新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2014）伊州民二终字第16号上诉人（原审被告）：新疆金普润房地产开发有限公司。法定代表人：王春萍。委托代理人：张静，系新疆金普润房地产开发有限公司特克斯县分公司经理。上诉人（原审被告）：新疆金普润房地产开发有限公司特克斯县分公司。负责人：张静。被上诉人（原审原告）：贾改云。上诉人新疆金普润房地产开发有限公司（以下简称金普润房产公司）、上诉人新疆金普润房地产开发有限公司特克斯县分公司（以下简称金普润特克斯分公司）因与被上诉人贾改云商品房预售合同纠纷一案，不服特克斯县人民法院于2013年9月10日作出的（2013）特民初字第442号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾改云原审诉称：其购买金普润特克斯分公司开发的位于特克斯县阿扎提街一环金桥时代购物广场24.04平方米XX号商铺。2011年7月19日起先后交付现金227562元，双方签订了《金桥时代购物广场商铺认购书》。但至今金普润特克斯分公司无法交付房屋，也无法将该房产建设完毕，故诉至法院，请求判令：1、金普润特克斯分公司退还购房款227562元；2、金普润特克斯分公司给付违约金、赔偿损失共计98268.6元；3、金普润房产公司承担连带责任；4、涉诉费用由金普润房产公司及金普润特克斯分公司承担。金普润特克斯分公司、金普润房产公司原审均未到庭参加诉讼，也未答辩。原审法院认定：贾改云于2011年7月19日交纳购商铺款5000元；同年7月28日交纳购商铺款95000元；2012年6月22日贾改云收到金普润特克斯县分公司的催款通知书后于同年7月15日交纳购商铺款127562元，同年7月15日金普润特克斯县分公司负责人张静给贾改云出具一份证明，内容为：“兹有购房户贾改云购买的XX，面积24.04平米，单价9466元，房款总额227562元，现已交清，特此证明”。以上证据证明，贾改云已付清金普润房地产开发公司特克斯分公司购商铺款，但金普润特克斯县分公司至今未交付商品房，也未继续施工。原审法院认为，贾改云与金普润特克斯县分公司虽然没有签订商品房买卖合同，但贾改云已经支付全部购商铺款227562元，双方房屋买卖行为意思表示真实，为有效合同。贾改云按约定支付清全部购商铺款后，金普润特克斯县分公司至今未交付房屋，也未进行施工。贾改云与金普润特克斯县分公司的商品房买卖合同已无法继续履行，应予解除。金普润特克斯县分公司应向贾改云退还所交购商铺款227562元。贾改云主张的违约金及损失对98268.6元的诉讼请求，因金普润特克斯县分公司违约，其违约金68268.6元（227562元×30%），予以支持，对经济损失的诉讼请求，因贾改云无证据证明，不予支持。因金普润特克斯县分公司系金普润房公司的分公司，不具有法人资格，所以金普润公司应对金普润特克斯县分公司的民事行为承担民事责任。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、新疆金普润房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，向贾改云退还购房款227562元；二、新疆金普润房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内，向贾改云支付违约金68268.6元；三、驳回贾改云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6189元，适用简易程序减半收取3095元，由被告新疆金普润房地产开发有限公司负担。金普润房产公司及金普润特克斯分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审程序违法，不应当适用简易程序审理本案，不应当在其提出管辖再审申请期间审理本案，不应允许贾改云缓交诉讼费，不应当几个案件同时开庭，不应当追加金普润房产公司为共同被告，并且遗漏当事人，应当追加特克斯县政府为第三人；二、原审认定事实错误，其延期施工是因为政府未将公共配套设施接入工地，未对其获取的国有土地上建筑物补偿导致无法拆除，且特克斯县消防大队又下达了行政整改书。其在上述停工障碍消除后即进行装修并交付，现贾改云无证据证实金普润特克斯分公司不履行项目建设，故其不构成违约。而贾改云未按认购书约定与金普润特克斯分公司签订商品房买卖合同，应承担违约责任。请求撤销原判，驳回贾改云的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由贾改云承担。贾改云未提交书面答辩意见。经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，金普润房产公司在金桥时代购物广场商铺的销售过程中，与他人所签《商品房买卖合同》中明确约定商铺交付时间为2011年12月30日。本院认为，本案争议焦点是：1、原审程序是否违法；2、贾改云要求解除合同、退还已付房款和按照已付房款的30%支付违约金的理由能否成立。关于第一个焦点。因本案系合同纠纷，双方之间民事法律地位平等，而金普润特克斯县政府与本案没有法律关系，金普润房产公司要求追加特克斯县政府为第三人没有依据。原审法院审理程序并未违反法律规定，金普润房产公司所提出的原审程序违法的理由没有法律依据，不能成立。关于第二个焦点。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，金普润特克斯分公司负责人张静向贾改云出具的证明，以签订正式商品房买卖合同为目的，有明确的合同双方当事人、标的和价款，符合预约合同的成立要件，故本案应当认定为双方预约合同关系成立。“证明”虽然没有约定签订正式合同的时间，也未约定商铺的交付时间，但因金普润特克斯分公司销售的是大型商业广场的商铺，与同期销售的其他商户签订的商品房买卖合同约定的交付时间是2011年12月30日，应当确认该商业广场的整体交付时间统一为2011年12月30日。但金普润特克斯分公司至今未继续施工，也未向其他商户交付商铺，更未与贾改云签订商品房买卖合同，以实际行为表明其不愿继续履行预约合同，因此贾改云提出商铺认购书解除符合法律规定，金普润特克斯分公司理应退还贾改云的已付购房款，并应承担违约责任。鉴于双方对违约责任约定不明，而金普润特克斯分公司实际占用贾改云的购房款达两年有余，其应当按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率向贾改云承担赔偿损失的违约责任。原审对违约金的计算方式有误，应予更正。因金普润特克斯分公司系金普润房产公司不具有独立法人资格的分支机构，金普润房产公司应承担相应责任。综上，金普润房产公司及金普润特克斯分公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但确定的违约金的计算方法有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、维持特克斯县人民法院（2013）特民初字第442号民事判决第一项；二、撤销特克斯县人民法院（2013）特民初字第442号民事判决第二项、第三项和诉讼费负担部分；三、上诉人金普润房产公司于本判决生效之日起10日内按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率向被上诉人贾改云支付已付购房款227562元的利息（从2012年7月15日起计算至付款之日）；四、驳回被上诉人贾改云的原审其他诉讼请求。一审案件受理费6189元，减半收取3095元，二审案件受理费5737元，合计8832元，由贾改云负担1832元，由金普润房产公司负担7000元。本判决为终审判决。审 判 长  白瑞芳审 判 员  黄 明代理审判员  芦海龙二〇一四年二月六日书 记 员  孙 杰