贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初95号原告：龙胜江，男，1969年11月16日出生，苗族，现租住凯里经济开发区。原告：杨老乌，女，1970年1月20日出生，苗族，住址同上。委托诉讼代理人（特别授权）：龙胜江，男，1969年11月16日出生，苗族，现租住凯里经济开发区。系杨老乌的丈夫。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州凯里经济开发区中昊大道**。统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，该公司经理，委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所执业律师。原告龙胜江、杨老乌与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称：凯威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月29日与龙江楠等三案公开开庭合并进行了审理。原告龙胜江、被告凯威公司的委托诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙胜江、杨老乌向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付城市基础设施交付违约金16427.15元；2、公共服务设施未达到交付违约赔偿金16427.15元；3、逾期交房违约金35707.95元；4、转移登记违约金29794.95元；5、房租补偿金35000元并支付本案全部诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2015年3月9日签订编号为：2014001099《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买了位于：凯里经济开发区春晖东大道3号凯威现代物流城（东区）3号楼一单元1-2-2号房，总房款为328544元，签订合同后，原告依照合同约定于2015年3月9日支付了首付款108544元，剩余229000元采取银行贷款支付（总房款328544元）已于2015年5月28日开始还贷款。合同约定，被告向原告交付商品房的时间为2015年12月31日前。合同到期后，被告违约未能将商品房交付与原告。之后，被告又单方拟定《延期交房补充协议》，约定于2017年6月30日交房，但之后被告再次违约，又单方拟定了《关于延期交房的谅解协议》，将交房日期延至2017年12月31日，但至今被告仍未能交付房屋。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告凯威公司辩称：一、对城市基础设施和公共服务设施双方没有约定交付时间；二、交房日期已经发生变更，2017年12月31日前答辩人无需承担违约责任；三、对转移登记违约金，法有明文规定，本案房屋没有交付使用，转移登记行为没有开始，答辩人不承担违约责任；四、对房租补偿，没有法律依据；五、被答辩人已丧失实体权利，应按谅解协议第7条承担违约责任。因此，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年9月3日，原告龙胜江、杨老乌作为买受人与出卖人凯威公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买凯威公司开发的凯威现代物流城（东区）第3号楼1单元2层1-2-2号房，房屋建筑面积为106.67㎡，房款总价为328544元；出卖人承诺在2015年12月31日前将房屋交付给原告，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；城市基础设施（上下水交付时达到使用条件，供电、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件；届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%；公共服务设施（公共配套设施、市政公用设施及园林绿地工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。同时，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条中约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付日期，若施工期间发生不可抗力等事项导致延误工期的，买受人表示理解，不视为违约，房屋交付日期顺延。合同签订后，原告向凯威公司支付了购房款328544元。另查明：2016年7月27日，原告龙胜江（乙方）、凯威公司（甲方）及案外人贵州省温馨阳光物业服务有限公司（丙方）签订了《关于凯威现代物流城东区项目延迟交房的补充协议》，主要内容为：“由凯威公司开发的凯威现代物流城东区项目，已经不能按照双方约定在二0一六年八月三十日进行交房，……达成如下补充协议：约定交房时间顺延至2017年6月30日，对已办好全部购房手续并按合同约定履行义务的业主，凯威公司按约定支付乙方从2016年8月30日起至乙方实际收房时止的违约补偿。补偿金额以2016年8月30日到实际交房时间的间隔为补偿计算时间，计算单位为每天，补偿标准以购房合同实际所付全部房价的万分之一。补偿金支付方式：全部以交房日期起应缴纳丙方的物业费及甲方代付费用（共4090元）相关费用充抵，包括：乙方的物业管理费用、天然气安装费用（2200元）、自来水开户费用（380元）、电表开户费用（520元）、有限电视开户费980元及门牌××元）等。完成上述补偿后，甲方额外免除乙方2个月物业管理费用，免除部分的费用由甲方向丙方另行支付。……”再查明，2017年10月1日，龙胜江与凯威房产公司再次签订《关于延期交房的谅解协议》，约定双方原补充协议仍然有效，2017年6月30日前的延迟交房赔偿仍然按照该协议执行。交房日期延至2017年12月31日。自2017年7月1日至实际交房期间凯威房产公司每天按照业主实际所支付房款总额万分之一的标准进行延迟交房赔偿，在此基础上从2017年10月1日开始至实际交房日止再对业主进行每月1000元的租房补偿。上述所有补偿以现金或实物抵扣的方式在交房前支付给乙方。还查明，截止至开庭之日，本案讼争的房屋仍未交房。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《关于凯威现代物流城东区项目延迟交房的补充协议》、《关于延期交房的谅解协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金。关于城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金的问题。被告辩称城市基础设施和公共服务设施双方没有约定交付时间，该部分违约金的合同行为不成立。本院认为《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件。现交付条件尚未成就，原告主张的违约金标准系退房时给予房屋总价款0.5%的赔偿。而现在原告并未主张退房，则违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。即城市基础设施交付违约金为328.54元（328544元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约赔偿金为328.54元（328544元×0.1%）。故被告的辩解理由，本院不予采纳。二、逾期交房违约金及转移登记违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》、《关于凯威现代物流城东区项目延迟交房的补充协议》、《关于延期交房的谅解协议》中的约定，已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。故逾期交房违约金从2016年8月30日计算至2018年12月28日为27926.24元（328544元×850天×0.0001）；逾期转移登记违约金从2016年7月1日计算至2018年12月28日为29897.5元（328544元×910天×0.0001）。三、房租补偿金。凯威房产公司至今未交付所售房屋，造成原告的经济损失是客观存在的，结合本地区居民消费水平和房屋出租行业的价格，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，凯威房产公司按《关于延期交房的谅解协议》约定的从2017年10月1日起按每月1000元支付房租补偿金较为适宜。故龙胜江、杨老乌主张的按每月1000元的标准从2016年1月1日起开始计算租金到2018年12月28日止的请求本院予以部分支持，起算时间应调整为从2017年10月1日起至2018年12月28日共计14个月28天的房租补偿金为14933.33元（14个月×1000元＋1000元÷30天×28天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告龙胜江、杨老乌城市基础设施交付违约金328.54元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金328.54元，共计657.08元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告龙胜江、杨老乌从2016年8月30日至2018年12月28日的逾期交房违约金27926.24元。三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告龙胜江、杨老乌从2016年7月1日至2018年12月28日的逾期转移登记违约金29897.5元。四、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告龙胜江、杨老乌从2017年10月1日起至2018年12月28日的房屋租金补偿14933.33元；五、驳回原告龙胜江、杨老乌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为1484元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担817元，由原告龙胜江、杨老乌负担667元。该款原告已向本院预交，本院不再退还，被告负担的部分由被告于履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  王莹二〇一九年三月二十六日书记员  袁瑛