江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第30号上诉人（原审原告）孙集英，女，汉族，1954年9月22日生，无业。委托代理人陈明尔，江苏剑群律师事务所律师。委托代理人王长春，江苏钟鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）金坛奥金房地产开发有限公司清算小组。负责人庄月芳，清算小组组长。委托代理人李芳，江苏天择律师事务所律师。委托代理人张琦昊，江苏天择律师事务所律师。上诉人孙集英与被上诉人金坛奥金房地产开发有限公司清算小组（以下简称清算小组）物权确认纠纷一案，因上诉人孙集英不服金坛市人民法院（2013）坛民初字第1872号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审情况：孙集英诉称，2007年12月25日，孙集英与金坛奥金房地产开发有限公司（以下简称奥金房地产公司）签订了由孙集英向奥金房地产公司购买位于金坛市经济开发区68套商品房的合同，合同约定奥金房地产公司赠送孙集英68个汽车库。孙集英已经按约给付了全部购房款1628.8452万元，并且于2009年10月10日由金坛市房屋管理处进行了预告登记。2009年12月4日，金坛市人民法院受理了奥金房地产公司破产申请，奥金房地产公司通知孙集英进行债权登记，孙集英主张该68套房屋物权，声明不能作为破产财产。但奥金房地产公司组成的清算小组认为孙集英不能够享有该68套房屋物权，也不享有优先受偿权。2013年6月26日，清算小组致函孙集英，若对其以上认定有异议，须向人民法院起诉。孙集英认为，经过预告登记后，孙集英依法享有物权请求权。现起诉要求确认对业经商品房买卖预告登记的68套房屋及车库享有物权效力，具有物权请求权，不应列入破产财产；请求对预告登记的房屋及车库予以产权登记，即清算小组履行协助孙集英进行产权登记的义务。清算小组辩称，1、2007年12月25日，孙集英、冯永俊、奥金房地产公司三方签订了借款合同及补充协议，明确孙集英与冯永俊之间为借款合同关系，孙集英与奥金房地产公司签订的购房预售合同属于担保之用，并不是商品房买卖合同关系，且该担保未进行抵押登记，孙集英未取得担保物权。2、2009年6月15日，浙江省湖州市中级人民法院出具的民事调解书明确案由为借款合同纠纷，裁定由冯永俊、奥金房地产公司、奥金（金坛）鳄鱼开发有限公司（以下简称奥金鳄鱼公司）向孙集英分期支付借款，进一步确定了孙集英的债权属于一般债权，奥金房地产公司2009年12月4日进入破产清算后，该债权只能作为普通债权进行申报，并不享有优先受偿权。3、因冯永俊、奥金鳄鱼公司、奥金房地产公司未履行调解书中的还款义务，金坛市房地产管理处根据该调解书及协助执行通知书，对涉案的房产进行了登记，该登记仅是法院在执行程序中采取的执行措施，并不同于商品房买卖合同中当事人预告登记的行为，且未将涉案的房屋交付给孙集英，该涉案房屋应列入破产财产。故孙集英对上述房产不享有物权，应列入破产财产。一审查明，2007年12月25日，孙集英与冯永俊、奥金房地产公司签订借款合同及补充协议，约定：冯永俊向孙集英借款1950万元，借款期限为六个月，自2007年12月20日至2008年6月19日。奥金房地产公司为冯永俊提供抵押物作为担保，用金坛市美丽华小区住宅11000平方米共计68套商品房作还款保证，作保证的住宅须办理预售登记手续。如冯永俊不能归还借款且协商不成时，孙集英有权以每平方米1800元的价格将作保证的住宅出售给第三人；奥金房地产公司与孙集英签署购房预售合同纯属担保之用途，奥金房地产公司出具购房收款收据2934.2041万元是对冯永俊向孙集英借款1950万元提供担保。如孙集英在2008年6月19日前或双方约定的借款延期时间到期前处置该68套商品房中的任何房屋，奥金房地产公司有权按相应房屋的商品房合同价款追索差价。孙集英向冯永俊借出借款1950万元，并由奥金房地产公司开具收据。当日，孙集英与奥金房地产公司就68套房屋签订商品房买卖合同及补充协议，补充协议约定商品房买卖合同系借款合同的附属合同，其性质为担保。此后，冯永俊未能向孙集英返还借款。孙集英诉至浙江省湖州市中级人民法院，该院以（2009）浙湖商外初字第10号民事调解书调解此案，调解书第一条约定：孙集英同意由冯永俊、奥金鳄鱼公司、奥金房地产公司共同支付借款本金、利息、违约金、律师费、诉讼费等共计人民币2650万元，孙集英同意放弃其余诉讼请求；第四条约定：冯永俊、奥金鳄鱼公司、奥金房地产公司如不按期支付而进入执行阶段的，则孙集英有权选择以下方式抵偿部分债务：奥金房地产公司出售给孙集英的已经预售登记的68套商品房的房款（按1800元单价按合同中约定的建筑面积计价，不按实际交付房屋面积计价），用于冲抵本和解协议确定的债务中的16288452元，同时，奥金房地产公司向孙集英开具销售发票，并按套就近赠送地下停车位1只；第六条约定冯永俊、鳄鱼公司、奥金房地产公司按期付款后，孙集英即向法院申请撤销诉讼财产保全措施，并配合奥金房地产公司撤销房屋预售登记，双方之间68套商品房买卖合同即行解除。此后，该案进入执行程序，该院向金坛市房管处发出协助执行通知书，内容为：请协助执行以下事项，将奥金房地产公司预售给孙集英的（此商品房买卖合同已经过商品房预售登记备案）68套商品房及按套就近赠送的地下停车位（金坛美丽华公寓4#楼101-501、701-1801、202、402-1802、103、203、403-1803、104-1804）预告登记到孙集英名下。2009年10月10日，金坛市房地产管理处向孙集英出具证明1份，对68套房屋准予预告登记，但未向孙集英发放预告登记证，并于2010年5月11日向孙集英发放房屋预告登记证明。2009年12月4日，一审法院裁定受理了奥金房地产公司的破产申请。2010年4月30日，一审法院依法宣告奥金房地产公司破产清算。2010年5月19日，清算小组委托常州中天拍卖有限公司对奥金房地产公司开发的美丽华公寓324套商品房（含本案讼争的68套房屋）及相应土地使用权进行拍卖。虹亚房地产开发（集团）公司（以下简称虹亚公司）以6707.5274万元的最高价竞得，双方签订了成交确认书。一审法院于2010年9月13日对上述成交确认书予以确认，并裁定：债务人奥金房地产公司开发的美丽华公寓工程所有项目变更至虹亚公司名下；虹亚公司对美丽华公寓在建324套公寓商品房（未竣工）享有财产所有权及相应土地使用权。2010年9月30日，一审法院向金坛市住房和城乡建设局发出协助执行通知书，请该局协助执行以下事项：将奥金房地产公司开发的美丽华工程所有项目变更至虹亚公司；撤销奥金房地产公司原销售324套商品房登记备案。孙集英于2013年8月6日诉至法院。上述事实，有双方陈述、借款合同、浙江省湖州市中级人民法院（2009）浙湖商外初字第10号民事调解书、房屋登记簿、房屋预告登记证明等证据在卷佐证。一审认为，根据2007年12月25日孙集英与冯永俊、奥金房地产公司签订的借款合同及补充协议，冯永俊向孙集英借款1950万元，奥金房地产公司以金坛市美丽华公寓68套商品房作为担保，该公司与孙集英签订的68套商品房预售合同的目的为担保借款债权实现。此后，因冯永俊未返还孙集英借款，孙集英诉至浙江省湖州市中级人民法院，该院（2009）浙湖商外初字第10号民事调解书约定冯永俊、鳄鱼公司、奥金房地产公司向孙集英支付借款本金、利息等共计人民币2650万元，如不按期支付进入执行阶段的，孙集英有权选择将奥金房地产公司出售给孙集英已经预售登记的68套商品房按1800元每平方米计算的房款冲抵该和解协议确定的债务中的16288452元；如冯永俊、鳄鱼公司、奥金房地产公司按期付款后，孙集英即向法院申请撤销诉讼财产保全措施，并配合奥金房地产公司撤销房屋预售登记，双方之间的68套商品房买卖合同即行解除。故孙集英与奥金房地产公司就本案讼争68套房屋签订的商品房买卖合同的目的系为冯永俊向孙集英借款提供担保，孙集英与奥金房地产公司并无买卖讼争房屋的意思表示。此后因冯永俊、鳄鱼公司、奥金房地产公司未履行还款义务，该案进入执行程序，金坛市房地产管理处根据该院（2009）浙湖民执字第62-2号协助执行通知书，将讼争68套商品房预告登记至孙集英名下。该预告登记行为系基于人民法院生效的法律文书，而非当事人的约定。综上，孙集英与奥金房地产公司虽然签订了讼争68套房屋的商品房买卖合同，但上述合同签订的目的系为冯永俊向孙集英借款提供担保，孙集英与奥金房地产公司之间并无购买及出让68套房屋的意思表示；房管部门对上述68套房屋预告登记系基于人民法院生效的法律文书，而非当事人的合意，且该68套房屋在奥金房地产公司宣告破产时系在建工程，达不到交付条件，故一审法院对于孙集英主张享有讼争68套房屋及车库物权请求权等诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、驳回孙集英的诉讼请求。二、案件受理费人民币119530元，由孙集英负担。上诉人孙集英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定双方签订68套商品房买卖不属一般合同意义的商品房卖买，而属于借款附属的抵押担保与客观事实不符。理由：涉案商品房买卖系双方真实意思表示，并经浙江省湖州市中级人民法院以（2009）浙湖商外初字第10号民事调解书予以确认，并且已进行了房屋预告登记。二、一审否定房屋预告登记效力于法无据，上诉人孙集英完成房屋预告登记事实的基础是依据浙江省湖州市中级人民法院出具的（2009）浙湖民执字第62-2号协助执行通知书。故上诉人孙集英关于涉案68套商品房产权预告登记有效，讼争68套商品房产权归属于上诉人孙集英。被上诉人清算小组认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。本院另查明，浙江省湖州市中级人民法院依据（2009）浙湖商外初字第10号民事调解书于2009年9月23日向金坛市房屋管理处发出（2009）浙湖民执字第62-2号协助执行通知书，金坛市房屋管理处于2009年10月10日向上诉人孙集英出具证明一份，确认已对讼争68套商品房进行预告登记。2009年12月4日，一审法院裁定受理了奥金房地产公司的破产申请。2010年4月30日，一审法院依法宣告奥金房地产公司破产清算。在破产审理中，一审法院执行局于2010年2月26日向金坛市房屋管理处发出（2009）坛破字2号协助执行通知书，要求对奥金房地产公司开发的美丽华公寓所有商品房不得办理房屋预告登记，在办的房屋预告登记停止办理。2010年5月19日，清算小组委托常州中天拍卖有限公司对奥金房地产公司开发的美丽华公寓324套商品房（含本案讼争的68套房屋）及相应土地使用权进行拍卖。虹亚公司以6707.5274万元的最高价竞得，双方签订了成交确认书。2010年9月13日，一审法院应清算小组申请出具（2009）坛破字2-2号民事裁定书，该裁定书确认将债务人奥金房地产公司开发的美丽华公寓工程所有项目变更至虹亚公司名下；虹亚公司对美丽华公寓在建324套公寓商品房（未竣工）享有财产所有权及相应土地使用权。2010年9月30日，一审法院执行局向金坛市住房和城乡建设局发出协助执行通知书，请求协助执行：奥金房地产公司开发的美丽华工程所有项目变更至虹亚公司；撤销奥金房地产公司原销售324套商品房登记备案。2011年5月31日，一审法院执行局向金坛市房屋管理处再次发出协助执行通知书，请求协助执行：将美丽华公寓425套商品房及门楼、物管登记到虹亚公司名下。二审中，双方当事人未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实双方无异议部分予以确认。本院认为，上诉人孙集英诉请请求是对讼争商品房进行确权并完成相关产权登记。因此，支持上诉人孙集英诉请的客观事实条件是否存在是核心争议焦点。2009年6月15日，本案上诉人孙集英与奥金房地产公司关于双方债务经由浙江省湖州市中级人民法院调解，双方确认奥金房地产公司按期向上诉人孙集英支付还款，如奥金房地产公司不履行按期还款，则上诉人孙集英可选择已经完成预售登记的讼争68套商品房进行部分抵偿。之后，奥金房地产公司未履约，上诉人孙集英向浙江省湖州市中级人民法院申请执行68套讼争商品房，为此，浙江省湖州市中级人民法院向金坛市房屋管理处发出（2009）浙湖民执字第62-2号协助执行通知书。本案上诉人孙集英诉请是其为实现债权权利要求对讼争的68套商品房进行确权并完成相关产权登记，目前情形是涉案讼争的68套商品房已作为破产资产予以了拍卖，而竞拍所得的虹亚公司已将部分房屋出卖，客观上已无对讼争房屋进行确权并进行相关产权登记之条件。上诉人孙集英诉请已无支持的事实基础。鉴于该事实状况，一审法院驳回上诉人孙集英诉请并无不当。综上，上诉人孙集英的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费119530元，由上诉人孙集英负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 卫审 判 员  邵泽宇代理审判员  周韵琪二〇一四年五月八日书 记 员  房 敏