湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）岳中民三初字第8号原告龙晓经（LONG，HiuKing），男，1944年7月1日出生，香港永久性居民，（7）。委托代理人彭小军，湖南金球律师事务所律师。委托代理人唐高峰，岳阳市洞庭法律服务所法律工作者。被告刘金久，男，1957年3月3日出生，汉族。委托代理人王建新，湖南碧灏律师事务所律师。委托代理人李斌辉，湖南碧灏律师事务所律师。原告龙晓经与被告刘金久房屋租赁合同纠纷一案，于2013年5月27日本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员闾开海担任审判长，审判员李芬、刘霁参加的合议庭，2013年7月9日和2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告龙晓经的委托代理人彭小军、被告刘金九及其委托代理人李斌辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙晓经诉称，原、被告于2011年12月31日签订了《铺面租赁合同》，约定原告将其位于湖南省岳阳市岳阳楼区南湖大道新4栋西单元西边一个门面出租给被告使用，租赁期间暂定为5年，并对租金等一并进行了约定。合同订立后，原告依约定将门面交付给被告使用，被告利用门面开设了百惠副食商店，但被告在租赁期间，未经原告同意擅自对门面进行了改造，并自2012年9月1日起开始拖欠租金。2012年11月5日，经岳阳市湘北公证处现场证明，原告书面函告被告要求收回出租门面。因被告擅自对门面进行了改造，原告决定收回门面以加强管理。同时，依据双方签订的合同约定，原告提前二个月通知被告即可解除租赁合同，现原告已履行解除合同的通知义务，被告拒不交还承租房屋的行为损害了原告的合法权益，为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、被告交还承（转）租的房屋，并将该房屋恢复原状；2、房屋租金按600元／月自2012年9月计算至将承租房屋交还时止；3、被告所交纳的5000元合同押金归原告所有。被告刘金久答辩称，（一）原、被告之间的租赁关系已持续十多年时间，且双方于2011年12月31日续签订的租赁合同合法有效，租赁期间应按合同约定的5年时间予以认定；（二）被告没有对承租门面进行改造，只是在门面外搭建了一个临时棚，且该临时棚已得到物业管理单位和原告的认可；（三）被告并无拖欠租金的行为，自2012年9月起未交房屋租金主要是由于原告的代理人拒绝收取租金造成的，故房屋租金未交纳的过错在原告方。综上，被告并无违约行为，原告请求提前解除租赁合同的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告龙晓经为支持自己的诉讼请求，提供了下列证据：证据一，原告龙晓经的身份信息、租赁房屋所有权证、《铺面及住宅租赁合同》，拟证明龙晓经系香港居民，具有诉讼主体资格，并对出租房屋享有所有权。原、被告之间的房屋租赁合同约定不得对房屋擅自改造及转租，否则原告有权扣收押金。证据二，岳阳市湘北公证处（2012）湘岳北字第5946号公证书，拟证明原告已履行解除租赁合同要求提前两个月通知的义务。证据三，岳阳市岳阳楼区南湖百惠副食商店企业注册登记资料，拟证明被告将承租门面用于副食商店经营。被告刘金久为支持其答辩主张，向本院提供了下列证据：证据一，刘金久的身份证复印件，拟证明刘金久的诉讼主体资格。证据二，《铺面及住宅租赁合同》，拟证明原、被告之间的租赁关系客观存在。证据三，关于本案承租门面2002年至2012年被告交纳租金的记录，拟证明原、被告之间的租赁关系在近十年时间内被告从未拖欠过租金。证据四，《公用土地临时借用合同》一份，拟证明被告在1997年承租本案争议门面时，就在门面前搭建了临时棚，双方于2011年续签租赁合同时原告明知被告所搭建的临时棚事实上已存在，并非是被告在续签合同后对房屋擅自进行了改造。证据五，证人罗某的证人证言，拟证明刘金久没有拖欠龙晓经的租金，被告自2012年9月起未交纳租金是由于原告指示其委托代理人罗某不再收取租金。庭审过程中，双方当事人均就对方提交的证据发表了质证意见。（一）关于原告龙晓经提交的证据，被告刘金久的质证意见是：对证据一中原告龙晓经的身份信息、租赁房屋所有权证和证据三均无异议；对证据一《铺面及住宅租赁合同》和证据二的真实性无异议，对证据的关联性有异议，虽然合同中约定提前两个月通知可解除合同，并不代表原告提前解除合同不承担任何违约责任，且岳阳市湘北公证处（2012）湘岳北字第5946号公证书不能证明租赁合同已经解除。（二）关于被告刘金久提交的证据，原告龙晓经的质证意见是：对证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，该份证据可以证实刘金久交纳租金的截止时间为2012年8月31日；对证据四的真实性、合法性无异议，但认为《公用土地临时借用合同》的签订主体与本案租赁合同的签订主体不一致，不能达到被告的证明目的；对证据某真实性有异议，证人罗某作为原告的代理人，无正当理由未出庭作证，不予认可。根据双方举证、质证意见，综合各证据间的联系，认证如下：（一）关于原告龙晓经提交的证据，被告对其真实性没有异议，予以确认，但其证明目的应综合其他证据认定。（二）关于被告刘金久提供的证据。证据一、二、三，原告对其真实性没有异议，予以采信；证据四虽然原告对其真实性提出异议，但《公用土地临时借用合同》是刘金久的弟弟刘君山与物业管理处签订的关于搭建临时棚的约定，原告对其真实性亦无异议，对该份证据予以确认。证据某证人未出庭作证，但该证言有调查笔录与录音资料互相印证，且证人罗某为龙晓经代为收取租金的代理人，原告对此虽提出异议，但未提供相反证据予以推翻，故本院对该份证据予以确认，其证明目的应综合其他证据认定。根据庭审举证、质证和本院的认证情况，本院对本案事实认定如下：自1997年起，刘金久开始承租龙晓经的门面用于副食商店经营。同年3月，刘金久的弟弟刘君山（乙方）与岳阳市岳阳楼区南湖路一区物业管理处（甲方）签订了《公用土地临时借用合同》，约定：甲方允许乙方对已建棚作临时之用，乙方在签订本合同时须向甲方交纳公用土地临时租用费600元。2006年1月1日，原告龙晓经与被告刘金久签订了一份《铺面租赁合同》。2011年12月31日，原告龙晓经与被告刘金久续签了一份《铺面租赁合同》，约定：（一）原告将其位于岳阳市巴陵税务局对面第一个门面（西边）出租给被告使用；（二）由被告向原告交纳5000元押金，待租赁期满后由原告退还给被告，如果被告在租用期间有违反合同规定或欠租或损坏铺面设施等行为，甲方可以从押金中扣除造成的损失；（三）铺面的月租金为600元整，若物价市场等因素变化，原告可对铺面租金进行提价调整，并提前二个月通知被告；（四）租金及水电费被告必须按时交付给原告，否则原告及其委托代管人员有权将铺面收回；（五）租赁期内，被告应妥善保管好铺面内的一切设施，如有损坏，概由被告负责。如被告根据业务需要，对铺面进行改造，必须取得甲方的同意，方可进行。被告租用期满，其改造费用，原告一概不负责；（六）租赁期暂定5年，若原告中途要收回门面或被告中途要求退租，双方必须提前二个月通知对方；（七）因原告居住香港，委托姜有恒对铺面及住宅租金的收取和管理；合同说明：刘金久交纳的5000元押金已交给龙晓经收，以前所签收租赁合同一律作废，不作依据。合同签订后双方按约定履行至2012年8月后，因原告的委托代理人罗某不再收取被告租金，被告向原告交纳租金至2012年8月31日止。2012年11月5日，原告向被告送达了要求收回门面的书面通知，内容为：（一）龙晓经决定于2013年1月8日收回出租门面；（二）请于2013年1月8日前将承租门面恢复原样，否则将依法追究违约责任并赔偿相关损失；（三）不得将承租房屋转租和再次改造装修。被告在收到通知后继续使用承租房屋进行经营，由于被告在收到上述通知后，并未按原告的要求交出承租门面。故龙晓经于2013年5月27日向本院提起诉讼，要求被告交还承租门面，将该门面恢复原状，租赁押金5000元归原告所有，并由被告按600元／月的标准交纳自2012年9月至交还房屋时止的租金。本院认为：本案争议的焦点为，（一）原、被告之间的租赁合同是否应当予以解除；（二）如果解除合同，相应的民事法律责任应如何承担。关于焦点（一），原、被告签订的《铺面租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。关于合同解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案双方当事人于2011年12月签订的租赁合同中约定租赁期暂定5年，若出租人中途要收回门面或承租人中途要求退租，双方必须提前二个月通知对方。2012年11月5日，龙晓经向被告刘金久送达了要求收回门面的书面通知，要求于2013年1月8日收回出租门面，应当视为已在合理期限之前通知承租人，承租人未按解除合同通知履行义务，并占用租赁房屋至今，原告要求解除租赁关系的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于焦点（二），1、被告是否应将承租房屋恢复原状的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”虽然原、被告在租赁合同中明确约定：被告对其住宅新进行的改造，待原告要求收回住宅时由被告恢复原样。本案因原告未提供证据证明涉案房屋出租前的原状，而庭审中原告对其出租房屋原状的描述与被告陈述的不一致，故原告要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求不予支持。2、原告要求被告继续承担租金的问题，被告在原告要求收回承租房屋后一直使用租赁房屋，原告要求被告按600元／月的标准交纳自2012年9月起至被告返还租赁房屋时止的租金请求符合法律规定，予以支持。3、关于租赁押金问题，双方在租赁合同中约定5000元押金，待租赁期满后由原告退还给被告，如果被告在租用期间有违反合同规定或欠租或损坏铺面设施等行为，甲方可以从押金中扣除造成的损失。本案原告未提供证据证明被告在租用期间内损坏铺面设施，拖欠租金的问题并非被告过错造成的，故原告要求没收押金的请求没有事实和法律依据，不予支持。4、关于被告提出如果原告提前解除合同则要求原告赔偿相应损失的问题，因原告未在法定期限内提出反诉，对此被告可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告龙晓经与被告刘金久之间的《铺面及住宅租赁合同》；二、被告刘金久应于判决生效之日起十五日内将本案承租房屋及门面返还给原告龙晓经；三、被告刘金久应于判决生效之日起十五日内支付原告龙晓经自2012年9月起按600元／月计算至返还租赁房屋时止的房屋租金；四、原告龙晓经应于判决生效之日起十五日内返还被告刘金久押金5000元（此款可折抵刘金久尚欠的部分租金）；五、驳回原告龙晓经的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1000元，由被告刘金久负担。如不服本判决，原告龙晓经可在判决书送达之日起三十日内，被告胡迎辉可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。（此页无正文）审判长  闾开海审判员  李 芬审判员  刘 霁二〇一四年六月十五日书记员  朱慧娟