湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2013）新法民一初字第591号原告杨小艳，女，1981年11月1日出生，汉族，农民。委托代理人王柳银，新化县法律援助中心法律援助律师。被告湖南凤翔房地产开发有限公司。住所地：新化县上梅镇华新社区。法定代表人缐怀东，该公司董事长。委托代理人马丽娟，女，1977年9月6日出生，汉族，该公司财务经理。委托代理人陈玉，湖南梁文律师事务所律师。原告杨小艳与被告湖南凤翔房地产开发有限公司（以下简称凤翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年4月8日诉至本院，本院受理后，依法由审判员刘登寿担任审判长，与审判员康静，人民陪审员余国初组成合议庭，于2013年6月13日、2013年6月26日、2014年4月24日三次公开开庭进行了审理。原告杨小艳及其委托代理人王柳银，被告凤翔公司的委托代理人马丽娟、陈玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨小艳诉称，2010年12月21日，原告在被告凤翔公司位于新化县上梅镇城西街所开发的“北京城”购买住房一套。现原告的合同义务已履行到位，但被告迟迟不予交房，被告的行为违反了法律的规定，严重损害了原告的合法权益，现要求解除合同，双倍返还购房款，赔偿经济损失50000元，本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：杨小艳的身份证复印件，以证明原告的身份情况；购房合同，以证明原告与被告签订房屋买卖合同的情况及合同约定内容的情况；租房合同、收款收据及房主的身份证复印件，以证明因被告未按期交房，原告在外租赁房屋的情况及原告每年的租房费用；承诺书，以证明被告存在严重的违约行为。被告对原告提交的证据的质证意见是：证据1、2，予以认可，对证据3，合同真实与否与本案无关，合同中约定的违约金就是对双方损失的赔偿；证据4，真实性无异议，但该承诺系附条件的承诺。被告凤翔公司辩称，被告与原告签订的合同是真实的，被告予以认可。被告违约的原因客观方面是由于阻工，造成延期交房。关于交付两证的问题，合同附件四中明确约定，被告在书面通知原告交房之日起365日内交付两证，被告方现在仍可以承诺在交付房屋起365日内交付两证。关于违约金，是对损失的填补，当前市场行情，全国各地日违约金都在万分之零点五，违约金万分之三，明显高于全国水平，原告的主要损失是房租损失，当前行情一般租金为每月600-1000元，造成租金损失是每年7000-12000元，而双方约定的违约金达到每年20000-30000元，明显高于损失，合理的违约金计算方式是以统一赔付365天比较适合，原告提出请求依合同法规定适当减少。其他经济损失50000元既没有法律理由也没有法律依据，不能予以认可。被告的承诺是附条件的承诺，不能作为原告方主张无限期违约金的依据。原告要求解除合同，只能按照合同上约定的万分之一标准支付违约金。被告为支持其答辩主张，向本院提交了下列证据：1、被告企业注册登记资料复印件，以证明被告的法人资格情况；2、房地产企业开发资质证书复印件，以证明被告具有房地产开发资质；3、建设用地规划许可证复印件，以证明被告已合法取得“北京城”项目的建设用地规划许可；4、国有土地使用权出让使用合同复印件，以证明被告已合法取得“北京城”项目的国有土地使用权；5、建设工程施工许可证复印件，以证明被告已合法取得该项目的施工许可；6、商品房预售许可证，以证明被告合法取得预售商品房资格；7、执勤人员名单；8、影像光盘；9、曾维保、曾斌等上访事件汇报及会议纪要；10、新化瓷厂高标准住宅小区建设协调服务小组会议纪要；11、2013年1月28日、2月4日、3月29日三天的工作日志；12、对罗平安、杨锦的调查笔录；证据7-12，以证明被告在“北京城”项目施工过程中多次遭遇阻工，导致不能如期交房，有关部门多次协调处理亦未果的情况。13、对证人罗珍的调查笔录，14、对证人邹和发的调查记录；15、对证人毛婷珍的调查记录；16、对证人彭益中的调查笔录；17、凤翔公司财务凭证（租房）复印件；以上证据13-17，以证明新化县上梅镇新洋路2012年-2014年80-120平方米的房屋的月房租行情为300-500元。原告对被告提交的证据质证如下：对证据1-6无异议，但证据7-12不能作为本案定案依据。本案原告与被告之间是房屋买卖合同纠纷，被告不能按时交付房屋当然有一些客观原因，但这些原因与原告没有任何关系，参与阻工的是本案的案外人，这些证据可以作为凤翔公司起诉阻工人员的依据，但要用这些证据抗辩本案原告不能得到支持；证据13-17存在片面性，无法全面真实的反映2012年-2014年新洋路附近的房屋租金情况，不应予以采纳。本院依职权调取如下证据：1、新化县房地产经营管理中心证明，证实关于2010年至今新化县上梅镇华新社区地段房屋租金标准，直管公房属砖混结构房屋为每月每平方价2.7元，市场行情在此基础上加倍计租。原告对本院调取证据的质证意见为：真实性无异议，关联性有异议，原告方的经济损失应按合同约定计算违约金。被告对本院调取的证据无异议。对原告提交的证据，本院的认证意见是：证据1、2，被告无异议，本院予以认定；证据3，真实性无法确定，根据本案其他证据及客观情况予以综合认定；证据4，对真实性予以认定，系附条件的承诺，对其证明目的不予认定。对被告提交的证据，本院的认证意见是：证据1-6，原告经质证无异议，予以认定；证据7-12，与本案无直接因果关系，对证明被告在施工过程中遭遇阻工的事实予以认定；证据13-17，真实性予以认定，但无法全面真实反映2012年-2014年新化县上梅镇新洋路附近的房屋租金情况，本院酌情认定。对本院调取的证据，系相关职能部门出具，客观真实，符合证据三性，本院予以认定。根据原、被告的陈述及本院认定的有效证据，确认以下基本事实：原告杨小艳于2010年12月21日与被告凤翔公司签订商品房买卖合同，双方约定由原告购买被告所开发的位于上梅镇城西街的“北京城”4号楼2单元301房购买住房一套，该房屋面积为132.68平方米，每平方米价格为1760.22元，共计233546元。该合同同时约定：“2011年12月31日前交付房屋；逾期不超过90日，自合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，但最长赔付期限不超过365天。”该合同第15条及补充协议第10条约定：出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告在签订购房合同当日首付购房款73546元，余款160000元在银行办理了按揭手续。被告在建房过程中，多次遭遇阻工，致使建设工程多次停工。合同约定的交房时间届满，被告未按期交付房屋。2013年1月4日，被告凤翔公司出具承诺书，承诺为使项目顺利进行，在任何时候，任何人不堵门、不阻工、不闹事的环境下，对延期交房超过2012年12月31日以后的仍按原合同的赔偿标准执行，直到交房为止。但该房屋至今未建成。本案双方争议的焦点：原、被告之间的商品房屋买卖合同是否应解除；原告要求双倍返还购房款及赔偿经济损失50000元是否应当支持？本院认为，本案原告与被告签订了购房合同，该合同对双方的权利义务进行了明确约定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告理应按合同的约定履行，但被告未按期交付房屋给原告，被告的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方要求解除合同的，应予支持。故原告要求解除合同，应予支持，被告应将收取的购房款返还给原告，同时应适当赔偿原告的经济损失。关于原告经济损失的计算，《中华人民共和国合同法》第5条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利、义务，第6条规定，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过错所造成的损失以及必要的交易成本。故本案中，对原告的经济损失，应根据原、被告交易的性质、合同的目的，考虑房价浮动及双方合同约定的违约金计算等因素，合理确定原告的经济损失。原告杨小艳支付首付购房款73546元，余款160000元办理了银行按揭手续，合同签订日期为2010年12月21日，故对原告的经济损失宜按购房价款233546元，参照原、被告双方约定每日万分之三违约金标准即月利息0.9%，从2010年12月21日起计算至付清之日止。原告要求双倍返还购房款无法律依据，本院不予支持。被告主张解除合同应按合同约定的万分之一标准支付违约金，本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第十六条、第十七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告杨小艳与被告湖南凤翔房地产开发有限公司于2010年12月21日签订的商品房买卖合同；二、由被告湖南凤翔房地产开发有限公司于本判决生效后15日内一次性返还原告杨小艳购房价款233546元，并赔偿经济损失84077元（按购房价款233546元，月利息0.9%，从2010年12月21日计算至2014年4月21日止），以后经济损失仍应按购房价款233546元，月利息0.9%，从2014年4月22日起计算至付清之日止；三、驳回原告杨小艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由被告湖南凤翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  刘登寿审 判 员  康 静人民陪审员  余国初二〇一四年五月七日代理书记员  吴再华附相关法律条文的适用对《中华人民共和国合同法》的适用第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》的适用第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照一下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交房使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。