广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初435号原告：珠海市东启物业管理有限公司，住所地：珠海市拱北联安路**海湾新家园附**。法定代表人：张力，总经理。委托诉讼代理人：刘凯东，广东友邦方达律师事务所律师。被告：冯海波，女，1964年4月14日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。原告珠海市东启物业管理有限公司（以下称东启物业公司）与被告冯海波物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告东启物业公司的委托诉讼代理人刘凯东，被告冯海波未到庭参加诉讼。本院依法按缺席审理，本案现已审理终结。原告东启物业公司向本院提出诉讼请求：1.支付2013年11月1日至2018年3月31日期间物业管理费20859.96元及违约金43315.84元（暂计2017年11月30日，实际金额按最终付清时间来计算）；2.支付2013年11月1日至2018年2月28日期间公摊电费120.48元；3.支付2014年4月1日至2014年4月30日期间公用水费1元；4.支付2016年6月1日至2017年9月30日期间其他维修费23.97元；以上合计为64318.25元。事实与理由：原告为具有物业服务企业资质证书、资质等级为三级的物业管理有限公司。香洲区拱北银海新村业主委员会经召开业主大会决定选聘原告为该小区的物业服务企业，并于2013年11月8日与原告签订期限为2013年11月8日至2016年11月7日的《珠海市银海新村物业服务合同》。合同签订后，原告正式进驻银海新村小区提供物业管理服务。该小区业主委员会到期后没有进行换届选举，现由拱北街道办联安居委会代管，故原告仍按照原物业服务合同的约定为被告提供物业管理服务。原告按照约定提供服务后，但被告未按照约定支付物业管理费用及小区楼道、公共绿化区域等公摊电费、水费及其它分摊的公共费用。根据合同第9条约定，本物业按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量另行分摊。另根据《补充协议》约定，高层住宅、别墅按1.38元/月/㎡、多层住宅按0.7元/月/㎡、商铺按3元/月/㎡、商用地库按1元/月/㎡。合同第12条约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从次月5日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。被告拖欠应缴纳的物业管理费及公摊费用，经原告多次催交仍不缴纳，侵犯原告的合法权益，应承担违约责任。故诉诸法律维护原告合法权益。被告冯海波未答辩。本院经审理认定事实如下：原告东启物业公司成立于1997年11月14日，已领取相应的营业执照。2013年11月8日，珠海市香洲区银海新村业主委员会（甲方）与原告东启物业公司（乙方）签订《珠海市银海新村物业服务合同》，约定：甲方通过业主大会选聘乙方对座落在珠海市拱北水湾路银海新村商住楼进行物业服务管理工作。物业服务事项主要包括公共环境卫生、绿化与建筑小品的维修养护和管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场的管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理等日常服务，以及房屋建筑共用部分、共用设施设备的中修、大修、更新及改造等特约服务。物业服务费按每月每平方米一定的标准收取，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量另行分摊。高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取，多层住宅按建筑面积每月每平方米1元收取，办公物业服务费按照住宅标准两倍收取，商业物业服务费按照住宅标准三倍收取。业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从次月5日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。物业服务期限为三年，自2013年11月8日起至2016年11月7日止。原告东启物业公司于2013年11月开始进驻银海新村小区，向该小区业主提供物业服务。2014年2月29日，珠海市香洲区银海新村业主委员会又与原告东启物业公司签订《补充协议》，就银海新村收费原定标准修改如下：1.高层住宅、别墅为1.38元/月/㎡；2.多层住宅为0.7元/月/㎡；3.商铺为3元/月/㎡；4.商用地库为1元/月/㎡。合同期满后，因前述银海新村业主委员会在任期届满后没有组织换届选举，银海新村小区业主也没有选聘新的物业服务企业，该小区至今仍由原告东启物业公司提供物业服务。被告冯海波是珠海市拱北水湾路**的房屋权属人，该房屋建筑面积为288平方米，用途为别墅。原告东启物业公司主张被告冯海波拖欠物业管理费、公摊电费等未缴纳，其中物业管理费自2013年11月1日起至2014年2月28日止，按每月每平方米1.2元计算，自2014年3月1日起至2018年3月31日止，按每月每平方米1.38元计算，共计20856.96元，该部分费用的滞纳金自欠费次月5日起每天按应交物业服务费的千分之三计算，暂计至2017年11月30日，共计43315.84元；公摊电费按整栋楼公摊电费除以户数计算，自2013年11月1日起，截至2018年2月28日止，共计120.48元；公摊水费1元，自2014年4月1日至2014年4月30日止；其他维修费是指电梯维修费等，自2016年6月1日起，截至2017年9月30日止，共计23.97元。2018年3月27日，珠海市不动产登记中心出具一份《不动产权登记表》，记载涉案房屋为别墅，产权人为冯海波。本院认为，被告冯海波是澳门特别行政区居民，本案属于涉澳物业服务合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。本院作为合同履行地有涉澳案件集中管辖权之基层人民法院，对本案有管辖权。因合同履行地在广东省珠海市，中华人民共和国内地法与本案有最密切联系，故本案应当适用中华人民共和国内地实体法。珠海市香洲区银海新村业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的原告东启物业公司签订的《珠海市银海新村物业服务合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对原告珠海东启物业公司和银海新村的全体业主及物业使用人都具有法律约束力。原告东启物业公司已经按照合同约定为银海新村小区的业主提供物业服务，且在合同约定的服务期限届满后继续为该小区业主提供物业服务至今，双方仍存在事实上的物业服务关系，被告的涉案房屋在合同约定的物业管理区域范围内，被告作为业主已实际受用原告东启物业公司提供的基本物业服务，应当向原告东启物业公司交纳相应的物业管理费。被告冯海波自2013年11月起没有交纳物业管理费，原告东启物业公司根据《珠海市银海新村物业服务合同》及《补充协议》的约定，起诉请求被告支付2013年11月至2018年3月31日期间拖欠的物业管理费，本院予以支持。关于收费标准，原告主张2013年11月1日至2014年2月28日期间的物业管理费按每月每平方米1.2元计算没有依据，应当按照《珠海市银海新村物业服务合同》的约定多层住宅按建筑面积每月每平方米1元收取，为1152元（288㎡×1.0元×4个月），自2014年3月1日至2018年3月31日按照1.38元/㎡的标准收取物业管理费依法有据，被告应向原告东启物业公司支付2014年3月1日至2018年3月31日期间的物业管理费19474.56元（288㎡×1.38元×49个月），被告应向原告支付20626.56元，未违反合同约定，本院予以认可。关于欠缴物业管理费的违约金问题，《珠海市银海新村物业服务合同》的约定业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从次月5日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金，被告冯海波逾期交纳物业服务费，原告东启物业公司有权依照合同约定主张违约金，但考虑到涉案小区实际管理情况，本院酌情确定滞纳金计算标准为每日千分之一，且滞纳金的总数应以不超过当月实际欠费数额为限。关于公用水费的问题，原告主张被告支付2014年4月1日至2014年4月30日期间的公用水费1元，本院予以支持。关于公摊电费和其他维修费的问题。尽管原告东启物业公司有提供电子转账凭证及票据证明其已经垫付银海新村的电费和其他维修费费，但原告东启物业公司主张的公摊电费、其他维修费的金额包括了电梯产生的费用、更换大门电动锁、排水管道维修费、电梯口风扇安装费等，但原告未能将各项费用产生的予以区分，且冯海波的房屋属于别墅，与电梯并未直接连接，冯海波无法直接使用该电梯，故原告主张要求冯海波承担因电梯产生的公摊电费及其他维修费等没有依据。故本院对原告东启物业公司该两项诉讼请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告冯海波于本判决生效之日起十日内向原告珠海市东启物业管理有限公司支付2013年11月1日至2018年3月31日期间的物业管理费人民币20626.56元；二、被告冯海波于本判决生效之日起十日内向原告珠海市东启物业管理有限公司支付2013年11月1日至2018年3月31日滞纳金（2013年11月1日至2014年2月28日以每月所欠物业管理人民币288元为基数，2014年3月1日至2018年3月31日以每月所欠物业管理费人民币397.44元为基数，从次月5日起按每日千分之一计算至实际付清物业管理费之日止，每月欠费滞纳金总额以不超过当月所欠本金为限）；三、被告冯海波于本判决生效之日起十日内向原告珠海市东启物业管理有限公司支付公摊水费人民币1元；四、驳回原告珠海市东启物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1408元，由原告珠海市东启物业管理有限公司负担人民币505元、被告冯海波负担人民币903元。如不服本判决，原告珠海市东启物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告冯海波可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  葛阳辉人民陪审员  余敏慧人民陪审员  庄 洁二〇一九年三月九日法官助理潘茜书记员何绍峰