湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）郴民一终字第317号上诉人（原审被告）郴州市富城房地产开发有限公司。法定代表人罗长城，该公司董事长。委托代理人李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）曹素芳。委托代理人史军平，湖南银光律师事务所律师。上诉人郴州市富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）因与被上诉人曹素芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第1250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人富城公司的委托代理人李兴，被上诉人曹素芳的委托代理人史军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：曹素芳于2011年1月6日与富城公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：曹素芳购买富城公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处祥龙郡1栋1单元1003号住宅房，总面积87.24平方米，单价3741.64元／平方米，总价款326421元，买受人于本合同签订之日支付首付款106421元，余款220000元向中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行办理按揭贷款。按揭手续由富城公司办理，曹素芳支付按揭贷款手续费用……。出卖人应当在2011年9月30日前将该商品房经验收合格后交付买受人使用……。由于出卖人原因，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，出卖人有权将本合同项下房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作违约金，余款退还买受人。……本合同在履行过程中发生争议，双方当事人可协商解决，也可依法向人民法院起诉。合同签订后，曹素芳依约向富城公司支付购房首付款106421元，由富城公司办理按揭贷款手续，并支付按揭贷款费用1880元给富城公司。2011年4月19日，曹素芳与中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行以抵押贷款方式签订了《个人购房借款／担保合同》，并由富城公司作为保证人提供担保，中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行于2011年8月12日将贷款220000元发放给富城公司用于支付曹素芳购房款。富城公司至今未将双方签订《商品房买卖合同》中约定的房屋交付给曹素芳使用，亦未将该房屋验收报告提供给曹素芳。另查明，富城公司开发的祥龙郡在与曹素芳签订《商品房买卖合同》时已办理土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、建设工程规划许可证等证照。曹素芳向原审法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、富城公司向曹素芳支付逾期交房违约金35775元（按曹素芳已付房价款326421元的万分之二为标准自2011年10月1日起计算至该房竣工验收合格之日止，暂计算至2013年3月31日）；2、本案诉讼费用由富城公司负担。原审法院认为，本案争议的焦点为曹素芳与富城公司签订的《商品房买卖合同》是否合法、有效，谁违约。本案中曹素芳与富城公司于2011年1月6日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿，未违反法律规定，是合法有效的。合同签订后，曹素芳依约支付首付款106421元，并按合同的约定委托并配合富城公司办理银行按揭贷款，于2011年8月12日通过银行按揭贷款方式付清购房款给富城公司。曹素芳依约履行了自己的义务，而富城公司却未按约定的期限将房屋交付给曹素芳，富城公司逾期交房的行为构成违约，理应承担违约责任。富城公司的违约为迟延交付房屋的行为，违约金的计付应按合同约定从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。因本案富城公司一直未将合同中约定的房屋交付给曹素芳，故违约金的计算以曹素芳诉请的时间为限，即从2011年10月1日起至2013年3月31日止，违约金为35253元（计算方法326421元×0.2‰×540天=35253元）。曹素芳诉请违约金超出部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：“一、限被告郴州市富城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告曹素芳逾期交房违约金35253元；二、驳回原告曹素芳的其他诉讼请求。如果被告郴州市富城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费694元，由被告郴州市富城房地产开发有限公司负担。”上诉人富城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：湖南省郴州市中级人民法院的生效判决已经确认富城公司卖给曹素芳的房屋于2011年12月30日竣工验收合格，曹素芳要求富城公司支付违约金的期限是至房屋竣工验收合格之日止。原审判决认定曹素芳于2013年3月31日收房的事实证实，本案中不是富城公司逾期交房，而是曹素芳逾期收房。因此，原审判决认定富城公司逾期交房的事实不清，证据不足，判决不公。请求二审：1、依法撤销原审判决；2、依法驳回曹素芳在原审提出的诉讼请求；3、依法判令曹素芳负担本案的全部诉讼费用。被上诉人曹素芳辩称：一、富城公司交付给曹素芳的房屋至今没有竣工验收合格，富城公司也未提交祥龙郡一栋和二栋整体竣工验收合格经郴州质监部门签字盖章认可的建设工程质量监督报告及建设工程竣工验收备案表。湖南省郴州市中级人民法院生效判决书也未确认富城公司所交付的房屋竣工验收合格。二、曹素芳要求富城公司支付逾期交房违约金是计算到实际交付房屋且竣工验收合格之日止，而祥龙郡至今没有竣工验收，因此逾期交房违约金不仅要计算到实际交付房屋之日，并且应当计算到房屋实际竣工验收合格之日止。三、富城公司没有按照合同约定书面通知曹素芳收房，且由于富城公司出售的房屋至今没有验收合格，曹素芳有权拒收。综上，原审法院没有将违约金计算至竣工验收合格之日止是错误的，但曹素芳没有提起上诉，请求二审驳回富城公司的上诉请求。本院二审查明：（一）曹素芳与富城公司于2011年1月6日签订的《商品房买卖合同》第十条约定：房屋交接及违约处理方式。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收手续时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。（二）富城公司开发的祥龙郡2号栋房屋于2011年12月1日竣工，2011年12月30日验收合格，富城公司未提供祥龙郡1号栋房屋竣工验收的证据。（三）其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是富城公司是否存在逾期交房的事实，是否应当支付曹素芳逾期交房违约金。曹素芳与富城公司于2011年1月6日签订的《商品房买卖合同》第十条约定，双方房屋交接的方式为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收手续时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。本案作为买受人的曹素芳，主张富城公司尚未按照合同约定的期限交付房屋，富城公司对此不予认可，那作为出卖人的富城公司，应当提供房屋交接单以证明其已经交付房屋，或其已经书面通知曹素芳办理房屋交接手续，而曹素芳未按通知要求办理接房手续的证据，但富城公司在一审、二审均未向法院提供以上证据，富城公司应当承担举证不能的法律后果。依照双方合同约定，富城公司应当在2011年9月30日前交付房屋，但富城公司至今未交付房屋，已构成迟延交房，应当承担支付逾期交房违约金的责任。富城公司上诉称其卖给曹素芳的房屋于2011年12月30日竣工验收合格，但富城公司并未在本案提供1号栋房屋竣工验收和已合法通知曹素芳到富城公司办理收房手续的证据，因此富城公司主张其没有延期交房并不应承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人富城公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费682元，由上诉人郴州市富城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 欧阳昆兰代理审判员 谷  敏代理审判员 李  程二〇一四年五月二十日书 记 员 韩 淑 静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。