广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初1233号原告：深圳市丰泽园实业有限公司，住所地：深圳市南山区沙河西路丰泽园仓储配送中心**仓库**西，统一社会信用代码：91440300738824946G。法定代表人：蔡灵发。委托诉讼代理人：丘劲，广东百朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈奇香，广东百朋律师事务所律师。被告：深圳市联邮物流有限公司，住所地：深圳市南山区沙河西路丰泽仓储配送中心**楼第**、第**，统一社会信用代码：91440300741247641C。法定代表人：程坤玲。委托诉讼代理人：曹卫，广东格明律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹选平，广东格明律师事务所实习律师。原告深圳市丰泽园实业有限公司诉被告深圳市联邮物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，于2019年3月13日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丘劲、陈奇香以及被告的委托诉讼代理人曹卫、詹选平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签署的《房地产租赁合同》；2、被告立即将南山区沙河西路丰泽园仓储配送中心3#楼第一层、第四层房产返还给原告并恢复原状；3、被告立即向原告支付违约金（日违约金计算标准按照当月租金的千分之三计付，自2018年10月18日算至实际返还房屋之日止，暂计至2018年11月12日为10416.20元。）4、被告已支付的租赁保证金272014.92元归原告所有；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2006年11月8日签订《房地产租赁合同》，合同约定，原告将位于深圳市××××路丰泽园仓储配送中心3#楼（第一至第四层，以下简称涉案房产)，租赁建筑面积为5706.50平方米，租赁期限为2006年11月15日至2021年11月15日,租赁房屋用途为仓库、仓储物时合同还约定了租金标准、违约责任等内容。次日，双方签订《补充合同》，补充合同对租金计算单价、停车费、管理费等相关费用进行明确约定。随后，原、被告于2009年7月1日签订《补充协议》，协议约定，被告不再承租丰泽园仓储配送中心3#楼第二层、第三层房地产，并同意原告没收相应的租赁保证金等相关内容。直至2018年10月份，经原告调查发现，被告在未征得原告同意情况下，擅自将租赁房屋的第一层转租给第三人，被告之行为，已违反了双方合同约定，已构成违约。根据双方合同约定，原告享有合同解除权，并有权追究被告违约责任。第三人深圳市朗晴国际货运代理有限公司（以下简称朗晴公司）为丰泽园仓储配送中心3#楼第一层的实际使用人。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，一、被告不存在非法转租房屋行为，外墙张贴标牌系为了引导货主司机识别装卸货仓口，防止不同托运人的货物混淆、丢失，便于货物的区分、管理，不是非法转租，原告提供的证据不能证明被告非法转租房屋，对原告欲证事实没有证明力。被告、原告于2006年11月8日签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于深圳市××沙河路丰泽园仓储配送中心3#楼出租给被告使用，租赁期限自2006年11月15日起，至2021年11月15日止；次日双方又签订《补充合同》，对租金计算单价、停车费、管理费等作出补充约定；2009年7月1日，被告与原告签订《补充协议》，双方协商一致对租赁范围进行变更，被告不再承租丰泽园仓储配送中心3#楼第二、三层，其余内容按原合同执行。被告在租赁期间一直按照上述合同约定和相关法律的规定履行义务、行使权利，被告并无闲置来利用空间，被告没有必要也没有条件将所租赁的房屋非法转租。原告所提公证文件仅是对原告现场操作电脑、打印网页所得内容的客观记载，该网页内容不能证明被告将房屋用于非法转租，该份公证书，对待证事实，没有证明力。被告对原告单方解除租赁合同的违约行为提出异议，并就该违约行为给被告造成的损失，主张赔偿责任，目前正在核算损失程度，完成后将另行起诉。二、近年来房屋租赁市场价格上涨较快，目前，本案合同项下房屋，市场租赁价格己达每月每平方米租金150元，而被告与原告双方合同价为：首层每月每平方米租金50.4元，第四层每月每平方米租金42元，由此可见，正是巨大的价差，令原告见利忘义，罔顾合同义务，试图通过非法解除与被告签的既有合同，将房屋高价转租他人，牟取非法利益。合同约定：前18个月市场空租期，由被告以首层每月每平方米租金36元，二至四层为每月每平方米租金30元的价格承租，从第19个月起租金按5%每年递增，递增8年，8年期满后租金不变持续到租期期满为止。现合同已履行12年，按合同约定，租金价格不再每年递增，已经冻结，双方当下实际履行的合同价格为：首层租金每月每平方米50.4元，第四层每月每平方米42元，而当下市场租金价格为每月每平方米150元左右（房屋租赁中介公司提供信息）。正是由于巨大的差价，令原告罔顾合同义务，企图非法解除与被告签订的既有合同，将房屋高价转租他人，牟取非法利益。原告曾与被告沟通协商，要求增加租金标准或者提前解除双方合同。对于原告的不合理要求，被告当十分气愤，但并未断然拒绝，考虑到目前房屋租赁市场的实际情况，被告提出，愿意在获得合理补偿的情况厂，提前解除合同。三、原告的行为违反了民法上的诚实信用原则。民事主体在市场活动中应当讲究信用，恪守诚信，诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提条件下追求自己的利益。原告的上述行为是在损害被告利益的前提下追求趋己的利益，严重违反了民法中的诚实信用原则。涉案合同是双方在平等、自愿、协商一致的情况下签订的，系双方真实意思表示，且不违反法律和损害第三人利益，双方应恪守诚信，认真履行。事实上，该合同是一个履行期为15年的长期租赁合同，双方在12年前签约时已经充分考虑了市场风险，并就风险分担做出相应安排。且合同已经实际履行了12年，被告已经承担了前期培育市场的风险，后期冻结租金增涨，对原告来说，显然是公平合理的，原告以此为由要求解除合同，没有事实和法律依据，是违约行为，理应承担违约责任。基于以上理由，被告请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市××××路丰泽园仓储配送中心三号仓库于2007年4月26日登记在原告名下，产权为100%,建筑面积5516.7平方米。2006年11月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《房地产租赁合同》，约定甲方将涉案房产出租给乙方作为仓库仓储物流使用，建筑面积5706.5平方米，租赁期限从2006年11月15日至2021年11月15日止，乙方应于每月5日前将租金支付给甲方；乙方向甲方交纳3个月租金的押金538639.05元；乙方不得将涉案房产全部或部分转租他人，如乙方擅自将涉案房产转租第三人，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿并不予退还租赁保证金，同时乙方还应每日按照每月租金的千分之三的标准向甲方支付违约金；合同终止后，乙方应于当日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；以及其他条款。2006年11月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《补充合同》，约定租金首层每平方米为36元，2-4层每平方米为30元；租赁期限15年，租期内以房产交付使用之日起计，从第19个月起租金按5%每年递增，递增8年，8年期满后租金不变持续到期期满为止；租赁期间内，双方不能单方提前解除合同；以及其他内容。2007年5月23日，被告向原告出具《关于仓库装修处理意见》，该意见上载明：2007年5月16日，被告在装修装修四楼仓库时在梁柱上打了6个膨胀螺丝孔，被告愿意按照物业管理规定承担每个膨胀螺丝孔5000元，合计3万元，该款项同意在房租押金中抵扣等。2009年，因被告单方提出变更合同，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订《补充协议》，约定：一、乙方原租赁甲方3号仓库1-4层，现将其中2-3层退还给甲方，l层1420.79平方米（含屋面分摊面积）和4层1428.56平方米（含屋面分摊面积），总计面积2849.35平方米由乙方继续租赁，并按原租赁合同（即2006年11月8日签订《房地产租赁合同》及《补充协议》）执行。二、乙方退还2层和3层仓库时必须恢复库房原状，消防设施完好。2层仓库承租户一律迁出。如个别大户需继续承租必须重新与甲方签订租赁合同，否则甲方不予认定。三、因乙方单方退租二层和三层仓库，乙方同意甲方按规定没收乙方向甲方交纳的部分押金（236624.13元），由甲方开票收取。没收押金计算方式为；乙方总承租的面积5706.5平方米，本次已退还2857.13平方米（2857.13平方米-已租出350平方米=2507.13平方米），占总承租面积的43.93%；乙方已交三个月租金的押金538639.05元，按已退租面积比率43.93%，没收押金236624.13元（总押金538639.05×退租面积率=没收押金）。四、本协议签订后5日内，甲、乙双方办清房屋移交手续。在移交前，乙方必须向甲方结清前期所欠全部租金及水、电费，并保证房屋设施完好。如因乙方原因不能按期交还出租房屋），乙方应承担延期交房租金（按2006年11月8日签订的《房地产和赁合同》及《补充协议》确定的租金执行)，直至交清为止等。为证明被告将涉案房产的一楼出租给案外人深圳市朗晴国际货运代理有限公司，原告提交了公证书、视频及截图。其中，公证书上载明案外人深圳市朗晴国际货运代理有限公司的网站载明其仓库地址为深圳市南山区西丽茶光丰泽园仓储配送中心3栋1楼。且被告提交的视频和截图显示涉案房产外墙上贴有“朗晴货运有限公司”字样。庭审中，被告表示案外人朗晴公司系被告的大客户，外墙标牌系为引导司机识别装卸货仓口，防止不同的货主货物混淆、丢失，便于货物的区分、管理，不是非法转租行为。2018年11月2日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，载明：1、原告解除与被告的房屋租赁合同关系，限被告自收到本通知之日起五日内，腾空涉案房地产，撤离现有的人、财、物，并厘清与次承租人的合同关系；2、被告在搬离前，应当结清当月的租金、水费、电费、管理费等相关费用；3、被告支付的租赁保证金272014.92元原告不予返还。同时，被告应当按照合同约定向原告支付违约金（每日违约金按当月租金千分之三的标准计算，计至被告实际返还租赁房屋之日止）等。该通知书于2018年11月3日送达被告。被告提交了朗晴公司的工商信息，以证明该公司的住所地在深圳市，被告未将涉案房产一楼转租给该公司。此外，被告还提交了原告向其开具的2019年的增值税发票，以证明被告按期支付租金，目前涉案房产一楼的租金为50.4元/平方米/月，第四层的租金为42元/平方米/月。庭审中，原告表示涉案房产目前不含管理费每月租金共计138882.71元，含管理费每月租金共计145210.34元。庭后，被告提交了其与朗晴公司的月结对账单和被告深圳市联邮物流有限公司的邮单，其中邮单上仅载明托运公司为朗晴公司以及邮件的送达地址，以证明朗晴公司与被告是托运人与承运人的关系，且朗晴公司使用涉案房产的方式为不定期有货物委托被告托运，货物会暂存一段时间。原告对于该两份证据均不予认可，并表示均系被告单方制作且邮单上没有寄件人地址，没有收件人的姓名，也没有派件人等的关键信息。本院认为，原告与被告签订的《房地产租赁合同》和两份《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。本案的争议焦点是被告是否将涉案房产转租案外人，原告提交的公证书、视频和截图已形成完整的证据链，足以证明被告将涉案房产转租给案外人朗晴公司使用，且在被告向原告退租涉案房产第二层和第三层时，双方签订的《补充协议》中也载明了被告曾经有将涉案房产二、三层转租的情况，该内容与原告主张的被告存在转租事实相互印证。而被告庭后提交的其与朗晴公司的月结对账单和被告深圳市联邮物流有限公司的邮单均系被告单方制作，没有案外人的签字盖章确认，且被告也未提交其与朗晴公司的银行账户往来情况，也未提交邮单的回单或者物流信息等关键性信息。综上，本院依法采信原告的主张，认定被告将涉案房产转租给案外人朗晴公司使用。至于被告抗辩称原告提出的解除请求超过除斥期间一年以及原告在被告转租后6个月内未提出异议的原告无权提出解除合同，对此，本院认为，被告未提交证据证明原告早于2018年10月知道被告将涉案房产一楼转租的事实，相反，原告在2018年10月发现被告转租后即时向被告送达了解除合同通知书并随后提起诉讼。故本院对于被告的上述抗辩理由不予采信。根据合同约定，被告将涉案房产转租的，原告有权解除合同，本案被告于2018年11月3日收到原告邮寄的解除合同通知书，本院依法确认原、被告双方签订的《房地产租赁合同》于该日解除。合同解除，原告诉求被告返还房产，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告对涉案房产恢复原状，无合同依据，且原告已同意在被告的押金中扣除被告在墙上打孔的3万元费用作为赔偿，故对于原告的恢复原状诉请，本院不予支持。根据合同约定，被告转租涉案房产的，原告有权没收租赁保证金，原告主张在剩余租赁保证金302014.92元中扣除3万元的打孔费用后再没收被告的租赁保证金272014.92元，不违反合同约定，本院予以支持。本案中原告没有提交证据证明因被告的转租行为给原告造成了损失，且本院已支持了原告没收被告租赁保证金的请求，原告没收的租赁保证金足以弥补原告的损失，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市丰泽园实业有限公司与被告深圳市联邮物流有限公司签订的《房地产租赁合同》于2018年11月3日解除；二、被告深圳市联邮物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市丰泽园实业有限公司返还位于深圳市南山区沙河西路丰泽园仓储配送中心三号仓库第一层和第四层房产；三、原告深圳市丰泽园实业有限公司没收被告深圳市联邮物流有限公司的租赁保证金272014.92元；四、驳回原告深圳市丰泽园实业有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2768.23元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘湘二〇一九年三月二十日书记员  张鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。