山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民再字第49号上诉人（原审原告）：山东东洲德奥汽车销售服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵学敏，总经理。委托代理人：孔令剑，男，1980年11月25日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被上诉人（原审被告）：马淑江，男，1958年8月28日出生，汉族，山东省振华建筑基础工程有限公司职工，住济南市。被上诉人（原审被告）：赵学敏，女，1968年12月1日出生，汉族，山东东洲德奥汽车销售服务有限公司总经理，住济南市。上诉人山东东洲德奥汽车销售服务有限公司（简称德奥公司）与原审被告山东东洲德宝汽车销售服务有限公司（简称德宝公司）租赁合同纠纷一案，济南市历下区人民法院于2011年9月20日作出（2010）历民初字第196号民事判决，已经发生法律效力。济南市历下区人民法院经审判委员会讨论决定，于2013年9月12日作出（2013）历民监字第2号民事裁定，再审本案。再审中，依法追加马淑江、赵学敏作为被告参加诉讼，德奥公司申请撤回对德宝公司的起诉。济南市历下区人民法院于2014年2月11日作出（2013）历民再初字第17号民事判决，德奥公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人德奥公司的委托代理人孔令剑，被上诉人马淑江到庭参加诉讼。被上诉人赵学敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。2009年12月31日，原审原告德奥公司起诉至济南市历下区人民法院称，2005年12月29日德奥公司与济南友杰烟草添加剂有限公司（简称友杰公司）签订《房屋租赁合同》一份，由德奥公司承租友杰公司位于历下区工业南路104号西首的房产（面积1375.2平方米），租赁期限为2006年3月15日至2012年3月14日，并约定了租金计算及支付方式。2008年1月1日起，德奥公司与山东济南中外运有限公司（简称中外运公司）签订了房屋租赁合同，承租中外运公司位于历下区工业南路104号2、3号库房，面积为1000平方米，合同每年一签。2008年8月1日，德奥公司将上述房产交付德宝公司使用至今，德宝公司除支付部分2、3号库房的房屋使用费外，其余房屋使用费未支付德奥公司。请求判令德宝公司支付德奥公司房屋使用费（自2008年8月1日至将涉案房屋腾交德奥公司之日止）。原审被告德宝公司辩称，德奥公司起诉与事实不符，涉诉房屋是德奥公司以此入股的，不是租赁，房屋的所有人也提供了相关的证据，如果是租赁或转租应该有合同。济南市历下区人民法院（2010）历民初字第196号民事判决查明，2005年12月29日，德奥公司与友杰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：友杰公司将济南市工业南路104号西首沿街营业房全权租与德奥公司使用，交付使用面积为1375.2平方米，其中展厅面积为448.6平方米，办公面积为301.2平方米，车间面积为625.4平方米，租赁期限自2006年3月15日至2012年3月14日止，并约定了租金等其他合同内容。2008年1月起德奥公司与中外运公司签订《房屋租赁合同》，承租中外运公司位于工业南路104号的2、3号库房至今，库房面积1000平方米，合同每年一签。2008年8月1日，德宝公司搬入上述涉案房屋从事汽车销售服务经营，德宝公司于2010年7月26日自涉案房屋搬走。德宝公司已支付工业南路104号2、3号库房2009年1月至12月份的房屋使用费。本案审理过程中，德奥公司于2010年6月25日向法院提出询价申请，申请对涉案房产进行市场询价，并表示同意按照所询价格处理本案。法院依法委托济南市历下区价格认证中心对涉案房屋使用费单价进行了询价，价格鉴定结果为：展厅的市场租赁价格为2008年8月—2010年7月31日人民币78.12元／平方米·月；办公用房租赁价格为2008年8月—2010年7月31日人民币22.63元／平方米·月；库房租赁价格为2008年8月—2010年7月31日人民币25.10元／平方米·月。济南市历下区人民法院（2010）历民初字第196号民事判决认为，德奥公司依法享有涉案房屋的使用权，依法应予以保护。德奥公司将涉案房屋交付给德宝公司使用，德宝公司并无异议，但辩称涉案房屋的使用权系德奥公司作为股份对德宝公司的投入，因德宝公司未针对自己的主张提供证据予以证实，法院不予采信。德奥公司诉请支付房屋使用费理由正当，应予支持。鉴于双方之间无书面合同，且双方不能就涉案房屋的使用费单价达成一致，法院认为应参考市场价格予以计付，济南市工业南路104号汽车销售展示厅的房屋使用费为：448.6平方米×725天×78.12元／30平方米·天=845611.94元，车间、库房的房屋使用费为625.4平方米×725天×25.10元／30平方米·天＋1000平方米×360天×25.10元／30平方米·天=680557.22元，办公用房的房屋使用费为301.2平方米×725天×22.63元／30平方米·天=164723.77元，共计1690892.93元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决：山东东洲德宝汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付山东东洲德奥汽车销售服务有限公司房屋使用费1690892.93元。案件受理费人民币20010元，诉讼保全费5000元，由山东东洲德宝汽车销售服务有限公司负担。原审法院再审过程中，原审原告德奥公司诉称，2005年12月29日，德奥公司与友杰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：友杰公司将济南市工业南路104号西首沿街营业房全权租与德奥公司使用，交付使用面积为1375.2平方米，其中展厅面积为448.6平方米，办公面积为625.4平方米，租赁期限自2006年3月15日至2012年3月14日止，并约定了租金及其他内容。2008年1月起德奥公司与中外运公司签订《房屋租赁合同》，承租中外运公司位于工业南路104号的2、3号库房，库房面积1000平方米。2008年8月1日起，德奥公司将上述房产交给德宝公司使用至今，德宝公司至今未付房屋使用费，请求依法判令德宝公司支付德奥公司房屋使用费（自2008年8月1日至将涉案房屋腾交德奥公司之日止），诉讼费由德宝公司负担。本案原审审理过程中，马淑江作为德宝公司的法定代表人参加诉讼。在最后一次开庭前，马淑江已经将德宝公司以虚假的《清算报告》及《股东会决议》注销了工商登记。该注销登记行为直至判决作出法院均不知情，在执行过程中德奥公司才发现被执行人已经主体不存在的事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国公司法》及其司法解释的相关规定，德宝公司的股东马淑江、赵学敏应承担房屋使用费。再审被告马淑江辩称，德宝公司已经全体股东会议决定合法解散，依法注销。德奥公司在原审程序中变更诉讼请求是第二项，即要求判令德宝公司腾出租赁房屋。没有变更或撤销第三项，我方认可德奥公司在原审诉讼请求中第三项主张的房屋使用费数额，即认可房屋使用费是1088805元。该1088805元房屋使用费应由德宝公司清算后的公司财产支付，不足部分由赵学敏以出资不到位的资金支付。原审程序中选择中介机构进行询价未经我方同意，程序违法，原审判决数额属于超出诉讼请求判决，我方不认可。再审被告赵学敏未到庭也未提交答辩状。济南市历下区人民法院（2013）历民再初字第17号民事判决查明，2005年12月29日，德奥公司与友杰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：友杰公司将济南市工业南路104号西首沿街营业房全权租与德奥公司使用，交付使用面积为1375.2平方米，每平方米每天单价0.85元，租赁期限自2006年3月15日起至2012年3月14日止，租金预付。2008年1月起德奥公司租赁使用中外运公司位于工业南路104号的2、3号库房，库房面积1000平方米，每年租金20万元，租金每半年交付一次。2008年8月1日起，德奥公司将上述房产交给德宝公司使用，至2010年7月26日德宝公司搬离上述租赁房屋。庭审中，德奥公司和马淑江对房屋使用期间表述一致。德宝公司已付2009年中外运公司房屋使用费双方也均不持异议。2010年11月23日，法院依据德奥公司的申请，由历下区价格认证中心作出济历下价鉴字（2010）B013号《山东省涉案物品价格鉴定（认证）结论书》，鉴定结果为：展厅市场租赁价格为2008年8月—2010年7月31日人民币78.12元／平方米·月，办公用房租赁价格为2008年8月—2010年7月31日期间人民币22.63元／平方米·月，库房价格为2008年8月—2010年7月31日期间人民币25.10元／平方米·月。德奥公司在原审起诉时主张德宝公司欠其房屋使用费1088805元，马淑江予以认可，后又主张应按德奥公司租赁友杰公司和中外运公司的房屋租赁价格支付房屋使用费。按照德奥公司与友杰公司签订的租赁合同，2008年8月1日至2010年7月26日，德奥公司应付友杰公司租赁费847467元（1375.2平方米×0.85元／平方米·天×725天），按照德奥公司与中外运公司签订的租赁合同，2008年8月1日至2010年7月26日租赁费为197260.27元（360天÷365天×20万元），以上两项涉案租赁房屋，房屋使用费共计1044727.27元。另查明，德宝公司系马淑江和赵学敏投资设立的有限责任公司，在公司注册登记中，马淑江出资额为300万元，赵学敏出资额为200万元。2010年10月21日，德宝公司股东会议决议解散公司，次年1月13日清算完毕，14日在工商行政管理部门注销了工商登记，该公司在《清算报告》第六项第1款载明：“没有欠税；职工工资没有拖欠情况；债权债务都已处理完毕，剩余资产由投资人收回；企业注销后，如有隐藏、遗留债务，由投资人承担无限连带责任。”再查明，在庭审中，马淑江辩称赵学敏与其注册了德宝公司后抽逃资金96万元，要求赵学敏在其抽逃资金的范围内支付所欠德奥公司的房屋使用费，但马淑江未提供有效证据予以证实。济南市历下区人民法院（2013）历民再初字第17号民事判决认为，德奥公司将其所租赁的友杰公司、中外运公司的房屋交付德宝公司使用，德宝公司理应按照德奥公司所租赁上述房屋的租赁费向德奥公司支付房屋使用费，对此，马淑江并无异议。因德奥公司与德宝公司未签订租赁合同，对租赁费的价格也没有其他约定，因此，德奥公司主张按照《山东省涉案物品价格鉴定（认证）结论书》的结论支付房屋使用费不妥，法院不予采信。德宝公司已注销公司工商登记，依照德宝公司清算报告及相关法律规定，马淑江、赵学敏应当支付德奥公司房屋使用费。马淑江要求赵学敏在其抽逃注册资金的范围内支付德奥公司房屋使用费，其证据不足，法院不予支持，马淑江可按有关法律规定另行主张权利。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款之规定，判决：一、撤销济南市历下区人民法院（2010）历民初字第196号民事判决；二、再审被告马淑江、再审被告赵学敏于本判决生效之日起10日内支付给原审原告山东东洲德奥汽车销售服务有限公司房屋使用费1044727.27元；三、驳回原审原告山东东洲德奥汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。原审案件受理费人民币20010元，保全费5000元，由马淑江、赵学敏负担。德奥公司不服再审一审判决，向本院提起上诉称，德宝公司依法应向德奥公司支付房屋使用费，在双方之间无书面租赁合同的情况下，依法应以市场价为准支付房屋使用费，更何况一审法院在原审理中已对涉案房屋市场价格进行了评估，亦是以评估价格计算的房屋使用费。而本案再审判决却以德奥公司与出租人间的租赁合同价格计算房屋使用费价格，明显欠当，德奥公司与其房东间的租赁合同对德宝公司不应有约束力，德宝公司亦不享有德奥公司与其房东间租赁合同的权利义务。故再审判决适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。被上诉人马淑江答辩称，马淑江已按德奥公司和房东之间签订的租赁合同，缴纳了一年的房租，而且德奥公司已同意。一审法院判决按原合同支付租赁费正确。德奥公司提出按委托评估价格进行认定，该评估未经马淑江同意。德奥公司的上诉请求不应得到支持。经审理本院认定，原再审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：涉案房屋使用费的支付标准。德奥公司承租涉案房屋后交付德宝公司，德宝公司实际使用了涉案房屋，故德宝公司理应向德奥公司支付房屋使用费。德宝公司已注销登记，依照清算报告及相关法律规定，马淑江、赵学敏应当承担相应责任。因德宝公司与德奥公司未签订书面租赁合同，现双方又对房屋使用费支付标准不能达成一致意见，鉴于德宝公司已实际按照德奥公司与中外运公司签订的租赁合同约定的租金标准向中外运公司支付了2009年房屋使用费，故原再审判决按照德奥公司与友杰公司、中外运公司签订的租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费，并无不当。因此，德奥公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原再审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持济南市历下区人民法院（2013）历民再初字第17号民事判决。二审案件受理费20010元，由上诉人山东东洲德奥汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙宝林代理审判员  李 杲代理审判员  尹腾飞二〇一四年六月五日书 记 员  李 环