广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第739号上诉人（原审被告）宝安鸿基地产集团股份有限公司（原名深圳市鸿基地产集团股份有限公司）。法定代表人陈泰泉，该司董事长。委托代理人谢志毅，该司职员。委托代理人张占营，该司职员。被上诉人（原审原告）李桂贞，女，1955年9月22日出生，汉族。委托代理人胡正方，广东佰德律师事务所律师。委托代理人胡玩儿，广东佰德律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）广州金宇房地产开发公司。法定代表人朱树德，该司总经理。上诉人宝安鸿基地产集团股份有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1999年11月28日，宝安鸿基地产集团股份有限公司（以下简称宝安公司）以金宇花园工程一处名义与李桂贞签订了《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》，约定李桂贞向广州金宇房地产开发公司（以下简称金宇公司）购买其兴建开发的广州市芳村区东沙开发区金宇花园27#-32#楼首层31号独立商铺现铺，成交价为117412元。认购书约定：一次性付款，接到签约通知书五天内付定金5000元；付齐定金后五天内签约并付首期款50%即58706元（含定金）；付首期款一个月内付45%即52835元；余款5%即5871元交铺时付清。上述认购书签订后，1999年12月2日李桂贞向金宇花园工程一处支付房款58706元、税金4520元、购房手续费1000元。2000年9月23日李桂贞向金宇花园工程一处支付房款52834.4元。2001年李桂贞向广州市芳村区人民法院起诉要求确认李桂贞与金宇公司的买卖关系成立、交付商铺及支付违约金。广州市芳村区人民法院于同年作出（2001）穗芳法房初字第130号民事判决确认李桂贞与金宇公司的买卖关系成立及办理登记备案，宝安公司与金宇公司承担违约责任等内容。2004年12月31日，讼争商铺在广州市房地产交易所办理登记备案。2006年李桂贞办理收铺手续并经营使用，但金宇公司一直没有同李桂贞到房管部门办理商铺过户登记手续。后，宝安公司与金宇公司因合作开发产生纠纷诉至法院，广州市中级人民法院作出（2002）穗中法民二初字第101号民事判决，解除宝安公司与金宇公司的合作开发合同、金宇公司向宝安公司作出补偿并赔偿损失。该案经广东省高级人民法院二审终审，确认金宇公司应补偿宝安公司28942891.90元。宝安公司申请法院执行，广州市中级人民法院于2005年6月17日作出（2004）穗中法执字第1257号民事裁定，将金宇公司所有的位于东塱村东南侧金宇花园27-32栋首、二层商铺以569万元的价格抵给宝安公司。2005年11月23日，广州市国土资源和房屋管理局根据（2004）穗中法执字第1257号协助执行通知，将荔湾区紫东街4号、6号首层登记在宝安公司名下并核发了房地产权证（粤房地证字第C41577**号）。宝安公司申请分割测绘，并办理分割登记，2006年4月25日，宝安公司取得荔湾区紫东街4号、6号首层133号商铺产权证（粤房地证字第C3405277号）。2008年12月5日，广州市中级人民法院再次作出（2004）穗中法执字第1257号民事裁定，撤销（2004）穗中法执字第1257号民事裁定中将已经备案在李桂贞等人名下的商铺作为金宇公司的财产抵偿给宝安公司的执行行为。2009年6月9日，宝安公司与黄永海、邓伟强办理133商铺的转移登记，并于同月23日取得产权证。2010年，李桂贞以宝安公司及金宇公司瞒着李桂贞将上述商铺卖给案外人黄永海和邓伟强为由，向原审法院起诉要求确认李桂贞正在经营使用的位于广州市芳村区东沙开发区金宇花园27#-32#楼首层31号的商铺产权属于李桂贞所有及判令宝安公司、金宇公司及案外人协同李桂贞到房管部门办理上述房产的过户登记手续。原审法院于2011年3月10日作出（2010）荔法民三初字第1711号民事裁定书确认上述事实。并以讼争商铺已由宝安公司以其名义登记产权，后过户给案外人黄永海、邓伟强，且办理了产权登记，即讼争商铺的一部分面积已登记在案外人黄永海、邓伟强所有的现荔湾区紫东街4号、6号首层133商铺名下，李桂贞要求确权和办理诉争房产的过户登记手续事实上已不能实现为由，驳回李桂贞的起诉。2011年4月19日，广州市中级人民法院作出（2004）穗中法执字第1257号-1民事裁定，提取金宇公司尚未收取的金宇花园商铺购房款，其中列明李桂贞应交纳购房款324元。李桂贞于同年5月11日向广州市中级人民法院交纳上述款项。另房款5547元，宝安公司承认李桂贞用自行维修下水道费用作了抵扣。2011年5月12日，李桂贞向原审法院提起行政诉讼，要求撤销广州市国土资源和房屋管理局做出的（2009）交登字第6003025号登记行为并撤销向案外人黄永海、邓伟强核发的广州市荔湾区紫东街4号、6号首层133房屋产权证。原审法院于同年作出（2011）穗荔法行初字第22号行政裁定书驳回李桂贞的起诉。同年12月13日，李桂贞申请撤回对行政裁判的上诉。李桂贞在本案重审诉讼中请求：1、解除1999年11月28日李桂贞与金宇公司、宝安公司签订的《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》；2、宝安公司、金宇公司返还李桂贞已付购房款本金117412元、税金4520元、利息83256元（按银行同期同类贷款计付利息，其中房款58706元、税金4520元从1999年12月2日起计，房款52835.4元从2000年9月23日计，其余房款5871元从2011年5月11日起计至还清购房款、税金之日止）、其他费用14032元（含购房手续费1000元、购房时开发商统一要求搭建商铺阁楼费用1775元、测量费20元、装修费用11277元），并由宝安公司、金宇公司承担购房款一倍的违约赔偿金，即117412元；3、判令宝安公司、金宇公司承担本案诉讼费用。宝安公司在原审答辩称：1、李桂贞是与金宇公司签订合同，涉案房屋是金宇公司的事情，宝安公司无权解除李桂贞与金宇公司的合同，李桂贞提出要求解除合同，只有金宇公司才能与李桂贞合法解除合同。2、李桂贞认为宝安公司欺骗李桂贞，利用广州市中级人民法院错误的裁决使李桂贞的房屋交易登记被取消，事实上广州市荔湾区人民法院在（2011）穗荔法民三初字第1626号民事判决书已对该事实作出了查明“李桂贞以宝安公司恶意出售讼争产商铺，恶意损害李桂贞的合法权益，要求宝安公司承担赔偿财产损失336632元，没有事实依据和法律根据，该诉讼请求原审法院不予支持。”且至今李桂贞没有新的证据说明宝安公司恶意损害李桂贞利益，宝安公司同意（2011）穗荔法民三初字第1626号民事判决书查明的事实。金宇公司在原审没有答辩意见。在原审庭审期间，宝安公司称荔湾区紫东街4号、6号首层系经广州市国土资源和房屋管理局核准登记在宝安公司名下的。宝安公司曾向该局申请按原状测绘分割，该局将讼争商铺测绘为消防通道，故在广州市中级人民法院再次作出（2004）穗中法执字第1257号民事裁定，撤销（2004）穗中法执字第1257号民事裁定中将已经备案在李桂贞等人名下的商铺作为金宇公司的财产抵偿给宝安公司的执行行为后亦无法将讼争商铺执行回转给李桂贞。在原审诉讼中，李桂贞为证明其受到的损失，提供了《委托测绘收据》，证明李桂贞交纳了商铺的测绘费20元。装修收据一张，证明李桂贞装修商铺花费了11277元，黄荣富出具的收据，证明开发商委托黄荣富统搭建阁楼，支付搭建阁楼费用1775元。原审法院认为：（2001）穗芳法房初字第130号生效的民事判决已确认《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》合法有效，宝安公司、金宇公司均应对认购书产生的法律责任承担义务。本案亦是由上述认购书产生的纠纷，故本案的法律责任亦由宝安公司、金宇公司共同承担。宝安公司明知讼争的商铺已出售给李桂贞，在广州市中级人民法院于2008年12月5日，再次作出民事裁定，撤销已经备案在李桂贞等人名下的商铺作为金宇公司的财产抵偿给宝安公司的执行行为后，2009年6月9日，宝安公司仍将讼争商铺的部分面积出售给他人，并申请测绘将涉案商铺的部分面积变成共用通道，导致金宇公司与李桂贞签订的认购书目的不能实现。故李桂贞要求解除李桂贞与金宇公司签订的《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》是合法合理的，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”由此，李桂贞要求宝安公司、金宇公司返还已付的购房款117412元，税金4520元，购房款和税金的利息，赔偿搭建商铺阁楼费用1775元、测量费20元、装修费用11277元，并由宝安公司、金宇公司承担购房款一倍的购房款作为惩罚性赔偿，是合法合理的，予以支持。宝安公司不同意李桂贞诉讼请求的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。金宇公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条的规定，于2013年8月13日作出判决：一、自判决发生法律效力之日，解除宝安鸿基地产集团股份有限公司以金宇花园工程一处名义与李桂贞签订的《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》；二、宝安鸿基地产集团股份有限公司、广州金宇房地产开发公司自判决发生法律效力之日起十日内，返还购房款117412元、税金4520元给李桂贞；三、宝安鸿基地产集团股份有限公司、广州金宇房地产开发公司自判决发生法律效力之日起十日内，支付购房款及税金的利息给李桂贞（利息按银行同期同类贷款利率标准计算其中房款58706元、税金4520元从1999年12月2日起计，房款52835.4元从2000年9月23日计，其余房款5871元从2011年5月11日起计至还清款项之日止）；四、宝安鸿基地产集团股份有限公司、广州金宇房地产开发公司自判决发生法律效力之日起十日内，赔偿购房手续费1000元、搭建商铺阁楼费用1775元、测量费20元、装修费11277元给李桂贞；五、宝安鸿基地产集团股份有限公司、广州金宇房地产开发公司自判决发生法律效力之日起十日内，支付购房款一倍的赔偿金117412元给李桂贞。案件受理费3225元，由宝安公司、金宇公司承担。判后，上诉人宝安公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、（2001）穗芳法房初字第130号案判决金宇公司与李桂贞办理预售登记备案已通过法院执行的形式实现，违约金的判项也已清付，之后，李桂贞办理了收铺手续，至此，宝安公司与李桂贞之间已无任何权利义务关系，《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》约定的所有内容均已履行完毕。原审法院以上述判决及认购书为依据认定宝公司应当向李桂贞承担违约责任明显错误。二、讼争商铺的过户登记义务人为金宇公司。1、因认购书未对讼争房屋过户登记的义务、时间等相关事项进行约定，依照法律规定，房地产开发企业应当在房产交付使用后90天内办理过户登记的相关事项，因此，应由作为讼争房屋土地使用权人和开发企业的金宇公司负责该办证义务。2、金宇公司于2002年2月1日在报刊中公告申明金宇花园房屋的销售合同及认购书必须加盖金宇公司印章才合法有效，其不认可以金宇公司工程一处名义销售房屋，也不办房屋预售及过户手续，进一步说明了过户登记的义务在金宇公司而非宝安公司；3、2004年1月初，金宇公司与宝安公司的合作开发协议被广东省高级人民法院判决解除，宝安公司无法再参与金宇花园的后续开发，后续开发工作理应由金宇公司完成。三、原审判决混淆了本案法律关系，实质上李桂贞没有取得所购买的房产与宝安公司无关，违约责任应当由金宇公司承担。如前所述，宝安公司与金宇公司已经依据（2001）穗芳法房初字第130号民事判决完全履行了义务，而金宇公司拖欠鸿基公司巨额债务，宝安公司依据生效判决执行金宇公司财产，且广州市中级人民法院出具了（2004）穗中法执字第1257号民事裁定金宇公司以房抵债偿还了宝安公司569万元债务，实质上是宝安公司以569万元的价款购买了金宇公司的房产，属于宝安公司与金宇公司之间的法律关系。即便广州市中级人民法院过了二年半后又撤销之前裁定，宝安公司与金宇公司以房抵债的交易恢复原状，宝安公司与金宇公司的债权债务关系也与李桂贞无关，李桂贞有权据此要求金宇公司办理产权登记，而不能突破合同的相对性原则直接向宝安公司主张权利。三、原审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条判决宝安公司向李桂贞支付一倍购房款的赔偿明显属于适用法律错误，应当依法撤销。上述规定适用的条件是：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。适用的时间条件是商品房买卖合同订立后，本案中，认购书不属于房地产买卖合同，认购书中所述的预售契约迟至本案一审开庭也没有签订。由此可见，该规定第八条不适用本案。请求：1、撤销原审判决，改判驳回李桂贞的诉讼请求，宝安公司无须向李桂贞承担民事责任；2、本案诉讼费用由李桂贞、金宇公司承担。被上诉人李桂贞答辩同意原审判决，不同意上诉人宝安公司的上诉请求。被上诉人金宇公司没有到庭答辩。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：本案双方争议的焦点是宝安公司应否就本案承担责任及原审判决适用法律是否错误。关于宝安公司是否承责的问题。宝安公司原是与金宇公司共同开发讼争商铺所在土地的合作单位。1999年11月28日宝安公司以金宇花园工程一处的名义与李桂贞签订了《金宇花园商铺、农贸市场临时认购书》，在上述认购书履行过程中，虽然宝安公司通过诉讼的方式解除了与金宇公司之间的合作关系，但生效的（2001）穗芳法房初字第130号民事判决书已认定金宇公司与宝安公司应对金宇花园工程一处从事的民事活动承担相应的民事责任，因此，宝安公司应对讼争认购书所产生的法律责任承担相应义务。故宝安公司在本院于2008年12月5日作出撤销已备案在李桂贞等人名下的商铺作为金宇公司的财产抵偿给宝安公司的执行行为后，仍然于2009年6月9日将讼争商铺的部分面积出售给他人，导致李桂贞购买讼争商铺的目的不能实现，因此，原审法院作出金宇公司与宝安公司共同承担退还购房款等费用及承担相应赔偿责任的判决并无不当，本院予以维持。宝安公司认为其应承担的责任已在（2001）穗芳法房初字第130号民事判决中履行完毕，但上述判决只是确认双方之间的买卖关系及处理交付商铺和逾期交房的违约责任，并非判决解除或者终结双方的买卖行为，因此，在双方买卖关系存续期间产生的法律责任理应由宝安公司和金宇公司共同承担，宝安公司以在另案中已承担责任及已解除了与金宇公司之间的合作关系为由认为其无需承担本案法律责任缺乏理据，本院不予支持。关于原审法院适用法律是否错误问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，讼争商铺所签订的认购书显示有签约的双方当事人和商铺的基本状况，还约定了商铺价款和付款方式及交铺时间等内容。该认购书签订后，李桂贞依约交付购房款，讼争商铺已办理了登记备案手续。虽然李桂贞就讼争商铺没有签订正式买卖合同，但依照上述法律规定应当认定讼争商铺认购书为商品房买卖合同，故宝安公司认为李桂贞未就讼争商铺订立预售契约，原审法院适用《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条作出判决属于适用法律错误理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人宝安公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3225元，由宝安鸿基地产集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  李 静代理审判员  余 盾二〇一四年五月二十八日书 记 员  张 辉