广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）桂市民一终字第724号上诉人（一审被告、反诉原告）桂林市桂科房地产开发公司。法定代表人彭昌桥，该公司总经理。委托代理人王利春，广西天湖律师事务所律师。委托代理人王旭方，该公司副总经理。被上诉人（一审原告、反诉被告）桂林市安杰房地产开发有限责任公司。法定代表人张朝刚，该公司总经理。委托代理人粟江波，广西嘉合律师事务所律师。上诉人桂林市桂科房地产开发公司因合同纠纷一案，不服桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第254号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年12月16日受理后，依法组成由审判员吴胜担任审判长，审判员关玉霞、庄良平参加的合议庭，于2014年1月27日公开开庭审理了本案。书记员黄艳华担任记录。上诉人桂林市桂科房地产开发公司（以下简称桂科公司）的委托代理人王利春、王旭方，被上诉人桂林市安杰房地产开发有限责任公司（以下简称安杰公司）的法定代表人张朝刚及其委托代理人粟江波到庭参加诉讼。本案经本院批准延长审限三个月，现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年7月3日，原告（反诉被告）安杰公司与被告（反诉原告）桂科公司签订《金山商城二期项目转让开发合同书》，合同约定桂科公司将位于桂林市瓦窑路38号的桂林市金山商城二期项目转让给安杰公司进行开发，安杰公司以1750万元（税前）向桂科公司买断该项目，此后，由安杰公司在项目现行状态下（即桂科公司完成人工孔桩、基础并经验收合格）全额出资自主开发项目。合同对转让条件、双方的责任义务、转让程序及转让款支付、配合条款、违约责任等都作出了约定。其中约定了合同签订生效后，安杰公司暂以桂科公司名义对金山项目进行开发，当工程量进行到总工程总量25%时实施转让程序，双方配合将本项目各类手续过户到安杰公司名下，具体办理以安杰公司为主，桂科公司配合，具体手续为：a、有关职能部门同意本项目转让批复；b、建设工程规划许可证；c、建设用地规划许可证；d、土地使用证；e、建设施工许可证等有关证照和相关手续变更，以上涉及手续费各承担50%。如果经双方努力仍然不能达到桂林市有关部门认可无法完成转让过户，安杰公司可利用桂科公司资质，以桂科公司名义进行开发，双方配合办理相关手续，桂科公司须提供委托书授权给安杰公司全权办理本项目一切开发和销售等事务；桂科公司须在安杰公司需要时提供桂科公司公章给安杰公司在项目上合法使用（不包括以本项目向银行贷款或安杰公司担保贷款等事宜）。在运作本项目（合法使用）所有需要桂科公司及桂科公司法人代表签字文本，桂科公司法人代表不能拒签。桂科公司及桂科公司法人代表拒盖印章和拒绝签字都是违约行为；安杰公司前期到位资金不低于800万元（含50万元定金），在2007年7月9日150万、7月16日300万、25日300万分三次支付给桂科公司，桂科公司须用此款自行处理支付原建筑商，进行拆迁安置和清理债务等工作。桂科公司应确保与该项目所有拆迁人达成一致意见，并签订好拆迁偿还协议，由桂科公司自行承担对原拆迁户的房产偿还和经济偿还，不得用该项目开发房产进行拆迁安置，并确保安杰公司所得到本项目房产及设施为完全产权。桂科公司应确保在本项目变更到安杰公司名下前后不因桂科公司自身债务影响安杰公司对本项目的运行，桂科公司为此而承担责任。安杰公司应于首期800万元支付后，5个月内再支付300万元，10个月内将余款650万元全部付清；违约责任为：若安杰公司不能达到双方约定转让条件，安杰公司支付桂科公司违约金50万元，本合同即行终止；如桂科公司达到了双方约定的付款条件，由于安杰公司资金原因，致使在规定的工作日内没有支付给桂科公司首期款800万元，桂科公司给予安杰公司一周的宽限期，逾后则桂科公司没收安杰公司所付定金50万元，并终止合同，如果到期安杰公司不能支付首期款800万元及以后的余款，所超期付款时间按银行同期贷款利息3倍处罚；若由于桂科公司自身债务纠纷影响本项目实施，导致本项目被法院或其它债权人查封、封堵，致使安杰公司无法进行运作开发，桂科公司承担违约责任，除赔偿安杰公司已投入资金外，桂科公司还应承担安杰公司投入资金额的50%的违约金赔偿安杰公司等。合同签订后，桂科公司依合同书约定，将金山商城二期工程项目交由安杰公司以桂科公司名义进行开发。因该项目桂科公司在2006年2月13日就与桂林市第四建筑安装工程公司（以下简称四建公司）签订了《建筑安装栋号工程发包合同书》，2007年12月16日，桂科公司与四建公司又签订《承包工程施工意向书补充协议》，就金山商城二期续建工程施工有关事宜达成一致意见。安杰公司负责投资对金山商城二期项目进行开发建设，双方在庭审中都认可该项目2010年8月14日封顶，完成工程量约85%。此后，该项目陷入停顿状态。对于工程款问题，2007年12月18日，桂科公司与四建公司签订《协议书》，对合作金、补偿金等三笔款项共计296万元，双方同意由安杰公司代桂科公司支付（安杰公司从应付桂科公司款项中扣除）。同日，安杰公司与桂科公司签订《关于代付李双富款项的协议》，协议约定：根据桂科公司与李双富（四建公司金山商城二期工程施工承包委托代表）2007年12月18日所签《协议书》内容，桂科公司所欠李双富所有款项（已确认296万元，未确定数额为基础施工工程款），均交安杰公司代桂科公司支付李双富，代付款由二期合同中安杰公司应付桂科公司价款中抵扣。同日，安杰公司与李双富签订《代付款协议书》，约定在符合前提条件后，安杰公司承诺代桂科公司支付李双富与桂科公司于2007年12月签订《协议书》中五、六条款所列全部款项（即基础桩施工工程款（待定）和已确定数额296万元）。2009年3月7日，安杰公司与李双富签订《代付款协议书》，约定对于已确定代付款296万元，安杰公司已支付160万元，余款136万元双方自行协定。安杰公司直接支付款情况，2007年7月2日、7月7日、7月16日、8月7日、11月29日、12月26日、2008年3月31日，桂科公司出具《收据》，桂科公司在收据上盖章，收据主要内容分别为：收到安杰公司合同定金50万元；收到安杰公司款150万元；收到安杰公司第三次款300万元；收到安杰公司第四次款300万元；收到安杰公司借款（2007年11月27日，安杰公司与桂科公司约定由安杰公司向桂科公司提供借款550万元，确保开发合同书的履行，协议签订后二天内提供250万元用于归还法院陈、范执行案，另300万视情况协商支付）228万元；收到安杰公司代桂科公司按2007年12月18日《关于代付李双富款项的协议》支付款项100万元；收到安杰公司代桂科公司按《关于代付李双富款项的协议》支付款项60万元。对于上述付款情况，桂科公司于2009年12月14日致函安杰公司写明：“2007年10月安杰公司已付800万元，根据2007年11月27日《借款协议》安杰公司实际借给桂科公司228万，根据《关于代付李双富款项的协议》，安杰公司为桂科公司代付296万元，也应从安杰公司应付而未付之款项中扣除；安杰公司已支付桂科公司合同款为以上三项合计1324万元，尚欠426万元”。在2010年8月17日，桂科公司又给安杰公司出具收据，内容主要为：今收到安杰公司交来代垫款20万元，其中16万于2010年6月12日被叠彩法院划走，4万元转中行。因此，安杰公司实际支付桂科公司1344万元，与合同约定的1750万元，尚差406万元。安杰公司的营业执照和资质问题，安杰公司于2007年7月13日经桂林市工商行政管理局核准成立，经营范围有房地产开发（凭资质证有效期经营），2012年3月29日广西壮族自治区住房和城乡建设厅对安杰公司发暂定资质证书。2010年4月7日，桂林市象山区法院因为桂林市食品公司诉桂科公司拆迁补偿协议纠纷一案，作出（2010）象民二初字第149号《民事裁定书》，裁定第一项为查封桂科公司位于桂林市瓦窑路38号1-4栋一层的某些门面，第二项为查封桂科公司位于桂林市瓦窑路建设项目为“金山商城”项目国有土地出让使用权证号为（2003）000530号土地使用权权1000平方米的使用权，第三项为查封桂科公司位于桂林市瓦窑路建设项目“金山商城”二期工程建筑物面积1192.19平方米。原、被告双方在庭审中都认可尚有三家公司的拆迁补偿安置未得到解决。另查明，2010年12月10日，桂林市象山区人民政府向桂林市住房和城乡建设局（以下简称住建局）作出象政函（2010）80号《关于桂科房地产开发公司金山商城二期项目申办预售许可证的意见函》，意见函主要内容为：金山商城二期项目原项目单位为桂科公司，由于资金问题，2007年7月将该项目转让，安杰公司成为该项目实际投资人，安杰公司先后投入3000万余元。目前项目已全面封顶，进入全面装修，急需办理房屋预售许可。安杰公司在获得项目投资开发权后，并未依法完善项目加名或更名手续，该项目在法律意义上桂科公司仍为名义上的业主单位。且桂科公司对原因项目开发而被拆迁户桂林市食品公司等三家单位共2789.48平方米的非住宅面积来完成安置，导致诉讼和申领房屋预售许可未能批准。为此，象山区政府进行了协调。2011年7月5日，住建局对安杰公司“金山商城”**房产开发项目相关事项的紧急报告的信访件作出市住建办（2011）**答复，答复：一、经查阅相关资料，“金山商城”目前尚属桂科公司名下的开发项目，因桂科公司经营不善，且债务纠纷不断，造成该项目成为历时十多年的烂尾楼项目。二、对安杰公司提出的“请求尽快为金山商城二期项目无纠纷部分办理预售许可”的问题，经咨询房产管理部门回复如下：1、因该项目的二期在建项目部分被法院查封，根据2009年七部委老国八条的规定：预售证不得分层、分单元办理。因此，金山商城二期项目无纠纷部分未符合可办理预售许可的条件。2、桂科公司的开发资质证书有效期至2010年12月1日止，因资质证书过期也未符合可办理预售许可的条件。针对安杰公司诉讼请求第一项具体说明中金山商城二期项目相关手续中的开发建设单位由桂科公司更名为安杰公司问题，本院发函至桂林市国土资源局、桂林市规划局、桂林市发展和改革委员会，以上行政机关针对更名的条件作了回函。对公函中将金山商城二期项目桂林市国用（2003）第000530号土地使用权证的开发建设单位由桂科公司变更为安杰公司的问题，桂林市国土资源局复函主要内容为：关于桂林市国用（2003）第000530号土地使用证的开发建设单位更名所需条件问题：如项目房屋已建成并已办理房屋所有权登记的，开发建设单位更名为安杰公司，需先将房屋使用权变更到安杰公司名下，可直接到我局办理土地使用权变更登记手续；如尚属在建工程的，需完成项目开发投资总额的25%以上，并经发改和规划部门批准项目业主变更为安杰公司后，再依法提交相关资料申办土地使用权的变更手续。对公函中关于将金山商城二期项目桂林市建设与规划委员会市规管字（2002）463号的规划定点文、（2002）265号建设用地规划许可证、（2004）308号建筑工程规划许可证、450304200512210101号建筑工程施工许可证的开发建设单位由桂科公司更名为安杰公司的问题，桂林市规划局的答复主要内容为：金山商城二期项目已经建成，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，转让房地产时房屋已经建成的，请向市房产局咨询变更项目业主事宜。对于公函中将金山商城二期项目桂林市发展计划委员会市计投函（2004）6号（金山商城）项目立项文的开发建设单位更名为安杰公司的问题，桂林市发展和改革委员会的复函主要内容为：瓦窑商住楼（金山商城）项目我委于1994年以市计基便字（1994）150号文立项，于2004年以市计投函（2004）6号文批复项目立项文延期，批复项目业主为桂科公司，按照项目核准的相关要求，项目业主的变更需由变更双方共同向我委提交变更项目业主的申请，我委将按照有关规定予以办理。针对原、被告是否申请办理过相关手续的问题，各机关的回函都是两个单位都未申请办理过相关的变更手续。一审法院审理认为：原、被告双方于2007年7月3日签订《金山商城二期项目转让开发合同书》后到现在2013年已经六年多，该项目在2010年8月14日封顶，完成工程量约85%后就停滞至今也三年多。而原告提起本诉后，被告随之也提起反诉，显然双方对于合同条款的认识、合同不能履行的原因分歧较大。该院认为本案当事人的争议焦点有：1、《金山商城二期项目转让开发合同书》是否有效；2、合同中双方的权利、义务；3、合同履行中谁违约，违约的程度，应当承担的违约责任；4、现合同是否可以继续履行。关于焦点1、《金山商城二期项目转让开发合同书》是否有效。本案合同是双方在平等、自愿基础上协商一致签订的，合同性质为转让房地产开发项目。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十条“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”、第二十一条“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第二款、第四款“设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案”、第三十九条（1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》为第三十八条）“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”的规定，安杰公司于2007年7月13日经桂林市工商行政管理局核准成立，经营范围有房地产开发（凭资质证有效期经营），2012年3月29日广西壮族自治区住房和城乡建设厅对安杰公司发暂定资质证书。因此，安杰公司在起诉前已经具备房地产开发资质，而本案涉及的土地为出让方式取得，领取了桂林市国用（2003）第000530号土地使用权证。对于过户的条件、时间双方均有明确的认识和约定，双方在合同中明确约定合同签订生效后，安杰公司暂以桂科公司名义对金山项目进行开发，完成本项目工程量的25%后，双方再申请经由相关职能部门办理有关转让过户手续。因此，本案合同的主体、内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。安杰公司关于《金山商城二期项目转让开发合同书》有效的诉请该院予以支持，桂科公司关于《金山商城二期项目转让开发合同书》无效的反诉诉请该院不予支持。关于焦点2、合同中双方的权利、义务。本案合同中安杰公司的权利为获得桂林市瓦窑路38号的桂林市金山商城二期项目，在该项目更名前有权利用桂科公司资质，以桂科公司名义进行开发，在开发过程中有权以桂科公司名义全权办理本项目一切开发和销售等事务，有权在项目上合法使用桂科公司公章（不包括以本项目向银行贷款或安杰公司担保贷款等事宜），及在运作项目（合法使用）时，有权要求桂科公司及桂科公司法人代表在所有需要的文本上签字。义务为支付1750万元（税前）给桂科公司，并全额出资自主开发该项目，在完成项目工程量的25%后，主动申请经由相关职能部门办理有关转让过户手续，并须按时足额保证项目后续开发资金到位，前期到位资金不低于800万元。而桂科公司的权利为及时、足额的获得1750万元（税前）转让费。义务为转让该项目，要负责安置好拆迁户，确保项目变更到安杰公司名下前后不因自身债务影响该项目的运行，并使安杰公司得到的项目房产及设施为完全产权，在安杰公司需要利用桂科公司资质名义进行开发时提供委托书授权给安杰公司全权办理项目一切开发和销售等事务，提供桂科公司公章给安杰公司在项目上合法使用（不包括以本项目向银行贷款或安杰公司担保贷款等事宜）。在运作本项目（合法使用）所有需要桂科公司及桂科公司法人代表签字文本，桂科公司法人代表不能拒签。因此，安杰公司的主要义务为按约支付款项，项目转让条件具备时主动申请经由相关职能部门办理有关转让过户手续。而桂科公司的主要义务为负责安置好拆迁户，确保项目变更到安杰公司名下前后不因自身债务影响该项目的运行，在合同履行过程中为该项目的正常开发提供便利，保证安杰公司无障碍获得该项目。同时还有一大义务为在合同签订后无权再插手项目的正常运行，因此桂科公司关于安杰公司违约未向桂科公司财务通（申）报其财务报表和项目工程进度状况表，仍然保管所谓代桂科公司向外人支付的900多万原始票据未交报桂科公司的辩解无理。关于焦点3、合同履行中谁违约，违约的程度，应当承担的违约责任。安杰公司在2007年7月2日、7日、16日、8月7日、11月29日、12月26日已经支付了1128万元，但是其中合同规定的800万元应当在2007年7月25日支付，却延迟在2007年8月7日支付，已经构成违约，应当按合同约定的按超期时间的银行同期贷款利息3倍支付违约金。同时，在项目工程量完成25%后，未主动向相关职能部门申请办理有关转让过户手续，也构成违约，应当承担违约责任。但是，此违约责任为一般性违约责任。桂科公司在收到首期800万元后未按约用此800万元款自行处理支付原建筑商，进行拆迁安置和清理债务等工作，致使拆迁安置、原自己的债务给安杰公司造成巨大的影响，一是2010年4月7日，桂林市象山区法院因为桂林市食品公司诉桂科公司拆迁补偿协议纠纷一案，作出（2010）象民二初字第149号《民事裁定书》，裁定查封桂科公司位于桂林市瓦窑路建设项目为“金山商城”项目国有土地出让使用权证号为（2003）000530号土地使用权1000平方米的使用权、查封桂科公司位于桂林市瓦窑路建设项目“金山商城”二期工程建筑物面积1192.19平方米；二是根据桂林市象山区人民政府2010年12月10日给住建局的象政函（2010）80号《关于桂科房地产开发公司金山商城二期项目申办预售许可证的意见函》可以看出系桂科公司对原因项目开发而被拆迁户桂林市食品公司等三家单位共2789.48平方米的非住宅面积来完成安置，导致诉讼和申领房屋预售许可未能批准；住；住建局2011年7月5日的市住建办（2011）**答复可以看出科公司的原因造成该项目成为历时十多年的烂尾楼项目，桂科公司和被拆迁户百货公司、蔬菜公司、食品公司就拆迁安置问题尚未达成协议，同时因该项目的二期在建项目部分被法院查封，金山商城二期项目无纠纷部分未符合可办理预售许可的条件。因此，桂科公司未按合同约定解决被拆迁户百货公司、蔬菜公司、食品公司的拆迁安置问题，致使安杰公司一直未能依约获得合同约定的项目，已经构成根本性违约，是本纠纷发生的主要原因，桂科公司应当按约赔偿安杰公司投入资金额的50%的违约金，桂科公司在庭审中认为该违约金约定过高。鉴于本案中双方均有违约行为，且约定投入资金额的50%违约金过高，本院酌情判令桂科公司按安杰公司已支付转让款的1344万元的30%支付安杰公司违约金403.2万元。因此，对于安杰公司请求判令桂科公司支付违约金人民币1000万元的诉请本院部分支持，对于桂科公司反诉请求判令安杰公司赔偿桂科公司经济损失600万元的诉请该院不予支持。关于焦点4、现合同是否应当继续履行。经本院发函至桂林市国土资源局、桂林市规划局、桂林市发展和改革委员会，以上行政机关均认为办理本案所涉项目变更无原则问题，可予以办理。虽然桂科公司构成根本性违约，但是安杰公司才有权决定解除合同或者要求继续履行合同，而桂科公司无法定依据解除合同，因此安杰公司现要求继续履行合同合法，该院予以支持，但其应当将合同约定的余款支付桂科公司。对于请求判令桂科公司将金山商城二期项目相关手续中的开发建设单位更名为安杰公司的诉请，该院予以支持，对于桂科公司反诉请求判令因为安杰公司由于严重违约、违规、违法，立即将项目返还桂科公司将项目工程建设完成及合同即使有效也应该解除的诉请该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、六十条、九十四条、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）桂林市安杰房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）桂林市桂科房地产开发公司2007年7月3日所签订的《金山商城二期项目转让开发合同书》有效；二、原告（反诉被告）桂林市安杰房地产开发有限责任公司应支付被告（反诉原告）桂林市桂科房地产开发公司合同余款406万元，之后，被告（反诉原告）桂林市桂科房地产开发公司将金山商城二期项目下列手续中的开发建设单位更名为原告（反诉被告）桂林市安杰房地产开发有限责任公司：（1）桂林市发展计划委员会市计投函（2004）6号（金山商城）项目立项文；（2）桂林市建设与规划委员会市规管字（2002）463号的规划定点文；（3）桂林市建设与规划委员会（2002）265号建设用地规划许可证、（2004）308号建筑工程规划许可证、450304200512210101号建筑工程施工许可证；（4）桂林市国土资源局核发的桂林市国用（2003）第000530号土地使用权证。三、被告（反诉原告）桂林市桂科房地产开发公司支付原告（反诉被告）桂林市安杰房地产开发有限责任公司违约金人民币403.2万元；四、驳回原告（反诉被告）桂林市安杰房地产开发有限责任公司、被告（反诉原告）桂林市桂科房地产开发公司其他诉讼请求。本案本诉案件受理费179400元（安杰公司已预交），本案反诉案件受理费79700元（桂科公司已预交），合计259100元，由原告（反诉被告）桂林市安杰房地产开发有限责任公司承担69100元，由被告（反诉原告）桂林市桂科房地产开发公司承担190000元。上诉人桂林市桂科房地产开发公司不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定上诉人与被上诉人2007年7月3日签订的《金山商城二期项目转让开发合同》有效是错误的。被上诉人作为一个开发企业没有合法资质，也没有政府部门任何项目方的审批手续和合法批文，而独自进行房地产开发运作，属于违法行为。一审法院认定上诉人与被上诉人均存在违约行为，但只判令上诉人支付违约金，显失公平。《金山商城二期项目转让开发合同》不具有继续履行的意义。故请求二审法院撤销桂林市象山区人民法院作出的（2013）象民初字第254号民事判决，判令驳回被上诉人的诉讼请求，依法支持上诉人的反诉请求，认定《金山商城二期项目转让开发合同》无效，被上诉人将该项目返还上诉人，被上诉人支付上诉人经济损失600万元。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人桂林市安杰房地产开发有限责任公司辩称，本案转让合同合法有效，该合同是在双方平等自愿基础上签订的，不存在欺诈、隐瞒的情形。被上诉人已经按照合同履行了义务，由于上诉人违约才导致纠纷，被上诉人有权要求上诉人继续履行合同，上诉人没有解除合同的法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。案经本院审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、双方签订的转让开发合同是否有效；二、被上诉人安杰公司是否应承担相应的违约责任；三、合同是否继续履行。关于合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，合同自成立时生效。上诉人桂科公司与被上诉人安杰公司在协商一致的基础上签订《金山商城二期项目转让开发合同书》，对双方具有约束力，受法律保护。该合同性质为转让房地产开发合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第二款规定，设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。被上诉人安杰公司于2007年7月13日经桂林市工商行政管理局核准成立，2012年3月29日广西壮族自治区住房和城乡建设厅对安杰公司颁发暂定资质证证书，被上诉人安杰公司具备房地产开发资质。关于上诉人桂科公司认定被上诉人安杰公司不具备合法资质的诉称，本院不予认可。上诉人桂科公司与被上诉人安杰公司在合同中明确约定当工程量完成总工程总量25%时，由上诉人桂科公司配合完成将金山商城二期项目过户到被上诉人安杰公司的各类手续。该约定符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条关于土地使用权出让的条件，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，上诉人桂科公司与被上诉人安杰公司签订的合同，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，本院予以认可。关于被上诉人安杰公司是否应当承担相应违约责任的问题。双方在合同中约定，由于上诉人桂科公司自身债务问题导致项目无法完成的，除赔偿被上诉人安杰公司已投入资金外，上诉人桂科公司还须承担被上诉人安杰公司投入资金额的50%作为违约金。上诉人桂科公司要与该项目所有拆迁人达成一致意见，确保被上诉人安杰公司得到的该项目房产以及相关设施为完全产权。双方合同未能履行是由于上诉人桂科公司自身债务以及未能妥善进行拆迁安置导致，上诉人桂科公司违约构成根本性违约，按照合同约定应当赔偿被上诉人安杰公司投入资金额的50%的违约金。上诉人桂科公司在庭审中认为违约金约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院对违约金的数额作了具体调整，符合法律规定，本院予以认可。关于该合同是否继续履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人桂科公司作为违约方，是导致合同不能履行的主要过错方，无权决定解除合同。被上诉人安杰公司要求继续履行合同，上诉人桂科公司应当承担继续履行合同的义务。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费176360元，由上诉人桂林市桂科房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 胜审判员 关玉霞审判员 庄良平二〇一四年五月十六日书记员 黄艳华