乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙民三初字第502号原告：王有臣。委托代理人：周金学，新疆四至律师事务所律师。被告：黄辉。委托代理人：田安国，新疆志通律师事务所律师。被告：黄国伟。委托代理人：胡亚洪，新疆志通律师事务所律师。原告王有臣与被告黄辉、黄国伟合同纠纷一案，本院于2014年2月19日受理后，依法由代理审判员武惠军独任审判，于2014年3月20日、2014年5月12日公开开庭进行了审理。原告王有臣的委托代理人周金学、被告黄辉及其委托代理人田安国、被告黄国伟的委托代理人胡亚洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王有臣诉称，2013年，原告在乌鲁木齐市锦峰小区选购房屋，经朋友介绍，原告看上了被告黄辉代其儿子黄国伟出售的房屋，经双方口头达成买卖协议，原告向被告支付了210000元房款，被告向原告出具收条一份。被告承诺收到房款后就协助原告到房产公司办理相关房屋手续，但被告收取房款后却一直不协助原告办理相关手续，致使原告向房产公司要求办理房屋购买手续时遭到拒绝。原告遂多次向被告主张退还房款，被告均不予退还，故诉请法院判令解除原告与被告黄国伟的合同关系，判令二被告返还原告210000元，并承担本案诉讼费用。被告黄辉辩称，我是作为被告黄国伟的代理人办理出卖房屋的相关事宜，是按照黄国伟的授权行使代理行为，故我不应承担责任。同时原告所述不实，事实是被告黄国伟购买涉案房屋交纳首付款后，原告王有臣欲购买该房屋，我方才于2013年4月10日代黄国伟收取原告210000元，当时双方协商由原告王有臣与房屋的开发商新疆锦绣家园房地产开发有限公司（以下简称锦绣家园房产公司）直接办理房屋买卖合同更名手续，同年4月12日，锦绣家园房产公司同意后已给原告办理了房屋首付款票据的更名手续，并收取了原告的入住费用，此后是锦绣家园房产公司反悔将相关合同及票据收回并将房屋另行出售给他人，造成房屋无法向原告交付。综上，原告起诉我方无事实及法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告黄国伟辩称，关于本案事实同意被告黄辉的意见，另我方与原告王有臣之间是房屋买卖合同的权利义务转让关系，并非房屋买卖合同关系，锦绣家园房产公司同意我方将购买房屋的合同权利义务转让给原告后已对首付款票据进行了更名并收取了原告的房款，原、被告双方房屋买卖合同的权利义务转让已履行完毕，不存在解除合同问题。原告王有臣与锦绣家园房产公司之间房屋买卖合同已成立，是锦绣家园房产公司违约造成合同无法履行，原告应当向锦绣家园房产公司主张权利，而不应向我方主张权利，故原告请求我方返还210000元房款无事实及法律依据，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年，被告黄国伟与锦绣家园房产公司签订商品房预售合同一份，购买了锦绣家园房产公司开发的乌鲁木齐市青峰路锦峰小区5栋4单元负1层2号房屋，被告黄国伟预付了部分房款。2013年4月10日，被告黄国伟委托其父即被告黄辉出售该房屋，被告黄辉即与原告王有臣协商了房屋买卖事宜，双方协商由原告王有臣支付房款210000元，并由双方到锦绣家园房产公司办理房屋买卖合同更名手续，由王有臣继续与锦绣家园房产公司履行房屋买卖合同。同日，原告王有臣向被告黄辉支付了房款210000元，被告黄辉给原告王有臣出具收据一份，写明：“今黄国伟收到王有臣房款21万，其中有黄国伟预付款79560元，特此证明”。被告黄辉收到房款后将黄国伟与锦绣家园房产公司签订的商品房预售合同及交纳首付款票据交付给了原告王有臣，后王有臣亦将该合同及票据交给了锦绣家园房产公司并要求与锦绣家园房产公司办理合同更名手续。因锦绣家园房产公司未为原告王有臣办理合同更名手续，原告王有臣以锦绣家园房产公司涉嫌诈骗为由向公安机关报案，公安机关以双方为经济纠纷为由未予处理。2013年4月16日，锦绣家园房产公司给原告王有臣发通知一份，内容为：“根据你提出的要求，经我公司查询相关情况回复如下，鉴于黄国伟先生未就《房屋买卖合同》权利义务转让之事征求我公司意见，且其履约行为已构成对合同的违约，故我公司不接受黄国伟的转让行为，亦无法为你办理相关手续。特此通知”。后原、被告双方对退还房款事宜发生争议，双方遂形成诉讼。另查明，乌鲁木齐市青峰路锦峰小区5栋4单元负1层2号房屋属锦绣家园房产公司预售房屋，被告黄国伟购买后锦绣家园房产公司尚未向被告黄国伟交付该房屋。现该房屋已被锦绣家园房产公司另行出卖给他人。上述事实，有房款收据、锦绣家园房产公司通知、证人刘旭光（锦绣家园房产公司工作人员）证言、委托书、接处警工作登记表、乌鲁木齐市房屋权属转移登记表、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，被告黄国伟与锦绣家园房产公司签订买卖合同购买涉案房屋后，在合同履行过程中，被告黄国伟在房屋未交付前将该房屋又转让给原告王有臣，其在收取原告王有臣购房款210000元的情况下与原告王有臣约定由双方在锦绣家园房产公司办理买卖合同更名手续并由原告王有臣履行黄国伟与锦绣家园房产公司的房屋买卖合同，被告黄国伟实为将其购买房屋的合同权利义务转让给原告王有臣，故原告王有臣与被告黄国伟之间应为商品房预售合同权利义务转让的合同关系，该转让行为依法应当取得合同另一方即锦绣房产公司的同意，但因房屋预售方锦绣家园房产公司明确表示不同意黄国伟将其与公司之间合同权利义务转让给王有臣，故原告王有臣与被告黄国伟之间的商品房预售合同转让对锦绣家园房产公司无效力，锦绣家园房产公司不同意原告王有臣与被告黄国伟关于商品房预售合同的转让且已将涉案房屋另行出卖给他人，导致原告王有臣与被告黄国伟之间的商品房预售合同转让已无法实际继续履行，原告购买涉案房屋的目的亦无法实现，原告王有臣有权要求解除与被告黄国伟之间合同关系并要求黄国伟返还已付房款210000元，故本院对原告该诉讼请求，予以支持。被告黄国伟提交王有臣向公安机关的报案材料中虽述及锦绣家园房产公司办理了房屋首付款票据更名手续并收取王有臣房款，但该事实未得到锦绣家园房产公司认可且无其他证据佐证，同时该报案材料并不能对抗锦绣家园房产公司通知从而有效证实被告黄国伟将房屋买卖合同权利义务转让给原告王有臣已取得锦绣家园房产公司同意及原告王有臣与锦绣家园房产公司之间房屋买卖合同关系成立，故被告黄国伟仅以此主张原、被告双方房屋买卖合同的权利义务转让已履行完毕，不存在解除合同及退还房款的意见不能成立，本院不予采纳。被告黄辉作为被告黄国伟的委托代理人代黄国伟出卖房屋并收取房款的行为属履行委托授权的代理行为，其行为后果应由委托人即被告黄国伟承担，故被告黄辉在本案中不应承担返还房款的民事责任，原告要求被告黄辉承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持，被告黄辉该辩解意见成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告王有臣与被告黄国伟之间的合同关系；二、被告黄国伟返还原告王有臣房款210000元；三、驳回原告王有臣要求被告黄辉返还房款210000元的诉讼请求。上述被告黄国伟应付原告王有臣款项合计210000元，由被告黄国伟于本判决生效之日起十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4450元（原告已预交），因适用简易程序，本院减半收取2225元，由被告黄国伟负担（该款由被告黄国伟于本判决生效后十日内直接给付原告王有臣）；剩余2225元，依法退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。代理审判员  武惠军二〇一四年五月十五日书 记 员  何晶晶