湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂襄阳中民三终字第00057号上诉人（原审原告）肖淑萍。上诉人（原审原告）黄佳林。被上诉人（原审被告）襄阳市拉美商业管理有限公司（以下简称拉美商业管理公司）。法定代表人郑飞，该公司经理。委托代理人杨文华，该公司法律顾问。代理权限：一般代理。上诉人肖淑萍、黄佳林因与被上诉人拉美商业管理公司房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2013年12月2日作出的（2013）鄂樊城民四初字第00136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月17日立案受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员杨斌福、任侨参加的合议庭，于2014年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人肖淑萍、黄佳林，被上诉人拉美商业管理公司的委托代理人杨文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2010年8月31日，肖淑萍、黄佳林（甲方）与拉美商业管理公司（乙方）签订委托租赁协议一份，主要约定：1、甲方将位于拉美步行街A1栋二楼2010号产权登记面积为75.13平方米的自有商铺租赁给乙方统一经营；2、租赁期限为二年，自2010年8月31日起至2012年8月30日止；3、双方商定，不管盈亏与否，乙方都要确保协议中规定的甲方利益；4、付款时间及金额：①自2011年3月1日起至同年3月8日止，乙方向甲方支付第一年租金人民币36890元；②自2012年3月1日至同年3月8日止，乙方向甲方支付第二年租金人民币41809元；5、支付方式：乙方以银行转账形式向甲方支付租金；6、乙方在协议生效后对甲方物业拥有自主经营权，自筹资金、自负盈亏，按协议约定向甲方支付协议规定的费用；租赁期间，乙方在经营过程中所发生的一切费用，如水电费、广告费、物业管理费、人员工资等由乙方承担，与甲方无关；7、租赁期满，如乙方继续续租，在同等条件下有优先承租权，双方再协商签订新的租赁协议。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方均按协议履行，在履行过程中，拉美商业管理公司于2012年6月15日向肖淑萍、黄佳林发出书面通知函一份，告知肖淑萍、黄佳林现委托租赁期届满，拉美商业管理公司将不再续租，请于2012年8月30日前到拉美商业管理公司办理物业移交手续。同年8月18日、8月21日拉美商业管理公司二次在襄阳晚报公告通知肖淑萍、黄佳林及其他业主清收商铺，逾期不至，视为自动接收，但肖淑萍、黄佳林在拉美商业管理公司发出告知函和二次公告后未到该公司办理商铺清收手续。原审另查明，2009年至2010年，拉美商业管理公司委托统一经营的商铺因亏损无法经营，含肖淑萍、黄佳林商铺在内的商铺一直空置至今，2012年11月，因商铺不能整体招租空置，部分业主集体上访，经政府部门协调，由拉美商业管理公司另行支付了二个月的租金。原审法院认为：双方在平等自愿、协商一致的原则基础上所签订的委托租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。拉美商业管理公司在合同期限届满之前已书面告知肖淑萍、黄佳林合同到期后不再续租，让肖淑萍、黄佳林于2012年8月30日前到拉美商业管理公司处办理物业移交手续，肖淑萍、黄佳林未到拉美商业管理公司处办理移交手续，后拉美商业管理公司又在报纸上刊登公告，让包括肖淑萍、黄佳林在内的期限已届满的商铺业主见报后，在合同期满前到拉美商业管理公司办理商铺清收手续，逾期不至，视为自动接收，但肖淑萍、黄佳林在合同期限届满后未到拉美商业管理公司处办理商铺清收移交手续。后因商铺不能整体招租空置，部分业主聚集上访，在政府部门协商下由拉美商业管理公司另行向肖淑萍、黄佳林及其他业主支付了二个月租金，但不属于原租赁合同继续有效的情形。委托租赁合同期限届满后，双方之间已不存在租赁关系，肖淑萍、黄佳林要求判令解除双方之间不定期委托租赁关系，要求拉美商业管理公司立即归还房屋和支付房屋租金34840元的诉讼请求，无事实法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十六条的规定判决如下：驳回原告肖淑萍、黄佳林的诉讼请求。案件受理费1270元，由肖淑萍、黄佳林承担。上诉人肖淑萍、黄佳林不服原审上述判决，向本院提起上诉称：（一）原判证据不足。上诉人在一审提交了大量证据证明被上诉人非法占有房屋，无法交付符合合同要求的商品房。上诉人在一审中提供了襄阳电视台今日播报、帮女郎栏目新闻视频、现场照片等证据可以证明涉案商铺没有分割、大门紧锁、现场被违章建筑占用、房屋公摊及外墙等被中国光大银行股份有限公司襄阳分行（下称光大银行襄阳分行）和中国建设银行股份有限公司襄阳广场支行（下称建设银行襄阳广场支行）占用，被上诉人法定代表人郑维存于2013年5月7日承诺在2013年7月1日前无条件进行商铺分割并支付所欠租金，均可证明被上诉人非法占有房屋，无法交付符合广告和合同要求的商品房，也未向上诉人交付房屋。同时，租赁期限到期后被上诉人向业主支付2个月房租，也推翻了被上诉人一方提供的交房通知、租赁期内征求意见签名的说法。故上诉人提供的证据是充分的，但被上诉人没有提供任何证据证明其能够办理交房手续。（二）原判认定事实错误。原判认定本案房屋在销售时就已经定位为产权式商铺，进而认定被上诉人一方可以永远侵占上诉人商铺，永远不向上诉人归还房屋、支付房屋租金的认定是错误的。上诉人的商铺属于独立商铺，没有与其他商铺混在一起，不属于原判认定的产权式商铺。上诉人在开发商虚假宣传的欺骗下购买了商铺（被上诉人也参与了开发商的虚假宣传活动），现由于被上诉人加盖了违章建筑并非法占用商铺中庭、天井、地下室、内铺、土地、外墙；在2012年8月27日当时房屋内部场地被货架占用，公共厕所等被光大银行襄阳分行非法占有；一、二、三楼公共通道被光大银行襄阳分行非法占有；外墙、公摊等部位被光大银行襄阳分行非法占有；外墙被建行襄阳广场支行占有，被上诉人无法交付符合广告和合同要求的商品房并继续占用房屋，被上诉人应该承担不能交付商铺的责任，应向上诉人支付占用商铺及场地的租金34840元。（三）原判适用法律错误。本案是一起因为房屋租赁产生的物权纠纷，应适用物权法、合同法、最高人民法院相应司法解释，但原判却故意不适用与本案有关的规定，侵犯了上诉人的物权。请求二审法院依法撤销原判；改判支持上诉人一审全部诉讼请求。一审、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人拉美商业管理公司答辩称：（一）上诉人称原审判决证据不足、认定事实错误，其核心内容为“非法占有、无法交付”，非法占有是侵权关系，无法交付是违约法律关系，这与上诉人的诉讼请求不相符。（二）上诉人称原审判决适用法律错误，但未指出何处适用法律错误。（三）拉美商业管理公司与上诉人是委托租赁关系，委托租赁合同已经到期，拉美商业管理公司已经以公告和书面方式通知业主不再续租，部分业主已经签收，拉美商业管理公司没有继续占有和使用上诉人商铺，不存在支付占用费的问题，上诉人所谈的无法交付、非法占有的法律关系与本案的房屋租赁合同纠纷属不同法律关系，不在本案审查范围。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经二审审理查明：一审判决所认定的事实属实。本院予以确认。二审另查明：郑维存系拉美步行街开发商襄阳星苑房地产开发有限公司（以下简称星苑公司）的工作人员。本院认为：上诉人肖淑萍、黄佳林与被上诉人拉美商业管理公司就涉案商铺签订的《委托租赁协议》合法有效。租期内，双方履行了各自的合同义务，租期届满后，被上诉人拉美商业管理公司负有返还租赁物的义务。本案中，租期届满之前，被上诉人拉美商业管理公司采取了报纸公告、直接送达、邮寄送达等方式告知上诉人等业主其不再续租或承租，业主可于租期届满前办理商铺清收手续。租期届满后，上诉人肖淑萍、黄佳林未接收涉案商铺，被上诉人拉美商业管理公司也未直接使用商铺或将商铺转租他人使用，涉案商铺一直处于空置状态。被上诉人拉美商业管理公司虽将涉案商铺所在楼栋出入口锁闭，但这是因涉案商铺属于整栋建筑物中尚未进行独立分割的局部空间，而整栋建筑物及其附属不动产涉及数百户业主的利益，客观上存在着管护的需要，不属于被上诉人拉美商业管理公司恶意占有、拒绝交付。至于涉案商铺是否应当分割，是否符合商品房买卖合同约定和广告宣传的交付条件，均不是租赁合同纠纷案件审查的范围，上诉人肖淑萍、黄佳林可依据相关法律关系另行主张权利，被上诉人拉美商业管理公司按照租赁开始时的未分割状态返还商铺未违反租赁合同义务。案外人光大银行襄阳分行、建行襄阳广场支行占有使用建筑物楼栋的共有部分是否侵害上诉人肖淑萍、黄佳林的合法权益，系案外人与上诉人肖淑萍、黄佳林之间的纠纷，与被上诉人拉美商业管理公司无关。故上诉人肖淑萍、黄佳林以被上诉人拉美商业管理公司未交付商铺、无法交付符合广告和合同要求的商铺、案外人占有使用建筑物楼栋共用部分为由，要求被上诉人拉美商业管理公司支付商铺及场地占用费34840元，与事实、合同约定和法律规定不符，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费671元，由上诉人肖淑萍、黄佳林负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 杨斌福审判员 任 侨二〇一四年五月十五日书记员 张建设