湖北省黄石市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鄂黄石中民四终字第00047号 上诉人(原审被告)余新华，男，1937年8月11日出生，汉族，住黄石市。 被上诉人（原审原告）黄石市十五冶金馨物业管理有限公司，住所地黄石市西塞山沿湖路377号。 法定代表人王声志，该公司经理。 委托代理人纪大登，该公司职员。 委托代理人王霞，该公司法律顾问。 上诉人余新华因物业服务合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院[2012]鄂下陆民初字第01908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人余新华，被上诉人黄石市十五冶金馨物业管理有限公司（以下简称金馨物业公司）的委托代理人纪大登、王霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：余新华系下陆区广宁园居民，住下陆区××号。2007年1月1日中国十五冶金建设有限公司(甲方)即业主代表与金馨物业公司(乙方)签订十五冶机关大院物业管理委托合同，由金馨物业公司提供物业服务，服务范围包含余新华所住楼房。合同约定：1、房屋的管理，已出售住房的管理，共23栋546户；2、合同期限从2007年1月1日至2007年12月31日止；3、管理服务费，乙方按黄石市物价局批准的现行标准向业主收取，即每户每月每平方米建筑面积0.2元的物业管理费，乙方要严格按照《黄石市物业服务收费管理实施办法》中的服务范围和服务标准执行；4、乙方物业服务费以按季预收的方式进行，住户（业主或物业使用人）应在每季首月15日前足额交纳当季物业服务费，拖欠物业服务费的住户应承担每日千分之五的滞纳金；5、在收费标准需要调整时，乙方应及时通知甲方，按政府相关部门规定和文件精神，经甲乙双方协商报市相关部门批准后予以调整。2008年1月1日中国十五冶金建设有限公司(甲方)与金馨物业公司(乙方)签订十五冶机关大院物业管理委托合同，由金馨物业公司提供物业服务，服务范围包含余新华所住楼房。合同约定：1、房屋的管理，已出售住房，共19栋615户；2、合同期限从2008年1月1日至2008年12月31日止；3、管理服务费，乙方按黄石市物价局批准的现行标准向业主收取，即每户每月每平方米建筑面积0.2元的物业管理费，乙方要严格按照《黄石市物业服务收费管理实施办法》中的服务范围和服务标准执行；4、乙方物业服务费以按季预收的方式进行，住户（业主或物业使用人）应在每季首月15日前足额交纳当季物业服务费，拖欠物业服务费的住户应承担每日千分之五的滞纳金；5、在收费标准需要调整时，乙方应及时通知甲方，按政府相关部门规定和文件精神，经甲乙双方协商报市相关部门批准后予以调整。2009年1月1日中国十五冶金建设有限公司(甲方)与金馨物业公司(乙方)签订十五冶机关大院物业管理委托合同，由金馨物业公司提供物业服务，服务范围包含余新华所住楼房。合同约定：1、房屋的管理，房改房、集资住房，共19栋491户；2、合同期限从2009年1月1日至2009年12月31日止；3、管理服务费，乙方按黄石市物价局批准的现行标准向业主收取，即每户每月每平方米建筑面积0.2元的物业管理费，乙方要严格按照《黄石市物业服务收费管理实施办法》中的服务范围和服务标准执行；4、乙方物业服务费以按季预收的方式进行，住户（业主或物业使用人）应在每季首月15日前足额交纳当季物业服务费，拖欠物业服务费的住户应承担每日千分之五的滞纳金；5、在收费标准需要调整时，乙方应及时通知甲方，按政府相关部门规定和文件精神，经甲乙双方协商报市相关部门批准后予以调整。2010年1月1日中国十五冶金建设有限公司(甲方)与金馨物业公司(乙方)签订十五冶机关大院物业管理委托合同，由金馨物业公司提供物业服务，服务范围包含余新华所住楼房。合同约定：1、房屋的管理，房改房、集资住房、公有住房，共19栋491户；2、合同期限从2010年1月1日至2010年12月31日止；3、管理服务费，乙方按黄石市物价局批准的现行标准向业主收取，即每户每月每平方米建筑面积0.2元的物业管理费，乙方要严格按照《黄石市物业服务收费管理实施办法》中的服务范围和服务标准执行；4、乙方物业服务费以按季预收的方式进行，住户（业主或物业使用人）应在每季首月15日前足额交纳当季物业服务费，拖欠物业服务费的住户应承担每日千分之五的滞纳金；5、在收费标准需要调整时，乙方应及时通知甲方，按政府相关部门规定和文件精神，经甲乙双方协商报市相关部门批准后予以调整。2011年1月1日中国十五冶金建设有限公司(甲方)与金馨物业公司(乙方)签订十五冶机关大院物业管理委托合同，由金馨物业公司提供物业服务，服务范围包含余新华所住楼房。合同约定：1、房屋的管理，房改房、集资住房、公有住房，共22栋639户；2、合同期限从2011年1月1日至2011年12月31日止；3、管理服务费，乙方按黄价房服发[2010]9号黄石市物价局、黄石市房地产局关于印发《黄石市物业服务收费管理试行办法》通知中的三级服务等级标准从2011年1月1日起向业主收取，即物业管理费每户每月每平方米建筑面积0.3元；4、乙方物业服务费以按季预收的方式进行，住户（业主或物业使用人）应在每季首月15日前足额交纳当季物业服务费，拖欠物业服务费的住户应承担每日千分之五的滞纳金；5、在收费标准需要调整时，乙方应及时通知甲方，按政府相关部门规定和文件精神，经甲乙双方协商报市相关部门批准后予以调整。2012年3月30日中国十五冶金建设集团有限公司(甲方)与金馨物业公司(乙方)签订十五冶机关大院物业管理委托合同，由金馨物业公司提供物业服务，服务范围包含余新华所住楼房。合同约定：1、房屋的管理，房改房、集资住房、公有住房，共22栋639户；2、合同期限从2012年1月1日至2012年12月31日止；3、管理服务费，乙方按黄价房服发[2010]9号黄石市物价局、黄石市房地产局关于印发《黄石市物业服务收费管理试行办法》通知中的三级服务等级标准即每户每月每平方米建筑面积0.3元的物业管理费向业主收取；4、乙方物业服务费以按季预收的方式进行，住户（业主或物业使用人）应在每季首月15日前足额交纳当季物业服务费，拖欠物业服务费的住户应承担每日千分之五的滞纳金；5、在收费标准需要调整时，乙方应及时通知甲方，按政府相关部门规定和文件精神，经甲乙双方协商报市相关部门批准后予以调整。余新华从2008年1月开始未缴纳物业管理费，经金馨物业公司多次催缴未果。另认定：1、余新华房屋面积为76.57平方米；2、2011年1月1日前物业收费标准为每户每月每平方米建筑面积0.2元，之后为每户每月每平方米建筑面积0.3元；3、2006年12月，金馨物业公司对十五冶教师楼即余新华所住房屋的屋顶进行改造，并于2007年2月竣工验收合格。 原审判决认为：本案系物业服务合同纠纷。中国十五冶金建设有限公司即业主代表与金馨物业公司签订的十五冶机关大院物业管理委托合同以及中国十五冶金建设集团有限公司与金馨物业公司承接中国十五冶金建设有限公司即业主代表与金馨物业公司签订的十五冶机关大院物业管理委托合同是双方真实意思表示，是合法有效的，予以确认。业主代表与物业公司签订的物业管理合同对业主具有约束力，余新华作为物业管理合同范围内的业主，故物业管理委托合同对其具有约束力，余新华应按合同约定向金馨物业公司缴纳物业管理费，因此对金馨物业公司要求余新华支付物业管理费的请求，予以支持。对余新华提出双方未签订物业服务合同，金馨物业公司无权收费的抗辩意见，因余新华所住房屋地址系物业管理委托合同约定服务范围，余新华作为物业管理合同范围内的业主，物业管理委托合同对其具有约束力，故对此抗辩意见依法不予支持。对余新华提出金馨物业公司服务不到位的抗辩意见，因其未能提供证据予以证明，故对该抗辩意见依法不予支持。对金馨物业公司要求余新华支付滞纳金的请求，因物业管理委托合同已进行约定，且金馨物业公司计算符合规定，故对该请求依法予以支持。对余新华提出金馨物业公司改造屋顶不科学、不当，因2008年大雪造成的财产损失的抗辩意见，因余新华未能提出证据证明房屋屋顶改造的不合理，且其要求金馨物业公司进行赔偿的请求系另一法律关系，依法不予合并审理，故对该抗辩意见依法不予支持。故此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：余新华于判决生效后五日内给付金馨物业公司物业管理费1,033.1元及滞纳金1,033.1元。 宣判后，余新华不服，向本院提起上诉称：1、金馨物业公司2007年秋季承包十五冶广宁园社区19栋房屋屋顶改造工程，该工程系不合格工程且为危险工程，造成其财产损失980元，且还存在安全隐患，故其抗交物业费；2、原审未能履行法律程序，在开庭之前未履行交换证据审查和认证的过程和时间，造成其错过反诉的时机；3、原审判决偏袒金馨物业公司，房屋屋顶改造工程并未验收合格。请求撤销原判，依法改判或发回重审。 金馨物业公司口头答辩称：本案所涉房屋是房改房，承建单位是中国十五冶金建设有限公司，且余新华在2007年交过物业费，说明他对物业管理委托合同是认可的，该合同是有效的。余新华拒交物业费是金馨物业公司对屋顶改造，又恰逢2008年大雪，他认为存在危险隐患，且造成了他的一定损失，但金馨物业公司已经履行了服务义务，余新华不交物业管理费不符合法律规定。原审程序合法，在原审笔录中双方都有签字。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 余新华在二审庭审中提供如下证据材料： 证据一、业方签名的证明三份。拟证明金馨物业公司与中国十五冶金建设集团有限公司的物业管理委托合同未在小区内公示也未通知广大业主；金馨物业公司未公布服务资金的收支情况，且收费不开具正规发票；金馨物业公司服务不到位。 证据二、照片一组。拟证明金馨物业公司服务不到位。 证据三、余新华、孙纳新、黄福明所写证据材料一份及请求书、财产损失统计表、整改要求。拟证明屋顶存在危险隐患及原审法官缺失诚信。 证据四、余新华、孙纳新、黄福明所写证据材料一份及工程质量竣工验收记录、案外人热水器移机费和材料费的收条。拟证明屋顶改造工程不合格。 庭审中，余新华申请三证人林学仁、沈世轩、谷元榜出庭作证，拟证明物业管理委托合同未公示，收取管理费未出具正规发票，物业服务不到位。 金馨物业公司质证称：对证据一中的三份证据认为不属于新证据，第三份证据在原审中出具过，且该三份证据均属于证人证言，证人应当出庭作证，也无法证明其不知道管理委托合同，因余新华2007年交过物业费。对证据二认为来源不合法，照片不清晰，且时间是原审判决后，不能反应当时的情况，并且健身器材的维修是要维修费支出的，房改房没有维修基金。对证据三认为与本案无关，系原审法官组织双方进行调解的方法。对证据四认为不属于证据范畴，也与本案无关。对三证人证言认为不属于新证据，且与本案有利害关系，不予质证。 本院认为，余新华所提交的证据一系证人证言性质，虽与三证人的证言相对应，但绝大多数证人未出庭作证，且绝大多数业主都交纳了物业管理费。故对其拟证明物业管理委托合同未公示，业主也不了解的证明目的不予认可。其提交的证据三系原审法官为调解处理本案所做工作，与本案无关，不予采信。其提交的证据四也与本案无关，不予采信。其提交的证据二与证据一及证人证言能够证实金馨物业公司在从事物业管理服务中存在一定的瑕疵，本院予以认定。 经审理查明，原审判决认定的事实属实。 本院认为：余新华所居住的下陆区广宁园小区，原系中国十五冶金建设有限公司的职工住宅，现小区内有房改房、集资住房和公有住房。中国十五冶金建设有限公司、中国十五冶金建设集团有限公司作为建设单位，也作为业主代表与金馨物业公司签订的物业管理委托合同，对小区内的业主具有约束力。余新华称其不知道物业管理委托合同，该合同也未向业主进行公示，但小区内的绝大多数业主都按约交纳了物业管理费，且余新华也交纳了2007年的物业管理费，故余新华应知道物业管理委托合同。关于余新华提出金馨物业公司屋顶改造工程不合格，存在重大安全隐患，且对其造成财产损失，故其拒交物业管理费的上诉理由，原审中金馨物业公司提交了工程竣工验收单，证明其改造工程验收合格。关于余新华的财产损失问题，因与本案非同一法律关系，且其在原审中也未提出反诉，其可另行主张。金馨物业公司已依约履行了物业服务合同的义务，余新华应按约交纳了物业管理费。至于金馨物业公司是否未完全按约履行维修、养护、管理和维护义务，鉴于余新华在本案中未提起反诉，其可另行主张。故余新华的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于原审程序问题，经查，原审审理程序不存在违反法律规定的情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，裁判结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由余新华负担。 本判决为终审判决。 审判长 童 威 审判员 戴俊英 审判员 乐 莉 二〇一四年五月十四日 书记员 陈 燕