秦皇岛经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀0391执异7号 案外人：张连城，男，1954年10月26日出生，满族，现住秦皇岛市海港区金屋半岛**，公民身份号码：1303211***********。 委托诉讼代理人：姚志国，河北宏业律师事务所律师。 申请执行人：李果财，男，1953年11月10日出生，满族，现住秦皇岛经，现住秦皇岛经济技术开发区自然家园**：1303211***********。 委托诉讼代理人：张剑，河北冀秦律师事务所律师。 被执行人：田继伟，男，1977年5月18日出生，满族，现住青龙满族自治县青龙，现住青龙满族自治县青龙镇祖山路**青龙县电视台广告部211977********。 在本院执行申请执行人李果财与被执行人田继伟借款合同纠纷一案中，案外人张连城于2019年1月14日对本院裁定查封秦皇岛市海港区渤海明珠小区2-3-2801号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2019年3月13日召开听证会进行了审查，案外人委托诉讼代理人姚志国、申请执行人李果财及其委托诉讼代理人张剑参加听证会,被执行人田继伟经本院传票传唤未到庭。本案现已审查终结。 案外人张连城称，要求解除对秦皇岛市海港区渤海明珠小区2栋3-2801号房屋的查封并停止执行，事实和理由：秦皇岛市海港区渤海明珠小区2栋3-2801号房屋登记在田继伟名下，自2012年起田继伟陆续从异议人处借款累计65万元，2017年9月1日田继伟为异议人出具欠条，承诺2017年11月1日前还清。由于田继伟未能按约定还款，2017年12月3日田继伟与异议人签订《房屋买卖合同》，田继伟将其名下的秦皇岛市海港区渤海明珠小区****房屋卖给异议人，由于在此之前田继伟欠达飞卓越商务咨询（北京）有限公司（以下简称“达飞公司”）债务约25万元，达飞公司在海港区法院对田继伟提起诉讼并保全了该房屋，另外该房屋还有约29万元的按揭贷款，所以约定由异议人负责偿还上述两笔欠款。随后田继伟将上述房屋交异议人管理、使用。因达飞公司要求偿还本息近40万元故不能达成还款协议，2018年8月异议人为原告对田继伟提起诉讼，并轮候保全上述房屋，后经海港区法院法官的调解，异议人又撤销了诉讼。2018年12月在海港区法院执行法官主持下，达飞公司放弃债务利息约15万元，同意收取251801.42元结案，2018年12月25日异议人让长子张磊将251801.42元支付给达飞公司，海港区法院随即解除对该房屋的查封。2018年12月24日异议人让长子张磊给田继伟转款72300元用于偿还田继伟拖欠的按揭贷款及滞纳金，又转款235900元用于偿还田继伟按揭贷款余款，随即解除上述房屋的抵押。2018年12月26日异议人与田继伟在秦皇岛市房产交易大厅签订《秦皇岛市存量房屋买卖协议》，用于办理该房屋交易转让手续，该合同交易价为96万元，但异议人实际支付1213601.42元（65万元+251801.42元+72300元+239500元），同日异议人交纳契税14400元。第二天即2018年12月27日上午9时许完成过户核准登记，秦皇岛市国土资源局不动产登记机关给异议人开具《不动产权属证书受理、缴费、领证通知单》，当日11时许办证机关通知异议人该房屋被秦皇岛经济技术开发区人民法院查封。异议人与田继伟关于上述房屋的交易是合法的，异议人已实际占有了该房屋，实际支付了房款及契税，且办证单位完成了核准登记，异议人只待领取房产证，根据《物权法》的规定，该房屋属于异议人所有，故请求秦皇岛经济技术开发区人民法院解除对该房屋的查封。 申请执行人李果财称，申请人认为张连城对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，贵院应当依法驳回其异议请求，理由如下：一、申请人与田继伟之间的借贷纠纷，经贵院（2018）冀0391民初3128号民事判决依法确认，受法律保护，田继伟应当偿还向李果财借款本金100万元及利息，利息自2014年9月1日起按年利率24%标准计算支付至实际付清借款之日止。该判决已经生效，田继伟未履行偿还义务，李果财已申请执行。二、田继伟与张连城之间2017年12月3日签订的《房屋买卖合同》不具有合法性，违反《合同法》52条第二项的规定，属于无效合同。首先，该合同约定的房价与实际交易价不符。合同第三条约定房屋总价款为110万元，支付方式为偿还剩余贷款、债务及抵顶2017年9月1日的欠条债务。根据张连城申请书自认，购买该房的价款为121万余元，实际上该房屋的交易价格应当是141万余元，2017年9月1日欠条抵顶房款是85万元，而非65万元。其次，2017年9月1日欠条的真实性有待核实，张连城应当提供向田继伟交付借款的相关凭证。最后，该合同双方恶意串通损害了国家利益，买卖双方偷逃税款，当属无效。双方2018年12月26日签订的《秦皇岛市存量房买卖协议》约定的价款是96万元，与双方的实际成交价141万元，相差45万元，双方对此是明知的，目的是为了少交税费，损害了国家利益，双方的买卖行为无效。三、张连城与田继伟2017年12月3日签订的《房屋买卖合同》不具有真实性，存在诸多疑点，请求法院予以核实：1、该合同未约定办理过户时间，违背常理；2、申请人李果财于2018年7月5日对田继伟提起诉讼，张连城于2018年8月以房屋买卖为由提起诉讼，并对执行标的进行保全，后又撤诉解封，明显是在帮助田继伟逃避债务的履行；3、李果财于2018年12月10日申请执行后，张连城又为田继伟偿还银行贷款、达飞公司借款，并迅速办理过户手续，明显是在恶意转移财产；4、张连城陈述在2017年12月3日后的15日内，田继伟将房屋交其管理、使用与事实不符。2018年9月12日开庭之时，田继伟当庭陈述其现住址在渤海明珠2-3-2801号，（2018）冀0391民初3128号民事判决书有明确记载，张连城至今并没有实际占有该房屋；5、该房屋属于田继伟的夫妻共同财产，其无权单独以抵顶债务方式对外出售。四、异议人张连城申请依据《物权法》规定对执行标的主张权利，于法无据，其异议请求不能成立。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”；第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。根据上述法律规定，现执行标的仍然登记在田继伟名下，属于田继伟的合法财产，张连城并未取得执行标的的物权。如张连城与田继伟的交易确属真实，张连城在无法取得执行标的所有权的情况下，只能依据买卖合同要求田继伟承担合同责任。五、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。显然，本案执行标的不动产登记簿记载的权利人是被执行人田继伟，所以，异议人张连城对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。 被执行人田继伟未到庭，亦未提交书面意见。 本院经审查查明，本院在执行申请执行人李果财与被执行人田继伟借款合同纠纷一案中，于2018年12月20日作出（2018）冀0391执1017号执行裁定，冻结被执行人田继伟银行存款160万元，如银行存款不足，查封等值财产。依据该裁定本院于2018年12月27日查封了被执行人田继伟名下位于秦皇岛市海港区渤海明珠2-3-2801号房产及土地。案外人张连城于2019年1月14日对本院查封的该房屋提出异议，其提交的证据证明：2017年12月3日甲方为田继伟、乙方为张连城签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方自愿将坐落于海港区渤海明珠小区2-3-2801号房屋出售给乙方，该房屋占用范围内的土地使用权及其他相关权益随该房屋一并转让。甲方保证该房屋除被秦皇岛市海港区法院查封（涉及债务约25万元）、在银行办理按揭贷款（未归还贷款约29万元）外，未设定其他担保、抵押等权属纠纷。房价款与付款方式：房屋总价款为110万元整，乙方负责偿还银行剩余贷款，乙方负责秦皇岛市海港区法院的查封的全部债务，房屋的剩余价值抵消甲方欠付乙方的全部债务。交付期限：甲方于本协议签订之日起15日内腾空房屋并将房屋及所有权证交付给乙方，按照乙方的要求，甲方随时无条件配合办理房屋及附属设施的更名手续。田继伟于2017年9月1日出具欠条一份，载明：经核算，截止到本欠条出具之日，从2012年开始累计从张连城处借款本金65万元……。2018年张连城与田继伟因房屋买卖合同纠纷在海港区法院诉讼，并查封了诉争房产，后张连城撤回起诉，查封的房产解除查封。2018年12月24日张连城之子张磊从其建设银行账户向田继伟账户付款两笔72300元和235900元，两笔合计308200元；因田继伟拖欠达飞卓越商务咨询（北京）有限公司借款，2018年12月25日张连城之子张磊从其建设银行账户代替田继伟向达飞卓越商务咨询（北京）有限公司账户付款251801.42元，以上三笔款项共计560001.42元。案外人称其与被执行人签订房屋买卖合同后，被执行人就将房屋钥匙交给了案外人。2018年12月26日案外人缴纳房屋契税14400元、2018年12月27日案外人缴纳不动产登记费80元，案外人取得了秦皇岛市国土资源局出具的不动产权属证书受理、缴费、领证通知单。 本院认为，本案的焦点是，案外人对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利，案外人提出异议的主要理据之一是其与被执行人之间存在房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人的异议请求需同时符合以上四种情形方可成立，以下分别论述：第一，关于买卖合同问题。案外人张连城与被执行人田继伟签订了房屋买卖合同，时间为2017年12月3日，在本院查封之前，合同内容不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。第二，房屋占有问题。案外人张连城与被执行人田继伟签订房屋买卖合同后被执行人即将房屋钥匙交给了案外人，应视为案外人占有了房屋。第三，房屋未办理过户登记的原因。在本院查封前，案外人已申请办理过户，不存在案外人自身原因未办理过户登记问题。第四，房屋价款支付问题，是本案争议的重点。按照合同约定及案外人陈述，房屋价款为110万元，案外人陈述、举证证明全部支付了购房款，将案外人主张的支付购房款情况进行归纳，可分为三种情形：一是案外人通过其子张磊银行账户直接向被执行人田继伟付款两笔合计308200元。该付款行为应属于案外人支付购房款行为。二是案外人通过其子张磊银行账户转账给达飞卓越商务咨询（北京）有限公司代替被执行人田继伟偿还债务的行为，共计251801.42元。该代为偿还债务的行为双方在房屋买卖合同中房屋价款支付方式上进行了明确约定，案外人进行了货币的实际支付，亦应属于案外人支付购房款的行为。三是上述两种情形外未支付的部分，双方在房屋买卖合同中约定以签订购房合同前案外人对被执行人享有的债权抵顶购房款的行为。本院认为，该抵顶行为不构成最高人民法院执行异议复议规定第二十八条第三项规定的支付购房款行为，理由是：首先，抵债并非货币实际支付，最高人民法院执行异议复议规定第二十八条未明确将抵债视为支付价款而列入保护范围。第二，抵债的目的是消灭金钱债，案外人和被执行人之间是一般债权且未被赋予强制执行力，其不应优先于已具有强制执行效力的债权实现。第三，依据执行异议复议规定第二十八条规定，如将未实际支付部分的购房款按要求交付执行后案外人即取得物权期待权，其权益并不受任何损害。故本院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在听证会上征求案外人意见，是否同意将未实际支付的购房款54万元交付本院，案外人明确表示不同意。 另外，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条规定，对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。本案中案外人虽进行了过户登记申请，房产登记部门亦已受理，但未核准登记，因此，本院对该诉争房产进行查封并无不当。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人张连城的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  孟凡江 人民陪审员  高 杰 人民陪审员  侯爱民 二〇一九年三月十三日 书 记 员  杨 阳