安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2014）临民一初字第01785号原告：徐涛，男。委托代理人：张翠丽。被告：张向阳（小名叫张东升），男。被告：刘德生，男。委托代理人：王云成。原告徐涛与被告张向阳、刘德生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案受理后，依法由审判员王大红适用简易程序独任审判。本案于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告徐涛、被告张向阳及被告刘德生的代理人王云成到庭参加诉讼。本案现已审理终结��原告徐涛诉称：2010年11月18日，原告与二被告签订了购房合同。合同约定：被告将其所有的位于临泉县港口路东侧约150米处新建路南侧3号楼2单元5层西室一套住房出售给原告，价款为23万元；原告先付15万元，六楼封顶时付款6万元，房产总证办成后付款2万元。合同签订后，原告支付房款21万元，张向阳、刘德生出具了收条。原告要求被告交付房屋时，被告表示已把房屋售于他人，无力履行。现起诉，请求判令解除原告与张向阳、刘德生签订的房屋买卖合同，返还原告购房款21万元并支付利息9万元；被告支付原告赔偿款12万元；由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告放弃要求被告支付赔偿款12万元的诉讼请求。原告为支持其上述主张，向本院提出如下证据材料：第一组、原告徐涛身份证一份，表明原告的自然状况及具有合法的诉讼主体资格。第二组、房屋买��合同一份，表明原告和二被告张向阳、刘德生于2010年11月18日签订了房屋买卖合同，合同约定，违约方赔偿对方首付款30%的违约金。第三组、收条3张、付款凭单1张，表明：1、2010-11-18，原告支付购房款40000元，由刘德生签字确认收到；2、2010-11-29，原告支付购房款10000元，由刘德生签字确认收到；3、2012-12-12，原告支付购房款60000元，由刘德生签字确认收到；4、2010-11-22，原告支付购房款100000元，由刘德生、张向阳（小名叫张东升）共同签字确认收到。被告张向阳辩称：因房屋被县政府拆除，已无法给付房子了，原告要求返还购房款21万元，我同意。但是原告要求的利息暂不能给，如果政府赔偿给我钱，我愿意赔偿原告利息损失。被告张向阳为支持其辩解，向本院提交身份证复印件一份，表明其身份信息及诉讼主体资格。被告刘德生辩称：原、被告之间的房屋买卖合同标的物已经被政府强拆，原被告之间的合同因违反法律的强制性规定而无效，原被告都有过错，双方都应当承担相应的责任，原告起诉要求返还21万元的购房款及9万元的利息，不应得到支持。被告刘德生为支持其辩解，向本院提供如下证据：1、被告刘德生的身份证复印件一份，表明其身份信息及诉讼主体资格。2、照片一张，表明涉及本案的标的物已拆除。经当庭举证、质证，本院对原、被告所举证据的证明力认定如下：对原告提供的三组证据材料，经当庭质证，被告均无异议，本院对其证据的效力予以认定。对被告张向阳提供的证据材料，经当庭质证，原告及被告刘德生的代理人无异议，本院对其的证据效力予以认定。对被告刘德生提供的证据1，经当庭质证，原告及被告张向阳无异议，本院对其的证据效力予以认定。对被告刘德生提供的证据2，���告虽有异议，称拆的是4号楼，不是其和被告合同中购买的3号楼的房屋，但原告徐涛没有提供相反的证据证明，被告张向阳亦认可该楼房被强拆，本院对其的证据效力予以认定。经审理查明：张向阳曾用名为张东升。2010年11月18日，原告与二被告签订房屋买卖合同，原告徐涛购买张向阳、刘德生开发的在建楼房一套，双方签订了购房合同，合同约定：甲方：张东升、刘德生乙方：徐涛为明确甲乙双方的权利、义务关系，经甲乙双方充分协商，特根据《中华人民共和国房地产管理法》和《中华人民共和国合同法》相关规定。订立本合同，以资双方共同遵守1、房屋坐落位置：临泉县港口路东侧约150米处，新建路南侧。3号楼2单元5层西室，三室一厅，面积约为125平方米，出售给乙方；2、甲方保证向乙方提供符合国家建筑质量标准的规范住房，保证交付时窗户、防盗门、自来水、电、路下水道等设施安装齐全，能够正常使用。……5、房屋价款及付款方式：房屋总价二十三万元，首付壹拾伍万元，待房产总证完成后一次性付清贰万元，房产分证办理费用由乙方承担。…..7、本合同经双方签字后生效，生效后，甲乙双方均须如实遵守，不得擅自违反，否则将赔偿对方首付款的30%违约金。……注：六楼封顶后付六万元。甲、乙双方分别在该合同上签署了各自的姓名。合同签订后，原告徐涛分别于2010年11月18日，11月22日，11月29日，2012年12月12日支付购房款4万元、10万元、1万元、6万元，共计21万元。张向阳、刘德生出具收据三张及付款凭据一张。后原告要求二被告交付房屋时，二被告以该楼房已被政府部门拆除为由，一直未将房屋交付给原告。原告要求解除合同，返还购房款21万元并支付利息9万元。庭审后，原告徐涛认为其与二被告签订��合同系无效合同，仅要求返还购房款21万元及利息9万元。另查明：2010年10月20日以来中国人民银行历年贷款基准利率：一年至三年，年利率（%）分别为5.60%、5.85%、6.10%、6.40%、6.65%、6.40%；三年至五年，年利率（%）分别为5.96%、6.22%、6.45%、6.65%、6.90%、6.65%。本案争议焦点：被告张向阳、刘德生是否应返还原告徐涛购房款21万元并支付9万元利息。本院认为：无效合同自始无效，被告因无效合同取得的款项，应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告张向阳、刘德生未经批准擅自建筑楼房，在未取得商品房预售许可证的情况下擅自销售，违反了法律、行政法规的强制性规定，其与原告徐涛签订的房屋买卖合同系无效合同。其行为存在过错，故原告徐涛请求判令被告张向阳、刘德生返还购房款及赔偿利息损失诉讼请求合理部分，本院予以支持。按同期中国人民银行贷款基准利率分段计算至2014年6月30日止，徐涛的利息损失为32417.81元（2010年11月18日付款4万元，利息为7434.53元，2010年11月22日付款10万元，利息为18520.11元，2010年11月29日付款1万元，利息为1840.42元，2012年12月12日付款6万元，利息为4622.75元）。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条的规定，判决如下：被告张向阳、刘德生于本判决生效之日起三十日内返还原告徐涛购房款21万元，支付利息32417.81元，合计人民币242417.81元。如未按判决指��的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，由原告徐涛负担1607元，被告张向阳、刘德生负担2193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  王大红二〇一四年六月三十日书记员  吴晓燕附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条合同无效或者被��销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有自己或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不良后果。