内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民 事 判 决 书（2012）乌勃民初字第00339号原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司（以下简称坤龙公司）。法定代表人云雄康，董事长。委托代理人党金贵，内蒙古锐信律师事务所律师。委托代理人张海峰，男，汉族，1967年5月7日生。被告边志彪，男，汉族，1954年10月4日生。委托代理人段士军，内蒙古天晟律师事务所律师。委托代理人刘建华，内蒙古天晟律师事务所律师。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司诉被告边志彪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司的委托代理人党金贵、张海峰，被告边志彪及其委托代理人段士军、刘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坤龙公司诉称，2003年7月2日原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司与被告边志彪签订了一份《拆迁补偿协议》，合同书约定被告边志彪从坤龙公司购买位于海勃湾区钻石广场xx栋xx号房屋，被告应给坤龙公司补交差价款120237元。2004年7月1日被告以约定的房屋结构为框架，坤龙公司所建房为砖混、且房屋质量存在质量问题等理由对坤龙公司提起诉讼，并拒绝给坤龙公司支付购房款，直接导致坤龙公司无法按时支付工程款。依照双方拆迁协议，被告违约在先，拒不履行合同，支付购房款。坤龙公司于2005年5月13日单方解除了与原告的《拆迁补偿协议》。2011年12月14日内蒙古自治区高级人民法院下达终审判决，认定坤龙公司所建房屋符合合同约定，被告提出的结构应为砖混、且房屋质量存在质量等主张全部不成立。坤龙公司认为内蒙古自治区高级人民法院下达终审判决充分证明被告拒绝支付购房款的理由是不成立的，依法应承担违约责任。请求依法判令被告边志彪给原告坤龙公司支付逾期付款违约金59337元（从2004年11月起到2011年11月共2555天，按年利率百分之7.05计算）并承担诉讼费用。被告边志彪辩称，应驳回原告诉讼请求。从2004年7月1日被告与原告进行诉讼，当时的诉请是“坤龙公司继续履行拆迁补偿协议书，给边志彪的房屋建成框架结构，若不能建成则赔偿相应的损失，要求坤龙公司建大型停车场、绿地等配套设施，要求坤龙公司作采光天窗，要求建钢筋混凝土的屋面”。诉讼过程中边志彪明确诉请为“坤龙公司继续履行拆迁补偿协议书、确认坤龙公司单方解除合同及与第三人签订的商品房买卖无效，确认边志彪对回迁房有优先权，坤龙公司赔偿房屋框架结构与砖混结构工程造价以及经济使用年限相差价款，坤龙公司赔偿二次砼屋面（详见高院判决书第二页至第三页）。”一审和二审绝大部分支持了边志彪的诉请，在结构、屋面、过渡费、做采光天窗方面都支持了边志彪的请求。诉讼一直到2011年12月14日。第一、原告违约在先，通过自治区高院认定“未给被告边志彪开采光天窗，未给被告所调换的房屋作砼屋面”。第二、自2005年5月13日原告单方解除拆迁补偿协议，房屋另卖他人，致使原告一直不能向被告交付房屋，该过错是由原告的行为造成的，所以原告的请求没有依据。第三、原告要求支付违约金的计算方式没有合同依据。原、被告之间只有拆迁补偿协议书，该协议书没有约定房款的交付期限、没有约定无逾期付款的违约责任，每年的利率是变化的，原告这样计算缺乏依据。因为拆迁补偿协议有两份，折算下来是应补交的差价为120237元。原告为证实其主张向本院提供以下证据：1、2003年7月2日拆迁补偿协议书（复印件），以证明协议书上没有约定付款时间、交房时间，按照合同法的规定原告可以随时向被告要款。2、自治区高院（2011）内民提一字第47号判决书，判决只支持了过渡费、采光天窗损失，要求被告向原告补足购房款238209元。被告不付款的理由不能成立。高院判决书中第4页中写明以公证书的形式给被告送达过解除函。3、利率表一份。4、公证书一份。被告边志彪质证认为，对拆迁补偿协议书、高院判决书、公证书的真实性认可，对证明目的不认可。利率表的来源不清楚，无法确定真实性。公证书只是解除协议的送达东西，而没有要求被告交款的内容。被告为支持其抗辩理由成立向本院提供以下证据：1、2003年7月2日的拆迁补偿协议书，以证明该协议书未约定付款期限、未约定逾期付款的违约责任。2、海勃湾区人民法院（2010）乌勃民一初字第658号判决书，以证实原告应给被告回迁房屋建砼屋面，但原告未建。该判决支持了被告房屋框架与砖混的差价及相应损失，补偿边志彪未建大型停车场配套设施损失、补偿未作采光天窗损失，原告应给被告交付钻石广场1栋19号房屋。3、乌海市中级人民法院（2010）乌中法民一终字第336号判决书。4、自治区高院（2011）内民提一字第47号民事判决书，以证明确认坤龙公司未给边志彪做采光天窗的违约事实，并在判决书给予赔偿；该判决未对做砼屋面进行认定说理；该判决确定了边志彪的付款数额及期限（见判决第五项），以上被告应给付原告房款差价120237元，被告履行了判决，原告要求逾期付款违约金没有法律依据。原告坤龙公司质证认为，对三份证据的真实性认可，拆迁补偿协议书未约定付款期限和未约定逾期付款的违约责任是事实，虽无约定但按法定。对第二份民事判决书658号不认可，该份判决书已被撤销。高院判决书中采光天窗的违约责任已判过，通过抵消已履行，和本案无关。被告认为确认了付款期限不正确，判决书不是对双方付款期限的确认，付款期限是约定的事情，如无约定按法律规定，高院确认的付款期限是对判决责任的履行期限。经审理查明，2003年7月2日被告边志彪与原告坤龙公司签订了《拆迁补偿协议书》一份，约定坤龙公司用钻石广场xx栋xx号，建筑面积为138平方米的房屋与边志彪的房屋实行产权调换。边志彪房屋拆迁的补偿款金额为91515元，回迁房屋的调换总价值为215280元，边志彪应给坤龙公司补足差价120237元（核减奖励）。双方一直没有达成合意签订“产权调换合同”。2004年3月23日和10月20日，坤龙公司在《乌海日报》声明通知：返迁户在指定的时间内签订“产权调换合同”，办理相关手续。对拒不签订“产权调换合同”的返迁户，视为返迁户中止合同关系，坤龙公司有权对房屋进行处理等。后又在上述报纸上通知钻石广场商贸城业主于2004年11月30日办理入住手续。2004年7月1日坤龙公司以书面发函的形式向边志彪送达了解除《拆迁补偿协议书》的通知。后坤龙公司与王某某签订了《商品房买卖合同》，将上述调换房屋出售给王某某使用至今。2004年7月1日，被告边志彪就以建筑工程结构施工质量等问题对内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司提起诉讼。2010年6月13日海勃湾区人民法院重审后作出（2010）乌勃民一初字第00658号民事判决书。判决：一、坤龙公司解除与边志彪签订的《产权调换合同》无效。确认坤龙公司与第三人王某某签订的《商品房买卖合同》有效；二、确认边志彪对位于钻石广场1栋19号房屋有优先权；三、坤龙公司补偿边志彪回迁补偿安置房结构差价损失18906元；补偿经济损失48134元；补偿边志彪未建大型停车场等配套设施损失2000元；补偿边志彪未做采光天窗损失1500元，共70540元；四、由坤龙公司赔偿边志彪第二次施工建砼屋面费用5401元；五、由边志彪给坤龙公司补足房款120237元。六、该判决三、四、五项折抵后，边志彪给坤龙公司支付房款44296元，此款边志彪于判决生效后10日付清。七、第三人王某某在边志彪履行支付坤龙公司房款44296元20日内，将钻石广场1栋19号房屋返还给边志彪。八、驳回边志彪的其他诉讼请求、案件受理费3192元，鉴定费975.70元，由坤龙公司负担1676元，边志彪负担1516元。双方均提出上诉。乌海市中级人民法院于2010年10月12日作出（2010）乌中法民一终字第336号民事判决书。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4615元，由边志彪负担2916元，坤龙公司负担1699元。坤龙公司不服二审判决向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。坤龙公司的理由为：一、原审判决确认申请再审人解除《拆迁补偿协议书》无效不符合法律规定，属适用法律错误，应予以改判。二、原审判决边志彪对房屋有优先权属适用法律错误。本案中有解除合同的情形，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定处理本案是错误的。另外，判决第三人返还房屋的社会效果很差。三、原审判决认定事实错误。四、原审判决申请再审人给边志彪赔偿框架结构与砖混结构造成经济损失使用年限相差十年造成的经济损失没有法律依据。综上，请求撤销一、二审判决，改判驳回边志彪的诉讼请求。内蒙古自治区高级人民法院于2011年12月14日作出内民提一字第47号民事判决书。再审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，坤龙公司与2003年8月25日报送乌海市规划局的钻石广场《建设工程项目造型规划审批单》中表明，钻石广场A、B座结构类型为砖混（局部框架），C座为砖混结构。内蒙古自治区高级人民法院再审认为，案争议焦点为，坤龙公司与边志彪签订的《拆迁补偿协议书》是否解除，边志彪对回迁房屋是否有优先权，回迁房屋是框架结构还是砖混结构，回迁房屋楼盖板应为彩钢板还是砼屋面，回迁房屋顶层是否应有采光天窗，以及能否认定坤龙公司销售广告中承诺的大型停车场、双向机动车道、绿地等为要约。原审判决关于房屋结构、配套设施等的认定，属认定事实错误、适用法律不当，予以纠正。坤龙公司申请再审理由部分成立，应予以支持。依照《着人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决：一、撤销乌海市中级人民法院（2010）乌中法民一终字第336号和乌海市海勃湾区人民法院（2010）乌勃民一初字第00658号民事判决；二、内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司解除与边志彪签订的《拆迁补偿协议》无效。确认内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司与王某某签订的《商品房买卖合同》有效；三、确认边志彪对钻石广场xx栋xx号房屋有优先权；四、内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司赔偿边志彪二次施工建砼屋面费用5401元（109/平方米×49.55平方米=5401元），采光窗损失1500元，合计6901元；五、王某某在本判决生效之日起20日内搬出钻石广场1栋19号房屋；六、以第四判项抵顶部分房款后，边志彪于本判决生效之日起20日内给付内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司房款113336元；内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司在收到上述房款后10日内，将钻石广场1栋19号房屋交付给边志彪；七、驳回边志彪的其他诉讼请求。一、二审案件受理费7807元，鉴定费975.70元，由内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司负担7026.16元，边志彪负担1756.54元。判决生效后，2012年2月29日边志彪按照高院判决书确定的120237元房款，核减内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司应付款项后实际向内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司交纳房款113336元。本院认为,公民、法人的合法民事权益依法受法律保护。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司与被告边志彪签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。提起诉讼作为一种民事诉讼法律行为，是权利人认为自己的民事权益受到侵害，以自己的名义请求人民法院通过审判给予司法保护的诉讼行为，也是权利人行使诉权的具体体现。原、被告从2004年因房屋质量提起诉讼，直至2011年12月，诉争房经内蒙古自治区高级人民法院判决归边志彪所有。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司起诉要求被告边志彪支付逾期付款违约金59337元。原告对其主张提供一份拆迁补偿协议。原、被告从2004年因房屋质量提起诉讼，该案直至2011年12月经司法确认边志彪对争议房屋享有所有权。给付购房款的迟延是因双方对房屋买卖合同存在争议而起动诉讼程序造成的。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司要求被告边志彪支付2004年11月至2011年11月期间的逾期付款违约金的证据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第九条“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”之规定，判决如下：驳回原告原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费2829元（原告已交纳），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审 判 长  苑洲田代理审判员  冯 遥人民陪审员  张 洁二〇一四年六月十七日书 记 员  连小艳