安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）镜民一初字第03093号原告（反诉被告）：曹承，男，1983年4月7日出生。被告（反诉原告）：刘晓钢，男，1963年3月29日出生。委托代理人：吴俊洋，安徽铭诚律师事务所律师。原告（反诉被告）曹承诉被告（反诉原告）刘晓钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月29日受理后，依法由审判员何媛适用简易程序独任审判，于2014年1月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹承、被告（反诉原告）刘晓钢及其委托代理人吴俊洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹承诉称：2013年11月16日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于云龙阳光地带房屋租于原告用于经营餐饮，租赁期限三年即自2014年1月1日至2016年12月31日止，并约定租金及支付方式、违约条款等事项。同时约定被告于2013年12月5日将上述房屋交付原告，原告需支付租房订金5万元。合同签订当日，原告依约交付订金5万元，被告向原告出具收据一张。后原告发现双方约定的租金标准明显过高，显失公平，故在2013年11月29日通过电话联系向被告提出解除双方签订的租赁合同，但遭到被告的拒绝，此时被告尚未将承租房屋交付给原告，原告认为自签订合同之日起至起诉之日止方过半月，并未对被告造成实际经济损失，故诉请判令：1、解除原、被告于2013年11月16日签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告支付的租房订金5万元。被告刘晓钢辩称：原告诉请要求解除合同没有事实及法律依据，答辩人不同意解除双方签订的房屋租赁合同，双方之间的租赁关系并非自原告单方提出解除时当然解除，在租赁合同没有解除之前原告仍应当按合同约定履行合同义务。原告支付给答辩人的5万元属于房租的预付款，已经用于支付部分租金，原告无权要求退还已经支付的房租，且原告还应当按租赁合同约定支付剩余的房租；为履行与原告签订的租赁合同，答辩人投入了大量的财力对讼争房屋进行改装，并与原来的承租人解除了租赁关系，由��原告未能按约履行义务，给被告造成了重大的经济损失，被告提出反诉。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告刘晓钢诉称：反诉人与被反诉人于2013年11月16日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：反诉人将位于云龙阳光地带房屋一间租赁给被反诉人，租赁期限为三年，该房屋第一年租金为224580元，房屋租金第一年半年交付一次，从反诉人交房之日起交清房款，反诉人于2013年12月5日向被反诉人交房。上述《房屋租赁合同》签订后，反诉人积极为交房进行准备，2013年11月19日，反诉人与原承租户解除了租赁关系。后反诉人为满足被反诉人的租房需要，对租赁房屋进行了局部装修，对房屋进行了隔断，支出了装潢费用32900元。2013年11月30日，反诉人又通过手机短信、邮寄等方式通知被反诉人交付房屋，但被反诉人至今仍未前来。租赁房屋至今仍空置等待被反诉人。���方签订的《房屋租赁合同》合法有效。双方应当按照合同约定履行合同义务。反诉人已经按照合同约定的时间通知被反诉人交付房屋，被反诉人不予收房，应当视为自愿放弃租赁权益。现被反诉人未经反诉人同意，单方面要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，没有任何事实和法律依据。反诉人有权要求被反诉人继续履行合同并按照合同的约定支付房屋租金。被反诉人支付的租房订金5万元属于预付款，用于支付房屋租金，反诉人无需返还。故反诉原告诉请判令：被反诉人继续履行双方于2013年11月16日签订的《房屋租赁合同》并立即向反诉人支付房屋租金62290元（截至2014年6月30日的房租，已扣除被反诉人预付的租房订金5万元）；2、如被反诉人不能继续履行双方于2013年11月16日签订的《房屋租赁合同》，判令被反诉人赔偿反诉人损失人民币35165元（装修损失16450元、租金损失18715元，其中租金损失按照月租金18715元，自2013年12月1日计算至2013年12月31日并请求判令被反诉人赔偿反诉人租金损失直至云龙阳光地带房屋再次租出之日止）。反诉被告曹承辩称：反诉原告反诉请求无法律依据，应当驳回。反诉原告与反诉答辩人签订的租赁合同尚未生效，合同生效必须以交房为前提，而反诉答辩人已于2013年11月29日明确告知反诉原告要求解除合同。反诉原告要求反诉答辩人支付装潢费用无合同依据且无证据证实，双方签订的合同中未约定反诉答辩人需承担房租之外的任何费用，反诉答辩人租用的只是白坯房，如果双方约定由反诉原告装潢的话那么在合同中双方就不会约定有一个月的装潢免租期了。双方签订的租赁合同约定的租金明显过高，显失公平，侵害了反诉答辩人的利益，在合同签订后至2013年11月29日反诉答辩人提出解除租赁合同时仅十几天的时间，没有给反诉原告造成多大的损失，故请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2013年11月16日，原告曹承（乙方）与被告刘晓钢（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于云龙阳光地带房屋壹间面积为197平方米门面房出租给乙方使用，租赁期叁年，时间自2014年1月1日至2016年12月31日止。房屋第一年租金为224580元。同时合同补充约定：1、甲方须在2013年12月5日向乙方交房，若如期未能按时交房，甲方将双倍赔偿乙方双倍订金，本条自订金交付日起生效；2、房屋租金从甲方交房之日起顺延一个月开始计算（属装潢期）。合同签订当日，原告曹承支付被告刘晓钢租房订金5万元。2013年11月29日，原告曹承以房屋租金过高向被告刘晓钢提出要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。次日，被告刘晓钢向原告曹承发出一份《通知》，通知原���曹承于2013年12月1日前接收讼争房屋并支付前半年的租金，双方遂成讼。另查明：1、讼争房屋产权登记人为彭晓玲，被告刘晓钢为共同所有人，彭晓玲与被告刘晓钢系夫妻关系；2、讼争房屋原承租给案外人童忠保，2013年11月19日，童忠保与被告刘晓钢解除租赁合同；3、童忠保承租讼争房屋期间另承租了与该房屋毗邻的门面房，并将二房中间的隔墙打掉，在其与被告刘晓钢解除租赁合同时，将讼争房屋隔墙恢复原状，共产生32900元的装潢费，被告刘晓钢支付了16450元；4、反诉原告刘晓钢同意自2014年2月26日解除双方之间签订的租赁合同。上述事实，有原、被告提供的《房屋租赁合同书》、房地产权证、收据及原、被告陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告曹承与被告刘晓钢签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照合同的约定履行各自的权利、义务。合同签订后，原告曹承以房租过高要求解除合同本无法律依据，现鉴于被告刘晓钢表示同意解除合同，故对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任，本院酌情认定35000元。原告曹承在与被告刘晓钢签订合同当日预付给被告50000元，除去原告应当赔偿的损失外，剩余的15000元，被告刘晓钢应予返还。对于反诉原告主张的装修损失16450元，反诉原告作为出租人应当提供符合要求的租赁物，讼争房屋隔墙的修复与反诉被告无关联性，且双方在合同中亦未约定，故对反诉原告的该项反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告曹承和被告刘晓钢于2013��11月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘晓钢于本判决生效之日起十日内返还原告曹承房租预付款50000元；三、反诉被告曹承于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告刘晓钢损失35000元；四、驳回反诉原告刘晓钢的其他反诉请求；五、上述二、三项相互折抵后，被告刘晓钢返还原告曹承房租预付款15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取565元，反诉案件受理费减半收取720元，合计人民币1285元，由原告（反诉被告）曹承负担（反诉案件受理费反诉原告刘晓钢已预交，反诉被告曹承自本判决生效之日起三日内给付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的��数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  何媛二〇一四年二月二十六日书记员  朱寅附：本案适用条款《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。