河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终221号 上诉人（原审被告）：石家庄神北企业管理咨询有限公司，住所地平山县冶河东路文昌苑**楼商铺。 法定代表人：李明权，该公司经理。 委托诉讼代理人：崔自强，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：张会亮，男，1984年6月9日生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人：杨文学，河北英汇律师事务所律师。 上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司因与被上诉人张会亮房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2018）冀0131民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人、被上诉人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司上诉请求：1、撤销原判，直接改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、租金应当自房屋实际交付使用时间起算。1、双方签订的《商铺返租合同书》第二条租赁期限及乙方租权约定：租赁期限自甲方与建设单位约定的交房日起计算至此后第十年的对日，但判决书却将此约定引申为“明确约定租金自原告与建设单位约定的交房日起计算”，明显具有倾向性。2、《商铺预定合同》约定的交房时间是2013年6月30日，而当时房屋根本没有建成，更谈不上交付使用。而且，在此时被上诉人尚未与建设单位签订《商品房买卖（预、销售）合同》，更未与上诉人形成租赁合同关系。但一审判决却将此日期作为租期及租金的起算时间，明显是错误的。3、案涉商铺的交付使用时间为2015年7月31日，晚于约定交付时间两年有余，而此重要事实却被原审判决以证据存在瑕疵而漠视。一审法院既不要求上诉人进一步举证，也不依职权采取任何方式对此事实进行查明的做法欠妥。4、尽管合同对房屋交付时间有约定，但被上诉人却未能如约向上诉人交付房屋。无论是其不具备交付资格，还是房屋尚不具备交付条件不能交付，均属被上诉人违约。而在被上诉人违约逾期交付房屋在先的情况下,上诉人要求将租赁期限顺延至房屋实际交付之日，并非是对合同的变更，而是在被上诉人违约的情况下，要求被上诉人依法应当承担的继续履行和采取补救措施的责任。此主张不仅合情合理，符合交易习惯，而且符合法律规定，被上诉人应当无条件予以配合。合同法第一百零七条明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，本案中要查明被上诉人应得租金的数额、上诉人是否欠付被上诉人租金，以及欠付租金的情况，关键需要查明商铺交付使用的时间。然而，一审判决并未对商铺交付时间着重进行查明，导致其在关键事实未查明的情况下作出错误认定。二、上诉人及有欠付被上诉人的租金。自2015年7月31日至一审法庭辩论终结之日(7月16日)共计不足三年，即2015年7月31日到2016年7月30日、2016年7月31日到2017年7月30日、2017年7月31日到2018年7月30日三个租赁年度。此三年的租金被上诉人已经足额预付，不存在上诉人欠付被上诉人租金的情况。另，张会亮故意不提供全部银行交易明细，存在隐瞒收取全部租金的事实，意图重复收取租金的行为。综上，一审判决存在事实未查明，适用法律错误等问题，恳请二审法院依法审理后，撤销原判，发回重审或直接改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人张会亮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、被上诉人购买神池房地产开发有限公司的房产时间是2011年12月3日，上诉人与被上诉人签订正式的商品房买卖合同的时间是2013年7月8日，该合同第8条约定，交房时间是2013年6月30日，这一事实充分说明上诉人与被上诉人签合同时房屋就已经完工交付，上诉人刚才说的交付时间晚于合同签订的时间是明显不符合双方之间已经存在的合同约定的。2、在2013年7月8日，上诉人与我方签订商铺租赁合同书，也是在商铺已经交付的基础上签订的该合同，而且在该合同第3条，关于租金及支付方式中也明确约定了租金的支付年限及方式，尤其是在该租赁合同签订后，从2013年11月19日至2014年9月1日，上诉人也履行了第一年的租赁费的支付，再到上诉人所谓的2015年7月31日，上诉人依然是按照签订的租赁合同书履行着租赁费的支付，该期限是两年，如果诚如上诉人所言没有交付房屋，会不会支付我方该期间的租赁费。3、本案属于明确约定的租赁合同纠纷，而且在被上诉人向法院提起诉讼前，上诉人从来没有提出过房屋没有交付，在一审中出现了同样的事实及同样诉讼的多个案子，代理人均是本案上诉人的代理人，我们认为上诉人提出的遗漏事实或者偏袒被上诉人是不存在的，希望法院给予考虑。请求驳回上诉，维持原判。 张会亮向一审法院起诉请求：1、判决被告按期履行《神池•北国商场商铺租赁合同书》；2、判决被告向原告支付拖欠的租赁费22267元，并承担逾期至支付之日止的同期银行利息。 一审法院认定事实：河北神池房地产开发有限责任公司以出让方式取得位于平山县编号为国用（2010）第35-2310号的地块的土地使用权，使用年限自2010年4月8日至2050年2月4日。原告张会亮购买河北神池房地产开发有限责任公司在该地块建设项目的Ｃ层第026号房，房款为113237元，原告于2011年12月3日交房款。河北神池房地产开发有限责任公司为原告出具了收据，收据载明了具体房号。原告与河北神池房地产开发有限责任公司在2013年7月8日签订《商品房买卖（预、销售）合同》，约定出卖人在2013年6月30日前交付商品房，同日，原告与被告签订商铺租赁合同书，将所购“北国商城”Ｃ层第026号商铺出租给被告。租赁期限为：自原告与建设单位约定的交房日起算至此后第十年的对日。租金及支付方式：第一租赁年度，年租金标准为总房款的7%，年租金总额为7926元；第二租赁年度，年租金标准为总房款的8%，年租金总额为9059元；第三至第六租赁年度，年租金标准为总房款的9%（每年），每年租金总额为10191元；并对第七至第十租赁年度的租金标准及年租金总额进行了约定。租金按季支付，每租赁季度结束后十五日内支付本季租金；其中备注部分载明：第一租赁年度除正常租金外，另给总房款的3%奖励，该奖金随第一租赁年度的第一租赁季度的租金同时支付。被告截止到2017年7月3日向原告支付租金及奖励共计26141.91元。诉讼中，原告张会亮变更诉讼请求为24814.50元。被告提供2018年6月25日河北神池房地产开发有限责任公司的证明，用于证明平山北国商城交付使用时间为2015年7月31日，该证据无单位负责人及制作证明材料人员签名或盖章。以上事实，由当事人陈述、收据、商品房买卖（预、销售）合同、商铺租赁合同、中国银行交易明细清单等证据在卷佐证。 一审法院认为，合同是双方当事人协商一致达成的协议。原、被告签订的商铺租赁合同设立的是当事人在租赁关系中各自的权利、义务，是双方真实意思表示，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故原、被告的商铺租赁合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告所签订租赁合同，明确约定租金自原告与建设单位约定的交房日起计算，原告与建设单位约定的交房日在原、被告签订租赁合同之前，该事实是显而易见的，按常理被告在签订合同前应对该事实加以考虑，被告在该事实存在情况下与原告签订合同，应认定原、被告签订合同时，被告认可以原告与建设单位约定的交房日起算租金，故，被告应依约定履行民事义务，承担民事责任。被告主张依据建设单位的证明载明的交付使用时间确定履行期限，实质是对双方合同履行期限的变更，被告证据不符合单位提出证明材料的形式要件，且无其他证据与该证据形成证据链，被告提供的证明不能证明合同履行期变更符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定的合同变更条件，其主张不予支持。自双方约定的租金计算期限起至法庭辩论终结时止，被告应支付原告租金及奖励共计50955元，被告已支付给原告租金及奖励26141.91元，尚欠原告租金24813.09元，所欠租金利息自法庭辩论终结时最后一期逾期之日起算。原告要求被告继续履行合同，按期支付未到期租金，因继续履行合同是基于一方当事人违约而主张的违约责任，对于未到履行期的债权，尚不能认定被告存在违约行为，故，原告要求被告履行未到期债权的诉讼请求，不予支持。债权到期，被告产生违约行为的，原告可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款的规定，判决如下：一、被告石家庄神北企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内给付拖欠原告张会亮2018年6月30日前的租赁费24813.09元及利息（利息自2018年7月16日起至实际给付之日止按中国人民银行活期存款基准利率计算）；二、驳回原告张会亮的其他诉讼请求。案件受理费420元，减半收取计210元,由被告石家庄神北企业管理咨询有限公司负担,于本判决生效之日起三日内交纳。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料予以证实。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同是双方的真实意思表示，不具有合同法第五十二条规定的合同无效的情形，该合同合法有效。该合同明确约定租赁期限自被上诉人与建设单位约定的交房日起计算，该起算日期在上诉人与被上诉人签订租赁合同的日期之前，上诉人对此情况应当是明知的，其在此情况下与被上诉人签订租赁合同，说明其认可租金自该日期起算。现上诉人主张以建设单位的证明载明的交付使用时间确定起算时间，不符合租赁合同约定，原审判决对此不予支持并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费420元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇一九年三月八日 书记员  李娅萌