天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民初字第1976号原告黄同波。委托代理人张友梅（系原告母亲）。被告天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区京津温泉城珠江南路**。法定代表人赵玉亭，总经理。委托代理人李雪，该公司员工。原告黄同波与被告天津合生珠江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员黄欢适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2007年12月支付被告定金908396元，2008年贷款2100000元，合计价款3008396元，购买宝坻区周良庄京津温泉城（现名京津新城）上京熙园×××，预售面积367.49平方米。2013年7月实际测量面积为356.61平方米。被告承诺多收预售商品房面积大于实际测量面积差异部分房款89067元即日退还原告。2013年7月27日原、被告签订了《京津新城桃园、熙园面积差补充协议》，但被告至今未将多收房款退还原告。因此起诉至法院要求：1、被告退还商品房面积差部分房款89067元；2、被告赔偿原告逾期未还款的同期贷款利息3487元（2013年7月27日至2014年2月26日）；3、被告赔偿原告多贷房款89067元的贷款利息41844元；4、被告赔偿原告多付房款89067元的3%契税2672.01元；5、被告承担诉讼费及交通费。庭审中，原告称，于2014年3月初收到被告退面积差房款89067元，故变更为以下诉讼请求：1、被告赔偿原告多贷房款89067元多付的利息损失（2008年1月23日至2014年2月15日）；2、被告赔偿原告多付房款89067元的3%契税2672.01元；3、被告承担诉讼费及交通费。为支持其主张，原告向法庭提交了以下证据：1、天津市商品房买卖合同，证明合同面积差异处理的约定；2、京津新城桃园、熙园面积差补充协议，证明该协议与补充合同十五条和商品房买卖合同第七条的约定是矛盾的，该协议无效；3、房屋产权证，证明实际建筑面积为356.61平方米；4、契税完税证，证明契税缴纳情况；5、中国光大银行贷款借据、个人贷款合同，证明贷款210万元的事实；6、消费信贷对账单（贷款本息明细），证明多付利息的数额；7、高速公路收费票据八张（2014年2月27日到法庭咨询，东丽到九园25元；2014年3月5日递交起诉材料，滨海到军粮城5元，津蓟天津到九园15元，九园到东丽湖20元；2014年3月27日开庭，北塘到九园30元，九园到东丽湖20元，军粮城到滨海5元；2014年4月14日开庭，东丽到九园25元），证明原告为诉讼咨询、起诉、开庭而自行驾车发生的高速费支出145元。被告对原告提交的证据1-4无异议，面积差补充协议系原、被告真实意思表示，契税系向主管机关缴纳的。对原告提交的证据5-7的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第七条对面积差异问题的解决方式有明确的约定，本案面积差异未超过±3%。被告仅需要将面积差异部分的房款退还给原告即可，无需支付其他款项。原、被告于2013年7月27日签订《京津新城桃园、熙园面积差补充协议》，该协议是针对面积差事宜的专项补充协议，约定的内容与《天津市商品房买卖合同》第七条的处理方式一致，且符合公平原则，是双方真实意思表示，合法有效。该协议约定被告退还原告差异部分房款89067元，双方别无其他争议。被告已于2014年3月3日将上述款项支付给原告。原、被告在签订《天津市商品房买卖合同》时，已经对将来可能存在的面积差异情况的风险进行了约定，双方应该遵照合同履行。原告购房时首付及贷款数额的决定因素为其自身的经济实力，与“面积差异”问题无直接因果关系。面积差异部分的房款是在首付款中还是在贷款中支付，无法界定，何来“损失”之说。原告与贷款银行之间的合同关系，与被告无关，不应要求被告承担任何责任。原告所主张的契税部分，属于行政法律关系，被告不是税务主管机关，无权收税也无权退税。被告不负有退还契税的义务，即便被告为原告代办了契税缴纳业务，也不能因此将代办退税的义务强加给被告。为支持其主张，被告向法庭提交了以下证据：1、上京别墅认购书，证明双方无定金约定以及对付款方式的约定；2、商品房买卖合同，证明双方的权利义务关系，应遵守面积差解决方式的约定；3、面积差补充协议、退款凭证，证明被告已经向原告退还了多付的房款，且双方约定别无其他争议。原告对被告提交的证据1、2无异议，对证据3中的面积差补充协议的真实性无异议，但认为该协议与合同是矛盾的，该协议无效。原告已收到被告退还的购房款。经审理查明，2007年12月22日，原告（乙方即买受人）与被告（甲方即出卖人）自愿签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号2005-×××），原告购买被告开发的天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城内上京熙园286号住宅，建筑面积367.49平方米，每平方米价格为8186.33元（币种：人民币），价款为3008396元。双方在补充合同第一条对付款方式约定：商业贷款，买受人于签订认购书之日起七日内即2007年10月20日前与出卖人签订主合同并缴付除商品房担保贷款额以外的所有房款给出卖人作为首期房款，即人民币908396元（含定金10万元）。其余房款人民币210万元由买受人向光大银行办理商品房担保贷款。补充合同第二条约定：主合同中约定的房价未包括税费。买受人需要交纳的税及费用详见出卖人提供的购房税费一览表，收取数额最终以政府及相关单位的规定为准。双方在合同第七条中对商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理问题约定：商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按房屋建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。补充合同第十五条约定：关于主合同第七条面积差异超过±3%双方约定，乙方有权解除合同，甲方按照原价款返还乙方；如继续履行合同，超过±3%部分，每平方米价格保持不变，按照差异部分多退少补。自甲方书面通知后7日内与开发商签订面积补差协议。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告履行了付清房款的义务，并于2008年1月10日向天津市宝坻区地方税务局缴纳房屋契税90251.88元（房地产权属转移面积367.49㎡，计税金额3008396元，税率3%）。2013年9月10日，天津市宝坻区房地产管理局颁发的涉诉房屋房地产权证，登记建筑面积为356.61平方米。登记面积与销售面积差异为（367.49-356.61）÷367.49×100%＝2.96%。2013年7月27日，原、被告签订《京津新城桃园、熙园面积差补充协议》约定：被告应向原告退还差异部分的房款为89067元，双方别无其他争议。被告于2014年3月3日将协议款项转账到原告名下。诉讼中，原告称，根据商品房买卖合同的补充合同约定，面积差异超过3%时，才需要签订面积补差协议。本案面积差未超过3%，不符合签订面积补差协议的约定，所以面积差补充协议无效。诉讼中，原告表示，客观上原告可以自己办理契税退还，但是契税系被告代收代缴，所以被告有义务退回多收的契税。付款方式是按照开发商的要求选择的，选择贷款方式付款，是因为原告没有一次性付款的经济能力。被告称，本案中付款方式是原告依据自身经济实力选择的，被告不干涉。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于原、被告签订的《京津新城桃园、熙园面积差补充协议》是否有效。原告称，依照商品房买卖合同第七条及补充合同第十五条的约定，本案面积差在3%以内，不应签订面积差补充协议，因此，原、被告签订的面积差补充协议无效。庭审中，原、被告对该协议的真实性均无异议，原告亦受领了被告的协议退款，且该协议不违反法律法规的强制性规定。故原告对该协议无效的主张，本院不予支持。关于预售商品房面积大于实际面积差异部分，导致原告多贷房款的相应贷款利息损失责任承担一节。支付房款系原告的合同义务，原告选择贷款方式支付首付款之外的房款，系根据其自身的经济能力选择的，庭审中原告亦未提交证据证明在付款方式选择上存在被告的干涉。根据双方签订的商品房买卖合同第七条的约定，原告对商品房面积差异的风险是有合理预期的，原告选择签署该合同，应视为对该风险的认可。原、被告签订的《京津新城桃园、熙园面积差补充协议》中亦明确约定“双方别无其他争议”。故对原告要求被告支付多贷房款的相应贷款利息损失的主张，本院不予支持。关于原告因多付房款而多缴纳契税部分的承担一节。因缴纳契税系原告的法定义务，征收主体为相应的税务部门。被告的代收代缴契税的行为不构成其退还契税的义务。庭审中，原告亦明确表示多收契税部分可以办理退还手续。故对原告要求被告赔偿多缴契税的主张，本院不予支持。同时，因该契税的征缴系因原、被告的商品房买卖行为发生的，被告有义务配合原告办理退税手续。关于原告要求被告承担因诉讼发生的交通费一节。被告于2014年3月3日将面积差异房款退还原告，但未提交证据证明将该退款事宜及时通知了原告，原告于2014年3月5日起诉追要此款属于合法的维权行为，由此发生的交通费用应由被告承担。因原告提交的交通费票据系自行驾车发生的高速费用，超出了合理范围，故对原告主张的交通费数额，本院不予全部认可，酌情支持50元交通费用。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告关于要求被告赔偿多贷房款89067元而多付贷款利息损失的诉讼请求。二、驳回原告要求被告赔偿由于多付房款89067元而多付契税2672.01元的诉讼请求。三、被告配合原告到相关部门办理多付契税2672.01元（具体数额以主管部门核算为准）的退税手续。四、被告于本判决生效后三十日内支付原告交通费50元。被告如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1049元（原告预交），由原告黄同波承担1000元，被告天津合生珠江房地产开发有限公司承担49元，被告负担部分于判决生效后三十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 黄 欢二〇一四年六月九日书 记 员 刘宏海一、附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、上诉须知：上诉人应按《诉讼费用交纳办法》之规定向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费，并将相应票据提交本院。