山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1425民初352号原告：刘瑞军，男，汉族，1970年9月8日生，住河北省邢台市清河县。被告：齐河齐齐发大市场经营管理有限公司，住址：山东省齐河县经济开发区。法定代理人：于丽芳，职务：总经理委托诉讼代理人：万长平，齐河中允法律服务所法律工作者。本院于2019年1月17日立案受理原告刘瑞军诉被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案。2019年2月27日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘瑞军、被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司委托诉讼代理人万长平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑞军向本院提出诉讼请求：1、判令被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司偿还原告房屋租金人民币75870.33元（自2007年5月27日至2017年5月2日止），并自2017年5月27日起至实际付清之日的利息另计算；2、按照房屋租赁合同，租字2007年第03073号，（五）违约责任，如甲乙双方在本协议履行期间任何时候单方面提前终止本协议，或因任何一方的原因导致另一方无法继续履行合同的，守约方除有权要求对方继续履行合同外，还有权要求违约方按合同未到期部分租金的标准向守约方承担违约责任。人民币75870.33元。以上标的共计人民币151740.66元，大写（壹拾伍万壹仟柒佰肆拾元陆角陆分）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告刘瑞军于2007年5月15日与被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司签订租字2007年第03073号合同，将原告所购置的齐河齐齐发济北大市场71栋22号122、322室商品房出租给被告，该房建筑面积为118.19平方米，约定被告在租期限内按每月20.9元/平米（建筑面积）的标准向原告支付租金，租赁期限为十年（至2017年5月15日结束）。至起诉之日被告仍欠我方房屋租金。被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司在庭审中辩称：原告所诉与事实不符，其理由如下，原告所诉偿还租金超过法定诉讼时效，原告主张的违约责任无事实和法律依据，对合同我方没有违约，对原告主张的诉讼请求，请法院不予支持。另我方支付租金截止到2015年5月份是232362.87元，尚欠64057.65元，按最后一次应付款计算，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条延付租金应适用一年的时效、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，原告主张的租金超过法定时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交（2018）鲁1425民初2575号民事裁定书一份，拟证明原告曾于2018年8月3日向被告主张过权利，起诉被告主张租金，因当时没有办理房产证所以撤诉；2、提交不动产权证书两份、买卖合同两份、租赁合同一份，拟证明原告向被告主张租金有事实和法律依据。3、提交办证房款及费用计算表一份。拟证明被告应当实际支付租金308233.2元，已支付232362.87元，欠租金75870.33元。对于原告提交的证据，被告质证称：对裁定书、产权证书和租赁合同无异议。买卖合同中乙方是山东齐齐发大市场房地产有限公司，不是被告。对于办证房款及费用计算表不予认可。被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司提交明细表一份，拟证明被告向原告支付租金至2015年5月份。原告对明细表质证称：该明细不是银行明细，其中没有人员签字，因此不认可。根据双方质证，本院对证据认证如下：对于原告提交的（2018）鲁1425民初2575号民事裁定书、两份不动产权证书、租赁合同，被告对以上证据无异议，为有效证据，本院予以采信。对于两份买卖合同，其中显示甲方山东齐齐发大市场房地产有限公司与乙方刘瑞军签订商品房买卖合同，与本案案情无关，本院不予采信；对于原告提交的办证房款及费用计算表，虽然被告不予认可，但是该表中已付租金一栏写明的已付租金为232362.87元，与被告所提交的支付租金明细表中累计支付租金232362.87元相一致，因此本院对被告已支付原告租金232362.87元的事实予以确认，对于该表格中写明的其他事项，被告不予认可，本院认为应当以合同约定为准。对于被告提交的明细表一份，虽然原告不认可，但是表中显示的业主、楼号、累计已付租金数额均能和原告提交的证据相一致，故本院对被告自2007年6月份至2015年5月份支付原告刘瑞军租金共计232362.87的事实予以确认。本院经审理，认定如下事实：原告刘瑞军于2007年5月15日与被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司签订租字2007年第03073号房屋租赁合同，双方约定：一、甲方（刘瑞军）将其购置的山东齐齐发济北大市场71栋22号122室（鲁（2018）齐河县不动产权第0009078号）、322室（鲁（2018）齐河县不动产权第0009146号）商品房出租给乙方（齐河齐齐发大市场经营管理有限公司），该房屋建筑面积为118.19平方米，乙方在租赁期间内按每月￥20.9元/平方米（建筑面积）的标准向甲方支付租金。房屋租赁期限由甲方向乙方交付该商品房之日起开始计算，并由乙方支付当月租金，并存入甲方指定账户，乙方每月支付1次租金……。二、约定期限。甲方应于2007年12月31日将该商品房交付乙方使用。乙方向甲方支付市场培育金的期限与乙方向甲方支付租金的期限，共计十年，该期限不存在中断、中止和延长的现象。五、违约责任。如甲乙双方在本协议履行期间的任何时候单方面提前终止本协议，或因任何一方的原因导致另一方无法继续履行合同的，守约方除有权要求对方继续履行合同外，还有权要求违约方按合同未到期部分租金的标准向守约方承担违约责任。在双方签订合同后，被告于2007年6月份开始支付原告租金，至2015年5月份共累计支付租金共计232362.87元。原告曾于2018年9月11日起诉至本院，要求被告支付剩余租金，后又撤回起诉。本院认为：本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、原告要求被告偿还租金、利息及违约金是否有事实和法律依据。对于焦点一，本院认为虽然合同约定2007年12月31日交付该商品房，但被告实际是自2007年6月份就开始支付给原告租金，按照合同约定，房屋租赁期限应当自2007年6月份开始计算，按照双方约定的十年期限，最后一期租金的履行期限于2017年6月30日届满。本院认为，虽然租赁合同双方当事人约定了每月支付租金，各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂租赁合同的整体性，因此诉讼时效应当从最后一期租金履行期限（2017年6月30日）的次日即2017年7月1日起开始计算，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，至2018年7月1日届满。按照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中，在民法总则施行之日即2017年10月1日，原告刘瑞军的诉讼请求还未满一年诉讼时效，因此，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。对于焦点二，本院认为，该租赁合同是双方当事人自愿订立、依法成立的合同，是双方的真实意思表示，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。按照合同约定，被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司应当按照建筑面积118.19平方米、每月￥20.9/平方米支付原告十年租金共计296420.52元，被告已经累计支付232362.87元，尚欠原告租金64057.65元，因此对于原告要求被告按照实测面积122.90平方米支付剩余租金75870.33元的诉讼请求，双方对此未作出约定，本院不予支持，被告应当支付原告剩余租金64057.65元。对于原告要求被告支付利息的主张，本院认为，因为被告未完全履行合同义务确给原告造成了损失，原告主张利息损失是合理合法的，被告应当支付原告自2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日的利息损失。对于原告要求被告支付违约金的主张，本院认为，原被告虽然在双方签订的租赁合同第五条约定了违约责任，但是该约定中对违约金数额的约定不明确，因此视为没有约定违约责任，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内一次性支付原告租金64057.65元及自2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日的利息损失。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1667元，由原告刘瑞军承担963元，由被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司承担704元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 员  李 超二〇一九年三月二十日法官助理  宰金萍书 记 员  朱 月