四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1603民初1585号 原告：李福荣，男，1967年12月16日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 原告：张燕，女，1970年2月11日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 二原告的委托诉讼代理人（特别授权）：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 被告：四川省广安市开元房地产开发建设有限公司，住所地四川省广安市广安区劳动街96号。 法定代表人：陈定元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭建中，广安市广安区北辰法律服务所法律工作者。 被告：彭浩，男，1974年1月28日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋友波，四川活福律师事务所律师。 原告李福荣、张燕与被告四川省广安市开元房地产开发建设有限公司（下称开元房产公司）房屋拆建合同纠纷一案，原告李福荣、张燕于2015年9月7日提起诉讼，本院经审理后于2016年8月30日作出（2015）前锋民初字第988号民事判决。判决生效后，开元房产公司不服该判决，向四川省广安市中级人民法院（以下简称广安中院）申请再审。2018年8月21日，广安中院作出（2018）川16民再18号民事裁定，裁定撤销本院（2015）前锋民初字第988号民事判决，发回本院重审。本院于2018年9月20日立案受理并另行组成合议庭适用普通程序审理，同时依职权追加彭浩为共同被告，于2018年11月22日、2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告李福荣、张燕的委托诉讼代理人蔡国庆，被告开元房产公司的法定代表人陈定元及其委托诉讼代理人彭建中，被告彭浩的委托诉讼代理人蒋友波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李福荣、张燕向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《联合建房协议》合法有效；2、判令被告按照协议约定立即交付原门市位置上改建的B栋底层9号门市及B栋2单元401号住房；3、判令被告支付逾期交房违约金（按门市租金1,500元/月、住房租金1,000元/月的标准，从2014年4月2日起计算至被告完全履行交房义务止）；4、判令被告将B栋底层9号门市及B栋2单元401号住房的水、电、气、电话、闭路等设施安装到位。在（2015）前锋民初字第988号一案诉讼过程中，原告放弃了第2项诉讼请求以及第4项中要求被告安装气、电话、闭路设施的诉讼请求。之后，被告对住房安装了水电并交付了门市，原告对第4项诉讼请求再次变更为对B栋底层9号门市水电上户安装或支付相应的安装费用。事实和理由：被告为了开发广安市前锋区观阁镇小石农贸市场，需拆除原告名下位于该农贸市场的住房和门市，经协商，2012年4月2日，原告与被告签订了《联合建房协议》，约定：将原告名下位于观阁镇农贸市场的门市和住房交由被告拆除改建，被告从拆房之日起24个月内将改建的原位置门市1间30-40平方米和住房1套100-110平方米无偿返还给原告所有；返还的门市和住房必须安装好水、电、气、电话、闭路设施，安装所需费用全部由被告承担；如一方违约，需承担违约金5万元。签订协议后，原告按照协议履行了的义务，被告不积极履行义务，修建房屋缓慢，至2015年房屋基本完工，被告不组织原告及其他拆迁户选房，致原告及其他拆迁户自行协商选房，原告选定住房B栋2单元401号，并于2015年5月5日入住该房。至提起（2015）前锋民初字第988号诉讼时，被告未交付门市及安装水、电等配套设施，已构成违约，引发诉讼。2016年2月2日，原告收到B栋底层9号门市，住房已安装了水电。彭浩持有开元房产公司出具的介绍信到观阁镇人民政府接洽涉案房屋的改造事宜，彭浩以开元房产公司名义对涉案房屋进行拆除、修建、对外销售，开元房产公司参与竞拍涉案土地等，彭浩的行为得到开元房产公司的授权，原告系善意相对人，彭浩与开元房产公司之间系挂靠关系，二被告共同对原告承担责任；开元房产公司不认可彭浩系挂靠，则应由开元房产公司单独承担责任。涉案房屋的相关手续存在瑕疵，不影响合同的效力及被告安装水电的义务及违约责任。 被告开元房产公司辩称，开元房产公司不是适格的被告，《联合建房协议》是原告与被告彭浩共谋串通私刻开元房产公司的印章，仿冒开元房产公司法定代表人签名，冒用开元房产公司名义签订的，协议上加盖的印章经鉴定与开元房产公司使用的印章不是同一枚，协议不是开元房产公司的民事行为，也非开元房产公司的委托授权行为，从协议签订到房屋拆迁、修建、销售等都是彭浩冒用开元房产公司名义进行的，开元房产公司与原告没有业务与经济往来，与本案没有事实上的法律关系，不应承担责任。政府房屋征收部门才有房屋拆迁的权利，案涉房屋属于私拆私建，未取得土地、规划、建设、施工许可证等合法手续，且房屋未经验收，其质量是否合格，是否存在质量隐患与安全风险尚不明确，同时损害国家利益，属于违法建筑，政府已经与开元房产公司解除了《国有土地建设使用权出让合同》，故《联合建房协议》应无效。 被告彭浩辩称，《联合建房协议》并非政府的拆迁行为，有拆、建的事实，原告事实上已占有并装修入住。改建前，彭浩与开元房产公司协商以挂靠的形式取得以开元房产公司的名义改建的资质，并向开元房产公司交纳了2万元挂靠费，房屋改建后因用地不合法停工，政府决定对相关土地公开竞卖，彭浩与开元房产公司协商，将土地竞买保证金30万元转入开元房产公司账户，开元房产公司再转入前锋区公共资源交易中心，以开元房产公司的名义出具竞买手续，竞得土地开发权。逾期交房是不可抗力与手续不全，不可归责于彭浩与开元房产公司，房屋已建成，改建协议已履行，协议仅约定按原有户头安装水电，对门市水电不应由被告负责安装，签订房屋拆建协议加盖的“开元房产公司”的印章，也是开元房产公司的人交给彭浩的，并非彭浩私刻。侯学高案经法院判决生效后，执行的开元房产公司账户的资金，开元房产公司至今未向法院提出异议。故开元房产公司对彭浩以开元房产公司名义对房屋拆、建以及土地的公开竞买等都是知情的，不存在原告与彭浩串通的事实，《联合建房协议》是有效的，房屋质量是否合格需经主管部门认定。 综合原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点：1.案涉房屋的拆建中，彭浩与开元房产公司的关系；2.《联合建房协议》是否合法有效；3.开元房产公司是否是本案适格被告，应否承担相应责任；4.原告的诉讼请求应否得到支持。 原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方交换证据并进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。据此，本院根据原、被告的举证、质证及辩论意见，对本案的事实综合认定如下： 2012年2月23日，开元房产公司向观阁镇人民政府出具介绍信（字第0002181号）并提供了该公司的企业法人营业执照（副本）、房地产开发企业资质证书、税务登记证、组织机构代码证、法定代表人陈定元身份证等复印件。该介绍信的内容为介绍彭浩前往观阁镇人民政府联系观阁镇农贸市场改造事宜（限20天内有效）。该介绍信加盖了开元房产公司的印章。彭浩持有该介绍信到观阁镇人民政府联系农贸市场改造事宜，该介绍信现保存在观阁镇人民政府。 李福荣、张燕系夫妻关系。2012年4月2日，开元房产公司（为甲方）与李福荣、张燕（为乙方）签订《联合建房协议》，主要约定：一、乙方自愿将自己位于观阁镇农贸市场的房产门市一间（面积24.15㎡）和住房一套（面积26㎡）交由甲方联合改建，由甲方拆除后建设；二、乙方在签订协议之日起10日内搬出改建的房屋，甲方一次性补偿乙方搬家费300元；三、甲方全部承担拆除乙方所有的旧房的责任，甲方必须从拆房之日起24个月内将改建的原位置3.3米宽开间门市一间约30-40㎡和住房一套约100-110㎡无偿返还给乙方所有；四、乙方所得超出面积的门市和住房按800元/㎡补给甲方，乙方找补超面积建设费用分两次给甲方，即甲方动工时乙方支付给甲方三万元、房屋完工时乙方将尾款全部付清给甲方，逾期付款，按逾期付款总额的同期银行贷款利率支付利息给甲方；五、双方签订协议时乙方将房屋有效证件交给甲方，在房屋修建好交付后甲方应办理相应的证件交还给乙方，原门市住宅面积部分的税费由甲方承担，超面积部分的税费按国家有关规定各自承担（乙方所及费用每户在二千元之内，超出部分由甲方承担），乙方不将原旧房有效证件交给甲方的，乙方承担改建手续全部费用；六、乙方没有水、电、气、电话、闭路的可由甲方代办上户，其费用由乙方支付，乙方若有水、电、气、电话、闭路则乙方拿出有效原件证明，由乙方自行向有关部门报停，新房安装时由甲方统一安装，乙方则不另外支付费用给甲方；七、若乙方不按时搬迁交出被改造旧房屋则按逾期1元／平方米／天计违约金支付给甲方，若甲方不按时交付新房则按逾期1元／平方米／天计违约金支付给乙方，若乙方签约后违约付甲方违约金5万元，若甲方违约则付乙方违约金5万元；八、甲方返还给乙方的房屋面积，以房管部门核定的面积为准，双方以此进行结算找补。该合同首部、尾部甲方处加盖编号5116014002343“四川省广安市开元房地产开发建设有限公司”印章，甲方代表处彭浩签名，乙方处李福荣、张燕签名。李福荣、张燕被拆除的门市、住房仅有一个水、电户头。 协议签订后，彭浩组织人员于2012年7月开始对邹加政李福荣、张燕的旧房进行拆除，2013年初拆除完毕。同时拆建的还有侯学高、陈德文等十余户人的旧房。之后，彭浩对所拆除房屋所在的观阁镇小石农贸市场（小石市场）进行房屋修建。2013年8月12日，广安市广安区（现前锋区）观阁镇人民政府对小石市场承建商彭浩发出《责令停止违法建筑行为通知》，内容为：经查，你单位私建的陈德文等13户旧房改建，违反了《中华人民共和国土地管理法》及实施条例、…《城市规划法》等法律、法规的规定，现责令立即停止违法建筑行为，配合观阁镇人民政府及国土资源行政主管部门等相关部门调查处理，若继续实施违法建筑行为，后果自负。请你于2013年8月12日后积极主动办理相关手续后再进行建设。之后，政府决定对案涉房屋所在的土地进行公开拍卖。2015年1月23日，彭浩将30万元土地拍卖竞买保证金通过银行转账方式转入开元房产公司账户，当天开元房产公司将该30万元转入广安市前锋区公共资源交易中心。2015年1月26日，开元房产公司通过竞买取得观阁镇小石农贸市场即观阁镇2014-35-1号3103平方米的国有土地建设使用权，土地使用性质为商住用地。拍卖成交确认书载明的竞得人为开元房产公司，尾部竞得人法定代表人或委托代理人（签字）处由彭浩签名。之后，因竞买人未按期交纳土地出让价款，政府相关部门已解除土地出让合同。 2015年2月观阁镇小石农贸市场改建房屋主体工程完工。该项目至今未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关建设手续，亦未进行综合竣工验收。 改建后观阁镇小石农贸市场的B栋底层9号门市对应李福荣、张燕家原有门市。2015年5月3日，李福荣、夏德菊、陈德文、邹加政等被拆建户通过协商，自行选定各自门市及住房位置，李福荣选定B栋底层9号门市和B栋2单元401号住房，并已对B栋2单元401号住房进行装修并入住。 观阁镇小石农贸市场改建后的房屋，除李福荣、陈德文等旧房被拆除还房外，剩余的其他住房、门市，彭浩以开元房产公司的名义对外销售，售房合同上加盖编号5116014002343“四川省广安市开元房地产开发建设有限公司”印章。 侯学高因旧房拆建后未能得到约定的门市、住房，于2015年以开元房产公司为被告向本院提起（2015）前锋民初第109号民事诉讼，请求解除与开元房产公司于2012年11月26日签订的《房屋拆建补偿协议》，由开元房产公司赔偿房屋折价损失70万元、违约金20万元。本院立案后，2015年1月14日承办法官将该案的起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书送达至开元房产公司的办公处（工商登记的住所），由其法定代表人陈定元亲自签收。2015年3月2日，彭浩持委托书出庭参与诉讼，委托书内容为“兹委托赵明华、彭浩两同志全权代理本公司与侯学高关于观阁镇农贸市场房屋拆迁安置补偿合同纠纷的应诉事宜。委托人陈定元。2015年3月1日。”其中赵明华被划掉。该委托书加盖“开元房产公司”印章，委托人“陈定元”签名非开元房产公司法定代表人陈定元本人签名。2015年3月2日、7月2日、2016年1月6日庭审均是彭浩出庭诉讼。2016年1月21日本院作出（2015）前锋民初第109号民事判决，判决：一、解除侯学高与开元房产公司于2012年11月6日签订的《房屋拆建补偿协议》；二、开元房产公司赔偿侯学高损失521,584元；三、驳回侯学高的其他诉讼请求。宣判后，当事人均未上诉。判决生效后，彭浩与侯学高协商交付了给侯学高一套住房，另赔偿侯学高损失324,000元。侯学高申请法院强制执行余额324,000元（含诉讼费），本院向开元房产公司发出强制执行通知书，2016年4月15日强制扣划了开元房产公司银行账户存款324,000元支付给侯学高【（2016）川1603执292号执行裁定书】。被执行后，开元房产公司未向本院提出异议。 2015年9月，李福荣等七旧房被拆建户分别以开元房产公司为被告向本院提起诉讼，其中李福荣、张燕为原告的案号为（2015）前锋民初字第988号，本院受理后，承办法官将应诉通知书、传票等法律文书送达至观阁镇小石农贸市场，该项目聘请的工作人员蒋朝东予以签收，之后彭浩提交加盖编号5116014002343“四川省广安市开元房地产开发建设有限公司”印章的委托书，作为开元房产公司的委托诉讼代理人参与了该系列案件的庭审等诉讼活动。该案诉讼中，彭浩认可B栋9号门市和B栋2单元401号住房为交付给李福荣、张燕的门市、住房，已为李福荣、张燕入住的B栋2单元401号住房的自来水进行了上户与安装，2016年2月2日，李福荣收到B栋底层9号门市钥匙。彭浩仅认可原旧房有水、电等上户（户头）的，同意根据户头的数量由其安装相应的水、电等并负担安装费用，超过户头的住房或门市安装水、电等的费用不应由其负担；不认可构成违约，同时表示原告主张按门市租金1,500元/月、住房租金1,000元/月的标准计算逾期交房的违约金过高。 对原、被告有争议的讼争房屋所在地附近住房、门市的租金水平问题。双方意见不一。为证明其主张，李福荣、张燕向法庭递交了张开顺的租房合同、收据、承诺书，证明辛大全租给张开顺观阁镇市场街面积43㎡门市，2014年10月至2015年10月租金为7,000元；刘永福的租房证明，证明刘永福出租鸡市巷（距离小石市场150米）100㎡住房，每年租金5,000元。彭浩认为该租金过高。为此，本院走访了观阁镇观音阁社区、六方碑社区干部及街道居民，发现观阁街道无房屋出售、出租中介，该地不同地段的门市租金差异较大，住房的差异相对较小。综合走访的情况来看，2014年、2015年同地段面积相近的住房年租金约为3,000元、门市年租金约为4,000元。对此，李福荣、张燕一方认为走访得出的租金稍微偏低，彭浩认为真实反映了当地房屋租金水平并予以认可。 本院于2016年8月30日作出（2015）前锋民初字第988号民事判决，判决：一、李福荣、张燕与四川省广安市开元房地产开发建设有限公司于2012年4月2日签订的《联合建房协议》有效；二、四川省广安市开元房地产开发建设有限公司为返还给李福荣、张燕的位于广安市前锋区观阁镇小石农贸市场B栋2单元401号住房的照明用电及B栋底层9号门市的自来水、照明用电予以上户安装；三、四川省广安市开元房地产开发建设有限公司向李福荣、张燕支付逾期交房违约金8,250元。宣判后，双方均未上诉，彭浩为李福荣、张燕B栋2单元401号住房的照明用电予以上户并安装。李福荣、张燕等申请本院对开元房产公司应支付的违约金及安装水电等义务强制执行。执行中，本院将开元房产公司的银行账户存款97,930元予以扣划，其中支付给李福荣、张燕逾期交房违约金8,250元。之后，开元房产公司不服（2015）前锋民初字第988号民事判决，向广安中院申请再审。 2017年6月5日，开元房产公司法定代表人陈定元以有人以其公司名义并伪造公司印章与他人签订改建房屋补偿协议，对公司造成重大损失为由，向广安区公安局治安大队报案。同年8月16日、9月16日，广安市公安局物证鉴定所根据治安大队的委托，分别对授权委托书、2015年3月1日委托彭浩为侯学高诉讼案的委托书及陈德文为乙方的《改建房屋补偿协议》上的“开元房产公司”的印章进行鉴定，（广）公（物）鉴（文）字【2017】21号、26号鉴定文书的结论为前述“开元房产公司”印章与《公司换发新版营业执照登记表》、《公司年检报告书》加盖的“开元房产公司”的印章不是同一枚印章盖印形成。 案涉0002181号介绍信及开元房产公司营业执照等复印件加盖的“开元房产公司”印章，以及开元房产公司参与土地公开拍卖相关手续上加盖的“开元房产公司”的印章，系开元房产公司工商备案登记的印章，其他加盖的彭浩持有的印章。 彭浩称，做观阁小石市场房屋改建项目时，与杨友伦（小名杨乐山）合伙，并协商挂靠开元房产公司，杨乐山的妻子是开元房产公司的工作人员，向开元房产公司交纳了2万元挂靠费。其持有的印章是杨乐山带来的，该枚印章现已丢失。每次收到法院的法律文书都交到开元房产公司，开元房产公司是知情的。开元房产公司称杨乐山不是他公司员工，其妻子曾经是他公司员工，已于2012年前退休。 彭浩不是开元房产公司的员工，彭浩称向开元房产公司交纳了2万元挂靠费未提供相应收据。 本院认为，一、彭浩与开元房产公司属于借用资质即挂靠关系。虽然经司法鉴定，《联合建房协议》、授权委托书加盖的开元房产公司的印章与开元房产公司在工商登记资料中使用的印章不是同一枚，但该枚印章的来源无法查明，现有证据不能证明开元房产公司仅使用了一枚印章，也不能证明系彭浩私自伪造。开元房产公司向观阁镇人民政府出具了介绍信及公司营业执照等复印件，介绍信明确载明了委托彭浩进行案涉农贸市场改造事宜，可以认定开元房产公司确有委托彭浩进行案涉农贸市场改造的意思表示，事实上彭浩也是以开元房产公司的名义对案涉房屋进行拆除改建；在房屋修建中对案涉土地使用权的竞买中，开元房产公司接受彭浩转入的土地竞买保证金，以公司的名义交纳土地拍卖竞买保证金，并以公司的名义参与土地竞买；在本院审理侯学高诉讼案件中，其法定代表人亲自签收了法律文书，其后由彭浩持加盖了公司印章的委托书出庭诉讼，在法院强制扣划公司银行账户资金324,000元履行判决义务后，开元房产公司至今未提出异议，以上事实均表明开元房产公司对彭浩以其公司名义改建、销售案涉房屋的行为予以认可。同时，邹加政等人有理由相信彭浩的行为代表的开元房产公司，得到开元房产公司的授权，且邹加政等人应属于善意第三人。彭浩不是开元房产公司的职工。综上，彭浩没有从事建筑活动的主体资格，其与开元房产公司没有劳动或隶属关系，却以开元房产公司的名义对案涉的观阁镇小石农贸市场进行开发建设；开元房产公司认可彭浩以其公司名义开发建设并销售案涉房屋。依照《中华人民共和国建筑法》第二十六条、第六十六条的规定，彭浩与开元房产公司之间属于借用资质即“挂靠”关系。 二、《联合建房协议》有效。《联合建房协议》并非农村集体土地征收涉及的房屋拆迁，也非国有土地上房屋的征收与补偿行为，故不是政府的拆迁行为。从协议的内容看，就是拆除旧房还建新房，故拆建的主体并不必然是政府房屋征收部门，该协议是双方当事人的真实意思表示，不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，该协议合法有效，双方当事人应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，全面履行自己的义务。开元房产公司辩称的未取得建房相关手续以及房屋未取得综合验收等，仅涉及案涉房屋的交付履行等，不影响《联合建房协议》的效力。 三、关于彭浩、开元房产公司的责任问题。彭浩与开元房产公司系挂靠关系，且《联合建房协议》有效，该协议系以开元房产公司的名义签订，同时，李福荣等合同相对人属于善意第三人，故开元房产公司对《联合建房协议》应承担约定的合同责任，由彭浩承担连带责任。据此，对开元房产公司不是本案适格被告，不应承担相应责任的辩称意见，本院不予采信。 四、原告的诉讼请求应否得到支持的问题。彭浩以开元房产公司的名义拆建李福荣、张燕的旧房，彭浩与开元房产公司亦应按照约定时间向李福荣、张燕交付改建后的门市一间及住房一套，现双方均认可归还给李福荣、张燕的房屋为B栋底层9号门市和B栋2单元401号住房，且彭浩已将B栋2单元401号住房的自来水、照明用电上户安装的事实，本院予以确认。李福荣、张燕放弃要求被告安装天然气、电话、电视闭路设施的诉讼请求，本院予以准许。开元房产公司关于他公司只应按原有的水、电、气户头的数量对交付的住房或门市安装水、电、气，他公司对原来没有户头的不应承担上户、安装费用的辩称意见，没有证据证实，且不符合《联合建房协议》中“乙方没有水、电、气、电话、闭路的可由甲方代办上户，其费用由乙方支付，乙方若有水、电、气、电话、闭路则乙方拿出有效原件证明，由乙方自行向有关部门报停，新房安装时由甲方统一安装，乙方则不另外支付费用给甲方”的约定，本院不予采信。故彭浩与开元房产公司应将B栋底层9号门市的自来水、照明用电上户并予以安装。 彭浩与开元房产公司未在《联合建房协议》约定的拆房之日起24个月内返还改建的住房、门市，属迟延交付已构成违约。根据查明的事实，本院认定逾期交房时间，住房为9个月，门市为18个月零2天。其逾期交房导致李福荣、张燕不能使用该房屋的实际损失即为房屋的使用价值或出租的租金损失。本院根据走访的情况，综合案涉住房及门市的面积、地理位置，同一时期当地房屋出租的租金水平、逾期交房时间等因素，酌定本案逾期交房违约金住房为2,250元、门市为6,000元，共计8,250元。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国建筑法》第二十六条、第六十六条规定，判决如下： 一、2012年4月2日被告四川省广安市开元房地产开发建设有限公司与原告李福荣、张燕签订的《联合建房协议》有效； 二、被告四川省广安市开元房地产开发建设有限公司为返还给原告李福荣、张燕的位于广安市前锋区观阁镇小石农贸市场B栋底层9号门市的自来水、照明用电予以上户安装； 三、被告四川省广安市开元房地产开发建设有限公司向原告李福荣、张燕支付逾期交房违约金8,250元（已履行）； 四、被告彭浩对上述第二、第三项被告四川省广安市开元房地产开发建设有限公司应承担的义务承担连带责任。 上述义务，义务人应于本判决生效后三十日内履行完毕。 案件受理费4,000元，由被告四川省广安市开元房地产开发建设有限公司、彭浩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  熊 明 人民陪审员  李自平 人民陪审员  吴寿远 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  张文杰 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国建筑法》 第二十六条承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。 禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。 第六十六条建筑施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的，责令改正，没收违法所得，并处罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。对因该项承揽工程不符合规定的质量标准造成的损失，建筑施工企业与使用本企业名义的单位或者个人承担连带赔偿责任。