湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂宜昌中民再终字第1号上诉人（原一审原告、原二审上诉人）：张嫁寅，女，土家族。委托代理人：蔡光元，湖北夷陵律师事务所律师。被上诉人（原一审被告、原二审被上诉人）：宜昌市开元国有资产经营公司，住所地宜昌市果园二路8号。法定代表人：向阳，董事长。委托代理人：邓超平，宜昌市西陵区法律援助中心律师。委托代理人：姚庆和，宜昌市开元国有资产经营公司副经理。上诉人张嫁寅因与被上诉人宜昌市开元国有资产经营公司（以下简称开元国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，宜昌市西陵区人民法院于2011年7月4日作出（2011）西民初字第554号民事判决，驳回张嫁寅对开元国资公司的诉讼请求。张嫁寅不服，向本院提起上诉。本院于2011年10月20日作出（2011）宜中民二终字第333号民事判决，判令开元国资公司在收到判决书后十日内向张嫁寅支付违约金49.4万元。判决发生法律效力后，本院于2012年4月1日作出（2012）鄂宜昌中民监字第4号民事裁定，以原审判决可能有误为由对本案提起再审。本院于2012年6月25日作出（2012）鄂宜昌中民再终字第48号民事裁定，撤销原一、二审判决，将本案发回宜昌市西陵区人民法院重审。宜昌市西陵区人民法院于2013年8月16日作出（2012）鄂西陵民再初字第2号民事判决（以下简称原再审判决）。张嫁寅不服，向本院提出上诉。本院2014年1月13日立案后，依法组成合议庭，于2014年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人张嫁寅及其委托代理人蔡光元，被上诉人开元国资公司的委托代理人邓超平、姚庆和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张嫁寅原一审诉称，1999年6月19日，张嫁寅与宜昌市西陵服装厂（现并入开元国资公司）签订《房屋租赁合同》，张嫁寅按合同约定出资对西陵服装厂位于宜昌市珍珠路36号一楼闲置的厕所及其他房屋改造成门面，并交纳房屋租金至2009年6月底。2009年4月8日，开元国资公司单方面解除合同，要求张嫁寅于2009年5月10日前退场，不给张嫁寅任何赔偿，侵犯了其合法权益。诉请确认开元国资公司的行为违约，判令其支付张嫁寅违约金54.9万元。开元国资公司原一审辩称：1、开元国资公司不是本案适格被告，张嫁寅所述《房屋租赁合同》的合同相对人系原西陵服装厂；2、开元国资公司和西陵服装厂均未违约，租赁房屋由次承租人交拆迁单位拆除，张嫁寅的损失54.9万元也不存在；3、本案系拆迁法律关系，张嫁寅可以向拆迁方主张权利。请求判决驳回张嫁寅的诉讼请求。张嫁寅原再审中主张，双方应属于合同关系，但随后开元国资公司向其发出解除合同通知书，单方面解除合同，其解除合同的行为是违约行为，应承担违约责任。本案中有两个法律关系，宜昌新恒基投资开发有限公司（以下简称新恒基公司）与开元国资公司之间属于拆迁纠纷，而张嫁寅与开元国资公司之间属于房屋租赁合同关系，开元国资公司已经得到了补偿，而张嫁寅与开元国资公司之间的房屋租赁合同纠纷并未得到解决，应是一个独立的法律纠纷。开元国资公司原再审中辩称：1、开元国资公司不是本案适格被告，张嫁寅所述《房屋租赁合同》的合同相对人系原宜昌市西陵服装厂。2、开元国资公司和西陵服装厂均未违约，租赁房屋由次承租人交拆迁单位拆除，张嫁寅的损失54.9万元也不存在。3、本案程序上有问题，虽然立案的案由是房屋租赁合同纠纷，但实际上是拆迁纠纷案件，应该按照拆迁法律关系进行处理，张嫁寅可以向拆迁方主张权利。原再审判决认定，1999年6月19日，宜昌市西陵服装厂（以下简称西陵服装厂，现被开元国资公司改制接收，甲方）与张嫁寅（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于宜昌市珍珠路36号楼房一楼左边闲置的厕所及其他房屋（约40平方米）给乙方进行改造并出租给乙方使用，租赁期限20年，从1999年4月1日起至2019年3月31日止；房屋租金从2004年1月1日起开始交纳，租金为1000元／月（含税），租金每半年交纳一次；如一方违约，均应无条件按整个房屋租赁期内应交租金总额的三倍赔偿对方。合同签订后，双方均按合同履行了义务。张嫁寅交纳房屋租金至2009年6月底。2006年3月17日，宜昌市人民政府以宜府函（2006）22号《关于同意收回西陵二路34号等处国有土地使用权的批复》，决定收回包括珍珠路36号在内的国有土地使用权，用于旧城改造。2008年6月10日，宜昌市房管局发出拆迁公告。2009年4月8日，开元国资公司书面通知张嫁寅：“为配合市政重点工程的顺利进行，解除双方之间的租赁合同，2009年5月10日前清场退出，10日以后开始拆除。”4月16日，张嫁寅回函：“要求解决好解除合同后的相关事宜，不同意无条件解除合同。”2008年5月10日，张嫁寅（甲方）与韩卫、徐玉兰（乙方）签订《服装经营合作协议》，约定甲方提供珍珠路36号门面由乙方经营服装，期限一年，从2008年6月1日起至2009年5月31日止，乙方每半年向甲方支付合作费2.5万元。2009年5月25日，甲乙双方在该合同上批注：“鉴于本门面属于开发拆迁范围内，具体拆迁时间无法确定，双方商定将本合同的执行时间延期到拆迁为止，合作方式不变。”2009年11月23日，新恒基公司（甲方）与次承租人韩卫、徐玉兰（乙方）签订《房屋拆迁补偿协议》，约定甲方支付乙方装潢补偿费3.5万元，乙方交清原住房的水电气等费用，房屋钥匙交给甲方，由甲方拆除。2010年4月6日，张嫁寅在3.5万元的支票存根上签字。同时查明，张嫁寅承租期间，西陵服装厂、开元国资公司历年共收取张嫁寅房屋租金7万元。另查明，拆迁人依照拆迁协议，已将产权置换的房屋交付开元国资公司，开元国资公司当庭表示现无闲置房屋继续出租给张嫁寅。原再审认为，张嫁寅与西陵服装厂签订的《房屋租赁合同》是缔约双方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，其效力依法应当予以确认。开元国资公司接收了西陵服装厂资产后，原西陵服装厂的权利和义务依法即应由开元国资公司承继。在合同履行期限内，租赁房屋须拆迁，出租方、承租方与拆迁人分别达成协议，一致同意将租赁房屋交付拆迁人拆除，当事各方在拆迁补偿方面并无争议，故本案案由应与拆迁无关，仍应确定为房屋租赁合同纠纷。根据再审查明的事实，拆迁人依照拆迁协议，已将产权置换的房屋交付开元国资公司，而开元国资公司未将产权调换取得的房屋交由原房屋承租人继续承租，客观上已构成违约，张嫁寅在本案中行使法定解除权，于法有据，予以支持。综合考量合同的履行状况、违约方的过错程度、守约方的期待利益、违约方对损失的可预见程度等因素，酌情判令开元国资公司在合同解除后给付张嫁寅违约赔偿金7万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除张嫁寅与宜昌市西陵服装厂签订的《房屋租赁合同》；二、开元国资公司向张嫁寅支付违约金7万元，于判决生效后十日内履行。三、驳回张嫁寅的其他诉讼请求。原一、二审诉讼费合计14055元，由张嫁寅负担12263元，开元国资公司负担1792元。上诉人张嫁寅不服原再审判决，向本院提起上诉称：1、张嫁寅与西陵服装厂签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容合法，属有效合同，双方应当严格遵守。开元国资公司接收西陵服装厂的资产后，其权利和义务应由其承继和享有。2、开元国资公司在合同履行期限内向张嫁寅送达《解除合同通知》，系单方面解除合同，已经构成违约，应承担违约责任。3、张嫁寅与西陵服装厂签订的《房屋租赁合同》约定，任何一方违约，均无条件按整个房屋租赁期内应交租金总额的三倍赔偿对方。根据该约定，开元国资公司应赔偿54.9万元。张嫁寅在合同履行期限内，每年可获得收益5万元，减去租金1.2万元，实际收益每年至少在3.8万元以上，解除合同后张嫁寅还有10年不能经营，实际收益损失至少在38万元。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。原再审判决在认定开元国资公司违约的前提下，既没有考虑双方当事人在合同中对违约金的约定，也没有考虑张嫁寅的实际收益损失，判决开元国资公司支付违约金7万元明显依据不足。请求二审撤销原再审判决，改判开元国资公司支付违约金54.9万元。被上诉人开元国资公司答辩称：1、关于开元国资公司是否有违约的情况，张嫁寅的主张属于理解有误。房屋拆迁之前开元国资公司通知张嫁寅解除合同，而对方就此理解为开元国资公司单方解除合同是不正确的。发出解除合同通知没有实际导致合同的解除。原再审判决认为开元国资公司违约的理由属法律适用错误。2、张嫁寅有关违约金数额的计算方法没有理由，首先，开元国资公司不存在违约，因此就不承担损失，张嫁寅也从来没有提供54.9万元的赔偿数额的合法的有效凭证。其次，合同的解除并不是开元国资公司的过错所致。经审查，原再审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：1、上诉人张嫁寅与西陵服装厂1999年6月19日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。后被上诉人开元国资公司接收了西陵服装厂的资产，西陵服装厂在《房屋租赁合同》中的权利义务依法由开元国资公司承继。2、拆迁人新恒基公司依照拆迁协议，已将产权置换的房屋交付开元国资公司，而开元国资公司未将产权调换取得的房屋交由原房屋承租人继续承租，当庭表示现无闲置房屋继续出租给张嫁寅，客观已构成违约。张嫁寅在本案中行使法定解除权可以导致合同解除的法律后果，且合同已经实际履行不能，原再审判决解除双方之间的合同关系并无不当，张嫁寅与开元国资公司之间的合同权利义务消灭。综合考量合同的履行状况、双方的过错程度、合同继续履行可期待利益、违约方对损失的可预见程度等因素，原再审判令开元国资公司在合同解除后给付张嫁寅赔偿金7万元的数额偏低，本院酌情予以调整。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持宜昌市西陵区人民法院（2012）鄂西陵民再初字第2号民事判决的第一项、第三项，即解除张嫁寅与宜昌市西陵服装厂签订的《房屋租赁合同》；驳回张嫁寅其他诉讼请求。二、变更宜昌市西陵区人民法院（2012）鄂西陵民再初字第2号民事判决的第二项为：宜昌市开元国有资产经营有限公司在本判决生效后十日内向张嫁寅支付违约金15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原一审案件受理费4685元，由张嫁寅负担3035元，由宜昌市开元国有资产经营有限公司负担1650元；原二审案件受理费9370元，由张嫁寅负担6070元，由宜昌市开元国有资产经营有限公司负担3300元。本判决为终审判决。审 判 长  邓丽华代理审判员  陈 震代理审判员  郑桂华二〇一四年五月十二日书 记 员  陈 悦