福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初748号 原告：陈根，男，1990年9月6日出生，汉族，住三明市梅列区 1106室。 委托诉讼代理人：余慧（系陈根之妻），住三明市梅列区。 原告：余慧，女，1989年12月17日出生，汉族，住三明市梅列区。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 原告陈根、余慧与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司 （以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019 年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。 原告余慧（原告陈根委托诉讼代理人），被告委托诉讼代理人张 丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈根、余慧向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立即向 陈根、余慧支付逾期办理商品房权属登记违约金29416.80元； 2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：2014年3月 2 13日，陈根、余慧与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定： 陈根、余慧向碧桂园公司购买三明市梅列区××号××幢×× 室商品房，总价款733585元；如因碧桂园公司原因，陈根、余 慧不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书 的，碧桂园公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向陈 根、余慧支付违约金。合同订立后，陈根、余慧依约支付了全部 房价款。碧桂园公司虽依约于2016年12月19日向陈根、余慧 交付了商品房，但由于碧桂园公司的原因，陈根、余慧未能在约 定的时间取得商品房权属登记证书，逾期401天，构成违约，应 当按合同向陈根、余慧支付违约金。故向法院提起诉讼，请求依 法判决。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发 生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归 责于碧桂园公司。2.即使碧桂园公司要承担逾期办理房屋权属登 记的违约责任，但根据合同的约定，陈根、余慧主张的逾期办证 天数依法应当予以相应的扣减。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了 质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2014年3月13日，陈根、余慧与碧桂园公司签订《商品 房买卖合同》，主要约定：陈根、余慧向碧桂园公司购买三明市 梅列区碧桂园X号XX幢XXX号房，建筑面积91.71平方米，房 屋总价款为733585元；碧桂园公司应于2016年12月30日前将 房屋交付给陈根、余慧使用；碧桂园公司应于商品房交付使用后 60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记， 并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付陈根、余慧。 如因碧桂园公司原因，陈根、余慧不能在商品房交付使用后90 日内取得房屋权属证书的，陈根、余慧不退房，碧桂园公司自逾 期之日起每日按陈根、余慧已付款的0.01%向陈根、余慧支付违 约金。合同签订后，陈根、余慧向碧桂园公司支付了购房款733585 3 元。碧桂园公司于2016年12月30日前向陈根、余慧交付案涉 商品房。 2.2017年12月4日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1 号6幢办理了首次登记(总确权)。2018年3月22日，碧桂园公 司向陈根、余慧寄送了《不动产权属证书催办函》。2018年5月 8日，陈根、余慧取得案涉商品房的不动产权证书。 本案双方当事人争议的焦点在于：一、碧桂园公司是否应承 担违约责任；二、违约金计算时间问题。根据双方当事人陈述、 举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 一、关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 陈根、余慧主张，碧桂园公司应承担违约责任。碧桂园公司 虽依约于2016年12月30日前向陈根、余慧交付了商品房，但 直至2018年5月8日陈根、余慧才取得案涉房屋权属登记证， 逾期401天，构成违约，依法应承担违约责任。 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理 发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能 归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司出售给业主的房产基本上是 2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属 证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理 产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资 料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016 年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋 产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权 登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度 的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司 须按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料 除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加 了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查 是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动 产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使 4 用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统 一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元 客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一 登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐 不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是 其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规 定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人 逾期办证的免责事由。3.双方于政策调整之前关于办理权属证书 的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约 束政策调整之后出现的情形。 本院认为，1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24 日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登 记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销 售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的 变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案涉商品房买卖合 同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动 产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度 的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制度的变化不会导 致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增 加碧桂园公司的负担。4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动 产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂 园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责 的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。陈根、余慧与碧 桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表 示，且不违反法律及效力性强制性规定，属合法有效合同，应受 法律保护。因碧桂园公司的原因导致陈根、余慧未在交房后90 日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，依法应承担相应 的违约责任。 二、关于违约金计算时间问题 5 陈根、余慧主张，逾期办证的天数应从合同约定的交房之日 即2016年12月31日起计算至2018年5月8日，扣除90天， 共计401天。 碧桂园公司认为，1.讼争房屋楼幢于2017年12月4日完成 首次登记，根据双方约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行 将办理商品房权属登记资料送交给登记部门并缴纳所需的税费。 即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自 行前往登记机关办理。在出卖人完成讼争商品房首次登记后，其 的合同义务即已完成。此后其于2018年3月22日又通知并移交 由业主自行办理权属证书的相关资料。因此，在其完成讼争商品 房楼幢的首次登记后，业主怠于行使其自身义务，却加重了出卖 人的责任，从公平原则角度，也不应由出卖人承担讼争商品房首 次登记后的责任。2.由于国家调整了产权登记制度，因办理房屋 权属登记所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣减， 据了解权籍调查成果工作时限为20个工作日，按扣减30日“权 籍调查成果”较符合客观实际。因此，违约金的起算时间最早只 能以2016年12月30日届满90日的次日即2017年3月31日开 始计算至讼争房屋所在楼幢首次登记即2017年12月4日止，并 扣除因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限 30日。 本院认为，《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在 2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定， 将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。依照上 述约定，碧桂园公司逾期交付商品房责任应自2016年12月31 日起算，也应自2016年12月31日起开始计算碧桂园公司应当 办理讼争房屋所在楼幢的不动产权首次登记的时间。《商品房买 卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房 交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖 人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违 约金。依据此条规定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品 6 房交付使用后第91日开始计算。陈根、余慧主张从商品房交付 使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金，符合 法律规定，本院予以确认。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房 的首次登记且在首次登记后负有通知业主办理房屋权属登记的 义务，碧桂园公司直至2018年3月22日才通知业主办理权属登 记，导致陈根、余慧不能在案涉商品房交付使用后90日内取得 房屋权属证书，因此，逾期办理房屋权属登记的违约金的截止时 间应计算至2018年3月22日。碧桂园公司主张应扣除办理不动 产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理 由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系陈根、余 慧与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性 规定，属合法有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约 定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违 约责任。陈根、余慧要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.01% 支付违约金，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。因此， 碧桂园公司应支付给陈根、余慧逾期办理商品房权属登记违约金 应认定为733585元×0.01%×357天＝26189元。依照《中华人 民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中 华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院 关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定， 判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日 起三日内支付给陈根、余慧逾期办理商品房权属登记违约金 26189元； 二、驳回陈根、余慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付 迟延履行期间的债务利息。 案件受理费535元，减半收取计267.50元，由三明市碧桂 7 园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明 市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审判员  陈奕光 二〇一九年三月二十九日 书记员  陆 彤 8 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就 时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履 行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采 取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同 义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书 指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的 债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间 履行其他义务的，应当支付迟延履行金。