广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民初4号 原告：王秋月，女，汉族，1987年2月22日出生，居民身份证住址：广西博白县。现住南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：李英伟，南宁市衡鉴法律服务所法律工作者。 被告：江笑芬，女，汉族，1963年12月15日出生，居民身份证住址：广州市荔湾区。 第三人：南宁市金浚行房地产代理有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路**南宁青秀万达广场****，统一社会信用代码：91450103083630576K。 法定代表人：胡燕。 第三人：郑宇博，男，1969年3月8日出生，台湾地区居民，住台湾地区。 委托诉讼代理人：黄世璜，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈照阳，广西东方意远律师事务所律师。 原告王秋月与被告江笑芬及第三人南宁市金浚行房地产代理有限公司（以下简称“金浚行公司”）、郑宇博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理后，依法适用普通程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告王秋月及其委托诉讼代理人李英伟，第三人郑宇博的委托诉讼代理人黄世璜、陈照阳到庭参加了诉讼。被告江笑芬经本院依法公告送达开庭传票、第三人金浚行公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王秋月向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告江笑芬继续履行《房屋买卖合同》，结清物业欠费30313元；2.判令被告江笑芬向原告王秋月支付2016年8月17日至2016年12月30日的违约金138370元；3.判令第三人郑宇博对前述1、2向债务承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月5日原告王秋月与被告江笑芬签订一份编号为ＪＪ0002095的《房屋买卖合同》，约定被告江笑芬将其位于南宁市青秀区房屋，面积为111.7平方米，价款101万元。双方通过第三人金浚行公司签订合同，被告江笑芬委托第三人郑宇博代其签订《房屋买卖合同》，并由郑宇博收取定金和房款。合同签订后，原告按照约定时间和数额支付定金和首付房款后，要求郑宇博在合同约定的30个工作日到南宁市房屋产权交易中心办理过户手续，郑宇博以种种理由推托不予办理，后郑宇博失联无法联系。江笑芬未在约定时间将房屋过户至王秋月名下，构成违约，江笑芬应向王秋月承担违约责任，向王秋月支付违约金138370元（101万元×1‰×137天）。江笑芬尚欠2012年3月至2017年5月的物业费30313元未结清，导致王秋月入住后受到物业限制，江笑芬应继续履行合同，结清相关物业费。郑宇博是江笑芬的房屋买卖代理人，相关购房款由郑宇博收取，郑宇博应对江笑芬的违约责任承担连带责任。综上，请求法院判如原告所请。 第三人郑宇博答辩称，江笑芬不存在违约行为，不应当向王秋月支付违约金，结清物业费应当由物业公司主张权利，而不是王秋月主张权利。郑宇博是江笑芬的代理人，其代理的行为应该由江笑芬承担民事责任，王秋月请求郑宇博对本案债务承担连带责任没有事实和法律依据。 被告江笑芬、第三人金浚行公司均未作答辩，亦未到庭参加诉讼。 原告王秋月为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据。 一、证据目录： 证据1《房屋买卖合同》，用于证明原、被告签订合同合法有效；证据2《收款收据》、《业务凭证》、《发票》，用于证明原告按约履行合同；证据3《房屋所有权证》、《房屋他项权证》，用于证明合同标的物及设立抵押情况；证据4《证明》，用于证明合同标的物设立抵押情况；证据5《公证书》，用于证明被告委托郑宇博代理办理房屋买卖委托书；证据6《营业执照》，用于证明合同经纪方的身份情况；证据7身份证，用于证明原告和被告身份情况；证据8台湾居民来往大陆通行证，用于证明被告的委托人郑宇博的身份情况；证据9电脑咨询单，用于证明第三人公司企业登记情况。 二、证据目录（补充）： 证据1《房屋交接证明》，用于证明房屋是2017年7月11人交付原告；证据2交通银行个人客户交易清单，用于证明原告按规定交完全部购房款；证据3非税收入专用收据，用于证明被告已经将房屋过户给原告；证据4税收缴款书，用于证明原告已依法缴纳契税；证据5增值税发票，用于证明原告已依法缴纳增值税；证据6非税收入专用收据，用于证明原告已经缴纳了住房交易手续费；证据7桂（2017）南宁市不动产权第0012395号房屋不动产权证书，用于证明被告已将房屋过户给原告；证据8荣和山水美地东盟国际缴费通知单，用于证明被告违约，没有结清拖欠的物业、水电等费用。 三、证据目录（补充二）： 证据1《交通银行个人客户交易清单》，用于证明原告已经支付全部购房余款；证据2荣和山水美地缴费通知单，用于证明被告从2012年3月至2017年5月拖欠物业费未清结；证据3个人房产抵押贷款合同，用于证明原告通过贷款支付房款，汇到郑宇博名下账号。 四、微信聊天记录截屏 证据金浚行公司工作人员与郑宇博的微信聊天记录，用于证明金浚行公司一直向郑宇博发信息，要求其配合办理过户手续，但其没有回复。 对于原告王秋月上述所举证据，第三人郑宇博发表质证意见：1.对证据目录（一）的证据1《房屋交接证明》真实性、合法性、关联性均有异议；2.证据目录（一）的证据8与证据目录（补充二）的证据2均为同一份证据，对其真实性、合法性、关联性均有异议；3.王秋月当庭提交的微信聊天截图已过举证期限，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；4.除上述1、2、3的证据有异议外，对原告提交的其他证据真实性、合法性、关联性均无异议。 被告江笑芬、第三人金浚行公司均未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，经本院核对原告王秋月提交的证据原件后，本院对原告王秋月提交的证据予以确认并在卷佐证。第三人郑宇博虽对部分证据有异议，但均未能举证予以反驳，本院对其异议不予采纳。被告江笑芬、第三人郑宇博、金浚行公司均未向本院提交证据。 本院经审理查明，2016年7月5日，江笑芬（卖方）、王秋月（买方）、金浚行公司（经纪方）共同签订一份《房屋买卖合同》（编号：ＪＪ002095），约定：江笑芬将其位于南宁市青秀区房屋以101万元的价格出卖给王秋月，卖方收到全部楼款三天内保留固定装修及配套设施完好交付给买方使用，卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止。买方按揭付款，且买方代卖方偿还银行贷款。于2016年7月5日支付5000元作为定金，余额定金45000元应在2016年7月6日前支付，定金共5万元。卖方收到定金三个工作日内须即时向抵押银行申请提前清偿还贷手续，买方同意经纪方或卖方收到银行通知提前还贷之日起三个工作日内，将首期房款（不含定金）30万元转入卖方贷款账户内，银行到账后视为卖方收取相应款项，卖方需在三个工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在三十个工作日内与卖方到南宁市房屋产权交易中心办理过户手续，如因南宁市房屋产权交易中心或银行原因导致延迟则时间相应延迟，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责。楼价余款66万元过户完成并办妥他项权证登记手续后由贷款银行划入卖方指银行账号。该《房屋买卖合同》由郑宇博代江笑芬签订。 合同签订后，2016年7月5日、7月6日，王秋月先后定金5万元、首付款30万元支付给郑宇博或其指定账户，郑宇博向王秋月出具相应收款收据。2016年8月起，金浚行公司工作人员多次催促郑宇博从台湾到南宁办理房屋产权转移登记手续，均未获得郑宇博答复。2017年1月16日，案涉房屋在金浚行公司协助下过户至王秋月名下。2017年5月2日，王秋月将购房尾款66万元支付至郑宇博账户。2017年7月11日，案涉房屋在金浚行公司、广西荣和物业服务有限责任公司协助下交付给王秋月使用。案涉房屋的产权转移登记、房屋的交付过程，郑宇博均未协助办理。 截止2017年5月，南宁市青秀区房屋共拖欠广西荣和物业服务有限责任公司物业费及相应违约金30313元。 另查明，2011年11月18日，案涉房屋南宁市青秀区房屋设立抵押权，抵押权人为郑宇博，权利价值100万元。同日，江笑芬委托郑宇博为其就案涉房屋办理提前还款、注销抵押登记、房屋查档、出售房屋、签订买卖合同、收取房款、办理物业交接等手续。 审理中，郑宇博称，江笑芬欠其100万元债务，故委托郑宇博处分该房屋，处分后所得款项均由郑宇博所得。 本案争议焦点为：1.江笑芬是否存在违约行为，若存在，应否支付王秋月主张的物业费和违约金；2.郑宇博应否对江笑芬在本案中的债务承担连带清偿责任。 本院认为：关于本案的法律适用问题。本案原告王秋月为中华人民共和国公民，第三人郑宇博为中国台湾地区居民，中华人民共和国内地与中国台湾地区适用不同法律。本案审理中，原告与第三人均一致认可适用中华人民共和国法律审理本案，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律”的规定，故本案法律冲突问题应准用我国内地涉外法律的相关规定。 关于本案的处理。 一、关于江笑芬是否存在违约责任。本案《房屋买卖合同》约定“卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费”，并约定“卖方同意经纪方或卖方收到银行通知提前还贷之日起三个工作日内，将首期房款（不含定金）30万元转入卖方贷款账户内，银行到账后视为卖方收取相应款项，卖方需在三个工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在三十个工作日内与卖方到南宁市房屋产权交易中心办理过户手续”，王秋月依约履行支付购房定金、首付款的义务，江笑芬及其代理人郑宇博经中介公司多次催告仍未按照合同约定期限内办理过户手续，且未在房屋交付前结清该房屋所欠物业费，构成违约。王秋月诉请由江笑芬结清涉案房屋物业费，有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于本案物业管理服务费的处理问题。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，物业管理服务费的交纳主体应为业主。业主在与物业服务企业签订物业管理服务合同后,就应按照合同约定的时间,定额交纳物业管理服务费或者物业管理服务资金。当物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应与新业主结清物业管理服务费或物业管理服务资金,由新业主继续履行交费义务。本案中，因案涉房屋原业主江笑芬拖欠广西荣和物业服务有限责任公司物业费，导致新业主王秋月未能正常享受相关物业服务，江笑芬应按照《房屋买卖合同》约定结清所拖欠的物业管理服务费。王秋月已为该房屋所有权人，所拖欠的广西荣和物业服务有限责任公司物业费及相应违约金已实际产生，房屋的使用受益人亦为王秋月，故该房屋拖欠的广西荣和物业服务有限责任公司物业管理服务费30313元应由江笑芬向王秋月支付后，再由王秋月向广西荣和物业服务有限责任公司支付。 三、关于本案违约金的问题。王秋月主张江笑芬应向其支付2016年8月17日至2016年12月30日的违约金138370元（101万元×1‰×137天），郑宇博则主张原告诉请的违约金过高，应以5万元为基数，按照年利率6%计算。本案中，《本案房屋买卖合同》约定“卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止”，该违约金利率为中国人民银行同期同类贷款利率（六个月内）的数倍，鉴于王秋月未能进一步举证证明其所造成的实际损失，且郑宇博提出抗辩本案合同约定的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，故本院酌定调整江笑芬向王秋月支付的违约金利率为：按照中国人民银行同期同类贷款利率（六个月内）计付。王秋月于2016年7月6日依约完成30万元首付款的支付，按照合同约定，郑宇博应从2016年7月7日起30个工作日内与王秋月到南宁市房屋产权交易中心办理过户手续，直至30个工作日届满即2016年8月17日，郑宇博均未履行该合同义务。王秋月诉请江笑芬应支付其从2016年8月17日至2016年12月30日期间违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。故江笑芬向王秋月支付违约金的计算方式为：以101万元为基数，从2016年8月17日至2016年12月30日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率（六个月内）计付］。 四、关于郑宇博的责任问题。本案中，江笑芬自其名下涉案房屋设立抵押权之日即2011年11月18日起，便授权委托该房屋抵押权人郑宇博全权处分该房屋，从委托合同来看，并未约定该房屋出卖的价格、何时出卖、卖与何人，且处分房屋所得价款亦由郑宇博直接获取。一般而言，委托代理合同中，由代理人代理被代理人实施相应的代理事项，被代理人承受代理人实施相应行为所造成的法律后果。就本案而言，首先，郑宇博处分本案房屋所得利益直接由郑宇博获得，代理人郑宇博并非为实现被代理人江笑芬的利益而实施该代理行为。其次，郑宇博获得处分房屋所得利益系基于其对江笑芬享有债权及该房屋的抵押权，而非基于一般的委托代理关系而代他人实施代理行为。郑宇博可自行决定该房屋以何价、在何时、卖与何人，并且收取卖房款后可自行处分，属于房屋实际控制人。本案的法律关系表面上看是郑宇博接受江笑芬的委托买卖房屋，实际上是郑宇博为其利益处分其享有抵押权的房屋。可见，江笑芬委托郑宇博买卖房屋行为，不仅包含江笑芬与郑宇博的委托代理法律关系，还包含江笑芬作为名义上的卖方、郑宇博作为实际上的卖方、王秋月作为买方的房屋买卖合同关系。因郑宇博怠于履行合同义务，王秋月诉请郑宇博对江笑芬的本案债务承担连带清偿义务，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告江笑芬向原告王秋月支付所欠广西荣和物业服务有限责任公司的物业管理服务费30313元，再由王秋月向广西荣和物业服务有限责任公司支付； 二、被告江笑芬向原告王秋月支付违约金［违约金计算方法：以101万元为基数，从2016年8月17日至2016年12月30日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率（六个月内）计付］； 三、第三人郑宇博对被告王秋月上述一、二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告王秋月的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3067元、保全费1320元、公告费260元，由被告江笑芬、第三人郑宇博共同负担。 如不服本判决，原告王秋月、被告江笑芬、第三人南宁市金浚行房地产代理有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，第三人郑宇博可在本判决书送达之日起三十日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  宋桂芬 审判员  覃 斯 审判员  覃若鹏 二〇一九年三月二十七日 书记员  何晓婷