杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭滨民初字第420号原告崔晓峰。原告包蕾。两原告共同委托代理人（特别授权）朱沈楼、陈玲。被告赵亮。被告陈倩。两被告共同委托代理人（特别授权）马志清。被告杭州住友房地产代理有限公司。法定代表人崔永平。委托代理人（特别授权）龚斌。原告包蕾、崔晓峰诉被告赵亮、陈倩、杭州住友房地产代理有限公司（以下简称住友公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法由代理审判员肖夏适用简易程序独任审理。后被告赵亮、陈倩提出反诉，本院决定合并审理，并于2014年5月28日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）崔晓峰及两原告共同委托代理人朱沈楼、陈玲，被告（反诉原告）赵亮及两被告共同委托代理人马志清，被告住友公司委托代理人龚斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）包蕾、崔晓峰诉称：2013年1月8日，原、被告依约签订了《杭州市房屋转让合同》、《房地产转让居间合同》（编号：1YD120135）和《补充协议》（1BC120135），被告住友公司为居间代理方。合同约定原告将其所有的钱塘春晓花园1幢1单元902室的房屋转让给被告赵亮和陈倩，原、被告同意被告赵亮和陈倩将购房款存入被告住友公司银行监管账户，并授权住友公司将房款划转支付给原告。至今被告向原告支付了1900000万购房款，原告依照约定办理了房屋过户手续，向中介公司交付了户口迁移证明，但是至今被告在原告办理完物业手续后，拒绝在物业交割单上签字，被告住友公司也以此为由拒绝支付原告剩余购房款尾款50000元。根据《补充协议》（1BC120135）第二条约定，“丙方（住友公司）在收到原告户口迁移证明后3个工作日内支付尾款计人民币伍万元整”，根据《房地产转让居间合同》第八条约定“在物业交割、清帐手续办理完毕后三个工作日情况下，支付房款人民币50000元整”，《补充协议》与《房地产转让居间合同》中关于支付剩余房款50000元约定不一致，依据《补充协议》第四条约定“本协议是对原《房地产转让居间合同》中甲乙双方权利义务条款的补充约定，本协议与原《房地产转让居间合同》中甲乙双方权利义务条款不一致处以本协议为准”依据此条约定，被告支付原告购房尾款应以《补充协议》第二条为准。即住友公司在收到原告户口迁移证明后三个工作日内支付尾款计人民币5万元，现原告已经于2013年11月份将户口迁移证明交给了被告住友公司，因此被告应将剩余50000元支付给原告。故原告提起诉讼，诉讼请求为：1、判决被告依照签订的《杭州市房屋转让合同》、《房地产转让居间合同》（编号：1YD120135）和《补充协议》（1BC120135）的约定向原告支付购房尾款50000元；2、判令被告支付因逾期付款造成的违约金39万元；3、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）赵亮、陈倩就本诉辩称：原告交付的房屋存在问题及存在违约行为，被告因而拒绝在交接书上签字。根据双方签订的补充协议（装潢设施）第四条，整体厨卫应该移交给被告，但是原告擅自拆除了约定装修中的部分，也没有对拆除后的情况做合理化处理导致漏水漏电。原告在签订合同之前，隐瞒卫生间漏水事实，在交付时也没有修理好。卫生间漏水至今未得到改善，房间外墙也存在漏水情况至今未修好。根据双方签的补充协议第二条，原告应在2013年12月31日前或两个时间中较早时间为准，迁出户口，双方就涉案房屋的产权证与2013年2月20日办理完毕，原告应该在3月7日迁出户口，但原告却在10月迁出户口，逾期7个月。原告未能按照合同要求履行义务，没有按时迁出户口，被告有权在房屋买卖交接书上拒绝签字，有权暂停支付合同尾款。由于原告存在违约在先的事实，被告不应当支付所谓的违约金39万。且按照原告主张的违约金依据是房屋转让合同第五条第二款。该条款是针对合同解除房屋返还，规定的特别的违约金的计算方式，原告据此要求违约金缺乏依据。且原告的损失如何计算都无法达到39万元。如果原告在法庭辩论终结前不能恢复房屋装修状况，解决卫生间及外墙漏水问题，被告要求减少合同价款，从房屋尾款中予以扣除。被告要求减少的价款是5万元。被告住友公司就本诉辩称：双方当事人在签订合同当时，关于户口问题，约定的是以2013年12月31日之前或待被告办理完毕本案涉案房屋产权证之后15日内原告迁出户口。两个时间中以的较早时间为准。被告（反诉原告）赵亮、陈倩就反诉诉称：经中介机构住友公司介绍，2013年1月8日，反诉原告就受让反诉被告所有的位于杭州市滨江区钱塘春晓花园1幢1单元902室的房屋，与反诉被告及中介机构签订了《房地产转让居间合同》。同日，反诉原告与反诉被告就转让上述房屋约定签订了《杭州市房屋转让合同》、《补充协议（装潢设施）》及《补充协议》各一份。根据房地产转让居间合同第九条约定，甲方（即反诉被告）不能在约定时间迁出所有户口，视甲方违约，《补充协议》第二条约定，乙方（即反诉原告）同意甲方户口暂放该物业内至2013年12月31日之前或乙方购买物业且产权证办理完毕后15天内（以两个时间中的较早时间为准）。反诉原告于2013年2月20日完成了房屋产权证的转让登记，并取得三证，按照约定，反诉被告应于2013年3月7日前将户口从该物业迁出。但反诉被告直到2013年10月19日才迁出户口，逾期达七个多月，应当承担相应的违约责任。故提起诉讼，诉讼请求为：1、判令两反诉被告向两反诉原告支付违约金136500元；2、本案全部诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）包蕾、崔晓峰就反诉辩称：反诉被告并没有违反户口迁出的约定。根据双方补充协议第二条。2013年12月31日之前或乙方购买物业且产权证办理完毕后15天内（以两个时间中的较早时间为准），这里指的是新物业，新物业不应该是本案中双方交易的物业，而是之后反诉原告另行购买的新物业。双方对于户口迁出的时间是明确协商过的。反诉原告主张因户口迁出的违约金责任没有依据。包蕾、崔晓锋为支持其本诉主张及反诉抗辩，向本院提交如下证据（本诉证据与反诉证据一致）：1、房地产转让居间合同一份，证明包蕾、崔晓锋与赵亮、陈倩双方就涉案房屋达成由住友公司作为居间方的交易行为，明确各方权利义务。2、杭州市房屋转让合同一份，证明包蕾、崔晓锋与赵亮、陈倩双方就涉案房屋签订的买卖意向及包蕾、崔晓锋与赵亮、陈倩之间的权利义务约定。3、补充协议一份，证明因涉案房屋包蕾、崔晓锋与赵亮、陈倩双方签订买卖意向及包蕾、崔晓锋与赵亮、陈倩之间的权利义务。4、收条一份，证明2013年11月包蕾、崔晓锋将户口从涉案房屋中迁出。5、情况说明一份，涉案房屋在交接时对交接事项赵亮、陈倩并未提出异议，对户口迁出问题被告未在交接书上签名。赵亮、陈倩为支持其本诉抗辩及反诉主张，向本院提交如下证据（本诉证据与反诉证据一致）：1、照片六张，证明包蕾、崔晓锋交付房屋卫生间和外墙存在漏水问题的事实。2、证明一份，证明包蕾、崔晓锋交付房屋卫生间和外墙存在漏水问题的事实。3、房地产买卖交接书一份，证明房地产买卖交接书的内容，包蕾、崔晓锋没按照约定履行合同义务，故赵亮、陈倩有权在房地产买卖交接书上拒签的事实。4、收条及《房地产转让居间合同》各一份，证明2012年11月包蕾、崔晓锋与赵亮签订的协议，并同意赵亮结婚后将妻子陈倩的名字写进合同里，但之后包蕾、崔晓锋反悔，导致赵亮、陈倩多支付了5万元的事实及包蕾、崔晓锋应在约定时间内迁出在该房屋内户口的相关约定。5、《补充协议》一份，证明包蕾、崔晓锋应在赵亮、陈倩购买该房屋且产权证办理完毕15日后迁出该房屋内户口的约定。6、杭州市房屋转让合同一份，证明赵亮、陈倩与包蕾、崔晓锋存在房屋买卖合同法律关系及相关约定。7、房屋所有权证、房屋契证、国有土地使用权证，证明赵亮、陈倩办理完三证。被告住友公司未提供证据证明其主张。上述证据经庭审质证，本院认证如下：1、包蕾、崔晓锋提供的证据。赵亮、陈倩、住友公司对包蕾、崔晓锋提供的证据1-4无异议，本院对上述证据予以确认。赵亮、陈倩对包蕾、崔晓锋提供的证据5有异议，认为其中所述“交接时客户陈倩未表示异议……”与事实不符，当时赵亮、陈倩不签字主要是房屋交接时存在漏水及固定装修被拆除，并不仅仅因为户口没迁出。被告住友公司认为证据5情况说明中的内容是其按照包蕾、崔晓峰的要求所书写、但涉案房屋交接时确实存在包蕾、崔晓锋拆除房屋设施的情况。本院经审查对该情况说明的真实性予以认为，但由于其仅是住友公司在房屋交接时的一种主观意思表示，并不能反映赵亮、陈倩的意思，相关案件事实本院将结合其他证据予以综合认定。2、赵亮、陈倩提供的证据。住友公司对赵亮、陈倩提供的证据无异议。包蕾、崔晓锋对赵亮、陈倩提供的证据1的证明目的有异议，认为房屋已经过装修，照片无法说明房屋在交接当时的真实情况。本院经审查对该证据的真实性予以认可，对其关联性将结合其他证据予以综合认定。包蕾、崔晓锋对赵亮、陈倩提供的证据2的关联性有异议，认为房屋漏水系楼上物业造成。本院经审查认为，该证明上明确列明漏水系楼上物业造成，对该证据的证明目的本院不予认可。包蕾、崔晓锋对赵亮、陈倩提供的证据3的证明目的有异议，本院经审查认为双方当事人均未在房屋交接书上签字，从该份交接书上并不能确认包蕾、崔晓锋违约的事实，故对该证据的证明目的本院不予认可。包蕾、崔晓锋对赵亮、陈倩提供的证据4的关联性有异议，本院经审查认为赵亮、陈倩当庭陈述的该份证据所证明的事实与本案不具有相关性，对该项证据的关联性本院不予认可。包蕾、崔晓锋对赵亮、陈倩提供的证据5-7三性均无异议，本院对该三项证据予以认可，并确认其证明效力。根据上述有效证据和当事人的陈述，本院对案件事实的认定如下：经中介机构住友公司介绍，2013年1月8日，赵亮、陈倩就受让包蕾、崔晓锋所有的位于杭州市滨江区钱塘春晓花园1幢1单元902室的房屋，与包蕾、崔晓锋及中介机构签订了《房地产转让居间合同》（以下简称居间合同）。同日，包蕾、崔晓锋与赵亮、陈倩就转让上述房屋签订了《杭州市房屋转让合同》（以下简称转让合同）、《补充协议（装潢设施）》及《补充协议》（1BC120135）各一份。至今赵亮、陈倩向包蕾、崔晓锋支付了1900000元购房款，仍有50000元购房款由住友公司保管。包蕾、崔晓锋办理了房屋过户手续，于2013年10月19日迁出户口，2013年11月1日将户口迁移证明交给住友公司。赵亮、陈倩认为包蕾、崔晓锋迟延迁移户口以及交付的房屋存在质量问题，因而拒绝在物业交割单上签字，导致包蕾、崔晓锋未能获得剩余购房款尾款50000元。2013年2月20日，赵亮、陈倩完成了房屋产权证的转让登记，并取得三证。2013年5月31日，包蕾、崔晓锋将涉案房屋钥匙交于赵亮、陈倩。另查明，居间合同第8条约定：甲（包蕾、崔晓锋）、乙（赵亮、陈倩）双方均同意以下列方式授权丙方（住友公司）将监管银行中房款划转支付给甲方：…3）在物业交割、清帐手续办理完毕后3个工作日情况下，支付房款人民币50000元整。居间合同第9条约定，包蕾、崔晓锋不能在约定时间迁出所有户口，视其违约。再查明，《补充协议》（1BC120135）第2条约定，“经甲（包蕾、崔晓锋）乙（赵亮、陈倩）双方协商决定，乙方同意甲方户口暂时放在该物业内至2013年12月31日之前或乙方购买新物业且产权证办理完毕后15天内（上述两个时间以其中较早时间为准），丙方（住友公司）在收到原告户口迁移证明后3个工作日内支付尾款计人民币伍万元整”。《补充协议》第4条约定，“本协议是对原《房地产转让居间合同》中甲乙双方权利义务条款的补充约定，本协议与原《房地产转让居间合同》中已经双方权利义务条款不一致处以本协议为准”。本院认为，包蕾、崔晓锋与赵亮、陈倩签订的转让合同、《补充协议（装潢设施）》、《补充协议》，以及包蕾、崔晓锋与赵亮、陈倩，和住友公司三方签订的居间合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，各方当事人均应按约履行。1、关于剩余50000元购房款是否应当支付。包蕾、崔晓锋认为其已履行了转让合同的约定，赵亮、陈倩应按照合同约定让住友公司放款；赵亮、陈倩认为，包蕾、崔晓锋明知其交付的房屋卫生间、外墙存在漏水问题而不告知，且违反合同约定自行拆除空调及小厨宝导致漏水问题发生，因而应当承担减少房屋价款的违约责任。本院经审查认为，“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况应有理性的判断。出卖人对其在装潢、使用过程中所产生的瑕疵，未如实告知买受人的，应承担赔偿责任；对于房屋存在并非出卖人在装潢、使用过程中所产生的隐蔽瑕疵，若没有证据证明出卖人对此是知晓的，出卖人不承担责任。赵亮、陈倩提供的证据2仅显示“物业公司认为卫生间漏水系楼上物业漏水导致”，从中并不能得知包蕾、崔晓锋是否明知房屋外墙及卫生间漏水；从赵亮、陈倩提供的证据1照片无法确认漏水原因、空调及小厨宝由谁在何时拆除，考虑赵亮、陈倩并未提供任何证据证明其在接收涉案房屋钥匙并接管涉案房屋时曾向包蕾、崔晓锋就房屋漏水及空调、小厨宝拆除的问题提出异议，本院对赵亮、陈倩的该项抗辩主张不予认可。2、关于包蕾、崔晓锋是否需要承担迟延迁出户口的违约责任。本院经审查认为，包蕾、崔晓峰与赵亮、陈倩签订的《补充协议》中第2条约定，包蕾、崔晓锋应当在2013年12月31日之前或赵亮、陈倩购买新物业且产权证办理完毕15日内（上述两个时间以其中较早时间为准）迁出户口，住友公司应当在收到包蕾、崔晓锋户口迁移证明后3个工作日内支付尾款计人民币五万元整。包蕾、崔晓锋认为该条款中的“新物业”并非指本案所涉房产，而是指赵亮、陈倩未来另行购买的其他物业。本院认为结合该补充协议的上下文文意以及房屋交易的日常经验，包蕾、崔晓锋对“新物业”的认识明显不符合客观实际，该条款中的“新物业”应指本案所涉房产。因此，依该条款，包蕾、崔晓锋应在2013年12月31日之前或赵亮、陈倩购买本案所涉房产且产权证办理完毕15日内（上述两个时间以其中较早时间为准）迁出户口。本案中赵亮、陈倩办理完涉案房屋产权三证的时间为2013年2月20日，包蕾、崔晓锋实际迁出户口的日期为2013年10月19日，明显晚于《补充协议》约定的时间，应当承担相应的违约责任。赵亮、陈倩主张要求包蕾、崔晓锋按照转让合同第六条承担以195万为基数，每月1%计息，共计136500元的违约责任，包蕾、崔晓峰主张该计算标准明显超过赵亮、陈倩所遭受的实际损失应当予以降低。本院经审查认为，根据转让合同约定房屋转让价款为1950000元（不包括装修补偿费），赵亮、陈倩以此为基数计算违约金尚属合理，本院予以认可；但赵亮、陈倩主张的违约金过分高于因户口未能及时迁出对其造成的损害，本院合理酌定赔偿金以1950000元为基数，自2013年3月8日至2013年10月19日止，按日万分之一计算，共计43875元（1950000元＊225天／10000）。3、关于包蕾、崔晓锋主张要求赵亮、陈倩承担迟延交付房款的违约责任。《补充协议》第2条约定，住友公司应在收到包蕾、崔晓锋户口迁移证明后3个工作日内支付购房尾款50000元。本案中住友公司在2013年11月1日收到包蕾、崔晓锋的户口迁移证明，则住友公司应在2013年11月6日（包括一个周末）前支付50000元房款。但赵亮、陈倩认为包蕾、崔晓峰交付的房屋存在质量问题且迟延迁出户口构成违约，应当相应扣减房款，因而要求住友公司停止支付房款。本院经审查认为，房屋质量问题虽可以作为减少房款的抗辩理由，但鉴于赵亮、陈倩要求包蕾、崔晓锋承担房屋质量瑕疵担保责任的抗辩并不成立，且其亦无证据证明在尾款支付到期日时已通过合理方式向包蕾、崔晓锋主张因房屋质量问题而要求扣减房款，则赵亮、陈倩需在2013年11月6日前通过住友公司向包蕾、崔晓锋支付剩余房款。至于赵亮、陈倩主张包蕾、崔晓锋承担的迟延迁出户口的违约责任并不能直接抵扣房款，而需通过另行主张赔偿的方式予以确认。包蕾、崔晓锋主张要求按照转让合同第五条第（2）款赔偿390000元的诉请，并不符合该条款的本意，该条款的适用应限于因买方违约导致合同终止、退还房屋的同时赔偿390000元给卖方。赵亮、陈倩迟延支付房款的数额仅为50000元尾款且包蕾、崔晓锋亦未主张终止合同，并不属于该条款适用的情形。本院考虑包蕾、崔晓锋因赵亮、陈倩迟延支付剩余50000元房款遭受损失的情况，参照转让合同第五条的约定，合理认定赵亮、陈倩的迟延支付赔偿金以50000元为基数，自2013年11月7日起按月利率百分之一计算至判决确定的履行之日止。综上，赵亮、陈倩需向包蕾、崔晓锋支付剩余房款50000元，同时赔偿包蕾、崔晓锋该笔款项自2013年11月7日起按照月百分之一的利率计算至判决确定的履行之日止的迟延支付违约金；包蕾、崔晓锋需向赵亮、陈倩赔偿迟延迁出户口的违约金43875元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、赵亮、陈倩于本判决生效之日起十五日内支付包蕾、崔晓锋购房款50000元及该款自2013年11月7日起按月利率百分之一计算至判决确定的履行之日止的迟延付款违约金；二、包蕾、崔晓锋于本判决生效之日起十五日内支付赵亮、陈倩违约金43875元；若当事人未在本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回包蕾、崔晓锋的其他诉讼请求；四、驳回赵亮、陈倩的其他反诉请求。本诉案件受理费7900元，减半收取3950元，由赵亮、陈倩负担506元，包蕾、崔晓锋负担3444元。反诉案件受理费1515元，由包蕾、崔晓锋负担492元，由赵亮、陈倩负担1023元。包蕾、崔晓锋于本判决书生效之日起十日内来本院退费；赵亮、陈倩于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78×××82）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）代理审判员 肖 夏二〇一四年六月十三日书 记 员 姜舒雯