重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2013）渝北法民初字第16616号原告（反诉被告）重庆万旭置业有限公司，住所地重庆市渝北区财富大道12号，组织机构代码56871205-1。法定代表人陈运生，职务总经理。委托代理人唐杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托代理人曹娜，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）黄承利，女，1970年9月27日，汉族，住重庆市江北区。委托代理人吉蔚滨，重庆昆德律师事务所律师。原告（反诉被告���重庆万旭置业有限公司（以下简称万旭置业）与被告（反诉原告）黄承利商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月25日立案受理后，依法组成合议庭由审判员贺前春担任审判长，与代理审判员黄明真、田秀荣组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万旭置业的委托代理人唐杰、曹娜，被告（反诉原告）黄承利的委托代理人吉蔚滨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告万旭置业诉称，2013年1月29日，万旭置业与黄承利签订了《重庆市商品房买卖合同》、补充协议及其相关附件，约定由黄承利购买万旭置业开发建设的某小区（推广名）某幢某号房屋，房屋建筑面积为110.17平方米，套内建筑面积为86.56平方米，合同价款为817805元，支付方式为按揭贷款，并约定：乙方应在合同签订当日签署按揭合同并办理完毕所有按揭贷款手续；若乙方未按期签署按揭合同或未按期提供按揭所需要资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之三向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权解除合同；乙方因此承担总房款百分之十的违约金。买卖合同生效后，黄承利迟迟未办理完毕所有按揭贷款手续，也未用其他方式付清全部房屋价款，经万旭置业多次催告后，黄承利尚欠尾款共计572000元。黄承利拖欠房款的行为已严重违反了买卖合同的约定，为维护万旭置业合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方签订的商品房买卖合同及附件、补充协议；2、被告协助原告办理撤销合同备案相关手续；3、被告向原告支付违约金86928.5元。本案诉讼费由被告承担。原告万旭置业为证明其主张的事实，在本院开庭审理时出示了以下证据材料：1、商品房预售许可证，拟证明万旭置业取得了预售许可，销售房屋符合法律规定；2、买卖合同及附件、补充协议，拟证明万旭置业与黄承利之间合同关系，及被告违约事实；3、收款收据，拟证明黄承利仅支付了245805元的购房款，还有572000元购房款未支付；4、逾期办理按揭催告通知书，EMS详情单，拟证明万旭置业于2013年4月16日向黄承利催告办理相关手续；5、重庆市商品房联机备案登记表，拟证明双方的买卖合同已进行联机备案登记。被告黄承利答辩及反诉称，与万旭置业签订了商品房买卖合同后，自己与贷款银行也签订了相关借款合同并提交了相应的资料。同时，黄承利也付清了按��同约定的首付款及相关税金，因此黄承利无任何违约行为。万旭置业诉称黄承利没有按合同约定在签约的当日与银行签订按揭手续不是客观事实。若万旭置业是单方解除合同，没有法律依据和合同依据，其违约金当然不能成立。故万旭置业第一项诉讼请求只能属于万旭置业提出协商解除合同。若属于协商解除合同，黄承利予以同意，但同时万旭置业应当退还黄承利缴纳的房款及税金并支付利息。据此，黄承利提起反诉，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同及附件；2、反诉被告支诉反诉原告已缴纳的首期房款及契税、维修基金、抵押登记费、印花税共计279317.75元；3、反诉被告支付反诉原告资金占用损失（计算方式：按已付款279317.75元为本金，从2013年1月30日计算至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。诉讼费由反诉被告��担。黄承利为证明其主张的本诉及反诉事实，在本院开庭审理时出示了以下证据材料：1、重庆市商品房买卖合同，拟证明双方约定的是以按揭贷款方式支付总房款，以及双方对按揭手续办理的约定。2、收据，拟证明黄承利签订商品房买卖合同当日就付清了首付款及相关税金。3、中国工商银行邮寄信封、按揭还款专用银行卡，拟证明黄承利与按揭贷款银行签订了相关的合同并办理了相关手续。4、录音及文字整理材料，拟证明当时原告承诺能按首套房标准办理银行按揭贷款，原告也提交了相应的办理按揭资料。反诉被告万旭置业反诉答辩称：万旭置业同意解除商品房买卖合同及��充协议和附件，愿意在扣除相关违约金后返还黄承利已交纳的房款。黄承利未按双方在商品房买卖合同中的约定履行义务，且在万旭置业催告后也未能及时履行其义务，故是黄承利违约，其要求万旭置业支付资金占用损失没有法律依据。双方当事人对上述证据进行了质证，分别发表的质证意见如下：黄承利对万旭置业举示的证据1、2、3、4的真实性均无异议，对证据5表示不清楚。万旭置业对黄承利举示的证据1、2、3的真实性均无异议，对证据4真实性有异议，但未申请司法鉴定。本院结合当事人举证和质证，认证如下：对万旭置业、黄承利双方均无异议的证据，本院予以采信。对原告举示的证据5，因被告无相反证据予以驳斥，本院予以采信；对被告举示的证据4，被告虽对���真实性有异议，但未申请司法鉴定，本院予以采信。本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认如下案件事实：2012年6月21日，万旭置业取得重庆市渝北区金山大道28号某小区项目预售许可证。2013年1月29日，以万旭置业为甲方，黄承利为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定由原告向被告购买位于重庆市渝北区某号某幢某号房屋，购房金额为817805元。该合同第五条约定：乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：本商品房总成交金额817805元整，详见本合同附件五。（三）办理按揭贷款违约责任的约定：1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款10%赔偿乙方。2、因乙方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。合同第十条约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之3（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之10向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应款万分之3（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。合同补充协议第六条约定：二、关于按揭付款方式的补充约定：1、乙方应于合同签订当日付清首付房款245805元（乙方已付定金在合同生效后转为本期购房款）；2、乙方拟向银行申请金额为572000元整的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，由乙方与贷款银行办理贷款手续，其贷款由贷款银行直接划给甲方，作为乙方应支付房款的一部份；3、乙方应在合同签订当日内签署按揭合同并办理完毕所有按揭贷款手续，在签署按揭合同时按银行要求提供办理按揭所需的全部资料；若乙方未按期签署按揭合同或未按期提供按揭所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之三向甲方支付违约金��逾期达30日以上，甲方有权解除合同及附件、本补充协议等相关法律文件、并无须通知乙方将房屋另行出卖给任何第三人且不承担违约责任，在此情况下合同自动终止履行，乙方因此承担总房款百分之十的违约金，甲方有权从乙方已支付的首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方损失，不足扣除的，由乙方在5个工作日内补足，有剩余的，留存于甲方处，由乙方自行到甲方领取；4、合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指在甲乙双方签署合同前或签署合同时，因甲方故意导致乙方所购房屋的项目（楼盘）无任何银行表示愿意向乙方提供购房款，或者甲方无正当理由拒绝配合乙方办理购房贷款；5、合同第五条第（三）款第2项中“乙方原因”是指乙方不符合贷款条件等可归结于乙方的原因导致银行未批准或未全额批准乙方贷款，因国家贷款政策调整导致乙方不符合贷款条件或者不能按申请额度全额获得贷款的，属于乙方原因；7、乙方在签订合同前已对房贷政策作了充分了解，并结合自身实际情况和银行贷款条件要求与甲方协商确定了合同约定的申请按揭贷款，但银行可能会因政策调解或贷款要求提高造成降低乙方贷款额度或拒绝贷款，乙方已知悉此可能性。乙方承诺如因任何非甲方原因导致银行批准的按揭贷款金额少于乙方申请金额或银行拒绝贷款给乙方，乙方应在银行或甲方通知之日起7日内以现金或其它方式付清差额部份，否则乙方按合同第五条以及第十条的规定承担逾期付款的违约责任。甲乙双方均知悉，因国家相关政策改变导致银行降低贷款额度或拒绝贷款，不属于合同第五条第（三）款第3项“不可归责于甲乙双方的事由”。合同补充协议第十九条约定：合同的解除：1、除非甲、乙双方协商一致并达成书面协议或出现了合同及本补充协议约定的合同解除情形或法定的解除情形，任何一方均不得单方面解除，否则应向守约方支付购房总款20%的违约金。2、双方协商一致解除合同或因任何原因导致合同解除的，乙方应当在甲方发出书面通知之日起10日内，配合甲方按照土地房屋登记机构要求办理完毕合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署合同解除协议、提供相应资料、到土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续及该商品房返还过户登记手续等。如乙方未在前述规定时间内配合甲方办理前述注销手续及该商品房返还过户登记手续，则甲方有权拒绝在双方约定的退款期限内向乙方返还应当返还的各种款项（包括但不限于购房款）；同时，乙方���期在10天（含10天）以内的，乙方应按房屋总价款万分之三的标准按日向甲方支付逾期办理前述手续的违约金；逾期超过10天的，乙方应按房屋总价款百分之十的标准向甲方支付逾期办理前述手续的违约金。合同签订当日，黄承利支付购房首付款245805元，并支付大修基金8813.6元、契税24534.15元、抵押登记费80元、预告登记费80元、贴花税5元。同日，案涉房屋办理商品房期房买卖预备案登记。2013年4月8日，中国工商银行股份有限公司重庆朝天门支行向黄承利寄送银行卡一张。万旭置业、黄承利均认可该卡系案涉房屋贷款专用卡。2013年4月17日，万旭置业向黄承利发送逾期办理按揭手续催告通知书。通知书载明自本通知作出之日止，黄承利尚未按双方合同约定办理按揭贷款手续。其行为已构成严重违约。黄承利应在收到本通知之日起3日内完成按揭合同签署和按贷款银行要求提供办理按揭贷款所需的全部资料，并最终办理完毕所有按揭贷款手续。若黄承利未在通知确定时间内完成按揭合同签署和按贷款银行要求提供办理按揭贷款所需的全部资料，并最终办理完毕所有按揭贷款手续，万旭置业将按双方合同约定追究其法律责任。关于是否提交按揭资料，原告在庭审中陈述：在与原告签订买卖合同当天，银行在现场与购房人对接，当时被告也提交了部分资料，是因为被告未在原告通知后补交剩余资料。被告陈述已按要求提交了全部资料，是否还差资料银行未通知黄承利，原告的通知未表明具体差什么资料，该通知书无任何实质意义。庭审中，被告举示了被告的丈夫曹兴万（简称曹）与曾俊玮（简称曾）的录音一份。被告对曾俊玮是案涉楼盘的销售代理公司的工作人员这一事实无异议，但对录音中“曾俊玮”的表述是否系销售代理公司的曾俊玮本人亲自表述有异议，即对录音的真实性有异议，但双方均不申请对录音进行司法鉴定。以下为录音摘录：曾：是怎么回事嘛，按揭办不下来？曹：他们说我们原来买了套房子，我老婆原来有一套房子，后来卖了，现在说按揭办不下来，付三成不行，要交六成，现在说白了我不想交这个钱。曾：嗯、嗯，当时不是通过了的吗，怎么又办不下来了？曹：当时通过了之后，后面的情况我就搞不懂了，后来一直催我们交钱，万科还说要告我们，要我们后头按六成来补，当时说的按三成交，现在又喊我们按六成补，哪来这么多钱嘛。曾：对头、对头。曹：当时他们也是通过了的，你们晓得我们的情况，你们也说按三成付可以的，是不是嘛？曾：嗯、嗯，当时是。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，对合同双方均具有约束力。合同中约定了被告黄承利应在合同签订当日内签署按揭合同并办理完毕所有按揭贷款手续并在签署按揭合同时按银行要求提供办理按揭所需的全部资料，原告在庭审中也认可签订合同当天被告黄承利与银行进行了对接并提交了相应资料，被告黄承利又表示已全部提交了所需资料，因此，对原告主张的因黄承利未按时���交按揭资料导致解除合同而产生的违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求解除合同，被告虽对其解除合同的理由不予认可，但同意解除合同，故对原被告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。双方对解除合同的请求均无异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告黄承利举示的录音证据显示，被告黄承利在购房时，原被告均清楚不符合首套房按揭贷款审批标准，但双方却约定按首套房的贷款标准去办理按揭贷款手续，故双方对案涉房屋至今未发放按揭贷款并导致合同解除均负有相应责任。因此，对被告反诉要求原告退还购房��付款245805元的诉讼请求，本院予以支持。因被告对导致合同解除也存在一定过错，故对被告主张权利前即2013年10月25日起诉之前的资金占用损失，本院不予支持。对起诉之后至实际支付之日止的资金占用损失，本院予以支持。关于大修基金8813.6元、契税24534.15元、抵押登记费80元、预告登记费80元、贴花税5元等税费，因原告并为举示证据证明其已向相关部门交纳，双方合同解除后，应当恢复原状，即被告应当退还原告上述费用，对税费的资金占用损失本院不予支持。因双方均同意解除合同，被告应当协助原告办理解除案涉房屋的合同备案登记。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）重庆万旭置业有限公司与被告（反诉原告）黄承利于2013年1月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议和合同附件；二、被告（反诉原告）黄承利于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）重庆万旭置业有限公司办理位于重庆市渝北区金山大道28号3幢26-6号房屋的买卖合同备案登记手续；三、原告（反诉被告）重庆万旭置业有限公司于本判决生效后十五日内退还被告（反诉原告）黄承利购房首付款245805元并支付资金占用损失（从2013年10月25日起至付清之日止，以245805元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；四、原告（反诉被告）重庆万旭置业有限公司于本判决生效后十五日内退还被告（反诉原告）黄承利大修基金8813.6元、契税24534.15���、抵押登记费80元、预告登记费80元、贴花税5元；五、驳回原告（反诉被告）重庆万旭置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄承利的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1970元，反诉案件受理费2750元，重庆万旭置业有限公司负担2360元，黄承利承担2360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 贺��春代理审判员 黄 明 真代理审判员 田 秀 荣二〇一四年六月十一日书 记 员 窦  琼