安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2014）包民二初字第00756号原告：安徽腾一物业管理有限公司。法定代表人：胡春霞，总经理。委托代理人：杨育林，安徽新信律师事务所律师。委托代理人：余志峰，安徽新信律师事务所律师。被告：王元宏，男，1974年10月22日出生，汉族，自由职业。原告安徽腾一物业管理有限公司诉被告王元宏物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，依法由审判员聂爱桂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽腾一物业管理有限公司的委托代理人余志峰和被告王元宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽腾一物业管理有限公司诉称：原告承担着合肥市屯溪路金湾嘉园小区的物业管理工作，被告系金湾嘉园1栋A单元505室的业主。自2011年2月7日起，被告即不向原告交纳物业管理费，迄今为止共拖欠物业管理费5346元，滞纳金1828元，计7174元，拖欠公摊费用490元，滞纳金282元，计772元，合计7946元。虽经原告多次催要，被告均以各种理由推、拖不缴。现在原告考虑到物业工作的性质以及从与业主之间应该保持良好的关系出发，所以我公司决定将原先主张的滞纳金计2110元的诉讼请求予以降低，为此将诉讼请求变更为，请求人民法院依法判令：1、被告立即支付拖欠的物业管理费5346元、公摊费用490元（物业费自2011年2月7日计算至2014年2月28日，公摊能耗费自2011年2月7日计算至2012年12月31日）；2、被告按照日万分之五标准，从起诉之日即2014年3月13日起开始计算滞纳金至法院判决确定给付之日止。被告王元宏辩称：物业公司的资质与收费不符；物业公司没有尽到服务和管理义务（停水停电、楼道被占、小区经常被盗等）；物业公司主张2011年物业管理费已过诉讼时效，我没有收到过催要物业费的通知单；我缴的装潢保证金也没有退还，不需要承担滞纳金。经审理查明：被告王元宏系金湾嘉园1栋A单元505室的业主，该房屋建筑面积109.86平方米，房屋类型为高层住宅。2010年3月1日，原告安徽腾一物业管理有限公司（甲方）和被告王元宏（乙方）签订了《金湾嘉园物业管理服务合同》，双方对各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第一条第一款第6项约定：甲方依据本合同向乙方收取物业管理费用，以及约定的费用。对物业管理服务费用及缴费办法，双方合同第三条第一款主要约定：1、以开发建设单位发出的“入伙通知”时间为准。业主收到“入伙通知”不办理入住相应手续的，视为入伙。2、办理入住手续期间，应缴纳半年物业管理费用；3、首次费用到期后分半年、一年缴纳。预缴全年费用的自愿。4、季度缴费时间在第一个月的1号-10号，半年缴费的时间分别在3月（1号-10号）与8月间（1号-10号）。自愿全年缴费在1月-6月间。5、乙方按物价局核定的价格缴费。该条第二款对各住宅及商业用房缴费标准主要约定为：1、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.25元（不含能耗费）。……4、各公用照明、绿化、电梯、泵房、消防等电费水费均摊，每月以实际公布费用缴纳，不得逾期。每月1号张榜公布实际能耗费用，2、3号两天缴费，逾期支付所欠款项每天1‰的滞纳金。对于乙方的违约责任，双方合同第八条第（二）项主要约定为：……2、乙方违反本合同，不按合同规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将采取以书面和电话方式告知乙方，仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并处以滞纳金2‰／日，并保留诉讼请求的权利。合同签订后，原告安徽腾一物业管理有限公司依约在该小区从事物业服务工作至今。另自2013年1月1日起该小区实行物业费“一费制”，其中高层物业费收取标准为1.44元／平方米／月。但被告王元宏自2011年2月7日至2014年2月28日期间未予交纳物业管理费，同时对自2011年2月7日至2012年12月31日期间的公摊能耗费，王元宏也未予交纳。以上事实有《金湾嘉园物业管理服务合同》，律师函、公共能耗分摊表以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，经庭审查证属实，本院对此予以确认。本院认为：原告安徽腾一物业管理有限公司与被告王元宏签订的《金湾嘉园物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，该合同对双方均具有约束力。合同履行期间，安徽腾一物业管理有限公司依约为包括被告王元宏在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告王元宏作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告王元宏未向原告安徽腾一物业管理有限公司交纳自2011年2月7日至2014年2月28日期间的物业管理费，以及自2011年2月7日至2012年12月31日期间的公摊能耗费，其拖欠物业费以及公摊能耗费已经违反了双方合同的约定，原告要求其支付物业管理费计5346元、公摊能耗费490元，符合合同约定和法律规定，对此本院予以支持。被告王元宏辩称物业公司的资质与收费不符，物业公司没有尽到服务和管理义务，物业公司主张2011年物业管理费已过诉讼时效，其缴纳的装潢保证金也没有退还，不需要承担滞纳金的辩论意见，理由不成立，本院不予采信。本案中，被告王元宏已经连续不缴纳物业管理、能耗等费用达三年之久，违反了双方合同第三条的相关约定，因此理当按照双方合同第八条第（二）项、第三条第二款第4项的相关约定承担违约责任。鉴于原告在本案审理中提出申请，自愿将滞纳金数额计算标准以及起始时间予以降低和调整，现只主张从起诉之日起即2014年3月13日起按日万分之五标准计算，确系原告对自己权利的处分，对此符合法律规定，本院予以准许。据此被告应当以拖欠的物业费、公摊能耗费合计5836元为基数，自2014年3月13日按日万分之五计取滞纳金至本判决确定给付日止。综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王元宏于本判决生效之日起十日内支付原告安徽腾一物业管理有限公司物业管理费计5346元（自2011年2月7日至2014年2月28日期间）、公摊能耗费计490元（自2011年2月7日至2012年12月31日期间），两项合计5836元；二、被告王元宏于本判决生效之日起十日内支付原告安徽腾一物业管理有限公司滞纳金（滞纳金计取方式为：以5836元为基数，自2014年3月13日起按日万分之五标准计取至本判决确定给付日止）。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告王元宏负担。如果被告王元宏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  聂爱桂二〇一四年五月十五日书记员  周晓琳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。