福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2014）思民初字第1771号原告胡育文，男，1955年10月21日出生，汉族，住福建省龙岩市。委托代理人邱春晖，福建天衡联合律师事务所律师。委托代理人杨幼菁，福建天衡联合律师事务所律师。被告陈金辉，男，1958年9月26日出生，香港居民，住厦门市思明区。委托代理人许丹，福建方威律师事务所律师。委托代理人王小英，福建方威律师事务所实习律师。原告胡育文与被告陈金辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法由审判员江玉华担任审判长，与代理审判员旷洁玉、人民陪审员陈禄兴组成合议庭，于2014年3月14日公开开庭进行审理。原告的委托代理人杨幼菁，被告的委托代理人许丹、王小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡育文诉称：2013年9月13日，原告胡育文与被告陈金辉签订一份《房产买卖协议》，协议约定：被告向原告购买址于厦门市思明区后滨路8号之四2901室房屋及思明区后滨路4号地下二层第187、188、189号车位，房产成交总价为886万元整；被告应于合同签订当日支付购房定金50万元，于2013年9月30日前支付第二期购房款436万元（含定金），余款450万元由被告以银行按揭贷款的方式支付；如被告无法在2013年11月20日前办妥按揭手续，则应以现金方式向原告支付余款；如被告未按期支付购房款，每逾期一日，应向原告支付房产成交总价0.05%的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付讼争房产并已办妥产权过户登记手续。但被告违反合同约定，直到2013年10月28日才向原告支付第二期购房款，且未按协议约定在2013年11月20日前付清剩余购房款。截至2014年1月10日，被告仍欠原告50万元购房尾款未付。故请求法院判令：1、被告向原告支付购房款人民币50万元及逾期付款违约金（以房屋成交价为基数，自2013年10月1日起，按照每日万分之五的标准，计至2013年10月27日为119610元，扣除已支付的3万元违约金为89610元；自2013年11月21日起，按照每日万分之五的标准，暂计至2014年1月9日为225930元，实际应计到全款付清之日）；上述金额共计人民币815540元。2、被告承担本案的全部诉讼费。被告陈金辉辩称：一、被告所涉违约款仅为47万元，其他款项并未违约。首先，原告未按照双方签订的《房屋买卖协议》的约定于2013年9月30日前办理涉案房产的解除抵押登记手续，而是在迟延约一个月后才通知被告已经办妥解除抵押的手续，违约在先，被告的付款时间应相应推迟。至2013年10月28日止，被告已经向原告支付389万元，连同签约时支付的50万元，已经累计支付房款439万元，且因计算错误而多于约定支付了3万元（该款并非原告声称的违约金），并无违约事实；原告诉求2013年10月1日至10月27日的违约金并将被告支付的3万元购房款作为违约金扣除无事实和法律依据。其次，因上述原告迟延办理解押手续的违约行为导致被告不能如期办理按揭贷款手续，被告随后的付款义务应相应推迟。根据协议约定，被告需于房产过户后35日内办妥按揭贷款手续，由于原告迟延解除抵押登记，办理房产过户时间也被推迟至2013年11月14日，被告因此无法及时办理按揭贷款手续，该项履行期间应相应延后至2013年12月19日（自2013年11月14日起算35天），被告已于2013年12月6日支付购房余款400万元，仅47万元未支付。因此涉及违约的款项仅为47万元。最后，被告未能支付购房尾款的原因是因为双方发生争议、原告要求被告暂停付款。二、原告主张的逾期付款违约金过高。应以未付款47万元为基数计算违约金；且日万分之五的违约金计算标准过高，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2013年12月20日起算。综上，请求法院依法裁判。经审理查明，2013年9月13日，原告胡育文与被告陈金辉签订一份《房产买卖协议》，双方约定原告将位于厦门市思明区后滨路8号之四2901室房屋及思明区后滨路4号地下二层第187、188、189号车位出售于被告，房产成交总价为人民币886万元整。被告于合同签订之日支付原告定金人民币50万元。《房产买卖协议》第四条约定：被告于2013年9月30日前（原告产权解押当日）向原告支付人民币436万元整（含定金），余款450万元由被告以银行按揭贷款方式支付。第五条约定：原告应于2013年9月30日前前往原告原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；若解押款为被告提供，则原告应将产权证原件交由第三方或被告保管，以便办理交易过户手续之用。第六条约定：原被告双方应于2013年10月15日前办理过户登记手续；若于2013年10月20日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。第十七条第二款规定：被告需于办好产权过户后35天内办好按揭贷款，若于2013年11月20日前无法办好按揭则被告需以现金方式支付给原告。协议第十二条还约定了违约责任，其中约定“若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金......”。协议签订后，原告于2013年10月下旬方办妥解除抵押登记的手续；被告则迟至2013年10月28日才向原告支付第二期购房款389万元，此前支付的50万元亦转作购房款；2013年11月14日，原告办理了房产过户手续，被告于2013年12月6日支付购房款400万元，尚余47万元至今未支付。以上事实，有原告提供的《房屋买卖协议》、银行账户明细清单，被告提供的客户回单（2013年9月13日）、收据、取款凭条、进账单、客户回单（2013年11月28日）、客户回单（2013年12月8日）以及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。结合当事人双方的诉辩主张，本院将本案焦点问题归纳如下：一、被告尚欠原告的购房款金额对此，原被告均确认，《房屋买卖协议》签订后，被告已经累计支付839万元（分别是2013年9月13日的50万元、2013年10月28日的389万元、2013年11月28日的300万元及2013年12月6日的100万元）。原告声称，2013年10月28日支付的389万元中，有3万元系被告支付的逾期付款违约金；被告则声称该3万元系因计算错误而支付，并非违约金。本院认为，原告关于3万元属于违约金的主张并未有证据证明，被告已经支付的款项与《房屋买卖协议》约定的价款之差额仅47万元，原告关于被告尚欠原告的购房款金额为50万元的主张不予采信。二、被告是否存在逾期付款的违约行为？当事人双方签订的《房产买卖协议》第四条约定：被告应于2013年9月30日前（甲方产权解押当日）向原告支付人民币436万元整（含定金）；该“协议”第五条同时约定：原告应于2013年9月30日前前往原告原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；若解押款为被告提供，则原告应将产权证原件交由第三方或被告保管，以便办理交易过户手续之用。现当事人双方对以上合同条款之含义发生分歧：原告强调被告应先履行付款义务，被告则抗辩原告应先行办理房产解除抵押登记的手续。本院认为，原被告双方在合同中的约定内容，并不能当然反映被告之“付款义务”与原告“办理房产解除抵押登记手续”之义务的先后履行顺序，因此对上述合同含义的阐发应当依照文义解释的方法被解释为：被告应在2013年9月30日前向原告支付房款436万，原告亦应在此之前办理相应房产的解除抵押登记手续，双方应同时履行上述合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求” 的规定，  则被告在原告未按照合同约定办理解除房产抵押登记手续的情况下，未于2013年9月30日前向原告继续支付房款386万元的行为不构成违约，原告要求被告承担自2013年10月1日起至2013年10月27日止的逾期付款违约责任不予支持。当事人双方迟延履行的行为发生后，以其实际行为确认了合同继续履行之合意，合同履行时间自然相应发生变动，当事人双方签订的《房屋买卖协议》第十七条第二款关于“被告需于办好产权过户后35天内办好按揭贷款，若于2013年11月20日前无法办好按揭则被告需以现金方式支付给原告”的约定应当被继续遵守；原告在收取购房款后于2013年11月14日办理了相应房产的权属变更登记，给予被告35天办理按揭贷款的时间（即从2013年11月14日起到2013年12月19日止）不仅符合合同约定，也契合经验常识及公平原则。被告于2013年12月6日支付的购房款400万元不属于逾期付款；但其尚未支付的47万元自2013年12月20日起已属逾期，构成违约，应承担相应违约责任。三、双方当事人约定的违约金是否过高，应否调整及如何调整？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“违约金过分高于实际损失的，可以请求适当减少”的规定以及《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，考虑到被告先后逾期付款的金额仅47万元，所占购房款总额的比例较低、原告亦未举证证明其因被告之违约行为造成了实际损失，以房产成交总价的日万分之五计算违约金确属过高，故对被告关于调整违约金的请求本院予以照准，调整为按照逾期付款金额的日万分之五计算违约金；被告认为应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定计算违约金的抗辩意见本院不予支持。综上所述，本院认为，原、被告之间签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，属合法有效之合同，双方应自觉履行。在合同履行中，被告的逾期付款行为已经违反合同约定，自应承担相应违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零七条 、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈金辉应于本判决发生法律效力后十日内向原告胡育文支付购房款人民币四十七万元整及相应的逾期付款违约金（自2013年12月20日起至实际付款之日止，以47万元为基数、按照每日万分之五计算。）二、驳回原告胡育文的其他诉讼请求。本案案件受理费11955元，其中由原告承担4423元，被告承担7532元。上述费用应于本判决生效之日起七日内缴纳。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  江玉华代理审判员  旷洁玉人民陪审员  陈禄兴二〇一四年五月七日书 记 员  孙 蕾附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。