呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终107号上诉人(原审原告)：李云峰，男，1965年11月28日出生，蒙古族，土默特左旗林业局职工，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王飞，内蒙古战友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古万博房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市土默特左旗察素齐镇敕勒川大街南沙河路东。法定代表人：傅志国，该公司总经理。委托诉讼代理人：关卯卯，内蒙古远舰律师事务所律师。原审第三人：土默特左旗林业局，住所地土默特左旗察素齐镇敕勒川大街路北。法定代表人：侯文江，该林业局局长。委托诉讼代理人：刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。上诉人李云峰因与被上诉人内蒙古万博房地产开发有限责任公司（以下简称万博房地产公司），原审第三人土默特左旗林业局房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市土默特左旗人民法院（2018）内0121民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李云峰及其委托诉讼代理人王飞，被上诉人万博房地产公司的委托诉讼代理人关卯卯，原审第三人土默特左旗林业局的委托诉讼代理人李洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李云峰的上诉请求：一、撤销原审判决，判决万博房地产公司因逾期交房而向李云峰支付违约金49520.28元（暂计至2015年7月30日），并判令万博房地产公司继续履行交房义务；二、本案的诉讼费由万博房地产公司承担。事实和理由：1、2011年11月25日李云峰与万博房地产公司签订了《土左旗国有林区棚户区“新城名苑”住宅小区购房协议》，后在2011年12月20日万博房地产公司又让李云峰与该公司签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定2013年7月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付李云峰使用。同时约定逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。截止2015年8月李云峰起诉之日，万博房地产公司根本无法将验收合格的房屋交付李云峰，而李云峰按照合同约定的付款方式和期限向万博房地产公司支付了购房款。故李云峰按照双方的协议约定请求法院判令万博房地产公司交付房屋，支付违约金。直至李云峰起诉至一审法院已经过去三年之久，一审法院才通知李云峰开庭审理。在此期间，万博房地产公司始终未通知李云峰交付房屋，至今为止也没有履行交房义务。2、一审法院并没有根据客观事实围绕房屋买卖合同全面审查该案，只是一味的围绕万博房地产公司与土默特左旗林业局之间责任过错而作分析和判定，故意偏离审理方向，将万博房地产公司在履行与李云峰之间的房屋买卖合同的过错责任转嫁给不是房屋买卖合同的相对方的第三人土默特左旗林业局，在认定李云峰存在金钱和住房时间上的多重损失的情况下，未作任何判定，而将房屋买卖合同的第十一条作为李云峰的过错责任为万博房地产公司开脱。3、至今为止，万博房地产公司不但不通知李云峰交付房屋，其开发建设的房屋根本没有经国家相关部门进行竣工验收，无法做到房屋买卖合同中第十一条约定的提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，本案中谁是守约方，谁是违约方通过法庭审理已经非常明了，而一审法院作出的判决结果却是出乎意料。万博房地产公司辩称，该公司没有违约事实及行为，无需对李云峰承担任何违约责任。1、在万博房地产公司与李云峰签订商品房买卖合同之前，万博房地产公司与土默特左旗林业局签订了房地产定向开发协议书，协议书约定项目是土默特左旗林业局棚户区改造住宅楼，由万博房地产公司负责开发，土默特左旗林业局组织职工向万博房地产公司购买，具体楼层分配由土默特左旗林业局负责，认购价不包含土地出让金及税金等费用，为1800元每平米，土默特左旗林业局办理相关手续，国家及地方补贴的两万元每户划入每个购房人的账户内，作为购房款从房屋总价中扣减。基于以上的协议书，才有了本案的商品房买卖合同，所以商品房买卖合同并不是与土默特左旗林业局无关。2、本案已经有了生效裁判文书，认为合同履行过程中土默特左旗林业局实际也是一方主体，由于土默特左旗林业局的手续一直未办理完毕，导致万博房地产公司在合同约定的时间内无法交付，但房屋早已建成，故土默特左旗林业局应当承担责任。3、李云峰作为土默特左旗林业局的职工参与了团购，对于小区状态是十分清楚的，并且享受了一系列优惠政策，应当受房地产定向开发协议书的约束。土默特左旗林业局的违约责任应由李云峰承担。房屋买卖合同第十一条写明了只有李云峰交清房款后，万博房地产公司才负有交房义务，而李云峰未交清房款，所以万博房地产公司享有不履行合同义务的权利。土默特左旗林业局辩称，1、答辩意见与万博房地产公司一致，认为一审判决正确，请求予以维持。2、土默特左旗林业局的职责是协助及配合，且李云峰未交清购房款，并且此类案件相关生效判决已驳回。李云峰向一审法院起诉请求：1.万博房地产公司继续履行合同的交房义务；2、万博房地产公司因逾期交房而向李云峰支付违约金49520.28元（暂计算至2015年7月30日，全部违约金请求计算至实际交付房屋之日止）；3、万博房地产公司按照合同约定的期限办理房屋产权证；4、本案的诉讼费由万博房地产公司承担。一审法院认定事实：2011年10月12日，土默特左旗林业局与万博房地产公司签订《房地产定向开发协议书》，约定：开发建设项目是土默特左旗林业局林场棚户区改造住宅楼，万博公司负责开发建设；土默特左旗林业局统一组织本单位职工向万博房地产公司购买，土默特左旗林业局需整栋楼认购，具体楼层分配由土默特左旗林业局负责；认购均价每平米1800元，依据国家关于棚户区改造相关优惠政策规定，该价格不包含土地出让金、各类税金等费用；土默特左旗林业局负责办理相应审批手续，按照国家关于棚户区改造相关规定，国家及地方补贴的每户2万元划入万博房地产公司账户后，作为购房款从房屋总价中扣减。2011年12月20日，李云峰与万博房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：李云峰购买万博房地产公司所开发的，位于土左旗《新城名苑》商品住宅8号楼3单元501号房屋一套，房屋总价为148694元。按照合同第八条规定，万博房地产公司应于2013年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付李云峰使用；合同第九条规定，逾期超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；合同第十一条规定，买受人交清全部房款交纳社区入户相关配套费用方可办理房屋交接。2、合同签订后，李云峰先后交付万博房地产公司购房款135672元（包括政府补贴25000元）；2013年7月30日交付期限到期后，万博房地产公司未能交付该房屋。3、至李云峰起诉之日，万博房地产公司未取得商品房预售许可证。一审法院认为，关于本案中万博房地产公司未在约定的时间交付房屋是否构成违约的问题，从土默特左旗林业局与万博房地产公司签订《房地产定向开发协议书》来看，涉案工程属于定向合作开发项目，在建设中，土默特左旗林业局应依约负责办理相应审批手续，解决土地出让金和各类税金等费用，而且在竣工验收前将万博房地产公司垫付的费用全额返还乙方等，该合同义务的履约状况也对涉案工程的建设进度交付产生直接影响。李云峰作为落实优惠政策后以职工身份认购涉案房屋的权利人，其与万博房地产公司签订的《商品房买卖合同》的基础条件是土默特左旗林业局与万博房地产公司签订的《房地产定向开发协议书》，现土默特左旗林业局在涉案工程按时完工后未能及时履行协议书中约定的义务导致房屋不能交付，责任不在万博房地产公司。另外，从李云峰与万博房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十一条，关于房屋交接的约定内容来看，万博房地产公司交付房屋的条件是在买受人交清全部房款及相关配套费用后方可办理房屋交接，现李云峰也未能举证证明其要求万博房地产公司向其交付房屋时，已经向万博公司依约履行了上述义务，因此万博房地产公司拒绝交房不构成违约；李云峰要求万博房地产公司支付逾期交房违约金无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告李云峰的诉讼请求。案件受理费520元，由李云峰负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：李云峰要求万博房地产公司支付违约金及要求继续履行交房义务是否有事实及法律依据。针对争议焦点，土默特左旗林业局与万博房地产公司签订的《房地产定向开发协议书》中约定，土默特左旗林业局负责办理涉案房屋所在楼盘相应的审批手续，解决土地出让金及各类税金等费用，该合同义务的履行直接影响房屋的竣工验收。因土默特左旗林业局未如约履行上述义务，导致房屋无法完成竣工验收，万博房地产公司也无法向土默特左旗林业局的职工交付房屋，过错不在万博房地产公司。本案涉案房屋实际已具备交付使用条件，经二审审理查明，万博房地产公司通知涉案房屋所在小区的购房人交付是由土默特左旗林业局代为通知，且土默特左旗林业局也认可在该单位大门上张贴了交房通知，李云峰二审庭审中明确表示其不同意以现状房屋接受房屋。如前所述，房屋未能竣工验收过错不在万博房地产公司，故李云峰的上诉理由不能成立。另根据李云峰与万博房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人交清全部房款后可办理房屋交接手续，故在该双务合同中，李云峰作为买受人付清全部购房款的义务应先于万博房地产公司的交房义务履行，而李云峰尚未付清全部购房款，违约在先，万博房地产公司有权利主张先履行抗辩权，其尚未实际交付房屋的行为不构成违约。故一审法院判决驳回李云峰的诉讼请求并无不当，万博房地产公司并无支付违约金并继续履行交房的义务。综上所述，李云峰的上诉请求均并无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由上诉人李云峰负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 宋晓瑾 二〇一九年三月十四日书记员 贾沛然