沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)沈中民二终字第00123号上诉人（原审原告、反诉被告）：查艳萍，女，1955年2月20日出生，满族。上诉人（原审原告）：范莹，男，1978年5月4日出生，满族，住址沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨凤铭，男，1967年9月29日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：王铁印，系新民市忠诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨凤林，男，1969年7月23日出生，汉族。委托代理人：王铁印，系新民市忠诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨凤谦，男，1964年2月8日出生，汉族。委托代理人：王铁印，系新民市忠诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨凤柏，男，1960年6月16日出生，汉族。委托代理人：王铁印，系新民市忠诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李淑芝，女，1934年4月12日出生，汉族。委托代理人：王铁印，系新民市忠诚法律服务所法律工作者。上诉人查艳萍、范莹因与被上诉人杨凤铭、杨凤林、杨凤谦、杨凤柏、李淑芝房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2012]皇民二初第1341号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与代理审判员韩彩霞（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2014年2月11日公开开庭审理了本案，上诉人查艳萍、范莹，被上诉人杨凤铭及其委托代理人王铁印，被上诉人杨凤林、杨凤谦、杨凤柏、李淑芝的共同委托代理人王铁印到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：查艳萍与范莹系母子关系，2005年12月前系于洪区陵东乡上岗子村居民。1990年查艳萍与其夫范志国（已故）在沈阳市于洪区陵东乡街上岗子村309.16平方米的宅基地上建盖了106平方米和40平方米的住宅各一处，范志国去世后，查艳萍取得了106平方米房屋的产权，范莹取得了40平方米房屋产权。2002年3月3日，查艳萍作为卖房方（甲方）同买房方杨景山签订《卖房协议书》一份，双方约定：“经双方协商一致同意，甲方将使用土地面积309.16平方米、私有厂房四间、动力电20瓦千、建筑面积106平方米，后院两间、建筑面积40平方米（私有房，名是范莹），地址：沈阳市于洪区陵东街上岗子村卖给乙方杨景山。双方商议后将房价定为拾陆万壹仟元整。”协议签订后，杨景山分别于2002年3月3日、3月8日将3,000元、158,000元购房款交予查艳萍，查艳萍也交付了土地、房屋等买卖标的物，该房屋由杨景山及其亲属居住。2003年3月3日，杨景山起诉查艳萍，要求查艳萍依法履行房屋交易手续、协助更名过户，双倍返还定金6,000元。后杨景山于2003年4月7日申请撤诉。2005年杨景山去世，李淑芝系杨景山之配偶，被告杨凤铭、杨凤林、杨凤谦、杨凤柏均为杨景山、李淑芝的子女。2005年12月23日，二原告的户籍从沈阳市于洪区上岗子村11组23号迁至沈阳市皇姑区金山路93-2号2-1-1号，户籍性质变更为“非农业家庭户口”。2011年，争议房所在地块拆迁。李淑芝作为被拆迁人同沈阳市皇姑区城市建设管理局签订了两份《城市房屋拆迁安置补偿协议》，约定拆迁人应给予李淑芝房屋补偿费838,690元。（其中房屋货币补偿款674,700元，临时建筑补偿6,880元，搬迁费1,600元、电话费600元，搬迁奖励58,400元，附属房74,560元、围墙1,950元、动力电20,000元）2011年1月11日，查艳萍、范莹起诉来法院，请求确认上述买卖合同无效，争议房产的产权置换权利归其所有。原审法院认为：本案的争议焦点为查艳萍与杨景山所签订《买卖协议书》效力问题。合法有效的协议书其内容不应违反法律、法规的规定，且系当事人真实意思表示。对于本案虽然签署协议的当事人系真实意思表示，但本案当事人间协商买卖的标的物属特殊标的物，依据国务院办公厅（1999年）39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《土地管理法》（1999年第二次修正）和国务院《关于深化改革严格土地管理决定》等法律、法规中，对农村宅基地交易均有指导和禁止性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有“违反法律、行政法规的强制性规定”情形的，合同无效。故查艳萍同杨景山所签《买卖协议书》内容违反了上述法律、法规及相关政策规定，现查艳萍以此为由主张房屋买卖合同无效，符合法律规定，本院予以支持，但协议中约定购买动力电部分仍为有效。关于范莹称，上述交易时其未在协议上签字，查艳萍无权处分其房屋，李淑芝等人未支付其房屋的价款而应认定协议无效问题。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”范莹主张合同无效的该项理由于法无据，本院不予支持。关于查艳萍有关确认产权置换权利归属的诉讼请求。现因争议房被拆迁，房屋已不存在，原、被告双方对争议房拆迁补偿款数额均未表异议，故本院对拆迁补偿款进行分割，确认产权置换权利归属已无意义，故本院对查艳萍该项诉讼请求不予支持。鉴于协议部分无效，依据相关法律规定，依此协议无效部分取得的财产应予以返还，双方间应履行退房返款手续。查艳萍、范莹应返还李淑芝等争议房购房款161,000元。关于李淑芝等返还争议房问题，现争议房已拆迁，货币补偿款共计838,690元，其中临时建筑物的补偿款6,880元、搬家费1,600元、电话费600元、搬迁奖励58,400元、附属房74,560元、围墙1,950元，上述费用是针对被告李淑芝等所建的地上物和行为所产生，不含原合同之内与查艳萍无关，应归李淑芝等所有。对于动力电20,000元，因动力电的转让，并不违反法律强制性规定，且为买卖双方真实意思表示，故转让有效。因此，拆迁安置中对动力电20,000元的补偿，应归李淑芝等所有，现争议房拆迁货币补偿费共计674,700元，应返还给查艳萍。在合同无效退房返款的同时，考虑到查艳萍、范莹作为农村集体经济组织成员，其明知“农民的住宅不得向城市居民出售……”的规定，而将房屋出卖，在争议房拆迁后，为了获取动迁可获得的利益而起诉，其行为有违诚实信用原则，对合同无效负有较大的过错责任，李淑芝等对合同无效也应承担过错责任。另外，庭审中查艳萍和范莹均承认争议房屋出卖给杨景山时房屋濒临倒塌，这一事实邻居张凤生、赵文林也能够证实。杨景山购房后与其子女对该房多次修缮、翻建，因此，客观上李淑芝等对该房做了大量的资金投入，使该房屋有所增值，进而获得拆迁的相应货币补偿。故查艳萍、范莹应赔偿李淑芝等因合同无效所致的经济损失。关于赔偿数额，依争议房增值部分货币补偿费513,700元，查艳萍、范莹承担90%过错责任，赔偿李淑芝等经济损失462,330元。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、国务院办公厅（1999年）39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》之规定，判决如下：一、查艳萍、范莹与杨景山之间签订的《房屋买卖协议》关于房屋买卖部分条款无效；二、查艳萍、范莹返还杨凤铭、李淑芝、杨凤林、杨凤柏购房款161,000元，杨凤铭、李淑芝、杨凤林、杨凤谦、杨凤柏返还查艳萍、范莹争议房货币补偿款674,700元；三、坐落于沈阳市皇姑区陵东乡上岗子村《房屋所有权证》070135-2，建筑面积106平方米、《房屋所有权证》070135-1，建筑面积40平方米，上述两处房屋临时建筑物的补偿款6,880元、搬家费1,600元、电话费600元，搬迁奖励58,400元、附属房74,560元、围墙1,950元、动力电20,000元归杨凤铭、李淑芝、杨凤林、杨凤谦、杨凤柏所有；四、查艳萍、范莹赔偿杨凤铭、李淑芝、杨凤林、杨凤谦、杨凤柏经济损失人民币462,330元；上述二、三、四项给付款在争议房房屋拆迁货币补偿费838,690元中予以折抵，折抵后查艳萍、范莹应得51,370元，杨凤铭、李淑芝、杨凤林、杨凤谦、杨凤柏应得787,320元。五、驳回原、被告其他诉讼请求。诉讼费3,520元由查艳萍、范莹承担3,168元，杨凤铭、李淑芝、杨凤林、杨凤谦、杨凤柏承担352元。宣判后，上诉人查艳萍、范莹不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决第一、二、三、四项并改判，本案的诉讼费由被上诉人承担。理由是：1.原审判决认定《房屋买卖协议》部分有效、部分无效错误。上诉人与郭景山签订的《卖房协议书》违反了国务院办公厅（1999）39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，应为无效，且自始无效。因而对动力电设施出售的约定也无效。对于动力电设施补偿及附属房、围墙补偿应归上诉人。2.原审判决上诉人承担的过错不当，双方应各承担50%的过错责任。原审判决上诉人赔偿比例过高。3.原审判决认定房屋增值513,700元无依据。4.查艳萍无权处分范莹的合法财产，被上诉人应返还40平方米房屋的补偿款。5.财产保全费4,700元原审法院未判错误，原审判决未收取反诉费及上诉人负担的诉讼费错误。被上诉人杨凤铭、杨凤林、杨凤谦、杨凤柏、李淑芝答辩称：原审判决认定事实清楚，审理程序合法，判决结果公正，应予维持。上诉人与杨景山签订的房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效。上诉人要求确认协议无效，违反诚实信用原则。双方协议已履行10年之外，杨景山对房屋做了大量投资修缮。上诉人于2005年就转变为城市户口，并非农民亦非无房居住，其诉讼目的是看在诉争房屋被征收后的高额补偿款，违背诚实信用，存在恶意诉讼。本院查明的事实与原审法院认定的事实相一致。上述事实，双方当事人陈述、房屋买卖协议书、户口证明、所有权证、拆迁补偿协议书等证据，经原审法院开庭质证及本院审查，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：关于《卖房协议书》中动力电部分的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”之规定，《卖房协议书》虽因违反国务院办公厅（1999年）39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等规定，导致协议中买卖房屋及宅基地部分内容无效，但不影响协议约定的购买动力电部分的效力，上诉人亦未提供协议书中购买动力电部分有违反法律规定无效情形的相关证据，故上诉人提出该房屋买卖协议无效因而出售动力电部分亦无效的主张，本院不予支持。原审判决动力电设施补偿款归被上诉人所有并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出的附属房、围墙的补偿及房屋增值部分的问题，原审法院审理期间被上诉人提供了证据证明其购房时系濒临倒塌的房屋，购房后对房屋做了大量投资修缮，故该部分补偿亦应归被上诉人所有，上诉人主张归其所有没有事实及法律依据。关于上诉人提出的承担过错责任比例的问题，上诉人查艳萍与杨景山签订的房屋买卖协议虽因违反强制性规定被确认无效，但双方的协议至今已履行十余年，在此十年过程中被上诉人因个人居住使用对诉争房屋做了大量投资修缮，现因诉争房屋被拆迁，为了获取拆迁补偿款被上诉人诉至法院要求确认房屋买卖协议无效，要求返还房屋，有违诚实信用、公平、公正原则，应承担较大过错责任，原审判决上诉人承担90%过错责任并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出查艳萍无权处分范莹的合法财产，被上诉人应返还40平方米房屋的补偿款的问题，查艳萍处分范莹房屋虽属无权处分行为，但依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故上诉人主张的返还此部分补偿款，本院不予支持。关于上诉人提出的保全费4,700元问题，原审判决未予分担，本院予以纠正。关于上诉人提出的反诉费问题，经查阅原审卷宗被上诉人已交纳反诉费5,900元，原审判决未予分担，本院亦予以纠正。另原审关于诉讼费的分担，原审判决并无不当。因关于诉讼及保全费用的调整,不属于改判的范围,故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,520元，由上诉人查艳萍、范莹负担；一审案件保全费4,700元，由上诉人查艳萍、范莹负担；一审案件反诉费5,900元，由上诉人查艳萍、范莹负担5,539元，由被上诉人负担361元。本判决为终审判决。审判长 周 濛审判员 韩彩霞审判员 朱闻天二〇一四年二月十八日书记员 郑金玲