海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初10582号   原告（案外人）：许某1，住湖南省汨罗市。   原告（案外人）：张某，住湖南省汨罗市。   共同委托诉讼代理人：黄某，北京盈科（海口）律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：曾某，北京盈科（海口）律师事务所律师。   被告（申请执行人）：肖某，住海口市龙华区。   被告：雷某，住海口市。   第三人（被执行人）：陈某，住海口市龙华区。   第三人（被执行人）：常某，系陈某之妻，住海口市龙华区。   原告许某1、张某诉被告肖某、雷某、第三人陈某、常某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许某1、张某的委托诉讼代理人黄某、曾某，被告肖某、雷某到庭参加了诉讼，第三人陈某、常某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告许某1、张某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与陈某2016年6月30日签订的《房屋转让协议书》合法有效，原告享有涉案房屋物权期待权，房屋暂估价209万元；2.请求停止对海口市美兰区大英山东三路3号海阔天空国兴城一期（B16地块）13号楼27层3-1-2701房屋的强制执行；3.请求解除对海口市美兰区大英山东三路3号海阔天空国兴城一期（B16地块）13号楼27层3-1-2701房屋的查封；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：两原告与第三人陈某2015年1月7日签订《协议书》约定双方共同投资翡翠明珠幕墙工程项目，两原告投入人民币200万元，第三人陈某给予两原告固定分红人民币180万元，本金加分红共计人民币380万元，并承诺本金人民币200万元于2015年底春节前一次性付清，180万元分红于2016年6月10号前先付90万，剩余款项年底一次性付清。前述《协议书》签订后，两原告因资金压力，总计向第三人陈某指定的账户实际转入了项目投资款人民币196万，故双方亦协商一致同意将分红减至176万元，即红利加成本共计人民币372万元，支付方式按原《协议书》约定方式支付。   双方约定的偿还本金分红期限于2016年6月10日届满后，因第三人陈某未能支付前述款项，双方遂于2016年6月30日达成《房屋转让协议书》，该协议约定：第三人陈某自愿将位于海口市美兰区大英山东三路“海阔天空国兴城一期”小区的13号楼27层13-1-2701房转让给两原告，抵扣所欠两原告的款项人民币209万元，其余欠款人民币83万元另行协商解决；合同签订后，第三人陈某应全部搬离，并将房屋钥匙、房屋全部资料移交给原告。由两原告出资为第三人陈某办理房产证等相关手续；第三人陈某应积极配合两原告办理过户手续，并无条件将此房屋产权证土地产证产权过户到两原告名下等。同时，第三人陈某的妻子（即本案第三人常某）亦在合同上签字确认同意转让。之后，两原告出资缴纳了该房屋的各种税费，积极配合第三人陈某办理完毕房屋产权手续，且该房屋钥匙已在签订转让协议双方办理事项之后，实际交付原告使用，原告及家人一直在涉案房屋居住至今，并按时交纳水电物业管理费但第三人陈某却未能依约配合两原告办理过户手续，两原告就此曾多次要求第三人陈某将涉案房屋过户到两原告名下，第三人陈某却无故予以推诿拖延，且经两原告多次催促仍置之不理，总以种种借口予以拖延，无奈之下，两原告向龙华区人民法院提起诉讼，要求其办理过户。但因开发商与第三人陈某另有纠纷，尚未将房屋过户到第三人陈某名下，无法直接判决将房屋过户到原告名下，原告经法庭释明后撤诉拟另行起诉。可见，房屋至今尚未过户到原告名下原因并原告造成。   综上，原告作为案外人，在贵院查封之前，已签订了合法有效的书面房屋买卖合同并全额支付价款，且在查封之前办理入住手续居住至今，合法占有房屋，房屋至今尚登记在被执行人名下尚末完成过户手续原因并非异议申请人造成。即使目前尚未完成房屋过户手续，但原告对此仍享有物权期待权。结合《合同法》第286条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定以及最高人民法院相关指导案例可知，物权期待权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权、普通债权等，足以阻却普通债权的执行。本案中，被告肖某与第三人陈某、常某民间借贷纠纷系普通债权，原告只需符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即足以阻却普通债权的执行。据此，特根据相关法律法规及司法解释提起案外人执行异议之诉。如无不当，恳请贵院判如所请！   被告肖某辩称，一、案外人许某2、张某提供的《协议书》、《收条》、《房屋转让协议书》中的陈某的签字笔迹，3处笔迹存在明显不一致，是伪造的签名，常某的签字笔迹也很可能是伪造的。首先，根据案外人许某2、张某自身的供述，曾起诉陈某、常某至海口市龙华区人民法院，要求确认合同有效并判决过户，后又撤诉了。期间陈某、常某并没有任何应诉与回应。经查2015年-2018年，陈某、常某作为被告的诉讼多达10多起，陈某、常某从未应诉，都是缺席判决的，法院诉讼以及公告他们都可以置之不理，怎么会突然在2016年6月30日返回海口与案外人许某2、张某签订《房屋转让协议书》，一点不符合正常的逻辑，加上签字笔迹的不同，很显然以上签字是伪造的。其次，陈某在海口拖欠大量外债，一直躲在广州不敢回海南，更不可能在2016年6月30日亲自返回海口与案外人许某2、张某签订《房屋转让协议书》。最后，陈某与常某虽为夫妻关系，由于陈某长期在外赌博，夫妻感情一直不和睦，常某与小孩生活在湖南汨罗，怎么可能听从陈某的话，亲自返回海口配合陈某与案外人许某2、张某签订《房屋转让协议书》，并且一分房款也不收呢。   二、案外异议人许某2、张某提供的《房屋转让协议书》，只是案外异议人单方面的说词，根据案外人许某2、张某自身的供述，曾起诉陈某、常某至海口市龙华区人民法院，要求确认合同有效并判决过户，后又撤诉了。期间陈某、常某并没有任何应诉与回应，案外人许某2、张某就主动撤诉了，很明显是证据不足才撤诉的。《房屋转让协议书》签字笔迹很可能是伪造的，事实是否真实、有效，目前并不清楚，须提供相应的法律生效判决为准。   三、案外人许某2、张某与被执行人陈某、常某签订《房屋转让协议书》并不是真实的房屋买卖关系，而是欠款、借款关系。《房屋转让协议书》第二条“双方商定该房屋转让价格人民币209万元，由于转让方欠受让方372万元，甲方自愿将以上房产抵押借款209万元，尚余83万元借款另行协商解决”。根据异议人提供的1-3项证据（协议书、银行流水、收条），以及《房屋转让协议书》中的约定房产抵押借款、欠款关系一目了然，不是双方真实房屋买卖意愿的表达。案外人所称的已经全额支付房款，实际就是工程合作欠款以及借款关系，案外人许某2、张某顶多就是二位债权人，以此对抗其他合理的债权人，明显损害了其他债权人的权益。   四、房屋属于不动产，不动产应该以登记为准，非法占有即不能构成事实，还存在侵权行为。案外异议人明知开发商还未出房产证，不具备转让过户情况下，就与被申请人签订了《房屋转让协议书》，属于无效协议，若发生法律纠纷查封、拍卖等，显然不受法律保护，案外异议人自行承担相应的责任与后果。   五、该《房屋转让协议书》对房屋交付约定到“双方协商甲方将房产更名过户给乙方后，甲方的家具及家电全部搬走，甲方将上述房屋的全部钥匙交付给乙方”。可见没有过户前，案外人是没有房屋钥匙的。目前以上房产并没有更名过户给案外人许某2、张某，但是被执行人陈某的房屋以及家具及家电被案外人非法占有、使用、出租，案外人明显存在对抗执行，侵害其他债权人的权利。   案外人许某2、张某称在查封之前办理入住手续至今，合法占有房屋，纯粹是虚构事实。本人与担保人雷某每隔一个月时间，就会去房屋现场催收，每次都会拍照留存，直到2018年1月份左右，上门催收的时候，发现房屋被非法占有了，案外人许某2、张某非法占有房屋时间应该在2018年1月份左右。该房屋查封日期是2016年7月26日，根据我们到物业的了解，自2016年7月26日到2018年1月份左右，只有陈某偷偷的回去住过几天，房屋根本没有其他人使用过。如果有人正常使用，必然会产生合理正常的水费、电费、燃气费、停车费等，查查物业每月收费情况一看就知。   六、通常房屋买卖合同中会明确约定税费由卖方负责或者买方负责，但是该《房屋转让协议书》对房屋过户约定到“由乙方出资帮甲方办理房产证等相关手续”，意即案外人帮被执行人出资办理，事后再进行结算。即使案外人许某2、张某帮出资办理了相关手续，也只能视为借款，而不是真实的买卖合同关系。   七、该《房屋转让协议书》约定到”若发生买卖前已存有的任何纠纷与权利障碍时，概有甲方负责处理并承担相应的法律责任”。根据（2016）琼0108民初2130号《民事判决书》，申请执行人肖某于2016年3月26日通过银行转帐支付的方式借款30万元人民币给陈某，以上房屋于2016年7月26日被申请人依法查封。即使是买卖合同关系，案外人许某2、张某也只能向出售方主张法律权利。   八、案外异议人许某2、张某称建设工程价款优先受偿，根本是混淆概念，偷梁换柱。被查封房屋开发商是海航开发的，被查封房屋本身未欠许某2、张某任何款项，根据案外人许某2、张某提供的《协议书》，是他们与陈某共同投资翡翠明珠幕墙工程项目的欠款，与被查封房屋无任何关联。同样是债权，谁优先查封，谁优先处置。   九、案外异议人提供的1-3项证据（协议书、银行流水、收条）真实性存疑，只能证明与被执行人陈某投资合作事项，无关联性；第4项证据银行流水只能证明与被执行人陈某借款或者欠款关系，无关联性；第5项证据《房屋转让协议书》真实性存疑，只能证明与被执行人陈某约定以房抵债的借款或者欠款关系，而不是真实的房屋买卖关系，无关联性；第6项证据《委托书》真实性存疑，无关联性；第7-11项证据只能证明案外异议人借款给被执行人办理了相关手续，无关联性；第12-16项证据只能证明被执行人陈某的房屋以及家具及家电被案外人非法占用，无关联性。   综上所述，海口市美兰区人民法院作出的（2016）琼0108民初2130号《民事裁定书》以及（2018）琼0108执恢153号《公告》，拟对被查封房屋进行评估、拍卖事项，事实清楚，适用法律正确。案外诉讼请求无事实依据和法律依据，请求贵院驳回案外人执行异议申请。   被告雷某辩称，我与原告并无关系，我是作为担保人介绍被告肖某出借30万元给第三人。对原告提交的证据也存在质疑，我与第三人陈某是朋友，认识二十多年，很清楚其笔迹，对原告提交的关于房屋买卖所签订《房屋转让协议书》均认为是不真实的。   第三人陈某述称（陈某于2019年1月15日提供《证据说明》），1、许某2、张某提供的《房屋转让协议书》不是真实的是无效协议，也不是我本人真实的意思表达，我不承认房屋买卖事实，我跟许某2、张某只有工程合作借款以及欠款关系，不是真实合同买卖关系，当时是被迫的，只是为了保障履行债务而已。2、《房屋转让协议书》对房屋交付约定到“双方协商甲方将房产更名过户给乙方后，甲方的家具及家电全部搬走，甲方将上述房屋的全部钥匙交付给乙方“，可见，没有过户前，我是不可能将房屋交付给许某2、张某的，现在该房屋被非法占有。3、我于2015年底已偿还许某2、张某人民币80万元欠款，许某2、张某也不愿意购买此房，他们愿意调解，让我偿还本金余额人民币124万元即可。   第三人常某未到庭，不作陈述。   经审理查明，2015年1月7日，被执行人陈某（甲方）与案外人张某、许某1（乙方）签订一份《协议书》，约定：1、经甲乙双方友好协商共同投资翡翠明珠幕墙工程项目乙方共计投入人民币200万元整；2、甲方给予乙方固定分红的方式合作，甲方承诺本金200万投资于2015年底春节前一次性付清，分红180万元整于2016年6月10号先付清90   万元整，尾款90万元于2016年底一次性付清；3、本金投资200万元于2015年1月21号打给甲方账户。之后，原告许某2陆续向第三人陈某汇款。2015年12月5日，第三人陈某出具收条，称，今收到张某、许某1投资款人民币1960000元，利润人民币1720000元，合计金额3720000元，付款方式按原有协议执行。   2016年6月30日，被执行人陈某、常某（转让方，甲方）与案外人张某、许某1(受让方、乙方）签订一份《房屋转让协议书》，约定，甲方将位于海口市美兰区海阔天空国兴城小区13号楼27屋，13－1－2701建筑面积151.48平方米套内建筑面积118.18平方米公共部位与共有房屋分给建筑面积33.3平方米的房屋转让给乙方，转让价格为209万元整，由于转让方欠受让方372万元，甲方自愿将以上所述房产抵押借款209万元，尚余83万元借款另行协商解决。此外，关于房屋交付双方约定：甲方将房产更名过户给乙方后，甲方的家具及家电全部搬离，甲方将上述房屋的全部钥匙交付乙方，甲方应于合同签订之日，并在双方在场的情况由乙方对房屋进行验收，乙方如无异议，方完成房屋交付，上述房屋占有使用收益处分权归乙方行使（同时移交有关房产的全部资料)。房屋交付乙方后，暂由乙方出资帮甲方办理房产证等相关手续等内容。同日，第三人陈某向原告许某1出具委托书，称，现本人委托许某1办理海阔天空国兴城13－1－2701的房屋房产证及所有相关手续，房产证由许某1本人领取，其他任何人无权领取。   2016年6月28日，海口市地方税务局纳税服务管理局受理由海口新城区建设开发有限公司转让给第三人陈某的涉案房产的过户申请，并于当日缴纳了契税31590.51元。   此外，原告主张自2017年开始居住使用涉案房屋，并缴纳相关物业管理费、水电费等。   本院在审理申请执行人肖某诉被执行人陈某、常某、雷某民间借贷纠纷一案，申请执行人肖某向本院申请诉讼保全，要求查封已预售备案给陈某（合同备案号：L00118798，案外人海口新城区建设开发有限公司）、位于海口市美兰区大英山东三路**海阔天空国兴城**（B16地块）13#楼27层3－1－2701房的产权。2016年7月26日，本院作出(2016）琼0108民初2130号民事裁定书，裁定：一、查封已预售备案给陈某(合同备案号：L00118798，   海口新城区建设开发有限公司开发)、位于海口市美兰区大英山东三路3号海阔天空·国兴城一期（B16地块）13#楼27层3-1-2701房的产权；二、查封登记在肖某名下、位于   海口市文华路13号B1房的产权(产权证号：海房字第XX**)。2016年8月16日，本院向海口市住房与城乡建设局发出协助执行通知书，查封了涉案房产。2016年12月21日，本院作出(2016）琼0108民初2130号民事判决，判决：一、陈玲程、常某须于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还肖某借款本金人民币30万元并支付借款利息(按月利率2%，自2016年3月26日起计至实际还清借款之日止)；二、陈玲程、常某须于本判决发生法律效力之日起十日内共同向肖某支付律师服务费人民币21000元；雷某对陈玲程的上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，陈玲程、常某、雷某未履行生效判决判定的给付义务，肖某向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年5月11日发出(2018)琼0108执恢153号公告，内容载明：“由于被执行人至今仍未履行已经发生法律效力的本院作出的(2016）琼0108民初2130号民事判决书所确定的金钱给付义务，本院拟依法将被执行人的上述被查封的房产进行评估、拍卖，以偿还尚欠申请执行人的债务。现公告征询异   议，如对上述房产的权属持有异议者，应自本公告发出之日起十五日内向本院书面提出，并就其主张提供相关证据材料：逾期本院将对上述房产依法进行处置”。之后，案外人许某1、张某向本院提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封并中止拍卖程序。本院经审查后，于2018年6月25日作出（2018）琼0108执异45号执行裁定书，裁定驳回案外人许某1、张某的异议请求。许某1、张某不服本裁定，于2018年7月26日向本院提起本案诉讼。   另查，原告许某1、张某与陈某房屋买卖合同纠纷一案，于2017年间向海口市龙华区人民法院起诉，原告许某1、张某陈述该案已申请撤诉。   另查，原告许有（友）根、张某至2019年1月8日在海口市不动产登记中心无不动产（房产）产权记录。   以上事实有协议书、银行流水清单、收条、房屋转让协议、委托书、房地产过户业务受理单、税收完税证明、发票、抄表通知单、本院（2016）琼0108民初2130号民事裁定书、（2018）琼0108号执异45执行裁定书、海口市不动产登记中心的查询结果说明、海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初8416号案庭审笔录，以及当事人的陈述意见等在案为凭。   本院认为，一、关于原告许某1、张某对涉案房屋是否享有物权期待权。根据相关的法律法规的规定，享有物权期待权必须符合以下条件：一、和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；二、已经履行买卖合同的全部款项支付义务；三、对执行标的物的物权期待权以一定的方式对外公示；四、物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。本案中，二原告与第三人陈某就工程欠款签订以房抵债的房屋转让协议，可比照商品房买卖合同处理。第三人陈某主张该房屋转让合同是受胁迫不真实的，但未提供相应的证据予以证明，以该主张，本院不予支持。虽然房屋转让合同是双方的真实意思表示，但本案中并没有证据证明涉案房产已经登记在被执行人陈某及常某的名下，第三人陈某仅是取得涉案房产的预售备案，本院作出的(2016）琼0108民初2130号民事裁定书，查封已预售备案给陈某(合同备案号：L00118798，海口新城区建设开发有限公司开发)的涉案房屋，并不赋予当事人因合同而取得的债权以优先权和对抗效力，即商品房预售合同登记备案并不产生登记请求权的物权效力，而涉案房产依然登记在开发商海口新城区建设开发有限公司名下，根据现有证据，第三人陈某、常某尚未完全取得涉案房产的物权所有权。在第三人未取得涉案房产所有权的情况下，与二原告签订的房屋转让合同，并没有经过产权登记人即开发商海口新城区建设开发有限公司的追认，不符合《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，故，二原告与第三人陈某、常某签订的《房屋转让合同》为无效合同。故二原告主张享有涉案物权期待权不符合物权期待权的有关规定，不具有物权期待权。   二、关于二原告对涉案房屋享有的权利可否对抗法院的执行。根据二原告与第三人陈某、常某签订的《房屋转让合同》的第三条“甲方将房产更名过户给乙方后，甲方的家具及家电全部搬离，甲方将上述房屋的全部钥匙交付乙方，甲方应于合同签订之日，并在双方在场的情况由乙方对房屋进行验收，乙方如无异议，甲方完成房屋交付，上述房屋占有使用收益处分权归乙方行使（同时移交有关房产的全部资料)”的约定，在第三人陈某、常某未取得涉案房产的所有权及将产权过户登记至原告的名下时，涉案房产不具备交付条件，二原告主张涉案房产已在双方签订转让协议后，即交付给其使用并支付相关办证费用，但涉案的房产过户契税已经在双方于2016年6月30日签订房屋转让协议及第三人陈某出具委托书之前的6月28日已经办理完毕，无法确定该手续均由原告来完成，原告主张自2017年开始就居住使用涉案房屋，但未依法进行办理涉案房屋的过户登记手续，在其于2017年间向海口市龙华区人民法院提起的房屋买卖合同纠纷一案中，却又申请撤回起诉，使得涉案房屋变更登记未得到处理。二原告未提供证据证明涉案房屋不能办理产权过户登记非己原因，应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原告并非是涉案房产的所有权人，其享有涉案房屋的权利不具有排除他人占有或法院查封、拍卖的排他权利。   综上，原告诉请，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物质权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十三条的规定，缺席判决如下：   驳回原告许某1、张某的诉讼请求。   案件受理费人民币100元，由原告许某1、张某负担（已付）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 周碧忠   人民陪审员 钟郑娟   人民陪审员 薛金梅     二O一九年三月二十五日   书记员 王隆智   书记员 张蓝予   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《中华人民共和国物权法》   第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：   （一）案外人是否系权利人；   （二）该权利的合法性与真实性；   （三）该权利能否排除执行。   第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：   （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。