宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬北民初字第110号原告：宁波市特圣生物饲料有限公司。法定代表人：程菲。委托代理人：周含宇。委托代理人：戴宁。被告：浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司。法定代表人：应洪亮。委托代理人：杨伟国。委托代理人：郑杰。原告宁波市特圣生物饲料有限公司为与被告浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月23日向本院提起诉讼，本院于同日受理本案后，依法由代理审判员牛乃洪适用简易程序，于2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告宁波市特圣生物饲料有限公司委托代理人周含宇，被告浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司委托代理人杨伟国、郑杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁波市特圣生物饲料有限公司起诉称：原、被告于2009年10月10日签订《仓库租赁协议》一份，双方约定：被告租用原告位于宁波市江北区下白沙路101号部分仓库、场地及所有附属设施，租用期自2009年11月1日至2015年10月31日止。现被告违反约定，要求与原告提前终止合同。被告在租赁期间，改造场地、移除绿化，还因被告原因造成仓库墙体开裂、地坪腐蚀下陷等。经原、被告多次协商无果。请求：一、判令被告支付租金自2013年11月1日起至仓库修复完毕移交给原告之日止；二、判令被告赔偿原告空租期损失（指仓库修复后移交给原告之后的四个月）126667元（空租期不包括仓库修补期间）；三、判令被告按约将仓库恢复原状（按照目前原告使用的仓库现状）或支付仓库维修费用1077965元。被告浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司答辩称：一、原告要求被告支付租金的必要条件是原告与被告之间存在有效的租赁合同关系，但原告与被告之间的租赁合同关系在2010年10月31日即已终止，此后是被告实际使用宁波市甬江汽车销售服务有限公司（原名称“上海大众汽车宁波甬江销售服务有限公司”，于2012年1月10日变更为现名称，以下简称甬江公司）所有的宁波市江北区下白沙路101号3号、4号、5号、6号、7号仓库及周围场地的事实行为，原告与被告之间自2010年11月1日起已不存在有效的租赁合同关系，故应驳回原告要求被告支付租金至仓库修复完毕之日的诉讼请求。2010年1月26日，宁波特产棉花有限公司与甬江公司签订《房地产转让合同》将宁波市江北区下白沙路101号的房屋转让给甬江公司，同时，宁波特产棉花有限公司与原告于2009年10月10日签订的《租赁协议》继续有效，并由甬江公司作为出租人承接宁波特产棉花有限公司的一切权利和义务。2010年7月12日，原告与被告就同一标的物再次签订《仓库租赁协议》一份，约定租赁期自2010年11月1日起至2015年10月31日止。鉴于对同一标的物原告与被告签订了新的《仓库租赁协议》，故2009年10月10日原告与被告签订的原《仓库租赁协议》履行至2010年10月31日即已终止。因2010年7月12日原告与被告签订新的《仓库租赁协议》时，本案讼争标的物的所有权人为甬江公司，且甬江公司与原告之间的《租赁协议》中并未同意原告转租，且该新的《仓库租赁协议》上也无甬江公司的鉴证，故原告与被告于2010年7月12日签订的新的《仓库租赁协议》无效。综上，自2010年11月1日起，原告与被告之间已无有效的租赁合同关系，因此，被告完全有权随时不再使用并腾退前述仓库及周围场地，而被告实际使用前述仓库及场地至2013年10月31日，也付清了至2013年10月31日的使用费，故原告要求被告支付租金至仓库修复完毕之日的诉讼请求没有事实依据与法律依据，应予驳回。退一步讲，即使假设2010年7月12日原告与被告签订的新的《仓库租赁协议》有效，因该仓库的自然性质等问题（房龄超过60年，已超过设计使用年限，地处低洼地段，雨季积水严重、无法正常排水等）已无法实现被告的合同目的，被告也有权提前终止租赁协议，且被告也已就此提前通知原告。再退一步讲，因原告已于2013年12月5日将同一仓库租赁给宁波市镇海和平盐业装卸联运公司，故即使假设2010年7月12日原告与被告签订的新的《仓库租赁协议》有效，无论如何，也已于2013年12月4日终止。二、针对原告第二项诉讼请求，该空租期损失没有实际发生，也没有相应依据，应予以驳回。原告的诉讼请求互相矛盾，如果原告要求被告支付租金，则不存在空租期损失，如果原告要求被告赔偿空租期损失，则说明原告也已确认其与被告之间的租赁合同关系已终止，则原告无权再要求被告支付租金，故即使假设存在空租期损失，也只能计算至2013年12月4日止。三、针对原告诉讼请求三，原告并非讼争标的物的所有权人，无权要求被告将仓库恢复原状或支付仓库维修费用，不存在所谓“按约”将仓库恢复原状或支付仓库维修费用的事实依据与法律依据。即使假设原告与被告之间存在租赁合同关系，被告自租赁讼争标的物之日起，一直按讼争标的物的性质（即仓库）正常使用，用于仓储盐原料（现原告将讼争标的物租赁给宁波市镇海和平盐业装卸联运公司，也是用于存放盐原料），原告自始知情，也从未提出过异议；被告不存在任何损坏讼争标的物的行为，原告所谓“墙体开裂、地坪下陷”等，是因为讼争标的物老化而产生的自然损耗（讼争标的物建设于1953年，房龄已超过60年，早已超过设计使用年限），而不是被告原因造成的，因此，根据《合同法》第二百一十八条之规定，被告无需承担责任。同时，被告于2013年10月底腾退讼争标的物后，原告已实际接收，并未提出异议，且原告已于2013年12月5日又将讼争标的物租赁给宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司，说明原告对讼争标的物的现状并无异议且讼争标的物仍能够正常使用，原告不存在任何损失。即使假设是被告原因造成的讼争标的物损坏，无论根据法律规定还是根据原告与被告签订的《仓库租赁协议》约定，都只能由讼争标的物的所有权人（即业主方）甬江公司向被告主张权利，原告无权主张。原告既未提供证据证明所谓“原状”的状态，其所谓的“仓库维修费用”也没有任何的事实依据与法律依据，且未实际发生，故原告的诉讼请求三完全无法成立。即使原告有权主张且提交了所谓被告租赁时“原状”的证据，原告也应再对所谓“原状”产生损害的原因、损害后果、因果关系、过错等予以举证，否则，应由原告承担举证不能的不利后果。因本案讼争标的物所在地块即将开发，房屋即将拆迁，无论如何，对讼争标的物进行所谓“恢复原状”或“维修”只会造成资源的浪费，已无任何实际意义。综上，原告尚欠被告保证金100000元尚未归还，原告的诉讼请求均缺乏事实依据与法律依据，应依法予以全部驳回。根据原、被告的诉辩意见和举证、质证，本院综合认证及查明事实如下：一、双方无争议的事实宁波市江北区下白沙路101号1-12幢房屋的原所有权人为宁波特产棉花有限公司。2009年10月10日，原告宁波市特圣饲料有限公司与宁波特产棉花有限公司签订了《租赁协议》一份，该公司将101号1-12幢房屋整体出租给原告，租赁期限为2009年10月10日至2015年10月31日止。2009年10月10日，原、被告签订了《仓库租赁协议》一份，由宁波特产棉花有限公司作为鉴证方盖章确认，约定：原告将承租的江北区下白沙路101号部分仓库场地及所有辅助设施转租给本案被告，租赁范围为3号、4号、5号、6号、7号仓库及周围场地，场地面积共计1900平方米，仓库面积为1508平方米；租期为2009年11月1日至2015年10月31日止；2009年11月1日至2010年10月31日年租金为196000元，后5年租金为每年380000元，实行先付后用，租金由被告直接支付给原告，每年支付一次，需提前一个月一次性付清；被告若故意拖欠租金，原告有权终止协议，并约定被告拆除的北面围墙及绿化，租赁期满需恢复原状；被告在租赁协议生效三天内向原告交付保证金100000元整，租赁期满被告将仓库按原状交还原告，并保护好树木，因被告原因造成房屋及附属用房、消防设施损坏，被告应无条件修复直到业主方满意为止，如遇原告与业主方因被告使用不当、房子开裂等而造成本合同终止，被告赔偿原告一切损失。在租赁期间，被告拆除了北面围墙及绿化，被告向原告交付保证金100000元整。后上述房屋经拍卖于2010年1月26日由宁波特产棉花有限公司转让给甬江公司。2010年7月12日，原、被告又对上述租赁标的签订了《仓库租赁协议》一份，除2010年11月1日之前的租期和租金不一致、没有宁波特产棉花有限公司的参与外，其余协议部分与2009年10月10日原、被告签订的《仓库租赁协议》一致。被告交付原告仓库租赁费用至2013年10月31日，被告于2013年9月30日和2013年10月30日书面通知原告，从2013年11月1日起终止与原告于2009年10月10日签订的《仓库租赁协议》。对以上事实，原、被告双方在庭审中均予确认，原告提供了宁波特产棉花有限公司与原告于2009年10月10日签订的《租赁协议》一份、原告与被告于2009年10月10日签订的《仓库租赁协议》一份、2013年9月30日与2013年10月30日被告发给原告的终止函二份，被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告提供了《房地产转让合同》、宁波市存量房转让、房屋所有权登记申请表、查询结果原件各一份，2010年7月12日原、被告签订的《仓库租赁协议》一份，银行回单凭证、发票、委托书各一份，房屋所有权登记及所有权变更登记材料原件一份、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）打印件一份、房屋所有权证原件一份、企业询证函一份，原告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。2014年3月25日下午，本院对涉案仓库在双方当事人在场的情况下进行了现场勘验，双方对被告所拆除的仓库北面的围墙的长度为57.3米、宽度为0.3米、高度为1.7米，墙体材质为石头，及涉案仓库现放置了宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司袋装原料盐的事实无异议。2014年5月20日，甬江公司的法定代表人蒋伟岳来院，其在询问笔录中表示不需恢复原状，被告搭建的东西不需要拆除，搭建费用包含在拍卖款项内，维持目前的现状就行。原告对给蒋伟岳所做的询问笔录的真实性无异议，但认为蒋伟岳所说的不需要修复的意见不能约束原、被告之间的租赁合同，在本案中，被告按照合同约定，应修复并恢复原状。2014年6月4日，宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司的法定代表人吴和平在原告委托代理人周含宇的陪同下来院，其在询问笔录中表示，2013年12月5日吴和平在没有通知双方的情况下就把原盐放到被告租赁的仓库内，大概20天以后，原告方的副总郑人杰打电话给吴和平，问这个盐是谁的，吴和平说这盐是山东一家公司叫吴和平代理运输仓储的，相关租金吴和平会付的。当询问吴和平租金具体怎么约定的，吴和平回答反正租金吴和平会付的。二、双方有争议的事实（一）双方的租赁关系是否解除及解除时间被告提交了《证明》原件一份，该《证明》为宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司于2014年2月11日出具，并有吴和平的签字，内容为：“兹证明我公司自2013年12月5日起把相关货物放入宁波市特圣生物饲料有限公司位于下白沙路101号棉花仓库，面积约1508平方米，并电话口头和宁波市特圣生物饲料有限公司约定，相关租赁费用在我公司业务结束后一并支付”。并提交了企业法人营业执照复印件一份、照片光盘一份，上述三份证据用以证明原告已将本案所涉房屋于2013年12月5日起租赁给宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司，本案所涉房屋仍用于堆放货物，说明被告此前堆放货物是正常使用。原告有异议，认为该《证明》无法证明宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司出具过该《证明》，也无法证明该《证明》所述内容是事实，也不符合证据的形式，不能证明被告的主张，无法证明原告授权他人使用仓库。本院认为，依据已查明的事实，即被告已于2013年9月30日和2013年10月30日两次发函要求终止与原告之间的租赁关系，且在原告已知被告要解除合同的情况下，被告再将所承租的仓库转租给第三人不合常理；此外，本院在对吴和平所做的询问笔录中，当询问到租金具体是怎么约定的问题时，吴和平回答反正租金会付的，综上，本院对被告提交的证据予以采信，由此对宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司与原告约定从2013年12月5日起把相关货物放入涉案仓库，相关租赁费用业务结束后一并支付及被告已于2013年12月5日前将涉案仓库腾空的事实予以认定，原告将涉案仓库租给宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司的实际行为表示其同意被告解除租赁合同，解除日期为2013年12月5日。（二）被告是否应将涉案仓库恢复原状及修复至何种状态原告主张由于被告原因造成租赁标的物损害，为此原告提交了如下证据：1.照片二组，用以证明仓库在租赁给被告期间，因被告原因造成墙体开裂、地坪下陷以及其他改造仓库的事实。被告对原告证据的真实性、关联性、合法性均有异议，认为拍摄时间、地点不明，无法证明原告的待证事实，即使讼争标的物存在墙体开裂、地坪下陷，也不是被告原因造成的，而是因为讼争标的物老化而产生的自然损耗，被告无需承担责任，原告希望通过对比所谓的被告使用的仓库与原告自行使用仓库的不同来证明所谓被告租赁的仓库存在损坏的事实是不成立的。鉴于此，本院认为，被告异议成立，本院对原告主张不予采信。2.《建筑工程预算书》原件一份，用以证明要修复被告租赁仓库的费用需1077965元，被告对真实性、关联性、合法性均有异议，认为该预算书编制日期为2014年1月2日，工程名称为“宁波特产棉花有限公司-仓库复原工程”，本案讼争标的物早在2010年1月已归甬江公司所有，宁波特产棉花有限公司已非所有权人，故该工程预算书与本案无关，编制单位是否有相应资质，无法确定，并且其加盖的专用章是否为真实的专用章无法确定，无相应的维修方案，是否是所谓“恢复原状”的维修无法确定，作为预算员的相应资质无法证明，预算员应出庭作证。因该《建筑工程预算书》为非专业的鉴定机构出具且被告有异议，本院不予采信。3.宁波特产棉花有限公司出具的情况说明原件一份，证明当时签订合同原产权人作为见证方签字，当时出租给原告的仓库是整体出租的，因被告有异议，该证据无其它相关证据支持，证明不力，本院不予采信。综上，原告没有证据证明当时出租给被告时涉案仓库的状况，本案认为只有在确定当时的原状后，才能根据目前的仓库现状进行修复，且也要考虑现状是合理使用造成的，还是由其它原因造成的，并以此来确定责任的承担，因此原告要求被告按原告使用的仓库现状来恢复的理由和证据不足。甬江公司也表示不需要恢复原状，维持目前的现状就行，并且双方的《仓库租赁协议》约定因被告原因造成房屋及附属用房、消防设施损坏，被告应无条件修复直到业主方满意为止，另原告也已将涉案仓库另行出租且正在使用，综上，本院认为被告不需要恢复仓库原状。另原告提交了以下证据：1.房屋所有权证复印件一份，用以证明原告主体适格，被告对房屋所有权证真实性有异议，认为该证的填发日期为2001年9月27日，当时房屋属于宁波市供销合作社所有，宁波特产棉花有限公司的房屋所有权的填发日期是2005年11月，内容也与原告举证的该房屋所有权证不符，故原告的该房屋所有权证有可能是伪造或变造的，本院认为，原告提交的为复印件且被告有异议，本院不予采信；2.宁波银行网上交易凭证复印件一份、租金发票复印件一份，证明原告向新的产权人支付租金的情况，被告对真实性有异议，认为不能证明甬江公司同意原告转租，因原告提交的证据为复印件且被告有异议，本院不予采信。3.宁波华夏拍卖有限公司拍卖资料原件一份，用以证明原告系涉案标的物的仓库承租人，有权将标的物出租给被告，双方签订的合同是合法有效的。被告对真实性有异议，结合本院已查明的事实，本院予以采信。其中“特别说明”部分第6条载明：“标的物已出租，承租人为宁波市特圣生物饲料有限公司，租用期间自2009年10月10日起至2015年10月31日止。拍卖成交后，原租赁合同继续有效，买受人须承接原出租人的一切权利和义务”。被告提交了《宁波市人民政府关于江北城市发展有关问题协调会议纪要》打印件一份，证明本案所涉房屋所在地块即将开发，房屋即将拆迁，原告有异议，因是打印件，本院不予采信。本院认为：2009年10月10日，原、被告签订了《仓库租赁协议》，2010年7月12日，原、被告又对租赁标的签订了《仓库租赁协议》，因原告与宁波特产棉花有限公司签订的租赁协议中并未约定原告有转租权，且2010年7月12日原、被告双方签订的《仓库租赁协议》没有原出租人宁波特产棉花有限公司或现所有权人甬江公司的参与或认可，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，原、被告于2010年7月12日签订的《仓库租赁协议》应为无效，被告对此也无异议。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，买卖不击破租赁，所有权的变动并不影响租赁合同的效力，双方应按照2009年10月10日原、被告签订的《仓库租赁协议》履行合同。2013年9月30日与2013年10月30日被告发给原告的关于提前终止仓库租赁协议的函二份，但《仓库租赁协议》并未约定被告方有单方解除权，原告也未同意解除租赁协议，且被告也未提交证据证明达到解除协议的条件，故此两份函不能产生解除租赁协议的效力。原告以实际行为于2013年12月5日解除了与被告之间的仓库租赁协议，因被告交付原告仓库租赁费用至2013年10月31日，被告仍应承担2013年11月1日至2013年12月4日的仓库租金35831.05元（按年租金380000元计算）。关于原告的其他诉请，原告没有证据证明出租给被告时的仓库的当时状况，即原状标准不明确；即使原状标准明确，也无证据证明现出现问题是被告不当使用造成从而被告应对现有状况承担责任；双方的《仓库租赁协议》也约定因被告原因造成房屋及附属用房、消防设施损坏，被告应无条件修复直到业主方满意为止，并且现业主甬江公司也表示不需要恢复原状维持目前的现状就行；此外，原告也已将涉案仓库另行出租且正在使用，原告没有证据证明被告未恢复围墙、绿化使其利益减损，故对原告的其他诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（二项）、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波市特圣生物饲料有限公司2013年11月1日起至2013年12月4日的租金35831.05元；二、驳回原告宁波市特圣生物饲料有限公司其他诉讼请求。本案受理费15642元，减半收取7821元，由原告宁波市特圣生物饲料有限公司负担7400元，由被告浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司负担421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃处理。代理审判员  牛乃洪二〇一四年六月十九日代书 记员  费颖艳