福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1797号 上诉人（原审被告）：曾华利，男，1967年3月18日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人:曾志群、庄俊峰，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门豪亿物业管理有限公司。住所地：福建省厦门市思明区民族路**世纪中心**06A。 法定代表人:顾亚理。 委托诉讼代理人:叶磊，福建华忠盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张逸，福建华忠盛律师事务所实习律师。 原审第三人：庄少东，男，1973年9月13日出生，澳门特别行政区居民，现住福建省晋江市。 原审第三人：庄少华，男，1977年2月15日出生，澳门特别行政区居民，现住福建省晋江市。 上述第三人的共同委托诉讼代理人：庄健航、林松鹏，福建景天律师事务所律师。 原审第三人：晋江市万利市场管理有限公司。。住所地：福建省泉州市晋江市青阳街道福隆**商业广场统一社会信用代码：91350582315407091B。 法定代表人：曾华利。 上诉人曾华利与被上诉人厦门豪亿物业管理有限公司（以下简称为豪亿公司）、原审第三人庄少东、庄少华、晋江市万利市场管理有限公司（以下简称为万利公司）物业服务合同纠纷一案，曾华利不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初739号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 曾华利上诉请求：撤销一审判决，裁定驳回豪亿公司的起诉或将本案发回重审。事实与理由：一审判决适用法律错误，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款是针对“合同相对人”要求公司发起人承担责任的情况下才可适用，而本案中曾华利并未与豪亿公司签订过合同；一审认定事实有失偏颇，不予认可本案实际承租人系万利公司是错误的。 豪亿公司答辩称，本案业主是庄少东、庄少华，其转租给曾华利本人使用，物业管理费用应当由实际使用人即曾华利本人承担。万利公司成立在后，而曾华利与庄少东、庄少华签订租赁合同在前。一审判决无误，请求二审予以维持。 庄少东、庄少华答辩称，曾华利所主张的物业费承担主体问题，应当由二审法院依法作出认定。本案涉及的物业管理费实际上与第三人庄少东、庄少华无关。 豪亿公司向一审法院起诉请求：判令曾华利支付拖欠的物业管理费250219.8元及滞纳金（暂计至2017年8月31日为387840.73元）。事实和理由：2006年6月1日，豪亿公司与晋江市福隆置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，由豪亿公司对晋江市青阳街道锦青社区“福隆商业广场二期”提供物业服务，双方约定物业服务费收费标准为每平方米1.3元/月，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴管理费的3‰。2014年10月8日，曾华利因商业经营需要，与庄少东、庄少华签订《租赁合同》，庄少东、庄少华将位于晋江福隆二期商业广场商业房产（福隆街172号）出租给曾华利，《租赁合同》约定由曾华利向豪亿公司支付物业管理费。后曾华利与庄少东、庄少华于2017年4月30日终止了《租赁合同》。曾华利作为上述房产的使用人，建筑面积为7128.77平方米，从2015年2月1日起至2017年4月30日止共欠缴物业管理费250219.8元及滞纳金。豪亿公司多次催讨未果。 一审法院认定事实：2006年6月1日，晋江福隆置业有限公司与豪亿公司（乙方）签订一份《前期物业管理服务合同》，合同约定：1.物业委托事项包括按规定向业主或物业使用人收取物业服务费用；2.物业服务费收费标准为商业店面按建筑面积每月每平方米1.3元，空置（未销售）房屋的物业管理费减半收取；3.业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理综合服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送达乙方备案并负连带缴纳责任；4.业主和物业使用人违反本合同规定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付滞纳金。2014年10月8日，曾华利因商业经营需要，与庄少东、庄少华签订《租赁合同》，曾华利系晋江福隆二期商业广场商业房产（福隆街172号）的承租人，所租赁的房产用于万利公司经营使用，房屋建筑面积7128.77平方米，租赁期限自2014年10月8日至2017年4月30日止，自2015年2月1日起至2017年4月30日止曾华利拖欠物业管理费250219.8元及滞纳金。 一审法院认为：豪亿公司与曾华利、庄少东、庄少华之间所达成的物业服务合同、租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效。豪亿公司在物业管理服务过程中即便存在瑕疵，曾华利可要求豪亿公司承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任，其以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵行为，于法无据，依法应当支付物业管理费250219.8元。曾华利作为发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，豪亿公司有权请求曾华利承担合同责任的，曾华利、万利公司主张应由万利公司承担本案的付款责任，不予支持。曾华利未依约及时缴纳物业服务费，应承担相应的违约责任。关于本案违约金数额问题，合同约定按日支付所欠缴费用3‰的滞纳金，显然较高，曾华利、万利公司请求降低收费标准，考虑到万利公司的实际经营情况，一审法院酌情调整为以250219.8元为基数自2017年5月1日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，对豪亿公司的主张予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、曾华利应于本判决生效之日起10日内偿还豪亿公司物业管理费250219.8元及逾期付款利息（自2017年5月1日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、驳回豪亿公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：曾华利主张本案物业的实际承租人是万利公司，但未能提供充分的证据予以证实。且关于曾华利提交的显示为万利公司与庄少东、庄少华签订的《租赁协议书》，第三人庄少东、庄少华否认其真实性。因此一审法院对此不予采信，并无不当。经审查，一审判决查明的事实清楚，应予确认。 本院认为，豪亿公司与曾华利、庄少东、庄少华之间所达成的物业服务合同、租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。曾华利虽主张其与庄少东、庄少华所签订的《租赁合同》系其为设立万利公司而以自己的名义所签订，但在万利公司设立后，万利公司与业主庄少东、庄少华并未重新签订租赁合同。无论该物业的实际使用人是否为万利公司，曾华利作为案涉《租赁合同》的一方主体，均应当承担《租赁合同》所约定的义务。曾华利的上诉请求，理由不能成立且证据不足，本院不予支持。 综上所述，曾华利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10181元，由曾华利负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年三月二十七日 法官助理 庄翊晶 书 记 员 李心诗 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。