浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终972号 上诉人（原审原告）：姚银芝，女，1963年10月27日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：魏彬，浙江墨恒律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：诸暨市岽海贡廷大酒店，住所地诸暨市苎萝东路138号。 投资人：黄国灿。 上诉人（原审被告）：黄国灿，男，1974年9月12日出生，汉族，住诸暨市。 上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：丁继胜、严炎中，浙江大公律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：徐露莎，女，1983年5月13日出生，汉族，住诸暨市。 上诉人姚银芝因与上诉人诸暨市岽海贡廷大酒店（以下简称岽海贡廷酒店）、黄国灿、被上诉人徐露莎房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2018）浙0681民初15664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成由审判员茹赵鑫担任审判长，审判员韦玮、梅云参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚银芝上诉请求：撤销原判，改判支持其全部的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定合同的解除时间错误。根据合同法及相关法律规定，解除合同自通知送达对方之日起生效，故案涉合同的解除时间应为岽海贡廷酒店收到姚银芝的起诉状副本之日，一审确定为判决生效之日不当。二、一审认定违约金错误。双方在合同中约定了违约金100万元，姚银芝在起诉时已综合考量了各种因素，将违约金调整至30万元，合理合法。因为岽海贡廷酒店和黄国灿将案涉房屋转租给他人获得了高额差价，且该转租行为破坏了房屋的原装修，给姚银芝造成了损失，故姚银芝主张30万元违约金理由正当。 岽海贡廷酒店、黄国灿共同辩称，一、姚银芝从未向岽海贡廷酒店和黄国灿发送过解除合同的通知，其认为收到起诉状副本之日即为合同解除之日没有法律依据。二、案涉转租行为没有给姚银芝造成损失，其认为一审认定的违约金过低没有依据，请求驳回姚银芝的上诉请求。 岽海贡廷酒店、黄国灿共同上诉请求：撤销原判，改判驳回姚银芝的全部原审诉讼请求，并由姚银芝承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、案涉转租行为没有违反合同约定，姚银芝对此也予以同意，且之前也曾有过转租习惯，姚银芝无权据此解除合同。1.岽海贡廷酒店和黄国灿曾就案涉房屋进行过一次转租，还因此给了姚银芝4000元消费卡，故应认为姚银芝对转租行为是允许的，岽海贡廷酒店和黄国灿有权依据之前的习惯再次进行转租。2.事实上，在本次转租行为发生之前，岽海贡廷酒店和黄国灿已电话告知姚银芝，姚银芝也表示同意，现其反悔，违背了基本诚信。二、一审判令岽海贡廷酒店和黄国灿共同腾退返还案涉房屋不具有可履行性。黄国灿并非讼争合同的当事人，也未占有使用房屋，不应作为腾退责任的承担方。且该房屋至今仍被徐露莎占有，故相应的腾退责任应由徐露莎来承担，岽海贡廷酒店和黄国灿无法履行腾退义务。三、一审认定违约金不当。讼争合同中并未约定所谓的转租违约金，案涉违约金实际是对其他违约事项的约定，一审予以套用错误。且，该转租行为并未给姚银芝造成损失，一审考量的因素均无相应依据，违反违约金的损失填补原则。四、一审分配诉讼费的负担方式错误。姚银芝主张30万元违约金，一审仅支持了55000元，虽然该项支持缺乏有效依据，但诉讼费也应当按此比例进行分配，一审仍判令由岽海贡廷酒店和黄国灿承担全部诉讼费，显属不当。 姚银芝辩称，一、一审判令解除合同符合法律规定。案涉转租行为并未向姚银芝有过披露，故一审判令解除合同正确，但在解除时间上有误，判决生效日存在不确定性。二、岽海贡廷酒店和黄国灿的违约行为使其获得了高额收益，而案涉房屋原本系单身公寓，现被改为餐饮，给姚银芝带来了损失，因为姚银芝在之后的恢复原状过程中将会支出大量费用，故姚银芝主张30万元的违约金理由正当，请求驳回岽海贡廷酒店和黄国灿的上诉请求。 徐露莎均未作陈述。 姚银芝向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.由岽海贡廷酒店和黄国灿将房屋腾空后返还给姚银芝；3.由岽海贡廷酒店和黄国灿支付姚银芝违约金人民币30万元。后在追加徐露莎参加诉讼后，姚银芝调整第2项诉讼请求为：由岽海贡廷酒店和黄国灿及徐露莎将房屋腾空后返还给姚银芝。 一审法院经审理查明：坐落于诸暨市《诸暨人家酒店》后面的三层房屋一幢系姚银芝家庭所有，岽海贡廷酒店系黄国灿作为投资人的个人独资企业。2013年12月27日，以姚银芝为出租人，岽海贡廷酒店为承租人，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“租赁房屋及场地坐落在凤山村诸暨人家酒店后面，合计一幢楼共3层楼面积约500㎡，场地面积约100㎡。租赁期限从2014年2月1日至2029年1月31日为止，租赁期满后，承租人享有优先权续租。租金和租金支付期限与方式，每年租金为50000元，头二年租金不变，第三年开始增加2500元/年，租金每年一次性付清，到租赁期满。合同期内，出租人不得在中途以各种理由停租、转租或转让等，出租人需提供水源、电源，费用按国家规定费用由承租人负担，承租人没有履行相应义务由承租人自行承担，出租人对周围邻居界限权属负责清楚，以保障承租人安全使用，承租人应妥善维护房屋设施，关于房租租赁税费由承租方自行承担。房屋如遇不可抗拒的灾害导致毁损和造成双方损失的情况下，双方互不承担责任。违约责任，如有一方未按合同条款的规定履行的情况下，则应偿付对方违约金100万元。争议的解决方式，协商解决，协商不成由当地法院解决。本合同一式四份，双方各执一份，报有关部门二份，本合同经双方签字、盖章后生效”。合同签订后，姚银芝按约交付租赁房屋，岽海贡廷酒店已支付租金至2019年1月31日止。2018年8月31日，以黄国灿为出租人，徐露莎为承租人，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“租赁房屋及场地坐落在，诸暨人家、气象局后面，一楼靠樟树后面的房屋，总面积约500㎡（按实际面积为准）。租赁期限从2018年9月15日至2023年9月14日止，5年，租赁期满后，承租人享有优先续租权。租金与租金支付期限与方式，每年租金135800元，第三年起开始按3%的租金每年环比递增，租金每年一次性付清，到租赁期满。此租金不含税，如果承租人需要发票，承租人自己承担税金。第二年的租金须提前一个月付清，延迟付的按每日千分之一的滞纳金算，如果拖欠一个月以上的，出租方有权终止合同，收回房屋，没收押金作为违约金。押金10000元，租期内房屋结构设施若无损坏，到期不计利息全额退还，若有损坏，照价赔偿。水电费由承租方自行承担，按月支付给出租方。另煤气费、营业执照、税费等由承租方承担，若水电费拖欠金额大于押金时，出租方按每日千分之一收取滞纳金，并有权终止合同。合同期限内，如遇碰到拆迁或修建马路等使房屋不能使用，导致合同的终止，出租人有权解除合同，并按租期的剩余天数退还承租人租金，拆迁补偿款房东如果赔偿给出租方，出租方必须赔偿给承租人，如果房东没有赔偿给出租方，出租方无需另外赔偿给承租人，承租人必须配合搬迁，如不配合的，出租方有权终止合同。承租人必须保证房屋的安全使用，妥善维护房屋设施及周边环境卫生，负责清楚周围邻居界限权属，搞好近邻关系，关于房租租赁需要收税均由承租方自行承担。承租人必须保证不做违法乱纪的事，否则一切违法行为均由承租人自行负责，与出租人无关，若有公安部门对承租人的违法行为做出罚款处罚，出租方有权收回房屋，没收押金。承租方不可任意拆装房屋结构，如需拆装，必须经过出租人的同意，方可进行装修。如因装修引起的安全问题，承租方承担所有责任，包括房屋修补、赔偿及相关法律责任等。出租方不同意承租方转租，如遇特殊情况须经出租方同意，方可转租。承租方到期不租或中途不租的，不可以拆除固定的装修，归出租方所有。可以搬走移动的装修设备设施，中途退租并承担违约责任，以3个月的租金作为违约赔偿。房屋如遇不可抗拒的自然灾害导致毁损或造成双方损失的情况下，双方互不承担责任。争议的解决方式，协商解决，协商不成由当地法院解决。本合同一式二份，双方各执一份，合同经双方签字盖章后生效”。合同签订后，徐露莎向黄国灿支付部分租金，黄国灿向徐露莎交付涉案房屋，徐露莎即开始对承租房屋按饭店用途进行装修。在徐露莎装修后，姚银芝得知房屋转租的情况，即向黄国灿进行交涉。因交涉未果，姚银芝于2018年9月26日诉讼来院，要求判如所请。2018年11月14日，徐露莎在涉案的承租房屋地址办理了“诸暨市三姑娘餐厅”营业执照。 一审法院认为，与姚银芝签订《房屋租赁合同》的相对方系岽海贡廷酒店，姚银芝与岽海贡廷酒店签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容除违约金约定过高可予调整外均未违反相关法律的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定和法律规定履行各自的义务。现岽海贡廷酒店的投资人黄国灿未经姚银芝同意，擅自将涉案房屋转租给徐露莎使用，违反了合同约定和法律规定，岽海贡廷酒店、黄国灿的行为显属违约，应承担相应的违约责任。现姚银芝以岽海贡廷酒店、黄国灿擅自转租违约为由，要求解除涉房屋合同，理由正当，符合法律规定，该院应予准许。虽与姚银芝签订《房屋租赁合同》的主体系岽海贡廷酒店，但因涉案房屋已由岽海贡廷酒店的投资人黄国灿擅自转租给徐露莎使用，故姚银芝要求岽海贡廷酒店、黄国灿及徐露莎共同将涉案租赁房屋腾空后返还给姚银芝，亦符合相关法律规定，该院应予准许。对姚银芝要求岽海贡廷酒店、黄国灿支付违约金30万元的诉讼请求，因与姚银芝签订《房屋租赁合同》的主体系岽海贡廷酒店，故向姚银芝支付违约金的责任应由岽海贡廷酒店承担，在综合考量涉案房屋的年租金额度、岽海贡廷酒店、黄国灿转租获利额度、转租改变用途对房屋结构造成的可能影响、岽海贡廷酒店、黄国灿违约对姚银芝造成的损失等情况，该院酌情支持55000元。对双方之间的《房屋租赁合同》解除后到涉案房屋实际腾空返还时止的租金及占用使用费等问题，因双方均未在本案中主张，故依法可另行主张相应权利。对黄国灿与徐露莎之间的房屋转租合同纠纷，不属本案的审理范围，双方可另行主张权利，该院在本案中不作评判。对姚银芝的诉讼请求，其合理部分该院依法予以支持，其不合理部分该院依法不予支持；对岽海贡廷酒店、黄国灿及徐露莎的辩称主张，其合理部分该院依法予以采信，其不合理部分该院依法不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决：一、姚银芝与岽海贡廷酒店签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、岽海贡廷酒店、黄国灿及徐露莎应共同在判决生效之日起十五日内将位于诸暨市(诸暨人家酒店后面)的三层房屋一幢腾空并返还给姚银芝；三、岽海贡廷酒店应支付姚银芝违约金计人民币55000元，款限判决生效之日起十五日内付清；四、驳回姚银芝的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取计2900元，由岽海贡廷酒店负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，各方当事人对案涉房屋的转租事宜均无异议，故本案二审中的争议焦点主要集中在以下几个方面：一、黄国灿对案涉房屋是否享有转租权；二、姚银芝与岽海贡廷酒店签订的《房屋租赁合同》是否可以解除；三、如果可以解除，该合同应于何时解除、岽海贡廷酒店是否应负违约责任，以及解除后由谁负责该合同项下的房屋腾空返还责任；四、一审确定的诉讼费分担方式是否恰当。对此评析如下： 一、关于案涉房屋的转租行为，黄国灿主张其享有转租权的理由有二：其一是案涉房屋之前曾发生过转租行为；其二是本次转租事先已征得姚银芝同意。本院认为，不论案涉房屋之前是否有过转租，均不能得出该房屋在之后亦可进行转租的结论，故黄国灿的第一项理由不能成立。至于第二项理由，当由黄国灿负举证责任，显然其并不能够提供充分证据证明该主张，应当自行承担不利后果。现出租人姚银芝否认黄国灿的转租权限，故本院认定黄国灿对案涉房屋不享有转租权。 二、关于案涉合同是否可以解除的问题，如上第一点所述，黄国灿未经姚银芝同意，擅自将案涉房屋转租给他人，当属违约。因与姚银芝签订合同的相对方系岽海贡廷酒店，而黄国灿又系该酒店的投资人且为个人独资，故黄国灿擅自转租案涉房屋的法律后果当由岽海贡廷酒店承受。现姚银芝诉请解除案涉房屋租赁合同，理由正当，应当予以支持。 三、关于合同的解除时间，姚银芝认为应当自岽海贡廷酒店收到本案起诉状副本之日起解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除的情形为：约定解除的条件成就和该法第九十四条规定的法定解除情形出现。显然，本案并不在此情形之类，故一审确定案涉合同自判决生效之日起解除并无不当。 四、关于违约金，黄国灿未经姚银芝同意擅自转租案涉房屋当属违约，理应承担违约责任，故岽海贡廷酒店和黄国灿辩称其无需支付违约金的理由明显不能成立。至于具体的违约金金额，姚银芝认为其主张的30万元已是合情合理，但未能提供确凿证据证实该合理性。结合本案实际以及合同的相对性原则，本院认为一审酌情确定由岽海贡廷酒店向姚银芝支付55000元违约金并无不当。 五、关于腾空并返还案涉房屋的主体，虽然该房屋现由徐露莎占有，但导致该结果产生的原因却是黄国灿的擅自转租行为，而与姚银芝发生租赁合同关系的相对方又是岽海贡廷酒店，故应认为姚银芝与徐露莎之间并不具有直接的合同关系。为避免当事人诉累，并结合黄国灿系岽海贡廷酒店投资人的客观实际，本院认为由岽海贡廷酒店、黄国灿、徐露莎在本案中共同承担腾空并返还案涉房屋的责任亦无不当。 六、关于一审诉讼费的分担问题。经审查，一审以30万元违约金作为计算本案诉讼费的标的依据，但在仅支持其中55000元违约金的情况下，未按此比例在双方之间分担诉讼费，确有不当，本院予以纠正。 综上，除诉讼费问题外，各方上诉人的其余上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽在诉讼费的分担上有所瑕疵，但判决结果仍属正确，故可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费5800元，减半收取2900元，由姚银芝负担2368元，诸暨市岽海贡廷大酒店负担532元；二审案件受理费5800元，由姚银芝负担4736元，诸暨市岽海贡廷大酒店负担1064元。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  韦 玮 审判员  梅 云 二〇一九年三月二十六日 书记员  张 珺