海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第64号上诉人（原审原告、原审反诉被告）李运琼，男，1960年4月6日出生，汉族。委托代理人符斌，海南泽田律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）万宁市住房保障与房产管理局。法定代表人蔡笃龙，该局局长。委托代理人林斯宁，该局干部。委托代理人纪红，海南威盾律师事务所律师。原审第三人陈才汪，男，1986年9月14日出生，汉族，万宁市龙滚镇人。委托代理人叶必传，万宁市和谐法律事务所法律工作者。上诉人李运琼因与被上诉人万宁市住房保障与房产管理局（以下简称万宁房管局）、原审第三人陈才汪房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2013）万民初字第1667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人李运琼及其委托代理人符斌，被上诉人万宁房管局的委托代理人林斯宁、纪红，原审第三人陈才汪及其委托代理人叶必传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2003年3月5日李运琼与房管局签订了《房地产租赁契约》，依契约，房管局同意将坐落在万城镇万州大道城北加油站南侧的房屋出租给李运琼使用。双方议定，上述房地产年租金为人民币4万元，租赁期限自2003年4月1日至2013年3月31日。租金按年结算，由李运琼在每年3月10日前一次性交付房管局。契约还约定了李运琼在租赁期满时把房地产交还房管局。如需继续承租上述房地产，应提前三个月与房管局协商。双方另行签订契约，同等条件下李运琼优先承租。同时，契约约定了双方违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。李运琼逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按年租金额的千分之十向房管局支付违约金，逾期一个月未按时交付租金，本合同视为自行终止。合同签订后，李运琼于2003年4月10日至2013年9月17日，共向房管局交付租金378750元，其中最后一笔租金交付时隔三年多。2013年8月26日房管局向李运琼发出《关于终止房地产租赁契约有关事宜的通知》，责令李运琼于2013年9月底之前必须搬迁，9月10日前必须一次性缴纳所拖欠的租金。另查明：房管局与第三人于2013年9月11日就该承租物签订了房地产租赁契约，第三人在2013年10月30日缴交一年租金8万元给房管局，且于2013年10月1日向李运琼发出搬迁通知。原审法院认为，关于本诉的问题，首先，李运琼与房管局签订的《房地产租赁契约》，该契约依法成立，自订立之日起生效。双方应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，李运琼未能依合同约定按时缴交租金，拖欠租金的时间有三年多，该行为已构成违约，合同订立是双方基于自愿、信任的基础上对未来合同能顺利履行的一种预期，李运琼的行为已经给合同的相对方有充分理由认为其不能按合同约定履行合同，当然就不可能继续与其签订租赁合同。且房管局已向李运琼发出《关于终止房地产租赁契约有关事宜的通知》，解除了双方的租赁合同。故因李运琼严重违约行为的出现，已经丧失了优先承租权。对李运琼主张的将原契约中出租的房屋，在房管局出租给第三人同等或略高条件下由李运琼继续租用的请求不予支持。其次，房管局与第三人于2013年9月11日签订的《房地产租赁契约》依法成立而生效。具体理由如下：一、房管局与第三人签订的《房地产租赁契约》是双方当事人真实意思表示，该合同没有违反国家法律、法规的强制性规定，且第三人按合同约定交付了租金，履行了自己的义务。二、由于李运琼长期拖欠租金的根本性违约，房管局向李运琼发出《关于终止房地产租赁契约有关事宜的通知》，租赁关系终止后，李运琼无权继续使用租赁物，已没有占有租赁物的合法依据。作为房屋的所有人有权向第三人出租属于自己的房屋。第三人同样有权承租自己想租赁的房屋。故房管局和第三人签订的《房地产租赁契约》合法有效。对李运琼主张的房管局与第三人签订的《房地产租赁契约》无效的主张，该院不予支持。再次，由于李运琼未能向法庭出示相关证据证明房管局侵权出租房屋造成李运琼一段时间的经营损失人民币5万元，其主张没有事实与法律依据，该院不予支持。关于反诉的问题，房管局反诉李运琼请求判决其支付违约金、支付逾期9个月腾房占用使用费、将占用房屋返还的理由成立；而请求结清拖欠租金的理由不成立。一、2003年3月5日双方签订的《房地产租赁契约》依法成立，应受法律保护。李运琼应按合同的约定全面履行义务，依契约第二条约定年租金为4万元，租赁期限自2003年4月1日至2013年3月31日止，从2003年至2006年，李运琼按契约每年缴交了4万元的租金。从李运琼提供的2013年交付租金的结算证明，证实2007年至2013年的租金改为每年3.5万，李运琼应付租金为从2003年4月1日至2007年4月1日为16万，2007年4月1日到2013年3月31日为3.5万×6年=21万，合计人民币37万元。李运琼实际给付租金378750元，多交了8750元的租金，故房管局认为李运琼拖欠未结清租金21250元的反诉请求不成立。但房管局请求李运琼支付违约金的请求成立。依契约第七条约定，李运琼逾期交付房租，每逾期一日，由房管局按每年租金额的千分之十向李运琼加收违约金，该违约金的约定过高，房管局同意将该违约金按拖欠租金每年百分之十计算，应予照准。以拖欠14万元的租金计算，从2010年1月至2013年3月，李运琼应支付违约金为人民币44333元。依合同第二条约定，双方租赁期限自2003年4月1日至2013年3月31日止，合同期限届满，合同终止。李运琼继续占用该出租物没有法律依据，而房管局与第三人之间签订的《房地产租赁契约》依法成立，该合同双方约定租金为每年8万元，故房管局主张李运琼从2013年3月至12月的占用房屋使用费6万元合情合法，其主张应予支持。房管局多收李运琼租金8750元，应返还李运琼。综上，李运琼主张的三项诉讼请求由于自己履行合同出现根本性违约，已丧失了优先承租权。该院对其主张不予支持。对房管局反诉请求的结清拖欠租金的请求应予以驳回，对请求拖欠租金按每年百分之十计算支付违约金、支付逾期9个月腾房占有使用费、将占用的房屋返还的主张该院予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、驳回原告（反诉被告）李运琼的诉讼请求；二、原告（反诉被告）李运琼应向被告（反诉原告）万宁市住房保障与房产管理局支付合同届满后9个月的占用使用费6万元，李运琼已多付租金人民币8750元应从中扣除；三、原告（反诉被告）李运琼应向被告（反诉原告）万宁市住房保障与房产管理局支付因合同逾期交付租金的违约金人民币44333元；四、原告（反诉被告）李运琼应将占用被告（反诉原告）的房屋予以返还。上述二、三、四项限在本判决发生效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1050元由李运琼负担，反诉费人民币1943元由李运琼负担人民币1131元，万宁市住房保障与房产管理局负担人民币812元。上诉人李运琼不服海南省万宁市人民法院（2013）万民初字第1667号民事判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院没有查清本案的案件事实，其认定上诉人不依合同约定按时缴交租金，拖欠租金三年多，已严重违约，但对未按时缴交租金的原因未查明。本案中，双方签订的《房屋租赁契约》第二条虽然约定租金按年结算，由上诉人在每年3月10日前一次性交付上诉人，但在实际履行合同过程中发生的客观事实是：1、2003年4月1日至2004年3月31日的租金4万元是被上诉人的财务人员李娟于2003年4月10日凭着收据到上诉人租赁处收取；2、2004年4月1日至2005年3月31日的租金4万元是李娟于2004年4月8日凭着白条到上诉人租赁处收取；3、2005年4月1日至2006年3月31日租金4万元是李娟分别于2005年4月20日、24日凭着白条到上诉人租赁处收取（2万元/次）；4、2006年4月1日至2007年3月31日租金4万元是被上诉人冯姓财务人员分别于2006年5月19日、6月9日凭着被上诉人单位专用发票到上诉人租赁处收取（2万元/次）；5、2007年4月1日至2009年3月31日两年租金7万元（因被上诉人于2007年收回租赁处一间铺面做通道，年租金改为3.5万元），被上诉人扣除在上诉人处支出的车辆维修费5095元后，于2010年1月19日由其财务人员到上诉人租赁处收取64905元；6、2009年4月1日至2013年6月30日四年零三个月的租金148750元，被上诉人扣除在上诉人处支出的2008年至2009年车辆维修费7660元、2010年车辆维修费3960元、2011年车辆维修费7165元、2012年至2013年车辆维修费7610元，共计26395元后，于2013年9月17日派林斯宁凭着收据到上诉人租赁处收取122355元，但收据上仅注明收到42300元，为防止意外，上诉人还让林斯宁在收据上备注“租金已交完”。时至2013年11月7日上诉人起诉被上诉人后的11月9日，不知被上诉人出于何意，派林斯宁到租赁处叫上诉人开具2008年至2013年车辆维修款26395元发票，并按发票金额汇款入上诉人账户，且叫上诉人将该款提出交回被上诉人补足租金148750元，之后林斯宁于2013年11月12日将148750元租金缴款书交给上诉人。以上事实说明双方合同约定的履行地点、履行方式不明确，被上诉人的工作人员及缴款账号时有变动，租金收取时间、金额随时有变动，历年的租金都是被上诉人开好收款凭证后到上诉人的经营处收取租金，租金的收取主动权在于被上诉人，租金何时缴交、缴交多少、交给何人、收取凭据是何种书据等，均是由被上诉人掌控，上诉人能做的只是准备好租金，确保被上诉人来收取时能及时支付。至于2007年4月1日后的租金，上诉人没有及时缴纳的原因是被上诉人未按时上门收缴。被上诉人称现在收取的租金要统一收归万宁市财政局，分文不能返还原单位，收取归国库后于单位无好处，因此，让上诉人暂缓缴交，届时会派人上门收取。与此同时，不按时收取租金，租金可用于冲抵被上诉人的其他费用。这也就说明了为什么这三年被上诉人没有向上诉人主张过租金及违约金。如果上诉人真的有意拖欠租金，就不会在2013年9月被上诉人工作人员上门收取租金时，二话不说按被上诉人的要求交付了148750元，该款项实际比应支付的多了8000多元。因此，上诉人没有违约。一审判决上诉人承担逾期交付租金的违约金44333元没有依据。二、适用法律错误。一审法院认定上诉人严重违约，从而丧失了优先承租权，这一认定没有事实根据和法律依据。同时，一审法院判决上诉人支付合同届满后9个月的占用使用费6万元也没有事实根据和法律依据。上诉人认为，被上诉人与第三人恶意串通所订立的房屋租赁合同损害了国家利益及上诉人合法权益，是无效合同，一审法院借助该合同中的租金判令上诉人履行续租租金没有根据。现上诉人愿意以被上诉人与原审第三人约定的年租金8万元为基础、在合理的范围内再适当多的数额来承租被上诉人的房产，请二审法院依法改判本案。被上诉人万宁房管局答辩称：一、被答辩人的上诉主张无事实和法律依据。答辩人与被答辩人于2003年3月5日签订了《房屋租赁契约》，第一条和第二条约定答辩人将坐落在万城镇万州大道城北加油站南侧的房屋（面积651.6㎡）出租给被答辩人，年租金为4万元，租赁期自2003年4月1日至2013年3月31日止。租金按年计算，由被答辩人（乙方）在每年三月十日前一次性交付甲方。第七条约定被答辩人（乙方）逾期交付房租，每逾期一日，由答辩人（甲方）按年租金的千分之十向被答辩人（乙方）加收违约金，逾期一个月未按时交付租金，本合同视为自行终止。合同约定租金按年计算，由被答辩人（乙方）在每年三月十日前一次性交付甲方。被答辩人如认为合同履行过程中存在答辩人拒收租金的情形，依法应将租金提存，“收取租金的主动权在答辩人”是被答辩人为拖欠租金所找的借口。合同第六条第一项和第三项约定被答辩人（乙方）如需对房屋进行装修或增扩设施改变房屋现状时，应征得答辩人（甲方）书面同意，因被答辩人（乙方）使用不当或其它人为原因使房屋或设施损坏的，被答辩人（乙方）负责赔偿或修复。据此，被答辩人在承租使用房屋过程中对房屋进行装修，应书面通知答辩人，答辩人没有给予答复，被答辩人才有理由视为默认。被答辩人擅自改变装修、改变房屋现状，是持续性的侵权和违约，其自认为答辩人默认，毫无道理。合同第五项约定被答辩人（乙方）在租赁期届满时把房地产交还给答辩人（甲方）。如需继续承租上述房地产，应提前3个月与答辩人（甲方）协商，双方另行签订契约，同等条件下被答辩人(乙方)优先承租。被答辩人未在2013年1月份前提出续租，即使不存在履行合同中的违约行为，答辩人完全有权将房屋出租给第三人。被答辩人在上诉状中认为其缴交148740元租金就是为了继续承租房屋，否则其不会随随便便将每年几万元的租金扔给对方，而事实上被答辩人在2013年9月份缴交148740元租金后，仍拖欠答辩人的租金，缴交租金是其履行合同理所当然的义务，而被答辩人却企图以此作为继续强占答辩人房屋的理由，可见，被答辩人完全没有一点诚实守信的意识。二、答辩人与第三人签订的房屋租赁合同合法有效。本案双方签订合同至2013年3月届满，即使被答辩人没有违约，被答辩人如续约也须在2013年1月前与答辩人协商签订新的合同。被答辩人没有提出续约，在答辩人要求其腾房时才向法院请求优先承租，没有合同和法律依据，目的是为恶意占用答辩人的房屋。答辩人已于2013年9月与第三人陈才汪签订租赁契约，将本案涉案房屋租赁给第三人陈才汪，被答辩人拒不迁出答辩人房屋将造成答辩人和第三人很大的经济损失。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人上诉无法律依据和事实依据，请求法院驳回上诉，维持原判。原审第三人陈才汪陈述称：一、上诉人与被上诉人的租赁合同约定了缴交租金的时间，上诉人对租金的缴交有不可推辞的主动性。上诉人主张被上诉人拒绝其缴纳租金，不符合常理也没有事实根据。上诉人拒绝履行支付租金的义务，严重违约，被上诉人以此为由书面通知解除合同符合法律规定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、房管局与第三人于2013年9月11日签订的《房地产租赁契约》合法有效。上诉人的租赁合同已经在2013年3月31日届满，并经出租方房管局2013年8月26日通知终止租赁合同，责令其迁出。对此，李运琼未有异议。第三人于2013年5月10日向房管局提交《关于要求租赁房屋解决就业问题的申请》的报告。因此，房管局终止与李运琼的租赁关系并经局会议讨论通过后，才于2013年9月11日与第三人签订书面《房地产租赁契约》，将该房屋另租赁给第三人使用。房管局与第三人签订的该协议，是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定。本院对当事人在一审提交的证据认证意见与一审基本一致，二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。上诉人二审提交2013年9月17日收据一份，被上诉人与原审第三人对该证据无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人在履行《房地产租赁契约》过程中是否存在违约，应如何承担违约责任；二、被上诉人与原审第三人签订《房地产租赁契约》的效力如何、是否侵害上诉人优先承租权；三、上诉人是否应支付9个月的房屋占用使用费6万元。一、关于上诉人在履行《房地产租赁契约》（以下简称房屋租赁合同）过程中是否存在违约，应如何承担违约责任的问题。上诉人主张历年的租金都是被上诉人来其车行收取，2009年至2013年，被上诉人没有按时过来收取，因此，逾期支付租金，责任不在己方。本院认为，根据双方租赁合同的约定“租金按年结算，上诉人应在每年3月10日前一次性交付被上诉人”及《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，被上诉人已将租赁物交付上诉人使用、收益，上诉人在履行合同的过程中应主动向被上诉人支付租金，现上诉人迟延交付租金长达三年，其行为已构成违约。被上诉人没有上门收取，不是其拖延支付租金的正当理由，本院不予采纳。上诉人还主张被上诉人拒收其租金，因其没有提交相应的证据予以证明，对其该项主张，本院不予支持。一审法院根据上诉人迟延支付租金的期限、欠付的金额，经被上诉人同意将违约金数额酌情予以减少，符合法律规定，本院予以维持。二、关于被上诉人与原审第三人签订《房地产租赁契约》的效力如何、是否侵害上诉人优先承租权的问题。上诉人在履行合同的过程中迟延支付租金，已构成违约。而且，上诉人与被上诉人之间的《房地产租赁契约》约定在租赁期满后，上诉人如需继续承租该房产，应提前三个月与被上诉人协商，双方另行签订契约，同等条件下上诉人优先承租。本案的租赁合同履行期限自2003年4月1日至2013年3月31日，根据合同约定，上诉人应于2012年底、2013年初左右向被上诉人提出申请。现上诉人没有证据证明其曾就续租事宜向被上诉人以口头或者书面形式予以申请，因逾期未申请，尤其是在履约过程中存在违约，上诉人因此丧失对诉争房屋享有优先承租权。被上诉人与原审第三人签订的《房地产租赁契约》没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合同有效。一审法院对该争议焦点的认定有事实根据和法律依据，本院予以维持。三、关于上诉人是否应支付9个月的房屋占用使用费6万元的问题。根据合同约定，上诉人承租期限自2003年4月1日至2013年3月31日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。上诉人在租期届满后未向被上诉人申请续租，且仍拖欠2009年至2013年的房租，因此，其继续占用该房没有合同依据及法律依据。至于上诉人是否应支付占用房屋使用费以及费用如何计算的问题，即上诉人逾期腾退房屋给被上诉人造成的损失应如何计算的问题，双方在合同中并未约定，鉴于被上诉人已将本案诉争的房产出租给原审第三人，上诉人逾期腾退房屋造成被上诉人该部分的租金损失，一审法院参照被上诉人与原审第三人之间的租赁合同中约定的租金判令上诉人支付占用房屋使用费有事实根据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1050元，由上诉人李运琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 杰代理审判员  陈玫伊代理审判员  宋 杰二〇一四年六月十七日书 记 员  白玉琳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。审核：陈海燕撰稿：陈玫伊校对：白玉琳印刷：赖赵佳海南省第一中级人民法院2014年6月23日印制（共印20份）