重庆市第五中级人民法院 行 政 判 决 书 (2018)渝05行初430号 原告李学仲，男，汉族，1937年7月1日出生。住址：重庆市巴南区。 被告重庆市巴南区人民政府。住所地：重庆市巴南区龙洲湾龙海大道6号。 法定代表人何友生，区长。 出庭负责人徐江海，重庆市巴南区人民政府副区长。 委托代理人夏菲，重庆市巴南区房屋管理局公职律师。 委托代理人杨庆华，重庆三大律师事务所律师。 原告李学仲诉被告重庆市巴南区人民政府（简称巴南区政府）房屋征收补偿决定一案，本院于2018年7月2日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等法律文书。本院依法组成合议庭，于2018年8月23日依法公开开庭审理了本案。原告李学仲，被告的负责人徐江海、委托代理人夏菲、杨庆华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 被告于2017年12月1日作出巴府房征补字[2017]13号《重庆市巴南区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》（简称《征收补偿决定》），决定补偿如下：一、按照《巴南区花溪王家坝片区（一）旧城区改建项目房屋征收补偿方案》和分户评估报告，对被征收人李学仲实行货币补偿或房屋产权调换安置。若选择货币补偿方式，按照单价6190元/平方米计算被征收房屋补偿费为895631.10元，并应得搬迁费、装饰装修及附属物、货币补偿补助费、物业专项维修基金、水表、电表、闭路电视、天然气等计74877.20元，共计人民币970508.30元。若选择房屋产权调换方式，提供玉宇˙盛世江南3栋15-6号（建筑面积115.38平方米，结算面积107.30平方米，安置单价为4700元/平方米）房屋予以安置，并按规定被征收人应领产权调换差价464220.10元，临时安置费按本项目征收补偿方案办理。被征收人在收到本补偿决定之日起10日内至巴南区房屋管理局签订房屋征收补偿协议，并领取货币补偿款或者办理产权调换房屋手续；二、被征收人李学仲在收到本决定书之日起15日内自行完成搬迁，将重庆市巴南区王家坝一村11栋2单元4-2号房屋交巴南区房屋管理局拆除。 原告诉称，1、评估单位的选择不合法，六家评估单位全部由巴南政府选定，应该由被征收人选定。2、网上招评开始后瑞达公司就到我们这里拉票，投票的时候政府工作人员指定投瑞达的票。投票选举评估公司是政府一手操作的。3、评估方式违法。没有按地区类似房，用了60、70平方的房价评估了我137平方房屋的价格。4、评估结果违法。低于了类似房屋的价格，用市场法对比类似法。我们一墙之隔的小区价格远远高于评估价，只评估了6190元/平方。评估价值只能买到类似的70平方的清水房。评估价值我的房屋只值85万，按市场价我的房屋应该值170万。5、与本村同批征收房屋比较，房屋折旧每年按2%计算，房龄相差30年的房屋，房价只相差170元。原告曾与瑞达首席评估师协商评估价格不合理，首席评估师喊我找专业评估机构评估。我先后三次提出重新评估的申请。我们两次要求召开听证会，房管局和瑞达公司都以提起听证会人数达不到拒绝召开。还有一次要求行政复议，都是置之不理。安置房离我们9站地，距离太远。可以原地安置的。安置我115平方的房屋，说房子已经是最大的了，实际我的房屋有150平方。巴南政府剥夺原告选择权，强行安置原告，安置原告塔式建筑，区别于原告所有的板式建筑。还建房的环境也不好，房屋品质也不好。2016年8月15日原告与其他被征收人要求重新丈量，被告不丈量。我们厂的房屋都适当增长了面积的，面积实有150平米。装修补偿我每平方200元，完全不合理。我楼前花园有1000多平方，还有50多棵大树，请求评估后补偿原告应有的份额。征收单位不明，补偿决定是枉顾事实、滥用职权。房屋补偿过低，征收后被征收人的生活条件降低了。请求撤销被告作出的巴府房征补办（2017）13号《重庆市巴南区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定》。 原告在法定举证期限内向本院提供并举示了以下证据： 1、三次请求重新评估住房的申请，第一份和第三份都是交给了瑞达的；2、举行听证会申请，以上证据拟证明瑞达公司没给我任何回复，评估不合法。 被告辩称，1、被告具有作出征收补偿决定的法律职权。2、被告作出决定的程序合法。原告在签约期限内未达成补偿协议，被告于2017年12月1日作出决定，并于2017年12月27日送达。3、被告作出决定适用的法律法规正确。被告补偿标准符合法定补偿标准，评估价格是评估机构合法确定的。4、根据重庆市评估机构确定办法，确定评估机构前在市房管局网上进行了公示。协商评估机构不成后，被告将投票选择评估机构进行了通知，并进行了现场投票选定评估机构，程序合法。5、原告提出评估机构的评估价格偏低不应该在本案中审理。6、原告提出的产权面积与实际面积不符的问题不成立，李学仲若对产权面积有异议,应在房屋被征收前,依法向不动产登记部门要求变更登记。7、原告提出的装修价格过低的问题不成立，根据《重庆市巴南区国有土地上房屋征收补偿标准》第九条：“对被征收人有证面积及认定为合法建筑的房屋，其装饰装修按200元/平方米进行协商补偿；协商不成的，由同一评估机构进行评估，按照评估价格进行补偿。”李学仲在答辩人作出征收补偿决定前，并未对被征收房屋室内装饰装修价格提出过异议，也未依法向评估机构提出过评估申请。请人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告在法定举证期限内向本院提供并举示了以下证据： 1、重庆市国土房管局关于公布2016年国有土地上房屋征收评估机构推荐名单的通知及附件：重庆市2016年国有土地上房屋征收评估机构推荐名单； 2、巴南区房屋管理局关于国有土地上房屋征收项目评估信息公示； 3、六家评估机构参与评估选择的《申请》； 4、定时由被征收人在参选评估机构中协商选定评估机构的《公告》； 5、选定评估机构的协商结果《公告》及巴南区花溪王家坝片区（一）项目被征收人协商选定评估机构情况汇总表； 6、投票选定评估机构的《公告》及重庆市巴南区公证处《公证书》； 7、重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司被选定为花溪王家坝（一）片区旧城区改建项目的评估机构的《公告》； 8、重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司营业执照、房地产估价机构资质证书、机构执业人员执业证书； 证据1-8拟证明评估机构选定合法。 9、房屋征收分户评估初步结果公告及评估公司设立评估师现场解释点的图片； 10、巴南区政府关于花溪王家坝片区（一）旧城区改建项目国有土地上房屋征收的决定； 11、巴南区政府关于花溪王家坝片区（一）旧城区改建项目国有土地上房屋征收的公告及附件：征收补偿方案、安置房明细表； 12、分户评估初步结果、房屋征收补偿方案（意见稿）、征收决定、征收补偿方案等现场公示的图片； 证据9-12拟证明征收程序合法。 13、“玉宇˙盛世江南”危改安置房回购合同，拟证明安置房源。 14、房权证101字第074010号房屋权属证书及国有土地使用证； 15、房屋征收评估结果报告及巴南区房屋管理局送达回证； 16、约谈记录； 17、李学仲户货币补偿测算表和产权调换测算表； 18、巴南区政府国有土地上房屋征收补偿决定书及送达回证； 19、协谈记录； 证据13-19拟证明补偿价格是通过评估报告计算的，原告未达成协议，补偿决定认定事实清楚，程序合法。 经庭审质证，原告对被告举示的证据1-8认为文件都是真实的，但在执行阶段不合法。没有任何证据证明原告选举产生了评估机构，都是由政府选出的评估机构。投票当时都不知道哪个是评估公司的，现场有工作人员发票，指定投瑞达公司。现场有评估师给解释，不过解释不清楚。初步评估结果、征收决定是看到过的。补偿安置方案和安置房源明细表也是看到的。当时只能选80多平方的，被征收人都不同意，才涨的面积；证据9-12文件都是真实的，我都收到了的看到了，分户评估收到的；证据13“玉宇˙盛世江南”不能用来安置我的房子，房子太差劲了；证据14我的房子实际是150平方，物权法第4条规定，房屋使用70年。我的房产证是真的，房产证面积我们少登记了；证据15收到的，证据16、17、18、19都是真实的，但不合法。被告对原告举示的证据认为：我们没收到原告的申请，瑞达公司谢渝的签字我们不能确认真实性。 本院对上述证据认证如下：被告巴南区政府举示的证据真实、且合法、与本案有关，能够达到证明相关事实的证明目的，本院予以采信；原告举示的证据中，在分户评估报告送达前后要求提供评估依据和召开听证会的申请仅有评估机构人员签字，无法达到其证明目的，本院依法不予采信。 根据以上确认的有效证据以及双方当事人当庭陈述，本院认定如下事实： 2016年11月8日，巴南区政府作出《关于花溪王家坝片区（一）旧城区改建项目国有土地上房屋征收的决定》（巴南府征公[2016]44号），决定对花溪王家坝片区（一）旧城区改建项目红线范围内的国有土地上房屋实施征收。同日，巴南区政府发布《关于花溪王家坝片区（一）旧城区改建项目国有土地上房屋征收的公告》，告知了征收范围、征收主体、征收部门、签约期限（2016年11月19日起至2017年1月17日止）以及复议权和诉权等内容；同时公告附了征收补偿方案以及安置房源明细表。原告所有的位于巴南区王家坝一村11栋2单元4-2#（建筑面积137.46平方米，混合结构，其中公摊面积为11.64平方米）房屋属本次征收范围。 2016年8月9日，重庆市巴南区房屋管理局发布了《巴南区房屋管理局关于国有土地上房屋征收项目评估信息公示》（巴南房征评[2016]03号）。2016年8月15日，重庆市巴南区房屋管理局对参选评估机构进行了公告，并告知了评估机构的选定、确定方式。2016年8月19日，重庆市巴南区房屋管理局对协商选定评估机构未果的情况进行了公告。同日，重庆市巴南区房屋管理局对投票选择评估机构事宜进行了公告。重庆市巴南区公证处于2016年8月26日对花溪王家坝片区（一）旧城区改建项目房屋征收选择评估机构的投票进行了现场监督公证并于2016年8月29日出具公证书，证明投票结果真实、有效。2016年8月26日，重庆市巴南区房屋管理局对重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司（简称瑞达公司）被确定为花溪王家坝片区（一）旧城区改建项目国有土地上房屋征收评估机构进行了公告。2016年9月28日，瑞达公司作出房屋征收分户评估初步结果公告及设立评估师现场解释点。同日，巴南区政府作出补偿方案征求意见的通告。2016年11月16日，瑞达公司作出《房屋征收评估结果报告》，其中载明原告被征收房屋单价为6190元/平方米。对于花溪王家坝片区（一）旧城区改建项目的产权调换安置房（玉宇˙盛世江南）系重庆市巴南区土地整治储备中心于2015年7月6日向重庆玉宇房地产开发有限公司购买作为危旧改安置房，价格为建筑面积3500元/平方米。因现用于棚户区改造征收，被告在本次征收中定价为4700元/平方米。因重庆市巴南区房屋管理局与原告协商未达成补偿协议，于2017年11月30日报请巴南区政府提交作出征收补偿决定的申请，请求巴南区政府对原告作出征收补偿决定。2017年12月1日，巴南区政府作出《征收补偿决定》，并于2017年12月28日向原告进行了送达。《征收补偿决定》中向原告提供的用于产权调换的玉宇˙盛世江南3栋15-6号房屋建筑面积115.38平方米，套内面积93.33平方米，公摊系数是23.63%，超出公摊15%部分由政府承担，结算面积是107.30平方米。原告不服起诉来院。 本院另查明，花溪王家坝片区（一）旧城区改建房屋征收项目纳入了《重庆市2013-2017年城市棚户区改造专项规划》。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条之规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县级人民政府作出补偿决定。据此，被告享有依法作出本案被诉《征收补偿决定》的法定职权和职责。 因旧城改造，被告有权依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（五）项规定的需要征收房屋的情形，决定征收包括原告房屋在内的征收项目范围内的房屋。在征收补偿过程中，被告的房屋征收部门依法选定了征收评估机构。评估机构作出了分户评估报告即《房屋征收评估结果报告》，被告的房屋征收部门依法向原告进行了送达。因房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，被告作出本案被诉《征收补偿决定》，并送达原告。故被告作出《征收补偿决定》。程序上符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十六条和《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》第十九条的相关规定。 经本院审查，被告作出本案被诉《征收补偿决定》存在以下问题：一、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）第二十九条规定：除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。本案中，被告用于产权调换安置房（玉宇˙盛世江南）系重庆市巴南区土地整治储备中心于2015年7月6日向重庆玉宇房地产开发有限公司购买作为危旧改安置房，价格为建筑面积3500元/平方米。而本次征收中，被告称用于棚户区改造定价为4700元/平方米。在本次征收中，被告没有采取评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值，同时在征求补偿安置意见时以及在补偿安置方案中并没有作出特别规定用以向被征收人说明产权调换房屋价值的来源和合理性。基于此，被告作出的《征收补偿决定》中关于确定产权调换房屋单价的主要证据不足。二、被告对本案征收项目虽确定为旧城区改建项目，但其专项规划纳入了重庆市2013-2017年城市棚户区改造专项规划。《征收补偿决定》中所载产权调换房屋建筑面积115.38平方米，套内面积93.33平方米，结算面积107.30平方米。而本案原告被征收房屋建筑面积137.46平方米，套内面积125.82平方米。被告提供给原告的用于产权调换的安置房屋与棚户区改造改善被征收人居住条件的目的不尽相符，没有充分保障被征收人的居住条件，缺乏公平性。《征收补偿决定》中所载产权调换房屋价值计504310元，被征收房屋价值895631.10元。被告在向原告提供上述产权调换房屋后，加上搬迁费、装饰装修等补偿仍将向其支付464220.10元的现金补偿。此种补偿方式，形式上看似房屋产权调换，但在房屋产权调换的同时又需要进行较大份额的货币补偿，产权调换房屋与被征收房屋并不符合等值对价原则。因被告提供的产权调换房源并不符合产权调换补偿方式的实质要求，故被告没有充分保障原告的产权调换选择权。被诉《征收补偿决定》不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款和第二款、第二十六条第二款的规定。 综上，被告作出的《征收补偿决定》主要证据不足，适用法律错误，依法应予撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（二）项的规定，判决如下： 撤销重庆市巴南区人民政府巴府房征补字[2017]13号重庆市巴南区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定。 本案受理费50元，由被告重庆市巴南区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长  应 禧 审 判 员  周 琦 人民陪审员  金祥惠 二〇一九年三月二十五日 法官 助理  王彦波 书 记 员  杨 柳 附：本判决适用的相关法律依据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的；