河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终622号 上诉人（原审原告）：中太建设集团股份有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区广阳道20号。 法定代表人：邓池良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宁晓林、韩宇，北京雷杰展达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭化东，男，1975年5月4日出生，汉族，住河北省廊坊经济技术开发区。 委托诉讼代理人：郭娜，女，1984年7月23日出生，汉族，住址，系被告郭化东妻子。 被上诉人（原审被告）：邢钰，男，1970年5月30日出生，汉族，住河北省霸州市。 上诉人中太建设集团股份有限公司因与被上诉人郭化东、邢钰租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003民初2029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中太建设集团股份有限公司上诉请求：1、依法维持一审判决书第一项；2、依法将一审判决书中二、三、四项改判支持上诉人的全部诉讼请求；3、被上诉人承担案件的诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人无证据证明上诉人存在违约行为，原审法院未查清是否存在因上诉人的行为影响了被上诉人的使用和收益的事实，属于事实认定不清。上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》以后，上诉人按照合同约定将租赁物全部交付被上诉人，被上诉人能够正常和合法使用。被上诉人不能证明上诉人存在违反合同约定的情形。法院调取的报警记录根本不能证明与上诉人有关，即使有报警事件发生也不能证明是上诉人原因造成，亦不能证明该事件对被上诉人经营造成实质影响。上诉人因安保原因在大厅内设置了进出闸口，该闸口有保安24小时值班，被上诉人在办理顾客入住时有权发放进出闸口的IC卡，完全不影响顾客进出宾馆，因此该安全设置只能更好增加了宾馆的安全性，绝不产生负面影响。被上诉人经营期间，因为自身服务等管理原因导致客户差评与上诉人无关，因此在租赁期间上诉人并没有影响被上诉人对租赁物的使用权和收益权，上诉人不存在任何违约行为。原审法院未查清被上诉人经营期间是否存在明显经营收益的下降，是否因上诉人原因造成其经营收益明显下降，上诉人是否存在违反合同约定的情形。原审法院对关键事实均未予查明，属于认定事实不清。 二、一审判决由两被上诉人按65%的比例支付租金，其所适用法律不当，缺乏法律依据，应判令被上诉人全额支付房租等费用。上诉人提交的证据能够证明已合法履行了出租人义务，被上诉人应当按照合同约定履行承租人缴付租金等费用的义务，被上诉人无证据证明上诉人存在违约行为的情况下，迟延支付租金及其他费用的行为属于根本违约，应当按照合同约定支付相应违约金。当事人应当根据各自的过错程度承担相应的责任，被上诉人不能证明上诉人存在违约行为，不能证明因上诉人的违约行为对其经营造成影响以及影响的程度大小等事实。原审法院在不能确定双方过错程度的情况下径自判决被上诉人按65%的比例支付租金并无需支付违约金无任何依据，属于适用法律错误。且上诉人因被上诉人严重欠付租金等费用的根本违约行为采取了断水断电的措施符合合同约定。被上诉人自2016年底以后不再经营的行为是因自身违约行为造成的，不再经营后被上诉人既未补交租金又未返还租赁房屋，导致上诉人租赁房屋空置的损失，被上诉人应当承担占用房屋期间相应租金及其他费用。原审法院认定被上诉人拖欠费用截止至2016年12月23日属于适用法律错误。 郭化东答辩称，一、请求维持一审的判决，我方当时是从邢钰手里转租过来的，后来我方又和中太建设集团股份有限公司签了一个补充协议，但是当时因为签这个协议是口头和李文建（当时中太的法人），他可以在别的层面给我们一定的补偿，让我们给宾馆装修了，当时宾馆的设备特别陈旧，我们接手装修，2014年7月11日签的补偿协议。二、对方提出，闹事问题与中太建设集团股份有限公司不属于独立的整体，我们租的房子是属于中太集团的，大楼的所有权属于中太，下属的公司也都属于中太集团，工商信息上也都可以体现，这栋大楼和酒店的经营权都已经被抵押出去了。在我们经营的过程中，2015年8月20日又抵押给华夏银行。因为法人是郭化东，但是没有通过郭化东同意，也没有郭化东的授权，不知道为什么就做了抵押。后期华夏银行的人就找郭化东要账，我们的征信各方面受到了影响。并且我觉得租赁这个酒店一定要提供我们适合经营的环境，中太没有提供给我们这样一个环境。一审的时候也去调了记录，在我们经营期间是29次报警和跳楼事件等。我们经营过程中有很多人围攻门口，不让任何人进来，造成我们的客人都没办法来，让我们的口碑特别不好。并且在2015年5月，中太建设集团股份有限公司就开始从大门口设立门禁，大楼一楼也设门禁，进出人员都必须得刷卡或登记，所以这根本就不是经营酒店的一个正常的环境。并且车位也只给十个，根本不能满足酒店的经营。中太建设集团股份有限公司的空调等设备都非常老旧，不适合我们经营，我们后期做了很多的改变。整体来说这个合同没有提供给我们一个正常酒店的经营环境，造成我们投资损失。上诉人不同意计算租金时间截止到2016年12月，但从那天起我们就离开这个大楼，所有的东西都没有带出来，对方有房间的钥匙，是否进入我们也不知道，房子已经控制在对方手里了。 中太建设集团股份有限公司向一审法院起诉请求：一、依法解除三方分别签署的关于中太大厦地上1-5层、一楼部分房间、附楼共3层的五份《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充协议》；二、判令两被告郭化东、邢钰共同向原告中太建设集团股份有限公司支付所欠房屋租赁费、水电物业费、空调费4344004.95元，支付自2017年4月1日起至付清之日按照年利率24%计算的逾期违约金，截止2017年3月31日暂计888542.32元，共计5232547.27元；三、判令两被告郭化东、邢钰立即将上述房产恢复原状并返还给原告中太建设集团股份有限公司，并支付逾期交房违约金（自2017年4月1日起以年租金1922350.68元作为基数按每日5‰计算）；四、诉讼费由被告郭化东、邢钰承担。 一审法院认定事实：2012年10月26日，原告（甲方）与被告邢钰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于廊坊市，总面积5826平方米租给乙方使用。租赁期限自2012年11月28日起至2017年11月27日止。合同第四条约定房屋第一年租金为贰佰万元整，以后逐年递增壹拾万。该租金不包括物业管理费在内的其他任何费用。交付方式为季度交付，双方签订合同后，甲方收取乙方一个月租金16.6万元作为押金。甲方有权直接用押金冲抵乙方拖欠的租金及乙方应承担的各种费用。合同第五条约定，租赁期间，因使用租赁房屋正常发生的水、电、气、通讯等基础配套设施产生的费用由乙方承担（含一楼、二楼及大厦外照明）具体约定如下：（1）物业管理费：每月五号前，乙方按2.40元／㎡向甲方缴纳上月物业管理费。（2）水费5.95元／吨，电费1.00元／度，每月以表据实计量。合同第七条租赁期满约定，乙方返还房屋应符合正常使用的状态，期间乙方所做的装修无须复原，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用。乙方装饰装修及改扩建等所添置的未形成附和的装饰装修部分及可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权。已形成附和的部分，如租期届满或乙方违约解除租赁合同的，无偿留归甲方。第十一条违约责任1、如乙方不能按时足额支付本合同第四、七条款约定的租金及各项费用，甲方做出停水、停电处理；每拖延一天，加收拖欠金额的3‰的滞纳金；拖欠一个月，甲方有权解除合同。由此造成乙方的一切损失，由乙方自行承担。2、如乙方中途终止合同，甲方扣除乙方全部押金外，宾馆内配置的所有物品，包括家具、设施等归甲方所有。如甲方中途终止合同，甲方承担乙方全额押金作为违约金。3、本合同终止或解除后，乙方应在3日内将租赁房屋及附属于该房屋的固定设施完好无损归还甲方，乙方逾期不归还的，每逾期一日向甲方支付年租金5‰作为违约金。2013年6月25日,原告（甲方）与被告邢钰（乙方）签订《房屋租赁补充合同》，就2012年10月26日签订的《房屋租赁合同》未尽事宜达成如下补充条款，第一条约定乙方承租甲方大厦附楼（共三层），建筑面积1500平方米。大厦一层原销售部、行李房、综合办公室共计170.05平方米。第二条乙方承租大厦附楼用于宾馆配套或酒店经营；大厦一层房间用于宾馆配套用途。第三条租赁期限自2013年6月24日至2018年6月23日止。第四条租金及交付方式1、大厦附楼年租金30万元，附楼的所有设施设备及各种物品使用另行洽谈，但该租金不包括水、电、燃气等其他费用。新增租赁的大厦一层房间年租金80586元（含水、电、物业、空调费）。2、附楼租金交付方式为季度交付，采用预交方式，双方合同签订后，甲方收取一个月租金（2.5万元）作为押金，预交三个月的租金（7.5万元）。以后每季度前五日向甲方预交下季度的房租。新增租赁的大厦一层房间租金交付方式采用季度交付，即签订合同后5日内乙方支付三个月租金。以后每季度前五日乙方向甲方预交下季度房租。第五条需支付的其他费用大厦附楼燃气费3.03元／立方，物业费1.50元／平方米／月，水、电费收费标准按照《房屋租赁合同》标准执行。第六条租赁期满，其中第2款约定租赁期满，乙方所购置设备设施及酒店用具等，所有产权归甲方所有。第八条违约责任：1、乙方不按时交付租金及相关费用，甲方有权在向乙方发出书面通知3日后，暂停租赁场所的水、电及其他设施的服务供应。每拖延1天，加收拖欠金额5‰的滞纳金，拖欠租金30天，甲方有权解除合同。2、如乙方停业1个月或中途终止合同，甲方扣除乙方全部押金外，附楼内配套的所有物品，包括家具、设施等归甲方所有，如甲方中途终止合同，甲方承担乙方全部损失。第九条其他第6款：宾馆及相关配套设施、装饰装修升级标准达到甲方要求标准，按样板间施工完毕，装修费用投资700万元以上时，经甲方书面确认后，中太宾馆《房屋租赁合同》租赁期限及大厦附楼可增至2021年6月23日，如未达到升级标准，租赁期限不变；第7款：中太宾馆法人及《房屋租赁合同》乙方变更为郭化东。 2014年6月13日，原告（甲方）与被告郭化东（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，就双方于2012年10月26日签订的《房屋租赁合同》（下简称原合同）达成如下补充协议：一、现因甲方工作需要，现将原合同第一条、第一款即“甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于廊坊市草图阴影部分为准），总面积5826平方米，现租给乙方使用…”中乙方承租范围内容修改为“甲方将其坐落于廊坊市，总面积4665.27平方米，现租给乙方使用”，收回乙方对中太大厦地下1层的使用权。乙方不再向甲方支付地下1层在本协议生效后所产生的租金及其他相关费用……” 2014年7月11日，原告（甲方）与被告郭化东（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，鉴于甲方双方自签订《房屋租赁合同》之日起，乙方对于所承租大厦楼层一直处于装修状态，由此对大厦的整体形象、环境卫生造成了严重影响。经甲、乙双方协商一直达成如下协议：“一、乙方承诺于2014年8月30日之前完成所承租大厦楼层的一切装修工作，并负责恢复大厦原有工作环境。二、若乙方于2014年8月30日前未能按照以上约定装修完毕，视为乙方同意解除《房屋租赁合同》及相关补充协议。三、根据《房屋租赁合同》第七条第二款、第十一条第二款、中太建设集团股份有限公司与邢钰所签订的《房屋租赁补充合同》第八条第二款及中太建设集团股份公司与郭化东所签订的《房屋租赁补充合同》第七条第二款之规定，甲方对乙方承租范围内所投入配置的设施、设备和器具享有所有权。……” 2015年12月31日，原告（甲方）与被告郭化东签订《房屋租赁补充合同》，双方就2013年6月25日签订的《房屋租赁补充合同》部分条款做如下补充：“1、《房屋租赁补充合同》第一条“乙方承租甲方大厦附楼（共三层），建筑面积1500平方米，大厦一层原销售部、行李房、综合办公室共计170.05平方米”中乙方承租范围内容修改为“乙方承租甲方大厦一层原销售部、行李房、综合办公室共计170.05平方米”。自2015年12月31日起生效。2、大厦附楼（共三层）2015年12月31日之前所产生的租金、水、电、物业、燃气等费用，在本协议生效后10日内付清。3、《房屋租赁补充合同》第四条第2项中乙方向甲方预付2.5万元押金，在乙方付清本补充合同第2条涉及的所有费用后退还乙方（不计息）……” 2012年11月20日，中太恒投资控股有限责任公司（甲方）与被告邢钰（乙方）签订《承包经营协议》，乙方承包经营甲方所属的廊坊市中太宾馆有限公司，位于廊坊市，总面积5826平方米。经营期限自2012年11月28日至2017年11月27日止。约定乙方承包经营前，宾馆的债权债务归甲方所有，由甲方负责清收、清偿；乙方承包经营期内的债权、债务归乙方所有，由乙方负责清收、清偿。被告邢钰（甲方）与被告郭化东（乙方）签订《宾馆股份转让协议》，其中约定“一、甲方将中太宾馆股份有限公司股份的60%转让给乙方，转让费总计96万元整，转让后，甲方占中太宾馆有限公司股份的40%。乙方占中太宾馆有限公司的60%，由乙方控股管理。五、中太宾馆自2013年5月10日以前所有的债权债务归甲方所有，但中太集团签单费用归甲、乙双方所有，2013年10日后中太宾馆所发生的一切事物归甲、乙双方所有。2013年7月1日，中太恒投资控股有限责任公司（甲方）与被告邢钰、郭化东（乙方）签订《承包经营补充协议》，约定1、原协议乙方主体变更为邢钰、郭化东。2、邢钰、郭化东对原协议以及本补充协议规定的关于乙方所应履行的全部条款负有连带责任和共同义务。3、乙方承包经营期间，即2012年11月28日起至2017年11月27日止，中太宾馆发生的全部债权、债务由邢钰、郭化东共同承担连带责任，并负责清收、清偿……” 一审中，原告要求解除上述五份租赁合同，被告郭化东同意解除。原告因被告郭化东拖欠租金、水电物业费等费用，于2016年12月23日采取了停水停电措施，被告郭化东认可实际经营至2016年年底。原告称对方未交付其租赁房屋钥匙。被告郭化东拖欠原告截止至2016年12月23日的租金为2858728.71元(中太宾馆租金2664601.33元+一层部分房间租金100732.5元+中太食府截止2015年12月31日租金93394.88元)，原告主张被告拖欠的水、电、物业费830739.65元（中太宾馆810032.8元+中太食府20706.85元）、空调费96662.86元、中太食府燃气费6820.2元，共计934222.71元。原告提供了被告郭化东拖欠水、电、物业费、空调费、燃气费的相关证据及计算依据。被告郭化东称不存在欠费情况，未提供相应证据予以证明。 被告郭化东称原告不能保证合同履行，致使合同目的不能实现，列举了以下方面：1、原告因中太大厦发生农民工跳楼事件于2015年5月在中太宾馆一楼设置门禁，客人反映进入不方便，提供了照片以及客人网评截图；2、农民工聚集中太大厦门口讨薪，提供了讨薪照片、视频及民工反映问题截图和客人网评截图。3、原告在设置门禁同时限制了停车位，车位达不到经营要求仅提供10个停车位，提供了照片及网评截图。4、原告发生大量民事案件及执行案件，存在众多失信问题，影响中太宾馆声誉，提供了网页截图。5、原告将中太宾馆资产出质于华夏银行，侵犯了被告郭化东的权益，提供了网页截图，证明出质人为中太恒投资控股有限责任公司，质权人为华夏银行股份有限公司石家庄新华路支行，出质股权数200万元。原告辩称如下：1、关于门禁的设置是基于安保需要，在门禁处安排了两名保安专程为人员提供开门服务，并不影响客人的正常进出，也不影响宾馆的正常经营;2、关于群众讨薪问题，从照片内容来看无法确认拍摄时间、拍摄地点，原告也没有提供原始的证据载体，在房屋租赁期间原告没有发生任何农民工讨薪以及将大厦门口围堵的情形，即使有部分员工在中太门口聚集，也与原告无关，因为在中太大厦注册的公司有上百家，截至现在没有任何一起与原告本身有关的聚众事件，更没有造成影响被告郭化东正常经营情形，即便是造成了相应的侵权事件，也应该由聚众人员承担相应责任；3、关于车位问题，在房屋租赁期间原告按约定提供了所有的车位供其使用，对被告郭化东所述就有10个车位，以及禁止客人的进出与事实严重不符，被告郭化东所提供证据也无法证明该事实；4、关于原告因诉讼案件产生失信记录的问题，原告的确在失信名录中有相关失信记录以及有若干的诉讼案件，但是与本案没有任何关联性，对房屋的查封也均是纸质查封，并不影响被告郭化东对房屋的正常使用及经营。 一审法院根据被告郭化东的申请依法调取了原告在2014年1月至2016年12月份向所在辖区派出所的电话报警记录（河北勤务指挥平台-警情详情接处警综合单），其中2014年2份，2015年14份，2016年13份，事发地点有中太大厦、中太大厦门口、中太宾馆、中太大厦14楼、15楼、17楼、808、1010、1504，报警内容多为因拖欠群众工资引发治安问题。 2017年3月29日，在一审法院的主持下，原告、被告郭化东通过第三方将租赁房屋门打开，原被告共同对屋内物品进行了清点，同时对财务室的物品进行了清点。清点时约定将房屋钥匙交由被告郭化东保管，郭化东将自己物品搬走后将钥匙交还原告，现宾馆所有钥匙已在清点后3日内全部交给原告。 一审法院认为，原告与二被告郭化东、邢钰签订的上述五份租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效。原告要求解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》（二）、《房屋租赁补充合同》，被告郭化东、邢钰庭上表示同意解除，上述合同应当予以解除。根据法律规定，合同当事人应当全面履行合同义务。原告作为出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，使租赁物合于约定的使用收益状态。如果发生品质降低而害及承租人使用收益或其他权利时，则应当采取有效措施，恢复原状。因出租人的行为而影响承租人使用、收益的，出租人应相应减少租金或延长租期。根据一审法院调取的报警记录以及被告郭化东提供的相关证据显示，在中太大厦门口等地点多次发生群众讨要工资的治安事件，虽然原告采取了报警、设置门禁等安保措施，但是客观上影响了被告郭化东的使用和收益，被告郭化东提供的客人网评亦可予以佐证，因此原告应当相应减少租金。发生影响被告郭化东经营的情况后，被告郭化东一直持续租赁涉案房屋并经营至2016年年底，且未提供在此经营过程中向原告提出任何异议的相关证据，因此亦应对持续产生租赁费承担相应的给付责任。一审法院综合考量因原告因素给被告郭化东经营造成影响的程度，被告郭化东理应按照65%的比例向原告支付拖欠的租金。因原告于2016年12月23日采取了断水断电的措施，租赁的房屋已经不具备使用性能，且被告郭化东表示实际经营至2016年年底，因此原告实际履行租赁合同应当截止至2016年12月23日。对于原告主张被告拖欠租金、水电费、物业费等费用，被告郭化东辩称并不拖欠费用，但未提供交费证据，一审法院不予支持。一审法院依法确认被告郭化东拖欠截止至2016年12月23日的租金为2858728.71元(中太宾馆租金2664601.33元+一层部分房间租金100732.5元+中太食府截止2015年12月31日租金93394.88元)，被告郭化东按照65%的比例给付原告租金1858173.67元。原告按照合同约定提供了水电物业等服务，被告郭化东应当支付上述费用。原告主张被告郭化东拖欠的水、电、物业费830739.65元（中太宾馆810032.8元+中太食府20706.85元）、空调费96662.86元、中太食府燃气费6820.2元，共计934222.71元。上述费用系被告郭化东实际经营产生的支出,应当向原告承担上述费用。原告要求被告郭化东支付逾期给付租金、水电物业费等违约金，因原告存在违约行为，故对该主张不予支持；对于原告主张逾期交房违约金，考虑原告存在违约行为,且被告郭化东对承租的宾馆进行装修升级改造投入较大,在双方纠纷未解决的情况下,即使被告郭化东未交付房屋也系对自身权利的保护，故对于原告主张的逾期交房违约金的请求不予支持。二被告郭化东、邢钰在《承包经营补充协议》约定中太宾馆发生的全部债权、债务由邢钰、郭化东共同承担连带责任，因此二被告郭化东、邢钰应当对原告的债务承担连带偿还责任。 综上，一审法院判决：一、解除原告中太建设集团股份有限公司与被告邢钰签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》以及与被告郭化东之间签订的《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议（二）》、《房屋租赁补充合同》；二、被告郭化东与被告邢钰于本判决生效之日起十日内连带给付原告中太建设集团股份有限公司租金1858173.67元；三、被告郭化东与被告邢钰于本判决生效之日起十日内连带给付原告中太建设集团股份有限公司水、电、物业费830739.65元、空调费96662.86元、中太食府燃气费6820.2元，共计934222.71元；四、驳回原告中太建设集团股份有限公司其他诉讼请求。案件受理费48420元，减半收取24210元，由原告负担12105元，被告郭化东与被告邢钰连带负担12105元。保全费5000元，由被告郭化东与被告邢钰连带负担。 本院二审期间，当事人没有提交证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，承租人承租标的物，目的是通过对承租的标的物进行管理、使用等获得利益。出租方出租标的物应保证标的物的管理、使用等符合租赁合同约定的使用目的。出租方的义务不仅仅表现在将出租的标的物交付给承租方即完全履行了义务，亦包括与承租目的和用途相关的其他事项。本案被上诉人承租的宾馆系常规服务行业，除宾馆内部设施和服务外，外部的环境、安全、舒适度和便捷度等亦是客户选择入住的因素。通过被上诉人提交的相关证据和一审法院调取的报警记录，反映出因上诉人原因，导致被上诉人承租的宾馆及周围旅居环境品质降低的事实，一定程度上造成宾馆客流量减少，势必影响被上诉人的收益和承租目的。据此，一审法院综合考量本案实际，判令上诉人相应减收租金正确，租金比例划分适当。同时，一审法院认定租金计算至上诉人断水断电，被上诉人租赁的房屋已经不能实际经营之日，其他费用以被上诉人实际接受服务为准，依据充分。综上所述，上诉人中太建设集团股份有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26321元，由上诉人中太建设集团股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 盖秀红 审 判 员 张建民 审 判 员 杨立军 二〇一九年三月二十日 法官助理 张世宗 书 记 员 马云龙