广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终21997号上诉人（原审原告）：刘志敏，男，1989年6月24日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。上诉人（原审原告）：邓偲，女，1991年11月13日出生，汉族，住广东省广州市。两上诉人共同委托诉讼代理人：叶悦周，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李翠玲，女，1965年10月20日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：陈汉生，男，1970年5月24日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄岚燕，广东固法律师事务所律师。上诉人刘志敏、邓偲因与被上诉人李翠玲、陈汉生房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初6071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘志敏、邓偲上诉请求：撤销一审判决，依法改判，要求李翠玲、陈汉生承担违约金及因其违约而导致我方增加的购房成本，合计602500元。事实及理由如下：一、一审法院认定事实错误。1.刘志敏、邓偲虽然没有李翠玲、陈汉生一房二卖的证据，但其在卖房时确实拖欠多人多笔债务，房屋存在被查封的风险，但李翠玲、陈汉生并未将这些风险如实告知刘志敏、邓偲，属于恶意隐瞒事实；2.涉案房屋被查封的过错在于李翠玲、陈汉生。在涉案房屋被查封后，刘志敏、邓偲多次要求李翠玲、陈汉生采取措施向法院申请解封以便过户，但其并未采取任何错误，而是放任违约行为的发生和损失的扩大；3.在涉案房屋被查封后，李翠玲、陈汉生没有将刘志敏、邓偲已支付的首期款归还，且房价持续上涨，导致刘志敏、邓偲无法购买涉案房屋，也无法购买其他房屋，李翠玲、陈汉生应赔偿刘志敏邓偲全部损失；4.从双方签订《存量房买卖合同》到一审庭审时，涉案房屋已经升值602500元，该升值部分应属于刘志敏、邓偲，现由于李翠玲、陈汉生的原因导致合同无法履行，应由其赔偿该升值部分的损失，该损失已有证据予以佐证，但一审认定赔偿损失不足，显属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。根据《合同法》第九十四条、九十七条及广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第40条的规定，刘志敏、邓偲有权解除合同并要求赔偿损失。三、一审法院判决违约金20万元明显过低，不足以弥补刘志敏、邓偲的损失。刘志敏、邓偲提交的证据已充分证明刘志敏、邓偲实际损失达到602500元。虽然一审法院判决违约金20万元比《存量房买卖合同》约定的10%有所增加，但仍不足弥补刘志敏、邓偲的全部损失，根据《合同法》第一百一十四条规定，刘志敏、邓偲可以请求法院增加违约金。被上诉人李翠玲、陈汉生二审辩称：1.一审法院认定李翠玲、陈汉生的违约行为并非无主观恶意，属于认定事实清楚。涉案房屋是李翠玲、陈汉生的唯一住房。李翠玲、陈汉生将唯一的住房主动出售，目的就是为了偿还案外人的欠债。在双方签订房屋买卖合同的时间点、以及在双方去办理递件过户手续的时间点，涉案房屋都是没有抵押给案外人的状态。按照正常流程，在办理产权登记转移登记完毕的前一天，才发生案外人的查封情况的，这个情况不是李翠玲、陈汉生能够预见的。所以，李翠玲、陈汉生没有主观恶意进行违约。恰恰是因为诚实守信、信守承诺，才主动去卖唯一的住房。双方只是房屋买卖交易，没有必要了解李翠玲、陈汉生跟案外人的事情，只需要了解在房屋买卖的时间点上，房屋的权利是没有瑕疵状态。2.因为唯一的住房被查封，李翠玲、陈汉生目前暂时没有履行能力，属于实际没有能力解封，并不是主观上不想解封。欠案外人的债务，李翠玲、陈汉生只有依靠卖掉房屋才能偿还。实际上，涉案房屋查封后，陈汉生多次跟案外人打电话，表明卖房还债的心意，但案外人就是不愿意解封。3.李翠玲、陈汉生没有偿还刘志敏、邓偲首期款，并不是主观上想不还，而是客观上暂时不能还钱。涉案房屋之前处于按揭状态，双方约定的交易方式是“涂销抵押后按揭付款”。交易流程上，是需要一笔过桥资金，把这笔过桥资金支付给银行，银行才愿意涂销抵押，然后买方办理按揭贷款。刘志敏、邓偲的首付款是用于这笔过桥资金。一旦李翠玲、陈汉生有支付能力，会积极偿还的。没有及时归还首期款，是李翠玲、陈汉生的错误。4.刘志敏、邓偲认为房屋升值，该升值部分属于其所有，是一个错误的观点。第一、房子是特殊商品，涨价和降价都没法预期的。在双方签订买卖合同的时间点上，涉案房屋将来的房价情况是没有人能准确预见的。事实上，2018年的部分地区的房价是下跌的，我方已提交相关证据证明当时广州的房价也在下跌。第二，签了合同，就要有契约精神。合同的违约条款的设定，就是对未来不可预见的形势作个明确的约定，使得事情处于人们可以控制的状态。5.根据《合同法》第一百一十三条的规定，即可得利益是一种未来的必须通过合同的实际履行才能实现的利益，是当事人订立合同时能够合理预见到的利益。一审法院酌定由李翠玲、陈汉生向刘志敏、邓偲支付违约金20万元，是成交价的23%。但是双方签订的合同是成交价的10%。李翠玲、陈汉生在订立合同的时间点上，能够合理预见的就是10%。6.自2017年6月10日开始，李翠玲、陈汉生就已经将房屋交付给了刘志敏、邓偲使用至今，而李翠玲、陈汉生则另外租房子住。刘志敏、邓偲使用该房屋，水电费是由李翠玲、陈汉生提交。刘志敏、邓偲已经有将近19个月的使用期了。在这19个月，刘志敏、邓偲的使用收益，应该作为李翠玲、陈汉生对刘志敏、邓偲的补偿，折抵违约金。7.李翠玲、陈汉生要求刘志敏、邓偲交还房屋的钥匙，以便腾空房子，便于拍卖。拍卖款用于偿还给刘志敏、邓偲和案外人。而对于刘志敏、邓偲所主张的评估费，我方认为该部分不属于我方的违约范围，我方不应承担。刘志敏、邓偲于2017年7月21日向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2017年3月13日签订的《存量房买卖合同》及双方关于广州市番禺区xx房的房屋买卖合同关系；2.判令李翠玲、陈汉生返还刘志敏、邓偲购房款308000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计，其中40000元自2017年3月13日起计至还清之日止，268000元自2017年5月5日起计至还清之日止），赔偿因李翠玲、陈汉生违约而增加的购房成本602500元；3.判令李翠玲、陈汉生赔偿刘志敏、邓偲中介费12870元，按揭费2700元，交易税费8580元，评估费4000元；4.李翠玲、陈汉生承担本案诉讼费。经一审法院审理查明：2017年3月13日，刘志敏（作为乙方）与李翠玲（作为甲方）签订了《存量房买卖合同》，约定：甲方将其位于广州市番禺区xx房屋出售给乙方，房地产权证号码：02××79，建筑面积63.5平方米，交易方式为涂销抵押后按揭付款，成交价为858000元；签订本合同时，乙方须支付4万元作为定金，部分楼款218000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，剩余款项60万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号。合同还约定，甲方保证对上诉房地产享有完整产权，不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益；如甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。同日，刘志敏、邓偲支付了定金人民币40000元，李翠玲出具收据载明收到刘志敏、邓偲定金4万元整。2017年3月22日，双方又网签了《存量房买卖合同》。2017年4月10日，刘志敏取得中国农业银行股份有限公司广州番禺支行的《二手个人住房贷款同意贷款意向书》。该行拟同意向刘志敏发放贷款55万元整，贷款期限20年，并将贷款直接划入售房人，即李翠玲指定账户。2017年4月28日，刘志敏、邓偲缴纳了房地产交易契税8580元，取得税收完税证明。2017年5月5日，刘志敏、邓偲与李翠玲共同向广州市番禺区不动产登记中心提交房屋转移登记申请。广州市番禺区不动产登记中心收件后，向刘志敏、邓偲出具了业务受理回执。同日，刘志敏、邓偲支付了首期款人民币268000元，李翠玲出具收据载明收到刘志敏、邓偲首期款30万8千元。2017年5月11日，广州市国土资源和规划委员会作出穗不动产登（2017）496号不予登记决定书，告知刘志敏、邓偲该房屋已经被广州市番禺区人民法院依法查封，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，不予登记。2017年12月26日，刘志敏、邓偲委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对上述房地产出具房地产估价报告，编号：深国策评字GZ（2017）G120313号。该估价报告确定上诉房地产在价值时点2017年12月27日的市场价值为人民币1460500元。一审另查明，刘志敏于2017年3月13日向广东中原地产代理有限公司支付中介费6400元，于2017年5月5日向广东中原地产代理有限公司支付中介费6470元，有广东省增殖税电子普通发票为证。一审另查明，刘志敏、邓偲于2018年1月9日向深圳市国策房地产土地估价有限公司广州分公司支付评估费4000元，有广东省增殖税普通发票为证。一审法院认为，2017年3月13日，刘志敏与李翠玲签订的《存量房买卖合同》以及2017年3月22日，刘志敏、邓偲与李翠玲网签的《存量房买卖合同》，主体适格，是双方当事人的真实意思表示，且不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的法定无效情形，为合法有效的合同，双方应全面依约履行各自的义务。刘志敏、邓偲依照合同约定向李翠玲、陈汉生支付定金、首期房款并履行合同约定的其他义务。现因李翠玲、陈汉生原因造成上诉房地产被法院查封，导致房屋不能过户，合同目的最终不能实现，李翠玲、陈汉生的行为已经构成违约。现刘志敏、邓偲主张解除涉诉合同及双方买卖合同关系，判令李翠玲、陈汉生返还购房款308000元，赔偿刘志敏、邓偲中介费12870元，按揭费2700元，交易税费8580元，评估费4000元，符合法律规定及合同约定，应予支持。对于刘志敏、邓偲主张的购房款利息，合同中并无相关约定，亦无法律依据，一审法院对此不予支持。另外，本案刘志敏、邓偲作为完全民事行为能力人，对交易中的风险应当充分预见，且李翠玲、陈汉生并无一房二卖的主观恶意。刘志敏、邓偲以无法购买涉案房屋而增加的购房成本为由要求李翠玲、陈汉生赔偿602500元，依据不足，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合合同履行情况等因素，依法予以调整，酌定由李翠玲、陈汉生向刘志敏、邓偲赔偿因其违约而造成刘志敏、邓偲增加的购房成本10万元。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，于2018年2月5日作出如下判决：一、解除刘志敏、邓偲与李翠玲、陈汉生双方于2017年3月13日签订的《存量房买卖合同》及双方关于广州市番禺区xx房的房屋买卖合同关系。二、李翠玲、陈汉生返还刘志敏、邓偲购房款308000元，赔偿因李翠玲、陈汉生违约而增加的购房成本10万元。三、李翠玲、陈汉生赔偿刘志敏、邓偲中介费12870元，按揭费2700元，交易税费8580元，评估费4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13187元，由李翠玲、陈汉生负担。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，李翠玲、陈汉生提交八份证据。证据1为李翠玲、陈汉生租房押金收款收据和首月租金；证据2为李翠玲、陈汉生租房的家私电器清单；证据3为李翠玲、陈汉生房租和水电转账凭据，证据1-3拟共同证明李翠玲、陈汉生自2017年6月起，至今一直租房生活；证据4为缴纳电费的转账凭据；证据5为涉案房屋的电费发票，证据4-5拟共同证明刘志敏、邓偲自2017年6月10日起，至今一直在使用涉案房屋；证据6为新华网2018年1月18日报道《一线城市房价连续15个月回落坚持房地产调控目标不动》；证据7为人民网2018年10月16日报道《住房买卖需尊重契约精神》；证据8为人民网2018年11月26日《房地产市场整体退热热点城市房租稳中略降》，证据6-8拟共同证明2018年全国各地房价普遍为下跌，广州房价也在下跌。刘志敏、邓偲对此质证称：我方认为李翠玲、陈汉生所提交的证据均不属于新证据，我方不予质证。即使是新证据，该证据也只是证明李翠玲、陈汉生租房居住，与本案无关。我方确认证据4-5的真实性及内容，涉案房屋也于2017年6月10日交付给我方使用至今。对于证据1-3、6-8的真实性不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为李翠玲、陈汉生应承担的违约金是多少。涉案房屋买卖不能的违约责任在于李翠玲、陈汉生，双方对此事实并无争议，本院予以认可，不再赘述。本案二审争议的只是李翠玲、陈汉生应承担的违约金是多少。涉案合同约定的违约金只是房屋成交价的10%，一审法院考虑到合同约定的违约金标准过低，结合本案的实际情况，基于公平原则和诚信原则，已经将违约金调整为20万元。一审法院对违约金的调整，属于行使自由裁量权的范围，本院予以尊重。刘志敏、邓偲认为一审法院认定的违约金过低，理据不足，本院不予支持。综上所述，刘志敏、邓偲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13187元，由刘志敏、邓偲负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年三月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏