广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初95号原告：欧健葵，女，1958年2月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：蒋伟良，广东金石行律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路******之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：刘俊华，广东高哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：余帅文，广东高哲律师事务所律师。原告欧健葵诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告第一期交房违约金差额19565元（自2017年4月1日起至2017年6月29日）；2、被告支付原告第三期逾期交房违约金39314元（自2017年9月28日起至2017年12月26日）；3、被告支付逾期交房违约金100906元（以全部房价款873646为基数，按每日万分之五的标准自2017年12月27日起计算至实际交楼之日，暂计至2018年8月15日）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，向被告购买了禅城区季华四路68号二座814室，商品房总价为873646元。合同第四章第十一条第一款约定，被告应当在2017年3月31日前向原告交付该商品房，第十二条第二款约定，逾期交付商品房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。但截止至起诉之日，该商品房仍未能按时向原告交付。2017年9月20日，原告向被告开具第一期逾期交房违约金收据，违约金共39314元，原告实收19749元，被告仍欠差额19565元未付。2017年10月24日，原告向被告开具第二期逾期交房违约金收据，2017年11月14日，被告向原告转账支付违约金39314元。2018年1月10日，原告向被告开具第三期逾期交房违约金收据，但被告一直拖延未付，在此之后亦未就商品房何时交付事宜向原告作出明确答复。被告雄盛王府公司辩称，一、被告已足额向原告支付2017年9月27日之前的逾期交楼违约金，原告再主张2017年9月27日之前逾期交楼违约金，没有事实和法律依据，原告相关诉请应予驳回。因原告存在逾期付款的行为，按照涉案合同第八条的约定，原告应向被告按日支付应付款项万分之五的违约金。按照涉案合同第七条的约定，除首期款外，剩余房款43万元由原告于2016年11月26日前支付，但原告实际付款时间为2017年2月23日（详见被告提交的《交通银行回单》，原告逾期91天，期间的违约金为19565元。2017年9月20日，原告向被告出具《收据》，原告明确扣除原告应付的逾期付款违约金19565元后，已收到被告2017年4月1日至2017年6月29日逾期交楼违约金19749元。2017年10月24日，原告向被告出具《收据》，明确已收到被告2017年6月30日至2017年9月27日逾期交楼违约金39314元。根据被告提供的《批量代收付结果明细清单》、《进账单》等材料显示，被告已分别向原告支付了63685元（该金额为712房、814房、1514房违约金总额，其中712房逾期交楼违约金为23844元、814房为19749元、1514房为20092元）、39314元。综上，被告已足额向原告支付2017年9月27日之前的逾期交楼违约金，原告再主张2017年9月27日之前逾期交楼违约金，没有事实和法律依据，原告相关诉请应予驳回。二、涉案房屋已于2018年1月17日达到交付条件，被告也已及时通知原告收楼，但原告拒不收楼，原告主张2018年1月17日之后的逾期交房违约金与合同约定不符，没有事实依据，原告相关诉请应予驳回。被告于2018年1月17日已取得涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋即达到合同约定交付条件。被告也分别于2018年1月17日、2018年9月4日等时间多次催告原告收楼（详见《EMS快递单》、《邮件全程跟踪查询结果》、《收楼通知书》、《催收楼通知书》等），被告已及时通知原告收楼，但原告至今未来办理收楼手续。因原告原因不办理收楼手续，应由其自行承担2018年1月17日后的延迟收楼责任，原告主张2018年1月17日之后的逾期交房违约金与合同约定不符，没有事实依据，原告相关诉请应予驳回。三、即使法院最终认定被告有逾期交楼的行为，原告所主张的违约金过高，也不应得到支持。涉案合同第十二条约定以全部房款按日万分之五计算逾期交楼违约金，合同所约定的违约金过高，应当不支付违约金或给予调整减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告认为，即使法院最终认定被告有逾期交楼的行为，但原告所主张的违约金过高，也不应得到支持或给予调整减少。诉讼中，原告举证如下：1、《商品房买卖合同（预售）》，证明原、被告的房屋买卖合同关系，以及违约金标准是万分之五，交付时间是2017年3月31日，付款条件是签订合同一天内支付首期款，在2016年11月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。2、完税证明，证明涉案房屋契税已于2016年11月24日付清。3、收据，证明被告要求签订的第一期第二期的计算方式以及金额，被告要求原告签订该收据后才向原告支付逾期交楼违约金，原告不得不签订上述收据。该收据上显示的应付开发商逾期付款违约金并非原告真实意思表示。账户明细查询，证明原告已收到的逾期交楼违约金的具体数额。原告并未收到涉案房屋的2017年4月1日至6月29日的部分违约金。5、个人消费信贷业务面谈申请书、电子回单、承诺函，证明原告已在签订买卖合同后，于2016年11月9日向银行申请贷款，办理按揭手续。电子回单证明原告已在2016年11月8日支付首期款共计1188666元。诉讼中，被告举证如下：1、EMS快递单2份、邮件全程跟踪查询结果2份、收楼通知书（2018年1月17日）、商品住宅使用说明书、住宅质量保证书、收楼须知、催收楼通知书（2018年9月3日），证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，原告未及时收楼，责任应由其自行承担，没有权利主张2018年1月17日后的违约金。2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋测绘报告书，证明涉案房屋在2018年1月17日取得备案表，已经达到交付条件，该交付条件在买卖合同第八条有明确约定，被告在取得该备案表后已经在第一时间通知原告收楼，但原告拒不收楼。房屋测绘报告书显示涉案房屋已经在2018年4月9日完成了测绘，同时佐证涉案房屋在2018年1月17日达到交付条件。原告没有权利主张2018年1月17日后的违约金。3、收据，进账单、批量代收付结果明细清单，证明在扣除原告应当支付的逾期付款违约金后，被告已经足额支付了2017年9月27日之前的逾期交楼违约金。4、交通银行回单，证明原告没有按照合同约定在2016年11月24日前支付除首期款外的剩余房款，应当承担相应违约责任。违约金为19565元，上述违约金按照合同约定计算。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原、被告双方对对方的证据的真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明：2016年11月9日，原告为购买佛山雄盛王府广场二座（办公）1单元8层814室与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定价款为873646元。合同主要约定：第七条付款方式及期限。买受人采取商业贷款方式付款：首期款：自本合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50.78%，金额443646元。除首期款外，剩余房款金额430000元，应于2016年11月24日前申请银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经验收合格；（3）已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。第十三条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。第二十五条送达。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等，上述邮件于2018年1月19日签收。2018年9月4日，被告向原告在涉案买卖合同中载明的地址寄送《催收楼通知书》，称竣工验收备案表、测绘报告等均在雄盛王府广场一座首层43号物业服务中心公示，供收楼查阅，并通知原告及时前往办理交付手续。邮件于2018年9月5日退回妥投。原告分别于2017年9月20日、10月24日出具收据，确认收取被告支付涉案房屋逾期交楼自2017年4月1日至2017年6月29日的违约金19749元（已扣除应付开发商逾期付款违约金19565元）、2017年6月30日至2017年9月27日的违约金39314元。上述款项被告已实际支付。诉讼中，原、被告共同确认被告两次邮寄的地址均是合同约定的地址。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：2017年9月27日前的违约金被告是否已足额支付；2017年9月27日后的违约金的截止时间如何确定。关于2017年9月27日前的违约金被告是否已足额支付问题。涉案合同约定了买受人逾期付款需承担违约责任，而原告在违约金收据上签名确认已扣除应付开发商逾期付款违约金19565元，因无证据证明该收据上的签名系违背原告真实意思，且双方已实际履行，故可认定2017年9月27日前的违约金被告已足额支付，原告主张被告支付该期的逾期交房违约金差额19565元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十条第二款的意见，合同约定的交付条件高于前款标准（即经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案）的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。本案中，根据合同约定，案涉房屋交付时应符合两个条件，即同时取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，同时还约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示上述文件，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。可见，双方约定的交付标准高于竣工验收这一标准，应以上述约定作为认定涉案商品房交付的标准。被告虽称于2018年4月9日取得房屋测绘报告，但未举证证明其已及时向原告寄送或通知原告查阅，而2018年9月4日被告向原告邮寄《催收楼通知书》，告知原告竣工验收备案表及测绘报告已在物业服务中心公示，尽管该邮件于2018年9月5日退回妥投，但被告已向原告在合同载明的地址邮寄相关材料，已履行了通知义务，至此可认定被告履行了出示上述文件的合同义务，其提供的商品房符合合同约定的交付标准。按照合同约定，原告收到《催收楼通知书》后未及时验收的，自收到之日起第五日（即2018年9月10日）视为已交付，故逾期交楼违约金的计算截止时间应为2018年9月10日。被告认为违约金应计算至2018年1月17日，缺乏依据，本院不予支持。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，因此，依据合同的约定，应按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。被告辩称此违约金标准过高，缺乏依据，本院不予支持。被告已支付截止至2017年9月27日的违约金，则从2017年9月28日计至2018年9月10日逾期交楼348天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金为：（873646元×0.0005）/天×348天=152014.4元。对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧健葵支付逾期交楼违约金152014.4元；二、驳回原告欧健葵的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1748元，由原告欧健葵负担85元、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担1663元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年三月二十九日书记员  潘有鹏