黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）牡民终字第227号上诉人（原审第三人）黑龙江省牡丹江监狱。被上诉人（原审原告）杨金香。被上诉人（原审被告）牡丹江市华侨房地产开发建筑有限责任公司。上诉人黑龙江省牡丹江监狱因与被上诉人杨金香、牡丹江市华侨房地产开发建筑有限责任公司确认合同有效纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2013）牡西民初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人黑龙江省牡丹江监狱，被上诉人杨金香到庭参加了诉讼。被上诉人牡丹江市华侨房地产开发建筑有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。被上诉人（原审原告）杨金香原审诉称：2002年12月9日，原告杨金香与被告牡丹江市华侨房地产开发建筑有限责任公司签订了坐落于牡丹江市西安区华侨景苑小区，建筑面积73.36平方米门市房的商品房买卖合同，原告于当日缴纳了购房款20万元。该房至今由原告居住。2012年7月，被告黑龙江省牡丹江监狱要求原告搬出该房屋。原告认为其购买的房屋居住长达13年之久，并以合法手续购买且交纳了房款，被告黑龙江牡丹江监狱没有任何理由要求原告搬出。为此，要求依法确认原告与被告牡丹江市华侨房地产开发建筑有限责任公司签订的买卖合同有效；要求二被告承担本案的诉讼费用。被上诉人（原审被告）牡丹江市华侨房地产开发建筑有限责任公司（以下简称华侨公司）原审辩称：原告杨金香与被告华侨公司签订的买卖合同有效，不同意承担诉讼费用。上诉人（原审第三人）黑龙江省牡丹江监狱（以下简称牡丹江监狱）原审辩称：本案房屋买卖合同涉及的门市房已由牡丹江市中级人民法院裁定给被告牡丹江监狱，原告作为案外人应向执行法院提出异议申请，异议被裁定驳回后，才可起诉要求确权，而不是直接向人民法院起诉要求确认合同效力，故本案应裁定不予受理。另外，牡丹江监狱不是房屋买卖合同的当事人，故不应成为本案的被告，而是第三人。原告在起诉时自认签订房屋买卖合同长达十三年之久，现在起诉要求确认合同有效，超过了诉讼时效，应当依法驳回原告的起诉。本案中标的物房屋系牡丹江监狱所有，监狱未授权被告华侨公司出售，华侨公司无权处分第三人的财产，该房屋买卖合同无效，故要求驳回原告的诉讼请求。原判认定：2000年4月3日，牡丹江市政府召开第12届132次会议，议定将牡丹江监狱实行整体移交，同时议定建设干警宿舍楼，比照建设经济适用住房的政策给予照顾。2000年6月28日，黑龙江省政府作出黑政函（2000）93号文件，同意牡丹江市政府对重组后的牡丹江监狱所需办理的征用土地、扩大建筑面积、人口落户等事项要给予大力支持和照顾，新建的干警住宅应比照牡丹江市建设经济实用住房的政策办理。2000年8月2日，牡丹江监狱向牡丹江市政府请示，拟在西长安街以南，西新安街以北，西九条路以西，西十一条路以东，产籍号1214、1215片建设经济适用住房作为干警宿舍楼。同年，新肇监狱与华侨公司签订委托开发合同，约定由该监狱委托华侨公司开发新肇监狱干警宿舍工程其中干警宿舍52000平方米包括大车库300平方米，小车库200平方米，商服楼4000平方米及动迁户安置房20800平方米，该工程实施投资按平方米造价包干的办法，按930元／平方米以包干使用，实行交钥匙工程。2002年4月27日，牡丹江市住房制度改革办公室作出牡房改办（2002）13号批复，同意给予由华侨开发公司承建的牡丹江监狱干警住宅小区经济适用住房政策，建设地址在长安街南、西十一条路东，建筑面积85000平方米。2002年9月29日，牡丹江监狱与华侨公司为确定已交付的景苑小区的房屋产权面积和供热面积签订认定书，认定已交付的房屋产权面积为48605.63平方米，供热面积为38504.04平方米。2002年11月27日，牡丹江市政府建设用地审批委员会同意位于长安街南、西十一条路东，牡丹江监狱干警住宅小区建设项目，用地面积37815平方米。住宅部分比照经济适用住房政策，按划拨方式供地，非住宅部分按分摊用地面积以协议出让方式供地，交纳土地出让金2069420元。2003年7月20日，牡丹江监狱与华侨公司签订委托开发合同补充协议书，约定华侨公司将景苑小区2-5号楼计20套商服门市房屋一次性交付牡丹江监狱，双方确认的房屋产权面积为3256.99平方米，华侨公司在2003年8月30日前，将所有商服门市房屋清理干净交牡丹江监狱接收，并办理完相关手续，其他相关事宜按原委托开发合同及乙方的承诺书执行。2002年12月9日，原告杨金香在未审查被告华侨公司是否取得商品房预售许可证明的情况下与该公司签订商品房买卖合同，约定杨金香以20万元的价格购买位于长安街西十一条路编号为1214片项目中的第3幢门市013号房屋。合同签订后，原告即入住该房屋经营商店使用。2003年4月15日，原告杨金香与其亲属丁玉成共同向被告华侨公司交付购房款20万元，华侨公司为其出具了盖有该公司发票专用章的转让销售不动产统一发票。因该房屋当时尚未完全竣工，故原告未到房屋产权部门办理登记备案手续，也未办理房屋产权证照。因建设工程施工合同纠纷，牡丹江监狱于2003年12月1日在牡丹江市中级人民法院起诉华侨公司。2005年12月1日，牡丹江市中级人民法院作出（2003）牡民初字第51号民事判决，判令：一、牡丹江市华侨房地产开发建筑有限责任公司将坐落于牡丹江市西安区西十二条路新安街景苑小区（警园小区）2-7栋楼中3256.99平方米的20套商服门市房交付给牡丹江监狱。如不能交付，华侨公司按每平方米930元单价给付牡丹江监狱相应价款3029000.70元，及逾期交付房屋罚金877579元（计至2005年12月1日此后逾期罚金顺延）；二、于本判决发生效力之日起三十日内，牡丹江监狱给付华侨公司工程实际造价与已付工程款的差额6154061.88元，及差额工程款利息为886479.88元（计至2005年12月1日此后逾期利息顺延）；三、于本判决发生效力之日起三十日内牡丹江监狱给付华侨公司供热费632467.48元，欠热费滞纳金693184.36元（计至2005年12月1日此后逾期利息顺延）。因不服该判决，牡丹江监狱向黑龙江省高级人民法院提出上诉。2006年9月28日，黑龙江省高级人民法院作出（2006）黑民一终字第198号民事判决，判令：一、变更牡丹江市中级人民法院（2003）牡民初字第51号民事判决第一项为：本判决生效后十日内华侨公司将坐落于牡丹江市西十二条路新安街景苑小区（警园小区）2-7栋楼中3256.99平方米的20套商服门市房交付给牡丹江监狱。如不能交付，华侨公司按每平方米930元单价给付牡丹江监狱相应价款3029000.70元，及逾期交付房屋违约金自2003年8月30日起以每平方米930元，共计3256.99平方米，日万分之三计算至判决生效之日止；二、撤销牡丹江市中级人民法院（2003）牡民初字第51号民事判决第二、三、四项；三、华侨公司于本判决生效后十日内返还牡丹江监狱多付的工程款153335.79元。2007年3月26日，牡丹江市中级人民法院依据已经发生法律效力的黑龙江省高级人民法院（2006）黑民一终字第198号民事判决书，作出（2007）牡法执字第2号执行裁定，裁定：一、将被执行人华侨公司所有的位于牡丹江市西安区西十二条路新安街景苑小区（警园小区）3号楼102号门市房（建筑面积133.47平方米）、3号楼103门市房（建筑面积71.83平方米）两户房屋交付给申请执行人牡丹江监狱，余款继续执行；二、牡丹江监狱在收到本裁定三十日内到房屋产权部门办理房屋产权登记。2007年5月25日，牡丹江市房产管理局为牡丹江监狱制作了牡房权证西安区字第20497**号产权证，确定坐落在西安区华侨景苑小区，丘（地）号370-460-4-1的3幢000103号建筑面积73.36平方米商服房屋所有权人为黑龙江牡丹江监狱。期间，华侨公司因不服黑龙江省高级人民法院（2006）黑民一终字第198号民事判决，向最高人民法院申请再审。2009年1月22日，最高人民法院作出（2008）民申字第960号民事裁定，驳回华侨公司的再审申请。另查，因抵押担保借款合同纠纷，牡丹江市东安区兴隆农村信用合作社于2007年7月19日向本院起诉华侨公司及牡丹江监狱，本院于2007年11月15日作出（2007）西民商初字第165号民事判决，判令：原告牡丹江市东安区兴隆农村信用合作社与被告牡丹江市华侨房地产开发建筑有限责任公司于2003年6月26日、2003年7月17日和2004年6月10日签订的抵押担保借款合同中涉及的借款部分合法有效；涉及被告用第三人位于西安区西十二条路和西十一条路，西新安街和西长安街之间，共计20套，建筑面积3256.99平方米商服门市房作为抵押的行为无效。之后，牡丹江市中级人民法院就此案相继作出（2010）牡监民再终字第2号民事判决、（2009）牡民终字第102号民事判决，本院又作出（2008）西民再字第13号民事判决。牡丹江监狱因不服（2010）牡监民再终字第2号民事判决，向黑龙江省人民检察院申诉，黑龙江省人民检察院向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。2012年6月6日，黑龙江省高级人民法院作出（2012）黑监民再字第5号民事判决，判令：一、撤销牡丹江市中级人民法院（2010）牡监民再终字第2号民事判决、（2009）牡民终字第102号民事判决及牡丹江市西安区人民法院（2008）西民再字第13号民事判决；二、维持牡丹江市西安区人民法院（2007）西民商初字第165号民事判决。又查，庭审中原告称对牡丹江市中级人民法院（2007）牡法执字第2号执行裁定并不知情，也未提出案外人执行异议。原告在居住使用该房屋期间，自2006年起向牡丹江热电有限公司缴纳热费至2012年。原判认为：牡丹江监狱对本案诉争房屋有独立的请求权，依法应为第三人而非被告。牡丹江监狱干警住宅小区工程的整个动迁、动迁户的安置、开发手续的办理及商服用房的出售均由华侨公司办理，因此华侨公司对本案诉争门市房有销售的权利。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备以下条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”《中华人民共和国合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”原、被告签订的商品房买卖合同是原告杨金香与被告华侨公司之间的真实意思表示，其约定不违反国家法律法规及强制性规定，因此，原告与被告华侨公司之间的约定合法有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”故原告与被告华侨公司之间签订的商品房买卖合同合法有效。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告杨金香与被告牡丹江市华侨房地产开发建筑有限责任公司于2002年12月9日签订的商品房买卖合同合法有效。案件受理费4300元，由被告牡丹江市华侨房地产开发建筑有限责任公司负担。一审宣判后，原审被告牡丹江监狱不服，向本院提起上诉。牡丹江监狱上诉称：一、一审法院无权受理本案，程序违法，应予以撤销。1.本案所涉诉争门市房已由牡丹江市中级人民法院（2007）牡法执字第2号执行裁定书裁定归上诉人所有，且已经办理了产权证。一审法院在被上诉人杨金香没有提起执行异议的情况下，直接受理本案，违反了法定程序，应予以撤销。2.牡丹江市中级人民法院以（2007）牡法执字第2号执行裁定书裁定将诉争房屋归上诉人所有，依据的是已生效的黑龙江省高级人民法院第198号判决。现一审判决认定合同有效，完全推翻了198号判决，违反了相关程序规定，依法应予以撤销。二、华侨公司无权处分上诉人所有的门市房。根据上诉人与华侨公司签订的《委托开发合同》、认定书、附表及委托开发合同补充协议书、政府批件来看，本案中“景苑小区”的土地使用权是上诉人通过划拨取得，诉争门市房的所有权原始即为上诉人所有，上诉人与华侨公司也约定了诉争门市房归上诉人所有，并且上诉人对诉争门市房拥有所有权也经过了牡丹江市西安区人民法院第165号判决、黑龙江省高级人民法院第198号判决、最高人民法院第960号判决的认定，已经明确诉争门市房的所有权归上诉人所有。故上诉人对诉争的门市房拥有不可争议的所有权，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，华侨公司无权处分上诉人所有的门市房，其行为违反法律规定应为无效。三、华侨公司无权销售诉争门市房，一审判决适用法律错误。华侨公司至今都没有取得商品房预售许可证，按照我国法律规定，二被上诉人签订的《商品房买卖合同》应为无效，一审判决认定合同有效违反了法律规定，应予以撤销。综上，上诉人拥有诉争门市房的所有权，华侨公司的行为属无权处分。一审判决认定事实和适用法律错误，程序违法，恳请二审法院作出公正的裁决，撤销一审判决并依法改判，保护上诉人的合法权益不受侵害。被上诉人杨金香辩称：1.华侨公司与杨金香签订了房屋买卖合同，合法有效，双方是真实的意思表示，没有违反法律规定。同时华侨公司又给杨金香出具了不动产合法的票据。因此，双方签订的房屋合同是合法有效的。2.上诉人认为一审法院违反法律程序的说法错误。被上诉人杨金香向华侨公司起诉，要求办理房屋过户手续，因为杨金香在购买房屋后一直居住至今，杨金香要求华侨公司办理房屋所有权证符合法律规定，同时也是杨金香的合法权益。在办理房照期间，杨金香发现诉争的房屋已被上诉人在2007年变更在自己的名下，上诉人是通过判决取得的房屋所有权证。杨金香于2000年购买房屋，一审法院将上诉人列为第三人参加诉讼不违反法律规定。3.上诉人认为华侨公司无权处分诉争房屋，其说法是错误的。因为上诉人与华侨公司签订的合同是针对其内部，不能对抗法律规定。华侨公司出售房屋，被上诉人是以合法手续购买，如华侨公司无权销售房屋，被上诉人杨金香就不能购买诉争的房屋。因此，华侨公司出售房屋是合法有效的。4.华侨公司本身经营项目不是开发和销售房地产，对于其公司在销售房屋，被上诉人杨金香也是按照合法有效的程序向华侨公司缴纳了购房款，华侨公司并出具了不动产发票。有房屋买卖合同和税务发票就可以办理产权证，是因为上诉人的原因使房照没有办下来。杨金香在向华侨公司提起诉讼后，将上诉人列为第三人符合法律规定。综上，一审法院审理本案事实清楚，适用法律正确，切实维护了法律公正性。上诉人的上诉理由不成立，应予以驳回，维持一审判决。被上诉人华侨公司未提出书面答辩意见。本案争议焦点：1.原审审理本案程序是否符合法律规定；2.二被上诉人之间签订的商品房买卖合同是否合法有效。3.原审对事实的认定及适用法律是否正确。在二审审理过程中，上诉人黑龙江省牡丹江监狱、被上诉人杨金香、华侨公司均未向本院提供新的证据。根据当事人的诉请主张及其陈述，结合原审对事实与证据的分析认定，二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为：被上诉人杨金香与被上诉人华侨公司签订商品房买卖合同后，作为合同相对人，其有权向合同另一方即被上诉人华侨公司主张相关权利。原审审理本案符合法律规定，程序并无不当。关于二被上诉人杨金香与华侨公司之间签订的商品房买卖合同的效力问题，依据已生效的黑龙江省高级人民法院（2006）黑民一终字第198号民事判决所确认的事实，华侨公司依法享有对牡丹江监狱干警住宅小区工程整个动迁、动迁户的安置、开发手续的办理及商服用房的出售等权利。因此，原审认定华侨公司对本案诉争门市房享有销售的权利并无不当。被上诉人杨金香于2002年12月9日与华侨公司签订了商品房买卖合同后，又于2003年4月15日交付了全部购房款200000元，华侨公司为其出具了盖有该公司发票专用章的转让销售不动产统一发票，双方当事人已履行了相关合同义务。合同签订后，杨金香即入住诉争房屋做经营商店使用至今。又查，2007年3月26日本院以（2007）牡法执字第2号执行裁定，将诉争的房屋交付给上诉人牡丹江监狱，该执行行为系发生在杨金香有偿取得，并实际占有使用诉争房屋之后。诉讼中，上诉人牡丹江监狱以本案诉争门市房已归上诉人所有，且已办理了产权证为由，主张华侨公司无权处分上诉人的财产，该房屋买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本院认为，上诉人依据（2007）牡法执字第2号执行裁定将诉争房屋办理了产权证照的事实，并不影响被上诉人杨金香与被上诉人华侨公司所签订合同的效力，故本院对其主张不予支持。综上，二被上诉人之间签订的商品房买卖合同体现了双方当事人之间的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应依法认定有效。上诉人牡丹江监狱的上诉理由不成立，其上诉请求依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人黑龙江省牡丹江监狱负担。本判决为终审判决。审判长 于 尧审判员 周晓光审判员 张继凯二〇一四年六月二十五日书记员 李维嘉