广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初2572号 原告：北海汇联房地产开发有限公司，住所地：北海市北京路**桂成花园****。 法定代表人：蔺晓明。 委托代理人：谢自强，广西万合律师事务所律师。 被告：刘洋，男，汉族，1985年12月24日出生，住黑龙江省海林市。 被告：鲍宇佳，女，汉族，1988年5月15日出生，住哈尔滨市道里区。 原告北海汇联房地产开发有限公司诉被告刘洋、鲍宇佳商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月16日受理后，依法适用普通程序于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告北海汇联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢自强成到庭参加诉讼，被告刘洋、鲍宇佳经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告北海汇联房地产开发有限公司（以下简称“汇联公司”）提出如下诉求：1、解除原告与被告于2013年7月5日签订的《商品房买卖合同》（下称“合同”）；2、被告支付原告违约金14000元；3、被告支付原告为解除合同所支付的律师费14000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告与被告所签合同有效，但被告没有依约履行合同。2013年7月5日原告与被告签订《商品房买卖合同》并依法进行了预售备案登记（编号：533-0097）。合同约定所售房屋面积为74.88平方米，总价款241114.00元。被告于2013年9月29日首付购房款81114.00元，剩余购房款160000.00元通过银行按揭贷款支付原告。因被告原因，被告不能获得银行按揭。双方经协商，被告承诺分期支付购房款，2013年10月29日，被告再支付购房款20000.00元，之后被告再没有依约支付购房款，至今仍欠原告购房款余款140000.00元未支付，并且经原告催告仍未依约支付余款。被告应承担违约责任。据合同，被告违约，原告有权单方解除双方所签《商品房买卖合同》，要求被告承担违约责任。被告应按未付款的10%支付原告违约金同时承担因违约造成原告的损失。被告未如约履行主要合同义务，构成根本违约，原告可解除合同并要求被告承担违约责任。原告为此诉至法院，提出上述诉讼请求。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有： 证据一、《商品房买卖合同》及补充协议，证明1、原告与被告于2013年7月5日签订《商品房买卖合同》及补充协议；2、两被告履行合同违约，原告可解除合同并要求两被告承担违约责任；3、合同金额共241114.00元，两被告仅支付了101114.00元，余款140000元经原告多次催告仍没有支付。 证据二、发票，证明两被告支付购房款101114.00元； 证据三、律师函，证明原告委托律师向两被告发律师函，通知解除合同并要求对方承担违约责任； 证据四、通知，证明原告通过北海日报通知两被告，在合理期间内，两被告仍没有履行合同义务。 被告刘洋、鲍宇佳经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见或证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告刘洋、鲍宇佳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，故本院对该证据予以确认，可以作为本案的证据使用。 经审理查明：2013年7月5日，原告汇联公司作为出卖人，与作为买受人的被告刘洋、鲍宇佳就被告购买原告预售的海湾明珠在建商品房事项签订《商品房买卖合同》（编号：hwmz7-2-0804），主要约定：房屋总面积74.88平方米，单价为3220元/平方米，总价款为241114.00元。合同补充协议约定被告同意买受人签署《合同》时交纳首付款，计81114元整，房屋余款计160000元整，由买受人向银行申请按揭贷款。买受人需在签订之日起七日内按银行要求提供办理银行按揭所需资料并与银行签订按揭贷款相关的一切法律文本。否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按《合同》第七条规定买受人违约责任。最终获得贷款的数额，以银行或住房公积金管理在中心批准的数额为准。买受人获得的贷款数额加首期款不足总房款时，买受人对不足部分须在接到出卖人通知后七个工作日内付清。否则，出卖人视买受人为逾期，并按《合同》第七条规定追究买受人违约责任。《合同》第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告于2013年9月29日首付购房款81114.00元，因两被告申请银行贷款未获批准，经原、被告口头协商，由被告以分期付款的方式向原告支付购房余款。2013年10月21日，上述《商品房买卖合同》在北海市房地产交易中心备案（预售备案登记编号为533-0097）。2013年10月29日，被告再支付购房款20000.00元，尚欠原告购房款余款140000.00元未支付。2018年3月28日，原告委托的广西万众律师事务所向被告刘洋发出《律师函》，通知被告从当日起汇联公司解除与两被告签订的《商品房买卖合同》（备案号533-0097）；若被告在2018年5月31日前没有向汇联公司支付违约金并配合办理解除合同的手续，则汇联公司无须另行通知即通过诉讼方式解决；因被告违约未支付房款产生的所有法律后果由被告承担，被告所承担的法律后果包括但不限于向汇联公司清偿违约金、承担违约损失以及汇联公司为解除合同所发生的合理费用如诉讼费、律师费、评估费、财产保全费、执行费、差旅费等。2018年5月29日，原告通过北海日报通知两被告：因两被告未依约履行《商品房买卖合同》（合同编号：hwmz7-2-0804），已构成违约，现原告公司特刊登此通知，通知两被告15天内完成相关义务，否则原告将解除与两被告签订的《商品房买卖合同》，并要求两被告承担违约责任。 本院认为，原告北海汇联房地产开发有限公司与被告刘洋、鲍宇佳告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，原、被告双方均应按合同的约定全面履行自身的义务。但在被告申请银行贷款未获批准后，原、被告经协商，原告同意被告以分期付款的方式向原告支付购房余款，双方已实际改变了合同约定的付款方式，由于该约定只是口头约定，没有形成书面的合同，没有具体约定分期还款的方式和履行时间，属于约定不明，原告于2018年3月18日向原告发送律师函通知被告应在2018年5月31日前支付违约金并办理解除合同的手续，但被告不予理会，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》中的约定，原告主张解除双方于2013年7月5日签订的《商品房买卖合同》的，依法有据，本院予以支持。因被告的违约行为造成原告的损失，本院酌定被告从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利息上浮30%向原告支付违约金至本判决生效之日止。由于原购房合同没有约定被告违约应承担律师费等费用，因此，原告要求被告支付律师费14000元，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告北海汇联房地产开发有限公司与被告刘洋、鲍宇佳于2013年7月5日签订的《商品房买卖合同》（编号：hwmz7-2-0804）； 二、被告刘洋、鲍宇佳支付原告北海汇联房地产开发有限公司违约金（违约金计算：以购房余款14万元为基数，按中国人民银行同期贷款利息上浮30%，从2018年7月16日起计算至判决生效之日止）； 三、驳回原告北海汇联房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费500元，公告费260元，共计760元，由被告刘洋、鲍宇佳负担（该费用原告已经向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费500元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：45×××16；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟 慧 人民陪审员  黄小兵 人民陪审员  杜有燕 二〇一九年三月二十五日 法官 助理  宋梦瑶 书 记 员  庞陈珊