辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2013]沈中审民再终字第109号上诉人（一审被告）：赵忠良，男，1960年3月22日出生，满族。委托代理人：李立新，辽宁宝铎律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：辽宁省水产技术推广总站，住所地沈阳市皇姑区昆山中路**号。法定代表人：郑怀东，站长。委托代理人：刘晓娜，北京大成律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王世光，男，1962年6月18日出生，汉族。赵忠良因与辽宁省水产技术推广总站（以下简称推广总站）、王世光房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民初再字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员韩鹏担任审判长并主审，代理审判员ＸＸ、陈铮参加评议的合议庭，于2013年11月22日公开开庭进行了审理。上诉人赵忠良及其委托代理人李立新，被上诉人推广总站的委托代理人刘晓娜到庭参加诉讼。被上诉人王世光经本院合法传唤为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。推广总站诉称，赵忠良租赁该单位130平方米房屋用于经营沈阳市萝卜香盖县海鲜坊，登记业主为王世光。除2008年12月23日赵忠良向该单位交付了2.1万元的租金外，尚欠房屋租金134200元。该单位3次以特快专递的形式向赵忠良送达了催缴同志和解除合同通知，但其仍未履行。由于赵忠良违约，要求判令解除双方的租赁合同，支付截止到起诉时的所欠房租134200元和到腾房止占用期间的租金。赵忠良辩称，推广总站所陈述的2.1万元租金不属实，我方已经交了一年的房屋租金7.2万元，未交房租是因为房屋漏水，我方提出申请不交租金，推广总站的领导张有清同意在房屋没有修好前不交租金。王世光辩称，房屋漏水是事实，我方不欠房租金，我是海鲜坊登记法人，实际经营者是赵忠良。一审法院查明，张有清原系推广总站法定代表人，毛玉邦系辽宁鲜活水产公司法定代表人，范继强原系“恒信坛肉馆”负责人。赵忠良系海鲜坊实际经营人，法定负责人系王世光，刘淑珍系赵忠良母亲。王利艳与赵忠良系夫妻关系。坐落于皇姑区昆山中路51号（办公楼1-7层）包括本案争议的130平方米门市房原产权人为辽宁省水产总公司。2003年12月10日以350万元作价顶抵给推广总站所有。同时双方签有抵债“协议书”。协议第五条约定“一楼门市，已出租，租期未到协议签字前租金归辽宁省水产总公司所有，协议签字后所归推广总站所有，租期满后，即2008年12月末，由推广总站收回”。2006年9月26日，甲方推广总站与乙方辽宁鲜活水产公司、丙方恒信坛肉馆三方就辽宁省水产总公司一楼西侧130平方米门市房租赁问题达成一致意见。由于出租门市房原产权人由乙方更为甲方（甲乙双方同属海洋与渔业厅下属企业），而导致丙方恒信坛肉馆在原定租期内（2006年10月25日至2010年10月25日止）租金交纳的变化。该协议约定“房产权交给甲方后，从归还房开始，以后的房租转交新房主推广总站”该协议由三方签字。2008年4月28日，甲方辽宁鲜活水产公司、乙方恒信坛肉馆、丙方海鲜坊（刘淑珍）三方就上述门市房签订“租用协议书”一份。协议约定，恒信坛肉馆将门市房以5.5万元兑给丙方海鲜坊。月租金为6000元，签订合同的同时交给毛玉邦3.6万元租金。时间从2008年5月1日为分界线，之前各项费用由恒信坛肉馆承担，之后由丙方海鲜坊承担，协议还约定其他事项。按照2006年9月26日推广总站、辽宁鲜活水产公司、恒信坛肉馆的协议书约定，辽宁鲜活水产公司到2008年8月31日将原水产总公司一楼西侧130平方米门市房产权无任何条件一次性交还给推广总站使用。由此推广总站取得争议房产权。2008年10月7日赵忠良又交给张有清3.6万元，同时支付毛玉邦1.5万元，理由是原坛肉馆厨房由毛玉邦所建。2008年11月2日赵忠良又交给张有清副手党中印1万元。2009年11月2日，甲方推广总站与乙方海鲜坊又签订一份10年期的“门市房租用协议书”一份，（时间从2010年10月26日至2020年10月26日止）年租金6万元，按半年交，提前一个月支付，其他约定与上述合同略同。至2009年5月以后赵忠良未再支付房租金。之后，推广总站负责人更换，张有清不再担任该部门负责人。2010年9月3日、9月8日先后两次，推广总站以“红头文件”方式向海鲜坊下达“催款通知书”要求支付(2008年8月31日至2010年10月26日)期间租金134200元，否则逾期将解除租赁合同。2010年9月15日推广总站又以文件形式向赵忠良、王世光等下达“解除合同通知书”。该通知以“中通速递”寄达，由其工作人员王利艳签收。推广总站于2010年10月12日诉讼至法院。另查，2008年赵忠良因房屋漏雨而向张有清提出维修时，张有清承诺在房屋未修好前不交房租金，并到庭作证出具书面证明《情况说明》。重审期间张有清亦到庭作证并且又书写书证材料，均证明同一问题即承诺房屋漏水未修好前不交房租金。现该房于2011年已由推广总站修好，现该房不漏水。一审法院认为，推广总站与赵忠良、王世光双方共计签订两份租赁合同，一份是2008年4月28日从范继强以5.5万元价格转兑而来的，签订合同时交给毛玉邦3.6万元，之后2008年10月7日交张有清3.6万元，2009年11月2日又交党中印1万元，由于党中印系张有清手下工作人员应认定此款由推广总站收取。依据2006年9月26日“协议”推广总站取得争议房产权应从2008年8月31日开始，此前推广总站无权。故赵忠良应从2008年8月31日开始向推广总站支付房租金。至第一个合同履行截止日2010年10月26日（不足月按整月计算）赵忠良尚欠房租金26个月（每月6000元）计15.6万元，扣除2008年10月7日交3.6万元和2008年11月2日交党中印1万元，共4.6万元，尚欠11万元租金。之后因为房漏水，张有清承诺修好前不交房租金。（这份合同的租期从2008年8月31日至2010年10月26日）。另一份是在2009年11月2日签订10年期合同（租期从2010年10月26日至2020年10月26日止）。可以认定双方形成租赁法律关系。按照法律规定，推广总站、赵忠良双方签订的两份租赁合同均合法有效，双方应当按约履行。现推广总站于2010年10月12日起诉请求与赵忠良解除租赁合同，并要求支付所欠房租金，应予以支持。双方所签订的第一个合同（2008年8月31日至2010年10月26日），因推广总站原单位负责人张有清作证，证明同意因房屋漏水而在未修复前可以不交房租金。故推广总站提出解除租赁合同的主张没有法律依据，不予支持，且该合同现已履行完毕，确已没有解除必要。关于推广总站起诉要求赵忠良补交房租金134200元的请求，因张有清出庭作证并未承诺因漏水而免除其租金义务，只承诺在未修复前可以不交租金，故现房屋已修好，赵忠良需按约履行交纳房租义务。由于推广总站于2010年起诉，其提出赵忠良所欠租金134200元系从2008年9月1日至2010年10月26日止，按合同约定每月6000元，共计26个月即15.6万元。而赵忠良共计交三笔租金第一笔签订转让合同时交3.6万元，但此款在2008年8月31日之前，与推广总站无关。之后2008年10月7月又交3.6万元，2009年11月2日又交1万元，赵忠良交费应认定共计4.6万元，应从2008年9月1日起至第一个合同履行完毕即2010年10月26日止共计尚欠11万元（15.6万—4.6万元）。此款应由赵忠良负责偿还。关于双方所签订第二个10年期合同，现双方正在履行之中，推广总站要求解除。由于此合同赵忠良亦没有履行支付租金义务，也没有相应不支付租金的其他合理事由，且所出租房屋已于2011年10月末修缮完好，故赵忠良没有按期交纳租金符合法律规定的解除条件，故应判决解除。关于双方在履行第二个合同即10年期合同的租金问题。因合同约定每月租金为5000元，赵忠良应从2010年10月26日开始至实际解除合同时止，按每月5000元支付推广总站租金。关于推广总站要求赵忠良给付同期银行贷款利息，因合同没有约定，故不予支持。由于王世光出借身份证明办理营业执照，而实际经营者为赵忠良，故王世光对赵忠良的债务承担连带责任。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条（三）项的规定，判决：一、解除推广总站与赵忠良所签订的房屋租赁合同（即2010年所签订10年合同从2010年10月26日至2020年10月26日），赵忠良于判决生效后30日内将其所使用坐落于沈阳市皇姑区昆山中路51号西侧130平方米门市房腾空交付推广总站。二、赵忠良于判决生效后十五日内给付推广总站所欠房租金11万元（从2008年8月31日至2010年10月26日）。三、赵忠良于判决生效后十五日内给付推广总站原所欠房租金按每月5000元计算（从2010年10月26日开始至实际腾房之日止）。四、王世光对赵忠良上述给付义务承担连带责任。五、驳回双方其他诉讼请求。诉讼费4984元，由赵忠良承担。宣判后，赵忠良不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。其上诉理由是：1、一审判决认定的基本事实不清。赵忠良与王利艳不是夫妻关系，而是朋友关系，也非工作人员。2、一审判决认定2008年11月2日赵忠良交付党中印1万元是错误的，时间是2009年11月2日。3、一审判决认定推广总站下达催款通知书、解除合同通知书错误。赵忠良不欠租金，不存在下达催款通知书一事，王利艳也不是工作人员，无权签收上述材料。4、现在房屋始终处于漏雨状态，不交租金是推广总站赔偿的经济损失，并不是缓交，且一审判决认定交纳的租金数额没有查清，不是4.6万元，而是5.8万元。推广总站答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。王世光二审期间未提出答辩意见。除一审判决认定的“王利艳与赵忠良系夫妻关系”以及“2008年11月2日赵忠良又交给张有清副手党中印1万元”的事实外，本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的其他事实一致。本院另查明，2009年11月9日党中印收到赵忠良交纳的房租金1万元。本院二审庭审过程中，经本院询问赵忠良表示不同意解除租赁合同。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1、双方租赁合同是否应当予以解除。2、赵忠良交纳租金的具体数额以及尚欠租金的数额。关于推广总站与赵忠良之间的租赁合同是否应当解除的问题。2010年10月12日推广总站向沈阳市皇姑区人民法院起诉称，截至起诉时赵忠良已欠房租金134200元，且推广总站于2010年9月13日向赵忠良提出解除双方之间的租赁合同，故请求解除双方之间签订的房屋租赁合同。在本院[2012]沈中民提字第4号民事裁定书将本案发回沈阳市皇姑区人民法院重审后，推广总站在重审时仍然以上述理由请求判令解除双方之间的租赁合同。根据双方的陈述及本院查明的事实，推广总站与赵忠良之间的租赁关系分为两个部分，第一部分是2008年4月28日辽宁鲜活水产公司、恒信坛肉馆、海鲜坊（刘桂珍）三方签订的租用协议书，恒信坛肉馆将门市房出兑给赵忠良，赵忠良从2008年5月1日起承接原恒信坛肉馆与推广总站租赁合同中的权利义务至2010年10月25日，即推广总站与赵忠良的租赁合同关系从2008年5月1日至2010年10月25日。第二部分是2009年11月2日推广总站与赵忠良签订的门市房租用协议书，租期从2010年10月26日起至2020年10月26日止。从上述事实可以看出，2010年10月12日推广总站起诉时，其与赵忠良于2009年11月2日签订的租赁合同尚未开始履行，因此其解除合同的诉讼请求是基于其与赵忠良之间第一部分租赁合同关系，即2008年5月1日至2010年10月25日期间的租赁合同而产生的纠纷。在该部分租赁合同履行的过程中，赵忠良虽然未按照合同约定全额支付房屋租金，但是根据推广总站原法定代表人张有清的证人证言以及询问笔录记载，在2008年赵忠良因房屋漏雨而向张有清提出维修时，张有清承诺赵忠良在房屋未修好前不交房租金，因张有清当时系推广总站法定代表人，其处理推广总站与赵忠良租赁合同相关事宜的行为应视为职务行为，故应认定推广总站同意赵忠良在房屋未修好前不交租金。根据推广总站出具的2013年8月7日出具的情况说明，其于2011年10月末完成了办公楼的外墙保温和楼顶防水等工程。因此赵忠良在第一部分租赁期限内，即2008年5月1日至2010年10月25日期间未全额交纳租金的行为不构成违约，故推广总站要求解除双方从2008年5月1日至2010年10月25日期间的租赁合同关系的诉讼请求，本院不予支持。在沈阳市皇姑区人民法院2013年重审本案时，虽然推广总站仍然请求解除双方的租赁合同关系，但因其解除合同的理由依然是2010年10月12日其起诉时的理由，而该理由如上所述并不成立。且赵忠良在第二个租赁合同期内虽未按期支付租金，但推广总站并未向其主张在合理期限内支付，赵忠良亦不同意解除双方的租赁合同且仍在租赁房屋经营，故推广总站要求解除双方2009年11月2日签订的租赁合同的理由亦不成立。一审判决解除双方于2009年11月2日签订的租赁合同不妥，本院予以纠正。关于赵忠良交纳租金的具体数额以及尚欠租金的数额问题。根据赵忠良的陈述以及一审法院对于毛玉邦的询问笔录，毛玉邦证实其在2008年4月28日辽宁鲜活水产公司、恒信坛肉馆、海鲜坊（刘桂珍）三方签订租用协议书时收到了赵忠良支付的房屋租金3.6万元，期限是从2008年5月1日至2008年10月31日止。因推广总站是于2008年8月31日接收本案租赁房屋，故该笔租金中2008年5月1日至2008年8月31日期间的部分（即2.4万元，每月6000元×4个月）应属辽宁鲜活水产公司，2008年9月1日至2008年10月31日期间部分（即1.2万元，每月6000元×2个月）应属推广总站。虽然赵忠良没有向推广总站支付1.2万元租金，但因赵忠良系依据三方协议交纳租金，且其交纳租金时推广总站尚未接收本案出租房屋，故应视为赵忠良已经交纳了2008年9月1日至2008年10月31日期间的租金1.2万元。原判未认定赵忠良支付的该笔1.2万元租金不妥，应予纠正。关于赵忠良于2008年10月7日支付的3.6万元租金的问题，虽然推广总站主张其收到2.1万元，对于其余支付给毛玉邦的1.5万元不予认可，但是根据推广总站原法定代表人张有清的陈述，其当时同意赵忠良交付的3.6万元租金中1.5万元给付毛玉邦，故对于该笔3.6万元租金应当予以认定。除上述两笔租金外，赵忠良又于2008年11月2日向张有清的副手党中印交纳1万元，故赵忠良共支付租金5.8万元。根据双方协议约定，从2008年9月1日起至2010年10月26日止，按每月6000元租金计算，租金总额应为155032.26元（6000元/月×25个月+6000元/月÷31天×26天），扣除赵忠良已支付的5.8万元，赵忠良尚欠租金97032.26元。关于赵忠良主张因房屋漏水其所欠租金已经张有清同意免除的问题。因张有清出庭作证其并未承诺免除租金，而是承诺在房屋修复前可以不交租金，且赵忠良在一审期间已经认可房屋已经修好，故对于2008年9月1日至2010年10月26日期间所欠的租金97032.26元，赵忠良应予给付。因赵忠良现仍在租赁房屋经营，故双方应按照2009年11月2日签订的租赁合同约定履行。关于赵忠良主张现在房屋仍然漏水的问题，因赵忠良在一审时已经认可房屋已经维修且不漏水，且赵忠良对于房屋漏水的损失没有提起反诉，故赵忠良应按合同约定向推广总站支付房屋租金，从2010年10月26日起至本判决生效时止，按每月5000元标准计算。关于赵忠良所欠的租金的利息问题，因推广总站对此问题并未提出上诉，本院不再予以调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民初再字第2号民事判决第四项，即“被告王世光对被告赵忠良上述给付义务承担连带责任”；二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民初再字第2号民事判决第一项，即“解除原告辽宁省水产技术推广总站与被告赵忠良所签订的房屋租赁合同（即2010年所签订10年合同从2010年10月26日至2020年10月26日），被告赵忠良于本判决生效后30日内将其所使用坐落于沈阳市皇姑区昆山中路51号西侧130平方米门市房腾空交付原告”、第五项，即“驳回原、被告其他诉讼请求”；三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民初再字第2号民事判决第二项，为“被告赵忠良于本判决生效后十五日内给付原告辽宁省水产技术推广总站所欠房租金97032.26元（从2008年9月1日至2010年10月26日）”、第三项，为“被告赵忠良于本判决生效后十五日内给付原告辽宁省水产技术推广总站所欠房租金，按每月5000元计算，从2010年10月26日起至本判决生效时止”；四、驳回赵忠良、辽宁省水产技术推广总站的其他诉讼请求。一审案件受理费4984元，二审案件受理费4984元，共计9968元，由辽宁省水产技术推广总站承担2833元，由赵忠良承担7135元。本判决为终审判决。审 判 长  韩鹏代理审判员  张震代理审判员  陈铮二〇一四年二月十七日书 记 员  王龙本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；