广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初7690号原告：卓克初，澳门特别行政区居民，男，1968年4月15日出生，住澳门。原告：陈楠，澳门特别行政区居民，女，1970年11月28日出生，住澳门。上列原告共同委托诉讼代理人：韩志坚，广东迎福律师事务所律师。被告：中山市永超物业管理有限公司，住所地中山市神湾镇海港村环岛路**金港湾花园****商铺之一，统一社会信用代码914420000524252549。法定代表人：莫伟彬，总经理。委托诉讼代理人：樊剑锋，广东英驰律师事务所律师。第三人：中山市协力房地产发展有限公司，住所，住所地广东省中山市神湾镇海港村环岛路**div>法定代表人：黄**超。原告卓克初、陈楠与被告中山市永超物业管理有限公司（以下简称永超公司）、第三人中山市协力房地产发展有限公司（以下简称协力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卓克初及其委托诉讼代理人韩志坚，被告永超公司法定代表人莫伟彬及其委托诉讼代理人樊剑锋到庭参加诉讼，第三人协力公司本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓克初、陈楠向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2016年4月至2018年3月的租金109152元。事实及理由：2013年7月16日，原告与协力公司签订了一份协议书，约定原告购买位于中山市，成交总价为909680元。当时开发商采用的是返租的销售模式，故原告与开发商的关联企业即被告于2013年8月19日签订了一份商铺租赁协议，协议就租赁标的物、租金、租赁期限、租金支付方式进行了约定。协议签订后，被告能按时支付租金，但直至2016年5月原告开始拖欠原告租金，后得知系因开发商的法定代表人失联，原告要求被告继续履行合同未果，后多次向政府部门反映，要求协商解决，但一直未能解决。原告认为，原、被告于2013年8月19日签订的商铺租赁协议是双方的真实意思表示，协议的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是具有法律效力的合同，必须严格履行。至于开发商的法定代表人是否失联，并不能成为被告不履行合同的理由，因为开发商并不是商铺租赁协议的签约方，而被告才是商铺租赁协议的签约方，根据合同相对性原则，原告只能请求被告履行合同义务而不能请求开发商履行合同义务，因此无论开发商与被告有何特殊关系，也不论开发商发生什么重大变化，均不能作为被告不履行合同的抗辩理由。如果开发商是商铺的实际承租人，那么被告在向原告履行了合同义务后可根据其与开发商之间的约定请求开发商履行相应的义务。综上所述，被告拒付租金的行为并无正当理由，属于违约行为，原告为维护其合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告永超公司辩称，1．原、被告签订的协议是无效的。原告与协力公司签订的商品房买卖合同采用15年全额返租的方式，根据《商品房销售管理办法》的相关规定协力公司不能以事后返租方式销售房屋，该买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，为无效合同，原、被告签订的租赁协议随之亦为无效。2．被告不是本案适格主体。原告根据合同相对性原则认定被告为协议履行的主体，应当由被告向其支付协议项下的租金，但从被告提交的证据可知协力公司才是租赁协议的履行主体，租金亦是由协力公司支付的，原告对此从未提出异议，已默认协议的履行主体是协力公司而非被告，正因如此原告在起诉时未向法院提交相应的租金、支付凭证，意图混淆事实。第三人协力公司未到庭陈述，亦未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的陈述及举证，认定事实如下：1．2013年7月16日，卓克初与协力公司签订协议书，约定由卓克初购买位于中山市，成交总价909680元，协议书还约定了其他内容。2013年8月26日，卓克初、陈楠（买受人）与协力公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定由卓克初、陈楠购买由协力公司开发的位于神湾镇海港村环岛路21号金港湾花园112卡商铺［现为中山市卡，不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第××号、粤（2016）中山市不动产权第××号］，建筑面积109.6平方米，房款总价454840元，合同还约定了其他权利义务。2013年8月19日，卓克初、陈楠（出租人）与永超公司（承租人）签订商铺租赁协议，约定卓克初、陈楠将位于中山市租赁给永超公司使用；租赁期共180个月；租金每月交纳一次，于当月25日前交清；2013年9月25日起至2023年8月25日止（共120个月）每月租金为4548元，租赁协议还约定了其他权利义务。永超公司抗辩称卓克初、陈楠与协力公司签订的商品房买卖合同中有约定返租，属于无效合同，卓克初、陈楠对此说法予以否认并称租赁协议系其与永超公司签订的独立合同，合同的履行主体系永超公司，而非协力公司，永超公司与协力公司是否存在关联关系或其他关系，卓克初、陈楠不清楚，永超公司与协力公司之间的关系属于其他法律关系，与本案无关，亦不影响本案租赁协议的效力。永超公司称，卓克初、陈楠是知道协力公司安排永超公司与其签订租赁协议及两家公司之间的关系，在其未收到租金时也是致电协力公司或者到协力公司问询租金情况的，但均未举证证明。2．2016年7月26日，永超公司向卓克初、陈楠邮寄知会函，载明商铺租赁协议系协力公司以永超公司（协力公司与永超公司的股东均为黄**超及陈婉妮）的名义签订的，协力公司于2013年9月起支付租金，该返租款一直由黄**超及陈婉妮安排支付并记账到协力公司账目中，永超公司仅代协力公司签订协议而已，且案涉商铺从未转移给永超公司使用，现协力公司法人兼股东黄**超、陈婉妮已失联，协力公司实际已停止运作，租金已停止支付。永超公司与卓克初、陈楠签订的租赁协议实际上亦无法履行，现知会卓克初、陈楠租赁协议正式终止。请其收到知会函三天内到金湾花园物业管理处办理相关收房手续。3．2018年6月1日，永超公司称中山市公安局神湾分局封存了协力公司所有财务账册，因此申请本院向公安部门调取，本院调取到了协力公司自2014年1月至2016年3月向卓克初、陈楠支付租金的财务凭证，该记账凭证载明：核算单位：中山市协力房地产发展有限公司；摘要：返租金，卓克初；借方金额4548元，并有相应的转账记录，汇款人均为个人。卓克初、陈楠认为其收到的租金是由个人账户转入的，即使核算单位记载为协力公司，亦无法确认与协力公司有关，属于永超公司支付的租金。永超公司确认该记账凭证是协力公司财务账册的一部分，目前协力公司的所有账册由神湾公安分局封存，至于协力公司内部账目应由会计审计机构判断，不应由法院判断。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。卓克初、陈楠与中山市永超物业管理有限公司签订的商铺租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。中山市永超物业管理有限公司抗辩称其是代替中山市协力房地产发展有限公司与卓克初、陈楠签订的房屋租赁合同，由中山市协力房地产发展有限公司实际履行了合同义务，因此不应由其负担合同责任，根据合同相对性原理，中山市永超物业管理有限公司与卓克初、陈楠是案涉房屋租赁合同的缔约主体，虽然房屋租金是由中山市协力房地产发展有限公司交付，但不能由此推定其为房屋租赁合同的当事人。中山市永超物业管理有限公司称案涉房屋由中山市协力房地产发展有限公司实际进行出租，其只是进行物业管理，但未举证证明，应承担举证不能的不利后果。卓克初、陈楠作为出租人负有交付房屋及保证房屋符合基本的使用要求等合同义务，至于房屋由谁实际使用、租金由谁实际交付是承租人中山市永超物业管理有限公司的权利及义务，我们无法由此判断中山市协力房地产发展有限公司是基于何种关系为中山市永超物业管理有限公司向卓克初、陈楠交付租金，但作为房屋租赁合同的相对方，中山市永超物业管理有限公司作为承租人，仍然负有向卓克初、陈楠交付租金的义务，卓克初、陈楠自2016年5月未再收到房屋租金，综上所述，其主张中山市永超物业管理有限公司支付2016年4月至2018年3月的租金109152元（4548元/月×24个月）的诉求，理据充分，本院予以支持。中山市协力房地产发展有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告中山市永超物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告卓克初、陈楠支付2016年4月至2018年3月的租金109152元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2483元（原告已预交），由被告中山市永超物业管理有限公司负担（被告于本判决发生法律效力起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告卓克初、陈楠可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市永超物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一九年三月七日书 记 员  林振华吴晓芳