浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2014）金义民初字第389号原告（反诉被告）：王雪梅。委托代理人：金尊阳。被告（反诉原告）：浙江融华置业有限公司。法定代表人：吴军荣。委托代理人：胡光明。委托代理人：王晓琴。原告王雪梅为与被告浙江融华置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，于2014年1月14日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员吴晓宁独任审判。被告浙江融华置业有限公司在举证期限内向本院提出反诉，本院经审查后予以受理，并于2014年3月11日对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。王雪梅的委托代理人金尊阳；浙江融华置业有限公司的委托代理人胡光明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王雪梅起诉称，2010年11月中旬，原告从朋友口中得知被告获得了座落于本市江东街道商博路的土地使用权，即将开发“商博国际”楼盘，且已开始对外预约售房引资。由于该宗地所处地理位置优越，被告承诺的房屋结构、地下车库等设计也较好，故原告产生投资意向与被告协商。由于当时“商博国际”楼盘尚未立项，被告也未获得房地产开发资质和该楼盘所涉地块的土地使用权证，被告表示只要原告向其缴纳80万元的购房意向金，日后购房即可获得20%的优惠。原告考虑再三，遂于2010年11月23日向被告支付了购房意向金80万元（原被告有无签订书面的认购合同无法确定）。2011年11月起，原、被告就签订商品房预售合同事宜进行了多次协商，但因房屋的实际结构、地下车库等因素与被告事先承诺不一致而未能签订合同。原告认为，原、被告未能签订商品房预售合同系双方未能就合同条款达成一致所致，至今仍处于缔约不能的状态，为此，特提起诉讼，要求：判令被告返还原告人民币80万元，并按银行同期贷款利率支付该款自2010年11月23日至实际清偿之日止的利息，暂算至原告起诉之日的利息约为8万元。被告浙江融华置业有限公司答辩称，当时房地产市场很红火，原告陈述优惠卖不真实，有的甚至是加价才能拿到。签订认购合同时，原告是向被告承诺到一定的时间、地点内补足余款，签订正式的购房合同。房地产调控政策出来后，被告多次通知原告签订正式的购房合同，原告以房价下跌为由拒绝签订购房合同。原告现在起诉要求解除预约合同，被告无异议。但由于原告违约造成合同解除，原告应支付违约金并赔偿相应损失。反诉原告浙江融华置业有限公司反诉称，反诉原告系“商博国际”楼盘的开发商。2010年11月23日，反诉被告王雪梅向反诉原告订购了由反诉原告开发的“商博国际”商品房一套，单价为每平方17900元并由反诉被告向反诉原告出具了商博国际房号确认单一份，载明反诉被告向反诉原告购买商博国际2单元502室。同时还载明反诉被告应在反诉原告指定的时间、地点补足余款，签订购房合同、办理好按揭手续。若逾期未办理，开发商有权处置该房源并没收预约款的30%作为违约金。同日，反诉被告向反诉原告交纳了预约款80万元。嗣后，经反诉原告多次通知反诉被告前来签订正式的商品房买卖合同，但反诉被告以房屋跌价为由，要求退款。反诉原告于2011年12月14日向反诉被告邮寄送达了《商博国际商品房买卖合同签约须知》，但反诉被告却仍然拒绝签订合同。现反诉原告收到了王雪梅的民事起诉状，要求解除合同并返还购房款。反诉原告认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。反诉原告与反诉被告关于商博国际商品房的预约合同系双方当事人的真实意思表示。由于反诉被告的违约导致解除本合同，反诉被告理应承担支付违约金的责任并赔偿由此造成的损失。为此，反诉原告提出反诉，要求：1、依法判令反诉被告支付违约金24万元并赔偿利息损失185236.05元（从2010年11月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）。2、反诉被告赔偿反诉原告损失728600元。3、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告王雪梅答辩称，反诉原告在对外预约时涉案房屋是在获得土地使用权之前，反诉原告根本不可能完成立项、规划、报批手续，这种行为实际上是非法集资行为。也正因为如此，楼盘具体开发位置、总层次、总建筑面积及单套面积是根本没有条件作出约定的，从确认单第三条所载内容可以得到印证。反诉原告在售楼处展示了自行设计的鸟瞰图，当时设计的内容是非常诱人的，尤其是地下停车场的位置，因义乌市的汽车保有量非常高，故地下车库是业主选择楼盘重要原因之一，但反诉原告却未能实现地下车库这一规划承诺，是反诉原告违约在先。诉请中的利息损失没有依据，和违约金是重复计算，反诉被告并未拒绝磋商签约事宜，相反，反诉被告在收到通知之前，就已经和众多业主与反诉原告进行协商，但由于预约时双方未就商品房的过户、单套房的具体面积作出约定，故双方未能达成一致，且反诉被告的规划设计与现房不一致，在此众多因素下才未能签订合同，故反诉被告并未构成违约行为。反诉原告主张反诉被告延期订约即构成违约的理由不能成立。因为反诉原告主张的所谓买受方如期签约应当是指双方协商一致后的签约，而不是无条件接受销售方的条约，综上，反诉被告已经履行了预约行为，反诉原告无权要求反诉被告承担违约责任。退一步讲，即便构成违约，反诉原告不能一并主张违约金和赔偿损失的诉请，而且违约金明显过高。对于预约合同的违约责任而言，合同性质应是本约合同的缔约过失责任，鉴于违约责任的损失填平原则，其损失仅限于信赖意义，而不能将可得利益损失计算在内，那么，其损失范围应是缔约费用准备签约所支付的费用和法定执行三项损失，到目前为止，反诉原告并未举证证明其损失额度为多少，从常理分析，这三项损失的总额不可能达到预约款的30%。反诉原告主张的赔偿损失没有事实依据，根据义乌商报刊登的信息，我市住建局在2014年1月2日刊登的信息是根据反诉原告的申请，该公司欲将涉案四套房屋产权变更至反诉原告名下，该公司现已办妥产权登记手续，并在2014年1月27日将四套房屋办理了抵押登记手续，如果此四套房确实已经出售，为何将产权变更至自己名下，而且被开发商抵押登记，这是很不合常理的。差价损失是可得利益损失，预约合同中没有任何依据，况且涉案房屋合同已经解除，无权要求反诉被告赔偿损失，综上，请法庭驳回反诉请求。原告王雪梅为支持其诉讼主张，向本院提供证据如下：证据一，收款收据原件一份，证明原告已交付80万元的意向金的事实。证据二，土地使用权登记查询证明，证明被告是在2010年11月30日取得涉案土地使用权。证据三，地下**平面图核对件一份，证明被告在2011年3月才设计出正式规划图纸。证据四，商品房销售方案变更公告原件一份，证明住房和城乡建设局依被告的申请变更涉案房屋的预售方案，被告欲将涉案房产登记至自身名下。证据五，房产档案证明原件一份，证明涉案房产已登记在浙江融华置业有限公司名下，且在2014年1月27日已办理抵押登记手续。证据六，照片打印件5份，证明商博国际楼盘外围实际状况。证据七，证人朱某、邱某、戚某、楼某的证言，证明原告当时去看的时候被告承诺是有地下车库的，与现状不一致，现在没有车库，只有储藏室了。被告质证意见为：证据一，真实性无异议，但在存根联上有原告签字确认的房屋单价、房号及面积以测绘为准等信息。证据二，真实性无异议，这只是做证的时间而不是被告取得土地使用权的时间。证据三，真实性无异议，但这只是规划设计出图的时间，规划设计已经早就进行了。证据四，真实性无异议，位置没变房号有变化是因为第四层跳空了。证据五，真实性无异议，关联性有异议，同证据五质证意见。证据六，三性均有异议。证据七，证人证言是不真实的，他们跟原告是有亲戚或者朋友关系的，他们陈述的重点就两点：均价和车库，刚才朱江红说只有进口和出口的，但储藏室也有出口和进口，不一定是针对车库的。证人证言之间也是有矛盾的，朱某说有模型，另外三个证人说没有模型，这不符合实际。被告融华公司为支持其抗辩，就其本诉和反诉一并举证如下：证据一，收款收据存根联原件一份，证明原告已交付80万元的意向金的事实及房屋信息。证据二，房号确认单原件各一份，证明原告在2010年12月24日确认房屋单价、位置面积、违约金等信息。证据三，邮件详情单及签订合同通知书、签约须知原件各一份，证明反诉原告于2011年12月14日向反诉原告邮寄送达签订合同通知书及签约须知的事实。证据四，2012年1月13日签订合同通知、签约须知，公证书及邮件详情单原件各一份，证明反诉原告于2012年2月2日通过公证送达方式向反诉被告送达签约合同通知书及签约须知的事实。证据五，浙江省商品房买卖合同原件一份，证明反诉被告违约退房后，由反诉原告以13000元每平米的单价出卖给他人的事实。原告（反诉被告）的质证意见为：证据一，签名内容不认可，存根联上的签名并非原告所签。证据二，真实性无异议。证据三，真实性无异议，但是两份通知上的内容包括房价、面积等手写内容都是由反诉原告自行写上去的，不是双方当事人协商一致的。证据四，都没有收到过。证据五，三性均有异议，结合我方提供的证据六，如果房子卖掉了，反诉原告怎会把房子登记到自身名下，又怎么会允许抵押。根据原、被告举证意见及证据审核认定的有关规则，本院对上述证据认证如下：浙江融华置业有限公司对王雪梅提供证据的一至五真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，证据六，拍摄的是楼盘现状，被告虽有异议，但未有提供相反的证据加以证明，本院对其真实性予以认定；证据七，该几位证人均与原告有利害关系，其没有自行购买房屋，但时隔几年的对于该楼盘细节之处带有地下车库可以回忆的很清楚，但对于其他事情含糊不清，且证词之间存有矛盾，仅凭其证言不足以作为定案依据，本院对其证明力不予认定。王雪梅对浙江融华置业有限公司提供的证据二、三、四的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。王雪梅虽对浙江融华置业有限公司提供的证据一即商博国际房号确认单的真实性有异议，但其确认该确认单上王雪梅的签名、指印、日期、市场摊位号和电话号码是王雪梅本人所写，只是认为确认单上的房号是事后添加的。本院认为，该证据的名称是《商博国际房号确认单》，如果王雪梅签字时，该确认单上没有明确房号，那么王雪梅无需在确认单上签字。故王雪梅主张该证据上的房号系添加，本院不予采信。本院对该证据的真实性予以确认。浙江融华置业有限公司提供的收款收据第三联载明的事项可与其提供的《商博国际房号确认单》所载明的事实相互印证，故本院确认该证据的真实性。证据五，该商品房买卖合同的真实性予以认定，对证明力问题在后详述。根据原、被告的庭审陈述及本院已确认证明力的证据，本院认定事实如下：2010年11月23日，王雪梅向浙江融华置业有限公司交纳人民币80万元，用于订购浙江融华置业有限公司开发的商博国际2单元502室房屋，王雪梅签名确认的《浙江省商业销售收款收据记帐联》中载明：2-502，单价每平方米17900元，面积以测绘为准。王雪梅签名确认的《商博国际房号确认单》中载明：“商博国际2单元502室本人愿在开发商指定的时间地点补足余款，签订购房合同，并办理好按揭手续。若逾期未办理，开发商有权处置该房源，并没收预约款30%作为违约金。如由于本人原因不能办理按揭贷款，本人愿意在规定时间内全额付清余款。若规定时间未能付清，开发商有权处置该房源，并没收已付款30%为违约金。所有对外资料以本次确认为准，但规划、面积及图文信息、数据资料以政府部门批文为准。以上内容经本人确认无误。”2010年11月30日，浙江融华置业有限公司取得涉案地块土地使用权，2011年1月，涉案楼盘地下一层规划设计出图完成。2011年11月14日，浙江融华置业有限公司取得预售商博国际楼盘的商品房预售许可证。后浙江融华置业有限公司通知王雪梅前来签订《商品房买卖合同》并交纳房款，王雪梅以交纳80万元时，浙江融华置业有限公司承诺有20%的优惠，且房屋规划设计与预约时承诺不一致为由，不同意浙江融华置业有限公司通知的价款。2011年12月14日，浙江融华置业有限公司向王雪梅邮寄商博国际《商品房买卖合同签约须知》、《关于商博国际3单元602室房屋签订商品房买卖合同的通知》（因为第四层跳空，所以房号变更为602室），王雪梅拒绝签收。2012年2月2日，浙江融华置业有限公司委托其代理人吴甜到义乌市南门街300号义乌市邮政局将《商博国际商品房买卖合同签约须知》、《关于商博国际2单元602室房屋签订商品房买卖合同的通知》邮寄给王雪梅，并对邮寄的全过程由义乌市公证处进行公证，王雪梅对邮件予以拒收。王雪梅于2014年1月14日向本院提起诉讼，本院于2014年1月23日向浙江融华置业有限公司送达了起诉状副本等诉讼材料。2013年12月28日，浙江融华置业有限公司与案外人虞夏衍就涉案房屋签订《商品房房屋买卖合同》一份，案外人虞夏衍以每平方米13400元的价格购得涉案房款，房屋总价为1952648元。2014年1月16日，浙江融华置业有限公司将涉案房屋登记在自己名下。并于1月27日办理了抵押登记。本院认为，王雪梅签名确认的《浙江省商业销售收款收据记帐联》、《商博国际房号确认单》可以确认下列事实，2010年11月23日，王雪梅向浙江融华置业有限公司订购商博国际2单元502室房屋，单价为每平方米17400元，面积以测绘部门为准；当天，王雪梅交纳订购款80万元。故王雪梅与浙江融华置业有限公司间已成立商品房预约合同。2011年11月14日，浙江融华置业有限公司取得预售商博国际楼盘的商品房预售许可证。综上，双方的商品房预约合同系双方的真实意思表示，其内容也未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。合法有效的合同受法律保护，当事人均应按约履行。依据王雪梅的承诺，其应在开发商指定的时间地点补足余款，签订购房合同，并办理好按揭手续。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从现有证据不能证明浙江融华置业有限公司曾承诺给王雪梅房价款20%的优惠且无法证明定约时承诺有地下车库，与现在的规划不一致，故王雪梅应承担不利后果。现王雪梅未按承诺履行系违约，王雪梅应按约支付违约金即预约款的30%（人民币24万元）。王雪梅提出违约金过高，于法无据，本院不予支持。原告提起诉讼要求解除原、被告之间的预约合同，被告亦无异议，本院予以确认，自本院送达起诉状副本等诉讼材料之日为解除之日。据此，浙江融华置业有限公司应返还王雪梅预约款人民币80万元。王雪梅主张浙江融华置业有限公司应从2010年11月23日起计付利息损失不妥，应从解除之日即2014年1月23日起计算。浙江融华置业有限公司在主张违约金的同时又要求赔偿其房屋出售给他人的差价损失，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告浙江融华置业有限公司返还原告王雪梅人民币80万元并支付利息（从2014年1月23日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付至本判决确定的履行之日止）。二、反诉被告王雪梅支付反诉原告浙江融华置业有限公司违约金人民币24万元并赔偿利息损失（从2014年1月23日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付至本判决确定的履行之日止）。三、驳回原告王雪梅的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告浙江融华置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6750元（已减半），保全费5000元，由王雪梅负担1175元，由浙江融华置业有限公司负担10575元。反诉案件受理费6750元（已减半），由浙江融华置业有限公司负担5080元，由王雪梅负担1670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费，本诉13500.00元，反诉6750.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。审 判 员 吴晓宁二〇一四年五月二十一日代书记员 张品晶