安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初9208号原告：合肥鸿鹤物业管理集团有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区临泉路与肥西路交汇处东南角广大商务中心办1204室，统一社会信用代码91340100662903778Y（1-10）。法定代表人：陶瑞。委托诉讼代理人：严书凯，该公司项目经理。委托诉讼代理人：朱进，安徽怀仁律师事务所律师。被告：合肥林旭幼育幼儿园，住所地安徽省合肥市沿河路可苑小区内，统一社会信用代码52340103743086298T。法定代表人：李林。委托诉讼代理人：孟繁翠，该公司员工。委托诉讼代理人：陈小花，该公司员工。原告合肥鸿鹤物业管理集团有限公司（以下简称“鸿鹤物业公司”）与被告合肥林旭幼育幼儿园（以下简称“林旭幼儿园”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿鹤物业公司的委托诉讼代理人严书凯和朱进、被告林旭幼儿园的委托诉讼代理人孟繁翠和陈小花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿鹤物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费39918.48元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月18日，被告林旭幼儿园与合肥新站高新区社会事业局签订采购合同，合同约定由被告承办张洼新村幼儿园，并且合同第六条第一项规定被告服从所在小区物业监督管理。按照市级文件规范按时缴纳物业管理费用。原告为该幼儿园所在小区物业管理公司，为该小区提供物业管理服务。但被告自2017年8月14日开园以来一直拒绝向原告缴纳物业费。原告以多种形式催要被告均置之不理。按合肥市物价部门规定，商业用房的物业管理费收费标准为每月每平方米1.5元，自2017年8月1日至2018年7月31日，被告共计拖欠物业管理费39918.8元。综上，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告林旭幼儿园辩称：鸿鹤物业公司诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。1、林旭幼儿园与鸿鹤物业公司之间没有关系，鸿鹤物业公司无权向林旭幼儿园主张物业费。（1）林旭幼儿园并非物业服务合同主体，鸿鹤物业公司无权以合同向林旭幼儿园主张物业费。根据鸿鹤物业公司提供的物业服务合同，签订合同的主体是鸿鹤物业公司与合肥新站综合开发试验区七里塘街道办事处，林旭幼儿园并非合同的主体，根据合同的相对性，鸿鹤物业公司不能以其与其他人之间签署的合同，要求林旭幼儿园支付物业费。林旭幼儿园不是合同的主体，没有参与合同的谈判，不了解合同的内容，自然不能受到合同的约束。（2）物业服务合同的时间与林旭幼儿园主张的时间冲突。物业服务合同的服务时间是2016年8月1日至2017年7月31日。鸿鹤物业公司向林旭幼儿园主张的是2017年8月1日至2018年7月31日，二者没有交叉，鸿鹤物业公司根本没有提供物业服务。2、鸿鹤物业公司主张的物业费数额错误，不能作为主张的依据。（1）计算的起点时间错误，鸿鹤物业公司要求林旭幼儿园支付2017年8月1日至2018年7月31日物业费，鸿鹤物业公司认为林旭幼儿园是自2017年8月14日开园，二者互相冲突，且并非事实。林旭幼儿园经营的幼儿园是合肥新站高新技术产业开发区社会事业局建设中心建设完毕后，交付给林旭幼儿园的。林旭幼儿园开始用于开办幼儿园，装修工程施工单位是安徽铸建建筑工程有限公司。该工程开工时间是2017年7月10日，竣工日期是2017年8月30日，项目实际移交的时间是2017年12月26日。林旭幼儿园不可能在2017年8月14日开园，鸿鹤物业公司也不可能自2017年8月1日主张物业费。（2）主张物业费标准过高，鸿鹤物业公司主张物业费按照商业用房每个月每平方米1.5元的标准，但林旭幼儿园属于公益性质的普惠幼儿园，并非商业性质，开办幼儿园的房屋也是政府部门免费提供的，收取的学费非常低，甚至不能支付人员工资等基本支出，根本无力按照商业用房的标准支付物业费。因此鸿鹤物业公司以商业用房要求林旭幼儿园支付物业费完全没有任何依据。综上所述，鸿鹤物业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，且计算完全错误，请求法院依法驳回鸿鹤物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，合肥新站综合开发试验区七里塘街道办事处（以下简称“七里塘街道”）（采购人、甲方）与鸿鹤物业公司（服务人、乙方）签订新站区七里塘社区兴华苑二期物业服务合同一份，约定鸿鹤物业公司为合肥市新站区兴华苑二期提供物业服务，服务期限自2016年8月1日至2017年7月31日，合同期满如果双方无异议，经甲乙双方同意可顺延；物业服务内容包括：物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，本物业规划红线内的属物业管理的配套服务设施的维修、养护和管理，本物业管理区域内公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，本物业管理区域内交通、车辆行驶及停泊的管理及相关设施的维护，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，负责组织、协助组织社区开展文化娱乐活动，物业管理区域的日常安全巡查服务，负责保管物业管理档案、资料和物业服务费用的账务，物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务，负责做好物业承接查验工作，积极配合社区做好房屋出租信息登记上报及租赁备案工作，积极配合相关部门做好打击传销工作，供水、供电、供气电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理，负责空置房看管，协助甲方做好房屋安置过程中房屋交付、查验等工作，负责其他公共性服务内容，法规和政策规定由物业服务企业管理的其它事项等；物业管理服务费中住宅部分物业管理费由甲方支付给乙方，即384940平方米×0.941元/平方米·月×12月=4348159.83元，商业部分根据相关规定由乙方合理收取。2017年4月18日，合肥新站高新技术产业开发区社会事业局（采购人、甲方）与林旭幼儿园（供货人、乙方）签订采购合同一份，约定甲方经过公开招标程序，确定由乙方承办张洼新村幼儿园，建筑面积2298平方米，占地面积2900平方米，幼儿园资产属于合肥鑫城国有资产经营有限公司。合同还约定乙方须服从所在小区物业监督管理，按照市级文件规范、按时缴纳物业管理费用、水电费、燃气费等。林旭幼儿园签订上述合同后，在合肥市新站区张洼新村小区内开办幼儿园。2018年7月，鸿鹤物业公司在上述幼儿园张贴缴费通知书，通知张洼新村幼儿园交纳2017年8月14日至2018年7月13日期间的物业费37917元。另外，庭审中，鸿鹤物业公司陈述其于2018年7月底从案涉小区撤场。以上事实有鸿鹤物业公司提供的物业服务合同、采购合同复印件、催缴物业费通知书存根及张贴照片，林旭幼儿园提供的采购合同、移交单、工程项目情况反馈表复印件、退还履约保证金申请书复印件等证据佐证，双方对真实性没有异议，本院予以确认。本院认为：鸿鹤物业公司与七里塘街道签订的物业服务合同合法有效。该合同约定商业物业费根据相关规定合理收取。现林旭幼儿园与合肥新站高新技术产业开发区社会事业局签订的采购合同约定林旭幼儿园需按时交纳物业费，故鸿鹤物业公司向林旭幼儿园主张物业费有事实和法律依据，本院予以支持。关于物业费标准，物业服务合同中并未约定，鸿鹤物业公司主张按照1.5元/平方米·月的标准计算物业费，证据不足，本院仅参照物业服务合同约定的住宅物业费标准0.941元/平方米·月计算物业费。关于物业费的计算期间，林旭幼儿园在签订采购合同（2017年4月18日）后即应当交纳物业费。同时，鸿鹤物业公司称其为案涉小区提供物业服务至2018年7月底，故其服务期间的物业费经书面催交后可以诉讼主张。现鸿鹤物业公司向林旭幼儿园催交了2017年8月14日至2018年7月13日期间的物业费，对此期间，本院予以支持。综上，本院支持物业费23786.6元（2298平方米×0.941元/平方米·月×11个月）。综上，依据《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告合肥林旭幼育幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告合肥鸿鹤物业管理集团有限公司2017年8月14日至2018年7月13日期间的物业费23786.6元；二、驳回原告合肥鸿鹤物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由原告合肥鸿鹤物业管理集团有限公司负担200元，被告合肥林旭幼育幼儿园负担200元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王雅欣二〇一九年三月一日书记员  朱 敏附本案适用的法律条文《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持