安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2014）蒙民一初字���00914号原告：杨峰，男，汉族，1978年3月31日出生，住蒙城县委托代理人何燕铭，系安徽淮中律师事务所律师。被告：蒙城县保地丰房地产开发有限公司。机构代码56752487-6。住所地蒙城县商贸城中心广场南5号楼。法人代表陈金虎，系该公司总经理。委托代理人梁剑，系蒙城县乐土法律服务所法律工作者。原告杨峰为与被告蒙城县保地丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2014年3月31日诉讼到院。本院受理后，依法由审判员王雪艳适用简易程序，于2014年5月20日公开开庭审理本案。原告杨峰的委托代理人何燕铭，被告蒙城县保地丰房地产开发有限公司委托代理人梁剑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨峰诉称：2012年7月1日原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建造的玖隆国际小区商品房，合同约定2012年12月30日前交付，后被告收取预付款，现原告已按合同约定履行所有义务，但被告于2013年2月18日才向原告交房并逾期未办理房产登记手续。被告的行为已构成严重违约，请求判决被告支付延期交房违约金3260.625元；判决被告支付延期办理房产证违约金6521.25元；本案诉讼费由被告承担。原告为证明自己的主张举证如下：1、原告身份证复印件。证明原告的诉讼主体资格2、商品房买卖合同、收据复印件。证明被告的诉讼主体资格。被告逾期交房、办理房产证的事实3、蒙城县房地产管理局的房屋所有权初始、变更登记询问表、审批表。证明被告逾期办证的事实。被告蒙城县保地丰房地产开发有限公司辩称：1、答辩人没有迟延交房，C区其他所有房屋都是按期交房，不存在违约问题。而被答辩人之所以到2013年2月18日才全部办结受领房屋的手续，是因为其开始隐瞒了所购房屋系二套房，所申请的��揭贷款因此超过规定限额被银行拒绝后，又再行补交房款、重新申请贷款，是其自己的原因导致了受领迟延。直至2013年2月25日其按揭贷款才开始放款。按照双方合同补充约定，在买受人申请的贷款未被批准时，出卖人有权解除合同；而实际上答辩人已经在被答辩人的贷款申请被批准之前为其办结了全部手续，怎么还能说被答辩人迟延交房呢？2、合同第十五条第一句约定出卖人的义务为“商品房交付后90日内将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而非买受人最终取得权属证书的时间，答辩人此时的义务仅为资料登记备案的义务，而“90日”则为约束资料登记备案义务的时间；但是对此项义务的履行，双方并没有约定违约金。该条款第二句约定的是因出卖人的责任导致买受人不能在“规定期限”取得权属证书才承担违约责任，而“规定期限”应指办证机关办理权属证书的法定期限，即资料备案登记后“15个工作日”内，并不是“商品房交付后90日”。购房者取得权属证书不是出卖人的义务，而“出卖人的责任”应指与其备案登记义务相关的责任，如资料遗漏、有误或其它办证机关认为不符合办证要求的情况，双方约定的违约金针对的是这种情况。3、被答辩人系按揭贷款购房，办好房产证也是抵押给银行，对被答辩人没有什么损失，即使法院判决支付违约金，也应当依法适当减少。4、无论答辩人有无违约，答辩人诉请的违约金都不符合双方合同约定，合同约定的违约金是以已交房款为基数计算的，而不是以全部房价款为计算基数。综上，请求驳回被答辩人全部诉讼请求。被告为证明自己的主张，举证如下：1、公司营业执照一份。证明被告主体资格。2、原告购买房屋所在的C区5栋其他房屋的交房通知书、购房人受领房屋后交办证费用的收据（16页）。证明原告购买房屋所在的C区、尤其是5栋房屋是2012年12月30日按时交房的，被告不可能单独对原告的房屋迟延交房。3、“玖隆国际”小区C区5栋房屋竣工验收报告及竣工验收备案表。证明：诉争房屋在约定交房期之前已经符合约定的交房条件。4、商品房买卖合同及附件（17页）。证明按照双方合同补充约定的精神，在原告申请的贷款未批准之前，被告有权不交房。原告申请的按揭贷款因超过规定限额被银行拒绝后，又于2012年11月30日再行补交房款，之后再重新申请贷款，直至2013年2月25日其贷款申请才被批准。合同第十五条第一句约定被告的义务为“提供资料报产权登记机关备案”，并不是“办理房产证”，而且针对项此备案义务，双方并没有约定违约责任。该条款第二句约定的是因出卖人的责任导致买受人不能在“规定期限”取得权属证书时才承担违约责任。合同约定的违约金是以已交房款为基数计算的。5、原告申请按揭贷款的借款借据。证明被告收到银行放款的时间在约定交房时间之后。经庭审质证：被告对原告举证1无异议；对2有异议；认为被告未违约，不存在延迟交房，原告计算违约金与合同不符；对3关联性有异议，合同未约定备案延迟的违约金，不能证明原告的诉讼请求。被告到房产局备案必须等待全部房屋交付后，因此对诉争的房屋备案延迟，被告没有过错。原告对被告举证1无异议；对举证2的三性及证明目的均有异议。认为本证据系复印件，所加盖的系被告的公章，真实性无法核实，同时与原告的交房时间无直接关联性。也没有可比性；对举证3真实性无异议，同时恰恰证明被告应于2012年12月30日之前交房；对举证4真实性无异议，对证明目的有异议。认为补充条款中仅约定贷款延期被告方可以单方解除合同，收回房屋并向购买方收取违约金并未约定有权不交房。原告申请的按揭贷款未如期到位的原因是被告的行为导致，而非原告违约，补充协议第四条约定的内容及原告所提交的办证费用的收据足以证明，被告延期为原告办理房产证。应承担合同约定的违约责任。合同约定的违约金是以已交房款为基数，按通常理解及本案的客观事实，原告已经按照合同约定的房价的全款支付652125元。应按全部款项计算违约金；对举证5的真实性无异议，对证明目的有异议，贷款到户的时间推迟是被告的原因导致与原告无关。经审核：对原告举证及被告举证1、3-5均作为本案的有效证据使用。对被告举证2与本案无关联性，不作为本案的有效证据使用。经审理查明：2012年7月1日原告杨峰与被告蒙城县保地丰房地产开发有限公司签订购买商品房协议，被告将其开发的位于蒙城县政通路南、南华路东侧的玖隆国际小区第5幢205号房出售给原告，约定总价款为652125元，签约时首付332125元，余款320000元办理银行按揭。约定交房期限为2012年12月30日，逾期交房超过90日后，自约定最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。被告在交房后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。嗣后原告银行贷款获批时间为2013年2月25日，被告交房时间为2013年2月18日，被告在蒙城县房地产管理局备案时间为2013年12月18日。经计算，被告应向原告支付逾期交房违约金1660.6元，逾期办证违约金6521.25。合计8181.85元。本院认为：本案原被告签订的商品房��卖合同合法有效，合同双方应按照合同约定履行义务。被告在约定逾期交房的责任及逾期办理产权备案的的责任后，未按照约定履行义务，应承担违约责任。被告认为逾期交房是因原告未能按期获批银行贷款的抗辩意见，但未举证证明贷款延期获批系原告的原因，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告蒙城县保地丰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告杨峰违约金8181.85元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取，由被告负担。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数��出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  王雪艳二〇一四年六月十三日书记员  曹 琳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。