山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1311民初193号 原告：胡大方，男，1969年2月26日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：厉明侠，浙江陈志毅律师事务所律师。 被告：山东华昶置业有限公司，住所地：临沂市罗庄区双月路东段临商银行东侧（湖南崖村**）。 法定代表人：翁明水，执行董事。 委托诉讼代理人：邱运华，山东隆谋律师事务所律师。 原告胡大方与被告山东华昶置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人厉明侠、被告的委托诉讼代理人邱运华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡大方向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2010年11月7日签订的《山东临沂国际采购中心内部认购意向书》；2、判令被告退回10万元认购金并赔偿49.8万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月7日，原、被告签订《山东临沂国际采购中心内部认购意向书》，原告购买被告将要开发的临沂国际采购中心77号（临街1-3层）的房产1间，约定每平方米4400元，预付10万元/间认购金，签署商品房买卖合同时可享受4万元的优惠，被告需在2011年12月竣工交房并办理按揭手续，被告承诺于2013年12月之前办理房产证、土地证。2010年11月7日原告支付10万元认购金。因被告未能按约竣工交房，双方于2011年12月28日签订《内部认购补充协议书》，约定被告赔偿3万元作为违约金，且从原告交纳认购金之日起，到正式交房时段内扣除12个月，按月息2.5%计算利息，在以后正式交房时从购房款中抵扣。后原告发现涉案预售房产已被被告出售他人，现被告无法交付房产，原告购买目的已无法实现，故要求解除《山东临沂国际采购中心内部认购意向书》，退回认购金并赔偿损失。 被告山东华昶置业有限公司辩称，被告认可与原告之间签订的《山东临沂国际采购中心内部认购意向书》、《内部认购补充协议书》；原告要求赔偿损失数额过高，请求法院予以酌减。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2010年11月7日，被告山东华昶置业有限公司作为甲方与原告胡大方作为乙方签订了《山东临沂国际采购中心内部认购意向书》一份。该意向书载明：乙方向甲方认购位于临沂国际采购中心项目77号（1-3层）商品房一间，甲方承诺本项目将在2010年11月份开始拆迁，2011年6月份开始施工建设，2011年12月份竣工交房并办理按揭手续，如甲方未能如期交房办理按揭手续，应按乙方实付金额之日起每月2%违约金付给乙方；甲方并承诺于2013年12月份之前办理房产证、土地证、契税证，若无故超期6个月不能办理以上各项手续，甲方按乙方实付金额按每月2%的违约金赔偿；若超过12个月甲方不能明确办理房产的相关手续时乙方可提出退还认购金，甲方按乙方自交纳认购金之日起按每月2%利息结算，并无条件的退还给乙方。 上述意向书签订后，原告履行交付认购定金10万元的义务，被告为原告出具收款收据一份，载明：名称山东临沂国际采购中心认购定金，数量壹间，金额100000元。 2011年12月28日，被告山东华昶置业有限公司作为甲方与原告胡大方作为乙方签订了《内部认购补充协议书》一份。该协议书载明：一、鉴于甲乙双方于2011年11月7日出于双方公平的原则下，乙方自愿向甲方认购“山东临沂国际采购中心”项目物业，并签订《山东临沂国际采购中心内部认购意向书》（以下简称《意向书》）；乙方向甲方自愿认购1个物业（编号77）,约定认购单价4400元/m2，在以后双方签订正式《商品房买卖合同》时可享受肆万元的购房优惠；并于2010年11月7日向甲方交纳壹拾万元认购金。二、根据《意向书》相关条款的约定，原定于2011年12月份竣工交房，但因罗庄区政府对于甲方项目拆迁工作未能按期实现，导致整个项目进度未能按期进行；经甲方与罗庄区沂河路两侧旧村改造指挥部协商，指挥部承诺于2012年4月1日前项目一期用地全部拆迁完成。三、经甲乙双方友好协商，甲方同意按叁万元作为违约金赔付给乙方，连同原认购金本金壹拾万元，合计壹拾叁万元，乙方同意继续作为认购金支付给甲方，从购房款中抵扣；在以后双方签订正式《商品房买卖合同》时继续享受肆万元的购房优惠；并约定从原交纳认购金之日起，到正式交房时段内扣除12个月，按月息2.5%计算利息，在以后正式交房时从购房款中抵扣。四、本协议作为原《意向书》的补充协议，若内容有冲突部分，以本协议为准，与原协议具有同等法律效力；五、未尽事宜双方友好协商，另行签订补充协议；六、本协议自双方签字盖章后生效；七、本协议一式三份，甲方持有二份，乙方持有一份，具有同等法律效力。 因被告未能向原告交付房产，原告诉至本院，要求被告返还认购金10万元、赔偿利息损失19.8万元及机会损失30万元。 另查明，临沂市中级人民法院作出的（2014）临商初字第76号民事判决书已于2018年6月6日生效，该民事判决书中载明被告认可房屋实际预售时市场均价为7000元/m2。 本院认为，原告与被告签订的《山东临沂国际采购中心内部认购意向书》、《内部认购补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。被告没有按照合同约定履行交房义务，庭审中亦同意解除合同，故对原告提出的解除与被告签订的《山东临沂国际采购中心内部认购意向书》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还已支付的认购金10万元，符合法律规定，本院依法予以支持。 关于利息损失，《内部认购补充协议书》约定3万元作为违约金赔付给原告，并自原交纳认购金之日起按月息2.5%计算利息，该约定超出法律保护的民间借贷年利率24%的范围，故对于原告主张的利息损失为19.8万元（10万元×24%×7+3万元）的诉讼请求，本院予以部分支持10万元×24%×7=16.8万元，超出部分，本院不予支持。 关于机会损失4万元，《山东临沂国际采购中心内部认购意向书》、《内部认购补充协议书》约定10万元认购金在签订商品房买卖合同时享受4万元的购房优惠，现原、被告双方未签订商品房买卖合同，原告丧失了少于实际购房价款4万元的优惠价款，原告主张被告赔偿损失4万元，本院予以支持。 关于机会损失26万元，被告在已生效的（2014）临商初字第76号民事判决书中已认可房屋实际预售时市场均价为7000元/m2，被告亦对原告估算商铺面积为100m2未提出异议。原、被告于2010年11月7日签订预约合同时，双方约定的商铺价格为4400元/m2，实际预售时房价上涨至7000元/m2，由于被告未与原告签订商品房买卖合同，此时原告若购买相同的商品房只能以7000元/m2的价格购房，原告以4400元/m2同等价格条件购买相同地段、户型房产的机会已经丧失并转化为切实损失，7000元/m2与4400元/m2之间的差价2600元/m2即为原告的损失，即机会损失、信赖损失。原告主张被告赔偿机会损失（7000-4400）×100m2=26万元，本院予以支持。 综上，被告应返还原告商品房意向认购金10万元，赔偿损失共计46.8万元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告胡大方与被告山东华昶置业有限公司于2010年11月7日签订的《山东临沂国际采购中心内部认购意向书》； 二、被告山东华昶置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡大方商品房意向认购金10万元； 三、被告山东华昶置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告胡大方损失共计46.8万元； 四、驳回原告胡大方的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9780元，由原告胡大方负担491元，由被告山东华昶置业有限公司负担9289元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  郁美婷 人民陪审员  全爱华 人民陪审员  钱明银 二〇一九年三月十五日 书 记 员  李晶晶