中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民再39号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王四光，男，1987年8月22日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。 委托诉讼代理人：焦立臣，吉林浩祥律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：中天建设集团有限公司。住所地：浙江省东阳市吴宁东路**。 法定代表人：楼永良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：金兆成，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔士朋，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 一审第三人、二审被上诉人：白山和丰置业有限公司。。住所地：吉林省白山市浑江区春江花园**楼** 法定代表人：何亮，该公司总经理。 再审申请人王四光因与被申请人中天建设集团有限公司（以下简称中天公司）及一审第三人、二审被上诉人白山和丰置业有限公司（以下简称和丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省高级人民法院（以下简称二审法院）作出的（2018）吉民终420号民事裁定，向本院申请再审。本院于2018年12月14日作出（2018）最高法民申5987号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭进行了审理。 王四光申请再审称：（一）王四光与和丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。王四光已全额支付购房款，和丰公司也认可。（二）王四光已对案涉商铺占有使用，并进行装修。（三）案涉商铺未办理过户登记系因开发商未办理房屋产权初始登记，王四光无过错。王四光对案涉房屋享有合法权益，可以排除中天公司主张的建设工程价款优先受偿权。综上，二审裁定适用法律错误。王四光请求：撤销二审裁定；判令依法停止执行王四光购买的白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋的11XX－XX号商铺，解除查封；判令一、二审案件受理费由中天公司承担。 吉林省白山市中级人民法院（以下简称一审法院）经审理查明：2013年11月26日，和丰公司（出卖人）与王四光（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于吉林省白山市星泰桥北的土地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房春江花园；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为白山市房地产管理局；买受人购买的商品房为B1、B2、B3、B4幢11XXXX号房，该商品房的用途为商铺，属框架结构，该商品房建筑面积共5339.04平方米；出卖人与买受人按每平方米7492元计算商品房价款（总金额40000088元）；买受人按其他方式按期付款，其他方式为买受人已付清总房款的50％以上计20000088元，剩余房款2000万元10日内通过办理银行按揭贷款的方式付清；出卖人应当在2014年12月31日前按合同约定将商品房交付买受人；商品房预售的，自该合同生效之日起30天内，由出卖人向产权处申请登记备案。该合同附和丰公司房号明细表，合同约定的商铺共计241户5339.04平方米，涉案商铺包含在明细表内。 2014年2月17日，贷款人（抵押权人）招商银行股份有限公司、借款人王四光、抵押人王四光、保证人和丰公司共同签订《个人购房借款及担保合同》，约定：贷款用途及所购房产为借款人或抵押人从和丰公司处购买春江花园B1、B2、B3、B4幢11XXXX号房产建筑面积5339．04平方米，评估值40000088元，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意支付此项贷款；贷款金额2000万元；贷款期限为120个月，即从2014年2月17日起至2024年2月17日止；借款人按月结息，按月还本,等额本息的方式归还贷款本息,并委托贷款人从622XXXXXXXX44XXX账户中扣划贷款本金和利息；保证期间为自该合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权办妥正式抵押登记，房地产证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止；抵押人愿意以其从售房人处购买的该合同约定的房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还该合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。如该合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求，积极配合贷款人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记，抵押房产具备办理正式抵押登记条件起60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或者楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。 2013年11月26日，和丰公司向王四光出具20000088元购房收据。2013年12月20日，王四光通过中国建设银行股份有限公司白山怡滨支行向和丰公司转账支付400万元。2014年1月21日，王四光通过中国建设银行股份有限公司白山怡滨支行向和丰公司转账支付1744万元。2014年2月25日，招商银行股份有限公司通化分行向王四光发放贷款2000万元，该款转入和丰公司在招商银行股份有限公司通化分行开立的账号为435XXXX********的账户。 2014年9月10日，王四光（借款人）与中国建设银行股份有限公司吉林省分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：王四光为购买春江花园B1、B2、B3、B4号楼09XXXX号房产向银行贷款500万元；贷款人将款项一次性划入和丰公司在中国建设银行股份有限公司白山东风桥支行开设的账户。招商银行股份有限公司通化分行向王四光出具还款明细表体现，招商银行股份有限公司通化分行在王四光账号为622XXXXX********的账户中自2014年4月15日至2018年3月15日累计扣划贷款本金6470119.45元、利息4678103.26元。白山市不动产登记中心出具的不动产保险期权档案查询证明显示：抵押人王四光以不动产权证号为白山房权证白BQ字第2014XXXXXX号，建筑面积5339．04平方米的房产为招商银行股份有限公司通化分行设立预购商品房抵押权预告。2013年8月23日，涉案商铺在产权部门取得商品房预售许可证，并办理了商品房预售许可登记。2018年2月26日，吉林省电力有限公司白山供电公司出具历月电费明细，显示春江花园B1－4号楼门市2017年1月至2018年2月用电情况。 白山市房屋产权管理中心出具的《查询证明》载明：“经查询，白山和丰置业有限公司B－1、2、3、4＃楼在2013年8月23日已办理商品房预售许可登记。没有办理房屋产权初始登记，因开发单位未到房屋产权管理中心申请办理。” 2015年8月11日，和丰公司与中天公司签订的《和丰・春江花园三期终止扫尾工程施工合同及撤场决算付款协议》中显示“中天公司已向和丰公司主张了建设工程价款优先受偿权”。2016年10月29日，吉林省高级人民法院就中天公司起诉和丰公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）吉民初19号民事判决：和丰公司支付中天公司工程款42746020元及利息，设备转让款23万元，中天公司可就春江花园B1、B2、B3、B4栋及B区16、17、24栋折价、拍卖款优先受偿。和丰公司不服该判决，于2016年11月17日向最高人民法院上诉。2017年4月7日，和丰公司撤回上诉，最高人民法院于2017年4月13日作出（2017）最高法民终86号民事裁定，准许和丰公司撤回上诉，原判决生效。中天公司向吉林省高级人民法院申请执行上述判决，该院裁定由一审法院执行。2017年11月10日，一审法院依中天公司申请作出（2017）吉06执82号（之五）执行裁定，查封春江花园B1、B2、B3、B4栋的11XX－XX号商铺。王四光向一审法院提出异议，一审法院于2017年11月24日作出（2017）吉06执异87号执行裁定，驳回王四光的异议请求。 此后，王四光以其在一审法院查封上述房屋之前已经签订书面买卖合同并占有使用该房屋为由，向一审法院提起案外人执行异议之诉，请求法院判令：依法解除查封，停止执行王四光购买的白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋的11XX-XX号商铺。 一审法院经审理认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”虽然中天公司抗辩主张王四光未取得涉案商铺所有权，已生效的法律文书确定其对涉案商铺享有优先受偿的权利，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，中天公司具有涉案房屋折价、拍卖后价款优先受偿的权利。但本案系执行异议之诉，争议焦点是王四光是否享有排除执行的权利，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定是在执行程序中对无过错买受人物权期待权的保护。王四光与和丰公司在一审法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款，且合法占有该商铺，其应当依法获得涉案商铺的所有权，王四光未办理过户登记原因是开发单位未办理初始登记，王四光无过错。故中天公司以其对涉案商铺折价、拍卖所得价款享有优先受偿权主张执行，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用 中天公司不服一审判决提出上诉。 二审法院另查明：作为执行依据的（2016）吉民初19号民事判决（已生效），主文为“一、和丰公司于本判决生效之日向中天公司支付尚欠工程款42746020元及利息。其中9903817元自2015年10月15日起至实际履行之日止，按月1.5％支付逾期付款利息；32842203元自2017年12月31日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；二、和丰公司于本判决生效之日向中天公司支付设备转让款、租赁费等费用230000元；三、中天公司可就其承建的春江花园B1、B2、B3、B4栋及B区16、17、24栋折价、拍卖款优先受偿；四、驳回中天公司的其他诉讼请求。” 二审法院经审理认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”根据已生效的（2016）吉民初19号民事判决，案涉商铺在中天公司享有建设工程价款优先受偿权的范围内，王四光作为案外人对执行标的物主张排除执行的异议实质上是对上述生效判决的异议，人民法院应当依照审判监督程序办理，而不应按案外人执行异议之诉进行审理。一审判决适用法律不当，应予纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用 本院再审认为：本案为案外人执行异议之诉。根据王四光在再审中的主张，本案再审审理的重点是王四光提起的执行异议之诉是否属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人的执行异议“与原判决、裁定无关”的情形。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的文义，该条法律规定的案外人的执行异议“与原判决、裁定无关”是指案外人提出的执行异议不含有其认为原判决、裁定错误的主张，或者人民法院如果支持其执行异议相关主张会动摇原判决、裁定的既判力。案外人主张排除建设工程价款优先受偿权的执行与否定建设工程价款优先受偿权权利本身并非同一概念。前者是案外人在承认或至少不否认对方权利的前提下，对两种权利的执行顺位进行比较，主张其根据有关法律和司法解释的规定享有的民事权益可以排除他人建设工程价款优先受偿权的执行；后者是从根本上否定建设工程价款优先受偿权权利本身，主张诉争建设工程价款优先受偿权本身不存在。简而言之，当事人主张其权益在特定标的的执行上优于对方的权益，不能等同于否定对方权益的存在；当事人主张其权益会影响生效裁判的执行，也不能等同于其认为生效裁判错误。根据王四光提起案外人执行异议之诉的请求和具体理由，王四光并没有否定原生效判决确认的中天公司所享有的建设工程价款优先受偿权，王四光提起案外执行异议之诉意在请求法院确认其对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益；如果一、二审法院支持王四光关于执行异议的主张也并不动摇生效判决关于中天公司享有建设工程价款优先受偿权的认定，仅可能影响该生效判决的具体执行。王四光的执行异议并不包含其认为已生效的（2016）吉民初19号民事判决存在错误的主张，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人的执行异议“与原判决、裁定无关”的情形。二审法院认定王四光作为案外人对执行标的物主张排除执行的异议实质上是对上述生效判决的异议，应当依照审判监督程序办理，据此裁定驳回王四光的起诉，适用法律错误，本院予以纠正。鉴于二审法院对本案未作出实体判决，根据本案具体案情，本院裁定撤销二审裁定，指令二审法院继续审理本案。 综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和第二百零七条第一款之规定，裁定如下： 一、撤销吉林省高级人民法院（2018）吉民终420号民事裁定； 二、指令吉林省高级人民法院对本案进行审理。 审 判 长 余晓汉 审 判 员 张代恩 审 判 员 仲伟珩 二〇一九年三月二十八日 法官助理 张 娜 书 记 员 隋 欣