江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第1592号上诉人（原审原告）董仁发，男，1953年11月4日生，汉族。委托代理人彭金标，江苏宁联律师事务所律师。上诉人（原审原告）董春华，女，1958年4月24日生，汉族，无业。委托代理人张政，江苏通雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李尔高，男，1966年7月19日生，汉族，无业。委托代理人叶松，江苏创盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）董仁瑞，男，1955年2月28日生，汉族。上诉人董仁发、董春华因与被上诉人李尔高，被上诉人董仁瑞确认买卖合同无效纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖迈民初字第674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭于2014年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人董仁发的委托代理人彭金标、上诉人董春华的委托代理人张政，被上诉人李尔高及其委托代理人叶松到庭参加诉讼。被上诉人董仁瑞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董仁发、董春华原审诉称，1994年6月28日，董仁发、董春华及董仁瑞的母亲董赵氏去世，其名下位于栖霞区燕子矶街道下庙村新合队48号房屋作为遗产，未予析产继承分割，三方商量待房屋拆迁后依法分配拆迁补偿款。此后该房屋由董仁瑞出租给李尔高使用。2013年，董仁发、董春华得知该房屋被列入拆迁范围，遂到房屋拆迁办要求拆迁补偿。拆迁办于2013年6月以该房屋已经出售为由拒绝补偿。此时，董仁发、董春华才得知董仁瑞于1994年11月25日擅自将上述房屋卖给了湖北来南京打工的李尔高。董仁发、董春华认为，该房屋系母亲的遗产，董仁瑞未经其同意，擅自将房屋出售，李尔高明知董仁瑞不是房屋产权人，仍然购买该房屋，且该房屋系农村集体土地上的房屋，不得随意买卖，董仁瑞与李尔高的行为损害了董仁发、董春华的合法利益，故要求确认董仁瑞与李尔高于1994年11月25日签订的栖霞区燕子矶街道下庙村新合队48号房屋买卖契约无效；本案诉讼费由董仁瑞与李尔高负担。董仁瑞原审辩称，房屋卖给李尔高是有效的，卖房给李尔高董仁发是同意的，因为当时董仁发一直与我母亲生活在一起，所有的房屋资料都在董仁发处，卖房时的房屋资料都是董仁发提供的，如果董仁发不同意卖房，房屋资料拿不到，房屋也卖不掉。卖房所得的款项四个子女即董仁发、董春华、我及董春香全部分了。本案已超过诉讼时效。要求驳回董仁发、董春华的诉讼请求。李尔高原审辩称，房屋买卖合同是有效的，房屋并非先租后买，当时买卖房屋经过了当地各级政府部门签字盖章同意，按当时的政策，其与董仁瑞之间的房屋买卖手续合法，合同也签了将近二十年了，该房屋早就过户。在这二十年时间里李尔高已将该房屋也重新翻建过了，一直到拆迁之前董仁发、董春华从来没来干涉过，直到拆迁时才提出房屋买卖合同无效，董仁发、董春华明显是不诚信。当时卖房时是董仁发将房屋相关证件材料交给李尔高，现却来起诉董仁瑞与李尔高，没有道理。要求驳回董仁发、董春华的诉讼请求。原审法院经审理查明，位于栖霞区燕子矶街道下庙村新合队48号房屋原登记在董赵氏名下，董赵氏共生育四个子女：董仁发、董春华、董仁瑞及案外人董春香。1994年6月28日，董赵氏死亡。1994年10月，董仁瑞与李尔登、李尔高就登记在董赵氏名下的房屋签订买卖协议一份，由李尔登、李尔高购买该房屋，房屋售价为8800元，下庙生产大队及新合生产队在该协议上加盖了公章，下庙村委会在该协议上加盖公章，签署同意此协议，栖霞区燕子矶镇土地管理所在该协议上签署同意办理过户手续并加盖了公章。李尔登系李尔高的哥哥，后李尔登退出买房，由李尔高一人购买了该房屋，李尔高买房时非下庙村新合队村民。此后，李尔高按约支付房款，并于1994年11月25日经审批办理了房屋过户手续，从董赵氏名下过户至其名下。1999年2月10日李尔高就该房屋领取了村镇房屋所有权证，后李尔高将自己及家人户口迁入该房内。2013年，该房屋被列入拆迁范围，同年7月，李尔高签订拆迁补偿协议，董仁发、董春华即向法院起诉要求确认涉案房屋于1994年签订的房屋买卖协议无效。现该房屋已被拆除。上述事实，有董赵氏、董仁发、董春华、董仁瑞的户籍档案，栖霞区人民政府草契纸，董赵氏死亡证明，房屋土地使用证，房屋买卖协议，栖霞区人民政府房屋产权变更契证、李尔高办理房屋过户手续交纳的相关费用的票据，所有权人为李尔高的村镇房屋所有权证及当事人的陈述等证据证实，原审法院予以认定。原审法院认为，诉争房屋即位于栖霞区燕子矶街道下庙村新合队48号房屋买卖协议签订后，买卖双方依约履行了各自义务，协议早已全部履行完毕，李尔高实际居住使用该房屋达十九年之久，该房屋买卖协议经当地村委会、土地管理部门批准，李尔高取得了房屋所有权证，现无证据证明李尔高持有的村镇房屋所有权证已被撤销或宣布无效，尽管李尔高在签订房屋买卖协议时非本村村民，但其取得房屋所有权证且落户该村后，客观上已具有集体组织成员资格，故诉争房屋签订的买卖协议未违反法律、法规的强制性规定，董仁发、董春华以此主张房屋买卖协议无效，理由不能成立。董仁发、董春华主张董仁瑞未经其同意擅自将作为母亲遗产的房屋出售，该买卖协议无效，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故对董仁发、董春华该主张不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回董仁发、董春华的诉讼请求。案件受理费4621元，由董仁发、董春华负担。上诉人董仁发、董春华不服原审判决，向本院上诉称，一、原审判决认定事实不清。1、涉案房屋系两上诉人及被上诉人董仁瑞母亲董赵氏的遗产，相关权利人曾约定该房屋由两上诉人继承。而被上诉人董仁瑞在两上诉人不知情的情况下，擅自将房屋出售给被上诉人李尔高，属于无权处分涉案房屋。原审法院未予查明。2、本案原审中，被上诉人李尔高提供了与董仁发、董仁瑞及李尔高签订房屋买卖协议，且被上诉人明确表示协议上董仁发的签名为董仁发亲自所签，而上诉人自始至终没有见过这份协议，更没有签署这份协议。上诉人申请了笔迹鉴定，而法院未予准许。且该协议中李尔登退出了买房，该协议实际没有履行。对方依据的是两被上诉人另行单独签订的房屋买卖协议，原审对该事实未查清。二、原审法院适用法律错误。原审法院认为房屋买卖协议已经履行，且得到当地村委会的同意并办理了过户手续，从而认定该房屋买卖未违反法律的强制性规定而有效。上诉人认为，房屋买卖协议是否履行并不影响协议的效力，协议只要违反我国《合同法》第52条的规定即为无效。本案中，两被上诉人串通，将应由上诉人董仁发、董春华与被上诉人之一的董仁瑞共同继承的房屋擅自买卖，损害了两上诉人的利益，应当无效。房屋买卖协议签订时，被上诉人之一的李尔高并非本村村民，而该房屋是集体土地上的房屋，不能随意买卖。村委会同意，并不代表买卖行为合法。李尔高后来将户口迁入，并不代表其就享有集体成员资格，也不表明其先前的买卖行为有效。该房屋的买卖当然违反法律的强制性规定，应当认定为无效。2、原审法院适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”对两上诉人的主张不予支持。上诉人认为，上诉人并不是买卖合同的任何一方当事人，本案所涉房屋买卖协议的卖方即被上诉人之一的董仁瑞擅自出卖了应由两上诉人依法继承的房屋。因此，原审法院对该法律的适用是明显错误的。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用全部由两被上诉人承担。被上诉人李尔高要求维持原判决。被上诉人董仁发未到庭也未答辩。二审中，双方当事人对原审查明的事实不持异议。本院予以确认。本院认为，从本案查明事实看，涉案房屋买卖协议签订后，买卖双方已依约履行了各自义务，协议早已全部履行完毕，被上诉人李尔高实际居住使用该房屋已将近二十年，且在此期间已对涉案房屋进行了翻建。被上诉人李尔高是湖北省农民，举家在南京打工，居无定所，购买涉案房屋是其最基本的生活所需，在该房屋买卖协议签订时，经过了当地村委会同意并经政府土地管理部门批准，李尔高也取得了房屋所有权证，尽管李尔高在签订房屋买卖协议时非本村村民，但其取得房屋所有权证且落户该村后，客观上已具有集体组织成员资格，故原审法院认为，董仁发、董春华以李尔高非为本村村民为由，主张房屋买卖协议无效，理由不能成立，该认定并无不当。上诉人董仁发、董春华主张董仁瑞未经其同意擅自将作为母亲遗产的房屋出售，属于无权处分，该买卖协议应为无效。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的精神，在买卖合同法律关系中，无权处分人处分物权所签订的合同，虽不能当然产生物权变动的法律后果，但并不影响双方签订合同的效力。本案中，也无证据显示李尔高与董仁瑞在签订涉案合同时恶意串通，损害他人权利，故上诉人董仁发与董春华主张涉案合同无效上诉意见，因无事实和法律依据，本院不予支持，综上，上诉人董仁发、董春华上诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费4621元，由上诉人董仁发、董春华负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 林代理审判员  左自才代理审判员  汪德全二〇一四年五月六日书 记 员  冯 超