广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）惠中法民一终字第506号上诉人(原审原告)：张御通，男，汉族。上诉人（原审被告）：大中华实业（惠州）有限公司。法定代表人:黄世再。上诉人张御通与被上诉人大中华实业（惠州）有限公司（下称大中华公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民一初字第558号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2013年5月20日，原审原告张御通向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告大中华公司向原告张御通退还购房面积误差款83244.51元及利息16311.80元；2.被告大中华公司向原告张御通支付延迟办理房地产权证的利息损失51772.5l元；3.被告大中华公司向原告张御通退还多收的契税2503.23元及利息380.69元；4.被告大中华公司向原告张御通退还多收的维修基金1664.89元及利息253.19元；5.判令被告大中华公司向原告张御通退还多收的物业管理费709.77元；6.判令被告大中华公司立即为原告张御通所购位于惠州市大亚湾澳头大温坝的东方新天地大厦第1幢二单元2104房商品房办好房地产权证。以上合计156840.59元；7.本案诉讼费由被告负担。主要事实和理由是：2009年12月31日原告张御通与被告大中华公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的位于惠州市大亚湾澳头大温坝的东方新天地大厦第l幢二单元2104房，该合同第三条约定：该商品房为预售商品房，用途为住宅，层高3.1米，约定建筑面积共93.70平方米，其中套内建筑面积68.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.05平方米。第四条约定出卖人与买受人按第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6544.38元，总金额449272.00元。第五条面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以原则处理：2.差异值为±0.6％以上至±3％以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3％以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。第六条付款方式及期限：3.其他方式：2009年12月31日前付全部楼价款的20％，即90272元。2.2010年1月7日前付全部楼价款的80％，即359000元，或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定期限付款。第八条交付期限：出卖人应当在2010年6月1日前，将该经验收合格的商品房交付给买受人。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第2、3条项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。3.出卖人承诺在交付使用之日起12个月内为买受人办理房地产权证。2009年12月31日原被告双方同时签订了《补充协议》，第十条约定对本合同第十五条约定的第2条补充为买受人不退房，出卖人按已付房价款的O.1％／月向买受人支付违约金，最高违约金不超过已付房价款的1％。合同签订后，原告依约向被告交纳了首期购房款90272元，通过银行按揭贷款支付给被告购房款359000元。按总房价2％向被告交纳了维修基金8985.44元，按总房价款3％向被告交纳了契税13478.16元，按每月每平方米1.8元向被告交纳了物业管理费。被告于2010年6月1日前将验收后的商品房交付给原告，原告办理了所购商品房入伙居住手续。经惠州大亚湾经济技术开发区房地产测绘所测绘，原告向被告购买的东方新天地大厦第1幢二单元2104房，建筑面积是80.98平方米，套内面积只有58.62平方米，分摊面积22.36平方米。建筑面积比合同约定面积少12.72平方米，套内面积比合同约定套内面积少10.03平方米，分摊面积比合同约定面积少2．69平方米。实际建筑面积比合同约定建筑面积少13．58％。被告没有按约定在交付商品房后12个月内办好房地产权证给原告，直到起诉日止，仍未办好房地产权证给原告。原告向被告购买东方新天地大厦第1幢二单元2104房，因被告违约，被告应偿付给原告的损失有：1.应退面积误差款83244.5l元(12.72㎡×6544.38元/㎡)及自2009年12月31日交购房款之日起算至2013年4月30日止利息16311.80元。2.延迟办理房地产权证的利息51772.51元。3.应退契税2503.23元(12.72㎡×6544.38元/㎡×3％)及利息380.69元；4、应退维修基金1664.89元(12.72㎡×6544.38元/㎡×2％)及自2010年11月3日至2013年4月30日止利息253.19元；5、应退物业管理费709．77元(12.72㎡×1.8元×31个月)。详见损失计算清单。原告认为，依法签订的合同具有法律约束力。根据双方合同约定，被告应当将多收原告的建筑面积差异款及占用资金期间的利息(按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计息)、被告多收原告维修基金及占用资金期间的利息、被告多收原告契税及占用资金期间的利息、多收的物业管理费一并退还支付给原告。被告违反合同约定，超过规定期限23个月至今没有按期为原告办理好房地产权证交给原告，应承担违约责任。但双方合同《补充协议》第十条约定“出卖人按已付房价款的0.1%/月向买受人支付违约金，最高违约金不超过已付房价款1％。”的约定，低于给原告造成的损失，明显偏低，不符合公正的原则，根据我国合同法第114条规定，原告有权要求增加违约金，原告要求按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，计算被告逾期办理房地产权证而给原告造成的损失，是公平合理的。同时，被告应立即按合同约定为原告办理好房地产权证。原告曾和被告交涉协商解决纠纷，但被告一直拖延。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告大中华公司辩称:答辩人认为，根据被答辩人的申请，答辩人已经足额退还了面积差异款。首先，原、答辩人双方签署的合同合法有效，是双方的真实意思表示，面积差异是因为测绘失误造成的，双方已就差额事宜达成一致，被答辩人无权主张面积差异款及赔偿，根据被答辩人的申请，面积差异的事情已过去两年，超过诉讼时效。对于被答辩人主张的诉请应予驳回。其次，对于办理房产证，答辩人已经充分履行相应合同义务，延迟办证的原因在答辩人，根据房管部门的要求，办理房产证需要原、答辩人双方共同前往房管部门，而本案中，基于面积差异问题，根据大亚湾房管部门要求，需要双方就面积差异需签署补充协议及办理公证手续，经过答辩人多次催促，被答辩人不配合签署相应的补充协议也没有办理公证手续，因此责任在被答辩人，被答辩人无权追究答辩人的责任。关于违约金的计算标准，被答辩人也违反了相关合同的约定，根据双方签署的合同的补充协议约定，对于违约金的支付，双方明确约定按照总房价款的千分之一支付违约金，被答辩人主张的房价款中，有5万元属于赠送款，应该进行等额扣减，应该减去违约金及减去答辩人赠送的金额，被答辩人应为其损失承担举证责任。关于物业管理费，涉案房产的物业管理费都是由物业管理公司收取，与答辩人无关，双方也没有物业管理关系，根据合同相对性原则，被答辩人无权向答辩人主张该费用，且被答辩人主张的计算清单，存在多种错误。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2009年12月24日，原告张御通预购被告大中华公司开发的位于惠州市大亚湾澳头大温坝东方新天地大厦第1栋二单元2104号房，向被告大中华公司支付了购房定金1万元。同月31日，原告张御通作为买受人与被告大中华公司作为出卖人签订正式商品房买卖合同，合同主要约定：1.原告张御通购买被告大中华公司开发的上述房产，该房建筑面积为93.70平方米，套内建筑面积为68.65平方米，总房价为449272元，付款方式为2009年12月31日付全部楼价款的20%即90272元，2010年1月7日前付清余款359000元或者在该日期前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款；2.合同第五条面积差异处理约定，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为±0.6％（不含本数）以上至±3％（含本数）以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，差异值超过±3%（不含本数）以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；3.合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2010年6月1日前，将该经验收合格的商品房交付给买受人；4.合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第2、3条项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金，出卖人承诺在交付使用之日起12个月内为买受人办理房地产权证，买受人应积极主动交齐办证所需各项费用及有关文件、资料，因买受人原因造成延误或不能办证的，其责任由买受人承担，出卖人不承担任何责任；5.合同附件4补充协议第十条约定，对本合同第十五条约定的第2条补充为买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1％/月向买受人支付违约金，最高违约金不超过已付房价款的1％。合同签订当天，原告张御通向被告大中华公司支付购房首期款30272元及合同备案费80元，同时被告大中华公司同意附条件赠送原告张御通购房款五万元（附条件为如原告张御通解除合同，则该五万元应返还被告大中华公司），至此，原告共向被告支付购房款90272元（包括被告大中华公司赠送的50000元及定金10000元）。2010年1月22日，原告张御通向案外人华夏银行股份有限公司深圳益田支行办理银行按揭贷款手续向被告大中华公司支付了购房款359000元。2010年11月3日，原告张御通向被告大中华公司支付了涉案房产的维修资金8985.44元、契税13478.16元、测绘费115元，同一天，被告大中华公司将涉案房产交付原告张御通使用，原告张御通办理入伙手续后向案外人深圳市大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司惠州大亚湾分公司支付了6、7、8、9、10、11、12月份的管理费1836.8元。被告大中华公司于2009年12月31日以原告张御通名义缴纳了住宅专项维修资金8985元。此后，被告未能按照合同约定的时间为原告办理房地产权证，为此，原告向本院提起诉讼，主张上述权利。另查明：涉案房产于2010年8月18日取得建设工程勘察、设计、监理、施工、建设等单位的竣工验收备案登记。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该份合同真实、合法、有效，当事人应当诚实信用履行。关于涉案房屋面积误差款问题。根据法律规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案查明事实，该套房屋面积误差比绝对值超过为±3%，原、被告在合同约定，差异值超过±3%（不含本数）以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。本案中合同约定的套内面积68.65㎡，实测套内面积为58.62㎡，面积差10.03㎡，建筑面积误差值达到14.61%，原告请求被告退还购房面积误差款及利息符合合同约定，应予支持。具体误差款的数额为差异面积10.03㎡×6544.38元/㎡,即65640.13元；利息自原告款项付清之日，即2010年1月22日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止。关于迟延办理房产证问题。被告大中华公司于2010年11月3日将涉案房屋交付原告张御通使用，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告承诺在交付使用之日起12个月内为原告办理房地产权证，原告应积极主动交齐办证所需各项费用及有关文件、资料，因原告原因造成延误或不能办证的，其责任由原告承担，被告不承担任何责任。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1％向原告支付违约金，最高违约金不超过已付房价款的1％。因此，原告应在2011年11月2日前为原告办理房地产权证，而涉案房屋至今未办理房产证，而被告未提供证据证实涉案房屋产权证未能办理是因原告原因造成的，为此，被告存在迟延办理房产证的违约事实，原告请求被告为原告所购位于惠州市大亚湾澳头大温坝东方新天地大厦第1栋二单元2104号房到大亚湾区房产管理局办理房地产权证，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告存在逾期办证的最高违约金不超过已付房价款的1％，即4492.72元（以原合同约定的房款449272元×1％），因此，原告主张被告支付延迟办理房地产权证的违约金51772.51元，超出前述部分，没有事实依据，本院不予支持。关于维修资金问题。被告大中华公司收取原告张御通支付的维修资金8985.44元，而被告大中华公司于2009年12月31日为原告实际代缴的维修资金为8985元，因此，被告多收原告的维修资金为0.44元，该款被告应在2009年12月31日退还原告，由于被告未及时退还此款，因此产生的利息亦应向原告支付。由于被告已以原告的名义将涉案房屋维修资金8985元交至相关银行，因涉案房产存在面积差，从而导致原告多交房屋维修资金，原告可自行办理相关退款手续。原告主张被告退还多收的维修资金及因此产生的利息，超出前述部分，本院不予支持。关于契税问题。被告大中华公司收取原告张御通支付的契税13478.16元，其有义务代原告向税务机关缴纳契税，而被告未提供证据证实其已经代原告缴纳的契税，而涉案房屋存在面积差事实，契税金额也会相应的减少，为此，该契税待实际发生后，剩余部分被告应返还原告，而原、被告均未对涉案房屋具体契税金额提供证据证实，原告主张其多交契税2503.23元及利息，缺乏事实依据，本院不予支持。关于物业管理费问题，原告张御通是向案外人深圳市大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司惠州大亚湾分公司缴纳物业管理费，因此，其多缴纳的管理费应向案外人深圳市大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司惠州大亚湾分公司主张权利，为此，原告主张被告退还物业管理费709.77元，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大中华实业（惠州）有限公司在本判决生效后7日内为原告张御通所购其公司开发的位于惠州市大亚湾澳头大温坝东方新天地大厦第1栋二单元2104号房到大亚湾区房产管理局办理房地产权证登记，原告张御通应按照房产管理部门的规定予以协助；二、被告大中华实业（惠州）有限公司在本判决生效后7日内向原告张御通退还购房面积误差款65640.13元及从2010年1月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付该款利息至还清款项之日止；三、被告大中华实业（惠州）有限公司在本判决生效后7日内向原告张御通支付延迟办理房地产权证的违约金4492.72元；四、被告大中华实业（惠州）有限公司在本判决生效后7日内向原告张御通返还维修资金为0.44元及从2009年12月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付该款利息至还清款项之日止；五、驳回原告张御通的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3436元，由被告大中华实业（惠州）有限公司负担，原告已向本院预交人民币1718元，被告大中华实业（惠州）有限公司应在本判决生效后7日内分别向原告支付人民币1718元，向本院交纳人民币1718元。当事人二审的意见上诉人张御通不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判被上诉人大中华公司应以449272.00元为本金自2011年6月1日起至被上诉人为上诉人办理房地产权证之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息，向上诉人支付延期办理房地产权证的违约金（暂计至2013年4月30日止利息约51772.51元）。2、维持惠州市大亚湾经济技术开友区人民法院(2013)惠湾法民一初字第558号民事判决第二项。3、维持惠州市大亚湾经济技术开友区人民法院(2013)惠湾法民一初字第558号民事判决第一项。4、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由：一、被上诉人大中华公司应以449272.00元为本金自2011年6月1日起至被上诉人为上诉人办理房地产权证之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息，向上诉人支付延期办理房地产权证的违约金。大中华公司不仅至今没有退还面积差异款，而且还拖延办理产权证。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，交付期限：出卖人应当在2010年6月1日前，将该经验收合格的商品房交付给买受人。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出实人提供的资料报产权登记机关备案。但事实上，被上诉人违反合同约定，超过约定期限至今没有按期为上诉人办理好房地产权证交给上诉人，应承担违约责任。虽然双方合同《补充协议》第十条约定“出卖人按已付房价款的0.1%/月向买受人支付违约金，最高违约金不超过已付房价款的1%。”的约定，但该约定的违约金远远不能弥补给上诉人所造成的实际损失。因上诉人长达三年仍未取得房地产权证，致使上诉人无法行使房地产所有权，不能变卖房产，也不能抵押房产，给上诉人造成巨大的经济损失。一审判决按合同约定房价款的1%计付延迟办理房地产权证的违约金，明显偏低，不符合公平公正的原则，因此根据我国合同法第114条规定，上诉人有权要求被上诉人自逾期办理房地产权证之日起以购房款为本金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息，以赔偿给上诉人造成的经济损失。二、被上诉人在销售其开发的东方新天地大厦商品房时，故意欺骗上诉人，虚报扩大所购商品房的建筑面积和套内建筑面积，建筑面积误差达12.73平方米，套内建筑面积误差10.03平方米，面积差异值达-13.58%，严重违背上诉人的购房面积意愿，且平均每套房多收购房人房款达6至7万元，占用购房人的购房款，给购房人造成巨大的经济损失。被上诉人对此存在完全过错，应承担一切法律责任。三、维修基金、契税、管理费等利息计算时间未能得到公正判决，请求予以纠正。为此，上诉人特提出上诉，请法院依法判决，以保护上诉人的合法权益。上诉人大中华公司也不服一审判决，向本院提出上诉请求:l、撤销(2013)惠湾法民一初字第558号《民事判决书》第二项。2、请求本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人关于购房面积误差款的请求已过诉讼时效。被上诉人于2010年11月3日办理入伙手续并实际接收涉案房产,涉案房产套内面积均为58.62平方米,套内面积差为10.03平方米,此种面积差在被上诉人实际接收房产时就应当知道,但被上诉人在接收房产后近三年的时间才提起诉讼,其关于面积差异款的诉请早己超过诉讼时效。二、一审判决第二项认定的上诉人应退还的购房面积误差款过高及利息计算日期错误。退一步而言,即便上诉人需要退还被上诉人购房面积误差款,上诉人认为一审法院判决认定的应退还购房面积误差款过高及利息计算日期错误。一审判决第二项显示:上诉人应退还被上诉人的购旁面积误差款具体数额为差异面积10.03平方米*6544.38元/平方米，即65640.13元及从2010年1月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付利息至还清款项之日止。上诉人认为:首先,根据上诉人与被上诉人签署的《广东省商品房买卖合同》,涉案房产系以套内建筑面积计算总房价。而涉案房产的套内建筑面积差为10.03平方米(即合同约定套内建筑面积68.65-测绘报告确认的套内建筑面积58.62=10.03平方米),套内建筑面积单价为（449272-50000）÷68.65=5816.05元(扣除的5万元系被告赠送给原告,被上诉人并未实际支付的房款),上诉人应向被上诉人退还面积误差款应为5816.05元*10.03=58335元。一审法院在被上诉人并未实际支付赠送房款5万元的情况下判决上诉人承担包含赠送房款计算在内的购房面积误差款,对上诉人而言明显是有失公平的。其次,购房面积误差款的利息计算日期并不能以被上诉人付清全部购房款之日即2010年1月22日起开始计算,应按最终测绘报告送达给上诉人的时间起计算。综上所述,为了维护上诉人的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定特向贵院上诉,请贵院支持上诉人的上诉请求。针对大中华公司的上诉，张御通答辩称：一、答辩人张御通关于购房面积误差款的请求，并没有超过诉讼时效。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第五条约定面积确认及面积差异处理：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。被答辩人至今没有按合同约定在2011年11月3日前为答辩人办理好房地产杈证，因此答辩人张御通购房面积差异款的请求诉讼时效，应从2011年11月3日起算为二年。但答辩人于2013年5月15日已起诉，故答辩人关于购房面积差异款的请求，并没有超过诉讼时效。被答辩人于2010年11月3日将商品房交付给答辩人张御通时，并没有告知答辩人的商品房产权登记面积，也没有告知答辩人所购房屋存在面积误差。被答辩人称关于支付购房面积差异款的请求超过诉讼时效，于法无据，与事实不符。二、原审判决第二项，判决被答辩人在本判决生效后7日内向答辩人退还购房面积误差款65640.13元及从2010年1月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付该款利总至还清款项之日止，是完全符合事实和有关法律规定的，应当予以维持。答辩人于2010年1月22日向被答辩人支付了全部购房款，包括首期款和银行按揭贷款，答辩人自2010年1月22日起须按照《个人房屋抵押借款合同》向华夏银行股份有限公司深圳益田支行支付贷款利息，直至还清贷款本息为止。被答辩人自此即占有了答辩人的购房面积差异款，成为受益人，而答辩人由于向被答辩人多交了面积差异款而须多支付银行利息，使答辩人利益受到损失。被答辩人出售的商品房存在面积误差，存在完全过错，除依法应当退还给答辩人面积误差款外，应当依法赔偿答辩人的损失。损失赔偿额相当于被答辩人违约所造成的损失。面积误差款应当以合同约定的房屋单价为准，按套内建筑面积误差来计算。被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》和《声明书》，约定答辩人向被答辩人购房，总价款为449272元，单价每平方米6544.38元。为促成答辩人购房，被答辩人向答辩人9增送购房款5万元。答辩人依约购房后，该赠送的5万元购房款即属于答辩人所有，性质上应属于答辩人向被答辩人支付的购房款。被答辩人退还面积误差款完全与该赠送购房款无关，赠送的5万元购房款不应从总购房款中扣除。综上所述，被答辩人的上诉请求，与事实不符，于法无据。应依法驳回被答辩人大中华实业（惠州）有限公司的上诉请求。本案二审中双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由和结果本案二审中，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议。本院另查明：涉案的商品房已经向张御通交付。本院认为，本案属于商品房房预售合同纠纷。本案二审争议的问题主要是：张御通请求大中华公司支付面积差异款是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效保护期大中华公司向张御通支付面积差异款的标准如何计算，涉案房屋延期办证的违约金应当按照何种标准计算，张御通多缴纳的维修基金、契税、管理费等是否应当计算利息的问题。关于本案诉讼时效的问题，大中华公司在2010年11月3日向张御通交付涉案房屋时，是按照合同约定交付的，并没有提示涉案的房屋可能或者已经存在超过10%的面积差异。对于买受人而言，由于有合同约定房屋产权面积以产权登记为准。一方面信任大中华公司能够严格按照合同履行义务，一方面还在等待测绘部门的测绘结果和房产证登记。大中华公司认为从房屋交付开始就计算诉讼时效的主张，没有事实依据和法律依据。关于支付面积差异款的计算方式问题，由于这50000元的赠送款是以张御通购买涉案房屋为前提条件的，一旦张御通按照约定购买了涉案的房屋，该50000元就是其合法拥有的财产，是涉案房屋的价值组成部分。大中华公司认为应当扣除其赠送的50000元后再计算单价的主张，没有事实依据。关于延期办证的违约金问题，双方已经明确预定该项违约的违约金不超过总房价的1%。这一约定是双方签订合同时，张御通作为买受人对将来可能延期办证造成损失具备相应的判断能力。在涉案房屋已经实际交付的情况下，张御通仅称因不能变卖房产、不能抵押房产存在损失，但又不能提供相应证据的，其关于本案一审按照合同约定计算逾期办证的违约金不合理的上诉主张，没有证据支持。关于张御通多缴纳的维修基金、契税、管理费等是否应当计算利息的问题，大中华公司只是其中维修基金、契税的代收人，多收取的维修基金一审法院已经按照实际交付日期计算了利息；契税的最终数额尚未确定故而是否多收取了契税、多收了多少都尚待进一步结算，张御通请求支付多收契税部分利息的缺乏事实依据；管理费是交给了案外人物业公司，张御通可以另行主张权利。综上所述，上诉人张御通、上诉人大中华公司的上诉主张，均没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确,实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3436元，由上诉人张御通负担1718元、上诉人大中华实业（惠州）有限公司负担1718元，张御通、上诉人大中华实业（惠州）有限公司分别多预交的1718元均由本院直接予以退回。本判决为终审判决。审判长  池志勇审判员  赖锦荣审判员  郑 杰二〇一四年六月三日书记员  彭科梅