广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第2562号上诉人（原审被告）：深圳市时光宝实业有限公司。法定代表人：苏师芦，执行董事。委托代理人：刘南筠，广东中熙律师事务所律师。委托代理人：瞿香群，广东中熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市劳动股份合作公司，（办公场所）。法定代表人：陈贵新。委托代理人：刘忠，广东宝城律师事务所律师。原审第三人：汕头市铭达设计有限公司。法定代表人：庄振生。原审第三人：��圳市宝悦酒店有限公司。法定代表人：庄振生。第三人共同委托代理人：汤儒盛，广东一粤律师事务所律师。第三人共同委托代理人：杨林，广东一粤律师事务所律师。上诉人深圳市时光宝实业有限公司（以下简称时光宝公司）因与被上诉人深圳市劳动股份合作公司（以下简称劳动股份公司）、第三人汕头市铭达设计有限公司（以下简称铭达公司）、深圳市宝悦酒店有限公司（以下简称宝悦酒店）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1656号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，劳动股份公司已取得劳动第二工业区劳动综合楼3号楼的建设工程项目施工许可证及建设工程竣工验收证书。2009年8月4日，劳动股份公司、时光宝公司双方签订《租赁合同》，双方约定，劳动股份公司将位于劳动第二工业区劳动综合楼3号楼总建筑面积约15651平方米的房屋出租给时光宝公司，房屋现状为四周外墙瓷砖、铝合金窗、地面水泥砂浆打平、无电梯、无消防、无空调、无有线电视、无电信、无智能系统，经营项目由时光宝公司自定，以商业为主，但不能作工业用途。劳动股份公司承诺于2007年10月1日将租赁房屋移交给时光宝公司管理使用，租赁期限为20年，从2008年2月1日至2028年1月31日止，劳动股份公司给予时光宝公司八个月的免租装修期，时间自2007年6月1日至2008年1月31日，在免租装修期内，劳动股份公司免收时光宝公司的租金及一切费用。2007年10月1日深圳市龙鑫物业管理有限公司承租劳动综合楼3号楼，升级改造后经劳动股份公司同意转让给时光宝公司（深圳市龙鑫物业管理有限公司与时光宝公司有偿转让合同由双方另行协商签订）。2010年2月以前租金由深圳市龙鑫物业管理有限公司交付，2010年3月1日起至2028年1月31日租金由时光宝公司交付。合同签订后5日内，时光宝公司应向劳动股份公司交押金人民币30万元，时光宝公司在每月的20日前向劳动股份公司支付当月租金，租金支付方式为每月20日前支付，租金每五年递增一次，2008年2月1日至2013年1月31日期间月租金为262936元，2013年2月1日至2018年1月31日期间月租金为284848元，2018年2月1日至2023年1月31日期间月租金为318967元，2023年2月1日至2028年1月31日期间月租金为366859元。时光宝公司经劳动股份公司同意后可向第三方转租房屋。劳动股份公司负责大楼北侧停车场的规划建设，并保证在合同期内归时光宝公司独立使用，村委大楼三楼天面在合同期内劳动股份公司同意时光宝公司按要求安装广告招牌。劳动股份公司负责修缮本栋大楼南侧的道路，接通所需水、电及本栋大���内的消防建筑工程，并拆除围墙、抽水机房、油库、厨房等。时光宝公司应按时足额支付租金和押金，并按约定用途使用出租房屋，时光宝公司逾期交付租金的，除补足租金外，应按每逾期一日支付逾期金额的千分之五给劳动股份公司作为滞纳金。时光宝公司如连续六个月不按时交付租金或拖欠租金三个月以上的或拖欠租金数额累计达人民币90万元时，劳动股份公司有权无条件收回租赁房屋，租赁合同自行终止，所交押金不予返还，并且对时光宝公司新增的装修设施不作任何补偿，时光宝公司投资的动产、设备折价抵付所欠租金后，不足部分劳动股份公司仍有权追偿。村委大楼一楼待居委会搬迁后一起租给时光宝公司，月租金每平方米人民币18元，装修期为三个月，合同期限与本合同租赁时间一样20年，交租时间、租金递增按本合同一样每五年递增一次。2010年1月11日，劳动股份公司、时光宝公司签订《补充协议》，双方约定，劳动股份公司同意将原有二台各400KVA的变压器及变电房、发电机房迁至新址，并将其中一台400K**变压器扩容至800KVA，变电房迁移和扩容所花费的费用由时光宝公司承担。劳动股份公司同意时光宝公司在经营酒店需要时添置新的备用发电机组设备。劳动股份公司拟对3号楼周边场地使用进行整体统筹、梳理，并新增绿化带，以及修建综合楼3号楼与工业区内的1、2号楼间的隔墙，费用由劳动股份公司承担，2010年1月底做好隔墙，提供给时光宝公司使用。时光宝公司租赁期内对涉案房屋另增设投资的配套设备的产权归时光宝公司所有，租赁期限届满时，双方再行协商处理。此份补充协议为双方2009年8月4日签订的租赁合同的补充，具有同等法律效力。上述《租赁合同》及《补充协议》签订后，时光宝公司出资将���电器、变电房和发电机房迁至新址并完成变压器扩容。劳动股份公司出资修建了综合楼3号楼与工业区内的1、2号楼间的隔墙。时光宝公司已向劳动股份公司交付2012年2月前的租金，自2012年3月起未再向劳动股份公司交付租金。另查明，2009年7月31日时光宝公司与深圳市龙鑫物业管理有限公司（以下简称龙鑫公司）签订《劳动第二工业区综合3号楼投资及收益补偿合同书》，双方约定：龙鑫公司对其原承租的劳动第二工业区综合3号楼进行了投资改造升级，现经出租方同意将改造后的房屋使用权有偿转让给时光宝公司（含外墙装修、电梯设施、辅助设施以及管线铺设、路面等），时光宝公司同意分期支付2380万元给龙鑫公司作为投资及预期收益补偿。按照龙鑫公司承租的剩余年限十八年半分21次付清：（一）2010年3月1日至2013年2月28日三年每年分别支付100万元，即每年6月30���前一次性付50万元，12月31日前一次性付50万元；（二）2013年3月1日至2028年2月28日共15年每年分别支付138.67万元，每年的6月30日前由时光宝公司一次性支付给龙鑫公司；（三）2009年8月1日至2010年2月28日为时光宝公司的项目规划及招商引资期，双方约定不收补偿费；每次的补偿费必须在规定的当年当月月末前一次付清，逾期不付龙鑫公司有权按照本合同条款的约定及欠款总额每天加收5‰的滞纳金，超过一个月未付清当年（半年）的收益及投资补偿费，由违约方赔偿对方双倍的经济损失，超过两个月或以上未付清补偿费的，龙鑫公司可以单方终止合同，没收时光宝公司所缴付的履约保证金，并有权处置履约担保约定的所有设备；合同签订90天内时光宝公司支付人民币50万元作为履约保证金，合同期内，时光宝公司同意将劳动综合楼内的龙鑫公司移交给时光宝公司使用和时光宝公司后期自身添置的所有设备、设施作为履约担保；龙鑫公司承诺在本合同签订后10天内将龙鑫公司与劳动股份公司签订的租赁合同变更至时光宝公司名下，同时结清2010年2月份之前的租金。合同签订后时光宝公司已向龙鑫公司支付部分款项。再查明，2009年12月17日，时光宝公司作为甲方、铭达公司作为乙方，签订一份《租赁合同》，约定甲方将承租的座落于深圳市宝安区西乡劳动第二工业区劳动综合楼3号楼，整栋大楼面积为15963平方米转租给乙方使用。租赁房屋期限为18年，自2010年1月1日起至2027年12月31日止，租赁房屋用途为商业（乙方为开办酒店）。自2010年7月1日至2012年12月31日止，月租金为人民币268178元，其后租金每五年递增一次。若乙方未按合同约定时间交付房屋租金超过30天，甲方计收滞纳金，从超过第5天后起，每天按应付总额的3‰累计收滞纳金；如���方拖欠租金超过三个月，甲方有权单方面解除合同，收回房屋租赁经营权。甲方必须提供乙方租赁房屋周边场地供乙方停车使用，若不足部分，甲方应再行安排临时停车位供乙方客户使用。2009年12月17日，时光宝公司作为甲方、铭达公司作为乙方双方签订《补充协议书》，称就甲方原承租劳动综合楼3号楼整体租赁补偿事宜，达成一致意见：一、承租期间，根据出租方关于改变工业区功能的要求，甲方对承租物业进行了改造升级，甲方将改造升级后的房屋使用权有偿转租给乙方（签约现状为：四周外墙涂料面、铝合金窗、室内墙面毛坯、地面水泥浆打平、大厅配有两部上海三菱电梯）。二、鉴于甲方投入巨资对上述项目进行了改造升级，乙方同意给甲方以相应补偿，其投资补偿费由乙方按照向甲方承租的租期18年内分期支付，自2010年7月1日至2027年12月31日止分期支��，其中2010年1月1日至2010年6月30日为免租装修期双方约定不收补偿费，自2010年7月1日至2012年12月31日止乙方应于每月5日前向甲方支付当月补偿费人民币259822元，其后补偿费每五年递增一次。2009年12月30日，时光宝公司作为甲方、铭达公司作为乙方签订《补充协议（二）》，约定甲方负责合同附件二平面图所示的综合楼背面空地范围内的围墙建设及第七条甲方其他义务第（4）点变压器及变电房、发电机房的约定，包括完成总电源电缆沟至大楼总机房门前，并于2010年3月30日之前交付乙方使用。在甲方原计划拟建美食城未完成之前，同意暂缓执行合同第七条甲方其他义务第（6）点甲方负责租赁房屋周边及停车场的公共照明、清洁卫生、保安等工作。甲方同意合同第九条租赁房屋停车场的约定，该条款补充：“若在甲方拟建的美食城于2012年12月31日之前尚未开业，其停车场由乙方继续无偿使用。”2010年3月29日，劳动股份公司出具一份证明，称劳动股份公司将位于深圳市宝安区西乡劳动第二工业区劳动综合楼3号楼的物业出租给时光宝公司，现劳动股份公司同意由时光宝公司出租给庄振生，转租日期至2027年12月31日止。铭达公司与时光宝公司签订合同后，将涉案房屋交付给宝悦公司实际管理使用。铭达公司向时光宝公司交付了租赁保证金120万元及2010年9-11月份的租金和补偿费，自2010年12月1日起铭达公司未再向时光宝公司交付租金和补偿费。2010年12月6日，时光宝公司向劳动股份公司发出《关于3号综合楼（改造）项目周边及停车场的规划方案报告》，称就酒店经营配套需要，对3号综合楼现有周边环境和道路及停车场进行综合性的规划报劳动股份公司审定。2010年12月30日，铭达公司向时光宝公司发函，请求时光宝公司解决停车场问题���大楼周边及停车场公共照明、垃圾运转点。2011年1月23日，时光宝公司复函称北侧停车场界限已清晰，第三人的权益仅限于合同（协议）规定租赁房屋区域及周边场地范围之内。2011年3月1日，铭达公司向时光宝公司发函，要求时光宝公司尽快解决3号楼消防外连线的问题。2011年3月21日，铭达公司向时光宝公司发出《关于催租的回函》称，由于时光宝公司没有与劳动股份公司协商解决涉案房屋消防喷淋、消防栓等系统的连线问题及停车场问题，时光宝公司先行违约，铭达公司拒绝支付租金。由于第三人未按时交纳租金，2011年8月29日，时光宝公司向铭达公司发出《解除合同通知》。铭达公司于2011年8月30日向时光宝公司发出《不同意解除合同的回函》称，时光宝公司没有依合同约定提供停车场，未解决涉案房屋消防喷淋、消防栓等系统的连线问题，导致宝悦酒店迟迟未开业，时光宝公司违约，不同意解除合同。2011年11月7日，由于宝悦酒店未经消防安全检查擅自投入使用，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队对第三人作出行政处罚，责令其停产停业，并处罚款人民币3万元。2011年11月15日，宝悦公司与案外人深圳市淦碧源实业有限公司签订《协议书》，协商解决3号楼的消防喷淋、消防栓问题，并支付费用。2011年11月29日，宝悦公司取得消防安全检查合格证。2011年12月15日，时光宝公司向劳动股份公司发出一份律师函，称就有关劳动股份公司村委大楼的租赁移交手续等事宜，致函如下：一、根据《租赁合同》第十五条的约定，现居委会早已搬迁完毕，劳动股份公司将村委大楼租给时光宝公司的条件已经成就，因此劳动股份公司的拖延行为已构成违约，损害了时光宝公司的合法利益；二、时光宝公司之前经劳动股份公司同意将劳动��合楼三号楼转租给铭达公司，但是铭达公司自2010年11月1日就欠交时光宝公司租金，且私自对房屋进行非法改建、搭建，因此时光宝公司通知铭达公司自2011年8月31日解除双方签订的《租赁合同》，但铭达公司不自行搬离也不付租金，时光宝公司多次要求劳动股份公司配合收回房屋，但时光宝公司未予回应；三、望劳动股份公司接到本函后不得为铭达公司提供任何帮助，更不得将村委大楼交给铭达公司，尽快依约将村委大楼移交给时光宝公司租赁使用。时光宝公司已向原审法院起诉铭达公司和宝悦酒店，提出确认其与铭达公司签订的房屋租赁合同和补充协议已解除，判令铭达公司付清拖欠的租金和补偿费、返还房屋等诉讼请求，案号为（2012）深宝法民三初字第1420号。龙鑫公司亦向原审法院起诉，将本案的劳动股份公司、时光宝公司及宝悦公司列为共同时光宝公司，提出判令解除《劳动第二工业区综合楼3号楼投资及收益补偿合同书》、时光宝公司付清拖欠的收益补偿款及滞纳金、赔偿损失等诉讼请求，案号为（2013）深宝法民三初字第735号。劳动股份公司一审诉讼请求为：l、解除劳动股份公司、时光宝公司于2009年8月4日所签《租赁合同》和2010年1月11日所签《补充协议》；2、时光宝公司立即返还租赁房屋（位于劳动第二工业区劳动综合楼3号楼）及隔墙给劳动股份公司；3、时光宝公司向劳动股份公司支付2012年2月至8月期间的租金合计人民币1840552元（7个月×262936元／月）；4、时光宝公司向劳动股份公司支付2012年2月至8月期间租金从欠付之日起至付清之日止的滞纳金，暂计至起诉之日为人民币740164.8元；5、时光宝公司向劳动股份公司支付从起诉之日至实际返还租赁房屋之日止的占用期间的占有使用费，占有使用费按照租金的双��计算；6、时光宝公司承担本案全部诉讼费。原审法院认为，劳动股份公司、时光宝公司签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因劳动股份公司、时光宝公司双方在租赁合同第十五条中约定出租的村委大楼无合法报建手续，故双方在租赁合同第十五条中关于村委大楼的租赁约定无效。劳动股份公司、时光宝公司双方签订合同后劳动股份公司已将涉案房屋交付时光宝公司使用收益，时光宝公司自2012年3月起拖欠租金，至今已拖欠租金三个月以上，时光宝公司拖��租金已构成违约，劳动股份公司依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，劳动股份公司依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，劳动股份公司起诉要求解除租赁合同及补充协议的起诉状于2012年9月12日送达到时光宝公司，故劳动股份公司、时光宝公司签订的租赁合同及补充协议已经于2012年9月12日解除。合同解除后，时光宝公司应将涉案房产返还给劳动股份公司，同时应向劳动股份公司支付2012年3月1日至2012年9月12日期间的租金1682790.4元（262936元／月X6.4个月），时光宝公司在合同解除后仍继续使用涉案房屋，故时光宝公司仍应向劳动股份公司支付2012年9月12日至涉案房屋返还劳动股份公司之日止的房屋占有使用费，可参照双方约定的租金标准计算，即2012年9月13日至2013年1月31日期间按262936元／月计算，2013年2月1日后按284848元／月计算，2018年2月1日后按318967元／月计算，2023年2月1日后按366859元／月计算。劳动股份公司主张的双倍房屋占有使用费，双方未有约定，原审法院不予支持。时光宝公司已将涉案房屋转租给铭达公司，铭达公司又将涉案房屋交给宝悦公司实际使用，故铭达公司和宝悦酒店应与时光宝公司共同向劳动股份公司返还房屋。时光宝公司自2012年3月起拖欠租金，已构成违约，应根据合同约定向劳动股份公司支付违约金。劳动股份公司、时光宝公司双方在租赁合同中约定时光宝公司应于每月20日前向劳动股份公司交付当月租金，逾期交付租金的每天按应付金额的5‰计付滞纳金，双方约定的滞纳金实质上为违约金，违约金按合同约定标准为每日5‰，时光宝公司辩称该违约金约定过高，时光宝公司的辩称意见原审法院予以采纳，原审法院酌情将违约金计算标准调整为月租金的日万分之五，从每月应付租金日的次日即每月21日起计算至还清之日止。劳动股份公司、时光宝公司签订的租赁合同第十二条第2款约定时光宝公司拖欠租金三个月以上的，劳动股份公司有权无条件收回租赁房屋，合同终止，时光宝公司所交押金不予返还，对时光宝公司新增的装修设施不作任何补偿，时光宝公司所投动产、设备折价抵付所欠租金。关于涉案房屋的装修有两部分：1、第三人对涉案房屋的装修已在（2012）深宝法民三初字第1420号案件中进行评估，第三人对涉案房屋的装修应视为时光宝公司的新增装修，因时光宝公司违约劳动股份公司解除合同，依据劳动股份公司、时光宝公司的合同约定劳动股份公司无需补偿给时光宝公司。2、龙鑫公司将其对房屋的装修转让给时光宝公司后已由时光宝公司向龙鑫公司作为履约担保，时光宝公司后期添置的所有设备设施亦由时光宝公���向龙鑫公司作为履约担保，龙鑫公司已向原审法院提起（2013）深宝法民三初字第735号案件的诉讼，故该部分装修及设备设施待（2013）深宝法民三初字第735号案件审结后由当事人另循法律途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、劳动股份公司和时光宝公司签订的《租赁合同》和《补充协议》已经于2012年9月12日解除，时光宝公司、铭达公司、宝悦酒店在本判决发生法律效力之日起三十日内将位于深圳市宝安区西乡大道劳动第二工业区劳动综合楼3号楼返还给劳动股份公司；二、时光宝公司在本��决发生法律效力之日起十日内向劳动股份公司支付2012年3月至2012年9月12日期间的租金1682790.4元及违约金（违约金按当月租金262936元的日万分之五从每月21日起计算至还清之日止）；三、时光宝公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向劳动股份公司支付2012年9月13日至涉案房产返还给劳动股份公司之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费参照双方约定的租金标准即2012年9月13日至2013年1月31日期间按262936元／月计算，2013年2月1日后按284848元／月计算，2018年2月1日后按318967元／月计算，2023年2月1日后按366859元／月计算）；四、驳回劳动股份公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币27446元，由时光宝公司负担，受理费劳动股��公司已预交。上诉人时光宝公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决未查明本案重要事实，认定事实错误，判决不公，依法应予改判或发回重审。一、上诉人延迟支付租金是依法行使先履行抗辩权和同时履行抗辩权的合法行为，不构成违约，一审判决以上诉人拖欠租金为由认定被上诉人享有单方解除合同的权利错误。上诉人未按约定支付租金是由于被上诉人存在未按合同约定交付租赁物的根本性违约行为和未按约定规划建设停车场、接通消防工程的严重违约行为，一审判决没有对被上诉人的违约行为准确定性，也没有认真分析上诉人确实有充分、合理的理由延迟支付租金，认定上诉人违约缺乏充分依据，明显不公。1��被上诉人存在未按《租赁合同》交付部分租赁物的根本性违约行为，并且在上诉人催促后仍未履行，上诉人有权暂不支付租金以作为对被上诉人未交付租赁物的抗辩。上诉人与被上诉人《租赁合同》第十五条规定，“村委大楼一楼待居委会搬迁后一起租给乙方，月租金每平方米人民币18元，装修期为三个月，合同期限与本合同租赁时间一样20年，交租时间、递增按本合同一样每五年递增一次”。该条款对租赁房屋、租金、租赁期限都做了明确约定，足以认定双方该部分房屋的租赁事项已达成一致。据此，上诉人与被上诉人的《租赁合同》中的租赁房屋是两部分，一部分是综合楼3号楼，一部分是村委大楼。按合同约定被上诉人应当在居委会搬迁后将村委大楼交付给上诉人，但在居委会于2011年10月搬迁后，虽经上诉人一再催促，被上诉人至今仍未交付，而且已公开表态���愿意履行。房屋租赁合同是以出租方交付租赁房屋给承租人使用，承租人支付租金的合同。被上诉人未交付部分租赁房屋，属于根本性违约，在多次催促被上诉人仍未交付的情况下，上诉人不得不采取暂停交付租金的方式来督促被上诉人履行义务。上诉人暂停交付租金的行为是行使先履行抗辩权的行为，不构成违约。2、虽然一审判决认为村委大楼的出租条款无效，但在认定该条款无效的判决生效前，上诉人有理由以此作为合同履行的抗辩。一旦该条款经生效法律文书确定确为无效，上诉人可以立即交付全部未付租金。一审判决认为村委大楼未办理合法报建手续，租赁合同中关于该楼出租的条款无效。但该条款是双方真实的意思表达，在经法院生效法律文书确认无效前，上诉人有理由相信该合同有效，有理由认为被上诉人拒不履行属于根本性违约，上诉人有权就此���约行为行使先履行抗辩权，暂停支付租金。如果法院生效法律文书最终确定此条款无效，不应当继续履行，上诉人也不能主张先履行，上诉人可以立即付清所有未付的房租。但在该条款效力尚未最后确定的情况下，上诉人有权以此作为暂停支付租金的抗辩。3、被上诉人在合同履行过程中还存在未按合同约定规划建设停车场、接通大楼消防工程的重大违约行为，直接影响到上诉人对租赁房屋的使用收益，上诉人依法可主张同时履行抗辩权，在被上诉人履行相关义务之前暂停租金支付。《租赁合同》第十条第2项规定，“甲方负责本楼北侧停车场内的规划建设，并保证在合同期内归乙方独立使用”；第十条第6项规定“甲方负责修缮本栋大楼南侧的道路，接通所需水、电建设及本栋大楼内的消防建筑工程”，但被上诉人没有履行上述合同义务，并且导致上诉人因此与分��单位发生纠纷，分租单位以此为由拒付租金，严重影响到上诉人对租赁房屋的使用收益，被上诉人上述违约行为给上诉人带来了非常严重的损失和影响，属于严重违约的行为，上诉人可依据《合同法》第六十六条的规定主张同时履行抗辩权，在被上诉人履行相关义务前暂停履行租金支付义务。二、一审判决对被上诉人在合同履行过程中的过错完全未作认定，在确认合同解除的情况下，没有在合同解除后的损失承担方面对被上诉人的违约责任做相应的认定和处理，显失公正。即使一审法院认为上诉人迟延支付租金构成违约，被上诉人在合同履行过程中也明显存在违约情形，一审法院对被上诉人的违约行为完全未作认定，也没有在合同解除后的损失承担方面做出公正的处理。1、即使村委大楼出租的条款被认定为无效，过错责任完全在于被上诉人，被上诉人作为过错方应当对该条款无效的全部后果承担责任，上诉人依据此条款主张先履行抗辩权不应当被认为构成违约。村委大楼的部分房屋早已由被上诉人出租给如家酒店等商户，在居委会搬迁（2011年10月）后，被上诉人已与第三人接洽1-3楼的租赁事宜，拟将该部分房屋出租给第三人，目前已在准备装修。如果说村委大楼确实无合法报建手续，这个情况只有被上诉人最清楚，上诉人不可能了解此情况，更不可能就此提交证据。《租赁合同》第十条约定了被上诉人应确保交付的租赁房屋符合租赁目的。因此，即使该条款因房屋报建问题而被认定为无效，合同无效的责任完全在于被上诉人，不应当成为被上诉人逃避法律责任的盾牌。被上诉人无权对上诉人依据此条主张先履行抗辩权提出异议，也不能因此认为上诉人主张先履行抗辩权不当，构成违约。2、一审判决对被上诉人未按合同约定规划建设停车场、接通大楼消防工程的重大违约行为全部未做认定，也没有在合同解除后的损失承担方面做相应的认定和处理。被上诉人没有履行合同约定的规划建设停车场和接通大楼消防工程的义务，导致上诉人因此与分租单位发生纠纷，分租单位以此为由长时间拒付租金，严重影响到上诉人对租赁房屋的使用收益。被上诉人上述违约行为给上诉人造成的严重损失和后果显而易见，但一审判决对此完全未予认定和处理，显失公正。三、一审判决在确认租赁合同解除的情况下，对上诉人高达60383953元的升级改造和装饰装修投入完全未做处理，不符合合同约定和法律规定。1、上诉人与第三人铭达公司之间的租赁合同的解除与本案存在本质区别，不能参照1420号案一审判决的处理原则认为无需对涉案房屋的装饰装修予以补偿。上诉人与第三人铭达公司的租赁合同纠纷一案（1420号案）中，法院一审判决解除租赁合同，上诉人对第三人的所有装修投入不予补偿。但该案与本案有本质区别。其一，上诉人与第三人铭达公司的《房屋租赁合同》和上诉人与被上诉人的《租赁合同》中关于租赁物、停车场、消防责任等方面的约定均不相同，本案上诉人主张的抗辩理由有充分的合同依据，而1420号案中铭达公司的抗辩没有相应的合同依据。其二，上诉人对装饰装修的投入除了铭达公司装修酒店的投入（经法院委托评估价值为34103428元外），还有上诉人需要向深圳市龙鑫物业管理公司（以下简称龙鑫公司）支付的投资和预期利益补偿2380万元（此款项的支付得到了被上诉人的认可），上诉人自己投入的水电改造工程和其他装修投入2480525元。1420号案只涉及铭达公司的装修价值的处理，而本案需要对上述三部分装饰装修物和其他投入的补偿都作出处理。其三，1420号案件中的第三人拖欠租金显然属于恶意违约，第三人以停车场和消防水池连接为由拒交租金，但上诉人对此两项事务只有协助义务。而且第三人甚至在酒店目前已开业经营的情况下仍拒不交付租金，并私下与被上诉人联系直接租赁涉案房屋的事宜。本案中上诉人确有合理理由延付租金，而且在第三人自2010年12月1日起就未交付租金，上诉人对涉案房屋没有任何收益的情况下，上诉人还是按时向被上诉人交付租金，直至2012年3月，因被上诉人一直拒不交付村委大楼给上诉人租用，上诉人为督促被上诉人履行合同约定义务，才停止交付租金。因此，本案需要处理的补偿问题和事实依据都与1420号案不同，不能以1420号案对租赁房屋的装修补偿原则来处理本案的装修补偿。2、即使依据《租赁合同》的约定，也只约定了在甲方单方解除合同的情况下，乙方新增的装修设施不作补偿，而上诉人从龙鑫公司受让的装修投入应不在此列。本案《租赁合同》第十二条第2项约定因乙方拖欠租金甲方收回租赁房屋，“对乙方新增的装修设施不作任何补偿”。如前所述，本案上诉人对租赁房屋的装修和改造投入有三部分，一是在签订租赁合同之时，原已由龙鑫公司投入的装修；二是上诉人自己投入的装修；三是上诉人出租给第三人后，第三人进行的装修。因租赁合同签订时龙鑫公司的装修和投入已存在，租赁合同中也特别注明了同意龙鑫公司将对升级改造后的租赁房屋转给上诉人，故该部分装修应当不属于“乙方新增的装修设施”，不在“不作补偿”的约定之列。3、一审判决认为龙鑫公司的装修及设备设施应待（2013）深宝法民三初字第735号案件审结后另循法律途径解决没有法律依据。基于合同的相对性原则，上诉人与龙鑫公司关于投���补偿款的支付问题与本案租赁合同解除后的装修、设备设施处理没有直接关系。一审法院在确认租赁合同解除的情况下，理应处理租赁房屋的装饰装修和设备补偿问题。以上诉人与龙鑫公司案为由不予处理没有法律依据。四、一审判决没有查明村委大楼是否有进行合法报建这一重要事实，该事实直接影响到本案的处理。村委大楼是否有合法报建手续直接关系到合同第十五条的效力，关系到被上诉人是否有相关违约行为，上诉人是否有权行使延付租金的抗辩权利，以及被上诉人是否有单方解除合同的权利。村委大楼是与3号楼一起建设，被上诉人就3号楼提供了相关报建手续，却声称村委大楼无报建手续。此房由被上诉人在近二十年前建设，上诉人不可能对其报建情况进行举证，因该方面证据不利于被上诉人，被上诉人可能隐瞒相关证据。一审法院应当依职权查明相关事实，但一审法院仅依据被上诉人的陈述就认定村委大楼无报建手续，可能导致本案的处理出现严重错误。五、一审判决解除租赁合同，并且不予上诉人任何装修装饰的赔偿是在袒护不诚信的被上诉人和第三人的不当利益，破坏公平的市场秩序，违背公平正义的法律原则，并且可能激化社会矛盾，带来一系列新的纠纷。本案一个基本的事实是被上诉人已与第三人就涉案租赁房屋的使用串通一气，企图通过第三人恶意不交租金和被上诉人追收租金将上诉人排挤出去，并且鲸吞上诉人对涉案租赁房屋的投入。在第三人拖欠租金的期间，上诉人还自筹资金向被上诉人交付了2年多的租金。第三人在庭审过程中公然声称同意解除租赁合同，但应该把房屋交还给被上诉人，显然与被上诉人已就继续使用租赁房屋达成默契。一审判决的结果实际是支持了被上诉人与第三人的不良企图，破坏公平的市场秩序，使社会诚信和正义得不到应有的申张。在一审判决如此处理的情况下，上诉人还需要向龙鑫公司支付2380万装修和预期利益补偿，因涉案租赁纠纷引发的新的诉讼和社会矛盾将层出不穷，如何体现司法机关在诉讼活动中案结事了，司法为民的精神？综上所述，上诉人认为一审判决重要事实未查明，直接影响案件处理的合法性和公正性；在判决解除租赁合同的同时未对租赁房屋的装饰装修补偿问题在分清责任的情况下公正处理，依法应予纠正。请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，或将本案发回重审。被上诉人劳动股份公司答辩称：一、租赁合同履行期间，答辩人没有违约行为，被答辩人不享有先履行抗辩权和同时履行抗辩权。被答辩人无理拖欠租金达7个月之久，根据双方签订的租赁合同约定，答辩人有权单方面解除租赁合同。1、被答辩人上诉状中称“答辩人存在未按合同约定交付租赁物的根本性违约行为”没有事实根据，故被答辩人无权享有先履行抗辩权和同时履行抗辩权。本案涉案租赁物为劳动第二工业区劳动综合楼3号楼，答辩人于2009年7月就将上述楼宇交付给了被答辩人，被答辩人实际占有和使用该楼，且被答辩人于2009年12月17日又将涉案租赁标的又转租给了第三人。答辩人、被答辩人对上述事实并无争议，故被答辩人上诉状中称答辩人未按合同约定交付租赁物没有任何事实根据，被答辩人不享有先履行抗辩权和同时履行抗辩权。2、被答辩人无权以《租赁合同》第十五条规定的村委大楼一楼未交付而拒付劳动综合楼3号楼的租金。理由是：（1）村委大楼是独立于劳动综合楼3号楼的建筑物，《租赁合同》第十五条只是答辩人和被答辩人对村委大楼一楼的租赁意向条款，交付时间并未确���，双方也未签订正式租赁合同，被答辩人既未缴纳租赁保证金也未交纳租金。故无论村委大楼一楼的租赁条款效力如何，均不影响被答辩人使用劳动综合楼3号楼。故被答辩人无权以村委大楼一楼未交付而拒付劳动综合楼3号楼的租金。（2）鉴于村委大楼没有办理报建手续，《租赁合同》第十五条约定将该楼一楼出租的意向条款依法属无效条款，答辩人客观上无法交付。故被答辩人以该楼未交付为由拒付劳动综合楼3号楼的租金缺乏法律依据和合同依据。3、被答辩人上诉状称答辩人未按约定规划建设停车场、接通消防工程，没有事实根据，其不得享有先履行抗辩权和同时履行抗辩权。（1）答辩人已经按规划建设停车场的证据有：A、2010年1月11日答辩人和被答辩人所签《补充协议》第三条对综合楼3号楼周边场地的使用作出约定，答辩人已按照协议约定建设了隔墙，并��隔墙内的场地交给被答辩人做停车场。B、2011年1月23日被答辩人回复给第三人的《函》第2页最后一段：北侧停车场界限已清晰，综合楼北面空地范围内的围墙建设已清楚界定了停车场方位。这一证据表明虽然被答辩人和第三人对停车场的方位存在争议，但答辩人和被答辩人就停车场的方位已经达成一致意见，即围墙范围内的地块作为停车场，被答辩人也对此予以确认。C、被答辩人的法定代表人在本案第二次开庭时当庭承认答辩人和被答辩人约定的停车场就是指围墙内的车位。（2）答辩人出租的综合楼3号楼已经深圳市公安局宝安分局消防大队出具《关于深圳市劳动股份合作公司综合楼消防验收合格的意见》，且合同履行过程中以及在一审整个庭审过程中被答辩人均没有提及消防工程的问题，故答辩人已经完成了消防工程建设，不存在违约行为，被答辩人在上诉时提出明显是为了其拖欠租金找借口。4、从租赁合同的定义和性质看，出租方的主要义务是交付租赁物，承租方的主要义务是交纳租金，故承租方只有在出租方违反交付租赁物这一主要义务或者所交付租赁物不能正常使用时，才有履行抗辩权拒付租金的权利。本案中，答辩人作为出租人按时交付了租赁物，租赁物也能正常使用，故被答辩人无权主张抗辩权，其拖欠租金的行为已构成根本性的违约，答辩人有权按照合同的约定解除合同，收回租赁物。二、答辩人是因被答辩人违约拒付租金而依约解除租赁合同的，因此解除合同产生的损失依法应当由被答辩人自行承担，答辩人无须对被答辩人予以任何补偿，一审法院对此判决正确。1、本案是对综合楼3号楼的租赁纠纷予以审理，而村委大楼一楼出租条款无效的过错以及损失承担不在本案审理范围，且被答辩人已就村委大��的交付另行向法院提起诉讼，故一审法院在本案中不予认定过错及损失的承担，处理正确。2、如上所述，答辩人不存在违约行为，被答辩人拒付租金的行为没有法律依据和合同依据，故一审认定被答辩人拖欠答辩人7个月租金，根据《租赁合同》第十二条约定：“被答辩人拖欠租金三个月以上的，答辩人有权无条件收回租赁房屋，租赁合同自行终止，对被答辩人新增的装修设施不作任何补偿”从而判令解除租赁合同，由答辩人收回房屋，并不对被答辩人的装修损失做任何赔偿。一审法院上述判决认定事实清楚，二审应予维持。三、被答辩人上诉状所称的升级改造和装饰装修60383953元没有事实根据，一审法院对此未作处理，符合合同约定和法律规定。理由是：1、第三人投入的装修，委托评估价值为34103428元，该部分装修属第三人所有，与被答辩人无关，且该部分装修已另案处理，故被答辩人违约答辩人解除合同，答辩人依约无须对被答辩人做任何补偿。2、关于被答辩人与深圳市龙鑫物业管理公司（下称龙鑫公司）之间约定的投资和预期利益补偿2380万元，属于被答辩人与龙鑫公司之间自行约定的内容，对答辩人没有拘束力，且关于被答辩人和龙鑫公司之间的合同纠纷正由一审法院另案审理，故一审法院未在本案中对该部分补偿款作出认定和处理符合法律规定。3、被答辩人与龙鑫公司之间签订的补偿合同约定2380万元包括预期收益，显然不属于装修，一审法院未作处理符合法律规定。4、1420号案件判令第三人向被答辩人支付补偿费，已经弥补了被答辩人应向龙鑫公司支付的补偿费。如果本案再判决答辩人向其赔偿补偿费，则被答辩人将获得“双份”的补偿费，而被答辩人仅向龙鑫公司支付了90万元，这显然是不公平合法的。第三人铭达公司、宝悦酒店公司答辩称，一、原审判决书第十三页一审判决认为“第三人对涉案房屋的装修应视为被告的新增装修”，我们不同意这样的认定，因为这部分新增装修事实上是深圳市宝悦达投资有限公司投入的，应当属于该公司，它既不属于上诉人也不是本案第三人的。除此外，我们认为一审判决都是正确的，对于一审判决第一项，我们也愿意将3号楼交还被上诉人。二、上诉人在上诉状中说我们有恶意违约，我们不同意这样的说法，因为根本违约在先的是上诉人，铭达公司暂停给付租金和补偿款是根据合同法第六十六、六十七条的规定行使抗辩权，不是恶意违约。本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点是：一、被上诉人未交付涉诉村委大楼是否构成违约？二、上诉人以被上诉人未交付涉诉村委大楼为由��付租金是否属于行使先履行抗辩权的行为？对于焦点一，本院认为，被上诉人未交付涉诉村委大楼并不构成违约。理由是：《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案一、二审审理期间，上诉人与被上诉人均未能提供涉诉村委大楼的相关报批报建手续，原审法院依照上述司法解释的规定认定出租村委大楼合同条款系无效条款并无不当。出租村委大楼合同条款系无效条款，该合同条款对上诉人与被上诉人均无约束力，被上诉人未交付涉诉村委大楼并不构成违约。对于焦点二，本院认为，上诉人以被上诉人未交付涉诉村委大楼拒付租金不属于行使先履行抗辩权的行为。理由是：1、被上诉人已经将涉诉综合楼交付上诉人，涉诉综合楼有相应的报批报建手续，关于涉诉综合楼的合同条款有效，上诉人应当按照相应的有效约定履行支付租金等合同义务。上诉人拖欠涉诉综合楼的租金，其行为已经构成根本违约。涉诉村委大楼和涉诉综合楼系各自独立的标的物，上诉人可就涉诉村委大楼问题向被上诉人主张相应的权益，上诉人亦已经就此问题提起了另案的诉讼。上诉人不能以被上诉人未交付村委大楼为由拒付涉诉综合楼的租金。2、即使涉诉村委大楼有报批报建手续、该合同条款系有效条款，该条款亦系独立条款，且该条款并无约定明确的交付时间，对于居委会系何时搬离村委大楼，双方亦存在争议，上诉人并不能提供充分的证据证明其系在村委大楼符合交付条件后才拖欠涉诉综合楼租金。因此，上诉人拖欠租金的行为构成根本违约，涉诉合同约定：上诉人如连续六个月不按时交付租金或拖欠租金三个月以上的或拖欠租金数额累计达人民币90万元时，被上诉人有权无条件收回租赁房屋。原审法院判令解除涉诉综合楼租赁合同并无不当，上诉人亦应当支付相应的租金和房屋占有使用费。上诉人上诉涉及的其他问题：1、停车场问题。虽然合同约定被上诉人负责涉诉停车场的规划建设，但没有明确约定期限，而且停车场系平整土地即可停车，即使被上诉人没有规划建设双方合同约定的涉案停车场，没有证据证明该问题导致上诉人不能实现合同目的，上诉人拒绝支付全部租金亦属违约。2、上诉人主张的其他装修、设备设施等问题，等待相应关联案件审结后，如仍有纠纷，可另循法律途径解决。3、上诉人在二审审理间才提交的材料不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的新的证据，二审法院不予采纳。上诉人二审申请调查取证，且该取证内容并不能影响本案的处理结果，该取证申请本院不予准许。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  俞 红审 判 员  柯云宗代理审判员  吴思罕二〇一四年五月二十七日书 记 员  王丹妮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决��裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。