云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民初21号原告：保山市麒麟粮油工业有限责任公司。住所地云南省保山市隆阳区法定代表人：饶某，公司董事长。委托诉讼代理人：杨赟，云南德天律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：何昕原，云南德天律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。被告：德宏助业非融资性担保有限公司。住所地德宏州芒市法定代表人：化国某，公司董事长。委托诉讼代理人：康庆荣，云南和序律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。第三人：保山城康房地产（集团）有限公司。住所地保山市隆阳区法定代表人：李某，公司董事长。委托诉讼代理人：熊健奎，云南云子宇靖律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告保山市麒麟粮油工业有限责任公司（以下简称保山麒麟公司）与被告德宏助业非融资性担保有限公司（以下简称德宏助业担保公司）、第三人保山城康房地产（集团）有限公司（以下简称保山城康公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告保山麒麟公司委托诉讼代理人杨赟、何昕原，被告德宏助业担保公司委托诉讼代理人康庆荣，第三人保山城康公司委托诉讼代理人熊健奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保山麒麟公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法撤销云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院作出的（2018）云31执异55号执行裁定书，立即停止对保山市麒麟粮油工业有限责任公司位于保山市隆阳区下水河3号康路大厦一层270㎡和二楼288㎡房产的强制执行，并解除查封；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因保山市城市建设规划需将原告商住楼北侧的一栋两层砖混商住楼及院场等房屋土地纳入康路大厦、市政消防通道、人行道及市政基础设施工程规划拆迁范围。第三人保山城康公司依法取得康路大厦楼盘的开发，将占用原告上述房地。为此，原告与第三人保山城康公司友好协商后，双方于2010年3月3日签订《房屋产权置换协议》，约定将城康公司名下康路大厦一层270㎡和二楼288㎡的房产（总价值2,160,000.00元）置换给原告，作为原告被拆迁房产的补偿。《房屋产权置换协议》签订后，第三人将上述两套房产交付给了原告。第三人应当及时为原告办理房屋产权登记，但却迟迟未办理不动产登记证。2011年9月20日，原告与城康公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定原告将康路大厦一层270㎡和二楼288㎡的房产全部租赁给城康公司。2012年城康公司将康路大厦一层和二层全部租赁给云南龙马药业有限公司。因康路大厦一层270㎡和二楼288㎡的房产实际属于原告，原告于2016年1月8日与云南龙马药业有限公司重新签订了《商铺租赁合同》，租赁期限为十五年，从2016年1月1日起至2030年12月31日止。被告与第三人因借贷纠纷，经法院调解达成调解协议，被告依据（2016）云31民初2号民事调解书向云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院申请执行，法院受理后于2018年8月24日作出（2018）云31执219号之二十执行裁定书，对保山康路大厦一层1-27号、二楼1-3号商铺进行查封。该查封损害了原告的合法权益，系错误查封。原告于2018年11月28日向云南省德宏州中级人民法院提出案外人执行异议，德宏州中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）云31执异55号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。根据《中华人民共和国合同法》第60条、第130条以及《中华人民共和国物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。综上，因上述查封行为，损害了原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告德宏助业担保公司辩称：德宏州中级人民法院依法查封原告的房产并无不当。一、上述房产的产权登记在保山城康公司名下，属于保山城康公司的财产；二、原告虽然提交了《商品房购销合同》，但未办理不动产权利登记，没有取得不动产权利证书。不动产登记书是物权归属的根据，不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”涉案商铺并未进行过变更登记，其产权仍然属于保山城康公司；三、原告未提交支付房产价款和办理产权登记的相关税费的证据并办理产权登记，不得对抗第三人。请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人保山城康公司辩称：保山城康公司与原告麒麟公司进行房产置换是事实，置换后麒麟公司也付清了办证费，第三人也确实没有为麒麟公司办理产权证，法院应当支持原告的诉讼请求。综合原、被告双方的诉辩主张，本案争议焦点为：原告提出的案外人执行异议之诉是否成立？原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：一、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证；二、国有土地使用证、建设工程规划许可证（副本）、建设工程施工许可证、商品房预售许可证；三、《房屋产权置换协议》；四、《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》；五、执行裁定书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据三、《房屋产权置换协议》，被告认为不符合法律规定的形式要件。本院认为，该协议客观真实，能证明第三人保山城康公司将其名下康路大厦一层270㎡和二层288㎡的房产置换给原告保山麒麟公司，作为原告被拆迁房产的补偿的事实，本院对该组证据予以采信；证据四、《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》，被告认为原告无产权，先租给第三人保山城康公司，第三人又租给云南龙马药业有限公司，前后矛盾。本院认为，原告虽未办理上述房产的产权证，但原告与第三人签订《房屋产权置换协议》进行房产置换，上述房产由原告出租并不矛盾，本院对该组证据予以采信。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案事实如下：因保山市城市建设规划需将原告商住楼北侧的一栋两层砖混商住楼及院场等房屋土地纳入康路大厦、市政消防通道、人行道及市政基础设施工程规划拆迁范围。第三人保山城康公司依法取得康路大厦楼盘的开发，将占用原告上述房地。2010年3月3日原告与第三人签订《房屋产权置换协议》，约定将城康公司名下康路大厦一层270㎡和二层288㎡的房产置换给原告，作为原告被拆迁房产的补偿。《房屋产权置换协议》签订后，第三人将上述两套房产交付给了原告，但未办理不动产权证书。被告与第三人因借贷纠纷，经本院调解达成协议，被告依据（2016）云31民初2号民事调解书向本院申请执行，本院院受理后于2018年8月24日作出（2018）云31执219号之二十执行裁定书，对保山康路大厦一层1-27号、二楼1-3号商铺进行查封，其中包括置换给原告的房屋。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，原告麒麟公司与第三人保山城康公司签订《房屋产权置换协议》，将第三人保山城康公司名下康路大厦一层270㎡和二楼288㎡的房产置换给原告保山麒麟公司，作为对原告被拆迁房产的补偿，该协议系双方真实意思表示，不违反法律，行政法规的强制规定，房屋置换已经实际完成，原告系该房产实际所有人。未办理不动产过户登记并非系原告自身的原因，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告的诉讼请求应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项的规定，判决如下：不得执行保山市隆阳区下水河3号康路大厦一层270㎡和二层288㎡的商铺。案件受理费24,080.00元，由被告德宏助业非融资性担保有限公司负担12040.00元，由第三人保山城康房地产（集团）有限公司负担12040.00元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。本院（2018）云31执异55号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇一九年三月二十二日书记员  候新杰本案所涉法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。