北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2013）高民初字第2109号原告（反诉被告）恒丰银行股份有限公司，住所地山东省烟台市。法定代表人姜喜运，董事长。委托代理人孙学林，山东西政律师事务所律师。委托代理人傅维壮，山东西政律师事务所律师。被告（反诉原告）国澳实业有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人夏士华，董事长。委托代理人侯志勤。委托代理人何军。原告（反诉被告）恒丰银行股份有限公司（下称恒丰银行）诉被告（反诉原告）国澳实业有限公司（下称国澳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。恒丰银行的委托代理人孙学林、傅维壮，国澳公司的委托代理人侯志勤、何军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年5月13日，恒丰银行向本院起诉称，2010年12月20日，我公司与国澳公司签订了《北京招商国际金融中心C座房屋买卖合同书》，约定：我公司购买国澳公司位于北京市西城区复兴门内大街156号北京招商国际金融中心C座房产11264.96平方米（其中一层1351.37平方米，二层1430.13平方米，三层1740.54平方米，四层、五层、六层各1789.96平方米，负一层638.64平方米，地下夹层20个车位734.40平方米），房产价款为4.39亿元、装修设备补偿款为1.67亿元，合计价款为6.06亿元；我公司将全部款项汇到双方共管账户中，我公司取得房产证时支付90%，取得土地证时支付10%；国澳公司应于2011年9月15日前为我公司办出房产证，应于2012年3月18日前办出土地使用权证书；如国澳公司在本协议签订之日起270日内不能为我公司办出房屋所有权证书，每拖延一日，国澳公司要向我公司支付每日万分之五的违约金。合同签订后，我公司依约将全部款项6.06亿元汇到双方共管账户中，双方对上述房产办理了网签手续。2011年3月1日双方签署了《补充协议》，将双方共管账户中的2.5亿元款项转为购房定金，先期支付给了国澳公司；2011年12月7日，从共管账户中再次支付2.5亿元给国澳公司。但国澳公司至今仍未给我公司办理出房、地产证书。现请求法院判令：1、判令双方签订的《北京招商国际金融中心C座房屋买卖合同书》合法有效；2、判令国澳公司将北京招商国际金融中心C座-1至6层及地下夹层20个车位共计11264.96平方米的房屋所有权及项下的的土地使用权转移过户登记至我公司名下；3、判令国澳公司向我公司支付逾期办理产权转移过户手续的违约金174831000元（暂计算至2013年4月15日），直至过户完成；4、由国澳公司承担案件诉讼费用。国澳公司辩称：双方签订的《北京招商国际金融中心C座房屋买卖合同书》是无效合同。恒丰银行购买非用于自用的房屋，违反《中华人民共和国商业银行法》第四十三条的强制性规定，双方所签合同属《中华人民共和国合同法》规定的无效合同。双方签订的合同是附有条件的合同，双方在签订合同前的磋商过程中达成一致，我公司以远低于当时市场价格将房屋出售给恒丰银行的前提是能够入股恒丰银行的股东。但合同签订后，恒丰银行违反双方达成的一致条件，一直拒绝办理我公司入股事宜。恒丰银行采用欺诈手段进行网签公示，在我公司不知情的情况下单方委托中介机构，以虚构的合同网签公示，且在公示中超出其购买面积，将我公司其他房屋面积也算进购买面积，试图将属于我公司的房产过户至恒丰银行名下。我公司认为恒丰银行购买非自用房屋，且违反诚信，在不履行双方达成的条件的情况下，单方委托中介机构采用编造的虚假信息进行网签公示，因此，双方签订的合同属无效合同，且该无效合同未能履行的全部责任均由恒丰银行造成。请求法院依法驳回恒丰银行的全部诉讼请求。同时提出反诉称：2010年12月20日，我公司与恒丰银行签订《北京招商国际金融中心C座房屋买卖合同书》，约定恒丰银行购买我公司位于北京市西城区复兴门内大街156号北京招商国际金融中心C座的部分房产共计11264.96平方米。在合同履行过程中，我公司发现对方购买房产非用于自用，其购买房产的行为违反了《中华人民共和国商业银行法》第四十三条的禁止性规定，双方所签合同系无效合同。双方签订合同后，恒丰银行在没有取得我公司同意的情况下，单方委托第三人进行了网签公示。其网签内容编造了不存在的合同编号，且公示的建筑面积达14844.88平方米，意图将我公司并未出售部分的房产也据为己有，侵害了我公司的合法权益。综上，我公司认为，我公司与恒丰银行签订的合同违反法律强制性规定，属无效合同。恒丰银行单方委托第三人以虚假信息进行的网签公示侵害了我公司的合法权益，应当立即撤销。故请求法院判决：确认双方于2010年12月20日签订的《北京招商国际金融中心C座房屋买卖合同书》无效；恒丰银行和中介机构北京久宏房地产经纪有限责任公司立即撤销针对我公司所有的房屋（房屋所有权证号为X京房权证西字第**1576号和X京房权证西字第**1577号）所作的两份网签手续，反诉费由恒丰银行负担。针对国澳公司的反诉恒丰银行表示不再作书面答辩，但不同意国澳公司的反诉请求。经审理查明，2010年12月20日，恒丰银行（乙方）与国澳公司（甲方）签订了《北京招商国际金融中心C座房屋买卖合同书》。合同载明：鉴于：1、中国网络通信集团公司（现已合并为中国联合网络通信集团有限公司“下称中国网通”）是位于北京市西城区复兴门内大街156号北京招商国际金融中心C座房产（下称标的房产）的名义产权人，并已获得标的房产的国有土地使用权和房屋所有权，土地使用权证号：市西国用2004出字第1330025、1330026号，房屋所有权证号：京房权证市西国字第1330025、1330026号。2、2003年12月23日，北京中证房地产开发有限公司（下称中证公司）与中国网通签署了编号为CNCGJHT2003065的《购房协议书》，双方约定，中国网通购买中证公司开发建设的“中证大厦”，同时，中国网通将其持有产权的北京招商国际金融中心C座房产置换给中证公司，房产产权登记面积为25729.87平方米，置换总价为人民币四亿五千零二十七万二千七百二十五元（450272725.00），以此抵作购买中证大厦应付中证公司的一部分购房款。中证大厦已经交付给中国网通使用，中证公司成为北京招商国际金融中心C座房产的实际产权拥有方。3、甲方于2010年6月25日与中证公司签订了《北京招商国际金融中心C座产权转让协议书》，并已先行将中证公司原股东中国保利香港有限公司的股权和债权买断。现正按协议书的约定准备与中国网通及中证公司签订三方合同，以人民币四亿五千零二十七万二千七百二十五元（450272725.00）对价将在网通名下的房产过户到甲方名下。4、乙方是一家在中国大陆设立的股份制银行，拟购买甲方北京招商国际金融中心C座部分面积房产（含分摊的相应土地使用权，下称C座房产），合计房产面积为11264.96平方米、土地使用权面积以土地管理部门确权为准。双方约定：一、购买面积，购买总面积11264.96平方米。（其中一层1351.37平方米，二层1430.13平方米，三层1740.54平方米，四层、五层、六层各1789.96平方米，负一层638.64平方米，地下夹层20个车位734.40平方米）。二、购买单价、总价双方确定C座房产的购买总价为439000000.00元人民币；乙方同意给与甲方装修设备补偿款合计金额人民币167000000.00元。最终购买总价为人民币606000000.00元。三、支付方式，本合同签订之日起三个工作日内，乙方将拟用于购买C座房产的资金付至甲、乙双方在盛京银行北京分行开立的共管银行账户，由甲方、乙方及盛京银行北京分行签订三方监管协议。具体支付条件、期限如下：1、甲方按乙方付款金额开具相应房屋所有权交易发票、甲方或甲方指定的第三人开具装修费发票，并在乙方取得房屋所有权证书之日起三个工作日之内，支付甲方购房款总额的90%。2、甲方按乙方付款金额开具相应房屋所有权交易发票、甲方或甲方指定的第三人开具装修费发票，并在乙方取得土地使用权证书之日起三个工作日内，一次性支付剩余购房款。四、税费分担，按国家有关法律、法规及政策的规定各自承担。五、物业管理费，房产交付乙方前的物业管理费由甲方承担，交付乙方后由乙方承担。六、交接，本协议签订之日起90日内，甲乙双方办理C座房产的书面交接手续。同时双方约定了违约责任。任何一方不履行本合同，均按本合同交易金额的20%标准向对方承担违约责任，违约金不足以弥补守约方经济损失的，违约方仍应当承担赔偿责任。甲方在本协议签订之日起180日内仍不能取得C座房产的房屋所有权证书，在本协议签订之日起365日内仍不能取得C座房产的土地使用权书的，则乙方有权解除本合同。如甲方在本协议签订之日起270日内不能为乙方办出房屋所有权证书，每拖延一日，甲方要向乙方支付每日万分之五的违约金。2011年3月1日，国澳公司（甲方）与恒丰银行（乙方）签订《北京招商国际金融中心C座房产补充协议书》，双方约定：一、房产交接，本协议签订当日，双方办理《房屋买卖合同书》项下的房产交接，甲方授权本公司陈亚平、乙方授权本公司曲晓文办理书面交接手续。交接后，一方可以开始进驻进行装修，甲方协助办理装修设计方案的审批手续。二、定金，甲、乙双方办理完结《房屋买卖合同书》项下的房地产交接手续且无任何争议当日，购房资金中的2.5亿元转为购房定金，双方共同办理从盛京银行北京分行共管账户中支付2.5亿元到甲方指定账户的相关手续，甲方需开具相应数额的房屋所有权交易收据给乙方。三、广告位，鉴于乙方取得《房屋买卖合同书》项下房地产所有权及土地使用权后，将成为北京招商国际金融中心C座房产的最大产权单位，且乙方因使用上述房产及业务发展需要，甲方作为北京西城区复兴门内大街156号北京招商国际金融中心C座房产转让前和本次转让后其余面积房产的所有权人、土地使用权人，在此不可撤销、永久性的承诺同意：1、乙方无偿使用北京招商国际金融中心C座房产东侧原中国网通广告位墙面及其他侧面6层以下（含6层）墙面，用途为广告位的安装、使用，其他单位不得再使用前述墙面。2、乙方无偿使用北京招商国际金融中心C座房产的一半楼顶广告位，具体位置为楼体南侧东半部分、北侧东半部分，并提供广告位安装、使用、维修所需的水电供应、材料搬运等协助义务、协助乙方办理上述楼顶、墙面广告位的户外广告审批手续。3、协助乙方办理上述楼顶，墙面广告位（广告位详见附件）的户外广告审批手续。4、如甲方需转让其余面积房地产，则保证将本条第1、2项中的乙方权利设为拟购买方购买其余面积房地产的前提条件，该购买方需作出书面承诺并由甲方保管该书面承诺。双方同时就迟延付款免责及拟后续购买事宜作了约定。2010年12月20日，国澳公司（甲方）、恒丰银行（乙方）及盛京银行北京分行（丙方）签订了“存量房交易结算资金监管协议书”，约定：一、甲、乙双方的C座房产的总交易金额为人民币606000000.00元。二、甲、乙双方于本协议生效之日起三个工作日共同在丙方开立甲乙双方共管银行帐户，丙方预留甲、乙双方的人名章及甲方的财务章。三、交易结算资金支付条件、期限，1、乙方取得甲方开具的金额为人民币439000000.00元的房屋所有权交易发票、甲方或甲方指定的第三人开具的金额为人民币167000000.00元的装修费发票，并在乙方取得房屋所有权证书之日起三个工作日内，丙方凭甲、乙双方的人名章及甲方的财务章从共管银行帐户内支付90%元至甲方银行帐户。2、在乙方取得土地使用权证书之日起三个工作日内，丙方凭甲、乙双方的人名章及甲方的财务章从共管银行帐户内一次性支付剩余购房款。同时双方约定了违约责任。合同签订后，恒丰银行将全部款项6.06亿元汇到双方共管账户中，双方对上述房产委托北京久宏房地产经纪有限责任公司办理了网签手续，该上述信息可通过北京市住房和城乡建设委员会对外项目信息公示栏目中查询。2011年3月1日双方签署了《补充协议》后，恒丰银行将双方共管账户中的2.5亿元款项转为购房定金，先期支付给了国澳公司；2011年12月7日，恒丰银行从共管账户中再次支付2.5亿元给国澳公司。恒丰银行共计支付国澳公司5亿元，尚有1.06亿元存放在盛京银行北京分行的共管帐户内。上述涉案房产恒丰银行已实际接收并进行了部分装修。在本院审理期间，恒丰银行确认在双方网签的公示中有超出的面积，但双方约定以最后确认的面积为准，不存在多计算面积的问题。对于国澳公司反诉中提出的恒丰银行在其公司不知情的情况下单方委托中介机构，以虚构的合同网签公示的问题，恒丰银行表示所有网签的操作均是由作为开发商的国澳公司办理的，中介公司也是国澳公司委托的，其作为房屋购买一方，并没有直接参与上述行为，不存在以虚假合同网签的事实。同时指出，如果当初国澳公司不进行网签，恒丰银行是不会将剩余的部分购房款支付给国澳公司的。关于入股的问题，恒丰银行表示，该银行系股份公司，有关增资扩股的问题必须要遵循公司的章程以及全体股东大会才可以确定，不是某个人承诺入股就可以入股的。因此，在双方签订购房合同时并不存在以入股作为先决条件。对此，国澳公司没有书面证据予以证明。关于恒丰银行购买上述房屋的用途，恒丰银行表示，该上述房屋是用于总行在京开办分行而购买的。在本院审理期间，恒丰银行向本院申请将该笔款项冻结并将双方所涉的房产予以查封。本院审理期间，恒丰银行表示如果国澳公司将房屋及土地的产权过户到银行名下，愿意按照合同约定支付剩余购房款。经本院调解，双方当事人不能就争议的解决达成一致。上述事实，有双方签订的《北京招商国际金融中心C座房屋买卖合同书》、《北京招商国际金融中心C座房产补充协议书》、双方当事人与盛京银行北京分行（丙方）签订的“存量房交易结算资金监管协议书”、上述房产委托北京久宏房地产经纪有限责任公司办理的网签、支付5亿元的发票及双方当事人庭审陈述等证据在案证明。本院认为，纵观整个案件，该案双方当事人争议的焦点主要有以下几点。首先是关于合同的效力问题。恒丰银行与国澳公司系在自愿、平等的基础上签订了《北京招商国际金融中心C座房屋买卖合同书》、《北京招商国际金融中心C座房产补充协议书》，上述协议书的签订并不违反法律的规定。且上述协议书已基本履行完毕，故应当确认双方签订的上述协议应属有效。国澳公司在反诉中提出恒丰银行向其购买的房屋不是用于自用而是投资的目的，因此，恒丰银行的行为违反了《商业银行法》第43条，即：“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外”的规定，双方所签订的合同应属无效。《合同法》明确规定了合同无效的5种情形，而国澳公司与恒丰银行所签订的购房合同并不存在上述5种情形。《商业银行法》属于行业规范性质的法律，其所作的规定应是管理性规定并不是效力性规定，因此，即使违反该规定也不能够自然产生合同无效的效果。且国澳公司的上述说法并没有相关证据予以佐证。故国澳公司关于双方签订的合同属于无效的抗辩及反诉无事实及法律依据，本院对其要求确认合同无效的请求不予支持。其次，关于国澳公司反诉中提出恒丰银行虚假网签的问题。国澳公司在答辩及反诉中，多次强调恒丰银行出示的网签系其单方委托并和房屋中介机构串通所做的虚假网签。经过审理，实际情况是在北京市住房和城乡建设委员会对外项目信息公示栏目中查询，确实有涉案房屋网签的事实。按照行业惯例，进行网签必须要有出卖方与买受方签订的书面合同，出卖方应办理或配合办理网签。现国澳公司否认曾经委托有关中介机构做过网签，又不能提供其他证据予以证明。故本院依照相关的规定，不能确认在北京市住房和城乡建设委员会对外项目信息公示栏目中公示的网签是虚假的。如果国澳公司坚持认为网签是虚假的并要求撤销，可以通过其他渠道另行解决。关于国澳公司提出的网签超面积问题。恒丰银行在开庭中已经明确表示不存在超面积问题，双方在合同中亦约定以最后取得房产证为准。关于国澳公司提出恒丰银行当时购买房屋低于市场价格，前提是优惠入股银行。目前没有任何书面证据表明恒丰银行同意国澳公司入股。恒丰银行是批量购买的房屋，属于一次性支付购房款，在当时的情况下双方签订的购房价属于正常范围内，不存在低于市场价格的问题，即使存在低于市场价格，也是双方一致同意的，不存在显失公平的问题。故国澳公司的该项主张，本院不予支持。基于上述事实，恒丰银行起诉要求确认双方签订的《北京招商国际金融中心C座房屋买卖合同书》合法有效；国澳公司将北京招商国际金融中心C座-1至6层及地下夹层20个车位共计11264.96平方米的房屋所有权及项下的土地使用权转移过户登记至恒丰银行名下并支付逾期办理产权转移过户手续的违约金174831000元（暂计算至2013年4月15日）直至过户完成的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，本院判决如下：一、恒丰银行股份有限公司与国澳实业有限公司签订的《北京招商国际金融中心C座房屋买卖合同书》合法、有效；二、国澳实业有限公司于本判决生效后三十日内将其拥有土地使用权证号：市西国用2004出字第****，房屋所有权证号：京房权证市西国字第**、1330026号的北京招商国际金融中心C座-1至6层及地下夹层二十个车位共计一万一千二百六十四点九六平方米的房屋所有权及项下的土地使用权转移过户登记至恒丰银行股份有限公司名下（以实际登记面积为准）。三、国澳实业有限公司于本判决生效后三十日内支付恒丰银行股份有限公司逾期办理产权转移过户手续的违约金一亿七千四百八十三万元（暂计算至二○一三年四月十五日）直至过户完成。四、驳回国澳实业有限公司的反诉请求。保全费五千元，由国澳实业有限公司负担（于收到本判决后七日内交纳）。案件受理费三百九十四万五千九百五十五元，由国澳实业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费一百九十七万二千九百七十七元五角，由国澳实业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，原告（反诉被告）恒丰银行股份有限公司，被告（反诉原告）国澳实业有限公司可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审 判 长  许雪梅审 判 员  张凯军代理审判员  汪 明二〇一四年二月十七日书 记 员  贾蒙霓