上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）杨民四(民)初字第310号原告(反诉被告)郑月枝。委托代理人覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。委托代理人江承富。被告(反诉原告)曲敏。被告(反诉原告)钟一芬。两被告共同委托代理人张桦，上海市中天阳律师事务所律师。原告郑月枝诉被告曲敏、钟一芬及反诉原告曲敏、钟一芬诉反诉被告郑月枝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郑月枝的委托代理人江承富、覃铁龙、被告(反诉原告)曲敏、钟一芬的共同委托代理人张桦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑月枝诉称，2013年8月6日，原、被告及上海市中原物业顾问有限公司签订《房地产买卖居间协议》，同时，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定：原告将其所有的上海市杨浦区政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)及产权车位出售给被告，转让价款(净到手价)为人民币4,740,000元(以下货币单位均为人民币)，于2013年8月28日前支付1,600,000元，于2013年10月20日前支付770,000元，于2013年11月20日前支付700,000元，于2013年12月28日前支付1,600,000元，原告不需支付佣金，交易税费全部由被告承担。合同约定被告未按合同约定期限付款的，应当按逾期付款额的日万分之五支付逾期违约金，逾期超过20日仍未支付的，原告有权单方解除本合同，且违约方需按总房价款的20%支付违约金。但原告于2013年8月6日收到定金50,000元，于2013年8月31日收到1,550,000元(含定金50,000元)，于2013年10月31日收到770,000元，于2013年12月24日收到700,000元，合计收到房款3,020,000元，之后的贷款被告没有支付。原告认为，被告没有按时支付房款，属于违约，故要求解除双方签订的买卖合同，按合同约定，被告需支付原告总房价款20%的违约金，现原告按75%主张。另外，2013年11月2日，原、被告签订了两份《上海市房地产买卖合同》(合同编号分别为XXXXXXX、XXXXXXX)，在被告及房产中介的要求下，被告为了达到少缴税的不法目的，确认系争房屋房价款为3,740,000元，实际净到手价为4,740,000元，此合同非双方完全的真实意思表示，为“阴阳合同”，部分条款无效，系争房屋没有装修过，所以装修协议约定900,000元系虚构，故原告于2013年11月16日向被告及中介各发出一份通知，声明被告与中介诱签的“阴阳合同”将房价锐减为3,740,000元以逃税为目的之违法、违规行为及可能对原告自己存在不利的重大法律风险，通知解除该“阴阳合同”，要求按真实价格重新签订网上备案合同，但被告不予理睬。后原告于2013年11月26日再次发出通知，重申上述要求，被告不予理睬。现诉至法院，要求判令：1、解除原、被告于2013年8月6日签订的《房屋买卖合同》；2、解除原、被告于2013年11月2日签订的两份《上海市房地产买卖合同》(合同编号分别为XXXXXXX、XXXXXXX)；3、两被告支付违约金711,000元。被告(反诉原告)曲敏、钟一芬辩称并反诉称，不同意原告的诉请。2013年8月6日签订合同后至同年11月2日合同签订前被告应支付的几笔房款，被告的实际支付虽与约定的时间有所不同，但均不影响合同履行，且该几笔房款是在2013年11月2日签订示范文本合同之前的义务，原告如对此有异议，则应在签订示范文本之前就提出，实际双方已于2013年11月2日签订了示范合同，原告亦已接受了该部分房款，即使原告认为被告有违约，则其主张在2013年11月2日签订示范合同后就应视为放弃。2013年11月3日，买卖双方及中介共赴税务部门缴税，经税务部门审核后，系争房屋被认定为满5年的住房，所需缴纳的税费与当初预估的费用有较大的差额，原告发现此情况后即提出被告应将税费差额向其支付，遭被告拒绝。事后2013年11月15日原、被告对于所发生的争议进行了协商，在协商过程中原告明确表示因双方存在争议，所以合同约定的事宜可以延期履行，但在次日即2013年11月16日，原告便发出书面通知，要求撤销11月2日所签订的合同及补充协议，重新签订合同，对此被告认为原告的理由完全不成立，不予同意。且原告的该行为，使得被告对原告是否愿意继续履行交易产生了担忧，因此时被告已支付了房款2,320,000元，而该笔房款按约应当用于原告偿还其银行贷款，如原告未还款撤销抵押，则双方的交易将受到实际影响，被告将存在极大风险。基于此，被告于2013年11月19日向原告发出书面函告，要求原告尽快偿还银行贷款，待其还款后，被告即刻支付700,000元房款，原告并未提出异议。2013年11月26日，原告再次书面告知被告，要求重新办理审税事宜，但未对该笔房款进行过催讨。直至2013年12月11日，即双方约定的延迟付款时限日，原告再次发出通知，称因被告拖延支付该笔700,000元房款，要求解除合同。此行为系原告消极的故意制造被告违约，进而达到以被告违约为由解除合同的目的，掩盖其在交易过程中因事实加价未被被告接受而导致的合同履行障碍的原因。在双方的多次书面函告往来中，被告多次通过中介向原告询问其还款事宜，原告总是给出不置可否的回答，直至2013年12月24日，被告再次通过中介询问原告还款事宜，终于得知原告已归还了银行贷款，故被告立即将该700,000元房款通过银行转账支付给了原告，并通过中介告知原告已付房款。故被告没有违约行为，不同意原告的诉讼请求，应继续履行双方签订的房屋买卖合同，原告应协助被告办理系争房屋交易过户手续，并将该房实际交付给被告，被告在办理过户当日向原告支付房款600,000元，于交房之日支付尾款50,000元，另1,070,000元房款原告之前同意被告以贷款形式支付，但由于被告与建设银行浦东支行签订的贷款合同时间过长，银行称如要放款，需原告补办相关手续，如原告拒绝，银行无法承诺放款，则被告参照贷款合同分期向原告支付该笔房款。因原告违约，未按合同约定于2013年12月29日前办理系争房屋过户手续，故应按合同约定按已付房款的日万分之五即每日1,510元支付自2013年12月30日至实际过户之日止的延迟履行违约金。现提起反诉，要求判令：1、继续履行反诉原告、反诉被告于2013年11月2日签订的两份上海市房地产买卖合同；2、要求反诉被告支付延迟履行违约金，按每日1,510计算，自2013年12月30日起至实际办理过户之日止。原告(反诉被告)郑月枝反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告没有违约，系反诉原告没有按合同约定支付房款，系其违约。经审理查明，2013年8月6日，原告作为出卖方(甲方)、被告曲敏作为买受方(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的上海市政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋以及21号车位，总房价款为4,740,000元(包含车位转让款100,000元)；首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)2,370,000元，包含尾款50,000元。第二期房价款为1,070,000元。其他房价款：乙方应于2013年12月28日前支付甲方房价款1,300,000元。交房及尾款为甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后3天内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款50,000元。交易过户为甲、乙双方应于2013年12月28日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。税费承担为根据法律、法规、规章等规定的交易税费承担为全部由乙方承担。违约责任为乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。协议补充约定为：甲乙双方协商约定乙方于8月10日前支付甲方定金50,000元，8月28日前支付1,600,000元，10月20日前支付770,000元，11月20日前支付700,000元，12月28日前支付600,000元。8月28日支付的1,600,000元已包含尾款50,000元。当日，被告向原告支付50000元。2013年8月9日，被告通过银行转账向原告支付房款500,000元。2013年8月30日，被告通过银行转账向原告支付房款1,000,000元。2013年10月31日，被告通过银行转账向原告支付房款770,000元。2013年11月2日，原告作为卖售人(甲方)、两被告作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定乙方购买甲方所有的上海市杨浦区政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积为137.65平方米)，转让价款为3,740,000元。合同第四条约定甲方于2014年2月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，双方确认，在2013年12月29日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。协议附件三付款协议约定：1、首期房价款：乙方应于签订本合同后当日支付甲方首期房价款计1,420,000元，于2013年12月29日前支付剩余首付款120,000元，合计2,620,000元，该款不包含尾款50,000元；2、待房地产管理部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果且收到乙方支付的首期房价款7日内，甲方应于抵押权人许可的最短时限内全额还清尚欠抵押权人的借款余额等；3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请1,070,000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方；4、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果，且甲方名义之抵押登记已经注销后3工作日内，甲、乙双方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据。待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；5、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后3日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或上海中原代为转付给甲方房价尾款(若有)计50,000元。当日，原告作为卖售人(甲方)、两被告作为买受人(乙方)另签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定乙方购买甲方所有的上海市杨浦区政悦路XXX弄XXX号(部位：地下1层车位(人防)443)，建筑面积为36.45平方米，转让价款为100,000元。双方确认，在2013年12月28日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方应于过户前支付甲方车位转让费100,000元。当日，原、被告另签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定双方确认买卖合同约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格。该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让款为900,000元，被告应当在买卖合同签订当日直接支付甲方，甲方收到该转让价后应向乙方出具书面收款凭证，乙方放弃索取该转让价发票的权利。2013年11月3日，经相关税务部门审核，被告代原告向税务部门支付了出售系争房屋的相关税款合计119,693.18元。2013年11月15日，原、被告签署《情况说明》，内容为：“1、今有曲敏、钟一芬购买政悦路XXX弄XXX号XXX室，双方约定卖价为474万，卖方截至2013-11-1止实际收到款232万元(含其中90万元为附属设施、设备及室内装饰转让款并已支付)，但卖方共计出具了262万元收据，本收据仅为方便购方向银行贷款审批之用，其中一张30万元收据并未收到，今后仍以实际到卖方指定账户为准。2、买卖双方网签之《房地产买卖合同》仅为购方向有关单位办理手续用，网签合同中的约定如与原2013-8-6签定的《房屋买卖合同》的居间合同有冲突的，仍以原合同中的约定为准。同时购方承诺最后一笔款于2014-1-28前付清，卖方应以在收到相应款项后不影响买方按约过户为原则，否则双方应按原约定承担违约责任。3、如因卖方(房屋)之原因(贷款尚未还清)而造成买方申请贷款延迟，由卖方承担违约责任。4、如因房屋中有租客而导致未能按约定支付，由卖方承担违约责任。5、甲乙双方违约责任一律以8月6日的居间合同所约定为准。(日万分之五)”2013年11月16日，原告向被告发出《通知》，称本次签订的合同与8月6日的约定多有冲突，而且价格明显不对，与上次约定差异巨大，还签阴阳合同以逃税，本人将承担重大法律风险，交易过程中还发现实际计税方式与之前签订合同时的描述差异巨大，总之本次合同约定已经违反了国家的相关法律、法规精神，也严重损害了本人合法权利，依法合同应无效。本人已多次要求解除无效的合同。现重申：原8月6日合同有效并应当履行，但由于不公平给卖方造成的损失应由受益方承担或返还，同时应立即撤销于2013年11月2日签订的合同及附件，立即返还已经出具但并未收到款项30万元的收据一张。买方应重新依法订立网签的合同。2013年11月18日、同年11月26日，被告先后向原告发出告知，要求原告尽快办理注销系争房屋的抵押，后被告会支付房款700,000元。2013年11月26日，原告向被告发出通知要求被告去交易中心依法办理重新审税、缴税等相关事宜。2013年12月11日，原告结清系争房屋原有的银行贷款。当日，原告再次向被告发出通知称被告拖延付款，且有其中一期700,000元的款项拖延已超过20天，现通知原告自今日始解除与被告签订的系列合同。2013年12月14日，被告向原告发出《告知函》，告知双方签订的系列合同均为合法有效，应继续履行，原告无正当理由提出的解除合同行为为无效法律行为，原告未办理房屋贷款的行为属严重违约，应承担相应的违约责任。2013年12月17日，被告曲敏与案外人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行、上海市住房置业担保有限公司签订《个人住房组合抵押借款合同》，约定被告曲敏为购买上海市杨浦区政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋借个人住房公积金贷款400,000元，借个人住房商业性贷款670,000元。2013年12月24日，被告通过银行转账向原告支付房款700,000元。至此，被告合计向原告支付购房款3,020,000元。2013年12月27日，原告向被告发出通知函，称通知被告就解除合同后应返还余款办理手续；如仍欲购房应重新商议，另立合同。2014年1月1日，被告再次向原告发出《告知函》，告知原告单方解除合同无法律效力，原告方违约。被告已于2013年12月24日按约将700,000元房款通过转账方式支付给原告等。原告称除2013年11月18日的这份函件外，其余上述被告发出的三份告知函均收到。被告称收到原告发出的上述四份函件。审理中，1、被告表示，如果法院认为房地产买卖合同无法继续履行，则要求原告返还已支付的房款3,020,000元及替原告支付的税款119,693.18元，并按合同约定，要求原告承担房屋总价款20%的违约金即948,000元。对此，原告同意返还房款及税款，但认为原告没有违约不同意支付违约金，且认为合同约定违约金为总房价款的20%的约定过高，要求法院调整。2、原告称其实际损失为其将原租户清除，将系争房屋的低息贷款还清，错过了卖房的最好时机。被告称其实际损失为为购买系争房屋，已将自己名下的两套房屋出售，现在外租房及房价上涨的损失。3、原告将被告支付的房款3,020,000元交至本院代管款账户。被告称现如需继续履行其与银行签订的借款合同，银行要求原告配合前往办理相关手续，对此原告予以拒绝。被告称现其没有能力将该1,070,000元交至法院代管款账户。以上事实，由原告(反诉被告)郑月枝提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、两份上海市房地产买卖合同、情况说明、数份通知、提前还款申请书、上海银行审批意见、补充协议、工商所简易案件登记表、银行明细单、附属设施设备及室内装饰转让协议、契税发票、购房发票、税务部门相关文件、证明、租赁合同；被告(反诉原告)曲敏、钟一芬提供的情况说明、房屋买卖合同、两份上海市房地产买卖合同、收条、转账凭证、告知书、通知书、快递凭证、上海市房地产登记簿、借款合同、录音记录及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋及产权车位的买卖于2013年8月6日签订的《房屋买卖合同》及于2013年11月2日签订的两份《上海市房地产买卖合同》均合法、有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告认为被告未按约支付房款，特别是未按约于2013年11月20日前支付700,000元房款，已构成违约，原告有权单方解除上述买卖合同。对此，本院认为，之前的几笔房款，被告虽有迟延数日支付的情况，但原告以实际行动即于2013年11月2日签订了上海市房地产买卖合同表明其放弃追索被告的违约责任。而原告于2013年11月16日及之后数次向被告发函称应立即撤销、解除双方签订的房屋买卖合同，重新订立网签的合同等，故被告有理由中止履行买卖合同，被告无违约行为。原告称在被告及中介公司要求下，签订了阴阳价款的房地产买卖合同，故合同部分条款无效。因原、被告均认可原告出售系争房屋可得房款总计为4,740,000元，所有税收由被告承担，故原、被告于2013年11月2日签订的上海市房地产买卖合同形式上虽有瑕疵，但不影响合同的效力，故对于原告的上述意见，难以采信。现原告拒绝出售系争房屋，要求解除上述买卖合同，属于违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金的请求，缺乏事实与法律的依据，本院难以支持。基于被告目前无法承诺贷款银行能按约向原告发放贷款1,070,000元，且原告现无能力将该笔款项交至法院代管账户，故上述买卖合同实际无法继续履行，以解除为宜。原、被告签订的数份买卖合同于本判决生效之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告应将被告已支付的房款3,020,000元返还给被告，同时原、被告应共同前往税务部门办理相关退税手续。现被告要求原告返还其已支付的房款3,020,000元及替原告支付的税款119,693.18元的请求，原告表示同意，可予准许。对于被告提出要求原告按合同约定支付房价款20%的违约金即948,000元的请求，审理中，原告认为该约定过高，要求法院调整。故本院以被告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定原告应支付的违约金。对于被告提出反诉，要求原告按每日1,510元支付自2013年12月30日起至实际办理过户之日止的延迟履行违约金的反诉请求，基于该请求系合同约定的原告继续履行买卖合同应承担的违约责任，如上所述，现双方签订的房地产买卖合同无法继续履行，故被告的该项反诉请求，难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)郑月枝与被告(反诉原告)曲敏于2013年8月6日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、原告(反诉被告)郑月枝与被告(反诉原告)曲敏、钟一芬于2013年11月2日就上海市杨浦区政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于本判决生效之日解除；三、原告(反诉被告)郑月枝与被告(反诉原告)曲敏、钟一芬于2013年11月2日就上海市杨浦区政悦路XXX弄XXX号地下1层车位(人防)443签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于本判决生效之日解除；四、原告(反诉被告)郑月枝应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)曲敏、钟一芬房款人民币3,020,000元；五、原告(反诉被告)郑月枝应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)曲敏、钟一芬违约金人民币100,000元；六、原告(反诉被告)郑月枝应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)曲敏、钟一芬税款人民币119,693.18元；七、原告(反诉被告)郑月枝的其余请求，不予支持；八、驳回被告(反诉原告)曲敏、钟一芬要求原告(反诉被告)郑月枝继续履行2013年11月2日签订的两份上海市房地产买卖合同及按日1,510元支付自2013年12月30日起至实际办理过户之日的延迟履行违约金的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币10,910元，减半收取计人民币5,455元，反诉案件受理费人民币2,861元，均由原告(反诉被告)郑月枝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 玮二〇一四年六月十一日书 记 员 蒋杨锋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。?当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。?第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。?第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。?约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。?当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。