广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2014)中一法民一初字第796号原告：郑玉良，男，1962年2月26日出生，汉族，住中山市石岐区，原告：张小红，女，1961年9月18日出生，汉族，住中山市石岐区，上述原告共同委托代理人:林少杰、郑家麟,分别系广东翔宇律师事务所律师、律师助理。被告：广东宏达市政建设有限公司，住所地中山市港口镇美景花园28幢22卡之一，组织机构代码73044789-1。法定代表人：林元坚，董事长。委托代理人：黄子明，广东国融律师事务所律师。被告：中山市盛世佳物业服务有限公司，住所地中山市东区雍景园三期63号（二层）及65号（二层），组织机构代码68636591-9。法定代表人：谢炳强，总经理。委托代理人：邓峰，该公司经理。原告郑玉良、张小红诉被告广东宏达市政建设有限公司（以下简称宏达公司）、中山市盛世佳物业服务有限公司（以下简称盛世佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月12日受理后，依法由代理审判员林佩坚独任审判，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告张小红及两原告共同委托代理人林少杰，被告宏达公司委托代理人黄子明，被告盛世佳公司委托代理人邓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑玉良、张小红诉称：2010年7月21日，原告郑玉良、张小红与被告宏达公司签订《中山市商品房买卖合同》，由原告郑玉良、张小红向被告宏达公司买受座落于中山市港口镇银库路6号裕港豪庭一期7幢202房，单价539215.00元，合同第八条约定交付期是2010年8月22日，合同第十一条约定交付方式为书面通知买受人办理交付手续。在合同签订的当天，原告张小红以信用卡消费刷卡方式，支付了首期款378215元，在2010年8月12日以按揭付款方式支付了161000元给被告宏达公司。两笔合计支付了价款共539215元。2010年12月13日，被告宏达公司向原告张小红提交了正式发票，发票金额539215元。2010年7月1日，原告张小红向被告宏达公司填写《折扣申请表》申请认购中山市港口镇银库路6号裕港豪庭一期地下车库A42、A43车位（以下简称A42、A43车位）。被告宏达公司签字同意给予优惠后等候通知签订正式合同。原告张小红在等候通知签订正式合同时，误认为是被告宏达公司到时候将A42、A43两个车位及7幢202房一并交付，也没有催促被告宏达公司交付7幢202房。2011年7月25日，原告张小红与被告宏达公司签订《中山市商品房买卖合同》两份，由原告张小红向被告宏达公司买受A42、A43车位。合同第八条约定交付期是2011年8月25日。2011年年底，也就是在2011年8月25日，到期交付A42、A43两个车位之后，因原告迟迟没有收到7幢202房办理交付手续书面通知书，就前往在中山市港口镇的售楼部查询，售楼部答复，物业交付问题已经打包给被告盛世佳公司负责，打发原告张小红去找盛世佳公司办理收取7幢202房手续。盛世佳公司要求原告张小红支付7幢202房从2010年8月份起的物业管理费，否则不予办理交付手续。原告张小红要求盛世佳公司提交从2010年8月份起的物业管理的收费依据，认为尚没有收楼，更加没有收到办理交付手续书面通知。被告盛世佳公司称到时找到依据再给原告张小红。结果，原告张小红数十次不间断地向盛世佳公司交涉。盛世佳公司每次都是打发原告张小红回家等通知。原告张小红忍无可忍，先后向中山市住建局、消委会等单位投诉反映。中山市住建局通知该案××中山市港口镇住房和城乡建设局（以下简称港口镇住建局）处理。2013年10月24日，港口镇住建局派员与原告张小红在被告盛世佳公司协商调解。被告盛世佳公司仍然只同意7幢202房办理收楼手续，对A42、A43两个车位，仍然告知原告张小红回家等通知。2014年2月24日，原告张小红收到中山市第一人民法院送达的诉讼材料[案号：（2014）中一法民一初字第431号]。被告盛世佳公司认为原告张小红拒收7幢202房及A42、A43车位，要求原告张小红支付物业服务费及滞纳金。原告认为：1.被告宏达公司作为7幢202房的出卖人，负有直接向原告交付买受的物业的义务，被告宏达公司转委托给被告盛世佳公司履行办理交付手续，对于被告盛世佳公司没有正当履行办理交付手续的后果，应当由被告宏达公司承担向原告支付违约金的义务。2.被告盛世佳公司没有正当履行受委托的办理7幢202房交付手续，对于其没有向原告张小红书面通知办理交付手续的事实予以掩饰，无理要求原告张小红支付从2010年8月起算的物业服务费。对于原告张小红提出异议，要求给出从2010年8月起算物业服务费依据时，被告盛世佳公司又以回家等通知，到时给依据为由，继续不履行办理7幢202房交付手续。3.对于政府主管部门主持调解，被告盛世佳公司采取阳奉阴违手法，表面上同意7幢202房从2013年10月24日起收楼，从2013年11月1日起计算物业服务费。但是，对于A42、A43两个车位，被告盛世佳公司仍要求从2010年8月付款之日起计算的物业服务费，甚至在原告张小红已经将物业服务托收存折帐号资料交付给被告盛世佳公司时，被告盛世佳公司仍然只收取7幢202房的物业服务费。相反，被告盛世佳公司以另行起诉的方式，认为原告拒交物业服务费，企图通过诉讼方式牟取非法利益。显属违背诚实信用的原则。鉴于被告盛世佳公司起诉在先，应对被告宏达公司违约行为一并承担连带责任。4.由于二被告没有书面通知原告办理交付手续，原告张小红提出交涉要求收楼时，被告盛世佳公司又要求原告张小红支付从2010年8月起算的物业服务费，继续拒绝办理7幢202房交付手续，造成了原告张小红本来寄望在房价高企时，将现住旧房变卖搬进新房，居住新房又方便就近上班的计划落空，造成了房价在2013年年底回落，变卖减价的损失，以及已支付了足额的购房款，而且承担了银行按揭贷款的利息支出，但无法占有、使用、收益、处分自已的物业的损失。被告宏达公司应当支付违约金，按照原告张小红实际付款给被告宏达公司的金额，按照《中山市商品房买卖合同》第九条规定的利率，即每日万分之四的利率支付违约金给原告张小红，以上违约金应至2013年10月24日交付之日止，被告盛世佳公司应负连带清偿责任。为此，两原告具状至本院，请求判令：1.被告宏达公司支付逾期交付商品房的违约金给原告郑玉良、张小红，按照两原告已付款539215元的每日万分之四计算，从2010年8月22日起至2013年10月24日止，共计246528.60元；2.被告盛世佳公司对上述债务负连带清偿责任。诉讼中，两原告增加一项诉求：判令两被告承担本案诉讼费用。原告郑玉良、张小红为支持其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.折扣申请表；2.《中山市商品房买卖合同》；3.广东农村信用合作社转帐凭证；4.销售不动产统一发票；5.情况反映信；6.调解结果笔录；7.（2014）中一法民一初字第431号应诉通知书。被告宏达公司辩称：一、宏达公司出售的商品房为现楼，原、被告双方均清楚，买受人只需按约支付相应的购楼款，房屋即可交付。宏达公司已于2010年5月27日取得所出售楼盘的竣工验收备案表，按照双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条第4款约定，宏达公司所售商品房自2010年5月27日起可交付使用。两原告与宏达公司签订合同时间为2010年7月21日，也就是说两原告签约时已清楚知道按照买卖合同约定，支付相应款项即可办理房产交付手续，考虑到给一定时间原告筹足购房款，合同约定了签约一个月内付清购房款（也就是约定了2010年8月21日前付清购房款）后的第二天，即2010年8月22日前双方办理房产交付手续。二、宏达公司已经按照合同约定履行了告知房产交付的相应义务，两原告诉求于法无据，与事实不符。1.如前所述，宏达公司与两原告签订的《中山市商品房买卖合同》约定签订合同一个月内付清余款，付清余款第二天即可交楼，这本身就是一项房产交付通知；2.2010年8月以后，宏达公司多次电话通知两原告办理商品房交付手续，除此之外，宏达公司以及其委托的盛世佳公司分别于2010年8月25日、2012年3月26日、2012年11月6日、2012年12月29日和2013年7月15日以书面和短信的方式要求两原告办理交楼手续。三、两原告声称被告不同意办理交楼手续，与事实相悖。宏达公司与两原告签订的《中山市商品房买卖合同》第八条关于延期交付第2款以及附件六《合同补充协议》第四条推迟交付的条款约定，买受人未按政府规定足额缴纳维修基金等费用的情况下，出卖人有权推迟交付房屋。事实上，两原告于2013年10月29日才缴纳了相应的维修基金。四、两原告要求违约金计算方式不符合约定和法律规定，计算标准亦过高，参照《中山市商品房买卖合同》第九条，即使被告违约，违约金最高也不应超过购房总额1%。被告宏达公司就其辩解在举证期限内提交的主要证据有：1.竣工验收备案表；2.国内挂号信函收据、EMS专递邮件详情单、发票；3.短信通知；4.维修基金收据。被告盛世佳公司辩称：1.盛世佳公司不应对本案债务承担连带清偿责任。2.宏达公司与盛世佳公司分别五次向原告发出收楼通知，第一次由宏达公司于2010年8月通过电话及挂号信通知，第二次由宏达公司于2012年3月6日以挂号信通知，第三次由盛世佳公司于2012年11月6日以特快专递通知，第四次由盛世佳公司于2012年12月29日以手机短信通知，第五次由盛世佳公司于2013年7月15日以手机短信通知。3.办理收楼手续需要业主携带身份证明以及维修基金，但是原告多次过来收楼均没有带维修基金。4.原告承认有收过催缴物业费通知单，而该催缴物业费通知单不仅有催收物业管理费并且有收楼通知。被告盛世佳公司就其辩解在举证期限内提交的主要证据有：1.收楼通知书；2.业主收楼须知；3.国内挂号信函收据；4.EMS专递邮件详情单；5.EMS快递签收证明；6.物业管理费催收函；7.短信通知；8.竣工验收备案表；9.《中山市商品房买卖合同》；10.《前期物业服务合同》。经审理查明：位于中山市港口镇民昌路裕港豪庭一期工程建设单位系宏达公司，竣工验收日期为2010年5月27日。2010年2月3日，宏达公司与盛世佳公司签订《前期物业服务合同》，约定由盛世佳公司对宏达公司开发的裕港豪庭一期实施前期物业管理。宏达公司并委托盛世佳公司为裕港豪庭一期业主办理房屋验收交付手续。2010年7月21日，宏达公司与郑玉良、张小红签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：郑玉良、张小红向宏达公司购买其所开发的裕港豪庭一期7幢202房，建筑面积123.21平方米，套内建筑面积102.76平方米，公摊面积20.45平方米；该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为5247.32元/平方米，总金额539215元；郑玉良、张小红应于2010年7月21日前支付首期款378215元，于2010年8月21日前支付161000元。合同第八条约定交付期限及条件为：宏达公司应在2010年8月22日前将具备下列第4种条件即“该商品房经验收合格。该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告。”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：“（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按总房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按以下方式分时段计算，向买受人支付违约金（该违约金为两个时段违约金之总和）：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起计180日内（第一个时段），出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之二的违约金；逾期的第181日计起至实际交付之日止（第二个时段），出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之四的违约金。”第十一条交接约定为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如买受人未付清应付款或其他款项，出卖人有权将该商品房的交付使用日期适当顺延，但自合同约定的交付期限届满之日起，该商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担。2、如买受人在出卖人发出交付通知30天后，或超过合同约定交楼期15天，仍未办理交楼手续，则视同已进行验收交接。上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。”合同附件六第四条约定：“在买受人未按合同付清全部房价款（包括逾期付款的违约金）或未按政府规定足额缴纳维修基金等费用的情形下，出卖人有权推迟交付房屋。”合同附件六第六条约定在本合同约定的房屋交付时间之前，出卖人使用如下任何方式之一通知买受人房屋交付的，均视为有效通知：“1.以挂号信或特快专递邮寄通知。以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点。2.于该商品房当地主要媒体（以中山日报）刊登交付公告。以报纸刊登该公告视为送达。3.电话/短信通知。送达的时间为买受人接到通知交付电话/短信的时间。”《中山市商品房买卖合同》还约定了其他事项。签订《中山市商品房买卖合同》当日，郑玉良、张小红向宏达公司支付了首期购房款378215元，于2010年8月12日以银行按揭方式支付第二期购房款161000元。涉案商品房于2012年1月16日取得房地产权属证书[土地证号：中府国用（2012）第易11001**号、房产证号：粤房地权证中府字第××号]。宏达公司于2012年3月6日以挂号信方式向郑玉良、张小红提供的地址（广东省中山市石岐区城市花园宝金阁4幢403房）发出收楼通知。此外，盛世佳公司于2012年11月6日以EMS特快专递方式向上述地址发出管理费催收函，于2012年12月29日、2013年7月15日以短信方式向郑玉良、张小红提供的电话号码（189××××6889）发出信息提示，内容为：“温馨提示：您裕港豪庭一期7幢202房，我司资料显示仍未办理收楼手续（开发公司和物业公司已多次催收），为保障您的利益，避免物业相关费用的滞纳金累加，请您务必尽快前来办理相关手续，谢谢合作。咨询电话：0760-8993****（售楼部）、0760-89922368（物业服务中心）中山市盛世佳物业服务有限公司”。2013年9月，张小红向港口镇住建局投诉，反映近三年来多次前往盛世佳公司收楼未获成功，并称盛世佳公司要求其缴纳从2010年8月起的物业管理费才同意交楼。2014年4月29日，本院依职权向港口镇住建局调查，该局经办张小红投诉的工作人员梁钦明述称：其于2013年8至9月期间接收到张小红投诉反映多次到发展商或物业公司要求收楼未获成功，至于张小红反映的纠纷起点时间则记不清楚。接到投诉后，其于2013年10月24日组织张小红、宏达公司、盛世佳公司在盛世佳公司办公室内进行调解。当日，张小红、宏达公司、盛世佳公司达成交楼的一致意向，但因张小红未携带郑玉良的身份证而无法办理。庭审中，张小红、宏达公司、盛世佳公司对本院上述调查内容真实性予以确认。2013年10月29日，郑玉良、张小红交纳涉案商品房专项维修基金3696元，盛世佳公司正式将涉案商品房交付郑玉良、张小红使用。2014年3月12日，郑玉良、张小红向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：2011年7月25日，张小红向宏达公司购买裕港豪庭一期地下车库A42、A43小车位，双方签订了两份《商品房买卖合同》。张小红与宏达公司、盛世佳公司商品房买卖合同纠纷一案中[案号：（2014）中一法民一初字第797号]，张小红请求宏达公司、盛世佳公司连带承担逾期交付上述车位的违约责任。因两案的法律关系性质以及当事人基本一致，本院将该案与本案合并审理。庭审中，张小红称购买上述车位的时候要求办理涉案商品房的交付手续，盛世佳公司予以确认，但表示因张小红携带的资料不齐全才没有办理收楼，当时只是要求张小红出示身份证明文件以及缴纳维修基金才能办理收楼，并没有要求张小红缴纳物业服务费才可以收楼。盛世佳公司并称，2013年10月张小红再次要求收楼的时候，其司有要求张小红缴纳维修基金以及物业服务费。诉讼中，因郑玉良、张小红表示没有接到宏达公司或盛世佳公司有关收楼的电话或信函，本院根据宏达公司申请，于2014年5月3日到中国电信中山分公司调查自2010年6月1日至2013年12月31日期间宏达公司（电话号码为0760-8993****、8993×××3）与郑玉良、张小红（电话号码为0760-8821****、189××××6889）的通话记录，中国电信中山分公司口头回复称：根据相关规定，电信通话记录信息只保留一年，通过系统查询反映，从2013年6月至2014年5月近一年来没有上述两方的通信记录。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。郑玉良、张小红与宏达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依合同全面履行自己的义务。诉讼中，各方当事人均确认宏达公司委托盛世佳公司为裕港豪庭一期业主办理收楼手续，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，上述委托内容和目的合法，盛世佳公司在代理权限内实施的民事法律行为产生的民事责任依法由宏达公司承担，郑玉良、张小红请求盛世佳公司对宏达公司逾期交楼承担连带责任的理据不足，本院不予支持。本案的争议焦点为：涉案商品房在2013年10月29日前未能实际交付的原因及相应责任的承担问题。首先，从合同履行时间分析。《商品房买卖合同》于2010年7月21日签订，约定的首期购房款、第二期购房款的支付时间分别为签订合同当日和同年8月21日，约定的交楼时间为同年8月22日，签订合同时间、付款时间和交楼时间紧凑，整个过程只需要一个月时间完成，且庭审中张小红亦确认签订《商品房买卖合同》之前已到过涉案商品房观看内外部情况，可见宏达公司向郑玉良、张小红出售的涉案商品房为现楼。结合裕港豪庭一期工程竣工验收日期为2010年5月27日可得知，涉案商品房在双方签订合同时已具备交付条件。其次，从合同第八条、第十一条以及其附件六第四条、第六条的交楼条款约定分析。这些条款约定的其中一项收楼条件为，在约定的商品房交付时间之前涉案商品房达到交付条件的，宏达公司可通过信函、电话、短信方式通知郑玉良、张小红收楼，本院认为该项约定不完全适用于本案，理由为：如前所述，宏达公司向郑玉良、张小红出售的涉案商品房实为现楼，且在签订合同时已具备交付条件。郑玉良、张小红具有完全民事行为能力，其理应知道涉案商品房的交楼时间在《商品房买卖合同》有具体约定，为2010年8月22日，也理应知道不按约定前来收楼可能产生的法律后果。因此，根据上述交楼条款约定，应适用另一项收楼条件，即在约定交楼时间的十五天内（即2010年9月6日前），郑玉良、张小红应前往宏达公司办理收楼手续，否则，从2010年9月7日开始即视为涉案商品房已进行验收交接，有关的房屋毁损、灭失的风险转移于郑玉良、张小红，并开始起计房屋的保修期及物业服务费。再次，从涉案商品房未能实际交付的原因分析。张小红主张其于2011年7月向宏达公司购买裕港豪庭一期地下车库A42、A43小车位时提出过涉案商品房的交接要求，宏达公司不持异议，但否认因郑玉良、张小红未缴清物业服务费而拒绝交楼，相反是因为张小红未带齐相关资料而未能办理收楼。双方对涉案商品房未能实际交付的原因各执一词。对此，必须根据双方的证据予以查明。从常理分析，不能实际收楼有若干可能，现涉案商品房客观上符合交付条件，主观上不能实际交付既可能是郑玉良、张小红自身原因，也可能是宏达公司自身原因。在宏达公司否认是其自身原因导致郑玉良、张小红未能实际收楼情况下，应由郑玉良、张小红进一步举证证明。事实上，宏达公司或盛世佳公司于2012年3月至12月期间仍不定期通知郑玉良、张小红收楼，表明宏达公司主观上希望郑玉良、张小红尽快收楼。张小红于2013年9月投诉至港口镇住建局，反映近三年以来因盛世佳公司以未缴清物业服务费为由不让其收楼，此投诉主张没有相关证据证明。经本院于2014年4月29日向港口镇住建局经办人梁钦明调查，仍无法查明郑玉良、张小红与宏达公司实际于何时起因为物业服务费问题影响涉案商品房的交接并形成纠纷。故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，郑玉良、张小红主张因宏达公司原因导致涉案商品房不能实际交付，因证据不足，该主张依法不能成立。综上，本院认为，涉案商品房于签订合同时已具备交付条件，郑玉良、张小红虽然最终于2013年10月29日办理交接手续，但是不影响本院对宏达公司已依约向郑玉良、张小红办理验收交接的认定，宏达公司不构成违约，无须向郑玉良、张小红承担逾期交楼的违约责任。郑玉良、张小红的诉求理据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告郑玉良、张小红的诉讼请求。案件受理费4998元，减半收取为2499元（两原告已预交），由原告郑玉良、张小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  林佩坚二〇一四年六月十一日书 记 员  雷绮婷