福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初713号 原告：邓昊，男，1991年5月15日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：蔡光俊，福建威明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪玲，福建威明律师事务所实习律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告邓昊与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范春莲邓昊委托诉讼代理人蔡光俊、何雪玲，被告碧桂园公司委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓昊向本院提出诉讼请求：判令1.碧桂园公司向邓昊支付房屋逾期办证违约金14850元(自2017年7月7日起暂计至2018年4月30日止，请求计至取得商品房权属证书之日)；2.碧桂园公司向邓昊支付车位逾期办证违约金19750元(自2017年3月31日起暂计至2018年4月30日止，请求计至取得车位权属证书之日)。事实和理由：2016年4月29日，邓昊与碧桂园公司签订编号为2016042900018号《商品房买卖合同》(预售)，双方约定邓昊向碧桂园公司购买碧桂园映翠湾X号楼X室商品房，单价6393.66元/㎡，总价840000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。”合同第十一条约定：“由于买受人原因导致该商品房未发期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房”。合同签订后，邓昊如约支付了全部购房款840000元，双方于2017年4月7日交接该商品房，但因碧桂园公司原因导致该商品房至今未办理权属证书。根据《商品房买卖合同》(预售)第二十条的约定，碧桂园公司应当自约定交房日后第91日起按每日50元向邓昊支付违约金。2016年6月24日，邓昊与碧桂园公司签订编号为2016062400024号《商品房买卖合同》(预售)，双方约定邓昊向碧桂园公司购买碧桂园映翠湾X号楼负二层X号车位，单价2418.81元/㎡，总价93632元。合同第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房……由于买受人原因导致该商品房未发期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房”。双方于2017年5月2日交接该车位，但因碧桂园原因导致该车位至今未办理权属证书。根据《商品房买卖合同》(预售)第二十条的约定，碧桂园公司应当自约定交房日后第91日起按每日50元向邓昊支付违约金。本案审理中，邓昊向本院提出变更诉讼请求：1.碧桂园公司向邓昊支付房屋逾期办证违约金22000元(自2017年7月7日起计至2018年9月20日取得商品房权属证书之日)；2.碧桂园公司向邓昊支付车位逾期办证违约金26900元(自2017年3月31日起计至2018年9月20日取得车位权属证书之日)，以上合计48900元。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。2.根据合同的约定，邓昊主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2016年4月29日，邓昊与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：邓昊向碧桂园公司购买碧桂园X号X幢X室，建筑面积131.38平方米，房屋总价款为840000元，以按揭付款的方式支付；碧桂园公司应于2017年5月30日前将房屋交付给邓昊使用；如因碧桂园公司原因，邓昊不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园公司应向邓昊支付50元的违约金。合同签订后，邓昊向碧桂园公司支付了购房款840000元。碧桂园公司于2017年4月7日向邓昊交付案涉商品房。 2.2016年6月24日，邓昊与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：邓昊向碧桂园公司购买碧桂园X号X幢负二层X号车位，总价款为93632元，以分期付款的方式支付；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给邓昊使用；如因碧桂园公司原因，邓昊未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向邓昊支付50元的违约金。合同签订后，邓昊向碧桂园公司支付了购车库款93632元。碧桂园公司于2017年5月2日向邓昊交付案涉车库。 3.2018年8月30日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园6号23幢办理了首次登记(总确权)。2018年9月5日，碧桂园公司与邓昊办理了案涉商品房的办证资料移交手续。2018年9月20日，邓昊取得案涉商品房的不动产权证书。2018年9月5日，碧桂园公司与邓昊办理案涉车库的办证资料移交手续。2018年9月20日，邓昊取得案涉车库的不动产权证书。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司是否应承担违约责任；2.违约金如何计算；3.案涉车库违约金约定是否过高，是否应予以调整。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 邓昊主张，碧桂园公司自2017年7月7日起算至邓昊于2018年9月20日取得案涉商品房的产权证书之日逾期，碧桂园公司自2017年3月31日起算至邓昊于2018年9月20日取得案涉车库的产权证书之日逾期，构成违约，碧桂园公司应承担违约责任。 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 本院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市开始实施不动产登记时间是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。范春莲与碧桂园公司签订的案涉商品房的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致邓昊未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.违约金如何计算的问题 邓昊主张，根据合同规定，计算案涉商品房的违约金起止时间分别为2017年7月7日、取得产权证书的时间2018年9月20日，计算案涉车库的违约金起止时间分别为2017年3月31日、取得产权证书的时间2018年9月20日。 碧桂园公司辩解认为，案涉房屋所在楼幢于2017年11月24日完成首次登记，根据约定邓昊应自行前往不动产登记中心办证，此后其再次通知要求并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。邓昊怠于办理权属登记，加重出卖人责任，出卖人不应承担首次登记后的责任。因发生情势变更情形，办理不动产权证的前置工作“权籍调查成果”的20个工作日的工作时限应予以扣除，违约办理权属登记期限对应扣除30日符合客观实际情况。因此，案涉房屋违约金的起算时间应从2017年7月7日开始计算，至案涉房屋所在楼幢首次登记即2018年8月30日止，扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日；案涉车库违约金的起算时间应从2017年3月31日开始计算，至案涉车库所在楼幢首次登记即2018年8月30日止，扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日。 本院认为，鉴于碧桂园公司于2017年4月7日将案涉商品房交付给邓昊使用，依照案涉商品房的买卖合同第二十条的约定，应从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。因实际交房时间2017年4月7日提前于约定交房时间2017年5月30日，故逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从约定交付商品房之日的次日(即2017年5月31日)起的第91日(即2017年8月29日)起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的时间2018年9月5日的前一日（2018年9月4日）止。鉴于碧桂园公司于2017年5月2日将案涉车库交付给邓昊使用，依照案涉车库的买卖合同第二十条的约定，应从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。故逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从交付车库之日的次日(即2017年5月3日)起的第91日(即2017年8月1日)起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的时间2018年9月5日的前一日（2018年9月4日）止。碧桂园公司辩解应计算至案涉房屋、案涉车库所在楼幢首次登记日即2018年8月30日止，并扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，本院不予支持。 3.案涉车库违约金约定是否过高，是否应予以调整问题 碧桂园公司主张，案涉车库逾期办理权属登记没有对邓昊造成实际损失，约定的违约金过高，请求根据公平原则和诚实信用原则依法予以调整。 邓昊认为，案涉车库买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，违约金约定明确。约定的违约金是否过分高于造成的损失，应由碧桂园公司承担举证责任，损失数额难以确定的，由负有举证责任的碧桂园公司承担不利后果。 本院认为，案涉车库已经交付使用，逾期办理权属登记不影响业主使用，但影响出让和他项权利。根据案涉车库买卖合同的约定，逾期办理权属登记违约金按每逾期一天支付50元计算。违约金的性质属于补偿性质，应以实际损失为基数。案涉车库的实际损失难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，案涉违约金应按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。碧桂园公司要求调整案涉车库违约金，于法有据，本院予以支持。 综上所述，本院认为，案涉商品房的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，案涉车库的《商品房买卖合同》系邓昊与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。邓昊要求碧桂园公司按每逾期一天50元的标准，支付逾期办理案涉商品房权属登记违约金的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，予以支持。邓昊要求碧桂园公司按案涉车库每逾期一天支付50元违约金的诉讼请求，因违约金标准过高，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给邓昊逾期办理商品房权属登记违约金(该违约金按每日50元计算，从2017年8月29日计算至2018年9月4日)； 二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给邓昊逾期办理商品房(车库)权属登记违约金(该违约金以已付车库款93632元为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2017年8月1日计算至2018年9月4日)； 三、驳回邓昊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1023元，减半收取计511.5元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  杨伟光 二〇一九年三月三十日 书记员  李志强 附：本判决所依据的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  9