四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1381民初5047号 原告：成都启源房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市武侯区双安东巷1号附143号。 法定代表人：钟凯，总经理。 委托诉讼代理人：袁丽，女，该公司营销总监。 委托诉讼代理人：牛超，四川泰和泰律师事务所律师。 被告：南充市宜嘉房地产开发有限公司，住所地四川省阆中市江南办事处康美大道宜华生活5楼502。 法定代表人：向荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵斌，四川纪明律师事务所律师。 原告成都启源房地产经纪有限公司与被告南充市宜嘉房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付直接损失10,377,82.94元；2.依法判决被告向原告支付佣金111.4万元；3.依法判决被告向原告赔偿提供培训、策划方案的损失40万元；4.依法判决本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：判决被告向原告支付直接损失1,042,427.29元。事实及理由：2018年1月24日原告参与被告阆中“山湖语”项目提案，被告要求原告于2018年1月30日前团队进场进行项目销售服务工作，双方签订了阆中“山湖语”项目委托销售代理合同，服务期限为2018年2月1日至2019年2月28日。按照约定原告应为被告提供制定销售计划、营销方案策划、销售实施、交房入住等服务，前期的所有成本及后期利润均由项目销售佣金覆盖及实现。原告在入场后积极履行合同义务，随着项目取得良好的市场反应，被告于2018年5月在无任何法定理由的情况下单方终止了合同，双方多次磋商无果。原告无奈撤场，但是原告在撤场前已经垫付了大量的前期费用、提供了相关服务，并已经完成了185组的客户排号。因此，被告单方解除合同应赔偿原告如下损失：1.因建立项目部、组建销售队伍、启动项目管理及销售而产生的必要的直接支出。项目部组成人员30人，项目支出主要有餐费77818.39元，出差油费、过路费15532.77元，员工住宿费10027元，出差动车票4235元，通讯费2140元，打车费1339.19元，办公用品27455.57元，员工意外险4200元，社保51,510.02元，工资523,310元，南充市渠道资源费用8万元，房租及中介费2.46万元，员工工装17518元，员工奖励87680元，公司成都办公场成本110417元，共计1,037,782.94元。2.185位客户排号房屋已经全部销售，应支付给原告佣金。原告撤场前已排号了185位客户，这是原告对项目进行策划、宣传及销售的结果，并且截至起诉之日，这185套房屋已经全部销售。因此被告应支付原告这185套房屋销售佣金共计118.4万元。3.原告提供项目调研、分析、策划、培训等服务而应得的费用。原告提供的项目调研、分析、策划、培训等服务费用按照合同约定计入销售佣金在售后收取，被告单方解除合同的行为导致原告无法收回上述费用，结合市场公允价格及原告单独出售该类服务的价格，原告主张该服务费用40万元，由被告承担。综上所述，原告在签订合同后积极履行合同义务，被告无法定理由单方解除合同并自行销售房屋的行为，严重损害了原告的合法利益，希望贵院查明事实依法支持原告诉讼请求。 被告辩称，1.原被告签署委托代理销售合同属实，约定了原告应向被告提供销售计划、价格的拟订制度，销售方案的制定，销售实施和售后服务，交房入住服务，市场推广衔接。服务方式为成立项目的专案小组，每月制定计划并总结，书面报被告同意后实施。服务时间2018年2月28日-2019年2月28日。佣金按照1.0和2.0两个办法，结算佣金必须开具增值税发票。还约定了合同提前终止佣金的计算办法。原告2018年2月1日入场开展工作，但在开展工作期间原告存在问题，项目专案小组履职不力，人员更换频繁。2.没有按月制定计划、月度总结并报被告同意；3.提供的销售方案和营销方案的深度不能达到被告的要求。反复修改后仍不能让被告满意，据此，被告于2018年5月15日向原告发出解除合同通知函。原告2018年5月18日收到了此函件，原告也于2018年5月24日离场。离场时也将项目小组的部分成员移交给了被告。上述人员的工资发放至2018年5月31日。以上是合同内容及解除情况；4.原告主张的直接损失不实。具体金额根据原告举证的情况质证说明，在原告的证据中存在2013年、2017年的费用，即费用发生时间是在不在签订合同期间，也不在合同履行地。原告主张的佣金也不符合合同约定的结算条件。原告主张的调研分析、策划费用不是直接损失或者预期可得利益。综上，原告主张的各项损失，因不能归责于被告，被告不应赔偿。据此请求依法驳回原告对被告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年1月24日，原告作为合同乙方与作为合同甲方的被告签订了《阆中“山湖语”项目委托销售代理合同》（以下简称“销售合同”），约定由被告代理销售位于阆中市落下闳大道中段的“山湖语”商品房项目物业，期限为2018年2月1日至2019年2月28日，原告配合被告进行物业的拟定价格及制定销售计划、营销方案策划、销售实施、交房入住、售后服务工作等相关工作。原告需每月向被告上报下月工作计划和本月执行情况、营销策划建议、推广方案监督执行情况。相关提案经被告同意后方可执行，被告对此拥有决定权、监督权，具体方案由原告提出，被告批准后实施，市场推广费用由被告承担。同时约定，2019年2月28日内，签约金额未达到2亿，每月以1.6%佣金计算，2019年2月8日内，签约金额达到2亿以上，每月以2%佣金结算，且之前结算佣金2%补齐，2018年7月1日至2019年2月28日，签约任务4亿。佣金根据被告与购房客户签订的《商品房买卖合同》中约定的合同金额计算。还约定一方不履行合同中规定的责任或义务，而使对方造成损失的，需赔偿对方因此造成的相应损失，违约行为发生后，守约方在7个工作日内书面通知违约方后，守约方有权在通知违约方的7个工作日后提前终止本合同的履行，守约方因本合同的提前终止受到损失的，违约方应承担赔偿责任。 合同签订后，原告成立项目小组并于2018年2月1日入场开展工作，在开展工作期间，被告认为原告项目专案小组履职不力，人员更换频繁，也没有按月制定计划、月度总结并报被告同意，提供的销售方案和营销方案的深度不能达到被告的要求，并于2018年5月15日向原告发出《关于成都启源房地产经纪有限公司的解约函件》（以下简称“解约函件”），解约函件载明：“成都启源房地产经纪有限公司：根据贵我双方于2018年4月签订的《阆中“山湖语”项目委托销售代理合同》，贵司依法应履行每月向我司提交上月工作计划、本月执行情况、营销策划建议、推广方案监督执行的义务，但贵司提交的相关提案均未获得我司认可，鉴于贵司上述违法行为，严重影响了我司关于本项目销售的逾期目标，致使贵我双方签约目的无法实现，现我司正式函告贵司解除《阆中“山湖语”项目委托销售代理合同》，请贵司于接到本函件之日起3日内，立即完成项目驻场人员的撤场，对于解约后贵司前期投入本项目的实际成本由贵我双方共同协商确认。”2018年5月18日原告收到了解约函件，2018年5月24日原告离场，并将项目小组的部分成员移交给了被告。解除合同后，原、被告对原告前期投入本项目的实际成本未达成协议。 还查明，原告在案涉项目工作期间，通过营销策划，有186户有意向购买房屋，并以排号的方式登记和交纳了诚意金。被告称在取得商品房预售合同后，在原告排号的意向购房户中实际签订合同的为88户，总金额为39,140,217元，佣金可以按照1.6%计算。被告认可原告支付的2月工资及餐补15,667元、3月39607元、4月43,228元、5月45,668元，合计144170元。不认可管理层1月工资60,040元，2月工资67,600元，3月工资59,200元4月工资59,900元，5月工资62,700元。其理由是认可部分12人是阆中项目组成员，其他人工资是原告公司在成都的职员与该项目无关。 原告提供的开支清单中有在阆中市区域以外的票据（含餐饮发票、过路费、汽油费等）、在非案涉项目工作期间的票据（含餐饮发票、过路费、汽油费等），以及收据、报表等，主张因项目调研、分析、策划、培训、工装、差旅费等投入案涉项目的实际成本。被告只认可交通费（含过路费）、餐费、住宿费、汽油费共计5601元，其余部分不认可。 另查明，2018年7月8日，被告取得案涉商业、住宅1号和2号楼《商品房预售许可证》。 本院认为，本案争议的焦点是原告工作期间的实际成本？由于原告在工作期间的工作未达到双方在销售合同中的约定，导致被告解除与原告的合同，但被告在解约函件中承诺对原告前期投入本项目的实际成本由双方共同协商确认，原告同意，是双方真实意思表示，亦符合法律法规，应属有效。故被告应当按照承诺对原告工作期间投入的实际成本进行结算。因此，被告辩解是因原告未按照约定履行合同义务，不能归责于被告，不应赔偿原告各项损失的意见本院不予采纳；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人提供的证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，原告应当对其主张的成本提供证据证明。本案中，原告提供的部分票据是非案涉项目工作期间或阆中市区域以外的票据，而原告提供其他证据也无法印证上述票据涉及的费用的系案涉项目开支。结合本院查明的事实，本院也无法认定该事实的真伪，故本院认定原告主张的成本为1,042,427.29元的事实不存在。但是原告在履行合同过程成立营销小组、进行营销策划、宣传、购置工装、用餐、住宿、购置必要的办公用品、产生差旅费等是必然的，且被告认可支付员工工资就高达十四万余元，也足以证明原告为案涉项目投入成本较大的事实存在。鉴于双方分歧较大，成本难以确定的具体情况，根据本院查明的事实，结合双方在销售合同中约定的相关权利义务，本院酌定以原告排号的意向购房户中实际购房的88户、总销售金额39,140,217元为基数，按照2%佣金计算成本，原告成本为782,804.34元。 综上所述，事人在民事活动中均应遵守诚实信用、等价有偿和公平原则，妥善处理好民事纠纷。原告作为受托人，虽然没有按照约定完全完成委托事务，在履行合同过程中存在过错，但没有给被告造成损失并完成了委托标的工作的主要部分，作为委托人的被告应当按照约定和承诺向原告支付合理的报酬，即本案原告主张的成本782,804.34元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十九条、第四百条、第四百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，判决如下： 被告南充市宜嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十内支付原告成都启源房地产经纪有限公司782,804.34元。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27,774元，原告负担10,000元，被告负担17,774元（原告已经垫付，由被告直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何清卫 人民陪审员  罗 宏 人民陪审员  高小蒙 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  赵怡晨