浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第3528号上诉人（原审被告）：杭州聚运投资有限公司。法定代表人：徐益军。委托代理人：缪渭川。委托代理人：周国建。被上诉人（原审原告）：杭州下沙街道智格社区经济联合社。法定代表人：孙志法。委托代理人：杨永生、陈彦林。上诉人杭州聚运投资有限公司（以下简称聚运公司）因与被上诉人杭州下沙街道智格社区经济联合社（以下简称智格联合社）租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2013）杭经开民初字第314号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：一、2011年5月15日，智格联合社、聚运公司签订《智格外来人员公寓商铺租赁合同》，协议约定：智格联合社将智格外来人员公寓1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#楼一、二两层及4#楼第二层（美食广场除外）商铺的指定部分物业出租给聚运公司，实际承租物业的建筑面积为10323平方米，租金为61元／月／平方米；租赁用途为商业经营之用；物业交付日期为2011年5月15日，租赁期限为15年，前3个月免交房租；聚运公司支付智格联合社保证金3000000元；聚运公司累计拖欠租金逾期1个月以上的，智格联合社有权解除合同，并收取当年年租金总额的30%作为违约金。合同签订后，聚运公司按约交纳保证金3000000元。二、2013年7月22日，智格联合社、聚运公司一致同意于当日解除案涉合同。之后，经双方结算，截止至2013年5月31日，租赁期间为21.5月，产生租金13538614.5元，聚运公司已支付租金7241584.5元，扣除保证金后，尚欠智格联合社租金3297030元未付。三、智格联合社当庭陈述：1、出租商铺因工程用途系“民用”，导致经营户无法办理消防证，商铺附近的道路未能及时开通亦属实，对此智格联合社确有责任；2、同意租金主张至2013年5月31日；3、解除合同的后续问题双方已自行协商处理。2013年5月28日，智格联合社向法院提起诉讼，请求：1、解除智格联合社与聚运公司之间的《智格外来人员公寓商铺租赁合同》；2、聚运公司支付租金6297030元、违约金2266930元，合计8563960元。原审法院认为：智格联合社、聚运公司签订《智格外来人员公寓商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，该院对双方的租赁合同关系予以确认。本案中，双方协商同意解除合同，租金计至2013年5月31日，共计21.5个月，该内容不违反法律规定，故予以准许。本案的争议焦点为聚运公司是否应支付违约金。聚运公司未按时支付租金显属违约，但智格联合社在履行合同过程中亦有一定的违约行为，故智格联合社要求聚运公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于聚运公司提出对租金打折的请求，于法无据，故不予采纳。另，聚运公司要求保证金在租金中予以抵扣，智格联合社未提出异议，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、智格联合社与聚运公司签订的《智格外来人员公寓商铺租赁合同》于2013年7月22日解除；二、聚运公司于判决生效后十日内支付智格联合社租金3297030元；三、驳回智格联合社其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71748元，由智格联合社负担38572元，聚运公司投资负担33176元。智格联合社于判决书生效之日起十五日内来法院退费；聚运公司于判决书生效之日起十日内，向法院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州|经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：7332910182600017841）。宣判后，聚运公司不服，向本院提出上诉称：一、上诉人与被上诉人所签订的租赁合同，违反法律的禁止性规定，根据法律规定应认定为无效合同。1、根据《消防法》的相关规定，被上诉人所出租的租赁物，必须经过消防验收合格，方可用于招标文件所拟定的业态租赁。2、根据杭经开管（2013）69号会议纪要显示，该租赁标的物截止2013年7月29日仍因消防不达标，还未通过商业项目消防审批，根据法律的规定，该租赁物未经消防验收合格，不能用于商业经营。3、被上诉人在明知该租赁物的消防验收还未通过情况下，故意隐瞒消防未通过的事实，仍将该租赁物对外公开招标。4、根据《合同法》第五十二条第五项的规定，上诉人与被上诉人所签的租赁合同，违反了消防法的禁止性规定，应认定为无效。二、被上诉人故意隐瞒消防未通过的事实，应对租赁合同无效负全部责任，并对上诉人的损失承担赔偿责任。1、被上诉人明知租赁物的消防未通过验收，仍故意隐瞒这一事实，继续与上诉人签订租赁合同。现租赁合同被认定为无效的原因是租赁物未通过消防验收，对该原因，被上诉人应负全部责任。2、根据我国法律规定，合同被认定为无效后，合同各方当事人根据各自的过错承担赔偿责任。而在本案中，被上诉人故意隐瞒消防未通过的事实是导致合同无效的直接原因，所以被上诉人应承担全部赔偿责任，包括赔偿上诉人的损失。三、根据无效合同的处理规定，被上诉人应将上诉人所交纳的租金及保证金全额退还给上诉人，上诉人将房屋交回给被上诉人。《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的应当赔偿对方因此所受到的损失。而在本案中，按合同法此规定，被上诉人除解除合同之外，还应赔偿上诉人因此所受到的损失。四、被上诉人故意在招标文件和租赁合同中将民用房说成是商铺，被上诉人的这虚假陈述行为，导致上诉人更加无法实现合同目的。1、由于土地性质为民用，并非商业用地，被上诉人在招投标文件及出租时，故意将民用房屋宣称为商铺。2、未经政府部门审批，民用房屋不能作为商铺使用，否则涉嫌违法，承租户承租该房屋后，因土地性质不属于商业用地，在办理各类证照时影响严重，极大限制了上诉人合同目的的实现。3、根据刚刚取得的新证据，杭经开管（2013）69号会议纪要显示，该租赁标的截止2013年7月29日仍因消防不达标，还未通过商业项目审批，包括产权证和消防验收证明在一审判决前都未取得，导致上诉人的出租收益受到严重影响，很多有租赁意向的客户都因为无法办理相关执照，有部分意向书之后又最终放弃了租赁，严重影响了上诉人合同目的的实现。五、被上诉人出租的所谓商铺，有经营面积的严格限制，但被上诉人在招标及与上诉人签约时，故意隐瞒这一租赁物重大缺陷，对上诉人造成了重大经济损失。1、被上诉人在招标文件中，对租赁物的经营业态和营业面积有明确的规定。在招标文件中，被上诉人明确规定了：575.99平方米的足浴、515平方米的餐饮、823.68多平方米的新华书店、787.17平方米的茶楼、180.89平方米的网吧、1107.95平方米的婚纱摄影等等。2、按照被上诉人规定的业态和经营面积，无法通过消防部门的审批。一方面，如上所述，被上诉人对业态和各经营面积进行了明确的规定，上诉人必须依此执行，但上诉人在合同履行期间得知，消防部门明确指出，依照消防法规规定该租赁物业只能作为小型商业服务网点用房，其每个单体经营的面积不能超过300平方米，否则就不予审批。而且，由于租赁物总体并未通过消防验收，所以约定的餐饮、新华书店、茶楼、网吧等根本无法通过消防部门的审批。3、因被上诉人规定的业态和面积无法通过消防部门审批，导致上诉人无法实现合同目的，造成了巨额损失。自2011年6月初发现单体面积在300平方米以上商铺，消防有规定不能做的问题后，每两个月就至少有一次双方协商讨论的实际动作，并发送了3份书面联系函，社区均说可以解决好、正在向上级汇报、可以办理好的口头回复予以表示，上级街道和开发区管委会领导也都有举行相关的协调会议和工作，并有相关书面文件意见，可问题根本没有得到切实解决。很多做大于300平方米商业的老板了解情况后不来租商铺了，有些都有书面意向了的也放弃，直接造成商业无法正常的招商，一直来没有一家300平方米以上的商业可以规范进驻或营业。因被上诉人规定的业态和面积无法通过消防部门的审批，直接导致上诉人巨额损失。六、商铺西南边道路直到2012年9月15日才开始铺设柏油路面，被上诉人的这一违约行为导致上诉人总面积3670.75平方米的商铺无法实现合同目的，直接经济损失达3582652元。在租赁房屋时，被上诉人反复承诺在2011年年中商铺西南边道路就会通车，上诉人考虑到该条道路通车后，将产生较大人流和车流，才会租赁西南面的商铺。但该条道路一直到2012年9月才开通，直接导致上诉人西南面3670.75平方米商铺无法出租（且天沐村休闲中心己出租但因无法办理消防证件和营业执照拒交租金），16个月一直处于闲置状态，直接租金损失达3582652元（总面积3670.75平方米按照社区标的单价每平米61元每月3670.75＊16＊61=3582652元）。七、根据被上诉人与上诉人原来的约定，商铺全部租给上诉人后，其它路边房屋不能再用于商业经营项目，但在上诉人交了租金后，被上诉人却又允许其他路边房屋用于商业经营。根据签约时被上诉人的承诺：群桥人力资源公司4号楼的路边房及2号楼一楼房屋是不能用于做商业经营项目的，只能用于招聘大厅、办公、面试、培训、宿舍等。而在后面履行过程中，被上诉人却违反承诺，将4号楼的路边房1840平方米改作了商业经营，将群桥人力资源公司2号楼一楼的宿舍947平方米改作商业经营，两项合计面积达到2787平方米。这些新改的商业用房，与上诉人运作的商业招商相冲突，形成了不公平的、不应有的、不正当的商业竞争，而且由于其地理位置特殊的优越性，严重影响了商铺招商，并影响了经营户的实际经营收益，造成不断有租户租进又退铺的恶性循环，直接阻碍了公司的商业运作，给上诉人造成了巨额损失。八、特别要说明的是在房屋租赁过程中，上诉人在2011年7、8、11三个月分别送达了三份书面联系函，并多次到被上诉人办公室当面提出商铺整体消防验收及大面积商铺消防审批不出，以及道路不通，不能出租所造成的巨额损失等问题，并提出如不能解决上述问题要求解除双方的租赁合同。当时被上诉人的相关领导都答应能处理因此造成的问题，并答应到2012年底为止减免5个月的房租（这个从上诉人2012年仅交7个月的房租可以体现），后续问题再协商，但被上诉人每次都未能按承诺予以兑现，但这个事实是被上诉人无法否认的。九、一审法院将无效合同认定为有效，并据此要求上诉人向被上诉人支付租金，显然于法无据。更何况被上诉人的上述违约行为，让上诉人损失惨重，直接造成损失近800余万元。如前所述，租赁合同因违反法律的强制性规定，应认定为无效，而一审法院却将该无效合同认定为有效，并据此要求上诉人支付全部房租，一审法院的判决，明显没有法律依据。另外，对于被上诉人的行为导致上诉人损失惨重这一事实，一审法院只字未提，显然明显违反了公平、公证之原则。综上所述，一审法院事实认定不清，适用法律错误，判决于法无据。上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判，判决驳回被上诉人关于支付租金的全部诉请；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人聚运公司在二审期间提交以下证据：1、会议纪要，证明：该文件第一条说明智格社区消防情况待整改，证明涉案的房屋消防情况至今未达标。2、情况说明及房屋租赁备案证，证明：因面积大于300平方米等问题，消防部门不接受材料，导致无法开业，以及房屋租赁证办理后消防证无法办理的情况。3、商铺面积及情况表，证明：上诉人实际承租面积及明细。被上诉人智格联合社辩称：一、涉案租赁物无需经过消防验收，有经营许可证，已经过消防备案。二、双方租赁合同有招标文件，对相关事项有说明。对于证照办理，明确是租赁人办理。土地性质从土地使用权证可以看出，性质是综合用地，并非简单的民用地，可以作为商铺出租。本案建筑性质符合合同用途。三、智格联合社第五点中称被上诉人隐瞒，而被上诉人从没有隐瞒，建筑也已经消防备案。但租赁物的经营面积对消防证是有影响的，被上诉人没有明确告知，但是没有故意隐瞒。道路的问题已经明确了，被上诉人有过错。2011年6月份是被上诉人问施工方得出的时间，实际上没有如期开通。四、减免5个月房租的问题。2012年12月上诉人找到居委会，两委称原则上可以减免5个月，但需要村民代表大会表决后才能减免，但事后表决没有通过减免方案，因此没有最后决定减免。综上，上诉人的上诉理由是完全不成立的，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求依法维持。被上诉人智格联合社在二审期间未提交新的证据。对上诉人聚运公司所提交的上述证据，经质证，本院作如下认定：（一）证据1、3，智格联合社对其真实性无异议，本院予以确认。（二）证据2，智格联合社认为证人未到庭作证，无法确认真实性；本院认为该二份情况说明系格式化的文本，且证人未当庭作证，故真实性不明，本院不予确认。根据有效的证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。另查明，2013年7月29日，杭州经济技术开发区管委会曾讨论了关于上沙、智格和元成社区三个外来人员公寓项目的消防审核、验收事宜。本院认为，（一）合同效力问题。聚运公司与智格联合社签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实、内容合法，应认定有效。至于《房屋租赁合同》履行过程中因租赁房屋的使用方式不符合相关行政管理部门的审批要求的问题，并不影响本案中对《房屋租赁合同》本身效力的判断，故本院对聚运公司针对合同效力提出的上诉理由，不予支持。（二）过错责任及租金的承担问题。根据聚运公司与智格联合社签订的《房屋租赁合同》，可以看出双方对房屋用途明确约定为商业经营。从聚运公司提交的招标文件、商铺面积及情况表，则可以证明当时智格联合社出租的房屋中确有一部分商铺的业态规划面积大于300平方米。审理中，智格联合社也认可存在因部分房屋面积超过300平方米的因素导致消防等证照无法办理及周边道路不通的情形，且当时其未将租赁房屋的经营面积对办理消防证存在影响的情况明确告知聚运公司。为此争议，智格社区还曾经考虑给予聚运公司五个月房屋租金的减免，但该方案经村民代表大会表决未能通过。由此可见，智格联合社提供用于租赁的房屋确实存在一定问题，不完全符合合同约定的使用目的，并已对聚运公司的出租经营产生了一定影响。现双方对《房屋租赁合同》的解除问题已协商一致，本院予以认定。而对于智格联合社所主张的房屋租金，鉴于智格联合社的合同履行行为确实存在一定的瑕疵，其应承担相应的责任，当然聚运公司也不能以此为理由拒付全部的房屋租金，故本院根据房屋租赁合同的实际履行状况、各方当事人的过错程度等因素，对聚运公司针对违约责任及租金承担问题提出的上诉理由中的合理部分予以支持，对房屋租金适当予以降低（酌情减免三个月的房屋租金）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州经济技术开发区人民法院（2013）杭经开民初字第314号民事判决第一项，撤销二、三项；二、杭州聚运投资有限公司于本判决生效后十日内支付杭州下沙街道智格社区经济联合社房屋租金1407921元；三、驳回杭州下沙街道智格社区经济联合社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费71748元，由杭州下沙街道智格社区经济联合社负担60268元，杭州聚运投资有限公司投资负担11480元；杭州下沙街道智格社区经济联合社于本判决书生效之日起十五日内向原审法院退费；杭州聚运投资有限公司于本判决书生效之日起十日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费（原审法院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：7332910182600017841）。二审案件受理费33176元，由杭州下沙街道智格社区经济联合社负担18910元，杭州聚运投资有限公司投资负担14266元；杭州聚运投资有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；杭州下沙街道智格社区经济联合社于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。本判决为终审判决。审判长 沈 磊审判员 张一文审判员 金瑞芳二〇一四年五月十五日书记员 曹姝隽