昆明市呈贡区人民法院民 事 裁 定 书(2014)呈民初字第271号原告张勇富，男，1977年9月17日出生，汉族，昆明市呈贡区人，农民，现住云南省昆明市呈贡区。原告杨丽萍，女，1978年4月28日出生，汉族，昆明市呈贡区人，现住云南省昆明市呈贡区。两原告共同委托代理人张向云，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。两原告共同委托代理人朱东，云南南极律师事务所实习律师，特别授权代理。被告昆明春融房地产开发有限公司。委托代理人刘舒，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人刘涛，云南新征途律师事务所实习律师，特别授权代理。本院于2014年1月21日受理了原告张勇富、杨丽萍诉被告昆明春融房地产开发有限公司（以下简称：春融公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月9日、2014年5月23日先后两次组织双方当事人进行了证据交换。原告张勇富、杨丽萍诉称：2008年5月29日，两原告与被告春融公司签订了《商品房购销合同》，合同登记号为：CGXXXXXXXXXXX78。合同约定：以人民币1005000元的价款向被告购买位于呈贡区商铺，建筑面积为76.3平方米。原告按约于2008年9月3日通过按揭向被告付清了全部购房款及由被告代缴的契税款30150元等各项款项，办结了交房手续，签订了产权委托书，合同约定由被告代为在180个政府工作日内办妥房屋产权登记，自2008年9月3日起算180个政府工作日到2009年5月22日约定的办证期限届满。被告却违约拖延办理产权登记事宜，至今未办结该套房屋的产权登记。被告不履约行为严重损害了原告的经济利益，被告应当向原告作出赔偿。为维护原告方的合法权益，现诉至本院请求判令：1、被告履行为原告办结房屋产权登记的义务；2、被告向原告支付未按约办结房屋产权登记的违约金人民币460790.40元；3、本案诉讼费由被告承担。原告张勇富、杨丽萍针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、原告身份证，欲证明原告的主体适格。2、被告春融公司的工商登记信息一份，欲证明被告是本案的适格主体。3、《商品房购销合同》，欲证明原、被告双方签订的合同是合法有效的，合同双方对办理房屋产权证作了约定，被告没有按约办理产权证。4、购房发票及契税等款项的收据各一份，欲证明原告按照合同约定向被告支付了房款，并付清了相应的契税，被告向原告出具了收据。对原告张勇富、杨丽萍提交的以上证据，经被告质证对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告春融公司向本院提交了以下证据材料：1、《关于园丁小区规划与新城规划建设整体开发配套同步建设协调会议的纪要》；2、《关于园丁小区建设的规划意见的函》；3、《关于呈贡县园丁小区修建性祥细规划方案的初审意见》；4、《关于呈贡县园丁小区规划调整用地的报告》；5、《关于园丁一期地块I土地置换的申请》；以上1-5项证据，欲证明政府把园丁小区土地92.38亩调整出来作为县级公共投资项目建设用地，用园丁小区已取得土地使用权的土地与未办理完手续的93.44亩进行对调的相关工作。6、《呈贡县人民政府关于收回昆明春融房地产开发有限公司等两宗出让国有土地使用权的批复》；7、《关于向呈贡县国有土地资源局撤销土地证编号为呈国用（2006）第373号地的申请》；8、《关于注销国有土地使用证的函》；9、《昆明市呈贡国有土地使用权收购协议》；10、《关于收回昆明春融房地产开发有限公司等两宗出让国有土地使用权的请示》；11、《云南省国土资源厅关于呈贡县2008年度第三批城镇建设农业地转用及土地征收的批复》；12、《云南省国土资源厅关于完善呈贡县2010年度第三批城镇建设农业地转用及土地征收的批复》；以上6-12项证据，欲证明政府把春融房地产开发有限公司等两宗土地收回。13、《关于解决米兰园小区开发建设遗留问题专题会议的纪要》；14、《昆明呈贡新区管理委员会主任办公会暨昆明市呈贡区第一届人民政府第17次常务会会议纪要》；15、《昆明市呈贡区人民政府关于呈贡区园丁小区土地置换的请示》；16、《呈贡新区综合办公室关于印发解决米兰园土地置换问题工作方案的通知》；17、《呈贡新区综合办公室电子政务文件批办卡》；18、《关于呈贡区园丁小区土地置换的请示》；以上13-18项证据，欲证明经过政府讨论同意恢复春融公司招拍挂取得的县公安局、县检察院和县国税局地块（称A地块）的所有权（扣减已经外用部分后），用春融公司A地块扣减外供部分后的剩余面积和米兰园小区东北角4.7517公顷（称为②地块）进行置换，不足部分以春融公司招拍挂取得的具体所有权的县工商局、县残联和计划服务部地块（C地块）部分面积予以补足，米兰园小区规划手续按相关程序重新补办。19、米兰园小区地块示意图二份；欲证明被告春融公司地块调整的实际情况。对被告春融公司提交的以上证据，经原告张勇富、杨丽萍质证认为，对证据1、2、3因是复印件，对证据的三性均不予认可；对证据4的真实性、合法性认可，但与本案无关，本案是平等主体之间的纠纷；对证据5真实性是认可，是被告出具的，但与本案无关；对证据6的真实性、合法性认可，但与本案无关，该份文件出具的日期是在本案商品房购销合同签订之前，被告对收回土地是知情的；对证据7、8、9、10的真实性认可，是被告出具的，但与本案无关；对证据11、12、13因是复印件，对证据的三性均不予认可；对证据14、15真实性、合法性认可，但与本案无关；对证据16真实性认可，对合法性不予评判，关联性不予认可；对证据17是复印件，对证据的三性不予认可；对证据18的真实性、合法性认可，但与本案无关；对证据19的三性不予认可。本院依职权向昆明呈贡区国土资源局呈贡分局发函调查呈贡米兰园小区用地的相关情况，该局回复称被告春融公司开发的呈贡园丁小区（现项目名称：米兰园小区）项目用地，因城市规划进行调整，政府另行划定82.56亩土地作为该小区建设用地，另行划定的82.56亩土地用地手续政府相关职能部门正在补办当中。经原、被告对该回函质证，双方均无异议。本院认证认为，对原告张勇富、杨丽萍提交的以上证据，经被告质证对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。对被告春融公司提交的证据1系复印件，也无相应的文件字号，不符证据的形式要件，本院不予采信；对证据2、3虽然系复印件，但与其它证据能够相互印证，本院予以采信；对证据4-10、14-16、18项经原告质证对真实性无异议，本院予以采信；对证据11-13、17项原告认为系复印件，但上述证据能够形成证据锁链，且与本院向昆明市国土资源局呈贡分局调查的情况一致，本院予以采信，该证据证实了被告开发的园丁小区，应政府规划调整要求，将被告已取得土地使用权中的82.56亩土地置换用于呈贡政府其它公共项目建设，政府另行划定了82.56亩的土地给被告开发建设使用，另行划定的82.56亩的用地手续尚在办理中；对证据19是被告单方制作的示意图，不符合证据的形式要件，本院不予采信。本院依职权向昆明市国土资源局呈贡分局发函调查被告开发建设的用地情况，该局所作的回复是政府相关职能部门作出的，且经原、被告双方质证后均无异议，本院予以采信。根据本院所采信的证据，本院依法确认如下法律事实：2008年5月29日，两原告与被告签订了《商品房购销合同》，该合同约定：原告以人民币1005000元购买被告开发的呈贡米兰园小区西5幢04号商铺，套内建筑面积为71.91平方米，原告以银行按揭贷款方式一次性支付全部房款，合同签订之日支付首付人民币505000元（已含2008年5月17日支付的认购金100000元），尾款通过银行按揭贷款代为支付。被告应于2008年9月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，双方对于办理产权证约定了两种处理方式：一种方式为：原告一次性自筹资金付清全部房款的，可以自行办理或者委托被告春融公司办理，并由原告结清所有款项及被告代收费用，办理完交接手续后，自原告签署产权办理相关表格后，被告在180个政府工作日内负责办妥产权登记；另一种为：由春融地产公司提供阶段性担保，原告以银行按揭贷款支付房款的，必须委托被告办理房屋产权登记，由原告到公证处办理产权登记全权委托书，结清交接该套房屋的所有款项及被告代收费用，办理完交接手续后，自原告签署产权办理相关表格后，被告在180个政府工作日内负责办妥产权登记。双方签订合同补充协议，对其它事宜作了约定。合同签订后，原告以银行按揭方式向被告支付房款1005000元，被告出具了发票。2008年9月3日，原告向被告交纳契税30150元、公共维修基金20100元、工本费90元及用水开户费180元。另查明，被告春融公司于2005年以出让方式取得位于呈贡县社区新草房以南编号211/0103/009-3、211/0103/0090-2、211/0103/0090-1的地块的土地使用权，土地使用权证号：呈国用（2006）第371、372、373号，被告经批准在上述地块上建设商品房，现项目名称为呈贡米兰园小区，建设工程规划许可证号：呈新规证（2006）0013号。由于园丁小区项目用地与新城规划不相适应，2006年政府要求调整规划，将园丁小区以出让方式取得的土地使用权中的82.56亩土地调整出来用作呈贡政府其它公共项目建设用地，并另行划定82.56亩的土地给被告开发建设使用。被告于2007年11月27日向呈贡县国土资源局申请注销土地证编号为：呈国用（206）第373号的国有土地使用权证。2007年12月31日，呈贡县政府批复同意收回被告春融公司位于呈贡县龙城镇61590.08平方米的国有土地使用权证（土地证编号为：呈国用（2006）第373号），被告春融公司与呈贡县国土储备交易中心签订了昆明市呈贡国有土地使用权收购协议，收购了被告以出让方式取得的位于呈贡县龙城镇面积为61590.08平方米的国有土地使用权，土地证号为：呈国用（2006）第3**。现另行划定给被告开发建设使用的82.56亩的用地手续政府相关职能部门尚在补办之中。本院认为，呈贡米兰园小区（原项目名称为“呈贡园丁小区”）建设项目用地，由被告于2005年依法通过招拍挂出让方式取得，后因2006年城市规划调整，将该小区已经取得土地使用权证中的82.56亩土地调整用于呈贡区政府建盖其它公共项目，同时政府另行划定了相当土地面积的地块给被告建设使用，现被告春融公司仍在向政府相关职能部门申请重新补办另行划定的82.56亩土地的用地手续，因而导致被告开发的米兰园小区时至今日仍未取得另行划定的82.56亩的用地手续，致使被告不能协助原告办理所购买房屋的权属证书。现政府相关职能部门仍在补办另行划定的82.56亩土地的用地手续，而被告春融公司补办另行划定的82.56亩土地用地手续须由政府相关多个职能部门之间相互配合逐级审批后才能完善补办用地、规划等手续，是政府行政管理部门的行政职能，非被告所能决定，被告协助办理涉案房屋产权证的客观条件已经发生了变化，被告不能如期协助原告办理所购买房屋的产权证是政府部门因规划调整，导致需要重新完善办理用地手续所致，并非是被告自身行为所导致，故该案不属于人民法院民事诉讼的受理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第(三)项的规定，裁定如下：驳回原告张勇富、杨丽萍的起诉。案件受理费人民币8212元，免予收取。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审 判 长  潘素梅代理审判员  樊春花人民陪审员  顾崇元二〇一四年五月三十日书 记 员  赵 勇