新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民 事 判 决 书(2014)塔民二终字第42号上诉人（原审第三人）：马银生，男，汉族，1959年7月出生，汉族，无固定职业，住沙湾县大泉乡杨家庄村预制厂，身份证号码：652524************，电话：1389952****。委托代理人：廖思益，沙湾县大泉乡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：靳德国，男，1966年2月出生，汉族，无固定职业，住沙湾县国营苗圃园，身份证号码：512927************，电话：1502612****。委托代理人：桂久梅，新疆双信（沙湾）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沙湾县大泉乡杨家庄村村民委员会，住所地：沙湾县大泉乡杨家庄村。法定代表人：胡齐兵，系该村民委员会主任。委托代理人（特别授权）：范金宝，男，1961年5月出生，汉族，沙湾县大泉乡杨家庄村村支部书记，住沙湾县大泉乡杨家庄村7巷21号，身份证号码：652524************，电话：1500161****。上诉人马银生因买卖合同纠纷一案，不服沙湾县人民法院（2013）沙民二初字第338号民事判决，提起上诉。本院于2013年12月25日受理后，依法组成合议庭于2014年1月14日进行了审理,上诉人马银生及委托代理人廖思益、被上诉人靳德国及委托代理人桂久梅、被上诉人沙湾县大泉乡杨家庄村村民委员会（下称杨家庄村委会）的委托代理人范金宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明，被告杨家庄村委会有村办预制厂一座。1998年7月29日被告杨家庄村委会与第三人马银生签订租赁合同,合同约定了预制厂的固定资产、承包租赁时间1999年4月1日至2002年4月1日、租赁费每年25000元。合同签订后双方开始履行合同,2011年因遭受暴雨灾害,杨家庄村委会将承包费减为15000元。2005年4月1日杨家庄村委会与马银生签订租赁预制厂合同,该合同系复印前一份的文本套用,第三人未提供合同原件,与前一份合同的不同之处是:将合同第二条租赁期间涂抹,将租金更改为15000元。原告因承建杨家庄村委会的办公室、渠道、篮球场、库房等工程，被告杨家庄村委会一直拖欠工程款未付。原告靳得国与被告杨家庄村委会协议顶账,于2010年12月19日签订西四斗一号(原预制厂)土地出售合同,合同约定了土地的四至位置,土地总面积9.83亩。合同第三条约定土地每亩10000元,共计98300元,预制厂房屋折价48000元,总合计146300元,第四条注明预制厂地皮、建筑物、围墙、地坪等全部属于村集体财产,在出售范围内。合同签订后被告杨家庄村支部书记代表村上召集原告靳得国、笫三人马银生及其妻子,告知马银生已将预制厂出售给原告,要求第三人马银生腾出厂房、地皮,后三方约定第三人马银生于2011年6月再搬出预制厂。2011年1月10日被告和第三人马银生结算租赁费，第三人共计欠租赁费69263元。2011年1月21日第三人交租赁费20000元，2011年12月29日第三人支付租赁费2万元。第三人马银生以在预制厂投入财产为由至今拒不搬离。原审法院认为,原告靳得国与被告杨家庄村委会签订的西四斗一号(原预制厂)土地出售合同,名为“出售”合同,合同内容实际是村办企业预制厂的出售，包括预制厂所在位置及周边的部分土地。该部分面积土地是随着预制厂的转移而出现的土地使用权相应发生转移,就是所谓的地随房走。农村土地依法属于集体所有,村集体取得土地承包权的农民在处理土地经营权流转相关事宜时,处分的都是土地的使用权，而不是土地的所有权,实践中农民多以“卖地”称呼,实际上并不是处分土地的所有权,因此第三人马银生辩解该合同处分了土地的所有权是无效合同,与合同签订方的意思表示相悖,本院不予采信。原、被告之间的的合同属于厂房买卖合同、土地使用权转移合同，是双方的真实思的表示,合法有效,本院予以支持。2005年4月1日杨家庄村委会与马银生签订的补充合同，将租赁费变更减少，没有证据证明将承包期延长，合同约定的租赁期限到期，合同权利义务终止，无需另行解除合同通知，第三人辩称解除合同应履行通知义务，无法律依据，三方约定2011年6月第三人搬出预制厂，事实上也是第三人认可合同和权利义务终止的情形。第三人马银生与被告有租赁合同关系，第三人马银生与原告没有合同关系，原告、被告、第三人三方已经约定第三人搬出厂房时间，属于合同外第三人向债权人履行合同义务，但是第三人拒不腾出厂房，根据合同相对性的义务方本案被告仍应向债权人承担违约责任。原告要求被告继续履行合同，本院予以支持。原告要求被告赔偿迟延交付造成损失6万元，证据不足，不予支持。原告认为第三人对原告形成侵权之债，原告以合同纠纷起诉被告,要求第三人承担责任,没有法律依据,原告可以侵权之诉另案起诉马银生,本案合同纠纷中马银生不承担合同法上民事责任。遂判决：一、被告沙湾县大泉乡杨家庄村村民委员会继续履行2010年12月19日原告靳得国与被告沙湾县大泉乡杨家庄村村民委员会签订的预制厂出售、土地使用权转让合同。二、驳回原告靳得国的其他诉讼请求。本案争议标的60000元,案件受理费1300元,因适用简易程序减半收取650元,由原告靳得国、被告沙湾县太泉乡杨家庄村村民委员会各负担一半。上诉人马银生上诉称：1、一审判决认定“三方约定2012年6月第三人搬出预制厂，事实上第三人也认可合同权利义务终止”系当事人一面之词，属于认定事实错误；2、被上诉人是非法买卖土地，而一审判决认定被上诉人“处分的都是土地使用权，而不是土地所有权”属于认定事实错误；综上请求依法撤销原判，依法判令：1、两被上诉人之间签订的《土地出售合同》无效。2、上诉人与被上诉人之间的《租赁预制厂合同》继续履行。被上诉人靳德国答辩称：1、2011年三方就约定了上诉人搬出预制厂，后上诉人为达到长期占有预制厂的目的，拒不搬出，一审判决认定事实清楚；2、预制厂已经抵账给被上诉人靳德国，该部分土地转移也是随着预制厂的转移而转移，地随房走，并不是买卖土地。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人沙湾县大泉乡杨家庄村村民委员会答辩称：1、杨家庄村委会欠被上诉人的工程款多年，经协商用预制厂抵顶欠款，被上诉人已经告诉上诉人马银生预制厂已经出售，也约定了上诉人马银生搬出的时间，是上诉人马银生一拖再拖没有搬出；2、上诉人马银生经营不利，效益不好，没有能力购买，因上诉人马银生违约才导致被上诉人杨家庄村委会与被上诉人靳德国的协议无法履行。请求驳回上诉，维持原判。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。二审时查明，上诉人马银生给被上诉人杨家庄村委会的租赁费交到2011年底，至今还占有预制厂没有搬迁；预制厂属被上诉人杨家庄村委会集体所有；被上诉人靳德国取得预制厂后，并不经营预制厂，而是用于堆放建筑材料和设备。本案争议的焦点：2010年12月19日被上诉人靳德国与被上诉人杨家庄村委会签订《西四斗一号（原预制厂）土地出售合同》的效力？是否应当继续履行？本院认为，被上诉人靳德国起诉被上诉人杨家庄村委会，请求判令被上诉人村委会继续履行合同并交付预制厂，同时请求判令被上诉人杨家庄村委会支付迟延交付预制厂的经济损失6万元。从二审查明的事实看，被上诉人靳德国与被上诉人杨家庄村委会签订《西四斗一号（原预制厂）土地出售合同》约定：将西四斗地皮出售给被上诉人靳德国顶账，地皮价格每亩10000元，共计98300元。预制厂房屋折价48000元，合计146300元。地皮出售后马银生及时搬出机器设备让出地皮。本案被上诉人靳德国与被上诉人杨家庄村委会出售预制厂合同，没有约定土地使用权转让的期限、转让的土地使用权也用于非农建设，据此可以认定该出售合同约定违反《土地管理法》第二条、第六十三条的相关规定，即任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他非法形式转让土地。土地使用权可以依法转让。农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，但是，和土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等形式致使土地使用权依法转移的除外。故被上诉人靳德国与被上诉人杨家庄村委会签订的《西四斗一号（原预制厂）土地出售合同》违反法律规定为无效合同。被上诉人靳德国、杨家庄村委会答辩称出售合同是地随房走，即该部分土地是随着预制厂的转移而转移合法有效，应当继续履行合同并赔偿6万元损失的理由，本院不予支持。上诉人马银生上诉请求判令其与被上诉人杨家庄村委会的租赁合同继续履行，系另一法律关系，应另案审理。为平等保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，判决如下：一、撤销沙湾县人民法院（2013）沙民二初字第338号民事判决。二、驳回被上诉人（原审原告）靳德国的诉讼请求；一审案件受理费650元、二审案件受理费1300元、投递费120元，合计2070元。由被上诉人靳德国、被上诉人杨家庄村委会各负担50%。本判决为终审判决。审判长 明 丽审判员 马桂兰审判员 刘 琳二〇一四年二月二十七日书记员 张 玲