山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0282民初8485号原告：管仁增，男，1981年5月29日出生，汉族，住山东省莒县。原告：刘卫维，女，1978年9月10日出生，汉族，住山东省莒县。委托诉讼代理人：张庆民，山东名律律师事务所律师。被告：青岛远鹏置业有限公司，住所地青岛市即墨区通济街道办事处华侨村富华路7号，统一社会信用代码913702825611943196。法定代表人姚志远，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吕楠，女，1986年3月28日出生，住青岛市城阳区。系青岛远鹏置业有限公司法务。原告管仁增、刘卫维与被告青岛远鹏置业有限公司（以下简称远鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告管仁增、刘卫维的委托诉讼代理人张庆民，被告远鹏公司的委托诉讼代理人吕楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管仁增、刘卫维向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2015年10月1日起至2016年3月16日止的逾期交房违约金7308元；2、判令被告支付原告自2016年9月14日起至起诉之日止的逾期办理产权证的违约金62396元；3、判令被告支付原告自起诉之日起至实际办理房屋产权证之日止按已付房款435033元日万分之二点一计算的违约金；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，合同对房屋总价款、价款支付时间、交房时间、办理房屋产权证时间、违约责任等进行了约定。合同履行过程中，原告付清了房款，但被告逾期交房，且至今因被告原因导致原告无法申领房屋产权证。被告的行为侵犯了原告的合法权益，依据合同约定和有关法律规定应当承担违约责任向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法判如所请。远鹏公司辩称，关于逾期交房问题，交房通知书双方都已签字，说明双方对房屋的状况均予以认可，并无原告所说的危房等特殊情况。对于延期交房问题，被告之前提交的收条已证明双方已达成合意，故应认定被告没有延期交房，不同意支付违约金。关于逾期办证的问题，虽然最高法院商品房买卖合同纠纷司法解释中有相关规定，但该规定双方有特殊约定的情况除外，在双方签订的商品房预售合同中第十四条，双方已达成了合意，进行了明确约定，被告已经协助原告办理了房地产权属登记，不存在逾期办证的情况，逾期交房双方也已经达成协议，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年3月5日，原告管仁增、刘卫维（乙方）与被告远鹏公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要内容：1、房屋坐落：乙方向甲方购买即墨市通济街道办事处华侨村兴华路7号《华侨·幸福里》20号楼1单元1层102户，政府批准的规划用途为住宅；2、房屋价款及交付：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币5099.44元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币435033元。附件一付款方式和付款期限双方约定：付款方式：按揭贷款支付，贷款方式：商业贷款；乙方于2014年2月28日与甲方签约，并付首付房款180785元；于2014年3月28日前应支付房款300000元；第七条：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之壹计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择书面形式通知乙方解除本合同……；甲方如选择继续履行合同，在乙方迟延付款满30日后，乙方应向甲方按应付款的日万分之一支付从约定付款日到实际付款日止的违约金。3、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：1、甲方应当在依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付乙方；但如遇下列特殊原因，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任：（1）本合同签订后，因遵守国家及地方政府新颁布可能导致甲方延期交房的各种法律、法规和通知而导致延期交房；（2）因水、电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非甲方的原因造成工程延误的；（3）因突发公共卫生事件而导致房屋无法按时交付的。交付之日商品房内的配套设施状况：……。2、乙方履行下列义务后，甲方可与其办理房屋交接手续：……。3、甲方可通过登报公告或者电话通知的形式通知乙方办理房屋交付手续。甲方采取登报公告交房通知等，自交房通知刊登之日，视为交房通知已经送达给乙方……。第十一条：甲方定于2015年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同附件一规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之壹的违约金。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方发出房屋交付通知。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条在甲方取得了房地产权属登记证明后180日内由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起180日内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。2016年1月30日，远鹏公司提供青岛日报发布公告，内容为：尊敬的华侨·幸福里各位业主：您所购买的13#、16#-22#楼住宅已经达到合同约定的交房条件。将于2016年1月31日办理交房手续，请您携带本人身份证、购房合同、购房款收据等资料到营销中心办理交房手续，逾期视同已交付。特此公告！青岛远鹏置业有限公司，2016年1月30日。原告管仁增、刘卫维自认于2016年3月16日接收了涉案房屋。2016年9月10日，管仁增、刘卫维为远鹏公司出具收条，主要内容：今幸福里20号楼1单元102室业主，应收到贵公司支付幸福里20号楼延期交房违约金5351元，抵扣5年物业费加电梯费（1元/㎡/月），一年一张伍张；半年一张零张。今收到伍张。合计抵扣金额为￥5118元。抵扣完剩余延期交房违约金金额为233元。今已收到剩余延期交房违约金现金233元。贵公司应支付我方的延期交房违约金已全部结清。我与贵公司延期交房事宜再无争议。……涉案房屋于2017年8月通过房屋建筑工程竣工验收。2018年8月28日，被告远鹏公司取得了涉案房屋的房地产登记证明。2018年10月31日，原告管仁增、刘卫维与被告远鹏公司签署了房屋交接书。2018年10月31日，涉案房屋已办理了不动产权证书。上述事实有原、被告的陈述，原告提交的商品房预售合同、青岛市政府信访回访事项打印件，被告提交的商品房预售合同、房地产登记明细、房屋交接书、收条、不动产权证书等证据在案佐证，经质证和本院审查，本院予以确认。本院认为，原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，管仁增、刘卫维应当按照合同约定的期限支付购房款，远鹏公司应当按照合同约定的期限将符合交付条件的房屋交付给管仁增、刘卫维。关于管仁增、刘卫维要求判令被告支付原告自2015年10月1日起至2016年3月16日止的逾期交房违约金7308元的问题。合同第十二条规定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止…，现被告逾期交房，应承担相应地违约金。根据相关法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用；结合远鹏公司提交的收条，本院认定远鹏公司将涉案房屋交付管仁增、刘卫维时双方计算延期交付违约金的截止时间为2016年1月30日，计算的违约金金额为5351元。2016年9月10日，刘卫维出具收条，同意以延期交付违约金抵扣物业费和电梯费5118元，剩余延期交房违约金233元，远鹏公司已经支付给管仁增、刘卫维。因2016年1月30日之前的违约金已处理完毕，故原告要求被告支付自2015年10月1日至2016年3月16日的逾期交房违约金11267元有误，其重复主张的部分应予扣除，2016年1月31日的部分被告应予偿付。关于原告要求判令被告支付原告自2016年9月14日起至起诉之日止的逾期办理产权证的违约金62396元及自起诉之日起至实际办理房屋产权证之日止按已付房款435033元日万分之二点一计算的违约金问题。合同第十四条规定：在甲方取得了房地产权属登记证明后180日内由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起180日内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。被告远鹏公司于2018年8月取得涉案房屋的房地产登记证明，于2018年11月办理了不动产权证书。双方已在合同约定的期限内办妥了不动产权证书，符合合同约定。故原告管仁增、刘卫维的上述诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（法宝联想:案例与裁判文书约3118篇法学期刊约7篇律所实务约3篇条文释义法学文献约11篇）的规定，判决如下：一、被告青岛远鹏置业有限公司于本判决生效后十日内偿付原告管仁增、刘卫维逾期交房的违约金2002.65元（445033×1?×45）。二、驳回原告管仁增、刘卫维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1543元（原告预缴），由原告管仁增、刘卫维负担1493元，被告青岛远鹏置业有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  杨 涛人民陪审员  刘淑芬人民陪审员  王建英二〇一九年三月二十一日书 记 员  宫 娟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条:“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。（法宝联想:高法公报案例约11篇案例与裁判文书约189754篇法学期刊约20篇律所实务约4篇修订沿革条文释义法学文献约33篇）最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法宝联想:案例与裁判文书约3118篇法学期刊约7篇律所实务约3篇条文释义法学文献约11篇）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。