呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1426号上诉人(原审原告）：内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人:冯宝元,该公司总经理委托诉讼代理人：周慧敏，内蒙古河洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福明，内蒙古河洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱美云，女，退休职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：梁丽琴，女，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：梁俊戟，男，房地产公司员工，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：梁丽琴，女，个体工商户，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：梁俊戟，男，房地产公司员工，住呼和浩特市。上诉人内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司（以下简称尊宇公司）因与被上诉人朱美云、梁丽琴、梁俊戟房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初7121号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尊宇公司的委托诉讼代理人周慧敏、李福明，被上诉人朱美云的委托诉讼代理人梁丽琴、梁俊戟及被上诉人梁丽琴、梁俊戟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尊宇公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决;改判朱美云、梁丽琴、梁俊戟偿还购房款人民币290035元,利息82659元(2014年1月1日起至2018年9月1日止,暂计57个月,敞口计算至全部付清上述款项之日止)合计:人民币372694元2、请求判决由朱美云、梁丽琴、梁俊戟承担本案一、二审的诉讼费。事实及理由：原审判决认定事实错误。尊宇公司与梁兴森签订《怡和家园房屋内部认购协议》(合同编号:0132)。由代理人梁丽琴出具的证明,双方已经同意该协议作废,并且签订了新的协议,且部分履行了新的《房屋认购协议书》,原审法院依照作废的认购协议,进行确认双方的债杈债务关系是错误的。应按照2013年7月8日双方签订的《房屋认购协议书》(编号:S138)进行确认双方的债权债务。原审法院既然认为尊宇公司至今未取得开发涉案房屋的相关手续,其本质就是想认定尊宇公司与梁兴森签订的《房屋认购协议书》(编号:S138)无效,无效的后果是双方互相返还,尊宇公司退还朱美云、梁丽琴、梁俊戟认购金127925元,朱美云、梁丽琴、梁俊戟退还尊宇公司涉案房屋,结果原审法院回避了本案的争议焦点。笔锋一转,审理了作废协议的效力。对于新协议的法律效力一字未提。尊宇公司认为《房屋认购协议书》(编号:S138)系双方真实意思表示,协议是有效的,双方应按照协议约定履行双方的义务。双方之间之所以签订《房屋认购协议书》,为了将来条件成就的时候,可以签订在房产局备案的《商品房买卖合同》做准备。这种真实的意思表示应当受到法律的保护。原审法院未支持尊宇公司的诉请,依作废协议判决,该判决严重损害尊宇公司的权益。综上,尊宇公司认为,双方应按约定继续履行,能更好保护双方权益。请求二审法院依法支持尊宇公司上诉请求。朱美云、梁丽琴、梁俊戟辩称，维持一审判决，维护朱美云、梁丽琴、梁俊戟的合法权益。尊宇公司向一审法院起诉请求：1、判令朱美云、梁丽琴、梁俊戟支付尊宇公司剩余购房款290035元,以及相应的利息暂计82659元(2014年1月1日起至2018年9月1日止,暂计57个月,实际利息计算至全部付清上述款项之日止);以上款项合计:372694元；2、判令尊宇公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实如下:2010年3月6日，尊宇公司与梁兴森签订《怡和家园房屋内部认购协议》（合同编号：0132），约定如下内容：出卖人尊宇公司，认购人梁兴森，住宅性质：经济适用房，认购时间2010年3月6日，认购人所购房屋位于金桥世纪大道以南、展览馆东路以西、金桥世纪五路以东、内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司建设的“怡和家园”的竹XXX号房（最终以国家管理机关核定为准），建筑面积为119平方米（签约面积最终以房本面积为准，多退少补）；认购房屋单价为：人民币2150元/平方米，房屋总价为255850元；付款方式及期限为分期付款：首付全款50%127925元，一、三、五、六层封顶各付全款10%，余款交房时付清；认购人所购房屋预计2010年12月31日交付，逾期不得超过六十个工作日视为正常。如超过六十个工作日，从超出后次日起每日按已交房款的3‰支付违约金，协议继续履行；本认购协议书在《房屋买卖合同》签订后由甲方收回；房屋认购协议与《房屋买卖合同》具有同等的法律效力……。2013年7月8日，梁兴森的女儿梁丽琴出具证明：“本人梁兴森在怡和家园购买的经济适用房，现同意改为商品房，单价3600元，原协议作废，不追究责任。特此证明.代理人梁丽琴”。同日认购方（甲方）梁兴森与出卖方（乙方）尊宇公司签订《房屋认购协议书》，约定：住宅性质：商品房，甲方确定向乙方认购乙方开发建设的“怡和家园”（暂定名）XXX户，约116.1㎡的房屋，甲方认可本房屋目前正在办理相关开发、销售手续的事实；该房屋按建筑面积计算，单价每平米价格为3600元，总价417960元；甲方选定上述房屋，于签订本协议时向乙方交付认购金127925元，所认购的房屋施工进度达到正负零时付到总房款的70%，主体封顶时付到总房款的90%，其余款项在交房时一次性付清；乙方应当在2013年12月31日前将房屋交付甲方使用，如遇不可抗力或国家政策调整，造成交付使用期推迟，按实际情况顺延，乙方应及时通知甲方。如乙方无故不能按约定期限交付房屋，每延迟一日，乙方向甲方支付已付款额万分之五的违约金；在本协议签订后，甲方应于接到乙方通知后七日内，携本认购协议书到乙方指定的地点与乙方签订《房屋买卖（预售）合同》……，梁丽琴代梁兴森在合同上签字。案涉房屋现已交付朱美云、梁丽琴、梁俊戟。尊宇公司在一审法院指定期限内未能向法院提交商品房预售许可证。本案尊宇公司诉梁兴森房屋买卖合同纠纷，梁兴森于2017年4月3日死亡，经查，梁兴森的继承人系配偶朱美云、女儿梁丽琴、儿子梁俊戟三人。一审法院认为，尊宇公司与梁兴森签订的《怡和家园房屋内部认购协议》（合同编号：0132）是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法、有效。认购人梁兴森的女儿梁丽琴虽出具证明，同意将合同约定的房屋由经济适用房改为商品房，同时表明知晓房屋目前正在办理相关开发、销售手续的事实，但尊宇公司至今未能向被告出示案涉房屋系商品房的相关手续，故双方在之后合同的履行以及房屋的交付问题上产生争议，现案涉房屋虽已交付朱美云、梁丽琴、梁俊戟，但尊宇公司向朱美云、梁丽琴、梁俊戟交付的房屋并不具备商品房的条件，尊宇公司要求朱美云、梁丽琴、梁俊戟按照《房屋认购协议书》约定的房屋性质交付商品房剩余购房款缺乏事实依据，不予支持，其请求购房款的利息相应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回尊宇公司的诉讼请求。案件受理费6890元，由尊宇公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：尊宇公司请求朱美云、梁丽琴、梁俊戟支付购房款及承担相应利息有无依据。2013年7月8日，梁兴森与尊宇公司又签订编号为S138的《房屋认购协议书》，该协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属有效。本案中，朱美云、梁丽琴、梁俊戟对涉案房屋的性质提出异议，本院认为，上述协议载明“住宅性质：商品房”、“梁兴森认可本房屋目前正在办理相关开发、销售手续的事实”，且梁兴森的代理人梁丽琴出具证明“本人梁兴森在怡和家园购买的经济适用房，现同意改为商品房，单价3600元，原协议作废，不追究责任”。故可以认定双方是针对买卖商品房又达成一致意见，且涉案房屋的相关手续正在办理中。为彻底解决本案纠纷，双方可对房屋手续办理期限进行协商，如协商不成或尊宇公司在合理期限无法办理、或办理后仍违反合同约定，则朱美云、梁丽琴、梁俊戟可依法另行主张权利。因上述《房屋认购协议书》有效，故各方当事人应当依据该协议享有权利并履行各自义务。该协议约定，其余款项在交房时一次性付清。现涉案房屋已经交付朱美云、梁丽琴、梁俊戟，故朱美云、梁丽琴、梁俊戟应当将剩余房款290035元交付尊宇公司。朱美云、梁丽琴、梁俊戟在本案中是否承担逾期交付购房款利息的问题，本院认为，虽然双方就涉案房屋由经济适用房转为商品房达成一致意见，但因相关手续目前正在办理中，且朱美云、梁丽琴、梁俊戟对此一直存在疑义，尊宇公司也未提交相应证据予以佐证，故尊宇公司请求朱美云、梁丽琴、梁俊戟承担违约责任依据不足，本院不予支持。综上，尊宇公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初7121号民事判决；二、朱美云、梁丽琴、梁俊戟于本判决发生法律效力后十日内给付内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司房款290035元；三、驳回内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费13780元，由内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司负担3056元，由朱美云、梁丽琴、梁俊戟负担10724元。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷二〇一九年三月二十五日书记员 吴丽诗