上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第372号上诉人（原审被告）上海赤岑企业投资管理有限公司。法定代表人陈琴。委托代理人范鲁阳，上海市三石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李达平。被上诉人（原审原告）上海龙威舞厅有限公司。法定代表人李达平。上诉人上海赤岑企业投资管理有限公司（以下简称赤岑公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人赤岑公司的委托代理人范鲁阳，被上诉人李达平暨上海龙威舞厅有限公司（以下简称龙威舞厅）的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，赤岑公司于2010年6月10日诉至原审法院，要求李达平支付2009年12月1日至2010年9月30日期间的房租及利息，并要求龙威舞厅共同支付上述债务。该案审理中，龙威舞厅提起反诉，称因系争房屋通道被堵影响通行、房屋内漏水，龙威舞厅无法实现经营目的，现要求解除合同，由赤岑公司赔偿添附损失人民币（以下币种均为人民币）50万元，双倍返还租金88，020元、返还押金2万元。该案审理中查明下列事实：一、2009年5月8日，赤岑公司（甲方）与李达平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将宝山区淞兴西路XXX－2号，建筑面积516平方米的房屋出租给乙方，该房屋系毛坯房屋，装修由乙方自行负责；乙方向甲方承诺租赁房屋作为舞厅经营项目使用，乙方未征得甲方同意不得擅自改变用途；乙方办理完备的营业执照及许可证，甲方予以配合；租期从2009年6月1日起至2017年5月31日止，免租期从2009年6月1日至2009年9月31日；该房屋租金从2009年10月1日起算，第一年月租金15，480元，第二年月租金17，028元，第三年至第四年月租金17，880元，第五年至第六年月租金18，774元，第七年至第八年月租金19，713元；租金每两个月支付一次，先付后用，第一次在甲方交房后，乙方三个工作日内一次性支付甲方，以后租金应在每两个月开始前五个工作日内，将下两个月的租金全额支付给甲方，甲方收到乙方租金后五个工作日为乙方开具上海市统一发票；租赁保证金为2万元，由乙方在租赁合同签订后三个工作日内支付甲方；甲方于2009年5月30日前将房屋交付给乙方，若甲方延迟交房，则免租期相应顺延；有下列情形之一，一方有权选择书面通知另一方解除合同，通知书送达时合同解除，违反合同的一方给另一方造成损失的，还应赔偿损失：1、甲方未按时交付房屋和有关设备设施，经乙方催告后30日内未交付的，2、甲方交付的房屋和设施设备不符合合同约定，致使不能实现租赁目的或房屋和有关设备设施危及安全的，3、甲方发现乙方存在安全隐患，经政府部门责令整改，乙方整改不力或逾期不整改的，4、乙方擅自改变房屋使用性质或从事非法活动的，5、乙方未经批准，生产、经营、运输、储存危险物品或处理废弃化学物品的，6、乙方擅自转租、转让或与他人交换承租权的，7、乙方逾期不支付租金累计超过30天的；该房屋公共设备设施正式使用时存在缺陷的，甲方应自交房之日起3日内进行修复，甲方不得无故停水、停电（国家相关部门及厂房要求配合维修的除外），若造成乙方无法正常经营的，按实际损失天数退一赔二；若甲方在租赁期间内擅自解除合同，应按当年年租金的2倍向乙方支付违约金，同时赔偿装修损失；乙方在租期内擅自退租的，应按当年年租金的2倍向甲方支付违约金，乙方不得主张装修损失，并不得拆除固定装修部分（乙方营业执照无法办理，不能正常经营的除外）；乙方逾期不支付租金、水电费、物业费等实际费用累计超过30天的，甲方有权单方面解除合同并停止供水、供电。二、2009年6月15日，赤岑公司（甲方）与李达平（乙方）签订《租房协议书》，约定，甲方将淞兴西路XXX号房屋，计约489平方米出租给乙方；租期从2009年7月10日至2017年7月9日；乙方每月支付甲方租金8，802元，根据先付后用原则，在使用期前先交纳第一个月的租金后再使用，超过一个月不交房租，以违约论处，甲方有权收回房屋；乙方交付甲方押金2万元；违约方赔偿守约方5，000元。李达平、龙威舞厅表示，《租房协议书》系对《房屋租赁合同》的部分变更，变更的部分以《租房协议书》为准，没有变更的部分仍以《房屋租赁合同》为准。赤岑公司表示，李达平提出需租赁合同办理营业执照，故赤岑公司与李达平签订《租房协议书》，但李达平之后未以《租房协议书》办理营业执照，该《租房协议书》不是双方真实意思。三、2009年10月13日，李达平以龙威舞厅（乙方）的名义与赤岑公司（甲方）签订补充协议，约定，原租赁合同面积516平方米，现调整为490平方米，原租赁合同其他内容不变，租金做以下调整：第一年月租金14，700元，第二年月租金16，170元，第三年至第四年月租金16，979元，第五年至第六年月租金17，828元，第七年至第八年月租金18，719元。赤岑公司表示，即使《租房协议书》真实，双方又签订补充协议对租金进行了变更，应以该补充协议约定为准。李达平、龙威舞厅表示，补充协议上李达平的签字不真实，李达平不认可该补充协议。经本院释明，李达平、龙威舞厅不要求对补充协议上李达平签字的真实性进行鉴定。四、李达平于2009年4月21日、5月22日分别支付赤岑公司保证金1万元。李达平于2009年7月20日、9月25日分别支付赤岑公司租金2万元、2，000元。2009年12月4日，李达平支付赤岑公司租金5，000元，赤岑公司出具的收据载明，交款单位：龙威舞厅（李达平），收款事由：2009年10月1日至11月30日租金（未付清）。2010年1月26日、2月5日、3月10日，李达平分别支付赤岑公司租金3，000元、5，000元、3，000元。五、2010年4月27日，李达平在系争房屋经工商登记注册成立龙威舞厅。2010年5月17日，因龙威舞厅于2009年9月至2010年3月期间无照经营，上海市工商行政管理局宝山分局向李达平发出《行政处罚决定书》，对李达平处罚款1，000元。六、系争房屋房地产权利人为上海第八棉纺织厂，上海第八棉纺织厂同意赤岑公司将房屋转租给李达平。系争房屋正门朝西，门口南北方向有两条并排的通道，各宽约3米。李达平承租系争房屋后，其中一条通道的北端沿街处搭建了一间杂货店。赤岑公司表示，当地街道办事处为照顾困难户搭建了杂货店，与赤岑公司无关。李达平、龙威舞厅表示，虽该杂货店不是赤岑公司搭建，但影响龙威舞厅通行，龙威舞厅不能实现经营目的。该案审理中，原审法院至系争房屋查看，发现龙威舞厅仍在经营，系争房屋南墙边门旁边的墙壁涂料脱落、发霉，有明显渗水痕迹。龙威舞厅表示，房屋漏水主要有三处，一处为南门旁边墙面，下雨时水会渗入，一处为东南墙角，这处主要是墙外有排污口，排水量大时即有水渗入，还有一处为东北角，可能因赤岑公司2009年8月、10月做消防工程时漏水造成的，漏水造成的吊顶、地板损坏已经修复。赤岑公司表示，南门已经维修多次，东南角根本不漏水，东北角于2009年10月隔壁饭店的消防水管爆裂曾漏过一次水。该案经依法审理后，原审法院认为，李达平为成立龙威舞厅租赁系争房屋，龙威舞厅也已实际成立，李达平的行为应视为职务行为，后果应由龙威舞厅承担，租赁双方系龙威舞厅与赤岑公司。李达平、龙威舞厅主张补充协议上李达平签字不是其本人所签，未提供相应证据证明，经法院释明后，李达平拒绝对其签名的真实性进行鉴定，李达平、龙威舞厅的上述主张，法院不予采信。关于《租房协议书》是否系双方真实意思之争议，《房屋租赁合同》约定，赤岑公司将建筑面积516平方米的房屋出租给龙威舞厅，租期从2009年6月1日至2017年5月31日，免租期从2009年6月1日至2009年9月31日。《租房协议书》约定，赤岑公司将建筑面积约489平方米的房屋出租给龙威舞厅，租期从2009年7月10日至2017年7月9日，未约定免租期。补充协议约定，将原租赁合同面积516平方米调整为490平方米，并因此调整租金金额。补充协议直接针对《房屋租赁合同》约定的房屋面积进行调整，并相应调整了租金，如真实存在《租房协议书》，补充协议签订在《租房协议书》后，应针对《租房协议书》进行面积和租金的调整。从李达平支付租金的情况看，其租金从2009年10月1日起付，履行的系《房屋租赁合同》。从《租赁协议书》的内容看，该协议书约定的租金远低于《房屋租赁合同》及补充协议，李达平与赤岑公司约定在短期内大幅度降低再增加租金，明显不符合常理。赤岑公司关于提供《租赁协议书》用于给李达平办理营业执照，并非双方真实意思的意见，更为可信，法院予以采信。《房屋租赁合同》及补充协议系龙威舞厅、赤岑公司的真实意思，合法有效，双方均应恪守。《房屋租赁合同》及补充协议未对系争房屋进出通道作出特别约定，现系争房屋门口有通道，不影响龙威舞厅的通行及经营，龙威舞厅以此为由解除合同，法院不予准许。龙威舞厅主张系争房屋东南角渗水，缺乏依据。龙威舞厅主张的系争房屋东北角漏水系消防管道破裂所致，并非房屋质量问题，该问题早已经解决。系争房屋南门旁边的墙面下雨时渗水，不足以导致龙威舞厅无法经营，实际上龙威舞厅经营至今，况且该质量问题可以通过维修解决。龙威舞厅以上述质量问题要求解除合同，缺乏合同及法律依据，法院不予准许。龙威舞厅依据解除合同要求赔偿添附损失、返还租金、押金等请求，法院不予准许。龙威舞厅提供的收条、营业统计表、工资表系其自行制作，不足以证明其损失。龙威舞厅要求延长租期、从租金中扣除维修费、人工费的意见，法院不予采纳。鉴于系争房屋发生过漏水、下雨渗水等情况，对龙威舞厅使用房屋有一定影响，法院酌情减免租金2，800元。龙威舞厅需支付从2009年12月1日至2010年9月30期间的租金，并分别计算上述租金利息。赤岑公司要求李达平支付上述租金及利息，法院不予准许。2010年9月10日，法院依法判决：一、上海龙威舞厅有限公司于本判决生效之日十日内，支付上海赤岑企业投资管理有限公司从2009年12月1日起至2010年1月31日止的租金18，000元，及该款从2009年12月1日起计算的利息；从2010年2月1日起至2010年3月31日止的租金29，400元，及该款从2010年2月1日起计算的利息；从2010年4月1日起至2010年5月31日止的租金29，400元，及该款从2010年4月1日起计算的利息；从2010年6月1日起至2010年7月31日止的租金32，340元，及该款从2010年6月1日起计算的利息；从2010年8月1日起至2010年9月30日止的租金32，340元，及该款从2010年8月1日起计算的利息，上述利息均按中国人民银行同期贷款利率计算；二、上海赤岑企业投资管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持；三、上海龙威舞厅有限公司要求解除《房屋租赁合同》及补充协议、赔偿损失等反诉请求，不予支持。赤岑公司不服该案判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，改判李达平与龙威舞厅共同承担合同义务。龙威舞厅亦提起上诉，请求撤销原判，改判支持龙威舞厅的原审反诉请求。李达平辩称，其作为龙威舞厅的法定代表人签约，个人不应当承担合同义务，请求支持龙威舞厅原审的反诉请求。二审法院认为，2009年4月2日《租赁意向协议》，租户名称为“龙威舞厅”，落款处有李达平签字及“上海龙威舞厅有限公司（筹）”的盖章，2009年10月13日的《补充协议》首部承租人注明为“上海龙威舞厅有限公司”，落款处为李达平署名，虽然龙威舞厅在2010年4月27日成立，但鉴于工商注册成立需要一段合理的期限，故可视为李达平代表即将成立的龙威舞厅与赤岑公司签订租赁合同。赤岑公司所出具的较多租金收据上客户名称列为“龙威舞厅（李达平）”，也印证了赤岑公司知晓并认可承租人为龙威舞厅，现赤岑公司上诉要求李达平共同承担合同义务依据不足，难以支持。李达平、龙威舞厅认为2009年10月13日的《补充协议》中李达平的签字不是其本人所签，但未就此提供相应的证据予以证明，且经原审法院释明，李达平仍拒绝对签名的真实性进行鉴定，故李达平、龙威舞厅的该项主张依据不足，不予采纳。龙威舞厅于2009年下半年陆续付租，其没有提供证据证明曾向赤岑公司就延期交房事宜提出异议，且《行政处罚决定书》也表明龙威舞厅于2009年9月起即开始营业，再考量舞厅经营之前的合理装修时间，故龙威舞厅称出租人直至2009年10月10日交房不符合常理，难以采纳。原审法院已就房屋漏水瑕疵酌情减免租金，尚属合理，法院予以维持。龙威舞厅提出的违章建筑及通道堵塞等问题，但未能证明系出租人的违约所导致，故龙威舞厅据此要求解除租赁合同并赔偿损失，依据不足，难以支持。2009年5月8日的《租赁合同》明确约定租期为2009年6月1日至2017年5月31日，租期八年，原审法院认定2009年6月1日至2010年5月31日适用第一年的租金标准并无不当，龙威舞厅主张的租金计算方式依据不足，不予支持。2011年1月17日，二审法院依法判决：驳回上诉，维持原判。二审宣判后，李达平与龙威舞厅向上海市高级人民法院申请再审。2012年11月15日，上海市高级人民法院裁定驳回再审申请。本案审理过程中，原审法院还查明如下事实：一、2010年10月9日，系争房屋被断电，龙威舞厅向赤岑公司发出要求恢复供电的通知。次日，李达平就断电情况向警方报案。此后数月间，李达平就系争房屋断水、断电、门窗被损毁等情况多次报案。2011年1月5日，前案二审庭审中，赤岑公司当庭表示对方在一审判决后未履行支付租金的义务，鉴于对方的违约行为，其已于2010年12月向龙威舞厅及李达平发出解除合同的通知，双方合同已经解除，系争房屋已经断水断电，但对方仍旧占用房屋。赤岑公司还表示，解除合同的通知是在一审判决后发出的，与一审内容无关，不需要二审中一并处理合同解除事宜。2011年6月20日，原审法院在依法执行（2010）宝民三（民）初字第775号民事判决过程中，召集双方谈话，李达平表示法院虽然对龙威舞厅内的财产进行了清点，但其中很多是员工个人物品，非公司财产；赤岑公司表示，要求法院对舞厅内财产进行清点、评估、拍卖，不同意对方关于员工个人物品的说法，另表示系争房屋已经由赤岑公司掌控，李达平不得再进入。目前，系争房屋已经由赤岑公司另行出租给他人经营。2013年7月26日，李达平、龙威舞厅诉至原审法院，要求终止合同，要求赤岑公司赔偿装修费893，900元，双倍返还保证金4万元，双倍赔偿当年租金388，080元，承担房屋安全检查费13，700元，支付员工工资损失87，108元，赔偿盗窃公司财物损失10万元，赔偿停电损失282，436元，赔偿因多次延迟交房、因漏雨产生修理费以及清理房屋内施工工棚、杂物、封窗等各类费用10，360元，另外还要求赤岑公司支付上述各项费用至判决之日的利息。原审法院认为，本案租赁纠纷的相关事宜已有生效裁判认定，对于合同主体、合同内容、履约情况等无需赘述。虽然前案未判决认定双方合同是否解除，但根据赤岑公司在二审中的陈述及执行过程中的陈述，可以认定双方的租赁合同已经在一审宣判后终止履行。本案争议的实质是赤岑公司能否在诉讼过程中以自力行为阻止对方经营并收回房屋，以及相应的后果如何处理。相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，但相关当事人采取措施应当遵循诚信、合理的基本原则，不能以对方违约、减少损失为由侵害对方合法利益。而且，在诉讼过程中，双方纠纷的具体处理应由法院主导，当事人的自力行为应当仅限于紧急、必须等客观情况。本案纠纷中，龙威舞厅在前案中已经提出要求解除合同，但赤岑公司一方面认为对方无权解约，不予同意，要求对方履行付租的义务，一方面又在上诉期间自行对房屋断水断电，通知对方解除合同。此后，赤岑公司又在未办理交接手续的情况下自行控制房屋。上述行为有违诚信、合理的原则，其采取上述措施的客观背景也并非存在紧急状况，故法院认为赤岑公司在诉讼过程中以自力行为阻止对方经营并收回房屋，显然不当。鉴于李达平及龙威舞厅在前案诉讼中已经没有实际经营能力，而且较长时间不支付租金，双方也均有解除合同的表示，故赤岑公司收回房屋等行为并不会对合同是否履行产生实质性的影响，仅对合同解除的后果产生影响。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方当事人均在诉讼中以对方违约为由，要求解除合同，矛盾难以调和，故合同解除的后果应当有法院依法处理，现赤岑公司自行收回房屋，并另行出租，造成房屋原状难以查明，严重影响合同解除后果的认定及处理。本案中龙威舞厅和李达平提出的十余项赔偿请求均无充分依据，不能支持，但由于系争房屋系毛坯房，龙威舞厅承租后根据经营需要进行了改造、装修并开业，且租赁面积达到四、五百平方米，经营时间也较短，故舞厅内的经营设施、设备及固定添附等必然存在较大价值。前案生效判决虽然认定龙威舞厅违约，依据租赁合同的相关法律规定，违约方不得对固定添附主张赔偿，但赤岑公司自行收回房屋客观上造成龙威舞厅不能以最经济、最合理的方式处置经营设备、设施，不能恢复房屋毛坯之原状。相反，赤岑公司以此获得不当利益，故应承担返还不当得利的责任。鉴于赤岑公司收回房屋时的原状已难以查明，综合考虑双方过错及舞厅实际经营、装修等情况，法院酌情判定赤岑公司向龙威舞厅赔偿30万元，以替代前述不当得利之返还责任。原审法院审理后作出判决：一、上海赤岑企业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海龙威舞厅有限公司赔偿款30万元；二、李达平及上海龙威舞厅有限公司的其他诉讼请求，均不予支持。赤岑公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：李达平、龙威舞厅在原审中要求赤岑公司赔偿的理由是认为赤岑公司有违约行为，并非赤岑公司行使合同解除权及其后果的处理问题，原审违背了“不告不理”的民事诉讼基本原则。前案中龙威舞厅长期拖欠租金，赤岑公司虽享有单方解除权，但仍认为龙威舞厅在当时仍有履约诚意，遂仅要求龙威舞厅支付租金。但在诉讼过程中龙威舞厅毫无诚信、否认事实，同时以通道问题、房屋漏水问题为由要求解除合同，并明确拒绝支付欠租。龙威舞厅实际已丧失履约的诚信，也不具备履约能力，赤岑公司在此情况下不希望损失扩大，因此依约行使单方解除权，合理合法。按照合同约定，若承租人逾期不支付租金、水电费、租赁费等累计超过30天，出租人有权单方面解除合同并停止供水、供电。赤岑公司在龙威舞厅欠付租金的情况下，有权采取停水断电措施。实际上赤岑公司仅实施过次数有限的停电措施，未实施断水行为，赤岑公司无违约行为。赤岑公司在解除租赁合同合同，要求龙威舞厅搬离系争房屋，但龙威舞厅不予理会，赤岑公司在前案执行过程中，当执行法官现场查封龙威舞厅的财产后，才收回房屋。原审法院认定赤岑公司在未办理交接手续的情况下自行控制房屋，显属错误。另外，既然法院认定龙威舞厅违约，根据租赁合同的相关法律规定，违约方不得对固定添附主张赔偿，但又判令赤岑公司赔偿龙威舞厅30万元，显然违背法律规定。况且没有证据证明龙威舞厅的添附价值30万元，而赤岑公司将系争房屋再次出租并非经营舞厅，龙威舞厅的装饰对赤岑公司而言不但毫无利用价值，反而增加了赤岑公司恢复原状的成本。综上，请求二审法院依法改判，驳回李达平、龙威舞厅在原审中的全部诉讼请求。被上诉人李达平、龙威舞厅共同辩称：赤岑公司存在延期交房，交付的房屋存在安全隐患、有漏水现象，赤岑公司还有在房屋的消防通道上搭建违章建筑、擅自停水停电等违约行为。上述违约行为已严重影响龙威舞厅经营，龙威舞厅有权要求赤岑公司排除妨害后再支付租金。故龙威舞厅没有违约行为，反而是赤岑公司存在违约行为。龙威舞厅在系争房屋内有大量经济投入，赤岑公司未经龙威舞厅同意，擅自解除合同收回房屋，造成龙威舞厅经济损失。原审判令赤岑公司赔偿30万元已经过低，龙威舞厅将另行提起申诉。请求二审法院驳回赤岑公司的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：民事活动应当遵循公平合理、诚实信用原则。在前案诉讼中赤岑公司起诉仅要求李达平、龙威舞厅支付欠租，并未要求解除合同，对龙威舞厅提出要求解除租赁合同的反诉请求亦不予同意。当前案一审法院作出要求龙威舞厅支付赤岑公司租金，驳回龙威舞厅要求解除合同的反诉请求的判决后，赤岑公司直接致函龙威舞厅、李达平，要求解除合同，并在双方未能协商一致的情况下自行收回了系争房屋，后又将系争房屋另租他人。鉴于赤岑公司出租给龙威舞厅的系争房屋原属毛坯房，龙威舞厅用于经营舞厅必定对系争房屋进行装修、添附，现赤岑公司采用不适当的自力救济行为，造成龙威舞厅对系争房屋的添附状况无法查明，影响对合同解除后的处理，故原审法院综合考虑当事人双方过错及舞厅实际经营、装修等情况，酌情判令赤岑公司赔偿龙威舞厅30万元并无不妥。赤岑公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，800元，由上诉人上海赤岑企业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威代理审判员  姚 跃代理审判员  俞 璐二〇一四年五月十六日书 记 员  何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……