南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书(2013)玄民初字第984号原告王小雨，男，1966年6月16日生，汉族。委托代理人陈贤斌，江苏同大律师事务所律师。被告于宝林，男，1961年6月10日生，汉族。被告张利霞，女，1969年6月12日生，汉族，个体工商户。两被告委托代理人王卫、康春雨，江苏天哲律师事务所律师。原告王小雨诉被告于宝林、张利霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王小雨及其委托代理人陈贤斌、被告于宝林、张利霞及两被告委托代理人王卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小雨诉称：2011年3月5日，原告开始承租两被告位于南京市北京东路的房屋用于经营沙县小吃店。2012年3月5日，双方又续租一年。2012年12月31日，南京市玄武区人民政府发布了房屋征收决定，原告承租的房屋在征收范围内。原告多次就房屋征收部门应付的设施搬运费、停业损失补偿款及提前搬迁奖励等与两被告协商，但两被告不同意向原告支付相关费用。两被告获得的征收补偿款中含有设施搬运费104575.8元、营业用房停业补偿费209151.6元、提前搬家奖励费5万元，两被告应将上述款项付给原告，理由是：一、原告系被征收房屋的合法承租人，根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》第（十六）条、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第43条、第51条的规定，原告依法应当获得设施设备搬迁补助费，即补偿协议中的设施搬运费104575.8元。二、原告是实际经营者，两被告未实际经营。根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第43条、第48条、第52条的规定，原告应当取得营业用房停业补偿费。三、根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》第（十五）条的规定，被征收人或承租人配合征收拆迁的，可给予至少5万元的一次性提前搬家奖励。本案中，提前搬迁主要是原告提前搬离，因此提前搬家奖励费应由原告获得。四、原告虽不是被征收人，但系征收活动中的权利义务人和有权获得合法权益的人。原、被告的租赁合同中的“如遇拆迁原告不得提出任何补偿要求”的条款是指原、被告之间在遇到拆迁时原告不得提出补偿要求，不能涵盖政府应当给予承租人的补偿。且本案租赁合同是被告单方提供的，在签订时填写租期和租金，并不是双方协商后打印的，属于格式条款，剥夺了原告依法应得的权利，故该条款对原告不发生法律效力。本案房屋租赁合同约定，租赁期限届满后两被告应退还原告水、电费押金5000元。现原告未拖欠水、电等费用，且未办理房屋交接手续系因房屋已被征收，故两被告应退还原告押金5000元。本案房屋租赁合同的出租方虽由张利霞签字，但两被告系夫妻关系，该房屋是两被告的夫妻共同财产，故两被告均应承担付款义务。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院判令：一、两被告退还原告水电费押金5000元；二、两被告支付原告施设搬运费104575.8元、营业用房停业补偿费209151.6元、提前搬家奖励费5万元。被告于宝林、张利霞辩称：一、本案房屋租赁合同的出租人是张利霞，于宝林不是合同当事人。二、被告可以在原告是否已结清水、电、煤气、有线电视等费用以及有无返还被告的物品和交还房屋问题上作出让步，认可原告已结清租赁期间的水、电、煤气、有线电视等费用，也认可原告已经按照合同约定将被告的物品返还给被告并在租赁期限届满后交还房屋。三、房屋征收补偿的对象是被征收房屋的所有权人及被征收人，而原告不是被征收房屋的所有权人及被征收人，故原告主张设施搬运费、营业用房停业补偿费、提前搬家奖励费缺乏法律依据。四、本案房屋租赁合同已于2013年3月4日届满，合同到期后，原告应交还房屋并搬出其物品，而原告继续占据房屋是非法的。被告2013年3月12日才与南京市玄武区房屋征收管理办公室签订征收与补偿协议，未影响原告的正常经营。原、被告签订的房屋租赁合同明确约定，如遇拆迁原告不得提出任何补偿要求，该条款是双方协商的结果，是双方的真实意思表示，不是格式条款，故原告主张设施搬运费、营业用房停业补偿费、提前搬家奖励费也无合同依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告于宝林、张利霞于XX年XX月XX日结婚。南京市北京东路的房屋（以下简称102室）的所有权人是被告于宝林。2011年3月5日，原告与张利霞签订《商业门店租赁合同》一份（以下称第一份租赁合同），约定：张利霞将102室房屋出租给原告，租赁期限为2011年3月5日至2012年3月4日；租金为每年72000元，一次性付清；如因不可抗拒因素（如自然灾害、房屋拆迁等）导致该租赁协议提前终止，需按实际租期及费用结算，如遇拆迁原告不得提出任何补偿要求；张利霞收取水、电、气等费用的押金5000元，租赁期满后，原告交还房屋及设施并付清所有费用后，将押金无息退还原告；合同到期后，如原告继续承租，必须在租赁期限届满前两个月向张利霞提出书面意向，双方协商后重新签订合同。合同签订后，原告向张利霞支付了押金5000元、租金72000元，原告开始在102室经营餐饮服务。2012年3月5日，原告与张利霞就102室房屋的租赁又签订《商业门店租赁合同》一份（以下称第二份租赁合同），约定的租赁期限为2012年3月5日至2013年3月4日。第二份租赁合同除未约定押金外，其余条款与第一份租赁合同相同。该租赁期间的租金72000元原告已于2011年10月24日付给张利霞。2012年11月9日，南京市玄武区房屋征收管理办公室发布了南京地铁四号线（九华山）项目房屋征收补偿方案公告。2012年12月31日，南京市玄武区人民政府发布了玄府征字[2012]3号房屋征收决定，102室房屋在征收范围内。该决定要求的征收签约期限为2013年2月19日至2013年5月19日。2013年3月12日，于宝林与南京市玄武区房屋征收管理办公室签订了南京市国有土地上房屋征收与补偿协议，约定102室房屋被征收，于宝林获得的征收补偿款总计为2614395元，其中施设搬运费104575.8元、营业用房停业补偿费209151.6元、提前搬家奖励费5万元。此后，因张利霞未退还原告押金5000元，且原告要求被告支付设施搬运费、营业用房停业补偿费、提前搬家奖励费未果，原告遂诉至本院。另查明，张利霞于2009年办理了个体工商户营业执照。原告未办理营业执照。诉讼中，原告对诉讼请求的金额予以减少，表示仅主张设施搬运费、营业用房停业补偿费和提前搬家奖励费三项费用中的10万元。以上事实有房屋所有权证书、结婚证、商业门店租赁合同、收条、个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、南京地铁四号线（九华山）项目房屋征收补偿方案公告、玄府征字[2012]3号房屋征收决定、南京市国有土地上房屋征收与补偿协议、本院庭审笔录、谈话笔录等证据证实。本院认为：本案两份房屋租赁合同载明的出租人均为张利霞，且均系张利霞在合同中签字，故于宝林不是本案房屋租赁合同的当事人，原告要求于宝林承担合同责任没有依据。原告与张利霞在第一份租赁合同中约定了退还押金5000元的条件，但因张利霞在第一份租赁合同租赁期限届满后未退还原告押金，故第二份租赁合同的租赁期限届满后张利霞应当继续履行退还押金的约定。现张利霞已认可原告结清了相关费用并交还了物品及房屋，故张利霞应当退还原告押金5000元。关于原告主张102室房屋征收补偿款中的设施搬运费、营业用房停业补偿费、提前搬家奖励费的诉讼请求，本院认为，因房屋承租人不涉及房屋征收补偿法律关系，故原、被告因房屋征收补偿款产生的纠纷应当按照原、被告之间的房屋租赁合同处理。原、被告已在合同中约定如遇拆迁原告不得提出任何补偿要求，该约定应当认定为原、被告已明确约定原告不得对102室房屋的征收补偿款主张权利。关于原告主张此约定属于格式条款，本院认为，本案租赁合同是原、被告针对102室房屋的租赁而特别协商确定的合同，系双方当事人的真实意思表示，故该约定并不符合格式条款的标准，不属于格式条款，且该约定是原告对自己权利的自由处分，不违反法律、行政法规的禁止性规定，对原告具有约束力。故原告该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张利霞于本判决生效之日起十日内返还原告王小雨押金5000元。二、驳回原告王小雨对被告于宝林的诉讼请求。三、驳回原告王小雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2400元、诉讼保全申请费1070元，合计3470元，由原告王小雨负担3305元，被告张利霞负担165元（上述款项原告已预交，被告张利霞于本判决生效之日起十日内支付165元给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孔亚伟人民陪审员  臧皖青人民陪审员  吕旦华二〇一四年六月十六日见习书记员  吴 琼