绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）绍柯民初字第1267号原告：绍兴居里置业有限公司。法定代表人：谢远建。委托代理人：郭炜、娄国樵。被告：付洁。委托代理人：林华龙。原告绍兴居里置业有限公司诉被告付洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员任高翔独任审判，公开开庭进行了审理。原告绍兴居里置业有限公司的委托代理人郭炜，被告付洁的委托代理人林华龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴居里置业有限公司诉称，2011年11月19日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：被告向原告购买原告开发的位于青峰路以南，镜水路以西朗诗绿色家园的商品房，商品房幢号17，房号1601，丘号Q26021，层次16，建筑面积158.88平方米，单价11421.18元／平方米，总价1814597元。被告应在购房合同签订之日支付首期房价款，即总房款的20%，共计374597元。剩余购房款原告同意按以下方式分期支付：（1）2012年5月19日前支付房价款360000元；（2）2012年11月19日前支付房价款360000元；（3）2013年9月30日前支付房价款计720000元。被告如未按合同约定的时间付款，如逾期不超过60日，自购房合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。原、被告双方还对交付期限及条件、原告逾期交房的违约责任等其他事项作了约定。合同签订后，被告支付了购房款554597元。根据合同约定，被告应于2012年5月19日前、2012年11月19日前、2013年9月30日前分期支付购房余款，但至今被告未向原告履行合同付款义务。原告认为其与被告签订的商品房买卖合同具有法律效力，应依法、依约诚信履行，但被告违反合同约定，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，诉请：1.被告继续履行原、被告双方于2011年11月19日签订的商品房买卖合同；2.被告支付购房款1260000元；3.被告按商品房买卖合同的约定支付自规定的付款期限之第二日起至实际支付应付购房款之日止的违约金（其中2012年1月22日应付购房款35497元至2012年3月1日应付违约金138.44元；2012年5月19日应付360000元至2012年10月18日实际付款180000元的违约金为2736元，剩余180000元暂计算至2014年3月27日为12186元；2012年11月19日应付购房款360000元暂计算至2014年3月27日为17748元；2013年9月30日应付购房款720000元暂计算至2014年3月27日为12816元，共计45624.44元）；4.被告支付物业管理费、公共能耗费及系统运行费7435.59元（暂计算一年）；5.被告支付因违约而产生的律师代理费62000元。被告付洁辩称，被告在去年投资200万元左右，现在血本无归，另在银行有贷款110万元，并用自己的房子抵押还贷，现在无能力继续履行合同。请求法院解除合同或者原、被告协商解除合同。合同解除后，被告同意按合同约定按未付款的5%支付违约金，但不同意又承担逾期付款的违约金，因为牵涉到双重罚款有失公平。被告至今没有入住，也一直没有交房，物业管理费、公共能耗费及系统运行费不存在，更何况主张这些费用的主体并不是原告，原告只是一个售房者，而不是物业公司，因此原告主张上述费用没有依据。另外原告要求被告支付律师费没有法律依据，因为在我国只有知识产权纠纷要求侵权人赔偿律师费损失，除此之外，根本没有任何法律依据。因此，本案诉讼费，请求法院在判决时根据不支持原告的部分，划分部分由原告自己承担。经审理查明，2011年11月19日，原、被告签订商品房买卖合同（备案合同编号：20111100355）一份，约定被告向原告购买商品房一套，幢号17，房号1601，丘号Q26021，层次16，建筑面积158.88平方米，套内面积126.9955平方米，分摊面积31.8867平方米，单价11421.18元／平方米，总价1814597元。买受人按分期付款方式按期付款：在本合同签订之日支付首期房价款374597元。剩余房价款按照以下方式分期支付：（1）2012年5月19日前支付房价款360000元；（2）2012年11月19日前支付房价款360000元；（3）2013年9月30日前支付房价款720000元。买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，经本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。同日，原、被告又签订补充协议一份，约定“因买受人违约而引起的纠纷所产生的诉讼费、保全费、差旅费、律师费由买受人承担”。双方还在商品房买卖合同及补充协议中约定了其他事项。合同签订后，被告分别于2011年11月26日、2012年1月19日、2012年3月1日、2012年10月18日支付原告房价款100000元、240000元、34597元、180000元，合计554597元。后因被告未再按约履行房款支付义务，原告遂诉至法院成讼。另查明，原告为本案纠纷与浙江中圣律师事务所签订民事诉讼／仲裁代理协议一份，约定乙方（浙江中圣律师事务所）接受甲方（原告）委托，委派郭炜、娄国樵律师担任甲方的委托代理人，涉诉标的额126万元，甲方向乙方支付律师代理费62000元。双方还约定了其他事项。协议签订后，原告向浙江中圣律师事务所支付律师费62000元。上述事实由原告提交的商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票复印件、民事诉讼／仲裁代理协议、律师费发票以及原告在庭审中所作的陈述等证据予以证明。业主临时管理规约、前期物业管理服务协议与本案无关联性，不作确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补偿协议，系双方真实意思表示，内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。现被告逾期支付2012年5月19日应付购房款36万元中的18万元，亦未支付2012年5月19日应付购房款36万元中的18万元、2012年11月19日应付购房款36万元、2013年9月30日应付购房款72万元的事实清楚，已构成违约。被告辩称无履行能力不属于免除合同义务或解除合同的理由，本院不予采纳。原告要求被告继续履行商品房买卖合同的合同义务，支付购房款126万元及逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。关于违约金具体数额：1.以34597元为本金，按日万分之一标准计算自2012年1月22日开始至2012年2月29日止的违约金为34597元×0.0001／日×39日，计134.93元；2.以180000元为本金，按日万分之一标准计算自2012年5月19日的次日（2012年5月20日）开始至实际付款日2012年10月18日的前日（2012年10月17日）止的违约金，为180000元×0.0001／日×151日，计2718元；3.以180000元为本金，按日万分之一标准计算自2012年5月19日的次日（2012年5月20日）开始至本判决确定付款之日止；4.以360000元为本金，按日万分之一标准计算自2012年11月19日的次日（2012年11月20日）开始至本判决确定付款之日止；5.以720000元为本金，按日万分之一标准计算自应付款2013年9月30日的次日（2013年10月1日）开始至本判决确定付款之日止。原告要求被告支付的律师费62000元，系原告为本案纠纷支出的合理费用，有民事诉讼／仲裁代理协议、律师费发票为据，具体金额符合浙江省律师服务收费标准，亦符合补充协议相关约定，本院予以支持。物业管理费、公共能耗费、系统运行费与本案属于不同法律关系，不作处理。综上，本院对原告合理部分诉讼请求依法予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条、第一百零七条、第一百一十四之规定，判决如下：一、被告付洁继续履行商品房买卖合同（备案合同编号：20111100355）；二、被告付洁支付原告绍兴居里置业有限公司剩余购房款1260000元；三、被告付洁支付原告绍兴居里置业有限公司2852.93元违约金，并支付以180000元为本金自2012年5月20日开始、以360000元为本金自2012年11月20日开始、以720000元为本金自2013年10月1日开始均按日万分之一计算至本判决确定付款之日止的违约金；四、被告付洁支付原告绍兴居里置业有限公司律师费62000元；五、驳回原告绍兴居里置业有限公司的其他诉讼请求。上述款项限于本判决生效后十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17159元，减半收取8580元，由原告负担47元，由被告负担8533元，被告负担部分限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费17159元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。代理审判员  任高翔二〇一四年五月二十九日书 记 员  骆俊斌