甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）张中民终字第250号上诉人（一审原告）民乐县人民医院。组织机构代码：43859031-6法定代表人王新民，系该院院长。委托代理人臧纠正，男，汉族，1970年5月出生，甘肃省民乐县人，民乐县医院后勤科科长，住民乐县医院家属楼。委托代理人周伯福，甘肃德言盛律师事务所律师被上诉人（一审被告）汤冬兰，女，汉族，1963年7月出生，甘肃省民乐县人，个体户，住农业银行民乐支行家属院。委托代理人李伟学，男，汉族，1963年7月出生，甘肃省民乐县人，住农业银行民乐支行家属院。系汤冬兰丈夫。上诉人民乐县人民医院因与被上诉人汤冬兰租赁合同纠纷一案，不服民乐县人民法院（2013）民民初字第910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人民乐县人民医院的委托代理人臧纠正、周伯福和被上诉人汤冬兰及其委托代理人李伟学均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2002年8月1日，民乐县洪水镇政府与被告汤冬兰签订了一份长期房屋租赁合同，约定由原告将洪水镇综合办公楼壹层面南由西至东第六间、使用面积29平方米的房屋租赁给被告，租赁期限为25年，租金58000元一次性付清。租赁合同签订后，双方依约履行了合同。2008年5月14日，民乐县洪水镇政府又与原告民乐县人民医院签订了房地产转让合同，民乐县洪水镇政府将被告租赁的门面房及其他房屋转让给民乐县人民医院，转让合同签订后，双方均未通知被告此房屋已转让给了原告。2012年4月1日，被告将此房屋转租给王建国经营使用，租赁期���为一年。一审法院另查明，被告所租赁房屋为该座楼房对外的楼梯，2002年民乐县洪水镇政府将该楼梯间封闭后租赁给了被告，现该座楼房由民乐县卫生局办公，其工作人员进出该楼从楼后面的楼梯进出。一审法院认为，本案中民乐县洪水镇政府与被告汤冬兰签订的《长期租赁合同》，系双方真实意思的表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。被告已于合同签订时向民乐县洪水镇政府一次性交纳25年的房屋租赁费用，双方约定的房屋租赁期限并未到期。现原告以被告未经其同意将房屋转租给第三人违反了合同的约定，及其因原告方业务楼房的扩建和县卫生局办公楼独立使用所需，现需要将此房屋收回，恢复原楼设计的办公大门通行之用为由，起诉解除原、被告间的房屋租赁合同关系。但在庭审中，原告并未提出被告有违反双方合同约定的强制性解除���同的有效证据，因此原告提出的解除合同的条件不成立，对其诉讼请求，不予支持。对被告辩称的民乐县洪水镇政府将该房屋转让给原告时，双方均未通知被告该房屋的所有权已转移，被告并不知情该房屋所有权人现为原告的辩解理由予以采信。且被告自2008年起就将该房屋转租，现已达六年时间，民乐县洪水镇政府和原告均未提出异议，视为对转租行为的默认，现原告以被告未经其同意转租为由提出解除合同不符合实际情况，其次原告提出解除合同是为了恢复通道便于县卫生局办公楼独立使用所需，但其在庭审中并未提出城市规划部门关于拆迁的相关证据。因此，原、被告之间的房屋租赁合同符合法律规定，系合法有效的合同，在被告不同意解除的条件下，并不适合强制性解除，应由双方协商解除为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零���条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告民乐县人民医院的诉讼请求。案件受理费70元，由原告民乐县人民医院承担。一审判决宣判后，民乐县人民医院不服，向本院提起上诉。请求撤销民乐县人民法院（2013）民民初字第910号民事判决，查清事实后依法改判或发回重审。理由是：（一）一审认定事实不清。一审法院对于上诉人与被上诉人之间在房屋租赁过程中被上诉人是否存在有违双方约定的强制性解除房屋租赁合同的事实认定不清。一审法院以“原告并未提出被告有违反双方合同约定的强制性解除房屋租赁合同的有效证据”为由，认为上诉人解除合同的条件不成立。这一认定是错误的。1、根据证据规定的规定，当事人双方均认可的事实无需举证，本案中上诉人��出被上诉人擅自转租了房屋，对此被上诉人不否认，法院就可以确认这一事实。2、上诉人在一审中提举了在民乐县工商局保存的关于被上诉人给第三人转租房屋的《房屋转租合同》一份，该证据证明被上诉人向第三人王建国转租房屋的事实是客观存在的，但一审法院却置该证据于不顾，再行要求上诉人提出对方有违反双方合同约定的强制性解除房屋租赁合同的有效证据，一审法院的这一做法是错误的。3、根据被上诉人与原房屋所有权人民乐县洪水镇人民政府签订的《房屋长期租赁合同》的约定，乙方在租赁期内若将房屋转移给第三方时，应事先征得甲方同意，否则甲方有权收回房屋。被上诉人在租赁期内未经上诉人同意，擅自将房屋转租给第三人，违反双方的约定。上诉人据此完全可以解除合同，收回房屋。（二）一审法院认定被上诉人转租房屋的行为已达6年时间，没有任何证据予以支持。被上诉人转租房屋的行为上诉人在起诉前三个月才知晓。（三）一审法院在审理过程中已经查明关于租赁给被上诉人的这间门面房，在该栋大楼修建时的施工蓝图就设计的固有楼梯通道。只是原房屋所有人民乐县洪水镇人民政府在当时办公使用时与大院内的其他房屋相互连接，并在大院中间开设有鲜明的政府大门，所以镇政府为充分利用，便将该楼梯间封闭后租给了被上诉人，但是上诉人将该栋楼整体接管后将大院内所有平房及部分楼房拆除后，在与该栋政府办公楼相邻不足5米的地方新修建了一栋11层的业务大楼，致使在该栋政府办公楼内办公的民乐县卫生局的工作人员无法通行，也不便于外界办事人员找到卫生局上楼的通道。鉴于此，依据政府领导的要求和卫生局的通行便利，非常有必要将原楼设计的楼梯通道变更为卫生局办公大楼现行的通道。对于该事实一审法院已经查明认定，但在判决理由部分却要求上诉人提出恢复通道便于使用的相关证据，自相矛盾。（四）一审判决适用法律错误。本案为房屋租赁合同纠纷，应该适用《合同法》及《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关内容，而一审法院在审理此案中所适用的法律与本案涉及的核心事实不相关联，导致该案错误判决。本案经二审审理查明的事实与一审判决查明认定的一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人汤冬兰与民乐县洪水镇人民政府于2002年8月1日签订的《长期租赁房屋合同》系双方真实意思的表示，系合法有效的合同。被上诉人汤冬兰于2006年将该房屋转租给曹栋，又于2012年将该房屋转租给王建国经营使用，在此期间民乐县洪水镇人民政府和上诉人均未提出异议。民乐县洪水镇���民政府在2008年5月7日将该栋楼转让给上诉人民乐县人民医院前，并未在合理期限内通知被上诉人。根据民乐县洪水镇人民政府与上诉人民乐县人民医院签订的《房地产转让合同》的约定，民乐县人民医院“愿意接受在此部分房屋上存在的他项权利”，且民乐县洪水镇人民政府一次性收取汤冬兰的租金58000元，已在该合同价款中进行了约定。以上事实，说明上诉人在购买该栋楼房时，对包括被上诉人汤冬兰承租的房屋在内的整栋楼的情况是进行了充分了解的，应视为民乐县洪水镇政府和上诉人民乐县人民医院对汤冬兰转租房屋的行为是默许的。现上诉人要求解除民乐县洪水镇人民政府与汤冬兰签订的《长期租赁房屋合同》既不符合法定解除的条件，又不符合约定解除的条件。上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判处适当。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元由上诉人民乐县人民医院负担。本判决为终审判决。审判长 赖 鹰审判员 袁建银审判员 陈 军二〇一四年五月二十二日书记员 李晓凤附适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以原判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。