辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）盘中民二终字第00126号上诉人（原审被告）：辽宁筑景房地产开发有限公司，住所地辽宁省大洼县。法定代表人：邢国智，该公司总经理。委托代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许翀，现住辽宁省大洼县。委托代理人：张西云，辽宁许传恩律师事务所律师。上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服大洼县人民法院（2013）大洼民一初字第00655号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司的委托代理人李辉、被上诉人许翀的委托代理人张西云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告许翀一审诉称，2011年8月10日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的筑景地中海小区第08072002-1-04一至三层，面积为255.30平方米，总价款为1424320元。约定房屋交付日期为2011年9月30日之前。但被告未按照约定交付房屋，其在2012年4月19日才将房屋钥匙交给原告，也未按照约定对房屋进行施工设计。故诉至法院，要求被告履行以下义务：一、为原告安装1-3层窗磁红外幕报警系统，将木栅栏庭院门更换为铁制防盗大门，按照《民用住宅设计规范》要求改进阳台、窗户和通风道等设施，改进小区供暖设施，保证原告室内取暖温度达到政府规定标准。二、判令被告履行为原告办理房屋权属证书的法定义务。三、判令被告支付逾期交付房屋违约金14385.60元。原审被告辽宁筑景房地产开发有限公司一审辩称，红外线报警器，经被告试验安装，技术不过关，不久就坏了，所以没有安装。木栅栏门改为铁制大门的问题，被告的木门都已经加固了，其已在修改意见书上签字了。关于取暖问题，被告已经修改了管线，但今年没有到取暖期，不知道效果怎么样。关于房屋产权证，被告同意协助原告于2014年1月23日前办理完毕，办理该证件所需的费用由原告承担。关于违约金的问题，同意按照法律规定给付，但被告此前已免除了原告五个月的物业费，每平方米2.3元，应扣除该款。一审法院审理查明，原告许翀于2011年8月10日与被告辽宁筑景房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的筑景地中海小区第08072002-1-04一至三层，面积为255.30平方米，交纳总价款1424320元。约定房屋交付日期为2011年9月30日之前，并符合通水、通电、满足装修条件，逾期交付房屋，被告按日向原告支付已交付房款万分之零点五的违约金。2011年11月30日，原告购买的筑景地中海小区第08072002-1-04一至三层通过了竣工验收。竣工验收后，被告向原告下达了入住通知单，自2011年11月30日起开始为业主办理入住手续，2011年12月30日为入住期限届满日。原告于2012年4月19日办理了入住手续。庭审中，原告撤回了第一项诉讼请求，现要求被告办理房屋产权登记证书，并给付迟延交付房屋的违约金14385.6元。一审法院审理认为，依法签订的合同受法律保护，当事人双方都应遵守合同约定的内容。原、被告签订了商品房买卖合同，原告许翀依照合同的约定交付了购房款，被告辽宁筑景房地产开发有限公司应按照约定的房屋交付时间将通水、通电、符合装修条件的房屋交付原告。双方约定交付房屋的时间为2011年9月30日，但被告未按照约定的时间交付房屋，而是于2011年11月30日办理了房屋竣工验收，故被告辽宁筑景房地产开发有限公司应承担违约责任。被告在为原告发放的入住通知单中注明办理入住手续的期限为2011年11月30日至2011年12月30日，原告在2012年4月19日办理入住手续，其未在被告规定的期限内办理入住手续，被告规定的最后期限即2011年12月30日以后的时间不能算为被告违约，故被告的违约的时间为2011年10月1日至2011年12月30日，共计91天，被告应按照双方合同的约定，按日向原告支付已交付房屋价款万分之零点五的违约金。原告在庭审中撤回部分诉讼请求，是原告在法律规定的范围内行使自己的权利，予以准许。原告要求被告为其办理房屋产权证书，被告当庭承诺协助原告于2014年1月23日前办理完毕，费用由原告承担，原告表示同意。被告称其公司曾免去原告五个月的物业费，用以抵偿晚交付房屋的违约金，该辩解没有法律依据，且原告予以否认，不予采纳。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、被告辽宁筑景房地产开发有限公司于判决生效后3日内给付原告许翀逾期交付房屋违约金6480.66元。二、被告辽宁筑景房地产开发有限公司于2014年1月23日前协助原告许翀办理完房屋产权证书，办理费用由原告承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告辽宁筑景房地产开发有限公司承担。一审宣判后，原审被告辽宁筑景房地产开发有限公司不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：上诉人不能如期交房是不可抗力所致，依法应免除其违约责任；延期交房违约时间计算错误。请求二审法院依法改判。被上诉人许翀服从原审判决。本案争议的焦点：逾期交房违约责任是否应予以免除；逾期交房违约金计算的截止时间是否正确。围绕本案争议的问题，上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司认为，上诉人不能如期交房是不可抗力所致，依法应免除其违约责任。交房日期是2011年9月30日，该期届满时，上诉人自建房屋已具备交房条件，但因市政供水系统整体规划调整、铺设滞后，造成整体交房条件尚不具备所致，该事实上诉人有《关于征询“地中海”小区供水时间问题函》和《关于地中海小区三期供水时间问题》回复予以证明。因此，是上诉人意志以外并无法控制的，属于《合同法》第94条第1款“因不可抗力致使不能实现合同目的”事由，应予以免责。延期交房违约时间计算错误。根据被上诉人出示的《入住通知单》载明内容，上诉人是于2011年11月30日开始为其办理入住手续的，该时间可以证明被上诉人已知道具备了交房条件事实，因此，违约交房时间应当在此时间截止，至于业主何时办理入住手续与上诉人无关。据此，上诉人违约时间只能计算60天。一审将业主实际办理入住手续的时间，认定为上诉人违约交房截止时间，加重了上诉人的违约责任。围绕本案争议的问题，被上诉人许翀认为，上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司的上诉请求没有事实及法律依据，本案上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司的上诉理由不属于不可抗力，不可抗力是指不能预见、不能避免的事实，但本案所涉情况应当为上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司作为开发商能遇见的事实，上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司交付房屋时应当能予以排除，不属于不可抗力；本案上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司逾期交付房屋，违约事实存在，按照合同约定交付房屋的日期为2011年9月30日前，而上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司实际交房日期2012年4月19日，逾期202天，按照合同第九条约定，上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司实际应当支付违约金14385.60元，而一审法院只判决6000余元，被上诉人认为逾期交付房屋应以实际数量为准，而上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司所称事前通知并无证据证明，因此上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司所称的违约日期没有依据；上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司的请求自相矛盾，其第一条上诉请求是免除违约责任，第二条请求又称违约金过高，自相矛盾，难以自圆其说。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于应否免除上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司逾期交房违约责任的问题。上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司提出逾期交房是因市政供水系统整体规划调整、铺设滞后，造成整体交房条件尚不具备所致，属于不可抗力，应免除其违约责任的上诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应属于独立于人的行为之外，并且不受当事人意志所支配的客观现象，并根据不可抗力的影响，部分免除或全部免除责任，而上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司提出的上诉请求属于市政行为所致，因此，不属于不可抗力免责情形，故对该项上诉请求，不予支持。关于逾期交房违约金计算截止时间的问题。被上诉人许翀持有的《入住通知单》中记载的办理入住手续时间，能够说明的是上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司自2011年11月30日为业主办理入住手续的开始时间，入住期限届满时间是2011年12月30日，而被上诉人许翀实际办理入住手续的时间是2012年4月19日。该《入住通知单》不足以证明上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司为业主办理入住手续的开始时间就是通知被上诉人许翀办理入住手续的时间，且上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司也无其他充分证据证明其所主张的事实成立，故对该项上诉请求，不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  李宝明审 判 员  李 野代理审判员  孙继晨二〇一四年六月九日书 记 员  刘 苏