山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）东开民初字第72号原告：东营经济技术开发区管理委员会。法定代表人：李金昆，主任。委托代理人：卢敏，山东百祥律师事务所律师。被告：武希花，女，汉族。委托代理人：赵向锋，山东制端律师事务所律师。原告东营经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）诉被告武希花合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告开发区管委会的委托代理人卢敏、被告武希花及其委托代理人赵向锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告开发区管委会诉称，2011年8月25日原告委托东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局与被告签订协议，约定原告将被告位于东营区沂州路067752号的自有房屋进行统一改造，由被告承担该区位新增房屋的购房款65132元，被告应在主体工程完工后五日内交付购房款的30%，工程竣工验收后五日内付清购房款。该房屋已竣工验收，被告至今未向原告交付购房款。现要求法院依法判令被告支付新增房屋购房款65132元及迟延支付利息3212元。被告武希花辩称，原告不是沂州路征收改造主体，不具有本案原告主体资格。原告与被告签订的沂州路房屋征收改造补偿协议无效，且协议约定的综合成本价过高，违反房屋征收单位不得以营利为目的的规定。原告的征收改造未取得规划许可等手续，系非法建筑，且施工中变更了改造设计，造成了安全隐患，施工改造也存在重大质量问题。原告延期交付房屋至今，所以涉案房屋尚未达到付款条件，原告无权主张购房款，被告有权拒收房屋，并享有抗辩权、抵销权。原告出售新增房屋的行为不符合商品房预售及现房销售的条件，违反规定。根据原告的诉称和被告的答辩，本院归纳本案的争议焦点是：一、原告主体是否适格；二、原、被告之间的协议是否有效；三、被告应否向原告支付价款及利息。针对第一个争议焦点，原告开发区管委会向本院提交了证据一东营市机构编制委员会办公室东编办字（2011）97号文件复印件一份，证明东营市城市管理行政执法局东营开发区分局系东营经济技术开发区管理委员会内设机构，原告是本案的适格主体。被告武希花对证据的真实性有异议，认为文件的发布日期在征收改造补偿协议签订之后，不能证明原告的主张；文件本身不能证明东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局系合法的征收改造实施主体，征收改造实施主体应由条例、法规确定，不应由内部文件确定。针对第一个争议焦点被告未提供证据。针对第一个争议焦点，本院认为，被告武希花庭审中另提交的证据一即2011年8月23日发布的《东营经济开发区沂州路房屋征收及改造公告》载明沂州路房屋改造主体为东营经济开发区管理委员会，其委托东营市城市管理行政执法局开发区分局具体实施改造，2011年8月25日，被告武希花与东营市城市管理行政执法局开发区分局签订“沂州路房屋征收改造补偿协议”，证明被告武希花知悉并认可东营市城市管理行政执法局开发区分局对其房屋进行改造系受东营经济开发区管理委员会委托，故原告有权向被告武希花主张权利，东营经济技术开发区管理委员会作为原告，主体适格；被告武希花关于原告诉讼主体不适格的主张不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，原告开发区管委会向本院提交了证据二沂州路房屋征收改造补偿协议一份，证明原、被告之间是平等自愿的民事合同关系，双方签订的沂州路房屋征收改造补偿协议合法有效，被告领取的补偿补助金为38155.84元，应交纳新增房屋购房款65132元，协议约定被告应在工程主体完工后五日内交付购房款的30%，工程竣工验收后五日内付清购房款，房屋方可交付使用。被告武希花认为沂州路房屋征收改造补偿协议是依据原告的具体行政行为存在的，体现了原告作为行政机关的强制力，原、被告之间主体不平等，协议不合法；原告向被告出示的文件中均记载是征收改造行为，若原告否认行为性质，则原告以前就是故意误导被告，致使被告作出了不真实的意思表示。针对第二个争议焦点，被告武希花为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：证据一、东营经济开发区沂州路房屋征收及改造公告复印件一份，证明原告对沂州路进行征收改造，系具体行政行为，具有强制力，被告是迫于原告的强制力而签订的征收改造补偿协议；公告违反了法律和行政法规的规定，未告知相对人具有行政复议、行政诉讼的权利，基于此签订的征收改造补偿协议无效；公告未告知沂州路到南一路封闭的事实，影响了被告对征收改造情况的判断；从公告内容看原告不具备征收改造主体资格。原告开发区管委会的质证意见是，沂州路改造工程涉及业主众多故采用公告形式告知相关事项，不能仅从形式判断，原、被告实质权利义务由改造补偿协议界定和约束；房屋改造补偿协议由被告亲自签字确认，是真实的意思表示。被告武希花提供证据二，东营市2011年国民经济和社会发展计划，来源于东营市政府门户网站，证明沂州路改造工程未纳入东营市发展计划，违反了相关规定，涉案的工程不符合国民经济和社会发展等规划，据此签订的协议无效。原告开发区管委会认为被告武希花提供的证据二与本案无关。被告武希花提供证据三，关于签订沂州路改造（一期工程）补偿协议的通知（复印件）一份，证明被告当时必须按照通知内容限期搬迁，体现了原告作为行政机关的行政强制力，签订协议等并非被告的真实意思表示。原告开发区管委会的质证意见是，对证据的真实性不予认可，该证据与本案无关。被告武希花申请调取了本院（2013）东开民初字第32号案中庭审笔录关于于某某、周某某、李某某、刘某某、付某等证人的证言，证明原告的具体行政行为违法，改造补偿协议无效。原告开发区管委会的质证意见是，证人与被告都是本案的利害关系人，证言不应采信。针对第三个争议焦点，原告开发区管委会为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：证据三、同意沂州路房屋改造的证明原件一份、沂州路改造补偿款发放单复印件一份，证明被告对沂州路房屋改造是自愿的，持合作态度，并领取了改造补偿款。被告武希花的质证意见是，被告已经完全履行了协议约定的义务，但原告的施工超过了改造期限，给被告造成经济损失，被告享有抵销权，有权拒付购房款；同时证据能够证明原告违反了先补偿后搬迁的原则。证据四、房产证复印件一份，证明原告对沂州路房屋改造对应区位是被告名下的自有房产。被告武希花对原告提供的证据四的真实性无异议，认为改造房屋归武希花、隋付军共同共有，被告武希花对房屋不具有完全的处分权，原告明知存在共有关系，只与被告武希花签订改造补偿协议，协议应属无效。证据五、工程竣工验收证明（复印件）一份，证明涉案工程验收日期为2012年2月16日，原告已经按照协议约定的日期施工并竣工。被告武希花对原告提供的证据五的证明目的有异议。第一，该验收证明与本案无关，不能证明验收的房屋就是涉案的房屋；第二，该份证据是未经被告确认而原告自行出具的；第三，该份证据的来源存在重大瑕疵，加盖公章的单位均与涉案工程有利害关系，其中施工单位和监理单位等几家单位均与原告有合同关系或控制关系，监理单位和跟踪审计单位法定代表人为同一人，竣工验收证明不符合审、监分离的原则，也欠缺设计单位等相关单位的验收，所以该证据不具备真实性，与客观事实不符；第四，工程竣工验收证明本身不具有合法性，不符合规划条件；第五，涉案房屋未安装水、电、气，未达到正常经营使用的标准，也未实际竣工验收，被告有权拒绝交纳购房款。针对第三个争议焦点，被告武希花为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：证据四、东营经济开发区沂州路房屋征收及改造公告（复印件）一份（同上），证明原告承诺自通知搬迁之日起6个月内对涉案房屋施工完工并交付被告使用，但原告并未按时完工，被告有权拒绝交付购房款；公告载明新增房屋归被告所有，但原告至今未给被告确权。原告开发区管委会的质证意见是，被告确认的竣工日期与原告出具的竣工验收证明一致，改造后的房产确实由被告所有，但原告在改造补偿协议中并未承诺为被告办理房产证。证据五、关于签订沂州路改造（一期工程）补偿协议的通知（复印件）一份（同上），证明原告违反了先补偿后搬迁的原则，应承担补偿责任。原告开发区管委会认为被告提供的证据五是复印件，对真实性和证明目的不予认可。被告武希花申请调取了本院（2013）东开民初字第32号案中庭审笔录关于于某某、周某某、李某某、刘某某、付某某等的证人证言、施工照片复印件两份、房屋改造效果图与现状图照片复印件各一份、工程竣工验收备案表一份，证明被告不认可改造补偿协议的效力；截止2012年4月12日原告仍在施工，至今仍未竣工验收，原告违反约定延期交工，同时房屋存在各种问题，原告的上述违约行为给被告造成重大经济损失，被告享有抵销权，不应向原告支付购房款。房屋改造效果图与现状图照片证明原告以效果图误导被告，并变更了涉案改造工程的设计，变更后的设计不合理，存在防盗、防水等问题。工程竣工验收备案表证明原告提交的工程竣工验收证明不具有合法性、真实性，不能作为证据使用。原告开发区管委会的质证意见是，上述证人都是本案的利害关系人，对证人证言不予认可；对照片、效果图真实性不予认可，照片所显示的不是被告的房屋，与本案无关，不能证明被告的证明目的；竣工验收备案表与本案没有关联性，不可作为证据使用，原告提供的工程竣工验收证明是建设单位、监理单位等相关单位加盖公章的证据，足以证明原告的证明目的。本院认为，原告提交的证据二、三相互印证，被告领取38155.84元补偿款进一步佐证，东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局与被告武希花签订“沂州路房屋征收改造补偿协议”系双方自愿的民事行为，对该两份证据本院予以采信。原告提交的证据五系涉案改造施工单位、监理单位、审计单位、代建单位共同出具的一份证明，而非竣工验收报告，被告对该证据的异议不成立，对该证据，本院予以采信。被告提供的证据一载明征收工作由东营经济技术开发区管理委员会委托东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局具体实施，该证据虽系复印件，能与其他证据相互印证，本院予以采纳，但对被告的相关证明目的不予支持。被告申请调取的证人证言，因证人系沂州路房屋改造利害关系人，与本案审理结果有利害关系，本院不予采信。被告提供的证据二、三及申请调取的照片、竣工备案表等与本案不具有关联性，本院不予采信。被告武希花申请本院调取涉案工程规划手续、建设手续、竣工验收手续，但并未明确需调取证据的名称，亦未明确证据的具体存放部门，且非法律规定须由法院调取的证据，对该项请求，本院不予准许。根据采信的证据，原告与被告陈述及庭审查明的情况，本院确认以下事实：2011年8月25日，东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局与被告武希花签订“沂州路房屋征收改造补偿协议”，双方约定，东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局将武希花沂州路067752号房屋进行统一改造，改造新增房屋面积由武希花按综合成本价购买。综合成本价为3800元／平方米，新增面积为17.14平方米，价款65312元。改造工程主体完工五日内支付购房款的30%，工程竣工验收后五日内付清价款，房屋方可交付使用。被告不按时付清购房款，每日支付所欠购房款1‰的滞纳金。同日被告武希花签署“同意沂州路房屋改造的证明”，认可对沂州路067752号房屋改造及相关补偿，同时被告武希花承诺支持沂州路改造，以后不以任何理由要求其他补偿、阻碍沂州路改造施工。2011年9月8日被告武希花领取补偿款等共计38155.84元。东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局对被告武希花房屋进行了改造。该改造工程于2012年2月16日竣工。被告武希花未按约定支付价款。另查明，东营经济开发区管理委员会现已更名为东营经济技术开发区管理委员会。本院认为，“沂州路房屋征收改造补偿协议”名称中虽然有征收字样，但在改造过程中涉案房屋所有权、使用权并未发生转移，所以本案不具有行政征收或者征用的性质。“沂州路房屋征收改造补偿协议”载明被告武希花同意对其房屋进行改造；“同意沂州路房屋改造的证明”中，被告武希花认可对其房屋改造及补偿，系经协商达成的一致意见，故东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局并非单方依职权决定实施改造行为，双方行为应认定为民事行为。被告武希花认为改造系具体行政行为的主张不成立。“沂州路房屋征收改造补偿协议”是双方真实意思的表示，经协商一致确定了权利义务，双方都应按协议履行，被告武希花关于改造补偿协议无效的主张，本院不予支持；被告关于改造补偿协议约定的综合成本价过高，违反房屋征收单位不得以营利为目的的规定的意见，无事实依据，本院不予采纳。东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局按照协议对被告武希花房屋进行了改造，被告武希花应按约定支付价款。东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局在被告武希花房屋之外为其一楼增加骑马廊，二楼增加房屋面积，系对原有房屋进行的改造，应属民事上的添附行为，原告开发区管委会按约定标准进行施工建设，交付工作成果，并未改变被告武希花所有房屋及房屋所使用土地的用途，故被告武希花关于原告改造行为未取得规划许可，违反相应法律法规的主张，于法无据，本院不予支持。东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局按照协议对被告武希花房屋进行改造，不是开发建设商品房，故被告武希花关于原告出售新增房屋不符合商品房预售及现售条件，违反规定的主张，本院不予支持。原告提交的工程竣工验收证明，能够证实东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局对被告武希花房屋进行改造并竣工验收，所以按照双方协议约定，被告武希花应在工程竣工验收后五日内付清购房款，因此被告武希花关于施工尚未竣工，付款条件不成就、其享有抵销权及抗辩权，原告无权主张购房款的意见，本院不予支持。综上，原告要求被告武希花支付价款65132元的诉讼请求，本院予以支持。“沂州路房屋征收改造补偿协议”明确约定，被告武希花不按时付清价款，每日按所欠价款1‰加收滞纳金。原告要求被告武希花支付逾期付款利息3212元，该利息低于滞纳金数额，原告的选择对被告武希花并无不利，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：被告武希花于本判决生效之日起十日内向原告东营经济技术开发区管理委员会支付所欠款项65132元及逾期利息3212元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1509元，由被告武希花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判长  高兴江审判员  孙东平审判员  周国防二〇一四年二月十三日书记员  杨 林