上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）黄浦民四（民）初字第2212号原告黄秀莲。原告黄佳峰。原告黄秀峰。原告黄晓峰。原告黄寅峰。原告黄树峰。被告冯兆方。委托代理人严万千。委托代理人冯大卫。原告黄秀莲、黄佳峰、黄秀峰、黄晓峰、黄寅峰、黄树峰诉被告冯兆方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法适用简易程序，于2014年2月17日公开开庭进行了审理。原告黄秀莲、黄晓峰（兼原告黄秀莲、黄佳峰、黄秀峰、黄寅峰、黄树峰的委托代理人），被告冯兆方及其委托代理人严万千、冯大卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄秀莲、黄佳峰、黄秀峰、黄晓峰、黄寅峰、黄树峰诉称：上海市黄浦区重庆北路XXX弄XXX号三层原系原告祖父母所有的房屋，后生效判决确认该房屋归原告父亲所有。2012年，原告因继承而成为该房屋产权人。自1958年起，原告的祖父母将该房屋出租给被告的父亲居住。1990年每月租金人民币（以下币种均为人民币）50元。至2004年，租金上涨至每月80元。2004年，原告的父亲去世，原告要求收回房屋，因被告的父亲拒绝，原告遂同意被告的父亲百年后收回房屋。自2005年起原告未收取被告租金。被告的父亲去世后，被告拒不交还房屋。原告认为，原、被告之间没有书面合同，系不定期租赁关系，故起诉要求解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，要求被告迁出系争房屋，要求被告按照每月80元标准支付2005年1月1日起至2012年12月31日止的租金，要求被告按照每月4，000元标准支付自2013年1月1日起至被告迁出之日止的房屋使用费。被告冯兆方辩称：原、被告之间是历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院的受理范围，房主不得强撵住户搬家。当初是傅菊芬愿意出租系争房屋，被告父亲才上缴了原住的上海市吴江路房屋。现被告他处无房可搬。私房租金应该略高于公房租金。系争房屋年代久远，被告曾对其进行大修，故每月80元的租金应属合理。被告不同意原告的诉讼请求，要求继续租赁系争房屋，并愿意在本案判决生效之日起按照每月160元支付租金。经审理查明：六原告系兄弟姐妹关系，六原告的父亲为黄伦奎，祖父为黄吟堂、继祖母为傅菊芬。1947年，黄吟堂向源泰五金店买下上海市黄浦区重庆北路XXX弄XXX号三层楼房一幢（建筑面积193平方米）。1958年12月，黄吟堂夫妇将该房屋三楼（即系争房屋）出租给被告之父冯承和。1966年11月，系争房屋被收归公有，冯承和自此向房管所支付租金。1986年1月，包括系争房屋在内的整幢房屋被发还傅菊芬、黄吟堂（已故）管理。1987年6月9日，经上海市黄浦区人民法院主持调解【案号：（87）黄法民字第668号】，傅菊芬与冯承和达成调解协议：自1987年6月起租期三年，每月租金30元，期满后如冯承和居住确有困难，再由双方自行协商。1989年9月6日，上海市黄浦区人民法院在傅菊芬诉黄伦奎析产纠纷【案号：（89）黄法民字第1099号】一案中，判决系争房屋归黄伦奎所有。原上海市中级人民法院于1989年11月22日判决驳回上诉，维持原判【案号：（89）沪中民上字第1829号】。2004年2月22日，黄伦奎去世。2013年2月6日，六原告通过公证继承方式登记成为系争房屋的产权人。系争房屋原由冯承和及其妻、儿居住。2011年6月30日，冯承和去世。现系争房屋由被告及其妻、儿共同居住。系争房屋内现有户籍人员两人，其中被告户籍于1958年12月26日从上海市吴江路****迁入，被告之子冯大卫户籍于1户籍于1992年11月26日从上海市厦门路****迁入。5年起，原告黄晓峰代表产权人收取被告租金，并出具相应收条。现被告已经按照每月80元标准支付原告租金至2004年12月31日。2014年1月10日，被告收到本案起诉状副本。以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、（2012）沪东证字第27954号公证书、（89）黄发民字第1099号民事判决书、（89）沪中民上字第1829号民事判决书，被告提供的户口簿、（87）黄法民字第668号调解书以及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为：公民的合法民事权益受法律保护。系争房屋是原告家的祖产。被告家早年起即租住在系争房屋内，双方之间系房屋租赁合同关系。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。傅菊芬与冯承和在民事调解书中约定了三年租期。该租期届满后，双方未签订书面的房屋租赁合同，故双方之间形成不定期租赁关系。原告自2013年2月6日起成为系争房屋产权人，原、被告之间的不定期租赁关系应相应延续。现原告未提供证据证明其在本案诉讼前曾明确要求解除合同，故应以被告收到本案起诉状之日（即2014年1月10日）作为原告的解除通知送达之日。考虑到出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，而被告长期在系争房屋内居住，故本院酌定双方之间的房屋租赁合同于2014年2月23日解除。合同解除后，被告理应迁出系争房屋，故原告要求三被告迁出系争房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。鉴于被告已经按照每月80元标准支付租金至2004年12月31日，而原告未提供证据证明双方曾就变更租金达成新的一致意见，且被告对租金提出诉讼时效抗辩，故被告应按照每月80元标准支付原告自2012年12月24日起至2014年2月23日止的租金。合同解除后，被告继续使用系争房屋，原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，与法不悖，应予支持。至于房屋使用费的标准，原告主张原租金标准过低，请求调整的意见，尚属合理，本院予以采纳。但考虑到本案的特殊性，本院酌定按照每月160元标准计算房屋使用费。原告要求按照市场价格计算房屋使用费的意见，依据不足，本院难以采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告黄秀莲、黄佳峰、黄秀峰、黄晓峰、黄寅峰、黄树峰与被告冯兆方关于上海市黄浦区重庆北路XXX弄XXX号三层的房屋租赁合同关系于2014年2月23日解除；二、被告冯兆方应于本判决生效之日起九十日内迁出上海市黄浦区重庆北路XXX弄XXX号三层房屋（所属人员和物品一并迁出），将该房屋交还原告黄秀莲、黄佳峰、黄秀峰、黄晓峰、黄寅峰、黄树峰；三、被告冯兆方应于本判决生效之日起十日内支付原告黄秀莲、黄佳峰、黄秀峰、黄晓峰、黄寅峰、黄树峰自2012年12月24日起至2014年2月23日止的租金人民币1，120元；四、被告冯兆方应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币160元标准支付原告黄秀莲、黄佳峰、黄秀峰、黄晓峰、黄寅峰、黄树峰自2014年2月24日起至被告冯兆方实际交还上述房屋之日止的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元（原告已预缴），因本案适用简易程序，减半收取计人民币40元，由被告冯兆方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  王平二〇一四年五月十六日书 记 员  蒋杰附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条  租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。