广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初564号 原告：熊彬彬，男，1983年4月8日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：邓文景，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝承哲，广西万益律师事务所律师。 被告：广西兆联邦盟投资发展有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路**地王国际商会中心**。 法定代表人：冯丽珍，董事长。 委托诉讼代理人：黄**丽，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈黎，北京市炜衡（南宁）律师事务所实习律师。 被告：广西梦江南投资有限公司，住所地：南宁市青秀区中泰路9号天健·国际公馆A座1701号。 法定代表人：周清松，总经理。 委托诉讼代理人：陆祖剑，广西铭鑫律师事务所律师。 案由：合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2018年1月12日 开庭时间：2018年6月15日 当事人到庭情况： 原告方：原告熊彬彬及其委托诉讼代理人邓文景到庭。 被告方：被告广西兆联邦盟投资发展有限公司（以下简称“兆联邦盟公司”）的委托诉讼代理人黄**丽到庭，被告广西梦江南投资有限公司（以下简称“梦江南公司”）的委托诉讼代理人陆祖剑到庭 原告诉请要点 一、解除原告与被告兆联邦盟公司签订的两份《投资合作建房协议书》； 二、被告兆联邦盟公司向原告返还80989元并赔偿利息损失（计算方式：以80989元为基数，按年利率6%从2016年4月15日起计至返还完毕之日止）； 三、被告梦江南公司向原告返还购房定金10000元并赔偿利息损失（计算方式：以定金10000元为基数，按年利率6%自2016年4月9日起计至返还完毕之日止）； 四、被告梦江南公司向原告返还装修运营费108022元并赔偿利息损失（计算方式：以108022元为基数，按年利率6%自2015年4月15日起计至返还完毕之日止）； 五、本案诉讼费用由两被告承担。 被告答辩要点 被告兆联邦盟公司答辩称：一、《投资合作建房协议书》的效力由法院依法认定；二、兆联邦盟公司同意退回已收取的合作建房款；三、原告要求兆联邦盟公司支付利息没有依据；四、兆联邦盟公司对原告与梦江南公司之间的关系不知情，兆联邦盟公司也未委托梦江南公司代为向原告收取任何款项，原告与梦江南之间的法律关系与兆联邦盟公司无关。 被告梦江南公司答辩称：一、原告与兆联邦盟公司签订合作建房协议是梦江南公司居间作用的结果，梦江南公司履行了居间职责；二、在居间过程中，梦江南公司为原告提供了合作建房项目的相关咨询服务，约定了项目建成交付使用后由梦江南公司负责商铺装修及运营管理，双方对商铺经营事项达成了另一服务合同关系；三、原告与兆联邦盟公司签订投资合作建房协议是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效的合同，原告主张合同无效没有法律依据；四、梦江南公司履行了居间义务，促成了协议的签订，有权收取相应的报酬；五、对于梦江南公司收取原告款项的问题，该款项包括了居间服务费、咨询服务费、装修费用及后期运营管理服务费，原告在协议履行期间，因原告无法按期获取商铺经营，导致原告与梦江南公司之间的后期经营管理服务合同无法继续履行，梦江南公司没有过错，不应向原告退回已交的款项；六、梦江南公司与原告没有形成房屋买卖合同关系，其以房屋买卖为由，要求梦江南公司返还款项没有事实和法律依据；七、原告要求按年利率6%的标准支付相应利息无法律依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 事实认定 2015年2月16日，被告兆联邦盟公司（甲方）与被告梦江南公司（乙方）签订《内部承包意向书》，约定：甲方委托乙方对植物路XXX号危旧房改造项目商住综合楼地面配套商业及配套用房面积及地下负一层和负二层停车场进行统一物业管理及商业管理服务。 2016年4月9日，被告梦江南公司出具两张《收据》，内容为：兹收到熊彬彬5000元，备注：植物路XXXX号XX城XXXX号铺定金；兹收到熊彬彬5000元，备注：植物路XXXX号XXXX城XXXX号铺定金。 2016年4月15日，原告（乙方）与被告兆联邦盟公司（甲方）签订《投资合作建房协议书》（合同编号：ZL-ZWL(商摊）第XXXX号)，约定：乙方对甲方代建的南宁市植物路XXXX号危旧房改住房改造项目[土地证号：南宁国用（2004）第4280**]情况已充分了解和知悉，自愿参与投资建设本项目，乙方以建筑面积23020元/㎡投资兴建本项目商铺，商铺编号：第一层XXXX号，建筑面积3.6㎡，总出资额共计82872元，除此之外乙方不参与项目及公司经营管理，无须承担其他经营风险。二、乙方选择分期付款，第一期款：签订本协议当日乙方支付总投资款的50%即41436元;第二期款：项目第一期工程建设至±00，乙方于三个工作日内支付总投资款的50%即41436元。三、3、本项目竣工验收后，乙方在接到甲方通知之日起7日内，须与甲方或建设单位签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》生效后乙方按本协议约定所交的投资款即转为购房款，办理产权证等相关费用由乙方自行支付，乙方签订《商品房买卖合同》后，则本协议自动终止和失效，双方均无任何债权债务及经济纠纷。5、《商品房买卖合同》中双方约定的购买商铺的单价与《投资合作建房协议书》第一条约定的投资单价相同，双方同意乙方投资建设的商铺建筑面积，按甲方划分的商铺编号，以政府房产管理部门实际测绘面积为准。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章乙方向甲方交付首期出资款后生效，至乙方与建设单位签订《商品房买卖合同》之日自动终止。 2016年4月15日，原告（乙方）与被告兆联邦盟公司（甲方）签订《投资合作建房协议书》（合同编号：ZL-ZWL(商摊）第0192号)，约定：乙方对甲方代建的南宁市植物路48号危旧房改住房改造项目[土土地证号：南宁国用（2004）第4280**情况已充分了解和知悉，自愿参与投资建设本项目，乙方以建筑面积21974元/㎡投资兴建本项目商铺，商铺编号：第一层203-7号，建筑面积3.6㎡，总出资额共计79106元，除此之外乙方不参与项目及公司经营管理，无须承担其他经营风险。二、乙方选择分期付款，第一期款：签订本协议当日乙方支付总投资款的50%即39553元;第二期款：项目第一期工程建设至±00，乙方于三个工作日内支付总投资款的50%即39553元。其余内容同前述第一份协议书一致。 同日，被告梦江南公司出具《收据》，内容为：兹收到熊彬彬50860元，备注：植物路XXXX号XXXX城XXXX号铺装修运营款；兹收到熊彬彬57162元，备注：植物路XXXX号XXXX城XXXX号铺装修运营款；兹收到熊彬彬39553元，备注：植物路XXXX号XX城XXXX号铺项目；兹收到熊彬彬41436元，备注：植物路XX号XXXX城XXXX号铺项目。 2017年6月9日，原告（乙方）与被告兆联邦盟公司签订《终止（投资合作建房协议书）协议》，约定：甲、乙双方一致同意终止双方签订的《投资合作建房协议书》，甲方应退还乙方投资商铺费用39553元、41436元。 另查明：原告在起诉时向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告兆联邦盟公司签订的两份《投资合作建房协议书》（编号：ZL-ZWL商摊第XXXX号、第XXXX号）无效；二、两被告共同向原告返还80989元并赔偿利息损失（计算方式：以80989元为基数，按年利率6%从2016年4月15日起计至返还完毕之日止）；三、两被告共同向原告返还购房定金10000元并赔偿利息损失（计算方式：以定金10000元为基数，按年利率6%自2016年4月9日起计至返还完毕之日止）；四、两被告共同向原告返还装修运营费108022元并赔偿利息损失（计算方式：以108022元为基数，按年利率6%自2016年4月15日起计至返还完毕之日止）；五、本案诉讼费用由两被告承担。 在案件审理过程中，原告于2018年11月28日变更诉讼请求如下：一、解除原告与被告兆联邦盟公司签订的两份《投资合作建房协议书》（编号：ZL-ZWL商摊第XXXX号、第XXXX号）；二、被告兆联邦盟公司向原告返还80989元并赔偿利息损失（计算方式：以80989元为基数，按年利率6%从2016年4月15日起计至返还完毕之日止）；三、被告梦江南公司向原告返还购房定金10000元并赔偿利息损失（计算方式：以定金10000元为基数，按年利率6%自2016年4月9日起计至返还完毕之日止）；四、被告梦江南公司向原告返还装修运营费108022元并赔偿利息损失（计算方式：以108022元为基数，按年利率6%自2016年4月15日起计至返还完毕之日止）；五、本案诉讼费用由两被告承担。 再查明：在诉讼过程中，被告梦江南公司陈述称：原告交纳的118022元系被告梦江南公司与原告口头约定收取的居间服务费、咨询服务费、装修费及后期运营管理费，原告诉请的10000元定金也包含在上述款项中。被告兆联邦盟公司否认两被告之间存在委托代理关系，并陈述称其收到的80989元是原告支付的合作建房款。原告对此亦不予认可，主张交纳的款项性质为合作建房款，且另外向被告梦江南公司交付了合作建房定金10000元。 又查明：2018年11月28日，经本院组织调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、解除原告与被告兆联邦盟公司签订的《投资合作建房协议书》（编号：ZL-ZWL商摊第XXXX号、第XXXX号）；二、被告兆联邦盟公司应于2018年12月31日前向原告返还80989元并支付利息（计算方式：以80989元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的50%，从2016年4月15日起计算至返还完毕之日止）。三、案件受理费1824元，因调解结案减半收取912元，由被告兆联邦盟公司承担，该款由被告兆联邦盟公司于2018年12月31日前支付给原告。 判决理由 本院认为：关于被告梦江南公司是否应向原告退款及赔偿利息损失的问题。被告梦江南公司与被告兆联邦盟公司之间的《内部承包意向书》仅对涉案商铺所在项目的物业管理及商业管理服务事项达成协议，被告梦江南公司向原告直接收取款项，属于超越代理权的行为，且被告兆联邦盟公司对此予以否认，故对兆联邦盟公司不发生效力，由梦江南公司承担责任，梦江南公司应向原告退还已收取款项118022元（10000元＋108022元）。且原告因此实际遭受了利息损失，因此，被告梦江南公司还应向原告赔偿利息损失（计算方式：1、以10000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2016年4月9日起计算至返还之日止；2、以108022元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2016年4月15日起计算至返还之日止）。原告超出上述范围的诉讼请求，因缺乏充分的事实和法律依据，不予支持。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十一条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告广西梦江南投资有限公司应向原告熊彬彬返还118022元并赔偿利息损失（1、以10000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2016年4月9日起计算至返还之日止；2、以108022元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2016年4月15日起计算至返还之日止）； 二、驳回原告熊彬彬的其他诉讼请求。 案件受理费2771元，由被告广西梦江南投资有限公司承担。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡歆怡 人民陪审员  邱 静 人民陪审员  韦京晖 二〇一九年三月十三日 书 记 员  丘 珏