广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初65号 原告：王思桐，女，1988年1月29日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市连山区。 委托诉讼代理人：杨孟真，广西江竹律师事务所律师。 被告：广西龙叶贸易有限公司，住所地：广西防城港市防城区，统一社会信用代码：****************。 法定代表人：黄福光，执行董事。 委托诉讼代理人：刘振亮，广西纵华律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司防城港市防城支行，住所地：广西防城港市防城镇，统一社会信用代码：***************。 法定代表人：曾芳，行长。 委托诉讼代理人：禤德艺，男，该行职员。 委托诉讼代理人：卢雨君，女，该行职员。 原告王思桐与被告广西龙叶贸易有限公司（以下简称龙叶公司）、第三人中国工商银行股份有限公司防城港市防城支行（以下简称工商银行防城支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王思桐的委托诉讼代理人杨孟真、被告龙叶公司的委托诉讼代理人刘振亮到庭参加诉讼，工商银行防城支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告王思桐向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告退还原告首付购房款115025元及租金【租金计算方式：（租赁合同总价328606元-购房总价230025元）/60月×43月，暂计至2018年12月7日为70650.29元，以后另计）；2.解除原、被告与第三人签订的购房借款担保合同，被告退还原告已支付的购房贷款本息，被告向第三人偿还贷款余额；3.被告按已付房价款的1%赔偿原告损失；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月12日，原告以支付首付加按揭贷款的方式，购买了被告恒富商业广场4楼2741号商铺，购房总价款为328606元（其中商铺首付款与按揭贷款为230025元，及5年租金98581.8元）。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定被告于2014年12月31日前交房，第十五条约定在交付后720日办理产权证，第十条约定如被告原因发生退房的违约金计算方式，附件四的《合同补充协议》第八项约定了送达地址及送达方式。合同签订后，原告全面履行了自己应尽的义务，但被告没有按照约定履行自己的义务，即在2016年12月31日前为原告办理产权证，至2017年12月31日被告逾期办证时间已超过双方约定的办证时间一年以上。依据法律规定及合同约定，原告可要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及与第三人签订的《按揭贷款合同》，并要求被告退还原告的购房款、赔偿损失并承担违约责任。为此，原告特具状法院，要求判如所请。 被告龙叶公司辩称，1.原告诉请解除合同已经超过一年的除斥期；2.被告于2015年已申请涉案房地产项目的备案，并于2015年9月6日完成初始登记和取得涉案房地产项目的产权证书，完全具备协助原告办理房屋所有权证的条件，且双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告仅是协助配合办证的义务，而非为原告代办房屋所有权证，因原告怠于向房屋产权登记部门申请导致未能取得房屋所有权证，不同意解除《商品房买卖合同》；3.双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋的购房款为230025元，购房款不包含原告主张的租金在内，原告与案外人荣申博公司签订的《房屋租赁合同》与本案无任何关联性。综上，原告的各项诉讼请求无事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。 第三人工商银行防城支行的书面答辩意见为：针对原告主张的第二项诉讼请求，第三人认为《商品房买卖合同》与《个人购房借款/担保合同》不具有主从合同关系，而是相互独立的两个民事法律关系，《商品房买卖合同》的解除并不意味着《个人购房借款/担保合同》的效力终止，且第三人不存在任何的违约情形，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，第三人同意由法院合并审理案涉商品房买卖合同纠纷和借款合同纠纷，并请求依法裁判《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款本息清偿责任；另外，对原告主张的其他诉讼请求不发表意见。 本院经审理认定事实如下：2014年5月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：HF299号）。合同约定原告购买被告开发的位于广西防城港市防城区商铺，该商铺总价款为230025元。双方对交房时间、产权登记办理、逾期办证的处理、合同履行方式等作了明确约定，即：1.交房时间，出卖人应当在2014年12月31日前，将经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字验收合格的商品房交付买受人使用；2.产权登记办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书和按规定备案；3.逾期办证的处理，如因出卖人不在上述期限向产权登记机关提供资料申请办理房地产权属证书，致使买受人未能在法定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。4.合同履行方式，该合同附件四，在合同补充协议的第八条，对双方履行合同的方式及送达的地址进行了约定，即以挂号邮寄的送达方式履行合同。合同签订后，原告当日向被告付清首期购房款115025元，并于2014年12月11日作为借款人与工商银行防城支行（贷款人）、龙叶公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：房信购字防城港分行防城支行2014年690号），约定贷款金额为115000元，贷款期限为10年，借款人应将借款用于购置位于广西防城港市防城区商铺。贷款人将贷款资金划入龙叶公司名下账户。贷款以按月等额本息还款方式偿还。贷款的担保方式为抵押+保证，借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，龙叶公司为借款人的借款提供保证担保。2015年1月29日，工商银行防城支行发放贷款115000元，将贷款转入龙叶公司名下账户，原告自2015年2月15日起逐月向工商银行防城支行归还贷款本息。2015年3月31日，原告缴纳房屋契税、印花税等相关税费共计7015.75元。庭审中，原告认可被告已在合同约定的时间内即2014年12月31日前完成了涉案商铺的交房义务。被告于2015年9月6日办理完毕涉案房地产项目的初始登记，取得涉案房地产项目的产权证书（大产证，证号：防港房权证防城区字第××号）。但被告至今未向房管部门申请将已确权的房地产按照其与原告签订的买卖合同，将原告所购买的商铺的产权过户到原告名下，原告至今未能取得房屋产权证书。2018年11月9日，被告以邮寄挂号信的方式通知原告可办理其所购商铺的房屋产权证书。 另查明，2013年10月12日，原告与龙叶公司签订了一份《恒富商业广场认购协议书》。该认购协议书约定：原告认购龙叶公司开发的广西防城港市防城区恒富商业广场4层2741号商铺，该商铺以返租形式销售，原告购买该物业可享受10年返租，前五年返租总金额从总房价中返还并一次性扣除，后五年租金按季度形式由深圳市荣申博商业管理有限公司（以下简称深圳荣申博）支付。返租前总房价为328606元，扣除5年返租金额后折算成交认购总房价为230025元。前五年按总房价328606元的6%计算年返租回报（计租日期从2015年5月8日起至2020年5月7日止）；后五年按总房价328606元的7%计算年返租回报（计租日期从2020年5月8日起至2025年5月7日止）。认购协议书同时约定了付款方式、定金等事项。2014年10月18日，原告叶王思桐与被告龙叶公司在签订《商品房买卖合同》（合同编号：HF299号）时已将第一个五年租金98581元予以扣减。 以上事实，有原告提供的身份证、被告及第三人企业信息查询单、《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、（2017）桂0603民初1327号民事判决书、契税发票，本院依据原告申请调取的个人借款凭证、借还款明细、《个人购房借款/担保合同》，被告提供的房屋所有权证书（大产证）、挂号信邮寄交寄清单，本院依职权调取的还贷证明，以及原、被告庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：一、是否符合解除《商品房买卖合同》条件；二、是否符合解除《个人购房借款/担保合同》条件；三、原告主张返还购房款及赔偿损失是否有依据，购房款是否为首付购房款、租金和已付贷款本息之和。 一、关于是否符合解除《商品房买卖合同》条件的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方协商一致的基础上订立，意思表示真实，没有违反法律规定，为有效合同。合同签订后，双方应按照合同约定全面履行各自的合同义务。结合合同履行情况及在案证据，原告已依合同约定支付首期购房款和办理余款按揭贷款，并于2015年3月31日缴纳房屋契税、印花税等相关税费，履行了义务，但被告未按照合同约定在案涉商铺交付使用后720日内即2016年12月20日前，为原告办理房屋所有权证书，现已逾期一年以上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故对于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩称其于2015年9月6日办理完毕涉案房地产项目的初始登记，取得涉案房地产项目的产权证书（大产证），曾多次电话通知原告前来办理房屋所有权证，是原告怠于履行协助义务而未能办理房屋过户的产权证书。但被告向本院提供的证据仅证实其于2018年11月9日以邮寄挂号信的方式通知原告可办理房产证，除此之外未能提供其他证据证实其积极履行了通知办证义务的事实，亦未能提供证据证实其将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理的事实，且双方签订的《商品房买卖合同》附件四第八条明确约定，合同的履行方式为以挂号邮寄的送达方式履行合同。因此，本院不予采纳被告的抗辩意见。被告具备办证条件至今不为原告办理房屋权属证书已经违约，应当承担相应违约责任，符合解除合同的条件。 至于被告称解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，原告要求解除《商品房买卖合同》已超过一年的除斥期间的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的除斥期间只是针对出卖人迟延交付房屋和买受人迟延支付房款两种情况，而不适用第十九条规定的情形。故对于被告提出的除斥期间的抗辩意见不予采纳，因此，原告的解除权未消灭。 二、是否符合解除《个人购房借款/担保合同》条件的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”，现原告（借款人）主张解除与工商银行防城支行（贷款人）、龙叶公司（保证人）签订的《个人购房借款/担保合同》，合法合理，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故工商银行防城支行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求原告予以赔偿。但按揭贷款合同的解除系被告违约导致房屋买卖合同解除，原告向工商银行防城支行承担的损失赔偿责任最终应由被告承担。现原告主张被告退还原告已支付的购房贷款本息，由被告向第三人偿还贷款余额的诉请，合法有据，本院予以支持。 二、原告主张返还购房款及赔偿损失是否有依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，合同解除后，被告应将收取原告的购房款及其他费用返还原告并赔偿利息损失。故原告主张被告返还购房款及赔偿损失，合法有据，本院予以支持。 关于应返还的购房款。原告主张被告应返还的购房款包括首期购房款115025元、已付的银行贷款本息和租金，本院认为此三项之和为原告已经实际支付的购房款，有事实和法律依据，本院予以支持。其中租金，本院认为，原告王思桐与龙叶公司签订的《恒富商业广场认购协议书》虽是签订正式买卖合同之前订立的意向书，但该意向书对即将购买的商铺情况、单价、总价、履行方式等事项均作出了具体约定，且与接下来签订的《商品房买卖合同》构成意思表示上的一致性，本院认为《恒富商业广场认购协议书》作为《商品房买卖合同》的前置协议，同样具有法律效力，均系双方真实意思表示，对各方当事人均有约束力，各方均应按照合同约定全面履行各自义务。综合《恒富商业广场认购协议书》、《商品房买卖合同》表明，龙叶公司在将涉案商铺出售给原告前，曾约定商铺总价款为328606元，而原告亦是按照230025元的标准与龙叶公司签订购房合同。故本院认定在原告购房时确定的实际商铺总价款已经扣减了第一个五年租金98581元。综上，本院认可原告主张的被告应返还的购房款包括返还已支付的首期购房款115025元、已付的银行贷款本息和租金【每月租金：（租赁合同总价328606元-购房总价230025元）/60月】。 关于应赔偿的违约损失。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，如因出卖人不在上述期限向产权登记机关提供资料申请办理房地产权属证书，致使买受人未能在法定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；……。故原告此主张被告按已付购房款的1%赔偿违约损失的诉求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条第一款、第十九条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告王思桐与被告广西龙叶贸易有限公司于2014年5月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HF299号）； 二、解除原告王思桐与第三人中国工商银行股份有限公司防城港市防城支行、被告广西龙叶贸易有限公司于2014年12月11日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：房信购字防城港分行防城支行2014年690号） 三、被告广西龙叶贸易有限公司退还原告王思桐首期购房款115025元、已偿还的贷款本息、租金【已偿还的贷款本息：依据《个人购房借款/担保合同》（编号A：房信购字防城港分行防城支行2014年690号）约定，以第三人中国工商银行股份有限公司防城港市防城支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；租金：暂计至2018年12月7日共三年零七个月为70650元，以后另计至判决生效当月止；每月租金计算方式：（租赁合同总价-购房总价）/60月】； 四、被告广西龙叶贸易有限公司按已付房价款的1%向原告王思桐支付违约损失（已付房价款为首付购房款115025元、已偿还的贷款本金、租金之总和，即为上述第三判项所得金额）； 五、被告广西龙叶贸易有限公司向第三人中国工商银行股份有限公司防城港市防城支行偿还贷款余额（依据《个人购房借款/担保合同》（编号A：房信购字防城港分行防城支行2014年690号）约定，以第三人中国工商银行股份有限公司防城港市防城支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5976元，减半收取计2988元，由被告广西龙叶贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 蒋艳蓝 二〇一九年三月二十七日 法官助理 唐燕飞 书 记 员 唐佳纯 附本案判决所依据的相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十五条法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 温馨提示 如提起上诉，请在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。汇款账户名称：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。