广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗荔法民三初字第154号原告：沈健玲，女，1961年11月7日出生，汉族，住址：广州市荔湾区。委托代理人：陈俊果，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：樊玉韶，女，1960年1月9日出生，汉族，住址：广州市海珠区。原告沈健玲诉被告樊玉韶合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈健玲及其委托代理人陈俊果到庭参加诉讼。被告樊玉韶经本院合法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈健玲诉称：原告经广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局承租位于涉案商铺（讼争房屋）已多年，自2011年7月1起至2013年6月30日止，租金升至4788元／月，自2013年7月1日起，租金升至5027元／月。2008年1月，原告与被告签订《合作协议书》，约定原告与被告对讼争房屋进行合作使用，开设广州市荔湾区宏兴房地产信息咨询服务部，合作期限为2008年1月21日起至2011年1月20日止。同时约定被告必须每月向原告支付3500元作为场地合作费用。合作期满后，原被告双方没有再就合作事宜进行续约，因此原告多次要求被告搬出讼争房屋，但被告一直拒不搬出，也拒绝继续支付场地合作费用。其后，经过多番交涉，被告都拒不交还房屋，无奈，原告于2012年4月向法院起诉，要求被告交还房屋、支付自2011年6月起暂计至起诉时（即2012年4月）的场地合作费及赔偿此期间的损失合共52668元。2013年5月，经广州市中级人民法院终审，维持荔湾区人民法院一审判决，判令被告应于判决书生效之日起一个月内将讼争房屋腾空交还原告管业使用，并于判决生效之日起十日内支付房屋使用金及赔偿损失合共52668元。该判决于2013年5月28日生效。判决生效后，被告一直未予履行判决义务，继续霸占讼争房屋，也拒绝支付自2012年5月1日之后的房屋使用金。无奈，原告向荔湾区申请强制执行，2013年11月5日，原告通过强制执行取回房屋。原告认为，被告已在双方合作关系结束以及原告起诉后仍然霸占讼争房屋，则应该支付房屋使用金直至返还房屋时止。同时，因为在被告霸占讼争房屋期间，原告仍然要向房管部门支付租金，因此，原告起诉要求：1、判令被告支付讼争房屋的房屋使用金86982元（从2012年5月1日计至2013年11月5日，按4788元／月租金标准计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告樊玉韶书面辩称：被告是广州市荔湾区宏兴房地产信息咨询服务部的法人代表兼经理，收到法院的（2014）穗荔法民三初字第154号公告。被告认为：广州市荔湾区宏兴房地产信息咨询服务部是由被告个人独资，并由被告承担生意上的所有风险。所以广州市荔湾区人民法院在（2012）穗荔法民三初字第666号和广东省广州市中级人民法院在（2013）穗中法民五终字第50号中，原告向房管部门承租涉案房屋，获得房屋的使用权后，与被告签订两份《合作协议书》。在判决书上一致认定原告收取被告的合作款项并未对合作事项包括经营方式、风险承担有所约定。通过对协议书内容的分析，上述协议实际上可认定为租赁协议而非合作协议。而且被告向原告交的租金比房管部门高出两倍多，由此可见原告利用房管局的物业转租从中牟取暴利，而不惜违反房管局不得转租牟利的条款和规定。在2013年5月13日接获中级人民法院的判决后被告本来是要遵守的。按法院规定时间搬出该房屋。但在2013年6月20日接获房管局要与原告解除十三行99号地下房屋租赁的通知并在2013年7月15日前将房屋的使用权交回房管局荔湾分局，并委托广州市名信物业管理有限公司停止了向该房屋收取租金。当时由于在经营中尚有许多的客户手尾工作未完结，再者被告与原告的租赁协议上没有不准转租转让的约定。被告是个单身已经年过50多岁的女人，家庭负担沉重，需养活在乡80多岁高龄的母亲，也要承担女儿的学习费用。被告感觉到生意难做，原告收的租金要比房管局收取的要高，要求降低至与房管局所收租金标准相近，却遭到原告的拒绝。无奈之下，只好转租给蔡德西。但日前租期未满却被原告起诉被告要求迁出上述房屋。面对各方面的压力，被告只好去承受。现原告还要被告将2012年5月1日至2013年11月5日租金交给她，被告已按房管局相关部门的明文规定于2013年5月20日的通知，该房屋已取消租赁关系，并收回停止出租。但原告今天却无视房管局通知，不顾违反法规向被告继续收取租金，把国家的产业视为己有，真是目无法纪。要交被告都要与其理论。现房屋已收回国有，要缴交应由有关的房管部门收取，原告一无合同一无房契，凭什么收取。被告于2013年7月25日及2013年11月7日已交纳（2013）穗荔法执字第01721号的租金，而在这段时间，一方面原告以收铺名义不断找黑社会骚扰被告影响经营，另一方面又以法院的名义收取租金。究竟此举是否合法合理？所以，请求法院能根据上述情况给予公平的判决及处理为盼。经审理查明：广州市十三行路99号首层商铺是广州市房管部门经租的房屋，原告向广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局承租该房屋。双方就该房屋分别于2010年6月23日及2012年1月12日签订租赁合同约定：原告向广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局承租上述房屋作商业用途，建筑面积15.96平方米，租赁期限从2009年7月1日至2011年6月30日的月租金为2872.8元，租赁期限从2011年7月1日至2013年6月30日的月租金为4788元。2005年1月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作协议书》约定：甲方提供广州十三行路99号一楼面积15平方米作为合作使用，合作期从2005年1月21日起至2008年1月20日止共3年，合作期满，双方若需继续合作，须重新签订合作协议；乙方给甲方人民币2500元为合作保证金，合作期满甲方退回保证金给乙方；乙方每月付给甲方人民币2500元作为场地合作费，每月21号交纳本月的场地合作费等等。2008年1月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订内容基本一样的《合作协议书》，约定合作期从2008年1月21日起至2011年1月20日止共3年，场地合作费为每月3500元。2012年期间，原告以被告及案外人广州市荔湾区宏兴房地产信息咨询服务部使用涉案场地未支付租金为由，向本院提起诉讼，要求：1、判令解除原被告所签订的合作协议，被告立即返还位于涉案商铺给原告；2、判令被告支付讼争房屋的场地合作费38500元；3、判令被告赔偿原告损失14168元；4、本案诉讼费由被告承担。本院于2012年10月10日作出（2012）穗荔法民三初字第666号民事判决查明上述事实，并判决：“一、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告樊玉韶、第三人广州市荔湾区宏兴房地产信息咨询服务部将广州市十三行路99号首层商铺腾空退回给原告沈健玲管业使用。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告樊玉韶向原告沈健玲支付2011年6月至2012年4月的房屋使用金（按4788元／月计算）。”。被告及案外人广州市荔湾区宏兴房地产信息咨询服务部不服上诉，广州市中级人民法院于2013年5月13日作出（2013）穗中法民五终字第50号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。判后，涉案房屋仍由被告使用，但被告没有支付2012年5月至2013年11月5日期间的房屋使用金。2013年11月5日，原告通过执行局强制执行收回涉案房屋。本院认为：原告经（2012）穗荔法民三初字第666号及（2013）穗中法民五终字第50号两民事判决确认其享有涉案房屋的使用权，被告在2012年5月至2013年11月5日期间仍使用涉案房屋，且没有支付上述房屋的使用金。原告要求被告按上述两判决确定的租金标准支付使用涉案房屋期间的房屋使用金的诉讼请求，并无不妥，本院对该诉讼请求予以支持。被告樊玉韶不同意按原告的租金标准支付房屋使用金的答辩，没有事实依据和法律根据，本院不予采纳。被告樊玉韶经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告樊玉韶向原告沈健玲支付2012年5月1日起至2013年11月5日的房屋使用金（按4788元／月计算）。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2000元，由被告樊玉韶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李海健审 判 员  侯炜邦人民陪审员  黄少虹二〇一四年五月三十日书 记 员  吴 帆