浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初105号 原告：谢跃军。 被告：浙江保亿物业服务股份有限公司舟山分公司号。 负责人：董菁，董事长。 委托诉讼代理人：张小飞，男，系该公司浙江分公司总经理。 原告谢跃军与被告浙江保亿物业服务股份有限公司舟山分公司（以下简称保亿物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢跃军、被告保亿物业公司的委托诉讼代理人张小飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告免除原告2016年6月至2017年5月的物业费1200元（因交房2012年5月底，所以每年的物业费都是按这个月份来计算的）；2.被告向原告赔偿损失费13500元（包括原告赔偿房客的损失费5000元，原告雇佣师傅费用500元，原告衣柜、写字台、床等家具损害需要新添置补偿款2000元，原告下沉式庭院木地板损坏需要新做补偿款2000元，建筑面积60平方米的踢脚线以上部位的乳胶漆普遍脱落补漆款4000元）。庭审中原告撤回第一项诉讼请求，增加一项诉请，要求被告承担原告盥洗室地坪挖掉重做费用3000元。事实与理由：2016年9月15日晚，因受第14号台风“莫兰蒂”影响，舟山下起了大雨。晚上9时50分左右，租住原告临城街道保亿风景合院16幢一单元101室下沉式房屋的袁友武等5人下班回家，发现雨水从庭院漫进了房间，袁友武立即打电话给原告，原告告知其让他立即叫物业来处理。原告也立即拨通物业中心电话告知漫水事宜，请他们立即派人处理。派去的人看了现场却说要等到白天来处理。袁友武等人再三请求他们排除故障把水排出去，工作人员就是不予理睬。住户只能眼睁睁的看着大水漫到家里，后来室内电线也短路，住户在黑暗、惊恐中度过了一夜。原告多次打物业电话，在住户的不断打扰中也一夜未合眼。16日清晨，原告带上师傅赶到现场。物业经原告多次联系后，直至上午9点左右才派人查看故障，最后打开污水井盖子检查，发现排污口被碎石、混凝土块和一只小饮料瓶堵塞，清理完成后，原告庭院的积水开始流向污水井排出。按照被告与业主签订的协议，排污设施和设备都由物业维护和管理。这次污水井排污管道堵住，造成原告房屋进水并长时间被浸泡，完全是被告的不作为导致。根据《物业管理条例》等有关规定，物业企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。原告多次要求被告对原告的损失进行赔偿，被告都敷衍了事，至今都未妥善处理。因房屋进水，原告的损失严重。原、被告协议无果，故原告诉至法院。 被告保亿物业公司辩称：一、原告所诉房屋进水系因台风造成，属不可抗力，非人为因素。本司在台风来临前已做到了抗台防范义务，原告的下沉式庭院系原告私人空间，并非公共区域。二、原告所购房屋为样板房购入，庭院为地砖铺贴且留有专用排水明沟防堵塞配套，房屋购入后原告擅自改变庭院排水明沟功能，并对其进行防腐木铺贴掩盖造成此次满水。三、原告擅自从室内新增铺设数根白色排水管、庭院洗衣机、洗衣机排水从防腐木下引至排水沟，雨、污混流造成集水井内水质发黑且伴有不明物质。四、由于原告擅自改变庭院排水应有功能，对明沟进行了全封闭掩盖，无法及时观察清理排水明沟内杂物，造成垃圾与污水、杂物、碎木渣等封堵了排水口，从而造成雨水不能及时排出，水位上升导致房屋进水。因此，此次事故是原告自身行为造成，与本司的管理无关。五、关于损失，原告赔偿给租客的损失5000元不予认可，该部分费用与进水的损失无关；雇佣师傅的工钱，衣柜、写字台、床等家具的添置补偿款2000元，本司不予认可，家具虽有浸泡，但仍可使用，添置款未实际发生；庭院木地板损坏补偿并非进水导致，不予认可；乳胶漆修补费用不予认可，未实际发生，造成斑驳的原因也是原告自身的行为造成。六、本司在原告房屋进水当晚已及时上门处理，也派保安留守观察，继续寻找堵塞点，并不是原告所诉仅查看后就离开。对原告所诉的情况不认可。综上，要求驳回原告的诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月9日，被告与舟山风景合院业主委员会签订了物业服务合同，被告系临城街道舟山风景合院的物业管理公司。合同附件三第5条规定，共有部位、公用设施设备日常运行、保养、维修服务标准，第四项内容为雨、污管道，区内公共雨、污水管道每年根据实际需要进行疏通、雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及时清掏等内容。原告系临城街道保亿风景合院16幢一单元101室（以下简称16幢101室房屋）的业主，2012年6月13日取得房屋所有权证，该套房屋系谢跃军与曹辉球共有，双方系夫妻关系。2016年9月1日，原告将16幢101室房屋的下沉式庭院及地下室出租给袁友武等人。对2019年9月15日晚，6幢101室房屋的下沉式庭院及地下室，因台风带来的雨水及污水井堵塞共同影响导致庭院积水后地下室进水。至2019年9月16日上午，被告派人排查后取出了位于16幢103室附近的污水井排水管口的混凝土块和小塑料瓶，16幢101-102-103室庭院内的水随之排至污水井。原告购买的16幢101室房屋，系样板房装修，地下室面积约60平方米，较潮湿，室内地面铺设轻质砖，墙面为乳胶漆粉刷，室内家具有床、衣柜、写字台等，原告陈述家具系2012年由其本人购买，大约花去5000元左右，现场查看墙面乳胶漆靠近踢脚线部位有水迹并脱落，家具下脚有部分变形，至今原告都未修复及重新购置家具。庭院系防腐木地板铺设，庭院有洗衣机一台，排水直接在防腐木地板上破损口，庭院放置若干杂物。 2019年3月21日，经原、被告同意，本院邀请案外人吴正舵（室内装修包工头，本人原系木匠），对原告101室地下室因进水导致的装修损失进行现场勘验，吴正舵经现场勘验后，认为原告室内乳胶漆重新粉刷大约2400元、家具重新购置价格5000元之内，卫生间因本身翻边翻高，而且洗漱也是需要用水，进水并无大关系，无需敲掉重做。 本院认为，被告与舟山风景合院业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，本院予以确认，《物业服务合同》对原告和小区所有业主均具有约束力。在合同履行期间，被告理应按照《物业服务合同》约定服务标准提供服务。查明2019年9月15日16幢101室房屋地下庭院及地下室进水系因位于16幢103室附近的公用污水井中的污水管堵塞造成，被告未提供其按照物业服务标准每半年检查一次的巡查记录，每年根据实际需要进行疏通的记录，且在庭院进水当时，被告未及时排除障碍，导致水满至地下室造成被告室内部分浸泡，被告应对原告因此次进水造成的损失承担赔偿责任。至于原告的损失，第一原告请求其赔偿房客的损失费5000元，提供了袁友武出具的收条。本院认为原告给予袁友武等精神抚慰金及免除月租金，系原告与袁友武间的房屋租赁合同关系，原告自愿赔偿给租客，但不在原告可向被告主张的范围内，租客物件的损失，依据原被告提供的进水当时的照片及租客出具的收条。可以确定租客从事食品行业，但具体损失无其他证据，本院依据现场照片情况酌情考虑300元；其二原告雇佣师傅费用500元没有证据证实，本院不予支持；其三下沉式庭院的木地板损失2000元，经实地查看庭院室外铺设的为防腐木地板，系专门用于户外环境的，户外雨水及日晒是常态，因一次进水导致防腐木地板加剧损害，不符合常理，该项损失不予支持；其四室内乳胶漆补做损失及室内家具因进水造成损失。16幢101室地下室踢脚线附近乳胶漆潮湿脱落及家具底脚被泡水导致的变形系实情，但2016年进水至今原告仍然继续使用未予修复，地下室本就较为潮湿，进水后乳胶漆和家具的实际损坏情况已无法确定是否和现在一致，考虑到目前的乳胶漆脱落及家具底脚损坏与进水存在因果关系，结合勘验情况，原告2012年开始使用至今的实际情况，可酌情赔偿乳胶漆补做及室内家具进水后的损失2500元。最后原告请求对于盥洗室地坪挖掉重做费用3000元。经本院实地查看及原被告同意请案外人实地勘验，盥洗室原本地坪翻高，无需挖掉重做，该部分损失本院不予支持。综上，被告应赔偿原告损失2800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告浙江保亿物业服务股份有限公司舟山分公司于本判决生效之日起3日内赔偿原告谢跃军2800元； 二、驳回原告谢跃军的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取84元，由被告浙江保亿物业服务股份有限公司舟山分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 董 艳 二〇一九年三月二十九日 书记员 朱麟如 ?*MERGEFORMAT?6? ?*MERGEFORMAT?5?