福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2014）台民初字第1052号原告蔡美英，女，1953年8月19日出生，汉族，住所地福州市台江区。原告肖嘉彬，男，1982年10月19日出生，汉族，住所地福州市台江区。上列俩原告共同委托代理人邱凯、钟永元，福建谨而信律师事务所律师。被告福建博美诗邦地产有限公司，住所地福州市台江区。委托代理人谢敏，福建博世律师事务所律师。原告蔡美英、肖嘉彬与被告福建博美诗邦地产有限公司（以下简称博美诗邦地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡美英、肖嘉彬的委托代理人邱凯及被告的委托代理人谢敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡美英、肖嘉彬诉称，2009年7月5日，原告与被告���美诗邦地产公司订立一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第X#楼X单元商品房。按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，被告应当在上述商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的中国人民银行同期活期存款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了商品房总价款505774元。被告于2010年12月30日向原告交付了上述商品房。但被告未依约在60日内协助原告办理房屋所有权初始预登记，导致原告不能在房屋交付后90日内取得房屋权属证书，至今原告仍未取得房屋权属证书。原告为维护自身的合法权益，请求法院判令：1、被告协助原告办理房屋权属证书（包括房屋所有权证和国有土地使用证）；2、被告向原告支付自2012年3月28日起至房屋权属证书办妥之日止的逾期办理房地产权属证书违约金，违约金标准按中国人民银行同期活期存款利率计算。被告博美诗邦地产公司辩称，一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条第一款约定：“出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。”故合同所约定的被告办理产权的义务，仅限于办理完成诉争房屋的初始登记。2014年2月17日，被告完成讼争房屋的初始登记且已书面通知原告前来办理办证手续，至此被告关于办理产权的合同义务就已经全面履行完毕。二、原告要求被告承担违约金的主张已超过了两年诉讼时效，原告的诉求没有法律依据。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定：“因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理…”，即被告应于2010年12月30日将讼争房屋交付给原告，于2011年3月31日前完成合同约定的关于产权登记的义务。然而，原告自2011年4月1日至起诉之日从未基于被告的违约行为而产生的要求被告履行产权登记义务及支付违约金的请求权向被告提出过任何主张。根据《中华人民共和国民法通则》第135条、第137条规定和《商品房买卖合同》第十四条的约定，原告自2011年4月1日起未取得房屋权属证书就应知道或应当知道其合法权利被侵害且应在2013年4月1日前主张要求被���支付逾期办理权属证书违约金的权利，而原告直至2014年3月28日才向法院主张上述权利，要求被告承担违约责任支付违约金显然已过诉讼时效，故原告诉请被告支付逾期办理房地产权属证书违约金没有法律依据。三、即使存在原告诉称的所谓的办证迟延，但办证迟延并未对原告的本案合同房屋产权的行使产生任何不利影响或者损害，原告因此也没有遭受任何损失。根据民法、合同法的相关法理，违约赔偿采取的是填平原则，是对守约方因违约方的违约造成损失的补救。而本案原告并没有因迟延办证受到损失，故被告并不需要对原告承担相应的违约赔偿责任。四、退一步说，即使存在逾期办理讼争房屋权属登记的备案手续，被告需要承担违约责任，但房屋权属证书包括房屋所有权证和土地使用权证，被告已履行完毕办理房屋所有权初始登记的义务，被告逾期办理土地���也应属于部分违约，被告仅应承担部分违约责任，也仅应承担部分合同约定的违约金。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年7月5日，原告蔡美英、肖嘉彬（买受人）与被告博美诗邦地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告将经福州市房地产管理局批准预售的坐落于福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第X#楼X层X单元商品房预售给原告；该商品房建筑面积为51.95平方米，总价款为505774元；被告应当在2010年12月30日前履行交房义务。该合同第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择1：［1］出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第十条约定：1、出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。合同订立后，经福州市房地产交易登记中心备案登记。原告依约向被告支付了全部购房款，并于2010年12月30日接收了房产。被告本应于向原告履行交房义务后的60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但被告却于2014年2月17日才通过讼争屋的产权初始登记手续，且讼争屋所在地块的土地使用权证书还未能办理，原告认为被��没有依约办理讼争屋权属登记手续，造成违约，遂于2014年3月31日诉至本院。本院认为，本案原被告订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。被告在合同订立后，于2010年12月30日履行了交房义务。根据该合同第十四条“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择1：［1］出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行同期活期存款利率向买受人支付违约金”的��定，被告应于2011年3月30日前（即2010年12月30日交房后90日内）向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，以便原告取得房屋权属证书。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记，是开发商的法定义务，因此，应当认定上述《商品房买卖合同》第十四条中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用权证。本案��，被告迟延至2014年2月17日才完成讼争屋所在楼房的产权初始登记，且至今未向原告提供办理讼争屋土地使用权登记所需必要证明文件，协助原告办理土地使用权登记，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告于2014年3月31日向本院起诉，诉讼中被告对原告的诉请提出时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，故被告应向原告支付2012年3月31日起的逾期办证违约金，原告诉请中超过部分，本院不予支持。因此，被告应每日按原告已付购房款的中国人民银行同期活期存款利率，向原告支付自2012年3月31日起至被告向原告提供办理讼争屋土地使用权登记所需必要证明文件之日止的逾期办证违约金。对于被告提出依据合同附件六合同补充协议第十条“出卖人关于办理产权证的全部��任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务”的约定，其所承担的协助办证的义务，仅限于完成讼争屋所在楼宇的初始登记，而该项合同义务其已于2014年3月5日全面履行完毕，原告无权主张此后逾期办证违约金的辩解，本院认为，上述补充协议第十条系对被告履行协助原告办理讼争屋房屋所有权登记义务的补充约定，不能据此免除被告所应承担的协助原告办理讼争屋土地使用权登记的合同义务以及被告逾期履行该项义务而应承担的违约责任。因此对于被告的上述辩解本院不予采信。此外，被告以房屋产权办理事宜延后并未给原告造成损失为由，其不需要承担违约赔偿责任以及逾期办理土地证属于部分违约，仅应承担部分违约责任的答辩意见，于法无据，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告福建博美诗邦地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蔡美英、肖嘉彬提供办理福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第X#楼X层X单元房屋所有权和土地使用权登记所需必要证明文件，协助原告蔡美英、肖嘉彬办理上述房屋的房屋所有权和土地使用权登记手续。二、被告福建博美诗邦地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蔡美英、肖嘉彬支付自2012年3月31日起至被告福建博美诗邦地产有限公司向原告蔡美英、肖嘉彬提供办理福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第X#楼X层X单元商品房土地使用权登记所需必要证明文件之日止的逾期办证违约金。（违约金每日按原告已付购房款505774元的中国人民银行同期活期存款利率计算，其中：2012年3月31日起至本判决生效之日止的违约金，被告应在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至被告向原告提供办理福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第X#楼X层X单元商品房土地使用权登记所需必要证明文件之日止的违约金，由被告每月支付一次，在每月月底支付）。三、驳回原告蔡美英、肖嘉彬的其它诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，由被告福建博美诗邦地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  卢美铤人民陪审员  林国庆人民陪审员  林育兰二〇一四年六月二十七日书 记 员  曾 琦附本案适用的主要法律条款：一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。三、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义���的，应当支付迟延履行金。