安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宿中民一终字第00824号上诉人（一审被告）：姜玉林，男，1961年5月1日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省宿州市埇桥区，经常居住地住安徽省宿州市埇桥区。上诉人（一审被告）：蔡萍，女，1968年6月6日出生，汉族，无业，住址同上。上述两上诉人共同的委托代理人：马飞，安徽云飞律师事务所律师。上述两上诉人共同的委托代理人：周建峰，安徽云飞律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：代其，男，1958年10月9日出生，汉族，无业，户籍地安徽省宿州市埇桥区，经常居住地安徽省宿州市埇桥区。委托代理人：满秋生，宿州市埇桥区蕲县镇法律服务所法律工作者。上诉人姜玉林、蔡萍因与被上诉人代其房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2013年10月10日作出的（2013）宿埇民一初字第02865号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年12月3日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与代理审判员许劲松、杨俊举组成合议庭，于2013年12月26日公开开庭审理了本案。上诉人姜玉林及上诉人姜玉林、蔡萍共同的委托代理人马飞、周建峰，被上诉人代其及其委托代理人满秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代其一审起诉称：1992年7月，代其经中间人张跃进、张亮介绍与姜玉林签订房屋买卖协议，姜玉林、蔡萍将其房屋四间转让给代其。协议签订后，代其依照约定履行了付款义务，但姜玉林、蔡萍迟迟不履行转让房屋的过户义务，致代其无法取得该四间房屋的房屋产权证。为此，代其请求确认双方签订的房屋转让协议有效，并判令姜玉林、蔡萍协助履行房屋买卖的过户义务。姜玉林、蔡萍一审答辩称：代其与姜玉林之间签订的房屋买卖协议无效。首先，1983年姜玉林与蔡萍结婚，2007年才办理涉案房屋所有权证，该房屋系家庭共有财产。姜玉林未经其他家庭共有人书面同意，擅自与代其签订房屋买卖协议，违反了国家法律的强制性规定，属无效协议。其次，协议约定转让的仅是房屋的使用权。代其自认在签订协议之前一直租赁姜玉林、蔡萍的房屋至今，代其所交付的部分钱款是房屋的租赁费用，该房屋转让协议仅仅成立，但未实际履行。再次，本案是债权纠纷，不是物权纠纷，早已超过2年的诉讼时效，姜玉林没有义务履行该房屋买卖协议。请求判决驳回代其的诉讼请求。一审法院查明：1992年7月14日，代其与姜玉林经中间人张亮、张跃进介绍和见证下签订房屋转让协议，协议约定：姜玉林将其坐落在宿州市埇桥区三里湾办事处三里村浍水东路的四间房屋（姜玉林、蔡萍此处房屋共计八间，其中门朝东四间，门朝北四间，代其购买的房屋整体处于西边）转让给代其，姜玉林在房屋的西边给代其留有10CM的滴水。如果门朝北的房屋及巷口以后要修整，所需费用由两家均摊。房屋的开工执照、房产证由姜玉林负责办理，费用由双方均摊。代其、姜玉林口头约定房屋的总价款为人民币19000元。协议签订时，代其给付购房款15000元，后代其将剩余购房款付清。1992年10月，代其、姜玉林、蔡萍对包括涉案房屋在内的部分房屋进行翻建和整修。2007年12月，姜玉林将上述房屋统一办理了房屋所有权证，所有权人登记为姜玉林，共有权人登记为：蔡萍、姜波、姜丹丹、姜彪。2005年12月28日，姜玉林将该房屋以150000元的价格卖给徐永昌。2007年12月14日，姜玉林又以190000元的价格将房屋从徐永昌处买回。由于姜玉林未给代其购买的房屋办理房屋所有权过户手续，为此，代其于2013年4月24日提起诉讼，请求确认代其与姜玉林签订的房屋转让协议有效，并请求判决姜玉林、蔡萍协助将宿州市埇桥区三里湾办事处浍水东路的四间房屋的所有权变更登记在代其名下。另查明：涉案房屋被姜玉林抵押给第三人，并办理了抵押登记，涉案房屋又因涉及其他民事案件现被人民法院依法查封。一审法院认为：代其与姜玉林签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。因该协议中明确约定转让房屋的位置、两家房屋滴水的宽度、房产证办理费用的负担，该协议从内容和形式上均属房屋买卖协议，而非姜玉林、蔡萍提出的仅转让使用权，双方仍为租赁关系的辩解。代其与姜玉林签订该房屋转让协议时，涉案房产并未办理房屋产权登记，国有土地证上登记的权利人也是姜玉林个人，代其有理由相信姜玉林有权与其签订房屋转让协议，且代其在协议签订后履行了给付购房款的义务，并入住涉案房产至今，其他家庭成员也未提出异议。故，代其请求确认与姜玉林签订的房屋转让协议有效的诉讼请求，于法有据，予以支持。对姜玉林、蔡萍提出姜玉林与代其签订房屋转让协议无效的主张，不予采信。由于代其与姜玉林在买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，现涉案房屋已被姜玉林抵押给第三人并办理了房屋抵押登记，第三人的担保物权有效并优先于代其基于合同产生的债权的效力。对代其要求姜玉林、蔡萍协助履行房屋买卖的过户义务的诉讼请求不予支持。因代其起诉请求确认与姜玉林之间签订的房屋转让协议为有效协议，属确认之诉，不受诉讼时效的限制。对姜玉林、蔡萍主张本案超过诉讼时效的辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，判决：一、代其与姜玉林签订的房屋买卖协议为有效协议；二、驳回代其的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由代其负担1000元，姜玉林、蔡萍负担2300元。姜玉林、蔡萍不服一审判决，向本院提出上诉称：1、一审法院认定事实不清，证据不足。姜玉林与代其签订房屋转让协议时并未告知其他家庭共有权人，且该协议转让的是使用权，蔡萍等共有权人一直认为与代其之间系长期租赁关系。一审法院认定代其已履行支付购房款义务不属实，姜玉林、蔡萍均不予认可。另，房屋转让协议涉及的房屋仅是两间，一审法院认定转让的房屋为四间错误。2、一审法院适用实体性法律不当。一审法院认定该房屋转让协议有效无理论支持和法律依据，无论依据当时的法律还是现行有效法律，此协议皆属无效协议。3、一审法院在姜玉林、蔡萍已明示此争议房屋系家庭共有的情况下，没有依法通知其他共同共有权利人参加诉讼，违反法定程序。请求撤销原判，发回重审。代其答辩称：1、代其与姜玉林签订房屋转让协议时，蔡萍应当知晓，蔡萍称对转让不知情的辩解与事实不符。2、姜玉林、蔡萍称不认可代其已履行支付购房款的义务与其在一审中陈述相矛盾，姜玉林、蔡萍在一审已认可代其支付购房款的事实。3姜玉林、蔡萍称房屋转让协议中转让的是两间房屋，而不是四间房屋，其两人的辩解与协议的内容及代其实际使用四间房屋的事实相矛盾。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，姜玉林、蔡萍申请证人顾爱良、李心华出庭作证。顾爱良证明：距今有十年左右的时间，姜玉林找顾爱良建房，当时姜玉林在北边有四间屋，姜玉林住两间，代其住两间。顾爱良在北屋的南边帮姜玉林又建四间屋，姜玉林给付的建房钱，在南边的房屋建成后，姜玉林与代其各住两间；李心华证明：1992年姜玉林筹建南边的房屋，李心华给该房屋安装了窗户，但李心华并不知道该房屋的实际居住情况。以证明涉案位于南边的四间房屋为姜玉林、蔡萍共同出资所建。代其发表质证意见为：证人顾爱良除时间记不清外，其余证言客观真实。证人李心华的证言没有实质性的内容，达不到姜玉林、蔡萍要证明的目的。根据当事人二审中举证、质证意见，本院认证意见为：顾爱良的证言与本案具有关联性，且代其对其证言证明的内容不持异议，本院予以认定。李心华的证言无其他证据佐证，且代其不予认可，本院不予认定。经二审审理查明：代其先期租赁姜玉林的房屋居住，1992年7月14日，姜玉林与代其签订房屋转让协议书一份，该协议书载明：“就此房屋转让，双方协议，甲方姜玉林居住宿州市三里办事处东十队，乙方代其居住宿县灰古镇。由甲方转让乙方二间，为此特立此据。一、从西向东二间标准屋，每间3.3米。另西口留10公分滴水，由甲方出。二、北口四间屋，每方两间。如果修整，各一半，包括巷口。三、以后其他手续（开工证、房产证）由甲方负责办，费用各一半。四、甲乙双方达成协议，由甲方转让房屋给乙方房屋使用权，立据为证。甲方姜玉林，乙方代其，中间人张跃进、张亮”。协议签订后，姜玉林在双方合同第一项约定的土地上建造房屋四间，并与代其各自居住两间至今，代其也按照协议约定支付部分房屋翻建费用。除本院查明的上述事实外，一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、姜玉林与代其之间签订的房屋转让协议的效力应如何确认。2、一审审理程序是否适当。（一）关于姜玉林与代其之间签订的房屋转让协议的效力应如何确认的问题代其在租住姜玉林的房屋后，双方就涉案房屋签订房屋转让协议，该协议明确约定了转让房屋的位置、间数，并口头约定售房价款。协议签订后，代其按约定支付购房价款19000元，并出资参与房屋的翻建，对此有姜玉林、蔡萍在一审庭审笔录中的陈述为证。姜玉林、蔡萍虽上诉提出涉案房屋转让未经其他共同共有人同意，该房屋转让协议无效的主张，因涉案房屋在转让前并未依法办理房产登记，不能显示转让时该房屋系家庭共有财产，且姜玉林持有的国有土地使用证仅登记姜玉林为使用权人，并无共有权人，代其有理由相信姜玉林有权出售涉案房屋。况蔡萍、姜波、姜丹丹、姜彪事后对代其长期居住并参与翻建涉案房屋未提出异议，应视为其四人对姜玉林出售房产行为的认可。鉴于代其与姜玉林签订的房屋转让协议不违反法律、行政法规的规定，一审认定涉案房屋转让协议有效正确。姜玉林、蔡萍认为一审适用实体性法律不当的上诉理由不成立。姜玉林虽事后将涉案房屋的产权办理为共有财产，但不影响与代其签订的房屋转让协议的效力。故，姜玉林、蔡萍要求确认代其与姜玉林签订的房屋转让协议无效的上诉请求不能成立，本院不予支持。（二）关于一审审理程序是否适当的问题本案涉及的房屋转让协议系代其与姜玉林签订，现代其主张与姜玉林、蔡萍签订的房屋转让协议有效，虽姜波、姜丹丹、姜彪系涉案房产登记的共同共有人，但非该房屋转让协议合同的相对人，不是本案必要的共同诉讼参加人，一审按照合同相对性的原则未通知其三人参与诉讼适当，审理程序合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，本院予以维持。上诉人姜玉林、蔡萍的上诉理由无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人姜玉林、蔡萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁 伟代理审判员  许劲松代理审判员  杨俊举二〇一四年二月八日书 记 员  张 猛附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。