广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0406民初1015号 原告：交通银行股份有限公司梧州分行，住所地广西梧州市大中路**。 代表人：陈国强，行长。 委托诉讼代理人：叶东明，该行员工。 委托诉讼代理人：黄达，该行员工。 被告：陆斌，男，1985年6月24日出生，汉族，职业不详，原住广西梧州市万秀区，现去向不明。 被告：广西梧州市海骏达房地产开发有限公司，，住所地广西梧州市长洲区西堤三路** 法定代表人：叶桂根，总经理。 委托诉讼代理人：卢伟明，该公司员工。 原告交通银行股份有限公司梧州分行（以下简称交通银行）与被告陆斌、广西梧州市海骏达房地产开发有限公司（以下简称海骏达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。本院根据原告的申请，于2018年10月12日作出裁定,对属陆斌所有的坐落在广西梧州市价值在290000元范围内的房产进行了查封。原告的委托诉讼代理人叶东明、黄达，被告海骏达公司的委托诉讼代理人卢伟明到庭参加了诉讼，被告陆斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告交通银行向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除编号为2014454200001100102《个人房产抵押贷款合同》；2.陆斌偿还个人住房商业贷款本息288652.01元（其中本金283487.29元，暂计至2018年8月1日的利息5123.66元、罚息41.06元，以后利息按贷款实际发生期限及利率计算至还清时止）；3.海骏达公司承担本案连带责任保证；4.原告对贷款抵押物广西梧州市享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由陆斌负担，海骏达公司承担连带清偿责任。事实与理由：2014年3月24日，被告陆斌向原告递交《个人贷款申请表》、《扣款委托书》申请个人商业住房贷款320000元。2014年3月31日，原告与陆斌签订编号为2014454200001100102001的《个人房产抵押贷款合同》，约定借款320000元，借款年利率为7.205%，借款期20年，贷款用途为陆斌用于购买广西梧州市，合同约定陆斌以所购的房屋作为借款抵押。2014年4月21日，抵押物在房产交易中心办理梧房预长洲区字第××号预告抵押登记。按照合同约定，原告于2014年4月28日向陆斌开设于本行的6222623720000226229号账户上转入借贷合同约定的贷款320000元。在整个合同履行过过程中陆斌经常不守信用，原告屡次催收，而陆斌仍然不断违约。至2018年8月1日，陆斌累计4个付款期未按时偿还贷款本息，尚欠贷款本息288652.01元。为此，原告起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告陆斌未作书面答辩。 被告海骏达公司辩称，基于原告与陆斌所签订的《个人房产抵押贷款合同》项下的债务，既有债务人陆斌自行提供的不动产抵押担保，也有答辩人提供的保证担保，据物权法规定，在合同没有约定实现债权顺序的情况下，原告应通过拍卖或变卖抵押物，所得优先受偿，不足部分才由答辩人承担清偿责任。 故请求法院依法作出判决。 经开庭审理，原、被告围绕本案合同是否应该解除、陆斌应归还原告本息是多少、海骏达公司是否应承担连带清偿责任、原告是否对抵押物享有优先受偿权等主要争议焦点进行举证。 原告交通银行为证实其主张而举证：1.陆斌的身份证、婚姻证明、户口本，拟证明陆斌身份和主体资格；2.贷款申请书、扣款委托书，拟证明陆斌借款动机；3.商品房买卖合同（ＷＺ2014034845），拟证明陆斌已向开发商购置广西梧州市；4.《个人房产抵押贷款合同》（合同编号2014454200001100102），拟证明原告与陆斌间的借贷、抵押法律关系；5.房地产抵押登记证明（梧房预长洲区字第××号），拟证明原告已是上述房产的抵押权人；6.原告的借款凭证（放款记录），拟证明陆斌已收到原告的借款320000元；7.陆斌欠原告款的数额清单、催收依据，拟证明陆斌应支付欠款本金、利息、利息复利、罚息、罚息复利等及催收情况。 被告陆斌在举证期限内没有提供证据。 被告海骏达公司在举证期限内而举证：广西梧州市不动产登记回执复印件一份，拟证明涉诉抵押商品房的整幢房屋于2017年3月14日已经完成商品房初始登记，具备了办理分户产权证及他项权证的条件。 通过开庭质证，被告海骏达公司对原告提供的全部证据及原告对被告海骏达公司提供的证据真实性均没有异议，本院予以确认，可作为本案定案的依据。被告陆斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。 经原、被告质证及本院认证，查明如下案件事实： 2014年2月14日，被告陆斌与被告海骏达公司签订《梧州市商品房买卖合同》，约定陆斌以463000元购买海骏达公司开发的梧州市红岭路10号第48幢3306房，陆斌需交首期房款143000元，余下房款320000元待办理银行按揭贷款方式支付。2014年4月15日，原告交通银行（贷款人即抵押权人）与陆斌（借款人即抵押人）及海骏达公司（保证人）签订合同编号为2014454200001100102《个人房产抵押贷款合同》，陆斌向原告贷款购买海骏达公司开发的梧州市红岭路10号第48幢3306房。合同约定借款金额为320000元，借款期限240个月，借款年利率7.205%；若借款人未按约定期限还款，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复息；借款人以本合同项下贷款所购的房屋向贷款人提供抵押担保；保证人对本合同项下贷款承担连带保证责任，且在取得抵押物的他项权利证明后，保证责任解除。合同同时约定，借款人出现未按期归还贷款本息等情况时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。2014年4月21日，原、被告对抵押物在房产管理部门办理了预购商品房抵押预告登记。2014年4月28日，原告依约向陆斌在银行开设的帐号上发放了贷款320000元。按揭贷款发放后，陆斌只归还了部分本息，后长期逾期，没有按合同履行还款义务。截止2018年8月1日，陆斌尚欠贷款本息288652.01元（其中本金283487.29元、利息5123.66元、罚息41.06元）未还。为此，原告诉至法院，并提出上述之诉讼请求。 本院认为，原告交通银行与被告陆斌、海骏达公司签订的编号为2014454200001100102《个人房产抵押贷款合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效之情形，合法有效，各方当事人都应按照合同约定全面履行自己的义务。陆斌在合同履行期间未依约归还借款本息，显属违约，故原告请求借款人归还借款，理据充分，本院予以支持。截止2018年8月1日，陆斌未还贷款本息288652.01元（其中本金283487.29元、利息5123.66元、罚息41.06元），符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项关于合同的法定解除情形，因此对原告要求解除与被告签订的《个人房产抵押贷款合同》，及要求陆斌归还全部贷款本息288652.01元，本院予以支持。根据合同的约定，海骏达公司是合同的保证人，在对抵押物在没有取得他项权利证明的情况下，仍需对陆斌的上述应付款项承担保证责任。原、被告对梧州市红岭路10号第48幢3306房虽办理了抵押预告登记，但该预告登记不是正式的抵押登记，至今原告没有取得抵押物的他项权利证明，故原告要求对本案抵押物享有优先受偿权，不符合法律的规定，本院不予支持。海骏达公司以原告应通过拍卖或变卖抵押物所得优先受偿，不足部分才由其承担连带清偿责任的抗辩理由，依法无据，本院不予支持。 综上所述，为了维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告交通银行股份有限公司梧州分行与被告陆斌、广西梧州市海骏达房地产开发有限公司签订合同编号为2014454200001100102的《个人房产抵押贷款合同》； 二、被告陆斌应归还原告交通银行股份有限公司梧州分行借款本金283487.79元、利息（含罚息、复息）5164.72元，合计288652.01元（利息、罚息、复息暂计至2018年8月1日，2018年8月2日后按合同约定另计至还清款项时止）； 三、被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司对被告陆斌的上述债务承担连带清偿责任。被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告陆斌追偿； 四、驳回原告交通银行股份有限公司梧州分行的其他诉讼请求。 案件受理费5630元，诉讼保全费1970元，公告费700元，合计8300元（原告已预告），由被告陆斌负担，被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负连带清偿责任。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  王宏坚 人民陪审员  刘柱锋 人民陪审员  周日超 二〇一九年三月十三日 书 记 员  黄意勇 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 2.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。