北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第05071号原告陈英杰，男，1965年8月20日出生。被告北京金宝嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路**院**905。法定代表人李绍华，经理。委托代理人孙德刚，男，1972年1月10日出生，北京金宝嘉业房地产经纪有限公司主管。委托代理人刘世利，男，1978年4月1日出生，北京金宝嘉业房地产经纪有限公司主管。原告陈英杰与被告北京金宝嘉业房地产经纪有限公司（以下简称金宝嘉业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员梁艳独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告陈英杰，被告金宝嘉业公司的委托代理人孙德刚、刘世利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈英杰诉称：2012年3月5日，原告与被告签订《北京市房屋出租代理合同》，约定原告将位于北京市丰台区阅园二区X号楼X单元XX室房屋委托给被告对外出租，出租代理期自2012年3月10日至2015年3月9日，租金为每月4500元，按季度缴付。2013年12月，被告向租户收取三个月租金，但未向原告支付。2014年2月，原告收回涉诉房屋。现诉至法院，要求：1、被告支付2013年12月10至2014年3月9日的房屋租金13500元；2、被告支付2012年3月10日至2014年3月9日的有线电视费432元（按18元每月计算，共计24个月），赔偿高清机顶盒费用1200元；3、被告赔偿丢失的沙发1个、茶几1个、餐桌一个、椅子4把、电视机1台、窗帘一套，空调遥控器一个，并赔偿损坏的沙发1个、电视柜1个、写字台1个，共计7000元；4、支付房屋还原修缮及保洁费2000元；5、支付2012年3月至2014年2月的水费616元及电费171元；6、支付违约金4500元；7、承担诉讼费用。被告金宝嘉业公司辩称：原告的签约地点是银河大厦，不是我公司的办公地点，我公司与原告不存在合同关系，不存在钱款交易，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2012年3月5日，原告陈英杰（出租方、甲方）与被告金宝嘉业公司（代理方、乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》，约定原告将位于北京市丰台区阅园二区X号楼X单元XXX室房屋委托给被告对外出租，出租代理期自2012年3月10日至2015年3月9日，租金为每月4500元，按季度缴付，被告需提前叁日向原告支付，具体支付日期：第一次2012年3月5日（9000元），第二次2012年6月5日（13500元），第三次2012年9月5日（13500元），第四次2012年12月5日（13500元）以后以此类推；关于费用分担约定为，在委托期内被告及代理客户应负责合同期内发生的水、电、气、电话、卫生、停车、有线电视收视费用，屋内其他物品因使用不当产生破损的费用；关于合同的解除约定为，被告未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由，原告有权单方解除合同，按被告违约处理；关于违约责任约定为，出租代理期内被告需提前终止合同，应提前30日通知原告，并按月租金100%支付违约金。合同签订后，原告将涉诉房屋交付给被告使用。庭审中，原告称2013年12月5日，被告未按时交付2013年12月10至2014年3月9日的房屋租金13500元，被告工作人员承诺2013年12月31日前拆除隔断并于2014年1月1日前支付租金，但被告工作人员未按期拆除隔断也未支付租金；之后，其前往涉诉房屋与租户交涉，租户称已将租金交付给被告，故只同意春节后搬离涉诉房屋；2014年2月19日，其与租户办理交接手续，收回涉诉房屋，租户仅向其支付水费700元，未支付其他费用。被告认为原告是在丰台区西三环南路乙6号银河大厦与高庆峰签订的合同，该合同与被告无关，对合同上的合同专用章不认可，但经本院释明对该合同专用章不申请鉴定。原告提交北京歌华有线电视网络股份有限公司出具的收看维护费发票一张，以证明其支付2013年8月1日至2014年4月30日的有线电视费用162元；提交北京歌华有线电视网络股份有限公司客户确认单一份，以证明重新申领高清机顶盒需要支付1351元。被告对上述证据的真实性予以认可，关于有线电视费用的支付应依合同约定，但是合同与该公司无关，故不同意支付；合同交接清单未载明原告提供高清机顶盒，故不同意赔偿高清机顶盒费用。原告提交北京市均豪物业管理股份有限公司出具的收款收据及情况说明，证明2012年3月1日至2014年3月31日的水费为1316元；另提交收条一张，以证明2014年2月13日租户搬离时称其不是从2012年3月1日开始租住房屋，仅同意支付其租住期间的水费700元。被告认可上述证据的真实性，但不认可原告的证明目的。庭审中，北京链家房地产经纪有限公司第七街区店置业顾问王海霞到庭说明情况，其称2014年2月替原告与租户办理交接手续，其中一个租户是2014年2月13日搬离，另两个租户于2014年2月20日左右搬离；交接时前往物业公司确认水费数额，但租户仅同意支付700元；租户搬离房屋后，原告拆除隔断清点物品时发现物品有损坏、丢失情况；因只有隔断间里有电视，且租户称没有用过高清机顶盒，故租户不同意支付有线电视费；电费也没有进行交接。原告对于上述证人证言的真实性予以认可，其主张是2014年2月19日收回涉诉房屋。被告对于上述证人证言的真实性予以认可。原告提交北京永卓家居装饰部2014年3月2日出具的收据一张，以证明其拆隔断维修房屋粉刷墙壁、保洁共支付2000元。被告对于上述证据的真实性不予认可。原告提交北京市工商行政管理局出具的指定（委托）书、企业名称预先核准通知书、设立登记申请书、企业设立登记申请表、法定代表人（分支机构负责人、个人独资企业投资人、执行事务合伙人）登记表，以证明高庆峰注册的北京金宝嘉业房地产经纪有限公司丰台分公司（以下简称金宝嘉业丰台分公司）是被告设立的分公司，该分公司不具有注册资本和实收资本，故该分公司的民事责任应由被告承担。被告对原告的上述主张不予认可，提交李绍华与高庆峰于2012年2月1日签订的《双方协议》一份，以证明高庆峰所注册金宝嘉业丰台分公司与李绍华本人无任何关系，其所产生的经济纠纷，法律责任均与李绍华本人无任何关系全权由高庆峰本人负责。原告对被告提交的《双方协议》不予认可。上述事实有双方当事人陈述、《北京市房屋出租代理合同》、工商档案材料等证据在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《北京市房屋出租代理合同》为双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按照约定履行各自义务。依照合同约定被告应于2013年12月5日支付2013年12月10日至2014年3月9日的房屋租金13500元，被告未按期支付租金，已构成违约，原告有权单方解除合同。依据现有证据，原告已于2014年2月19日收回房屋，故对原告要求被告支付2013年12月10至2014年2月19日房屋租金的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，本院不予准许。依据合同约定，被告应负责在委托期内发生的水费、电费、有线电视收视费用，故对原告有证据证明的水费616元、2013年8月1日至2014年2月19日的有线电视收视费用，本院予以支持；未提交证据证明的电费及超出部分的有线电视收视费用，本院不予准许。2014年2月19日原告与租户自行办理交接手续，原告要求被告赔偿高清机顶盒费用、丢失损坏物品费用，缺乏事实依据，本院难以支持。合同中约定被告于2013年12月31日前务必把隔断拆除，但被告未履行该合同义务，合同解除后原告拆隔断维修房屋粉刷墙壁及保洁费用应由被告负担。原告所主张的违约金依据的合同条款为提前解约的违约责任条款，并不适用于逾期支付租金的违约情形，故原告主张的违约金缺乏合同依据，本院不予支持。高庆峰注册的金宝嘉业丰台分公司系被告的分公司，无注册资本，不具备法人资格，不能独立对外承担责任，故相应责任应由被告承担。被告提交的《双方协议》，不对外发生法律效力，双方之间由此产生的纠纷可另行解决。故对被告关于金宝嘉业丰台分公司的经济纠纷由高庆峰个人负责的辩称意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条及《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、被告北京金宝嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈英杰房屋租金一万零五百元。二、被告北京金宝嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈英杰有线电视费一百一十九元四角。三、被告北京金宝嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈英杰水费六百一十六元。四、被告北京金宝嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈英杰房屋还原修缮及保洁费二千元。五、驳回原告陈英杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276元，由原告陈英杰负担36元（已交纳），由被告北京金宝嘉业房地产经纪有限公司负担240元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 梁 艳二〇一四年五月二十一日书 记 员 卢晓芳