河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2013）中民二初字第2083号原告河南美宸房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区。法定代表人陈波，系该公司总经理。委托代理人牛江斌，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。被告孙凤英，女，1959年1月2日出生，汉族，住郑州中原区。原告河南美宸房地产营销策划有限公司（以下简称美宸公司）诉被告孙凤英居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人牛江斌，被告孙凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告孙凤英欲出售位于郑州市中原区西站路70号院34号楼3××号的房屋一套。2013年7月13日，被告孙凤英与买方宋培在原告公司嵩山路店协商一致后，签订了二手房买卖居间合同，由宋培购买被告的房子，合同对价款和违约责任进行了约定，并在合同第8条第2款约定原告佣金为13300元。合同签订后，被告没有按照合同约定履行合同，构成违约，依据三方签订居间合同第10条第9款的约定，违约方应承担居间佣金的费用，故诉至本院请求判令被告支付原告中介佣金13300元，并由被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：一、被告孙凤英出售的是家庭共有住房，孙凤英签订二手房买卖居间合同时，房屋共有人并不知情事后也没有追认，故该合同无效；二、三方签订的二手房买卖居间合同中约定地下室为6平方，而实际上地下室不止6平方，因为该地下室无法分割，孙凤英要求在合同价款外加价2万元属于合理要求，并无不当，倒是买方没有诚意，没有按合同约定及时支付房款，而且在合同履行期限已逾期被告提出适当增加房款的情况下，买方不愿协商就终止了合同，因此被告孙凤英并无违约，不应当负担中介佣金费用。原告为证明其诉讼主张，向本院提交的证据材料有：一、2013年7月13日的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，证明：原告作为居间人已促成被告与买房人签订合同，双方对房屋价款及佣金的承担方式进行了约定。二、房屋所有权人为孙凤英的房屋产权证（郑房权证字第××号）一份，证明：被告系合法的房屋所有权人，其对涉案房屋有处分权。三、2013年7月13日购房人宋培的《证明》一份，证明：中介佣金为13300元原应由买房人在房屋产权过户当天交齐。四、2013年8月3日的由购房人宋培签字的《事情经过》一份，证明：被告在合同签订后要求加价，否则拒绝出卖涉案房屋后，双方的协商过程。五、《定金收据》一份，系复印件，证明：合同签订后，买房人宋培依据合同约定交纳定金1万元，暂由原告代为保管。六、2013年8月15日被告孙凤英出具的《证明》一份，证明：被告拒绝按合同的约定出售地下室，被告已构成违约。被告对原告提交的证据材料质证并发表意见为：对原告证据一、二的真实性无异议；对证据三的证明内容不清楚；对证据四的内容有异议，2013年8月7日之前买房人没有付过任何房款，与事实不符，被告不认可；证据五被告没见过，不清楚；证据六系原告通知说协商解决纠纷，让被告出了该证明，并且告知被告说此证明用于说明被告不违约。被告向法庭提交的证据材料有：2013年7月13日的《房产证收条》一份，证明：被告的房产证原件仍在原告处，房屋买房人宋培不买房，被告还继续委托原告卖房，说明被告对原告信任。原告对被告提交的证据材料质证并发表意见为：对收条真实性无异议，本案结束后，房屋产权证即退还给被告。本院对原、被告提交的证据材料分析认证如下：原告的证据一、二、五、六，双方对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以采信，该部分证据能够相互印证，证实原、被告之间存在居间合同关系，被告委托原告出售房屋和由于被告签订合同后要求购房人加价而造成交易失败的事实，本院对该部分证据的上述证明目的予以采信。原告的证据三、四系证人证言，由于证人并没有出庭作证，原告无法证明其真实性，故本院不予采信。被告的证据，双方均无异议，本院予以采信。根据原、被告双方的诉辩意见及本院采信的有效证据，本院确认法律事实如下：2013年7月13日，被告孙凤英、购房人宋培和原告三方共同签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》和附件《房屋状况说明书》，主要约定：在原告河南美宸房地产营销策划有限公司居间下，由孙凤英出售自有的位于郑州市中原区西站路70号院34号楼3单元3××号的房屋给宋培，总价款为665000元；买方应按照《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》的要求，在网签存量房买卖合同后2013年8月15日前将房款（不含定金）存入郑州市存量房交易结算资金交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户；买方在签订本合同时支付购房定金10000元，该定金由原告保管，作为履行本合同的担保，定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金；买卖双方约定，在签订本合同同时，通过《郑州市存量房网上交易系统》网签买卖合同，并于网签合同后2013年8月15日之前办理资金监管手续，向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续；买卖双方约定于收到全部房款当日内，由卖方将本合同约定的房屋及附属物（详见《房屋状况说明书》）交付给买方；出卖人保证本合同约定的房屋权属清楚，并有完全处分权；出卖人应如实告知该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施等情况，并无任何隐瞒；丙方促成签订本合同并分别完成与买、卖双方签订的经纪服务合同委托的服务事项和约定的服务标准时，买方应按照该房屋实际成交总房款的2%支付全部佣金，具体数额为13300元；本合同签订后，若因卖方或者买方违约致使本合同无法履行的，由违约方承担原告的佣金总额；合同附件第四部分随房屋家具、电器、用品清单中包括地下室约6平方左右壹间。2013年7月13日，原告收到购房人宋培交纳的定金10000元并出具《收条》一份，载明：“今收到宋培壹万元整系付宋培购孙凤英房产定金，立契过户后自动转为物业交割保证金”。2013年7月13日，原告向被告出具《房产证收条》一份，载明：“今收到孙凤英女士位于中原区西站路70号院34号楼3单元3××号房产的房产证原件壹本，房产证号为02××71”。2013年8月15日下午，被告孙凤英向原告出具《证明》一份，载明：“我与宋培（及其家人）2013年7月13号就房屋买卖签下《二手买卖居间合同》之后，老公从外地回郑，对合同文本中《附件第四其他物品》一栏写有‘地下室6平方壹间’字样，提出异议：1.地下室属公共建筑，且单位没有将地下室作为独立使用空间售或授予我们所有权（单位房地下室所有权归单位物业）我们无权赠送或出售。2.地下室不属于该合同附件四中家具、电器、用品的描述，应视为无效。3.我老公对于将地下室随电器、家具等赠送毫不知情。8月3号在中介方调解下我与老公同意按合同约定过户，但地下室与单位物业有约定在先，我们无权处置没有产权的地下室（产权归单位物业）。8月14号因为按约定未见宋培过户要求，电话通知王建娜我们等待宋培一方过户。直到8月15日”。另查明：本案所涉房屋位于中原区西站路70号院34号楼3单元3××号，建筑面积为93.05平方米，所有权人为孙凤英，房产证号为郑房权证字第××号，房产证登记共有人为无。再查明：《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》及附件签订后，被告提出因为对地下室约定不清楚要求加价且与购房人未能协商一致，故上述合同未能履行。本院认为，被告孙凤英作为房屋登记所有权人与购买人和被告共同签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人应当按约履行合同义务。被告抗辩提出其丈夫对合同的签订并不知情，进而认为上述合同为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的有关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故本院对其抗辩理由不予采信。本案中，《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》附件第四部分对地下室有约定，被告负有交付该地下室的义务，但在合同签订后，被告即提出加价否则不予交付地下室的要求，致使购房人和原告的合同目的无法实现，明显属于违约，应当根据合同中的约定承担违约责任。根据三方合同中有关佣金和违约责任的规定，被告应当承担原告的佣金13300元，故本院对于原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告孙凤英于本判决生效之日起十日内支付原告河南美宸房地产营销策划有限公司中介佣金13300元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133元，由被告孙凤英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  丁稳静代理审判员  张明俊人民陪审员  王淑玲二〇一四年五月八日书 记 员  武秋红