中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第1243号上诉人（原审被告，反诉原告）邓锡燊，男，1937年9月25日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人梁雨田，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）邓惠琼，女，1954年6月20日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告，反诉被告）邓凤莲，女，1951年4月4日出生，汉族，住广州市东山区。被上诉人（原审原告，反诉被告）邓月萍，女，1948年12月25日出生，美国公民，住。委托代理人邓惠琼，系本案被上诉人之一。原审被告邓惠珍，女，1943年8月2日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人邓锡燊因物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1304号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：邓惠琼、邓凤莲、邓月萍两邓锡燊、邓惠珍因广州市天河区员村一横路怡景花园E1梯608房、609房（以下简称“涉案房屋”）继承纠纷经原审法院作出（2009）天法民一初字第2224号民事判决，该判决查明：邓晓林（已故）、陈群好（已故）生育包括邓惠琼、邓凤莲、邓月萍及邓锡燊、邓惠珍共计5名子女。1999年12月19日，广州市房地产管理局在《出售直管公有住房个人购房报批表》同意将员村一横路怡景花园怡景大街164号608房（建筑面积39.7189平方米）以22847.55元出售给邓晓林。《出售公有住房缴款明细表》载明“购房人：邓晓林，现购住房地址：员村一横路怡景大街164号，房号608、609房，套内面积29.5525平方米，分摊共有面积4.1091，售价24951.38元，其他4990.28元，并加盖广州市东山区房地产管理局的公章。2009年6月29日，广州市越秀区第四房屋管理所出具《证明》：天河区怡景花园怡景大街164号608、609房屋由邓晓林于1999年12月29日参加房改购买，属房改备案，目前是我所证明办理房产证。及后该所出具《关于怡景大街164号608、609房屋情况的复函》：“天河区怡景花园怡景大街164号608、609号房屋，由邓晓林于1999年12月29日参加房改购买，属房改备案。因历史原因，该房屋办理资料中由于缺少608房《购房款发票》、《出售公有住房缴费明细表》、《广州市公有住房买卖协议书》三份资料，故暂未能办理房产证。目前我所正在抓紧查找档案，补充相关资料争取为其办理房产证。原审法院于2009年12月31日作出判决：位于广州市天河区员村一横路怡景花园****、609房的房屋由邓惠琼、邓凤莲、邓月萍、邓锡燊、邓惠珍各继承上述房屋的五分之一份额。判决现已生效。邓惠琼、邓凤莲、邓月萍因物权保护纠纷向原审法院起诉，要求邓锡燊、邓惠珍支付涉案房屋的房屋使用费，原审法院于2012年10月17日作出（2012）穗天法民四初字第1649号民事判决书，查明如下事实：“庭审时，邓锡燊表示涉案房屋交由其儿子邓耀波使用，邓惠珍同意涉案房屋交由邓耀波使用。另当事人确认涉案房屋自2000年开始由邓锡燊、邓惠珍方使用，邓惠琼、邓凤莲、邓月萍从未居住使用”，判决如下：“一、邓锡燊、邓惠珍于本判决发生法律效力之日起10日内向邓惠琼、邓凤莲、邓月萍支付广州市天河区员村一横路怡景花园E1梯608房、609房自2010年1月16日起算至2012年7月17日房屋使用费（房屋使用费按月计算，每月应付使用费为评估价总额的3／5支付，按具有房地产评估资质的评估机构对上述房屋核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算每月使用费，计付使用费时，房屋建筑面积按73.3805平方米计算；每平方米使用单价以邓惠琼、邓凤莲、邓月萍主张的20元／平方米为限）；二、驳回邓惠琼、邓凤莲、邓月萍的其他诉讼请求。”2013年7月3日，邓惠琼、邓凤莲、邓月萍以原审法院生效判决（2009）天法民一初字第2224号民事判决认定其每人占有涉案房屋五分之一的份额，邓锡燊、邓惠珍擅自将涉案房屋交由他人使用，侵害其对房屋的收益权、使用权为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、邓锡燊、邓惠珍向邓惠琼、邓凤莲、邓月萍支付2012年7月17日至2013年7月17日占用邓惠琼、邓凤莲、邓月萍所享涉案房屋份额44平方米的租金，按每月每平方米45元的单价计算，总计23760元；2、邓锡燊、邓惠珍承担因确定涉案房屋租金单价而请中介公司评估房屋的评估费；3、本案诉讼费用由邓锡燊、邓惠珍承担。邓锡燊向原审法院提起反诉，请求：1、邓惠琼、邓凤莲、邓月萍分别返还已支付的2010年1月至2013年7月涉案房屋的住宅管理费、垃圾费、分摊电费、水费392元，共计1176元；2、本案的反诉费用由邓惠琼、邓凤莲、邓月萍承担。一审庭审中，邓锡燊出示2010年1月至2013年7月的管理费及垃圾费发票，金额为管理费1419元、垃圾费215元，2010年7月至2013年6月的电费发票，金额为203.6元。邓惠琼、邓凤莲、邓月萍对上述数额表示无异议。广州市百利物业管理有限公司怡景花园管理处于2013年7月17日出具《证明》：广州市天河区怡景大街164号608、609房，该房从2010年1月至2013年7月，住宅管理费共1419元，垃圾费共215元，分摊电费共265元，水费共60元，合计人民币1959元。广州市百利物业管理有限公司怡景花园管理处于2013年7月17日出具《证明》：广州市天河区怡景大街164号608、609房，该房从2010年1月至2013年7月一直无人居住使用。邓惠琼、邓凤莲、邓月萍表示自2000年1月1日至今涉案房屋由邓锡燊使用，但没有书面证据证明，邓锡燊表示涉案房屋自2000年3月份后空置至今，但钥匙一直由其儿子邓耀波持有，没有交给他人居住使用。邓惠珍表示没有持有涉案房屋的钥匙，也从未使用过涉案房屋。原审法院认为：生效判决已对涉案房屋的继承关系作出判决，即邓惠琼、邓凤莲、邓月萍、邓锡燊、邓惠珍五人各享有五分之一的份额，当事人取得相应的权益，邓惠琼、邓凤莲、邓月萍作为涉案房屋的按份共有人，有权提起诉讼。按法律规定，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。邓惠琼、邓凤莲、邓月萍享有涉案房屋的相应份额，邓锡燊在未经邓惠琼、邓凤莲、邓月萍同意的情况下，将涉案房屋的钥匙交由他人，损害邓惠琼、邓凤莲、邓月萍相应的收益权。邓惠琼、邓凤莲、邓月萍请求邓锡燊支付使用费具有事实及法律依据，原审法院予以支持。邓惠珍在（2012）穗天法民四初字第1649号案的庭审中表示同意将涉案房屋交由邓耀波使用，在本案的庭审过程中却表示未持有涉案房屋的钥匙也从未使用过涉案房屋，自相矛盾，亦未提供反证，原审法院对此不予采信，邓惠琼、邓凤莲、邓月萍请求邓惠珍支付使用费原审法院予以支持。原审法院生效判决已判决邓锡燊、邓惠珍向邓惠琼、邓凤莲、邓月萍支付2010年1月16日至2012年7月17日的房屋使用费，本案中房屋使用费应从2012年7月18日起算，邓锡燊、邓惠珍应向邓惠琼、邓凤莲、邓月萍支付2012年7月18日至2013年7月17日期间的邓惠琼、邓凤莲、邓月萍所占房屋份额的房屋使用费。使用费标准应按照有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，但以不超过邓惠琼、邓凤莲、邓月萍主张的每平方米45元为限。至于建筑面积问题，现涉案两房产未出具房产证书，据（2012）穗天法民四初字第1649号已查明的事实，在评估涉案房屋租金标准时，可按73.3805平方米（39.7189＋33.6616）计算。对于邓惠琼、邓凤莲、邓月萍的第二项诉讼请求，该费用尚未实际产生，原审法院对此不予支持，予以驳回。邓锡燊反诉要求邓惠琼、邓凤莲、邓月萍支付2010年1月至2013年7月期间3／5的管理费、垃圾费、水电费，由于此段期间涉案房屋均处于邓锡燊、邓惠珍的控制之下，邓惠琼、邓凤莲、邓月萍并未持有涉案房屋的钥匙也并未居住使用涉案房屋，邓锡燊的反诉要求原审法院不予支持，予以驳回。据此，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第四条、第十条、第二十八条、第三十九条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年10月21日作出如下判决：一、邓锡燊、邓惠珍于本判决发生法律效力之日起10日内向邓惠琼、邓凤莲、邓月萍支付广州市天河区员村一横路怡景花园E1梯608房、609房自2012年7月18日起至2013年7月17日的房屋使用费（房屋使用费按月计算，每月应付使用费为评估价总额的3／5支付，按具有房地产评估资质的评估机构对上述房屋核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算每月使用费，计付使用费时，房屋建筑面积按73.3805平方米计算；每平方米使用单价以邓惠琼、邓凤莲、邓月萍主张的45元／平方米为限）。二、驳回邓惠琼、邓凤莲、邓月萍的其它诉讼请求。三、驳回邓锡燊的反诉请求。本案一审受理费390元，由邓惠琼、邓凤莲、邓月萍负担50元，邓锡燊、邓惠珍负担340元，反诉费25元，由邓锡燊负担。判后，邓锡燊不服原审判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋没有确权，没有析产，邓惠琼、邓凤莲、邓月萍各占五分之一的产权，邓惠珍愿意给我方使用，现有证据不能证明我方已经使用了邓惠琼、邓凤莲、邓月萍的房屋。我方只是使用房屋的其中一部分，即只是把杂物放在房屋的一个部位，不是真正意义上的居住使用。一审认定我方实际使用涉案房屋不当，我方不应该向邓惠琼、邓凤莲、邓月萍支付房屋使用费。2、房屋的住宅管理费、垃圾费、分摊水电费是基于权属而需要分摊，并非房屋使用过程中产生的费用，故无论房屋使用与否均需要该房屋权属人承担。邓锡燊上诉请求：撤销原审判决第一、三项，改判支持我方的反诉请求。邓惠琼、邓凤莲、邓月萍二审答辩称：同意原审判决，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。答辩如下：涉案房屋的产权已经法院判决，各占五分之一，涉案房屋的钥匙一直由邓锡燊持有，这应视为邓锡燊已经使用了涉案房屋，邓锡燊已经承认放了杂物在房屋里面，实际已经使用了房屋。由于实际使用房屋由此产生的物业管理费、垃圾费、水电费应该由对方承担。邓惠珍二审述称：我不同意一审判决，但是没有上诉，我同意邓锡燊上诉意见，房屋的全部费用都应该分摊。各方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为邓惠琼、邓凤莲、邓月萍主张邓锡燊、邓惠珍支付占用其涉案房屋份额的使用费以及该房屋在使用过程中产生的物业服务费、垃圾费、水电费是否需要分摊的问题。经本案查明的事实，生效判决已经判决邓惠琼、邓凤莲、邓月萍和邓锡燊、邓惠珍各自涉案房屋五分之一的产权份额，各产权人均有权占有、使用、收益、处分其所有的产权份额。邓锡燊承认涉案房屋的钥匙一直由其儿子邓耀波持有，邓惠珍也同意涉案房屋由邓耀波使用，故邓锡燊、邓惠珍实际控制、使用了涉案房屋，原审判处邓锡燊、邓惠珍向邓惠琼、邓凤莲、邓月萍支付邓惠琼、邓凤莲、邓月萍所占房屋份额的使用费，并无不当，本院予以维持。邓锡燊上诉认为其只是使用了房屋的一部分，不应该向邓惠琼、邓凤莲、邓月萍支付房屋使用费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。涉案房屋的垃圾费、水电费是基于房屋在使用过程中所产生的费用，应由实际使用人承担，故原审不予支持邓锡燊反诉请求邓惠琼、邓凤莲、邓月萍分摊该费用，并无不当，本院予以维持。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案无证据显示邓惠琼、邓凤莲、邓月萍和邓锡燊约定由涉案房屋的实际使用人交纳物业服务费，故根据上述法律规定，涉案房屋的物业服务费用应由各产权人共同承担。邓惠琼、邓凤莲、邓月萍对邓锡燊出示的2010年1月至2013年7月涉案房屋的物业管理费共1419元证据没有异议，邓惠琼、邓凤莲、邓月萍作为占有涉案房屋五分之三产权份额的产权人，应承担上述物业服务费的五分之三即851.4元。原审对涉案房屋的物业服务费的分摊处理不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持