北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第14898号原告杨硕，男，1983年11月25日出生，北京市朝阳区劲松****4门**。委托代理人杜少庸（原告杨硕之母），1955年9月22日出生。委托代理人赵云涛，北京市中润律师事务所律师。被告张文梅，女，1970年7月4日出生。委托代理人陈进进，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**办公楼**。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙笑竹，1983年12月15日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。委托代理人朱政先，男，1987年4月4日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告杨硕（以下称姓名）与被告张文梅（以下称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杨硕及其委托代理人赵云涛，张文梅及其委托代理人陈进进，链家公司的委托代理人孙笑竹、朱政先到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。杨硕诉称：2012年11月28日，张文梅作为出卖方，杨硕作为买受方，链家公司作为居间方，三方签订了《北京市存量房屋买卖合同》和补充协议，约定：张文梅将位于北京市朝阳区垡头翠城馨园X号房屋（以下简称涉案房屋）出售给杨硕，房屋及配套设施总价款为150万元，合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门办理产权过户手续。合同签订后，杨硕给付张文梅定金5万元和购房款12万元。合同履行过程中，杨硕发现涉案房屋为经济适用房且未取得房屋所有权证，还处于限制交易期间，无法办理过户手续，双方所签合同无法继续履行。故杨硕诉至法院，要求解除双方所签《北京市存量房屋买卖合同》和补充协议，张文梅返还已付房款12万元、定金5万元，支付违约金30万元并赔偿房屋升值差价损失20万元。张文梅辩称：在签订合同之前，张文梅已告知杨硕和链家公司，涉案房屋属于经济适用房，并将房屋的买卖合同、发票、缴纳税费凭证等交给链家公司进行审核。链家公司确认房屋符合上市交易条件后，张文梅才和杨硕签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同及补充协议中也明确提示了涉案房屋属于经济适用房，且未取得房屋所有权证，并约定张文梅应于2013年1月取得房屋所有权证。杨硕称其在合同履行过程中才发现房屋为经济适用房与事实不符。合同签订后张文梅一直积极履约，清偿贷款解除了抵押、办理了房产证、开具了相关证明等。即使是在房屋无法过户的情况下，张文梅仍积极寻找办法，提出通过公证买卖协议约定符合条件时再完成过户手续等方式促成交易完成，但杨硕放弃了合同的履行。涉案房屋目前不具备上市交易条件，双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及补充协违反了国家相关法律、法规的强制性规定，属于无效合同。张文梅在履行合同过程中并未实施违约行为，杨硕要求张文梅承担违约责任没有事实依据。杨硕主张的房屋升值损失也无事实依据。《居间服务合同》约定：链家公司应协助查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，并促成签署合法有效的买卖合同。链家公司收取了居间服务费，但并未谨慎审核房屋权属证明文件，导致杨硕与张文梅签署了无效的合同，其应承担此次交易无法完成的相应责任。链家公司辩称：杨硕的各项诉讼请求不针对链家公司，链家公司不发表意见。张文梅在签署合同时表示，涉案房屋取得房产证已满5年，但因未还清购房贷款，房产证被押在银行，办理完解押手续后房产证就可取回。补充协议中约定的"张文梅尚未取得房屋所有权证和张文梅应于2013年1月取得房屋所有权证"是指房屋所有权证原件抵押在银行及张文梅应办理解抵押的期限。链家公司也是在合同履行过程中才得知涉案房屋尚未取得房屋所有权证的。此后，链家公司曾组织双方就此进行协商，但未能达成一致意见。经审理查明：2012年11月28日，杨硕、张文梅通过链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张文梅将涉案房屋出售给杨硕；该房屋为向社会公开销售的经济适用住房；房屋成交价格为112万元，杨硕另给付张文梅装修及配套设施折价款38万元；张文梅应于2013年1月20日前办理抵押解除手续；双方自本合同签订之日起90日内共同办理房屋所有权转移登记手续；双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。同日，杨硕、张文梅、链家公司三方还签订了《补充协议》，约定：张文梅尚未取得涉案房屋的所有权证书的事实情况，链家公司已据实告知杨硕，且杨硕已知晓该事实，双方明确知晓交易风险，且自愿达成本交易；杨硕于2012年11月27日向张文梅支付定金5万元；张文梅承诺在2013年1月20日取得该房房屋所有有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知杨硕和链家公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；张文梅应在2012年12月25日前向贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；如出现房屋被查封或限制转让，导致杨硕无法取得房屋所有权的视为张文梅违约，张文梅应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向杨硕支付违约金。上述合同签订后，杨硕给付了张文梅5万元定金和12万元购房款。2013年1月22日，张文梅取得了涉案房屋的所有权证书，房屋性质为经济适用房。后《北京市存量房屋买卖合同》因涉案房不符合经济适用房上市交易限制条件无法继续履行。庭审中杨硕和链家公司均提供了三方的谈话录音，证明张文梅在签订合同前曾明确表示，涉案房屋已经取得了房屋所有权证，只是抵押在银行。张文梅认为，由于自己不具备专业知识才会请链家公司提供中介服务，链家公司应负责审查相关文件，确定房屋能否上市交易，而此段录音恰恰可以证明链家公司并未尽到此项义务。案件审理过程中本院应杨硕的申请，委托鉴定机构对涉案房屋目前的市场现值进行了评估，经评估该房屋的市场价值为1895568元（未扣除经济适用房上市交易需补缴的税费）。杨硕为此次评估预交评估费7200元。张文梅认为，各方在2013年1月就已经发现房屋无法办理过户手续，故此次评估的基准日应定为2013年1月。庭审中杨硕表示，如果《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议属于无效合同，其要求张文梅返还12万元购房款及5万元定金，支付30万元违约金，并赔偿房屋升值差价损失20万元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、房屋所有权证、鉴定结论及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：涉案房屋属于经济适用房，目前尚不具备上市交易条件，杨硕和张文梅所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杨硕、张文梅、链家公司三方签订的《补充协议》违反了国家相关法律、法规的强制性规定，应认定无效。合同被认定无效后，双方基于该合同取得的利益应予返还，现杨硕要求张文梅返还5万元定金和12万元购房款的诉讼请求合法有据，本院予以支持。杨硕依据无效合同约定的违约条款要求张文梅支付违约金的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》明确载明涉案房屋属于经济适用房，尚未取得房屋所有权证，并载明了相应的风险提示条款。各方在明知涉案房屋性质的情况下，更应认真审核相关文件，确定房屋确实符合上市交易条件后再行签署合同，但各方并未尽到相应注意义务，对合同无效均存在过错。张文梅对合同签署前其是否已经取得房屋所有权证的错误认识和陈述，并不能免除杨硕的相关责任，各方对合同无效的法律后果，应各自承担相应的责任。张文梅应根据其过错程度对杨硕作出赔偿，具体赔偿金额本院将结合合同实际履行的程度及本案的实际情况予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告杨硕与被告张文梅于二0一二年十一月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、原告杨硕与被告张文梅及第三人北京链家房地产经纪有限公司于二0一二年十一月二十八日签订的《补充协议》无效；三、被告张文梅于本判决生效后十日内返还原告杨硕定金及购房款共计十七万元；四、被告张文梅于本判决生效后十日内赔偿原告杨硕五万元；五、驳回原告杨硕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9000元，由原告杨硕负担4400元（已交纳），由被告张文梅负担4600元（于本判决生效后七日内交纳），鉴定费7200元，由原告杨硕负担3600元（已交纳），由被告张文梅负担3600元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  甄玉斌人民陪审员  刘凤芝人民陪审员  崔 军二〇一四年二月十三日书 记 员  杨晶晶