浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙嘉民终字第92号上诉人（原审被告）：平湖市银丰棉麻化纤有限公司。法定代表人：戚建林。委托代理人：周惠英、丁君。被上诉人（原审原告）：嘉兴中能物业服务有限公司。法定代表人：沈燕。委托代理人：张丽军。上诉人平湖市银丰棉麻化纤有限公司（以下简称银丰公司）为与被上诉人嘉兴中能物业服务有限公司（以下简称中能物业）物业服务合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2013）嘉平民初字第1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定，中能物业原名平湖市中能物业有限公司，2008年10月20日变更为现名。2008年7月28日，平湖耀江商住开发有限公司（以下简称耀江公司）与平湖中能物业有限公司签订《前期物业服务合同》1份，约定由平湖中能物业有限公司对平湖市碧水云天小区进行前期物业管理，物业费的收费标准为多层住宅0.70元／平方米，小高层、高层住宅1元／平方米，沿街商业用房1元／平方米。首期物业服务费自交房之日起预收两年，以后按每年交纳一次，每年的12月份交纳下一年度物业服务费。合同并对双方的权利义务作了约定。2013年2月21日，平湖市碧水云天业主委员会与中能物业签订《物业服务委托合同》1份，约定继续由中能物业对碧水云天小区实行物业管理，沿街商业用房的物业费仍旧为每月1元／平方米，物业费每年交纳1次，在每年的1月1日前交纳当年度的物业费。合同并对双方的权利义务等作了约定。银丰公司系碧水云天小区沿街666、668、670、672、674、676、678、680号商业用房的业主，上述八间商业用房（每间3层）建筑面积共为1402.64平方米，每年的物业费为16831.68元。2011年4月7日，银丰公司交纳物业费10731元。2011年6月13日，银丰公司交纳物业费17884元。2012年3月起，除670、672号商业用房共计122.50平方米的物业费已经缴纳外，其余建筑面积合计为1280.14平方米的物业费至今未交纳，2012年3月至2013年2月的物业服务费合计15361.68元。中能物业向原审法院提起诉讼，请求判令请求判令银丰公司支付物业服务费15362元和违约金28020元。银丰公司在原审中答辩称，1、前期物业服务合同问题。银丰公司形式上向耀江公司购置沿街商铺8间，但实际上属于安置用房。前期物业服务合同是开发商与中能物业签订的，在银丰公司处的前期物业管理协议与中能物业的证据前期物业服务合同内容不一样。根据在银丰公司处的前期物业服务合同规定，前期物业管理费应该由开发商交纳。2、中能物业提交的物业服务合同没有日期，碧水云天业主委员会何时成立、授权内容等，银丰公司从未知晓，其效力无法查证。中能物业未提供与业主委员会签订的协议、业主大会会议决议等材料，银丰公司要求碧水云天业主委员会参与诉讼，才能确定物业服务合同的有效性。3、银丰公司入住平湖市碧水云天小区，中能物业从未履行相应的义务，沿街商铺环境卫生存在问题，公共场所没有垃圾箱，也没有打扫，车辆停放、绿化均存在问题。商铺后的绿地有部分已经改成停车位，商铺窗户有所改动，中能物业也未进行制止。中能物业作为物业公司，只收费不管理，银丰公司也向中能物业反映过，但中能物业对银丰公司的反映置之不理。4、中能物业要求银丰公司支付违约金是不合理的，中能物业提供的2份合同均不是与银丰公司签订的，根据合同法规定，违约金是对损失予以赔偿，但现在中能物业不存在损失，而且其主张标准过高。原审法院认为，中能物业与耀江公司、平湖市碧水云天业主委员会签订的物业管理服务合同，未违反法律的规定，真实有效。中能物业按照合同为碧水云天小区提供了物业管理服务，银丰公司作为该小区的业主享受了中能物业提供的服务，按照权利义务相一致的原则，理应支付物业管理服务费。现银丰公司拒交2012年3月至2013年2月的物业服务费，显属欠理，故中能物业要求银丰公司支付2012年3日起至2013年2月止的物业管理服务费15361.68元的诉讼请求予以支持。但中能物业在提供物业服务过程中也有不当之处，故其要求银丰公司支付滞纳金的诉讼请求不予支持。银丰公司提出其系2011年4月、6月分别收房，交纳的物业费为4月、6月后两年的物业费，但缺乏证据证实。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：银丰公司于判决生效后十日内支付中能物业物业服务费15361.68元。案件受理费减半收取442元，由银丰公司负担。判决宣告后，银丰公司不服，向本院提起上诉称，一、银丰公司与耀江公司于2010年12月15日签订购房合同，与中能物业在2010年12月16日签订前期物业服务协议，明确首期物业管理费自交房之日起预收两年，以后每12个月预收一次，每年12月缴纳。银丰公司的8间商业用房建筑面积共为1402.64平方米，每年的物业费为16831.68元。银丰公司于2011年4月及6月收房，为此于2011年4月15日和6月15日向中能物业共计支付物业服务费30369元，预付了两年的物业费。依据我国法律规定，交房前的物业服务费理应由开发商交纳，不应由银丰公司负责。二、中能物业从未履行相关义务。中能物业没有任何材料显示履行了相关义务，银丰公司从未享受到其任何服务。中能物业存在只收费不管理现象。三、中能物业提交与碧水云天小区业主委员会签订的物业服务委托合同，没有签署日期。业主委员会何时成立、怎样成立及授权内容等，作为拥有24间商业用房的业主即银丰公司并不知情，有悖常理。四、中能物业认为开发商在2010年1月已经向银丰公司交房，不切实际。原审无视双方的物业管理协议以及银丰公司已支付30369元物业服务费，仅看到中能物业与开发商及所谓业主委员会的物业管理服务合同，偏听偏信，要求银丰公司交纳2012年3月至2013年2月的物业服务费，有失公正和公平。为此，请求二审撤销原判，依法改判驳回上诉人的诉讼请求。中能物业在二审中未进行答辩。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，本案二审审查重点在于银丰公司是否结欠中能物业2012年3月至2013年2月的物业服务费。《物业管理条例》第七条、第四十二条规定，业主有按时交纳物业服务费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定，经书面催交，业主在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求支付的，人民法院应予支持。本案中，中能物业先后与耀江公司、业主委员会签订前期物业服务合同和物业服务委托合同，为碧水云天小区提供了物业服务，银丰公司作为小区业主应当按时交纳物业费。银丰公司主张其于2011年4月及6月间预付了两年的物业费，不结欠中能物业公司2012年3月至2013年2月的物业服务费。但根据本案相关证据表明，一是耀江公司作为开发商证明银丰公司房屋实际交付于2010年2月，因其他原因才推迟签订购房合同；二是根据前期物业管理服务协议约定，业主应从交房次月起计缴物业服务费；三是中能物业开具的发票载明收取的是银丰公司2010年3月至2012年2月间的物业服务费，银丰公司法定代表人对发票予以审核且已经财务入帐，并未及时提出异议；四是原审庭审中，银丰公司对中能物业对碧水云天小区提供了前期管理没有异议，且陈述商铺已经出租给他人，2012年2月后其没有交过物业费，而中能物业确认其中670、672号商铺出租户已经交纳2012年3月至2013年2月物业费。因此，综合上述分析，银丰公司结欠中能物业2012年3月至2013年2月物业服务费事实存在。原判据此支持中能物业的诉讼请求，有法律依据和事实基础。银丰公司所称中能物业未尽义务的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如中能物业存在不完全履行物业服务合同约定义务的情形，业主可以请求其继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能作为拒付物业费的抗辩事由。至于银丰公司对小区业主委员会成立、授权内容等不知情，涉及的是小区自治问题，更非本案的抗辩事由。据此，本院对银丰公司的上诉理由均不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审予以维持。银丰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费884元，由上诉人平湖市银丰棉麻化纤有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  金富祥代理审判员  陈 远代理审判员  章玉萍二〇一四年二月十八日书 记 员  郑 茜