呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终75号上诉人(原审被告)：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：马文博，内蒙古汇孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔鹏阳，内蒙古汇孚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：侯晨光，男，1984年2月28日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）与被上诉人侯晨光房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初2790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人富邦公司的委托诉讼代理人马文博、崔鹏杨及被上诉人侯晨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：撤销原判，改判支持富邦公司的上诉请求。事实与理由：侯晨光主张的支付拖欠租金和支付利息损失不能成立，因为：第一，2015年8月9日之前的租金已过诉讼时效；第二，2018年度的租赁关系还未履行完毕，租金还不应支付；第三，侯晨光与富邦公司签订的合同中并没有对利息损失进行约定。另外，侯晨光至今未向富邦公司提供合法的租赁税发票。所以为维护富邦公司的合法权益，应撤销原判。侯晨光答辩称，回租合同是富邦公司提供的具有法律效力的制式合同，是制约双方诚实守信、遵章守法的唯一合法文书。回租合同第五款明确约定，本合同与房屋买卖合同发生同等法律效力，如有一方违约，应赔偿守约方直接与间接的经济损失。房屋买卖合同第九条明确约定违约责任以及支付违约金、滞纳金的计算方式。2、回租合同中没有要求侯晨光提供租赁发票，也没有约定富邦公司有向其代收代缴租赁税的义务。富邦公司以侯晨光未提供租赁发票为由拒不履行合同实属违法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。侯晨光向一审法院提出诉讼请求：1、判令富邦公司按合同约定支付拖欠侯晨光的租金43110元；（从2014年1月1日计算至2018年12月31日）2、判令富邦公司支付侯晨光逾期利息1860.61元（暂从2014年1月1日按人民银行同期贷款利率计算至2018年8月10日，以每半年应付租金为基数分段计算）；3、诉讼费用由富邦公司负担。一审法院认定事实：1、2002年10月9日，侯晨光作为乙方（买方）与富邦公司作为甲方（卖方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：第一条：甲方将坐落在中山西路公园对面地段商业楼壹层，摊位29#、30#号出售给乙方，乙方同意购买合同约定的房屋建筑面积3.9*2㎡。其中套内建筑面积7.8㎡，……第二条：甲、乙双方认定的上述房屋，单价为每平米11900元，共计人民币92820元。第六条第2款：乙方所购摊位、柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%，回租合同期限最长10年，回租金每年付一次。……合同另约定其他条款内容，双方签字盖章予以确认。2、2014年4月28日，根据侯晨光与富邦公司签订的《房屋买卖合同》第六条第二款规定，侯晨光作为乙方与富邦公司作为甲方签订《呼市富邦商厦回租合同》，该合同约定：一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。……二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦壹层摊位29、30号，面积7.8㎡，房款总额为92820元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金9282元。三、租金支付方式：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。合同另约定其他条款内容，甲、乙双方签字盖章予以确认。2017年12月21日，侯晨光为富邦公司出具收条，确认收到2014年1月1日至2014年6月30日回租金3300元。庭审中，富邦公司认可自2014年1月1日至2018年12月31日的租金为43110元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，侯晨光与富邦公司签订的《房屋买卖合同》、《呼市富邦商厦回租合同》是双方真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院对其合法性、有效性予以确认，双方应依照约定履行各自的义务。合同签订后，侯晨光依约履行了合同义务，但富邦公司未按约定支付租金，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”回租合同明确约定了租金支付方式，即每年元月付上半年租金，每年7月付下半年租金，至起诉时，五年租金均已到期，故富邦公司应支付侯晨光2014年1月1日至2018年12月31日所欠租金43110元。至于利息，回租合同约定违约方应赔偿守约方直接与间接的经济损失，因富邦公司没有按约支付租金，导致侯晨光产生应收款的孳息损失，故侯晨光诉请支付利息有事实依据，一审法院予以支持，侯晨光主张的利息计算标准符合法律规定，富邦公司应当支付侯晨光利息1860.61元。对于富邦公司辩称，侯晨光2015年8月9日前的租金已过诉讼时效，应当核减15470元。该院认为，回租合同约定回租期为五年，付款方式为每半年支付一次，回租期届满前，侯晨光随时有权要求富邦公司支付到期租金，本案回租期尚未届满，不存在超过诉讼时效的问题。富邦公司抗辩理由一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付侯晨光租金43110元及利息1860.61元。二审中，富邦公司围绕上诉请求向本院提交了一组新证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。富邦公司提交的新证据为：《中华人民共和国税收通用缴款书》、《呼和浩特市金谷农村合作银行电子缴税付款凭证》，以及《中华人民共和国个人所得税法》，拟证明侯晨光每年租金收入依法应当缴纳个人所得税；作为扣缴义务人，富邦公司有义务扣缴相应的数额，富邦公司已经缴纳税款。侯晨光对富邦公司所举新证据的真实性认可，但认为合同中没有约定交税，富邦公司亦无权扣缴。对于富邦二审提交的证据的真实性，本院予以确认。对于该证据的关联性及证明力，在下文中将综合予以认证。本院二审认定的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《呼市富邦商厦回租合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应依约全面履行其合同义务。首先，根据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第五条，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案应从租赁合同约定的最后一期租金履行期限届满之日起开始计算诉讼时效，侯晨光的起诉没有超过诉讼时效，富邦公司的该项上诉理由不能成立。其次，依据双方回租合同约定租金支付方式1月份付上半年，7月份付下半年。则富邦公司应最晚于每年的1月31日支付上半年租金，于每年的7月31日支付下半年租金，并非是在租赁期限履行完毕才支付房屋租金，故富邦公司认为租期未履行完毕不应支付租金上诉理由不能成立。再次，现富邦公司未按合同约定期限向侯晨光支付回租款，其行为已构成违约，依《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。鉴于双方约定“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而侯晨光因富邦公司的违约行为所产生的损失为因富邦公司逾期付款而产生的利息损失，故一审法院根据涉案回租合同约定的租金数额、付款期限，按照同期银行贷款利益计算富邦公司应当支付的利息损失并无不当。富邦公司以回租合同中未约定利息为由认为不应支付的主张不能成立，本院不予支持。关于富邦公司要求侯晨光提供租赁发票或由其代扣税费的请求。首先，涉案回租合同中既未约定侯晨光提供租赁发票的合同义务，也未约定富邦公司的代扣税费义务；其次，富邦公司提交的完税凭证不能有效证明其代侯晨光缴纳了相关税费；再次，侯晨光是否应当以及应如何缴纳相应税款不属于民事案件的受理范围，故本院对富邦公司的主张不予支持。综上，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费920元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡雪莹审判员 韩 韬审判员 李 艳审判员 王海莹审判员 张 宇二〇一九年三月二十二日书记员 方 岩