河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终4号 上诉人（原审原告）：申某某，男，1954年12月26日出生，汉族，住石家庄市。 被上诉人（原审被告）：黄某某，男，1981年12月18日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。 被上诉人（原审被告）：肖某某，男，1987年12月11日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。 被上诉人（原审被告）：卓某某，男，1989年12月18日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。 上诉人申某某因与被上诉人黄某某、卓某某、肖某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初2845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人申某某、被上诉人黄某某、卓某某、肖某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申某某上诉请求：请求中院依法撤销桥西法院的不公正判决，通过依法改判支持上诉人的上诉请求，依法维护上诉人的合法权益。事实与理由：一、关于要求被上诉人支付2017年10月2日至2018年4月1日内房屋租赁费13800元的请求。这项请求，一审不予支持，理由有二：一是此期间被上诉人卓某某未在该房居住；二是被上诉人说2017年10月16日已将房屋6-1-3002钥匙交还给了上诉人，据此一审认定双方的租赁合同解除，不支持上诉人的此项诉讼请求。上诉人认为：1、2017年10月2日至2018年4月1日，此期间完全在租赁合同约定的履行期内，此期间被上诉人有该房屋的使用权，被上诉人卓某某他自己居住，还是闲置，只要是在租赁合同履行的有效期内，都应视为合同的正常履行。2、被上诉人卓某某在庭审中说2017年10月16日他把该房的钥匙交还了上诉人，完全是没有任何依据的谎言，而事实是在2018年4月1日租赁合同约定的终止日才向上诉人交还了该房的钥匙。上诉人不仅在一审讲清了2018年4月1日交钥匙的全过程，而且还向一审法院提交了交钥匙全过程，在场人闫某（天滋嘉鲤北区房产中介老板）的书面证言，因此，一审认定“双方的租赁合同在2017年10月1日解除”，就是毫无事实依据和法律依据的。既然合同正在履行中，被上诉人卓某某一直在支配着房屋的使用权，上诉人讨要此期间租赁费13800元，是完全正当的，合情合理的。二、关于上诉人要求被上诉人卓某某支付2017年10月2日至2018年4月1日期间该房物业费、暖气热损费、暖气断管费、暖气开管费，合计1321.40元的请求。一审判决第8页说，“被告自2017年10月1日起未在涉案房屋居住，自此合同解除，之后产生费用不应由承租方支付，故原告该主张于法无据，本院不予支持。”上诉人认为：一审以被上诉人没有在该房屋居住为由，就武断地判定“自此合同解除”才是于法无据的。合同法上关于解除已经生效的合同是有明确规定的，我们双方签订的合同中也有明确的约定，一审判定解除合同是毫无道理的。在租赁合同有效期内，承租人对该房具有使用权，自己居住，有时候给他人居住，或者闲置，是承租人的权力，与解除不解除合同毫无关系。对出租人来讲，都是在履行合同，既然是履行合同，被上诉人就应该承担产生的费用，所以，理所当然被上诉人卓某某应向上诉人支付上述费用。三、关于上诉人要求被上诉人卓某某支付毁坏门三个，地角线2米多和丢失洗衣机输水管和甩干机盖，挂钟、圆凳3个、门禁2个，电池等共计应赔偿8099元的请求。一审判决第9页说：“被告卓某某认可弄坏了木门，且未更换。”、“根据原告提交的栾城区型森门业经销处的销售清单显示木门2个共计1600元（该清单标的是3200元）,故被告卓某某应向原告赔偿800元。原告提交的裕华区卓亚装饰设计证明两份及旧货交易中心供货凭证两张，无其他证据予以佐证，故该费用本院不予支持”。上诉人认为：1、一审认可被上诉人卓某某弄坏了木门一个，另两个门被毁不承认，理由是“厕所的门我入住时就是那样的，隔断门我们入住时就坏了”（见一审判决第五页）,事实是：毁坏的门共三个，西屋（卧室）、厕所门、隔断门。一审判决认定的只弄坏门一个，是以被上诉人卓某某一审述说为由，无任何依据就认定否掉毁坏另两个门被毁坏的事实，因而只赔偿800元。事实上毁坏门三个，一审上诉人已做了详细陈述，还提交了2018年4月1日卓某某交还房屋钥匙时的在场人闫某的书面证言，还有上诉人提交的照片（毁坏隔断门、墙壁，毁坏的地角线，还有洗衣机丢失输水管、甩干机盖的）照片。毁坏门三个，依据租赁合同约定理应赔偿另两个门，共计3个门的毁坏费用的赔偿的请求。四、关于上诉人要求卓某某支付地角线修理费1100元。关于地角线的毁坏状况是：共毁三处（厅内东西两头各一处，西屋卧室内一处，毁坏长达2米多），上诉人要求被上诉人卓某某赔偿地角线修理费的请求，一审判决不支持上诉人此项请求的理由是：（判决第五页）“被告卓某某质证意见：地角线我们搬进去就是坏的，除了卧室门和墙面图画是之外我都不认可”。上诉人认为：一审判决认可被上述人的谎言，否认对地角线的毁坏，是对客观存在的事实的歪曲与否认，一审中上诉人对地角线的损毁做了详细说明，并提交照片（证据）,还有被上述人提交的2017年10月1日在东华路派出所卓某某拍照的照片（复印件），也就是上诉人书写的被毁坏的物品（手笔清单）共计10条，（4、地角线毁坏两处）。根据上述举证的事实，上诉人向被上诉人讨要地角线的修理费1100元是理所应当的。五、关于上诉人要求被上诉人卓某某支付丢失毁坏物品：1.丢失洗衣机输水管和甩干机盖导致洗衣机废掉了；2.丢失挂钟；3.丢失圆凳3个：4.丢失门禁2个；5.丢失南孚电池4个等共计1439元的请求。这项请求一审不支持的理由是：（见民事判决第4页和第5页）“被告卓某某质证意见：1.对房屋租赁合同无异议；2.对证据2不认可；因为没在涉案房屋居住；3.对证据3,该收据和我没关系，厕所的门我入住时就是那样的，隔断门我们入住时就坏了，原告的门就是开发商最普通的门，那个门就值300-500元，地角线我们搬进就是坏的，除了卧室门和墙面图画的之外，我都不认可；4.对证据5,入住时就是那个挂钟，原告不认可，三个凳子原告自己搬走了”。一审判决把被上诉人的一系列的谎言作为依据和理由认定和不支持上诉人的正当合理要求，一审中上诉人对上述事实都做了详细陈述，并有被上诉人卓某某提交给了一审（在2017年10月1日的东华路派出所（上诉人打的110举报）拍照的（申）现场丢失物品及毁坏记录（申的手笔清单复印件）。还有，一审上诉人提交的2018年4月1日卓某某向上诉人交还钥匙的现场见证人闫某的书面证言，该证言都提到了洗衣机输水管和挂钟丢失后被上诉人卓某某用旧挂钟抵还上诉人，被上诉人当即拒绝现场证言。一审判决把被上诉人的谎言作为依据认定上述事实，而把上诉人提供的证据不予认可，综上，上诉人有充分的事实根据和在场人书面证言证实卓某某丢失、毁坏房内多种物品是千真万确的事实，因此上诉人有充分的依据与理由向被上诉人卓某某讨要上述理应赔偿的费用。综合以上事实及理由，上诉人请求石家庄市中级人民法院依法撤销一审判决，通过改判，依法支持上诉人的要求被上述人卓某某向上诉人支付租赁费13800元，物业费及相关费用1321.40元和室内财产丢失毁坏物品应赔偿的费用7599元，总合计22720.40元的诉讼请求，请求中院依法判决上诉费411元由被上诉人卓某某承担。 卓某某答辩称，上诉人所说的证人和上诉人有房屋租赁关系，有经济利益挂钩，而且与本案无关。合同上约定租住方提前解除合同扣除押金，上诉人也已经扣除押金了。 黄某某答辩称，租赁合同是正规合同，合同内容约定租住方提前解除合同扣除押金，上诉人也已经扣除押金了。 肖某某未进行答辩。 申某某向一审法院起诉请求：1、判处被告支付给原告拖欠的2017年10月2日至2018年4月1日内6个月的租房费共计13800元、6个月的物业费771.40元、暖气热费350元、暖气断管费及开管费二项共计200元、三个月的燃气费共计9元，合计15130.40元；2、判处被告赔偿原告房内设施多处毁坏的修缮费，更换新门两个和室内多个地方墙壁的修缮费等以及丢失物品6种等折合人民币合计8490元；3、判处被告留给原告20天时间供原告修缮房屋费用（2018年3月11日至4月1日内）15130.40元；4、判处被告继续履行双方签订的租房合同，履行至合同规定的终止日（2018年4月1日）止租赁费8490元；5、判处诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告申某某追加诉讼请求为：2016年4月1日，原告同黄某某签订租赁合同一份，黄某某及其公司河北恩微科技有限公司擅自中途终止租赁合同，不履行合同，原告无奈把被告起诉。这期间打字、复印、冲洗照片等共计费用已达800元左右，这些费用完全是被告不履行租赁合同，侵犯原告合法权益所造成的（不含多次去法院的车费及很多次出行的车费）。 一审法院认定事实：2016年4月2日，原告申某某与被告黄某某签订《房产租赁合同》，约定：原告将位于石家庄市桥西区6-1-3002号房屋出租给被告黄某某，面积93.5㎡，租赁期限从2016年4月2日起至2018年4月1日止，月租金为2300元，每一季度交一次，租赁期间的物业管理费、水费、天然气费、电费、暖气费、卫生费、有线电视费由承租方承担，承租方向出租方交租房押金2300元，租赁期间，如承租方确需退房，必须提前一个月通知出租方，在通知期间租金照交，并给予出租方补偿一个月租金或中途退房押金不退。合同签订后，被告肖某某、卓某某于2016年4月1日到该涉案房屋居住，2017年4月上旬肖某某搬离了该出租屋，被告卓某某一直居住至2017年10月1日。原告申某某称，被告在2017年9月18日给我打电话提出搬离房屋的事情，我不同意，被告应该给我找另外租户，否则我不同意。被告卓某某称2017年10月16日将涉案房屋钥匙交给了原告申某某。原告申某某认可2017年10月1日之后被告未在该涉案房屋居住，之前的物业费及其他费用被告方已经缴纳了，不存在拖欠的问题。2017年10月1日报警案件登记表载明被告卓某某租住原告申某某的涉案房屋，因退房发生纠纷，双方协商自行解决。当日，被告卓某某出具证明，载明：“我于2017.10.1日向申某某交还6-1-3002房，由于该房屋内设施损坏需要修理，2017年10月9日前处理完毕，如有处理不完善的，协商解决，总之损坏东西给予赔偿”。另查，涉案房屋所有权人为原告申某某。租房押金2300元在原告申某某处。 一审法院认为，涉案《房产租赁合同》虽然是由原告申某某与被告黄某某签订，但实际居住人为被告卓某某、肖某某，因此，二被告应按合同约定向原告支付租金。被告肖某某早于被告卓某某搬离该涉案房屋，但被告卓某某一直居住至2017年10月1日。根据合同约定承租人提前退房应向出租方补偿一个月的租金或押金不退，被告向原告交的租房押金2300元应作为补偿，原告不予退还。原告认可被告自2017年10月1日未在涉案房屋居住，自此双方的租赁合同解除，故原告主张2017年10月2日至2018年4月1日内6个月的租房费共计13800元，法院不予支持。关于原告要求被告支付2017年10月1日至2018年4月1日期间6个月的物业费771.40元、暖气热费350元、暖气断管费及开管费200元、三个月的燃气费共计9元。根据合同约定上述费用应由承租方交纳，同时原告申某某提供的天滋嘉鲤北区物业出具的证明载明上述费用，但未提供交费票据予以佐证。经查，被告自2017年10月1日起未在涉案房屋居住，自此合同解除，之后产生的费用不应由承租方支付，故原告该主张于法无据，法院不予支持。关于更换新门两个和室内多个地方墙壁的修缮费等以及丢失物品6种等折合人民币合计8490元。原告提交了照片、栾城区型森门业经销处的销售清单、裕华区卓亚装饰设计证明两份、旧货交易中心供货凭证两张。本案被告卓某某、肖某某作为实际承租人，应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。被告卓某某认可弄坏了卧室木门，且未更换。根据原告提交的栾城区型森门业经销处的销售清单显示木门2个共计1600元，故被告卓某某应向原告赔偿800元。原告提交的裕华区卓亚装饰设计证明两份及旧货交易中心供货凭证两张，无其他证据予以佐证，故该费用法院不予支持。关于留给原告20天时间供原告修缮房屋费用（2018年3月11日至4月1日内）15130.40元及继续履行双方签订的租房合同，履行至合同规定的终止日（2018年4月1日）止租赁费8490元。合同于2017年10月1日解除，自此被告也未在该涉案房屋居住，也无继续履行合同的必要。因此，原告该主张法院不予支持。关于打字复印、冲洗照片等费用800元，该费用并非被告违约造成的损失，故法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告卓某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告申某某财物损失800元；二、驳回原告申某某对被告黄某某的诉讼请求；三、驳回原告申某某其他诉讼请求。案件受理费411元，由被告卓某某负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，涉案《房产租赁合同》虽然是由上诉人申某某与被上诉人黄某某签订，但实际居住人为被上诉人卓某某、肖某某，因此，卓某某、肖某某应按合同约定向申某某支付租金，肖某某早于卓某某搬离该涉案房屋，但卓某某一直居住至2017年10月1日，故卓某某应按《房产租赁合同》的约定履行相应的权利和义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于房屋租赁合同解除时间的问题，租赁合同第七条约定，“租赁期间，如承租方确需退房，须提前壹个月通知出租方，在通知期间租金照交，并给予出租方补偿：1、一个月租金；2、或中途退房，押金不退。”，本案一审时，申某某称2017年9月18日卓某某打电话提出搬离房屋（卓某某对此未提出异议），2017年10月1日申某某、卓某某因退房发生纠纷报警，申某某出具书面《证明》，内容载明“我于2017年10月1日向申某某退还6-1-3002房，由于该屋内设施损坏需要修理，2017年10月9日前处理完毕，如有处理不完善的协商解决，总之损坏东西给予赔偿。”，关于卓某某向申某某交还涉案房屋钥匙的时间，卓某某称是2017年10月16日，并提交了短信记录佐证，申某某对此不予认可，但认可卓某某提供的手机号码，申某某主张其收回钥匙的时间是2018年4月1日（即租赁合同约定的到期日），并提交了证人闫某的书面证言（证人未到庭），申某某认可2017年10月1日之后被上诉人未在涉案房屋居住，综合本案案情、现有证据及合同约定，卓某某于2017年9月18日通知申某某解除租赁合同，应认定双方合同于2017年10月18日解除为宜，申某某主张合同解除的时间为2018年4月1日，证据不足，不应采信，但原审未考虑《房产租赁合同》的约定，认定合同解除时间为2017年10月1日欠妥，应予纠正。申某某认可2017年10月1日之后被上诉人未在涉案房屋居住，之前的物业费及其他费用被上诉人已经缴纳了，不存在拖欠的问题。根据合同约定，承租人提前退房应向出租方补偿一个月的租金或押金不退，卓某某向申某某交的租房押金2300元应作为补偿，申某某不予退还，卓某某应向申某某支付2017年10月1日至18日的租房费1380元（2300元／30天×18天）。关于申某某要求被上诉人支付2017年10月1日至2018年4月1日期间6个月的物业费771.40元、暖气热费350元、暖气断管费及开管费200元、三个月的燃气费共计9元的问题，根据合同约定上述费用应由承租方交纳，同时申某某提供的天滋嘉鲤北区物业出具的证明载明上述费用（欠缴），但未提供交费票据予以佐证，根据本案实际，卓某某应向申某某支付2017年10月1日至18日的物业费67.32元（93.5平方米×1.20元／30天×18天），申某某的以上其他请求无证据佐证，不应支持。关于申某某主张更换新门两个和室内多个地方墙壁的修缮费等以及丢失物品6种等折合人民币合计8490元的问题，原审根据双方提交的证据及举证责任，认定卓某某应向申某某赔偿800元，并无不当。原审对申某某主张的其他费用、损失未予支持，于法不悖。 综上所述，申某某的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初2845号民事判决第一项（即卓某某于本判决生效之日起十日内赔偿申某某财物损失800元；）、第二项（即驳回申某某对黄某某的诉讼请求）； 二、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初2845号民事判决第三项； 三、被上诉人卓某某于本判决生效之日起十日内给付上诉人申某某租金1380元、物业费67.32元； 四、驳回上诉人申某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费411元，由申某某负担387元、卓某某负担24元；二审案件受理费411元，由申某某负担387元、卓某某负担24元。 本判决为终审判决。 审判长  刘建国 审判员  李 伟 审判员  张 楠 二〇一九年三月二十五日 书记员  赵亚琳