河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6897号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨金焕，女，汉族，1966年2月23日出生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：杨其林，男，汉族，1962年2月14日出生，住河南省伊川县，系杨金焕之兄。委托诉讼代理人：赵胜召，男，汉族，1959年10月15日出生，住洛阳市洛龙区，系杨金焕之夫。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘学勤，男，汉族，1958年10月7日出生，住河南省偃师市。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘庆福，男，汉族，1933年1月3日出生，住河南省偃师市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王建北，河南大鑫律师事务所律师。上诉人杨金焕、刘学勤、刘庆福因房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨金焕上诉请求：1、撤销一审判决，上诉人对判决第一、三项不满，对驳回上诉人四、五、六、七条诉讼请求不满，应依法改判，重新审理；2、判令刘庆福、刘学勤赔偿上诉人的一切损失，即：经营损失、宾馆设施折旧、物品丢失价值、投资宾馆贷款利息四项合计350079.70元；3、根据谁投资谁收益的原则，上诉人应当享有宾馆投资整修设备的拆迁补偿权；4、判令刘庆福、刘学勤依据协议约定由上诉人履行完合同的义务；5、本案诉讼费、一审诉讼费及一审反诉费均由刘庆福、刘学勤承担。事实与理由：上诉人与刘庆福、刘学勤在2012年签订房屋租赁合同，租赁位于王城××××号的房屋租赁合同作为宾馆使用，时间从2012年4月10日至2017年4月10日止。中途由于上诉人家中有事，暂时让王淑红代为管理，为了不使宾馆客源流失，上诉人和王淑红签订管理协议一份，要求王淑红管理好宾馆经营，所交一切费用都由上诉人来缴纳（和管理人王淑红所签协议是对管理者的行为约束）。王淑红管理之初，上诉人已经告知了刘庆福及其管理人刘小平王淑红只是代管，所交费用已经说明均无异议。案涉房屋一直都是上诉人本人在使用，所以没有必要配合办理转交手续，且刘庆福已书面同意。王淑红是在代管房屋，上诉人没有转租。真正的承租人没有变更，资产没有转移，经营方式没有改变，工商税务登记也没有关于证件的变更，合同的履行者依旧是上诉人。刘庆福、刘学勤既然把房子让上诉人作为宾馆使用，就不应该参与宾馆的内部经营管理。宾馆的管理费用支付和刘庆福没有任何关系。2016年6月27日下午六点左右,上诉人和爱人到宾馆去看到大门除宾馆门锁外，又加了一把锁，不见宾馆管理人。于是就去找刘小平，刘小平说王淑红把钥匙交给他就走了。他自己进到宾馆内发现两台空调、热水器、电脑和显示屏、监控、冰箱、冰柜和上传系统等都没有了，上诉人索要钥匙刘小平不给。于是上诉人拨打电话报警，刘小平拿两把钥匙把宾馆大门打开，警察及吋勘察现场对丢失的物品逐一进行了登记。警察并不知道宾馆管理人把钥匙交给了刘小平，以为是管理人和杨金焕有什么矛盾，所以告诉上诉人要协商解决。而刘小平告诉上诉人宾馆内丢失的物品和警察勘验现场登记记录丢失物品是一致的。上诉人所租房屋是在租赁期内并未经营够五年，本案也不存在上诉人转租的情形。洛阳市中级人民法院（2017）豫03民终6647号民事判决书认定“被上诉人锁门时上诉人并未拖欠房租，不存在《租房合同》中约定的承租方不交纳租金，出租方封锁承租房门的情形。被上诉人在合同履行过程中擅自锁门的行为，使上诉人无法行使对租赁房屋的实际支配权”上诉人不存在过错，刘庆福、刘学勤的锁门行为客观上妨碍了上诉人对房屋的租赁使用权。特别是上诉人明确要求被上诉人刘庆福去掉门锁，让上诉人继续经营的情况下，被上诉人刘庆福仍拒绝去掉门锁，其行为明显不妥。上诉人认为本案的租赁合同依然有效，刘庆福、刘学勤要为自己擅自锁门的行为负责，其应该对上诉人的相关损失承担赔偿责任。刘学勤、刘庆福辩称：答辩人于2012年3月26日与杨金焕签定租房合同，将位于王城大道北段××号的房屋租给杨金焕经营宾馆之用，租期2012年4月10日至2017年4月10日。2016年6月25日，杨金焕由于管理不善，造成房屋客房水龙头未关，导致楼下一楼损失数万元，答辩人于2016年6月26日即通知杨金焕，杨金焕即联系了其管理人王淑红，并答复说管理人会处理好的，但是杨金焕的管理人王淑红于2016年6月27日上午将房门钥匙扔给了刘庆福的管理人刘小平，并称“不干了”，刘小平当时就通知了杨金焕，为了防止物品丢失，刘小平在房门上又加了把锁，杨金焕和丈夫于2016年6月27日来到宾馆，看了现场以后说物品丢失并报了警，警察查看后并做了记录。杨金焕和警察走后，刘小平并没有继续锁门。本案中，答辩人并没有擅自锁门，杨金焕所称的经营损失、丢失物品的损失与答辩人无关，杨金焕所主张的水电押金早已冲抵房租，答辩人不应负有返还义务。杨金焕与答辩人签订的租赁合同已于2017年4月10日到期，而杨金焕却占有答辩人的房屋长达两年之久，给答辩人的经济上和精神上造成极大损失，答辩人请求二审撤销本案一审判决，公正处理本案，支持答辩人的反诉请求。刘学勤、刘庆福上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，驳回杨金焕对上诉人的诉讼请求。2、支持上诉人的一审反诉请求，即被上诉人对上诉人承租房屋实际占用费用50677元（2017年4月11日至2018年3月10日4607元/月×11个月)，2018年3月10日之后的承租房屋实际占用费按每月4607元支付到实际交还租赁房屋止；3、本案一、二审诉讼费用由杨金焕承担。事实与理由：一审判决事实认定不清。一、被上诉人的经营损失已经由已生效的洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初3855号民事判决书确认由其承包人王淑红承担，一审不应判决上诉人赔偿杨金焕的经营损失。二、既然一审判决支持杨金焕的经营损失，那就视同认可杨金焕正常经营，既然正常经营就应当支付房屋租金，一审判决支持被上诉人的经营损失又不支持房屋租金，而是让上诉人退还房屋租金，逻辑是错误的。三、一审判决要求上诉人返还杨金焕水电押金2000元，不符合常理，在庭审中上诉人一直说明水电押金2000元已经退还给杨金焕，如果没有返还杨金焕会从房租中扣除，杨金焕在之后交纳房租时没有扣除就证明水电押金已经退还。四、杨金焕的承包人王淑红2016年6月26日交钥匙并讲不干后，上诉人在与被上诉人的谈话、微信等中已经明确告知房屋不再租赁给其使用，洛阳市老城区人民法院(2017)0302民初325号民事案件庭审中上诉人要求被上诉人将租赁房屋内的物品搬走，洛阳市中级人民法院（2017）豫03民终6647号民事案件庭审中上诉人仍然要求杨金焕将租赁房屋内的物品搬走，2017年9月20日上诉人委托律师向杨金焕发律师函，要求其将租赁房屋内的物品搬走，本案一审庭审中及法官在勘验现场时均要求杨金焕将租赁房屋内的物品搬走，截止目前杨金焕仍然占用上诉人的房屋，没有将租赁房屋内的物品搬走，应当承担实际占用费用。综上，上诉人请求依法公正判决。杨金焕辩称：在答辩人没有拖欠租金的情况下，刘庆福、刘学勤擅自锁门的行为导致答辩人无法正常经营，并造成答辩人所经营宾馆的物品丢失，对于答辩人的各项经济损失，刘庆福、刘学勤应承担赔偿责任，刘庆福、刘学勤还应退还答辩人缴纳的水电费。目前，本案当事人之间的租赁合同依然有效，答辩人依法享有拆迁装修补偿权利。综上所述，请求二审法院依法驳回刘庆福、刘学勤的上诉请求。杨金焕向一审法院起诉请求：1.刘学勤、刘庆福赔偿因锁门期间造成宾馆被盗物品的损失24841元，并归还宾馆剩余所有物品设施（总价值381791.2元）；2.刘学勤、刘庆福赔偿因锁门造成2016年6月25日至2017年4月10日的经营损失207188.70元；3.刘学勤、刘庆福退还因移挪电线、电箱而借用的1000元现金，并退还2000元水电押金；4.刘学勤、刘庆福退还2016年6月25日至2016年7月10日已缴纳的房租3203.5元；5.刘学勤、刘庆福支付因锁门造成2017年4月10日至2017年12月31日的投资贷款利息52200元；6.刘学勤、刘庆福支付2016年6月25日至2017年12月31日的装修设备折旧费65250元；7.本案诉讼费用由刘学勤、刘庆福承担。审理过程中，本诉原告杨金焕增加诉讼请求，要求刘学勤、刘庆福交付位于洛阳市西工区××大道××号的房屋。刘学勤、刘庆福向一审法院反诉请求：1.杨金焕支付承租房屋实际占用费用（自2017年4月11日至实际交还租赁房屋止，按每月4607元计算）；2.杨金焕支付刘学勤、刘庆福违反约定转租的违约金13500元；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由杨金焕承担。审理过程中，反诉原告刘学勤、刘庆福增加反诉请求，若法院查明涉案合同未终止，要求解除与杨金焕的房屋租赁合同。一审法院认定事实：1.2012年3月26日，刘庆福与杨金焕签订租房合同，约定杨金焕承租刘庆福位于王城大道北段××号的门面房共两层，建筑面积共计460㎡（一楼43㎡、二楼417㎡），租期自2012年4月10日至2017年4月10日止；租房价格分两次定价，2012年至2015年3月底第一次定价，2015年3月至2016年3月底第二次定价，2012年至2014年2月底按季支付，2014年3月至2016年3月底按年支付；合同到期后，杨金焕愿意继续租用时，提前两个月与刘庆福签订续租合同，同等条件下杨金焕优先租用；杨金焕在租用期间如遇政策性拆迁，本着谁投资谁受益的原则，刘庆福只收主体建筑的补偿款，装修部分的补偿款由杨金焕取得；杨金焕租用期间的水、电、税金、物业等相关费用，由杨金焕自行承担；水电物业押金2000元；杨金焕在租用期间安装的固定设施在合同期满后应无条件归刘庆福所有，不得随意拆除，活动设备可自行拆除；杨金焕所租房屋仅限本人使用，不得转租他人；如果中途确需转租的，经刘庆福书面同意后可以转租，杨金焕要承担30%的转租费用交予刘庆福等内容。同日，杨金焕交纳水电押金2000元。2012年7月6日，刘庆福与杨金焕签订租房补充协议，约定增加两间房面积共56㎡，月租700元，租用期限、交款方式及权利义务与主合同相同。2015年4月10日，刘庆福与杨金焕签订补充协议，约定第二次定价的月租合计6407元。上述合同中刘庆福的签字均系其亲家刘小平代办，刘庆福事后对该行为进行了追认。签订合同后，刘庆福将租赁房屋交于杨金焕，杨金焕在该房屋经营宾馆并进行个体工商户的工商登记，字号为洛阳市老城区花园宾馆（以下简称花园宾馆），杨金焕系经营者。2.2016年1月6日，杨金焕与王淑红签订承包协议，约定王淑红承包杨金焕的宾馆，期限自2016年1月10日至2017年1月9日，先付款后承包，王淑红一次性付清全年承包金45000元；杨金焕所有的物品、设施归王淑红使用保管，到期归还杨金焕，确保物品设施完好（物品以清单为准）；王淑红承包期间的水电、房租、物业等相关费用自行承担，违法、违规给杨金焕带来的损失由王淑红赔偿等内容。同日，杨金焕与王淑红签订附加协议，约定考虑到宾馆需投资整修，前期承包金15000元不再收取，资金用作宾馆的改建整修，2016年3月10日前付清剩余的承包金30000元。2016年1月20日，杨金焕与王淑红签订花国宾馆（应为花园宾馆）实物清单，对宾馆内的物品进行了确认。王淑红经营期间，花园宾馆的工商登记未作变更。3.2016年6月25日18时许，花园宾馆二楼一间客房的水龙头忘记关闭，水从二楼流到一楼房间内，造成房间内财产受损。当天下午，王淑红将宾馆大门锁住，将钥匙交予刘小平后离去，刘小平在宾馆大门上另加了一把锁。次日，刘小平发现宾馆房间漏水，电话通知杨金焕。2016年6月27日下午，杨金焕赶到宾馆后要求刘小平打开宾馆大门，刘小平以杨金焕拖欠房租为由拒绝打开宾馆大门，双方发生纠纷。杨金焕于当晚报警，称花园宾馆被承包人把店内物品搬走，现联系不上，并说明了丢失的物品名称及数量。民警出警后，告知杨金焕与承包人协商解决，如协商不成可通过法律途径解决。几天后，杨金焕要求刘小平去掉花园宾馆大门另加的一把锁，由杨金焕继续经营，刘小平以杨金焕拖欠房租为由拒绝打开宾馆大门。杨金焕将租金交至2016年7月10日，之后未再交纳租金。4.2016年10月9日，杨金焕向洛阳市西工区人民法院提起诉讼，要求王淑红支付2016年7月10日至2017年1月10日的房租、水电费、承包金、宾馆整修费、丢失物品设施款及其他物品损坏赔偿费用等。2017年12月4日，洛阳市西工区人民法院作出（2016）豫0303民初3855号民事判决，查明杨金焕报警时所称丢失的物品不在2016年1月20日杨金焕与王淑红签订的花园宾馆实物清单内，并认为王淑红应按约定的45000元向杨金焕支付承包金，扣除王淑红已支付的部分款项，判决王淑红向杨金焕支付剩余的承包金，驳回杨金焕的其他诉讼请求。该判决现已生效。5.2017年3月21日，刘学勤、刘庆福向该院提起诉讼，要求杨金焕支付其水费、2016年7月10日至2017年4月10日的租金及按银行贷款利率计算的违约金。2017年9月11日，该院作出（2017）豫0302民初325号民事判决，支持了刘庆福主张的部分租金，驳回刘学勤、刘庆福的其他诉讼请求。杨金焕不服该判决，提起上诉。2017年12月15日，洛阳市中级人民法院作出（2017）豫03民终6647号民事判决，认为刘庆福锁门时，杨金焕并未拖欠房租，刘庆福在合同履行过程中擅自锁门的行为，使杨金焕无法行使对租赁房屋的实际支配权，杨金焕对锁门后的房租损失不存在过错，不应承担该租金损失，判决撤销一审判决，驳回刘学勤、刘庆福的诉讼请求。审理中，刘庆福在第一次庭审中要求杨金焕立即将租赁房屋内的物品拉走，杨金焕不同意。该院勘验现场时，双方均称租赁房屋内现存的物品是杨金焕的，但均不确定物品价值，该院再次向杨金焕释明并询问其是否同意将租赁房屋内的物品拉走，杨金焕明确表示不同意将物品拉走。一审法院认为，本案房屋租赁合同的当事人系刘庆福与杨金焕，根据合同相对性原则，合同仅对缔约当事人有法律约束力，故杨金焕要求刘学勤承担责任的诉讼请求、刘学勤对杨金焕提出的反诉请求，均无法律依据，该院不予支持。刘庆福与杨金焕之间的房屋租赁合同已于2017年4月10日到期，双方的权利义务已终止，故杨金焕要求刘庆福交付房屋的诉讼请求、刘庆福要求解除房屋租赁合同的反诉请求，均无法律依据，该院不予支持。杨金焕要求刘庆福赔偿锁门期间宾馆被盗物品损失的诉讼请求，因杨金焕在承租期间将租赁房屋交由王淑红承包经营，并与王淑红签订2016年1月20日花园宾馆实物清单，已对租赁房屋内物品进行了确认，而杨金焕在2016年6月27日报警时所称丢失的物品不在上述花园宾馆实物清单内，故杨金焕的该诉讼请求证据不足，该院不予支持。杨金焕要求刘庆福归还宾馆剩余所有物品设施的诉讼请求，因在案件审理中，刘庆福已提出由杨金焕立即将租赁房屋内物品拉走的要求，但杨金焕不同意，该院勘验现场时再次向杨金焕释明，杨金焕仍不同意将物品拉走，且双方均不能说明宾馆内剩余物品的价值，故该院对杨金焕的该诉讼请求不予处理。杨金焕要求刘庆福赔偿其经营损失的诉讼请求，因刘庆福在合同履行过程中擅自锁门的行为，使杨金焕无法行使对租赁房屋的实际支配权，应赔偿杨金焕的损失，但杨金焕主张损失按其经营收入计算，证据不足，故该院参照其将租赁房屋交由王淑红承包经营所取得的年收益45000元，酌定自2016年6月25日锁门之日至2017年4月10日合同终止之日止，杨金焕的损失为35625元，对杨金焕主张的超出部分，该院不予支持。杨金焕要求刘庆福退还借用的1000元的诉讼请求，因其提交的证据仅能证明刘小平于2012年4月17日取走1000元，不足以证明该款项的性质，且刘庆福不予认可，故对该诉讼请求，该院不予支持。杨金焕要求刘庆福退还水电押金2000元的诉讼请求，有水电押金收据为证，该院予以支持。刘庆福称该押金已退还给杨金焕的抗辩理由，未提交证据，且杨金焕不予认可，该院不予采信。杨金焕要求刘庆福退还已缴纳的房租3203.5元的诉讼请求，因杨金焕已向刘庆福缴纳了该房租，且杨金焕自2016年6月25日之后不能经营租赁房屋，责任在刘庆福，故对该诉讼请求，该院予以支持。杨金焕要求刘庆福支付投资贷款利息及装修设备折旧费的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。刘庆福要求杨金焕支付租赁房屋实际占用费用的反诉请求，因刘庆福在合同履行过程中擅自锁门，且刘庆福提交的证据不足以证明已向杨金焕发出律师函要求其清空并交付租赁房屋，故对该反诉请求，该院不予支持。刘庆福要求杨金焕支付违反约定转租违约金13500元的反诉请求，双方在房屋租赁合同中已约定“杨金焕所租房屋仅限本人使用，不得转租他人，如果中途确需转租的，经刘庆福书面同意后可以转租，杨金焕要承担30%的转租费用交予刘庆福”的内容，且杨金焕提交的证据不能证明其转租行为已由刘庆福书面同意，生效判决亦已确认杨金焕将租赁房屋交由王淑红经营所取得的收益为45000元，故对刘庆福的该反诉请求，该院予以支持。综上，关于杨金焕的诉讼请求，该院支持由刘庆福赔偿杨金焕经营损失35625元、返还水电押金2000元及已缴纳的房租3203.5元，对杨金焕的其他诉讼请求，该院不予支持；关于刘庆福的反诉请求，该院支持由杨金焕支付刘庆福转租费用13500元，对刘庆福的其他反诉请求，该院不予支持；关于刘学勤的反诉请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条规定，判决：一、被告刘庆福于判决生效之日起十日内赔偿原告杨金焕经营损失35625元；二、被告刘庆福于判决生效之日起十日内返还原告杨金焕水电押金2000元、房租3203.5元，共计5203.5元；三、原告杨金焕于判决生效之日起十日内支付被告刘庆福转租费用13500元；四、驳回原告杨金焕对被告刘庆福的其他诉讼请求；五、驳回原告杨金焕对被告刘学勤的诉讼请求；六、驳回被告刘庆福对原告杨金焕的其他反诉请求；七、驳回被告刘学勤对原告杨金焕的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6636元，由原告杨金焕负担5815元，被告刘庆福负担821元；反诉受理费702元，由原告杨金焕负担138元，被告刘庆福负担564元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨金焕与刘庆福在双方签订的租房合同中约定租赁期为2012年4月10日至2017年4月10日，故双方之间的租赁关系已于2017年4月10日终止，杨金焕主张其与刘庆福至今的房屋租赁合同至今依然有效的主张，不应支持。杨金焕主张应该根据其经营收入赔偿经营损失，但杨金焕在刘庆福锁门前，将本案所涉房屋交与王淑红经营，一审参照杨金焕将房屋交与王淑红承包经营所得的年收益45000元确定杨金焕的经营损失为35625元，并无不当。杨金焕在承租期间将房屋交由王淑红承包经营，并与王淑红签署了实物清单，双方对租赁房屋内的物品进行了清点，而杨金焕在2016年6月27日报警时所称的丢失物品系其单方陈述，也与王淑红交接时签署的物品清单不符，故杨金焕要求刘庆福、刘学勤赔偿丢失物品损失的诉讼请求，不应支持。杨金焕要求赔偿宾馆设备折旧和投资宾馆的利息的诉讼请求，因证据不足，亦不应得到支持。刘庆福在合同履行过程中擅自锁门，其自身存在过错，刘庆福锁门后与杨金焕产生矛盾，且双方之间的纠纷一直在处理过程中，故刘庆福、刘学勤要求杨金焕支付房屋占用费的诉求，不应支持。关于水电押金，由于刘庆福、刘学勤提供的证据不足以证明已将2000元的水电押金退还杨金焕或已冲抵房屋租金，杨金焕于2016年6月25日之后不能正常经营租赁房屋，责任在刘庆福，故杨金焕要求返还2000元水电押金及已缴纳的房租3203.5元的诉讼请求，应予以支持。双方在房屋租赁合同中已约定“杨金焕所租房屋仅限本人使用，不得转租他人，如果中途确需转租的，经刘庆福书面同意后可以转租，杨金焕要承担30%的转租费用交予刘庆福”的内容，杨金焕提交的证据不能证明其转租行为已由刘庆福书面同意，生效判决亦已确认杨金焕将租赁房屋交由王淑红经营所取得的收益为45000元，故对于刘庆福要求杨金焕支付违反约定转租违约金13500元的反诉请求，应予以支持。综上所述，杨金焕与刘庆福、刘学勤的上诉请求均不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6754元，由杨金焕负担3754元，由刘庆福、刘学勤负担3000元。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 刘丽娜审判员 王 鹏二〇一九年三月八日书记员 刘梦影