北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第15237号原告王妮娜，女，1986年9月10日出生，个体工商户。委托代理人李建荣，北京市凯天律师事务所律师。委托代理人赵风平，女，1982年10月24日出生，个体工商户。被告北京东方盛泽东郊农副产品批发市场有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路**。法定代表人张奎，董事长。委托代理人母澈昌，北京市齐致律师事务所律师。原告王妮娜（以下简称原告）与被告北京东方盛泽东郊农副产品批发市场有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴智慧独任审判，公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告为个体工商户，承租被告市场内摊位从事个体经营。2013年6月通惠河环境整治，东郊市场土地腾退绿地搬迁。2013年6月22日被告向商户发出公告“……租赁合同2013年9月1日未到期的，双方的租赁合同2013年9月1日终止。2013年6月17日至9月1日东郊市场腾退过渡期间，免收租金，已收取租金的凭双方租赁的正式摊位经营租赁合同及押金手续，办理退费”。同年7月5日，被告向商户公布了《东郊市场解除租赁合同实施细则》，第三章补偿及奖励规定，第七条提前退市奖励，2013年7月10日至2013年7月31日，合同到期的商户签订“退市协议”，给予退市奖励3000元，合同未到期的，签订“退市协议”给予奖励费6000元……。第八条合同未到期退市损失补偿……为距离合同到期时间在六个月以内的按照每平方米500元补偿，超过六个月的按照每平方米800元补偿，第九条搬家补助费为每平方米40元。原告认为被告补偿明显过低且不合理，未与被告签订退市协议，未获得补偿及退租，且日前被告市场已经闭市、强行清退。故原告诉至法院，要求被告给付原告停业损失费24000元、搬家补助费1200元、添置物品补偿费16500元、其他损失3000元；被告退还原告租赁费18587元及保证金4000元。被告辩称，被告所经营的东郊市场是在南磨房乡通惠河环境整治项目之内，是2013年首都环境整治重点项目，经过北京市人民政府主管领导，以及北京市市政市容管理委员会批准，并且经过朝阳区政府和南磨房乡政府部门做出决议，对东郊市场做出停业退市的决定，所以被告解除双方签署的摊位租赁合同，是符合合同第九条免责条款的约定，也符合合同法解释2第26条情势变更的相关规定，因合同解除导致的相关责任应当由租赁双方自行承担。针对原告所提的停业停产损失、搬家补助费、添置物品补助费等主张缺乏相关证据基础及事实支持，故被告不予同意。对于原告要求返还租赁费及保证金的诉讼请求，被告原则上予以同意，且被告认为原告实际使用摊位截止到2013年10月，在2013年6月17日至10月，被告免收的租金，实质上就是对原告给予了补偿，所以要求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）签订了北京市生活消费品、生产资料市场经营场地租赁合同，约定乙方承租原告市场食品厅一层98、99号摊位用于经营，承租期限为十二个月，起租日期为2012年十二月一日，终止日期为2013年十一月三十日；租金为每月3400元，十二个月共计40800元，保证金4000元，两项总计44800元；租金和保证金应于双方签订租赁合同时由乙方向甲方一次性付清；本合同履行期间，如发生不可抗力（包括国家集体征地）致本合同无法继续履行，甲乙双方互不承担责任，各自承担自己的损失，如遇上级主管部门和国家政府部门重大活动而需停业时双方应无条件服从。原告缴纳了摊位租金40800元及押金4000元。庭审中，被告提供的北京市市政市容管理委员会发出的京政容函（2013）514号《北京市市政市容管理委员会关于启动通惠河东郊市场环境整治项目的通知》内容为：“朝阳区市政市容委：你委关于《启动通惠河东郊市场段环境整治项目的请示》（朝政容字（2013）101号）收悉，南磨房乡通惠河环境整治项目是城市化改造项目，已列为2013年首都环境整治建设重点项目，整治范围具体为：东至东四环、西至西大望路、北至通惠河、南至京秦铁路。按照首都城市环境建设委员会办公室《关于通惠河沿线环境整治项目的意见》（首环建办（2012）91号）相关内容，请你委和南磨房乡政府尽快启动通惠河环境整治工作。该项目整治工作由你委作为牵头单位，按照中心城区棚户区改造和环境整治相关政策，结合实际情况，加快组织实施，年底前完成拆迁腾退工作。”另，被告提供北京市朝阳区政府2012年6月15日北京市人民政府公文批件单及2012年6月21日北京市市政市容管理委员会公文批办单，证明其停业退市系经过上级政府决定，双方解除合同符合合同中所约定的免责条款的主张。2013年6月17日，北京市朝阳区南磨房乡人民政府、北京东方盛泽商贸集团有限公司及被告发出致东郊市场商户朋友们的一封信，告知商户“按照北京市政府和朝阳区政府对通惠河东郊市场段环境整治项目的整体要求，定于2013年10月1日前完成东郊市场腾退任务，已开业16年的东郊市场也将在9月1日前全面闭市停业……决定自2013年6月17日起，不再与市场商户新签、续签租赁协议，这就意味着东郊市场正式进入了搬迁腾退过渡期……”。2013年6月22日，被告发出《东郊市场公告》，内容为：“各位商户：为确保东郊市场按期完成腾退搬迁工作，经东郊市场研究决定，现就过渡经营期间的有关事项通知公告如下：“一、租赁合同在2013年6月17日至9月1日到期，双方的租赁关系终止，不再续签租赁合同；租赁合同2013年9月1日未到期的，双方的租赁合同2013年9月1日终止履行。二、为解决商户的后续经营问题，东郊市场提供如下方案：东郊市场现与管庄双桥新发地市场进行合作，实行整体经营管理。有意愿随东郊市场共同发展的商户，可从即日起，通过各厅厅长报名，填写租赁新址摊位意向登记表。也可根据个人意愿，自行选择新的经营地点。三、在2013年6月17日-9月1日东郊市场腾退过渡期间，免收租金。已收取租金的，凭双方租赁的正式摊位经营租赁合同及押金手续，到东郊市场指定办公室，依据双方正式摊位经营租赁合同约定，办理退租退款事宜，同时完成摊位腾退”。2013年7月5日，被告做出《东郊市场解除租赁合同实施细则》（以下简称实施细则），其中实施细则第一条规定：“为了改善通惠河南岸整体环境，消除安全隐患，优化产业结构，东郊市场将于2013年10月10日闭市停业，并启动解除租赁合同程序，依据双方租赁合同的约定及法律相关规定，结合东郊市场及商户的实际情况，特制订本实施细则”。实施细则第七条规定：“享受提前退市奖励的最终时限为2013年8月31日，按照两个期限实施提前退市奖励。（1）自2013年7月10日至2013年7月31日为第一奖励期限，合同到期的商户签订退市协议后一次性给予退市奖励3000元；合同未到期的商户签订退市协议后一次性给予退市奖励6000元。（2）自2013年8月1日至2013年8月31日第二次奖励期限，合同到期的商户签订退市协议后一次性给予退市奖励1500元；合同未到期的商户签订退市协议后一次性给予退市奖励3000元”。实施细则第八条对退市损失补偿的规定为“以2013年6月17日起计算，（1）距离合同到期的时间在三个月以内的按照每平方米300元补偿；（2）距离合同到期的时间在六个月以内的按照每平方米500元补偿；（3）距离合同到期的时间超出六个月的按照每平方米800元补偿。（4）截止到2013年9月1日，合同到期不签退市协议的商户不再给予退市损失补偿。”实施细则第九条对于搬家补助费的规定为：“按照经营面积计算搬家补助费，每平方米补助40元”。实施细则第十三条规定：“到2013年10月10日仍拒不退市的商户，东郊市场将采取强行闭市措施”。原告称2013年6月22日，被告发出《东郊市场公告》后，原告即离开市场了。被告称原告经营至2013年10月10日闭市。双方未签订退市协议。原告提供货架款收据，欲证明其添置物品补偿费损失的主张。原告未就其停产停业损失费、搬家补助费及其他损失的主张向本院提供证据。庭审中，被告同意退还原告的摊位租赁费及保证金，但不同意原告的其他诉讼请求。以上事实，有双方当事人陈述及《北京市生活消费品、生产资料市场经营场地租赁合同》、收据、北京市市政市容管理委员会关于启动通惠河东郊市场环境整治项目的通知、北京市市政市容管委会公文批办单、北京市人民政府公文批办单、致东郊市场商户朋友们的一封信、东郊市场公告、东郊市场解除租赁合同实施细则等在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《北京市生活消费品、生产资料市场经营场地租赁合同》是双方真实的意思表示，内容不违反强制性的法律法规，是合法有效的。双方当事人均应按照合同的约定以及法律的规定履行各自合同项下之权利义务。因原告租赁摊位所在市场为南磨房乡通惠河环境整治项目之内，且经北京市市政市容管理委员会批准，并经过朝阳区政府和南磨房乡政府作出决议，对上述地点进行搬迁腾退，导致了双方合同无法继续履行，依据双方合同对于免责条款的约定，甲乙双方互不承担责任，并各自承担自己的损失。故做为出租方的被告，应当将收取原告的押金及未到期的合同租金如数予以退还，鉴于被告亦同意退还原告剩余摊位租赁费及保证金，故本院对此不持异议。另，对于原告主张的搬家费，因被告在其做出《东郊市场解除租赁合同实施细则》中承诺按照每平方米40元的标准予以计算，故本院对于原告主张的搬家费损失按照被告承诺的标准予以判决。关于原告所主张的停业损失费、添置物品补偿费、其他损失的诉讼请求，因与双方约定不符，本院对此不予支持。另，应当指出的是，虽然被告在其所发出的《东郊市场解除租赁合同实施细则》中承诺了对商户的补偿及奖励，但该承诺系被告为市场顺利搬迁腾退而自愿做出的一种附条件的承诺，原告符合条件时，被告即附有依约定给付原告相应补偿及奖励的义务，但原告未在上述实施细则规定的时间内签订退市协议，已不具备被告承诺给付相应补偿及奖励的条件，而原告以该实施细则规定的补偿标准过低及不合理为由，要求被告提高支付其相应补偿的诉讼请求，并无合同及法律依据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京东方盛泽东郊农副产品批发市场有限公司于本判决生效后十日内退还原告王妮娜摊位租金一万八千五百八十七元、保证金四千元，以上共计二万二千五百八十七元。二、被告北京东方盛泽东郊农副产品批发市场有限公司于本判决生效后十日内给付原告王妮娜搬家费六百六十元。三、驳回原告王妮娜之其他诉讼请求。如果被告北京东方盛泽东郊农副产品批发市场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费741元，原告王妮娜负担550元（已交纳），被告北京东方盛泽东郊农副产品批发市场有限公司负担191元（原告王妮娜已预交，被告北京东方盛泽东郊农副产品批发市场有限公司于本判决生效后七日内给付原告王妮娜）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吴智慧二〇一四年六月十六日书记员  杨 斌