北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第4971号上诉人（原审被告）滕艾，女，1987年6月23日出生。委托代理人黄寿广，北京市逢时律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黎晔，女，1978年10月17日出生。委托代理人孔令昌，上海市建纬（北京）律师事务所律师。上诉人滕艾因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第42073号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2013年12月，黎晔诉至原审法院称：2013年5月10日，我委托母亲侯福梅作为全权代理人代我购买房屋并办理购房手续。2013年5月12日，经北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）提供居间服务，侯福梅作为我的代理人与滕艾的代理人张莉英签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖经纪合同》，由我购买滕艾所有的位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称1206号房屋）。双方约定滕艾应于2013年7月1日将1206号房屋交付给我，逾期交房超过30日，我有权退房并有权要求滕艾按照成交价20%支付违约金。合同签订后，我依约支付了定金10万元和购房款150万元。但滕艾并没有办理房屋解押手续。经我多次催促，滕艾多次以办理解押手续款项不够为由，要求我给其垫钱解押。在中原公司约双方去银行办理贷款面签手续时，滕艾拒绝去银行办理面签，明显毁约。1206号房屋于双方签约时总价为358万元，现市场总价为455万元，价格上涨了约100万元，滕艾显然是在巨大利益驱动下故意毁约。故诉至法院：1.要求解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》。2.要求滕艾返还购房预付款和定金160万元及利息（以160万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算自2013年5月23日至款项实际退还之日止）。3.要求滕艾支付违约金71.6万元。4.要求滕艾支付居间费9.666万元。滕艾辩称：不同意黎晔的诉讼请求。我和黎晔没有买卖房屋的合同关系。我是1206号房屋所有权人，我委托母亲张莉英对外出售房屋。经中原公司提供居间服务，我将房屋出售给侯福梅，而非黎晔。《北京市存量房屋买卖合同》中买受人为侯福梅，也都是侯福梅签名确认。此次诉讼前，侯福梅作为原告曾以同样案由向我提出同样的诉求，故黎晔并非本案适格主体，应予驳回。合同履行过程中，我认为应以买受人名下房屋进行抵押贷款，而不是1206号房屋，合同对此并无明确约定，引发双方争议。2013年6月9日，未经我同意，中原公司和侯福梅进行网签擅自将买受人变更为黎晔，导致合同无法继续履行。如果法院认定黎晔主体资格，我同意退还购房款，但因买受人原因无法继续履行，中原公司变更网签主体和网签价格，违约金过高，不同意赔偿违约金、利息及居间服务费。另，如果双方协商细化办理解押手续，我方同意按原价格将房屋过户给买受人，可以继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。原审法院经审理查明：2013年5月12日，经中原公司提供居间服务，滕艾（出卖人）与侯福梅（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人出售1206号房屋，建筑面积111.65平方米。房屋性质为商品房，已设定抵押。成交价格为358万元，买受人在签订本合同的同时支付定金10万元，买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为198万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金方式支付出卖人。出卖人应当在2013年7月1日前将该房屋交付买受人。合同第七条违约责任约定：出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的20%向买受人支付违约金。《北京市存量房屋买卖合同》下方出卖人处签章：滕艾张莉英代；买受人处签章：侯福梅。同日，滕艾（甲方）、侯福梅（乙方）与中原公司（丙方）签署《房屋买卖居间合同》，甲、乙双方同意采用自行交割：商业贷款方式付款。甲、乙双方定于丙方通知之日起30日内2013年7月1日前，在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。乙方向丙方支付居间服务费9.666万元。《房屋买卖居间合同》下方甲方处签字：滕艾，代理人张莉英；乙方处签字：侯福梅；丙方处签章：中原公司。签订合同当日，侯福梅支付滕艾定金10万元，于2013年5月16日支付130万元，于2013年5月23日支付20万元，合计160万元。2013年5月13日，侯福梅向中原公司支付居间服务费3万元。2013年6月9日，1206号房屋经中原公司办理了网签手续，登记出卖人系滕艾，买受人系黎晔，成交价格系283万元。关于买受人主体，滕艾表示签署合同及支付房款均由侯福梅进行，侯福梅及中原公司从未告知买受人为黎晔。侯福梅曾以买受人身份就1206号房屋向法院提起过诉讼，诉求与该案均一致。网签合同是中原公司和黎晔擅自办理的，变更买受人以致合同无法履行。滕艾就此提交另案起诉书为证。黎晔表示侯福梅作为其委托代理人办理购买1206号房屋事宜，签订合同时明确告知买受人为黎晔。签约时黎晔在国外，侯福梅对法律等情况并不了解，故以自己名义签署。至于另案诉讼情况是委托代理人没有和当事人沟通了解，诉讼有误，后向法院撤诉。对此，黎晔提交2013年5月10日授权委托书，欲证明其授权侯福梅代为办理房屋买卖事宜；提交另案中原公司经办人王利娟出庭证言，其表示签订合同时收取了网签材料，经审核完毕后进行了网签，网签时没有和买卖双方说。前期写成侯福梅的名字方便办理手续，网签时侯写黎晔名字，因侯福梅曾经表示房产证要写女儿黎晔的名字。关于合同履行，黎晔认为其如约支付首付款160万元后，滕艾应积极办理房屋解押手续。双方虽未明确约定办理房屋解押期限，但根据交易惯例，房屋交付之前应办理完毕房屋权属转移登记手续。滕艾拒不办理房屋解押，且在中原公司约好面签时间时，拒绝到场办理，没有依约将房屋交付黎晔使用，明显违约。黎晔现不要求履行合同，而依据合同约定行使解除权，并要其滕艾承担违约责任。对此，滕艾认为双方约定以贷款方式支付尾款，对于贷款的理解是买受人以己方房屋贷款，并非以1206号房屋进行抵押贷款。双方就解押事宜曾协商，但未能达成一致。后得知网签买受人并非合同签订人，由此导致合同无法继续履行，而非己方违约。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《北京市存量房屋买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，合法有效，应当遵守。本案双方争议焦点在于买受人主体身份及违约责任承担。关于买受人主体，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。滕艾向侯福梅出具授权委托书，委托侯福梅代办购房事宜。侯福梅虽以己方名义与滕艾订立《北京市存量房屋买卖合同》，但并不影响实际买受人滕艾行使合同权利。故滕艾以主体抗辩依据不足，本院难以采信。关于违约责任，《北京市存量房屋买卖合同》约定买受人以抵押贷款方式支付尾款。虽未明确提及以1206号房屋办理抵押，但根据交易习惯及行业惯例，二手房买卖采用抵押贷款付款方式时均系以交易房屋为抵押标的物。滕艾作为房屋出售人，对此应知悉且了解，其所述对抵押贷款的理解与常情常理相悖，难以成立。但此行为并未明确履行期限，亦未约定解除权和违约责任。在网签过程中，中原公司将买受人登记为黎晔，且网签价格低于成交价格。虽黎晔与侯福梅均确认委托关系存在并确认买受人身份，但合同买受人登记为侯福梅且由侯福梅帐户付款，在案证据不足以证明黎晔向滕艾披露了买受人真实身份。此情况下，滕艾解释无从履行合同符合情理。就合同约定逾期交房违约责任，在交房期限之前，双方对于履约均存在过错。现黎晔主张解除合同，滕艾表示同意，本院不持异议。滕艾应将已收取购房款160万元退还黎晔。黎晔主张的违约金，本院根据双方过错程度、履约情况及利益平衡等因素，结合实际损失酌情判处。对于黎晔主张的利息损失及居间费损失不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、黎晔与滕艾签署的《北京市存量房屋买卖合同》于判决生效之日起解除。二、滕艾于判决生效之日起十五日内返还黎晔购房款一百六十万元。三、滕艾于判决生效之日起十五日内赔偿黎晔三十五万元。四、驳回黎晔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，滕艾不服，以《北京市存量房屋买卖合同》的买受人与网签买受人不同为由上诉至本院，不同意支付违约金。黎晔同意原判。在本院审理过程中，滕艾就黎晔与侯福梅的委托关系提出异议。黎晔认可与侯福梅之间的委托关系。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、授权委托书、汇款凭证、书面证言、网签合同查询单等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人应依约履行。本案中的《北京市存量房屋买卖合同》第七条约定了合同双方的违约责任范围：卖房人对逾期交房承担违约责任，买房人对逾期付款承担违约责任。该合同签订时的买受人主体记载为侯福梅，合同签订后，侯福梅即依约履行付款义务，且在整个房屋买卖交易过程中始终积极履行合同义务。本案纠纷产生时的交易状态是：1.网签合同买受人登记为侯福梅之女黎晔，与《北京市存量房屋买卖合同》所载买受人侯福梅不同。2.出卖人滕艾未对涉案房屋办理解押手续，未在合同约定期限内交付房屋。首先，黎晔在本案审理过程中提交委托书证明其母侯福梅系代其买房。虽然黎晔陈述签订房屋买卖合同时已经向滕艾透露由侯福梅代理进行交易，但黎晔提交的证据不足以证明该信息在网签之前即已披露。另，上诉人滕艾就黎晔与其母侯福梅之间的委托关系提出异议，但因黎晔与侯福梅对彼此之间的委托关系予以认可，且未有证据证明该委托关系致使黎晔与侯福梅怠于履行合同义务，故对于上诉人该项意见，本院不予采纳。但黎晔在本次房屋买卖交易中就该委托关系的披露行为存在瑕疵，应就此承担相应责任。其次，滕艾未对涉案房屋办理解押手续，致使本次房屋买卖交易无法继续进行，虽然其解释为买受人发生变更，但在侯福梅就真实买受人进行披露且表示仍积极履行合同后，滕艾依然未履行合同义务，其行为已构成违约，应依约承担违约责任。原审法院综合本案具体情况，考虑到黎晔在本次房屋买卖交易时确实存在不适当行为，酌情降低了合同约定的违约金数额。上诉人滕艾现上诉要求不承担违约责任，依据不足，本院难以支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费13273元，由黎晔负担2000元（已交纳），由滕艾负担11273元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费6550元，由滕艾负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邓青菁代理审判员  解学锋代理审判员  张玉娜二〇一四年五月七日书 记 员  冯晓雪