湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2013）邵东民初字第1372号原告孙智权，男。委托代理人刘佑林，系邵东县精英法律服务所法律工作者。委托代理人刘让著，系湖南宏彦律师事务所律师。被告邵东县泓远时代酒店有限责任公司。法定代表人周亚平，系该公司董事长。特别授权代理人曾文辉，系湖南白泉律师事务所律师。被告邵东县泓远置业有限公司。法定代表人周亚平，系该公司董事长。特别授权代理人黄德轶，男，系邵东县泓远置业有限公司职工。委托代理人曾文辉，系湖南白泉律师事务所律师。被告邵东县竭诚物业管理有限公司。法定代表人宁益民，系该公司总经理。特别授权代理人尹东璆，男。原告孙智权与被告邵东县泓远时代酒店有限责任公司（以下简称泓远酒店）、邵东县泓远置业有限公司（以下简称泓远置业公司）、邵东县竭诚物业管理有限公司（以下简称竭诚物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年8月20日立案受理后，依法由审判员刘运喜担任审判长，与审判员肖苏容、人民陪审员彭求卿组成合议庭，原告孙智权及其一般授权代理人刘佑林、被告泓远酒店、泓远置业公司的委托代理人曾文辉、泓远置业公司的特别授权代理人黄德轶、竭诚物业公司的法定代表人宁益民及特别授权代理人尹东璆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙智权诉称：原告于2011年在邵东县鸿远置业有限公司购买一套商品房，房屋座落地点在邵东县城昭阳大道金三角，房号为503（1号楼5楼）。2013年农历年初，原告携妻子赴云南务工，7月10日原告回到住处，正准备拿锁匙开门，发现门口地面流淌着污水，门口墙壁乌黑发霉，打开门，看到室内成了**大海，一股污水臭味扑鼻而入，一时不知所措，马上报警110，红土岭派出所干警及时到现场进行了侦查拍照，没发现刑事做案的疑点，然后原告又喊来业主管理人员刘新伟、邻居肖建华、泓远时代酒店工程部员工尹哲峰到现场察看，室内场面不堪入目，臭气熏天，室内木器家具全部被污水浸泡腐蚀，各类电器锈蚀不能启动，墙壁一片漆黑，室内虫子遍地都是，尤其是厨房，渣滓全部发酵。经检查才发现这些污水全部是从厨房的洗刷水管冒出。原告于是向鸿远时代酒店负责人郭东林报告，郭东林安排工程部负责人尹哲峰检查，原来是四楼水管堵塞，水管堵塞原因之一是这根水管处在四楼员工宿舍，由于长时间开中央空调导致水管温度降低，管内油垢凝固而至，污水只得往原告厨房水管往上冒而出现这种惨状；这根水管到四楼后，又与地面平行安装3米左右才进入3楼，没有直通一楼，使得管内水速降低，也是导致水管堵塞的原因之二。鸿远置业有限公司在此处开发的房地产是商业用房和居民住宅商品房融为一体的商住楼，商住楼一至四楼是鸿远时代酒店，该酒店是该公司自己经营注册，5-22楼是商品住宅楼，地下层是鸿远时代酒店和业主的共用地下车库，电梯、水管等公用设施联为一体，相互共用。住宅楼目前由竭诚物业管理有限公司负责，但没有负责管理地下停车场和1-4楼。鸿远时代酒店没有聘请物业公司，目前该酒店雇请临时工担任保安负责地下停车场出入口和地面马路边停车坪，没有管理制度和措施，人员、车辆随意进出，鱼龙混杂，业主车辆随时有被盗的可能，责任主体不明确。根据《物业管理条例》第9条：“一个物业管理区域成立一个业主大会。”既然该处是商业经营用房和住宅商品房联为一体，那么鸿远时代酒店的业主（又是开发商）也成了该区业主。根据《物业管理条例》第34条，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。而该区域的地下层、1—4楼和住宅楼没有统一实行一个物业管理公司管理。根据《物业管理条例》第29条，“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料”：（1）竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图、配套设施、……资料；（2）设施、设备的安装使用和维护保养技术资料；……。然而鸿远置业有限公司既没有移交法律法规规定的资料，又没有将地下层、1—4楼的物业管理移交给竭诚物业管理有限公司。由此可见，鸿远时代酒店的商住楼小区必须设立专业物业管理机构实行综合性一体化管理，由于以上各种责任原因，导致该小区管理混乱，水管堵塞，无人问津，必须依法承担法律责任。（3）竭诚物业公司在受聘管理服务期间，没有尽到法定责任。1号楼业主联系电话都张贴在物业管理值班室。值班人员应经常在业主楼梯间，进行巡逻检查，清理卫生，原告门口积水已达数月，门口墙壁都已发霉，都无人问滓，无人与原告取得联系，导致原告家庭财产严重受损。根据《物业管理条例》第2条、第36条，必须依法承担法律责任。原告多次与鸿远时代酒店负责人和竭诚物业管理公司协商未果，原告只得请湖南天圣司法鉴定所进行财产损失评估，评估损失为154651元，评估费4000元，共158651元，清洁费1000元。另泓远置业公司在设计安装四楼出水管水平安装，造成污水排水不畅，形成堵塞，也应承担原告的赔偿责任。现原告请求：判令二被告赔偿原告财产损失共计159651元；2、本案诉讼费由被告承担。为支持其诉讼请求，原告孙智权向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件1份，用以证明原告的主体资格；2、被告邵东县泓远时代酒店有限责任公司工商执照复印件1份，用以证明被告的主体资格；3、被告泓远置业有限公司工商执照复印件1份，用以证明被告的主体资格；4、被告邵东县竭诚物业管理有限公司工商执照复印件1份，用以证明被告的主体资格；5、原告房产证有关资料1份，用以证明原告房产位置的事实；6、通知照片原件1份，用以证明被告执业依据的事实；7、泓远酒店1号楼业主电话资料1份，用以证明物业室内业主的电话联系号码的事实；8、原告门前墙壁发霉情况资料1份，用以证明原告门前墙壁发霉的事实；9、泓远酒店四楼水管堵塞资料1份，用以证明四楼水管安装堵塞的事实；10、证人刘新伟调查笔录1份，用以证明原告室内浸水现场的事实；11、证人肖建华调查笔录1份，证明同容与证据10一致；12、财产评估报告单1份，用以证明原告财产损失情况的事实；13、证人尹哲峰调查笔录1份，用以证明酒店安排人员维修情况的事实；14、证人刘寿喜调查笔录1份，用以证明被告竭诚物业公司执业情况的事实；15、证人宁联求调查笔录1份，用以证明1号楼竭诚物业公司负责的事实；16、支付清洁费1000元收据1份，用以证明原告支付卫生费1000元的事实；17、财产损失评估费票据1份，用以证明原告支付评估费4000元的事实；18、原告房屋浸没拍摄光盘1份，用以证明原告室内浸没现场的事实；19、证人陈善星调查笔录1份，用以证明证人收费与房屋浸没原因的事实；20、证人谢礼本调查记录1份，用以证明原告自正月外出一直不在家的事实。21、证人李翱的当庭证言，用以证明原告家里浸水是由于四楼管道过平引起堵塞的；22、证人夏青的当庭证言，用以证明其居住的泓远小区1栋502室在铺地板时因四楼水管堵塞引起证人房屋的厨房浸水；23、证人谢礼本的当庭证言，用以证明证人座落在泓远小区的房屋浸水十几次；24、证人周海权的当庭证言，用以证明周海权座落在泓远小区1栋603的房屋因4楼管道堵塞被水浸过。被告泓远酒店和泓远置业公司辩称：第一本案二被告没有过错，不是本案的实际侵权被告，原告购买的房屋浸水是由于楼上住户所产生的生活垃圾和污水堵塞造成的，与二被告没有因果关系；第二根据房屋管理的相关规定，本案原告财产损害赔偿应当向楼上的住户进行主张，请求驳回原告起诉或诉讼请求。二被告为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：25、两被告企业法人营业执照及法定代表人资料复印件1份，用以证明两被告诉讼主体资格；26、房地产开发项目资金验收申报表1份，用以证明工程验收合格的事实；27、建设工程竣工验收备案表1份，证明内容同证据22一致。28、证人尹哲峰的证言，证明原告房屋浸水属实，原因是因为四楼的管道因生活垃圾及油污堵塞，经疏通后，现已将四楼的管道由平行改为向下倾斜。被告竭诚物业公司辩称：被告竭诚物业公司只负责履行物业服务协议，该协议只规定被告清理垃圾，收取相关费用，原告房屋浸水与被告无关，被告竭诚物业公司不承担原告的损失，请求驳回原告的诉讼请求。被告竭诚物业公司为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：29、服务协议书，用以证明原告的房屋浸水不在其管理范围之内。被告泓远酒店和泓远置业公司对原告提交的证据发表质证意见如下：对于1、2、3、4、5、6、7、8号证据的真实性不持异议，对于客观性有异议，与两被告无关联性；对于9号证据的位置不持异议；对于10、11、13、14、15号证据中陈述的事实无异议，与两被告没有因果关系，无关联性；对于12号证据有异议，该证据与两被告无关联性，从客观来讲，第1损失清单由原告方提供，未见到评估损失发票，被告方不予认可，第2原告所评估的财产系装修损害，本案被告方在开庭之前到原告家去考察过，损害不符合客观事实；对于16、17号证据有异议，该证据不符合证据真实性的合法来源；对于18、19、20号证据真实性不持异议，对于客观性有异议，与二被告无关联性。对证据21、22、23、24的证言，住户房屋浸水现象存在，但不是二被告的责任。被告竭诚物业公司对原告提交的证据发表质证意见如下：对于16号证据有异议，竭诚物业公司未收取该卫生费，对于其他证据的真实性没有异议，但与被告竭诚物业公司无关。原告对于被告泓远酒店、泓远置业公司提交的证据发表质证意见如下：对于25、28号证据无异议；对于26号证据内容无异议，但该证据系被告申请表，与本案无关联性，不具备说服力；对于27号证据有异议，不是房地产开发商房子建设验收表，不具有本案的法律说服效力。被告竭诚公司对被告泓远酒店、泓远置业公司提交的证据的真实性没有异议。原告认为被告竭诚物业公司提交的物业服务协议书属实，但原告门口浸水，被告竭诚物业公司未尽到注意义务，泓远酒店和泓远置业公司对被告竭诚物业公司提交的物业服务协议的真实性没有异议。本院对原告提交的证据认定如下：三被告对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性没有异议，本院对上述证据予以采信；三被告对证据6、7的真实性没有异议，但不能证明原告的目的，本院对该二份证据不予采信；对证据10、11、13、14、15，三被告对证人陈述的事实没有异议，本院对上述证据予以采信；对证据12，即湖南天圣联合会计师事务所所出具的关于原告房屋被水浸泡的损失报告书，该报告书全部按重置价格计算，未考虑可以修复和残值等因素，无法确认原告的具体损失，因此，本院对该报告书不予采信；对证据16即卫生费1000元收条，因原告的房屋因浸水需清理，本院对该收条予以采信；对于证据17，即评估费4000元，本院对该证据予以采信，本院对该证据18予以采信；对证据19、20，三被告均无异议，本院对上述证据予以采信；对证人李翱、证人厦青、证人谢礼本、证人周海权证明原告及其他住户的房屋因四楼管道浸过水，该事实被告泓远酒店、泓远置业公司予以认可，本院对上述证人证明的事实予以采信。本院对被告泓远酒店、泓远置业公司提交的证据认定如下：对证据25、28原告及被告竭诚物业公司均无异议，本院对该证据予以采信；对证据26、27，相关部门均盖章同意对鸿远置业公司的申报进行了竣工验收并备案，本院对上述证据予以采信。被告竭诚物业公司提交的证据29，原告及另二被告对证据的真实性均无异议，本院对该协议予以采信。根据本院采信的证据以及原、被告的当庭陈述，本院认定以下事实：2011年鸿远置业公司通过建设工程竣工验收，2012年通过房地产开发项目综合验收，原告孙智权于2011年在鸿远置业公司购买商品房一套，该房屋座落在1号楼5楼，房号为503，楼下一至四楼为鸿远酒店，四楼系鸿远酒店员工宿舍。原告购买房屋后，对该房屋进行了装修，购置了家具、电器并入住，该栋1号楼的生活排水是通过垂直落水管排至四楼，然后在四楼接一根平行横管通过员工宿舍（约3米长）再用直管排出。平行横管多次发生堵塞致使生活污水流入到住户的厨房，但及时被发现未造成财物损失。2013年农历年初，原告与妻子到云南务工，同年7月10日原告回到住处后发现房屋里积水，家具被水浸泡，墙壁发黑起霉。原告即向邵东县公安局报案，经勘察，是厨房进水引起的。原告即喊来泓远酒店工程部负责人尹哲峰到现场察看后，经拆除平行横管，发现是平行横管被油垢、生活垃圾堵塞，造成原告厨房进水将房屋中的家具浸坏、电器受潮。原告即请人将房屋清理，原告于2013年7月15日通过邵东县精英法律服务所委托湖南天圣司法鉴定所鉴定，对孙智权财产损害资产评估鉴定为154651元。该鉴定是全部重置，未考虑修复和残值。在诉讼期间，被告鸿远酒店派员将四楼的平行横管改为斜坡向下。另查明：鸿远小区原物业服务公司为好日子公司，好日子公司撤出后，通过公园社区协调，由竭诚物业公司临时管理一个月，时间从2013年6月18日至2013年7月17日止，负责1-2栋的卫生清扫、垃圾清理、守卫、代交电费，不承担管理范围以外的责任和损失。本院认为，本案系损害赔偿纠纷，本案中，原告孙智权的房屋因四楼平行管道被油垢、生活排水垃圾堵塞，致使落水管的水从其厨房管道冒出流向其他房间，致使原告的装修污损，家具浸泡损坏，电器受潮损坏。本案的关键是三被告与原告造成的损失是否有关联性、是否存在过错。本案中的被告竭诚物业公司通过社区协调，与泓远小区业主委员会筹备小组签订了物业服务协议书，明确了物业公司的服务范围，明确约定不承担管理范围以外的其他责任和损失。因此，原告家被水浸泡不在其服务范围之内，因此被告竭诚物业公司不应当承担原告的财产损失。本案中被告泓远酒店的排污排水系统与1栋楼的排水管道没有关联，因此被告泓远酒店不是造成平行水管被堵致使原告房屋浸水被损害的一方，泓远酒店员工宿舍的空调致使室内温度在20度左右，不可能直接造成油垢形成，因此泓远酒店不应该赔偿原告的损失。至于被告泓远置业公司设计施工的四楼平行排水管道是不是必然造成管道堵塞呢？一要通过专业部门的鉴定，二是是否违反法律法规明确规定。本案中的举证方是原告方，而原告方未向本院提交相关的证据，另原告虽然提交了其财产损失评估报告书，但对于能修复的、有残值的均未作出鉴定，而是全部重置，不能真实地反映出原告的实际损失。综上所述，被告竭诚物业公司、鸿远酒店与原告的损失没有关联性，原告也没有证据证明原告的损失是被告鸿远置业公司管道设计安装不当造成的，因此，原告应承担举证不能的责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告孙智权要求三被告邵东县泓远时代酒店股份有限责任公司、邵东县鸿远置业有限公司、邵东县竭诚物业管理有限公司赔偿财产损失159651元的诉讼请求。本案诉讼费3473元，由原告孙智权承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  刘运喜审 判 员  肖苏容人民陪审员  彭求卿二〇一四年二月十八日代理书记员  杨 娟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。