福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0181民初5354号 原告（执行案外人）：施友洪，女，1967年9月15日出生，汉族，住福建省福清市。 被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司福清市支行，住所地：福建省福清市福塘路南段，统一社会信用代码：91350181854921823G。 负责人：王小锋，该行行长。 委托诉讼代理人：李瑞姬、欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告（被执行人）：诚丰家具（中国）有限公司，住所地：福清市融侨经济技术开发区，统一社会信用代码：91350181611314703M。 代表人：诚丰家具（中国）有限公司公司管理人。 负责人：黄榕城，管理人团队负责人。 委托诉讼代理人：张志勇，福建知信衡律师事务所律师。 被告（被执行人）：何善祥，男，1963年8月13日出生，汉族，香港特别行政区居民。 原告施友洪与被告中国农业银行股份有限公司福清市支行（下称“农业银行福清支行”）、诚丰家具（中国）有限公司（下称“诚丰家具公司”）、何善祥案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月9日立案。后因福州市中级人民法院于2018年7月18日裁定受理李伟对诚丰家具公司的破产清算申请，并指令本院进行审理，本案依法中止诉讼。在本院指定了诚丰家具公司破产管理人后，本案恢复审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施友洪、被告农业银行福清支行的委托诉讼代理人李瑞姬、被告诚丰家具公司的委托诉讼代理人张志勇到庭参加诉讼。被告何善祥经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 施友洪向本院提出诉讼请求：停止对坐落于福州市鼓楼区办公房产腾空强制执行措施。事实与理由：原告2016年5月14日承租被告诚丰家具公司所有的坐落于福州市鼓楼区办公房产，租期20年，租金用欠款抵偿，双方签有《租赁协议书》，原告此后将房产转租王伟。福清法院在执行农业银行福清支行与诚丰家具公司金融借款合同纠纷过程中，于2017年8月3日责令腾房。原告认为腾房裁定损害了原告的租赁权利，为此提起执行异议，法院2018年6月25日作出驳回异议的裁定。原告承租执行的房产行为在先，且是善意的租赁行为，不因拍卖而消灭。同时，租赁行为不会影响担保物权的实现，因此原告认为腾房裁定有误，原告特提出诉讼，请贵院支持。 农业银行福清支行辩称，本案诉争房产于2013年12月6日办理抵押登记，抵押权人为答辩人。在诉讼过程中于2016年4月28日被福清法院依法查封。根据《最高院关于适用若干问题的解释》第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力……”，《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先担保物权或者其他有限受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，原告与被告诚丰家具公司签订的房屋租赁合同其真实性无法确认，且其主张的租赁时间系在诉讼房产抵押登记、查封后，故福清法院对诉争房产进行拍卖处置符合法律规定，原告诉请无法律依据，应予以驳回。 诚丰家具公司辩称，1、本案中，原告基于相关借款协议书、租赁协议书对诚丰家具公司所享有的是一般民间借贷债权，不能成立法定租赁关系，本案基础关系仍为民间借贷纠纷，原告不享有合法有效受保护的承租权；2、即使原告系案涉房产的承租人，该租赁合同签订时间在抵押权设立后，也在贵院依法查封的时间之后，原告不享有足以阻止向受让人移交占有案涉房产的权利；3、答辩人诚丰家具公司已进入破产清算程序，有关诚丰家具公司的执行程序应当终止，针对案涉房产的财产保全措施应当解除。 何善祥未作答辩，亦未举证、质证。 因何善祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对到庭当事人提供的证据进行审查核实。 经审理查明，2013年11月27日，农业银行福清支行和诚丰家具公司签订了《最高额抵押合同》，诚丰家具公司提供位于福建省福州市鼓楼区（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××）作为抵押物，并于2013年12月6日办理了抵押登记（房屋他项权证号：融房他证ＴＲ字第××号）。本院在审理农业银行福清支行诉诚丰家具公司、何善祥金融借款合同纠纷一案中，根据农业银行福清支行的申请，作出（2016）闽0181民初1248号财产保全的民事裁定，并据此于2016年4月28日查封了诚丰家具公司所有的坐落于福州市鼓楼区（所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）的房产。2016年8月30日，本院作出（2016）闽0181民初1248号民事判决：诚丰家具公司应偿还农业银行福清支行借款本金100万元及相应的利息、罚息和复利，且农业银行福清支行有权就诚丰家具公司提供抵押担保并记录在榕房他证ＴＲ字第××号《房屋他项权证》上的不动产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。该判决发生法律效力后，农业银行福清支行向本院申请强制执行，本院于2017年5月10日作出（2016）闽0181执3433号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产，并于2017年8月3日作出（2016）闽0181执3433号公告，责令被执行人诚丰家具公司及其他承租、占有该房屋的案外人自公告之日起十五日内自行腾空并迁出上述房屋。如有异议，可在本公告发布之日起十五日内书面向本院提出。施友洪以其与诚丰家具公司签订的房屋租赁合同合法有效，其有权继续使用案涉房产为由，向本院提出书面异议，请求中止腾空位于福州市鼓楼区办公房产的执行行为，并在租赁期限内阻止向受让人转移该房产。本院于2018年3月28日作出（2018）闽0181执异6号执行裁定书，裁定驳回异议人施友洪的异议。施友洪遂提起本案诉讼。 另查，2016年5月14日，甲方（出租方）诚丰家具公司与乙方（承租方）施友洪签订《租赁协议书》，约定：甲方于2015年5月14日与乙方签订的《借款协议》所及的借款，至本协议签订之日共计本息1240000元整；甲方同意出租属于甲方的位于福州市鼓楼区的写字楼给乙方使用，用于商务或商业用途，乙方有权转租；乙方同意前述借款以本协议第一条为最终本息，不再计算利息，甲方同意乙方的租金由甲方应归还的最终本息中抵扣；租金每月5100元，承租20年，至2014年11月30日止。施友洪于2018年5月29日两次分别缴纳上述房产的物业管理费25679.31元、5355.84元。 再查明，2018年7月18日，本院根据福州市中级人民法院（2018）闽01破申15号民事裁定，受理了诚丰家具公司破产清算一案。2018年8月27日，本院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件指定管理人的规定》第二十一条的规定，指定福建知信衡律师事务所为诚丰家具公司管理人，黄榕城律师为负责人。 以上事实有施友洪提交的本院（2018）闽0181执异6号执行裁定书、租赁协议书、房屋使用权证、土地证、物业费收据，农业银行福清支行提交的本院(2016)闽0181民初1248号民事判决书、财产保全情况告知书、本依职权调取的（2016）闽0181执保126号协助执行通知书、保全情况告知书、（2016）闽0181民初1248号民事裁定书、（2016）闽0181执3433号执行裁定书、腾空公告、拍卖公告（第一次）以及福州中院（2018）闽01破申15号裁定书、福清法院（2018）闽0181破4号决定书等证据以及到庭当事人的庭审陈述为证，经本院审理核实，予以确认。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”。本案中，本院于2016年4月28日查封涉案房产，施友洪就涉案房产于2016年5月14日与诚丰家具公司签订租赁合同，签订租赁合同的时间在本院查封行为之后，根据上述法律规定，施友洪不能以其对涉案房产享有租赁权对抗申请执行人，本院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害，也即是说本院可以依法不带租约强制拍卖涉案房产。又根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案涉案房产已于2013年11月27日由诚丰家具公司抵押给农业银行福清支行，并于2013年12月6日办理了抵押登记。施友洪与诚丰家具公司签订租赁合同的时间为2016年5月14日。该租赁关系发生在已设立登记的抵押权之后，因此不能对抗设立在先的已登记的抵押权。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中的租赁合同在本院查封后签订，涉案房产受查封效力所及，该租赁权不能对抗申请执行人，不能阻却本院对该涉案房产进行强制拍卖。施友洪请求本院停止对涉案房产腾空强制执行措施，即带租约拍卖涉案房产，本院不予支持。被告何善祥经本院传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告施友洪的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告施友洪负担。 如不服本判决，原告施友洪、被告中国农业银行股份有限公司福清市支行、诚丰家具（中国）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告何善祥可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 星 人民陪审员  余葵柳 人民陪审员  薛梅芳 二〇一九年三月二十五日 法官助理林枫 书记员林佳伟