湖北省宜昌市西陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂西陵民初字第619号原告宜昌市佳昊物业有限公司。法定代表人周敬，该公司经理。委托代理人曾群，湖北三立律师事务所律师。委托代理人赵程，湖北三立律师事务所律师。被告李小初，男，汉族。委托代理人朱义国，湖北陈守邦律师事务所律师。第三人蒋检云，女，汉族。第三人邬国安，男，汉族。原告宜昌市佳昊物业有限公司诉被告李小初及第三人蒋检云、邬国安租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法由审判员杨其军独任审判，于2014年4月29日公开开庭进行了审理。原告宜昌市佳昊物业有限公司、委托代理人及被告李小初、委托代理人，第三人蒋检云、邬国安到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宜昌市佳昊物业有限公司（以下简称佳昊物业）诉称，原告与被告于2010年7月21日签订《房屋租赁合同》一份，约定将坐落于宜昌市西陵一路的房屋租赁给被告用于经营使用，租期为一年，合同中还约定了其他相关权利及义务。2013年1月原告发现被告擅自将承租的房屋转租给第三人蒋检云和邬国安用作合伙经营活动。被告未经原告同意，擅自将承租房屋转租，违反了合同中的约定。在经过多次交涉未果的情况下，原告于2013年3月3日正式书面向被告发函，要求与其解除租赁关系，并给予了45天的合理期限，被告收到并签收解除函后与第三人至今未搬离该承租房屋，其行为已经严重的侵害了原告的合法权利。综上，故请求法院：1、判决确认原告与被告租赁关系已解除；2、判决被告及第三人立即无条件搬出原告所有房屋，将房屋交还给原告；3、判决被告及第三人赔偿原告损失45000元（自2013年5月1日起至2014年2月28日止）；4、判决被告及第三人赔偿原告从2014年3月1日起至实际搬离之日止的损失（每月5000元）；5、判决被告承担原告为此次诉讼支出的律师费5000元；6、本案诉讼费1335元由被告及第三人承担。原告佳昊物业为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：证据一、土地使用权证及房屋产权证复印件各一份（位于宜昌市西陵一路，面积547.29㎡），证明本案争议房屋坐落于西陵一路系宜昌新兴房地产开发有限公司所有，产权证上门牌号与本案争议房屋门牌号不一致，但是通过产权证及土地证平面图可以看出西陵一路房屋在西陵一路宗地范围内。证据二、《信托声明》及《宜昌新兴房地产开发有限公司企业信息》、《企业法人营业执照》复印件各一份，证明原告主体资格适格。证据三、李小初身份证复印证一份，证明《房屋租赁合同》签订人系本案被告李小初，被告主体资格适格。证据四、《房屋租赁合同》复印件各一份，证明依据合同第六条第三款A项约定，被告的转租行为以及拖欠房租的行为，违反了双方的合同约定，原告有权解除合同并收回房屋，合同也约定了原告为此诉讼所产生的费用由被告承担。证据五、照片两张，证明该房屋系本案租赁房屋。证据六、《合伙协议书》复印件一份，证明协议书描述的西陵一路原市聋哑学校待拆迁房屋就是本案争议房屋，该协议系被告李小初非法将房屋转租给第三人蒋检云与邬国安后，第三人蒋检云与邬国安之间签订的《合伙协议书》。该协议书对两个第三人之间的权利义务进行了约定。证据七、《解除合同通知书》复印件一份，证明一、原、被告之间租赁合同到期后未续签；二、被告违反合同约定，原告已发函提出终止租赁关系并给予了45天的合理期限搬出，被告已签收。证据八、《律师委托协议》及《律师费发票》复印件各一份，证明原告为此次诉讼支付律师费5000元。被告李小初辩称，第一，被告的行为不构成违约，合同到期后一直未续签合同责任在原告。在原租赁合同期限届满后，被告多次找到原告要求续签合同，原告多次推诿并表示只要被告按时交纳租金即可。此后双方一直形成的是不定期租赁。原告以转租为由解除合同缺乏诚信，被告将部分诉争房屋转租给第三人蒋检云，原告不久已知道转租事实。第二，被告未同意蒋检云将二、三楼房屋再次转租，蒋检云的损失应由其自行承担。第三，6月30日前的损失或房屋租金，被告愿意依据原合同约定的5000元／月标准支付给原告。第四，鉴于被告不存在违约事实，律师费用应由原告自行承担。第五，本案诉争房屋所涉西陵一路聋哑学校地块，早已于2006年由宜昌市国土局挂牌出让，请求法院查明诉争房屋是否属于原告，如果查明原告不是该房屋的权利人，原告的所有请求均不成立。被告李小初为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、《收据》复印件一张，证明2010年7月30日原、被告签订租赁合同时，被告向原告交纳15000元押金，根据合同第三条后期支付租金时应当作为充抵。证据二、《湖北省宜昌市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》复印件一张，证明2007年本市西陵一路原市聋哑学校的土地使用权公开挂牌拍卖，原告所持有的诉争房屋土地使用证和房产证有可能已经注销。第三人蒋检云辩称，蒋检云与邬国安是合租关系，蒋检云向被告交了房租，按照合同，蒋检云没有任何违约行为。原告与被告签订的合同与蒋检云没有任何关系，不承担任何赔偿费用。第三人蒋检云为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：《房屋租赁合同》复印件两份，证明：2010年7月21日签订《房屋租赁合同》，租期为一年，租金为8000元每月；2011年7月至2012年7月租期一年，租金为10000元每月；2012年7月至今每月租金为13000元，蒋检云的房租已交至2014年6月30日，交付方式为一季度一交。第三人邬国安辩称，请求驳回与邬国安有关的诉讼请求，不愿承担任何费用。第三人邬国安未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告李小初对原告佳昊物业提供的证据一真实性无异议，但认为该证据不能单独证明本案原告对本案诉争房屋享有权利。对证据二真实性无异议，但认为该证据无法证明原告对租赁房屋享有权利，信托声明应当由公司法人签名才有证明效力。对证据三无异议。对证据四真实性无异议，但第一，原告所说的违约事实应只适用于合同期内，虽然在合同期限内被告将房屋转租，但其转租事实原告早已知晓；第二，原告在解除合同后仍收取了被告租金，所以原、被告双方仍存在事实上的合同关系，2013年5月后，被告没有交租金是因原告不收取，不存在被告拖欠租金一个月以上的问题；第三，因为被告没有违约事实，所以被告不应承担律师费。对于证据五真实性无异议，认为该证据恰好可以证明第三人使用房屋的情况原告一早就知晓。对于证据六，协议书上没有被告签名，如果是第三人之间签订的协议对其真实性无异议，该证据不能证明原告2013年才知晓转租的事实。对于证据七真实性无异议，但原告在发出该通知书后仍收取了被告租金，且原告没有按约在5月收房，所以双方实际仍在履行合同。对于证据八真实性无异议，但委托代理合同中没有时间和落款，票据真实性无异议，但是该票据的费用是否是律师委托协议的费用无法看出。被告不存在违约行为，对于解除合同不存在赔偿律师费的问题。对于原告提供的证据，第三人蒋检云同意被告的质证意见。另表明：一、曾多次要求被告提供房产证办理营业执照，但被告说没有房产证；二、原告提供的证据六《合伙协议书》是蒋检云与邬国安签订的；三、蒋检云在知道《解除合同通知书》的情况下，仍向被告交纳了房租。对于原告提供的证据，第三人邬国安同意被告及第三人蒋检云的质证意见。原告对被告李小初提供的证据一及证据二真实性均有异议。第三人蒋检云对被告李小初提供的证据一及证据二均无异议。第三人邬国安对被告李小初提供的证据一及证据二均无异议。原告对第三人蒋检云提供的证据真实性无异议，认为该证据同时也证明被告违反合约将房屋转租给第三人的事实。被告李小初对第三人蒋检云提供的证据真实性无异议，认为其证明被告转租的事实原告一直清楚，但并未提出异议。第三人邬国安对第三人蒋检云提供的证据无异议。本院认为，原告于2010年7月21日与被告李小初签订《房屋租赁合同》主体适格，内容合法，系有效合同。合同约定被告李小初不能擅自转租房屋，而在同一天，被告李小初就将房屋转租给第三人蒋检云。被告李小初的行为应视为未经原告同意而擅自转租之行为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“出租人知道或应当知道承租人转租的，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，结合被告李小初将承租房屋转让给第三人蒋检云的时间是从2010年7月21日持续至2014年6月，长达三年之久的事实，法律上推定原告知道或者应当知道被告转租之行为，原告在被告转租后，未在规定的六个月时间内提出异议。被告李小初的转租的行为可视为已得到原告的追认，因此被告李小初的转租行为不构成违约。原告据此主张被告李小初违约要求其承担律师费代理费用，与事实不符，于法无据，其主张本院不予支持。其次，原告于2013年3月13日向被告李小初出具《解除合同通知书》，通知被告李小初于2013年4月30日终止租赁关系，并于2013年5月1日腾退房屋，该通知书由被告李小初签字确认，发生法律效力。原告与被告李小初之间的《房屋租赁合同》应视为双方于2013年4月30日起已经解除。再次，本案租赁房屋的所有权人虽为宜昌新兴房地产开发有限公司，但该公司已提供《信托声明》，证明其将本案租赁房屋的占用、使用、收益的权益以及因该房屋发生纠纷参与诉讼的权利交由原告管理，原告因此有权要求被告李小初、第三人蒋检云、第三人邬国安支付租金、腾退房屋、赔偿损失等。最后，按照原告与被告李小初签订的《房屋租赁合同》的约定，租金为5000元／月，被告李小初应向原告支付逾期占用房屋使用费，直至其腾退房屋之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：原告宜昌市佳昊物业有限公司与被告李小初租赁关系解除；被告李小初、第三人蒋检云、第三人邬国安于本判决生效后三日内搬出位于宜昌市西陵一路的房屋，并将该房屋交还给与原告宜昌市佳昊物业有限公司；被告李小初本判决生效之日起三日内向原告宜昌市佳昊物业有限公司支付逾期占用房屋使用费55000元（2013年5月1日起至2014年4月1日止）；被告李小初及第三人蒋检云、邬国安按5000元／月支付原告自2014年4月2日起至实际搬离之日止的损失费用。本案诉讼费1135元（原告已预交），由被告李小初承担500元、第三人蒋检云、第三人邬国安各自承担317.5元，被告及第三人承担的费用于本判决生效后三日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  杨其军二〇一四年五月十九日书记员  覃雅婧