四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）简阳民初字第806号原告：简阳市鑫辉物业管理有限公司，住所地简阳市。法定代理人：李著，总经理。委托代理人：邱能，四川精略律师事务所律师。委托代理人：邹厚清，该公司副总经理。被告：徐翠英，女，1961年9月2日出生，汉族，住简阳市。委托代理人：罗良宗，四川衡通律师事务所律师。委托代理人：徐剑锋，四川衡通律师事务所律师原告简阳市鑫辉物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告徐翠英物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理，依法由审判员朱世忠适用简易程序于2014年3月11日、4月8日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告物业公司的委托代理人邱能、邹厚清、被告徐翠英及其委托代理人罗良宗、徐剑锋到庭参加了诉讼，第二次开庭时原告物业公司的委托代理人邱能、邹厚清到庭参加了诉讼、被告徐翠英及其委托代理人徐剑锋中途退庭。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：2011年12月25日，原告物业公司与简阳市公园印象小区业主委员会（以下简称印象小区业委会）签订《简阳市公园印象物业管理合同书》，此后按合同约定提供了物业服务。被告徐翠英系公园印象小区业主，从2012年1月1日起至2013年12月31日止，以各种理由拒绝缴纳物业管理费2259.84元。经原告物业公司多次催收未果，故诉至法院请求判令被告徐翠英立即支付物业管理费2259.84元。被告徐翠英辩称：1、由于与原告物业公司签订《简阳市公园印象物业管理合同书》的印象小区业委会未按法律、法规规定的相应程序依法成立，而是个别人恶意串通，弄虚作假，伪造资料而登记备案的，加之印象小区业委会的主要成员均不是法定的真正业主，故该合同属无效合同，对小区业主不发生法律效力；2、由于原告在起诉前并未通过印象小区业委会督促被告限期交纳，按《物业管理条例》第67条的规定，对欠费业主应当先由业委会督促催交，在没有业委会督促催交的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主；3、原告并未按合同履行物业服务义务。综上，由于合同无效，且被告未感受到原告提供了符合《物业管理条例》的服务，故应驳回原告物业公司的诉讼请求。经审理查明：2011年12月25日，原告物业公司（乙方）与印象小区业委会（甲方）签订《简阳市鑫辉物业管理有限公司服务合同》1份，其中第三条约定“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任”、第五条第二款约定“收费标准……物业综合管理费……按房屋建筑面积收取，标准为0.8元∕平方米•••月，其中E栋按原价0.6元∕平方米•••月收取”、第八条约定“本项目委托服务管理期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止”、第十二条第7项约定“乙方进驻公园印象小区履行服务合同，服务试用期为半年（六个月，自2012年1月1日至2012年12月30日）”。2012年1月29日，双方再次签订《补充协议》1份，其中第六条约定“乙方进驻公园印象小区履行服务合同，服务试用期为半年即：六个月，自2012年1月1日至2012年6月30日，（原合同试用期括号中时间有误，现予以订正），试用期满，双方无异议，原合同作为双方签订的正式合同，不再另行签订新合同”。合同签订后，原告物业公司即进驻公园印象小区并提供物业服务。此后，原告物业公司在该小区进行物业服务至今，但被告徐翠英从2012年1月1日起至2013年12月31日止的物业服务费117.74㎡×0.8元／㎡×24月﹦2260.61元至今未付，原告物业公司经催收未果，遂于2014年2月13日诉讼来院请求判令如诉讼请求。另查明，被告徐翠英系简阳市简城镇公园印象小区的业主，该房建筑面积为117.74㎡。印象小区在简阳市房地产管理局和简城镇人民政府的指导下，印象小区业委会于2011年11月24日在简阳市简城镇安象街社区居民委员会、简阳市简城镇城市管理办公室、简阳市城市住宅物业管理办公室备案。印象小区业委会在与原告物业公司签订《简阳市鑫辉物业管理有限公司服务合同》及《补充协议》时，其业委会部分成员对该印象小区的房屋不享有房屋所有权。此后，在简阳市房地产管理局和简城镇人民政府指导开展了业委会成员的增补工作。以上事实，有双方当事人的陈述、《简阳市鑫辉物业管理有限公司服务合同》、《补充协议》、简阳市物业小区业主大会、业主委员会成立备案表、温馨提示在卷予以证明，经庭审质证，符合法律规定，本院予以确认。本院认为：业主委员会作为业主大会的内部执行机构，系代表小区全体业主履行管理、服务小区的职责，其行为后果应当由小区全体业主承担。虽然本案的印象小区业委会部分成员不属小区业主，但由于该业主委员会是在相关行政机构的指导下成立的，并已获准登记备案，原告物业公司作为合同的相对人有理由相信其能代表小区业主对外签订物业服务合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，原告物业公司与印象小区业委会签订的《简阳市鑫辉物业管理有限公司服务合同》及《补充协议》合法、有效。虽该服务合同中存在如代表人名字及服务试用期为半年的终止时间有误等瑕疵，但后以《补充协议》的形式予以了更正，故上述瑕疵并不足以影响合同效力。依据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，各方当事人均应按合同的约定履行各自的权利、义务。在合同签订后原告物业公司也进驻该小区并提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应按合同的约定履行支付物业服务费的义务，故对原告主张被告支付2012年1月1日起至2013年12月31日止的物业服务费2259.84元（实欠2260.61元未付，多余部分视为原告自愿放弃）的诉讼请求，本院予以支持。对被告辩称印象小区业委会部分成员与原告物业公司恶意串通、伪造资料进行备案登记的反驳主张，虽该小区业委会曾有部分成员不属于该小区的业主，但印象小区业委会是在相关行政机构的指导下成立的，且履行了相关的备案登记手续。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告徐翠英辩称存在恶意串通、伪造资料进行登记，但其提供的证据不足以证明其主张，故本院对被告徐翠英的该辩称理由不予支持。至于被告称原告并未按合同履行物业服务义务的反驳主张，一是被告提交的证据不足以证明其主张；二是由于物业服务合同为继续性合同，物业管理服务是一种全天候、不间断的行为，事关小区全体业主的利益，而非针对某一特定业主，因此业主的个人主观评价与客观标准不一致在所难免，并且物业服务企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业服务企业的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费，则势必导致物业服务水平下降并进而影响到小区全体业主的利益。故即使物业服务企业在履行管理、服务中存在问题，小区业主一是可以根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“……经专有部分占建筑总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主同意”的规定决定是否解聘物业服务企业或者有关共有和共同管理权利的其他重大事项；二是根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主在物业服务企业有上述违约行为时可依法另行主张权利，维护自身合法权益，但不能作为业主拒付物业服务费的理由。另外，对被告辩称在没有业主委员会督促催交的前置程序下，物业服务企业无权直接起诉欠费业主的抗辩主张，本院认为当物业服务企业和业主发生物业费纠纷的，物业服务企业有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼，而不应将物业服务企业的该种诉权建立在业主委员会催交的基础上。否则，不但超越了限制当事人诉权的必要范围，而且无异于以业主委员会的作为或者不作为决定物业服务企业是否有权起诉，将架空《中华人民共和国民事诉讼法》赋予民事主体的诉讼权利。同时，依据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……。”的规定，对欠费业主的催交主体系物业服务企业而非业主委员会。本案中，原告在起诉前已以“温馨提示”的方式履行了催交义务，故对该抗辩主张本院不予支持。最后，关于被告申请追加刘仁甫、印象小区业委会为第三人参加诉讼的请求，由于其申请目的是“为查清事实、利于断案”，与《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款中关于诉讼第三人的规定不符，对此本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：被告徐翠英在本判决生效后三日内向原告简阳市鑫辉物业管理有限公司支付物业费2259.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告徐翠英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  朱世忠二〇一四年五月八日书记员  宋 黎