广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初172号 原告：赵某1，男，汉族，1973年11月25日出生，住桂林市临桂区。 被告：桂林某投资开发有限公司，住所地：广西桂林市临桂区临桂镇，统一社会信用代码：91XXXXXXXXXXG。 法定代表人：黄某,公司总经理。 委托诉讼代理人：赵某2，广西君健律师事务所律师。 原告赵某1与被告桂林某投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月27日、2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告赵某1、被告桂林某投资开发有限公司的委托代理人赵某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵某1向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决被告支付违约交房违约金，共计34110.37元给原告，367173元(购房款)×0.0001×929天=34110.37元；二、请求法院依法判决被告退回违约收取的物业费给原告929天×4.68=4347.72元；三、请求法院依法判决由被告承担本案诉讼费。 事实和理由：原告赵某1于与被告桂林市某投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于桂林市临桂区·1号楼1-3-1，购房金额为367173元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。根据被告桂林市某投资开发有限公司出具的·《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》中第一条规定：房屋质量保证·由广西集团投资、桂林某投资开发有限公司开发。我公司保证·1、2、3、5号楼均严格按照国家现行建筑工程质量、安全标准并委托有执业资格的专业单位进行勘察、设计、施工与验收。房屋的建筑工程质量在临桂县建筑质量监督站依法监督下，由建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位进行了验收，并取得验收合格意见书。我公司对购买·1、2、3、5号楼房屋的业主提供以下质量保证在房屋交付给业主时，向业主出具竣工验收（经建设单位、施工单位设计单位、勘察单位、监理单位验收）合格的报告。然而，原告赵某1所购买的房屋，桂林市某投资开发有限公司到了2017年5月18日才报送临桂区（原临桂县）住建局备案登记，临桂区住建局才给予备案登记。根据被告桂林市某投资开发有限公司这一系列的违约违法行为，足以证明被告桂林市某投资开发有限公司竣工验收及交房等行为存在严重的欺诈性，所承建的商品房可能存在严重的质量或安全隐患，被告桂林市某投资开发有限公司在交房前所建设的商品房就根本没有经五方验收合格，更未经当地住建部门备案登记，被告桂林市某投资开发有限公司也就根本没有取得《竣工验收备案表》，其行为严重违反了双方签订的《商品房买卖合同》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条最高人民法院关于《民法通则若干总是的意见》第68条、建设部《建设工程质量管理条例》第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等有关规定，以及桂林市住建局《关于印发建设工程竣工验收有关规定》（市住建局【2010】9号）文件之规定，不仅给原告赵某1（购房者）造成极大的经济损失及极大的精神损失，欺骗了我们的良心！严格地讲，买卖双方签订的《商品房买卖合同》是无效的，可依法要求被告桂林市某投资开发有限公司双倍退还原告赵某1（购房者）的购房款，但鉴于原告赵某1（购房者）已装修使用，全部退房已不太现实，故请求法院依法判决被告支付违约交房违约金，共计34110.37元给原告,367173（购房款）×0.0001×929天＝34110.37元。2、被告桂林市某投资开发有限公司在未取得交房资格就已强制收取物业管理费，故请求法院依法判决被告支付违约物业费给原告，929天×4.68＝4347.72元。为此，原告为维护自身合法权益，特依法提起民事诉讼，请求人民法院依法判决。 被告桂林某投资开发有限公司辩称：一、答辩人与原告之间的商品房买卖合同有效且已履行完毕主要义务。双方于2013年4月29日签订的《商品房买卖合同》没有违反国家法律规定，答辩人也没有欺骗原告。原告于2013年5月26日支付全部房款338353元，此后于2015年1月27日接收了所购买的1栋1单元31层3号房。因此，双方之间的合同主要义务均已履行完毕，且为双方所接受。二、答辩人按约定期限交付了房屋，没有逾期交付房屋。与原告之间的合同签订后，答辩人克服了雨季旱季、停水停电、中考高考、春节国庆五一重大节目等诸多限制施工或无法施工的种种困难情况，努力在约定期限前完成了房屋建设工作，并按照合同约定，于2014年10月29日在《桂林晚报》上公告，向原告等众多的购房人通知交房，又邮寄通知了原告在2014年10月30日前接收房屋。原告收到交房通知后，根据自己的安排时间，在2014年11月4日接收了房屋，在收房时没有查验竣工验收备案表等收房文件，也没有提出异议，认可了答辩人交付的房屋。总之，答辩人没有逾期交房，不应当承担逾期交房违约责任。三、根据国务院《物业管理条例》和广西《物业管理条例》规定，原告等小区业主应当向为小区提供前期物业服务的物业公司交纳前期物业服务费用。前期物业服务费用是原告支付给物业公司的前期物业费用，答辩人没有收取物业费用，不应当承担退回责任。四、原告已转让案涉房屋，无权提起本案诉讼。2018年7月3日前，原告已将案涉房屋转让给了他人，已重新办理了桂（2018）临桂区不动产权第0005308号不动产登记证书，原告不是案涉房屋的所有权人，无权起诉。五、原告的诉讼请求均已超过法律规定的诉讼时效，应当予以驳回。对于房屋交付条件，双方合同第八条有明确约定。接到收房通知后，原告于2014年11月4日已经接收房屋，应当知道当时的房屋是否符合合同约定的交付条件，但原告一直没有提出异议，直到2019年1月8日才起诉主张违约权利，明显已超过法律规定的二年诉讼时效。总之，原告与答辩人之间的商品房买卖合同合法有效，而且答辩人在合同约定期限交付了房屋，原告已实际接收房屋，现主张逾期交房违约责任、退回物业费和支付入户门改装费用，均没有事实根据，也与法律规定不符，且已超过法律规定的诉讼时效，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告赵某1为证明其主张提供以下证据：证据一：物业公司开具的证明；证据二：销售不动产统一发票；证据三：商品房买卖合同；证据四：竣工验收备案表；证据五：房屋质量保证书、房屋使用说明书；证据六：情况说明（2019年2月21或22号交）；证据七：录音（三段：第一段：2018年11月15号15点18分，赵某1与黄某1180××××4044的电话录音；）以上证据证明1.证明什么时候交的房；2.证明被告在交房的时候没有取得五方竣工验收备案表，不符合交房条件构成违约。3.证明已经有业主收到开发商赔偿的违约交房的违约金34200元。4.在起诉前已经进行协商但是金额未达成一致，所以协商未成。 被告桂林某投资开发有限公司为证明其主张提供以下证据：证据一、桂林晚报公告；证明已经在2014年10月29日我方公司已经在桂林晚报公告通知交付1号楼的房屋，没有逾期交房。证据二、1，收楼确认书；2，收楼物品交接清单；3，“两书”签收存根；证明2014年11月4日根据自己的时间安排，赵某1与吴燕平接收了房屋。证据三、不动产权证书（复印件）（2018年）；不动产证书第二页的抵押登记时间注明为2018年7月3日，我方认为在此日期前原告已经转让了房屋，所以原告无权主张该房屋的相关权利。 被告桂林某投资开发有限公司对原告赵某1提供的证据认为：证据一无法确定真实性，其他证据无原件，不予质证。对证据六是证人证言，按照证据规则，证人应该出庭作证，提交证人情况说明不符合法律规定的要求。证据七与原告无关，这段录音只与169号原告有关。 原告赵某1对被告桂林某投资开发有限公司提供的证据认为：证据一不认可，公司的登报合同已经违法购房合同第八条的约定以及房屋质量保证书第一条；证据二认可已经签字，但是签字的时候没有出示五方验收的竣工备案表，开发商涉嫌欺诈。证据三起诉开发商的违约时间是从交房时间到2017年5月18日，我要的违约时间是这个期间，2018年7月3日前房子还是我的，买卖房屋是我的权利，只要交房的时间到2017年5月18日期间的违约金，开发商之前已经同意赔偿2.8万元以及免4年的物业费，相关负责人包括财务都在那里。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告提交的（证据一、二、三、五）证明、销售不动产统一发票、商品房买卖合同、房屋质量保证书、房屋使用说明书的三性均予认可；对证据四竣工验收备案表，由于在庭审中被告已经对该份证据的真实性、关联性进行了确认，故本院对该份证据的证明内容予以采纳；对证据六情况说明，因原告未提供证人证言予以佐证，真实性无法核实，本院不予采纳；对证据七录音，本院视案件事实酌情予以参考。二、对于被告提交的证据真实性、合法性本院均予认可，对于证明内容有异议的，本院视案件事实酌情予以参考。 经审理查明，2013年5月14日，原告赵某1与被告桂林市某投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于桂林市临桂区1号楼1-3-1，购房金额为367173元，并已经按照合同约定支付购房款。合同约定：“……第八条出卖人应在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》（该商品房在2014年6月30日前经建设单位、施工单位、设计单位、勘测单位、监理单位共五方验收合格）。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人在当地报刊发布公告或以信件、电话短信方式向买受人合同所留的联系地址发送办理交付手续的通知，无论公告或通知，一经发布或发送均视为有效送达买受人……。”2014年10月29日，被告桂林市某投资开发有限公司在桂林晚报上发出《交房通知》，通知业主·1＃楼已竣工并验收合格，达到合同约定的交付使用条件，从2014年10月30日起可以办理交房手续。原告赵某1于2014年11月4日收房，被告桂林市某投资开发有限公司向其出具·《房屋质量保证书、房屋使用说明书》，其中第一条载明：“一、房屋质量保证·由广西集团投资、桂林某投资开发有限公司开发。我公司保证·1、2、3、5号楼均严格按照国家现行建筑工程质量、安全标准并委托有执业资格的专业单位进行勘察、设计、施工与验收。房屋的建筑工程质量在临桂县建筑质量监督站依法监督下，由建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位进行了验收，并取得验收合格意见书。我公司对购买·1、2、3、5号楼房屋的业主提供以下质量保证在房屋交付给业主时，向业主出具竣工验收（经建设单位、施工单位设计单位、勘察单位、监理单位验收）合格的报告。……”实际上，被告桂林市某投资开发有限公司于2017年5月18日才取得房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案表》。原告赵某1于2016年5月1日至2016年12月31日向桂林壹零壹物业服务有限公司交纳了物业服务费。后原告赵某1已在2018年，将案涉房屋转让给了他人，并办理了桂（2018）临桂区不动产权第0005308号不动产登记证书，原告与被告私下协商多次未果，遂诉至法院。 本院认为，原告赵某1与被告桂林某投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。 关于本案的争议焦点一、被告桂林某投资开发有限公司的交房行为是否构成违约。在庭审中已经明确，被告桂林某投资开发有限公司在向原告赵某1交付房屋时并未取得《竣工验收备案表》。被告认为原告在收房时未提出异议，应视为其认可被告的交房行为，可认定双方对约定的房屋交付条件进行了合法变更。本院认为，在本案中，被告交房时并未向原告作出变更房屋交付条件的意思表示，也未将该商品房尚未取得《竣工验收备案表》的情况告知原告，而原告也仅对是否接收房屋作出意思表示，双方并未对房屋交付条件进行协商，因而房屋交付条件并未变更。并且，其一，按照《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》（该商品房在2014年6月30日前经建设单位、施工单位、设计单位、勘测单位、监理单位共五方验收合格）。”依照该条约定，合同约定符合交房条件的商品房是经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》，但被告将不具备该条件的房屋交付给原告，违反了合同约定；其二，被告在向原告交房时还出具了·《房屋质量保证书、房屋使用说明书》，其中第一条载明：“一、房屋质量保证·由广西集团投资、桂林某投资开发有限公司开发。我公司保证·1、2、3、5号楼均严格按照国家现行建筑工程质量、安全标准并委托有执业资格的专业单位进行勘察、设计、施工与验收。房屋的建筑工程质量在临桂县建筑质量监督站依法监督下，由建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位进行了验收，并取得验收合格意见书。我公司对购买·1、2、3、5号楼房屋的业主提供以下质量保证在房屋交付给业主时，向业主出具竣工验收(经建设单位、施工单位设计单位、勘察单位、监理单位验收)合格的报告。……”然而被告在向原告交房时，既未按保证书中的承诺向原告出具竣工验收合格的报告，也未将该商品房尚未取得《竣工验收备案表》的情况告知原告，因此，被告的行为亦违反诚实信用原则。综上，被告桂林某投资开发有限公司将尚未取得《竣工验收备案表》的商品房交付给原告赵某1的行为已构成违约。 关于本案的争议焦点二、被告桂林某投资开发有限公司应如何承担违约责任。被告桂林某投资开发有限公司虽然在合同约定的交付期限内登报告知业主于2014年10月30日起办理房屋交接手续，但被告实际交付涉案商品房时，尚未取得《竣工验收备案表》，因此该商品房在交付时并未具备合同约定的交付条件，而被告实际于2017年5月18日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案表》，期间相隔929天，至此，涉案商品房才真正具备合同约定的交房条件。被告履行合同义务不符约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。考虑到商品房交易市场中存在买卖双方信息不对等的情况，为维护商品房交易市场秩序及遵循诚实信用原则，原告要求被告按逾期交房的违约标准支付违约金，有理有据，本院对该项请求予以支持，即367173元×0.0001×929天=34110.37元。 关于本案的争议焦点三、被告桂林某投资开发有限公司是否应向原告赵某1退回物业服务费。本院认为，原告赵某1交纳物业服务费的对象并不是被告桂林某投资开发有限公司，因此，根据合同相对性原则，原告应向收取其物业服务费的物业公司另行主张物业服务费，故对于该项请求，本院不予支持。 关于本案的争议焦点四、原告赵某1是否具备主张案涉房屋权利的诉讼主体资格。被告桂林某投资开发有限公司认为，原告赵某1已在2018年7月3日前将案涉房屋转让给他人，并办理了登记，故原告赵某1已丧失本案的诉讼主体资格，无权提起本案诉讼。本院认为，根据合同相对性原则，与被告桂林某投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》的相对人是原告赵某1，且原告赵某1于2018年才将案涉房屋转让，因此，原告有权对被告之前的违约行为进行起诉，其转让房屋的行为与本案无关，故原告赵某1有权提起本案诉讼。 关于本案的争议焦点五、原告赵某1的诉讼请求是否已过诉讼时效。被告桂林某投资开发有限公司认为从原告赵某12014年11月4日收房起到其向法院提出诉讼之日即2019年1月8日止，已过三年诉讼时效。本院认为，诉讼时效的起算时间从当事人知道或者应当知道违约事实时起算，原告表明其在2018年才知晓被告的违约行为，后多次与被告协商均未果，虽然具体协商时间无法查明，但综合录音以及赔偿申请报告等证据来看，可以确认原告与被告多次协商的事实，故诉讼时效亦引起中断，综上，本院认为原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 1、被告桂林某投资开发有限公司向原告赵某1支付违约金34110.37元； 2、驳回原告赵某1的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费761元，依法减半收取380.5元，由被告桂林某投资开发有限公司承担337元，原告赵某1承担43.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费761元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 卢 晨 二〇一九年三月二十六日 书记员 黄红丹