重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2014）中区民初字第02502号原告夏莲，女，汉族，1986年11月9日出生，住重庆市南岸区。委托代理人杜建红，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。被告重庆玺凡町商贸有限公司，住所地重庆市渝中区民权路28号15-6号，组织机构代码07567147-4。法定代表人金勇，经理。委托代理人刘正瑞，重庆尚然律师事务所律师。原告夏莲与被告重庆玺凡町商贸有限公司（以下简称“玺凡町公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员乔传磊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员王安平担任法庭记录。原告夏莲及其委托代理人杜建红，被告玺凡町公司的委托代理人刘正瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏莲诉称，2013年12月7日，夏莲与玺凡町公司签订了商铺租赁合同，夏莲承租位于重庆市渝中区八一路“凡玺町地下商城”C022号商铺，建筑面积为17.79平方米，租赁用途为服饰销售，租赁期限为2014年1月1日起至2016年12月31日止，共计36个月，租金为每月8361元（该费用包含场地使用费，设施设备使用费、字号使用费、宣传广告及合作费），玺凡町公司一次性收取了夏莲的租金、押金、经营权购买费共计71332.8元。签订合同时玺凡町公司向夏莲保证地下商城的商户入住率将达到80%以上，把整个地下商城规划为A、B、C、D四个商区，开设5个进出口，再给夏莲6个月的免费经营期。合同签订后，夏莲将承租的商铺进行了装修，共用去了装修费18000元，装修完成后入驻经营。夏莲发现地下商城开业的商铺只有零散的50来家，入驻率远未达到玺凡町公司所保证的80%，直接导致地下商城人流量稀少，致使经营惨淡，天天处于亏损状态。在此情形下，玺凡町公司又采取只根据商户的营业额来收取提成，不再另行收取其他费的招租方式来吸引更多的商户入驻。玺凡町公司的这一行为进一步加剧了夏莲的经营危机，使夏莲等10多位最先入驻的商户无力与后入驻的商户进行公平竞争。玺凡町公司违规收取高额电费、物管费，玺凡町公司不具有物管公司的职能根本就无权此两项费用收取，且租赁合同中已约定了设施设备使用费，设施设备使用费已包含了以上两项费用。玺凡町公司宣称的管理公约也只是单方拟定的，未经过众商户讨论通过，管理公约只对玺凡町公司有利，对商户权利进行了限制，违背公平原则。玺凡町公司收取夏莲的租金时，不出具正规发票，而是临时收据，收取的所有资金，都不存入公司的对公账户，而是存入私人账户，以达到偷税漏税的目的。玺凡町公司在招租时，进行虚假宣传，误导商户与其签约，对商户宣称新加坡名牌ZORIA抢驻凡玺町，潮男品牌古着已成功选址凡玺町，但该商场根本就没有这两个品牌。该商场没有通过消防检查，房屋存在瑕疵，不能进行营业。玺凡町公司的种种行为已构成根本性违约，给夏莲带来了巨大的损失，使租赁合同丧失了继续履行的可能性，故诉求法院：1、判决解除双方的租赁合同；2、判决玺凡町公司退还已支付的租金50166元、经营权购买费50000元、押金12000元；3、判决玺凡町公司支付夏莲违约金7000元；4、判决玺凡町公司赔偿夏莲装修损失18000元、经营损失费25000元。被告玺凡町公司辩称，夏莲所述事实与客观事实不符，双方在签订《商铺租赁合同》时并未对商城的入住率进行约定，也未约定A区的开业时间进行约定。合同中对于固定费用、履约保证金、质量保证金、经营权购买费的约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的公平原则。玺凡町公司在招商时并未进行虚假宣传，也没有误导夏莲，夏莲具有经营自主权，在签订《商铺租赁合同》时应当充分预见商铺的经营风险，不能把自己的经营风险归结于玺凡町公司的招商行为。经营权买断费主要是用于对商城的装修、对商铺的装修、对公共区域的装修装饰，收取经营权买断费、电表押金等并不违反法律、行政法规的禁止性规定。根据建筑工程消防监督管理规定，玺凡町公司的商场属于消防备案制，玺凡町公司在2013年12月26日进行了消防备案，2014年5月5日被消防部门抽检不违反法律规定。夏莲诉称的解除合同的理由既不符合合同约定，也不符合法律规定。夏莲连续三个月未缴纳经营管理费、电费公摊，并且已经连续多日不营业已经构成根本违约，考虑到夏莲违约行为可能产生的法律后果，希望夏莲回到商城继续开业经营，玺凡町公司对此将既往不咎，否则将依法追究夏莲的违约责任。请求驳回夏莲的全部诉讼请求。经审理查明，玺凡町公司（甲方）与夏莲（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“乙方租赁甲方“凡玺町”编号为C022号商铺，建筑面积为17.79平方米。租赁期限从2014年1月1日起至2016年12月31日止，共计36个月。固定费用由商铺场地使用费、设施设备使用费、字号使用许可费及宣传广告费四部分组成，固定费用的缴纳方式为一年一付，每年的固定费用为100332元，据商场的优惠政策，乙方实际缴付第一年的固定费用为50166元，第二年的固定费用为66888元，第三年的固定费用为83610元。乙方需在合同签订之日向甲方缴纳履约保证金7000元，合同期满，在乙方未发生任何违约的情况下，乙方退还该商铺并付清所有费用之日起30日内，甲方需将履约保证金退还乙方。乙方需在合同签订之日内向甲方缴纳质量保证金3000元，用以支付乙方售出商品的质量纠纷担保款，合同期满，如无消费者对甲方的质量或服务进行投诉或索赔，乙方退还该商铺并付清所有费用之日起30日内，甲方需将质量保证金退还乙方。乙方在合同签订之日，需一次性向甲方缴纳经营权购买费50000元，此项费用一经缴纳，即不予退还，甲乙双方一致认可：此项费用系乙方获得入驻商场资格的前提条件，同时也是甲乙双方签订本合同之必备商务条件，任何一方对此均无异议。乙方应按期缴纳因经营所产生的独立电费、公用水电费、空调分摊费、经营管理费。乙方应在本合同签订之日起向甲方缴纳以下押金：电表押金500元，合同期满，乙方退还该商铺时，电表如无损坏，甲方应于30日内退还予乙方；其他押金1500元，包括水电费押金、空调费押金、经营管理费押金，合同期满，乙方无欠费行为的，甲方无息返还。甲方违反本合同约定，并造成乙方停业的，甲方除免除乙方停业期间固定费用外，还应按每日总额的千分之五向乙方支付违约金。超过三十天，则视为甲方违约，可以解除合同，并赔偿乙方违约金，违约金按乙方所缴纳的履约保证金计算。”2013年10月24日，夏莲向玺凡町公司支付了2014年1月1日至2014年12月31日的租金50164元、经营权购买费50000元、押金12000元。2013年12月26日，玺凡町公司经网上备案受理系统进行了重庆玺凡町商场装修工程竣工验收消防备案。2014年5月5日，重庆玺凡町商场装修工程被重庆市渝中区公安消防支队确定为抽查对象。庭审中，夏莲与玺凡町公司双方均确认重庆玺凡町商场的建筑面积大约在二千多平方米左右。上述事实，有商铺租赁合同、收据、建设工程竣工验收消防备案受理凭证及双方当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，2013年12月2日，玺凡町公司与夏莲签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，不得擅自解除合同。该《商铺租赁合同》中并无任何关于商场入住率和商场有几个出口的约定；租金、经营权购买费、履约保证金、质量保证金及押金均是合同中明确约定的事项，玺凡町公司收取上述费用并无不当；另夏莲认为玺凡町公司有虚假宣传行为，因未举示充分证据证明，本院不予采信。关于夏莲认为玺凡町商场没有通过消防安全检查，房屋存在瑕疵的问题。《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定：对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（三）建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场。第二十四条规定：对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起7日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。本案中，玺凡町商场的建筑面积大约在二千多平方米左右，属于消防备案的类型，2013年12月26日，玺凡町公司经网上备案受理系统进行了重庆玺凡町商场装修工程工程竣工验收消防备案，并不影响商场的正常营业及使用。因此，玺凡町公司的行为不构成违约行为，本案不具备合同解除的情形，本院对夏莲要求解除合同的诉讼请求不予支持。夏莲亦无权要求玺凡町公司退还依合同而收取的各项费用，及赔偿损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告夏莲的全部诉讼请求。本案受理费减半收取1772元，由原告夏莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  乔传磊二〇一四年五月十四日书 记 员  王安平