黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书〔2013〕齐民一终字第467号上诉人（原审第三人）李××。委托代理人��×，黑龙江铭阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴××。委托代理人刘××，齐齐哈尔市建华区文化法律服务所法律工作者。原审被告李×。委托代理人孙××。上诉人李××为与被上诉人吴××、原审被告李×房屋买卖纠纷一案，不服拜泉县人民法院〔2013〕拜民初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员梁铁宾担任审判长，审判员左齐、李颖莉参加的合议庭，公开开庭审理了本案，书记员杨志欣担任记录。上诉人李××及其委托代理人姜×，被上诉人吴××及其委托代理人刘××，原审被告李×的委托代理人孙××到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：李×与李××系父子关系，吴××与李××、李×系邻居关系，因李××在外地打工，2002年5月26日，李×找到吴××要将其父亲李××的简易结构44平方米的平房卖给吴××，该房屋坐落于拜泉县拜泉镇东风街2委11组，与吴××家房屋是连脊房，出卖的房屋当时的状况是已经没有门窗，长期无人居住。经证人王玉泉劝说，吴××同意购卖该房屋，双方商定房屋价款为人民币600.00元，吴××、李×及中间人王玉泉、西邻于庆泉在房屋买卖契约上签字。房屋买卖契签字当日，李×就将出卖房屋的所有权证原件、国有土地使用权证原件以及电卡交付吴××，吴××也将商定的房屋价款600.00元给付李×。现李×及李××否认将诉争房屋出卖给吴××，拒不协助办理产权过户手续。2013年4月23日吴××诉至法院，要求判令:房屋买卖合同有效，李××协助吴××办理产权过户手续，并承担本案诉讼费。原审法院经审理认为：李×与李××系父子关系，因李××在外地打工，李×出卖其房屋时虽无李××的书面授权，但基于李×当时年满18周岁，系完全民事行为能力人及其与李××���父子关系并收取卖房款，交付出卖房屋产权手续原件及电卡的行为，使吴××在客观上完全有理由相信李××授权其出售房屋，同时在房屋买卖契约上做为中间人签字的王玉泉亦出庭证实李×卖房时说其父让其出卖诉争房屋的事实，鉴于上述理由，李×出卖其父李××房产的行为已构成表见代理，《中华人民共和国合同法》第四十九条对表见代理作出了明确规定：“行为人没有代理权、超于代理权或者代理权终止后已被代理权人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”由此可见，表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的，由本人承担法律后果的代理行为，至此，需要解决吴××取得诉争房屋是否出于善意取得的问题。首先，因李××在外打工多年，吴××与���××系邻居关系，作为李××儿子的李×在出卖房屋时已经成年，为完全民事行为能力人，其当时拿着诉争房屋的产权手续原件及电卡出卖诉争房屋，吴××在当时亦知道诉争房屋的所有权人为李××，李×卖房时亦说过其父李××让其出卖诉争房屋。吴××通过李×的言语和行为，完全有理由相信李×有权出售李××的房屋，吴××已经尽到审慎的注意义务，其购买诉争房屋出于善意。其次，拜泉县拜泉镇群英社区居民委员会出具的证明，亦证实诉争房屋在出卖时已经不能居住。同时，作为房屋买卖中间人的王玉泉亦出庭证实诉争房屋在当时已经没有门窗，长期无人居住，闲置很长时间，房屋状况较差，吴××给付李×购房款600.00元，符合当时的市场交易价格。鉴于吴××出于善意购买房屋的事实，结合出售房屋时李×的售房行为，其已构成表见代理，故应认定吴××、李×之间签���的房屋买卖契约合法有效，双方均应继续履行，李××应协助吴××办理产权转移登记后，方为完全履行了合同义务，故李××有义务协助吴××办理产权转移登记手续。对于李×提出诉争房屋用于吴××抵押借款，并非是买卖的抗辩主张，因吴××已经提供有李×本人签字的房屋买卖契约，已经证实吴××、李×之间签订的房屋买卖合同，并非是抵押借款合同，李×对此虽有异议，但未能提供反驳证据证实其主张，本院对该主张不予采信。对于李×提出吴××、李×之间签订的房屋买卖协议，在未征得第三人李××同意或追认的前提下，该房屋买卖协议无效的抗辩主张，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，故本院对��主张不予采信。对于李××提出诉争房屋并没有出卖给吴××的抗辩主张，因诉争房屋自2002年出卖后至今已十年有余，李×与李××系父子关系，按常理推断，李××应当知道李×以自己的名义将房屋卖给吴××，且李××自认2006年其母亲去世回拜泉县时知道李×将房屋抵押，可知李××自2006年时即知道诉争房屋产权存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。依据上述规定本案第三人李××在知道或者应当知道诉争房屋产权在争议后，并未在一年的除斥期间内行使撤销权，该撤销权消灭。因此，应认定为第三人对李×出卖房屋行为的认可，房屋买卖契约合法有效。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十五条第一项、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条第三款之规定，判决：一、原告吴××与被告李×签订的房屋买卖契约合法有效；二、第三人李××于本判决生效后十日内协助原告吴××将座落于拜泉县拜泉镇东风街2委11组、建筑面积：44平方米、建筑结构：简易结构、地团号：3:3、幢号：45、房号:92的房屋所有权转移登记到吴××名下。案件受理费100.00元，由被告李×负担。李××不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院将李×的无权代理认定为表见代理是错误的。李××是房屋所有权人，未经房屋所有权人任何授权，也无事后追认，吴××、李×双方签订的《房屋契约》应是无效的，因吴××明知房屋所有人不是李×，而在李×没有得到房屋所有人授权的前提下与��×签订所谓的房屋契约是存在主观恶意的，不能认定为善意取得。关于李×所持有产权证、土地证、电卡只是李××留在家中的，是李×私自取出与人交易的，其行为本身也是对李××的侵害。十年来，李××身在外地打工，并不知道房屋已被售出，不可能行使所谓的撤销权，知道此事后，李×告知只是抵押行为，所以李××在找不到吴××情况下只能到产权处挂失要求重新补办房照，这一行为不能认定李××对李×出售房屋的认可，李×是小学文化，2002年时刚满22周岁，吴××给付李×600元钱作为涉案房屋的买卖价款，显失公平（房屋是44平米，座落在县城中心地区），而且吴××对争议房屋10年未予修缮，也未联系房屋所有权人李××协助办理更名过户，物权效力未生效，因此，不属于善意取得，不构成表见代理。本案适用法律错误，不应适用《中华人民共和合同法》第四十九条或第五十五条之规定应适用第四十八条之规定等为理由，上诉至本院。要求二审法院撤销拜泉县人民法院〔2013〕拜民初字第170号民事判决，驳回吴××的诉讼请求。针对李××的上诉理由及请求，吴××仍以原审诉讼理由为答辩意见进行反驳。本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，李×作为具有完全民事行为能力的自然人，将其父李××名下的房屋出售给吴××并收取卖房款，交付出卖房屋的产权证、土地证及购电卡，这些行为中以使吴××相信，系李××授权李×出卖该房屋，故原审法院认定李×出卖其父李××房屋的行为已构成表见代理，并无不当。该房屋经居民委员会及证人王玉泉证实当时已无门窗，且又与吴××的房屋是连脊房，因此，长期处于闲置状态。吴××出于善意购买房屋的事实与李×出卖房屋时的行为是真实的，双方签订的房屋买卖合同合法有效。李××上诉主张，李×对处分该房屋属于无权代理，双方签订的房屋买卖合同无效，但李××没有证据否定吴××相信李×有代理权，其上诉主张不能成立。且李××自认2006年其母去世时曾回到拜泉县，已知道诉争房屋产权存在争议，但在知道之日起一年内并没有行使撤销权，因此该撤销权已丧失。李××的上诉理由证据不足，其上诉请求本院不予支持，吴××购买该房屋行为有效，李××应协助办理更名过户手续。综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由李××负担。本判决为终审判决。审判长  梁铁宾审判员  左 齐审判员  李颖莉二〇一四年二月十日书记员  杨志欣