浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终2911号 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐昌平，男，1962年3月31日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王继波，女，1965年7月5日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：徐昌平，系王继波之夫。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：程银明，女，1992年1月6日出生，汉族，住河南省鹿邑县。 委托诉讼代理人：沈菊生，浙江兴嘉律师事务所律师。 上诉人徐昌平、王继波因与被上诉人程银明房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初2362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案审理过程中，各方当事人自愿申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。 徐昌平、王继波上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持其一审全部诉讼请求，并驳回程银明一审全部反诉请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）双方签订的合同并未包括汽车库，汽车库不在双方交易范围，程银明并未就汽车库有关纠纷向徐昌平、王继波提出异议。从合同签订至交易结束长达一年时间，程银明并未就汽车库向徐昌平、王继波提出过主张；程银明书面向法院起诉的诉讼请求中也未包括有关汽车库的争议；前案法庭审理过程中程银明代理律师明确表示汽车库系独立产权无争议；前案法官多次征求意见，就双方按照合同约定内容进行交易是否有其他争议，双方均明确按照合同内容交易无争议；双方与中介、代理律师、银行人员一起办理交易时程银明亦未主张汽车库过户。综上，程银明对汽车库不在双方交易范围清楚，亦未就此向徐昌平、王继波及法院提出异议。（二）程银明存在违约行为，造成徐昌平、王继波损失。1、合同约定2017年5月31日系双方交付房屋和支付房款的最后交易日，但程银明不符合贷款条件，按揭贷款手续未被批准，交易不成。根据合同约定的期限，程银明构成违约。2、后程银明以徐昌平、王继波拒绝交易为由诉至一审法院，经法庭查明相关事实后程银明撤回起诉，后双方至房产交易所办理相关手续，但因程银明提供虚假证据并申请查封案涉房产，诉讼保全并未撤销，导致再一次交易不成，此系程银明第二次违约。3、2017年7月12日徐昌平、王继波又通知程银明办理贷款手续，并办理过户，但因程银明不符合贷款要求，贷款申请被拒，此系程银明第三次违约。综上，程银明多次违约，合同约定在2017年5月31日要完成的房屋买卖一直拖延至2017年7月22日，给徐昌平、王继波造成损失。（三）一审认定汽车库并未过户，故徐昌平、王继波构成违约，存在错误。程银明编制证据恶意起诉，诉讼请求中并未包括汽车库事宜，代理律师亦当庭明确表示汽车库无争议；直至双方交易结束，程银明无证据证明汽车库存在纠纷并向徐昌平、王继波主张汽车库过户；双方实际上已按合同约定进行交易，对此双方均无异议。因此，本案中系程银明而非徐昌平、王继波违约，一审无视双方合同约定及法律规定，认定徐昌平、王继波未按约办理汽车库过户手续构成违约，存在错误。二、一审适用法律错误。建筑区划内用于停放汽车的车位车库系小区的停车设施，但又具有相对独立性。车位车库相对于房屋，不同于民法上主物与从物的关系。车位车库不仅构造上可独立存在，更可脱离房屋作为独立单元使用，甚至可作为特定用途的房屋进行权属登记。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，物权法关于车位车库的归属所持的是“约定归属说”，即对车位车库的归属应当通过买卖双方之间的合同约定来确定，该约定在一定程度上承认小区车库车位可以作为独立的交易客体。因此，本案应依据法律规定判决，一审以交易习惯判决本案错误。 程银明辩称，本案双方签订买卖合同之前，徐昌平、王继波急于出卖案涉房屋并要求一次性付款，当时双方并未达成协议。后2017年3月18日徐昌平、王继波要求加价500000元，程银明同意，双方达成协议。后徐昌平、王继波违约并提出解除合同，提出其愿赔偿程银明200000元，程银明不同意。后徐昌平、王继波去办产证并办出两个产证，其提出双方交易的系别墅而非车库，车库需另行加钱，程银明不同意，徐昌平、王继波不肯过户。后程银明向法院起诉，徐昌平、王继波表示愿意过户，程银明撤诉后，2017年5月31日程银明支付了房款并办理了别墅部分的过户手续，但徐昌平、王继波拒不过户车库。2017年6月29日，程银明产权证办出，2017年7月25日，房款付清，但徐昌平、王继波称车库仍归其所有，双方对此发生纠纷。实际上，徐昌平、王继波系因房屋卖的价格低，想弥补损失，且案涉房屋与车库有两个产证，因此提出本案诉讼。车库与别墅相连，功能配套，根据交易习惯，合同中并未明确车库需单独支付价款，徐昌平、王继波不诚信。综上，请求驳回上诉，维持原判。 徐昌平、王继波向一审法院起诉请求：1、判决程银明按照与徐昌平、王继波签订的《房屋买卖履约合同》未按合同付款每滞后一天按房屋协议总价0.1%的金额支付滞纳金，十天滞纳金人民币43200元；2、判决程银明逾期交易超过十天按买卖合同协议还需支付房价10%的违约金人民币432000元；3、本案诉讼费由程银明负担。 程银明向一审法院反诉请求：1、判令徐昌平、王继波立即协助程银明办理嘉兴市紫金凰庭8幢一单元102室别墅车库的产权变更登记手续；2、判令徐昌平、王继波立即赔偿程银明432000元；3、诉讼费用由徐昌平、王继波承担。 一审法院经审理认定事实：2017年3月18日，徐昌平、王继波、程银明签订《房屋买卖履约合同》，由徐昌平、王继波（甲方）、程银明（乙方）、嘉兴市世联房地产经纪有限公司（居间方）三方签订，约定房屋坐落于嘉兴市紫金凰庭8幢一单元102号，房屋性质为私有房产，面积377.95平方米；房屋总价432万元，甲方自愿以上述价格转让该房屋及其附属设施和现有住宅水表、电表、（燃气表）给乙方；本合同签订之日，乙方支付给甲方购房定金100000元；甲乙双方同意向嘉兴房地产交易中心申请办理过户手续，支付购房首付款1200000元；乙方以贷款的方式支付给甲方购房款3000000元，由贷款银行以划账的方式支付给甲方；在乙方权属审核通过后支付剩余房款20000元，乙方交由中介方暂收；甲乙双方约定于2017年5月31日前至嘉兴市房地产管理处办理过户相关手续；甲乙双方同意，甲方于贷款到账三日内腾出房屋并通知乙方进行验收；甲方未按本合同约定的期限配合乙方办理房地产过户手续或未按本合同约定的期限交付房屋给乙方，应当向乙方支付滞后金，每滞后一天按房屋协议总价的0.1%支付滞后金，超过十天还须支付违约金；乙方未按本合同约定的期限配合甲方办理房地产过户手续或未按本合同约定的期限交付房款给甲方，应当向甲方支付滞后金，每滞后一天按房屋协议总价的0.1%支付滞后金，超过十天还须支付违约金；甲乙双方同意滞后金自本合同协议期限第二日起算至实际付款之日止；甲乙双方同意违约金按本合同协议房价的10%计算。合同签订当日，程银明向徐昌平、王继波支付定金10万元。 2017年5月11日，程银明诉至一审，要求继续履行《房屋买卖履约合同》，并要徐昌平、王继波按约协助办理案涉房屋的过户手续并按约交付房屋，否则承担逾期的违约责任；并申请保全了案涉房屋。后程银明撤回起诉。 2017年5月31日，程银明支付购房款120万元给徐昌平、王继波，双方于当日前往办理案涉房屋的过户手续。7月25日，徐昌平、王继波收到全部购房款。 一审法院经审理认为，徐昌平、王继波、程银明签订的房屋买卖合同系双方协商一致订立的，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。徐昌平、王继波虽取得了案涉车库独立的不动产权证书，但嘉兴市紫金凰庭8幢一单元102号房屋为别墅，案涉车库位于该房屋地下，实际与该房屋连为一体，并有门、楼梯连接，为该套房屋的组成部分，作用在于辅助、发挥房屋的效用，故应为嘉兴市紫金凰庭8幢一单元102号房屋的从物。在当事人未进行特别约定的情况下，房屋转让，作为从物的车库亦应随房屋一并转让；且根据交易习惯，与房屋一体的车库一般随同主房屋转移至新所有权人，否则应在合同中进行特别的声明或者约定，明确案涉车库仍归原所有权人所有，徐昌平、王继波、程银明未对此进行约定，故程银明就此主张，一审予以支持。徐昌平、王继波应按约协助程银明办理案涉车库的权属变更登记手续，相关税费应由程银明按主物买卖合同约定承担。徐昌平、王继波未按期协助程银明办理案涉车库过户手续，应承担违约责任，但双方约定违约金过高，一审酌定违约金为43200元。程银明已按约在5月31日支付了前期购房款，现全部购房款已支付完毕，并未违约，无须支付滞后金及违约金，徐昌平、王继波就此主张，不予支持。 综上所述，徐昌平、王继波的诉讼请求不予支持，程银明的反诉请求部分予以支持。一审依照《中华人民共和国物权法》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回徐昌平、王继波的诉讼请求；二、徐昌平、王继波于判决生效之日起十日内协助程银明办理嘉兴市紫金凰庭8幢一单元102号房屋车库（即嘉兴市紫金凰庭地下车库8-2C室）的权属变更登记手续；三、徐昌平、王继波于判决生效之日起十日内赔偿程银明违约金43200元；四、驳回程银明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取8428元，由徐昌平、王继波负担；反诉案件受理费减半收取3890元，由徐昌平、王继波负担389元，由程银明负担3501元。 二审中，徐昌平、王继波提交如下证据： 证据一、程银明于2017年5月10日向嘉兴市秀洲区人民法院起诉的起诉状一份，内容一是要求徐昌平、王继波将别墅转移登记至程银明名下，二是逾期办理则要求徐昌平、王继波支付违约金，承担诉讼费。上述起诉状中并无车库的诉讼请求，证明程银明当时起诉时并无车库纠纷； 证据二、浙江省商品房买卖合同（合同编号：8-2C）复印件一份，该合同涉及徐昌平、王继波与开发商就车库进行交易的相关情况，证明案涉车库系通过买卖方式取得； 证据三、浙江省商品房买卖合同（合同编号：8-102）复印件、地下车库备忘录复印件各一份，证明当时房屋买卖过程中，房屋与车库系分别买卖的，总价2628800元； 证据四、别墅销售的发票、车库销售的税收缴款书各一份，证明车库价格与别墅价格合计系合同价格，故合同价格包括车库及别墅。 程银明质证意见：对证据一的真实性无异议，对关联性有异议，徐昌平、王继波以此证明程银明对车库无异议的观点不能成立，当时合同中未明确车库是否有独立产权，程银明不知道也未看到、拿到新的产证，故程银明当时起诉并无问题；对证据二的真实性、合法性无异议，但该证据可以证明别墅和车库系买卖合同的标的，开发商把别墅和车库系作为整体出售给买受人，案涉车库事实上系别墅不可分割的组成部分；对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，商品房买卖合同包括车库，房款亦包括车库，别墅与车库并未分离，至2017年4月徐昌平、王继波去办产证时，车库与别墅需分开，故徐昌平、王继波又签订了所谓车库买卖合同；证据四的两张票据金额相加，车库的价格和别墅的价格总和与浙江省商品房买卖合同确定的房款一致，说明徐昌平、王继波在签订合同时，合同价格包括车库价格，徐昌平、王继波称100000元系购买车库的款项，该笔款项系总价中拨出来的金额，双方签订合同时，徐昌平、王继波并未提供车库合同，当时仅有一份商品房买卖合同。 本院认意见：程银明对证据一的真实性无异议，本院对真实性予以认定；程银明对证据二、证据三的真实性无异议，上述证据与本案二审的争议焦点有关，予以认定；证据四系原件，与本案争议有关联，予以认定。 二审中，程银明提交了一份嘉兴市紫金凰庭8幢2室不动产权证书，证明该房屋的权利状况包括负一层，故车库权利包括在该权利证书中。 徐昌平、王继波质证意见：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，程银明混淆了概念，地下室负一层属于别墅，房产证上的负一层系程银明居住的，该权证载明的负一层并非争议车库。 本院认证意见：徐昌平、王继波对该证据的真实性、合法性无异议，予以认定。 二审中，徐昌平、王继波申请本院调取（2017）浙0411民初1751号案件的庭审笔录及庭审视频光盘，证明有关车库的纠纷已在前案了结，关于车库双方无纠纷，现程银明再提出有关车库的主张，违反约定。本院依法调取了（2017）浙0411民初1751号案件的庭审笔录及庭审视频光盘。庭审笔录载明，徐昌平陈述“我（向房产公司）买了房屋没有办理产权证……我与程银明的合同签订后马上去办理（产权证）的”。证人朱某在该案中出庭作证并陈述“当时（2017年5月8日情况说明出具之时）被告1（徐昌平）跟我说被告出了两份产证，是房屋和地下室，我就跟原告（程银明）讲你（徐昌平、王继波）只卖地上部分，不卖地下部分是不行的，房屋是一个整体。从我的角来度讲这套房屋我们跟建设局了解过地上、地下要一起卖，被告（徐昌平、王继波）说现在有两本产证，被告现在只卖上面部分，地下部分原告可以买也可以不买，但要买的话要跟地上部分一个价钱，我觉得这样是没有办法操作的，很可笑的”。程银明对该证人证言无异议。程银明陈述“地下室和房屋本就是一体的，当时被告（徐昌平、王继波）买卖房屋的时候地下室就是含在房屋里面的，被告（徐昌平、王继波）拒绝将地下室过户是没有道理的”，又陈述“两份产权证（房屋及车库）的单元号不一致，本案所涉房屋不动产登记证上明确记载房屋4层，是-1层和地上三层，中间还有被告（徐昌平、王继波）说的隔层，另一份产权证是一层，这两份产权证所代表的是两个不同的房产，本案所涉的房屋是可以办理过户的”。庭审视频记录中关于主审法官“你们现在交易的只是这一本（产证）紫金凰庭8幢2室，地下车库不在交易范围”的询问，程银明表示“这个不在，是两本证”。 徐昌平、王继波质证意见：对庭审笔录及视频光盘无异议。 程银明质证意见：对真实性无异议，对关联性有异议，其从未放弃过有关车库的权利。前案代理人可能有些矛盾，但其从未说过放弃对车库的主张，庭审笔录明确记载其要主张车库。当时代理人的意思可能是，因对别墅无异议，先去办理别墅过户手续，但不等于其放弃车库的权利。 本院认意见：庭审笔录及庭审视频光盘系本院依法调取，内容真实、程序合法，予以认定。 本院对一审认定的相关事实予以确认。另认定：2010年4月13日，徐昌平、王继波作为买受人与浙江江南摩尔置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：8-102）一份，约定徐昌平、王继波购买紫金凰庭第8幢1单元102室房屋，建筑层数地上3层，地下1层，建筑面积377.95平方米，总金额2628800元，合同还对付款方式及期限、交付期限及条件、双方违约责任等其他事项作了约定。徐昌平、王继波作为买受人、浙江江南摩尔置业有限公司作为出卖人分别在该合同上签字及盖章。同日，浙江江南摩尔置业有限公司作为甲方，徐昌平、王继波作为乙方，签订《关于紫金凰庭商品房地下车库的备忘录》一份，载明甲、乙双方于2010年4月13日签订了房屋编号为8幢102的《浙江省商品房买卖合同》，现双方就该商品房的地下车库事宜签订备忘如下：一、房屋编号为8幢102的商品房的地下汽车库暂定面积约为39.46平方米（以双方最终签订的合同面积为准），该地下汽车库的价款已含在双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中约定的该商品房总价款内。二、在当地房地产开发主管部门明确该地下汽车库的合同签订方式后，双方再另行签订该地下汽车库的买卖合同。等等。浙江江南摩尔置业有限公司、徐昌平、王继波在该备忘录上盖章、签字。 《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：8-2C）载明，徐昌平、王继波作为买受人向浙江江南摩尔置业有限公司购买汽车库8-8-2C，面积88.86平方米，总金额100000元，合同还对付款方式及期限、交付期限及条件、双方违约责任等其他事项作了约定，该合同载明的签订日期为2012年10月24日，浙江江南摩尔置业有限公司在出卖人处盖章，徐昌平、王继波并未作为买受人在该合同上签名。徐昌平、王继波陈述其并未在该合同上签字，该合同系其在办理产证时从主管部门处取得。 2016年6月20日的销售不动产统一发票载明付款方为徐昌平、王继波，不动产项目、编号、楼牌号为紫金凰庭嘉北街道8-102，建筑面积381.88平方米，合计金额为2528800元。2017年4月11日的税收缴款书载明房屋坐落位置为嘉兴市紫金凰庭地下车库8-2C室。房屋面积88.86平米，合同签订的时间2012-10-24，共有人徐昌平、王继波，纳税人王继波缴纳契税、印花税共2907.14元。 2017年6月22日（2017）浙0411民初1751号案开庭过程中，双方均同意办理紫金凰庭8幢2室房屋的过户手续。后程银明取得紫金凰庭8幢2室房屋的不动产权证书，该不动产权证书载明权利人为程银明，房屋坐落嘉兴市紫金凰庭8幢2室，土地使用权面积为103.30㎡，房屋建筑面积381.88㎡，房屋总层数4层，所在层数包括-1、1-3，夹层。 二审中，双方当事人一致确认案涉别墅的面积实为381.88㎡，程银明在合同约定的房款之外还支付了44920元弥补面积差额。 本院认为，关于车库归属的争议。虽然案涉房屋与车库分别取得了两本独立的不动产权证书，但案涉房屋系别墅，车库位于房屋地下并与房屋通过门相连通，该车库实际上与房屋连为一体，作用在于辅助房屋实现其经济效用，且双方签订合同时徐昌平、王继波尚未取得房屋及车库的不动产权证书，故不能仅依据车库的不动产权证书认定案涉车库的价值独立于房屋。虽然根据发票、税收缴款书，徐昌平、王继波向开发商购买房屋时支付的车库价格为100000元，但其支付的车库价格包含在案涉房屋买卖合同约定的总价中。徐昌平、王继波庭审中也陈述本案所涉的车库买卖合同系其办证时直接从主管部门处取得，其并未在该合同上签字，因此本案所涉车库的买卖合同系因办证需要而产生。综上，本案车库附属于房屋，系案涉房屋的从物。《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定，主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。《房屋买卖履约合同》中双方并未就车库的归属进行特别约定，故案涉车库应随房屋一并转让给程银明，一审判决双方办理车库的权属变更手续并判令由徐昌平、王继波赔偿程银明相应违约金正确。徐昌平、王继波上诉主张程银明在前案中明确表示汽车库系独立产权，双方对此无争议，故程银明认可车库不在双方交易范围。经查，虽然程银明前案庭审中陈述“这个（地下车库）不在，是两本证”，该陈述并不能得出程银明认可车库未出售的结论，而且，程银明在前案庭审中亦陈述地下室和房屋系一体，地下室含在房屋里，徐昌平、王继波拒绝将地下室过户没有道理，并对证人朱某关于“房屋是一个整体……地上、地下要一起卖,被告（徐昌平、王继波）说现在有两本产证，被告现在只卖上面部分，地下部分原告（程银明）可以买也可以不买……没法操作的，很可笑”的证人证言无异议，故徐昌平、王继波主张程银明认可车库未一并出卖的事实，缺乏依据。本案车库应归属于程银明，徐昌平、王继波主张其未将车库一并出卖的上诉理由不能成立。 关于程银明应否承担逾期付款滞纳金及逾期过户违约金。本案中，1200000元购房首付款程银明已按约支付徐昌平、王继波，程银明并未违约。至于后两笔款项双方并未明确约定支付时间，且双方当时已进入诉讼程序且案涉房屋被查封等情况对合同的履行存在一定影响，故本案并不能认定程银明存在逾期支付购房款及逾期过户的违约行为。徐昌平、王继波关于国家规定应先付款再办理过户手续，故程银明未在2017年5月31日前支付全部购房款并办理过户手续系违约，应承担滞纳金及违约金的上诉请求，缺乏依据，不予支持。 综上所述，徐昌平、王继波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12318元，由上诉人徐昌平、王继波负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭灿 审判员  倪勤 审判员  陈远 二〇一九年三月二十二日 法官助理王旖辰 书记员张叶娟