广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初302号原告：郑永情，男，1973年10月28日出生，汉族，身份证住址：广东省博罗县，被告：博罗县盛源实业有限公司，住所地：广东省惠州市博罗县罗阳镇城东社区体育大道**体育花园商铺。法定代表人：王利金。委托代理人：张海如、朱梓华，广东海略律师事务所律师。原告郑永情与被告博罗县盛源实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑永情、被告博罗县盛源实业有限公司的委托代理人张海如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑永情向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付延期交房违约金14151元；2、判决被告交房延期期间的违约期间原告的租房费用，按市场价评做每月900元，共计9900元；3、判决被告交房延期期间的违约期间原告的看房、误工费共计5000元；4、判决由被告承担本案诉讼费用。事实与请求：原告与被告于2015年10月28日签订《商品房买卖合同》，合同编号为博罗(2015)(10009076)。合同约定原告购买位于博罗县××城东社区体育花园××房××套，房屋总价为456488元，根据双方签订的房屋买卖合同第四章第十一条，被告应于2015年12月31日前交房。合同签订后，原告于2015年10月28日支付首付款236488元，并于2016年3月10日支付剩余房款220000元。至此，原告己履行全部付款义务，但被告直到2016年11月10日才交房。根据《商品房买卖合同》第四章第十二条，被告应承担延期交房违约金。根据合同约定违约金算法：房总价456488×0.01%×逾期天数310天=14151元。原告为其主张提供证据如下：1、身份证；2、被告机读资料；3、商品房买卖合同；4、不动产权证书；5、发票。被告博罗县盛源实业有限公司辩称，一、答辩人逾期交楼是因整个房屋项目所在地自然灾害遗留的积水问题长期得不到有效解决，导致无法正常施工，属不可抗力因素，依约答辩人不应承担逾期交楼的违约责任。二、因被答辩人于2016年3月10日才付清全部房款，按合同约定，答辩人有权延至2016年3月16日前交付房屋，故即使计算逾期交楼违约金，起算时间也应确认为2016年3月17日。三、答辩人于2016年9月22日即通知被答辩人办理收楼手续，被答辩人迟延收楼应视为答辩人已经交付使用，故即使计算逾期交楼违约金也应计算截止至2016年9月22日。四、被答辩人主张的第二、三项诉讼请求租房费用、看房误工费均没有相关的合同及法律依据，不应得到支持。被告为其答辩提供证据如下：1、关于处理体育大道中段积水问题的函罗府函【2014】54号；2、县政府常务会议纪要十五届59次【2015】59号；3、体育花园南面河道修建和体育大道水淹问题解决申请书；4、收楼通知书领取表。经审理查明，2015年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告位于博罗县××城东社区体育大道体育花园小区××房，建筑面积121.73平方米，总金额456488元。合同第六条约定，由原告于2015年10月28日支付首期房价款236488元，2016年3月10日支付余款220000元；第八条约定，原告如未按本合同约定时间付款，按下列第一种方式处理，1、按逾期时间，分别处理，（1）逾期在90日之内，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；第十一条约定，被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房；第十二条约定，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金（该期限应当不低于第八条第1（1）项中的期限）；（2）逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照5.6（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房款万分之一（该比率应当不低于第（1）项中比率）的违约金。合同签订当日，原告向被告支付首期房价款236488元，后于2016年3月10日向被告支付剩余房款220000元。2016年9月22日，被告的小区完成竣工验收合。被告在2016年10月10日通知原告收楼，因楼板天花不平，存在质量问题，原告拒绝收楼。被告于2016年11月10日再向原告发出《收楼通知书》，原告验收后当日收楼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，该合同合法、有效，应当履行。原告在2016年3月10日付清购房款，完成了合同约定义务。但被告未依约在原告付清购房款7日内将房产交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。关于本案争议的两个问题，本院解释阐述如下：一、关于被告逾期交付房屋是否存在不可抗力因素的问题。被告答辩称，自2014年3月底，因强降雨天气以及体育大道中段排洪系统堵塞导致长期积水严重，直到2015年6月底积水仍然未得到有限解决，造成体育花园项目包括涉案房屋无法正常施工，严重影响施工进度，该情形应属不可抗力。本院认为：本案中原被告签订《商品房买卖合同》的时间为2014年7月20日，根据被告提供的由博罗县罗阳镇人民政府于2014年4月4日向博罗县公用事业管理局发函《关于处理体育大道中段积水问题的函》、县政府常务会议纪要【十五届59次[2015]59号】及罗阳镇鸡麻地村民委员会、博罗县盛源实业有限公司于2015年6月30日向博罗县公用事业局发出的《体育花园南面河道修建和体育大道水淹问题解决申请书》，可知自2014年4月即已出现每逢强降水引发道路积水情况，且该问题持续存在。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中,被告所称因强降雨加上道路积水导致延期交付房屋的情形属于合同签订时可以预见的，且被告并没有提供证据证明延期施工是不可避免和不可克服的，不属于法律规定的不可抗力因素，被告理应承担逾期交付房屋的违约责任。二、关于逾期交房天数的计算。被告先在2016年10月10日通知收楼，因楼板天花不平，存在质量问题，原告拒绝收楼。2016年11月10日被告在通知原告收楼，原告于当日收楼，应认定被告于2016年11月10日履行了交房义务，逾期交房的违约天数应自原告付清购房款之日起（即2016年3月17日）起计算至2016年11月10日止，该逾期交房天数应为233天。逾期交房违约金应为10636元（456488元×233天×0.01%）。对于原告主张的租房费、看房误工费，因其未向本院提供相关证据予以证实，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告博罗县盛源实业有限公司在本判决发生法律效力之日起向原告郑永情支付逾期交房违约金10636元。二、驳回原告郑永情其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263元，由被告博罗县盛源实业有限公司负担63元，原告郑永情负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  凌升光二〇一九年三月二十九日法官助理张梓山书记员凌天乐