内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2014）满民初字第23号原告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。负责人张伟，该公司经理。委托代理人徐立春，该公司法律顾问。被告刘玉梅，女，1970年2月14日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区满洲里市。原告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司与被告刘玉梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月21日立案受理，依法由审判员张淑芳适用简易程序于2014年1月3日公开开庭进行了审理。因当事人争议较大，不宜适用简易程序，本案转为普通程序，依法组成由审判员杜怡担任审判长，审判员张淑芳、人民陪审员吴奎参加的合议庭，于2014年4月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐立春，被告刘玉梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月1日与被告签订商品房买卖合同，双方约定被告购买原告开发的北湖豪景花园小区4号楼北4号车库（现房）；房屋建筑面积22.25平方米，每平方米单价3500元，房款共计77875元；被告应于2012年6月1日交清首付35000元，剩余42875元整于2013年1月1日一次性交清；合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后---买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。而原告支付首付款35000元后没有如约支付剩余房款，经原告索要未果，故诉至法院。诉请：1、责令被告交纳所欠房款42875元；2、给付逾期付款违约金1398元（42875元×1%00×326天，自2013年1月2日至给付之日止，暂计算至2013年11月28日）合计44273元；3、诉讼费由被告承担。被告刘玉梅辩称，被告2012年6月1日购买的内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司开发的豪景花园小区共3套房，根据商品房买卖合同约定如下：1、4号楼北4号库，面积22.5平方米，单价3500元，合计78750元，签合同时已交35000元，余款于2013年1月1日交清，延期交款没有违约金（具体详见买卖合同第7条）。2、10号楼4单元401室，面积为79.34平方米，单价1800元，合计142812元，合同签订时交首付62812元，余款为按揭贷款。10号楼东7车库，面积为27.4平方米，单价3400元，合计93160元，一次性交清。两套房总房款为235972元，交付日期为2012年12月30日前，违约金为总房款的万分之一。违约金截止2013年10月31日，合计304天，每天23.6元，违约金总价为7174元（具体详见买卖合同第7条）。3、2012年11月份，被告才得知，5号楼、6号楼、10号楼均为网签商品房买卖合同必须由建设局房管科监督办理备案，房款必须由房产交易中心财务监管审批再给开发商使用。原告隐瞒老百姓及政府，用手签合同与购房者签约，私自挪用房款，导致农民工上访讨要血汗钱，同时与施工方打官司至今均无答复，造成极坏的社会影响。同时手签售出的房屋，均早已抵押给小额贷款公司，并在房管局网签及备案。这严重侵害了老百姓自身的合法权益。原告此行为属诈骗行为，严重触犯了法律。4、此事情泄露后，部分知情业主均已找到了政府有关部门，对原告这种诈骗行为及延期迟迟不竣工索要明确说法，各部门领导也多次协商调解，开发商答应马上就处理，就是迟迟不能落实。开发商就是用欺骗，撒谎的手段拖延时间，敷衍老百姓及政府。同时开发商还承诺2013年10月30日前竣工，交房入住。如未能入住每天违约金500元，每月月底结算一次。现已2013年12月25日，合计55天，两套房每天合计1000元。违约金总价为55000元整（具体内容见承诺书及合同）。2013年8月19日的承诺书中，如业主在2013年9月5日前未能把手签合同改为网签合同的，每天违约金壹万元整。实际改为网签合同时间为2013年9月9日（具体见网签合同及承诺书），共4天，合计肆万元整。5、根据原告的商品房买卖合同及承诺书的约定，截止2013年12月25日前，应赔付被告违约金总额为102174元整（触犯法律赔偿费用未算），请贵院核算，被告还需缴纳民事诉状中第3项中的合计费吗？一年了，建设大厦的吕局长一直在为我们调解，把房子改成被告等人自己的名字，签订网签合同，可是原告对被告等人的承诺却又成欺骗了，称给被告等人签写的承诺书是不合理的，让被告去法院告吧！原告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司为证明其主张，向本院提供的证据有：证据一，营业执照复印件1份，证实原告具有房地产开发和销售的主体资格。证据二，商品房买卖合同1份，证明在2012年6月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的豪景花园4号楼北4号车库，总房款是77875元，被告应于2012年6月1日交付首付款3.5万元，剩余42875元应于2013年1月1日前交清，同时合同第七条约定逾期付款，应该承担每日万分之一的违约金。证据三，商品房预销售许可证1份，证明原告出卖给被告的房屋，是允许进行销售的。证据四，竣工验收备案表1份，证明原告出卖给被告的房屋已经验收备案，并且说明现在就可以办理房屋产权证书，只要被告交付房款，就可以办理房屋产权证书。经庭审质证，被告对证据一、三、四无异议，对证据二的真实性不清楚，对合同第七条逾期付款的违约责任有异议，被告持有的合同第七条没有约定逾期付款需承担违约责任。本院认为，原告提交的证据一、二、三、四客观真实，与本案具有关联性，予以采信。被告为证明其抗辩主张，向本院提交商品房买卖合同1份，证明合同中没有约定逾期付款的违约责任。经庭审质证，被告同意按照原告的合同履行，故原告对该证据无异议。本院认为，被告同意按原告提交的商品房买卖合同约定履行，故对该证据所要证明的内容不予确认。经审理查明，2012年6月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的满洲里市豪景花园4号楼北4号车库，该房屋面积22.25平方米，每平方米单价为3500元，房屋总价款为77875元。当日，被告交纳购房款35000元，双方约定剩余42875元于2013年1月1日一次性付清，并约定买受人逾期付款按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。约定的交纳购房款日期届满后，被告以原告未交付其购买的另外两套房屋为由拒绝交纳剩余购房款。另查明，2012年6月1日，原告将满洲里市豪景花园4号楼北4号车库交付给被告。该房屋未办理产权过户手续。本院认为，（一）原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，商品房买卖合同成立，双方应按照合同约定履行义务。原告已依照合同约定将房屋交付给被告，被告应履行给付剩余购房款的义务。本案争议焦点为：1.被告以原告未交付其购买的其他两处房屋为由不给付本案争议房屋剩余购房款的理由是否成立；2.被告迟延给付剩余房款，是否应承担违约责任。被告辩称其未给付剩余房款，系原告曾口头承诺于2012年12月30日交付其购买的另两套房屋后被告给付本案争议的房屋剩余房款，但未提供相应的证据予以证明，故本院对该抗辩不予支持。被告应按照合同约定给付剩余购房款42875元。（二）被告逾期交纳剩余购房款，应承担违约责任。第二次庭审中，被告抗辩称其持有的商品房买卖合同没有违约条款，应视为没有约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，逾期付款没有约定违约金数额的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，依照该计算方式得出的违约金高于原告主张的数额，但诉讼中原告未要求变更计算方式，故对于原告要求被告按日万分之一给付逾期付款违约金的诉请，本院予以支持。（三）被告抗辩称，原告出售5号楼、6号楼、10号楼时用手签合同与购房者签约，未采用网签商品房买卖合同，且将楼房抵押给小额贷款公司，并在房管局网签及备案。但本案诉争房屋为4号楼北4号车库，其它争议不在本案审理范围，故该抗辩理由本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘玉梅于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司购房款42875元。二、被告刘玉梅于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司以42875元为本金，按每日1%00计算自2013年1月2日起至本判决发生法律效力之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费906元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  杜 怡审 判 员  张淑芳人民陪审员  吴 奎二〇一四年五月二十九日书 记 员  王铭月附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十二条：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”