北京市密云县人民法院民 事 判 决 书（2014）密民初字第02480号原告北京河南寨下屯种植专业合作社，住所地北京市密云县河南寨镇下屯村村西500米。组织机构代码67506495-0。法定代表人肖庆岭，理事长。委托代理人郑建业，北京市檀州律师事务所律师。委托代理人史义，北京市檀州律师事务所实习律师。被告肖亚伶，女，1957年8月18日出生。委托代理人肖海军（系被告胞弟），男，1968年12月9日出生。原告北京河南寨下屯种植专业合作社（以下简称下屯专业社）与被告肖亚伶土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院受理后，依法由法官张蛟独任审判，公开开庭进行了审理。原告下屯专业社的委托代理人郑建业、史义，被告肖亚伶的委托代理人肖海军到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告下屯专业社诉称：2006年3月27日，原、被告经过协商签订了《土地租赁合同》。合同约定，肖亚伶同意将本户承包土地的经营权流转到下屯专业社经营管理；租期为15年；自2006年1月1日至2020年12月31日止，下屯专业社承诺每亩地租金为600元，每三年递增100元，2012年至2014年每亩地租金为800元，于每年的3月31日前支付。合同签订后，2006年至2013年，下屯专业社和肖亚伶均严格履行《土地租赁合同》，肖亚伶也及时领取了土地租金。2014年3月21日，下屯专业社以书面形式向被告邮寄了《领取2014年土地租金通知书》，肖亚伶至今亦未领取。故诉请判令原、被告签订的土地租赁合同合法有效并继续履行；案件受理费由被告负担。被告肖亚伶辩称：原告所诉不属实。被告与密云县河南寨镇下屯村集体成立的密云县河南寨镇下屯村种植合作社（以下简称下屯种植社）签订的土地租赁合同，并不是与原告签订的土地租赁合同，且下屯种植社名称变更为下屯专业社无人通知被告，下屯种植社法定代表人在被告不知情的情况下由肖延柏变更为肖庆岭，故原告主体不适格。被告与下屯种植社签订的合同第9条约定，双方签字盖章并经密云县河南寨镇经管站鉴证后生效，合同签订后并未经过鉴证，土地租赁合同并未生效，双方履行的系不定期租赁关系，被告随时可以收回土地。即便土地租赁合同生效，根据合同约定，承租人应在每年的3月31日前支付租金，如遇特殊情况可延长15天，否则视为违约，出租人无条件收回土地。2012年、2013年度租金原告均迟延至同年4月17日以后才支付，此合同按约定已经解除。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2004年11月25日，肖亚伶与密云县河南寨镇下屯村经济合作社（以下简称下屯村经济社）签订了《农村集体土地承包合同》。合同约定：肖亚伶承包下屯村经济社所有的土地1.4亩（实际面积），折合标准产量亩为1.4亩。地名分别为：老瓜地北节承包地0.5亩，折合标准亩0.5亩；枣行北节承包地0.5亩，折合标准亩0.5亩；小坟承包地0.4亩，折合标准亩0.4亩；共计1.4亩。承包期限23年（自2004年9月20日起至2027年12月31日止）。承包方在承包期内享有转包、转让及继承权，承包土地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。合同签订后，下屯村经济社将土地交付肖亚伶进行经营、管理。2005年初，北京市密云县河南寨镇下屯村肖延柏、马长志、杨秀玲按照“入社自愿，退社自由“的原则发起成立了下屯种植社，由肖延柏担任理事长。同年4月1日，下屯种植社理事长由肖延柏变更为肖庆岭，之后合作社社员变更为38人。因无相应的法律依据，未在工商行政管理部门注册登记，仅在密云县经济经营管理站进行了备案登记，并由密云县经济经营管理站颁发了营业执照。2006年3月27日，肖亚伶与下屯种植社签订《土地租赁合同》。合同约定：为加快农业产业化调整，提高土地利用率，增加农民收入，肖亚伶将其承包的果园西等4.18亩（折合标准亩3.8亩）土地的经营权流转到下屯种植社。租赁期限15年（自2006年1月1日至2020年12月31日）。下屯种植社负责安排土地出租方人员就业。土地租金按照承包合同的标准亩进行计算，每年每亩600元，每3年递增100元。具体为：2006年-2008年，租金每年每亩600元；2009年-2011年，租金每年每亩700元；2012年-2014年，租金每年每亩800元；2015年-2017年，租金每年每亩900元；2018年-2020年，租金每年每亩1000元。如遇国家占地或土地政策性补贴，其费用归土地出租方所有。种植项目的政策性补贴归下屯种植社所有。下屯种植社于每年的3月31日前支付土地出租方租金，如遇特殊情况可延长15天，否则视为违约，出租人无条件收回自己的土地承包经营权。下屯种植社只要按时支付租金，土地出租人就不得以任何理由收回土地经营权。遇到不可抗拒的政策造成合同无法履行时，双方合同自行解除，互不补偿。此合同一式三份，双方签字盖章并由密云县河南寨镇经管站鉴证后生效。上述合同签订后，被告将其土地交付给下屯种植社经营、管理，下屯种植社按照实际租赁标准亩1亩的土地面积向被告支付了土地租金。下屯种植社和肖亚伶均未向密云县河南寨镇经管站提出鉴证申请，河南寨镇经管站亦未在合同上盖章。2007年7月1日，《中华人民共和国农民专业合作社法》生效实施，下屯种植社营业执照废止。2008年3月6日，肖庆岭、肖延友、肖本松、肖延柏、马长志等五人发起成立了下屯专业社。同年6月2日，下屯专业社在北京市工商行政管理局密云分局注册登记，并领取了营业执照。2010年4月21日，下屯专业社修改合作社章程，增加刘凤武等216人为新的社员，社员总数增至221人，并在北京市工商行政管理局密云分局进行了变更登记。在合同履行过程中，下屯种植社已将2006年至2008年的土地租金发放给被告肖亚伶。下屯专业社委托下屯村集体财务人员马长志（同时为下屯专业社社员）代为发放2009年至2013年度的土地租金给被告肖亚伶，但2012年租金迟延至当年4月20日以后发放，2013年租金迟延至当年4月17日以后发放。2014年3月21日，原告下屯专业社向被告邮寄送达《领取2014年土地租金通知书》，要求被告及时领取租金。被告不同意继续履行合同，遂起争议。上述事实，有农村土地承包合同、土地租赁合同、土地租金明细表、土地租金领取通知书、证明、信息审核修改表、章程修正案、成员出资清单、证人证言以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：本案的争点有三，其一下屯种植社与下屯专业社是否为同一主体，下屯专业社是否继受下屯种植社在土地租赁合同上的法律地位；其二为土地租赁合同未经鉴证是否导致合同无效；其三为原告违约是否导致合同自然解除。一、下屯种植社与下屯专业社是否为同一主体，下屯专业社是否继受下屯种植社在土地租赁合同上的法律地位。区别被告的抗辩意见可以看出，被告针对原告经营管理者以及名称的变更提出意见，实则可以分为两类。一类是对于合作社经营管理者变更的异议，被告认为原合作社经营者实际系村书记肖延柏，后来变更为肖庆岭。被告对合作社经营管理者变更的异议为下屯种植社内部组织问题，系私法自治范围，对此本院不予审查。第二类是对下屯种植社和下屯专业社名称继受关系的异议。肖延柏等三人发起成立下屯种植社，经过变更，下屯种植社社员最终为38人。该社团系由38名社员组成的组织体，非经正当的入社和退社程序，无由变更。2008年，肖庆岭等5人发起成立下屯专业社，该5人虽系下屯种植社社员，但其发起成立新合作社未经原全部社员授权，故视为5人之个人行为，新发起成立的合作社为新合作社，为新的民事主体。故被告主张下屯种植社与下屯专业社非同一主体的答辩意见，本院予以采信。下屯专业社与下屯种植社虽非同一主体，但下屯专业社自2008年起代行土地租赁合同的权利义务，被告肖亚伶作为同村村民亦应了解到该事实，其同时受领下屯专业社给付的土地租金，应当认定下屯专业社继受了下屯种植社在土地租赁合同上的承租人地位。故被告主张原、被告仅成立事实的土地租赁关系的答辩意见，本院不予采信。对于原告认为其继受了下屯种植社在土地租赁合同上的承租人地位的主张，本院予以采信。二、土地租赁合同未经鉴证是否导致合同无效。首先应该对鉴证的性质应予界定。原告认为合同虽未经过鉴证，但双方已经事实履行合同义务，应当认定合同已经生效。被告的答辩意见认为鉴证系合同的生效条件，未经鉴证合同不生效，生效仅是双方对土地的事实租赁关系。本院认为鉴证人作×的第三人往往为国家机关或者社会机构，其非合同的相对方，鉴证人的鉴证行为本身不具有实体意义，仅具有形式意义。故应认定鉴证系对合同成立而言系一种形式，而非条件。其次应判断未经鉴证能否生效。本案的鉴证系当事人约定的合同形式，形式系合同的成立要件。解析鉴证的概念，鉴证应包含鉴别和证明的含义，鉴别系辨别合同的真实性和合法性，证明系鉴证人作为证明人对于合同的成立予以证明，起保留证据的效力。本案中原、被告已经实际履行合同权利义务数年之久，对于鉴证所欲达到的鉴别合同真实性与合法性、保留证据的目的已经达到。类推适用我国合同法第三十六条之关于合同当事人约定采用书面形式订立合同而未采用但一方实际履行主要义务，则合同成立的规定，本案之鉴证形式应与书面形式位于同一法律地位，本案原、被告实际履行合同义务补正了未进行鉴证的形式瑕疵，故原、被告签订的土地租赁合同成立并生效。三、原告违约是否导致合同自然解除。土地租赁合同约定承租人违约则出租人无条件收回土地。首先应该甄别该约定系出租人的单方解除权还是合同的解除条件。该约定仅仅描述了承租人违约后可能导致的法律后果即出租人可以无条件收回土地，但是对于该法律后果的制度类型并未进行明确。无论是出租人行使解除权或者是合同解除条件成就的法律后果均为返还土地。探究合同当事人双方的内心真意及平衡合同双方的权利义务，制定合同时，合同当事人对合同的履行均有期待，对合同的解除导致的风险却不能预测，应当给予守约方以市场的观察机会为合理。当承租人违约时，应该给予出租人解除合同还是继续履行合同的选择权，故无条件收回土地的约定应当认定为出租人的单方解除权。其次，应该判断原告对于2012年、2013年度租金的迟延履行的法律后果。2012年、2013年度，原告迟延至同年4月17日以后将租金交付给村集体财务人员予以代发，根据双方土地租赁合同的约定，该时出租人取得了单方的解除权。但本案被告并未主动行使其解除权，而是选择了受领原告支付的租金并继续履行合同，该行为为对承租人迟延履行的谅解。故原、被告之间的土地租赁合同因放弃行使解除权而继续有效。综上，对于被告的答辩意见不予采信。对于原告要求判令原、被告签订的土地租赁合同有效并继续履行的诉求，本院予以支持。据此，本院为保护当事人的合法权益，维护社会正常的经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，并参照《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，判决如下：原告北京河南寨下屯种植专业合作社与被告肖亚伶于2006年3月27日签订的土地租赁合同有效并继续履行。案件受理费三十五元，由被告肖亚伶负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 张 蛟二〇一四年六月十九日书 记 员 潘红伟书 记 员 郑 伟