上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民三（民）初字第233号原告上海鑫苑休闲用品有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇惠亚路**。法定代表人凌志伟，总经理。委托代理人范刚，该公司员工。委托代理人马明泳，上海市正大律师事务所律师。被告屯文华。被告屯明。两被告共同委托代理人王松永，上海通庭律师事务所律师。原告上海鑫苑休闲用品有限公司与被告屯文华、屯明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，并公开开庭进行了审理。原告法定代表人凌志伟、原告委托代理人范刚、马明泳、两被告共同委托代理人王松永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告屯文华于2008年12月10日签订房屋租赁合同一份，约定：原告将位于嘉定区南翔镇惠亚路958号的厂房出租给被告使用，租赁期限自2009年1月1日至2013年12月31日，租金前三年每年171477元，后两年每年增加租金5%，逾期未付租金，原告按每天收取租金金额1%滞纳金。合同签订后，原告依约履行合同，但被告从2009年5月开始拖欠水电费，从2009年7月开始拖欠房租。2013年7月5日，被告屯明为被告屯文华履行交租义务出具保证书，但被告屯文华并未履行，故被告屯明应在其担保的数额内承担相应的保证责任。至租赁合同履行完毕，被告仍拖欠原告较大数额的房租水电费和滞纳金。原告多次催讨未果，故起诉要求：1、判令被告支付房屋租金312358元（2012年4-6月的33714元及2012年7月至2013年12月的房租）；2、判令被告支付水电费104628元；3、判令被告支付拖欠房租的滞纳金2428776.20元（按照拖欠租金的每日百分之一分段计算至2013年12月31日）；4、判令被告以2845762.20元为基数，按银行同期贷款利率支付自2014年1月1日至实际支付之日止的利息。审理中，原告明确要求被告屯明在其保证金额7万元内承担付款义务。两被告共同辩称，系争房屋的租赁合同系与范刚签订，范刚与被告签订合同时并未出示过原告的委托书，认为原告不是适格的主体。租赁合同系案外人上海明质涂装有限公司（下称明质公司）委托被告屯文华签订，房屋由明质公司实际使用，租金也是由明质公司实际支付的，被告不是适格主体，应由明质公司承担相应的权利义务。对于原告主张的租金，被告2013年8月15日交付的支票3万元未计算在内，应予扣除，且原告经常拉闸限电，导致被告无法正常经营生产，应当扣除部分费用；对租金标准无异议；合同约定的滞纳金不明确，原告主张的滞纳金标准过高，应当按照存款利率计算；利息不能与滞纳金一同主张；水电费不可能产生这么高，原告统计的数量未经被告确认，且超过了诉讼时效。被告屯明所写的保证数额不明确，保证合同有瑕疵，不存在保证责任，且超过了保证期限，原告在保证期限内没有向屯明主张过。经审理查明，2008年12月10日，原告委托代理人范刚（甲方）以自己的名义与被告屯文华（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将上海市嘉定区南翔镇惠亚路958号厂房租赁给乙方使用，面积1044平方米（厂房为A、B幢）A、B幢中间的彩钢板天蓬无偿使用；租赁期限为五年，自2009年1月1日至2013年12月31日；厂房租金为按建筑面积每平方米每天0.45元，每日租金为469.80元，年租金为171477元，第四年起（即2012年1月1日起）每年增加租金5%即8573元，以此类推；签订合同时，乙方向甲方支付保证金15000元和3个月租金42869元，合同期满乙方付清租金及一切费用后，甲方应将保证金全额退还乙方；租金为先付后用，乙方应每3个月支付一次租金，支付时间为每3个月提前14天支付，逾期未付租金，甲方按每天收取租金金额1%滞纳金，甲方有权终止合同，并保留使用其它合法的追缴权利，由此造成的经济损失由乙方自行负责；甲方将厂房出租给乙方作生产用途使用，如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意；甲方为乙方提供电、水，水、电的收费标准按自来水厂及供电局的统一标准执行，按月结算。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告屯文华支付了保证金15000元及首期租金。2009年11月10日，被告屯文华出具付款计划一份，承诺“7-9月份房租到11月18日之前付清；10月-12月份房租到11月30日之前付款”。2010年2月22日，被告屯文华又向原告出具还款计划一份，写明“现欠房租水电费总数，还款周期为二个月，三月份总数一半，四月份在还清所欠费用，五月份继续付清2010年房租（按合同付款）”。2010年7月5日，被告屯文华出具付款计划一份，写明“现至7月20日付款陆万元整”。2010年8月31日，被告屯文华再次出具付款计划，写明“现欠款至9月15日付捌万元整，如不付同意停电，造成的损失自负，后款9月30日付清”。2012年9月20日，被告屯文华出具还款承诺书，写明“今承诺9月25日还款伍万元整，至9月28日至少还款叁万元整，如不履行承诺，到时将按合同规定停水停电关厂，后果自负承担”。2013年7月5日，被告屯明出具保证书一份，写明“本人保证7月8日星期一付房租30000-20000元，7月30日之前-8月5日付30000-40000元。如不能按时付清，房东拉闸停电，所有后果自己承担”。原告认为被告长期拖欠租金及水电费，损害了其合法权益，遂于2014年1月20日向本院起诉。另查，系争房屋的权利人为原告，原告系将该厂房的部分出组给被告使用。原告于2008年12月5日出具授权委托书，委托范刚代表原告与被告屯文华签署厂房租赁合同等事宜；被告称范刚与其签订租赁合同时未出示该委托书。被告方交付的房屋租金及水电费等均由范刚向被告屯文华出具收据。案外人明质公司于2008年12月6日出具委托书，委托被告屯文华代表其与原告签署该公司厂房租赁的所有事宜；原告称被告签订合同时未出示过委托书。原告陈述被告使用的厂房另行安装了水表、电表的分表，由双方根据水电表的读数结算水电费。原告已支付总表的费用，被告仅在2009年3月7日、5月22日、6月26日支付过系争房屋2009年1月至4月的水电费共计9839元，平均每月2459.75元，2009年5月起的水电费至今未付。原告现主张的系2009年5月至2013年9月的水电费共计104628元，其中2012年1月至2013年9月为22529元，每月平均1072.81元。原告已支付2012年1月至2013年9月系争房屋总表的水电费。原告提交的水、电表读数抄表记录未经被告确认；被告对原告拍摄的水、电表读数照片没有异议。目前系争房屋已由原告收回。再查，2012年8月15日，原告出具收条一份，写明“收到屯文华付房屋支票壹张，编号05268597，金额叁万元整，待支票到帐后换收据。”银行进账单显示，该款于2012年8月20日实际到账。原告在房租缴纳情况统计表中标注2012年8月20日收到被告房租1万元，并将剩余2万元计入被告同日支付的滞纳金。被告认为原告将2万元计入滞纳金缺乏依据，对于8月20日入账的1万元也表示不是8月15日支票所涉的金额，但未提交其8月20日另行支付租金1万元的依据。审理中，原告表示同意将被告交付的保证金15000元在本案中一并处理。以上事实，有房屋租赁合同、委托书、房地产权证、房租交纳情况统计表及收据、水电费缴纳情况统计表及水电费发票收据、滞纳金情况表、保证书、付款计划、支票收条、银行对账单、照片、当事人的陈述等证据证实，本院依法予以认定。本院认为，范刚与屯文华签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。即便范刚与屯文华签订合同时未向其披露系受原告委托，但根据原告出具给被告的支票收条，范刚在租赁合同履行过程中已向被告披露了原告，原告基于其与范刚之间的委托合同有权向被告主张系争房屋租赁合同的相关权利。被告屯文华即便是基于明质公司的委托与原告签订租赁合同，在明质公司未按合同约定履行义务的情况下，被告向原告披露委托人后，原告按照法律规定可以选择被告屯文华作为相对人主张权利。综上，被告关于原告和屯文华并非本案适格主体的抗辩意见本院不予采信。合同履行期间，被告屯文华理应按照约定支付租金。被告关于2012年8月15日交付原告的房租支票3万元未计入已付租金的抗辩意见，根据原告提供的银行对账单，该款于8月20日到账，原告在租金支付明细中计入8月20日支付租金1万元，而被告未提交证据证明其在8月20日另行支付过1万元，故该1万元不应扣除；原告将剩余2万元计入滞纳金与支票收条上写明收到租金的记载不符，故被告要求在原告主张的租金中扣除2万元的抗辩意见合法有据，本院予以采信。对于原告主张的滞纳金，被告关于部分滞纳金已超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为对于原告主张的被告在2013年1月20日之前已支付租金的逾期支付滞纳金已超过诉讼时效，对该部分滞纳金本院不予支持；合同约定的滞纳金标准不明确，且原告要求按应付租金的日百分之一计算的标准过高，本院酌情确定被告应给付原告滞纳金5万元。对于原告主张的水电费，鉴于原告在2014年1月20日向本院起诉，且未提交证据证明之前向被告催讨过水电费，故被告关于部分水电费超过诉讼时效的抗辩意见合法有据，对于原告主张的2009年5月至2012年1月20日的水电费本院不予支持；对于2012年1月21日至2013年9月的水电费，原告主张的该期间的水电费月平均金额明显低于被告已支付的2009年1月至4月的月平均金额，被告也未提交证据证明其支付过该期间的水电费，故本院认为原告主张的水电费在合理范围内，参考原告主张的2012年1月至2013年9月的水电费22529元，酌情确定被告应支付原告水电费22000元。原告已主张逾期支付租金的滞纳金，故其另行主张利息损失缺乏依据，本院不予支持。对于双方争议的被告屯明是否应在7万元的限额内与屯文华承担连带责任的问题，本院认为屯明在2013年7月5日向原告出具的保证书中承诺的是由其在7月8日付房租30000-20000元，7月30日之前-8月5日付30000-40000元，虽名为“保证书”实际是其对代为履行屯文华付款义务的承诺，系债务的加入，原告据此要求被告屯明在7万元的限额内与屯文华承担清偿责任合法有据，本院予以支持。原、被告的租赁合同已因期限届满而终止，原告也已收回房屋，故被告支付的保证金15000元理应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告屯文华应于本判决生效之日起十日内给付原告上海鑫苑休闲用品有限公司租金人民币292358元；二、被告屯文华应于本判决生效之日起十日内给付原告上海鑫苑休闲用品有限公司水电费人民币22000元；三、被告屯文华应于本判决生效之日起十日内给付原告上海鑫苑休闲用品有限公司滞纳金人民币50000元；四、被告屯明应在70000元的限额内对被告屯文华的上述付款义务承担清偿责任；五、原告上海鑫苑休闲用品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告屯文华保证金人民币15000元；六、驳回原告上海鑫苑休闲用品有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费29566.10元，减半收取14783.05元，由原告上海鑫苑休闲用品有限公司负担12890.30元，由被告屯文华负担1892.75元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  刘燕枫二〇一四年五月八日书 记 员  居晓雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。