四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0181民初2366号 原告（反诉被告）：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越，公司董事长。 委托诉讼代理人：张琴，都江堰市高新法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：宋义长，男，1966年3月6日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：李庆，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。 第三人：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：王瑞冬，公司董事长。 委托诉讼代理人：吴勇，四川原则（都江堰）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俊吉，四川原则（都江堰）律师事务所律师。 原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）与被告宋义长房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日受理后，于2016年6月13日作出（2016）川0181民初994号民事判决。被告宋义长不服该判决提起上诉，2016年9月28日四川省成都市中级人民法院作出（2016）川01民终5925号民事裁定，撤销本院（2016）川0181民初994号民事判决，并将此案发回本院重新审理。根据（2016）川01民终5925号民事裁定，本院于2018年6月4日依法受理案件并重新组成合议庭。诉讼中，宋义长申请追加都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）为本案第三人参加诉讼，本院审查后予以准许，本案审理期限从追加之日重新计算。宋义长后提出反诉，本院审查后予以准许，本案审理期限从反诉受理之日重新计算。本案本反诉依法适用普通程序公开开庭进行了审理。在重审中新美居公司的法定代表人马越及委托诉讼代理人张琴，宋义长及委托诉讼代理人李庆，第三人兴堰公司的委托诉讼代理人陈俊吉、吴勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新美居公司向本院提出诉讼请求：1、被告将位于都江堰市新美居装饰建材市场B区18-1-2E号租赁商铺房归还原告并支付从2016年3月17日起至到房屋归还时止的房屋使用费（按226.58元/天计算）和杂费（广告费、管理费，按每天45.32元计算）。2、被告支付原告房屋从2014年3月16日起至2016年3月16日止的租金163140元和杂费32628元。3、被告承担违约责任，赔偿支付原告违约金5000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年3月16日签订《商铺租赁合同》，约定将位于都江堰市美安居装饰建材市场B区18-1-2E号商铺经营场地租给被告经营装饰装修类商品使用。租期为36个月，从2013年3月16日起至2016年3月16日止。租赁期间被告只给付了2013年9月16日－2014年3月15日的租金、杂费（广告费、管理费），2014年3月16日起至2016年3月16日止的租金、杂费一直拖欠，原告多次向被告催收租金、杂费，被告以各种理由推诿。 被告宋义长辩称，1、涉案房屋从2013年开始至今是由宋义长在承租使用，这是客观事实。但新美居公司不具有涉案租赁标的物的所有权，因涉案租赁标的物系都江堰市人民政府国有资产，兴堰公司也是代表政府持有并管理该国有资产，新美居公司在本案的原审、二审、重审过程中均没有提供其有权管理、使用、出租、收益涉案租赁标的物的权利来源依据，即有权出租依据。事实上，在本案原一审判决之前兴堰公司就已经向新美居公司发函，也要求承租商家包括宋义长在内，将各自房租直接交付兴堰公司。兴堰公司收取房租，出具租金收据的行为就已经在原一审判决之前明确表示涉案标的物的租赁合同关系。新美居公司与宋义长签订的房屋租赁合同是无效合同，新美居公司自始至终就无权向宋义长收取租金及杂费。对新美居公司及诉请，被告均不予认可，请求法院依法查清本案涉案租赁标的物的所有权状况及兴堰公司与都江堰市装饰协会与本案原、被告之间存在的法律关系。只有查清上述法律关系才能确定谁能够作为本案租赁标的物的所有权人，谁才能收取房屋租金。才能说明新美居公司所举出的商铺租赁合同是否主体适格，是否成立，是否生效。2、就涉案房屋，宋义长于2016年1月7日向兴堰公司支付租金3万元，兴堰公司于2016年5月16日向宋义长出具租金收据；兴堰公司还于2017年4月21日收取宋义长租金12235.5元，于2017年9月12日收取宋义长租金12235.5元。这是兴堰公司作为该房屋的所有权人、出租人向实际承租人宋义长收取租金，出具租金收据，承认涉案标的物的租赁关系是由兴堰公司与宋义长直接建立。所以新美居公司的诉请1-3其均无权主张。3、2013年5月至2018年6月期间，因案涉房屋存在严重漏雨，宋义长在原一审诉讼中向法庭提交漏雨的视频，经当庭质证，当事人各方对此证据真实性无异议，本案从2013年5月至2017年9月，房屋出现多次漏雨，均集中在每年的5-9月期间，尤其7-8月暴雨季节更为严重，造成宋义长所承租房屋大面积短期之内无法使用，无法营业，且多次通知、告知新美居公司，新美居公司表示其需要请示房屋所有权人兴堰公司后再予维修答复。但新美居公司实际并未采取维修措施。宋义长在原一审诉讼中向法庭提交了一组证据，其中有漏雨视频和漏雨后为减轻损失维修房屋而产生30293元的维修费用票据。此后，房屋在二审期间以及发回重审期间房屋又于2017年8月中旬、下旬出现漏雨状况，宋义长向兴堰公司做出了积极报告，并积极采取维修措施以减少、减轻损失。共花去房屋漏雨维修费24118元。2017年8月房屋漏雨面积约123平米无法使用，时间长达3个月之久。4、请求法庭对案涉房租按每月每平米15元计算。这也是兴堰公司收取宋义长租金的折算单价。对于欠付租金部分待法庭查明租赁合同关系，合法出租权人之后，宋义长会及时向其结清欠付租金。5、新美居公司不具有收取所谓杂费每月每平方米5元的资格。 本诉第三人兴堰公司述称，案涉房屋是属于第三人所有，是第三人委托新美居公司对案涉房屋进行管理，我公司并未与宋义长签订租赁合同。 反诉原告宋义长向本院提出反诉请求：1、请求法院判令新美居公司赔偿宋义长因承租房屋漏雨漏水造成的经济损失54411元。2、反诉费由新美居公司承担。诉讼中宋义长明确，诉请1有30293元是2014年雨季宋义长承租房屋的漏雨损失，有24118元是2017年雨季宋义长承租房屋的漏雨损失。事实和理由：宋义长在承租使用第三人兴堰公司所有并委托新居公司出租管理的美安居装饰建材市场B区18-1-2E号商铺期间，房屋于2014、2017年雨季出现严重漏雨、漏水，给宋义长经营的商铺屋顶、墙面装修、地面地板造成了严重损坏。宋义长曾多次向新美居公司反映漏雨漏水情况。新美居公司仅对房屋屋面进行了一次一定程度的维修，但没有彻底解决房屋的漏雨漏水问题，更没有对房屋漏雨漏水给宋义长经营的商铺装修损坏进行维修或赔偿。 反诉被告新美居公司辨称，请依法驳回宋义长的反诉请求。1、本案诉争租赁物是存在漏水情况，事实是在2013年9月6日宋义长向我方提供漏水情况说明，我方在接到了情况说明后派了施工人员代彬对该房进行屋面防水维修，共花去7628.25元。维修完成后由宋义长的营业员孙小玲签字确认，该确认书载明原漏水已妥善处理确认无漏水现象。同时新美居公司将该市场漏水商家及处理漏水的商家在2014年3月17日向兴堰公司进行报备，其中上品木门系宋义长的门面，该资料显示防水已完成。即宋义长的租赁房屋防水已经完全处理，不存在漏水，且防水保质期为3年。漏水维修是2013年11月应至保质期为2016年11月，该租赁合同租期届满时间为2016年3月16日，整个租赁期间漏水是得到保证的。租期届满宋义长不履行合同义务将租赁物返还新美居公司是宋义长违约，不能因他违约还要主张漏水赔偿，这是违背诚实信用原则的。我方本来就有意愿将漏水房屋收回，自行维修后再出租。同时在2016年3月16日后，宋义长称漏水情况从未向我公司进行过报备及情况反映，因此该租赁房屋的漏水是否真实不能确定。2、现双方是租赁合同关系，对于租赁屋需要维修应当按照合同法第221条之规定，进行处理，即宋义长即便房屋漏水，宋义长应对房屋的屋面进行维修，而不是对漏水造成的损失主张赔偿。且宋义长在明知屋面没有处理的前提下，提出漏水给他造成的损失是故意扩大损失范围，我方不应承担扩大损失的责任。3、按照合同法规定，损害赔偿应当是在双方签订合同时能够预见的损失范围，但该案漏水是因暴雨而形成，暴雨系不可抗力因素，新美居公司在签合同时是无法预测该房屋必然会存在漏水，更无法预测宋义长的财产的贵重程度。因此该案的漏水不符合损害赔偿的可预见性规则。所以不应赔偿。4、宋义长将租赁房屋装修，改变了房屋结构，占用了公共走廊部分，这是否与漏水有关联也无法确定。所以宋义长对房屋的装修是违规装修，对漏水也造成不利因素。5、宋义长原审起诉时提起房屋漏水情况，诉讼时效早已过，双方无法核对漏水的情况，请求法院不予支持。 第三人兴堰公司述称，兴堰公司对漏水房屋的维修需要经过一系列程序，1、需要维修首先应提供书面的申请报告。2、需要对维修所需的维修措施、所需材料进行列表。3、需要实际施工人收取维修费的原始凭证、已签订的合同等。在实施维修过程由于没有第三人的确认，对其真实性无法进行确认。由法庭予以评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月28日，经成都市都江堰工商行政管理局核准，都江堰市兴堰安居置业投资有限责任公司名称变更为都江堰兴堰投资有限公司即本案第三人兴堰公司。 2013年4月15日、2015年5月16日兴堰公司分别出具两份《场地证明》，载明：位于都江堰市幸福镇永安大道兴堰丽景A、B、C、D区、永丰教师楼临街商铺，其房屋产权为兴堰公司所有。该商铺为政府规划，兴堰公司与都江堰市装饰协会（都江堰市新美居市场经营管理有限公司）签订合作协议（合作期限至2021年2月18日止），并将商铺交由都江堰市装饰协会进行装饰建材相关业态招商经营。 2013年3月16日，作为甲方的新美居公司与作为乙方的宋义长签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：第一条、租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积：1、甲方将美安居装饰建材市场B区18-1-2E号经营场地租赁给乙方经营装饰装修材料类商品。2、本合同的有效期为36月，乙方经营使用期从2013年3月16日起至2016年3月16日止，其中甲方给予乙方租金免租期6月，即2013年3月16日至2013年9月16日（2013年3月16日至2014年3月16日租金单价不变，2015年3月16日后按调整单价执行）。3、商铺建筑面积为258.96平方米；公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为12.94平方米；商铺计价面积为271.9平方米。第二条、交款内容及交款方式：1、交款内容（以下交款内容时间为2013年3月16日至2015年3月16日相关费用，2015年3月16日至2016年3月16日交款内容按调整单价执行）。租金单价为25元/平方米/月，摊位计价面积271.9平方米，租金122355元；租赁保证金5000元/户（该保证金经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后壹年后无息退还）。2、交款方式、时间、金额：乙方向甲方交纳租金每陆个月为壹个付款周期；租赁保证金新商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转；乙方合同费用必须于合同付款日前一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，先付后用。乙方第一次交款时间：2013年3月16日，交款金额45785元。乙方第二次交款时间：2014年2月16日，交款金额40785元。乙方第三次交款时间：2014年8月16日，交款金额40785元。乙方第四次交款时间：2015年2月16日，交款金额：按调整单价执行。5、其他约定：2、双方同意场地租金、市场管理费按照合计面积（建筑面积+公摊面积）计算。第三条、权利和义务：二、乙方的权利和义务：9、甲乙双方共同约定：因甲方正式授予“成都敏知企业管理有限公司”本合同涉及“美安居装饰建材市场”的日常管理权限，本合同仅作为甲乙双方租赁关系的建立依据。其余权利义务关系详见附件《美安居装饰建材市场管理合同》、《消防及安全责任书》、《美安居装饰建材市场商品价格管理协议》。乙方与“成都敏知企业管理有限公司”（或该公司都江堰分支机构）签订的《消防及安全责任书》为本合同附件，与本合同有效期一致，同时，乙方作为其经营区内消防治安安全责任人，实行“谁主管、谁负责”的原则。第七条、合同附件：（1）《美安居装饰建材市场消防及安全责任书》，（2）《美安居装饰建材市场营业员管理协议》，（3）《美安居装饰建材市场管理合同》，（4）《美安居装饰建材市场商品价格管理协议》。以上协议作为合同附件与合同正本同具法律效力。但新美居公司并未提供相关合同附件。 上述合同签订当日，宋义长向新美居公司缴纳2013年9月16日至2014年3月15日房租40785元，保证金5000元。对保证金5000元新美居公司同意在本案中进行抵扣。 2013年5月，案涉商铺平台出现大片漏水，宋义长于同年9月向新美居公司书面反映，新美居公司派人维修后，宋义长商铺工作人员确认“经观察，原漏水处已妥善处理，确认已无漏水现象。”2014年3月，新美居公司致兴堰公司《关于解决美安居建材市场商铺屋面漏水的紧急报告》中已完成漏水处理的商铺载明有宋义长所在的商铺。 2016年1月7日，宋义长向兴堰公司账户存入3万元，兴堰公司于2016年5月16日出具收到房屋租金3万元收据。 2017年4月21日，兴堰公司出具《收据》载明，收到宋义长租金12235.5元；2017年9月12日，宋义长向兴堰公司账户转账支付房租12235.5元。对宋义长向兴堰公司交纳的三笔租金，新美居公司均同意在本案中进行抵扣。 兴堰公司陈述，兴堰公司将案涉房屋交由新美居公司进行打造，同意运营、管理，按照租赁协议将装饰市场交由新美居公司进行打造，包含招商、收取租金，实际租赁户与新美居公司之间签订的租赁合同及实施情况、履行情况均与兴堰公司无关，兴堰公司无法核实具体租赁户的租期以及租金的具体收取情况。为了解决实际租赁户对新美居公司的不信任问题，直接将租金交付给兴堰公司，由兴堰公司出具凭证后，再由实际租赁户持凭证与新美居公司进行结算。实际缴纳到兴堰公司的租金在兴堰公司与新美居公司进行结算。实际缴纳到兴堰公司的租金在兴堰公司与新美居公司进行租金同意时扣除，此行为是一种收费的简易方式，不代表兴堰公司与市场内的具体商户建立了新的租赁关系，在兴堰公司与新美居公司没有对商铺租赁合同关系达成解除或依法终止的前提下，市场内的实际租赁户与兴堰公司没有直接的租赁关系。 宋义长于诉讼中明确，其主张的两次维修费用损失并不是维修房屋屋顶漏雨的损失，而是因房屋漏雨致其商铺财产如地板、门板等的损失。其主张1、因案涉房屋漏水造成其铺面财物损失，2014年维修铺面共发生费用30293元，并提供销货清单3份、收款收据1份、维修结算单1份。2、因案涉房屋漏水造成其铺面财物损失，2017年维修铺面共发生费用24118元，并提供销货清单1份、收据2份、单据1份。 上述事实有当事各方身份信息，《准予变更登记通知书》,《场地证明》，《商铺租赁合同》，《关于解决美安居建材市场商铺屋面漏水的紧急报告》，漏水情况说明，关于漏水处理结果确认书，漏水照片、视频，维修收据，缴费转账凭证、收据，各方庭审陈述等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，一、关于新美居公司本诉主张的返还案涉房屋、支付拖欠租金、房屋使用费及杂费问题。 庭审查明，1、案涉房屋系兴堰公司所有，新美居公司基于与兴堰公司的租赁合同关系享有出租包括案涉房屋在内的美安居建材市场房屋权利，双方的租赁合同未到期亦未解除或终止。2、宋义长于2013年3月16日与新美居公司就案涉房屋签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限从2013年3月16日起至2016年3月16日，租期内共应缴纳租金203925元（计价面积271.9㎡×25元/㎡/月×30月）。3、截止2016年3月15日，宋义长向新美居公司缴纳保证金5000元，租金40785元；宋义长并于2016年1月7日向兴堰公司账户存入3万元，以上金额共计75785元。4、新美居公司于2016年3月16日提起本案诉讼。本院认为，新美居公司虽非案涉房屋所有权人，但其根据与兴堰公司的相关合同具有出租案涉房屋的合法权利，且与兴堰公司的相关合同至今未到期亦未解除亦未终止，故新美居公司有权作为案涉房屋的出租人主张自己的合法权利。新美居公司与宋义长于2013年3月16日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。案涉房屋《商铺租赁合同》租赁期至2016年3月16日，但截止2016年3月15日，宋义长仅向新美居公司支付保证金5000元，租金40785元，向兴堰公司存入3万元，欠付新美居公司租金事实清楚。本案诉讼中，宋义长向兴堰公司交纳两次租金计24471元。至今宋义长向新美居公司、兴堰公司缴纳的保证金、租金共计100256元，仍未达到案涉房屋《商铺租赁合同》约定的租金203925元。新美居公司于案涉房屋《商铺租赁合同》租期届满之日提起本案诉讼，要求宋义长返还案涉房屋及支付欠付租金、房屋使用费符合法律规定，本院予以支持。宋义长应在本判决生效之日起十五日内将位于都江堰市美安居装饰建材市场B区18-1-2E号租赁房屋（建筑面积258.96平方米）腾退并返还给新美居公司。 （一）关于欠付租金。 庭审已查明，截止判决前，宋义长向新美居公司、兴堰公司缴纳的保证金、租金合计100256元（新美居公司同意在本案中进行抵扣），合同约定租金为203925元，故宋义长应向新美居公司支付拖欠租金103669元。宋义长主张按15元/㎡/月标准计算租金于法无据，本院不予支持。 （二）关于房屋使用费。 宋义长与新美居公司就案涉房屋签订的《商铺租赁合同》于2016年3月16日租期届满，新美居公司即于当日提起本案诉讼，其不愿与宋义长建立新的租赁合同关系意思明确，故宋义长应自2016年3月17日起至返还房屋之日止，按223.48元/日标准（计价面积271.9㎡×25元/㎡/月×12÷365日）向新美居公司支付房屋使用费。 （三）关于杂费。 宋义长、新美居公司签订的案涉房屋《商铺租赁合同》虽有“双方同意场地租金、市场管理费按照合计面积（建筑面积+公摊面积）计算。本合同仅作为甲乙双方租赁关系的建立依据。其余权利义务关系详见附件《美安居装饰建材市场管理合同》……合同附件：（3）《美安居装饰建材市场管理合同》……以上协议作为合同附件与合同正本同具法律效力。”等约定，但新美居公司并未提供证据证明双方实际签署了《美安居装饰建材市场管理合同》。故因宋义长、新美居公司对杂费（广告费、管理费）未达成具体约定，对新美居公司要求宋义长支付杂费的主张，本院不予支持。 二、关于宋义长反诉主张的漏水造成损失问题。 庭审查明，案涉商铺存在漏水的事实。宋义长主张的漏水造成财物损失分为两次，分别为2014年的30293元，2017年的24118元。对2014年的30293元，因在案涉房屋《商铺租赁合同》租期内发生，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”之规定，新美居公司应予赔偿。对2017年的24118元，因此时案涉房屋租赁合同早已租期届满，新美居公司亦提起本案诉讼要求返还房屋，宋义长本应自2016年3月17日向新美居公司返还案涉房屋，但宋义长明知案涉房屋漏水虽经新美居公司维修并未根本解决问题的事实仍拒不返还案涉房屋，持续占有使用案涉房屋。故对宋义长主张的该24118元，本院不予支持。 三、关于新美居公司本诉主张的宋义长支付违约金5000元的问题。案涉房屋租赁合同租期内，虽宋义长存在拖欠租金的事实，但合同对违约金约定不明，故对新美居公司主张宋义长支付违约金5000元，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、本诉被告宋义长于本判决生效之日起十五日内将位于都江堰市美安居装饰建材市场B区18-1-2E号租赁房屋（建筑面积258.96平方米）腾退并返还给本诉原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司； 二、本诉被告宋义长于本判决生效之日起十日内向本诉原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付拖欠的2013年9月17日至2016年3月16日租金103669元； 三、本诉被告宋义长于本判决生效之日起十日内向本诉原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付房屋使用费（按223.48元/日标准，自2016年3月17日起至房屋腾退返还之日止）; 四、反诉被告都江堰市新美居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告宋义长赔偿漏雨造成的损失30293元； 五、驳回本诉原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告宋义长的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4312元，由都江堰市新美居市场经营管理有限公司负担865元，宋义长负担3447元。反诉案件受理费1160元，由都江堰市新美居市场经营管理有限公司负担580元，宋义长负担580元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 李 钰 审 判 员 胡 蓉 人民陪审员 康 华 二〇一九年三月七日 书 记 员 张博文