四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0193民初333号 原告：徐小君，女，1984年1月20日生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：李海东，四川上行律师事务所律师。 原告：王理，男，1976年6月4日生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李海东，四川上行律师事务所律师。 被告：四川佳兆港投资有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府四街928号。 法定代表人：蒲云辉。 委托诉讼代理人：明杰，系公司员工。 原告徐小君、王理与被告四川佳兆港投资有限公司（以下简称为“佳兆港公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告徐小君、王理的委托诉讼代理人李海东及原告徐小君，被告佳兆港公司的委托诉讼代理人明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐小君、王理诉称：2012年10月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市高新区民乐村1、2组的“时代晶座”15幢3层301房（现为成都市高新区剑南大道中段1533号1栋3层301号房）。同时，买卖合同约定，被告于2014年12月31日前向原告交付商品房；被告应当在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。买卖合同签署后，原告付清了购房款487262元，被告并未在约定时间前向原告交房，而是于2014年12月22日向原告送达了预计延期交付的《告知函》，2015年1月20日，被告才通知原告收房。但因房屋存在质量问题（包括阳台渗水到客厅、厨房地面不平整及烟道不直、墙面不平整、卫生间门口的地下有破损、客厅及其他区域地面不平整）且因质量问题始终未解决，导致被告未按合同约定交付房屋，前述质量问题导致未按约交房是原告主张逾期交房违约金的事实依据，双方所签订的和解协议可以证明房屋确实存在质量问题，因该质量问题的存在，双方签订了和解协议。至2016年7月12日，原、被告双方才完成房屋交付，同时，原告向被告交清了办理房产证所需的税、费。原告于2016年6月21日交清了办证所需资料。但原告于2018年2月22日才取得不动产权证书。双方除了签订了商品房买卖合同外，还签订了补充协议一份，对被告出示的补充协议的真实性无异议，但补充协议本身是格式条款，相关内容明显排除了原告的合法权益、免除了被告自身应尽的义务，违背了公平原则。对被告出示的竣工验收报告的真实性亦无异议，但验收合格并不意味房屋符合交付条件。特依据案涉合同第十二条和第十九条第二款的约定主张要求被告承担逾期交房和逾期办理产权证书的违约金责任。请求判令：1.被告支付逾期交房违约金54378.44元；2.被告支付逾期办理和交付房屋所有权证书的违约金5457.33元；3.本案诉讼费用由被告承担。 被告四川佳兆港投资有限公司辩称：1.对商品房买卖合同的真实性和原告已付清购房款、对原告于2016年6月21日交清了办证所需资料，于2016年7月12日交清了办证所需税、费、二原告于2016年7月12日实际收房的事实无异议，被告认可原告陈述的和解协议签订原因；2.根据补充协议第三条关于房屋交付的特别约定，案涉商品房经建设、监察、施工、工程监理、设计等单位验收合格后即可交付，案涉商品房的楼栋已于2014年12月31日竣工验收，并经前述五方主体检查合格；补充协议第三条第三款约定出卖人延期交房不超过90日的，双方不追究违约责任；补充协议第三条第七款对于竣工验收合格的房屋，买受人拒绝接房的，房屋以通知交房日期，视为交付，如经有权机关鉴定，房屋存在质量问题的，被告应当承担房屋的维修义务，但并不因此视为逾期交房。而被告已于2015年1月19日在成都天府早报发布了交房公告，通知案涉商品房业主于2015年1月28日前往被告处收房。因此，被告在合同约定期间内将案涉房屋达到了交付条件并已在约定时间内通知了原告收房，但原告拒绝接房，被告不应由此承担逾期交房的违约责任；3.补充协议第四条第四款约定，出卖人在买受人交清全部的资料、税费并办理完房屋面积补差手续，房屋交付后365日内，协助买受人办理房屋产权证，因此办理房产证时间应以原告实际接房并结清了所有办证费用后的365日为准；5.成都市不动产登记中心于2016年11月17日发布了《关于实施不动产权登记的管理条例》，成都市不动产登记中心在2016年11月17日后不再受理成都市办理房屋产权证的业务，自2016年11月23日后开始办理新的不动产权证书，因为国家政策法规的变更，被告已实际不能为原告办理房屋产权证书，且合同中仅约定了被告逾期办理房屋产权证书的责任，并未约定被告逾期办理不动产权证的违约责任，故被告不应承担原告主张的逾期办证的违约金责任；5.根据原告出示的交房通知与被告提交的交房通告，可以印证原告在2015年1月20日已知晓权益受到侵害的事实，根据诉讼时效的法律规定，诉讼时效应从2015年1月20日开始计算，案涉诉讼时效已经过。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2012年10月30日，原告徐小君、王理作为买受人，与作为出卖人的被告佳兆港公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同载明：原告购买被告开发的位于成都市高新区民乐村1、2组的“时代晶座”15幢3层301房。第十条被告应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；6.出卖人与买受人约定，交付条件以《商品房买卖合同补充协议》约定为准；第十二条除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理。按照逾期时间，分别处理。第十九条（二）转移登记商品房交付使用后，双方同意按照下列第二种方式处理2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理：（2）合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之零点五的违约金。补充协议载明：第三条关于房屋交付的特别约定1.该商品房经建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格即可交付。2.出卖人主要以报纸公告的形式书面通知交房的具体时间。3.出卖人提前或延后交房不超过90日的，双方互不追究违约责任。7.对于经竣工验收合格的房屋，买受人拒绝接房的，房屋以通知的交房日期为准视为交付，相关房屋的风险责任由买受人承担。如经有权机关鉴定，房屋存在质量问题的，出卖人应承担房屋的维修义务，但并不因此视为逾期交房。第四条第四款出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助买受人办理房屋所有权证。 2014年12月22日，佳兆港公司向原告徐小君、王理送达了延期交付房屋的《告知函》，该函载明：我公司开发的时代晶座项目13号楼、15号楼预计将延期交付，具体交付时间将另行书面通知。2015年1月20日，佳兆港公司通知徐小君、王理于2015年1月28日收房。2016年6月21日，原告徐小君、王理交清了办证所需材料，2016年7月12日，徐小君、王理对案涉商品房进行了收房，并于该日向被告交清了办理权属证书所需的税、费，原告已付清房款487262元。2018年2月22日，原告取得了案涉房屋的不动产权证书。 另查明，案涉楼栋于2014年12月31日取得竣工验收。 再查明，2016年11月21日，被告佳兆港公司作为甲方、案外人四川通用物业管理有限责任公司作为乙方，与作为丙方的原告签订《和解协议》，载明：丙方购买时代晶座项目的15栋301号商品房，因房屋质量维修问题未能按时接房。各方达成如下协议：一、乙方减免丙方物管费（2015年2月1日至2016年7月15日）共计费用3106.2元；二、本协议签订生效后，丙方不再就15栋301号商品房房屋质量问题向甲方追究任何责任。 上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同及其补充协议、竣工验收报告、告知函、交房通知书、交房公告、和解协议、不动产权证书等证据材料在案为证，本院依法予以确认。 本院认为：原告徐小君、王理与被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，应为有效，对各方产生拘束力。被告以诉讼时效已经过为由进行抗辩，其认为交房通知和交房通告印证了原告在2015年1月20日已知晓其权益已受到侵害的事实，诉讼时效应从2015年1月20日开始计算，案涉诉讼时效已经过。在案的证据材料证明，双方于2016年11月21日就延期收房及责任承担问题形成了和解协议，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方同意履行义务。”因此，被告对和解协议的签订应视为同意履行义务，故至该日诉讼时效已中断，原告于2019年1月15日起诉要求被告承担逾期交房违约金责任并未超过诉讼时效。对于逾期办理权属证书违约金问题，因双方在补充协议中约定被告在原告交清全部的资料、税费并办理完房屋面积补差手续，房屋交付后365日内，协助原告办理房屋产权证，双方在庭审中共同确认于2016年7月12日完成房屋交付和交清办证所需手续、税费，故被告应在2017年7月11日前协助原告办理房屋权属登记，诉讼时效应从2017年7月12日开始计算，原告基于此项请求起诉亦未超过诉讼时效。故本院对被告基于时效已经过提出的抗辩主张不予采纳。庭审中，原告明确了其主张逾期交房违约金的事实依据为案涉房屋存在质量问题导致逾期交房，该质量问题是签订和解协议的原因，被告亦对原告陈述的签订原因予以认可，故本院认为和解协议实际系双方就逾期交房的责任承担形成的合意，各方应按约定享有权利、履行义务，原告按照签订时间在前的商品房买卖合同约定再行主张被告承担逾期交房违约金责任于法无据，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。因原告于2016年7月12日实际收房、交清了办证所需的手续及税、费，故根据补充协议约定，被告应从此日起的365日内协助原告办理权属证书，而被告未提供证据证明其已在该期限内履行其协助办证的义务，案涉房屋于2018年2月22日才取得不动产权登记，被告的行为已构成违约，其主张的不动产登记政策的实施并不影响原告对逾期办证违约金的主张，因此，原告有权要求被告承担从2017年7月13日起计算至实际取得权属登记之日的违约金支付责任，其关于违约金的主张不违反法律规定，本院予以确认。故本院对原告要求被告支付逾期办理和交付权属证书的违约金5457.33元的诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川佳兆港投资有限公司于本判决生效后三日内向原告徐小君、王理支付逾期办证违约金5457.33元； 二、驳回原告徐小君、王理的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取648元，由原告徐小君、王理负担589元，由被告四川佳兆港投资有限公司负担59元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨杰媚 二〇一九年三月二十日 书记员  赵家琪