江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0602民初4885号原告：上海培正教育投资管理有限公司，住所地上海市青浦区华腾路1288号1幢4层A区472室。法定代表人：宋文斌，董事长。委托诉讼代理人：邓雄仔，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。被告：南通中南新世界中心开发有限公司中南百货，住所地南通市崇川区桃园路10号。代表人：姚可，副总裁。委托诉讼代理人：汪菁菁，女，南通中南新世界中心开发有限公司中南百货职员。委托诉讼代理人：姜培培，女，南通中南新世界中心开发有限公司中南百货职员。原告上海培正教育投资管理有限公司(以下简称培正公司)与被告南通中南新世界中心开发有限公司中南百货(以下简称中南百货)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓雄仔，被告委托诉讼代理人汪菁菁、姜培培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告培正公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告的2018年7月11日《关于租赁合同正式终止事宜通知函》未生效。2.被告继续履行原、被告于2016年9月30日签署的承租位于南通市崇川区桃园路10号中南百货第L2层004号区位房屋的《租赁合同》。3.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告解除原、被告双方于2016年9月30日签署的承租位于南通市崇川区桃园路10号中南百货第L2层004号区位房屋的《租赁合同》的行为无效。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月30日，原被告双方签署《租赁合同》，约定被告将位于南通市崇川区桃园路10号中南百货第L2层004号区位房屋出租给原告，作为经营培正逗点教育咨询类之用途，租赁期限5年，自实际开业日或2016年9月30日两者之中较早之日起计算，租金第一年至第五年为1.5元至1.9元/平方米，发生争议双方同意提交该房屋所在地人民法院诉讼解决等等。原告承租该房屋后，依约开设经营培正逗点早教中心，并与被告物业部门办理了消防验收等手续，于2016年9月30日开业至今。2018年7月27日，原告收到被告日期为2018年7月21日的《关于合同解除后限期腾空商铺的通知函》，称该铺位租约因被告已经于2018年7月11日发出《关于租赁合同正式终止事宜通知函》解除，并限期于2018年7月28日前完成商铺撤场工作等。原告经核查相关情况，立即于2018年8月1日回函，告知解约函未收到，解约行为未生效，消防工程系被告指定的工程承包施工，且消防手续己经通过被告物业工程部的“消防设施设备验收合格”手续，但被告不予以核实和回复。直至2018年9月7日，被告再次向原告致函，并于2018年9月10日在原告承租房屋门口张贴租约终止公告以及告知每一位家长原告已经停止经营，严重影响了原告的正常经营活动。被告中南百货辩称，被告已提前向原告发送了解约函及房屋返还通知，并且按照合同约定的地址和联系人发送。函件已生效，原告和被告之间的房屋租赁合同已解除。被告收回房屋的行为是合理的，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《租赁合同》及附件、2018年6月12日中南百货发送的《关于提交经营相关证件的告知函》、《厂商沟通函》、2018年7月1日中南百货发送的《关于提交经营相关证件的告知函》、2018年7月25日中南百货发送的《关于合同解除后限期腾空商铺的通知函》、2018年８月１日培正公司发送的《关于合同解除后限期腾空商铺的通知函》之回函、2018年９月11日中南百货张贴的公告、租金发票、公消（2015）209号关于印发《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》的通知、民事起诉状、承诺书，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权向南通市消防支队法制科科长陈志刚进行了咨询，双方对咨询笔录无异议，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１.培正公司举证的2018年9月拍摄的照片，中南百货不予认可，培正公司未提供原件供核对，本院无法确认。2.培正公司举证的付款凭证、《消防设备安装工程合同》，中南百货不予认可，培正公司未提供原件供核对，本院无法确认。3.培正公司举证的装修验收检查记录（2016年9月29日），中南百货不予认可，培正公司未提供原件供核对，本院无法确认。4.培正公司举证的报警记录、2016年9月13日照片、报案材料情况说明及照片及证人黄某,4出庭作证。中南百货不予认可。上述证据构成完整的证据锁链，能够相互印证，本院对培正公司主张的中南百货于2018年9月13日用围档将案涉租赁房屋封闭，培正公司工作人员报警的事实予以确认。5.中南百货举证的2018年7月11日发送的《关于租赁合同正式终止事宜的通知函》，培正公司不予认可。中南百货提供了邮寄单证及退回批条，本院据此确认，中南百货按照合同约定的送达地址及收件人向培正公司发送了上述解约通知函被退回。6.中南百货举证的2018年7月23日再次发送的《关于租赁合同正式终止事宜的通知函》，培正公司不予认可。中南百货提供了邮寄单证及查询回执，查询回执显示7月24日单位收发章签收，本院予以确认。7.中南百货举证的商场平面图及上海培正逗点室内装饰工程设计图，证明培正公司无法满足消防要求的事实。培正公司无法核实真实情况，其中商场平面图与培正公司举证的紧急疏散指引图相一致，本院予以确认。装饰工程设计图因无培正公司确认，本院无法确定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月30日，中南百货（出租方、甲方）与培正公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》。合同约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在南通市崇川区桃园路10号中南百货的第L2层004号区位，可出租面积约为212平方米。租赁期限为５年，自乙方实际开业日或2016年9月30日中较早之日起计算。第一年至第五年每月租金为1.5元至1.9元/平方米/日（提成租金）或该月营业额８％至10％（提成租金），以较高者为当月适用租金。合同第2.1条约定：乙方保证该房屋仅作经营培正逗点教育咨询类（不可经营英语培训）之用途（品牌），并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变上述约定的用途(品牌)，否则甲方有权立即终止本合同。合同第2.2条约定：在该房屋对外开业前，乙方应取得并向甲方提交其经营活动所必需的所有行政许可和证照，否则，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金。合同第17条约定，依据本合同规定及本合同有关文件而发出的所有通知(包括收据、凭证或帐单)均采用书面形式，并用快递或挂号信发至以下联系地址：乙方：上海培正教育投资管理有限公司，地址：上海市杨浦区周家嘴路2110号6楼培正教育，收件人：李晶平。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，培正公司对案涉租赁房屋进行了装修。培正公司就房屋装修事宜向中南百货出具承诺书承诺：未通过政府部门就消防、环保等审批或验收的，承诺人自行承担所有后果；承诺人在未得到政府相关主管部门发放的消防、环保等证件就开始营业，由此造成的政府相关部门处罚、罚款均由承诺人承担。如因此造成中南百货损失的，由承诺人全额偿付中南百货。培正公司还提供了培正公司的营业执照、商标注册证。中南百货亦对合同内容进行了内部审核通过。其后，培正公司在案涉租赁房屋经营培正逗点教育品牌并缴纳房租至2018年8月。中南百货于2018年6月12日、7月1日两次向培正公司发出《关于提交经营相关证件的告知函》，要求提交店铺营业执照、消防合格证等与经营相关的证件。培正公司未回复。2018年7月11日，中南百货按照合同约定的送达地址及收件人向培正公司李晶平发送《关于租赁合同正式终止事宜通知函》，因“查无此人”被退回。2018年７月21日，中南百货再次发送解约函，培正公司于7月24日签收。解约函载明：“……开业至今，我司多次就店铺营业执照、消防合格证等相关证件口头要求贵司提供，贵司一直未予以整改。我司于6月8日向贵司发送《厂商沟通函》关于店铺目前所存在的问题进行梳理和沟通，但贵司未进行任何回复。7月1日我司再次向贵司发送《关于提供经营相关证件的告知函》，函件明确要求贵司于十五日内将所需证件提供到位，如若到期整改不到位，我司有权根据合同约定不经贵司同意立即解除与贵司签订的合同。然至今日贵司仍未有能将相关证件提供给我司，并无丝毫回复。已严重违反了双方签署的租赁合同约定并给我司造成了重大营业风险。现我司特此正式通知贵方解除与贵方签署的租赁合同，贵方缴纳的保证金我司将不予返还（如有），请贵方立即付清按合同约定结算之所欠款项，同时请贵方按合同约定的期限于2018年7月18日以清洁状态返还该租赁房屋并交还钥匙，并主动注销以该房屋为注册地址的任何经营执照。……”2018年7月25日，中南百货向培正公司发送《关于合同解除后限期腾空商铺的通知函》，载明：“虽经我司就贵司需提供店铺营业执照、消防合格证等相关证件的多次催告，贵司一直未予整改。我司于6月８日向贵司发送《厂商沟通函》关于店铺目前所存在的问题进行梳理和沟通，然至今日贵司仍未有能将相关证件提供给我司，并无丝毫回复。已严重违反了双方签署的租赁合同约定并给我方造成了重大营业风险。为此，我方于2018年7月1日向贵方正式发出《关于提供经营相关证件的告知函》，2018年７月11日发出《关于租赁合同正式终止事宜通知函》，合同已正式解除。请贵方于2018年7月28日前缴清欠款，并完成商铺撤场工作，清空商铺内所有贵方所有的设施设备及物品等，并将商铺按合同约定状态返还我司。”2018年8月1日，培正公司回函：“来函所称提供经营相关证件营业执照、消防合格证问题，营业执照早已提交你司，消防工程已经委托你司指定的单位南通青恒装饰工程有限公司内装消防安装施工(附件一)，且于2016年9月29日经你司物业工程部在13-(9)装修验收检查记录签字‘消防设施设备验收合格’(附件二)；同时，公安部消防局已经于2015年8月12日以‘公消(2015)第209号’《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》取消部分消防备案项目，即取消投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建设工程消防设计和竣工验收消防备案(附件三)，该商铺建筑面积212平方米，属于上述取消消防备案范围，且你司对此明知。因此，你司上述理由不能成立且与事实不符。”2018年9月11日，中南百货在案涉租赁房屋门口处张贴公告，表示培正公司将于2018年9月12日结束营业后正式闭店。2018年9月13日中南百货用围档将案涉租赁房屋封闭，培正公司工作人员报警，并向本院提起诉讼。另查明，公安部消防局于2015年8月29日发布公消(2015)209号《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》，其中第1条规定：“取消投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下(或者省级人民政府住房城乡建设主管部门确定的限额以下)的建设工程消防设计和竣工验收消防备案。”本院认为，中南百货据以提出解除《租赁合同》的理由为培正公司未能提供店铺营业执照、消防合格证等相关证件，所依据的合同条款为第2.2条。关于营业执照，合同第2.2条约定为“乙方应取得并向甲方提交其经营活动所必需的所有行政许可和证照”该条款并未明确培正公司必须申领店铺营业执照，培正公司已提供了营业执照，并未违反合同的约定。关于消防合格证，根据《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》，其中第1条规定：“取消投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下(或者省级人民政府住房城乡建设主管部门确定的限额以下)的建设工程消防设计和竣工验收消防备案。”而案涉租赁房屋面积212平方米，因此无须办理消防设计和竣工验收消防备案，不存在中南百货所述的消防合格证问题。中南百货以缺少上述两证照为由提出解除合同，理由牵强。况且培正公司按时缴纳房租，不存在拖欠房租的行为，中南百货出租房屋的合同目的并非无法实现。综上，中南百货单方解除合同的行为缺乏事实与法律依据，培正公司要求确认该解除行为无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：确认被告南通中南新世界中心开发有限公司中南百货解除原、被告双方于2016年9月30日签署的承租位于南通市崇川区桃园路10号中南百货第L2层004号区位房屋的《租赁合同》的行为无效。案件受理费10135元，由被告南通中南新世界中心开发有限公司中南百货负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费10135元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  余雪松人民陪审员  马 莉人民陪审员  陈海清二〇一九年三月十二日书 记 员  黄凤美