上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初194号原告：赵健明，男，1954年9月19日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：刘洪，上海兰盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓燕，上海兰盾律师事务所实习律师。被告：金文琴，女，1928年4月9日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告：赵启良，男，1957年3月25日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：李强，上海宏腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊，上海汇银律师事务所律师。原告赵健明与被告金文琴、赵启良返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵健明的委托诉讼代理人刘洪到庭参加了第一、二次庭审，原告赵健明、被告赵启良参加了第一次庭审，原告赵启良的委托诉讼代理人李俊到庭参加了第二次庭审。被告金文琴经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵健明向本院提出诉讼请求，要求判令：1.被告立即将位于嘉定区塔桥村原唐行供销合作社塔桥代销店的房屋(共6间,房屋面积189平方米,土地面积560平方米)返还给原告;2.被告向原告返还2015年9月25日至2018年9月25日期间的房屋(两间)租金人民币(以下币种均为人民币)20,000元，并以每月2,000元的标准支付自2018年9月26日至实际返还之日止的房屋占有使用费(全部六间)。事实和理由：原告父亲赵守仁原为唐行供销合作社工作人员。2003年3月14日,唐行供销合作社与赵守仁签订《房屋转让(买断)协议》，将位于唐行塔桥村第八生产队的塔桥代销店的房屋(以下简称涉案房屋)转让给赵守仁。2008年前后,赵守仁将受让的涉案房屋暂借给被告金文琴与其丈夫赵维纶居住,但赵守仁在生前多次要求金文琴及其丈夫返还房屋时均遭无理拒绝。2015年,金文琴的丈夫赵维纶去世,金文琴也去了养老院生活,但赵启良(金文琴之子)却将涉案房屋中的两间出租给案外人居住并收取房租。原告多次与被告协商返还房屋事宜,均无果。原告父亲赵守仁和母亲陈秀珍分别于2013年11月27日、2015年2月9日去世,原告赵健明父母共生育一子一女,即原告和妹妹赵玉英。在原告父母均去世后,原告和妹妹协商确定涉案房屋由原告独自继承。原告认为,两被告无理占有涉案房屋,侵害了原告的合法权益,故诉至法院。被告赵启良辩称，不同意原告全部诉讼请求。涉案房屋系赵启良父亲赵维纶祖宅，原告占用被告的宅基地建了代销店。赵维纶早些年在外地，退休后即回到嘉定在涉案房屋中居住。被告金文琴未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1966年间，嘉定唐行供销合作社经批准在讼争地块上建造了塔桥代销店用房，并于1991年5月取得房屋所有权登记，于1995年取得国有土地使用权登记。1990年，赵维纶宅基地及地上房屋经核定颁发宅基地证，确定赵维纶宅基地面积为41平方米，房屋两间。2003年3月14日，唐行供销合作社(甲方)与赵守仁(乙方)签订《房屋转让(买断)协议》一份，约定：唐行供销合作社将坐落在塔桥村第八生产队，原塔桥代销店的房屋转让给赵守仁，转让费为壹万元，乙方当场一次性付款。甲方向乙方提供塔桥代销店的房产证(房屋面积189平方米)，国有土地使用证(土地面积560平方米)作凭证。赵守仁及其妻子陈秀珍两人育有一子一女，即原告赵健明及赵健明之妹赵玉英。赵守仁、陈秀珍分别于2013年、2015年相继死亡，赵玉英在父母死亡后放弃对唐行镇供销社塔桥代销店房屋的继承，并与赵健明商议由赵健明继承涉案房屋。被告金文琴丈夫赵维纶在外地工作退休回村后曾在涉案房屋中居住，赵维纶死亡后，被告金文琴至养老院生活，被告赵启良将涉案房屋对外出租并收取租金。原告赵健明认为，其父亲赵守仁购买涉案房屋后享有对涉案房屋的占有使用权，两被告占有涉案房屋侵害原告使用权益，故诉至本院要求判如所请。另查明，两被告系母子关系。被告赵启良父亲赵维纶与原告赵健明父亲赵守仁均系同一集体经济组织成员。审理中，被告赵启良坚持称涉案房屋建在其父亲赵维纶的祖宅基地上，并向本院提交了一份1951年户主姓名为赵维纶的《土地房产所有证存根》及1990年《嘉定县农民宅基地登记表》，以此抗辩涉案房屋建立在被告祖宅基地上，其应享有权利。本院向当地镇土地管理所及塔桥村委工作人员调查，据反映，赵启良提交的户主姓名为赵维纶的《嘉定县农民宅基地登记表》上载有41平方米的宅基地，地上建有房屋，因赵维纶早年去外地工作，将该房屋卖给了隔壁赵秀娥家。1990年，村里重新核定宅基地，上述41平方米的宅基地仍核定在赵维纶名下，但实际由赵秀娥家占有使用。20世纪80年代初，赵维纶退休后回到村里，要求村里重新批宅基地给其建房，因不符合条件，未获批准。嗣后，赵维纶认为供销社的房子(原代销店)建在其祖宅基地上，遂与原告赵健明父亲赵守仁发生争议，嗣后擅自将涉案房屋进行整修后居住使用，并以其卖给赵秀娥家的宅基地办理了门牌号、水、电和户口等。本院认为，根据查明的事实，涉案房屋系嘉定区唐行镇供销合作社经批准后合法建造，并获产权登记的合法建筑，原告赵健明父亲赵守仁自嘉定唐行供销合作社处购买了涉案房屋并支付对价，其享有对涉案房屋的占有使用权利。被告赵启良父亲赵维纶未经权利人同意，擅自对涉案房屋进行了整修后居住，已损害权利人利益。赵守仁死亡后，原告赵健明有权继承涉案房屋的占有使用权益。被告赵启良辩称涉案房屋建在其父亲赵维纶的祖宅基地上。其所称的宅基地，依据的是土改时期的《土地房产所有证存根》，而该权证记载的土地上并无建筑物，且该土地权证因被1990年《嘉定县农民宅基地登记表》重新核定登记而已失效，故赵维纶以代销店房屋建在其祖宅基地上为由强占房屋，没有事实和法律依据，侵害了权利人的合法权益。被告在赵维纶死亡后仍拒绝返还涉案房屋，其占用涉案房屋的行为不具有合法性，应当承担返还义务，故本院对赵健明要求金文琴、赵启良返还涉案房屋的诉请予以支持。关于赵健明诉称被告赵启良将涉案房屋对外出租并收取租金一节，赵启良并未否认出租及收取租金，且考虑到赵启良父亲赵维纶整修涉案房屋后直至2015年去世之前，其一直居住在涉案房屋内，赵健明向赵启良、金文琴主张的2015年9月25日至2018年9月25日期间对外出租两间涉案房屋的租金收益20,000元，尚属合理，应当由赵启良、金文琴返还给赵健明。金文琴、赵启良占用涉案房屋致使赵健明无法使用，赵健明自应有权要求赵启良、金文琴支付占有使用费。赵健明主张的占有使用费的起算日期、标准并无不妥，对此本院亦予以支持。被告金文琴经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了在诉讼中享有的答辩、举证、质证等权利，应承担相应的法律后果。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告金文琴、赵启良应于本判决生效之日起十五日内将位于嘉定区塔桥村原唐行供销合作社塔桥代销店的房屋返还给原告赵健明；二、被告金文琴、赵启良应于本判决生效之日起十日内支付原告赵健明20,000元；三、被告金文琴、赵启良应于本判决生效之日起十日内按照每月2,000元的标准，向原告赵健明支付自2018年9月26日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费。负有给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费800元，减半收取400元，由被告金文琴、赵启良负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 岳华二〇一九年三月二十九日法官助理 王鑫书 记 员 张浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。四、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。