山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1722民初4931号原告：陈培芳，女，1968年7月29日出生，汉族，住单县。委托诉讼代理人：曹树甲，单县宏兴法律服务所法律工作者。被告:单县嘉泰房地产开发有限公司，住所地：单县舜师西路路北，统一社会信用代码：91371722665719052N。法定代表人：赵保民，董事长。委托诉讼代理人：徐晶森，男，1971年11月7日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市砀山县，系单县嘉泰房地产开发有限公司总经理。原告陈培芳与被告单县嘉泰房地产开发有限公司（以下简称单县嘉泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月20日、2019年1月16日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹树甲，被告单县嘉泰公司委托诉讼代理人徐晶森均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈培芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行房屋买卖合同，交付原告购买被告位于单县天瑞花园1号楼1单元的402室、703室、802室、1003室、1103室、1203室、1303室、1403室、1603室、1703室共10套房产（上述房屋总价值约150万元）及违约金共计款165454.40元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年出资2000000元购买了被告在建的位于单县天瑞花园5号楼14套住房，后因被告将该14套住房擅自交付了回迁户入住，导致无法向原告交房。2015年经原、被告多次协商达成一致意见，被告重新将1号楼1单元的住房14套卖给原告，原、被告并在2015年3月8日分别就原告购买的14套住房签订了《商品房买卖合同》，并付清了全部购房款，且10套住房均在单县房地产管理局进行了网签。被告当时先交付了4套，剩余10套住房至今未予交付。根据《商品房买卖合同》约定：被告应在2015年11月30日前将原告购买的剩余10套住房交付原告，期间原告多次向被告催要住房无果。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告履行合同，将原告购买被告的10套住房交付给原告及赔偿逾期交房违约金165454.4元。被告单县嘉泰公司辩称：原告诉称购买单县嘉泰公司商品房，其实是单县嘉泰公司借原告款2000000元，用上述14套住房产作为借款抵押，并在房管局办理网签备案。期间单县嘉泰公司偿还原告款500000元，原告撤销了4套住房产，后来双方达成协议，被告尚欠原告借款本金1500000元及利息分期分批偿还。原告陈培芳为支持其诉讼请求提供如下证据：1、单县嘉泰房地产开发有限公司于2014年12月10日出具的收据1份。证明交款单位陈培芳，金额人民币（大写）贰佰万元，收款事由房款，加盖单县嘉泰房地产开发有限公司财务专用章。2、原被告签订的《商品房买卖合同》10份，证明原告购买被告住房10套，至今未交付，合同约定单价每平方米1500元，每套房产面积为97.96平方米，每套房屋总价146940元，合同约定2015年11月30日交房，逾期交房每日按房款价万分之一支付违约金。被告单县嘉泰公司质证意见，收据是对的，但是单县嘉泰公司要求原告提供交付房款2000000元的证据；这10份合同价格1500元，只是当时单县售房价格的一半，我们是用15套房子作为抵押借款2000000元，期间偿还了500000元，原告退了5套房子。单县嘉泰公司方有证人证明其中有两套住房以偿还利息的方式抵给了原告，原告进行了出售。被告单县嘉泰公司在第一次开庭时未提供证据。本院为查明案件事实限原被告于庭审结束后7日内提交如下证据：1、原告提供交付被告单县嘉泰公司现金2000000元的汇款凭证或者资金来源。2、被告提交2017年12月偿还原告现金500000元的凭证。3、被告提交2018年4月与原告达成的还款协议。4、被告提交2014年12月10日至2018年12月7日偿还原告借款方面的汇款凭证或者原告出具的收据。5、被告单县嘉泰公司通知证人李某在第二次开庭时出庭作证。2019年1月16日本案第二次公开开庭进行审理。被告单县嘉泰公司提供如下证据：１、申请证人李某出庭，证人证明该收据2000000元是借款，不是商品房购房款。证人李某（公民身份号码：）出庭证实，张成军借原告款2000000元，张成军为单县嘉泰公司盖房子，张成军资金紧张，单县嘉泰公司为张成军担保借款，借款2000000元交付给张成军。证人同时证实，单县嘉泰公司担保借款应该是单县嘉泰公司欠张成军工程款。2、提交汇款凭证1份，证明2018年2月14日被告通过网上银行向胡宝玉汇款500000元，该款系偿还原告借款本金500000元。被告单县嘉泰公司代理人在庭审中陈述，对借款2000000元无异议，如果原告主张2000000元系购房款，原告应提供交付购房款2000000元的转款凭证。当时在单县房管局网签备案在原告名下房产共14套。2016年春节前用2套房产偿还原告利息500000元，对2套房产变更了注册登记。2018年2月14日被告向胡宝玉汇款500000元，用于偿还原告500000元本金后，对2套房产变更了注册登记。现在原告名下网签备案10套房产，由于房管局领导出差，无法提供协议书，该协议书证明网签备案的10套房产是借款抵押，不是商品房买卖，庭后提供协议书。本院限被告单县嘉泰公司在2019年1月23日前提交原被签订的协议书，证明网签备案的房产是借款抵押，不是商品房买卖，逾期不提交将承担举证不能的法律后果。被告单县嘉泰公司在限期举证期限内未提供协议书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、关于2014年12月10日被告单县嘉泰公司向原告陈培芳出具2000000元收据和证人李某证言的证据效力问题。原告提供的2014年12月10日被告单县嘉泰公司向其出具2000000元收据，拟证实被告收原告房款2000000元。被告质证有异议，认为该款项2000000元系借款，不是原告交纳的房款，并申请证人李某出庭作证。经本院审查认为，原告提供的收据中注明房款，并结合被告单县嘉泰公司质证意见对收据无异议，但该款项2000000元属于借款，不是购房款。综上，故对原告提供收据的证据效力予以确认。证人李某证言，经原告质证有异议并说明了理由。本院经审查认为，证人李某虽然证实该借款2000000元系被告为案外人张成军担保借款，仅限其陈述，且被告单县嘉泰公司未提供其向案外人张成军担保借款方面的证据。综上，证人李某的证言属于孤证，对证据效力不予认定。2、关于被告单县嘉泰公司提供转款凭证的证据效力问题。被告单县嘉泰公司提供的2018年2月14日其向案外人胡宝玉汇款500000元的转款凭证，拟证实2018年2月14日被告交付案外人汇款500000元后，原告同意将14套网签备案在其名下房产中的2套房产变更了注册登记，原告质证有异议，认为该证据与本案无关联性。经本院审查认为，被告单县嘉泰公司于2018年2月14日向案外人胡宝玉汇款500000元后，网签备案在原告陈培芳名下14套房产中的2套变更了注册登记，证明原告收到被告汇款500000元后，原告同意对其名下14套房产中的2套房产进行变更注册登记，亦证明原告对于网签备案在其名下14套房产拥有处分权。综上，故对被告单县嘉泰公司提供汇款凭证的证据效力予认定。3、关于原告陈培芳提供的网签备案在其名下10套《商品房买卖合同》的证据效力问题（注：详见合同编号及房产号。1#1-401室、702室、802室、1003室、1103室、1203室、1303室、1403室、1603室、1703室）。原告提供上述证据拟证实原告陈培芳对网签备案在其名下10套房产享有所有权，被告质证有异议，并陈述2015年3月8日原被告签订14套《商品房买卖合同》并网签备案在陈培芳名下，双方在单县房管局办理网签备案时书写了协议书，该协议书证明网签备案在原告陈培芳名下14套房产属于借款抵押，不是商品房买卖。被告代理人另陈述在2016年春节前，用网签备案在原告名下的两套房子偿还原告500000元借款利息后，对网签备案在原告名下14套房产中的2套房产变更了注册登记。2018年2月14日被告单县嘉泰公司向案外人胡宝玉汇款500000元后，对网签备案在原告名下14套房产中的2套房产变更了注册登记。现在有10套网签备案在原告陈培芳名下房产没有变更注册登记。经本院审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”并结合被告单县嘉泰公司代理人在庭审中对网签备案在原告陈培芳名下14套房产中4套房产变更了注册登记的理由，亦证明原告对于网签备案在其名下14套房产享有所有权。综上，故对原告陈培芳提供的网签备案在其名下10套《商品房买卖合同》的证据效力予以认定。被告单县嘉泰公司代理人虽陈述，网签备案在原告陈培芳名下的10套房产，由于房管局领导出差，无法提供协议书，该协议书证明当时网签备案的10套房产是借款抵押，不是商品房买卖，且被告承诺庭后向法院提供协议书，在本院限期举证期限内未提供证据（协议书）。综上，故对被告单县嘉泰公司代理人陈述，未提供证据相佐证，且原告不认可，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告单县嘉泰房地产开发有限公司自认其于2014年12月10日向原告陈培芳出具2000000元的收据系借款，2015年3月8日，原告陈培芳与被告单县嘉泰房地产开发有限公司签订14套《商品房买卖合同》并就14套房产在单县房产局网签备案在原告陈培芳名下。2016年春节前，原告对网签备案在其名下14套房产中2套房产变更了注册登记。2018年2月14日被告单县嘉泰房地产开发有限公司向案外人胡宝玉汇款500000元后，原告对网签备案在其名下14套房产中的2套房产变更了注册登记。原告陈培芳名下现尚有10套网签备案房产（详见商品房买卖合同编号及房产号，1#1-401室、702室、802室、1003室、1103室、1203室、1303室、1403室、1603室、1703室）。本案争议焦点：1、原告陈培芳请求被告单县嘉泰房地产开发有限公司履行《商品房买卖合同》并交付原告购买被告位于单县天瑞花园1号楼1单元的402室、703室、802室、1003室、1103室、1203室、1303室、1403室、1603室、1703室共计10套房产、支付逾期交房违约金计款165454.4元是否合法有据。焦点一、被告单县嘉泰房地产开发有限公司辩称原被告签订的10套《商品房买卖合同》并网签备案在原告名下，该网签备案系借款抵押关系，不属于商品房买卖合同法律关系的抗辩理由是否成立的问题。本院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述法律规定并结合本案查明的事实，2014年12月10日，被告单县嘉泰房地产开发有限公司向原告陈培芳出具2000000元房款收据，且被告自认该款项2000000元系借款。2015年3月8日，被告单县嘉泰房地产开发有限公司与原告陈培芳签订10套《商品房买卖合同》，双方并就14套房产网签备案在原告陈培芳名下。2016年至2018年期间，网签备案在原告陈培芳名下14套房产中4套房产变更了注册登记（原告已经出售），现仍有10套房产网签备案在原告陈培芳名下。被告虽然辩称双方在单县房产局对上述10套房产办理网签证备案时签订“协议书”一份，该协议书证明办理网签备案在原告名下的10套房产属于借款抵押，不属于《商品房买卖合同》，因被告单县嘉泰房地产开发有限公司在本院限期举证内未提供其陈述的“协议书”且原告陈培芳不认可。综上，故认定被告单县嘉泰房地产开发有限公司此辩驳理由不成立，本院不予采信。焦点二、原告陈培芳请求被告单县嘉泰房地产开发有限公司履行《商品房买卖合同》并交付原告购买被告位于单县天瑞花园1号楼1单元的402室、703室、802室、1003室、1103室、1203室、1303室、1403室、1603室、1703室等10套房产、支付逾期交房违约金165454.4元是否成立的问题。本院认为：合同法第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…….”。《商品房销售管理办法》第三十条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。……。”根据上述规定并结合原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年11月30日前，依法国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格”，且被告单县嘉泰公司未提供证据证明涉案房产尚不具备《商品房买卖合同》中约定交房条件的相关证据。综上，原告陈培芳请求被告单县嘉泰房地产开发有限公司履行《商品房买卖合同》并交付网签备案在其名下的10套房产，于法有据，依法应予支持。合同法第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1方式处理：1、按逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行。综上，原告陈培芳请求被告单县嘉泰房地产开发有限公司支付逾期交房违约金，于法有据，本院应予支持。其违约金计算方法，自涉案《商品房买卖合同》约定交房期限届满次日起，即2015年12月1日起至2018年11月20日止（起诉状落款时间）期间的逾期交房违约金计款157078.86元【计算方式{（146940.00（元）×10（套）}×0.0001（1/日万）×1069（天）}】，原告请求超出此数额的逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据上述规定，被告单县嘉泰房地产开发有限公司虽然辩称，原被告双方就10套《商品房买卖合同》中的房产在单县房产局办理网签证备案时，双方签订协议书证明办理网签备案在原告名下的10套房产属于借款抵押，不属于商品房买卖合同，因被告单县嘉泰房地产开发有限公司未提供“协议书”，仅限其陈述，且原告陈培芳不认可。综上，故被告单县嘉泰房地产开发有限公司应承担举证不能的法律责任。综上所述，原告起诉理由部分成立，对其合法诉求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《商品房销售管理办法》第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告单县嘉泰房地产开发有限公司履行与原告陈培芳签订的《商品房买卖合同》并于本判决生效之日起十日内交付原告陈培芳名下网签备案位于单县天瑞花园1号楼1单元402室、703室、802室、1003室、1103室、1203室、1303室、1403室、1603室、1703室等上述10套房产；二、被告单县嘉泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈培芳逾期交房违约金157078.86元；三、驳回原告陈培芳对被告单县嘉泰房地产开发有限公司的其它诉讼请求。案件受理费19789元，减半收取9894.50元，由原告陈培芳负担50.50元，被告单县嘉泰房地产开发有限公司负担9844元（原告已垫付，待被告履行本判决书确定的给付义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  丁继华二〇一九年三月一日书记员  瞿志航