江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)淮中民再终字第0018号上诉人（原审原告）陈益红。上诉人（原审原告）沈权。两上诉人共同委托代理人袁仕祥、宗建飞。被上诉人（原审被告）江苏万诚置业有限公司，住所地江苏省泗洪县泗州东大街3号。法定代表人孙文化。委托代理人付旭东。被上诉人（原审第三人）吴海波。委托代理人沈连成。陈益红、沈权与江苏万诚置业有限公司(以下简称万诚公司)商品房销售合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2012年4月17日作出(2012)浦商初字第0467号民事调解书，已经发生法律效力。淮安市清浦区人民法院经审判委员会讨论决定，于2013年4月15日作出(2013)浦商监字第0008号民事裁定，再审本案。再审期间，淮安市清浦区人民法院追加吴海波为第三人参加诉讼，并于2013年10月9日作出（2013）浦商再初字第0008号民事判决。陈益红、沈权不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭于2013年11月15日公开开庭审理了本案。上诉人陈益红及其与沈权共同委托代理人袁仕祥，被上诉人万诚公司的委托代理人付旭东，被上诉人吴海波及其委托代理人沈连成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年4月16日，原审原告陈益红、沈权诉至淮安市清浦区人民法院称：原告于2011年1月7日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的淮安市盛世名门小区24-27幢楼8号房屋。合同签订后，原告于2011年1月8日将全部购房款307200元支付给被告，被告仅出具收到房款的收条，未出具购房发票。原告多次交涉未果，故请求法院判令被告全面履行双方签订的商品房买卖合同，向原告出具购房发票并协助原告办理产权预告登记相关手续。原审被告万诚公司辩称，愿与原告协商解决。2012年4月17日，陈益红、沈权与万诚公司达成如下调解协议：一、如果万诚公司于2012年7月20日向陈益红、沈权返还购房款307200元，并赔偿损失（损失至2011年12月31日为35870元，自2012年1月1日起至实际给付之日止，以购房款为基数，按日0.0012333标准计算），则双方之间的XXX号商品房买卖合同解除，两原告应当于款项全部到位后、且收到万诚公司要求共同办理解除手续的函件后的3日内协助万诚公司到相关部门办理买卖合同的解除手续，如两原告未按上述约定履行协助解除义务，则万诚公司可以向人民法院申请强制执行，要求两原告履行协助义务，且两原告向万诚公司承担其购房款2%的违约金。二、如果万诚公司未能于2012年7月20日前向两原告返还购房款并赔偿损失，则应于同年7月23日前向两原告交付房屋并协助办理产权过户登记手续，否则两原告可以向人民法院申请强制执行，并要求万诚公司承担购房款2%的违约金。三、自本调解书生效之日起，双方无其他债权债务纠纷。案件受理费5908元，减半收取2954元，由万诚公司负担。再审一审中，陈益红、沈权坚持原审的诉讼主张，并要求万诚公司按合同约定交付房屋以及承担延期交房的违约金。再审一审中，万诚公司辩称：万诚公司与陈益红、沈权之间实际上是民间借贷关系，虽然签订的是房屋买卖合同，但并未履行，双方系按照民间借贷关系履行相应的权利和义务。2011年1月8日，双方签订过一份房屋抵押借款合同，这份合同能够证明双方所签订的商品房买卖合同仅仅是为了民间借贷关系提供的一种抵押担保形式。请求法院依法判决。再审一审中，第三人吴海波称：万诚公司称与陈益红、沈权之间实为民间借贷关系，且无论他们双方是什么法律关系，凡是涉及到（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定书部分的房屋都是无效的。吴海波是本案涉案房屋的所有权人，陈益红、沈权及万诚公司均无权处分。陈益红、沈权和万诚公司之间的民事调解书是违法的，双方签订的房屋销售合同也无效，侵犯了吴海波的财产所有权。请求法院依法判决。淮安市清浦区人民法院再审查明:2011年1月8日，陈益红、沈权共同与万诚公司分别就盛世名门花园24、27幢之间4、6、7、8室营业用房签订商品房买卖合同4份，合同约定上述4套房屋的建筑面积及价款分别为：4室1022.4㎡（1-3层、单价3614元/㎡、总价3578400元）、6室（涉案房屋）48.58㎡（1层、单价6529.22元/㎡、总价307200元）、7室48.58㎡（1层、单价6529.22元/㎡、总价307200元）、8室48.58㎡（1层、单价6529.22元/㎡、总价307200元），上述4套房屋总价款为450万元，交房时间为2012年12月28日前。陈益红、沈权于同日以陈益红名义通过信用卡转帐等形式将450万元转到万诚公司委托的杨富强信用卡帐户，万诚公司出具收条1份给陈益红、沈权。同日，陈益红（乙方）与万诚公司（甲方）签订房产抵押借款合同1份，主要内容为：1、甲方因经营需要，自愿将自有房产抵押给乙方，向乙方借款450万元，月利率（0.7%）及综合利率(2.4%)合计3.1%，借款期限为1年；2、甲方抵押房产如下：淮安市清浦区盛世名门小区24-27#商业4、6、7、8号，建筑面积1168.14㎡，合同编号为：XXX、XXX、XXX、XXX；3、房屋抵押以签约正式购房合同的形式执行，合同价格为甲方向乙方借款金额，在房屋抵押期间，甲乙双方不得自行转让；4、甲方在房屋抵押期间，应妥善保管房产，并保证其产权不产生其他经济纠纷；5、甲方应按月即每月8日前支付利息及综合费用，逾期支付按应付金额的1%加收违约金，乙方收款账户名（陈益红）；6、利息及综合费用按借款实际天数计算，如甲方需要提前还款并解除购房合同，需提前一周向乙方提出要求；7、甲方如需要延长借款期限，应在借款期限届满前一周向乙方提出申请，并另签延期借款协议，并继续按第五条执行，如借款期限届满后10天内甲方不提出续签借款协议，并不还款付息，乙方则可自行处理以上抵押房屋；8、乙方在甲方按月付息的情况下，不得以任何借口终止借款协议及自行处理以上房屋，如甲方按时付息并还完借款时，乙方将无条件配合甲方办理以上房屋正式合同注销事宜；附买卖合同各1份、借条1份。淮安市清浦区人民法院所查明的书证载明：2011年2月8日，原审原告陈益红收到万诚公司利息139500元（从2011年1月8日至2月8日按450万元、月利率3.1%、计算，下同）。2011年3月14日、4月18日、5月10日、6月18日、7月28日、8月27日、11月2日，陈益红分别收到万诚公司利息139500元。2012年4月16日，陈益红、沈权分别向淮安市清浦区人民法院提起4起商品房销售合同的诉讼，并于同日达成调解协议。另查：2008年下半年，万诚公司因资金紧张陆续向吴海波借款4904400元。借款到期后，万诚公司没有如约还款。为此，吴海波分3次向淮安市清浦区人民法院提起诉讼，分别为(2009)浦民二初字第0037号(标的46万元)、(2009)浦民二初字第0082号(标的268万元)、(2009)浦民二初字第0095号(标的173.44万元)。经淮安市清浦区人民法院调解，双方当事人达成调解协议。在前述3件案件审理期间，经吴海波申请，淮安市清浦区人民法院依据(2009)浦民二初字第0095-1号裁定，查封了盛世名门小区27号楼至24号楼及其相连部分的万诚公司办公楼第一层房屋(保全时，房屋没有编具体房号)。2009年6月1日，吴海波就上述案件向淮安市清浦区人民法院申请执行［案号为(2009)浦执字第602号、724、725号］，该院向万诚公司及其淮安分公司发出执行通知，万诚公司拒不履行。在执行过程中，该院强制执行了万诚公司1490705元，余款万诚公司一直未履行。该院根据吴海波的申请，委托淮安市价格认证中心对万诚公司位于淮安市天津路1号盛世名门小区27号楼至24号楼及其相连部分的办公楼第一层的房地产进行评估，评估价为6983656元。后该院依法委托淮安市五鑫拍卖有限公司对上述房地产进行了三次拍卖，均因无人购买流拍。吴海波遂提出以房产抵债的要求，2010年7月9日，该院依法作出(2009)浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定：一、将被执行人万诚公司及淮安分公司位于淮安市天津路1号盛世名门小区27号和24号楼及其相连部分的该公司办公楼的第一层房地产，面积为894.9平方米，作价5656761.36元，交给申请执行人吴海波，用以抵偿被执行人所欠借款及利息4825762.57元，并承担案件受理费、保全费41652元，上述房地产的评估、拍卖费用33000元，合计4900414.57元。吴海波应将多出的756346.79元给万诚公司及淮安分公司。上述房地产的所有权及相应的其他权利自本裁定送达申请执行人吴海波时起转移。二、申请执行人吴海波可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户手续。该裁定于同日送达申请执行人及被执行人。此后，万诚公司与吴海波分别于2010年7月16日、2010年10月30日和2012年2月27日订立协议和补充协议，约定万诚公司如将欠款本息按时还清，吴海波放弃上述裁定中房屋所有权。如万诚公司不能按期履行，则吴海波有权将房屋过户或转让他人。因万诚公司仅归还吴海波一部分借款本息，无力继续还款，吴海波在住建部门要求将所有房产过户。淮安市清浦区人民法院再审期间，吴海波已经过户了12套(房号为1-12室)并取得了房屋所有权证书。淮安市清浦区人民法院在再审中告知陈益红、沈权可变更诉讼请求，按民间借贷诉讼处理，但其明确表示不变更诉讼请求，仍坚持原来的诉讼请求，即要求万诚公司履行商品房买卖合同。淮安市清浦区人民法院再审认为：陈益红、沈权与万诚公司虽于2011年1月8日就盛世名门花园24、27幢之间4、6、7、8室营业用房签订商品房买卖合同4份，但双方同时又签订房产抵押借款合同，陈益红从2011年2月8日起，连续数月从万诚公司领取了以本金450万元、月利率3.1%计算的利息。沈权提出房产抵押借款合同系陈益红一人所签对其无约束力，因陈益红、沈权均认可支付给原审被告的450万元系两人共同筹措的资金，并由陈益红负责款项支付，故对陈益红所签房产抵押借款合同应认定为陈益红、沈权的共同意思表示。从双方签订的房产抵押借款合同及后来在淮安市清浦区人民法院达成的调解协议内容来看，双方虽然签订的是房屋买卖合同，但就双方的本意来说，陈益红、沈权仅是想获得实现债权的保障，该房屋成为万诚公司履行还款义务的担保，而万诚公司签订此合同，其本意也并非出售房屋。再者，淮安市清浦区人民法院于2010年7月9日依法作出的(2009)浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定已将位于淮安市天津路1号盛世名门小区27号和24号楼及其相连部分的该公司办公楼的第一层房地产，以房抵债给第三人吴海波。根据《物权法》第二十八条的规定，淮安市清浦区人民法院裁定生效时上述第一层房屋产权已归第三人吴海波所有，万诚公司对此是明知的，其无权再将该房屋处分给陈益红、沈权。综上，陈益红、沈权与万诚公司之间系名为房屋买卖实为民间借贷的民事法律关系，且万诚公司对淮安市清浦区人民法院裁定给吴海波的房屋亦无处分权，吴海波现已取得上述第一层房屋产权证，故陈益红、沈权与万诚公司签订的商品房买卖合同因吴海波拒绝追认而无效。经淮安市清浦区人民法院释明后，陈益红、沈权不愿按民间借贷诉讼处理，仍坚持要求万诚公司履行商品房买卖合同，故对陈益红、沈权的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条、第一百三十二条《中华人民共和国物权法》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第201条之规定，判决：一、撤销淮安市清浦区人民院(2012)浦商初字第0467号民事调解书；二、驳回原审原告陈益红、沈权的诉讼请求。案件受理费5908元（原审原告已预交2954元），由原审原告陈益红、沈权负担。陈益红、沈权不服再审一审判决，上诉称：再审一审认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求撤销再审一审判决，维持原调解书，并由被上诉人承担诉讼费用。1、陈益红、沈权与万诚公司订立商品房买卖合同且经备案，双方是商品房买卖合同关系。调解协议是双方真实意思表示，再审至少不应撤销关于还款的约定以及调解书与吴海波所有权不重复部分；2、淮安市清浦区人民法院（2009）浦民二初字第0095-1号保全裁定未依法送达，且明显超额保全，超额部分无效。吴海波在淮安市清浦区人民法院作出以房抵债的裁定后又与万诚公司达成协议，形成新的债权债务关系并将还款期限延至2012年10月12日，法院无权在此之前强制执行。3、应对吴海波与万诚公司之间的案件再审，有利于厘清本案。4、原审适用法律与驳回陈益红、沈权诉讼请求无关。5、原审按财产案件收取案件受理费不当。陈益红、沈权在上诉时又提供了下列证据：1、商品房销售合同网上备案查询记录，以证明涉案商品房销售合同已经房管部门网上备案。2、沈权的父亲沈学岭的银行帐户明细及汇款凭证，以证明2011年1月8日沈权通过其父亲的帐户将购房款80万元转给陈益红，另有50万元由沈学岭直接存入杨富强银行卡（提供4张计40万元的凭证，另一张10万元未能提供）。3、陈益红的银行帐户明细，以证明万诚公司杨富强于2011年1月29日转入陈益红银行卡139500元，数额与原审认定万诚公司每月支付利息的数额一致，说明陈益红与万诚公司之间另外还有债权债务关系，其所领取的利息与本案无关。4、吴海波出具给万诚公司的收条，以证明除法院执行的150万元外，吴海波还从万诚公司领取700余万元，调解书确定的本息已履行完毕。万诚公司与吴海波可能存在串通损害陈益红、沈权的利益。万诚公司答辩称：再审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。万诚公司与陈益红、沈权之间名为商品房买卖合同关系实为民间借贷，签订商品房买卖合同实际是为债务担保，买卖合同应属无效。沈学岭与陈益红的资金往来与本案无直接关联。万诚公司于2011年1月29日付给陈益红的139500元就是第一个月利息，但利息计算表日期写的2月8日，实际是提前支付。吴海波答辩称：再审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈益红、沈权与万诚公司在原审达成的调解协议侵犯了吴海波的合法权益，再审予以纠正。目前万诚公司尚欠吴海波各项费用合计169万元。本院审理查明：1、陈益红、沈权与万诚公司签订商品房买卖合同的时间为2011年1月7日。2、淮安市清浦区人民法院于2012年4月17日作出（2012）浦商初字第0467号民事调解书。3、万诚公司与陈益红、沈权签订的商品房买卖合同第三条中提示：甲方预售款监管银行为中国工商银行淮安城中支行，预售款收款监管帐户名称为江苏万诚置业有限公司，帐号为XXX。乙方采用现金支付给甲方房价款的应直接存入监管帐户。其余同一审认定的事实。本院认为：当事人进行民事活动和民事诉讼均应遵循诚实信用原则。陈益红、沈权以与万诚公司订立商品房买卖合同，购买万诚公司开发的商品房为由提起诉讼，要求万诚公司履行合同义务，其提供了商品房买卖合同、汇款凭证和万诚公司出具的收条等证据。万诚公司在原审与陈益红、沈权就商品房买卖达成调解协议，但在再审中万诚公司主张签订房屋买卖合同只是作为借贷关系的担保，双方实际是按民间借贷关系履行权利和义务。万诚公司提供了陈益红与万诚公司签订的房产抵押借款合同、利息计算表、陈益红出具的收条及转帐给陈益红的银行凭证等证据。房产抵押借款合同明确约定房屋抵押以签订正式购房合同的形式执行，合同价款为万诚公司向陈益红、沈权借款金额。在该抵押借款合同中双方约定的抵押房产及合同编号即为陈益红、沈权据以主张的4份商品房买卖合同及所涉房屋。利息计算表等证据证明了陈益红陆续收取了万诚公司支付的利息，其中关于计息日期、借款本金、利率等内容均与抵押借款合同的约定一致。万诚公司与陈益红、沈权签订的商品房买卖合同虽经备案，但并不产生房屋权属变更的效力。陈益红、沈权未按商品房买卖合同的提示将购房款缴入万诚公司房屋预售款的监管帐户，并要求万诚公司当即出具销售发票，缴纳相关税费，而将全部房款转入万诚公司指定的个人帐户，由该经办人出具收条。此外，商品房买卖合同约定房屋交付日期为2012年12月28日前，陈益红、沈权在当年4月16日就起诉，所达成的调解协议首先约定由万诚公司退还房款并赔偿损失，如不能退还才交付房屋，办理产权过户手续。上述证据能够证明双方实际是按借款合同履行权利义务，签订商品房买卖合同及备案均是作为履行借款合同的担保。陈益红虽提供证据证明其与万诚公司之间还有其他借贷关系，但其所提供证据不足以证明双方还存在与抵押借款合同约定相同的借贷关系，及其所称领取的利息与本案无关，房产抵押借款合同实际并未履行的主张。万诚公司和陈益红、沈权隐瞒名为买卖实为借贷的事实真相，通过诉讼就并非真实意思表示的房屋买卖达成调解协议，有违诉讼的诚实信用原则。万诚公司明知部分房屋已被法院生效裁定抵债给第三人吴海波，仍与陈益红、沈权达成调解协议，也损害了第三人的合法权益。在再审中，经淮安市清浦区人民法院释明，陈益红、沈权仍坚持要求万诚公司履行商品房买卖合同，而万诚公司主张双方实际是民间借贷关系，并得到相关证据的证明。再审一审判决撤销原审调解书，驳回陈益红、沈权的诉讼请求并无不当。淮安市清浦区人民法院对吴海波与万诚公司之间案件所作裁判应否再审，以及淮安市清浦区人民法院在吴海波与万诚公司案件诉讼期间所作出的保全裁定和执行程序中所作出的以房抵债的民事裁定是否符合法律规定，均不属本案审理范围。陈益红、沈权如认为该判决或执行程序损害其利益，应另行主张。民事调解书与判决书、裁定书均是具有法律拘束力的法律文书，淮安市清浦区人民法院依审判监督程序对本案提起再审后，应当对是否撤销或者维持原调解书作出裁判，原审适用法律并无不当。陈益红、沈权就商品房买卖合同纠纷提起诉讼，争议标的涉及财产内容。在再审中，陈益红、沈权要求万诚公司交付房屋，承担违约金，原审按财产案件标准收取诉讼费是正确的。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5908元，由上诉人陈益红、沈权负担。本判决为终审判决。审判长  张雨审判员  李进审判员  姜国二〇一四年二月二十日书记员  陶锐