安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）滁民一终字第00128号上诉人（原审原告）：徐成立，男，1973年5月26日出生，汉族，农民。上诉人（原审原告）：韩贤凤，女，1973年4月17日生，汉族，农民，系徐成立之妻。上述两上诉人的共同委托代理人：叶志军，安徽俊和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：明光市名仕房地产开发有限公司。法定代表人：吴国荣，该公司总经理。委托代理人：魏兴奇，安徽儒林律师事务所律师。上诉人徐成立、韩贤凤与被上诉人明光市名仕房地产开发有限公司（以下简称名仕房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院于2013年10月24日作出的（2013）明民一初字第01497号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月8日公开开庭审理了本案。上诉人徐成立及其与韩贤凤的共同委托代理人叶志军，被上诉人名仕房地产公司的委托代理人魏兴奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年8月10日，徐成立、韩贤凤与名仕房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了名仕房地产公司开发的名仕花园4幢3单元402室商品房一套，合同第四条第3项约定，按套计算该商品房总价款为28.3万元；第十五条约定，出卖人在商品房交付使用后180日，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；但该合同未约定交房期限。在合同附件第12条中约定，出卖人统一代办各种手续，费用按揭贷款每户暂缴1.5万元，正常付款的每户暂缴1.3万元，多退少补。合同签订后，徐成立、韩贤凤以按揭方式付齐了全部房款。2009年11月5日，购买名仕花园房产的业主汪莉向原审法院提起诉讼，要求判令名仕房地产公司支付违约金73.37元／日至实际交房日止、退还多收的8000元、支付层高违约金8315元、在合理期限内交房。名仕房地产公司于2009年11月17日提起反诉，要求判令终止合同、其收回房屋，并判令汪莉支付其违约金3200元、房屋看管费15000元。在审理后，原审法院作出（2009）明民一初字第1627号民事判决书，在该判决书的被告辩称中有“关于8000元应属房款，汪莉签订合同时交了8000元，其他所有买房人都交了8000元”的表述，汪莉也提供了名仕房地产公司收取8000元的收款收据。宣判后，汪莉与名仕房地产公司均不服该判决并提起上诉，滁州市中级人民法院以事实不清，证据不足为由发回重审，原审法院又作出（2011）明民一初字第00066号民事判决书，其中支持了汪莉要求名仕房地产公司退还多收房款8000元的诉讼请求。原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。徐成立、韩贤凤提供的证据只能证明其与名仕房地产公司存在商品房买卖合同关系，其实际付款与合同约定的价款一致，却不能证明存在名仕房地产公司除房款外又多收取了8000元的事实，故徐成立、韩贤凤仅凭安徽省明光市人民法院（2009）明民一初字第1627号民事判决书中名仕房地产公司在辩称中的相关陈述，主张名仕房地产公司退还多收取费用8000元的证据不足。因徐成立、韩贤凤没有提供涉案房屋交付使用的具体日期和由于出卖人的原因造成其没有在约定期限内取得房地产权证等相关证据，故徐成立、韩贤凤要求名仕房地产公司支付逾期办证违约金2830元的请求缺乏依据。因徐成立、韩贤凤未提供名仕房地产公司已实际收取办证费用3000元且剩余1600元的依据，其主张名仕房地产公司应退还多收取的办证费用1600元的请求也不能成立。在徐成立、韩贤凤提供的由自己持有的合同中，已明确约定房屋的计价方式为按套计算，故其以面积不足为由主张返还房屋面积不足部分房款2695元的请求不符合合同约定，韩贤凤、徐成立的诉讼请求不予支持。原审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告徐成立、韩贤凤的诉讼请求。案件受理费178元，公告费150元，由原告韩贤凤、徐成立负担。徐成立、韩贤凤上诉称：1、其一审提交的证据证明，名仕房地产公司自认收取了所有购房户8000元，且一审中名仕房地产公司未答辩、未出庭应诉提出反驳意见，足以认定名仕房地产公司收取了8000元，该费用系额外收取，应当退还；2、其交纳了办证费15000元，合同约定多退少补，办证后，名仕房地产公司与购房户结算办证费用时，收回了预交办证费收据，向购房户出具购房办证费明细单，对于有票据的费用和结算时退还的部分费用，其予以认可，后经过上访，名仕房地产公司又退还1400元，对剩余的1600元，名仕房地产公司应当退还；3、双方签订合同中原约定购房款按面积计价，后名仕房地产公司单方涂改，未得到其认可，根据相关法律及司法解释的规定，其有权要求名仕房地产公司返还房屋面积不足部分的购房款2695元；4、双方所签订的合同约定名仕房地产公司负有办理涉案房屋产权证书的义务，备案期限为180日，法定办证时间是交房后的90日内，但名仕房地产公司直到2011年1月20日才为其办理了产权证书，逾期15个月，应按购房款1%支付违约金2830元。请求依法撤销原判决，改判名仕房地产公司退还多收取的费用8000元、退还多收取的办证费用1600元，返还面积不足部分购房款2695元、支付不能在约定的期限内取得房地产证的违约金2830元。名仕房地产公司答辩称：1、名仕房地产公司未收取徐成立、韩贤凤8000元，徐成立、韩贤凤实际支付的购房款与合同约定的价格一致，徐成立、韩贤凤无证据证明名仕房地产公司在购房款之外多收取了8000元，且其依据的判决未生效，因此，徐成立、韩贤凤要求名仕房地产公司退还8000元无事实依据；2、名仕房地产公司未收取徐成立、韩贤凤办证费用，且所有的相关费用已经结清，徐成立、韩贤凤要求退还1600元无事实依据；3、双方签订的合同约定按套计价，不存在面积不足的问题，也就不存在房屋面积不足返还购房款的责任；4、其公司不存在逾期办证的违约行为，不应当承担违约责任。请求驳回徐成立、韩贤凤的上诉请求，维持原判决。本院查明的事实除与原审查明的事实一致外，另根据原审法院（2011）明民一初字第00066号民事判决查明的事实，本院另查明，涉案商品房已于2009年1月通过验收。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、徐成立、韩贤凤要求名仕房地产公司退还多收取的费用8000元、多收取的办证费用1600元、退还房屋面积不足部分的购房款2695元的请求能否成立；2、名仕房地产公司是否应当承担逾期办证的违约责任。徐成立、韩贤凤、名仕房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，受法律保护，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于争议焦点一、徐成立、韩贤凤要求名仕房地产公司退还多收取的8000元费用，但其未能提供向名仕房地产公司实际交纳8000元费用的相应证据。虽然名仕房地产公司在与汪莉诉讼一案辩称中曾陈述亦收取过其他购房户该项费用，但该辩称系针对个案诉讼中特定的对象，不构成对本案事实的自认。徐成立、韩贤凤在未能提供已实际交纳该项费用票据的情形下，仅依据名仕房地产公司在其他案件中的辩解意见来主张该项权利，无事实依据，不能成立，本院不予支持。关于办证费用问题，徐成立、韩贤凤虽然提供了“购房办证缴费明细单”，但该明细单未加盖名仕房地产公司的印章，该公司也不认可，同时，徐成立、韩贤凤未提供其向名仕房地产公司交纳办证费用的相关票据，且其亦认可双方对该项费用部分已进行了结算，故徐成立、韩贤凤要求名仕房地产公司退还多收取的办证费用1600元的上诉请求，证据不足，本院不予支持。徐成立、韩贤凤主张涉案房屋面积不足，要求名仕房地产公司应当退还购房款2695元，因徐成立、韩贤凤一审中举证的《商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋按套计价，虽然该部分内容存在更改的行为，但该证据系徐成立、韩贤凤所提供，应当认定涉案房屋按套计算总价，不存在按面积计价问题，且徐成立、韩贤凤也未提供涉案房屋按建筑面积计价或按套内建筑面积计价以及具体单价等相关证据，故对徐成立、韩贤凤的该项上诉请求，本院亦不予支持。关于争议焦点二、根据双方所签订的商品房买卖合同第十五条的约定，出卖人（名仕房地产公司）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房款的1%支付违约金。同时在该合同附件四即合同补充协议中第1条又约定，相关办证手续由出卖人统一代办，即办理涉案房屋产权证由名仕房地产公司统一为购房户代办。本案中，双方在所签订的商品房买卖合同中关于交房时间未作约定，双方事后也未签订补充协议对此进行约定，双方也都未提供证据证明涉案房屋交付的具体时间，但涉案房屋系现房，由于名仕房地产公司承担交付房屋的义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，故名仕房地产公司应对其何时交付房屋承担举证责任。根据上述合同约定的内容，名仕房地产公司应当在房屋交付后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。故自本案双方当事人所订的商品房买卖合同订立日2009年8月10日至徐成立、韩贤凤实际办得产权证日2011年1月20日，已超出双方合同约定及相关法律规定的期限，逾期办证事实客观存在。名仕房地产公司称其已在合同约定的期限内提供了应该由出卖方提供的全部资料到产权登记机关备案，已履行了备案义务，办证迟延不是其造成的辩解，对此抗辩应承担相应的举证责任，但名仕房地产公司至今亦未提供证据证明其何时交付房屋，亦未提供任何证据证明其已在合同约定的房屋交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，更未提供证据证明办证迟延系因相关管理部门原因造成，由此应承担举证不能的法律后果。故名仕房地产公司因未能在合同约定的期限内提供产权登记资料，导致买受人未能及时取得房屋产权证明，对逾期办证，应当依法承担违约责任。按合同约定，名仕房地产公司应承担已付房款1%违约金，而徐成立、韩贤凤已支付房屋总价款为28.3万元，故名仕房地产公司应承担徐成立、韩贤凤违约金2830元。一审对此不予判处，属举证责任分配不当，本院依法予以纠正。对徐成立、韩贤凤的此项上诉请求，本院予以支持。综上，徐成立、韩贤凤上诉要求名仕房地产公司支付逾期办证应承担违约金2830元，符合合同约定，本院依法予以支持。对徐成立、韩贤凤上诉要求名仕房地产公司退还多收取的费用8000元、多收取的办证费用1600元、退还房屋面积不足部分的购房款2695元的请求因证据不足，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省明光市人民法院（2013）明民一初字第01497号民事判决，即驳回原告徐成立、韩贤凤的诉讼请求；二、被上诉人明光市名仕房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人徐成立、韩贤凤支付逾期办证违约金2830元；三、驳回上诉人徐成立、韩贤凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费178元，公告费150元，由徐成立、韩贤凤负担108元，明光市名仕房地产开发有限公司负担220元；二审案件受理费178元，由徐成立、韩贤凤负担108元，明光市名仕房地产开发有限公司负担70元。本判决为终审判决。审判长 杨 达审判员 孔德敬审判员 王忠良二〇一四年二月十八日书记员 王 玥附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。