南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2014）栖霞民初字第138号原告王德英，女，汉族，1958年2月17日出生，无业。原告胡雨晴，女，汉族，1989年8月31日出生，南京某有限公司职员。原告郭礼英，女，汉族，1934年12月18日出生，无业。三原告共同委托代理人甘贵祥，江苏欣达律师事务所律师。三原告共同委托代理人杨姮，江苏欣达律师事务所律师。被告葛九龙，男，汉族，1965年9月2日出生，无业。第三人胡洪生，男，汉族，1957年1月31日出生。原告王德英、胡雨晴、郭礼英与被告葛九龙、第三人胡洪生用益物权确认纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于同年5月21日公开开庭进行了审理。原告胡雨晴、郭礼英及其与原告王德英的共同委托代理人杨姮、被告葛九龙到庭参加诉讼，第三人胡洪生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王德英、胡雨晴、郭礼英诉称，原告王德英与第三人胡洪生原系夫妻，双方于1989年生一女，即原告胡雨晴。1990年前后，王德英与胡洪生在大山口村小山口组共同建造房屋，与原告郭礼英、胡雨晴共同居住在内。2003年，位于小山口组的房屋因仙林大学城项目拆迁，胡洪生与拆迁部门签订征地房屋拆迁补偿协议，并与三原告共同作为被安置人口，购得位于栖霞区某某家园某苑XX幢XXX室拆迁安置房，胡洪生与三原告共同居住在该安置房内。2011年，王德英与胡洪生协议离婚，离婚协议约定上述安置房归胡洪生所有，胡洪生给付王德英10万元补偿。两人离婚后，王德英、胡雨晴仍继续居住在安置房内。离婚协议关于财产处理是双方协商意见，只对双方产生效力，该协议侵害了胡雨晴、郭礼英安置居住该房屋的利益。被告葛九龙于2012年放高利贷40万元给胡洪生，胡洪生因不能给付高利贷利息被威胁，葛九龙多次带领不明身份的人员到该房屋暴力砸门讨要高利贷利息。2013年5月14日，葛九龙与胡洪生签订房屋转让合同并获得房屋所有权证。胡洪生与葛九龙之间的买卖合同并不是真实意思表示且未征得三原告的同意。葛九龙放高利贷违法在先，暴力催债、强行买卖、以房抵债在后，在买卖中明显具有恶意，且是否足额支付房款也未知。葛九龙取得房屋所有权后，向法院起诉要求原告搬离该房屋。该案判决后，原告只有唯一住房，无法搬迁，故起诉至法院请求确认三原告对南京市栖霞区某某家园某苑XX幢XXX室房屋享有居住权；本案诉讼费用由被告承担。被告葛九龙辩称，本案诉争房屋我以合法途径得到的，包括使用居住权以及处分权，是经过法院一审、二审确定的；原告认为侵犯其居住权，应该向胡洪生主张权利，和我没有关系；原告将我作为被告不适格，请求驳回原告的诉讼请求。第三人胡洪生提交书面意见述称，本案争议房屋系原告与第三人因征地房屋拆迁安置购买的拆迁安置房，三原告对该房屋享有居住权。王德英与胡洪生离婚协议中关于涉案房屋的处理，未涉及胡雨晴、郭礼英是否放弃居住权问题，两人也不知情。离婚协议侵害了胡雨晴、郭礼英的居住利益，对胡雨晴和郭礼英不产生法律效力。离婚后，王德英、胡雨晴仍继续居住在该房屋内。被告葛九龙于2012年放高利贷40万元给胡洪生，胡洪生因不能给付高利贷利息被威胁，葛九龙多次带领不明身份的人员暴力砸门讨要高利贷利息。2013年5月14日，胡洪生受葛九龙威胁与葛九龙签订房屋转让合同，葛九龙获得房屋所有权证。胡洪生与葛九龙之间的买卖合同并不是真实意思表示且未征得三原告的同意。葛九龙在买卖中明显具有恶意，并且根本没有支付房款，是以以前的高利贷本息作为房款进行抵充。葛九龙明知该房屋还有原告方的利益仍故意置之不理，逼迫胡洪生签订房屋买卖合同，因此，葛九龙不是善意取得人，不能对抗原告的居住权。现第三人已经流落他乡，无法回家，本案房屋是三原告唯一住房。恳请法院支持原告的诉讼请求。经审理查明，原告郭礼英系第三人胡洪生的母亲。原告王德英与胡洪生原系夫妻，原告胡雨晴系胡洪生与王德英的女儿。胡洪生在原南京市栖霞区某某村某某队XX号有砖混结构、砖木结构房屋147.5平方米，胡洪生与王德英、胡雨晴及郭礼英居住在上述房屋内。2003年2月23日，因南京仙林大学城项目征地拆迁，上述房屋被列入拆迁范围，胡洪生与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室、南京市栖霞区人民政府栖霞办事处签订房屋征地拆迁补偿协议，将上述房屋交拆迁部门拆除，并获得相应补偿。后经南京市住房制度改革办公室通知，并经选房确认，2007年4月19日，胡洪生与南京仙林房地产开发有限公司签订经济适用住房商品房买卖契约，以119574.25元的价格购买坐落于南京市栖霞区某某庄XX号某某家园某苑XX幢某单元XXX室房屋1套。该房屋于2007年4月24日登记在胡洪生名下。2013年5月14日，上述房屋具备上市交易条件后，胡洪生与被告葛九龙签订南京市经济适用住房买卖合同1份，协议约定，胡洪生将上述房屋以65万元价格出售给葛九龙。上述房屋的房屋所有权证、国有土地使用证先后于2013年5月29日、2013年6月3日登记至葛九龙名下。另查明，胡洪生与王德英于2011年9月22日协议离婚，双方离婚协议约定：1.夫妻婚后购有的位于南京市栖霞区某某家园某苑XX幢XXX室房屋，合同价14万元，现价值60万元，该房屋归男方所有，女方将于房产变卖之时将房产所有权证交与男方，同时男方将得到的卖房之款中10万元给予女方；2.双方婚姻关系存续期间发生的所有债权债务由男方一人承担，包括向女方亲戚借款108000元及经营饭店、宾馆在外所欠债务。后因王德英、胡雨晴居住在上述房屋内，葛九龙于2013年10月25日向本院起诉，要求王德英、胡雨晴从上述房屋中迁出。本院于2013年12月18日对该案作出一审判决，判决：一、王德英、胡雨晴于判决生效之日起三十日内迁出南京市栖霞区某某庄XX号某某家园某苑XX幢某单元XXX室房屋。二、驳回葛九龙的其他诉讼请求。王德英、胡雨晴不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。在二审审理过程中，王德英、胡雨晴于2014年3月12日申请撤回上诉。江苏省南京市中级人民法院于同日作出终审裁定，裁定准予王德英、胡雨晴撤回上诉。2014年4月14日，葛九龙向本院申请，要求执行上述生效判决。2014年3月26日，王德英、胡雨晴、郭礼英向本院提起本案诉讼。审理中，原、被告均不同意法院主持调解，致调解未能进行。上述事实，有当事人的当庭陈述，原告王德英、胡雨晴、郭礼英共同举证的南京市私有房屋拆迁调查登记表、征地房屋拆迁补偿协议、南京市经济适用住房购买通知书、选房结果确认表、经济适用住房商品房买卖契约、契税完税证、委托书、南京市房屋权属登记申请书、南京市经济适用住房（上市）确认书、南京市经济适用住房买卖合同、购房发票、完税证、南京市经济适用住房权属登记申请书、房屋所有权证、房屋登记簿，被告葛九龙举证的房屋所有权证、国有土地使用证、南京市栖霞区人民法院（2013）栖霞民初字第508号民事判决书、南京市中级人民法院（2014）宁民终字第00907号民事裁定书、申请执行书等证据在卷证实。上述证据均经当庭质证，原、被告均不持异议，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条第一款规定，依照不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。物权法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。南京市栖霞区某某庄XX号某某家园某苑XX幢某单元XXX室房屋原登记在第三人胡洪生个人名下，原告王德英与胡洪生离婚时亦约定该房屋归胡洪生所有。因此，胡洪生对上述房屋有处分权。胡洪生将该房屋出售给被告葛九龙，现该房屋的房屋所有权证及国有土地使用证经依法登记在葛九龙名下，葛九龙对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告王德英、胡雨晴、郭礼英对其主张的葛九龙以非法手段取得涉案房屋，当庭未能举证，本院在本案中不予确认。物权法第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。物权法同时明确规定用益物权包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利以及土地承包经营权、建设用地使用权、基地使用权、地役权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。居住权并不属于物权法规定的用益物权也不属于合同法规定的租赁权。王德英与胡洪生离婚时约定，涉案房屋归胡洪生所有，故王德英无权主张对涉案房屋的居住权；胡雨晴、郭礼英在涉案房屋转让前对涉案房屋享有居住权，但涉案房屋已经转让给葛九龙，其主张的居住权，不能对抗葛九龙对本案房屋享有的所有权。并且人民法院生效民事判决已经确定王德英、胡雨晴迁出涉案房屋。故本院对王德英、胡雨晴、郭礼英要求确认其对南京市栖霞区某某家园某苑XX幢XXX室房屋享有居住权的请求不予支持。胡洪生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又不作举证抗辩，视为其放弃诉讼权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第九条第一款、第三十九条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王德英、胡雨晴、郭礼英的诉讼请求。案件受理费80元，本院根据国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定减半收取40元，由原告王德英、胡雨晴、郭礼英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费80元。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76。审 判 员  韩栋二〇一四年五月二十一日见习书记员  周敏