河南省洛阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫03执复19号复议申请人：李玉亮，女，汉族，1966年7月17日出生，住河南省伊川县。委托代理人：张利利，河南首正律师事务所律师，特别授权。申请执行人：刘红霞，女，汉族，1966年5月14日出生，住河南省伊川县。被执行人：李玉玲，女，汉族，1963年9月26日出生，住河南省伊川县。复议申请人李玉亮不服河南省伊川县人民法院（2018）豫0329执异52号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。河南省伊川县人民法院（以下简称伊川法院）在执行刘红霞与李玉玲借款合同纠纷一案中，依法将李玉玲名下位于伊川县城关镇酒城北路东侧矿业公司临街家属楼的房产（以下简称案涉房产）评估拍卖。并于2018年10月10日发布公告责令李玉玲及现有房屋使用人迁出并腾空房屋。后李玉亮以其享有案涉房产的租赁权，不应腾房为由向伊川法院提出执行异议。伊川法院查明，本案争议标的位于伊川县城关镇酒城北路东侧矿业公司临街家属楼（房产证号为：（2006）字第10293号），登记在被执行人李玉玲名下，伊川法院将该房产通过司法拍卖平台公开拍卖，并进行公示，公示房屋现状内容为：有租赁、租赁酒城北路矿业公司楼下的3间门面房，期限为2015.7.1-2025.6.30，租户李玉亮，还余八年房租，拍卖成交后，需保障租赁期满，不能违反租赁协议。申请执行人刘红霞作为买受人以最高价竞买到该房屋。另查明，2014年5月22日，洛阳绿然粮油有限公司（以下简称绿然公司）与李玉玲签订《房屋租赁协议》，约定绿然公司承租本案争议标的，承租期限为长期。2015年6月30日，李玉玲又与异议人李玉亮及案外人刘雷功就本案争议标的达成《协议》，约定由异议人李玉亮承租本案争议标的，期限自2015年7月1日至2025年6月30日，由李玉亮以其名下房产作价40万元抵给刘雷功代偿李玉玲所欠刘雷功40万元借款作为10年租金。2015年6月25日，李玉玲与洛阳银行小企业金融服务中心签订《个人循环贷款最高额抵押合同》、《个人抵押循环贷款额度协议》、《个人抵押循环贷款借款合同》，约定李玉玲向洛阳银行贷款50万元，以本案争议标的作抵押，同日，异议人李玉亮与洛阳银行小企业金融服务中心签订《“富民宝”小额贷款个人保证合同》，约定由异议人李玉亮为李玉玲的上述贷款提供保证担保。伊川法院认为，李玉亮于2015年6月30日与被执行人李玉玲签订协议承租本案的争议标的，但2015年6月25日，被执行人已经将本案争议标的抵押给洛阳银行小企业金融服务中心贷款50万元，且李玉亮作为保证人提供保证担保，伊川法院在执行中将争议标的拍卖，申请执行人刘红霞作为买受人以最高价购得争议标的，在此过程中，以刘红霞交付的购房款支付洛阳银行685583.54元，偿还李玉玲以本案争议标的抵押在洛阳银行的贷款本金及利息，实现了洛阳银行小企业金融服务中心对本案争议标的抵押权，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，本案李玉玲承租该争议标的，洛阳银行小企业金融服务中心的抵押权已经存在，故在买受人刘红霞购得争议标的并使洛阳银行小企业金融服务中心抵押权实现后，异议人李玉亮与被执行人李玉玲的租赁关系对买受人刘红霞不具有约束力，买受人刘红霞要求异议人及被执行人李玉玲腾空并交付本案争议标的有法律依据，异议人李玉亮的异议请求不能成立。关于异议人李玉亮称其与李玉玲于2014年5月22日就已经签订了《房屋租赁协议》，并在伊川县工商局备案，但其提交的工商备案的《房屋租赁协议》为绿然公司成立时为提供经营场所签订的租赁合同，且在该《房屋租赁协议》承租方处亦写明有“洛阳绿然粮油有限公司”字样，故该合同的承租主体为绿然公司，李玉亮签字应视为作为该公司的法定代表人或公司成立的发起人签字，系职务行为，不能视为李玉亮个人与李玉玲签订的租赁合同。关于李玉亮异议称在本案执行标的拍卖公告上公示的内容有：有租赁、租赁酒城北路矿业公司楼下的3间门面房，期限为2015.7.1-2025.6.30，租户李玉亮，还余八年房租，拍卖成交后，需保障租赁期满，不能违反租赁协议，该公告内容是法院对其租赁权的认可，对此，伊川法院认为，法院通过司法拍卖房产进行执行的公示内容，是对当时所了解的房产现状做形式上的描述，对于房屋的他项权利内容并不进行实质审查。综上，异议人李玉亮的异议请求，理由不足，伊川法院不予支持，遂裁定驳回其异议请求。复议申请人李玉亮称，伊川法院（2018）豫0329执异52号执行裁定程序不当、认定事实不清、适用法律错误。伊川法院异议审查时未举行听证，复议申请人以案外人身份提出异议，裁定没有赋予复议申请人异议之诉的权利。2014年5月22日，李玉亮为注册成立绿然公司与李玉玲签订了《房屋租赁协议》，并非绿然公司与李玉玲之间签订，签订协议时绿然公司尚未注册成立，李玉亮签订协议属于个人行为，不是职务行为。协议签订之后李玉亮就实际占有并使用案涉房产，由于约定的承租期限为长期，2015年6月30日，因李玉玲无力偿还刘雷功借款，李玉玲、李玉亮和刘雷功三人达成协议，约定将李玉亮名下价值40万的房产抵给刘雷功作为支付李玉玲2015年7月1日到2025年6月30日的十年房租40万元，该协议并非新的租赁协议，而是对李玉亮和李玉玲之前所签租赁协议内容上的补充。伊川法院在拍卖案涉房产时，认可租赁关系并在司法拍卖网上公示租赁情况，系带租拍卖，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，拍卖程序结束后，人民法院无权解除租赁关系，伊川法院在拍卖成交后作出公告要求复议申请人腾房没有法律依据。异议裁定错误适用《担保法》相关司法解释，在洛阳银行实现对案涉房产的抵押权时，抵押权就已消失，但租赁关系仍然存在，刘红霞买受的是李玉玲的房产，而非受让抵押权，其不享有对李玉亮租赁权的抗辩权利。本案租赁发生在抵押前，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条对承租人保护的情形。综上，请求依法撤销伊川法院（2018）豫0329执异52号执行裁定及（2017）豫0329执840号公告，并保证复议申请人在租赁合同期限内不向受让人刘红霞移交案涉房产。申请执行人刘红霞称，案涉房产只办理了抵押登记没有办理租赁登记，在抵押权实现后能够排除李玉亮所主张的租赁权，李玉亮无权再继续租赁和使用案涉房产。李玉亮以2015年6月30日其与李玉玲签订的所谓协议作为提出异议的理由，是在抵押权设立之后才签订的，该租赁对受让人不具有约束力。而李玉亮所称2014年5月22日在工商局登记时备案的租赁协议，未约定租赁期限和租金，不具有真实性，且该协议在2015年6月30日李玉玲与李玉亮重新签订协议时就已经解除。案涉房产的实际使用人是李玉玲，而非李玉亮，从工商登记显示，李玉玲的伊川县绿色粮油中心经营期间为2004年-2016年6月12日，李玉亮的绿然公司成立于2014年5月27日，李玉玲将其所有的粮油中心变更名称后隐匿转移给李玉亮，实际上绿然公司是李玉玲所有并实际控制。买卖不破租赁原则保护的是实际承租人的利益，而非名义租赁人，李玉玲与李玉亮系亲姐妹，二人为逃避执行恶意串通，故请求依法驳回李玉亮所提复议请求，维持伊川法院（2018）豫0329执异52号执行裁定。本院查明事实与伊川法院查明事实基本相同。本院认为，本案复议申请人李玉亮对案涉房产主张租赁权，阻却该房产在租赁期内的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，对该异议应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，当事人不服异议裁定的救济途径是向执行法院提出执行异议之诉，而非向上级法院申请复议。伊川法院（2018）豫0329执异52号执行裁定将本案作为执行行为异议审查，并赋予当事人向上级法院复议的权利，违反法定程序，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（四）项之规定，裁定如下：一、撤销河南省伊川县人民法院（2018）豫0329执异52号执行裁定；二、发回河南省伊川县人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  张仲锋审判员  李立华审判员  于丽娜二〇一九年三月四日书记员  董华楠