? 浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民初158号 原告：金华市江南中学，住所地：浙江省金华市李渔路1929号。 法定代表人：周友明。 诉讼代表人：金华市江南中学管理人。 委托诉讼代理人：朱涛，金华市江南中学管理人工作人员。 委托诉讼代理人：金剑婷，金华市江南中学管理人工作人员。 被告：向兴永，男，1986年10月13日出生，汉族，住浙江省金华市。 被告：楼晓盼，女，1962年11月21日出生，汉族，户籍所在地浙江省浦江县，现住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：李伟，浙江丰畅律师事务所律师。 被告：尹波，女，1990年1月15日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省绥化市北林区，现住浙江省金华市婺城区。 原告金华市江南中学与被告向兴永、楼晓盼、尹波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭审理了本案。本院于2018年9月3日、2018年11月22日公开开庭审理了本案。原告金华市江南中学的委托诉讼代理人朱涛、被告向兴永、被告楼晓盼及其委托代理人李伟、被告尹波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金华市江南中学提起诉讼请求：1.判令解除2015年4月23日签订的《房屋租赁合同》及基于此合同原、被告之间所产生的房屋租赁关系，被告腾空并返还租赁物；2.判令被告支付所欠租金825万元，并赔偿因被告延期支付所产生的逾期损失748125元（按银行同期贷款利率予以计算），共计8998125元（租金及逾期损失暂计算至2018年6月29日，此后计算至被告实际腾空并返还租赁物之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。金华市江南中学在本案第一次庭审审理当中，变更上述第二项诉讼请求为：判令被告支付所欠租金495万元，并赔偿因被告延期支付所产生的逾期损失448875元（按银行同期贷款利率予以计算），共计5398875元（租金及逾期损失暂计算至2018年6月29日，此后计算至被告实际腾空并返还租赁物之日止）。金华市江南中学在第二次庭审中变更诉讼请求为：1.判令确认2015年4月23日签订的《房屋租赁合同》无效，被告腾空并返还租赁物；2.判令被告支付占用费用465万元并赔偿因被告延期支付所产生的逾期损失448875元（按银行同期贷款利率予以计算），共计5098875（暂计算至2018年6月29日，此后计算至被告实际腾空并返还租赁物之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告出资设立并所有的金华市婺城区魅丽银座餐饮娱乐会所（以下简称魅丽银座）歇业后，于2015年4月23日将坐落于金华市婺城区魅丽银座东楼及东侧停车场租赁给被告，并以魅丽银座原负责人即楼晓盼的名义与向兴永签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为7年，至2021年12月31日止，租金自2015年9月30日计算，每年租金为300万元，并约定租金先付后用，在每个租赁年度前一个月交清一年租金。同时约定承租人必须按时向原告缴纳租金，不得无故拖欠。否则原告有权予以收回。合同履行过程中，被告未支付租金，虽经原告及诉讼代表人多次催收，至今为止仍未支付，严重违反合同约定。同时，原告及诉讼代表人发现虽《房屋租赁合同》仅由向兴永作为承租人签订，实际上是向兴永、楼晓盼、尹波共同租赁，且租赁的目的便是共同经营汗城养生馆，该养生馆工商注册的经营者就是楼晓盼，向兴永、楼晓盼、尹波于2016年9月27日向诉讼代表人提供的《婺城区汗城养生馆债权资产抵偿方案》中，各被告也对共同向原告承租的事实予以确认。二、根据（2015）浙金破字第2号《复函》，金华市中级人民法院同意将金华市婺城区魅丽银座财产归入原告财产，并且确定诉讼代表人作为管理人有权追回上述魅丽银座财产。每年300万元租金包含涉案房屋项下的土地租金，因土地租金120万元不属于魅丽银座财产，故房屋租金按照每年180万元的基础进行计算。三、案涉租赁物的临时建筑规划许可证到期后未续期，属于违章建筑，但三被告仍应支付占有费用。 向兴永辩称，原告诉讼主体不成立，其是与金华市江南中学进行合作，由金华市江南中学委托楼晓盼与其协商。 楼晓盼辩称，其是作为金华市江南中学指派人员与向兴永签订租赁合同。金华市江南中学指派其与向兴永签订合伙协议，双方成立汗城养生馆，约定以金华市江南中学所有的魅丽银座出资，双方是合伙关系，并不是简单的租赁关系。金华市江南中学破产受理后，管理人也没有明确要求停止经营或者有其他说法。原告诉称与实际不一致。 尹波辩称，原告诉讼主体不符合当时合伙的情况，金华市江南中学和向兴永是合伙关系，其是受周友明委派与向兴永考察汗城养生馆项目。其是在金华市江南中学打工，一直到金华市江南中学破产为止。《关于要求妥善解决汗城汤泉馆地房租的报告》的前提是尹波确实是金华市江南中学的债权人，既然该报告未生效，其就不是适格被告。 原告金华市江南中学提交了下列证据： 证据1.民办学校办学许可证复印件一份，用以证明原告的诉讼主体资格； 证据2.（2015）浙金破（预）字第16号民事裁定书、（2015）浙金破字第2号决定书复印件各一份，用以证明诉讼代表人的主体资格； 证据3.向兴永、楼晓盼、尹波的身份证复印件各一份，用以证明三被告的主体资格； 证据4.《复函》（2015浙金破字第2号）、给钱锡坚的《告知函》、《场地租赁合同》复印件各一份，用以证明涉案位于金华市婺城区原魅丽银座主楼及东侧停车场是原告所有财产，涉案房屋的土地并非是金华市江南中学财产，故地租不予主张； 证据5.《房屋租赁合同》、给向兴永的《告知函》复印件各一份，用以证明原告以楼晓盼名义将涉案房屋出租给三被告使用，合同对房屋租赁期限、租金金额、支付期限等做出约定；经原告催告后，三被告至今仍无故拖欠租金，根据合同约定，原告有权收回涉案财产； 证据6.三被告提供的《婺城区汗城养生馆债权资产抵偿方案》、《合伙协议》及企业工商登记信息复印件一份，用以证明三被告为实际承租人；合伙协议早于房屋租赁合同，在合伙协议无法履行的情况下已将合伙关系改为租赁关系，且上述租赁关系提出的方案中也可以确认，管理人介入后一直是以租赁方式与三被告进行协商； 证据7.欠款清单复印件一份，用以证明三被告拖欠租金金额及原告因三被告逾期支付租金所产生的损失费用； 证据8.（2016）浙07刑初86号刑事判决书及记账凭证复印件一份，用以证明魅丽银座系由金华市江南中学全额出资设立。 向兴永对原告提供的证据发表质证意见：证据1，真实性及证明目的没有意见。证据2，没有意见。证据3，没有意见。证据4，《复函》真实性没有意见，对钱锡坚的《告知函》、《场地租赁合同》其不清楚，对证据的证明内容没有意见。证据5，真实性没有意见，但两份租赁合同的金额不一致，实际上是按照260万元租赁合同执行。证据6，真实性没有意见，对证明目的有意见。其最早是和金华市江南中学合伙，金华市江南中学以每年房租260万元作为合伙入股资金，这在合伙协议中十分明确，故不存在房租的问题。证据7，不存在租赁就不存在欠款。证据8，对证据的真实性无异议，对证明目的无异议。 楼晓盼对原告提供的证据发表质证意见：证据1、证据2、证据3、证据4，均没有异议。证据5，没有异议，但楼晓盼不是实际承租人，只是代表金华市江南中学。《房屋租赁合同》真实性没有异议，但《房屋租赁合同》有两份，还有一份金额是260万元，实际也并非是租赁关系，而是合伙关系且按照260万元合同执行。260万元租赁合同是金华市江南中学原校长朱华要求的，300万元租赁合同是周友明说将西面二层楼房给汗城汤泉使用，相应的出资从260万元提高到300万元。因当时金华市江南中学已在破产边缘，周友明提出西面二层楼房用于处理债权债务使用完后再交给汗城汤泉。西面二层楼房2015年12月份前是金华市江南中学办公使用，金华市江南中学破产后作为债委会处理破产事宜使用，故汗城汤泉自始至终没有使用。260万元并非租金，实际是金华市江南中学对汗城养生馆合伙的出资。证据6，真实性没有异议，但不能证明三被告是实际承租人。该方案最早由金华市江南中学的债委会主席叶某提出，后被四方会议确定内容所变更，没有按照该方案执行。其是代表金华市江南中学与向兴永签订协议，该协议由金华市江南中学原校长朱华确定，协议关于出资方式的约定与事实不一致，实际上是金华市江南中学以汗城汤泉房地租折合260万元出资，向兴永以现金出资。工商登记信息只能说明汗城养生馆是以楼晓盼名义登记，这是因为土地使用权是部队的，不允许变更新负责人，也不允许新开公司，才以楼晓盼名义登记，且现已变更为金华市婺城区汗城酒店。证据7，原告自行整理，合伙行为不存在租金，不能要求被告承担租金。证据8，对判决书的真实性无异议，魅丽银座是金华市江南中学出资设立无异议，对记账凭证真实性不清楚。 尹波对原告提供的证据发表质证意见：证据1、证据2、证据3、证据4，没有异议。证据5，《房屋租赁合同》的真实性没有异议，但另外还有一份260万元的租赁合同，金华市江南中学以260万元与向兴永签订合伙协议。对《告知函》其不清楚。对以楼晓盼名义出租房屋给其有异议，其没有签过任何合同或协议。证据6，抵偿方案真实性没有异议，是债委会和管理人提出的方案，其负责起草之后再提交上去，但另外还有一份抵偿方案。《合伙协议》的真实性，其不清楚。企业工商登记信息没有异议。对该证据证明目的有异议，其没有签订合同，不是实际承租人。证据7，真实性有异议，时间不正确，欠款清单日期从2015年9月30日起算租金，那时向兴永还是与金华市江南中学合伙，且金华市江南中学也没有破产。其当时是以金华市江南中学的身份负责该项目，一直到2016年2月份左右管理人来找楼晓盼和向兴永协商继续经营汗城汤泉。证据8，无异议。 楼晓盼提供了下列证据： 证据1，金华市婺城区汗城酒店营业执照复印件一份，用以证明经营者是楼晓盼，被告主体不适格； 证据2，《关于要求妥善解决汗城养生馆的房租的报告》一份，用以证明被告应按报告支付房地租； 证据3，《房屋租赁合同》一份，用以证明金华市江南中学合伙时以房租折抵260万元合伙出资。 楼晓盼申请证人叶某出庭作证，用以证明金华市江南中学的管理人和债权人委员会同意涉案房屋的房地租折合1000万元，其中795万元以向兴永、楼晓盼、尹波对金华市江南中学享有的债权折抵，205万元分4年付清的事实。 楼晓盼对证人证言发表质证意见：对证人证言的真实性没有意见，管理人当时答应支付200万元不到的租金。 原告金华市江南中学对楼晓盼提供的证据发表质证意见：证据1，真实性没有异议，但金华市婺城区汗城酒店并不是承租人，营业执照成立时间是在签订租赁合同之后，恰好证明楼晓盼是承租人，至于三被告租赁场地用途与本案没有关系，不能达到被告楼晓盼的证明目的。证据2，真实性没有异议，这是三被告自行草拟的，可以反映三被告确系承租了该房屋，因为三被告在报告中承认欠付金额，只是对支付方式及金额提出了相应要求。证据3，对真实性没有异议，确实签署过两份协议，实际是按照300万元履行。对证人证言，其不否认与被告曾商谈过租金返还方案，但是证人也明确说明虽然会议商谈过，有过初步认可，但方案最后没有实施。如果方案明确，管理人不可能随意反悔，正是因为双方没有达成一致意见，管理人才会通过诉讼以保障所有债权人的权益。证人明确三被告在会谈过程中都认可承租本案房屋，恰恰说明三被告都是承租方的事实。 向兴永对楼晓盼提供的证据发表质证意见：三份证据均没有意见。对证人证言，其作为主要合伙人，管理人没有通知其参加四方会议，其坚持与金华市江南中学是合伙关系，不存在租赁关系。 尹波对楼晓盼提供的证据发表质证意见：三份证据均没有意见。对证人证言，其没有参与四方会议，其不清楚，故没有意见。 本院认证意见：原告金华市江南中学提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据8，三被告均无异议，本院对原告待证事实予以确认。证据5、三被告对真实性无异议，本院对证据真实性予以确认。该《房屋租赁合同》系复印件，且与楼晓盼提供的证据3中载明的租金标准不一致，本院将结合其他证据及当事人的陈述，对该《房屋租赁合同》和楼晓盼提供的证据3综合予以认定。证据6、三被告对真实性无异议，本院对证据真实性予以确认。对原告待证的证明目的，本院将结合其他证据及当事人的陈述综合予以认定。证据7，该证据系原告单方所列，本院不予确认。楼晓盼提供的证据1，仅能证明金华市婺城区汗城酒店的工商登记情况，不能达到证据的证明目的。证据2，该报告未经原告金华市江南中学认可，不能达到楼晓盼的证明目的。证人证言，叶某的证言仅能证明楼晓盼、金华市江南中学管理人、债权人委员会等曾开会协商以债权折抵房地租事宜，但对尚欠205万元何时交纳未达成一致意见。结合各方最终未形成书面协议的情况，该证言不能达到楼晓盼的证明目的。 根据现有证据，本院查明以下事实： 2007年1月8日，金华市世纪龙腾商业有限公司（甲方）与楼晓盼、金华市智中星置业有限公司（乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定由甲方将“地处金华市婺州街西侧的部分军用场地”13333平方米（以下简称案涉土地）租赁给乙方建设娱乐、餐饮及休闲场所；租赁期限为15年，自2007年4月1日至2022年3月31日止等内容。该合同落款的“乙方”处由楼晓盼签名，并加盖金华市智中星置业有限公司印章。金华市江南中学在上述土地上出资建造建筑物并作为魅丽银座的经营场所。该建筑物系临时建筑物，未办理房屋产权证。2015年4月8日，楼晓盼（甲方）与向兴永（乙方）签订《合伙协议》，约定成立金华市（**）汗城健身养生会所，经营地址位于金华市婺城区（原魅力银座1至3楼），合伙经营项目和范围为沐浴汗蒸、休闲保健、健身养生、餐饮娱乐等；合伙期限自2015年1月1日起至2021年12月31日止；并对出资金额、方式、盈余分配与债务承担、合伙负责人及合伙事务执行、合伙人的权利和义务等进行了约定。2015年4月23日，楼晓盼（甲方）与向兴永（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于金华市婺城区原魅力银座主楼及东侧停车场，租赁建筑面积约9094平方米；租赁期自2015年1月1日至2021年12月31日，其中2015年9月30日前为免租金装修期；租金标准每年按260万元计算；租金先付后用，在每个租赁年度前一个月交清一年租金；并对房屋维护及维修、各项费用的缴纳、转租、合同解除、合同终止、违约金和违约责任等进行约定。楼晓盼与向兴永还另外签订《房屋租赁合同》一份，落款时间为2015年4月23日，除“租金标准每年按300万元（包括给龙腾地租120万元）计算”内容不同，其他条款与上述租赁合同条款内容一致。2016年1月29日，金华市婺城区韩市汗城汗蒸养生馆（以下简称汗城养生馆）作为个体工商户注册成立，工商登记的经营者为楼晓盼，经营场所为金华市婺城区婺州街818-1号。2017年9月26日上述个体工商户名称变更为金华市婺城区汗城酒店。2015年12月4日，金华市中级人民法院作出（2015）浙金破（预）字第16号民事裁定，裁定受理金华市江南中学的重整申请。2015年12月29日，金华市中级人民法院作出的（2015）浙金破字第2号复函，同意金华市江南中学管理人追回金华市婺城区婺景生态园大酒店、原金华市婺城区魅力银座餐饮娱乐会所的资产。2016年2月2日，金华市江南中学管理人、金华市智合教育投资有限公司管理人、金华市智中星置业有限公司管理人向向兴永发出告知函，其中记载：“根据金华市中级人民法院于2015年12月29日作出的（2015）浙金破字第2号复函，原金华市婺城区魅力银座餐饮娱乐会所的资产也被纳入金华市江南中学系破产重整范围之内。根据管理人掌握的材料，你与江南中学系破产重整企业（以楼晓盼名义）于2015年4月23日签订了《场地租赁合同》，约定将原魅力银座餐饮娱乐会所主楼及东侧停车场出租给你使用，并约定每年租金为贰佰六拾万元整，且在每个租赁年度前一个月交清一年租金。但据我们了解你在合同约定的期限内尚未支付任何租金且至今也未支付，故我们现要求你立即支付所欠租金。现考虑到企业已进入破产程序故我们要求后续租赁期限内租金一次性支付完毕，请你收到本告知后按我们的要求制作书面的一次性租金支付方案，并及时交给我们并进行沟通”。2016年9月27日，楼晓盼、向兴永、尹波向金华市江南中学管理人提交《婺城区汗城养生馆债权资产抵偿方案》，载明“抵偿方案：1.前面主楼和后面的附楼共计房租300万元（含地租），地租从2017年开始每年支付部队126万，房租从2016年3月份开始支付江南中学174万元至2022年2月底共计6年。2.由于楼晓盼、向兴永、尹波三人享有江南中学的债权679万元（本金），用此债务抵偿原魅力银座房屋2016年以后的6年租金（不含地租）”。2017年1月19日，楼晓盼、向兴永、尹波向金华市江南中学管理人提交《关于要求妥善解决汗城养生馆地房租的报告》，载明“要求从2017年1月1日起算汗城租金，6年的地房租折合1000万元……楼晓盼、向兴永、尹波持有江南中学借款‘红票’合计795万元，抵上述地房租1000万元，不足部分的205万元分4年现金补齐”等内容。2017年1月26日，楼晓盼转账至金华市江南中学管理人账户30万元。另查明，2007年6月4日金华市经济技术开发区地政规划局向中国人民解放军73051部队颁发金开发建规（临）字第2007-11号临时建筑工程许可证，同意在，环城南路以北建造龙腾广场3号主楼，建筑面积9094平方米，有效期两年。使用期限届满后，未申请续批。魅丽银座登记为个体工商户，工商登记经营者为楼晓盼，成立于2008年7月21日，于2014年1月17日注销。 本院认为：一、关于原告主体问题。从本案现有证据及当事人陈述可知，案涉建筑物系金华市江南中学出资建造，原作为魅丽银座的经营场所，魅丽银座的工商登记经营者为楼晓盼，实际控制人为金华市江南中学的负责人周友明，故案涉《合伙协议》及两份《房屋租赁合同》虽以楼晓盼的名义签订，但应认定系楼晓盼代表金华市江南中学与向兴永签订。因此，金华市江南中学作为原告主张权利，具有事实和法律依据。二、关于金华市江南中学与向兴永系合伙关系还是房屋租赁合同关系的问题。原告金华市江南中学主张与向兴永签订的合伙协议未实际履行，双方已转化为租赁合同关系，这与《合伙协议》、《房屋租赁合同》签订的时间顺序能够相吻合，且被告向兴永亦未提供合伙事项履行的相关依据，故本院认定金华市江南中学与向兴永之间为租赁合同关系。三、关于案涉租赁合同的效力问题。经查明，案涉租赁房屋系临时建筑，原告金华市江南中学将房屋租赁给向兴永使用时已超过临时建筑的使用期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，案涉二份《房屋租赁合同》属于无效合同。四、关于房屋占有使用费的认定问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案涉及二份《房屋租赁合同》，租金标准分别为每年300万元和260万元，被告辩称区别在于是否租赁辅楼，而实际租赁中没有使用辅楼，故租金应按照260万元计算。鉴于原告金华市江南中学未举证证明被告有使用辅楼，且原告金华市江南中学不持有300万元租金标准的《房屋租赁合同》原件，本院对租金标准为每年260万元的房屋租赁合同予以采信。原告金华市江南中学主张《房屋租赁合同》所涉租金包含地租，而土地使用权不属于金华市江南中学，故每年120万元的地租在本案中不予主张。对此三被告均无异议。据此，本院依照每年140万元的租金标准计算房屋占有使用费。依据《房屋租赁合同》约定，向兴永作为承租人应从2015年9月30日起计算支付房屋占有使用费。根据向兴永的陈述，楼晓盼、尹波于2016年2月与其合伙汗城养生馆。对此楼晓盼无异议。而尹波在第一次庭审中认可其投资合伙汗城养生馆的事实，在第二次庭审却否认其系合伙人，辩称支付款项系借款，其陈述前后矛盾，违反禁止反言原则。本案中，虽无书面合伙协议，但根据各方当事人的陈述，结合楼晓盼作为经营者，个人工商户汗城养生馆于2016年1月29日注册成立，楼晓盼、向兴永、尹波共同向金华市江南中学管理人提交以其三人享有债权抵偿房屋租金方案等事实，本院认定楼晓盼、向兴永、尹波于2016年2月起存在合伙关系。根据法律规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任，案涉房屋租赁用于经营合伙事项，楼晓盼、尹波作为合伙人应从2016年2月1日起对房屋占有使用费承担连带责任。原告金华市江南中学自认将楼晓盼于2017年1月26日转账支付的30万元从本案租金中扣除，本院予以确认。经计算，截至2018年6月29日向兴永应支付房屋占有使用费385万元，楼晓盼、尹波应对其中的338万元承担连带清偿责任。综上，本案租赁合同无效，本院对原告金华市江南中学主张楼晓盼、向兴永、尹波从临时建筑物中腾退的诉请予以支持。对原告诉请三被告支付占有使用费合理部分，予以支持。原告金华市江南中学要求三被告赔偿延期支付占有使用费的逾期损失，鉴于合同无效，金华市江南中学存在过错，对其该项诉请本院不予支持。依照，《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第（七）项、第四十二条第（一）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，判决如下： 一、确认原告金华市江南中学和被告向兴永于2015年4月23日签订的二份《房屋租赁合同》无效； 二、被告向兴永、楼晓盼、尹波应于本判决生效之日起一个月内腾空坐落于金华市婺城区的临时建筑（建筑面积为9094平方米）； 三、被告向兴永于本判决生效之日起十五日内支付原告金华市江南中学房屋占有使用费385万元（已计算至2018年6月29日，此后按照140万元/年计算至实际腾退之日止）； 四、被告楼晓盼、尹波就本判决第三项所涉房屋占有使用费中的338万元（已计算至2018年6月29日，此后按照140万元/年计算至实际腾退之日止）承担连带清偿责任； 五、驳回原告金华市江南中学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47492元，由原告金华市江南中学负担9892元，由被告向兴永负担37600元，被告楼晓盼、尹波对向兴永负担的33840元承担连带责任。 如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。 审 判 长  吴 伟 审 判 员  应 倩 人民陪审员  顾明华 二〇一九年三月二十八日 代书 记员  卢芷忻