湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）衡中法民一终字第333号上诉人（原审原告）朱国辉，男，1972年11月8日出生，汉族。委托代理人蔡丹，湖南天戈律师事务所律师。上诉人（原审被告）衡阳市楷亚房地产开发有限公司，住所地衡阳市雁峰区南三角线26号。法定代表人**水，该公司董事长。委托代理人彭琦，湖南居安律师事务所律师。上诉人朱国辉因与上诉人衡阳市楷亚房地产开发有限公司（以下简称楷亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2013）雁民一初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年11月25日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人朱国辉及其委托代理人蔡丹，上诉人楷亚公司的委托代理人彭琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年8月6日，朱国辉与楷亚公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：朱国辉购买楷亚公司的某房，建筑面积为116.98平方米，单价2556元／平方米，总金额299000元；朱国辉应在合同签订后二个月内交清购房款；楷亚公司应当在2011年2月28日前交付经综合验收合格的房屋，并取得商品住宅使用批准文件；双方还对朱国辉逾期付款违约责任、楷亚公司逾期交房违约责任、房屋交付程序等进行了约定。同日，双方签订《合同补充条款》，该补充条款约定房屋所有权证、国土使用证由楷亚公司负责办理，所需费用由楷亚公司承担，但未明确办证期限。上述合同签订后，朱国辉交清了全部购房款，并于2010年2月24日接收了房屋钥匙。因朱国辉认为楷亚公司未在法定期限内履行办证义务，遂提起诉讼，请求判决楷亚公司支付逾期办理房屋所有权证违约金54627元（从2011年3月31日起，暂计算至2012年11月30日），以及自2012年12月1日至实际办理产权登记之日的逾期办证违约金。另查明，2012年12月18日，楷亚公司为朱国辉办理了该房屋产权登记手续。原审认为，朱国辉与楷亚公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行义务。双方当事人没有约定房屋所有权证的办理期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，楷亚公司应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。但因朱国辉不能证明楷亚公司逾期办证给其造成的具体经济损失的数额，故酌情核定逾期办证违约金为5800元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告衡阳市楷亚房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告朱国辉逾期办理产权登记的违约金5800元；二、驳回原告朱国辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1150元，由被告衡阳市楷亚房地产开发有限公司负担。宣判后，原审原告朱国辉、原审被告楷亚公司不服，均向本院提起上诉。朱国辉上诉称，朱国辉与楷亚公司签订的《商品房买卖合同》已约定了逾期办证违约金的计算方法，原审法院没有采纳该约定，导致处理错误。请求撤销原判，依法改判。楷亚公司上诉称：楷亚公司没有违约行为，行政部门不作为是造成逾期办证的原因；楷亚公司是受朱国辉的委托为其代办房屋所有权证，不应承担逾期办证违约金；双方曾为办证发生纠纷，但经有关部门协调后达成一致意见，楷亚公司之后办理房屋所有权证没有逾期；朱国辉已取得了房屋所有权证，没有造成经济损失，原审判决楷亚公司向朱国辉支付违约金不当。请求撤销原判，驳回朱国辉的诉讼请求或发回重审。对楷亚公司的上诉，朱国辉答辩称，原审认定事实清楚，双方不存在委托代理关系，楷亚公司违反合同约定，应承担违约责任。对朱国辉的上诉，楷亚公司答辩称，朱国辉的上诉没有事实和法律依据，原审对《商品房买卖合同》的认定是正确的。在本院指定的举证期限内，楷亚公司提交了以下证据：证据1至6分别为《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《房屋测绘报告》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程质量竣工验收记录》，拟共同证明楷亚公司在法定时间内已对涉案房屋办理了相关手续，符合《房屋登记办法》第三十条的规定，楷亚公司已履行了法定的办证义务，不应承担逾期办证的责任。经庭审质证，朱国辉对上述证据的真实性无异议，但认为楷亚公司当时不具备办证条件，上述证据均不能达到其证明目的。本院经审查认为，楷亚公司提供的上述证据均不能证明其已在法定的时间内将办理房屋所有权证需由楷亚公司提供的资料提交相关部门备案，故对上述证据本院均不予采信。经审理查明，原判查明基本事实清楚，本院予以确认。另查明，朱国辉与楷亚公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记事项约定如下：楷亚公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由楷亚公司提供的资料报产权登记部门备案。因政府有关登记机关或买受人未及时缴纳相关费用造成朱国辉不能在规定期限内取得房地产权属证书，楷亚公司不承担责任。因楷亚公司不具备登记条件造成朱国辉不能在规定期限内取得房地产权属证书，楷亚公司每逾期一天按朱国辉已交房款的万分之三支付违约金。朱国辉与楷亚公司签订的《合同补充条款》约定：朱国辉委托楷亚公司办理房屋所有权证及国有土地使用证，办证费用由楷亚公司负担。还查明，双方约定的交房时间为2010年12月30日，朱国辉于同月24日收取了房屋钥匙。本院认为，朱国辉与楷亚公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充条款》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。根据上述合同的约定，朱国辉委托楷亚公司办理房屋所有权证及国有土地使用证，楷亚公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由楷亚公司提供的资料报产权登记部门备案。本案中，房屋交付时间是2010年12月24日，楷亚公司为朱国辉代办房屋所有权证的时间是2012年12月18日，相隔近24个月。因楷亚公司未提供充分证据证明其在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，故其提出行政部门不作为导致逾期办证的理由不能成立，本院不予采纳。虽然双方当事人没有约定房屋所有权证的办理期限，但楷亚公司未在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，由此造成涉案房屋所有权证无法在合理的时间内办理，同时，楷亚公司没有提供证据证明双方当事人就办证事宜另行达成了协议，故楷亚公司应承担逾期申报备案的违约责任。楷亚公司提出其不应承担违约责任的理由于法无据，本院不予采纳。《商品房买卖合同》约定，如楷亚公司不具备登记条件造成朱国辉不能在规定期限内取得房地产权属证书，楷亚公司每逾期一天按朱国辉已交房款的万分之三支付违约金。该约定虽系当事人真实意思表示，但朱国辉不能证明因楷亚公司逾期申报备案导致延期办证所造成的具体经济损失数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，原审综合本案实际情况，酌情认定楷亚公司承担违约金5800元并无不当。朱国辉提出应计算全部违约金以及楷亚公司提出不应计算违约金的理由均于法无据，本院均不予采纳。综上，原判认定基本事实清楚，虽适用法律部分不当，但处理结果恰当，依法可予维持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1150元，由上诉人朱国辉负担800元，上诉人衡阳市楷亚房地产开发有限公司负担350元。本判决为终审判决。审 判 长  唐建华审 判 员  王洪峰代理审判员  许建中二〇一四年二月二十一日书 记 员  王易薇校对责任人：唐建华打印责任人：王易薇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……