湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终651号上诉人（原审原告）：武浩，男，1986年3月28日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：闫疆南、罗春海，湖北周成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：襄阳恒达实业有限公司。住所地：襄阳市樊城区前进路**。法定代表人：靳新红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建刚，湖北三国律师事务所律师。上诉人武浩因与上诉人襄阳恒达实业有限公司（以下简称恒达实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初2117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人武浩及其委托诉讼代理人罗春海，上诉人恒达实业公司的委托诉讼代理人李建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武浩上诉请求：1.请求依法撤销原判，改判解除双方商品房买卖合同，由恒达实业公司退还全部房款292465元并承担利息（按照银行同期贷款利率计算，从付款之日起算，到退还房款之日止），赔偿违约金2925元、办理抵押登记的费用550元。2.一、二审案件受理费由恒达实业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，恒达实业公司未能如期办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，系客观存在的事实，无论何种原因，恒达实业公司均应承担法定的后果和相应的违约责任。二、恒达实业公司一审提交的系列证据，不仅不能证明其提出的抗辩理由，即规划变更的事实不成立，相反还充分的证明恒达实业公司确已构成违约这一客观事实。恒达实业公司针对武浩的上诉辩称，武浩的上诉请求与客观事实不符，请求予以驳回。恒达实业公司上诉请求：1.请求依法撤销原判第一项，维持第二项；2.一、二审案件受理费由武浩承担。事实和理由：一、原审认定事实属实，但责任分担没有事实和法律依据。一审法院在没有证据证实涉案房地产权属证书不能在规定期限内取得是因出卖人恒达实业公司的责任造成的，就不能裁判其承担违约责任。二、一审法院未能根据责任比例分担诉讼费用，应予以纠正。武浩针对恒达实业公司的上诉辩称，商品房买卖合同第十五条(买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金)是格式条款，违反公平原则，损害了买受人的权益，该条款无效。买受人不能实现权属登记的根本原因是由于恒达实业公司的违约行为造成的，恒达实业公司应承担违约责任，应判决支持买受人解除合同赔偿损失的请求。武浩向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的商品房买卖合同；2、恒达实业公司退还全部房款292465元及利息（按银行同期贷款利率计算，从付款之日起算，到退还房款之日，暂计算至2018年3月6日为63355元），购房合同约定的违约金2925元，武浩办理抵押预登记的费用550元；3、诉讼费用由恒达实业公司承担。一审法院认定事实：2014年2月11日，武浩（买受人）与恒达实业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：武浩购买位于襄阳市樊城区前进路29号，由恒达实业公司开发的广锦?乐居广场的一处商品房，土地使用权编号为：襄阳市国用（2011）第320708013-1，房号为2-2-011，建筑面积为26.93㎡，商品房单价为每平方米10860.19元，房屋总价款为292465元，以按揭贷款方式付款；出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、见附件四补充协议第五条。补充协议第五条关于办理产权登记手续的补充约定：如乙方（买受人）以按揭方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方（出卖人）或甲方指定代办单位统一办理，相关费用由乙方自行承担。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，预交契税、物业维修基金、测绘费、产权代办费等费用。乙方应保证提供甲方的文件、资料均为完整、真实、合法。如乙方未按照本项前述约定提交资料或预交税费，或未按通知要求重新提交资料、文件，则每迟延一日，乙方应向甲方支付总房价款万分之一的违约金，且由此产生一切后果由乙方自行承担。补充协议第十条合同解除：3、由甲方原因导致乙方有权解除主合同及本补充协议的，如乙方不解除合同，则甲方按照主合同其他相关约定承担违约责任。如乙方解除合同，则双方按以下方式处理：（1）甲方应在合同解除之日起60日内，向乙方返还已付房款（含履约定金）及乙方交予甲方的代缴税、费（不计息），并承担违约金（按乙方已付房款的1%计算金额）。（2）双方明确，由甲方原因导致合同解除的，本条本项前述列明款项即为甲方应向乙方支付的全部款项及赔偿金。（3）乙方应按照本条第2项约定办理相关备案、登记撤销手续，腾退并向甲方交还该房屋，否则应承担本条第2项约定的相关责任。4、除双方另有明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除主合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃主合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照主合同约定履行义务。2014年1月14日，武浩（委托方）与恒达商管公司（受委托方）签订《广锦?乐居广场商铺委托经营管理协议》，主要约定：甲方将其购买的广锦?乐居广场商铺全权委托乙方进行出租和经营，委托经营期自2014年12月31日起至2024年12月31日止（共计10年）。甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，乙方将该资金用于培育市场；委托经营第四年起至委托经营期结束（即2017年12月31日至2024年12月31日止），如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取。代为收取的租金由乙方按季度支付给甲方（每季度首月25日前）。合同签订后，武浩依约支付了购房款，恒达实业公司于2014年12月31日交付了商铺，但至今未协助武浩办理房地产权属证书。另查明，2017年7月4日，襄阳市人民政府关于“广锦?乐居广场”项目办理竣工验收和产权登记有关问题的会议纪要（专题会议纪要第41期），载明：针对樊城区政府向市政府报送的《关于请求先行解决“广锦?乐居广场”项目办理竣工验收和产权登记化解社会矛盾的请示》，市人民政府召集市房管局、规划局、国土资源局、樊城区政府等单位负责人参加了会议。根据规划要求，“广锦?乐居生活广场”项目需整合原公司地块临建华路1幢2层建筑，集中建设街头绿地，由于临建华路1幢2层建筑未征收到位，土地出让手续尚未全部完善到位，土地权属尚未完整取得，造成该项目2015年初建成以来未进行竣工验收，也未办理产权登记手续，对已入住居民子女就学和商业铺位业主办理抵押贷款等造成诸多困难。会议强调，要本着有利于化解历史遗留问题、解决业主合法诉求、维护社会稳定的原则，严格依法依规，妥善处理好这一问题：一是由开发企业恒达实业公司提出书面申请，以樊城区前进路29号“广锦?乐居生活广场”项目第1幢3层34户的商业用房作为临建华路1幢2层建筑征收补偿或产权调换担保。待开发企业写出书面承诺后，市房管局予以锁定，停止以上商业用房的网签备案业务，并向市规划局出具已经锁定的书面证明材料。二是由恒达实业公司对项目地下室建设面积不足、出入口设置不当等违反规划要求的问题进行整改，由市规划局予以认定…在此基础上，对“广锦?乐居生活广场”项目依法按程序受理和办理除1幢3层34户的商业用房以外建筑的建设工程规划许可和竣工验收规划核实等相关手续，由市国土资源局（不动产登记局）办理产权登记手续。2017年7月24日，襄阳市住房保障和房屋管理局向市城乡规划局发出《关于解决“广锦?乐居广场”项目办理产权登记有关问题的函》，载明：根据市政府2017年7月4日下发的《关于“广锦?乐居广场”项目办理竣工验收和产权登记有关问题的会议纪要》精神，恒达实业公司于2017年7月6日向我局提出以樊城区前进路29号“广锦?乐居广场”项目1幢3层34户的商业用房作为建华路1幢2层建筑征收补偿或产权调换担保书面申请及承诺。我局于2017年7月24日将该项目1幢3层34户商业用房予以锁定，并停止以上商业用房的网签备案业务。2018年4月27日，市不动产登记工作委员会办公室出具《公示》一份，载明：根据《关于解决房地产领域办证遗留问题的通知》（襄政办发［2017］69号）的规定，市不动产登记工作委员会办公室已批准将樊城区前进路乐居广场列入房地产领域办证遗留问题。目前，相关单位已按文件规定出具专项验收意见和处理意见，拟由购房人持购房合同和不动产发票、契税税票等资料直接向市不动产登记局申请办理不动产登记，现公示征求异议。一审法院认为，武浩与恒达实业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人已分别履行了支付购房款和交付房屋的义务，恒达实业公司应当根据合同约定和法律规定，在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助武浩办理房屋产权登记。恒达实业公司未按时将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，协助武浩办理房屋产权登记，依法应承担相应的违约责任。对违反上述约定，双方在合同中选择“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，并明确排除买受人退房、出卖人退还购房款及赔偿损失的违约责任承担方式，且本案亦不存在合同目的不能实现的情形，故武浩要求解除合同、恒达实业公司退还购房款及利息并赔偿办理抵押预登记费用的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，不予支持。武浩要求恒达实业公司支付违约金的诉讼请求，予以支持。但是，根据政府专题会议纪要的相关内容，本案未办理产权登记手续客观上不能完全归因于恒达实业公司，结合本案系群体性纠纷，一审法院决定酌情调整违约金数额为合同约定数额的50%。恒达实业公司的部分抗辩意见成立，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告襄阳恒达实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武浩违约金1462.32元(292465元×1%×50%)；二、驳回原告武浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6689元，由被告襄阳恒达实业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方当事人上诉理由和请求，本院将争议焦点归纳如下:一、恒达实业公司是否构成违约，应否承担违约责任。经查，双方当事人已分别履行了支付购房款和交付房屋的义务，恒达实业公司应当根据合同约定和法律规定，在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助武浩办理房地产权属证书。但武浩至今未取得房地产权属证书，恒达实业公司已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。同时，根据政府专题会议纪要的相关内容，本案未办理产权登记手续客观上不能完全归因于恒达实业公司，一审判决将违约金数额调整为合同约定数额的50%，该处理方式并无不当，故恒达实业公司上诉称其不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。二、武浩上诉主张解除合同、赔偿利息损失及办理抵押登记费用的请求是否应予支持。根据双方合同第十五条的约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方选择的违约责任是“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，此为双方当事人的意思自治，应予尊重，因此，双方在合同中已经明确了在逾期办理房屋产权证的情况下，恒达实业公司承担责任的方式是支付违约金，从而排除了解除合同、相互返还及赔偿损失的违约责任承担方式。从另外一个角度讲，房屋已交付三年之久，合同的主要义务已经履行，当事人要求解除合同，既缺乏合同依据，同时，也不利于保护交易安全及稳定。因此武浩上诉要求解除合同、退还购房款及赔偿利息等的请求，本院不予支持。恒达实业公司上诉还称，原审未按责任比例分担诉讼费用，本院经审查认为，一审法院基于恒达实业公司违约及案件审理的实际情况，决定由恒达实业公司负担全部诉讼费用并无不当。综上，武浩及恒达实业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，武浩、恒达实业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。武浩上诉部分的二审案件受理费6689元，襄阳恒达实业有限公司上诉部分的二审案件受理费50元，由双方各自负担。本判决为终审判决。审判长 杨文审判员陈瑞芳审判员严庭东二〇一九年三月二十日书记员 张      诗      怡