广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0503民初1360号 原告：孔令珍，女，1966年7月8日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。 委托诉讼代理人：黄荣，广西宝典律师事务所律师。 被告：北海裕海房地产代理有限公司广东南路分公司。住所：广西壮族自治区北海市广东南路**同和水岸香堤小区****。统一社会信用代码：91450503MA5N7D3A1M。 负责人：梁家富，该分公司负责人。 委托诉讼代理人：赵增明，男，该分公司营业经理。 委托诉讼代理人：陈量，广西天惠律师事务所律师。 被告：北海裕海房地产代理有限公司。住所：广。住所：广西壮族自治区北海市广东路**临广东路**第9间铺面信用代码：91450502057539488C。 法定代表人：周游，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈量，广西天惠律师事务所律师。 第三人：殷洪银，女，1975年8月16日出生，汉族，住云南省曲，住云南省曲靖市罗平县> 原告孔令珍与被告北海裕海房地产代理有限公司广东南路分公司（以下简称裕海分公司）、北海裕海房地产代理有限公司（以下简称裕海公司）、第三人殷洪银居间合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用简易程序，经审理发现本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，于2018年10月22日转为普通程序，于2018年9月20日、2019年2月11日公开开庭进行了审理。原告孔令珍的委托诉讼代理人黄荣、被告裕海分公司的委托诉讼代理人赵增明、被告裕海公司的法定代表人周游到庭参加了第一次庭审，原告孔令珍的委托诉讼代理人黄荣、被告裕海分公司、裕海公司的委托代理人陈量到庭参加了第二次庭审。第三人殷洪银经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔令珍向本院提出诉讼请求：1.解除原告孔令珍与被告裕海分公司2018年6月18日签订的《委托购房协议》；2.被告裕海分公司、裕海公司共同返还原告孔令珍4万元。事实与理由：2018年6月，原告孔令珍为了购买白金翰宫的房子，通过朋友介绍认识了被告裕海分公司店长张琪并加其微信。6月16日，张琪告知孔令珍已联系到白金翰宫的房屋业主，让孔令珍过来看房。孔令珍于6月17日到达北海，张琪却告知白金翰宫的房有问题，并另行介绍位于银海区金域熙城6栋1504号房给孔令珍购买。2018年6月18日，孔令珍与裕海分公司签订《委托购房协议》，约定孔令珍委托裕海分公司协助购买金域熙城6栋1504号房屋，交易日期为签署起15个工作日内签署房屋买卖合约，成交价格为92万元，居间费服务费9200元；并约定签署本协议时，孔令珍向裕海分公司交付1万元诚意金作为购买该物业的意向。协议签订后，孔令珍向裕海分公司支付了人民币4万元。此后几天，孔令珍多次催促裕海分公司安排孔令珍与金域熙城6栋1504号房屋业主协商签署房屋买卖合同事宜，裕海分公司店长张琪却反复推搪，先说业主19日早上过来，后说20日中午到，又说晚上到，孔令珍始终没有见着房屋业主。此后张琪才告知孔令珍金域熙城6栋1504号有抵押贷款未还清，需要孔令珍出资代还贷款解押房屋，并要孔令珍承担相关利息才能完成房屋买卖交易。孔令珍认为裕海分公司隐瞒金域熙城6栋1504号房屋抵押贷款情况并随意增加交易条件要求孔令珍承担不应由孔令珍承担的责任，违反诚信原则，故孔令珍向裕海分公司提出不再购买该房，解除双方签订的《委托购房协议》，并要求裕海分公司返还孔令珍已给付的4万元。但裕海分公司至今未退还孔令珍任何款项。裕海分公司系被告裕海公司设立的非独立法人分支机构，裕海公司应对裕海分公司应承担的返还孔令珍款项义务承担共同责任。为维护合法权益，提起本案诉讼，请求法院判如所请。 被告裕海分公司辩称，不同意原告的诉讼请求，以上诉请大部分为虚构。裕海分公司与原告签订了委托协议书，原告向裕海分公司交付了4万元，根据协议，原告应承担相应的义务。 被告裕海公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告违约在先，故原告孔令珍无权要求退还定金。 第三人殷洪银未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告孔令珍就其陈述的事实向本院提交的证据有： 证据一、电脑咨询单，拟证实被告裕海分公司、裕海公司主体身份，被告裕海分公司是被告裕海公司设立非独立法人分支机构； 证据二、委托购房协议，拟证实2018年6月18日，原告与被告裕海分公司签订《委托购房协议》，约定原告委托被告裕海分公司协助购买金域熙城6栋1504号，交易日期为签署起15个工作日内签署房屋买卖合约，成交价格为92万元，居间费服务费9200元，并约定签署本协议时，原告向被告裕海分公司交付1万元诚意金作为购买物业的意向； 证据三、收据，拟证实2018年6月18日，原告向被告裕海分公司支付人民币4万元； 证据四、微信记录，拟证实被告裕海分公司张琪反复推脱，原告始终没能与金域熙城6栋1504号房屋业主见面协商签订房屋买卖合同，被告裕海分公司店长张琪要求原告出资代还贷款解押房屋，并要原告承担相关利息，才能完成房屋买卖交易。 被告裕海分公司就其辩称的事实向本院提交证据的证据有： 证据（一）、友好催告函，拟证实在2018年9月20日开庭后，11月12日被告再次书面催告原告履行合同； 证据（二）、快递存根，拟证实2018年11月11日被告通过申通快递邮寄催告函； 证据（三）、业主手持身份证照片，拟证实业主殷洪银手持身份证照片委托被告卖房的意愿真实； 证据（四）、业主身份证复印件，拟证实业主殷洪银将身份证拍给被告证明委托意愿真实。 被告裕海公司就其辩称的事实向本院提交的证据有： 证据1.委托购房协议，拟证实按委托购房协议内容，孔令珍无权要求退还诚意金，孔令珍确实委托裕海公司购买金域熙城6栋1504号房； 证据2.房产证复印件，拟证实金域熙城6栋1504号房该物业可以正常买卖的； 证据3.转账凭证，拟证实裕海公司确实已转定金给业主； 证据4.定金收据，拟证实确定业主已收到定金，并写了收据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人殷洪银既不答辩也不到庭参加诉讼，视为其已自愿放弃答辩和质证的诉讼权利。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告裕海分公司提交的证据（二）至证据（四）、裕海公司提交的证据3、证据4，经本院核对原件审查，认为上述证据与具有合法性、关联性，可作为本案案件事实认定的依据，但裕海分公司提交的证据（三）、证据（四）仅能证实涉案金域熙城6栋1504号房业主为第三人殷洪银，未能证实第三人委托被告裕海公司卖房的意愿真实；被告裕海公司未向本院提交证据（一）的原件予以核对，对该份证据，本院不予采信。 综合全案证据以及庭审过程，本院确认法律事实如下： 2018年6月18日，原告孔令珍与被告裕海分公司签订标识有“优居”标记的《委托购房协议（买方诚意金）》（编号：2030278）约定：孔令珍经北海优居房地产代理有限公司（下称“经纪方”）介绍位于北海市银海区金域熙城6栋1504号（下称“该物业”），现独家委托经纪方协助孔令珍购买该物业；付款方式为一次性；交易日期为签署本协议起15个工作日内签署房屋买卖合约；孔令珍同意支付人民币9200元居间服务费给经纪方；在签署本协议时，孔令珍同意向经纪方交付人民币1万元整诚意金作为购买该物业之意向，且之前已实地勘察过该物业，对该物业的座向、楼层、面积、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可；如该卖方同意本协议第一条款约定的条件出售物业的，则孔令珍同意经纪方无需另行指示，即可代为将诚意金作为购房定金支付卖方。卖方收到诚意金后，本协议作为定金协议成立，则孔令珍即确认交易已成立及居间完成，同时承诺按约定或经纪方通知下办理交易所需手续和程序等。若孔令珍原因有意拖延不配合购买该物业的，且经经纪方通知起3日内仍未配合办理交易，则视为违约，经纪方有权没收定金，另行出售房屋，孔令珍不得向经纪方要求退还诚意金，买卖双方按约定应支付居间服务费，均由孔令珍承担赔偿给经纪方。合同签订当日，裕海分公司向孔令珍出具《收据》载明：孔令珍交来购买北海市银海区金域熙城6栋1504号房诚意金肆万元整。2018年6月18日裕海分公司的财务人员廖建平通过其个人的中国银行股份有限公司账户转账3万元至第三人殷洪银的中国邮政储蓄银行有限责任公司账户，附言为：1504定金。同日，殷洪银出具《购房款定金收条》，载明收到北海优居地产廖建平交来购房定金3万元。 2018年6月20日，孔令珍通过微信向裕海分公司的工作人员张琪询问涉案房屋业主到北海的准确时间，张琪答复称业主快到南宁了。2018年6月23日，孔令珍与张琪的微信聊天记录中提及涉案房屋需要解除抵押事宜并对哪一方当事人违反涉案《委托购房协议》约定的问题进行了沟通，其中张琪在该微信中提及裕海分公司从通知孔令珍签合同之日起已超过三天，不签合同视为孔令珍自动放弃；而孔令珍在该微信中则提及曾催促裕海分公司让业主来签合同、希望与业主完成交易手续、但因裕海分公司拖延无法完成交易、导致其时间和经济都遭受损失等内容。 本院另查明：涉案《委托购房协议》约定交易的物业即坐落于北海市金域熙城6幢1504号房屋的不动产权权利人为殷洪银。裕海分公司是具有房地产商品交易居间、代理、行纪等营业范围的有限责任公司分公司，其隶属部门为被告裕海公司。 综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.原告孔令珍与被告裕海分公司在履行涉案的《委托购房协议》过程中是否存在违约行为；2.如被告裕海分公司违约，涉案的《委托购房协议》能否解除；3.如解除涉案的《委托购房协议》，裕海公司应否与裕海分公司共同返还原告孔令珍4万元。 本院认为，被告裕海分公司具有从事房地产商品交易居间的资质，且其与原告孔令珍签订的《委托购房协议》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人确立的居间合同法律关系不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》关于居间合同的相关规定，在该居间合同关系中，裕海分公司作为居间人的义务是如实向孔令珍报告有关订立房屋买卖合同的事项，权利是收取促成合同成立的报酬或在合同未成立时收取从事居间活动必要的费用。孔令珍作为委托人，其义务是在合同成立时支付报酬或在合同未成立时支付裕海分公司从事居间活动必要的费用。该协议对双方居间合同关系权利义务的约定合法有效，双方应当遵照履行。 关于孔令珍与裕海分公司在履行《委托购房协议》中是否存在违约的问题。本案中，孔令珍在签订协议时对所约定的买方“已实地勘察过该物业，对该物业的座向、楼层、面积、间隔、质量、装修、产权情况均予以认可”的内容未提出异议，虽然其在诉讼过程中主张裕海分公司因在签订协议时未向其告知涉案房屋需要解除抵押的事宜而存在违约，但结合孔令珍与裕海分公司工作人员张琪于2018年6月23日的微信聊天内容，孔令珍是因裕海分公司拖延交易的缘由而不同意继续履行合同。根据涉案《委托购房协议》的约定，交易时间为签署该协议起15个工作日，若因孔令珍的原因有意拖延不配合购买该物业，且经裕海分公司通知起3日内仍未配合办理交易，则视为违约。在涉案《委托购房协议》签订当日，孔令珍向裕海分公司支付了诚意金，结合涉案微信聊天记录记载，孔令珍曾于2018年6月20日就涉案物业业主到达交易的时间向裕海分公司的工作人员张琪问询，张琪答复称业主快到南宁。鉴于作为居间方的裕海分公司负有促成合同成立、并就订立合同的相关事项向委托人如实报告的义务，故涉及到是否促成孔令珍与涉案房屋业主殷洪银交易之事实，应由裕海分公司承担举证责任。但裕海分公司仅提交证据证实其收到孔令珍支付的诚意金后，向业主殷洪银转账并由殷洪银出具了定金收条；由于居间合同中居间人掌握了出卖方信息和资料且并未向买受人透露之特殊性，故裕海分公司有义务促成买卖双方的进一步交易；但裕海分公司认可的其工作人员张琪的微信聊天记录仅能证实于2018年6月20日回复孔令珍称业主快到南宁，并于2018年6月23日提及孔令珍称裕海分公司已经通知孔令珍可以签合同第三天，但并未能提交证据予以证实其曾通知殷洪银与孔令珍办理交易所需手续的事实（包括何时通知殷洪银完成涉案交易、殷洪银为达成交易实际达到北海的时间、因何种原因无法促成交易等），故对于导致2018年6月20日至6月23日期间孔令珍无法与殷洪银办理交易的责任在于裕海分公司。但鉴于涉案《委托购房协议》的交易期限为签订协议起即2018年6月18日起15个工作日内，且裕海分公司于2018年6月23日通知催促孔令珍继续交易，而孔令珍在微信中并未表示配合办理后续手续致使交易无法继续进行，故结合涉案《委托购房协议》中“经纪方通知起3日内仍未配合办理交易，则视为违约……”之约定，孔令珍应就交易未最终完成的事实对裕海分公司承担相应的违约责任。 关于涉案的《委托购房协议》能否解除的问题。本案中，孔令珍诉请解除该协议，裕海分公司在诉讼过程中亦表示同意解除，故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院确认解除孔令珍与裕海分公司于2018年6月18日签订的《委托购房协议》。 关于裕海公司应否与裕海分公司共同向孔令珍返还4万元的问题。首先，如前所述，孔令珍就涉案《委托购房协议》向裕海分公司转账支付了4万元，裕海分公司虽然向孔令珍出具收据载明该4万元均为诚意金，但仅将其中3万元转账给业主殷洪银。对于该4万元的性质，孔令珍认为其中1万元是依协议支付的诚意金，其余3万元是结算的费用，并对裕海分公司向其出具的收据所载明的内容并未提出异议；而裕海分公司则主张该4万元均为诚意金，转交给业主后为定金，但仅转账给殷洪银其中3万元。鉴于涉案《委托购房协议》约定的诚意金为1万元，且孔令珍与裕海分公司对其陈述以及行为的性质均无法进行合理说明，裕海分公司仅提供其工作人员向殷洪银转账的凭证以及殷洪银向其出具的收条，未能提供其与殷洪银之间达成的委托协议约定的具体定金数额，故裕海分公司与殷洪银的该转账和确认行为的法律后果不能当然约束孔令珍，本院依法确认涉案的诚意金应为1万元。其次，虽然孔令珍向裕海分公司支付了诚意金，裕海分公司亦依约代为将诚意金作为购房定金支付给了殷洪银，但鉴于居间合同的特殊性，居间人在提供居间服务的过程中所掌握的出卖方信息和资料均未向买受人透露，孔令珍与殷洪银虽完成了定金交易，但并未实现签订买卖合同的最终目的，故依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，裕海分公司并未促成合同的成立，孔令珍无需向裕海分公司支付居间服务费9200元。鉴于涉案的诚意金仅为1万元，且涉案《委托购房协议》所约定的“若买方原因有意拖延不配合购买该物业的，且经经纪方通知起3日内仍未配合办理交易，则视为违约，……买方不得向经纪方要求退还诚意金”条件已经成就，故孔令珍无权请求裕海分公司返还该诚意金1万元。但依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，孔令珍有权对剩余款项3万元（4万元-1万元）请求裕海分公司予以返还。最后，关于裕海公司应否与裕海分公司共同向孔令珍承担涉案民事责任的问题，本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”的规定，裕海分公司作为裕海公司的分支机构，具有当事人的诉讼主体资格，依法应承担与其民事行为能力相适应的民事责任。参照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”、《人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第78条第1款“被执行人为企业法人的分支机构不能清偿债务时，可以裁定企业法人为被执行人。企业法人直接经营管理的财产不能清偿债务的，人民法院可以裁定执行该企业法人其他分支机构的财产”的规定，作为分公司主管机构的总公司即裕海公司应对裕海分公司的涉案债务3万元承担共同清偿责任。 综上所述，原告孔令珍的诉讼请求部分具有事实和法律依据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、参照《人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第78条第1款之规定，判决如下： 一、解除原告孔令珍与被告北海裕海房地产代理有限公司广东南路分公司于2018年6月18日签订的《委托购房协议》（编号2030278）； 二、被告北海裕海房地产代理有限公司广东南路分公司、北海裕海房地产代理有限公司共同向原告孔令珍返还3万元； 三、驳回原告孔令珍的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费400元，公告费260元，共计660元。由原告孔令珍负担165元，被告北海裕海房地产代理有限公司广东南路分公司、北海裕海房地产代理有限公司负担495元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  陈邕凌 人民陪审员  杜晓荔 人民陪审员  罗秋梅 二〇一九年三月二十一日 法官 助理  范舒云 书 记 员  姚 嘉 附：本判决书引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2.《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 3.《人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》 第78条被执行人为企业法人的分支机构不能清偿债务时，可以裁定企业法人为被执行人。企业法人直接经营管理的财产仍不能清偿债务的，人民法院可以裁定执行该企业法人其他分支机构的财产。 若必须执行已被承包或租赁的企业法人分支机构的财产时，对承包人或承租人投入及应得的收益应依法保护。