吉林省长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉0106民初2111号 原告：刘洋，男，汉族，1982年5月31日生，住长春市净月区。 原告：杨淑琴，女，1954年1月11日生，汉族，住长春市二道区。 二原告委托代理人：王影，吉林名瑞律师事务所律师。 被告：长春市众建房地产开发有限责任公司，住所地绿园区西环城路**绿地长春上海城**。 法定代表人：樊华，经理 委托代理人：李多，该单位职员。 被告：长春科瑞物业管理有限公司，住所地绿园，住所地绿园区皓月大路**> 法定代表人：王麒明。 委托代理人：姜兴刚，该单位经理。 原告刘洋、杨淑琴诉被告长春市众建房地产开发有限责任公司、长春科瑞物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后适用普通程序公开开庭进行了审理。刘洋、杨淑琴的委托诉讼代理人王影、被告长春市众建房地产开发有限责任公司的委托代理人李多、被告长春科瑞物业管理有限公司的委托代理人姜兴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘洋、杨淑琴向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令二被告共同向原告赔偿财产损失836220元；2、赔偿因房屋漏水给申请人造成的租金损失105万元；3、自2017年起至房屋修复之日止免除向被告长春科瑞物业管理有限公司交纳物业管理费用。4、诉讼费、鉴定费由二被申请人承担。事实及理由：刘国华系原告杨淑琴丈夫，原告刘洋父亲，于2013年4月26日在被告长春市众建房地产开发有限责任公司（以下简称众建房地产公司）处购买了长春上海城二期-英湖印象小区15栋1单元203、205号房。2014年5月办理了入住手续，此后该房一直用于宾馆经营。刘国华于2017年2月21日因病去世，二原告是其法定继承人。2014年6月至起诉之日房屋一直严重漏水，造成宾馆无法正常经营，给原告造成了巨大的经济损失，在此期间，原告曾多次找到二被告要求给予维修，但二被告都予以拒绝维修。原告认定，涉案房屋存在严重质量问题且漏水部位属于公共部分，二被告应当承担维修费用并赔偿原告经济损失。 被告众建房地产公司辩称：二原告并非房屋所有权人，不是本案适格主体，无权向被告主张权利。原告虽然申请了鉴定，但并未对漏水原因鉴定，如确如原告所述，涉案房屋曾经用于经营宾馆后用于经营台球室，经过多次装修，不排除因原告装修不当导致房屋漏水。即使房屋漏水为非人为因素，我公司也未收到原告报修申请。如原告能举证证实其在房屋漏水后向相关单位报修，原告表述房屋自2014年便开始漏水，在漏水发生后，且原告已报修但相关单位未予维修的情况下，原告应及时自行维修，以防止损失的扩大，对于原告没有及时采取维修措施导致扩大部分的损失，无权向我公司主张。原告提交的民事起诉状及当庭提交的变更诉讼请求申请书，原告杨淑琴的签字明显非同一人签署，望合议庭予以查实。 被告长春科瑞物业管理有限公司（以下简称科瑞物业公司）辩称：我公司不承认原告二人是房屋主体，物业于2018年9月对原告欠缴物业费在法院进行了起诉2018年10月31日10时进行了开庭，案号为（2018）吉0106民初第2643号，原告以刘洋和杨淑琴不是房屋主体为由拒缴物业费。宾馆现已经出租属于正常经营，物业每月正常收取涉案房屋电费。原告办理入住时间是2014年6月14日，该房屋15栋工程竣工验收合格日为2010年12月31日。根据房屋建筑工程质量保修办法第8条规定，该房屋保修期止为2015年12月31日。原告向物业提出房屋漏水，已经超出保修期，在保修期外，按国家相关法律规定房屋漏水质保期内由质保单位负责维修。质保期外属于公共部分的用业主的公共维修基金进行维修。业主缴纳物业费不含有防水维修一项。原告与物业签订的前期物业服务协议，也没有这一项，物业只是管理服务，不负责漏水维修，故该房屋漏水与物业无关。原告所做的鉴定只是损失结果，并未说明漏水原因。 双方当事人进行了陈述、举证、质证。原告为证实自己的主张向法庭提供了如下证据： 证据1、二原告身份证、户口本、及刘国华死亡证明一份。证明，案涉房屋买受人为刘国华，其本人于2017年2月21日因病去世，二原告为刘国华的合法继承人，有诉讼主体资格。 证据2、照片14张。证明，案涉房屋漏水的事实，同时证明案涉房屋已经装修并对外经营。 证据3、长春国信机动车价格鉴定评估有限公司《价格鉴定结论书》。证明，1、案涉房屋财产损失为836220元。2、鉴定书中照片可以看出案涉房屋为一楼商业用房，楼上无住户为露台，漏水原因只能是因为被告施工工程质量不合格导致。且该房屋原告只是简单装修，并未对楼顶进行任何装修。 证据4、商品房买卖合同二份。证明：刘国华于2013年4月26日与被告众建房地产公司签订了商品房买卖合同，购买位于绿园区西环城路以东长春上海城二期-英湖印象15幢1单元203、205号房屋。案涉房屋用途为商业用房，面积为1179.32平方米。根据该合同其中关于保修规定，外墙防水和屋内渗漏的保修期为5年，所以正常保修期应到2018年止。 证据5、租赁合同二份及银行收款凭证一份。证明，案涉房屋2014年开始出租，分别承租两个租户，一个是10个月，一个是半年，房屋租金为每年35万元。 证据6、58同城案涉房屋同地段房屋出租价格截图2张。证明，案涉房屋同地段商品房屋出租价格为每天每平方米1.5元至2元。 被告众建房地产公司针对原告的举证，质证意见为： 证据1、真实性无异议，证明问题有异议，该组证据无法排除房屋所有人刘国华还有其他继承人的事实。死亡证明显示刘国华死亡时间为2017年2月21日，至今已有两年时间，原告理应将涉案房屋更名至其名下，至今未能完成存在涉案房屋仍有其他继承纠纷的可能性。 证据2、真实性和证明问题均有异议。原告未提供原始载体，且无法体现照片的形成时间。另外，原告变更诉讼请求表述要求被告支付租金损失，照片恰恰证明涉案房屋正在经营不存在租金损失。 证据3、鉴定书真实性无异议，证明问题有异议，具体以书面质证意见为准。 证据4、无异议。 证据5、两份租赁合同签订时房屋所有人刘国华仍在世，但是两份租房合同甲方均非刘国华，也不是刘国华配偶杨淑琴，属无权出租，且原告也没有明确甲方处耿敏具体身份。对于银行流水真实性无异议，证明问题有异议。如法庭认定两份租房合同真实有效，则付款银行明细付款数额同合同约定不符，是否为双方的其他帐目往来无法确认。合同具有相对性，即便租赁合同真实有效，对于原告同承租人之间的具体条款约定，被告并不知情，物业费的缴纳主体，在被告处体现均应为房屋所有人，不能因未缴纳物业费而推定涉案房屋未能出租。 证据6、真实性和证明问题均有异议，证据来源存有异议，另不同房屋因面积大小、位置、用途、格局等各方面因素影响租金的数额，且涉案房屋一层并无门脸只是一个通道，对于租金数额有严重影响，故该证据无法证实原告的主张。 被告科瑞物业公司针对原告的举证，质证意见为： 证据1、2同众建房地产公司质证意见一致，同时物业每月对涉案房屋进行电费收取，物业每天对涉案房屋的区域进行物业服务，该涉案房屋一直在正常经营，不存在租金损失。 证据3、同众建房地产公司质证意见一致。另外，2010年12月31日长春市城乡建设委员会已出具涉案房屋主体建设工程竣工验收备案证，备案文号201006226。 证据4、对保修期有异议，我们认为保修期应为2010年12月31日起至2015年12月31日止满5年，且物业启用物业维修基金确认房屋是否过保修期，房地局物业办物维金相关工作人员也以建设工程竣工验收备案证的起止提起为准，故二被告认为涉案房屋的防水5年的保修期为上述时间。 证据5、同众建房地产公司质证意见一致。另外涉案房屋，物业每天都进行管理服务，房屋的第一租户约在2016年7、8月份左右搬离该房屋，后第二租户搬进至今。 证据6、同众建房地产公司质证意见一致。 原告刘洋、杨淑琴向法院申请对房屋损失及物品损失进行鉴定，经本院委托，长春国信机动车价格鉴定评估有限公司鉴定结论为：房屋损失，203室为237008元；房屋损失，205室为111861元；修缮、装修，缓台防水部分为262571元；室内装修部分为195434元；拆除工程部分为18022元；盛仕台球桌为2400元；台球灯具为760元；JBL音箱为2200元；容声热水器为1800元；合计：832056元。长春国信机动车价格鉴定评估有限公司根据被告众建房地产公司的申请由鉴定人李巩、李晓天出庭接受质询。 被告众建房地产公司质证认为：1、关于物品鉴定，三方确实对于所鉴定的几件物品当时的状况在勘查过程中签字确认，但该签字行为不能认定为被告对鉴定机构最终对于以上物品所鉴定数额的认可，鉴定结论中仅仅针对物品数量、单价及鉴定金额作出描述，并未附相关票据来证实物品购买价格购买时间及使用年限等信息，故如法庭认定一闪物品确因漏水导致使用价值受损，请综合考量后认定最终的损失数额。2、关于我提出的第三个问题确认鉴定人员所述损失计算是以实际房屋受损面积及受损部位出具，则因结论书中并未附鉴定机构现场测量的相关图片，该鉴定结论无法直观的体现受损房屋实际所售受损的相应工程量，被告对于该预算书所确定的相应数据还是存在疑问，请求法庭综合考量 被告科瑞物业公司意见同众建房地产公司一致。 经审理查明：2013年4月26日刘国华购买被告众建房地产公司开发建设的长春上海城二期-英湖印象小区15栋1单元203、205号房屋，面积共1179.32平方米，房屋性质为商业用房，2014年5月办理入住手续，案涉房屋系一楼门市用房，屋顶为缓台无住户，刘国华入住后，对该房进行了室内装修，后对外出租，后由于房屋屋顶漏水，屋内装修及物品大面积被水浸泡，导致经营中断。原告家人多次找到被告维修未果。2017年2月21日刘国华因病去世，原告杨淑琴系刘国华妻子，刘洋系刘国华儿子，二原告系其法定继承人。在诉讼过程中，经本院委托，长春国信机动车价格鉴定评估有限公司对房屋受损情况进行了鉴定，鉴定结论为：房屋损失，203室为237008元；房屋损失，205室为111861元；修缮、装修，缓台防水部分为262571元；室内装修部分为195434元；拆除工程部分为18022元；盛仕台球桌为2400元；台球灯具为760元；JBL音箱为2200元；容声热水器为1800元；合计人民币832056.00元。 本院认为：一、关于原告主体是否适格问题。刘国华系案涉房屋所有权人，2017年2月21日刘国华因病去世，原告杨淑琴系刘国华妻子，刘洋系刘国华儿子，二原告系其法定继承人，再无其他继承人，二原告符合原告告诉主体资格，可以原告身份参加诉讼。二、关于房屋受损情况，本案案涉房屋系一楼门市用房，屋顶为缓台无住户，刘国华入住后，只是对该房进行了室内装修，又是屋顶漏水，应排除人为因素。同时根据鉴定机构长春国信机动车价格鉴定评估有限公司鉴定结论书第5页记载，“标的房屋缺陷表现在屋顶缓台区域漏水严重，持续时间长、对房屋造成的损害较大，影响房屋正常使用。屋顶缓台表面地面大面积风化碎裂、钢筋裸露、断裂。室内对应位置顶棚长期漏水，导致棚面、墙面、地面均不同程度受、地面均不同程度受到损伤&rdquo房屋屋顶漏水，系房屋屋顶质量所致。对此被告众建房地产公司负有完全责任。三、关于房屋质量保修期问题，根据建设部《商品房销售管理办法》的规定，房屋质量保修期应从开发商交付给购房者房屋之日起计算5年，原告方于2014年5月办理入住，2017年5月起诉，故被告关于该房屋已过保修期的观点不能成立。四、关于物品损失的价值问题。被告众建房地产公司应向原告交付符合国家相关质量标准的、能够正常居住使用的房屋，现被告交付给原告的房屋在保修期内出现漏水、渗水等严重质量问题，已影响到原告的正常营业使用，原告请求支付维修费的请求符合法律规定，经本院委托，长春国信机动车价格鉴定评估有限公司做出的鉴定结论，客观真实，应予以采信。五、关于原告诉请赔偿因房屋漏水造成的租金损失105万元的问题。因案涉房屋系营业性商品用房，且原告一直对外出租，由于房屋漏水较为严重，导致入住后已装修的宾馆不能正常营业，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三规定‘当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益’。故原告由此造成的损失应当由被告赔偿。现原告以租金损失的形式来主张此项利益，对合理部分法院可予支持。为弥补原告的利益损失及防止损失进一步扩大，参考原告庭审中提供的房屋租赁协议及同类地段同类型房屋的租赁价格，酌情确定以租金每年为人民币30万元计算，支持租金损失二年。六、关于被告科瑞物业公司是否担责问题，因原告房屋受损系众建房地产公司房屋质量所致，被告科瑞物业公司非开发房产和出售房产部门，对房屋质量造成他人损失可不予担责，但做为物业单位有对房屋日常管理、维修等合同义务。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第一项、第八项、《中国人民共和国侵权责任法》第三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百五十三条及有关法律法规之规定，判决如下： 一、被告长春市众建房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起赔偿原告房屋维修损失832056.00元； 二、被告长春市众建房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起给付原告租金损失600000.00元； 三、驳回原告其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币17688.50元，鉴定费66927.00元由被告长春市众建房地产开发有限责任公司负担，给付期同上。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  高 嵩 人民陪审员  杨淑清 人民陪审员  刘志芳 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  姜 元