公共事务的管理服务；合同第七条约定，住房物业费收费标准为每月1.60元／平方米，按月交纳。第八条约定逾期交纳的，按每逾期一日应支付日千分之三的滞纳金。此后，原告即对小区按约定提供物业管理服务至今。迄今被告尚欠2007年7月至2013年12月物业费，合计26，071元，经原告多次催要无果，为此提起诉讼。审理中，原告表示，小区2013年开始确实有违章搭建情况，小区内有11户有搭建的情况（含原告公司的负责人在内），但是，物业公司都是劝阻过的，且都已经向城管申报了，原告也将要求违章搭建的业主进行整改的整改通知给了业主。对于安保问题，该小区配备了保安人员，平时物业公司的保安24小时到位，三个保安三班倒；建筑垃圾是小区内其他业主装修时堆积的建筑材料；小区有专人负责绿化工作，绿化种菜的情况是存在的，物业公司会同沙田居委会一起去做过工作；业主将房屋出租开设公司、律师事务所、羊毛衫厂等，确实存在上述情况，物业公司是也去劝阻过，但是物业公司没有执法权。但这些都是在被告不交物业费之后的事情；摄像头的情况，小区内原有摄像头就只有一个，其他几个是负责人自己安装，且小区是有电子围栏的。小区业委会用房在规划上是没有的，是物业公司负责人私人出钱建造的，建在门卫的位置。因被告未缴纳物业费，故原告于2010年11月15日和2013年3月30日邮寄了催交通知，另有国内挂号信函收据，可以证明2011年11月25日还邮寄过催款通知。被告则坚持原答辩意见，且对原告提供的2011年11月25日邮寄过催款通知的国内挂号信函收据不确认，认为原告的主张已经过诉讼时效。以上事实，有原告提供的房屋产权人信息、物业费催款通知（时间是2010年11月15日与2013年3月30日）、前期物业服务合同、国内挂号信函收据、小区业主陆某、范某出具的证明；被告提供的照片以及原、被告在庭审中的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。对于纯别墅的高档住宅物业管理区域内的物业管理费收费标准，双方通过签订合同自行确定，并经行政部门备案。本案所涉及的属于纯别墅住宅，因此，原告主张按其与开发商签订的前期物业服务合同以每月1.60元／平方米收取物业费，符合相关规定，本院予以确认。物业管理费的约定对业主有约束力，在原告按合同履行管理责任后，被告等业主应按合同约定向原告支付物业管理费。关于小区中的违章搭建、开设公司、种菜等问题，因原告已联系有关职能部门，并通知业主及时整改，可认定原告已经按合同尽了管理之责。现被告不能举证证明原告未尽到合同约定的管理职能，故不应以此认定为原告的物业管理服务不符合约定标准。对于被告主张的小区内的建筑垃圾，系小区内业主随时产生而堆放，由环卫部门清理，原告应当及时通知环卫部门清运垃圾；对于原告的安保服务问题，原告有保安二十四小时值岗制度和监控设施，被告主张无人值班等情况，缺乏依据。综上，本院认为，原告已经基本履行了物业管理之责，被告应当支付物业管理费。原告要求被告按约定支付物业管理费的请求，本院予以支持。因原告在管理中确存在一定的瑕疵，故其要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。关于被告主张的原告的请求已过诉讼时效问题。本院认为，根据原告提供的证据，被告自2007年7月拒绝缴纳物业费后，原告于2010年11月15日和2013年3月30日向被告邮寄了催款通知，但原告提供的2011年11月25日邮寄过催款通知的国内挂号信函收据，被告虽然不予确认，但可以确认原告向被告住处发送了信函，且原告提供了小区业主陆某、范某出具的证明，可以印证催讨事实，故被告抗辩自2011年3月30日之前的物业管理费已经过诉讼时效不成立。根据原告提供的证据，2010年11月15日前二年的物业管理费并不过时效，即应当自2008年10月16日起算至2013年12月为止。2008年10月15日之前的物业管理费因原告提供的证据不足，不能认定存在时效中断的情形，故本院认定已过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《物业管理条例》第七条第一款第五项之规定之规定，判决如下：一、被告丁倩应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东郊物业管理有限公司2008年10月16日起至2013年12月的物业管理费人民币20，890元；二、驳回原告上海东郊物业管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，922元，由原告上海东郊物业管理有限公司负担2，602元，被告丁倩负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孙正新人民陪审员  唐凤娟人民陪审员  杨德新二〇一四年五月二十九日书 记 员  张 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……