上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第684号上诉人（原审被告）任小军。委托代理人董鹏，上海吴平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海信息技术学校。法定代表人邬宪伟。委托代理人宋沪彬，上海市申汇律师事务所律师。委托代理人於传宏，上海市申汇律师事务所律师。上诉人任小军因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第1686号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任小军及其委托代理人董鹏、被上诉人上海信息技术学校之委托代理人宋沪彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年11月25日，上海信息技术学校作为甲方、任小军作为乙方签订《房地产租赁合同》，约定甲方将上海市真南路XXX号使用面积369平方米的房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方经营旅馆。合同另约定：租赁期自2009年11月25日起至2012年12月1日止；租赁期满，甲方有权收回该房地产，乙方应如期按原样完好无条件返还；月租金为人民币5，834元（以下币种均为人民币），年租金总计70，000元。租金每三个月支付一次，每次支付17，502元整，每次支付必须提前十五天，先付后用。乙方在签订本合同的同时支付保证金5，834元整；租赁期满时，甲方收取乙方的该房地产租赁保证金，除可用以抵充本合同约定的应由乙方承担的费用外，应无息归还乙方；乙方若需对房产重新装修，必须事先以书面形式征得甲方的书面同意；合同期满时，乙方必须恢复该房地产原有的正常使用状态，甲方经书面验收合格后退还保证金，否则按违约处理，保证金不予退还；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方必须按日租金的0.3%支付违约金，逾期支付超过三十日的，甲方有权无条件终止本合同，该房地产内除乙方的可移动办公设备以外，所有一切设备、设施包括装潢不得损坏，归甲方所有，若造成损失均由乙方承担。合同履行过程中，任小军按约支付租金并支付房屋保证金5，834元，欠付2012年10月、11月两个月的租金。合同于2012年12月1日到期后，任小军仍经营宾馆至今，未支付房屋使用费。2013年7月30日，上海信息技术学校向原审法院提起诉讼，请求判令：1、任小军迁出系争房屋，将系争房屋交还上海信息技术学校；2、任小军支付2012年10月、11月两个月的租金、支付自2012年12月起至实际迁出之日止的房屋使用费，按月租金5，834元计付。原审法院另查，根据（2008）沪二中民二（民）终字第2470号民事判决书，1995年5月，上海信息技术学校的前身上海市化学工业学校（甲方）与案外人（乙方）签订《协议书》，约定甲方提供校区前西侧地块852平方米（后提供实际占地面积为734.42平方米的土地），乙方提供资金，双方合作建房并经营，房屋产权归甲方，甲方负责办理建设用地改性、建设工程立项、建设工程审照等相关报批手续。1996年12月，上海市化学工业学校获得了上海市建筑企业管理处颁发的建设工程项目许可证。1998年7月，双方所建房屋经上海市普陀区建设工程质量监督站检验合格，获得该站出具的上海市建设工程质量验收证明书，但该房屋未获得产权证。原审法院审理中，针对任小军辩称上海信息技术学校曾口头承诺只要系争房屋不拆迁任小军可以一直租赁的意见，上海信息技术学校予以否认。对任小军辩称其于2010年花费四十余万元进行装修的意见，上海信息技术学校认为，任小军未经上海信息技术学校同意擅自装修，且未向上海信息技术学校提供装潢合同、付款凭证，故上海信息技术学校对此不承担任何责任。上海信息技术学校向法院提起诉讼前，双方曾就房屋租赁事宜进行协商，上海信息技术学校提出如任小军在合同期满后即刻搬出，愿意给予任小军一定的补偿，因任小军要求补偿的金额过高，致双方未能达成一致意见。根据合同约定，任小军可在不损坏房屋结构的情况下，将可移动物品搬走，上海信息技术学校自行恢复房屋原状。考虑到系争房屋现状、装潢折旧及从有利于解决本案实际出发，上海信息技术学校自愿补偿任小军装潢残值10万元。任小军支付的保证金5，834元，在任小军结清所有费用后，上海信息技术学校予以返还。原审法院认为，上海信息技术学校与任小军就系争房屋签订的《房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，当事人应按合同约定履行。合同约定租赁期自2009年11月25日起至2012年12月1日止，租赁期满，上海信息技术学校有权收回房屋，任小军应如期按原样完好无条件返还。现合同租期已届满，上海信息技术学校按照教育主管部门退租还教的要求已告知任小军不再续约，故任小军理应按合同约定迁出系争房屋。上海信息技术学校要求任小军迁出系争房屋，将房屋交还上海信息技术学校的诉请，符合合同约定，应予支持。任小军不同意迁出的辩称意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。任小军确认未支付2012年10月、11月的租金，故对上海信息技术学校诉请任小军支付该两个月租金，予以支持。由于任小军在合同期满后占用系争房屋至今，故上海信息技术学校诉请任小军参照合同约定的月租金5，834元的标准计付自2012年12月起至实际迁出之日止的房屋使用费，符合法律规定，亦予支持。合同约定任小军若需对房产重新装修，必须事先以书面形式征得上海信息技术学校书面同意。现任小军自认上海信息技术学校不同意其装修，故任小军在未经上海信息技术学校同意的情况下擅自装修，对此行为所产生的后果应自行承担责任。上海信息技术学校从系争房屋现状、装潢折旧及有利于解决本案实际矛盾出发，自愿补偿任小军装潢残值10万元的意见，合法合理，予以准许。任小军将系争房屋交还上海信息技术学校后，该房内的装潢残值归上海信息技术学校所有。上海信息技术学校表示在任小军结清所有费用后返还任小军支付的保证金5，834元的意见，符合法律规定，亦予准许。任小军经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响法院依法裁判。据此，原审法院判决：一、任小军应于判决生效之日起十日内迁出上海市真南路XXX号房屋，将房屋交还上海信息技术学校；二、任小军应于判决生效之日起十日内支付上海信息技术学校2012年10月至11月两个月的租金，按人民币5，834元／月计付；三、任小军应于判决生效之日起十日内支付上海信息技术学校自2012年12月起至实际迁出之日止的房屋使用费，按人民币5，834元／月计付；四、上海信息技术学校应于任小军履行完毕上述三项义务之日返还任小军保证金人民币5，834元；五、准予上海信息技术学校自愿给付任小军房屋装潢残值人民币100，000元，该款上海信息技术学校应于任小军履行完毕上述三项义务之日给付。原审法院判决后，上诉人任小军不服，向本院提出上诉称：1、原审法院违反法定程序适用缺席判决，应当发回重审；2、签约时，上海信息技术学校曾口头承诺，只要系争房屋不拆迁，任小军可以一直租赁，故任小军花费巨资进行装修。现要求继续租赁系争房屋，否则，上海信息技术学校应赔偿任小军的损失。请求本院撤销原判，发回重审，或者改判双方续签租赁合同，如不能续签，则上海信息技术学校应赔偿任小军损失100万元。被上诉人上海信息技术学校辩称：1、原审法院审理程序合法；2、上海信息技术学校并未作出过任何承诺，现租约已到期，不同意续签，任小军应当搬离。且上海信息技术学校并无过错，不需承担赔偿责任。请求本院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上海信息技术学校与任小军个人签订的《房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，双方均应恪守。合同签订后任小军一直以个人名义支付租金，但欠付两个月的租金，显属不当。现合同租期已届满，上海信息技术学校诉请任小军迁出系争房屋，符合合同约定，应予支持。任小军上诉称上海信息技术学校曾口头承诺，只要系争房屋不拆迁，任小军可以一直租赁，但未提供证据予以证明，且上海信息技术学校予以否认，本院不予采信。民事合同应当遵循自愿原则。在上海信息技术学校不愿与其续签合同的情况下，任小军主张继续租赁系争房屋，于法无据，本院不予采纳。任小军使用系争房屋，应当支付欠付的租金及合同期满后实际占用期间的房屋使用费，使用费参照租金标准执行。任小军在未经上海信息技术学校同意的情况下擅自装修，对此行为所产生的后果应自行承担责任。其要求上海信息技术学校承担赔偿责任，同样依据不足，本院亦不予支持。任小军经原审法院合法传唤仍未到庭参加诉讼，原审法院依法作出缺席判决，程序合法。任小军上诉称原审法院违反法定程序，依据不足，本院不予采信。综上，任小军的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，134元，由上诉人任小军负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍审 判 员 吴 俊代理审判员 陈 俊二〇一四年五月八日书 记 员 彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……