河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初1399号原告金向阳，男，1970年4月30日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被告驻马店市润升置业有限公司。住所地：驻马店市开发区关王庙工业园对面。法定代表人张建军，董事长。委托代理人张凯，河南民青律师事务所律师。原告金向阳与被告驻马店市润升置业有限公司（以下简称润升公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金向阳，被告润升公司的委托代理人张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金向阳诉称，原、被告双方于2011年签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于驻马店市××城区创业大道与××国道××西南角商铺××、××、××号房屋，总价款为784327元。原告于签订合同当日一次性向被告支付房款404327元，银行按揭38万元。后原、被告双方于2012年10月10日更换合同，老合同及收据被被告收回。合同第八条约定，被告应于2011年12月31日交房，但被告直至2012年12月31日才将房屋交给原告。依据合同约定，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向××支付已交付房款万分之一的违约金，故迟延交房违约金应为28627.9元。合同同时约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，××不退房，出卖人按已付房价1%向××支付违约金，但被告直至现在也未给原告办理不动产权证书，故迟延办理不动产权证书违约金应为7843.27元。现原告金向阳请求判令：1、被告向原告支付延期交房违约金28627.9元；2、被告尽快为原告办理不动产权证书及并支付延期办理不动产证书违约金7843.27元。被告润升公司辩称，被告不存在逾期交房及逾期办证的违约责任，原告所请求的为其办理不动产权证书不属于被告的义务，合同约定被告只是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告已经履行了义务，办理产权证是原告自己的事情，由原告自己办理。因此原告的诉讼请求没有事实及法律依据；如被告存在违约情况，原告的诉讼请求已超出法定的诉讼时效期间，不应支持。经审理查明，根据原告金向阳提交的编号为0057861号商品房买卖合同显示，2014年3月1日原告金向阳（××)与被告润升公司(出卖人)签订商品房买卖合同一份，合同内容约定：一、出卖人以出让方式取得位于驻马店市创业大道与××国道××西南角编号为ZMDK-2009-25号地块的土地使用权，并将其开发的位于驻马店市创业大道与××国道××西南角商铺第D2-1幢一层128、129、130号商铺出卖给××；二、房屋套内建筑面积为144.00平方米；三、总价款为784327元，付款方式为约定金额404327元付现金，约定金额380000元，付款方式商业贷款；四、出卖人应在2014年4月15日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；五、如出卖人逾期交房超过180日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知达到之日起90日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。六、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金等条款。签订合同后，原告依约交纳房款，被告已足额收到购房款784327元，并开具有销售不动产统一发票。庭审中，原告陈述，合同第八条交付期限载明的：出卖人应在2014年4月15日前，依据国家有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用…等内容中，交付期限存在更改，实际日期应为2011年4月15日，是被告以办理房屋登记的相关手续为由改成2014年4月15日的，没有征得原告的同意。被告辩称，该日期更改为2014年4月15日是双方协商的结果，双方均有捺印或加盖印章。原、被告双方对合同载明的其他内容不持异议。同时，被告提交2012年7月17日交房流转表和交付审验表各一份，用以证明：原告于2012年7月17日已实际接收诉争房屋，原告对此无异议。诉讼中，本院依职权调取了本案诉争房屋涉及的权利人为驻马店市润升置业有限公司编号ZMDK-2009-25号地块的宗地土地登记卡，内容显示：2017年7月4日被驻马店市中级人民法院司法查封。以上事实，由原、被告双方提交的相关书证及原、被告双方诉称意见在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告金向阳与被告润升公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同第八条交付期限载明的：出卖人应在2014年4月15日前，依据国家有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用…原告金向阳陈述，合同载明的交付期限存在更改，实际日期应为2011年4月15日，是被告以办理房屋登记的相关手续为由改成2014年4月15日的，没有征得原告的同意。被告辩称，该日期更改为2014年4月15日是双方协商的结果，双方均有捺印或加盖印章。而本案诉争房屋原、被告双方均认可实际交付时间为2012年7月17日。故原告金向阳诉称的被告应于2011年12月31日前交房，但被告直至2012年12月31日才将房屋交给原告的意见，无事实依据，也与合同载明的内容不相符合。同时，即使被告存在延期交房的行为，本案诉争房屋亦在2012年7月17日完成交付，原告要求被告支付延期交房违约金亦应自2012年7月17日房屋交付后在法定诉讼时效期间内主张权利，而本案原告2019年1月24日向本院提起诉讼，已超出2年法定诉讼时效期间，且未提交任何证据证明诉讼时效存在中止、中断或延长的情形，故对原告要求被告支付延期交房违约金28627.9元的请求，依法不予支持。关于逾期办证违约金，合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金”。现该诉争房屋交付原告后，因被告润升公司自身原因，致使原告无法办理房地产权属证书，构成违约。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条明确规定，“买卖人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效”，本案合同中约定的办证期限为交付使用后360天，自诉争房屋实际交付日期2012年7月17日次日起计算360天，即2013年7月12日，原告要求被告支付延期办证违约金应自2013年7月13日起在法定诉讼时效期间内主张权利，而本案原告2019年1月24日向本院提起诉讼，已超出2年法定诉讼时效期间，且未提交任何证据证明诉讼时效存在中止、中断或延长的情形，故对原告要求被告支付延期办证违约金7843.27元的请求，依法不予支持。关于原告金向阳要求被告润升公司尽快为其办理不动产权证书，因合同第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故被告应该在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但本案诉争房屋涉及的ZMDK-2009-25号宗地目前已被另案查封，导致暂无法办理不动产权证书，待被查封的房屋解除查封后，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告金向阳的其他诉讼请求。案件受理费712元，减半收取356元，由原告金向阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  邓卫军二〇一九年三月二十五日书记员  娄 璨