山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终559号上诉人（原审被告）：大同市房产经营公司。法定代表人：杨焕清。委托诉讼代理人李东升，山西云冈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄荣福，汉，住址：大同市。上诉人大同市房产经营公司因与被上诉人黄荣福买卖合同纠纷一案，不服大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同市房产经营公司的委托诉讼代理人李东升，被上诉人黄荣福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同市房产经营公司上诉请求：一、请求撤销大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初2864号判决书；二、请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、请求本案的诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、一审法院判决“上诉人向被上诉人置换与玄东花园4-1-17号同类地区、同等面积房屋一套或以245280元回购该房屋”的事实错误。1、根据JG．J125-2016《中华人民共和国危险房屋鉴定标准》7.0.5条规定“对评定为局部危房或整幢危房的房屋，一般可按下列方式进行处理：观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除、按相关规定处理。”本房屋虽然被鉴定为C级即部分承重结构不能满足安全使用需求，房屋局部处于危险转态，但根据该房屋现状及质量问题尚未达到已无修缮价值的可能，可以通过维修进行处理。2、一审中被上诉人只是申请对房屋是否有质量问题、是否构成危房进行鉴定，但房屋是否符合安全居住、如何处理鉴定并未明确说明。上诉人于2017年8月24日委托大同市佳恒房屋鉴定有限公司鉴定，检测结论得出该房屋现状质量承重结构基本满足安全使用要求，围护结构满足安全使用要求，建议对墙体温差裂缝进行加固处理。该房屋可以通过后期维护进行修缮，并非无修缮价值，判决上诉人向被上诉人置换与玄东花园4-1-17号同类地区、同等面积房屋一套或以245280元回购该房屋事实不清。二、上诉人开发的玄东花园房屋已经全部出售，没有相应的房屋可以置换并且被上诉人在该房屋已经居住了长达十八年，现被上诉人仍在该房屋内居住，虽然房屋多处裂缝给其家人生活带来一定的影响，但更换一套同类地区、同等面积的新房屋或以市价回购，没有事实依据于法于理不符合正常市场规律。黄荣福答辩称，上诉人的上诉站不住脚，推卸责任。大同市房产经营公司向一审法院起诉请求：1、被告将原告现住的玄东花园4-1-17号存在严重工程质量问题的商品房置换或回购,房价价值270000元;2、被告赔偿精神损失费以及误工费10000元;3、2本案诉讼费和司法鉴定费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2005年12月20日签订《商品房购销合同》,约定原告向被告购买城区西马路玄东花园4号楼1单元17号房屋,房屋建筑面积61.32平方米。2008年1223月2日，原告办理了房屋所有权证书。原告居住至今。因发现房屋出现质量问题，故原告提起诉讼。诉讼期间，原告对诉争房屋是否存在质量问题及是否构成危房提出鉴定申请，经大同市中级人民法院司法技术管理服务中心委托，山西博奥检测股份有限公司出具了《工程质量鉴定意见书》，鉴定意见为:1、诉争房屋存在砂浆强度不满足设计要求、墙体脚手架眼封堵砂浆不密实、抹灰层多处空鼓、屋面防水未按规范要求施工等质量问题;2、诉争房屋危险性评定为C级,即部分承重结构不能满足安全使用需求,房屋局部处于危险状态，构成局部危房。一审法院认为，原、被告的房屋买卖关系合法有效，现因房屋质之力量不符合合同约定，被告作为出卖人理应依法承担违约责任。根据JG.J125-2016《中华人民共和国危险房屋鉴定标准》7.0.5规定:对于评定为局部危房或整幢危房的房屋,一般可按下列方式进行处理:观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除、按相关规定处理。本案诉争房屋已构成局部危房，根据原告提供的加固处理方案显示,该房屋在2003年即出现墙体裂缝,并进行了简单维修,2010年墙体裂缝宽度继续发展，此时被告即应积极采取措施，防止损害程度进一步扩大。至原告起诉之日历时已近八年，房屋的34损害程度并未减轻，原告居住该房长期处于危险状态，确已对其正常生活造成影响，且被告亦未提供证据证明房屋的危险经修缮加固即可解除，因此原告主张对房屋进行置换或回购，符合法律规定，该院应予支持。对房屋的价值，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《大同市国有土地上房屋征收与补偿的若干规定》的相关规定，本院根据诉争房屋的坐落位置，比照大同市同类地区拆迁时货币补偿确定的房屋评估单价2000年后（含2000年）建造的4000元/平方米标准计算，诉争房屋价值为4000元×61.32平方米=245280元。鉴定费30000元是原告为确认房屋损坏程度支出的必要合理费用，理应由被告承担。原告主张被告支付误工费及精神损失费10000元，未举证证明且无法律依据，本院不予支持。诉讼费依法应由败诉方承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条之规定，判决如下:一、被告大同市房产经营公司在本判决生效后十五日内为原告黄荣福置换与本市城区玄东花园4-1-17号房屋（建筑面积61.32平方米)处于同类地区、同等面积的房屋一套或以房屋市场价值245280元予以回购;二、被告大同市房产经营公司在本判决生效后十五日内向原告黄荣福支付鉴定费30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元，减半收取计2975元，由原告负担333元，被告负担2642元，本院退还原告2975元。本院二审期间，双方当事人对原判认定的事实均无异议，本院对原判认定的事实予以确认。大同市房产经营公司向本院提交了大同市佳恒房屋鉴定有限责任公司于2017年8月24日出具的《鉴定报告》，欲证明涉诉房屋有维修价值。经质证，黄荣福称该《鉴定报告》是单方鉴定,没有资格出具六层楼危房的维修方案。本院认为，首先，该鉴定的委托单位为案外人大同市北大安居物业管理有限责任公司。其次，该《鉴定报告》后并未附有检验人曹明的鉴定资质证书，故对其不予采用。本院认为，本案中，大同市房产经营公司与黄荣福签订的《商品房购销合同》是双方真实意思的表示，双方均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条中规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”因涉案房屋经山西博奥检测股份有限公司鉴定已构成局部危房，故原判依据相关规定，根据该房屋的坐落位置，并比照我市2000年后同类地区拆迁时每平方米货币补偿评估价格，确定涉案房屋价格为245280元，并无不当。鉴定费30000元是为查清案件事实，确认房屋损坏程度所支出的必要合理费用，理应由大同市房产经营公司承担。此外，关于大同市房产经营公司二审中请求重新对涉案房屋进行鉴定是否应予准许的问题。首先，一审庭审中，大同市房产经营公司对我院司法技术管理服务中心委托的鉴定机构山西博奥检测股份有限公司作出的《工程质量鉴定意见书》无异议（见一审庭审笔录第6页）；其次，大同市房产经营公司也不能提交相关证据证实该鉴定存在鉴定结论程序严重违法、鉴定结论明显依据不足的情形；故本院对大同市房产经营公司要求重新鉴定的申请不予准许。综上所述，大同市房产经营公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5429元，由大同市房产经营公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 智绪鲁审判员 常 春二〇一九年三月二十六日书记员 史 涛