北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第4640号上诉人（原审被告）北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口**院内。法定代表人薛伟，总经理。委托代理人卫胜利，男，1984年7月15日出生。被上诉人（原审原告）陈双全，男，1965年4月5日出生。被上诉人（原审被告）程永华，男，1953年12月22日出生。上诉人北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业公司）因与被上诉人陈双全、程永华财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第00829号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人首欣物业公司委托代理人卫胜利，被上诉人陈双全，被上诉人程永华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈双全在原审法院诉称：程永华系陈双全楼上邻居，2012年春节后陈双全发现自己家油烟机漏水，起初自己以为是烟道冷凝水下流所至，经过几天后愈发严重，后报物业检查，初步查明是楼上1008号厨房暗埋管漏水原因，经多次报修未能处理，后经小区物业进行多次协调，程永华不配合解决问题，物业公司与1008号因维修导致的地面及厨房地砖、橱柜的损失问题未达成一致，严重的影响了陈双全的正常生活，并造成了财产损失，故诉至法院。诉讼请求：1、判令首欣物业公司、程永华赔偿陈双全因漏水导致的房屋财产损失及修复费用；2、本案诉讼费由程永华承担。程永华在原审法院辩称：1、漏水管道经物业公司检查测试属于暗埋管道，购房协议中规定房屋结构质保期为50年，而管道为2年，因埋入地下的管道出现的质量问题不应由住户负担；2、发现漏水后，本人一直配合检查测试，为减少陈双全的损失，我2012年6月中旬在法院法官的协调下，将正常用水切断，因家里有老人和小孩，每天只能开截门几个小时来维持正常生活，自6月11日以后物业从中水管道重新接了阀门，我自己花钱连接的屋内临时管线，从那时起陈双全已经没有实际损失；3、该楼已经发生多起漏水事故，说明楼体质量有问题，物业应采取相应措施，自己本人在案件中也是受害者，损失巨大；4、陈双全的损失主要是物业不作为造成的，漏水后物业不解决实际困难，对本住户采取关闭总阀门采用临时管道的建议不予理睬，直至6月14日在法院的协调下才更改管道；5、本人对于物业公司提出的建议没有反对过，只是对暗埋管道检查、拆除、修理根据物权法的相关规定要求其给出合理方案，给家里老人小孩一个临时休息的地方并给我受到的财产损失给予一定赔偿；6、物业协议中有一条要求检查和维修房屋公用设施拆改时乙方应予配合，该规定属于霸王条款，不是经过双方共同认定的，应予废止；7、程永华在采取措施过程自行对供水管道进行了临时修复，发生材料费用合计4723.5元，本案应予一并处理。首欣物业公司在原审法院辩称：根据物权法的相关规定，物业公司负责公共管线的维修及维护，而已经查明的漏水的部位是程永华的自用部分，不是公用部分，应由程永华承担陈双全的赔偿责任，如果程永华认为楼体存在质量问题则应属开发商的责任，与物业公司无关。原审法院经审理查明：陈双全系北京市石景山区某小区908号业主，程永华系北京市石景山区某小区1008号（以下简称1008号房屋）业主，首欣物业公司负责陈双全所居小区物业管理，2012年2月陈双全发现家中厨房抽油烟机处漏水后经报首欣物业公司检查，认定系楼上程永华所有的1008号房屋内暗埋的自来水上水管线渗漏所致，因首欣物业公司建议检查、维修该管线可能需要对1008号房屋内的地砖、橱柜进行破坏施工，同时由业主承担相关费用，与程永华产生争议，陈双全漏水问题未得到及时解决，后陈双全曾于2012年4月12日将程永华、北京首钢实业有限公司物业管理分公司（后更名为北京首欣物业管理有限责任公司）诉至法院，该案审理过程中，承办人为尽快解决漏水问题，经协调由物业分公司将程永华使用的上水管断开，并在卫生间增加一根管线，使程永华家中使用中水管供水，但导致程永华家中厨房、卫生间等部分设施无法正常用水，上述措施采取后，临时解决了陈双全家中漏水问题，故陈双全于2012年6月12日撤回起诉。其后，程永华于2012年9月自行从楼道内水管线设备间中从中水管接装明线，将中水管道的自来水引入家中，并在家中接通明线将自来水引入厨房、卫生间等用水设施，使用至今。为此程永华曾将北京首钢实业有限公司及北京首钢实业有限公司物业管理分公司诉至法院要求程永华恢复正常管道供水并赔偿其自行安装现有临时管线的人工及材料费用4500元。后法院（2012）石民初字第5275号判决驳回了程永华的诉讼请求，现该判决业已生效。本案审理过程中，经陈双全方申请，双方当事人通过摇号方式选定国宏信价格评估有限公司就陈双全因漏水导致的财产损失及修复费用进行评估，后该公司出具价格评估结论书认定，其相关损失及修复费用合计11180元，为此陈双全预交鉴定费用2000元。对于该评估结论，陈双全、程永华均不持异议。另，本案庭审过程中，陈双全、程永华均认可漏水点大致位于1008号房屋自来水上水管总管线分配器后至1008号房屋用户计量水表之间的位置，经现场勘查，双方认可的漏水点处于1008号房屋建筑内部，同时，自首欣物业公司将1008号房屋的上水管线阀门关闭后，陈双全房屋内未出现漏水现象。庭审中，陈双全、程永华就漏水管线产权归属存在争议，陈双全欲就此申请鉴定，经法院咨询多家鉴定机构，均表示该事项不属司法鉴定范畴，不予受理。本案审理中，经询问，程永华认可1008号房屋于2007年10月1日收房，开发商对室内管线的维修及质保期为二年。原审法院认为：本案诉争焦点有二：一是漏水管线的产权归属。根据物权法的相关规定，业主对建筑物内的专有部分享有所有权，同时依法亦应承受相关义务，而根据物权法的立法精神，确定建筑物内专有部分的主要原则为是否具有构造上的独立性和使用上的排他性。本案中，各方当事人认可的漏水管线系该楼自来水总管线的分配器后的入户部分，并且渗漏点位于1008号房屋室内，因此从构造上较公共部位具有一定的独立性，而该管线的实际功能为向1008号房屋提供自来水上水，同时在该管线阀门关闭后并不影响其他业主及公共设施的供水，因此其具有使用上的排他性。综合以上两点因素，应认定本案漏水管线属于1008号房屋的专有部分，该管线现已经超过二年的维修及质量保证期，故程永华作为产权人就程永华因漏水导致的合理损失应承担主要责任。本案中，程永华主张该管线位于水表后应属于公共部分，但缺乏相关法律、法规依据，法院对此不予支持。二是首欣物业公司是否应承担赔偿责任。根据物权法规定及物业服务合同的约定首欣物业公司作为陈双全所在居住区域的物业管理单位，应当提供适当的物业服务，因此在漏水事故发生后，该公司具有妥善协调事故处理，防止损害后果扩大的相关义务。本案中，首欣物业公司在接到业主报修后进行了必要的检查，并向双方业主提出了处理方案，但在双方业主协商未果的情况下，应进一步采取合理措施控制漏水事故，审慎防止损失的进一步扩大，通过陈双全经法院协调即能够及时止损的事实一定程度上说明，首欣物业公司在事故前期的处理方案上存在一定瑕疵，与陈双全损失的扩大具有一定因果关系，故首欣物业公司就此应承担陈双全的部分合理损失。依据以上分析，法院综合考虑首欣物业公司、程永华具体过错行为及对陈双全损害后果原因力的大小，认定程永华承担百分之六十的损害赔偿责任，首欣物业公司承担百分之四十的损害赔偿责任。因此，陈双全的合理损失应由首欣物业公司、程永华依据上述责任比例予以分担。同时就程永华主张赔偿其临时修复管道所发生的材料及修理费一节，该主张与本案并非同一法律关系且已经法院生效判决处理，故其再次提出相关主张于法无据，法院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条之规定，判决：一、程永华于本判决生效后七日内赔偿陈双全因漏水事故导致的财产损失及修复费用六千七百零八元；二、北京首欣物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿陈双全因漏水事故导致的财产损失及修复费用四千四百七十二元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，首欣物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：我公司在此次事故发生后，已经尽到最大限度去妥善协调处理事故，不应承担损害赔偿责任。我公司在接到陈双全维修要求后，上门进行了必要的检查，发现漏水管线为程永华上水分配器后的入户部分，该部分为程永华的自用部分。为尽快找到漏点、妥善解决漏水问题，我公司把陈双全、程永华找到一起，提出由我公司破开地面修复暗埋管道的施工方案，但是程永华对此施工方案不予采纳，并提出施工前要为其家人提供休息、饮食的场所，并要对灶台损害部分进行赔偿。我公司为尽快解决问题，自行承担费用，聘请首钢地勘院专业人员进行检查，但仍未查出漏点。在多次协商未果的情况下，我公司关闭程永华家的上水阀门，程永华多次私自打开才致使陈双全的损失进一步扩大。我公司作为物业公司，无权强制进入私有房屋进行维修，在多次协商未果的情况下，为防止漏水问题进一步扩大损失，我公司向陈双全提出以法律形式解决。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判驳回陈双全在原审中要求我公司承担赔偿责任的诉讼请求。陈双全同意原审法院判决。程永华不同意原审法院判决，但未提起上诉，坚持原审审理中的答辩意见。本院经开庭审理，核对相关证据后认为，原审法院认定事实正确。上述事实，有陈双全、程永华当庭陈述、（2012）石民初字第5275号民事判决书、价格评估结论书、法院工作记录等证据在案佐证。本院认为：本案上诉争议的焦点在于首欣物业公司是否具有过错，进而承担本案中陈双全的相应损失。根据各方当事人的陈述及法院查明的事实，首欣物业公司确实对漏水点进行了查找并提出过解决方案，但作为专业服务公司其对如何有效解决面临的急迫的漏水问题，应提出更加经济、可行的方案。通过原审法院法官协调后所实施的解决方案，可以明确这种经济、可行的方案确实存在，故原审法院认为首欣物业公司在事故前期的处理方案上存在一定瑕疵，与陈双全损失的扩大具有一定因果关系，有事实依据，处理结果亦符合法律规定，本院予以维持。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首欣物业公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。评估鉴定费二千元，由程永华负担一千二百元，由北京首欣物业管理有限责任公司负担八百元（陈双全已预交，程永华、北京首欣物业管理有限责任公司均于本判决生效后七日内给付陈双全）。一审案件受理费七十九元五角，由程永华负担四十七元七角，由北京首欣物业管理有限责任公司负担三十一元八角（均于本判决生效后十日内交纳）。二审案件受理费五十元，由北京首欣物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张永钢代理审判员  白 云代理审判员  王玲芳二〇一四年六月二十日书 记 员  刘 佳