江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第2562号上诉人（原审被告、反诉原告）南京轩记餐饮有限公司，住所地南京市秦淮区石鼓路121号。法定代表人沈从和，该公司执行董事。委托代理人吴苏宁、邹学鹏，江苏诺法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）南京金陵卷闸厂，住所地南京市建邺区茶亭东街***号。法定代表人张庭祥，该公司总经理。委托代理人张婧，江苏众盛律师事务所律师。上诉人南京轩记餐饮有限公司（以下简称轩记公司）因与被上诉人南京金陵卷闸厂（以下简称金陵卷闸厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮人民法院（2013）秦民初字第4044号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年6月17日公开开庭审理本案。上诉人轩记公司的委托代理人吴苏宁，被上诉人金陵卷闸厂委托代理人张婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金陵卷闸厂原审诉称，2010年9月1日，金陵卷闸厂、轩记公司签订房屋租赁合同，合同约定：金陵卷闸厂将本市石鼓路121号200平方米房屋（以下简称诉争房屋）出租给轩记公司，租期为三年，到2013年8月31日止。同时约定合同期满后房屋内的装饰不得拆除，可移动物品可带走。现合同约定的期限已至，合同终止。金陵卷闸厂按合同约定已提前两个月通知轩记公司让其迁让房屋、办理房屋交接手续，但轩记公司不予理会。为维护金陵卷闸厂的合法权益，现诉至法院，请求判令轩记公司立即与金陵卷闸厂办理房屋交接手续，迁让房屋，并按合同约定租金标准给付自2013年9月1日起至法院判决其交还房屋时止的房屋使用费，本案诉讼费由轩记公司承担。轩记公司原审辩称，对于金陵卷闸厂、轩记公司之间的租赁关系没有异议。但轩记公司并非恶意拖延，而是因与金陵卷闸厂未就房屋维修问题协商一致，双方处于洽商阶段。如果金陵卷闸厂、轩记公司能就维修费用和损失赔偿数额协商一致，且不能就继续租赁诉争房屋达成一致意见，轩记公司对于金陵卷闸厂的诉讼请求并无异议。轩记公司原审反诉称，2011年3月29日，金陵卷闸厂、轩记公司签订为期三年的租赁合同。在合同履行期间，诉争房屋因自身结构问题及下水管道年久失修等问题，致使该房屋不能正常用于经营。轩记公司多次要求金陵卷闸厂予以维修，但金陵卷闸厂从未履行维修义务。为防止损失进一步扩大，三年来轩记公司一直自行予以维修，前后维修共十余次，垫付维修费用51350元。另外，因房屋损坏、爆水管等问题，导致空调报废、沙发浸水等财产损失12000元。维修期间，轩记公司不能正常经营37天，导致经营损失37000元。综上，请求法院判决：1、金陵卷闸厂给付轩记公司前期垫付的维修费用51350元。2、金陵卷闸厂赔偿轩记公司财产损失12000元。3、金陵卷闸厂赔偿轩记公司经营损失37000元。4、反诉费用由金陵卷闸厂承担。金陵卷闸厂原审辩称，轩记公司的反诉请求缺乏证据证明，应当予以驳回。金陵卷闸厂从未收到轩记公司要求维修房屋的通知。诉争房屋是使用在先，金陵卷闸厂、轩记公司签订合同在后，在签订合同时，轩记公司也未提出房屋需要维修一事。轩记公司没有证据证明房屋有需要维修的事实存在，也没有证据证明其通知过金陵卷闸厂而金陵卷闸厂怠于履行维修职责，同时也没有关联性的损失情况证明。故请求法院驳回轩记公司的反诉请求。原审法院经审理查明，本案诉争房屋系南京轩记餐饮有限公司承租南京市建邺区房地产管理局的非住宅公房。南京橘子红了茶社有限公司（后于2005年12月更名为轩记公司）通过与该房屋原承租人签订转租合同开始承租该房屋。2005年8月17日，南京橘子红了茶社有限公司直接与金陵卷闸厂就诉争房屋签订了为期五年的《房屋租赁合同》，租赁期限自2005年9月1日起至2010年8月31日止。2011年3月29日，轩记公司与金陵卷闸厂续签了关于诉争房屋的《房屋租赁合同》，合同约定租期为三年，自2010年9月1日起至2013年8月31日止，年租金为225720元，租金按季支付。合同履行期内，轩记公司按约支付租金至2013年8月31日。2013年5月21日、6月26日，金陵卷闸厂两次向轩记公司发出书面通知，要求上调月租金为每平方米250元。轩记公司则于2013年6月5日、6月30日两次回函金陵卷闸厂，表示不能认可其调租要求。2013年7月9日，金陵卷闸厂再次书面通知轩记公司，内容为：“经我厂董事会、监事会再次研究决定，我厂制定的房屋租赁价格每平方米250元，不可变动。您如想续定合同租赁，请于2013年7月20日前来我厂办理相关手续，交纳房屋租金，逾期不来办理手续，我厂视为你到期终止合同，请您于2013年9月1日前搬出，否则给您造成的损失我厂概不负责。”轩记公司于2013年7月12日回函，内容为希望金陵卷闸厂能在合理价格内（在原租金标准基础上上浮30%，租期不少于五年）与其续签租赁合同，并要求金陵卷闸厂于7个工作日内维修诉争房屋的渗水、漏水问题，并于合同当期日前支付轩记公司房屋维修费用及经营损失200万元。2013年8月31日，诉争房屋租赁期限届满，但轩记公司既未与金陵卷闸厂续签合同，亦未迁出诉争房屋。2013年9月3日，金陵卷闸厂委托江苏众盛律师事务所向轩记公司发出律师函，表示金陵卷闸厂决定不再续租，要求轩记公司于10日内与金陵卷闸厂办理房屋交接手续。但期满后轩记公司仍未迁出诉争房屋，金陵卷闸厂遂向原审法院提起诉讼，要求轩记公司迁让诉争房屋，并按合同约定标准支付租赁期限届满之日起的房屋使用费。诉讼中，轩记公司提起反诉，要求金陵卷闸厂给付其前期垫付的维修费用51350元，并赔偿财产损失12000元，经营损失37000元。关于诉争房屋渗漏水及轩记公司向金陵卷闸厂报修的事实，轩记公司提供本案原审诉讼期间拍摄的照片十二张及2013年7月16日、8月2日轩记公司发给金陵卷闸厂法定代表人的两条手机短信予以证实。金陵卷闸厂质证对照片的真实性不持异议，但表示无法确认漏水原因，轩记公司从未通知过金陵卷闸厂诉争房屋需要维修。关于短信，金陵卷闸厂法定代表人确实收到。关于维修费用，轩记公司称，其于2010年10月8日因更换墙纸支出3300元，2010年10月10日为修复地板支出4287元，2010年10月5日为做顶面平台防水支出5500元，2010年10月13日因包间受潮整改支出10900元，2010年10月29日为大厅维修支出6700元，2011年4月21日因维修格扇、铁皮托盘支出3670元，2011年因包间顶面受潮重新做漆支出3000元，2011年12月28日因房屋漏水进行线路及门头改造支出4000元，2012年9月21日因大厅受潮支出维修费3500元，2012年11月3日因大厅及包间漏水维修支出3500元，2012年3月24日因包间维修支出3000元，合计51357元。以上事实，轩记公司提供收据十一张及相关记账凭证予以证实。金陵卷闸厂对该组证据的真实性不予认可。关于因诉争房屋漏水所造成的财产损失，轩记公司称，其于2011年11月6日购买空调两台支出3998元，2012年3月15日购买空调两台支出3898元，2011年9月11日购买电脑一台支出2504元，2012年9月12日更换沙发一组支出2033元，合计12433元。以上事实，轩记公司提供收据两张、发票五张及相关记账凭证予以证实。金陵卷闸厂认为该组证据与本案不具有关联性，轩记公司日常经营同样需要购买上述物品，不能证明因金陵卷闸厂的原因对轩记公司造成损失。关于因诉争房屋漏水维修造成的营业损失，轩记公司称其于2010年10月1日至10月15日期间停业15天，2011年4月4日至2月8日停业5天，2011年9月5日至9月12日停业8天，2012年8月31日至9月8日停业9天，合计37天。按每天损失1000元计算，合计37000元。对以上事实，轩记公司提供纳税申报表及完税凭证八张予以证实。金陵卷闸厂对该组证据真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。上述事实，有南京金陵卷闸厂、南京轩记餐饮有限公司陈述以及南京市直管非住宅公房租赁合同、房屋租赁合同、通知、回函、律师函、手机短信、照片、收据、发票、纳税申报表、完税凭证等在卷佐证。原审法院认为，当事人主张民事权利，有责任提供证据。金陵卷闸厂与轩记公司之间签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还诉争房屋，并支付逾期腾房期间的房屋使用费。现诉争房屋的租赁期间已满，金陵卷闸厂要求轩记公司迁让诉争房屋并支付房屋使用费的请求符合法律规定，原审法院予以支持。另法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。关于轩记公司要求金陵卷闸厂给付其垫付的维修费的反诉请求。轩记公司提交的证据仅能证明其于2013年8月，即诉争房屋租赁期限即将届满之时通知金陵卷闸厂维修房屋，在其主张的维修费和损失发生时间，却并无证据证明已通知金陵卷闸厂履行维修义务而金陵卷闸厂怠于履行。故轩记公司所述其多次要求金陵卷闸厂维修诉争房屋，金陵卷闸厂拒不维修的意见不能成立。轩记公司即使有维修费用支出，亦无法确认系房屋渗漏水所致。且轩记公司所提供的部分维修费用收据出具时间间隔数月，但收据号码相邻，对其真实性无法确认。故轩记公司要求金陵卷闸厂给付维修费的反诉请求，证据不足，原审法院不予支持。关于轩记公司要求金陵卷闸厂赔偿财产损失的反诉请求，因其提供的证据无法证明财产确有损坏且确系诉争房屋渗漏水所致，故原审法院亦无法支持。关于轩记公司要求金陵卷闸厂支付营业损失的反诉请求。依据法律规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。现诉争房屋租赁期限届满至本案判决，轩记公司继续使用诉争房屋已半年有余，且金陵卷闸厂要求其仍按合同约定租金标准支付房屋使用费，故即使有停业37天的客观事实，这段时间的经营已足以弥补其营业损失。对于此项反诉请求，原审法院亦予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院判决如下：一南京轩记餐饮有限公司于判决生效之日起三十日内迁让其承租的本市石鼓路121号200平方米房屋，将该房屋交还南京金陵卷闸厂。二、南京轩记餐饮有限公司于判决生效之日起三十日内按每年225720元的标准支付南京金陵卷闸厂自2013年9月1日起至判决确认其交还房屋时止的房屋使用费。三、驳回南京轩记餐饮有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费80元，由南京轩记餐饮有限公司负担。反诉案件受理费1150元，由南京轩记餐饮有限公司负担。轩记公司不服原审判决，向本院提起上诉称，2011年3月轩记公司与金陵卷闸厂签订了3年期的租赁合同，在合同期内，承租的房屋由于自身结构问题以及多年下水道失修，导致房屋无法用于正常的经营，轩记公司多次要求南京金陵卷闸厂予以维修，但金陵卷闸厂总是相互扯皮推诿，轩记公司为了防止损失进一步扩大，只能自行进行维修，并要求金陵卷闸厂承担轩记公司的维修费用和财产损失。原审法院在审理时，对这一事实也予以确定，但是却认为轩记公司的证据不足，无法认定财产确有损坏且确系房屋漏水导致。而漏水原因和漏水所造成的损失完全可以通过鉴定来确认，原审法院在没有查明案件事实的情况下，轻率作出判决，有失公允，损害了轩记公司的合法权益，故请求二审法院撤销原审判决书，改判支持轩记公司的反诉请求。本案一、二审的诉讼费用由金陵卷闸厂承担。金陵卷闸厂答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。上诉人轩记公司与被上诉人金陵卷闸厂对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中上诉人轩记公司表示关于房屋存在渗漏以及渗漏需要维修事宜，上诉人轩记公司曾口头通知被上诉人金陵卷闸厂，但未以书面形式通知。对于维修费用，上诉人轩记公司亦表述每次维修后产生的费用轩记公司并没有告知上诉人金陵卷闸厂。被上诉人金陵卷闸厂则表示从来都不知道诉争房屋存在渗漏，也从来不知道诉争房屋需要维修。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，作为承租人的上诉人轩记公司主张其承租的诉争房屋存在渗漏致使其于2010年10月、2011年、2012年分别支付维修费用30687元、10670元和1000元，合计51357元。但上诉人轩记公司提供的12张照片不能证明诉争房屋在2010年、2011年和2012年相关月份期间存在房屋渗漏；上诉人轩记公司也未提供证据证明其将房屋存在渗漏的情况告知被上诉人，亦未提供证据证明其履行了维修通知义务；同时其提交的材料亦不足以证明其所支出的费用系维修房屋渗漏所实际发生的必要费用，故上诉人轩记公司要求被上诉人金陵卷闸厂承担维修费用的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人轩记公司所主张的财产损失，本院认为上诉人轩记公司公提供了空调、电脑和沙发购买凭证，尚不能证明前述物品系因房屋渗漏而受损，故上诉人轩记公司要求被上诉人金陵卷闸厂赔偿其财产损失的主张，因证据不足本院不予支持。关于上诉人轩记公司所主张的营业损失问题，本院认为，上诉人轩记公司提供的纳税申报表不能证明相关期间系实际停业，也不能证明该期间的营业损失为每天1000元，且上诉人欲证明的停业时间与上诉人原审期间所主张的维修费用发生时间存在差异，故上诉人轩记公司要求被上诉人金陵卷闸厂赔偿营业损失的主张，因证据不足本院不予支持。鉴于诉争房屋租赁期间届满，上诉人与被上诉人就诉争房屋未签订新的租赁合同，且上诉人轩记公司一直占有、使用诉争房屋，故原审法院支持被上诉人金陵卷闸厂的原审诉请，并无不当。综上，上诉人轩记公司的上诉事由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1230元，由上诉人南京轩记餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汤 雷审判员 邹小戈审判员 孙 伟二〇一四年六月十九日书记员 林雨虹