重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初1745号 原告:重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路**重庆投资大厦**，统一社会信用代码91500000554093288Q。 法定代表人：张映龙，总经理。 委托代理人：况怡，女，1983年2月19日出生，汉族，公司员工，住重庆市江**。 被告：刘健辉，女，1974年4月19日出生，汉族，住重庆市奉节县永安镇。 原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公司）与被告刘健辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告城投公司委托代理人况怡到庭参加诉讼，被告刘健辉经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被双方于2015年1月8日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》；2、要求被告按照392.87元/月的标准，支付从2017年8月1日起至2018年1月31日止向原告支付租金2357.22元）；3、要求被告向原告支付逾期交纳租金的违约金从2017年8月1日起至2018年1月31日止支付违约金100.20元；4、要求被告向原告支付代缴的水电气费等能源费753元、恢复住房使用功能费用1034元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年1月8日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定由原告将位于重庆市巴南区某某号房屋出租给被告居住使用，双方对租期、租金和违约责任等进行了约定，合同签订当日，原告将租赁房屋交付被告使用，被告按约三个月的租金标准一次性交纳了履约保证金1178.70元。但被告从2017年8月1日起至2018年1月31日止一直拖欠租金，原告向被告送达了《重庆市公租房清退告知书》，通知被告交清房租，否则解除合同，收回房屋。因被告仍未缴纳，原告于2018年1月31日强制收回租赁房屋，并自行恢复承租房屋功能，现原告认为被告已构成根本违约，故起诉至法院。 被告刘健辉未作答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.合同编号为2014YZSS01293《重庆市公共租赁住房租赁合同》；2.房屋及设施设备交割清单；3.租金催缴通知单；4.解除合同通知书；5.《费用报销单》1张、水电气、补卡费、恢复房屋费等收据8张等。上述书证经本院审查，对真实性予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：重庆市巴南区某某号公共租赁用房产权人为原告城投公司，重庆市房屋管理局云篆山水房屋管理中心（以下简称云篆山水房管中心）负责对该片区公共租赁用房的管理。 2015年1月8日，原告城投公司与被告刘健辉签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，双方约定原告将位于重庆市巴南区某某号公共租赁住房出租给被告刘健辉居住使用，租赁期限从2015年1月8日起至2020年1月7日止，租金为每月392.87元，被告需在每月20日前缴纳当月租金；被告还需在合同签订当日支付原告1178.70元作为履约保证金，如合同期满或终止，履约保证金在抵扣租金、违约金和赔偿金后，剩余部分无息返还；如被告拖欠租金累计6个月以上，原告有权书面通知其解除合同，收回房屋；被告应在合同解除或终止之日搬出公租房内自有物品，并在结清租金、物管费、保证金、水、电、气、通讯、违约金、赔偿金等费用后，将住房附属设施设备和相关物品按原状返还原告；如被告不再符合租住条件，又拒不腾退住房的，原告有权按照承租房屋租金的两倍计收租金；如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。合同签订当日，原告城投公司按约向被告刘健辉交付了租赁房屋，被告刘健辉按约交纳了履约保证金1178.70元。 因被告刘健辉自2017年8月1日起未支付租金，云篆山水房管中心向被告刘健辉发出了房屋租金催缴通知单。告知被告刘健辉自2017年8月起至今未按约缴纳租金，已欠租6个月，构成违约。因被告刘健辉未按通知缴纳欠付租金，云篆山水房管中心强制于2018年1月31日收回了案涉房屋，原告为了恢复租赁房屋的住房功能，更换了防盗门锁及门把手、更换信箱钥匙、室内清洁、拆家具及搬运费、补电、电、气费等合计花费1787元。 因原告城投公司多次要求被告刘健辉支付欠付的租金、恢复住房功能费用等未果，遂于2019年1月22日诉至本院。 本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，原告按约履行了向被告交付租赁房屋的义务，但被告刘健辉自2017年8月1日起未按约支付租金，被告刘健辉的行为已构成违约。经本院审查，首先，被告刘健辉从2017年8月1日起至2018年1月31日欠付租金，出租方有权书面通知承租人解除合同并收回房屋”的约定，故原告城投公司诉请解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以主张。原告在发出解除合同通知后，于2018年1月31日收回了案涉及房屋，故原、被告双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》实际已于2018年1月31日解除。 其次，合同解除后，被告仍应承担支付合同解除前尚欠租金的义务以及造成损失的赔偿责任。根据合同约定，被告刘健辉应承担其欠付租金之日即2017年8月1日起至合同解除之日即2018年1月31日止欠付的租金，即按照约定的租金392.872元/月的标准计算，计2357.22元。故对原告要求被告支付欠付的租金2357.22元的诉讼请求，本院予以主张；合同解除后，因被告未将租赁房屋恢复原状交还原告，原告为恢复租赁房屋住房功能及补电、电、气费等合计花费1787元系被告未腾房实际造成的损失，故被告应当予以赔偿，故对原告要求被告支付恢复住房使用功能的损失1787元的诉讼请求，本院予以主张。 第三，被告逾期支付租金的行为已构成违约，被告应按合同约定向原告支付违约金。本院经审查后认为，租赁合同中“如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金”的约定，对违约金金额存在约定过高的情形，应调整为被告支付违约金51.69元予以支持。 第四，因被告在签订合同时已经向原告支付了1178.70元的履约保证金，按照合同约定可用于抵扣租金、赔偿金以及相关费用，以上费用品迭后，被告实际应支付原告3017.21元（2357.22元+1787元+51.69元-1178.70元）。被告刘健辉经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担未到庭应诉的不利后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告刘健辉于2015年1月8日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》已于2018年1月31日解除； 二、被告刘健辉于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司2017年8月1日起至2018年1月31日止欠付的租金、违约金、恢复住房功能损失、能源费，合计3017.21元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告重庆市城投公租房建设有限公司的其它诉讼请求。 案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告刘健辉负担（本案诉讼费由已原告垫付，被告刘健辉于本判决生效之日起五日内径付原告，本案诉讼费不做清退）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 黄 平 二〇一九年三月二十日 书记员 龚秋云