济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初8220号原告：山东省省直机关房产服务中心，住所地济南市。法定代表人：李普生，主任。委托诉讼代理人：孟凡娇，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，国浩律师（济南）事务所律师。被告：山东金德利集团历下快餐连锁有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：姜静，董事长兼总经理。被告：济南腾达物业管理公司，住所地济南市。法定代表人：孟书奎，经理。上述两被告的共同委托诉讼代理人：韩斌，山东辰静律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：韦庆鹏，山东辰静律师事务所律师。原告山东省省直机关房产服务中心（以下简称省直房产中心）与被告山东金德利集团历下快餐连锁有限责任公司（以下简称金德利历下公司）、济南腾达物业管理公司（以下简称腾达物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告省直房产中心的委托诉讼代理人王涛、孟凡娇、被告金德利历下公司、腾达物业的共同委托诉讼代理人韩斌、韦庆鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告省直房产中心向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告省直房产中心与被告金德利历下公司、腾达物业之间的租赁关系；2、请求判令被告金德利历下公司、腾达物业将租用的房屋返还给原告省直房产中心；3、请求判令被告金德利历下公司、腾达物业支付租赁费7120．28元及自2017年9月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费（按照市场评估价格计算）；4、请求判令案件受理费由被告金德利历下公司、腾达物业承担。事实与理由：原告省直房产中心系济房权证历字第*****号房屋的所有人，该房产位于济南市*****。该房产一直由被告金德利历下公司（原名称为：济南市粮食局历下分局）租赁经营粮店，后被告金德利历下公司将该房产交由下属单位被告腾达物业使用。被告金德利历下公司、腾达物业自2014年7月1日后一直未交纳租赁费。关于房屋租赁和租赁费支付同题，原告省直房产中心与被告金德利历下公司、腾达物业多次协商解决未果。综上，为维护原告省直房产中心的合法权益，特诉至法院，请求法院在查明事实的基础上依法支持原告省直房产中心的诉讼请求。被告金德利历下公司、腾达物业共同辩称，就位于*****房屋，被告金德利历下公司、腾达物业与原告省直房产中心之间不存在房屋租赁的事实，属于房屋换用。1978年初，省府事务管理局张处长为方便省府宿舍职工购粮，找被告金德利历下公司协商，希望能够将县马园子粮店搬迁至*****，当时被告金德利历下公司考虑县马园街道路狭窄（仅限一辆手推车通过），运输粮食实为不便，而后宰门省府事务管理局的洗衣房既方便粮食运输又方便省府宿舍同志的粮食供应，便同意与省府事务管理局换房使用。1978年被告金德利历下公司将粮店搬迁至*****，县马园子街粮店一直由原告省直房产中心控制。后因后宰门、万寿宫街加盖省府职工宿舍楼需要拆迁，原告省直房产中心将县马园子街粮店安置给了部分拆迁居民。被告金德利历下公司与原告省直房产中心换用房屋，因原告省直房产中心已将被告金德利历下公司的房屋处置，致使被告金德利历下公司、腾达物业无法搬回原地址，无法返还涉案房屋。被告金德利历下公司原有的县马园子街粮店所属的房屋一直由原告省直房产中心控制，90年代末，济南市对老城区进行改造，县马园子街粮店在原告省直房产中心的管理安排下，变更产权，致使房屋不知去向，严重损害了被告金德利历下公司的利益。综上，请求依法驳回原告省直房产中心的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于*******的房屋所有权人为山东省省级机关房产管理处（证号：济房权证历字第*****号），现该房屋由被告腾达物业占有使用。2010年12月28日，山东省省级机关房产管理处更名为山东省省级机关事务管理局房产服务中心。2016年5月4日，山东省省级机关事务管理局房产服务中心更名为山东省省直机关房产服务中心。被告金德利历下公司由济南市粮食局历下分局改制而来，被告腾达物业系被告金德利历下公司的全资子公司。原告省直房产中心称自1979年起，原告省直房产中心将坐落于济南市*******房屋出租给被告金德利历下公司使用，当时双方口头约定租金为0.029元∕天/平方米，双方没有签订书面的房屋租赁合同。原告省直房产中心为证实其主张，向本院提交2014年7月1日的中国银行进账单、2014年7月2日的中国银行股份有限公司存款交易明细对账单以及2014年7月9日的发票各一份，显示：2014年7月1日，被告腾达物业向原告省直房产中心支付11232元，交易明细对账单注明摘要为“房租”，原告省直房产中心向被告腾达物业开具了金额为11232元的发票一份，经营项目一栏显示为“房屋租赁费”。原告省直房产中心称该笔款项是被告腾达物业支付的2014年7月之前五年的租金，其他支付租金的凭证因时间久远无法提交。被告金德利历下公司、腾达物业对原告省直房产中心的上述主张不予认可，并主张该笔款项是房屋交换补偿款，因当时双方单位领导口头约定换房，没有签订书面材料。被告金德利历下公司、腾达物业为证实其主张，提交证人李长忠、吴继伟、顾存华、万德利、胡桂荣的书面证言各一份，均证明后宰门粮店是从县马园子街搬过来的，但上述证人均未出庭。此外，被告金德利历下公司、腾达物业提交济南市革命委员会粮食局文件一份，记载：1979年2月6日，经济南市革命委员会粮食局批准，县马园子街粮店更名为“济南市革命委员会历下分局后宰门粮店”。被告金德利历下公司、腾达物业称因旧城改造，县马园子街粮店所占用的房屋已被拆迁，其未获得拆迁补偿。原告省直房产中心对被告金德利历下公司、腾达物业主张的双方之间存在换房的事实不予认可，并称其从未使用过原县马园子街粮店所在房屋。2017年8月15日，山东省机关事务管理局办公室向济南市历下区粮食局发函，内容为：“……现有我局下属单位山东省省直机关房产服务中心名下*******房产，房产证号[济房权证历字第*****号]，一直由你局实际使用，且未办理任何租赁及其他合法使用手续。……我局提出以下两种处理意见：一、请于9月15日前腾空房屋，交还我局。二、如你局继续使用该房产，需按照省委巡视组要求，对该房产进行市场评估后，招标确定承租方，并签订租赁合同。……”。2017年8月16日，济南市粮食局历下分局作出答复：“……二、由于两个单位是在1978年形成的换房使用现实，所以双方未形成实际租赁关系，贵局不能以承租关系的形成来论述该房屋使用权限。三、我单位不同意贵局提出的腾房、还房和续租主张。”据此，原告省直房产中心主张其已经与被告金德利历下公司、腾达物业解除了租赁关系，被告金德利历下公司、腾达物业应当支付自2017年9月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。为证实房屋占有使用费计算标准，原告省直房产中心提交山东诚志房地产土地评估咨询有限公司出具的房地产估价报告一份，评估结果为：*******1层房地产建筑面积209.10㎡，价值时点为2018年9月7日，市场租金0.51元/㎡/天。本院认为，关于原、被告就涉案房屋所形成的法律关系，被告金德利历下公司、腾达物业主张系房屋换用关系，并提交了证人李长忠、吴继伟、顾存华、万德利、胡桂荣的书面证言及济南市革命委员会粮食局文件。因证人李长忠、吴继伟、顾存华、万德利、胡桂荣无正当理由未出庭，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。济南市革命委员会粮食局文件仅能证明县马园子街粮店更名为“济南市革命委员会历下分局后宰门粮店”，无法证实被告金德利历下公司、腾达物业主张的房屋换用关系。而根据原告省直房产中心提交的中国银行进账单、存款交易明细对账单以及发票，可以证实被告腾达物业曾因使用涉案房屋向原告省直房产中心支付费用，且存款交易明细对账单、发票记载的费用性质均为房屋租金，因此对原告省直房产中心主张其与被告金德利历下公司、腾达物业之间存在房屋租赁关系事实，本院予以认定。因原、被告双方未签订书面的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，未采用书面形式的，视为不定期租赁，原、被告双方均可以随时解除合同，原告省直房产中心作为出租人要求解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。2017年8月15日，山东省机关事务管理局办公室作为原告省直房产中心的上级主管单位，向被告金得利历下公司的上级主管单位济南市历下区粮食局发函，提出了处理意见，该行为应当视为履行了通知义务。因此，原告省直房产中心要求解除与被告金德利历下公司、腾达物业之间的房屋租赁关系，并要求被告金德利历下公司、腾达物业返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告省直房产中心要求被告金德利历下公司、腾达物业支付租赁费7120.28元的诉讼请求，因原告省直房产中心未提交证据证明双方约定的租金标准，故其主张的租金数额7120.28元，证据不足，本院不予支持。对原告省直房产中心要求被告金德利历下公司、腾达物业支付2017年9月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费的诉讼请求，因原告省直房产中心未提交证据证明其与被告金德利历下公司、腾达物业之间的房屋租赁合同已于2017年9月1日解除，且其在本案中亦提出了要求法院判令解除租赁合同的诉讼请求，因此本院认为，原告省直房产中心的上述主张前后矛盾，在其未提交充分证据证明双方之间的房屋租赁合同已解除的前提下，其主张的房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告山东省省直机关房产服务中心与被告山东金德利集团历下快餐连锁有限责任公司、济南腾达物业管理公司之间就坐落于*******的房屋所形成的租赁合同；二、被告山东金德利集团历下快餐连锁有限责任公司、济南腾达物业管理公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于*******的房屋腾空，返还给原告山东省省直机关房产服务中心；三、驳回原告山东省省直机关房产服务中心的其他诉讼请求。案件受理费150元，由原告山东省省直机关房产服务中心负担50元，由被告山东金德利集团历下快餐连锁有限责任公司、济南腾达物业管理公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  咸维玲人民陪审员  宋海玲二〇一九年三月四日书 记 员  王 珂