重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2013）江法民初字第05361号原告：赵行伦，男，1953年2月1日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：赵勤，女，1975年9月2日出生，汉族，住重庆市渝中区。上列原告共同委托代理人：李寅娜，重庆硕诚律师事务所律师。上列原告共同委托代理人：陈怡奇，重庆启林律师事务所律师。被告：重庆九街实业有限公司，住所地重庆市江北区北城天街48号附1号6号（组织机构代码：75928633-1）。法定代表人：冉巍，总经理。委托代理人：胡军，男，1982年1月14日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人：周娅，女，1976年11月2日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告赵行伦、赵勤与被告重庆九街实业有限公司（以下简称九街实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李伟伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵行伦、赵勤的委托代理人李寅娜、陈怡奇，被告九街实业公司的委托代理人胡军、周娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵行伦、赵勤诉称，2010年10月13日，基于被告作出的其“九街高屋”项目为商务空间并可用作办公和经营场所的宣传，原告以投资和经营为目的，与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，原告购买被告开发的位于重庆市江北区北城天街46号九街高屋某栋某号房屋，被告应当于2012年8月30日前将房屋交付原告使用。然而，在被告通知原告接房时，原告才发现该商品房的功能仅为一般住宅，并未通过用于宾馆或办公经营等商务用房的消防验收。经过原告及其他业主的信访等维权活动，被告于2013年1月后才对九街高屋项目统一进行整改。直至2013年4月10日，重庆市江北区公安消防支队才作出九街高屋A、C栋塔楼可以作为宾馆、办公用房的消防验收意见，涉讼房屋才具备被告出售时承诺的使用功能和条件。原告认为，被告违反合同约定迟延交付房屋，应当承担违约责任，故请求（一）判令被告向原告支付逾期交房违约金25044.39元（其中6917.19元是根据合同约定计算而来；剩余18127.2元是因为合同约定的违约金不足以弥补原告的损失，请求调高违约金的数额）；（二）判决被告承担本案诉讼费用。被告九街实业公司辩称，在合同约定的交房时间时，涉讼房屋已经符合合同约定的交房条件，且被告依约在合同约定的交房时间前通知原告办理接房手续。被告已严格履行交房义务，不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年10月13日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市江北区北城天街46号某栋（亦称C栋）某号房屋，该房屋属预售商品房，房屋建筑面积34.86平方米，用途为一般成套住宅，房屋总价款312995元。其中合同第七条“交房期限及交付条件”约定，被告应当在2012年8月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；本商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》或政府部门出具的已经办理了竣工验收备案登记的证明文件。合同第八条“交房手续的办理”约定，被告应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；双方进行正式验收交接时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单；被告还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；如原告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交房使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由原告承担。合同第九条“被告逾期交房的违约责任”约定，逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权解除合同，其要求继续履行的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付。《合同补充协议》第四条约定，被告出示《重庆市建筑工程竣工验收备案登记证》或者政府部门出具的已经办理竣工验收备案登记的证明文件和提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为被告交付原告商品房的唯一条件，达到交付条件的商品房原告不得以其他任何理由拒绝接房，原告拒绝签署交接手续的，由此产生的逾期交房责任由原告承担。《合同补充协议》第八条约定，原告确认在签署本合同时已经充分了解该商品房所在楼宇位置、周边环境、采光、交通、公共设施以及其他非该商品房本身事项之现状，原告承诺不就此向被告提出任何要求或主张；原告在签订本合同前，已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容；为防止纠纷，被告在此特别提示，广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容，请原告在签订本合同时慎重；双方的权利义务均已书面约定为准，被告工作人员的口头承诺无效，未经双方书面确认，对双方不发生约束力；原告作为利害关系人同意该项目房屋其他业主可将所购房屋用途改为办公；原告保证在其合同上预留的联系电话和通讯地址的真实性和准确性，若变更应以书面形式提前7日告知被告，否则相关通知不能送达的责任由原告自行承担，被告按合同项下原告预留的通讯地址发出的书面通知，自特快专递或其他信函发出之日起第五日即视为已向原告送达。合同签订后，原告依约向被告交纳了全部购房款。2012年8月21日，被告按照原告在合同中预留的通讯地址向原告邮寄送达了《接房通知书》；2012年9月5日，原告办理了接房手续。另查明，被告开发的九街高屋建设工程位于重庆市江北区洋河大道，地下四层相连，地上A、B、C三栋贴邻建造，A栋地上47层，B栋地上8层，C栋地上32层。2011年12月22日，重庆市公安局消防局向被告出具建设工程消防验收意见书，综合评定九街高屋建设工程地下四层至地上三层裙房及B栋塔楼消防验收合格，其中地下四层至地下二层为设备用房和车库，地下一层至地上三层为商业用房，B栋地下一层至地上八层为商业用房。2012年7月25日，重庆市公安局消防局向被告出具建设工程消防验收意见书，综合评定九街高屋A栋四至四十七层、C栋四至三十二层建设工程消防验收合格，用途均为住宅。2012年8月24日，重庆市江北区城乡建设委员会为九街高屋A、C栋塔楼颁发《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。此后，重庆九街物业管理有限公司向重庆市江北区公安消防支队报送了九街高屋改造建设工程消防设计文件，拟对A栋四至四十七层和C栋四至三十二层住宅进行功能改造，改造后均可用于宾馆和办公。2012年12月26日，重庆市江北区公安消防支队批复同意上述设计文件。2013年4月10日，重庆市江北区公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，综合评定改造后的A栋四至四十七层和C栋四至三十二层（功能均为宾馆、办公用房）消防验收合格。庭审中，原告举示了以下证据：（一）销售宣传册、平面广告及新闻报道，认为被告对九街高屋项目的宣传用语（如“九街高屋招商对象为商贸类、服务类和办公类”、“以前商住混用，现在独享商务尊崇”、“20-50平方米观音桥步行街商务空间”、“面积小、总价低、回报高，能经营、易办公、利投资、可自住，特别适合成长型、创业型企业办公空间的需求”等）足以证明被告以销售商务用房的方式对涉讼房屋进行宣传；（二）重庆市公证处（2013）渝证字第17878号公证书，认为公证书所附的九张照片（该照片于2013年4月15日拍摄，均显示联系电话为“6775****”的九街物业租售中心打出了“带租约出售，180-260平方米的投资空间，签约租金65元／平方米（均价）”及“出售37-46层商务办公空间，户型方正带租约185-260平方米，投资自用皆宜”的宣传用语）能够证明被告对外宣传高层建筑也系商务用房，且被告逾期交房所造成租金损失的计算标准是65元／平方米·月。被告对上述证据质证认为：对第（一）组证据中新闻报道及平面广告的真实性予以认可，无法确认销售宣传册的真实性，被告宣传销售的正是商务公寓，公寓即为住宅，且九街高屋的A、B、C三栋楼中均有商业用房，其中B栋以前规划为商住混用，后来规划变更为商务用房，这也能解释宣传册中载明“以前商住混用，现在独享商务尊崇”的含义；对第（二）组证据的真实性被告并无异议，但公证书所附照片中显示的广告系九街物业租售中心印制，与被告并无关联，对65元／平方米·月的租金损失被告亦有异议。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、EMS邮件详情单、接房验收单、公证书、消防验收意见书、竣工验收备案登记证及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》后，原告以被告曾作出涉讼房屋系“商务空间”的销售广告和宣传资料为由，认为“涉讼房屋可用于宾馆和办公”应系商品房买卖合同的应有内容，且基于涉讼房屋于2013年4月10日才通过可用作宾馆、办公用房消防验收的事实，向被告主张逾期交房违约金；而被告认为其销售的商品房仅系一般成套住宅，已于2012年7月25日通过用途为住宅的消防验收，并未存在逾期交房的违约行为，故本案的争议焦点是：（一）被告的销售广告和宣传资料中关于房屋功能的说明是否属于原、被告签订商品房买卖合同的应有内容；（二）被告是否依约履行交房义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。依照上述规定，商品房的销售广告和宣传资料原则上属于要约邀请，只有在特定的条件下，才可将其视为商品房买卖合同的内容。本案中，原告举示了销售宣传册、平面广告及新闻报道以证明其主张，虽然被告对销售宣传册的真实性予以否认，但并未提供相反证据证明，故本院对其真实性予以采信。从销售宣传册、平面广告及新闻报道的内容上看，被告对九街高屋项目进行广告宣传确实是侧重于楼盘的商业价值和投资潜力，但查明事实已显示，即使在九街高屋项目原设计的使用功能分区中，商业用房仍占有较大体量，被告的宣传并非虚假宣传。而原告举示的重庆市公证处（2013）渝证字第17878号公证书中所附照片系于2013年4月15日拍摄形成，此时涉讼房屋已通过可用作宾馆、办公用房的消防验收，不能证明被告的宣传与事实不符。尤其重要的是，既然原告系以商务办公为初衷购买涉讼房屋，那么其必然对双方在商品房买卖合同中涉及房屋用途的条款更加注意、更为谨慎。现商品房买卖合同已明确约定了所购房屋的用途为一般成套住宅，并在补充协议中将销售广告和宣传资料排除在合同内容之外；加之双方又在补充协议中明确约定了“被告出示《重庆市建筑工程竣工验收备案登记证》或者政府部门出具的已经办理竣工验收备案登记的证明文件及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”为房屋交付的唯一条件，且在合同约定的交房时间前，被告已经取得上述证明文件。故本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同中关于房屋使用功能的约定正是住宅，并非其他。在合同约定的交房时间时，涉讼房屋已经符合法律规定和合同约定的交房条件，被告亦按照合同的约定通知原告接房，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告赵行伦、赵勤的全部诉讼请求。本案案件受理费减半后收取213元，由赵行伦、赵勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  李伟伟二〇一四年五月四日书 记 员  刘 培