湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂十堰中民四终字第00351号上诉人（原审被告）湖北大唐日盛置业投资有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区武当路*号。法定代表人唐卫东，该公司董事长。委托代理人熊光辉，湖北无为律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。委托代理人方志新，男，汉族，1958年3月20日生。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。被上诉人（原审原告）施静红，职业状况不详。委托代理人屈晓鸿，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。委托代理人张广兴，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。上诉人湖北大唐日盛置业投资有限公司（以下简称大唐日盛公司）因与被上诉人施静红商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2013）鄂茅箭民一初字第01033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月12日受理后，组成由审判员王广泉担任审判长，审判员柏媛媛主审，审判员罗云飞参加评议的合议庭，于2014年6月18日公开开庭审理了本案。上诉人大唐日盛公司的委托代理人熊光辉，被上诉人施静红的委托代理人屈晓鸿到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。施静红原审诉请判令：1、大唐日盛公司支付违约金70762元，并从2013年3月28日起按每日262.08元支付违约金直至将办妥竣工验收备案手续的房屋交付使用；2、负担诉讼费。原审法院经审理查明：2010年10月16日，施静红与大唐日盛公司签订了一份《商品房预售合同》（合同编号：YS0058155），合同约定：由施静红以873604元的价格，购买大唐日盛公司开发的、位于十堰市茅箭区六堰山9号日盛国际广场（即日盛中央华府）的第1幢1单元16层01号商品房（该商品房建筑面积140.76㎡，单价为6206.34元／㎡）。该合同第九条约定了交房期限及条件：出卖人应当在买受人付清总额款项及相关费用后，于2012年6月30日内，将符合下列第1款条件的商品房交付买受人使用。1.该商品房已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30内书面告知买受人。《商品房预售合同》第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任及免责条件：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。2、但遇到下列特殊原因（除双方协商同意解除合同或者变更合同外），出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任；（1）遭遇不可抗力；（2）因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发建设期限延误的，出卖人在15日内告知买受人的，告知方式可采用电话、短信、邮寄方式，若买受人变更电话、地址、外出或其它原因不能及时通知出卖人，使得出卖人无法告知视为已经告知。双方签订《商品房预售合同》后，施静红将购房款873604元全部付清。大唐日盛公司在开发日盛国际广场（即日盛中央华府）项目过程中，十堰市城市规划委员会于2010年2月25日召开了十堰市城市规划委员会第16次全体会议，会议第五项议程讨论了“关于六堰山大唐日盛项目利用文化广场百步梯改造方案”，据会议纪要（十堰市规划委全体会议纪要（2010）1号）记录：会议听取了市规划局关于大唐日盛项目利用文化广场百步梯改造方案的汇报，会议认为整体改造以后广场景观可以得到一定程度的提升，应予支持。会议要求：一是通过改造要使市民活动场地／人防工程面积和绿地有所增加，供市民集会、休闲、娱乐等功能有所提升；二是原六堰山市府路可适当降坡增设二级广场，上下广场之间不宜再部署任何建筑物；三是不宜取消中间的百步梯，地上商业建筑入口由两侧进入；四是细化方案经园林部门审查后，应与游园管理处、人防办、档案局等单位达成协议，再按程序报批。2011年3月4日，十堰市规划局向大唐日盛公司发送《关于紧急恢复六堰山居民出行道路的规划要求函》，该函内容为：经我局现场核实，你公司用地范围内南侧道路已出现塌方，使山上小区居民出行受阻，要求你公司依据设计部门设计的治理方案，迅速恢复道路，保证居民安全通行。2012年3月8日，十堰市规划局又向大唐日盛公司发送了《关于对“恢复市府路抢救性施工的紧急请示”的回复》，该回复内容为：湖北大唐日盛置业投资有限公司，你单位致我局“关于回复市府路抢救性施工的紧急请示”收悉。经研究，回复如下：一、市府路改造方案未经规划许可，违反了《城乡规划法》第四十条规定，系违法建设工程；对此违法建设行为我局已下达了《停工通知》，在市府路改造方案未获批准前不得继续施工。二、请你公司根据市规委会（2010）1号会议纪要意见，抓紧申报“关于六堰山大唐日盛项目利用文化广场百步梯改造方案的具体实施方案”；在此期间应做好市府路已开挖路面的加固，防止次生灾害发生。2012年6月29日，大唐日盛公司在《十堰晚报》上发布“交房公告”，公告内容：由我公司开发的日盛·中央华府小区一期1#、2#楼现已具备交房条件，如约于2012年6月30日正式交房。2012年7月12日，大唐日盛公司向中央华府一期业主发《函》，内容为：一、中央华府一期一、二号楼质量验收备案，主管部门要求市府路改造完毕后一并办理。由于市府路改造涉及土地政策，市政配套及规划的调整属合同第十条第二款规定的免责范围，为此，是否办理收房请未收房的业主慎重斟酌。二、为使业主早日安居乐业，减轻业主的经济负担。经研究决定，免收一、二号楼业主半年物业管理费，从2013年元月1日起收缴。2012年8月21日，十堰市规划局又向大唐日盛公司发送《关于尽快恢复市府路中段道路路面的函》，该函主要内容为：贵公司取得原市政府土地后，在进行中央华府小区开发建设时未经批准毁坏了市府路部分路基且未能及时修复，导致市府路中段的东侧人行道全部坍塌、道路宽度不足6米（局部仅4米）的现状。目前市府路中段已实施交通封闭管制，严重影响了周边单位和居民的交通出行，市民意见很大，市府路恢复工作迫在眉急。根据市政府领导同志现场调研意见和第30次规委会要求，为尽快做好市府路中段路面恢复工程，现将有关事宜函告如下：1、由大唐日盛置业投资有限公司负责已毁坏的市府路中段修复工作，所需资金由贵公司承担。2、就市府路现状先进行坍塌部分的边坡支护，不可对现状道路再次开挖，不可减少道路西侧人行道宽度。3、恢复道路宽度不少于12米，其中车行道宽8米，两侧人行道宽各2米，现状宽度不足位置以架桥形式恢复路面。4、道路东侧人行道增设安全防护设施，并修缮道路西侧人行道。5、对市府路中段的修复工程质量由城市道路主管部门负责监督、验收。2012年10月14日，施静红接收了《商品房预售合同》中约定的位于十堰市茅箭区六堰山9号日盛国际广场（即日盛中央华府）的第1幢1单元16层01号商品房。但施静红因该房屋一直未办妥竣工验收手续，于2013年5月3日向法院起诉，引发诉讼。本案在审理过程中，十堰市住房和城乡建设委员会工程管理处于2013年7月2日向大唐日盛公司颁发了日盛国际广场项目的《工程竣工验收备案证明书》。原审法院认为：大唐日盛公司与施静红之间签订的《商品房预售合同》合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，取得竣工验收手续是预售房交付的法定条件，也是双方合同明确约定的交付条件。大唐日盛公司在2012年6月29日通知施静红收房时，该商品房尚未在行政部门办妥竣工验收手续，根据相关规定，该商品房在交房时不符合法定交付使用条件，故对于大唐日盛公司辩称其已于2012年6月29日通知施静红收房，且施静红已于2012年10月14日收房，其不存在逾期交房的抗辩理由，不予支持。大唐日盛公司辩称其未能按时办理好竣工验收手续是因为市政府规划变更导致，原审法院认为，市规委会的会议纪要（市规划委全体会议纪要（2010）1号）并不能证明大唐日盛公司开发的大唐·日盛中央华府项目已经通过了规划变更，且该公司提供的十堰市规划局下达的《关于对“恢复市府路抢救性施工的紧急请示”的回复》、《关于尽快恢复市府路中段道路路面的函》，也仅能证明行政部门要求该公司及时修缮因开发大唐·日盛中央华府项目而被损坏的市府路，并不能证明其辩称的市政规划及配套设施的变更导致大唐·日盛中央华府项目没有在合同约定的期限内取得竣工验收备案手续，故对于大唐日盛公司辩称由于市政规划变更导致其在合同约定的期限内未取得竣工验收备案手续的抗辩理由，不予采信。对于大唐日盛公司辩称施静红逾期62天才将贷款的300000元支付到位，施静红应当承担违约责任的抗辩理由，因大唐日盛公司未在法定期限内提出反诉，对于该项请求，不属于本案审理范围。虽然施静红在收到大唐日盛公司的《交房函》后对商品房进行了接收，但该商品房未办妥竣工验收手续，不符合相关法律规定的交付使用条件，故施静红有权要求大唐日盛公司支付违约金。依照双方签订的《商品房预售合同》第九条、第十条关于交房期限及条件、出卖人逾期交房的违约责任的约定，施静红获得的违约金为：自2012年7月1日起，每日262.08元（873604元×0.0003），截止施静红诉讼请求第一项（截止2013年3月27日），共计70761.6元（262.08元／天×270天），从2013年3月28日起至2013年7月1日（2013年7月2日，该商品房取得《竣工验收备案证明书》，已符合商品房交付使用条件），大唐日盛公司应当向施静红支付违约金25159.68元（262.08元×96天），以上共计95921.28元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条之规定，判决：湖北大唐日盛置业投资有限公司自本判决生效后十日内向施静红支付违约金95921.28元（该违约金计算自2012年7月1日至2013年7月1日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1570元，由湖北大唐日盛置业投资有限公司负担。宣判后，大唐日盛公司不服判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法。一、单套房屋交付时没有全部工程竣工验收备案证明书，不构成违约交房条件，本公司不应承担违约责任。1、本公司交付的商品房质量符合《合同法》和《建筑法》规定的交付条件和质量标准；2、工程竣工验收备案证明书是政府主管部门的管理行为，不是单套商品房买卖交付的前置条件；3、土地、规划、市政建设捆绑本公司开发的“中央华府”工程项目，导致工程验收备案延后，属于违约免责事项，不应追究延期验收备案的违约责任。二、施静红在知道本公司没有完全取得整个小区验收备案证明书的情况下，同意接受并已实际入住，系放弃自己权利的行为，再主张本公司承担违约责任不符合法律规定。三、原审判决对违约金数额计算错误，应按照日万分之二和日万分之三两个阶段分别计算违约金。四、原审庭审是一个审判人员组织庭审，程序违法。请求二审法院改判本公司不承担逾期交房违约责任，驳回施静红的诉讼请求。施静红未在法定的答辩期内提交书面答辩状，庭审时辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等事实属实。本院认为：综合各方诉辩意见，本案的审理焦点为：1、大唐日盛公司是否存在逾期交房的违约情形，应否承担违约责任。本案中，双方签订的《商品房预售合同》第九条约定了交房期限及条件，该条款合法有效，开发方大唐日盛公司应当按照该约定在2012年6月30日前将办妥了竣工验收备案手续的房屋交付给购房户，但大唐日盛公司直到2013年7月2日才取得《工程竣工验收备案证明书》的事实表明，其无法按照约定履行交房义务。大唐日盛公司虽主张因土地、规划、市政建设捆绑该公司开发的“中央华府”工程项目，导致工程验收备案延后，存在违约免责事项，但纵观全案证据、事实（十堰政府网的网上截屏视图资料、市规划部门出具的相关行政文书等）可以看出，文化广场及市府路改造项目并不属于“中央华府”工程建设项目的规划建设范围，导致工程竣工验收备案延后的原因在于大唐日盛公司自身，故大唐日盛公司存在逾期交房的违约情形，且不具备免责事由，其应承担违约责任。2、关于违约金的计算问题。《商品房预售合同》第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任及违约金的计算方式，大唐日盛公司逾期交房超过90日，应当按照约定的每日万分之三的标准支付违约金。原审判决对违约金的计算正确，应予支持。3、原审判决是否存在程序违法的问题。大唐日盛公司上诉主张原审判决存在名为合议庭、实为独任审理的程序问题，但未提交证据加以证明（原审庭审笔录其已签字认可），也未证明原审判决存在因程序问题而影响案件公正审理的其他情形，其该项上诉主张不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2198元，由湖北大唐日盛置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  罗云飞审判员  柏媛媛二〇一四年六月二十日书记员  王 亮附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。