济源市人民法院民 事 判 决 书（2013）济民一初字第2553号原告赵瑞，女，1977年5月12日出生。委托代理人齐波、张艳艳，河南剑光律师事务所律师。被告济源市环球房地产开发有限公司，住所地：济源市第二行政区。法定代表人李宝丰，该公司董事长。委托代理人王咸利，该公司工作人员。委托代理人刘予龙，河南佳鑫律师事务所律师。被告济源市中诺物业服务有限公司，住所地：济源市沁园路凯旋城**。法定代表人李五纲，该公司总经理。委托代理人刘予龙，河南佳鑫律师事务所律师。原告赵瑞与被告济源市环球房地产开发有限公司（以下简称环球房地产公司）、济源市中诺物业服务有限公司（以下简称中诺物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月18日立案受理，后依法向被告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书、诉讼风险提醒书。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵瑞及其委托代理人齐波、张艳艳，二被告委托代理人刘予龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：其与被告签订一份商品房买卖合同，约定其购买被告开发的蓝钻帝景住宅小区第1幢二层东2号商品房一套。合同签订后，其按照合同履行了约定义务，但被告未按合同约定时间交房，并单方将合同约定的非封闭式阳台建造为封闭式阳台，使其多支付一半阳台面积的房款，另违规向其收取燃气开口费。现请求判令被告支付逾期交房违约金17252元，退还多收房款6835.71元、燃气开口费2450元。庭审过程中，其明确诉讼请求，要求被告环球房地产公司支付逾期交房违约金、退还多收房款、燃气开口费，要求被告中诺物业公司退还燃气开口费。被告环球房地产公司辩称：1、其未逾期交房，且原告要求其支付逾期交房违约金的主张已过诉讼时效；2、房屋阳台是封闭式设计，多收部分房款是建筑误差面积的购房款，根据合同约定，应根据实际面积结算；3、双方约定的房价款中不包含燃气开口费，燃气开口费是其代燃气公司收取的，已交给燃气公司。故不应支持原告的诉讼请求。被告中诺物业公司辩称：其与原告之间不存在买卖合同关系，燃气开口费其是代被告环球房地产公司收取的，原告要求其履行买卖合同中的义务，缺乏事实和法律依据。原告向本院提交的证据有：1、2013年7月19日被告环球房地产公司出具的答复一份，证明其主张未过诉讼时效。2、商品房买卖合同一份，证明双方约定的交房时间、房屋价款及违约金的计算方法。3、被告环球房地产公司致业主的一封信，证明2010年11月10日之前房屋不具备交付条件，竣工牌上显示竣工时间为2011年6月30日，在此之前不可能交付房屋。4、济源市城市基础设施配套费征收管理办法，证明自2008年10月1日开发商不得在房价之外另行向购房者收取燃气开口费。5、入伙通知书、燃气开口费收据各一份，证明被告向其收取了燃气开口费2450元。6、房款发票、办证发票共3张，证明其购房款应为257493元，被告环球房地产公司实际收取265645元，多收部分是因为合同约定房屋为非封闭式阳台，被告按封闭式阳台计算面积。二被告认为证据1不导致诉讼时效中断，答复中明确说明不存在延期交房问题；对证据2本身无异议；对证据3真实性无异议，其将相关绿化配套设施作为最后的竣工日期，但房屋已按照约定时间交付业主；对证据4真实性无异议，但济源市物价局就配套设施管理的答复中明确2011年年底前收取燃气开口费不违反规定；对证据5无异议；对证据6本身无异议，但认为合同中约定面积误差在3%以内按实际面积结算房款，多收房款系建筑误差面积，在合理误差范围内，非因阳台封闭的单一原因造成。被告环球房地产公司向本院提交的证据有：1、业主2010年10月10日验房交接验收记录表、2010年9月21日签订的前期物业管理协议各一份，证明业主验房时间。2、分户图一份，证明房屋测绘面积变动，但变动比例在3%之内。原告认为证据1中业主验房交接验收记录表不能作为交房手续，该表详细记录了房屋存在的各种问题，说明房屋在2010年10月10日达不到交房条件，对前期物业管理协议本身无异议，但认为不能证明交房时间；对证据2无异议。本院认证如下：双方对对方提供的证据真实性均无异议，本院均予以认定。根据原、被告诉辩意见及上述有效证据，本院确认以下案件事实：2009年12月21日，原告与被告环球房地产公司签订一份商品房买卖合同，合同约定原告购买被告环球房地产公司开发的蓝钻帝景住宅小区的第1幢二层东2号商品房一套，阳台是非封闭式，建筑面积113.4平方米，每平方米2271元，总金额257493元。合同约定：“第五条商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第八条交付期限，出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交付的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十条规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，原告向被告支付购房款257493元。2010年8月28日，被告中诺物业公司向原告发出入伙通知书，通知原告于2010年9月20日前交纳维修基金、测绘费、燃气开口费等费用。2010年9月21日，原告与被告中诺物业公司签订前期物业管理协议。2010年10月12日，原告对房屋进行验房交接，验收记录表显示房屋防盗门锁具、厨房窗户五金、卫生间窗户施工、卧室插座安装存在问题，A钥匙暂发一把，房屋面积暂未测。经测绘，该房屋为封闭式阳台，产权面积为116.99平方米，比合同约定面积多出3.59平方米。后原告向被告支付3.59平方米的购房款8152元。被告中诺物业公司代被告环球房地产公司向原告收取燃气开口费2450元。本院认为：原告与被告环球房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同。原告诉称根据合同约定，被告环球房地产公司应于2010年8月31日前交付房屋，被告环球房地产公司于2011年8月1日交房，要求被告环球房地产公司按日支付已付房款万分之二的逾期交房违约金17252元，被告环球房地产公司辩称其已按期交房，因双方均未能提供直接证据证明交房时间，根据双方签字确认的业主验房交接验收记录表显示，原告于2010年10月10日对房屋进行验收，被告环球房地产公司向其发放钥匙一把，虽验收记录表显示房屋防盗门锁具等存在问题，但并不影响原告接收装修使用房屋，该时间可视为被告环球房地产公司向原告交房的时间，从2010年8月31日至同年10月10日，被告环球房地产公司迟交房40天，根据合同约定，被告环球房地产公司应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款257493元万分之二的违约金，共计2059.94元。被告环球房地产公司辩称原告该项诉讼请求已过诉讼时效，因原告一直持续与被告环球房地产公司进行协商，故被告的辩称理由不能成立，本院不予采信。原告称被告环球房地产公司单方将合同约定的非封闭式阳台建造为封闭式阳台，使其多支付房款6835.71元，要求被告环球房地产公司退还多收房款。因根据合同约定，经设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议，本案中被告环球房地产公司因设计变更将合同约定的非封闭式阳台变更为封闭式阳台，虽然未在规定时限内通知原告，但原告在验收房屋时未对阳台问题提出异议，亦未明确退房，视为接受阳台设计变更，且房屋面积多出的原因不能确定，原告亦未提供证据证明是因阳台的封闭导致房屋面积的误差，故根据双方签订的合同约定，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积误差比超出3%，原告不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告环球房地产公司承担，产权归原告。被告环球房地产公司向原告交付的房屋产权面积为116.99平方米，比合同约定的建筑面积113.4平方米多出3.59平方米，面积误差比为3.16%，超出3%，3%（3.402平方米）以内房价款为7725.94元，应由原告补足，超出3%部分房价款为426.06元，应由被告环球房地产公司自行承担。原告已向被告环球房地产公司支付误差面积房款8152元，被告环球房地产公司应向原告退还面积误差超出3%部分的房价款426.06元。原告要求二被告返还收取的燃气开口费2450元，因二被告在房价款之外另行收取燃气开口费的行为虽与济源市人民政府有关规定不符，但并未违反相关法律、法规的效力性强制性规定，因此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告济源市环球房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵瑞逾期交房违约金2059.94元；二、被告济源市环球房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵瑞房款426.06元；三、驳回原告赵瑞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费331元，由原告赵瑞负担231元，被告济源市环球房地产开发有限公司负担100元（由被告负担部分暂由原告垫付，待执行中一并结算）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  张清琴人民陪审员  刘晓蕊人民陪审员  范 超二〇一四年六月十九日书 记 员  马康妮