浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终347号 上诉人（原审被告）：周伯奋，男，1952年6月18日出 生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：俞琦，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱阳杨，浙江齐蓝诚律师事务所实习 律师。 被上诉人（原审原告）：嵊州市城防堤管理处，住所地嵊 州市剡湖街道嵊州大道105号。 法定代表人：麻建科，主任。 委托诉讼代理人：马芳，浙江计然律师事务所律师。 上诉人周伯奋因与被上诉人嵊州市城防堤管理处房屋租 赁合同纠纷一案，不服嵊州市人民法院（2018）浙0683民初6156号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 周伯奋上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审判决认定双方之间的法律关系错误。双方之间的法律关系名为租赁实为买卖关系。双方于2001年1月20日签订房屋场地租赁协议。2003年被上诉人因资金短缺拟将房产转卖于第三人，上诉人知晓该情况后与被上诉人协商，希望购买上述房产。因被上诉人出卖该处房产需办理复杂审批手续，故与上诉人约定租赁期限为70年，租金一次性付清。双方约定租赁期满后地上构筑物及新建房屋、土地等归上诉人所有，结合夏秋的证言，可以认定双方签订的是房屋买卖合同。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 嵊州市城防堤管理处辩称，上诉人主张双方之间是买卖 关系而不是租赁关系，缺乏相应事实依据和证据支持。1.从双方签订的协议性质来看，无论是协议的名称还是协议的条款，均明确双方之间的法律关系是租赁关系，因为协议本身就是租赁协议，条款本身就是租赁条款的相关内容，从协议来看得不出双方之间是买卖关系的任何结论。2.从租赁物的属性来看，因被上诉人是一个事业单位，租赁标的物是国有资产，涉案标的物除了房产之外，还包括一些土地，从法律属性上来说土地是不允许买卖的，只能出租，本案中房屋和土地是一起出租给上诉人，上诉人主张土地是卖给上诉人，本身就违反了法律强制性规定。从租赁标的物的属性来看，双方之间的法律关系也只能是租赁而非买卖关系。3.从本案起诉之前双方协商过程来看，上诉人也认可双方之间为租赁而非买卖关系。在起诉之前，被上诉人曾经向上诉人发出函告书，要求上诉人到被上诉人协商，解除双方之间的租赁协议，上诉人在回复中以“租赁期限尚未到，已一次性缴纳租金”等为理不同意解除租赁关系，并未提出双方之间系另外的法律关系，在双方的往来过程中上诉人认可双方之间是租赁关系。上诉人的回函对双方之间的法律关系作出了认定。4.从本案发生过程来看，上诉人于一审中并没有提出反诉，也没有另行起诉，上诉人提起上诉已经超出了审理范围。综上，请求驳回上诉人的上诉。 嵊州市城防堤管理处于一审起诉时提出请求：1.判令解除原、被告于2001年1月20日签订的《租赁协议》；2.判令被告将承租的房屋、场基和编号为嵊字第012635号的房屋所有权证返还给原告。 一审法院认定：2001年1月20日，嵊州市曹娥江上游工程管理处作为甲方与被告周伯奋作为乙方签订租赁协议一份，协议第一条约定：租赁地点：甘霖镇市长乐江管理所公路东侧管理所所属的房屋、场基。第二条约定：租赁期限：自2001年1月1日至2071年12月31日，为期70年。第三条约定：租金：每年3000元，共计贰拾壹万元，在双方签字后一次缴清。第五条约定：甲方现有的房屋，在承租期内由乙方负责维修，因承租年限长，乙方可以改变原告房屋面貌，在承租期满后，地面上的建筑物归乙方所有。2001年5月21日，嵊州市长乐江管理所出具收据一份，收到周伯奋支付的租赁费210000元。2002年5月，周伯奋出具收条一份，载明收到嵊字第012635号房屋产权证一本。1996年1月19日，嵊州市水利电力局嵊水电（96）005号文件明确，长乐江管理所隶属于曹娥江上游工程管理处统一管理。2000年3月8日，嵊州市水利水电局嵊水电（2000）021号《关于要求组建嵊州市堤防管理处的请示》的文件，建议撤销曹娥江上游工程管理处，组建嵊州市堤防管理处。2002年5月28日，嵊州市机构编制委员会出具嵊编(2002)39号文件，明确嵊州市城防堤管理处与嵊州市曹娥江上游工程管理处系一副班子，两块牌子。2018年2月6日，周伯奋收到嵊州市城防堤管理处的函告书，函告书载明：因国家政策要求国有资产须经过公开招标后方能出租，该《租赁协议》已无法履行，根据上级要求，经研究决定，我处决定于2月25日起解除《租赁协议》，请你接到本通告书后，于2月24日前来我处协商签署终止《租赁协议》的有关事项。逾期将视同自动终止协议。周伯奋于2018年4月18日回函嵊州市城防堤管理处，明确表示承租期限尚未到期且已一次性缴清全部租金，不同意解除租赁协议。现原告嵊州市城防堤管理处诉请解除原、被告间的房屋租赁协议。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。根据原告提供的证据显示的主体变更情况，嵊州市城防堤管理处系本案适格原告。本案中，根据原、被告提供的证据以及庭审中的陈述，双方当事人在签订《租赁协议》的当时，关于协议中相关事项的约定，均系当事人的真实意思表示。《租赁协议》明确：嵊州市曹娥江上游工程管理处将坐落于甘霖镇长乐江管理所公路以东的权属范围的房屋租赁给被告周伯奋生产经营，协议另约定了租赁地点、租赁期限、租金以及相关租赁的事项，该院认为本案原、被告双方在签订合同当时均明确涉案《租赁协议》系房屋租赁合同，故该院对被告辩称协议签订当时原、被告间的真实意思表示实际系房屋买卖合同关系的主张，依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。对其中的租赁期限，结合原、被告庭审中的陈述以及被告支付租金的情况，该院认为双方当事人签订协议当时对租赁期限的真实意思表示应为七十年，对租赁期限自2001年1月1日起算亦无异议，但截至目前并未超过二十年的最长租赁期限。现原告诉请要求解除租赁协议，理由为：一是涉案房屋租赁当时未经合法的招投标程序，二是被告擅自改变租赁房屋的格局及用途，故已构成违约。对此，该院认为，对涉案房屋的租赁事项须经过何种程序，原告并未提供证据，故该院对原告主张本案租赁协议未经合法招投标程序故应解除合同的理由依法不予支持。对被告是否改变租赁房屋的格局及用途故而构成违约的问题，《租赁协议》第五条系关于房屋维修的约定，该条载明涉案租赁房屋在承租期内由被告负责维修，因承租年限长，被告可以改变原有房屋面貌。该院认为，根据协议约定，被告在租赁期内，可以进行一定的维修和改建，但关于被告的维修和改建情况是否违反协议约定，原告并未提供相应证据证明，故对原告提出解除合同的该项理由，该院认为亦无事实依据，依法不予支持。原告要求返还承租房屋、场基以及房屋权证的主张，系基于第一项解除租赁协议诉请的成立，现原告解除租赁协议的主张不成立，故该院对原告的第二项诉请亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决驳回嵊州市城防堤管理处的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由嵊州市城防堤管理处负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，双方于2001年1月1日签订的是租赁协议，被上诉人于一审起诉时要求解除该租赁协议并要求上诉人退还租赁物，上诉人于一审答辩时认为该租赁协议合法有效。一审法院经审理认为被上诉人的起诉理由不能成立，其诉求不能获得支持。现上诉人认为涉案租赁协议为买卖合同，要求确认双方之间的法律关系为买卖关系。上诉人于二审中提出的主张属于独立的诉讼请求，上诉人一审时并未就该主张提出反诉，故该诉求不属于本案审查范围。上诉人如要坚持自己的主张，可另行解决。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持；一审判决程序合法，结论正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 二审案件受理费80元，由上诉人周伯奋负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 韦 玮 审判员 茹赵鑫 二〇一九年三月十八日 书记员 叶 婷