山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0704民初2318号 原告：周家玉，男，1965年2月18日生，汉族，个体，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：王**，山东英拓律师事务所律师。 被告：代新忠，男，1983年12月19日生，汉族，个体，住潍坊市坊子区、从北向南数第6套房屋（门号：2××6号）。 委托诉讼代理人：王玉新，山东君晴律师事务所律师。 原告周家玉与被告代新忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周家玉的委托诉讼代理人王**、被告代新忠及其委托诉讼代理人王玉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周家玉向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《房屋转让合同》无效；2、依法判令被告向原告返还位于穆一村眉南路东侧，穆村派出所以北，从北向南数第6套房屋（门号：2××6号）一处；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年3月30日签订《房屋转让合同》，约定原告将位于穆一村眉南路东侧，穆村派出所以北，从北向南数第6套房屋（门号：2××6号）一处，以240000元的价格出售给被告。因该房屋建设在集体土地之上，原、被告所签订的《房屋买卖合同》因涉及农村集体土地转让而无效。为此，原告起诉要求确认双方于2016年3月30日签订的房屋转让合同无效，并要求被告将涉案房屋返还原告。 被告代新忠辩称，一、原、被告之间签订的《房屋转让合同》有效，原告周家玉是潍坊华弘置业有限公司的董事长，潍坊华弘置业有限公司有开发房地产的资质，潍坊市坊子区九龙街办穆一村的棚户区改造及涉案的商品房是华弘置业有限公司开发的。尽管周家玉以个人的名义与被告签订协议，但是其行为仍为华弘置业有限公司的职务行为，因此，双方签订的转让协议有效。 二、原告存在违约行为，合同签订后原告没有为被告通水通电，没有办理房屋的转让手续，因此，原告存在违约行为。 三、被告愿意在法庭的主持下与原告达成和解，双方各自履行各自的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、原告周家玉提供下列证据： 1、原告提供《房屋转让合同》一份，被告对该《房屋转让合同》无异议，本院予以确认并在卷佐证。 2、原告提供原告周家玉与潍坊市坊子区九龙街办穆一村村委签订的《协议》一份，被告对该《协议》无异议，本院予以确认并在卷佐证。 二、被告代新忠提供下列证据： 1、被告提供《房屋转让合同》一份（同原告提供的房屋转让合同），原告对该《房屋转让合同》无异议，本院予以确认并在卷佐证。 2、被告提供2016年3月30日预交楼房款收据一份，原告对该预交楼房款收据无异议，本院予以确认并在卷佐证。 3、被告提供潍坊农村商业银行银行流水一份，原告对该银行流水无异议，本院予以确认并在卷佐证。 4、被告提供潍坊华弘置业有限公司的企业信用公示报告一份，原告对该企业信用公示报告真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月1日，原告周家玉与潍坊市坊子区九龙街办穆村一村村民委员会签署《协议》一份，该《协议》载明：“协议，2013年因眉南路拓宽，需对沿街商铺1864㎡进行拆迁安置，经我村村两委研究同意，该安置工程由建筑商周家玉负责投资修建，该安置用地土地性质为集体建设用地，工程地点位于九龙××道××东，穆村派出所南北两侧，建筑总面积为3678.6㎡。工程完工后，除去安置面积1864㎡后，剩余面积1814.6㎡村集体同意交付给周家玉用于抵顶项目工程款。甲方：潍坊市坊子区九龙街办穆村一村村民委员会；乙方：周家玉”。之后，原告周家玉在该集体建设用地上建造了房屋。 2016年3月30日，原告周家玉在未取得《商品房预售许可证》的情况下，将位于潍坊市坊子区××街××村××村××路东侧，穆村派出所以北，从北向南数第六套沿街商铺出售给被告代新忠，并签订《房屋转让合同》一份，该《房屋转让合同》载明：“房屋转让合同，甲方：周家玉，乙方：代新忠，经甲乙双方充分协商，甲方将沿街商铺一套转让于乙方。一、位置：该商铺位于穆一村眉南路东侧，穆村派出所以北，从北向南数第六套沿街楼房，面积为152平方米。二、价款：该商铺转让价款为：每平方米1600元（大写壹仟陆佰）整，总价款为240000元（大写贰拾肆万元）整。三、付款方式：分四次付款：1、首次付款120000元，大写壹拾贰万元；2、第二次付款30000元，大写叁万元；3、第三次付款50000元，大写伍万元；4、剩余部分2017年5月1日前付清。四、交房时间定于2016年5月1日前。五、本合同生效后，商铺产权归乙方所有，甲方不得再另卖他人；六、房屋交付后甲方须协助乙方办理房产等相关手续，房款全部交清后，产权所有人变更为乙方；七、违约责任，任何一方违约：需承担违约责任，按付款金额的50%向对方支付违约金。2016年3月30日”。 上述《房屋转让合同》签订后，原告周家玉已将房屋交付给了被告代新忠，但被告代新忠仅支付了首付款120000元，余款120000元至今未付。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”、《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”及《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定。本案中，原告周家玉在未取得《商品房预售许可证》的情况下，将位于潍坊市坊子区××街××村××村××商品房出售给被告代新忠的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》的规定，原、被告签订的《房屋转让合同》应属于无效合同。因此，被告代新忠应返还原告周家玉位于潍坊市坊子区××街××村××村××路东侧，穆村派出所以北，从北向南数第六套房屋（门号：2××6号）。 据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 一、原告周家玉与被告代新忠签订的《房屋转让合同》无效； 二、被告代新忠返还原告周家玉位于潍坊市坊子区××街××村××村××路东侧，穆村派出所以北，从北向南数第六套房屋（门号：2××6号）一处，于本判决生效后三十日内履行完毕。 案件受理费4900元，由原告周家玉负担2450元，被告代新忠负担2450元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  张 霄 人民陪审员  周新扬 人民陪审员  周庆富 二〇一九年三月二十九日 书 记 员  连 霏