山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初125号 原告：吴新辉，男，1963年1月14日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：王昌伟，上海申伦律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：枣庄中汇住宅开发有限公司。 法定代表人：王绥金，经理。 地址：枣庄市市中区振兴路400号。 委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：殷昭际，公司职工。代理权限为一般代理。 原告吴新辉与被告枣庄中汇住宅开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告以购房款608643元为基数，按照每日万分之一计算，支付原告自2016年1月12日起至2019年1月1日逾期办理不动产产权证违约金64294元；2019年1月1日之后的违约金，以总房款608643元为基数，按日万分之一计算至被告办理不动产产权证之日止；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年8月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的东湖明珠小区2号楼1单元1603室，房屋总价计608643元。原告已如约付清。2015年11月13日，双方办理房屋交接手续，原告入住至今。合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋所有权登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案。但被告违约至今仍未履行上述义务，以致原告对房屋的物权权益无法实现。原告无奈为此诉至法院。 被告辩称，被告没有违约，不承担违约责任；办理综合验收备案须原告协助配合，原告对诉争小区不能办理综合验收备案有过错，应承担过错责任；被告对原告未交存专项维修资金没有过错，被告没有义务通知原告是否交存和如何交存，原告在向房产登记部门申请办理产权登记时产权登记部门应当通知其交存该项专项维修资金。请求法庭依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议的事实，本院确认如下： 被告枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2015年8月31日，原告（××）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（××）签订《商品房买卖合同》，原告以608643元的价格购买××开发的东湖明珠2号楼1单元1603室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：（一）××应当在2015年5月31日前向××交付该房屋。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。 上述合同签订后，被告于2015年11月13日将涉案房屋交付给原告。原告于2015年8月16日、2015年8月31日、2015年11月12日分三次支付给被告购房款608643元。被告至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。 另查明，2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更名为枣庄中汇住宅开发有限公司。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的1、《山东省住宅专项维修基金管理办法》（鲁建发【2015】2号）。证明原告没有交存专项维修资金，被告不应该承担责任；2、关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）证明房产管理部门未办理竣工综合验收备案，系原告未缴纳专项维修资金；3、《东湖明珠交接房通知单》。证明交房时间；4、通知1份、照片两张。证明被告多次通知小区业主（包括原告）向房产管理部门交存专项维修资金。该四份证据不足以对抗被告应履行的在《商品房买卖合同》中约定的“应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”义务。因此，上述证据与原告诉请的关联性不足，对被告该抗辩理由本院不予采纳。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 本案争议焦点问题为：一、被告是否存在违约行为。本案《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约。 二、被告是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案中，《商品房买卖合同》已约定由于××的责任致使××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。本案《商品房买卖合同》约定商品房交付时，应当符合房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明的条件。现被告以业主未全部交存个人专项维修资金，房产管理部门不予办理竣工综合验收备案的抗辩理由不能成立。 三、违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。 对于违约金起算时间，本院认为，合同虽然约定被告应于2015年5月31日向原告交付房屋，但从双方签订合同的日期即2015年8月31日，以及原告最后一次交付房款的时间2015年11月12日等事实分析，合同约定的2015年5月31日交房时间应为笔误，被告在原告最后一次交付房款的第二天将房屋交付原告，应属合理。本院认定违约金的起算时间应自交房之日起90日后即2016年2月12日。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告吴新辉逾期办证违约金（以608643元为基数，按日万分之一计算自2016年2月12日起至被告枣庄中汇住宅开发有限公司将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠2号楼1单元1603室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）； 三、驳回原告吴新辉的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1407元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判长  梁兆英 审判员  毕春明 审判员  李梅娟 二〇一九年三月九日 书记员  马 壮