重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第02843号上诉人（原审被告）孙存兰。委托代理人潘洪。被上诉人（原审原告）重庆北温泉九号物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区金华路**，组织机构代码76590761-6。法定代表人陈庆霞，系该公司总经理。委托代理人杨安明，男，汉族，1984年1月13日出生。上诉人孙存兰与被上诉人重庆北温泉九号物业管理有限公司（以下简称“北温泉九号物管公司”）物业服务合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2013年12月17日作出（2013）碚法民初字第03341号民事判决，孙存兰对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，于2014年4月1日进行了询问。孙存兰的委托代理人潘洪，北温泉九号物管公司的委托代理人杨安明到庭参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：北温泉九号物管公司为取得国家物业管理三级资质的物业管理企业。孙存兰为位于重庆市北碚区金华路369号北温泉九号小区21幢4-1-2号物业的业主。该物业的建筑面积为212.34平方米，物业类型为叠加别墅。2007年12月1日，北温泉九号物管公司（乙方、物业管理企业）与重庆众长房地产开发有限公司（甲方、建设单位）（以下简称“众长房地产公司”）签订《前期物业服务合同》。约定由众长房地产公司将其开发的位于重庆市北碚区金华路369号北温泉九号小区委托给北温泉九号物管公司实行物业管理。该合同第十七条约定：“……2、本物业管理服务费……别墅住宅为1.8元／月／平方米……3、物业管理服务费自商品房销售合同约定的房屋交付时间开始计算，房屋交付时业主预缴三个月物业管理服务费，之后每月1日预缴当月物业管理服务费。”第十八条约定：“乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设施的维修、养护及其它特约服务的费用，由双方另行约定。”第十九条约定：“委托管理期限自2007年12月1日至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。”第二十四条约定：“业主／物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按日加收应缴纳费用千分之三的违约金。”第二十六条约定：“本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。”合同签订后，北温泉九号物管公司依约向北温泉九号小区提供物业服务。2009年6月27日，孙存兰就涉案物业签署《业主公约》，其中第三条第（一）款第2项保安服务约定：“（1）为小区配置所需保安力量，并在管理人认为合适的情况下，安装、运用并维护保安设施，协助公安机关进行安全监控和巡视，但上述保安服务不代表管理人对小区业主或使用人的人身及专有部分财产安全承担保险或保管责任。（2）尽可能盘查、控制闲杂人员进入小区。（3）定期和不定期巡视、检查小区各部分，必要时包括业主专有或者使用人专有的部分内部。（4）可采取必要措施以防止任何人未经管理人书面同意或按本公约的规定使用、占用、变更或损害共有部分和共有设施设备。”孙存兰于2009年12月装修入住该物业至今。涉案小区至今未成立业主委员会。从2011年12月起，孙存兰未向北温泉九号物管公司缴纳物业服务及相关费用。北温泉九号物管公司于2012年12月20日、2013年3月15日、2013年4月17日三次向孙存兰发送了《北温泉九号催费通知单》，并于2012年12月29日发送《律师函》对孙存兰欠交物业服务费及相关费用的情况进行催告，孙存兰至今仍拒绝交纳。故，北温泉九号物管公司起诉至法院。另查明，2011年10月12日，涉案房屋被撬开门锁入室盗窃。该起案件至今未破。还查明，2004年11月20日，重庆众长房地产开发有限公司（以下简称“众长房地产公司”）（出卖人）与案外人李晶（买受人）签订《商品房买卖合同》，由案外人李晶购买众长房地产公司开发的位于重庆市北碚区金华路369号北温泉九号小区21幢4-1-2号商品房。后，案外人李晶取得该房屋产权。2009年10月22日，孙存兰（买方）与案外人李晶（卖方）签订《重庆市房地产买卖合同》，约定由案外人李晶将涉案房屋出售给孙存兰。合同签订当日，双方办理了涉案房屋权属转移登记。一审庭审中，孙存兰对欠付2011年12月1日至2013年4月30日期间的物业服务费6497.4元（212.34平方米×1.8元／月／平方米×17个月）、2011年11月至2013年3月期间的公摊水电费67.6元共计6565元的事实、计算方式及金额均无异议。北温泉九号物管公司诉称：孙存兰购买了重庆众长房地产开发公司开发的北碚区××路××号×-×室房产（面积212.34平方米），北温泉九号物管公司受重庆众长房地产开发公司的委托对该小区提供物业服务。北温泉九号物管公司与孙存兰于2009年6月27日签订《北温泉九号业主公约及服务合同》，由北温泉九号物管公司为孙存兰提供物业服务，孙存兰需按1.8元／平方米／月向北温泉九号物管公司缴纳物业服务费。合同签订后，北温泉九号物管公司一直依法对孙存兰居住的小区实施规范的物业管理，为孙存兰提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。但孙存兰2011年12月1日至2013年4月30日共拖欠应缴纳的物业管理费、滞纳金、公摊水电费共计11355.5元（详见明细表）。故，北温泉九号物管公司起诉至法院，请求：1、判令孙存兰立即向北温泉九号物管公司支付2011年12月1日至2013年4月30日的物业管理费共计6497.4元以及公摊水电费67.6元；2、判令由孙存兰从起诉之日起以欠付金额为本金，支付北温泉九号物管公司逾期付款违约金至付清之日止；3、本案诉讼费由孙存兰承担。孙存兰辩称：本案北温泉九号物管公司所提供的物业服务不符合物业合同的约定。北温泉九号物管公司就小区的相关安保工作存在严重失职，导致孙存兰在2011年10月12日房屋门被撬，家中的保险柜被小偷一并搬走，损失18万余元。通过公安机关的调查，又因北温泉九号物管公司就小区的安保设施即摄像头没有进行合理的维护以及对小区的不相关人员未进行必要的盘查登记，导致公安机关至今无法破案。北温泉九号物管公司的上述行为违反了双方所签订的业主公约及服务合同有关安保服务第一项以及北温泉九号物管公司所提供的住户手册安全管理第一条所承诺的相关义务，根据我国合同法第66、67条规定、重庆市物业管理条例实施办法第51条、物业管理条例实施细则第6条的规定，孙存兰有权拒绝支付该期间的物管费，并保留提出赔偿的请求。另，物业服务合同中对违约金的约定也过高。综上，要求驳回北温泉九号物管公司诉讼请求。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，孙存兰为北温泉九号小区的业主，因此，北温泉九号物管公司与开发商所签订的《前期物业服务合同》亦适用于孙存兰。故，本案北温泉九号物管公司、孙存兰双方所形成的是物业服务合同关系。而孙存兰所主张的是家中被盗的损失，是因为第三人侵权所致。尽管在小区安装摄像头，定期进行维护，在一定程度上能够减少并预防诸如家中被盗等事件的发生，并可能为公安机关侦破案件提供线索，但并不能起到完全杜绝的作用。而且，孙存兰家中被盗所遭受损失的最直接原因在于小偷行窃这一侵权事实，因此被盗责任承担的主体应该是行窃者本人。不同的法律关系导致不同的法律责任，法律责任的形成也有不同的构成要件。北温泉九号物管公司、孙存兰之间是基于合同法律关系而产生的守约义务，并不能据此要求北温泉九号物管公司承担孙存兰所称的侵权责任。依据《中华人民共和国侵权责任法》第二十八条规定：“损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。”故，孙存兰因第三人侵权而不履行其与北温泉九号物管公司之间的物业服务合同的行为不具有正当性。且本案中，孙存兰家中被盗的刑事案件并未侦破，仅凭报案情况并不能证明其实际损失的具体金额。故，对其该抗辩理由，不予以采纳。另，孙存兰对其所称的北温泉九号物管公司对小区的不相关人员未进行必要的盘查登记、未尽到安保义务等并未举示相关证据加以证明，应当对此承担举证不能的不利后果。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”庭审中，孙存兰对欠付2011年12月1日至2013年4月30日期间的物业服务费6497.4元（212.34平方米×1.8元／月／平方米×17个月）、2011年11月至2013年3月期间的公摊水电费67.6元共计6565元的事实、计算方式及金额均无异议。故，对北温泉九号物管公司关于要求孙存兰支付物业服务费、公摊水电费的诉讼请求，予以支持。孙存兰拖欠北温泉九号物管公司物业服务费等费用，依法应支付相应的违约金。北温泉九号物管公司要求孙存兰自2013年5月22日，即本案起诉之日起，以欠付金额为本金支付逾期付款违约金至付清之日止，具体标准由法院判决。对此，孙存兰认为，同意自2013年5月22日计算逾期付款违约金，但物管合同中约定的违约金过高，要求法院进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适用减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据以上法律规定，由孙存兰以欠付金额为本金按中国人民银行同期逾期贷款利率的130%计付逾期付款违约金，较为合理。综上，孙存兰应支付北温泉九号物管公司2011年12月1日至2013年4月30日期间的物业服务费6497.4元及2011年11月至2013年3月期间的公摊水电费67.6元，共计6565元。并应由孙存兰自2013年5月22日起，以6565元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率的130%计付逾期付款违约金至付清之日止。据此，依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由孙存兰于本判决生效之日起十日内一次性支付重庆北温泉九号物业管理有限公司自2011年12月1日至2013年4月30日期间的物业服务费和2011年11月至2013年3月期间的公摊水电费共计6565元；并由孙存兰自2013年5月22日起，以6565元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率的130%计付逾期付款违约金至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，由孙存兰负担。孙存兰不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、上诉人家中被盗，由于被上诉人未对相关监控视频等安保设施设备进行管理维护及对外来人员未进行必要的盘查登记、未尽到安保义务，导致公安机关无法及时破案；2、被上诉人提供的物业服务存在瑕疵。北温泉九号物管公司辩称：一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。二审审理查明的案件事实与一审相同。本院认为，被上诉人北温泉九号物管公司与开发商所签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，上诉人孙存兰作为北温泉九号小区的业主，也受此物业服务合同的约束，上诉人与被上诉人之间形成合法有效的物业服务合同关系。上诉人上诉称被上诉人未尽到安全保障义务，对外来人员未进行盘查登记，因上诉人家中被盗的损失，是由于第三人的侵权造成的，被盗责任承担的主体应该是行窃者本人。北温泉九号物管公司、孙存兰之间是基于合同法律关系而产生的合同义务，并不能据此要求北温泉九号物管公司承担孙存兰所称的侵权责任。应当由第三人承担侵权责任。物业公司的安保义务是一定程度的安保义务，对业主的家庭财产其没有照看、保管义务。业主家中被盗与物管公司的服务没有必然关系。同时，北温泉九号物管公司对小区的不相关人员未进行必要的盘查登记、未尽到安保义务等孙存兰并未举示相关证据加以证明，故该上诉理由不能成立。关于被上诉人提供的物业服务存在瑕疵的问题，上诉人亦未能提供充分证据证明，故该上诉理由亦不能成立。被上诉人北温泉九号物管公司一直在提供物业服务，上诉人孙存兰也一直在接受被上诉人提供的物业服务，故孙存兰拒交物业费的理由不成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84元，由孙存兰承担。本判决为终审判决。审 判 长  付永雄审 判 员  师玉婷代理审判员  陈 娟二〇一四年六月五日书 记 员  谢 静