福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1798号 上诉人（原审被告、反诉原告）：康赐枝，男，1957年5月17日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建南方物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区湖心街东段倚湖楼首层会所。 法定代表人：黄济志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：颜燕琼，福建义全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琼霞，福建义全律师事务所实习律师。 上诉人康赐枝因与被上诉人福建南方物业管理有限公司（以下简称南方物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初2781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康赐枝、被上诉人南方物业公司的委托诉讼代理人颜燕琼、张琼霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康赐枝上诉请求：撤销一审判决，改判支持康赐枝的原审反诉请求。事实和理由：一、原审判决认定事实严重错误。《前期物业服务合同》存在多处价格欺诈的事实。康赐枝确实在承诺书上签字，但不代表认可。康赐枝在与房屋开发建设单位交房时，被要求需在承诺书在签名后方可移交房屋及钥匙，属被迫接受行为。《前期物业服务合同》中多处存在诱导行为，一是在康赐枝不了解政府规定的五级物业服务收费指导标准的情况下诱导康赐枝以为五级物业服务收费标准为3.9元／月·平方米；二是合同中写明提供五级物业服务标准的后面注明“详见附件五”，而合同附件五却用《临时管理规约》代替《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》；三是案涉住宅不存在公寓式酒店任何要素，合同却写明物业服务收费公寓式酒店诱骗康赐枝；四是宣传虚构给康赐枝物业费优惠。二、原审判决适用法律不当。《福建省物业管理条例》第四十条规定和《福建省物业服务收费管理办法》第五条规定，明确规定了商业类房屋物业服务收费标准同样必须遵循法律法规，而不是可以没有原则、没有标准、随意定价的。南方物业公司代理人一审时陈述其收费标准时根据自己测算的结果而定的，说明南方物业公司在收费定价问题上，不遵循法律法规，脱离其服务内容、质量标准，擅自提高收费价格。原审法院判决认为本案诉争房屋的用途为电子商务，不宜参照《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》规定的价格，是偷换概念。《前期物业服务合同》第七条、南方物业公司提供的《物业服务指南》第四篇，可以说明南方物业公司提供的物业服务的内容、质量是《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》中的五级服务标准。因此，南方物业公司收取的物业费必须严格按《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》的价格，并不存在“不宜参照规定的价格”问题。《中华人民共和国价格法》第二章第十四条第四款、第七款，《禁止价格欺诈行为的规定》第三条、第六条，《物业服务收费明码标价规定》第十条，《福建省物业服务收费管理办法》第四条等相关法律规定，南方物业公司的行为已构成价格欺诈的事实清楚，法律依据准确。三、康赐枝一审提供的证据可以证明案涉房产存在有限网络线路不能正常使用与墙体裂缝的问题。案涉房产的开发建设单位与南方物业公司同属于南益集团，南益集团房产销售后出现的问题，均移交给南方物业公司接管处理，这已经是众所周知的客观事实。 南方物业公司辩称，一、原审法院判决认定事实清楚。《前期物业服务合同》不存在康赐枝所称的诱导业主的事实，也不存在价格欺诈。康赐枝与泉州市南丽置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》已对物业费收费标准及支付明确约定，康赐枝在购房时对《商品房买卖合同》已签字确认。二、原审法院判决适用法律正确。案涉房屋用途为电子商务，不属于《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》中对“住宅”物业费指导范围。本案《前期物业服务合同》约定电子商务用途房屋的物业费3.9元／月·平方米，实际按2.95元／月·平方米不违反法律规定。 南方物业公司一审起诉请求：1.康赐枝立即支付拖欠的自2017年1月1日起至2018年7月31日止的物业费用2396.66元，并以逾期付款额每日万分之五为标准支付自拖欠之日起至实际支付之日止的逾期付款滞纳金；2.诉讼费用由康赐枝承担。 康赐枝一审反诉请求：1.撤销《前期物业服务合同》中对于物业费3.90元/月·平方米的约定，物业费应当按照《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》的规定，按1.55-1.90元/月·平方米收取；2.南方物业公司赔偿康赐枝重新安装有线电视线路的经济损失5000元；3.南方物业公司修复康赐枝房屋墙体裂缝、恢复原状，若无法恢复原状，应赔偿康赐枝墙体损失50000元；4.本案的诉讼费用由南方物业公司承担。 一审法院认定事实：2013年10月10日，泉州市南丽置业发展有限公司（甲方）与南方物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同与本案相关的内容如下：泉州市南丽置业发展有限公司委托南方物业公司管理鲤景湾滨苑，物业类型为电子商务；合同期限自2013年10月10日起，待乙方与业主委员会签订新的物业服务合同生效时止，合同期满前三月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容承诺；前期物业服务收费按照《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服[2010]267号）规定实行，计费方式实行包干制，按照本物业所在地市、县政府价格主管部门会同同级房地产主管部门公布的《物业服务等级标准及收费指导价》的五级物业服务标准，物业费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费），电子商务：3.9元/月·平方米；物业费自物业交付买受人之日起按月收取，于每月5日支付；业主违反合同约定，经南方物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业费，应当按照应交纳欠费总额每日3‰标准支付违约金。后南方物业公司进驻鲤景湾滨苑提供物业服务至今，在履行合同的过程中，南方物业公司对该物业中电子商务用途的房屋的物业费进行补贴，实际物业费按2.95元/月·平方米的标准向业主收取。另查明，康赐枝于2016年2月16日购买了鲤景湾滨苑B702房屋，该房屋的建筑面积为42.76平方米，房屋用途为电子商务。交房时间为2016年5月1日。康赐枝自2017年1月1日起未缴纳物业费。2018年7月17日，南方物业公司提起本案诉讼。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。因此，鲤景湾滨苑的开发建设单位泉州市南丽置业发展有限公司与南方物业公司签订《前期物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对鲤景湾滨苑的全体业主具有约束力。康赐枝辩称南方物业公司存在诱导其签署合同的情况，未能提供证据予以证明，不予采信。《前期物业服务合同》约定的合同期限自2013年10月10日起至南方物业公司与业主委员会签订新的物业服务合同生效时止，现并未再签订的新的物业服务合同，故应认定该《前期物业服务合同》继续有效，双方仍应按该合同履行。康赐枝辩称，南方物业公司的物业费收费标准违反了《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》的规定，存在价格欺诈，应予撤销。但《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》仅对住宅的物业费进行指导，并未对商业类型房屋的物业费进行指导，本案讼争房屋的用途为电子商务，不宜参照该规定的价格。根据《福建省物业收费管理条例》第七条规定：“物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅，下同）前期物业服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。”第九条规定：“实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，采取包干制形式，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业服务企业就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。”本案的开发建设单位与南方物业公司在《前期物业服务合同》中约定了电子商务用途房屋的物业费为3.90元/月·平方米，南方物业公司实际按2.95元/月·平方米收取物业管理费，不违反法律规定。如前所述，《前期物业服务合同》对康赐枝具有约束力，康赐枝在接收房屋后亦按该标准支付物业管理费至2016年年底，故对康赐枝辩称南方物业存在价格欺诈，请求撤销该价格约定的诉讼请求，不能成立，不予支持。康赐枝主张南方物业公司提供的物业服务质量未达合同约定的五级服务标准，但未能提供相应的证据予以证明，故康赐枝的该主张，证据不足，不予采信。南方物业公司为鲤景湾滨苑提供了物业服务，康赐枝作为鲤景湾滨苑的业主，接受了南方物业的物业服务，应当向南方物业公司支付物业管理费。但康赐枝在2017年1月1日至2018年7月31日期间未缴纳物业管理费，故南方物业公司请求康赐枝应支付物业管理费2396.66元（42.76平方米×2.95元/月·平方米×19个月），予以支持。康赐枝主张其所购房屋存在有线电视线路无法使用及墙体裂缝等质量问题，并要求南方物业公司进行维修及赔偿损失，但南方物业公司的职责范围仅对公共区域进行管理或维修，康赐枝主张上述质量问题不属于公共区域，且康赐枝也无证据证明南方物业公司对业主个人管理部分负有维修义务，故康赐枝对于上述质量问题的诉求，与本案并非同一个法律关系，不予处理，康赐枝可以另行主张。康赐枝系因其房屋问题、物业管理问题寻求解决才未缴交物业管理费，并非故意不缴纳，故对南方物业公司要求康赐枝支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《福建省物业收费管理条例》第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款规定，判决：一、康赐枝应于判决生效之日起十日内支付南方物业公司自2017年1月1日起至2018年7月31日止的物业管理费2396.66元；二、驳回南方物业公司的其他诉讼请求；三、驳回康赐枝的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费50元，由南方物业公司负担10元，由康赐枝负担40元；反诉受理费25元，由康赐枝负担。 二审期间，双方对原审查明的事实没有异议。二审期间，双方均未提供新证据。 本院认为，南方物业公司与泉州市南丽置业发展有限公司于2013年10月10日签订《前期物业服务合同》，合同中明确约定物业费3.9元／月·平方米，该合同作为《商品房买卖合同》附件，于2016年2月16日康赐枝购买案涉房产时由其签字确认。康赐枝亦根据合同约定支付了2016年5月1日至2016年12月31日期间的物业费。现康赐枝主张南方物业公司价格欺诈，但其仅将《前期物业服务合同》作为其主张依据，未提供其他证据证明南方物业公司曾做虚假言行导致其作出错误的意思表示，其主张依据的《泉州市物价局、泉州市住房和城乡建设局关于印发〈泉州市区住宅物业服务收费指导标准〉等的通知》泉价［2011］126号文件已被《泉州市物价局关于废止物业服务收费等有关文件的通知》［2015］泉价147号文件废止，且该份文件系政府的行业指导意见，而非禁止性规定，其据以主张价格欺诈，没有事实依据，本院不予支持。康赐枝主张南方物业公司提供的物业服务不达标，但其仅有口头陈述，未提供证据证明，本院不予采信。康赐枝以案涉房产有线网络不能正常使用和墙体裂缝为由拒不支付物业费，在康赐枝未提供证据证明南方物业公司负有该义务的情况下，本院对其抗辩不予支持。综上，康赐枝的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75元，由上诉人康赐枝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年三月二十八日 法官助理 鲍冬凡 书 记 员 吴彬彬 1、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  8