广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0802民初3041号 原告：陈丽，女，1977年11月21日出生，汉族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：潘绍兵，广西正营律师事务所律师。 被告：广西大宇建设投资有限公司，住所地：贵港市港**行政中心南侧、江一路北侧。统一社会信用代码：914508007565112065。 法定代表人：张钦润，总经理。 委托诉讼代理人：陆延军，广西万益（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦俊廷，广西万益（贵港）律师事务所实习律师。 原告陈丽与被告广西大宇建设投资有限公司（以下简称大宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月22日受理后，依法适用简易程序于2018年11月21日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人潘绍兵、被告大宇公司的委托诉讼代理人陆延军、韦俊廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期交房违约金56598.59元（违约金从2014年6月30日起计算到2015年10月8日共计465天，违约金为56598.59元）；2、请求法院判令被告负责修复被告开发的贵港市康城小区2栋1单元1702号房，直至达到合同约定的交付商品房的条件；3、请求法院判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告2012年12月31日签订了一份购买贵港市港北区的《商品房预售合同》，合同约定：该房总价款608587元；被告应在2014年6月30日前交房，出卖人逾期交房天数超过30日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按合同价款的万分之二按日支付违约金给买受人，合同同时约定争议解决方式是依法向房屋所在地的人民法院起诉。合同签订后，原告即支付了首付款人民币308587元，剩余房款243000元在2014年4月12日已经按照合同约定以贷款方式付清。2018年7月17日原告已提前结清个人购房借款合同的所有款项。2014年6月30日即合同约定交付商品房期限届至，被告未能按照合同约定向原告交付房屋。2015年3月14日，被告通知原告交房，经过原告对该商品房的查验，原告发现该商品房门窗翘裂、五金件损害，且被告更改设计图，在该商品房的客厅外围增设管道。原告认为，被告不能满足双方合同第十条、十一条约定的交房条件以及不能出示消防验收合格证明，房屋质量严重影响原告的正常使用，被告应当按照国家和本市有关工程质量的规范和标准负责修复，并承担修复费用，由此产生的逾期交房责任由出卖人（被告）承担。截止2015年10月8日，公安消防支队验收合格，但是被告并没有履行修复该商品房的义务。被告逾期天数达465天，根据合同约定交付商品房逾期超过三十日的，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之二的违约金。因此被告应当向原告支付违约金为56598.59元（已付房款608587×日万分之二×465天）。原告认为双方均应该严格履行合同，被告逾期交房应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任，同时，涉案房屋质量存在问题，严重影响买受人的正常使用，对此被告也应当承担修复商品房的责任。但经过原告对此催促，被告至今仍拒绝承担责任，故原告起诉到法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告大宇公司辩称，1、被告房屋是根据合同约定完成施工完毕，并于2014年6月26日登报公告业主正式交房；2、原告所述的质量问题、更改设计不存在，都是按设计规范设计；3、原告所称消防验收合格时间作为逾期交付的依据，与法律规定不符。 原告为证明其主张向本院提供证据如下：1、身份证复印件、电脑咨询单，证实原、被告的主体资格；2、《商品房预售合同》，证实原告与被告签订商品房买卖合同的事实及双方约定权利与义务；3、非税收专用收据，证实原告向贵港市住房保障和房产管理局申请办理所有权预告登记及抵押预告登记的事实；4、农业银行个人借款凭证、业务凭证、个人结算证明，证实原告在2013年申请个人贷款支付剩余的房款给被告的事实，同时证实原告在2018年7月17日已经结清银行贷款的事实；5、入伙通知书、入伙须知各一份，证实2015年3月14日被告通知原告交房，经过原告对商品房查验后发现房屋没有达到合同约定的交付条件；6、2019年1月22日拍摄的照片两张，证实原告与被告在签订商品房买卖合同期间，被告没有按照合同义务向原告交付达到合同交付条件的商品房的事实。 经开庭质证，被告对上述证据的质证意见为：对证据1、2、3三性没有异议。对证据4，对个人借款凭证没有异议，其他证据与本案无关。对证据5的真实性没有异议，现实中存在有些买受人办理房屋交接手续时要求开发商给付房屋入伙通知，所以入伙通知的时间是买受人办理房屋交接手续的时间，不是房屋应当交付的时间。对证据6的真实性、合法性由法庭认定。涉案房屋已于2019年1月18日交付给案外人黄思粤，其对此没有提出任何异议。 被告为证明其主张向本院提供证据如下：1、2014年6月26日《贵港日报》公告，证实被告已登报告知业主办理房屋交接手续，被告已按时交房；2、《建设工程质量竣工验收意见书》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，证实涉案房屋于2014年10月28日已经经过竣工验收合格，符合房屋交付条件；3、房产证复印件，证实涉案房屋已于2018年8月9日转移登记到黄思粤名下，原告对本案的诉讼标的已经没有诉讼主体资格。 经开庭质证，原告对上述证据的质证意见为：对证据1的三性有异议。这是被告单方告知，与被告在2015年3月14日通知原告办理入伙手续的时间不吻合。报纸的公告并不能确定涉案房屋达到正常交付使用。对证据2的真实性、合法性由法庭核实。根据意见书填写的竣工时间为2014年10月28日，与被告登报公告的时间2014年6月30日是相互矛盾的，不能证实被告交付的时间是竣工验收的时间，实际时间是2015年3月14日通知交房，被告房屋达到交付条件的实际时间为2015年10月8日。原告被通知查验房屋之后，发现商品房没有达到合同约定的交付条件，当时就要求被告整改，至今门窗都还是破裂的。对证据3的真实性、合法性由法庭核实。原告认为应当根据原、被告签订的合同来履行，根据合同法的相关规定，原告有权利主张逾期交房期间的违约金。 综上，本院对全案证据认证如下：对原告提交的身份证复印件、电脑咨询单、《商品房预售合同》、非税收专用收据、农业银行个人借款凭证、业务凭证、个人结算证明、入伙通知书、入伙须知，被告对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。对被告人提交的2014年6月26日《贵港日报》公告，本院对该证据的真实性予以采信。对被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》，因被告没有提交原件核对，本院对上述证据的真实性不予采信。对《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、房产证复印件及2019年1月22日拍摄的照片两张，本院综合全案证据、事实及有关法律规定予以认定。 根据当事人的陈述及确认的有效证据，认定本案事实如下：2012年12月31日，原告陈丽（买受人）与被告大宇公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（合同编号：201212310015），约定：1、原告向被告购买坐落于贵港市白沟井（武警用地北）康城小区2栋1单元1702号商品房，该房屋总价款为608587元。付款方式为商业贷款付款。买受人首期支付全部房价款的50%，其余价款向中国农业银行股份有限公司贵港分行借款支付；2、合同第十条约定出卖人于2014年6月30日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当符合的条件为该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、由资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；3、合同第十二条约定双方进行房屋交接时，被告应当出示满足第十条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，不能满足第十条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。商品房达到交付条件后，被告在《贵港日报》上刊登交房公告，视为书面通知买受人。原告未按本合同约定的时间或者交房通知指定的时间前来办理交接手续的，视为房屋已交接，与房屋有关的风险及相关权利义务自合同约定的交房日起转移到原告，该房屋的保修期、物业管理相关费用从被告通知日起计算；4、合同第十三条约定交付商品房逾期超过三十日，合同继续履行的，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起七日内向原告支付。 签订合同后，原告向被告支付购房首付款308587元，2013年4月12日，原告向中国农业银行个人贷款将剩余房款243000元支付给被告大宇公司。2018年7月17日，原告在中国农业银行股份有限公司贵港分行办理涉案房屋贷款结清手续。 2014年6月25日，被告通过《贵港日报》刊登公告交房通知，内容载明：“大宇·康城”小区1#、2#楼房屋已竣工，经验收合格，符合交房条件，定于2014年6月30日正式交房。 2015年3月14日，被告向原告发一份《入伙通知书》，通知原告于2015年3月14日前来办理入伙手续，物业服务费将从2015年4月1日起计算。原告于当天收到《入伙通知书》并对该商品房进行查验。 2015年10月8日，大宇·康城”小区2#楼建设工程消防验收合格。 原告以被告不按合同约定的期限交付商品房，且存在房屋质量问题为由拒绝接收商品房。为此，原告遂诉至本院。 庭审中，被告自认原告购买涉案房屋总价款为608587元，房款已经付清。 另查明，涉案房屋产权于2018年8月9日转移登记至案外人黄思粤名下。 本院认为，原告陈丽与被告大宇公司签订的《商品房预售合同》，系双方的意思真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方产生法律约束力。合同签订后，原告已按约定付清了全部购房款608587元给被告，被告应约定的时间交房。本案中，双方在合同中约定交房时间为2014年6月30日，约定房屋交付的条件是房屋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位等五方单位验收结论为合格工程，且取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等。被告虽于2014年6月25日通过《贵港日报》刊登公告2#楼房屋符合交房条件，定于2014年6月30日正式交房。但被告当时未达到约定交房的条件，也未取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，被告提出于涉案房屋于2014年10月28日验收合格，但其没有提供原件核对，原告对此真实性合法性存在异议，本院对此不予采信。2015年3月14日，被告通知原告办理入伙手续，原告接到通知并对房屋进行查验，以房屋存在质量问题拒收，但没有提交相关的证据予以证实，也未在举证期限届满前申请鉴定，因此本院对原告提出房屋存在质量问题，不予采信。关于原告主张以2015年10月8日取得消防验收合格的时间为正式交房的时间，但双方在合同中未约定房屋经消防验收合同后才同意接收，且也没有商品房应经消防验收合格后才能交付的法律强制性规定。据此，本院认定2015年3月14日通知办理入伙手续时已具备交房条件，实际交房时间应为2015年3月14日。被告逾期交房达258天，已构成违约，应按约定支付违约金31403元（已付房款608587元×日万分之二×258天），因此，对原告请求被告支付逾期交房违约金56598.59元，本院不予全部支持，仅支持违约金31403元，超出部分请求，不予支持。 关于原告主张被告负责修复被告开发的贵港市康城小区2栋1单元1702号房，直至达到合同约定的交付商品房的条件的诉讼请求，原告没有提交相应的证据予以证实，也未对涉案房屋的质量问题提出鉴定申请，应当对该事实承担举证不能的法律后果，且涉案房屋的所有权已于2018年8月9日转移登记至案外人黄思粤名下，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于被告抗辩原告将涉案房屋出售给案外人黄思粤，房屋所有权已转移，不具备诉讼主体的意见，本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》是依法成立并生效的合同，在合同履行过程中发生争议的，一方当事人有权向另一方当事人主张权利，根据合同相对性的原则，即使原告现已将涉案房屋转卖并办理产权过户登记手续，原告仍有权按原合同主张被告支付逾期交房期间的违约金，因此，对被告的上述抗辩意见，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，判决如下： 一、被告广西大宇建设投资有限公司向原告陈丽支付逾期交房违约金31403元； 二、驳回原告陈丽的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1214元，减半收取计607元，由被告广西大宇建设投资有限公司负担293元，原告陈丽负担314元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1214元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆婷婷 二〇一九年三月十四日 书记员  张蓝月