成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2014)高新民初字第1297号原告时丽娅，女，汉族，1958年3月2日出生，住成都市青羊区。委托代理人葛声波，四川毫达律师事务所律师。特别授权代理人。被告成都市双流新达实业有限责任公司。住所地：成都高新区。法定代表人杨革华，该公司负责人。委托代理人王皓民，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。原告时丽娅诉被告成都市双流新达实业有限责任公司(以下简称“成都新达公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄琴独任审判，并于2014年3月19日、4月10日、6月13日三次公开开庭进行了审理。原告时丽娅及其委托代理人葛声波，被告成都新达公司的委托代理人王皓民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时丽娅诉称，2012年12月11日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于成都高新区天府大道中段天府三街69号B座6楼2号的房屋（建筑面积383.39平方米）租赁给被告使用。合同同时对租赁期间、租金标准及支付方式、违约责任等事项作出了明确约定。合同签订后，原告按约向被告支付了房屋，但被告却未按合同约定支付履约保证金和租金，原告多次与被告进行交涉，被告均无相关人员出面回应。为此，原告已于2013年4月5日向被告发出催款函，要求被告支付保证金和租金，但被告仍未支付。故原告诉至法院，请求人民法院依法判令：一、解除原、被告之间订立的《房屋租赁合同》；二、被告向原告支付2012年12月11日至2013年7月10日期间的租金134186.5元、物业管理费16086元、违约金38339元，以上共计188611.5元；三、本案诉讼费由被告承担。被告成都新达公司辩称：原、被告确属订立了案涉房屋租赁合同，但合同订立后，原告未按约交付房屋，原告违约在先，被告不应向原告支付租金及物业管理费；案涉房屋已由原告收回，并租给案外人使用，案涉合同事实上已终止。综上，被告请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告欲在成都高新南区租赁写字楼作为办公地点，为此，被告到成都高新区天府大道中段天府三街69号“新希望国际”客服中心进行咨询，该中心工作人员曾某对被告经办人员牟某等进行了接待。在曾某的推荐下，被告欲租赁案涉房屋。2012年12月11日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于成都高新区天府大道中段天府三街69号“新希望国际”B座6楼2号的房屋（建筑面积383.39平方米）租赁给被告作为办公场所。合同第3.1条约定，租赁期限为5年，自2012年12月11日起至2018年3月10日止；免租装修期为3个月，自2012年12月11日起至2013年3月10日止，免租期内免收房屋租金，但被告需按时向新希望国际客户服务中心缴纳物业服务费、电费等费用。合同第4.1条约定了租金标准，其中第一年和第二年的年租金均为230034元。合同第4.3条约定租金支付方式为半年付，在签订合同之日起7日内向原告支付半年的房屋租金。合同第5.1条约定履约保证金为19170元，支付方式为合同生效日起7日内支付。合同第7.2条约定原告应于合同生效当日内将该房屋交付给被告使用，交付时间由双方书面确认。上述合同签订后，被告未按约向原告支付履约保证金及首期租金。2013年4月2日，原告向被告出具一份《催款函》，要求被告支付履约保证金和半年租金共计134187元，并承担物管费。同时，原告提出若被告在2013年4月10日前仍未全额支付前述款项，案涉合同将于2013年4月10日解除。被告收到上述函件后，未予回复。此后，原告于2013年6月28日将该房屋出租给案外人使用。诉讼中，本院询问原告实际收回房屋的时间，原告回复称于2013年夏天收回，但未明确具体时间。另查明，2013年4月16日，案涉房屋的客服中心四川鼎晟资产管理有限责任公司新希望国际客户服务中心（以下简称客户服务中心）出具了一份《证明》，内容为“兹证明高新区天府大道中段天府三街69号新希望国际B座6层1号和2号的业主时丽娅（以下简称甲方）与四川新达粘胶科技有限公司、成都市双流新达实业有限责任公司（以下简称乙方）在2012年12月11日签订了以上两个物业的租赁合同。签订合同当日，甲方已将新希望国际B座6层1号和2号房的钥匙移交给乙方，乙方委托客户服务中心曾某进行保管”。诉讼中，被告对客户服务中心出具的《证明》的真实性不予认可。为查明案件事实，本院通知《证明》中载明的客户服务中心工作人员曾某和被告的经办人员牟某作为证人出庭作证。证人曾某出庭作证称：其原系四川鼎晟资产管理有限责任公司资产管理专员，出庭时已从公司离职近半年。案涉租赁合同签订后，由于被告未付款，故房屋钥匙从客服中心取出后暂时放在证人处保管。其后，证人联系被告时，被告告知由于公司股东对于房屋租赁事宜存有争议，被告不愿租用房屋。客服服务中心于出具《证明》时，证人仍在公司上班，但公司未向其核实的情况，证人对《证明》的内容不知晓。证人牟某出庭作证称：被告公司在中和的办公地点被拆迁，为了提升公司形象，被告到新希望国际客户服务中心联系租赁写字楼事宜，该中心的工作人员曾某接待了证人一行。在曾某的推荐和接洽下，原、被告于2012年12月11日上午就案涉房屋的租赁事宜签订了书面合同。由于原告到现场签订合同时，未携带房产证原件，共有人亦未到场，所以提出当日下午再履行所有手续。其后，被告未再接到任何通知。合同订立后十几天，客服中心与被告公司联系，被告就表示不再租用房屋。过了几个月，被告收到了原告邮寄的催款函，因考虑到房屋并未实际交付，被告对该函件未予回复。再查明，原告与白桦系夫妻关系，案涉房屋由原告时丽娅与白桦共同共有。庭审中，原告提交了一份《公章/印章使用登记本》用以证明案涉房屋已经交付的事实，该登记表载明2013年4月16日资产部曾某曾申请使用公章，使用公章的文件名称记载为“证明（钥匙）”。该登记本上记载的上述信息中，日期有明显的人为改动痕迹。被告对上述材料的三性不予认可。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，《房屋租赁合同》，《催款函》等证据材料在案佐证。上述证据均具有真实性、合法性，与本案的待证事实具有关联性，本院予以采信。本院认为，原、被告于2012年12月11日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。合同订立后，原告于2013年4月2日向被告出具了一份《催款函》，并告知若被告未按函件支付款项，合同将于2013年4月10日解除，在被告未回复的情况下，原告于2013年6月28日将案涉房屋出租给他人使用，至此，案涉合同已失去了继续履行的客观基础。现原告请求判决解除原、被告之间订立的房屋租赁合同的请求，因被告也认为自原告收回案涉房屋时双方之间的合同已终止。基于此，原告要求判令解除案涉合同的请求成立，合同解除时间应为原告实际收回房屋的时间。庭审中，原告对于收回房屋的时间不能确定，仅陈述为“2013年夏天”。对此，本院认为，收回房屋的行为主体为原告，原告应知晓该具体时间，在原告无法明确该时间的情况下，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，以及被告收到原告发送的《催告函》后未提出异议的事实，认定案涉合同解除时间为原告在书面《催款函》中作出的意思表示，即合同于2013年4月10日解除。对于原告要求被告支付租金，并承担物管费和违约金的请求，本院认为，被告与原告签订租赁合同的根本目的就是获得房屋的使用权，因而，被告承担租金的前提系房屋已实际交付给了被告。诉讼中，双方当事人对房屋是否实际交付存在重大分歧。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，本案中，交付房屋系原告作为出租方的合同义务，原告应举证证明其已经履行了上述义务。原告为证明其履行了交付房屋的义务，在第一次庭审中向本院提交了客服中心出具的《证明》予以证明，对此，本院认为，上述客服中心与作为业主的原告存有法律上的利害关系，其《证明》载明的内容并未得到事件的亲历者曾某的认可，且在内容上与出庭作证的证人曾某的证言不一致。原告虽在第二次庭审后补充提交了一份从客服中心截取的部分《公章/印章使用登记本》，但该登记本所记载的日期有明显的人为改动痕迹，现曾某已从该中心离职，无法排除其他合理怀疑。故，不能单独依据上述《证明》和截取的部分《公章/印章使用登记本》认定原告已向被告交付了房屋。此外，案涉租赁合同约定的履约保证金和首期租金的交付日期均为合同订立后7日内，而房屋的交付日期却约定的合同生效当日。根据前述约定，即承租人可以在未支付任何款项的情况下，得到租赁房屋的使用和支配权。为此，租赁合同专门约定“交付时间由双方书面确认”，该约定从本意上讲，系欲在该合同关系中平衡双方的权利义务。而案涉房屋面积达383.39平方米，原告在未收取被告任何款项的情况下，未依照合同以书面方式确认交付，而径直将房屋钥匙交付给被告不符合常理。综上，在原告未能完成举证责任的情况下，不能认定原告已向被告交付了案涉房屋。被告在未接收房屋，亦未实际掌控房屋的情况下，不应承担房屋的租金和物管费。对于原告要求被告支付租金134186.5元以及物管费16086元的请求，因证据不足，本院不予支持。对于原告要求被告承担违约金的请求，根据前述分析，在原告未交付房屋的情况下，被告不存在违约行为，故不应承担违约责任。对原告该项诉讼请求，本院亦不予支持。对被告抗辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：一、原告时丽娅与被告成都市双流新达实业有限责任公司于2012年12月11日签订的《房屋租赁合同》于2013年4月10日解除；二、驳回原告时丽娅的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2036元，由原告时丽娅承担（该款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  黄琴二〇一四年六月十三日书 记 员  严枫