海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼96民终349号 上诉人（原审原告）：张鹍，男，1976年6月21日出生，汉族，住天津市南开区。 委托诉讼代理人：张浩岷，男，1986年11月7日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区，系张鹍胞弟。 委托诉讼代理人：叶必传，万宁市和谐法律事务所法律工作者。 上诉人（原审原告）：张浩岷，男，1986年11月7日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：叶必传，万宁市和谐法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：万宁儒生置业有限公司，住所地海南省万宁市万城镇二月花酒店**北侧**。 法定代表人：邢福廉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余文珊，北京大成（海口）律师事务所律师。 上诉人张鹍、张浩岷因与被上诉人万宁儒生置业有限公司（以下简称儒生公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2018）琼9006民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张鹍、张浩岷上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判儒生公司向张鹍、张浩岷支付2014年8月1日至2018年8月31日期间逾期交房违约金214600元；3、改判儒生公司自2018年9月1日起按每日违约金148元向张鹍、张浩岷支付逾期交房违约金至按约定标准交付房屋之日止；4、本案诉讼费由儒生公司承担。事实和理由：一、一审法院以张鹍、张浩岷接受房屋钥匙来认定双方对房屋交付条件的变更，属认定事实不清，适用法律错误。张鹍、张浩岷与儒生公司是商品房交易，属于不动产交易的范畴，根据我国相关法律法规的规定，商品房交易必须采取书面的方式签订书面协议，即使双方真的存在对原合同有补充或变更，也应当是以书面方式来规范。然而，就房屋交付条件的问题，张鹍、张浩岷与儒生公司之间并没有达成任何变更约定，更没有书面的约定。一审法院仅凭张鹍、张浩岷接受房屋钥匙来认定双方对房屋交付条件的变更，无事实和法律依据。二、一审法院适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定来认定视为儒生公司向张鹍、张浩岷交房错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条的规定，张鹍、张浩岷与儒生公司就购房事项达成的购房合同，是双方的真实意思表示，合法有效。在涉及到房屋交付的约定中，双方不但明确约定了交房时间，还明确约定了所交付的房屋应当具备的“经验收合格”的条件。这些约定完全是双方在平等自愿的基础上达成的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款也规定“对于房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外”。涉案房屋至今仍未经竣工验收，显然儒生公司是无法按约定完成交付房屋义务的。因此，儒生公司逾期交房客观存在。一审法院忽略了“但当事人另有约定的除外”的规定，适用法律错误。三、一审法院认定2015年10月31日前的逾期交房违约金超过诉讼时效，于法无据。根据法律规定，诉讼时效的起算日是从知道或者应当知道自己权利被侵害之日起算。本案中，合同中仅约定违约金的计算方法，并没有明确约定违约金的给付时间。所以，张鹍、张浩岷依法可以随时向儒生公司主张违约金。且儒生公司违约逾期交房的行为是连续性的，不存在超过二年诉讼时效的情形。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销，请求法院依法查明事实，支持张鹍、张浩岷的上诉请求。 儒生公司辩称，张鹍、张浩岷主张逾期交房违约金，没有事实及法律依据。首先，张鹍、张浩岷是主动收房入住，且其在收房时对涉案房屋的情况是明确知晓且无异议的。根据涉案合同第九条的约定，若张鹍、张浩岷认为涉案房屋不符合约定交房条件，张鹍、张浩岷可以拒绝收房，但本案张鹍、张浩岷未选择拒收，而是主动收房并实际占有使用涉案房屋。入住之后，也不搬离，可见双方以实际的合同履行行为变更了原合同约定的交房条件，一审判决认定并无不当。其次，交钥匙即将涉案房屋转移给张鹍、张浩岷控制和占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，认定房屋是否完成交付，应以房屋是否被转移占有为依据。本案张鹍、张浩岷已经事实上接收房屋，涉案房屋已经由张鹍、张浩岷占有，房屋交付行为事实上已经完成，且双方并无其他有关房屋转移占有不视为房屋交付使用的约定。故一审判决认定涉案房屋已经完成交付并无不当。且原交房条件已被变更，张鹍、张浩岷仍以原交房条件认为双方“另有约定”并据此否认交房的事实错误。原交房条件已被放弃和变更，张鹍、张浩岷不能再据此主张任何逾期交房违约金，儒生公司也不应支付任何逾期交房违约金。一审法院不予支持张鹍、张浩岷超过诉讼时效的诉请正确。双方《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年7月30日前，即2014年7月31日儒生公司没有交房，张鹍、张浩岷就知道其权利受到侵害，此时张鹍、张浩岷就享有违约金请求权而非没有支付期限，诉讼时效开始起算，且每日违约金均是独立债权，张鹍、张浩岷直至2018年10月才起诉，一审法院不予支持其超过诉讼时效的请求正确。综上，张鹍、张浩岷上诉请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回张鹍、张浩岷全部上诉请求。 张鹍、张浩岷向一审法院起诉请求：1.判令儒生公司向张鹍、张浩岷支付2014年8月1日至2018年8月31日期间的逾期交房违约金214600元；2.判令儒生公司自2018年9月1日起按每日148元标准向张鹍、张浩岷支付逾期交房违约金至按约定标准交付房屋之日止；3.本案诉讼费用由儒生公司承担。 一审法院认定事实：张鹍、张浩岷与儒生公司签订了编号为WNL000007363号的《商品房买卖合同》，约定：张鹍、张浩岷购买儒生公司开发建设的位于海南省万宁市万城镇城北新区望海大道南侧弗拉明戈?屿海小区奥莱茵苑（幢）B（单元）16（层）1601房，房屋建筑面积为77.45元，总价款为493698元。该合同第八条第一款约定，儒生公司应在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付张鹍、张浩岷使用。第八条第二款约定了除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房的四种特殊原因。第十一条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按合同约定的期限交房的，逾期超过180天后，买受人要求继续履行合同的继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。第二十二条约定，买受人应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金4647元，即将物业专项维修资金存入由万宁市房产行政主管部门在银行设立的专用账户（附有开户名、开户银行及银行账号）该合同附件七第二条、第三条约定，办理房产证所需缴纳的各项费用根据国家相关规定由买受人和出卖人各自承担，在办理交房手续时，买受人应支付相应税费及办证等费用；买受人未付清办证的相关费用的，出卖人可暂缓办理房地产产权转移登记手续。合同签订后，张鹍、张浩岷依约向儒生公司支付了全部购房款493698元。但双方约定的交房期限届满后，儒生公司未能完成涉诉房屋的验收，且直至一审庭审之日，涉诉房屋仍未经过竣工验收。 一审法院认为，张鹍、张浩岷与儒生公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：张鹍、张浩岷要求的逾期交房违约金是否具备事实及法律依据。在庭审中，张鹍、张浩岷委托代理人自认张鹍、张浩岷已于2015年11月或12月份收到物业交与的涉案房屋钥匙，对该事实一审法院予以采信。一审法院认为，本案张鹍、张浩岷于2015年12月份左右领取了房屋钥匙，张鹍、张浩岷已占有房屋，视为双方对房屋的交付。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款虽然约定了房屋交付的条件为需经验收合格，但在房屋未经验收合格之前，张鹍、张浩岷有权拒绝受领房屋。儒生公司在2015年12月份左右将涉案房屋交付张鹍、张浩岷时，张鹍、张浩岷并未拒绝受领且实际占有该房屋，张鹍、张浩岷明知儒生公司交付的房屋尚不具备交付条件而仍接受交付，视为双方变更合同约定的交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，张鹍、张浩岷的接收涉案房屋的行为导致了房屋的转移占有。因此，应视为儒生公司已于2015年12月份左右向张鹍、张浩岷交付了房屋。依《商品房买卖合同》第八条约定儒生公司应于2014年7月30日前将房屋交付张鹍、张浩岷，但儒生公司于2015年12月份左右才交付，故儒生公司理应承担向张鹍、张浩岷支付逾期交房违约金的责任。我国《民法总则》于2017年10月1日起施行，关于普通诉讼时效期间的规定为自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算三年。因《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年7月30日前，至2014年7月31日儒生公司未依约交房，张鹍、张浩岷即知道其权利受到侵害，且张鹍、张浩岷主张的违约金是按日计付，该债权属于继续性债权，应以按日形成的每个债权分别单独适用诉讼时效。故从主张债权之日（即张鹍、张浩岷2018年10月31日起诉之日）起往前推算三年，即儒生公司对张鹍、张浩岷主张的2015年10月31日之前的违约金债权，因已过三年诉讼时效而享有抗辩权，故一审法院对张鹍、张浩岷诉求的2015年10月31日之前的逾期交房违约金不予支持。综上，因未能查清张鹍、张浩岷具体于2015年11月或12月份具体哪一天收到儒生公司交与的钥匙，故一审法院酌定支持自2015年10月31日至2015年12月31日期间按已付房款的每日万分之三计算的逾期交房违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：一、万宁儒生置业有限公司于本判决生效之日起十五天内，向张鹍、张浩岷支付2015年10月31日至2015年12月31日期间的逾期交房违约金9182.78元。二、驳回张鹍、张浩岷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2260元，由万宁儒生置业有限公司负担96.7元，由张鹍、张浩岷负担2163.3元。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审另查明，张鹍、张浩岷自认2015年底拿到涉案房屋钥匙，现已缴纳了2017年至2019年三年的物业费，开通了水电卡。本院二审审理查明其他的事实与一审审理查明的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：张鹍、张浩岷主张的逾期交房违约金是否有事实和法律依据。 根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，儒生公司应当在2014年7月30日前将涉案房屋交付给张鹍、张浩岷，交付条件为“该商品房经验收合格”。截至本案二审，涉案房屋尚未完成竣工验收手续，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，儒生公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件，张鹍、张浩岷有权拒绝接收，并向儒生公司主张违约责任。张鹍、张浩岷在明知涉案房屋不符合合同约定的交付条件下，依然接收涉案房屋，应视为张鹍、张浩岷放弃了合同约定的交付条件，放弃了追偿该项违约金的权利。张鹍、张浩岷自认于2015年底领取钥匙，已缴纳了2017年至2019年三年的物业费，开通了水电卡，故一审法院认定儒生公司于2015年12月左右向张鹍、张浩岷交付了房屋并无不当。儒生公司未依合同约定时间交付房屋，构成违约，应承担房屋交付之前的逾期交房违约责任；在涉案房屋交付后，张鹍、张浩岷主张儒生公司仍需承担逾期交房的违约责任，本院不予支持。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”的规定，张鹍、张浩岷向人民法院请求儒生公司支付违约金的诉讼时效期间为三年，从知道或应当知道其权利被损害及义务人之日起开始计算。本案中，双方约定的交房时间为2014年7月30日前，即2014年7月31日儒生公司没有交房，张鹍、张浩岷就应当知道其权利受到侵害。由于张鹍、张浩岷主张的违约金是按日计付的，该债权属于继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，张鹍、张浩岷不能举证证明起诉之日起超出三年部分违约金的诉讼时效存在中止、中断等情形的，应认定为已超过时效期间。张鹍、张浩岷于2018年10月31日提起诉讼，现有证据无法证明存在诉讼时效中止、中断的情形，则本案逾期交房违约金的计算应自张鹍、张浩岷起诉之日起倒推三年，即从2015年10月31日开始计算至涉案房屋交付之日止。因无法明确具体交付日，一审法院酌定计算儒生公司向张鹍、张浩岷支付逾期交房违约金至2015年12月31日为止并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4520元，由上诉人张鹍、张浩岷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴党恩 审 判 员 蔡于干 审 判 员 陈小燕 二〇一九年三月二十九日 法官助理 魏 榕 书 记 员 王 超 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。