海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终280号 上诉人：谷学俭，男，1973年5月16日出生，汉族，住山西省太原市。 委托诉讼代理人：霍振兴，山西华炬律师事务所律师。 上诉人：海南雅居乐房地产开发有限公司，住所地陵水黎族自治县英州镇英田大道。 法定代表人：王海洋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：翟绪微，该公司员工。 上诉人谷学俭与上诉人海南雅居乐房地产开发有限公司(以下简称雅居乐公司)因商品房预售合同纠纷一案，均不服海南省陵水黎族自治县人民法院(2017)琼9028民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，因双方当事人没有提交新的证据，不开庭进行了审理。上诉人谷学俭的委托诉讼代理人霍振兴，上诉人雅居乐公司的委托诉讼代理人翟绪微参加了诉讼，本案现已审理终结。 谷学俭上诉请求：1、依法撤销海南省陵水黎族自治县人民法院(2017)琼9028民初942号民事判决书；2、依法改判支持上诉人原全部诉讼请求；3、本案一、二审全部诉讼费用由雅居乐公司承担。事实和理由：一、一审认定案涉房屋于2012年2月10日具备交付条件，该认定错误，案涉房屋至今不具备交付条件。根据合同约定，房屋在实体方面应至少同时具备三项条件方有可能视为合格：工程通过竣工验收；房屋通过消防验收；房屋装饰装修标准符合合同附件三约定。一审法院已经认定房屋门窗存在歪斜。而且鉴定之时的门窗已是被雅居乐公司在谷学俭起诉后重新更换的门窗。一审法院虽然也认可门窗歪斜属质量问题，但却将其仅认定为质量瑕疵，对房屋使用没有影响，该认定没有任何的依据。此外，房屋并非只存在门窗歪斜这一处质量问题，《房屋返修申请书》所记载的诸多问题均属不符合合同约定的质量问题；虽经被上诉人多次整改，但始终未能整改完毕，必然影响上诉人的正常使用；在本案一审开庭当日，雅居乐公司才第一次拿出消防验收意见书，上诉人至此才得知消防通过验收的事实。在此之前，上诉人有权以此为由拒绝收房，对此后果的产生，应由雅居乐公司承担责任。二、一审认定涉案房屋已经于2012年12月18日交付上诉人严重错误。涉案房屋至今未交付上诉人。双方合同约定的住宅质量保证书和住宅使用说明书至今没有交付谷学俭人；双方至今没有签署房屋交接单。至于上诉人签收的门卡和房屋内物品清单，上诉人需要说明：(1)在案涉房屋的交付实际操作过程中，必须先签收门卡才允许进房验收。所以，签收门卡并不意味房屋已经交付；(2)案涉房屋有门卡、钥匙、密码三种方式，签收门卡也不意味着房屋控制权由上诉人单独享有。雅居乐公司入房屋整修，甚至到后期直接更换了门锁，完全取得了房屋的控制权。鉴定当日，也是雅居乐公司打开房门后，大家才进入屋内开展鉴定事宜；(3)签收房屋内物品与签收房屋交接单是完全不同的两个事宜，不能用签收物品取代交接房屋。故一审法院以签收门卡和屋内物品即认定案涉房屋已经交接，认定错误。如果房屋已经在2012年12月18日交接，那为什么雅居乐公司之后还多次向上诉人发出《催收楼通知书》。显然，案涉房屋至今未交付上诉人。三、一审法院对合同约定违约金予以调整，没有任何依据。首先，上诉人为了签收房屋，多次从山西前往海南，房屋的逾期交付给上诉人造成了高额的差旅费、律师费等多项损失，原审认定上诉人只有利息损失，不符合客观实际。其次，案涉房屋买卖合同为格式合同，违约金条款由雅居乐公司拟定，在发生违约情形时，其又主动提出违约金过高要求予以调整，违反了民法诚信原则。四、一审未对鉴定费承担问题予以认定，遗漏了上诉人的诉讼请求。在一审审理过程中，为了查明案件事实，申请人申请进行鉴定，并支出了鉴定费15000元。经鉴定，证实案涉房屋门窗存在歪斜。鉴定费用应当由雅居乐公司承担，况且上诉人也提出了要求雅居乐公司承担鉴定费的请求。综上，望二审法院查明事实，依法改判。 雅居乐公司辩称：原审涉案的房屋2012年2月10日是具备交付条件的，工程取得竣工验收和消防验收；根据双方签订的附件三，雅居乐公司已经达到装修标准，鉴定报告也明确叙述了门窗倾斜度不影响使用，雅居乐公司是2011年11月份就取得竣工验收备案书，这意味着雅居乐公司取得住宅保证书和住宅使用说明书，在集中交付的现场（2011年11月30日）也公示了住宅保证书和住宅使用说明书，谷学俭没有收到保证书和说明书，但不影响交付的事实；这个《催收楼通知书》是物业公司为了催收物业费批量发的，并非雅居乐公司发的，2012年2月10日就交付了房屋。一审法院对违约金的调整是适中的，关于鉴定费的问题由法院来认定。 雅居乐公司上诉请求：撤销海南省陵水黎族自治县人民法院(2017)琼9028第942号民事判决书第一项。二、改判驳回谷学俭一审的诉讼请求。三、本案诉讼费、鉴定费由谷学俭承担。事实及理由：一审判决认定事实错误。一审判决认定2014年8月23日上诉人向谷学俭发出《催收楼通知书》，认定雅居乐公司于2016年10月12日再次向谷学俭发《催收楼通知书》，双方因涉案房屋是否达到交付标准问题最终未能达成一致意见。2014年8月23日、2016年10月12日两份《催收楼通知书》发送的主体为“海南雅居乐物业服务有限公司”，是独立的另一个法人主体，该函件并非上诉人发出，该函件的内容也是为完善收房手续及催缴物业管理费而已，并不能代表对房屋是否达到交付标准问题未达成一致，或房屋在该时点仍未交付。上诉人一直明确确认涉案房屋存在的瑕疵问题不影响交付，应自上诉人通知收房的最后一日届满时，视为该房产已交付。二、谷学俭的诉求主张已超过诉讼时效。一审判决认定谷学俭的起诉未超过诉讼时效属适用法律错误。根据《民法通则》第137条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”，该案2011年11月30日为交房日，2013年11月30日时效届满，应当从2013年11月30日开始起算诉讼时效。1、根据法院查明的事实，谷学俭于2012年12月18日到上诉人处办理了收房交接手续，且在一审判决的本院认为部分已确认涉案房屋交接时间为谷学俭收取门卡和签署房屋物品清单的时间。一审还认定谷学俭于2015年8月27日向上诉人发送律师函，该证据即谷学俭一审证据第11-13，上诉人并未提供该律师函文本及原件，一审法院在判决书第6页对证据的认证部分，也明确：“因上述邮件无法查询核对，证据的真伪无法判断，对上述第11-13份证据不予认可”。因此，不能证明谷学俭于2015年8月27日向上诉人寄送该律师函函件。因此，自2012年12月28日谷学俭收房至其提起诉讼，早已超过法定的诉讼时效。2、即使认定谷学俭于2015年8月27日向上诉人发出了律师函，但自2012年12月28日至2015年8月27日，也已超过法定诉讼时效。3、2014年8月23日该《催收楼通知书》发送的主体为“海南雅居乐物业服务有限公司”，该函件的内容也是为完善收房手续及催缴物业管理费而已，并不能代表对房屋交付问题未达成一致，或房屋在该时点仍未交付。况且，上诉人或物业公司的催收行为，不能产生诉讼时效中断的法律后果。自2012年12月28日至2015年8月27日期间，谷学俭未向上诉人主张过任何权利，其即使在其后的2017年向上诉人发送律师函或起诉，均不能再接续其诉讼时效。综上，雅居乐公司认为谷学俭诉讼请求的诉讼时效已超过，应当依法撤销一审判决第一项，驳回谷学俭一审的诉讼请求。 谷学俭辩称：关于雅居乐公司提出的《催收楼通知书》是物业公司发出，不能代表雅居乐公司与谷学俭之间就房屋是否达成交付未达成一致。雅居乐公司已经明确表示其委托物业公司办理交房事宜，《催收楼通知书》明确记载了雅居乐公司与谷学俭所订立的购房合同的内容，雅居乐公司在一审中认可谷学俭在物业公司书写的《房屋返修申请表》，而且作为证据提交法院，却不认可物业公司的《催收楼通知书》，不诚信。第一，雅居乐公司认可鉴定报告中的门窗有歪斜，装修问题有23项，不符合合同附件三的条件。第二，对方办理竣工验收就有住宅保证书和住宅使用说明书没有法律依据，即使对方拥有住宅保证书和住宅使用说明书，曾经公示，也不能免除对方向我方提供义务；违约金问题，双方对违约金是区分不同档次的，360天以上才万分之五，若调整为万分之三，这违反了双方的意恩自治。 上诉人谷学俭向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令雅居乐公司立即将符合合同约定的房屋交付谷学俭；2.请求判令雅居乐公司按日802.4245元标准支付自2011年12月1日至2017年8月11日止逾期交房违约金1669042.96元，并按此标准支付自2017年8月12日起至实际交付之日止逾期交房违约金；3.请求判令本案全部诉讼费用由雅居乐公司承担。诉讼过程中，谷学俭变更第3项诉讼请求为“请求判令全部本案诉讼费用、鉴定费用由雅居乐公司承担”。 一审法院认定的事实：2010年4月6日，谷学俭认购雅居乐公司开发清水湾开发区×区×幢×号房屋，价款1604849元。谷学俭付清全部购房款后，于2010年4月20日与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同第六条约定“买受人(谷学俭)应于签订本合同之前付购房款481455元；应于2010年5月6日或之前付房价款1123394元。”合同第七条约定“买受人逾期付款的违约责任，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人(雅居乐公司)支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的...”合同第八条约定“出卖人应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。注：商品房经验收合格是指已由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工期造成延误的；买受人未按本合同的约定向甲方(雅居乐公司)支付购房款或未履行其他义务的。”合同第九条约定“如出卖人未按本合同第八条规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期在90日之内的，买受人有权要求出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按买受人已付房款的万分之三的标准支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日而不足360日的，逾期第91日至第360日期间买受人有权要求出卖人每日按买受人已付购房款的万分之五的标准支付违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房不超过360日的，买受人不得解除合同。逾期超过360日的，买受人有权解除合同...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之五的违约金。”合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按如旧方式处理：若因买受人逾期未收房，在出卖人指定的交房期限届满当天，视为房屋已实际交付买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担。交付日(含实际交付日和视为交付日)之后发生的该商品房物业管理费由买受人承担。”第十八条约定“买受房屋仅作住宅使用。”补充合同第六条第1项约定“出卖人按合同约定发出商品房交付的通知后，买受人无合法理由拒绝接收的，自出卖人发出的收房通知书指定收房期限届满的次日起，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担，商品房保修期亦从收楼通知书指定收楼期限届满的次日起算。买受人在办理商品房交接手续时，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明该商品房存在不能收房的质量问题报告外，买受人应当接收房屋；对商品房交付时存在的不影响正常使用的暇疵，出卖人应负责维修，但不影响出卖人按收房通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交房的责任。”合同附件三约定的是装饰、设备标准、节能标准。合同签订后，雅居乐公司未能依约交房，而于2011年9月20日以因天气影响施工及缺乏工人的原因，通知谷学俭延期至2011年11月30日交房。2011年11月20日，雅居乐公司通知谷学俭于2011年11月30日起来物业公司办理收房手续。2011年12月15日和17日，谷学俭在收房时发现房屋存在以下问题：“1.卫生间门无门吸；2.卧室电视墙石材破损；3.客厅推拉门左扇上下缝不齐；4.推拉窗不能推拉；5.洗手盆、下柜门合页未装好；6.床尾石材与地面缝隙大；7.床边衣柜下墙纸发霉、壁纸翘边；8.电视未装和“1.弱电箱旁石材有色差及有缺角；2.厨房墙面石材开裂；3.入户门板条碰伤；4.厨柜门有污染；5.厨柜台面开；6.厨房地面石材有裂缝；7.浴室玻璃门缺角；8.客厅衣柜手把处刮花、缺角、掉漆；9.餐桌边角有缺角；10.客厅有一个灯不亮；11.空调百叶栅旁天花开裂；12.床头软包下方少一块玻璃；13.浴室镜面有缺角、镜柜开裂；14.马桶背后墙面石材有一块色差；15.阳台浴缸内有烧伤；16.铝门上下左右歪斜”以及“阳台门窗歪斜、平整度差”而拒收楼房，并填写了三份房屋返修申请表。雅居乐公司认为谷学俭提出的质量问题属质量瑕疵问题，在公司保修范围内，谷学俭不应拒收而再次电话通知谷学俭收房。谷学俭于2012年12月18日再次到雅居乐公司处办理收房交接手续，收取了涉案房屋磁卡两张和签署了交房物品清单。但谷学俭认为其申请的返修问题雅居乐公司未整改，而继续与雅居乐公司交涉。2014年8月23日，雅居乐公司向谷学俭发出《催收楼通知书》，告知：谷学俭至今尚未办理收楼手续，谷学俭应于公司发出的《收楼通知书》所确定日期前往涉案房屋所在地办理收楼手续；在此期限内，谷学俭如未办理收楼手续，视为该商品房已经交付；谷学俭应在交付的次日起向雅居乐公司缴交物业管理费。谷学俭收到《催收楼通知书》后，于2015年8月27日通过山西华炬律师事务所向雅居乐公司发律师函：一、雅居乐公司未能依约如期交付符合合同约定的房屋，已经严重违约；二、谷学俭至今未办理验收交接手续，系雅居乐公司欲交付的房屋未能达到交付使用条件造成，谷学俭不存在违约；三、雅居乐公司尚未将标的物业交付交付谷学俭，谷学俭无须缴纳物业费；四、望雅居乐公司收到律师函之日起15日内，主动与谷学俭联系商定房屋存在的质量问题及修复标准等相关事宜。雅居乐公司收到律师函后，于2016年10月12日再次向谷学俭发《催收楼通知书》。双方因涉案房屋是否达到交付标准问题，最终未能达成一致意见，谷学俭为此提起诉讼。案件在审过程中，谷学俭申请鉴定涉案房屋阳台左右两侧的推拉门窗在关闭和开启的状态下是否存在倾斜。经广东保顺检测鉴定有限公司鉴定的结论是：涉案房屋阳台左右两侧所检测的推拉门窗框垂直度符合现行规范的限值要求，所检测的个别推拉门窗框及推拉窗扇在关闭状态下部分存在一定的倾斜。另查明，涉案房屋工程项目已于2011年3月16日竣工备案，于2012年2月10日取得消防验收合格证。2010年4月20日至2011年8月30日，陵水地区台风、热带风暴及暴雨、大雨有34天，中雨有32天、雷阵雨有59天。 一审法院认为，本案双方争议的焦点是：1.谷学俭的主张是否超过诉讼时效；2.雅居乐公司是否逾期交房；3.违约金约定是否过高。一、诉讼时效的问题。依合同约定雅居乐公司应于2011年8月30日交房，后雅居乐公司延期至2011年11月30日交房，依约诉讼时效应从2011年12月1日起算，至2013年11月30日届满。但谷学俭在诉讼时效届满前至提起诉讼期间一直主张雅居乐公司交付符合交付条件的房屋，谷学俭一直未放弃雅居乐公司违约的权利的主张，且至2016年10月12日谷学俭还在催雅居乐公司收房，谷学俭于2017年9月11日提起诉讼，谷学俭的主张并未超过诉讼时效。故雅居乐公司主张本案超过诉讼时效，应不予支持。二、雅居乐公司有否逾期交房的问题。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，属双方自愿达成的意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应依照合同的约定履行各自的义务。按合同第八条第一款的约定雅居乐公司应于2011年8月30日之前交付符合约定标准的房屋给谷学俭，但按该条第二款的约定：因台风、雨天影响施工的原因，雅居乐公司可据实予以延期交房。2010年4月20日至2011年8月30日期间，陵水地区受台风、雨天影响施工为50天(中雨一天折半天，雷阵雨不影响施工)，故雅居乐公司可延期至2011年10月19日交房，即雅居乐公司应交房的时间是2011年10月19日。雅居乐公司通知延期至2011年11月30日交房不符合合同约定，雅居乐公司已逾期交房，故谷学俭主张雅居乐公司支付逾期交房违约金的请求，应予支持。关于雅居乐公司逾期交房多少日的问题。第一、按合同第八条第一款的约定，雅居乐公司应交付房屋的标准是：经验收合格即工程取得竣工验收备案，并符合合同约定的商品房。涉案项目工程虽于2011年3月16日取得竣工验收备案，但取得消防验收合格是2012年2月10日。根据《中华人民共和国消防法》第十三条“房屋未经消防验收合格禁止使用”的规定，涉案房屋在未经消防验收合格前，应属未达到交房条件。故涉案房屋达到交付条件的时间是2012年2月10日。第二、实际交房的时间。按合同第十一条的约定，谷学俭购买的商品房为住宅的，雅居乐公司应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，不出示证明文件或出示不齐全证明文件的，谷学俭有权拒收。谷学俭主张在交房时雅居乐公司未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》而拒收，雅居乐公司则抗辩上述文件已公示在销售大厅，但合同约定的是提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而不是公示。交房时，雅居乐公司未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，谷学俭有权拒收。因此，涉案房屋实际交房时间即为谷学俭收取门卡和签署交接该房屋物品清单的时间，即2012年12月18日。至于谷学俭主张的涉案房屋存在阳台门窗歪斜等质量问题，属质量瑕疵问题，并不严重影响谷学俭对该房屋的使用，也不属于合同约定的不符合交付的情形。因此，谷学俭以涉案房屋存在阳台门窗歪斜等质量问题拒收的理由不能成立。综上，涉案房屋应交房的时间是2011年10月19日，符合交房条件的时间是2012年2月10日，而雅居乐公司实际交房的时间是2012年12月18日，雅居乐公司逾期交房426日(2011年10月19日至2012年12月18日)。谷学俭主张逾期违约计算至2017年8月11日不符合事实，应予调整。据此，谷学俭主张立即交房也没有事实根据，事实是涉案房屋已于2012年2月10日符合交房条件，谷学俭也已经收房。故谷学俭的该主张一审法院不予支持。三、关于违约金约定比例是否过高的问题。合同约定逾期交房的违约金比例是日万分之五，而谷学俭的实际损失只有利息损失，相当于日万分之二。日万分之五的比例显然过高，一审法院据以往的判例，酌定调整违约金比例为日万分之二，即雅居乐公司应支付逾期交房违约金为136733.13元(1604849元×426日×日万分之二)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第(一)项的规定，判决如下：一、限海南雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谷学俭支付逾期交房违约金136733.13元。二、驳回谷学俭的其他诉讼请求。如上诉人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费19821.38元，减半收取9910.69元，由海南雅居乐房地产开发有限公司负担811.91元，由上谷学俭负担9098.78元。 二审期间，双方均没有提交新的证据，均坚持在一审的举证和质证意见。二审查明的事实与一审查明的相同，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点：1、谷学俭的诉讼请求是否过了诉讼时效；2、雅居乐公司是否存在违约行为，若有应如何承担违约责任。 一、关于谷学俭的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。谷学俭与雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》约定交房的时间是2011年8月30日前。合同签订后，雅居乐公司未能依约交房，而于2011年9月20日以因天气影响施工及缺乏工人的原因，通知谷学俭延期至2011年11月30日交房。2011年11月20日，雅居乐公司通知谷学俭于2011年11月30日起来物业公司办理收房手续。2011年12月15日和17日，谷学俭在收房时发现房屋存在阳台门窗歪斜等问题，之后双方就涉案房屋的质量问题进行沟通、协商、处理等，且对涉案房屋的质量瑕疵问题的处理，双方没有达成统一的认识，直到谷学俭起诉。谷学俭对其权利的主张一直处于持续的状态。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，其诉讼请求的诉讼时效并没有超过。一审判决关于诉讼时效的认定正确，本院予以维持。 二、关于雅居乐公司是否存在违约行为，若有，应如何承担违约责任的问题。本案中，谷学俭与雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行义务。谷学俭于2012年12月18日到雅居乐公司，收取了涉案房屋磁卡两张和签署了交房物品清单且其自认尚有个人物品置放于涉案房屋之内的行为，应为谷学俭接收房屋的行为。故谷学俭关于其只是为了验房而收房卡且房屋仍在雅居乐公司控制之下，不能认定其收房的辩解，不能成立，本院不予采信。雅居乐公司关于2012年2月10日就交付了涉案房屋的主张与事实不符，本院亦不予采信。因合同约定交房的时间是2011年8月30日前，除了双方合同约定的因天气影响等原因外，雅居乐公司逾期交房的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于约定的违约金是否过高的问题。依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高予以适当减少时，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，一审判决以谷学俭的利息损失为基础，将违约金调整为日万分之二，判决雅居乐公司应支付逾期交房违约金为136733.13元并无不当。谷学俭关于违约金不应调整的理由不成立，不予支持。 综上所述，上诉人谷学俭、上诉人雅居乐公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39642.76元，由上诉人谷学俭负担19821.38元，由上诉人海南雅居乐房地产开发有限公司负担19821.38元。鉴定费用15000元由海南雅居乐房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮慧婷 审 判 员 林 敏 审 判 员 卢艳萍 二〇一九年三月二十一日 法官助理 魏 榕 书 记 员 张煜浩 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。