上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初24964号原告：上海月星环球家饰博览中心有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：丁佐宏，董事长。委托诉讼代理人：马栋巍。委托诉讼代理人：代兰。被告：上海澜升资产管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：李国柱，职务不详。原告上海月星环球家饰博览中心有限公司(以下简称“月星公司”)与被告上海澜升资产管理有限公司(以下简称“澜升资产公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行审判，公开开庭进行了合并审理。原告月星公司的委托诉讼代理人马栋巍、代兰到庭参加诉讼。被告澜升资产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告月星公司向本院提出诉讼请求：一、判令月星公司与澜升资产公司于2018年7月27日解除租赁法律关系；二、判令澜升资产公司向月星公司支付欠缴的电费人民币5,298.30元(以下币种均为人民币)；三、判令澜升资产公司向月星公司支付违约金491,803.59元；四、判令澜升资产公司向月星公司支付租赁物业复原费259,729元；五、判令诉讼费由澜升资产公司承担。事实与理由：月星公司与澜升资产公司于2015年9月18日、2016年7月26日分别签订《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》各一份，约定澜升资产公司承租上海市普陀区凯旋北路XXX号环球港办公楼17层F单元和17层E单元(名义楼层为19层，以下简称“环球港17层F单元”和“环球港17层E单元”)用于办公。但澜升资产公司于2018年7月起未按照合同约定支付相关费用，月星公司经催讨未果，故于2018年7月27日发出解约通知函。鉴于澜升资产公司的违约行为已严重损害月星公司的合法权益，故月星公司诉至法院，请求判如所请。被告澜升资产公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：环球港17层E单元、F单元房屋登记权利人为月星公司。2015年9月18日，月星公司作为出租方(甲方)，与作为承租方(乙方)的澜升资产公司，签订《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》。该合同主要约定以下内容：甲方向乙方出租环球港17层F单元房屋作为办公使用，甲方暂定于2015年11月10日向乙方交付租赁物业；租赁期限自2015年11月10日起至2018年11月9日止；双方约定租赁物业每日每平方米建筑面积租金为7.7元，月租金为72,332.90元，按月计租；乙方应于每月7日前向甲方支付下月租金，逾期支付的，每逾期一日的，则乙方需按总逾期支付金额的0.5%支付违约金；物业管理费为建筑面积每平方米每月35元，每月金额为10,809.40元，乙方须于每月7日前支付下月物业管理费(物业管理公司为上海威比物业管理有限公司)；乙方于合同签署后五个工作日内，须向甲方支付相当于合同三个月的租金和物业管理费249,426.90元作为租赁保证金；乙方根据独立安装的表具，在每月7日前向有关部门或物业管理公司交纳电费等公用事业费用；除甲方同意乙方续租外，乙方应于合同的租期届满或合同提前终止之日17：00时之前内返还租赁物业，乙方返还租赁房屋应符合正常使用前的交付状态；乙方存在逾期不支付保证金或其他乙方应付的任何一项费用累计满20日的或连续不支付应付费用超过10日的，甲方可书面通知解除合同，违反合同一方应向另一方支付相当于租赁保证金金额支付违约金。2016年7月26日，双方又签订《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》一份。该合同约定：甲方向乙方出租环球港17层E单元房屋作为办公使用，甲方暂定于2016年8月9日向乙方交付租赁物业；租赁期限自2016年9月9日起至2019年9月8日止；双方约定租赁物业每日每平方米建筑面积租金为8.1元，月租金为80,207.38元，按月计租；物业管理费为建筑面积每平方米每月35元，每月金额为11,394.25元，乙方须于每月7日前支付下月物业管理费；乙方于合同签署后五个工作日内，须向甲方支付相当于合同三个月的租金和物业管理费274,804.89作为租赁保证金；其他条款与上述签订于2015年9月18日的《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》一致。上述合同签订后，澜升资产公司缴付租赁保证金，并接收月星环球港17层F单元、E单元，后对房屋进行装修。2018年7月20日，月星公司出具《关于支付租金、物管费、空调费及水电费之催告函》，要求澜升资产公司于2018年7月26日前给付租金等费用；该函件通过中国邮政EMS快递方式发出，对方未签收。2018年7月27日，月星公司出具《解约通知函》，载明因欠缴租金等费用，函告正式解除租赁合同，要求于收到函件后5日内将租赁物业恢复原状并返还；该函通过中国邮政EMS快递方式发出，对方未签收。月星公司于2018年8月收回环球港17层房屋。又查，澜升资产公司欠缴2018年4月25日至2018年5月24日期间及2018年5月25日至2018年6月24日期间的电费合计5,298.30元。再查，2018年8月8日，案外人上海威比物业管理有限公司与上海申瑞神州装潢工程有限公司签订《塔楼复原装修工程合同》，约定对上海威比物业管理有限公司经营管理的环球港17层E单元、F单元进行拆除及恢复装修工程，工程款为259,729元；同日，双方又就上海市普陀区凯旋北路XXX号环球港办公楼17层A、B、C单元的拆除及恢复装修过程签订《塔楼复原装修工程合同》，约定工程款为643,830元。2018年10月8日，上海申瑞神州装潢工程有限公司请求支付上述两项工程的工程款合计850,000元，上海威比物业管理有限公司于2018年12月13日以银行转账方式支付该款项。以上事实，有《办公物业租赁合同》、《关于支付租金、物管费、空调费及水电费之催告函》、《解约通知函》、《塔楼复原装修工程合同》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。月星公司与澜升资产公司自愿签订《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》，所约定内容于法不悖，故该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。作为承租方的澜升资产公司负有按照约定给付租金、物业管理费等相关费用的义务，但澜升资产公司在租赁期限内欠付相关费用，已满足合同约定的解除合同的条件，故月星公司有权解除合同。虽然月星公司发出的《解约通知函》并未送达澜升资产公司，但鉴于月星公司自述已于2018年8月收回房屋，且于2018年8月8日即采取房屋复原装修工程，可认定澜升资产公司于《解约通知函》发出之日已丧失继续承租环球港17层E单元、F单元的可能，故本院采纳月星公司的意见，确认上述《办公物业租赁合同》于2018年7月27日解除。月星公司所主张的电费于法有据，本院予以支持。因澜升资产公司存在上述违约行为，故应按照约定承担违约责任，故对月星公司主张的违约金予以支持。依据合同约定，澜升资产公司应在合同解除后，将租赁房屋恢复原状后返还，但鉴于澜升资产公司并未履行该义务，故对月星公司主张的租赁物业复原费亦予支持；但考虑月星公司实际给付工程款的情况，本院按照相应比例确定澜升资产公司应给付的工程款为244,338元。此外，因租赁合同已解除，故月星公司收取的租赁保证金应返还澜升资产公司，该款在执行中可与澜升资产公司应给付款项予以折抵，澜升资产公司继续给付差额部分。澜升资产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，不影响本院依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海月星环球家饰博览中心有限公司与被告上海澜升资产管理有限公司于2015年9月18日、2016年7月26日分别签订《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》均于2018年7月27日解除；二、被告上海澜升资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司电费人民币5,298.30元；三、被告上海澜升资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司违约金人民币491,803.59元；四、被告上海澜升资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司租赁物业复原费人民币244,338元；五、原告上海月星环球家饰博览中心有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海澜升资产管理有限公司租赁保证金人民币249,426.90元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。受理费人民币11,368元，由被告上海澜升资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于凯人民陪审员  王俭人民陪审员  浦艳二〇一九年三月二十五日书 记 员  朱颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。