江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）苏中民终字第3089号上诉人（原审被告）昆山宝岛老街文化旅游有限公司。委托代理人王国平。委托代理人吕璐。被上诉人（原审原告）毛真芳。委托代理人刘炜。上诉人昆山宝岛老街文化旅游有限公司（以下简称宝岛公司）与被上诉人毛真芳房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2013）昆张民初字第0061号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年11月中旬，原审原告与昆山大都会房地产开发有限公司签订房屋订购协议，协议约定，原审原告购买昆山大都会房地产开发有限公司开发的位于昆山市周庄镇大桥路68号爱渡风情小镇805-113商铺，另约定昆山大都会房地产开发有限公司自原审原告取得房屋产权证之日起，按年租金为合同价格的8%承租该房屋，租期为三年有效。2011年11月21日，原审原告取得该房屋的房产权证，房屋坐落登记为昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛市广场八区5号楼13室。2011年11月下旬，原原审被告签订租赁合同，原审原告将爱渡风情小镇805-113商铺（八区五号楼13室）出租给原审被告，合同约定：租赁期限为3年，自2011年12月10日至2014年12月9日止；租金标准为每月6011元，支付方式为每2个月为一期支付租金，首期租金为2011年12月10日至2012年2月9日，计12022元，原审被告于签约时先支付一个月租金6011元给原审原告；原审被告于合同签订之日先支付给原审原告6011元的押金作为定金，进场装修时6011元的定金转为押金部分；关于合同的变更和解除，1、在租赁期内，有下列情况之一的，可变更或解除合同，（1）经双方协商一致，同意原审原告提前收回或者原审被告提前退出部分或者全部租赁房屋的，（2）原审被告若存在下述情形时，原审原告有权单方解除合同，a、未经原审原告书面同意，擅自将房屋转租、分租、转让、转借、与他人调剂交换的，b、利用承租房屋进行非法活动的，损害社会公益的，c、拖欠租金达一个月以上的，d、未经原审原告书面同意，擅自改动房屋主体结构或损坏房屋主体结构而未在原审原告通知之修复期内予以纠正、修复的，e、其他违法国家法律法规的行为，（3）因不可抗力因素而造成房屋及其附属设施严重损坏，致使合同无法履行的，（4）因房屋所在地块动拆迁，合同自然终止双方互不承担违约责任，2、变更或解除合同的处理，（1）按上述第一款第一项约定而解除合同的，由要求变更或解除一方提前两个月向对方提出，因变更或解除合同造成对方损失的，提出一方应予赔偿，但原审被告变更或解除合同前未付清的租金及其他相关费用必须按实付清给原审原告，（2）按上述第一款第二项解除合同的，原审被告除应付清解除合同前未付的租金及其他相关费用外，还应承担造成原审原告损失的赔偿责任，（3）按上述第一款第三、四项解除合同的，双方依法免除违约责任；关于违约责任，1、在租赁期内，任何一方在无法定或本合同约定的情况下擅自变更或解除本合同的的，应向对方支付违约金，违约金按违约行为发生时当月租金的双倍计算，若造成对方损失而违约金不足以补偿的，违约方应予赔偿，2、原审被告未按时支付租金的每日按欠费总额的千分之五加收违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原审被告于2011年12月12日支付原审原告押金6011元，于2011年12月19日支付原审原告2011年12月10日至2012年3月9日期间的房租18033元。2012年6月25日，原审被告支付原审原告12022元，原审原告称该款系原审被告支付的2012年3月10日至2012年5月9日期间的房租，原审被告称该款系支付的违约金。另查明：2012年5月16日，原审原告向原审被告发函，称原原审被告租赁合同签订后，原审被告先期履行良好，但自2012年3月起开始拖欠租金，故要求原审被告：1、继续履行租赁合同；2、要求原审被告接函后5日内支付2012年3月至2012年5月的租金18033元；3、要求原审被告接函后5日内按欠租金额的5‰支付违约金。原审被告接到该函后，于2012年6月20日向原审原告发回复函称：鉴于目前的宏观经济形势及物业经营现状，原审被告不可能继续履行原原审被告之间的租赁合同，因原审原告已经收到2012年3月20日发出的解约函，原审被告认为双方的租赁合同已经解除；原审被告认为双方签订的租赁合同已经明确将“一方解除合同”的违约责任限定为支付违约金，故无法满足原审原告继续履行合同的要求；原审被告按照租赁合同解除的约定，应支付原审原告解除合同违约金12022元及2012年3月10日至2012年4月9日期间的租金6011元，共计18033元，扣除押金6011元，合计应支付12022元，该款原审被告将于2012年6月30日前付至原审原告指定账户；随函附上房屋钥匙一把，另备份一把寄存在房屋所属物业公司。原审原告收到该回复函后，于2012年7月9日委托律师向原审被告发送律师函称：1、原审原告没有收到过原审被告于2012年3月20日发出的解约函；2、租赁合同合法有效，原审被告没有可以单方终止合同的情形；3、原审被告以支付违约金为条件解除租赁合同不成立；4、要求原审被告继续履行租赁合同；5、退还原审被告寄送的钥匙并要求原审被告自行取走存在物业公司处的备份钥匙；6、原审被告支付的12022元，抵扣原审被告欠付的2012年3月10日至2012年5月9日期间的房屋租金，故原审被告仍需支付2012年5月10日之后的租金及违约金。2012年9月18日，原审原告再次向原审被告发出律师函，要求原审被告支付拖欠的租金及违约金。还查明：原审被告公司名称从昆山爱渡旅游有限公司并更为昆山宝岛老街旅游有限公司，又变更为昆山宝岛老街文化旅游有限公司。庭审中，原审被告称于2012年3月20日通过挂号信的方式向原审原告送达了解约函，要求与原审原告自2012年3月20日起解除双方之间的租赁合同。原审原告称未收到该函，原审被告称因时间较长，现已无法查询挂号信的送达情况。以上事实有原审原告提交承订购协议1份、租赁合同1份、房产权证份、函1份、律师函2份，原审被告提交的回复函1份及原原审被告在庭审中的陈述所证实，原审法院予确认。原审原告毛真芳的诉讼请求为：1、判令原审被告立即支付租金72132元（从2012年5月10日起至判决生效之日止，暂计算至2013年5月9日止，计算公式6011×12）；2、判令原审被告支付违约金（每日按拖欠租金总额的万分之五计算）；3、判令本案诉讼费由原审被告承担。原审法院认为：原审被告于2011年11月签订租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，对双方当事人具有约束力。关于合同是否已经解除，原审被告称已向原审原告送达了解约函，但原审原告称未收到该函亦不同意解除合同，原审被告也未能提交原审原告收到解约函的证据，而租赁合同对合同解除情形进行了明确的约定，原审被告以宏观经济不景气为由解除合同也没有法律和合同依据，因此，对原审被告提出的双方合同已解除的抗辩意见，原审法院不予采信。对于原审被告提出的可以依照租赁合同违约责任条款的约定单方解除合同，其违约责任仅为支付违约金，不再承担继续履行合同的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故原审原告可以要求原审被告继续履行合同，因此，对原审被告的该抗辩意见，原审法院不予采信。因原审被告拖欠租金，对原审原告将原审被告于2012年6月25日支付的12022元抵作租金的主张，原审法院予以支持。按照双方合同约定，租金以2个月为一期支付，原审被告应支付原审原告租金至2013年6月9日（共9期），总额为108198元，扣除原审被告已支付的30055元（不包括押金6011元），原审被告应支付原审原告2013年6月9日之前的到期租金78143元，2013年6月9日之后租金原审被告按租赁合同的约定支付给原审原告。原审被告未按合同约定支付租金，理应支付逾期付款违约金，合同约定每日按拖欠金额的5‰支付违约金，原审被告认为违约金约定过高，原审原告亦没有提交证据证明其实际损失，原审法院依法调整为按人民银行公布的同期银行贷款利率的1.3倍计算。按合同约定，至2012年6月9日原审被告应支付原审原告6个月租金，而原审被告实际至2012年6月25日支付5个月租金，拖欠租金金额为6011元，故应以6011元为基数，从2012年6月10日起按人民银行公布的同期银行贷款利率的1.3倍计算至本判决生效之日止。按合同约定2012年8月9日、2012年10月9日、2012年12月9日、2013年2月9日、2013年4月9日、2013年6月9日原审被告均应支付原审原告租金12022元，故以上各期违约金应以12022元为基数，分别从2012年8月10日、2012年10月10日、2012年12月10日、2013年2月10日、2013年4月10日、2013年6月10日起按人民银行公布的同期银行贷款利率的1.3倍计算至本判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定的规定，判决如下：一、原审被告昆山宝岛老街文化旅游有限公司于本判决生效后十日内支付原审原告毛真芳2013年6月9日之前的到期租金78143元，并自2013年6月10日起至本判决生效之日止按每月6011元向原审原告支付租金。二、原审被告昆山宝岛老街文化旅游有限公司于本判决生效后十日内支付原审原告毛真芳违约金（从2012年6月10日起，以6011元为基数，按人民银行公布的同期银行贷款利率的1.3倍计算至本判决生效之日止；从2012年8月10日、2012年10月10日、2012年12月10日、2013年2月10日、2013年4月10日、2013年6月10日起，均以12022元为基数，按人民银行公布的同期银行贷款利率的1.3倍计算至本判决生效之日止）。如采用转账方式支付，请汇入原审原告毛真芳指定账号，或汇入昆山市人民法院，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期间为二年。案件受理费1588元，财产保全费735元，两项合计2323元，由原审被告负担。该款原审原告已预交，原审法院不再退还，由原审被告在本判决生效后十日内直接支付给原审原告。上诉人昆山宝岛老街文化旅游有限公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称，上诉人与被上诉人在合同中已对解除合同违约责任明确约定，原审判决违反意思自治原则。且，诉争合同事实上已经解除，不可能也不宜强制继续履行。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人毛真芳答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、诉争合同第八条第一项约定上诉人制定的格式条款；2、上诉人称已经向被上诉人发出了解约函，在原审庭审中没有提供已经送达该解约函的证据；3、本案是一个金钱给付的关系并非身份上的关系，因此具有强制履行性。综上，要求维持原判。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，二审争议焦点为：双方间的房屋租赁合同是否应继续履行。本案中，双方于2011年11月签订诉争房屋租赁合同，合同约定了租赁期限、租金数额及支付方式，该合同亦实际履行，双方对此均无异议，本院对此予以确认。另外，合同中约定了出租方毛真芳单方解除合同的情形，并未约定承租方宝岛公司单方解除合同的情形。同时，本案亦未出现《合同法》第九十四条中法定解除的任一情形，故上诉人宝岛公司单方向被上诉人毛真芳发函通知解除合同的意思并不能产生合同解除的法律效果。本案中，出租方毛真芳要求继续履行合同，承租方宝岛公司抗辩合同已发函通知解除，承租方未起诉要求解除合同，亦未在本案中反诉要求解除合同。此外，如合同解除后，解除时间点的确定，违约金的计算，在本案中亦无计算的基础和依据。故关于上诉人宝岛公司认为合同已解除的上诉理由，缺乏依据，本院不予支持。双方如有争议，可另行处理。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1588元，由上诉人昆山宝岛老街文化旅游有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄文杰代理审判员  沈维佳代理审判员  王 芮二〇一四年二月十八日书 记 员  陆晓婷