上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第5647号原告(反诉被告)上海市中央大厨房物流配送有限公司。法定代表人陈一枫。委托代理人黄婷婷。被告(反诉原告)上海淘管商贸有限公司。法定代表人许伟。委托代理人傅继业，上海市南星律师事务所律师。原告(反诉被告)上海市中央大厨房物流配送有限公司(以下简称中央大厨房)与被告(反诉原告)上海淘管商贸有限公司(以下简称淘管公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月25日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托代理人黄婷婷及被告(反诉原告)的委托代理人傅继业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中央大厨房诉称，原、被告签订的房屋租赁合同于2013年12月31日终止，原告已于租赁期届满前搬离了承租房屋，但被告至今未按约将原告缴纳的租赁保证金人民币(以下币种相同)60,180元归还原告。故原告要求被告归还原告租赁保证金60,180元；本案诉讼费由被告承担。被告淘管公司辩称，因原告至今未将承租房屋交还被告，故不同意原告的诉讼请求。反诉原告淘管公司诉称，反诉原、被告分别于2013年1月1日和2013年3月1日签订了租赁合同和租赁合同补充条款。合同期满后，反诉被告拒不终止租赁合同，至今未交还租赁物并进行水、电费结算，还抢先诉讼。现反诉原告要求判令反诉被告：1、归还租赁房屋及附属设施；2、支付租赁房屋使用费202,250元；3、支付水、电费23,750元。本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告中央大厨房辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉被告已于2013年12月25日搬离租赁场地，当时反诉原告称卷帘门损坏，反诉被告遂着人予以修复。反诉被告已将房屋钥匙交给反诉原告，反诉原告实地查验后准备另行出租。经审理查明，2013年1月1日，淘管公司作为甲方(出租方)、中央大厨房作为乙方(承租方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区五星支路XXX号A厂房(总面积1150平方米)出租给乙方作为生鲜农产品加工配送中心及仓储、冷藏中心，同时供物流车辆停放、存放使用；租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日止，年租金384,500元；租赁协议签订时，乙方在缴纳完首次付款后同时应向甲方支付60,180元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无利息归还乙方。合同签订后，中央大厨房按约向淘管公司支付了租赁保证金60,180元。2013年3月1日，双方又签订《租赁合同》，约定甲方将五星支路XXX号A厂房二楼办公室四间，门牌号分别为207、209、210和212，出租给乙方；租赁期至2013年12月31日止。两份《租赁合同》均约定，乙方除支付租金外，每月还需支付生产、生活用水费3元/吨、电费1.30元/度(当国家政府水电费调整时，按现有单位上涨或下跌的幅度调整)。租赁双方在合同履行期内相安无事，中央大厨房按约支付租金并支付了2013年1月至同年10月止的水电费，淘管公司开具了水电费发票。租赁期满后，中央大厨房搬离了租赁场地，2014年1月1日，王建安在收条上签名确认“今收到上海中央大厨房物流配送有限公司交还五星支路仓库及办公室钥匙一套。14把锁”。淘管公司表示公司保安人员中没有王建安，公司也没有收取过钥匙。中央大厨房则称王建安系淘管公司员工，其每月需缴纳的水电费均由王建安通知中央大厨房需缴纳的金额，由淘管公司开具相应金额的发票给中央大厨房，中央大厨房再予缴款。中央大厨房同时提供了水电费收缴通知单8张，其中2013年10月、11月的水电费分别为879.10元及847.70元，每张通知单收款人处均有“王建安”签名；水电费发票及银行客户收(付)款入账通知各三张。中央大厨房又称由于淘管公司未提供2013年11月的水电费发票及同年12月的水电费收缴通知单，故中央大厨房未能缴纳该两个月的水电费；鉴于承租租赁物作为冷库使用，而10月、11月、12月份已无需开设冷库，故水电降至每月800元左右。中央大厨房愿意按实支付11月份及12月份的水电费。淘管公司则称只开具过水电费发票但没有开具过水电费收缴通知单。庭审结束后，淘管公司提供了三组照片，分别用于证明：1、租赁房屋已搬空，出租给承租人的办公家具也被中央大厨房一并搬走，且租赁房屋被人为故意损坏墙面及电线线路；2、墙面、门柱及卷帘门被撞坏；3、电表上显示电表数，中央大厨房欠付电费22,750元(17,500度*1.3元/度)。中央大厨房质证意见为：1、对搬离事实无异议，但不存在出租给其办公家具的事实，淘管公司应对该事实负有举证义务；2、照片显示卷帘门完好无损，其搬离时墙面、门柱并无损坏；3、无法辩识照片上的电表就是对应中央大厨房承租房屋使用的电表，故不予认可。所有的照片均看不出是拍摄于何时。淘管公司表示：四张电表照片分别对应中央大厨房租赁的四间办公用房使用的电表，租赁厂房所对应的电表已被中央大厨房自行拆除；照片拍摄于庭审结束后的2014年3月底。淘管公司按总的大电表数缴纳电费，然后再按照小电表的抄表数直接与承租人结算电费，没有独立的小电表抄表数电费缴纳单据。以上事实，有中央大厨房提供的《租赁合同》两份、银行付款回单、水电费发票、客户收(付)款入账通知、收条等以及双方当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，诉争《租赁合同》已因履行期届满而终止，中央大厨房已搬出租赁房屋，故其要求淘管公司返还租赁保证金60,180元，于合同有据，应予支持。虽然淘管公司否认王建安系其公司保安，但通过中央大厨房相关举证材料可知在房屋租赁期内，中央大厨房都是经王建安与淘管公司结算水电费，且从未发生差错，中央大厨房有理由相信王建安有权代表淘管公司处理诉争房屋租赁相关事宜。且中央大厨房向王建安移交租赁房屋及钥匙时，王建安并未拒绝。淘管公司虽反诉要求中央大厨房归还租赁房屋及附属设属，但其提供的照片证实了中央大厨房已搬离租赁房屋。因此，应当认定中央大厨房已于租赁期届满时搬离租赁房屋并于2014年1月１日将租赁房屋交还于淘管公司。淘管公司要求中央大厨房支付房屋使用费及2014年1月起的水电费，缺乏事实依据，本院不予支持。目前，中央大厨房尚余租赁期内２个月的水电费未予支付，据淘管公司提供的电表照片，无法确定中央大厨房该2个月的用电、用水量，而淘管公司亦未能就此进一步提供确凿证据。鉴于本院认定王建安有权代表淘管公司处理系争房屋租赁相关事宜，故2013年11月的水电费以王建安开具的水电费收缴通知单记载的金额为准。因双方均未能就12月份的水电费提供证据，而租赁合同明确写明系争房屋租赁用途为生鲜农产品加工配送中心及仓储、冷藏中心，故本院采纳中央大厨房关于12月份水电费参照10月、11月的费用予以确定的意见。本院将2013年11月份及12月份的水电费酌定为1,680元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海淘管商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海市中央大厨房物流配送有限公司租赁保证金60,180元；二、原告(反诉被告)上海市中央大厨房物流配送有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海淘管商贸有限公司水电费1,680元；三、驳回被告(反诉原告)上海淘管商贸有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,304元，减半收取计652元，由被告上海淘管商贸有限公司负担；反诉案件受理费2,345元，由反诉原告负担2,320元，反诉被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇一四年五月十三日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。