宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬鄞民初字第388号原告（反诉被告）：王孟雷。原告（反诉被告）：乐盛慧。两原告共同委托代理人：李惠芳。被告（反诉原告）：李伟。被告：李信花。两被告共同委托代理人：张沈南。原告王孟雷、乐盛慧为与被告李伟、李信花房屋买卖合同纠纷一案，于2014年2月14日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。本案审理中，被告李伟提起反诉，本院审查后准许与本诉合并审理。本案于2014年3月27日、4月15日公开开庭进行了审理，原告王孟雷、两原告共同委托代理人李惠芳、被告李信花、两被告共同委托代理人张沈南到庭参加诉讼。审理中，原、被告自行庭外和解一个月，未能达成协议。本案现已审理终结。原告王孟雷、乐盛慧起诉称：2013年8月26日，两原告将位于宁波市高新区江南一品花园217号805室房屋出卖给被告李伟，被告李信花作为被告李伟的代理人与两原告签订《存量房屋买卖中介合同》，合同约定房屋价款共计2760000元，并约定买方最迟应于2013年12月20日付清该款，逾期视为违约。2013年12月24日，被告李信花出具欠条一份，承诺于2013年12月31日前将房屋尾款60000元付清，并约定相关利息。但到期后两被告未能如约付款，故请求判令被告李伟、李信花共同支付购房款60000元，利息140元（2013年12月25日起以每天20元计算至2013年12月31日，为140元，2014年1月1日起按每天40元计算至判决确定的履行之日止）。被告李伟答辩并反诉称：两原告与被告李伟签订《存量房屋买卖中介合同》，约定总价款为2760000元是事实。2013年12月24日，被告李信花（即被告李伟的母亲）作为代理人向两原告出具了欠条，表明尚欠房款60000元未付。但随后两被告发现在房屋买卖合同成立之前，两原告在涉案的房屋上设立了其他权利义务，并收取了50000元补偿款，由此来限制涉案房屋的权利；且被告李伟为原告垫付了物业费624元、停车管理费450元、705室装修费1398元、905室装修费尚未结清，大概在3000元左右。此外，被告李信花曾以现金方式支付了500000元，但因其年纪较大、反应迟钝，在之后的付款过程中遗漏了该笔款项，又支付了2700000元，共计付款3200000元。综上，被告李伟认为50000元补偿款应由其享有，垫付的费用也应由两原告承担，故要求以上述费用抵消房款，如果还有差额部分，被告李伟同意支付给原告，并反诉要求两原告返还多支付的房款500000元。被告李信花答辩称：被告李信花仅是被告李伟的代理人，因此即使被告李信花签署了欠条，也不代表被告李信花应当承担责任，被告李信花不是适格被告，不应承担责任。被告李信花多付500000元是事实，有收条为证，对此没有起诉是因为有两年的诉讼时效。两原告针对被告李伟的反诉答辩称：不存在多付500000元的事实，根据合同约定，过户之前被告李伟仅需支付1100000元，被告李信花主张其以现金方式多付500000元不合常理。在立案之前的调解过程中被告李信花也曾提及该500000元，但调解不成后一直未起诉，也不合常理。关于该500000元收条，是被告李伟为了办理按揭贷款手续而要求两原告出具的。为此，要求驳回被告李伟的反诉请求。原告王孟雷、乐盛慧为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．《存量房屋买卖中介合同》一份，用以证明原、被告存在房屋买卖合同的关系，约定房屋总价为2760000元的事实；2．被告李信花出具的欠条一份，用以证明两被告尚欠两原告购房款60000元以及承诺在2013年12月31日之前归还，期间利息按20元每天计算，逾期利息按40元每天计算的事实。被告李伟、李信花为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．协议书（复印件）、宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司出具的证明各一份，用以证明原告王孟雷同意将房屋靠南封闭，806室业主补偿其人民币50000元，该50000元应当由被告李伟收取的事实；2．吴勤芳出具的证明一份，用以证明被告李伟应支付705室楼面搭建费1398元的事实；3．车位管理费发票、收条各一份，用以证明两原告在2013年12月份交付房屋钥匙，两被告为两原告支付了车位管理费450元及物业费624元的事实；4．2013年9月18日收条一份，用以证明2013年9月18日，被告李伟现金支付500000元购房款的事实；5．2013年10月29日收条一份、汇款凭证三份，用以证明被告李伟支付购房款1500000元，其中20000元为现金支付的事实；6．中国工商银行个人贷款凭证二份、汇款凭证一份、2013年12月24日收条一份、工商银行存折复印件一份，用以证明被告李伟支付1200000元购房款的事实。为查明本案事实，本院依职权调取了下列证据：1．收条二份（复印自中国工商银行宁波市分行营业部），用以证明被告李伟向工商银行提交500000元、1000000元收条各一份，用来办理按揭贷款手续；2．本院向宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司内勤潘珊珊作的调查笔录一份，潘珊珊陈述：2013年9月，其为原、被告办理涉案房屋过户手续，大概早上9点多，其与原、被告一起到涉案房屋物业服务中心办理相关手续，两原告因车位管理费问题手续一直没有办好，其就先行前往房产交易中心为其他客户办理过户手续，后来原、被告在上午赶到了房产交易中心，其就为原、被告办理了过户手续。过户当天，两原告将一把备用钥匙交给两被告。2013年12月份，被告李伟的贷款放下来了，原告王孟雷在中介公司向被告李信花出具了一份1200000元的收条，并准备交付涉案房屋的所有钥匙，但原告王孟雷提出被告李信花还有60000元房款未付，被告李信花提出其暂时没钱，因此他们协商确定后由其代为书写了欠条，房屋钥匙暂放在中介公司，后来因被告李信花说涉案房屋有很多费用没有结清，剩余款项不付了，所以原告王孟雷就把钥匙拿回去了。同时潘珊珊提供了空白的格式收条一份；3．本院对涉案房屋中介经办人张厚所作的调查笔录一份，张厚陈述：原、被告前期看房、议价均是其经办的，被告李信花在江南一品看房，其看到原告王孟雷把涉案房屋挂在网上出售，就将涉案房屋推荐给被告李信花。其带被告李信花看房时，涉案房屋入户花园都已搭建完成，806室的入户花园也已靠南封闭，但费用问题原告王孟雷从未提起，其与被告李信花也没有问过。原告王孟雷原先挂在网上的价钱好像是2850000元，后来协商成交价为2760000元，因涉案房屋南北不通透，该价格也属合理。上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见和本院认证意见如下：对两原告提供的证据1，两被告对真实性、关联性、合法性均无异议，本院对该证据的三性均予以确认。对两原告提供的证据2，两被告对真实性无异议，但认为出具该欠条时两原告隐瞒了其在涉案房屋上设定了其他权利义务的事实，且房屋买卖合同也明确被告李信花的地位是代理人。本院对该证据的真实性予以确认。对两被告提供的证据1，两原告对协议书的真实性无异议，关联性有异议，认为该协议书形式是在2012年9、10月份，因806室靠南封闭对涉案房屋出售价格造成影响，故806室业主补偿原告王孟雷50000元，且两被告看房时对这一现状是了解的，故该补偿款与两被告无关；对证明的真实性无异议，但仅能证明两原告未将补偿款一事告知中介公司，不能证明两被告不知情。本院对该组证据的真实性予以确认。对两被告提供的证据2，两原告对真实性不予确认，认为该证据为证人证言，应由证人出庭作证。庭审中，两原告同意就705室、905室（涉案房屋楼上、楼下）入户花园平台搭建费用承担3000元，直接在两被告应付房款内扣除，由两被告直接向705室、905室业主支付，超出部分其不再负担，对此，两被告也表示同意，本院予以确认。对两被告提供的证据3，两原告对真实性无异议，车位管理费450元系被告李信花支付，两原告愿意负担，在应付房款中扣除，两原告于2013年9月18日将涉案房屋备用钥匙交付给被告李信花，涉案房屋已实际交付，故2013年10月至12月的物业费624元应由被告李伟负担。本院对该组证据的真实性予以确认，两原告愿意负担车位管理费450元，该款在被告李伟应付房款中予以扣除，关于物业费624元，因涉案房屋于2013年9月18日过户至被告李伟名下并实际交付，故2013年10月起物业费应由被告李伟负担，两原告的质证意见成立，物业费624元不应由两原告退还。对两被告提供的证据4，两原告对真实性无异议，但认为该收条是两原告为配合被告李伟办理按揭贷款手续所出具，并未实际收取500000元。本院对该证据的真实性予以确认，关于该500000元是否实际支付，系本案争议焦点，将在说理部分结合其他证据进行综合认定。对两被告提供的证据5-6，两原告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院均予以确认。对本院调取的证据1，两原告对真实性无异议，但认为均系两原告为配合被告李伟办理按揭贷款手续而另行出具的；两被告无异议。本院对该证据的真实性予以确认。对本院调取的证据2，两原告认为其不知道格式收条是中介出具的，两被告无异议。对本院调取的证据3，两原告认为其将涉案房屋委托南天房产出售，是南天房产的工作人员挂在网上的，其挂在网上的价格应该是300多万；两被告认为其知道涉案房屋南北不通透，但不知道不能挂空调外机。原、被告对证据2、3中潘珊珊、张厚的陈述整体无异议，故本院对上述证据予以确认。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2013年8月26日，原告乐盛慧、王孟雷（甲方）与被告李伟（乙方）、中介方宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司（丙方）签订《存量房屋买卖中介合同》一份，甲方将其位于江南一品花园217号805室建筑面积为162.35平方米的房屋出售乙方，总价款2760000元，合同签订后乙方即付定金20000元给甲方，乙方于2013年9月20日前支付房款1100000元给甲方，丙方于2013年9月20日前开始办理过户手续，甲、乙必须准时到场，剩余1640000元乙方应在9月20日前提供有效的按揭资料，并委托丙方办理20年银行组合按揭；甲乙双方商定2013年9月20日交房；涉案房屋交付前的物业管理服务费用由甲方承担，并向乙方提供最后一次物业管理服务费用交费凭据等，原告王孟雷在合同甲方一栏签字捺印，被告李信花代被告李伟在乙方一栏签字并在委托代理人一栏签字捺印。合同签订后，被告李信花现金支付定金20000元。2013年9月18日，原告乐盛慧、王孟雷将涉案房屋过户至被告李伟名下，办理过户手续时双方填写的房屋价款为2500000元。同日，被告李信花通过其账户向原告王孟雷汇款100000元、通过案外人李岱艳账户向原告王孟雷汇款1000000元。2013年10月29日，被告李信花向原告王孟雷汇款380000元，原告王孟雷出具手写收条一份，载明：今收到李伟、叶佩君购买江南一品花园217号805室房屋购房款壹佰伍拾万元整。2013年12月23日，中国工商银行向原告王孟雷账户发放贷款1000000元。同年12月24日，被告李信花向原告王孟雷汇款200000元，原告王孟雷出具手写收条一份，载明：今收到李伟、叶佩君购买江南一品花园217号805室购房款壹佰贰拾万元整。同日，被告李信花作为欠款人出具欠条一份，载明：今欠到王孟雷、乐盛慧出售的宁波市江东区江南一品花园217号805室房屋尾款陆万元整，此笔款项将于2013年12月31日前全款付清，期间利息以20元每天计算，计息日以2013年12月25日起，如此笔款项未在2013年12月31日前付清，则以每天40元利息计算。除上述收条外，原告乐盛慧、王孟雷还曾共同出具收条二份，该二份收条为打印格式，部分内容为原告乐盛慧填写，分别记载两原告收到房款500000元、1000000元，落款时间均为2013年9月18日，被告李伟将上述二份收条交中国工商银行办理按揭贷款。对于上述二份收条，两原告陈述均系两原告为配合被告李伟办理按揭贷款手续而另行出具，与实际收款均无关联，其中500000元收条系两原告于2013年9月29日到中国工商银行宁波市分行营业部配合被告李伟办理按揭贷款时出具，原告王孟雷同时办理用于收取贷款的存折一份，2013年10月29日，被告李信花告知原告王孟雷因贷款收紧，只能贷款1000000元，因此，两原告在被告李信花汇款380000元后又出具一份1000000元的格式收条用于办理按揭贷款；被告李信花陈述：500000元收条系其于2013年9月18日过户当日在江南一品花园物业服务中心门口现金支付给两原告后两原告出具的，过户后其又向原告王孟雷汇款1100000元，2013年10月10日左右，其带着500000元、1100000元收条到中国工商银行宁波市分行营业部办理按揭贷款手续并将上述收条复印件交给银行工作人员，过了两三天，银行工作人员告知可贷款60%（即2500000×60%=1500000，首付1000000元），需要一张1000000元的收条，因此在其要求下两原告到中国工商银行宁波市分行营业部书写1000000元、100000元收条各一份，1100000元收条两原告收回，到2013年10月20日左右，银行工作人员又告知因被告李伟并非首套房，只能贷款40%（即1000000元，首付1500000元），被告李信花因遗忘曾支付500000的事实，又向原告王孟雷汇款380000元，并要求原告王孟雷出具1500000元收条，但并未将该收条交给银行。另查明：2013年9月18日，两原告将涉案房屋备用钥匙交给两被告，现涉案房屋由两被告使用。本院认为：被告李信花作为被告李伟的委托代理人与原告王孟雷签订了《存量房屋买卖中介合同》，原告乐盛慧虽未在合同上签字，但其协助被告李伟办理涉案房屋过户手续，以其行为表明对上述合同的认可，故《存量房屋买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。双方对被告李伟现金支付20000元、汇款2680000元的事实无争议，本院予以确认。本案争议焦点在于2013年9月18日的500000元收条，两原告是否实际收取该款项。首先，从合同约定来看，合同约定签订合同时付定金20000元，2013年9月20日前支付房款1100000元，上述款项被告李伟均按约支付，而被告李信花陈述其于2013年9月18日先付现金500000元，再汇款1100000元，累积付款达到1620000元，与合同约定明显不符。其次，从收条形式来看，双方无争议的2700000元的收条均系原告王孟雷手写并由其一人签字，双方争议的500000元收条及本院调取的1000000元收条均系固定格式，且由原告乐盛慧、王孟雷共同签字并用于办理按揭贷款手续，可看出该500000元收条与原告王孟雷实际收款后出具的收条形式上明显不同，而与两原告为配合被告李伟办理按揭贷款出具的1000000元收条的形式相同。再次，从付款方式来看，2013年9月18日被告李信花分别汇款100000元、1000000元，同日却以现金形式支付高达500000元的款项，与常理不符。最后，根据被告李信花的陈述，其于2013年10月10日左右带着500000元收条及其他材料前去银行办理按揭贷款，到了2013年10月29日却遗忘支付500000元的事实又另行付款，亦与常理不符。综上，本院认为，被告李信花虽年纪较大，但其接受被告李伟的委托全程处理涉案房屋买卖、过户、付款、办理按揭贷款的相关事宜，具备相应的处理能力，其以遗忘为由主张多付500000元，显然与常理不符，本院实难采信，两原告陈述该500000收条系办理按揭所出具与常理更为相符，因此，对被告李伟要求两原告返还500000元的诉讼请求，本院不予支持，故被告李伟应支付剩余房款60000元。对于被告李信花出具欠条的行为效力，被告李伟认为被告李信花系其代理人，出具欠条系代理行为，本院认为，涉案房屋买受人系被告李伟，被告李信花在签订合同时亦明确表明其身份为委托代理人，对此两原告也是知晓的，因此，被告李信花出具欠条系代理行为，由被告李伟对其代理人的行为承担民事责任，故本院对两原告要求被告李信花承担共同付款责任的诉讼请求不予支持。被告李伟应按欠条约定于2013年12月31日前支付剩余房款，逾期不付，应承担相应的违约责任。被告李伟抗辩认为两原告获得的806室业主支付的补偿款50000元应由其享有，应在剩余房款中予以扣除，原告认为该协议发生在原、被告签订合同前，且系806室业主给予的房价补偿，与两被告无关。本院认为，协议书未写明签订时间，但原、被告均认可发生在合同签订前，结合本院对张厚所作的调查笔录，因806室入户花园靠南封闭造成涉案房屋南北不通透，对其房价确有影响，而被告李伟是在封闭之后才购买，购买前也知晓806室靠南封闭的事实，故该补偿应由两原告享有，本院对被告李伟的抗辩意见不予采纳。车位管理费450元，两原告同意由其负担并在剩余房款中扣除，本院予以准许。705室、905室入户花园搭建费用，原、被告协商一致由两原告承担3000元并在剩余房款中扣除，本院予以准许。物业费624元，该款系两被告直接支付给原告王孟雷，且涉案房屋已于2013年9月18日交付给两被告，两原告主张其后的物业费由被告李伟负担并无不妥，故本院对被告李伟的该抗辩意见不予采纳。综上，扣除两原告应承担的车位管理费450元、平台搭建费3000元，被告李伟尚应支付剩余房款56550元。关于逾期利息，欠条约定逾期利息自2013年12月25日起算至2013年12月31日为每天20元，2014年1月1日起为每天40元，现两被告认为上述利息约定过高，要求本院予以调整。本院认为，上述关于逾期利息的约定过高，结合两原告的实际损失，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，以欠条载明的2013年12月25日为起算时间剩余房款56550元为本金计算逾期利息。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百十四条之规定，判决如下：一、被告李伟支付原告王孟雷、乐盛慧购房款56550元，并按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付逾期利息（自2013年12月25日起计算至本判决确定的履行之日止），限本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告王孟雷、乐盛慧的其他诉讼请求；三、驳回被告李伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1304元，减半收取652元，由原告王孟雷、乐盛慧负担45元，被告李伟负担607元，反诉案件受理费4400元，由被告李伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员  蔡雯晴二〇一四年五月五日书 记 员  向 婧