济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2013）历商初字第1981号原告山东诚基房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人杭宁，董事长。委托代理人柳广波，山东李晓明律师事务所律师。委托代理人肖理哲，山东李晓明律师事务所律师。被告尹煜栋，男，1981年出生，汉族，住济南市。原告山东诚基房地产开发有限公司（以下简称诚基公司）与被告尹煜栋商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诚基公司的委托代理人柳广波到庭参加了诉讼。被告尹煜栋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诚基公司诉称，2008年5月9日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告尹煜栋以按揭贷款的方式购买原告诚基公司开发的诚基中心房屋。之后，因被告尹煜栋未按照约定偿还中国光大银行股份有限公司济南分行（以下简称光大银行）的贷款，光大银行起诉至济南市市中区人民法院，要求原告诚基公司作为保证人对被告尹煜栋的欠款承担连带清偿责任。济南市市中区人民法院经审理，作出（2012）市商初字第1046号民事判决书，判令原告诚基公司对被告尹煜栋拖欠的光大银行的贷款本金368173.39元、利息8601.26元（截止到2012年8月1日，此后的利息按照借款合同的约定计取）承担连带清偿责任。该判决生效后，济南市市中区人民法院于2013年8月1日从原告诚基公司的账户中扣划了427063元执行款。之后，原告诚基公司根据与被告尹煜栋签订的合同约定，及时催促被告尹煜栋偿还原告诚基公司代为偿还的上述款项，但被告尹煜栋一直未履行还款义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告尹煜栋的行为已构成违约，原告诚基公司有权解除合同，并要求被告尹煜栋支付总房款20%的违约金及原告诚基公司实际支付的全部费用及经济损失。故请求法院依法判令：1、解除原告诚基公司与被告尹煜栋签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告尹煜栋立即将诚基中心1号楼1单元601室房屋返还给原告诚基公司；3、被告尹煜栋偿还原告诚基公司被法院扣划的款项427063元；4、被告尹煜栋向原告诚基公司支付违约金98427.80元、律师费17754元。被告尹煜栋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。经审理查明，2008年5月9日，原告诚基公司（出卖人）与被告尹煜栋（买受人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，被告尹煜栋购买原告诚基公司开发的诚基中心房屋一套，房屋总价款为492139元；被告尹煜栋于2008年4月29日支付首付款102139元，余款办理商业按揭贷款，所有贷款款项须于签订本合同之日起30日内到达出卖人账户。该合同补充协议第五条第五款约定，若买受人采取按揭贷款方式支付房款的，买受人应严格按照与贷款银行签订的贷款协议偿还贷款，若因买受人未能及时、足额偿还贷款，导致出卖人被贷款银行追索的，出卖人在向相关贷款银行承担相应担保责任后7日内，买受人应立即归还出卖人所垫付的全部款项，并赔偿出卖人因此造成的一切经济损失；否则出卖人有权解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，并有权将出卖人所垫付的全部款项从买受人所支付的购房款中扣除，并没收买受人支付的购房定金，买受人还应当按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并承担出卖人实际支付的全部税、费及经济损失，该经济损失包括但不限于相关诉讼费用、公告费用及律师费用等。上述合同签订后，被告尹煜栋按约向原告诚基公司交付了房屋首付款102139元，并于2008年5月23日与光大银行签订个人借款合同，约定被告尹煜栋向光大银行贷款39万元用于购买诚基中心1号楼1单元601室房屋，贷款期限为30年，贷款年利率为6.6555%，还款采取等额还本付息方式，被告尹煜栋同意用其购买的涉案房屋作为借款的抵押担保，并由原告诚基公司作为保证人，对被告尹煜栋的贷款提供阶段性连带责任保证。该合同签订后，光大银行按约将39万元贷款转入原告诚基公司的账户。被告尹煜栋自2012年2月15日起开始出现逾期还款，截止2012年8月1日，被告尹煜栋尚欠光大银行贷款本金368173.39元、利息8601.26元。为此，光大银行以原告诚基公司、被告尹煜栋为共同被告起诉至济南市市中区人民法院。济南市市中区人民法院经审理，作出（2012）市商初字第1046号民事判决书，判令被告尹煜栋偿还光大银行贷款本金368173.39元、利息8601.26元（该利息计算至2012年8月1日，此后的利息按照借款合同的约定计取），并判令原告诚基公司对被告尹煜栋的上述欠款承担连带清偿责任。该判决生效后，济南市市中区人民法院于2013年8月9日从原告诚基公司的账户中扣划了案件执行款共计427063元。另查明，2013年8月12日，原告诚基公司通过特快专递向被告尹煜栋邮寄送达《催款函》一份，要求被告尹煜栋在7日内向原告诚基公司支付被法院扣划的款项427063元。2013年8月26日，原告诚基公司又通过特快专递向被告尹煜栋邮寄送达《解约函》一份，主张因被告尹煜栋未按合同约定向原告诚基公司支付被法院扣划的款项，要求解除与被告尹煜栋签订的《商品房买卖合同》，并要求被告尹煜栋将房屋腾空后返回原告诚基公司。另，原告诚基公司因本案诉讼及济南市市中区人民法院（2012）市商初字第1046号案件的诉讼，委托山东李晓明律师事务所代理诉讼，因此分别支出律师代理费4867元、12887元。本院认为，被告尹煜栋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。原告诚基公司与被告尹煜栋签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以认定。该合同签订后，被告尹煜栋按约向原告诚基公司交付了房屋首付款，并办理了银行按揭贷款，原告诚基公司亦按约向被告尹煜栋交付了涉案房屋。但在借款合同的履行过程中，被告尹煜栋未按约向贷款行光大银行履行还款义务，导致原告诚基公司因承担阶段性连带责任保证，被法院从账户中扣划了被告尹煜栋未偿还的贷款本息、诉讼费用等共计427063元，该款项被告尹煜栋理应偿还。根据原告诚基公司与被告尹煜栋签订的补充协议第五条第五款的约定，被告尹煜栋的上述行为已构成违约，原告诚基公司有权解除与被告尹煜栋签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并有权要求被告尹煜栋按照房屋总价款20%的比例支付违约金；同时，被告尹煜栋还应向原告诚基公司赔偿因其违约行为给原告诚基公司造成的各项损失，包括律师费用，因此对原告诚基公司要求被告尹煜栋支付违约金98427.80元、律师费17754元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告山东诚基房地产开发有限公司与被告尹煜栋签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告尹煜栋于本判决生效之日起十日内将涉案房屋腾空，并返还给原告山东诚基房地产开发有限公司；三、原告山东诚基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告尹煜栋已付的购房款492139元；四、被告尹煜栋于本判决生效之日起十日内偿还原告山东诚基房地产开发有限公司被济南市市中区人民法院扣划的款项427063元；五、被告尹煜栋于本判决生效之日起十日内支付原告山东诚基房地产开发有限公司违约金98427.80元；六、被告尹煜栋于本判决生效之日起十日内支付原告山东诚基房地产开发有限公司律师费17754元。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9880元，公告送达费600元，由被告尹煜栋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  顾建金人民陪审员  于平吉二〇一四年五月二十日书 记 员  彭燕燕