福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终558号 上诉人（原审原告）：洪荣宣，男，1989年4月8日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏鹏，福建泉中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道**之**楼。 法定代表人：汤沸，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈世明，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄冰霞，该公司员工。 上诉人洪荣宣因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称“世茂公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 洪荣宣上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，依法改判世茂公司按照每日198.83元的标准向其支付自2015年1月1日起至实际交付符合合同约定的房屋之日止的逾期交房违约金。事实和理由：一、一审认定事实有误。在（2015）晋民初字第9420号民事案件审理过程中，双方对诉争房屋是否符合交付条件发生争议，在该案中，一审法院尚且无法对诉争房屋是否符合交付条件作出认定，其又怎么能知悉诉争房屋已符合交付条件。二、一审适用法律错误。一审判决认定世茂公司在法庭上出示证据就履行了交付房屋的义务，违反了双方的合同约定和法律规定。三、即便诉争房屋在2015年12月15日的庭审中就已经符合交付条件，世茂公司也应依旧要履行告知并通知交付房屋义务。 世茂公司辩称，一、本案涉及交房事项的诉讼时效起算日为2014年6月30日，洪荣宣主张逾期交房违约金、赔偿款以及加固等诉求已经超过诉讼时效。二、诉争房屋在合同约定的日期取得相关的证明文件，且已在合同约定的期限前发出交付通知，世茂公司就不存在逾期交房的违约行为。且诉争房屋阳台不符合合同约定并不构成世茂公司逾期交房的事由，仅能构成合同的瑕疵履行。即使世茂公司第一次寄送交付的通知无效，世茂公司在2015年的诉讼案件中提供相关的证据也表明涉案房屋已具备交付条件，洪荣宣应承担迟延收房的相关责任。三、洪荣宣以风情广告宣传在交房后未兑现为由主张赔偿损失，于法无据。 洪荣宣向一审法院起诉请求判决：1.确认《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中的下列条款无效：①第六条1.“如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2014年12月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任”、第六条5.“买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任”；②第十四条2.“未经出卖人书面允诺之任何承诺，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任”。2.世茂公司按照每日198.83元（994147元×0.02%）的标准向洪荣宣支付自2014年7月1日起至世茂公司向洪荣宣交付符合《商品房买卖合同》及附件约定的房屋的逾期交房违约金（截止起诉之日暂计为254701元）；3.世茂公司立即对涉案房屋外廊栏杆加固加高及外廊以下部分采取防止物体坠落措施，使之符合住宅设计规范；4.世茂公司立即支付给洪荣宣赔偿款20000元。一审审理中，洪荣宣撤回第3项诉讼请求中要求世茂公司对涉案房屋外廊栏杆加固加高的请求。 一审法院认定事实：2012年11月11日，双方签订商品房买卖合同及其附件一份，约定洪荣宣向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目K3-1地块第9幢2608号商品房一套，房屋总价为994147元。合同签订后，洪荣宣已支付全部购房款。诉争房屋于2014年12月20日通过竣工验收（合格），2015年1月22日通过建设工程消防验收（合格）；2015年6月11日通过晋江市建设工程竣工验收备案。双方至今尚未办理房屋交接手续。洪荣宣曾向一审法院起诉要求解除合同，一审法院于2016年9月12日作出（2015）晋民初字第9420号民事判决书，该判决于2016年10月9日发生法律效力。双方对（2015）晋民初字第9420号民事判决中所查明的事实没有争议。 一审法院认为，一、关于诉争的条款是否为格式条款及其效力的认定问题。审理中，世茂公司确认同批次的合同文本一样，故可确认诉争的合同条款均属格式条款。对格式条款效力认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。第一，《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，且约定了出卖人可以据实延期的情形，同时第八条约定了“其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”,即双方在主合同中已对宽展期进行了约定。鉴于世茂公司已对交房宽展期特别指出，可视为对此作出提示，洪荣宣的签约行为可认定系其真实意思表示，且该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。而《合同补充协议》第六条第1款关于交房宽展期的约定与主合同第八条的约定不矛盾，是合同当事人对主合同内容的补充，不存在免除世茂公司责任或者加重洪荣宣责任的情况，故该条款应认定为合法有效。第六条第5款免除了世茂公司基于合同约定或法律规定应当承担的其它责任，且世茂公司在合同中未予充分说明。存在减轻或免除世茂公司责任，加重洪荣宣责任，排除洪荣宣主要权利的情形，应确认为无效。第二，《合同补充协议》第十四条第2款是关于买卖合同组成部份的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。可见广告和宣传资料若符合法定的条件，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。《合同补充协议》第十四条第2款与该规定相悖，免除世茂公司责任，排除洪荣宣主要权利，故应确认为无效。二、关于世茂公司是否存在逾期交房，若存在逾期交房，逾期交房违约金如何计算，是否已超过诉讼时效的问题。虽然《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第六条第1款均有如因天气因素达到某种程度可据实延期的约定，但世茂公司明确第六条第1款约定的6个月交房宽展期是在考虑并预见到诸如天气、政府行为等客观因素，并在与业主充分协商的基础上所确定的，即6个月宽展期已包含因天气等据实延期的期限。故应认定双方约定的交房期限为2014年12月31日。《商品房买卖合同》第八条已就诉争房屋的交付条件作出明确约定。诉争房屋于2014年12月20日通过竣工验收（合格），于2015年1月22日通过消防验收（合格）。前述生效法律文书中虽确认于2016年5月17日现场勘验时，诉争房屋的阳台尚未砌墙，未形成完整的阳台格局，但诉争房屋阳台未建造完成仅能构成合同的瑕疵履行，故应认定诉争房屋于2015年1月22日即符合合同约定的交付条件。世茂公司虽通知洪荣宣于2014年12月30日交房，但2014年12月30日诉争房屋并未符合交付条件。世茂公司未能举证证明其在诉争房屋符合交付条件后有再次通知洪荣宣交房，导致洪荣宣延迟交房，据此世茂公司仍应承担逾期交房的法律责任。鉴于洪荣宣曾于2015年9月25日向本院提出（2015）晋民初字第9420号民事诉讼案件，要求解除涉案《商品房买卖合同》，在该案审理过程中，世茂公司已明确表示涉案商品房已符合交付条件可办理交房手续，并在2015年12月15日庭审当日提交了相应证据原件证明诉争房屋已符合交付条件，可认定洪荣宣于2015年12月15日就知悉诉争房屋已符合交付条件并接收到世茂公司可办理交房手续的意思表示。洪荣宣作为买受人，既有权要求世茂公司履行交房义务，也有义务及时与世茂公司办理交房手续。洪荣宣未能举证证明在此之后未及时办理交房手续系世茂公司的过错导致，世茂公司不再承担在此之后的逾期交房责任。故应认定世茂公司逾期交房时间为自2015年1月1日起至2015年12月15日止，共计349日。世茂公司未按合同约定交付房屋，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。《合同补充协议》第六条第3款明确约定逾期交房违约金以已付购房款万分之二按日计算，故世茂公司应支付洪荣宣逾期交房违约金69391元（994147元×0.02%/日×349日），洪荣宣关于逾期交房违约金的其他诉讼请求不予支持。关于诉讼时效的问题。针对涉案合同履行问题，洪荣宣曾于2015年9月25日向一审法院提起诉讼主张权利，构成诉讼时效的中断，诉讼时效应自该案判决生效之日重新起算，故世茂公司关于逾期交房违约金超过诉讼时效的主张缺乏事实与法律依据，不予支持。三、关于世茂公司是否应对涉案房屋的外廊以下部分进行整改，洪荣宣的该项诉求是否超过诉讼时效的问题。洪荣宣系以世茂公司交付的房屋违反合同对商品房质量的保证而提出的主张，该诉求属于物权请求权的范畴，故不适用诉讼时效。前述生效的（2015）晋民初字第9420号民事判决书认定诉争房屋“外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施不符合《住宅设计规范》第6.5.2的规定（位于阳台、外廊及开敞楼梯平台下部的公共出入口，应采取防止物体坠落伤人的安全措施）”，前述情况已构成房屋质量瑕疵。世茂公司应当承担相应的违约责任，应当按照现行《住宅设计规范》第6.5.2的规定予以整改。四、关于洪荣宣请求的赔偿款20000元能否得到支持，是否超过诉讼时效的问题。关于风情公园，洪荣宣提供的相关证据，无法明确拍摄地点系所谓的风情公园，亦无法证明风情公园存在于K4地块；其提供的报纸等，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；从规划平面图并结合生效法律文书认定的事实来看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容一致，而新闻报道中提到的景点并结合生效法律文书认定的事实多数仍然存在涉案房屋所在小区。综上，洪荣宣关于赔偿请求的主张证据不足，不予支持，故有关该项诉求是否超过诉讼时效的争议不再进行分析。综上,洪荣宣与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第4款、第六条第5款、第十四条第2款，因条款内容存在免除世茂公司责任或者加重洪荣宣责任，排除洪荣宣主要权利的情形，应确认为无效。世茂公司逾期交房349日，应支付洪荣宣逾期交房违约金69391元。诉争房屋外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施不符合现行《住宅设计规范》的相关规定，世茂公司对此应当按照《住宅设计规范》第6.5.2的规定予以整改，整改费用由其自行承担。洪荣宣的其他主张缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认洪荣宣与世茂公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条第5款、第十四条第2款条款无效；二、世茂公司应于判决生效之日起十五日内支付洪荣宣逾期交房违约金69391元；三、世茂公司应于判决生效之日起三十日内针对诉争房屋外廊以下部分没有采取防止物体坠落措施这一质量瑕疵按照现行《住宅设计规范》第6.5.2的规定进行整改，整改费用由世茂公司承担；四、驳回洪荣宣的其他诉讼请求。 本院二审期间，世茂公司提供了邮寄房屋交付及办证崔告函的EMS邮单及EMS快递查询单，证明其于2018年10月3日向洪荣宣邮寄交房及办证崔告函，该邮件于次日送达洪荣宣。一审查明的其余事实正确，本院予以确认。 本院认为,二审双方当事人主要争议为：逾期交房时间计算至2015年12月15日是否正确。世茂公司2014年12月30日第一次通知洪荣宣交房，但诉争房屋于2015年1月22日才符合合同约定的交付条件，洪荣宣于2015年9月25日向一审法院提出（2015）晋民初字第9420号案件民事诉讼，要求解除涉案《商品房买卖合同》，在该案审理过程中，世茂公司已明确表示涉案商品房已符合交付条件可办理交房手续，并在2015年12月15日庭审当日提交了相应证据原件证明诉争房屋已符合交付条件，故应认定2015年12月15日世茂公司向洪荣宣作出交房的意思表示，一审判决认定世茂公司逾期交房时间为自2015年1月1日至2015年12月15日止，并无不当。洪荣宣在（2015）晋民初字第9420号一案中并未就逾期交房违约金提出相应的主张，一审判决认定该诉讼产生逾期交房违约金诉讼时效中断的效力不当，但世茂公司对此并未提起上诉，本院不作处理。 综上所述，洪荣宣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1534元，由洪荣宣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李金凤 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一九年三月二十二日 法官助理 肖森华 书 记 员 陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。