广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初8280号原告：广州中远海运物业发展有限公司，住所地广州市海珠区滨江中路**，统一社会信用代码91440101231255895U。法定代表人：黎进，总经理。委托代理人：王文杰、张紫欣，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：罗小燕，女，1973年8月7日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州中远海运物业发展有限公司（以下简称“中远公司”）诉被告罗小燕物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中远公司的委托代理人王文杰、张紫欣，被告罗小燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中远公司诉称：2016年5月10日，原告下属的广州海运集团物业发展有限公司天河管理处与被告签订《协议》，约定被告承租原告位于广州市天河区天河南一路36号103房（证载建筑面积为55.62平方米）中29平方米的场地，租赁期为3年，自2016年6月1日起至2019年6月31日止，每月场地使用费为2400元、物业管理费为90元，从2017年7月1日起，每月场地使用费为2540元。合同签订后，原告按合同约定将29平方米的场地交付被告，但自交付之日起被告即开始占有使用整间房屋，原告多次与被告协商，要求被告返还超出约定的26.62平方米的场地，但被告未予理会。2017年10月16日，原告向被告发送《关于收回多占物业面积的通知》，要求被告腾退并返还超出的面积，支付占用期间的费用等，但被告收到通知后继续无权占有超出面积部分。2017年11月1日，原告向被告发出《律师函》，被告仍未履行返还义务。被告的行为导致原告的合法权益受损，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还无权占有的26.62平方米的物业；2、被告支付无权占有的26.62平方米物业的房屋使用费（参照《协议》约定的租金标准即82元/平方米/月，从2016年7月1日起计至返还之日止）；3、被告负担本案诉讼费。被告罗小燕答辩称：原告所述的26.62平方米物业是原、被告租赁合同范围内的物业，被告为合法使用。涉案房屋原为保安宿舍，较为破旧，改造成本高，双方协商时一直协商的是一套保安宿舍的费用，而不是按照多少钱一平方计算。被告租赁涉案房屋后对涉案房屋进行了改造，改成商铺使用，涉案房屋的租金也有邻居房屋的租金标准可以参考。经审理查明：粤房地证字第**《房地产权证》显示，广州市天河区天河南一路36号103房（以下简称“涉案房屋”）的权属人为广州海运（集团）有限公司，涉案房屋的建筑面积为55.62平方米，房屋用途为居住用房。原告称涉案房屋产权人授权其出租经营涉案房屋，对此提交了：1、广州市工商行政管理局于2016年6月28日出具的《准予变更登记（备案）通知书》，载明准予广州海运（集团）有限公司变更名称为中远海运（广州）有限公司；2、广州市工商行政管理局于2016年9月7日出具的《准予变更登记（备案）通知书》，载明准予广州海运集团物业发展有限公司变更名称为原告；3、中远海运（广州）有限公司于2018年6月13日出具的《情况说明》，载明中远海运（广州）有限公司自2016年1月1日起授权原告对涉案房屋出租管理，具体授权权限包括以原告名义对外签订租赁合同、收取租金、管理、收回租赁物业以及行使其他出租人的权利，授权期限从2016年1月1日起至2019年12月31日止；关于被告侵占涉案房屋部分物业的纠纷，由原告主张权利，中远海运（广州）有限公司不再另行主张等。2016年5月10日，广州海运集团物业发展有限公司天河管理处（甲方，以下简称“天河管理处”）与被告（乙方）签订《协议》，约定：甲方将涉案房屋给乙方作商业使用，建筑面积为29平方米。使用期3年，从2016年6月1日起至2019年6月31日止，免租期从2016年6月1日至2016年6月31日；房屋使用期内从2016年7月1日起每月场地使用费为2400元，每月物业管理费为90元，从2017年7月1日起每月场地使用费在原标准基础上递增140元（2540元）；按月结算，乙方须于每月十日前向甲方缴交本月场地使用费，付款方式为现金支付；乙方于签订本协议时须向甲方交纳4800元作履约保证金，水电周转金600元，协议终止时，乙方如没有违约行为，甲方无息退还等。2017年8月16日，广州市天河区工商行政管理局出具《企业核准注销登记通知书》，核准天河管理处注销登记。原告称签订《协议》时曾与被告口头约定由被告承租涉案房屋内29平方米的场地（以下简称“A2部分”），包括一房间，一卫生间及一厨房；涉案房屋剩余26.62平方米的场地（以下简称“A1部分”），包括一房间、一阳台，未包含在《协议》的租赁范围内；签订《协议》时亦是参照广州市房地产租赁管理所公布的房屋租金标准来定价，即82元/平方米-90元/平方米的区间计算，得出A2部分的租金为每月2400元；被告向原告承租的相隔较近的天河区天河南路六运一街27号101房（以下简称“101房”）亦是按照该租金标准计算月租金。原告为证明其陈述，向本院提交了如下证据：1、竣工图，证明涉案房屋可以分为A1部分和A2部分；2、天河管理处与被告于2015年7月23日就101房签订的《协议》，该协议约定101房作办公使用，建筑面积25平方米，2015年9月1日起每月场地使用费为2200元，2016年1月1日起每月场地使用费为2500元；3、101房的《房地产权证》，显示101房的建筑面积为25.63平方米，房屋用途为居住用房。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为被告承租的是整套涉案房屋，而不是其中的A2部分，如果仅承租涉案房屋的部分面积，双方应在合同中约定，因当时原告未向被告出示涉案房屋的《房地产权证》，被告是整套承租，也没有留意建筑面积的大小，故《协议》上注明的面积应当是笔误。被告承租涉案房屋后，对涉案房屋进行了翻新改造，自2017年7月起将涉案房屋作经营使用，原告在此期间也予以了协助，证明原告确是将整套涉案房屋出租给被告。被告为证明其主张，向本院提交了：《中远海运（广州）有限公司用章申请表》（复印件），显示2017年6月21日原告向中远海运（广州）有限公司申请公章用于涉案房屋和101房的租赁合同备案登记。经质证，原告对上述证据的真实性予以确认，并称签订《协议》时有向被告出示涉案房屋的《房地产权证》复印件，但现无法提交相关证据予以证明，既然《协议》明确约定涉案房屋作商用使用，故租金标准应按照商业标准定价。又，原告为证明其多次催促被告返还其无权占用的涉案房屋部分面积，向本院提供了原告于2017年10月16日向被告作出的《关于收回多占物业面积的通知》（以下简称“《通知》”），载明：《协议》签订后，被告一直正常使用涉案房屋整套物业（建筑面积55.62平方米），2017年中旬，经原告全面排查及梳理租赁物业的租赁情况，发现被告承租的涉案房屋证载面积为55.62平方米，与双方签订的《协议》约定的建筑面积29平方米存在重大误解，鉴于此请被告腾退26.62平方米物业归还原告，并支付占用期间的占用费等。《通知》下方有“收到该通知，但不同意该通知内容，罗小燕2017.10.17”的字迹。经质证，被告对《通知》的真实性无异议。本院认为：天河管理处与被告签订的《协议》是双方当事人的真实意思表示，属合法有效，双方均应依约履行。因天河管理处已经核准注销，而天河管理处系原告的分支机构，故原告应受《协议》的约束。现原告主张被告无权占用涉案房屋的部分面积，被告则坚持其承租的是整套涉案房屋。本院认为，《协议》中并未明确约定被告仅承租涉案房屋的部分面积，也无证据显示原告及天河管理处在将涉案房屋交付被告时有明确被告的租赁范围。结合原告2017年10月16日向被告发出的《通知》亦可知，《协议》签订后，涉案房屋作为一个整体已交付被告使用一年以上，原告亦表示其是在《协议》签订后方发现《协议》约定的涉案房屋建筑面积与证载面积不一致，亦可推定双方签订《协议》时确实是将整套涉案房屋约定为租赁物。故原告现主张被告无权占有涉案房屋的部分面积，缺乏事实依据，本院不予支持。对原告要求被告返还涉案房屋部分面积并支付占有使用费的诉讼请求，本院均予驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州中远海运物业发展有限公司的全部诉讼请求。本案受理费870元，由原告广州中远海运物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  康国安人民陪审员  刘香玲二〇一九年三月××日书 记 员  梁怡筠