北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第18108号原告（反诉被告）北京汇俊物业管理有限公司，住所地北京市密云县顺城胡��5号227室。法定代表人关家麟，董事长。委托代理人胡腊梅，女，1984年1月26日出生，北京汇俊物业管理有限公司职员。委托代理人杨燕明，男，1956年7月4日出生，北京汇俊物业管理有限公司职员。被告（反诉原告）王洪，男，1953年11月3日出生。原告（反诉被告）北京汇俊物业管理有限公司（以下简称汇俊公司）与被告（反诉原告）王洪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵佳独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人胡腊梅、杨燕明与王洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汇俊公司诉称：王洪系棕榈泉国际名苑10号楼1205号房屋业主，其于2003年11月8日签署了《〈棕桐泉国际名苑物业管理公约〉承诺书》，约定汇俊公司为其物业管理公司。汇俊公司依照约定向王洪提供了物业服务，但王洪一直拖欠2007年12月至2014年3月期间的物业管理费。经汇俊公司多次催要，王洪仍未支付。至具状之日王洪共拖欠物业管理费91925.04元，以及至实际缴清之日的违约金323008.87元（暂计算至2014年3月31日）。请求法院判令王洪向汇俊公司支付：1、拖欠的物业管理费91925.04元；2、违约金323008.87元。王洪辩称并反诉称：我是跟开发商签订合同购买棕搁泉的业主，也就是说汇俊公司是开发商的附加合同。但是在汇俊公司作为主体起诉方缺乏两项东西。第一，汇俊公司的年审营业执照复印件；其次，法人授权物业代理认可书。在证据方面对方没有提供上述两项文书，证明其有起诉权利。因为汇俊公司回避了一个最关键的问题，我从开发商处购买该房屋时，开发商有两样东西，一个是棕搁泉国际公寓租赁手册，另一个是棕搁泉国际公寓客服通讯录。这两样文件明确开发商做出以下承诺：棕搁泉国际公寓的物业管理公司���汇俊公司，是香港地铁物业管理有限公司在北京投资的一家子公司，属于中港合资企业。其主要管理结构按香港物业管理模式成立。有关棕搁泉国际公寓物业管理上明确写到物业管理。香港地铁子公司汇俊公司他的管理理念为酒店式门童服务。我们全天候为您服务只需打一个电话。当庭想请这家物业管理公司解释他们是如何为我们提供门童式服务的？并确认这家物业公司是否还是香港地铁的子公司？请汇俊公司方拿出凭证证明你还是子公司。在开发商（甲方）给我提供的物业管理公约中的第二条，物业管理企业的注册地点和法人是刘伟强，注册资金是美元15万，也就是说汇俊公司应该有刘伟强授予的代理权或起诉我的签字的认可，因为他是法人。该物业公司的公司性质发生了改变，我认为若物业想起诉业主应该由刘伟强出具授权书起诉，符合法律规定。另外你们棕搁泉的服务是港式服务吗？还是你给它性质变了？在我提供的几张照片（印刷品）当中，这是5月2日棕搁泉的西北角和西南角院外。作为一个物业公司，连楼顶灯都不照了，是为了节约吗？还是你损害了业主的利益？那么我们看看楼顶上的灯不照的原因是什么：我无意中发现楼顶上盖了好多阳光房，作为你物业公司在楼顶上盖了这么多违章建筑，是不是损害了业主的整体利益？你们在管什么？那么我们再看我们10号楼，你们是怎么做的物业：我的楼前埋了好多车墩子，也就是说汽车不能开到楼前，你的理由是什么？避免扰乱业主，你是给我们造成了不方便。那看看你的前台和大堂是怎么做的，在我10号楼的左侧，有一间屋子里搁了好多保健品有关这方面的宜传册，有人在这里在无照经营一些乱七八糟的东西。我们前台墙壁上挂的水的广告，X展架也做的水的广告，你在电梯间有两个灯，有一个灯己经掉下来了，从2007年到今天两个灯一直一上一下，你们工程部连个拧螺丝的人都没有，就这么替我们服务吗？再看一看我们下一个问题，就是12层一共有6个LED灯，坏了2个，20O8年至今也就是说33%的灯是常年在那儿黑着，你们电工在哪里？上面有一个天棚是2005年就坏了，至今漏着大窟窿眼儿，你们连个补窟窿的人都没有吗？你们号称是节电，那么我在2008年的时候，跟你们的前任经理，也可能是前两任经理姓赵，有关LED灯，就说每层要有7个灯，相当于你们棕搁泉有5000个长明灯，然后我给他设定了个方案，就说用15万左右的费用，能1年给棕榈泉省170万左右的电钱，这个方案呢，你们当时的经理姓赵，从我手里拿走两个LED灯是测试去了，这个灯什么时候开始装的呢，是去年年底，2013年年底至今年年初，你们才把这5000个灯才换，1年宁可损失170万的电钱，5年不作为，为了节电楼顶上过年过节，装饰灯你都不开了，你们有工程部替人服务的人吗？第二点，再看看你的10号楼的会客厅，这是2003年当开发商弄这个项目的时候，给配置的沙发、茶几，这十多年了，这个沙发罩都没有重新更换过，十几年的沙发罩还坚持在那会议室当中。你看看沙发凳子上的木头，你们的维修人员能不能刷刷油漆，清洗清洗，收拾干净点，破破烂烂，掉漆的掉漆，生锈跟什么似的，看一看会客厅墙面水锈？能不能打扫一下刷刷墙。十多年了，做了没有，有这么服务的吗？你们还是门童式管理。那么看看你的所有房间，我的门前的电梯间的广告都能证实你们不作为，在这个宣传片当中，棕桐泉开发商宣传页中是小河流水，但是我前几天派人去拍的实际景，小河流水水是空的，这个时间是长期水是空的，对不对，你们作为一个物业公���，应该合理的做这项物业服务，你们去做了吗？另外还有一个最关键的问题，是2008-2009年，我的客户，就是哈里伯顿天津能源有限公司北京分公司（以下简称哈里伯顿公司）把我告上法庭，为什么告我的原因呢，就是说我这个房子租给了哈里伯顿公司的职工进行使用，但是这个职工临走之前，因为有两个月的房租押金我给了他，结果呢他没有交给公司，使我和这家公司产生矛盾，在这个住户搬出我的租赁房的时候，我通知你前台扣住他的行李，把这个问题解决，你们公司的人员没有做这服务，你不是酒店管理吗？你应该作为业主这家是否搬进新人，是否走了、拿走什么行李，你应该通知业主，我们俩解除合同了，或者他拿走大批行李，您做啥去了？因为你的不作为，造成我两月的押金无法收回，所以对方把我告上法庭，北京市朝阳区人民法院民事判决书（2009）朝���初字第24701号。返还哈里伯顿公司房租押金59284元、案件受理费1372元，共计60656元．给我造成不应该发生的损失。另外在诉讼状中提到了几样东西。一是未缴物业费问题，我最后一次打款时间是2011年1月4日，向银行打款17909.96元，是晚上5点18分打入的。我曾经在2013年年初找过物业公司，因为前任经理赵经理拿走我3张收据，不给我开具发票，即有4-5万元收据没有入账的可能，但是我不知当时是否正常抵消了物业费和供暖费。这个情况物业公司没有告知我。期间我多次索要发票，但至今未能开具。另，还有一个最关键问题，按照北京市物业管理规定，明确规定业主大会成立之前不用缴纳物业费。汇俊公司物业公司是开发商请的物业公司，并未经业主大会通过认可。即物业公司十几年来一直在回避一个最关键的问题，不愿业主成立业主委员会。因为其有被投诉终止的风险。不想相关部门对物业公司和服务进行评估。也不愿公示费用明细，广大业主没有享有知情权。每年物业费约1700-2000万元的收入，但并未给业主提供等值服务。业主们多次提出成立业主委员会，和信息安全方面与物业公司沟通，物业公司回答说：“11栋楼的管理因为封闭式管理，业主的任何信息不会被泄露，但是实际操作中并非如此，每天我都接到租房、卖房等电话三四十次，业主信息被泄露。”因为财务不公开，物业公司一直在和开发商洗钱，损失业主利益。每户业主均被公摊了35-60平米的面积，即1100户至1400户约5万平米的公摊面积，棕搁泉小区总共建筑面积是28万平，被公摊了5万平的面积，请开发商和物业公司明示这些公摊面积出自何处？同时，地下车库被物业公司以每个车位卖到55万-60万元，一个车位每月租赁费1800元，一年2万余元。请问国家规定的人防工程��哪里？人防工程应为全体业主共同所有，但我们小区是否建设了人防工程？有关地下车库所有权问题，请物业公司能否出具三年内土地使用税税票，证明其合法性。因为高价车位、服务管理不到位、违章建筑、小广告，使业主大量卖房，外企租户大量退房。开发商引以自豪的万豪国际酒店退出了棕搁泉。综上所述，汇俊公司物业公司改变了原物业合同的管理规定，违约在先。同时该物业并没有履行义务和职责为业主服务。我恳请法官要求该物业公司提供年审的营业执照副本复印件，以及法人授权书。同时责令这家不作为的物业公司首选成立业主委员会，并开始履行职责。待物业公司履行相应职责后，作为业主才可缴纳物业费。并因不作为造成的损失60656元给予赔偿。2009年我被哈里伯顿公司因租赁合同纠纷一案诉至北京市朝阳区人民法院，法院经过审理，于2009年10���28日作出（2009）朝民初字第24701号民事判决书，判令王洪返还哈里伯顿公司押金59284及自2008年7月16日起至实际给付之日止的利息，并判令王洪负责本案诉讼费用共计60656元整。外加50万元的无形损失，以上损失须汇俊公司所赔。汇俊公司为香港物业管理模式——酒店式门童服务。哈里伯顿公司职工临走之前，因为有两个月的房租押金我给了他，他没有交给公司，使我和这家公司产生矛盾，在这个住户搬出我的租赁房的时候，我明确通知汇俊公司前台扣住他的行李，不能为该租户开具出门条，待纠纷解决后方可放行，以免租户携款潜逃。但物业公司的人员没有做相应服务。由于物业不作为，造成我两月的押金无法收回。为此14个月房屋无法出租，空调主机、木地板开裂、家具损坏，造成了我50万元的无形损失。物业在日常工作应该做到通知业主这家是否搬进新人，是否走了、拿走什么行李，询问业主，我们是否解除合同，或者看到有业主或租户拿走大批行李，应询问业主是否知晓，是否同意开出门条等安全性询问。若不法分子乔装业主盗取财物，物业不但不知晓反而还会帮助其逃走。给业主带来损害。请求法院判令：1、汇俊公司提供营业执照证明他是香港地铁物业管理有限公司在北京投资的一家子公司；2、汇俊公司赔偿560656元汇俊公司不作为造成的损失。汇俊公司辩称：不同意反诉请求，不认可反诉状中陈述的事实，我公司没有接到王洪不让租户搬走的通知，大件行李我们会盘查，如果提着随身的箱子，不能扣留，所以我们对此没有任何过错。经审理查明：（以下简称涉案房屋）登记在王洪名下，建筑面积215.99平方米。涉案房屋开发企业北京世纪朝阳房地产开发有限公司、汇俊公司与王洪于2003年11月8日签署了《承诺书》，内容如下：“为维护本小区公寓的管理，本人／我等／我公司已仔细阅读过经北京市居住小区管理办公室核准的《棕榈泉国际名苑物业管理公约》，核准号第1456号，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。本人／我等／我公司特签署此承诺书。”《棕榈泉国际名苑物业管理公约》约定了各方的权利和义务；第二条约定汇俊公司为涉案房屋的物业管理企业；第八条约定10号楼物业管理费标准为每平方米5.6元，缴费日期为每月的第一天，如产权人在任何应付款项到期后的十日内还没有支付该款项，物业管理企业有权就延迟付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的千分之三按日计算（产权人并应赔偿物业管理企业为此催付行为付出的额外工作酬金）。2005年6月3日，王洪与哈里伯顿公司签订了《租赁合同》，约��由汇俊公司承租涉案房屋，合同期限为一年。后哈里伯顿公司将王洪起诉至本院，要求判令王洪返还押金59284元并支付利息。2009年10月28日，本院作出（2009）朝民初字第24701号民事判决，判决王洪返还哈里伯顿公司押金59284元并支付利息并承担诉讼费1372元。判决作出后，王洪和哈里伯顿公司在二审过程中达成和解协议。庭审中，王洪提交了照片若干张，证明涉案房屋所在小区存在违章建筑阳光房，物业公司门前地面下沉、开裂，小区楼顶未开灯，大堂入口安置地桩，大堂设置广告，走廊棚顶损坏，沙发损坏。汇俊公司对于楼顶灯未开灯的照片真实不予认可，认为泛光灯不属于小区照明的必用灯光，仅仅是起到美化或装饰的作用，是否开启并不会对业主使用物业造成任何影响；灯具是消耗品，在使用过程中必然会因各种原因导致其处于关闭状态，该等原因包括但不限于自然损耗而出现的故障、灯具本身质量问题、人为原因等，因此，该照片只反映出泛光灯一时的关闭状态，无法证明此灯是长久被关闭的，也不能证明汇俊公司没有及时修理，在物业服务提供上存在瑕疵。汇俊公司对于地桩、大堂广告的照片真实性认可，认为由于该地桩的北边是大堂入口，另一边正对整个小区的南大门，之前时常有一些乱停放的车辆在此堵住大堂入口，导致业主进出不方便，又因为时常会有老人和小孩出入，基于业主强烈要求及考虑到业主的人身安全，汇俊公司才在此处设置了地桩。另外，该地桩是活动的，如果业主有特殊需求，比如救护车需靠近大堂入口等，可以通知附近的物业管理人员将地桩拔起来。因此，设置该地桩其实是为了方便业主进出及维护业主安全，而且也不会对业主造成任何不良影响。在大堂设置广告，上部分的广告设置在老���活动室。该活动室的设备设施由广告商免费提供给业主使用，我司未收取任何费用。业主可以在该活动室免费测量血压、血糖等，也可以进行各种休闲活动，如：打牌、看电视、聊天等。本证据下部分的广告：此种广告一般都是涉及会所及生活广场服务内容的，而该两项场所即为小区配套设施，为便于业主了解到相关优惠活动，或便于业主找到自己所需服务的相关信息，我司才同意张贴或摆放广告资料，且我司也没有收取任何费用。汇俊公司对于走廊的照片真实性不予认可，认为走廊装饰灯由于出现螺丝松动，才导致灯罩没有正确摆放，需要强调的是，这种状况并没有从2007年持续至今，只是最近才出现，况且我司目前己对其进行修理；关于走廊顶棚：其中的缺口为通风口，之前安装的铁丝网需要更换，但由于需要定做，因此出现该缺口。不过，现在已经安装了新���铁丝网，照片中的状况已不复存在；关于走廊的射灯：该射灯主要是照射在墙面的画上，并不是用于日常照明，而且也不会24小时开启。因此，该灯处于关闭状态不会影响走廊内的照明，也不会对业主的生活造成不便。另外，灯具会因各种原因而导致关闭，包括但不限于自然损耗而出现的故障、灯具本身质量问题、人为原因等。因此，该照片只反映出灯具一时的关闭状态，无法证明此灯是长久被关闭的，也不能证明汇俊公司没有及时修理，在物业服务提供上存在瑕疵。因此，从该照片无法证明汇俊公司未在合理时间内开启；关于走廊上的沙发：由于之前附近的业主在调整室内布局，需将沙发临时摆放在走廊。在汇俊公司巡视过程中，已与该业主沟通，现该沙发己从走廊搬走。汇俊公司对于会客室的照片真实性认可，认为由于经常会有一些业主的小孩在会客室玩耍，会将抱枕的拉链拉开，或者导致沙发垫子及抱枕摆放不整齐。这些情况符合情理，也是业主对公共区域使用的一种方式。但是，汇俊公司一般会及时整理会客室中的物品并定期更换沙发罩；关于会客室家具磨损问题：此为家具使用过程中的正常损耗，且由于该家具属于正常脱落，并不影响业主对该物品的正常使用。另外，汇俊公司会及时擦洗，确保会客室干净、整齐。汇俊公司对与电梯间、门前、花园小河的照片真实性认可，认为关于花园小河的水量问题：考虑到车库安全等原因，在不同季节，小河水量的确有所不同。冬季由于会结冰，不会注水。但是现在，己经注水了。另外，该河道比较平坦，注水多了会溢出并影响周边植物生长。况且，花园下面是车库，如果注水量太多，会影响车库使用，所以不会一直持续大量的注水；门前的小广告：我司不会允许散发广告���人员进入小区。目前出现的个别小广告情况，主要是由于业主订购了一些产品，而该产品不能由汇俊公司代收或寄存时，一般由业主下来领取或者由卖方直接将货物送至业主家。当卖方送货上门时，销售人员可能会在汇俊公司不注意的情况下偷偷散发或张贴广告。为此，汇俊公司也加强了相关巡视，一旦发现，立即制止散发人员或清理广告；电梯间墙壁未撕下的一小片纸：之前此处位置是电梯供应商张贴的安全乘坐的相关须知，并不是广告。可能是小孩将其撕下。目前，汇俊公司己对此进行了清理。上述事实，有、《“棕桐泉国际名苑”物业管理公约》、《承诺书》、（2009）朝民初字第24701号民事判决书、《业主办理入住确认单》、《供暖协议书》、照片发票、等及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：汇俊公司、王洪和北京世纪朝阳房地产开发有限公司签订了《承诺书》。《承诺书》中载明同意遵守《“棕桐泉国际名苑”物业管理公约》，则《“棕桐泉国际名苑”物业管理公约》有关物业服务的条款可以视为汇俊公司与王洪之间的物业服务合同。汇俊公司与王洪应当按照合同约定履行各自义务。《“棕桐泉国际名苑”物业管理公约》对由汇俊公司进行物业服务进行了明确的约定，该约定并不因汇俊公司是否为某公司的子公司而改变，故王洪相关的辩解意见本院不予采信。王洪若认为开发商未履行其承诺及义务，可另行向开发商主张权利。王洪欲通过提交照片证据证明汇俊公司在履行物业服务义务时存在瑕疵，汇俊公司对照片涉及的情况逐一进行了解释。本院认为汇俊公司的解释合理，王洪的证据不足以证明汇俊公司存在明显的违约行为，即使汇俊公司存在维修不及时等服务瑕疵，王洪亦不应长期不支付全部物业服务费。因此，王洪应当向汇俊公司支付物业服务费。双方约定的违约金过高，本院酌情支持。王洪关于要求汇俊公司提供营业执照证明其是香港地铁物业管理有限公司在北京投资的一家子公司的诉讼请求，不属于法院受理民事案件的受案范围，本院不予处理。王洪要求汇俊公司赔偿560656元汇俊公司不作为造成的损失，但其证据不足以证明其损失系因汇俊公司的违约行为导致，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、王洪于本判决生效之日起七日内支付北京汇俊物业管理有限公司二○○七年十二月至二○一四年三月期间物业服务费九万一千九百二十五元零四分。二、王洪于本判决生效之日起七日内支付北京汇俊物业管理有限公司违约金一千元。三、驳回北京汇俊物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回王洪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3762元，由王洪负担（北京汇俊物业管理有限公司已预交，王洪于本判决生效后七日内给付北京汇俊物业管理有限公司）。反诉案件受理费4703元，由王洪负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 赵 佳二〇一四年六月二十日书 记 员 贾岐颖