广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2013）韶浈法民一初字第855号原告：郑宝妹，女，汉族，住韶关市浈江区。原告：廖燕生，男，汉族，住韶关市浈江区。委托代理人：郑宝妹，系廖燕生妻子，汉族，住韶关市浈江区。被告：韶关市宏泰房地产发展有限公司。住所地：韶关市南郊三公里怡园新邨一号楼202房。法定代表人：黄学武，公司总经理。委托代理人：汤丽璇，该公司法律顾问。委托代理人：杨北京，公司代理总经理。原告郑宝妹、廖燕生诉被告韶关市宏泰房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑宝妹，被告法定代表人黄学武及其委托代理人汤丽璇、杨北京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑宝妹、廖燕生诉称：2012年7月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为11016068395的《广东省商品房买卖合同》（以下称合同），主要约定有：一、原告购买被告建设的位于韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑1幢404号商品房（以下称该商品房）一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积共106.46㎡，其中，套内建筑面积92.37㎡，公用分摊建筑面积14.09㎡；该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为4795.72元／㎡，总金额为442981元。二、该商品房合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。被告应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机构备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，被告延迟将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机构备案，导致原告直到2013年7月31日才取得房地产权证。依据合同第十五条之约定，被告未能在合同约定的期限内办理房地产权属证书，应当向原告支付逾期办证的违约金885.9元；原告自行办理及领取房地产权证后，发现商品房产权登记的套内建筑面积为89.32㎡，而合同约定的计价面积（套内建筑面积）为92.37㎡，两者相差3.05㎡，差异值为－3.3%。依据合同第五条及补充合同之约定，被告应当退回原告购房款14627.94元。原告为了维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：被告退回原告所购商品房差异面积的购房款14627.94元，支付逾期办证的违约金885.9元，退回代办办证费250元，承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：原告与被告已于2012年签订《同意书》，对原买卖合同中签订的预售面积与竣工测绘面积存在差异的问题，双方达成原买卖合同房价不变，面积按测绘面积为准的一致意见，因此，原告要求被告退回原告所购商品房差异面积的购房款的请求没有依据；被告已于2012年4月就已将相关资料交给建设局等部门，已按合同履行义务，未能快速办好房产证，是由于当时国八条政策，致使房管部门未能及时办证，被告对此并无责任；原告提供的证据已经反映房产证已经办理并交付原告使用，不存在退回250元产权代办费问题。综上，被告请求法院驳回原告的诉请。经审理查明：2012年7月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《景秀苑认购协议书》，原告认购被告开发的位于韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑1幢404房，该商品房建筑面积106.46㎡，套内面积92.37㎡，房屋单价4161元／㎡，房屋总价是442981元，并约定具体面积以房管部门测量的为准等。同月30日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定该商品房的建筑面积106.46㎡，套内建筑面积92.37㎡，公摊面积14.09㎡，按套内建筑面积计算，4795.72元／㎡，房屋总价是442981元；交付期限则约定被告应在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房为交付原告的条件，如遭遇不可抗力，被告在发生之日起15日内告知买受人，被告如逾期交房不超过90日的，则从约定交房的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款的万分之三的违约金，超过90日，原告有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金；被告在交付商品房后120日内，将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的0.2%支付原告违约金；附件四合同补充协议约定商品房面积以房管部门测定的为准，正负差大于3%的，多退少补，原告委托被告代办产权证发生的费用，理应由原告承担，被告代收代付，多退少补，被告以信函、电话、小区告示的方式告知原告收楼时间，原告接电话、信函或看到告示，十日内必须到被告指定的部门办理交楼手续，如果原告未在规定的时间内前来办理收楼手续视为默认，从小区告示之日起计算已交付时间。合同签订后，原告向被告交清了全部购房款442981元及支付被告产权代办费250元。原告在2012年10月入住，原告在被告处领取预告登记证、房屋平面图、初始登记证后，2013年7月31日办理房屋登记手续，房屋建筑面积105.65㎡，套内建筑面积89.32㎡，公摊面积16.33㎡。原告与被告因交付的房屋不符合合同约定面积及逾期办证等产生争执而协商不成，原告提起本案诉讼。诉讼阶段，针对原告的诉求，被告认为房产证的套内面积与被告事后请专业部门测绘的有差距，实际上当时对房屋的落地窗没有依法计入面积，原告房屋实际上套内面积比房产证登记的面积大，申请相关部门对房屋面积进行鉴定，且原、被告已于2013年7月29日对原买卖合同中签订的预售面积与竣工测绘面积存在差异的问题，双方签订了《同意书》，达成“原买卖合同房价不变，面积按测绘面积为准”的一致意见，双方对此争议已协商解决，原告没有理由要求被告退回原告所购商品房差异面积的购房款14627.94元；原告则认为在办理房产证时房管部门已经对套内面积进行了测绘，被告要求人民法院委托司法鉴定机构重新测量房屋面积的请求没有法律依据，不同意被告的鉴定申请，对《同意书》的真实性没有异议，但应理解为单价不变，面积以测绘面积为准。上述事实，有身份证、企业机读登记资料、认购协议书、商品房买卖合同、购房发票、商品房屋初始登记证、房地权证、建筑工程竣工验收报告、同意书、景秀苑房产证办理指引、诉状、答辩状、开庭笔录等予以证实。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。依照法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。在韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑商品房1幢404房买卖过程中，原告与开发商即被告签订《广东省商品房买卖合同》，就原买卖合同中签订的预售面积与竣工测绘面积存在差异的问题，原、被告已于2013年7月29日签订补充协议即《同意书》，双方达成“原买卖合同房价不变，面积按测绘面积为准”的一致意见，对该补充协议“房价不变”的文义理解，应该是房屋总价不变的意思，表述是清晰的，符合日常生活中房屋买卖交易时出现争议协议解决的表述，而不是原告理解的房屋单价不变；但依据公平原则及结合现该楼盘绝大部分业主与被告协商一致，均已按房产证所注明的建筑面积与签订《景秀苑认购协议书》时所约定的建筑面积差额及单价领取了房屋面积价差的实际情况，证明绝大部分业主是同意并认可按建筑面积计算房价的，该解决争议的方式与当地商品房买卖按照建筑面积计算房屋价格的交易习惯是吻合的，同类纠纷遵循同一标准处理，才能体现公平原则，本院处理也应尊重事实及交易习惯，如果不考虑总建筑面积，只按套内面积差异计算价差，难免又产生业主是否应支付公摊面积增加部分的价款的争议，因此，对原告此项请求，合理部分予以支持，被告应退（106.46-105.65）×4161元=3370.41元给原告。至于被告要求对商品房面积进行鉴定及对案件中止审理的申请，原告不予同意，双方在《同意书》中已确认测绘面积，在被告没有充分的证据证明商品房确实存在面积少计的情况下，也不足以影响房产证的法定效力，在没有撤销房产证测绘结果的情况下，其鉴定申请及中止审理的申请，依据不足，本院不予支持。被告未能举证证实其已按合同约定在交付商品房后120日内，将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案，且原告的房地权证证明于2013年7月31日办理房屋登记手续，已远远超过120日及合理的办证所需的时间，被告已构成违约，应承担违约责任，因此，原告要求被告按照合同约定支付逾期办证的违约金的诉求，本院予以支持。至于被告收取的250元产权代办费，原告认为被告没有为原告办理房产证，是其自己去办理房产证的，所以要求被告退回的主张，由于依据房屋登记由申请人本人申请等法律规定，在原告未能提供已书面委托被告办理产权的相关委托手续和已在办理产权登记所需的所有资料签署完名字等证据，及双方约定不够明确的情况下，被告将其已办理好的办理产权所需的预告登记证、房屋平面图、初始登记证交给原告后，本院有理由相信被告已履行了相应的义务，原告的此项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定， 判决如下：一、被告韶关市宏泰房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退回原告郑宝妹、廖燕生商品房面积差价3370.41元。二、被告韶关市宏泰房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告郑宝妹、廖燕生逾期提供办证资料的违约金885.9元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取97元，由原告负担71元，被告负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈礼波二〇一四年二月二十一日书记员  刘 娟