广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初16162号原告：陈庆忠，男，1957年9月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：潘家源，广东大良律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭文奇，广东大良律师事务所律师。被告：佛山市顺德区大良街南江社区居民委员会，住所地广东省佛山市顺德区大良南江居委会南霞新路**，组织结构代码证73755256-3。主要负责人：梁少玲。委托诉讼代理人：梁发志，系居委会党委委员。被告：杨琼珍，女，1954年2月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：马六，女，1926年11月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区大良街南江，组织机构代码724353151。法定代表人：林惠萍。原告陈庆忠与被告佛山市顺德区大良街南江社区居民委员会（以下简称南江居委会）、杨琼珍、马六返还原物纠纷一案，本院于2018年1月24日作出（2015）佛顺法民一初字第801号民事判决，原告陈庆忠不服该判决，向广东省佛山市中级人民法院提起上诉。广东省佛山市中级人民法院于2018年7月20日作出（2018）粤06民终4952号民事裁定，以原审判决认定事实不清、处理不当为由，将本案发回本院重审。本院于2018年8月17日重新立案，并依法追加广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社（以下简称南江经济社）作为第三人（后变更为被告）参加本案诉讼，另行组成合议庭适用普通程序，分别于2018年11月6日、2019年1月10日两次公开开庭审理了本案。原告陈庆忠本人及其委托诉讼代理人潘家源两次开庭均到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人郭文奇、被告南江居委会的委托诉讼代理人梁发志第一次开庭到庭参加诉讼，被告杨琼珍、马六、第三人南江经济社经本院传票传唤两次开庭均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈庆忠于2015年12月29日向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告南江居委会于2013年12月17日签订的《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》；2.被告南江居委会、杨琼珍、马六立即停止占用原告陈庆忠所有的位于佛山××区××办事处××霞大道××巷的两处房屋【房地产权证号：粤房地证字第**、粤房地证字第××号】；3.被告南江居委会、杨琼珍、马六返还上述两处房产给原告；4.被告南江居委会、杨琼珍、马六共同支付原告陈庆忠的占用费252000元（占用费按每月1050元，从1996年1月暂计算至2015年12月，2016年1月1日以后的占用费计算至被告南江居委会、杨琼珍、马六返还原告房产之日止。房屋占用费实际金额以人民法院委托有资质的评估机构确定）；5.本案诉讼费用由被告南江居委会、杨琼珍、马六全部承担。本案重审期间，第一次开庭审理过程中原告在原诉讼请求的基础上增加：第三人南江经济社就本案的赔偿责任承担连带赔偿责任作为本案第五项诉讼请求，原第五项诉讼请求作为第六项。之后，原告陈庆忠于2018年11月20日向本院提出书面的变更诉讼请求申请书，请求：1.请求法院判决解除原告陈庆忠与被告南江居委会在1999年3月10日签订的《用地协议》和2013年12月17日签订的《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》；2.请求法院判令被告南江居委会、杨琼珍、马六、南江经济社返还原告陈庆忠所有的位于佛山市顺德区大良街道办事处南江居委会南霞大街××巷的两处房屋【房房地产权证号：粤房地证字第**、房地证字第××号】；3.请求法院判令被告南江居委会、杨琼珍、马六、南江经济社共同赔偿原告陈庆忠的损失193044元（损失从1996年1月1日暂计算至2018年11月30日，2018年12月1日以后的损失按评估机构确定的1025元/月计算至人民法院判决被告南江居委会、杨琼珍、马六、南江经济社返还原告陈庆忠所有的两处房屋【房地房地产权证号：粤房地证字第**、地证字第××号】之日止）；4.本案诉讼费用由被告南江居委会、杨琼珍、马六、南江经济社承担。事实和理由：在1995年，被告南江居委会以建设南霞幼儿园为由，占用了属于原告陈庆忠的位于佛山市顺德区大良街道办事处南江居委会南霞大街××巷的两处房屋【房地产房地产权证号：粤房地证字第**、证字第××号】。被告南江居委会占用原告陈庆忠的房产后，为给予原告陈庆忠补偿，在1999年3月10日与原告陈庆忠签订《用地协议》，约定另行安排80平方米住宅地给原告陈庆忠，但被告南江居委会未能履行。在2013年12月17日，被告南江居委会与原告陈庆忠再签订了《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》，约定被告南江居委会在2014年6月前另行安排住宅地给原告陈庆忠使用，致使原告陈庆忠长达20多年无家可归，只能一直寄居在亲戚家中。经查，被告南江居委会占用原告的房产后，实际交给了被告杨琼珍、马六作商铺使用至今。南江经济社是从被告南江居委会分立的，所以也应承担赔偿责任。原告陈庆忠认为，被告南江居委会、杨琼珍、马六、南江经济社长期无偿占用属于原告陈庆忠的房屋，严重侵犯了原告陈庆忠的合法权益，已造成原告陈庆忠重大的经济损失，为此依法向人民法院提起诉讼。被告南江居委会辩称，因为体制的特殊，有事就是居委会，没事就是经济社，居委会及经济社是两套人马。本案是历史遗留问题，侵权是不准确的，杨琼珍、马六都是在原告没有拿到房产证之前就在使用该地块，原告拿到房产证后，居委会就居中调解，并一直与原告沟通协调，但是因为经济社没有协助，所以居委会协调将原告所拥有的地块搬迁至其他地方。原有一地块是安置给原告的，据居委会了解是可以办证的，可以将原告50多平方米的宅基地搬去那地块。被告杨琼珍原审期间辩称，案涉房产是登记在原告名下，目前是由被告杨琼珍使用。因被告南江居委会使用了被告杨琼珍的房产建市场，当时没有赔款，故将原告的房产交给被告杨琼珍使用，如果被告南江居委会按其原有房产的情况赔偿房产，那么被告杨琼珍同意将案涉房产返还给原告。被告马六原审期间辩称，被告南江居委会拆迁了被告马六的商铺建路，当时没有赔款，故将原告的房产交给被告马六使用。被告马六不同意将案涉房产返还给原告，因被告马六原有商铺已被拆迁，应该由被告南江居委会补偿给原告。被告南江经济社未作答辩亦没有提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、被告马六、杨琼珍人口信息查询表、被告南江居委会机构代码证打印件、南江经济社组织机构代码查询结果、粤房地证字第Ｃ1484393号及粤房地证字第**《房地产权证》原件、顺府集建总字第0156401《集体土地建设用地使用证》（复印件加盖房地产档案室专用章）、顺德区档案馆房地产档案室《证明》原件二份（编号201602250247180312、201602250247028593），（2004）顺法民一初字第01531号《民事裁定书》复印件、《用地协议》（加盖档案章）、《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》（复印件加盖被告南江居委会印章）、顺发（1994）3号《关于改革村委会建制推行农村股份合作制的若干政策规定》、顺府办发（1999）72号《批转市农业发展局关于对全市农村股份合作社进行组织登记的请示的通知》、照片二张、评估报告。因被告南江居委会、杨琼珍、马六、南江经济社经本院传票传唤，未到庭参加第二次庭审，应视为对原告的提交的证据放弃质证的权利。经审查，原告提交的上述证据内容真实、形式合法，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：讼争两处房地产分别是位于佛山市顺德区大良街道办事处南江居委会南霞大街××2××号房地产以及位于佛山市顺德区大良街道办事处南江居委会南霞大街××2××号房地产，原告陈庆忠于2003年2月13日取得了上述两处房地产的权属证书，两份权属证书登记的房地产座落地址均为“佛山市顺德区大良街道办事处南江居委会南霞大街××巷”，并未标明2××号、2××号。其中2××号房地产的证号为粤房地证字第××号，地号为109100-274，图号109-100，用地面积为35平方米、建筑面积为24.8平方米；2××号房地产的证号为粤房地证字第××号，地号为109100-273，图号109-100，用地面积为15平方米、建筑面积为15平方米；绘图日期均为2001年8月15日，土地使用权性质均为国有，土地使用权来源均为划拨，附记载明均是按按顺发【2001】13号文集体土地转国有。在领取上述两证之前，陈庆忠领取过上述房地产的《集体土地建设用地使用证》，证号为顺府集建总字第******号、字【90】第******号，该证记载的地址为“顺德县大良镇南霞村”，用地总面积为59平方米，发证日期为1990年7月29日。1995年，原告陈庆忠因南霞村民小组建设需要向南霞村民小组交付了讼争两处房产。之后，南霞所在村集体组织将案涉位于佛山市顺德区大良街道办事处南江居委会南霞大街××2××号房地产交付给被告马六占有使用至今，将案涉位于佛山市顺德区大良街道办事处南江居委会南霞大街××2××号房地产交付给被告杨琼珍占用使用至今，但各方均表示不清楚交付使用的具体时间。1999年3月10日，顺德县大良镇南霞村民委员会（南霞村民小组）以南霞村民小组作为甲方、原告作为乙方签订了《用地协议》，该协议载明：“因甲方95年建设南霞幼儿园已经征用乙方住的瓦屋一座，占地面积共伍拾玖平方米，该房屋已按有关规定给予乙方赔偿，现经双方同意协商如下：1.甲方今后在南霞村内安排住宅用地时，给乙方安排住宅地八十平方米，比原房屋面积超出二十一平方米；2.甲方让乙方长期无偿使用超出的部分土地；3.今后乙方办理该宗土地使用证时，按原房屋伍拾玖平方米办理……”，本《用地协议》甲方上盖有“顺德县大良镇南霞村民委员会”的印章。上述协议签订后，南霞村民小组未能履行协议安排住宅用地给原告陈庆忠。2004年，原告以南江居委会为被告，将陈连安（杨琼珍作为法定代理人）、马六列为第三人，提起用地合同的民事诉讼，案号为（2004）顺法民一初字第01531号，该案原告起诉请求南江居委会立即归还佛山市顺德区大良街道办事处南江居委会南霞大街××巷59平方米的土地及赔偿损失56800元。本院于2004年9月29日作出（2004）顺法民一初字第01531号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。2013年12月17日，陈庆忠作为甲方、南江居委会作为乙方共同签订《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》，记载：由于1995年建设南霞幼儿园时，南霞组征用了陈庆忠位于南霞大街××巷的房屋用作建设幼儿园（用地面积约59平方米）。南霞组于1999年与陈庆忠补签《拆迁协议》，为解决历史遗留问题，经双方充分友好协调，自愿达成和解协议：一、乙方拟于2014年6月前将位于南霞××（××观音庙边）地块安排住宅用地59平方米给陈庆忠作为安置用地，交付之日，双方应在土地交付清单上签字确认。二、上述安置用地的权属登记申请手续由甲方办理，乙方积极协助甲方办理并负责该59平方米的建设用地功能转换费及宗地图测量费，其余相关费用（包括水、电、报建等）由甲方自负。上述协议签订后，南江居委会仍然未履行上述协议约定将南霞××（××观音庙边）59平方米地块安置给原告陈庆忠。2015年12月29日，陈庆忠提起本案诉讼，案号为（2015）佛顺法民一初字第801号。原审庭审中，经质询，被告南江居委会明确表示：《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》已无法履行，至今无法解决。被告南江居委会在原审庭审中陈述，案涉土地均由南江经济社管理，其不是适格的被告。原审中，根据原告陈庆忠的申请，本院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案两处房产的租金价值进行了评估，该公司于2017年11月15日作出信评报字第Z1711603006号《资产评估报告书》，评估结论为：2016年1月-3月，2××号房产（即第****号房产）的租金单价为每月25.55元/平方米（即月租金为25.55元/平方米×建筑面积为24.8平方米=633.64元），2××号房产（即第C14××94号房产）的租金单价为每月26.09元/平方米（即月租金为26.09元/平方米×建筑面积为15平方米=391.35元）；上述两处房产在1996年1月1日至2016年3月31日的租金参考价值为160244元。2016年4月19日，鉴定单位对租金评估进行现场勘查时查明：2××号房产（第*****号房产）现做士多店使用，仍然营业；2××号房产（第C14××94号房产）原做理发店，现闲置。案涉两房屋均为临时改建和扩建，改建和扩建是由现房屋实际使用人实施的，故不列入评估范围，本次评估只按房地产权证记载的面积为准。另查明，原告陈庆忠陈述称涉案两处房产系南霞村民小组在1995年“征用”（截止辩论终结前仍未办理过户手续），本意用于建设南霞幼儿园，但实际并未真正用于建设南霞幼儿园，而是将两处房产分别交给了被告马六、杨琼珍占有使用。杨琼珍原审中陈述，陈连安是其配偶，其配偶陈连安所有的位于顺德德胜区南江管理区办事处南霞五队房产（核准日期为1995年12月8日，土地面积为17.4平方米），南江居委会使用了其上述房产建设市场而没有赔款，故将原告陈庆忠的粤房房地证字第**产给其使用。原告对于杨琼珍陈述的事实及其所提供的房产证予以确认。马六陈述，南江居委会拆迁了其商铺建设道路而没有赔款，故将陈庆忠的粤房地房地证字第**交给其使用。至于何时开始占有使用，被告杨琼珍、马六均无法述清。1994年2月24日，中共顺德市委作出顺法【1994】3号文《关于改革村委会建制推行农村股份合作制的若干政策规定》，规定如下：一、改革村委会建制1.因地制宜设置村委会和股份合作社，原则上以管理区为单位设置村委会和股份合作社，个别规模较大暂不具备的管理区，可以以自然村（片）为单位设置村委会和股份合作社。二、推行农村股份合作制1.做好清产核资，把原生产队的财产并归股份合作社。2001年，根据改革工作部署，南霞村委会转隶为南江居委会，下辖南江居民小组、南霞居民小组、漕渔居民小组等。南江股份社取得的组织机构代码为724353151，其下辖南江联社、南霞联社、漕渔联社均无独立的组织机构代码证。本院认为，本案争议焦点有：一、案涉的1999年3月10日《用地协议》和2013年12月17日《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》是否具备解除条件；二、四被告是否应对案涉两处房地产承担返还责任；三、四被告是否需要赔偿原告的损失及原告的损失如何确定。具体分析如下：一、案涉的1999年3月10日《用地协议》和2013年12月17日《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》是否具备解除条件的问题。本案中，为解决给原告补偿安置地迟迟未能落实的问题，原告与原顺德县大良镇南霞村民委员会（南霞村民小组）于1999年3月10日签订《用地协议》，约定“今后在南霞村内安排住宅用地时，给乙方（即原告）安排住宅地八十平方米，比原房屋面积超出二十一平方米”，但该协议未能实际履行。之后南江居委会承继顺德县大良镇南霞村民委员会（南霞村民小组）的权利义务，明确作为合同一方与原告于2013年12月17日签订《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》，约定“将位于南霞××（××观音庙边）地块安排住宅用地59平方米给陈庆忠作为安置用地”，但是该协议也未实际履行。根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”之规定，原顺德县大良镇南霞村民委员会（或南霞村民小组）已经合并为被告南江居委会，被告南江居委会在承继其权利义务后继续签约，但仍未能履行补偿原告安置地的主要合同义务，导致原告的合同目的不能实现，而且在诉讼中被告南江居委会明确表示不履行该义务，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第三项、第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告有权解除合同，原告起诉请求解除案涉的两份协议，本院依法予以准许。二、四被告是否应对案涉房地产承担返还责任的问题。案涉1999年3月10日签订的《用地协议》及2013年12月17日签订的《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》应予解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告起诉请求南江居委会返还案涉两处房地产的理由成立，依法应予支持。因案涉两处房地产由原告向村集体交付之后，由村集体分别向被告马六、杨琼珍交付使用，现案涉两份合同依法解除后，被告南江居委会、南江经济社继续交付被告马六、杨琼珍占有、使用案涉两处房地产已无合同依据以及法律依据，故作为案涉房地产的占有使用人马六、杨琼珍应于上述协议解除之后依法向原告返还占用的案涉房地产。原告起诉请求马六、杨琼珍返还案涉房地产的理由成立，本院予以支持。由于当地农村改革的部署，原生产队的财产并归股份合作社，即农村集体经济组织负责管理集体经济组织的财产，原南霞村委会（南霞村民小组）的资产（包括本案所涉的两处房地产）均并归了被告南江经济社，被告南江经济社实际接收并实际管理原南霞村委会（南霞村民小组）资产包括案涉资产在内，依法应当负有返还义务。故，原告主张被告南江经济社承担返还案涉房地产，理据充分，本院予以支持。南江居委会辩称其属于受委托盖章即代章而无需承担责任，因南江居委会是2013年12月17日的《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》的直接合同当事人，故其答辩主张理据不足，本院不予采纳。三、四被告是否应赔偿原告的损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，因协议无法继续履行，原告有权请求协议相对方南江居委会以及作为集体资产所有人及案涉财产的接收及管理者的南江经济社承担其返还之前占有使用期间的使用收益损失。因原告陈庆忠、被告南江居委会均确认涉案两处房产于1995年交付，故原告有权向被告南江居委会、南江经济社主张自1996年1月1日起计算的房屋占有使用费。占用费依据2017年11月15日作出的信评报字第Z1711603006号《资产评估报告书》确定：2××号房产（第*****号房产）的租金为每月633.64元（被告马六占有），2××号房产即（第C14××94号房产）的租金为每月391.35元（被告杨琼珍占有）。根据评估结论，案涉两处房地产的租金价值为每月1025元，1996年1月1日至2016年3月31日的租金参考价值为160244元，原告主张按每月1025元继续计算至判决返还案涉两处房产之日止，理据充分，本院予以支持，截止本案判决作出之日即2019年3月11日，被告南江居委会应支付的占用费为196482.71元（计算方式：1996年1月1日至2016年3月31日计160244元，2016年4月1日至2019年3月11日共35个月11天计36238.71元），2019年3月12日至本判决确定交付之日按每月1025元的标准继续计付。因被告杨琼珍、马六是基于集体经济组织对其房产征用而安置交付使用的，与原告并无直接的合同关系，故对于原告主张被告杨琼珍、马六从1996年开始计付占用费于法无据，本院不予支持。被告杨琼珍、马六返还案涉房地产之后，被告南江居委会、南江经济社、杨琼珍、马六之间的权利义务关系可另行协商或另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告陈庆忠与原顺德县大良镇南霞村民委员会于1999年3月10日签订的《用地协议》、原告陈庆忠与被告佛山市顺德区大良街南江社区居民委员会于2013年12月17日签订的《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》；二、被告佛山市顺德区大良街南江社区居民委员会、广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社、马六应于本判决发生法律效力之日30日内向原告陈庆忠返还位于佛山市顺德区大良街道办事处南江居委会南霞大街十巷××号（粤房地证字第××号）房地产；三、被告佛山市顺德区大良街南江社区居民委员会、广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社、杨琼珍应于本判决发生法律效力之日起30日内向原告陈庆忠返还位于佛山市顺德区大良街道办事处南江居委会南霞大街十巷××号（粤房地证字第××号）房地产；四、被告佛山市顺德区大良街南江社区居民委员会、广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈庆忠支付占用费（计算方式：截止2019年3月11日的占用费为196482.71元，从2019年3月12日起至本判决第二、三项确定交付房地产之日止按每月1025元的标准计付）；五、驳回原告陈庆忠的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5080元，评估鉴定费17500元，合共22580元（原告陈庆忠已预缴），由被告佛山市顺德区大良街南江社区居民委员会、广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吴建兴审 判 员  杨 虹人民陪审员  李海霞二〇一九年三月十一日书 记 员  李彩萍附：本判决所适用的法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国民法总则》第六十七条法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。