广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终120号上诉人（原审被告）：王正，男，1982年3月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：张啟新，男，1954年8月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：曾池佳，男，1953年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上述三名上诉人的共同委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。上述三名上诉人的共同委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓律萍，女，1975年1月31日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：吴绮慈，广东维盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳美秀，广东维盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开平市港汇流行前线投资管理有限公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处幕沙路66号夹层060铺位。法定代表人：麦东民。上诉人王正、张啟新、曾池佳因与被上诉人邓律萍、开平市港汇流行前线投资管理有限公司（以下简称“港汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王正、张啟新、曾池佳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回邓律萍的全部诉讼请求；2.判令邓律萍、港汇公司承担本案诉讼费。事实和理由：涉案商铺的交易实际上是由案外人丁穗源及其组建的港汇公司与邓律萍进行，商铺的实际出卖方是丁穗源，一审法院回避该事实，且错误认定邓律萍未能取得银行贷款及支付购房款的责任在于王正、张啟新、曾池佳，导致判决错误。一、涉案商铺早已由王正、张啟新、曾池佳转让给丁穗源，涉案商铺的真正出卖方是丁穗源。二、一审判决认定邓律萍未能获得银行贷款并逾期支付购房款的责任在于王正、张啟新和曾池佳没有任何事实和法律依据。1.一审判决根据所谓的涉案合同目的和性质而认定王正、张啟新和曾池佳需要负责银行按揭贷款等合同义务是完全不成立的。2.一审判决认为王正、张啟新和曾池佳未向邓律萍交付商铺及办理过户手续已构成违约是错误的。3.一审判决以王正、张啟新和曾池佳提交的通知因时间相隔太久、不符合合同性质和目的为由，不采信王正、张啟新和曾池佳通知邓律萍履行付款义务的事实，处理有误。综上，请求二审法院依法改判。邓律萍辩称，一审判决依法有据，应予维持，请求驳回王正、张啟新、曾池佳的上诉请求。一、王正、张啟新、曾池佳是涉案房屋的合法权属人。二、王正、张啟新、曾池佳应与港汇公司向邓律萍承担返还购房款及利息损失等民事责任。三、王正、张啟新、曾池佳及港汇公司在进行涉案铺位销售之时作出了提供合作银行进行按揭服务的承诺，王正、张啟新、曾池佳及港汇公司无法履行该承诺，应当承担违约责任。四、王正、张啟新、曾池佳及港汇公司在进行涉案铺位销售的时候已承诺涉案铺位应具备的商业规模和配套设施，但涉案铺位的商业规模至今未启动，也未具备承诺的配套设施，其应当承担违约责任。港汇公司在二审中无作答辩。邓律萍向一审法院起诉请求：1.解除邓律萍与王正、张啟新、曾池佳签订的《商铺买卖合同》；2.判决王正、张啟新、曾池佳、港汇公司返还邓律萍支付房价款、税费合计144898元，并以邓律萍支付款项144898元从交付款项之日即2014年1月5日起至返还款项之日止按照同期银行贷款利率计算赔偿邓律萍损失和赔偿邓律萍律师费损失1500元；3.本案诉讼费用由王正、张啟新、曾池佳、港汇公司承担。一审法院判决：一、解除邓律萍与港汇公司于2014年1月5日签订的合同编号为140105-2038号的《商铺买卖合同》；二、王正、曾池佳、张啟新应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款137374元及税费7524元给邓律萍；三、王正、曾池佳、张啟新应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿邓律萍因履行合同支付的律师费1500元和已付款项的利息损失（以144898元为基数，自2014年1月5日起至返还已付款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回邓律萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5198元，由王正、曾池佳、张啟新负担；邓律萍已预交一审案件受理费5198元。其他费用100元（管辖权异议不成立），由王正负担；王正已预交100元。二审中，邓律萍和港汇公司均没有提交新证据。王正、张啟新、曾池佳提交《委托书》复印件一份、《再交易住房（二手楼）按揭首付款证明》复印件一份、《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》复印件3份，以证明王正、张啟新、曾池佳曾协助相关业主办理相关银行贷款手续，至于银行是否批准，业主是否符合银行的贷款政策，王正、张啟新、曾池佳并无法作出承诺和保证。邓律萍对前述证据认为：该组证据是否属于二审新证据由法院依法核实，但该组证据显示王正、张啟新、曾池佳帮助批量业主统一在中国建设银行办理按揭贷款手续，此举恰好印证王正、张啟新、曾池佳承诺办理按揭贷款手续的事实。港汇公司对前述证据没有发表意见。经审查，王正、张啟新、曾池佳提交的前述证据无原件可供核对，其真实性及与本案的关联性均无法确认，故本院不予采纳。一审查明事实除关于“2014年1月5日，港汇公司与邓律萍签订《商铺买卖合同》，合同编号为140105-2038号”和“签订买卖合同后，邓律萍就涉案商铺依约向港汇公司支付了首期购房款及相关费用，其中于2014年1月7日支付定金50000元、首期房款87374元和税费7524元，并支付广东德法理律师事务所律师费1500元”的部分应分别修正为“2014年1月5日，港汇公司以王正、张啟新、曾池佳的名义与邓律萍签订《商铺买卖合同》一份，合同编号为140105-2038号”和“涉案《商铺买卖合同》签订之后，邓律萍就涉案房屋向港汇公司支付首期购房款项137374元（含定金50000元）和税费7524元，并支付广东德法理律师事务所律师费1500元”以外，其余部分基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对上诉人王正、张啟新、曾池佳的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：王正、张啟新、曾池佳应否向邓律萍承担违约责任的问题。本案中，王正、张啟新、曾池佳早于涉案《商铺买卖合同》签订之前即以涉案《授权委托书》委托港汇公司全权代理包括涉案房屋在内的开平市长沙街道办事处幕沙路66号首层、夹层物业的销售、经营、管理等事宜。鉴于港汇公司以王正、张啟新、曾池佳的名义与邓律萍签订涉案《商铺买卖合同》并未超出涉案《授权委托书》的授权范围，合同所涉约定亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故在王正、张啟新、曾池佳并无举证足以证明就涉案房屋达成交易合意的双方实为邓律萍和港汇公司及案外人丁穗源，且一审在案的《关于尽快办理过户手续的通知》反映王正、张啟新、曾池佳至本案诉讼之前还以合同相对人身份就合同履行相关事宜意图联系邓律萍的情况下，本案应当确认涉案《商铺买卖合同》的法律效力及其对王正、张啟新、曾池佳的约束力。以此为前提，即使王正、张啟新、曾池佳确因港汇公司或案外人丁穗源之故而造成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，相应违约责任亦应由王正、张啟新、曾池佳向其合同相对人邓律萍承担，其径直主张无需向邓律萍承担任何合同责任，不符合本案实情和法律规定，故应不予支持。承前所述，涉案《商铺买卖合同》合法有效，故王正、张啟新、曾池佳和邓律萍均应全面履行约定义务。据涉案《商铺买卖合同》第四条约定，邓律萍需以银行按揭贷款形式向王正、张啟新、曾池佳支付涉案房屋购房余款90000元，该条款同时载明关于“买受人收到出卖人通知的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到该商铺所在售楼部办理按揭贷款手续”的内容。故此推知，王正、张啟新、曾池佳于本案中负有提供合作按揭银行进而协助邓律萍办理按揭贷款相关手续的义务。另结合王正、张啟新、曾池佳于涉案《商铺买卖合同》签订将近4年之后出具《关于尽快办理过户手续的通知》之时还商请邓律萍向其“提供相关合同等资料以便我方与相关银行机构沟通协调办理贷款手续”等事实进一步推知，王正、张啟新、曾池佳在涉案《商铺买卖合同》签订之后的合理期限之内并未履行前述义务，进而也谈不上举证足以支撑其上诉所提购房余款未能如约支付的责任在于邓律萍一方的诉讼主张，故本院对此不予支持。其中，对于王正、张啟新、曾池佳上诉所提其代理人港汇公司曾于2015年3月27日以《支付房价款通知》通知邓律萍履行付款义务的问题。承前所述，王正、张啟新、曾池佳负有提供合作按揭银行进而协助邓律萍办理按揭贷款相关手续的义务，但其并无举证证明其在合同签订之后的合理期限之内已积极联系并最终确定能够为涉案房屋交易提供按揭贷款服务的银行，且本案并无证据反映其于该日期之前曾通知邓律萍提交按揭贷款所需资料以资银行按揭贷款申请之用。由此推知，前述通知关于“银行原因无法办理上述商铺按揭贷款”的事实和理由实则依据不足，王正、张啟新、曾池佳径直要求邓律萍在指定期限之内全额付款亦不符合合同约定，故本案不能仅因邓律萍未执行通知内容而作违约责任认定。加之，前述《关于尽快办理过户手续的通知》反映王正、张啟新、曾池佳未再提及全额支付购房余款之事，反而要求邓律萍提供资料以资其与相关银行沟通协调之用，由此可以印证其此前要求邓律萍径付购房余款并无充分合理依据，进而，相应事由亦不足以作为其拒付违约责任的充分、正当理由，故本院对其相应主张不予支持。综上分析可知，涉案房屋至今未能办理过户登记手续进而如约交付邓律萍占有使用的情形应系由王正、张啟新、曾池佳怠于履行约定义务而造成，其违约行为实则致使邓律萍的合同目的无法实现。有鉴于此，邓律萍以解除涉案《商铺买卖合同》为前提请求王正、张啟新、曾池佳返还已付购房款项、税费及相应利息并赔偿律师费损失亦属合法有据，一审法院对此予以支持并无不当，故应予以维持。王正、张啟新、曾池佳上诉主张驳回邓律萍的全部诉讼请求，理据不足，故应不予支持。综上所述，王正、张啟新、曾池佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5198元（已由王正、张啟新、曾池佳预交），由王正、张啟新、曾池佳负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘振宇审 判 员 李雁羽审 判 员 李 翔二〇一九年三月二十一日法官助理 刘现流书 记 员 张冬梅钟慧姗