重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝五中法民终字第04366号上诉人（原审原告）：重庆米爸食品有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺长石村**地块西亚怡顺佳苑**门面，组织机构代码67339045-3。法定代表人：陈健，该公司经理。委托代理人：朱杰，重庆杰祥律师事务所律师，一般授权。委托代理人：朱飞，重庆杰祥律师事务所律师，一般授权。被上诉人（原审被告）：重庆西亚物业管理有限公司，住，住所地重庆市九龙坡区渝州路**织机构代码20286952-1。委托代理人：文建，中豪律师集团（重庆）事务所律师，一般授权。被上诉人（原审被告）：重庆西亚物业发展有限公司，住所，住所地重庆市九龙坡区渝州路**机构代码20287578-8。委托代理人：文建，中豪律师集团（重庆）事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：刘金星，男，1964年4月6日出生，汉族。委托代理人：郑阳春，福建大涵律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：肖荣付，男，1963年1月26日出生，汉族。上诉人重庆米爸食品有限公司因与重庆西亚物业管理有限公司、重庆西亚物业发展有限公司、刘金星、肖荣付房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2012）九法民初字第09321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月12日询问审理了本案。重庆米爸食品有限公司的委托代理人朱杰、朱飞和重庆西亚物业管理有限公司、重庆西亚物业发展有限公司的委托代理人文建以及刘金星及其委托代理人郑阳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年6月1日，重庆西亚物业发展有限公司向重庆西亚物业管理有限公司出具委托书，委托重庆西亚物业管理有限公司全权处理重庆西亚物业发展有限公司所有的重庆市九龙坡区香榭街66号一、二楼商用门面房的经营管理、出租、出售等相关事宜。2008年4月23日，重庆米爸食品有限公司与重庆西亚物业管理有限公司签订房屋租赁合同，约定由重庆米爸食品有限公司承租重庆市九龙坡区香榭街66号附5号一楼门面房（范围为房产证平面图中5-11轴线），面积为895平方米，租赁期限为2008年4月1日至2016年3月31日。2010年3月20日，重庆西亚物业发展有限公司与刘金星、肖荣付签订了商品房买卖合同，约定重庆西亚物业发展有限公司将坐落于重庆市九龙坡区香榭街66号附5号1－1至1－5号的商用门面房出售给刘金星、肖荣付，交易房屋建筑面积为2473.81平方米，其中包含了重庆米爸食品有限公司承租的重庆市九龙坡区香榭街66号附5号一楼门面房。2010年3月29日，刘金星、肖荣付取得了上述购买房屋的房产证。一审审理过程中，重庆米爸食品有限公司及重庆西亚物业发展有限公司、刘金星、肖付荣对2008年4月23日重庆米爸食品有限公司与重庆西亚物业管理有限公司签订的房屋租赁合同的实际相对双方为重庆米爸食品有限公司与重庆西亚物业发展有限公司均无异议。街66号附5号一楼门面房。2010年3月29日，刘金星、肖荣付取得了上述购买房屋的房产证。一审审理过程中，重庆米爸食品有限公司及重庆西亚物业发展有限公司、刘金星、肖付荣对2008年4月23日重庆米爸食品有限公司与重庆西亚物业管理有限公司签订的房屋租赁合同的实际相对双方为重庆米爸食品有限公司与重庆西亚物业发展有限公司均无异议。一审法院认为，重庆米爸食品有限公司承租的房屋在租赁期限内被所有权人出售给第三方，该房屋已由第三方取得了房产证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，同时重庆米爸食品有限公司主张刘金星、肖荣付、重庆西亚物业发展有限公司的房屋买卖行为存在恶意串通损害重庆米爸食品有限公司利益的情形，但未提供相关证据予以证明，故重庆米爸食品有限公司要求判决确认刘金星、肖荣付与重庆西亚物业发展有限公司在2010年3月20日签订的关于重庆市九龙坡区香榭街66号附5号一楼商用门面房（范围为房产证平面图中5-11轴线）的商品房买卖合同无效，不符合法律规定，依法不予支持。刘金星、肖荣付与重庆西亚物业发展有限公司签订的商品房买卖合同已履行完毕，相关房屋已登记在刘金星、肖荣付名下，现重庆米爸食品有限公司要求确认其在刘金星、肖荣付与重庆西亚物业发展有限公司签订的关于重庆市九龙坡区香榭街66号附5号一楼商用门面房（范围为房产证平面图中5-11轴线）的商品房买卖合同约定的同等条件下对该房屋享有优先购买权，于法无据，依法亦不予支持。重庆米爸食品有限公司若认为其承租人优先购买权遭受侵害，可另行起诉要求赔偿。据此，依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第一款第四项之规定，判决：驳回原告重庆米爸食品有限责任公司的诉讼请求，案件受理费21000元，由原告重庆米爸食品有限责任公司负担。重庆米爸食品有限责任公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院简单适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》违反公平合理原则，还应适用《合同法》的规定。未查明刘金星、肖付荣与重庆西亚物业发展有限公司恶意串通损害上诉人利益的基本事实，上诉人的诉讼请求应全部支持。重庆西亚物业发展有限公司、重庆西亚物业管理有限公司、刘金星均答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。肖付荣经传唤未到庭，未做答辩。本院二审经审理查明，重庆米爸食品有限责任公司于2011年4月1日给重庆西亚物业管理有限公司及刘金星的函件载明重庆米爸食品有限责任公司对其租赁的房屋已由重庆西亚物业发展有限公司转让给刘金星的行为表示异议。本院审理查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》在本案一审终结前的2009年9月1日开始实施，故一审法院审理本案可以适用该司法解释。根据该司法解释的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”，重庆米爸食品有限责任公司请求确认刘金星、肖荣付与重庆西亚物业发展有限公司签订的商品房买卖合同无效这一诉讼请求不符合法律规定，故依法不应支持。重庆米爸食品有限责任公司未提供相关证据证明刘金星、肖荣付、重庆西亚物业发展有限公司的房屋买卖行为存在恶意串通损害重庆米爸食品有限公司利益的情形；同时，重庆米爸食品有限责任公司于2011年4月1日给重庆西亚物业管理有限公司及刘金星的函件表明重庆米爸食品有限责任公司已于当日被告知其租赁的房屋已转让给刘金星，重庆米爸食品有限责任公司虽然对此表示异议，但在至其起诉止长达一年多的时间里并未与重庆西亚物业发展有限公司就租赁房屋的买卖提出优先购买的意向或达成任何优先购买的合意，现重庆米爸食品有限责任公司在租赁房屋已经过户登记给刘金星、肖荣付的情况下主张优先购买权于法无据，依法不应支持。重庆米爸食品有限公司认为出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人存在侵害承租人优先购买权情形，可另案起诉要求侵权赔偿。综上，上诉人重庆米爸食品有限公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元由上诉人重庆米爸食品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊仕琼代理审判员  芦明玉代理审判员  陈 华二〇一四年二月十日书 记 员  谭 锐