山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初118号 原告（案外人）：马玉峰，男，汉族，1975年10月9日出生，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：王凤蛟，山东丰浩律师事务所律师。 被告（申请执行人）：徐庆东，男，汉族，1956年5月24日出生，住威海市环翠区。 委托诉讼代理人：孙国斌，北京市天铎（济南）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：艾雕，男，汉族，1979年4月28日出生，住济南市历下区。 第三人：（被执行人）陈钦，女，汉族，1981年11月26日出生，住济南市历下区。 原告马玉峰与被告徐庆东、第三人艾雕、第三人陈钦案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告马玉峰的委托诉讼代理人王凤蛟、被告徐庆东的委托诉讼代理人孙国斌、第三人艾雕、第三人陈钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马玉峰向本院提出诉讼请求：1.不得执行济南市历下区全运村二期M居组团12号楼1-901室、济南市历下区龙奥北路8号玉兰广场（二期）3号楼1-1101室，依法撤销济南市历城区人民法院于2018年12月7日作出的（2018）鲁0112执异154号民事裁定；2.确认济南市历下区全运村二期M居组团12号楼1-901室、济南市历下区龙奥北路8号玉兰广场（二期）3号楼1-1101室为马玉峰所有。事实和理由：2014年2月25日，马玉峰与艾雕签订《股权股份转让协议》，约定艾雕受让日照御青茶业股份有限公司（以下简称御青公司）900万股股权，每股4元，股权转让款3600万元。协议签订后，艾雕陆续支付3069万元股权转让款，对于剩余款项，马玉峰与艾雕、陈钦于2014年7月2日签订《补充协议》、《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》，约定将艾雕、陈钦所有的海尔绿城锦兰园12号楼1-901室（以下简称901室）和玉兰广场3号楼1-1101室（以下简称1101室）分别作价215万元和416万元出售给马玉峰，房屋剩余贷款均由马玉峰支付，以与艾雕欠付的购买御青公司900万股权剩余款项和901室房屋租赁费相互抵消。2014年10月30日，马玉峰和艾雕在齐鲁股权交易中心完成了股权转让。在签订《房屋买卖合同》时，上述房屋还不能办理房产证，后来能办理时艾雕、陈钦一直推脱，后来得知上述房屋被法院查封，彻底造成无法办理过户手续。马玉峰对案涉房屋享有的权益足以排除徐庆东申请的强制执行。一是马玉峰已合法占有案涉财产，马玉峰与艾雕、陈钦在法院查封前签订《房屋买卖合同》，并一直支付房屋贷款，因此马玉峰已合法占有案涉房屋；二是马玉峰已支付全部购房款，根据合同约定，马玉峰已通过抵扣股权转让款方式支付全部购房款；三是案涉房产未能办理物权变更登记并非马玉峰自身原因导致，在签订房屋买卖合同时，开发商还不具备办证条件，后因艾雕、陈钦不积极配合以及案涉房产被查封，而非马玉峰自身原因所致。 徐庆东辩称，马玉峰是山东华夏茶联信息科技有限公司（以下简称华夏公司）的实际控制人，马玉峰以及艾雕之间签订的《房屋买卖合同》实际上是以物抵债协议，该协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不必然产生房屋权属的变动，马玉峰只享有债权请求权，而非物权，该合同的订立不能阻却徐庆东基于生效法律文书申请强制执行。即便马玉峰与艾雕、陈钦之间签订的《房屋买卖合同》是真实的，由于案涉房屋未依法领取登记权属证书，马玉峰与艾雕、陈钦之间签订《房屋买卖合同》不合法。艾雕和马玉峰存在恶意串通的可能，御青公司工商档案中的《股权质押协议》与马玉峰起诉状中自述的《股权股份转让协议》签订时间仅差一天，艾雕在两份协议中的身份存在冲突，两份协议的价格也不一致。请求法院驳回马玉峰的诉讼请求，并追究其相应的法律责任。 艾雕、陈钦述称，案涉房屋应当是马玉峰的，马玉峰的诉讼请求成立。艾雕、陈钦与马玉峰、徐庆东都是很好的朋友，并有合作关系，徐庆东对艾雕、陈钦与马玉峰签订《股权转让协议》是知情的。艾雕、陈钦与马玉峰签订的《房屋买卖合同》并不是以物抵债，因为《房屋买卖合同》是与马玉峰签订的，而非华夏公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经过审理认定事实如下： 2016年7月27日，本院受理了徐庆东与艾雕、陈钦、济南桂津经贸有限公司（以下简称桂津公司）、济南庚申金属制品有限公司（以下简称庚申公司）民间借贷纠纷一案，于2017年11月29日作出（2016）鲁0112民初4814号民事判决：一、艾雕、陈钦于判决生效之日起十日内归还徐庆东借款本金1113万元；二、艾雕、陈钦于判决生效之日起十日内以1113万元为基数，自2015年8月1日起至付清之日止，按年利率24%计算向徐庆东支付违约金；三、桂津公司、庚申公司对上述一、二所判款项承担连带清偿责任；桂津公司、庚申公司承担保证责任后，有权向债务人艾雕、陈钦追偿；四、驳回徐庆东的其他诉讼请求。案件受理费117182元、由徐庆东负担4100元，由艾雕、陈钦、桂津公司、庚申公司负担113082元；财产保全费5000元，由艾雕、陈钦、桂津公司、庚申公司负担。艾雕、陈钦、桂津公司、庚申公司不服该判决，向山东省济南市中级人民法院提起上诉。山东省济南市中级人民法院于2018年3月29日作出（2018）鲁01民终1177号民事判决：一、维持（2016）鲁0112民初4814号民事判决第三、四项；二、撤销（2016）鲁0112民初4814号民事判决案件受理费负担项；三、变更（2016）鲁0112民初4814号民事判决第一项为艾雕、陈钦于判决生效之日起10日内偿还徐庆东借款本金10861340.81元及截至2016年7月26日的利息2478154.99元；四、变更（2016）鲁0112民初4814号民事判决第二项为艾雕、陈钦于本判决生效之日起10日内以借款本金10861340.81元为基数，自2016年7月27日起至本判决生效之日止，按年利率24%计算向徐庆东支付违约金。一审案件受理费117182元，由徐庆东负担17577元，由艾雕、陈钦、桂津公司、庚申公司负担99605元；一审财产保全费5000元，由艾雕、陈钦、桂津公司、庚申公司负担。二审案件受理费234364元，由徐庆东负担35154元，由艾雕、陈钦负担99605元，桂津公司、庚申公司负担99605元。 在（2016）鲁0112民初4814号案件审理中，本院根据徐庆东的申请，于2016年7月5日作出（2016）鲁0112民初4814号民事裁定：一、在30万元范围内查封艾雕名下坐落于济南市历城区七里河路12号锦绣泉城13号楼2-803、2-229的房产，查封期限三年；二、在100万元范围内预查封陈钦、艾雕自济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）购买的901室房产，查封期限三年；三、冻结艾雕、陈钦、桂津公司、庚申公司的银行存款共计1390万元，冻结期限一年；四、在50万元范围内查封艾雕名下鲁AUM381号汽车一辆，查封期限二年；五、在10万元范围内查封艾雕名下鲁AY712N号汽车一辆，查封期限二年；六、在20万元范围内查封艾雕名下鲁AN712Y号汽车一辆，查封期限二年。后本院根据徐庆东的申请，于2016年8月12日作出（2016）鲁0112民初4814-1号民事裁定：一、解除对庚申公司在中国银行济南华龙路支行账户236418340905内存款295万元的冻结；二、在580万元范围内查封陈钦自海尔绿城公司购买的1101室房产，查封期限三年。 因艾雕、陈钦、桂津公司、庚申公司未主动履行生效法律文书确定的义务，徐庆东向本院申请强制执行。2018年5月10日，本院以（2018）鲁0112执1493号案件立案执行。2018年10月20日，本院作出（2018）鲁0112执1493号执行裁定：一、拍卖艾雕名下位于济南市历城区七里河路12号锦绣泉城13号楼2-803室房产、2-229室房产；二、拍卖陈钦、艾雕购买的海尔绿城公司开发的901室房产；三、拍卖陈钦、艾雕购买的海尔绿城公司开发的购买的1101室房产。2018年11月26日，马玉峰向本院提出执行异议，请求撤销（2018）鲁0112执1493号执行裁定，解除对901室、1101室房产的查封。本院于2018年12月7日作出（2018）鲁0112执异154号执行裁定：驳回马玉峰的异议请求。 另查明：2014年2月25日，华夏公司与艾雕签订了《股权股份转让协议》，约定华夏公司转让给艾雕御青公司900万股股权，每股4元，共计3600万元，支付时间为4个月内。马玉峰在该协议中作为华夏公司的代理人签字。2014年7月2日，艾雕、陈钦与马玉峰签订两份《房屋买卖合同》，约定艾雕、陈钦将901室和1101室房屋出售给马玉峰，房屋价款分别为215万元和416万元，由马玉峰支付房屋剩余银行贷款。同日，马玉峰与艾雕、陈钦签订《房屋租赁合同》，约定马玉峰将901室出租给艾雕、陈钦居住使用，租赁期限20年，每年租金5万元，租金共计100万元。同日，华夏公司与艾雕、陈钦签订《补充协议》，约定901室和1101室房屋价款和购买御青公司900万股权剩余款项和901室房租费相互抵消。《补充协议》第6条约定：“马玉峰在20年内不能出售海尔绿城锦兰园12号1单元901和玉兰广场3号楼1101，必须由艾雕、陈钦按原价回收。”陈钦、艾雕自海尔绿城公司购买案涉两套房屋后，至今未办理房屋所有权变更登记，901室现由陈钦、艾雕居住使用，1101室由陈钦、艾雕对外出租。 本院认为，本案的焦点问题在于，马玉峰对本院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除法律另有规定情形外，须以不动产登记为要件。本案中，案涉两套房屋在不动产登记没有变更的情况下，马玉峰要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求，本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，华夏公司与艾雕、陈钦签订的《补充协议》第6条约定：“马玉峰在20年内不能出售海尔绿城锦兰园12号1单元901室和玉兰广场3号楼1101，必须由艾雕、陈钦按原价回收。”根据该约定，马玉峰并非以取得房屋所有权为目的的买受人，马玉峰与艾雕、陈钦签订《房屋买卖合同》的行为应视为艾雕、陈钦以案涉两套房屋向马玉峰提供的非典型担保中的让与担保，马玉峰与艾雕、陈钦签订的《房屋买卖合同》并不能成为马玉峰取得物权期待权的依据。 综上所述，马玉峰对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项规定，判决如下： 驳回马玉峰的诉讼请求。 案件受理费55970元，由马玉峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  方 震 人民陪审员  宫丽平 人民陪审员  孙 营 二〇一九年三月十八日 法官 助理  赵 震 书 记 员  孙树贞