沈阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书[2012]沈高开民初字第787号原告：宋宏，男，1963年11月10日出生，汉族，无职业，住址沈阳市.被告：沈阳新奉基房产开发有限公司。住所地：沈阳浑南产业区五三乡浑河堡凤翔大街*号。法定代表人：贾彬，系该公司经理。委托代理人：肇大地，系辽宁汇丰律师事务所律师。委托代理人：戴宏伟，男，1985年11月14日出生，汉族，系沈阳新奉基房产开发有限公司工作人员，住址沈阳市。原告宋宏与被告沈阳新奉基房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院做出（2011）沈高开民初字第937号民事判决。被告不服提出上诉。沈阳市中级人民法院做出（2011）沈民二终字第2300号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告宋宏、被告沈阳新奉基房产开发有限公司的委托代理人肇大地到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告宋宏诉称，2009年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区朗日街19-4号4幢1-4-3号房屋。根据合同约定商品房建筑面积为105.4平方米，总金额为人民币421，178.4元，2010年7月30日交房。原告依据合同履行了合同义务，全额支付了房款。2010年7月30日被告交付房屋，原告对房屋进行了装修，装修过程中发现卫生间的地热管道漏水，为此原告多次找到被告，被告承诺补偿损失却至今没有兑现。2010年12月装修好后，原告发现房间内噪音极大，根本无法居住。经过仔细查找，发现噪音来自地下室的地热泵。2011年1月13日原告委托沈阳市环境保护局东陵分局环境监测站对上述住宅内夜间噪声进行了监测，得出住宅室内噪声超过相关标准的结论。为解决室内噪声超标问题，原告多次找到被告，但被告不能根本解决噪声污染问题。原告为此找到相关部门得知该地源热泵没有经过验收。同时在2009年6月就已将诉争房屋经抵押给盛京银行。综上，被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，请求人民法院依法维护原告的合法权益，判决被告返还购房款并承担利息损失，赔偿装修损失人民币53，491.5元，并承担已付房款一倍的赔偿责任。重审期间，原告变更诉讼请求，请求：1、要求继续履行双方于2009年12月5日签订的就买卖位于沈阳市浑南新区朗日街19-4号第4幢1-4-3号房屋的《商品房买卖合同》；2、要求被告赔偿违建设施运行产生噪音致使原告未能入住的损失人民币67，268元（其中包括，取暖费人民币10，668元、物业费人民币8，600元、租房损失人民币48，000元，计算时间自2010年8月至2014年7月共4年，2014年8月后的损失另诉）；3、被告承担噪音测试费人民币628元；4、要求被告将契税证和备案合同更名为实际买受人宋荣海和宋宏，并承担相应费用；5、关于被告应承担的逾期办证违约金，本人另案诉讼；6、诉讼费由被告承担；被告沈阳新奉基房产开发有限公司辩称，双方于2009年12月签订的合同，2010年7月30日交房，合同约定在360日内将房屋交付登记机关备案，原告称房屋有噪音的问题，2011年4月13日，被告找相关部门对噪音进行重新检测，检测报告是符合标准。原告提出房屋抵押问题，抵押事实是存在的，二审期间，被告已办理了撤销抵押手续，不构成商品房欺诈行为。被告现在同意继续履行合同。经审理查明，2009年12月5日，原告宋宏及其父亲宋荣海与被告签订商品房买卖合同一份，宋宏和宋荣海一起购买被告开发的位于沈阳市浑南新区朗日街19-4号第4幢1-4层3号房屋一处。约定房款为人民币421，178.4元。另合同对付款时间、房屋交付时间、办理产权登记时间等相关事宜作了约定。合同约定的房屋交付时间为2010年7月30日。合同签订后，原告如约向被告交付了房款，被告如约向宋宏及宋荣海交付了房屋。宋宏在办理入住时交付了采暖费人民币2，667元、电梯使用费人民币200元、物业费人民币2，150元，工本费人民币10元，垃圾清运费人民币320元、煤气费人民币209元，水费人民币200元、电费人民币200元，并交付了契税和维修基金合计人民币10，864元。宋宏对房屋并进行了简单装修。原告宋宏在装修房屋过程中发现房间内噪声很大，影响居住，遂向沈阳市环境保护局东陵分局环境检测站申请住宅室内噪声测试，经实地检测，诉争房屋内因地源热泵设备运行过程中噪声超过相关标准。原告为此支出测试费人民币628元。同时得知诉争房屋没有进行合同备案，故诉至法院。一审诉讼期间，原告申请法院调取诉争房屋的备案登记状态，经本院到沈阳市房产产权登记发证中心查实，诉争房屋所在楼盘在在建状态时被抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市天合支行。案件在二审期间，被告申请撤消了在建工程抵押。2012年1月10日被告将涉及本案房屋的商品房买卖合同到沈阳市房产局办理了合同备案。2012年3月29日沈阳市环境监测中心站对经被告委托对地源热泵设备进行降噪处理后的设备进行检测，检测值在正常范围。但原告至今未正式居住使用涉案房屋。上述事实，有双方当事人的陈述，原告提交的商品房买卖合同、采暖费收据、电梯使用费收据、物业费收据、工本费收据、垃圾清运费收据、煤气费收据、水费收据、电费收据、装修费收据等证据，上述证据，经庭审质证，予以采信。本院认为，原、被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守合同的约定。原告依约向被告交付了全部房款，被告应该依照合同向原告交付符合约定的房屋。重审期间，原告变更诉讼请求，要求继续履行双方于2009年12月5日签订的《商品房买卖合同》，被告也同意继续履行，故对原告要求继续履行合同的请求，本院予以支持。本案被告在出售商品房时确实隐瞒房屋存在在建工程抵押的事实，其交付的房屋的噪声超标也影响了原告居住使用房屋，虽然，被告于案件二审期间，申请撤消了在建工程抵押，其后也于2012年3月29日委托沈阳市环境监测中心站对降噪后的地源热泵设备进行检测，检测值在正常范围。但是，在建工程抵押撤销之前，被告一直未能将原告的购房合同予以备案，被告对设备降噪之前，原告购买的设备的噪声也严重超标，被告上述违约行为的存在，已妨碍影响了原告购买房屋的居住使用权益，现原告要求被告赔偿迟延入住期间的经济损失，符合法律规定，本院予以支持。被告未征得原告同意，直接将购房合同备案至宋宏名下，违反合同约定，原告要求被告配合将契税证和备案合同更名为实际买受人宋荣海和宋宏的请求，符合法律规定，本院也予支持。原告要求被告赔偿的物业费及采暖费损失应从合同约定的交房日期2010年7月30日之次日起计算至2012年3月29日沈阳市环境监测中心站检测，检测值达到正常范围时止，其中，采暖费为人民币5，334元（2个采暖周期，2，667元∕年×2年）、物业费人民币3，583元（2，150元∕12月×20月）。而原告要求被告赔偿的租房费用可参考同地段相同面积房屋的每月人民币1，500元租金标准，从交房次日起计算至2012年3月29日沈阳市环境监测中心站检测正常后再延长3个月，延长的3个月留做原告的搬家入住时间。照此计算，原告的租房损失为人民币34，500元（1，500元∕月×23月）。原告主张的测试费人民币628元均系因被告违约行为造成，原告要求赔偿，本院予以支持。对于原告主张的2012年3月29日之后的其他损失请求，因沈阳市环境监测中心站检测噪声在正常范围，被告的违约情形已经消除，双方的购房合同已经备案，故原告未进住房屋属自行扩大损失，费用应由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,判决如下:一、宋宏与被告沈阳新奉基房产开发有限公司于2009年12月5日签订的商品房买卖合同继续履行；二、被告沈阳新奉基房产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向配合原告宋宏将契税证和备案合同更名为实际买受人宋荣海和宋宏；三、被告沈阳新奉基房产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告宋宏支付租房费用、采暖费、物业费、测试费等损失共计人民币44，045元；四、驳回原告宋宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8，420元，由被告沈阳新奉基房产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币8，420元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 瑞审 判 员  王玉坤人民陪审员  唐 宁二〇一四年六月十三日书 记 员  徐 楠本判决所依据的法律法规《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。