上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第660号上诉人（原审被告）薛俊。上诉人（原审被告）陈琪琪。上列两上诉人之共同委托代理人崔英，上海精诚海众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱仁。委托代理人洪锦屏。原审第三人余胜盟。原审第三人郭吓乐。原审第三人林嵘。上诉人薛俊、陈琪琪因房屋买卖合同合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第1384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月17日公开开庭审理了本案。上诉人薛俊、陈琪琪之共同委托代理人崔英，被上诉人朱仁之委托代理人洪锦屏，原审第三人林嵘到庭参加诉讼。原审第三人余胜盟、郭吓乐经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，薛俊、陈琪琪系夫妻关系，上海市闸北区曲沃路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）原属薛俊、陈琪琪所有。2010年10月25日，薛俊、陈琪琪与林嵘签订《房屋抵押借款合同》，约定薛俊、陈琪琪向林嵘借款人民币（以下币种均为人民币）500，000元，借款利息为银行同期贷款利率的四倍按月计算，薛俊、陈琪琪将系争房屋作为抵押向林嵘提供担保，债务履行期限为2010年10月25日至2010年12月24日等内容。双方就此对系争房屋进行了抵押权登记。2012年5月22日，薛俊、陈琪琪出具《委托书》，委托余胜盟以薛俊、陈琪琪名义代为转让系争房屋并签订房地产买卖合同、代为向有关房地产交易管理、登记部门办理系争房屋的产权登记手续、代为收取房产转让的全部价款、以系争房屋为本人或第三人的借款提供抵押及办理贷款抵押有关的一切手续、签订借款合同、代为向有关房地产登记部门办理该房地产的抵押权利登记手续等内容。该《委托书》后经上海市杨浦公证处公证。2012年8月16日，薛俊、陈琪琪出具《申明书》，言明薛俊、陈琪琪自愿将系争房屋抵押给林嵘作为欠林嵘借款的担保，定于2012年8月23日偿还借款，否则将自愿出售房屋，并于2012年8月24日搬离，2013年2月23日前迁出户口。2012年9月6日，余胜盟代薛俊、陈琪琪与郭吓乐签订《抵押借款合同》，约定薛俊、陈琪琪向郭吓乐借款500，000元，借款期限自2012年9月6日至2012年10月5日，借款利息为银行同期贷款利率的四倍计算，薛俊、陈琪琪提供系争房屋作为担保等内容。双方就此对系争房屋进行了抵押权登记。后薛俊、陈琪琪未能如期偿还对林嵘、郭吓乐的上述债务。2012年11月15日，余胜盟作为薛俊、陈琪琪的代理人与林嵘及案外人朱某某（朱仁之代理人）签订《承诺书》。该《承诺书》中载明的“协商地点”为系争房屋，“参与人员”有陈琪琪、林嵘、郭吓乐、朱某某、余胜盟，“协商内容”为出售系争房屋偿还债务的相关事宜。约定：一、薛俊、陈琪琪及代理人余胜盟认可协商价格，并同意以协商价款出售系争房屋作为偿还林嵘、郭吓乐的借款，同意将房款汇入林嵘、郭吓乐的指定账户，并同意按照《申明书》办理迁户手续；二、林嵘、郭吓乐收到房屋定金后对系争房屋的抵押权予以注销，同意剩余房款在办理完过户手续后三月内付清，房款付清后二人归还薛俊、陈琪琪所有关于债务的资料，双方不存在任何债权债务纠纷；三、朱仁同意自合同签订之日先行支付林嵘、郭吓乐购房定金80，000元，在薛俊、陈琪琪办理完过户手续后三月内结清剩余房款给林嵘、郭吓乐，同意留给薛俊、陈琪琪不超过半年的时间搬家及办理迁户手续。当日，林嵘、郭吓乐向朱仁出具收条，言明收到朱仁购买系争房屋的定金80，000元。2012年12月3日，余胜盟代薛俊、陈琪琪与朱仁签订《上海市房地产买卖合同》，约定朱仁向薛俊、陈琪琪购买系争房屋，房屋转让价为860，000元，双方确认于2013年2月26日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同中对除此之外的其他内容均未作约定。2012年12月26日，余胜盟代薛俊、陈琪琪与朱仁共同向房地产交易中心递交《上海市房地产登记申请书》，2013年1月21日，朱仁经登记成为系争房屋权利人。2013年4月1日、4月3日，朱仁之妻洪锦屏通过银行转账的方式分别向郭吓乐、林嵘于《承诺书》中指定的账户内转账500，000元、280，000元，由此支付了共计780，000元的剩余购房款。2013年5月22日，郭吓乐向朱仁出具《证明》，称经薛俊、陈琪琪同意，朱仁将剩余房款780，000元全部给付林嵘与郭吓乐。后因薛俊、陈琪琪至今未能搬离系争房屋，朱仁遂于2013年4月诉至原审法院，要求判令：1、薛俊、陈琪琪立即搬离系争房屋，将该房屋交付朱仁；2、薛俊、陈琪琪支付房屋使用费（从2013年5月16日起至薛俊、陈琪琪实际交房之日止，按每月3，000元的标准计算）。原审审理中，原审法院向余胜盟制作了《询问笔录》，余胜盟称其与薛俊、陈琪琪是朋友关系，因林嵘经常上门向薛俊、陈琪琪催讨欠债得以结识林嵘、郭吓乐。后因薛俊、陈琪琪未能如期归还欠款，薛俊、陈琪琪便与林嵘商议用出售房屋的形式来还债。为顺利办理房屋交易手续及方便实现债权，应林嵘要求，自己曾于2012年5月份陪同薛俊、陈琪琪办理过一份公证，由薛俊、陈琪琪将房屋买卖合同的相关事宜全权委托给自己操作。自己也曾经在薛俊、陈琪琪的同意下与郭吓乐签订了一份抵押借款合同，但是对于薛俊、陈琪琪向林嵘、郭吓乐的实际欠款情况不清楚。2012年10月至11月期间，有一个女的主动联系自己称要买房，事后自己才得知一个船长看中了薛俊、陈琪琪的房屋，船长一方也上门看过房子，但具体售房价格都是薛俊、陈琪琪、林嵘商议的，自己只是负责配合办理相关手续。关于房款的支付方式，自己曾代表薛俊、陈琪琪在2012年11月15日签订了一份承诺书，约定直接将购房款汇给林嵘及郭吓乐。当时在场的人除自己外有陈琪琪、林嵘、朱某某，都是由他们协商一致后要求自己签字的。且在签字之前自己曾与薛俊电话沟通过，其也表示同意该承诺书内容，陈琪琪之所以未签字是因为薛俊不在场，所以陈琪琪一人不肯签字，鉴于当时已办理了公证委托，故就由自己代表薛俊、陈琪琪签的字。对于余胜盟的相关陈述，朱仁及林嵘均表示无异议，薛俊、陈琪琪则表示不认可余胜盟的全部表述，称林嵘方找来余胜盟强行与薛俊、陈琪琪办理了公证手续，签订《承诺书》时薛俊、陈琪琪均不在场。原审审理中，薛俊、陈琪琪认可系争房屋的租金标准为每月3，000元。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。薛俊、陈琪琪与余胜盟就包括系争房屋转让在内的事宜签订了经公证的《委托书》，根据其中对“委托事项”的约定，薛俊、陈琪琪授权余胜盟代为转让系争房屋并签订房地产买卖合同，余胜盟的代理权限中应当然地包含对房价、房款支付方式等与房屋买卖有关的全部事项的议定权。根据本院查明的事实，余胜盟代薛俊、陈琪琪与林嵘、郭吓乐及朱仁方签订《承诺书》，同意朱仁以向林嵘、郭吓乐支付购房款的方式代替薛俊、陈琪琪清偿债务，并对房款的支付期限、产权过户及交房、迁移户口的时间等事宜作出了约定，鉴于林嵘、郭吓乐当时确系系争房屋抵押权人，而涤除该抵押权是保证房屋买卖顺利进行的必要条件，林嵘、郭吓乐也确在收到相应房款后，注销了原设定的抵押权，从而使得房屋产权最终得以过户，故余胜盟的上述代理行为尚属在薛俊、陈琪琪授权的合理范围内，对薛俊、陈琪琪称余胜盟属越权代理的抗辩意见，法院难以支持。因此，余胜盟作为薛俊、陈琪琪的代理人与朱仁签订的《上海市房地产买卖合同》及与朱仁、林嵘、郭吓乐签订的《承诺书》均合法有效，薛俊、陈琪琪应恪守遵循。现朱仁已按照《承诺书》的约定完成了己方的付款义务，并依法登记为系争房屋权利人，薛俊、陈琪琪亦应履行《承诺书》中的约定，及时向朱仁交付房屋。关于交房时间，《承诺书》中只约定了“不得超过半年”，但未约定该期限的起算点，原审法院认为，以买卖合同签订之日作为交房期限的起算点较为合理。因薛俊、陈琪琪至今未能履行交房义务已构成违约，故对朱仁以租金标准向薛俊、陈琪琪主张房屋使用费的请求，法院可予支持。余胜盟、郭吓乐经法院传票传唤未出庭应诉，视为放弃其抗辩的权利。原审法院审理后作出判决：一、薛俊、陈琪琪应于判决生效之日起十五日内搬离上海市闸北区曲沃路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋交付给朱仁；二、薛俊、陈琪琪应于判决生效之日起十五日内支付朱仁房屋使用费（从2013年6月3日起至上址房屋实际交付之日止，按每月3，000元的标准计算）。薛俊、陈琪琪不服原审法院判决，向本院提起上诉称：虽然薛俊、陈琪琪与林嵘签订了《房屋抵押借款合同》，约定薛俊、陈琪琪向林嵘借款50万元；余胜盟代薛俊、陈琪琪与郭吓乐签订《抵押借款合同》，约定薛俊、陈琪琪向郭吓乐借款50万元，但实际上薛俊、陈琪琪未收到上述100万元。薛俊、陈琪琪确实委托余胜盟出售系争房屋，但未授权余胜盟将所收房款交付他人，故余胜盟同意朱仁将房款汇入林嵘、郭吓乐的账户，已超出授权范围，属无权代理，应对损害后果自行承担责任。朱仁自购房始即知道薛俊、陈琪琪和林嵘、郭吓乐存在债务纠纷，但将购房款直接支付给林嵘、郭吓乐，其行为并非善意，属恶意串通损害第三人利益的行为。综上，薛俊、陈琪琪并未收到朱仁的购房款，故不同意迁出系争房屋，请求二审法院依法改判，驳回朱仁在原审中的全部诉讼请求。被上诉人朱仁辩称：朱仁之所以将购房款直接给付郭吓乐、林嵘，是薛俊、陈琪琪真实意思表示。2012年11月15日，朱仁的表弟朱某某代表朱仁与陈琪琪及其与薛俊的委托代理人余胜盟，以及郭吓乐、林嵘就房屋价格、给付方式、产权过户等问题进行协商并签订《承诺书》。朱仁以购房款替薛俊、陈琪琪清偿债务，这是房屋买卖能顺利进行的前提条件，也是债权人注销房屋抵押的先决条件。只有经过薛俊、陈琪琪同意、认可，朱仁才会将房款给付薛俊、陈琪琪的债权人，即郭吓乐、林嵘。故原审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人余胜盟、郭吓乐未作答辩。原审第三人林嵘述称：薛俊、陈琪琪曾向林嵘、郭吓乐各借款50万元，林嵘、郭吓乐在系争房屋上设定了抵押权。薛俊、陈琪琪因到期未能归还借款遂委托其朋友余胜盟出售系争房屋，所得房款用以归还借款。薛俊、陈琪琪找来买家朱仁，之后各方共同协商交易细节，并签订了《承诺书》。该《承诺书》合法有效，朱仁已将全部房款给付林嵘、郭吓乐。请求二审法院驳回薛俊、陈琪琪的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：系争房屋上曾设有抵押权，抵押权人分别为林嵘、郭吓乐。根据薛俊、陈琪琪出具的《申明书》、《委托书》以及余胜盟、林嵘、郭吓乐、朱仁方签订的《承诺书》可认定薛俊、陈琪琪因未能偿还到期债务，遂委托余胜盟出售系争房屋，所得房款用以清偿债务。林嵘、郭吓乐亦基于收到购房款才同意注销系争房屋上设定的抵押权，配合办理房屋过户手续。故薛俊、陈琪琪以余胜盟超越授权范围，其签订的《承诺书》无效，以及薛俊、陈琪琪未收到购房款为由，拒绝迁出系争房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。薛俊、陈琪琪逾期交房，朱仁要求以租金标准向薛俊、陈琪琪主张房屋使用费，于法有据，可予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币130元，由上诉人薛俊、陈琪琪共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威代理审判员  姚 跃代理审判员  俞 璐二〇一四年六月二十四日书 记 员  何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……