广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0105民初3744号原告：广东佳乐置业有限公司，住所地广州市海珠区南华中路388号303（A5）房。法定代表人：杨亚洋，经理。委托诉讼代理人：方强，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周聃，广东广和（前海）律师事务所律师。被告：广州市民政局，住所地广州市越秀区西湖路99号。法定代表人：何镜清，局长。委托诉讼代理人：黄嘉华、冯丽娟，均为该单位职员，联系地址同被告地址。第三人：广州汉和房地产有限公司，住所地广州市南华中路南洲前18号之一首二层。法定代表人：张建鹏。第三人：马腾骧（曾用名：秀聪），男，汉族，1929年2月14日出生，住广州市海珠区，第三人：马智修MA.ChiSauErnest，男，1936年11月02日出生，香港居民，第三人：马秀隆MA.SauLung，男，1934年10月07日出生，香港居民，第三人：马景瑜MA.KINGYU，女，1941年11月15日出生，香港居民，]。原告广东佳乐置业有限公司诉被告广州市民政局、第三人广州汉和房地产有限公司（以下简称“汉和公司”）、马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周聃，被告的委托诉讼代理人黄嘉华、冯丽娟到庭参加了诉讼。第三人汉和公司、马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜下落不明，经本院公告送达起诉书副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：2005年9月，第三人汉和公司与马秀隆等人签订了《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称“拆迁协议”），约定第三人马秀隆等人将自有的南华中路388号房屋交给第三人汉和公司拆除，第三人汉和公司将相应的房屋回迁补偿给第三人马秀隆等人。双方对具体的回迁位置及面积进行了明确约定，并且所有拆迁补偿协议当时均在广州市房管部门登记备案。协议签订后，第三人马秀隆等人依约将房屋交给第三人汉和公司拆除。2005年11月，第三人马秀隆等人与原告（原名称为广东鹰翔投资有限公司，2006年12月25日变更为广东誉通置业有限公司，2011年11月10日又变更为广东佳乐置业有限公司）签订了房屋买卖协议，将拆迁协议中约定的回迁房出售给原告。房屋买卖协议成立后，原告依约向第三人马秀隆等人支付购房款。第三人汉和公司、马秀隆等人于2007年将涉案房屋移交给了原告。此后，原告一直使用涉案房屋用于租赁经营。但由于第三人汉和公司、马秀隆等人的原因，涉案房屋的产权一直未能办理过户登记至原告名下。2013年6月，原告向广州市海珠区人民法院起诉第三人汉和公司、马秀隆等人要求办理涉案房屋的产权证，经审理，法院依法确认了原告与第三人马秀隆等人签署的房屋买卖协议合法有效，并确认完全符合登记过户条件，作出了被告应协助原告办理产权过户登记手续的判决。由于第三人汉和公司与被告存在债务纠纷，广州市海珠区人民法院作出(2011)穗海法民执字第1903-5号执行裁定书，查封了涉案房屋。为此，原告提出执行异议，但被裁定驳回。原告已按合同约定向第三人马秀隆等人履行了支付义务并实际占有涉案房屋，且非基于原告的过错导致涉案房屋未能登记过户，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，人民法院不得查封涉案房屋。另，涉案房屋属产权调换补偿安置房产，该房产置换行为由广州市房地产管理局以拆许字(95)第212号《城市房屋拆迁许可证》予以批准，并于2005年进行了鉴证。根据相关法律法规的规定，第三人马秀隆等人对涉案房屋享有回迁安置优先权。法院以涉案房屋系在第三人汉和公司名下为由而采取执行措施显属不当。综上所述，无论是从事实上，还是法律上，广州市海珠区人民法院对涉案房屋进行查封并驳回原告的执行异议均明显错误，不仅对原告办理产权登记造成严重阻碍，也对原告其他相应的合法权益造成侵害。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条的规定，起诉要求判令：1、确认原告对位于广州市海珠区南华中路374—428以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段（南华中路388号二层）T12号铺房产享有所有权；2、停止对上述房屋的执行行为。被告辩称：2010年6月28日，被告诉第三人汉和公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷两案[案号:(2010)海民三初字第1124号、(2010)海民三初字第1125号]，因第三人汉和公司逾期不履行已经发生法律效力的民事判决书中确定的义务，被告于2011年6月2日向法院申请执行，要求第三人汉和公司履行：（一）协同办理作为拆迁被告代管产业广州市南华中路418号房屋补偿给被告的广州市南华中路380号豪逸阁707、709、711单元的房屋产权过户和房地产登记手续，并支付租金44999.9元、逾期交房违约金17100元；（二）协同办理作为拆迁被告代管产业广州市南华中路420、422号房屋补偿给被告的广州市南华中路380号豪逸阁708、710单元的房屋产权过户手续和房地产登记手续，并支付租金61936元、逾期交房违约金17100元。执行过程中，法院作出(2011)穗海法民执字第1903-1号及(2011)穗海法民执字第1904号执行裁定书，查封了第三人汉和公司名下位于海珠区南华中路374-428号以南、同丰里以西、广州第五染织厂地段，豪丰园（豪丰阁、豪逸阁、豪庭阁）的全部房屋产权（已预售登记、已过户的除外）。其中包括涉案房屋广州市海珠区南华中路388号二层T12号铺、首层118、121号铺，131、133号铺，132号铺，135号铺，138号铺，137、139、140、141号铺，143号铺。原告于2014年12月提出执行异议[案号(2015)海法执异字第4-11号]，法院于2015年4月8日作出执行裁定书，驳回原告提出的执行异议。鉴于此，就原告的诉讼请求，被告的答辩如下：一、原告请求确认广州市海珠区南华中路374-428以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段（南华中路388号）二层T12号铺，首层118、121号铺，131、133号铺，132号铺，135号铺，138号铺，137、139、140、141号铺，143号铺原告享有所有权及占有权，没有法律和事实依据，应依法驳回起诉。原告主张对象错误，被告与原告无任何法律关系，不是本案的适格被告。法院作出的(2015)穗海法执异字第4-11号执行裁定书已驳回原告的执行异议申请，且认定涉案房屋登记在第三人汉和公司名下，被告同意法院作出的裁定，涉案房屋不能归原告所有及占有，请法院依法驳回起诉。二、原告请求停止对涉案房屋的执行行为，不是民事诉讼范围，且根据“一事不再审”原则，应驳回起诉。原告应以其他途径另行解决，且原告已曾就本案纠纷向法院提出执行异议，经审理后已被驳回，故根据“一事不再审”原则的规定，应就此部分请求驳回原告的起诉。综上所述，原告的全部诉讼请求均无法律和事实依据，应依法驳回。第三人汉和公司、马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜没有提交陈述意见及举证。经审理查明：广东鹰翔投资有限公司于2006年12月25日经广东省工商行政管理局核准变更登记，具体事项为经营范围及企业名称的变更，其中变更后企业名称为广东誉通置业有限公司。2011年11月10日，广东誉通置业有限公司经广东省工商行政管理局核准变更登记，其中企业名称变更为广东佳乐置业有限公司。广州市对外经济贸易委员会于1995年11月7日对市房地产实业总公司作出《关于合作经营广州汉和房地产有限公司合同、章程的批复》（穗外经贸业【1995】281号），主要内容为同意你司属下广州协和房地产股份有限公司（甲方）与汉毅（香港）有限公司（乙方）成立合作经营广州汉和房地产有限公司，并批准双方于一九九五年十月十三日签订的该合作公司合同、章程生效；该合作公司经营范围，在经市规划局穗城规南片地字【1995】第41号文和城规设字【1995】第251号文同意使用的海珠区南华中路以南，广州市第五染织厂地段，开发、建设及销售、出租管理商品房；等。广州市工商行政管理局并于1995年11月16日发出《外商投资企业核准通知书》，确认第三人汉和公司已于1995年11月14日获准登记，具有法人地位。2000年12月20日、2000年12月28日，第三人马智修、马景瑜分别委托第三人马腾骧向房管部门申请办理广州市南华中路41、43号房屋产权变更转移登记和领取房屋产权证手续及订立有关征地拆迁、产权调换等协议等事项。2004年7月30日，第三人马腾骧及其本人及以第三人马智修、马景瑜代理人的身份委托第三人马秀隆办理上述事项。2005年9月21日，第三人马秀隆以第三人马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜名义（乙方）与第三人汉和公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：乙方同意甲方拆除坐落在海珠区南华中路374、376（旧41、43）号的房屋，该房屋为砖木结构，经市房管部门核定建筑面积伍佰陆拾贰平方米；甲方将自有的坐落在海珠区南华中路376-388号第首、二层楼，建筑面积为伍佰陆拾贰平方米（包括分摊楼梯、走廊等）单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；等。该协议经房管部门备案。2005年9月21日，第三人马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜（乙方）与第三人汉和公司（甲方）签订了《房屋拆迁安置补充协议书》，约定：甲方征用南华××路××、××号的房屋；乙方是该房屋的使用人，自有产权建筑面积562㎡；甲方应于2006年12月30日前，在南华中路388号（原五染厂地段）新建大楼首层安排回迁商铺一间，位置位于首层大门入口处、二层扶梯出口处（详见附图），临时编号为首层18、24、25、26、04号、二层T12号，建筑面积首层贰佰伍拾柒点捌平方米、二层三佰零肆点贰平方米；其他说明：如最终实际回迁安置铺位因商场总体规划而变动或临时编号与最终房管部门出具的编号有冲突，以房管部门的最终编号为准，但甲方安置位置必须与本协议所订位置一致或附近；等。第三人汉和公司、马秀隆在附图上盖章、签名。2005年11月，第三人马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜（甲方）与广东鹰翔投资有限公司（乙方）签订《房屋买卖意向书》，约定：鉴于甲方尚未取得南华××路××、××号的回迁商铺的产权，经甲、乙双方友好协商，就上述房屋买卖一事达成本意向书：一、甲方有意将位于南华××路××、××号的回迁商铺出售给乙方，面积为：首层商铺257.8㎡、二层304.2㎡，房款总额为3342600元；二、乙方同意在本意向书签订之日起30日内，向甲方支付上述房款总额的10%作为首期定金，在本意向书签订之日起12个月内，向甲方支付上述房款总额的30%作为第二期订金；在本意向书签订之日起24个月内，向甲方支付上述房款总额的50%作为第三期订金；乙方支付的所有订金在甲、乙双方正式签订《房屋买卖合同》之日，抵作房款；房款余额在将本房屋交易的有关资料提交至房管部门的当日一次性付清……；三、甲方取得该房屋所有权凭证五日内，由甲、乙双方签订上述房屋的正式《房屋买卖合同》；《房屋买卖合同》以本意向书的约定为原则；四、甲方因没有取得上述房屋所有权而导致本意向书失效、无法履行的，甲方不用承担任何违约责任并不对乙方的损失作任何赔偿；且甲方无须退还乙方所支付的首期订金，其他订金由甲方无息退还给乙方；六、本意向书自甲、乙双方签字之日起生效；自甲、乙双方就该房屋签订正式《房屋买卖合同》或甲、乙双方任何一方获得该房屋所有权无法至甲方名下的证明文件并通知对方之日起失效；等。甲方签字日期为2005年11月17日，乙方盖章日期为2005年11月15日。2006年11月16日，第三人马秀隆以第三人马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜名义（甲方）与广东鹰翔投资有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方于2005年11月17日签订了《房屋买卖意向书》，该《房屋买卖意向书》规定乙方应于2006年11月l7日前向甲方支付人民币1002780元，现经甲、乙双方友好协商就该条执行达成如下一致意见：1、乙方应于2006年11月17日前向甲方支付人民币334260元；于2006年12月17日前向甲方支付人民币334260元；于2007年1月17日前向甲方支付人民币334260元；2、乙方支付甲方款项应以现金形式支付；3、乙方按本《补充协议》第1、第2条向甲方支付款项，视为乙方已按《房屋买卖意向书》规定履行了2006年11月17日前应向甲方支付人民币1002780元的义务，甲方不得依《房屋买卖意向书》规定追究乙方违约责任；4、乙方不能按本《补充协议》规定第l、第2条支付款项时，甲方可按《房屋买卖意向书》规定追究乙方违约责任；本协议为2005年11月17日签订的《房屋买卖意向书》的补充修改，补充修改部份以本协议为准，其它部份仍按《房屋买卖意向书》的条款执行；等。原告曾于2013年5月7日向本院起诉汉和公司、马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜，要求确认原告对位于广州市海珠区南华中路388号114、115、116、117、120、128、207、208房享有所有权及使用权，并要求协助办理房产证。本院于2015年2月10日作出（2013）穗海法民三初字第1280号民事判决书判决：一、驳回原告要求广州汉和房地产有限公司、马秀隆等四人为其办理广州市海珠区南华中路388号207商铺的过户登记手续的起诉；二、马秀隆等四人在该判决生效之日起十五日内共同协助原告办理广州市海珠区南华中路388号208铺的产权过户登记手续，原告在马秀隆等四人将上述商铺的交易资料提交至房管部门的当天向马秀隆等四人支付该商铺的余款26090.12元；三、驳回原告的其他诉讼请求；等。该判决书已于2015年3月17日生效。被告依据本院作出并已发生法律效力的（2010）海民三初字第1124号民事判决书，向本院申请执行，要求第三人清偿债务，本院以（2011）穗海法民执字第1903号执行案号立案审查。执行过程中，本院依法轮候查封了第三人汉和公司名下的位于海珠区南华中路374-428号以南、同丰里以西、广州第五染织厂地段的房屋产权（已预售登记、已过户的除外），但由于该房产所涉及的法律关系复杂，暂无法进行处理。2014年2月12日，本院作出（2011）穗海法民执字第1903-6号《执行裁定书》，裁定查封第三人汉和公司所有的位于海珠区南华中路388号207（T12）铺房屋占有的产权份额。原告就本院查封涉案房屋提出执行异议，本院在2015年4月8日作出（2015）穗海法执异字第11号《执行裁定书》，裁定驳回原告提出的执行异议。（2015）穗海法执异字第11号案件审理过程中，本院就涉案的207商铺发函广州市国土资源和房管管理局查询产权情况等，向本院复函（穗国房协查【2014】764号），答复：海珠区南华中路374-428号以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段的豪丰园（自编豪丰阁，豪逸阁，豪庭阁），该项目暂未整体办理初始登记。……南华中路388号207（T12）铺暂无预售合同备案（预告登记）、抵押信息，已以汉和公司等产权人名义办理产权登记，登记字号为09登记1061859号，汉和公司占有10.33平方米，……海珠区南华中路388号首层项目涉及拆迁安置情况，回迁备案均未明确具体位置和具体面积，且大部分单元尚未办理产权登记，故来函查询房产是否属于拆迁征补偿房屋暂无法确认，需待产权登记后方可予以确认；等。另查，据房产登记号为2009登记字1061859号的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区南华中路388号207（T12）铺的建筑面积为148.97平方米;产权人分别为第三人马腾骧（34.66平方米）、马秀隆（34.66平方米）、马智修（34.66平方米）、马景瑜（34.66平方米）、汉和公司（10.33平方米）；等。上述房屋的广州市房地产交易登记审定书（二）记载：2005年马秀隆等4人与汉和公司签订了《房屋拆迁安置补充协议书》，安排回迁首层18、24、25、26、04号商铺、二层T12号商铺，现补偿实测商铺为南华中路388号114、115、116、117、120、128号商铺，208（T12）、207（T12）铺，实测面积共572.33平方米，超出10.33平方米，马秀隆等4人出具同意书表示超出部分面积计入二层207（T12）号铺，并登记在汉和公司名下；等。2019年1月8日，本院作出（2011）穗海法民执字第1903-12号执行裁定书，裁定查封第三人汉和公司所有的位于海珠区南华中路388号207（T12）铺房屋占有的产权份额。原告诉被告、第三人汉和公司案外人执行异议之诉一案，本院于2015年12月30日作出(2015)穗海法民三初字第1068号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。广州市中级人民法院于2016年7月19日作出（2016）粤01民终9374号民事裁定书，裁定撤销上述裁定、指定本院审理。本院于2017年6月29日作出(2016)粤0105民初6818号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。广州市中级人民法院于2018年2月23日作出(2017)粤01民终20064号民事裁定书，裁定撤销上述判决、发回重审。上述裁定作出后，本院于2018年3月29日对该案以（2018）粤0105民初3744号（即本案）立案后，重新组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、收据清单明细及收据；拟证明原告交齐涉案房屋的房款。2、第三人汉和公司于2009年12月20日出具的《情况说明》，主要内容为：我司根据与连美英等10户小业主（见“附件一”）于1995年至2005年签订的《广州市房屋拆迁产权调换协议书》、《广州市房屋拆迁补偿协议》、《广州市房屋拆迁安置补充协议》等协议，及10户小业主与广东誉通置业有限公司（原广东鹰翔投资有限公司）签订的《房屋买卖意向书》、《协议书》、《补充协议书》等购销商铺协议的约定，我司于2006年6月20日将我司所有的位于广州市海珠区南华中路374-428号豪丰园首层全部商铺交付给连美英等10户小业主；10户小业主随即将上述商铺移交给广东誉通置业有限公司经营使用；以上情况属实，我司知悉并同意由广东誉通置业有限公司使用上述商铺，并同意日后把上述商铺的产权过户至广东誉通置业有限公司名下；其“附件一”中记载与马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜协议签订时间为2005年11月17日；拟证明第三人汉和公司将回迁房交还给被拆迁人，被拆迁人又将涉案房屋交付给原告使用。3、电费缴费通知单；拟证明原告正使用涉案场地。4、广州市高盈（国际）音响城宣传手册及现状图；拟证明原告使用涉案场地的用途。5、穗国防协查复字［2009］第506号；拟证明房管部门出具的复函表述涉案房屋现状。被告质证表示：对证据1-5的真实性、合法性、关联性均由法院认定。2018年10月19日，本院依法到涉案房屋进行调查，查明涉案房屋所在楼层已重新间隔，用于经营音响店。原、被告对此均无异议。原告表示：第三人汉和公司与被拆迁人将涉案房屋交付给其，不能确定涉案房屋交付时是大通铺还是间隔好的商铺。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告对（2015）穗海法执异字第11号执行裁定书不服，有权提起执行异议之诉。关于原告要求确认其享有对涉案房屋的所有权的问题。涉案房屋的产权人为第三人马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜、汉和公司，原告与第三人马秀隆等四人签订的《房屋买卖意向书》只涉及到第三人马秀隆等四人的产权份额，而不包括第三人汉和公司的份额，原告要求确认其享有对涉案房屋的所有权依据不足，本院不予支持。关于原告要求停止对涉案房屋的执行行为的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现法院仅查封涉案房屋中第三人汉和公司所有的产权份额，不涉及其他产权人所有的部分。原告与第三人马秀隆等四人签订的《房屋买卖意向书》，其中处分的非属第三人汉和公司所有的产权份额，不属于查封范围，因此，原告要求停止对涉案房屋的执行行为的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广东佳乐置业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费7450元，由原告负担。如不服本判决，原告、被告、第三人汉和公司、马腾骧可在本判决书送达之日起十五日内，第三人马秀隆、马智修、马景瑜可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  黄伍环人民陪审员  邓丽红二〇一九年三月二十六日书 记 员  刘 淼陈秋贻