广东省中山市���级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第369号上诉人（原审被告、反诉原告）：李建元，男，1951年8月16日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市沙溪镇。上诉人（原审被告、反诉原告）：李建中，男，1947年7月22日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市沙溪镇。上述上诉人的共同委托代理人：卓裕文，广东卓正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阮乃彬，男，1966年11月20日出生，汉族，住广东省中山市沙溪镇。委托代理人：黄伟业，广东雅商律师事务所律师。上诉人李建元、李建中因与被上诉人阮乃彬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年1月4日，阮乃彬与���建元、李建中经他人介绍，约定由李建元、李建中将位于中山市沙溪镇中兴村钱山新村一房屋出卖给阮乃彬，房屋交易总价638000元，签订合同当日支付定金200000元及支付第二期房款380000元，余款58000元于办理好转让手续并核发新的房地产权属证书时付清，房屋交付无约定等。阮乃彬与李建元在广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）上签名。由于李建中在签合同前因故离开，故没有在合同上签名。李建中虽没有在合同上签名，但其表示同意涉案房屋出卖，确认上述阮乃彬与李建元签订的房地产买卖合同。合同签订当日，阮乃彬支付给李建元购房款订金200000元，李建元在收据上签名，李建元、李建中确认收取该款。2012年1月5日，李建元、李建中将涉案房屋集体土地使用权证、房地产权证、房地产权共有（用）证原件各一份交给阮乃彬办理过户之用。之后，阮乃彬向国土部门咨询得知涉案房屋的集体土地使用权转为国有土地使用权方能过户，而阮乃彬称双方口头约定由李建元、李建中将涉案房屋转为国有土地使用权后才过户，但李建元、李建中称合同第三条有约定，同时其亦认为无法办理集体土地使用权转为国有土地使用权。阮乃彬得知涉案房屋未转为国有土地使用权不能过户，因此一直未办理过户手续，故要求李建元、李建中返还订金200000元，后因双方协商未果，为此阮乃彬诉至原审法院，请求判令：1.李建元、李建中向阮乃彬返还200000元及支付利息（从起诉之日起，计至实际付清之日止，按同期银行贷款利率计付）；2.由李建元、李建中承担本案诉讼费用。李建中、李建元称出卖给阮乃彬的房屋是其经过批准自建的住宅用房，且已经居住了二十多年，依法取得房屋所有权证书和土地使用权证书，是其合法财产。阮乃彬以638000万元购买李建中、李建元的房屋，双方签订了房地产买卖合同，该合同约定了付款期间及阮乃彬决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购买款时，作阮乃彬违约处理，本合同即告解除，阮乃彬所交定金，李建中、李建元不予退还等条款。合同签订后，因阮乃彬至今仍然未向李建中、李建元支付第二期房款，阮乃彬逾期付款的严重违约行为以及阮乃彬向法院起诉要求退还定金的行为，足以表明阮乃彬中途毁约。为此，李建中、李建元有权解除合同并依合同约定对阮乃彬已交付的定金不予退还。据此，李建中、李建元提起反诉，请求判令：1.解除李建中、李建元与阮乃彬签订的房地产买卖合同，李建中、李建元不予退还阮乃彬的定金200000元；2.本案反诉费用由阮乃彬承担。另查：涉案房屋所使用土地是集体所有，是集体批准拔用给李建中、李建元宅基地，涉案房屋��于宅基地自建房，双方对此无异议。再查：对于涉案房屋的过户问题，阮乃彬称双方口头约定由李建元、李建中将涉案房屋转为国有土地使用权后才过户，而李建元、李建中称按合同第三条约定办理，双方对是否转为国有土地使用权并无提供证据佐证。原审法院审理认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；”的规定，本案李建元、李建中的不动产在广东省中山市第一人民法院辖区，本案应由不动产所在地的人民法院专属管辖，故依法适用中华人民共和国法律，原审法院对本案拥有管辖权。涉案房屋为李建中、李建元在所在集体的集体土地上的自建房，涉案房屋所占用范围内的土地为依法审批拔用的宅基地，属于依法不得转让与该集体以外的自然人、法人或其他组织的集体所有的土地。房地产转让时，房屋的所有权和涉案房屋占有范围内的土地使用权应同时转让，而本案涉案房屋占用范围内的土地属于依法不可转让的土地。因此双方订立合同时已清楚涉案房屋的土地为集体所有的土地，在无明确转为国有土地使用权或如何办理国有土地使用权后才过户的情况下，双方仍签订房屋买卖合同，双方所签订的合同违反了法律规定，属于无效合同。李建元、李建中收取了阮乃彬预付的订金200000元的事实，经双方确认且有阮乃彬提供的证据加以印证，原审法院依法予以确认。李建元、李建中与阮乃彬签订的合同属于无效合同，李建元、李建中收取阮乃彬预付订金200000元，应予以返还。阮乃彬请求李建元、李建中支付利息，由于阮乃彬与李建元签订房地产买卖合同时阮乃彬已知涉案���屋为集体土地，在未转为国有土地使用权是不能办理过户，为此，阮乃彬亦有一定的责任，故原审法院对其该请求不予支持。阮乃彬提起要求李建元、李建中返还订金的诉讼请求，其证据充分，理由正当，原审法院予以支持。对于李建中、李建元反诉解除李建中、李建元与阮乃彬签订的房地产买卖合同及不予退还阮乃彬定金200000元的请求，因该合同属于无效合同，李建元、李建中据此无效合同收取阮乃彬预付订金200000元应予以返还，故原审法院对李建中、李建元的反诉请求不予支持。李建中、李建元的辩解及反诉称不符合法律规定，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之��定，判决：一、李建元、李建中于本判决生效之日起七日内向阮乃彬返还200000元；二、驳回阮乃彬的其他诉讼请求；三、驳回李建中、李建元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，由李建元、李建中负担4300元（该款阮乃彬已付4300元，李建元、李建中于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳4300元）；反诉诉讼费2150元，由李建中、李建元负担2150元（该款李建中、李建元已付2150元）。上诉人李建元、李建中不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，判令解除双方签订的房屋买卖合同，李建元、李建中不予退还阮乃彬的定金200000元，一、二审案件受理费由阮乃彬负担。理由如下：一、原审判决认定事实不清。李建元、李建中是香港特别行政区居民，并非涉案房屋所在地集体组织的成员，且对涉案房屋享有所有权，阮乃彬向国土部门咨询集体土地房屋不能办理过户的时间不明确，李建元、李建中认为房屋不能办理过户是因为阮乃彬拖延时间，错过了在2012年3月底前可以办理过户的时间，双方约定由阮乃彬办理过户手续并缴纳相关费用，李建元、李建中在签订后已经将房产证、土地证交给阮乃彬。二、原审判决适用法律错误。涉案房屋买卖不能完全套用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，涉案房屋依法可以转让，行政部门暂停办理过户不能导致合同无效。三、李建元、李建中使用的土地使用权虽然是集体性质，但在20多年前已经修建了房屋，并已经取得所有权证和土地使用权证，已经属于建设用地，因此，双方签订的房屋买卖合同合法有效。被上诉人阮乃彬���辩称：农村的宅基地只能在同村的村民之间转让，李建元、李建中也知悉交易违反了禁止性的规定，双方口头约定李建元、李建中将宅基地转为国有土地后再签订正式的买卖合同，涉案房产属于李建元、李建中所有，只有他们才能将涉案土地转为国有土地，因此，双方的合同是无效的，李建元、李建中应当将200000元定金返还给阮乃彬。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。对于李建元、李建中的上诉请求及理由，经查，李建元、李建中与阮乃彬签订了房地产买卖合同，双方交易的标的不仅涉及到李建元、李建中所有的房屋，还涉及到房屋所在的土地使用权，而涉案土地使用权属于集体性��的土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”李建元、李建中与阮乃彬均确认清楚涉案土地使用权属于集体性质，即双方均清楚涉案土地不得转让。由于涉案房屋买卖合同违反了法律禁止性的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，李建元、李建中应当将收取的200000元返还给阮乃彬。综上，上诉人李建元、李建中的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中���人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人李建元、李建中负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁以劲审 判 员  官 琳代理审判员  陈爱玲二〇一四年五月十六日书 记 员  易嘉璇第7页，共7页