云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）昆民一终字第51号 上诉人（原审原告）**，男，1981年4月8日出生，彝族，住昆明市五华区。 上诉人（原审原告）丁芳，女，1979年1月29日出生，汉族，现住昆明市五华区。 二上诉人共同委托代理人朱素明、贺攀科，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）王胜艳，女，1963年3月7日出生，汉族，住昆明市西山区。 上诉人**、丁芳因与被上诉人王胜艳房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2012）西法民初字第5020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月2日受理后，依法组成合议庭于2014年5月13日对本案公开开庭进行进行了审理，上诉人**、丁芳的委托代理人贺攀科到庭参加诉讼。被上诉人王胜艳因下落不明，经本院公告送达开庭传票，未到庭参加审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认如下法律事实：2012年3月9日，**与王胜艳签订《房屋买卖定金合同》，约定**以690000元的价格购买王胜艳位于昆明市西山区亘苑小区2幢2单元703号房屋。2012年3月30日，**、丁芳（共同作为乙方）与王胜艳（甲方）签订《房屋买卖合同》并进行了公证【（2012）云昆明诚证字第3213号公证书】，约定：“……一、房产坐落及特征甲方自愿将坐落在昆明市西山区亘苑小区2幢2单元703号的房产出售给乙方……二、房产成交价甲、乙双方议定的上述房产的成交价为人民币（大写）叁拾捌万元整，（小写）￥380000元……四、房屋的交付双方议定于房款全部付清后（日期、条件）由甲方将上述房产交付给乙方，届时双方均应到房产所在地进行房产的交接。五、甲方的承诺l、甲方负责提供办理有关产权变更登记所需的各种证件、材料，协助乙方办理产权过户手续。2、房屋交付时，甲方负责结清因该房产交接前所积欠的水费、电费、煤气费、管理费及其他费用……七、违约责任甲、乙双方均应按照合同的约定履行各自的义务，若一方违约，履约方有权解除合同，并由守约方按房价总额的10%向履约方支付违约金，已发生的与交易相关的费用由违约方承担……。”截至2012年4月l3日，**、丁芳已支付房屋款项690000元。现涉案房屋登记的所有权人为**、丁芳。**、丁芳支付涉案房屋2009年7月至2012年3月（其中含补收2009年6月垃圾清运费2元）垃圾清运费332元、物管费590.7元，共计922.7元。另，涉案房屋在王胜艳卖给**、丁芳时已经出租给案外人马桂梅，租期到2012年8月30日止。一审中，**、丁芳陈述：一、双方实际履行的房屋价款为690000元；二、王胜艳已于2012年9月1日将涉案房屋交付给**、丁芳。后**、丁芳以王胜艳违约为由诉至一审法院，请求：一、由王胜艳继续履行合同，即王胜艳向**、丁芳交付位于昆明市西山区亘苑小区2幢2单元703号房屋；二、王胜艳承担违约金38000元；三、由王胜艳承担水费、电费、煤气费、管理费及其他费用共计1200元；四、本案诉讼费由王胜艳承担。 一审法院认为：**、丁芳与王胜艳之间成立的是房屋买卖合同关系。根据**、丁芳的自认，王胜艳已将涉案房屋交付给**、丁芳，故一审法院对**、丁芳要求王胜艳向其交付位于昆明市西山区亘苑小区2幢2单元703号房屋的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，**、丁芳截至2012年4月13日已支付房屋款项690000元，根据双方的约定王胜艳应于房款付清后将涉案房屋交付给**、丁芳，但涉案房屋在王胜艳卖给**、丁芳时已经出租给案外人马桂梅，且租期是到2012年8月30日止。王胜艳没有按照约定交付房屋，其行为已经构成违约，按照双方合同的约定一方违约的应向守约方支付房屋价款总额的10%即38000元作为违约金，但鉴于合同的履行情况及当事人的预期利益等因素，一审法院酌情支持违约金3000元。关于**、丁芳要求王胜艳承担水费、电费、煤气费、管理费及其他费用共计1200元的诉讼请求，**、丁芳庭审中表示该项诉讼请求1200元针对的是2009年7月至2012年3月垃圾清理费、物管费，结合一审法院确认的事实，**、丁芳支付了涉案房屋2009年7月至2012年3月（其中含补收2009年6月垃圾清运费2元）垃圾清运费332元、物管费590.7元，共计922.7元。按照双方合同的约定，在交付前涉案房屋所欠的管理费等费用应由王胜艳承担。故**、丁芳己支付的上述费用922.7元应由王胜艳承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、被告王胜艳于本判决生效之日起十五日内支付原告**、丁芳违约金3000元。二、被告王胜艳于本判决生效之日起十五日内支付原告**、丁芳昆明市西山区亘苑小区2幢2单元703号房屋的垃圾清运费332元、物管费590.7元，共计922.7元。三、驳回原告**、丁芳其余的诉讼请求。” 一审判决宣判后，**、丁芳不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销昆明市西山区人民法院（2012）西法民初字第5020号民事判决第一项，改判由被上诉人向上诉人支付违约金38000元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由为：一审法院适用法律严重错误，导致判决不公。在当事人没有主张双方约定的违约金过高并请求法院予以适当减少时，人民法院没有权利依职权主动对双方约定的违约金数额进行调整。一审中，上诉人主张由被上诉人承担违约金38000元，一审法院依职权主动将双方约定的违约金数额调整为3000元，严重损害了上诉人的合法权益。综上所述，请求二审法院依法查明事实后改判。 被上诉人王胜艳未答辩。 二审中，上诉人无新证据向法庭提交，被上诉人未向法庭提交新证据。 经审理，二审查明案件事实与一审一致，故本院对于一审法院查明的案件事实依法予以确认。 综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：一审法院酌定的违约金数额是否恰当。 本院认为：被上诉人王胜艳与上诉人**于2012年3月9日签订《房屋买卖定金合同》，此后，王胜艳又与**、丁芳于2012年3月30日签订《房产买卖合同》。二审中，上诉人主张双方实际履行的合同为2012年3月30日所签《房产买卖合同》，但上诉人自认其实际支付的房屋价款为69万元，故鉴于上诉人对此不能做出合理解释且2012年3月9日《房屋买卖定金合同》所载明的合同交易价与上诉人实际支付的购房款数额相吻合，本院依法认定双方实际履行的合同应为2012年3月9日所签订的《房屋买卖定金合同》。双方在《房屋买卖定金合同》中对于交付房屋的时间未做约定，但依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，可推定双方当事人应当同时履行各自的主要义务，即被上诉人应当于房屋价款付清之日向上诉人交付房屋。根据一审法院查明事实，上诉人已于2012年4月13日付清房款，故被上诉人应于2012年4月13日交付房屋。但根据上诉人的自认及王胜艳于2012年3月20日所出具的收条，可认定王胜艳于2012年9月1日将涉案房屋交付上诉人的行为构成违约。上诉人称对于诉争房屋被王胜艳出租一事不知情与常理不符，且根据其向一审法院提交的《收条》（租期至2012年8月30日），其对于房屋被出租及相应租期应当知晓。上诉人主张违约金的依据系2012年3月30日签订的《房产买卖合同》，与双方实际履行的合同不一致。同时，上诉人对被上诉人逾期交房造成的损失并未举证证实，故一审法院结合合同的实际履行情况及当事人的预期利益等因素酌情判令由被上诉人王胜艳支付违约金3000元并无不当，上诉人主张的38000元违约金过分高于造成的损失。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费780元，由上诉人**、丁芳承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长 起 俊 代理审判员 汪 佳 代理审判员 符圆圆 二〇一四年五月三十日 书 记 员 孙浩宇