山东省潍坊市寒亭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0703民初1702号 原告王义庆，男，1966年6月10日生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人吉华庚，山东元仓律师事务所律师。 委托诉讼代理人宋乔玉，山东元仓律师事务所律师。 被告山东铭焱工程咨询有限公司，住所地：山东潍坊市滨海经济技术开发区海化街以北、大海路以西数码广场写字楼******。统一社会信用代码：91370700090670568C。 法定代表人：鹿花燕，总经理。 委托诉讼代理人：刘美丽，女，1965年4月28日生，汉族，潍坊滨海央子法律服务所法律工作者。 原告王义庆与被告山东铭焱工程咨询有限公司（以下简称“铭焱公司”）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吉华庚、宋乔玉，被告的委托诉讼代理人刘美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告腾倒占用原告的位于寒亭区××街××××号楼××号商铺，向原告返还该房屋。2、依法判令被告向原告支付房屋占用费151976.45元。（自裁定之日2017年11月16日起按每天每平方米0.64元的标准计算至2018年7月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年11月16日从人民法院拍得位于寒亭区××街××××号楼××号商铺（执行裁定书（2016）鲁0703执2070号），取得上述商铺的所有权。其中上述房屋中的X号商铺由被告占有使用，原告多次要求被告腾倒并返还该房屋，被告一直不予理睬。后原告于2018年5月31日书面通知被告催促其腾倒并交付交房，但被告仍置之不理。被告占有使用原告所有的X商铺，拒不腾倒，被告应当自原告取得上述房屋之日起至被告向原告返还该房屋之日止，按市场租赁价格向原告支付房屋占用费。被告的上述行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。 被告辩称，原告诉讼主体错误，我方以合法手段在原告取得房屋所有权之前取得租赁使用权，依据《合同法》229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力。最高院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条第2款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。该房屋是被告通过案外人潍坊信谊房地产经营有限公司（以下简称“信谊公司”）合法租赁，并已实际使用，也已全部缴纳商铺租赁费、网络使用费、物业管理费、水电费、车位租赁费等相关费用，租赁期间自2016年5月26日至2022年5月26日，该房屋尚在租赁期内，我方有继续租赁使用权。为此请求法院依法驳回原告对被告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，提供如下证据： 1、寒亭法院（2016）鲁0703执2070号执行裁定，证明原告王义庆2017年11月16日经拍卖取得涉案房屋所有权。 2、寒亭法院（2016）鲁0703民初278号民事裁定书及送达回执、协助执行通知书，证明2016年1月22日寒亭法院作出民事裁定书于2016年1月25日对涉案房屋进行查封，同时民事裁定书依法送达市住建局，查封标的物包含涉案房屋。 3、不动产登记证，证明原告王义庆依据证据1的裁定于2018年5月21日办理房屋过户登记手续。 4、山东信德房地产土地评估测绘有限公司于2018年10月29日出具的山东信德房估字（2018）1030号《房地产估价报告》，该报告的第10页载明：涉案地产周围同地段同类房屋价值时点为2018年10月25日的租金单价为232元每平方米每年，即相当于每平方米每天0.64元，证明被告与案外人签订的房屋租赁合同约定的租金价格（每平方米每天0.119元）严重低于市场价格，双方存在恶意串通，侵害原告合法权益的情形。 5、2018年5月31日原告要求被告腾倒房屋通知，证明原告已将取得该房屋的事实告知被告，并书面通知被告腾倒涉案房屋，被告已签收。 对原告提供的证据，被告质证后认为： 1、对证据1-3真实性均无异议，但原告实际取得房屋所有权时间为2017年11月16日，我方已于2016年5月26日取得房屋租赁使用权，且我方对该拍卖事实不知晓。依据《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条：人民法院应当在拍卖5日前以书面或其他能够确认收悉的适当方式通知当事人和已知的物权人、优先购买权人或其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的应当视为放弃优先购买权。依据合同法230条：出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权。根据特别法优先于一般法的原则，拍卖出租的房屋的通知期限应当以合同法的规定为准。为此，被告认为该房屋在拍卖时应当通知租赁户，但被告至今未收到该房屋拍卖的任何通知。该房屋在拍卖前被告已实际取得了该房屋的租赁权和合法使用权。原告提供的查封裁定只是查封相关财产，并未注明查封该房屋，且对于该房屋查封时间不能确定，为此不予认可原告该证据的主张。根据原告提交的房屋登记证书看出，原告实际取得该房屋的时间为2018年5月21日。对协助执行通知书虽系复印件但真实性无异议，该查封时间为2016年1月25日，在查封时该房屋已出租给信谊公司，出租在先查封在后，为此原告的主张不能成立。 2、对证据4评估报告不予认可，该评估报告是原告单方委托不能作为证据使用，而且该评估报告是针对2018年该地段使用情况进行的评估，被告使用的房屋是于2016年租赁，2016年该地段尚未完善，其租赁费不能参照2018年使用价值。依据潍坊顺达房地产开发有限公司（以下简称“顺达公司”）与信谊房公司签订的房屋租赁合同第4条第1项约定：前5年免租，后10年按每平方米0.35元支付租金。被告与信谊公司所签订的房屋租赁合同第2条第2项约定：房屋赠3年使用3年共6年，由于该房屋在租赁时周边配套设施并不完善，为此出租时房屋租赁费是依据当时的市场价值约定的。 3、对证据6真实性有异议，不予认可，被告并未收到该通知，更不知晓该通知的相关内容，该通知开头是XXX，不能证明是通知了被告。 被告为支持其抗辩理由，提交如下证据： 1、顺达公司与信谊公司《房屋租赁合同》复印件一份（2018年11月1日补充加盖二公司公章）、2016年1月5日《房屋租赁合同补充协议》复印件（加盖两公司公章），证明涉案房屋于2015年12月28日由顺达公司出租给信谊公司；租赁期限为2015年12月28日至2030年12月28日；租赁费缴纳方式前5年免租，后十年每平方米0.35元；2016年1月5日双方在原合同的基础上将租赁费由每平方米0.34元变更为每平方米0.2元。 2、中国建设银行潍坊寒亭支行国内业务收款回单一份，证明2016年1月6日信谊公司按合同约定支付了定金30万元。 3、信谊公司与潍坊铭泽工程项目管理有限公司（以下简称“铭泽公司”）（已更名为：山东铭焱工程咨询有限公司）签订的《房屋租赁合同》，证明涉案房屋于2016年5月26日由信谊公司出租给被告。租赁期限自2016年5月26日至2022年5月26日止，租金每年8万元，共计24万元；该房屋租赁期租赁三年赠送三年，共计六年；中国建设银行单位客户专用回单一份，证实被告于2016年6月1日向原承租人信谊公司缴纳租赁费24万元；上述两份证据证明我方合法取得该房屋的租赁使用权，并且已经缴纳租赁费。 4、潍坊滨海经济技术开发区市场监督管理局《企业变更情况》，证明山东铭焱工程咨询有限公司原名“潍坊铭泽工程项目管理有限公司”，成立时间为2014年1月10日，法定代表人鹿花燕。 5、潍坊热诚物业管理有限公司收费票据（物业费、水电费、卫生费、网络费、车位租赁费）14张，证明一份，证实被告在租赁期内已经缴纳了相关费用。上述证据证明被告以合法形式租赁该房屋，且在租赁期内。依据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房住继续有效”。 6、潍坊唐风贸易有限公司（以下简称“唐风公司”）出具的租金说明，内容为：因我公司与铭泽公司协商租赁X号楼X沿街商铺的时间是2016年5月，其时该商铺是毛坯房，无法正常使用，需要铭泽公司自己出钱进行全面的装修施工。且当时周边商铺都未有公司及商铺过来营业，比较荒凉，铭泽公司将是周边入驻的第一家公司，切记需要引入该公司来增加小区其他商铺的人气，有利于其他商铺的后续租赁。所以我公司给予铭泽公司的商铺租金极大的优惠。 7、加盖“潍坊唐风贸易有限公司”印章的顺达公司与信谊公司签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》、唐风公司出具的说明书，内容为：之前在我公司与顺达公司签订“XX”小区商铺的《房屋租赁合同》复印件内盖“潍坊信谊房地产经营有限公司”公章事宜，是由于工作人员不熟悉情况，以为要和原合同内的公司名称保持一致，在未请示公司领导的情况下所盖的，对于此事中给第三方造成的延误，恳请谅解。 8、“潍坊唐风贸易有限公司”法人身份证明、企业信息信用公示报告、营业执照、法人李永波身份证复印件，证实该公司于2015年12月31日成立，法定代表人为李永波；2016年6月13日，“潍坊信谊房地产经营有限公司”更名为“潍坊唐风贸易有限公司”；2017年11月9日之前法定代表人为孙海军。 对被告提供的证据，原告质证后认为： 1、《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》只在签字页加盖公章，但是经过网络查询“潍坊信谊房地产经营有限公司”已于2016年6月13日更名为“潍坊唐风贸易有限公司”，因此信谊公司在被告补充加盖公章时，该公司已不存在，其公章当然不存在，因此加盖的公章涉嫌伪造行为，我方对其真实性不予认可。本案是对现房屋占有人被告依据其与信谊公司签订的转租合同占有房屋而提起的倒业之诉，是对被告的占有行为提起的诉讼，与顺达公司与信谊公司的签订租赁合同无关，该合同与本案无关联性；从合同内容看，不管是主合同还是补充协议，租赁价格过低，仅为0.2元，原告认为本合同双方可能存在价格显失公平，双方恶意串通之嫌，可能导致合同依法被撤销或者认定无效等情形，且该合同与本案并非同一法律关系，与本案无关，应当另案处理。 2、因本合同的双方当事人存在诸多的租赁或者其他业务关系，因此该30万元无法确认是为履行本合同支付的款项，我方不予认可。 3、证据3中的《房屋租赁合同》，因原告不是该合同的当事人，对该合同的真实性无法予以确定；该合同的签订时间（起始时间）是2016年5月26日，结合前面原告提交的查封裁定的查封时间是2016年1月22日，证明该合同签订时间在寒亭法院查封时间以后，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，不得对抗人民法院的查封；该合同第2条第1款约定的房屋租金为6年24万元，按此计算，相当于每平方米每天0.119元，严重低于该地段的市场租赁价格；该合同第2条第2款约定租金支付方式为前3年房租在签订合同时一次性付清，之后不再收取房租，该约定严重侵犯了原告的合法权益。综上，被告与案外人信谊公司在签订该合同时存在恶意串通，严重侵害原告的合法权益，依据合同法有关规定，即使不考虑该合同的真实性，该合同依法也应当予以撤销或者确认无效。同时根据最高院的上述规定，查封在前租赁在后，其不得对抗法院的查封，不适用买卖不破租赁的相关规定。 4、无异议。 5、被告提交的14份收款单据、银行回执三份，收款人均是韩妮，不能证明被告向出租人支付了款项，其他的收款凭证是潍坊热诚物业管理有限公司出具的收据，该收据中加盖的公章是合同专用章，明显违背了财务管理制度，且没有相应的付款凭证，也不能证明其向出租人支付了相应款项；该组证据不能证明被告其占有涉案房屋的合法性，对该组证据不予认可，与本案无关。 6、顺达公司与信谊公司均非本案当事人，原告对其双方签订的房屋租赁合同不知情，对该合同的真实性、合法性、关联性均不予认可。该合同明确约定，如承租人进行转租，须经顺达公司书面同意。但本案被告并未提供顺达公司书面同意该房屋进行转租的证据，因此信谊公司同本案被告签订的转租合同不成立。顺达公司在同信谊公司签订该房屋租赁合同时，顺达公司已存在多起债务纠纷，并已被起诉，在顺达公司被债权人依法追索的情况下，同信谊公司签订租赁合同，具有恶意串通，损害第三人利益的情形，该合同依法应当认定为无效合同。 7、顺达公司与信谊公司签订的房屋租赁合同及补充合同约定的房屋租金价格仅为0.2元/平方米/天，价格明显过低，显失公平，该合同应当依法撤销。 8、工商登记显示,信谊公司成立于2015年12月31日，而其提供的与顺达公司签订的房屋租赁合同的签订时间在2015年12月28日之前。该合同签订时，信谊公司尚未成立，因此该合同应是为应付本案而伪造的虚假合同。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：对原告提交的证据，被告对原告提供的法律文书与不动产登记证真实性无异议，仅提出其作为承租方丧失优先购买权，被告该项抗辩意见与本案无关，且本院已于2017年7月24日向铭泽公司依法送达拍卖通知书，并于2017年9月27日向顺达公司依法送达拍卖通知书，即涉案房产拍卖之前被告等当事人已知悉相应拍卖信息，被告并未主张优先购买权，故该抗辩意见无事实与法律依据，本院不予采纳，对原告提供的书证本院予以采纳；对原告提交的《房地产估价报告》，被告对委托程序与租赁价值提出异议，本院已告知被告可在指定期限内申请重新鉴定，但被告当庭表示不申请鉴定，该报告虽系原告单方委托，但形式要件完备，评估结果合理，本院予以采信；对原告提交的房屋腾倒“通知”，被告工作人员刘炜军已签收，本院予以采信。对被告提供的证据，被告提交的《房屋租赁合同》及《补充协议》、30万元定金回单，因信谊公司已于2016年6月13日更名为唐风公司，被告第一次提交的合同与协议所加盖公章与事实相互矛盾，但结合租赁定金交纳事实，顺达公司将涉案房产租赁给信谊公司属实，对该事实本院予以认定；但被告与信谊公司签订的转租合同，系在涉案房产被本院查封（2016年1月28日）之后签订，被告虽实际占有、使用涉案房产，但合同效力有待商榷;被告提交的物业、水电费等收据，与被告占用涉案房屋事实能够相互印证，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月王捷因民间借贷纠纷向本院起诉顺达公司、金建明，在诉讼过程中，根据王捷申请，本院于2016年1月28日对顺达公司名下的位于寒亭区××街××××号楼××号商铺予以查封，查封期限三年（自2016年1月25日至2019年1月24日）。后本院于2016年6月7日作出（2016）鲁0703民初278号民事判决书，判决顺达公司返还王捷借款本金350万元及利息。王捷申请本院强制执行，本院（2016）鲁0703执字第2070号案件执行过程中，本院依法委托潍坊鑫源拍卖有限公司对寒亭区××街××××号楼××号商铺进行公开拍卖，该拍卖公司向本院发出“拍卖通知书”并在潍坊晚报刊登拍卖公告，本院于2017年7月24日、2017年9月27日分别向铭泽公司、顺达公司依法送达拍卖通知书。在拍卖过程中，原告依法拍得位于寒亭区××街××××号楼××号商铺，建筑面积分别为920.4平方米、587.5平方米、75.02平方米。本院于2017年11月16日制作（2016）鲁0703执2070号执行裁定书，裁定涉案房产所有权归原告所有。原告于2018年5月21日对寒亭区X号商铺办理了不动产权登记手续，不动产权登记证号为：鲁（2018）潍坊市寒亭区不动产权第0027544号。 因寒亭区X号商铺由被告占有并使用，原告于2018年5月31日书面通知被告“请你在街道本通知后5日内与本人联系协商该房屋的租赁、腾倒等有关事宜，逾期不与本人联系洽商，本人将依法收取房屋”，被告工作人员刘炜军签收。因被告未予配合，原告于2018年8月1日诉至本院。 另查明，2015年12月18日，顺达公司（出租人）与信谊公司（承租人）签订《房屋租赁合同》。主要内容为：顺达公司将位于寒亭区××街××××小区××楼××号楼××X室、X号楼商业2-01、2-02、2-03、2-04、2-05、X号商业3-01、3-02，共八间建筑面积14829.21平方米的房屋租赁给信谊公司；租赁期限为2015年12月28日至2030年12月28日；租金为0.35元／㎡；租金支付期限与方式为：前5年免租、后十年按0.35元／㎡支付租金，每年的一月一号至十号缴纳下一年的租金；出租人允许承租人转租租赁房屋；合同同时对解除条件、违约责任等内容进行了约定。该合同被告于2018年11月1日补充加盖顺达公司与信谊公司印章，后于2018年12月13日加盖唐风公司印章。 2016年1月5日，顺达公司与信谊公司签订《房屋租赁合同补充协议》，主要内容为：原房屋租赁合同第三条租金“按0.35元/㎡支付租金”变更为“0.2元/㎡支付租金”。该补充协议被告于2018年11月1日补充加顺达公司与信谊公司印章，后于2018年12月13日加盖唐风公司印章。 2016年1月6日，信谊公司孙海军通过中国建设银行潍坊寒亭支行向顺达公司支付定金30万元。 2016年5月26日，信谊公司（出租方）与铭泽公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：信谊公司将位于寒亭区××街××××号楼××街商铺（房屋面积920.4㎡）出租给铭泽公司；租赁期限3年，赠3年，共6年，自2016年5月26日至2022年5月26日止；房屋租金每年8万元，共计24万元，协议签订后2日内承租方一次性给付到出租方指定账户。2016年6月1日，铭泽公司通过中国建设银行向信谊公司转账24万元。 再查明，原告于2018年10月单方委托山东信德房地产土地评估测绘有限公司对涉案房地产（位于寒亭区××街××号××××号楼××街××房，建筑面积920.4㎡）租金价值进行评估，该公司于2018年10月29日出具山东信德房估字（2018）1030号《房地产估价报告》，评估结果为：评估对象在价值时点2018年10月25日的年租金市场价值为人民币213533元，单价为232元／平方米／年。 “潍坊铭泽工程项目管理有限公司”于2014年1月10日成立，法定代表人鹿花燕，2018年5月30日更名为“山东铭焱工程咨询有限公司”。 “潍坊信谊房地产经营有限公司”于2015年12月31日成立，法定代表人孙海军，2016年6月13日更名为“潍坊唐风贸易有限公司”，法定代表人李永波。 本院认为，原告通过法院拍卖程序于2017年11月16日取得潍坊市寒亭区X号商铺的所有权，并于2018年5月21日办理不动产权登记手续，对该事实原、被告均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：2016年1月25日涉案房屋被法院依法查封后，信谊公司与被告签订的转租合同是否有效并继续履行。第一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的并不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“买卖不破租赁”的原则性规定。顺达公司与信谊公司签订的租赁合同虽在涉案房产被查封之前，顺达公司亦允许承租人转租房屋，但房屋转租可能会对租赁房屋的使用方式、租赁用途、装饰装修、租赁价格等因素发生影响，信谊公司与被告签订的转租合同系对顺达公司与信谊公司所签订原合同内容的变更；同时，法院在诉讼过程中对房产的查封系对不动产现状的财产保全措施，亦系对涉案财产采取的限制当事人处分的强制措施，查封期间不允许对不动产财产状况进行随意改变，以避免财产损失、保障权利人利益，顺达公司作为出租人，信谊公司作为承租人，均有义务妥善管理被查封房产的状态与价值；而在王捷诉顺达公司民间借贷纠纷案诉讼过程中，信谊公司将涉案房屋转租给被告，系对被查封财产占有、使用、收益权利的改变，违反了查封期间财产管理的禁止性规定，故信谊公司与被告签订的转租合同系无效合同。第二，对于租赁费的约定，顺达公司与信谊公司于2015年12月28日签订的租赁合同中对涉案房产的租金约定为0.35元/㎡，2016年1月5日将租金下调为0.2元/㎡，2016年6月1日信谊公司以租三年赠三年的方式将房屋转租给被告，虽然合同中约定“每年8万元，共计24万元”，租金单价为0.238元/㎡（240000元÷3年÷365天÷920.4㎡），但租金实际单价为0.119元/㎡（240000元÷6年÷365天÷920.4㎡），涉案房产租金价格半年内由0.35元/㎡降至0.119元/㎡，租赁费下降幅度较大，不符合现阶段经济发展增长趋势，亦是对权利人权益的损害，显失公平。综上，信谊公司与被告所签订的转租合同系无效合同，被告占用涉案房屋无法律依据，应当为原告腾倒房屋；同时，原告作为涉案房产所有权人对转租合同并无承继之意，转租合同无继续履行之必要。对于原告主张的房屋占用费151976.45元，因被告无权占用原告房产，侵害了原告对该房产的占有、使用、收益权益，应当承担赔偿责任，相应赔偿标准以租金市场价值计算为宜；原告单方委托评估的租金单价为232元/平方米/年，即约为0.64元/㎡/天，被告虽对该评估价值提出异议，但在本院告知其有权利重新申请司法评估后被告表示放弃该项权利，故租金价值应以原告委托评估的价值为准，原告主张自2017年11月16日至2018年7月31日（共计257天）的租金损失符合法律规定，但租金损失数额应为150350.50元（232元/㎡/年÷365天×257天×920.4㎡）。故原告要求被告腾倒房屋并支付租金损失的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第一项、第二项、第八项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告山东铭焱工程咨询有限公司向原告王义庆腾倒其占用的位于潍坊市寒亭区××街××××号楼××号商铺，限于本判决生效后三十日内履行完毕； 二、被告山东铭焱工程咨询有限公司向原告王义庆支付房屋占用费150350.50元； 三、驳回原告王义庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3307元，由被告山东铭焱工程咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 尹 凌 人民陪审员 刘 丽 人民审判员 曹素霞 二〇一九年三月二十七日 助理审判员 卢庆慧 书 记 员 耿春辉