福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初5039号 原告：欧先章，曾用名欧先平，男，1952年5月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄周端，福建融成律师事务所律师。 被告：陈明好，男，1953年12月22日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人:李振坤，福建科衡律师事务所律师。 原告欧先章与被告陈明好确认合同效力纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧先章委托诉讼代理人黄周端，被告陈明好委托诉讼代理人李振坤到庭参加诉讼。在本案审理中，根据原告的申请，本院作出（2018）闽0111民初5039号民事裁定，对被告陈明好的财产采取保全措施。本案现已审理终结。 原告欧先章向本院提出诉讼请求：1.判令原告欧先章与被告陈明好于2002年1月24日签订的《房地产买卖契约》无效；2.被告陈明好立即将讼争房屋坐落于晋安区鼓山镇洋里牛山的一幢双层房屋腾空并返还原告欧先章；3.被告陈明好协助原告将讼争房产坐落于晋安区鼓山镇洋里牛山的一幢双层房屋（产权证号：Ｊ02××28）产权登记变更至原告欧先章名下;4.本案诉讼费由被告陈明好负担。 事实和理由：原告因原告配偶李兰汶欠被告陈明好高利贷款8万元，因无力偿还，并经被告提议先用原告唯一自建产业坐落于晋安区鼓山镇洋里牛山双层楼房一座抵债，并承诺若原告经济条件允许三年之内按出售价的原价赎回，超过三年原告若要赎回应按出售价及出售价的银行三倍利息补偿给被告。原告考虑先还债后再想办法赎回房屋就同意了被告的提议。并于2002年1月24日双方按照福州市晋安区房地产交易所提供的合同版本共同签订了《房地产买卖契约》，约定原告将坐落于晋安区鼓山镇洋里牛山双层楼房一座（原房产证号：榕晋Ｓ字第××号）以8万元的价格转让给被告陈明好。合同签订后，被告要求原告务必先配合其办理过户登记，并将上述房屋产权变更至被告名下。 之后2005年左右原告多次找被告交涉房屋赎回事宜，被告以多种理由推脱不予配合办理赎回手续，被告根本没打算按照原来双方约定由原告赎回房屋。后经原告多方打听被告一家人一直居住在上洋村，并在受让原告讼争房屋后直接将该房屋用于出租经营至今。原告认为被告当时提议被告先以房抵债再赎回的承诺约定完全是被告恶意欺诈原告。现原告与被告多次交涉无果后经多方了解国家相关法律政策，才知原告当时所在的洋里牛山村的自建产房及宅基地是不允许进行交易，原告当时进行交易时也完全不懂法律政策更是在被告欺诈下进行了买卖交易，现原告通过法律途径维护自己的合法权益。 本案被告在与原告签订购房契约时并非是鼓山镇洋里牛山村集体经济组织成员，根据《土地管理法》第八条、第十条明确规定农村宅基地属于农民集体所有，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，故被告并不具备该区域内购房权利。根据现行的“房地一体”的房地产制度，对农村房屋的处分即是对宅基地使用权的转让。故原被告于2002年1月24日对讼争房屋及宅基地使用权的买卖交易行为，严重违反了农村宅基地使用权的基本属性及《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，并结合《合同法》第五十二条第（五）项及第五十八条规定规定，原被告双方于2002年元月24日签订了《房地产买卖契约》无效，原告有权要求被告腾房并交付房屋。 原告欧先章围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.《房屋所有权证》榕晋Ｓ字第××号一份；2.协议一份；3.《房地产买卖契约》、报告各一份；4.《集体土地建设用地使用证》榕郊集建（1992）字第034975、034980号各一份；5.陈明好身份证复印件一份；6.欧先章居民户口簿二份；7.照片二份。 被告陈明好辩称，一、双方签订的《卖房协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，且被告已支付合理对价，应受法律保护。1、现有法律并未禁止农村自建房产的转让，类似本案的农村房屋买卖在农村中大量存在。2、被告在《卖房协议》签订前向原告借出本金8万元，并约定月利2分，该借贷真实、合法、有效。后双方合意以房抵债，即将购房款与借贷款进行抵销，也符合法律规定。3、《卖房协议》系欧先章本人书写，其文字表述完整有序，字迹工整，并在结尾处注明“三间附加房约五十一平方也属陈明好”，可见其签约之时的意思表示真实，且欧先章系完全民事行为能力人，应对自己的签约行为负责，应恪守诚信原则。 二、讼争房屋已过户登记，具有公示效力，应受法律保护。 双方在签订《卖房协议》后即到当时的福州市晋安区房地产管理局办理了过户登记，晋安区房地产管理局向答辩人颁发了房屋所有权证，证号为榕房权证Ｊ字第××号。 三、在房屋过户之后，被告陈明好自2002年至2013年十余年时间内常住于讼争房屋，2013年后间或居住于该处房屋，并持续有效地对讼争房屋进行管理，在居住期间陈明好对该处房屋进行了大量的整修、改建工作。在2002年至2018年长达十六年间，原告及原告的家属从未向被告主张合同无效和返还房屋。可见原告及其家属对房屋转让的事实和《卖房协议》的效力是持续认可的。 四、被告购得讼争房屋符合政策和习俗，符合土地管理制度和村集体的权益。 1、被告配偶朱莲金系鼓山镇洋里村牛山人，结婚前一直生活在洋里村牛山，且被告购得讼争房屋时在农村没有宅基地，也没有住房，当时即有意将户籍迁入洋里村牛山，也得到了当时村委会的认可。 2、在本案起诉之前，被告已将户籍迁入了洋里村牛山，户籍登记地址为福建省福州市晋安区鼓山镇洋里村牛山514号，该地址即为讼争房屋。 被告在本案起诉前已经是洋里村集体的成员，且符合一户一宅的政策，再结合被告配偶的祖籍等因素，本案双方的房屋转让行为应视为集体经济组织成员内部的转让，且符合村集体的利益和国家关于宅基地等问题的规定。 五、本案原告在讼争房屋过户之后即迁出晋安区鼓山镇洋里村，并迁入福州市鼓楼区小桥巷17号，成为城镇居民。这一事实也可从侧面印证原告出售其房屋是其真实意思表示，且早有准备。 现原告已不是洋里村集体成员，更不能在洋里村牛山享有宅基地使用权，由此，原告在事实上和法理上均已无权再主张讼争房屋归其所有。 综上，本案原被告双方签订的房屋买卖合同真实有效，且以历时长达16年之久，现原告提出不合理不合法的诉讼请求完全是违背诚信原则，完全无视法律和事实，请依法驳回原告的诉讼请求。 被告陈明好向本院提交了以下证据： 1.陈明好户口簿复印件一份；2.中华人民共和国房屋所有权证（榕房权证Ｊ字第××号）一份；3.卖房协议一份；4.收条一份；5.户口迁移证明一份；6.证明一份。 审理过程中，经原告欧先章申请本院对鼓山镇洋里牛山村经济合作社进行调查，2018年11月8日，该经济合作社向本院出具一份《证明》，内容为“兹有本村村民陈明好…住本村鼓山镇洋里村牛山514号，因为原是工人不在本村享受粮食补贴。不属于本村经济合作社成员”。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对被告陈明好对原告欧先章提供的证据2-4、6-7真实性均无异议，可作为本案认定事实的依据；对证据1、5真实性有异议，本院认为，证据1与证据3、4能够相互印证，可作为本案认定事实的依据。原告欧先章对被告陈明好证据1-6真实性均无异议，符合证据的关联性、合法性特征，本院予以采信，可作为本案认定事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 欧先章原有坐落于晋安区鼓山镇牛山村混合构双层楼房的自建房屋一座（1982年受自建产业，一层建筑面积129.34平方米，二层建筑面积102.07平方米，原产权证号：榕晋Ｓ字第××号）。1992年12月31日，福州市土地管理局郊区分局向欧先章颁发了“榕郊集建（1992）字第034975号”、“榕郊集建（1992）字第034980号”《集体土地建设用地使用证》，对上述房产的用地进行了确认。 2002年1月19日，欧先章与陈明好签订一份《协议》，内容为“由于我爱人欠陈明好的高利贷钱、本人无奈之下将自己名下座落于晋安区鼓山镇洋里牛山村房子以低价抵债过户给陈明好、双方约定我叁年之内有钱可按售价的原价赎回本房，如超过叁年赎回、超过的时间本人应按银行叁倍利息补偿给陈明好、双方应诚守诺言，不得返悔”。欧先章、陈明好均在下方“立据人”栏签名、捺印。 2002年1月24日，欧先章（作为甲方、卖方）和陈明好（作为乙方、买方）共同签订一份《房地产买卖契约》，约定欧先章自愿将座落于晋安区鼓山镇洋里牛山的房地产（建筑面积231.41平方米）出售给陈明好，双方议定的房地产的成交价为人民币80000元。待上述房地产完纳税费交取得产权转移过户单后当日内，乙方一次性付清全部购房款人民币80000元，同时甲方应在乙方付清全额购房款后当日内将上述出卖的房地产交给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。等。欧先章妻子李兰汶也在落款处签名并捺印。福州市晋安区房地产交易所在“登记机关”栏盖章。 同日，欧先章向福州市晋安区房地产交易所出具一份《报告》，主要内容为：“本人欧先章愿将上述房产卖给陈明好为业，卖价为人民币捌万元正，现申请办理产权过户手续。产权证号：榕房权证Ｓ字第××号”等。欧先章和妻子李兰汶在“申请人”栏签名捺印。 2002年1月30日，欧先章（作为房主）和陈明好（作为买房人）共同签订一份《卖房协议》，内容为：“兹有牛山村欧先章将自建在本村的135号房子以人民币壹拾陆万元正，卖给陈明好另加空调机一台，付加横头桌一张，上海床一张，会钱、利息及朱华生会钱在内，再付给欧先章人民币四万元正，此款贰月贰日先付贰万元正，余下贰万元2月15日前全部付清。本协议一式两份双方各执壹份。注：135号房子的叁间付加房约五十一平方也属陈明好”。 2002年2月3日，欧先章向陈明好出具一份《收条》，载明：“兹收到陈明好，卖房余款计人民币贰万元正。收款人：欧先章”。 2002年3月18日，福州市晋安区房地产管理局向陈明好颁发了产权证号为“榕房权证Ｊ字第××号”的《房屋所有权证》，确认陈明好为案涉房屋的所有权人。 另查，欧先章将房屋卖与陈明好后，2002年3月11日欧先章将其与妻子李兰汶的户籍从晋安区鼓山镇牛山135号迁出，迁入鼓楼区小桥巷17号。本案审理过程中，欧先章又于2019年2月22日将其户籍从鼓楼区小桥巷17号迁出，迁入晋安区鼓山镇牛山107号。 2018年2月27日，陈明好将其户籍由晋安区福光南路9号上洋小区21座301单元迁入晋安区鼓山镇洋里村牛山514号，即本案案涉房屋。 2019年3月6日，远洋派出所出具《户口迁移证明》，内容为：兹有公民朱莲金。经查：60年代原始底册，福建省福州市郊区牛田山兜村82号，朱莲金（出生年月：1953年1月29日）于77年4月29日迁上洋大队6号。同日，鼓山镇上洋村民委员会出具《证明》，内容为：兹证明鼓山镇上洋村朱莲金…于一九七七年二月份与本村村民陈时好结婚，户口关系由鼓山镇洋里村牛山自然村搬迁鼓山镇上洋村。 2018年10月19日，原告诉至本院，提起本案诉讼。 本院认为，2002年1月19日签订的《协议》虽约定欧先章在三年内可向陈明好赎回房屋，但双方在向房管部门申请产权登记变更之后又于1月30日签订了《卖房协议》，改变了原协议中关于房屋可赎回的约定，同时也对讼争房屋的买卖价格等进行了调整，由8万元上涨为16万元，陈明好依约支付了购房款，因此可认定1月30日签订的《卖房协议》确是欧先章和陈明好的真实意思表示，双方应当遵守协议。欧先章认为陈明好采取欺诈手段与其签订卖房协议的主张，未提供证据证明，本院不予采纳。 另外，从《卖房协议》签订至原告起诉时巳时隔近16年多，在此期间陈明好一直使用讼争屋，欧先章从未向陈明好提出过任何主张，现欧先章主张买卖行为无效，违背了诚实信用原则，本院不予采纳，故其关于请求确认合同无效及陈明好返还案涉房屋的诉请，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告欧先章的诉讼请求。 案件受理费22800元，财产保全费5000元，由原告欧先章负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 黄 芳 人民陪审员 叶 鸿 人民陪审员 杨景明 二〇一九年三月二十五日 书 记 员 李 燕 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 2．《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。