西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初8500号原告：丁某某，男，汉族。委托代理人：魏武宁、刘练，陕西庄威律师事务所律师。被告：秦某某，女，汉族。委托代理人：韩誉，陕西省老法律工作者协会法律工作者。被告：答某某，男，汉族。原告丁某某诉被告秦某某、答某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人魏武宁、刘练，被告秦某某委托代理人韩誉，被告答某某均到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，2017年12月3日，原告与被告秦某某经居间方西安龙中房地产营销策划有限公司居间，原被告双方签订了《存量房买卖合同》。合同约定，被告秦某某作为出卖方将其名下位于西安市雁塔区咸宁东路19号恒大绿洲小区X幢X单元X室房产作价人民币82万元出卖给原告。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金7万元。同时，经被告与原告协商，原告于2017年12月4日替代被告清偿涉案房屋在银行的抵押按揭贷款人民币427900元的方式支付了相应购房款。然而在合同的履行过程中未能按照约定及时向原告交付涉案房屋及办理房屋所有权变更登记手续，经原告多次性向被告催告，被告仍无法向原告办理房屋所有权变更登记，被告的行为已经构成严重违约。被告应当向原告退还购房款并按照合同约定承担相应违约责任。同时，因被告秦某某与被告答某某曾经为夫妻关系，虽现已解除婚姻关系。但在离婚过程中，并未对本案涉案房屋的财产权益进行分割，该涉案房屋仍然属于二被告的共同共有财产，被告秦某某向原告出卖房屋的行为属于二被告共同财产增益的行为。现因被告秦某某无法继续履行房屋买卖合同给原告造成严重违约，因此二被告应连带向原告退还购房款并承担违约责任。因被告无法继续履行房屋买卖合同义务，导致该涉案房屋市场价值上涨，导致原告无法以原价购买房屋。因此，二被告应当连带向原告赔偿为此造成的原告购买房屋的差价经济损失（实际的房屋差价损失以房产评估机构对涉案房产价值评估后确定）。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告秦某某之间于2017年12月3日签订的《存量房买卖合同》及2018年1月25日签订的《商品房买卖合同补充协议》；2、二被告连带向原告退回购房款587900元，并要求二被告连带支付违约金人民币16万元、律师代理费43145元、居间服务费3500元；3、二被告连带向原告承担因被告违约给原告造成的购买房屋的价格上涨差价损失（实际的房屋差价损失，请求贵院委托司法鉴定机构予以评估，以评估机构对涉案房产价格上涨差价损失评估后确定），暂定差价为3万元，以最终评估报告为准；4、本案诉讼费由被告承担。被告秦某某辩称，不同意原告的诉讼请求，原告所说的与事实不符，购房款587900元，我方已经退回450000元。在签订房屋买卖合同的时候，因为涉案房屋属于夫妻共同财产，合同上并未有答某某的签名，故房屋买卖合同是无效的，应当双返。被告答某某辩称，答辩人与秦某某在2010年2月24日在民政局协议离婚，离婚协议上没有约定房屋归属。在2017年4月28日，答辩人在西安市莲湖公证处办理了声明，本案涉案房屋归秦某某个人所有，不属于夫妻共同财产，与答辩人无关。本案所涉的房屋不是答辩人的财产，所以房屋买卖合同上不需要答辩人的签字。公证在前，原告和秦某某之间的房屋买卖合同签订在后。经审理查明，2017年12月3日，甲方（卖方）秦某某与乙方（买方）丁某某签订《存量房买卖合同》。约定甲方将位于西安市雁塔区咸宁东路19号恒大绿洲43幢1单元1801室房屋出卖给乙方。房屋总价款820000元，包括该房地产转让价款及现有已缴纳和已发生的全部费用。转让所产生的税、费另行约定。房价款的支付方式为全款，定金70000元，乙方于2017年11月6日支付于甲方。尾款750000元，乙方于过户当天存入资金监管账户。甲乙双方约定2018年3月1日前交付。本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方需赔偿违约金160000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费。本合同签署后，若甲方未能按约将房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理房产转移手续，视为甲方违约。该合同还约定了其他内容。2018年1月25日，甲方（卖方）秦某某与乙方（买方）丁某某签订《商品房买卖补充协议》。2018年1月19日，秦某某出具了《交易承诺书》，承诺于2018年2月10日前完成与丁某某房屋产权转移所有手续并保证产权清晰无纠纷，如手续到约定之日未完成，视我方违约，违约方需赔偿人民币160000元。原告于2017年11月6日支付被告秦某某70000元。原告于2017年12月5日支付被告秦某某427900元。原告于2017年12月8日支付被告秦某某50000元。原告于2017年12月15日支付被告秦某某40000元。最后两笔款项，被告秦某某给原告出具了借条。原告表示上述款项合计587900元是向秦某某支付的购房款，被告秦某某认可已经收到了上述款项。被告秦某某于2018年3月5日向原告转款200000元，于3月18日向原告转款9990元，于2018年3月19日向原告转款95000元，于2018年5月19日向原告转款100000元，2018年11月23日向原告转款20000元，于2018年12月3日向原告转款5000元，2019年2月22日向原告转款10000元，于2019年3月1日向原告转款15000元，合计转款454990元。原告确认已经收到了上述454990元，但表示该款项中372000元是被告秦某某偿还的与杨红远之间的借款，剩余的82990元是退还的原告购房款，被告秦某某对此不予认可，表示其与杨红远之间确实存在借款关系，但是454990元全部是用于退还原告购房款。原告同时表示与杨红远系夫妻关系。诉讼过程中，原告申请对房屋溢价损失进行评估，陕华地房估字（2019）第013号《房地产估价报告》，估价结果为：市场价值为134.4643万元，单价为11928元/平方米。原告提交了《委托代理协议》、《委托代理补充协议》及陕西增值税普通发票，用于证明原告丁某某为本次诉讼支付律师费43145元。被告秦某某对此不予认可。原告提交了一份落款时间为2017年12月10日的收条，用于证明中介公司收取了原告中介费3500元。被告秦某某对此不予认可。被告答某某提交了其与秦某某的《离婚协议书》、离婚登记审查处理表、声明书及西安市莲湖区公证处的公证书，用于证明涉案房屋系秦某某个人财产，非夫妻共同财产。以上事实，有《存量房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、交易承诺书、银行流水、借条、收条、《委托代理协议》、《委托代理补充协议》、陕西增值税普通发票、《离婚协议书》、离婚登记审查处理表、声明书、公证书及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告丁某某与被告秦某某签订《存量房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定履行己方义务。原告诉请解除《存量房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》，被告秦某某表示合同已于2018年3月初已通过口头方式解除，原告表示不予认可。《存量房买卖合同》中约定，秦某某未能按约定将房屋交付给丁某某，或者由于秦某某的原因未能按约办理产权转移手续，则视为秦某某违约，逾期超过三十日，丁某某有权主张解除本合同。故原告丁某某要求解除《存量房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》，符合法律规定，依法予以支持。关于被告秦某某辩称合同已于2018年3月初口头解除一节，因未提交相关证据，依法不予采信。关于原告诉请要求退还购房款587900元一节，原告认可收到了秦某某454990元，但表示其中372000元是被告秦某某偿还的与杨红远之间的借款，剩余的82990元是秦某某向原告退还的购房款，并表示秦某某与杨红远之间的借款已经结清。被告对此均不予认可。庭审中，原告向法院提交了秦某某向杨红远出具的借条原件。本院认为，根据借贷习惯，如出借人与借款人之间的借款已经结清，借条应由借款人持有或者销毁，而不应由出借人持有。故本院认为454990元应系秦某某向原告丁某某退还的购房款，故原告该项诉请，本院对其中132910元予以支持。关于原告主张的违约金160000元、律师代理费43145元，因《存量房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》对此均有约定，且原告提交了相应的证据，故原告该项诉请依法予以支持。关于原告主张的居间服务费3500元，因原告提交的收条系个人出具，且未加盖居间方的公章，故该项诉请，依法不予支持。关于原告主张的房屋溢价损失，结合本案的合同履行情况、被告退款情况，本院酌情认定房屋溢价损失100000元为宜。关于原告要求被告答某某承担责任一节，根据答某某提交的证据可以认定涉案房屋系秦某某个人财产，且《存量房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》上均未有答某某的签字，故原告该项诉请，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告丁某某与被告秦某某于2017年12月3日签订的《存量房买卖合同》及2018年1月25日签订的《商品房买卖补充协议》。二、被告秦某某于本判决生效之日起十日内退还原告丁某某购房款132910元。三、被告秦某某于本判决生效之日起十日内支付原告丁某某违约金160000元、律师代理费43145元、赔偿房屋溢价损失100000元。四、驳回原告丁某某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12000元，由原告承担2000元，被告秦某某承担10000元。因原告已经预交，被告秦某某在给付上述款项时候一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  宁 莎人民陪审员  焦晓红人民陪审员  张虎玲二〇一九年三月十八日书 记 员  武 月