海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终213号 上诉人（原审原告）：彭庆烈，男，1942年10月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：罗敏，北京德恒(三亚)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孟民会，男，1961年8月10日出生，汉族，住山西省长治市。 被上诉人（原审被告）：王怡平，女，1962年8月4日出生，汉族，住山西省长治市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所律师。 原审第三人：三亚德佑房地产投资服务有限公司，住所地三亚市河**金鸡岭路**。 法定代表人：吕超明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐俊，海南邦威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏依博，海南邦威律师事务所实习律师。 上诉人彭庆烈诉被上诉人孟民会、王怡平及第三人三亚德佑房地产投资服务有限公司(以下简称三亚德佑公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县(2018)琼9028民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月31日立案受理后，依法组成合议庭，因各方当事人没有提交新的证据，不开庭进行了审理。上诉人彭庆烈及其委托诉讼代理人罗敏，被上诉人孟民会、王怡平及其委托诉讼代理人陈正伟，第三人三亚德佑公司的委托诉讼代理人徐俊、夏依博参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人彭庆烈上诉请求：一、请求依法判决撤销海南省陵水黎族自治县人民法院(2018)琼9028民初644号民事判决主文第二项及第三项，依法改判，支持上诉人的原审全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决存在错误认定部分事实的问题。一审判决认定事实部分，第6页“且双方在第三人的见证下于当日签署了《房屋买卖交接清单》，确认交接房屋内设备”，上述认定的事实与实际情况不符，存在严重错误。2018年1月16日，上诉人、被上诉人与第三人签订《房产居间买卖合同》当天虽然同时签署了《房屋买卖交接清单》，但是被上诉人从未将涉案房屋的钥匙交予上诉人，涉案房屋从未交接到上诉人手里，该清单的签署仅是作为涉案房屋内设备存在情况的确认。首先，根据第三人中介的要求，上诉人不得与被上诉人直接联系，如有需要必须第三方在场，钥匙交接必须通过第三方中介才能交给上诉人。其次，《房屋买卖交接清单》上“交接房屋钥匙套(把)数”一栏为空，当日根本没有交接钥匙。如果钥匙已交，为何不在交接清单中写明。被上诉人当日明确向上诉人说明因为春节期间有家人或朋友要来涉案房屋居住，所以不能将房屋交予上诉人。事实是，春节过后上诉人也未将涉案房屋钥匙交予第三方或上诉人。在一审庭审中第三人明确说明自签署《房屋交接清单》之日至起诉之日，被上诉人也并未将钥匙交予第三人，也未见到其交予上诉人。上诉人一审庭审过程中一再强调从未收到涉案房屋的钥匙，被上诉人从未将涉案房屋交接给上诉人，一审判决“确认交接房屋内设备”明显事实错误。二、一审判决对于被上诉人违约状态的认定前后矛盾。一审判决第8页“.....但被告直至2018年4月28日才回来，导致双方无法进行过户，存在过错，已构成违约，应承担违约责任”，与同一页的“......被告履行合同主观上不存在故意违约的事实……。”前后矛盾，被上诉人自始至终就是故意违约，其从未按合同约定履行相应义务。上诉人签订《房屋居间买卖合同》后按照合同约定支付定金，反观被上诉人不仅没有按约定交付房屋，对于房屋过户所需资料的办理也是一拖再拖，从2018年1月16日签订合同，到合同约定的最晚办理过户递件手续的时间2018年3月31日，期间共74天，已给被上诉人留出足够的时间补办结婚证。再者，被上诉人在晚于合同约定时间(2018年3月31日)的2018年4月10日办理完成结婚证后，也没有及时通知联系第三人或上诉人。如被上诉人不是故意违约，为何不在办理完成结婚证后立即与第三人或上诉人取得联系，办理涉案房屋的过户手续，非要等到2018年4月底海南省限购政策出台后才联系上诉人办理过户手续。期间上诉人通过第三人多次与被上诉人沟通，催促其办理过户手续，被上诉人均以未办理结婚证为由予以推脱。其实，究其原因，无非是被上诉人看到涉案房屋小区房价上涨，存心反悔，故意违约。可以说，从2018年3月开始，因涉案房屋价格的快速上涨，被上诉人就存在违约的故意。一审判决对于被告违约状态的认定与事实严重不符。三、一审判决对于违约金的调整以及律师费用、诉讼费用的承担问题，属于适用法律错误。(一)一审判决对于违约金的调整，没有事实依据，适用法律错误。一审判决认定双方约定的违约金过高，酌情调整为标的房产成交价的10%即15.7万，该调整没有事实依据，属于适用法律错误。根据《合同法》第114条的约定，当事人可以选择违约金或损失赔偿金作为承担违约责任的方式，违约金即为损失赔偿金。具体到本案，合同当事人在签订《房屋居间买卖合同》时已约定好，如卖方违约，卖方应向买方支付标的房产成交价的20%作为违约金。在《房屋居间买卖合同》真实合法有效的前提下，该条款当然合法有效。在被上诉人违约的前提下，上诉人要求其按照合同约定承担违约责任于法有据。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高予以适当减少时，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’具体到本案，涉案房屋所在小区(陵水雅居乐星海传说)自2018年1月起房屋价格处于上涨趋势，均价已由2018年1月的22216元/平米上涨至2018年7月的27581元/平米(安居客数据)。截至上诉人起诉时，因被上诉人违约造成涉案房屋过户不能，仅差价损失一项，就已达到651373.74元(2221373.74元-1570000元)。再加上上诉人向第三人支付的中介费，以及为此付出的交通、住宿及时间成本等等费用，因被上诉人违约造成的损失已远远超出合同约定的违约金。按照我国法律法规的相关规定，上诉人要求被上诉人承担的违约金不是“过高”，而是“过低”。一审判决无视合同的实际履行情况，在被上诉人故意违约的情形下，仍认定被上诉人不存在主观故意的违约事实，在无任何事实依据的前提下强行减少违约金至15.7万，严重违背了公平原则和诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益，属于明显的适用法律错误。(二)一审对于律师费用、诉讼费用的承担问题，判决错误。根据《房屋居间买卖合同》第14条的规定，因一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师、诉讼费用由违约方承担。该条款属于独立条款。在被上诉人明显违约的前提下，本案的律师费用、诉讼费用自然应由被上诉人承担。一审判决认为违约金已涵盖律师费的说法不能成立。综合考虑以上情况，上诉人认为一审法院认定事实错误，且适用法律错误，根据《民事诉讼法》第170条的相关规定，请求海南省第一中级人民法院对本案依法改判，支持上诉人的诉讼请求。 彭庆烈向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令孟民会夫妇返还彭庆烈支付的定金10万元，并向彭庆烈支付违约金31.4万元；2.请求法院判令孟民会夫妇承担本案的律师费用3万元；3.请求法院判令孟民会夫妇承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，彭庆烈明确第一项诉讼请求为：解除三方签订的《房产居间买卖合同》，返还彭庆烈支付的定金10万元，并向彭庆烈支付违约金31.4万元。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2018年1月15日，彭庆烈与第三人三亚德佑公司签订《购买意向书》，约定彭庆烈拟购买由三亚德佑公司介绍的坐落于雅居乐星海传说xx栋xxx号房屋，房屋建筑面积为80m，购房总价为157万元，彭庆烈向第三人支付10万元整意向金，并约定承购方与出让方签订房屋买卖合同时双方应各向居间方支付中介服务佣金成交价1.5%。2018年1月16日，彭庆烈、孟民会及(居间方三亚德佑公司签订《房产居间买卖合同》，约定彭庆烈购买孟民会、王怡平所有的上述房屋，房产证编号为陵房权证陵水字第XXXX号，房产成交价为157万元。合同第6条约定：“卖方于签订本合同三日内将标的房产交付给买方......”第11条约定：“卖方逾期交付标的房产......逾期柒天，买方有权不再购买标的房产，卖方应向买方支付标的房产成交价的20%作为违约金。”第13条约定：“【付款方式】1.签订本合同当日，买方已向卖方支付的定金10万元整直接转为购房首付款；2.办理完成标的房产产权过户递件手续且买方拿到不动产登记中心出具的受理回执单当日，买方将剩余购房款147万元整一次性支付给买方。”第14条约定：“由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师、诉讼等费用由违约一方承担。”第18条约定：“【未尽事宜】鉴于签订本合同当日，卖方未能提供结婚证材料，卖方承诺于办理标的房产产权过户递件手续前将上述所缺材料补齐，否则由此产生的违约责任由卖方自行承担，买方对此知悉并予以认可；......5.买卖双方协商一致同意，最迟不得晚于2018年3月31日办理完成标的房产产权过户递件手续。”签订合同当日，彭庆烈通过转账向孟民会支付了10万元购房定金，且双方在第三人的见证下于当日签署了《房屋买卖交接清单》，确认交接房屋内设备。2018年2月14日，三亚德佑公司向彭庆烈出具收据载明“今收到彭庆烈(客户)交来购买雅居乐星海传说F11栋402号房中介费肆万元整”。2018年3月3日，孟民会向彭庆烈发出短信，协商变更办理过户手续时间一事，内容如下：孟：“你好：我是清水湾那房主，这段时间在海南有点事没处理完!我那结婚证上的姓名和身份证上名音同字不同、需回去重办一下!怕下回不去!四月底前回去办你看可以吗不好意思!”彭：“你的意思要五月份才能办啊!能不能抓紧一点，合同可是三月份啊!”孟：“4月可以，回去快办好就来了。”彭：“能具体一些吗”孟：“四月中下旬吧”彭：“请安排好时间，我们安排时间不容易!好吗”孟：“好。”孟民会于2018年4月10日办理好结婚证更名手续，于2018年4月28日回到海南。2018年5月3日双方前往不动产登记中心办理过户的时候被告知无法办理过户手续。另查明，2018年4月23日，海南省住房和城乡建设厅发布《关于贯彻落实的通知》(琼建房[2018]102号文件，下称海南省住建厅《关于进一步稳定房地产市场的通知》的通知)，该通知中关于“限购、限贷、限制转让的相关要求”规定“2018年3月30日之前，非本省户籍居民家庭已签订购房(含二手房)合同或认购协议，并已支付30%首付款，但尚未往前备案的，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理往前备案手续和执行原差别化住房信贷政策。 再查明，涉案房屋的不动产权证编号为陵房权证陵字第XXXX号，登记的权利人为孟民会。孟民会与王怡平为夫妻关系。 一审法院认为，彭庆烈、孟民会夫妇及第三人签订的《买卖合同》系三方真实意思表示，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应当受到法律的保护。各方应依约履行。现各方均同意解除该合同，一审法院予以准许。因合同解除，孟民会收取彭庆烈定金10万元，应当承担返还定金的民事责任，故对彭庆烈主张孟民会夫妇返还定金10万元的诉讼请求予以支持。 本案争议的焦点是：1.孟民会夫妇是否构成违约，是否应承担违约责任；2.违约金是否过高。一、关于孟民会夫妇是否构成违约，否应承担违约责任的问题。一审法院认为，根据双方签订的《买卖合同》可得知，签订合同时，双方对结婚证更名一事已经预留了期限。而孟民会至2018年3月3日向彭庆烈发出短信协商变更办理过户递件手续时间，对于孟民会提出的变更时间为“四月中下旬”，彭庆烈未明确表示认可或者反对，即双方并未约定明确变更后的具体办证时间，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。从查明的事实可知，涉案合同签订后预留两个半月的时间以及孟民会夫妇办理好结婚证以后尚有近乎半个月的时间，即孟民会夫妇有充分时间履行合同义务，协助彭庆烈办理过户，但孟民会夫妇直至2018年4月28日才回来，导致双方无法进行过户，存在过错，已构成违约，应承担相应的违约责任。二、关于违约金是否过高的问题。彭庆烈主张按照合同约定，孟民会夫妇违约逾期超过柒日，要求违约方支付标的房产成交价20%作为违约金为31.4万元。孟民会夫妇认为违约金过高，请求予以调整。一审法院认为，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确认。本案中，彭庆烈因房产未能及时过户导致无法购买案涉房产的确存在一定的损失，但未提供证据证明其实际损失情况。结合孟民会夫妇的履约情况，双方签订合同后，孟民会夫妇向彭庆烈交付了房屋，也积极办理结婚证的更名手续，可见孟民会夫妇履行合同主观上不存在故意违约事实，且孟民会先前已就办理过户时间提前与彭庆烈协商，但彭庆烈未予明确答复，致使孟民会认为彭庆烈同意变更办理过户时间。综上，一审法院认为双方约定的违约金过高，酌情调整违约金为标的房产成交价10%即15.7万元。彭庆烈主张孟民会夫妇应按照合同约定承担本案的律师费用。设定违约金的目的是为了弥补损失，当约定的违约金足以弥补损失时，违约金和损失不得再重复计算。彭庆烈未提供证据证实因孟民会夫妇违约而造成的具体损失，一审法院认为上述违约金已足以赔偿损失，故不应当另行支付律师费，故对彭庆烈该项诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用 二审期间，上诉人提供了涉案房屋在安居客网站的房价走向表两份，证明由于被上诉人违约导致上诉人发生差价损失远超违约金。被上诉人和第三人均质证认为，该证据不属于新证据，安居客不是法院指定的司法评估机构，故对证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。本院认证意见如下：安居客网站的房价走向表在本案一审审理期间已经存在，不属于二审的新证据。且安居客不是权威的官方机构，故对此份证据不予采信。被上诉人和第三人均没有提交新证据。各方当事人均坚持在一审的举证、质证意见和诉辩主张。 二审审理查明，对于涉案房屋的钥匙，被上诉人主张已经交付，但没有提交相关的证据，上诉人和第三人则不认可。二审查明的其他事实与一审查明的相同。 本院认为，本案二审争议的焦点是被上诉人是否违约，是否应承担违约责任及应否赔偿上诉人的损失。彭庆烈、孟民会夫妇及第三人签订的《房产居间买卖合同》系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方应依约履行。现因《房产居间买卖合同》无法继续履行，各方均同意解除该合同，且对合同解除后孟民会应当将收取的定金10万元返还彭庆烈，没有异议，一审判决予以照准并支持正确，本院予以维持。 一、关于被上诉人是否违约的问题。《房产居间买卖合同》约定，买卖双方协商一致同意，最迟不得晚于2018年3月31日办理完成标的房产产权过户递件手续。而因为孟民会结婚证上的名字与身份证上的名字不一致，需要办理更名手续，才导致递件迟延。双方对于是否变更递件时间，也没有达成一致意见。事实上孟民会夫妇在2018年4月10日已办理好结婚证更名手续后，却没有及时地办理涉案房产产权过户递件手续及交付涉案房屋的钥匙，具有过错，构成违约，应承担相应的违约责任。 二、关于违约责任应如何承担及损失的赔偿问题。根据《海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实的通知》的规定“2018年3月30日之前，非本省户籍居民家庭已签订购房(含二手房)合同或认购协议，并已支付30%首付款，但尚未往前备案的，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理往前备案手续和执行原差别化住房信贷政策”。即作为非本省户籍的上诉人若在2018年3月30日之前已支付30%首付款，则不属于限购的对象。而本案中各方自愿签订的《房产居间买卖合同》约定，签订本合同当日，买方已向卖方支付的定金10万元整直接转为购房首付款；办理完成标的房产产权过户递件手续且买方拿到不动产登记中心出具的受理回执单当日，买方将剩余购房款147万元整一次性支付给买方。故涉案合同没有约定要先30%的首付款，上诉人也因此没有支付30%的首付款，这也是之后在新情况出现后，涉案房产未能办理房产过户的其中一个原因。因此，对总房款为157万元的房产，在买方彭庆烈支付了10万元款项，即不到总房款的10%的情况下，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，本着公平原则和诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，对违约金作出调整，判决孟民会夫妇承担15.7万元的违约金，并无不当。因该调整的违约金已考虑了上诉人的实际损失，故对上诉人上诉请求支付律师费用等损失，本院不予支持。 综上所述，上诉人彭庆烈的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7960元，由上诉人彭庆烈负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮慧婷 审 判 员 卢艳萍 审 判 员 林 敏 二〇一九年三月七日 法官助理 闫海宁 书 记 员 张煜浩 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。