杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初9709号 原告连碎珠，女，1965年7月15日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托代理人毛惠庆、谢辉（特别授权），浙江诚缘律师事务所律师。 被告沙静红，女，1973年8月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人樊德珠、夏莹（特别授权），浙江锦丰律师事务所律师。 原告连碎珠（以下简称原告）与被告沙静红（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，于2018年8月23日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用普通程序，于2018年10月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人毛惠庆、谢辉及被告委托代理人樊德珠、夏莹到庭参加诉讼。后本案于2018年11月28日再次进行了公开开庭审理，原告委托代理人毛惠庆、谢辉，被告沙静红及其委托代理人樊德珠、夏莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年12月29日，原、被告双方通过第三人杭州新动房地产代理有限公司（以下简称新动房地产）就购买杭州市拱墅区××公寓××南里××幢××号房产事宜达成一致意见，并签订《定金合同》一份，合同签订后，原告向被告汇款3980000元作为购房定金。2018年5月2至3日期间，原告陆续向被告汇款6000000元作为提前支付房款以保障合同继续履行，由于被告自身原因2018年5月30日才最终办结涉案房产的房产证，中介公司随即通知原告并安排二手房签约前的准备。由于政府限购政策原因原购买人无法签订商品房转让合同，根据《定金合同》第8.4条第三款约定，因限购原因被告同意变更购买人。2018年6月7日原告指定变更由武汉大陆桥物业经营管理有限公司（以下简称武汉公司）购买，武汉公司出具股东会决议及相关文书并转交中介，在第三人中介公司处拟定了商品房转让合同相关条款和税费缴纳清单。2018年6月8日被告通过手机短信方式并委托浙江一墨律师事务所以律师函形式告知原告，解除《定金合同》并没收定金3980000元。2018年6月10日原告再次短信告知被告希望继续履行合同，但被告予以拒绝。2018年6月12日，原告委托浙江诚缘律师事务所以发律师函形式要求被告返还预付的购房款6000000元及双倍定金7960000元未果。2018年6月16日，原告再次短信催讨上述款项并告知退款帐户等信息，但原告至今未收到6000000元购房款。被告已于2018年6月8日正式书面函告原告单方面解除《定金合同》，理应立即返还预付款及定金，但被告至今仍非法占有原告巨额资金，已构成侵权。另2018年6月8日被告单方面解除《定金合同》已构成根本性违约，应双倍返还定金。为此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、被告返还购房预付款6000000元及自2018年6月8日起计算银行同期贷款利息，该权利保留至上述款项实际结清之日止；2、被告双倍返还定金共7960000元；3、被告承担全部诉讼费用。 原告为证明其主张，向本院提交以下证据材料：《定金合同》（复印件）、支付凭证、微信聊天记录、股东会决议及授权书（复印件）、短信、解除函、律师函、快递单号、《杭州市房屋转让合同》（打印件）、2018年6月8日原告发给被告要求继续购买涉案房产的短信（复印件），用以证明原告所述事实。 经质证，被告对股东会决议及授权书的证据三性有异议，对其余证据的真实性无异议，本院对上述证据除股东会决议及授权书不予确认外，对其余证据的真实性均予以确认。 被告辩称，双方签订《定金合同》并解除该合同属实，但双方未能正式签订房屋转让合同不是被告拒绝签订,而是原告在签订《定金合同》后直至《定金合同》履行期终结前一直没有取得购房资格，直接导致2018年4月底、5月初无法完成签约，进而在2018年5月30日前未能办理过户交易。2018年6月7日原告要求变更武汉公司作为买受人，但经查该公司作为买受人存在重大瑕疵，也无法完成签约，在此情况下，被告于2018年6月8日无奈提出解除合同。签订《定金合同》时被告虽未取得产权证，但其仍有权签订二手房转让合同，其具备卖房资格，事实证明在约定过户期前被告已具备办理二手房过户条件。综上，涉案房屋未能按合同约定签订二手房转让合同，亦未能按合同约定办理过户手续，系因原告的购房资格而直接导致，故原告构成根本性违约，被告同意将6000000元购房款退还给原告，但3980000元定金不应退还，请求驳回原告的该项诉讼请求。 被告为证明其主张，向本院提交不动产权证、《定金合同》、微信聊天记录、录音资料、短信聊天记录（打印件）、律师函（复印件）、公司公示报告、通知、住房购房资格及交易网签流程、存量房买卖流程，用以证明被告辩称的事实。 经质证，被告对原告提交证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。 根据上述有效证据及原、被告双方的陈述，本院查明事实如下： 2017年12月29日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）通过杭州新动房地产代理有限公司（以下简称新动房地产）签订一份《定金合同》，合同约定：“甲方所售房屋坐落于杭州市拱墅区××公寓××南里××幢××号，建筑面积257.4平方米，甲方所售房屋成交价格为37970000元，一次性付款，乙方2017年12月29日前向甲方指定银行帐户转入人民币3980000元作为定金，该定金为双方日后签署正式房屋买卖合同的担保。甲方所售房屋所涉交易税费由乙方承担。余款最迟在产权过户受理前支付，具体付款时间及取款条件在《杭州市房屋转让合同》当天约定。甲方所售房屋承诺，甲方承诺有权处置所售房屋且不存在影响该房屋出售的事实…..甲方承诺提供关于该房地产交易所需的所有资料，包括但不限于房地产权利证明等。乙方购买房屋的承诺，乙方承诺符合该房地产所在地限购等政策下的购房要求，不会因购房资格的问题导致无法履行与甲方签署的《杭州市房屋转让合同》或无法办理房屋产权变更登记。违约责任：若甲方未按时与乙方签署正式房屋买卖合同，则视为甲方违约，甲方应向乙方返还双倍定金。若乙方未按时与甲方签署正式房屋买卖合同，则视为乙方违约，甲方有权不退还乙方定金作为违约金。其它约定：1、该物业交易过程中所产生的所有税费由买方承担（除一手房办证费用外），2、甲乙双方约定在5月30号前办理完二手房交易过户，3、甲方同意乙方在签定此套二手房合同时准许乙方因限购原因变更购买人，4、甲乙双方协商签定此套房产二手房转让合同时间为4月底5月初，但因时间周期长甲乙双方约定乙方需5月1号前再打600万给甲方作为提前支付房款……。”合同签订后，原告当即向被告支付定金3980000元，并于2018年5月2日、5月3日、5月4日分别向被告支付购房款计6000000元。2018年5月28日，涉案房屋取得了不动产权证书。 吴昊系新动房地产的工作人员，丁总系新动房地产负责人。该新动房地产系原告委托的中介机构。2018年4月28日，被告向吴昊发微信“什么时候汇款，我觉得对方不以为然这件事情，好象对协议的约定无动于衷，有点奇葩….，2号打完钱，晚上之前把协议等都签署了，晚上我要出差去外地，本来下午就走的”。吴昊回复“最晚5.3前可以吗，这中间工作可能是我没做好，我会跟莲姐（原告）接好，您收到钱后写张收据即可留在公司我去拿，另外签正式房屋转让合同估计她会在15号之前回杭州，届时我们在您回杭州后约时间应该没有问题吧”。2018年5月29日，被告向吴昊发微信“我明早拿到房产证，然后做什么？”，吴昊回复“等我消息吧”。2018年6月4日，被告向吴昊发微信“吴昊，合约什么时候签订”。吴昊回复“今天才拿全客户的查档资料而且还是一份不合格资料，正在想办法疏通过了查档这关就没有问题了，也就这两天的事情，沙总。我先解决购房资格问题吧。” 2018年6月7日，原告、被告、吴昊、丁总在杭州市西湖区××度假酒店就签署房屋转让合同一事进行协商，内容如下：被告说“莲姐（原告）听说你一直在国外，5月份也在国外，5月30号之前一直和昊昊说什么时候签约，说了很多次”。原告说“嗯，对，之前一直在国外，我们是交了2年半社保，按道理是够了，结果政策好象是说补交不同意，原来是说补交可以的，现在又不可以了”。丁总说“今天坐下来大家商量一下，看看有什么解决办法。一个是你（原告）可以把所有的钱全部付给她（被告），他项权证做到你原告）名下，其他的话，就是按昨天说的，用公司去过户，今天就可以过。原告说“用公司去过户的话，我下面还有两位其他股东，我还没打电话给他们”……最终，原、被告双方未能签订该房屋转让合同。 2018年6月8日，被告发函给原告，因原告违背《定金合同》第8.4条第2项约定而构成违约，故要求解除定金合同，并没收该定金3980000元，6000000元购房款请提供银行帐号返还给原告。2018年6月12日，原告发函回复给被告，已收到被告单方面解除合同，鉴于被告单方面解除，故将定金3980000元和购房款6000000元立即汇入原告银行帐号，并有权主张被告双倍返还定金。庭审中，双方对解除《定金合同》无异议，但对违约的问题，双方各执一词遂而形成诉讼。 另查明，武汉公司的股东系两个法人，即大陆桥物业经营管理有限公司、新东方信用担保有限责任公司。 2017年3月2日、2017年3月28日，杭州市住房保障和房产管理局出台《关于进一步调整住房限购措施的通知》、《关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知》，在市区范围内暂停向以下居民家庭出售新建商品房和二手房：…..（三）无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民家庭。….三、户籍由外地迁入桐庐、建德、临安、淳安四县（市）的居民家庭，自户籍迁入之日起满2年，方可在本市限购区域内购买住房，并按照本市限购政策执行。 本院认为，原、被告双方签订的《定金合同》合法有效，双方均应按约履行，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方对解除该定金合同无异议，事实上该合同已于2018年6月12日正式解除，本院予以确认。合同解除后，原告要求被告返还购房款6000000元并支付相应利息的诉请，本院予以支持。 本案争议的焦点一、导致原、被告双方未能如期按约签订房屋转让合同并办理过户手续的违约事实。围绕该争议焦点，根据双方举证及本院审理查明的事实，本院认为在《定金合同》中约定签订二手房转让合同的时间为2018年4月底5月初，在该期限内被告曾向新动房地产催促签约而未果，因此，被告对未能按约签订二手房转让合同并无违约，且之后在《定金合同》履行期内原告及新动房地产从未通知被告签订转让合同并办理过户手续，直到2018年5月29日被告再次主动催问新动房地产要求签约仍未果。在《定金合同》履行期届满后于2018年6月4日，被告又一次向新动房地产催问签约时间，回复因原告不具备购房资格而未能确定签约时间。原告认为因被告当时未取得不动产证而有权拒绝签订合同。对此，本院认为，取得不动产权证应为办理房屋过户手续的必备要件，但并非涉案定金合同约定或法定签订房屋转让合同的强制性必备条件，即二手房转让合同签订并不是以取得不动产证为前提，在未取得的情况下所签订的二手房转让合同也是合法有效，同时双方在签订《定金合同》时对诉争房产未取得产权证的事实均知情，故原告以上述理由不签订合同，存在违约。同时在《定金合同》中亦未约定交付不动产证的时间，此后原告及新动房地产从未向被告催问提交不动产证。另，涉案房屋于2018年5月28日取得不动产证，在《定金合同》履行届满前即在2018年5月30日已具备了产权过户条件。因此，导致本案案涉二手房转让合同一直未能按约签订并按约办理过户手续的根本性障碍系原告在《定金合同》约定的办理过户时间前尚未具备购房资格，在超过合同履行期后于2018年6月7日各方协商时原告表示因未连续交纳社保而无法购买此套房产，虽《定金合同》中约定允许变更购买人，但原告既未在合同履行期内提出变更购买人，又在履行期届满后变更购买人因存在重大瑕疵而也未能签订二手房转让合同。对于在杭购房资格，杭州市住房保障和房产管理局已于2017年3月出台限购政策，原告作为买房人，特别是在购买几千万元的大宗房产时更应尽到其合理的谨慎注意义务。综上，涉案房屋未能按约签订二手房转让合同，从而导致未能按约办理产权过户登记手续，原告因违约行为应按约承担违约责任。 本案争议焦点二：关于定金罚则的适用。本院认为，定金罚则制度贯彻了尊重意思自治的民法基本理念，而且在一定程度上遵循了公平这一民法基本原则。首先，虽然定金罚则具有惩罚性，但此种惩罚性规则的适用是基于当事人自愿选择的结果。换言之，在不违反国家利益、社会公共利益以及第三人合法权益的前提下，法律应当尊重当事人的自由意思，对定金罚则的效力予以认可。其次，在定金制度中，双方对自己违约后所应承担的责任是可以预见的，交付定金一方通过支付一定数额的定金行为表达了自己对适当履约的诚意，而收取定金一方在接受了对方定金后亦承担了一旦违约将加倍返还定金的风险和义务。双方签订《定金合同》后，均应积极善意的履行该《定金合同》进而最终在《定金合同》约定的时间内签订房屋转让合同，亦在《定金合同》约定的时间内办理房屋过户手续。如前所述，本案被告在《定金合同》约定的时间内履行了自己的义务，原告在未能保证购房人资格的情况下与被告签订《定金合同》，最终因购房资格而违反了《定金合同》第6.1条约定，根据《定金合同》第7.2条约定，因原告未按时与被告签署正式房屋买卖合同，则视为原告违约，被告有权不退还原告定金3980000元作为违约金，故原告要求被告双倍返还定金7960000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国公司法》第一百零四条、第一百零六条之规定，判决如下： 一、被告沙静红于本判决生效之日起十日内返还原告连碎珠杭州市拱墅区××公寓××南里××幢××号房产预付款6000000元并支付利息（利息以预付款6000000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年6月12日起计算至款项付清之日止）。 驳回原告连碎珠的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取计105560元，保全费5000元，合计110560元，由原告连碎珠承担63041.4元，被告沙静红承担47518.6元。 原告连碎珠于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告沙静红于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  常孝永 人民陪审员  郑定华 人民陪审员  俞美娟 二〇一九年三月二十八日 代书 记员  马娟美