广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）阳中法民一终字第38号上诉人（原审被告）：林进家，男，1956年1月4日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人（原审被告）：邹群娣，女，1957年10月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上述两位上诉人共同的委托代理人：梁富述，广东真智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温亮，男，1976年8月18日出生，汉族，住广东省五华县。上诉人林进家、邹群娣因与被上诉人温亮建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2013年12月2日作出的（2013）阳城法民一初字第964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经审理查明：林进家、邹群娣系夫妻关系。2013年2月22日，温亮与林进家签订《厂房转让协议》，约定：林进家将座落于阳江市江城区岗列镇某一小区（即某甲旧寨甲号地）的厂房转让给温亮，总面积为3945.58平方米，实用面积为3184.8平方米。厂房的转让价为1130万元，并约定厂房价款的支付办法，以及厂房产权更名过户到温亮名下等相关合同履行条款。合同签订当天，温亮支付了50万元诚意金给林进家，2013年3月4日，温亮又依约支付了150万元定金给林进家，2013年4月10日，温亮又依约支付了400万元给林进家，上述三次付款共600万元，林进家均出具收据给温亮。2013年9月6日，温亮以该厂房土地尚未取得国有土地使用权证，地上建筑物尚未报建，致使无法办理产权过户手续，温亮、林进家双方于2013年2月22日签订《厂房转让协议》无效为由向原审法院起诉，请求：1、林进家、邹群娣立即返还购买厂房转让款600万元给温亮；2、林进家、邹群娣支付上述款项的利息给温亮（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中200万元从2013年3月4日起计至付清款项时止；400万元从2013年4月10日起计至付清款项时止）；3、本案诉讼费由林进家、邹群娣承担。原审另查明：该厂房未办理报建手续，亦未依法登记领取权属证书。原审诉讼中，温亮向原审法院申请财产保全并提供担保，原审法院依法查封了林进家、邹群娣共同共有的座落于阳江市江城区房屋（房地证号及登记字号：阳01××××××64；共有证编号：00×××××5；他项权证编号：00×××××8）及邹群娣所有的座落于阳江市江城区某路某号×幢×层×××房（房屋编码：44170200××××××××××××××96）。原审判决认为：2013年2月22日，温亮与林进家签订的《厂房转让协议》，因位于阳江市江城区岗列镇某一小区（即某甲旧寨甲号地）的厂房未办理报建手续，亦未依法登记领取权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项“未依法登记领取权属证书的，不得转让”的规定，该房屋不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，温亮、林进家双方签订的《厂房转让协议》无效，无效合同自始没有法律约束力，当事人因该合同取得的财产应予返还。故林进家应当向温亮返还厂房转让款600万元并支付该资金占用期间的利息损失。结合温亮的诉讼请求，资金占用期间的利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算（其中2013年3月4日至2013年4月9日期间的利息按本金200万元计算；从2013年4月10日起至还清款项日止，按本金600万元计算）。由于本案债务发生于林进家、邹群娣夫妻关系存续期间，林进家、邹群娣未能提供证据证实该厂房系林进家的个人财产，且林进家自认收取的款项已全部用于偿还债务及治疗疾病的费用，无法返还。林进家、邹群娣亦未能提供证据证明该款项系用于偿还林进家的个人债务。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”之规定，应按该林进家、邹群娣的夫妻共同债务处理，温亮请求邹群娣共同偿还，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：林进家、邹群娣共同返还温亮厂房转让款600万元及资金占用期间的利息（按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，其中2013年3月4日至2013年4月9日期间的利息按本金200万元计算；从2013年4月10日起计算至还清款项之日止，按本金600万元计算）。一审案件受理费55144元、诉讼保全费5000元，合共60144元，由林进家、邹群娣负担。林进家、邹群娣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案的合同属效力待定的权利转让合同。根据双方签订的《厂房转让协议》第一条1之④的约定，办理国有土地使用权证所需要的时间双方是无法确定的。《厂房转让协议》第二条也明确约定由温亮自行办理国有关土地使用权证及过户手续，办证所产生的费用由温亮承担。本案合同实际上将取得土地及厂房的办证权利转给温亮，由温亮办理土地使用权证，该权利的实现是待温亮办理完国有土使用权证及过户手续为条件，而该条件是可实现的，是温亮未履行合同约定的该项义务，不想等候办理而急于收回投入的购买厂房款而中途毁约，林进家至今为止并没有不配合办理相关证件手续和行为出现。二、林进家与温亮签订的《厂房转让协议》合法有效，不存在无法履行的情形。根据《物权法》第十五条以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，林进家与温亮之间签订的合同是合法有效的。温亮应当按合同的约定履行合同义务，支付购买款项。而温亮不但未全面履行自己的义务，反而起诉林进家返还购地款，没有事实和法律依据。在签订《厂房转让协议》前，林进家不但向温亮说明涉案厂房及土地的现状和产权情况，亦通过中介人向温亮充分说明厂房的产权及现状情况，温亮是在充分了解厂房产权及现状情况下，自愿与林进家签订《厂房转让协议》，愿意承担办证需时间等待的风险。涉案厂房的来源合法，是通过行政征用行为合法取得，并支付清土地征用费用，不存在权利瑕疵。未颁发土地证，不影响林进家物权的取得。土地使用权证，仅是证明林进家物权的确认和公示。温亮支付清购厂房款项，林进家完全可交付厂房给温亮，温亮亦可依据《厂房转让协议》取得该厂房的所有权。至于办理产权转移登记，只是合同中的部分义务，林进家完全可协助温亮完成申领土地使用权证登记手续，并不存在无法履行的情形。三、温亮的利息损失，由温亮的过错造成。如前所述，在签订《厂房转让协议》时对该厂房的土地权属情况、现状等情况，林进家已明确告知温亮，温亮是完全清楚的。即便合同无效，温亮明知该情况下而购买亦存在过错，根据《合同法》五十八条的规定，应当由温亮承担该损失。四、本案债务不属夫妻共同债务，原审判决邹群娣承担偿还责任，没有事实和法律依据。本案的定性是建设用地使用转让合同纠纷，邹群娣不是合同的当事人或者担保人，没有在合同上签名或者盖章，涉案的土地转让收益并非用于家庭共同生活，原审追加邹群娣为本案的被告并判决其承担责任，没有法律依据。综上，请求撤销原审判决，驳回温亮的诉讼请求。被上诉人温亮答辩称：该土地没有使用许可证，厂房是违章建筑，故《厂房转让协议》无效。退一步讲即使有效，土地没有国土证也无法办理过户手续。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审查明的事实清楚，属实，本院予以确认。另查明：广东省国土资源厅粤国土资（建）字（2001）69号《关于阳江市城市建设用地的批复》内容“阳江市人民政府：你市《关于征用阳江市区城市建市用地的请示》（阳府呈（2001）24号）收悉，经省人民政府同意，现批复如下：一、同意你市将江城区岗列镇某甲、某乙两个村委会位于旧寨（土名）地段集体农用地（耕地）3.0362公顷为建设用地，同时办理征用手续。土地征用后安排作为你市2001年第一批次城市建设用地。二、同意呈报的农地转用方案、征用土地方案。请你市人民政府依法组织实施征地，采取措施切实保障被征地群众生活出路。征地补偿安置方案由你市土地行政主管部门会有关单位根据征用土地方案拟订，听取群众意见，报同级政府批准后实施。三、同意按呈报的补充耕地方案完成‘占补平衡’任务。已开垦补充的新耕地要采取措施确保质量，并及时进行地类变更。四、上述用地涉及的有关税费收缴或调整，请按政策规定抓紧办理。五、具体建设项目供地情况以及确定的征地补偿安置方案须报省国土资源厅备案。”二审审理过程中，为了解涉诉的阳江市江城区岗列镇某一小区（即某甲旧寨甲号地）的厂房有关用地情况，本院于2014年3月5日去函阳江市国土资源局。查询：1、该厂房的用地是什么性质；2、该厂房用地是否可转让，是否可办理权属证书。阳江市国土资源局于2014年4月25日复函我院称：一、岗列镇政府、岗列建设办公室、林进家均没有在我局办理用地手续。二、协查用地属粤国土资（建）字（2001）69号范围内，且依法进行征地补偿，确认为国有建设用地。”林进家、邹群娣对该复函的意见认为涉诉的土地已经依法进行征地补偿，已经被征用，同时该函只反映岗列镇政府、岗列建设办公室、林进家没有在阳江市国土资源局办理用地手续，但并无明确答复涉诉的土地不能办理用地手续。温亮对该复函的意见认为该复函没有明确表明是涉诉土地，林进家和岗列镇政府没有在国土部门办理用地手续可反映涉诉土地仍是农用地性质。本院认为：本案双方争议的焦点一是林进家与温亮签订的《厂房转让协议》是否有效；二是本案的债务邹群娣是否需承担共同还款责任。关于争议焦点一，据审理查明，林进家转让给温亮的位于阳江市江城区岗列镇某一小区（即某甲旧寨甲号地）厂房未办理报建手续，虽然阳江市国土资源局复函反映涉诉的土地属国有建设用地范围，但岗列镇政府、岗列建设办公室、林进家均没有在国土部门办理用地手续，即涉诉厂房自始未取得土地权属凭证，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，温亮与林进家所签订的《厂房转让协议》应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原审判决林进家返还厂房转让款600万元并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付该资金占用期间的利息给温亮处理正确，应予维持。林进家上诉主张《厂房转让协议》合法有效理据不足，本院不予支持。对于600万元转让款的利息起计时间，虽然温亮是在2013年2月22日支付给林进家50万元诚意金，但该款与温亮在2013年3月4日支付给林进家的150万元是写在同一张2013年3月4日合共200万元的收据上，且温亮一审起诉请求该200万元转让款从2013年3月4日起计付利息，是温亮对自己民事权利的处分，而另一笔400万元的转让款温亮是在2013年4月10日支付，故原审判决其中2013年3月4日至2013年4月9日期间的利息按本金200万元计算，从2013年4月10日起至还清款项日止，按本金600万元计算正确，本院予以维持。关于争议焦点二，《厂房转让协议》是林进家与温亮所签订，邹群娣并非合同当事人，本案审理的是林进家与温亮间的建设用地使用权转让合同纠纷，而是否认定该转让款是林进家、邹群娣夫妻共同债务属另一法律关系，本案应不作处理，原审判决林进家、邹群娣共同返还温亮厂房转让款600万元及资金占用期间的利息欠妥，应予纠正。综上所述，林进家、邹群娣部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但部分处理欠妥，应予纠正。依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销阳江市江城区人民法院（2013）阳城法民一初字第964号民事判决；二、限上诉人林进家于本判决发生法律效力之日起十日内返还厂房转让款600万元及资金占用期间的利息（按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，其中2013年3月4日至2013年4月9日期间的利息按本金200万元计算；从2013年4月10日起计算至还清款项之日止，按本金600万元计算）给被上诉人温亮；三、驳回被上诉人温亮的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55144元、诉讼保全费5000元，合共60144元，由上诉人林进家负担；二审案件受理费55144元，由上诉人林进家负担。本判决为终审判决。审 判 长  关衡勋审 判 员  林浈量代理审判员  施震宇二〇一四年五月二十日书 记 员  冯 朵林宗发