四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）成民终字第2304号上诉人（原审被告）四川美丽家园房产有限公司。住所地：四川省成都市温江区温泉大道四段***号。法定代表人邢建军，董事长。委托代理人朱昌强。委托代理人朱先银，四川宏联威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王春艳。委托代理人张冬林，四川爱众律师事务所律师。上诉人四川美丽家园房产有限公司（以下简称美丽家园公司）因与被上诉人王春艳房屋买卖纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2013）温江民初字第1198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2009年4月29日，王春艳与美丽家园公司签订《商品房买卖合同》及其附件，购买了美丽家园公司开发的温江区温泉大道四段213号美泉纪18幢1层1号房，总价1734104.16元。其中合同第三条约定，土地使用年限自1999年10月10日至2069年10月9日止。美丽家园公司于2008年10月28日向王春艳出具的收据载明，收到王春艳（18-1#）购房款706168元，包括客户在2008年8月29日所缴购房定金300000元中的150000元及银行汇款1112336元中的556168元。王春艳于2008年10月22日通过银行按揭方式向美丽家园公司支付了其余房款1027936.16元。2009年12月29日，美丽家园公司将案涉房屋交付王春艳使用。2010年1月6日，王春艳向提供物业服务的成都仁和春天物业管理有限公司预交了水电费和物管费共计3561元。温江区政务中心国土分中心于2013年9月12日出具的土地登记查询卡载明，美丽家园公司在温江区金马镇的土地登记信息共三条：1、土地证号：温国用（2005）第6**号，座落：金马镇安贤村三组，面积：13333.30平方米，用途：住宅用地，终止日期：2069年10月9日；2、土地证号：温国用（2007）第5**号，座落：金马镇温泉社区12组、13组，面积：44808.80平方米，用途：住宅用地，终止日期：2049年／2069年10月21日；3、土地证号：温国用（2007）第5**号，座落：金马镇温泉社区12组、13组，面积：12720.20平方米，用途：住宅用地，终止日期：2049年／2069年10月21日。同日，温江区房产管理局出具的房屋信息摘要载明，案涉房屋的登记权利人为美丽家园公司。2013年11月8日，王春艳诉至原审法院，请求：1、判令因美丽家园公司违约而解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令美丽家园公司向王春艳返还购房款175.6168万元，并从王春艳付款之日起按银行同期贷款利率支付购房款利息60万元；3、本案诉讼费由美丽家园公司承担。2013年12月2日的庭审中，美丽家园公司承认未将案涉房屋转移登记给李武；因尚有848.3万元的土地出让金未缴，导致分户土地使用权证无法办理，且美丽家园公司未在庭审前将该情况告知王春艳。2014年1月22日的庭审中，美丽家园公司承认仍未补交土地出让金。截止法庭辩论结束，王春艳尚未取得案涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证。原审法院认定上述事实，有王春艳、美丽家园公司的当庭陈述，王春艳提交的当事人身份信息、《商品房买卖合同》及附件、收据、交房通知书、专用收据、土地登记查询卡、房屋信息摘要等证据在案佐证，经庭审调查核实，原审法院予以采信。原审法院认为，王春艳、美丽家园公司双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，依法成立并有效。美丽家园公司辩称案涉房屋属李武所有，但美丽家园公司自认并未办理转移登记。且温江区房产管理局于2013年9月12日出具的房屋信息摘要载明，案涉房屋的登记权利人为美丽家园公司。故美丽家园公司的该抗辩理由不成立，原审法院不予认可。关于王春艳是否有权解除《商品房买卖合同》的问题。王春艳、美丽家园公司签订的《商品房买卖合同》中约定了土地使用年限自1999年10月10日至2069年10月9日止，但美丽家园公司在合同签订时，并未将需要补交土地出让金的情况告知王春艳。土地使用权证属于房屋权属证明文件之一，美丽家园公司作为案涉房屋的开发企业，理应在合理期限内为王春艳提供必要证明文件，使王春艳获得案涉房屋的土地使用权证。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。虽然王春艳、美丽家园公司未约定办理使用年限为七十年的分户土地使用权证的期限，但王春艳的起诉行为可以视为对美丽家园公司履行办证义务的催告。美丽家园公司在2013年12月2日的庭审中，承认尚有848.30万元的土地出让金未缴；在2014年1月22日的庭审中，美丽家园公司承认仍未补交土地出让金。因美丽家园公司未在合理期限内履行其义务，故对王春艳要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。关于美丽家园公司是否应当返还王春艳所付购房款并支付利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，美丽家园公司应当返还王春艳已支付的购房款1734104.16元，并按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付资金占用利息（其中首付款706168元的资金占用利息自2008年8月29日起计至判决确定的履行期限届满止；其余1027936.16元的资金占用利息自2008年10月22日起计至判决确定的履行期限届满止）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除王春艳与美丽家园公司签订的《商品房买卖合同》；二、美丽家园公司于判决生效之日起十日内向王春艳返还购房款1734104.16元，并按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付资金占用利息（其中首付款706168元的资金占用利息自2008年8月29日起计至判决确定的履行期限届满止；其余1027936.16元的资金占用利息自2008年10月22日起计至判决确定的履行期限届满止；利息总额以60万元为限）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12925元，由美丽家园公司负担。宣判后，美丽家园公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、王春艳主张解除合同，既不具备合同约定的条件，也不具备法律规定的条件。本案所涉房屋早已具备办理房屋所有权证的一切条件，只是王春艳既不委托美丽家园公司办理，自己也不去办理，才导致其至今未拿到房屋所有权证书。本案所涉房屋所在的美泉纪小区200多套房屋绝大部分房屋已经办理了房屋所有权证书，而且案涉房屋所在小区的大土地使用权证也早已经办理，因此，王春艳无权依据合同第十九条约定解除合同。2、美丽家园公司与王春艳之间是商品房买卖合同关系，美丽家园公司的主要义务是根据合同约定向王春艳交付商品房，原审法院已经认定美丽家园公司于2009年12月29日将案涉房屋交付了王春艳，由此可见，美丽家园公司已经履行了主要义务，原审法院认定美丽家园公司迟延履行主要债务错误。3、美丽家园公司与王春艳未就办理分户土地使用权证的期限进行约定，并将王春艳对美丽家园公司的起诉行为视为对办证义务的催告错误。4、原审法院判决利息没有依据。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，判决驳回王春艳的诉讼请求。王春艳的口头答辩意见为：美丽家园公司上诉主张案涉房屋具备办证的条件与事实不符。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，美丽家园公司与王春艳均未提供新证据。同时，美丽家园公司与王春艳对原审法院审理查明的事实均无异议。本院对原审法院审理查明的双方当事人没有异议的事实依法予以确认。本院另查明，案涉的美泉纪小区，美丽家园公司已经取得了小区的土地使用权证。二审审理中，王春艳明确其主张解除合同的依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定以及商品房买卖合同第十九条的约定。王春艳与美丽家园公司在二审中对案涉房屋能够办理房屋产权证的事实没有异议，同时王春艳在二审中陈述，由于无法办理土地使用权证，王春艳也就没去办理房屋产权证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。王春艳与美丽家园公司签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，如因美丽家园公司的责任，王春艳未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，王春艳有权退房。根据二审中王春艳认可的事实，因王春艳认为案涉房屋无法办理土地使用权证，王春艳即没去办理房屋产权证。因此王春艳主张依据合同第十九条解除合同，不能成立。根据王春艳与美丽家园公司均认可的事实，案涉房屋已经于2009年12月29日由美丽家园公司交付王春艳使用，案涉小区已经取得了大土地使用权证。本院认为，商品房买卖合同的合同目的是由买受人取得交易房屋的物权，并对房屋进行占有使用收益。本案中，王春艳与美丽家园公司交易的房屋已经交付使用，且能够办得房屋所有权证的事实证明，王春艳已经能够对交易房屋行使占用使用收益的权利，其该房屋的物权凭证房屋所有权证书已经能够取得，只因王春艳暂时放弃而暂未取得。因此，该房屋因美丽家园公司尚未补交土地出让金，暂时无法为王春艳办理土地使用权证，并不足以导致双方交易的合同目的不能实现。由此，王春艳主张解除合同，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市温江区人民法院（2013）温江民初字第1198号民事判决；二、驳回王春艳的诉讼请求。一审案件受理费12925元，二审案件受理费20406元，由王春艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  李泽颖代理审判员  王 果代理审判员  夏 伟二〇一四年五月五日书 记 员  吴丹丹