内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民 事 判 决 书（2012）乌勃民初字第00341号原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司。法定代表人云雄康，董事长。委托代理人党金贵，内蒙古锐信律师事务所律师。委托代理人张海峰，男，汉族，1967年5月7日生。被告吉建颖，男，汉族，1941年10月23日生。委托代理人段士军，内蒙古天晟律师事务所律师。委托代理人刘建华，内蒙古天晟律师事务所律师。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司诉被告吉建颖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司的委托代理人党金贵、张海峰，被告吉建颖及其委托代理人段士军、刘建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告坤龙公司诉称，2003年7月2日坤龙公司与被告签订了一份《拆迁补偿协议》，该合同书约定被告向坤龙公司购买（产权调换）位于海勃湾区钻石广场xx栋xx号房，被告应给坤龙公司补交差价款172672元。2004年7月1日被告以约定的房屋结构为框架，坤龙公司所建房为砖混、且房屋质量存在质量问题等理由对坤龙公司提起诉讼，并拒绝给坤龙公司支付购房款，直接导致坤龙公司无法按时支付工程款。依照双方拆迁协议，被告违约在先，拒不履行合同支付购房款，坤龙公司于2005年5月13日单方解除了与原告的《拆迁补偿协议》。2011年12月14日内蒙古自治区高级人民法院下达终审判决，认定坤龙公司所建房屋符合合同约定，被告提出的结构应为砖混、且房屋质量存在质量等主张全部不成立。坤龙公司认为内蒙古自治区高级人民法院下达终审判决充分证明，被告拒绝支付购房款的理由是不成立的，已经构成违约行为，依法应承担违约责任，按产权调换合同第六条第二款规定，按日向甲方支付逾期违约金按年利率百分之7.05计算，今特具文起诉，请求依法判令被告给原告坤龙公司支付逾期付款违约金85213.6元（从2004年11月起到2011年11月共2555天，按年利率百分之7.05计算）。被告吉建颖辩称，不认可原告诉讼请求，应驳回。第一、原告违约在先，通过自治区高院认定“未给被告吉建颖开采光天窗，未给被告所调换的房屋作砼屋面”。第二、自2005年5月13日原告单方解除拆迁补偿协议，房屋另卖他人，致使原告一直不能向被告交付房屋。该过错是由原告的行为造成的，所以原告的请求没有依据。第三、原告要求支付违约金的计算方式没有合同依据，原、被告之间只有拆迁补偿协议书，该协议书没有约定房款的交付期限、没有约定逾期付款的违约责任，原告诉请的利率缺乏法律依据。原告为证实其主张向本院提供以下证据：1、2003年7月10日拆迁补偿协议书（复印件），以证明被告欠房款172672元，协议书上没有约定付款时间、交房时间，按照合同法的规定原告可以随时向被告要款。2、自治区高院（2011）内民一初字第52号判决书，判决只支持了过渡费、采光天窗损失，要求被告向原告补足购房款238209元。被告不付款的理由不能成立。高院判决书中第4页中写明以公证书的形式给被告送达过解除函。3、利率表一份。被告吉建颖质证认为，对拆迁补偿协议书、高院判决书的真实性认可，对证明目的不认可。利率表的来源不清楚，无法确定真实性。被告为支持其抗辩理由成立向本院提供以下证据：1、拆迁补偿协议书，以证明该协议书未约定付款期限、未约定逾期付款的违约责任；2、海勃湾区人民法院（2010）乌勃民一初字第661号判决书，以证实原告应给被告回迁房屋建砼屋面，但原告未建。该判决支持了被告房屋框架与砖混的差价及相应损失，补偿吉建颖未建大型停车场配套设施损失、补偿未作采光天窗损失，原告应给被告交付钻石广场xx栋xx号房屋；3、乌海市中级人民法院（2010）第337号判决书；4、自治区高院民事判决书，证明确认坤龙公司未给吉建颖做采光天窗的违约事实，并在判决书给予赔偿；该判决未对做砼屋面进行认定说理；该判决确定了吉建颖的付款数额及期限（见判决第五项），以上被告应给付原告房款差价165335元，被告履行了判决，被告要求逾期付款违约金没有法律依据。原告坤龙公司质证认为，对三份证据的真实性认可，拆迁补偿协议书未约定付款期限和未约定逾期付款的违约责任是事实，虽无约定但按法定。对第二份民事判决书660号不认可，该份判决书已被撤销。高院判决书中采光天窗的违约责任已判过，通过抵消已履行，和本案无关。被告认为确认了付款期限不正确，判决书不是对双方付款期限的确认，付款期限是约定的事情，如无约定按法律规定，高院确认的付款期限是对判决责任的履行期限。经审理查明，吉建颖与坤龙公司与2003年7月10日签订《拆迁补偿协议书》一份，约定坤龙公司用钻石广场1栋3号，建筑面积为150平方米的房屋与吉建颖产权证号为AS001894号的房屋实行产权调换。吉建颖房屋拆迁的补偿金额为72578元，回迁房的调换总价值为245250元，吉建颖应给坤龙公司补足差价172672元（核减奖励）。双方一直没有达成合意签订“产权调换合同”。2004年3月23日及同年10月20日，坤龙公司在《乌海日报》刊登声明：返迁户在指定的时间内签订：“产权调换合同”，办理相关手续。对拒不签订“产权调换合同”的返迁户，视为返迁户中止合同关系，坤龙公司有权对房屋进行处理等。后又在上述报纸上通知钻石广场商贸城业主于2004年11月30日办理入住手续。2004年7月1日，吉建颖因建筑工程结构施工质量等问题将坤龙公司诉至法院。2005年5月13日坤龙公司以书面函的形式向吉建颖送达《解除＜拆迁补偿协议书＞的函》。后坤龙公司与第三人张某某签订了《商品房买卖合同》，将上述调换房屋出售给第三人使用至今。2004年7月1日，吉建颖就以房屋质量等问题对内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司提起诉讼。2010年6月25日海勃湾区人民法院重审后作出（2010）乌勃民一初字第00661号民事判决书，判决：一、坤龙公司解除与吉建颖签订的《拆迁补偿协议书》无效。确认坤龙公司与第三人张某某签订的《商品房买卖合同》有效。二、确认吉建颖对位于钻石广场1栋3号房屋有优先权。三、坤龙公司补偿吉建颖回迁补偿安置房结构差价损失20550元；补偿经济损失52320元；补偿吉建颖未建大型停车场等配套设施损失2000元，补偿吉建颖未做采光天窗损失1500元。四、由坤龙公司赔偿吉建颖二次施工建屋面费用5837元。五、由吉建颖给坤龙公司补足房款172672元。六、上述判决三、四、五项折抵后，吉建颖给坤龙公司支付房款90465元，此款吉建颖于判决生效后十日付清。七、第三人张某某在吉建颖履行支付坤龙公司房款90465元后20日内，将钻石广场xx栋xx号房屋返还给吉建颖。八、驳回吉建颖的其他诉讼请求。案件受理费3192元，鉴定费975.70元，由坤龙公司负担1676元，由吉建颖负担1516元。吉建颖、坤龙公司均不服一审判决，提出上诉。乌海市中级人民法院与2010年10月12日作出（2010）乌中法民一终字第337号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7308元，由吉建颖负担3352元，坤龙公司负担1894元，张某某负担2062元。坤龙公司不服二审判决向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。坤龙公司的理由为：一、原审判决确认申请再审人解除《拆迁补偿协议书》无效不符合法律规定，属适用法律错误，应予以改判。二、原审判决吉建颖对房屋有优先权属适用法律错误。本案中有解除合同的情形，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定处理本案是错误的。另外，判决第三人返还房屋的社会效果很差。三、原审判决认定事实错误。四、原审判决申请再审人给吉建颖赔偿框架结构与砖混结构造成经济损失使用年限相差十年造成的经济损失没有法律依据。内蒙古自治区高级人民法院再审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，坤龙公司与2003年8月25日报乌海市规划局的钻石广场《建设工程项目造型规划审批单》中表明，钻石广场A、B座结构类型为砖混（局部框架），C座位砖混结构。内蒙古自治区高级人民法院再审认为，坤龙公司申请再审理由部分成立，应予支持。2011年12月14日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2011）内民提一字第52号终审判决，判决：一、撤销乌海市中级人民法院（2010）乌中法民一终字第337号和乌海市海勃湾区人民法院（2010）乌勃民一初字第661号民事判决；二、内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司解除与吉建颖签订的《拆迁补偿协议》无效。确认内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司与张某某签订的《商品房买卖合同》有效；三、确认吉建颖对钻石广场1栋3号房屋有优先权；四、由内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司赔偿吉建颖二次施工建砼屋面费用5837元（109/平方米×53.55平方米=5837元），采光窗损失1500元，合计7337元；五、张某某在本判决生效之日起20日内搬出钻石广场1栋3号房屋；六、上述款项相互折抵后，吉建颖于本判决生效之日起20日内给付内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司房款165335元；内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司在收到上述房款后10日内，将钻石广场xx栋xx号房屋交付吉建颖；七、驳回吉建颖的其他诉讼请求。一、二审案件受理费10500元，鉴定费975.70元，由内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司负担9180.56元，吉建颖负担2295.14元。判决生效后，吉建颖于2012年2月29日按照高院判决书一次性向被告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司交纳了165335元。本院认为,公民、法人的合法民事权益依法受法律保护。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司与被告吉建颖签订的拆迁补偿协议书系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。提起诉讼作为一种民事诉讼法律行为，是权利人认为自己的民事权益受到侵害，以自己的名义请求人民法院通过审判给予司法保护的诉讼行为，也是权利人行使诉权的具体体现。原、被告从2004年因房屋质量提起诉讼，直至2011年12月该房经内蒙古自治区高级人民法院判决归吉建颖所有。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司起诉要求被告吉建颖支付逾期付款违约金85213.6元。原、被告从2004年因房屋质量提起诉讼，该案直至2011年12月经司法确认吉建颖对争议房屋享有所有权。给付购房款的迟延是因双方对房屋买卖合同存在争议而起动诉讼程序造成的。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司要求被告吉建颖支付2004年11月至2011年11月期间的逾期付款违约金的证据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第九条“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”之规定，判决如下：驳回原告原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费3831元（原告已交纳），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审 判 长 ：苑洲田代理审判员 ： 冯 遥人民陪审员 ：颜廷秀二〇一四年六月十七日书 记 员 ：连小艳