广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0127民初3731号 原告：农植项，男，1971年8月10日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：郭芬，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。 被告：梁树庆，男，1971年3月27日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：梁昌丽，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗淞方，广西民族律师事务所律师。 第三人:南宁市新城木器厂，住所地南宁市北湖南路**，统一社会信用代码91450107198401378F。 法定代表人：蔡栋，该厂厂长。 委托诉讼代理人:林林，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:覃兰宇，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 原告农植项与被告梁树庆、第三人南宁市新城木器厂合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。2019年1月2日，本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告农植项的委托诉讼代理人郭芬，被告梁树庆及其委托诉讼代理人梁昌丽、罗淞方，第三人南宁市新城木器厂的委托诉讼代理人林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农植项向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告房屋占有使用费231000元（按16500元/月标准，从2015年11月至2016年12月，共计14个月）；2.判决被告赔偿原告豪顿宾馆物品清理费19082元；3.判决被告向原告支付资金占用损失费（计算方式：以250082元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至被告实际付清房屋占有使用费和宾馆物品清理费时止）。事实和理由：原告与第三人南宁市新城木器厂于2009年2月27日签订了《房屋租赁合同》，约定新城木器厂将位于南宁市北湖南路10号的新城木器厂综合楼第六、七层租给原告做宾馆（名为“豪顿宾馆”）使用，租赁期限自2009年4月1日至2017年3月31日。后原告与被告于2013年8月9日签订了《宾馆承包经营合同》，约定原告将新城木器厂综合楼第六、七层的豪顿宾馆承包给被告经营使用，承包期限自2013年8月9日至2017年3月31日。合同签订后，原告积极履行合同义务，将宾馆交付于被告，被告也使用“豪顿宾馆”的营业执照及场地实际开展经营。2015年9月30日，第三人因企业改制需解除与各租户签订的《房屋租赁合同》，并向各租户下发了终止租赁关系的《通知》，被告于当天签收了该份《通知》。但被告作为宾馆的实际使用人，在明知新城木器厂已解除合同的情形下拒不在限定的期限内腾空搬离租赁场地。第三人就此将原告诉至南宁铁路运输法院，法院审理后做出（2016）桂7102民初10号民事判决书，判决原告腾空返还新城木器厂综合楼第六、七层，清空一楼豪顿宾馆大堂的物品，并支付房屋占用使用费。判决生效后，原告多次与被告沟通腾空搬离新城木器厂综合楼第六、七层以及豪顿宾馆一楼大堂的物品，但被告拒不搬离。2016年12月2日，第三人强制腾空清理综合楼第六、七层的物品，产生了清理费用共计19082元（其中安保费10000元，搬运人工费5000元，运费1800元，餐费等1482元，人工清点费800元）。原告于2012年12月21日领取清理物品，支付房屋占有使用费和物品清理费。综上所述，被告在明知第三人行使合同解除权，且已实际签收第三人发出的解除房屋租赁合同通知的情况下，拒不搬离租赁场地。被告作为豪顿宾馆的实际使用人，在双方合同目的已经不能实现且原告多次与其沟通协调搬离事宜的情况下，仍然不积极配合搬离租赁场地，致使损失扩大，产生了巨额的房屋占用使用费。根据《宾馆承包经营合同》的约定，合同解除时被告有物品清点义务，因被告拒不搬离的行为致使原告支出的上述费用应当由被告承担。 被告梁树庆辩称，一、原告的转租行为未得到出租方的同意，原被告双方之间签订的《宾馆承包合同》归于无效。二、原告在整个事件中存在不可推脱的过错，隐瞒业主即第三人可以解除合同的约定，在解除约定成就后也没有及时与被告沟通，在跟第三人沟通时也说合同可以继续履行，导致了房屋占用费的产生。三、豪顿宾馆被封堵之后，已经不能实际经营，因此房屋占用费不应由被告承担。四、在宾馆承包合同中，原告在转包过程中谋取了巨大的利益，被告产生了巨大的损失，这个损失是原告导致的，因此，诉请的费用应由原告自己承担。五、南宁铁路运输法院的判决书已经判定由原告自己承担，且原告并不是代偿，因此原告没有权利向被告行使追偿权。六、现在原告还没有实际履行判决书的责任，因此也没有产生损失。七、原告直到2016年12月19日才通知被告搬离，之后，被告的财物也已经搬离。因此，原告主张在此之前的损失没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回原告的诉讼请求。 第三人南宁市新城木器厂述称，一、第三人在2015年进行企业改制时，已经通知本案被告搬离，但被告方以其需要评估损失为由不搬，直到第三人向南宁市铁路运输法院起诉之后才搬离，从而造成巨大的损失。二、被告以其需要评估损失为由不搬离，虽然没有实际经营，但是其拒不搬离的行为致使第三人无法进行改制，损失是以整栋大楼的损失为基础的，目前，第三人仅要求原告赔偿其所经营的场地的损失是公平合理的。三、南宁铁路运输法院在审理第三人及原告的纠纷中，并没有审理原告与被告之间的损失，因此本案中原告提起的诉讼请求与本案的审理并不冲突。四、原告在提起本案诉讼中的金额与第三人的赔偿损失的计算是一致的，至于原被告之间如何赔偿这些损失，由法院依法进行裁判。 归纳原被告的诉辩意见及第三人的陈述意见，本案争议焦点为：1.原被告于2013年9月8日签订的《宾馆承包经营合同》是否有效;2.当事人在涉案合同无效或解除中的责任划分；3.原告主张的房屋占用使用费及宾馆物品清理费由谁承担。 原告围绕争议焦点依法提交了证据如下：1.《房屋租赁合同》和《宾馆承包经营合同》各1份，证明原告与被告之间存在承包关系，新城木器厂第六、第七层的豪顿宾馆由被告实际经营使用，房屋占有使用费应由被告承担；2.《通知》1份，证明被告已于2015年9月30日签收了第三人解除租赁合同的通知，明知《宾馆承包经营合同》无法履行；3.《民事判决书》及《生效证明》各1份，证明因被告不配合搬离宾馆物品致使第三人将原告起诉至南宁市铁路运输法院，被判决腾空返还房屋及清理宾馆大堂物品，并支付房屋占有使用费，该判决书已于2016年9月15日生效；4.《通知》、《回复函》及《短信》各1份，证明第三人要求原告履行民事判决并支付清理遗弃物品费用的通知，以及原告积极与被告、第三人沟通解决宾馆物品腾空搬离相关事宜；5.《通知》、《邮件》及《短信》各1份，证明第三人要求被告协助履行民事判决、清理遗弃物品并支付场地占用费用，但被告态度消极，拒收邮件，拒回短信，拒不配合清理宾馆物品，对原告遭受的损失具有重大过错责任；6.《临时保安服务合同》、《发票》、《临时搬运服务协议》各1份和《现金支出单据》4份，证明第三人清理宾馆物品支出费用共计19082元（其中安保费10000元，搬运人工费5000元，运费1800元，餐费等1482元，人工清点费800元），该费用应由被告承担；7.《领取物品承诺确认书》、《遗弃物品汇总表》各1份，证明原告领取了宾馆物品，向第三人结清房屋占有使用费和宾馆物品清理费。 被告围绕争议焦点依法提交了证据如下：1.《宾馆承包合同》1份，证明在原告与第三人的租赁合同当中，原告在转租时就已把有瑕疵的场地转租给被告，也就是原告明知出租方在可能继续改制的情况下，还将租赁物进行转包，因此对转租存在过错；2.《短信》、《民事判决书》各1份，证明本案原告在其与第三人的民事案件中答辩意见是双方的租赁合同应当是继续履行的，给被告方造成的假象是原告跟第三人的合同必然是继续履行下去，该假设及暗示才导致损失的产生。还有，短信的发出时间是2016年12月19日，在房屋占用费已经产生这么大的情况下才告诉被告，另一方面原告又不接被告的电话，有意拖延，才导致了损失的产生；3.申请证人王某出庭作证，证明宾馆自2015年10月电梯被封后就不再经营，也没见原告来叫搬离；4.《房屋租赁合同》1份、《民事判决书》2份，证明原告与第三人的租赁合同中已明确租赁房屋不得转租或以承包等方式给他人经营使用，原告的转租行为没有得到第三人的同意，事后也没有追认，在民事判决书中均已明确。 第三人围绕争议焦点无证据提供。 经组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的上述证据中的1-5证据真实性无异议，但对其证明目的不予认可，对6-7证据的三性均不予认可，第三人对原告提供的证据均予认可；原告对被告提供的证据1、2、3的三性均予认可，证据4真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，第三人的质证意见与原告一致。本院对当事人均无异议的证据予以确认，对有争议的证据，本院认为，该证据真实合法，与本案有关联，可作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年2月27日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其位于南宁市北湖南路10号的综合楼第六、七层租给乙方做宾馆使用，其中：一、租赁期限：自2009年4月1日至2017年3月31日止，共8年；二、租金计算：……2015年8月10日至2017年3月31日的每月租金为16500元，电梯使用费每月1540元……六、乙方的义务和责任：1、乙方租用的房屋不能转租或以承包、借用、联营等方式给他人经营使用。如乙方需要转让的，必须得到甲方的书面同意并收取适当的转让费……七、由于国家征用土地、法律法规以及企业改制需要等不可抗拒的原因，造成无法继续履行合同的，出租方应提前一个月书面通知乙方，合同终止，出租方退回多收的租金和全部押金……。合同签订后，原告将承租房屋用于经营南宁市豪顿宾馆并于2009年3月18日办理了营业执照，经营者为农植项，宾馆大堂设在综合楼一楼。2013年8月9日，原告以南宁市豪顿宾馆（甲方）的名义与被告（乙方）签订了《宾馆承包经营合同》一份，其中约定南宁市豪顿宾馆发包给乙方经营使用，营业执照和经营性质不变，承包期限从2013年8月9日至2017年3月31日止，每月承包金34000元，承包期届满或解除合同之日，乙方按照物资清单将物品清点交还给甲方，乙方在合同签订后投入约150000元对宾馆进行装修，双方就其他事项还作了约定，但合同没有就上述《房屋租赁合同》第七条的内容作相应约定，也没有得到第三人的同意、追认。当日，原告将南宁市豪顿宾馆交付给被告，被告使用原来的营业执照继续对外经营。2015年9月30日,第三人以其企业改制及与各租户签订的《租赁合同》已期满为由向各租户下发了《通知》一份，要求各租户于10月31日前搬出清空租赁场地，被告于当天签收了该份《通知》，并在《通知》上标明“豪顿宾馆”。同年10月22日，宾馆所在综合楼的电梯被封堵不得再使用。同年11月6日，被告曾因无法使用电梯问题而报警处理，但最后也无法使用电梯及进行经营。2015年11月17日，原告本人收到了第三人的合同解除通知。之后，由于涉案宾馆未能按期搬离，第三人于2016年1月7日以存在房屋租赁合同纠纷为由将农植项作为被告、梁树庆作为第三人起诉至南宁市铁路运输法院。在该案审理过程中，农植项作为被告辩称南宁市新城木器厂以企业改制为理由解除不符合法律规定，应当继续履行双方的房屋租赁合同。该院于2016年9月5日作出（2016）桂7102民初10号民事判决书，判决：一、确认原告南宁市新城木器厂与被告农植项签订的《房屋租赁合同》于2015年10月31日解除，被告农植项将南宁市北湖南路10号的新城木器厂综合楼第六、七层腾空返还原告，并清空豪顿宾馆大堂的物品；二、被告农植项向原告南宁市新城木器厂支付违约金14850元；三、被告农植项向原告南宁市新城木器厂支付房屋占有使用费（计算方式：以16500元／月为标准，从2015年11月1日起计算至被告农植项搬离涉案房屋之日止，以剩余押金18500元抵扣相应的房屋占有使用费，不足抵扣部分，由被告支付）……。判决后，梁树庆多次电话联系原告农植项均未接通。判决生效后，南宁市新城木器厂于2016年11月4日通知农植项在11月9日前自行履行生效判决未果，遂于2016年12月2日自行组织人员对新城木器厂综合楼第六、七层的物品进行清理、搬离至一层仓库。同月8日，南宁市新城木器厂向农植项送达《关于要求履行民事判决并支付清理遗弃物品费用的通知》，通知要求：1.农植项履行按上述判决书赔偿违约金14850元，支付房屋占有使用费214500元（按16500元／月标准，从2015年11月1日起至2016年11月30日共13个月）；2.支付遗弃物品处理费18482元（其中安保费10000元，搬运人工费5000元，运费1200元，餐费等1482元，人工清点费800元）；3.在2016年12月20日前清理搬运完毕放置在该厂办公楼一层仓库里的废旧遗弃物品，逾期按实际占用时间按10000元／月标准收取房屋占有使用费……。同月19日，原告向被告发送一条手机短信，内容为：“梁树庆老板：豪顿宾馆本人承包给你经营后，因木器厂改制于2015年10月30日已经解除租赁合同无法实际经营。但你当时因木器厂索赔的案件一直拒绝搬离交接场地，目前木器厂已于2016年12月2日将宾馆物资搬到木器厂新建市场仓库内。因该物品与你我双方所列清单物品不一致，现请你我双方到木器厂认领处置物资，划分双方资产。现在酒店物资占用木器厂场地，如在12月20日前不清理的，需向木器厂缴纳每月1万元的场地占用费。因此为尽快了结各方纠纷，希望你能尽快联系我一起去木器厂清点分配酒店物资，并与木器厂结算搬离前场地占用及场地搬迁的相关费用。收到回复”。除开上述短信外，原告没有任何证据证明其已向被告提出解除或终止《宾馆承包经营合同》、与被告多次沟通协商以及要求被告清点物品进行移交、腾空租赁房屋事宜。期间，梁树庆于2016年2月17日以其经营权受到侵害为由将南宁市豪顿宾馆、广西梧州汇龙港房地产开发有限公司、农植项作为共同被告诉至法院，要求赔偿；梁树庆又于2017年5月23日以合同纠纷为由将南宁市豪顿宾馆诉至南宁市西乡塘区人民法院，要求返还保证金、退还多收的承包金及赔偿损失等。2018年7月4日，农植项向南宁市西乡塘区人民法院起诉，该院以没有管辖权为由于同年7月10日裁定不予受理后，原告于同年10月22日诉至本院。 另查明，涉案租赁房屋的综合楼与第三人的办公楼、职工生活区均同厂区内。2012年11月26日，第三人与广西梧州汇龙港房地产开发有限公司签订《广西梧州汇龙港房地产开发有限公司兼并南宁市新城木器厂协议书》，广西梧州汇龙港房地产开发有限公司以购买方式兼并第三人，第三人开始进行企业改制。2013年9月13日，南宁市青秀区经济贸易和信息化局印发南青经信[2013]54号文件，同意广西梧州汇龙港房地产开发有限公司兼并第三人。南宁市豪顿宾馆的水电、物业管理、电梯等费用，在原告经营期间由原告缴纳，而被告经营期间则由被告以宾馆名义向第三人缴纳。至本案开庭时止，原告并未将其主张的房屋占有使用费和物品清理费实际支付给第三人。 本院认为，被告与原告签订《宾馆承包经营合同》后，仍以原来的营业执照对外经营，双方之间存在承包合同关系，本案案由为合同纠纷。原告与第三人签订的《房屋租赁合同》中已明确了房屋租赁的用途及不能转租或以承包等方式给他人经营使用，如需要转让则须第三人的书面同意方可，但被告在以南宁市豪顿宾馆名义与原告签订《宾馆承包经营合同》时并未经业主即第三人的书面同意，事后也没有得到第三人的追认，其双方之间所签订的《宾馆承包经营合同》为无效合同。对此，原告明知《房屋租赁合同》第六条规定租赁房屋不能转租或以承包等方式给他人经营使用及如转让须经第三人书面同意的情况下，而故意隐瞒该事实与被告签订了《宾馆承包经营合同》，导致该合同最终无效，主要责任在于原告。同时，被告对合同签订具有谨慎审查的义务，但其未能确定业主即第三人是否同意转租或发包的情况下就签订合同，在合同签订过程中虽也存在一定的过错，但其过错责任并非等同于原告所主张的房屋占有使用费及宾馆物品清理费即受到损失的责任划分，对于该项损失的承担责任仍应按双方的过错责任进行划分。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对于原告主张的房屋占有使用费及宾馆物品清理费即受到的损失，过错责任在于原告，应由原告自行承担相应的民事责任，评析如下：首先，第三人与广西梧州汇龙港房地产开发有限公司于2012年11月26日签订合同后已开始着手企业改制，这在厂区内应已广为宣传，原告应知第三人开始进行企业改制，而仍将宾馆发包给被告，并在签订合同时故意隐瞒了该事实，同时也没有将《房屋租赁合同》第七条的约定即业主有合同附条件解除权明确告知被告，从而导致了第三人在合同履行过程中下发解除合同通知、封堵电梯后，被告经营的南宁市豪顿宾馆无法经营，引发了纠纷的产生，第三人及被告为此先后提起诉讼主张权利，直到2016年9月法院才判决确认第三人与农植项签订的《房屋租赁合同》才2015年10月31日解除，并由农植项将房屋腾空返还第三人，被告在此之前未予搬离并没有过错。其次，原告于2015年11月知道第三人通知解除合同后，没有采取任何有效措施，主动联系被告协商解除合同所产生的问题及如何协助向第三人腾空、移交租赁房屋，以防止损失的不断扩大，但原告怠于履行该义务，并在第三人诉其解除合同纠纷一案中仍要求继续履行合同，从而误导了被告，致使其在该案未作出判决之前也没有与原告进行协商及移交房屋，直到判决后，才主动多次打电话联系原告，但原告均不予接听电话，也没有主动联系被告。最后直到第三人自行组织人员进行清理后，原告才于2016年12月19日通过手机短信通知被告清点分配宾馆物资。除此之外，原告没有其他证据证明其事前曾与被告多次沟通腾空房屋事宜及被告拒不搬离的事实，本院对原告诉称的该事实不予采信。据此，被告不是房屋租赁合同的相对方，不具有履行判决书的义务，对此期间产生的房屋占有使用费及清理费并没有过错，也没有实际经营获利，由此造成损失的不断扩大，责任仍在于原告。最后，原告未能按合同约定保障被告承包经营权，被告在场地占用费发生期间并未能经营，对于该费用的发生应由原告自行承担。 综上所述，导致房屋占有使用费及宾馆物品清理费的产生，过错责任均在于原告，被告对此没有过错。故本案原告之诉请，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告农植项的全部诉讼请求。 案件受理费5050元，由原告农植项负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄 常 人民陪审员  黄贵宜 人民陪审员  颜 刚 二〇一九年三月二十八日 法官 助理  农锡荣 书 记 员  杨灿锋