云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）昆民一初字第209号原告（反诉被告）邹德民，男，1958年2月5日出生，汉族，住昆明市官渡区。一般授权诉讼代理人阮彦，云南新洋务律师事务所律师。被告（反诉原告）云南佳农实业集团有限公司。住所地：昆明市东郊茶旺山。法定代表人杨家全，董事长兼总经理。特别授权诉讼代理人韩枫，云南东方神律师事务所律师。原告（反诉被告）邹德民诉被告（反诉原告）云南佳农实业集团有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月20日公开开庭审理了本案。原告邹德民及其委托代理人阮彦，被告云南佳农实业集团有限公司委托的代理人韩枫到庭参加了审理。本案现已审理终结。原告邹德民起诉称：2010年7月22日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定由被告将位于昆明市东郊白沙河苏家营村旁二奶场（三农场）自有土地97.26亩连带地上自有建筑物出租给原告使用，租金暂按97.26亩预交，面积以及年租金以实测后计算为准。合同签订后，原告依约向被告交纳了第一年的租金，但被告移交的土地还不到合同约定的一半，并拒绝对土地进行实测。2013年3月19日，原告委托云南旭展测绘有限公司对土地进行测量，并委托昆明市明信公证处对测量过程进行公证，经过测量原告第一年使用的土地面积仅有39.33亩。原告曾多次找到被告要求实测土地使用面积、搬迁堆放在租赁土地上的物品、移交没有移交的土地，被告拒不履行自己的义务，造成原告未能对土地进行合理有效利用。2012年7月17日，被告强行将已经移交给原告使用的土地收回，将原告的合作伙伴赶走。原告在使用土地时曾打了水泥地坪；房屋进行了翻新、装修、隔层，布排各种线网，耗资数千万元。盘龙区人民政府对寺瓦路改造时，拆除了经原告装修的两栋仓库以及改造的大门、新打的水泥地坪、新修的地下水沟、污水、食用水、消防、监控、电线等各种管网。由于被告没有按合同将拆迁情况通知原告，导致原告没有得到任何补偿。此外，水泥地坪、铁大门、有盖排水沟等实际上已得到补偿，但被告谎称只赔偿了土地及建筑物本身价值，将本应由原告获得的补偿据为己有。原告认为被告的行为已经构成违约，故诉至本院，请求判令：一、被告继续履行双方于2010年7月22日签订的租赁合同；二、被告承担违约金人民币7002720元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）云南佳农实业集团有限公司答辩并反诉称：反诉人已经完全按照《租赁合同》履行了义务，于2010年8月12日前将租赁土地及其附属设施完全移交至被反诉人处，反诉人认为是由于被反诉人违反合同约定的付款义务及擅自更改租赁土地用途并转租的行为，才导致合同无法继续履行。同时反诉人认为，被反诉人应于2011年8月1日前缴纳2011年8月1日至2012年7月31日土地租金，共计叁佰柒拾贰万捌仟叁佰元，经反诉人五次发出交纳租金通知后，被反诉人仍迟迟未履行按时足额交纳租金的义务，其严重违反合同义务的行为，损害反诉人权利，致使反诉人为维护自己合法权益，三次发出解除（终止）租赁合同的通知书，要求收回位于东白沙河苏家营租赁物；被反诉人更变本加厉，不顾合同约定，指使云南凯旺建筑工程有限公司于2012年7月12日强行进场施工，强行推倒租赁土地围墙，损坏租赁物，进一步造成反诉人的经济损失。被反诉人改变租赁物用途，迟延支付租金，其行为构成违约应承担违约责任。综上，反诉人提出反诉，请求判令：一、解除租赁合同和补交租金及承担违约责任贰佰零叁万壹仟肆佰元;二、由被反诉人承担本诉和反诉全部诉讼费用。反诉被告邹德民答辩称：一、答辩人实际使用的土地仅有30多亩，无法按照合同约定开展机电市场，所以才与其它公司合作创办水产市场，在被答辩人通知纠正此行为后，答辩人也实际进行了纠正。二、被答辩人要求支付租金缺乏依据。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）邹德民为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组：1、租赁合同；证明：合同第四条第一项约定：每亩租金为叁万陆仟元，暂定以土地证面积为97.26亩，年租金合计暂定为：叁佰伍拾万壹仟叁佰陆拾元整，面积及年租金合计以实测面积后计算为准；合同第四条第四项约定：租金交付时间为：签订合同20日内，首次交付第一年租金暂定为：叁佰伍拾万壹仟叁佰陆拾元整。以后每年的租金必须在当年的8月1日前一次性交付，以先付款后使用的原则，逾期则属违约；合同第十一条第2项约定：若因政府征用，甲方应提前3个月书面通知乙方。2、第一次租金交纳收据；证明：原告于2010年7月14日向被告交纳了第一笔租金100万元。3、交纳租金通知；证明：被告于2010年8月6日向原告下发了《交纳租金通知》，要求原告交纳下欠租金。4、第二次租金交纳收据；证明：原告按约于2010年8月11日交纳了第二笔租金250万元。5、现金进账单；6、结算业务申请书；两份证据证明：原告在第二个租赁年头内，按约于当年的8月1日向被告的收款帐户共交纳过40万元租金，但其中的30万元被告于8月6日通过原帐户退还。第二组：7、移交清单及部分资料；证明：被告于2010年7月27日向原告移交了租赁合范围以外，离租赁土地约2公里外的办公大楼底层12间办公室、男女卫生间各一间、钥匙20把给原告；于2010年8月6日移交了（二奶场）97亩土地及（新果园）186亩土地资料，二奶场、新果园租户情况表、合同及水电管网平面图；于2010年8月12日向原告移交二奶场内仓库门钥匙52把，该批仓库均在原告实际使用的土地——水产区内。其中第17页中有提到移交过六份合同，但对印的《租赁管理变更协议》通知却没有一业化工和养殖场的通知。8、照片（工程机）；证明：2013年7月初，原告代理人到诉争地块照相时，该土地块上还堆放着被告的工程机械。该地面积有4.61亩（见面积量算图总图）。9、经过公证的光盘；证明：在该份经过公证的、2012年3月20日摄制的光盘中可以清楚地看到该批工程机械那时就存在。10、证人证言；证明：在中院的庭审过程中经两位证人刘某、周某证实，该批工程机械自2010年8月份原告进场时就已堆放。11、写在承诺书上的证明；证明：租赁合同签订后还不到一个月，即2010年8月16日，此时正是原告将第二笔租金250万元交给被告的第五天，被告就擅自将一块面积17.46亩的土地借给青云办事处建污水净化设施，该污水净化设施现今仍在使用。12、现场堪验笔录；证明：2013年5月10日，昆明市中级人民法院组织双方到现场堪验时，绿化带仍有污水净化设施在使用。同时，在此次的笔录中被告还承认养殖场三年来的租金均他们在收取。13、场地平整回填协议；14、情况说明；15、现场照片；三份证据证明：被告将合同项下的土地借给青云办事处原告并不知情，为充分使用土地，原告于2012年6月28日，同云南凯旺建筑工程有限公司签订了《场地平整回填协议》，目的是将这一场地填平使用，但是被告却强行制止了原告的这一行为，扣留了施工单位的推土机，迫于无耐，施工单位将推倒的围墙修复，赔偿了被告13600元，并道歉才算了事。这充分证明了被告在制止原告使用土地。这三份证据都是被告在原一审时向法院提交的，用于证明原告违反合同，这是被告违约的最有力证据。16、庭审记录；证明：在中院庭审过程中被告承认生活区从租赁合同签订到二审过程中一直都由其职工居住，没有移交，也不可能移交。17、施工合同；证明：原告同被告签订合同后，为更好地使用土地，原告曾同施工单位签订施工合同，将部分场地打成水泥地平。18、商品砼送货单；19、结算单；20、收条；三份证据证明：原告为打水泥地平曾支付过625000元工程款。21、征地拆迁货币补偿协议；22、申请；23、对邹德民申请的回复。三份证据证明：政府对征用土地的补偿中有“水泥地坪”“有盖排水沟”“铁大门”这三项，但是当原告向被告提出包括水泥地坪在内的补偿要求时，被告的回复是政府只赔偿了土地及建筑物的本身价值。被告的行为违反了合同第十一条第2项约定：若因政府征用，甲方应提前3个月书面通知乙方，从而导致原告丧失了向盘龙区政府主张权利的机会。同时还违反了有关补偿金分配的相关约定。24、二奶场租户情况说明；25、通知（一业化工）；26、情况说明（杨某）；27、情况说明（王良秀）；四份证据证明：《二奶场租户情况说明》是移交清单中的一份材料，其中第1栏中填的是“一业化工有限公司”，租金交付情况是填“租金交至2011年1月6日”，备注中填“2011年1月6日到期”。《通知》是被告于2010年5月20日给一业化工的一份通知，内容是说租期已到，租金要从原来的每年每平方米60元增加到90元。该通知的下方有按前述单价计算到2011年1月7日的公式及金额。然而，杨某和王良秀却在给中院的《情况说明》中说，同一业化工的合同到2010年5月6日到期，后因原告要提高租金，所以一业化工就搬走了。两位证人是在改变事实作伪证，企图掩盖被告没有将这一租户移交给原告的事实。另外，证人杨某还证明说“欧景和是圣洁食品厂的负责人，圣洁食品厂汤明光签收了租赁管理变更协议”，然而，在《二奶场租户情况说明》中，圣吉食品厂和欧景和是分别并列在5和6中，各自的租金和租期都不同。28、租赁合同（工程机械）；证明：该合同为被告在中院的庭审过程中向法庭提交的一份合同，要证明被告于2012年8月将该地租给他人，是他人承租后利用该地堆放工程机械。这证明被告在伪造证据，欺骗法院，同时也证明被告在违约。29、证人证言；证明：被告在中院庭过程中申请了一位证人张某出庭作证，该证人自称是在《租赁合同》（工程机械）上签字的人，他向法庭陈述了他在2012年8月同被告签订了该合同，签订合同后他公司将工程机械堆在该地块上，在他们堆放机械前是空地。然而，他的这一说法被经过公证的光盘否定，证人在作伪证。30、被告找人冒充军人强行收回土地时的照片；证明：2012年7月9日，被告找人冒充军人强行收回土地。31、接处处警登记表；证明：2012年7月17日，青龙派出所接到报警称有几名武警堵在三农场门口。经派出所民警到现场了解，报警人所称的武警系佳农集团的保安，并非现役军人。第三组证据：32、公证书及合同项下各地块面积量算图；证明：合同项下各地块的面积：1、污水净化设施位于标示为“绿化带”的地方，面积为：11638.12平方米，折合4.61亩；2、养殖场1910.78平方米，折合2.87亩；3、空地2，1400.20平方米，折合2.10亩；4、工程机械3074.89平方米，折合4.61亩；5、空地1，2196.84平方米，折合3.30亩；6、化工厂（一业化工）2360.85平方米，折合3.54亩；7、生活区7780.26平方米，折合11.67亩（此面积中没有包含养殖场）；8、水产区同一业化工之间的道路2181.07平方米，折合3.27亩。以上是未移交的土地合计：32543.01平方米，折合48.82亩。移交后被征用的土地修寺瓦路占用6800平方米，折合10.2亩。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性及证明内容均予以认可；对证据2的真实性、合法性及关联性均予以认可；对证据3的真实性及证明内容均予以认可；对证据4的真实性认可，该款是第一年的租金，而非第二笔租金；对证据5的真实性认可；对证据6的真实性认可，支付该30万元款项的不是合同履行的相对人，已经退回，不认可证明内容；对证据7的真实性认可，不认可证明内容；对证据8、证据9的真实性、合法性和关联性均不予认可；对证据10的真实性不认可，认为证人与原告有利害关系且没有其它证据印证；对证据11的真实性认可，不认可证明内容，如原告认为其权利受到侵害，应当向青云办事处主张权利；对证据12的真实性、合法性认可；对证据13至证据15的真实性认可，收回场地是因为原告拒绝缴纳租金；对证据16的真实性、合法性认可，《租赁合同》约定的是按照现状移交；对证据17至证据20的真实性、合法性不予认可；对证据21至证据23的真实性认可，但不认可关联性，水泥地坪、铁门、有盖排水沟是被告建盖的，原告不应获得补偿款；对证据24的真实性不予认可；对证据25至证据27的真实性认可，对证据26、证据27中证人证言的内容无异议，不认可证明内容；对证据28、证据29的真实性、合法性认可，对证明内容不予认可；对证据30的真实性、合法性不予认可，该证据与本案无关；对证据31的真实性认可，该证据与本案无关；对证据32的真实性、合法性及关联性不予认可，公证书本身有瑕疵，没有严格按照公证程序履行公证证据保全，内容上也反映出公证员没有全程到场，而是申请人交付资料给公证员，房屋面积测绘报告的主体资格有异议，测绘人员必须是省建设部下达的专业人员进行测绘，测绘过程也不符合规范。被告（反诉原告）云南佳农实业集团有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组：1、企业法人营业执照；2、组织机构代码证；3、税务登记证；4、法人代表身份证明；证明：被告已经合法登记，具有企业法人资格，杨家全是被告公司董事长兼总经理，系公司法定代表人。第二组：《租赁合同》；证明：原、被告于2010年7月22日签订了租赁合同，并对租赁内容、用途、租赁期限、双方的权利与义务、租金及交付方式、水电机设施设备、违约责任等作出了明确的约定。其中，双方特别约定租赁方式不得逾期支付租金，延付租金10—15天属违约行为，出租方有权终止合同，租赁方必须承担违约责任；租赁方不得擅自改变租赁物用途，不得转租或者变相转租，若发生以上行为即为违约，出租方可单方解除合同：若发生政府规划征用，系不可抗力，甲方原有建筑的赔偿金归还甲方。第三组：1、移交清单；2、租赁管理变更协议；3、通知；4、通知。证明：1、已按照合同约定，向原告移交了昆明东白沙河苏家营村旁二奶场的土地97.26亩、房屋、租户情况表、合同及水电网平面图、仓库等，原告已经签收。2、被告已按照合同约定，向租赁户发出通知，租赁户今后的一切管理、租金交纳等在原、被告租赁合同承续期间，都由原告邹德民承接。3、原告已经实际使用了其承租被告的苏家营二奶场地块。4、被告已履行告知义务，书面通知原告，其承租的苏家营二奶场“第二奶牛场”临路地块已被政府强制征用，征用面积为10.2亩。第四组：1、付款发票；2、现金进账单；3、结算业务申请书；证明：1、原告只支付了2010年8月1日至2011年7月31日租金。2、原告支付的场地租金仅为拾万元，系不完全履行合同义务。3、被告已将原告汇款退回，未收取原告2011年8月1日至2012年7月31日场地租金。第五组：1、缴纳租金通知；2、解除（终止）租赁合同通知书；3、通知；4、行政处罚书；5、关于保修平港水产品交易市场的请示；6、场地平整回填协议；7、情况说明；8、照片。证明：1、被告已多次书面通知原告，要求其按照合同约定的时间交纳租金，但直至2011年9月15日原告都尚未交纳第二年度的土地租金，根据合同的约定，原告已构成违约，并承担违约责任，被告有权解除合同。2、因原告拒不支付土地租金，已严重违约，根据合同约定，被告已多次向原告发出解除（终止）租赁合同通知，解除双方签订的《租赁合同》。3、原告在未经被告书面同意的情况下，擅自改变土地用途，用于经营水产品批发市场。4、原告确实改变租赁物约定用途，擅自将租赁物用于从事水产品批发市场经营。5、原告确实与云南多江贸易有限公司共同将租赁物改造成云南平港水产品交易市场，并转租给水产品批发230户商户从事经营水产品批发交易。6、邹德民以云南多江贸易有限公司法人身份与云南凯旺建筑工程有限公司签订协议，与云南多江贸易有限公司共同实施了侵害行为，用所谓的施工为借口，对场地进行破坏。7、云南凯旺建筑工程有限公司承认受邹德民指使，于2012年7月12日强行进场施工，推倒场地围墙。8、现场照片，云南多江贸易有限公司指使云南凯旺建筑工程有限公司擅自进入被告苏家营“二奶场”并推到围墙。第六组：1、土地使用证、2、征地拆迁货币补充协议；证明：1、被告合法拥有昆明市苏家营商业用地64841.27平方米，即97.26亩，土地使用证号为：昆个国用（2004）第0003612，被告已经按照合同约定履行交付义务。2、政府只赔偿了土地及建筑物本身的价值。第七组：情况说明三份；证明：租赁合同所涉及的范围全面履行，移交给了原告。第八组：1、昆明市规划局国有建设用地使用权规划条件；2、政府公示；证明：涉案土地已经由生产用地变为商住用地，合同不可能继续履行。经质证，原告对被告提交的第一组、第二组证据的真实性、合法性及关联性均予以认可；对第三组证据的真实性予以认可，不认可证明内容，《移交清单》只能证明被告移交了资料及52把钥匙，《租赁管理变更协议》仅有四份，即还有两户原承租人被告没有通知到，2011年6月13日的《通知》形成于《补偿合同》之后，且未告知原告拆迁实情，导致原告受损；对第四组证据的真实性认可，该组证据证实原告一直在履行合同，原告没有继续缴纳租金是因为被告交付的土地面积不足，原告第一年缴纳的租金已经够支付第二年实际使用土地的租金；对第五组证据的真实性认可，不认可《解除租赁合同通知书》的合法性、关联性及证明内容，被告认为原告逾期交纳租金的理由不充分，2011年4月20日的《通知》可以证实被告对原告未经同意改变土地用途的行为已经做过了处理，即要求纠正，对《行政处罚决定书》的合法性及关联性有异议，被处罚对象并非原告；对第六组证据的真实性、合法性认可，不认可被告的证明目的；对第七组证据的真实性、合法性及关联性不予认可；对第八组证据的真实性不予认可，土地用途改变不影响合同的继续履行。双方当事人对真实性均无异议的证据，本院予以采信。对于原告提交的证据8至证据10，是否采信，本院将在说理部分予以阐述，对原告提交的证据17至证据20，因该证据形成于原告与案外人之间，在无其它证据予以佐证的情况下，上述证据并无法证实原告确实进行了施工并支付了相应工程款的事实，本院不予采信；对证据30，因原告无法证实其拍摄的时间及地点，本院不予采信；对证据32，因进行测绘的单位具有相应的测绘资质，且测量过程已经公证处进行公证，被告虽不予认可，但并未提出相应的反驳证据，本院对该证据予以采信。对被告提交的第七组证据，该证据系证人证言，证人并未出庭作证，不符合证据的法定形式，本院不予采信。对被告提交的第八组证据，昆明市规划局的公示已经刊登于报刊上，故本院对真实性予以采信，而昆明市规划局国有建设用地使用权规划条件的内容与公示的内容能够互相应征，本院予以采信。本院经审理确认：一、2010年7月22日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：“一、租赁内容：1、甲方（被告）将位于昆明东白沙河苏家营村旁二奶场（原昆明市白沙河农工商有限公司既三农场）自有土地97.26亩（64841.27平方米，以实核面积为准），自有房屋为9460平方米（其中：地面建构筑物为：608平方米仓库6幢、900平方米仓库2幢、挤奶厅243平方米、值班室52平方米、老办公室390平方米、拌料房400平方米、磅秤房106平方米、旧房112平方米、马厩旁小院540平方米、食品厂1896平方米、配电房147平方米及80千伏安变压器一套、公厕一座126平方米及水电管网和植物树木等）以本合同签署时的现状出租给乙方。2、乙方用于对该地块从事农机、机电市场经营，在租赁期内自主经营管理，自行完善相关的各项手续。二、租赁期限：租赁期限为15年。本合同从2010年8月1日起至2025年12月31日止（已含五个月免租期）……三、租赁期间的权利与义务：1、甲方提供的租赁物土地及房产为自有资产，土地用地性质为商业用地，若涉及第三方事宜，乙方负责书面告知，甲方负责处理，并保证不影响乙方进场。2、甲方对该场地内的原有租赁户在本合同生效后即全部移交给乙方经营管理，本合同生效前甲方对原租户已收的租金归甲方，未收的租金归乙方。3、乙方若在租赁甲方的地块上进行建设，要对地块进行整体布局，若因影响到整体布局的甲方原建筑，乙方在取得甲方同意的情况下可改造或拆除重建。4、乙方若在租赁甲方的地块上进行建设，乙方自行负责办理建设项目必须的相关报批手续，费用由乙方自行承担，甲方积极配合并提供相应资料。乙方在办理手续时，不得以任何方式改变该地块的权属，一经发现或发生，甲方即可单方终止本合同，并追究乙方相关法律责任及赔偿甲方经济损失。5、合同履行期内，乙方确需改变用途的，必须经甲方书面同意，需行政许可的行业由乙方向政府相关职能部门办理相应手续。否则，造成合同不能履行的由过错方承担另一方的可预见性收入的损失……四、租金及交付方式：1、甲方为扶持乙方开展项目，从2010年8月1日起至2011年12月31日止（含5个月免租期）每亩租金为人民币：叁万陆仟元（36000.00元/亩），暂定以土地证面积为97.26亩，年租金人民币合计暂定为：叁佰伍拾万壹仟叁佰陆拾元整（3501360.00元），面积及年租金合计以实测面积后计算为准。2、从2012年1月1日起，直至合同期届满，每亩年租金为人民币：肆万元整（40000.00元/亩），以最终测量认定后的面积乘以每亩年租金。3、租金从第三年起（即2013年1月1日起）每年在上年度总租金的基础上递增7%，以此类推。4、租金交付时间为：签定合同20日内，首次交付第一年租金人民币暂定为：叁佰伍拾万壹仟叁佰陆拾元整（3501360.00元）。以后每年的租金必须在当年的8月1日前一次性交付，以先付款后使用的原则，逾期则属违约。5、合同签定时，乙方同时交纳合同履约保证金人民币伍万元整（500000.00元），在合同期届满时无欠费、无违约、即退还本金，不计利息……七：双方责任……5、如一方违约给对方造成损失，必须承担赔偿责任，赔偿金为当年总租金2倍。6、租赁期间，乙方必须按照约定用途使用租赁物，不得擅自改变用途。未经甲方同意乙方不得转租或变相转租，但可合作联营，若发现即为违约，甲方可单方终止合同，并要求乙方赔偿损失……八、不可抗力：1、租赁期间，由于法律上的不可抗力发生，甲、乙双方各自承担损失。2、租赁期未满时，若发生政府规划征用，考虑到甲乙双方的地方建筑变化较大，价值难于界定，双方同意在征用部门认可补偿金额后，甲方原有建筑的赔偿金归还甲方，其余补偿金甲方占11%，乙方占89%，土地补偿归甲方。九、违约责任：1、合同双方任何一方都不得擅自提前终止合同，若需要提前终止合同，双方协商解决，条款中若有约定的，按条款约定执行……3、乙方不得逾期支付租金，延付租金10—15天属违约行为，甲方有权终止合同，乙方必须承担违约责任……十一、特别约定：1、甲方只以现状场地和现状地面建构筑物及现状水电出租给乙方，乙方若需在该地块上进行建筑物建盖，其各项申办手续、费用由乙方自行负责，若出现违规、违章而被政府叫停、拆除、处罚及受到法律法规制裁及经济损失，甲方一概不予承担，现状地块内的树木、水电设施等同时移交给乙方，若出现任何问题由乙方承担全部责任。2、甲、乙双方特别约定，对乙方所租用场地若因政府规划征用或者政府要求甲方按规划建设，在甲方提前3个月以书面通知乙方的情况下，乙方自愿退出相关用地及地面建筑，甲方退还租期内乙方尚未使用场地时限的租金，甲方、乙方均不属于违约。”合同签订后，原告于2010年7月14日、2010年8月11日分二次向被告交纳租金350万元。被告于2010年7月27日至2010年8月12日期间陆续向原告移交办公房屋、土地资料、租户情况说明表、住房明细表、水电管网平面图、租户合同（其中二奶场片区有6份合同：一业化工有限公司、李文龙、劲嘉龙跃工贸有限公司、顺佳商贸有限公司、圣吉食品厂、欧景和）、二奶场内仓库门钥匙52把移交给原告，并向其中四户租赁户发出了《租赁管理变更协议》。原告接收场地后，将部分场地用于经营水产品市场，另有部分被告已经出租的场地则由原告直接收取租金。另，租赁土地由被告取得昆国用（2011）第00667号《国有土地使用证》，使用权面积为58762.63平方米，使用权类型为出让，用途为其他商服用地。二、2011年7月12日、2011年7月29日，被告两次向原告发出《交纳租金通知》，要求原告交纳租金3728300元，2011年7月30日，原告向被告支付10万元租金。2011年8月15日至2011年9月15日期间，被告三次向原告发出《交纳租金通知》，要求原告交纳租金。2012年1月12日，被告向原告发出《解除（终止）租赁合同通知书》，称原告欠付租金，通知原告解除合同，并要求原告将租赁物交还被告。2012年4月11日，被告向原告发出《再次通知解除（终止）租赁合同的通知书》，2012年7月13日，被告向原告发出《又一次通知你解除（终止）租赁合同的通知书》，重申前述通知的内容。涉案场地于2012年7月19日被被告收回。2012年8月6日，被告退回原告交纳的30万元租金。至原告退场时，其已经交付的租金数额为360万元。三、2010年8月16日，昆明市盘龙区人民政府青云街道办事处向被告出具《关于借用三农场地块建设临时污水处理设施的承诺书》，向被告借用租赁范围内部分土地建设临时污水收集净化设施。2011年2月15日，昆明市盘龙区环境保护局向云南平港贸易有限责任公司（法定代表人刘芹香，与原告系夫妻关系）下达盘环罚字【2011】第01号《行政处罚决定书》，称该公司所建设、管理的“云南平港水产市场”项目既未办理环境影响评价审批手续，也未建设相应的污染防治设施，主体工程擅自投入使用，违反了《建设项目环境保护管理条例》的相关规定，对该公司作出立即停止经营和罚款人民币10万元的行政处罚。2011年4月20日，被告向原告发出《通知》，称原告将租赁地块用途由农机、机电市场经营改变为水产品批发市场，并已正式开展经营，但被告并未收到原告需改变对该地块合同约定的经营项目的申请，被告正式对原告的违约行为给予指出并告知，要求原告对违约行为立即纠正。2012年6月15日，云南多江贸易有限公司（法定代表人系原告）与云南凯旺建筑工程有限公司签订《场地平整回填协议》，将租赁场地交由云南凯旺建筑工程有限公司平整，在施工过程中，云南凯旺建筑工程有限公司将围墙推倒，被被告公司管理人员制止，后云南凯旺建筑工程有限公司将围墙修复，并向被告赔偿损失13600元。四、合同履行过程中，10.2亩租赁土地被政府拆迁，昆明市国土资源局盘龙分局、昆明市国土资源局盘龙分局青云管理所与被告于2011年4月14日签订《国有土地使用权收回补偿协议》，收回涉案土地10.0365亩，并按照32万/亩的标准向被告支付了相应补偿费用，拆迁人与被告于2011年4月29日签订《昆明东、北二环金瓦路支线改扩建工程征地拆迁货币补偿协议》，向被告支付拆迁补偿款5367855元（包含房屋、砖石围墙、水泥地坪、花台、有盖排水沟、石挡墙、电杆、树木迁移、铁大门的补偿费以及优惠费和奖励费）。被告于2011年6月13日向原告发出《通知》，告知原告有10.2亩土地被政府征用，临路原场地围墙机配电房属征用拆迁范围，围墙现已被拆除，配电房即将被拆除的情况。原告于2011年6月15日向被告提交《申请》，要求被告将被拆除场地及建筑物补偿中应属于原告的部分支付给原告，并将围墙恢复，并依托围墙建盖二层砖混结构的临路商业用房。被告于2011年6月23日回复原告，告知原告政府只向被告补偿了土地及建筑物的价值，未补偿装修改造费用，并表示会尽快恢复被拆除的围墙。五、2012年3月29日，经云南省昆明市明信公证处公证，云南旭展测绘有限公司对租赁场地进行测绘，明确租赁土地各地块的面积，其中原告主张未移交的各部分土地的面积为：绿化带（污水处理设施）面积为：11638.12平方米，折合17.46亩；养殖场1910.78平方米，折合2.87亩；空地2，1400.20平方米，折合2.10亩；工程机械3074.89平方米，折合4.61亩；空地1，2196.84平方米，折合3.30亩；6、一业化工2360.85平方米，折合3.54亩；生活区7780.26平方米，折合11.67亩；水产区同一业化工之间的道路2181.07平方米，折合3.27亩。在（2013）昆民一终字第164号案件审理过程中，本院于2013年5月10日组织双方进行现场勘验，当时租赁场地现状为：“工程机械”地块未堆放机械；“空地2”地块上停放着车辆，并堆放着垃圾；“绿化带”仍被用于污水净化；“一业化工”地块被案外人承租用于做沙发、床垫，案外人陈述其是于2013年3月开始使用土地；“养殖场”地块由李文龙使用，用于养殖，李文龙陈述其使用时间为3年，租金均是交给三农场。六、被告与昆明一业化工有限公司（即“一业化工”）签订《租赁合同》的履行期限于2010年5月6日届满，后双方并未签订书面租赁合同，但一业化工租户的租金已经交到2011年1月7日。七、2013年6月15日，涉案土地所在苏家营地块经昆明市规划局审批，土地用途变为居住兼商业用地。根据本院确认的上述法律事实及双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、租赁场地的租金应当如何计算？二、原告是否存在欠付租金的情形？三、本案中是谁违约？违约方应如何承担违约责任？四、原告与被告于2010年7月22日签订的《租赁合同》是否应当解除？本院认为：原告与被告于2010年7月22日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。针对第一个争议焦点，首先，《租赁合同》第4.1条约定，第一年的租金暂定以土地证面积97.26亩计算，面积及年租金合计以实测面积后计算为准，根据上述约定内容可知，双方应当对土地面积进行实测后确定租金。关于对“实测面积”的理解，原告主张应当是指扣除被告未交付土地的面积，被告主张其已经全部交付土地，实测面积是指被政府征用拆迁的10.2亩土地。本院认为，被告虽主张根据合同第1.1条的约定，其交付义务为“按现状移交”，但根据查明的案件事实，本案中确有部分土地原告并未实际使用，对于未使用的土地，被告不应当收取租金。并且，政府征用的土地面积是已经明确的，并不需要进行实测，故该合同约定的“实测面积”应当是指扣除原告不能使用部分的土地面积。其次，对于原告主张不应计算租金的土地面积，本院分析评判如下：（一）、“绿化带”地块（17.46亩）：根据昆明市盘龙区人民政府青云街道办事处向被告出具《关于借用三农场地块建设临时污水处理设施的承诺书》的内容可知，该部分地块已于2010年8月16日被被告借给青云办事处用做污水处理设施，至原告退场时仍未归还，故该部分土地不应计算租金；（二）养殖场地块（2.87亩）：该部分土地一直由承租户李文龙在使用，租金直接交给被告，故该部分土地不应计算租金；（三）生活区地块（11.67亩）：该部分地块一直由被告的职工居住，原告不可能使用，故该部分土地不应计算租金；（四）、工程机械地块（4.61亩）：原告主张该部分地块一直被被告用于堆放工程机械，并提交了照片、经公证的光盘以及证人证言予以证实，对此，因照片无法证明拍摄时间和地点，从光盘的内容仅能看出2012年3月20日，该地块堆放有工程机械，但无法看出是谁堆放的，而证人证言系孤证，并不能单独证实原告的主张，故原告提交的证据并不能证实该地块一直被被告占用，其应当承担举证不力的法律后果，本院对其扣减该部分土地租金的主张不予支持；诉讼中，原告申请本院到昆明市明信公证处调取光盘，对该申请因无必要，本院不予准许；（五）、空地2（2.1亩）：该部分土地堆放了车辆和垃圾，因该部分土地紧邻生活区和养殖场，而生活区并无单独的停车场，按照日常生活经验判断，该部分土地应当是由生活区的居民在使用而原告并不能使用，故该部分土地不应计算租金；（六）一业化工地块（3.54亩）：原告主张该土地被告并未向原承租人下达《租赁管理变更协议》导致其无法收取租金，故该部分土地不应计算租金，对此，根据原、被告所签订《租赁合同》3.2条的约定，在合同生效前被告已经收取的租金归被告所有，未收取的租金归原告所有，即一业化工已经交纳的租金原告并无权收取，而根据查明的案件事实，在原告接收土地时，被告与一业化工所签订的《租赁合同》的履行期限已经届满，且被告已经将其与一业化工签订的《租赁合同》移交给了原告，在一业化工的租金交纳期间（2011年1月17日）届满之后，是否续租在移交时并不能确定，故被告是否向该租户下达《租赁管理变更协议》并不会对原告收取租金造成影响，原告主张该部分土地不应计算租金缺乏依据，本院不予支持；（七）空地1地块（3.30亩）及水产区同一业化工之间的道路（3.27亩），根据现场勘验的情况可知，空地1是紧邻一业化工的一块土地，该地块并无任何建筑物，其移交也不需要办理任何手续，道路的移交亦同理，原告主张该两部分土地不应计算租金缺乏相应依据，本院不予支持；（八）、政府征收土地10.2亩，该部分土地被政府征用后，原告不可能继续使用，故本院确认该部分土地自被告与拆迁人签订拆迁补偿协议之日即2011年4月29日后，不应再计算租金。综上，本院确认：在2011年4月29日之前，原告实际使用的土地面积为63.16亩{97.26亩－绿化带（17.46亩）－养殖场（2.87亩）－生活区（11.67亩）－空地2（2.1亩）}；2011年5月1日至原告退场时（2011年7月19日），原告使用的土地面积除扣除上述土地面积外，还应扣除被政府征用的土地10.2亩，即被告使用的土地面积为52.96亩。针对第二个争议焦点，首先，《租赁合同》第4.4条约定：“签定合同20日内，首次交付第一年租金人民币暂定为：叁佰伍拾万壹仟叁佰陆拾元整（3501360.00元）。以后每年的租金必须在当年的8月1日前一次性交付，以先付款后使用的原则，逾期则属违约。”对于第二年租金的交付时间，原告主张合同约定的“当年”是指2012年，故第二年租金应当在2012年8月1日前交纳，本院认为，原告交付第一年租金的时间是2010年，第一年的租赁期至至2011年12月31日届满，如第二年的租金在2012年8月1日前交付，则与合同约定的“先交付后使用的原则”相悖，并且在2011年7月，被告向原告发出交纳租金的通知后，原告也交纳了10万元租金，故本院认定原告应当在2011年8月1日前向被告支付2012年度的租金，原告关于租金交纳时间的主张缺乏依据，本院不予支持。其次，对于原告应当交纳的第一年租金的数额，根据前述分析评判理由，部分土地不应计算租金，故原告第一年应当交纳的租金数额的计算方式为：在2011年4月29日之前，原告应交纳的租金为757920元（63.16亩×36000元/亩÷12个月×4个月）；2011年5月1日至2011年12月31日，原告应交纳的租金为1271040元（52.96亩×36000元/亩÷12个月×8个月），故原告第一年应当交纳的租金数额应为2028960元（757920元+1271040元）。原告第二年应当交纳租金为1235733元（52.96亩×40000元/亩÷12个月×7个月）。综上，至原告退场时，其应当交付的租金数额为3264693元（2028960元+1235733元）。本案中，原告已经交付租金360万元，超出其应付租金数额，故原告并未欠付被告租金。针对第三个争议焦点，首先，在合同履行期间，被告以原告未交租金为由向原告发出解除合同的通知，并将土地收回，对此，根据前述分析评判理由，原告并未欠付被告租金，并且，双方约定租金应当以实测面积计算，但至原告退场时双方均未对租赁场地进行实测，在租赁土地面积不明确且原告已经按照全部土地面积交付了第一年租金的情况下，原告不交付第二年的租金是其行使抗辩权的体现，并不构成违约，被告无权以此为由解除合同。其次，被告认为原告擅自改变土地用途，其有权根据《租赁合同》第7.6条关于“租赁期间，乙方必须按照约定用途使用租赁物，不得擅自改变用途……若发现即为违约，甲方可单方终止合同，并要求乙方赔偿损失”的约定解除合同，本院认为，原告确实存在改变租赁用途的情形，但根据被告于2011年4月20日向原告发出的《通知》的内容可知，被告在知晓原告擅自改变土地用途的情况后，并未提出解除合同，而是要求原告纠正违约行为，并且之后被告还向原告发出交纳租金的通知，根据上述事实可知，对于原告擅自改变土地用途的行为，被告选择要求其承担违约责任的方式为停止违约行为，同时要求原告继续履行合同并交纳租金，其现再以此为由解除合同缺乏依据，本院不予支持。综上，被告单方解除合同的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，而原告并无欠付租金的违约行为，被告关于以欠付租金计算违约金的理由不成立，本院不予支持。再次，对于被告违约责任的承担，根据《租赁合同》7.2条的约定，被告应支付的违约金数额为当年总租金的2倍，被告认为违约金过高请求法院予以降低，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，在原告未能提交确实、有效的证据证明其因被告的违约行为所受到的实际损失的数额的情况下，本院认定合同约定的违约金过高，故本院在综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、被告的过错程度以及原告应得到的预期利益的基础上，将违约金数额调整为合同暂定两年租金的25%，即1750680元（7002720元×25%）。针对第四个争议焦点，因涉案土地用途现已改变为商住用地，需要建盖住宅，而《租赁合同》约定的土地用途为农机、机电市场经营，双方租赁合同的目的已经无法实现，故本院对被告请求解除合同的诉讼请求予以支持。综上所述，原告邹德民的诉讼依法部分成立，本院予以支持，反诉原告云南佳农实业集团有限公司的反诉解除合同的请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）云南佳农实业集团有限公司向原告（反诉被告）邹德民支付违约金1750680元；二、驳回原告（反诉被告）邹德民的其它诉讼请求；三、解除原告（反诉被告）邹德民与被告（反诉原告）云南佳农实业集团有限公司于2010年7月22日签订的《租赁合同》；四、驳回被告（反诉原告）云南佳农实业集团有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币60819.14元，由原告（反诉被告）邹德民承担人民币24327.14元，由被告（反诉原告）云南佳农实业集团有限公司承担人民币36492元。反诉案件受理费人民币11525.60元，由被告（反诉原告）云南佳农实业集团有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  汤名哲审 判 员  杨 茜代理审判员  朱 欢二〇一四年五月十四日书 记 员  黄金成焦菡