北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第12112号原告北京亿方物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区安贞西里三区8号楼。法定代表人倪平，董事长。委托代理人周桂荣，女，1955年6月22日出生，该单位四分公司职员。委托代理人刘德云，女，1956年8月12日出生，该单位四分公司职员。被告中国建设银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。负责人余静波，行长。委托代理人康会杰，男，1978年12月1日出生，该公司法律顾问。原告北京亿方物业管理有限责任公司（以下简称亿方公司）与被告中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行北京分行）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员葛明柱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告亿方公司委托代理人周桂荣、被告建行北京分行委托代理人康会杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿方公司诉称，我公司与被告于2007年9月18日签订物业服务合同，被告委托我公司管理坐落于北京市朝阳区安华西里一区24号楼1301号房屋，上述房屋建筑面积共计86.72平方米。年物业费包括电梯运行维护费每年561.08元，水泵运行维护费每年104.06元，物业服务费每年576.69元，垃圾清运费每年30元，电梯检测费14.74元，避雷装置检测费每年5.2元，上述共计1291.77元。被告应依协议及北京市政府的有关规定，每年按时交纳物业费。被告至今尚未交纳2013年1月1日至2013年12月31日的物业费。鉴于上述事实，原告特诉至法院，要求判令被告支付2013年1月1日至2013年12月31日的物业费共计1291.77元、公司损失金10元；并由被告承担本案诉讼费。被告建行北京分行辩称，原告所述房屋坐落、建筑面积、物业服务合同签订情况及物业费收费标准无异议。2013年1月1日至2013年12月31日的物业费确实尚未交纳。2007年9月18日，双方签订的物业服务合同只签订了一年，合同的有效期限仅为一年，之后未续签。我单位对涉案房屋进行了房改出售，出售给了职工个人，应由职工个人承担物业费用。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2007年9月18日，建行北京分行（甲方）与北京亿方物业管理有限责任公司第四分公司（乙方）签订《物业服务合同》，该合同内容为：”第一章，总则，第一条......根据国家、北京市有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方自愿将坐落在：朝阳区安华西里一区24号楼，建筑面积86.72平方米，1套的房屋（住宅）具体房号1301委托乙方实行物业管理，订立本合同。第二章，物业服务内容......第三章，物业服务质量......第四章，物业服务收费，第十六条，物业服务收费实行市场调节价包干制的收费方式，为业主提供质价相符的服务，物业服务费由乙方按年向业主（或交费义务人）收取。第十七条，......甲方应按时交纳以下费用，......2、电梯运行维护费6.47元／建筑㎡·年，年交纳561.08元。3、水泵运行维护费1.2元／建筑㎡·年，年交纳104.06元。4、物业服务费6.33元／建筑㎡·年，年交纳548.93元（物业服务费含公共部位小修费、管理费、小区共用设施维修费、绿化费、化粪池清掏费、消防设施费，以上内容按实际服务项目收费）；5、代收代缴费49.94元。其中：（1）垃圾清运费30元／户·年，年交纳30元。（2）电梯检测费0.17元／建筑㎡·年，年交纳14.74元。（3）避雷装置检测费0.06元／检测点，年交纳5.2元。......以上各项收费标准如市政府有新规定，按届时新标准执行，以上费用按年度支付......第五章，双方权利义务......第六章，合同期限，第二十二条，委托管理期限为壹年。自2007年起。第七章，合同解除和终止的约定，第二十三条，本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方（此条只适用于整栋楼房或单独单元）。第二十四条，本合同期满前，双方应提前一个月续签合同；如届时未续签，视为合同自动延续......第八章，违约责任，......第二十九条，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每超出合同规定日期壹月加收本合同费用总额1%的违约金。超出30天的，每逾期一天，按本合同费用总额2%比例递增......第九章，附则，......第三十七条，本合同自双方签字、盖章之日起生效。......”上述合同签订后，亿方公司为坐落在北京市朝阳区安华西里一区24号楼1301号房屋提供物业服务。物业服务费收费标准后调整为6.65元／建筑㎡·年。合同到期后，双方未重新签订物业服务合同，但原告继续为涉案房屋进行物业管理，被告对此予以认可。建行北京分行至今尚未给付亿方公司上述房屋2013年1月1日至2013年12月31日的物业费1291.77元。现原告诉至法院，请求判令被告支付2013年1月1日至2013年12月31日的物业费共计1291.77元、公司损失金10元；由被告承担本案诉讼费。被告以双方合同已经到期、房屋已房改出售给了职工个人为由，不同意原告的诉讼请求。经本院主持调解，双方当事人各持己见。上述事实，有当事人陈述、物业服务合同、2013年物业费明细单及庭审笔录等在案佐证。本院认为：亿方公司与建行北京分行签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。亿方公司与建行北京分行约定的合同期限届满后，亿方公司继续为建行北京分行涉案房屋提供了物业服务，并且合同第二十四条亦有”如届时未续签，视为合同自动延续”的约定，现双方虽未续签合同，但亿方公司与建行北京分行因合同设立的权利义务关系并未终止，故亿方公司要求建行北京分行给付物业费的主张，证据充分，本院予以支持。2006年2月8日，北京市建设委员会与北京市发展和改革委员会联合签发的京建物（2006）30号《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》规定”《北京市物业服务收费管理办法（试行）》京发改（2005）2662号（以下简称《办法》）实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变”。根据该通知，建行北京分行对合同约定的涉案房屋发生的物业费仍负有支付义务，建行北京分行所述已将涉案房屋出售给单位职工，应由职工个人负担物业费的意见与该通知相悖，本院不予采纳。关于亿方公司主张的公司损失金一节，因双方并未明确约定支付物业费的期限，且亿方公司亦未举证证明该损失的存在，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：一、被告中国建设银行股份有限公司北京市分行于本判决生效之日起七日内给付原告北京亿方物业管理有限责任公司二〇一三年一月一日至二〇一三年十二月三十一日的物业费共计一千二百九十一元七角七分。二、驳回原告北京亿方物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告中国建设银行股份有限公司北京市分行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告中国建设银行股份有限公司北京市分行负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  葛明柱二〇一四年六月十八日书 记 员  田晓昕