四川省成都市新都区人民法院 民 事 裁 定 书 (2018)川0114民初9306号 原告：罗云升，男，1952年6月6日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王佳露，四川北新律师事务所律师。 被告：四川聚合源置业有限公司，住所地成都市武侯区长益路11号1栋9层9号。 法定代表人：罗小坪，董事长。 委托诉讼代理人：吴璟，四川智典（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎仁茂，男，1973年6月6日出生，汉族，住四川省广安市广安区，公司员工。 第三人：四川省社会科学院，住所地成都市百花东路2号。 法定代表人：侯水平。 委托诉讼代理人：钟凯，四川高维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余和平，男，1955年5月13日出生，汉族，住成都市武侯区，工作人员。 原告罗云升与被告四川聚合源置业有限公司（以下简称聚合源公司）、第三人四川省社会科学院（以下简称省社科院）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2018年11月26日公开开庭进行了审理，罗云升及其委托诉讼代理人王佳露到庭参加诉讼，聚合源公司的委托诉讼代理人吴璟、黎仁茂到庭参加诉讼，省社科院的委托诉讼代理人钟凯、余和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗云升向本院提出诉讼请求：1.确认罗云升与聚合源公司之间签订的《选房合同》有效；2.聚合源公司继续履行合同，立即办理网签合同，并按照原合同价格执行；3.聚合源公司承担诉讼费用。事实与理由：罗云升诉称，2015年由省社科院筹划修建社科院职工住房项目，位于新都区××××，面向本院职工认购，由聚合源公司负责承建。经省社科院确认，罗云升有购房资格，并于2015年11月23日、2016年2月1日、2016年12月24日、2018年2月1日分四次向聚合源公司交付购房款，共计570414元，已履行《选房合同》约定义务，只剩交房阶段最后一笔10%购房款合同即履行完毕。因市场因素，该楼盘预期价格升值，聚合源公司不愿继续履行合同，并以各种非法理由要求涨价，罗云升不同意聚合源公司无理主张，要求聚合源公司继续按合同履行义务。 聚合源公司辩称，2015年6月6日，案外人四川省鑫业房地产开发有限公司（以下简称鑫业公司）被确定为社科院职工住宅建设项目的中标人，于2015年6月18日与社科院签订了合作建设职工项目合作书。2015年6月26日，鑫业公司按照合同约定成立专门负责该项目的公司即聚合源公司。2016年1月26日，聚合源公司与罗云升签订选房合同。案涉房屋系经政府部门批准，面向省社科院的职工出售，具有一定福利性质的房屋；规划统一、价格固定，房屋买受人主体特定。聚合源公司并非项目开发商，涉案项目是由聚合源公司代建，形式上是聚合源公司与罗云升签订合同，但聚合源公司在合同中的地位属于受省社科院的委托代建职工住宅。罗云升在预交购房款签订选房合同时，已明知聚合源公司的受托人地位，因此上述合同的约束对象应该为罗云升和省社科院。本案代建房屋过程中，在购买价格、合同签订等方面均受制于省社科院，省社科院的职工与聚合源公司就房屋建设、预售分配、缴纳房款等方面不属于平等的法律关系主体，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，本案不属于人民法院主管的范围，当事人为此提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或者驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。鉴于本案属于单位内部建房发生的纠纷，不是平等民事主体之间发生的纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷案件受理的范围，应当驳回起诉。 省社科院发表意见：1、本案的法律关系和案由的确不属于商品房买卖预约关系，应当属于单位内部建房关系；2、案涉合同的双方应当是第三人与职工，聚合源公司只是第三人的一个委托建房方，第三人也不认同聚合源公司关于选房合同约束第三人与原告的观点，选房关系是单向性的，只有单位约束职工，没有职工约束单位；3、鉴于本案的实质法律关系是单位与职工的内部关系，按照最高院和民事诉讼法的相关规定，的确不属于人民法院的受理范围；4、本案案涉合同以未经第三人同意的价格进行认购的情况下是无法履行的，新都区房管局是不允许备案的，因为本案不是商品房买卖。 经审理查明，2008年4月30日省社科院向新都区政府申请将××××的部分土地变更为住宅用地以建设教职工住宅。2009年11月25日四川省人民政府机关事务管理局向省社科院发出《四川省人民政府机关事务管理局关于四川省社会科学院变更国有土地用途的复函》，同意将社科院研究生院用地中33.2969亩国有土地用途由教育用地变更为住宅用地。2009年12月3日新都区人民政府批复将社科院研究生院用地22197.93平方米国有土地使用权由教育用地变更为住宅用地。 2013年1月31日省社科院党委会研究决定向建成商品房职工住宅的省级单位学习，综合采纳和吸取省纪委、省政协、省原子能研究院等单位的建房经验，加快推进社科院职工住宅建设。2015年5月省社科院招标，2015年6月6日鑫业公司中标；2015年6月15日，省社科院作为甲方，鑫业公司作为乙方，双方签订《合作建设职工住宅合同书》，约定“本项目总用地面积33.296亩，甲方已经依法取得土地使用权……甲方提供符合本合同第一条约定内容的二类住宅项目建设用地，但不参与项目开发建设……乙方提供本项目的全部开放建设资金和甲方前期为该项目所垫付的土地款、设计、图审、评审、造价及造价审核、地勘等各种费用，并负责本项目的开发建设与销售管理工作。该款项由乙方在收取首付款后，10日之内与甲方结算……本项目以乙方在新都区当地为该项目成立的公司名义开发建设……本项目按甲方现已通过的方案及户型，由甲方职工购买……住房均价为3380元/㎡……乙方享有该开发项目中甲方职工购买面积应支付的房款，剩余房源由乙方处理，建设费用由乙方承担，按剩余房屋面积所占对应土地面积的土地价格（含评估价），折算成等额总价的房屋产权面积归甲方所有。……甲方负责提供本项目之合法有效的土地使用权证明……甲方或甲方的职工在满足以下条件的情况下，对乙方开发的房产享有优先购买权（1）甲方登记在册的职工（包括离退休职工）；（2）持有甲方开据的购房通知单……甲方职工选购房屋的具体程序及办法由甲方制定，并负责协调工作。”。合同签订后鑫业公司组建成立了聚合源公司具体负责该项目开发建设。 2015年6月18日省社科院下发《四川省社会科学院关于院职工购买商品房的通知》：“院内职工：我院已在新都区××××修建职工住宅，为了搞好职工购买销售工作，结合本院实际情况，现通知如下：……销售价格：均价3380元/㎡……购买对象2015年8月31日前我院在册职工（含离退休职工）……选房计分办法1.工龄分……2.职务分……4.综合计分相同者比工龄，工龄相同比院龄，离休干部在同等条件下优先选房。四、购买程序（1）凡有购买意向的职工应缴纳4万元诚信金，不计息。（2）……诚信金……收款人户名栏：四川省社会科学院……五、选房凭选房通知单，从2015年9月18日开始按排序名单依次到现场在设计图上选房定位（具体时间另行通知），一经确认不得更改。购房职工与开发商签订购房合同（可更名一次），首付款……,以上均向开发商缴纳。……六、办理产权手续职工收房后，由开发商在一年内办理‘土地证’和‘房产证’。”。 2016年1月26日罗云升（省社科院退休职工）作为选房人（乙方），聚合源公司作为建设方（甲方），双方签订《选房合同》，“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就选房事宜达成如下协议：第一条选房依据甲方依据二○一五年六月十八日四川省社会科学院签订的《合作建设职工住宅合同书》取得该项目的建设、销售、管理的权利；乙方依据四川省社会科学院的相关政策及《合作建设职工住宅合同书》取得选房的权利……乙方所选房为该项目中的5幢9层02号，建筑面积约计181.31㎡，单价3496元/㎡，总价为陆拾叁万叁仟捌佰陆拾元整……争议解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向当地人民法院起诉……由于该房地产属于职工住宅，乙方对相关情况已经充分了解，乙方自愿与甲方签订本合同。待商品房预售许可证取得后，乙方依据本合同另行签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》签订后本合同作废。”。2015年11月23日罗云升向社科院缴纳了诚信金40000元；2016年2月1日罗云升支付聚合源公司86772元（收款事由：总房款20%的诚信金 126772元，已在社科院交40000元），2016年12月24日支付聚合源公司126772元（收款事由：第二次房款）；2018年2月6日支付聚合源公司316930元（收款事由：交房款）。 2016年4月18日省社科院将案涉土地交由新都区土地储备中心收储，新都区政府给予34917300元补偿。后经公开拍卖，由聚合源公司取得该土地，出让价为 39290342元，并于2016年6月1日移交。 2017年8月9日省社科院党委会决定土地收储资金缴纳返还方式严格按巡视组要求进行整改；上缴财政专户的土地收储资金通过增加职工购房成本即提高房价的基本思路加以解决；按照“分批、分类”的原则做职工的思想工作，允许已交购房诚意金且自愿退房的职工实施退房。 2017年9月27日，案涉楼盘“××××”取得商品房预售许可证，许可证号成房预售新都字第××号。 2017年11月27日省社科院党委会决定要依法依规提出××××（案涉建设项目楼盘名）购房价调整方案，提交院党委会审议；由于省委巡视组要求和建材涨价，原则同意房价上调一定幅度，要积极做好职工的宣传解释工作，明白调价的原因。 2017年12月18日经省社科院委托，四川君和工程项目管理咨询有限公司作出《四川省社会科学院××××住宅工程总预算编制报告》、《四川省社会科学院××××住宅工程开工-2017年11月阶段性产值审核报告》。 2018年1月15日省社科院党委会会议通报了2017年第27次党委会确定的购房调整价格、车位调整价格和购房原则，重申了职工住宅建设工作的四条原则（合规合法、不留后患、职工得实惠、承建商不亏本）和房价调整宣传解释工作的四条原则（化整为零、分片包干、消除误解、确保稳定）。2018年1月26日，省社科院制发《研究生学院教学新区职工住宅“××××”销售价格调整说明书》，对合作建房缘由（借鉴其他单位成功案例，土地加名合作修建商品房）、土地性质变化、住房福利性质（由省社科院根据第三方造价机构造价结果定价）、调整后价格构成情况进行专门说明。2018年2月2日省社科院重大项目建设领导小组办公室发出《职工购房通知书》，“按照院党委会会议精神，我院在新都修建的职工住宅，购房主体只能是本院职工（在职和离退休职工）。现通知购房职工务必于2018年2月3日至2月10日期间，到院重大办确认资格……并持购房资格确认书，到……“××××”售楼部办理网签合同，缴纳购房款……逾期将视为自动放弃购房资格。”。 另查明，聚合源公司向社会销售“××××”部分房屋。 以上事实，有《四川省社会科学院关于研究生学院建设工作变更土地使用性质的请示》、《四川省人民政府机关事务管理局关于四川省社会科学院变更国有土地用途的复函》、《中标通知书》、《合作建设职工住宅合同书》、《四川省社会科学院关于院职工购买商品房的通知》、《选房合同》、收据、《商品房预售许可证》、《四川省社会科学院××××住宅工程总预算编制报告》、《四川省社会科学院××××住宅工程开工-2017年11月阶段性产值审核报告》、省社科院党委会会议纪要（2013年2月25日、2017年8月9日、2017年11月27日、2018年1月15日）、《研究生学院教学新区职工住宅“××××”销售价格调整说明书》等证据及当事人的当庭陈述在卷予以佐证。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第二条规定“民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。”，法院受理的民事纠纷案件应为平等主体之间的纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，商品房买卖须是房地产开发企业面向社会不特定公众进行销售。 省社科院为建设教职工住宅，经审批后将部分教育用地变性为住宅用地，并通过对外招标，与鑫业公司签订《合作建设职工住宅合同》，由社科院负责提供项目建设用地，鑫业公司专门成立聚合源公司进行开发建设。经省社科院确认，省社科院职工获得选房资格，与聚合源公司签订《选房合同》。从《选房合同》内容来看，聚合源公司依据与社科院签订的《合作建设职工住宅合同书》取得建设、销售、管理的权利，职工依据社科院政策及《合作建设职工住宅合同书》取得选房权利。《选房合同》并非面向社会不特定对象签订的商品房买卖合同的预约合同，选房有身份、分数的要求，价款基于社科院的招标价确定，供应对象为特定对象，不属于商品房买卖预约合同。《选房合同》在内部建房过程中形成，受制于省社科院内部政策及《合作建设职工住宅合同》。罗云升认为聚合源公司取得土地使用权和预售许可证后，《选房合同》符合了商品房买卖合同性质，应予以履行，但在土地使用权提供方已变化情况下，《选房合同》基础发生变化，组织实施内部建房的省社科院已作出调整房价决定，由此产生对《选房合同》效力及履行的争议，属于内部建房性质纠纷，不属于法院主管范围。 综上，在本案省社科院职工住宅建房过程中，省社科院行使组织管理职能，对外招标开发公司进行建设，对内认定职工身份赋予选房权利，取得选房权利的职工与聚合源公司签订的《选房合同》，该《选房合同》并非市场化的商品房买卖合同关系，系社科院内部建房过程中形成，属于内部建房整体范畴，不应适用商品房买卖合同司法解释规定。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》“三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”，本案纠纷不属于人民法院受理并解决的范围，其起诉应予以驳回。 另，《合作建设职工住宅合同书》约定剩余房源由乙方处理，建设费用由乙方承担，按剩余房屋面积所占对应土地面积的土地价格（含评估价），折算成等额总价的房屋产权面积归甲方所有。故对于剩余房源聚合源公司可以另行销售处理，省社科院庭审中明确该部分房屋销售仍需省社科院认可，备案也需省社科院同意，该部分房屋对外销售不影响职工选房合同纠纷属于内部建房纠纷的性质。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款裁定如下： 驳回原告罗云升的起诉。 案件受理200元（已减半收取），退还罗云升。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇一九年三月十三日 书记员  叶秋萍