湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）永中法民一终字第162号上诉人（原审被告）唐旭波。上诉人（原审被告）唐洁静。二上诉人共同委托代理人唐润红（特别授权）。二上诉人共同委托代理人王新丽，湖南宗元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邹玲艳。被上诉人（原审原告）蒋新祥。二被上诉人委托代理人唐晓林，湖南科技学院教师。原审第三人朱惠军。委托代理人唐润红（特别授权）。上诉人唐旭波、唐洁静因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2013）零民初字第1235号民事判决，于2014年4月26日提出上诉，原审法院于2014年5月22日向本院移送了上诉状及案卷材料，本院2014年5月23日受理后，依法组成合议庭于2014年6月11日在第二审判庭公开庭审理了本案。上诉人的委托代理人唐润红、王新丽，原审第三人的委托代理人唐润红，被上诉人邹玲艳、蒋新祥及其委托代理人唐晓林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：被告唐旭波、唐洁静兄妹名下的位于永州市零陵区百万庄3号路536号的房产系其父母赠与，土地使用权证号为永（芝）国用（1998）字第0190号，2002年10月8日房产管理部门为二被告的上述房屋颁发了永房权证芝山字第000343**号房产证。被告唐洁静与其丈夫朱惠军系2007年5月2日登记结婚，二人对唐洁静百万庄3号路536号房产婚后无书面约定，但唐洁静在接受本院询问时认可此房产中她应得的份额属于夫妻共同财产。原告蒋新祥与被告唐旭波、唐洁静于2012年6月24日签订了一份《二手房买卖合同》，主要内容是：蒋新祥（乙方）购买唐旭波、唐洁静（甲方）名下的位于永州市零陵区百万庄3号路536号的房产，该房产的交易价格为256，000元，房产交易税和代办产权过户手续费由甲方承担，水电过户费由乙方承担。双方同意以银行转账方式付款，并约定在房地产交易中心缴纳税费的同时付首付款150，000元，剩余房款乙方在房产证、土地使用证交割完毕当日付给甲方。甲方收到乙方全额房款之日起十日内将房产交付给乙方。唐旭波、唐洁静及其母亲唐润红、原告蒋新祥在合同上签了名。签订合同当天，原告付给二被告定金20，000元，次日付给二原告150，000元。2012年7月16日、8月10日、8月27日，原告分别付款2，000元、30，000元、500元给被告，合计202，500元。随后蒋新祥之妻邹玲艳向房屋管理部门申请办理上述房屋的过户登记手续，经永州市零陵区房产评估管理所评估，房屋价格为356，800元，原告于2012年7月30日按评估价格向税务机关代缴应由唐旭波、唐洁静缴纳的营业税、个人所得税、教育费附加、城市维护建设税、水利建设基金共计23，764.21元，缴纳了契税14，272.8元，在房产部门交纳了房屋转让费、服务费共计5，456元。原告代交房产交易税、费合计43，493元，折抵二被告的房款后，尚欠二被告购房尾款10，007元。2012年8月3日，唐旭波、唐洁静及其丈夫朱惠军与邹玲艳在永州市零陵区房产局办理了房屋过户登记手续，朱惠军在房屋转移登记申请审批书转让人一栏签了名。存档在房产局的《房屋买卖合同》上载明的房产交易价格为356，800元。2012年9月26日、12月11日永州市零陵区房产局交易所出具了二份《情况说明》：“房屋买卖双方在办理过户手续时，按规定应在我局交易所的监督下现场签订由永州市房产局监制的房屋买卖合同，该合同仅作为办证存档适用，且买卖合同上载明的房产交易价格是我局评估所为房产交易提供纳税依据所得的市场价格，不代表交易双方实际成交价格。但是在买卖双方协商一致的情况下认可此合同，也可代表双方实际成交价格”。二原告否认上述合同是双方协商一致的结果。2012年9月4日，唐旭波、唐洁静以蒋新祥、邹玲艳为被告向法院提起诉讼，要求蒋新祥夫妇俩支付其拖欠的购房款154，800元。2013年9月9日，法院作出（2012）零民初字第806号民事判决：驳回唐旭波、唐洁静要求蒋新祥、邹玲艳支付购房余款154，800元的诉讼请求。原审认为：原、被告于2012年6月24日签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告履行了交付大部分购房款的义务，被告未履行交付房屋和协助原告办理土地使用权转移登记手续的义务，应当承担违约的民事责任。故原告要求被告交付房屋并协助原告将房屋的土地使用权过户至原告名下的诉讼请求合法，本院予以支持。原告要求被告赔偿延迟交付房屋的租金损失11，200元，因其未提交房屋主管部门公布或者房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准方面的证据，本院无法确定其具体数额，故对该项诉讼请求不予支持。为节约诉讼资源，减轻当事人诉累，二原告在房屋交付时应当将购房尾款10，007元付清给二被告。第三人朱惠军主张对唐旭波、唐洁静名下的房产享有产权份额，因上述房产系唐洁静婚前财产，婚后二人即使对上述房产中唐洁静享有的份额口头约定属夫妻共有，根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，而该房产权属证书上登记的共有产权人为唐旭波、唐洁静，并未变更为唐旭波、唐洁静、朱惠军，该口头约定不产生对外物权发生变更的效力，且唐洁静在处分房屋的过程中，其夫朱惠军不但未提出异议，而且在办理房屋转移登记手续时还签名同意转让。因此，《二手房买卖合同》上虽无朱惠军的签名，并不影响本案二原告与二被告签订的合同的效力，故被告及第三人提出朱惠军未在《二手房买卖合同》上签字，该合同无效的抗辩主张不能成立，本院不予支持。被告唐旭波的委托代理人提出“唐旭波是精神三级残疾，系无民事行为能力人，签订的合同无效”的辩称意见，因其未提交有资质的鉴定机构出具的鉴定结论，并且唐旭波的近亲属也没有向法院提起认定其无民事行为能力的诉讼，证实唐旭波系无民事行为能力人，故以上辩称意见理由不充分，不予采纳；二被告请求确认非法登记的房屋产权证无效的抗辩主张，因这属于行政诉讼审查的范畴，不是本案审查的范畴，故该抗辩主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告唐旭波、唐洁静在本判决生效之日起十日内将百万庄3号路536号房产交付原告蒋新祥、邹玲艳，并协助其办理该房屋的土地使用权转移登记手续，同时原告蒋新祥、邹玲艳应将购房尾款10，007元给付被告唐旭波、唐洁静；二、驳回原告蒋新祥、邹玲艳的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告唐旭波、唐洁静承担。宣判后，被告唐旭波、唐洁净不服，其上诉主要提出：一、原审认定事实不清、证据不足、适用法律不妥以致判决错误。原审法院认定《二手房买卖合同》合法有效是错误的，该合同侵害了第三人朱惠军财产权益，被上诉人办理的房屋产权证属非法登记应认定无效，原审还违背了房产须经评估才能买卖的规定。据此，上诉人要求撤销原判，确认房屋买卖合同无效，并将原房产返还上诉人。被上诉人邹玲艳、蒋新祥答辩称，其与上诉人唐旭波、唐洁净全家签订的《二手房买卖合同》合法有效，经被上诉人协助，已将该房屋所有权过户到被上诉人名下；现仅剩下10，007元购房尾款未付是因为上诉人未协助被上诉人办理土地使用权证，且涉案房屋尚未交付，《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定；在办理房产过户时留存房产局的档案合同不是真实的房屋买卖合同，该合同已被零陵区法院（2012）零民初字第806号判决确认无效；被上诉人的房产证是经上诉人协助并经房产主管部门严格审查办理的，该房产证合法有效。二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，对原审认定的事实本院予以确认。本院认为：一、对于《二手房买卖合同》的法律效力认定。本案争议的零陵区百万庄3号路536号房产在转让前登记在上诉人唐旭波、唐洁净名下，对共有的属唐洁净的房产份额应为其婚前个人财产。该《二手房买卖合同》系唐旭波、唐洁净与蒋新祥于2012年6月24日签订，唐旭波、唐洁净之母唐润红亦在合同上签名。双方当事人对合同内容进行了一致协商，故该合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容合法，因此，《二手房买卖合同》系有效合同。上诉人唐洁净提出其弟唐旭波为无民事行为能力人，系精神三级残疾，其与被上诉人订立的合同无效，唐洁净是在迫不得已的情况下签字的。对此理由，因上诉人未提供具有资质的鉴定机构出具的鉴定结论予以证实，且上诉人唐旭波的近亲属亦未向人民法院申请确认唐旭波属无民事行为能力人，同时，上诉人在本案一、二审诉讼中亦未能举证其与蒋新祥在签订房屋买卖合同时受到了胁迫；故该项上诉理由不能成立。对上诉人提出《二手房买卖合同》侵害了第三人朱惠军的合法财产权益之理由，因该房产系唐旭波、唐洁净共有房屋，原上诉人的房产证上只有上诉人唐旭波、唐洁净的名字，对唐洁净的房产份额属其个人财产而非其与朱惠军的共有财产，故唐洁净有权处置个人财产。此外，唐洁净在处分房产办理房屋转移登记手续时朱惠军亦签字同意转让，且在二审期间朱惠军未再就本案提起上诉。因此，该上诉理由不能成立，本院不予支持。二、被上诉人邹玲艳、蒋新祥在办理房屋过户及房产证时代缴了契税、营业税等税费，并在上诉人唐旭波、唐洁净及其丈夫朱惠军协助下办理了房屋过户登记手续，房产主管部门为此颁发了房屋权证。因此，该房产证在未被房产主管部门或司法机关撤销或确认无效之前应属有效。故上诉人以《二手房买卖合同》无效、房屋产权证办证程序违法且违背自己意愿为由，拒不协助办理土地使用证过户手续的行为违反了合同约定，上诉人应当承担违约责任并需履行协助办证义务。三、在房屋买卖过程中，买卖双方经协商一致可以对买卖房屋约定价款，也可共同委托有关机构对该房产予以评估，但房产评估并非房屋买卖的前置条件，故上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖合同》所约定的价格有效。因此，上诉人唐旭波、唐洁净提出原审认定事实错误，《二手房买卖合同》无效、适用法律错误等上诉理由于法无据，本院均不予支持。综上，原审认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费80元，由上诉人唐旭波、唐洁静负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘久平审 判 员  李秋云审 判 员  魏 蓉二〇一四年六月十九日代理书记员  秦小娟