广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院民 事 判 决 书（2013）叠民重字第9号原告（反诉被告）龙承军。原告（反诉被告）刘健。委托代理人龙承军。被告（反诉原告）桂林市金城房地产开发公司。法定代表人王君宁，总经理。委托代理人陈永春，员工。委托代理人王俭，广西桂安泰律师事务所律师。第三人桂林市同德房地产开发有限公司。法定代表人陈泰安，总经理。委托代理人谭国文，广西齐兴律师事务所律师。原告（反诉被告）龙承军、刘健诉被告（反诉原告）桂林市金城房地产开发公司（以下简称金城公司）、第三人桂林市同德房地产开发有限公司（以下简称同德公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月3日作出（2011）叠民初字第284号民事判决。判决发生法律效力后，金城公司不服，向检察机关申诉。2012年2月16日，广西壮族自治区桂林市人民检察院以桂市民抗（2012）3号抗诉书，向桂林市中级人民法院提出抗诉。桂林市中级人民法院于2012年3月1日作出（2012）桂市民抗字第8号民事裁定指定本院再审。本院再审后于2012年9月27日作出（2012）叠民再字第3号民事判决，后龙承军、刘健不服上诉于桂林市中级人民法院，该院于2013年1月9日作出（2012）桂市民再终字第17号民事判决，维持本院（2012）叠民再字第3号民事判决。2013年7月23日，桂林市中级人民法院作出（2013）桂市民再字第20号民事裁定，撤销该院的（2012）桂市民再终字第17号民事判决和本院的（2011）叠民初字第284号民事判决、（2012）叠民再字第3号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2013年10月24日第一次公开开庭进行了审理。后依法追加第三人同德公司参加诉讼，于2014年2月17日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙承军、刘健，被告（反诉原告）金城公司的委托代理人陈永春、王俭，第三人同德公司的法定代表人陈泰安及委托代理人谭国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告（反诉被告）诉称：2008年10月6日，二原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的桂林市某某花园第9幢1单元9层2号商品房，房屋总价款为445298元。被告应于2009年1月20日前将该商品房验收合格交付给二原告。二原告分别于2008年10月13日、2010年5月28日向被告交付房款人民币445298元。但被告未按约将房屋交付给二原告使用，为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、被告按《商品房买卖合同》约定向二原告交付房屋；2、被告赔付二原告逾期交房违约金94848元（2009年1月20日至2010年12月31日止）；3、本案诉讼费由被告承担。二原告（反诉被告）对其陈述在举证期限内提供的证据有：1、被告与二原告于2008年10月6日签订的《商品房买卖合同》，证明双方已签订了房屋买卖合同，且合同合法有效；2、销售不动产统一发票2张、个人贷款支付凭证2张、契税完税证，证明二原告已全额交付房款及各项费用；3、广西壮族自治区高级人民法院《不予立案再审通知书》，证明双方的商品房买卖合同真实有效，被告提出的砖混和框架结构误解是不成立的，原告要求被告支付违约金是合法合理的；4、桂林市中级人民法院（2011）桂市民申字第64号裁定书，证明合同有效、违约金是合法合理的；5、桂林市叠彩区人民法院（2013）叠民初字第793号判决书，证明双方的商品房买卖合同真实有效，被告提出的砖混和框架结构误解是不成立的，原告要求被告支付违约金是合法合理的。被告金城公司（反诉原告）辩称并反诉：1、标的物不存在，合同约定房号是砖混结构，现实中的是框架结构。故原告应向被告补房屋结构差价。由于标的物存在冲突，导致被告无房可交，在未解决冲突前，不存在违约；2、《商品房买卖合同》约定的违约金按合同约定的万分之三计算明显过高，因被反诉人没有实际受损依据，且事实上还有预期巨大利益，根据最高人民法院同案司法解释应根据实际情况于以减免，加之原告并没有付清“框架结构”标的物全额房款而违约在先。所以，要追究其《商品房买卖合同》的违约行为，理应由反诉人追究被反诉人未付清房款的违约责任；3、由于该楼盘至今未达到法律强制性规定的综合验收标准，至今没有得经有关质量关监管部门验收合格同意，未取得“工程验收合格备案”表，未成就《商品房买卖合同》中约定的交房条件，故不能交付使用。综上被告提出反诉，请求判令：1、将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》中约定的砖混结构成交价2680元每平方米变更为框架结构成本价3622元每平方米，房屋总价款变更为584373.48元。反诉被告向反诉原告支付房屋结构及建筑安装设备价差款139075.48元；2、驳回反诉被告的诉讼请求；3、反诉被告向反诉原告支付未付完全款的违约金74600元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。被告金城公司（反诉原告）为其辩解及反诉提交的证据有：1、开工申请、开工令，证明被告所建房屋为框架结构；2、评估报告，证明房屋结构中砖混结构与框架结构的差价为1045元每平方米，原告应向被告补差价共计168600元；3、商品房买卖合同，证明被告于2007年卖与他人的框架房屋价格为4311.23元每平方米。第三人同德公司述称：同被告金城公司的答辩意见和反诉意见，原告的诉求应在被告和第三人要求变更合同条款后再解决。第三人同德公司对其陈述在举证期限内未提交证据。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称：被告的反诉程序违法，其要求补差价已被桂林市中级人民法院裁定驳回。其认为房屋存在重大误解不符合事实，原告购买的是现房，故被告与第三人要求变更合同条款不符合法律规定。经过开庭质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但认为合同约定的房屋结构是砖混结构，但实际存在的房屋是框架结构；对证据2认为与本案无关；对证据3的真实性无异议，但认为不能证明合同有效；对证据4的真实性无异议，但认为其效力已被桂林市人民检察院的抗诉否定；对证据5的真实性有异议，认为是复印件，不予质证。第三人对原告提交1、2、3、5的质证意见与被告一致；对证据4的真实性无异议，但认为其是裁定书，是对程序性的问题所作的裁判，未涉及实体问题。原告对被告提供的证据1、2不予认可，认为原告购买的是现房，当时房价远低于被告所称的成本价；对证据3认为与本案无关。第三人对被告提供的证据无异议。本院认为，对上述双方无异议的证据，本院予以确认。对提出异议的证据，因与双方抗辩事由具有一定关联性的，本院亦作为定案的参考依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：二原告于2008年10月6日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告开发的桂林市某某花园第9幢1单元9层2号商品房，房屋总价款为445298元。房屋用途为住宅，属砖混结构。被告应于2009年1月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格交付给原告使用。如被告未按时向原告交付房屋，逾期不超过30日的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，每日支付原告已交付的房价款万分之一的违约金；逾期超过30日的，原告可以解除合同，但被告应支付原告已交付的房价款百分之五的违约金，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从最后交付期限的第二天起至实际交付之日，每日支付原告已交付的房价款万分之三的违约金。合同签订后，二原告分别于2008年10月13日支付购房款135298元，2008年11月13日贷款支付310000元，共计445298元。现被告未按约向原告交房，原告遂诉至本院。另查明，“某某花园”项目用地是第三人同德公司于2004年5月16日通过与“市房改办”签订《联合开发协议》并交纳有关款项后取得。之后，叠彩区政府考虑到税收及其他方面的情势，协调相关各方于2004年8月6日，与被告及第三人达成一致意见，将《某某花园》项目按原签订条件改为以被告名义但实际仍由第三人投资与实施。被告系“某某花园”项目名义上的开发商，第三人是实际开发商。本案诉争房屋为框架结构，至今尚未取得工程竣工验收备案登记表。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思之表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中明确约定，被告应于2009年1月20日前向原告交付房屋，但被告至今未按约定履行交房义务，已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告支付2009年1月20日至2010年12月31日止的诉请，合法有据，本院予以支持。被告及第三人主张《商品房买卖合同》约定的房屋结构存在重大误解，被告据此反诉主张变更合同总价款及要求原告支付房屋差价及违约金。本院认为，被告及第三人作为开发商，其从项目设计、立项、报批、实际施工等环节，都应对涉案房屋结构十分清楚，其主张存在重大误解，本院不予采信。本案涉案房屋实际结构虽与合同约定存在冲突，但该冲突并非购买人原告的过错造成，被告据此主张免责，无法律依据。故对被告的反诉请求，本院不予支持。被告及第三人辩称违约金过高，但未提供证据证实，本院不予采信。自2009年1月21日起至2010年12月31日止，被告共计逾期710天交房，按已付房款每日万分之三计算，被告应支付原告的违约金为94848元（710×445298×0.0003）。第三人同德公司系某某项目的实际开发商，应对名义开发商即被告金城公司逾期交房所产生的上述违约责任承担连带责任。关于原告要求被告交房的诉请，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，本案所涉房屋须经验收合格后交付。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。本案涉案房屋未取得上述备案表，尚未具备法定的交付使用条件，故原告要求被告交房的诉请，本院不予支持。但将房屋验收合格交付给原告仍是被告应履行的义务，本案涉案房屋已逾期5年交房，严重侵害了原告的合法权益，被告应尽快履行合同约定的义务，完成对房屋的验收，并将验收合格的房屋交付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告（反诉原告）桂林市金城房地产开发公司支付原告（反诉被告）龙承军、刘健自2009年1月21日起至2010年12月31日止的逾期交房违约金94848元；第三人桂林市同德房地产开发有限公司对被告（反诉原告）桂林市金城房地产开发公司的上述债务承担连带责任；驳回原告（反诉被告）龙承军、刘健的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）桂林市金城房地产开发公司的反诉请求。本诉案件受理费2172元（原告龙承军、刘健已预交）、反诉案件受理费1450元，合计3622元，由被告（反诉原告）桂林市金城房地产开发公司、第三人桂林市同德房地产开发有限公司负担（本诉案件受理费2172元由被告桂林市金城房地产开发公司、第三人桂林市同德房地产开发有限公司在履行债务时一并支付原告龙承军、刘健）。上述债务，被告应于本案判决书发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3622元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长吴奇审判员黄长发审判员陈国先二〇一四年六月三十日书记员陆慧峥第8页共10页