天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初8199号原告：天津万科物业服务有限公司，住所地天津市河北区中山路292号假日广场5层。法定代表人：王玉峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：高光旭，女，该公司职员。委托诉讼代理人：杨博毅，男，该公司职员。被告：赵亚梅，女，1970年1月23日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：程磊，天津法政牛津律师事务所律师。被告：孙琛，女，1991年7月18日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：程磊，天津法政牛津律师事务所律师。原告天津万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告赵亚梅、孙琛物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，2018年12月27日，因案件疑难复杂，本案依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人高光旭、杨博毅，被告赵亚梅及其委托诉讼代理人程磊、孙琛的委托诉讼代理人程磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业向本院提出诉讼请求：在诉讼中变更为：1.请求判令被告给付原告自2012年4月至2018年12月期间的物业费162976元，违约金101025.03元，共计264001.03元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告系物业管理服务合同关系。原告具有国家一级资质的物业服务企业，被告系天津市南开区霞光道5号花园别墅的所有权人，即业主。原告依据《天津市住宅物业服务合同》及其补充协议对小区提供物业服务。被告使用的房屋面积为253.1平方米，物业费标准为8元/平米/月，物业费每月为2024.8元，但被告自2012年4月至2018年12月，未向原告交纳物业费，累计拖欠物业费162976元，违约金101025.03元，共计264001.03元。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。赵亚梅、孙琛共同辩称，请求驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担：1.原告主张的物业费已经过了诉讼时效；2.违约金部分超过合同法关于违约金的规定；3.原告在合同履行期间，未履行相关义务，致使被告遭受巨大损失，2016年因原告施工操作不当，导致物业管理范围内的树木倾倒，砸到被告房屋，造成被告财产损失40余万元，此后被告多次找原告协商未果；4.物业管理人员以服务为名向被告指定相关设备维修服务人员，其维修服务人员并非为物业公司宣称的专业公司人员，给被告相关设备的维修造成损失；5.因原告未能及时排查物业中的漏水系统，导致被告所持有的房屋雨水渗漏，导致被告房屋内相关财产发生变形腐烂，装修严重受损。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，具有物业管理壹级资质。2007年5月10日，万科物业公司作为受托方（乙方），与案外人天津市南开区霞光道5号花园别墅的开发建设单位天津万科新里程房地产有限公司作为委托方（甲方）签订了《天津市前期物业管理服务合同》，并于2007年6月14日签订了《补充协议》，约定甲方将花园别墅委托乙方进行前期物业管理服务。该合同及补充协议对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用、专项维修基金的筹集、管理和使用等内容进行了约定。其中，合同期限自2007年5月10日开始，至首次业主会确定物业服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务费用标准为住宅按建筑面积每月每平方米8元由业主每月5日前交纳。合同另约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。2008年4月4日被告购买该小区101号房屋时签署确认书，对上述《天津市前期物业管理服务合同》予以确认。万科物业依约为被告小区提供了物业服务。另查，被告赵亚梅、孙琛系霞光道5号花园别墅101室房屋产权人，房屋建筑面积253.10平方米，每月应交物业服务费2024.80元。被告拖欠自2012年4月至2018年12月期间80个月的物业服务费共计161984元（8元/月/平方米×253.10平方米×80月=161984元）。再查，2015年4月21日，原告曾就2012年4月至2014年12月期间的物业管理服务费65785.60元、违约金16783.95元向本院提起诉讼，后原告于2015月9月28日向本院提出撤诉申请，本院依法作出（2015）南民初字第3892号民事裁定书书，准许原告撤诉起诉，并于当日依法进行了送达。本案原、被告双方争议焦点为：原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。原告主张被告给付自2012年4月至2018年12月期间的物业费，原告为此提供了催款函、律师函、EMS国内快递邮寄留存联和（2015）南民初字第3892号案件的相关材料，被告表示上述催款函和律师函均为复印件，未曾收到该快递且无完整的快递追踪信息，故不予认可。对于（2015）南民初字第3892号案件的相关材料真实性没有异议，但认为该裁定书的裁判时间和送达回证的时间均为2015年9月28日，民法总则规定的三年诉讼时效自2017年10月1日生效，民法总则施行前则适用两年的诉讼时效，原告的部分诉请诉讼时效中断到2017年9月28日。对此本院分析认为，原告主张张贴了物业费催缴通知并邮寄了催缴物业费律师函，已经履行物业费催缴通知义务，但部分快递无法体现邮寄的具体材料内容、部分快递查询结果未显示实际签收人为涉案房屋的业主，未提供被告赵亚梅、孙琛签字或拒收的回执联，在此情形下，尚不能认定万科物业主张权利到达了义务人，以此证明诉讼时效中断，证据不足，本院不予认定。对于2015年4月21日原告起诉被告给付拖欠的自2012年4月至2014年12月期间的物业管理服务费，属于诉讼时效中断，原告主张债权的诉讼时效期间重新计算，即自2015年9月29日起算。前期物业服务合同履行超过两年，物业服务企业主张业主给付两年后物业费的诉讼时效，从每一期物业费的履行期限届满之日起计算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。结合本案，2012年4月至2014年12月期间的物业管理服务费，虽讼时效期间因中断重新计算，但原告未进一步举证证明自2015年9月29日至2017年10月1日期间向被告主张过权利，故主张该期间的物业费超过了诉讼时效。同时，原告请求自2015年1月至2015年9月期间的物业费亦超过了诉讼时效。然，民法总则自2017年10月1日起施行，前期物业服务合同中约定业主每月5日前交纳当月的物业费，故原告主张的自2015年10月至2018年12月期间物业费的诉讼请求未超过诉讼时效，本院予以认定。本院认为，原告与案外人天津万科新里程房地产有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。该前期物业服务合同和补充协议对原告及该小区全体业主具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。关于原告主张的自2012年4月至2015年9月期间的物业管理服务费，结合被告的当庭陈述，原告对此并未提交合法有效的证据证实就被告拖欠物业费期间在诉讼时效内向被告进行过主张或发生其他诉讼时效中止、中断或者延长的情节，故对被告提出的原告主张的部分物业费超过诉讼时效的情节予以认定，该期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。同时，被告拖欠自2015年10月至2018年12月期间的物业管理服务费78967.20元（8元/月/平方米×253.10平方米×39月）事实清楚，且未超过诉讼时效，本院予以确认。关于被告提出的财产损失、房屋漏雨一节，与本案物业管理服务并非同一法律关系，本案也无法进行调整，被告以此为由拒不交纳物业管理服务费，本院难予支持。关于被告提出的其他抗辩理由，因被告并未举证证明该问题属于原告服务范围以及该问题应由原告给予解决的依据，故被告以此为由拒绝交纳物业管理服务费，本院不允。综合考量被告的当庭陈述、物业服务标准与等级和实地调查情况等因素，原被告双方因为长达七年之久的物业费收取问题形成诉讼，客观上反映出原告在物业管理相关问题上没有做到与业主充分沟通、协调，以求积极、适时解决物业服务者与业主之间的误解与矛盾，当属服务瑕疵。综上所述，鉴于原告在物业管理服务中存在瑕疵，故酌情核减被告欠费10%为宜，即71070.48元。鉴于原告对被告提供的服务存在瑕疵，并对违约金一项不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告赵亚梅、孙琛给付原告天津万科物业服务有限公司自2015年10月至2018年12月期间的物业管理服务费71070.48元；二、驳回原告天津万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2208.50元，由原告天津万科物业服务有限公司负担1612.50元，由被告赵亚梅、孙琛负担596元，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津万科物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  于钟亮人民陪审员  吴月中人民陪审员  王 玥二〇一九年三月二十五日法官助理金红双书记员王韶华附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。