山东省鄄城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1726民初42号原告(反诉被告):王召韩，男，1962年5月24日出生，汉族，农民，住鄄城县。委托诉讼代理人：王斌，山东亘古律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凤（王召韩之妻），女，1963年7月18日出生，汉族，农民，住山东省鄄城县。被告（反诉原告）：菏泽邑源置业有限公司，社会统一信用代码0137170059927244XN1-1，住所地鄄城县鄄七路与人民路交叉路口南100米。法定代表人：任莎莎，执行董事。委托诉讼代理人：郭洪波，男，公司副经理。委托诉讼代理人：孙作收，山东天清律师事务所律师。原告王召韩与被告菏泽邑源置业有限公司（以下简称邑源置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王召韩及其委托诉讼代理人王斌、周凤，被告邑源置业的委托诉讼代理人郭洪波、孙作收到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王召韩向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行合同义务，向原告交付位于鄄城县的楼房一处(价值20万元);2.被告向原告支付违约金5万元(暂计);3.案件诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，王召韩变更第二项诉讼请求数额为27万元,但未补交诉讼费用。事实及理由:原、被告于2015年10月28日签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告销售的位于鄄城县的“于营小镇”西3排2单元别墅，面积235平方米，价格20万元，2016年5月1日前交付房屋，逾期交房被告按照每逾期一天支付房价总额的8‰作为违约金。签订合同后，原告如约支付全部房款。2016年5月左右，被告将房屋主体建设完毕，部分建设工程继续施工，原告经多次催要，被告一直推脱未能交房。另外，原告发现被告建设的该于营小镇楼房基本都交付完毕，但推脱不向原告交房。原告认为，双方签订合同后，被告有义务如约向原告交付房屋，现在一直拒不交房，属于被告违约，被告除应继续履行交房义务外，还应向原告支付违约金。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。邑源置业辩称，1.原告违反合同约定的保密义务，而把被告给予原告的优惠价款对外泄露，给原告的工程进度和买房造成了影响；2.由于原告的违约行为，被告要求原告按照约定补交违约房价款差额。原告拒不履行，故被告依法不承担违约责任。如果原告按照约定补足差价款，我方同意交付楼房。2019年2月18日，邑源置业以王召韩对外泄露购房价格违反合同约定为由，提起反诉。反诉诉讼请求：依法判决反诉被告王召韩向反诉原告邑源置业补交违约购房款27万元。诉讼过程中，邑源置业变更诉讼请求为王召韩向邑源置业补交违约购房款27万元及实际遗漏的房屋面积差价款2.6万元。事实与理由：2012年3月27日，邑源置业与鄄城县古泉街道办事处潘庄行政村村民委员会签订《鄄城县古泉街道办事处潘庄行政村于营新村建设合作协议》，后邑源置业按约进行了于营新农村建设。2015年10月27日，邑源置业与王召韩签订《房屋买卖合同》，在鄄城县古泉街道办事处领导的协调下，邑源置业为了配合古泉街道办事处作好王召韩的上访工作，维护社会一方平安，同意以每平方米800元的优惠价格出卖给王召韩一套两层别墅，面积约235平方米，购房款为20万元。当时考虑到对外公开出卖的同类房屋价格为每平方米1700元左右，怕王召韩对外声张邑源置业给其的优惠购房价格而影响对外销售，故合同第七条特别约定了“本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，乙方(王召韩)保证对本合同约定销售价格进行保密，如乙方泄露，甲方(邑源置业)有权追加期房价格至2000元每平方米”并赔偿甲方的经济损失。”2016年5月1日，反诉被告王召韩要求反诉原告交付房屋时，当众宣称自已在邑源置业处的购房款为20万元，造成其他购房者拒绝按约支付房价款，给反诉原告回收购房款造成重大损失，严重拖延了整个新农村建设的进程，影响了社会稳定。后邑源置业要求王召韩承担违约责任，按2000元每平方米补交购房款27万元，王召韩拒绝补交一直拖延至今。反诉原告认为，反诉被告对外泄露邑源置业对其提供的优惠购房价格，构成了违约，给邑源置业造成了重大经济损失，反诉被告应当按约向邑源置业补交27万元购房款。为此，特向法院提出反诉，请与本诉一并审理，依法判如所诉。庭审时将反诉状中“2016年5月1日，反诉被告王召韩要求反诉原告交付房屋时，当众宣称自已在邑源置业处的购房款为20万元，”变更为“2016年5月1日，反诉被告王召韩要求反诉原告交付房屋前，当众宣称自已在邑源置业处的购房款为20万元”。王召韩辩称，1.2015年10月份，邑源置业销售的房屋无人购买，故按20万元的价格出售给王召韩，并非上访因素导致房屋价格较低。2015年鄄城县棚改政策尚未实施，房地产销售困难，涉案房屋地处偏僻，无人购买，在被告多次找原告协商，并同意降低价格，原告才同意购买。2.在2016年5月1日，涉案房屋尚未建设完毕，被告无法向原告交付房屋，属于被告违约在先，被告在反诉中陈述的原告当众泄露秘密，是不存在的。3.王召韩的付款方式为预付款，价格优惠，20万元的成交价格是双方协商一致的价格，该价格是不计算房屋平方数的通算价格，邑源置业要求支付遗漏面积差价款的主张不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对王召韩提交的房屋买卖合同、付款凭证、房屋现状的照片，原被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告王召韩提交的亲属关系证明、租房合同以及王召韩之子王帅的结婚证，拟证明原告购买房屋是为了给儿子结婚当婚房使用，因为被告违约迟延交付房屋，导致原告儿子结婚时间推迟二年。现租住房屋，违约金的计算标准请求法院予以支持。被告邑源置业对以上证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为结婚证中记载的梁怡的年龄在2016年5月份才十九岁，不符合法定结婚年龄，另外房屋租赁合同时间是2018年11月11日到2019年11月11日，结婚时间为2018年2月，二人结婚后九个月，没有租房，其提供的租房协议，并不影响王帅的婚后住房。而且该租房的租金9000元，与其主张27万元的违约金，存在巨大的差距。本院经审查认为，原告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证实王召韩之子王帅与梁怡于2018年2月结婚，并于2018年11月11日租赁房屋，房屋租金为每年9000元。2、被告邑源置业提交的王乐意、王重伟两份房屋买卖合同，拟证明被告曾于2015年6月6日、2015年10月28日出售同类同面积房屋，房价款均395000元，被告当时正常房屋销售价远远大于出售给原告的20万元的价格。同时证明被告不存在房屋滞销的情况。原告对以上两份证据的真实性有异议，认为无购房款凭证和给付记录及资金来源，且涉案房屋买卖合同与被告提交的合同中内容、格式均不一样，不能证明被告主张。本院经审查认为，被告仅提交两份房屋买卖合同，不能证实合同的履行情况，故对该两份证据不予确认。3、被告提交的证人冯某、秦某1、王某、秦某2的证言，拟证明原告对外泄露房价款20万元，构成违约。原告对以上证人证言的真实性均有异议。本院经审查认为，证人冯某、秦某1、王某的证言能够相互印证，证实在农历2016年3、4月份，原告王召韩与冯某发生争吵，在争吵过程中泄露了房价款20万元。证人秦某2陈述，其是在事后根据冯某的叙述才得知事情缘由，不具有证据的真实性，对其证人证言不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月28日，邑源置业作为《于营小镇》出卖方（甲方）与购买方王召韩（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定：销售单元为《于营小镇》西3排2单元别墅，建筑面积约235平方米（实际面积按房产局测绘数据为准），院落面积约50平方米。销售单价：实际房产价格=测绘总面积235平方，总价款20万元，未约定计算单价。出售预收总价：壹拾万元（100000元），多退少补，按实结算。公共建筑公摊费固定价为8000元每套。在该约定下方郭洪波手写“交房时免收公摊费郭洪波”。付款方式为分期支付，首次支付定金壹拾万元，该合同生效，于阴历贰月贰日前付清剩余款壹拾万元。房屋交付日期：甲方应当于2016年5月1日前交付乙方。违约责任：甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额8‰作为违约金赔偿给乙方。逾期超过1个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币10万元。乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，每逾期1天按房价总额8‰作为违约金赔偿给甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除本合同。解约时，乙方应赔偿甲方经济损失人民币10万元。另约定，本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，乙方保证对本合同约定销售价格进行保密，如乙方泄露，甲方有权追加期房价格至2000元每平方米，并赔偿甲方的经济损失。合同中盖有邑源置业的公司印章，并有郭洪波及王召韩的签字。合同签订后，王召韩分别于2015年10月28日、2016年3月10日向被告支付房价款，共计20万元。原告要求被告交付房屋，被告未按期交付。冯某系案涉房屋的实际施工人，据其陈述，其与被告亦签订了一份建设工程合同，合同约定工期为2016年6、7月份，但在2017年6、7月份尚未建完。对于案涉房屋价款20万元，已有村民知晓。庭后，被告邑源置业提交调取证据申请书，申请对案涉房屋面积进行测量。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，本院予以确认。本案的争议焦点为案涉房屋买卖合同究竟是单方违约还是双方违约，合同未能如期履行，各方应否承担责任以及应当如何承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，合同明确约定交付房屋日期为2016年5月1日前，被告应当履行合同应尽义务，于2016年5月1日前交付房屋。被告虽抗辩其未交付房屋的行为系履行不安抗辩权，但因2016年5月1日为农历2016年3月25，而三位证人证言陈述的原告泄露房价款发生在农历3、4月份，其提交的证据不能证实原告违约行为发生在约定交付房屋日期之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被告提交的证据不足以证明其事实主张，故对被告的抗辩不予采信。被告邑源置业现未交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，邑源置业已构成违约，应当承担违约责任。案涉房屋价款20万元已由村民知晓，有被告提交的证人证言予以佐证，本院予以确认。原告王召韩向合同当事人之外的第三人泄露房屋价款，违反了合同中“乙方保证对本合同约定销售价格进行保密”保密条款的约定，对被告的销售价格、进度，都会有一定程度的负面影响，亦构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，原被告应当各自承担相应的违约责任。原告王召韩已按照约定向被告邑源置业支付购房款20万元，履行了合同约定的付款义务，但根据证人冯某的陈述，在合同约定的交付房屋期限内案涉工程尚未建完，即便原告没有泄密，被告亦无法按照合同约定履行交付房屋的义务。综合比较原告王召韩与被告邑源置业对合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定被告邑源置业的违约程度较大，本院酌定由被告邑源置业对原被告双方的损失承担70%的主要赔偿责任，原告王召韩承担30%的赔偿责任。关于原告王召韩的损失问题，案涉房屋买卖合同约定违约责任为“每逾期1天按房价总额8‰作为违约金赔偿给乙方”，根据合同约定一年违约金为584000元，被告对此有异议，认为合同中约定的违约金比例过高，应根据其实际损失计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。根据王召韩的陈述结合其提交的租房合同等证据，其购买的房屋性质为王召韩之子王帅的婚房，现因该房未能交付致原告受损，其损失应按照逾期交付使用房屋期间王帅所交付的房屋租金予以确定。本案中，租赁房屋的租金为每年9000元，认定原告损失数额25500元（9000元÷12月×34月=25500元）。关于被告邑源置业的损失问题，合同约定：如乙方泄露，甲方有权追加期房价格至2000元每平方米，并赔偿甲方的经济损失。根据该合同约定，本院认定被告损失数额为235平方×2000元-200000元=270000元。被告申请法院对案涉房屋面积进行测量，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条的规定，本院不予准许，被告针对该项请求可另案主张。综上所述，案涉房屋买卖合同合法有效，但合同当事人双方均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。根据本院划分责任比例，对于原告王召韩的损失25500元，被告应按比例支付17850元，其余部分原告自负。对于被告邑源置业要求的购房款270000元，原告按比例支付81000元，其余部分被告自己承担。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）菏泽邑源置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王召韩交付位于鄄城县的楼房一处；二、被告（反诉原告）菏泽邑源置业有限公司支付原告（反诉被告）王召韩违约金17850元；三、原告（反诉被告）王召韩向被告（反诉原告）菏泽邑源置业有限公司支付购房款81000元；四、驳回原告（反诉被告）王召韩的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）菏泽邑源置业有限公司的其他诉讼请求。上述第二项、第三项相互折抵后，原告（反诉被告）王召韩应向被告（反诉原告）菏泽邑源置业有限公司支付购房款63150元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由被告（反诉原告）菏泽邑源置业有限公司负担4568元，由原告（反诉被告）王召韩负担482元；反诉费2870元，由原告（反诉被告）王召韩负担912元，由被告（反诉原告）菏泽邑源置业有限公司负担1958元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  高瑞环审 判 员  杜 坦人民陪审员  樊庆华二〇一九年三月十一日书 记 员  马鲁敏