成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2014）锦江民初字第2042号原告范长河，男，1973年2月5日出生，汉族，住四川省双流县。委托代理人杨玉庭，四川君合律师事务所律师。被告徐美玲，女，1970年9月29日出生，汉族，住四川省大竹县。委托代理人陈华朝，北京市中银（成都）律师事务所律师。第三人曾明辉，男，1977年9月4日出生，汉族，住成都市武侯区。委托代理人杨亚军，四川成高律师事务所律师。原告范长河与被告徐美玲、第三人曾明辉租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理。依法由审判员王涛适用简易程序于2014年6月9日公开开庭进行了审理。原告范长河的委托代理人杨玉庭，被告徐美玲的委托代理人陈华朝，第三人曾明辉及其委托代理人杨亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范长河诉称，2012年11月27日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定将位于成都地一大道地下商场C003号商铺租赁给被告，期限从2012年11月28日至2015年11月27日止，月租金4000元，提前三十天支付下半年租金。另外还约定，在合同期内承租方可以自行转租。因承租方是将2、3号商铺打通租赁，若期满后不续租，则需分割还原为两个商铺原始结构，其费用由承租方承担。逾期支付租金则属于承租方违约，每逾期一天，除应付清所欠款项外，每天向租赁方支付所欠款1%的违约金。超过30日租赁方有权收回商铺。随后，被告徐美玲将商铺转租给第三人曾明辉，曾明辉通过短信的方式告知了原告。按照协议约定，被告应该于2013年10月28日之前支付2013年11月28日-2014年5月27日的租金。但原告至今未收到任何租金。请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、第三人立即搬离位于成都地一大道富一层C区003号商铺，并将钥匙交还原告；3、被告及第三人向原告支付租金16000元（暂计算自2013年11月28日至2014年3月28日止，以实际搬离之日为准）；4、被告及第三人向原告支付原告垫付的物管费2634元（暂计算自2013年1月1日至2014年3月31日止，以实际搬离之日为准）；5、被告及第三人以所欠租金16000元为基数，按照每日1%向原告支付从2013年10月28日起至2014年2月28日止共计120天的违约金19200元；6、第三人将上述第二项中商铺恢复原状（或者支付原告因恢复原状而支付的费用）；7、由被告承担诉讼费。原告范长河为支持其诉讼主张及诉讼请求，提交有以下证据予以证明：1、原、被告及第三人身份证，拟证明原、被告及第三人的主体资格。2、《成都地一大道（人和新天地）商铺经营权使用权转让合同》，拟证明原告具有租赁权，是合法的主体。3、《商铺租赁合同》，拟证明原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定了租赁商铺的期限为3年，月租金4000元，提前三十天支付下半年租金以及违约金。4、牡丹灵通卡账户历史明细单，拟证明2013年5月29日，被告向原告转款24000元，用于支付2013年5月28日至2013年11月27日的租金。被告徐美玲辩称，《商铺租赁合同》甲方有两人，本案遗漏一名原告。被告将案涉商铺转让给第三人后，第三人要求与原告重新签订租赁合同，双方已经达成合意，后因其他原因未签订书面合同。2013年5月30日，被告就将原、被告签订的真实的租赁协议交给了第三人。2013年6月，原、被告之间的租赁合同实际已经解除。因此，被告不应当承担相应责任，应由第三人承担。被告徐美玲为支持其诉讼主张，提交有以下证据予以证明：1、（2013）锦江民初字第3955号民事判决书，拟证明被告将商铺转租给第三人是经过了原告的同意。2、收条，拟证明被告向原告交纳了5000元的押金，即使被告应当承担相应的责任，因被告未要求原告退还押金，该押金可以冲抵违约金。第三人曾明辉陈述，被告和第三人于2013年5月签订了一份转让协议，约定将本案原告所诉的商铺转让给第三人经营。当时所签转让协议中，明确要求被告需提供其与原告之间签订的租赁协议，并负责与房东交涉转让事宜。被告却伪造了与原告签订的两份租赁协议，伪造的租赁协议与真的租赁协议差异很大。第三人至今没有拿到原、被告之间签订的真实的租赁协议，致使第三人不能正常经营，也不能对商铺进行转租。第三人和原告也未重新达成房屋租赁意向。第三人曾明辉为支持其诉讼主张，提交有以下证据予以证明：1、《转让协议》，拟证明被告与第三人签订转让协议后，第三人向被告支付了转让款105000元。2、《商铺租赁协议》，拟证明被告转交给第三人的商铺租赁协议中，与原告提交的租赁协议内容不一致，该协议中未约定违约金以及押金可以抵扣商铺恢复原状的费用。3、照片打印件2张，拟证明第三人从2013年10月22日失去了对商铺的控制权和使用权。4、收据复印件1张，拟证明第三人缴纳了在经营期间C003商铺的物业管理费。经庭审质证，被告对原告提交的对第1项证据无异议；对第2项证据的真实性、合法性无异议，但原告取得的只是商铺的经营权，并不是所有权，不能印证原告的诉讼请求；对第3项证据的真实性、合法性无异议，合同上有两个人的签名，被告认为遗漏了一位原告；对第4项证据无异议。第三人对原告提交的对第1项证据无异议；对第2项证据的真实性、合法性无异议，但原告取得的只是商铺的经营权，并不是所有权，不能印证原告的诉讼请求；对第3项证据的真实性、合法性有异议，第三人手上也有一份商铺租赁协议，但与原告提供的租赁协议内容完全不一致；对第4项证据无异议。原告对被告提交的第1项证据的真实性、合法性无异议，但该证据并不能达到被告所述证明事项的目的，原告同意被告转租，并不能说明原告与第三人达成了新的租赁合同关系，被告有义务交纳租金及承担违约金；第2项证据不能达到被告的证明目的，被告的违约行为导致原、被告的租赁关系终止，被告应当将商铺恢复原状，押金不予退还，且押金是冲抵原告还原铺面结构的费用，不能冲抵违约金。第三人对被告提交的第1项证据的三性均无异议，但因被告伪造了租赁协议，致使原告与第三人未达成新的租赁协议，原、被告的租赁合同并未解除；对第2项证据的真实性无异议，第三人支付了转让款105000元给被告，其中就包含5000元的押金，即使要退，也应当将押金退还给第三人。原告对第三人提交的第1项证据转让协议不清楚，原告没有看见过，但被告将案涉商铺转租给第三人的事情原告清楚，第三人于2013年10月份给原告发短信告知被告已将案涉商铺转租给第三人，该转让协议对原告没有约束力；第2项证据并非原告所签，原告并不清楚这个商铺租赁协议的内容；对第3项证据的真实性、合法性、关联性均有异议；第4项证据没有原件，复印件也不清楚，不予认可。被告对第三人提交的第1项证据无异议；对第2项证据的真实性无异议，该证据形成的原因是第三人找被告租赁商铺，当天就要求签订转租合同，因时间紧迫，被告凭记忆打印了两份与原告的租赁合同，交给了第三人，第二天即2013年5月30日就将原、被告签订的真实的租赁协议交给了第三人；对第3项证据的真实性、合法性、关联性均有异议；第4项证据系复印件，无法与原件进行核实，不予认可。经审查，原、被提交的证据以及第三人提交的第1、2项证据，与本案具有关联性，本院予以采信，作为认定本案事实的依据，但能否证明各自的主张，在本院认为部分再行阐述。第三人提交的第3、4项证据真实性不能确认，不予采纳。根据上述有效证据及当事人陈述，本院查明以下事实：2011年4月26日，成都人和新天地公共设施有限公司与原告签订《成都地一大道商铺经营使用权转让合同》，约定将位于成都地一大道富一层C区003号商铺经营使用权转让给原告，期限至2050年4月13日止。2012年11月27日，原告及案外人袁晓玲作为甲方和作为乙方的被告签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于成都地一大道地下商场C003号商铺出租给乙方；租赁期限从2012年11月28日至2015年11月27日止；第一年的月租金为4000元，后两年的租金根据市场行情而定；租金每半年支付一次，乙方从第二次付款开始，需提前30天支付下个半年的租金；乙方于2012年11月27日向原告交纳押金5000元；租赁期限内，乙方可自行转租、转让，如需转让须向甲方告知。合同第四条“双方的权利和义务”第（四）项约定：“如果在合同期内乙方私自终止合同，并且造成甲方铺面空铺，则交纳的押金不予退还。”第九条“违约责任”约定：“特立违约金条款，金额为5000元，若双方在合同生效之后擅自毁约，则依此条款款项赔偿对方。具体违约行为如下：……（三）乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过30日甲方有权采取措施，收回商铺。”双方在合同中补充约定“因乙方是租2号与3号铺打通，租赁期满后不续租的情况下，必须分割还原两个铺面原始结构，费用由乙方承担，否则押金不退还”。合同签订当日，原告将商铺交付被告，被告向原告支付押金5000元。原告收房后通过装修将该商铺和相邻的C002号商铺打通成为一个整体。2013年5月29日，被告与第三人签订《转让协议》，约定：被告自愿将承租的成都地一大道地下商铺C002、C003门面经营权转让给第三人，转让金105000元（包括半年租金42000元、押金10000元、货物、设备、装修费），被告需保证向第三人提供的两份商铺租赁协议真实有效，并负责与房东交涉一切转让事宜，被告结清2013年5月29日前一切费用，5月29日后所产生的一切费用由第三人负责。同日，被告通过转账方式向原告支付2013年5月28日至2013年11月27日的租金24000元。但被告未向第三人提供其与原告签订的真实的《商铺租赁合同》，而是伪造了一份假的《商铺租赁协议》交与第三人收存。本院认为，关于本案是否遗漏当事人。虽《商铺租赁合同》中的甲方有原告及案外人袁晓玲二人的签名，但案涉商铺经营使用权由原告一人通过与成都人和新天地公共设施有限公司签订《成都地一大道商铺经营使用权转让合同》取得，袁晓玲亦向本院说明案涉商铺的经营使用权属于原告，因为原告工作繁忙，其作为原告之妻在《商铺租赁合同》签名，便于管理商铺以及与商场和承租人接洽，并承诺无论本案结果如何，其都不会作为合同一方当事人再次主张权利。而袁晓玲在本案中不存在承担责任的问题，其未参加本案诉讼，不影响各方当事人的任何权利。故本案不存在遗漏当事人的问题。原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定。合同签订后，原告将商铺交付被告，被告向原告支付押金，双方之间成立房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告双方在合同第九条违约责任中关于“被告未按时向原告支付所有应付款项属于违约，超过30日原告有权采取措施，收回商铺”的约定，明确了被告超过30日未向原告支付租金，原告一方有权解除合同。被告至今未支付2013年11月28日至2014年5月27日期间的租金，原告单方解除合同的条件已经成就。其要求解除与被告之间签订的《商铺租赁合同》，本院予以支持。《商铺租赁合同》解除后，第三人作为次承租人，继续占有案涉商铺缺乏法律依据。对原告要求第三人腾退商铺的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其与第三人签订《转让协议》后，原告与第三人已另行达成合意，原、被告之间的《商铺租赁合同》已经解除；又辩称被告向第三人转租商铺已经得到原告同意，商铺实际由第三人占有使用，支付租金的义务应由第三人承担。而转让与转租是不同性质的行为。被告辩解其将案涉商铺交付第三人既是转让，又是转租，本身就相互矛盾。合同一方当事人将合同权利义务一并转让给第三人须经对方当事人同意。原告当庭表示未见过《转让协议》，只是第三人曾通过短信告知被告已将案涉商铺转租。被告亦无证据证明原告同意其将《商铺租赁合同》的权利义务一并转让第三人。故被告与第三人虽签订《转让协议》，但实为转租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，向原告支付租金的义务仍应由被告承担。对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。原告无证据证明其垫付了物业服务费，其要求被告及第三人支付物业服务费，本院不予支持。被告未按约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商铺租赁合同》关于违约责任的约定，被告每逾期一天应向原告支付所欠款1%的违约金，但违约金的上限为5000元。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。被告辩称其向原告缴纳的押金可冲抵违约金。而《商铺租赁合同》约定，押金的功能是保证不因被告原因造成原告铺面空铺，以及合同终止后被告须将商铺恢复原状。故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。根据合同的相对性原则，原、被告签订的《商铺租赁合同》对第三人不具有法律约束力。原告依据该《商铺租赁合同》的约定，要求第三人支付租金及违约金，以及将案涉商铺恢复原状，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律规定全文附后）之规定，判决如下：一、解除原告范长河与被告徐美玲签订的《商铺租赁合同》。二、第三人曾明辉应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告范长河腾退位于成都地一大道地下商场C003号商铺。三、被告徐美玲应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告范长河支付2013年11月28日起至合同解除之日止的租金（按月租金4000元计算）。四、被告徐美玲应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告范长河支付违约金5000元。五、驳回原告范长河的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取673元，由被告徐美玲负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 王 涛二〇一四年六月十七日书记员 丁勤琴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。