福建省福州市长乐区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0182执异2号 案外人：名城地产（福建）有限公司，住所地福州开发区科技园区快安大道创新楼**（自贸试验区内），社会统一信用代码913501057593737346。 法定代表人：俞锦，总经理。 委托诉讼代理人：史丽丽、陈淑芳，公司职员。 申请执行人中国工商银行股份有限公司长乐支行，住，住所地长乐市吴航街道建设路洋路交叉路口，组织机构代码：85486169-9。 代表人林文相，行长。 被执行人许家灿，男，1976年7月14日出生，汉族，住周宁县。 被执行人李春英，女，1974年8月14日出生，汉族，住周宁县。 被执行人卢水木，男，1976年10月14日出生，汉族，住南平市延平区。 被执行人张燕清，女，1983年6月12日出生，汉族，住南平市延平区。 被执行人苏李恩，男，1986年10月27日出生，汉族，住罗源县。 被执行人张燕芳，女，1986年10月21日出生，汉族，住周宁县。 被执行人徐菊珠，女，1973年5月20日出生，汉族，住周宁县。 被执行人吴世发，男，1974年10月8日出生，汉族，住周宁县。 被执行人陈影锋，男，1979年1月12日出生，汉族，住福州市仓山区。 被执行人吴瑞梅，女，1981年11月12日出生，汉族，住周宁县。 被执行人福州宝坤钢铁有限公司，住，住所地福州保税区经三路右侧埃特佛在厦****/div> 法定代表人吴瑞梅。 在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司长乐支行与被执行人许家灿、李春英、卢水木、张燕清、苏李恩、张燕芳、徐菊珠、吴世发、陈影锋、吴瑞梅、福州宝坤钢铁有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人名城地产（福建）有限公司不服本院查封执行苏李恩、张燕芳名下的位于福州市马尾区××道××号××栋××单元房，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人名城地产（福建）有限公司称，2012年7月21日，案外人与被执行人苏李恩、张燕芳签订商品房买卖合同，因被执行人逾期未偿还按揭贷款构成违约，导致合同无法继续履行，案外人向福州市马尾区法院提起诉讼，该院判决解除案外人与被执行人苏李恩、张燕芳签订的商品房买卖合同，判决于2017年4月11日生效后，案外人向马尾区法院申请强制执行。马尾区法院向不动产交易中心发出协助执行通知书，要求办理商品房买卖合同以及注销合同备案相关手续，因案涉房屋被长乐法院查封，导致上述执行程序无法进行。依据马尾区法院判决，案外人有权解除与苏李恩、张燕芳签订的商品房买卖合同，且该商品房仅办理预登记手续，未办理房屋权属登记手续，不动产物权尚未转移，故案外人为该房产的合法所有权人。法院对该房产的查封措施损害了案外人的权益，故申请法院撤销对苏李恩、张燕芳名下的位于福州市马尾区××道××号××栋××单元房的查封执行。 申请执行人中国工商银行股份有限公司长乐支行未提出意见。 被执行人许家灿、李春英、卢水木、张燕清、苏李恩、张燕芳、徐菊珠、吴世发、陈影锋、吴瑞梅、福州宝坤钢铁有限公司未提出意见。 本院查明，申请执行人中国工商银行股份有限公司长乐支行与被执行人许家灿、李春英、卢水木、张燕清、苏李恩、张燕芳、徐菊珠、吴世发、陈影锋、吴瑞梅、福州宝坤钢铁有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2013年7月12日作出的（2013）长民初字第646号民事判决书已经发生法律效力。被执行人吴瑞梅、陈影锋应偿还申请执行人借款2733160.1元及利息，并应给付相关费用，被执行人卢水木、张燕清、苏李恩、张燕芳、徐菊珠、吴世发、陈影锋、吴瑞梅、福州宝坤钢铁有限公司承担连带责任。申请执行人于2014年11月14日向本院申请强制执行，本院于2015年12月15日裁定终结本次执行程序。申请执行人于2016年8月30日申请恢复执行，本院又于2016年11月15日裁定终结本次执行程序。执行中，本院于2016年3月16日裁定查封被执行人苏李恩、张燕芳名下的位于福州市马尾区××道××号××栋××单元房，该房产因贷款抵押于其他银行，抵押金额较大等原因，故暂未对该房产进行处置。另查明，2012年7月22日福州市马尾区法院立案受理案外人与被执行人苏李恩、张燕芳商品房买卖合同纠纷案，该院认定案外人与被执行人苏李恩、张燕芳签订商品房买卖合同，由二被执行人购买案外人开发的福州市马尾区××道××号××栋××单元房，二被执行人支付了购房首期款，并向银行按揭贷款135万元，案外人作为借款合同的阶段性保证人等事实；事后二被执行人持续未向银行偿还贷款。该院于2016年12月29日作出判决，解除案外人与被执行人苏李恩、张燕芳签订的商品房买卖合同，二被执行人向案外人支付违约金388115.6元，并返还案外人按揭代垫款205572.69元等。本院于2019年1月14日受理案外人名城地产（福建）有限公司不服上述查封执行而提出的异议。 上述事实由本院（2013）长民初字第646号民事判决书、（2015）长执字第71-1号执行裁定书、（2016）闽0182执恢52号之一执行裁定书、马尾区法院（2016）闽0105民初1049号民事判决书、福州市房地产档案馆房屋登记信息等证据证实。 本院认为，首先，本案案涉房产已由案外人名城地产（福建）有限公司出售给二被执行人苏李恩、张燕芳，二被执行人已向案外人支付了购房首期款，并向银行按揭贷款支付了购房余款，即二被执行人已向案外人支付了全部购房款，并向不动产登记管理部门办理了该预售商品房预登记手续，故案外人对案涉房产已不享有《中华人民共和国物权法》第三十九条关于“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”所规定的占有、使用、收益及处分等权利；并且《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条规定，购房人作为购买商品房消费者，其对案涉房产的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、担保物权及开发商的其他债权，据此亦可知房屋权属初始登记在开发商名下并不能对抗购房人对房屋享有的财产权利；同时《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，案涉房产亦可作为二被执行人的责任财产进行预查封。故案外人请求确认案涉房产归其所有，实质上系要求确认其对案涉房产仍享有具对世及排他效力的完整的不动产所有权，并据此请求排除案涉房产的强制执行，不能成立。其次，二被执行人购买案涉房产系通过担保贷款方式购买，因二被执行人逾期偿还银行贷款致案外人为履行担保责任而代垫款项，案外人依约享有解除其与二被执行人之间的商品房买卖合同权利；但案外人系在案涉房产已被预查封情况下才主张行使合同解除权，实质上已影响到商品房买卖合同之外的第三人权益的实现；而案外人的合同解除权及返还房产请求权并不属于物权，并不优先于已进入强制执行阶段的申请执行人对二被执行人所享有的债权；且在案涉房产被二被执行人的其他债权人申请法院预查封之前，案外人并未行使合同解除权并由生效判决所确认，其亦不能据此对抗在先的法院之预查封；故案外人以此为由请求排除对案涉房产的强制执行，亦不能成立。综上，案外人主张基于该房产尚未转移，其享有上述案涉房产所有权所提异议申请的事实及法律依据不足，不能排除对案涉房产的强制执行；案外人申请本院撤销对被执行人苏李恩、张燕芳名下位于福州市马尾区××道××号××栋××单元房的查封异议不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回案外人名城地产（福建）有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福州市中级人民法院申请复议。 审判长  林钿光 审判员  张敏强 审判员  林 忠 二〇一九年三月四日 书记员  李 津 主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。