江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）盐民终字第0469号上诉人（原审原告）李发备，男，1978年5月8日生，汉族，个体工商户。委托代理人刘咏桦，江苏刘咏桦律师事务所律师。上诉人（原审被告）盐城丽阳轻纺城管理有限公司。法定代表人胡伟，该公司董事长。委托代理人黄锦章，该公司经理。委托代理人万敏，江苏中盐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）盐城市洋东置业有限公司。法定代表人胡夕山，该公司董事长。委托代理人陆祥，该公司副总经理。上诉人李发备、盐城丽阳轻纺城管理有限公司（以下简称丽阳轻纺城）因与被上诉人盐城市洋东置业有限公司（以下简称洋东置业公司）委托合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民初字第2626号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年12月23日，原告（甲方）与被告丽阳轻纺城（乙方）、被告洋东置业公司（丙方）签订一份丽阳广场商铺委托经营管理协议。协议第一条：该商铺位于盐城市亭湖区海龙路8号丽阳招商城1栋一层118号，建筑面积为31.71平方米，使用面积为24平方米，装修状态毛坯，该房屋已设定抵押。甲方和丙方一致确认：该商铺原认购价为570909元，鉴于培育市场之需，特享受146092元优惠，惠后认购价426817元（该价格为商品房买卖合同签订价）。同时，甲方同意将该商铺无偿委托给乙方经营管理。第三条：该商铺的无偿委托经营期自2009年7月1日至2012年6月30日止，共计三年，在委托经营合同期限之内，商铺由乙方管理。未经甲乙双方协商一致，不得变更经营期限。甲乙双方一致同意，该商铺由甲方验收后，由丙方直接交付给乙方。第四条第七项：在委托经营期间结束时，如乙方代理商铺出租的，甲方应当接受乙方代理签订的租期尚未届满的租赁合同，委托经营期相应顺延，届时租金由乙方向承租人代收，但乙方必须将实际的租金受益转交甲方，乙方有权代为扣缴相关税费。第九条：（一）委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，双方可在期满前一个月内另行签订委托协议。如甲方选择自己出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。（二）……合同签订后，被告丽阳轻纺城于2010年1月12日与案外人卞寿兵签订一份租赁合同，将盐城市亭湖区海龙路8号丽阳招商城1号楼一层118号1间31.71平方米的商铺出租给卞寿兵经营，租期三年，自2010年5月1日起至2013年4月30日止，年租金为21000元／间。签订合同时承租人需支付第一年度租金及保证金，以后每年的租金则在上一年度租期期满前的10日内，交清下一年租金，并以此类推，直至付清为止。后因需等政府有关部门验收房屋的原因，市场于2010年10月1日才开业，双方口头商定，合同期三年不变，时间相应顺延，承租人接收了承租的门市房，交纳了第一年度租金后，拒绝交纳第二年度租金，2012年4月20日，丽阳轻纺城诉至法院，要求承租人卞寿兵交纳尚欠租金，承担违约金并解除双方所签订的租赁合同，经法院审理，于2012年10月作出（2012）亭商初字第0403号民事判决，判令双方合同继续履行，承租人卞寿兵支付尚欠租金10500元。原告与被告丽阳轻纺城签订合同的委托期限临近届满时，原告通知被告丽阳轻纺城，要求收回房屋。丽阳轻纺城回复，其与承租人的合同期限尚未履行届满，要求顺延。2012年6月28日，被告丽阳轻纺城付给原告2012年6月30日至9月30日代收房租5250元。2012年7月1日，原告（甲方）与被告丽阳轻纺城（乙方）签订补充协议，协议约定：甲方自愿将118号商铺，面积31.71平方米，委托给乙方出租、管理。委托期限2012年6月30日到2012年9月30日。乙方必须按当时的实际租金付给甲方，不允许徇私舞弊，否则以实际租金2倍的价格付给甲方。此后，118号商铺继续由卞寿兵承租。2013年6月，原告诉至法院，要求被告丽阳轻纺城返还房屋，赔偿损失48697元，被告洋东置业公司承担连带责任。一审法院另查明，因卞寿兵仍未交纳2012年4月1日至2013年9月30日的租金，丽阳轻纺城多次催要无果后，再次诉讼至法院。诉讼过程中，卞寿兵于2013年10月14日将118号商铺腾空交还给丽阳轻纺城。丽阳轻纺城收到房屋后，向原告发出通知，要求办理房屋交接手续。2013年11月15日，原告接到交房通知，因双方对租金结算标准存在分歧，原告未接收房屋，目前该118号商铺仍在被告丽阳轻纺城的管理下，处于空关状态。本案一审的争议焦点为：1、原告主张损失48697元有无依据，被告丽阳轻纺城在有偿委托经营期间，与原告按何标准结算费用；2、被告洋东置业公司在本案中应否承担责任。一审法院认为，原告与被告丽阳轻纺城、被告洋东置业公司之间所签订的商铺委托经营管理合同、原告与被告丽阳轻纺城签订的补充协议均合法有效，对原告和丽阳轻纺城双方均具有约束力。合同双方的当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。该合同在履行过程中，因案外承租人拖欠租金、不按时交付房屋等问题，双方发生纠纷，诉至法院。在法院审理过程中，案外人已将房屋交还被告丽阳轻纺城，丽阳轻纺城也通知原告接收房屋，故原告要求被告返还房屋，双方无争议。针对争点1，在原告与被告丽阳轻纺城签订的商铺无偿委托经营期限届满后，有偿委托经营的费用如何结算？按双方签订合同的第四条第七项和补充协议的第一条约定，均明确了在顺延期限内，管理公司丽阳轻纺城将实际收取的租金交给原告。补充协议期满后，双方未再签订书面的委托合同，而被告丽阳轻纺城代为管理的118号商铺仍由原承租人继续承租，一直未改变原来的状态，故在此期间，双方有偿委托经营的费用，应当按照被告丽阳轻纺城向承租户实际收取租金的标准，结算至原告收到通知交房时间为止，因丽阳轻纺城已通知原告收回房屋，但原告未及时收回，对原告接到通知后未收房屋而致空关造成的损失，应由原告自行承担。被告丽阳轻纺城应当赔偿原告从2012年10月1日至2013年11月15日的损失为（21000／12＊13.5）23625元。原告提出按三年优惠费用146092元标准的平均数计算，理由不能成立。针对争点2，被告洋东置业公司在与原告的合同中，仅确认其出售给原告118号商铺的购买价格，而被告洋东置业公司也已按实将商铺交给原告，完成了全部的义务。原告购买商铺后将商铺委托被告丽阳轻纺城经营管理与被告洋东置业公司无涉。被告丽阳轻纺城是独立的民事主体，其实施民事行为所产生的法律应由自己承担，故被告洋东置业公司在本案中不应承担责任。一审法院判决：一、被告盐城丽阳轻纺城管理有限公司在判决生效后十日将118号商铺返还原告李发备。二、被告盐城丽阳轻纺城管理有限公司在判决生效后十日内赔偿原告李发备损失23625元。三、驳回原告李发备的其他诉讼请求。案件受理费1070元，由原告李发备负担670元，被告盐城丽阳轻纺城管理有限公司负担400元。上诉人李发备不服一审判决，向本院提起上诉称：1、根据三方协议的约定，商铺由甲方验收后，由丙方直接交给甲方。时至今日，被上诉人洋东置业公司并未向上诉人李发备交付符合法律规定的房屋。2、本案中并没有出现“在委托经营期间结束时，如乙方代理商铺出租的”情形，丽阳轻纺城肆意将上诉人李发备的房屋扩大和延长出租时间，应属违约。3、由于丽阳轻纺城的违约，导致上诉人李发备房屋未能及时收回，被上诉人丽阳轻纺城应赔偿上诉人的租金损失。4、被上诉人应按照年租金48676元的标准支付租金损失。请求二审法院改判两被上诉人增加赔偿上诉人损失250702元。上诉人丽阳轻纺城答辩称，1、本案是委托合同纠纷，房屋质量问题与本案无涉；2、三方的商铺委托经营管理协议第四条第七项的约定应约束上诉人；3、上诉人丽阳轻纺城是受李发备的委托对外出租房屋，损失只能由承租人承担；4、2012年9月28日的函与协议第四条第七项约定不符，上诉人要求按照48676元计算损失无据，协议约定房屋是以优惠价购买，但未约定优惠的价格是房屋的租金。上诉人丽阳轻纺城是按照实际租金付给上诉人李发备的。综上，请求二审法院驳回李发备的上诉请求。被上诉人洋东置业公司同意上诉人丽阳轻纺城的答辩意见。上诉人丽阳轻纺城不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决混淆了损失和租金的法律性质；2、上诉人无过错，不应承担赔偿责任。3、原审判决上诉人赔偿被上诉人损失23625元无据。请求二审法院改判上诉人在收到案外人卞寿兵的租金21000元后10日内返还给被上诉人。上诉人李发备答辩称，1、李发备没有收到租金就属于损失；2、购买房屋的优惠价格就是三年租金的返还；3、双方在协议第九条第一款明确约定，委托期满后要重新进行委托，必须要签订协议。上诉人丽阳轻纺城明知与上诉人李发备的委托合同期限是2012年6月30日截止，但仍在期限之外与案外人签订租赁协议，上诉人丽阳轻纺城应对自己的行为承担法律责任。请求二审法院按驳回上诉人丽阳轻纺城的上诉。被上诉人洋东置业公司称，同意上诉人丽阳轻纺城的上诉意见。本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院另查明，丽阳轻纺城诉案外人卞寿兵租赁合同纠纷一案，盐城市亭湖区人民法院于2013年10月24日作出（2013）亭民初字第2739号民事判决，判令卞寿兵在判决生效后十日内支付丽阳轻纺城2012年4月1日至2012年9月30日租金31500元。判决生效后，卞寿兵向丽阳轻纺城支付了22200元，丽阳轻纺城于2014年2月19日将22200元支付给了李发备。在二审庭审中，李发备同意此款在本案中予以扣除。本院认为，上诉人李发备购买了被上诉人洋东置业公司的商铺后委托上诉人丽阳轻纺城对外出租。三方签订了商铺委托经营管理协议，后上诉人李发备与丽阳轻纺城又签订了补充协议，该两份协议均系各方的真实意思表示，应为合法有效。根据协议约定，上诉人李发备与丽阳轻纺城的协议于2012年9月30日到期，但丽阳轻纺城与承租人卞寿兵的租赁协议系于2013年9月30日到期，根据商铺委托经营管理协议第四条第七项的约定，合同期满后，如乙方（丽阳轻纺城）代理商铺出租的，甲方（李发备）应当接受乙方代理签订的租期尚未届满的租赁合同，委托经营期相应顺延，乙方必须将实际的租金收益转交甲方。故上诉人李发备与丽阳轻纺城的委托经营期应至2013年9月30日止，丽阳轻纺城应将2012年10月1日至2013年9月30日期间实际收取的租金转交李发备，并赔偿李发备从2013年10月1日起至实际通知交房之日止未及时交付房屋的租金损失。一审法院按照丽阳轻纺城实际收取租金的标准，判令丽阳轻纺城赔偿李发备从2012年10月1日至2013年11月15日的损失23625元，符合法律规定。上诉人李发备要求按照返租的价格48697元／年的标准计算租金损失，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人李发备认为房屋未交付，且存在质量问题，故要求被上诉人洋东置业公司承担连带责任，因本案是委托合同纠纷，房屋质量问题不属于本案审理范围，故对该上诉理由本院不予支持。综上，上诉人李发备、丽阳轻纺城的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费818元，由上诉人李发备负担427元，由上诉人盐城丽阳轻纺城管理有限公司负担391元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东代理审判员  秦广林代理审判员  曹 荣二〇一四年五月十三日书 记 员  刘 湘