广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终202号 上诉人（原审被告）：黄某东，男，1988年12月出生，壮族，广西来宾市人，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：黄某露，1959年9月出生，壮族，广西来宾市人，住广西柳州市，系上诉人黄某东的父亲。 被上诉人（原审原告）：柳州市某某物业服务有限公司，住所地：广西柳州市跃进路。 法定代表人：汪兆鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：韦炳快，广西旺国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何春柳，广西旺国律师事务所律师助理。 原审被告：黄某族，男，1991年5月出生，壮族，广西来宾市人，住广西柳州市。 上诉人黄某东因与被上诉人柳州市某某物业服务有限公司（以下简称某某公司）、原审被告黄某族物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2018）桂0203民初2610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日受理后，依法组成由审判员曾庆斌担任审判长，审判员李佳和审判员黄智文参加的合议庭，于2019年1月29日公开审理了本案，书记员杨荣蓉担任法庭记录。上诉人黄某东的委托诉讼代理人黄某露，被上诉人某某公司的委托诉讼代理人韦炳快到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄某东上诉请求：一、请求人民法院依法撤销广西柳州市鱼峰区人民法院作出的（2018）桂0203民初2610号民事判决书。二、请求改判上诉人应承担物业服务费的50%（2.25平方米×0.6元/平米/月×9个月×50%=303.08元)，路灯费54元（6元/月×9个月=54元)，（垃圾费当时社区已代收)，共计357.08元。三、请求法院判定被上诉人退还上诉人房屋入住装修时支付的500元装修保证金及200元的水电周转金，共计700元。四、本案一，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院基本认定不清，生硬应用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关条款，对被上诉人的不诚信行为缺乏有效的监督和引导，应予纠正。一、被上诉人在为上诉人所住小区服务期间没有完善服务，前期一般后来越来越差，甚至有时候数日无人搞卫生，绿化杂草丛生，更有人反映绿化树木枯死，小区消防通道关闭无人值守等等，造成业主极大不满。后期更是让小区变成三无小区，因此导致绝大多数业主不交物业费，以表示强烈不满。二、被上诉人不认可上诉人前期缴纳的装修保证金及水电周转金是没有理由的。因为交房进行装修时业主是必须先缴纳装修保证金及水电周转金才能拿到钥匙入户进行装修作业，是交房时被告知的必缴款项。交房至今(2012年-2018年)已时过六年，票据遗失情有可原。因此上诉人认为被上诉人不承认该两项款项是缺乏诚信的表现。上诉人认为一审法院审理该案存在疏忽，未考虑到物业服务公司未履行约定服务产生的消极影响，所引发的物业和业主矛盾纠纷，物业服务公司自身应承担相应的责任。因此提起上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人某某公司答辩称，1、我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予维持。2、上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，一审法院只对于物业服务费作出判决，但上诉人要求对路灯费进行处理没有法律依据，且上诉人要求按照50%比例承担物业费没有事实依据。3、上诉人的上诉请求中退还装修时支付的500元保证金及200元的周转金没有事实依据，也不应为本案审理的范围。4、对于上诉人的上诉理由均不是事实，也没有相应的证据予以证实，上诉人不予认可。5、一审判决是本案的上诉人与黄某族共同承担支付责任，本案只有上诉人一人提起上诉，原审被告黄某族放弃了上诉权利，那么一审法院对黄某族的判决不是上诉受理的范围，应予维持原判。综上所述，上诉人的上诉没有事实依据，请求法院予以驳回。 某某公司向一审法院起诉请求：一、依法判令黄某东、黄某族支付某某公司物业服务费606.15元（112.25平方米×0.6元/平方/月×9个月=606.15元），路灯费54元(6元/月×9个月=54元），垃圾费67.5元(7.5元/月×9个月=67.5元)，合计727.65元；二、黄某东、黄某族承担本案诉讼费用。本案审理过程中，某某公司向一审法院提出申请要求撤回对本案垃圾清运费、路灯费的相关诉请。 一审法院认定事实：位于柳州市由柳州市某**地产开发有限公司（以下简称：某1公司）开发建设。柳州市某某物业服务有限公司系依法成立、经营范围包含物业服务的企业法人。黄某东、黄某族系某某小区10栋2单元6-1室的业主，该房屋为多层住宅，建筑面积为112.25平方米。某1公司通过招标方式于2012年12月20日确定选聘柳州市某某物业服务有限公司对某某小区提供前期物业管理服务，双方于2013年1月15日签订《柳州市某某小区（包干制）前期物业服务合同》，并于2013年1月29日取得柳州市鱼峰区住房和城乡建设局备案。2013年7月22日，柳州市某某物业服务有限公司取得《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》，该表载明：涉诉小区每月物业服务费收费标准为：高层执行价1元／平方米·月，多层执行价0.72元／平方米·月。2015年9月28日，某某业主委员会向柳州市某某物业服务有限公司及某1公司发出《通知》，要求柳州市某某物业服务有限公司即日起与新选聘的柳州致上物业服务有限公司进行交接。柳州市某某物业服务有限公司当日与前述公司交接并撤出涉诉小区。2017年8月20日，柳州市某某物业服务有限公司向黄某东、黄某族发出《缴费通知单》，催收从2015年1月1日至2015年9月28日期间的物业费、路灯费、生活垃圾费。因黄某东、黄某族拒不交纳，故酿成本案纠纷。 本案庭审中，柳州市某某物业服务有限公司表示其从2012年8月份进入黄某东、黄某族所在某某小区为该小区业主提供前期物业服务。庭后，柳州市某某物业服务有限公司向该院提出申请要求撤回对本案垃圾清运费、路灯费的相关诉请。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，柳州市某某物业服务有限公司与某1公司签订的前期物业服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，柳州市某某物业服务有限公司依约为黄某东、黄某族所在小区提供了物业服务，黄某东、黄某族作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。结合该院在审理该小区同时期其他业主的物业服务合同纠纷案件中，认定柳州市某某物业服务有限公司对该小区进行的物业服务确有不完善之处，因此，根据实际情况，可适当减少黄某东、黄某族应当缴纳的物业服务费用，减少比例该院酌情认定为10%。庭审中，柳州市某某物业服务有限公司主张以每月0.6元/平方米·月计算物业服务费（多层住宅），系其对自己权利的处分，与法不悖，该院予以准许。综上，黄某东、黄某族应向柳州市某某物业服务有限公司支付从2015年1月1日起至2015年9月28日止期间拖欠的物业服务费541.5元（112.25平方米×0.6元／平方米·月×8个月+112.25平方米×0.6元／平方米·月×28天÷30天）×90%，柳州市某某物业服务有限公司主张超出部分，该院不予支持。关于垃圾清运费、路灯费，庭后柳州市某某物业服务有限公司自愿撤回对该二项费用的诉请，该院予以准许。至于黄某东辩称，柳州市某某物业服务有限公司应将涉案房屋入住装修时支付的500元保证金及200元水电周转金退还，因黄某东、黄某族未能提交相应的证据，柳州市某某物业服务有限公司又不予认可，故该院不予采信。 黄某族经该院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、黄某东、黄某族支付柳州市某某物业服务有限公司物业服务费541.5元；二、驳回柳州市某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（柳州市某某物业服务有限公司已向该院预交），减半收取25元，由柳州市某某物业服务有限公司负担6元，黄某东、黄某族负担19元。 本院二审期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议。对当事人二审中提交的证据，本院认定如下：上诉人黄某东提交的《某某前期物业服务协议》的合同当事人系柳州市焱煌物业服务有限公司、黄某东，该协议不能约束被上诉人某某公司，该协议亦无法证实黄某东支付了水电周转金200元，对该证据本院不予采信。上诉人黄某东二审中提交的《收款收据》拟证实其已经支付了200元的水电周转金，但该证据与本案并无实质上的法律关系，本院不将其作为定案证据加以采纳。综上分析，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。被上诉人某某公司与某1公司签订的前期物业服务合同，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该协议对上诉人黄某东、原审被告黄某族在内的某某小区业主具有约束力。合同签订后，被上诉人某某公司为小区业主提供了物业服务，上诉人黄某东、原审被告作为小区业主应当履行支付物业服务费的义务，二审中上诉人称某某公司的服务不完善，应当将物业费降低至50%，但从现有证据和事实来看，不足以证明某某公司完全没有提供服务并构成根本违约，一审法院也根据本案实际情况，认定了某某公司服务存在瑕疵情况，对上诉人要求降低收费标准的请求予以部分支持，扣减了10%的物业费，该扣减比例尚属合理。因此上诉人黄某东的该项异议理由不充分，本院不予采纳。 至于上诉人黄某东要求被上诉人退还其入住房屋时支付的500元装修保证金及200元的水电周转金，因上述费用诉请与本案并不属于同一法律关系，上诉人亦未在本案中提出反诉，在双方无法达成调解的情况下，当事人可就该部分费用另行协商或诉讼解决，本院不在本案中一并处理。 综上所述，黄某东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人黄某东已预交），由上诉人黄某东负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾庆斌 审判员  李 佳 审判员  黄智文 二〇一九年三月十二日 书记员  杨荣蓉