北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第02196号上诉人（原审原告、反诉被告）北京永利信丰房地产开发有限公司，住所地北京市密云县工业开发区水源路**。法定代表人王春生，董事长。委托代理人刘彤，男，1968年11月4日出生。委托代理人张维锋，北京济和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）鑫亚实业发展有限公司，住所，住所地北京市东城区广渠门北里**div>法定代表人何剑平，董事长。委托代理人顾炜，男，1972年6月6日出生。委托代理人高超，北京市汉鼎联合律师事务所律师。上诉人北京永利信丰房地产开发有限公司（以下简称永利公司）、鑫亚实业发展有限公司（以下简称鑫亚公司）因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2012）东民初字第11962号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2012年10月，永利公司起诉至原审法院称：2001年1月20日，我公司与鑫亚公司就北京市东城区（原崇文区，下同）73号原北京光电器件厂厂区6800平方米用地及地上设施、73号北京福田建材机械有限责任公司（以下简称福田公司）厂区6400平方米用地事宜签订《合作开发建设住宅合同书》。双方约定，鑫亚公司负责地上物拆除及代征地拆迁费用，负责征地全部费用，提供给我公司三通一平并拥有合法产权及使用权的建设用地；我公司负责申请立项、计划报批、规划前期准备、工程及配套的全部工作及投资等。合同签订后，双方陆续向北京市国土资源房屋管理局交纳地价款26827250元。其中，我公司交纳地价款16097250元，约占60%；鑫亚公司交纳地价款10730000元，约占40%。2001年7月3日，鑫亚公司与福田公司签订《补充协议》，约定将鑫亚公司给付的转让总金额调整至21300000元，鑫亚公司支付18300000元时，剩余的3000000元用于交纳土地出让金并由福田公司办理返还，即福田公司已经提前将返还的3000000元土地出让金支付给了鑫亚公司。合同履行过程中，鑫亚公司委托华新工程顾问国际有限公司（以下简称华新公司）对2号楼按照14层进行设计。后在报批时，北京市规划委员会审批2号楼建设规模14000平方米、地上10、地上**、地下**.8米、1栋。在实际建设过程中，经双方协商一致，2号楼将规划审批的地上10层加建至地上12层，比原来建筑面积增加883.04平方米。为此，北京市规划委员会于2003年4月7日对我公司作出行政处罚，罚款441520元。另，为2号楼的违规加层建设，我公司先后支付了规划咨询服务费160000元、日照测算咨询费3000元、电梯加价费48000元、设计费400000元及招待费112235.83元。双方合作建设的2号楼于2002年12月1日通过工程质量竣工验收，同时我公司将房屋交付鑫亚公司实际占有使用至今。2005年12月13日，2号楼（含违规加层的11、12层）取得房屋所有权证。2005年5月12日，我公司致函鑫亚公司，在《工程竣工遗留问题的确认函》（以下简称《确认函》）第5条约定："按政策退还土地出让金，退还部分双方同意为减少各项投资成本，退还后双方各分50%（实际永利缴纳60%、鑫亚缴纳40%），其中包含福田已退鑫亚的部分（支付转让费时已扣除）。"第7条约定："2号楼加层双方各分50%，罚款及设计费用各承担50%，鑫亚公司要求2号楼按全部面积办理产权，永利应得面积按其他形式补偿，我公司同意但鑫亚公司应尽快提出解决方案，因违规加层造成的其他费用，如增加的土地出让金双方各承担50%。"该《确认函》有鑫亚公司当时的法定代表人郭亚拿签字予以确认。由于鑫亚公司一直拒不按照双方约定支付上述款项，也没有提出面积分割的解决方案，我公司多次催促鑫亚公司履行义务，并书面致函鑫亚公司要求支付上述款项，鑫亚公司收到我公司的催收函件后，从未表示履行自己的给付义务。对于2号楼的11、12层，依约定双方各分得一半，鑫亚公司一直实际使用至今，从未向我公司支付任何费用。故起诉请求判令：1.鑫亚公司名下的位于北京市东城区73号2号楼地上第11层归我公司所有；2.鑫亚公司按每年400000元的标准，支付自2002年12月1日起至鑫亚公司将北京市东城区73号2号楼地上第11层房屋实际交付给我公司之日止的房屋使用费，并按日万分之二点一的标准承担上述费用的滞纳金；3.鑫亚公司支付我公司北京市东城区73号2号楼地上第11层、第12层的规划咨询服务费80000元、增加建筑面积行政罚款220760元、日照测算咨询费1500元、电梯加价24000元、设计费200000元、招待费56117.91元，并按日万分之二点一的标准承担上述费用自2008年11月25日起至判决确定的履行期限届满的滞纳金损失；4.鑫亚公司返还土地出让金1500000元，并按日万分之五的标准承担自2008年11月25日起至判决确定的履行期限届满的滞纳金损失；5.诉讼费由鑫亚公司承担。鑫亚公司答辩并反诉称：一、永利公司依据《确认函》向我公司主张拥有北京市东城区73号2号楼地上第11层的房屋所有权，没有任何事实和法律依据。该《确认函》无我公司印章确认，违反了我公司的内部审批、用印制度，且其并非合同或协议书的正式文本，并对双方签署的《合作开发建设住宅合同书》约定的权利义务进行了重大更改。郭亚拿的签字只能代表郭亚拿个人越权行为，不能视为我公司的意志，我公司对该《确认函》的证据效力不予认可，对我公司不发生法律效力。另外，郭亚拿与永利公司的法定代表人王春生在本项目中都因经济问题被司法部门进行调查，并受到相应的刑事处罚。本案中郭亚拿与永利公司存在串通的重大嫌疑。该《确认函》中"情况属实"的字样，并非是接受《确认函》中涉及到的权益变更，而是对上述事实情况进行安慰性的确认。所以，即使该《确认函》被认定有效，根据《确认函》的内容永利公司也无法要求我公司承担相应的义务。假设《确认函》有效，合同书及该《确认函》中并无关于永利公司分得2号楼第11层的约定，故永利公司无权要求分得2号楼第11层，更无权要求我公司向其支付租金。我公司合法拥有北京市东城区73号2号楼（含第11层）的房屋所有权，永利公司无权主张该楼第11层的所有权，且永利公司应履行完毕全部先履行义务即完成承诺建设的建筑面积，才能主张相应权益。在双方此诉讼之前永利公司要求我公司返还拆迁补偿费案件中，永利公司以《确认函》作为证据，但该案未对该《确认函》的效力作出认定，该《确认函》对我公司不产生法律效力。我公司向本项目2号楼提供了足额土地，并不存在未提供足额土地而影响办公楼建设的情形。永利公司提供的北京市规划委员会的意见均非针对2号楼的建设问题。永利公司向我公司发出的所有函件中均未提到要求分得我公司的楼层，即使该《确认函》有效，永利公司的全部诉讼请求也已超过诉讼时效，不应得到支持。二、永利公司并无涉案房屋的所有权，其要求我公司支付房屋使用费的诉讼请求没有法律依据，且《确认函》载明的"永利应得面积按其他形式补偿"，并非永利公司主张每年400000元房屋使用费的核算依据。三、永利公司主张由我公司承担的规划咨询服务费、行政罚款、日照测算费、电梯加价费、设计费、招待费没有依据。按照双方合同约定，应由永利公司承担，且即使《确认函》有效，该函中也仅载明罚款和设计费各承担50%，其他费用并未提及；四、关于永利公司主张返还的国有土地出让金，永利公司并无证据证明我公司已经实际取得政府返还，我公司亦无法核实是否已实际取得返还，且我公司并无向永利公司支付国有土地出让金的义务，不存在滞纳金损失，滞纳金损失按照日万分之五计算亦无事实和法律依据。永利公司无权依据《确认函》向我公司主张返还国有土地出让金，即使有权主张，也应待我公司实际取得后，才能向永利公司进行支付。综上，不同意永利公司的全部诉讼请求。同时，依据双方签订的《合作开发建设住宅合同书》约定，我公司应分得2号楼的全部建筑面积约为6000-7000平方米（以竣工面积为准）。2001年12月28日及2003年3月30日永利公司向我公司发出《关于目前工程急需资金请中心予以支持的函》及《关于双方合作有关问题的意见》，函件中，永利公司明确认可按双方约定我公司应分得办公楼7000平方米，但永利公司向我公司提供的办公楼面积仅为5161.26平方米，尚欠1838.74平方米的建筑面积。现我公司仅就尚欠的838.74平方米主张权利。故反诉请求：1.永利公司向我公司提供尚欠的838.74平方米办公楼；2.永利公司按照2002年至2012年日平均租金每平方米2元的标准，支付自2002年12月1日起至永利公司实际交付上述面积房屋之日止的房屋使用费，并按日万分之二点一的标准承担上述费用的滞纳金；3.永利公司承担全部诉讼费用。针对鑫亚公司的反诉，永利公司辩称：根据双方合同约定，鑫亚公司应分得的2号楼的面积是约数6000-7000平方米（以竣工面积为准），且都已经交付给鑫亚公司。竣工面积指的是北京市规划委批准的面积。双方已就2号楼的分割达成新的协议。鑫亚公司的法定代表人郭亚拿已在《确认函》上签字，对超规划的2号楼第11、12层，双方约定各分得一半，增加的费用也是按50%的比例分摊。现办公楼已完工，且面积为5161.26平方米，鑫亚公司要求交付的面积不存在，也就不存在被我公司占用的问题，不存在我公司支付房屋使用费的问题。综上，不同意鑫亚公司的反诉请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，2001年1月20日，双方签订的两份《合作开发建设住宅合同书》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2005年5月12日，永利公司向鑫亚公司发送《工程竣工遗留问题的确认函》，时任鑫亚公司法定代表人郭亚拿在该《确认函》签字确认。内容亦不悖法律，鑫亚公司应对郭亚拿的签字行为承担法律责任，故该《确认函》应为合法有效。关于鑫亚公司称该《确认函》对其不发生法律效力的答辩意见，缺乏依据，不予采纳。永利公司主张依据该《确认函》请求确认北京市东城区73号2号楼地上第11层归其所有，因《确认函》中已明确约定2号楼按全部面积将产权办理给鑫亚公司，永利公司应得面积按其他方式补偿，故该项诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持，但就其损失其可另行向鑫亚公司主张权利。关于永利公司要求鑫亚公司按每年400000元标准支付房屋使用费并支付滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。关于永利公司要求鑫亚公司承担行政罚款220760元、返还国有土地出让金1500000元的诉讼请求，因《确认函》中已有明确约定，故该两项诉讼请求，理由正当，予以支持。关于永利公司要求鑫亚公司承担规划咨询服务费80000元、电梯加价费24000元的诉讼请求，理由正当，予以支持。关于永利公司要求鑫亚公司承担日照测算咨询费1500元、设计费200000元、招待费56117.91元的诉讼请求，证据不足，不予支持。另外，因双方并未明确约定上述各项费用的履行期限，故对永利公司要求鑫亚公司支付上述费用的滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。关于鑫亚公司反诉要求永利公司向鑫亚公司提供尚欠的838.74平方米办公楼的反诉请求，因双方虽在《合作开发建设住宅合同书》中约定，鑫亚公司应分得2号办公楼建筑面积为6000-7000平方米，但同时注明以竣工面积为准，现鑫亚公司取得的所有权证上记载的实际建筑面积为5161.26平方米，鑫亚公司未提供翔实有效的证据证明实际竣工面积与约定面积产生差额是因永利公司的责任所致，故该项反诉请求，缺乏依据，不予支持。关于鑫亚公司反诉要求永利公司承担房屋使用费及相应滞纳金的反诉请求，亦缺乏依据，不予支持。关于鑫亚公司称永利公司的诉讼请求已超过诉讼时效的答辩意见，因双方并未明确约定履行期限，且永利公司持续向鑫亚公司主张权利，故对该答辩意见，不予采纳。据此，原审法院于2013年12月判决：一、鑫亚实业发展有限公司于判决生效后十五日内给付北京永利信丰房地产开发有限公司已付的行政罚款二十二万零七百六十元；二、鑫亚实业发展有限公司于判决生效后十五日内给付北京永利信丰房地产开发有限公司国有土地出让金一百五十万元；三、鑫亚实业发展有限公司于判决生效后十五日内给付北京永利信丰房地产开发有限公司规划咨询服务费八万元；四、鑫亚实业发展有限公司于判决生效后十五日内给付北京永利信丰房地产开发有限公司电梯加价费二万四千元；五、驳回北京永利信丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回鑫亚实业发展有限公司的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，永利公司不服，上诉至本院称：1.关于我公司主张的2号楼地上第11层为我公司所有的问题，原审判决并没有查明与该诉讼请求有关的事实，且没有依法行使相应的示明权，直接驳回我公司的该项诉讼请求显属不当；2.关于我公司主张的第11层房屋使用费及滞纳金问题，原审判决认为我公司该项请求缺乏事实依据，属于基本事实没有查清；3.关于日照测算咨询费、设计费以及招待费问题，原审判决相关事实没有查清；4.原审判决驳回我公司垫付费用的滞纳金损失主张缺乏法律依据，属于适用法律错误；故请求撤销原判第五项，改判支持我公司的全部诉讼请求。鑫亚公司亦不服，上诉至本院称：1.原审判决忽略我公司提交的会议纪要以及双方的签约习惯、我公司的内部审批制度、郭亚拿的意思表达等事实，无视永利公司与郭亚拿对证据来源说辞的矛盾，对我公司的审查证据来源合法性要求不予理会，错误认定《确认函》对我公司具有法律效力；2.原审判决对本诉和反诉的审理适用两个不同的标准，均以有利于永利公司的思路来认定相关事实，对我公司不公；3.原审判决判令我公司向永利公司支付咨询服务费用、行政罚款、电梯加价费用，没有任何法律及合同依据；故请求撤销原判第一、二、三、四、六项，驳回永利公司的诉讼请求，并支持我公司的反诉请求。经审理查明：2001年1月20日，鑫亚公司（甲方）与永利公司（乙方）签订《合作开发建设住宅合同书》。主要约定：经批复，73号北京光电器件厂厂区6800平方米用地及地上设施、73号福田公司厂区6400平方米用地转让给甲方；该地转让给甲方后，按市规划局规划要点通知书的要求进行住宅及配套建设，全部建筑面积约为54000平方米；甲方负责地上物拆除及代征地拆迁费用，负责征地全部费用，提供给乙方三通一平并拥有合法产权及使用权的建设用地；原地上建筑物北楼（2200平方米）、西楼临建产权及使用权归甲方所有，甲方分得住宅六层（6000平方米）及商业配套不低于1600平方米、2号单宿办公楼全部建筑面积约6000平方米至7000平方米（以竣工面积为准）及全部地下双层车库约9800平方米；工程竣工验收后，甲方对该地拥有全部国有土地使用权，甲方所分得建筑物拥有全部产权，办理使用权所发生费用由甲方承担；乙方负责申请立项、计划报批、规划前期准备、工程及配套的全部工作及投资，负责工程管理、委托、监督、监理等全部工作；乙方提供给甲方的建筑面积在办理移交后由乙方负责将产权办到甲方名下，在办理产权中所发生的费用由甲方承担；本工程预计开工日期为2001年6月，并计划于2003年6月前竣工交付使用。2005年5月12日，永利公司向鑫亚公司提交《确认函》，列明工程中实际发生的遗留问题11项，分别是："1、崇文汽修厂拆迁补偿及汽修厂周边铁皮房拆迁补偿，松松拆迁公司拆迁服务费；2、鑫亚公司租用小区南侧天龙公司土地商业改造工作；3、鑫亚公司汽修车间建设及装修；4、新建锅炉房投资，院内北楼、西楼费用分摊；5、按政策退还土地出让金，退还部分双方同意为减少各项投资成本，退还后双方各分50%（实际永利缴纳60%，鑫亚缴纳40%），其中包括福田已退鑫亚的部分（支付转让费时已扣除）；6、鑫亚所得房屋、土地办理产权时有关费用由鑫亚公司支付；7、2#楼加层双方各分50%，罚款及设计费用各承担50%，鑫亚公司要求2#楼按全部面积办理产权，永利公司应得面积按其它形式补偿，我公司同意但鑫亚公司应尽快提出解决方案，因违规加层造成的其它费用如增加的土地出让金双方各承担50%；8、为保留西楼临建铁路西侧绿化，鑫亚公司承诺补贴1000000元，已到位500000元；9、工程前期永利公司代垫的设计费；10、小区配套双路供电，鑫亚公司保留315配电室，永利公司负责承担新增315外电源一路的费用，鑫亚新增增量及新建配电室等相关费用由鑫亚公司支付；11、协议中约定的商业配套，由于鑫亚公司委托设计的（永利公司未参与设计意见）商业与原北楼位置产生矛盾，为保留北楼，商业配套规划未予批准，永利公司已按鑫亚公司要求位置，施工时预留了商业基础，永利公司同意鑫亚公司提出的由鑫亚公司负责报批规划的意见，鑫亚报批经批准后由永利公司在原基础承建，装修及土地出让金由鑫亚公司支付，如鑫亚公司报批未批准，永利公司不承担任何费用。"时任鑫亚公司法定代表人郭亚拿在该函下方批示"情况属实"，并签名确认。2008年11月25日，永利公司再次致函鑫亚公司称：在2006年我公司将双方在账目往来中已实际发生的账目清单递交给贵公司，并由当时贵公司财务经理苑淑珍签收，但由于之后发生的问题，双方的结算工作拖延下来，随着郭亚拿、苑淑珍等人案件的审结，可以确认该案与双方的结算工作无涉，故双方的工程结算工作应当着手进行.因内容较为复杂，现急需解决双方的对账、供电设施及土地出让金返还等遗留问题。2010年2月10日及2012年1月15日，永利公司又分别致函鑫亚公司，要求解决上述遗留问题。后双方未能达成一致意见。庭审中，关于规划咨询服务费，永利公司提交支出凭单及发票各一张予以证明。支出凭单载明：规划咨询费（2号楼加层），金额为160000元。发票载明：付款单位为永利公司，金额为160000元。鑫亚公司对上述两份证据的真实性不予认可，认为不能证明该笔费用与违规加层有关，并称，即使《确认函》有效，函内也没有相关约定。关于日照测算咨询费，永利公司提交支出凭单及发票各一张予以证明。支出凭单载明：2号楼日照分析，金额为3000元。发票载明：付款单位为永利公司，项目为日照测算（咨询费），金额为3000元。鑫亚公司对该两份证据的质证意见同规划咨询费证据的质证意见。关于电梯加价费，永利公司提交其与北京永大现代电梯设备有限公司所签的《变更协议》予以证明。该协议显示对"永鑫家园"合同（编号为：YBT-06010207-08）的2台电梯规格及单价作了变更，合计应加价金额为48000元，其中每层站增加费为10000元，每层站增加的不锈钢装潢费为2000元。鑫亚公司认为该合同系永利公司与他人所签，对该合同的真实性不予认可，并称该合同中所涉房屋与本案房屋无关。永利公司对此称，基于销售的考虑，每个项目的销售名称都不相同。关于设计费，永利公司提交鑫亚公司与华新公司于2000年7月签订的《建设工程设计合同》、鑫亚公司向华新公司发送的通知及设计费金额各为200000元的发票2张加以证明。《建设工程设计合同》约定，鑫亚公司作为发包人委托华新公司承担73号住宅工程的设计，设计层数为21层，建筑面积30500平方米，估算设计费为1073600元，实际设计费按初步设计概算核定，多退少补，实际设计费与估算设计费出现差额时，双方另行签订补充协议。2000年12月27日，鑫亚公司向华新公司发送通知，要求2号楼按14层考虑基础及相关问题，请华新公司按此通知进行设计。因永利公司未提供《建设工程设计合同》原件，鑫亚公司对该合同的真实性不予认可，且认为该合同指向的是住宅，而本案诉争的2号楼为办公楼，二者非同一指向，该证据与本案无关。鑫亚公司对其发送给华新公司的通知认可，但称是因永利公司无法完成至少6000-7000平方米的规划审批和项目设计，故鑫亚公司迫于无奈向华新公司发送了该通知，要求其以该通知的内容进行设计。另外，对于上述2张发票的真实性，鑫亚公司不予认可，认为发票上没有填写付款单位，不符合会计制度，且无法证明该发票与违规加层有关。关于招待费，永利公司提交发票及支出凭单若干，并主张数额总计为112235.83元。因永利公司未提供原件，鑫亚公司对该证据不予认可，认为票据记载的款项有些已经被永利公司领走，且也无法证明是由永利公司所支付，根据《确认函》，鑫亚公司只是要承担行政罚款及设计费用，该费用与鑫亚公司没有关系。关于国有土地出让金，永利公司提交北京市国有土地有偿使用收费专用收据、鑫亚公司与福田公司签订的《补充协议》加以证明，并称《确认函》中也已就福田公司退还的土地出让金双方各分得50%达成一致。专用收据记载，永利公司缴纳国有土地出让金16097250元；鑫亚公司缴纳10730000元。《补充协议》约定：鑫亚公司受让福田公司厂址后，在办理土地出让时，福田公司所转让土地的出让金按该土地承担建筑面积12000平方米计算，出让金约为3000000元，超出部分由鑫亚公司负担；在原协议转让总金额19800000元的基础上增加转让款1500000元，即转让总金额调整到21300000元；在签署当日，鑫亚公司向福田公司支付转让款7000000元，在转让协议经北京四委联合批复生效后三个工作日内，鑫亚公司向福田公司付足18300000元，其余3000000元用于鑫亚公司缴纳土地出让金并由福田公司办理返还，缴纳土地出让金不足部分由鑫亚公司承担。鑫亚公司对专用收据的真实性予以认可，但称因无法查证，关联性不认可；因永利公司未提交原件，且无其他证据予以佐证，鑫亚公司对《补充协议》的真实性、关联性均不认可，并称不能证明鑫亚公司已实际取得返还的土地出让金。庭审中，为证明2号楼竣工面积未达到双方约定面积的责任不在永利公司，而是因鑫亚公司未完成征地拆除工作所致，永利公司提交下列证据予以证明：1.北京市规划委员会2002规意字0898号《规划意见通知书》，载明：拟建的商业配套工程，因存在拟建商业配套建筑占用原住宅小区规划停车绿化用地、拟建商业配套为小区我处统一规划后提出添建的项目应先行征求小区全体业主的意见、商业配套应在2号楼内或保留未拆的南侧现状4层办公楼内安排解决等问题，不同意进行建设；2.北京市规划委员会2003规意字0618号《规划意见通知书》，载明：根据小区审定方案，1号、2号、3号住宅楼建成的同时，院内西侧和北侧现状办公楼应全部拆除，以实现规划绿地，目前1号、2号、3号住宅楼已建成即将入住，但该拆建筑尚未拆除，应先行拆除该拆建筑，按小区规划实现规划绿地和停车场后再向我委申报研究配电室建设问题；3.北京市规划委员会2003规竣通字第0602号《建设工程规划验收不合格通知书》，载明：永利公司用地范围内及市政代征地内建筑均未拆除，根据北京市人民政府第86号令规定，对73号住宅楼1、3号楼依法规划验收不合格。鑫亚公司称，其未完成征地面积情况属实，但三份通知书的内容与本案争议标的无关，并提交永利公司于2001年12月28日向鑫亚公司发送的《关于目前工程急需资金请中心予以支持的函》及案外人北京永利房地产开发有限公司于2003年3月30日向鑫亚公司发送的《关于双方合作有关问题的意见》，以证明永利公司承诺鑫亚公司可得办公楼面积为7000平方米。《关于目前工程急需资金请中心予以支持的函》载明：目前工程结构总量已完成92%，鑫亚公司办公楼已封顶，全部建筑面积61000平方米（其中住宅楼42000平方米，鑫亚办公楼7000平方米，待建商业2000平方米，地下车库1，地下车库10000平方米定鑫亚分得办公楼7000平方米，......当前工程总量已达到90000000元，尚欠工程单位30000000元，由于临近年底，形势对我公司（永利公司）非常严峻，我公司2002年1月自销售中可筹集10000000元资金，其余20000000元望中心及鑫亚公司帮助解决，借款期限10个月，到期偿还，如到期未还，我公司可用5000平方米住宅作为抵押。《关于双方合作有关问题的意见》载明：工程开工后，受地区文物及北部规划的影响，建设高度由23层降为21层，住宅面积减少4000平方米，且现房屋销售均价明显低于预计的销售单价，另外还存在一些不可预见的支出，故提出调整意见，鑫亚公司分得地下车库14000平方米，办公楼6500平方米，商业楼2000平方米，住宅5000平方米。同时保留北楼西楼4000平方米建筑。永利公司对该两份证据的真实性予以认可，但称楼房未盖完的情况下，无法确定建筑面积是7000平方米，《关于目前工程急需资金请中心予以支持的函》的目的是为融资，而《关于双方合作有关问题的意见》是案外人所发，与本案没有关联。庭审中，鑫亚公司对《确认函》中"郭亚拿"的名字是否为郭亚拿本人所签不予认可，并申请进行笔迹鉴定。原审法院依法委托北京盛唐司法鉴定所进行司法鉴定。北京盛唐司法鉴定所于2013年3月29日作出鉴定意见，结论为：检材中的"郭亚拿"签名字迹与样本中的"郭亚拿"签名字迹是同一人所书写。双方对该鉴定意见不持异议。但鑫亚公司认为郭亚拿的签字行为属于郭亚拿越权的个人行为，对鑫亚公司不发生法律效力，并提交该公司文件加以证明。永利公司表示鑫亚公司的内部文件对外不具有法律效力，且是郭亚拿在《确认函》签字之后形成的，不能约束之前的行为。另查：2006年8月23日，鑫亚公司的法定代表人经北京市工商行政管理局核准由郭亚拿变更为何剑平。上述事实，有双方当事人陈述、合作开发建设住宅合同书、建设工程规划许可证，房产证、工程竣工遗留问题的确认函、变更协议、建设工程设计合同、发票、支出凭单、行政处罚决定书、规划意见通知书、规划验收不合格通知书、北京市国有土地有偿使用收费专用收据、补充协议、关于目前工程急需资金请中心予以支持的函、关于双方合作有关问题的意见、鉴定书、工商档案资料等证据材料在案佐证。本院认为：永利公司与鑫亚公司签订的《合作开发建设住宅合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。对于双方的争议焦点，本院分述如下：一、关于《确认函》的效力认定问题，根据该函的行文，系永利公司向鑫亚公司要求确认各项争议事由，并非鑫亚公司的内部请示文件，鑫亚公司时任法定代表人郭亚拿在该函上签署"情况属实"，应视为对永利公司所提事由的确认，属代表鑫亚公司的职务行为，鑫亚公司应对郭亚拿的该认可行为承担法律责任。鑫亚公司关于该函仅为内部材料、不应作为证据使用的意见，于法无据，本院不予采纳。二、关于加层归属问题，《确认函》第7项中永利公司已列明："鑫亚公司要求2#楼按全部面积办理产权，永利公司应得面积按其它形式补偿，我公司同意但鑫亚公司应尽快提出解决方案。"此意见已被鑫亚公司时任法定代表人郭亚拿认可，应视为双方对加层归属已达成合意，即面积全部归鑫亚公司，鑫亚公司以其他形式补偿永利公司。现永利公司仍主张加层归属，有违双方合意，本院不予支持，永利公司应以其他形式另行解决。同理，对永利公司主张的加层使用费，本院亦不予支持。三、关于加层咨询费、罚款、电梯加价费问题，现有证据可以表明该咨询费和罚款指向的是2号楼加层，根据《确认函》第7项中"（2号楼加层）罚款及设计费各承担50%"的内容，鑫亚公司应承担其中的一半，故对永利公司的该项诉求应予支持。原审判决另认定电梯加价费的相关证据可以表明系因2号楼加层而产生变更加价，属《确认函》中所列"因违规加层造成的其它费用"，故支持永利公司的该项诉求，本院不持异议。四、关于加层日照测量费、设计费、招待费问题，经审查，现有证据不能完全表明该几项费用系仅因加层而产生的必要费用，同时在《确认函》提及加层的相关费用时，永利公司并未罗列上述几项，亦未得到鑫亚公司及其法定代表人的确认，故对永利公司的上述诉求难以支持。五、关于土地出让金返还问题，根据《确认函》第5项中"按政策退还土地出让金，退还部分双方同意为减少各项投资成本，退还后双方各分50%"的内容，鑫亚公司应向永利公司返还其中的一半。鑫亚公司称其未获得土地出让金返还，与在案证据不符。故对永利公司的该项诉求应予支持。六、关于鑫亚公司主张的838.74平方米办公楼的问题，双方在《合作开发建设住宅合同书》中约定"2号单宿办公楼全部建筑面积约6000平方米至7000平方米（以竣工面积为准）"。对此本院认为，结合上下文文意，"以竣工面积为准"应受在前的"6000平方米至7000平方米"限制，即在6000-7000平方米的范围内，具体数字以竣工面积为准，方能体现双方签约时的原意。现鑫亚公司所得的2号楼面积比照6000平方米的下限尚差838.74平方米，结合双方在合作、设计、开发过程中的责任程度，永利公司不能完全免除其应承担的相应责任。但因2号楼已完成审批并交付使用，对其补足面积已为客观不能，故鑫亚公司应以其他形式另行解决，其坚持要求永利公司补足面积，不能实现，本院不予支持。同理，鑫亚公司主张该部分面积的使用费，并要求自2002年12月1日起计算至实际交付上述面积之日止，因实际已无法交付该部分面积，故本院亦不予处理，其可与上述主张一并以其他形式另行解决。七、关于部分诉求的滞纳金问题，因双方并未明确约定相关费用的履行期限，故原审判决未支持滞纳金请求并无不妥，本院不持异议。鉴于双方的部分诉求并非无理，仅是应通过其他形式解决，故对部分诉求的案件受理费，不由该诉求的败诉方完全负担，由本院根据具体情况在双方之间酌情分配。综上所述，原审判决对部分事实认定有误，本院已予更正，但判决主文并无需要更正之处。依据《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费65087元，由北京永利信丰房地产开发有限公司负担40000元（已交纳），由鑫亚实业发展有限公司负担25087元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费114365元，由鑫亚实业发展有限公司负担90000元（已交纳），由北京永利信丰房地产开发有限公司负担24365元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费223316元，由北京永利信丰房地产开发有限公司负担80000元（已交纳43864元，余款于本判决生效后七日内交纳），由鑫亚实业发展有限公司负担143316元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王羽红代理审判员  于阳春代理审判员  纪灵筠二〇一四年六月二十日书 记 员  周 洁