成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初2317号 原告：罗翠玉，女，1968年3月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：黎长生，男，1968年2月28日出生，汉族，户藉地四川省资中县，系罗翠玉的丈夫。 原告：黎长生，男，1968年2月28日出生，汉族，户藉地四川省资中县，现住址同上。 被告：成都兴运房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区金鱼街7号。 法定代表人：姜开国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘云华，男，1991年2月5日出生，汉族，住四川省资中县，系该公司员工。 原告罗翠玉、黎长生与被告成都兴运房地产开发有限公司（以下简称兴运房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月23日立案后，依法适用简易程序于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告黎长生，被告兴运房产公司的委托诉讼代理人刘云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗翠玉、黎长生向本院提出诉讼请求：1、判令兴运房产公司向罗翠玉、黎长生支付2015年9月6日至2019年1月7日止的权证逾期违约金86,212.68元（1219天×70.7241元/天）；2、本案诉讼费由兴运房产公司承担。事实与理由：2012年5月5日，罗翠玉、黎长生与兴运房产公司签订了编号为CH-01-0605的《商品房买卖合同》。根据该合同第十九条关于“产权登记”第一、二款的约定，兴运房产公司应在2014年10月31日前取得合同所售商品房所在楼栋的权属证明，自商品房向罗翠玉、黎长生交付之日起1095日内办好所售房屋的所有权证书，否则向罗翠玉、黎长生支付逾期违约金。违约金约定为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90天内支付”。2012年9月5日，兴运房产公司向罗翠玉、黎长生交付所售房屋。2012年5月5日，罗翠玉、黎长生已支付完全部房款707,241元。根据合同约定，由兴运房产公司代办的房屋所有权证最迟应于2015年9月5日取得，但是直至2019年1月16日，罗翠玉、黎长生才取得房屋的所有产权，兴运房产公司的行为已属违约。罗翠玉、黎长生多次向兴运房产公司催讨违约金均无果，故诉至法院。 兴运房产公司辩称：1、案涉房屋逾期办证的原因并不是因为兴运房产公司的过错，兴运房产公司不应承担责任；2、案涉房屋交房时间为2012年9月5日，按合同约定从交付之日起1095日内办好房屋所有权证书，则逾期时间应该从2015年9月6日开始计算，计算至实际办房屋所有权证书时间为2016年11月1日，共计422天。 罗翠玉、黎长生围绕其诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同及附件》、《收款收据》、《四川兴元物业管理有限公司青羊公司收款专用收据》（装修建渣清运费、水费预存金、公共性物业服务费）、《房屋所有权证》、《不动产权证书》等证据。经兴运房产公司质证，对前述证据的真实性均无异议。本院认为，上述证据经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 兴运房产公司未提交书面证据。 根据罗翠玉、黎长生和兴运房产公司的庭审陈述及经审查确认的上述证据，本院认定如下事实： 2012年5月5日，罗翠玉、黎长生（买受人）与成都兴元房地产开发有限公司（出卖人，以下简称兴元房产公司）签订《商品房买卖合同及附件》，主要约定：1、罗翠玉、黎长生购买兴元房产公司位于成都市青羊区房屋，测绘建筑面积共113.76平方米，总价款707,241元；2、兴元房产公司应在2012年12月31日前向罗翠玉、黎长生交付该商品房；3、罗翠玉、黎长生同意委托兴元房产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；4、第十九条转移登记：兴元房产公司应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因兴元房产公司的责任，罗翠玉、黎长生未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，兴元房产公司按日计算向罗翠玉、黎长生支付全部已付款万分之壹的违约金，并于罗翠玉、黎长生实际取得房屋所有权证书之日起90日内由兴元房产公司支付；5、兴元房产公司就案涉房屋依法选聘的物业管理企业为四川兴元物业管理有限公司；6、罗翠玉、黎长生在交房时应提交办理分户国有土地使用证的相关资料，并缴纳办证的费用。在分户房屋所有权证办理完毕后1年内，兴元房产公司代为办理分户国有土地使用权证。如果兴元房产公司代为办理分户国有土地使用权证逾期，兴元房产公司按照银行同期活期存款利率按日向罗翠玉、黎长生计算违约金。该合同及附件签订后，罗翠玉、黎长生按约付清了全部购房款共计707,241元。2012年9月5日，兴元房产公司将案涉房屋交付给罗翠玉、黎长生使用，罗翠玉、黎长生按约将办理过户房屋所有权证和国有土地使用权证所需资料及费用交付兴元房产公司。2016年11月1日，罗翠玉、黎长生取得了案涉房屋的《房屋所有权证》。 2016年12月28日，兴元房产公司变更名称为“成都兴运房地产开发有限公司”。 2019年1月7日，罗翠玉、黎长生自行到房屋管理机关换证取得案涉房屋的《不动产权证书》。 另查明，为实施不动产统一登记，成都市国土局、成都市房管局自2016年11月17日起，停办土地登记、房屋交易登记各类业务，开始实施不动产统一登记。2017年、2018年国家银行活期存款年利率为0.35% 本院认为，罗翠玉、黎长生与兴运房产公司签订的《商品房买卖合同及附件》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》第十九条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”同时《商品房买卖合同补充协议》又约定：“业主在交房时提交办理分户国有土地使用证的相关资料，并缴纳办证的费用。在分户房屋所有权证办理完毕后1年内，出卖人代为办理分户国有土地使用权证。如果出卖人代为办理分户国有土地使用权证逾期，出卖人按照银行同期活期存款利率按日向买受人计算违约金。”上述约定表明案涉买卖双方就办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书分别约定了办理期限和违约责任。根据查明事实，兴运房产公司于2012年9月5日向罗翠玉、黎长生交付了案涉房屋，故案涉房屋的房屋所有权证应于2015年9月6日前取得。兴运房产公司于2016年11月1日才将该房屋所有权过户登记至罗翠玉、黎长生名下，已超过合同约定期限423天，其行为已构成违约，应按约承担违约责任。同时，兴运房产公司按约还应于罗翠玉、黎长生取得房屋所有权证书后一年内，即2017年11月2日前为二人办理案涉房屋的国有土地使用权证书。由于自2016年11月17日起，成都市国土局、成都市房管局停办土地登记、房屋交易登记各类业务，开始实施不动产统一登记，即从2016年11月17日起，因政策调整原因兴运房产公司客观上无法再为袁罗翠玉、黎长生办理国有土地使用权证书。案涉合同未对不动产权证书的办理作出约定，但是兴运房产公司作为出卖人受买受人委托仍有义务在限期内代罗翠玉、黎长生办理案涉房屋完整的房屋权属证书，即不动产权证书。兴运房产公司也未及时告知罗翠玉、黎长生可以办理不动产权证书，导致罗翠玉、黎长生于2019年1月7日才自行办理取得不动产权证书，比合同约定逾期达432天，兴运房产公司应当参照有关逾期办理国有土地使用权证书的违约责任约定承担相应的违约责任。虽然兴运房产公司辩称未能按期为罗翠玉、黎长生办理案涉房屋所有权证书系因相关政策调整导致，但未提供相应证据予以证明，故兴运房产公司的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，罗翠玉、黎长生要求兴运房产公司按约支付办理权证逾期违约金的请求，证据充分，事实清楚，于法有据，本院予以支持。按照合同约定，兴运房产公司应向罗翠玉、黎长生支付逾期423天办理房屋所有权证书的违约金29,916.29元（707,241元×0.0001×423天）。至于逾期432天办理不动产权证书的违约金，合同仅约定按银行同期活期存款利率按日计算，未约定计算的基数。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，结合案涉合同文本内容和对逾期办理房屋所有权证书违约金的计算基数为已付房款，本院认为确定逾期办理国有土地使用权证书的违约金计算基数应为已付房款符合双方当事人的真实意思表示，也合情合理。故兴运房产公司应按2017年11月1日至2019年1月7日期间国家银行活期存款利率计算支付违约金2,929.72元（707,241元×0.0035÷365天×432天）。兴运房产公司逾期为罗翠玉、黎长生办理案涉房屋权证应支付的违约金共计32,846.01元。罗翠玉、黎长生主张对全部逾期办证时间均按照购房款日万分之一的标准计算违约金，与合同约定不符，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、六十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都兴运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向罗翠玉、黎长生支付逾期办证违约金32,846.01元； 二、驳回罗翠玉、黎长生其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 本案案件受理费1,955元，减半收取计977.5元，由原告罗翠玉、黎长生负担277.5元，由被告成都兴运房地产开发有限公司负担700元。 如不服本判决，可于判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 曾祥海 二〇一九年三月四日 法官助理 熊 寒 书 记 员 王文凤