延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）延中民四终字第75号上诉人（原审被告）姜作珉，现住珲春市。被上诉人（原审原告）黄兆全，现住珲春市。原审被告珲春市英安建筑公司，住所地珲春市英安镇。法定代表人孙君，经理。原审第三人珲春市农村信用合作联社，住所地珲春市新安街。机构代码证号：73255441-2。法定代表人李鹰，理事长。上诉人姜作珉因与被上诉人黄兆全、原审被告珲春市英安建筑公司、原审第三人珲春市农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2013）珲民二初字第122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原告黄兆全诉称，2010年12月我妈妈和邻居张亚萍去王春花家玩儿，闲聊的时候王春花说她在英安有房子要卖，房款大约4万多元。回来就把这个事儿告诉我家里人了。过了大约半个月，我妈和张亚萍就去找王春花详细的谈买房的事儿了。当时谈的是房屋80多平方米，每平方米600元，再加上装修款，大约8万多元。王春花当时说先交45000元，剩下的钱按照每个月500元交纳。她还说房屋装修有些老化的地方，买完了以后重新给我们装修。然后签了房屋买卖合同，但合同上写的时间是2008年10月15日。后来听说王春花是代姜作珉卖房。我购买的房屋是姜作珉改造的珲春市英安镇建筑公司综合楼3楼12号房屋。我一次性交给王春花购房款45000元，但王春花分别为我出具了三张收据，时间分别为2009年1－12月、2010年1－12月、2010年12月6日。另外我还交了取暖费2000多元。合同约定自缴纳房款从第5个月起，被告负责办理房屋产权过户登记手续，但至今没有办理；一直不供水、暖，致使原告无法居住。现要求解除原告与被告姜作珉签订的房屋买卖合同；要求被告姜作珉返还原告购房款47000元，其中含取暖费2000元。因合同及收据中盖有英安建筑公司公章，故一并起诉。被告姜作珉辩称，2006年7月我通过拍卖程序竞买了珲春市英安镇建筑公司综合楼，该楼是英安建筑公司未能偿还贷款，抵偿给信用社的，信用社委托拍卖公司进行了拍卖。我竞买此楼后，拍卖方将房屋产权证书及土地使用权证原件交给了我，房屋产权及土地使用权现均在珲春市英安建筑公司名下。此后我对该楼进行了改造并对外出售，已出售30余户。售楼的事情，我委托王春花处理。原告是在2010年12月购买的房屋，并与我签订了买卖合同，但我只收到了房款12000元。原告交的另外33000元是装修款，我没有收到，钱应该是给了原告之前的买房人。我与原告之间签订的房屋买卖合同及收到的房款，与英安建筑公司无关，合同和收据中为什么盖有英安建筑公司公章不清楚。产权过户能办理，但不能马上办理，中间有些事情需要协调。房子供水、供暖也没有问题。现原告要求解除房屋买卖合同，我同意。但要求被告赔偿损失费，每月按租金600元计算，5年共计36000元。被告英安建筑公司辩称，1997年公司在英安镇承建了2800多平方米综合楼，1999年以该楼为抵押物在信用社办理了抵押贷款。2005年因不能偿还贷款，与信用社签订了以物抵债协议。2006年信用社将该楼委托拍卖公司进行拍卖，具体拍卖情况公司不清楚。后期听说是姜作珉竞买了。2011年姜作珉找公司协助办理过户手续，公司没同意。原告与姜作珉签订房屋买卖合同的事，公司不清楚，也没有在合同和收据上盖公章，更没有收钱，此事与公司无关，不应承担责任，也不主张任何权利。第三人信用社述称，2005年8月信用社与英安建筑公司签订了抵债协议，英安建筑公司贷款50万元，无力偿还，协商将公司的综合楼抵偿债务，面积是2832.4平方米。2006年6月，信用社委托吉安拍卖公司对外拍卖，姜作珉竞买了该楼。始终没有办理过户手续，现在产权还在英安建筑公司名下。本案原、被告的诉讼与我社无关。我社不主张任何权利，也不承担任何责任。原审法院审理查明，2006年7月23日被告姜作珉在延边吉安拍卖有限公司竞拍到珲春市英安镇建筑公司综合楼，对其进行了整体改造，委托王春花对外出售住宅楼。2010年12月原告母亲及邻居与王春花商谈购房事宜，口头约定：购买综合楼3楼12号房屋80多平方米，每平方米600元，再加上装修款，大约8万多元。王春花提出先交45000元，剩下的钱按照每个月500元交纳。2011年元旦后，原告及其父母、邻居张亚萍夫妇五人到王春花处交钱，将45000元交给了王春花，并签订了房屋买卖合同。合同甲方处姜作珉签字盖章，乙方处为黄兆全签字。合同约定：“一、姜作珉愿将座落在珲春市英安镇建筑公司综合楼3楼12号房屋卖给黄兆全。二、经双方协定为600元∕平方米，面积86平方米。三、房屋付款方式：黄兆全首付款为2000元，其余款每月1日支付500元，直至将房款5年连续交清为止。…四、黄兆全按月缴纳房款从第5个月起，由姜作珉负责办理房屋产权过户登记手续，…五、该房屋自黄兆全缴纳首付款为购房时间，从黄兆全支付首付款之日起，姜作珉负责接通暖气，供水管道、照明设备，并承担入网费。…如姜作珉在黄兆全交款后第5个月后不办理房屋产权执照，黄兆全有权拒付购房款，如姜作珉违约，应向黄兆全支付双倍赔偿金。…”在合同上签写的日期为“2008年10月15日”，该日期为上一个买房人购房时间，原告签合同时，王春花对此未更改。签订合同当日，原告黄兆全一次性支付给姜作珉委托的售房人王春花现金47000元，其中2000元为取暖费。王春花分别为原告出具了四份收据，2009年1－12月1日交款单位黄兆全、人民币6000元，收款事由购房款；2010年1－12月1日交款单位黄兆全、人民币6000元，收款事由购房款；2010年12月6日交款单位黄兆全英安装修款，人民币33000元，该收据中盖有姜作珉的名章；2010年12月1日交款单位黄兆全，人民币2083元，收款事由取暖费。此后，被告姜作珉将房屋交付给原告使用。在庭审中，原告提出因房屋不供暖、不供水，因此在2011年4月居住一个月后，即搬出，房子至今空着，而且至今未能办理房照，我们交纳的房款是12000元，装修款是33000元，无论是什么钱，我们都要求被告返还，因为是被告的原因导致合同无法继续履行。房屋买卖合同及四份收据中均盖有珲春市英安建筑公司的公章。对该公章被告英安建筑公司提出从未见过合同，也从未在合同上盖过公章。被告姜作珉提出该合同与英安建筑公司无关，为什么盖有该公司公章自己不清楚。在诉讼中，原告提出本案与英安建筑公司无关，不向其主张权利；同时提出对取暖费暂不在本案中主张权利。被告姜作珉提出只收到房款12000元，原告交纳的其余33000元是装修款，自己并没有收到，原告交给了前一购房人，故不能返还；原告应赔偿使用房屋5年的损失36000元。另查明，2005年8月因英安建筑公司无力偿还贷款，将公司的2832.4平方米综合楼折抵给信用社。2006年信用社委托延边吉安拍卖公司有限公司拍卖该楼，同年7月23日姜作珉竞拍到该楼。但始终未办理产权变更手续。房屋产权及土地使用权仍在珲春市英安建筑公司名下。珲春市英安建筑公司于2001年10月被工商行政管理部门吊销营业执照。被告姜作珉竞拍到该楼后，进行了整体改造，改造成30余户房屋对外出售。在诉讼中，被告姜作珉提出英安建筑公司实际不存在了，产权变更较难，正在协调办理。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告要求与被告姜作珉解除房屋买卖合同，被告姜作珉表示同意。不违反法律规定，应予准许。虽然原告持有的房屋买卖合同中盖有英安建筑公司的公章，但原告及被告英安建筑公司均认可未形成房屋买卖关系，该合同对双方不具有约束力，原告明确表示不向被告英安建筑公司主张权利，不违反法律规定，予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与被告姜作珉解除房屋买卖合同后，被告姜作珉应当将购房款12000元及装修款33000元返还给原告。原告黄兆全应当将房屋返还给被告姜作珉。原告提出在诉讼中暂不主张取暖费2000元，应予准许。被告姜作珉提出只收到房款12000元，其余33000元是装修款，本人未收到，不能返还。因原告持有的33000元收据中，盖有被告姜作珉的名章，且被告姜作珉提供的证据，不足以证明其未收到此款，故被告姜作珉的该主张依据不足，本院不予支持。关于被告姜作珉要求原告赔偿损失36000元的问题。该损失是被告姜作珉自行估算，没有其他证据佐证，而且原、被告在履行房屋买卖合同过程中，被告姜作珉未能按照合同约定办理房屋产权变更手续，至今亦无法办理，导致合同目的无法实现，其产生的损失亦应自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告姜作珉于本判决发生法律效力后二十日内返还给原告黄兆全房款及装修款人民币45000元；二、原告黄兆全于本判决发生法律效力后二十日内将珲春市英安建筑公司综合楼3楼12号房屋返还给被告姜作珉。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，其他诉讼费100元，合计1075元，由被告姜作珉负担。宣判后，上诉人姜作珉不服一审判决，向本院提起上诉，其理由为：1、被上诉人已购买该房屋5年，装修使用了5年，早已陈旧损坏并且是经过二手房。2、被上诉人只交了购房款12000元，余款至今未付。3、退房可以但必须把房屋恢复到原状态，装修概不负责。4、售房住满已5年，被上诉人必须赔偿房屋使用5年的损失费36000元（按租房费用每月600元乘5年）。5、被上诉人没有按时缴纳每月500元的按揭款，事实上早已违约。综上，一审判决认定事实错误，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判或发回重审。本院审理查明的事实与一审法院所查明事实基本一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间所签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。但在履行过程中，上诉人在约定的期限内未能为被上诉人办理房屋产权过户手续，致使不能实现合同目的。为此，被上诉人要求解除双方的房屋买卖合同并返还已交房款，符合双方的约定，本院予以支持。对上诉人提出的上诉主张，因其所提供的证据，不足以证明其未收到此款。另外，关于上诉人姜作珉要求被上诉人赔偿损失36000元的问题，因该损失是上诉人姜作珉自行估算，没有其他证据佐证，其上诉主张没有事实及法律依据。原审法院判决并无不当。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费975元，由上诉人姜作珉负担。本判决为终审判决。审判长  朴仁杰审判员  梁传平审判员  刘晓娟二〇一四年五月八日书记员  尹光熹