广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初16273号原告：曾芳燕，女，1982年5月21日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：黎亿明，系广东历恒律师事务所律师。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：余庆培。被告：中山市华强伟业房地产投资有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：何晓桐。委托诉讼代理人：李君延，系广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨弱丽，系广东厚弘律师事务所实习律师。原告曾芳燕与被告中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）、中山市华强伟业房地产投资有限公司（以下简称华强伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告曾芳燕的委托诉讼代理人黎亿明，被告华强伟业公司的委托诉讼代理人李君延到庭参加诉讼。被告万隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告返还定金100000元；2.两被告返还购房预付款490000元,并按银行同期贷款利率2倍支付利息(暂计至2018年10月30日为36205.58元,后计至付清之日止)。事实和理由：原告根据被告华强伟业公司散发的广告单张至座落于中山市××国道与××路交汇处的“时代公馆”楼盘了解“时代公馆”公寓房情况，得知该楼盘现名为“世宝广场”并于2017年12月18日与被告华强伟业公司签订编号为0000007号的《楼宇认购书》。认购书约定，原告购买世宝广场9栋1216号公寓房，房款424018元，并约定在签订认购书的当天交付定金50000元。当天晚上，被告华强伟业公司电话告知原告，原告不符合贷款条件，要求原告一次性付款，并说公寓的面积比原来增加不少，加上车位款、税费等约54万元，到办证时多还少补，要求原告在交首期款时付清。2018年1月19日，原告交付49万元给被告华强伟业公司，被告华强伟业公司开具两张收据给原告，并让原告回去等待电话通知，签订买卖合同并说约一周内可以签订。一周时间过去了，被告华强伟业公司并没有通知原告签订合同，原告才发现被告华强伟业公司所开的收据是设计费。于是原告到公安机关报案，但公安机关告知原告，被告华强伟业公司只是代理而不是开发商，是合同纠纷而不予以立案。原告去找被告华强伟业公司，并说他们诈骗，被告华强伟业公司才告知原告，其是被告万隆公司的销售代理人，所收的款项均已交付给被告万隆公司，同时出示一份“兴业银行存款凭证”让原告拍照，要求原告去和被告万隆公司签订买卖合同。被告万隆公司虽承认其是开发商，被告华强伟业公司是销售代理商，但因为被告华强伟业公司存入的账户是政府监管账户而存款人并不是原告本人，暂无法与原告签订买卖合同，要等待政府部门审核以后才可以签订。从两被告的行为来看，他们存在欺诈与违约行为，而他们的违约行为给原告造成了巨大的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告华强伟业公司辩称，一、被告华强伟业公司与万隆公司对内为包销关系，被告万隆公司是委托方，被告华强伟业公司是包销方，双方签订了中山东凤世宝广场第九栋7－20层包销协议，就被告万隆公司为发展商的世宝广场第九栋苹果时代公馆7一20层的房产进行包销，原告购买的房产为被告华强伟业公司包销范围内的房产；二、被告华强伟业公司已多次通过面谈、发函形式催促被告万隆公司协助业主办理网签手续；三、被告万隆公司及华强伟业公司对外是委托代理关系，《楼宇认购书》应直接约束被告万隆公司和原告；四、原告迟延支付购房款，已先构成违约，被告无需双倍返还定金；五、原告与被告华强伟业公司签署《室内装饰设计合同书》，被告华强伟业公司向原告交付了设计工作成果（室内装饰设计图纸）。原告签署《确认书》确认收到平面图、效果图、施工图；六、包销协议约定，万隆公司未按协议约定解除涉诉房屋的抵押手续，相应的经济、名誉损失应由万隆公司承担。被告万隆公司未到庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告万隆公司系中山市世宝广场商业塔楼的开发商。2017年9月18日，被告万隆公司与被告华强伟业公司签订“中山东凤世宝广场第九栋7-20层包销协议”，协议主要订明：“自2017年9月13日至同年12月31日，世宝广场第九栋7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓交华强伟业公司包销；华强伟业公司在三个月内完成总面积的85%（24204.09平方米）销售工作，剩余总面积15%的物业，在六个月内完成全部销售或由华强伟业公司一次性买断，再进行另行销售；华强伟业公司三个月内完成24204.09平方米销售的，万隆公司按6500元毛坯房每平方米结算销售底价；华强伟业公司三个月内未完成24204.09平方米销售的，则万隆公司全部按7000元每平方米与华强伟业公司结算底价；溢价销售所得利润归华强伟业公司（需扣除税费）；华强伟业公司有销售定价权，负责销售人员安排及派驻；本项目房价由房价及装修款组成，房款直接入万隆公司银行账户，装修款直接入装修公司账户。”上述包销协议后附了总房价款（最高不超12000元/㎡）及11000元(总房价)的房款及装修款分配方式。2017年9月25日，被告万隆公司与被告华强伟业公司双方签订了补充协议，约定在2017年10月15日之前本项目的装修款由被告华强伟业公司或其委托的装修工程有限公司收取，至项目正常后，按主合同附表及条款约定执行。2017年11月，双方又签订补充协议（之1121），约定包销的期限顺延三个月，自2017年11月13日至2018年2月12日止。2017年12月11日，被告万隆公司出具了一份声明，载明：2017年9月18日，万隆公司与华强伟业公司签订协议约定华强伟业公司包销万隆公司位于中山市世宝广场苹果公馆第九栋项目7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓的销售。华强伟业公司在不违反相关协议约定的情况下有权在2018年2月12日前就上述项目寻找分销商，在不违反国家相关法律规定的情况下进行合法销售。本公司独家包销的公司是华强伟业公司。其他任何公司或个人，以本公司名义或其他公司名义或本项目名义对外签署的任何协议或合同本公司一概不予认可。2017年12月18日，被告华强伟业公司作为投资方与作为认购方的原告曾芳燕签订楼宇认购书，认购书主要订明由原告曾芳燕认购世宝广场九栋1216房（69.25平方米），房款为424018元，原告选择按揭支付;原告应于签署本认购书时向被告华强伟业公司付清定金伍万元,该笔定金为立约定金,是为订立《商品房买卖合同》的担保。原告交付的定金在《商品房买卖合同》签订后转抵作相应房款。原告应于2018年1月20日前交付房款214018元（总房价50%），不含定金。上述认购书，载明有关的预售许可证等文件、图纸、平面图已在销售现场公示，曾芳燕已进行查阅并由华强伟业公司作详细说明等内容。但未记载该商品房的开发商系万隆公司或万隆公司与华强伟业公司的包销关系等内容。此外，认购书未约定设计费、装修款等事宜。认购书签订当日，原告曾芳燕向被告华强伟业公司支付定金50000元。被告华强伟业公司同时向原告曾芳燕开具了收据，收据载明今收到曾芳燕时代公馆9栋1216房定金50000元。2018年1月19日，原告曾芳燕向被告华强伟业公司分别支付214018元、275982元。同日，被告华强伟业公司向原告曾芳燕分别出具收据，其中一份收据载明今收到曾芳燕时代公馆9栋1216房房款214018元，另一份收据载明今收到曾芳燕时代公馆9栋1216房设计款275982元。另外，2017年12月28日，原告曾芳燕作为委托方与作为设计方的被告华强伟业公司签订了室内装饰设计合同书。设计合同主要载明：工程地点东凤镇金怡南路68号世宝广场商业塔楼1216卡，建筑面积69.25㎡，双方经协商设计费为325982元。同日,原告曾芳燕向被告华强伟业公司出具了确认书。确认书主要载明：本人曾芳燕现收到东凤镇金怡南路68号世宝广场商业塔楼1216卡的平面图、效果图、施工图，本人对上述设计图没有异议，特此确认。2018年1月23日，案外人郑宪才向被告万隆公司的账户存入了214018元,款项来源载明为曾芳燕9栋1216房款。后因涉案商品房被法院查封，被告万隆公司与原告曾芳燕未签订商品房买卖合同。另查，梁缘贞曾就其与被告万隆公司、华强伟业公司的商品房预售合同纠纷一案于2018年7月3日诉至本院，在该案庭审中，被告万隆公司称：“一、世宝广场二期物业于2017年9月满足法定预售条件后开始销售。2018年1月原告向被告万隆公司付款时，世宝广场二期物业已经完成建筑主体部分，目前装有一部电梯，但尚不满足交付条件；二、被告万隆公司只是委托被告华强伟业公司宣传和推广，没有授权被告华强伟业公司以自己的名义去出售涉案房产，为此原告主张两被告承担连带责任没有法律依据。另外，被告华强伟业公司在上述案件第二次庭审中称，其已经按楼宇认购书的约定在世宝广场售楼部门口有公示“五证一书及图纸”，后在第三次庭审中又称其是通过销售人员在签订楼宇认购书的时候直接出示“五证一书及图纸”给梁缘贞看。”诉讼过程中，原告称：一、在签订认购书时，原告认为开发商是被告华强伟业公司，后来原告要求被告华强伟业公司签订商品房买卖合同时，被告华强伟业公司才告知原告开发商是被告万隆公司；二、被告没有向原告公示“五证一书及图纸”等材料，当时原告是凭广告去购买。认购书是被告华强伟业公司提供的格式合同，合同上载明投资商是被告华强伟业公司，原告以为被告华强伟业公司是开发商；三、若法院认为双方签订的楼宇认购书有效，原告要求解除楼宇认购书；四、被告华强伟业公司所称的设计款实际是房款，因两被告为规避政府的限价就以设计费的名义来收取房款，双方在签订楼宇认购书的同时签订了设计合同及确认书就可以反映,而且原告在签订设计合同的当天也没有收到任何图纸；五、两被告是代理人与被代理人的关系，按照民法总则的规定，两被告应承担连带责任。被告华强伟业公司称：一、涉案的购房款由被告华强伟业公司代为收取，存款人郑宪才并非被告华强伟业公司的员工，其是被告华强伟业公司外聘销售单位的人员,但郑宪才交款是为被告华强伟业公司向被告万隆公司支付原告的购房款；二、原告支付款项时直接签订设计合同及确认书。被告华强伟业公司没有室内装修设计的资质，其是有看过案涉的房产的，所有的设计图纸已经交付给原告，现不能提交给法院；三、对于被告华强伟业公司收取的五万元购房定金，被告华强伟业公司是依据其与被告万隆公司的包销合同收取的。经法院释明，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条有关“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”的规定，原告在庭审中主张其在签订楼宇认购书时不清楚被告万隆公司及华强伟业公司之间的代理关系，为此，其应根据法律规定选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但原告坚持不作选择，其认为：不存在选择合同相对方的问题是因为楼宇认购书已经被被告收回了，不存在选择相对方。而且退款时原告已经清楚被告万隆公司是开发商，被告华强伟业公司是被告万隆公司的销售代理，且原告已经分别向两被告提交了退款申请书，故两被告理应根据退款申请书履行其退款义务，同时因为被告华强伟业公司是被告万隆公司的销售代理，故双方应承担连带责任。庭审后,原告向法院提交了补充意见称:一、因两被告用双合同形式规避政府对房地产的限价政策,其代理事项是违法的,应承担连带责任；二、根据法院的释明，若适用《合同法》第403条的规定，原告有选择相对人的权利，原告决定选择被告万隆公司作为相对人。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”被告万隆公司与被告华强伟业公司签订包销协议，双方之间成立包销合同关系。后被告华强伟业公司以自己名义与原告曾芳燕签订认购书。从被告万隆公司、华强伟业公司签订的包销协议及被告万隆公司出具的声明中可知，被告万隆公司授权或同意被告华强伟业公司以自己名义与买受人签订合同；其次，万隆公司与华强伟业公司作为包销合同关系的双方，售房利益由双方共同享有；再次，被告华强伟业公司在系列案件及本案庭审中称当时双方在签订楼宇认购书时在售楼部门口有公示,但未能提供证据,后又称其是通过销售人员在签订楼宇认购书时出示给原告,被告华强伟业公司对于公示预售许可资料、图纸等存在不同的陈述，且认购书是由被告华强伟业公司提供的格式合同，虽然认购书上载明双方确认预售许可证等政府部门要求公示的文件、图纸等全部文件已在销售现场公示，但被告华强伟业公司作为提供格式合同的一方，在华强伟业公司未有证据证明其已在签订楼宇认购书时向原告披露被告万隆公司是开发商的情况下，不能认定曾芳燕知悉相对人系万隆公司。综上，被告万隆公司、华强伟业公司之间成立隐名代理关系，原告与被告万隆公司、华强伟业公司之间成立房屋买卖合同关系。另根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条有关“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”的规定，经法院释明，原告在庭审后主张选定被告万隆公司作为相对方，为此，上述楼宇认购书直接约束委托人即被告万隆公司和原告。现涉案商品房被法院查封，且被告万隆公司或华强伟业公司未能在约定的时间内与原告签订正式的商品房买卖合同，故被告万隆公司已构成违约，为此，原告主张解除楼宇认购书及双倍赔偿定金100000元有理，本院予以支持。除此之外，根据原告提供的收据可知，被告万隆公司收取了214018元，被告华强伟业公司分别收取了50000元、275982元，即除定金50000元外，被告万隆公司及华强伟业公司一共收取了490000元。在楼宇认购书被解除的情况下，被告万隆公司应向原告退还上述购房款490000元。另外，对于原告主张上述购房款490000元的利息问题，因定金罚则跟违约金不能同时适用，原告主张上述购房款的利息实际上属于违约金，为此，本院对原告该部分诉求不予支持。对于被告华强伟业公司有关上述275982元是其收取的设计款,不应退还的问题，首先,从原告向被告支付款项及签订设计合同、确认书的时间可知，原告尚未支付全部购房款，且案涉商品房尚未达到交付状态,在案涉商品房权属未明确的情况下,原告已经聘请被告华强伟业公司装修设计房屋,不符合常理;其次，被告华强伟业公司未有装修设计资质,且未能提供相应的图纸;再次,从被告万隆公司、华强伟业公司签订的包销协议亦可反映,装修设计款实际是购房款。综上,本院对被告华强伟业公司有关其收取的275982元是设计款不予采纳。对于被告华强伟业公司违反双方不是案涉商品房的产权人，其在收取了原告向被告支付的款项50000元、275982元，未交付给被告万隆公司的行为，是否违反了两被告签订的包销协议及补充协议，是否属于代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任的情况，并非本案审理的范围，被告万隆公司可另行起诉主张权利。被告万隆公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证等诉讼权利，不影响本院依法判决。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告曾芳燕与被告中山市华强伟业房地产投资有限公司于2017年12月18日签订的楼宇认购书;二、被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告曾芳燕双倍返还定金100000元;三、被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告曾芳燕返还购房款490000元；四、驳回原告曾芳燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5031元，由被告中山市万隆房地产开发有限公司负担（该款原告曾芳燕已预交，被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  高嘉敏二〇一九年三月十九日书记员  郭君意杨明山