北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第02914号上诉人（原审原告）北京市开兴辰物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区南方庄小区锅炉房院内。法定代表人张京宝，董事长。委托代理人王伟，男，1978年5月15日出生。被上诉人（原审被告）李兰香，女，1956年9月19日出生。上诉人北京市开兴辰物业管理有限责任公司（以下简称开兴辰物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第00639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年12月，开兴辰物业公司诉至原审法院称：李兰香现住北京市东城区××东区×号楼×层×号房屋。依据双方签订的物业委托管理合同，李兰香应交纳物业管理费。但李兰香拒绝支付2003年2月20日至2013年2月19日期间的物业费，共计9361.63元。在此期间，开兴辰物业公司曾派人到李兰香家中催要未果。李兰香的行为违反了合同法和相关政策规定，应承担相应责任。故开兴辰物业公司起诉要求李兰香给付2003年2月20日至2013年2月19日期间的物业管理费等共计人民币9361.63元；给付违约金936.16元，并承担本案诉讼费。李兰香辩称：开兴辰物业公司所述房屋地点、产权人、物业费收费项目均属实。但物业费各项目的收费标准李兰香并不清楚，且因李兰香与北京开兴业物业管理有限责任公司的合同期限只有五年，五年期满后，双方不存在合同关系，对开兴辰物业公司主张的欠费期间不认可。另外，开兴辰物业公司的诉讼请求已超过二年诉讼时效，开兴辰物业公司一直没有向李兰香催收过。开兴辰物业公司的物业服务不到位，五年期间物业公司未履行管理职责，运作机制不公开、不透明；停车管理不到位，汽车、自行车乱停放，阻碍通道；电梯长期无人管理；垃圾清运设施不全，清运不及时；楼宇大厅墙面脏，无人清理；装修垃圾乱堆放，楼道、阳台等许多角落存在废弃的物品、生活垃圾，清理不及时；小区绿地不长绿草，被随意停放的汽车或垃圾占据。以上情况致使业主生活在极其恶劣的环境中，物业公司应负主要责任。综上，李兰香不同意开兴辰物业公司的诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据案件查明的事实，北京开兴业物业管理有限责任公司与李兰香签订的《物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。上述合同的有效期届满以后，双方虽未签订新的物业管理委托合同，但事实上，北京开兴业物业管理有限责任公司及重组之后的开兴辰物业公司继续在该小区提供物业服务，故开兴辰物业公司起诉并无不当。关于李兰香主张开兴辰物业公司与李兰香双方无合同关系的抗辩意见，法院不予采纳。关于李兰香辩称开兴辰物业公司的诉讼请求超过二年诉讼时效期间一节，因李兰香对开兴辰物业公司提供的粘贴催费通知单的照片不予认可，而开兴辰物业公司未能提供证据证明其拍摄时间，亦未提交其他证据证明其进行过催收，故对开兴辰物业公司提供的照片证据，法院难以采信；对李兰香的该项抗辩意见，法院予以采纳。对开兴辰物业公司要求李兰香交纳2003年2月20日至2013年2月19日期间物业费的诉讼请求，仅支持法院收到开兴辰物业公司起诉状之日即2013年12月13日之前二年的费用，即自2011年12月14日至2013年2月19日期间的费用。关于该房屋建筑面积，因开兴辰物业公司主张以78.32平方米计算，法院照准。关于物业费各项目的收费标准，开兴辰物业公司主张参考原合同及相关政府文件规定计算，并无不妥，法院准许。但电梯检验费应以实际计算的0.02元每平方米每年收取。关于开兴辰物业公司要求李兰香支付违约金936.16元的诉讼请求，因开兴辰物业公司对李兰香居住小区的物业服务存在一定瑕疵，对纠纷的发生亦存在一定责任，法院对此不予支持。据此，原审法院于2014年1月判决：一、李兰香于判决生效后七日内给付北京市开兴辰物业管理有限责任公司自二○一一年十二月十四日至二○一三年二月十九日期间的物业管理费等人民币一千一百零六元六角六分；二、驳回北京市开兴辰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，开兴辰物业公司不服，向本院提起上诉，开兴辰物业公司认为：其未明显怠于行使主张2003年2月20日之后的物业费的权利，开兴辰物业公司以上门催交及交费通知张贴业主门口的方式催要其物业费，有照片为证，要求二审法院查明事实，依法支持其全部诉讼请求。李兰香同意原判。经审理查明：李兰香系北京市东城区××东区×号楼×号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为78.77平方米。2002年2月20日，李兰香与北京开兴业物业管理有限责任公司签订《物业管理委托合同》，约定李兰香将上述房屋委托开兴辰物业公司实行物业管理（合同记载该房屋建筑面积为78.32平方米）；在委托管理期间，李兰香按《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》向开兴辰物业公司支付委托管理费用，收费标准为0.5元每平方米每月，生活垃圾清运费按京价（收）字（1999）第253号文件执行；在合同签订之日，李兰香向开兴辰物业公司交纳第一年的委托管理费，以后李兰香于每年2月1日至2月28日向开兴辰物业公司交纳当年的委托管理费；本合同执行过程中，如市政府、市房地局及物价部门发布新的规定，发生政策性调价，双方应按新标准执行；本合同有效期五年，自双方签字盖章之日起生效。上述合同有效期届满以后，双方未签订新的物业管理委托合同。另查，北京开兴业物业管理有限责任公司与开兴辰物业公司于2012年8月20日以吸收合并的方式进行重组，合并后的名称为北京市开兴辰物业管理有限责任公司。关于电梯运行维护费，其中"一运一备"，开兴辰物业公司主张按照京价（房）字（2000）163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》的规定执行；关于高峰电梯及水泵运行维护费，开兴辰物业公司主张按照京价（房）字（1996）第274号《北京市物价局关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》的规定执行；关于电梯检验费，开兴辰物业公司主张按照京价（涉）字（1989）第170号《北京市物价局关于"北京市劳动保护检测、检验收费标准（试行）"的通知》执行。李兰香所居住的×号楼建筑面积为18768.96平方米，计算出电梯运行维护费为4.54元每平方米每年；水泵运行维护费为1.12元每平方米每年，但现开兴辰物业公司主张该笔费用按照1元每平方米每年的标准计算；电梯检验费为0.0242元每平方米每年，现开兴辰物业公司主张按照0.03元每平方米每年计算。李兰香未交纳2003年2月20日至2013年2月19日期间的物业管理费等相关费用。现开兴辰物业公司仍在涉诉小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。原审庭审中，开兴辰物业公司为证明曾向李兰香催要过物业费，向法院提交了其将物业费《催缴通知单》粘贴于李兰香房门上的照片5张，显示催费时间分别为2005年2月5日、2007年2月6日、2009年2月6日、2011年2月10日、2013年2月5日。李兰香表示未收到过上述通知单，对上述照片的真实性亦不予认可，称照相的人不可能十年间5次照相都在同一个位置。对此，开兴辰物业公司未能提供拍摄上述5张照片的相机或照片的原始电子文档以证明其拍摄时间，亦未提交其他催收证据。审理中，关于该房屋的建筑面积，开兴辰物业公司表示以合同载明的78.32平方米为准。上述事实，有双方当事人的陈述、《物业管理委托合同》、照片、房屋档案资料等证据在案佐证。本院认为：李兰香与北京开兴业物业管理有限责任公司签订的《物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。北京开兴业物业管理有限责任公司与开兴辰物业公司合并重组后其法人名称亦为开兴辰物业公司，原北京开兴业物业管理有限责任公司的权利、义务由开兴辰物业公司承继。双方签订的物业管理委托合同到期终止后，因该小区未成立业主委员会，双方未签订新的物业服务合同，但开兴辰物业公司继续为李兰香所有的房屋小区提供物业管理服务，双方应当依原物业管理委托合同的约定履行各自的义务。开兴辰物业公司依约为李兰香所有的房屋小区提供了物业管理服务，李兰香应当依约支付物业服务费，李兰香未依约支付物业服务费其应当承担合同约定的违约责任，但由于重组后的开兴辰物业公司未提供充分的证据佐证其主张2003年2月20日至2011年12月13日期间的物业费，原审法院据此以开兴辰物业公司主张此期间的物业费，系明显怠于行使该权利，故该权利亦过法定的诉讼时效，法律不予保护，驳回了开兴辰物业公司的诉讼请求，是正确的，本院予以维持。开兴辰物业公司提出其上门催交及张贴催交通知等方式主张自2003年2月20日至诉讼之日止期间的物业费，李兰香不予认可，开兴辰物业公司张贴的催交费通知单照片亦无拍摄时间，开兴辰物业公司亦无其他证据佐证，故开兴辰物业公司的此项主张，本院不予支持。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费29元，由李兰香负担（于本判决生效之日起7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费58元，由北京市开兴辰物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王宗魁代理审判员  王 朔代理审判员  陈雨菡二〇一四年五月十三日书 记 员  杨春雪