江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿���民终字第0332号上诉人（一审被告）冯丽伟，女，汉族。委托代理人唐磊、张连，沭阳县庙头法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）王林林，女，汉族。委托代理人徐增龙，江苏沂淮律师事务所律师。上诉人冯丽伟因与被上诉人王林林租房屋赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2013）沭庙民初字第1468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月22日公开开庭进行了审理，上诉人冯丽伟的委托代理人唐磊、被上诉人王林林及其委托代理人徐增龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王林林一审诉称：2012年9月25日，王林林将其服装店转让给冯丽伟经营，双方约定服装店内的服装作价42000元转让给冯丽伟，服装店用房由冯丽伟按照6000元／年向王林林支付房租，服装店经营期间产生的水电费由冯丽伟承��。王林林多次向冯丽伟索要尚欠的货款21000元、房屋租金及电费，冯丽伟均拒不给付。请求法院判决解除王林林与冯丽伟之间的房屋租赁合同，冯丽伟给付尚欠货款21000元、14个月的房屋租金7000元及电费546元，合计28546元。冯丽伟一审辩称：冯丽伟购买王林林价值42000元的服装属实，但已付清全部货款，但服装存在质量问题。双方当事人签订房屋租赁合同是事实，但约定的房屋租金是2000元／年，租期三年。在租赁期间，王林林占用了部分已出租给冯丽伟的房屋。冯丽伟不同意解除双方当事人间的房屋租赁合同，请求驳回王林林的诉讼请求。一审法院经审理查明：2012年9月25日，经刘某介绍，王林林将位于沭阳县茆圩乡青坊街富民商城的服装店转让给冯丽伟经营，双方口头约定房屋（服装店用房）租金6000元／年。店内尚未售出的服装，以总价42000元出售给冯丽伟。冯���伟至今仅给付王林林服装转让款21000元，尚欠货款21000元及租金尚未支付。2013年10月前后，因王林林多次向冯丽伟索要尚货款、租金及电费未果，引发吵骂，并经当地派出所二次出警处理。一审法院认为：双方当事人间的服装买卖合同及房屋租赁合同均合法有效，当事人应按约定全面履行合同义务。双方当事人间的房屋租赁合同未采用书面形式，应视为不定期租赁。双方当事人对租金支付期限没有约定，租赁期间一年以上，应当在每届满一年时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，房屋租赁合同履行一年后，王林林多次向冯丽伟索要租金、货款未果，经两次报警处理，冯丽伟仍拒不支付租金及货款。由此可见，冯丽伟已无履行合同的诚意，冯丽伟的上��行为导致双方间租赁合同目的无法实现，王林林请求解除双方间房屋租赁合同，应予支持。冯丽伟尚欠王林林服装款21000元，应依法及时支付。冯丽伟辩解已全部付清服装转让款，并称服装存在质量问题及房屋租金为2000元／年，均未提供任何证据证明，不予采信。王林林要求冯丽伟支付电费546元，未提供相应电费票据证明，不予支持。调解不成，遂判决：一、解除王林林与冯丽伟于2012年9月25日签订的沭阳县茆圩乡青坊街富民商城的服装门市（房屋）租赁合同；二、冯丽伟于判决生效后十日内清除其存放于以上租赁房屋内的物品并返还王林林租赁房屋；三、冯丽伟于判决生效后十日内给付王林林房屋租金（按合同约定的租金6000元／年标准计算，自2012年9月25日起计算至冯丽伟搬出租赁房屋之日止）；四、冯丽伟于判决生效后十日内给付王林林尚欠货款21000元；五、驳���王林林的其它诉讼请求。案件受理费530元减半收取265元，由冯丽伟负担。一审判决后，冯丽伟不服，向本院提起上诉称：1.在冯丽伟使用租赁房屋期间，王林林也使用了租赁房屋，应在租金中扣除部分水电费。2.王林林并未依法通知冯丽伟解除双方间的房屋租赁合同，且王林林为了达到解除租赁合同的目的，经常阻碍冯丽伟正常使用租赁房屋。3.王林林是个体工商户，应以登记字号名义提起诉讼，不应以王林林个人名义起诉。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判继续履行房屋租赁合同或发回一审法院重审。被上诉人王林林答辩称：1.王林林居住使用二层房屋，与冯丽伟共用水、电表，冯丽伟使用租赁房屋必然要产生水电费用，因王林林无法举证证明冯丽伟使用水电产生费用数额，一审法院并未支持王林林要求冯丽伟负担水电费的诉讼请求，故冯丽伟上诉要求��其应支付的租金中扣除水电费没有事实依据。2.冯丽伟在使用租赁房屋将近一年时，就已将房屋内物品搬走，不再经营该服装店。且双方当事人之间未签订书面租赁合同，双方仅成立不定期租赁关系。在一年租赁期限届满后，王林林多次向冯丽伟索要租金，冯丽伟均拒绝支付。3.服装店注册为个体工商户，登记业主为王林林，故王林林作为本案的诉讼主体符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，双方当事人均未提交证据。冯丽伟认可尚欠王林林21000元货款未付清，称王林林出售给冯丽伟的服装价格过高。王林林放弃主张2013年9月26日之后的房租，仅要求冯丽伟支付1年期租金。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本案二审的争议焦点为：1.王林林请求解除其与冯丽伟之间的房屋租赁合同是否应予支持。2.租赁合同所约定的年租金数额如何确定。3.王林林是否为本案的适格诉讼主体。关于第一争议焦点。本院认为，租赁期限超过6个月以上的，应采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁的，出租人可在合理期限前随时通知承租人解除租赁合同。本案中，双方当事人对租金支付期限没有约定，冯丽伟依法应当在每届满一年时向王林林支付一年的租金，但在租赁期限满一年后，经王林林多次催要，冯丽伟仍拒绝支付租金，冯丽伟的行为构成违约，王林林有权要求解除与冯丽伟间的租赁合同。双方当事人虽约定涉案房屋租赁期限为3年，但双方未签订书面租赁合同，故租赁期限超过6个月的应为不定期租赁。王林林在租赁期满一年后以实际行为拒绝冯丽伟继续承租房屋，视为通知解除租赁合同。因此，王林林请求解除双方间的租赁合同有事实和法律依据，本院对此予以支持，依法确认双方间的租赁合同自2013年9月26日解除。关于第二争议焦点。双方当事人未书面约定租金数额，王林林称双方口头约定每年租金6000元，冯丽伟认可双方约定租金6000元，但称3年租赁期的总租金为6000元，每年租金为2000元。要判断双方约定的6000元是一年租金额度还是三年租金额度，应结合当地房屋租赁市场行情确定。而位于本案所涉租赁房屋相同街区，与租赁房屋相近地点的类似房屋的年租金额度均在7000元左右，故王林林称涉案房屋年租金6000元的数额符合市场行情，冯丽伟称涉案房屋年租金2000元数额明显不适当。另外，王林林一审中提供证人刘某到庭作证，刘某也证明双方当事人约定的年租金为6000元。因双方当事人间的服装店转让协议及房屋租赁协议是经刘某夫妇介绍达成的，且刘某是冯丽伟丈夫的舅舅，刘某的证言具有较高真实性。综上，可以认定双方当事人间租赁合同约定的年租金额为6000元。关于第三争议焦点。本院认为，王林林系服装及租赁房屋的所有人，也是服装买卖合同及房屋租赁合同的当事人，故王林林依据合同纠纷提起诉讼符合法律规定。冯丽伟称王林林不应作为本案诉讼主体没有法律依据，对此不予支持。综上，王林林放弃主张2013年9月26日之后的房租，仅要求冯丽伟支付1年期租金并要求解除其与冯丽伟之间的房屋租赁合同有事实及法律依据，对此应予支持。一审判决基本事实认定清楚，适用法律正确。对一审判决确定的租赁合同解除时间及租金数额予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持沭阳县人民法院（2013）沭庙民初字第1468号民事判决第四项、第五项；二、撤销沭阳县人民法院（2013）沭��初字第0444号民事判决第一项、第二项、第三项；三、王林林与冯丽伟之间房屋租赁合同关系于2013年9月26日解除；四、冯丽伟于本判决生效后十日内给付王林林房屋租金6000元。一审案件受理费265元，由冯丽伟负担；二审案件受理费530元，由上诉人冯丽伟负担400元，由被上诉人王林林负担130元。本判决为终审判决。审 判 长  覃卫东代理审判员  孙 权代理审判员  徐金鸽二〇一四年五月十五日书 记 员  袁 满第7页／共7页