广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民初640号 原告（反诉被告）：广西壮族自治区国有七坡林场，住所地南宁市江**友谊路吴圩段**，统一社会信用代码：91450100498504272C。 法定代表人：陈文军，场长。 委托诉讼代理人：韦坚，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏敬，广西君桂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：新达国际投资有限公司，，住所地香港九龙旺角亚皆老街**皆旺商业大厦**公司编号：1828256。 法定代表人：钟岸鹏，董事长。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎曙，广西桂海天律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西壮族自治区国有七坡林场（以下简称“七坡林场”）与被告（反诉原告）新达国际投资有限公司（以下简称“新达公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告七坡林场的委托诉讼代理人韦坚、苏敬，被告新达公司的委托诉讼代理人覃如军、黎曙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告七坡林场向本院提出诉讼请求：一、判令解除七坡林场与新达公司于2014年6月24日签订的《合同书》；二、判令新达公司向七坡林场支付租金及物业费人民币1446340.42元（从每期应交之日起分段暂计算至2018年6月1日，后续租金及物业费按照合同约定计至新达公司实际搬离之日止）；三、判令新达公司向七坡林场支付违约金人民币492327.66元（从每期应交之日起按照年利率24%分段计算至2018年6月1日，之后的违约金计算至新达公司实际付清全部款项之日止）；四、判令新达公司向七坡林场支付水电费人民币9363.4元（暂计至2017年11月3日，之后的水电费计至新达公司实际搬离之日止）；五、判令新达公司向七坡林场支付律师费、调查取证费人民币49832.07元；以上合计13947896.55元；六、判令新达公司在判决生效之日起十日内将花木等物品搬离涉案合同场地；七、判令新达公司拆除涉案场地上的建筑物、恢复原状；八、判令本案诉讼费用由新达公司承担。 事实及理由：2014年6月24日，七坡林场与新达公司签订《合同书》，合同约定：七坡林场将位于南宁市经济技术开发区蕾荒坡的166亩土地出租给新达公司用于投资建设花卉苗木生产，租赁期限从2014年6月19日至2034年6月18日止；土地租金支付方式为2014年6月24日至2017年6月23日每年租金498000元，以后租金按照每三年递增10%；物业费按照租地面积计算，每亩每月20元，以后每三年递增10%；第一年土地租金及物业费在合同签订后15个工作日内一次性付清，以后每年6月24日前，新达公司一次性向七坡林场支付次年的土地租金及物业费；新达公司需按时交纳水电费；七坡林场同意将原投资在土地上的苗木作价18万元卖给新达公司；新达公司按土地用途和期限，自主经营，自负盈亏，不得擅自改变用地性质、土地用途及经营范围，不能经营与花卉苗木及相关产业无关的行业；新达公司需按时交纳土地租金及物业费，逾期未交纳的，每逾期一日按照欠款的5‰支付违约金，逾期90日七坡林场有权解除合同，并赔偿给七坡林场造成的损失；与合同有关的争议协商不成的，任何一方均有权向七坡林场所在地有管辖权的法院起诉。合同签订后，新达公司于2014年6月27日向七坡林场支付717840元，包括第一年土地租金498000元、物业费39840元、苗木款18万元，七坡林场依约将土地移交新达公司经营。2015年6月24日，新达公司拒不支付第二年土地租金及物业费、水电费。2016年2月5日，新达公司向七坡林场支付20万元，2016年12月2日、2017年1月25日新达公司向七坡林场分别支付两笔10万元，以上共计40万元。七坡林场还发现新达公司在承租土地上私自建房，由于新达公司逾期支付土地租金及物业费、水电费超过90日，且私自改变土地用途，按照合同约定，七坡林场有权解除合同，请求法院判如所请。 本诉被告新达公司答辩称，根据《农村土地承包法》第五十三条及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条的规定，本案诉争的《合同书》为无效合同，七坡林场不能依据该合同主张各项诉请。请求法院驳回七坡林场的各项诉讼请求。 反诉原告新达公司反诉请求：一、判令确认七坡林场与新达公司于2014年6月24日签订的《合同书》无效；二、判令七坡林场返还新达公司土地租金898000元以及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿时止）；三、判令七坡林场返还新达公司物业费39840元以及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；四、判令七坡林场返还新达公司苗木款18万元以及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；五、判令七坡林场赔偿新达公司因合同无效造成的损失300万元（最终数额以司法鉴定为准）；六、本案诉讼费用由七坡林场承担。 事实及理由：七坡林场与新达公司签订的《合同书》第七条第（四）项约定，新达公司必须于2014年12月31日前完成项目的全部建设工作，否则七坡林场有权解除合同，所有损失由新达公司承担。新达公司在支付首笔土地租金等费用后即投入资金进行项目生产设施建设。但由于七坡林场不予配合及涉案土地本身的性质，至全部项目生产设施建成时，有关项目建设用地的申请仍未得到有关政府部门的批准，新达公司投资已经达1000万元，但至今无法在租赁的土地上从事生产经营。新达公司是在香港登记注册的公司，在内地未经有关政府部门登记核准，不具备在内地从事生产经营的资格。涉案的土地所有权人为南宁市江南区蕾荒坡，七坡林场承包涉案土地后又出租给新达公司，违反了土地管理法规，七坡林场与新达公司签订的《合同书》应属无效合同。请求法院判如所请。 反诉被告七坡林场答辩称，本案《合同书》应为有效合同。《农村土地承包法》第五十三条及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条的规定是调整土地承包关系，不能用于处理本案的土地出租关系，且上述规定属于管理性规范，并非效力性规范，没有明确法律规定本案合同属于无效的情形。目前没有法律和行政法规规定未在内地登记的公司在内地进行的生产经营所签订的合同属于无效合同。 七坡林场围绕本诉请求依法提交以下证据：1、《合同书》，证明七坡林场将位于南宁市经开区蕾荒坡的土地166亩出租给新达公司用于投资建设花卉苗木生产；2、银行转账单，证明新达公司向七坡林场支付了部分土地租金及物业费，次年新达公司逾期90日支付土地租金及物业费，其行为构成违约，七坡林场有权解除合同；3、水电抄录表，证明新达公司拖欠水电费9363.4元；4、图片及视频，证明新达公司改变土地用途，私自建房；5、代理合同及发票，证明七坡林场为维权支付律师费45000元，调查取证费4832.07元。 新达公司就其反诉请求提交以下证据：1、新达公司主体资格相关资料及《合同书》，证明新达公司不具备内地法律承认的法人资格，签订的合同应为无效；2、《土地承包经营合同》，证明涉案土地为案外人南宁市江南区吴圩镇康宁村蕾荒破所有，七坡林场无权将该土地出租给新达公司；3、吴圩镇政府批复文件，证明新达公司一直按合同约定进行花卉苗木生产，农业用房是合法设施。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，新达公司对七坡林场提交的证据1真实性没有异议，但认为《合同书》为无效合同；证据2、4、5的真实性、合法性没有异议，但对证据2支付款项的性质有异议，认为该款均为支付土地租金而非违约金；认为证据4图片及视频资料展示的房屋为农业设施，认为证据5律师费及取证费项目在《合同书》中没有约定，所以不应予以支持；证据3水电费抄表记录的真实性、合法性、关联性均有异议，认为新达公司此时早已停止经营，七坡林场也已经停止供水供电，不可能产生该笔费用。 七坡林场对新达公司提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议，但认为证据1的《合同书》为有效合同；证据2《土地承包经营合同》经过蕾荒坡村民同意，七坡林场出租土地为有权处分；证据3吴圩镇政府的批复文件是允许建设农用设施，但我方提供的照片及视频显示新达公司在涉案土地上建造了永久性建筑且不是用于农业生产。 综合讼争双方的举证和质证，本院认证如下： 对七坡林场提交的证据，对于证据1《合同书》，鉴于双方对此无异议，本院予以确认；对于证据2付款凭证，双方争议的是该40万元的性质，鉴于付款人在转账凭证的附言中明确记载该款项用途为土地租金，故本院认定该款为租金，并非违约金；对于证据3水电费抄表记录及广西琦雅花卉有限公司发出的催缴通知书，上面有林冰的签收记录，本院另行组织质证，上述文件与七坡林场与新达公司履行之前的水电费缴纳习惯相同，本院对此予以确认。对于证据4图片及视频资料，显示新达公司在涉案承租土地上建设了一套中式四合院，大量房屋及泳池等，明显不属于农用设施用途。对于证据5律师费及取证费发票，鉴于七坡林场提供了上述证据的原件，且与本案有关联，本院予以确认。至于其提出的赔偿主张应否得到支持，由本院在判决理由部分予以阐述。 七坡林场对新达公司提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。至于能否证明新达公司主张的待证事实，由本院在判决理由部分予以阐述。 综合讼争双方无争议的事实及本院对争议事实的认定，本院经审理查明：新达公司于2012年11月20日在香港注册登记，且未在内地办理工商登记手续，也未在内地开办登记在册的分支机构。2014年6月24日，七坡林场与新达公司签订《合同书》，合同约定：七坡林场将位于南宁市经济技术开发区蕾荒坡的166亩土地出租给新达公司用于投资建设花卉苗木生产，租赁期限从2014年6月19日至2034年6月18日止；土地租金支付方式为2014年6月24日至2017年6月23日每年租金498000元，以后租金按照每三年递增10%；物业费按照租地面积计算，每亩每月20元，以后每三年递增10%；第一年土地租金及物业费在合同签订后15个工作日内一次性付清，以后每年6月24日前，新达公司一次性向七坡林场支付次年的土地租金及物业费；新达公司需按时交纳水电费；七坡林场同意将原投资在土地上的苗木作价18万元卖给新达公司；新达公司按土地用途和期限，自主经营，自负盈亏，不得擅自改变用地性质、土地用途及经营范围，不能经营与花卉苗木及相关产业无关的行业；新达公司需按时交纳土地租金及物业费，逾期未交纳的，每逾期一日按照欠款的5‰支付违约金，逾期90日七坡林场有权解除合同，并赔偿给七坡林场造成的损失；与合同有关的争议协商不成的，任何一方均有权向七坡林场所在地有管辖权的法院起诉。合同签订后，新达公司于2014年6月27日向七坡林场支付717840元，包括第一年土地租金498000元、物业费39840元、苗木款18万元，七坡林场依约将土地移交新达公司经营。2015年6月24日，新达公司未依约支付第二年土地租金及物业费、水电费。2016年2月5日，新达公司向七坡林场支付20万元，2016年12月2日、2017年1月25日新达公司向七坡林场分别支付两笔10万元，以上共计40万元。此后未再向七坡林场支付任何款项。新达公司尚欠2017年7月26日至2017年10月30日期间产生的水电费9364.40元，新达公司值守人员林冰于2017年11月6日在抄表记录及水电费催缴通知上签字。 另查明：在租赁期间，新达公司在承租土地上建设了一套中式四合院、大量房屋及泳池等明显不属于农用设施用途的永久性建筑，上述上盖资产未办理建设审批手续。2017年12月28日，南宁市经济技术开发区管理委员会向新达公司出具《限期履行行政处罚决定催告书》，要求新达公司退还擅自占用的吴圩镇康宁村共8085.36平方米土地；15日内拆除非法占用的地上建筑物和其他设施；并处罚款。2019年2月下旬，上述违章建筑被强制拆除。 又查明，涉案土地为南宁市江南区吴圩镇康宁村蕾荒坡村民集体所有，经该村集体村民会议决定将涉案土地发包给七坡林场后，与七坡林场签订《土地承包合同》，合同约定：土地实际发包面积为332.03亩；七坡林场对土地进行开发利用，可根据生产经营需要在该地块内进行适当的土地平整，开展必要的生产、生活和经营基础设施（含建筑设施）；土地承包期限为30年，即自2009年11月1日起至2039年10月31日止；由于花卉基地的特性，七坡林场承包合同的土地后，可以与有关单位共同开发与利用。2015年12月24日，吴圩镇人民政府对新达公司花卉苗木基地设施农用地项目用地作出批复，要求生产设施和附属设施用地要直接用于或服务于农业生产；涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等用地，不属于建设农用地范围，按非农建设用地管理。 还查明：七坡林场为本案诉讼向广西君桂律师事务所支付律师代理费及调查取证费等49832.07元。本院组织讼争双方就涉案土地上苗木处理问题进行协商，但未能达成合意。 本案争议焦点为：本案《合同书》是否有效，若合同有效，新达公司是否应承担七坡林场主张的各项违约责任及损失；若合同无效，七坡林场是否应当承担新达公司主张的各项损失赔偿责任。 本院认为： 关于本案的法律适用问题。涉案的新达公司为在香港注册登记的企业法人，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住所法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，七坡林场及新达公司均同意适用中华人民共和国法律，且涉案合同的履行地在广西壮族自治区南宁市。因此，本案应适用中华人民共和国法律。 关于讼争合同效力问题。七坡林场与新达公司签订的《合同书》为当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人双方均因恪守履行。虽然新达公司系在香港注册登记的企业法人，未在内地办理工商登记手续，但并无效力性强制规范禁止未在内地办理工商登记的境外企业法人在内地进行合法的商事行为，该情形并不影响合同效力。新达公司还主张本案诉争的《合同书》违反《中国农村土地承包法》第五十三条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权”及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条“承包方未依法登记取得土地承包经营权证书，即以转让、出租、入股、抵押等方式流转土地承包经营权，发包方请求确认该流转无效的，应予支持。但非因承包方原因未登记取得土地承包经营权证书的除外”的规定，为无效合同。考察上述两个法条，均系强化对农村土地流转管理的管理性规范，且《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条可认定合同无效的前提法律要件是发包方提出请求，明显不适用本案情形。综上，新达公司提出的合同无效的主张，理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，现新达公司逾期支付土地租金及物业费超过90日，且违反土地用途，在涉案承租土地上建设违章建筑，《合同书》约定的解除条件已经成就，对七坡林场要求解除合同的主张，本院予以支持。 关于七坡林场主张的新达公司应当承担的各项违约责任应否支持的问题。关于尚欠租金、物业费及逾期付款违约金的比率及计算方法、起止期限。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，七坡林场认为按欠土地租金的每日千分之五支付违约金的合同约定过高，自行将违约金调整为按年利率24%计算的主张，本院予以支持。鉴于涉案土地上的建筑已经于2月下旬被强制拆除，且新达公司在2月5日庭审中明确表示七坡林场可以随时收回土地，故本院认定七坡林场于2月5日可以收回涉案土地，尚欠租金及物业费应按合同约定的金额从2015年6月24日起计付至2019年2月5日止，违约金以新达公司尚欠土地租金、物业费及水电费金额(具体计算方式详见附件)，按年利率2%计付至欠款清偿之日止。 关于七坡林场要求新达公司赔偿其因本案支出的律师费及调查费问题。鉴于合同对此并无约定，本院对七坡林场的该项主张依法不予支持。 关于将花木等物品搬离涉案土地及拆除地上建筑物、恢复原状的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，由于新达公司在涉案土地上建造的违章建筑已经被强制拆除，七坡林场的该项诉请已经达成，故无需再行对此裁判。至于涉案土地上的苗木，归新达公司所有，经本院就苗木处理问题组织双方协调，未能达成合意，故应由新达公司限期自行移除，逾期则视为其放弃权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）广西壮族自治区国有七坡林场与被告（反诉原告）新达国际投资有限公司于2016年6月24日签订的《合同书》； 二、被告（反诉原告）新达国际投资有限公司向原告（反诉被告）广西壮族自治区国有七坡林场支付截至2019年2月25日尚欠土地租金1518130元及土地租金违约金（违约金计算：从2015年6月24日起至2016年2月5日止，以本金498000元为基数；从2016年2月6日起至2016年6月23日起，以本金298000元为基数；从2016年6月24日起至2016年12月2日止，以本金796000元为基数；从2016年12月3日起至2017年1月25日止，以本金696000元为基数；从2017年1月26日起至2017年6月23日止，以本金596000元为基数；从2017年6月24日起至2018年6月23日止，以本金1143800元为基数；从2018年6月24日起至上述款项清偿之日止，以本金1518130元为基数，均按年利率24%分段计付）； 三、被告（反诉原告）新达国际投资有限公司向原告（反诉被告）广西壮族自治区国有七坡林场支付截至2019年2月25日尚欠的物业费153450元及逾期付款违约金（违约金计算，从2015年6月24日起至2017年6月23日止，以本金79680元为基数；从2017年6月24日起至2018年6月23日止，以本金123504元为基数；从2018年6月24日起至该款清偿之日止，以本金153450元为基数，均按年利率24%分段计付）； 四、被告（反诉原告）新达国际投资有限公司向原告（反诉被告）广西壮族自治区国有七坡林场支付水电费9364.40元并支付逾期付款违约金（违约金计算，以9364.40元为基数，按年利率24%计付，从2017不按11月6日起计算至该款清偿之日止）； 五、被告（反诉原告）新达国际投资有限公司在本判决生效之日起十日内将花木等物品搬离南宁市经济技术开发区蕾荒坡； 六、驳回原告（反诉被告）广西壮族自治区国有七坡林场要求被告（反诉原告）新达国际投资有限公司赔偿律师费及调查取证费的诉讼请求。 案件受理费105487元，已由原告（反诉被告）广西壮族自治区国有七坡林场向本院预交，由被告（反诉原告）新达国际投资有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，原告（反诉被告）广西壮族自治区国有七坡林场可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）新达国际投资有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 宋桂芬 审 判 员 覃若鹏 审 判 员 覃 斯 二〇一九年三月二十五日 法官助理 蓝 凯 书 记 员 杨彩英 附件1 土地租金合计 时间 扣除已付租金 新增租金 累计尚欠租金 2015年6月24日 498000元 498000元 2016年2月5日 200000元 298000元 2016年6月24日 498000元 796000元 2016年12月2日 100000元 696000元 2017年1月25日 100000元 596000元 2017年6月24日 547800元 1143800元 2018年6月24日至2019年2月25日 374330元 1518130元 截止2019年2月25日尚欠租金：1518130元 附件2 物业费合计 时间 新增物业费 累计尚欠物业费 2015年6月24日 39840元 39840元 2016年6月24日 39840元 79680元 2017年6月24日 43824元 123504元 2018年6月24日至2019年2月25日 29946元 153450元 截止2019年2月25日尚欠物业费：153450元