江苏省常州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2013）常民申字第0100号申请再审人（原一审被告、二审上诉人）杨科，男，汉族，1986年6月23日生，溧阳市人。委托代理人李欲斌，江苏三法律师事务所律师。被申请人（原一审原告、二审被上诉人）管宇平，男，汉族，1969年4月7日生，溧阳市人。原审被告杨小龙，男，汉族，1988年2月7日生，溧阳市人。原审第三人溧阳市万达房地产开发有限公司。法定代表人张汉沧，该公司董事长。杨科与管宇平、杨小龙、溧阳市万达房地产开发有限公司（以下简称万达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月25日作出的（2013）常民终字第842号民事判决，已经发生法律效力。2013年12月2日，杨科向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。杨科申请再审称，本人原欠杨小龙72万元，2011年1月3日便以本人和前妻及孩子三人所有的待拆迁安置房屋折价相抵欠款。但2011年7月1日，本人用现金方式已归还了杨小龙欠他人的76万元，杨小龙也即向本人写了退房协议，故双方的房屋买卖协议已经解除，房屋权属仍归属本人。本人虽然在杨小龙与管宇平的房屋买卖协议上签字，但杨小龙既已和本人解除房屋买卖关系，即应当由其通知管宇平，并解除双方买卖关系，而不是如一、二审判决那样，把房屋权属硬是确认给了管宇平。且本人当初把待安置房屋抵给杨小龙时，该安置房屋并没有交付，还只是合同权利，应有三位共有人即本人和前妻及小孩，原判决没有考虑该房屋中孩子的权益。被申请人管宇平、杨小龙及原审第三人万达房地产公司均未作书面答辩。原审情况：管宇平向江苏省溧阳市人民法院起诉称，2011年1月3日杨科将座落于景盛苑26幢3单元401室的房屋卖予杨小龙，2011年6月20日本人与杨小龙双方订立房产买卖协议书，双方约定将座落于景盛苑26幢3单元401室的房屋由杨小龙卖予本人，合同价格65万元。合同订立后，本人按合同的约定将定金、购房款交付于杨小龙，但现在交房在即。本人认为：杨小龙与杨科双方订立的合同合法有效，杨小龙按合同的约定取得合同权益并将该房屋卖于本人的合同亦合法有效，三方均应按照合同的约定履行双方的义务。为此，本人依法诉讼要求杨科、杨小龙继续履行合同，将座落于景盛苑26幢3单元401室的房屋交付于本人，本案诉讼费用由杨科、杨小龙承担。杨科辩称，房屋买卖事实与管宇平陈述一致，没有异议，但杨小龙已经将讼争房屋退还给自己；自己与前妻协议离婚时已私下约定，讼争房屋仍归其与前妻、婚生子三人所有，所以管宇平诉请没有依据，要求驳回管宇平的诉讼请求。杨小龙辩称，对管宇平的主张及陈述没有异议，讼争房屋原系杨科所有，后双方约定以70万元出卖给本人，双方签订买卖协议，后本人将讼争房屋出卖给管宇平，在杨科在场的情况下，双方签订房屋买卖合同，并接受了管宇平的房款，杨科在房屋买卖协议上签字，愿意配合管宇平对上述房屋办理相关手续；退房事实不予认可；愿意按照合同履行相关义务，但办理过户手续时，管宇平尚应支付6万元房款。第三人溧阳市万达房地产开发有限公司述称，公司已经履行了自己的义务，无需承担任何责任，同意也愿意根据判决内容履行相关义务。江苏省溧阳市人民法院一审查明，因杨科住宅房屋被拆迁，2010年7月12日，杨科将讼争房屋（景盛苑26幢三单元401室）选择为安置房之一。2010年8月12日，杨科及其前妻杨云娟与征地拆迁人、征地拆迁实施单位签署征地房屋拆迁补偿安置协议，该协议第二条补偿安置方式约定为实物安置并将讼争房屋作为安置房屋。2011年1月3日，杨科将讼争房屋出卖给杨小龙，双方签订了房屋买卖协议，该协议约定：出卖房屋为景盛苑26幢三单元401室，房屋价款70万元，并由双方签字确认。同日，杨科出具收条给杨小龙，收条显示收到杨小龙房款70万元。2011年6月20日，杨小龙将讼争房屋出卖给管宇平，双方签订了房屋买卖合同，杨科及房屋买卖中介刘裕斌在场，杨科与杨小龙将2011年1月3日签订的房屋买卖协议及房款收条材料一并交付给管宇平；同时，该合同约定以下主要内容：1、出卖房屋为景盛苑26幢三单元401室；2、房屋价款65万元；3、2011年6月20日管宇平支付杨小龙30万元，2011年6月21日支付杨小龙27万元；4、剩余房款，在过户之日一次性支付8万元；5、出卖房屋能办理过户手续时，出卖人必须在一个月内无条件协助办理过户手续，且承诺不多收买方款项；6、过户手续费由出卖方承担，税费、手续费等费用由买受方负担；7、合同第十条需要补充的其他事宜中，有杨科手写的文字且捺手印：“本人杨科房屋已卖与杨小龙到房屋交付无条件配合做房屋手续，签字，杨科”。管宇平于2011年6月21日、2012年12月10日分别支付给杨小龙房款57万元、2万元，合计已支付给杨小龙59万元，尚有房款6万元未支付。2012年11月15日，杨科与杨云娟办理离婚登记手续协议离婚，并在离婚协议中第二条约定，讼争房屋归男方（杨科）所有。2013年5月7日，第三人开发公司出具情况说明，讼争房屋于2013年5月8日起可以交付，房屋房产证和土地证暂时无法办理。法院向溧阳市国土部门查明，讼争拆迁房屋的土地性质为国有土地。一审中，管宇平将诉讼请求明确为要求杨科、杨小龙继续履行合同，协助办理交房及过户手续，剩余房款6万元，在过户时一并支付给杨小龙，后撤回办理过户并支付房款的请求，但保留该部分请求的诉权。杨科认为，房屋买卖情况与管宇平陈述一致，该事实没有异议，2011年1月3日其出卖讼争房屋给杨小龙，是因为当时其欠杨小龙72万元借款，遂将房屋以70万元出卖给杨小龙以抵作归还所欠借款；后杨小龙将上述房屋出卖给管宇平，其在杨小龙与管宇平的房屋买卖合同上签字后，管宇平分两次付款给杨小龙；2011年7月，因其替杨小龙归还杨小龙向他人借款76万元，杨小龙把房子又退还给杨科，以抵上述所借76万元的还款，当时退房子时中介也知道的，但杨小龙没有和管宇平说明退房事宜；虽然讼争房屋在离婚协议上约定归属自己，但离婚时自己与前妻已私下约定，讼争房屋仍归自己与前妻、婚生子三人所有；2011年7月1日，杨小龙已出具退房协议给自己，并提交退房协议书以证明，自己与杨小龙签订的讼争房屋的买卖合同已解除，管宇平要求履行合同没有依据。管宇平则认为，对退房协议不知情，也不认可，该退房协议应三方签字才有效力，否则不能对抗杨小龙出卖房屋给管宇平所签订的三方协议；对杨科私下与其前妻约定的房屋归属不予认可。杨小龙否认退房事实，但也未提供相关证据，对杨科与其前妻的房屋归属约定不予认可。江苏省溧阳市人民法院一审认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同双方应当全面履行合同约定的义务；杨科、杨小龙对管宇平主张的反驳意见，应提供相应证据予以证明，未提供证据或证据不足的，应承担相应的举证责任。杨科将其所有的本案的讼争房屋景盛苑26幢三单元401室出卖给杨小龙，该买卖协议系双方真实意思表示，依法成立并发生法律效力，且杨科因借杨小龙钱，以房抵债，并出具房款收条给杨小龙，表明杨小龙已付清房屋价款；杨小龙将讼争房屋出卖给管宇平，该买卖协议经房屋原出卖人及所有人杨科同意并承诺，双方签订的买卖协议依法成立并发生法律效力；合同约定房款65万元，管宇平已支付59万元，管宇平已按照合同约定履行自己义务，因合同约定余款过户时一次性付清，为此，因讼争房屋的房产证、土地证暂时无法办理，管宇平申请撤回要求杨科、杨小龙协助办理过户手续及支付剩余房款的部分请求，并保留该部分请求的诉权，不违反双方约定的合同条款，且是其诉讼权利的行使，法院予以准许；杨科在杨小龙与管宇平的房屋买卖协议上承诺，愿意无条件配合办理过户手续，该约定系杨科的真实意思表示，发生法律约束力，杨科应按照约定履行自己的义务；杨小龙出具给杨科的退房协议，因该协议发生在杨小龙将房屋出卖给管宇平并签订房屋买卖协议之后，同时杨科也在管宇平与杨小龙的买卖协议上作出履行承诺，为此，杨小龙与杨科双方在明知该房屋已出卖给管宇平的情况下，却未与管宇平协商而擅自退房以解除合同，该协议已损害房屋买受方管宇平的利益，对管宇平不发生法律效力。杨科与杨云娟离婚时，在离婚协议中约定讼争房屋归杨科所有，杨科出卖房屋时无权处分行为不存在，已取得房屋的处分权；杨科辩解其与杨云娟在离婚时私下约定房屋仍为共有，且有相关协议，但未向法院提供，对该辩解意见法院不予采纳。按照合同相对性原则，管宇平要求杨科、杨小龙交房手续，应先由杨科办理结算交房手续并将房屋交付给杨小龙，然后由杨小龙交付给管宇平，因杨科在管宇平与杨小龙的房屋买卖合同上承诺同意愿意办理房屋交付手续，同时考虑到方便当事人及诉讼成本问题，对管宇平要求杨科交付房屋的请求法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第五十二条第一款第二项、第六十条、第一百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年5月21日作出（2012）溧民初字第3060号民事判决：杨科于本判决生效之日起十日内办理景盛苑26幢三单元401室房屋的结算手续，并在办理结算手续完毕后七日内将上述房屋交付给管宇平。案件受理费9500元，诉讼保全费3370元，合计12870元，由杨小龙负担6435元，杨科负担6435元。杨科不服一审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人与原审被告杨小龙2011年1月3日签订的“房屋买卖协议”已终止履行，上诉人也承担了相应的违约责任，上诉人没有向杨小龙或被上诉人管宇平交付房屋的合同义务。上诉人与原审被告杨小龙2011年1月3日签订的“房屋买卖协议”实质是以房抵债，在上诉人杨科归还了杨小龙的借款并支付违约金后，2011年7月1日杨小龙签署了“退房协议”，该协议签署意味着此前的“房屋买卖协议”终止履行，上诉人不再负有任何履行房屋买卖协议的合同义务。二、上诉人在2011年6月20日杨小龙与被上诉人管宇平签订的“房屋买卖合同”上签字保证房屋交付，属于上诉人保证履行1月3日“房屋买卖协议”义务的行为，并不因此负有“履行房屋买卖合同”所约定的任何合同义务。在1月3日“房屋买卖协议”终止后，该义务即消除。三、上诉人不是“房屋买卖合同”的合同相对方，不承担该合同义务，“房屋买卖合同”不能履行时，应由合同相对方杨小龙向管宇平履行告知等合同附随义务，也应由杨小龙按照该合同约定承担履约不能的责任，而不是由上诉人承担相应责任。四、本案讼争房屋，系拆迁安置房，按照“征地房屋拆迁补偿安置协议”，被安置人口为三人，其中50%安置面积属于上诉人与前妻杨云娟的婚生子杨旭尧，上诉人并无权利处分，原审法院在审理时已查明这一事实，但并未通知杨旭尧及其监护人到庭参加诉讼，损害了杨旭尧的合法权益。综上，原审判决事实不清，法律适用不当，要求二审撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人管宇平未作书面答辩，口头辩称，对上诉人的第一条、第二条上诉理由，“房屋买卖合同”第10条明确约定条款，并有杨科的签名和手印，从该合同可以看出，杨科应该知道杨小龙把房屋卖给了管宇平，其应无条件配合做房屋的过户手续，故本案中的杨科是杨小龙与管宇平房屋合同的当事人，应履行自己的承诺。对上诉人的第三条上诉理由，杨小龙与杨科均有各自的合同义务，现在是杨科不同意配合。对上诉人的第四条上诉理由，该房屋两证齐全，同时被安置人口为三口人，包括其前妻和儿子，这与事实不符。当时拆迁安置时，杨科儿子还未出生，不涉及到该房屋的争议，其前妻在离婚协议中也明确，二套房屋均是杨科所有。在选房证明上也明确本案诉争的房屋就是杨科所有，有杨科签名确认，故我们认为房屋是杨科所有，所以在与杨小龙签订的房屋买卖合同上让杨科签字并无不妥。在协议的签订过程中，被上诉人已经承担了合理的注意义务，如果选房证上没有杨科的名字，我们也不会随便让杨科在协议上签字。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审维持原判。原审被告杨小龙未作书面答辩。原审第三人万达房地产公司未作书面答辩，口头辩称，本公司在本案中已履行了自己的义务，故答辩人不需在本案中承担任何法律责任。二审中，杨科向本院提供了2010年5月27日溧阳市溧城镇东西杨家村地块拆迁项目部制发的“征地房屋拆迁相关资料”，以证明上诉人杨科之子杨旭尧属于被拆迁安置人口，对本案讼争房屋亦有所有权。该资料显示拆迁期限为2010年4月1日至2010年6月30日（5月27日拆迁指挥部决定延期至2010年6月1日开始正式拆迁），“拆迁补偿与安置方案”第八条规定，在征地拆迁补偿安置方案公告确定的搬迁期限内出生、婚嫁落户的人员可列入正常安置；已婚的被征地拆迁人（夫妻双方均属正常安置人员）尚未生育者，可增加1名安置人口。被上诉人管宇平认为该份证据材料无法证明杨旭尧拥有所涉房屋的所有权，因为拆迁时杨旭尧尚未出生，在选房证明上也没有杨旭尧名字，即使杨旭尧拥有该房屋的份额，也不影响本案双方买卖合同的成立并生效，因为上诉人在其离婚后是杨旭尧的唯一监护人，有权处置该房屋；被上诉人在买房时只能查到安置协议及选房证明，上诉人应如实向买房人提供信息，被上诉人是善意购买人，并支付了对价，无论孩子是否拥有份额均不影响该买卖合同的生效。原审第三人万达房地产公司对上述拆迁资料真实性无异议，但认为与其公司无关联性，不予质证。另在本案二审中，上诉人杨科提交上诉状时一并向法院提交了由其前妻杨云娟代其二人婚生子杨旭尧书写的“追加第三人申请”和杨旭尧的出生医学证明（该证明载明杨旭尧于2010年8月31日出生），认为杨旭尧享有案涉房屋50％的所有权，上诉人杨科擅自处分行为侵害了杨旭尧的合法权益，应认定为无效，故此申请作为第三人参加本案诉讼，要求确认上诉人杨科与原审被告杨小龙签订的房屋买卖协议无效，并驳回被上诉人管宇平对上诉人杨科的诉讼请求。二审中，本院经查阅原审卷宗进一步查明，2012年11月15日杨科与杨云娟签订的离婚协议第一条约定，婚生子杨旭尧（2010年8月31日出生）由男方监护且随其生活，儿子的一切费用由男方承担，女方有探视儿子的权利，男方应给予方便；第二条约定，座落在溧阳市景盛苑26幢3号门301室、401室的房产及储藏室均归男方所有。2010年8月12日上诉人杨科与其前妻杨云娟与溧阳市房屋拆迁指挥部、溧阳市安和房屋拆迁有限公司签订了“征地房屋拆迁补偿安置协议”，该协议约定可安置人口为3＋1（独生）人，可安置建筑面积40平方／人×4人，奖励安置建筑面积10平方／人×4人，合计200平方米；安置方式为实物安置，安置景盛苑26号3门401室和301室。二审查明的其他案件事实与原审相一致。本院二审确认本案的争议焦点：一、上诉人杨科对被上诉人管宇平与原审被告杨小龙之间的房屋买卖合同是否负有合同义务；二、案外人杨旭尧是否可作为本案当事人参加诉讼？对于第一个争议焦点，本院认为，原审被告杨小龙在购买上诉人杨科房屋后经与被上诉人管宇平协商一致，将案涉房屋出卖给被上诉人管宇平，被上诉人管宇平与原审被告杨小龙之间的买卖合同不违反法律规定，应属合法有效；上诉人杨科在该买卖合同中作出了“本人杨科房屋已卖与杨小龙到房屋交付无条件配合做房屋手续”的承诺，上诉人杨科因其所作承诺而产生其需配合做好房屋过户等相关手续的合同义务，该义务对于其个人、被上诉人管宇平及原审被告杨小龙均具有法律效力；上诉人杨科应对其与原审被告杨小龙之间买卖协议的正常履行以及被上诉人管宇平获取房屋无额外障碍作相应保证，上诉人杨科不应有妨碍被上诉人管宇平获得房屋的行为，被上诉人管宇平已给付了大部分房款，其有权利要求原审被告杨小龙及上诉人杨科履行各自相应义务，故原审法院结合本案实际情况支持被上诉人管宇平要求上诉人杨科交付房屋的诉讼请求并无不当。关于上诉人杨科上诉认为其已与原审被告杨小龙达成“退房协议”即免除了配合过户义务的意见，根据我国《合同法》第五十二条的规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效，上诉人杨科明知案涉房屋实际已被被上诉人管宇平购买，又与原审被告杨小龙达成退房协议，如果退房协议是真实的，但未经被上诉人管宇平同意，上诉人杨科及原审被告杨小龙关于退房达成的协议构成了恶意串通损害了被上诉人管宇平的利益，应属无效；如退房协议不真实，则必然不存在由于退房而免除了上诉人杨科相应义务的情况。对于第二个争议焦点，本院认为，上诉人杨科及其前妻杨云娟与拆迁单位签订的房屋拆迁补偿安置协议中虽约定“可享受安置人口：3＋1（独生）人”，但选房及签订拆迁协议时杨旭尧尚未出生，并不具备民事权利能力，实际拆迁安置对象仍为拆迁协议中明确的上诉人杨科与杨云娟，杨旭尧出生后仅能依家庭成员关系对拆迁安置房屋享有居住权，其对于安置房屋并不能必然取得房屋所有权，结合2012年11月15日上诉人杨科与其前妻杨云娟在离婚协议中约定本案讼争房屋由上诉人杨科个人所有以及杨旭尧也由上诉人杨科监护且随其生活等相关事实，杨旭尧不属于必须参加诉讼的当事人，杨旭尧申请参加诉讼的请求缺乏法律及事实依据，本院不予支持。综上，本院依法作出了维持原判的判决。本院认为，申请再审人杨科在讼争房屋尚属合同权利，且未经房屋共有权人即其前妻杨云娟同意情况下，独自与他人签订协议将安置房屋转让他人，本应属效力待定的民事行为。但后杨科与前妻离婚，且约定讼争房屋归杨科所有，故原一、二审认定杨科将讼争房屋转让杨小龙的行为有效并无不当。杨小龙在取得讼争房屋合同权益后，又将该房屋转让管宇平，并得到杨科的认可，该房屋转让协议的效力亦应得到确认。杨科现称原与杨小龙签订房屋转让协议后，双方又予以解除，但该协议的解除并未通知且得到管宇平的同意，故对管宇平依照该房屋转让协议主张该房屋权利不发生影响。原一、二审判决并无不当，对杨科提出的再审请求本院不予支持。杨科的其他再审请求，因依据不足，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：驳回杨科的再审申请。审 判 长  王 臻审 判 员  蒋亚新代理审判员  沈超彦二〇一四年二月十一日书 记 员  仇云麟