安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0191民初5350号 原告（反诉被告）：合肥华亿科技发展有限公司，住所地安徽省合肥市高新区天达路71号华亿科学园B2#楼18层，统一社会信用代码9134010076083530X4（1-1）。 法定代表人：范成贵，总经理。 委托诉讼代理人：查建求，安徽华人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽景润投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区北一环与蒙城路交口新天地广场1903室，统一社会信用代码91340100578517911L。 法定代表人：徐延文，总经理。 委托诉讼代理人：陈洪保，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈杰，安徽安泰达律师事务所律师。 原告（反诉被告）合肥华亿科技发展有限公司（以下简称华亿公司）与被告（反诉原告）安徽景润投资管理有限公司（以下简称景润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月13日、2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华亿公司的委托诉讼代理人查建求、被告（反诉原告）景润公司的委托诉讼代理人陈洪保、陈杰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）华亿公司诉称：2012年12月26日，原告与被告签订租赁合同一份，约定：被告承租原告位于华亿科学园A1#1—4层部分，建筑面积为6243.44平方米。租期为8年，前五年租金为年租金1937753元……。乙方逾期支付租金，每逾期一日，甲方有权按日租金标准向乙方收取违约金。乙方逾期不支付租金并经书面催告后累计超过7日，甲方有权解除租赁合同，乙方应在7日内返还房屋。每逾期一天，乙方应按照日租金双倍向甲方支付房屋占用使用费。截止2018年4月20日，被告应支付租金9688765元，实际支付3808876元，尚欠租金5879889元未支付。被告于2018年1月25日被工商部门吊销营业执照。原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2012年12月26日签订的《租赁合同》，被告将租赁房屋返还给原告；2、被告向原告支付拖欠的租金5879889元（以上租金暂计算至2018年4月20日，以后实际欠缴租金算至合同解除之日止；从合同解除之日至被告返还房屋之日期间的房屋占用使用费，按日租金双倍计算），逾期支付租金的违约金5879889元；合计11759778元。 被告（反诉原告）景润公司答辩称：1、双方签订了《租赁合同》，约定：……甲方保证其有充分履行租赁合同项下义务的能力，并保证出租房屋不存在任何权利瑕疵……。合同签订后，华亿公司依约交付了房屋，我方依约于2013年元月初支付了半年房屋租金968877元。此后，我方即对房屋进行装修设计、施工。由于涉案房屋性质为工业用途，不能作为商业使用。高新区建设发展局、城管等执法部门一直对装修工程进行干预，导致装修工程被迫中断。鉴于合同已签订，我方已支付租金968877元，同时又投入了数百万元装饰费用并开始装修，此时若解除合同，我方将不可避免遭受巨大经济损失。迫不得已，我方一直不间断地与高新区管委会等有关政府部门进行沟通与协调。2015年1月4日，高新区管委会向合肥市消防支队出具了《关于同意华亿科学园引进文化娱乐配套项目的函》（以下简称《函》），同意在涉案房屋引进文化娱乐配套项目。此后，涉案房屋装修工程才得以时断时续地进行。2015年11月初，涉案房屋开始试营业。2015年11月11日，合肥市消防支队以相同理由，依法对涉案房屋进行查封，导致试营业被迫中断。2016年5月4日，涉案房屋通过合肥市消防支队消防安全检查，取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2016年8月23日，涉案房屋经合肥高新区市场监督管理局核准取得《营业执照》，但有关项目仍需经相关部门依法批准方可经营活动。迄今为止，会所经营所需的《娱乐经营许可证》仍然未能获得合肥市高新区社会事业局核准。至起诉之日止，我方共计支付租金3808877元，基本履行了合同项下支付租金的义务。2、涉案房屋土地性质为工业用地，《租赁合同》将工业用地作为商业用地进行使用，改变了土地用途，明显违反了《土地管理法》的规定，同时结合《合同法》第五十二条之规定，该《租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”鉴于2016年8月23日，涉案房屋进行商业活动已获得相关主管部门的许可，此时《租赁合同》可以认定为有效合同。3、由于涉案房屋的土地性质为工业用地，自房屋交付后，我方一直无法正常使用房屋，未能实现租赁房屋的目的。直至2016年8月23日才获得相关部门的批准，勉强进行经营活动。原因是华亿公司交付的房屋存在权利瑕疵，不符合合同约定的营业用途，导致我方无法进行经营活动，不能实现租赁目的，并非恶意拖欠房屋租金。因此，华亿公司要求解除合同，并向我方主张2016年8月23日之前的租金，无事实依据与法律依据。退一步说，即使我方尚欠少量租金，华亿公司主张的违约金明显过高，应当予以核减。请求法庭依法驳回原告诉讼请求。 被告（反诉原告）景润公司提起反诉称：双方于2012年12月26日签订《租赁合同》，约定：“甲方将华亿科学园A1#1—4层部分出租给乙方作营业用房使用，……”。合同签订后，我方按约支付了租金3808877元，并先后投入2200万元巨资对涉案房屋进行装修。因涉案房屋土地性质为工业用地，不能作为营业用房，在房屋装修、试营业期间，屡遭高新区建发局、城管、消防等部门干预，导致房屋无法营业，不能实现合同目的。华亿公司明知涉案房屋不能用于营业，却故意隐瞒房屋的权利瑕疵，仍然与我方签订合同并收取租金，并造成我方装修房屋的巨大经济损失。我方提起反诉，请求法院判令：1、确认双方于2012年12月26日签订的《租赁合同》为无效合同；2、华亿公司返还景润公司已支付的3808877元租金；3、华亿公司赔偿景润公司因装修导致的经济损失2200万元（以造价鉴定机构审计结论为准）。 针对反诉请求，原告（反诉被告）华亿公司答辩称：1、根据2004年12月2日高新区规划局对华亿公司提供的规划设计条件，在高新区N-1地块上的工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积将不得超过工业项目总用地面积的7%。也就是说在高新区N-1地块上除工业项目用地外，还有不超过7%的行政办公及生活服务设施用地。关于不超过7%行政办公及生活服务设施用地的位置，《函》明确：华亿科学园A1楼1-4层作为商业配套用房，5-12层作为华亿公司以及高新集团的自用研发办公用房。本案涉案租赁房屋在华亿科学园A1楼1-4层，房屋性质为商业配套用房，而非工业用途。我方在租赁合同上约定房屋使用用途为营业用房是符合法律规定，没有任何违反法律规定的行为，也没有违约行为。2、涉案《租赁合同》合法有效，由于景润公司逾期支付租金导我方解除合同，由此产生的一切法律责任应由景润公司自行承担。合同签订时，我方并未隐瞒房屋和土地的真实情况。客观上景润公司也已经实际将所租赁的房屋，用于商业用途，且获得了营业执照和消防验收。所租赁的房屋具有合法的证照，房屋用途的监管（消防、城管）属于管理性规范，不能据此认定合同无效。 经审理查明：华亿公司（甲方）、景润公司（乙方）于2012年12月26日签订《租赁合同》，约定：甲方将华亿科学园A1#1—4层部分出租给乙方作营业用房使用，房屋类型“工业”，结构为“框架”，建筑面积为6243.44平方米。租期为8年，从2013年9月11日起至2021年9月10日止（2013年2月10日至2013年9月10日为免租金装修期）。前五年租金为年租金1937753元，第六年租金2162517元，第七年租金2387281元，第八年租金2612045元。租金支付期限为第一年半年一付，第二年起一年一付。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，原告有权按日租金标准向被告收取违约金。乙方逾期支付租金超过7日的，甲方有权解除租赁合同。租赁合同终止的，被告应在7日内返还房屋，每逾期一天，被告应按照日租金双倍向原告支付房屋占用期间的使用费……。 合同签订后，华亿公司按约交付房屋，景润公司对涉案房屋进行装修。装修施工过程中，高新区建设发展局、城管等执法部门多次要求整改，导致装修工程被迫中断。景润公司多次与高新区管委会等有关政府部门进行沟通与协调。2015年1月4日，高新区管委会向合肥市消防支队出具了《关于同意华亿科学园引进文化娱乐配套项目的函》，称：“华亿科学园项目位于高新区N-1-3地块，A1楼1-4层作为商业配套用房，5-12层作为华亿公司以及高新集团的自用研发办公用房。根据2004年12月2日高新区规划局对华亿公司提供的规划设计条件，在高新区N-1地块上的工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积将不得超过工业项目总用地面积的7%，鉴于A1楼1-3层用地面积占总用地面积的2.6%，满足《工业项目建设用地控制指标》的要求。同时考虑到该项目主要是为高新区企业提供休闲娱乐服务，经过管委会研究同意，在华亿科学园A1楼1-3层引进文化娱乐配套项目”。此后，涉案房屋装修工程才得以时断时续地进行。2015年11月初，涉案房屋装修工程竣工并开始试营业。2015年11月11日，合肥市消防支队以相同理由，依法对涉案房屋进行查封，导致试营业被迫中断。2016年5月4日，涉案房屋通过合肥市消防支队消防安全检查，取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2016年8月23日，涉案房屋经合肥高新区市场监督管理局核准取得《营业执照》，名称为“高新区新鼎二号商务会所”，经营场所位于华亿科学园A1楼1-3层，经营范围为：预包装食品销售及KTV服务。因KTV服务项目需经相关部门依法批准方可经营活动。迄今为止，会所经营所需的《娱乐经营许可证》仍然未能获得合肥市高新区社会事业局核准。 至起诉之日止，景润公司共计支付租金3808877元。 上述事实，有华亿公司、景润公司提供的全部证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：合同签订时，华亿公司并未隐瞒房屋和土地的真实情况，《函》亦明确了涉案房屋的性质为“商业配套用房”，客观上景润公司也已经将涉案房屋用于商业用途，且获得了工商营业执照和消防验收。因景润公司将涉案房屋用于经营娱乐会所，必需办理《娱乐经营许可证》方可经营，其无法通过监管部门的审核，不代表该房屋不能从事其他商业经营。景润公司以无法通过城管部门审核为由主张合同无效，无法律依据。故景润公司与华亿公司于2012年12月26日签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法、有效，双方理应按约履行各自的义务。景润公司反诉称租赁合同为无效合同，本院依法不予支持。 华亿公司作为出租人，将涉案房屋及时交付租户，并积极配合租户办理营业执照及消防验收手续，其已按约履行自己的义务，并未违约。景润公司长期欠付租金已构成根本违约，华亿公司诉请解除合同，合同解除权属于形成权，自解除合同的通知到达对方当事人时合同解除。故涉案《租赁合同》于2019年3月21日解除。合同解除后，景润公司应当向华亿公司返还涉案房屋。案件庭审时，景润公司表态可以随时返还房屋，故华亿公司自本判决书生效后可以收回涉案房屋。合同期间的应付租金为10824086元（2013年9月11日至2018年9月11日期间租金为：1937753元*5年=9688765元;2018年9月12日至2019年3月21日期间的租金为:2162517/12*6.3月=1135321元，二段相加为10824086元），景润公司已支付3808877元，尚欠付租金7015209元（10824086元-3808877元）。景润公司应当向华亿公司支付到期租金7015209元。华亿公司诉请景润公司按约支付违约金5879889元，无法律依据，本院依法不予支持。 景润公司反诉请求华亿公司返还已支付租金3808877元及赔偿装修损失计2200万元，因华亿公司并未违约，对此反诉请求，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）合肥华亿科技发展有限公司、被告（反诉原告）安徽景润投资管理有限公司2012年12月26日签订的《租赁合同》于2019年3月21日解除； 二、被告（反诉原告）安徽景润投资管理有限公司于本判决书生效后十日内向原告（反诉被告）合肥华亿科技发展有限公司返还位于合肥市高新区××路××号××＃××层房屋（建筑面积约为6243.44平方米）； 三、被告（反诉原告）安徽景润投资管理有限公司于本判决书生效后十日内向原告（反诉被告）合肥华亿科技发展有限公司支付到期租金7015209元（计算至2019年3月21日）； 四、驳回原告（反诉被告）合肥华亿科技发展有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）安徽景润投资管理有限公司的全部反诉请求。 若被告（反诉原告）安徽景润投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费92359元，减半收取为46179.5元，由原告（反诉被告）合肥华亿科技发展有限公司负担20000元，被告（反诉原告）安徽景润投资管理有限公司负担26179.5元；反诉案件受理费170846元，减半收取为85423元，由被告（反诉原告）安徽景润投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 钱 越 人民陪审员 崇 椿 人民陪审员 王礼芬 二〇一九年三月二十九日 书 记 员 苏明宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条第四款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力； 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失； 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。