湖南省会同县人民法院民 事 判 决 书（2013）会民一初字第479号原告（反诉被告）徐果品，男，1964年8月10日出生，汉族，浙江省东阳市人，农民。委托代理人李泽平，男，1964年4月25日出生，侗族，湖南省会同县人，会同县金宇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）会同县八七青年林场有限公司，住所地会同县林城镇大石板开发区，组织机构代码77006172-3。法定代表人粟多兴，该公司董事长。委托代理人粟玉霞，女，1957年8月21日出生，侗族，湖南省会同县人，会同县八七青年林场有限公司职员，代理权限为特别授权。委托代理人唐乐群，湖南正发律师事务所律师。原告徐果品诉被告会同县八七青年林场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法由代理审判员张志广适用简易程序审理。2014年1月23日，被告向本院提出反诉，本院立案受理。本案在审理过程中，因争议较大，案件较复杂，不宜适用简易程序，本院于2014年3月21日将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年4月10日、2014年6月16日将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐果品及其委托代理人李泽平，被告（反诉原告）会同县八七青年林场有限公司的委托代理人粟玉霞、唐乐群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐果品诉称：被告自2007年7月1日起，多年承租原告会同县北城宾馆二楼房间作为该公司办公场地，并签订了租赁合同，双方均按合同约定履行了义务。合同到期后双方又口头约定，自2012年6月1日起被告继续租用原告的上述场地办公，租赁期至2013年6月3日止。但到期后，被告仍然继续使用，仅支付了1个月的房租。原告多次要求其搬离，但被告置之不理。后经会同县商会组织调解，原告与被告就租赁事项达成了协议。之后被告只按协议约定的日租金支付了2013年11月1日至同月29日的房租，没有按调解协议约定的期限搬离，至今仍继续占用原告的房屋。因被告拒不交还场地，也不支付使用费，特请求法院依法判决：1、被告交还租赁的会同县北城宾馆二楼房屋，并将钥匙交给原告；2、被告自2013年11月30日起，按300元／天的标准向原告支付场地使用费，直至被告将楼房退还给原告止；3、被告对其所占用的房屋恢复原状；4、本案诉讼费用由被告承担。被告会同县八七青年林场有限公司辩称：1、被告已于2014年3月2日搬离了租赁的房屋，并当日电话通知了原告，且房屋没有上锁，因此被告已实际履行了交房义务；2、原告的第二项诉讼请求没有合法依据，应予以驳回；3、对于原告的第三项诉讼请求，被告只能做到能恢复的就恢复。反诉原告会同县八七青年林场有限公司反诉称：2007年7月1日至2013年6月1日，反诉原告两次与反诉被告签订了《房屋租赁协议书》，租赁其会同北城宾馆二楼房屋用于办公。在租赁期间，反诉原告对楼房进行了全面翻修并添置了办公设备等财产。反诉原告按照协议约定履行了全部义务，但反诉被告并没有按照协议履行义务。因三楼宾馆的房间存在渗水、漏水等问题，导致反诉原告租赁的房间部分墙壁严重受损，四间办公室和厕所共71.4平方米的面积无法使用。二楼的餐厅也因反诉被告将位于餐厅下面一楼的房屋出租给他人买卖水泥，致使103平方米的餐厅无法使用，闲置至今。反诉被告的行为违反了协议约定，且拒不赔偿，请求法院依法判令：1、反诉被告退还不能使用面积的租金并赔偿财产损失162453元；2、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告徐果品就反诉辩称，反诉原告的诉讼请求内容，双方已达成了调解协议，并已实际履行，现反诉原告再次要求赔偿经济损失，没有依据。原告（反诉被告）徐果品为支持其本诉请求和反诉辩称理由，向本院提供了以下证据：1、企业注册资料复印件1份，拟证明被告的主体资格；2、房屋租赁协议书复印件2份，拟证明原告与被告曾签订有2份租赁房屋协议书和双方有关约定内容；3、领条复印件3份及收条复印件1份，拟证明被告向原告支付租金的情况；4、租赁协议复印件1份，拟证明原告与被告就租赁的楼房发生争议后，在会同县商会主持调解下达成的租赁协议内容；5、照片原件6张，拟证明被告损毁租赁的房屋；6、证人张迎春、王亮当庭证言，拟证明原告与被告就租赁的楼房发生争议后，在会同县商会主持调解下协商的过程和达成协议的内容，杨海龙受被告法定代表人粟多兴的委托参与调解。被告（反诉原告）对1-6号证据的质证意见为：对1、2、3、6号证据无异议。对4号证据的合法性有异议，因为在该协书上没有加盖公司印章，也没有法定代表人的签字，且被告也没有授权委托杨海龙进行调解，故该协议是无效的。对5号证据真实性没有异议，对关联性有异议，因为该门的损坏不是被告造成的。被告（反诉原告）会同县八七青年林场有限公司为支持其反诉主张和本诉辩称理由，向本院提供了以下证据：7、照片原件12张，拟证明原告出租给被告的房屋不能正常使用；8、原告出具的致歉信复印件1份，拟证明原告承认租赁房屋渗水给被告造成损失；9、发票复印件1份，拟证明因租赁的房屋渗水，被告重新装修所花的费用；10、发票复印件1份，拟证明被告对租赁的房屋第一次进行装修所花费用。原告对7-10号证据的质证意见为：对7号证据的真实性无异议，但不能证明原告出租给被告的房屋不能正常使用。对8号证据无异议。对9、10号证据的关联性有异议，因为被告第二次装修是为了能借到贷款把房屋装修得好一点。本院对上述1-10号证据的认证意见为：1、2、3、6号证据经被告质证无异议，予以采信。8号证据经原告质证无异议，予以采信。4号证据与本案相关联，予以采信。5号证据与本案无关联，不予采信。7号不能证明原告出租给被告的房屋不能正常使用，不予采信。9号证据不能证明被告所花费用系三楼宾馆房间渗水、漏水导致被告的损失，不予采信。10号证据与本案无关联，不予采信。本院根据采信的证据及庭审查明的情况，确认以下案件事实：2007年7月1日，被告因办公需场地，承租了原告的会同县北城宾馆（原会同县木材公司招待所）二楼大厅一侧办公室四间，门店一间（楼梯间）的房屋用于办公。当日双方签订了《房屋租赁协议》，并就有关事项进行了约定。2008年5月15日，原告与被告又重新签订了1份《房屋租赁协议》，其中约定房屋租期为4年，租赁时间为2008年6月1日至2012年5月30日止。合同履行期间，被告付清了所有费用。合同到期后，被告又与原告达成口头续租协议，约定房屋租期为1年，租赁时间自2012年6月1日起至2013年5月30日止，租金为99800元。合同到期后，因三楼开设的宾馆房间渗水、漏水导致被告所租房间部分墙壁受损，被告在支付了1个月的租金后，便以此为由拒绝支付租金，也未搬离。2013年10月24日，经会同县商会就该纠纷组织双方进行调解后，被告公司职员杨海龙作为被告的委托代理人参与了调解，原告与被告达成1份《租赁协议》，约定：一、由原告向被告写出书面致歉书，表示道歉，双方表示认可；二、从2013年7月1日至10月31日止原告免收房屋租金，但到期后，被告不再续租；三、从2013年11月1日至10日止，被告按每天300元的标准向原告支付租金；四、2013年11月10日被告自行搬走。协议签订后，原告向被告出具了致歉信，也无偿将房屋供被告使用至2013年10月31日。之后被告在约定的时间内仍未搬离，只支付了2013年11月1日起至同月29日止的房租（按300元／天的标准计算）。另查明，在2014年4月10日的庭审中，确认被告已完全搬离涉案租赁房屋，原告已可以使用。本院认为，本案焦点问题为：一、2013年10月24日原告徐果品与被告会同县八七青年林场有限公司签订的《租赁协议》是否有效。庭审中，被告认为，该租赁协议的签字代表杨海龙系被告公司的一般职员，既没有公司法定代表人的书面授权，在协议上也没有加盖公司的印章，因此该协议不具有法律效力，属无效协议。该协议签订者杨海龙虽系被告的一般职员，也没有被告的书面授权委托书，但原告申请的证人当庭证言均证实该公司法定代表人通过电话对其进行了委托，且事后被告也按该协议约定支付了租金，双方均履行了协议主要义务，应推定被告对该协议的认可。故该协议为有效协议。二、被告会同县八七青年林场有限公司应支付的逾期场地使用费如何确定。1、被告应否向原告支付逾期场地使用费。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据该规定，原告拒不返还所租赁房屋的行为，属违约行为，侵害了原告的财产所有权。又根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应赔偿原告由此带来的损失即向原告支付未返还房屋期间的场地使用费。2、原告的损失按何标准计算。原告诉求自2013年11月30日起，被告按300元／天的标准向其支付场地使用费，直至被告将楼房退还给原告止。但根据2013年10月24日双方达成的协议约定，只是从2013年11月1日起至10日止，被告是按每天300元的标准向原告支付房租。故原告诉求自2013年11月30日起，按300元／天的标准向原告支付场地使用费，本院不予支持。但考虑到本案的实际情况及公平合理的原则，原告的损失可按原租赁合同约定即每年99800元（折算成日租金为277元）的标准计算。3、被告应赔多少损失。在庭审中虽被告提出，其已于2014年3月2日搬离了租赁的房屋，场地使用费只能计算到当日。但其并未提供证据加以证明，且原告也未予承认。故对其辩称意见，不予采纳。根据庭审查明的情况，确定被告从租赁的房屋搬出的时间为2014年4月10日。但考虑到被告搬运物件量大和临时找场地的客观情况，本院酌定给予被告10天的合理搬离期，该10天不应计算房租。故本院确定被告应支付场地使用费的期间为2013年11月30日至2014年3月31日止，共计122天。被告应支付的场地使用费为33794元（277元／天×122天）。三、原告徐果品的其他诉讼请求应否予以支持。原告与被告签订租赁协议，合法有效，系双方的真实意思表示，双方应按协议的约定享有权利和承担义务。被告拒不返还房屋，也不支付场地使用费的行为违反了约定，应向原告承担相应的民事责任。但原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，因被告已履行搬离义务，该项诉讼请求已实现，故在本案中不应再作处理。原告要求被告对租赁的房屋恢复原状，但租赁的房屋是否应恢复原状，其并未提供证据加以证明。故对此项诉讼请求，本院不予支持。四、反诉原告会同县八七青年林场有限公司的反诉请求应否予以支持。反诉原告以三楼宾馆的房间渗水、漏水造成其财产受损为由，认为反诉被告徐果品违反租赁协议，请求其赔偿损失。但双方当事人已就该事项在会同县商会的主持下达成了协议，并已实际履行。故对于反诉原告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告会同县八七青年林场有限公司向原告徐果品支付房屋场地使用费33794元，限判决生效后五日内付清；二、驳回原告徐果品的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告会同县八七青年林场有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费130元，反诉案件受理费1744元，共计1874元，由被告（反诉原告）会同县八七青年林场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  陈亚军代理审判员  张志广人民陪审员  肖燕飞二〇一四年六月十六日书 记 员  文 松附件：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。