河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）石民四终字第00370号上诉人（原审被告）：任显梦。上诉人：河北好乐居房地产经纪有限公司，住所地石家庄市广安大街15号官鲤公寓1-2-2711室。法定代表人：王娴，该公司经理。委托代理人：杜新春。被上诉人（原审原告）：马力。委托代理人：张少怀、孙伏龙，河北冀华律师事务所律师。上诉人任显梦、上诉人河北好乐居房地产经纪有限公司因与被上诉人马力买卖合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2013）新民初字第1660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2013年6月6日，原告（合同乙方）与被告任显梦（甲方）、中介方河北好乐居房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落在中华北大街370号北郡E区1号楼1-0402室出售给乙方，乙方通过实地看房已对该房充分了解，对该房现状无异议，愿意购买该房屋；甲乙双方协商后的实际成交价格为559000元；在签订协议同时，乙方向丙方缴纳信息服务费7000元；乙方于2013年6月6日直接交付甲方定金10000元；丙方为甲乙提供交易机会，丙方应如实传达甲方或乙方提供的信息，就有关政策法规提供咨询，如需丙方协助甲、乙双方办理交易房屋的产权过户手续，甲、乙双方必须提供相应的合法证件；甲方承诺在新的房屋产权证书下发后10日内腾空该房屋。丙方可协助甲、乙双方办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电话、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。甲乙双方协商约定，丙方留存物业保证金1000元，待双方在《物业结清单》上签字确认后，丙方向甲方支付物业保证金，向乙方交付新的房屋产权证书；该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。甲乙双方必须按时积极配合丙方办理该房屋过户贷款相关手续，并保证双方所提交的证件合法、有效。若因此而影响办理过户、贷款等手续，产生的一切后果及责任由责任方承担；另约定，乙方贷款金额以实际情况决定，首付和贷款暂不约定；丙方为甲乙双方办理催办房本手续，乙方承担产生的费用；乙方于过户当天将房屋首付交付甲方；若因丙方的原因手续办理不成功，则丙方退还所有费用，丙方承担甲方定金一万元损失；若由于甲乙双方的原因而未办理过户成功，则相应方承担其它丙方的费用和损失。合同签订当日，原告马力将定金10000元交予被告任显梦。2013年6月6日，马力与河北好乐居房地产经纪有限公司签订《协助贷款协议》。2013年6月7日，被告河北好乐居房地产经纪有限公司收取原告中介费7000元和催办房产证的费用3500元。庭审中原告提交录音材料，证明被告河北好乐居房地产经纪有限公司在签订协议时承诺两周内催办完房本，一个半月完成整个交易。被告河北好乐居房地产经纪有限公司质证意见为不予以认可，从未向原告进行过以上承诺。原告称被告河北好乐居房地产经纪有限公司作为具有相应规模的连锁中介机构应具备很高的专业知识，结合其收取催办房产证的费用3500元，出于对河北好乐居房地产经纪有限公司的信赖，原告才签订了购房合同并交纳了7000元的中介费和10000元的定金，事后证明河北好乐居房地产经纪有限公司并没有充分、全面的向地产公司、房管部门及售房者了解真实情况，造成2013年6月6日原告与被告任显梦、河北好乐居房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》履行不能。经询问，被告任显梦认可在房屋出售前至原告提起诉讼期间其出售的房屋的所有权证尚未办理和收到10000元定金的事实；原告、河北好乐居房地产经纪有限公司均认可催办房产证的费用3500元已经退还原告。以上由《房屋买卖合同》、10000元定金收据、中介费7000元的收据、录音材料及庭审笔录予以证实。原审法院认为，2013年6月6日原告与被告任显梦、河北好乐居房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，遵守了平等、自愿、协商一致的原则，是当事人真实意思的表示，且不违反现行法律法规的强制性规定，依法成立有效，合同各方应认真履行各自约定义务，结合各方的举证、质证及陈述，在合同签订时被告任显梦所有的坐落在中华北大街370号北郡E区1号楼1-0402室尚未办理产权证书，不具备三方签订的《房屋买卖合同》约定办理产权过户的条件，无法实现合同约定的目的，现原告要求解除《房屋买卖合同》并不违反合同约定及相关法律规定，本院予以准许。在合同的实际履行中，原告与被告任显梦虽均不存在主观恶意，但被告任显梦对出售房屋尚未办理产权证书是已知的，庭审中被告任显梦未提交证据证明合同履行中其损失的存在，依据公平原则，被告任显梦应将收取的定金10000元退还原告为妥。被告任显梦在退还原告10000元后，可依据《房屋买卖合同》的约定向被告河北好乐居房地产经纪有限公司主张相应权利。被告河北好乐居房地产经纪有限公司作为具有相应资质的房屋中介机构对于房屋买卖等业务应具备更高的专业知识，及时向买卖双方予以释明，引导买卖双方进行合法交易。但被告河北好乐居房地产经纪有限公司在明知被告任显梦的房产没有取得产权证书的情况下，依然收取原告催办房产证的费用并承诺办理期限，其目的是为了促成交易牟取利益，其行为是致使合同目的无法实现的根本原因，对此被告河北好乐居房地产经纪有限公司主观上存在过错，应承担相应责任，故应按照合同约定退还收取的中介费7000元。另，原告与被告河北好乐居房地产经纪有限公司均认可催办房产证费用3500元已经退还原告的事实，本院不再进行处理。原告主张支付逾期利息397.6元并赔偿损失2万元的诉讼请求，考虑原告在签订合同未完全尽到谨慎审查的义务，同时其提交的证据不足以证明其实际损失的存在，故本院对原告该项诉讼请求不予以支持为妥。本院经多次调解未果，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决为：一、解除2013年6月6日原告与被告任显梦、河北好乐居房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》。二、限被告任显梦于本判决生效之日起十日内返还原告定金10000元。三、限被告河北好乐居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告中介费70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费822元，由原告负担422元，由被告河北好乐居房地产经纪有限公司负担400元。一审判决后，上诉人任显梦、河北好乐居房地产经纪有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人任显梦上诉理由为：1一审法院以房屋尚未办理产权证书，不具备三方签订的《房屋买卖合同》约定办理产权过户的条件为由认定无法实现合同约定的目的，判令解除合同是错误的。2、一审法院依据公平原则判令上诉人返还被上诉人马力1万元定金是错误的。上诉人河北好乐居房地产经纪有限公司的上诉理由为：签订合同时，上诉人公司已明确告之被上诉人马力，被上诉人任显梦出售的房屋产权证办理完成的时间难以确定，虽然合同约定上诉人公司协助办理催本手续，但具体时间未确定。上诉人公司一直积极协助买卖双方办理房屋产权证，履行合同约定的义务，故法院应依法驳回马力的诉讼请求。上诉人任显梦要求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人河北好乐居房地产经纪有限公司要求撤销一审判决，改判《房屋买卖合同》有效并继续履行。被上诉人马力答辩称，原判正确，请求维持。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。当事人均未提交新证据。本院认为，双方争议的焦点为，被上诉人马力与上诉人任显梦、河北好乐居房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》是否应当解除，上诉人任显梦是否应返还被上诉人马力定金1万元。首先，签订房屋买卖合同的目的是为了进行房屋产权交易，而完成房屋产权过户登记手续的前提是该房屋已取得产权证书。在本案中，上诉人任显梦出售的房屋尚未办理产权证书，不具备三方签订的《房屋买卖合同》约定办理产权过户的条件，无法实现合同约定的目的。故此，原审法院判令解除该房屋买卖合同并无不妥。其次，上诉人任显梦在合同签订伊始对出售的房屋未办理产权证书是已知的，且直至今日其仍未取得房屋产权证书，故一审法院依据公平原则判令上诉人任显梦将收取的定金10000元退还被上诉人马力，如此处理较为妥当。综上，二上诉人的上诉请求理据不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费872元，由上诉人任显梦负担822元，由上诉人河北好乐居房地产经纪有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 赵 勇审判员 陈丽娜审判员 于 英二〇一四年六月十三日书记员 刘召芬