广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一初字第5200号原告朱群荣，住所地为浙江省永康市。被告张粤群，住所地为广东省深圳市。被告张越明，住所地为广东省广州市。委托代理人李小慧，住所地为广东省广州市。系张越明的配偶。被告李小慧，住所地为广东省广州市。原告朱群荣诉被告张粤群、张越明、李小慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，依法由审判员钱开群担任审判长，与人民陪审员周妙娟、人民陪审员利见弟组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告朱群荣，被告张粤群、李小慧（亦即被告张越明的委托代理人）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱群荣诉称，朱群荣因生产需要于2009年向张粤群租赁位于东莞市凤岗镇金凤凰工业区占地1130平方米的厂房，双方签订了《厂房租赁协议》，并如约履行。合同到期后，双方商定续租事宜，于2011年8月18日与张越明、李小慧再次签订《厂房租赁合同》。两次租房期间，朱群荣应张粤群、张越明、李小慧要求分别支付了9600元现金及汇款20000元作为押金，每月租金汇款至张粤群、张越明、李小慧指定帐户。后双方终止租赁合同，经协商于2012年6月4日签订补充协议一份，张粤群、张越明、李小慧承诺退还押金，但朱群荣搬离厂房后，张粤群、张越明、李小慧迟迟未退还押金，经朱群荣多次催讨未果，无奈诉至法院。根据《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》，凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，本案房屋位于东莞市凤岗镇，应由所辖法院东莞市第三人民法院审理。为维护自身合法权益，朱群荣诉至法院，请求判令：1.张粤群、张越明、李小慧立即返还房屋租赁押金共计29600元，并赔偿逾期返还的利息损失（利息损失自2012年6月5日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至判决还款之日止）；2.张粤群、张越明、李小慧承担本案诉讼费用。被告张粤群、张越明、李小慧辩称，张粤群与朱群荣于2009年9月签订《厂房租赁合同》，租赁期限从2009年9月至2011年9月（即24个月），合同第六条第三点约定要按时缴纳工商、税务、水电费及工业区管理费，但朱群荣在两年的合同期内一直没有缴纳工业区的管理费。在2011年8月合同快到期时，朱群荣要求续约，双方在商谈续约问题时，张粤群、张越明、李小慧要求朱群荣付清租赁期内的工业区管理费，经双方协商达成共识，签订了新的租赁合同，期限从2011年10月至2013年9月，并在新合同中明确约定要付清原合同期限内拖欠的工业区管理费，新合同才生效。但朱群荣当时仅支付了20000元的工业区管理费，因此新合同并没有履行，但在2011年9月至2012年6月期间，朱群荣仍然占用着工业区的用地及厂房。张粤群、张越明、李小慧认为合同中所指的工业区管理费包括：土地管理费及承包费（综合管理费），因为这些费用是在使用案涉工业用地及厂房时才会产生的，工业区也以此为依据来收费。截至2012年6月，朱群荣搬出案涉厂房前共欠工业区管理费：土地管理费22301.07元（675.79元／月×33个月）、综合管理费33184.8元（1005.6元／月×33个月），合计35485.87元（55485.87元-20000元）。基于上述事实，请法院依法公正判决，以维护张粤群、张越明、李小慧的合法权益。经审理查明，张粤群与朱群荣于2009年7月10日签订《厂房租赁合同》。合同第一条约定，张粤群将位于东莞市凤岗镇金凤凰工业区的一栋占地面积为1130平方米、建筑面积约300平方米的厂房、宿舍有偿出租给朱群荣使用。合同第二条约定，租赁期限为2年，自2009年9月10日起至2011年9月9日止。合同第三条约定，租金每月4800元，租金以月份计算，从每月10号到下月10号。合同第四条约定，朱群荣在签订合同时需向张粤群缴纳相当于二个月房租的按金9600元，并同时缴纳一个月房租4800元。合同第六条约定，朱群荣必须按时发放工人工资，并按时缴纳工商、税务及水、电费用、工业区管理费。合同还约定，每月房租通过银行汇款到李小慧在农业银行设立的账号：622＊＊11。合同签订后，朱群荣依约缴纳了9600元按金并按时支付了租期内的租金及水、电费。2011年8月18日，张粤群委托张越明与朱群荣再次签订《厂房租赁合同》。合同第一条约定，张越明将位于东莞市凤岗镇金凤凰工业区的一栋占地面积为1130平方米、建筑面积约300平方米的厂房、宿舍租赁给朱群荣使用。合同第二条约定，租赁期限为二年，自2011年10月1日起至2013年9月30日止。合同第三条约定，租金每月6200元。合同第四条约定，朱群荣在签订合同时需向张越明缴纳相当于二个月房租的按金12400元，并同时缴纳一个月房租6200元。合同第五条约定，张越明负责缴纳工业区土地管理费及企业承包费。合同第六条约定，朱群荣必须每月10日前按时缴纳租金及工业区管理费，如逾期张越明有权单方面解除合约，并不退还押金。合同还约定，新合同在旧合同款项结清以后生效，每月房租通过银行汇款到李小慧在农业银行设立的账号：622＊＊11。合同出租方代表一栏由李小慧代签，李小慧系张越明的配偶。张粤群、张越明、李小慧主张，因朱群荣未缴清2009年7月10日签订的《厂房租赁合同》的工业区管理费，因此2011年8月18日签订的《厂房租赁合同》实际未生效。2011年8月18日，朱群荣通过网上银行转账支付了20000元，在转账记录的摘要上注明该款为“先付厂租”。朱群荣主张，2011年8月18日签订的《厂房租赁合同》约定朱群荣需在签订合同时缴纳12400元按金，因此朱群荣于当天缴纳了20000元按金，且2009年7月10日缴纳的9600元按金也未退还。张粤群、张越明、李小慧确认9600元按金没有退还朱群荣，但主张朱群荣于2011年8月18日缴纳的20000元是工业区管理费。2012年6月4日，张越明与朱群荣签订《补充协议》。协议内容为：“出租方：张越明（甲方）、承租方：朱群荣（乙方）／到2012年6月底，乙方共欠甲方4个月的房租（东莞凤岗厂房）合计贰万肆仟捌佰元正，现根据乙方的意见，将在凤岗厂房加建的钢结构房屋作为扣除4个月的房租，在乙方搬出厂房前不得拆除厂房中的任何钢结构。另在乙方搬出厂房并经甲方验收后，退回乙方租房时的压金共玖仟陆佰元正。如无意见，双方签字确认／张粤群、张越明、朱群荣／2012.6.4”。张粤群主张，补充协议上张粤群的签名及指模系张越明代签及捺指模，其本人也是知道并确认的。另查明，2000年6月28日，张粤群与东莞市凤岗镇金凤凰实业开发公司签订《有偿使用土地合同书》。合同约定东莞市凤岗镇金凤凰实业开发公司将位于东深公路塘沥段、横跨东深河大桥以东金凤凰工业区所属的工业用地1000平方米有偿转让给张粤群使用；土地使用性质由张粤群根据东莞市凤岗镇金凤凰实业开发公司的总体规划要求建成工业厂房和配套的宿舍；土地使用期限为50年，从土地交付使用之日起计算，即从2000年7月1日起至2050年6月30日止；除承付土地的使用费以外，张粤群同意承付土地综合管理费给东莞市凤岗镇金凤凰实业开发公司，土地综合管理费以每年每平方米6元计算，以后每隔5年递增10%；关于外汇分成问题：工业厂房建成之后工厂投产之日起，张粤群如办来料加工企业，外汇分成按东莞市和凤岗镇有关规定办理，如办合资、独资企业、民营企业的，以缴纳承保款的方式，按照使用土地的面积计算，办合资企业、独资企业的，每年每亩缴纳承包款10000元，办民营企业的，每年每亩缴纳承包款7200元，以补偿东莞市凤岗镇金凤凰实业开发公司的外汇分成收入。张粤群、张越明、李小慧主张，签订《有偿使用土地合同书》后，该土地已经办理了《建设用地规划许可证》及《集体土地使用权证》，用地单位及土地使用权人均为东莞市凤岗镇塘沥村委会，并提交了《建设用地规划许可证》及《集体土地使用权证》复印件。张粤群、张越明、李小慧还主张，张粤群在该土地上建了三栋房屋，一栋厂房、一栋宿舍、一栋门卫室，并且已经办理了建设工程规划许可证，但未办理房产证。该三栋房屋系出租给朱群荣的房屋。本院责令张粤群、张越明、李小慧庭后三个工作日内提交建设工程规划许可证，但张粤群、张越明、李小慧逾期未提交。以上事实，有《厂房租赁合同》、《补充协议》、《收据》、《金穗借记卡明细对账单》、《有偿使用土地合同书》、《普通收据》、《通知》、《催收欠款通知书》、《建设用地规划许可证》、《集体土地使用权证》以及本院一审庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案，张粤群、张越明、李小慧未举证证明案涉房屋已经取得建设工程规划许可证或办理了房屋产权证，因此案涉的《厂房租赁合同》应按照合同无效的方式处理。朱群荣在签订《厂房租赁合同》后，实际占有使用了案涉房屋，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，现双方均确认朱群荣已经付清了房屋的占有使用费，故本院予以确认。双方还确认，朱群荣与张粤群于2009年7月10日签订《厂房租赁合同》后，朱群荣按约定向张粤群缴纳了按金9600元，且该按金尚未退还给朱群荣，对此本院亦予以确认。现本案争议的焦点为朱群荣与张越明于2011年8月18日签订《厂房租赁合同》后是否缴纳了20000元按金及张越明、张粤群、李小慧是否应退还朱群荣29600元按金。本院认为，张粤群、张越明应退还朱群荣9600元押金，李小慧不承担退还义务；张粤群、张越明、李小慧无需退还朱群荣20000元按金。理由如下：关于9600元按金。9600元按金是张粤群与朱群荣于2009年7月10日签订《厂房租赁合同》后，朱群荣向张粤群缴纳的，且张越明、张粤群与朱群荣解除租赁关系时，双方于2012年6月4日签订的《补充协议》约定，朱群荣至2012年6月底共欠4个月房租24800元，该房租以朱群荣加盖的钢结构厂房抵债，朱群荣搬出厂房并经张越明、张粤群验收后，张粤群、张越明退还朱群荣租房押金9600元。因朱群荣已经在签订《补充协议》后于2012年6月搬出了案涉房屋，因此张粤群、张越明应退还朱群荣的按金9600元。因李小慧不是2009年7月10日《厂房租赁合同》及《补充协议》的相对人，因此李小慧无需承担返还9600元按金的义务。因张粤群、张越明未依照协议约定按期退还朱群荣9600元按金，故应支付逾期利息。逾期利息应以9600元为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率，从2012年7月1日计至本判决确定的清偿之日止。关于朱群荣主张的20000元按金。首先，朱群荣未举证证明其于2011年8月18日转账汇款的20000元属于按金。朱群荣提交的《金穗借记卡明细对账单》汇款摘要显示，该20000元汇款用途为“先付厂租”，并不是缴纳按金；同时2011年8月18日签订的《厂房租赁合同》上房租按金的数额为12400元，也不是20000元；并且张粤群、张越明也否认该款项为按金。其次，双方于2012年6月4日签订的《补充协议》并未约定张粤群、张越明需退还朱群荣20000元按金。《补充协议》是张粤群、张越明与朱群荣在解除租赁关系前对房租及按金的约定，该协议明确了欠付租金的抵扣方式和按金的退还手续，并没有约定张越明、张粤群需退还朱群荣20000元按金。故本院对于朱群荣要求张越明、张粤群、李小慧退还其20000元按金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张粤群、被告张越明应于本判决生效之日起5日内退还朱群荣按金9600元及逾期付款利息（以9600元为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率，从2012年7月1日计至本判决确定的清偿之日止）；二、驳回原告朱群荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费540元，由原告朱群荣负担365元，由被告张粤群、被告张越明负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 钱  开  群人民陪审员 周  妙  娟人民陪审员 利  见  弟二〇一四年二月十八日书 记 员 周知秋（兼）附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款：当事人不服地方人民法院地一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第11页共11页