广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第216号上诉人（原审原告）：伍思荣，男，1955年8月20日出生，汉族，住广东省茂名市。委托代理人：刘海星，广东广瀚律师事务所律师。委托代理人：梁淑娴，广东广瀚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张亚玲，女，1967年12月31日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：卓裕文，广东卓正律师事务所律师。上诉人伍思荣因与上诉人张亚玲租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2006年4月6日下午，在中山市港口镇某某社区，伍思荣通过竞标的方式取得港口镇废旧物资回收场（场地面积57.52亩）的经营权和使用权。2006年4月20日，中山市港口镇某某经济联合社（出租方即甲方）与伍思荣（承租方即乙方）签订港口镇废旧物资回收场租赁合同。该合同约定：位于中山市港口镇某某社区居委会内沙港公路以此近“灰炉”边，该场地面积57.52亩，作为经营废旧物资的经营场地，以经营权及经营场地使用权整体发包的方式进行招租，由承租方出资建设废旧物资回收场的全部经营设施并招租，由承租方实行自主经营、自负盈亏；租赁期限自2006年8月1日起至2021年7月31日止；第一个五年每年每亩租金为21801.08元，第二个五年每年每亩租金为23801.08元，第三个五年每年每亩租金为26301.08元；合同还约定了其他内容。2007年4月26日，伍思荣（作为出租方即甲方）与张亚玲（作为承租方即乙方）签订中山市港口镇废旧物资回收市场租赁合同，该合同约定：1.租赁标的：甲方将中山市港口镇废旧物资回收市场C5B5卡出租给乙方经营，建筑面积363.6平方米，空地605平方米；2.租赁期限：自2007年6月1日起至2014年5月31日止，期限为7年；3.市场基金：在签订合同之前，乙方向甲方缴交20000元市场经营基金，作为7年租赁期间的经营权使用费，合同期满或中途退场均不退还；4.租金：第一年租金，厂房按每月每平方米8元计算，空地按每月每平方米2.80元计算，即每月租金4602.8元；第三年起，租金每年在上一年基础上上调5%，乙方应在当月10日前将当月租金交给甲方；若乙方不按期交纳租金，甲方有权单方面终止合同，并按日3%收取滞纳金；5.押金：乙方支付甲方押金13808元；合同期满，乙方未拖欠租金，押金如数退还乙方；乙方中途退场或违约，押金归甲方所有；合同还约定了其他内容。合同签订后，伍思荣按约定将中山市港口镇废旧物资回收C5B5卡铺位交给张亚玲使用，张亚玲按约定支付伍思荣押金13808元、市场基金20000元，并每月支付伍思荣租金。2007年10月10日，张亚玲（作为委托人）与伍思荣（作为受托人）签订授权委托书，约定：1.委托事项：将委托人租赁的废旧市场C5B5卡位转租，租期三年，租金每月5000元以上（含5000元／月）；2.委托权限：代收租金，并且与委托人结算；交每月实收租金5000元以上（含5000元／月）冲掉委托人C5B5卡位租金4602.80元，剩余部分退还委托人；3.委托时限：自2007年10月10日至2010年10月31日。2007年10月28日，伍思荣根据张亚玲的授权（作为甲方）与案外人范某某（作为乙方）签订中山市港口废旧物资回收市场租赁合同，该合同约定：甲方将中山市港口镇废旧物资回收市场C5卡铺位出租给乙方经营，面积为363平方米，租赁期限自2007年10月24日起至2010年10月31日止，每月租金5000元，押金15000元，市场经营基金20000元等。合同签订后，双方均履行该合同至合同期届满。2010年11月1日，由于伍思荣与张亚玲之间的租赁关系没有结束，张亚玲收回C5卡铺位自行出租。当日，张亚玲以中山市裕和祥贸易有限公司的名义（甲方）与范某某为法定代表人的中山市展滔物资回收有限公司（乙方）签订租赁合同，该合同约定：甲方将中山市港口镇废旧物资回收中心的C5B5铺位出租给范某某，建筑面积363.6平方米，空地面积605平方米，租赁期限自2010年11月1日起至2014年11月4日止，第一年租金5800元，第二年租金6090元，第三年租金6395元，第四年租金6715元；保证金18000元，合同还约定了其他内容。合同签订后，范某某于2010年11月8日支付伍思荣2010年11月租金5250元，于2010年12月1日支付伍思荣2010年12月租金5250元。伍思荣已直接向范某某开出收据2张。2010年12月1日，范某某将19100元（含保证金18000元及2010年11月及12月租金差额各550元）存入张亚玲的银行账号。但自2011年1月起，范某某没有再向伍思荣支付租金，亦没有再向张亚玲支付租金差额。2012年3月5日，伍思荣向原审法院提起诉讼，以张亚玲拒不支付租金的行为已构成违约，其有权单方面解除合同为由，请求法院判令：1.解除伍思荣、张亚玲所签订的中山市港口废旧物资回收市场租赁合同；2.伍思荣没收张亚玲所交市场经营基金、押金合计33808元；3.张亚玲支付伍思荣2011年1月至搬离租赁物前未交的租金及逾期付款违约金，合计206294.66元；4.张亚玲承担本案诉讼费。原审法院另查明：伍思荣将中山市港口镇废旧物资回收市场C5B5卡铺位分成B5卡及C5卡，并于2011年10月1日将C5卡铺位出租给案外人吴某某，于2011年11月将B5卡铺位出租给案外人黄某某；C5B5卡与BC5卡是同一位置。该事实，张亚玲、伍思荣双方均予以确认，且有广东省中山市中级人民法院（2012）中中法民一终字第820号民事判决予以印证。原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。伍思荣与张亚玲于2007年4月26日签订的中山市港口镇废旧物资回收市场租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同约定，张亚玲第一年每月应支付伍思荣租金为4602.8元，自第三年起每月租金在上一年基础上上调5%，即自2010年6月1日起至2011年5月31日止，每月租金为4832.94元（4602.8元＋4602.8元×5%）；自2011年6月起至2012年5月止，每月租金为5074.587元（4832.94元＋4832.94元×5%）；张亚玲应于每月10日前支付租金给伍思荣；若张亚玲不按期交纳租金，伍思荣有权单方终止合同，没收押金，并按日3%收取滞纳金。本案中，伍思荣于2011年11月已自行收回C5B5卡铺位，并将C5B5卡铺位分成C5和B5卡铺位另行出租。据此，张亚玲应支付伍思荣自2011年1月起至2011年10月止的租金49537.635元（4832.94元×5个月＋5074.587元×5个月）。鉴于滞纳金按日3%的标准计算明显过高，张亚玲主张调整违约金，该请求符合法律规定，原审法院予以准许。原审法院酌情将滞纳金调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付。由于张亚玲迟延履行合同义务，伍思荣要求解除合同，符合法律规定，原审法院照准。另，根据合同约定，市场经营基金20000元是张亚玲一次性向伍思荣缴交的七年租赁期间经营权使用费，合同期满或中途退场均不退还，据此，伍思荣诉求没收市场经营基金20000元，原审法院亦照准。关于押金13808元的问题。从张亚玲与伍思荣签订的授权委托书显示，张亚玲授权伍思荣经营管理C5B5卡铺位的期限自2007年10月10日起至2010年10月31日止，并约定实收租金冲掉C5B5卡位的租金，剩余部分退还张亚玲。后伍思荣将C5卡铺位出租给范某某经营使用，租赁期间自2007年10月24日至2010年10月31日。期间，范某某将租金分成两部分支付，一部分支付给伍思荣，冲掉C5B5卡租金，剩余部分支付给张亚玲，直至合同履行完毕。之后，张亚玲以中山市裕和祥贸易有限公司的名义与范某某作为法定代表人的中山市展滔物资回收有限公司建立租赁关系。范某某仍然按之前支付租金的习惯，将租金分成两部分支付，一部分支付给伍思荣，冲掉C5B5卡铺位的租金，剩余部分支付给张亚玲。该事实，有伍思荣出具的收据2张及范某某支付张亚玲19100元的银行业务凭证予以印证。由此可见，在张亚玲与伍思荣的租赁关系中，双方并没有按原合同约定，由承租人即张亚玲每月向出租人即伍思荣支付租金，而是在伍思荣、张亚玲、范某某之间，三方均默认伍思荣的租金由范某某负责支付，张亚玲收取范某某支付的租金差额。对于这种支付方式，伍思荣与张亚玲均未提出异议，视为伍思荣与张亚玲之间就租金支付方面达成新的协议。据此，张亚玲没有按原合同约定每月支付租金给伍思荣，张亚玲不构成违约。因此，伍思荣无权没收押金，伍思荣应退还押金13808元给张亚玲。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除伍思荣与张亚玲于2007年4月26日签订的中山市港口镇废旧物资回收市场租赁合同；二、张亚玲于原审判决生效之日起3日内支付伍思荣自2011年1月起至2011年10月止的租金共49537.635元及违约金（自2011年1月至2011年5月，每月以4832.94元为本金，自2011年6月至2011年10月，每月以5074.587元为本金，自每月11日起，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至判决确定的给付之日止）；三、张亚玲缴交的市场经营基金20000元，由伍思荣没收；四、驳回伍思荣的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4902元（伍思荣已预付），由伍思荣负担3250元，张亚玲负担1652元（于判决生效之日起7日内向原审法院缴纳）。宣判后，上诉人伍思荣不服原审判决，向本院提起上诉称：根据双方签订的租赁合同，张亚玲自2011年1月即未向伍思荣缴交租金，该行为严重违反双方约定，伍思荣有权单方面解除租赁合同、没收市场经营基金、押金及未交的租金、滞纳金。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.改判解除伍思荣与张亚玲所签的中山市港口镇废旧物资回收市场租赁合同；3.改判没收张亚玲所交市场经营基金、押金合计33808元；4.张亚玲支付伍思荣2011年1月至搬离租赁物未交的租金及逾期付款违约金（暂计至2012年2月29日，违约金按日千分之一计算），合计83699.36元；5.本案全部诉讼费用由张亚玲承担。二审诉讼过程中，伍思荣向本院申请撤回上述第2项上诉请求及第3项上诉请求中关于没收张亚玲市场经营基金20000元的部分。上诉人张亚玲针对上诉人伍思荣的上诉二审答辩称：一、伍思荣的上诉理由不充分。张亚玲在与伍思荣签订合同后，由伍思荣把房屋租赁给范某某使用，伍思荣以其名义签订了合同，约定租期三年，范某某根据双方当事人协商确定结果支付租金，在合同履行期间，租金一直是由范某某支付给伍思荣，租金差额再由伍思荣支付给张亚玲。租金应由范某某承担。二、市场基金问题。合同约定期满或中途退场情况发生时，才不予退还市场经营基金，但张亚玲并未发生该两种情况。综上，请求二审法院驳回伍思荣的上诉。上诉人张亚玲亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、伍思荣于2011年10月1日已将争议铺位出租给案外人吴某某，张亚玲不应支付2011年10月租金。二、张亚玲于2011年1月至3月两次支付伍思荣的款项4665元应从租金中扣减。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决第二、三项，张亚玲无需向伍思荣支付租金49537.635元；2.上诉费由伍思荣承担。上诉人伍思荣针对上诉人张亚玲的上诉二审答辩称：一、涉案铺位转租范某某的是张亚玲，与伍思荣签订租赁合同的也是张亚玲，根据合同相对性，张亚玲不能以范某某拒付租金为由拒绝向伍思荣履行租金支付责任。二、张亚玲没有按合同约定向伍思荣支付租金，构成违约，根据双方签订的租赁合同，伍思荣有权单方解除合同，并没收市场经营基金及押金。综上，张亚玲的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回张亚玲的上诉，支持伍思荣的上诉请求。二审审理过程中，张亚玲向本院提交中国工商银行个人业务凭证两份，拟证实张亚玲已分别于2011年1月10日、2011年3月23日向伍思荣银行账户中汇款4000元、665元，合计4665元，该款项为张亚玲出借给伍思荣的借款，该4665元应从张亚玲欠付租金中予以扣除。伍思荣对上述证据的真实性予以确认，但主张伍思荣并未向张亚玲借款，伍思荣不同意在本案租金中扣除该4665元。本院经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：2010年10月30日，伍思荣签署一份声明书，具体内容为：“本人伍思荣，同意裕和祥公司承租本人的中山市港口镇某某社区沙岗路边废旧物资回收中心C5B5号铺位转租给展滔公司”。本院又查明：2012年6月5日，张亚玲通过邮寄方式向伍思荣发出解除租赁合同通知书。另张亚玲已于2012年7月2日向原审法院提起诉讼，以伍思荣已将涉案商铺另行出租给案外人使用并自己收取租金，该行为已构成根本违约为由，请求法院判令伍思荣退还市场经营基金20000元、押金13808元，并主张伍思荣支付租金差额19403.28元。该案现在二审期间［案号为（2014）中中法民一终字第215号］。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。出租人与承租人之间的租赁关系不因转租而受影响。当承租人不支付租金时，出租人可依约要求承租人给付租金，亦可直接向承租人行使解除权，承租人不得以次承租人未向其支付租金作为对抗出租人的租金支付请求权或解除权。但出租人行使解除权，应当在合理期限之前通知承租人。现综合张亚玲、伍思荣的上诉，本院分析如下：关于违约责任主体。伍思荣、张亚玲于租赁合同中约定，张亚玲应按期向伍思荣支付租金，否则伍思荣有权单方面终止合同。张亚玲自2011年1月起未向伍思荣支付租金，伍思荣可根据双方合同约定单方面终止合同。但由于张亚玲、伍思荣未在合同中约定解除权行使期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，伍思荣经过合理期限的催告后方可行使合同单方解除权。事实上，因伍思荣曾根据张亚玲的委托于2007年10月28日与案外人范某某签订租赁合同，将涉案C5B5商铺转租于范某某，该合同履行过程中租金的实际支付方式为租金5000元由范某某向伍思荣支付4602.80元、剩余部分由范某某向张亚玲支付。在该租赁合同于2010年10月31日期限届满、张亚玲直接与范某某签订转租合同并得到伍思荣确认后，范某某亦按上述同样支付方式分别向伍思荣、张亚玲支付2010年11月、12月租金，伍思荣对此并未提出异议，即伍思荣、张亚玲在长达近4年的交易当中，事实上已形成不严格执行由承租人张亚玲直接向出租人伍思荣交付租金等约定之交易习惯。故如伍思荣现要重新严格依据合同积极行使权利，依据诚实信用原则，其应履行告知义务，催告张亚玲在合理期限内完全依双方原合同约定履行合同义务。只有在该合理期限内张亚玲仍拒绝遵循合同约定缴清所欠全部租金，伍思荣方可单方解除本案的租赁合同，收回涉案C5B5商铺。但经查实伍思荣在提起本案诉讼时，并无证据表明其有已经合理催告、通知过张亚玲的事实，亦无证据证明其已行使单方解除权。伍思荣在未解除其与张亚玲之间的租赁合同的情况下将涉案C5B5卡铺位擅自出租给案外第三人吴某某、黄某某，有违诚信以及双方原来的交易习惯，该行为已构成根本违约。鉴于伍思荣已擅自将涉案租赁物出租给案外人使用，张亚玲亦已于2012年6月5日通过邮寄方式向伍思荣发出解除租赁合同通知书，故原审法院判决解除双方签订的租赁合同并无不当，本院予以维持。关于租金。张亚玲作为承租人负有向出租人伍思荣支付租金的义务。伍思荣出具的声明书虽对张亚玲将涉案C5B5卡商铺转租范某某的行为予以了确认，但该声明书并未反映张亚玲、伍思荣已就合同约定的租金支付方式达成新的协议。伍思荣未对案外人范某某2010年11月、12月向其支付涉案铺位租金的行为提出异议，亦不能当然视为伍思荣与张亚玲之间已就租金支付方式达成新的协议。在范某某未向张亚玲支付租金的情况下，张亚玲不得以次承租人范某某未对其履行租金支付为由对抗伍思荣的租金支付请求权。故原审法院认定张亚玲需向伍思荣支付2011年1月至10月期间的租金共计49537.635元，并酌情将逾期付款违约金调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算利息，并无不当，本院予以维持。另外，张亚玲提交汇款凭证用以主张2011年1月10日、2011年3月23日的银行汇款合计4665元性质为借款、应在上述租金金额中予以扣除，伍思荣虽确认汇款凭证的真实性但不同意在本案租金中予以扣除，因该款按张亚玲主张与本案属于不同的性质和法律关系，故本院对张亚玲该抗辩意见亦不予支持。关于市场经营基金及押金。伍思荣、张亚玲在签订的租赁合同中约定，合同期满或中途退场伍思荣均不向张亚玲退还市场经营基金20000元，张亚玲中途退场或违约押金13808元归伍思荣所有，但因双方并未约定伍思荣的违约责任，上述条款亦排除了伍思荣的违约责任，故在张亚玲对此提出异议的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，应将该合同条款解释为：在伍思荣不存在违约行为的情况下，合同期满或张亚玲因自身原因中途退场伍思荣不向张亚玲退还市场经营基金20000元，张亚玲因自身原因中途退场或违约押金13808元归伍思荣所有。如前所述，伍思荣未行使解除权即将涉案商铺另行出租予案外第三人，其行为构成根本违约，不适用上述条款，伍思荣应向张亚玲退还押金13808元。故本案不予支持伍思荣没收该款的主张。鉴于伍思荣于2011年11月已将涉案C5B5商铺另行出租予案外第三人，故伍思荣应在折抵扣除实际租赁期限的市场经营基金金额后将剩余的市场经营基金退还张亚玲。张亚玲实际使用涉案商铺时间为4年5个月，伍思荣应。鉴于张亚玲在本案中主张其已缴交7年市场经营基金但实际使用涉案商铺5年，故对张亚玲5年使用期限的相应折抵计算市场经营基金14285.71元（20000元÷7年×5年）伍思荣可不予退还。另因张亚玲已另案起诉主张伍思荣向其退还市场经营基金，故本案中对伍思荣应退还给张亚玲剩余部分的市场经营基金不作处理。综上，原审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第669号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第669号民事判决第三项、第四项；三、上诉人张亚玲缴交的市场经营基金中的14285.71元，上诉人伍思荣不予退还；四、驳回上诉人伍思荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4902元（伍思荣已向原审法院预交），由上诉人伍思荣负担3873元，上诉人张亚玲负担1029元；二审案件受理费3766（伍思荣已向本院预交4902元，张亚玲已向本院预交1528元），由上诉人伍思荣负担2238元，上诉人张亚玲负担1528元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  黄岳文代理审判员  赖晓筠二〇一四年六月十七日书 记 员  林 俊