河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初2164号原告：胡卫华，男，汉族，1989年11月7日出生，住河南省汤阴县。委托代理人：翟文选，河南南云律师事务所律师，特别授权。委托代理人：刘真真，河南南云律师事务所实习律师，一般代理。被告：李俊娥，女，汉族，1957年7月15日出生，住河南省洛宁县。委托代理人：王扬、李超杰，河南明昕律师事务所律师，特别授权。被告：李合民，男，汉族，1955年11月20日出生，住洛阳市西工区。第三人：洛阳家天下房地产经纪有限责任公司，住所地：洛阳市洛龙区古城路**奥体花城****，统一社会信用代码：91410307561043043L。法定代表人：刘继欣，总经理。委托代理人：王丽丽，该公司员工，一般代理。原告胡卫华与被告李俊娥、李合民、第三人洛阳家天下房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案，经本院审理后于2017年9月17号作出（2017）豫0311民初2330号民事判决书，洛阳市中级人民法院以事实不清发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2018年8月16日公开开庭进行了审理，原告胡卫华及委托代理人翟文选、刘真真，被告李俊娥及其委托代理人李超杰、王扬，被告李合民，第三人洛阳家天下房地产经纪有限责任公司委托代理人王丽丽到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求:1、依法判决被告继续履行合同，协助原告办理房屋及车位过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月27日，第三人作为中介，原告与被告、第三人签订《房屋买卖合同》。合同约定：原告以1660000元购买被告所有的位于洛龙区××房屋及车位，原告通过贷款方式购买被告房屋，原告于2017年2月27日向被告交付定金50000元，于2017年3月15日前准备齐首付款350000元；银行审核贷款材料后3个工作日内，原、被告配合第三人办理贷款、过户手续，如不配合，视为违约；原、被告任何一方违约，应向另一方支付合同确定的房屋成交价的10％作为违约金。三方还对其他权利义务做出了约定。合同签订后，原告按照约定于2017年2月27日向被告交付了定金50000元，向第三人交付评估费7800元、中介费9920元、代办费5000元，于2017年3月17日又向被告支付了首付款410000元。现银行已通过贷款审核，但被告却拒绝继续履行合同，拒不配合将房屋及车位过户给原告。为维护原告的合法权益，原告依法诉至法院，望法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告李俊娥辩称：1、答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》属于无权处分行为，未经共有人李合民的追认，在事实上履行不能。涉案房屋系答辩人与李合民共有，在法律上答辩人是不能单独处分房屋的。作为房屋中介的第三人对无权处分的后果是明知的，不是答辩人不履行合同，而是因为存在共有的情况导致合同无法履行。关于共有人李合民是否追认答辩人的无权处分问题，答辩人认为应当以李合民的真实意思表示为准。李合民在《房屋出售人声明》上的签字只能代表其知晓答辩人卖房的事实，但不能代表其同意卖房。因此不是答辩人不履行合同，而是没有共有人的同意，合同事实上无法履行。对于事实上不能履行的合同，合同法第110条的规定是不能要求履行。即使本案的合同被认定为答辩人无权处分行为得到了李合民的追认，也只能代表其追认了803号房产的无权处分行为，追认也无法涵盖车位，作为有独立产权的车位，其交易因无权处分根本无法履行。2、抛开无权处分的前提不论，本案合同前后存在重大矛盾，原被告对于合同价格存在重大分歧，而原告关于合同总价的主张无法成立。作为一份房屋买卖合同，其最重要的内容要明确房屋的基本情况以及房屋的售价、如何付款、如何交付、如何过户，本案合同在最显著的位置约定了房屋的成交价格是166万元，并强调此价格包含的相关配套费用，整个合同也都围绕803号房产约定相关的权利义务，但是本案的合同却在第十条本应当约定有关该房产的其他事宜中却出现了含混其词的车位、净落价以及房东等表述，该条款与整个合同是矛盾的。首先，该条款中涉及的车位系有产权证的，产权人仍然是答辩人与李合民共有，一个有证的车位如果交易也是需要过户的，也是需要正式的买卖合同的，也是需要共有人同意才能出售的。其次，合同第十条的内容不能代表答辩人的真实意思表示，没有表达出答辩人将车位打包出售的意思，146万的房子成交价与合同主条款中的166万相互矛盾，从合同条款的主次内容上看，该条款与专门规定合同价格的主要条款矛盾，应当不能成立。而且该条款中出现一个“房东净落价”，本案合同不涉及租赁房屋问题，合同其他条款中也没有关于房东的特别说明，因此答辩人认为该条款中有关房东净落价的约定与自己无关。再次，本案合同是由中介公司出具的格式合同，通篇都是打印件，只是在涉及具体信息时手写填入，而合同第十条却完全是手写的，语义上与合同主要条款矛盾，这样的内容严重影响到答辩人的根本权益，从合同形式上应当由答辩人按手印加以确认，否则其不能代表答辩人作为卖方的真实意思表示，这样的合同条款在法律上是不能成立的。被告李合民辩称：原告所购买的房子是我和李俊娥共有的，李俊娥在与原告签订《房屋买卖合同》的时候，我不知道李俊娥要卖房子，我自始至终就没有明确同意李俊娥卖这套房子，当初以为李俊娥需要用钱办贷款，所以就把《房屋出售人声明》签了，后来才知道这是卖房子的材料，如果要是知道了将房子卖给原告的话，我当初肯定不会签字；就算《房屋出售人声明》有效，那么原告应该找我补签《房屋买卖合同》，截止现在，我仍然不同意李俊娥卖这套房子。即使法院判决卖了这套房子，后期过户的时候我也不配合，我没有跟原告签过合同，我不应该履行合同。第三人述称：合同是三方商量后同意才签订的，价格合同上写的很清楚。合同是经过我讲解后签订的，房价和具体的约定是三方协商一致后确定的。去银行签字的时候，也告知了共有人房子已经卖了，原告要以二手房贷款方式购买。根据原、被告双方提供证据，结合庭审情况，本院认定案件事实如下：胡小华和胡卫华系兄弟关系，李俊娥和孟成民系夫妻关系。2017年2月27日，胡小华代替胡卫华作为买方（乙方）与作为卖方的李俊娥（甲方）、中介家天下公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同对房屋基本情况、成交价格、中介服务费、付款方式、违约责任及其他相关事宜进行了约定。涉案房屋坐落于洛龙区××室，建筑面积175.4平方米，房屋所有权人李俊娥，共有权人李合民。双方协商后实际成交价格为166万元整，由买方胡卫华向中介家天下公司缴纳中介费9920元及代办服务费5000元，付款方式双方约定买方于2017年2月27日向卖方交付定金5万元，首付款35万元于2017年3月15日前准备齐全。买方按约定准备首付款后，买卖双方按照家天下公司要求在3日内将办理该房屋贷款、过户的全部手续及材料交与家天下公司，并按其安排在银行审核材料后3个工作日内办理贷款、过户手续，如任何一方不按约定配合办理贷款、过户手续，视其违约。买方应在过户当日，向卖方账户打入除购房定金外的首付房款。买方申请贷款金额为106万元，年限30年。贷款额度与贷款年限以银行最终审批结果为准;卖方于本合同签订当日将房屋权属证明房产证、土地证交与家天下公司保管。卖方或卖方经手人在签订本合同时已经过该房屋所有权属人的一致同意，共有人一人为李合民，若因卖方或卖方经手人未征得房屋产权人或其他利害关系人的同意出售该房屋造成相关责任，则由卖方或卖方经手人承担违约责任;同时该合同第十条以手写文字约定：1、甲、乙、丙三方友好协商，乙方于2017年2月27号向甲方交付定金伍万元整（50000）；2、甲、乙双方友好协商（洛龙区望春门街15号7幢16）车位壹个，成交价为贰拾万元整为房东净落价；3、乙、丙双方友好协商，评估费由丙方代收；4、房子成交价为壹佰肆拾陆万元整为房东净落价。”合同签订当日，李俊娥将其本人以及共有人李合民的房屋房产证及车位房产证交给家天下公司保管，胡卫华向李俊娥缴纳房屋的定金5万元，李俊娥出具收条。2017年3月8日，李俊娥、孟成民、李合民在中国邮政储蓄银行股份有限公司伊川县支行向该行出具《房屋出售人声明》一份，主要内容为：本人现就向购房人胡卫华出售坐落于洛龙区××号的房产，声明如下：现本人自愿出售该房屋，房屋共有人无条件同意出售该房屋，并与购房人签订合法有效的房屋买卖合同，合同交易价格为130万元，如有虚假本人承担相应的法律责任。本人保证在购房人的贷款申请获得批准后，根据房屋买卖合同的约定办理房产过户手续。2017年3月17日，胡卫华向李俊娥转账支付购房款41万元。后李俊娥以共有人李合民不同意卖房为由告知胡卫华不能配合其办理过户手续，合同不再继续履行，原告诉至本院。另查明，涉案房屋与车位为被告李俊娥和被告李合民按份共有，李俊娥占有99%的份额，李合民占有1%的份额。本院认为，原被告及第三人签订的房屋买卖合同，对合同的主要条款进行了约定，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。被告李俊娥、李合民对本案涉及房屋以及车位系按份共有，其中李俊娥占有99%的份额，李合民占有1%的份额。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外，因李俊娥与李合民并未提供证据证明双方对涉案房屋以及车位的处分有明确约定，故李俊娥出售涉案房屋及车位属于有权处分，无需征得李合民的同意,故本院对被告李俊娥辩称其无权处分该房屋不予认可。被告李俊娥辩称《房屋买卖合同》存在欺诈行为，认为其出售的房屋总价166万元不包含车位，同时被告李俊娥还辩称其和孟成民均为年届花甲之人，合同第十条为手写内容，二人看不清，本案争议的房屋买卖合同中成交价格条款写明双方协商后实际成交价格为166万元整，付款方式写明买方向卖方交付定金5万元，首付款35万元。买方申请贷款金额为106万元。以上内容可以看出，该房屋买卖合同中关于房屋价格定金、首付金额和贷款金额相加后总款为146万元，与合同第十条内容相一致，故可知合同中约定的166万元应为第十条所列明的购房款146万元和购车位款20万元的总和。被告以其看不清第十条的内容来否定出让车位的事实，显然证据不足，同时在上述房屋买卖合同签订的当日，被告将车位证也交付于中介家天下公司保管的行为，也与被告李俊娥的辩称不相一致。故对被告李俊娥的该项辩称本院不予采信，166万元应视为房屋及车位的总价款。李合民辩称李俊娥在其不知情情况下卖房子，其不同意，根据物权法规定，李俊娥具有独立处分共有不动产的权利，无需其同意，其权利可以通过另案向李俊娥主张。故本院认定原被告及第三人签订的房屋买卖合同是合法有效的。关于合同能否继续履行的问题。被告李俊娥、李合民未按合同约定办理房屋过户手续并明确表示不再履行房屋买卖合同，不再卖房，其行为已经构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告胡卫华要求二被告继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于原告要求二被告协助其办理房屋及车位过户手续的诉求，现原告提供的证据不足以证明其房屋贷款流程已进行完毕或已具备房屋、车位过户的必备条件，故对于原告的该项诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十二条之规定，经报本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告李俊娥、李合民于本判决生效后继续履行与原告胡卫华、第三人洛阳家天下房地产经纪有限责任公司于二0一七年二月二十七日签订的《房屋买卖合同》。二、驳回原告胡卫华的其他诉讼请求。案件受理费19740元，保全费5000元，合计24740元，由被告李俊娥、李合民承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 郭钟常审 判 员 张 宏代审判员 方 姗二〇一九年三月二十五日书 记 员 马金金