湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0211民初3228号 原告：王笑波，男，1972年5月27日出生，汉族，户籍所在地湖南省衡南县。 委托诉讼代理人：姚曙明，北京德恒（长沙）律师事务所兼职律师，代理权限为特别授权，即代为提起、撤回、变更异议请求，参与听证、进行和解、签收法律文书。 被告：湖南兆富融资担保有限公司，住所地株洲市。 法定代表人：陈利军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧凌励，湖南百杰律师事务所专职律师，代理权限为特别授权，即代为承认或反驳异议请求，进行和解，签收法律文书等。 第三人：株洲市中环实业有限公司，住所地株洲市。 法定代表人：谭引，系公司董事长。 第三人：株洲建宇中环置业有限公司，住所地株洲市。 法定代表人：谭升明，系公司董事长。 第三人株洲市中环实业有限公司、株洲建宇中环置业有限公司的共同委托诉讼代理人：王筱影，女，1986年7月26日出生，汉族，系该公司职员。代理权限为一般代理。 原告王笑波诉被告湖南兆富融资担保有限公司（以下简称兆富融资担保公司）、第三人株洲市中环实业有限公司（以下简称中环实业公司）、第三人株洲建宇中环置业有限公司（以下简称建宇置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月26日立案受理后，依法由审判长徐怀艳、人民陪审员曹佩均、彭福寿组成合议庭于2018年12月14日、2019年2月26日公开开庭进行了审理。书记员马晶晶担任法庭记录。开庭时，原告及其委托诉讼代理人姚曙明，被告兆富融资公司的委托诉讼代理人欧凌励，第三人的委托诉讼代理人王筱影到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告王笑波向本院提出诉讼请求：1、确认工大东苑59栋201、307、311、312、313号房屋系原告依法购买并享有权利；2、解除对工大东苑59栋201、307、311、312、313号房屋的查封，并终止对上述房屋的拍卖执行裁定的执行；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年3月25日，株洲市天元区人民法院（2015）株天法民二初字第399号对被告兆富融资公司与第三人中环实业公司、株洲市陆洋创投置业有限公司、第三人建宇置业公司、谭引、谭升明、门樱楠追偿权纠纷一案作出民事判决：株洲中环实业公司在判决生效之日后五日内偿还兆富融资公司借款本息8270893.28元及利息、违约金，株洲市陆洋创投置业有限公司、株洲建宇置业公司、谭引、谭升明、门樱楠对上述债务承担连带清偿责任，其清偿后有权向被告中环实业公司追偿。在案件执行过程中，法院于2017年11月14日，下达（2016）湘0211执1066号执行裁定，查封了登记在第三人中环实业公司名下书湘里59栋307、311、312、313号4套房屋。同年11月20日，下达（2016）湘0211执1066号之一执行裁定，拍卖第三人建宇置业公司名下书湘里59栋2楼201号房屋和中环实业公司59栋3楼307、311、312、313号4套房屋。2018年7月9日，原告王笑波对执行标的提出书面异议。株洲市天元区人民法院于2018年11月5日作出（2018）湘0211执异30号执行异议裁定：驳回案外人王笑波的异议请求。 原告认为，一、工大东苑59栋201号、307、311、312、313号房屋系原告合法购买的房屋，在被法院查封之前已经签订有效的书面合同，并支付了全部房款。原告与第三人建宇置业公司于2013年10月14日签订了一份总的《房地产买卖协议》，约定第三人建宇置业公司将其开发的株洲市荷塘区书湘里59栋2、3、6楼（总共约2479.3平米）以980万元的总价格出售给原告。签订协议后，原告于2013年10月15日向建宇置业公司支付房款480万元，11月21日支付房款450万元，2014年6月，建宇置业公司的法定代表人于原告以借款冲抵房款50万元，原告已完全按上述协议支付了980万元房款。虽然之后原告与第三人建宇置业公司签署了三份《商品房买卖协议》，但该三份协议只是为了办理房产证与备案登记而签署的，原告与第三人建宇置业公司实际履行的是上述总协议。二、原告在法院查封前已经依法占有该不动产。上述房屋名义上是原告个人购买，实际上是湖南她之蝶服饰管理有限公司购买作为办公用房使用的。她之蝶公司成立于2013年12月12日，在公司成立之初委托原告购买包括涉案房屋在内的书湘里59栋2、3、6楼为办公用房。在原告支付了购房款后，第三人建宇置业公司就将房屋交付给她之蝶公司。房屋交付后，她之蝶公司即委托挂靠在湖南衡阳第五建筑工程公司的李建生对整个三层楼进行了装修。2014年10月19日，她之蝶公司举行开业庆典，正式入驻涉案房屋，一直占有、使用至今。三、原告对上述房产未过户不存在过错。就涉案201房屋而言，原告对抵押毫不知情。原告签订房产买卖协议后第二天就支付了房款480万元，一个星期后支付了另外450万元，原告如果知道该房屋做了抵押，其不可能与第三人建宇置业公司签署房产买卖协议。原告在办理房产证的过程中才得知该201号房屋于2013年9月29日抵押给被告的事实，但此时原告已支付了全部房款，且抵押时间与原告签署房产买卖协议的时间前后只相差15天，原告也无从得知房屋抵押的事实。同时，该次抵押也于2014年9月29日注销，主债权已经消灭，也意味着被告的抵押权已经消灭。被告就201号房屋再次享有的抵押权成立于2014年10月23日。一方面，该抵押权后于原告签订房屋买卖协议和商品房买卖合同的时间，应当优先保护原告的权利；另一方面，该抵押权所担保的主债权也并不能确定是被告申请执行依据的（2015）株天法民二初字第399号判决书所确定的债权。而就307、311、312、313号房屋而言，原告在签署总的房地产买卖协议之时，也不知道第三人建宇置业公司已将该4间房屋过户给了第三人中环实业公司。同时，建宇置业公司与中环实业公司的实际控制人均是谭升明，中环实业公司的法定代表人谭引是谭升明的儿子，两个公司的员工也是混同的，两块牌子一套人马，两个公司存在人格混同，就原告而言，两个公司就是一家公司。同时，依据合同约定，过户手续都是第三人建宇置业公司的义务，原告也多次督促建宇置业公司办理该4套房屋的过户手续，也按照法律规定支付了该4间房屋的契税28000元。原告对未办理产权过户不存在过错。基于以上理由，现原告根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《关于查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告兆富融资担保公司辩称：原告提交的证据不能证明原告与她之蝶公司的法律关系，也不能证明她之蝶公司对该房屋的占有、使用具有充分的合法性，即不能证明原告在查封前已经实际占有、使用该房屋。原告在签订关于涉案房屋《房地产买卖协议》、《商品房买卖合同》时，均知晓该房屋处于抵押状态中。其虽早于201号房屋第二次设定抵押的时间（2014年10月23日），但原告的购房款付款时间却是在抵押登记之后（2014年12月25日），并且其在两次抵押间隔的长达一个月时间内，不积极办理过户登记。因此，其显然不具备《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定的条件。关于适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的问题，答辩人认为，该条第（四）项明确说明，前提条件是“非因买受人自身原因未办理过户登记”。《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，合同附后的《关于房地产权属登记相关法律、法规摘录》对此也给与了明确的告知。出卖人不履行义务，买受人可以积极主张权利。建宇置业公司不履行产权转让的登记备案义务，在长达数月甚至数年的时间里，原告不主张和行使办理过户登记的权利，只能说明其对于该房屋已作抵押登记的事实早已知悉。关于307、311、312、313号房屋。建宇置业公司与中环实业公司系两个独立法人，涉案的307、311、312、313号房屋在原告与建宇置业公司签订买卖合同时，均登记在中环实业公司名下，因此，建宇置业公司与原告签订的房屋买卖合同不具有法律效力，是无效合同。其所签订《商品房买卖合同》更是清晰的表明，并不包括该四间房屋，购房发票总金额也无法证明其支付了对应的价款。因此，原告对该四间房屋主张权利没有事实与法律依据。原告即便是实际占有使用了涉案房屋，也不具有合法性。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人建宇置业公司、中环实业公司共同述称：案涉59栋2、3、6层的房屋是由建宇中环和原告签订的房屋买卖合同，其中部分房屋已经办理了不动产权证书；我方认可（2018）湘0211执异30号裁定书所认定的事实。 本院经审理查明：原告王笑波（乙方）与第三人建宇置业公司（甲方）于2013年10月14日签订《房地产买卖协议》，主要内容为：“一、甲方同意出售、转让给乙方位于株洲市荷塘区书湘里小区59栋面积为：2楼约786.84㎡，3楼约862.83㎡，6楼约829.63㎡。二、转让价格总房款为人民币9800000元。三、付款方式：1、第一次向甲方支付4800000元，即本协议签订后次日；2、第二次向甲方支付4500000元，即2014年2月20日签订正式《商品房买卖合同》；3、第三次向甲方支付最后尾款500000元，即交付乙方房产证和土地使用证时。4、购房过程中所产生的契税、维修基金及办证费用由乙方自行缴纳（若上述房产中存在二手房交易，由此多产生的税费由甲方承担，乙方仅按一手房承担房屋契税）。四、甲方应于2014年2月28日前将房屋交付乙方；……五、……3、甲、乙双方应于2014年2月20日前签订正式的《商品房买卖合同》，甲方应于2014年3月1日前完成乙方所购房屋的备案手续；4、甲、乙双方签订正式的《商品房买卖合同》后，甲方应在签订合同后的4个月内为乙方办理好两证；5、双方签订《商品房买卖合同》后，乙方按相关物业管理规定的要求缴纳所购买房地产的相关物业管理费用。六、……5、本协议自乙方向甲方支付购房款4800000元之日起生效。建宇置业公司及王笑波均在该份协议上签字盖章。 2014年1月23日，建宇置业公司（出卖人）与王笑波（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，建宇置业公司将书湘里小区59栋601－610号、612－620号房（共计794.51㎡）出售给买受人王笑波，2014年2月16日开具的购房发票金额为2860000元。因建宇置业公司已将该层的611号房屋（面积35.12㎡）出售给第三人张华，2013年11月1日，案外人王笑波又以120000元的价格从第三人张华处购买了611号房屋。上述房屋王笑波均已办理了房屋所有权证。 2014年2月24日，建宇置业公司（出卖人）与王笑波（买受人）签订二份《商品房买卖合同》，建宇置业公司将书湘里小区59栋201号房（786.84㎡），301－306号、308号、309号、314－320号房（共计675.12㎡）出售给买受人王笑波，同年12月25日和同年3月10日开具的购房发票金额分别为3800000元和2300000元。现上述房屋（除201号房屋外）王笑波已办理了房屋所有权证。 2014年3月3日，原告王笑波向中环物业管理公司缴纳59栋第2、3、6楼的物业管理费及装修垃圾清运费，并对该三层进行装修（包含涉案的201、307、311、312、313号房屋）。2014年10月16日，原告王笑波将装修后的三层楼房作为湖南她之蝶服饰有限公司的办公楼使用至今。 本院在审理兆富融资公司与中环实业公司、建宇置业公司、株洲市陆洋创投置业有限公司、谭引、谭升明、门樱楠追偿权纠纷一案中，判令中环实业公司偿还兆富融资公司借款8270893.28元及利息、违约金等；建宇置业公司、株洲市陆洋创投置业有限公司、谭引、谭升明、门樱楠对上述债务承担连带清偿责任。因被执行人逾期未履行义务，兆富融资公司遂向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年11月14日，下达（2016）湘0211执1066号执行裁定，查封了登记在中环实业公司名下书湘里59栋3楼307、311、312、313号4套房屋。同年11月20日，下达（2016）湘0211执1066号之一执行裁定，拍卖被执行人建宇置业公司名下书湘里59栋2楼201号房屋和中环实业公司59栋3楼307、311、312、313号4套房屋。原告对书湘里59栋201、307、311、312、313号房屋的执行行为提出书面异议，本院依法受理后，于2018年11月5日作出（2018）湘0211执异30号《执行裁定书》，裁定：驳回王笑波的异议请求。原告王笑波对该裁定不服，遂向本院提起执行异议之诉，请求判如所请。 另查明：2010年8月份，第三人建宇置业公司将名下书湘里59栋3楼涉案的307、311、312、313号4套房屋转让给第三人中环实业公司，同年9月6日办理了产权变更登记。2010年10月29日，上述房屋抵押给银行，直到2014年4月15日抵押登记注销。2015年7月10日，被株洲市荷塘区人民法院查封，同年9月9日，又在本案所涉追偿权纠纷诉讼及执行中，被本院查封至今。 因被告兆富融资担保公司为第三人中环实业公司向长沙银行贷款800万元提供担保，第三人建宇置业公司为第三人中环实业公司以书湘里59栋201号房屋向被告兆富融资担保公司提供反担保，并于2013年9月29日办理了抵押登记。2014年9月29日，因主债权消灭，上述抵押登记注销。2014年10月9日，建宇置业公司与兆富融资担保公司签订《最高额物权抵押反担保合同》，再次约定建宇置业公司将201号房屋抵押给兆富融资担保公司，为中环实业公司提供反担保，并于2014年10月23日再次办理了抵押登记。 又查明：第三人中环实业公司以其原价375420元购入59栋307、310、311、312、313号5套房屋（含涉案4套房屋），【房屋总面积187.71㎡，产权证号分别为：1000141059（313号）、1000141060（312号）、1000141061（311号）、1000141062（310号）、1000141063（307号）】，现又以700000元价格转让给王笑波为由，向株洲市地方税务局申请按差额征税。2015年4月23日，株洲市地方税务局审查同意按转让差额征收营业税16229元。2015年6月23日，税务部门分别向第三人中环实业公司开具了包含营业税16229元在内的完税证明，及向原告王笑波开具了税金金额为280000元非普通住房二手房（面积为187.71㎡）完税证明。 再查明：原告分别于2013年10月15日、2013年11月21日向建宇置业公司转账4800000元、4500000元。原告于2014年3月2日、4月23日分别向第三人建宇置业公司法定代表人谭升明转账1000000元，同年6月4日、7月5日，案外人门樱楠、第三人中环实业公司法定代表人谭引分别向原告转账1000000元、500000元。 以上事实有原告、被告、第三人庭审中的陈述，以及原告提交的执行异议书、（2018）湘0211执异30号执行裁定书、房地产买卖协议、商品房买卖合同、购房发票、收款收据、房屋契税、地方税结算清单、完税证明、银行流水、借款合同、资金到位账单、转账申请单与催款函、湖南她之蝶服饰管理有限公司与湖南衡南第五建筑工程有限公司结算资料、她之蝶公司办公楼装修款结算明细表、中国建设银行网上银行转账汇款电子单、转账申请单9张、她之蝶公司乔迁、办公室、外部图片、湖南省物业专项维修资金专用收据、物业管理费、装修垃圾清运费收款收据、她之蝶企业信息公示报告，被告提交的委托担保协议、最高额保证合同、借款合同、房屋产权登记信息、房屋他项权证予以证明，足以认定。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点为：1、原告对本案案涉房屋（201、307、311、312、313号房屋）是否享有所有权？2、原告要求解除对案涉房屋的查封并终止对案涉房屋的执行有无事实与法律依据？具体分析如下： 关于书湘里59栋3楼307、311、312、313号房屋的问题。第三人建宇置业公司与中环实业公司系两个独立的法人，涉案的307、311、312、313号房屋系第三人中环实业公司所有，原告并未与房屋产权人中环实业公司签订关于上述涉案房屋的买卖协议。原告提供的2013年10月14日签订的协议，合同签订双方为原告与第三人建宇置业公司，而建宇置业公司对上述财产不具处置权，且建宇置业公司在之后与原告签订的数份《商品房买卖合同》并未包含上述涉案房屋。原告开具的购房发票总金额为8960000元，并不包括307、311、312、313号4套房屋。原告称余款500000元购房款是以建宇置业公司的法定代表人谭升明的债务抵偿，但涉案房屋的产权人为中环实业公司，而谭升明系建宇置业公司的法定代表人，案外人所述的“以债抵房款”仅系单方陈述，产权人并未予确认。况且，原告与谭升明、谭引、门樱楠之间的银行交易明细未记载“用途”，原告提交的2014年4月23日2000000元《转账申请单》也与银行交易明细的时间、金额不符。原告虽提供了上述涉案房屋的完税证明，但并不能凭此证实已支付了该4套房屋的购房款。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一款：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，因原告未与第三人中环实业公司签订上述房屋买卖协议，也无充分证据证明已支付了房款，故其主张对上述涉案房屋（书湘里59栋3楼307、311、312、313号）享有所有权的证据不充分，本院不予支持。即便其已占有涉案房屋，亦不能证明其占有的合法性和正当性。原告对上述房屋未及时办理过户登记存在过错，其权利不能够排除执行。理由为：1、原告在签订、办理书湘里59栋3楼其他房屋的买卖交易及过户手续时，已经知晓同层的涉案房屋（书湘里59栋3楼307、311、312、313号）已抵押给银行，应清楚交易的风险；2、2014年4月15日，上述涉案房屋抵押登记被注销，直到2015年7月10日被法院查封，时隔一年多，期间并不存在办理过户的障碍，但双方仍未办理过户登记。而从原告提供的其2014年的银行交易明细及第三人中环实业公司2015年4月23日申报减免税金《株洲市公有房地产转让地方税结算通知单》来看，原告与第三人中环实业公司一直有正常的联系和交往，中环实业公司亦是持配合的态度，原告对上述涉案房屋（书湘里59栋3楼307、311、312、313号）在法院查封之前未办理过户，自身存在消极不行使登记权利的过错。 关于原告对书湘里201号房屋主张的权利能否对抗被告已登记的抵押权问题。首先，原告在签订《房地产买卖协议》时，对该房屋被抵押的事实是知情的，应能预见到可能导致买卖合同无效或未来可能无法办理过户的风险。其次，当该房屋第一次抵押注销至第二次抵押登记期间，该房屋完全具有办理备案登记和产权过户的条件，且根据该房屋的买卖合同，此时已超过合同约定的备案登记期限，但原告作为该房屋的买受人，未及时督促第三人建宇置业公司按房屋买卖合同的约定办理备案登记，其对该房屋未办理备案登记或过户登记具有过错。再次，当第三人建宇置业公司第二次将该房屋抵押给被告兆富融资担保公司时，该房屋仍登记在第三人建宇置业公司名下，且无其他第三人在该财产上设置权利，因房屋产权登记具有物权公示效应，被告有理由相信第三人建宇置业公司对该财产享有完全的处置权。第三人建宇置业公司以该房屋为中环实业公司债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，被告兆富融资担保公司有理由相信其取得该财产的抵押权符合法律规定。综上，被告兆富融资担保公司对201房屋享有的抵押权在房产管理部门办理了抵押登记，其权利具有公示效力。而原告与第三人建宇置业公司签订的关于201号房屋的《商品房买卖合同》在上述抵押登记之前未办理备案登记，也未办理过户登记，其享有的权利对外不具有公示效力。故原告对201号房屋享有的权利不能对抗被告的抵押权。 综上所述，本院对涉案的书湘里59栋201、307、311、312、313号房屋予以查封和拍卖执行并无不当，原告要求解除对上述房屋的查封及要求终止对上述房屋的拍卖执行的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用》第三百零四条、第三百零五条之规定，判决如下： 驳回原告王笑波的全部诉讼请求。 本案案件受理费41680元，由原告王笑波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  徐怀艳 人民陪审员  曹佩均 人民陪审员  彭福寿 二〇一九年三月十五日 书 记 员  马晶晶 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定达达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。