上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第297号原告熊跃辉。委托代理人聂海军，上海儒君律师事务所律师。委托代理人贾志，上海儒君律师事务所律师。被告上海七宝房地产开发公司。法定代表人张休棣。委托代理人徐煜，上海市中信正义律师事务所律师。被告谢丽君。原告熊跃辉与被告上海七宝房地产开发公司、谢丽君确认合同无效纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开进行了审理。原告熊跃辉的委托代理人聂海军、贾志，被告上海七宝房地产开发公司的委托代理人徐煜到庭参加诉讼。被告谢丽君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告熊跃辉诉称，1999年，上海市体育运动委员会（以下简称市体委）将上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋，以公租房的性质分配给原告居住使用。据原告了解，涉案的XX新村小区于1992年由上海海盛房地产开发公司（以下简称海盛公司）开发建设。由于当时海盛公司没有房地产开发资质，故挂靠在被告上海七宝房地产开发公司（以下简称七宝公司），由被告七宝公司立项开发。1998年，海盛公司为获取经营资金，将包括本案系争房屋在内的XX新村小区中的76套房屋，以预售方式出售给其员工，套取银行贷款。1999年，上海市徐汇区人民政府、市体委等单位分别向海盛公司购买了包括本案系争房屋在内的XX新村小区的房屋，并分配给包括原告在内的相关人员。鉴于上述原因，导致原告于2006年想按照上海市公租房出售规定，用工龄将系争房屋购买为产权房时，才发现系争房屋的权利人为被告谢丽君，且被告谢丽君购买系争房屋时还办理了银行抵押贷款。目前，涉案的海上新村小区房屋上的银行贷款抵押问题，在有关部门的协调处理下已经得以解决。原告认为，两被告虽然签订了内销房出售合同，并办理了产权转移登记手续，但两被告签订合同的真实目的并非涉案房屋的交易，而是以合法的形式掩盖其非法融资的目的，侵害了第三人的利益，应属无效合同。故原告诉至法院，要求判令：1、确认被告七宝公司与被告谢丽君签订的《上海市内销商品房出售合同》无效；2、被告七宝公司与被告谢丽君将上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权恢复登记至被告七宝公司名下。被告上海七宝房地产开发公司辩称，关于原告经分配取得系争房屋并居住使用等情况，被告并不知晓，但从原告已经提供的证据材料来看，其有理由相信原告所述系客观真实情况。被告七宝公司并非海上新村小区的真正开发商，该小区实际上是由海盛公司出资、开发。被告七宝公司仅是向其提供土地，但由于当时条件所限，没有将土地使用权变更登记至海盛公司名下。因此，被告七宝公司仅仅是名义上的开发商，涉及该小区房屋的出售、抵押等情况，被告七宝公司均不知晓，亦非被告七宝公司的真实意思表示。被告谢丽君未到庭答辩，也未递交书面答辩意见。经审理查明，本案涉案的上海市闵行区漕宝路XXXX弄XX新村住宅小区由被告七宝房产公司立项建设开发，由海盛公司投资参建。XX新村住宅产权人为七宝公司。XX新村住宅小区建成后由上海市XX物业管理公司负责提供物业管理服务。1998年8月3日，被告七宝公司与谢丽君签订《上海市内销商品房出售合同》，合同约定被告七宝公司将本案系争房屋转让给被告谢丽君，价格为人民币（以下币种相同）134，904元。同时，该合同第四条确认，被告谢丽君已于合同签订前，即1998年8月3日支付了部分房价款54，904元。1998年9月18日，被告谢丽君与中国建设银行上海市闵行支行（以下简称建行闵行支行）签订《个人住房商业性借款合同》及《个人住房抵押合同》，以本案系争房屋作为抵押担保，借款80，000元，借款期限十年。双方办理了抵押登记，由建行闵行支行取得系争房屋的抵押权。同年9月21日，上海市闵行区公证处对上述《个人住房商业性借款合同》及《个人住房抵押合同》进行了公证。1999年5月6日，本案系争房屋权利转移登记至被告谢丽君名下。2000年4月，原告由市体委分配了本案系争房屋，由上海市衡山路XXX号调配至本案系争房屋，并办理了《租用公房凭证》。另查明，系争房屋他项权利（抵押）登记已经由建行闵行支行予以注销，且始终由原告实际居住使用至今。上述事实，由原告提供的《住房调配单》，租赁户为原告的《租用公房凭证》，《上海市房地产登记簿》（NoXXXXXXXXXXXX），两被告共同提交的《上海市房地产转让、登记申请书》，被告谢丽君与建行闵行支行提交的《上海市房地产其他权利登记申请书》，《上海市房地产登记委托书》，《上海市房屋土地管理局房屋产权登记收件收据》，被告七宝公司与谢丽君于1998年8月3日签订的《上海市内销商品房出售合同》（编号XXX-XXXX），被告谢丽君与建行闵行支行于1998年9月18日签订的《个人住房商业性借款合同》、《个人住房抵押合同》，上海市闵行区公证处于1998年9月21日出具的《具有强制执行效力的债权文书公证书》（（98）沪闵证经字第XXXX号）、《个人住房抵押合同公证书》（（98）沪闵证经字第XXXX号），《契税完税证》（（98）沪契完XXXXXXX号），以及当事人的陈述等证据证明。被告七宝公司、被告谢丽君未向本院提供书面证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告七宝公司与被告谢丽君虽然签订了《上海市内销商品房出售合同》，以买卖的形式将原属被告七宝公司名下的本案系争房屋产权过户登记至被告谢丽君名下，但被告谢丽君并未实际支付购房款，被告七宝公司亦从未将系争房屋实际交付给被告谢丽君居住使用。因此，双方签订《上海市内销商品房出售合同》，并非真实的房屋买卖意思表示，而是通过虚假房屋买卖行为掩盖了套取银行购房贷款的目的，违反了上述《中华人民共和国合同法》之相关规定，双方签订的合同应为无效合同，自始不具有法律效力。两被告应对无效合同的后果承担相应的民事责任。鉴于原告实际居住使用系争房屋至今，本案不存在系争房屋交付或返还的问题，且目前系争房屋的抵押已经注销，具备恢复登记至被告七宝公司名下的基础与条件，故原告要求确认被告七宝公司与被告谢丽君签订的《上海市内销商品房出售合同》无效，并由被告七宝公司与被告谢丽君将上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权恢复登记至被告七宝公司名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于办理产权人为被告七宝公司的产权过户登记手续时所应缴纳的相关税费，庭审中，原告表示其愿意承担，系对其权利的合法处分，本院予以准许。被告谢丽君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认被告上海七宝房地产开发公司与被告谢丽君于1998年8月3日签订的关于上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市内销商品房出售合同》无效；二、被告上海七宝房地产开发公司与被告谢丽君于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至被告上海七宝房地产开发公司名下。因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税费，由原告熊跃辉负担。本案案件受理费减半收取计人民币40元，由被告上海七宝房地产开发公司、谢丽君负担（已减免）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  章国栋二〇一四年二月二十一日书 记 员  张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。