北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第05027号原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路**楼******。法定代表人白刚，总经理。委托代理人王纯，北京市尚公律师事务所律师。委托代理人伊向明，男，1983年6月30日出生，君合律师事务所上海分所实习律师。被告（反诉原告）中服东外置业有限公司，住所地北京市朝，住所地北京市朝阳区东直门外大街**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人李英杰，董事长。委托代理人韦全忠，北京韦全忠律师事务所律师。原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司（以下简称远程公司）与被告（反诉原告）中服东外置业有限公司（以下简称中服公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。远程公司委托代理人王纯、伊向明与中服公司委托代理人韦全忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。远程公司诉称：2007年12月10日，我公司与中服公司签订编号为0140号《租赁合同》，约定，我公司承租中服公司位于东直门外大街26号奥加饭店（原名称为中服酒店）主座三层，期限自2007年12月11日至2012年12月10日，房屋租金每月108103.88元，押金为三个月租金。2012年5月9日，双方签订了关于三层续租的12-05-09号租赁合同，约定，续租期自2012年12月11日至2017年6月15日，2012年12月11日之前三层租赁仍按原租赁合同（0140号合同）执行。后双方于2012年6月27日对三层的期限进行了变更，租赁期限到期日仍为2012年12月10日。合同签订后，我公司即根据合同约定向中服公司交纳了三层的所有费用，并完全根据合同约定履行。但自2012年9月中旬开始，中服公司即不断影响我公司正常经营。2012年9月27日开始阻止我公司员工进入奥加饭店、阻止搬出公司正常经营所需的办公物品，导致我公司无法开展业务，无法实现合同目的，中服公司的行为明显违反了合同约定并表示不再继续履行合同，因此该合同已经解除。我公司已经交纳三层租金至2012年10月10日，由于中服公司的违约行为导致我公司无法使用争议场地，根据法律规定中服公司理应退还相应租金及押金。同时，我公司对三层办公物品享有所有权，中服公司无权阻拦我公司搬出，由于中服公司阻止我公司正常开展业务所需的办公物品搬出，给我公司造成巨大经济损失，中服公司对此理应赔偿。2009年底，奥加饭店三层写字楼灯具老化，发生火线，嗣后我公司多次与中服公司沟通，要求维护更换老化灯具，中服公司虽表示同意，但迟迟不予更换，最终，我公司于2011年9月向中服公司指定的供应商北京宏阳盛天商贸有限公司付款购买了相应灯具，完成了安装，中服公司进行了验收。我公司垫付的上述费用应由中服公司承担。2009年9月，北京市朝阳区公安消防支队对我公司办公场所进行了消防检查，根据检查结果和消防部门要求，我公司增加、改造了奥加饭店三层写字楼的消防感烟探测器系统，支出8500元，该项费用同样应由中服公司承担。综上，我公司为维护合法权益诉至法院，请求法院判决：1、双方于2007年12月10日签订的编号0140号租赁合同于2012年9月27日解除；2、中服公司返还我公司已经交纳的剩余租金60646.89元（2012年9月27日至2012年10月10日）、电话占线费3027元、押金324113.64元；3、中服公司向我公司支付违约金324113.64元；4、中服公司赔偿因拒绝我公司搬出三层办公物品给我公司造成的损失591667元；5、中服公司支付我公司履行合同中垫付的灯具维修更换费19000元；6、中服公司支付我公司垫付的消防感烟探测器更换费8500元。中服公司答辩并反诉称：我公司不同意远程公司的诉讼请求，其诉讼请求没有事实依据和合同依据。我公司认为0140号合同并没有解除，何时解除服从法院判决，我公司从未阻止远程公司进入三层办公室，不存在违约，在2012年9月26日法院作出保全裁定前，因远程公司想转移财产，我公司要求其不能整体搬家，即使法院作出了保全裁定的时候也没有影响远程公司的经营，只是通知其不要把三层的办公物品搬走。远程公司的第5项、第6项诉讼请求已经超过了诉讼时效，也没有证据显示我方同意更换并由我方承担这部分费用。远程公司主张的违约金标准过高，其合理损失应参照实际遭受的损失，但对方没有实际损失。2007年12月10日，我公司与远程公司签订了《租赁合同》，租期为2007年12月11日至2012年12月10日，租赁范围为三层写字楼，月租金为108103.88元，每年递增5%，并约定退房时远程公司将承租区域恢复原状，如远程公司未能恢复原状，出租人有权恢复原状，远程公司应支付恢复原状的费用及在此期间的租金和其他费用。2012年5月9日，双方签订了《租赁合同》，北京奥加饭店有限责任公司作为中服公司的委托管理方，该合同约定租赁期限至2017年6月15日，租赁范围为三、四层写字楼，租金和物业费标准分别为5.2元／天／平方米和8.8元／月／平方米，自2014年每年递增5％。上述合同签订后，我公司依约向远程公司交付了合同约定的房屋并提供了相应服务，远程公司依约缴纳了押金和合同约定的租金、物业费和杂费。但是，远程公司2012年7月16日竟然向我公司和北京奥加饭店有限责任公司发出《退租通知书》，要求三、四层写字楼全部提前退租，我公司原则上也同意，但要求远程公司依约承担违约责任，却遭到对方的拒绝。为此，我方曾委托律师向远程公司发去律师函，阐明法律和事实，要求其承担违约责任，但远程公司仍置之不理。我公司认为，双方签订的合同合法有效，双方应当遵守。远程公司要求提前退租不符合《租赁合同》中租期至2017年6月15日的约定，其坚持提前退租应承担《租赁合同》约定的违约责任。远程公司提前退租的行为是重大违约行为，极大损害了我公司可预期的经济利益（可预期利益，租金就高达2000余万元）。合同约定远程公司退租时有“恢复原状”的义务。为维护我公司的合法权益，特提起反诉，要求：1、判令远程公司支付奥加饭店3层写字楼2012年10月11日到2012年10月26日期间的租金69100.32元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2012年10月11日起计算至实际支付之日）。2、判令远程公司将奥加饭店3层写字楼恢复至2007年12月6日租赁前的原状，并承担自2012年10月26日到恢复原状进场之日以及恢复原状期间的租金损失；如远程公司不同意恢复原状，判令远程公司承担恢复原状费用1216728.65元及恢复原状期间的租金损失395287.77元，并承担自2012年10月26日到远程公司或法院明确“远程睿智不同意恢复原状”之日的租金损失。远程公司针对中服公司的反诉辩称：不同意中服公司反诉请求。第一，我公司没有义务缴纳租金，我公司已经缴纳到2012年10月10日，因中服公司阻止我公司经营，我公司已于2012年9月27不能再使用场地，从法律和事实上合同均已解除，所以不可能产生后续的租金。2012年10月26日我公司将屋内所有的物品腾空，中服公司拒绝接收房屋，造成的损失应该由自己承担，即使我公司存在逾期缴纳租金，合同中也并没有对滞纳金进行明确的约定，中服公司应该提交证据证明我们交滞纳金的标准，且滞纳金的标准根据合同约定其起算点应该是在发出通知10天之后，因合同在2012年12月10日已经终止，所以也不同意支付至判决生效之日。占线费已经缴纳到了2012年12月10日，不存在欠费。关于恢复原状，我公司接收租赁场地后，仅仅加装了隔断、铺设地板，根据租赁合同，我公司的义务只是对房间隔断、地板拆除，不涉及、地板拆除恢复原状就是拆除隔断，至今我们同意拆除隔断和地板，中服公司应该提交证据证明双方交接时候原状是什么。经审理查明：2007年12月7日，中服公司作为出租人，远程公司作为承租人，双方签订了《租赁合同》（合同编号：0140），约定由远程公司承租中服公司位于东直门外大街26号北京中服商务大酒店有限公司主座3层（下称三层房屋），租赁区域面积1077平米，月租金108103.88元，每年租金价格在上一年的租金单价基础上递增5％，租赁期限自2007年12月11日至2012年12月10日止；租赁期满后，在同等条件下承租人可以续租，申请续租应在租赁到期前三个月以书×形式通知出租人；承租人支付数额相当于3个月租金及管理费的押金共324311.64元，承租人未能依据合同规定依期足额支付租金或其它费用时，并在出租人发出书×催款通知书十天后仍继续拖欠不交，出租人有权扣除部分或全部相等于欠款的押金，并按本协议规定加收滞纳金；全数的押金应在租约终止后在确认承租人并无未完善的合约责任的情况下，承租人退还租赁区域后15天内无息退还给承租人；承租人按照直拨电话线830元人民币／每条线／年支付占线费；如承租人在合同期内提前退租，出租人将不退还承租人交纳的租金及押金；承租人应自费恢复租赁区域的状况到标准办公楼，此恢复原状的工作将在租赁结束前完成，如承租人办不到，出租人有权恢复原状，承租人将支付这个费用；因租期期满或因承租人违约出租人提前解约或因双方协议提前解约承租人撤离租区，出租人可要求承租人拆除全部隔断；在租赁到期或快要到期时承租人应出资将租区恢复成其出租前的状态，正常磨损及损耗除外，如租房不能将租区恢复原样，出租人会将其恢复到其出租前的状态，同时向承租人收取有关工程费用及在此期间的租金及其它费用；在租期到期或快要到期时，在内部装修及附加安装的各项设施保持可租赁的良好状态和双方约定的条件下，可交回租区，正常磨损及损耗除外；出租人负责把写字间内的天花板、供电线、各类管道、墙壁、外部窗户以及楼道保持在良好的状态，并按时维护、维修电梯、厕所以及空调或供暖设备，使之在良好的状态下运转；承租人拖欠租金及其他应交纳的费用超过14天以上时，承租人除要交付应交纳的款项外，还须交付欠款的利息作为滞纳金，利息率将按中国银行当时的贷款利率计算，计算期间为自应交纳该费用日起至租户交纳该费用或出租人收到该费用之日为止。2009年10月10日，双方签订《补充协议》，载明北京中服商务大酒店已更名为北京奥加饭店。此后，双方又签订了《补充协议》，约定远程公司在原有租赁面积1077㎡的基础上，扩租东侧楼梯间4.34㎡，月租金400元，每月新扩租面积房租与主合同一并支付，终止日期以主合同终止日期为准（中服合同编号：0140）。合同签订后，中服公司向远程公司交付了租赁区域，远程公司向中服公司交纳押金324311.64元，并向中服公司支付租金至2012年10月10日，其中，2012年每月租金为131762.59元。审理中，远程公司称自2012年9月27日开始，中服公司开始阻止远程公司员工进入租赁区域、阻止搬出正常经营所需办公物品，导致无法正常营业构成违约，并提供了《公告》和其公司员工董栋、沙丹的书×证言欲以证明。其中，《公告》载明：“远程公司：目前你司与我司之间《租赁合同》（合同号：A12-05-09）的履行已经发生重大纠纷，你司已欠租金和提前退租违约金已达200余万元，租金损失仍在不断扩大。鉴于双方就上述《租赁合同》解除事宜无法达成一致意见，我司正在依法启动诉讼程序解决上述纠纷，为保障我司、奥加饭店所有业主和租户正常的办公秩序和合法权益，我司现强烈要求你司不要再强行转移资产，以免发生不必要的冲突。中服公司2012年9月24日”。中服公司认可张贴了该公告，但称只是因为在申请诉讼保全前，为防止远程公司转移财产张贴，并没有妨碍远程公司人员出入和正常经营；对于董栋、沙丹的书×证言，中服公司认可是该两名证人所×，但不认可其证明目的，称两证人是远程公司员工，与远程公司存在利害关系。远程公司提交物品出门条、办公用品发票、法国驻中国大使馆证明函，用以证明因中服公司禁止其搬出物品，发生办公用品重置损失591667元，中服公司对出门条、办公用品发票的真实性予以认可，并认可曾因诉讼禁止远程公司搬家，但不认可法国驻中国大使馆证明函及上述证据的关联性和证明目的。诉讼中，远程公司称其为更换三层房屋灯具和改造消防感烟探测器分别花费19000元和8500元，应由中服公司支付，并提供了《请示》、《关于更换三层灯具申请》、费用说明、《灯具销售及安装合同》、灯具款付款凭证及发票、装修施工竣工验收表、《消防监督检查告知书》、《工程数量及报价》、烟感改造费付款回单及支票存根、发票等用以证明。中服公司对上述证据的证明目的均不予认可，称远程公司维修灯具和改造消防感烟探测器均未经过中服公司同意，中服公司也未在上述证据上进行盖章或正式确认。经核实，远程公司提供的上述证据上均无中服公司的盖章或其他方式的确认。2012年10月24日，经本院现场组织，双方就三层房屋腾退进行了交接，2012年10月26日，远程公司将租赁区域腾退完毕。另查一，诉讼中，中服公司主张远程公司负有在租赁期限届满前将租赁区域恢复原状义务，并应赔偿自2012年10月26日到恢复原状进场之日及恢复原状工期内租金损失；如远程公司不同意恢复原状，应承担恢复原状费用1216728.65元及恢复原状期间的租金损失395287.77元，并承担自2012年10月26日到远程公司或法院明确“远程睿智不同意恢复原状”之日的租金损失。对此主张，中服公司提供了施工申请及2005年的照片打印件、承租区域图用以证明原状情况，并出具了工程概预算书用以证明恢复原状费用1216728.65元。远程公司对上述证据关联性和证明目的均不认可，称其对租赁区域装修无重大修改，只是加装隔断、地板，恢复原状仅、地板隔断和地板，其同意拆除隔断和地板。经本院释明，中服公司就原状情况未再提供其他证据。另查二，诉讼中，远程公司未就其主张中服公司返还3027元电话占线费提供证据证明，中服公司对远程公司该项主张亦未予认可。上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》（合同编号：0140）、《补充协议》、《公告》、发票、证人书×证言、出门条、证明函、照片打印件、承租区域图、《请示》、《关于更换三层灯具申请》、费用说明、《灯具销售及安装合同》、灯具款付款凭证及发票、装修施工竣工验收表、《消防监督检查告知书》、《工程数量及报价》、烟感改造费付款回单及支票存根等证据在案佐证。本院认为：当事人可以在具备法律规定的情形下解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，亦不存在法定无效事由，应认定其合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。审理中，远程公司称中服公司自2012年9月27日存在根本违约，虽中服公司认可曾张贴《公告》并因双方纠纷限制远程公司搬运办公用品，但远程公司提供的证据并不足以证明中服公司的上述行为能够导致《租赁合同》目的在根本上无法实现，也不足以证明其主张的损失591667元与中服公司的行为之间存在直接因果关系。故远程公司以中服公司违约要求解除合同、赔偿违约金并赔偿损失591667元，事实依据不足，本院不予支持。因远程公司于2012年10月26日腾退三层租赁区域，该搬离行为虽不符合法律及合同约定，但考虑远程公司已不愿继续履行租赁合同，《租赁合同》目的已无法实现，故可以认定双方《租赁合同》于2012年10月26日事实上解除。依据我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，远程公司应向中服公司支付三层房屋2012年10月26日之前的房租，而2012年10月26日之后的房租无需再行支付。因此，对于远程公司要求中服公司返还2012年9月27日至2012年10月10日的租金的诉讼请求，本院不予支持；而对于中服公司主张的要求远程公司支付2012年10月11日至2012年10月25日的租金及其利息的反诉请求，本院予以支持，该期间的租金经本院认定为65881.3元，利息按照中国人民银行同期贷款利率自2012年10月26日起算至远程公司实际支付给中服公司之日止。关于远程公司要求中服公司返还押金324113.64元的诉讼请求，双方《租赁合同》约定，如承租人在合同期内提前退租，出租人将不退还承租人交纳的押金，而从本案查明情况看，远程公司的行为已构成在合同期内提前退租，中服公司有权不退还其交纳的押金，故对中服公司不同意返还远程公司押金的抗辩，本院予以采纳。关于远程公司要求中服公司返还电话占线费的诉讼请求，由于远程公司在本案中未就此主张提供相应证据证明，中服公司亦不予认可，故本院对远程公司该项诉讼请求不予支持。关于远程公司要求中服公司支付灯具维修更换费和消防感烟探测器更换费的诉讼请求，由于远程公司未能举证证明其自行维修更换灯具及消防感烟探测器前曾经向中服公司报修，也不能举证证明其自行维修更换的行为和所花费用得到了中服公司的事后认可，故对于远程公司上述两项诉讼请求，本院不予支持。关于中服公司要求远程公司将3层房屋恢复至2007年12月6日租赁前的原状并支付相关租金损失的反诉请求，由于中服公司在本案中提供的相关证据并不足以证明3层房屋在2007年12月6日租赁前的原状情况，而远程公司自认对租赁区域加装了隔断和地板，并表示同意拆除隔断和地板，故本院仅认定远程公司恢复原状的义务为将3层房屋隔断和地板拆除；对于中服公司要求远程公司支付相关租金损失的请求，合同依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司与被告（反诉原告）中服东外置业有限公司签订的《租赁合同》（编号零一四零号）于二○一二年十月二十六日解除。二、原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）中服东外置业有限公司租金六万五千八百八十一元三角及利息（以六万五千八百八十一元三角为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从二○一二年十月二十六日起计算至实际支付之日止）。三、原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内自行拆除位于北京市朝阳区东直门外大街26号北京奥加饭店三层房屋内的隔断和地板。四、驳回原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）中服东外置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16532元，由原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司负担（已交纳）；反诉受理费20723.56元，由被告（反诉原告）中服东外置业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 杨兵人民陪审员李欣人民陪审员冯立森二〇一四年六月三十日书记员 范       怡       倩