广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0491民初1292号原告：詹玉英，女，1962年4月12日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区，原告：梁家碧，女，1986年12月27日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区，原告：何惠琼，女，1953年5月20日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区，三原告共同委托诉讼代理人：孙成，北京市中银（珠海）律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：陈智聪，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：洪荣，男，1954年9月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：梁观好，女，1953年6月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：洪建辉，男，1979年12月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：洪凤勤，女，1985年1月13日出生，澳门特别行政区居民，住广东省珠海市香洲区，四被告共同委托诉讼代理人：陈克军，广东泰诺律师事务所律师。第三人：珠海正汉置业有限公司，住所地珠海市香洲区昌盛路155号新建厂房（研发中心）609室。法定代表人：刘彦波，董事长。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋悦，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。原告詹玉英、梁家碧、何惠琼与被告洪荣、梁观好、洪建辉、洪凤勤、第三人珠海正汉置业有限公司（以下简称正汉公司）房屋拆迁安置补偿合同一案，本院于2018年10月12日立案后，依职权将正汉公司列为第三人，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告詹玉英、何惠琼及三原告的共同委托诉讼代理人孙成、陈智聪，被告洪荣、梁观好、洪建辉以及被告洪荣、梁观好、洪建辉、洪凤勤的共同委托诉讼代理人陈克军，第三人正汉公司的委托诉讼代理人程娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告詹玉英、梁家碧、何惠琼向本院提出诉讼请求：1.判令四被告因合同无效返还原告购房款553500元；2.判令四被告赔偿原告损失5642138.7元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年11月16日，原告与四被告共同签订《房屋买卖合同》，约定原告以553500元的价格购买四被告位于珠海市香××区湾仔镇××、××（旧址××）的房屋的第四层，建筑面积268.29平方米。原告支付了全部房款，被告于2011年1月25日建成6层房屋，并交付原告实际使用至今。2018年初，原告得知所购买的房屋及土地纳入了旧城改造的拆迁范围，便根据《房屋买卖合同》与四被告商议补偿金分配事宜，但四被告违反合同约定不按原告实际享有的面积或比例支付相应款项，仅愿支付少部分款项，双方多次协商未果。2018年5月16日，原告起诉被告履行合同，经法院判决，双方签订的《房屋买卖合同》无效，在审理过程中，被告在未通知原告的情况下拆除了原告居住多年的房屋，房屋及屋内财产均被拆除，原告在内地没有了唯一住房。根据正汉公司与四被告达成的《湾仔银坑村房屋拆迁安置补偿协议》（YK075号），被告已获得1320平方米房屋、一次性货币补偿3316266.9元、每月56422.8元的临时安置补偿费。其中，原告268.29平方对应面积补偿费用5634090元（暂按21000元每平方计算，应按2018年9月同地区房屋市场价格计算原告实际损失），搬迁费用8048.7元，合计5642138.7元。被告作为银坑村原住民，其应对案涉土地性质、房屋性质及当地法律法规政策有了解，在明知合同无效的情况下，为了筹集资金建造房屋，将房屋出售给村外人，并隐瞒房屋及土地重要信息，导致合同无效。合同签订多年，被告一直不主张合同无效，直至案涉房屋获得巨额补偿的情况下，为了独占巨额补偿主张合同无效，拆除了原告出资建造、居住的房屋，未向原告支付任何赔偿，被告违反诚实守信原则，对合同无效应承担全部责任。原告为澳门居民，不了解国内法律法规政策，在被告故意隐瞒下出资建造、获得案涉房屋。现合同无效，原告房屋及屋内财产已被拆除，造成了原告的损失，被告应予以赔偿，原告的损失以重新购置同地区对应面积的房屋的价格为准。为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定提起诉讼。被告洪荣、梁观好、洪建辉、洪凤勤辩称，一、被告与原告签订的《房屋买卖合同书》无效，四被告同意退回原告购房款565800元；二、原告请求四被告赔偿损失5642138.7元缺乏事实与法律依据。原告无证据证明除购房款外还有其他损失。根据合法法第五十八条规定，被告同意退回购房款565800元；三、《房屋买卖合同》无效，原被告具有同等过错，应当各自承担过错责任。原被告签订《房屋买卖合同》时，四被告已详细告知原告涉案房屋为宅基地，不能办理过户手续、只能登记在被告名下。《房屋买卖合同》第三条、第八条、第九条对此有约定。因此，原告对涉案房屋土地性质为宅基地、不能转让过户的情况清楚了解，原告在明知上述事宜的情况下自愿与被告签订《房屋买卖合同》，现《房屋买卖合同》无效，原被告具有同等过错。按合同法规定，双方均有过错的，应当各承担过错责任；四、原告将四被告因城市更新获得的拆迁期待补偿权益5642138.7作为因《房屋买卖合同》无效以致其损失缺乏事实和法律依据。四被告所获城市更新补偿权益不属于《房屋买卖合同》无效的损失范围。其次，案涉房屋除本身的使用价值外，并无其他价值，也不会升值。拆迁补偿权益属四被告征地农民身份的政策性补偿权益，与原告无关。被告尚未取得更新拆迁补偿权益。综上所述，原告将四被告基于征地农民特殊身份、基于宅基地的集体所有原则而获得的更新补偿权益作为其签订《房屋买卖合同》无效而造成的信赖利益损失缺乏事实与法律依据。《房屋买卖合同》无效，四被告同意退回原告的购房款568000元，至于原告请求四被告赔偿损失5642138.7元缺乏事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人正汉公司述称，一、本案四被告经过珠海市更新办认定，均为被征地农民，被征地农民是在上世纪80、90年代因为国家统一将农民耕地征收为国有，统征时在册农民就是现在被征地农民，现在国家在城市更新阶段给予补偿，并不是简单以地上建筑物面积计算；二、拆迁补偿权益并不等同于建筑物市场价，无法评估价格，即使有也是极低的，现存在的高权益补偿除了被拆迁人身份认定之外，还有被拆迁人即权益人的意愿，如面积补差、分户，这具有很大不确定性；三、被告与第三人签订拆补协议为正在履行中的合同，是否全部拆迁权益能得到实现具有不确定性，有很多因素导致合同终止变更或者解除。综上，法院应当考虑上述因素对原告诉讼请求进行鉴别。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的全部证据，当事人经质证后对于证据的真实性均无异议，但对于证明目的各持己见，故本院对上述证据予以采纳作为认定案件事实的依据，至于能否达到举证方的证明目的，则由本院综合全案事实判定。庭审中，各方均同意将（2018）粤0491民初483号案的庭审笔录作为本案的审理依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2010年11月16日，原告与四被告共同签订《房屋买卖合同》，约定原告以553500元的价格购买四被告位于珠海市香××区湾仔镇××、××（旧址××）房屋的第四层（以下简称案涉房屋），建筑面积270平方米。合同第三条约定，因目前楼房的产权证只能办在被告名下，案涉房屋实际产权归原告所有，其中原告詹玉英和梁家碧占50%，原告何惠琼占50%，当该房屋具备过户条件时（包括办理房产证、确权手续及签订相关拆迁补偿合同时），四被告应无条件协助；合同第六条第二、三款约定，原告应于房屋装修动工之日起3天内向被告支付第二笔购房款20万元，于房屋建造装修完成经验收合格时付清全部房款；合同第十二条第一款约定，如遇国家征用或城中村改造，双方同意按各自所占房屋面积比例分配开发商赔偿的总商品房面积或相应补偿（被告享有旧楼原合法建筑面积的房屋分配指标及人头优惠指标与原告无关）。2011年1月25日，被告梁观好与原告何惠琼、詹玉英在珠海市××镇××、××［旧址××］××层屋内设施清单上签字确认。2011年4月1日，原告支付了全部房款，并实际使用案涉房屋至今。2017年12月24日，第三人正汉公司正式签约银坑村更新改造项目集体资产拆迁补偿协议，开始实施银坑村城市更新工作。经核定，四被告均具备银坑村被征地农民身份，划分为三户，其中被告洪荣、梁观好为一户，被告洪建辉、洪凤勤各为一户。被告所有的湾仔银坑村××号房屋共建有6层，1、2层之间还有1夹层，建筑物面积合计1736.14平方米，其中原告购买的为案涉房屋第四层，建筑面积为268.29平方米；被告洪荣另建有湾仔银坑村××号之一二层房屋一栋，建筑物面积合计69.35平方米。2018年5月1日，四被告与第三人正汉公司签订《湾仔银坑村房屋拆迁安置补偿协议》，约定被告位于湾仔银坑村××、××之一房屋总建筑面积1805.49平方米，根据相关政策认定的建筑面积为1200平方米，被告选择房屋补偿的，第三人应补偿建筑面积1320平方米；被告选择货币补偿的，第三人按照每平方米21000元予以货币补偿。对于被拆迁房屋五层以下未认定建筑面积的部分，第三人按照每平方米4200元的标准予以货币补偿；对于被拆迁房屋五层以上的部分，第三人按照每平方米3000元的标准予以货币补偿；在房屋拆迁安置过渡期内，被告享有每月临时安置补偿费56422.8元。在本案诉讼期间，案涉房屋已被拆迁，第三人未向被告支付补偿款。庭审中，原告明确以21000元每平方米的价格主张赔偿损失，不申请司法评估，由原告詹玉英、梁家碧共同享有50%的权益，原告何惠琼享有50%的权益。2018年5月16日，原告詹玉英、梁家碧、何惠琼与被告洪荣、梁观好、洪建辉、洪凤勤、第三人正汉公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉至本院，本院于2018年8月20日作出（2018）粤0491民初483号民事判决，认定四被告将农民集体所有土地上的自建房屋的一部分转让给原告的行为属于变相向集体经济组织成员以外的城镇居民转让宅基地使用权的行为，违反了法律强制性规定，双方之间的《房屋买卖合同》无效。该民事判决已经发生法律效力。在该案庭审中，原告陈述其向被告购房时知悉该房是宅基地上的自建房。本院认为，本案原告和被告洪凤勤为澳门特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，被拆迁房屋在内地，内地与本案具有最密切联系，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。因（2018）粤0491民初483号生效民事判决已认定双方签订的《房屋买卖合同》无效，故根据合同无效的处理原则，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。被告同意退还原告购房款，故对原告诉请判令被告返还购房款的主张，本院予以支持。关于原被告的过错程度问题。双方签署《房屋买卖合同》之时，原被告均为完全民事行为能力人，对于国家的政策法律规定应有基本的认识，双方所签合同明显违反国家法律强制性规定，故双方对于合同无效均有过错。结合本案的具体情况看，原告虽主张其签订《房屋买卖合同》时并不知悉涉案土地性质为宅基地，但原告在（2018）粤0491民初483号案的庭审中承认知悉涉案土地性质，原告在本案中予以否认有违诚信原则，且无证据可以推翻此前的陈述，本院不予采信。另外，在原告自有资金可以选择购买商品房或自建房之时，其选择向农村村民购买自建房，自身应负有更高的注意义务，对于合同无效的后果应有更为充分的预期，故本院认定原告的过错程度更高。再次，结合原告提交的《房屋内部设施清单》看，该证据显示的交付设施与《房屋买卖合同》中关于原告的付款时间及施工装修的约定能相互印证，原告主张其向被告支付购房款、涉案房屋得以最终建成和装修的可信性较高，原告对涉案房屋的建成具有较大的贡献。最后，被告具备被征地农民身份，第三人与被告达成拆迁补偿协议时亦充分考虑了被告的身份因素，被告的身份对于拆迁权益的取得亦有较大的贡献。综合以上因素，本院酌定被告对原告的损失承担45%的赔偿责任。关于原告实际损失问题。原告对该购房行为所预期的利益系享有第四层的永久产权，现因《房屋买卖合同》无效、涉案房产被拆除等给原告造成了损失，该损失应为原告所预期享有的涉案房屋第四层利益即第三人向被告支付的相应拆迁补偿款。根据被告与第三人签署的《湾仔银坑村房屋拆迁安置补偿协议》，协议中约定被告选择货币补偿的，第三人按照每平方米21000元予以货币补偿，该协议的约定相对明确，原告主张据此计算实际损失符合法律规定，原告的实际损失为21000×268.29=5634090元。原告主张的搬迁费用8048.7元并未实际发生，且其购买的房屋已经拆除，故本院不予认定。根据前述原告确认的份额及被告过错比例，被告应向原告詹玉英、梁家碧返还购房款553500×50%=276750元，向原告何惠琼返还购房款276750元，向原告詹玉英、梁家碧赔偿5634090×45%×50%=1267670.25元，向原告何惠琼赔偿1267670.25元。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下：一、被告洪荣、梁观好、洪建辉、洪凤勤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告詹玉英和梁家碧返还购房款276750元、向原告何惠琼返还购房款276750元；二、被告洪荣、梁观好、洪建辉、洪凤勤于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告詹玉英和梁家碧《房屋买卖合同》无效的损失1267670.25元、赔偿何惠琼《房屋买卖合同》无效的损失1267670.25元；三、驳回原告詹玉英、梁家碧、何惠琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27585元，由被告洪荣、梁观好、洪建辉、洪凤勤负担15756元，由原告詹玉英和梁家碧负担5914.5元，由原告何惠琼负担5914.5元。如不服本判决，原告詹玉英、梁家碧、何惠琼、被告洪凤勤可在判决书送达之日起三十日内，被告洪荣、梁观好、洪建辉可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  郑恒二〇一九年三月十一日法官助理李紫薇书记员李智武