四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）川凉中民终字第35号上诉人（原审被告）康开武，男，生于1973年9月2日，汉族，四川省会理县人，村民，住会理县。委托代理人李守荣，男，生于1963年8月8日，汉族，四川省会理县人，居民，住会理县，系康开武的亲属，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）刘泽莉，女，生于1970年3月11日，汉族，四川省西昌市人，个体工商户，住西昌市。委托代理人徐厚远，男，生于1962年9月6日，汉族，四川省西昌市人，居民，住西昌市，系刘泽莉丈夫，代理权限为一般代理。上诉人康开武与被上诉人刘泽莉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省会理县人民法院（2013）会民初字第2470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员舒涛担任审判长，审判员马俊、郑坚参加的合议庭进行了审理，书记员冯艳担任记录。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告康开武将位于会理县的房屋出租给原告刘泽莉开设草船火锅店，租赁期从2011年4月1日至2019年3月31日止，租赁期限为8年，原告刘泽莉与被告康开武于2011年2月18日签订了《房屋租赁合同》，2011年4月11日双方又签订了《房屋租赁补充合同》。主合同第三条约定了从2011年至2019年每年的房屋租金的给付数额。被告康开武在补充合同中慎重承诺，本人和家人、亲友等在8年的租赁期内不会以任何理由和方式要求上涨租金。2013年3月原、被告双方为交纳房屋租金一事产生矛盾，2013年4月6日被告之妻周朝芳及被告岳母周国琼用铁链将草船火锅店大门锁起，会理县城南派出所接到报案后出警，并出具了出警经过。出警经过载明：经询问了解，草船火锅业主刘泽莉与房东康开武一家因租房问题发生纠纷，康开武的妻子周朝芳及岳母周国琼声称当时康开武与刘泽莉在签订租房合同时他们不知情，认为康开武与刘泽莉之间签订的租房合同无效，随后使用铁链将草船火锅的大门锁住，并坐在大门口，提出不再出租房子给刘泽莉开火锅店。民警到现场对当事人进行了劝解，由于该纠纷是因民间经济利益引起的，民警建议当事人双方通过法律途径寻求解决，并告知当事人双方不得因此事发生打架斗殴。2013年4月7日被告康开武通知原告刘泽莉，通知载明，因为你没有按时交房租，现正式通知你10日内来找我协商。2013年5月12日被告康开武通知原告刘泽莉，解除2011年2月18日签订的《房屋租赁合同》和同年4月11日签订的《房屋租赁补充合同》。由于被告之妻及岳母关闭草船火锅店的大门，致使原告无法正常营业而停业一天，造成原告当天的订餐无法履行而违约。现原告诉讼来院，要求依法确认原告与被告康开武签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》合法有效，判令被告康开武依约续继履行双方所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》；依法判令被告康开武承担违约责任；并要求判令被告、被告之妻及岳母强行关闭原告承租房屋，致使原告无法经营而造成的直接经济损失18，000.00元。庭审过程中，原告刘泽莉表示当庭向被告康开武交付房租，被告康开武当庭表示不愿收取房租。由于确认合同之诉和侵权之诉是两个不同的法律关系，本案审理过程中，原告选择了确认合同之诉，另案处理侵权之诉，同时撤回了对周朝芳、周国琼的起诉，依法予以准许。原审法院经审理认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。被告康开武将位于会理县西环路南郊村大地组的5间门面房和二层的房屋自愿出租给原告刘泽莉开设草船火锅店，双方于2011年2月18日和2011年4月11日签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，双方当事人应当严格按照合同的约定履行，并且双方当事人已经实际履行了该合同。因此，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》合法有效，原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》合法有效的诉讼请求符合法律的规定，要求被告康开武继续履行合同的理由成立，依法予以支持。被告康开武辩称，与原告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》已解除的抗辩主张，属另一法律关系，被告可另行主张其权利。因此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条的规定，判决：原告刘泽莉与被告康开武签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》合法有效。上诉人康开武不服一审判决，提出上诉请求依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求，或依法撤销一审判决，发回重审；本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决适用法律不正确。一审判决适用《合同法》不完整。《合同法》第96条规定“当事人一方依照本法第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”我方解除合同通知书2013年5月12日送达给原告刘泽莉时，双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》就被解除。原告刘泽莉2013年5月22日起诉我，要求确认《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》合法有效，继续履行合同，无事实和法律依据。会理县法院判决其合法有效，适用《合同法》不完整，是适用法律不正确。2、一审程序不合法。一审判决认为，我方抗辩合同已解除的主张，可另行主张其权利，这是错误程序。《合同法》第96条规定“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院解除合同的效力。”我方送达解除合同通知书，“对方”是刘泽莉。因此，启动审理通知解除合同的效力，原告应当是刘泽莉。如刘泽莉不请求法院确认解除合同无效，那么合同自通知书到达刘泽莉时解除。3、被上诉人刘泽莉在通知解除合同前（2012年5月12日），甚至一审开庭前，没有付清房租，构成违约，事实清楚证据充分。被上诉人刘泽莉自己处于违约状态，却要我方履行合同，违反公平原则。我想只有自己履行了合同，才能要求对方履行合同：如自己处于违约状态，就要承担被我方通知解除合同风险。该风险法律有规定，且法律规定的这一风险符合道德评判标准和多数人的评判标准。一审庭审中，刘泽莉表示当庭向我方交房租，我表示不愿收。理由：（1）合同在2013年5月12日已被解除；（2）刘泽莉没有请求法院确认解除合同无效；（3）假如刘泽莉启动程序，我方还有诉权。被上诉人刘泽莉答辩称，上诉人的上诉无事实和法律依据，不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，由上诉人承担本案一、二审诉讼费用。双方签订的房屋租赁合同及补充合同合法有效，上诉人提出解除该租赁合同既无约定解除事由，也无法定解除事由，其要求解除协议的主张依法不能成立。有权解除合同的行使解除权上应是答辩人而非上诉人。上诉人对于自己的主张并没有提供任何证据证明，其上诉理由不能成立。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认外，另查明，在双方于2011年2月18日所签订的房屋租赁合同中第三条租金的给付仅约定了每年的金额，租金为每年使用前提前支付甲方（康开武），租金交付后甲方向乙方出具收条，而并未约定具体的给付租金和期限和方式。在合同实际履行过程中，2011年度租金刘泽莉于2011年2月19日支付，康开武于当日出具收条，2012年度租金于2012年4月2日支付。一审刘泽莉也申请证人出庭作证证实在康开武发出书面解除合同通知之前，刘泽莉向康开武交纳房租而康开武拒绝收取的事实。二审中，上诉人康开武提交了四张照片作为新证据，拟证明上诉人康开武于2013年5月21日向被上诉人送达了解除合同通知书并贴在火锅店门上。被上诉人刘泽莉质证称，对照片的真实性无异议，被上诉人是在双方协商未果的情况下收到的通知，但不能证明合同可以单方面解除。被上诉人刘泽莉在二审中未提交新证据。本院对以上证据的认证意见是：上诉人提供的新证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，双方当事人是因上诉人康开武向被上诉人刘泽莉发出书面解除合同通知后引发的诉讼。被上诉人刘泽莉对上诉人单方面解除合同存有异议。本案所涉及的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》并未违反法律强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。按照诚实信用原则，双方当事人都应当按照合同约定全面、及时履行合同义务。鉴于合同中并未约定解除合同的条件，给付租金的期限和方式，且在2012年度上诉人有在4月2日收取房租的事实，并非上诉人在解除合同中所称的须在2013年3月交清第三年度的租金。由于约定不明，双方当事人对交付租金的期限的理解存在分歧。2013年4月6日发生的上诉人的妻子及岳母锁门的事件导致双方因租赁合同发生纠纷，从而导致被上诉人欲交纳房租而上诉人拒绝收取的事实。按照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，上诉人康开武以被上诉人刘泽莉未按时交纳房租为由要求解除双方的租赁合同关系并无事实和法律依据。被上诉人刘泽莉在原审的诉讼请求也是要求确认双方租赁合同的效力，继续履行合同，是对上诉人单方面解除合同提出异议而提起的确认之诉。并不违反法律规定。上诉人康开武的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律恰当，判决结果正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元由上诉人康开武负担。本判决为终审判决。审判长  舒涛审判员  马俊审判员  郑坚二〇一四年二月十七日书记员  冯艳