四川省攀枝花市西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0403民初246号 原告：成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司，住所地四川省攀枝花市西区格萨拉大道38号10号楼旁，统一社会信用代码9151040332709853XK。 负责人：吴金林，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗安发，男，该公司副经理，特别授权。 被告：左永攀，男，1979年4月19日出生，住四川省攀枝花市东区，现住四川省攀枝花市东区。 原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司（以下简称亿新公司）与被告左永攀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案。依法适用简易程序于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告亿新公司的委托诉讼代理人罗安发、被告左永攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿新公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2016年1月1日至2019年1月31日的物业服务费4018.2元、代收垃圾处置费222元、逾期违约金3046.12元，合计7286.32元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月22日，原告与蓝湖国际小区业主委员会（以下简称蓝湖业委会）签订了物业服务合同。物业服务合同约定由原告对被告所在的蓝湖国际小区进行物业管理，电梯住宅物业服务费为0.98元/月/平方米，业主应在每月初5日前缴纳当月的物业服务费；业主逾期交纳物业服务费，按欠缴物业服务费总额的每日3‰收取违约金。原告按合同约定于2015年5月22日进驻该小区，提供了物业管理服务。但从2016年1月1日开始至今，被告拖欠物业管理费和代收垃圾处置费。经原告多次催缴，被告至今拒交。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，严重影响了原告对该物业的正常管理。 被告左永攀辩称，被告没有和物业公司签订合同。2016年3月3日被告的私家车停在6号楼保安值班室门口（有监控正对车辆），但被告的车辆挡风玻璃及后视镜被砸，派出所也出过警，但调取监控时该监控却停了，物业公司是收取了监控维护费的，派出所让我和物业公司协商解决，结果物业公司没有一个人给我回复，针对这个事情，物业服务可以认定为未服务及服务不完善。因为物业服务不到位及发生问题不及时与业主沟通、不解决、不作为，原告诉状上的事实理由不真实，从来没有给被告打过电话，没有给被告发过短信催收物业费，故拒交物业费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告亿新公司提供的物业服务合同、物业管理服务合同备案表等证据，因其系书证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项的规定：“一方当事人提出的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。”被告左永攀并未提供足以反驳的相反证据，故本院对这些证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：左永攀是蓝湖国际小区的业主，其房屋建筑面积为110.82㎡。2015年5月22日，蓝湖业委会作为甲方，亿新公司作为乙方，双方就蓝湖国际小区的物业服务事宜签订了物业服务合同。该合同约定：“第七条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。多层住宅用房：0.65元/月·平方米，电梯住宅用房：0.98元/月·平方米，商业用房：1.2元/月·平方米。集中供热、供暖等系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊，具体费用标准由甲方、相关业主与乙方另行约定。本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。第八条业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第九条合同生效之日起一年内乙方承诺物业服务费用不予上涨，一年后按照价格法相关规定，依据上年度攀枝花物价指导标准及攀枝花市三级物业服务标准的年平均业主满意度情况（若业主满意度为80%以上，乙方有权提出物业服务收费标准相应上浮，具体调整比例由甲乙双方另行约定）。第十条本合同有效期间，乙方实行包干制，业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第十一条物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月初5日前缴纳当月的物业服务费（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按应缴总和的每日3‰收取滞纳金。第十八条本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取；乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。业主应在每月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳费用的，违约金按应交总和每日3‰收取。”之后，亿新公司进入该小区开展物业服务。2015年7月24日，攀枝花市西区住房和城乡建设局在蓝湖业委会、亿新公司提交的物业管理服务合同备案表上盖章予以备案。经亿新公司多次催收，左永攀至今未支付亿新公司2016年1月1日之后的物业服务费。 本院认为，亿新公司与蓝湖业委会签订了蓝湖国际小区物业服务合同，之后，亿新公司按约定对该小区开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该物业服务合同对蓝湖国际小区的业主具有约束力。该物业服务合同对于亿新公司提供服务的事项、质量、收费标准等内容进行了约定，亿新公司应按约提供相应的物业服务。左永攀作为蓝湖国际小区的业主，应遵守该物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。左永攀辩称亿新公司在物业服务方面存在诸多问题，不该支付物业服务费。物业服务合同约定的物业公共服务事项是亿新公司应提供的服务项目，但对这些项目的服务以其承接物业时的现状为基础。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从原、被告的陈述和提供的证据可知，亿新公司进行了相应的物业服务。亿新公司对于部分业主的不当行为，只能采取报告、说服、规劝、制止等措施，其不是行政机关，不具有相应的行政管理权。左永攀认为亿新公司服务不到位，可以采取合法方式提出，以维护自身权益，故左永攀拒交物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。左永攀在亿新公司多次催收后，至今未支付2016年1月1日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任，应当按约定支付物业服务费等相关费用。左永攀的房屋建筑面积为110.82㎡，按照约定的0.98元/月·㎡计算，每月为108.6元，亿新公司要求支付2016年1月1日至2019年1月31日的物业服务费4018.2元，不违反约定，本院予以支持。按规定，生活垃圾处理费按每户每月6元收取，亿新公司要求支付2016年1月1日至2019年1月31日的代收垃圾处置费222元，本院予以支持。亿新公司要求支付违约金3046.12元，依照物业服务合同的约定，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按应缴总和的每日3‰收取，结合本案所涉物业的现状等情况，该违约金支付标准明显过高，本院酌情确定违约金为545元。 综上所述，左永攀应支付亿新公司物业服务费4018.2元、代收垃圾处置费222元、违约金545元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告左永攀在本判决生效之日起十日内支付原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司物业服务费4018.2元、代收垃圾处置费222元、违约金545元，合计4785.2元； 二、驳回原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告左永攀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员 苏 敏 二〇一九年三月十二日 书记员 刘芮汐