吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）通中民初字第91号原告：吉林银行股份有限公司通化分行。住所：通化市光明路**。代表人：汪大盛，该分行行长。委托代理人：宋建国，该行职员。一般代理。委托代理人：李凯，该行职员。一般代理。被告：通化市东方房地产开发有限责任公司。住。住所：通化市新华大街**/div>法定代表人：姜义德，该公司董事长。委托代理人：尹秀全，该公司副总经理。一般代理。原告吉林银行股份有限公司通化分行（下称通化分行）与被告通化市东方房地产开发有限责任公司（下称东方公司）合同纠纷一案，本院于2012年4月20日立案受理，并依法组成合议庭，于同年6月11日、7月5日公开开庭进行了审理。本院判决后，原告上诉。吉林省高级人民法院裁定将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2013年8月2日公开开庭进行了审理。后原告向本院申请变更诉讼请求。被告同意，并对变更事项申请评估。本院依法委托评估。2014年4月14日评估结束。本院于2014年5月7日、5月9日对本案再次公开开庭进行了审理。双方当事人的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告通化分行诉称，2006年12月30日，原告（原通化市山城城市信用合作社）与被告签订了《拆迁安置合同》，约定被告开发建材商业城，需要对原告产权证为吉房通2000字第714号、面积为1683.49平方米及无证房产锅炉房约118平方米实施动迁，并以产权调换方式对原告进行安置。其拆迁重建后将新建成的商业房产1号商场靠近通化客运站的一侧1－2楼整体还建给原告1000平方米（1、2层各500平方米），还建房产临建设大街门面不低于10米；交付房产的时间为2007年12月31日，如被告迟延交付房产，则按每平方米每月50元对原告予以赔偿。房屋建成后，原告多次要求被告履行《拆迁安置合同》未果，故诉讼至法院，要求：1、被告履行拆迁安置合同，立即交付拆迁安置房产（具体为1号商场靠近通化客运站一侧1－2楼整体1000平方米，其中1、2层各500平方米且临建设大街门面不低于10米）；2、被告依约赔偿原告损失255万元。后原告申请将其诉讼请求变更为：1、将原申请的《拆迁安置合同》房产，按现在市场价值给付现金；2、依法判令被告依约赔偿原告损失；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。被告东方公司辩称，原告的主张证据不足。原、被告于2006年12月30日签订了《拆迁安置合同》，但在2008年初，被告通知原告接收房屋时，原告主动向被告提出要求，要求被告将合同中约定的还迁面积更换为建材市场3号楼一层临街门面房350平方米，原告的领导也多次到现场踏查，原告总行分管机构的领导及部门负责人也到现场办公确定。之后没几日，原告领导通知被告予以实施，将原还迁面积更换为3号楼临街一层350平方米门面房，并承诺该房屋发生的一切费用由原告负担。在这种情况下，被告才按照原告的要求开始实施。后原告又拒绝接收该房屋，双方对如何安置一直处于洽谈中，始终未达成共识，因此，被告不存在延期交房的过失责任，不应当赔偿原告的损失。在原告诉讼请求变更后，同意按1000平方米房屋市值给付原告。在本院审理中，原、被告对下列事实无争议，本院予以确认：即被告欲开发包括原告所有的被拆迁房屋在内的22500平方米商品房。2006年12月30日，双方签订了《拆迁安置合同》，约定的主要内容有：对原告所有的1683.49平方米在被告动迁后予以产权调换，被告还建面积为1000平方米，1、2层各500平方米，临建设大街一侧长不低于10米。交房时间为2007年12月31日，如无正当理由拖延交付，被告按每平方米每月50元（每月5万元）向原告赔偿损失。被告施工完毕后，于2008年1月21日获得了通化市房产局颁发的商品房预售许可。此前已具备交付条件。经本院组织双方当事人现场勘验，被告所述变更后房屋面积为建材批发市场B区室内进深18.7米、沿街近19米。现该房屋因原告明确拒绝接受，被被告处分给他人。本院认为，在本次审理中，鉴于原告变更了原诉讼请求，被告亦同意按照原约定1000平方米房屋市值补偿原告，双方当事人于2006年12月30日所签合同应予解除。但原告变更诉讼请求后，对所主张的房屋价款及损失问题所涉数额不明确，本院曾先后两次通知原告于本院指定时间内，以书面形式进一步明确其请求的数额，原告在指定期间内均未能提出。为防止审判拖延，本院对房屋价格依原告庭审所述，即认为每平方米为7500.00元。对原告主张损失亦依原告庭审所述，按原合同约定每月5万元计算至2014年5月。即本院通知其进一步明确诉讼请求的时间。双方当事人对该1000平方米房屋价值及被告应否赔偿损失存在争议。本院评判如下：关于房屋价格。原告通化分行主张，该1000平方米房屋的市场价格为每平方米7500.00元，而鉴定结论为每平方米价格为6522.00元。价格偏低。被告主张该地点房屋自己外卖价格不足6000元每平方米，鉴定结论价格过高。双方当事人均未提供证据予以证明。本院对该鉴定结论组织了质证，双方当事人对该鉴定结论均认为不存在法定不采信情况。本院认为双方当事人均未能提供证据证明自己的主张，也未能提供证据否定鉴定结论效力，因此对该鉴定结论予以采信，确认该处房屋价格为每平方米6522.00元。因双方认可房屋面积为1000平方米，因此总价款（即该房屋目前市值）为6，522，000.00元。关于赔偿损失问题。原告主张合同已约定被告应于2007年12月31日前整体还建给原告1000平方米房屋。其中一、二层各500平方米，且临建设大街门面不低于10米。合同同时约定，被告如无正当理由拖延交房，则按每平方米50元每月（每月共计5万元）向原告赔偿损失。因被告至今未按该合同约定交付房屋，故应按合同约定赔偿损失。被告东方公司主张，2008年初，被告通知原告接收房屋时，原告主动向被告提出要求被告将合同中约定的还迁面积更换为建材市场3号楼一层临街门面房350平方米。双方已将合同内容变更，且被告已在合同内容变更后将部分面积出售给他人，故被告无法按2006年12月30日与原告签订的《拆迁安置合同》交付房屋。变更后的房屋因原告拒绝接收而未能交付，并非被告无故迟延交付，被告没有违约行为，故不应赔偿原告损失。被告针对自己的主张提供的证据是：2012年5月28日，原告原法定代表人、行长臧洪喜出具的《关于东方房地产公司与城市信用社动迁面积情况的说明》书面证言一份，拟证明原来动迁补偿面积是靠边进深50米，一、二层共1000平方米，后因进行网点整合，信用社提出更换补偿地点，更换一层门面房350平方米，并通知被告实施，后来信用社加入吉林银行后，分行分管机构的领导及部门负责人同意变更意见，但由于抵债资产变更固定资产需要行内层报批准，新建变更地点面积需要建设时间，变更后未签订书面合同。因原告对被告提供的证据不认可。本院依被告申请，调取了臧洪喜的证言，并通知证人杨志、刘玉文、陶永红出庭。臧洪喜证实：2006年12月30日，其原为通化城市信用社联合社副主任，2007年6月该社变为法人单位，其为法定代表人。因整合网点，该证人认为与被告原定的1000平方米一、二楼不合适，便于同年7、8月向被告提出能否全部置换到一楼，经双方计算价款，均同意置换为全部临街的一楼350平方米，置换地点也由原来的C区变更为B区，因B区尚未拆迁完毕，故未确定交付日期，只要求被告尽快实施。其离任时已将置换为一楼350平方米之事交待给下一任负责人。原告对该证据的质证意见是，该证人的证实能进一步证明本案拆迁安置合同并未变更，故被告应按拆迁安置合同的约定全面履行。另，被告应在举证期间届满前七日内向法院申请调取证据，被告在开庭后提出该申请，于法无据。被告对该证据无异议。证人杨志当庭证实，其任通化山城城市信用社主任时与被告签订了《拆迁安置合同》，2007年7月其调离该单位，不清楚调换房屋的事。原告对该证人的证实无异议。被告质证认为该证人是原告的员工，证实的可信度不高。且该证人知道合同变更一事。证人刘玉文当庭证实，2006年12月时，其是通化山城城市信用社办公室主任，不清楚原、被告间调换回迁房屋的事。具体时间记不清了，确实到现场一楼看建网点是否合适，省行领导也确实来看过。因为当时建有围墙，房屋临街多少米不清楚，是否是原合同约定的地点也不清楚。原、被告对该证人证实均无异议。证人陶永红当庭证实，其在2009年调到原告处任副行长，负责资产保全工作。据其了解，诉争房屋是在信用社时期签订的置换协议，面积约1000平方米，其经手时已过了交房期限，便让工作人员给被告下通知交付房屋，否则提起诉讼，被告接到通知后没有答复。事后，行长臧洪喜告诉该证人房屋换成350平方米，该证人告诉臧洪喜置换的事不现实，不符合资产置换管理的原则，对臧洪喜本人也不好。后来置换的事没有成，就一直催被告交付合同约定的房屋。2010年11月，该证人离开原告处。原告对该证言无异议，认为合同没有变更。被告对该证言无异议。对上述三位证人证言，本院认为，证人杨志所述内容与本案无关，本院不予采信.证人刘玉文并未证明2007年年末至2008年年初原告有否变更行为，与本案待证实是缺乏关联性，本院对此不予采信。证人陶永红证实“...房屋换成350平方米，藏行长在办公室跟我说那边的房子卖给建行了。臧行长就是口头和我说了一句...当时我明确告诉藏洪喜置换的事不现实，这不符合资产置换管理的原则...”。该证人所述内容与本案有关，且双方当事人均无异议，本院予以采信。此证言能够证实时任行长藏洪喜确实向证人提到过换房一事。但该证人对此持否定意见。综上，证人陶永红能够证实行长藏洪喜确与其口头提到过房屋换成350平方米一事，这与藏洪喜陈述将此事交代给下一任负责人相一致。这也间接证实了原合同变更事宜。原告未能提供证据否定藏洪喜的证言。本院因此对藏洪喜的证言予以采信。该证言证明了双方当事人对原合同约定面积、地点的变更及当时未能约定交房时间的事实。本院认为，被告应否向原告赔偿损失，应以被告是否违约为前提。被告至今未能交付房屋是否存在双方所约定的“无正当理由拖延交付”情况？在本院审理中，被告提供了2008年1月21日通化市房产局颁发的商品房预售许可，以此证明其所建房屋在此之前已具备交付条件。被告对该份证据及要证明的目的没有异议。本院认为此前被告已经具备房屋交付条件，双方约定于2007年12月31日前交付房屋应可以履行。这与被告所述其于2008年初通知原告接受房屋相吻合。至于原告未接受原约定房屋的原因是否如被告所述系因原告要求其变更原约定地点，本院认为，证人藏洪喜系当时的法定代表人，其出具的证人证言证实了当时为了整合网点，与被告达成了将原约定面积、楼层更换为350平方米门面房的口头协议，因变更后地点尚未拆迁完毕，因此未明确约定交付时间。在其离开时向后来的负责人进行了交代。此处与证人陶永红证实藏洪喜与其“口头说了一句”相吻合。虽然证人陶永红持否定态度，但并不能以此否定藏洪喜与被告约定变更合同事宜。且藏洪喜作为当时的法定代表人，其有权利代表法人对外做出意思表示，相对人亦有理由相信其意思表示是真实的且是代表法人所为。无论原告内部资产管理制度如何，被告基于与当时的法定代表人藏洪喜的磋商，又为其建成了进深18.7米、沿街近19米的房屋，且该房在原告起诉时一直为原告保留。后在原告在庭审中明确表示不接受这350平方米房屋的情况下，被告才将其处分。原告并未提供证据证明被告存在无正当理由拖延交付情况。被告提供的证据可以证明双方存在依约变更行为。被告对未交付房屋并无过错，无违约行为。原告的该项诉讼请求本院无法支持。综合以上证据，可证明如下事实：2006年12月30日，被告东方公司与原通化市山城城市信用合作社签订《拆迁安置合同》，约定被告开发建材商业城，需要对该信用社坐落于通化市东昌区建设大街9号、产权证为吉房权通2000－714号、面积为1683.49平方米，及无证房产锅炉房约118平方米实施动迁，并以产权调换方式对其进行安置；被告将新建成的商业房产1号商场靠近通化客运站的一侧1－2楼整体还建给该信用社1000平方米（1、2层各500平方米），还建房产临建设大街门面不低于10米；交付房屋的时间为2007年12月31日，如被告迟延交付房产，则按每平方米每月50元予以赔偿。合同签订后，被告于2008年1月21日取得商品房预售许可，此前已具备交付条件。2008年初，原告方董事长臧洪喜以整合网点需要为由，向被告提出将原《拆迁安置合同》中约定的房屋更换为一层全部临街门面房350平方米，被告同意，并将原《拆迁安置合同》中约定的部分面积调换给他人，同时按照双方重新约定的内容施工建设。双方未约定交付时间。被告依约为原告建成进深18.7米、沿街近19米的房屋，且该房在原告起诉时一直为原告保留。因原告明确拒绝接受，现已被被告处分。现原、被告均同意按照原约定面积现市值履行。经评估，原、被告双方约定的原面积1000平方米房屋现价值为6552000.00元。原约定房屋未能交付的原因在于原告要求变更，被告在合同履行中无违约行为。本院另查明，原告于1997年因受偿（评估价值约280万元）取得双方合同约定被拆迁房屋所有权。2007年7月6日，中国银行业监督管理委员会吉林监管局作出《吉林银监局关于通化市城市信用社股份有限公司开业的批复》：同意通化市城市信用社股份有限公司开业，该公司开业同时，原通化市山城城市信用社等相关单位终止，债权债务由该公司承担；臧洪喜任该公司董事长兼总经理。2008年11月25日，中国银行业监督管理委员会通化监管分局作出《关于原通化市城市信用社股份有限公司分支机构更名为吉林银行通化分行分支机构的批复》，通化市城市信用社股份有限公司更名为吉林银行通化分行分支机构。综上所述，本院认为，原告主张被告按房屋市值给付现金的观点被告同意，这一行为不仅表明原合同的解除，也表明了在双方当事人之间形成了新的法律关系。因此原告请求被告给付1000平方米房屋现市值符合法律规定，依法应予支持。但因被告不存在违约行为，对其要求被告赔偿违约损失的请求本院不予支持。同时本院亦考虑到原告对该房屋的取得系基于原权利人的借款偿债行为，现在该房屋市值已增加，以现市值给付，对原告权利未有损害。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，经本院2014年第十三次审判委员会讨论决定，判决如下：被告通化市东方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内给付原告吉林银行股份有限公司通化分行房屋价款6，522，000.00元。驳回原告吉林银行股份有限公司通化分行其他诉讼请求。案件受理费90，200.00元，由原告负担38，600.00元，被告负担51，600.00元。如被告未按本判决确定的期间履行义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告逾期不履行，原告向本院申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长 ： 刘 闽审 判 员 ：林立洲代理审判员 ：黄吉国二〇一四年六月十七日书 记 员 ：沈雪轩