呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终220号上诉人（原审被告）：宋海武，男，蒙古族，1964年1月13日出生，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨文燕，内蒙古加度律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴英，女，汉族，1962年1月27日出生，住呼和浩特市，与宋海武系夫妻关系。委托诉讼代理人：宋海武，男，蒙古族，1964年1月13日出生，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：左建栋，男，汉族，1988年6月5日出生，个体工商户，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：张秀梅，女，汉族，1989年1月29日出生，个体工商户，住呼和浩特市，与左建栋系夫妻关系。原审第三人：呼和浩特市万豪房地产经纪有限公司，住所地呼和浩特市北垣街北垣大厦1号。法定代表人：孙利兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘世杰，该公司法务专员。上诉人吴英、宋海武因与被上诉人左建栋、张秀梅，原审第三人呼和浩特市万豪房地产经纪有限公司（以下简称万豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋海武及其委托诉讼代理人杨文燕，上诉人吴英的委托诉讼代理人宋海武，被上诉人左建栋、张秀梅，原审第三人万豪公司委托诉讼代理人刘世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴英、宋海武上诉请求：1、依法撤销呼和浩特市新城区人民法院作出的(2018)内0102民初3214号民事判决书;2、依法发回重审或者判决驳回左建栋、张秀梅的诉讼请求;3、一、二审诉讼费用由左建栋、张秀梅承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。（一）一审判决认为吴英、宋海武实际收取房屋定金2万元,认定事实错误。实际情况是吴英、宋海武在签写2万元定金收条时,并未收到左建栋、张秀梅2万元定金,左建栋、张秀梅在当时只交付了5000元定金,虽双方口头约定剩余15000元由左建栋、张秀梅交与万豪公司代为接收,但后期万豪公司只交付吴英、宋海武5000元,即吴英、宋海武仅实际收到左建栋、张秀梅1万元定金。按照《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”定金合同本身为实践合同,应当以实际收到的数额为准,即以吴英、宋海武实际收到的1万元为准。关于左建栋、张秀梅交付给第三人万豪公司的1万元,并非吴英、宋海武收取,不属于定金性质不具有履约担保作用,该款项亦不应当一并适用定金罚则。(二)一审判决仅依据“银行审批贷款的惯例”而不是依据“双方当事人约定”来认定原被告之间首付款支付方式,认定事实错误。一审法院认为:“左建栋、张秀梅按照银行申请贷款的程序,将房屋首付款已存入银行,未违反双方《房地产买卖契约》的约定”。实际情况是左建栋、张秀梅并未按照双方约定的时间支付首付款,有吴英、宋海武与万豪公司工作人员微信记录能够证明左建栋、张秀梅迟延向吴英、宋海武支付首付款的事实,左建栋、张秀梅已经构成合同违约。至此吴英、宋海武出于丧失对左建栋、张秀梅的基本信任,基于同时履行抗辩权不予办理房屋过户,并无违约事实,不应适用双倍返还定金罚则。二、一审适用法律错误。(一)根据二手房屋贷款买卖实践和另案(2018)内0102民初804号民事判决书认定的事实,左建栋、张秀梅向中国建设银行呼伦贝尔支行办理贷款申请,贷款申请审批通过后,再将首付款给付吴英、宋海武(出卖人),同时办理房屋过户手续,再将贷款给付吴英、宋海武(出卖人)。根据以上认定的事实可知,在本案《房地产买卖契约》为典型的双务合同,买受人附有在贷款审批通过后将首付款支付出卖人的义务,与之相对吴英、宋海武作为房屋出卖人,才相应附有配合办理房屋过户登记的义务。结合本案,首先,在案证据《微信记录》显示，左建栋、张秀梅迟迟未按照约定履行向吴英、宋海武支付首付款的义务;其次,《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”综上,依据该法律规定,吴英、宋海武在未收到首付款项的前提下,依法行使“同时履行抗辨权”,而并非一审判决中认定的违约行为，吴英、宋海武不存在违约事实,不应承担任何违约责任。(二)依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”左建栋、张秀梅有迟延支付首付款的违约事实,其交付的1万元定金无权要求返还。综上所述,一审法院审理此案中没有查清事实,适用法律错误,请求二审法院依法予以改判或发回重审。左建栋、张秀梅辩称，2017年9月8日，我们交付购房定金2万元，对方出具了收条，对方认可万豪公司收取了1万元作为房屋交付时的物业及燃气保证金。根据（2018）内0102民初804号民事判决书认定的事实，原被告双方对贷款期限没有约定，我方没有故意拖延办理，我方按照银行申请贷款程序将房屋首付款存入银行。2017年9月26日，我们在银行办理了贷款，签订房地产买卖契约，贷款已经审批下来，但是吴英、宋海武不交付房屋，我们多次催促，对方拖延交付房屋，构成违约。对方说微信记录能证明我们延迟上诉，首付款没有规定时间，微信时间及内容都不能证明。万豪公司述称，左建栋、张秀梅提到的1万元，经过与公司核实，1万元公司确实收到了，是吴英交付的1万元的物业保证金，1万元现在还在万豪公司。左建栋、张秀梅向一审法院起诉请求：1、解除《房地产买卖契约》；2、判令吴英、宋海武立即双倍返还左建栋、张秀梅定金4万元；3、判令吴英、宋海武承担本案诉讼费用及其他费用。一审法院认定事实：2017年9月8日，吴英向左建栋出具《定金收条》，书写：今收到左建栋交来购买富恒大厦定金2万元整。2017年9月19日，左建栋、张秀梅，吴英、宋海武与万豪公司签订《买卖定金合同》，约定：左建栋、张秀梅购买吴英、宋海武位于呼和浩特市新城区呼伦北路富恒大厦4号楼1单元1104号房屋，交易总额为93万元；合同第六条违约责任：本《买卖定金合同》经买卖双方签字后，如买方不履行本合同义务，已付全部定金不再退还，归卖方所有；卖方不履行本合同义务，卖房需双倍返还买方所付定金；同时买卖双方需将所得违约金的50％给万豪地产作为服务佣金。同日，左建栋、张秀梅与万豪公司签订《买方确认书》，约定：首付款14万元，贷款额79万元。2017年9月26日，左建栋、张秀梅与吴英、宋海武签订《房地产买卖契约》，约定：左建栋、张秀梅购买吴英、宋海武所有的位于呼和浩特市新城区呼伦北路富恒大厦4号楼1单元1104号房屋，成交总价格94万元。2018年4月20日，一审法院对左建栋、张秀梅诉吴英、宋海武房屋买卖合同纠纷一案，作出（2018）内0102民初804号民事判决书，左建栋、张秀梅诉请：判决吴英、宋海武履行《房地产买卖契约》，交付涉案房屋，办理所有权过户；一审法院认定：2017年9月26日，左建栋、张秀梅向中国建设银行呼伦南路支行办理了贷款申请，银行工作人员告知须将首付款存入银行，贷款申请通过审批后，再将首付款给付出卖人，同时办理房屋过户手续，再将贷款给付出卖人；本院调取的中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表显示，左建栋、张秀梅向银行存入首付款19万元，贷款75万元；2017年11月10日，左建栋、张秀梅的贷款申请通过审批。贷款审批通过后，吴英、宋海武未与左建栋、张秀梅办理过户登记，也未交付房屋。一审法院判决：驳回左建栋、张秀梅的诉讼请求。庭审中，吴英、宋海武认可万豪公司扣除左建栋、张秀梅的1万元定金，系作为吴英、宋海武交付房屋时的物业、燃气等保证金，吴英、宋海武不履行合同系左建栋、张秀梅不交付首付款，且后期房屋涨价等原因；双方认可对于贷款的办理时间未约定。一审法院认为，左建栋、张秀梅，吴英、宋海武与万豪公司签订的《买卖定金合同》，及《房地产买卖契约》，均系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。左建栋、张秀梅请求解除双方签订的《房地产买卖契约》，吴英、宋海武亦同意解除，故对于左建栋、张秀梅的此诉请，一审法院予以支持；对于左建栋、张秀梅请求吴英、宋海武双倍返还定金4万元的诉请，吴英、宋海武抗辩称其仅收到1万元定金，因吴英、宋海武认可万豪公司收取的1万元为房屋交付时的物业、燃气保证金，对于万豪公司收取的费用应认定为应由房屋出卖人即吴英、宋海武向万豪公司交纳的物业、燃气保证金，吴英、宋海武已收取左建栋、张秀梅房屋定金2万元，故对于吴英、宋海武的此抗辩理由，一审法院不予支持；根据一审法院作出的（2018）内0102民初804号民事判决书认定的事实，左建栋、张秀梅与吴英、宋海武对于贷款期限未约定，但根据左建栋、张秀梅申请贷款的时间，及银行审批贷款的时间，对于申请贷款审批，左建栋、张秀梅未故意拖延办理，且左建栋、张秀梅按照银行申请贷款的程序，将房屋首付款已存入银行，左建栋、张秀梅未违反双方《房地产买卖契约》的约定；吴英、宋海武在贷款审批办理完毕后，未按照约定与左建栋、张秀梅办理房屋过户手续，也未向左建栋、张秀梅交付房屋，且明确表示不再继续履行合同，吴英、宋海武的行为已经构成违约，故对于左建栋、张秀梅的此诉请，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除左建栋、张秀梅与吴英、宋海武签订的《房地产买卖契约》；二、吴英、宋海武于本判决生效之日起十日内双倍返还左建栋、张秀梅购房定金40000元。二审中，宋海武向本院提交一份新证据：证据名称：宋海武与万豪公司工作人员赵海文的微信聊天记录，拟证明在履行合同过程中，左建栋、张秀梅存在迟延支付首付款、不配合支付首付款的行为，违约在先。左建栋、张秀梅的质证意见：对该证据真实性不认可。万豪公司的质证意见：因我公司原员工赵海文已离职，故其与客户间的微信内容真实性无法核实。左建栋、张秀梅亦向本院提交一份新证据：证据名称：2017年9月27日中国建设银行呼和浩特呼伦南路支行客户回单，拟证明2017年9月27日其已把首付款存入银行。吴英、宋海武的质证意见：对证据的真实性认可，证明的问题不认可，与本案没有关联性，没有显示存入的是本案的首付款，户名是左建栋，不是吴英、宋海武的账户。存入金额是10元，账户显示是17万余元，但是显示该账户是左建栋原有账户，并非是左建栋支付的首付款账户。吴英、宋海武从未收到过通知或是告知，首付款支付给银行，而非支付给吴英、宋海武，吴英、宋海武作为卖方，买方应将首付款支付给吴英、宋海武，而非支付给银行。如果是左建栋、张秀梅说的支付首付款，其没有通知我方，该证据所要证明的问题及关联性均不予认可。万豪公司的质证意见：首付款并不是真正的首付款，而是首付款的保证，看买受人有没有能力支付首付款，如果存入银行中有这一笔钱就能办理贷款，真正的首付款是房屋过户后，用房屋进行抵押所需支付的款项。对宋海武当庭出示的微信聊天记录，因万豪公司对该证据真实性无法核实，故本院对该证据的真实性不予认可。对左建栋、张秀梅当庭出示的客户回单,因各方当事人对该证据真实性不持异议，故本庭对该证据真实性予以认可，对该证据的其它认证意见将在本院认为部分中予以阐述。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：第一，定金的数额应如何认定。第二，吴英、宋海武是否应返还左建栋、张秀梅定金。关于争议焦点一所涉的定金数额问题。吴英、宋海武在一审当庭陈述的“中介扣的1万元是要作为物业、燃气保证金等费用”及本次庭审中万豪公司述称其收取的1万元系吴英交纳的物业、燃气保证金，加之吴英向左建栋出具2万元定金的收条，足以认定吴英、宋海武已收取左建栋、张秀梅房屋定金2万元的事实。故吴英、宋海武辩称只收到1万元现金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二所涉的应否返还定金的问题。本案中，各方当事人签订的《买卖定金合同》、《买方确认书》以及《房地产买卖契约》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应按照合同规定履行各自的义务。因上述几份合同中并未约定付款时间及贷款期限，属合同约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，当事人对合同约定不明的，可协议补充，不能达成补充协议的，根据交易习惯或合同有关条款确定，以上均不能确定的，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条加以确定。本案中，买卖双方未对付款时间及贷款期限加以约定，且参照交易习惯及合同有关条款亦不能确定，故本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定：双方履行期限不明确的，债务人随时可以履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。从左建栋、张秀梅当庭提交的客户回单来看，日期显示为2017年9月27日，系发生在买卖双方签订《房地产买卖契约》的次日，结合呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初804号民事判决书中认定的事实：即通过办理该银行贷款的工作人员得知，首付款先存入银行账户以办理贷款，贷款申请通过审批后，再将首付款给付出卖人，同时办理房屋过户手续，再将贷款给付出卖人。根据该贷款流程可知，左建栋、张秀梅将首付款存入银行是办理贷款的前提，且从以上时间点来看，左建栋、张秀梅并不存在故意拖延给付首付款的情形，只是按照银行申请贷款的程序,将房屋首付款存入银行。且银行贷款审批通过时间为2017年11月10日，故该周期应视为左建栋、张秀梅合理的准备期限，左建栋、张秀梅并未违反双方《房地产买卖契约》的约定。然而，左建栋、张秀梅申请贷款审批通过后，吴英、宋海武却未与左建栋、张秀梅办理过户登记，亦未交付房屋。再结合本次庭审宋海武当庭表述的：“2017年11月份房价上涨，其决定不卖房屋”之陈述，均足以认定吴英、宋海武不履行合同的违约事实，否则亦不会有案号为(2018)内0102民初804号的左建栋、张秀梅诉吴英、宋海武房屋买卖合同纠纷之要求继续履行合同一案。综上所述,吴英、宋海武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由吴英、宋海武负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 宋晓瑾审判员 鄂晓红二〇一九年三月四日书记员 乌日汗