上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2013）金民三(民)初字第2752号原告某某。被告上海某某投资管理有限公司（以下简称某某公司）。法定代表人某某。委托代理人某某。被告上海某某房产开发有限公司（以下简称某某公司）。委托代理人某某。原告某某诉被告某某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月4日受理后，依法适用简易程序，于2013年10月10日、11月25日两次公开开庭进行了审理，原告某某和被告某某公司委托代理人某某参加了两次庭审。第二次庭审后，原告某某申请追加某某公司作为本案共同被告，本院经审查予以准许后，于2014年2月20日、4月23日又两次公开开庭进行了审理，原告某某和某某公司委托代理人某某到庭参加诉讼，某某公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2010年初，其在某某公司售后包租的承诺下，向某某公司购买了某某镇某某新街商铺，商铺总价为1,290,960元。购房同时，某某公司与原告订立商铺委托管理合同，期限为8年，自2010年4月30日至2018年4月29日止。按合同约定，前两年租金一次性从商铺总价中扣除，2012年4月起开始，被告向原告支付商铺总价的7%作为一年的租金，每半年支付一次。现某某公司一直拖欠支付租金。某某公司委托某某公司进行商铺销售，并默认某某公司以售后包租的方式销售商铺，某某公司作为委托方，是该销售方式的受益者，应当对某某公司的代理行为承担相应的法律责任。故诉请：1、要求某某公司支付2012年5月1日至2013年8月1日的租金112,959元；2、解除商铺委托管理合同并返还讼争商铺，恢复购房时原状，恢复水、电及公共部位；3、某某公司支付合同约定房款总价20%的违约金258,192元。4、某某公司对第一项、第三项诉讼请求承担连带清偿责任。第三次庭审中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。某某公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案所涉的某某新街191户商铺，已由该小区业委会代表于2012年8月14日与其达成了解除合同的协议，以所涉某某新街商铺的装潢和设备折抵租金和违约金，且合同约定的房款总价20%的违约金约定过高。讼争商铺于2012年8月7日在相关司法人员的见证下办理了交接手续，商铺已交付业委会。目前讼争的191户商铺已由小区业委会整体对外出租，大部分业主也签收了新的租金，为维护绝大多数小业主的利益。故希望法院维持现状，保护来之不易的劳动成果。某某公司在庭审中要求驳回原告的诉讼请求，认为原告要求某某公司承担连带清偿责任的请求缺乏事实和法律依据。某某公司与某某公司之间是商品房包销关系，某某公司在售房过程中的营销策略与某某公司无关。委托管理合同是某某公司以自己的名义与原告所签订，某某公司从未追认过某某公司与原告签订的委托管理合同，某某公司与某某公司签订的补充协议可以为证。原告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：1、上海市商品房出售合同及房地产权证各一份，证明原告与某某公司于2010年3月6日签订商品房出售合同，原告于同年8月27日取得涉案商铺的登记所有权。某某公司和某某公司对该组证据的真实性均无异议。2、商铺委托经营合同一份，证明原告与某某公司之间的房屋租赁合同关系及权利、义务约定。某某公司对此证据的真实性及证明的内容均无异议，并确认租金采用先付后租的方式，即每半年租金最迟自租赁期开始前日支付。某某公司对此证据表示未参与，故对真实性无法确认，该合同的当事人是原告和某某公司，原告无权据此要求某某公司承担连带责任。3、韵达快递单回执一份，证明原告按某某公司要求提供相关资料。某某公司对此证据的真实性无异议，但认为无法证明原告陈述的事实。4、2012年5月4日某某公司张贴的公告一份，证明某某公司违约的事实。某某公司对此证据要求原告提供原件，否则对真实性不予认可。5、网络截图一份，证明原告根据某某公司的通知要求提供相关资料。某某公司对此证据表示无法确认真实性，也无法确认证据的来源。对证据3-5，某某公司认为自己不是租赁合同的当事人，某某公司与原告履约过程中形成的材料因其未参与，故对真实性无法确认，原告也无权据此要求某某公司承担连带责任。6、2012年12月20日委托书一份，证明某某公司的售后包租行为得到某某公司的认可，某某公司接受某某公司的委托对外进行销售和售后包租。某某公司未出庭，视为其放弃质证和抗辩权利。某某公司认为无法确认该委托书的真实性，即便该委托书是真实的，而原告取得商品房产权的时间为2010年8月，出具委托书时房屋已归原告所有，某某公司无权再行委托租赁，更谈不上对某某公司包租行为的追认。某某公司为证明其主张，向本院提供如下证据材料：1、委托书、协议、交接书各一份，证明2012年8月7日某某公司已将讼争全部商铺交付小区业委会代表，2012年8月14日业主代表与某某公司签订协议，整体解除包括原告在内的全部业主与某某公司之间的委托经营合同，同时将店内装潢和设施折抵所欠租金和违约金。原告对委托书的真实性提出异议，认为原签名的委托书系办理上访事宜而为，本委托书系伪造。对于协议和交接书的真实性表示不清楚，提出其未曾与业委会办理过委托手续，故协议及交接书与原告无关。某某公司基于伪造的委托书签署的解除协议是无效的。之后大部分业主与某某公司重新签订解约协议，但原告不在签订解约协议之列。2、商铺整体租赁合同一份及大部分业主签收租金清单一份，证明所涉的191户商铺目前已整体出租，绝大部分业主已向业委会领取了2013年8月至2014年8月的租金。原告认为自己未曾与业委会办理过委托手续，故租赁协议对其不发生法律效力，其他业主领取租金的事实与原告无关。在第三次庭审中，原告对讼争房屋的租赁权发生转移表示确认，但认为新的租赁协议履行前的租金仍应由某某公司承担。3、收条一份，证明某某公司于2012年8月6日将讼争房屋钥匙全部交付小区业委会成员。原告对此证据的真实性表示无法认可，原告未参与交接，业委会对于交接事宜也未进行过公示，原告亦没有委托业委会办理交接事宜，故业委会的行为是违法的，接收的事实与原告无关。4、委托书及附表各一份，证明业委会接受大部分业主的委托，已将商铺整体出租给案外人上海某某企业管理有限公司，且大部分业主已签收了租金。原告对此证据的真实性表示无法考量，某某公司提供的证据中没有原告的委托签名和租金收取签名，故该证据与原告无关。对某某公司提供的所有证据，某某公司表示自己未参与，故证据的真实性由法院审定。某某公司为证明其主张，向本院提供补充协议一份，证明某某公司与原告之间的包租行为与其无关，原告所谓的某某公司追认某某公司与原告签订的租赁合同的说法不成立。原告表示对该协议的真实性无法确认，而且协议是在某某公司出具委托书之后，协议的约定只对两被告产生法律效力，对协议之外的原告不产生法律拘束力。经庭审质证，对于原告提供的证据1，某某公司和某某公司对真实性及证明的内容均无异议，且与本案存在着直接关联性，故本院予以采信。对于原告提供的证据2，某某公司对此证据的真实性及证明的内容均无异议，某某公司对此证据表示未参与，故无法确认真实性，本院经审查后认为参与签订合同的双方对证据的真实性无异议，且与本案存在着关联性，故本院确认真实并予采信。对于原告提供的证据3，某某公司对此证据的真实性无异议，但认为无法证明原告所述内容，某某公司对此证据表示未参与，故无法确认真实性。本院经审查后认为快递单页面未显示记载邮寄内容，故无从核实原告所述内容的真实性而不予采信。对于原告提供的证据4，系复印件，无原件予以核对，本院无法确认其真实性，故不予采信。对于原告提供的证据5，系网络截图，本院亦无从核实证据来源和真实性，故亦不予采信。对于原告提供的证据6，某某公司认为，对该证据的真实性无法确认，且与本案无关联性。本院经审查认为，该证据认定与否不影响本案的处理，故本院对该证据不作认定。对于某某公司提供的四组证据，目前除委托书外，某某公司在第二次庭审中均能提供原件予以核实，原告亦未提供相佐证据予以否认，故本院采信提供原件的上述全部证据。对于某某公司未提供原件的委托书，原告方认为其仅在上访材料上签字，并未委托业委会办理其他相关事宜，考虑到委托书无原件核实，本院无从核实内容的真实性，故按原告未与业委会办理委托事项处理。对于某某公司提供的补充协议书，因协议的主体是两被告，对本案原告不产生法律效力，也不影响本案的处理，故本院不作认定。根据上述采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2010年3月6日，原告与某某公司签订一份商品房销售合同，约定原告向某某公司购买位于金山区某某新街348弄30号1层商铺。2010年8月19日，原告与某某公司签订《委托管理合同》，原告将其名下的某某新街商铺委托某某公司统一经营。委托经营期限为八年，自2010年4月30日至2018年4月29日。合同约定，前两年租金一次性从商铺总价1,290,960元中扣除；第三年至第四年回报率按总价的7%回报，第五年至第六年回报率按总价的8%，第七年至第八年回报率按总价的9%，每半年返还。在委托经营期限内，双方不得解除、终止委托关系，否则按本合同第5条处理。合同第5条约定违约责任，其中5.1约定，……若原告无法继续履行的，原告同意向某某公司支付总房款20%的违约金，原告、某某公司双方的违约责任相等。5.2约定，委托方不得以违约金的多少向法院要求减免。某某公司租赁讼争房屋后，与其关联企业上海某某餐馆有限公司、上海某某实业有限公司对某某镇某某新街全部191户商铺进行整体装修，投资成立某某大酒店、某某浴场和某某宾馆。后某某公司因经营不善未能按合同约定的时间向原告支付2012年4月30日起的租金。2012年8月6日，《某某新街》191户商铺业主代表某某出具收条，载明，今收到某某桑拿、酒店所有钥匙，已移交完毕，物资清单已确认。2012年8月7日，移交人某某和接收人四位业主代表在见证人某某镇司法工作人员某某见证下办理了某某大酒店、某某浴场、某某宾馆的内部装潢及经营设备的移交手续。2012年8月14日，某某公司与《某某新街》191户商铺业主代表（或《某某新街》业委会筹备组）、上海某某餐饮有限公司及上海某某实业投资有限公司签订协议，某某公司为协议的甲方，《某某新街》191户商铺业主代表（或《某某新街》业委会筹备组）为协议的乙方，上海某某餐饮有限公司及上海某某实业投资有限公司为协议的丙方。协议载明：甲乙双方借助于某某镇的政府平台，经过多次协商，于2012年7月10日形成会议纪要，明确：甲方与某某镇《某某新街》191户商铺业主的委托经营管理合同解除；甲方及其关联企业上海某某餐饮有限公司、上海某某实业有限公司投资的某某大酒店、某某浴场、某某宾馆内的装潢及经营设备折抵甲方欠付日起至解除委托经营管理合同之日止191户商铺业主的拖欠租金和解除委托经营管理合同甲方应承担的违约金；上述协议由每户业主与甲方分别签订。但是鉴于目前部分业主联系不上等原因，无法按会议纪要约定在短时间内全部完成协议签订，居于局部利益需服从整体利益的原则，由乙方代表与上海某某投资管理有限公司全部解约的业主与甲方签约，乙方负责完成后续解除委托管理合同事宜。甲方表示同意上述操作办法，双方就此达成如下协议：一、甲乙双方一致同意在本协议签订之日起解除某某镇《某某新街》商铺（铺号详见清单）的委托经营管理合同。二、甲方确保对甲方本身及其关联企业上海某某餐饮有限公司、上海某某实业有限公司投资的某某大酒店、某某浴场、某某宾馆享有没有瑕疵的所有权，甲方同意将甲方及其关联企业上海某某餐饮有限公司、上海某某实业有限公司投资的某某大酒店、某某浴场、某某宾馆中的装潢及经营设备（以下简称为“移交的资产”），全部折价赔抵甲方欠付乙方租金之日起至解除委托经营管理合同之日止拖欠的某某街348弄及436弄全体业主的租金和解除委托经营管理合同的违约金。三、移交的资产另列清单，双方在本月7日已经办理交接手续，在办理手续时某某镇司法所监督人员在场，由甲方员工及乙方集体推荐的业主代表人员签字，甲方加盖公章为准，该清单作为本协议的附件。甲方向乙方移交资产清单之后，移交资产的所有权随之转移给某某街及全体业主，另将属于移交资产的相关资料（如业主资料，水电管道图，设备发票，售后保修、维修卡等）同时一起移交给乙方。某某街全体业主任何人不得私自动用上述经营设备和物品。四、在移交前甲方及其关联企业产生的各种需缴费用，包括水电费、煤气费、物业管理费等费用必须由甲方负责结清。五、甲方确保将移交的资产的所有权移交给乙方时不侵犯任何第三方的权益，任何第三方无权对移交的资产主张权益。六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，另一份于见证方某某镇司法所备案。2013年9月18日，通过某某新街业主委员会的努力，与案外人上海某某企业管理有限公司签订商铺整体租赁合同，将191户业主的商铺整体出租给案外人上海某某企业管理有限公司，租赁期限为15年，自2013年8月6日至2028年6月30日止。合同对每年的租金支付金额、免租期及违约责任等均作了约定。此后大部分商铺业主已到小区业委会领取2013年8月至2014年8月的租金。本院认为，原告与某某公司签订的《委托管理合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，应当认定为合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现某某公司未按合同约定履行义务，显属违约，应承担相应的违约责任。2012年5、6月起，某某公司因经营不善无法继续履行委托管理合同，如果维持现状不采取适当措施，所涉的191户商铺业主将面临损失不断扩大的危险。2012年8月6日及次日，某某公司将全部房产及设备交付业主代表。同月14日，某某公司与《某某新街》191户商铺业主代表签订解除委托管理合同协议。上述行为均属于维护全体小业主的整体利益，采取防止损失扩大的有效措施，故解除合同的协议对全体讼争商铺业主均有效。同时本院注意到8月14日的解除协议中由商铺内的装潢和经营设备折抵某某公司欠付整体业主的租金和承担的违约金，但未明确折抵金额和每位小业主经折抵后所得资产，故原告向本院诉讼要求某某公司支付租金和违约金具有合理性。本院根据本案的实际情况认定某某公司所欠租金自第三年租赁期限开始日起至同年8月14日办理协议解除之日止计26,357.10元，违约金经与装璜和设备折抵后酌定房屋总价的10%。关于某某公司的民事责任问题。本案原告就某某公司在房屋销售过程中是否存在包租的允诺未提供相应证据证实。即便当时存在包租的口头允诺，那么某某公司的包租允诺能否对某某公司产生法律效力。最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋和相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据该解释，可以视为要约性质的说明和允诺所涉及的内容受到一定的限制，即内容限定在商品房本身及其所在的规划小区内的配套设施等，其他的说明或允诺一般不视为具有要约的性质。本案中即便某某公司对原告有过售后包租的允诺，但该允诺内容不属于上述解释第三条针对的情形，且将该允诺内容也未载入原告与某某公司的房屋买卖合同，故某某公司包租的允诺对本案房屋买卖合同的当事人某某公司不产生法律拘束力。就某某公司出具给某某公司的委托书，原告认为是某某公司对某某公司与原告所签租赁合同的追认，某某公司对此予以否认。本院认为，某某公司是以自己名义与原告签订的委托管理合同，而不是以某某公司的名义签订合同，故不能认定某某公司对租赁合同的事后追认，原告要求某某公司承担连带赔偿责任的请求无事实依据，本院难以支持。诉讼过程中，原告自愿撤回要求某某公司返还商铺恢复原状等诉讼请求，于法不悖，本院予以准许。综上，为维护社会稳定，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告某某与被告上海某某投资管理有限公司的《委托管理合同》于2012年8月14日解除;二、被告上海某某投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告某某自2012年4月30日起至同年8月14日止欠付的租金26,357.10元;三、被告上海某某投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告某某违约金129,096元;四、驳回原告某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费经减免后收取1280元，由上海某某投资管理有限公司负担，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  褚红梅审 判 员  周娟红人民陪审员  何昌炜二〇一四年五月十二日书 记 员  张惠芳附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋和相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。