济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初8281号 原告：济南市历下区人民医院，住所地济南市。 法定代表人：王振东，院长。 委托诉讼代理人：马继业，山东睿扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张馨，山东睿扬律师事务所实习律师。 被告：袁保华，男，1964年出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：潘增波，山东秉乾律师事务所律师。 原告济南市历下区人民医院(以下简称“历下医院”)与被告袁保华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告历下医院的委托诉讼代理人马继业、张馨，被告袁保华的委托诉讼代理人潘增波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 历下医院向本院提出诉讼请求：1.被告支付房屋欠缴租金共计219755元；2.被告支付滞纳金56694元；3.诉讼费、律师费由被告承担。 事实与理由：2014年8月9日，原告与袁宝华签订两份《房屋使用合同》，约定将原告所有房屋两间（124平方米、36平方米）出租给其用作餐饮业商品用房，租期分别自2014年8月16日至2016年8月15日、2014年7月28日至2016年7月27日。2016年4月21日，原告又与被告袁宝华签订《房屋使用合同》一份，将原告所有房屋一间（48平方米）出租给被告袁宝华，租期自2016年4月22日至2018年4月21日。2014年8月9日使用合同涉及的房屋到期后，被告事实上占有使用房屋，并交纳租金直至2017年8月16日、2017年7月28日。2017年7月22日袁宝华停止支付未到期房屋（48平方米）租金。三份《房屋使用合同》第二条、第三条均约定，房屋租金为每日每平方米五元，按季度付款，每季度期满前15日内一次性支付。至2018年3月7日原告收回使用房屋钥匙，事实上解除《房屋使用合同》，被告袁宝华欠缴租金分别为125550元、39765元、54460元，共计219775元。合同第九条约定，乙方（被告）逾期缴纳房租的，每逾期一日，按月租金额的百分之一向甲方支付滞纳金。至2018年3月7日，被告袁宝华应支付滞纳金分别为37758元（逾期203天）、7992元（逾期222天）、10944元（逾期228天），共计56694元。现原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求法院依法判令被告袁宝华支付欠缴房屋租金及滞纳金共计276469元。 历下医院当庭变更诉讼请求为：1.被告支付原告房屋占有使用费共计219755元。2、被告支付滞纳金66162元。 袁保华辩称：一、关于本案事实，答辩人不存在占用房屋，拖欠房租的情况，被答辩人出租房屋用于餐饮经营属于违法行为。1.被答辩人陈述与事实不符，答辩人共使用被答辩人三处面积分别为48平方米，124平方米房屋，其中48平方米房屋自1996年起使用，36平方米的房屋自2005年左右开始起使用，124平方米房屋自2014年8月开始起使用。至2014年8月9日，双方就36平方米房屋及124平方米的房屋续签和新签订《房屋使用合同》，使用期限分别为2014年7月28日至2016年7月27日,2014年8月16日至2016年8月15日；至2016年4月21日，双方就48平方米的房屋续签订了《房屋使用合同》该房屋的使用期限为2016年4月22日至2018年4月21日，上述所有的房屋使用用途均为餐饮经营，先缴纳房租后使用房屋。36平方米房屋及124平方米的房屋使用期限届满之后，双方未再签订房屋使用合同，双方的使用关系转为不定期使用，答辩人向被答辩人缴纳36平方米房租至2017年7月28日，124平方米房租至2017年8月16日，48平方米房租至2017年7月22日。2.2017年8月5日，济南市历下区人民政府向社会发出《关于依法关闭违法餐饮项目的通告》，该通告的主要依据为《大气污染防治法》第81条第2款，“禁止在居民住宅……餐饮服务项目”，被答辩人出租给答辩人房屋符合上述关闭的上述情形，根据该通告的第四条规定，可以认定被答辩人出租的房屋属于违法出租。3.2017年8月6日，答辩人接到济南市历下区人民政府通告后，立即将上述情况告知了被答辩人的领导，并告知被答辩人不再进行经营，解除《房屋使用合同》，并按照通告的规定，向济南市历下区国家税务局报告停业，该局于2017年8月22日批准答辩人停业。2017年11月24日，答辩人将原粮粥店注销。由此可知，答辩人自2017年8月6日收到历下区政府通告后，便立即申报停业，并将通告的情况通知了被答辩人，告知解除《房屋使用合同》，双方使用合同已经于2017年8月6日解除。4.答辩人在收到历下区政府的通告后多次与被告进行协商，要求收回房屋，2017年9月期间被告与原告协商，询问原告是否可以继续从事餐饮之外的其他行业，被告因对其他行业不熟悉，未同意继续使用，但被告一直未接收房屋。5.答辩人的上述行为系以实际行为表明解除使用合同。综上，答辩人不存在被答辩人所说的事实上占有房屋的情形，更不存在拖欠房租的情形。二、关于法律适用答辩如下：被答辩人要求答辩人要求支付租金及滞纳金无法律依据。第一、原告出租的房屋没有房屋产权证书且未取得建设工程规划许可证，因此双方之间签订房屋使用合同属于无效合同，无效合同自始无法律拘束力，原告要求支付违约金及滞纳金无法律依据。第二、退一步来讲即便是合同有效，合同到期之后，双方之间未再签订《房屋使用合同》，双方之间也未达成补充协议，因此双方之间就36平方米房屋以及124平方米房屋使用关系为不定期使用关系，当事人之间可以随时解除合同，如事实陈述部分答辩人与被答辩人之间的使用合同实际上已经在2017年8月6日已经解除，具体理由为：1、答辩人在接到通知后，已经告知了被答辩人解除合同，且以停业注销企业的实际行为表明解除使用合同；2、2017年8月5日历下区政府发布的通告，实际上是对社会进行的公示，在整个历下区均具有效力，特别是针对餐饮行业房屋使用人以及房屋的出租人，依据《通告》第四条的规定，出租人具有主动解除合同的义务，如果出租人不主动解除，那么属于违法违规提供生产经营场所，被答辩人的行为属于明显的违法，被答辩不得因为违法行为而获利。3、关于124平方米房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋使用合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致使用房屋无法使用，使用人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）使用房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”被答辩人有权解除合同，答辩人已经通知且以实际行为表明解除合同。综上，在使用合同到期后，双方转为不定期使用合同的情形下，答辩人解除使用合同，被答辩人仍要求答辩人按照合同约定支付租金和滞纳金没有法律依据。三、关于举证责任。根据《民事诉讼法》及司法解释的规定，当事人对于自己提出的主张有义务予以证明，被答辩人的诉求为要求答辩人按照合同约定支付租金及滞纳金，因此被答辩人有义务提供原使用合同到期后至2018年3月7日的《使用合同》，有义务提供答辩人占有使用房屋的证明。上述证明责任由被答辩人承担。四、关于诉讼时效。退一步来讲，被答辩人陈述事实是经过证据予以证实，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求已经超过诉讼时效。按照民法通则第一百三十六条规定，要求支付租金的诉讼时效为一年，《民法总则》并没有废除《民法通则》，通则关于租金诉讼时效的规定属于特别规定，因此租金的诉讼时效仍为一年。在本案中，被答辩人陈述答辩人交付房租至2017年7月，而其提起诉讼的时间为2018年9月，已经超过一年的诉讼时效。五、关于本案的主体。被答辩人确定的被告主体错误 经审理本院认定事实如下： 2014年8月9日，历下医院（甲方）与袁保华（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同（36平）》”）约定甲方将位于棋盘小区10A-2的房屋一座出租给乙方使用，面积为36平方米，租赁期限自2014年7月28日至2016年7月27日，本着先交费后用房的原则，乙方每季度交纳一次房租16425元。每季度期满前15天内一次性交付给甲方。乙方需按时足额交纳房租，否则每逾期一日，按月租金额的百分之一向甲方支付滞纳金。超过十五天，甲方有权终止合同。同日，双方签订另一份《房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同（124平）》”），约定甲方将棋盘小区10A-2的房屋一座，面积为124平方米，租赁期限自2014年8月16日至2016年8月15日，每季度房租为56575元，其他合同条款同《租赁合同（36平）》。2016年4月21日，甲乙双方签订第三份《房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同（48平）》”）,约定甲方将位于棋盘小区10A-2的房屋一座出租给乙方使用，面积为48平方米，租赁期限自2016年4月22日至2018年4月21日，每季度租金为21900元，合同其余条款同《租赁合同（36平）》。 上述三份房屋租赁合同签订后，历下医院将涉案房屋交给袁保华经营餐饮业。原、被告均认可，在《租赁合同（36平）》与《租赁合同（124平）》到期后，双方未继续签订书面房屋租赁合同，但袁保华继续使用涉案房屋并继续支付租金分别至2017年7月27日(36平)与2017年8月16日(124平)。对于《租赁合同（48平）》，袁保华只支付了2017年7月21日之前的租金。2018年3月9日，原、被告双方签订《租赁房屋交接》协议，双方协商确认于2018年3月8日对棋盘小区的租赁房屋一座进行交接。协议虽未明确对涉案三座房屋的哪一座进行的交接，但历下医院认可涉案三间房屋的交接时间均为2018年3月8日。 另查明，济南市历下区人民政府于2017年8月5日向袁保华下达依法关闭餐饮项目的通告，袁保华随后办理了税务、工商执照注销，并告知了历下医院。因此，袁保华主张实际使用至2017年8月6日，2018年3月8日的交接只是双方对之前协商交房事宜的确认。历下人民医院对此不认可，辩称即便袁保华关停了其经营的餐饮店，但其仍然占有涉案房屋。 另查明，历下医院认可涉案房屋未取得建设工程规划许可。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证…建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告双方签订的涉案三份房屋租赁合同因违反法律强制性规定，应为无效合同。袁保华签订房屋租赁合同后，实际使用了涉案房屋，历下医院主张袁保华按租赁合同支付占用使用费，于法有据。关于房屋交接的时间，根据历下区人民政府的通告，袁保华已于2017年8月6日停止经营，本院予以确认。但对于交房的时间，双方均未提交袁保华继续租赁涉案房屋的证据，故对于2017年8月6日至2018年3月8日的占有使用费，双方均应承担举证责任。从袁保华所举的证据来看，其虽已联系历下医院的领导并表明不再承租涉案房屋，但未能及时将涉案房屋交付给历下医院，历下医院明知历下区政府通告涉案房屋存在违法经营的情况下，袁保华已停止经营，应及时协商收回房屋减少损失，历下医院怠于行使权利，对造成损失存一定的过错，故本院酌定袁保华对2017年8月6日至2018年3月8日的占有使用费承担50%的责任。据此，对房屋占有使用费计算如下：36平涉案房屋，2017年7月28日至2018年3月8日期间占有使用费为39765元（65700元年租金÷12月×7月+65700元年租金÷365天×8天）；124平涉案房屋，2017年8月16日至2018年3月8期间占有使用费为125550元（226300元年租金÷12月×6月+226300元年租金÷365天×20天）；48平涉案房屋，2017年7月22日至2018年3月8期间占有使用费为54460元（87600元年租金÷12月×7月+87600元年租金÷365天×14天）；涉案房屋占有使用费共计219775元。袁保华承担50%的责任应支付历下医院109887.5元。 对于历下医院主张的滞纳金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。涉案三份房屋租赁合同无效，其中关于违约金条款的约定也应无效。故对于历下医院主张袁保华应按租赁合同约定向其支付滞纳金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 对于袁保华辩称历下人民医院主张房屋占有使用费的诉讼请求已过诉讼时效的主张，双方交接房屋的时间为2018年3月8日，即袁保华实际使用涉案房屋至2018年3月8日，诉讼时效的起算时间应为2018年3月8日，历下医院起诉的时间为2018年9月27日，故对于被告袁保华主张超过诉讼时效的辩称，本院不予采信。。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告袁保华于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历下区人民医院房屋占有使用费109887.5元； 二、驳回原告济南市历下区人民医院其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5590元，由原告济南市历下区人民医院负担2890元；由被告袁保华负担2700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  谭树杰 人民陪审员  张 美 人民陪审员  咸维玲 二〇一九年三月二十一日 书 记 员  张琳琳