福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初871号 原告：曹华英，女，1977年8月27日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：罗建生，福建枫桦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区贵溪洋碧桂园3号199栋3楼。 法定代表人：傅卫兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告曹华英与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告曹华英、被告碧桂园的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹华英向本院提出诉讼请求：1.碧桂园向曹华英支付逾期交房违约金27,402元（即2017年7月1日至2017年11月22日的违约金，以购房款629,942元为基数，按每日0.03%计算）；2.碧桂园向曹华英支付逾期办理商品房权属登记的违约金3,700元（该违约金按50元/天，从2018年2月20日起至2018年5月4日止）；3.碧桂园向曹华英支付曹华英代垫的2017年11月份的物业费170.32元；4.本案诉讼费用由碧桂园负担。事实和理由：2015年8月10日，曹华英与碧桂园签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》，双方约定：曹华英向碧桂园购买其开发的梅列区碧桂园7号210幢201室房屋，房屋总价款629,942元，以按揭付款的方式支付。碧桂园应当于2017年6月30日前将符合交付条件的商品房交付曹华英使用，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之三的违约金。合同还约定：商品房交付使用后60日内碧桂园向当地的房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园提供的资料交付曹华英；如因碧桂园的原因，曹华英不能于商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园应向曹华英支付人民币50元的违约金。合同签订后，曹华英如约向碧桂园支付了购房款，但碧桂园却未能按合同约定履行义务，至2017年11月22日才将房屋交付曹华英使用；交房后碧桂园也未在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始预登记，导致曹华英不能在交房后90日内取得房屋权属证书。根据双方签订的合同及补充协议的约定，碧桂园已构成违约，应支付逾期交房及逾期办证的违约金。 碧桂园辩称，1.答辩人已如期履行通知收房的义务，延期收房的责任在于曹华英怠于行使自身权利，不应加重答辩人的责任，曹华英的逾期交房主张不能成立。退一步讲，答辩人在获取竣工备案材料后，当日即通知曹华英来收楼，也因曹华英怠于行使自身权利未来办理收楼手续，造成逾期，故2017年11月6日之后的责任应由曹华英自行承担。2.关于逾期办证违约金的问题，答辩人认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政府政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司；故该违约金应从2017年11月22日的第91天起即2018年2月21日开始计算至2018年5月4日止，按每日50元计算并扣除30天的时间。3.曹华英关于物业费的主张不符合法律规定，物业费由第三人公司收取，如其认为物业费收取不合理，应另案主张。 围绕诉讼主张曹华英向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》及补充协议书，拟证明碧桂园违约及应支付违约金的标准；2.销售不动产统一发票，拟证明曹华英已按约支付全部购房款629,942元；3.期楼收楼通知书、碧桂园物业及资料移交书、钥匙签领确认书、物业费发票，拟证实曹华英与碧桂园于2017年11月22日办理房屋交接手续，碧桂园逾期交房及收取物业费170.32元；4.不动产权属证书办理通知书，拟证明碧桂园2018年5月4日通知办理不动产权属证书；5.责令停止违规交房行为通知书，拟证实碧桂园在2017年6月30日通知交房不符合合同约定。 围绕诉讼主张碧桂园向本院提交以下证据：1.三明市实施不动产统一登记的公告、三明市不动产登记申请材料清单（试行）各一份，拟证明2016年10月19日在三明市区范围内实施不动产同意登记，及需前置工作权籍调查成果，该情况属情势变更；2.资料移交书、办证资料移交明细表、EMS特快专递回执单，拟证明碧桂园已履行通知交房及办证的义务；3.房地产开发项目首次登记（总确权）证明一份，拟证明涉讼房产所在楼栋首次登记的时间为2018年5月4日。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据本院作如下分析认证：庭审认证曹华英向本院提供的证据和碧桂园提交的证据1至5，其来源和形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。碧桂园对曹华英提交证据所提异议，缺乏依据，本院不予采纳。曹华英对碧桂园提交的前述证据所提异议，理由不能成立，本院不予采纳。 经庭审认证，结合当事人双方当庭陈述，本院对本案事实作如下认定： 2015年8月10日，曹华英与碧桂园签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要约定：曹华英向碧桂园购买位于三明碧桂园7号210幢201室房产；购房总价款为629,942元；碧桂园应于2017年6月30日前向曹华英交付房产；出卖人逾期交付房产超90日的，买受人要求继续履行合同的，应自双方约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，但违约金最高不能超过买受人已付房价款的15%。其中，合同第二十条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因碧桂园的原因，曹华英未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意，碧桂园每逾期一天应向曹华英支付人民币50元的违约金。因曹华英的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，碧桂园不承担责任。其中，合同第二十八条约定：对合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由碧桂园承担的责任，或不合理加重曹华英责任、排除曹华英主要权利内容的，仍以合同为准。 双方同日签订的《补充协议书》第十条约定：双方一致同意不按合同第二十条约定履行，关于该商品房的房屋登记以该条约定为准。买受人和出卖人一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见买受人与出卖人签订的本协议附录二《委托办理权属登记协议书》。《委托办理权属登记协议书》主要约定：1.买受人自愿同意出卖人指定员工在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交三明市房屋权属登记中心，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：（1）买受人已向出卖人付清合同及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费及其它应付款等一切款项；（2）按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房屋所有权证》所必须一切文件；（3）买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；（4）完成该协议第一条第二款约定的事项。2.出卖人指定员工于领取该商品房的《房屋所有权证》之日（以出卖人在房产管理部门领取该商品房的《房屋所有权证》的签收日期为准）起180天内，将办理该商品房《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交三明市国土资源局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《国有土地使用证》所需的税费代缴给相关部门。3.出卖人指定员工仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按本协议第二条、第三条约定履行递交资料的义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金。 合同签订后，曹华英依约支付了购房价款。碧桂园于2017年6月27日向曹华英送达了期楼收楼通知书，因涉讼房产未取得竣工验收备案登记表，曹华英曹华英以此为由拒绝接收涉讼房产。2017年11月10日曹华英收到碧桂园向曹华英送达的期楼收楼通知书，曹华英于2017年11月22日与碧桂园办理了涉讼房产的交接手续，并交纳了涉讼房屋2017年11月份的物业费170.32元。2018年5月4日，碧桂园通知曹华英办理不动产权属证书。 本院认为，当事人双方对《商品房买卖合同（预售）》及相关《补充协议》约定的内容、购房款的交付、曹华英于2017年11月10日收到碧桂园通知办理房屋交接手续、案涉房屋所涉工程项目于2017年11月6日通过验收备案等事实没有争议，本院予以确认。本案争议在于：碧桂园是否存在逾期交房违约行为及其是否应承担逾期交房违约金的问题；碧桂园是否应承担逾期办证违约金的问题。 对于碧桂园是否存在逾期交房违约行为及其是否应承担逾期交房违约金的问题。本院认为，依双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条、第十一条的约定，房屋交付使用包含两个层面内容：一是约定期限内应交付商品房；二是交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。涉案房屋取得竣工验收备案表后，碧桂园立即通知曹华英办理涉讼房产交接手续，曹华英于2017年11月10日收到该通知，故应认定碧桂园实际履行通知交房的时间为2017年11月10日，该日期已超过双方合同约定的交房时间（2017年6月30日），碧桂园系逾期交房，已构成违约，应依法承担相应违约责任。故曹华英要求碧桂园支付2017年7月1日至2017年11月10日期间逾期交房违约金的诉讼主张，予以支持，曹华英要求碧桂园承担2017年11月10日后的逾期交房违约金无事实与法律依据，不予支持。碧桂园逾期交房期间为2017年7月1日至2017年11月10日，违约金每日按已付房款629,942元的0.03％计算为24,945.7元（629,942元×3÷10000×132天）。碧桂园迟延取得竣工验收备案表违反了合同约定，但曹华英并未举证证实其因该违约行为造成的具体损失，从有利于维护交易安全、弘扬诚信原则、减少纠纷的角度出发，并结合本案实际情况、开发商的过错程度及曹华英未举证证实其具体损失的事实，根据公平原则，酌情确定碧桂园承担80%的违约责任，按已支付房款的日万分之三计算后得出的违约金的80%即19,956.56元（24,945.4元×0.8）。 对于碧桂园是否应承担逾期办证违约金的问题。本院认为，双方签订的《补充协议》及《委托办理权属登记协议书》有关办理权属登记“买受人自愿同意出卖人指定员工在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交三明市房屋权属登记中心”“出卖人指定员工于领取该商品房的《房屋所有权证》之日（以出卖人在房产管理部门领取该商品房的《房屋所有权证》的签收日期为准）起180天内，将办理该商品房《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交三明市国土资源局”“出卖人指定员工仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任”的约定，明显含有免除《商品房买卖合同（预售）》约定应当由出卖人承担的办理房屋权属登记责任的内容，具有《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定的补充协议中不得含有的情形，亦符合《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定情形，故《补充协议》及《委托办理权属登记协议书》中，对产权登记事项的约定应当认定为无效，碧桂园应按《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，办理房屋权属登记事宜。碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。本院认为，1.碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对《不动产登记暂行条例》实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备；2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题；3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担；4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。故碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。依据此条规定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付使用后第91日开始计算。曹华英主张从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金，符合法律规定，本院予以确认。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致曹华英不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂园公司交付商品房截止日期的次日（即2017年11月10日）起的第91日（即2018年2月9日）起计算至2018年5月4日。曹华英要求碧桂园支付2018年2月22日起至2018年5月4日期间逾期办证违约金3,700元的诉讼主张，符合双方的约定，予以支持。房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金应扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，其辩解不予采纳。 曹华英交纳了2017年11月份的物业管理费170.32元，其要求其缴纳的2017年11月的物业管理费170.32元应由碧桂园交纳的主张，实际是对物业费起算时间如何确定有异议，属物业合同纠纷，与本案法律关系和合同当事人均不相同，不符合合并审理的条件，在本案中不予处理，曹华英可另案主张。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百四十八条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下： 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向曹华英支付逾期交房违约金19,956.56元； 二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向曹华英支付逾期办证违约金3,700元； 三、驳回曹华英的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费485元，因适用简易程序减半收取243元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担（案件受理费应于本判决生效之日起三日内缴清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审判员  巫金秀 二〇一九年三月二十九日 书记员  吕 文 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  3