辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第254号上诉人（原审原告）：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区五里河街71号。法定代表人：黄凯，该公司总经理。委托代理人：康月馨，女，1988年10月4日出生，满族，该公司工作人员。委托代理人：李春荣，女，1979年1月5日出生，汉族，该公司工作人员。上诉人（原审被告）：吴杰，女，1972年2月25日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。上诉人沈阳万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与上诉人吴杰因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院[2013]沈铁西民二初字第27号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员李妍参加评议的合议庭，于2014年2月12日开庭公开审理了本案，上诉人万科物业公司的委托代理人康月馨、李春荣，上诉人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告吴杰为沈阳市铁西区南滑翔路58-9号462号房屋的所有权人。房屋建筑面积170.21平方米。自2005年2月22日至2011年12月8日，原告与沈阳万科城市花园业主管理委员会签订《委托管理合同书》共4份，约定由原告从2005年2月22日起至2013年12月31日止为被告所在园区提供物业服务。2008年1月1日至2011年12月31日，物业费为按建筑面积每月每平方米1元收取。其中，2011年12月8日，原告万科物业公司与沈阳万科城市花园业主管理委员会签订的物业服务合同约定，自2012年1月1日起，物业费为按建筑面积每月每平方米1.5元收取。同时，合同附件四物业服务质量标准中第一条第一款约定根据房屋实际使用年限，每年检查一次房屋共用部位的使用状况，需要小修的及时组织修复。被告自2012年1月1日起未向原告交纳物业费，被告自2012年1月1日起至2012年12月31日止已拖欠原告共计12个月物业费，总计3,060元。原审法院另查明，本案诉争房屋的棚顶部位存在多处漏水问题，经被告多次报修后，屋顶的漏水问题仍无改善。2012年12月17日，原告万科物业公司起诉至原审法院，诉讼请求：一、判令被告立即支付所欠物业费人民币3,060元；二、判令被告承担全部诉讼费用。原审法院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，本案原告万科物业公司与沈阳万科城市花园业主管理委员会签订了物业服务合同，该合同不违背法律的强制性规定，合法有效。被告吴杰作为该小区业主，已接受了原告的物业服务，应当按照合同约定的物业费收费标准向原告支付相应的物业费。原告要求被告支付物业费，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金一项，因无法律依据，本院不予支持。关于被告辩称因房屋存在严重漏水等质量问题拒绝交纳物业费，根据双方签订的物业服务合同，公共部位的维修养护属于原告履行合同义务的范畴，需要小修的原告应及时组织修复，被告家房屋系顶楼，属公共部位，原告对楼顶漏水有维修养护的义务，本案诉争房屋因楼顶漏水导致被告无法正常居住，原告履行合同义务存在瑕疵，原告应积极提高物业服务水平，改善物业服务质量，同时，与其对等的收取物业费的权利应予打折，本院认为本案诉争房屋物业费的收取以80%为宜。关于被告辩称物业公司的收费标准不合法的问题，因业主委员会已代表全体业主与原告签订了物业服务合同，合同中对收费标准都予以约定，原告按此标准收费于法有据，故被告此答辩意见，本院不予采纳。因建设一个祥和文明的住宅小区不能仅仅依靠物业公司的单方努力，更需要全体业主的理解、支持和爱护，同时物业公司应听从业主的不同意见，加强与业主的沟通，尽心尽力为业主服务，共同创造一个文明、和谐小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告吴杰于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告万科物业公司位于沈阳市铁西区南滑翔路58-9号462号房屋的物业费人民币2，451元（从2012年1月1日起至2012年12月31日止，计费标准为1.5元×170.21平方米×12个月×80%）；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告承担。（原告已预交，由被告直接给付原告）。宣判后，万科物业公司与吴杰均不服，向本院提出上诉，万科物业公司的上诉请求：一、判令撤销原审法院民事判决。二、由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。主要诉讼理由：一、原审判决认定事实错误。上诉人曾于2004年5月申请使用住宅专项维修资金对被上诉人屋面防水进行整体维修，在屋面防水5年质保期满后，上诉人先后于2010年7月22日、2011年8月7日、2012年8月5日对被上诉人的屋面防水进行过维修，上诉人严格遵守双方签订的物业服务合同，对公共部位进行过维修养护，不存在怠于履行服务义务的情形。而且诉争房屋并未出现被上诉人所称的无法正常居住的情形，可以正常使用。二、被上诉人提供的证据不足以证明上诉人履行义务存在瑕疵。对于暖气分户改造后的恢复义务并不在上诉人。被上诉人提供的墙壁长毛的照片不足以证明其屋顶漏水，更无法证明上诉人未履行对公共部位的维修养护义务。上诉人吴杰答辩称：本人房屋漏水，万科物业需将房屋修好并且赔偿损失。吴杰的上诉请求：一、请求撤销原审法院民事判决。二、判令上诉人不必支付2012年的物业费。三、判令被上诉人将上诉人家屋顶漏水、阳台外墙漏水等均修好并将室内刮大白至恢复原样。四、一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。主要上诉理由：一、被上诉人在物业管理合同期间，不履行维修义务长达8、9年，上诉人不应支付2012年物业费。二、法院认定阳台外墙不属于建筑物公共部分即不属于被上诉人维修部分不正确。三、被上诉人应依物业管理合同继续履行维修义务即维修上诉人家屋顶及外墙并将因漏水而造成室内损害恢复原样。四、被上诉人没有依法定程序增加物业费，庭审中被上诉人也没有举证证明其增加物业收费是依照法定程序进行的，法院应依法判令被上诉人按原价收取物业费。万科物业公司答辩称：一、被答辩人主张的答辩人在物业关起期间，未履行维修义务一事不符合客观事实。答辩人曾于2004年5月申请使用住宅专项维修资金对被答辩人的房屋防水进行整体维修，在屋面防水5年的质保期后，答辩人先后三次对答辩人的屋面防水进行维修，且已将相应部位修复好。答辩人对屋面防水的维修是履行《物业服务合同》中约定的对共用部位维修养护的义务，维修记录是公司日常管理工作的需要，无需业主确认签字。二、答辩人不能以物业服务有瑕疵作为其拒绝交纳物业费的抗辩理由。物业服务企业的抽筋只占一少部分。如果答辩人履行义务由瑕疵，造成被答辩人损害的，被答辩人可以要求其赔偿，但应另案起诉，不能以此作为拒交物业费的抗辩理由。三、被答辩人要求答辩人对其阳台进行维修，无任何法律及合同依据。四、答辩人对万科城市花园内共用部位维修养护义务源于物业服务合同的约定，是一种合同义务，此项义务的履行不在于保障公共部位不发生任何渗漏的情形，而是出现渗漏后及时修复。经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院另查明，在本院审理过程中，上诉人万科物业公司主张其曾经于2010年7月、2011年8月、2012年8月对于上诉人吴杰家房屋进行维修，但万科物业公司只能提供2012年5月5日及2012年6月28日的维修记录，无法提供2010年及2011年的维修记录。万科物业公司亦无法提供案涉房屋已经修好的相关证据。上述事实，有当事人陈述、物业委托管理合同、照片等证据材料，经当事人庭审质证及本院审查，予以确认，在原审卷宗佐证。本院认为，上诉人吴杰所在小区的业主委员会与上诉人万科物业公司签订的《物业服务合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规限制性规定，该合同合法有效。上诉人吴杰系该园区的业主，业主委员会与物业公司签订的合同对其有效。在《物业服务合同》签订后，万科物业公司对该小区进行了实际的物业管理服务，上诉人吴杰亦享受了上诉人万科物业公司提供的物业服务，因此万科物业公司有权要求吴杰支付相应的物业管理费，故原审法院判决吴杰向万科物业公司支付拖欠的物业管理费是正确的。关于上诉人吴杰所提万科物业公司对于其房屋漏水问题不进行维修，没有履行物业服务义务之主张，本院认为上诉人吴杰在本院审理过程中承认其系1998年入住案涉房屋的，2000年、2001年的时候万科物业公司曾经对案涉房屋进行过维修，现上诉人吴杰的房屋已经超过五年的质保期，依照法律规定，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需依据法定程序启动房屋维修基金进行修理，亦不是物业公司可自行为之，原审法院亦考虑到万科物业公司提供的物业服务未能尽善尽美，故酌定判令上诉人吴杰按照80%物业费标准向万科物业公司交纳物业费，故对上诉人吴杰以此理由不同意交纳物业费本院不予支持。关于上诉人吴杰提出要求万科物业公司将其家屋顶漏水、阳台外墙漏水等均修好并将室内刮大白至恢复原样的上诉请求，本院认为上诉人吴杰在原审中并未就该诉求提出反诉，该上诉请求系上诉人吴杰在二审期间新增加的诉讼请求，并非本案的审理范围，故对于该上诉请求，本院不予审理。关于上诉人万科物业公司所提吴杰提供的证据无法证明其履行义务存在瑕疵，原审法院判决认定万科物业公司履行合同义务存在瑕疵属于认定事实错误之主张，本院认为万科城市花园业主管理委员会和上诉人万科物业公司所签订的《物业服务合同》第二条明确约定万科物业公司对于物业共用部门负有维修、养护和管理义务。万科物业公司虽主张已对于案涉房屋的漏水问题进行了维修，但无法提供已经将案涉房屋维修好的相关证据，故对于上诉人万科物业公司该上诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人吴杰交纳的二审案件受理费50元，由上诉人吴杰负担；上诉人沈阳万科物业服务有限公司交纳的二审案件受理费50元，由上诉人沈阳万科物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 冬代理审判员 李 妍代理审判员 郑竹玉二〇一四年二月十四日书 记 员 那萌萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；