广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初567号原告（反诉被告）周超明，男，汉族，1968年5月15日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：张永昭，广东晨诺律师事务所律师。委托代理人：梁继铭，广东晨诺律师事务所律师。被告（反诉原告）李志坚，男，汉族，1960年10月29日出生，住广东省英德市。委托代理人：张金青，广东清豪律师事务所律师。委托代理人：郑振媚，广东清豪律师事务所律师。原告周超明诉被告李志坚租赁合同纠纷一案，清远市中级人民法院撤销本院（2016）粤1881民初3411号民事判决，将本案发回重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周超明委托代理人梁继铭，被告李志坚委托代理人张金青、郑振媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的《厂房场地承租合同》无效，被告立即向原告交还场地；2、请求判令被告立即向原告支付场地占用费579000元（按原租金标准每月28000元自2016年5月24日起计算至2018年5月2日止；自2018年5月3日起按每月14000元计算至实际评估机构到达现场完成勘验之日止）；3、判令被告向原告支付水电费9967.57元；4、判令被告向原告赔偿损失150000元（其中包括未能返还设备的价值损失及参照合同约定违约损失及场地恢复原状所需费用）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年5月23日签订《厂房场地承租合同》，约定原告将坐落于英德市石灰铺白沙埌村打焦岭栋山地约40亩及场地内设备出租给被告使用，每月租金为28000元，每半年支付一次，水电费及税费由被告承担。双方建立租赁合同关系，被告也实际投入使用，但被告支付了两期租金后即不再支付租金，构成严重违约，原告有权没收押金并要求被告支付场地占用费、灭失设备费等损失。被告李志坚答辩称，涉案承租的土地属农村集体非建设用地，《厂房场地承租合同》为无效合同。涉案厂房在被告承租之前已经搭建好，被告对承租土地性质的事实并不清楚，因为原告的过错导致合同无效并被国土部门责令停业，涉案合同无效是由于原告的过错导致，被告已缴清实际占用场地期间的租金，原告主张停业期间的场地占用费没有事实和法律依据。原告的诉讼请求应予以驳回。被告李志坚向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告周超明立即赔偿损失244584.12元；2、判令反诉被告立即归还场地押金10万元、用电保证金5万元、供应沙石预付款5万元，共20万元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：双方签订合同后，反诉原告已按合同约定支付了两期共一年的租金和场地押金10万元、用电保证金5万元、沙石预付款5万元给反诉被告，并按合同约定的租赁使用用途进场经营。因涉案土地为农村集体非建设用地，反诉原告于2016年5月26日、2016年10月17日收到英德市国土资源局发出的《责令停止土地违法行为通知书》，该通知书载明在涉案租用土地进行非农业生产和建设的行为违反了《土地管理法》关于“涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，并要求立即停止土地违法行为。因此，反诉原告应上述通知要求在2016年5月26日后便停止了生产经营。由于涉案合同无效给反诉原告造成的修建围墙、水泥路面、设备安装、设备搬迁等各项损失，反诉被告应予赔偿。反诉被告周超明答辨称，第一、反诉原告认为涉案土地未办理农用地转用审批手续而使合同无效缺乏法律依据。由于双方签订合同时，反诉被告已经明确本来的经营权限选矿所用，且已经办理了营业执照。若反诉原告转变使用性质，应由其支付相关费用和自行办理手续。该合同若是由于手续问题导致违法，只要补办了手续之后该土地就可以合法使用，所以合同是有效的，只是反诉原告迟迟不办理相关手续，由于反诉原告的过错导致场地无法使用，该损失应由反诉原告自行承担；第二、根据合同第九条第二款的约定，除机器设备外反诉原告对厂房的改造和装修不得拆毁并无条件归反诉被告所有，因此反诉原告所述的加建部分按照合同应当无条件归反诉被告所有。第三、对于水泥板的工程造价，不应由我方承担责任。该工程造价为当时所有的造价，并没有扣除已使用的折扣费用。合同签订期限为6年，从2016年5月23日至双方首次交接场地2018年5月2日止，该场地已经使用了三年，该价值应除以百分之五十。关于设备的安装费用和搬迁费用也不应由我方承担，该费用是由于合同无效而额外产生的费用，无论合同届满还是提前离场均会发生。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2015年5月23日，原告周超明与被告李志坚签订《厂房场地承租合同》，双方约定：被告承租原告的厂房、场地及设备用于石块破碎及加工水泥预制件所用。场地位于英德市石灰铺白沙埌村打焦岭栋山地，面积约40亩；设备包括铲车、房屋、附属设备、变压器等，以移交清单为准。承租期为6年，由2015年5月23日至2021年6月24日，租金前三年按28000元每月计算，每半年支付一次，签订合同当天内支付场地和设备押金十万元。如若被告借用原告电力则需要交电费押金五万元。承租期间因厂房及其附属设施、设备损坏给原告造成损失的，由被告负责赔偿。被告承诺承租场地后按24.5元/立方优先收购原告的鹅卵沙石，具体按补充协议。合同签订后，被告通过银行转账向原告支付了一年租金以及场地押金十万元、用电押金五万元。协议签订后，被告在涉案场地安装了破碎机、喂料机、输送带、洗沙机、制沙机、水泥罐、龙门吊、分料机等设备，并在部分区域修建围墙、铺设水泥板。2015年7月5日，原、被告双方办理了包含铲车在内的共21项设备交接。同日，被告李志坚与英德市聚源矿业有限公司签订协议预订了沙石30万立方米，并支付了预付购料款押金五万元，原告表示购买沙石的款项是另外的买卖合同，与本案并无必然联系。另查明，原告周超明所出租的土地系英德市石灰铺镇白沙瑯村民小组的集体农用地，该土地未办理农用地转为建设用地手续。英德市国土资源局分别于2016年5月26日、2016年10月17日向被告李志坚发出《责令停止土地违法行为通知书》，责令立即停止土地违法行为，维持现状。被告李志坚于2016年5月26日停止在涉案场地的经营行为。原告周超明以英德市聚源矿业有限公司名义支付了涉案场地2016年9月1日至2016年12月1日的电费共计9967.57元。本院于2018年5月2日组织双方当事人进行现场勘查，被告李志坚表示涉案场地随时可交还原告使用。双方签订租赁合同后，被告接收原告的设备中，破碎机一台、洗矿机两台、螺旋洗矿机两台、振动筛一台、抽沙泵一台、水池抽水机三台、泥浆池水泵三台、水井泵两台、电焊机一台、专变200千瓦一台、风焊机一套、125男装摩托车一台，被告没有提供证据证实其已归还给原告。经被告李志坚申请，本院依法委托鉴定机构分别对涉案场地的围墙及水泥板的造价、被告李志坚进场经营的设备安装费及搬迁费用进行评估。经鉴定，围墙及水泥板工程造价为183483.12元、被告在2015年5月期间的设备安装费为35701元、在2018年6月期间的设备搬迁费为25400元。本院认为，涉案场地为农村集体农用地，原、被告签订合同约定将其用于工业建设用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》禁止性规定，双方签订的《厂房场地承租合同》为无效合同。双方因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，原告收取被告的场地押金10万元及用电押金5万元应返还给被告。原告违反法律规定改变涉案场地的农用地使用性质，其请求的场地占用费属于非法利益，且被告自收到土地管理部门的停止违法行为通知后已无法继续开展生产经营、并未因场地的使用而受益，原告请求被告支付场占用费没有法律依据，本院不予支持。原告已于2018年5月2日后收回涉案场地，其请求被告交还场地已无需本院处理。原告支付的水电费9967.57元确系被告交回场地前发生，该费用应由被告承担。被告未能返还给原告的设备，虽然原告未能提供票据证明设备的价值，但原告的损失是客观存在的，且从双方签订合同的目的及交接清单来看，被告接收该批设备时应当是处于可以使用的状态，因此本院酌情确定被告赔偿5万元给原告。被告反诉原告请求的修建围墙、水泥板、设备安装、搬迁等损失以及原告提出的要求被告赔偿恢复涉案场地原状的损失，均属于因合同无效导致的损失，应由当事人按照各自的过错进行承担。从本案来看，原告明知其出租给被告的场地属于农用地、未办理建设用地审批手续仍将其出租给被告用于非农业用途，应当承担70%的过错责任；被告未向原告查验涉案场地的土地性质及转变土地用途的审批手续，未尽审慎注意义务，应当承担30%的过错责任。据此，被告的损失按鉴定结论共为244584.12元，由原告赔偿70%即为171208.88元给被告。涉案场地不能继续用于非农建设，原告即不能请求被告恢复场地至其原来使用的状态，被告在涉案场地修建围墙、水泥板等导致的恢复土地状况产生的损失应以土地管理部门的最后处理决定为准，原告在本案中提出该项损失并无事实依据。被告李志坚与英德市聚源矿业有限公司签订的预订沙石的协议，并为此预付货款5万元，与本案不是同一法律关系，本案不作处理，被告可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周超明与被告（反诉原告）李志坚签订的《厂房场地承租合同》无效；二、被告（反诉原告）李志坚于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费9967.57元给原告（反诉被告）周超明;三、被告（反诉原告）李志坚于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告（反诉被告）周超明设备损失5万元；四、原告（反诉被告）周超明于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）李志坚场地押金10万元及用电保证金5万元；五、原告（反诉被告）周超明于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告（反诉原告）李志坚损失171208.88元；六、驳回原告（反诉被告）周超明的其它诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）李志坚的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11189元、保全费1300元共12489元，由原告（反诉被告）周超明负担11489元，由被告（反诉原告李志坚）负担1000元；反诉受理费3609元，由原告（反诉被告）周超明负担2937元，由被告（反诉原告李志坚）负担672元；鉴定费6500元，由原告（反诉被告）周超明负担4550元，由被告（反诉原告）李志坚承担1950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长  林儒兴审判员  穆智渊审判员  李日兴二〇一九年三月十一日书记员  罗兰君吴玉凤附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条【农用地转用审批】建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。