四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0704民初451号 原告：张林波，男，汉族，生于1977年11月7日，住湖北省钟祥市。 委托诉讼代理人：张志成，系绵阳市游仙区东津法律服务所法律工作者。 被告：贾邦银，男，汉族，生于1964年11月16日，住绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：罗华军，系绵阳市涪城区城北法律服务所法律工作者。 被告：邓仁建，男，汉族，生于1973年12月9日，住绵阳市游仙区。 被告：绵阳市永健食品有限公司，住所地绵阳市游仙区新桥镇新跃村。 法定代表人：闵章菊，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋海燕，系该公司员工。 原告张林波诉被告贾邦银、邓仁建、绵阳市永健食品有限公司（以下简称永健公司）土地租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张林波及其委托诉讼代理人张志成，被告贾邦银的委托诉讼代理人罗华军,被告邓仁建，被告绵阳市永健食品有限公司的委托诉讼代理人蒋海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告之间签订的《土地出租合同》；二、判令第一被告、第三被告立即返还原告的租金65000元，基础款30000，拆迁费55000元，并从2017年10月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算占用资金利息至该笔款项付清之日止。三、判令第一被告、第三被告赔偿原告损失40000元；四、本案诉讼费由第一被告、第三被告承担。事实和理由：原告因生产需要租赁场地便与第一被告达成租赁土地的头口协议，原告分别于2017年9月18日、2017年10月6日向第一被告交纳了拆迁款、租金、基础投资费共计150000元，第一被告出具了收条。2017年11月1日原告与第一被告补签了《土地租赁合同》，并加盖了第三被告印章，合同约定了原告租赁的位置及面积、租赁期限、租金及租金支付方式。2017年11月底原告在承租的土地上搭建房屋，被告相关行政部门予以制止，并告知不许搭建房屋，并将原告搭建的厂房予以拆除。2018年5月原告得知第三被告的公司发生变更，原告认为第三被告在逃避债务，转移财产，故诉至法院，望判如所请。 被告贾邦银辩称：一、被告贾邦银不应该成为本案诉讼主体及被告，更不应该承担原告诉请一、二、三项法律责任。被告贾邦银系被告永健公司的经营负责人与原告之间签订土地出租合同系代表公司履行的职务行为。被告贾邦银既不是公司法人也不是公司股东。根据相关法律规定所有的法律后果和责任均应由其所在的公司承担。二、被告贾邦银不同意解除原、被告之间签订的《土地出租合同》。作为合同相对方在履行合同过程中无故过错且无任何违约行为，原告提出的诉请不符合合同法中规定的法定解除和终止合同的要件，该第一项诉请不应当得到支持。三、本案基础法律关系为土地使用权租赁关系，意味着被告及被告所代表的公司只要提供并保证土地使用权出租的合法性即完全履行合同义务。至于原告租赁土地后处于经营需要向相应的主管部门录入环保、城建部门申请相应行政许可系原告单方义务，与被告及被告代表的公司无关。因原告未能获取行政许可单方终止一份合法有效的土地租赁合同诉请不应当得到支持。4、被告贾邦银及其所代表的公司所收取的一系列费用均是根据双方签订的合同合法合理收取的，不存在法律或者约定的赔付事由。因被告及被告所代表的公司没有任何过错及违约行为，被告贾邦银认为原告的第二、三、项诉请均不应当得到支持。 被告邓仁建辩称：一、2017年11月1日签订《土地出租合同》我作为法定代表人在外地，并不知情。在2017年年初政府部门跟我沟通告知我厂区内没有建设用地指标。二、2017年11月1日签订合同，2017年9月份原告交付租金，所以存在私下交易在前，签订合同在后。我查询这笔钱没有进入公司的公账，在签订合同的时候没有我的授权委托，所以我不认可。3、被告贾邦银与原告签订合同我不知道，是被告贾邦银私下交易不代表公司行为。被告贾邦银跟我是亲戚关系，我让他把永健公司厂房拿去经营，但我并未授权把土地使用权进行出租。在签订合同期间公司的公章被告贾邦银持有。 绵阳市永健食品有限公司辩称：被告邓仁建陈述的这块土地的建设用地指标没有了。被告永健公司现在法定代表人在2018年3月进行变更，故在2018年3月之前的合同关系与我们无关。我方同意解除土地出租合同，因为这个合同是没有办法履行的。原永健公司法定代表人邓仁建陈述原告向被告贾邦银交付的费用没有到公账，所以与公司无关，应当由被告贾邦银承担。 本院经审理认定以下事实：2017年11月1日出租方永健公司与承租方原告签订《土地出租合同》，约定该合同尾部出租方载明为永健公司并加盖公司印章，被告贾邦银以永健公司代表人名义签字，承租方代表人为原告。庭审中被告邓仁建对该合同尾部出租方加盖的永健公司印章持异议，但并未在本院指定期间提交鉴定申请，应视为放弃。2017年10月6日被告贾邦银以永健公司名义并以经手人身份出具《收条》一份，该《收条》载明收到原告土地租金65000元，基础投资款30000元，并加盖永健公司印章。2017年9月18日被告贾邦银出具《预收款》载明收到原告租赁场地费拆迁费5.5万元，限期在2017年10月10日前拆完。庭审中被告邓仁建、永健公司均主张被告贾邦银收取的租金65000元、基础投资款3万元、拆迁费5.5万元均没有进入永健公司公用账户。庭审中被告贾邦银提交2004年10月21日游仙区新桥人民政府与永健公司签订的未利用土地协议，主张案涉土地已经取得土地使用权合法来源。同时提交《收款说明》用以证明在原告支出的拆迁费5.5万元已转交四川森丰农业开发有限公司，金额为5.5万元。同时提交《收款收据》用以证明案涉土地投入基数设施建设资金98000元（部分投入资金），其中原告分摊3万元。庭审中原告提交《项目咨询服务合同》，用以证明原告签订土地出租合同后向第三方支出办理公司手续等费用1万元。提交《领款单》用以证明运土花费2800元，公司营业会计公司做账花费5200元，同时提交《收款收取》证明开销挖机费4000元，原告还提交《借记卡转账明细》证明2017年11月7日向被告贾邦银支付95000元。同时原告提交《人工记录》，证明前期修建过程中支出费用12550元。 诉讼中，被告贾邦银提交游仙区新桥镇人民政府和绵阳市永健食品有限责任公司于2014年10月21日签订的《未利用土地租赁协议》，载明：“甲方现有未利用土地一宗，为进一步发挥其土地的经济、社会效益。甲方现将该宗土地租赁给乙方使用，用于农业招商引资，甲乙双方就租赁的相关事宜达成以下协议，……一、该宗土地情况1、该宗土地位于社，面积32.40亩……，乙方确保该宗土地用途为养殖，食品开发，如因企业发展需要，需转产，应在国家政策允许的前提下，可办理相关手续，甲方及相关智能部门有权对乙方租赁的土地用途进行监控。四、乙方在该宗土地上的道路、水系、部分建筑物等的规划必须报经市、区国土、区建设部门批准，方可进行施工，报批费用由乙方自行承担。若因企业自身的原因，造成的损失，由企业自行负责。同时，乙方须在本协议签订后七日内进行开工建设，并确保在2004年11月30日前完成该宗土地的规划，水系、道路、部分临时建筑物的修建工作。……” 庭审中，被告邓仁建陈及永健公司陈述案涉土地尚未取得土地建设用地使用权。经本院核查，永健公司范围内土地含部分建设用地，该范围内土地有其他经营性企业修建厂房用于生产经营性活动，但原告租用的案涉土地性质现状为一般农田。 以上事实有原、被告身份主体信息，原告提交的土地出租合同、收条、预收款收据、转账清单及微信转账记录、项目咨询服务合同、人工记录，被告贾邦银提交的未利用土地租赁协议、收款说明、收款收据等证据以及双方当事人当庭陈述佐证在卷，本院予以认定。 本院认为，被告邓仁建系绵阳市永健食品有限公司法定代表人，其陈述将公司自建厂房出租事宜（含厂房物业经营、管理），口头委托给被告贾邦银进行经营管理，其授权范围并不包括其他区域土地使用权的出租。期间被告贾邦银持有被告绵阳市永健食品有限公司印章。本案中，被告贾邦银以被告绵阳市永健食品有限公司名义与原告签订《土地出租合同》的出租范围属被告绵阳市永健食品有限公司自建厂房外法人其他区域土地范围。被告贾邦银主张其授权范围包含绵阳市永健食品有限公司所涉所有土地对外出租事宜，但并未提交相应证据予以证实。根据《中华人民共和国民法通则》 第六十五条:“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”之规定，绵阳市永健食品有限公司就被告贾邦银得授权范围并不明确，故，应就对外行为承担民事责任，被告贾邦银承担连带责任。 庭审中，被告邓仁建及永健公司陈述永健公司尚未取得案涉土地建设用地使用权，被告贾邦致主张案涉土地已经取得土地使用权合法来源，但并无证据证实永健公司已实际取得案涉土地建设用地土地使用权。原告租用该土地的目的用于生产经营性活动，但案涉土地为农用地导致《土地出租合同》无法履行，原告主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原告主张解除合同符合法律规定，本院予以确认。本案三被告于2019年3月5日收到本院送达的起诉状副本，故该合同自2019年3月5日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据合同约定，原告租用案涉土地用于生产经营性活动，但案涉尚未取得建设用地使用权，导致租赁合同无法继续履行。被告贾邦银以绵阳市永健食品有限公司名义签订的《土地出租合同》解除后，向原告收取的租金款65000元、基础费30000万元、拆迁费55000元，应由被告绵阳市永健食品有限公司予以退还，被告贾邦银就此款项承担连带责任。 关于被告贾邦银主张原告交付的55000元拆迁费是代原告交付案外人四处森丰农林开发有限该公司，不应由被告贾邦银归还，但并无证据证明原告与案外人四处森丰农林开发有限该公司就拆迁事项建立合同关系，且原告交付的55000元为被告贾邦银收取，故本院不予支持。关于被告贾邦银提交《收款收据》用以证明案涉土地投入基数设施建设资金98000元（仅为部分投入资金），其中由原告分摊的基础费3万元不应退还。本案中，原告基于合同约定租用土地，被告永健公司尚未取得该宗土地的建设用地使用权，合同目的不能实现，且该合同中并未约定由原告承担30000万元基础费，故本院对被告贾邦银的抗辩不予采纳。原告主张自2017年10月6日起计算上述应归还资金占用利息，但并未提交相应证据证明原告自该时间起向被告主张退还相应款项，因此资金占用利息自《土地出租合同》解除之日即2019年3月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。 原告主张赔偿损失40000元，其中修建过程中支出费用12550元（挖机费4000元、印土方费用2800元、人工费5455元），办理公司手续等费用1万元，聘请营业会计公司做账5200元。原告主张的办理公司手续等费用1万元，聘请营业会计公司做账5200元属生产经营活动的可选择性开销，不属于本案因合同目的不能实现造成的直接损失，本院不予支持。关于原告主张的人工费5455元，经计算后应认定为3070元。对原告主张的挖机费4000元、运土方费用2800元、人工费3070元应属于本案因合同目的无法实现造成的直接损失，本院予以支持。故，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告绵阳市永健食品有限公司应就原告造成的损失9870元（人工费3070元，挖机费4000元、运土方费用2800元）承担赔偿责任，被告贾邦银就此款项承担连带责任。 综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告绵阳市永健食品有限公司在本判决生效之日 起十日内向原告退还租金款65000元、基础费30000万元、拆迁费55000元及资金占用利息。资金占用利息计算方式为：从2019年3月5日起以15万元本金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。 被告绵阳市永健食品有限公司在本判决生效之日 起十日内赔偿原告损失9870元。 被告贾邦银对上述第一项、第二项判决项下债务承 担连带清偿责任。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费2050元被告贾邦银承担（该款原告已预交，被告在履行判决时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  郑金蓉 二〇一九年三月二十八日 书记员  张凤飞