四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）乐民终字第932号上诉人（原审原告）：许泽琼，女，1952年5月3日出生，汉族，退休工人。委托代理人（特别授权代理）：徐进松，四川新大州律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：廖强，四川新大州律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐晓容，女，1973年12月18日出生，汉族，个体工商户。委托代理人（特别授权代理）：黄禄奎，四川众能律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：刘雪莹，四川众能律师事务所律师。上诉人许泽琼为与被上诉人徐晓容房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2013）乐中民初字第553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭审理了本案，上诉人许泽琼及其委托代理人徐进松、廖强，被上诉人徐晓容的委托代理人刘雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2006年，许泽琼将其与许泽民、许泽蓉、许泽林等人共有的现位于乐山市市中区苏稽镇新桥街7、9、11号门市出租给徐晓容经营床上用品，租赁期间为五年，租金每年为10000元，2011年3月1日租期届满后，许泽琼、徐晓容双方再次就上述门市签订了为期一年的租赁合同，并将租金定为25000元，在该合同第三条“房屋修缮与使用”中双方约定，乙方（即本案徐晓容）如改变房屋的内部结构、装修等应先征得甲方（即本案许泽琼）的同意后方可施工，合同第七条“违约责任”中双方约定，租赁期内如未经甲方书面同意，乙方拆改变动房屋结构或损坏房屋的，甲方有权终止合同，无条件收回该房屋，并扣除所交纳的保证金，如保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。2011年8、9月份期间，徐晓容对所租门市投资进行了装修。2012年3月1日，许泽琼、徐晓容双方再次签订《房屋租赁合同》，其中第一条约定：租赁期共一年，自2012年2月29日起至2013年3月1日止，该房屋起租日为2012年2月29日，年租金53300元，先付款后使用，2012年3月1日付26800元，2012年9月1日付26500元；第六条“乙方违约责任”中约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金（即5年合同总租金）的20%向甲方支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金三倍滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。该合同签订后，徐晓容按约向许泽琼支付了租金。2013年2月起，因徐晓容未同意许泽琼的要求将门市租金涨为每年110000元，双方协商未果，许泽琼遂于2013年3月29日诉至该院，请求依法判令徐晓容立即腾退所租门市，并每天按438元标准支付门市租期届满之日至腾退门市期间的违约金。审理中，许泽琼认可双方所签的《房屋租赁合同》文本及内容系许泽琼拟好后由徐晓容签订的。原审法院认为：许泽琼、徐晓容双方于2012年3月1日所签订的《房屋租赁合同》系依法成立的合同，该合同自双方签订时即对双方产生约束力。本案之争议焦点在于2012年3月1日所签订的《房屋租赁合同》之期限。根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，合同的内容一般包括价款、履行期限、违约责任等，由此可见合同的价款、履行期限、违约责任等都是合同的主要条款。从双方签订的《房屋租赁合同》来看，其中第一条约定是对合同期限的约定，根据该条的内容，双方的履行期限为一年，租金（即价款）为53300元；但根据该合同第六条关于违约责任“按合同总租金（即5年合同总租金）的20%支付违约金”的约定来看，该双方的租赁合同总租金（即价款）应为266500元，履行期限应为五年。所以，许泽琼、徐晓容双方在合同主要条款上存在对租期的约定不明的事实。对租赁期限没有约定或者约定不明确的，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，应先行依照《中华人民共和国合同法》第六十一条予以确定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。所以本案应根据许泽琼、徐晓容双方的交易习惯并结合合同有关条款来确定2012年3月1日所签订的《房屋租赁合同》的租赁期限。诚实信用原则和公平原则是合同双方应当共同遵循的基本准则。根据双方目前已经发生的租赁关系来看，双方从2006年起就缔结了租赁关系，第一次租赁期限为五年，该次租赁期满后，双方于2011年3月1日再次签订了一次为期一年的租赁合同，在此期间，徐晓容作为承租方对所租门市投入了大量资金进行了装修改造，从而使双方的门市租金从原来装修前的25000元每年，变成了53300元每年，虽然许泽琼称徐晓容在对门市进行装修改造前未征得其同意，但许泽琼不仅未按双方于2011年3月1日所签订的租赁合同解除双方的租赁关系，还在2012年3月1日再次与徐晓容签订了门市租赁合同，并将原门市租金从原来的每年25000元提升到了每年53300元，由此可见，许泽琼对徐晓容对其门市进行装修改造的行为是知道而且是认可的。2012年3月1日，双方在续签该门市的租赁合同时，不仅未就该门市改造后所产生的添附物在合同期满后如何处理进行约定，相反作为合同甲方的许泽琼还通过违约条款的约定，禁止徐晓容在未经其书面同意的情况下对现有门市进行拆改、变动房屋结构，由此可见，徐晓容对该门市已有的改造已作为决定门市租金的一种条件，并被双方所接受。一般而言，承租人在门市租赁期间对门市进行装修改造，是为了增加经营收入，扩大经营规模，其装修改造的投资成本必然需要通过一定的后期经营才能得到收回，本案中，徐晓容在负担高额租金的同时不可能再在短期内收回其装修投入。综合以上情形，结合“按合同总租金（即5年合同总租金）”的合同条款以及合同双方当事人应当遵循公平和诚实信用的原则，可以确定双方在2012年3月1日确立的租赁关系总期限应当为五年，2012年3月1日双方所签订的为期一年的合同仅是五年期合同履行期限中的一部分。所以，许泽琼以双方租赁期限已经届满，要求徐晓容退还所租门市并支付逾期退房违约金的主张，该院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第二百三十二条的规定，判决驳回许泽琼的诉讼请求。一审案件受理费减半收取后计250元（已由许泽琼预交），由许泽琼负担。上诉人许泽琼不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条之规定，租赁期限是租赁合同的主要条款，违约责任条款是租赁合同的次要条款。原审判决以《房屋租赁合同》的违约责任条款来推翻明确具体的租赁期限条款，属认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院查清事实，依法判决：1、撤销原判；2、被上诉人立即归还上诉人位于四川省乐山市市中区苏稽镇新桥街7、9、11号门市；3、被上诉人赔偿上诉人经济损失（按照148元／天计算，从2013年3月2日起至归还门市之日止）；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人徐晓容答辩称：《房屋租赁合同》的合同文本由上诉人提供，该合同不同条款关于租期的约定存在差异，应采纳不利于提供合同文本一方的解释。被上诉人不可能在租期只有一年的情况下大肆装修，从装修事实可以反推双方约定的租赁期限为五年。被上诉人投入大量资金装修房屋，提升了该房屋的价值，上诉人成倍上涨租金是乘人之危，请法院基于公平合理原则作出判决。关于经济损失的上诉请求，超出了一审的诉请范围，二审不应审理。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，经本院释明关于经济损失的上诉请求不属于本本案的审理范围，上诉人明确表示仍坚持主张原审提出的违约金诉请，即要求被上诉人支付逾期还房违约金（按照438元／天计算，从2013年3月2日起至归还门市之日止）。对此，被上诉人辩称其不存在逾期还房的违约行为，双方签订的租赁合同约定的逾期还房应承担的是支付滞纳金而不是支付违约金。上诉人不具备收取滞纳金的行政主体资格，加之其未提交证据证明其具体的损失金额，无法根据损失金额的30%予以调减，所以被上诉人不应支付违约金。本院经审理查明：双方当事人于2012年3月2日签订的《房屋租赁合同》第二条约定：“乙方应承担使用该租赁房屋及办公发生的水、电、气、物业管理费等一切费用……”；第六条第1款第（5）项约定：“租赁期间，一方有些下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金（5年合同总租金）的20%向甲方支付违约金……（5）拖欠使用该租赁房屋及办公应由其交纳的水、电、卫生费等费用达十五天以上的”；第六条第2款约定：“在租赁期内，乙方逾期交纳本合同第二条约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的2%支付甲方滞纳金”；第六条第5款约定：“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金三倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”。其余事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：许泽琼与徐晓容于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。本案的争执焦点在于：一、徐晓容是否存在逾期归还房屋的行为。要认定徐晓容是否存在逾期归还房屋的行为，首先需要认定双方于2012年3月2日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限。该合同第一条是关于租赁房屋基本情况的条款，该条款约定该房屋租赁期共一年，且明确载明了租期起止日期。该合同第六条是关于乙方（徐晓容）违约责任的条款，该条款约定如果乙方出现合同约定的违约情形，则“应按照合同总租金（即5年合同总租金）的20%支付违约金”。该合同其他条款中关于租赁期限、租金数额、交付方式的约定，均与一年的租赁期限相吻合，该合同中再无任何条款对一年期满后的租金数额、交付方式等进行约定，由此应当认定双方在该合同中明确约定了租赁期限为一年。违约金计算方式中涉及的“5年合同总租金”的表述，不能视为是合同租赁期限的约定，不能以违约金计算方式否定明确、具体的租赁期限条款。双方于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》，已于2013年3月1日期限届满，双方的债务均已履行完毕，该合同于2013年3月1日终止，徐晓容不再享有占有租赁房屋的合同权利。从2013年3月2日起至今，徐晓容在既无法律规定又无合同约定的情况下，继续占有使用租赁房屋拒不归还，上诉人主张徐晓容应当归还租赁房屋的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。二、被上诉人徐晓容是否应赔偿上诉人许泽琼经济损失。上诉人在一审中只提出了腾退租赁房屋和支付违约金的诉讼请求，故上诉人关于要求被上诉人支付经济损失的上诉请求属于二审中新增加的独立的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第184条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”，关于经济损失的上诉请求经本院主持调解，双方当事人不能达成协议，故许泽琼的该请求不属于本案的审理范围，本院不予审查，上诉人可另行诉讼。三、被上诉人徐晓容是否应承担逾期还房违约金责任。根据双方2012年2月29日签订的《房屋租赁合同》第六条第1款第（5）项、第六条第2款和第二条的约定，如果承租方存在逾期交纳水、电等费用的违约行为，既要支付违约金也要支付滞纳金。该约定表明在《房屋租赁合同》中违约金和滞纳金不是同一概念，故该合同第六条第5款约定的逾期还房滞纳金不能理解为逾期还房违约金。违约金分两种，即法定违约金和约定违约金。本案中，双方当事人既未在合同中针对逾期还房行为约定违约金内容，且也无法律法规，故被上诉人不应承担逾期还房违约金的责任。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第184条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2013）乐中民初字第553号民事判决；二、徐晓容在本判决生效之日起三十内将位于乐山市市中区苏稽镇新桥街7号、9号、11号门市腾退给许泽琼；三、驳回许泽琼的其他诉讼请求。一审案件受理费250元，由许泽琼和徐晓容各负担125元；二审案件受理费500元，由许泽琼和徐晓容各负担250元。本判决为终审判决。审判长 谢 锦审判员 王小萍审判员 李少伟二〇一四年五月二十二日书记员 朱保见附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第184条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。