广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初2488号原告（反诉被告）：佛山市顺德区顺成企业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良南国东路愉景花园顺成大厦办公楼****。法定代表人：黄秋虹，总经理。委托诉讼代理人:丁祖军，广东沛宇律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈婉莹，广东沛宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁永全，男，1982年9月15日出生，汉族，住广东省清远市清新区，委托诉讼代理人:邱运忠，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴焕欣，广东容桂律师事务所律师。原告佛山市顺德区顺成企业管理有限公司与被告梁永全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，被告提出反诉，本院予以接纳。本院依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。本案开庭时，双方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付电费149455.95元、水费613.12元，合计150069.07元，及迟延支付违约金48722元（违约金按年利率24%自2017年8月10日计至清偿之日止，暂计至2018年12月9日止）；2.被告赔偿原告损失25612元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年5月25日签订《商铺（柜台）租赁合同》，约定被告自愿承租原告位于佛山市顺德区大良街道办事处近良居委会南国东路山岚水岸一期首层，租赁期限共2个月，自2017年6月10日至2017年8月9日止，租金为3万元/月，物业管理费为6万元/月，租赁商铺自用的水、电费根据实际用量收取，电费单价为1.1元/度（含损耗），水费单价为5.19元/立方米（含生活垃圾处理费）。签订合同后，原告依约将商铺出租给被告使用，然截至起诉之日，被告尚拖欠原告2017年6月电费74974.70元，7月电费74481.20元，2017年6、7、8月水费613.12元未付。原告与被告的租赁合同合法有效，被告应及时足额支付租赁商铺的水电费，被告拒绝支付款项的行为已构成违约，给原告造成损失。被告辩称，一、原被告的租赁合同中第3条约定被告每月向原告交付空调费6万元，该笔6万元的空调费就是被告在短期租赁期间应向原告交付的电费，其余水费、照明电费等被告会按照实际发生数量支付。二、原告所称的2017年8月10日止的电费没有事实依据，原告没有向法庭举证证明其主张的期间实际发生的电费是多少。三、原告要求按照年利率24%要求被告承担违约金无事实与法律依据。四、原告主张被告赔偿损失25612元应当驳回，因为本案是租赁合同纠纷并非侵权纠纷，且该损失与被告无关。综上，除被告在实际租赁期间发生的照明电费及水费外，原告的其他诉讼请求应当予以驳回。被告向本院提出反诉请求：原告退回水电费押金3万元给被告并承担诉讼费。事实与理由：据上述答辩，另因被告在合同签订时向原告支付了3万元的水电费押金，应予退回给被告。原告对被告的反诉答辩称，因被告不按约定缴纳水电费，构成违约，根据合同约定，被告拖欠费用一个月以上的，原告不予退还租赁保证金。因被告违约，原告不需退还保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据1、4，被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；关于被告是否违约的争议，是本案的认定问题。原告提供的证据3、5、6真实合法，相互结合，证实该期间水电费的实际发生额，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2017年5月25日签订《商铺（柜台）租赁合同》，约定被告承租原告位于佛山市顺德区大良街道办事处近良居委会南国东路山岚水岸一期首层，实用面积9090平方米，租赁期限共2个月，自2017年6月10日至2017年8月9日止；租金为3万元/月，物业管理费为6万元/月，空调费6万元/月，租赁商铺自用的水、电费根据其实际用量收取，电费单价为1.1元/度（含损耗），水费单价为5.19元/立方米（含生活垃圾处理费）；被告应于签约当日支付第一个月租金、物业管理费、空调费合计15万元，应于双方交场后7日内支付第二个月租金、物业管理费、空调费合计15万元，被告应于每月5日前交纳上月水电费等；如被告逾期缴费，每延期一天，按拖欠总额之1%支付违约金；被告应缴纳3万元的水电按金（即租赁保证金），被告必须在租赁期内保持租赁保证金的完整，若被告欠费，导致原告在租赁保证金中扣收欠付款项时，被告必须在收到原告书面通知书后5天内，补足被原告扣收之款项，否则原告有权终止合同收回租赁物，被告所缴保证金无权要求返还外，原告有权向被告继续追讨所欠全部费用；若被告拖欠费用一个月以上的，原告有权单方解除合同、不予退还租赁保证金；若一方违约，违约方除应向守约方赔偿全部损失外，还应赔偿守约方因追讨赔偿产生的各项费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。双方还特别约定：原告按商铺现状交付给被告使用，原告统一提供中央空调。签订合同后，原告依约于2017年6月10日将租赁物交付给被告使用，被告支付了租赁保证金3万元给原告，支付了两个月租金、物业管理费、空调费共30万元给原告。被告于2017年8月9日退场，并没有与原告办理交接手续。原告收回了租赁物。另查明，原告之前曾将案涉租赁物出租给锦江麦德龙现购自运有限公司（以下简称麦德龙公司）使用，案涉租赁物的水电扣费缴费账户均挂在麦德龙公司名下。该公司与原告于2017年5月31日终止租赁关系并办结了租赁物交接手续。双方终止租赁关系时，约定应将水电缴费账户变更至原告名下。因水电缴费账户变更至原告名下需要花费一定时间，导致供电局和水务公司仍然从麦德龙公司的账户中扣缴了案涉物业2017年6月和7月发生的电费及于2017年6月至8月发生的水费，共计150069.02元（2017年6月电费74974.70元，7月电费74481.20元，2017年6、7、8月水费613.12元）。前述水电费扣缴发生后，麦德龙公司虽多次发函催促原告支付，但原告迟迟不支付相关费用。麦德龙公司申请仲裁，中国国际经济贸易仲裁委员会裁决：一、原告向麦德龙公司支付水电费150069.02元及利息（其中2017年6月电费74974.7元自2017年7月5日起计算利息，2017年7月电费74481.20元自2017年8月3日起计算利息，2017年6月水费114.96元自2017年6月26日起计算利息，2017年7月水费263.45元自2017年7月25日起计算利息，2017年8月水费234.71元自2017年8月25日起计算利息，均按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、原告向麦德龙公司支付麦德龙公司所支出的律师费13000元；三、仲裁费12612元全部由原告承担。又查明，2017年6月电费的抄表日为2017年7月1日，上次抄表日为6月1日。2017年7月电费的抄表日为2017年8月1日，上次抄表日为7月1日。2017年6月水费抄表日为6月17日，2017年7月水费抄表日为7月17日，2017年8月水费抄表日为8月18日。本院认为，关于空调费是否就是租赁期间电费的争议。根据合同约定，被告除应支付租金、空调费等费用外，还需按实结算支付电费给原告。被告声称空调费是空调电费，其他按实结算的电费是照明电费，若空调电费与照明电费的总电费不超过6万元的，就按照6万元结算；若超过6万元的，才需按实结算支付超出部分的电费。被告该主张与合同约定不符，本院不予采纳，认定空调费不是电费，被告应支付的电费是全部实际发生的电费。被告使用租赁物的期间是2017年6月10日至2017年8月9日，鉴于其进场、退场均没有与原告核定水电表的读表数，而2017年6月电费发生期间是2017年6月1日至2017年7月1日，2017年7月电费发生期间是2017年7月1日至8月1日。两个月电费基本相当，原、被告的租赁合同约定的租赁期亦是两个月，故本院予以认定。同理，本院对原告主张的水费，亦予以认定。被告还声称该水电费可能还包括其他地方的水电费，然而水电费票据已明确用户名称为麦德龙公司佛山顺德商场，电费复核单上记载的用电地址就是南国东路山岚水岸花园一期商铺（麦德龙顺德商场），水费清单上记载的用水地址是南国东路山岚水岸花园一期C27号商铺，被告上述抗辩主张无证据证实，本院不予采纳。综上，关于原告水电费的请求，按照仲裁裁决结果，原告需支付的水电费为150069.02元，并非原告所诉请的150069.07元。关于损失赔偿及违约金的请求。双方约定的违约金过高，原告主动调整为按年利率24%计算符合法律规定，本院予以支持。原告所主张的损失赔偿，实质为仲裁费、麦德龙公司因申请仲裁而支出的律师费，鉴于是原告与麦德龙公司存在租赁合同关系，而原告与被告又存在租赁合同关系，根据合同的相对性原理，原告当时应及时向麦德龙公司付清水电费，其应依据与被告的租赁合同向被告主张权利。从仲裁裁决书记载的事实可知，麦德龙公司被扣费后、在申请仲裁前已多次发函催促原告支付，但原告迟迟不支付相关费用，才产生仲裁费、因仲裁的律师费支出，对此原告负有不可推卸的责任。另，上述本院已支持的违约金，足以弥补原告损失。因此，本院对原告要求被告赔偿损失25612元的诉讼请求不予支持。关于按金（租赁保证金）应否没收的争议。合同一方面约定在被告欠费一个月以上时，原告可没收保证金；一方面又约定若被告欠费，导致原告在租赁保证金中扣收欠付款项时，被告必须在收到原告书面通知书后5天内，补足被原告扣收之款项。另，合同约定的是水电按金（或租赁保证金），而非定金，合同中亦无约定若作为出租方的原告违约、需承担双倍返还责任的条款。综合合同全文分析，该保证金的性质并非定金、亦非违约金，原告主张没收缺乏依据，本院不予采纳。根据合同约定，该保证金应用于抵扣欠费，即被告实际应付水电费120069.02元，故本院不予支持被告要求退还的反诉请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁永全应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区顺成企业管理有限公司支付水电费120069.02元及违约金（自2017年8月10日起按照年利率24%计算至被告付款之日止）；二、驳回原告佛山市顺德区顺成企业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告梁永全的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2333.02元、财产保全费1642.01元，两项合共3975.03元（原告已预交），由原告佛山市顺德区顺成企业管理有限公司负担975.05元，被告梁永全负担3000元（被告应连同上述款项一并支付给原告）；反诉受理费减半收取为275元（被告已预交），由被告梁永全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁逵二〇一九年三月二十六日书记员  范文