沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2013）沈铁西民二初字第3910号原告（反诉被告）：沈阳世鸿物业有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街**。法定代表人：张子群，系该公司董事长。委托代理人：，王屴，辽宁申杨律师事务所律师。委托代理人：于璐，系辽宁申杨律师事务所工作人员。被告（反诉原告）：沈阳龙城置业发展有限公司，，住所地沈阳市铁**建设中路**法定代表人：邹文玉，系该公司董事长。委托代理人：周莉华，系辽宁同文律师事务所律师。委托代理人：李桐林，男，1956年4月21日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市于洪区陵西街。原告（反诉被告）沈阳世鸿物业有限公司与被告（反诉原告）沈阳龙城置业发展有限公司物业合同纠纷一案，本院于2012年1月17日受理本诉，被告提出反诉，本院于2012年6月4日作出（2012）沈铁西民二初字第1616号民事判决，原告（反诉被告）不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院于2013年3月29日作出（2013）沈中民二终字第223号民事裁定，撤销本院判决，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，由审判员赵雨辉担任审判长，代理审判员王小娜主审、人民陪审员白玉参加评议，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王屴、于璐，被告委托代理人周莉华、李桐林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳世鸿物业有限公司诉称，请求判令被告给付2010年1月1日至2011年12月31日空置房物业服务费1194260.76元，增加至1867470.2元，至2013年6月30日止，并按照每日万分之三的标准支付违约金，直至付清以上费用之日止；2、请求判令被告给付2011年1月1日至2011年12月31日办公用房物业服务费50492.72元，增加至137859.24元，并按照日万分之三的标准支付违约金，直至付清以上费用之日止；3、本案的诉讼费等诉讼相关费用由被告承担。一、根据《前期物业服务合同》第6.1.7条。自2010年1月1日起被告应当全额支付空置房物业服务费。原告对该条款的真实意思表示为：2009年3月31日之前免收空置房物业费。2009年4月1日至2009年12月31日减半收取空置房物业费，2010年1月1日之后没做特别约定（即正常收取）空置房物业费。该条款的“利益”即不是甲方的利益。也不是乙方的利益，而是房屋本身的利益，即：房屋的使用、出租、处置、收益等。房屋的物业费并非房屋的利益，而是为了增加房屋的利益而需要支付的成本，实际上是房屋取得利益的“负担”。按按照时间的排序，签约双方约定免收。减半、正常收是符合一般商业习惯的。二免收。减半收。永远不收是不合逻辑的，在一般的商业行为中是不可能订立这样条款的。被告实际已按合同约定，部分支付了空置房的物业费。二、地下、地下**的物业费收取是被告认可的div>三、办公用房物业费收费起始时间应为2009年1月22日。被告沈阳龙城置业发展有限公司辩称，一、我公司不应交纳2010年1月1日后额空置房物业费。本案的《物业合同》是双务、有偿合同，原告对该合同的利益仅指其基于该合同而产生的利益，即收取物业费的利益。对房屋的占有、使用、收益、处置权的利益只能是由房屋所有人基于其对房屋的所有权所产生的物权利益。原告基于债权而享有的合同利益显然是与房屋所有人基于物权二2享有的利益完全是不同的，不能加以混。原告已在《物业合同》第6.1.7项中以“乙方承诺”形式对其原本享有的收取空置房物业费的权利进行明示放弃。原告之所以主动放弃自身获利的权利，是为获取竞标的优势地位以最终获得对“沈阳第一城”项目的万物业管理权，其行为符合沈阳物业行业的惯例。二、地下、地下**原告无权标准收取物业费。原告按每平方米6元／月的物业费标准是原告参照正常营业的“国美电气”的物业费标准确定的。我公司的地下一层尚处于空置状态，根本不需要原告提供供暖、制冷，水、电等消耗及设施的维修，与处于正常营业状态的“国美电气”每日需要空调制冷、供热、水、电等不能同日而语。三、我公司提前向原告支付的31万元办公用房物业费应于返还。1、我公司按合同约定自2010年1月起不再负有向原告支付空置房物业费的义务；2.原告单方面在发票上填写我公司提前预支的办公用房物业费的用途，是造成我公司已实际支付空置房物业费的事实；3、我公司之所以向原告提前预支31万元是为保证“沈阳第一城”项目的房屋品质。综上，依法驳回世鸿公司的诉讼请求，并判决其返还我公司提前预支的物业费及其重复收取的物业费。反诉原告沈阳龙城置业发展有限公司诉称，1、请求人民法院判决反诉被告返还物业费279362.75元；2、请求人民法院判决由反诉被告承担本案诉讼费用。2008年7月23日反诉人与反诉被告签订沈阳第一城项目《前期物业服务合同》，由反诉被告为反诉原告开发的沈阳第一城提供物业服务。2010年至2011年期间，反诉原告向反诉被告提前支付31万元办公和宿舍的物业服务费。反诉被告将该31万元视为我公司交纳的未销售空置房的物业费，违反了我公司与其签订的《前期物业服务合同》，由于反诉被告违反合同，现反诉原告要求反诉被告返还提前支付的办公和宿舍用房物业服务费。反诉被告沈阳世鸿物业有限公司辩称，1、反诉原告交纳的31万元是空置房物业费而非办公用房物业费，所以不存在返还问题。2、即使像反诉原告所述是预支的物业费，那也不存在返还，所以基于那种情况，都不存在返还问题。经审理查明，被告沈阳龙城置业发展有限公司（反诉原告）系位于沈阳市铁西区建设中路1号“第一商城”（即沈阳第一城）建设单位。2008年6月被告选聘原告沈阳世鸿物业有限公司为“沈阳第一城”提供前期物业服务，双方于2008年7月23日签订《前期物业服务合同》，合同第4条第4.1款，物业服务费由本物业或物业使用人按其拥有的建筑面积预先交纳一年物业服务费，标准为：公寓2.1元／平方米／月，写字间／4.5元／月。合同第6条为双方权利及义务，第6.1款为甲方（被告）权利及义务，第6.2款为乙方（原告）权利义务。合同第6.1.7项约定“乙方（原告）承诺，甲方（被告）在2009年3月31日前的所有未销售的空置房不需支付物业服务费用，自2009年4月1日起甲方（被告）未销售的空置房只支付物业服务费的50%的金额直至2009年12月31日止，乙方永远不享有空置房的任何利益”。合同第9条为合同的更改和补充，合同第9.1款约定：“本合同经双方签署后可以进行更改，所更改的内容须经双方书面确认后方为有效”。物业服务合同中对于地下一层空置房的物业费如何收取没有约定。2010年1月1日起至2011年12月31日，A、B座空置房欠费明细为：按照2.1元每月收取物业费的A座公寓共计37间，面积合计3860.44平方米，合计：115656.02元。按4.5元／月收费的B座（写字间）共计75间，面积10782.78平方米，欠费总额608428.01元，被告对该空置房的范围和面积没有异议，本院予以确认。2010年1月1日至2011年12月31日，A、B座空置房拖欠物业费：724084.03元。2012年1月1日起至2013年6月30日，A座空置房欠费明细为：A座（公寓），按2.1㎡／元／月收费，共计13间，合计：面积1709.69㎡，总额：61171.29元；B座（写字间），按4.5㎡／元／月收费，共计16间，面积2219.76平方米，总额：32056.29元，被告对上述空置房的范围和面积没有异议，本院予以确认。2012年1月1日至2013年6月30日，A、B座空置房拖欠物业费：93227.58元。综上，2010年1月1日至2013年6月30日欠费合计：817311.61元，扣除已经支付的310000元物业费，被告还欠其2011年1月1日至2013年6月30日空置房物业费：507312元。2011年1月22日至2012年1月21日，办公用房欠费明细为：A、B座办公用房面积1882.49㎡，欠费金额合计：48856.72元，存在一部分重复支付的情况，冲抵8289.48元，故被告拖欠办公用房物业费金额合计：40567元。2012年1月22日至2013年7月21日A、B座办公用房欠费：97328元。综上，2011年1月21日至2013年7月21日，A、B座办公用房拖欠物业费：137895元。2010年10月25日原告为被告分别出具辽宁省地方税务统一发票金额为60000元（№01469180）、90000元（№01469179）发票所载项目为：物业费；2010年12月14日原告为被告出具辽宁省地方税务统一发票金额为100000元（№02383528）发票所载项目为：空置房物业费；2011年1月17日原告为被告出具辽宁省地方税务统一发票金额为60000元（№02538391）发票所载项目为：空置房物业费。被告向原告交付的中国建设银行3张共计310000元的转账支票存根，用途一栏中为：空白。另查明A27-12房屋在2011年4月22日至2011年10月21日期间内有电费产生，在被告手中实际控制。上述事实，有原、被告陈述，原、被告提供的《前期物业服务合同》、物业费发票记账联，原告提供的被告空置房、办公用房欠费明细、电费结算明细，被告提供的2011年度物业费实际金额统计表、2010年度物业公司多收物业费计算明细、物业费发票发票联、310000元建设银行转账支票存根、原告制作的《沈阳第一城2010年度开发用房物业费统计表》、《工作联系函》，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告订立的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同履行。现双方对合同第6.1.7项的解释产生争议。根据我国合同法第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。在解释合同条款过程中，应努力探求当事人订立合同时的真意，应当将内心的意思和外在的表示结合起来综合予以考虑，从而确定当事人的真实意思。关于被告是否应当交纳2010年1月以后的空置房物业费问题，双方签订的《前期物业服务合同》第6.1款的约定内容为原告对被告所未销售的空置房的物业费交纳标准及期间，表述为“2009年3月31日前的所有未销售的空置房不需支付物业服务费用，自2009年4月1日起甲方未销售的空置房只支付物业服务费的50%的金额直至2009年12月31日止，乙方永远不享有空置房的任何利益”，按照合同表述的逻辑，第一句的内容为免除交纳物业费，第二句内容为50%交纳物业费，第三句表述为“乙方永远不享有空置房的任何利益”。这里的“利益”二字不应理解为物业费，应视为双方对于2010年1月之后空置房的物业费没有进行明确约定。按照《物业管理条例》第四十二条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”，在原、被告没有明确约定的情况下，被告应该承担交纳空置房物业费的责任。结合2010年10月到2011年1月期间，被告陆续交付了总计310000元的物业费，其中一笔100000的发票明确载明为空置房物业费，被告以实际行动明确了其交纳空置房物业费的意思表示，而其认为交纳的310000元全部为办公用房物业费，因已经远远超出了办公用房物业费的收费标准，这种解释不符合常理和逻辑，本院不予采信。综上，对于“原告永远不享有空置房的任何利益”不宜理解为被告享有永远不再向原告交纳空置房物业费，该“利益”应理解为除物业费以外的其他权利，原告按照前期物业服务合同约定为诉争空置房屋提供了物业服务，被告享受了服务，即应交纳物业费，对原告此诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张A27-12房系被告办公房问题，原告向本院提交了2011年4月22日至2011年10月21日之间该房屋的电费结算明细，表明在该区间内A27-12号房屋有电费产生，房屋存在使用情况，被告在本案庭审过程中亦自认在房屋内摆放过物品，空置房屋在开发单位的实际控制下，被告将该房屋摆放物品并产生电费等房屋日常使用的相关费用，应视为该房屋在2011年4月22日至2011年10月21日期间为被告的办公提供条件，应为办公用房，且根据合同约定，2010年1月1日以后，被告应该全额交纳空置房及办公用房的物业费，A27-12是空置房还是办公房都应按照合同约定的统一标准交纳物业费，该期间的物业费1636元，被告应予交纳，原告此诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告按照6.8元每平方米每月的标准交纳地下一层空置房屋物业费的问题，双方签订的前期物业服务合同中载明，原告提供物业服务的范围包括公寓和写字间，收费分别为2.1元每平方米每月和4.5元每平方米每月，地下，地下**的空置房屋既不在**物业服务合同约定的服务范围标准也没有约定，双方亦未就此签订补充协议，原告此诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持，关于原告要求被告给付2011年至实际给付之日止违约金的问题，双方合同没有约定，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张原告的办公用房计算方式存在多收取，应予以返还的诉讼请求，原告（反诉被告）在本案审理过程中已将多收取的部分予以扣除，被告如主张原告还存在重复收取的情况，其应承担相应的举证责任，被告未在审理过程中就此问题提供证据予以证明，被告（反诉原告）此反诉请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张其交纳的310000元物业费系办公用房物业费，并要求原告（反诉被告）据实结算、多退少补的问题，因该笔费用已远远超过办公用房每年应交纳的数额，被告以其超额支付办公用房物业费，并要求予以返还的说辞，并不能对这笔费用的交纳作出合理解释，物业费发票也载明系空置房屋物业费，本院视为该笔费用包含空置房物业费，对被告（反诉原告）此反诉请求，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十五条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳龙城置业发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告（反诉被告）沈阳世鸿物业有限公司2010年1月1日至2013年6月30的空置房物业费507312元；二、被告（反诉原告）沈阳龙城置业发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告（反诉被告）沈阳世鸿物业有限公司2012年1月22日至2013年7月21日的办公用房物业费137895元；三、驳回原告（本诉被告）、被告（本诉原告）的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费22843元，由原告沈阳世鸿物业有限公司承担12591元，由被告（反诉原告）沈阳龙城置业有限公司承担10252元；保全费5000元，由被告（反诉原告）沈阳龙城置业有限公司承担；反诉案件受理费5490元减半收取2745元，由反诉原告沈阳龙城置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，就本诉部分交纳本诉案件上诉费，就反诉部分交纳反诉案件上诉费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵雨辉代理审判员  王小娜人民陪审员  白 玉二〇一四年五月二十一日书 记 员  闫 娇本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。