广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2014)深龙法民三初字第39号原告普宁市经济发展总公司。法定代表人蔡汉标。委托代理人周新锋，广东星辰律师事务所律师。委托代理人周自衡，广东星辰律师事务所律师。被告深圳市深华投资发展有限公司。法定代表人乐承俊。委托代理人李阳，广东卓建律师事务所律师。委托代理人刘艳艳，广东卓建律师事务所律师。原告普宁市经济发展总公司诉被告深圳市深华投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周新锋，被告委托代理人刘艳艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，1995年12月5日，被告与案外人深圳市申汇基房地产开发有限公司（以下简称申汇基公司，原名为深圳金吉发房地产有限公司）签订了《“溪冲别墅”移交协议书》，约定申汇基公司将龙岗区溪冲在建别墅三栋作价2724080元（人民币，下同）抵偿给被告，每栋别墅面积为357.54㎡，三栋共1072.62㎡，三栋别墅在总平面图上编号A1﹟、A2﹟、A3﹟，申汇基公司负责在该别墅区统一办理商品房房地产证时按被告要求为被告办理商品房房地产证；自本协议书签字盖章之日起，上述三栋别墅所有权归被告，申汇基公司无权支配及处理该物业。协议签订后，双方在《总平面布置图》上表明位置并按在建现状移交。1996年1月8日，原告与被告签订了《合作项目结算协议书》，约定：被告将其在龙岗区溪冲在建别墅三栋（A1号、A2号、A3号）作价2724080元抵偿给原告；每栋面积357.54㎡，总面积为1072.62㎡，按现状（主体完成、未装修）抵偿；地价款、市政配套费、税费及办理有关手续费用由被告负责；被告负责在该别墅区统一办理房地产证时，按原告要求为原告办理房地产证；自协议书签字盖章之日起，上述三栋别墅所有权归原告，被告无权支配及处理该物业。1997年3月25日，被告在《总平面布置图上》再次确认从96年1月8日起，该三栋别墅所有权归原告。自1996年1月起，原告接管了该三栋别墅，因该住宅小区建设处于停工状态，原告无法使用，只能等待该别墅区统一竣工和办理房地产证。之后，原告多次向被告催促办理房地产证，被告均告知该别墅小区未竣工，要等竣工之后统一办理。2011年7月，原告再次找被告要求办房地产证，被告要原告找申汇基公司，并出具《介绍信》，确认因被告与申汇基公司之间的《“溪冲别墅”移交协议书》，以及被告与原告之间的《合作项目结算协议书》，溪冲别墅A1﹟、A2﹟、A3﹟房产早已抵押转让给予原告，要求申汇基公司为该三栋别墅办理产权登记手续。原告的工作人员持着被告的介绍信，经多次寻找，找到申汇基公司的注册住所，但找不到被告的人，无奈之下，原告工作人员到了深圳市规划国土委滨海管理局查询产权登记事宜。该局明确告诉原告：原告所查询的地块宗地号已编为G15503-1；所查地块包括A1﹟、A2﹟、A3﹟三栋别墅的产权，已登记在案外人深圳市银台实业集团有限公司名下。至此，原告才知道原告所购买的三栋别墅已被另卖，被告已不可能向原告交付别墅和办理房产证，已构成违约，致使原告不能实现合同目的。2012年3月，原告曾以公司清算组名义向深圳市龙岗区人民法院起诉，龙岗法院作出（2012）深龙法民三初字第1620号民事判决，支持了原告在本案提出的诉讼请求，被告不服，上诉至深圳市中级人民法院，二审认定原审法院查明的事实清楚，但认为原告以清算组名义提起诉讼属于主体不适格，裁定驳回起诉。现原告以公司名义另行起诉，请求法院判令：1、解除原告与被告之间的《合作项目结算协议书》第二条（即：关于以龙岗区溪冲别墅三栋作价2724080元抵偿给原告）的条款；2、被告向原告返还购房款2724080元；3、被告向原告支付上述购房款的同期银行利率的利息，自1996年2月1日起，至还清之日止（暂计至2013年12月31日约为270万元）；4、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称,1、涉案《合作项目结算协议书》系债务抵偿协议，并非房产买卖合同，涉案房产也未办理过预售登记手续，该协议不发生房产买卖的法律后果，原告无权依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释意见主张权利，本案也并不应以房产买卖合同纠纷为由进行审理；2、涉案《合作项目结算协议书》系以涉案房产的使用权和办证期待权为标的进行抵债，该抵债行为并不为法律所禁止，涉案协议书及原告出具的承诺书已经明确涉案房产系以现状抵债，且结算协议书已实际履行，原告无权要求解除，更无权主张自协议书签署之日起的利息；3、涉案房产无法办理过户手续是因案外人申汇基公司恶意处置涉案土地及原告怠于行使权利所致，被告没有过错，不应承担协议解除的责任；4、原告已经向被告出具了承诺书，声明不追究被告的违约责任，其提起诉讼系违反以上承诺，属于违反诚实信用的行为，不应获得法律支持。经审理查明，1995年12月5日，被告与申汇基公司签订了《“溪冲别墅”移交协议书》，约定申汇基公司将龙岗区溪冲在建别墅三栋作价2724080元抵偿给被告，每栋别墅面积为357.54㎡，三栋共1072.62㎡，三栋别墅在总平面图上编号A1﹟、A2﹟、A3﹟，申汇基公司负责在该别墅区统一办理商品房房地产证时按被告要求为其办理商品房房地产证；自本协议书签字盖章之日起，上述三栋别墅所有权归被告，申汇基公司无权支配及处理该物业。协议签订后，申汇基公司于1995年12月12日在《总平面布置图》上载明：根据吉林省开发建设投资公司与深圳市深华工贸总公司于1995年11月22日所签合同，A1、A2、A3三栋别墅抵偿给深华公司，自即日起所有权归深华公司。1996年1月8日，原告与被告就涉案的三套别墅签订了《合作项目结算协议书》，协议书第2条约定被告将涉案的三套溪冲别墅作价2724080元抵偿给原告；每栋面积357.54㎡，总面积为1072.62㎡，按现状（主体完成、未装修）抵偿；被告负责地价款、主体工程款、供水、供电、市政配套费、税费及办理有关手续费用；被告负责在该别墅区统一办理房地产证时，按原告要求为原告办理房地产证；自协议书签字盖章之日起，上述三栋别墅所有权归原告，被告无权支配及处理该物业；该别墅由原告自行看管和装修，费用自理，被告协助原告管理。原告及被告在该协议书上签字盖章。同时，被告在《总平面布置图》左上方载明：根据双方1996年1月8日签订的《合作项目结算协议书》，平面图A1、A2、A3三栋别墅抵偿给普宁市经济发展总公司，从96年1月8日起，该三栋别墅所有权归普宁市经济发展总公司。2011年7月，原告要求被告办理涉案别墅的房产证。2011年7月26日，原告向被告出具《承诺函》，内容为：原告与被告签署的《合作项目结算协议书》已经实际履行，原告已经接收了被告移交的A1﹟、A2﹟、A3﹟别墅和款项，除A1﹟、A2﹟、A3﹟别墅目前尚未办理房产登记手续外，其他事项原告已全部解决完毕，双方不存在其他经济往来和纠纷；二、《合作项目结算协议书》签订时，原告明确知悉A1﹟、A2﹟、A3﹟别墅的房产现状，即上述房产系被告与深圳金吉发房地产有限公司（即申汇基公司）签署《“溪冲别墅”移交协议书》抵债所得的房产，尚未办理房产证，且依据《“溪冲别墅”移交协议书》的约定，办理房产证时由申汇基公司承担地价及相关税费，请被告出具介绍信等文件协助原告与申汇基公司办理房产登记手续，原告明确知悉，被告与申汇基公司系独立的法人主体，原告保证不会因申汇基公司的推诿或者不配合，向被告主张违约责任，如申汇基公司不配合原告办理相关手续，请被告对双方的抵债关系给出证明。原告作出上述承诺函后，被告为原告出具了致申汇基公司的《介绍信》，介绍信载明被告与申汇基公司于1995年12月5日签订了《“溪冲别墅”移交协议书》，被告自签订时取得了涉案三套别墅的所有权，后被告与原告于1996年1月8日就上述房产签订的《合作项目结算协议书》，被告将上述房产已抵偿转让给予原告，故被告介绍原告经办人员李汉东、杨赐锡等2人前往申汇基公司处办理上述房产办理产权登记手续，要求申汇基公司予以协助。原告的工作人员持着被告出具的《介绍信》前往申汇基公司的营业场所，却找不到该公司的工作人员，后于2012年3月27日前往深圳市规划和国土资源委员会滨海管理局查询，档案材料显示：2008年6月6日，深圳市国土资源和房产管理局（甲方）与申汇基公司（乙方）及案外人深圳市银台实业集团有限公司（丙方）签订《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议（补2），上述协议约定三方就[深龙地合字（1997）x号]合同部分条款作出变更，（一）G15503-1号宗地的受让方由申汇基公司（乙方）变更为丙方（深圳市银台实业集团有限公司），原合同乙方的所有权利和义务由丙方继受；（二）G15503-1号宗地的土地用途变更为居住用地；（三）G15503-1宗地的土地使用年期为70年，从2008年6月6日至2078年6月5日止。原告了解到涉案别墅已由申汇基公司转卖第三人，原告已不可能取得涉案别墅的所有权，被告没有依约为原告办理房地产证，已构成违约，原告于2012年3月以公司清算组名义起诉至本院，请求法院判令：1、解除原告与被告之间的《合作项目结算协议书》中的第2条约定；2、被告向原告返还购房款2724080元；3、被告向原告支付上述购房款的同期银行利率的利息，自1996年2月1日起，至还清之日止（暂计至2012年3月31日约为240万元）；4、被告向原告赔偿损失2724080元（已购付房款一倍）；5、申汇基公司对本诉讼请求第2、3、4项承担连带清偿责任。本院作出（2012）深龙法民三初字第1620号民事判决书，判决：一、解除普宁市经济发展总公司清算组与被告就涉案三套别墅于1996年1月8日签订的《合作项目结算协议书》第2条约定；二、被告于本判决生效之日起十五日向普宁市经济发展总公司清算组返还购房款2724080元及支付利息（以购房款2724080元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的利息，自1996年2月1日起计至还清房款之日止）；三、驳回普宁市经济发展总公司清算组的其他诉讼请求。被告不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院，二审认定一审查明的事实清楚，但认为公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行，原告以普宁市经济发展总公司清算组的名义提起诉讼属于主体不适格，作出（2013）深中法房终字第660号民事裁定书，裁定：驳回被上诉人普宁市经济发展总公司清算组的起诉。后原告以公司的名义，于2013年12月26日起诉至本院，并提出上列诉讼请求。另查，（2012）深龙法民三初字第1620号民事判决查明：经向深圳市房地产权登记中心查询宗地号为G15503-1号上“溪冲别墅”A1﹟、A2﹟、A3﹟的产权登记状态，该中心提供的产权资料表明，该宗地房产证号为**，宗地号为G15503-1，土地位置为龙岗区葵涌镇溪冲村，用地面积为4195.80平方米，土地用途为商住用地，2011年1月20日，权利人由深圳市金吉发房地产有限公司变更为深圳市银台实业集团有限公司。产权证附记下备注：该证根据深龙地合字（1997）xx号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议（补2）变更登记而来。又查，2007年1月15日，原告普宁市经济发展总公司因无参加年检被吊销，于2012年3月2日成立普宁市经济发展总公司清算组，由法定代表人蔡汉标任清算组组长，截至本案法庭辩论终结前仍未办理注销登记。1996年6月26日，广东省人民政府办公厅给深圳市人民政府办公厅复函，同意深圳市深华工贸总公司（被告原名）更名为深圳市深华集团公司。2009年3月9日，“深圳市深华集团公司”企业名称变更登记为“深圳市深华投资发展有限公司”。1996年5月1日，“深圳金吉发房地产有限公司”企业名称变更登记为“深圳市金吉发房地产有限公司”。2000年1月13日，“深圳市金吉发房地产有限公司”企业名称再次变更登记为“深圳市申汇基房地产开发有限公司”。庭审中，原被告确认《合作项目结算协议书》中除第2条外的其他条款均已履行完毕，涉案别墅的土地使用权是由申汇基公司转让案外人。原告认为涉案别墅未竣工验收，不具备交付使用的条件，原告只是负责看管，被告则认为双方签订协议时约定的是以涉案别墅现状抵债，被告已经将涉案别墅交付原告使用。但被告没有提供其他证据证明其与原告办理了涉案别墅的移交手续。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据上述物权变动原因与结果相区分的原则，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定了即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，也不影响买卖合同的效力。本案中，原、被告签订的《合作项目结算协议书》是双方真实意思表示，其中的第2条根据条款的性质、目的，结合原被告提交的证据及陈述，可以认定原被告之间形成以房抵债的事实，其法律形式是房屋买卖关系，意在转让涉案房屋的物权，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应全面履行合同约定的义务。现因涉案别墅所在宗地的权利人已由申汇基公司变更为深圳市银台实业集团有限公司，涉案别墅权利亦归深圳市银台实业集团有限公司，致使原告通过以房抵债获得涉案别墅所有权的目的无法实现。因庭审中双方确认《合作项目结算协议书》的其他条款已履行完毕，原告请求解除《合作项目结算协议书》第2条关于以涉案别墅作价2724080元抵偿给原告的条款，符合合同及法律规定，本院予以支持。该条款解除后，原告用于抵偿购房款的2724080元应由被告予以返还。被告认为涉案别墅无法办理房产证是因案外人申汇基公司原因所致，其不存在过错，但根据合同法规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，仍应当向对方当事人承担违约责任,原告请求被告支付上述购房款按中国人民银行同期贷款基准利率自1996年2月1日起的利息，符合法律规定，本院予以支持。被告的辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百二十一条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告普宁市经济发展总公司与被告深圳市深华投资发展有限公司于1996年1月8日签订的《合作项目结算协议书》中的第2条约定，即“被告将其在龙岗区溪冲别墅三栋作价2724080元，抵偿给原告，被告负责别墅的地价款、主体工程款、供水、供电、市政配套费、税费及办理有关手续费用，原告负责别墅室内外装修，被告负责在该别墅区内统一办理房地产证时，为原告办理房地产证”；二、被告深圳市深华投资发展有限公司于本判决生效之日起十日向原告普宁市经济发展总公司返还购房款2724080元及支付利息（以购房款2724080元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自1996年2月1日起计至本判决确定的付款之日止）。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49769元（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陶 敏人民陪审员  罗荣潜人民陪审员  李伟华二〇一四年二月二十八日书 记 员  黄 敏