四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）川民提字第577号申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：成都市科尔化工有限责任公司。住所地：四川省成都市青白江区工业集中发展区同心大道。法定代表人：刘才达，该公司董事长。委托代理人：刘学珍，女，1968年6月8日出生，汉族，该公司总经理。委托代理人：刘波，成都华敏律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：成都市航江塑料制品有限公司。住所地：四川省成都市青白江区工业集中发展区创新路。法定代表人：陈培林，该公司总经理。委托代理人：蔡显维，男，1963年2月10日出生，汉族，该公司员工。委托代理人：肖万能，四川蜀都金丰律师事务所律师。申请再审人成都市科尔化工有限责任公司（简称科尔公司）因与被申请人成都市航江塑料制品有限公司（简称航江公司）建设用地使用权纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第1304号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年9月6日作出（2013）川民申字第1333号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人科尔公司的委托代理人刘学珍、刘波，被申请人航江公司的法定代表人陈培林及委托代理人蔡显维、肖万能到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2011年6月19日，一审原告科尔公司起诉至成都市青白江区人民法院称，科尔公司、航江公司于2010年1月26日签订《土地使用权转让协议》，但航江公司拒不按协议约定办理土地使用权变更登记手续，给科尔公司造成巨大损失。请求：判令航江公司履行15亩国有土地使用权的变更登记手续，诉讼费由航江公司承担。航江公司辩称，《土地使用权转让协议》约定转让的约15亩国有土地使用权中包含代征地，双方在该协议的履行中发生争议。2010年12月16日，在成都市青白江区工业集中发展区管理委员会（简称管委会）的协调下，双方就土地分割达成一致意见，于2011年3月11日签订《协议》，进一步明确了双方的权利义务，双方认可转让的15亩国有土地使用权中包含代征地，科尔公司应分割的土地面积最终以规划局所划红线为准。科尔公司已向青白江公证处账户存入50万元，履行了2011年3月11日的《协议》。该协议应作为认定本案事实的主要依据。请求：驳回科尔公司的诉讼请求。成都市青白江区人民法院一审查明，2010年1月26日，科尔公司、航江公司签订《土地使用权转让协议》约定：航江公司将其所属的位于青白江工业园同心大道国有土地使用权中一部分（约15亩）转让给科尔公司，转让价每亩18万元。在国有土地使用权的办理项约定：甲方（航江公司）力争于2010年12月31日前取得国有土地使用权，于取得国有土地使用权之日起10日内，双方向国土资源局办理本协议约定转让的国有土地使用权的变更登记手续。同时，该协议对违约责任等进行了约定。合同签订后，科尔公司委托成都市愉悦物资有限责任公司于2010年7月30日向航江公司支付土地转让款215万元。2010年9月9日，科尔公司向航江公司支付土地转让款3万元。双方于2011年3月11日签订协议，同意按照管委会2010年12月16日上午协调确定的分割方案进行土地分割。该协议约定：科尔公司分割的土地面积最终以规划局所划红线确定的面积为准；在办理分割手续前，科尔公司必须先打款50万元到青白江公证处账户，在分割的土地划至科尔公司名下的当日，该50万元即由公证处打至航江公司账户；科尔公司应支付给航江公司的此款项总额以净地每亩18万元，代征地每亩3.3万元计等内容。2011年3月14日，科尔公司通过提存方式支付土地使用权转让费50万元。另查明，2010年6月8日，航江公司与成都市青白江区国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让的宗地坐落于青白江同心大道以西、创新路以南。在航江公司支付土地出让价款后，成都市青白江区人民政府向航江公司颁发了青国用（2010）第4259号国有建设用地使用权证书，航江公司取得坐落于成都市青白江区工业集中发展区创新路16305.284平方米的国有土地使用权。科尔公司、航江公司于2009年8月11日签订《土地租赁合同》，航江公司将位于成都市青白江区工业园创新路498号的15亩土地租赁与科尔公司作为生产用地。成都市青白江区人民法院一审认为，双方当事人对2010年1月26日签订的《土地使用权转让协议》、2011年3月11日签订的《协议》真实性均无异议；双方争议的焦点一是以《土地使用权转让协议》还是以《协议》来确定双方当事人的权利义务及违约责任；二是案涉转让土地是否包含代征地。第一个争议焦点：2010年1月26日签订的《土地使用权转让协议》是双方当事人真实意思表示，虽然在双方签订合同时航江公司尚未取得合同约定地块的国有土地使用权，但在科尔公司起诉前航江公司取得了该地块的国有土地使用权，且该协议并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。双方当事人2011年3月11日签订协议，从庭审查明的情况看，航江公司并未提交双方认可的2010年12月16日管委会协调确定的分割方案协议，科尔公司亦否认此协议的存在。2011年3月11日协议约定最终确定分割面积的规划红线，也由于具体分割方案没有确定而未能划定。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条之规定，对航江公司以2011年3月11日《协议》作为处理本案争议基础的主张，不予支持。确定双方当事人权利义务及违约责任的合同依据应为2010年1月26日签订的《土地使用权转让协议》。第二个争议焦点：根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，土地使用权转让合同是指土地使用人作为转让方将出让土地使用权转让于受让人，受让人支付价款的合同。从2010年1月26日《土地使用权转让协议》内容来看，只约定了航江公司转让国有土地使用权中一部分（约15亩），并未涉及代征地的问题。根据成都市青白江区人民政府青国用（2010）第4259号国有建设用地使用权证书，航江公司取得坐落于成都市青白江区工业集中发展区创新路16305.284平方米的国有土地使用权不含代征地。2011年3月11日协议虽然约定了代征地的单价，但并未对代征地的面积进行明确，且代征地亦不属于可转让的土地使用权范畴，双方对代征地费用分摊的问题，可待土地使用权分割确认后依照相关规定另行解决。且双方于2009年8月11日签订的《土地租赁合同》约定租赁的土地也为15亩，故对于航江公司转让土地包含代征地的主张不予支持。科尔公司在支付了大部分土地转让款后，航江公司未按约协助科尔公司办理土地使用权变更登记手续，航江公司的行为构成违约。虽然双方在合同中约定转让土地使用权的面积为约15亩，但是结合合同的履行情况及法庭调查所查明的事实，确认转让土地使用权的面积为15亩为宜，故对科尔公司要求航江公司履行15亩国有土地使用权变更登记手续的诉讼请求，予以支持。由于此前双方已在该地块进行了不同程度的建设施工，部分建筑和生产设施等已修建安装完毕，故对土地使用权的分割宜以现状进行，即科尔公司由南向北、航江公司由北向南分割该地块。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条和第一百三十四条第一款、第二款、第三款的规定，成都市青白江区人民法院于2012年11月28日作出（2012）青白民初字第888号民事判决：成都市航江塑料制品有限公司于判决生效后10日内将其坐落于成都市青白江区工业集中发展区创新路国有土地使用权（国有建设用地使用权证号：青国用（2010）第4259号，地号QBJ1-19-37、使用权面积16305.284平方米）中的15亩由南向北变更登记至成都市科尔化工有限责任公司。案件受理费28400元、申请保全措施费5000元，由成都市航江塑料制品有限公司负担。航江公司不服一审判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉称，1.一审法院未将其调取的管委会2011年9月28日出具的《关于成都市科尔化工有限责任公司与成都市航江塑料制品有限公司建设用地使用权调处分割方案建议意见及情况说明》（简称《说明》）作为本案的证据采信错误。管委会出具的情况说明是双方当事人在调解下达成的内容，具有真实性、中立性、公正性，应作为双方2011年3月11日签订协议的基础依据，而一审判决未认定该事实，属认定事实不清。2.一审判决认为航江公司未提交双方当事人认可的2012年12月16日管委会协调确定的分割方案协议，是故意偏袒科尔公司，混淆了合同书面形式与口头形式的区别。3.一审判决对双方所签订协议的第一条理解和认定错误。4.一审判决混淆了合同变更与协议补充的概念。5.一审判决认定转让的是15亩净地与事实不符。请求：撤销一审判决并驳回科尔公司的诉讼请求或者查明事实后依法改判；诉讼费用由科尔公司承担。科尔公司辩称，1.航江公司提交的管委会的《说明》没有单位负责人签名或盖章，不具备单位向法院提供证明文书的合法形式，即不具备证据的合法性。该情况说明不符合最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第77条的规定，是管委会工作人员事后回忆制作，从证据角度看属于证人证言，且该情况说明未经质证。2.如果情况说明成立，该情况说明载明当时双方的补充协议也未载明具体分割面积、位置和界址。故情况说明是一种调解情况的说明或建议。3.双方签订的《土地使用权转让协议》约定了转让土地的面积、单价及办理变更登记的时间。4.按相关法律规定，土地转让合同应当是书面合同。5.航江公司将《说明》等同于书面合同，将第三方的意见强加于科尔公司，是对合同当事人的干预。6.双方达成的《土地使用权转让协议》及《协议》均证明，航江公司转让给科尔公司的土地面积是15亩净地，不包括代征地。请求：维持一审判决。四川省成都市中级人民法院二审查明的事实与成都市青白江区人民法院一审查明的事实一致。另查明，科尔公司于2010年11月22日向管委会申请协调土地使用权纠纷，管委会于2010年12月16日组织双方进行协调。2011年9月28日，管委会根据成都市青白江区人民法院（2011）青白民初字第1167号调查取证通知出具了《说明》。该《说明》载明：（一）情况说明：管委会因当事人双方分割土地使用权纠纷，于2010年12月16日组织进行调解，且双方达成一致意见。即在总平规划设计中，未建厂房（长60×宽21）共1260平方米，由双方共建，各占50%的使用权，费用均摊，大门通道面积权属各占一半，共同使用的调解意见。双方均表示同意调解分割意见，并依据调解意见双方签订了补充协议。由于当时因其他原因管委会未就此形成书面调解意见，双方签订的补充协议也未载明具体分割面积、位置和界址等，导致再起纠纷。（二）建议意见：由于科尔公司项目是以航江公司在工业集中发展区签约项目二期入驻。现因权属分割产生纠纷，管委会按照成都市青白江区人民法院调查取证通知要求，依据双方当事人的有关协议和客观事实以及园区项目建设与管理相关规定，综合区国土局、区规划局等相关单位意见，本着不改变总平设计，依照项目建设施工设计规定合理利用土地，双方互谅互让的原则，特提出土地分割建议意见：1.大门开口以航江公司现有门卫室南侧墙面为起点向南9米处为界点，从大门东面地界自东向西至南北分界线的交汇点止的直线为大门和厂区分界线，科尔公司大门最大可开口9米，管委会给予工作支持，以保障双方有独立的进出厂通道，也符合园区管委会对企业形象的要求。2.项目用地分割建议，以航江公司已建双跨厂房南侧道路正对厂区主大门左边路沿以南1米处为界点，以西面围墙红线为起点，从西到东在42米处转而由北向南至21.9米与上述大门处分界线向西直线延伸线交汇形成完整闭合分界线，南面厂区为科尔公司用地范围，北面厂区为航江公司保留用地。航江公司和科尔公司依据确定的分界线，按专业公司测量确定的实际面积，双方办理结算交割等相关事宜（附分割建议红线界图）。科尔公司对管委会出具的书面《说明》不认可，航江公司认可该《说明》。四川省成都市中级人民法院二审认为，（一）关于2010年1月26日《土地使用权转让协议》与2011年3月11日《协议》的问题。双方当事人对两份协议的真实性均无异议，内容不违反有关法律规定，应为有效。从双方当事人签订的情况看，双方因2010年1月26日转让协议约定的内容产生争议，在管委会协调后，于2011年3月11日达成新的协议。从该协议内容看，与2010年1月26日协议相互联系，后协议是对前协议的完善和补充。并且，科尔公司按照2011年3月11日协议进行了部分履行，将50万元土地款已提存于青白江公证处，故科尔公司认为2011年3月11日协议没有约束力，与2010年1月26日协议也没有联系的意见与事实不符，其辩称理由不能成立，双方当事人应当结合两份协议的约定履行各自的义务，不能割裂两份协议间的关联性。（二）关于航江公司转让的土地中是否包括代征地的问题。从2010年1月26日协议看，航江公司转让给科尔公司约15亩土地是在约31亩土地的基础上，在约31亩土地中实际上包括有部分代征土地；从2011年3月11日协议看，该协议也涉及到代征地问题，并对代征地和净地的价格进行了分别约定，由此说明航江公司转让给科尔公司的约15亩土地中包括部分代征地，故科尔公司认为不含代征地的辩解与实际情况不符，其理由不成立。（三）关于土地使用权如何分割的问题。2010年1月26日协议和2011年3月11日协议中均未载明具体分割面积、位置和界址等，但有关证据材料显示，双方当事人曾在管委会的协调下达成了一致的具体土地分割意见。虽当时未形成书面调解意见，但2011年3月11日双方协议记载的内容能证明该事实的存在。管委会根据成都市青白江区人民法院调查取证通知，于2011年9月28日出具关于土地分割的书面《说明》，但双方对管委会出具的书面《说明》无法达成一致意见。二审认为，双方当事人在协议约定不明，又无法达成补充协议的情况下，为解决双方的纠纷，可按照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定进行处理。管委会出具的书面《说明》中的建议意见，是依据双方当事人的有关协议和客观事实以及园区项目建设与管理相关规定，综合区国土局、区规划局等相关单位意见，本着不改变总平设计，依照项目建设施工设计规定合理利用土地，提出的土地分割建议意见。该建议意见符合客观事实，具有合理性，予以采信。综上，一审认定事实有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，四川省成都市中级人民法院于2013年5月2日作出（2013）成民终字第1304号民事判决：一、撤销成都市青白江区人民法院（2012）青白民初字第888号民事判决；二、成都市航江塑料制品有限公司于本判决生效后10日内按以下土地分割方案将土地使用权变更登记至成都市科尔化工有限责任公司：1.从东边大门开口以航江公司现有门卫室南侧墙面为起点向南9米处为界点，从大门东面地界自东向西至南北分界线的交汇点止的直线为大门和厂区分界线。2.以航江公司已建双跨厂房南侧道路正对厂区主大门左边路沿以南1米处为界点，以西面围墙红线为起点，从西到东在42米处转而由北向南至21.9米与上述大门处分界线向西直线延伸线交汇形成完整闭合分界线，南面厂区为科尔公司用地范围，北面厂区为航江公司用地。航江公司和科尔公司依据上述确定的分界线，按专业测绘部门测量确定的实际面积为准，双方办理相关手续（附管委会出具的建议分割红线界图）。本案一、二审案件受理费56800元，由成都市航江塑料制品有限公司负担50%，由成都市科尔化工有限责任公司负担50%。申请保全措施费5000元由成都市航江塑料制品有限公司负担。科尔公司申请再审称，⒈航江公司已将双方约定的土地交付给科尔公司，科尔公司对该土地拥有事实上的物权，欠缺的是法律上的公示登记。⒉双方在合同中对所转让土地的位置、面积的约定非常明确，从未变更过。⒊二审判决认定航江公司转让的15亩土地中包含代征地错误。第一，代征地是政府用地，是政府用于修建公共基础设施，而费用要求相关企业承担的土地，代征地在法律上不容许交易；第二，双方20l0年1月26日签订的《土地使用权转让协议》中根本未涉及代征地，即使在2011年3月11日签订的协议中也没有对代征地的具体位置和面积进行约定，根本不明确。因此，2011年3月11日的协议中关于代征地的约定在法律上是不成立的。⒋科尔公司向青白江公证处提存的50万元土地款，二审判决认定是科尔公司履行2011年3月11日签订的协议错误。第一，2011年3月11日协议中没有约定科尔公司负有给付航江公司50万元的义务；第二，按照2010年1月26日签订的《土地使用权转让协议》，科尔公司尚欠航江公司50万元土地款，科尔公司向青白江公证处提存50万元，是履行2010年1月26日《土地使用权转让协议》的义务，而不是履行2011年3月11日协议。⒌二审判决对土地使用权的分割在事实认定和法律适用上错误。第一，双方约定的土地，航江公司已经现实交付，根本就不存在交付的问题；第二，管委会不是国有土地管理和登记的法定部门，无权对国有土地进行分割。况且，管委会自始至终就没有一个分割方案；第三，二审判决所采信的管委会出具的《说明》是伪造和虚假的；第四，二审判决根据2011年3月11日《协议》，推定双方对土地达成分割协议错误。该协议中没有谈及土地的分割问题，更没有土地的分割方案。在签订2011年3月11日协议之后的2011年3月14日，航江公司向管委会递交申请，再次明确科尔公司为航江公司的二期项目，并要求与一期项目的土地进行分割。这足以证明，双方从未谈及土地的分割，也没有达成土地分割协议。因此，二审判决错误。请求：撤销二审判决，维持一审判决。航江公司辩称，1.科尔公司的规划用地是12亩，不是15亩。科尔公司称已付土地款268万和15亩土地使用权已交付均不是事实。双方2010年12月16日在管委会的协调下，航江公司作出了让步，达成一致意见。即航江公司未建厂房共计1260平方米的土地由双方共建，各占50%使用权的方案。对此，航江公司向法庭出示的证据和赖建能的证言均能予以证明。2.根据双方签订合同的目的来理解，约定的15亩土地也不完全是净地。2010年1月16日的转让协议是科尔公司提供的，现双方理解有争议，应当作出不利于科尔公司的解释。3.2011年3月11日的协议是双方真实意思表示，合法有效，是对口头协议的补充，不存在重大误解，应作为本案定案的依据。证人证言是真实的，应予采信。请求：驳回科尔公司的再审请求。本院再审查明的事实与四川省成都市中级人民法院二审查明的事实一致。本院再审认为，本案争议焦点有：是以20l0年1月26日签订的《土地使用权转让协议》还是以2011年3月11日签订的《协议》来确定双方转让土地的面积；案涉转让土地的面积以及是否包含代征地；管委会出具的《说明》的效力。（一）2010年1月26日，航江公司、科尔公司所签订的《土地使用权转让协议》是双方当事人真实意思表示，虽然在签订合同时航江公司尚未取得合同约定地块的国有土地使用权，但科尔公司起诉前，航江公司取得了该地块的国有土地使用权，且该协议不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2011年3月11日签订的协议约定，科尔公司分割的土地面积以规划局所划红线确定的面积为准，但该规划红线由于土地分割方案没有确定而未能划定，故应认定双方当事人2011年3月11日签订的协议关于转让土地使用权的面积约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条之规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。因此，本案应以2010年1月26日所签订的《土地使用权转让协议》认定双方转让土地使用权的面积。（二）土地使用权转让合同是指土地使用人作为转让方将出让土地使用权转让于受让人，受让人支付价款的合同。1.从2010年1月26日《土地使用权转让协议》内容来看，只约定了航江公司转让国有土地使用权中一部分（约15亩），并未涉及代征地的问题。根据青国用（2010）第4259号国有建设用地使用权证书，航江公司取得坐落于成都市青白江区工业集中发展区创新路16305.284平方米的国有土地使用权也不含有代征地。2.从2010年1月26日《土地使用权转让协议》转让土地的交付情况来看，该协议约定的约15亩土地是从租赁变为转让，而原租赁合同约定的租赁土地面积明确为15亩，因此应认定双方实际交付的土地为15亩。3.从2010年1月26日《土地使用权转让协议》确定的土地价款来看，2010年1月26日协议约定的转让土地为约15亩，转让价格每亩18万元，而2011年3月11日协议明确约定的净地每亩18万元，因此，后一协议也可以说明前一协议约定的转让土地应为15亩净地，并不包含代征地。4.2011年3月11日协议虽然约定了代征地的单价，但并未对代征地的面积进行明确，且代征地亦不属于可转让土地使用权的范畴。综上，二审认定本案转让的土地面积15亩包含有代征地面积不当，本院予以纠正。双方对代征地费用分摊的问题，可待土地使用权分割确认后依照相关规定另行解决。（三）关于管委会出具的《说明》的效力问题。该情况说明载明双方于2011年3月11日签订的《协议》中未约定具体分割面积、位置和界址，故情况说明只能证明双方发生纠纷进行调解的情况以及形成2011年3月11日《协议》的过程，管委会在《说明》中的建议并不能代替双方当事人在2010年1月26日《土地使用权转让协议》、2011年3月11日《协议》中的约定。在该《说明》内容与双方当事人签订的协议不符的情况下，对该《说明》应不予采信。再审中，航江公司提交了赖建能的证言，欲证实其组织双方进行了专题协调，在协调后自愿口头达成了《说明》中记载的土地分割方案，并于2011年3月11日签订了协议。该证人证言也只能证明双方形成2011年3月11日《协议》的过程，并不能证明双方就土地分割形成了明确一致的意见。因此，二审判决以管委会出具的《说明》作为本案确定转让土地面积和分割土地的依据不当，本院予以纠正。综上，科尔公司在支付了大部分土地转让款后，航江公司未按约协助科尔公司办理土地使用权变更登记手续，航江公司的行为构成违约。虽然双方在合同中约定转让的土地使用权的面积为约15亩，但是结合合同的履行情况和2009年8月11日签订的《土地租赁合同》，应确认转让土地使用权的面积为15亩且不包含代征地，故对科尔公司要求航江公司履行15亩国有土地使用权变更登记手续的诉讼请求，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第二百零七条第一款的规定，判决如下：一、撤销四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第1304号民事判决；二、维持成都市青白江区人民法院（2012）青白民初字第888号民事判决。本案一、二审案件受理费56800元，申请保全措施费5000元，由成都市航江塑料制品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈伯军审 判 员  秦永健代理审判员  冯一平二〇一四年二月十八日书 记 员  李 静