广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0103民初13210号 原告：南宁静园物业服务有限责任公司，住所地：南宁市青山路**。 法定代表人：魏白平，经理。 委托诉讼代理人：廖秀行，广西桂盟律师事务所律师。 被告：黄锦光，男，1974年10月3日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：苏杰，广西双贺律师事务所律师。 原告南宁静园物业服务有限责任公司与被告黄锦光物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南宁静园物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人廖秀行，被告黄锦光的委托诉讼代理人苏杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付2013年1月至2017年8月的物业管理费用4457.6元、水费2376.5元、电公摊费526.7元、垃圾处理费448元、停车费4480元、公共维修资金772元、违约金3393元（计算方式：1、物业管理费：自2013年1月1日计算至2017年8月31日止，按建筑面积128.15平方米×0.6元/平方米/月；2、水费：自2013年1月1日计算至2017年8月31日止；3、电公摊费：自2013年1月1日计算至2017年8月31日止，将小区的公共路段、涉案楼栋的楼梯灯分摊、路灯分摊、水加压分摊费用计算总和；4、生活垃圾处理费：自2013年1月1日计算至2017年8月31日止，每月8元；5、停车费：自2013年1月1日计算至2017年8月31日止，每月80元；6、公共维修资金：自2013年1月1日计算至2017年8月31日止，按建筑面积128.15平方米×0.1元/平方米/月；7、违约金：以被告所欠物业管理费金额为基数，自2013年3月1日计算至2017年8月31日止，按每日3‰计算），共计16453.77元；二、被告承担原告追索物业管理费用造成的律师代理费2500元及交通通讯费100元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2001年5月25日，原告与广西万顷房地产有限公司签订《金城苑前期物业管理委托协议》，约定由原告对南宁市金浦路56号金城苑住宅小区实行前期物业管理。2001年12月30日，原、被告签订了《物业管理委托协议》，约定被告将其购置的金城苑房产委托原告进行物业管理，委托期限从业主领取房屋钥匙之日起至本小区成立业主委员会并签订新的物业管理协议止。合同约定，住宅物业管理综合服务费每平方米0.5元（2010年1月起经南宁市物价局批准按每平方米0.6元收取）并约定逾期不支付费用的，每天按未支付金额的千分之三支付违约金。被告从2013年1月开始至今，拒不交纳物业管理费、水费、电公摊费、垃圾费、停车费、公共维修资金等费用，为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。 被告辩称，一、原告诉讼请求的诉讼时效为三年，2013年1月1日1日至2017年8月期间，原告没有采用任何方式对其诉请向被告进行催收，所以原告诉请的2014年8月之前的费用已经过了诉讼时效，不应支持；二、原告向物价局备案的时间为2010年，而原告追索的是2013年之后的物业管理费，我方认为原告的备案实际已经无效。在2015年后，物业管理费不需要向物价局备案，只需按双方在合同中的约定为准，故我方主张2015年后的物业管理费应按合同约定0.5/平方米收取；三、被告的房屋于2013年12月开始空置，不可能产生停车费、水费、垃圾费，并且原告没证据证实其代被告向绿城水务公司缴纳水费，代缴垃圾费应提供与环卫部门签订的代收协议及缴款发票，停车费也应提供证据证明被告的车辆停放情况。对于电公摊费用的具体分摊度数没有作具体说明，公共维修资金在合同中没有约定该项收费，原告也未提供证据证明其实际维修的项目，故被告对电公摊费和公共维修金费用不予认可；四、对于违约金，原告没有举证证明实际损失且违约金数额过高，请求法院予以调整；五、对于原告主张的其余损失，原告没有提供证据予以佐证，被告不予认可。 经审理查明，2001年5月25日，南宁静园物业管理有限责任公司（乙方）与广西万顷房地产有限公司（甲方）签订《金城苑前期物业管理委托协议》，约定甲方将金城苑住宅小区委托乙方实行物业管理。 2001年12月30日，被告接收金城苑小区1#楼1单元602号房。2001年12月30日，南宁静园物业管理有限责任公司金城苑管理处（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理委托协议》，约定甲方（金城苑1#楼1单元602号房的业主）同意将所有购置的金城苑房产委托乙方进行物业管理，委托期限从业主领取房屋钥匙之日起至本小区成立业主委员会并签订新的物业管理协议止。合同第二条约定：委托管理范围：1、乙方负责代收缴甲方物业的水电费。……合同第五条约定：从甲方领取房屋钥匙之日起开始计算及缴纳物业管理费，甲方的物业管理费根据所购房屋面积（128.15平方米）按每月每平方米0.5元标准向乙方缴纳，该费用内容包括：公共设施维护费、保安费、清洁费、绿化养护费。合同第七条约定：物业管理费用与水电费的缴纳应于每月20日前付清。如甲方不按时支付上述费用的，每天按未支付金额的千分之三向乙方支付违约金，逾期两个月仍未支付，则乙方有权停止供水供电及其他服务，直至甲方缴清费用为止。由于上述行为造成物业管理工作不能顺利进行，给甲方造成损失的，由甲方自行负责，给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方进行赔偿。上述合同签订后，原告为金城苑小区提供物业服务至今。后因被告拖欠2013年1月1日至2017年8月31日期间的物业管理费、水费等其他费用，原告催讨未果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 在诉讼过程中，原、被告确认涉案房屋建筑面积为128.15平方米，交房时间为2001年12月30日。原告提供的房屋所有权证存根显示建筑面积为128.69平方米，房屋所有权人为被告。 另查明，原告于2009年6月9日将公司名称由南宁静园物业管理有限责任公司变更为南宁静园物业服务有限责任公司，并于2017年1月24日取得三级物业服务资质。2010年1月5日，原告经南宁市物价局备案取得《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，金城苑小区同意按三级备案，按建筑面积计，无电梯住宅综合费最高为0.60元/㎡。 再查明，被告提供《证明》一份，内容为：黄锦光（男，身份证号码：）于2013年1月调入南宁市旱作场（场部位于南宁市武鸣区任职。目前，是市旱作场在职在编干部职工。其本人从2013年12月始至今在本场部居住。落款处加盖南宁市旱作场公章，落款日期为2018年4月17日。原告亦提供《居住证明》一份，内容为：黄锦光，男，壮，身份证号：；从2001年12月30日至今居住在。落款处加盖南宁市青秀区金浦社区居民委员会公章，落款日期为2017年9月1日。 又查明，原告提供金城苑物业管理处2008年7月8日向金城苑小区全体业主发出《公告》，内容为：小区自竣工交房以来已有7年多，开发商对小区物业规定的保修期于2006年5月份全部到期。随着物业使用年限的增加，其公共部位、公共设施、设备也不断地出现老化磨损失效现象，有的也到了需要更换和维修的时候。……我们依据小区的实际情况，提出公共维修资金按0.05元/㎡·月标准收取，每户只有几元钱也不会给大家增加负担，并设立专款专用账户进行管理。我们根据建设部、财政部《关于印发（住宅专用设施设备维修资金管理办法）》的通知及精神制定（金城苑小区公共维修资金使用管理办法）（暂行）。如果大家没有什么特别修改意见，我们计划从2008年9月1日开始实施。2010年8月15日，金城苑物业服务中心再次向金城苑小区全体业主发出《公告》，内容为：小区从交付使用到现在已经有10年了，随着物业使用年限的增加，小区的公共部位、配套设施、设备等维护、维修也逐年增多。小区公共维修资金于2008年9月份建立，收费标准为0.05元/平米·月，当时勉强能应付小区公共部位、公共设施设备的一些基本维修支出。但近年来，随着物价的不断上涨，以及小区公共部位、设施、设备等老化、磨损、失效现象越来越高，导致公共维修成本越来越大，按0.05元/平米的维修资金已经不够对小区的公共部位的维护、维修了。因此小区物业服务中心建议按0.10元/平米收取小区公共维修资金，现向小区全体业主予以公示，若大部分业主没有异议的，小区物业服务中心将于2010年9月1日起开始按0.10元/平米收取小区公共维修资金。被告对原告提供的两份《公告》不予认可，主张没有看到原告公示《公告》。 原告提供金城苑小区2013年2月起至2017年8月期间电费发票、2013年1月至2017年8月期间的水费发票及2013年1月至2017年12月的水表抄表读数、2013年1月至9月以及2014年1月至2017年6月的垃圾清理费发票。被告对上述发票的真实性予以认可，并认可原告主张的电公摊费用，但认为水表抄表读数存在伪造可能。原告还提供被告名下车辆停放照片一张，该照片系开庭后原告在被告楼下拍摄。 还查明：原告还提供《催款通知》及《物业服务费催缴通知》证明其向被告催缴物业管理费、水电费等费用，其中《催款通知》中均手写注明“送达业主、拒收”字样。 本院认为，原告与被告签订的《物业管理委托协议》及原告与广西万顷房地产有限公司签订的《金城苑前期物业管理委托协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应依约履行。原告自2001年12月30日起为金城苑小区提供物业服务至今，而物业服务合同属于继续性合同，原告提供的物业管理服务一直处于持续状态，被告欠缴的各项费用属于持续发生，故本院对被告提出诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 关于物业管理费。原、被告签订的《物业管理委托协议》中约定每月每平方米按0.5元的标准收取物业管理费，但原告于2010年1月5日起经南宁市物价局备案，应按照0.6元每月每平方米收取物业管理费。虽然房屋所有权证显示涉案房屋的建筑面积为128.69平方米，但原告主张按128.15平方米来计算建筑面积，属于对其诉讼权利的正当处分，未损害他人的合法权益，本院予以照准。被告应支付2013年1月1日至2017年8月31日期间的物业管理费4305.8元（128.15㎡×0.6元/月·㎡×56个月）。被告抗辩称因2015年后物业管理费不需要备案，所以2015年后的物业管理费应按照《物业管理委托协议》约定的0.5元每月每平方米收取。对此本院认为，虽然物业管理费现在实行市场调节价制度，但是在原告取得备案价格后，被告未提供证据证明双方在2015年将物业管理费重新约定为按0.5元每月每平方米收取，应由被告承担举证不能的法律后果。对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。关于上述物业管理费的违约金，原告主张按《物业管理委托协议》约定的每日3‰计算违约金，我国法律规定的违约金的性质是补偿性而不是惩罚性，因原告未能提供由于被告违约而导致其还有除占用资金的利息之外的其他实际损失的相关证据，在被告要求调低违约金的情况下，本院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法酌情确定违约金按欠付物业管理费4305.8元的30%计算为1291.7元。 关于水费及电公摊费。根据《物业管理委托协议》的约定，原告负责代收缴被告物业的水电费。原告提供了其支付水电费的发票及水表抄表读数，被告对原告主张的2013年1月1日至2017年8月31日期间电公摊费526.7元及提供的水电费发票无异议，本院对此予以确认。虽然被告对水表抄表读数的真实性不予认可，但对此未提供充分证据予以反驳，应由其承担举证不能的法律后果。故被告应向原告支付2013年1月1日至2017年8月31日期间水费2736.5元、电公摊费526.7元。 关于生活垃圾处理费。原告提供2013年1月至9月以及2014年1月至2017年6月的垃圾清理费发票，对于原告提供发票期间的垃圾清理费，本院予以支持。对于原告主张的超出部分，因原告未能提供证据予以证明，本院对此不予采信。故被告应向原告支付2013年1月至9月的垃圾清理费72元、2014年1月至2017年6月的垃圾清理费336元。 关于停车费。《物业管理委托协议》中未约定停车费的收取，原告未能提供被告的车辆在2013年1月1日至2017年8月31日期间在金城苑小区的停放情况，应由其承担举证不能的法律后果。对于原告的主张停车费，无事实依据，本院不予采信。 关于公共维修资金。《物业管理委托协议》未约定公共维修资金的收取，原告主张其已取得金城苑小区多数业主同意而收取每月0.1元的公共维修资金，但未能提供充分证据证明公共维修资金已得到多数业主的同意，故本院对此不予采信。原告主张的公共维修资金，无事实依据，本院不予支持。 关于律师费、交通通讯费损失。虽然《物业管理委托协议》中约定原告有权要求被告赔偿损失，但是律师费并非物业服务过程中的必要开支，而原告亦未提供证据证明交通通讯费的产生，故本院对于原告主张的律师费、交通通讯费损失不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十九条、《物业管理条例》第七条、第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄锦光向原告南宁静园物业服务有限责任公司支付2013年1月1日至2017年8月31日期间的物业管理费4305.8元； 二、被告黄锦光向原告南宁静园物业服务有限责任公司支付2013年1月1日至2017年8月31日期间的水费2376.5元； 三、被告黄锦光向原告南宁静园物业服务有限责任公司支付2013年1月1日至2017年8月31日期间电公摊费526.7元； 四、被告黄锦光向原告南宁静园物业服务有限责任公司支付2013年1月至9月的垃圾清理费72元、2014年1月至2017年6月的垃圾清理费336元； 五、被告黄锦光向原告南宁静园物业服务有限责任公司支付逾期交纳物业管理费违约金1291.7元； 六、驳回原告南宁静园物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费276元，公告费350元（原告已预交），由原告南宁市静园物业服务有限责任公司负担339元，被告黄锦光负担287元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭 妤 人民陪审员  康海桥 人民陪审员  蒋京红 二〇一九年三月四日 法官 助理  肖 哲 书 记 员  吕蕊冰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。