广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）融水民二初字第123号原告：贾通道，男，住广西融水苗族自治县。委托代理人：杨正，广西求衡律师事务所律师。委托代理人：韦盛刚，广西求衡律师事务所律师。被告：柳州市锦嘉房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市。法定代表人：陈果，该公司总经理。委托代理人：韦华忠，广西佳卓律师事务所律师。委托代理人：龚汉道，广西佳卓律师事务所实习律师。原告贾通道与被告柳州市锦嘉房地产开发有限公司（以下简称锦嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月30日受理，依法由代理审判员庞华圆适用简易程序于2014年2月17日公开开庭进行审理。由于案件案情复��，依法转为普通程序，由审判长蒙义雄、代理审判员庞华圆、人民陪审员何龙飞组成的合议庭分别于2014年4月29日、2014年5月26日公开开庭审理了本案。书记员李炳铭担任记录。原告的委托代理人杨正、韦盛刚，被告锦嘉公司的委托代理人韦华忠、龚汉道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾通道诉称：2010年5月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第3条约定，原告向被告购买其开发的第X栋XXX号房；合同第4条约定房价为189951元；合同第8条约定交房时间为2010年12月31日之前；合同第15条约定，房屋出买人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。然而，由于被告没有严格履行合同，致使交房时间延期至201l年5月25日，超期145天，违约金每天为已付房款的万分之三，145天共计8262元。至于房产证，原告至今都没有取得，其违约金为己付房款的百分之二，即3799元。请求判决被告赔偿原告延期办理、交付房产证违约金3799元。原告对其陈述事实在举证期限内向法庭提供的证据有：一、商品房买卖合同，证明双方在合同里面约定房价、交房时间、办证时间、相关约定、违约交房、违约办理房产证应当承担的责任、双方的买卖关系。二、原告收到被告发给原告的交房通知书，证明被告向原告交房的时间。三、原告提交的各类购房票据（包括购房房款的票据、预交房款的票据、交定金的票据、契税的票据），证明原告向被告交付购房款，被告依据合同约定应向原告交付商品房的事实。被告锦嘉公司辩称：被告无房屋产权登记违约行为，原告诉请判令被告承担房屋产权登记违约责任无事实根据。根据购房合同的约定：被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告负责提供的资料报产权登记机关备案，事实上被告已经按此约定向产权登记机关提交了备案资料，完成了约定义务，不存在违约行为。原告至今尚未取得房屋产权证书，是由其他多方面原因所造成，并非被告的责任。综上，原告所诉无事实根据和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据：一、关于核准商品房合同（项目）备案的通知，工程竣工验收备案表3份，房产测绘成果报告9份，证明被告已经按合同约定将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案。二、融水县人民政府政函（2012）190号《关于对东方绿城进行命名的批复》及城北派出所出具的东方绿城编制变更图，证明东方绿城小区经人民政府命名后，为便于管理，要求重新对小区楼房进行编制，从而被告需要重新编制产权登记申报资料。三、东方绿城XX栋XXX号业主委托被告办理房屋产权登记手续的《委托书》及契税发票，证明原告如需要委托被告办理房屋产权登记手续的，则需要向被告提交委托书及其他个人资料。四、融水苗族自治县房地产管理所2014年2月18日出具的证明，证实融水苗族自治县房地产管理所在2014年1月底已经收到了锦嘉公司交来办理东方绿城1—37栋办理权属登记申请材料。本院依职权调取的证据：融水苗族自治县房地产管理所2014年3月3日出具的证明，证明融水县房地产管理所于2014年1月24日收到锦嘉公司交来办理融水县融水镇东方绿城小区商品房1-37栋权属登记申请材料，申报工作在按程序办理中。经开庭质证，被告对原告提供的证据一、二无异议，本院对被告无异议的证据予以认定。被告对原告提供的证据三有异议，认为凡是盖有锦嘉公司公章的材料予以认可，盖有物业公司公章的材料与本案无关，不予认可。原告对被告提供的证据均有异议，认为：证据一，按照通知，被告应当在竣工90日内，向房地产管理所上交办证备案材料和业主委托被告帮办证预交的各项费用，但是，原告并不清楚被告是否依照合同约定向房地产管理所提交了办证备案材料；证据二，政府批复是在2012年7月份下的，原告在2013年查档才知道被告在批复下来后并没有向房地产管理所提交办理房产证的相关材料，故该证据不能作为被告抗辩的理由；证据三，被告认为办证不是其义务的观点是错误的，购房合同第十五条已明确了被告义务，被告必须向原告履行通知其缴纳办证税费和提交相关办证材料的义务，将该材料提交登记机关办证，现被告以原告未提交委托书来作为其无法提交办证手续是不合理的；证据四，该证据证明内容不清，未明确被告是否已将办证的契税、工本费等所需材料交房地��管理所，现查明房地产管理所于2014年底才收到被告提交办理权属登记申请材料。与原合同备案通知要求应在房屋竣工90内持相关材料办理产权登记时间不符。被告提交申请材料时间，恰恰证明其没有按合同约定的期限完成，已构成违约。对本院依职权调取的证据，原告认为该证据对本案没有意义，被告认为该证据的证明内容印证了被告提供的证据四。本院认为，原告提供的证据三，关于广西融水家祥物业服务公司的收款收据部分，与本案不具有关联性，不予采纳，其他发票及票据均具备真实性、合法性、关联性，予以采纳。被告提供的证据一，对该组证据的真实性予以确认，但是认为不能完全证实被告的主张，首先关于核准商品房合同（项目）备案的通知仅能证明被告进行了预售合同备案；其次，房产测绘成果报告、工程竣工验收备案表是进行商品房初始登记的���要材料，该工程竣工验收备案的落款时间为2013年12月20日，被告向原告实际交房的时间是2011年5月25日，而被告于2013年12月20日才向融水县建设局提交办证备案材料，进一步证实被告未能在合同约定交房使用后的90天内向登记机关提交权属登记材料；证据二，该证据由融水苗族自治县人民政府出具，对其真实性予以确认，但是认为对东方绿城进行命名事宜与本案无关联性，对被告的主张不予采纳；证据三，与本案无关联性，不予采纳；证据四，该证据由融水苗族自治县房地产管理所出具的证明，该证据证实被告于2014年1月底才将办理商品房初始登记的材料交到房地产管理所进行登记，具备真实性、合法性、关联性，对其证明效力予以确认。本院依职权调取的证据，是由融水苗族自治县房地产管理所出具，证实了被告到房地产管理所进行初始登记申报的时间，与本案具��关联性，予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年5月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于融水苗族自治县融水镇叠翠路“东方绿城”第X幢X层XXX号建筑面积125.05平方米商品房出售给原告，商品房总价款为189951元，于2010年12月31日前将合同约定的商品房交付原告使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款2%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按照约定向被��支付了购房款。2011年5月25日，被告将原告购买的商品房交付给原告。2012年5月28日，被告代为预收原告契税款2848元。2014年1月24日，被告将办理商品房初始登记的材料提交融水苗族自治县房地产管理所进行商品房初始登记的申报。本院认为：本案双方当事人争议的焦点是，被告是否存在办理房屋所有权登记违约行为，是否应承担办理房屋所有权登记的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房价款的2%赔偿��受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。被告交付商品房的时间是2011年5月25日，按照合同约定应在此后90日内向房屋登记机关提交应属于其提供的房屋登记有关资料（包括：房屋所有权证大证、房屋测绘报告书及附图等），而被告提供融水苗族自治县房地产管理所的2014年2月18日的证明及本院依职权调取融水苗族自治县房地产管理所的2014年3月3日的证明，证实被告于2014年1月27日才将商品房初始登记的申报材料交给房屋管理部门，说明被告未能在合同约定期限备案，违反合同义务，导致原告至今未能取得房产证，由此产生的违约责任应由被告承担。原告请求被告承担房屋产权登记的违约责任有事实依据，理由成立，本院予以采纳。根据双方对于违约金数额的计算方式，被告应支付原告违约金3799元（189951元×2%），故原告请求被告赔偿���期办理、交付房产证违约金3799元，有事实依据和法律依据，本院予以支持。被告答辩称，被告无房屋产权登记违约行为，原告诉请判令被告承担房屋产权登记违约责任同样无事实根据，被告已按合同约定向产权登记机关提交了备案资料，完成了约定义务，不存在违约，原告至今尚未取得房屋产权证书，是由其他多方面原因所造成，并非被告的责任，因证据不足，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下：被告柳州市锦嘉房地产开发有限公司支付原告贾通道逾期办理房产证违约金3799元。案件受理费50元，由被告负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完��，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  蒙义雄代理审判员  庞华圆人民陪审员  何龙飞二〇一四年六月五日书 记 员  李炳铭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数���的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日��90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。