广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2013）深福法民一初字第4182号原告（反诉被告）熊业冬，住址广东省深圳市福田区。委托代理人谭薇，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人周诗燕，��京市大成（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）周增祥，住址上海市杨浦区杭州。委托代理人李旭荣，广东知明律师事务所律师。原告熊业冬诉被告周增祥合同纠纷一案，本院于2013年11月8日立案受理后，被告周增祥在答辩期间内提起的反诉，本院依法受理后由代理审判员黄红华独任审判，于2014年1月6日公开开庭进行了合并审理。原告熊业冬及其委托代理人谭薇、周诗燕，被告的委托代理人李旭荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告自2005年购买深圳市福田区林园东路的银麓公寓2栋803号房（以下简称涉案房产）后一直无力支付首期款和按揭款，持续向原告借款用于支付房款。在被告的请求下，原、被告双方于2006年6月29日签订了《协议书》。该协议全部内容是由被告本人书写，可见被告本人认可并完全理解协议条款，不存在胁迫或者显失公平。从内容上看，表现为原告向被告支付房款后取得房屋产权，并将房屋继续租赁给被告使用，完全符合买卖合同的特征。故该协议合理合法，应受法律保护。据此，原告请求法院判令：1、确认原、被告双方于2006年6月2日签订的《协议书》有效；2、将被告名下福田区林园东路3号银麓公寓2栋803室的50%产权过户至原告名下；3、被告承担本案的全部诉讼费及保全费。被告周增祥答辩并反诉称，一、涉案协议书第2、3条的约定因违反我国物权法及担保法的强制性规定而无效。根据《协议书》第1条的约定，原告继续借款给被告，帮助被告偿还剩余的全部房贷，双方产生了借款关系，而《协议书》第2条约定“甲乙双方在签约日起各拥有二分之一803房产”即在签约日即被告的涉案房产产权一半归还原告，则是被告就第1条��定的借款用房产向原告作的担保，涉案房产即为抵押物，且直接约定了抵押物（房产）的所有权转移为债权人所有，第3条约定则是原告无偿取得另外一半的房产产权。依据《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，不得约定以抵押物直接抵债，涉案协议书第2条的约定，已违反了上述法律的禁止性规定，是无效的。二、被告于2002年就已购买了涉案房产，2003年11月开始按月还按揭贷款，被告第一次向原告借款还贷是在2005年。当时，被告设立的公司深圳市祥源盛实业发展有限公司在深圳市福田区北环路7003号中审大厦办公，原告设立的深圳市立崴电子有限公司在中审大厦旁边的开元大厦办公，2006年7月搬至中审大厦。但被告的公司没有实际��营。原告见被告的公司闲置，就提出将被告公司的营业执照、银行账户等借给原告使用，原告就利用被告的公司进行其设立的公司的一些业务经营和财务往来的操作。作为回报，原告曾答应免费为被告偿还按揭贷款，后又反悔，2005年股市低迷，被告又不想从股票账户中兑取现金，遂写借条向原告借款还房贷。三、被告与原告在签订涉案《协议书》的同时，还签订了一份《借款协议书》。协议约定，被告借用原告10万元，由被告使用原告的股票账户进行炒股，炒股增值总额的30%归还原告，70%归被告。因此该协议书名为《借款协议书》，实际为合作炒股的协议。本案协议书第2条、第3条关于产权的约定，不仅是第1条按揭贷款借款的担保，更重要的是就双方合作炒股对原告的担保。2006年中国股市牛气冲天，2006年12月上涨到2675.47点，在这种形式下，2006年12月21日，���方又签订了一份《协议书（补充）》，约定原告继续投入费用进行炒股，双方的经济责任由原告承担三分之二，被告承担三分之一。若单涉案《协议书》的内容，原告仅向被告借款27700元，就拥有了被告房产二分之一的产权，按协议书约定第3条的约定，原告无需再支付任何对价，就可以拥有全部的产权。原告所享有的权利与承担的义务，与被告承担的权利和义务完全不对等，而涉案房屋的总价是17万元，签订协议时被告已支付购房款54960元及按揭贷款74440元，如果没有同时签订合作炒股协议，2006年6月29日签订的《协议书》第2、3条内容的极不公平，被告怎会签这样的协议书。若将三份协议一起看，这样的约定就顺理成章了。因双方合作炒股，原告承诺继续帮忙被告还贷，被告遂以自有房产向原告作担保，即炒股亏了被告的房子就归原告，才有的涉案《协议书》的约��。因此，上述三份协议时配套履行的，相互印证，是一个整体。四、在双方合作炒股的股票不断增值后，涉案的协议书实际上已不再履行。被告以借条形式向原告所借款项实际为原告应支付给原告的股票增值分成款。原告并未按照涉案协议书第1条的约定帮助被告偿还剩余的全部房贷。因原告未完全履行合同义务，被告依合同法的相关规定，要求解除《协议书》。请求法院判令：1、原、被告于2006年6月29日签订的《协议书》第2、3条无效；2、解除原、被告于2006年6月29日签订的《协议书》；3、原告承担本案全部诉讼费用。原告对被告提起的反诉答辩称，原、被告于2006年6月29日签订的《协议书》性质上不是被告所称的抵押或担保，因为无论是担保还是抵押，它都是基于有主债务存在，而该份协议是由被告周增祥本人所书写，每一条款均是由其本人书写，从条���看，由原告支付房款，原告获得产权，并没有说关于如何归还借款问题，所以从协议看没有债务存在，就没有所谓的担保或抵押存在。2、这份协议书的来源，是因为原告一共向被告前后支付了120100元的房款，这一套房子总价为174960元，尚有54860元原告没有向被告周增祥支付，所以有了协议书第3条，从2007年起，以每年4000元房租加房产租给被告周增祥使用，算下来，刚好13年租期满后，被告周增祥年龄刚好是75岁左右，双方签该份协议是希望在被告周增祥去世以后，原告熊业冬取得100%的房产，并且希望原告熊业冬能够对被告周增祥养老送终，照顾其晚年生活，这是双方的君子约定。3、双方还有签订过炒股协议及补充协议，两份协议与本案所争议的房产协议没有任何关联性，因为炒股所发生的一切经济往来，双方已经于2008年结算清楚，所以被告的反诉的没有任何��法律依据和事实理由，恳请法院驳回被告的所有反诉请求。经审理查明，涉案房产系位于深圳市福田区林园东路的银麓公寓2栋803号房（房产证号深房地字第××），被告于2003年4月24日向该房产的建设单位深圳市纺织（集团）股份有限公司购买，并办理了转移登记，房产登记价为174960元。2003年9月19日，涉案房产抵押给中国农业银行深圳市分行国贸支行，抵押贷款自2003年11月自2008年10月分60期次进行偿还，每期均正常还款，于2008年11月4日注销抵押登记。涉案房产一直由被告周增祥实际居住使用。2006年6月29日，原、被告签订了一份《协议书》，约定：1、从当年7月起，原告继续帮助被告支付银麓公寓2栋803室在深圳市农业银行余下的按揭购房款，直到按揭完成（具体费用按实结算，在本协议前被告已向原告借用人民币27700元用于支付房款，以借条为凭���。2、原、被告双方在签约日起各拥有803房1／2产权。3、从2007年起被告每年向原告支付4000元的房租费，其费用从被告已付的房款中每年逐步扣除（累计计算直至全部产权归甲方所有）。4、在全部产权归原告所有之前，如遇卖房或租借所得任何费用，按原、被告双方实际投资比例进行分配，双方互为第一转让方。同日，被告向原告出具借款条，具体内容为：由于用于支付银麓公寓2栋803室住房按揭房款特向原告借款合计27700元，具体细则详见协议书（原借条作废，以此为准）。同日，原、被告双方还签订《借款协议书》，约定：1、被告向原告借用10万元；2、该费用由被告用于金融投资，其费用在原告的指定账户中由被告进行具体操作；3、在具体执行过程中如产生投资增值，被告愿以增值总额（利润）的30%归于原告。每项目独立结算，完成一次清算一次，设书面凭证（利润表）；4、借用期具体时间由原告确定，但在确定前根据国家金融形势尽量要征得被告的同意。时间被告的愿望不少于2年。2006年12月21日，原、被告签订《协议书（补充）》，约定：1、由被告操办的原告证券交易账户中，原告承担其中2／3的经济责任，被告则承担其中的1／3的经济责任；2、原告每投入一次费用，被告始终承担其中1／3的法律责任；3、凡账面增值或减值，原、被告双方将按以上承担比例责任进行核算，原则上一年结算一次；4、被告应根据原告要求做好交易账户，定期供原告核对确认；5、被告未征得原告认可不能随便提取交易账户中的款项；6、如与前协议有冲突之处则以本补充协议为准。2007年2月8日，被告出具借条，具体内容为：兹从熊业冬建行存款中提取58400元，其中18400元用于支付房款。2008年1月15日，被告出具借条，具体内容为：兹向熊业冬先生借用34000元。经查，涉案《协议书》签订后至2008年11月4日注销抵押登记，涉案房产实际发生的应付按揭贷款本息共计63766.05元。本案审理过程中，原、被告对争议《协议书》第2、3条内容是否有效存在争议，但均确认其余条款内容有效。原告主张争议协议内容属于房屋买卖合同，据此请求确认涉案房产50%的所有权归原告所有，将被告名下涉案房产50%产权过户至原告名下；被告主张上述协议内容为抵押合同，违反了相关法律规定而无效，且原告未完全履行合同义务，请求解除涉案《协议书》。本院认为，本案的争议焦点是涉案《协议书》第2、3条是否有效。本院按照双方当事人的意思表示进行依法审查。原告主张涉案《协议书》系房屋买卖合同，本院不予支持。首先，从内容上看，第2条约定原告自签���日起拥有涉案房产50%的产权，但对其取得的方式没有约定，如果是基于买卖取得，对价是已代为支付的按揭房款27700元还是所有代为支付的按揭房款？如果是基于赠与取得又缺乏明确的意思表示；第3条的约定涉及全部产权，但也没有明确的转让意思表示，甚至没有约定成交价格。涉案协议书约定意思表示不明确，内容不具体，不具备《中华人民共和国合同法》第十二条及《城市房地产转让管理规定》第八条规定的转让合同应当具备的主要条款。其次，即便涉案协议书作为房屋买卖合同成立并具备可履行性，但签订涉案协议时，作为抵押人的被告并未通知抵押权人即中国农业银行深圳市分行国贸支行，也未征得抵押权人的同意，而作为受让人的原告也未经各方同意代为清偿按揭贷款债务消灭了抵押权，不符合《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”及《中华人民共和国物权法》第一百九十二条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定。被告主张涉案《协议书》系借款担保合同，担保范围包括之前的借款27700元以及双方约定的协议签订后原告替被告支付的房贷、《借款协议书》中用于炒股的10万元借款。《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条规定，保证是保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为，保证人和债权人应当以书面形式订立保证合同。即保证合同为要式合同。本案中，从协议内容上看，涉案《协议书》与原、被告同日签订的《借款协议书》是相互独立的协议，内容并不相关，且即使是针对涉案《协议书》中的提及的之前的借款27700元以及之后的房贷，原、被告双方均没有作出担保的意思表示，也没有明确表示在被告不承担债务时以涉案房产作为担保，被告主张涉案协议系担保合同，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，涉案协议第2、3条双方当事人意思表示不明确、不真实，且违反相关法律禁止性规定，该部分协议内容无效。涉案《协议书》除第2、3条以外的内容，双方当事人均确认其效力，且不违反法律法规禁止性规定，本院确认该部分协议内容有效。依据已查明的事实，协议签订后原告共向被告支付款项92400元用于清偿按揭还款，该部分款项足以清偿双方签订协议后涉案房产发生的按揭贷款本息，原告已依约履行了合同义务，被告主张原告未完全履行合同义务，与事实不符，本院不予确认。原告在庭审中明确表态不同意解除合同，被告主张解除合同，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十二条第二款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告熊业冬与被告周增祥于2006年6月29日签订的《协议书》第2、3条无效，该协议其他内容有效；二、驳回原告熊业冬的其他诉讼请求；三、驳回被告周增祥的其他反诉请求。本案本诉案件受理费3800元、保全费1385元（均已由原告预交），因适用简易程序，本院实际收取3285元，由原告负担；反诉��件受理费1900元（已由被告预交），因适用简易程序，本院实际收取950元，由原告负担50元，被告负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 黄 红 华二〇一四年二月六日书 记 员 柏慧（代）第10页，共10页