黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初2847号原告：刘力嘉，女，1987年5月20日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。原告：徐洪飞，男，1986年11月17日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被告：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区香福路52号。法定代表人：冀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐照青，黑龙江君明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，男，哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司员工。原告刘力嘉、徐洪飞诉被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日受理后，依法适用简易程序，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告刘力嘉、徐洪飞，被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐照青、张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理房屋权属证书，并将房屋权属证书交于原告；2.请求判令被告向原告支付房屋交付720日（2016年10月4日）后被告实际将房屋权属证书交付给二原告时止的（暂计算至2019年2月27日）逾期办理产权的违约金50262.95元（2016年10月4日起支付违约金至2019年2月27日共计876天，应支付违约金的金额为573778元×0.0001×876天=50262.95元）；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：二原告于2012年9月22日与被告在永泰城销售中心签订的商品房买卖合同，共同购买位于哈尔滨市香坊区××与××路交口××东北角永泰香福汇1号楼2单元18层004号的预售商业房一套。商品房的用途为住宅，房款总价为573778元整。二原告已于2012年9月22日向被告交齐首付款173778元，其余购房款400000元经被告认可的贷款银行申请贷款支付，原告已于2012年11月8日收到交通银行的贷款凭证，并从该日至今一直未按期偿付银行的贷款，没有违约行为。商品房买卖合同的第八条约定房屋的交付期限为2014年10月15日前，2014年10月15日开发商如期交房。2014年10月21日，二原告将办理房屋产权的所有手续及契税金、公共维修基金、产权代办费等交与被告，后二原告一直配合被告和产权代办公司办理房屋产权手续，但原告在至今没有取得房屋权属证书。原、被告在签订的商品房买卖合同补充协议第六条第5项约定，现被告的行为已构成违约，应向原告支付逾期办理产权的违约金，并立即为原告办理房屋权属证书。哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司辩称，一、因被告已经依法、依约为二原告办理了案涉房产的房屋所有权证书，故应依法驳回二原告要求被告立即为其办理房屋所有权证书的诉讼请求。二、根据双方《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，二原告对被告应承担违约金的起始日期以及截止日期均计算错误，故不应支持其要求被告承担50262.95元违约金的诉讼请求。根据合同约定，只有在被告有责任并且是在房屋交付后720日内不能取得房屋权属证书这双重前提下，被告才承担违约责任。本案中，二原告没有提供证据证明被告在办理权属证书过程中存在过错和责任。即便有证据证明被告存在过错和责任，支付违约金的起始日也应从原告进户之日（即2014年10月22日）的720日之后开始计算，即从2016年10月11日为计算违约金的起始点；又因该权属证书实际取得之日为2017年8月14日，故该期间（即303天）应为计算违约金的天数，则违约金为573778元×0.0001/天×303天=17385.47元。另外，因二原告是以按揭贷款方式购买的按涉房屋，根据《合同补充协议》中第6.3款的约定，该房屋产权登记手续及抵押登记手续必须委托原告或原告指定的代办代为统一办理，二原告承担代办费用。目前的客观情况是：案涉房屋的抵押登记手续正在办理中，即双方《商品房买卖合同》中约定的相关附随义务还没有履行完，故被告不应在二原告的合同义务没有履行完的情况下将已办理完的权属证明交付给二原告，也不应承担违约责任。二原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据1、银行POS签购单3张，拟证明：二原告在2012年9月22日前已经向被告付清首付款173778元。经质证，被告没有异议。证据2、交通银行贷款凭证、不动产销售发票（复印件加盖农垦哈尔滨管理局不动产登记中心档案查询章）、产权代办费收据、公共维修基金收据、哈尔滨永泰管理处收费专业收据（水电费收据）、产权待办资料收取明细单，拟证明：二原告已付清首付款，并在交通银行如期办理购房按揭贷款，于2014年10月15日进户。代办费收据可以证明由于二原告是按揭贷款，所以必须按合同补充协议第六条第三项的约定，而二原告的房屋权属证书必须由开发商指定的代办公司统一办理。经质证，被告对证据的真实性及证明问题均有异议。首先，代办费和管理处的收费专用收据收款人不是本案的被告，与本案无关。其次，不动产销售发票及交通银行的贷款凭证证明不了案涉房屋买卖的真实性，应结合商品房销售合同，以及银行的借款合同才能证明商品房买卖的过程以及被告违约的事实。证据3、商品房买卖合同，拟证明：根据合同约定开发商在房屋交付后的720日内没有办理房屋权属证书，并因此产生了违约责任。并且在房屋交付后的720日至今应当每日给付原告已付房款的万分之一的违约金。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该合同可以证明案涉房屋的价款是573778元，二原告是以按揭贷款的方式购买该房屋。附件四第6.5款已明确约定了出卖人在该房屋交付720日后才按日万分之一承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。附件四中第6.3款约定了商品房买卖合同中，二原告作为按揭借款人的义务：该房屋产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或者甲方委托的代办单位统一办理，乙方承担代办费用，证实二原告已委托被告及被告指定的代办单位办理抵押登记手续。证据4、2019年1月3日，原告刘力嘉与交通银行开发支行房贷中心的工作人员的通话录音，拟证明：房产证没有在银行抵押，是因为开发商的抵押登记手续没有办完，导致房产证现在没有办完并给付原告。经质证，对通话过程的真实性无异议，对证明的问题有异议。该通话录音恰恰证明了被告已为二原告办理完房屋权属登记。他项权证没有办完的原因是因银行变更法人而导致与不动产备案或者取得无关。并且也能证明案涉房屋的不动产登记过程中恰逢农垦不动产登记手续改制，则最后能印证原告商品房买卖合同办理他项权证的义务没有履行完毕。该通话录音银行的工作人员承认案涉房屋的抵押登记手续没有办理完毕的原因有一部分是因为交通银行与农垦不动产中心办理相关备案手续时，因银行的法人变更导致在一定期间内无法办理完毕。而且，也能证明被告在为二原告办理案涉房屋的房屋所有权登记以及抵押登记的过程中，因农垦不动产中心改制，由房产改制为不动产导致大量手续积压，无法及时办理，故案涉房屋的房屋所有权登记以及抵押登记办理时间超过合同约定的时间不是被告原因导致，而是因银行以及农垦不动产的原因导致。证据5、2018年12月3日，原告刘力嘉与代办公司的工作人员录音，拟证明：代办公司的工作人员承认涉案房屋的抵押手续还未交给银行审核。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。另外，该通话录音不能完整的体现通话的整个过程属于分段截取。其次，该证据恰恰证明二原告已明知被告已为其办理完毕产权证的客观事实，涉嫌恶意诉讼。该证据可以证明被告和代办公司已经就抵押登记事宜向贷款行备案，不存在违约情形。另外，代办公司的工作人员在通话中并未表明所谓的审核是由银行进行审核，还是由农垦不动产中心进行审核。而且，在通话中也能证明交通银行在2018年12月3日之前不久刚刚办理完毕代办手续，被告已经开始为永泰城贷款业主办理抵押登记手续，而永泰城业主有几千户，不可能进行一次性办理，只能采取分批报件的方式进行办理抵押登记手续。证据6、2019年2月20日，原告刘力嘉与被告公司的工作人员录音，拟证明：二原告的房产证还在被告工作人员手中，但被告不能给房产证原件，如果需要用房产证被告可以派一个人去办事。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有补充。从该通话录音中可以看出二原告混淆了房屋权属证书的概念，法律意义的权属证书就是指不动产登记证书及过去的房屋所有权证书。从通话录音可以看出被告采取积极的方式与二原告进行沟通，甚至承诺在二原告办理相关手续需要提供不动产登记证书原件时，被告可以派专人出示不动产登记证书原件配合二原告办理相关手续。而且，从通话录音以及二原告的质证意见中可以看出二原告对我国不动产登记相关规定理解有偏差，根据我国相关法律规定，不动产采取登记主义，不动产所有权登记在不动产主管部门所保管的不动产登记簿上，二原告一直强调需要被告为其提供没有任何权利瑕疵的不动产登记证书，这在事实上是不可能实现的，因为二原告是通过按揭贷款的方式购买的案涉房屋，所以其贷款银行对该案涉房屋应履行抵押登记备案手续，故在二原告偿还完毕银行贷款，且办理完毕抵押登记的注销手续之前，该案涉房屋为保护银行利益会一直存在权利瑕疵。而且，按照双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定，应该由被告或被告指定的代办公司为二原告办理抵押登记手续。但合同里并没有明确约定办理抵押登记的期限以及相关违约责任，二原告主张的720日，只是针对于不动产登记证书，不适用于抵押登记，而且从二原告提交给法院的证据4中可以看出，银行的工作人员明确告知二原告只有在办理完毕抵押登记手续之后才可以将案涉房屋的不动产登记证书交付给二原告。同时，被告或被告指定的代办公司仅为案涉房屋不动产抵押登记手续的代办单位，而抵押登记手续需要银行以及不动产登记中心，以及二原告作为办理主体，故该案涉房屋的抵押登记手续未能办理完毕，是由于银行以及农垦不动产中心因为相关备案或审批流程没有办理完毕导致的，与被告无关。被告为证明其抗辩主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据1、第0000343号不动产权证书，拟证明：该证书取得的时间是2017年8月14日，也就是被告为二原告办理完产权证的日期，即便存在违约，这也是计算逾期办理产权证违约金的截止日期，因为该房产证必须由二原告的授权才能办理，原告和被告之间是委托关系，被告当庭举示已取得的房产证书日期，则视为二原告取得的日期。经质证，二原告对证据的真实性无异议。对证明的问题有异议，该房产证上存在权利瑕疵，原告委托被告及代办公司办理房产证的原因正是因为原告是按揭贷款并不打算提前还款，需要被告及代办公司将银行抵押手续办理完毕，否则二原告交的产权代办费没有任何意义，可以与全款购房者一样自己去办理房产证。而且，不论是房产证上登记的日期还是现在银行抵押手续没有办理完毕都不能确定具体的时间，且这个时间已经远超于入户后720日。证据2、进户手续，拟证明：二原告于2014年10月22日进户，即便存在违约金，则在此日之后的720日才是计算违约金的起始日期。经质证，而原告对证据的真实性无异议，二原告的实际进户日期为2014年10月22日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月22日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区××与××路交口××东北角永泰·香福汇1号楼2单元18层004号商品房住宅，建筑面积103.92平方米，总价款为573738元。《合同补充协议》第六条第5款约定：“出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是指甲方（被告）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记机关备案，作为乙方（原告）办理产权登记的基础资料”。二原告以首付款173778元，向交通银行股份有限公司哈尔滨开发区支行（以下简称交行开发区支行）按揭贷款400000元的形式向被告支付了全部购房款。二原告于2014年10月22日办理了进户手续。被告于2017年8月14日取得黑（2017）农垦哈尔滨不动产权第0000343号不动产权证书，于2018年4月9日取得黑（2018）哈尔滨市不动产权第0079086号不动产权证书（土地证）。被告为办理他项权证，未将上述两份不动产权证书交付给二原告。截止开庭时，案涉房产的他项权证未办理完毕。本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，二原告、被告均应当按照合同的约定各自履行合同义务。第一，关于二原告主张被告为二原告办理房屋产权证的诉讼请求。根据被告提交的证据可知，被告已为案涉房屋办理完毕房屋权属证书，二原告的该项请求被告已经履行完毕，本院不再重复处理。第二，关于二原告主张被告将房屋权属证书交付给二原告的诉讼请求。经询问二原告，二原告称该项诉讼请求指的是案涉房屋的房屋所有权证。根据被告提交的证据，本案案涉房屋的所有权证为黑（2017）农垦哈尔滨不动产权第0000343号的不动产权证书。二原告作为案涉房屋的所有权人，有权取得房屋所有权证书。现房屋所有权证书在被告处，被告应将该证书交付给二原告，故对二原告主张将房屋所有权证交付给二原告的诉讼请求本院予以支持。关于二原告主张房屋所有权证指的是办理完毕他项权利后的房屋所有权证的诉讼请求，因双方在补充协议第六条第五款约定，办理权属登记仅指房屋权属登记，未约定房屋权属登记包括他项权利，且未对他项权证的办理时间作出约定，故对二原告的该项主张不予支持。第三，关于二原告主张被告支付自2016年10月4日起至被告实际将房屋权属证明交付给二原告期间的违约金的诉讼请求。根据双方在合同中的约定，被告应该在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，二原告不能在房屋交付后720日内取得房屋权属证明的，原告不退房的，被告在房屋交付720日后，每日按照已付房款万分之一向二原告支付违约金。二原告于2014年10月22日办理了进户手续，被告应在2016年4月14日前向房地产管理部门提交完毕办理房屋产权证书所需的相关资料，但被告2017年8月14日才为二原告办理完毕不动产权证书。被告延迟提交资料的行为导致案涉房屋未能及时确权，故被告应自房屋交付720日后，即从2016年10月11日起至2017年8月14日止按总房款的日万分之一的标准给付二原告违约金，违约金总额为17614.98元（573778元×0.0001/天×307天）。二原告主张违约金应计算至被告将房屋权属证明交付给二原告时止，但双方签订的《合同补充协议》第六条第5款中约定的是逾期办理房屋权属证明时被告应支付的违约金。被告办理完毕房屋权属证明后未将该证书交付给二原告，如给二原告造成损失，二原告可另行主张权利。本案中，二原告未提供证据证明其存在损失，故对二原告主张的2017年8月14日不动产权证书办理完毕之后的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司于本判决生效后立即将位于哈尔滨市香坊区香福路与哈成路交口处东北角永泰·香福汇1号楼02单元18层004号商品房的编号为黑（2017）农垦哈尔滨不动产权第0000343号的不动产权证书交付给原告刘力嘉、徐洪飞；二、被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告刘力嘉、徐洪飞违约金17614.98元；三、驳回原告刘力嘉、徐洪飞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计528.29元，由哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司负担120.19元，由原告刘力嘉、徐洪飞负担408.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王亚秋二〇一九年三月十二日法官助理刘哲书记员柳琳附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。