宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）卫民终字第36号上诉人（原审原告）李学荣，住宁夏回族自治区中卫市。委托代理人张军。代理权限为特别授权代理。委托代理人王一鹏，宁夏宝中律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）宁夏盘古公司有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人李学金，系该公司总经理。委托代理人徐志强，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人李华，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）中卫市宏伟房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人祝斌，系该公司总经理。委托代理人拓静，宁夏永东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人李学荣为与上诉人宁夏盘古置业有限责任公司（以下简称盘古公司）、被上诉人中卫市宏伟房地产开发有限公司（以下简称宏伟房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区沙坡头区人民法院（2013）沙民初字第949号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭进行了审理，上诉人李学荣的委托代理人张军、王一鹏，上诉人盘古公司的委托代理人徐志强，被上诉人宏伟房产公司的委托代理人拓静到庭参加了诉讼。审理中，李学荣、盘古公司、宏伟房产公司向本院申请自行和解，期限为两个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年11月25日，李学荣与盘古公司签订《商品房买卖合同》，约定：李学荣购买盘古公司开发的新世家7号楼3单元X室，面积为113.74平方米，每平方米3080元，房屋总价款为350319元。该合同第八条约定盘古公司应在2012年6月30日前交付房屋，交房条件为该商品房经验收合格。第九条逾期交付的违约责任约定为：“（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起七天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金”。同日，李学荣与盘古公司签订地下室认购协议一份，约定李学荣购买盘古公司开发的7号楼3单元X地下室一套，面积9.7平方米，单价1000元每平方米，总计房款9700元，该协议第六条约定：“该地下室交付时间以该幢楼商品房交付时间约定为准，如遇特殊原因甲方逾期交付，逾期三个月内，甲方不承担任何违约责任，逾期超过三个月后，甲方按日向乙方支付已交地下室款万分之三的违约金，协议继续履行”。合同签订后，李学荣于当日向盘古公司支付现金150319元，于2011年12月13日贷住房公积金支付200000元，2011年11月29日交付地下室房款9700元，付清了全部购房款，盘古公司向李学荣出具相应的收据和发票。在约定的房屋交付期届满后，盘古公司未按约定向李学荣交付经验收合格的房屋。涉案房屋至2013年10月23日经建设主管部门验收备案。另查明，盘古公司于2011年5月9日成立，成立之前涉案楼盘挂靠宏伟房产公司，以宏伟房产公司名义开发，盘古公司成立后，该楼盘由盘古公司全部接收开发。李学荣于2013年7月18日起诉，请求：1.依法判决盘古公司、宏伟房产公司向李学荣连带支付迟延交房违约金59403.20元（360019元×0.0005×330天，自2012年7月1日至2013年5月30日，之后违约金计算至实际交房之日止）；2.本案诉讼费由盘古公司、宏伟房产公司负担。原审法院审理认为：李学荣与盘古公司签订的商品房买卖合同、地下室认购协议合法有效，双方应按约定全面履行各自义务。现盘古公司违约的事实客观存在，应承担相应的违约责任。本案双方当事人争议的焦点：一是涉案房屋的交付时间如何确定；二是盘古公司是否承担逾期交付房屋的违约责任及违约金的计算方式；三是宏伟房产公司对李学荣的损失是否承担连带责任。关于本案交付时间的确定。李学荣与盘古公司约定的交付时间为2012年6月30日前，交房条件为该商品房经验收合格。从盘古公司提供的工程竣工验收备案表看，涉案楼盘于2012年12月2日，报建设主管部门验收，但建设主管部门于2013年10月23日备案，现李学荣认可涉案房屋在2013年6月具备交付条件，应当予以认可涉案房屋于2013年6月达到双方约定的交付条件。关于盘古公司是否承担逾期交付房屋的违约责任及违约金的计算方式。李学荣与盘古公司在《商品房买卖合同》第八条约定盘古公司应在2012年6月30日前交付房屋，交房条件为该商品房经验收合格。第九条逾期交付的违约责任约定为：“（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起七天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金”。该约定虽系双方的真实意思表示，但盘古公司提出约定的违约金过高。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，结合中卫沙坡头地区房屋租金标准和本案盘古公司逾期交付时间过长等实际，违约金以日万分之二点五计算较妥，盘古公司应向李学荣支付逾期交付的违约金32851.70元（360019元×0.00025×365天，自2012年7月1日至2013年6月30日），李学荣的其余请求不予支持。关于宏伟房产公司是否承担责任的问题。因李学荣所签订的合同系与盘古公司所签，收款也是由盘古公司完成，李学荣未提供与宏伟房产公司签订合同或宏伟房产公司收取房款的证据，故宏伟房产公司不应承担责任，且涉案楼盘在盘古公司成立后，盘古公司全面接收，与宏伟房产公司无关，李学荣要求宏伟房产公司承担连带责任的请求无事实和法律根据，不予支持。综上，本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：1.盘古公司于判决生效后十日内向李学荣支付违约金32851.70元；2.驳回李学荣要求宏伟房产公司承担违约金的诉讼请求及其他诉讼请求。案件受理费1285元，由李学荣负担464元，盘古公司负担821元。李学荣与盘古公司均不服原审法院的上述民事判决，分别向本院提起上诉。李学荣的上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判盘古公司向李学荣支付逾期交房违约金85864.53元（360019元×0.0005×477天，自2012年7月1日至2013年10月23日）；3.改判宏伟房产公司与盘古公司就逾期交房违约金承担连带清偿责任；4.本案一、二审诉讼费由盘古公司承担。事实及理由：1.原审判决认定的逾期交房期间及违约金计算标准错误。第一，盘古公司逾期交房期间应为2012年7月1日至2013年10月23日。《商品房买卖合同》第八条约定盘古公司应在2012年6月30日前交付房屋，交房条件为该商品房经验收合格，盘古公司于2013年10月23日才经相关部门竣工验收并备案。因此，2013年10月23日之前，房屋不具备交房条件。原审将逾期交房的时间从2012年7月1日计算至2013年6月30日属认定事实错误。第二，逾期交房违约金的标准应当按照已付房款按日万分之五计算，而不应当任意裁量为按日万分之二点五计算。《商品房买卖合同》第九条明确约定“自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金”。该条款系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属于有效约定。盘古公司并未提供证据证明合同约定的违约金“过分高于造成的损失”，原审对违约金进行调整没有事实和法律依据。2.原审判决宏伟房产公司不承担责任适用法律不当。虽然李学荣是与盘古公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同是李学荣与宏伟房产公司签订认购书所确定买卖关系的延续，无论宏伟房产公司是出借资质还是联合开发，都存在违法和违约行为，应当对逾期交房承担连带责任。综上，请求改判支持李学荣的上诉请求。盘古公司针对李学荣的上诉请求答辩称：李学荣上诉要求的违约金计算标准明显过高，违约期限计算过长。工程的竣工验收合格与备案验收是不同的，本合同约定的验收合格日期应确定为2012年12月2日。李学荣提出以2013年10月23日作为工程竣工验收时间并且将违约时间计算至此日期，不符合法律以及合同的相关约定。宏伟房产公司针对李学荣的上诉请求答辩称：1.宏伟房产公司与他人联建涉案的楼盘不违反法律规定；2.盘古公司成立之前，宏伟房产公司作为开发单位与购房人签订《商品房认购书》的行为是合法行为；3.宏伟房产公司在全面退出涉案的楼盘之前并不存在违约行为；4.李学荣在2011年11月29日与盘古公司签订正式的买卖合同并向盘古公司支付购房款，最终由盘古公司向李学荣履行交房义务。李学荣对宏伟房产公司与李学金将涉案楼盘的权利义务概括转移给盘古公司是清楚的。综上，宏伟房产公司不存在违法和违约行为，李学荣要求宏伟房产公司承担连带责任，没有事实和法律依据。盘古公司的上诉请求：1.依法撤销原审判决，并予以改判；2.本案一、二审诉讼费由李学荣负担。事实及理由：1.盘古公司与李学荣签订的《商品房买卖合同》约定交房期限为2012年6月30日，2012年7月份盘古公司依约通知李学荣交房、拿钥匙，但李学荣以未办理竣工验收备案为由拒绝接收房屋，造成迟延交房，该损失由李学荣自行承担，与盘古公司无关。2.退一步讲，盘古公司即便承担违约责任，原审认定李学荣的损失为房屋租金损失，就应当按照中卫市2012年统筹地区房屋租金进行计算，不应按照日万分之二点五的标准计算。且该工程竣工验收时间为2012年12月2日，违约金也只能计算至2012年12月2日。李学荣针对盘古公司上诉请求的答辩意见与上诉意见一致。宏伟房产公司针对盘古公司的上诉请求未提出答辩意见。二审期间，李学荣向法庭提交《工程竣工验收备案表》、中卫市建设局质检站调取的整改通知书，拟证明：2013年10月23日之前该楼盘进行多次整改，并不具备竣工验收条件。盘古公司对于李学荣的证据质证认为：竣工验收备案表的登记时间是2013年10月23日，但这是竣工备案时间不是验收时间；整改通知书系复印件，无法确认真实性、合法性，不予认可。宏伟房产公司对于李学荣的证据质证认为：对竣工验收备案表无异议，但是备案表上只是竣工验收备案的时间，而工程实际竣工时间是2012年12月；整改通知书系复印件，不予认可。盘古公司向法庭提交中卫市建设质量监督站《关于限期办理竣工验收及备案手续的通知》，拟证明：1.2012年8月10之前已实际交付业主使用；2.工程竣工验收与备案手续是分别的两个程序。李学荣对于盘古公司的证据质证认为：对该证据无异议，可以证明2012年9月24日之前该工程未通过竣工验收，主管部门已经认定其擅自投入使用的行为违法并督促盘古公司组织竣工验收；文件所援引的《建设工程质量管理条例》第58条规定的违法行为是未组织竣工验收擅自交付使用。宏伟房产公司对于盘古公司出示的证据无异议。经组织双方当事人举证、质证，本院对于双方当事人提交的证据做如下认证：盘古公司、宏伟房产公司对于李学荣出示的《工程竣工验收备案表》无异议，本院对其证明效力予以确认，对于李学荣出示的整改通知书，系复印件，对其证明效力不予确认。对于盘古公司的出示的《关于限期办理竣工验收及备案手续的通知》，因李学荣、宏伟房产公司无异议，对其证明效力予以确认，该证据可以证明中卫市质量监督站发现盘古公司在未申请备案验收的情况下，擅自交付使用楼房的行为违法，曾督促盘古公司办理竣工验收备案手续。依据双方当事人一、二审陈述及一、二审确认效力的证据，本院确认原审查明的事实。另查明：双方在《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的交房责任由出卖人承担。”2012年7月，盘古公司要求李学荣接收购买的房屋，李学荣以涉案工程没有经过相关部门验收为由，不同意接收房屋”。本院认为：涉案当事人签订的商品房买卖合同、地下室认购协议合法有效，各方均应按合同的约定全面履行各自义务。本案合同在履行过程中存在以下争议：一是盘古公司是否按照约定向李学荣交付房屋的问题。双方约定“该商品房经验收合格”交付。李学荣认为“该商品房经验收合格”应该理解为涉案商品房经过竣工验收备案登记后，属于验收合格，具备交付条件；盘古公司认为“该商品房经验收合格”应该确定为涉案商品房经过相关部门分项验收合格后，具备交付条件。按照《城市房地产管理法》第二十六条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”；《建筑工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”；《消防法》第十条规定“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。根据以上规定能够确认，双方约定的“该商品房经验收合格”交付条件是涉案商品房经由设计、施工、监理、建设、消防等部门进行验收并确认合格。本案中，盘古公司提供的《工程竣工验收备案表》能够证明，在2012年12月2日涉案商品房经由设计、施工、监理、建设、消防等部门进行验收并确认合格，符合合同约定的“该商品房经验收合格”的标准。因此，涉案商品房从2012年12月2日起具备交付条件。李学荣上诉认为涉案房屋在2013年10月23日具备交付条件的意见不能成立。二是逾期违约责任计算期限问题。盘古公司上诉提出其于2012年7月初已向李学荣交付过涉案商品房应视为交付的意见，因盘古公司此时的交付不符合上述的交付条件，本院不予采纳。对于盘古公司上诉提出违约金应计算至2012年12月2日的意见，因盘古公司未提供证据证明其按照合同的约定向李学荣办理房屋交付手续，本院亦不予采纳。依据盘古公司出具的公证书，能够确认盘古公司在2013年7月5日通过公证机关电话通知李学荣办理交付手续，此时，盘古公司的交付行为符合合同约定的交付条件，但已超出合同约定的交付时间，构成违约，应承担违约责任。原审确定盘古公司承担逾期违约责任的期间自2012年7月1日至2013年6月30日不妥，应调整为2012年7月1日（合同约定交房日期次日）至2013年7月4日（盘古公司通过公证方式履行交房行为前一日）。三是违约金的计算标准问题。违约金的计算方法是当事人的自愿约定，在不违背法律规定的情形下，应按照约定履行。当事人认为约定的违约金过分高于造成损失的，可以请求予以适当减少。本案中，盘古公司提出违约金过高，但没有提供证据证明约定的违约金过分高于给李学荣造成的损失。因此，应按约定履行，即违约金为64633.86元（350319元×0.0005×369天，自2012年7月1日计算到2013年7月4日），逾期交付地下室的违约金为1073.79元（9700元×0.0003×369天，自2012年7月1日计算到2013年7月4日）。以上共计65707.65元。原审以中卫地区房屋租金作为参考值认定过高欠妥，予以纠正。四是宏伟房产公司是否承担连带责任的问题。涉案商品房在初期由宏伟房产公司与李学金个人联合开发，盘古公司设立后，宏伟房产公司与李学金将涉案楼盘的权利义务概括转移给盘古公司，李学荣对此并无异议，并且与盘古公司签订了《商品房买卖合同》，依据合同的相对性原则，盘古公司为涉案楼盘的交付主体，宏伟房产公司已不是该合同的相对人，不应承担连带责任。因此，对于李学荣要求宏伟房产公司连带承担逾期交房违约责任的诉讼请求不予支持。综上，原审认定基本事实清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2013）沙民初字第949号民事判决；二、宁夏盘古置业有限责任公司于本判决生效后7日内向李学荣支付逾期交房违约金65707.65元；三、驳回李学荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1285元，由宁夏盘古置业有限责任公司负担；二审案件受理费1285元，由李学荣负担302元，由宁夏盘古置业有限责任公司负担983元。本判决为终审判决。审 判 长  徐青山代理审判员  周晓梅代理审判员  董 瑶二〇一四年五月八日书 记 员  杨彤彤本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。