北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第00572号上诉人（原审被告）商棣楠，女，1955年7月8日出生。被上诉人（原审原告）北京德康物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区西坝河南路3号（社区中心）3层3号室。法定代表人殷福波，董事长。委托代理人李牧然，男，1972年5月31日出生，北京德康物业管理有限责任公司法律顾问。委托代理人曹雪昆，男，1983年1月25日出生，北京德康物业管理有限责任公司物业经理。上诉人商棣楠因物业服务合同纠纷一案，不服（2013）朝民初字第30712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人商棣楠与被上诉人北京德康物业管理有限责任公司（以下简称德康物业公司）的委托代理人李牧然、曹雪昆到庭参加了诉讼。现已审理终结。德康物业公司在原审法院诉称：2003年7月31日，我与被告签订了《浩鸿园物业管理服务协议书》，约定，被告依据协议向我交纳物业管理费和其他相关费用，如果被告未按期交纳上述费用，则我方有权从逾期之日起每天按千分之三收取滞纳金，同时我有权付诸法律诉讼，律师费和诉讼费由被告全部负责。另外，在违约责任中亦约定，被告违反协议，我有权要求其补缴从逾期之日起每天千分之三的滞纳金，并有权停止提供服务。协议签订后，我向被告提供了符合约定的物业服务，但被告自2007年起拖欠物业费，我以各种方式多次催告，但被告均予以推辞，故我起诉，要求被告支付拖欠的2007年1月1日至2013年12月31日的物业费共计28171.08元，并支付我滞纳金102824.33元。商棣楠在原审法院辩称：我于2003年7月购买了北京市朝阳区×号房屋，于2003年8月入住，我是登记的产权人。2007年之前的物业费我没有拖欠。确实自2007年1月1日之后的物业费没有缴纳，因为原告存在违约行为，主要有：2003年9月12日，我儿子骑自行车在楼前被路边基石绊倒至骨折；2004年我楼上23B业主吵架、摔东西，原告没有制止；2004年我客厅储藏室门脱落；2003年我房门就是坏的，开关都困难；2004年冬天，厨房卫生间墙面瓷砖脱落，卧室、客厅墙面开裂，窗户夜里冰冻，白天化水，电话线不通，照明用电失灵；2005年春节，爆竹禁放解除，原告将燃放点设计在紧邻雅园楼下广场，点燃爆竹的爆破点正好在我房屋的位置，每年春节我的房屋玻璃都被炸花，我要求换燃放点，但原告不管，我也多次报警；房屋隔断不隔音，2008年4月我反映23B长时间跺地板，故意制造噪音，要求原告制止，其后，我房门被人踹，还辱骂，说明原告不作为；开发商承诺的近水工程，2005年变成臭水沟；2004年顶层B室建违建房，改变用途，原告对违法建筑视而不见；2004年5、6月份，约半个月时间热水停止供应；2004年7月，我步行时遭气枪子弹袭击，原告不闻不问。我没有收到原告送达的缴费通知单。我认为我有权选择物业服务公司，我要求得到的物业服务如果得不到，就不可能再缴纳费用。因我购房的时候需要直接与原告签署物业服务合同，当时没有入住房屋，并不了解房屋质量问题，并且不签署物业合同也无法入住，于是签署了物业服务合同。入住后发现房屋质量达不到标准，给我造成了很多影响，原告存在违约，我不同意原告的诉讼请求，不同意支付物业费和滞纳金。原审法院认为：原、被告之间签订的物业管理服务协议书，内容不违反法律法规的强制性规定，双方应按照协议约定履行相应的权利义务。原告履行物业服务，被告应支付相应的服务费用。被告提出的关于人身损害，房屋质量、燃放点的设置等问题，因并非双方合同约定原告应承担物业服务的合同内容，本院无法认定原告存在违约行为，无法采信被告的抗辩意见，故被告以上述理由拒交物业费不当，本院对于原告主张要求被告支付拖欠物业费的请求予以支持。因原告自行调整并降低了物业费收费标准，本院对此不持异议。原告主张的滞纳金问题，虽然双方协议明确进行了约定，但根据该协议约定标准计算金额过高，考虑被告未按期支付物业费却会对原告权益产生一定影响，故本院对该部分主张酌情予以支持。2013年10月23日，原审法院判决：一、被告商棣楠于本判决生效后十日内支付原告北京德康物业管理有限责任公司自二○○七年一月一日至二○一三年十二月三十一日的物业费二万八千一百七十一元零八分。二、被告商棣楠于本判决生效后十日内支付原告北京德康物业管理有限责任公司滞纳金五千元。三、驳回原告北京德康物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。商棣楠不服判决的第一项、第二项内容，向本院提起上诉。上诉理由为上诉人与房屋开发商订立买卖合同时，将《浩鸿园房屋使用、管理、维修公约》、《浩鸿园住宅质量保证书》、《浩鸿园住宅使用说明书》交给了买受人，并告知已委托德康物业公司全权负责售后维修、保养、管理之责任。商棣楠在确信开发商所售房屋质量有保障，后期维修、保养工作由负责的情况下才与被上诉人订立《浩鸿园物业管理服务协议书》，并收到、审阅由德康物业公司出示的《浩鸿园住户手册》，知晓其内容。据此，售房开发商交付公约、保证书和说明书及被上诉人交付的住户手册形成证据链。证明房屋开发商与德康物业公司为委托人与受托人及第三人之间的法律关系；被上诉人违法违约侵权在先。原审法院判决认定事实不清，适用法律不当。经审理查明：2003年7月30日，商棣楠与北京浩鸿园房地产开发有限公司订立购房合同，由商棣楠购买对方所售北京市朝阳区×号房屋。德康物业公司被指定为物业服务者。次日，德康物业公司与商棣楠订立《浩鸿园物业管理服务协议书》，约定商棣楠所购房屋建筑面积159.7平方米。德康物业公司负责对房屋共有部位、共同设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制止违反本小区的管理公约、管理制度、住户手册、装修须知、停车场管理等条款的行为；向业主收取物业管理费和其他相关费用。如业主违反协议未在限期内交付物业费或其他费用，德康物业公司有权从逾期之日起每天按欠费额的千分之三向乙方收取滞纳金；商棣楠的权利义务为：向物业公司按期缴纳物业管理费用；业主房屋内部部分及供电、供水、供气等分户表后部分和表前至第一阀门部分由业主负责承担维修保养责任；业主交纳费用的时间为每年3月31日前一次性缴付下一年度物业管理费，住宅按建筑面积每月每平方米3.10元（实际履行按照每建筑平米2.1元计收）；业主方违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求对方补缴从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，并有权停止提供服务。自2007年始至2013年8月期间，商棣楠未交纳物业管理费。双方就此发生争议，并成讼。诉讼期间，就房屋质量存在瑕疵的抗辩主张，商棣楠出示了如下证据，1.维修门窗、购买电线设备、服务费等支出凭证。2.照片，证明室内墙体潮湿、门窗密封不严、电线线路设计不合理等。3.《住宅使用说明书》，在住宅建筑与建材标准的附表规定，供电系统为双回路供电系统，普通户型配置10A（40A）电表、24小时热水。4.《房屋使用、管理、维修公约》，约定管理者应尽全力按照的规定旅行关系和维护的职责，若因管理不善工作疏忽造成重大误解，给业主造成经济损失或生活严重不便的，应当向业主赔偿经济损失。5.《住宅质量保证书》，约定保修期内在正常使用条件下，土建工程及水、暖、电等设施发生质量问题按期限进行保修，并承担所需费用。其中墙面、厨房和卫生间、管道渗漏的保修期限限定为5年，灯具、电器开关为6个月，门窗翘裂、五金件损坏的保修期为1年。6.《住户手册》在消防章节中规定，（业主）发现电器线路老化，及时请专业维修人员更换，本园区内严禁燃放烟花爆竹。商棣楠认为上述证据可证明其所购房屋存在质量瑕疵，德康物业公司作为开发商的受托人应承担责任。经质证，德康物业公司认为其与被告之间是物业服务合同关系，其没有法定义务承担房屋质量的责任。就德康物业公司存在违约事实的抗辩，商棣楠出示其子林衍杰2003年9月在煤炭总医院所做影像学报告单，该单显示其右肘关节桡骨小头骨折。商棣楠称其子在楼前骑车被路边基石绊倒骨折系因物业过错所致。经质证，德康物业公司不认可该证据的相关性。另双方均认可下述事实存在，1.德康物业公司规定业主在春节期间燃放烟花爆竹的地点为园区正门广场处。商棣楠认为此处与所居住楼房距离太近，影响其生活。2.2008年4月商棣楠住所楼上住户夫妇吵架，商棣楠认为影响其生活，向德康物业公司反映。德康物业公司对吵架夫妇予以制止，无效。后商棣楠家房门被人踢踹。3.2013年8月20日，涉案小区的供热单位因工程抢修提前通知小区业主暂停生活热水供应10天。商棣楠认为德康物业公司作为物业服务企业应对该事件负责。对上述事实，德康物业公司不认可属其企业违约。另诉讼期间，德康物业公司自愿减免原审法院判决商棣楠支付滞纳金三千元。但商棣楠对此不认可，双方未达成一致。现双方当事人在因业主称商品房质量存在质量问题，德康物业公司作为商品房售后维修、保养和管理人应否担责；德康物业公司作为物业服务企业是否存在违约或瑕疵行为，业主应否依照《浩鸿园物业管理服务协议书》的约定向物业服务企业支付物业费和滞纳金的问题上存在分歧。本院为双方主持调解，但未达成一致意见。上述事实，有当事人陈述，《浩鸿园物业管理服务协议书》产权证、照片、《浩鸿园房屋使用、管理、维修公约》、《浩鸿园住宅质量保证书》、《浩鸿园住宅使用说明书》等证据在案佐证。本院认为：2003年7月31日，商棣楠与德康物业公司订立了《浩鸿园物业管理服务协议书》，约定由后者负责为对方房屋共有部位、共同设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并向对方收取物业管理费和其他相关费用。上述协议条款均不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方构成服务合同关系。关于商棣楠抗辩其房屋质量问题，抗辩事实属于房屋买卖合同的法律关系，德康物业公司虽被北京浩鸿园房地产开发有限公司指定为商品房售后维修、保养和管理人，但其非房屋买卖合同的权利义务主体。假使商品房售后维修、保养和管理人不履行相应义务，商棣楠作为买主应依法向北京浩鸿园房地产开发有限公司主张相应权利，而非商品房的售后维修、保养和管理人。本案当事人之间的物业服务合同纠纷与商棣楠抗辩的房屋买卖合同非同一法律关系，且法律关系主体不一致，商棣楠的上述抗辩不能成立。关于商棣楠对物业服务企业违约的抗辩，商棣楠出示其子林衍杰骨折事实虽成立，但何因造成骨折，德康物业公司是否存在过错，其纠纷涉及的法律关系与本案无关。况事发后当事人双方仍各自履行其权利义务，商棣楠的此项抗辩不能成立。关于物业服务企业在设立春节烟花爆竹燃放地点是否妥当的问题，业主若有异议除与设立人磋商外，还可向有关部门反映。但以此抗辩物业服务企业提供的服务，拒不交纳物业费，理由不正当，本院不予支持。对于德康物业公司制止邻里夫妻吵架不力、供热单位因工程抢修停止供应热水的事实，在上述事实中物业服务企业均无过错和违约，不能成为抗辩理由。关于因迟延支付物业费产生的滞纳金问题，原审法院对双方约定的支付标准已依法调整。本院审理期间，德康物业公司自愿减免原判决商棣楠滞纳金3000元，其意思表示真实。但因双方仍不能达成一致，德康物业公司的上述意愿可在案件执行程序再行处分。被上诉人作为物业服务企业、上诉人作为业主，双方之间属于物业服务合同关系。在物业服务企业履行了相应管理服务后，商棣楠未按约定交纳相应的费用，其行为构成违约，理应承担相应的责任。其上诉请求无法律和事实依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1460元，由原告北京德康物业管理有限责任公司负担1148（已交纳）；由被告商棣楠负担312元（于本判决生效后十日内交纳）。二审案件受理费630元，由商棣楠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 伟审 判 员 付 辉代理审判员 陈 恒二〇一四年二月十三日书 记 员 申峻屹