海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）海南一中民一终字第92号 上诉人（原审原告）林亚文，男，汉族。 委托代理人莫书能，海南万理（陵水）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）刘昌文，男，汉族。 上诉人林亚文因与被上诉人刘昌文房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县（以下简称陵水县）人民法院（2014）陵民初字第91号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年5月27日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审查明，2013年6月19日，原、被告双方签订《铁棚屋租赁合同》，约定被告将位于陵水县北干道如意园大排档旁的铁棚屋出租给原告，出租期限为五年（即从2013年6月19日至2018年6月19日止），租金每年68000元，押金10000元。合同第十条约定：“合同履行期间如甲方（被告）违约，甲方应赔偿乙方（原告）20000元，乙方如违约，甲方不返还合同押金。”合同签订后，原告于次日向被告支付一年租金68000元，及押金10000元，被告交付了出租铁棚屋。2013年11月7日，原告因个人原因提出解除合同，被告不同意，原告于2013年11月14日单方搬离、腾空出租铁棚屋，至今该涉案铁棚屋仍未向外出租。庭审过程中，被告刘昌文明确表示不再与原告继续履行合同。 原审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。原告于2013年11月7日，因个人原因提出解除合同的意见未得到被告的同意，此时双方之间的租赁合同并未解除。鉴于庭审时，被告明确表示同意解除双方订立的合同，故2014年2月19日可以作为双方合同解除的时间予以认定。根据《合同法》相关规定，解除合同以后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以根据履行情况要求恢复原状和赔偿损失。因此，被告应返还原告的剩余租金，同时，原告应按约定支付租金。鉴于双方实际履行合同时间为2013年6月19日至2014年2月19日，原告已向被告支付了一年租金计68000元，故原告要求被告返还合同解除后的剩余租金，具有法律依据，本院予以支持。参照双方合同约定年租金68000元计算，涉案铁棚每月租金为5666.67元，原告应支付8个月租金共计45333.36元，（5666.67×8=45333.36元），被告应返还原告剩余租金22666.64元（68000-45333.36=22666.64元）。原告于2013年11月14日搬离、腾空涉案铁棚屋，实际不履行合同的意思表示非常清楚，即原告在合同期限届满之前，在不符合合同解除条件的情况下单方解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方在合同中有约定，合同履行期间，如被告违约应赔偿原告20000元，原告违约则被告不返还合同押金。因该押金的金额固定。根据合同条文本意理解，应认定为违约方向守约方支付的违约金。被告在案件审理过程中提出，双方约定的10000元违约金并不能弥补原告违约解除合同后所造成的损失。通常情况下，办理房屋出租手续完全可以在2个月内完成，因此被告遭受的损失不会大于2个月的房租，因此，双方约定的10000元违约金不低于原告违约解除合同造成的损失，故被告主张违约金过低，要求原告赔偿损失的理由，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九第一款之规定，判决：被告刘昌文于本判决生效之日起十日内返还原告林亚文剩余租金22666.64元。 林亚文不服陵水县人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清、适用法律错误、程序违法。请求一、撤销（2014）陵民初字第91号民事判决，改判被上诉人向上诉人返还剩余租金39666.65元。二、本案一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。理由是：1、一审法院一方面认定上诉人应付给被上诉人租金至2014年2月19日双方同意解除之日止，另一方面又认定上诉人单方解除合同，一审法院对上诉人的同一行为作出互相矛盾的认定。2、从双方当事人签订的《铁棚屋租赁合同》第十条的约定来看，双方都选择适用定金罚则，上诉人给付的押金10000元应认定为履约（解约）定金。一审法院将10000元押金认定是违约金实属不当。3、上诉人给付的押金10000元属于解约定金，《铁棚屋租赁合同》第十条的约定属于合同履约担保条款。对于担保条款引起的纠纷应优先适用《担保法》和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第117条的规定。4、被上诉人于2014年1月20日向一审法院申请调解，上诉人明确表示不同意调解，法院延期一个月审理期间的租金不能从应返还给上诉人的租金中扣除。被上诉人在一审诉讼期间未提起反诉请求。一审法院判决减少应返还租金17000元，违反不告不理原则。 被上诉人刘昌文未作答辩。 本院二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人林亚文与被上诉人刘昌文签订的《铁棚屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。合同签订后，上诉人向被上诉人支付了2013年6月19日至2014年6月19日的租金68000和押金10000元，被上诉人将铁棚屋交给上诉人使用。在合同履行期间上诉人向被上诉人提出解除合同，但双方未就合同的解除达成一致意见，而双方签订的合同中也没有约定上诉人有权单方解除合同，因此上诉人请求解除合同的行为并没有产生合同解除的效力。2013年11月14日上诉人在合同未解除的情况下，以搬离、腾空铁棚屋行为表明不再履行合同，其行为已构成违约，根据《铁棚屋租赁合同》第十条：“如甲方（被上诉人）违约，应赔偿乙方（上诉人）人民币20000元，乙方（上诉人）如违约，甲方（被上诉人）不返还合同押金”的约定，上诉人林亚文应依约以10000元押金承担违约责任。2014年2月19日被上诉人表示同意解除合同，表明双方对合同的解除达成一致意见，从此时起合同应视为解除。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。在合同解除前，上诉人已搬离涉案铁棚屋，合同解除后，被上诉人应扣除已履行合同期间的租金，然后将合同未履行部分的租金返还给上诉人。按合同约定的年租金为68000元计算，涉案铁棚屋的租金应为每月5666.67元，上诉人与被上诉人实际履行合同期间是8个月（即从从2013年6月19日至2014年2月19日）共计租金45333.36元（5666.67元×8=455333.36元），被上诉人应向上诉人返还合同未履行部分的租金22666.64元（68000元-45333.36元=22666.64元）。上诉人上诉称从双方的约定来看，上诉人支付给被上诉人的10000元押金是解约定金，但根据双方约定的内容“乙方（上诉人）如违约，甲方（被上诉人）不返还合同押金”来看，是双方对违约责任的约定并不是对解约责任的约定。原审认定事实清楚、适用法律正确，判决恰当，上诉人上诉无理，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币791.66元，由上诉人林亚文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈 杰 审 判 员 杨 洁 代理审判员 宋 杰 二〇一四年六月二十三日 书 记 员 白玉琳 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。