河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初9017号 原告：刘艳杰，女，1978年2月4日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：薛磊、曹媛媛，河北冀秦律师事务所律师。 被告：赵刚，男，1974年10月7日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：朱泽明，河北宏业律师事务所律师。 原告刘艳杰诉被告赵刚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳杰及委托代理人薛磊、曹媛媛，被告赵刚及委托代理人朱泽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘艳杰向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令解除原、被告之间签订的《鸿唐置家房屋居间买卖合同》及《补充协议》；二、请求法院依法判令被告返还原告购房款70000元；三、请求法院依法判令被告支付违约金70000；四、请求被告赔偿原告支付给鸿唐置家房屋的中介费3000元；五、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告将诉讼请求14.3万元增加至21.3万元。事实与理由：2018年5月30日原、被告和鸿唐置家房屋中介签订《鸿唐置家房屋居间买卖合同》，被告将自有的位于盛达鑫苑2-1-1301号房屋出售给原告。合同约定：产权面积44.73平方米，成交价格329000元。原告拟用首付加银行贷款方式支付房款。贷款金额为20万元。原告于合同签订当日缴纳定金20000元，双方约定被告最晚于2018年6月l5日办理房本，之后原被告共同去银行办理贷款。后三方于2018年6月11日签订《补充协议》，协议约定：原告帮助垫付被告欠缴开发商的5万元房屋费用和其他费用，原告在垫付之后，被告应于2018年8月1日前协助原告办理房产贷款手续及过户手续，被告违约时双倍返还原告已付房款，即支付7万元违约金，并承担原告支付的3000元中介费。到期后被告拒不协助原告办理相关手续。被告因违约导致原告合同目的不能实现。因解除合同事宜协尚未果，特起诉至法院，请求法院判如所请，以依法维护原告的合法权益。诉讼过程中，原告认为被告未能履行买卖合同，因签订合同时房屋价格与现房屋价格存在差距，现房屋价格比之前上涨了近7万元，原告认为该部分房屋溢价损失应当由被告向原告进行赔偿，故此原告提出由原诉讼请求14.3万元增加至21.3万元。 被告赵刚辩称：我方同意解除合同。1、过户逾期属于不可抗力，不应当认定为违约。合同签订后在2018年7月13日被告已缴纳了契税，正常情况下应当在7个工作日房本就能批准下来，但由于金盛达地产原因，在2018年8月1日未能下来房本，此情形是两方意愿之外的不可抗力，不能归则于任何一方，因此不能认定为被告违约。2、退一步讲，由于第三方违约，但前述事实及违约程度，请求法院在2万元以内支持原告诉请。其一我方认为违约原因是不可抗力，也并非被告故意为之，其属于一般违约，不是实质性违约，故不应当判被告承担过重的违约责任，其二原告主张的诉请包含多重含义，既有定金、又有违约金又有实际损失，法院只能支持其一，不能同时适用，而且补充协议中的双倍返还就明确包含2万元定金和5万元的预付款，其中2万元定金法院可以支持，5万元购房款双倍返还明显违反法律规定，因我国有明确的法律约定。其三双方房屋价款为32.9万元，即便7万元违约金也已超过20%的交易额，依据现有司法解释应当得到支持，且原告的实际损失仅为支付了2万元定金和5万元的预付款，其损失的仅是7万元的利息损失，按原告的实际损失看，被告明确提出请求法院给予酌减，在7万元从2018年8月1日至今的利息损失的基础上再加30%判赔其违约金2275元。3、原告从2018年6月起一直非法占用争议房屋使用至今，据此情况我方请求法院在判赔违约金的情况上对其占用房屋的费用给予酌减（不提出反诉）。 经审理查明，2018年5月30日原告刘艳杰（乙方）与被告赵刚（代签）（甲方）在秦皇岛市鸿唐置家房地产经纪有限公司签订《鸿唐置家房屋居间买卖合同》，被告将自有的位于秦皇岛市海港区房屋出售给原告。合同约定：产权面积44.73平方米，成交价格329000元。原告拟用首付加银行贷款方式支付房款，贷款金额为20万元。原告于合同签订当日缴纳定金20000元，双方约定待甲方办理完房本后共同去银行办理贷款。甲方最晚于2018年6月ｌ5日办理房本。后三方于2018年6月11日签订《补充协议》，协议约定：甲方告知乙方如果要办理房屋产权证，还需补缴甲方欠付该小区开发商柒万元相关房屋费用，甲方现无力给付。现经甲乙双方协商一致，乙方同意帮助甲方垫付该笔费用，即乙方已向甲方支付2万元定金，另再向甲方支付5万元购房款，共计7万元购房款。乙方向甲方支付完上述费用后，甲方应保证在2018年8月1日前办理完毕房屋产权手续，并协助乙方办理房屋过户手续及贷款手续，如甲方未能及时按照本协议约定履行协助乙方办理房屋过户手续义务及贷款义务，乙方有权与甲方解除房屋买卖合同，甲方应当双倍返还乙方给付甲方的7万元购房款（含定金2万元）共计14万元，同时中介服务费3000元损失也应由甲方赔付给乙方。补充协议签订后，原告向被告支付了5万元购房款，被告向原告出具了收到原告交来的购房款7万元的收条。被告称2018年7月13日已缴纳了诉争房屋的契税，正常情况下应当在7个工作日房本就能批准下来，但由于金盛达地产原因，在2018年8月1日未能办理完毕。原告于2018年6月11日接收了诉争房屋。 另查，秦皇岛市盛达鑫苑2-1-1301号房屋地名变更为盛达鑫苑2-2-1305号，为同一套房屋。 原告为证明其主张提交证据，证据一、《鸿唐置家房屋居间买卖合同》证明原、被告及中介方秦皇岛市鸿唐置家房地产经纪有限公司2018年5月30日就原告购买被告位于海港区盛达鑫苑2-1-1301房屋（该房屋后经调查变更信息为盛达鑫苑2-2-1305）房屋价格32.9万元，并约定最晚于8月1日前过户，原告于签订合同当日支付房屋定金2万元。合同第七条第1项违约条款明确了违约情况，由补充协议第四条进行了变更，约定违约金20%变更为7万元及支付中介费3000元。证据二、《补充协议》，证明6月11日双方就房屋买卖事宜达成补充协议，明确被告应于8月1日前协助原告办理贷款手续及过户手续，原告再向被告支付5万元用于被告支付房屋贷款及其他费用，如被告违约则被告应当退还原告7万元，并支付7万元违约金同时赔偿原告中介费3000元。证据三、收条及银行、物业交款凭证，证明原告已经完成支付7万元的付款义务，但至今被告房屋产权仍未办结，未达到给原告办理贷款及过户的基础条件。证据四、中介费收据，证明原告已经支付中介费用3000元，依照双方约定该费用应当由被告赔偿原告。证据五、房屋出售信息，证明被告在原告起诉期间被告仍在以高价出售房屋，因为被告违约而另行出售可以给被告带来巨大的利益，《合同法》第一百一十三条明确规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故此被告应当赔偿原告房屋差价损失7万元。 被告对原告提交证据的质证意见：对证一、二、三、四的三性无异议。对证明目的有异议，对合同及补充协议的内容不是依照我方的意愿签订的，是依据中介的承诺制订的，我方是委托中介进行出售涉案房屋，约定的期限是中介的承诺才签订的，并非被告本意，我方不是实质违约。对证据五是从网上截取的图片，对其真实性不认可。 被告提交证据：证据一、鸿唐置家中介工作人员王明利的证人证言一页。证明2018年8月1日之前不是任何一方的原因导致不能办证，是地产的原因。 原告对被告提交证据的质证意见：对证据一的三性均不认可，证人未出庭，也未提交身份证明且该证人系鸿唐置家员工，并非市国土局及地产的员工，与被告有一定的利益关系。 根据原、被告的申请，本院调取了秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司说明一份，内容“我公司开发的盛达鑫苑小区2-1-1301编号为房屋预售时暂定编号，后根据秦皇岛市地名办文件审核编号将《商品房买卖合同》中第三条暂定编号盛达鑫苑2-2-1305号。经核实盛达鑫苑小区2-1-1301（原房号）产权人为赵刚，身份证号码2321261974××××××××。”、秦皇岛市国土资源局不动产登记证明一份，内容为：“经查档核实，盛达鑫苑于2017年9月29日在我局开始办理不动产登记.” 原告对调取的证据的意见：对于说明中涉案房屋的房号由盛达鑫苑2-1-1301号，变更为2-2-1305号无异议，对于证明已说明盛达鑫苑小区自2017年9月29日已开始办理不动产登记，已具备确权的基本条件，被告始终未办理，并非地产或政府执能的原因。 被告对调取的证据的意见：对于说明中涉案房屋的房号由盛达鑫苑2-1-1301号，变更为2-2-1305号无异议。对于证明中盛达鑫苑小区自2017年9月29日已开始办理不动产登记，我方有异议，虽然是2017年9月29日开始办理不动产登记，我方在2018年7月13日已交纳了契税，正常应当在7-10工作日内下房本，因涉案小区是批量办理房本，金盛达地产没有把涉案房屋的手续报到不动产中心，原告也知晓此情形。 以上事实,有当事人的陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《鸿唐置家房屋居间买卖合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为有效合同。原、被告双方均应按《鸿唐置家房屋居间买卖合同》及《补充协议》履行其相关义务。原、被告双方均一致同意解除双方签订的《鸿唐置家房屋居间买卖合同》及《补充协议》，故原告要求解除双方签订的《鸿唐置家房屋居间买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，原告刘艳杰应将秦皇岛市海港区盛达鑫苑小区2-1-1301号（盛达鑫苑2-2-1305号）房屋返还被告赵刚。根据双方签订的《补充协议》，如到期不能办理诉争房屋过户，被告向原告双倍返还购房款140000元的约定实质为双方对原告所交纳的购房款70000元为定金的约定及违约责任的约定。被告未按期为原告办理诉争房屋的过户手续，属违约行为，应承担违约责任。原、被告双方约定房屋总价为329000元，被告提出违约责任不能超过总房款329000*20%=65800元，故原告请求双倍返还购房款共计140000万元的诉讼请求，本院予以部分支持，被告向原告返还购房款合计7万元及违约金65800元。对原告要求被告承担中介服务费3000元的诉讼请求，因双方已约定双倍返还购房款约定，故该约定无事实与法律依据，本院不予支持。被告未能在约定时间办理诉争房屋的产权登记，提出是地产原因未能办理房屋产权登记，属不可抗力应予免除责任，但其未提交相关证据予以证明，故本院对被告抗辩不予采纳。对于原告要求被告给付因房屋价格现已上涨7万元溢价损失，该诉讼请求原告未提交证据予以证明，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘艳杰与被告赵刚之间签订的《鸿唐置家房屋居间买卖合同》及《补充协议》； 二、原告刘艳杰于本判决生效后七日内向被告赵刚返还秦皇岛市海港区盛达鑫苑小区2-1-1301号（盛达鑫苑2-2-1305号）房屋； 三、被告赵刚于本判决生效后七日内返还原告刘艳杰购房款70000元、违约金65800元，合计135800元； 四、对原告刘艳杰的其他诉讼请求不予支持。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4495元，诉讼保全费2165元，由被告赵刚负担5181元，由原告刘艳杰1479元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  郭 安 人民陪审员  陈永清 人民陪审员  吕凤玲 二〇一九年三月十三日 代理书记员  杨晓娜