呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终128号上诉人（原审被告）：内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区成吉思汗大街琦琳家园ABC座C座13层部分。法定代表人：茹松涛，该公司董事长。委托诉讼代理人:奇小兴，女，1984年1月7日出生，蒙古族，内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司职员，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：解婷，女，1989年10月4日出生，汉族，无固定职业，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：刘青山，内蒙古远舰律师事务所律师。上诉人内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司因与被上诉人解婷定金合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初4085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人奇小兴，被上诉人解婷的委托诉讼代理人刘青山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判驳回解婷一审全部诉讼请求或裁定发回重审;3、本案一、二审诉讼费用由解婷负担。事实和理由：一、原审认定事实错误。1、本案并不存在“定金”,解婷所示证据中并未涉及定金条款,所示收据也注明为“定约金”而非“定金”,不应适用定金罚则。2、假设解婷交付款项可以认定为定金,内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司无法将房屋出售解婷是因该栋楼被房管局选为公租楼,无法继续出售,该情形不由内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司控制,合同无法订立是因不可归责于内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司的事由所致,内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司不承担双倍返还定金的责任。3、定金罚则适用以主合同有效为前提。本案中,因案涉房屋的特殊性以致该房屋的商品房预售许可证未能办理下来,根据有关规定,该类合同属于无效合同,即便存在定金也不能适用定金罚则。且解婷对于案涉房屋尚没有预售许可证的事实明知,本身存在过错,而内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司从房管局得知案涉房屋将被选为公租房后一直与解婷联络退款事宜,未给解婷造成损失,原审判决内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司双倍返还是错误的；二、原审适用法律错误。1、原审未依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定对双方之间合同效力进行审查,明显错误。2、原审未严格适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定是错误的。解婷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。解婷向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司双倍返还解婷购房预约定金14万元;2、由内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月21日,解婷向内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司购买“香墅嶺·西区”房屋一套,并签订《香墅嶺·西区购房确认单》,载明是选定房源为A5号楼1单元1层103号,单价10625/平方米,需交定金7万元。告知内容一栏中载明:“客户在签订《购房确认单》起3日内,前往香墅嶺西区售楼部签订《商品房买卖合同》,同时递交按揭资料”。该确认单上载有解婷、置业顾问常丽丽签字,另备注栏签有高永梅姓名。同日,解婷交付内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司7万元定金,内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司向解婷出具《收据》,载明“今收到解婷交来定约金人民币柒万元整”。2018年6月23日,内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司置业顾问常丽丽告知解婷其欲购买的房屋不予出售,并将定金退还解婷。一审法院认为,庭审中内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司认可其不再将解婷选定的房屋出售给解婷的事实,但抗辩称因政策原因导致不能继续出售,不应适用定金罚则。从解婷提交的《香墅嶺·西区购房确认单》内容来看,双方已经确定解婷欲购买的房源及单价,约定了解婷应向内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司交付定金7万元,并告知自该确认单签订起3日内签订《商品房买卖合同》,可以证实双方约定定金的目的是确保《商品房买卖合同》可以如约签订,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。本案中,内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司并未提交证据证明其不能与解婷订立商品房买卖合同是因政策变化所导致,应当适用定金罚则,内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司的抗辩理由,不予采信。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定,“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金”。内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司收取解婷交付的定金后,拒绝订立商品房买卖合同,应当向解婷双倍返还定金,解婷要求内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司双倍返还定金的诉讼请求,予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定,判决：被告内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司向原告解婷双倍返还定金14万元,于本判决生效之日起十五日内付清。案件受理费减半收取计1550元,由被告内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司向法庭新提交了证据《呼和浩特市交易监管系统截图》复印件，拟证明涉案房屋属于公租房，不可以销售。解婷对内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司提交的《呼和浩特市交易监管系统截图》复印件发表了以下质证意见：对该证据的客观性、关联性、合法性均不认可，该份证据属于内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司自己制作，不能证明涉案房屋在解婷缴纳定金及签订购房确认单的时候存在不能销售的或不可抗或政策性因素。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《呼和浩特市交易监管系统截图》为复印件，不符合证据的形式要件，其客观性无法确认。从证据的内容看，亦没有内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司拟证明事实的相关内容，亦不符合证据关联性的要求，本院不予采信。本院认为，内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司与解婷签订的《香墅嶺·西区购房确认单》明确载明案涉款项的性质为定金，解婷在签订该确认单后交付了约定的定金，履行了该确认单上的所有义务，未能订立商品房买卖合同,系内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司拒绝按照确认单的约定与解婷签订《商品房买卖合同》，故为内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司一方原因造成，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定判决内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司双倍返还解婷定金并无不当。内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司上诉主张无法将房屋出售解婷是因该栋楼被房管局选为公租楼,是因不可归责于内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司的事由所致，但其对该事实在一、二审中均未提交有效的证据加以证实，故其该上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司对其上诉主张的解婷对于案涉房屋尚没有预售许可证的事实明知,本身存在过错的事实也未提交证据予以证实，故不予支持。综上所述，内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭丰愷审 判 员 洪齐艳代理审判员 张 浩二〇一九年三月十九日书 记 员 董 丽