山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民初1073号原告：黄灿生，男，1970年5月3日出生，汉族，住福建省南安市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：崔博文、杜莎莎，山西树行律师事务所律师。被告：太原市澳普瑞德小额贷款有限公司，住所地太原市杏花岭区羊市街******。法定代表人：何胜利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭东平，山西华炬律师事务所律师。第三人：山西富阳泰房地产经营有限公司，住所，住所地太原市杏花岭区杨家峪剪子湾村div>法定代表人：庞太昌，执行董事。原告黄灿生与被告太原市澳普瑞德小额贷款有限公司（以下简称澳普瑞德公司）、第三人山西富阳泰房地产经营有限公司（以下简称富阳泰公司）执行异议之诉一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈国付及其委托诉讼代理人崔博文、杜莎莎，被告澳普瑞德公司的委托诉讼代理人郭东平到庭参加诉讼。第三人富阳泰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄灿生向本院提出诉讼请求：1.依法撤销太原市中级人民法院(2019)晋01执异262号执行裁定书;2.中止对太原市杏花岭区马道坡街12号泰和苑小区6幢2单元1601号房产的执行;3.由被告承担全部诉讼费用。事实和理由:2014年7月7日,原告与第三人签订《泰和苑小区认购合同》，约定由原告购买泰和苑小区6幢2单元1601号房屋,出售单价为人民币每平方米5000元,成交总金额为人民币73.39万元。合同签订后，原告按约定交付第三人购房款共计55万元,缴纳相关费用共计5.0738万元。2014年7月16日,第三人将涉案房屋正式交付原告使用,原告与物业公司签订《入住协议》,装修入住至今。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,涉案房屋系原告合法购买的房屋，且支付合同价款已超过50%，系原告名下唯一住房。综上所述,应当中止被告对该房屋执行申请。澳普瑞德公司辩称，1.本案诉争的房产，我公司与富阳泰公司已经在房地产管理部门办理了国家工商行政管理局和建设部统一印制的商品房买卖合同，我们的商品房买卖合同是经房产部门备案的，并且办理了网签手续；2.案外人支付购房款的证据不足，我方不认可；3.案外人在房屋中实际居住的证据不足，我方对这个事实也不认可；4.案外人没有按时办理房屋产权手续是由于案外人自身原因造成。综合以上四点，我方认为异议人的异议不能成立。富阳泰公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。黄灿生围绕其诉讼请求提交了以下证据：证据1:2014年7月7日银行转账凭证20万元，2014年7月7日收据20万元，证明内容：原告向山西富阳泰房地产经营有限公司支付购房款55万元；证据2：2014年7月14日缴纳办理产权相关费用收据3.714万元及房屋配套设施费用1.3595万元；证据3：房产证明，证明三原告买受人名下无其他居住房屋；证据4：泰和苑小区认购合同，证明三原告于2014年7月7日在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；证据5：入驻协议、装修协议、小区消防安全责任书，证明原告于2014年7月16日办理了装修入住的事宜；证据6：2014年至今物业费缴纳票据28页，证明原告所购商品房系用于居住。澳普瑞德公司质证认为，对证据1原告付款的情况有异议，收款账户不是富阳泰公司的，账户是王春英的，没有列明转账用途，没有银行的专用章，不符合交易习惯，不能证明富阳泰公司已收到该笔款项；对证据2仅凭收据不能证明原告对房屋拥有实际居住的事实；对证据3查询结果不排除原告还有其他房产的可能性，不能证明原告没有其他用于居住的房屋；对证据4合同的真实性、合法性有异议，原告与富阳泰公司签订认购合同的时间是2014年7月7日，但我方与富阳泰公司签订商品房买卖合同的时间是2013年3月5日，并在太原市房地产管理局办理了网签手续；原告并没有对其合同无法办理网签产生异议；原告提供的合同属于富阳泰公司自制的简易合同，不是行政部门统一印制的正规合同。认购合同中房屋的单价明显高于同时期、同条件其他真实购房人的单价。对证据5的真实性、关联性、证明目的有异议，入住协议仅能证明原告可以入住，并无法证明原告于此时已经实际入住；原告仅提供了装修管理协议，无法证明该房屋已经装修完毕且已实际居住。该责任书上无小区物业盖章，仅为单方性的书面文件。对证据六的真实性、合法性、证明目的有异议，其所提供的物业收费单中缺少2014年8月8日到2017年8月30日之间的所有物业的缴费凭证，缺少2015到2019年之间的暖气费的缴纳记录；五年没有供暖的证据，不符合生活常理，无法证明原告自2014年8月7日起持续居住。澳普瑞德公司向本院提交证据如下：证据1、商品房买卖合同；证据2、太原市房产交易服务中心证明。证据1和证据2证明2013年3月5日，在黄灿生与富阳泰公司签订认购合同前，澳普瑞德公司已与富阳泰公司就涉案房屋签订商品房买卖合同，合同编号为20131928792，且办理了网签手续；证据3、太原市中级人民法院（2015）并民初字第30号《民事调解书》；证据4、2019年9月11日太原市中级人民法院公告，证据3和证据4证明因富阳泰公司未按民事调解书履行向澳普瑞德公司付清借款本息1500万元义务，经澳普瑞德公司申请强制执行，太原市中级人民法院于2015年7月23日查封了涉案房屋，并责令该房屋占有人于2019年9月20日前迁出房屋；证据5、太原市房地产管理局签发的（2012）并商房预售字第0030号商品房预售许可证，证明2012年6月11日，涉案房屋取得《商品房预售许可证》，可以对外公开预售。黄灿生质证认为，对证据1的真实性无异议，合法性有异议，该买卖合同实质上属于名为买卖、实为借贷；澳普瑞德公司购买涉案房屋并非用于居住使用，而是为借款作担保，其双方不应当签订买卖合同，而是应当办理抵押或其他担保。对证据2的真实性无异议，合法性和关联性有异议，其双方之间存在以买卖之名掩盖借贷的事实。对证据3的真实性和合法性无异议，关联性有异议，该调解书仅证明双方之间有债权债务关系，并不能证明其存在真实的买卖关系。对证据4，三性均无异议。对证据5的真实性无异议，关联性、合法性有异议，该预售许可证仅能证明双方可以签署买卖合同，但该纠纷属于金钱债权，并非买卖纠纷。根据原、被告的举证、质证，本院认定证据如下：对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告证据1付款类证据，综合银行转账凭证、富阳泰公司出具的加盖有其财务专用章的收款收据，能够认定黄灿生已向富阳泰公司支付了购房款55万元。对原告证据2、5、6涉案房屋交付、使用类证据，综合该类证据，可以相互印证富阳泰公司已向黄灿生交付了涉案房屋，黄灿生已实际占有使用。对原告证据4，综合本案现有证据可以认定，富阳泰公司与黄灿生曾于2014年7月7日签订《泰和苑小区认购合同》，且已部分履行。对被告证据1、2、5，根据现有证据可以认定，澳普瑞德公司与富阳泰公司曾于2013年3月5日签订《商品房买卖合同》，并于当日在太原市房产交易服务中心办理了网签手续。对被告证据3，结合双方当事人的陈述及现有证据可以认定，澳普瑞德公司与富阳泰公司之间曾存在借款法律关系，后澳普瑞德公司诉至法院，最终以调解解决纠纷。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月11日，富阳泰公司为位于太原市马道坡街12号马道坡棚改项目6#楼办理了商品房预售许可证，证号为（2012）并商房预售字第0030号，批准机关为太原市房产管理局。2013年3月5日，澳普瑞德公司与富阳泰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号20131928792），约定澳普瑞德公司购买富阳泰公司编号为B64201744-006-0001-03-016-001的房屋，建筑面积为146.78平方米，每平方米2500元，商品房总金额为366950元，买受人于合同签订之日一次性付清房款。合同签订后，双方于当日在太原市房产交易服务中心办理了网签手续。原告澳普瑞德公司因与被告富阳泰公司、山西世景房地产开发有限公司借款合同纠纷，诉至我院后，我院于2015年6月10日作出（2015）并民初字第30号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、经双方确认截止2015年6月被告山西富阳泰房地产经营有限公司欠原告太原市澳普瑞德小额贷款有限公司借款本金13448875元，利息1882842.5元，本息合计15331717.5元，原告同意由被告山西富阳泰房地产经营有限公司支付本息1500万元，于调解书生效之日起一个月内付清；二、上述款项付清后原告太原市澳普瑞德小额贷款有限公司于一个月内向房管部门申请撤销原网签的房产；三、上述款项执行后双方纠纷就此了结。该调解书生效后，富阳泰公司没有按该调解书履行义务，澳普瑞德公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年7月23日查封了涉案6幢2单元1601号房屋，2018年7月13日继续查封。2019年9月11日，本院发出公告，责令包括涉案房屋占有人黄灿生在内的13套房产的占有人于2019年9月20日前迁出房屋。后黄灿生提出执行异议，本院于2019年10月23日作出（2019）晋01执异262号执行裁定书，裁定驳回案外人黄灿生执行异议的申请。黄灿生不服该裁定，向本院提起诉讼。另查明，2014年7月7日，黄灿生与富阳泰公司签订《泰和苑小区认购合同》，约定黄灿生购买富阳泰公司泰和苑小区6幢2单元16层01号房屋，建筑面积为146.78平方米，每平方米5000元，成交总金额733900元，付款方式为分期付款，具体为买受人于2014年7月7日交付20万元，于8月7日交付15万元，剩余房款383900元于2015年10月之前交付（每6个月交付191950元）。合同还对其他事项作了约定。2014年7月7日，黄灿生通过银行转账向庞晓芳账户付款20万元，以现金方式向富阳泰公司缴纳了20万元，2015年1月8日，黄灿生通过银行转账向庞晓芳账户付款10万元，以现金方式向富阳泰公司缴纳了5万元。富阳泰公司于2014年7月7日向黄灿生出具20万元的收款收据，于2015年1月8日向黄灿生出具15万元的收款收据，两份收据上均加盖富阳泰公司财务专用章，收款人为王春英。2014年7月14日，黄灿生向富阳泰公司缴纳办理产权相关费37143元及供热、天然气、有线等房屋配套设施费13595元。富阳泰公司向黄灿生出具收款凭证，收款凭证上加盖富阳泰公司财务专用章，收款人为王春英。2014年7月16日，太原市丽璟物业有限公司与黄灿生签订《入住协议》、《装修管理协议》；同日，黄灿生在泰和苑小区消防安全责任书上签字。之后，黄灿生开始向太原市丽璟物业有限公司缴纳物业费。本院认为，网签是指商品房交易双方签订买卖合同后，在规定的时间内到房地产交易部门进行房屋备案，在预售的商品房合同上编上相应的号码，并在网上进行公布；旨在防止商品房销售中出现重复销售的情形，保护房地产交易的透明度。本案中，黄灿生主张涉案房屋所有权，并提供了其在2014年7月7日与富阳泰公司签订的《泰和苑小区认购合同》及收款收据。该合同系富阳泰公司自制的简易合同，而在此之前，澳普瑞德公司与富阳泰公司签订的涉案房屋买卖合同是中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局统一印制的正规合同，并在房地产管理部门办理了网签。黄灿生在购买总金额高达73万余元的房屋时，既未了解涉案房屋的预售情况，也没有要求与富阳泰公司签订正规合同，未尽到一般房屋交易人应有的注意义务，不符合正常的交易惯例。黄灿生认为，其已支付大部分购房款，并实际占有涉案房屋，且澳普瑞德公司、富阳泰公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》、网签备案都是基于其双方之间的借款而设立的抵押担保。本院认为，黄灿生与富阳泰公司签订的《泰和苑小区认购合同》的效力，不足以对抗之前澳普瑞德公司与富阳泰公司签订的并经网签备案的《商品房买卖合同》的效力。故对黄灿生的上述主张，本院不予支持。综上所述，现有证据不足以证明原告黄灿生就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，黄灿生的诉讼请求依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告黄灿生的诉讼请求。案件受理费11139元，由原告黄灿生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 赵四民审判员 孙爱英审判员 成志刚 二〇二〇年三月二十五日书记员 马**丽