海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼96民终350号 上诉人（原审原告）：任洁，女，1988年12月6日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。 委托诉讼代理人：张纯，男，1954年8月9日出生，汉族，住山西省太原市，系上诉人任洁家公。 被上诉人（原审被告）：万宁儒生置业有限公司，住所地海南省万宁市万城镇二月花酒店**北侧**。 法定代表人：邢福廉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余文珊，北京大成（海口）律师事务所律师。 上诉人任洁因与被上诉人万宁儒生置业有限公司（以下简称儒生公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2018）琼9006民初2621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 任洁上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持任洁一审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由儒生公司承担。事实和理由：一审法院认定任洁不能举证证明赠送物业费的行为属于诈骗行为错误。本案纠纷系因儒生公司长期不按合同约定交付合格房屋而导致。任洁得知涉案小区存在很多一房多卖的情况，为避免自身损失，不得已才要求儒生公司交房，儒生公司却要求如果交房必须在其草拟的格式条款上签名，放弃权利，否则不予供水供电，任洁代理人才被迫签字。对此，任洁认为该放弃的内容违反法律规定，显示公平，应予撤销。任洁的目的只是为了收房，所谓赠送物业费，物业公司亦明确表示不予认可并要求任洁继续缴纳。根据相关法律规定，商品房在未经验收合格前的物业费应由开发商承担，一审法院的认定违反法律规定，实际上是让任洁承担了该物业费用。任洁购买的商品房面积为47.2平方米，每平方米物业费为1.6元，每月75.52元，但截止到2018年3月26日，儒生公司应承担的逾期交房违约金高达111414元，儒生公司关于赠送物业费的规定明显不利于任洁。2018年3月，任洁电话咨询儒生公司可以交房后，便从老家前来收房，才得知仅是“物理交房”。因行李较多且交通不便，为解决当日住宿问题，才被迫接受了儒生公司的要求。由于儒生公司违约五年之久，且涉案小区各类设施均未安装，电梯经常故障，停水停电时常发生，交付的房屋与样板房差异巨大，且多出装修均已严重损坏，任洁因此遭受了巨大利益损失。任洁保留追究房屋质量的权利。请求二审法院依法查明事实，支持任洁的上诉请求。 儒生公司辩称，1、任洁主张撤销逾期交房和逾期违约金没有法律依据，任洁的上诉请求与其一审请求相互矛盾，撤销和无效是两种不同的法律关系，不能同时被撤销和无效。2、双方达成的协议是双方真实意思表示，任洁表示协议显示公平，应当举证证明，但任洁不能举证证明，应承担举证不能的责任。一审判决认定事实清楚，判决正确。3、任洁主动要求收房入住，其享受了物业服务应当支付物业服务费，任洁认为其无需支付物业费错误。4、协议已经约定了任洁不可撤销地、永久地放弃甲方逾期交付商品房及延期办理房屋权属证书责任，这是双方真实意思表示，现任洁要求撤销没有法律依据。5、任洁称凭证中的签字不是本人签字，但其未举证证明，且是否是本人签字不影响本案的处理结果。任洁也未否认代理人的代理行为，故任洁的上诉没有法律依据。 任洁向一审法院起诉请求：1、请求撤销2018年3月26日任洁放弃追究儒生公司逾期交付商品房及延期办证的责任，依法认定为无效行为；2、诉讼费用由儒生公司承担。 一审法院认定事实：买受人任洁与出卖人儒生公司签订了编号为WNL000007746号《商品房买卖合同》。该合同约定，任洁购买儒生公司开发建设的位于海南省万宁市万城镇城北新区望海大道南侧弗拉明戈·屿海小区的赛提拉苑（幢）A（单元）15（层）1509房，房屋建筑面积为47.2平方米，总价款为279235元。该合同第八条第一款约定，儒生公司应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的该商品房交付任洁使用。第八条第二款约定了除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房的四种特殊原因。第十一条约定，除该合同第八条约定的特殊情况外，出卖人未能按该合同约定的期限交房的，逾期超过180天后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。该合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金，逾期365天以上的，买受人有权单方解除合同。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，任洁依约向儒生公司支付了全部购房款279235元。 另查明，任洁与儒生公司于2018年3月26日在《赠送物业管理费凭证》中达成协议：“一、乙方（任洁）所购商品房自2017年1月1日起至2022年1月1日止的物业服务费，由甲方（儒生公司）代为支付。二、购房者不可撤销地、永久地放弃追究甲方逾期交付商品房及延期办理房屋权属证书责任。”虽任洁委托代理人于庭审中表示《赠送物业管理费凭证》上乙方“任洁”签字为其所签，任洁并未表示同意。但其并未提供证据予以证实，对该主张一审法院不予采信。 一审法院认为，2018年3月26日，任洁与儒生公司在《赠送物业管理费凭证》中所达成的协议，视为双方对儒生公司逾期交房及逾期办证的违约责任的重新约定，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方关于逾期交房及逾期办证违约责任应按该协议履行。任洁在诉讼中以其与儒生公司于《赠送物业管理费凭证》中达成的协议显失公平为由主张撤销该协议第二条。显失公平的合同是指一方在订立合同时因情况紧迫或缺乏经验而订立的明显对自己有重大不利的合同，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，进一步明确“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事行为成立时显失公平的，受损方有权要求人民法院或仲裁机构予以撤销”，但任洁未提交充分证据证明其与儒生公司订立合同时存在显失公平的情形，任洁应当承担举证不能的后果。故一审法院对于任洁要求撤销其与儒生公司之间逾期交房及逾期办证违约责任协议的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回任洁的诉讼请求。案件受理费50元，由任洁负担。 本院二审期间，任洁围绕其上诉请求提交如下证据：证据1、电子凭证，证明涉案小区未经验收，为防止开发商一房两卖，任洁请求收房。证据2、电子凭证，证明梅一军代表开发商同意交房，要求物业费从2017年1月起缴纳，违约金折抵物业费。证据3、电子凭证，双方约定于2018年3月26日在售楼部见面办理交房事宜，梅一军的答复是不放弃违约金就不交房。证据4-5、微信截图，证明涉案房屋墙面脱落，存在质量问题。证据6、照片，证据7、车票，证据8、联络信息，证据6-8证明任洁就涉案房屋事宜与儒生公司梅一军的往来。儒生公司质证认为，前述材料均发生在一审诉讼之前，不属于新证据，且已经超过举证期限，对其证据1-3的三性及证明内容均不予认可，证据4-8与本案无关。本院认为，任洁提交的证据在一审时已经客观存在，不属于新证据，本院不予采信。 本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：任洁的上诉主张是否有事实和法律依据。任洁与儒生公司于2018年3月26日签订《赠送物业管理费凭证》，约定任洁所购商品房自2017年1月1日起至2022年1月1日止的物业服务费由儒生公司代为支付，任洁不可撤销地、永久地放弃追究儒生公司逾期交付商品房及延期办理房屋权属证书的责任。本院认为，该约定属双方对涉案房屋逾期交房和逾期办证违约责任的变更约定，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规、行政法规的强制性规定，对双方当事人均产生法律约束力，双方当事人应当按约定履行。现任洁上诉主张《赠送物业管理费凭证》并非任洁所签，且该《赠送物业管理费凭证》存在欺诈、胁迫情形，要求认定任洁放弃追究儒生公司逾期交付商品房及延期办证责任的行为无效并予以撤销，因任洁未能提供相应证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院对任洁该项上诉主张不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人任洁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴党恩 审 判 员 蔡于干 审 判 员 陈小燕 二〇一九年三月二十九日 法官助理 魏 榕 书 记 员 王 超 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果