湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）潭中民一终字第407号上诉人朱某某（原审原告），男，某年某月某日出生，汉族，某县人，个体工商户，住某省某县某镇某村某组。委托代理人戴某某，某法律服务所法律工作者。上诉人丁某某（原审被告），男，某年某月某日出生，汉族，某市人，个体工商户，住某省某市某区火某路某号某栋某号。上诉人刘某某（原审被告），女，某年某月某日出生，汉族，某市人，无业，住某省某市某镇某居委会。委托代理人田某某，某市某区某法律服务所法律工作者。上诉人朱某某与上诉人丁某某、刘某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湘潭市岳塘区人民法院（2013）岳民商初字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月29日受理后，依法组成合议庭，由审判员朱卫平担任审判长，审判员冯海燕、任莉参加评议，代理书记员刘雨琴担任记录，于2013年11月14日公开开庭进行了审理，上诉人朱某某及其委托代理人戴某某，上诉人丁某某，上诉人刘某某的委托代理人田某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明：被告刘某某与被告丁某某于2003年8月20日登记结婚，于2013年3月28日协议离婚。2008年3月16日，原告朱某某与被告刘某某签订了一份《房屋租赁协议》，约定原告将位于湘潭市岳塘区板塘铺纱厂横街62号房屋租赁给两被告用于经营湘潭市岳塘区五里招待所，租赁期间为2008年4月1日至2013年3月30日；租金为第一年48000元，以后租金每年按10%递增；租金按季度于每季度的前10天交纳，如不按时交纳租金，应当每日按应交纳租金的5%计算滞纳金。超过20天未交纳租金，租赁协议自动终止，出租方有权无条件收回房屋。租赁房屋水电费，由租赁方自行缴纳。合同签订后，被告交纳了第一年租金及交纳押金1万元。第二年被告依约按递增后的租金即4400元／月（48000÷12×（1＋10%）］计算租金，因原告在租赁给被告的房屋中留下部分房屋放杂物，双方约定该房屋按200元／月抵扣租金，第二年被告实际按4200元／月向原告交纳租金。自第二年开始至租赁协议期满被告均按4200元／月向被告交纳租金，但未依约交纳第三、四、五年递增部分租金。第三年递增部分的租金为5040元（4200元×12×10%），第四年递增部分租金为5544元（4200元×12×（1＋10%）×10%］，第五年递增部分租金为6098.4元（4200元×12×（1＋10%）×（1＋10%）×10%］，合计为16682.4元。被告按时交纳了2008年4月1日至2012年9月1日的租金。2012年9月1日至2013年3月30日的租金，被告于2013年4月14日交纳给原告。2013年3月30日，合同到期后，原、被告双方未续签租赁合同，被告继续占用租赁房屋未搬。原告要求被告交纳递增部分租金及腾出租赁房屋未果，遂诉至法院，请求判如诉请。另查明，《房屋租赁协议》中的某市某区某厂某街62号房屋与证据3中的某市某区某厂某街75号房屋为同一房屋。某市某区某某招待所营业执照登记的经营者为丁某某，实际经营者为被告刘某某和丁某某。原审法院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。根据法律规定，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告依约将租赁房屋交付被告使用，全面履行了自己的义务。被告未按照合同的约定足额交纳租金，应当承担违约责任。故原告要求被告支付递增部分租金的诉讼请求，合理合法，予以支持，但金额应当据实计算为16682.4元。被告辩称在合同履行期间原、被告双方口头约定递增部分租金不再交纳的辩称意见，未提供证据证实，不予采信。原告要求被告支付滞纳金281966.4元的诉讼请求，没有法律依据，对该诉讼请求不予支持。原告要求被告修复租赁房屋破损部分，恢复原样的诉讼请求，由于原告未提交证据证实租赁房屋存在破损的事实，故对该项诉讼请求亦不予支持。根据法律规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案双方签订的租赁合同已于2013年3月30日到期失效，原、被告双方的租赁关系已经终止。被告继续占用租赁房屋系无权占有，侵害了原告对租赁房屋的所有权。因此，原告要求被告搬出租赁房屋及结清租赁房屋水电费的诉讼请求，合理合法，予以支持。被告占用租赁房屋，侵害了原告对房屋的使用收益权，应当赔偿损失。故原告请求被告按租赁协议约定的第五年租金［第五年月租金为4200元×（1＋10%）×（1＋10%）×（1＋10%）=5590.2元］赔偿原告损失至被告搬出之日的诉讼请求，合理合法，予以支持。由于债务系两被告婚姻关系存续期间产生，系夫妻共同债务，两被告应当共同承担。被告刘某某答辩称其已与被告丁某某离婚，不应承担责任的辩称意见，不予采纳。被告刘某某答辩已经全部履行合同义务的辩称意见，没有证据证实，亦不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，遂判决如下：一、被告刘某某、丁某某于本判决生效之日起十日内一次性支付原告朱某某房屋租金16682.4元；二、被告刘某某、丁某某于本判决生效之日起十日内搬出某市某区某厂某街75号房屋；三、被告刘某某、丁某某于本判决生效之日起十日内一次性结清某市某区某厂某街75号房屋租赁期间的水电费；四、被告刘某某、丁某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱某某自2013年3月31日至被告搬出某市某区某厂某街75号房屋之日止的经济损失（按5590.2元／月计算）；五、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。案件受理费6040元，减半收取3020元，保全费2270元，合计5290元，由原告朱某某承担3000元，由被告刘某某、丁某某共同承担2290元。宣判后，朱某某不服，上诉称：1.一审法院判决部分事实认定不清，第三、四、五年没有支付的递增租金应当分别为5280元、11088元、17472元，合计为33840元，请求撤销一审判决，依法改判，判令被上诉人支付递增部分租金33840元。2.一审判决认为被上诉人支付滞纳金（实为违约金）281966.4元没有法律依据，不予支持，系适用法律错误。因为《房屋租赁协议》第六条对违约金（合同约定名为滞纳金）有约定应当依约定，故请求判令被上诉人支付违约金281966.4元。3.判令被上诉人支付一审、二审全部诉讼费和财产保全费。4.其余请求维持一审原判。宣判后，丁某某、刘某某不服，上诉称：一审法院认定事实不清。1、丁某某与朱某某对房屋租赁后四年的租金进行了口头约定，约定2010-2013年的租金为52800元／年，因朱某某留下一间房放杂物所以再扣除200元／月，即2010-2013年实际租金为50400元／年。并且从丁某某提供的银行存条、朱某某的收条来看，2009年4月1日至2012年9月上诉人丁某某是按照口头协议50400元／年租金支付给被上诉人朱某某，朱某某当时并未提出异议。2、上诉人为经营招待所已投入全部资金，被上诉人违反口头协议构成违约，导致上诉人损失巨大。被上诉人在不赔偿上诉人损失的情况下要求上诉人搬离租赁房屋，是不合情合理合法的。故上诉人不应支付递增部分的租金，并且从2013年3月31日至今的租金也不应该按照递增的租金计算，应该重新签订房屋租赁合同。3、上诉人刘某某、丁某某在租赁合同到期之前的2013年3月28日协议离婚，婚姻存续期间刘某某按照与被上诉人的口头协议缴纳了租金，完全履行了合同义务，现在房屋的使用者、得益者为丁某某，故自2013年3月31日之后的房屋租赁费不应当由刘某某支付。综上所述，请求二审法院依法撤销湘潭市岳塘区人民法院（2013）岳民商初字第339号民事判决第一、二、三项；请求改判第四项为上诉人丁某某按照4200元／月计算支付租金；请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明，原审判决认定事实清楚、证据确实，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点问题是：一、上诉人刘某某、丁某某是否应当支付递增部分租金，如果要支付，应支付多少？上诉人刘某某、丁某某虽主张与上诉人朱某某已口头约定递增部分租金不再缴纳，但未能提供证据予以证实，故上诉人刘某某、丁某某应当支付递增部分租金；从朱某某实际收取租金的情况看，其实际是以4200元／月收取的第三年和第四年的租金，并且没有明确表示异议，该行为可视为对第三年和第四年的租金数额4200元／月予以认可和接受，但其在收取第五年租金之后就向法院提出诉讼要求刘某某、丁某某缴纳第五年递增部分租金，故第五年递增部分租金6098.4元应予支持，并且原审法院对递增部分租金的计算正确，朱某某上诉提出的递增部分租金的计算方式不当，其上诉请求本院不予采纳。二、上诉人刘某某、丁某某是否应支付违约金281966.4元。因上诉人朱某某请求刘某某、丁某某支付违约金281966.4元没有法律依据，故对上诉人朱某某的该项请求不予支持。三、上诉人朱某某是否应该赔偿上诉人刘某某、丁某某的损失，其要求刘某某、丁某某搬离租赁房屋能否支持？因上诉人刘某某、丁某某没有提供证据证实自己的损失，故对刘某某、丁某某要求赔偿损失的请求不予支持；本案双方当事人签订的租赁合同于2013年3月30日到期，双方的租赁关系已终止，上诉人刘某某、丁某某继续占用租赁房屋系无权占有，侵害了朱某某对房屋的所有权，刘某某、丁某某依法应该搬离租赁房屋。四、自2013年3月31日起，应如何计算上诉人朱某某的损失。上诉人刘某某、丁某某应该按照第五年租金5590.2元／月赔偿朱某某的损失至刘某某、丁某某搬出租赁屋之日。五、上诉人刘某某是否应该承担与丁某某相同的责任。因本案债务是刘某某与丁某某夫妻关系存续期间产生的，系夫妻共同债务，故上诉人刘某某应该承担与丁某某相同的责任。综上所述，原审判决认定事实清楚，但对递增部分租金的处理不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2013）岳民商初字第339号民事判决二、三、四、五项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2013）岳民商初字第339号民事判决第一项：上诉人刘某某、丁某某于本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人朱某某房屋租金6098.4元。如未在本判决指定的期间履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6040元，减半收取3020元，保全费2270元，二审案件受理费6040元，共计11330元，由上诉人刘某某、丁某某负担5665元，由上诉人朱某某负担5665元。本判决为终审判决。审 判 长  朱卫平审 判 员  冯海燕审 判 员  任 莉二〇一四年二月十七日代理书记员  刘雨琴附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条 侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。《中华人民共和国合同法》第四十六条 当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。