文书内容黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终491号上诉人(原审原告、反诉被告）：黑龙江现观商业管理有限公司，住所地大庆市高新区翔安大街8号新华联城A-S4、S5、S6、S7、S8号商服楼。法定代表人：朱**强，该公司总经理。委托诉讼代理人：胥长春，黑龙江龙凤律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）：大庆新华联房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区翔安大街8号新华联城A-S1号商服楼。法定代表人：申华伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛衍龙，黑龙江典通律师事务所律师。上诉人黑龙江现观商业管理有限公司(以下简称现观管理公司)因与被上诉人大庆新华联房地产开发有限公司（以下简称新华联公司）合同纠纷一案，不服大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初2224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人现观管理公司的委托诉讼代理人胥长春，被上诉人新华联公司的委托诉讼代理人盛衍龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。现观管理公司上诉请求：1.撤销大庆高新技术产业开发区人民法院(2020)黑0691民初2224号民事判决书中第二、三、四项判决；2.依法判令被上诉人支付上诉人商铺租金40万元、违约金4万元，并赔偿上诉人经济损失601236元，合计1041236元；3.请求判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：大庆高新技术产业开发区人民法院(2020)黑0691民初2224号民事判决书认定事实错误、逻辑推理混乱，具体理由如下：一、一审法院认定上诉人的行为构成违约，应当向被上诉人承担违约责任是明显错误的。根据上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》的约定，被上诉人应当于2018年9月1日前交付商铺，但依据上诉人一审提供的“悦豪物业知会单”能够证实被上诉人于2019年7月才向上诉人全部房屋交付完毕，明显晚于合同约定的交付房屋时间。而一审法院认定被上诉人交付房屋时间为2018年12月24日是错误的，虽然被上诉人在一审中提交的“两斯兰小镇商业移交单”来证实交付时间为2018年12月24日，但实际上在2019年6月10日被上诉人与上诉人又订了《移交单》，重新确认房屋交付时同为2019年7月，被上诉人逾期交付房屋行为已经构成违约，应当向上诉人承担违约责任。因此，根据双方签订的《商铺租赁合同》第七条约定，上诉人有权要求被上诉人支付违约金4万元及返还租金40万元。一审判决认定“结合双方签订《补充协议》的时间为2018年12月20日，在此之前现观管理公司并未因新华联公司延期交付房屋而行使单方解除权，而是与新华联公司重新达成协议，并于2018年12月24日办理房屋交接手续，应视为现观管理公司对实际交房时间的认可，故现观管理公司以新华联公司延期交房构成违约的理由，本院不予支持。”该认定推理完全不符合逻辑。至于是否要求被上诉人解除合同，这是上诉人的权利，上诉人可以行使也可以不行使，可以现在行使也可以另行行使，但上诉人未予行使不应视为被上诉人违约情形不予存在。被上诉人逾期交房是客观事实，一审法院据此认定被上诉人不构成违约行为是违背了客观事实，纯属主观臆断。二、上诉人的经济损失601236元是由被上诉人的违约行为造成的，应当由被上诉人承担赔偿责任。上诉人在一审中提供的照片、录像、次承租人签订的赔偿协议等证件能够证实在租赁期间被上诉人交付的商铺不具备消防措施使用功能、地下室常年漏水、积水、取暖设施没有入网、无法提供取暖，上述情况导致上诉人承租的商铺根本不具备商业营业条件，无法实现上诉人租赁商铺的商业目的，且存在重大安全隐患，上诉人转租出去的商铺均无法正常营业，导致上诉人在合同解除后均对租户进行了赔偿，造成上诉人的经济损失601236元。上诉人因被上诉人交付的房屋存在上述问题于2019年8月15日、2019年9月3日向被上诉人发送两份公函，要求被上诉人解决问题，被上诉人对两份公函均已签收，并且没有提出反对意见，说明被上诉人对所出租的房屋存在的题是认可的。因被上诉人提供的房屋不能正常使用，不能实现商业目的才造成上诉人严重经济损失，所以应当由被上诉人承担赔偿上诉人经济损失的责任。三、上诉人不应向被上诉人支付租金及违约金，一审判决第二、三项应予撤销。鉴于以上分析，被上诉人存在逾期交房、交付房屋无法正常使用的重大违约情形，且该重大违约致使上诉人未达到约定的开张营业率，因此在被上诉人未解决提供的房屋存在不具备消防措施使用功能、地下室常年漏水、积水、取暖设施没有入网、无法提供取暖等问题前，上诉人根据合同法履行抗辩权之规定，上诉人在被上诉人交付的房屋不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，即有权拒绝继续支付租金，更不应当承担违约金。综上所述，被上诉人重大违约在先，应当按照合同约定承担违约责任，赔偿上诉人的经济损失，同时上诉人有权行使合同履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金，更不应当承担违约金，一审法院认定事实错误、逻辑推理混乱，现提起上诉，请求二审法院在査明本案事实的情况下，支持上诉人的上诉请求。新华联公司辩称：被上诉人：一审判决事实清楚，证据确凿，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院查清事实，依法维持判决。现观管理公司向一审法院起诉请求：1.判令新华联公司退还现观管理公司已支付的商铺租金40万元、租房保证金10万元、支付违约金4万元；2.判令新华联公司返还现观管理公司物业服务费704,311元；3.判令新华联公司赔偿现观管理公司经济损失601,236元；4.案件受理费由新华联公司承担。新华联公司向一审法院提出反诉请求：1.判令现观管理公司补交2018年12月24日至2020年5月24日期间的租金1,440,900元，违约金132,908元，合计1,573,808元。一审法院认定的事实：2018年8月24日，现观管理公司与新华联公司签订《商铺租赁合同》，合同约定新华联公司将坐落在大庆市高新区翔安大街8号新华联城3-S4、S5、S6、S7、S8商铺出租给现观管理公司使用，商铺的建筑面积为32,419.39平方米（地上面积24,015平方米，地下面积8404.39平方米），地下面积为免租。租赁期限为6年，自2018年8月24日至2024年8月23日止，甲方（新华联公司）于2018年9月1日将商铺交于乙方（现观管理公司）。租金标准为：第一年月租金288，180元，年租金40万元，2018年8月28日前交纳；第二年月租金288，180元，年租金1，329,080元，2019年7月30日前交纳，前两年共收取6个月租金；第三年月租金为288,180元，年租金1,440,900元……，同时约定如本合同因乙方（现观管理公司）无正当理由解除而提前终止或者因乙方严重违约被甲方（新华联公司）提前解除合同的，则免租期按乙方实际租赁期间与合同约定期限的比例进行计算（即实际免租期=合同中约定的免租期×乙方实际租赁期间/合理约定期限），乙方须在合同终止后3日内向甲方补交该期间（实际免租期以外）的所有租金，租金应按照合同租赁期内第一年的租金标准计算，且甲方在本合同项下的权利不受任何影响。现观管理公司向新华联公司交纳租赁保证金10万元，并对租赁保证金的使用进行约定：如乙方违反本合同的约定造成甲方或第三方损失的，甲方可以扣留、没收与上述损失等额的租赁保证金，如租赁保证金不足以补偿甲方或者第三方损失的，乙方仍应补足实际损失。该合同第四条对物业管理和物业服务费约定：物业服务费以建筑面积计算，每平方米每月3元，物业服务费及其交付时间、方式以物业公司的规定或依据乙方与物业公司签订的具体合同为准，同时约定现观管理公司主要参股人刘加强成为阿斯兰小镇业主免收首年本合同所租赁面积的物业费。2018年12月20日，现观管理公司与新华联公司签订《补充协议》，第三条约定甲方（新华联公司）将商铺交付乙方（现观管理公司）后六个月内乙方应正视对外开张营业，并在交付使用十二个月内开张营业率不低于承租面积50%，如未达到约定营业率，甲方有权单方解除原合同。第五条约定，如乙方延迟超过30日未能交足租金、物业费及其他应交费用，甲方有权单方解除合同、收回店铺，租赁保证金不予退还，乙方应按照原合同项下当期租金的10%向甲方支付违约金。2018年8月24日，现观管理公司向新华联公司交纳租赁保证金10万元，2018年8月27日、2018年10月4日，现观管理公司分别向新华联公司交纳20万元租金，新华联公司为其开具40万元的增值税发票。现观管理公司将其承租的案涉房屋转租情况如下：            合同签订时间              次承租人              位置              租赁期限              租金                  2019年3月4日              郑秀华              新华联A-S4-3商服              2019年3月5日起至2021年7月30日止              5万元                                康磊              新华联城A-S8-1商服              2019年5月10日起至2021年5月10日              2万元                                大庆市盛合文化传媒有限公司              新华联城A-S5-3商服              2019年5月12日起至2021年7月11日止              5万元                  2019年6月12日              大庆标源质量检验检测有限公司              新华联城A-S5-16号商铺              2019年7月15日起至2021年7月14日止              60万元                  2019年9月16日              刘鹏              阿斯兰小镇S4-1-3号营业房              2019年9月26日起至2020年9月25日止              1.5万元      另查明，2020年1月7日，新华联公司起诉至本院，要求解除与现观管理公司签订的《商铺租赁合同》，并要求现观管理公司立即搬离租赁商服。2020年4月2日，本院作出（2020）黑0691民初65号民事判决书，查明2018年12月24日，新华联公司将租赁商铺交付给现观管理公司，至2019年11月，现观管理公司租赁的商铺只有7户营业，未达到补充协议约定的商铺开张营业率，认定因现观管理公司未按照约定足额履行支付租金的义务，以及没有达到约定开张营业率，新华联公司依约可以解除《商铺租赁合同》及《补充协议》，现观管理公司同意解除，故本院对新华联公司提出解除双方之间签订的合同，现观管理公司立即搬离租赁商服的诉请予以支持。该案判决：一、本判决生效之日大庆新华联房地产开发有限公司与现观公司的《商铺租赁合同》《补充协议》解除；二、现观管理公司于本判决生效之日起十五日内搬离涉案商服。该民事判决书于2020年5月9日发生法律效力。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.案涉合同的解除，现观管理公司与新华联公司是否均应承担违约责任；2.现观管理公司与新华联公司之间的结算清理及损失赔偿如何确定。关于案涉合同的解除，现观管理公司与新华联公司是否均应承担违约责任的问题。本案中，《商铺租赁合同》约定新华联公司应于2018年9月1日前向现观管理公司交付案涉房屋，结合双方签订《补充协议》的时间为2018年12月20日，在此之前现观管理公司并未因新华联公司延期交付房屋而行使单方解除权，而是与新华联公司重新达成协议，并于2018年12月24日办理房屋交接手续，应视为现观管理公司对实际交房时间的认可，故现观管理公司以新华联公司延期交房构成违约的理由，本院不予支持。《商铺租赁合同》《补充协议》经本院（2020）黑0691民初65号民事判决书，认定解除合同系因现观管理公司未按约定足额支付租金，未达到约定的开张营业率。虽然现观管理公司认为案涉合同的解除系新华联公司提供的房屋漏水、无取暖等原因，致使现观管理公司无法经营，但其本次庭审提交的证据与（2020）黑0691民初65号民事案件中提交证据基本一致，本次庭审提交的新证据照片、录像、悦豪物业知会单复印件、与次承租人签订的赔偿协议等证据均系复刻件或复印件，且不能形成证据链条，现观管理公司提交证据不足以推翻（2020）黑0691民初65号民事判决书中关于合同解除事由的认定，故因现观管理公司违约行为而导致《商铺租赁合同》《补充协议》解除，其应向新华联公司承担违约责任。关于现观管理公司与新华联公司之间的结算清理及损失赔偿如何确定。本诉部分关于现观管理公司各项诉讼请求的认定问题，本院认为，因现观管理公司违约，致使双方签订的合同解除，且其提供的证据不足以证明新华联公司在履行合同过程中存在违约行为，故现观管理公司要求新华联公司承担违约责任，支付违约金4万元的诉讼请求本院不予支持。新华联公司于2018年12月24日将案涉商铺交付现观管理公司，至双方合同解除之日2020年5月9日，现观管理公司对案涉房屋实际占有、使用期间已超过一年，其应向新华联公司支付该期间的租金，故现观管理公司要求新华联公司退还其支付的第一年租金40万元的诉讼请求本院不予支持。关于新华联公司应否返还现观管理公司物业服务费704,311元的问题，本院认为，现观管理公司按照《商铺租赁合同》《补充协议》的约定购买了阿斯兰小镇的房屋，并享受了因购买房屋而免收案涉租赁房屋首年物业服务费用的政策，现观管理公司并未实际交纳物业服务费用，其向新华联公司支付费用的行为系基于商品房买卖合同关系而履行支付房款的义务，与本案非同一法律关系，故现观管理公司要求新华联公司返还704,311元的诉讼请求本院不予支持。关于新华联公司应否赔偿现观管理公司经济损失的问题，本院认为，因现观管理公司的违约行为，致使《商铺租赁合同》《补充协议》解除，现观管理公司无法向次承租人继续履行租赁合同义务，因其自身原因造成的经济损失，不应由作为守约方的新华联公司承担赔偿责任，故现观管理公司要求新华联公司承担赔偿经济损失的诉讼请求本院不予支持。反诉部分关于新华联公司各项诉讼请求的认定问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，新华联公司于2018年12月24日将案涉房屋交付现观管理公司，至2020年5月9日租赁合同解除前，现观管理公司一直占有、使用承租房屋，现观管理公司应向新华联公司支付该期间的租赁费用，现观管理公司已按合同约定的第一年租金金额向新华联公司交纳了第一年租金40万元，结合新华联公司向现观管理公司交付房屋的时间，可以推算出第一年的租期自2018年12月24日起至2019年12月24日止，第一年的租赁期限已届满。现观管理公司应向新华联公司交纳自2019年12月25日至2020年5月9日的租金，虽然《补充协议》中对月租金与年租金约定不一致，但结合现观管理公司按年租金支付第一年租金的实际履约情况，及《补充协议》中对第二年年租金1,279,664元的约定，酌情按年租金的标准计算现观管理公司拖欠租金为466,289元（1,279,664元/年÷365天×133天），新华联公司主张的租金超出部分本院不予支持。关于新华联公司主张要求现观管理公司支付违约金的问题，本案中，因现观管理公司违约，导致《商铺租赁合同》《补充协议》解除，现观管理公司应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方当事人在《补充协议》中约定，如因现观管理公司违约被新华联公司提前解除合同的，租赁保证金不予退还，现观管理公司应按原合同即《商铺租赁合同》项下当期租金的10%向新华联公司支付违约金，新华联公司选择按双方约定的计算方式计算违约金，本院予以支持。因违约行为发生在第二年租赁期间内，应按《商铺租赁合同》中约定的第二年租金1,329,080元的10%计算违约金为132,908元，故现观管理公司应向新华联公司支付违约金132,908元。因新华联公司收取现观管理公司租赁保证金10万元，其在诉请中未主张该款不予退还，故新华联公司应将租赁保证金10万元退还现观管理公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告大庆新华联房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告黑龙江现观商业管理有限公司返还租赁保证金10万元；二、原告黑龙江现观商业管理有限公司于本判决生效后十五日内向被告大庆新华联房地产开发有限公司支付拖欠租金466,289元；三、原告黑龙江现观商业管理有限公司于本判决生效后十五日内向被告大庆新华联房地产开发有限公司支付违约金132,908元；四、驳回原告黑龙江现观商业管理有限公司、被告大庆新华联房地产开发有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院认定的案件事实和一审法院认定的事实一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，现观管理公司和新华联公司签订的《商铺租赁合同》和补充协议已经（2020）黑0691民初65号生效民事判决书判决予以解除，本案因现观管理公司对合同解除后涉及的房屋租金、违约金给付及损失赔偿不服而提起上诉，针对现管管理公司上诉的主要理由本院具体评述如下：一、关于现观管理公司抗辩的新华联公司违约及责任承担问题。现观管理公司和新华联公司签订的《商铺租赁合同》和补充协议，经大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初65号生效民事判决查明因现观管理公司未按照约定足额履行支付租金的义务，以及没有达到约定的开张营业率，判决租赁合同及补充协议予以解除，现观管理公司也同意解除合同。现观管理公司抗辩依据“悦豪物业移交单”新华联公司违约，于2019年7月才将全部房屋交付完毕，但是在（2020）年黑0691民初65号生效民事判决书中已查明，案涉租赁商铺于2018年12月24日就移交给了现观管理公司，且在本案中新华联公司提交的商业移交单、现管管理公司提交的转租合同、赔偿协议等均可以佐证商铺早已交付。现观管理公司依据的“悦豪物业移交单”和2019年6月10日的移交单，不足以推翻人民法院已查明的案件事实，也不足以对抗新华联公司提交的证据。故，现观管理公司的证据不足以证明新华联公司违约在先，请求新华联公司返还租金40万元及支付违约金的依据不足，本院不予支持。二、关于现观管理公司抗辩交付的商铺存有问题，不具备使用条件进而赔偿损失的问题。本院认为，在商铺租赁合同中第3条明确约定“由于该商业物业为现房，在本协议签订时已达到交付条件，乙方（现观管理公司）对该商业物业的装修及附属设施设备、房屋结构、周边环境等情况已实地查看和了解，对其现状表示认可和接受，如果该商业物业之设计或装修或附属设施设备不完全满足乙方租赁用途的情况下，在不妨碍相邻物业权益并书面通知甲方的前提下，由乙方自行承担费用予以完善。”该合同还约定了商铺公共设备的维修及保养，即乙方（现观管理公司）的责任乙方可维修，甲方也可代为之，合理费用由乙方承担，甲方承担的维修责任，乙方也可代为之，发生的合理费用由甲方承担。因合同中已约定现观管理公司对商铺状态的认可，也约定租赁的商铺存在问题，双方可以维修，由责任方承担相应的费用。现观管理公司现抗辩租赁房屋存在问题，无法正常经营使用，一是与合同约定不符，合同约定了现观管理公司对租赁商铺状态的认可；二是现观管理公司可依据合同进行相应的维修，产生的费用可依据合同向新华联公司主张；三是其主张租赁房屋漏水、积水、无法供暖等证据不足，无法证明造成的具体损失，也不足以证实新华联公司存在违约过错，承担全部的经济损失。综上，虽然上诉人现观管理公司抗辩新华联公司违约在先，交付商铺存有问题，应承担相应责任、赔偿损失等等，但是依据租赁合同及补充协议，其抗辩与合同约定不符，其举证也不充足，不足以支持其抗辩理由，依据（2020）黑06民初65号生效民事判决查明的事实和双方当事人的举证及意见，现观管理公司的上诉理由不能成立，其已实际使用案涉租赁商铺，无权要求新华联公司返还租赁费40万元并给付违约金4万元，因现观管理公司违约致使合同被解除，应承担相应的责任，无权请求新华联公司承担责任，赔偿损失。但是对现管管理公司上诉请求的一审判决第三项，因双方签订的补充协议已将第二年的租金由1329080元调整为1279664元，则现观管理公司依照补充协议的约定，其应承担的违约金应以第二年的年租金1279664元的10%来计算，为127966.4元，一审法院对违约金处理不当，本院予以纠正，对本案一审判决的其他内容，判决正确，本院予以支持。综上所述，黑龙江现观商业管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初2224号民事判决的第一项和第二项，即原审被告大庆新华联房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原审原告黑龙江现观商业管理有限公司返还租赁保证金10万元，原审原告黑龙江现观商业管理有限公司于本判决生效后十五日内向原审被告大庆新华联房地产开发有限公司支付拖欠租金466,289元；二、撤销大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初2224号民事判决的第四项；三、变更大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初2224号民事判决的第三项为原审原告黑龙江现观商业管理有限公司于本判决生效后十五日内向原审被告大庆新华联房地产开发有限公司支付违约金127966.4元；四、驳回本案原审原告黑龙江现观商业管理有限公司、原审被告大庆新华联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21410元，由黑龙江现观商业管理有限公司负担19110元，大庆新华联房地产开发有限公司负担2300元；反诉案件受理费9482元（已减半收取），由黑龙江现观商业管理有限公司负担4750元，大庆新华联房地产开发有限公司负担4732元；二审案件受理费14171元，由黑龙江现观商业管理有限公司负担14050元，大庆新华联房地产开发有限公司负担121元；本判决为终审判决。审判长  胡海陆审判员  高伟涛审判员  王 宣二〇二一年四月十九日法官助理邢乐乐书记员郭瑞娜