广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终111号上诉人（原审被告）：陈金华，男，汉族，住清远市清新区。委托诉讼代理人：陈桂生，广东海印律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑如健，男，汉族，住清远市清新区。委托诉讼代理人：徐俏斌，广东大观律师事务所律师。原审第三人：清远市清新区太和镇京都地产中介服务部。地址：清远市清新区。负责人：谢伟文。上诉人陈金华因与被上诉人郑如健及原审第三人清远市清新区太和镇京都地产中介服务部（以下简称京都服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初1853号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈金华上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、上诉人在2018年1月26日递交银行按揭所需资料，虽超出了合同约定的期限，但不构成违约，一审法院认定上诉人逾期递交银行按揭所需资料构成违约，应支付违约金，属于认定事实错误，适用法律错误。根据《房屋买卖合同》第十八条补充约定：“银行出同意贷款7天内买方将首期楼款支付给卖方用于卖方去银行赎出房产证，签订本协议10个工作日内买卖双方向中介递齐银行按揭所需资料”，该约定没有明确上诉人与被上诉人向中介递齐银行按揭所需资料的先后顺序。根据被上诉人提交的证据3微信聊天记录第5页显示，被上诉人与上诉人同时在2018年1月26日向中介递交银行按揭所需资料，包括被上诉人的身份证、户口簿、结婚证、房产证、国土证、查册表、中介三方合同等资料。又依据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。上诉人在被上诉人履行向中介递齐银行按揭所需资料前有权拒绝递交相关资料，上诉人与被上诉人同时在2018年l月26日向中介递交银行按揭所需资料虽超过合同约定的期限，但均不构成违约。其次，即使上诉人超过合同约定的期限向中介递交银行按揭所需资料构成违约，但被上诉人也是于2018年1月26日向中介递交银行按揭所需资料，被上诉人递交时间同样超过合同约定的时间，同样构成违约，双方的违约责任也应当抵消。二、被上诉人没有请求上诉人支付逾期支付首期楼款的违约金，一审法院认定上诉人逾期支付首期楼款构成违约并且应当支付违约金，属于认定事实错误，判决超出被上诉人的请求范围，程序违法。根据被上诉人提交的《起诉状》“事实和理由”部分显示，被上诉人主张上诉人支付违约金的事实为：1、上诉人逾期向中介递交银行按揭所需资料；2、2018年3月9日银行同意贷款给上诉人的贷款额度为45万元，上诉人没有筹齐首期楼款，没有在2018年3月16日前支付首期楼款；3、被上诉人合同目的不能实现等三个事实，但不包含上诉人没有在2018年5月30日前支付首期楼款这一事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十八条规定，法庭审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行。一审法院认定上诉人超过2018年5月30日支付首期楼款，逾期4天，应当支付违约金，超出了被上诉人主张的事实范围。其次，上诉人在2018年5月23日取得银行出具的《同意贷款意向书》后于2018年5月29日向中介要求支付首期楼款，但因中介没有被上诉人的收款账号，所以与被上诉人约定于2018年5月30日支付首期楼款，但因被上诉人需要时间筹齐赎证的款项，推迟收取首期楼款的时间，中介当晚通知上诉人收款时间延后，等待被上诉人的通知。2018年6月2日上诉人的妹妹通过中介向被上诉人催促何时可以收取首期楼款时，被上诉人才确定于2018年6月4日收取首期楼款。一审法院认定上诉人在被上诉人催促下才准备于2018年6月4日支付首期楼款，属于认定事实错误。三、被上诉人没有提供证据证明其实际损失，主张的违约金过高，应当予以调整，一审法院未对是否调整违约金问题向上诉人进行释明并调整违约金，程序违法。被上诉人主张上诉人逾期向中介递交银行按揭所需资料等构成根本违约，应当支付违约金，上诉人在一审时提出双方均在2018年1月26日递交，均存在逾期，属于双方违约等主张进行免责抗辩。根据《最高人民法院》第二十七条的规定，买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院不支持上诉人的免责抗辩，但没有依法对是否需要主张调整违约金问题向上诉人进行释明，程序违法，恳请二审法院依法释明后对违约金进行调整。综上所述，请二审法院依法查明案件事实，作出公正裁决。郑如健书面答辩称：一、一审法院认定上诉人违约的事实清楚。实际上，上诉人一直没有按时履行递齐银行按揭所需资料，而银行又不愿意单独接收被上诉人的资料。根据中介方的证言以及微信聊天记录可知，违约方为上诉人，依约应当承担违约责任。在银行出具同贷后，上诉人知道该情况也没有按照合同约定向被上诉人支付首期房款，属于违反合同约定，依约应承担违约责任。二、一审法院程序合法，违约金并不存在过高的事实，且违约金是否调整属于实体权利，不应当由法官来释明。综上，一审判决事实清楚，适用法律准确，程序合法，请二审法院予以维持。郑如健向一审法院提出的诉讼请求：1、解除2017年12月24日签订的《房产买卖合同》；2、陈金华支付违约金80000元；3、诉讼费由陈金华承担。一审法院经审理查明：2017年12月24日，郑如健与陈金华、京都服务部签订《房屋买卖合同》约定，郑如健将位于清远市清新区太和镇xx路xx城x幢x梯602#的房屋出售给陈金华，建筑面积173.02平方米，交易总金额800000元。签订合同时支付20000元定金，首期楼款（含定金）220000元应在取得房地产交易中心收缴证件当天内付清，余款580000元由陈金华申请以银行按揭贷款方式支付。该款于买卖完成，办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入郑如健银行账户，银行实际贷款额与陈金华申请贷款额之间差额，陈金华在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付郑如健。第十条约定郑如健不能按本合同约定将该物业售予陈金华，或者因违约而无法将物业售予陈金华的，应支付该物业成交价的10%作为违约金，退回陈金华已付的所有费用；逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每日按该物业成交价的千分之一向陈金华支付违约金；逾期30日，陈金华有权不再购买该物业，应退回全部已收款项并支付该物业成交价的10%作违约金。第十一条约定陈金华不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向郑如健支付该物业成交价的10%作为违约金；逾期支付楼款，每日按该物业成交价的千分之一支付违约金；未能按时履行合同约定的其他义务，每日按该物业成交价的千分之一支付违约金；逾期30天，郑如健有权不再出售该物业，应支付该物业成交价的10%作违约金。第十八条补充约定：签订本协议10个工作日内，双方向京都服务部递齐银行按揭所需资料；银行出同意贷款7日内，陈金华支付首期楼款给郑如健去银行赎出房产证。郑如健在2018年8月1日前将房屋交付陈金华（2018年8月1日前收齐银行按揭款），逾期则每月支付陈金华1200元；郑如健交付该物业确有困难，不超过2018年10月1日。当日，陈金华支付定金20000元。在郑如健的催促下，2018年1月26日，陈金华将办理银行按揭资料交京都服务部，郑如健将办理银行按揭资料交京都服务部，由京都服务部负责办理银行按揭。期间，郑如健不断催促京都服务部及早完成银行按揭审批手续。2018年5月23日，京都服务部答复按揭银行同意贷款。郑如健催促京都服务部督促陈金华支付首期购房款。2018年5月29日，郑如健向京都服务部提出及早支付首期款、变更交楼时间为收齐钱后两、三个月内交楼。2018年6月3日，京都服务部答复郑如健，陈金华同意银行放款三个月内交楼，定于2018年6月4日签订补充协议确定，并去银行柜台存首期楼款，郑如健表示同意。2018年6月4日，陈金华、郑如健相约到京都服务部签订补充协议，陈金华提出交楼时间按原合同约定，郑如健因此拒绝收首期楼款。2018年6月5日，郑如健直接表示要解除合同。另查明，2018年5月23日，广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行向陈金华出具《同意贷款意向书》，有意向为陈金华发放贷款539000元用于购买涉案房屋。陈金华提供的中国农业银行个人明细对账单也证明，其在2018年5月23日至2018年5月31日具备支付首期楼款能力。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。盘毅龙作为卖方郑如健的委托代理人，与陈金华、第三人京都服务部签订《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，各方应当按照约定全面履行自己的义务。二、合同违约及解除。《房屋买卖合同》第十一条约定：“买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；未能按时履行合同约定的其他义务，每日按该物业成交价的千分之一支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”第十八条补充约定：“银行出同意贷款7天内买方将首期楼款支付给卖方用于卖方去银行赎出房产证，签订本协议10个工作日内买卖双方向中介递齐银行按揭所需资料。”根据本案已查明事实：1.陈金华没有在约定的2018年1月5日前向银行递交按揭所需资料，违反合同约定。但事后陈金华于2018年1月26日向广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行递交银行按揭所需资料，实际超期不足30天。另广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行于2018年5月23日出具同贷书，陈金华没有在七日内即2018年5月30日前向郑如健支付首期楼款，构成违约。但陈金华在郑如健催促下准备于2018年6月4日向郑如健支付首期楼款，后因延期交楼问题双方发生争议，郑如健当日不愿意接受首期楼款，陈金华逾期支付楼款时间应截至2018年6月3日止，实际逾期亦不足30天。因此，以上事实均不符合双方约定不再出售房屋的条件，郑如健无权以此为由要求解除合同。2.郑如健提出陈金华在2018年3月9日银行同贷书出来后没有按约支付首期楼款，但没有提供相应银行同贷书予以证明，因此该主张依据不足，应不予支持。其次，合同没有约定陈金华取得银行同贷书的期限，陈金华于2018年5月23日取得广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行出具的《同意贷款意向书》并不违约。3.郑如健提出推迟交楼时间问题。陈金华先是同意郑如健提出的银行放款后三个月交楼意见，后在签订补充协议过程中提出按合同约定时间交楼，拒绝郑如健提出的要求，违反诚实信用原则。但由于双方合同已经约定于2018年8月1日前卖方交付该物业给买方（前提是2018年8月1日前必须收齐银行按揭放款），卖方如确实有困难交付该物业，最迟不超过2018年10月1日前必须搬走，超过8月1日交楼的，每月卖方支付1200元给买方。陈金华不同意郑如健提出的推迟交楼要求，并不导致合同无法继续履行，也不构成根本违约。综上，陈金华在履行合同过程中虽有违约，但均不构成根本违约，且符合继续履行合同的条件。郑如健起诉要求解除涉案房屋买卖合同，依据不足，一审法院不予支持。三、违约金问题。陈金华虽不构成根本违约，但其在递交银行按揭所需资料过程中逾期20天，在应付首期楼款过程中逾期4天，依照《房屋买卖合同》第十条约定：“买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。”陈金华应以涉案房屋成交价为基数，每天按千分之一标准向郑如健支付违约金，计算金额为19200元（800000元×1‰/天×24天）。郑如健要求陈金华支付违约金80000元，依据不足，超出部分一审法院不予支持。为此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决：一、陈金华应于判决生效之日起十日内向郑如健支付违约金19200元。二、驳回郑如健的其他诉讼请求。案件受理费900元，由郑如健负担684元，由陈金华负担216元。二审期间，陈金华向本院提交了陈金华及其妹妹与京都服务部工作人员的微信聊天记录截图，拟证明陈金华没有在2018年5月30日前支付首期款是因被上诉人推迟收取首期楼款时间，陈金华不构成违约。本院组织双方当事人进行了质证。郑如健对证据的真实性无异议，对关联性有异议。一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：1、上诉人应否向被上诉人支付违约金。2、本案违约金是否过高，应否调整。关于第一个争议焦点。涉案《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同。《房屋买卖合同》第十八条补充约定：签订本协议10个工作日内，双方向京都服务部递齐银行按揭所需资料；银行出同意贷款7日内，陈金华支付首期楼款给郑如健去银行赎出房产证。根据查明的事实，上诉人于2018年1月26日将办理银行按揭资料提交给京都服务部，未在合同约定的2018年1月5日之前履行该项义务，构成违约。又根据查明的事实，广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行于2018年5月23日出具同贷书，上诉人未在七日之内即2018年5月30日前向被上诉人支付首期楼款。构成违约。一审法院根据上诉人提交银行按揭所需资料及支付首期楼款共逾期共24天，判令上诉人向被上诉人承担违约责任正确，本院予以维持。上诉人主张被上诉人也未在合同约定的时间递交银行按揭所需资料，构成违约，双方的违约责任应当抵消。对此，本院认为，被上诉人是否存在逾期递交银行按揭资料的违约行为，并不影响上诉人对其违约责任的承担，因此，对该上诉理由，本院不予采纳。另外，上诉人提出被上诉人没有请求上诉人支付逾期首期楼款的违约金，一审法院判决超过被上诉人请求范围的上诉理由，没有事实依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。《房屋买卖合同》第十一条约定：“买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。”上诉人提出前述违约金标准应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约方要求调低违约的条件是合同约定的违约金过高，法院在调整违约金时考虑的因素包括合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素。本案中，合同约定的违约金为每日千分之一，基本符合本地区该类案件的处理标准，一审判决在综合考虑上述因素后，按照合同约定确定相应的违约责任并无不妥，本院对此予以维持。综上所述，陈金华的上诉理据不足，本院应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依法予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由陈金华负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年三月二十五日书记员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。