广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东中法民二终字第00015号上诉人（原审被告）：胡文勇，男。委托代理人：杨松，广东融关律师事务所律师。委托代理人：唐新生，广东国锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黔东南苗族侗族自治州邮政局。住所地：贵州省凯里市北京东路*号。负责人：马军，该邮政局局长。委托代理人：刘治飞，广东凡立（东莞）律师事务所律师。上诉人胡文勇因与被上诉人黔东南苗族侗族自治州邮政局委托合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法岭民二初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黔东南苗族侗族自治州邮政局向原审法院起诉称：1993年6月8日，案外人东莞市大岭山富华实业总公司（以下简称富华公司）将位于东莞市大岭山镇矮岭冚工业区莞长公路龙江桥旁的一幢工业厂房的面朝公路从中间通道算一楼及二楼的右边1-4间商铺以925000元的价格转让给黔东南苗族侗族自治州邮电局。黔东南苗族侗族自治州邮电局与富华公司签订《铺位转让经营合同书》后，黔东南苗族侗族自治州邮电局于1993年6月10日向富华公司支付了925000元，富华公司将涉案铺位交付给了黔东南苗族侗族自治州邮电局。1998年黔东南苗族侗族自治州邮电局分营改制为黔东南苗族侗族自治州电信局和黔东南苗族侗族自治州邮政局。根据黔东南苗族侗族自治州邮电局的分营方案，涉案商铺归黔东南苗族侗族自治州邮政局所有。黔东南苗族侗族自治州邮政局取得涉案商铺后，涉案商铺距黔东南苗族侗族自治州邮政局所在地贵州省凯里市路途遥远，故将涉案商铺托付给贵州省黔东南州人民政府驻东莞办事处工作的胡文勇代为管理。胡文勇在代为管理涉案商铺期间，告知黔东南苗族侗族自治州邮政局，涉案商铺地段非常偏僻不好出租，即使可租出去，租金每年只有一万多元。因黔东南苗族侗族自治州邮政局没有人员到东莞看过涉案商铺，亦不了解东莞的房屋租赁市场行情，所以对胡文勇所说信以为真。2008年胡文勇告诉黔东南苗族侗族自治州邮政局涉案商铺已出租，年租金为13000元。从2008年起至2010年，胡文勇将该三年收到的租金共39000元分次交给黔东南苗族侗族自治州邮政局。2011年胡文勇称涉案房屋已无人承租并处于闲置状态。2012年5月，黔东南苗族侗族自治州邮政局的工作人员到深圳处理事务途经东莞市大岭山镇时发现涉案商铺并非无人承租，事实上由朱亿在使用。从朱亿处了解得知，2006年7月5日，胡文勇与朱亿签订了《租房合同》，约定从2008年3月15日起至2013年3月5日期间胡文勇将涉案商铺出租给朱亿使用，每年租金为35000元；胡文勇与朱亿签约后，胡文勇从朱亿处收取了2008年3月15日起至2012年9月15日期间的租金共157500元。综上，黔东南苗族侗族自治州邮政局认为与胡文勇之间形成事实上的委托合同关系，胡文勇在帮助黔东南苗族侗族自治州邮政局代管涉案商铺期间隐瞒事实，将应属于黔东南苗族侗族自治州邮政局所得的房屋租金截留了118500元，胡文勇的行为已侵害了黔东南苗族侗族自治州邮政局的合法权益。黔东南苗族侗族自治州邮政局为维护自身合法权益，特起诉到法院，请求判令：1.胡文勇将2008年3月15日至2012年9月15日期间出租涉案商铺所得租金118500元支付给黔东南苗族侗族自治州邮政局；2.胡文勇承担本案的诉讼费用。胡文勇向原审法院答辩并提起反诉称：双方签订了《协议》，按每年13000元进行交租，胡文勇于2008年1月至2011年4月期间已向黔东南苗族侗族自治州邮政局上交了租金49000元，胡文勇已履行了义务。1998年起，受黔东南苗族侗族自治州邮政局委托代为管理涉案房产，胡文勇一直尽心尽力为其照管，还花费了资金为涉案房产添置设备，如民用电安装开户、安装自来水供水管道、修建户外水泥地面、室内安装维护等。可十多年来黔东南苗族侗族自治州邮政局并未向胡文勇支付管理及维护费用。故胡文勇请求法院判令：1.黔东南苗族侗族自治州邮政局支付1998年11月1日至2012年11月1日期间的物业代管费112000元（14年×8000元／年）；2.黔东南苗族侗族自治州邮政局承担本案的诉讼费。庭审中，胡文勇放弃要求黔东南苗族侗族自治州邮政局支付1998年11月1日至2008年3月14日期间的物业代管费，并将其反诉请求变更为要求黔东南苗族侗族自治州邮政局支付2008年3月15日至2012年9月15日期间的物业代管费36000元。黔东南苗族侗族自治州邮政局针对胡文勇的反诉答辩称：一、黔东南苗族侗族自治州邮政局从1998年起口头委托胡文勇对涉案房屋进行管理、出租，但未提及支付委托管理费用。胡文勇接受委托后，从1998年起至2008年3月共10年的时间内，胡文勇一直称涉案房屋无人承租，并将房屋作为自己放酒的仓库使用。胡文勇在2008年之前从未将涉案房屋产生的收益交给黔东南苗族侗族自治州邮政局，故黔东南苗族侗族自治州邮政局认为胡文勇主张2008年之前的管理费不合理。二、2013年8月19日，黔东南苗族侗族自治州邮政局的工作人员拜访涉案房屋的承租人朱亿，得知2008年3月15日至2013年3月15日共5年期间，涉案房屋一直是胡文勇出租给其使用，每年租金为35000元，该5年朱亿共向胡文勇交了租金175000元。朱亿当时将胡文勇向其收取的2003年3月15日至2008年3月14日共175000元的租金收据凭证原件提供给了黔东南苗族侗族自治州邮政局。此时，黔东南苗族侗族自治州邮政局才知道胡文勇在接受委托管理、出租涉案房屋期间还另外收取了2003年3月15日至2008年3月14日的租金共175000元，对此期间涉案房屋产生的租金收益，黔东南苗族侗族自治州邮政局保留通过法律途径主张的权利。三、胡文勇向朱亿收取的2008年3月15日至2012年9月15日共4年6个月的租金157500元，作为受托人的胡文勇只向黔东南苗族侗族自治州邮政局交回了涉案房屋出租所得租金49000元。胡文勇所主张的此期间委托管理费用，因黔东南苗族侗族自治州邮政局、胡文勇没有约定具体的支付标准，黔东南苗族侗族自治州邮政局本着公平合理的原则，同意按胡文勇此期间实际收取租金总额的20%即31500元（157500元×20%）向胡文勇支付管理费，此费用在黔东南苗族侗族自治州邮政局作为本诉所主张租金范围内进行冲抵。原审法院经审理查明：2002年起至2012年期间，黔东南苗族侗族自治州邮政局委托胡文勇对位于东莞市大岭山镇莞长路龙江桥旁（往长安方向右边）的一幢五层房屋的一楼及二楼中从中间通道算（面朝莞长路右边）第一间到第四间房间进行管理及出租。甲方为黔东南苗族侗族自治州邮政局、乙方为谢开凤，双方于2008年3月14日签订了一份《协议》，该《协议》的内容为甲方在东莞的房屋因无人管理，特委托乙方管理，经双方协商达成如下《协议》：一、乙方代为管理甲方东莞的房屋；二、乙方负责对东莞房屋进行出租，租期从2008年4月1日起至2009年3月30日止，租期1年；三、年租金为13000元，租金由乙方在2008年11月1日前一次性交付甲方；四、该房屋因甲方改革、发展、经营或甲方上级有关文件精神、政策等原因，甲方有权收回管理，落款处有甲方代表杨绍岭的签名及乙方谢开凤的签名，落款日期为2008年3月14日。胡文勇称上述《协议》是在贵州省凯里市签订，当时胡文勇在东莞，故上述《协议》由其妻子谢开凤代其与黔东南苗族侗族自治州邮政局签订，实际上黔东南苗族侗族自治州邮政局是委托胡文勇对涉案房屋进行管理及出租。黔东南苗族侗族自治州邮政局对上述《协议》予以确认，并确认其委托胡文勇对涉案房屋进行管理及出租，但认为黔东南苗族侗族自治州邮政局在贵州省凯里市不了解涉案房屋的出租情况，当时胡文勇称涉案房屋只能出租13000元，双方就在《协议》写涉案房屋的年租金为13000元，实际上涉案房屋年租金为35000元，胡文勇作为受托人应将实际收取的租金如数交给黔东南苗族侗族自治州邮政局。胡文勇认为上述《协议》也是租赁合同，双方已约定涉案房屋年租金为13000元，不管年租金的实际数额是多少，胡文勇只需交给黔东南苗族侗族自治州邮政局年租金13000元，若年租金多于13000元，多出的数额是胡文勇的收益。上述《协议》签订后，胡文勇已交给黔东南苗族侗族自治州邮政局涉案房屋租金49000元。胡文勇于2008年3月15日至2012年9月15日期间收取涉案房屋租金共157500元。黔东南苗族侗族自治州邮政局要求胡文勇交还剩余涉案房屋租金108500元。胡文勇主张黔东南苗族侗族自治州邮政局委托其管理及出租涉案房屋时，双方已约定涉案房屋的租金为每年13000元，胡文勇已依约交付了相应的款项。胡文勇反诉要求黔东南苗族侗族自治州邮政局支付2008年3月15日至2012年9月15日期间的物业代管费，黔东南苗族侗族自治州邮政局同意按该期间涉案房屋租金157500元的20%即31500元（157500元×20%）向胡文勇支付物业代管费，胡文勇也同意该期间的物业代管费为31500元。庭审中，黔东南苗族侗族自治州邮政局主张从本诉中胡文勇应交给其涉案房屋租金108500元中扣减黔东南苗族侗族自治州邮政局需支付给胡文勇的物业代管费31500元。另查明，胡文勇与案外人谢开凤于1990年9月13日结婚。以上事实有黔东南苗族侗族自治州邮政局提交的富华公司的机读资料、商业企业开业申请登记表、东莞市大岭山富华贸易公司申请报告、企业申请变更登记注册书、东莞市大岭山富华贸易公司章程、东莞市大岭山经济合同书、收款收据、收条、黔东南苗族侗族自治州邮政局东莞市大岭山镇龙江桥头铺位地图、黔东南苗族侗族自治州邮电局分营领导小组专题工作会议纪要、租房合同、收据、案件受理通知书、口头裁定准予撤诉笔录、庭前和解协议书、短信信息记录，胡文勇提交的《协议》、结婚证、收款收据、朱亿的证言、00100540号发票、CA35509388通用票据及原、胡文勇的陈述为证。原审法院认为：胡文勇放弃要求黔东南苗族侗族自治州邮政局支付1998年11月1日至2008年3月14日期间的物业代管费的诉讼请求，属于其对自身权利的合法处置，原审法院予以准许。黔东南苗族侗族自治州邮政局与案外人谢开凤签订的上述《协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黔东南苗族侗族自治州邮政局、胡文勇均确认上述《协议》实际上是黔东南苗族侗族自治州邮政局委托胡文勇对涉案房屋进行管理及出租，原审法院予以确认。本案的争议焦点为黔东南苗族侗族自治州邮政局、胡文勇之间是何种合同关系。胡文勇认为上述《协议》既是一份委托合同，也是一份租赁合同，双方约定涉案房屋每年的租金为13000元，胡文勇只需按《协议》向黔东南苗族侗族自治州邮政局支付约定的租金每年13000元，其他租金收益归胡文勇。黔东南苗族侗族自治州邮政局认为，双方之间是委托合同关系，胡文勇应将涉案房屋的租金如数交给黔东南苗族侗族自治州邮政局。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，胡文勇确认黔东南苗族侗族自治州邮政局委托其对涉案房屋进行管理及出租，且胡文勇提起反诉要求黔东南苗族侗族自治州邮政局支付物业代管费，黔东南苗族侗族自治州邮政局亦同意向胡文勇支付物业代管费，故双方之间是委托合同关系，并非租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，胡文勇作为受托人处理涉案房屋的出租事务，收取涉案房屋的租金应当转交给作为委托人的黔东南苗族侗族自治州邮政局。胡文勇于2008年3月15日至2012年9月15日期间收取了涉案房屋租金共157500元，已交给黔东南苗族侗族自治州邮政局49000元，胡文勇应如实向黔东南苗族侗族自治州邮政局交付实际收取到的涉案租金。故胡文勇应交给黔东南苗族侗族自治州邮政局涉案房屋租金108500元（157500元-49000元），对黔东南苗族侗族自治州邮政局要求胡文勇向其支付涉案房屋租金108500元的诉请，原审法院予以支持；对超出上述数额部分的诉请，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条的规定，结合黔东南苗族侗族自治州邮政局同意向胡文勇支付代管费31500元，且胡文勇也同意收取上述数额的情况，对胡文勇反诉要求黔东南苗族侗族自治州邮政局支付2008年3月15日至2012年9月15日期间物业代管费31500元的诉请，原审法院予以支持；对胡文勇诉请超出上述数额部分，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，黔东南苗族侗族自治州邮政局、胡文勇互负到期债务，双方涉案债务均是人民币，黔东南苗族侗族自治州邮政局可以将自己的债务与胡文勇的债务抵销。故对黔东南苗族侗族自治州邮政局在庭审过程中要求从胡文勇应交给其涉案房屋租金108500元中扣减黔东南苗族侗族自治州邮政局需支付给胡文勇的物业代管费31500元的主张，原审法院予以支持，黔东南苗族侗族自治州邮政局、胡文勇涉案债务相互抵销后，胡文勇只须向黔东南苗族侗族自治州邮政局交付涉案房屋租金77000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十九条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审判决如下：一、限胡文勇于判决发生法律效力之日起三日内向黔东南苗族侗族自治州邮政局转交租金108500元；二、限黔东南苗族侗族自治州邮政局于判决发生法律效力之日起三日内向胡文勇支付物业代管费31500元；三、判决第一项与第二项抵销后，胡文勇应于判决发生法律效力之日起三日内向黔东南苗族侗族自治州邮政局支付77000元；四、驳回黔东南苗族侗族自治州邮政局的其他诉讼请求；五、驳回胡文勇的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审本诉受理费1335元、反诉受理费1270元，合计2605元，由黔东南苗族侗族自治州邮政局负担388元，胡文勇负担2217元。上诉人胡文勇不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。1.案涉《协议》既是委托管理合同，也是租赁合同，原审判决仅认定为单一的委托合同关系是错误的，这样就无法解释年租金13000元这一租赁合同的约定。而双方应该严格按约定来履行，黔东南苗族侗族自治州邮政局不应多收租赁费。该合同没有约定承租人不得转租的条款，因胡文勇将物业转租他人，没有违反《协议》。至于胡文勇收取的租金和缴纳给黔东南苗族侗族自治州邮政局的租金差额，胡文勇有权自行支配，黔东南苗族侗族自治州邮政局无权干涉。2.上述租金差额由胡文勇用于该房屋的管理开支，包括装修维护及使用时应该向有关部门缴纳的费用及胡文勇代为管理物业的应得报酬。案涉《协议》本身就带有一种承包的性质。3.从案涉《协议》签订之后，胡文勇一直按《协议》约定履行职责，如期向黔东南苗族侗族自治州邮政局交纳租金并向其报告物业使用情况。黔东南苗族侗族自治州邮政局收取租金后向胡文勇如实开具收据，从未就租金和物业使用问题向胡文勇提出任何异议。这一事实清楚表明《协议》真实合法有效，且双方共同遵守并切实履行。现在黔东南苗族侗族自治州邮政局要求返还租金差额，缺乏依据。原审判决无视《协议》中双方的真实意思，不听取胡文勇陈述的意见，判决不当。四、原审法院按所谓租金的20%提取管理费没有事实及法律依据。本案双方一致认可的管理费用是上述租金的差价，而黔东南苗族侗族自治州邮政局从未向胡文勇提出过要提取租金的20%作为管理费用。二、原审判决适用法律错误。原审判决认定案涉《协议》是双方的真实意思表示，内容合法，但又引用了《中华人民共和国合同法》第52条。前后矛盾。三、案涉《协议》签订至黔东南苗族侗族自治州邮政局起诉已超过5年，5年期间黔东南苗族侗族自治州邮政局从未就《协议》的内容及实际履行提出任何异议，其请求权已超过诉讼时效，不应得到法律的保护和支持。综上，请求二审法院判令：撤销原审判决，驳回黔东南苗族侗族自治州邮政局全部诉讼请求。黔东南苗族侗族自治州邮政局答辩称：一、胡文勇在一审反诉状中称自1998年以来，黔东南苗族侗族自治州邮政局就委托胡文勇代为管理案涉房产，胡文勇一直尽心为其管理。从该陈述可见，双方之间为委托而非租赁关系。现在胡文勇又否认委托关系，与其承认的事实不符。二、一审期间，黔东南苗族侗族自治州邮政局向法庭提供了胡文勇向朱亿发送的短信，内容为：“朱意兄弟，麻烦你马上搬厂，把厂里面的东西拿走，把你银行的账户转移到你老婆名下，把你营业执照马上注销，马上就打官司，今年房租退给你。要快。”庭审中胡文勇对该证据的真实性没有异议。该短信可反证胡文勇非常清楚双方之间就案涉房屋系代为管理的关系。在黔东南苗族侗族自治州邮政局发现涉案房屋已经实际出租给他人的情况下，胡文勇不惜牺牲一年房租为代价要朱亿搬厂，其真实用意就是为了掩盖、隐瞒涉案房屋出租的真实价格以及出租给他人的实际期限，以达到占有多余部分租金的目的。如果双方之间系租赁关系，胡文勇就不会向朱亿提出“只要搬厂就退回一年租金”这种损害自己利益的要求。三、胡文勇上诉要求撤销一审判决，并请求驳回黔东南苗族侗族自治州邮政局的所有诉讼请求。如果胡文勇自愿放弃一审法院已经判令黔东南苗族侗族自治州邮政局支付的管理费用，则应撤销原审判决第二项、第三项。本院经审查，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案为委托合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对胡文勇上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：一、案涉《协议》属于租赁合同还是委托合同；二、如何认定双方就履行《协议》所产生的权利和义务。关于焦点一。《协议》应属于委托合同。理由如下：首先，《协议》内容明确约定：“甲方（黔东南苗族侗族自治州邮政局）在东莞的房屋因无人管理，特委托乙方管理”，乙方的义务是“代为管理甲方东莞的房屋。”双方均确认谢开凤是代胡文勇作为乙方签订的合同。从内容来看，《协议》约定由胡文勇代为管理案涉房屋，并无歧义。其次，黔东南苗族侗族自治州邮政局起诉主张与胡文勇就《协议》形成了委托合同关系，而胡文勇在本案中也反诉主张自己代为管理了案涉房产，并请求黔东南苗族侗族自治州邮政局支付管理费用。可见，双方均认同《协议》中约定的是委托合同关系。因此，对于胡文勇称《协议》既是委托合同，也是租赁合同的上诉主张，本院不予采纳。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。”《协议》既然属于委托合同，胡文勇作为受托人应当将其代为管理房屋期间收取到的租金157500元，转交给委托人黔东南苗族侗族自治州邮政局。原审法院查明胡文勇已转交其中的49000元，尚欠108500元，本院予以认可。其次，黔东南苗族侗族自治州邮政局亦应当向胡文勇支付其代为管理房屋期间的报酬。一审期间，双方均认可该笔费用为31500元，本院予以确认。综上，原审法院判令胡文勇向黔东南苗族侗族自治州邮政局交付108500元的租金，而黔东南苗族侗族自治州邮政局向胡文勇支付31500元的报酬，并无不当，本院予以维持。此外，胡文勇上诉称黔东南苗族侗族自治州邮政局的诉讼请求已超出诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，因胡文勇在一审期间并未提出诉讼时效的抗辩，也并非基于新的证据而在二审期间提出该抗辩，本院对该抗辩不予支持。综上，上诉人胡文勇的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2670元，由胡文勇承担。本判决为终审判决。审 判 长  覃婴桃代理审判员  邹凤丹代理审判员  田永健二〇一四年六月三日书 记 员  杨 曦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者建法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。