宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2013）兴民初字第4855号原告周建莉，女，1976年10月10日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托代理人耿颖浩，宁夏三略律师事务所律师。被告宁夏逸家房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人郭玮，该公司经理。委托代理人马辉，宁夏合天律师事务所律师。第三人曾贤仁，男，1976年2月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区中宁县。委托代理人张晶，宁夏新中元律师事务所律师。原告周建莉诉被告宁夏逸家房地产开发有限公司（以下简称逸家公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理。后因原告申请并提供担保，本院于2013年10月13日依法作出（2013）兴民初字第4855-1号民事裁定书，裁定冻结了被告宁夏逸家房地产开发有限公司所有的位于宁夏回族自治区银川市兴庆区逸家财富广场（建筑面积42.11㎡）的产权手续。本案依法由代理审判员谷胜龙适用简易程序分别于2013年11月7日、2013年12月4日公开开庭进行了审理，原告周建莉的委托代理人耿颖浩，被告逸家公司的委托代理人马辉到庭参加诉讼。由于案情复杂，本院裁定将本案转入普通程序，并依法组成合议庭，分别于2014年2月25日、2014年4月3日公开开庭进行了审理。普通程序第一次开庭前，本院依法通知曾贤仁作为本案第三人参加诉讼。原告周建莉的委托代理人耿颖浩，被告逸家公司的委托代理人马辉到庭参加诉讼，第三人曾贤仁经本院依法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。普通程序第二次开庭，原告周建莉的委托代理人耿颖浩，被告逸家公司的委托代理人马辉，第三人曾贤仁的委托代理人张晶到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告周建莉诉称，2010年11月25日，原告和被告、曾贤仁协商达成协议，被告用其开发建设的逸家财富广场房屋抵顶曾贤仁的工程款193706元，该房屋面积42.11㎡，单价4600元／㎡（2010年9月9日，逸家公司取得该房屋的预售许可证）。后曾贤仁又将该房顶账给原告，被告对此予以同意。被告声称因具体经营原因，暂时不与原告签订房屋主管部门印制统一格式的房屋买卖合同，而采取由其出具《工程款给付确认单》、《房屋确认单》的方式确定了原、被告双方之间关于逸家财富广场房屋的房屋买卖合同关系。房屋确认单上载明的房屋地址为银川市南门新汽车站房屋，系房屋座落地址，工程款给付确认单注明的是逸家·财富广场公寓，系房屋房产对外销售名称，二者系同一房屋的不同描述。后原告将《工程款给付确认单》、《房屋确认单》和曾贤仁出具的房屋转让说明原件遗失，于2012年3月20日在新消息报刊登遗失声明。2012年7月18日，被告逸家公司再次向原告出具《工程款给付确认单》、《房屋确认单》各一份，对该房屋属于原告予以确认。原告多次要求与被告签订统一格式的房屋买卖合同并办理备案登记手续，但被告以各种理由拖延。原、被告之间的房屋买卖合同已经形成并生效，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：一、确认原告与被告之间关于逸家财富广场房屋买卖合同的效力，并办理商品房预售登记备案手续；二、本案诉讼费、保全费由被告承担。原告为证明其主张向法院提交如下证据：证据一：房屋确认单一份、工程款给付确认单一份、曾贤仁及原告身份证复印件一份。证明目的：原、被告双方之间关于逸家财富广场房屋的房屋买卖合同内容合法、有效，该房屋属于原告所有。被告应按照约定和《商品房销售管理办法》履行相应销售方的约定和法定义务，包括签订规范的合同文本并办理房屋买卖合同的备案登记。被告逸家公司的质证意见：对证据的三性均有异议，关于房屋确认单，工程款抵顶行为应当存在于工程的承发包双方之间，原告与被告并没有工程承发包关系，不存在抵顶行为，该份证据所载的房屋位置位于银川市南门新汽车站，但在原告所出具的工程款给付确认单中房屋位置为逸家财富广场，两者显然不一致，不能确定为同一套房屋，该份证据第二条约定房屋确认单仅作为指定顶账房使用，不作为任何交易或债权债务转移凭证，任何以本房屋确认单为标的的交易或债权债务转移均无效，责任由行为人承担，原、被告双方并未产生任何交易行为，未建立房屋买卖合同关系，该证据第三条约定房屋确认单的有效期为一年，该确认单的签署时间为2012年7月18日，原告提起诉讼的时间为2013年9月29日，该确认单已过有效期，不具有任何法律效力；关于工程款给付确认单，该确认单上的两个签字时间相差两年之久，明显缺乏真实性；关于身份证复印件，因其为复印件，不具有证明效力。第三人曾贤仁的质证意见：对该组证据三性及证明目的均无异议，该组证据证明原被告及第三人之间的债务转让行为是真实意思表示，是合法有效的，被告逸家公司应当为原告办理房屋备案登记等手续，房屋确认单及工程款给付确认单上面有其总经理及财务经理的签字及盖章，该房屋确认单及工程款给付确认单真实有效。被告逸家公司与曾贤仁之间关于西药厅土建工程已经结算完毕。证据二：2012年6月15日登报遗失声明一份。证明目的：证明原告将上述第一张证据丢失，并在报纸上刊登遗失声明的事实。被告逸家公司的质证意见：该证据的三性均有异议，该证据为原告向新消息报投递所产生，不能证明原告主张，与本案没有关联性。第三人曾贤仁的质证意见：该证据三性无异议。被告逸家公司辩称，我公司与原告从未签订任何房屋买卖合同，原告也未支付过任何价款，双方之间从未建立房屋买卖合同关系。原告所提交的《工程款给付确认单》载明房屋抵顶的相对方是曾贤仁，并非原告，若《工程款给付确认单》有效，房屋抵顶行为仅存在于被告与曾贤仁之间，原告与被告并未产生任何抵顶行为。原告所出示的《房屋确认单》中约定该确认单仅能作为指定顶账房使用，不作为任何交易或债权债务转移凭证，任何以本房屋确认单为标的的交易（包括但不限于转让、抵押、质押、出借、互易等）或债权债务转移均无效，责任由行为人承担，在《工程款给付确认单》有效的前提下，该房屋应当抵顶给曾贤仁，而非原告，依据《房屋确认单》中的约定，曾贤仁无权将涉案房屋再行抵顶给原告，另外该房屋确认单有限期为一年，截止原告起诉时止该房屋确认单已经失效，不具备任何法律效力。原告提供的证据存在明显瑕疵，证据中所盖公章与逸家公司现行使用公章完全不一致，其证据存在不真实的可能性。故我公司不应承担任何责任。原告变更诉讼请求违反法律规定，超过了法律规定的期限，不应予以认可。2014年2月25日第三人在法院传唤下没有到庭参加诉讼，依法第三人已经放弃了其诉讼权利，并应承担相应的法律后果，第三人所作答辩、质证及代理意见不应予以采纳，同时第三人所述事实与原告所陈述明显不一致，第三人所述其与被告之间所发生的债权债务关系时间为2012年7月18日但是原告陈述时间为2010年11月25日，两者所述事实，缺乏一致性，被告可以相信原告与第三人之间债权债务关系存有疑问，缺乏真实性，第三人陈述不应予以采信。被告逸家公司未提交证据。第三人曾贤仁辩称，原、被告与第三人签订的债务转让协议合法有效，第三人已经不是履行义务的主体不应承担责任，应当由被告对原告履行义务，因本案第三人欠原告的债务而被告又拖欠第三人工程款193706元，被告用其开发的逸家财富广场房屋，建筑面积42.11平米，抵顶拖欠第三人的工程款，后第三人又将该房抵顶给原告同时由被告出具的房屋确认单。原告是否变更诉请不影响被告逸家公司应承担的为原告履行办理房屋备案手续的责任和义务，2014年2月25日第三人没有到庭参加诉讼并不是第三人放弃诉讼权利的表现，而是第三人因客观原因未能参加，本次庭审第三人积极到庭，履行义务符合法律规定，故第三人答辩意见法庭应予以采纳，原告不知道第三人与被告之间债权债务的实际情况，至于债权债务发生时间不一致的情形不影响本案债务转移的成立，本案中原被告及第三人在达成债务转让行为时系三方真实意思表示，也符合债权债务转移的法律规定，故债务转让行为成立后被告取代原债务人成为新债务人其不履行债务的义务，原告不能再要求第三人承担债务，只能请求被告承担义务，故第三人已经脱离了债务关系不应承担责任。第三人曾贤仁未提交证据。经本院向被告逸家公司总经理马某某及被告逸家公司前会计朱某某做出询问笔录。笔录中马某某称工程款给付确认单上的字是其本人签的，公章是被告逸家公司以前使用过的印章。第三人将涉案房屋抵顶给周建莉的事情，被告逸家公司是知道的；朱某某称2010年11月25日，第三人向被告逸家公司索要工程进度款及民工工资，被告逸家公司没钱支付，因此由被告逸家公司总经理马某某担保，由原告代被告向第三人支付工程进度款及民工工资，第三人将公寓抵押给周建莉，并由被告出具房屋确认单及工程款给付确认单，由马某某签字同意，由财务总监陈某签字确认并同意，再到财务科做财务手续，此时房屋确认单已经生效。原告质证意见：马某某询问笔录中马某某承认工程款给付确认单上的签字是其本人所签，上面的被告逸家公司印章也是之前使用过的，马某某的陈述印证了原告的诉讼观点；对朱某某的询问笔录，朱某某的陈述证明了房屋确认单及工程款给付确认单上被告逸家公司印章是真实存在的，且实际使用，证实了原告诉求。被告的质证意见：马某某的询问笔录，代理人从逸家公司处了解的情况并未显示马某某系逸家公司总经理，马某某对其身份的表述仅为自述，并无相关书面证明予以确认。公司总经理仅为公司管理人员，并非法定代表人，不具备对外签订法律文书的权利，马某某所签订的相关文书不能当然的认为系逸家公司的行为。询问笔录中，马某某陈述本案证据中所加盖的公章“好像是以前的老章子”，并未明确确认庭审前代理人从逸家公司所了解的信息，逸家公司从未用过涉案公章。同时，马某某陈述与曾贤仁之间没有进行结算，从而证明逸家公司与曾贤仁之间债权债务不清，工程款范围并未锁定，存在逸家公司超付工程款的可能性；朱文荣的证言，因其与原告存在利害关系，其证言缺乏真实性，证人在2012年7月为逸家公司工作的同时又为原告办理房屋事项，明显存在利益冲突，其证言与事实不符，证人明确其并不知悉公司公章管理流程，所说公司具备两套公章不符合事实，证人无任何书面证据证实其所说明的情况。第三人的质证意见：对马某某及朱某某的笔录三性均无异议，两人的陈述能够证明房屋确认单及工程款给付确认单是真实的，同时证明三方的债务转让行为是有效的，被告逸家公司出具房屋确认单及工程款给付确认单时加盖公司印章，被告逸家公司应承担相应的责任。经审理查明，2010年11月25日，第三人曾贤仁与原告、被告逸家公司达成协议，第三人将被告抵顶给其的逸家财富广场房屋转让给原告，后原告将《工程款给付确认单》、《房屋确认单》和曾贤仁出具的房屋转让说明原件遗失，于2012年6月15日在新消息报刊登遗失声明。2012年7月18日被告逸家公司为原告补办《工程款给付确认单》、《房屋确认单》各一份。工程款给付确认单载明：兹以下列房屋抵顶曾贤仁工程款，用于西药厅土建工程项目的支付。该房屋为逸家·财富广场，公寓，面积42.11平米，单价4600元，总价为（大写）壹拾玖万叁仟柒佰零陆元，经双方协商同意，此单据具有合法效力。逸家公司总经理马某某、财务部总经理陈某以及逸家公司会计朱某某在工程款给付确认单上签字，并加盖逸家公司及郭玮印章；房屋确认单载明：周建莉，兹以下列房屋抵顶你方此房，用于抵顶西药厅土建工程款。位置：银川南门新汽车站。面积：42.11㎡。性质：公寓。结构：框架。单价：4600元。金额：193706元。备注：4号楼，注（此房抵顶西药厅地下室土建工程款，票据丢失，于2012年3月30日在新消息报登记丢失）。领单人：朱某某、周建莉。加盖逸家公司印章。第三人曾贤仁向原告出具的身份证复印件载明：此证件由本人提供，曾贤仁。本人同意将此房转签于周建莉名下，曾贤仁，2010年11月25日。庭审中第三人曾贤仁称此房即涉案诉争房屋。后原、被告双方之间是否存在房屋买卖合同存在争议，故原告诉至法院，请求判如所请。另查明，在本院受理的（2013）兴民初字第4704号原告林某某诉被告宁夏逸家房地产开发有限公司债权债务概括转移纠纷一案中，马某某对该案原告提交的工程款给付确认单上面“借款借据已打”字样的解释为：“钱已经上了财务帐，工程款已经从公司账上下了。工程款已经拿房子抵顶。只要是我签字的，工程款都已经上账做账了……”；“逸家财富广场”项目与“银川医药批发市场”为同一项目。涉案房屋初始登记在被告逸家公司名下，初始登记名为宁夏医药批发市场公寓。再查明，审理中，被告逸家公司对原告周建莉提交的工程款给付确认单及房屋确认单中宁夏逸家房地产开发有限公司公章的真实性提出异议，并申请对公章的真实性进行鉴定。后本院经银川市中级人民法院委托宁夏证泰司法鉴定所进行鉴定。因双方当事人无法提供同类样本材料，致使鉴定无法进行。2014年2月18日，银川市中级人民法院向宁夏证泰司法鉴定所出具终止委托鉴定通知书，终结本次委托。本院认定的上述事实，有原告提交的房屋确认单、工程款给付确认单、原告与第三人身份证复印件、2012年6月15日新消息报遗失声明、询问笔录、质证笔录、银川市中级人民法院出具的终止委托鉴定通知书以及原、被告和第三人当庭陈述在案为凭，经本院开庭质证和审查，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系。原、被告之间签订的房屋确认单载明双方买卖的房屋位置、结构、性质、面积、单价及金额，该房屋确认单符合房屋买卖合同构成要件，应认定为双方形成了房屋买卖合同法律关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案中被告欠付第三人工程款，第三人对被告享有债权，被告用其开发的涉案房屋抵顶第三人对其享有的债权。后第三人将对被告的债权转让给原告，被告同意且与原告签订了房屋确认单，原告应当支付给被告的购房款与被告应当支付的工程款进行了冲抵，应当视为原告已经向被告履行了支付涉案房屋购房款的义务，被告应当与原告签订正式的房屋买卖合同。关于房屋确认单及工程款给付确认单中房屋名称不一致问题，结合房屋确认单、工程款给付确认单的内容及法庭调查的情况，银川新南门汽车站公寓与逸家财富广场公寓系同一套房屋，被告有义务协助原告办理商品房预售登记备案手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：原告周建莉与被告宁夏逸家房地产开发有限公司之间关于逸家财富广场房屋买卖合同有效，被告宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告周建莉办理位于逸家财富广场的房屋的商品房预售登记备案手续。案件受理费300元，财产保全费1489元，合计1789元，由被告宁夏逸家房地产开发有限公司负担（此款原告周建莉已预交，被告宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告周建莉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  谷胜龙人民陪审员  白彩霞人民陪审员  石含元二〇一四年五月十九日书 记 员  罗 瑶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。