安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿埇民一初字第03082号原告：胡传四，男，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托代理人：崔旗，安徽三联律师事务所律师。被告：张朝延，男，汉族，户籍所在地安徽省深圳市埇桥区。委托代理人：高立胜，安徽律诚律师事务所律师。原告胡传四与被告张朝延租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月18日受理后，依法由审判员何庆宏适用简易程序，于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告胡传四的委托代理人崔旗、被告张朝延及其委托代理人高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡传四诉称：2012年6月，被告经第三人同意，将其承包经营第三人的飞达足浴整体转租给原告，并签订了书面转租协议，约定：租期为被告承包第三人足浴的余期即两年半，自2013年7月1日至2015年12月31日；租金为每年15万元，半年一付，提前一个月支付下半年租金；原告接手前，飞达足浴的一切债权、债务及纠纷由被告承担；被告应协助原告办理飞达足浴的交接、证件过户手续；如违反以上约定，违约方向守约方支付违约金5万元等。协议订立后，原告按约定预付给被告半年房租计7.5万元，并对飞达足浴进行了装饰装潢，购买了经营所需的相关设施、设备，正当原告的足浴生意即将红火之时，被告却瞒着原告于2012年8月19日与第三人签订了提前解除承包经营协议书，被告承诺将原告转租的飞达足浴以及附属设施、设备、装潢等于2012年8月20日交给第三人，由于第三人主张飞达足浴的所有权，并要求归还，致使原告自2012年10月不得不停业至今。综上，被告经第三人同意，将其承包经营的飞达足浴整体转租给原告，不违反法律、行政法规的强制性规定，因为合法有效。由于被告在未通知原告的情况下，提前与第三人解除了飞达足浴的承包经营合同，致使原告与被告之间的转租合同无法继续履行，使原告蒙受了巨大的经济损失，被告对此依法应承担违约责任和赔偿责任。为此，请求：一、依法判令解除原、被告之间的租赁合同；二、依法判令被告赔偿原告装潢及购买物品损失13万元退还租赁费3万元、支付违约金5万元，合计21万元；三、本案诉讼费由被告承担。被告张朝延辩称：一、原告诉状所称原告、答辩人及张涛三方书面转租协议签订等时间与事实不符。三方书面转租协议存在三方当事人，三个法律关系，协议对当事三方均有约束力。原告将三方书面转租协议解释为仅两方当事人、两个法律关系显然错误。二、三方书面转租协议签订后，为减少不必要环节，方便履行，根据三方书面转租协议关于“未尽事宜三方协商解决”的约定，经协商，由原告与张涛直接形成租赁关系，答辩人退出。答辩人退出未增加原告及张涛责任。原告收到答辩人退回的相关费用后未表示异议，更未向答辩人续交租金等，充分证明原告当时也同意答辩人退出。三、三方书面转租协议证明，张涛明确同意胡传四承租飞达足浴。即使原告所谓张涛后来又不同意了属实，也必有其原因，张涛后来的不同意不可能是无缘无故的。答辩人与张涛合同的解除不损害张涛的利益，不可能成为张涛“要求收回”飞达足浴的合理原因。道理极为浅显。实际上，本案纠纷发生的主要原因是，原告因经营不善而未向张涛续交租金，责任在原告，与答辩人无关。原告诉状仅称张涛“要求归还”租赁物，而完全回避了张涛“要求归还”的合理原因，及将张涛正式列为第三人后又进行了涂销等可予证明。经审理查明，2012年12月19日，案外人夏尚、张涛、卢辉作为甲方（发包方），王义法、张朝延作为乙方（承包方）签订《承包经营合同书》。约定，甲方自愿把“魅力钱柜歌舞厅”及“飞达足浴”承包给乙方经营使用；承包期为3年，自2012年12月20日起至2015年12月20日止；每年总承包费300万元。合同签订后，甲方依合同约定将“魅力钱柜歌舞厅”及“飞达足浴”交付给王义法、张朝延使用。2013年5月王义法去世，张朝延因不擅管理足浴，2013年6月17日，甲方张涛、卢辉，乙方张朝延，丙方胡传四签订《飞达足浴整体转租协议》。约定，租期为乙方承包甲方足浴的余期即两年半，自2013年7月1日至2015年12月31日；租金为每年15万元，半年一付，提前一个月支付下半年租金；丙方接手前，飞达足浴的一切债权、债务及纠纷由乙方承担。水电费、税收丙方自理。乙方应协助丙方办理飞达足浴的交接、证件过户手续；如违反以上约定，违约方向守约方支付违约金5万元；未尽事宜，双方协商解决。协议订立后，胡传四按约定预付给被告半年房租计7.5万元，并对飞达足浴进行了装饰装潢，购买了经营所需的相关设施、设备。2013年8月19日，张涛作为甲方，张朝延作为乙方签订《解除承包经营合同协议书》。约定，乙方提出与甲方解除2012年12月19日签订的承包经营合同，甲方表示同意；乙方承认违约，自愿放弃支付给甲方的50万元保证金；乙方自愿于2013年8月20日前，将所有承包的“魅力钱柜歌舞厅”和“飞达足浴”及其附属设施、设备、装潢等（详见清单）移交给甲方等。尔后，张朝延找胡传四协商解除《飞达足浴整体转租协议》，胡传四未答应。开庭审理时，被告自认“当时我与张涛、胡传四三个说，东西都交给张涛，由胡传四继续租。当时要求我与胡传四解除合同，胡传四一直拖，未签成”。2013年10月张涛向胡传四催要租金，要求胡传四一次性支付一年租金并按电表给付电费，胡传四要求按《飞达足浴整体转租协议》半年一付，同时要求按与张朝延口头协商的每月3千元给付电费，张涛未同意。2013年11月14日，张朝延通过工行安徽省宿州市埇桥区支行网上转账汇款“扣一半货款5000元及2个月电费6000元，合计39000元”退还胡传四3.9万元。2013年11月20日张涛以胡传四未给付租金为由，把飞达足浴大门锁上。在开庭审理时，被告张朝延申请追加张涛为本案的第三人，原告胡传四不同意追加。上述事实有当事人的陈述、《承包经营合同书》、《飞达足浴整体转租协议》、《解除承包经营合同协议书》、《中国工商银行网上银行电子回单》、飞达足浴室内装修装饰照片及开庭笔录等在案佐证。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。原、被告签订的《飞达足浴整体转租协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》还规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同。综合双方举证质证及诉辩意见，归纳本案争议的焦点是：1、本案是否要追加案外人张涛为本案的第三人。2、原告与张涛是否直接形成租赁关系，张朝延是否退出转租协议。3、装修费及购买物品损失是否由被告承担。4、《飞达足浴整体转租协议》是否解除。5、原告主张被告退还3万元租金是否合理。一、本案是否要追加案外人张涛为本案的第三人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的。第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的。可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人。有当事人的诉讼权利。”由此，民事诉讼的第三人，是指对当事人争议的诉讼标的具有独立的请求权，或者虽无独立的请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系，从而参加到他人已开始的诉讼中去的人。民事诉讼中的第三人分为有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人。本案中，被告申请张涛作为第三人参加诉讼，显然是把张涛作为无独立请求权的第三人。无独立请求权的第三人，是指对他人之间争议的诉讼标的没有独立的实体权利，只是参加到诉讼中，以维护自己利益的人。无独立请求权的第三人参加诉讼，实际是将一个已经开始的诉讼和一个今后可能发生的潜在的诉讼合并审理，从而达到简化诉讼，方便当事人，彻底解决纠纷的目的。本案中，原告依据与被告签订的《飞达足浴整体转租协议》主张解除合同并要求被告赔偿物品损失、退还租赁费、支付违约金，其主张的是合同之诉。而案外人张涛依物权主张原告交付房屋未果，继而锁门，系侵权纠纷。本案的处理结果同张涛没有法律上的利害关系，而且原告在诉状中列张涛为第三人，在立案时将其划去，且在开庭审理时明确表示不同意追加张涛为本案第三人。故，本案不宜追加张涛为第三人。二、转租协议是三方当事人还是二方当事人，张朝延是否要承担责任。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。由此可以看出，经出租人同意的转租是有效的，但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同关系，即出租人、承租人、第三人也可称为次承租人，按照本条的规定经过转租的租赁合同关系当事人的关系应为：第一，出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，继续有效，承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务。因次承租人的行为造成租赁物损失的，承租人仍然要对出租人负责。第二，虽然次承租人与出租人之间没有合同关系，次承租人可以直接向出租人支付租金。虽然《飞达足浴整体转租协议》约定“未尽事宜三方协商解决”，但被告未提交“三方协商解决”的证据。至于原告收到被告退回的相关费用后未表示异议，也未向被告续交租金等，能否认定原告同意被告退出的问题。被告退还原告租赁费，系通过网上转账汇款，原告对其同意一说予以否认，应为被告的单方行为。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第66条规定“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”。本案中，被告退款后，原告并未以其行为表明已经接受解除合同，被告以“未向被告续交租金”为由认定原告同意被告退出转租合同，无法律依据。而且，被告自认“当时我要求与胡传四解除合同，胡传四一直拖，未签成”。就是说，原告不同意解除《飞达足浴整体转租协议》。被告未征得原告同意向出租人提出解除《承包经营合同书》，并于2013年8月19日与张涛签订《解除承包经营合同协议书》。同时约定将“飞达足浴”及其附属设施、设备、装潢等（详见清单）移交给甲方。也就是说，该解除协议包括对《飞达足浴整体转租协议》的解除。被告这一行为已构成违约。三、关于装修费及购买物品损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。据此，未形成附合的装饰装修物等原告在不毁损系争房屋的情况下可自行拆走。对于已经形成附合的装修，原告并未提供证据证明其装修征得被告的同意，故其要求被告承担物品损失的主张，本院不予支持。四、《飞达足浴整体转租协议》是否解除。2013年8月19日，张涛与张朝延签订《解除承包经营合同协议书》。2013年11月14日，张朝延通过工行安徽省宿州市埇桥区支行网上转账汇款给胡传四。由此可以看出，张朝延明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务。故，胡传四要求解除《飞达足浴整体转租协议》，本院予以支持。五、原告主张被告退还30000元租金是否合理。根据《飞达足浴整体转租协议》的约定，原告于2013年7月1日起承租，年租金为150000元。合同签订后，原告给付半年租金75000元，月平均租金为12500元，至被告退还租金时，原告已承租4.5个月。其应付租金为12500元／月4.5个月=56250元。原告每月应支付电费3000元，应付电费为3000元／月4.5个月=13500元。2013年11月14日，被告通过工行安徽省宿州市埇桥区支行网上转账汇款给原告39000元。因此，原告主张被告再退还30000元租金，无事实根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百二十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、原告胡传四与被告张朝延于2013年6月17日签订的《飞达足浴整体转租协议》于本判决生效之日起解除。二、被告张朝延于本判决生效之日起20日内向原告胡传四支付违约金50000元；三、驳回原告胡传四的其他诉讼请求。案件受理费4450元，减半收取2225元，原告胡传四负担1700元，被告张朝延负担525元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本一式6份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费4450元。如银行汇款，收款人为：宿州市财政局，开户银行为：农行城中支行，账号为：1275。汇款时注明原审案号，并写明上诉费。在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  何庆宏二〇一四年六月二十八日书记员  赵 慧