中华人民共和国福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第148号上诉人（原审原告、反诉被告）伊藤绘美（中文名：方晓艳），女，1970年9月25日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）方晓晖，男，汉族，1973年5月19日出生。二上诉人委托代理人尤劲，福建博世律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）俞道华，男，汉族，1965年6月1日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）郑训英，女，汉族，1966年7月12日出生。被上诉人（原审被告、反诉被告）刘勋，男，汉族，1970年6月10日出生。三被上诉人委托代理人林丛挺、吴秀玲，福建汇德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）田玉官，男，汉族，1970年6月22日出生。上诉人伊藤绘美、方晓晖因与被上诉人俞道华、郑训英、刘勋、田玉官物权纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第5669号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2008年1月6日，俞道华、郑训英作为甲方，与作为乙方的方晓艳（即伊藤绘美）、案外人方昌荣（方晓艳与方晓晖的父亲）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于福州市鼓楼区杨桥中路238-2号茶园山新村1#楼一层商城共5个开间总面积436.09平方米（以下简称本案讼争房产）中2开间出售给乙方，转让面积为181.816平方米。《房屋买卖合同》的附注中的图示明确东侧门厅旁两个隔间共181.816平方米归乙方所有，西侧三个隔间共254.24平方米归甲方所有。其中西侧的第一隔间面积为72.458平方米，其余四个隔间面积均为90.908平方米。2010年4月6日，俞道华、郑训英作为甲方，与作为乙方的伊藤绘美、方晓晖签订了《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将本案讼争房产的面积为181.816平方米的部分房产出售给乙方。福州市房地产交易登记中心于2010年4月15日将上述房屋登记为伊藤绘美、方晓晖、俞道华、郑训英按份共有，其中伊藤绘美占31.27%份额，方晓晖占10.43%份额，俞道华占29.15%份额，郑训英占29.15%份额。按照榕房权证R字第××号产权证登记的讼争房产的建筑面积436.09平方米，伊藤绘美所有的面积为136.37平方米，方晓晖所有的面积为45.48平方米，俞道华所有的面积为127.12平方米，郑训英所有的面积为127.12平方米。2006年5月1日至2012年4月30日期间，郑训英将本案讼争房产出租给冯政平使用，其中2011年5月1日至2012年4月30日每月租金为19200元。租赁到期后，俞道华将面积为436.09平方米的讼争房产出租给刘勋，租赁期从2012年5月1日至2017年4月30日，每月租金为30527元。2012年5月1日至2012年8月15日期间，讼争房产未予使用亦未产生租金收益。2012年8月15日至2013年7月23日的租金收益为335797元，由俞道华、郑训英收取。2012年7月17日，刘勋将其承租的本案讼争房产转租给田玉官，约定每月租金18200元，租赁期限从2012年8月17日至2017年8月16日；该《房屋租赁合同》由俞道华签字“本人同意转租”。原审法院认为，关于讼争房产的分割确认问题，其一，2008年1月6日的《房屋买卖合同》系伊藤绘美、方昌荣与俞道华、郑训英签订的，与讼争房产登记的实际产权人伊藤绘美、方晓晖、俞道华、郑训英并不相同，权利主体已经发生变更。其二，《房屋买卖合同》约定东侧门厅旁两个隔间共181.816平方米归伊藤绘美、方昌荣所有，西侧三个隔间共254.24平方米归俞道华、郑训英所有，并未约定每个人的具体份额；而讼争房登记为按份共有，每个按份共有人所享有的产权份额、面积也作了约定，且与现有房屋分隔的开间面积不能一一对应。综上，产权登记对讼争房产的权利主体、权利内容已作变更，《房屋买卖合同》对房屋份额的约定，不能约束本案各方当事人。因此，依据房屋产权登记，本案仅能确定各按份共有人的共有份额，而不能明确各共有人所享有的产权份额的具体位置。关于伊藤绘美、方晓晖第一项诉讼请求，以及第三项诉讼请求，均以讼争房产已分割并确认伊藤绘美、方晓晖对该部分房产享有明确的共有份额为前提。但本案讼争房产仅能确定按份共有的份额，未对各共有人所享有的产权份额的具体位置进行分割确定。因此，此种情形符合《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”的规定。俞道华、郑训英将讼争房产改变分隔、整体出租的行为，系作为按份共有人对讼争按份共有房产的管理，系为全体共有人的共同利益，符合法律规定。故伊藤绘美、方晓晖第一项、第三项诉讼请求不予支持。关于租金的分配，原审法院认为，其一，伊藤绘美、方晓晖与俞道华、郑训英已共同确认2011年5月1日至2012年4月30日期间的租金收益由俞道华、郑训英收取尚未分配。因此，对于期间的租金收益19200元／月，应按照伊藤绘美、方晓晖的份额31.27%＋10.43%=41.7%进行分配。故伊藤绘美、方晓晖第四项诉讼请求予以支持，俞道华、郑训英应支付伊藤绘美、方晓晖租金收益19200元／月×12月×41.7%=96076.8元。另伊藤绘美、方晓晖诉请逾期支付租金的利息，但双方并未约定租金何时分配，原审法院认为应按中国银行同期同类贷款利率从2012年5月1日租赁到期之日起算前一年的租金收益为宜。其二，本案讼争房产出租给刘勋期间，每月租金为30527元。2012年5月1日至2012年8月15日，讼争房产未予使用亦未产生租金收益。2012年8月15日至2013年7月23日的租金收益为335797元，由俞道华、郑训英收取，对该事实予以确认，俞道华、郑训英亦同意将此期间的租金予以分配。因此，伊藤绘美、方晓晖第二项诉讼请求予以支持，俞道华、郑训英应支付伊藤绘美、方晓晖租金收益30527元／月×11月×41.7%=140027.35元。其三，俞道华、郑训英反诉称2010年5月1日至2011年4月30日的租金收益由伊藤绘美、方晓晖收取，但并未提供证据予以证明。原审法院认为，本案讼争房产一直由俞道华、郑训英一方负责对外出租并收取租金，其应对其主张的变更租金收取人之事实承担举证责任。故俞道华、郑训英提出的反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、被告俞道华、郑训英于本判决生效之日起十日内支付原告伊藤绘美、方晓晖2011年5月1日至2012年4月30日的租金收益96076.8元及其利息（以96076.8元为本金，按中国银行同期同类贷款利率从2012年5月1日起计算至本判决确定还款之日止）；二、被告俞道华、郑训英于本判决生效之日起十日内支付原告伊藤绘美、方晓晖2012年8月15日至2013年7月23日的租金收益140027.35元；三、驳回原告伊藤绘美、方晓晖的其他诉讼请求；四、驳回被告俞道华、郑训英提出的反诉请求。伊藤绘美、方晓晖不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认为2008年签订的《房屋买卖合同》对上诉人和被上诉人俞道华、郑训英没有约束力，是错误的。2010年办理产权登记时，按照福州市房地产交易登记中心的要求，买卖双方重新填写福州市房地产管理局提供的格式合同《房地产买卖契约》。买卖双方在办理产权登记时，一致同意将原买受人之一方昌荣，更名登记为方昌荣的儿子方晓晖。2、根据2008年1月6日《房屋买卖合同》标有“乙方”标识的2个开间（东侧），归上诉人所有。3、一审法院未对被上诉人俞道华、郑训英所实施的侵权行为进行审查认定。4、一审判决认定2012年8月15日至2013年7月23日租金收益335797元依据不足。俞道华与刘勋之间自2012年5月1日至2017年4月30日的所谓租约并未在法庭上举证。5、2012年6、7月间，被上诉人在进行装修时，强行将商场中间的隔墙拆除，另行砌墙，侵占了上诉人商场面积。6、一审程序违法。首先，本案一审在首次开庭时即确定适用普通程序，而之后在未告知上诉人的情况下，私自决定适用简易程序审理。其次，上诉人伊藤绘美在中华人民共和国领域内没有住所，依《民事诉讼法》第二百六十九条规定，应给予三十日的上诉期。第三，俞道华与刘勋之间自2012年5月1日至2017年4月30日的所谓租约，未经质证不能作为定案依据。综上，请求撤销原审判决第二项、第三项，改判四被上诉人搬离上诉人所有的福州市鼓楼区洪山镇杨桥中路283号茶园山新村1#楼一层商场东侧2开间（建筑面积181.816平方米），并恢复原状；四被上诉人按18200元／月的标准支付上诉人直至交还上诉人管业之日止福州市鼓楼区洪山镇杨桥中路283号茶园山新村1#楼一层商场东侧2开间的占有使用费；被上诉人俞道华、郑训英将福州市鼓楼区洪山镇杨桥中路283号茶园山新村1#楼一层商场的现有隔墙拆除后，向西移动25公分重砌；本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人俞道华、郑训英、刘勋答辩称，原审法院认定2008年签订的《房屋买卖合同》对二上诉人和被上诉人俞道华、郑训英没有约束力是正确的；被上诉人俞道华、郑训英与二上诉人按份共有讼争房产，双方并未约定分割方案及各自共有份额项下房产的具体位置；二上诉人要求被上诉人俞道华、郑训英将讼争房产的现有隔墙拆除并向西移动25公分重砌的上诉请求不能成立；二上诉人要求四被上诉人按18200元／月的标准支付给二上诉人的上诉请求于法无据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人田玉官未答辩。当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二上诉人在二审审理期间，向本院提交如下证据：《乙方还款期限约定》、银行汇款凭证、被上诉人郑训英出具的购房款已结清的证明，共同证明2008年时购房款已经全部支付。被上诉人质证认为，上述证据不属于二审新证据，且二上诉人只提供复印件，没有原件。本院认证认为，上述证据不属于二审新证据，不予采纳。上诉人对原审认定被上诉人俞道华将讼争房产出租给被上诉人刘勋的事实有异议，认为上述事实并无证据证明。被上诉人对原审法院查明的事实无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。本院认为，2008年《房屋买卖合同》与2010年《房屋买卖契约》两份合同中合同当事人、合同内容、权利主体并不一致，二上诉人主张2008年《房屋买卖合同》对二上诉人与被上诉人俞道华、郑训英有约束力，无法律依据，本院不予支持。根据2010年4月6日《房地产买卖契约》及讼争房产所有权证，讼争房产由二上诉人与被上诉人俞道华、郑训英按份共有，双方并未明确各自所享有的产权份额的具体位置，故二上诉人关于讼争房产东侧2开间归其所有、四被上诉人应支付占有使用费等上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。二上诉人关于原审违法由适用普通程序审理转为适用简易程序审理的主张，无事实依据，本院不予支持。上诉人伊藤绘美系日本国籍，原审法院仅赋予其十五日的上诉期不当，本院予以纠正。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担按原审判决执行。二审案件受理费2300元，由上诉人伊藤绘美、方晓晖负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 宁代理审判员 谢 芬代理审判员 陈 雯二〇一四年五月十二日书 记 员 吕德快附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。