湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）岳中民一终字第93号上诉人（原审被告）方高云，男，1968年11月10日出生，汉族，湖南省岳阳市人。委托代理人刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托代理人汪双云，湖南立华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）岳阳市公安局。法定代表人丁阳云，局长。委托代理人薛冬定，湖南昌言律师事务所律师。上诉人方高云因租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民速初字第142号民事判决，于2014年1月24日向本院提起上诉。本院于2014年3月5日受理后，依法组成由审判员邵莉茜担任审判长，审判员周华良、代理审判员王欣辉参加的合议庭，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人方高云及其委托代理人刘立华、汪双云，被上诉人岳阳市公安局的委托代理人薛冬定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，1999年岳阳市人民政府将依法没收的原岳阳富盛实业总公司所属的“岳阳富华油墨有限公司”和“岳阳富丽印刷有限公司”全部资产（含土地、房屋、设备等）拍卖给岳阳市公安局作戒毒所。方高云自2005年11月20日开始租赁位于该土地上湖滨宜登路118号第一栋第二层房屋。2007年11月20日，岳阳市公安局与方高云签订了一份《门面租赁合同》。约定岳阳市公安局将座落在原富盛的门面租给方高云使用，租金按5000元／年计算，必须在每月二十八日前交清当月租金、水电费，如不按时交纳，岳阳市公安局有权收回门面并从押金中扣回。租赁期限自2007年11月20日至2009年11月20日止。方高云在租赁期内必须承担该门面所需的绿化、卫生、治安、工商税务、水电和室内维修等各项费用，岳阳市公安局不负责。方高云在装修房屋时不得损坏原整体结构。退租门面时，岳阳市公安局不负责装修费。方高云如继续承租该门面，需提前二个月与岳阳市公安局协商，岳阳市公安局如收回该门面另作他用时，应提前二个月通知方高云。合同签订后，方高云没有交纳押金，实际使用的是湖滨宜登路118号第一栋第一至四层房屋，租金仍按5000元／年交纳。合同到期后，双方未另行签订书面合同，方高云继续使用该门面。并于2011年元月18日交纳了2010年至2011年的门面租金10000元。2011年6月22日，岳阳市公安局向湖滨宜登路的承租户发出通知，告知湖滨宜登路11号原富盛公司厂房，已拟定拍卖。要求各承租户接此通知后，做好搬迁准备。原已交清2011年度租赁费的承租户，按搬迁日期退还多收的租赁费，拖欠租金承租户，应交清承租费。2011年11月18日，岳阳市公安局向方高云送达了《关于湖滨宜登路118号各承租户限期搬迁的通知》，告知因原富盛公司厂房已定于2011年12月31日交房，要求各承租户在2011年12月30日前完成搬迁工作。2012年3月26日，岳阳市公安局又向湖滨宜登路118号的各承租户发出通知，告知湖滨宜登路118号市公安局戒毒所地块（原富盛公司厂房）已经拍卖，拍卖前已多次通知各承租户搬迁，现请各承租户于2012年4月26日前完成搬迁工作，逾期强制清退。双方均确认方高云的租金交至了2011年11月20日。湖滨宜登路118号第一栋第一至四层房屋现仍由方高云在使用。另查明，2011年，岳阳市公安局通过资产处置审批后，委托岳阳联合产权交易中心有限公司公开挂牌转让戒毒所资产。岳阳联合产权交易中心有限公司于2012年1月17日发出岳阳市公安局戒毒所资产处置公告，以评估价为底价公开挂牌，报名时间截止，无意向受让人。2012年2月20日，岳阳联合产权交易中心有限公司就岳阳市公安局戒毒所资产处置发出复牌公告。2012年3月21日，岳阳市公安局经湖南天径拍卖有限公司，将岳阳市湖滨八仙台房地产及地上建筑物拍卖给岳阳鸿升电磁科技有限公司。原审认为，岳阳市公安局与方高云于2007年11月20日签订的《门面租赁合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。2009年11月20日租赁合同到期后，双方未再签订书面合同，方高云作为承租人继续使用租赁物，岳阳市公安局没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，出租人岳阳市公安局解除合同应当在合理期限之前通知承租人方高云。2011年6月22日，岳阳市公安局向方高云发出通知，告知租赁房屋已拟定拍卖，要求作好搬迁准备；2011年11月18日，岳阳市公安局要求方高云在2011年12月30日前完成搬迁工作。因此，岳阳市公安局已于2011年11月18日解除了双方的不定期租赁合同，并且在解除合同的合理期限之前通知了方高云。方高云应当交还使用的门面并按租金标准支付使用期间的占用费。方高云辩称岳阳市公安局系在合同有效期内单方违约，要求自己搬迁没有法律依据，对该主张不应予以支持。关于岳阳市公安局的主体资格是否适格的问题。方高云认为岳阳市公安局已于2012年3月将房屋拍卖，且根据岳阳鸿升电磁科技有限公司出具的搬迁通知，产权过户手续现已办理完毕，因此，房屋所有权已不属于岳阳市公安局，其无权主张权利。本案中，岳阳市公安局于2011年11月18日解除双方的不定期租赁合同，2012年3月21日将租赁物拍卖给岳阳鸿升电磁科技有限公司，不论租赁物的产权过户手续是否办理完毕，都不影响其行使拍卖租赁物之前的不定期租赁合同解除权。方高云的该抗辩理由没有法律依据，故不予支持。方高云提出自己在租赁期间对房屋进行了装修、建设等，产生了较大损失，要求岳阳市公安局进行赔偿，但没有在举证期限内提起反诉，本案不作审理，方高云可另行起诉主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、限方高云在判决生效后十日内将位于湖滨宜登路118号（原富盛公司厂房）第一栋一至四层房屋返还给岳阳市公安局；二、限方高云在判决生效后十日内，按5000元／年的标准，向岳阳市公安局支付自2011年11月21日起至房屋实际交付之日止的占用费。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10000元，由方高云承担。上诉人方高云对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、上诉人不是租赁合同的实际履行人，实际租赁被上诉人房屋的是上诉人作为法定代表人的嘉和公司，一审法院未变更诉讼主体迳行判决属程序违法；2、因嘉和公司尚在经营，被上诉人应继续履行合同直到公司完成现有订单；3、一审案件受理费标准过高，一审判决程序违法，认定事实错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求并承担本案全部诉讼费用。另在诉讼中，上诉人方高云书面申请法院中止本案的审理。被上诉人岳阳市公安局辩称，1、与被上诉人签订合同的是上诉人本人而不是嘉和公司，租金收条也是向上诉人出具，至于上诉人租赁了房屋交给谁使用与被上诉人无关；2、被上诉人早在2011年6月、11月、2012年3月就三次通知上诉人搬迁事宜，搬迁时间延长到了2012年4月26日，已经给予了上诉人充分的搬迁准备时间，且直到现在上诉人仍未搬迁，不可能还需要给予其时间完成订单，原审判决正确，请求二审维持原判。上诉人方高云在二审期间提供了如下证据：八仙台社区居委会的证明，嘉和公司的企业注册登记资料，要求被上诉人赔偿损失的民事起诉状，开庭传票，嘉和公司现在生产经营场景照片及视频，拟证实租赁合同的实际履行人是嘉和公司以及被上诉人通知搬迁之后又让嘉和公司继续生产，导致嘉和公司还有尚未完成的订单。经质证，被上诉人岳阳市公安局认为八仙台社区居委会的证明和嘉和公司的企业注册登记资料不能证明嘉和公司是实际承租人，只能证明租赁房屋由嘉和公司在使用；起诉状和开庭传票与本案无关，是嘉和公司另行起诉要求赔偿损失；嘉和公司现在生产经营场景照片及视频不能达到上诉人的证明目的，并不是被上诉人要上诉人不用搬迁，继续生产，而是上诉人拒绝搬迁，一直在生产。本院对上诉人方高云提供的证据认证如下：八仙台社区居委会的证明和嘉和公司的企业注册登记资料可以证明嘉和公司的企业地址，但不能证明嘉和公司是租赁合同的承租人，对上诉人的证明目的，本院不予采纳；起诉状和开庭传票是嘉和公司另行起诉被上诉人要求赔偿损失的相关材料，与本案无关，也不能证明嘉和公司是租赁合同的承租人，对上诉人的证明目的，本院不予采纳；嘉和公司现在生产经营场景照片及视频只能证明嘉和公司仍在生产，不能证明其继续生产是被上诉人的要求，对上诉人的证明目的，本院不予采纳。被上诉人岳阳市公安局在二审期间未提供新的证据。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点是上诉人方高云是否与被上诉人岳阳市公安局形成租赁关系，是否为该租赁合同的承租人以及该租赁合同是否已经解除，如果已经解除，被上诉人的诉讼主张是否成立。上诉人方高云于2007年与被上诉人岳阳市公安局签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。该合同承的租方为方高云，在被上诉人出具的租金收条中也明确了收取的租金是上诉人所交，上诉人作为法定代表人的嘉和公司在合同及收条中均未体现，且上诉人在一审答辩状和两次庭审中均未提出要求变更诉讼主体，也未提交书面申请，因此，对于上诉人认为租赁房屋实际是嘉和公司在使用，嘉和公司才是承租人，一审法院未对变更诉讼主体的请求予以审理，属程序违法的主张，本院不予支持。对于上诉人认为被上诉人应继续履行双方合同直至嘉和公司完成现有订单的主张，本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同到期后，上诉人继续使用租赁物，双方形成不定期租赁合同关系，出租人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。被上诉人在2011年6月就告知上诉人租赁房屋已拟定拍卖，上诉人需做好搬迁准备，同年11月18日又通知上诉人解除双方的合同，要求上诉人在同年12月30日前完成搬迁工作，后因上诉人要求先与被上诉人协商补偿损失后再搬迁，被上诉人又将搬迁时间推迟到2012年4月26日，现上诉人仍然以自己公司生产需要为由要求被上诉人继续履行合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于本案是否应当中止审理的问题，上诉人主张本案应以嘉和公司因租赁合同纠纷起诉被上诉人要求赔偿损失一案的审理结果为依据，并书面申请中止本案审理，本院认为，上诉人所主张的该案结果并不是本案审理依据，故对上诉人的这一主张，本院不予支持。关于一审案件受理费标准是否过高的问题，本院认为，上诉人租赁被上诉人的房屋的租金为每年5000元，虽然上诉人负有返还房屋的义务，但本案不宜参照房屋的价值酌情收取案件受理费，一审法院要求上诉人承担10000元案件受理费的依据不足，本院认为本案一审案件受理费定为1300元为宜。综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但对于案件受理费的处理不当，应予调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1300元，二审案件受理费1300元，合计2600元，由方高云负担。本判决为终审判决。审 判 长  邵莉茜审 判 员  周华良代理审判员  王欣辉二〇一四年五月二十二日书 记 员  邓 乐