福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初字第6030号原告福建省泉州市聚源投资有限公司，住所地福建省南安市洪濑镇新大桥头聚源大厦，组织机构代码：66284155-4。法定代表人黄国兴，该公司总经理。委托代理人陈荣哲，福建诚全律师事务所律师。被告黄伟唯，男，1986年8月18日出生，汉族，职工，住南安市洪濑镇洪东居委会**电力新村****，公民身份号码：3505831986********。委托代理人陈志鹏、叶茗发，福建凯泉律师事务所律师。原告福建省泉州市聚源投资有限公司（以下简称聚源投资公司）因与被告黄伟唯商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月15日受理后，依法由审判员傅梓缺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈荣哲、被告黄伟唯及其委托代理人叶茗发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚源投资公司诉称，福建南安市聚源大酒店有限公司（以下简称聚源大酒店）于2003年6月以出让方式取得宗地一块，并投资建设“聚源大厦”，供大酒店员工自用，剩余部分向社会公开出卖。2011年10月28日，聚源大酒店经清算注销，期间聚源大酒店把该宗土地使用权及所有权利义务转让给原告。被告于2007年5月15日向聚源大酒店购买址在南安市洪濑镇聚源花苑9层F号住房1套，建筑面积为166.15平方米，房款总计人民币290762。双方签订1份《房屋买卖合同》，合同约定房款分三期支付，第一期在签订合同时支付，为总房款的50%，计人民币145381元。第二期为总房款的10%，计人民币29076元，在工程主体结构封顶后支付。第三期为总房款的40%，计人民币116305元，在房屋所有权手续办理后，通知被告领取所有权证之日起15日内支付。根据合同约定，原告应协助被告办理所有权证书，但因房屋所有权证办理所产生的费用由被告承担。合同签订后，原告依约将上述房屋交付给被告使用，并于2012年3月3日登报通知被告办理房屋所有权证，但被告至今未能向办证机构缴纳所需的相关费用。现房屋已交付给被告使用、管理，且南安市洪濑镇聚源花苑经政府批准已办理产权证书。原告已经如约履行协助义务，未能办理房产证系因被告怠于向房产登记机构缴纳相关费用所致，被告应为自己的延期承担责任，因房产证办理延误导致未能如期向原告交付第三期购房款，过错在于被告，被告应根据合同的约定立即支付给原告第三期购房款。现请求判令：1、被告立即支付原告购房款人民币116305元及利息（利息自2012年4月18日起至判决确定付款之日止，按月利率1%计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告黄伟唯辩称，一、聚源投资公司并不是本案适格的主体，无权对他提起诉讼。他于2007年5月15日与聚源大酒店签订了《聚源花苑住宅商品房合同》，约定由他向聚源大酒店购买址在南安市洪濑镇聚源花苑第9层F号房，合同对于双方的权利义务均做了明确的约定，聚源投资公司要求他支付购房款及利息正是基于聚源大酒店在《聚源花苑住宅商品房合同》中享有的权利，然聚源投资公司并不是合同的当事人，未享有合同中的权利义务，无权对他主张任何权利，应驳回其对他提起的诉讼。二、聚源投资公司对他提起的诉讼无任何事实及法律依据，不应支持。（1）、根据原告提供的协议书所示，聚源大酒店转让给聚源投资公司的是南安市洪濑镇新大桥头的土地使用权的权利、义务而非聚源大酒店与他所签订的《聚源花苑住宅商品房合同》中的权利、义务，他认为两者的权利义务是截然不同的，不能以聚源投资公司获得了土地的使用权的权利义务就认定其获得了商品房合同中的权利义务。（2）、根据《聚源花苑住宅商品房合同》所示，他与聚源大酒店互享权利、义务，本案是聚源大酒店负有向他交付房屋的义务以及有代办房屋所有权证、协助办理按揭等各项义务，聚源大酒店在未经他同意的情况下，将权利、义务一并转让给聚源投资公司，该转让不具有法律效力，应认定是无效的转让，不能认定聚源投资公司就此获得了合同中的权利、义务。（3）、《房屋交接书》不能作为他同意聚源大酒店将其在《聚源花苑住宅商品房合同》中的权利、义务转让给聚源投资公司的凭证。他只委托黄良水与聚源大酒店办理了房屋的交接手续，且根据《房屋交接书》所载的内容所示，可以证实房屋的交付具体时间，存在逾期交付的行为，而无任何关于聚源大酒店将其在《聚源花苑住宅商品房合同》中的权利、义务转让给聚源投资公司的内容表述，《房屋交接书》不能作为他同意聚源大酒店将其在《聚源花苑住宅商品房合同》中的权利、义务转让给聚源投资公司的意思表示。（4）、聚源大酒店在将其权利、义务转让给聚源投资公司后，亦不能加重了他的责任负担，然本案恰恰是加重他的责任。他向聚源大酒店所购买的房屋应认定是一手房买卖，然正是因为聚源大酒店将相关的权利义务转让给了聚源投资公司，使得他在办理房产证面临着需以二手房的手续进行办理，面临着多缴纳契税，亦应认定该转让系无效。三、本案的付款条件并未成就，东南早报上的《通知》对他不具有法律效力。根据他与聚源大酒店所签订的《聚源花苑住宅商品房合同》所示，聚源大酒店应在办理房屋所有权证手续完整后，通知他领取房屋所有权证十五天内，他才需支付剩余的尾款，且根据双方的合同所示，他与聚源大酒店也是认同最后一笔款项是用按揭形式，他据此认为付款条件不成就，不能判令他应支付尚欠的购房款及利息。（1）他认为《聚源花苑住宅商品房合同》中约定的本合同商住房及其它售价的产权契税以及其他费用均由乙方负责缴纳系无效的条款，在办理房屋权属证书过程中有法律、法规规定应由开发商即聚源大酒店所缴纳的契税等费用理应由其自行承担而非全部由他承担，否则就是违反法律、法律的规定，系无效的条款。（2）根据《聚源花苑住宅商品房合同》的约定，聚源大酒店负责代办房屋所有权证的义务，且是在代办房屋所有权手续完整后，并顺利办理按揭后才有向他要求付款的权利，而所谓的东南早报上的《通知》并不是法律规定或合同约定的通知的情形，不能视为聚源大酒店或聚源投资公司已履行了通知的义务。（3）、根据《聚源花苑住宅商品房合同》的约定是由聚源大酒店负责代办房屋所有权证，而理应由聚源大酒店一方与政府相关部门办理相关的手续，不存在由他直接向房产机构缴纳相关的费用。合同虽有约定办理房屋所有权证的费用由他承担，但他只应承担按一手商品房办证所应承担的费用，而聚源大酒店作为代办证的一方，理应向他说明所要提供的具体的手续材料、契税的具体数额，并向他主张，然本案除了所谓的《通知》外，并无其他的证据证实其有履行了代为办证所需的义务。且聚源大酒店一方为了付款条件能成就，也完全可以先行垫付办证所需的费用，再行向他主张。因此，他认为本案的认定付款条件并未成就。四、本案中聚源大酒店一方存在逾期交付房屋的行为，逾期的时间达270多天，根据合同的约定，他有权要求其承担逾期交房的违约金高达人民币27000多元，该款项理应从购房款中予以扣除。综上，他认为本案的聚源投资公司并不是本案适格的权利主体，无权对他提起任何的诉讼请求。本案原、被告争议的焦点为：1、原告是否具有适格主体？2、被告尚欠的购房款是多少，是否应支付利息？被告尚欠的购房款本息应如何支付？3、原告是否存在逾期交房，是否应承担逾期违约金？违约金是多少？围绕上述原、被告争议的焦点，原告向本院提供以下证据：1、原告的《企业法人营业执照（副本）》、《中华人民共和国组织机构代码证》各1本，证明原告的主体资格情况。2、南安市工商行政管理局出具的《企业注销核准通知书》1份，证明聚源大酒店于2011年10月28日经清算注销的事实。3、原告与聚源大酒店于2008年1月23日签订的《协议书》1份，证明聚源大酒店把所有权利义务转让给原告，原告具有诉权。4、被告的居民身份证复印件1份，证明被告的身份情况。5、被告与聚源大酒店于2007年5月15日签订的《聚源花苑住宅商品房合同》1份，证明原、被告双方的合同约定。6、原告与被告于2008年10月4日签订的《房屋交接书》1份，证明原告将房屋交付给被告使用的事实。7、南安市人民政府于2008年3月20日颁发给原告的《国有土地使用证》［南国用（籍）第00080006号］1本、南安市规划建设局于2011年9月2日颁发给原告的《房屋所有权证》（南房权证房管处字第**053326号）1本，证明讼争房屋的产权登记情况。8、原告在2012年3月3日的东南早报上发出《通知》1份，证明原告于2012年3月3日通知被告办理房屋产权登记。对原告提供的证据1，被告对该组证据的真实性无异议，认为聚源投资公司并不是本案适格的原告，无权对被告提起诉讼，对该组证据的关联性及合法性有异议。原告提供的证据2，被告对该份通知书的真实性无异议，认为聚源大酒店与被告还存在债权、债务关系，其并没有通知被告，让被告申报债权，对该份通知书的合法性有异议。原告提供的证据3，被告对该份协议书的真实性无法确认，对该协议书的合法性及关联性均有异议，聚源大酒店转让的是南安市洪濑镇新大桥头的土地使用权的权利、义务而非聚源大酒店与被告所签订的《聚源花苑住宅商品房合同》中的权利、义务，与本案不具有关联性；其转让权利义务并没有征得被告的同意，不具有合法性，该协议书无法认定原告具有诉权。原告提供的证据4，被告对该份身份证没有异议。原告提供的证据5，被告对该份合同的真实性无异议，认为原告并不是合同的权利义务方，可以体现原告无权对被告提起诉讼。原告提供的证据6，被告对该份交接书的真实性没有异议，认为被告并没有在上面签字，被告只授权黄良水与聚源大酒店办理房屋的交接事宜；对于该份交接书与合同不一致的内容，被告主张以合同的内容为准，应认定将房屋交付给被告是聚源大酒店而非原告，且该份交接书无法证明聚源大酒店将权利义务转让给聚源投资公司征得被告的同意。原告提供的证据7，被告对该本使用证和该本所有权证的真实性无异议，但对该本使用证和该本所有权证的合法性、关联性有异议。原告提供的证据8，被告对该份报纸的真实性无异议，对该份报纸的合法性及关联性均有异议，认为该份通知并不是法定或约定的通知方式，被告也不知情，不能认定原告有履行了通知义务。围绕上述原、被告争议的焦点，被告没有向本院提供证据。对原告提供的上述证据，本院分析认证如下：对原告提供的证据1、证据2、证据4、证据5，该4组证据的来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，且被告对其真实性没有异议，故本院对该4组证据均予以采信。原告提供的证据3，该份协议书的来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，且与原告提供的证据2能够互相印证，故本院对该份协议书予以采信。原告提供的证据6，被告对该份交接书真实性没有异议，且庭审中被告也认可已于2008年10月4日交付，故本院对该份交接书予以采信。原告提供的证据7，该本使用证和该本所有权证的来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，且被告对其真实性没有异议，故本院对该本使用证和该本所有权证均予以采信。原告提供的证据8，该份报纸的的来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，且被告承认没有看到，有听说，故本院对该份报纸中的通知予以采信。根据上述原告的举证、被告的质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：2002年12月5日，福建南安市聚源大酒店有限公司筹建处以出让方式取得座落于南安市洪濑镇新大桥头一块宗地，使用权面积为1935平方米。2006年4月11日，聚源大酒店成立，并投资建设“聚源花苑”，供聚源大酒店员工住宿，部分向社会公开出售。2007年5月15日，被告（乙方）与聚源大酒店（甲方）签订《聚源花苑住宅商品房合同》1份，合同约定：乙方向甲方购买址在南安市洪濑镇聚源花苑第9层F号房1套，建筑面积为166.15平方米，单价为每平方米1750元，房屋总金额为人民币290762元；合同第八条约定：付款方式采用分期付款方式，共分为三期付款，第一期，签订合同时，乙方应支付给甲方房屋总金额的50%，为人民币145381元，工程在完成五层楼板浇筑后，甲方通知乙方前来签订合同，乙方应在十五天内前来交付第一期款，签订合同；第二期，主体结构封顶后，乙方应支付给甲方房屋总金额的10%，为人民币29076元，工程在完成主体结构封顶后，甲方通知乙方，乙方应在十五天内前来交付第二期款，并提供办理房屋所有权证所需的相关证件，甲方代办理房屋所有权证，所需费用均由乙方负责；第三期，甲方代办房屋所有权证手续完整后，通知乙方领取房屋所有权证十五天内，乙方应再支付给甲方房屋总金额的40%，为人民币116305元，领取房屋所有权证。（注：乙方在取得房屋所有权证后，如需办理银行按揭，甲方可以协助乙方办理，但甲方有权一次截留乙方所欠甲方的金额款项）。合同第九条双方职责约定：1、甲方应协助乙方办理房屋所有权证，乙方应提供办证所需的相关证件；2、本合同商住房及其它售价的产权契税以及其它费用均由乙方负责缴纳；3、甲方应在签订合同之日起至2007年12月30日前将房屋交给乙方使用。合同第十条违约责任约定：1、……；2、乙方如未能在本合同指定的期限内付房款，甲方有权向乙方收取欠款逾期利息以补偿损失，利率以月息1%计算，若乙方的逾期期限超过一个月，甲方有权终止合同，同时有权从乙方应交纳房款中扣除房款总款的20%作为违约金赔偿甲方。双方在合同注明（封顶后，交第二期总款40%，现改为交10%现金，剩余40%按揭）。合同签订后，被告支付了上述套房的第一期购房款和第二期购房款。2008年1月23日，聚源大酒店将南安市洪濑镇新大桥头的土地使用权及所有权利义务转让给原告聚源投资公司；2008年3月20日，原告聚源投资公司取得南安市洪濑镇新大桥头955平方米的土地使用权，南安市人民政府颁发给原告南国用（籍）第00080006号《国有土地使用证》；2008年10月4日，原告将被告向聚源大酒店购买的上述套房，即南安市洪濑镇聚源花苑第9层F号套房交付给被告使用，同时，原告的委托代理人黄良水与被告签订《房屋交接书》，被告确认上述套房符合双方签订的商品房合同规定的交付条件，原、被告一致同意由原告代办理被告产权登记事宜，被告应承担办理产权的契税以及政府规定的应由被告缴纳的公共维修基金等相关费用。2011年9月2日，南安市房地产管理处颁发给原告南房权证房管处字第**053326号《房屋所有权证》。2012年3月3日，原告在东南早报上发出《通知》，内容载明：“南安洪濑镇聚源大厦1#、2#楼业主，聚源大厦1#、2#楼经相关部门审核通过土地证、房产证分割，请各业主于本通知见报之日起45日内，持相关手续到本售楼处办理两证分割及交清相关税费房款，逾期按有关规定处理”。该《通知》发出后，被告至今未缴纳办理上述商品房《房屋所有权证》的相关契税，原告亦未为被告代办房屋所有权证，原告也未协助被告办理按揭贷款手续，被告至今未能将第三期款支付给原告。综上事实，本院认为，聚源大酒店将其所有的南安市洪濑镇新大桥头的土地使用权及所有权利义务转让给原告聚源投资公司，即包括南安市洪濑镇新大桥头聚源花苑的所有权利义务均转让给原告聚源投资公司，且被告在《房屋交接书》上确认了聚源大酒店的转让行为，因此，该转让行为合法有效，本院予以确认。被告提出“聚源投资公司并不是本案适格的主体，无权对他提起诉讼。”的主张，理由不能成立，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，聚源大酒店虽在未依法取得商品房预售许可证的情况下，与被告签订《聚源花苑住宅商品房合同》，但原告聚源投资公司起诉前已经有关部门批准，南安市洪濑镇新大桥头聚源花苑可以办理《房屋所有权证》，因此，可以认定聚源大酒店与被告签订的《聚源花苑住宅商品房合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，本案原、被告签订的《聚源花苑住宅商品房合同》约定，由原告代办房屋所有权证，所需费用均由被告负担，原告代办房屋所有权证后，通知被告领取房屋所有权证，被告再通过办理按揭贷款来支付给原告第三期购房款，但被告在原告发出《通知》后，至今未向税务部门缴纳办证税费，由于被告应先履行缴纳税费的义务未履行，造成原告未能代被告办理房屋所有权证，原告也未协助被告办理按揭贷款手续，被告至今未能将第三期款支付给原告。因此，原告有权要求被告履行支付第三期购房款的义务，即原告有权请求被告支付尚欠购房款人民币116305元。被告提出“《聚源花苑住宅商品房合同》中约定的本合同商住房及其它售价的产权契税以及其他费用均由乙方负责缴纳系无效的条款”的主张，理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案原、被告约定被告未按期支付购房款，原告有权向被告收取欠款逾期利息以补偿损失，利率以月息1%计算，原告于2012年3月3日在东南早报上发出《通知》，通知“被告在本通知见报之日起45日内，持相关手续到本售楼处办理两证分割及交清相关税费房款，逾期按有关规定处理”，该《通知》发出后，被告至今未缴纳办理上述商品房《房屋所有权证》的相关契税，因此，原告请求被告支付自2012年4月18日起至判决确定付款之日止按月利率1%的利息，合理合法，本院予以支持。被告提出“本案中聚源大酒店一方存在逾期交付房屋的行为，逾期的时间达270多天，根据合同的约定，他有权要求其承担逾期交房的违约金高达人民币27000多元，该款项理应从购房款中予以扣除”的主张，因被告对此未提起反诉，本院不作审理处理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第七十九条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告黄伟唯应于本判决生效后10日内支付给原告福建省泉州市聚源投资有限公司购房款人民币116305元及利息（利息自2012年4月18日起计至判决确定付款之日止，按月利率1%计算）。如果被告黄伟唯未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2626元，减半收取后为人民币1313元，由被告黄伟唯负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  傅梓缺二〇一四年五月九日书记员  黄小兰附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。