山东省单县人民法院民 事 判 决 书(2014)单民初字第1036号原告：邓方圆，女，1997年2月9日出生，汉族，学生，住菏泽市牡丹区。法定代理人：邓文昌（系原告之父），男，1972年2月25日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。委托代理人：赵晓铎，山东君诚仁和律师事务所律师。被告：王维锋（曾用名马兴伟），男，1973年1月4日出生，汉族，市民，住单县。委托代理人：时培国，重庆金渝律师事务所律师。第三人：黄延新，男，1988年3月23日出生，汉族，农民，住单县。原告邓方圆诉被告王维锋、第三人黄延新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月8日受理后，依法组成合议庭，2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告邓方圆的法定代理人邓文昌与其委托代理人赵晓铎，被告王维锋的委托代理人时培国到庭参加了诉讼，第三人黄延新经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告邓方圆诉称，原告法定代理人邓文昌与被告王维锋以马兴伟（经查马兴伟的户籍已注销）之名于2012年12月17日签订房屋租赁合同一份，约定将原告位于单县舜师步行街1号楼A栋东4-5、西4-5及东1、2、3，西1、2、3三四层出租给被告王维锋，用途为经营宾馆，房屋租赁期限为一年，自2012年12月18日起至2013年12月17日止，年租金为40万元，签订合同当日一次性付清。合同签订后，被告因资金困难，原告同意被告王维锋2013年4月20日前交付30万元，下余房租于2013年6月20日前付清。在合同履行过程中，被告王维锋于2013年5月3日交付了原告房租15万元，同年12月又交付了5万元，下欠租金经多次催要被告拒不交付。根据合同约定现合同已经到期，被告王维锋拒不归还原告的出租房屋。合同还约定租赁期间产生的物业费由被告缴纳，被告至今拖欠物业费9636元。现被告租赁的原告房屋由第三人黄延新经营宾馆，其也不予配合，拒不腾出房屋。为维护原告合法权益，要求被告依法支付拖欠的房屋租赁费30万元（暂计算至2014年3月17日，租金请求按合同约定数额支付到归还房屋时为止）；要求被告与第三人依法腾出房屋、恢复房屋原状、予以归还；本案一切诉讼费用均由被告和第三人承担。被告王维锋辩称，原告所诉与事实不符，被告除了原告诉状所述支付了其20万元租金之外，还通过银行转账方式向原告支付了60万元，这样被告共向原告支付了租金80多万元；原告所诉租金30万元的主张无法律依据，根据合同约定租赁期限为一年，被告依据约定已经向原告支付了20万元，因此根据合同约定，被告仅欠原告租金10万元；原告要求恢复原状的诉求与合同约定不符，应当依法驳回；被告租赁原告的房屋用途为开设宾馆，宾馆和餐饮等服务行业，一般是一次性投资，被告为经营宾馆在租赁的房屋上投资金100万元，原告要求解除合同，给被告造成巨额损失，被告投资装修的成本应有原告方依法予以补偿。被告并未将房屋转租给第三人，实际是被告与第三人黄延新合伙投资经营宾馆，被告王维锋提供房屋和场地，第三人黄延新提供流动资金。第三人黄延新未答辩。经审理查明，位于单县南城办事处湖西路路东舜师步行街1#A西4-5，产权证号：20120001319；和位于单县南城办事处湖西路路东舜师步行街1#A东4-5（产权证号：201200013**）楼房屋产权人为原告邓方圆，房屋建设层数为四层。自2010年元月，被告王维锋开始租赁原告房屋用于经营单县金帝宾馆，至2012年12月17日原告法定代理人与被告王维锋（马兴伟）又重新签订了房屋租赁合同，合同内容为：“甲方：邓文昌（××）乙方：马兴伟（承租方），约定甲方将其合法位于单县南城湖西路路东舜师步行街1号楼A栋东4-5，西4-5及东1、2、3，西1、2、3三、四层楼房租给乙方使用。第二条，租赁期限、用途：1、该房屋租赁期壹年。自2012年12月18日起至2013年12月17日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为宾馆合法经营项目使用。第三条，租金及支付方式：1、该房屋每年租金为人民币400000元（大写肆拾万元整）。2、房屋租金支付方式如下：乙方向甲方缴纳房租人民币400000.00元（大写肆拾万元整），签订合同当日一次性付清。第四条，租赁期间相关费用及税金：租赁期间所产生的物业费、水电费及一切税费由乙方缴纳。第六条，房屋的转让与转租：1、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。第七条，合同的变更、解除与终止：……2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。（1）未经甲方同意，转租、转借承租房屋。（7）拖欠房租累计五天以上。3、租赁期满，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前一个月书面通知甲方，并续签租赁合同。否则，视为放弃，甲方将另觅合作伙伴。如甲方在租赁届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。4、租赁期满合同自然终止。第九条，本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。甲方：邓文昌，身份证号：，电话133××××5558，住址：菏泽市牡丹区八一路83号；乙方：马兴伟，身份证号：，电话：158××××6666，地址：单城镇西关街，签约日期：2012年12月17日”。该合同签订后，被告未能按约定支付原告2013年度房屋租赁费400000元，当日经甲乙双方协商，被告以房屋租赁补充合同的形式为原告出具了房屋租赁合同，合同内容为：“房屋租赁合同，现有马兴伟于2012年12月18号租赁邓文昌舜师步行街门市房，经双方友好协商同意马兴伟房租款于2013年4月20日前交付￥30万元（叁拾万元），剩于（余）房租于2013年6月20前付清，承租人马兴伟，2012.12.17”，该份房屋租赁合同有被告签名和捺印。上述合同签订后，被告马兴伟分别在2013年5月3日通过银行转账方式支付原告法定代理人租赁费150000元，同年12月经原告方催要，被告马兴伟又支付了原告房屋租赁费50000元，根据合同约定，尚欠2013年12月17日前租赁费200000元。合同逾期后，经原、被告方协商未果，原告诉讼来院，要求被告依法支付拖欠的房屋租赁费30万元（暂计算至2014年3月17日，租金请求按合同约定数额支付到归还房屋时为止）；要求被告与第三人依法腾出房屋、恢复房屋原状、予以归还；本案一切诉讼费用均由被告和第三人承担。本案在审理期间被告王维锋辩称，现已支付原告方租赁费80多万元，未能提供相应证据，原告方对此也不予认可。被告主张对该租赁房投资近1000000元用于宾馆配套装修，宾馆业一般都是一次性投资，原告要求解除合同，给被告将造成巨额损失，被告投资配套装修的成本应有原告方依法予以补偿。该租赁的房屋并未转租，只是与第三人黄延新合伙投资经营宾馆，被告提供房屋和场地，第三人提供流动资金，但未提供相应证据。在诉讼中被告对原告主体资格提出异议，认为原告未能提供房产证书；同时对原告法定代理人邓文昌身份也提出异议，根据原告与邓文昌户籍登记，二人并非同一户，且原告邓方圆的出生时间早于邓文昌与原告邓方圆之母的结婚时间。另查明，被告王维锋在租赁期间于2012年4月10日将营业执照变更为第三人黄延新，营业执照为个人经营，并于2012年7月2日也将税务登记证变更为第三人黄延新，其经营方式为个人经营，而并非个人合伙经营。王维锋与马兴伟系同一人，因重户现马兴伟的户籍已被注销。在诉讼期间经原、被告协商，双方就租赁房屋腾房时间和租赁费数额和交付时间达成相关协议，但因第三人未签署该份协议，故协议未发生法律效力。原告法定代理人邓文昌、张会丽（曾用名郭燕梅）曾于1994年7月24日在菏泽市牡丹区民政局登记结婚，后因结婚证丢失，于2008年6月23日在菏泽市牡丹区民政局补办结婚登记手续。菏泽市公安局出具重户口注销证明，证明张会丽与郭燕梅系同一人，因重户现郭燕梅的户籍于2013年8月19日被菏泽市公安局赵楼派出所注销。原告法定代理人邓文昌、张会丽（曾用名郭燕梅）于2012年4月12日双方在菏泽市牡丹区民政局办理离婚和结婚登记。菏泽市公安局东城派出所出具证明证明原告法定监护人为张会丽、邓文昌。上述事实有当事人陈述，原告邓方圆房产登记信息和房产证复印件，原、被告2012年12与17日签订房屋租赁合同，被告2012年12月17日为原告出具的房屋租赁合同补充合同，第三人营业执照和税务登记表，原告法定代理人结婚登记及离婚登记证明，户籍注销证明，户籍证明，庭审笔录等证据在卷，且已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，根据原告邓方圆房产登记信息和房产证复印件，原告拥有对该出租房屋享有合法的所有权，作为本案被告王维锋在与邓文昌签订的房屋租赁合同时，应知道邓文昌为原告法定监护人，双方签订协议时被告方并未提出异议，且根据菏泽市公安局东城派出所户籍证明，也能够证明邓文昌为原告法定监护人。故原告法定监护人邓文昌与被告王维锋签订的该《房屋租赁合同》及被告为原告出具的房屋租赁合同补充协议系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同，双方均应依约履行。根据该合同第七条第三项约定：“租赁期满，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前一个月书面通知甲方，并续签租赁合同。……”，第七条第四项约定：“租赁期满合同自然解除”，而在合同逾期前被告本应按照约定与原告书面签订合同而未签订，应视为合同已经终止，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”，双方的租赁关系已终止，合同终止后被告本应将所租赁的原告房屋交于原告而至今未能交付，仍有第三人黄延新进行经营宾馆至今，且被告辩称与第三人系合伙关系，显然与工商登记资料不符，被告又未提供相应证据予以证明，应认定为被告转租与第三人，该转租未经原告同意，根据合同约定和法律规定，转租无效，故原告要求被告和第三人依法腾出房屋、恢复房屋原状，归还租赁房屋的诉请符合相关法律规定，于法有据，本院予以支持。对原告要求租赁费300000元问题，被告主张已支付原告租金800000元，但未能提供相应证据，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方认可的除外”，据此，对被告陈述本院不予采信。根据原、被告双方合同约定，2013年度租赁费为400000元，原告方认可分两次收到被告租赁费200000元，在租赁期间被告尚欠原告租赁费200000元。对逾期后租赁费问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。租赁期满后，承租人不及时返还所租房屋的行为属于违约行为，××因承租人违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。如果按原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房的占有使用费，其依据是认为原租赁合同约定的租金标准与××的损失相当，且合同约定的租金标准明确。原租赁合同约定的租金虽然是合同双方真实意思表示，该意思表示的效力范围只是在原合同期限内，合同期满，双方基于合同产生的租赁关系也归于消灭。在双方没有达成新的合意的情况下，现原告要求参照原合同约定支付逾期租金，与原告损失相当，依法应予支持。另外，被告王维锋未经原告同意即将租赁的房屋转租给第三人黄延新，此转租为无效合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，租赁合同无效时房屋占有使用费一般应参照合同约定的租金标准支付为宜，故对原告要求被告支付逾期租赁费的诉讼请求本院应予支持。对于被告主张对该租赁房装修投资近1000000元用于宾馆营业，宾馆业一般都是一次性投资，原告要求解除合同，给被告将造成巨额损失，被告投资装修的成本应有原告方依法予以补偿，但未提供相关证据和法律依据。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定：“承租人经××同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的承租人应当恢复原状”，第十一条第二项之规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求××赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但××同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”，据此，因被告违约导致合同终止、解除，对被告要求原告给予补偿的抗辩理由，本院不予支持。本案第三人黄延新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃全部答辩权利，不影响本院依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十条、第十一条第二项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、一百四十四之规定，缺席判决如下：一、被告王维锋于本判决生效之日起十日内支付原告邓方圆截止到2014年3月17日止房屋租金人民币300000元，自2014年3月18日起房屋占有使用费按照原合同约定的数额计付至归还房屋之日止；二、第三人黄延新于本判决生效之日起三十日内自行从被告王维锋租赁的原告邓方圆位于单县舜师步行街1号楼A栋东4-5、西4-5及东1、2、3，西1、2、3三四层搬出，并将上述房屋返还给原告邓方圆。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告王维锋负担（原告已垫付，待二被告履行时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  宋志毅审 判 员  石长战人民陪审员  白兴烈二〇一四年五月二十三日书 记 员  刘 杰