济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2013）历商初字第2064号原告（反诉被告）北京仲量联行物业管理服务有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人DavidMichaelHand，总经理。委托代理人高玉路，山东金诚诺律师事务所律师。被告（反诉原告）陈和平，男，1952年，汉族，住济南市。委托代理人虢亚雪，女，1955年出生，汉族，住济南市。委托代理人梁文星，男，1983年出生，汉族，住济南市。原告（反诉被告）北京仲量联行物业管理服务有限公司济南分公司（以下简称仲量公司）与被告（反诉原告）陈和平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）仲量公司的委托代理人高玉路、被告（反诉原告）陈和平的委托代理人虢亚雪、梁文星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仲量公司诉称，原告仲量公司为济南万达商业广场（现称悦荟广场）提供物业管理服务。被告陈和平系该广场1楼15C、15D号商铺业主，实际享用了原告仲量公司提供的物业管理服务。被告陈和平所有的商铺面积为112.16平方米，根据《济南万达商业广场前期物业管理服务合同》的约定，其应当按照29元∕月∕平方米交纳物业费，该费用应在每月5日前交纳。而被告陈和平自2012年4月1日至2013年7月31日期间，共拖欠16个月的物业费52042.24元。经原告仲量公司多次催缴，被告陈和平仍未交纳。故请求法院依法判令被告陈和平支付拖欠的物业费52042.24元（2012年4月1日至2013年7月1日期间）、滞纳金13247.99元（截止到2013年7月31日），2013年8月1日之后至判决生效之日止的滞纳金按照合同的约定另行计算。被告陈和平辩称，原告仲量公司向被告陈和平主张物业费和滞纳金缺乏依据。2012年4月，在被告陈和平不知情的情况下，万达商业广场的物业服务企业变更为原告仲量公司，原告仲量公司并非业主选聘的物业服务企业，其进行物业管理服务也未向被告陈和平告知，被告陈和平从未与原告仲量公司签订物业服务合同。涉案《济南万达商业广场前期物业管理服务合同》签订时，作为合同一方当事人的济南万达商业广场有限公司已进入清算阶段，其无权与原告仲量公司签订涉案《济南万达商业广场前期物业管理服务合同》，故该合同应为无效。万达商业广场的原物业服务公司因占用共用部位出租、经营，至今未向被告陈和平主张缴纳物业费。被告陈和平于2003年购买万达广场商铺时，由万达物业公司提供物业服务。因该公司擅自将业主共有部分出租，获利巨大，且严重影响经营环境，故万达物业公司从未向被告陈和平主张过物业费，且万达物业公司的负责人曾向被告陈和平承诺，在占用共有部位的摊位未完全清理之前，不向被告陈和平收取物业费。原告仲量公司占用共有部位进行经营收益，严重影响了被告陈和平的经营环境，在其停止侵权行为前，被告陈和平有权拒绝缴纳物业管理费。根据物权法的有关规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利。原告仲量公司接管物业后，擅自占用共有部分从事出租、广告发布等经营活动，不但影响了被告陈和平的经营环境，对占用共有部分的收益也一直未向业主公开。因此，在原告仲量公司未停止侵权、返还收益前，被告陈和平有权拒绝缴纳物业费。反诉原告陈和平诉称，2013年7月10日17时2分至2013年7月14日11时10分，反诉被告仲量公司对反诉原告陈和平经营的位于悦荟广场一层的龙之舫美食城无故采取强制断电，导致反诉原告陈和平的鼓风机损坏、食材腐烂变质，反诉原告陈和平无法正常经营，各种经济损失共计41488.75元。此外，依据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利。但是反诉被告仲量公司却将业主的此项权利擅自处分，将共有部分和共有设施设备占用、出租，严重影响了商场的经营环境。故请求法院依法判令反诉被告仲量公司赔偿反诉原告陈和平因停电造成的经济损失41488.75元，并判令反诉被告仲量公司占用反诉原告陈和平享有权利的共有部分侵权成立，并立即停止侵权、恢复原状，并公开因占用共有部分所获得的经营收益。反诉被告仲量公司辩称，反诉原告陈和平主张的停电损失是其私自改装电表线路造成跳闸、断电，由此造成的损失应由其自行承担。关于商场内共有部分的侵占，大部分是由个别业主自行侵占，与反诉被告仲量公司无关。商场外墙的广告位，是由于涉案商场大部分业主不缴纳物业费，造成公共设施没有资金进行正常维护、运行，无奈之下不足费用由商场2、3、4楼的业主JinanHoldingCompanyLimited进行补贴，故广告位由JinanHoldingCompanyLimited对外出租。经审理查明，2012年4月1日，济南万达商业广场有限公司（甲方）与原告仲量公司（乙方）签订《济南万达商业广场前期物业管理服务合同》一份，约定甲方选聘乙方为济南万达商业广场项目提供前期物业管理服务；物业服务资金由业主按下述标准预先交纳：商业物业为每月每平方米29元，停车场为每月每停车位150元；物业服务费应于甲方会同乙方完成验收物业之日起交纳；物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前（含5日）履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，除如数补交齐外，逾期每天须支付所欠费用金额千分之一的滞纳金，直至如数补交费用之日为止；本合同期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止。合同签订当日，济南万达商业广场有限公司与原告仲量公司完成了物业交接、验收。该物业服务合同在济南市历下区住房保障和房产管理局进行了备案。被告陈和平为万达商业广场一层15C、15D号商铺的业主，被告陈和平在此经营“龙之舫美食城”，两商铺的面积均为56.08平方米。自2012年4月1日至2013年7月31日期间，被告陈和平未交纳物业管理费。原告仲量公司为证实其曾经向被告陈和平主张过权利，提交其直接向龙之舫美食城送达的物业费催收账单及通知书共22份，并称在账单上签字的人员为龙之舫美食城的工作人员。对此，被告陈和平予以否认，称其从未收到过原告仲量公司送达的上述材料，并称在账单上签字的人员并非龙之舫美食城的工作人员。此外，原告仲量公司提交其向被告陈和平邮寄送达的律师函及特快专递回单各一份，以此证实其曾委托山东金诚诺律师事务所向被告陈和平催收物业费，但特快专递回单上记载因“原址查无此人”、“原写地址不详”而被退件。另查明，被告陈和平主张，2013年7月10日17时2分至2013年7月14日11时10分，原告仲量公司无故对其经营的龙之舫美食城强行断电，造成鼓风机损坏，营业收入减少32188.75元，各类食材腐烂、变质，损失8600元。被告陈和平为证实其上述主张，提交历下区住房保障和房产管理局物业管理科向原告仲量公司下达的《整改通知》（复印件）一份。在该通知书中，历下区住房保障和房产管理局物业管理科认为原告仲量公司私自对龙之舫美食城强制停电的行为违反了《山东省物业管理条例》、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》的规定，要求原告仲量公司立即为龙之舫美食城恢复供电。被告陈和平为证实其因停电而造成的营业收入减少的数额，提交了龙之舫美食城2013年7月1日至7月31日期间每天的营业收入数额。对被告陈和平主张的上述事实，原告仲量公司不予认可，并主张停电是龙之舫美食城私自改装线路造成的。对于改装线路的事实，被告陈和平予以认可，但主张是因为原告仲量公司为其提供的用电量严重不足，不能保证龙之舫美食城正常经营的情况下，其比照商家好一家牛肉粉改装线路的模式进行的改装，但线路改装并非造成断电的原因。另，在涉案万达商业广场一楼内，存在共有部分被侵占的情况。对此，被告陈和平主张系原告仲量公司擅自将共有部分对外出租；而原告仲量公司主张系部分业主擅自非法侵占。此外，万达商业广场外墙存在发布众多广告的情况，楼外的广场存在被婚纱影楼占用进行广告宣传的情况，广场的地下停车场存在对外出租的情况。对于上述情况，原告仲量公司均称并非其公司对外出租，且其公司未从中获利。另查明，2011年3月31日，济南万达商业广场有限公司召开股东会，决议解散公司，并成立了清算组。2011年4月1日，济南万达商业广场有限公司向济南市工商行政管理局申请了注销备案登记。本院认为，济南万达商业广场有限公司与原告仲量公司签订涉案《济南万达商业广场前期物业管理服务合同》的时间为2012年4月1日，此时，济南万达商业广场有限公司已召开股东会决议解散公司，并已成立清算组，公司进入清算阶段。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十七条第三款的规定：“清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。”因此，在公司进入清算阶段后，济南万达商业广场有限公司无权再从事与清算无关的经营活动，故其与原告仲量公司签订的《济南万达商业广场前期物业管理服务合同》因违反了法律的强制性规定而无效，原告仲量公司以该合同为依据，向被告陈和平主张交纳物业费及滞纳金，无事实及法律依据，本院不予支持。而反诉原告陈和平提出的反诉请求，与本诉系同一法律关系，也是建立在济南万达商业广场有限公司与原告仲量公司签订的《济南万达商业广场前期物业管理服务合同》基础上的，因该合同无效，其反诉请求亦无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国公司法》第一百八十七条第三款之规定，判决如下：一、驳回原告北京仲量联行物业管理服务有限公司济南分公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告陈和平的反诉请求。本诉案件受理费1440元，由原告北京仲量联行物业管理服务有限公司济南分公司承担；反诉案件受理费420元，由反诉原告陈和平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  马俊华人民陪审员  梁 娟二〇一四年五月九日书 记 员  彭燕燕