黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）哈民一民终字第784号上诉人（原审原告、反诉被告）哈尔滨广通影视文化集团有限公司，住所地哈尔滨市经开区南岗集中区汉水路**。法定代表人陈峰，该公司董事长。上诉人（原审原告、反诉被告）哈尔滨市亚细亚电影院，住，住所地哈尔滨市南岗区果戈理大街**/div>法定代表人王惠文，该电影院经理。二上诉人委托代理人张东春，男，1960年5月15日出生，汉族，哈尔滨广通影视文化集团有限公司影院管理部主任。住哈尔滨市道里区兴安街******。二上诉人委托代理人鞠文英，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）孙晓丽，女，1959年9月1日出生，汉族，哈尔滨警备区退休干部，住哈，住哈尔滨市南岗区一曼街********div>委托代理人姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。上诉人哈尔滨广通影视文化集团有限公司（以下简称广通影视公司）、上诉人哈尔滨市亚细亚电影院（以下简称亚细亚电影院）因与被上诉人孙晓丽房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2012）南民一初字第702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月15日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月27日公开开庭审理了此案。上诉人广通影视公司和亚细亚电影院的委托代理人张东春、鞠文英，被上诉人孙晓丽的委托代理人姚源军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原初审判决认定，2008年5月28日，亚细亚电影院与孙晓丽签订租赁合同，合同约定，亚细亚电影院将其一楼侧厅面积180平方米租赁给孙晓丽使用，租期五年，即2009年6月30日起至2014年6月29日止，每年租金600000元整；孙晓丽租赁期间水、电费自行承担；如遇政府政策性规划改造（影院改制、整体出让、股份制改造等）使合同无法正常履行时，本合同自行终止，余额退还，双方责任互免等。合同签订后，孙晓丽开始经营。2010年11月，哈尔滨市电影公司及所属16家影院转企改制，亚细亚电影院于2010年12月17日给孙晓丽送达告知函，告知其因哈尔滨市电影系统实施改制，亚细亚电影院与孙晓丽签订的房屋租赁合同于2010年12月31日前终止，孙晓丽在接到告知函五日内与亚细亚电影院联系洽谈合同终止事宜，并在2010年12月31日前搬出。2011年1月19日，亚细亚电影院又给孙晓丽送达《合同终结书》，限孙晓丽于2011年1月27日前搬出，如孙晓丽不签该《合同终结书》，将无权参加亚细亚电影院对该房屋租赁的公开招标。孙晓丽收到以上函件后，于2011年1月24日致函亚细亚电影院，表明双方租赁合同期限未满，哈尔滨市电影公司并未实施改制，只是要把物业重新整理出租，是电影公司内部的经营决定，不属于政府政策范畴，亚细亚电影院的行为是单方终止合同，是违约行为，孙晓丽不同意提前终止合同。2011年4月初，亚细亚电影院强行断水断电致使孙晓丽无法经营。2011年8月，孙晓丽自行解决了水电，共花电路改造费、锅炉安装费及取暖费等费用共计190239.90元。孙晓丽所经营的“美国加州牛肉面大王”近三年向税务部门定额纳税每月平均为11000元，现孙晓丽在正常经营。2007年9月，哈尔滨市委、市政府开始进行哈尔滨市文化体制改革。2010年3月，哈尔滨市电影公司及所属16家影院整体划至哈尔滨市广电局，并组建广通影视公司，原市电影公司及所属影剧院的房产及资产归广通影视公司所有，并负责经营管理，包括各影院的房产等资产。广通影视公司于2011年3月31日在《生活报》上刊登房屋租赁权竞价转让公告，后以2100000元将孙晓丽正在租赁使用的房产租赁权转让给案外人。孙晓丽已交纳2011年度的租金，2012年度租金孙晓丽向亚细亚电影院交纳时被拒收。广通公司、亚细亚电影院起诉，要求依法裁决孙晓丽立即将租赁亚细亚电影院的房屋倒出，赔偿亚细亚电影院经济损失2910000元。孙晓丽反诉，要求亚细亚电影院承担违约责任，赔偿孙晓丽经济损失人民币4550000元。原审判决认为，亚细亚电影院与孙晓丽签订的房屋租赁合同系双方自愿签订，合法有效，双方应各自履行合同约定的义务，按照合同约定，孙晓丽使用房屋的期限为五年（2009年6月30日起至2014年6月24日止），而亚细亚电影院划归广通影视公司后即向孙晓丽送达终止合同告知函，孙晓丽明确表示亚细亚电影院的行为违反双方合同约定，不同意解除合同，现亚细亚电影院以企业改制无法履行合同要求孙晓丽将租赁的房屋倒出，并赔偿经济损失2190000元。原审认为，双方签订的房屋租赁合同为期五年，虽合同约定“如遇政府政策性规划改造（影院改制整体出让、股份制改造等）使合同无法正常履行时，本合同自行终止，余额退还，双方责任互免。”但根据广通影视公司的改制相关规定，是为了解决电影系统多年经营不善造成的拖欠职工工资、社保及医保等问题，盘活资产，安置职工，而亚细亚电影院欲与孙晓丽解除房屋租赁合同，并将租赁的房屋高价转租给案外人，并没有改变房屋租赁性质，也违反了双方合同约定，亚细亚电影院提前解除合同违反约定所造成的损失应由亚细亚电影院自行承担。审理中，亚细亚电影院放弃2012年度至今孙晓丽应交纳的租金，孙晓丽反诉要求亚细亚电影院承担违约责任赔偿销售收入4550000元（每年销售收入按1300000元计算，提前三年半解除合同）。原审认为，亚细亚电影院于2011年4月给孙晓丽断水断电致使孙晓丽停业近五个月至8月份恢复经营至今，对孙晓丽五个月停业损失亚细亚电影院应予赔偿，对孙晓丽自行解决水电，进行电路改造、锅炉安装等共计190239.90元，应由亚细亚电影院承担。孙晓丽每月向税务部门交纳定额税款11000元左右，可推断孙晓丽年收入约1300000元，因孙晓丽自2011年8月一直经营至今，对此孙晓丽要求给付的销售收入不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）款、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除原告哈尔滨市亚细亚电影院与被告孙晓丽签订的房屋租赁合同；二、被告孙晓丽自本判决之日起三十日内从租赁原告的房屋中迁出，包括所有生产生活物品；三、原告哈尔滨市亚细亚电影院赔偿被告孙晓丽停业损失521666.67元（2011年4月至2011年8月按年收入130万元÷12个月×5个月）；四、原告哈尔滨市亚细亚电影院自本判决生效之日起赔偿被告可得利益至合同终止日（按年收入130万元，每月108333.33元计算时）；五、原告哈尔滨市亚细亚电影院赔偿被告孙晓丽电路改造、安装锅炉生产的费用190239.90元；六、驳回原、被告其他诉讼请求。如果被告未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30080元，由被告承担100元，原告自行承担29980元，反诉费21600元，由原告承担10537元，被告自行承担11063元。宣判后，广通影视公司、亚细亚电影院不服，向本院提起上诉称：1、亚细亚电影院与孙晓丽之间的房屋租赁合同诉前即已经解除，原审判决第一项却再次判决解除合同，不但于法无据，而且违反了民事诉讼“不告不理”的原则。2、在法律赋予孙晓丽法定异议期内，孙晓丽没有以法律规定的方式提出异议，依司法解释关于“在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，孙晓丽原审的反诉应当予以驳回。3、如前所述，孙晓丽未在法定期间、以法定形式对解除合同提出异议，房屋租赁合同已经依法解除，孙晓丽仍然占用亚细亚电影院房产，依法应当迁出并赔偿亚细亚电影院经济损失。4、原审判决还存在其他认定事实及适用法律错误，还存在程序违法之处，亚细亚电影院将在二审期间进一步详细阐述。综上所述，原审判决确有错误，请求依法撤销原审判决第一、三至六项，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求，本案两审诉讼费用全部由被上诉人孙晓丽承担。孙晓丽在法定期限未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：1、合同依法没有解除，单方解除合同条件没有出现，合同中第八条约定的很清楚，现在的情形是政府性规划改造尚未出现，因此合同没有自行终止。有约定从约定的原则。2、有关异议的提出应与事实相关联。3、原审判决在认定事实及法律适用上没有错误。本院二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与原审判决认定事实相同。本院认为，亚细亚电影院与孙晓丽对双方签订的房屋租赁合同的有效性无异议，且该合同不违反法律禁止性规定，原审判决认定有效正确。根据该合同第八条“如遇政府政策性规划改造（影院改制整体出让、股份制改造等）使合同无法正常履行时，本合同自行终止，余额退还，双方责任互免”的约定，只有该约定的终止合同条件成就，双方房屋租赁关系终止。然而，亚细亚电影院无论是否改制，而是将租赁标的物高价另行出租给案外人，由此可见亚细亚电影院两次出租房屋的合同目的相同，后者仅仅是提高了租金数额，并不构成合同无法履行的约定情形，因此孙晓丽不同意解除合同，应受法律保护；亚细亚电影院有悖诚信原则，采取断水、断电、干扰、阻挠等恶意终止合同的行为，妨害了孙晓丽饭店的正常经营，导致经营收益的损失，原审判决亚细亚电影院承担违约责任，赔偿由此造成孙晓丽的经济损失并无不当。因亚细亚电影院主张解除该租赁合同，现孙晓丽已无法实现合同目的，在认定亚细亚电影院违约赔偿的前提下，孙晓丽亦同意解除合同，且原审判决解除该租赁合同双方均已认可，故本院予以确认。关于原审判决保护孙晓丽的可得利益损失每月108333.33元的问题。从原判认定孙晓丽开办饭店正常营业每月交税金额和其他证据证实孙晓丽的经营利润以及亚细亚电影院自认提高的租金数额等看出，原判确认孙晓丽经营收益数额亦符合客观实际，应予保护。关于原审判决保护孙晓丽自行解决水电，进行电路改造、锅炉安装等共计190239.90元的问题。孙晓丽的上述行为和结果是为弥补或减少因亚细亚电影院的恶意违约造成的损失，原判依法保护正确，但根据公平原则，孙晓丽所添附物的所有权亦应归属亚细亚电影院。关于房屋租金的问题。亚细亚电影院在原审中明确表示放弃对孙晓丽的租金主张，而要求赔偿其恶意解除合同另行租赁损失，对此原审判决未予保护并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，但判决部分不当，本院予以纠正。上诉人亚细亚电影院的上诉请求，应事实与法律依据不足，本院不予支持。上诉人广通影视公司不是本案争议房屋租赁合同的相对人，其无权据以直接向被上诉人孙晓丽，故其上诉主张应予保护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2012）南民一初字第702号民事判决；二、被上诉人孙晓丽改造的电路、安装的锅炉归上诉人哈尔滨市亚细亚电影院所有。二审案件受理费30080元，由上诉人上诉人哈尔滨广通影视文化集团有限公司、上诉人哈尔滨市亚细亚电影院负担。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  曲云鹏审判员  唐玉贵二〇一四年二月十五日书记员  齐 跃鲍载金