上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第267号原告（反诉被告）上海汉宇房地产顾问有限公司。法定代表人施少鸣。委托代理人邹侠。被告（反诉原告）丁勇。委托代理人陈熠昊，上海市凌云永然律师事务所律师。委托代理人黄天，上海市凌云永然律师事务所律师。原告（反诉被告）上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称“汉宇公司”）与被告（反诉原告）丁勇、第三人（反诉被告）林晓冰、第三人（反诉被告）吴天芮居间合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，原告（反诉被告）汉宇公司向本院申请撤回对第三人（反诉被告）林晓冰、吴天芮的诉讼，被告（反诉原告）丁勇也向本院提出申请，撤回对第三人（反诉被告）林晓冰、吴天芮的反诉请求，本院裁定予以准许。后本院于2014年3月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汉宇公司的委托代理人邹侠，被告（反诉原告）丁勇及其委托代理人陈熠昊、黄天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉宇公司诉称：2013年8月，被告至原告莘闵别墅分行处，对位于上海市松江区长兴东路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）表达了购买意向。2013年8月，在原告的积极促成下，被告与原告及案外人（出售方）林晓冰、吴天芮签订了《房地产买卖居间协议》和《佣金确认书》，约定被告本次交易完毕应支付给原告的佣金为48，700元。2013年8月23日，被告与林晓冰、吴天芮签订了《房地产买卖协议》。现原告已完成本次居间服务，但被告拒绝按协议约定向原告支付佣金，为此，原告诉至法院，请求判令：被告支付原告佣金48，700元及延期支付滞纳金（以48，700元为基数，从2013年8月23日起至实际支付之日止，按照日万分之五的标准计算）。被告丁勇辩称：不同意原告的诉讼请求。被告认为原告存在违约违规操作，根据房地产买卖居间协议第5条的约定，原告在向林晓冰、吴天芮转入10，000元意向金时，应该将房产证、发票等收取并保存在原告处，但实际上原告并没有做到，是原告存在违约。同时，被告丁勇反诉称：被告于2013年8月与原告签署了《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》、《房地产买卖协议》及《房地产买卖协议之补充协议》。其中，《房地产买卖居间协议》约定由原告向被告提供系争房屋的买卖居间服务，该居间协议约定，原告向卖售人林晓冰、吴天芮转付10，000元意向金时，将会同时把该房屋的房地产权证、发票等权属证明原件收取，并保存在原告处。原告还一直向被告宣传系争房屋的所有权为林晓冰、吴天芮共同共有，故基于对原告的信任，被告在签订居间协议当日即按约支付原告10，000元意向金。此后不久，原告工作人员告知被告，意向金已由卖售人林晓冰、吴天芮签收后转为了定金。基于交易安全方面的考虑，被告曾多次要求查验该房屋产证，但原告工作人员却以各种理由推托，并想诱使被告继续交付房款。即便是被告强烈要求只有在验看房产证，并且确定产权人的真实身份后才能继续交易，但原告工作人员还是置之不理，也没有按专业的操作方式复印一份产权证给被告查验。被告后来自行前往松江区房地产交易中心查阅系争房屋的产权状况，发现林晓冰、吴天芮直至2013年9月18日才经核准成为该房屋的权利人，而在《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》签署之时，系争房屋的产权人还不是林晓冰、吴天芮，但原告却从未向被告告知过系争房屋产权的真正情况，反而一直宣称系争房屋属于林晓冰、吴天芮所有，并且在被告要求查验房屋产证之时多次推脱，帮助林晓冰、吴天芮隐瞒房屋产权真相。基于安全原因，被告与林晓冰、吴天芮间的房屋买卖实际未成交，被告多次向原告催讨意向金未果。综上，原告未在向林晓冰、吴天芮转付10，000元意向金的同时，将系争房屋的房地产权证、发票等权属证明原件收取并保存在原告处，还在提供居间服务期间与林晓冰、吴天芮共同隐瞒系争房屋产权真相的行为显属不当，损害了被告的合法权益。为此，被告提出反诉，请求判令：1、撤销被告与原告签署的《房地产买卖居间协议》和《佣金确认书》；2、原告给付被告10，000元。原告汉宇公司针对被告丁勇的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，《房地产买卖居间协议》和《佣金确认书》是当事人真实意思表示，不存在任何欺诈和隐瞒；被告既没有损失，而且也确认10，000元已经转付给出卖方了。经审理查明：2013年8月23日，被告作为委托人（甲方）、原告作为居间方（乙方），双方签订了《房地产求购看房协议》一份，甲方愿意委托乙方居间求购系争房屋，并在乙方的带领下进行了实地验看。2013年8月23日，案外人林晓冰、吴天芮作为卖售人（甲方）、被告作为买受人（乙方）、原告作为居间方（丙方），三方签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方对经验看的房地产已充分了解清楚，为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，现通过丙方向甲方支付意向金10，000元，待甲方签收后该意向金即转为定金；买卖房地产坐落于上海市松江区长兴东路XXX弄XXX号，成交总价款3，450，000元（买卖条件在《房地产买卖协议》中具体约定）；乙方交付的意向金待甲方书面签收后即转为定金，同时，甲方应将房地产权证等权属证明原件、发票等文件交由丙方保管至甲、乙双方办理产权过户手续当日止；甲、乙双方同意，在甲、乙双方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按本协议第三条约定的房地产总价款的1%或《佣金确认书》等约定向丙方支付佣金；甲、乙双方签署《房地产买卖协议》后一致同意，如甲、乙双方之任何一方未能履行《房地产买卖协议》，导致本次房地产买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签署的，违约方应向丙方支付居间服务补偿费69，000元，如甲、乙双方经协商合意解除《房地产买卖协议》或合意解除后通过其他途径另行完成该房地产交易，致使丙方利益受损的，则上述金额应由甲、乙双方共同向丙方支付。居间协议还对其他相关事宜进行了约定。2013年8月23日，被告作为付款人（甲方）、原告作为收款人（乙方），双方签订了《佣金确认书》一份，约定成交物业位于上海市松江区长兴东路XXX弄XXX号，成交价格为3，450，000元，佣金金额为48，700元；甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而延迟支付，乙方有权追索逾期违约金（每日按照延迟支付佣金数额的万分之五计算）。该确认书中支付日期一栏为空白。2013年8月23日，林晓冰、吴天芮作为卖售人（甲方）、被告作为买受人（乙方），双方签订了《房地产买卖协议》一份，约定乙方对经验看的房地产已充分了解清楚，为表示对原告居间提供的房地产之购买诚意，通过原告向甲方支付意向金10，000元，待甲方签收后该意向金即转为定金，甲、乙双方约定定金总额为200，000元，剩余定金190，000元乙方于甲、乙双方签订本协议后三日内补足，由甲方直接收取或委托原告代为收取并保管乙方所交定金；甲方签署本协议当日应将房屋产权证书原件交由原告保管至产权过户时由该房地产所属区域的房地产交易中心收缴；系争房屋成交总价款3，450，000元，乙方应支付给甲方的首期房价款为2，900，000元，该笔款项及乙方应支付的定金总额共同构成乙方支付给甲方的首期房价款合计3，100，000元，若该房地产设定有抵押，则甲方应在签订买卖合同后三个工作日内与抵押权人预约还贷时间，并于还贷当日至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额；第二期房价款乙方通过银行贷款支付甲方300，000元，乙方应于签订买卖合同后五个工作日内向贷款银行申请贷款并提交齐全贷款所需全部资料；尾款乙方支付甲方50，000元，在甲方收到上述各期购房款（除尾款外）后二个工作日内，甲方向乙方办理交房手续；甲、乙双方特殊约定（本约定和本协议相关条款表述不一致的，以本约定为准）：甲、乙双方约定本次交易中所有税费由乙方承担，甲、乙双方约定首付方式，第一期2013年9月8日前支付300，000元，2013年9月30日前支付1，000，000元，2013年10月30日前支付1，600，000元；甲、乙双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2013年9月31日前（含当日）共赴原告处签署房地产买卖合同（网签版）；甲方确认对所出售房地产拥有出售之权利，且已取得该房地产全体权利人或配偶的同意签署本协议，若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方同意按本协议第七条之规定承担违约责任。协议还对房屋买卖中的其他事宜进行了约定。同日，原、被告还签订了《房地产买卖协议之补充协议》一份，约定甲、乙双方约定在签署房屋的《上海市房地产买卖合同》时同意将买卖成交之合同价确定为2，950，000元，剩余金额500，000元作为乙方支付甲方的装修搬迁补贴，该笔费用乙方应在签合同当日支付给甲方，甲方收到此款应向乙方出具收款凭证；本协议未约定的其他事项仍按原买卖协议继续履行。2013年8月23日，原告调取了系争房屋的房地产登记簿，该登记簿显示系争房屋的预购权利人为林晓冰、吴天芮，核准登记日期为2009年10月22日，系争房屋上设定有抵押债权，抵押权人为中国银行股份有限公司上海市松江支行，抵押债权为1，640，000元。同日，原告将10，000元意向金转付给卖售人林晓冰、吴天芮。另查明，2013年10月31日，被告收到原告发出的催告函一份，载明因被告未按约将48，700元的佣金支付给原告，故通知被告于2013年11月1日之前将该笔款项付给原告，如有异议可书面回函原告阐明理由并提供相关证明材料。催告函亦载明了未支付款项的法律风险并附有原告的账户信息。2013年11月6日，被告向原告发出律师函，载明原告在没有收到产权证时不应当转付定金，因为居间协议约定转付10，000元意向金的前提是收取产权证，且原告存在诱导、唆使当事人签订阴阳合同的行为，要求原告返还被告10，000元意向金，否则将进行实名举报，并通过法律途径解决等。2013年9月18日，系争房屋被核准登记在林晓冰、吴天芮名下，该房屋竣工日期为2010年，产权性质为共同共有。庭审中，被告表示2013年8月23日当天，原告从未向被告出示过任何系争房屋的产权资料，被告于2013年11月4日自行到房地产交易中心查询时发现，2013年9月18日吴天芮、林晓冰才被核准为系争房屋的权利人，真正要拿到产证还要一个月之后，于是被告委托律师向原告发出了回函。原告则表示2013年8月23日当天，原告已经拉了系争房屋的房地产登记册，拉出来后向被告出示过；2013年8月23日当天被告签好字后，原告的业务员就到温州去找房东林晓冰、吴天芮签字，房东也在当天签字，房东虽然没有将产证给原告，但在2013年8月23日当天房东已将预售合同、发票复印件给原告，这些材料原告也曾向被告出示过。对于2013年9月30日之前，被告有无去原告处签订过上海市房地产买卖合同，被告表示其本人去过，具体何时去的记不清楚了，去的目的是如何可以的话，可以继续签订合同；原告则表示被告在2013年9月30日之前没有去签订过上海市房地产买卖合同，并且被告曾电话告知过原告不打算购买系争房屋了，在这种情况下原告向被告发送了关于佣金的催告函件，被告对此进行了回函。以上事实，由房地产求购看房协议、房地产买卖居间协议、佣金确认书、房地产买卖协议、收条、上海市房地产登记簿、催告函及邮寄凭证、律师函及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》等是当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。其次，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。本案中，被告虽然主张原告在转付意向金时并未将房地产权证、发票等权属证明原件收取并保存在原告处，且与卖售人共同隐瞒该房屋产权真相，以欺诈手段使被告在违背真实意思的情况下订立了合同，但一则，居间协议并未约定原告在转付意向金时必须以收取房地产权证、发票等权属证明原件为前提条件，二则，原告在与被告签署居间协议当天，已经调取了系争房屋的房地产登记簿，且原告在庭审中亦表示已向被告出示过包括房地产登记簿、预售合同、发票在内的所有材料，此亦与房地产居间交易的常理相符，三则，虽然系争房屋在2013年9月18日才核准登记在卖售人林晓冰、吴天芮名下，但林晓冰、吴天芮此前已是系争房屋的预购权利人，此时并不影响买卖双方于2013年9月底之前网签并完成交易，四则，被告作为系争房屋的买受人，其在签订居间协议、买卖协议之前亦应审慎调查房屋的产权情况。故被告在签订居间协议、买卖协议之后，再以原告转付意向金时间不当、与卖售人共同隐瞒产权真相为由要求撤销《房地产买卖居间协议》和《佣金确认书》，原告返还被告10，000元意向金，本院难以支持。再次，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告已经促成被告与卖售人签订了《房地产买卖协议》，被告理应按照《佣金确认书》的约定支付相应的佣金，但考虑到原告提供的居间服务应当涵盖提供房源信息、介绍卖家、制作及签订买卖合同（包括网上备案版买卖合同）、安排及监督付款、为促成买卖交易进行磋商、协助办理产权过户、交房等事项，现原告仅完成了部分居间事项，故其主张全部佣金依据不足，本院酌定被告应支付的佣金数额为30，000元。最后，至于原告主张的逾期支付佣金的滞纳金，因原、被告在《佣金确认书》中对于被告支付佣金的时间并无明确约定，对此本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十四条第一款第三项、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）丁勇于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海汉宇房地产顾问有限公司佣金30，000元；二、驳回原告（反诉被告）上海汉宇房地产顾问有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）丁勇的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，018元、减半收取509元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费534元，由原告（反诉被告）上海汉宇房地产顾问有限公司负担234元（已付），被告（反诉原告）丁勇负担300元（已付25元，余款275元于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 洪 飞二〇一四年五月十九日书 记 员 苏晓星附：相关法律条文