上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第42893号原告上海芸绮物业管理有限公司。法定代表人沈建中。委托代理人陈移东。被告上海美地芳邻房地产开发有限公司。法定代表人孙伟强。委托代理人莫煦。委托代理人金鸿权。原告上海芸绮物业管理有限公司（以下简称芸绮物业公司）与被告上海美地芳邻房地产开发有限公司（以下简称美地芳邻公司）服务合同纠纷一案，本院于2013年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年1月23日公开开庭进行了审理。之后本案依法转为普通程序，由审判员陈嵘、陈晖与人民陪审员尹瑗芳依法组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭进了审理。原告芸绮物业公司的委托代理人陈移东、被告美地芳邻公司的委托代理人莫煦、金鸿权到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告芸绮物业公司诉称，2005年2月，原告经竞标被被告选为其所开发的浦东新区顾唐路XXX小区的前期物业管理服务商，原、被告签订了一份美地芳邻前期物业管理服务合同。根据该合同约定，原告为小区提供公共设施的运营、保养以及小区的保安保洁等服务。合同签订后，原告尽心尽力为小区提供优质服务，然而被告长期拖欠名下商铺的物业服务费。为此原告委托律师于2013年8月5日出具律师函进行催讨，但被告至今无反应。同时，原告曾起诉要求被告支付至2011年8月31日所欠的物业费，经法院判决胜诉后被告仍未支付，案件仍在执行中，故原告依法起诉，要求被告支付拖欠的自2011年9月1日至2013年8月31日的物业服务费人民币（下同）119，414.52元，其中住宅部分欠费为10，694.96元，商铺部分欠费为108，719.56元并要求被告支付欠付的物业服务费的滞纳金23，883元。被告美地芳邻公司辩称，不同意原告的诉请。原、被告于2005年2月18日签订物业管理合作经营协议书。根据协议书约定，原、被告均有权各自减免在美地芳邻小区的相关物业管理费，费用从经营美地芳邻小区应分配的利润中扣除，故被告没有拖欠物业费，被告仅是行使协议约定的权利。原告没有收到物业费的责任在原告本身，因签订协议至今，原告没有和被告结算。根据前期物业管理合同，住宅部分逾期缴费有滞纳金的约定，但商铺部分无滞纳金的约定，故原告主张商铺部分的滞纳金无依据。原告做出的书面承诺、合作经营协议书和前期物业管理服务合同是一体的。协议书是原告中标及进行物业管理的前提。协议书签署后就生效了，履行过程中存在的问题是原告违背承诺及协议书造成的。因原告一直没有公布财务状况，被告才一直没有和原告进行结算。因双方未进行利润结算，才无法减免物业费。合同约定的减免费用是从被告应得的利润中扣除，故被告不是不付物业费，而是双方没有进行利润结算。经审理查明，2005年2月18日，原、被告签订物业服务合同一份，约定被告委托原告对坐落于上海市浦东新区XX以南、XX以北、XX以西、XX以东的小高层、多层住宅及沿街底层商业用房实行物业管理；具体管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地的养护与管理，公共环境卫生的管理，小区商业用房的物业管理，负责向业主和物业使用人收取物业管理费等；委托管理期限：自合同生效日至美地芳邻业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止；物业管理服务标准要求：房屋外观无人为损坏，设备运行正常无故障，房屋设施、设备的维修和养护应有计划地及时执行，公共环境整洁有序，室内工程维修及时上门、及时完成；物业管理服务费收取标准：小高层为每月每平方米1.55元，6层及小高层底层为每月每平方米1.10元，对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，可以从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三加收滞纳金，商铺为每月每平方米2.10元，空置费由美地芳邻房产公司按浦东新区物价局核价标准全额支付。合同签订后，被告对上述物业进行管理至今。自2011年9月1日至2013年8月31日，被告拖欠原告物业管理费119，414.52元，其中住宅部分欠费10，694.96元，商铺部分欠费108，719.56元。2013年8月31日，原告委托上海名知律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的物业管理费。另查明，2005年2月18日，原告作为甲方，被告作为乙方签订了关于美地芳邻物业管理合作经营协议书，约定，一、双方合作经营《XX》的物业管理。利益共享、风险同担。投资分成比例为甲方占40%、乙方占60%。二、合作经营的《XX》物业管理以甲方的名义开展日常管理工作，甲方委派管理处主任一名、会计一名，乙方委派助理主任一名、出纳一名，其余日常管理支出以甲、乙双方共同认可的预算为准。日常经营管理工作由甲方负责。三、甲、乙双方所分享的利益包括但不限于物业管理费、设备运行费、停车费、车库租金及管理费、有偿服务等。凡在《XX》这个物业经营平台上所发生的所有税后利润，均属可分配利益。四、甲、乙双方因各自关系同意减免的费用（如物业管理费、停车费）均由各自承担。五、甲、乙双方约定每年的2月15日分配上一会计年度的利润。上述事实，由原告提供的前期物业管理服务合同、房地产登记信息、律师函、催款通知，被告提供的合作经营协议书及庭审笔记录等在案佐证。本院认为，合法的民事权益受法律保护。原告受被告的委托为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为开发商对尚未出售的住宅及其名下的商铺应依照双方签订的前期物业管理服务合同之约定支付物业管理费。被告主张原、被告之间签有关于美地芳邻物业管理合作经营协议，原、被告未对物业管理的经营利润进行结算，故被告可以减免相应的物业管理费，被告的该项主张系另外的法律关系，不能成为减免物业费的理由，故本院对该主张不予支持。被告长期拖欠物业管理费，在原告催讨后仍未支付，现被告对拖欠的物业费金额无异议，本院依法予以确认。关于滞纳金，住宅部分物业费的滞纳金，本院予以支持，商铺部分物业费的滞纳金，合同未约定，故本院对原告主张的商铺部分的滞纳金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、                   被告上海美地芳邻房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海芸绮物业管理有限公司关于上海市浦东新区顾唐路“美地芳邻”小区自2009年9月1日至2013年8月31日止的住宅物业管理费10，694.96元及商铺物业管理费108，719.56元；二、                   被告上海美地芳邻房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海芸绮物业管理有限公司拖欠的住宅物业管理费10，694.96元的滞纳金计2，138.99元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，902元，由被告上海美地芳邻房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈 嵘审 判 员  陈 晖人民陪审员  尹瑗芳二〇一四年五月二十三日书 记 员  李 佳附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已经竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。