广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终156号上诉人（原审被告）：陈汉锐，男，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：霍建东、李团结，广东盛唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汕头市交通发展有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区。法定代表人：陈健生。被上诉人（原审原告）：汕头市易博贸易有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区。法定代表人：柳莉婷。委托诉讼代理人：苏泳生、李锋，广东介福律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汕头市东信投资管理有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区。法定代表人：陈英池。委托诉讼代理人：李凡，国信信扬（汕头）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴灏，女，汉族，住广东省汕头市金平区。被上诉人（原审被告）：陈英池，男，汉族住广东省汕头市金平区。被上诉人（原审被告）：汕头市东信置业有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区。法定代表人：吴灏。上诉人陈汉锐因与被上诉人汕头市交通发展有限公司（下称交通公司）、汕头市易博贸易有限公司（下称易博公司）、汕头市东信投资管理有限公司（下称东信管理公司）、吴灏、陈英池、汕头市东信置业有限公司（下称东信置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服汕头市澄海区人民法院（2018）粤0515民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，于2月25日公开开庭进行了审理。上诉人陈汉锐的委托诉讼代理人霍建东，被上诉人易博公司的委托诉讼代理人苏泳生、李锋，被上诉人东信管理公司的委托诉讼代理人李凡到庭参加诉讼，被上诉人交通公司、吴灏、陈英池和东信置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人陈汉锐上诉请求：1.撤销原审判决；2.判决驳回交通公司的诉讼请求；3.被上诉人承担一、二审的诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，交通公司并未合法占有案涉房产。一审判决认定：“交通公司与汕头金冠房产开发有限公司（下称金冠公司）通过法院作出的生效民事调解书确认金冠公司将案涉汕头市榕江路南侧金冠商业中心商业店面一层D02单元（下称D02单元）交付交通公司，且交通公司已出租使用D02单元，交通公司已合法占有争议房产”明显错误，不符合事实。根据汕头中院（2013）汕中法民四初字第13号民事判决书查明的事实：“1999年7月20日，金冠公司与原潮州市城市信用合作社（下称潮州信用社）签订一份《交付房屋补充约定》，就交付房屋达成补充约定：一、金冠公司同意潮州信用社将汕头榕江路南侧金冠商业中心首层先行交付潮州信用社。”以及“根据《交付房屋补充约定》的内容，结合潮州信用社收取汕头市富田物业管理有限公司（下称富田公司）租金的事实和第三人潮州市信托投资公司（下称信托公司）开庭的陈述，应认定金冠公司已于1999年7月20日将案涉汕头市龙湖区榕江路金冠商业中心裙楼一层E单元、F单元的房地产交付给潮州信用社”。上述法院认定事实经广东省高级人民法院（2015）粤高法民一终字第38号《民事判决书》再次确认。可见，金冠公司已于1999年7月20日将汕头市龙湖区榕江路金冠商业中心裙楼一层F单元的房地产交付给潮州信用社。交通公司将潮州信用社已合法占有的案涉房产进行出租，属于无权处分，其占有也为非法占有。二、东信管理公司通过拍卖，已取得潮州信用社就案涉房产享有的所有权益。1998年12月30日，潮州信用社与金冠公司签订汕房地产预售总字第0024980号和第0019974号《汕头市商品房预售契约》各一份，约定金冠公司将其开发的位于汕头市龙湖区榕江路中段南侧的金冠商业中心裙楼一层E单元和F单元的房屋以每平方米6000元预售给潮州信用社。根据上文，金冠公司已于1999年7月20日将汕头市龙湖区榕江路金冠商业中心裙楼一层E单元和F单元的房地产交付给潮州信用社。2013年8月20日，东信管理公司在潮州市潮法拍卖行有限公司举行的公开拍卖会上，以18023100元竞买取得潮州信用社就汕房地产预售总字第0024980号和第0019974号《汕头市商品房预售契约》所享有的所有权益。2013年9月，东信管理公司已向汕头市房管局提交了房产过户文件。三、东信管理公司对案涉房产的权利保护顺位应优先于交通公司。根据最高人民法院2015年《全国民事审判工作会议纪要》第27条以及2016年《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，首先，潮州信用社已于1998年12月30日与金冠公司就案涉房产签订了《汕头市商品房预售契约》；其次，金冠公司已于1999年7月20日将案涉房产交付给潮州信用社。而交通公司虽与金冠公司就案涉房产签订了《汕头市商品房预售契约》，但其对案涉房产的占有是在潮州信用社已占有之后进行的非法占有，因此根据最高人民法院的相关规定，潮州信用社对于案涉房产的权利保护顺位应优于交通公司。2013年8月20日，东信管理公司通过拍卖取得《汕头市商品房预售契约》所享有的所有权益后，并于2013年9月已向汕头市房管局提交了房产过户文件，因此东信管理公司对于案涉房产的权利保护顺位也应优于交通公司。请法院依法支持上诉人的全部上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人易博公司在答辩期限内没有提交书面答辩，开庭时辩称：一、原审判决已查明认定房屋交付占有的情况，认定事实清楚，证据充分，易博公司的权利保护顺位应优先于东信管理公司。陈汉锐提及的《交付房屋补充约定》问题，原审判决已查明：“2017年4月23日，金冠公司出具《情况说明》1份，载明：金冠商业中心首层D02单元与F单元毗邻，D02单元的购房人购房及办理交易鉴证手续在先，F单元的购房人购房及办理交易鉴证手续在后，因D02单元与F单元的契约面积存在重叠，故金冠公司与潮州信用社在1999年7月20日签署《交付房屋补充约定》时，双方决定将该约定上‘契约面积’字眼划掉，即双方的真实意思表示是：潮州信用社所购的E单元和F单元无法按契约面积交付”，即F单元当时已确认无法交付。并且，富田公司于2014年8月5日在（2013）汕中法民四初字第13号案件中的《情况说明》也载明其实际租赁潮州信用社所购的一层E单元铺面，一层F单元铺面因与其他购房人存在争议，金冠公司未移交占有、收益之事实。事实上，金冠公司与潮州信用社本来打算按契约面积交付，但因部分契约面积（即一层F单元）与其他购房人（即交通公司）存在争议，因此将《交付房屋补充约定》中的“契约面积”部分划线删除，即双方同意不再按契约面积进行交付，而按实际面积进行概括交付。所以，金冠公司于1999年7月20日交付给潮州信用社的，并不是按契约面积交付，而按实际面积（即扣除了存在争议的F单元）交付。富田公司原先租赁的也仅仅是一层E单元铺面而不包括一层F单元铺面，金冠公司从未实际移交一层F单元铺面给潮州信用社占有、收益。相反，交通公司与金冠公司之间因D02房地产发生纠纷导致诉讼，汕头中院于2013年12月2日作出（2013）汕中法民四终字第29号民事调解书确认：“金冠公司应于签收调解书之日将汕头市龙湖区榕江路南侧金冠商业中心店面一层D02房地产（建筑面积1037.2平方米）交付交通公司”。2013年12月2日，开发商金冠公司将上述建筑面积1037.2平方米的金冠商业中心店面一层D02房地产交付交通公司使用，交通公司已实际占有、使用并收益、处分上述房地产至今，交通公司将D02单元出租给案外人用于开办多家餐饮店至今。并且，东信管理公司原审当庭自认其自购买潮州信用社《汕头市商品房预售契约》后至今并未实际占有、使用F单元。综上，金冠公司并未按契约面积交付F单元，富田公司也仅承租E单元，D02单元已于2013年12月2日交付交通公司实际占有、使用并收益、处分，东信管理公司至今并未实际占有、使用F单元。故交通公司实际占有使用在先，权利保护顺位应优先于东信管理公司。二、东信管理公司明知涉案F单元存在权利瑕疵，仍通过瑕疵拍卖和自负瑕疵风险方式，买受潮州信用社《汕头市商品房预售契约》项下的合同权利，依法应自负权利瑕疵的风险。东信管理公司在拍卖过程认可的《标的情况说明》《说明及规定》《拍卖规则》《拍卖成交确认书》等拍卖资料，足以证明东信管理公司明知涉案F单元存在“被占用导致无法移交、实际面积与交易面积不符、不能办理产权登记过户”“标的不交吉”的瑕疵，但仍然通过瑕疵拍卖和自负瑕疵风险的方式买受，应自负权利瑕疵的风险。三、东信管理公司并未对涉案F单元办理权属登记手续，依法不享有物权，其仅仅只是潮州信用社在《汕头市商品房预售契约》项下权利义务的承继主体。汕头市房产管理局2017年4月24日的《答复函》可见，东信管理公司承继了合同权利（包括该合同权利所存在的瑕疵），以及自负该瑕疵的风险。东信管理公司作为承继方，其权利范围和权利保护顺位受潮州信用社所限制，不能优于潮州信用社，并自负权利瑕疵的风险。综上所述，因交通公司购房及办理交易鉴证在前，潮州信用社购房及办理交易鉴证在后，且交通公司已在先合法占有使用房屋和在先申请法院强制执行办证事项，交通公司权利的保护顺位在潮州信用社之前。东信管理公司通过瑕疵拍卖和自负瑕疵风险的方式买受潮州信用社《汕头市商品房预售契约》项下的合同权利，其权利范围和权利保护顺位受潮州信用社所限制，并自负权利瑕疵的风险。因此，东信管理公司权利的保护顺位在交通公司之后，交通公司对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本案执行标的依法不得执行。请求驳回陈汉锐的上诉。被上诉人东信管理公司在答辩期限内没有提交书面答辩，开庭时辩称：东信管理公司同意陈汉锐的上诉意见，1999年涉案房产已交付给潮州信用社，是生效判决确认的事实，东信管理公司因此取得潮州信用社所享有的全部权益，也包括交付权益，涉案房产的保护顺位也应该优于交通公司。一审判决混淆了实际使用和合法占有的概念，根据前述意见，金冠公司已将涉案房产交付给潮州信用社，交通公司实际使用涉案房产没有合法性。根据契税暂行条例的规定，凡是转移房屋产权必须缴纳契税，土地管理部门应当向契税征收机关提供有关资料、协助契税征收机关依法征收契税，东信管理公司于2013年10月21日向房产交易部门提交了产权登记申请，并于同月30日以潮州信用社的名义缴纳了契税，这也可以证明相关行政部门认可东信管理公司取得涉案房产所有权的事实。被上诉人交通公司、吴灏、陈英池和东信置业公司均没有答辩。交通公司和易博公司向一审法院起诉请求：1.判决不得执行“汕头市龙湖区榕江路金冠商业中心裙楼一层F单元（建筑面积380.77平方米）”；2.本案诉讼费用由陈汉锐、东信管理公司、吴灏、陈英池和东信置业公司承担。一审法院认定事实：陈汉锐前因与东信管理公司、吴灏、陈英池、东信置业公司发生民间借贷纠纷向法院提出诉前保全申请，一审法院于2014年5月13日作出（2014）汕澄法立保字第8号之三民事裁定书，裁定查封了东信管理公司所有的位于汕头市龙湖区榕江路金冠商业中心裙楼一层F单元的房产。后陈汉锐提起民事诉讼，经审理陈汉锐诉东信管理公司、吴灏、陈英池、东信置业公司民间借贷纠纷一案，法院作出（2014）汕澄法民二初字第82号民事判决，判令东信管理公司付还陈汉锐借款1440万元、利息2870075.84元、律师费250000元，并以借款1440万元自2015年8月25日起至判决限定还款之日止按月利率1.86%计付利息，吴灏、陈英池、东信置业公司对东信管理公司的上述债务承担连带清偿责任。东信管理公司等不服向本院提出上诉，本院作出（2016）粤05民终312号民事判决：驳回上诉，维持原判。因东信管理公司等没有履行生效法律文书确定的还款义务，根据陈汉锐的申请，一审法院于2016年4月18日立案执行，并于2016年12月6日作出（2016）粤0515执342-8号《执行裁定书》，裁定拍卖F单元的房产。2017年1月12日，交通公司作为案外人提出书面异议，要求停止对F单元房地产的拍卖。一审法院经审理于2017年2月21日作出（2017）粤0515执异4号《执行裁定书》，裁定驳回案外人交通公司的异议请求。交通公司不服该裁定，遂提起本案之诉，并提交了其与金冠公司于1998年12月23日签订的汕房地产预售总字××号《汕头市商品房预售契约》1份，该契约约定金冠公司向交通公司预售汕头市龙湖区榕江路中段南侧金冠商业中心商业店面一层D02号建筑面积1037.2平方米的商品房。该《汕头市商品房预售契约》后附有一层平面图。1998年12月24日，汕头市龙湖土地房产交易管理所在该契约上加盖交易确认专用章。同时交通公司还提交了本院于2013年12月2日作出的（2013）汕中法民四终字第29号、第30号《民事调解书》，（2013）汕中法民四终字第29号《民事调解书》载明交通公司与金冠公司、郑丽贞、郑伟达成和解协议：汕头市金冠开发有限公司应于签收调解书之日将D02房地产（建筑面积1037.2平方米）交付交通公司等内容。（2013）汕中法民四终字第30号《民事调解书》也载明交通公司与金冠公司达成和解协议确认1998年12月23日签订的编号为汕房地产预售总字××号的《汕头市商品房预售契约》有效并继续履行等内容。另查明，1998年12月30日，金冠公司与潮州信用社签订汕房地产预售总字××号《汕头市商品房预售契约》1份，约定潮州信用社向金冠公司预购汕头市龙湖区榕江路中段南侧金冠商业中心商业店面裙楼一层F单元建筑面积380.77平方米的商品房。该《汕头市商品房预售契约》后附有一层平面图。1998年12月31日，汕头市龙湖土地房产交易管理所在该契约上加盖交易确认专用章。2003年8月20日，东信管理公司与潮州市潮法拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，该确认书记载东信管理公司拍得位于汕头市龙湖区榕江路金冠商业中心裙楼一层E、F单元部分房产，产权依据为汕房地产预售总字第0024980、0019974号《汕头市商品房预售契约》，并载明了该房产已由潮州市信托投资公司资产管理部受让。2013年11月，东信管理公司以金冠公司为被告、东信置业公司、信托公司为第三人向本院提起诉讼，请求：1.判决金冠公司立即将位于汕头市龙湖区榕江路中段南侧的金冠商业中心裙楼一层E单元建筑面积1668.21平方米、F单元建筑面积380.77平方米的房屋交付东信管理公司管业使用；2.判决金冠公司立即办妥上述房地产权属转移给东信管理公司及产权人登记为东信管理公司的房地产权证的手续；3.判决金冠公司支付逾期交房违约金；等等。本院经审理于2014年11月13日作出（2013）汕中法民四初字第13号民事判决：驳回东信管理公司的诉讼请求。该判决书查明，潮州信用社撤销清算组与信托公司资产管理部于2012年9月26日签订《资产转让协议书》，信托公司资产管理部受让的上述资产包括汕头市龙湖区榕江路金冠商业中心裙楼一层E单元、F单元的资产。东信管理公司不服该判决，上诉于广东省高级人民法院。广东省高级人民法院经审理于2016年5月6日作出（2015）粤高法民一终字第38号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决中对原审判决查明的事实予以确认。前述二份判决已于2016年5月31日发生法律效力。后东信管理公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2017年2月23日作出（2017）最高法民申48号民事裁定：驳回东信管理公司的再审申请。2015年6月30日，交通公司委托其股东汕头市弘亘贸易有限公司对涉案D02单元进行出租。2017年3月20日，交通公司因不服汕头市房产管理局作出的《汕头市房地产权属转移证明》向汕头市人民政府申请行政复议【汕行复案[2017]99号】。之后交通公司撤回了该行政复议申请。汕头市房产管理局于2017年4月24日出具汕房产函[2017]189号《答复函》，该函载明：汕头市房产交易中心出具的250004947号《汕头市房地产权属转移证明》仅局限证明0019974号《汕头市商品房预售契约》的预购方变更为东信管理公司，也即确认了东信管理公司系潮州信用社向金冠公司预购上述房地产的合同权益承受人，并非确认东信管理公司系相应房地产的业权人，东信管理公司所享有的合同权益与原潮州信用社并无不同，同时对于交通公司向金冠公司预购的涉案D02单元与金冠公司预售给潮州信用社的F单元可能存在重叠情形，建议通过司法途径解决。2017年4月20日，交通公司因不服汕头市国土资源局作出的两份《不动产产权情况表》向汕头市人民政府申请行政复议【汕行复案[2017]131号】。之后交通公司撤回了该行政复议申请。汕头市不动产登记中心于2017年4月27日向交通公司出具《答复函》，该函载明了其出具的二份《不动产产权情况表》的“权属人”一栏记载“汕头市东信投资管理有限公司”，系基于该信息由汕头市房地产管理局的交易备案系统转换而来，其依据该交易备案信息协助人民法院办理预查封及轮候预查封的登记手续，并载明了金冠公司开发的汕头市榕江路金冠商业中心至今未办理总确权，故二份《不动产产权情况表》并不表示涉案F单元已登记确权且权利人已登记确认为东信管理公司。2017年4月23日，金冠公司出具《情况说明》1份，载明：金冠商业中心首层D02单元与F单元毗邻，D02单元的购房人购房及办理交易鉴证手续在先，F单元的购房人购房及办理交易鉴证手续在后，因D02单元与F单元的契约面积存在重叠，故金冠公司与潮州信用社在1999年7月20日签署《交付房屋补充约定》时，双方决定将该约定上“契约面积”字眼划掉，即双方的真实意思表示是：潮州信用社所购的E单元和F单元无法按契约面积交付，实际能够交付面积应按国土房产管理部门核定面积确定。为了进一步查明案件事实，一审法院依法向汕头市房产管理局、汕头市国土资源局分别发出《调查函》，对金冠商业中心D02单元、F单元的权属情况、实际面积、是否存在重叠情形、重叠面积多少等情况进行调查。汕头市房产管理局于2017年8月10日出具《答复函》，该函载明金冠商业中心一层D02单元、F单元的备案情况及备案面积，还载明了D02单元及F单元在购房人与金冠公司签订销售合同过程中存在重叠情形，重叠备案面积为380.77平方米。汕头市不动产登记中心于2017年8月24日出具《复函》，该《复函》载明因金冠商业中心尚未申请该项目的首次登记手续，也尚未办理各基本单元的转移登记，因此涉案D02单元及F单元的权属情况不明，对D02单元及F单元是否重叠不清楚。另查明，汕头市龙湖区榕江路金冠商业中心楼房建成后至今未办理工程竣工验收手续及总确权手续。另外，交通公司原名称为汕头经济特区交通发展总公司，2011年8月4日经汕头市龙湖区工商行政管理局核准变更为现名。交通公司因公司分立，分立新设易博公司（于2018年6月22日领取营业执照）。一审法院认为，本案是一宗案外人执行异议之诉。本案的争议焦点有：第一、涉案D02单元与F单元是否存在重叠、重叠面积是多少？第二、案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益？关于涉案D02单元与F单元是否存在重叠、重叠面积是多少的问题。根据交通公司、潮州信用社分别与金冠公司签订的二份《汕头市商品房预售契约》各后附的平面图，F单元与D02单元房产存在重叠，且汕头市房产管理局向法院出具的《答复函》也载明D02单元及F单元存在重叠情形，重叠备案面积为380.77平方米。金冠公司出具的《情况说明》、交通公司及东信管理公司也均确认了D02单元及F单元存在重叠的事实。综上，依法确认涉案D02单元与F单元存在重叠，重叠面积应以国土房产管理部门确权为准。关于案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本案中，金冠公司与交通公司于1998年12月23日签订的《汕头市商品房预售契约》、与潮州信用社于1998年12月30日签订的《汕头市商品房预售契约》意思表示真实，内容不违反法律、法规规定，该二份契约均合法有效。因汕头市龙湖区榕江路金冠商业中心楼房建成后至今未办理工程竣工验收手续及总确权手续，涉案D02单元与F单元均未办理权属登记，因此各购买方所购买的金冠商业中心的基本单元均不享有物权，均是房屋买卖合同项下的债权，即交通公司享有预购涉案D02单元的债权，潮州市信托投资公司资产管理部从潮州信用社处受让预购F单元的合同权益后，由东信管理公司拍卖取得，东信管理公司系潮州信用社向金冠公司预购F单元房产的合同权益承受人，东信管理公司享有预购涉案F单元的债权。因涉案F单元房产绝大部分包含在D02单元中，故争议标的F单元可认定属于“一房二卖”的情形，应综合合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关备案时间、合同载明的签订时间等因素确定。综合依法确认的证据及查明的事实，一审法院认为，首先，交通公司、潮州信用社分别与金冠公司签订《汕头市商品房预售契约》的时间为1998年12月23日、1998年12月30日，潮州信用社与金冠公司签订购房合同的成立时间在交通公司之后；其次，交通公司、潮州信用社在汕头市龙湖土地房产交易管理所办理交易确认登记手续的时间分别为1998年12月24日、1998年12月31日，潮州信用社办理登记备案手续的时间在交通公司之后；再次，东信管理公司当庭自认其并未实际占有、使用F单元，而交通公司与金冠公司通过法院作出的生效民事调解书确认金冠公司将涉案D02单元交付交通公司，且交通公司已出租使用D02单元，交通公司已合法占有争议房产；最后，交通公司就涉案D02单元签订合法有效的书面买卖合同、办理备案登记手续、金冠公司向交通公司交付涉案房产均在人民法院查封F单元之前。综上，交通公司对执行标的的债权应优先于东信管理公司，东信管理公司对执行标的所享有的普通债权并不足以确保继续执行该标的，交通公司和易博公司对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，涉案执行标的依法应不得执行。另外，对于易博公司提出交通公司因公司分立将涉案D02单元房地产析产给易博公司，易博公司承继D02单元房地产的全部权利义务的主张，本案暂无证据证明二者已办理购房人变更登记手续，交通公司与易博公司之间对涉案执行标的权利归属的约定无法对抗第三人，亦不属本案的审理范围，法院对此不作审查。交通公司系本案必要共同诉讼的当事人，应作为原告参加诉讼，其经法院合法传唤未到庭参加诉讼不影响法院对案件的审理和判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决：不得执行位于汕头市龙湖区榕江路金冠商业中心裙楼一层F单元（建筑面积为380.77平方米）的房地产。案件受理费11800元由陈汉锐负担。二审中，当事人均没有提交新的证据。一审查明的事实与本案证据一致，本院予以确认。另查，在2013年11月东信管理公司诉金冠公司等商品房预售合同纠纷的（2013）汕中法民四初字第13号案判决书中，本院根据1999年7月20日潮州信用社与金冠公司签订的《交付房屋补充约定》的内容，结合潮州信用社收取富田公司租金的事实和潮州市信托投资公司资产管理部开庭的陈述，认定了“金冠公司已于1999年7月20日将涉案汕头市龙湖区榕江路金冠商业中心裙楼一层E单元、F单元的房地产交付给潮州信用社”这一事实，并依据该事实判定东信管理公司依据《汕头市商品房预售契约》的约定主张金冠公司逾期交付房地产、请求判令金冠公司交付房地产及支付逾期交房违约金的理由不成立，作出驳回东信管理公司诉讼请求的判决。该案广东省高级人民法院（2015）粤高法民一终字第38号终审判决及最高人民法院（2017）最高法民申48号驳回再审申请裁定，均对所认定的“金冠公司1999年7月20日将涉案房产交付潮州信用社”之事实予以认可。该案已于2016年5月31日发生法律效力。再查，交通公司于2017年3月15日向一审法院提起本案诉讼，一审法院于2017年9月12日作出(2017)粤0515民初454号民事判决，交通公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日作出(2017)粤05民终984号民事裁定，裁定撤销原判、发回重审。一审法院依法另行组成合议庭进行了审理，在一审审理过程中，交通公司及易博公司申请将易博公司列为原审原告，将交通公司列为原审第三人。一审法院经审查，认为应以分立后的企业即交通公司及易博公司为共同诉讼人，遂追加易博公司作为原审共同原告参加诉讼。另，东信管理公司不服一审判决向本院提起上诉，因申请缓交案件受理费未获准，也未在限定期限内按要求缴纳案件受理费，本院依法裁定按撤回上诉处理。本院认为，当事人对一审判决认定的涉案F单元与D02单元存在重叠、重叠备案面积为380.77平方米的事实并无异议，围绕当事人的上诉请求，本案二审审理的焦点问题应为案外人交通公司是否对涉案的与D02单元部分重叠的F单元享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，金冠公司与交通公司买卖涉案D02单元的《汕头市商品房预售契约》、金冠公司与潮州信用社买卖涉案F单元的《汕头市商品房预售契约》均为合法有效的合同，东信管理公司作为潮州信用社与金冠公司买卖涉案F单元的《汕头市商品房预售契约》合同权益承受人，依法享有涉案F单元买卖合同项下的债权。由于涉案F单元房产包含在D02单元中，因此涉案F单元存在一房二卖的情形。对于一房二卖的合同履行问题，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，进而确定交通公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。就本案而言，汕头市龙湖区榕江路金冠商业中心楼房建成后至今未办理工程竣工验收手续及总确权手续，故涉案D02单元与F单元均不能办理权属登记或转移登记，因此本案应依次按接受交付的先后、登记机关受理转移登记申请的先后、办理网上签约或商品房预售合同备案的先后，确定当事人的保护顺序。在接受交付房产的时间上，陈汉锐主张涉案的F单元房产已由开发商金冠公司在1999年7月20日交付给潮州信用社，系已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，交通公司及易博公司在诉讼中提交了富田公司2014年8月5日出具的《情况说明》、金冠公司2017年4月23日出具的《情况说明》等，均不足以推翻该生效裁判所确认的事实。故本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，对包括涉案F单元在内的房产已于1999年7月20日由金冠公司交付潮州信用社的事实予以认可。陈汉锐该主张法律依据充分，本院予以采纳。而交通公司涉案的D02单元房产之交付时间，虽然依据本院2013年12月2日作出的（2013）汕中法民四终字第29号和第30号民事调解书，可以确认金冠公司与交通公司协商一致将D02单元房产交付之事实，但该时间明显在潮州信用社接受房产交付之后。据此，本案应确定东信管理公司涉案的与D02单元部分重叠的F单元房产之保护顺位在交通公司之前，由此交通公司对该部分房产主张之物权期待权不能成立，当然也不存在排除人民法院对涉案的F单元房产执行的问题。至于东信管理公司承认其未实际占有、使用F单元，交通公司在2015年6月30日委托其股东汕头市弘亘贸易有限公司对涉案D02单元进行出租，形成实际占有使用的问题。本院认为，东信管理公司作为涉案D02单元房产买卖合同权益的继受人，在其继受前房产已经完成了法律上的交付，继受后未再实施对该房产的支配或控制等占有行为，并不影响其享有的因先接受交付所形成的本案保护顺位在先之权利；而交通公司对与其享有权益的D02单元之占有，因与F单元重叠部分的房产保护顺位在后，故对该重叠部分房产的占有缺乏正当权源，应判定为无权占有，当然也不能以此对抗东信管理公司的物权期待权。一审判决依据东信管理公司的陈述以及交通公司的占有行为，综合合同签订时间、办理交易确认登记手续时间和交通公司接受交付发生在涉案F单元被查封之前等因素，认定交通公司对执行标的的债权优先于东信管理公司并享有足以排除强制执行的民事权益，未考虑潮州信用社已先行接受交付的因素，不符合未登记之物权占有优先原则，本院予以纠正。综上所述，交通公司和易博公司对作为执行标的的涉案F单元房产不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应驳回其诉讼请求。陈汉锐上诉主张东信管理公司对于案涉房产的权利保护顺位优于交通公司，事实和法律依据充分，本院予以支持。一审判决未认定涉案F单元房产已由金冠公司在1999年7月20日交付潮州信用社的事实，致确定权利保护顺位错误，属认定事实部分不清、适用法律错误、处理不当，依法应予改判。交通公司、吴灏、陈英池和东信置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项、第二款，第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销汕头市澄海区人民法院（2018）粤0515民初1068号民事判决；二、驳回被上诉人汕头市交通发展有限公司和被上诉人汕头市易博贸易有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各11800元，由被上诉人汕头市交通发展有限公司和被上诉人汕头市易博贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭建龙审判员  林 玫审判员  林 楠二〇一九年三月二十六日法官助理陈侄锋书记员洪虹