湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）娄中民一终字第225号上诉人（原审被告）湖南众昊药业有限责任公司。法定代表人戴继光，该公司董事长。委托代理人曾星球，湖南晨晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）彭鑫，女，1994年7月28日出生，汉族，居民。委托代理人谭卫利，湖南通程律师事务所律师。原审被告娄底市龙泰房地产开发有限公司。法定代表人陈敏，该公司董事长。原审被告湖南众昊药业有限责任公司（以下简称众昊药业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2013）娄星民二初字第478号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人湖南众昊药业有限责任公司的委托代理人曾星球、被上诉人彭鑫的委托代理人谭卫利到庭参加诉讼。原审被告娄底市龙泰房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原审法院经审理查明：2006年7月24日，被告众昊药业公司以拍卖（出让）方式取得娄底市涟滨东街61号、宗地面积为4895.8平方米土地的使用权，出让金为490万元，原土地使用单位为娄星区食杂果品公司。同年12月29日，娄底市发展和改革委员会根据被告众昊药业公司的申请，下发了一份“关于湖南众昊药业有限公司建设商业门面、仓库和职工集资建房项目核准的通知”娄发改投（2006）506号文件，具体内容为：“湖南众昊药业有限公司：你司关于核准建设商业门面、仓库和职工集资建房的请示及相关材料收悉。经审核，现予核准：…二、同意你司职工在涟滨东街61号东侧公司院内，按规划及相关政策要求集资建房。总建筑面积11280平方米，其中90平方米户型72套、130平方米户型30套。投资概算800万元，资金由参与集资建房的职工出资…”。2007年11月28日，众昊药业涟滨新城住宅楼项目正式开工，该项目的建设单位为湖南众昊药业有限公司，施工单位为娄底市第三工程有限公司。2009年4月10日，该项目经相关单位进行了竣工验收。另在众昊药业涟滨新城住宅楼项目中，部分楼房为湖南众昊药业有限公司的职工进行内部集资建房，但还有一部分的楼房由被告众昊药业公司投入到社会进行出售。2008年2月28日，以非湖南众昊药业有限公司职工身份的原告彭鑫为集资委托人（乙方），被告众昊药业公司为承建人（甲方），双方签订了一份《集资建房承建合同》，具体约定：“…第一条项目建设依据：甲方以拍卖所得方式取得位于娄底市涟滨东街61号地块的土地使用权。该地块土地面积为4895.80㎡，规划用途为商住用地，土地使用年限（住房）70年，自2005年元月12日至2075年元月12日。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，［现定名］涟滨新城。第二条商品房集资承建依据：乙方委托承建的商品房为集资房，集资商品房批准机关为娄底市发展与改革委员会。第三条乙方所购商品房的基本情况：0008幢3单元6层2号房，该商品房的用途为住宅…建筑面积共136.99平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款：甲方与乙方约定按建筑面积计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1450元，总金额人民币198635元。…第六条付款方式及期限：乙方按第一种方式按期付款：1、一次性付款：首付2万，房屋砌到三层交付3万，合计5万元，交房时付清全部房款，优惠百分之二。…第十五条关于产权登记的约定：甲方应当在商品房交付使用后一年内，办理好权属登记（房产证、土地使用证）手续，需要由甲方提供的资料报产权登记机关备案；如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、乙方退房，甲方在买受人提出退房要求之日起30日内将乙方已付房款退还乙方，并按已付房款的2%赔偿乙方损失。2、乙方不退房，甲方按已付房款的2%向乙方支付违约金，甲方必须再延期一年将权属登记（房产证、土地使用证）办好。…”2008年2月28日、2008年5月10日、2009年5月10日，原告方先后将购房等款共计212610元按约定予以支付，且上述款项的收据上均盖有“娄底市龙泰房地产开发有限公司涟滨新城项目部财务专用章”。2009年5月10日，被告众昊药业公司将涟滨新城小区0008栋362号房屋交付与原告彭鑫，现原告方已装修入住。但被告众昊药业公司却未能按双方签订的《集资建房承建合同》之约定，在商品房交付使用后一年内，为原告方办理好房地产权属证书以及土地权使用证书。2012年11月5日，被告众昊药业公司对涟滨新城全体业主作出书面承诺：“关于涟滨新城联建房项目房屋产权证的办理一事，在业主办证所需资料齐全的前提下，我司承诺从即日起三个月内分批（次）办理到位，如果未在该期限内办理好，由我司董事长何剑同志承担全部责任…”。但此后，被告众昊药业公司仍未能按上述承诺期限将两证办好并交付与原告，故原告彭鑫等涟滨新城小区部分业主遂起诉至法院，要求判决如前所述。原审法院经审理认为：本案的争议焦点为：一、娄底市龙泰房地产开发有限公司作为本案的被告，其主体是否适格以及对原告是否应当承担合同违约责任的问题？二、原告彭鑫诉求由被告方赔偿因不能按约办证的违约损失15890.80元的主张，能否成立？三、原告彭鑫诉求由被告方支付其差旅费、误工费、资料费损失1000元的主张，能否成立？对争议焦点一：原告彭鑫与被告众昊药业公司于2008年2月28日签订了一份《集资建房承建合同》，在此合同中的相对方仅为甲方湖南众昊药业有限公司以及乙方彭鑫。虽然在原告所交纳的购房款等收据上确实盖有“娄底市龙泰房地产开发有限公司涟滨新城项目部财务专用章”的字样，但并不能以此来推定被告娄底市龙泰房地产开发有限公司就是上述合同的相对方，并要求被告娄底市龙泰房地产开发有限公司对原告方承担相应的合同责任。且在本案所查明的基本事实中已确定，关于涟滨新城住宅楼项目的立项单位以及建设方均系被告众昊药业公司，该住宅楼项目中的部分楼房为湖南众昊药业有限公司的内部职工集资建房，而另一部分楼房则系由被告众昊药业公司对外进行出售。对此事实，双方均未提出异议。综上，根据所查明的事实，原告方提出娄底市龙泰房地产开发有限公司是本案适格被告主体并要求由其承担相应合同责任的主张，无事实和法律依据，故对其该主张不予支持。对争议焦点二：原告彭鑫与被告众昊药业公司所签订的《集资建房承建合同》第十五条约定：“…关于产权登记的约定：甲方应当在商品房交付使用后一年内，办理好权属登记（房产证、土地使用证）手续，需要由甲方提供的资料报产权登记机关备案；如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、乙方不退房，甲方按已付房款的2%向乙方支付违约金，甲方必须再延期一年将权属登记（房产证、土地使用证）办好。…”在本案中，被告众昊药业公司至今未能将两证办好并交付与原告方的违约事实，证据确凿，且双方对此亦无异议，故被告众昊药业公司应当对此按合同约定承担相应的违约责任。但原告提出由被告众昊药业公司每年按已付房款的2%向其支付违约金，由此要求由被告众昊药业公司赔偿其违约损失15890.80元。对此法院认为，双方在合同中对延期办证的违约责任已有明确的约定，即：被告众昊药业公司应当在商品房交付使用后一年内，办理好权属登记。否则，在原告彭鑫不退房的情形下，被告众昊药业公司需按已付房款的2%向原告彭鑫支付违约金，且被告众昊药业公司在支付此违约金后还必须再延期一年将房产证、土地使用证办好。那么，根据双方上述的合同约定，被告众昊药业公司是在2009年5月10日将涟滨新城小区0008栋362号房屋交付与原告彭鑫入住使用的，被告按约就必须在2010年5月10日之前将两证办好。但被告众昊药业公司不仅未能在房屋交付使用一年内办好两证，在双方合同约定按已付房款2%承担延期一年办证的违约责任之后，给予被告方再延期一年的办证期限内，即2011年5月10日前，被告众昊药业公司也仍未能依约将两证办好，被告众昊药业公司的上述行为已构成了再次违约，故法院认为应当对被告众昊药业公司的两次违约行为按已付房款的2%双倍支付违约金为宜。综上，法院认为原告方提出的上述主张，并不符合双方合同的约定，且无法律依据，故不予采纳。至于对被告众昊药业公司延期办证违约金的计算应为：198635元（已交纳的总房款）×4%=7945.4元。对争议焦点三：原告彭鑫虽然诉求由被告方支付其差旅费、误工费、资料费损失1000元，但对此并未能提交相关证据，根据谁主张谁举证之证据规则，应当由原告方对此承担举证不能之法律后果，故对原告方此诉讼主张，不予支持。综上所述，在本案中虽然原告彭鑫并非湖南众昊药业有限公司的职工，双方所签订的《集资建房承建合同》也并不符合被告众昊药业公司申报立项的内部集资建房条件，所以根据所查明的事实，对本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷为宜。但原告彭鑫与被告众昊药业公司所签订的《集资建房承建合同》，亦均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的限制性规定，应合法有效，合同双方亦均应按合同约定履行各自的义务。在上述合同的履行过程中，原告彭鑫已按约履行了自己支付房价等各项款项的义务，被告众昊药业公司有按合同约定期限交付房屋与原告，但其却未能按合同约定的期限履行办理房屋产权证、国土使用权证的相关手续，被告众昊药业公司的行为已构成违约，现原告彭鑫提出要求由被告众昊药业公司按约定办理并交付涟滨新城0008栋362号房屋的所有权证和土地使用权证的主张，合理合法，予以支持。被告娄底市龙泰房地产开发有限公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院根据所查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告湖南众昊药业有限责任公司在本判决生效后三十日内为原告彭鑫所购的娄底市娄星区涟滨新城0008栋362号房屋办理好并交付房屋所有权证和土地使用权证；二、由被告湖南众昊药业有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告彭鑫违约金7945.4元；三、驳回原告彭鑫对被告湖南众昊药业有限责任公司其他的诉讼请求；四、驳回原告彭鑫对被告娄底市龙泰房地产开发有限公司的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告湖南众昊药业有限责任公司负担。上诉人湖南众昊药业有限责任公司不服原审判决向本院上诉称：1、上诉人无房地产开发资质，无预售许可证，上诉人与被上诉人之间签订的《集资建房承建合同》违反国家强制性规定，系无效合同，故其有关违约的相关条款也无效；2、根据《集资建房承建合同》的约定，被上诉人不退房的，上诉人按已付房款的2%向被上诉人支付违约金，上诉人必须再延期一年将权属登记办好。故合同约定逾期办证的违约金为已付房款的2%，至于延期一年仍未办好房产证则未约定违约金，一审法院以再次违约为由判决上诉人再次支付违约金违反合同的本意。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的上诉请求。被上诉人彭鑫答辩称：1、《集资建房承建合同》不违反国家强制性规定，娄底市仲裁委员会的仲裁裁决书不能作为评价《集资建房承建合同》是否有效的依据，《集资建房承建合同》合法有效；2、根据上诉人的第二项上诉理由，其认可《集资建房承建合同》的效力；3、根据合同约定，上诉人应在交房1年内办理好相关证件，否则将支付2%的违约金，上诉人再延期一年内将权属登记办好，但上诉人没有履行合同的约定，原审法院认定上诉人再次违约，判决要求上诉人支付2%的违约金并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审被告娄底市龙泰房地产开发有限公司未予答辩。二审经审查，确认原审法院所查明的案件事实。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《集资建房承建合同》系双方真实意思表示，根据上诉人申报立项的材料以及上诉人与被上诉人签订的《集资建房承建合同》，本案涉案房屋为集资房，上诉人与被上诉人签订的《集资建房承建合同》并未违反法律的禁止性规定，且本案涉案房屋已经交付，上诉人与被上诉人均应按照合同约定履行相应的义务，故上诉人认为其与被上诉人签订的《集资建房承建合同》系无效合同的上诉理由不能成立。根据《集资建房承建合同》的约定，上诉人应在交房一年内办好房产证及土地使用权证，但上诉人并未能按约履行该约定，故应根据合同约定按照已付房款的2%向被上诉人支付违约金。同时，合同约定，上诉人按已付房款的2%向被上诉人支付违约金，上诉人再延期一年将权属登记（房产证、土地使用权证）办好。但上诉人在延期一年后仍未办理好上述权属登记证书，上诉人再次违约，原审法院参照双方合同的约定判决上诉人按照已付房款的2%再次向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人湖南众昊药业有限责任公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费500元，由上诉人湖南众昊药业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 兴审 判 员  肖卫江代理审判员  康登峰二〇一四年六月三日代理书记员  刘 琦附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。