湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2014）雁白民一初字第15号原告衡阳财茂房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区中山南路80号。法定代表人蒋铁铭，该公司董事长。委托代理人黄建华。委托代理人李双龙，湖南秦湘律师事务所律师。被告庄红坤。被告衡阳摩登壹号商业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区中山南路76-94号时代广场1201房。两被告共同委托代理人王欢，湖南天地人律师事务所律师。原告衡���财茂房地产开发有限公司（以下简称财茂公司）因与被告庄红坤、衡阳摩登壹号商业管理有限公司（以下简称摩登公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年2月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员刘建国担任审判长，人民陪审员姚文辉、刘义荣参加的合议庭，于2014年4月2日、4月21日公开开庭进行了审理，代理书记员张娟担任法庭记录。原告财茂公司的委托代理人黄建华、李双龙，被告庄红坤、摩登公司的委托代理人王欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告财茂公司诉称：2012年6月7日，财茂公司与庄红坤签订了一份《房屋租赁合同》，合同明确约定租赁面积、期限、租金及水电费的支付日期，双方权利、义务、违约责任等。根据合同约定，财茂公司将标的物租给了庄红坤、摩登公司使用。庄红坤、摩登公司在经营正常情况下，至今累计拖欠财茂公司租金900000元、电费49911元，按照合同约定，应支付逾期产生的滞纳金83246元。财茂公司经催收未果，故诉诸法院，请求依法判令庄红坤、摩登公司支付房屋租金900000元、电费49911元及滞纳金83246元。本案在审理过程中，财茂公司增加诉请，要求判令解除双方所签订的《房屋租赁合同》，并由庄红坤、摩登公司承担违约责任。被告庄红坤、摩登公司辩称：因财茂公司违约在先，庄红坤、摩登公司拒付租金是行使先履行抗辩权，不构成违约，其要求庄红坤、摩登公司支付租金的理由不能成立，在合同履行过程中财茂公司已违反了诚实信用原则，应属根本违约，综上所述，财茂公司起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回财茂公司的诉讼请求。在本院指定的举证期限内，财茂公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同，拟证明租赁履行��期限、地点、租赁费用及付款方式，履约押金的支付条件等事实；2、关于变更合同承租方的函，拟证明合同主体变更的事实；3、电费催缴单，拟证明摩登公司欠电费未交的事实；4、企业注册登记资料，拟证明摩登公司于2013年6月28日成立的事实；5、房屋产权，拟证明财茂公司与华融湘江银行系合作租赁关系的事实；6、空调维修的报销单据，拟证明中央空调一直在正常使用；7、空调风管改造和风机改造费用报销凭证等，拟证明已报销的费用属于修理费，并非设备不能正常使用而垫付的维修改造费用；8、购电合同、场地移交确认书、《电费催缴单》、授权委托书，拟证明衡阳市新时代物业管理有限公司属于收取摩登公司所租场地物业结构及水、电抄表的管理单位；9、《电费催缴单》及紧急通知单，拟证明曾因摩登公司欠电费而导致电业局实行全面停电��了催缴等工作；10、支付租金及水电费收据，水电表照片、抄表记录，拟证明摩登公司自2013年10月1日起至2014年2月底止，拖欠租金及水电费的情况；11、欠交租金及水电统计清单，拟证明欠交租金及水电费、滞纳金为1033157元的事实；在本院指定的举证期限内，庄红坤、摩登公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同及押金单据，拟证明财茂公司与庄红坤、摩登公司之间存在合法有效的租赁关系；2、《催收函》及房屋产权证明，拟证明财茂公司与银行之间在房屋方面存在遗留事宜未处理完结的情况；3、空调、电梯等部分设备改造费用单据，拟证明空调设备不符合交付标准的情况；4、工商登记信息、紧急通知、电费催缴单等，拟证明财茂公司与物业公司是典型的关联企业的事实；5、经营商场的现状照片，拟证明因财茂公司的行为��导致摩登公司经营的商场生意清淡的情况；6、支付的租金、水电费票据，拟证明摩登公司向财茂公司支付租金、水电费的情况；7、装修费用单据，拟证明摩登公司进入商场装修投资情况。经庭审质证，庄红坤、摩登公司对财茂公司提供的证据1、4、5、7、8、9、10的真实性无异议；对证据2表示不清楚；对证据3无电业局的催收单；证据6收条均是个人签名，且用途不清楚，所以对该证据三性均有异议；对证据7证明目的有异议，摩登公司认为装修费用是非功能改造，不属装修内容之列；证据11未发表质证意见。财茂公司对庄红坤、摩登公司提供的证据1、2、3、6三性无异议，但对证据4、5真实性、合法性无异议，财茂公司认为证据4中衡阳市新时代物业管理有限公司与本公司属相互独立的企业法人，该公司负责收取水电费是正当的经营管理行为；证据5中照片拍摄时间只能反映商场一瞬间，代表不了什么；对证据7三性均有异议。本院经审查认为，财茂公司提供的证据1、4、5、7、8、9、10，庄红坤、摩登公司对真实性均无异议，本院予以确认；证据2属摩登公司向财茂公司出具的变更函，并盖公章，本院予以确认；证据3与证据8中电费催交单是一致的，本院予以确认；庄红坤、摩登公司提供的证据1、2、3、6财茂公司对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认；证据4、5的真实性、合法性无异议，本院予以确认；证据7可以证明摩登公司在商场开业前进行了装修装饰的事实。根据财茂公司、庄红坤、摩登公司提供的证据及其陈述，本院经审理查明：2012年6月7日，财茂公司与庄红坤签订《房屋租赁合同》，庄红坤租赁财茂公司所开发建设的位于衡阳市雁峰区中山南路80号时代广场平街一楼作商业用房，租赁房屋的建筑面积7000平��米（具体范围见附件1租赁房屋位置、范围平面图），财茂公司负责办理租赁许可证，以供庄红坤办理工商营业执照。租赁期限为20年（2012年10月1日至2032年9月30日止），租赁费用标准计算为：第一、第二个租赁年度即2012年10月1日-2014年9月30日每年租赁费用为1800000元，第三个租赁年即2014年10月1日-2015年9月30日每年租赁费用为2400000元，每年度递增（见合同书）；租赁费用每6个月支付一次。2012年8月1日，庄红坤支付财茂公司首期6个月（即2012年10月1日-2013年3月31日）租赁费用900000元。以后每期租赁费用届满日前15天再支付下一期（6个月）租赁费用，依此类推，合同还约定：租赁押金为人民币1000000元。此款庄红坤在本合同签订当天支付，租赁押金不计利息，在合同期满后退还给庄红坤。如庄红坤擅自提前终止合同或未能履行合同义务，导致合同提前解除，视为严重违���，财茂公司不退还庄红坤的租赁押金，装饰及相关配套设施归财茂公司所有。合同还约定，若庄红坤不按时足额支付租赁费用及水电费等，每逾期一日按未付部分万分之五向财茂公司支付滞纳金；迟延支付连续达到30日，财茂公司有权解除合同，收回租赁房屋，租赁押金不退等。该合同另还约定，庄红坤不得对承租物业进行整体转让或转租，但可分租。本合同签订生效后，庄红坤可注册成立有限责任公司，公司一经注册成立，本合同庄红坤权利义务由该公司承继，但庄红坤须承担该公司对财茂公司的连带责任。合同签订后，庄红坤于2012年6月8日向财茂公司支付了租赁押金1000000元。2012年6月28日摩登公司经衡阳市工商行政管理局批准依法成立。2012年7月2日，财茂公司按合同约定将衡阳市雁峰区中山南路80号时代广场一楼商场移交给摩登公司使用，同时财茂公司委托衡阳市新时代物业管理有限公司与摩登公司双方签署了一份《场地移交确认书》，该确认书内容为：其中钥匙12片；水表度数3460度；照明电表度数19988度、倍数80倍；空调风机电表度数2512度、倍数40倍；中央空调主机电表度数455度、倍数200倍；消防排烟风机电表度数113度、倍数40倍。嗣后，摩登公司对经营场地进行了装饰。2012年9月3日，摩登公司向财茂公司致函，内容为：“摩登公司股东庄红坤在2012年6月以个人名义与贵公司签订的衡阳市中山南路80号时代广场一楼商业用房的房屋租赁合同，按照合同相关内容，此合同在庄红坤投资成立公司以后，把合同的承租方由个人变更为公司。故现要求贵公司把此合同的承租方变更为庄红坤投资入股的‘摩登公司’，以便此合同的继续履行”。摩登公司接收商场后，对商场进行了全面分租，并收取商户的租金。但摩登公司应在2013年9月30日前支付给财茂公司2013年10月1日至2014年3月31日房屋租金900000元，水电费49911元，经财茂公司多次催收，而摩登公司采取避而不见，至今未付，以致酿成纠纷。本院认为：财茂公司与庄红坤在平等互利，协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》，合同内容未违背法律、法规强制性规定，应合法有效。根据财茂公司与庄红坤所签订的合同第九条第6项的约定：本合同签订生效后，庄红坤可注册成立有限责任公司，公司一经注册成立，本合同庄红坤的权利义务由该公司承续。因此，财茂公司与摩登公司应按合同的约定全面履行合同的义务，摩登公司作为承租人，应按约定的期限支付租金及水电费，经财茂公司多次催收后，摩登公司仍不履行支付义务属违约行为，由此，摩登公司应承担支付租金及水电费的民事责任。对财茂公司主张摩登公司支付900000元租金及水电费49911元的请求，本院予以支持；对于财茂公司要求摩登公司支付因水电费、租金逾期产生的滞纳金83246元的请求，因双方在合同第六条第2款第（2）项中约定，并经审查核实，本院亦予以支持。按照双方约定，上述款项摩登公司应与庄红坤承担连带清偿责任。关于财茂公司请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及要求庄红坤、摩登公司承担违约责任的主张，依据本案《房屋租赁合同》第八条第2款的约定，迟延支付连续30日，财茂公司有权解除合同，收回租赁房屋，并不退还押金，摩登公司在已收取分租户租金的情形下，未按约定期限向财茂公司支付租金及水电费，且达数月之久，严重损害了财茂公司的合法权益。同时产生损害商场的其他商家的利益，已给社会经济秩序造成了不稳定因素，已构成违约。根据《合同法》第九十四条的有关规定，对���茂公司的该项主张，本院予以支持。关于庄红坤、摩登公司主张财茂公司违约在先的抗辩意见，因庄红坤、摩登公司未提交相关证据加以证明，根据《最高人民法院》第二条、第七十六条的规定，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告衡阳财茂房地产开发有限公司与被告庄红坤、衡阳摩登壹号商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告庄红坤、衡阳摩登壹号商业管理有限公司支付原告衡阳财茂房地产开发有限公司房屋租金900000元（2013年10月1日起至2014年3月31日止）；三、被告庄红坤、衡阳摩登壹号商业管理有限公司支付原告衡阳财茂房地产开发有限公司水电费49911元（2013年12月1日起至2014年1月31日止）；四、被告庄红坤、衡阳摩登壹号商业管理有限公司支付原告衡阳财茂房地产开发有限公司因租金、水电费逾期产生的滞纳金83246元；五、上述二、三、四项合计，被告庄红坤、衡阳摩登壹号商业管理有限公司应向原告衡阳财茂房地产开发有限公司支付人民币1033157元，此款限在本判决生效之日起十日内履行。如果被告庄红坤、衡阳摩登壹号商业管理有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13000元，由被告庄红坤、衡阳摩登壹号商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省���阳市中级人民法院。审 判 长  刘建国人民陪审员  姚文辉人民陪审员  刘义荣二〇一四年五月五日代理书记员  张 娟校对人：张娟注：本案适用法律条款见附页附：本案适用法律条款依照《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的��务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。��一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。