四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0703民初4300号 原告（反诉被告）：绵阳市高誉家具有限公司，住所地：绵阳市涪城区高水三社玉女路180号。 法定代表人：温强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：衡山，四川守信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川绵州知府实业有限公司，住所地：绵阳市游仙区经济试验区龙山街90号。 法定代表人：李存知，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡彬，绵阳市涪城区城郊法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）绵阳市高誉家具有限公司(以下简称：高誉公司)与被告（反诉原告）四川绵州知府实业有限公司（以下简称：绵州知府公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高誉公司的委托诉讼代理人衡山，被告（反诉原告）绵州知府公司的法定代表人李存知及其委托诉讼代理人胡彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高誉公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认高誉公司与绵州知府公司签订的《租赁合同》于2018年4月25日已经解除；2.判令绵州知府公司向高誉公司返还位于绵阳市涪城区门面；3.判令绵州知府公司向高誉公司支付自2018年1月1日起至2018年4月24日的租金51515元；4.判令绵州知府公司向高誉公司支付违约金51483.6元；5.判令绵州知府公司向高誉公司支付租金损失，计算方法为：从2018年4月24日起至门面返还时止，按45元/月/平方米的标准进行计算（面积：476.7平方米）；6.案件受理费由绵州知府公司负担。事实及理由：绵州知府公司与高誉公司于2016年12月8日签订《租赁合同》，由绵州知府公司承租高誉公司门面进行生产经营。绵州知府公司经营一年后，于2018年1月1日起未再支付合同约定的租金，经多次电话通知仍旧未缴纳。2018年4月20日书面通知绵州知府公司缴纳租金，其收悉后至2018年4月25日仍旧未缴纳租金，其行为已经构成根本违约。高誉公司于2018年4月25日向绵州知府公司送达了解除合同的《通知》。此后，高誉公司一直要求绵州知府公司返还门面，但绵州知府公司一直未返还且阻扰我公司收回门面。据此特向贵院起诉，请求依法支持诉请。 绵州知府公司辩称，我司承租的案涉房屋后，我司投资190万元对案涉房屋进行装修。在经营过程中我司按合同约定履行义务，我方并不拖欠高誉公司的房租。在2018年5月2日我司向高誉公司交纳房租，但高誉公司在2018年5月4日强行搬走餐桌，导致从2018年5月4日至今无法经营，造成了我司经济损失。租赁合同需要继续履行，如果解除或终止合同，将给我司造成严重损失，请求法院审理后依法驳回高誉公司的诉讼请求。 绵州知府公司向本院提出反诉请求：1.判令高誉公司继续履行与绵州知府之间签订的《租赁合同》；2.判令高誉公司立即停止侵权，返还其非法侵占绵州知府公司的营业设备（高端定制餐桌8张、配套餐椅126把），并赔偿由此造成绵州知府公司2018年5月4日至2018年6月30日期间的经济损失费235121.18元，包括：房租42903元（按合同约定45元/月/平方米、21451.5元/月），水电费2097元（2018年5月份1317元，6月780元），人员工资和固定资产折旧134206元（按在册员工基本工资和实际投入固定资产四年摊销计算为67103元/月），应得利润55915.18元（按饭店2018年1-4月累计实现经营利润111830.34元、月平均27957.59元利润计算）；3.判令高誉公司赔偿绵州知府公司从2018年7月1日起至本案判决生效且履行完毕之日止的经济损失（按上列第2项标准进行计算）；4.案件受理费由高誉公司承担。事实及理由：绵州知府公司通过政府招商引资到涪城区高水美食广场经营餐饮。2016年12月8日，绵州知府公司缴纳保证金1万元与高誉公司签订了格式化的《租赁合同给》，租赁高誉公司承租的门面476.7平方米，双方约定租赁期限至2020年12月31日，年租金257418元。合同显示付款方式为预交结算法（每半年结算一次），合同签订之日起三日内缴清2016年12月8日至2017年6月30日的租赁费145155元，2017年5月31日前付清当年全部租金。但对2018年起的租金缴纳方式在合同中未作约定。2016年12月8日，绵州知府公司向高誉公司支付了2016年12月8日至2017年3月31日的租金80800元。2017年5月22日，绵州知府公司向高誉公司支付了2017年4月1日至2017年6月30日的租金64354.5元。2018年1月2日，绵州知府公司向高誉公司支付了租金5万元。2018年1月31日，绵州知府公司补交结清了2017年度的租金257418元，门面所有人涪城区高水社区居委会向绵州知府公司出具了《四川省农村集体经济组织专用票据》。2018年4月20日至4月25日，高誉公司因涪城区高水路烧烤一条街（烧烤夜市）整体取缔，诉争门面紧俏吃香，意欲单方中止合同，便以绵州知府公司违约拖欠房租为由，到处散布谣言、张贴通知、混淆是非、干扰高誉公司的正常经营活动，还踢坏了高誉公司门口钢结构护栏，拉来空心砖建材封堵大门。2018年5月4日下午，高誉公司不顾绵州知府公司满堂宾客，强行搬走营业使用中的全部餐桌、餐椅，造成绵州知府公司商誉尽毁，无法经营，被迫停业至今。2018年5月15日，高誉公司房代表人温强诓骗绵州知府公司法定代表人李存知到期办公室协商，又对李存知拳脚相向，导致李存知轻度脑伤、软组织伤。综上，绵州知府公司忠实履行了合同义务，并未拖欠租金。高誉公司违要求解除合同的理由不能成立，并应赔偿绵州知府公司的相关损失。 高誉公司辩称，绵州知府公司的诉讼请求第1项不应得到支持。因为绵州知府违约，基于合同约定，合同已经于2018年4月25日解除。合同解除后，也并没有继续履行合同达成调解意见。反诉请求第2、3项不符合反诉条件，主张的是侵权之诉，本案是租赁合同违约解除之诉，反诉的请求与本诉请求是两个法律关系，这一项请求不应受理。 本院经审理认定，2015年9月29日，高誉公司法定代表人温强代表高誉公司（乙方）与绵阳市涪城区城郊乡高水社区居民委员会（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于高水中街和玉女路交汇处的“高水社区公益性设施用房”三层（建筑面积共8129平方米）整幢出租给乙方。2015年10月12日，绵阳市涪城区城郊乡高水社区居民委员会向高誉公司及法定代表人温强发出《复函》一份，同意高誉公司将上述房屋对外分租、转租。 2016年12月8日，高誉公司（甲方）与四川三知健康管理有限公司(乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于高水中街和玉女路交汇处的“高水社区公益性设施用房”中的476.7平方米(含公摊面积、4间、一楼2号)租赁给乙方；租赁期限至2020年12月31日；合同签订时，乙方向甲方缴纳保证金（1万元/间）；租金为45元/月/平方米，合计年租金257418元；第三年起，在上年基础上每年递增5%，并在当年提前一个月交清相应租金；2016年12月1日至2016年12月7日为免租期；采用预交结算法；租房费每半年结算一次，乙方在本合同签订之日后，三日内一次性向甲方缴清2016年12月8日至2017年6月30日租赁费145155元，2017年5月31日前付清当年全部租金；乙方在承租期内未按合同约定的时间缴付租金的，每逾期一天按月租金的5%缴纳滞纳金，逾期超过十五天不缴纳租金的视为乙方违约不再续租，甲方将门面收回，另行招租；合同期满时，甲方如不再续租，乙方无条件退出，甲方认可保留的装修及建筑物无偿归甲方所有，甲方不作任何补偿；任何一方违反本合同上述任一条款，由违约方向守约方以当年租金总额为标准进行赔偿，同时按当年租金总额的20%支付违约金。后，四川三知健康管理有限公司变更为四川绵州知府实业有限公司（即本案本诉被告/反诉原告）。合同签订后，高誉公司向绵州知府公司交付了案涉租赁房屋，绵州知府公司进场经营饭店（绵州知府宴宾楼机器人饭店）。 2016年12月8日，绵州知府公司向高誉公司支付了2016年12月8日至2017年3月31日的租金80800元。2017年5月22日，绵州知府公司向高誉公司支付了2017年4月1日至2017年6月30日的租金64354.5元。2018年1月2日，绵州知府公司法定代表人李存知向高誉公司法定代表人温强转账知府支付了租金5万元。2018年1月31日，绵州知府公司结清了2017年度的租金257418元。 2017年12月5日，高誉公司在美食广场贴出《通知》，要求美食广场的商家在2017年12月25日前缴纳2018年1月1日至2018年6月30日的门面租金。同日，绵州知府公司法定代表人签字确认收到该通知。 2018年4月20日，高誉公司向绵州知府公司发出《通知》要求：绵州知府公司在2018年4月23日之前交清2018年1月1日至2018年6月30日的租金145155元及按合同约定的违约金，否则将根据合同采取相应措施并且终止合同，直到收清房租。同日，绵州知府公司法定代表人李存知签字确认收到该通知，并注明：“收到，容后协商解决”。 2018年4月25日，高誉公司向绵州知府公司发出《通知》要求：因绵州知府公司支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金128709元，根据合同条款决定于2018年4月25日解除租赁合同，请绵州知府公司在2018年4月25日起至2018年4月27日清理公司财产，高誉公司将于2018年4月28日进场装修。2018年4月27日，绵州知府公司向高誉公司发出法律函，称：我司于2016年12月1日与贵司签订为期5年的房屋租赁合同，我司忠实的履行了合同义务，并无拖欠房租等违约行为；2018年4月20日，贵司发出通知催收2018年1月1日至2018年6月30日租金145155元，并于4月21日、24日介绍其他客户与我司洽谈部分转让房屋事宜；4月25日，贵司在我司门口张贴通知，决定单方终止租房合同；我司认为租房合同并未约定2018年房租缴费方式和金额，因此我司并未违约；今年整个美食广场房租均有所下调，应按40元/平方米计算，故我司全年的租金应为228816元；贵司单方终止租房合同并要求3天搬离的行为，已侵犯我司合法权益，请贵司收到本函后及时与我司友好协商解决争议。同日，绵州知府公司向绵阳市涪城区城郊乡高水社区居民委员会发出相同内容的法律函件。 2018年4月28日，双方经城郊乡人民调解委员会调解未果。 2018年5月2日，绵州知府公司法定代表人李存知向高誉公司法定代表人温强转账3万元。 2018年5月3日，高誉公司向绵州知府公司发出通知称：2018年4月28日你公司负责人在我司2018年4月28日来清场时表示在2018年5月2日止保证缴清2018年1月1日至2018年6月30日的租金或自行清场；但截至今天你司仍旧没有缴清2018年1月1日至2018年6月30日的租金或者自行清场；为维护我司权益将于2018年5月4日清场，为此对你司造成的一切损失由你司自行承担。 2018年5月4日，高誉公司将绵州知府公司经营的绵州知府宴宾楼机器人饭店内部分餐椅搬走。庭审中，绵州知府公司认为高誉公司搬走了高端定制餐桌8张、配套餐椅126把。高誉公司只认可搬走了餐桌8张、餐椅88把。从绵州知府公司提供的照片上可以看出搬出的餐桌为圆形带玻璃转盘中餐桌。 另，从高誉公司提供的照片及水电费票据（2017年9月至2018年10月）来看，在2018年5月4日后绵州知府宴宾楼机器人饭店依旧处于营业状态中，但水费较之前略有所减少。 庭审中，绵州知府公司提供了一套资产负债表1份和利润表1份以证明其投资了169万元进行装修和反诉请求中所述经营损失。高誉公司对其真实性不予认可，认为是其单方面制作，缺乏缴税凭证予以佐证。 至今，绵州知府公司一直占有案涉房屋。 本院认为，高誉公司与绵州知府公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。 本案的争议焦点之一，双方合同是否于2018年4月25日已经解除的问题。首先，对于2018年租金缴纳方式，双方是否有无明确约定。合同中约定：“第三年起，并在当年提前一个月交清相应租金；采用预交结算法。租房费每半年结算一次，乙方在本合同签订之日后，三日内一次性向甲方缴清2016年12月8日至2017年6月30日租赁费145155元，2017年5月31日前付清当年全部租金”，可以看出双方第三年即2018年租金采取的是提前一月预交半年的方式。且在2017年12月5日，高誉公司贴出通知，要求美食广场的商家在2017年12月25日前缴纳2018年1月1日至2018年6月30日的门面租金。同日，绵州知府公司法定代表人签字确认收到该通知后，并未表示异议。综上，对于2018年租金缴纳方式，双方是有明确约定的。其次，2018年4月20日，高誉公司向绵州知府公司发出《通知》要求：绵州知府公司在2018年4月23日之前交清2018年1月1日至2018年6月30日的租金，否则将根据合同采取相应措施并且终止合同。但在上述宽限期届满时，绵州知府公司仍旧未缴纳2018年上半年的租金。双方在合同中明确约定：“乙方在承租期内未按合同约定的时间缴付租金的，逾期超过十五天不缴纳租金的视为乙方违约不再续租，甲方将门面收回，另行招租”。绵州知府公司未按合同约定期限及宽限期内缴纳租金的行为，违反合同约定，构成违约。高誉公司依照上述约定在2018年4月25日发出解除合同通知，且绵州知府公司也实际收到该通知，故双方的签订的《租赁合同》已于2018年4月25日解除。合同解除后，绵州知府公司应当返还案涉门面。故高誉公司请求确认《租赁合同》已于2018年4月25日解除及主张返还案涉房屋的请求成立，本院予以支持。绵州知府公司主张合同未解除并要求继续履行的请求不能成立，本院不予支持。 关于下欠租金问题。截止2018年4月24日，绵州知府公司下欠高誉公司租金为85591.49元[（476.7平方米×45元/月/平方米×3个月×105%）+（476.7平方米×45元/月/平方米÷30天×24天×105%）]，扣除2018年5月2日支付的3万元，尚欠55591.49元，高誉公司主张下欠租金51515元，系其对自己实体权利的放弃，故对其该项请求，本院予以支持。 关于租金损失问题。合同解除后，绵州知府公司一直实际占有案涉门面，造成高誉公司租金损失，故高誉公司请求绵州知府公司承担从2018年4月25日起至门面实际返还之日止按45元/月/平方米的标准计算租金损失的请求成立，本院予以支持。 关于违约金问题。绵州知府公司未按照合同约定按期支付租金的行为构成违约，按照合同中“任何一方违反本合同上述任一条款，由违约方向守约方以当年租金总额为标准进行赔偿，同时按当年租金总额的20%支付违约金。”之约定，高誉公司主张绵州知府公司承担违约金51483.6元（257418元×20%）的请求成立，本院予以支持。 本案争议的焦点之二，返还餐桌、餐椅及数量的问题。高誉公司在未经绵州知府公司允许搬走餐桌、餐椅，应当予以返还，故绵州知府公司请求返还餐桌、餐椅的请求成立，本院予以支持。绵州知府公司主张返还餐桌8张、餐椅126把，高誉公司认可餐桌8张、餐椅88把，故本院对高誉公司认可的餐桌8张、餐椅88把予以确认。对于双方争议的餐椅38把问题。绵州知府公司应当就该项请求承担举证责任，但从其仅提供的照片无法辨识餐椅数量，应由绵州知府公司承担举证不能的不利后果，故绵州知府公司主张高誉公司返还餐桌8张、餐椅88把的请求成立，本院予以支持，超出部分不予支持。 本案争议焦点之三，绵州知府公司主张的房租、水电费、人员工资和固定资产折旧、应得利润问题。从高誉公司提供的照片和水电费票据可以看出，绵州知府公司在高誉公司搬走餐桌、餐椅后继续处于经营状态，故其主张房租、水电费、人员工资、固定资产折旧的请求不能成立，本院不予支持。绵州知府公司提供的资产负债表、利润表系其单方面制作，没有相应的装修票据、纳税证明及票据证实，且高誉公司不予认可，绵州知府公司应当承担举证不能的不利后果。另外一方面，从2018年5月4日后水电费票据来看，较之前略有所减少，故高誉公司搬走餐桌、餐椅，对绵州知府公司经营的饭店造成了一定的影响，但因绵州知府公司未提供充足的证据证明其损失，故本院酌定其损失按2000元每月计算即22000元（2000元/月×11个月），绵州知府公司主张的超出部分，不予支持。绵州知府公司的该项主张系基于租赁合同这同一法律关系，具有实质牵连性，符合反诉条件。高誉公司辩称不符合反诉条件的辩解理由不能成立，本院不予采信。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）绵阳市高誉家具有限公司与被告（反诉原告）四川绵州知府实业有限公司于2016年12月8日签订的《租赁合同》已于2018年4月25日解除； 二、被告（反诉原告）四川绵州知府实业有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）绵阳市高誉家具有限公司返还位于绵阳市涪城区“高水社区三组公益设施项目”用房一楼二号房屋（共计四间）； 三、被告（反诉原告）四川绵州知府实业有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）绵阳市高誉家具有限公司支付2018年1月1日至2018年4月24日的租金51515元； 四、被告（反诉原告）四川绵州知府实业有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）绵阳市高誉家具有限公司支付租金损失费，计算方法为：按21451.5元/月（476.7平方米×45元/月/平方米）的标准，从2018年4月25日起计算至实际返还位于绵阳市涪城区“高水社区三组公益设施项目”用房一楼二号房屋（共计四间）时止； 五、被告（反诉原告）四川绵州知府实业有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）绵阳市高誉家具有限公司支付违约金51483.6元； 六、原告（反诉被告）绵阳市高誉家具有限公司在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）四川绵州知府实业有限公司返还中餐桌8张（圆形带玻璃转盘）及配套餐椅88把； 七、原告（反诉被告）绵阳市高誉家具有限公司在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）四川绵州知府实业有限公司支付经济损失22000元； 八、驳回被告（反诉原告）四川绵州知府实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1473元，由四川绵州知府实业有限公司负担；反诉案件受理费1707元，由四川绵州知府实业有限公司负担1550元，绵阳市高誉家具有限公司负担157元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  陈子良 二〇一九年三月二十八日 书记员  邓琪文 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。