陕西省山阳县人民法院民 事 判 决 书山民初字第00032号原告山阳县矿业开发总公司，住所地陕西省山阳县城关镇邹家湾，以下简称山阳县矿司。法定代表喻洪波，系该公司经理。委托代理人李光虎，陕西丰阳律师事务所律师。被告时夏（时霞），女，汉族，1968年10月23日生，住陕西省山阳县城关镇东关居委会，现住山阳县矿司地质队垣院内。公民身份证号码612525196810230180。第三人朱才豪，男，汉族，1995年10月8日生，住陕西省山阳县户家垣镇磨坡村。公民身份号码612525199510084971。第三人陈太斌，男，学生，1992年8月24日生，住陕西省山阳县户家垣镇黄龙村。公民身份号码为612525199208245439。原告山阳县矿司诉被告时夏、第三人朱才豪、陈太斌确认合同无效纠纷一案，本院于2014年1月14日立案受理后，于2014年2月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人到庭参加了诉讼，被告、第三人经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山阳县矿司诉称：原告在山阳县地质队垣上有多间房屋，2013年8月，原告在清理房产时发现第三人朱才豪、陈太斌在未征得原告同意的情况下，租住了原告在此所有的一间房屋（地质队第五排正中由东向西第四间）。经原告向第三人了解，第三人自称是2012年7月1日从被告时夏手上租得此房，并向时夏交了年租金1200元。后原告向第三人阐明，第三人所租住的房屋系原告所有，被告无权将原告所有的房屋对外出租，要求第三人向时夏要回房租，给原告交清租住期间的租金，同原告签订房屋租赁合同或腾还所住房屋，但第三人拒不交房，更不愿意与原告签订房屋租赁合同。为了维护公司利益，故请求法院依法判令：1、确认被告与第三人形成的房屋租赁合同无效，由第三人返还占有原告的一间房屋；2、要求被告及第三人连带支付从2012年7月1日至向原告交还房屋期间的租金（每月按100元计算）。原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了如下证据：1、原告的企业法人营业执照、企业法人机构代码证及法定代表人身份证明；用以证明原告具有适格的诉讼主体资格。2、房屋所有权证1份；用以证明第三人所租住的房屋系原告所有的事实。3、朱才豪、陈太斌出具的证明1份；用以证明第三人朱才豪、陈太斌于2012年7月1日从被告时夏处租得一间房屋，每年租金1200元的事实。被告时夏辩称：原告所述属实，2013年7月，被告租给第三人朱才豪、陈太斌房屋一间，租金一年1200元，房屋出租时房租已经交清。但被告的父亲是山阳县矿司职工，被告出租房屋的行为是受其父亲委托，且房屋出租时被告给山阳县矿司打过招呼。被告时夏经传票传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。第三人朱才豪述称：2013年7月1日，朱才豪和陈太斌在被告时夏处租住了房屋一间，租期是2013年7月1日至2014年7月1日，租金一年是1200元，租金已经交给时夏，且有时夏出具的收条。第三人朱才豪表示租房时并不知情，如能继续租住第三人愿意租住，被告应当把租金交给原告，如房屋不能继续租住，被告应当把剩余的房租返还给第三人。第三人朱才豪经传票传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。第三人陈太斌述称：2013年7月1日，陈太斌和朱才豪在被告时夏处租住了房屋一间，租期是2013年7月1日至2014年7月1日，租金一年是1200元，租金已经交给时夏，且有时夏出具的收条。第三人陈太斌表示租房时并不知情，如能继续租住第三人愿意租住，被告应该把租金交给原告，如房屋不能继续租住，被告应当把剩余的房租返还给第三人。第三人陈太斌经传票传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。对原告提供的上述证据分析认证如下：原告提供的证据1，该证据能够证明原告属合法企业法人，具有适格的诉讼主体资格，故对该证据予以认定。证据2，该证据是有权登记机关登记的房屋所有权证，能够证明第三人朱才豪、陈太斌所租住房屋（地质队第五排正中由东向西第四间）的所有权属原告所有的事实，故对该证据予以认定。证据3，该证据能与被告、第三人在谈话笔录中所陈述的内容相互印证，能够证明朱才豪、陈太斌从被告时夏处租得房屋一间，租金每年1200元的事实，故对该部分予以认定，对租房的具体时间第三人陈述前后不一，经庭审查明，第三人具体租房时间以2013年7月1日为准，故对该证据的租房时间不予认定。根据认定的上述证据以及原、被告及第三人的陈述，可以确认以下案件事实：2013年7月1日，第三人朱才豪、陈太斌在被告时夏处租住了房屋一间，约定租期一年，从2013年7月1日至2014年7月1日止，租金一年1200元，第三人朱才豪、陈太斌把租金交给了时夏。另查明，第三人朱才豪、陈太斌所租住房屋（地质队第五排正中由东向西第四间）的所有权属山阳县矿业开发总公司所有。房屋租金，每月租金100元。本院认为：合同是双方当事人合意的结果，当以不损害他人的合法权益为前提。本案中，被告并不享有所出租房屋的所有权，在未征得原告同意的情况下，擅自将原告所有的房屋出租给第三人，被告的行为已构成了对原告所有权权益的侵害，违反了法律规定。因此被告与第三人形成的房屋租赁合同因损害原告的合法权益而归于无效，故对原告要求依法确认被告和第三人形成的房屋租赁合同无效的诉讼请求本院予以支持，被告辩解出租原告所有的房屋是受其父亲委托、且给原告打过招呼，原告不予认可，被告并未提供相应证据加以证实，无法证实原告同意被告出租房屋，故对被告的辩解理由不予支持。被告与第三人签订的房屋租赁合同，因损害原告对房屋的所有权致使合同无效，被告因无效合同取得的财产，应当返还给原告，第三人基于合同关系占有原告所有的房屋，也应随之返还原告，故对原告要求被告返还从2013年7月1日起至腾房之日止的房屋租金，月租金100元以及要求第三人返还占有的一间房屋，本院依法予以支持；原告要求被告和第三人承担连带返还租金的请求，没有法律根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第六十八条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告时夏与第三人朱才豪、陈太斌形成的房屋租赁合同无效。二、限第三人朱才豪、陈太斌于本判决生效后30日内返还原告山阳县矿司所有的位于地质队第五排正中由东向西第四间房屋。三、由被告向原告支付从2013年7月1日起至第三人返还房屋之日止的房屋租金，每月租金100元；由被告向第三人支付从返还房屋之日起至2014年7月1日止的房屋租金，每月租金100元；如第三人在2014年7月1后返还原告房屋，则由第三人按实际使用时间给付原告房屋租金，每月租金100元。四、驳回原告山阳县矿司要求第三人朱才豪、陈太斌连带承担返还租金的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告及第三人未履行义务，原告应当在二年内向人民法院申请执行。案件受理费100元，减半收取50元，由被告时夏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商洛市中级人民法院。代理审判员  王鹏二〇一四年二月二十七日书 记 员  姚莉附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。