广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第2589号上诉人（原审被告）中房集团南方置业有限公司。法定代表人李克澄，董事长。委托代理人胡新敌，广东百冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐梦莲。委托代理人徐祥华，女，汉族，1949年7月11日出生，系徐梦莲母亲。委托代理人侯杰，广东深和律师事务所律师。上诉人中房集团南方置业有限公司（以下简称中房集团）与被上诉人徐梦莲因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理确认如下事实：一、2001年5月11日，徐梦莲与中房集团签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定，徐梦莲向中房集团购买位于深圳市罗湖区红岭中路1018号美荔园C栋C座XXXX号房产，房产建筑面积114平方米，总价款人民币（以下相同）869435元；卖方须于2002年10月30日将本合同规定的房产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明；卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每迟延一日卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金；卖方应在取得工程竣工验收证明之日起150日内书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记；如卖方未按期通知买方或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取房地产证的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起每日按买卖总价款的万分之三支付违约金直至深圳市房地产权登记机关核发房地产证之日止。合同签订后，徐梦莲向中房集团支付定金3万元及一成首期款60435元，合计90435元。二、2001年9月10日，徐梦莲与深圳市商业银行总行营业部签订了《楼宇按揭（抵押）借款合同》，贷款金额为60万元，贷款期限180个月即自2001年10月24日至2016年10月24日；中房集团为该合同的保证及回购人。三、2001年10月25日，徐梦莲以经济因难为由向中房集团申请退房。2002年6月10日，徐梦莲与中房集团签订了《解除房产买卖合同协议书》，约定：双方自愿解除上述《深圳市房地产买卖合同》；徐梦莲已经支付的90435元首期款，扣除代理费4556元，余额85879元在签订协议并经公证生效之日起30天内退还徐梦莲；退房协议公证费及解除银行按揭抵押手续的一切费用由徐梦莲承担；自签订协议并经公证生效之日起，中房集团收回出售给徐梦莲的住宅，该房产的产权即与徐梦莲无关；协议自签订后生效。2002年11月26日，中房集团与徐梦莲又签订了《协议书》，约定中房集团负责代理退保手续，负责办理按揭合同的解除手续，并在按揭合同解除前承担与按揭合同相关的权利和义务。上述《解除房产买卖合同协议书》与《协议书》签订后，中房集团于2002年7月23日将85879元退还徐梦莲。从2002年1月25日到2004年12月28日，中房集团以徐梦莲名义陆续向深圳市商业银行支付了2004年7月21日之前的33期供楼款共计159851.75元；之后中房集团因自身原因停止支付按揭贷款。四、2005年5月10日，深圳市商业银行总行营业部向深圳市福田区人民法院提起诉讼，请求徐梦莲支付供楼款，并由中房集团承担连带责任。同年7月7日，徐梦莲与深圳市商业银行总行营业部达成《和解协议书》，约定徐梦莲向深圳市商业银行总行营业部支付协议签署前所欠的本金与利息，并继续供楼，深圳市商业银行总行营业部撤诉。《和解协议书》签订后，徐梦莲依约支付了协议签署前所欠的本金与利息，深圳市商业银行总行营业部撤回该次起诉。2006年2月14日，深圳市商业银行总行营业部第二次向深圳市福田区人民法院提起诉讼，请求徐梦莲支付供楼款，并由中房集团承担连带责任。同年9月4日，深圳市福田区人民法院作出（2006）深福法民二初字第1085号民事判决，支持了深圳市商业银行总行营业部全部诉讼请求。之后，徐梦莲向深圳市商业银行总行营业部还清了剩余的全部贷款本息。2007年2月1日，深圳市商业银行总行营业部向徐梦莲出具了《按揭贷款还清结清通知单》，载明徐梦莲共计向深圳市商业银行总行营业部支付了涉案房产的全部贷款本金、利息合计747141.27元。五、前述深圳市商业银行总行营业部第一次起诉期间，2005年7月4日，徐梦莲向中房集团发出《解除合同通知书》，称：中房集团违反双方签订的解除房屋买卖合同的相关协议，迟延乃拒不履行合同主要义务：1、拒不办理按揭合同及购房合同备案解除手续；2、以按揭合同尚未解除为由，拒不退还徐梦莲已付之大部分房款；3、未履行此后的继续供楼义务，连续8期断供。上述违约并导致银行于2005年5月起诉徐梦莲，要求徐梦莲承担借款合同的还款责任。为减少损失，徐梦莲决定依合同法第94条规定解除与中房集团签订的关于解除房屋买卖合同的协议书并与起诉银行和解。并声明徐梦莲行使单方解除权后所产生的债务法律关系双方可协商或通过法院解除。前述《解除合同通知书》于2005年7月10日到达中房集团处。六、徐梦莲称其于2001年8月29日向中房集团支付了购房款179000元，该款中房集团未予返还。徐梦莲、中房集团签订《解除房产买卖合同协议书》与《协议书》签订后，徐梦莲于2006年就该笔179000元款项诉至原审法院，要求中房集团退还。2006年8月14日，原审法院作出（2006）深罗法民三初字第677号民事判决，驳回徐梦莲要求中房集团返还179000元的诉讼请求。徐梦莲提起上诉，2006年11月16日，深圳市中级人民法院作出（2006）深中法民五终字第2881号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。七、2005年6月，中房集团向原审法院提起确权之诉。原审法院于2005年8月18日作出（2005）深罗法民三初字第1073号民事判决，判决中房集团与徐梦莲签订的《解除房产买卖合同协议书》有效，双方签订的《深圳市房地产买卖合同》已经解除。该判决生效后徐梦莲向深圳市中级人民法院申请再审，中院于2008年8月14日作出（2008）深中法民五申字第77号民事裁定，裁定提审该案。之后，中院经审理作出（2008）深中法民五再字第44号民事裁定，将该案发回原审法院重审。原审法院于2009年10月23日作出（2009）深罗法民三重字第6号判决，认定徐梦莲与中房集团以实际行为改变了双方所签订的《解除房产买卖合同协议书》与《协议书》中关于解除涉案房屋买卖合同的约定，判决驳回中房集团要求确认其与徐梦莲于2001年5月11日签订的《深圳市房地产买卖合同》已经解除的诉讼请求。中房集团上诉至中院，中院于2010年7月20日作出（2010）深中法民五终字第424号民事判决，判决驳回上诉，维持原判；徐梦莲、中房集团均主张前述判决于2010年8月3日生效。八、2011年12月9日，中房集团以其作为申请人，以徐梦莲作为被申请人，向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求徐梦莲支付所欠购房首期款179000元及迟延付款利息，并要求徐梦莲支付退还的购房款85879元及迟延付款利息。2012年3月8日，深圳仲裁委员会作出（2012）深仲裁字第136号裁决，支持了中房集团的仲裁请求。本案庭审中，徐梦莲、中房集团确认前述仲裁裁决被深圳市中级人民法院撤销，在前述仲裁案件中徐梦莲曾提出反请求要求中房集团支付迟延交房违约金。九、2007年9月27日，徐梦莲向原审法院提起商品房销售合同纠纷之诉。由于原审法院已于2005年8月18日作出（2005）深罗法民三初字第1073号生效民事判决，判定中房集团与徐梦莲签订的《解除房产买卖合同协议书》有效，双方签订的《深圳市房地产买卖合同》已经解除，因此，2008年4月10日，原审法院就前述商品房销售合同纠纷作出（2007）深罗法民三初字第2503号民事裁定，认定徐梦莲作为买方对于合同约定的房产不再具有请求权，驳回了徐梦莲的起诉。原审法院（2007）深罗法民三初字第2503号民事裁定生效后，徐梦莲向深圳市中级人民法院申请再审，2008年8月14日，深圳市中级人民法院作出（2008）深中法民五申字第77号民事裁定，裁定提审本案。2011年7月14日，深圳市中级人民法院以“根据已生效的（2010）深中法民五终字第424号和（2009）深罗法民三重字第6号民事判决，中房集团要求确认与徐梦莲签订的涉案房产买卖合同已经解除的诉讼请求被驳回。在此情况下，徐梦莲可以要求继续履行双方的房产买卖合同并主张相关权利”为由，作出该院（2011）深中法民五提字第23号民事裁定，撤销原审法院（2007）深罗法民三初字第2503号民事裁定，指令原审法院对前述案件进行审理，原审法院于2012年3月26日作出（2011）深罗法民三初字第1375号民事判决书，判决中房集团于判决生效之日起十日内将涉案房产交付徐梦莲使用并配合办理《房地产证》。前述判决生效后徐梦莲向原审法院申请强制执行，案号为（2012）深罗法执二字第1042号。涉案房产现已办理房地产证，权利人为徐梦莲，房产证确认的竣工日期为2003年1月29日，登记日期为2012年8月24日。十、徐梦莲确认涉案房产于2012年8月24日交付使用，中房集团对此表示无法确认但未提交证据证明涉案房产的交付时间。中房集团确认涉案房产的竣工验收备案时间为2003年1月29日。徐梦莲、中房集团均确认徐梦莲未将中房集团退回徐梦莲的首付款85879元重新交纳给中房集团，此外双方就房款179000元是否交纳尚存在争议。徐梦莲于2013年1月21日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、中房集团公司支付2005年7月10日-2012年8月24日的迟延办证违约金678159.3元；2、中房集团支付2005年7月10日-2012年8月24日的迟延交房违约金1130265.5元；3、由中房集团承担诉讼费。原审法院认为，徐梦莲、中房集团签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然徐梦莲、中房集团曾在《解除房产买卖合同协议书》中约定解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》，但生效的（2010）深中法民五终字第424号和（2009）深罗法民三重字第6号民事判决已认定徐梦莲、中房集团以实际行为改变了双方所签订的《解除房产买卖合同协议书》中关于解除涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定；此外依据生效的（2011）深罗法民三初字第1375号民事判决书，涉案房产已经交付徐梦莲使用并办理了房地产证。徐梦莲、中房集团就《深圳市房地产买卖合同（预售）》是否解除曾存在争议，中房集团违反了双方2002年6月10日签订的《解除房产买卖合同协议书》及2002年11月26日签订的《协议书》的约定，故徐梦莲2005年7月4日向中房集团发出的《解除合同通知书》明确双方可协商或通过法院解决；2005年7月10日《解除合同通知书》到达中房集团时已经超出《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的交房及办证时间，而徐梦莲并未向中房集团主张明确的交房及办理房产证时间亦未向中房集团交回中房集团退回的首付款，在该种情形之下中房集团对未向徐梦莲交付房产及办理房产证并不存在明显过错；但（2010）深中法民五终字第424号民事判决书于2010年8月3日生效后中房集团应配合徐梦莲办理房地产证及交付房产。中房集团抗辩称徐梦莲诉请已经超出诉讼时效，本案中无证据显示在本案之外徐梦莲就迟延办证违约责任曾向中房集团主张权利，徐梦莲仅于2013年1月10日起诉主张，故徐梦莲所主张的中房集团承担2011年1月11日前的迟延办证违约责任已经超出诉讼时效，原审法院无法支持；此外（2010）深中法民五终字第424号民事判决书于2010年8月3日生效，因办理房地产证亦需徐梦莲配合并应向主管行政机关申请，故应给予中房集团合理的准备时间，综合本案情况而言，中房集团迟至2011年1月10日仍未办理好房地产证且未向徐梦莲发出办证通知存在过错；故综合前述原因，原审法院认为，中房集团应自2011年1月11日起向中房集团计付迟延办证违约金。就中房集团迟延交付房产问题，徐梦莲在中房集团于2011年12月9日向深圳仲裁委员会申请仲裁的（2012）深仲裁字第136号案件中提出了反请求；此外因交付房产仅需双方当事人交接即可，就中房集团而言应及时发出交房通知，中房集团未能履行相关义务，故原审法院认为中房集团应自（2010）深中法民五终字第424号民事判决书生效之日起向徐梦莲承担迟延交房违约责任。虽然徐梦莲亦未能交回首付款，但因双方均未就此提出相应诉请，故当事人就该款项的交付应另循法律途径解决。涉案房产已经于2012年8月24日办妥房产证并交付徐梦莲使用，故中房集团向徐梦莲计付迟延交房及迟延办证违约金应截至2012年8月24日止。依照《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，迟延交房及迟延办证违约金的标准分别为每日支付买卖总价款的万分之五及万分之三，双方前述约定符合法律规定，原审法院予以确认，经计算中房集团应向徐梦莲交付的迟延交房违约金为327342.28元（869435×0.0005×753）、迟延办证违约金为154411.66元（869435×0.0003×592）；徐梦莲诉请中超出前述计算的部分原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、中房集团应于本判决生效之日起十日内向徐梦莲支付迟延交房违约金327342.28元；二、中房集团应于本判决生效之日起十日内向徐梦莲支付迟延办证违约金154411.66元；三、驳回徐梦莲的其他诉讼请求。案件受理费21087.56元，由徐梦莲承担15469.56元，由中房集团承担5618元；公告费390元，由中房集团承担。上诉人中房集团不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回徐梦莲的全部诉讼请求。主要事实和理由如下：一、原审判决错误认定2010年8月3日生效的（2010）深中法民五终字第424号民事判决中房集团应承担交房和办证义务的依据。该案唯一实质判项是驳回了中房集团要求确认《深圳市房地产买卖合同（预售）》已解除的诉讼请求，没有涉及交房和办证。二、中房集团承担交房和办证的义务是基于2012年3月26日作出的（2011）深罗法民三初字第1375号民事判决。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第六条约定的交房时间为2002年10月30日，第十六条约定的办证时间应为2003年1月30日以后、6月27日之前。徐梦莲于2005年7月4日决定解除《解除房产买卖合同协议书》，并不意味着《深圳市房地产买卖合同（预售）》的所有条款都自动恢复效力，交房和办证时间就需要重新确定。徐梦莲在《解除合同通知书》中明确表示：“行使单方解除权后所产生的债务法律关系双方可协商或通过法院解决。”中房集团自始不认可该《解除合同通知书》的效力，不可能同其协商交房和办证事宜，双方开始了旷日持久的诉讼。（2010）深中法民五终字第424号民事判决生效时（2010年8月3日），徐梦莲针对交房和办证的诉讼【（2008）深中法民五申字第77号】还在审理过程中，两个是完全不同的案件。被上诉人徐梦莲答辩的主要事实和理由如下：徐梦莲基于《深圳市房地产买卖合同（预售）》主张迟延交房和迟延办证的违约金，而不是以（2011）深罗法民三初字第1375号民事判决为依据。中房集团公司主张从该民事判决生效时起算迟延交房和迟延办证的违约金，是混淆了合同权利和诉讼权利。本院经审理查明，徐梦莲于《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后支付的60435元不是原审判决查明的“一成首期款”，而是首期款。原审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。本院另查明，2007年9月27日，徐梦莲向原审法院对中房集团提起诉讼【（2007）深罗法民三初字第2503号】，该案的诉讼请求包括交房和办证，但不涉及迟延交房和迟延办证的违约金。原审法院于2012年3月26日判令中房集团向徐梦莲交房和办证的（2011）深罗法民三初字第1375号民事判决于2012年6月11日生效。原审中，中房集团对于迟延交房和迟延办证违约金均提出诉讼时效抗辩。本院认为，2010年8月3日生效的（2010）深中法民五终字第424号民事判决确认徐梦莲解除《解除房产买卖合同协议书》的意思表示于2005年7月10日到达中房集团而生效，双方以实际行为变更了解除涉案房屋买卖合同关系的约定，据此驳回了中房集团要求确认《深圳市房地产买卖合同（预售）》已经解除的诉讼请求。中房集团应向徐梦莲交房和办证。但是，因2005年7月10日已超出《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的交房和办证时间，中房集团无法按原约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，徐梦莲可以随时要求交房和办证，但应给中房集团必要的准备时间。关于徐梦莲主张交房和办证的时间问题。在（2010）深中法民五终字第424号生效民事判决作出之前，徐梦莲已于2007年9月27日向中房集团提出交房和办证的诉讼请求【（2007）深罗法民三初字第2503号】，虽于2008年4月10日驳回起诉，但其向本院申请再审，本院于2008年8月14日裁定提审该案。最终于2012年6月11日，徐梦莲主张交房和办证的诉讼请求被原审法院（2011）深罗法民三初字第1375号生效民事判决支持。（2011）深罗法民三初字第1375号民事判决判令中房集团于该判决生效后十日内交房和办证，但不等于免除中房集团在此之前的迟延交房和迟延办证的违约责任。原审判决确定2010年8月3日（2010）深中法民五终字第424号民事判决生效时，无须徐梦莲再行要求交房和办证，中房集团即应交房，并应于2011年1月10日前办证，符合诚实信用原则和公平原则，并无不当，徐梦莲对此认定亦未提起上诉，视为对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以确认。迟延办证违约金和迟延交房违约金属于债权请求权，适用诉讼时效制度。原审时，中房集团均提出了诉讼时效抗辩。关于迟延办证违约金。原审判决认定徐梦莲提起本案诉讼（2013年1月10日）两年前的迟延办证违约金不存在诉讼时效中止、中断的情形，已超过诉讼时效期间，仅支持2011年1月11日-2012年8月24日（房地产证登记日）的迟延办证违约金，并结合《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的日万分之三的迟延办证违约金标准，计算出中房集团应支付的迟延办证违约金为154411.66元（869435元×0.0003×592天），处理和计算正确，本院予以确认。关于迟延交房违约金。因徐梦莲曾于（2012）深仲裁字第136号案件中向深圳仲裁委员会提出迟延交房违约金的反请求，因此，2010年8月3日-2011年2月4日（本案诉请迟延交房违约金之日两年前）的迟延交房违约金构成诉讼时效中断，原审判决予以支持2010年8月3日-2012年8月24日（交房之日）的迟延交房违约金，并结合《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的日万分之五的迟延交房违约金标准，计算出中房集团应支付的迟延交房违约金为327342.28元（869435元×0.0005×753天），处理和计算正确，本院予以确认。另外，虽然根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，徐梦莲支付购房款的义务在先，中房集团交房和办证的义务在后，且徐梦莲未提交足以采信的证据证明已足额支付除按揭贷款60万元之外的购房款269435元（869435元-60万元），因前述269435元仅系总房款的小部分，不是主要债务，即使徐梦莲未支付该款项，中房集团不能以此作为行使后履行抗辩权的理由，中房集团仍应承担相应的迟延交房和迟延办证的违约责任。综上所述，中房集团的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8526元，由中房集团南方置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘  粤  芳审 判 员 赵    霞代理审判员 张    睿二〇一四年六月十三日书 记 员 李开宇（兼）