北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终1467号上诉人（原审原告）：朱军，女，1972年5月26日出生。委托诉讼代理人：谭爽，北京市北方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王旭，女，1984年9月9日出生。委托诉讼代理人：庞嘉靖，北京振持律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：杨淑华，女，1955年12月22日出生。委托诉讼代理人：吴庆梅，北京智深律师事务所律师。委托诉讼代理人：于潇，北京智深律师事务所实习律师。原审第三人：段云，男，1971年7月9日出生。原审第三人：刘永跃，男，1968年8月31日出生。上诉人朱军与上诉人王旭，被上诉人杨淑华，原审第三人段云、刘永跃房屋租赁合同纠纷一案，朱军与王旭均不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初2841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后依法组成合议庭，于2019年2月14日公开开庭审理了本案。上诉人朱军及其委托诉讼代理人谭爽，上诉人王旭的委托诉讼代理人庞嘉靖，被上诉人杨淑华及其委托诉讼代理人吴庆梅、于潇到庭参加了诉讼。原审第三人段云、刘永跃在前进监狱服刑，本院询问后，其二人表示不委托诉讼代理人参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。朱军上诉请求：1.撤销原审法院判决第二项，改判王旭以每月3600元的标准向朱军支付占有使用费，自2015年6月1日至实际腾退之日止；2.撤销原审判决第三项，判令杨淑华将北京市昌平区301室房屋（以下简称诉争房屋）腾退给朱军。事实和理由：1.行政机关虽对诉争房屋作出了没收的行政处罚，但不影响朱军对诉争房屋享有财产性权利：该处罚并不属于物权法二十八条规定的可消灭物权的法律文件、行政机关未申请强制执行而不具有执行力、行政处罚的相对人是北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（以下简称郑各庄村委会）而非朱军。2.杨淑华取得房屋的事实基础是《房屋出租委托合同》。该合同被认定无效后，杨淑华依据合同取得的财产应予返还。3.政府的行政处罚对朱军没有执行力时，原审法院应判决王旭支付占有使用费至房屋腾退之日。王旭上诉请求：撤销原审法院的判决第二项，驳回朱军相应的诉讼请求。事实和理由：1.王旭并非真正的房屋占有使用人，不该支付占有使用费。2.从杨淑华到公安机关做笔录开始，杨淑华已经明知段云、刘永跃没有出卖诉争房屋的权利，杨淑华无权占有诉争房屋。杨淑华知道自己被诈骗后仍然占有房屋的行为应属侵权行为，杨淑华应当向朱军支付占有使用费。杨淑华辩称，同意原审法院的判决。段云与刘永跃述称，同意原审法院的判决。朱军向一审法院起诉请求：1.确认朱军与王旭于2014年3月19日签订的《北京市房屋出租委托合同》无效；2.判令王旭支付拖欠房屋使用费，按照每月3600元标准，自2015年6月至实际腾退之日止；3.杨淑华腾退北京市昌平区301室给朱军；4.诉讼费由王旭承担。一审法院认定事实：2011年2月1日，朱军（乙方）与北京宏福建工集团有限公司、郑各庄村委会（甲方）签订了一份《北京某房屋买卖合同书》。该合同书约定乙方自愿购买甲方开发建设的北京301的房屋（即诉争房屋）。房屋用途为住宅，建筑面积为147.52平方米，售价为1202288元。其后，朱军支付了全部购房款并办理入住手续。2014年3月19日，朱军与王旭签订了一份《房屋出租委托合同》。该合同约定，朱军将诉争房屋委托王旭对外出租，出租代理期为2014年3月20日至2017年3月19日，月租金为3600元/月。当日，朱军向王旭出具了代理出租房屋的授权委托书。王旭向朱军实际支付租金至2015年6月20日。2014年3月20日，王旭与段云签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定王旭以自己的名义将诉争房屋出租给段云，租期自2014年3月20日至2017年3月19日，租金标准为4100元/月。2014年3月，诉争房屋被段云和刘永跃转手出卖给杨淑华。杨淑华在本案庭审过程中提交了一份其自称与北京宏福建工集团有限公司、郑各庄村委会签订的关于出售诉争房屋的《北京某房屋买卖合同书》。该合同约定诉争房屋售价为852426元。该合同所留印章被生效判决书认定为伪造。后段云和刘永跃被北京市第一中级人民法院以合同诈骗罪判处无期徒刑。现诉争房屋实际由杨淑华占有使用。2017年12月29日，北京市规划和国土资源管理委员会出具《行政处罚决定书》（京规划国土（昌）土罚字【2017】第175号）。该决定书内容为：“北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会：我单位于2017年10月10日对北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会违法占地一案立案调查。经查，你单位于2010年11月未办理用地审批手续，占用北京市昌平区北七家镇郑各庄村集体土地建郑各庄村村民回迁楼南一区。经现场勘测，该项目占地总面积26257.81平方米（合39.39亩），建筑占地面积9242.79平方米，建筑面积88281.69平方米，场地硬化面积5870.44平方米。共建设楼房5栋，平房7栋。……《北京市昌平区土地利用总体规划（2006-2020年）》规划用途为城镇建设用地区。你单位行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，属非法占地行为。……根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定，决定处罚如下：责令北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会退还非法占用的北京市昌平区北七家镇郑各庄村26257.81平方米（合39.39亩）集体土地，对未办理用地审批手续，占用该地块建设的楼房5栋，平房7栋给予没收。没收建筑面积88281.69平方米，并按每平方米占地10元罚款，共计262578.1元人民币。”经查，诉争房屋在该处罚决定书没收的范围内。一审法院认为，段云、刘永跃经法院传票合法传唤，未委托诉讼代理人到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本案的审理和裁判。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。朱军与王旭签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托合同，但该合同对租期和租金标准都有明确约定，且王旭对外转租时都是以自己的名义，故朱军与王旭为事实上的房屋租赁合同关系。王旭辩称双方为委托关系，不符合事实，法院不予采信。依据行政机关的处罚决定可以看出，诉争房屋建设并未取得建设工程规划许可证，故朱军与王旭签订的《房屋出租委托合同》应为无效。朱军的第一项诉讼请求有法律依据，法院予以支持。朱军关于要求王旭支付房屋使用费的主张，法院认为，在行政机关作出行政处罚决定之前，王旭作为合同相对方应当参照双方约定的租金标准，向朱军支付房屋使用费。在行政机关作出行政处罚决定之后，朱军要求支付房屋使用费的请求，法院不予支持。法院对朱军的第二项诉讼请求部分予以支持。行政机关已对诉争房屋作出了予以没收的行政处罚决定，在此情况下，朱军要求杨淑华向其腾退房屋的诉讼请求，与行政处罚决定存在冲突，本案不宜进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、朱军与王旭于2014年3月19日签订的《房屋出租委托合同》无效；二、王旭于本判决生效之日起十日内支付朱军自2015年6月20日至2017年12月28日的房屋使用费109080元；三、驳回朱军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，朱军将诉争房屋交付给王旭使用、收益，王旭向朱军支付租金。王旭与朱军签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但双方的法律关系应为租赁合同关系。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案中，建设单位并未依法办理用地审批手续，违反了法律的强制性规定。朱军与王旭之间的《房屋出租委托合同》应为无效合同。原审法院对此处理正确，本院予以确认。行政处罚决定属于行政机关作出的行政行为，具有公定力，除依法被撤销或确认违法之情形外，一经作出即推定合法有效，并具有法律强制力。自2017年12月29日作出行政处罚决定予以没收之日起，诉争房屋就已收归国有，朱军对诉争房屋不再享有财产权利。加之，杨淑华与朱军之间并无合同关系，朱军要求杨淑华腾退诉争房屋的请求于法无据，应不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以确认。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《房屋出租委托合同》虽属无效合同，但朱军可按照租金标准主张占有使用费。依据合同的相对性，朱军可向王旭主张。考虑到自2017年12月29日始朱军不再对诉争房屋享有财产权利，朱军向王旭主张占有使用费的期限应截至2017年12月28日。原审法院对此处理正确，本院予以确认。综上所述，朱军、王旭的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4964元，由朱军和王旭各负担2482元（均已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 徐 冰二〇一九年三月二十五日法官助理武旋法官助理李正书记员杨帆