山东省武城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1428民初2447号 原告：武城县时代花园小区业主委员会。 法定代表人：王兆峰，职务：主任。 原告：王兆峰，男，汉族，1965年出生，住山东省武城县城区。 委托诉讼代理人：徐永峰，武城志峰法律服务所法律工作者。 被告：武城县瑞祥物业管理有限公司，住所地：山东省武城县。 法定代表人：任洪芹，职务：经理。 委托诉讼代理人：李成宝，北京市京师（德州）律师事务所律师。 原告武城县时代花园小区业主委员会、王兆峰诉被告武城县瑞祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王兆峰及其委托诉讼代理人徐永峰、被告武城县瑞祥物业管理有限公司法定代表人任洪芹及委托诉讼代理人李成宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武城县时代花园小区业主委员会、王兆峰向本院提出诉讼请求：1、依法撤销2017年12月29日签订的《物业服务合同》；2、责令被告无条件的返还目前仍占有的业主资产即大门东侧物业用房、图纸资料及办公设施；3、诉讼费及其他一切费用由被告承担。事实和理由：一、2017年12月29日，被告与武城县时代花园住宅小区业委会签订的《物业服务合同》违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解物业聘服务企业”，第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”根据该条例规定，选聘和解聘物业服务企业的权力是业主，而不是业主委员会，业主委员会只可经业主或业主大会授权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。被告不是业主或业主大会选聘的物业服务企业，原业主委员会负责人崔保玉并没有取得业主或业主大会的授权，在2017年12月29日签订合同被告的法定代表人任洪芹在时代花园小区已经以物业公司的名义待了半年，没有经过业主大会选聘其是明知的，当时的业主委员会主任崔保玉也是明知的，因此，该合同违反法律、行政法规强制性规定的行为。二、合同存在恶意串通，损害集体或者第三人利益。在合同双方当事人任洪芹、崔保玉于2017年7月11日一天签订三份《物业服务合同》均不合法的情况下，并在全体业主罢免业主委员会主任、拟解除《物业服务合同》之际，双方又草草签订了2017年12月29日《物业服务合同》，经了解得知，该合同双方存在恶意串通，并且这份合同第十八条第二款约定：“甲乙任何一方在合同约定期间无正当理由中止合同，应赔偿对方30万元的经济损失”。第二十二条约定：“业主和物业使用人就本合同的权利、义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主承担连带责任”等条款。以上这些约定明显损害集体或第三人利益。三、合同存在欺诈行为。合同中被告明确表述为资质等级：三级。虽然在2018年3月8日住房城乡建设部取消了物业服务企业资质的规定，但2017年12月29日当时法律规定是要求资质的，所以当时签订时存在欺诈行为。四、合同内容显失公平。《山东省物业管理条例》第六十五条关于物业服务内容规定，主要包括下列事项：（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（七）物业服务档案和物业档案的保管；（八）其他物业管理事项。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。本合同中以上应当包括的内容没有，然而损害集体利益和第三人利益的例如：“第十八条第二款约定：甲、乙任何一方在合同约定期间无正当理由中止合同，应赔偿对方30万元的经济损失。第二十二条约定：业主和物业使用人就本合同的权利、义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主承担连带责任”其约定明内容显失去公平。对业主是及其不公平的。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第十二条等相关法律规定规定，请求人民法院依法判决撤销合同。并责令被告无条件返还目前仍占有的业主的资产。 被告武城县瑞祥物业管理有限公司辩称，答辩人与被答辩人武城县时代花园小区上届业主委员会签订的物业服务合同是合法有效的，不存在法定可撤销情形。 首先，本案所涉《物业服务合同》中的一方武城县时代花园小区业主委员会是经法定程序由小区全体业主通过业主大会选举产生的，是已经有效成立的合法主体，具有合法签约的主体资格，其有权与武城县瑞祥物业管理有限公司签订物业服务合同。并且小区全体业主也接受了答辩人瑞祥公司提供的物业服务，因此案涉物业服务合同是有效的，不存在可撤销的情形。 其次，被答辩人已经就案涉争议的物业服务合同提起过确认合同无效的诉讼，经武城县人民法院审理后作出（2018）鲁1428民初1684号民事判决书，确认案涉争议的物业服务合同是合法有效的，业委会具有签约主体资格，案涉物业服务合同不存在法定的无效情形，被答辩人业委会请求确认物业服务合同无效的诉讼请求于法无据，驳回了被答辩人业委会的诉讼请求。既然案涉物业服务合同已经被武城县人民法院判决确认为有效合同，也就不存在可撤销的问题，本案被告就一个争议重复提起诉讼，于法无据，法院应当依法予以驳回。 再次，由于本案涉及的物业服务合同是合法有效的，被答辩人业委会根据新的业主大会决议单方无正当理由解除物业服务合同，依照双方之间的物业服务合同当然要依约支付违约金并赔偿损失（30万元），这既是法定契约精神的要求，也是对任意违约方的惩罚。否则答辩人有权行使法定权利，不予办理物业交接手续。 最后，本案被答辩人王兆峰本人为了逃避缴纳物业费，以各种理由通过各种手段，以自己的名义或者本案被答辩人业委会的名义重复多次提起诉讼，但是无论是其请求撤销物业服务合同的诉讼主张，还是确认物业合同无效的诉讼主张，均没有得到武城县人民法院的支持。 综上所述，答辩人认为，本案争议的物业服务合同是合法有效的，不存在可撤销的情形。恳请法院综合考虑本案事实与情节，判决驳回本案被答辩人的诉讼请求，维护本案答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2017年12月份武城县时代花园住宅小区原业主委员会，以公示形式告知全体业主：“鉴于和武城县建德物业管理有限公司的合同于2017年12月30日到期。变更新的物管服务公司武城县瑞祥物业管理有限公司，如业主有异议，请于2017年12月27日以前，到业委会处提出异议，逾期作同意论处，此公示为2017年12月20日至2017年12月27日，7天”。随后于2017年12月27日武城县时代花园住宅小区原业主委员会与武城县瑞祥物业管理有限公司签订物业服务合同。2018年6月5日武城县振东社区居民委员会发布公告证实，根据《山东省物业管理条例》规定，时代花园小区依法召开了业主大会，武城县时代花园住宅小区业主通过投票表决，选出了新的业主委员会，并表决同意解除与武城县瑞祥物业管理有限公司管理合同，并于2018年8月16日双方终止合同履行，物业管理用房现由被告武城县瑞祥物业管理有限公司占用。上述事实有武城县时代花园住宅小区原业主委员会与被告签订的物业服务合同、被告武城县瑞祥物业管理有限公司提供的公示、公告及当事人陈述等予以证实，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院认为，根据我国《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条、第十五条的相关规定，选聘和解聘物业服务企业，应由小区业主共同决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。同时，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。作为本案，原小区业主委员会并未有召开由物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加的业主大会，仅仅通过告示的形式征求业主意见，其做法明显不符合《物业管理条例》的强制性规定。同时，该小区业主大会依法表决决定解除了该涉案物业服务合同的履行，该解除决定符合《物业管理条例》的相关规定，且双方也已于2018年8月16日实际终止了该涉案物业服务合同的履行，因此该涉案物业服务合同已经予以撤销，原告无需再请求人民法院予以撤销；由于物业管理用房归全体业主所有并用来管理小区事务所需要，双方的物业服务合同终止后，被告武城县瑞祥物业管理有限公司应将物业管理用房归还该小区业主委员会，原告诉请的其他物品及请求由于没有提供相关证据予以证实，本院不予支持。 综上所述，依据《物业管理条例》第三十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告武城县时代花园小区业主委员会、王兆峰请求撤销2017年12月29日签订的《物业服务合同》的诉讼请求； 二、被告武城县瑞祥物业管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告武城县时代花园小区业主委员会交付物业管理用房； 三、驳回原告武城县时代花园小区业主委员会、王兆峰的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取250元，由原、被告各负担125元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  谈洪勤 二〇一九年三月二十五日 书记员  王文静