广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初478号 原告：李丹，女，汉族，1983年10月27日生，户籍地柳州市柳**。 原告：黎培图，男，汉族，1977年8月15日生，户籍地柳州市柳**。 共同委托代理人：王崇勋，广西正泰和律所事务所律师。 被告：广西柳州市建设投资开发有限责任公司，住所地柳州市学院路**，统一社会信用代码91450200272957340L。 法定代表人：吴运远，董事长。 委托代理人：万敬春，广西仁清律师事务所律师。 委托代理人：李庆武，广西仁清律师事务所律师。 原告李丹、黎培图诉被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司（以下简称“建投公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王崇勋，被告的委托代理人万敬春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告请求法院判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金29096元；二、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年7月21日，二原告与被告签订了《经济适用住房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于柳福雅居X栋X单元XX-X号房屋，房屋价款为人民币356578元。合同第八条约定出卖人应当在2017年12月31日前，将具备经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格的经济适用住房交付买受人使用，该条特别备注：2012年1月1日以后取得《施工许可证》的经济适用住房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。合同还约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期时间不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。此外，合同及附件还对其他权利义务进行约定。合同签订后，原告依约交付了购房款。但是，被告未按合同约定的交付房屋的期限将符合交付条件的房屋交付原告使用，已构成违约。根据合同第九条的约定，被告应当自2018年1月1日起至2018年9月30日止，以356578元为基数，按每日万分之三计付逾期交房违约金，共计29096元。因协商无果，为维护原告合法权益，特依法提起民事诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告建投公司辩称，原告诉请没有事实法律依据，被告没有逾期交房，无需向原告支付逾期交房违约金。虽然该房屋没有取得房屋建筑工程竣工备案证明，但已经取得竣工验收，房屋不存在质量问题，备案仅仅是程序性问题，交付行为是符合约定的。由于原告没有及时按合同附件5约定交存住宅专项维修基金导致不能按时收房，责任不在被告，按该约定不及时交存住宅专项维修基金的被告不用承担违约责任。就算房屋没有达到交付条件，但原告已经实际接收房屋，即视为放弃对收房后逾期交房违约金的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据，本院认定如下：1、被告提交的前期物业服务协议，经本院核对原件属实，且与承诺书相互佐证，本院采信该证据。当事人对其他证明目的有异议的证据，需结合全案证据和案件事实进行综合认定。 经审理查明，2016年7月21日，原告李丹、黎培图与被告建投公司签订一份《经济适用住房买卖合同》，约定原告购买位于柳州市柳福雅居X栋X单元XX-X号房屋，房屋总价356578元。合同第八条约定关于房屋交付期限和交付条件：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的经济使用住房交付买受人使用：……5.该经济适用住房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。6.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。（备注：2012年1月1日以后取得《施工许可证》的经济适用住房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”合同第九条约定关于出卖人逾期交房的违约责任：“按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同第十一条约定关于交房方式：“经济适用住房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购经济适用住房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同附件五约定了专项维修资金交存：“买受人持《柳州市住宅专项维修资金交存通知书》直接交存到专户管理银行所属营业网点进行交存；该经济适用房首期住宅专项维修资金最迟于经济适用房交付使用前交存完毕；买受人没有交存住宅专项维修资金的，出卖人不得将经济适用房交付买受人。”合同签订后，原告支付了全部房款。对于诉争房屋，被告于2013年1月30日取得《施工许可证》，于2017年12月29日取得建设工程质量竣工验收意见书，至今尚未取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。2018年1月9日，原告李丹与柳州巨宝物业服务有限公司签订前期物业服务协议并签署承诺书。 本院认为，原被告签订的《经济适用住房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约全面履行各自的权利义务。本案争议焦点为：一、诉争房屋未取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，被告是否违约；二、未缴纳住宅专项维修资金而顺延交房的抗辩理由是否成立；三、原告是否已收房，被告承担多少逾期交房违约金。 关于焦点一，《经济适用住房买卖合同》明确约定2012年1月1日以后取得《施工许可证》的经济适用住房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。被告于取得《施工许可证》的时间是2013年1月30日，故交房条件应经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格和取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，房屋至今尚未取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，被告违反合同约定，原告可拒绝收房。 关于焦点二，合同约定出卖人书面通知买受人办理交付手续；买受人应于房屋交付使用前持《柳州市住宅专项维修资金交存通知书》到指定银行交存首期住宅专项维修资金。按照商品房买卖交易惯例，《柳州市住宅专项维修资金交存通知书》由出卖人出具给买受人，买受人持该通知书到指定银行交存住宅专项维修资金。被告抗辩原告未缴纳住宅专项维修资金而顺延交房，但被告并未能提供证据证明其于交房期限届满时已书面通知原告交房以及向原告给付《柳州市住宅专项维修资金交存通知书》，故被告的抗辩理由不成立。 关于焦点三，合同约定2017年12月31日前交房，诉争房屋于2017年12月29日取得五方竣工验收，尚未取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，不具备合同约定的交付条件，应当承担逾期交房责任。原告称未收房，却已领取房屋钥匙，并与物业公司签订了物业服务合同，故原告已实际接收使用房屋，其同意收房即视为放弃了对收房后逾期交房违约金的权利。因此，本院对于原告要求被告承担2018年1月1日起至实际收房之日止2018年1月9日逾期交房的违约金予以支持，之后的违约金不予支持。根据合同第九条的约定，被告应当按日向原告支付已交付房款万分之二的逾期交房违约金642元（356578元×0.02%×9天）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司于本判决生效后十五内向原告李丹、黎培图支付逾期交房违约金人民币642元； 二、驳回原告李丹、黎培图的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取264元（原告已预交），由原告李丹、黎培图承担258元，被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司承担6元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 许兰珍 二〇一九年三月二十八日 代书记员 唐 啸