山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初658号 原告：姚永录，男，1963年9月28日出生，汉族，住天津市东丽区。 委托诉讼代理人：孙传洪，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振霖，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 原告：王为民，女，1964年5月10日出生，汉族，住天津市东丽区。 委托诉讼代理人：孙传洪，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振霖，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被告：赵傲雪，男，1978年11月2日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：赵永生，男，1955年12月20日出生，汉族，系被告父亲，户籍所在地广东省珠海市香洲区。 原告姚永录、王为民诉被告赵傲雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王振霖、被告委托诉讼代理人赵永生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 姚永录、王为民向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效；2.依法判令被告向原告支付违约金人民币366000元；3.依法判令被告返还原告购房定金人民币90000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。2016年8月6日，第二原告与被告签订了被告名下坐落于市南区徐州路2号15号楼6单元1203户房屋买卖合同，合同由被告的委托代理人赵永生代签。合同约定买卖双方同意于2016年8月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订时，双方选择资金监管服务，后原告将首付款打入于中国光大银行开立的房屋交易资金网上托管账户，并向青岛市房屋专项资金管理中心缴纳12224.03元的维修资金。原告严格依约履行了合同义务，但被告现单方将原告已向其支付的购房首付款退回原告银行账户，并拒绝履行合同，不配合原告办理房屋过户登记手续，表示已不愿出售该房屋。被告已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，今诉至贵院，望查明事实，依法判如所请。 赵傲雪辩称，涉案房屋买卖合同是2016年8月6日签署，合同买卖成交方式在合同第四条中予以约定，交易价格、成交方式、资金划转方式也已约定明确。合同第八条房屋的交付、第十条违约责任都明确约定。涉案房屋总价款183万元，合同约定签署当日买方应付9万元作为定金，但买方当日未付该款项。房屋首付款支付方式有两种，即银行贷款和自筹。对于首付款约定的是买方在2016年8月31日前应该付46万元，但买方未付。合同约定尾款128万元系在定金交付之日起90日内全部付清，但买方未按照上述约定期限支付款项。后根据我方再三要求，两原告在两周后交付了定金9万元。首付款46万元一直拖到2016年10月27日支付，违约长达几个月。至今两原告未向我方支付尾款。根据合同第八条约定，买方将全部款项付清后，卖方在五日内交付房屋给买方。卖方将房屋很快腾空，并拒绝了其他买房者；并通知本案两原告可以搬进涉案房屋内。但两原告告知我方，他们已经有房子住了。根据合同第十条约定，两原告三笔款项未及时到位，系因两原告是天津人且涉及到公积金问题，未能贷款，于是2017年4月13日姚永录带着Q房网中介将被告委托代理人威逼到麦岛，要求退款45万元，并扬言被告委托代理人不给他退款就让被告委托代理人在青岛住不成。在此情形下系原告违约。当时我方代理人跟两原告说，要么写协议解除合同，后姚永录写了协议，我方代理人将45万元资金监管退回姚永录银行账户。没几天，姚永录找到我方代理人，要求去青岛市房产交易中心将房屋的维修基金退还。后因授权委托书中没有写维修基金这一款项，我方委托代理人不得已将我母亲电话给了维修基金公职人员，按照维修基金的要求才将该款项退还给姚永录。当这两笔款项支付给姚永录后，其马上翻脸，进行了起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院确认事实如下： 一、原告姚永录与被告赵傲雪于2016年8月6日签订合同编号为MM0004814的《房屋买卖业务签约文件合订本》，约定原告姚永录通过青岛云房数据服务有限公司居间服务，以183万元的成交总价，购买被告赵傲雪名下坐落于青岛市市南区徐州路2号15号楼6单元1203户房屋（证号：青房地权市字第××号）一套。 原被告双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》第二条房屋权属情况第（三）款约定：2、该房屋已经设定抵押，抵押方式为银行持证抵押，抵押权人为招商银行，未还款金额约人民币110万元整。该合同第四条成交价格、交易付款方式及资金划转方式约定：该房屋成交总价为人民币183万元整，此价格包括该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品，但不包含交易税费。本合同签署当日买受人应支付人民币9万元整作为购房定金，其余款项的支付方式为首付款（不含购房定金）人民币46万元整，买受人应于2016年8月31日前支付给出卖人，该房屋余款人民币128万元整由买受人于2016年8月26日前向居间方指定的银行申办抵押贷款，若买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准贷款或贷款额度小于申请额度，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准。但自定金交付之日起90日内必须付清全部房款，期间可能产生的各项费用由买受人自行承担。该合同第五条约定：买卖双方同意选择资金监管服务。第六条约定：买卖双方同意，于2016年8月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如因出卖人自身原因导致买受人未能在房屋权属登记部门规定时间内取得房屋权属证书的，买受人有权选择退房，出卖人应自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款。买受人有权要求出卖人双倍返还定金或按房屋成交总价的20%支付违约金。第八条约定：出卖人应在收到买受人全部购房款5个工作日内将房屋交付给买受人。第九条约定：出卖人保证该房屋没有产权纠纷，不存在限制转让情形。如因一方原因违法承诺而造成该房屋不能办理权属转移登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋成交总价的20%向守约方支付违约金并赔偿损失。第十条约定：买受人未按约定时间付款的，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人选择解除合同的，有权要求买受人自解除合同通知送达之日起15日内按房屋成交总价的20%支付违约金或要求没收定金。该合同补充协议约定：定金9万元整打入账户名为赵永生的中国工商银行账户内（账号：62×××85）。 二、2016年9月6日，被告赵傲雪通过河北省秦皇岛市山海关区公证处公证（公证书编号为：（2016）秦山证民字第1356号），委托赵永生作为其出售涉案房屋的代理人。 三、2016年9月19日，原告姚永录向青岛市房屋专项维修资金管理中心缴纳涉案房屋维修基金12224.03元。 后被告称原告姚永录要求被告将房屋公共维修基金予以退回，提交原告手写房屋维修基金工作人员电话一份予以证明。原告对此质证称，对真实性不予认可，且该证据不具备证据规则规定的证据形式，不属于民事诉讼中的证据。 2017年4月13日，原告姚永录将其与被告共同申请的监管账户内的首付款45万元退回原告账户内。 四、因被告赵傲雪与招商银行股份有限公司青岛分行金融借款合同纠纷一案，涉案房屋于2016年1月14日被我院查封，查封期限3年，自2016年1月14日起至2019年1月13日止，查封期间，不得买卖、转让、抵押等。 五、庭审中，被告赵傲雪认为两原告存在违约行为，称原告姚永录、王为民未在恒丰银行、光大银行、中信银行三家银行办理下贷款，并提交原告手写恒丰银行地址及信贷经理电话一份、原告手写中信银行信贷经理电话一份、中国光大银行综合签约业务回执一份、2017年2月3日王为民通话录音一份予以证明。原告对此质证称，对上述证据的真实性不予认可，原告手写银行地址及经理电话的证据不具备证据规则规定的证据形式，不属于民事诉讼中的证据。业务回执中客户姓名为赵永生，业务类型为网上银行、手机银行个人开户，与本案无关。通话录音的内容可以充分证明，原告自始不存在违约，始终积极申请贷款，因被告未成功解押，原告便找寻能够接受二押的银行办理贷款。原告办理不下贷款的根本原因在于该房屋存在查封。该房屋在查封之后不得出售、转让、抵押等，所以原告连二次抵押都无法办理。被告对查封事实的隐瞒是导致合同无法履行的根本原因，被告存在根本违约。 经庭审询问，原告称其仅知道房屋存在抵押情形，不知晓房屋被查封事实。被告则称签订合同前我方就告知原告房屋有查封和抵押，是一家办的，这两个是同一性质的，所以在签合同的时候就将抵押情况注明了。 被告提交照片三张，证明被告已经清空涉案房屋，已积极履行了合同义务。原告对此质证称，不能确认真实性，且与本案无关。 六、被告提交收条一份，载明：今收到赵永生垫资定金5000元。如因借款方原因造成垫资不能履行，定金不予退还。原告质证称，真实性不能确定，但证明被告曾向原告声明该房屋有抵押时明确表示由其找第三方办理垫资解押，但该房屋目前仍是查封抵押状态，根据垫资没有退还可以推断垫资不能履行的原因是被告造成的。 本案争议焦点为：一、原告与被告签订的房屋买卖合同能否确认有效？二、该房屋买卖合同不能继续履行系何方违约？违约金如何计算？三、被告是否需要返还原告购房定金？ 本院认为，对于争议焦点一，当事人诉权的行使需具备一定的条件，一是启动诉讼程序所需要的条件，二是法院对纠纷进行审判必须具备的条件，即判决要件。诉的利益是判决要件的重要内容。诉的利益是指当事人提起的诉应当具有的法院对诉讼请求进行审判的必要性和时效性。本案中，原告请求确认其与被告签订的房屋买卖合同有效，但并未对确认合同效力后的权利分配进行请求，既未主张解除合同，也未主张继续履行合同，因此该项诉讼请求不具备诉的利益，对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。 对于争议焦点二，法律规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担上述义务。当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人不能提供证据或提供的证据不能证明待证事实的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果。本案中，被告在签订房屋买卖合同时，应将涉案房屋的权利瑕疵告知两原告。但原、被告双方签订的房屋买卖合同中仅载明涉案房屋存在抵押权，并未记载涉案房屋已被查封的内容，且被告也未提供证据证明其已告知两原告涉案房屋已被查封的事实。因此，被告应承担举证不能的不利后果。但被告签订合同后，找第三方垫资机构垫资解押，为实现合同目的积极准备，并非怠于履行合同。且两原告贷款一直未获批准，不能按照合同约定的付款期限及时、足额付款，导致合同无法继续履行。原、被告双方均对合同不能继续履行存在过错，违约责任相当，应当各自承担相应的责任。因此，综合考虑本案原、被告双方的过错程度，违约责任相抵。对于两原告主张被告支付违约金，本院不予支持。 对于争议焦点三，定金是当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人一方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金具有从属性，随着合同的消灭而消灭。本案中原告支付被告定金的目的是为了保证履行房屋买卖合同，但该合同现已无法继续履行，定金收取的依据消灭，被告收取的定金应作为不当得利予以返还。因此，两原告主张被告返还购房定金人民币9万元，于法有据，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百五十条、第一百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、被告赵傲雪于本判决生效之日起十日内返还原告姚永录、王为民购房定金90000元。 二、驳回原告姚永录、原告王为民其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8140元，由被告赵傲雪负担1607元，由原告姚永录、王为民负担6533元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员  赵方栋 人民陪审员  阎兴国 人民陪审员  秦玉娟 二〇一九年三月二十日 法官 助理  陈玉秀 书 记 员  唐燕东