福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终865号 上诉人（原审原告）：中联文创控股有限公司，住所地福建省石狮市凤里街道南洋路**星光大厦**。 法定代表人：林振忠，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：解晓非，福建康泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张剑平，福建康泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曾金宝，男，1972年11月13日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：苏文汉，天津津瑞律师事务所律师。 上诉人中联文创控股有限公司（以下简称中联文创公司）因与被上诉人曾金宝房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2018）闽0581民初4753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中联文创公司的委托诉讼代理人张剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中联文创公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审，或者在查明事实的基础上依法改判。2.由曾金宝承担全部上诉费用。事实与理由：一、一审判决认定中联文创公司请求支付租金的诉讼时效以合同约定每支付周期履行期限届满之次日分别计算错误。租赁合同的租金虽然约定分期履行，使得各期租金的支付具有一定的独立性,但是该独立性不足以否认租金债务的整体性。若将各期租金分别计算诉讼时效，则不仅割裂了同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇了租赁合同双方当事人之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。事实上，承租人继续使用租赁物，即以行动表明承租人希望继续履行租赁合同。如果采用分期计算诉讼时效的观点支持承租人的时效抗辩，那么失信的承租人不仅可以赖掉租金还能继续履行合同，则其对社会信用的打击是无法想象的。最高人民法院在诉讼时效的司法解释中没有对定期给付之债的诉讼时效作出规定，但实务中大多数法院采用的观点都是按最后一期履行期限届满之日开始计算。泉州市中级人民法院（2016）闽05民终3230号判决书采用按最后一期履行期限届满之日开始计算的观点。即使采用分期计算诉讼时效观点，一审判决认定2016年9月15日以前的店铺租金和2016年10月6日前33#物理层1层12店房屋，租赁面积38平方米（下称38平仓库）租金超过诉讼时效错误的。曾金宝拖欠租金以后，中联文创公司一直向曾金宝催讨，有曾金宝向法庭提交其交付租金的转账记录为证。其中2016年7月22日5000元、2016年7月30日10000元、2016年8月31日14093元，另外2016年8月2日给房东的儿子蔡上级转账10000元交租金，足以证明曾金宝履行了部分债务，从而导致诉讼时效中断。中联文创公司第一次起诉的时间是2017年7月19日。诉讼时效从部分履行中断后重新计算至起诉时，并没有超过一年。一审判决认定2016年9月15日以前的租金超过一年诉讼时效，没有事实依据。二、一审判决认定的租金计算截止至2016年10月7日错误，曾金宝拖欠租金，蔡上级确有将曾金宝承租的店铺上锁了几天，但在曾金宝找蔡上级协商后，曾金宝支付了1万元租金给蔡上级后，锁就取消了。是曾金宝因为经营不善而关门停业，并不是蔡上级一直锁门不让曾金宝经营，而且曾金宝并没有搬走经营使用物品，交还房屋。三、一审判决认定曾瑶娴签订的《星期YI服饰创意博览园场地租赁合同》（以下简称《场地租赁合同》）是对曾金宝签订的《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》（以下简称《物业租赁合同》）的变更错误。1.与曾金宝同一大楼同一批次的租户，如张燕红、黄雅莉等人，其他人都没有降低租金标准，没有重签合同。但是曾瑶娴签订的《场地租赁合同》，却将租金标准，从每月4万多元，降为每月16000多元，价格低的离谱。其他人包括曾金宝签订的《物业租赁合同》，约定租金都是每年调整增加，而《场地租赁合同》约定6年租金不变，不符合现实租赁情况，违反社会生活常识。2.双方当事人没有履行《场地租赁合同》。曾金宝己付的租金是按《物业租赁合同》约定标准交纳的。而且曾金宝在其答辩状中称，中联文创公司开会承诺第一年免租金，第二年租金减半收取，虽然这只是部分租户的要求，中联文创公司并没有答应。但是按曾瑶娴的这份合同月租金从42960元调为16198元,只有原租金标准的37%，而且六年不变。那么曾金宝没有必要提租金减半。曾瑶娴签订的合同可能是曾金宝找中联文创公司公司个别人私下盖章后拿去税务部门少交税费的。四、一审判决酌情确定的违约金也是错误的。五、一审判决认定中联文创公司未实际交付33#星光大道一层12店，租赁面积18.5平方米（以下简称18.5平仓库）错误。中联文创公司提供的《收千百叶（曾金宝）款项明细》中，体现曾金宝交付18.5平仓库2014.9.16-2015.5.15租金，2014.4.16-2014.7.1物业费、垃圾清理费以及三个月合同保证金，虽然中联文创公司因管理不善，遗失了曾金宝18.5平仓库的《交接验收表》，但曾金宝确实己经使用了该仓库。事实上，曾金宝在答辩中也没有否认己经接收了18.5平仓库，曾金宝只是说后来通道有变更，没有实际使用该仓库，但曾金宝并没有提供通道有变更的证据。 曾金宝既未到庭参加诉讼，也未作书面答辩。 中联文创公司向一审法院起诉请求：1.判令曾金宝立即向中联文创公司支付拖欠的租金、物业管理费、水电费合计2232226元【其中店面租金自2015年3月16日至2018年6月30日共1851847元，18.5平仓库租金自2015年5月16日至2018年6月30日共82216元，38平仓库租金自2015年2月21日至2018年6月30日共107990元，尚欠租金合计2042053元；店面物业管理费自2014年10月16日至2018年6月30日共146450元，18.5平仓库物业管理费5273元，38平仓库物业管理费2150元，扣除已交的物业管理费4542元，尚欠物业管理费149331元；水电费自2014年6月10日至2016年10月31日共计40842元（总水电费310445元，已交269603元，尚欠40842元）】；2.判令曾金宝向中联文创公司支付违约金100000元；3.判令曾金宝承担本案的诉讼费用。 一审法院认定的事实：案涉租赁房屋位于石狮市××路××期××，房屋所有权人及土地使用权人均为曾秀满【国有土地使用证号：狮国用（1993）字第1××5号、房屋所有权证号：狮字第102277号】。中联文创公司成立于2012年8月16日，经营文化创意产业园的开发、建设、房屋租赁、物业管理等业务的有限责任公司。2013年2月23日，中联文创公司与曾秀满签订《房屋租赁合同》，约定曾秀满将其所有的址于石狮市石灵路55、57、59、61、63、65号房产出租给中联文创公司作为改造建设星期ＹＩ服饰创意博览园项目；租赁期限为十五年；租赁期内，建筑物经改造建设后中联文创公司有权自主转租给其他单位或个人从事合法经营活动；中联文创公司拖欠曾秀满租金30日以上，曾秀满可单方面终止合同，收回物业转作他用，并要求中联文创公司支付违约金并赔偿相应经济损失等内容。 2014年4月1日，中联文创公司作为出租人与曾金宝作为承租人签订《物业租赁合同》三份，其中一份载明：中联文创公司同意将星期YI服饰创意博览园33#星光大道一层13店、二层6-13店房屋出租给曾金宝使用，租赁面积为623平方米（以下简称623平店面）；曾金宝保证该房屋的经营范围应经中联文创公司同意的品牌/范围千百叶牛排；租赁期限从2014年4月16日至2020年4月15日止；免租期为从房屋交付之日至2014年9月15日止，免租期内不计算租金；月租金标准（不含税）2014年4月16日至2016年4月15日为42960元、2016年4月16日至2017年4月15日为46397元、2017年4月16日至2018年4月15日为50109元、2018年4月16日至2019年4月15日为54118元、2019年4月16日至2020年4月15日为58447元；每月综合服务费为3738元，每3个月缴纳一次。第一期租金、合同保证金、综合服务费在合同签订之日起5日内支付，以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清；如曾金宝未按本合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，曾金宝应每日按月租金的3%向中联文创公司支付违约金；曾金宝应按约定在合同签署之日向中联文创公司支付合同保证金128880元等。待本项目正式合同确认后，在租赁要件不变的情况下（租赁要件包含租金、免租期、租期、递增、保证金额度、综合管理费额度、租金支付方式），曾金宝应无条件协同中联文创公司签订正式合同等内容。 第二份《物业租赁合同》载明：中联文创公司同意将38平仓库出租给曾金宝；曾金宝保证该房屋的经营范围应经中联文创公司同意的品牌/范围仓库；租赁期限从2014年9月1日至2020年4月15日止；免租期为从房屋交付之日至2014年9月30日止，免租期内不计算租金；月租金标准（不含税）2014年9月1日至2016年8月31日为2450元，2016年9月1日至2017年8月31日为2646元，2017年9月1日至2018年8月31日为2858元，2018年9月1日至2019年8月31日为3087元，2019年9月1日至2020年8月31日为3334元；每月综合服务费为50元，每3个月缴纳一次等内容，合同保证金7350元，其余内容与前份合同基本一致。 双方签订的第三份《物业租赁合同》载明：中联文创公司同意将18.5平仓库出租给曾金宝；曾金宝保证该房屋的经营范围应经中联文创公司同意的品牌/范围千百叶牛排；租赁期限从2014年4月16日至2020年4月15日止；免租期为从房屋交付之日至2014年9月15日止，免租期内不计算租金；月租金标准（不含税）2014年4月16日至2016年4月15日为2000元，2016年4月16日至2017年4月15日为2160元，2017年4月16日至2018年4月15日为2333元，2018年4月16日至2019年4月15日为2520元，2019年4月16日至2020年4月15日为2722元；每月综合服务费为111元，每3个月缴纳一次等内容，合同保证金6000元，其余内容与前述合同基本一致。 曾金宝以“金牌贵族牛排”名义与中联文创公司签订《石狮市星期YI产业创意博览园物业管理服务协议（临时版本）》，载明曾金宝承租623平店面用于餐饮；物业服务费的交纳标准暂定为每平方米每月6元，以一个季度为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他期的物业服务费均按自然季度交纳，曾金宝应当在每个交费期最后一个月的20日前向中联文创公司一次性足额支付下个交费期的物业服务费；第一期物业服务费应于本合同签订后十五个工作日内支付，收费期间为2014年4月16日至2014年7月15日，应交物业服务费为11214元；曾金宝应按照独立计量核算并自行承担商铺发生的水、电、气等费用，用水单价为3.55元/吨，用电单价为1元/度等内容。2014年7月9日，曾金宝签署《房屋交接验收表（商铺/办公）》，就33#二、三层房屋验收进行确认，同时载明水表、电表底数均为0。 曾金宝持有中联文创公司与曾瑶娴于2015年8月1日签订的《场地租赁合同》，载明曾瑶娴向中联文创公司租赁623平仓库用于万家惠千百叶；租期为6年，自2014年4月16日起至2020年4月15日止，免租期内无需缴纳租金，自2014年9月16日至2020年4月15日月租金为16,198元等，曾瑶娴未按本合同约定按期足额支付租金或其他费用，逾期超过3天，曾瑶娴应每日按月租金的3%向中联文创公司支付违约金；自本合同生效之日起，双方之前就该场地签署的租赁意向书及其他任何口头或书面协议、承诺与本合同不一致或相冲突之处，以本合同约定为准；因租赁该场地所产生的一切事宜和争议以本合同为准等内容。 曾金宝支付了中联文创公司623平店面2014年9月16日起至2014年12月15日止租金128880元、2014年4月16日起至2014年7月15日止的物业管理费14395元、2014年6月10日起至2016年8月31日止的水电费269603元、保证金及押金17150元。18.5平仓库自2014年9月16日起至2015年5月5日止的租金16,000元、2014年4月16日起至2014年7月15日止的物业水电费等398元。38平仓库自2014年10月1日起至2015年2月20日止的租金12,584元、2014年9月1日起至2014年11月30日止的物业水电费等583元，上述款项共计459593元。 审理中，依曾金宝的申请，石狮市人民法院向石狮市公安局凤里派出所调取了曾金宝2017年10月12日报警记录相关的询问笔录。案外人蔡上级于2017年10月12日接受石狮市公安局凤里派出所询问时称，其是石狮市星期ＹＩ创意园星光大道33号楼的房东，2016年初的时候星期ＹＩ创意园物业就没有交租金给蔡上级，蔡上级就要把店面锁掉了。直到2016年10月份星期ＹＩ创意园物业还是没有交租金给蔡上级，蔡上级就跟千百叶牛排店的老板曾金宝说物业没有交租金不能让他再营业了。曾金宝就把店关了锁了，没有继续营业，蔡上级自己有拿一把锁把千百叶牛排店的店门锁上。2017年10月10日，蔡上级发现千百叶牛排店的店门有被人敲破了，店里面的一些电线都被剪走，里面的装修也被破坏了。店里很多东西都不见了，蔡上级就打电话给曾金宝问他是不是他来把店门敲破的，把店内的东西搬走。曾金宝跟蔡上级说没有叫人来搬。2017年10月11日12时许，蔡上级叫一个收旧电器的把店内的一些空调和厨房的一些设备拆走卖掉。蔡上级和曾金宝没有直接的纠纷，主要的纠纷是石狮市星期ＹＩ创意园物业一直没有支付蔡上级房屋的租金。2017年10月12日，曾金宝接受石狮市公安局凤里派出所询问称，其在石狮市××期××道××号××楼经营一家千百叶牛排店。于2016年10月7日因创意园物业跟房东的房租纠纷，致使曾金宝没有继续营业。当时曾金宝把店关了，房屋的房东也在店门加了一把锁。2017年10月10日17时许，曾金宝接到房东的电话，说千百叶牛排店的店门的玻璃门被人敲破了。2017年10月12日11时许，曾金宝来到千百叶牛排店内，就发现店里的财物都被搬走了。曾金宝打电话问创意园的物业，物业说不清楚。曾金宝问房东，房东就说他有叫人去店里搬东西卖掉。曾金宝与店面房东没有纠纷，曾金宝租的店面是找星期ＹＩ创意园物业租的，星期ＹＩ创意园物业有跟房屋的房东有房屋租金的纠纷，房东说物业已经很久没有交租金了。房东的儿子是蔡上级。另查，石狮市人民法院于2017年7月19日受理中联文创公司与被告曾金宝房屋租赁合同纠纷一案，中联文创公司在该案中提出诉讼请求：1.确认解除双方就星期ＹＩ服饰创意博览园33＃星光大道一层13店、二层06-13店签署的《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》；2.判令曾金宝向中联文创公司支付拖欠的租金、综合服务费、水电费合计1,128209元；3.曾金宝向中联文创公司支付违约金100000元。审理中，于2017年10月20日至石狮市××期××“千百叶牛排店”进行现场勘验，勘验结果为：1.一楼为石灵路，二楼为星光大道。2.从石灵路通过电梯上楼为星光国际影城门口广场，千百叶牛排店位于该广场一层、二层，一层大门未上锁，二层有一玻璃门上锁，另一玻璃门被损毁，里面经营物品基本搬空，剩余零星物品。3.千百叶牛排店有3个电表，读数分别为：003986ｋｗ／ｈ、002667ｋｗ／ｈ、13641ｋｗ／ｈ，3个水表读数分别为：00823吨、02206吨、07358吨。后中联文创公司以双方欲以庭外和解方式解决纠纷为由，于2017年12月26日申请撤诉，石狮市人民法院于同日作出（2017）闽0581民初3905号民事裁定，准许中联文创公司撤诉。2018年7月27日中联文创公司提起本案诉讼。 一审法院认为，中联文创公司与曾金宝订立的三份《物业租赁合同》和一份《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。双方就623平店面签订的《场地租赁合同》在后，应认定为对《物业租赁合同》的变更。因案外人蔡上级主张权利、收回房屋，致使曾金宝未能继续对租赁房屋使用、收益。曾金宝主张不支付案涉租赁房屋自2016年10月7日被锁门之后的租金、综合服务费和水电费，依据充分，予以支持。曾金宝应支付中联文创公司623店面自2014年9月16日起至2016年10月6日止的租金400467.8元（16198元/月×12月×752日÷365日），扣除已付租金128880元，尚欠店面租金为271587.8元。曾金宝应支付中联文创公司38㎡仓库自2014年10月1日起至2016年10月6日止的租金59481.7元（2450元/月×11月+2450元/月×12月+2646元/月×12月÷365日×36日），扣除已付租金12584元，尚欠租金为46897.7元。中联文创公司要求曾金宝支付623平店面自2014年10月1日起、38平仓库自2014年12月1日起的物业管理费，予以照准。截至2016年10月6日曾金宝应支付店面、38平仓库的物业管理费合计91683元（3738元/月×12月÷365日×737日+50元/月×12月÷365日×676日），扣除已支付4542元，尚欠87141元。曾金宝出具《房屋交接验收表》时确认水电费读数均为0，中联文创公司主张的2016年10月31日电表、水表读数不高于2017年7月19日勘验时的电表读数，予以确认。曾金宝应支付水电费306832元（2667度×1元/度×40倍+3945度×1元/度×40倍+13636度×1元/度+7293度×3.55元/度+796度×3.55元/度），扣除已付269603元，尚欠37229元。中联文创公司未能提供房屋交接表等证据证明其已向曾金宝交付18.5平仓库，其要求曾金宝支付18.5平仓库的租金、综合服务费和水电费，缺乏依据，不予支持。 根据《场地租赁合同》的约定，租金每12个月为1个租金支付周期，曾金宝尚欠租金起诉前最后一期租金，即2016年9月16日至2016年10月6日的租金最迟应于2016年9月15日支付。根据《物业租赁合同》的约定，38平仓库租金每3个月为1个租金支付周期，曾金宝尚欠的最后一期2016年9月1日至2016年10月6日的租金最迟应于2016年8月31日支付。租金是在租赁合同履行过程中持续定期发生的、具有双务性的债务，既定期给付之债。各期债务履行期限届满后，均为独立债务，并非同一债务分期履行。因此，请求支付租金的诉讼时效应以合同约定支付每支付周期履行期限届满之次日分别计算。截止中联文创公司于2017年7月19日第一次提起诉讼时，2016年9月15日前的店面租金已超过1年诉讼时效，曾金宝提出关于该部分租金超过诉讼时效的抗辩，于法有据，予以采纳。2016年9月16日至2016年10月6日的店面租金至中联文创公司于2017年7月19日第一次向提起诉讼时尚未超过1年诉讼时效，诉讼时效中断，并于2018年1月4日该案民事裁定书生效时重新计算，截至2018年7月27日中联文创公司再次向提起诉讼时，该部分租金的诉讼时效未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间，曾金宝对该部分租金提出的诉讼时效抗辩，缺乏法律依据，不予采纳。故曾金宝仍应支付案涉店面自2016年9月16日起至2016年10月6日止的租金11183元。中联文创公司第一次提起诉讼时，未主张38平仓库的租金，曾金宝自2017年9月1日起取得该部分租金的诉讼时效抗辩权，该权利不因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行而消灭。中联文创公司要求曾金宝支付38平仓库租金，超过诉讼时效，不予支持。 曾金宝已支付的保证金尚不足以抵扣已超过诉讼时效部分的自然债务，仍应按认定的数额支付租金、物业费和水电费。中联文创公司要求曾金宝支付逾期付款违约金，予以支持。但中联文创公司主张的违约金100000元明显高于曾金宝拖欠11183元租金造成的实际损失，酌定违约金以11183元为基数按年利率24%计算自2016年9月16日起至实际付款之日止，中联文创公司主张超出的部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第九十三条规定，一审法院判决：一、曾金宝应于判决生效之日起十日内向中联文创控股有限公司支付租金11183元、物业管理费87141元、水电费37229元；二、曾金宝应于判决生效之日起十日内向中联文创控股有限公司支付以11183元为基数按年利率24%计算自2016年9月16日起至实际付款之日止的违约金；三、驳回中联文创控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25458元，由中联文创控股有限公司负担22345元，曾金宝负担3113元。 二审期间，中联文创公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：中联文创公司提供证据：2018年12月20日中联文创公司的工作人员与曾金宝之间对话的录音，以此证明623平店面租赁合同签订后，双方未变更合同内容，以及2016年底双方仍在协商租金交纳一事，不存在超过诉讼时效的问题。曾金宝未到庭质证，应视为放弃质证权利。 本院认为，中联文创公司二审期间提供的录音资料形成于本案诉讼期间，双方当事人就本案诉争的事实，相互责问对方，与本案待证事实不具有关联性，故本院对该证据的证明力不予审查认定。 二审期间，双方当事人对一审判决查明的事实均没有异议，本院予以确认。 二审当事人争议的焦点：1.中联文创公司诉求2016年9月15日之前的租金是否超过诉讼时效？2.曾金宝应付未付中联文创公司款项应如何确定？3.中联文创公司要求曾金宝支付违约金10万元是否过高，应否予以调整？ 本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，支付租金属于定期给付之债，该债权在合同订立之日就已确定，各期债务均为总债务的组成部分，诉讼时效应从最后一期履行期届满之日起算。就本案而言，中联文创公司与曾金宝签订的租赁合同约定租金支付方式虽为分期履行，使得各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。623平店面租赁期限届满前，中联文创公司于2017年7月起诉，要求曾金宝按合同约定支付自2015年3月16日以来尚欠租金，引起诉讼时效中断。2018年7月中联文创公司再次起诉，未超过法定诉讼时效期间。曾金宝辩称店面部分租金诉讼时效已经超过，缺乏法律依据，不予支持。中联文创公司要求曾金宝支付尚欠38平仓库、18.5平仓库的租金，亦均发生于租赁合同履行期间，未超过法定诉讼时效期间。 中联文创公司与曾瑶娴签订的《场地租赁合同》记载的租赁物虽与本案双方当事人签订《物业租赁合同》相同，均为623平店面，但《场地租赁合同》与《物业租赁合同》所记载的承租人、租赁物用途均不同。租金调整幅度大，由月租金42960元调减为16198元，且租金的计算计算标准由原约定逐年增加变更为租赁6年时间内租金不变，曾金宝同期配套租赁的案涉两个仓库的租金，却未作变更，有悖于租赁交易惯例和常理。况且本案没有证据证明案涉同一大楼同一批次的租户，存在与中联文创公司协商降低租金标准的情形，故中联文创公司主张《场地租赁合同》是应曾瑶娴的需要而出具的，合同未实际履行，比曾金宝主张《场地租赁合同》是双方当事人协议对623平店面租金标准变更而签订的，依据更充分，可信度更高，本院对中联文创公司的主张，予以采纳。 曾金宝向中联文创公司租赁18.5平仓库，双方签订《物业租赁合同》后，曾金宝按合同约定交付租金至2015年5月15日，本案没有证据证明在诉讼之前曾金宝就18.5平仓库的交付问题向中联文创公司主张权利，因此，曾金宝主张中联文创公司未按约定交付18.5平仓库归其使用、管理，有悖于常理，本院不予采纳。 双方当事人签订租赁合同后，中联文创公司依约履行交付租赁物的义务，曾金宝使用租赁物至今，本案没有证据证明曾金宝曾向中联文创公司提出解除租赁合同，即使是业主向其主张租金而采取措施，影响其对店面使用，曾金宝也未因此向中联文创公司要求解除租赁合同，且未向中联文创公司主张办理租赁物移交手续，故中联文创公司诉求曾金宝按《物业租赁合同》约定支付中联文创公司623平店面、38平仓库的租金、18.5平仓库租金自欠付之日起至2018年6月30日，本院予以支持。 综上，曾金宝尚欠租金为：623平店面租金1851847元（2015年3月16日至2018年6月30日）；38㎡仓库租金107990元（2015年2月21日至2018年6月30日）；18.5㎡仓库租金82216元（2015年5月16日至2018年6月30日），合计2042053元。鉴于曾金宝支付给中联文创公司合同保证金17150元，一审判决认定该笔款项可抵作租金，中联文创公司对此并未提出上诉，应视为服判，故该笔款项应从曾金宝尚欠租金中抵扣，曾金宝应付未付的租金为2024903元。 鉴于一审判决623平店面、38平仓库物业管理费均计至2016年10月6日，中联文创公司未就此提出上诉，应视为其服判，属当事人对自已民事权利的处分，予以准许。18.5平仓库作为曾金宝租用623平店面的配套设施，物业管理费亦应相应计至2016年10月6日止。因此，曾金宝应付未付中联文创公司自2014年7月16日计起至2016年10月6日物业管理费为2963.7元[（26+20/30）×111]。 根据上述分析可见，曾金宝未按合同约定交付租金、物业管理费和水电费，已构成违约，应承担违约责任。曾金宝拖欠案涉款项数额大，时间长，造成中联文创公司资金被拖欠期间的利息损失较大。因此，中联文创公司要求曾金宝支付违约金10万元，合理合法，应予支持。 综上，中联文创公司的上诉理由充分，予以支持。一审判决认定部分事实有误，应予纠正。一审判决曾金宝应付未付水电费37229元，双方当事人均未提出上诉，应视为均服判，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省石狮市人民法院（2018）闽0581民初4753号民事判决； 二、曾金宝应于本判决生效之日起十日内向中联文创控股有限公司支付租金2024903元、物业管理费90104.7元（87141元+2963.7元）、水电费37229元； 三、曾金宝应于本判决生效之日起十日内向中联文创控股有限公司支付违约金100000元； 四、驳回中联文创控股有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2000元，由曾金宝负担。一审案件受理费25458元，由中联文创控股有限公司负担58元，曾金宝负担25400元。 本判决为终审判决。 审判长  王经艺 审判员  王一平 审判员  孙志坚 二〇一九年三月十一日 书记员  赖俊杰