湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂老河口民初字第00886号原告钱智慧。委托代理人任永昌，系老河口市光化法律服务所法律工作者。被告武敏（曾用名吴敏）。被告陈云伟。被告周延莉。被告陈云伟、周延莉的共同委托代理人张青梅，系湖北忠三（律师）律师事务所律师。被告陈云伟、周延莉的共同委托代理人陈邦银。原告钱智慧与被告武敏、陈云伟、周延莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月19日立案受理了原告的起诉。由审判员贾良依法公开独任审理。原告钱智慧及其委托代理人任永昌，被告武敏，被告陈云伟、周延莉的共同委托代理人张青梅、陈邦银均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告钱智慧诉称：自2004年7月1日出租人武敏（吴敏）将老河口市大桥路77号楼自东向西第七间房屋租赁给原告做餐馆使用至今。在租赁期间被告武敏与被告陈云伟、周延莉背着原告签订了一份《售房协议》。将原告租用的房屋（产权人是老河口市种子公司，现已破产）进行买卖。并非法办理了房屋产权转移，使被告陈云伟、周延莉非法取得了原告所租房屋的产权。2013年6月，经老河口市人民法院行政审判庭审理判决，撤消了被告陈云伟、周延莉非法取得的房屋所有权证。原告认为：其合法租赁房屋开办餐馆受法律保护，原告对该租赁房屋享有使用权、占有权和优先购买权。三被告背着原告非法买卖原告所租赁的房屋，侵犯了原告对该租赁房屋的优先购买权。根据《合同法》第二百三十条等规定，对三被告向人民法院提起诉讼：1、依法撤销被告武敏与被告陈云伟、周延莉于2009年1月15日签订的《售房协议》。庭审中，原告诉讼请求变更为：依法确认被告武敏与被告陈云伟、周延莉于2009年1月15日签订的《售房协议》无效；2、依法判决原告钱智慧对座落在老河口市大桥路77号楼自东向西第七间门面房屋在13.6万元同等条件下享有优先购买权；3、一切诉讼费用由被告承担。原告钱智慧为了支持其诉讼请求，在庭审中举出证据如下：证据一：2004年7月1日被告（出租人）吴（武）敏与原告（承租人）钱智慧签订的《租房协议》和2004年6月26日至2013年5月2日房屋租金收据共11张（原件）。证明内容：原告租房和支付租金的事实。证据二：2009年1月15日被告（甲方）武敏与被告（乙方）陈云伟、周延莉签订的《售房协议》（复印件）。证明内容：武敏将原告承租的房屋卖给了陈云伟、周延莉。证据三：2009年1月21日武敏出具的收据（复印件）。证明内容：武敏收到陈云伟、周延莉购房款13.6万元。被告武敏对原告举出的证据一、二质证称：无异议。对证据三，只是收到13.6万元的钱，没说明收到购房款，等于定金，因我没有房产，证办不了就还钱。被告陈云伟、周延莉对原告举出的证据一质证称：恰好证明了原告侵犯了我们的合法权益。对证据二、三质证称：无异议。被告武敏口头辩称：我与被告陈云伟、周延莉的售房协议无效的官司还在中院，即原法院发判决后，我又申请再审，现在中院再审中。被告武敏为了支持其抗辩主张，在庭审中举出了襄阳市中级人民法院来访信息登记表二份的证据。证明内容：襄阳市中级人民法院受理了二个判决书的再审。原告钱智慧对被告武敏举出的证据质证无异议。被告陈云伟、周延莉对被告武敏举出的证据质证称：没加盖公章，对真实性有异议，与本案无关。被告陈云伟、周延莉共同口头辩称：原告的诉讼请求没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告陈云伟、周延莉为了支持其抗辩主张，在庭审中举出证据如下：证据一：（2010）河光民初字第42-2号民事裁定书、（2012）鄂老河口民初字第00092号民事判决书、（2012）鄂襄阳中民三终字第00331号民事判决书三份。证明内容：三被告于2009年1月15日签订了《售房协议》已确认有效。被告陈云伟、周延莉已全面履行了合同业务，“裁定书”在2010年原告应该知道陈云伟、周延莉与武敏签订《售房协议》的事情。证据二、（2013）鄂老河口行初字第00005号行政判决书。证明内容：被告陈云伟、周延莉签订售房协议是善意的。原告钱智慧对被告陈云伟、周延莉举出的证据一、二，真实性无异议。但对判决书证明的内容有异议，明知原告租房是利害关系人，程序有问题，不能否认原告没有优先购买权。行政判决书恰好证明是恶意的，并偷税漏税。被告武敏对被告陈云伟、周延莉举出的证据一、二质证称：对真实性无异议。不能证明是善意的第三方。经庭审质证：原告钱智慧举出的证据一、二、三，三被告质证称对其真实性不持异议，本院予以采信；对被告武敏举出的证据，钱智慧质证称无异议，被告陈云伟、周延莉质证称：对真实性有异议，与本案无关。本院认为：被告武敏举出的是襄阳市中级人民法院来访信息登记表，不能证明襄阳市中级人民法院已裁定再审。该证据本院不予采信。对被告陈云伟、周延莉举出的证据一、二，原告钱智慧、被告武敏均对其真实性无异议，本院予以采信。经审理查明：2001年4月5日被告武敏以5.9万元的价格，购买了原老河口市种子公司位于大桥路77号楼东至第七间门面房。房屋面积45平方米。2009年1月20日老河口市国有资产管理局在被告武敏与原老河口市种子公司签订的《售房协议》上加盖公章确认。被告武敏购得房屋后，未将该房屋过户到自己名下。2004年7月1日，被告武敏（出租人）与原告钱智慧（承租人）签订了一份《租房协议》，该协议约定：吴（武）敏将大桥路加油站对面门面房一间租给钱智慧有偿使用。租期一年（2004年7月1日至2005年7月1日），每月租金100元，一次交清1200元，到期如续租，应提前两个月交清下一年的租金等内容。房屋租金交到2014年6月30日，在这期间，一直有武敏在收取租金，并出具了收条。2009年1月15日，被告武敏（甲方）与被告周延莉、陈云伟（乙方）签订了一份《售房协议》，并约定：甲方自愿将大桥路77号东至第七间门面房一间，45平方米出售给乙方，甲、乙双方本着自愿协商的原则，双方经友好协商，经舒士华同志主持公道，售出本房屋（包括一间西柴屋）。武敏并承诺：因房屋出租给钱氏酒家，于2009年6月30日到期（已收款），所以乙方于2009年6月30日收取房屋，绝无纠纷。同年1月21日，武敏出具收条：今收到13.6万元。该房屋至今未交付。2009年1月23日老河口市住房保障和房屋管理局根据武敏、陈云伟提供相关资料，为陈云伟、周延莉颁发了市区字第00024404号《房屋所有权证》，实际房屋未交付。2012年1月10日本院立案受理了陈云伟、周延莉诉武敏确认合同有效纠纷一案。陈云伟、周延莉诉称：请求确认双方签订的房屋买卖合同的有效。武敏辩称：原告所诉房屋买卖合同系无效合同。本院于2012年2月29日作出鄂老河口民初字第00092号民事判决书，原告陈云伟、周延莉与被告武敏所签订的房屋买卖合同有效。武敏对该判决不服，提起上诉。2012年9月10日襄阳市中级人民法院作出（2012）鄂襄阳中民三终字第00331号民事判决书：驳回上诉，维持原判。2013年3月19日，本院受理了武敏诉老河口市住房保障和房屋管理局房屋登记行政诉讼一案。武敏诉称：请求被告依法对该房产证予以撤销。2013年6月10日本院作出（2013）鄂老河口行初字第00005号行政判决书，认为：被告老河口市住房保障和房屋管理局2009年1月23日为第三人陈云伟、周延莉颁发市区字第00024404号“房屋所有权证”，原告武敏于2013年3月19日向本院提起行政诉讼，时间虽长达四年多，但因武敏2009年6月30日未按期交付陈云伟、周延莉房屋而双方产生纠纷，武敏提起民事诉讼，本院于2011年1月25日开庭审理，同年9月25日作出（2011）河光民初字第3号民事判决，其诉讼时效因民事诉讼而中断，因此，原告武敏的行政诉讼没有超过法律规定的2年起诉期限，本院依法予以支持，根据本院已生效的（2011）河光民初字第3号民事判决所确认的事实及判决结果，2009年1月21日，第三人陈云伟、周延莉在申请办理位于本市大桥路77号东至第7间门面房屋转移登记时，向老河口市住房保障和房屋管理局提交的2001年4月5日的《售房协议》和2009年1月21日《房地产买卖契约》，应属虚假材料。2001年4月5日，老河口市鄂光种业有限公司给陈云伟出具的5.9万元购房款收据，也隐瞒了13.6万元实际购房款的真实情况，其提供虚假和不真实材料申请办证的行为，违反了《房屋登记办法》第十一条第三款的规定。因此，被告老河口市住房保障和房屋管理局依据上述虚假和不真实材料，于2009年1月23日为第三人陈云伟、周延莉颁发市区字第00024404号“房屋登记办法”的行为，应属办证证据意见不足，原告要求依法撤销该具体行政行为，符合法律规定，本院依法予以支持。原告武敏对位于本市大桥路77号东至第7间门面房屋有处分权。2009年1月15日、16日与第三人陈云伟、周延莉所签订的《售房协议》和《房屋买卖协议书》系缔约双方的真实意思表示，属合法有效。武敏已收取第三人陈云伟、周延莉13.6万元的购房款，并承诺2009年6月30日房屋租赁期满后交付陈云伟、周延莉房屋等事实，已被生效的（2012）鄂老河口民初字第00092号民事判决和（2012）鄂襄阳中民三终字第00331号民事判决所确认，武敏应当信守承诺，诚实履约。第三人陈云伟、周延莉已善意购得诉争房屋的合法权益，依法应当得到保护。判决：撤销老河口市住房保障和房屋管理局2009年1月23日为第三人陈云伟、周延莉颁发市区字第00024404号房屋所有权证的具体行政行为。2013年11月11日本院作出（2010）河光民初字第42-2号民事裁定书，原告陈云伟、周延莉诉被告钱智慧因房屋腾退纠纷一案，准予原告陈云伟、周延莉撤回起诉。综上所述，武敏与陈云伟、周延莉房屋买卖合同纠纷一案，通过了民事诉讼的一审、二审和陈云伟、周延莉诉钱智慧房屋腾退纠纷及行政诉讼后，原告钱智慧又向本院起诉，要求确认被告武敏与被告陈云伟、周延莉于2009年1月15日签订的《售房协议》无效和判决原告在13.6万元同等条件下对该房屋有优先购买权。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：“出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或存在其它侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。被告武敏与被告陈云伟、周延莉签订的《售房协议》已经一、二审确认该合同为有效合同。故此，原告请求确认被告武敏与被告陈云伟、周延莉于2009年1月15日签订的《售房协议》无效的诉讼请求不成立，本院不予支持。另根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第四项规定：“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持”。2009年1月15日武敏与陈云伟、周延莉所签订的《售房协议》系缔约双方的真实意思表示，属合法有效。武敏已收取了陈云伟、周延莉13.6万元的购房款，并承诺2009年6月30日租赁期满后交付陈云伟、周延莉房屋等事实，已被生效的（2012）鄂老河口民初字第00092号民事判决书和（2012）鄂襄阳中民三终字第00331号民事判决书及（2013）鄂老河口行初字第00005号行政判决书确认。故此，陈云伟、周延莉是善意购得所争的房屋。并于2009年1月23日取得该所争房屋的所有权证，即已经办理登记手续。虽然，本院作出（2013）鄂老河口行初字第00005号行政判决书，第一项判决撤销老河口市住房保障和房屋管理局2009年1月23日为陈云伟、周延莉颁发市区的00024404号房屋所有权证的具体行政行为，但该判决第二项：责令老河口市住房保障和房屋管理局采取相应的补救措施。故此，原告钱智慧要求以13.6万元优先购买权理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第一款第四项之规定，判决如下：驳回原告钱智慧的诉讼请求。案件受理费3020元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费3020元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行。帐号17-4517010********；上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 贾 良二〇一四年五月二十六日书记员 刘玉芳