江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0104民初2100号原告（案外人）：赖莎莎，女，汉族，1983年6月17日出生，住所地广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：严海星，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201110802119。委托诉讼代理人：程晶晶，江西豫章律师事务所律师。执业证号：13601201511478820．被告（申请执行人）：南昌市进贤县聚盛小额贷款股份有限公司，住所地江西省南昌市进贤县胜利路**，统一社会信用代码：91360100584028671D。法定代表人：赵建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳望星，男，汉族，1962年6月23日出生，住，住所地江西省南昌市东湖区该公司员工。第三人（被执行人）:方贤策，男，汉族，1990年2月4日出生，住，住所地江西省南昌市新建县/div>第三人（被执行人）:胡宾，男，汉族，1987年2月28日出生，住，住所地江西省南昌市新建县/div>原告赖莎莎与被告南昌市进贤县聚盛小额贷款股份有限公司（以下简称“进贤聚盛小额贷款公司”）、第三人方贤策、第三人胡宾案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖莎莎的委托诉讼代理人严海星，被告进贤聚盛小额贷款公司的委托诉讼代理人欧阳望星到庭参加诉讼。第三人方贤策、胡宾经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖莎莎向本院提出诉讼请求：1、判令撤销南昌市青云谱区人民法院作出的（2018）赣0104执异8号民事裁定书;2、请求终止要求原告限期搬出位于南昌市房屋的强制执行措施;3、请求终止要求原告限期搬出位于南昌市红谷滩新区房屋的强制措施。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告对案涉两处房屋享有合法、有效的租赁权，且已经由人民法院生效的民事调解书、民事判决书予以了确认。根据原告提供的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》的约定，原告赖莎莎通过与胡宾、方贤策进行债权债务的抵销，分别获得了南昌市房屋、红谷滩新区中央广场Ｂ区准甲办公楼1610室（第16层）的承租权，租赁期限均为20年，自2014年6月15日起至2034年6月14日止。原告提交的南昌市新建县人民法院（2015）新民三初字第73号民事调解书、南昌市东湖区人民法院（2015）东红民初字第536号民事判决书也分别依法确认了原告对案涉上述房屋享有合法、有效的承租权。二、南昌市青云谱区人民法院（2014）青民二初字第296号民事判决，并没有确认被告南昌市进贤县聚盛小额贷款股份有限公司对案涉房屋享有优先受偿权。三、原告赖莎莎在取得案涉两处房屋的租赁期和承租权后，已经实际占有、使用了该两处房屋，并且在案涉房屋中取得了收益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议规定》）第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，原告赖莎莎对案涉房屋在人民法院查封之前已经签订了合法、有效的书面租赁协议，且该书面租赁协议也已经由人民法院生效的法律文书予以了确认，同时，原告赖莎莎基于合理的信赖在签订完租赁协议后，已经实际占用、使用了该不动产。根据上述法律的规定，原告赖莎莎请求，在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，具有法律依据，是合法、合理的。被告进贤聚盛小额贷款公司辩称：一、原告要求判令撤销（2018）赣0104执异8号民事裁定书的主张缺乏事实和法律依据。1、执行裁定书是人民法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。（2018）赣0104执异8号民事裁定书是青云谱区人民法院在执行（2014）赣青民二初字第295号、296号民事判决的过程中，依照法律程序，组成合议庭审理查明事实真相后，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，驳回原告赖莎莎向法院提出执行异议的有效法律文书。2、原告赖莎莎于2018年7月3日签收执异裁定书后，没有在裁定书中规定的“如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向南昌市中级人民法院提起复议”，说明异议人赖莎莎已经认可、服从法院裁定，但其又以同样诉求变换手法提出执行异议之诉，是典型的烂诉、缠诉行为，是与被执行人恶意串通、相互勾结、逃避债务，故意拖延、拒绝履行的违法行为。二、原告要求确认房屋租赁协议有效并终止法院对已抵押房产的强制执行措施的主张缺乏事实和法律依据。1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。3、南昌市青云谱区人民法院（2014）赣青民二初字第295号、296号民事判决书已经查明，被执行人方贤策为向申请执行人聚盛小贷公司借款，以其名下的南昌市红谷滩新区中央广场Ｂ区准甲办公楼1610室房屋作为借款合同的抵押担保，并于2013年11月14日办理了他项权证。被执行人胡宾以其名下的南昌市新建区房屋作为被执行人方贤策向申请执行人聚盛小贷公司的借款合同的抵押担保，并于2013年11月28日办理他项权证，上述两处房产设立抵押权的时间均早于租赁给异议人赖莎莎的时间，故赖莎莎以其租赁权提出的执行异议和申请解除对涉案房屋的执行措施不能成立。4、在抵押合同中，第十条抵押人声明与承诺：“抵押物不存在所有权或经营管理权方面的争议，依法可以设定抵押，不会受到任何限制，不存在被查封、扣押、被监管、出租、拖欠税款、工程款等其他影响抵押权人实现抵押权的情形”，同时抵押人为保证我公司抵押权的实现，还分别以《承诺书》的方式作出如下承诺：该房产不是本人唯一的住所。若贵公司需依法行使抵押权时，本人保证在收到通知后五日内，搬离、清空、交付该抵押房产。上述承诺充分证明了抵押房产未出租的事实。5、自2015年8月我公司被迫申请执行以来，青云谱区人民法院在先后多次前往上述房产地址送达执行裁定书、通知等法律文书过程中，上述房产均处于无人闲置状态，2016年12月16日评估人员在实地勘察、拍照过程中也未看见有人居住或使用迹象，故原告赖莎莎称其占有、使用了案涉两处房屋明显与事实不符。三、原告提交的《房屋租赁协议》、《房屋租赁协议补充协议》内容均为房屋使用权抵债等关系，且未经备案登记，也没有实际发生租金支付和开具税务发票，被执行人又拒不到庭应诉，我们认为“租赁协议”是被执行人通过虚构租赁关系，串通案外人主张长期租赁，倒签租赁权起止时间的虚假协议，上述“协议”名为租赁，实际为房屋使用权抵债关系，系原告与被执行人恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，应为违法和无效。同时，原告提交的2015年8月7日新建县人民法院（2015）新民三初字第75号民事调解书，只是原、被告双方自已达成的出租协议，2016年11月29日东湖区人民法院（2015）东红民初字第536号民事判决书直接判决“驳回原告赖莎莎的诉讼请求”，上述两案均未判决确认承租权，可以清楚地看出被执行人为了达到以“承租权”抗拒法院执行目的而有预谋、精心策划的虚假诉讼。请求法院依法驳回原告的异议，维护我公司的合法权益。第三人方贤策、胡宾未到庭。原告围绕其主张提交了如下证据：1、限期搬迁通知书2份；2、（2018）赣0104执异8号执行裁定书及送达回证；3、房屋租赁协议2份和房屋租赁补偿协议2份；4、南昌市新建县人民法院(2015)新民三初字第73号民事调解书、南昌市东湖区人民法院(201)东红民初字第536号民事判决书。被告进贤聚盛小额贷款公司对证据1、2无异议；认为证据3没有原件，且租赁合同均签订在抵押登记后，是虚假的；认为证据4东湖区人民法院的判决书是驳回赖莎莎的诉讼请求，并没有确定租赁关系，认为新建县法院调解书显示原告赖莎莎与胡宾补签租赁协议是在2015年8月，原租赁协议（复印件））签订时间是2014年6月，都是在房产抵押登记之后，不能对抗法院执行。被告进贤聚盛小额贷款公司围绕其主张提交了如下证据：1、他项权证、最高额抵押合同、抵押物清单、抵押人承诺书等，证明被执行人上述两处房产设定抵押权的时间均早于异议人赖莎莎所出示的租赁合同时间；抵押物不存在所有权或经营管理权方面的争议；抵押房产不是唯一住所。2、司法评估委托函、评估报告送达公告，证明被执行人上述两处房产2016年11月29日经法院抽签委托评估，并于2017年2月15日公告送达评估结果，执行程序合法有效。原告对证据1的证明目的有异议，认为抵押合同只是债权行为，他项权证也是行政登记行为，该合同和登记行为并没有得到法院司法确认，即不享有优先受偿的权利。原告对证据2的三性均无异议，但认为该执行行为应该保障原告赖莎莎的承租权。经审理查明：进贤聚盛小额贷款公司与方贤策、胡宾借款合同纠纷一案，本院于2015年3月31日作出（2014）青民二初字第296号民事判决书，判决：一、限被告方贤策在本判决生效后七日内一次性偿还原告进贤聚盛小额贷款公司借款本金283.5万元，支付利息207522元，合计人民币3042522元；自2014年10月11日起至还清欠款时的利息按月利率1.8%计算；二、被告胡宾对被告方贤策的上述还款义务承担连带保证责任，被告胡宾承担保证责任后有权向被告方贤策追偿。该判决发生法律效力后，根据申请执行人进贤聚盛小额贷款公司申请，本院于2015年8月25日立案执行，案号为（2015）青执字第424号。作出上述判决的同日，本院另行对进贤聚盛小额贷款公司与胡峰、方贤策、胡宾借款合同纠纷一案，作出（2014）青民二初字第295号民事判决书，判决：一、限被告胡峰在本判决生效后七日内一次性偿还原告进贤聚盛小额贷款公司借款本金121万元，支付利息88572元，合计人民币1298572元；自2014年10月11日起至还清欠款时的利息按月利率1.8%计算；二、被告胡宾、方贤策对被告胡峰的上述还款义务以其提供的抵押物承担保证责任，原告进贤聚盛小额贷款公司对被告胡宾提供位于南昌市新建区的房产在债权数额130万元内有优先受偿的权利，对被告方贤策提供位于南昌市红谷滩新区的房产在债权数额60万元内有优先受偿的权利。该判决发生法律效力后，根据申请执行人进贤聚盛小额贷款公司申请，本院于2015年8月25日立案执行，案号为（2015）青执字第425号。该两案执行过程中，本院于2016年6月15日依法分别作出（2015）青执字第424号执行裁定书、（2015）青执字第425号执行裁定书，经申请执行人进贤聚盛小额贷款公司申请，本院决定对被执行人方贤策名下的南昌市红谷滩新区中央广场Ｂ区准甲办公楼1610室房屋和被执行人胡宾名下的南昌市新建区房屋进行评估、拍卖，并于2017年10月9日、2017年11月29日依法发出限期搬迁通知书，责令上述两处房产的使用人车投宝公司、胡宾在限定的时间内从上述房产中搬出，如拒不搬出，本院将依法强制清场，并追究相应的法律责任。案外人赖莎莎以其对案涉房产享有租赁权为由提出执行异议，本院于2018年7月3日作出（2018）赣0104执异8号执行裁定书，驳回赖莎莎的异议请求，并告知如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向南昌市中级人民法院提起复议，于2018年7月4日将裁定书送达案外人赖莎莎。案外人赖莎莎不服该裁定，于2018年7月19日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：本案第三人（被执行人）方贤策在向本案原告进贤聚盛小额贷款公司申请300万元贷款时，为保证2013-11聚盛个贷字第031号借款合同［即（2014）青民二初字第296号民事判决所涉借款合同］的履行，与原告进贤聚盛小额贷款公司签订了一份编号为2013-11聚盛高抵字第003号最高额抵押合同，该合同约定由本案第三人（被执行人）方贤策提供其名下位于南昌市红谷滩新区作为借款合同的抵押担保，并于2013年11月14日进行了他项权登记，债权数额为300万元，他项权证号：洪房他证红谷滩新区字第××号。本案第三人（被执行人）胡宾在胡峰（其他案外人）向本案原告进贤聚盛小额贷款公司申请130万元贷款时，为保证借款合同［即（2014）青民二初字第295号民事判决所涉借款合同］的履行，与原告进贤聚盛小额贷款公司签订了一份编号为2013-11聚盛高抵字第004号最高额抵押合同，该合同约定由本案第三人（被执行人）胡宾提供其名下位于南昌市新建区房屋作为借款合同的抵押担保，并于2013年11月28日进行了他项权登记，债权数额为130万元，他项权证号：新房他证新建字第××号，他项权证附记：该笔为最高额抵押登记；债务履行期限为2013年11月25日至2014年11月24日。本案原告（案外人）赖莎莎（承租方）于2014年6月15日、2014年6月20日与本案第三人方贤策（出租方）签订《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》，约定方贤策将位于南昌市红谷滩新区，总面积196.39平方米的房屋按现状出租给原告赖莎莎，租赁期限为20年，自2014年6月15日起至2034年6月14日止；20年租金为942672元，租金交纳采取承租方一次性向出租方支付全部20年租金942672元的方式，已与方贤策欠赖莎莎借款进行相应折抵，该20年房租赖莎莎已经一次性付清。2015年5月25日，赖莎莎以方贤策口头告知不再出租涉案房屋为由将方贤策诉至南昌市东湖区人民法院，该院因方贤策未到庭，缺席审理，（2015）东红民初字第536号民事判决认为，当事人双方签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》符合《中华人民共和国合同法》规定的合同成立要件，根据合同记载的内容和原告的陈述，被告已将合同的标的物交付原告使用，双方并未产生争议，因此，在没有任何人对该合同的效力提出异议的情况下，原告与该实际履行的合同无直接诉讼的利益，原告以被告口头告知不再出租涉案房屋为由起诉请求确认该合同有效并要求被告继续履行，证据不足，于法无据，判决驳回原告赖莎莎的诉讼请求。本案原告（案外人）赖莎莎（承租方）于2014年6月15日、2014年6月20日与本案第三人胡宾签订《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》，约定胡宾将位于南昌市，总面积137.81平方米的房屋按现状出租给原告赖莎莎，租赁期限为20年，自2014年6月15日起至2034年6月14日止；20年租金为12万元，租金交纳采取承租方一次性向出租方支付全部20年租金12万元的方式，已与胡宾欠赖莎莎借款进行相应折抵，该20年房租赖莎莎已经一次性付清。后赖莎莎以协议签订后，胡宾无故不履行义务为由将其诉至江西省新建县人民法院，经法院组织调解，双方当事人对上述房屋租赁协议内容再行签订协议，南昌市新建县人民法院（2015）新民三初字第73号民事调解书对双方租赁协议进行了确认。上述事实，有限期搬迁通知书（2份）、（2018）赣0104执异8号执行裁定书及送达回证、房屋租赁协议2份和房屋租赁补偿协议2份、南昌市新建县人民法院(2015)新民三初字第73号民事调解书、南昌市东湖区人民法院(2015)东红民初字第536号民事判决书、他项权证、最高额抵押合同、抵押物清单、抵押人承诺书、司法评估委托函、评估报告送达公告、本院（2014）青民二初字第295号、296号民事判决书、（2015）青执字第424号、425号执行裁定书及原、被告陈述在案佐证。本院认为：根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审查监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日十五日内向人民法院提起诉讼。”本案原告赖莎莎系执行案件的案外人，其基于对执行标的物即案涉两套房产主张租赁权而提出执行异议，以排除对该执行标的物的强制执行，属于案外人异议，而非利害关系人对执行行为的异议，其对驳回其执行异议裁定不服，在法定期间内通过向执行法院提起案外人执行异议之诉解决纠纷，不违反民事诉讼法对救济途径设置的实质规定。本院（2014）青民二初字第296号民事判决书已经查明，被执行人方贤策为向申请执行人聚盛小贷公司借款，以其名下的南昌市红谷滩新区中央广场Ｂ区准甲办公楼1610室房屋作为借款合同的抵押担保，并于2013年11月14日办理了他项权证；本院（2014）青民二初字第295号民事判决书已经查明，被执行人胡宾以其名下的南昌市新建区房屋为其他案外人胡峰向申请执行人聚盛小贷公司的借款提供保证，并于2013年11月28日办理了他项权证，故被告聚盛小贷公司对案涉两套房产享有合法有效的抵押权，生效民事判决亦确认被告聚盛小贷公司对案涉两套房产在债权数额内享有优先受偿权。原告赖莎莎虽向本院提交了《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》等证据证实其对案涉房产存在租赁权，但租赁期间均从2014年6月15日开始，上述两处房产设定抵押权的时间均早于租赁给原告赖莎莎的时间。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，本案并无符合规定的除外情形，故原告赖莎莎就执行标的即案涉两套房产不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告请求撤销执异裁定及终止限期搬出案涉两套房产的强制措施的诉讼请求不予支持。原告起诉时对起诉状中要求确认原告与胡宾、方贤策分别签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》有效的请求项已予以删除，且亦未就此交纳诉讼费用，本院对此不予确认。第三人方贤策、胡宾经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告赖莎莎的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告赖莎莎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  谢晓敏人民陪审员  熊 燕人民陪审员  谢 英二〇一九年三月十五日书 记 员  熊 旻