广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0491民初1614号原告：钟李梅,女，1982年12月5日出生，汉族，住广东省惠来县，委托诉讼代理人：郭训富，广东香山律师事务所律师。被告：曹秀娣，女，1980年8月3日出生，澳门特别行政区居民，委托诉讼代理人：阮子阳，广东常成律师事务所律师。第三人：珠海链家房地产经纪有限公司，住所地珠海市香洲区寿丰路42号03商铺（华发新城）。法定代表人：张海明。委托诉讼代理人：周良俊，男，1984年11月6日出生，汉族，住湖北省仙桃市，系第三人员工。原告钟李梅与被告曹秀娣、第三人珠海链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟李梅及其委托诉讼代理人郭训富、被告的委托诉讼代理人阮子阳、第三人的委托诉讼代理人周良俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟李梅向本院提出诉讼请求：1.判令自原告起诉之日起解除原被告签订的《房屋买卖合同》及《合同变更补充协议》；2.判令被告向原告返还购房款（含购房定金）621427元及占用购房款的利息（自起诉之日起至返还全部购房款之日止，以621427元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2018年4月27日，原被告签订《房屋买卖合同》，第三人明确告知被告，原告不具备购房资格，实际过户及银行按揭贷款均以原告丈夫李贤安名义办理，因当天其未带身份证，就以原告名义签订合同。同年5月，因经复查李贤安的社保情况不符合购房资格，原告提出以李贤安弟弟李德安名义办理过户和按揭贷款，第三人将情况告知被告后，被告要求原告支付延期补偿费用6000元，双方签订了《合同变更补充协议》。原告依约支付了第一期购房款35万元和第二期购房款中的5万元、补偿金6000元，被告表示剩余的第二期购房款可以慢点给。同年8月25日，被告向原告发出《律师函》，要求原告付清第二笔购房款并支付违约金5427元，否则就要解除合同。原告无奈通过商业贷款途径于同年9月11日付清了第二笔购房款和违约金。但经第三人协调，被告未按约定的时间于2018年11月配合原告办理银行按揭手续，还要求提高交易价格。原告被迫同意后，被告又提出解除合同。被告曹秀娣辩称，一、原告隐瞒自身不符合购房、贷款资质，欺骗被告与其签订《房屋买卖合同》及其《补充协议》，是导致《房屋买卖合同》无法履行、合同目的无法实现的根本原因。虽然原告主张其是以配偶李贤安的名义购买，但未提供证据证明该事实，也一直没有将该事实通知过被告。在《房屋买卖合同》共同买受人当中更没有李贤安的名字，原告甚至也没有提供证据证明双方关系。即便双方确实是夫妻关系，原告是以其配偶的名义购买涉案房屋，其配偶也不符合购房、贷款的资格，合同同样无法履行。原告明知当前限购、限贷政策，仍然隐瞒事实并承诺一定能够按时进行交易，再次欺骗被告与其签署《合同变更补充协议》，签订协议后又多次拖延合同履行，已经存在恶意，也是合同无法履行的根本原因，原告应当按《房屋买卖合同》约定对其行为承担全部违约责任。退一步说，即使原告与其配偶因无法通过银行贷款而导致合同无法履行，也应当按照《房屋买卖合同》第五条的约定，自筹款项支付剩余的全部购房款，但原告却无视合同的相对性，强行要求被告与第三人进行交易，被告予以拒绝完全合情、合理、合法。同时，第三人作为专业的房地产交易中介机构，无视《房地产经纪管理办法》的规定，没有审核原告的购房资质，没有履行告知义务，更没有将本次交易存在的风险书面通知被告，反而误导被告签订《房屋买卖合同》，不断加重交易风险。在纠纷发生后，违规操作，明知原告不符合购房、贷款资质，仍促成买卖双方签订补充协议，导致被告的损失不断扩大，甚至向法院出具与事实完全不相符的证言，属于导致合同无法履行的过错方，也应当依法承担相应的责任。二、被告已经多次给予原告合理宽限期，但原告毫无诚信且多次迟延履行合同，原告属于违约方，被告有权单方解除合同，并要求原告承担违约责任。2018年5月18日，因原告无法按约定履行合同，被告基于友好协商原则与原告签订了《合同变更补充协议》，将购房款支付的时间延后，已相当于给了原告一个宽限期，但原告不但没有按照《合同变更补充协议》的约定履行，还长期恶意拖欠被告的购房款，导致被告不得不委托律师发出律师函，并在2018年8月18日正式通知其应当于2018年8月25日支付剩余的购房款11万元并支付违约金，否则自2018年8月26日起正式解除合同。根据该份律师函的内容，被告再次给予了原告7天的宽限期，但原告仍然无视被告的付款要求及合同约定，在2018年9月11日才将剩余购房款11万元以及违约金支付给被告，被告当时已经明确拒收该款项并再次声明合同已经解除，双方只需对合同解除进行磋商，所有款项将会按合同约定进行结算。直至2018年10月31日，原告也未申请银行贷款。2018年12月6日，被告再次委托律师发出律师函，再次给予原告履约机会并将合同解除事由及条件通知到原告，但原告在2018年12月8日却直接拒收该份律师函，以其行为明确表示不再履行合同。因此，《房屋买卖合同》《补充协议》《合同变更补充协议》已因原告违约正式解除，原告应当根据《房屋买卖合同》对其违约行为承担违约责任。三、因合同的迟延履行，已造成被告极大的经济损失，被告扣除原告应支付的违约金并将部分款项219427元退还给原告，但其中有6000元属于多退还部分，原告应予以返还。被告系澳门居民，为保障合同的履行，被告提前与租客解除租赁合同，产生了租金的损失。被告为涉案房屋提前赎楼，造成了提前还本付息的损失，甚至由于原告不按约定履行合同，导致了被告因汇率变化（自2018年5月至2019年1月人民币汇率下降约0.1）减少了将近20万葡币的可得利益损失。2018年12月16日，被告在扣除违约金402000元后，已将部分购房款208000元以及违约金5427元、延期补偿6000元，合计219427元退还原告。其中延期补偿费用6000元属于多退还的款项，原告应予以返还。恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。第三人珠海链家房地产经纪有限公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的如下证据：《房屋买卖合同》、《合同变更补充协议》、《律师函》、收据回执、李贤安身份证、李贤安社保资料、原告结婚证，对被告提交的全部证据，各方对于上述证据的真实性、合法性不持异议，本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到举证方的证明目的，则由本院综合全案事实判定。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《情况说明》，被告不予认可。本院经审查认为，该证据系第三人员工也即本案第三人委托诉讼代理人的书面陈述，在无其他证据佐证的情况下，不能单独作为认定案件事实的依据，被告质证意见成立，本院对该证据不予认定；2.对原告提交的银行流水，被告不予认可。本院经审查认为，被告对该证据显示的支付时间予以认可，而该证据显示的支付金额亦得到双方确认，故本院予以采纳作为认定案件事实的依据；3.对原告提交的李德安身份证、居住证、李德安社保资料、钟瑞凤身份证、钟瑞凤抵押贷款合同、微信记录，被告不予认可。本院经审查认为，上述证据均涉及案外人或身份关系，其真实性无从考究，被告质证意见成立，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2018年3月11日，被告与第三人签订《房屋出售/出租委托书》，约定被告委托第三人出售珠海市粤海西路17号9栋901房（以下简称901房），出售总价不低于220万元，在交易房屋成功出售/出租（即签订《房地产买卖合同》/《租赁合同》）之时，第三人按出售房屋总价款的2%收取房地产咨询及买卖代理费。2018年4月27日，原告作为买受人、被告作为出售人、第三人作为居间方签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买901房，成交价格201万元，其中定金10万元，划转至双方共同指定的第三方监管账户，从定金中留存5000元物业交割保证金；原告拟贷款140万元，于同年5月10日前申请银行按揭贷款，于银行出具同贷书且抵押权人通知还贷之日起3个工作日内支付第一笔购房款25万元，于完税并成功向房屋权属登记部门递件当天自行支付第二笔购房款26万元；双方同意于支付完毕第二笔购房款且被告已取得房产证或不动产权证原件，且经查档确认产权无抵押、无查封情形之日起1个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；延期履行合同超过十个工作日的，守约方有权解除合同并要求对方按照房屋交易价格的20%支付违约金。庭审中，原告、第三人主张，原告购房时知悉自己不符合购房资格，但其丈夫李贤安经查询具备购房资格，考虑到是夫妻共同购房，因签署合同当天李贤安未携带身份证，故以原告名义签订合同；被告主张，签订合同当天原告方确有两人来到现场，但被告不清楚其关系，被告不清楚原告不具备购房资格，也未同意原告以李贤安名义购房。同日，原被告签订《补充协议》，约定将第一笔购房款25万元的支付方式变更为自行支付。同日，被告在第三人员工周良俊见证下向原告出具了10万元的定金收据，原被告及第三人签订《资金托管协议》，约定原被告同意定金10万元（其中预留5000元物业交割保证金）交由第三人托管。2018年7月3日，第三人向被告开具了金额为2万元的代理费收据和5000元的物业交割保证金收据，被告主张上述款项系第三人直接从原告的购房定金中扣除的，第三人则主张是其向被告交付购房定金后再另行收取的。2018年5月初，第三人对原告的购房资格资料复审时发现其丈夫李贤安的社保有中断情形，不符合购房资格，遂召集原被告协商，原告表示其有可能在10月31日前将户口迁入珠海。原被告于同年5月18日签订《合同变更补充协议》，约定将办理银行按揭的时间变更为2018年10月31日前，第一笔购房款的支付方式变更为原告于2018年6月5日自行支付35万元，第二笔购房款的支付方式变更为于同年6月25日前自行支付16万元，原告于协议签订当日一次性支付6000元给被告作为延期交易补偿费用。原告依约向被告支付了6000元补偿费用，并于同年5月21日向被告支付35万元，于6月19日向被告支付5万元，因原告资金紧张，第二笔购房款的剩余部分未依约支付，被告表示可以慢点给。2018年8月18日，被告委托广东迎福律师事务所向原告发出《律师函》，敦促原告支付第二笔购房款余款11万元及违约金5427元，否则解除《房屋买卖合同》及补充协议。2018年9月11日，原告向被告转账支付11万元及违约金5427元。原告及第三人主张，其与被告相约10月底以原告丈夫弟弟李德安的名义办理银行按揭手续，但被告要求提高交易价格，在原告被迫同意后，被告并未按照约定的时间到场配合办理银行按揭手续；被告主张，其从未同意以原告以外的第三人名义购房或办理银行按揭手续，双方之所以签订5月18日的补充协议，是被告相信原告可以在10月底办理完毕户口迁移手续，现原告并不符合购房资格，交易手续无法完成，故不同意配合办理银行按揭手续。2018年12月5日，被告委托广东常成律师事务所向原告发出《律师函》，敦促原告在收函后1个工作日内办理房屋过户手续，否则解除合同并追究原告的违约责任。2018年12月16日，被告按照901房交易总价的20%扣除40.2万元后，将其收取的原告剩余部分款项219427元转入原告账户。次日，原告向本院提起本案诉讼。庭审中，原告确认其办理户口迁移手续不成功，至今在珠海仍不符合购房资格。本院认为，被告系澳门特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，且在庭审中，各方均同意适用中华人民共和国内地法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。原被告或原被告及第三人2018年4月27日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《资金托管协议》以及2018年5月18日《合同变更补充协议》均属于各方真实的意思表示，内容不违反国家强制性法律、行政法规的规定，合法有效，各方均应诚信履行。关于901房的交易未能完成的原因以及双方是否存在违约行为的问题，根据本院查明的事实，三方最迟在2018年5月初就已经知悉原告不具备购房资格，原被告仍于5月18日达成《合同变更补充协议》，说明原告及第三人并未刻意向被告隐瞒该事实，被告对该事实明知且有合理期待。被告主张其期待的理由是原告可以在10月底前办理完毕户口迁移手续以符合购房资格、合同可以继续履行，原告及第三人则主张一方面原告有望在10月底前办理完毕户口迁移手续，另一方面可以以原告丈夫弟弟李德安的名义办理银行按揭和房产过户手续。原被告上述主张均属于合同继续履行的正当期待事由，但对于上述主张，原被告各执一词，且均未提交充分证据证明。原告虽未按照《合同变更补充协议》的时间全额付清第二笔购房款，但被告确有承诺可以“慢点给”，在被告发出《律师函》敦促之下，原告于2018年9月11日付清了款项并支付了违约金5427元，被告收款后并未提出解除合同，且确有与原告相约在10月底办理银行按揭和房产过户手续，说明双方仍有继续交易的意愿。至于交易未成的原因，原告及第三人主张是原告提出以其丈夫弟弟李德安的名义完成交易，被告提高交易价格，在原告被迫同意后被告又取消了交易；被告则主张是原告一直不具备购房资格，故无法办理交易手续，双方对于上述主张均各执一词，但又未提交充分证据证明。2018年12月5日，被告再次向原告发出《律师函》敦促原告完成交易手续，说明双方此时仍有完成交易的意愿，被告随后扣除其自行计算的违约金后将其收取的原告其余购房款、补偿金、违约金退至原告账户，原告随即向本院提起诉讼，且截至本案法庭辩论终结之前，原告仍不具备在珠海购房的资格。综观原被告关于901房的交易全程，原告不具备购房资格的事实状态一直持续至今，三方对此也是明知的。原告虽未按《合同变更补充协议》约定的时间和金额付清第二笔购房款，但在原告2018年9月11日付清第二笔购房款并支付违约金后，被告并未主张解除合同，且与原告相约办理银行按揭手续，说明双方对于原告逾期付款的违约行为已经协商处理完毕。三方确认原告确有按照《合同变更补充协议》约定的期限在2018年10月31日前前往银行办理按揭手续，说明原告已经按照《合同变更补充协议》的约定履行，原告没有违约行为；被告虽未予配合，但被告以原告不具备购房资格为由不予配合属于正当事由。2018年12月，被告再次向原告发出《律师函》，敦促原告完成交易，此时原告并不存在违约行为，而双方之间的合同客观上又无法继续履行，双方无法就合同的继续履行达成任何补充协议。鉴于被告已以自己的行为明确表示不再履行合同，原告也诉讼请求解除合同，本院认定901房交易不能完成的根本原因是原告不具备购房资格，原被告对此明知且怀有合理期待，但在约定的期限届满后，该障碍未能消除，双方又无法有效沟通达成补充协议，合同受政策限制无法继续履行，双方现协商一致解除合同，双方均不存在违约行为。原告诉讼请求判令解除《房屋买卖合同》及《合同变更补充协议》于法有据，本院予以支持。关于合同解除后的处理原则，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，被告收取的定金10万元和购房款51万元应予返还，而原告向被告支付的延期交易补偿费用6000元和违约金5427元，具备双方在合同履行过程中阶段性结算的效力，已经履行完毕，被告无需返还。鉴于双方对于合同解除的原因争议较大，本院确认双方之间的合同于判决生效之日起解除，被告无需支付原告占用购房款的利息。因被告已于2018年12月16日向原告退还219427元，被告仍需向原告退还390573元（100000+510000-219427）。原告关于被告退还款项并支付利息的诉讼请求部分合法有据，本院予以部分支持。综上，原告的诉讼请求部分合法有据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条规定，判决如下：一、解除原告钟李梅、被告曹秀娣及第三人珠海链家房地产经纪有限公司2018年4月27日签订的《房屋买卖合同》及原告钟李梅、被告曹秀娣于2018年5月18日签订的《合同变更补充协议》；二、被告曹秀娣于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告钟李梅定金及购房款余款390573元；三、驳回原告钟李梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11440元，由被告曹秀娣负担7207元，由原告钟李梅负担4233元。如不服本判决，原告钟李梅、第三人珠海链家房地产经纪有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告曹秀娣可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 郑 恒二〇一九年三月二十七日书记员 李智武