北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第00493号原告北京意孔呈像平面设计工作室，住所地北京市昌平区沙河镇西沙屯村楼区街。法定代表人苏航，董事长。委托代理人杨代宇，该公司职员。委托代理人高卉，北京市端澄律师事务所律师。被告北京济方生物技术开发有限公司，住所地北京市海淀区长春桥路****楼**。法定代表人金坚敏，总经理。委托代理人石小峰，北京市鑫诺律师事务所律师。委托代理人彭依红，北京市鑫诺律师事务所实习律师。原告北京意孔呈像平面设计工作室（以下简称意孔呈像工作室）与被告北京济方生物技术开发有限公司（以下简称济方生物公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩炜担任审判长，会同人民陪审员李煜昌、马宏新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告意孔呈像工作室法定代表人苏航、委托代理人杨代宇、高卉，被告济方生物公司委托代理人石小峰、彭依红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告意孔呈像工作室诉称：2012年6月18日，我公司与被告签订了《租房合同》及《补充协议》，合同约定被告将位于北京市丰台区xxx公司（以下简称xxxx公司）内的一栋厂房、周边空地及设施租给我公司作为工作场地使用，合同约定承租期限为六年。合同签订时，被告一直声称自己与xxxx公司是合作单位关系，被告对该房屋有完全使用权，并向我公司提供了该厂房所有权证书复印件，以及xxxx公司为其开具的使用该厂房的证明文件原件。合同签订后，我公司依约向被告支付了85700元租赁费，并开始对厂房及周边进行装修施工。但2012年7月2日，我公司厂房内的装修施工用电突然被断掉，并有xxxx公司工作人员通知我公司不允许继续施工。事发后我们立即找到被告要求予以解决，被告虽一直口头承诺会负责协调解决，但事实上却一直没有解决问题。后得知，被告与xxxx公司曾签署过一份有关该厂房的租赁合同，其中约定被告的承租时间仅到2012年12月31日止，且约定被告不得转租该厂房，xxxx公司还向我公司示明不认可被告的转租行为。xxxx公司告知采取断电措施，是为了防止装修损失的扩大。自2012年7月2日我公司被迫停止装修施工，因厂房完全不能投入使用，遭受严重经济损失，租赁合同也已经根本无法实现。请求判令：1、确认原被告于2012年6月18日签订的《租房合同》及《补充协议》无效；2、被告返还原告租赁费用及保证金共计85700元及利息（自2012年7月2日开始计算到实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告赔偿原告装修费共计156100元、沙土清运费3万元；4、被告赔偿原告家具损失费50788元；5、支付原告证据保全公证费用共计3500元。被告济方生物公司辩称：一、xxxx公司未解除租赁合同，应视为对转租合同的默认。在租赁合同租赁期限内的转租，应为有效。其余部分无效。二、签订超出租赁合同期限的转租合同，是双方的合意，合意的前提：双方属于合作关系，转租类似于内部转让。济方生物向意孔呈像披露了真正的房屋所有权人。济方生物对续租存在合理预期。意孔呈像签订租赁合同时有审查房屋权利人的义务，并且履行了该义务，知晓真正权利人，其仍然与济方生物签订合同，视为双方同意自担风险。故超出部分无效，各自承担损失和责任。三、而且我方积极与xx协商解决此事，并且采取补救措施，为原告租赁临时办公场所。积极履行合同义务。我们也没有隐瞒产权是xx的，说合作的时候，合作的概念很广泛，我们租赁房屋也是一种合作，故这种行为不构成欺诈。7月2号断电的事实无证据，我方不认可。原告的损失没有法律依据，即使合同无效，双方都有责任，但原告已经使用了房屋，应扣除房屋使用费，对第一、二项诉求不同意。第三、四项费用我们认为过高，装修并没有完成，即使合同无效，责任也是双方的，应根据责任比例扣减，第五项并不是必然发生的，是原告自行扩大的，且跟本案确认合同无效案件无关系。本案是确认之诉，后几项诉讼请求是给付之诉，不应在同一个案子中主张。经审理查明：2007年4月18日，xxxx公司（甲方）与济方生物公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方同意将北京市丰台区xxxx公司内的一栋厂房及设施，租给乙方使用，乙方将该房屋作为试验处理车间之用；该单元租赁期5年，自2007年4月18日起至2012年4月17日止；乙方应按合同的规定，按时交付租金及其他各项应付费用，不得转租。后，xxxx公司（甲方）与济方生物公司（乙方）又先后签订《关于解决济方生物公司租赁厂房屋顶漏水问题的补充协议》、《关于解决济方生物公司租赁厂房外道路修整的补充协议》，最终约定：厂房租赁的实际截止日期顺延至2012年底。2012年6月14日，xxxx公司出具以下证明：兹证明丰全字06127号房屋所有权证中占地面积为379.4㎡的热二厂房现为xxxx公司资产，目前提供给济方生物使用。2012年6月18日，济方生物公司（出租人，甲方）在提供租赁房屋产权证复印件及前述证明并表示其与xxxx公司系合作关系的情况下，与意孔呈像工作室（承租人，乙方）签订《租房合同》，约定：甲方同意将北京市丰台区xxxx公司内的一栋甲方公司所有的厂房、周边空地及设施（因该房屋所在地街道及房号不明确，以附件照片为证）租给乙方使用，乙方将该房屋作为工作场地之用。租赁物面积经过双方认可确定为360平米；租赁期3年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止；月租金为10950元，租赁保证金为20000元；甲方为乙方提供15天的免租期，免租期为2012年6月16日起至2012年6月31日止；房屋租金每6个月支付一次；甲方须于2012年6月16日前将出租房屋及其设施以完整状态交付乙方使用；甲方同意乙方对该房屋及四周相关区域进行生产性改建装修和绿化；乙方在合同期满后不再续签合同时，除有关生产设备及办公用品外，其余整体装修部分不得拆卸和损毁；如甲方确需收回房屋自用或国家征用土地需收回该房屋，甲方必须提前六十天通知乙方，向乙方支付二个月的租金作为补偿，并退还乙方未满期租金及租赁保证金，同时赔偿乙方的装修及相关费用（凭有关发票及收据）；在本合同签订之时，甲方应出示其房屋所有权证原件及复印件、本厂房相关的证明材料及文件原件及复印件、负责人及经办人的身份证、营业执照及授权委托书。同日，双方还签订如下《补充协议》：租房合同三年一期，共两期，第一期结束后，房租在第一期的基础上上调20%，作为第二期的房租价格。后意孔呈像支付济方生物公司租金65700元及保证金20000元。2012年9月19日，意孔呈像工作室委托律师就“2012年7月2日人为停电导致意孔呈像无法正常使用承租房屋并遭受严重损失”事宜向济方生物发出内容如下《律师函》：贵司隐瞒与xx签订租赁合同及租赁期限等重大事实，与意孔呈像签订长达六年的租赁合同并收取租金，该行为已经属于严重根本违约行为；要求贵司立即就以上事实做出正式的书面解释；如xxxx公司所述事实为真，请贵司立即退还意孔呈像公司已交付的租赁费用85700元，并安排人员联系协商损失赔偿问题。济方生物公司认可收到该函。2012年10月15日，济方生物公司就前述律师函回函如下：1、请贵工作室及时提供有关证据（房屋使用受限的证据）给济方生物，以期双方协力寻求问题的妥善解决；2、如果贵工作室没有房屋使用受限的证据，请继续履行《合作相关协议》。2012年10月29日，济方生物公司向意孔呈像工作室发出如下内容函件：鉴于xxxx公司于2012年7月向济方生物发来《告知函》，基本内容如下：根据xx总公司决定，xxxx公司将于2012年12月31日前结束营业，并予注销，故xxxx公司与济方生物签署的租赁合同于2012年12月31日合同到期后不再续签。因此，济方生物与工作室于2012年6月18日签署《租房合同》和《补充协议》应于2012年12月31日终止。因此，1、请工作室于2012年12月31日17点之前将堆积在《租房合同》项下房屋的所有物品清理出房屋。在此期限之后，工作室遗留于该租屋的物品将被视为工作室交由济方生物自行处理。2、请工作室于2012年12月31日17点之前将租屋的所有钥匙交付济方生物或济方生物届时指定的主体。在本案审理中，经意孔呈像工作室申请，本院依法委托司法鉴定机构对涉案不动产装修财产损失进行了鉴定，鉴定结论为：双方分歧项目为平房装饰工程、平房电气工程、绿化工程，原告认为上述工程现场已经施工，被告方认为其不属于鉴定范围，不予认可；无法鉴定内容：原告方提出清理垃圾费用三万元，依据现有资料，无法确定是否发生。鉴定申请范围内装修工程造价为156100元，其中，双方协商一致项目造价为93102.58元，双方无法协商一致项目造价为62998.41元（平房装饰工程30086.62元、平房电气工程2722.48元、绿化工程30189.31元）。意孔呈像工作室对鉴定结论无异议，济方生物公司在异议期内和异议期后两次对鉴定结论提出异议。按照本院要求，鉴定机构两次针对异议作出了相应答复。在本案审理中，济方生物公司（甲方）与xxx、xxx（乙方）就涉案房屋签订《关于xx厂房装修费用的谅解备忘协议》，约定：本备忘协议涉及的xx厂房是指位于北京市丰台区xxx西路xx号xx栋的房屋（厂房以及三间平房），xxx、xxx确认系意孔呈像工作室委托装修。为尽快解决装修款问题，济方生物公司和xxx、xxx达成以下谅解备忘协议：涉及的装修款项范围：1、主厂房室内装修；2、主厂房南侧三间平房装修。因装修工作未最后完工，至中断时，只有主厂房南侧三间平房已装修好，并交付意孔呈像工作室使用。厂房及三间平房装修费用如下：主厂房室内清理和装修费用，合计5.2万元（含发票价格）；主厂房南侧三间平房的装修费用，合计2.7万元（含发票价格）。上述费用中，意孔呈像已经支付2万元装修款。另外，xxx、xxx确认，主厂房外东南方小树林清理及黄土回填费用，合计2.8万元，意孔呈像已经支付。xxx、xxx认为，在装修过程中意孔呈像存在误工现象，因此，xxx、xxx提出1万元的误工费用。另有3千元的砖头和砂石料在现场，仍未使用。xxx、xxx和济方生物公司均同意：上述费用，装修工程承包方在无法提供发票时，同意以合理价格扣减。法院可以将涉诉的装修费用中，应该由济方生物承担的部分，直接判决济方生物公司支付给xxx、xxx。经询，双方当事人均表示同意对涉案房屋的装修价值按照该协议认定。济方生物公司已给付xxx等人装修费3万元。济方生物公司主张意孔呈像工作室返还暖气片、篦子、热交换器、钥匙等，意孔呈像工作室主张已将上述物品放至济方生物公司法定代表人指定涉案房屋所在院落其他房屋。双方均未举证证明。xxx出庭作证，证明：上述物品是意孔呈像工作室让其搬到xx人员指定地点；我们没有发票，不开发票的话就是在这个（含发票价格）数额上减少六千。意孔呈像工作室并提交北京诚信洁琳家具有限公司2013年1月6日如下证明：苏航订做西五环厂房、办公室家具及隔断作废清单。苏航于2012年6月在我厂订做家具共9万元，因办公地点变更，造成我厂制作的部分家具作废，无法使用，现列清单如下：1、书柜38.5米，共计61600元，其中16.430米不能使用，金额为26288元；2、隔断架2套，8500元；3、隔断门2套，6500元；4、书柜改装22.07米，费用9500元。望早日结清货款！金额结计50788元。济方生物公司对此不予认可。2012年9月，意孔呈像工作室搬离涉案房屋。涉案房屋现已由xxxx公司收回。另查，涉案房屋登记地址为北京市丰台区xxx西路xx号院xx幢，登记所有权人为xxxx公司xxxx厂。济方生物公司自述，该厂与xxxx公司均为xx总公司子公司，该厂破产后，涉案房屋由xx总公司交予xxxx公司，xxxx公司现亦已破产，因济方生物公司与xxxx公司合同期满，故xx总公司拒绝为其出具相关证明。又查，2012年6月18日，济方生物公司（甲方）与意孔呈像工作室（乙方）就建立文化产业平台签订《合作协议》，但未具体约定合作内容。2012年7月17日，意孔呈像工作室（甲方）与济方生物公司（乙方）签订《关于临时借用工作场所的情况说明》，约定：乙方自2012年7月13日起向甲方提供临时工作场所，地址位于北京市朝阳区**；因临时办公场所被临时征用或另作他用，乙方应为甲方安排其他临时办公场所；若因临时办公场所需要有其他用途，在接到乙方通知后24小时内，甲方应无条件撤出临时办公场所。该房屋系济方生物公司租赁自案外人王喆，每月租金5000元，户型为二室一厅。意孔呈像工作室后于9月份将该房屋钥匙返还济方生物公司。济方生物公司自述，主动租赁房屋来借给意孔呈像工作室，是因为（装修）施工受到xxxx公司阻挠。涉案房屋现已由xx总公司收回。上述事实有租房合同、补充协议、照片、房屋使用证明、房产证复印件、房屋招租信息网页打印件、租金及保证金收据、律师函、收条、鉴定意见书、合作协议、关于临时借用工作场所的情况说明、证明、证人证言、《关于xx厂房装修费用的谅解备忘协议》、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己的主张负有举证义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认的，该合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。济方生物公司作为承租人，在明知出租人禁止其转租且其租期到2012年底截止的情况下，隐瞒其系租赁房屋承租人及有权使用期限之事实，将租赁房屋转租给意孔呈像工作室并将租期约定为超出其有权使用期限的三年，该行为系无权处分，因xxxx公司以通知并实际收回房屋的事实行为对济方生物公司无权处分行为表达了不予追认的意思表示，故其与原告签订的租赁合同无效。对原告主张确认《租房合同》及《补充协议》无效之诉讼请求，本院予以支持。虽然截止意孔呈像工作室2012年9月19日发函要求济方生物公司说明租赁房屋产权状况时，意孔呈像工作室已实际使用租赁房屋二月有余，但鉴于济方生物公司签订转租合同时，其有权使用租赁房屋期限仅余半年，若其未隐瞒该情况，意孔呈像工作室作为理性社会人是否仍选择签订该合同尚在两可；且双方合同亦约定“如甲方确需收回房屋自用或国家征用土地需收回该房屋，甲方必须提前六十天通知乙方，向乙方支付二个月的租金作为补偿，并退还乙方未满期租金及租赁保证金”，鉴于济方生物公司既非自用，亦未主动提前通知收回房屋，对其主张原告支付涉案房屋房屋使用费之抗辩，不予采信。但其主动提供了替换房屋供意孔呈像工作室使用，考虑该替换房屋之户型，对原告主张返还租赁费用及保证金之诉讼请求，本院在综合考虑涉案房屋约定租金标准、替代使用情况的基础上，酌情扣减五千元房屋使用费用后予以支持。济方生物公司虽屡次抗辩主张平房不属于合同约定的租赁物，但其在与xxx、xxx就涉案房屋签订《关于xx厂房装修费用的谅解备忘协议》已明确约定“本备忘协议涉及的xx厂房是指位于北京市丰台区xxx西路xx号xx栋的房屋（厂房以及三间平房）”，故其抗辩不能成立。因双方均同意按照《关于xx厂房装修费用的谅解备忘协议》之约定来认定涉案房屋之装修价值，本院因此结合证人姚×证言认定该损失为主厂房装修价值4.6万、平房装修价值2.1万、小树林清理及黄土回填费2.8万、沙石损失费3000元、误工费1万元。济方生物公司虽不同意将后三项费用计入装修损失，但该主张与各方对租赁物范围及“甲方同意乙方对该房屋及四周相关区域进行生产性改建装修和绿化”的约定相悖，由于xxxx公司阻止施工造成误工费理应计入本案装修合同纠纷赔偿范围，故相关抗辩缺乏充分事实依据，本院均不予采信。原告主张被告赔偿已发生装修损失之诉请，本院据此予以支持，超出部分，不予支持。未支付之装修款、沙土清运费等费用由双方自行按照上述原则处理，相关诉讼请求，本院不予支持。因证据保全公证费用并非合同部分无效所产生之必然损失，家具损失证据不足，对原告相关诉请，本院不予支持。济方生物公司虽抗辩有暖气片、篦子等物品应予返还，但其既未举证证明上述物品之权属状况、具体规格、尺寸、数量，亦未反诉主张，故本案不予处理。双方可据实自行处理，亦可在证据齐备时另行主张。济方生物公司之抗辩缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、北京意孔呈像平面设计工作室与北京济方生物技术开发有限公司于二〇一二年六月十八日签订的《租房合同》及《补充协议》无效；二、北京济方生物技术开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还北京意孔呈像平面设计工作室租金及保证金八万零五百元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自二〇一二年七月二日至实际返还之日止的利息；三、北京济方生物技术开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京意孔呈像平面设计工作室装修损失四万八千元；四、驳回北京意孔呈像平面设计工作室其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5324元，由北京意孔呈像平面设计工作室负担2550元（已交纳），由北京济方生物技术开发有限公司负担2774元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费7000元，由北京意孔呈像平面设计工作室负担700元（已交纳），由北京济方生物技术开发有限公司负担6300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 韩炜人民陪审员李煜昌人民陪审员马宏新二〇一四年五月二十九日书记员 董                会