湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0222民初4580号原告：齐萍，女，1966年7月15日出生，汉族，住所地阳新县，原告：卢启龄，男，1963年12月3日出生，汉族，住所地阳新县，以上两原告共同委托诉讼代理人：成诚，湖北富川律师事务所律师。被告：王义辉，男，1972年2月21日出生，汉族，住所地阳新县，被告：邓慧玲，女，1982年4月12日出生，汉族，住所地阳新县，第三人：王忠皇，男，1947年5月7日出生，汉族，住所地阳新县，委托诉讼代理人：李名升，湖北才俊律师事务所律师。原告齐萍、卢启龄与被告王义辉、邓慧玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案受理。诉讼过程中，根据王忠皇申请，本院通知其以独立请求权第三人身份参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告齐萍及两原告共同委托诉讼代理人成诚，第三人王忠皇及其委托诉讼代理人李名升到庭参加诉讼，被告王义辉、邓慧玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐萍、卢启龄向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行合同、并限期两被告无条件交付原告房屋及房屋合法手续；2、判令两被告给付原告延迟交付房屋违约金（以每日180元计算，从2018年6月10日起至实际交付房屋之日止，其中计算至起诉之日止为27000元）。事实与理由：2018年6月2日，原、被告签订《房屋买卖协议》，原告购买两被告的位于阳新县××镇枫林路××楼××室精装修的房屋一套。双方对各自的权利义务进行了详细约定。合同签订当日，原告支付被告首付款3万元，同年6月14日原告支付被告余款15万元，总房款18万元已付清。但被告并未按约定将房屋交付原告使用，构成违约，应承担逾期交房违约责任。故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。王义辉、邓慧玲未到庭参加诉讼，亦未举证与答辩。王忠皇向本院提出诉讼请求：1、确认第三人王忠皇系本案争议房屋（兴国镇枫林路39号3楼301室）的产权人；2、原、被告之间签订的房屋买卖协议无效。事实与理由：第三人王忠皇是被告王义辉之父，涉案房屋是第三人在2006年与案外人周瑞强、石教亮、鲍礼良、李建华合伙建造的6层私宅中的一套，房屋产权属于第三人，并且第三人一直居住在该房屋中，两被告未经第三人许可，无权出卖属于第三人的房产，而且王义辉存在精神疾病，属限制民事行为能力人，与其处分房屋的行为不相适应，本案买卖行为及房款是否付清亦存疑，实际上房款被邓慧玲骗取，邓慧玲骗取多人款项，公安机关已立案侦查。请求人民法院支持第三人的诉讼请求。对于第三人的诉讼主张，两原告辩称，原、被告之间的合同应属有效，第三人并没有提交物权凭证证明涉案房屋为其所有，请求人民法院依法驳回第三人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月2日，原告齐萍（乙方）与被告王义辉、邓慧玲（甲方）签订一份《房屋买卖协议》，约定：甲方自愿将其所有的位于阳新县××镇枫林路××楼××室精装修房屋一套（建筑面积150平方米，三室两厅两卫，房屋现有的家具、电器等设施一并转让）以18万元价款出卖给乙方；协议签订当日支付3万元，余款15万元在交房时付清；合同签订时因该房屋未办理产权登记手续，不具备过户条件，如以后统一办理房产证时，甲方应配合乙方办理产权登记手续，所有费用由乙方承担；合同签订后，甲方对该房屋的收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方，但房款未付清前乙方不得未经甲方同意对该房屋进行转让；甲方不得在本合同签订后就该房屋与他人签订买卖合同，如因甲方与他人签订买卖合同导致乙方无法取得该房屋所有权的，甲方必须双倍退还乙方购房款；甲方应当在2018年6月10日前交付乙方房屋，如甲方不按约定日期交房，每逾期一日按房价总额千分之一支付违约金；乙方未按约定日期支付房款逾期部分应加付按每日千分之一计算的违约金；本合同自双方签字后生效。合同签订当日，齐萍通过支付宝向邓慧玲转账支付房款3万元。同年6月14日，齐萍通过银行账户向邓慧玲转账支付房款4.4万元，房屋余款10.6万元以现金方式交付王义辉、邓慧玲，当日，王义辉向齐萍出具一份收款凭证，内容为：卖房款已结清。之后，王义辉、邓慧玲并未将涉案房屋交付齐萍。故形成本案诉讼。另查明，涉案合同签订及收付房款时，两原告系夫妻关系，两被告亦为夫妻关系；第三人王忠皇系被告王义辉之父。还查明，涉案房屋位于阳新县××镇枫林路××楼××室，系第三人王忠皇与案外人周某某等人合伙建房中分配所得，之后，王忠皇之子王义辉与邓慧玲结婚，王忠皇将该房交由王义辉与邓慧玲用作婚房，其夫妻俩婚后居住在该房，该房水、电开户以王义辉名义办理登记，但至本案一审法庭辩论终结前并未办理相关不动产权属登记。本案审理过程中，该房屋水费交纳票据的用户名由王义辉变更为王忠皇。本院认为，原告齐萍与被告王义辉、邓慧玲签订的《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，虽然第三人王忠皇称王义辉属限制民事行为能力人，其签订涉案合同与其民事行为能力不相适应，但并未提供司法鉴定意见更未提交经人民法院判决认定的王义辉属限制民事行为能力公民的有效证据，故本院不予认定王义辉在签订涉案合同时不具有相应的民事行为能力。上述涉案合同亦未违反法律强制性规定，应属有效。虽然涉案房屋当初系由第三人与他人合伙建房所得，但作为父亲，第三人王忠皇在为其儿子王义辉与邓慧玲结婚时，将该房交由其夫妻用作婚房，符合为子添置婚房的乡村民俗，且该房屋的水电开户亦登记在王义辉名下，涉案合同签订时两被告居住在该房屋，同时因该房屋并未办理产权登记（属“小产权房”）致使买受人无法在不动产登记部门查询产权信息，因此，原告齐萍在购买该房屋时有理由相信王义辉与邓慧玲对该房屋具有处分权，而第三人在本案纠纷发生后将水费用户名进行变更乃至居住，并不能改变涉案合同签订时两被告占有使用该房屋的事实，同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案合同不因无权处分而无效。至于邓慧玲是否将涉案购房款骗取而未交由其家庭控制，应属王义辉与邓慧玲家庭内部之间的关系，与买受人齐萍无关。由于原告齐萍已按约定付清了购房款，故被告王义辉与邓慧玲应按约定交付房屋。其逾期交付构成违约，应依法承担违约责任。故对原告齐萍要求被告王义辉、邓慧玲交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持，但对其要求交付合法手续的请求，因该房屋并未办理产权登记，同时此项请求亦未明确系何手续，故不予支持。关于原告齐萍要求被告支付逾期交房违约金问题，本院认为，双方约定的违约金计算方式过高，本院酌定按照年利率6%的标准计算逾期交房违约金，即以房款18万元为基数，从房款付清的2018年6月14日的次日起至交房之日止。对于原告齐萍的其他诉讼请求，本院不予支持。尽管原告卢启龄与原告齐萍系夫妻关系，但根据合同相对性原则，因卢启龄并非涉案合同当事人，因此两被告无需向其承担违约责任。故原告卢启龄要求两被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于第三人王忠皇的诉讼请求，本院认为，关于其请求确认涉案合同无效问题，本院已在前述进行了阐述，涉案合同应属有效，此处不再累述，故其此项请求本院不予支持；第三人要求确认其为涉案房屋的产权人问题，本院认为，涉案房屋并未办理规划审批等手续，亦未办理不动产物权登记，属“小产权房”范围，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，该房屋的物权效力不应予认定，故第三人的此项诉讼请求，本院亦不予支持。被告王义辉、邓慧玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王义辉、邓慧玲在本判决生效后十日内将位于阳新县兴国镇枫林路39号3楼301室的涉案房屋交付给原告齐萍；二、被告王义辉、邓慧玲在本判决生效后十日内支付原告齐萍逾期交房违约金（以18万元为基数，按年利率6%，从2018年6月15日起计算至实际交房之日止）；三、驳回原告齐萍的其他诉讼请求；四、驳回原告卢启龄的诉讼请求；五、驳回第三人王忠皇的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由被告王义辉、邓慧玲负担；申请费100元，由第三人王忠皇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄石市中级人民法院。（上诉人在递上诉状时按照不服判决上诉请求标的预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）审判员  虞志远二〇一九年三月四日书记员  范倩楠