呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终720号上诉人（原审被告）：冠鲁房地产开发有限公司，住所地山东省平邑县。法定代表人：刘加营，该公司董事长。上诉人（原审被告）：山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司，营业场所内蒙古自治区呼和浩特市。负责人：阎冬，总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：郑宗圣，男，山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司财务科长，住呼和浩特市。二上诉人共同委托诉讼代理人：李涛，山东邦源律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张燕梅，女，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：苗荣盛，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀芳，内蒙古文盛律师事务所律师。上诉人冠鲁房地产开发有限公司（以下简称冠鲁公司）、山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司（以下简称冠鲁公司内蒙分公司）因与被上诉人张燕梅房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初5008号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冠鲁公司、冠鲁公司内蒙分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张燕梅诉讼请求，冠鲁公司、冠鲁公司内蒙分公司不承担违约责任。事实和理由：冠鲁公司按合同约定,于2010年2月15日交付了房屋,并在合同约定的时间内向产权登记机关提供了备案办证所需的资料。冠鲁公司开发的涉案房产五证齐全,具备办理房产证的条件,因此,其是没有任何理由迟延履行合同义务,无故拖延向产权登记机关提供备案办证所需资料的。一审法院认为冠鲁公司至一审时仍未向产权登记机关提供备案办证所需资料,并判决冠鲁公司再次向产权登记机关提供备案办证所需资料是错误的。本案涉案房产未能办理房产证并非是冠鲁公司的违约行为所造成的,冠鲁公司在开发房地产以及后续办理产权证的过程当中,不存在单方违约行为,本案涉案房产未能办理相关证件,并非是冠鲁公司的原因造成,是历史遗留的多方面因素导致的结果,该结果不能由冠鲁公司承担。所以非因冠鲁公司导致不能办理涉案房产产权证书,也就不能让冠鲁公司承担逾期协助办证的违约责任。并且冠鲁公司内蒙分公司作为冠鲁公司的分公司,没有独立的法人地位,也不是买卖合同的相对人,更不应当承担相关的责任。一审法院把逾期办证的责任归咎于冠鲁公司、冠鲁公司内蒙分公司是不正确的。因此,一审判决的第二判项,判令冠鲁公司、冠鲁公司内蒙分公司支付违约金4016元,承担违约责任;第三项判令冠鲁公司、冠鲁公司内蒙分公司承担本案诉讼费,都是极其错误的。张燕梅辩称：1、双方当事人签订的《商品房买卖合同》真实、合法有效，对双方均具有约束力。2、根据法律规定及合同约定，涉案房屋已具备了办理房地产权属证书的基本条件，但冠鲁公司、冠鲁公司内蒙分公司迟迟未办理，其行为已经构成严重违约。3、冠鲁公司、冠鲁公司内蒙分公司应当按照《房屋买卖合同》的约定支付违约金。张燕梅向一审法院起诉请求：1.冠鲁公司、冠鲁公司内蒙分公司立即将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并立即为张燕梅办理其所购买房屋的房屋权属证书；2.冠鲁公司、冠鲁公司内蒙分公司向张燕梅支付逾期办理房屋权属证书违约金4016元并承担契税差额；3.判令冠鲁公司、冠鲁公司内蒙分公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月4日，张燕梅（买受人）与山东冠鲁房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由张燕梅购买赛罕区呼伦南路雅阁星城商住楼XXX号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为114．75平方米，总价款401625元。付款方式为：其他方式，买受人于2009年11月15日前支付购房款101625元，余款300000元办理银行按揭。房屋交付期限为：出卖人应当在2010年2月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后9个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。2010年2月4日，冠鲁公司内蒙分公司向张燕梅出具金额为401625元的内蒙古自治区呼和浩特市房地产开发销售预收款凭据。案涉项目五证齐全，涉案楼宇至今未办理初始登记，案涉房屋至今未办理房屋权属登记。冠鲁房地产开发有限公司历史名称为山东冠鲁房地产开发有限公司。2011年3月11日，呼和浩特市人民政府印发《关于研究给予政策支持的遗留建设项目规费收取有关情况的专题会议纪要》，载明：雅阁星城项目，鉴于该项目为旧城区改造项目，并拆除部分东瓦窑旧村的实际情况，同意该项目城市市政公用设施建设配套费减半按30元／平方米收取，冠鲁公司内蒙分公司于2012年7月20日向呼和浩特市人民政府申请退还市政公用设施配套费减免部分，冠鲁公司内蒙分公司庭审自认该申请暂未获批准。呼和浩特市人民政府办公厅文件批示单载明，关于调整“盛泰雅园”及“雅阁星城”项目容积率的请示，在领导批示一栏处写明：“按规定依规补交办理手续。”一审法院认为，张燕梅与冠鲁公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于张燕梅主张冠鲁公司将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求。根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后9个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”的产权登记约定，冠鲁公司负有在合同约定期限内将应由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，合同约定的履行期间届满后，冠鲁公司至今未向产权登记机关备案需由其提供的材料，故对张燕梅的该项诉讼请求予以支持；关于张燕梅主张冠鲁公司为其办理房屋权属证书的诉讼请求，因冠鲁公司尚未取得案涉房屋所在楼宇的房屋权属证书，其协助张燕梅办理房屋权属证书的义务在客观上暂时不能履行，张燕梅可待条件成就后另行主张。关于张燕梅主张冠鲁公司内蒙分公司将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并为其办理房屋权属证书的诉讼请求，因冠鲁公司内蒙分公司不是合同相对人，其不负有该项合同义务，故对张燕梅的该诉讼请求，不予支持。关于张燕梅主张冠鲁公司、冠鲁公司内蒙分公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，因冠鲁公司未按照合同约定履行协助办证义务，且冠鲁公司内蒙古分公司实际收取购房款，故冠鲁公司和冠鲁公司内蒙分公司应按照合同约定按照已付房价款的1％的标准向张燕梅支付违约金4016．25元。冠鲁公司、冠鲁公司内蒙分公司提供的证据不能证明非因其自身原因导致案涉房屋至今未能办理房屋权属证书，故对其相应答辩意见，不予采纳。关于张燕梅主张冠鲁公司、冠鲁公司内蒙分公司承担契税差额的诉讼请求，因案涉房屋现暂不具备办理房屋权属证书的条件，且该契税尚未实际发生，该项费用双方可待实际办证时另行协商处理，对张燕梅的该项诉讼请求，不予支持。判决如下：一、被告冠鲁房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将办理权属登记需由被告冠鲁房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、被告冠鲁房地产开发有限公司、被告山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司于本判决生效之日起十五日内向原告张燕梅支付违约金4016元；三、驳回原告张燕梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计25元由被告冠鲁房地产开发有限公司、被告山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、一审判决冠鲁公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案是否正确；冠鲁公司是否违约，是否应当支付相应违约金；二、冠鲁公司内蒙分公司在本案中是否应当承担违约责任。针对第一个争议焦点，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，“出卖人应当在商品房交付使用后9个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。本案中，冠鲁公司至今未按上述约定履行相关义务，故一审判决支持张燕梅的该项诉讼请求正确，本院予以维持。冠鲁公司认为未能办理房屋权属证书非其原因所致，却未提交相应证据予以佐证，本院不予采信，故冠鲁公司构成违约，一审依据双方签订的合同判决冠鲁公司承担相应违约责任并无不当。针对第二个争议焦点，本案中，冠鲁公司系签订《商品房买卖合同》的合同相对方，且冠鲁公司内蒙分公司系分公司，故冠鲁公司内蒙分公司收取购房款的法律后果应当由冠鲁公司承担，一审判决冠鲁公司内蒙分公司在本案中承担责任错误，本院予以纠正。关于诉讼费负担，依据法律规定，应当由败诉方负担。故冠鲁公司在本案中负担诉讼费符合法律规定。冠鲁公司内蒙分公司在本案中不承担责任，故其不应当负担诉讼费，对此本院予以纠正。综上所述，冠鲁公司内蒙分公司的上诉请求成立，本院予以支持。冠鲁公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初5008号民事判决第一、三项，即“被告冠鲁房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将办理权属登记需由被告冠鲁房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；驳回原告张燕梅的其他诉讼请求”；二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初5008号民事判决第二项为：上诉人冠鲁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人张燕梅支付违约金4016元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取计25元，由冠鲁房地产开发有限公司负担。二审案件受理费50元（冠鲁房地产开发有限公司已预交），由冠鲁房地产开发有限公司负担。二审案件受理费50元（山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司已预交），由张燕梅负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 姜  怡审判员 宋 晓 瑾审判员 额日德尼二〇一九年三月二十九日书记员 曹 建 飞