昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0114民初3214号 原告(反诉被告)：刘军，女，1970年7月31日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。 原告(反诉被告)：易瑞生，男，1968年12月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。 被告（反诉原告）：云南文产昆明置业有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区白龙潭住宅小区A-1-5-5幢2单元102室。 统一社会信用代码：9153012157729332X4。 法定代表人：曾明。 委托诉讼代理人：方东，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：潘加涛，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 原告刘军、易瑞生与被告云南文产昆明置业有限公司（以下简称：文产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，被告文产公司在答辩期内提起反诉，经审查反诉符合起诉条件，本院予以受理，并依法适用简易程序于2018年9月27日公开开庭进行了第一次审理。原告(反诉被告)刘军、易瑞生，被告（反诉原告）文产公司的委托诉讼代理人方东到庭参加诉讼。庭后，本案依法转为普通程序，并适用普通程序于2019年3月25日进行第二次公开开庭审理。原告(反诉被告)易瑞生，被告（反诉原告）文产公司的委托诉讼代理人方东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)刘军向本院提出诉讼请求：1.判决被告云南文产昆明置业有限公司在判决生效后十日内将位于昆明市呈贡区花香满径小区I13幢26层2602号房屋壹套交付给原告刘军和原告易瑞生；2.判决被告云南文产昆明置业有限公司支付原告刘军和原告易瑞生2017年7月1日起至2018年5月31日逾期交房违约金人民币5800元；3.判决被告云南文产昆明置业有限公司按每日人民币20元计算支付原告刘军和原告易瑞生2018年6月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；4.由被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原告刘军和原告易瑞生系合法夫妻关系。2016年1月14日原告刘军与被告文产公司签订《商品房购销合同》。该合同约定被告文产公司将位于昆明市呈贡区花香满径小区I13幢26层2602号商品房壹套和D-196号停车位壹个出售给原告，该商品房套内建筑面积为69.06平方米，单价为人民币每平方米4412.54元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总价款为人民币304730元。停车位价款人民币100000元，合计人民币404730元。原告按约定已将购房款人民币304730元及购停车位价款为人民币100000元支付给被告文产公司（其中原告于2012年9月15日以现金方式支付人民币150000元，2016年1月13以转账方式支付254730元），被告文产公司出具购房款人民币304730元及购停车位价款为人民币100000元的贰份《收据》给原告，至此，原告已按约定履行义务。原告所购房屋于2016年1月21日办理了商品房买卖合同登记备案。根据《商品房购销合同》第七条约定：被告应于2017年6月30日前将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。但至今，被告仍没有履行交付停车位给原告的义务，被告已构成逾期交付的违约行为。 被告（反诉原告）文产公司答辩称：诉争房屋未办理竣工验收，不具备法定交付条件，无法交付，公司已经发函愿意承担20％的赔偿责任，无需再承担其他责任。 被告（反诉原告）文产公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2018年9月1日《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除；2.判令撤销《商品房购销合同登记备案》；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。 事实和理由：反诉人和被反诉人于2016年1月14日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，被反诉人购买花香满径小区第13幢26层2602号房屋，房屋价格304730元。合同签订后办理房屋备案登记。被反诉人虽然交付了购房款，但是被告反诉人在交房之前并未按照《合同补充协议》第16条“关于房屋交付的补充约定”的内容交付维修基金、税、费、配套费等相关费用，按照此约定，反诉人有权暂时不予交付房屋。然后反诉人在没有及时交清相关费用的情况下还起诉反诉人。2018年9月1日反诉人依据《商品房购销合同》第十三条第三款的约定向被反诉人发出解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》的通知。 原告(反诉被告)刘军、易瑞生答辩称：一、双方于2016年1月14日订立的《商品房购销合同》合法有效，该合同系双方自愿协商订立的合意行为，既不违反法律强制性规定，也未损害第三人的合法利益。并且，该合同在订立后已依法办理了商品房买卖合同备案，该商品买卖交易行为已得到国家房屋行政管理部门的认可，故该合同依法受法律保护。二、文产公司存在未按《商品房购销合同》及补充协议约定履行交付房屋及停车位的合同义务，应承担逾期交付房屋及停车位的违约责任。三、关于合同补充协议的相关问题，刘军、易瑞生已按约履行完支付全部价款的义务，文产公司逾期交付房屋系违约行为。合同约定“工程竣工综合验收备案（含规划验收、消防验收备案）不构成房屋已具备交付的前提。该约定故意规避其应承担的法律责任和义务，也剥夺了刘军、易瑞生的合法权利。四、文产公司以无效的格式条款主张的反诉请求无事实和法律依据。文产公司设置的合同补充协议第十六条属以“合法形式掩盖非法目的”，系违反法律、行政法规的强制性规定的无效格式条款，该条款对刘军、易瑞生无约束力，且其主张代收“配套费”无合同约定，依法不能成立。五、文产公司反诉称“2018年9月1日向被反诉人（答辩人）发出解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》的通知”。刘军、易瑞生明确没有亲自收到过任何书面通知。其次其单方行为无约束力，系无效行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于存在争议的证据，本院认为：对于文产公司提交的民事起诉状、传票系其他案件所涉及的诉讼关系，与本案无直接关联，本院不予采信。对于昆明医学院第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议、花香满径小区项目建设开发成本测算报告、关于昆明医学院第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设项目“花香满径小区”现状和存在问题的情况说明所载内容系文产公司与其他主体之间的其他法律关系，与本案无直接关联，本院不予采信。对于解除合同通知书，该通知书无被送达一方确认，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘军（乙方）、文产公司（甲方）于2016年1月14日签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定：刘军向文产公司购买昆明市呈贡吴家营片区花香满径13幢26层2602号房屋（备案登记号：CG2016012101826），套内建筑面积为69.06平方米，单价为每平方米4412.54元,房屋总价款304730元。甲方应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。若因政府政策因素或遇不可抗力因素，双方免责。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以春城晚报都市时报公告形式通过乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。在具备下列四个条件后，甲方应在办完建设工程综合验收备案（含规划验收、消防验收备案）手续后180个工作日内将乙方办理房屋所有权证的资料备齐，并提交给行政主管部门：1、甲乙双方办理房屋交接手续；2、乙方向甲方支付全部购房款、配套设施设备费、房屋维修资金、契税或其他税费，并向物业服务企业付清了应付的物业服务费；3、乙方签署了委托甲方办理房屋所有权证的委托书；4、乙方已向甲方提供了办理房屋所有权的所需全部资料（产权人及共同购买人身份证复印件、购房发票原件及办理产权证所需的其他相关资料）。如因乙方原因造成逾期办证的，与甲方无关，责任由乙方承担。国有土地使用证由乙方自行或者另行委托第三方办理并承担相关费用，甲方可提供必要的协助。单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：单方提出变更或解除合同的一方为违约方，违约方应当向守约方支付合同第四条约定总房款的20％作为违约金，并承担已发生的与交易有关的一切税费。本合同自签订之日起30天内，由甲方向房屋所在地的县或者市房地产管理机关登记备案。双方《合同补充协议》约定《商品房购销合同》第七条中：“建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的商品房”是指经甲方及勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格的商品房。工程竣工综合验收备案（含规划验收、消防验收备案）不构成房屋已具备交付条件的前提。刘军于2016年1月13日向文产公司支付购房款304730元。经设计、监理、施工、勘查、建设单位组织，对于花香满径小区Ⅰ期项目建设工程1、2、3、4、20、21栋及1#地下室（1区、2区、3区、4区、5区、7区、2-S1）分部工程;Ⅲ期项目建设工程8、9、10、11、24、25栋及1#地下室（11区、16区、17区、18区）分部工程，Ⅳ期项目建设工程5、6、7、22、23栋及1#地下室（6区、8区、9区、10区、12区、13区、14区、15区）分部工程，上述工程均移交7个分部：地基与基础分部、主体结构分部、装饰装修分部、建筑屋面分部、给、排水及采暖分部、电气分部、建筑节能分部。上述工程经五方责任主体单位及质监站共同预验收，并按本次验收所提要求进行整改，并在建设单位完成剩余专业工程专项验收后，配合建设单位完成竣工验收工作，验收结论为合格。被告自认诉争项目1-25栋住宅已经施工完毕，并已实际具备交付入住条件。2018年1月13日，文产公司发出公告，通知交房时间如下：2018年1月17日办理1幢、2幢住宅交房手续；2018年1月18日办理3幢、4幢住宅交房手续；2018年1月19日办理5幢、6幢住宅交房手续；2018年1月20日办理7幢、8幢住宅交房手续；2018年1月21日办理9幢、10幢、11幢住宅交房手续；2018年1月22日办理20幢、21幢、22幢住宅交房手续；2018年1月23日办理23幢、24幢、25幢住宅交房手续；2018年1月24日办理12幢、13幢、14幢住宅交房手续；2018年1月25日办理15幢、16幢、17幢住宅交房手续；2018年1月26日办理18幢、19幢住宅交房手续；2018年1月27日办理住宅底层商铺交房手续；2018年1月28日办理独立商铺交房手续，并通知交房费用准备：1、太阳能热水器、天然气、可视对讲、有线电视合计8600元/户，没有太阳能热水器的楼层6000元/户。2、增加的土地补偿款：按住宅建筑面积50元/平方米；3、税金：补收土地增值税按住宅建筑面积194.92元/平方米；4、车位款：产权车位补收20000元/个。2015年12月8日，文产公司出具《项目建设承诺书》，承诺如下：“花香满径小区”按规划要求配建的地下一层、二层车位，车位数量均严格按规划审批条件建设。在已确定的每一户业主（购房职工）办理购房手续时，按照就近原则一对一捆绑销售，住宅配套车位一对一捆绑不够的车位由商业配套车位弥补，购房时由购房职工一次性付清车位费，每个车位定价壹拾万元整。其他剩余车位均为商业配套，处置办法双方以备忘录方式另行明确。2018年2月1日，昆明市呈贡区住建局房产交易中心发出呈房通〔2018〕2号《昆明市呈贡区住建局房产交易中心关于对云南文产昆明置业有限公司要求整改的通知》载明“关于商品房价格变更的事宜，根据相关的法律法规规定，已经签订商品房购销合同备案的商品房禁止更改价格，未签订商品房购销合同备案的商品房申请价格变更请向当地发改局提起申请；对于花香满径小区项目交房事宜，呈贡区住建局于2018年1月19日，就您公司擅自对未经竣工验收的商品房强行组织业主接房、未经有关部门许可擅自对业主增收太阳能燃气配套费、增收车位费的行为约谈了公司法人，要求其立即停止整改，现对您公司仍然在办理交房事宜再次要求立即停止该行为。”2018年7月20日，昆明市公安消防支队呈贡区大队发出昆（呈）公（消）行罚决字[2018]第0009号《公安行政处罚决定书》，载明违法行为人文产公司，查明2018年5月31日14时许，对文产公司建设的花香满径小区（地址：云南省昆明市呈贡区春融东路与祥和街交叉口）进行检查时，发现该工程未经消防验收擅自投入使用，决定给予文产公司建设的花香满径小区责令停止使用，并处罚款肆万元整的处罚。刘军、易瑞生系夫妻关系。 本院认为：一、原、被告双方存在合法有效的房屋买卖合同关系，双方约定文产公司应当于2017年6月30日将建设单位组织验收合格（甲方及勘察、设计、施工、监理等单位共同验收）的房屋交付给原告，现本案诉争房屋已预验收合格且已完成工程移交，房屋已符合合同约定的交付条件且被告已发出交房公告，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条的规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。”对于原告（反诉被告）要求交付诉争房屋的诉讼请求，拟判决予以支持。对于被告文产公司辩称诉争房屋，并未办理竣工验收备案登记及消防验收手续，该房屋的交付并未得到相关行政部门的认可，但客观上文产公司已向部分业主交付了房屋，文产公司违规行为属于行政管理的范畴，不属于本案处理的范围，也不能作为其拒不履行合同义务的抗辩，本案双方当事人以更低标准作为交付条件，应视为双方自由处分民事权利的行为。本院释明，刘军、易瑞生表示同意按现状交房，因此本院对于文产公司的辩解不予采纳。 二、对于逾期交房违约金，由于文产公司逾期交房已构成违约，双方合同约定“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。”因此文产公司应支付2017年7月1日至2017年9月29日期间的违约金900元，并承担2017年9月30日起至实际交房之日止按每天20元的标准计算的违约金。因刘军、易瑞生系夫妻关系，该车位系夫妻共同购置，因此被告文产公司应当向因刘军、易瑞生交付。 三、关于合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议合法有效，本案购房者已按约履行了相应合同义务，文产公司作为违约方，不享有合同解除权，对于文产公司反诉要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》并撤销登记备案的诉讼请求，无事实和法律依据本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第九十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）云南文产昆明置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)刘军、易瑞生交付坐落于昆明市呈贡吴家营片区花香满径13幢26层2602号房屋； 二、由被告（反诉原告）云南文产昆明置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)刘军、易瑞生支付2017年7月1日至2017年9月29日期间的违约金900元，并承担2017年9月30日起至实际交房之日止按每天20元的标准计算的违约金； 三、驳回被告（反诉原告）云南文产昆明置业有限公司的反诉诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币100元，反诉案件受理费人民币50元，由被告（反诉原告）云南文产昆明置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 本案的申请执行期限为判决生效后二年内。 审 判 长  朱 曦 人民陪审员  郭** 人民陪审员  杨 坤 二〇一九年三月二十七日 书 记 员  陆叶青