云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）丽中民二终字第121号 上诉人（原审被告）邓静，女，汉族，1980年12月12日生，重庆市云阳县人，现住丽江市古城区。 委托代理人（特别授权）肖昊亮，男，汉族，1979年7月25日生，湖南省祁东县人，现住丽江市古城区，系邓静配偶。 委托代理人（特别授权）杨昆，云南泰联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）段俊，男，汉族，1979年9月13日生，住昆明市五华区。 委托代理人（特别授权）王晓琳，云南云勇律师事务所律师。 上诉人邓静因与被上诉人段俊间房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2013）丽古民二初字第59号民事判决而向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行公开开庭审理。上诉人邓静及其委托代理人肖昊亮、杨昆、被上诉人段俊及其代理人王晓琳到庭参加诉讼，本院已审理终结。 一审查明：2012年9月1日原告段俊(作为合同乙方)与被告邓静(作为合同甲方)签订了一份《蒙恩艺馆承包合同》，合同约定：甲方将位于的庭院出租给乙方经营使用，租赁期限为三年，自2012年9月1日至2015年10月15日止；第一年租金80万元，第二年租金90万元，第三年租金105万元，在签订合同后两天内支付第一年租金，第二、三年租金在2013年10月15日、2014年10月15日前支付；乙方另外支付20万元作为房屋及设施的维修保证金，待租赁期满，乙方无任何违约行为则原数退回，若有需要维修的部位，甲方将根据市场行情扣除保证金份额，支付第一、二年租金同时分别支付10万元；下列情况，一方可以单方解除合同：(1)、乙方逾期3天未足额支付租金，(2)、乙方提前解除本合同的，甲方不得阻拦，但是不退还已付该年度的剩余租金；合同期满或其它原因解约，乙方装修的固定设施无偿归甲方所有，乙方不得拆除。并就其它相关事宜作了详细约定。2012年9月12日原、被告又签订了一份《蒙恩艺馆承包补充协议》，其中约定：若在办理相关证件的过程中发生部门通知经营暂停或罚款，其经济损失由甲方承担，装修免租期由原合同的一个半月延长为两个月，甲方负责全程办理消防手续，乙方负责全程办理除消防之外的其它手续。次日，原告向被告支付了第一年租金80万元及维修保证金10万元，共计90万元，被告将蒙恩艺术旅馆交付原告管理。此后，原告多次催促被告办理消防手续，被告口头承诺近期完成，2013年1月4日，双方再次因消防手续问题发生争议时，被告谎称已经通过消防验收，只是因为元旦节放假耽误了消防合格证发放几天而已。但因被告未按消防部门的要求安装自动喷水灭火系统，蒙恩艺术旅馆存在火灾隐患，故2013年3月15日丽江市古城区对蒙恩艺术旅馆进行消防监督检查时，以古公消限字(2013)第00101号《责令限期改正通知书》，责令蒙恩艺术旅馆于2013年3月25日前改正;以古公消封字(2013)第0002号《临时查封决定书》，决定在2013年3月15日15时30分至2013年3月25日15时30分期间予以临时查封，要求立即组织整改火灾隐患，整改后经检查合格方可解除查封。此后，原告申请解除查封，2013年3月25日丽江市古城区下达了古公消解封字(2013)第0002号《同意解除临时查封决定书》，载明：根据申请，经检查蒙恩艺术旅馆已停业，同意解除对蒙恩艺术旅馆的临时查封。上述文件均由原告签收。原告在2012年9月13日接手蒙恩艺术旅馆至2013年3月15日蒙恩艺术旅馆被临时查封以前，对蒙恩艺术旅馆进行了装修，并有经营行为。2013年3月15日蒙恩艺术旅馆被临时查封后，原告停止经营并提出解除合同，2013年4月，原告变卖了部分其添置的设施，将钥匙寄放在邻居处离开蒙恩艺术旅馆，并提起本案诉讼。2013年6月26日即开庭前一日，蒙恩艺馆客核取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。至庭审时，双方未对蒙恩艺术旅馆进行交接，钥匙仍寄放在邻居处。另查明，因原告未缴电费，被告于2013年5月24日缴纳了蒙恩艺术旅馆自2013年2月至5月期间的电费共计6232元。 一审认为，原、被告双方于2012年9月1日签订的传恩艺馆承包合同》以及2012年9月12日签订的《蒙恩艺馆承包补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，故上述协议合法有效，双方当事人应当全面履行各自义务。双方在《蒙恩艺馆承包补充协议》中明确约定被告负责全程办理消防手续，但未明确约定履行期限，依照法律规定，履行期限约定不明确的，债权人可以随时要求债务人履行，但应当给对方必要的准备时间，故本案原告可以随时要求被告履行办理消防手续又务，但经原告多次催告，被告在合理期限内未履行义务，导致蒙恩艺术旅馆于2013年3月15日被丽江市古城区依法查封。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。故原告要求解除双方签订的租赁合同及补充协议，于法有据，应予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，应予返还财产、赔偿损失。原告向被告支付了第一年的租金80万元，按照合同约定，租赁期限自2012年9月1日起，原告实际管理客枝至2013年3月15日止，上述6个半月扣除双方约定的2个月免租期后，原告应当承担其管理客枝4个半月期间的租金30万元(800000元/每年÷12月x4.5月=300000元)。因被告违约造成合同实际解除客枝闲置期间的损失，应由被告自行承担，故被告应当返还原告租金50万元(80万元-30万元=50万元)。被告代为缴纳的电费6232元，系原告管理诉争客核期间产生的电费，理应由原告承担，故该款项应当从保证金中扣除，扣除上述电费后，被告应当返还原告保证金93768元(100000元-6232元=93768元)。关于原告诉请被告赔偿装修等投资损失54427元以及被告辩称保证金中还应当扣除原告经营期间造成客枝财产损失35000元的问题，因双方产生争议后未进行财产移交，而双方对上述损失存在分歧，且均未提交有效证据证实，故在本案中不作处理，双方当事人可另行解决。综上所述，式都良据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第(四)项、第九十四条第(五)项、第九十七条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第(一)项之规定，判决如下：一、解除原告段俊与被告邓静于2012年9月1日签订的《蒙恩艺馆承包合同》，以及于2012年9月12日签订的《蒙恩艺馆承包补充协议》；二、被告邓静于判决生效之日起十五日内返还原告段俊租金500000元、保证金93768元，两项合计593768元；三、驳回原告段俊的其他诉讼请求。案件受理费13644元，原告承担5414元，被告承担8230元。 一审宣判后，邓静部分而提起诉讼，请求依法撤销一审判决第二项、改判由上诉人邓静返还段俊租金46221元。保证金67537元，两项共计计113758元。一、二审案件受理费由被上诉人承担。其上诉的主要理由是：1、原审判决据以作出：“因被告违约造成合同实际解除客栈闲置期间的损失应由被告自行承担”判定的事实依据“蒙恩艺术旅馆于2013年3月15日被丽江市古城区依法临时查封”的相关证据来源不合法，事实认定错误；2、原审判决忽略因被上诉人故意隐瞒、不告知上诉人收到消防部门“责令期限改正通知书”和“临时查封通知书”，致使上诉人未能及时作出有效应对，造成了实际损失并扩大了损失的事实，而将所有的责任都判归由上诉人承担；3、原审判决认定由上诉人归还被上诉人租金50万元、保证金93768元，共计593768元不符合客观事实，相当不公平、不合理、上诉人只同意与被上诉人共承担自2013年3月15日被临时查封之日自2013年6月26日取得消防合格证期间共103天的房租，其他期间的房租应由被上诉人承担至2013年9月28日上诉人收回蒙恩艺馆为止。故被上诉人应缴租金866667元，被上诉人所交押金中还应扣除由被上诉人代缴的电费。电信欠费及损坏赔偿共计32463元。 被上诉人段俊在诉讼期间内虽递交了上诉状，但未按规定交纳诉讼费，并明确表示不上诉而只作为答辩意见，其答辩称：因上诉人未能办理客栈的消防手续，我于2012年9月13日接管蒙恩艺术馆后不能正常经营，故一审判决由我承担4个半月的租金30万元即无事实依据，又无法律依据，且我装修投资共损失了54427元，请求驳回上诉人的上诉，同时支持被上诉人在一审中的各项诉讼请求。 综合双方诉辩，该案争议的焦点是；上诉人邓静在履行合同中是否存在违约行为，双方所签《蒙恩艺馆承包合同》及《补充协议》能否解除。 本院审理中，上诉人向本院提交了上诉人的身份证复印件1份及《消防安全检查合格证》1份。拟证明上诉人的身份情况及上诉人于2013年6月26日获得《消防安全合格证》的事实。经质证，被上诉人段俊对该证据的真实性无异议，本院确认该证据的真实性。 经上诉人申请，本院到古城区调取了蒙恩艺术旅馆的有关消防手续共15页，对该材料双方当事人皆无异议。本院确认该材料的真实性。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：双方当事人于2012年9月1日所签的《蒙恩艺馆承包合同》及2012年9月12日所签的《蒙恩艺馆承包补充协议》合法有效。补充协议中已约定由上诉人邓静负责全程办理消防手续，而在具体履行过程中，因邓静未能办理相关消防手续，致蒙恩艺术旅馆于2013年3月15日被消防部门依法查封，从本院调取的消防材料可证实向消防部门进行举报、投诉的是被上诉人段俊的女朋友藏钦钰，但这并不能推翻蒙恩艺术旅馆因消防隐患而被查封的事实。据双方约定，该责任应由邓静承担，故一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题是解释》第八条的规定判决解除双方所签《蒙恩艺馆承包合同》及《补充协议》由被上诉人承担其管理客栈期间的房租是正确的。至于邓静所提出的损坏赔偿、修复损失其请求可提供相关证据后另案起诉。 综上，本院认为一审判决认定事实清楚、使用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费人民币13644元由上诉人邓静承担。 本判决为终审判决。 审判长  姚中梁 审判员  马 昕 审判员  洪 琼 二〇一四年五月十三日 书记员  和八江