重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第03936号上诉人（原审原告）李燕。委托代理人徐忠，重庆迪正律师事务所律师。委托代理人张燕，重庆迪正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆中汽君安实业有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道88号，组织机构代码74746556-X。法定代表人董恒，该公司董事长。委托代理人廖宇，重庆智峥博律师事务所律师。委托代理人杨波，重庆智峥博律师事务所律师。上诉人李燕与被上诉人重庆中汽君安实业有限公司（以下简称中汽君安公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年12月16日作出（2013）渝北法民初字第12077号民事判决。李燕不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月26日对本案进行了审理。李燕的委托代理人徐忠、张燕，中汽君安公司的委托代理人廖宇参加了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：2012年8月21日，李燕为承租方（乙方），中汽君安公司为出租方（甲方），签订了《商业用房租赁合同》一份，合同约定中汽君安公司将位于重庆市渝北区金渝大道88号16幢门面2号房屋出租给李燕。建筑面积305.36平方米，用于经营茶楼，租赁期从2012年8月21日起至2015年8月20日，装修期免租1个月，租金按季度支付。首期租金应于合同签订之日起7日内与保证金一同付清，以后，应于每季度期满10日前支付。合同第六条房屋使用的要求和维修责任约定，租赁期间，乙方发现房屋主体结构及其他公共附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的三日内采取维修措施。甲方逾期未进行维修的，乙方可代为维修，维修所产生的合理费用由甲方承担。第九条权利及义务约定，乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方支付的租金或其他费用。第十条合同终止的条件：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知对方解除合同，违反合同的一方，应向对方支付当期租金双倍的违约金；如给对方造成损失的还应予以赔偿。（1）甲方交付的房屋不符合本合同的约定，或甲方交付的房屋存在严重缺陷，危及乙方人身安全的或者导致乙方无法正常使用的；……（5）乙方逾期不支付租金超过10日或累计超过20天的。3、甲方有权在下列时间只有发生后的任何时间，提前解除本合同并收回房屋：（1）乙方违反本合同约定，未按期支付物业管理费、其他费用（水、电、气、通讯等等）超过30天的（无论甲方是否向乙方催收）；（2）乙方严重违反本合同约定或违反本合同约定经甲方两次指出后仍未改正的。第十一条违约责任：1、房屋交付时存在严重质量缺陷的，甲方应自交付之日起的10日内修复，逾期未修复的，甲方应按逾期天数免收租金。2、租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏或造成乙方财产和人身损害的，甲方应承担赔偿责任。3、租赁期间，非本合同约定的情形，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，应向乙方支付相当于三个月租金的违约金。双方还约定了其他权利义务。双方当天还签订了《商业用房租赁合同补充协议》，约定了租赁期和免租期（与主合同相同）、乙方优先购买权，甲方按房屋现状交房等权利义务。同日，中汽君安公司即将房屋交付李燕。李燕支付了第一季度租金和保证金，装修房屋后，开始经营“茗溪茶楼”至今。2012年9月12日，李燕因屋顶排污管后塞渗漏向物业管理公司报修，9月13日，物业管理公司进行了整改。2012年11月，李燕提出漏水，物业管理公司再次进行了整改。后李燕与中汽君安公司多次协商，中汽君安公司认为渗漏是第三人造成，不同意减免李燕租金。2013年3月25日，中汽君安公司向李燕发出了《催收租金暨解除合同通知书》，载明李燕欠付中汽君安公司租金，要求李燕于3月31日前支付，如未按期支付，则自李燕收悉通知书后第四日起解除合同，交还房屋。4月2日，李燕签收。2013年3月29日，李燕向中汽君安公司发出了《关于金渝大道88号16幢门面2商业门面出现重大问题暨有关租金的函》，表明因租赁房屋漏水，经维修仍不能解决，严重影响了李燕的正常经营，造成了损失，要求中汽君安公司整修房屋，免收租金，赔偿损失。中汽君安公司否认收到该函。李燕在一审中诉称：李燕和中汽君安公司于2012年8月21日签订了《商业用房租赁合同》，约定中汽君安公司将位于重庆市渝北区金渝大道88号16幢门面2号房屋出租给李燕。合同签订后，因房屋质量漏水问题导致李燕不能完整装修，已装修部分也被损坏，李燕多次要求中汽君安公司履行维修义务，但中汽君安公司在2013年2月才对部分问题进行了维修。中汽君安公司于2013年3月28日向李燕发出《催收租金暨解除合同通知书》，李燕认为根据合同约定，因中汽君安公司交付房屋质量不合格，应免收租金。现请求：确认中汽君安公司于2013年3月28日向李燕发出《催收租金暨解除合同通知书》无效，诉讼费由中汽君安公司承担。中汽君安在一审中辩称：租赁关系属实。李燕未按约向中汽君安公司支付租金，中汽君安公司发出了《催收租金暨解除合同通知书》，给予了合理期限，李燕仍未履行，双方合同已经解除。李燕诉称房屋漏水可以免交租金不符合约定，漏水面积不大，且是第三人造成的，不能成为李燕不交租金的理由。请求驳回李燕诉讼请求。一审法院认为，双方于2012年8月21日签订的《商业用房租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照合同约定全面履行义务，不得擅自变更或解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十三条第二款、第九十六规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。双方合同第十条明确约定了乙方逾期不支付租金超过10日或累计超过20天的，甲方可书面通知乙方解除合同。本案中，李燕逾期10日以上未支付租金属实，中汽君安公司发出《催收租金暨解除合同通知书》，给予了合理期限，李燕仍未支付租金，中汽君安公司行使合同解除权，符合双方的约定和法律规定，该《催收租金暨解除合同通知书》合法有效。本案争议的焦点是李燕抗辩未支付租金是因为房屋有质量问题是否成立。现李燕举示的证据只能证明2012年9月和2012年12月，物业管理公司对涉案房屋渗漏进行了整改，李燕未能举示证据证明2013年1月以后漏水问题已严重影响其正常使用房屋，应承担举证不能的法律后果。李燕诉称房屋在交付时存在严重质量缺陷，但未举示相关证据，应承担举证不能的法律后果。因此，李燕延迟交纳租金的理由不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李燕的诉讼请求。本案诉讼费80元，由李燕承担。宣判后，李燕不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判确认中汽君安公司于2013年3月28日发出的《催收租金暨解除合同通知书》无效；2、本案一、二审诉讼费用由中汽君安公司承担。主要事实和理由：双方签订的《商业用房租赁合同》及《补充协议》约定了中汽君安公司对房屋负有维修责任，应当保证房屋质量能够正常使用，由于该房屋存在质量问题导致李燕不能正常使用且中汽君安公司拒绝进行维修，因此中汽君安公司应当免租，李燕也可以不支付租金。中汽君安公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。一审审理中，一审法院案件承办人和书记员曾对位于渝北区金渝大道88号16幢门面2号门面茗溪茶楼进行了现场查看。经查看，该茶楼处于正常营业状态，茶楼二楼有1个包间的排风扇下曾有漏水痕迹，一楼有1个包间距地面1米左右的墙纸已全部翻起，楼梯间与隔壁共墙已完全发霉、起泡、有明显渗漏。二审审理中，李燕认可在渝北区金渝大道88号16幢门面2号门面开办的茗溪茶楼在营业，但不是很完整的营业。本院二审查明的其他事实与一审认定的相同。本院认为，根据双方签订的《商业用房租赁合同》第十一条第1项之约定，“房屋交付时存在严重质量缺陷的，甲方应自交付之日起的10日内修复，逾期未修复的，甲方应按逾期天数免收租金”，因此李燕享有不交纳租金的抗辩理由应是其租赁的房屋存在严重质量缺陷导致其不能实现合同目的。但从一审法院进行的现场查看以及李燕在二审中的自认，李燕在租赁房屋中开办的茗溪茶楼于2012年10月正式营业，至其在二审中认可因物管公司对其停水停电为止的期间茗溪茶楼一直处于营业状态，本院认为即使李燕向中汽君安公司租赁的房屋存在漏水、渗漏等问题，但并没有影响到其对该房屋的使用，因此李燕不能依据租赁合同第十一条第1项之约定享有不交纳租金的正当抗辩理由。而根据合同第六条第1项之约定，“租赁期间，乙方发现房屋主体结构及其他公共附属有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的三日内采取维修措施。甲方逾期未进行维修的，乙方可代为维修，维修所产生的合理费用由甲方承担”，李燕在发现房屋存在漏水、渗漏等问题时，应当积极地要求中汽君安公司履行维修义务，如中汽君安公司逾期未进行维修的，李燕可依据该条约定代为维修，并要求中汽君安公司承担赔偿等责任，而不能以不交纳租金进行抗辩。因此，由于李燕不当行使抗辩权拒不交纳租金，致使中汽君安公司向其发出《催收租金暨解除合同通知书》，该通知书符合合同约定的中汽君安公司应享有的单方解除权，应属有效。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李燕承担。本判决为终审判决。审 判 长  付永雄审 判 员  师玉婷代理审判员  陈 娟二〇一四年六月五日书 记 员  谢 静