广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初802号 原告：吴凤生。 委托诉讼代理人：劳振，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：施彦，广西鼎峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹金林，广西鼎峰律师事务所实习律师。 原告吴凤生与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴凤生本人及其委托诉讼代理人劳振，被告富乐华公司的委托诉讼代理人施彦、曹金林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴凤生向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行编号为4ＳＰ-1-101《商品房买卖合同（预售）》约定的交房义务；2.被告向原告支付逾期交房违约金264645元（违约金分两笔计算：第一笔，101房商铺逾期交房违约金，按全部房价款4196695元的每日万分之一，自2017年5月31日始暂计算至2019年1月29日（共608天），即4196695×0.0001×608天＝255159元，余下的违约金计算至实际交付房屋之日止；第二笔，605房商品房逾期交房违约金，按全部房价款341217元的每日万分之一，从2017年10月1日计算至2018年7月6日（共278天），即341217×0.0001×278天＝9486元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月8日，原告与被告签订编号为4ＳＰ-1-101《商品房买卖合同（预售）》（以下简称商铺合同），约定原告购买中央商务区（ＣＢＤ）商铺，面积364.93平方米，单价每平方米11500元，总价4196695元，首付房款为2518695元，占总房款60%，余款1678000元向农业银行防城港分行营业部按揭贷款。商铺合同还约定，被告应于2017年5月31日前交付该商品房，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日计算向原告支付全部房款万分之壹的违约金。2016年12月14日，原告己向被告支付2518695元首付款，并按被告安排于2017年3月17日与农业银行防城港分行签订了《个人购房担保借款合同》向该银行贷款购房余款1678000元，该银行亦于2017年5月4日发放贷款，原告己按商铺合同约定支付完购房款。然而，交房期限的2017年5月31日届满，被告未能向原告交付商铺，时至原告起诉之日的2019年1月29日，被告交房时间己逾期608天（从2017年5月31日暂计算至2019年1月29日）。需要指出的是，原告与被告又于2016年12月14日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称购房合同），约定原告购买中央商务区，面积119.3平方米，单价每平方米2858元，总价341217元，首付款为161217元，余款18万元按揭贷款。购房合同还约定，被告应于2017年10月1日前交付该商品房，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日计算向原告支付全部房款万分之壹的违约金。当日，原告已按购房合同约定向被告支付161217元首付款，并按被告安排于2017年2月20日与农业银行防城港分行签订了《个人购房担保借款合同》向该银行贷款购房余款18万元，该银行亦于2017年4月1日发放贷款，原告己按购房合同约定支付完购房款。然而，交房期限的2017年10月1日届满，被告未能向原告交付商品房，于2018年7月1日才向原告发出《收房通知书》定于2018年7月6日正式办理交房手续。被告交房时间己逾期278天（从2017年10月1日计算至2018年7月6日）。原告认为，被告迟延交付上述商铺，从2017年5月31日暂至原告起诉之日2019年1月29日，已逾期608天，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及商铺合同第九、十、十一、十二条约定，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应立即履行上述商铺合同规定的交房义务，同时，被告应按日计算向原告支付全部购房款万分之一的违约金255159元（按全部房价款4196695元的每日万分之一，自2017年5月31日始暂计算至2019年1月29日（共608天），即4196695×万分之一×608天＝255159元，余下的违约金计算至实际交付房屋之日止）。同时，被告迟延交付上述商品房，从2017年10月1日计算至2018年7月6日，己逾期278天，根据《中国共和国合同法》第一百零七条以及购房合同第十二条约定，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日计算原告全部购房款万分之一的违约金9486元（按全部房价款341217元的每日万分之一，从2017年10月1日计算至2018年7月6日（共278天），即341217×0.0001×278天＝9486元）。 被告富乐华公司辩称，一、商铺及住宅的相关权利属于两个法律关系，不应作为同一案件审理，对于其中一个房屋的权利，原告应当另行起诉；二、对于海港城原告未考虑被告依据合同约定可顺延的交房期限，合同内逾期交房的天数计算错误导致违约金计算有误；三、对于海港城1号楼被告已于2016年12月28日通过五方验收，达到合同约定的交付标准，被告已于2016年12月29日发出交房公告，根据合同约定被告完成海港城1号楼1层101号房的交付，被告未逾期交房不承担逾期交房的重任。 本院经审理认定事实如下：原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份备案时间为2016年12月20日的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：4ＳＰ-1-101），约定原告购买被告开发的位于防城港市金花茶大道与江山大道交汇处防城港市中央商务区，建筑面积364.93平方米，每平方米单价为11500元，总金额为4196695元；《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金2518695元，该定金于本合同签订时低作商品房价款；（二）买受人选择下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年12月8日前支付首期房价款2518695元，占全部房价款的60%。余款1678000元向中国农业银行股份有限公司防城港分行申请贷款支付；第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第3项所列条件：3.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格；第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数以特殊情形所造成的实际延误天数为准。特殊情形详见附件十一第十四条；第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比例应当不低于第八条第（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金；《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十四条影响工期的特殊情形主要包括以下几种：二、施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；三、因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）。2016年12月14日，被告向原告出具一张《收据》，表示收到原告交来防城港市ＣＢＤ中央商务区商铺款2518695元。2017年5月4日，中国农业银行股份有限公司防城港分行按原告指定的账户发放贷款1678000元。 2016年12月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2016009191），约定原告购买被告开发的位于防城港市金花茶大道与江山大道交汇处防城港市中央商务区，建筑面积119.39平方米，每平方米单价为2858元，总金额为341217元；《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金161217元，该定金于本合同签订时低作商品房价款；（二）买受人选择下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年12月14日前支付首期房价款161217元，占全部房价款的47%。余款18万元向中国农业银行股份有限公司防城港市港口支行申请贷款支付；第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2017年10月1日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数以特殊情形所造成的实际延误天数为准，详见附件十一第十四条；第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比例应当不低于第八条第（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金；《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十四条影响工期的特殊情形主要包括以下几种：二、施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；三、因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）。2016年12月14日，被告向原告出具一张《收据》，表示收到原告交来北部湾海港城12-2-605号房房款161217元。2017年4月1日，中国农业银行股份有限公司防城港分行按原告指定的账户发放贷款18万元。 另查明，2016年12月28日，防城港市中央商务区部湾海港城1号楼经建设、施工、监理、勘察、设计五方验收合格。2016年12月30日，被告刊登报纸发布防城港市中央商务区部湾海港城1号楼的《交房公告》，通知原告防城港市中央商务区部湾海港城1号楼商品房达到交房条件，其将于2017年1月1日正式办理交房手续。2018年6月26日，防城港市中央商务区部湾海港城12号楼经建设、施工、监理、勘察、设计五方验收合格。2018年7月1日，被告向原告发出《收房通知书》，通知原告防城港市中央商务区部湾海港城12号楼现已具备交房条件，其将于2018年7月6日正式办理交房手续。 再查明，2016年12月14日至2018年7月5日，防城港市港口区中雨以上及台风天气合计92天，法定节假日合计24天，中高考7天，三项合计123天。 本院认为，一、关于本案商铺和住宅能否同一案件合并审理的问题。本案中，虽原告分别基于商铺和住宅不同的标的物起诉被告，但商铺和住宅的法律关系均为商品房预售合同关系，考虑原、被告之间的权利义务关系的前提下，本案合并审理更有利于纠纷的一次性解决，避免原、被告之间的诉累，故本院认为本案的商铺和住宅一起合并审理较为合适。 二、关于原告请求被告履行《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：4ＳＰ-1-101）约定的交房义务及支付逾期交房违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：4ＳＰ-1-101）是双方的真实意思表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告和被告均应当按照合同的约定行使权利，履行义务。虽原告诉称该商铺未达到交付条件，但原告未对其主张提供证据予以支持，而被告辩称该商铺（位于防城港市中央商务区部湾海港城**楼）已于2016年12月28日经五方验收合格，且被告于2016年12月30日发出《交房公告》，并提供了相关的证据予以了佐证，故本院认为该商铺已达成了交付条件且被告在合同约定的履行期即2017年5月31日前完成了商铺的交付，所以被告并不存在违约的行为，对原告请求被告履行交付商铺的义务及支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于原告请求被告支付《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2016009191）逾期交房违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2016009191）是双方的真实意思表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告和被告均应当按照合同的约定行使权利，履行义务。根据《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2016009191）第十一条的约定，被告应当在2017年10月1日前向原告交付商品房，但被告直至2018年7月6日才开始办理交房手续，被告逾期交房天数为278天，但根据《补充协议》第十四条的约定，被告有据实延期的事由，但事由应从签订合同时起计算。经核实，天气、法定节假日、中高考据实可以延期的天数为123天，故被告真正逾期交房的天数应为155天（278天-123天）。根据《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2016009191）第十二条的约定，本院予以支持原告要被告支付逾期交房违约金5288.86元（341217元×0.0001×155天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告吴凤生支付《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2016009191）的逾期交房违约金5288.86元； 二、驳回原告吴凤生的其他诉讼诉讼。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费5269.68元，减半收取计2582.86元，由原告吴凤生承担2582.18元，被告广西富乐华房地产开发有限公司承担52.66元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5269.68元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再另行通知）。 审 判 员  王 丽 二〇一九年三月二十七日 法官助理  姚国荃 书 记 员  庞 剑