山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1321民初989号 原告（执行案外人）：刘志刚，男，1985年1月15日出生，汉族，住临沂市兰山区。 被告（申请执行人）：庄肃艳，女，1966年10月29日出生，汉族，住沂南县。 委托诉讼代理人：李瑞春（系庄肃艳表哥），住沂南县。 被告（被执行人）：夏丽丽，女，1990年2月3日出生，汉族，住沂南县。 原告刘志刚与被告庄肃艳、夏丽丽案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告刘志刚、被告庄肃艳委托诉讼代理人李瑞春到庭参加诉讼，被告夏丽丽经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘志刚向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令停止拍卖刘志刚租赁的登记在夏丽丽名下的位于沂水县，并解除查封；2.依法确认刘志刚与夏丽丽签订的租赁合同合法有效并继续履行合同。事实和理由：2018年6月9日，刘志刚与夏丽丽签订租赁合同，双方约定由刘志刚承租夏丽丽所有的位于沂水县（以下简称涉案房产）用于餐饮行业。协议签订后，刘志刚按协议约定支付房屋租赁费，夏丽丽亦按协议约定将涉案房产交付，刘志刚对涉案房产进行装修并投入400余万资金。因夏丽丽尚欠庄肃艳借款未偿还，庄肃艳于2018年6月21日、2018年8月11日申请法院对涉案房产进行司法查封，并予以司法拍卖。刘志刚认为与夏丽丽签订的租赁合同合法有效，双方均按合同约定履行相关义务。根据相关法律规定以及交易习惯，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同效力。为维护刘志刚合法权益，特提起诉讼，请求依法支持刘志刚诉讼请求。 庄肃艳辩称，1.涉案房产已于2016年12月5日由原房主夏丽丽抵押给庄肃艳，并办理了“不动产登记证明”，夏丽丽违反抵押借款合同约定逾期还款，被山东省沂南县人民法院裁定保全，现已进入执行程序。2.夏丽丽在没有征得本人允许的情况下私自签订房屋租赁合同，显然不符合法律规定，应视为无效合同。3.刘志刚在没有弄清涉案房产已被抵押的情况下就与夏丽丽签订房屋租赁合同，本已存有过错；2018年11月23日，评估机构依法与涉诉双方当事人对涉案房产进行现场勘查记录拍照时，涉案房产刚开始装修，但刘志刚并未听从劝说停止装修以减少损失；2019年1月8日，本人再次到涉案房产处查看，刘志刚还在继续装修；2018年12月14日，山东省沂南县人民法院驳回刘志刚“买卖不破租赁”的执行异议请求后，仍执迷不悟，对抗法院的判决，继续装修施工，因此造成损失与本人无关。4.2019年1月3日，刘志刚提起民事起诉，但到开庭又无故不到庭，现在再次起诉，显然是故意刁难和拖延执行拍卖时间。据以上四条，请求人民法院对本人申请查封的涉案房产继续进行拍卖。 夏丽丽未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年11月4日，夏丽丽、山东晨始置业有限责任公司与庄肃艳签订《借款合同》，合同约定夏丽丽、山东晨始置业有限责任公司向庄肃艳借款500万元，借款期限为2016年11月4日至2017年11月3日。后夏丽丽、山东晨始置业有限责任公司未按合同约定偿还借款，庄肃艳于2018年8月9日向本院提起诉讼并申请诉讼财产保全，请求查封涉案房产，本院于2018年8月16日作出（2018）鲁1321民初3818号民事裁定并查封涉案房产。 2016年12月5日，夏丽丽与庄肃艳签订《抵押借款合同》，合同约定夏丽丽向庄肃艳借款500万元，借款期限为2016年12月5日至2017年12月4日，还款方式为按月付息，到期还本，并以涉案房产作抵押。上述《抵押借款合同》经沂水县公证处公证，并于2016年12月6日在沂水县国土资源局进行了抵押权登记[不动产登记证明号：鲁（2016）沂水县不动产证明第0003543号]。后夏丽丽未按合同约定偿还借款，庄肃艳于2018年6月20日向本院申请诉前财产保全，请求查封涉案房产，本院于2018年6月21日作出（2018）鲁1321财保570号民事裁定并查封涉案房产,后庄肃艳于2018年7月19日向本院提起诉讼，案号为（2018）鲁1321民初3457号。 本院将上述两案合并审理，并于2018年10月9日作出（2018）鲁1321民初3457、3818号民事判决，判决：一、山东晨始置业有限责任公司、夏丽丽于判决生效五日内归还给庄肃艳借款470万元及未付利息（未付利息自2018年6月25日起按照约定每万元每月200元计算至判决确定的履行之日止）；二、夏丽丽于判决生效后五日内归还给庄肃艳借款500万元及未付利息损失（未付利息自2017年12月6日期起按照每万元每月200元计算至判决确定的履行之日止）。判决生效后，山东晨始置业有限责任公司、夏丽丽未自动履行偿还义务，庄肃艳于2018年10月31日向本院申请强制执行，在本院对涉案房产拍卖过程中，刘志刚提出执行异议，认为其与夏丽丽存有租赁合同关系，根据“买卖不破租赁”的法律规定，应中止对涉案房产的拍卖。本院经审查认为涉案房产为已经办理抵押登记的抵押物，不符合“买卖不破租赁”的情形，刘志刚提出的执行异议不能成立，故于2018年12月14日作出（2018）鲁1321执异76号执行裁定，裁定驳回刘志刚的异议请求。 另查明，夏丽丽与刘志刚于2018年6月9日签订《房屋租赁合同书》，将涉案房产出租给刘志刚，租赁期限为自合同签订日至2029年1月9日。合同签订后，刘志刚共计支付租金28万元及保证金2万元，随后便对涉案房产进行装修且现已投入使用。 本院认为，刘志刚作为案外人提起案外人执行异议之诉，请求中止对执行标的物的执行，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案争议焦点为刘志刚是否有权对执行标的提出异议，其所享有的民事权益是否足以排除对涉案房产的强制执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”刘志刚与夏丽丽签订的书面租赁合同先于本院作出的查封措施，亦已占有使用涉案房产，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，但目前涉案房产尚在拍卖过程中，并未确定最终受让人，亦未发生所有权变动，刘志刚基于查封前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房产从而请求阻止向受让人移交占有的被执行的不动产，并不符合上述司法解释规定的时间要件。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”庄肃艳与夏丽丽于2016年12月5日签订《抵押借款合同》，并于2016年12月6日办理抵押权登记；刘志刚与夏丽丽于2018年6月9日签订《房屋租赁合同书》，并现已实际占有使用涉案房产。庄肃艳对夏丽丽所有的涉案房产抵押权设立在先，且已通过登记公示，其效力明显优先于刘志刚租赁权，故依据上述法律及司法解释规定，刘志刚作为案外人对涉案房产的租赁权不足以阻却庄肃艳设立登记在先的抵押权实现。 刘志刚与夏丽丽签订的租赁合同能否继续履行，取决于最终确定的受让人是否同意继受相关合同权利义务关系，如最终因受让人原因致使合同履行不能，刘志刚因此产生的相关经济损失，可基于租赁合同关系另行起诉，并非本案处理范围。 综上所述，刘志刚享有的租赁权不能阻却庄肃艳享有的设立登记在先的抵押权的实现，故其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求中止拍卖涉案房产的诉讼请求不予支持；对其依法确认刘志刚与夏丽丽签订的租赁合同合法有效并继续履行合同的诉讼请求，可待涉案房产处置后另行起诉以维护其相关民事权益，本案无法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告刘志刚的诉讼请求。 案件受理费500元，由原告刘志刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  王孝杰 人民陪审员  王家轩 人民陪审员  郭 敏 二〇一九年三月二十七日 书 记 员  谢瑞典