山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1425民初1566号原告：山东昌奥置业有限公司，住所地山东省德州市齐河县城齐鲁大街279号。法定代表人：程延春，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨宜广，山东杨宜广律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宁，山东杨宜广律师事务所律师。被告：齐河县裕新丰商贸有限公司，住址，齐河县城齐鲁大街西首路南。法定代表人：王会珠，该公司经理。被告：王会珠，男，汉族，1970年2月6日出生，住齐河县城区。被告：王睿豪，男，汉族，1994年10月25日出生，住济南市历下区。被告：齐河县盈裕商贸有限公司，住所地，山东省德州市齐河县城区向阳路226号富华苑1-201号。法定代表人：王海霞，该公司经理。以上四被告共同委托诉讼代理人：杨军，山东兴齐律师事务所律师。原告山东昌奥置业有限公司与被告齐河县裕新丰商贸有限公司、王会珠、王睿豪、齐河县盈裕商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，先后适用简易程序、普通程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人杨宜广、周宁，四被告共同委托诉讼代理人杨军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山东昌奥置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付购房款3611945元整，利息3655099元，合计7267044元整；2、诉讼费及其他合理支出费用由被告承担。事实与理由：2014年5月5日，原告与王会珠签订了《关于裕新丰商贸有限公司交款算账数据》一份，截止到现在被告齐河县裕新丰商贸有限公司、王会珠尚欠原告购房款本金3611945元，利息3655099元。该房产登记在被告王睿豪名下，现由被告齐河县盈裕商贸有限公司占有使用。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请判如所请。被告齐河县裕新丰商贸有限公司辩称：认可原告与我方存在房屋买卖关系，但是原告起诉的欠款数额不对。被告王会珠辩称：当时购买楼房的时候，王会珠是齐河县裕新丰商贸有限公司的法定代表人，王会珠的签字是职务代理行为，欠款应由齐河县裕新丰商贸有限公司偿还，且原告起诉的数额有误。被告王睿豪辩称：王睿豪与原告不存在房屋买卖合同关系，请求驳回原告对王睿豪的诉求。被告齐河县盈裕商贸有限公司辩称：齐河县盈裕商贸有限公成立于2017年8月30日，与原告不存在房屋买卖关系，请求驳回原告对齐河县盈裕商贸有限公司的诉求。庭审中，原告就自己的主张提交证据如下：A、提交原告与被告王会珠于2014年5月15日签订的《关于裕新丰商贸有限公司交款算账数据》原件和复印件，证实被告购买了齐河县向阳路226号商业楼，总计面积11656.93平方米，双方经结算，截止到2014年4月30日，被告尚欠原告本息合计为18611945元，后被告齐河县裕新丰商贸有限公司于2015年2月16日支付原告1500万元，目前被告尚欠原告3611945元，利息截止到2019年4月16日为3655099元。B、提交不动产登记信息四份，证实被告购买的涉案房产均登记在被告王睿豪名下。上述证据A的原件载明以下内容：一、朝西二层商业银楼面积：532.06平方米，计5055520元（单独购买，通过银行按揭款，已全部付清，以下不再提及）。二、签订协议部分：（一）销售情况：1、地上一层商业：1081.45平方*10000元/平方，计10814500元。2、地上二层商业：1881.75平方*6000元/平方，计11290500元。以上两项销售总额为22105000元。3、地下商业：7852.45平方*3800元/平方，计29839310元。以上三项销售总额：51944310元。（二）自行施工应扣除金额（工程量）1608319.1元。（见附表），实际应交金额为50335990.9元。三、裕新丰交款情况：（略）四、现欠款本息数（略）……截止2014年4月30日尚欠本息合计16827185元。其中，本金12891511元（含按揭贷款11052500元），利息3935674元。山东昌奥置业有限公司（公章）二〇一四年五月十五日王会珠（本人签名）上述证据A的复印件载明以下内容：一、朝西二层商业银楼面积：532.06平方米，计5055520元（单独购买，通过银行按揭款，已全部付清，以下不再提及）。二、签订协议部分：（一）销售情况：1、地上一层商业：1081.45平方*10000元/平方，计10814500元。2、地上二层商业：1881.75平方*6000元/平方，计11290500元。△297.46平方×6000元/平方=1784760元（手写）以上两项销售总额为22105000元。3、地下商业：7852.45平方*3800元/平方，计29839310元。以上三项销售总额：51944310元。（二）自行施工应扣除金额（工程量）1608319.1元。（见附表），实际应交金额为50335990.9元。三、裕新丰交款情况：（略）四、现欠款本息数（略）……截止2014年4月30日尚欠本息合计16827185元。其中，本金12891511元（含按揭贷款11052500元），利息3935674元。16827185+1784760=18611945元（手写）山东昌奥置业有限公司（公章）2014年5月15日王会珠（本人签名）2015.2.16转入工行1500万元（手写）四被告共同委托诉讼代理人质证称：对证据A原件的真实性无异议，但需要说明根据该结算数据，欠款总数是16827185元，扣除被告方已付的15000000元，欠款数额应为1827185元，原告主张的欠款3611945元及利息缺乏依据。关于证据A的复印件中的手写部分中的三角形部分和“16827185+1784760=18611945元”部分不予认可。对证据B真实性无异议。庭审中，四被告提交原告与被告齐河县裕新丰商贸有限公司于2014年1月16日协议书原件，主张这份协议书是双方约定办理房产证的有关事项，根据协议书双方均违约的情况，各自承担相应的违约金，双方违约金相抵后，最终结论是被告齐河县裕新丰商贸有限公司尚欠原告购房款22284元。该协议书记载内容如下：1、甲方（原告）承诺于2014年3月5日前将房产证交予乙方（齐河县裕新丰商贸有限公司），每逾期一天按月息2.6%承担乙方本次支付1500万元的利息。2、乙方承诺取得房产证，待齐河农商行抵押贷款到账后一次性清算全部款项，最长不超过60天，如违约，每逾期一天按月息2.6%承担所欠甲方所有款项的利息。3、其他具体事项另行协商并签订正式合同。原告对上述协议书质证称：对协议书本身没有异议，但是被告做了虚假的陈述，这份协议本想着把房产证办到被告齐河县裕新丰商贸有限公司名下，然后再以其名义去银行贷款，结果被告齐河县裕新丰商贸有限公司贷款受阻，最后被告齐河县裕新丰商贸有限公司要求把房产证办到被告王睿豪名下，这样才从银行以房产证抵押贷款的，贷款后偿还了1500万元，因此2014年5月15日形成了新的结算协议。原告针对上述协议提交原告与王会珠于2014年6月4日签写的协议书复印件一份,内容如下:甲方:山东昌奥置业有限公司（盖公章）乙方:王会珠（本人签字）签写时间:2014年6月4日经甲乙双方友好协商达成共识特定一下协议:一、乙方止2014年4月30日尚欠甲方本金壹仟贰佰捌拾玖万壹仟伍佰壹拾壹元，利息为叁佰玖拾叁万伍仟陆佰柒拾肆元，本息合计为壹仟陆佰捌拾贰万柒仟壹佰捌拾伍元。见双方共同认可的结算清单。二、甲方力争6月20日前办理乙方所购商业房产证。乙方配合缴纳办理房产证应承担的税金及费用。地下商业所需实际开据发票，甲方缴纳的税金综合税率10.1%由乙方承担并办证前交纳。三、乙方取得房产证于8月30日前归还本金（12891511元），9月30日前归还利息（即3935674元）逾期按月利息1.5%计算（一个月不为逾期）。四、甲乙双方积极配合，双方严格遵守以上条款。五、本协议一式二份甲乙双方各一份。本协议双方签字盖章生效。被告质证称：这是复印件，需要核实一下，如果经核实是真实的，但这份协议书并没有实际履行，双方协议第二条约定甲方力争6月20日前办理所购商业房产证，第三条约定乙方取得房产证于8月30日前归还本金，从双方的约定内容本身来看属于具体时间不明确，况且在协议书签订当年的6月20日前甲方并没有应约办理房产证书，该协议书并未实际履行。原告据此请求支付利息，不应予支持。在该协议内容当中也并没有明确表明2014年1月16日协议解除，2014年1月16日的协议应当继续有效。被告的补充意见：根据2014年6月4日的协议，双方约定的是先还本金后付利息，根据这个约定被告在偿还1500万元的现金之后剩余部分为利息。原被告提交的其他证据均记载入卷。经审理查明：1、被告王会珠是被告齐河县裕新丰商贸有限公司的法定代表人，被告王睿豪系被告王会珠之子。被告齐河县裕新丰商贸有限公司于2009年购买了原告修建的位于齐河城区向阳路226号富华苑商业楼（一楼1081.45平方米、二楼1881.75平方米、地下7852.45平方米、银楼532.06平方米，共计11347.71平方米）并于2010年开始付款，被告齐河县盈裕商贸有限公司租赁了被告齐河县裕新丰商贸有限公司的上述楼房经营超市。2、原告与被告王会珠于2014年5月15日就买卖楼房的欠款问题进行了结算，截止2014年5月15日被告齐河县裕新丰商贸有限公司尚欠原告本金12891511元、利息3935674元（双方约定月利率为1.05%）。3、原告与被告齐河县裕新丰商贸有限公司根据2014年6月4日签订的协议书，又为了房产抵押贷款方便,被告齐河县裕新丰商贸有限公司为了将购买的商业房办理在被告王睿豪名下，原告与被告王睿豪补写了购房合同四份，被告王会珠凭补写的租房合同于2014年10月9日将四个房产证办理在王睿豪名下，四个房产证分别注明的面积为一楼984.53平方米、二楼2026.77平方米、地下8113.47平方米、银楼532.16平方米，四个房产证的合计面积为11656.93平方米。就房产面积的误差形成的原因，原告认为是遗漏面积，被告齐河县裕新丰商贸有限公司称“不属于遗漏，双方在购买时候，是按照图纸面积上的地上一层、地上二层、地下一层整体购买的，因商业使用需要分割成单间，所以在办理房产证时，各个单间测算的总和比原来多”。4、办理房产证之后，被告齐河县裕新丰商贸有限公司于2015年2月16日之前分次偿还原告共计15000000元。这样，根据双方于2014年5月15日的“算账数据”，自2015年2月17日始，被告齐河县裕新丰商贸有限公司尚欠原告本金1827185元（计算过程先付息后付本金：15000000元-2014年5月15日结欠的利息3935674元=偿还本金11064326元，2014年5月15日结欠的本金12891511元-已偿还的本金11064326元=1827185元）。5、原告诉求中包括2014年5月15日结算欠额及因办房产证多出的二楼中的297.46平方，双方产生分歧。原告诉求的形成的计算公式：原面积欠款1827185元+后多出的面积294.76平方米的价款1784760元=3611945元+利息。本院认为：1、原告与被告齐河县裕新丰商贸有限公司于2009年产生楼房交易时的面积与2014年10月9日办理房产证的面积虽有差额，但根据原被告双方于2014年5月15日共同确认的“算账数据”，结合楼房交付时主体建筑结构为框架，以及后期被告自行施工装修的事实，原告就因办理房产证多出的面积297.46平方（二楼）要求补算，理由不充分，本院不予采信。原告提交的2014年5月15日《关于裕新丰商贸有限公司交款算账数据》复印件单方添加的字迹与原件不一致，且不为被告所认可，故本院确认该证据的原件为有效证据。原告与被告齐河县裕新丰商贸有限公司于2014年1月16日签订的协议书未实际履行,并于2014年6月4日更换了新的协议书,2014年6月4日的协议书由双方分别签字盖章，应系双方真实意思表示，故就偿还欠款金额的利息计算问题，应采用协议书中约定的“逾期按月利率为1.5%”。关于利息计算的起止时间，因被告于2015年2月16日前分次偿还原告共计15000000元，分次偿还的时间不明确，故利息应当自2015年2月17日始以欠款本金1827185元为基数按照月利率1.5%计算（注：利息算至2019年11月19日45个月计1233349.88元，此时本息合计为3060534.88元）。2、被告王会珠是被告齐河县裕新丰商贸有限公司的法定代表人，涉案中的相关行为均系职务行为，其个人不应承担相关的民事法律责任；被告齐河县裕新丰商贸有限公司及王会珠虽将涉案房产办理在被告王睿豪名下，但被告王睿豪并非是原告当初出卖楼房的合同相对人，后补签的购房合同只是为办理不动产权属证书所用，实质内容并未在其与原告之间实际履行，根据合同相对性原则，结合被告王会珠与原告的“算账数据”，被告王睿豪与原告并不存在事实上的楼房买卖合同关系，且被告王睿豪也并未参与楼房交易的交付结算过程，故被告王睿豪不应承担本案还款责任；被告齐河县盈裕商贸有限公司与被告齐河县裕新丰商贸有限公司是房产租赁关系，与本案没有关联性，故不应当承担相关的民事责任。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下:一、被告齐河县裕新丰商贸有限公司于本判决生效后十日内一次性偿还原告山东昌奥置业有限公司欠款本金1827185元及相应利息（利息自2015年2月17日始以本金1827185元为基数按月利率1.5%计算至本判决书确定的给付之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告山东昌奥置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费59536.5元，保全费5000元，共计64536.5元，由原告山东昌奥置业有限公司负担34000元，被告齐河县裕新丰商贸有限公司负担30536.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判长钟同岭人民陪审员李华人民陪审员李冰二○一九年十二月十日书记员李艳云