贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2014）花民初字第22号原告贵阳顺和物业管理有限公司地址：贵阳市花溪区小河浦江路182号法定代表人：罗红静职务：总经理委托代理人穆昌亮，贵州恭信律师事务所律师，特别代理。被告龙文辉。原告贵阳顺和物业管理有限公司（以下简称顺和物业管理公司）与被告龙文辉物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告顺和物业管理公司委托代理人穆昌亮、被告龙文辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告顺和物业管理公司诉称，被告与我公司签订了《前期物业管理服务合同》（下称《合同》），委托我公司对被告居住的小区进行物业管理。《合同》约定管理期限为：自房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。《合同》还约定，被告交纳物业管理费用的时间为每一季度第一个月的15-20日。另外，针对被告不按时交纳物业管理费情况，依约我公司除有权要求其补交所欠的费用外，还有权从逾期之日起，每天按所欠费用总额的3%收取违约金。我公司在履行《合同》过程中，根据双方的约定及物价局的核价，先后对该小区住宅物业管理服务费用标准进行了调整，2007年6月之前住宅收费标准为人民币0.45元／平方米／月，2007年7月至今为止为0.4元／平方米／月。从2006年4月起，被告无故不交纳物业管理费至今。我公司曾多次在小区以张贴公告的形式和委托律师发律师函的方式向被告催收物业管理费，但被告自始至终既不在“催交物业费通知单”上签字，也不履行支付所欠物业管理费义务。综上，被告的行为已经严重构成违约，为维护我公司的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的2006年4月至2013年6月的物业服务管理费2，745.9元；2、被告支付违约金3，657.7元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告龙文辉辩称，我确实没有交纳物业管理费，但是因为在我居住的8栋楼下开了一个幼儿园。该园每天早上七八点钟就开始放音乐，而我是公交车驾驶员，工作性质特殊，每天下班晚，第二天需要好好休息，幼儿园的噪音对我的休息影响太大了，进而也会影响我的工作，物管不给我解决这个问题，我就不会交物业管理费，违约金我也不承担。经审理查明：原告顺和物业管理公司于2003年8月6日成立，2003年7月28日取得由贵阳市房地产管理局颁发的中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为叁级。被告龙文辉系瑞和家园8栋3单元6楼1号（建筑面积77.24㎡）的业主。同年8月11日，原告顺和物业管理公司（甲方）与被告龙文辉（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方向乙方提供前期物业管理服务，期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；同时约定：甲方对房屋共有部位、共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理、不得占用本物业共有部位、共用设施设备或改变其使用功能；聘请专职保安公司对小区实行24小时值班、服务及不定时巡逻、因保安人员失职造成住户物品被盗、被损、经公安机关认定后，由保安公司承担相应责任；乙方交纳物业管理费用时间为每季度第一个月的15-25日，若乙方不按时交纳物业管理费，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交总额3%交纳违约金。原告在履行合同中，根据双方的约定及物价局的核价，先后对小区住宅物业管理服务标准进行了调整，2007年6月前住宅收费标准为0.45元／平方米／月，2007年7月至今为0.4元／平方米／月。被告自入住小区起，最初都能按照合同约定支付物业管理费。后原告将被告居住的8栋楼下的门面出租给私人开办幼儿园，被告认为该幼儿园产生大量的噪音，影响其生活休息，经多次与原告沟通协商无果，从2006年4月起开始拒绝交纳物业管理费至今，截止2013年6月共计2，745.9元（2006年4月至2007年6月为0.45元／平方米／月×77.24㎡×15个月＝521.4元；2007年7月至2013年6月为0.4元／平方米／月×77.24㎡×72个月＝2，224.5元，共计2，745.9元）。原告多次以张贴公告的形式向被告催交物业管理费，但被告一直未交纳。原告认为被告的欠交行为损害了其利益，故诉至法院，请求如前。另，根据本院在（2014）花民初字第21号案件中查明，原告将小区内的大部分绿化带改造为停车场。庭审中，本院曾组织双方当事人进行调解，但因分歧较大未果。上述事实，有当事人陈述、原告的企业营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、贵州省经营性服务收费许可证、《前期物业管理服务协议》、视频录像等证据在卷佐证，前列证据均已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。该协议就顺和物业管理公司对瑞和家园小区进行物业管理的相关事项进行了约定，其内容符合法律规定，业主及物业管理公司均应全面履行合同约定的义务。《前期物业管理服务协议》中约定，原告作为瑞和家园的物业管理公司，对瑞和家园物业的共用部位、公用设施设备、停车场、绿化、环境卫生、安保、交通等项目有进行维护、修缮等物业服务管理义务。原告自2003年起即进入该小区，为小区业主提供物业服务，同时亦按照物价局核价的收费标准，收取了相应的物业管理费。但原告在履行合同约定的义务时，亦存在物业服务瑕疵，如其未经业主同意擅自将小区公共部位的绿化带改为停车带、将被告居住楼层的门面对外出租开办幼儿园等，上述行为对小区业主的正常生活造成了一定影响，同时，该行为也违反了《物业管理条例》的规定。综上，本案原告作为物业管理公司，在进入小区后，事实上提供了物业服务，小区业主也享受了原告提供的物业服务，作为业主的被告，理应向原告交纳物业管理费，故对于原告顺和物业管理公司要求被告支付物业管理费的请求，本院予以支持。但是，原告在履行相关物业服务义务的过程中，存在“服务瑕疵”及“履行义务不全面”的现象，故对于原告诉请要求被告支付的物业管理费金额，依据公平合理原则，综合考虑本案案情，本院酌情适当降低，按原告诉请金额的70%即1，922.13元予以支持。对于原告要求被告从逾期之日起每天按应交总额的1‰交纳违约金，计算标准过高，本院酌情判定按照中国人民银行同期同类贷款利率从被告欠交之日起计算，又因原告在服务方面确实存在瑕疵，计算基数应以本院确定的1，922.13元为准。此外，针对原告在物业服务中存在的擅自改变共用部位等行为，业主或相关权利人可依法向相关行政部门反映寻求解决，但不能以此作为数年不交纳物业管理费用的理由。在市场经济条件下，物管服务标准及质量，是与收费标准及履行情况相适应的。近年来，小区物管服务收费纠纷不断，已发生物管公司撤离小区事件多起。无物管服务导致的小区脏乱差状况，严重损害全体业主权益。相关业主和物管公司均应从中反思自己的行为。如果物管公司有不履行或不完全履行合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物管公司交涉、监督，限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物管公司、聘请新物管公司。如果认为物管公司的行为损害业主权益，可由业主大会决定以业主委员会名义依法主张权利，也可由业主依法主张权利。但业主所欠的约定物管服务费仍应交纳。否则，将会形成恶性循环，物管服务质量必将下降，最终损害的仍是业主权益。所以，业主拒交物管服务费的行为，达不到“监督、促使物管公司提高服务质量”的效果。作为业主，最主要的合同义务是交纳物管服务费。既不可能以低廉费用享受高档物管服务，更无免费物管服务。被告已连续多年未交纳物管服务费，相当于在享受“免费服务”。这对其他已交费业主来说，是极不公平的。应当倡导先履行交费义务、再依法行使权利的良好社会风尚。而原告作为物业的服务单位，应与业主及物业使用人加强沟通联系，对于瑞和花园目前存在的物业服务问题进行协商解决，共同营造一个和谐的小区环境氛围。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第五十一条之规定，判决如下：一、被告龙文辉于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳顺和物业管理有限公司自2006年4月起至2013年6月止的物业管理费人民币1，922.13元；并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付逾期付款违约金（从2006年4月1日计算至本判决确定的履行期间届满时止）；二、驳回原告贵阳顺和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由原告贵阳顺和物业管理有限公司负担30元，被告龙文辉负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。审 判 长  梁媛媛代理审判员  王 珏代理审判员  魏 丽二〇一四年五月二十六日书 记 员  蒋云龙