广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初5238号原告：东莞市厚街镇双岗股份经济联合社。住所地东莞市厚街镇双岗村。负责人：翁炳伦。委托诉讼代理人：罗家威，广东名成律师事务所律师（已撤销）。委托诉讼代理人：王一飞，广东尚智和律师事务所律师。被告：陈见平，男，1959年2月19日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：陈灿华，男，1955年6月6日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：东莞市八达公司家具有限公司。住所地东莞市厚街镇家具大道双岗路段。统一社会信用代码为91441900759237900D。法定代表人：李月开。三被告共同委托诉讼代理人：董书君，东莞市沙田镇法律服务所律师。第三人：东莞市海鹰家具有限公司。住所地东莞市厚街镇双岗村。统一社会信用代码为91441900617688124N。法定代表人：陈见平。委托诉讼代理人：杨振锋，广东中建合展律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐利红，广东中建合展律师事务所律师。原告东莞市厚街镇双岗经济联合社（以下简称“双岗经联社”）诉被告陈见平、陈灿华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，于2018年6月19日组织庭前会议，后依法追加东莞市八达公司家具有限公司（以下简称“八达公司”）为被告，追加东莞市海鹰家具有限公司（以下简称“海鹰公司”）为本案第三人。八达公司在诉讼过程中提起反诉，本院对八达公司的反诉予以受理，并对本案适用普通程序于2018年8月20日公开开庭进行了审理。原告双岗经联社的委托诉讼代理人罗家威（参加2018年6月19日庭前会议）、王一飞（参加2018年12月19日庭审）,被告陈见平、陈灿华及八达公司的共同委托诉讼代理人董书君（参加2018年6月19日庭前会议、2018年12月19日庭审），第三人海鹰公司的委托诉讼代理人杨振锋（参加2018年12月19日庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双岗经联社向本院提出诉讼请求：一、判决被告陈见平、陈灿华赔偿原告损失12138849.78元；二、判决被告陈见平、陈灿华赔偿鉴定费120000元；三、判令被告陈见平、陈灿华向原告支付2018年1月1日至被告实际退还案涉房屋之日止的占有使用费（暂计至2018年3月31日的占有使用费330000元）；110000元/月×3个月=330000元，以上损失、鉴定费、暂计至2018年3月31日占有使用费合计12588849.78元；四、本案的诉讼费用由被告陈见平、陈灿华承担；五、被告八达公司对被告被告陈见平、陈灿华的上述债务承担连带责任。原告在诉讼过程中撤回了其第一项、第二项诉讼请求。事实与理由：2003年12月26日，陈见平、陈灿华与东莞市厚街镇双岗官美厦股份经济合作社签订《租赁合同书》，约定东莞市厚街镇双岗官美厦股份经济合作社将坐落在东莞市××街××村家具大道边××路段北面的两栋连接一起的三层楼房及电房配套设施（总占地面积为10800平方米，总建筑面积为19500平方米）出租给陈见平、陈灿华使用，租赁期限从2004年4月1日至2019年3月31日止。租金2014年4月1日至2019年3月31日每月租金110000元。租赁期限内陈见平、陈灿华应守法经营，安全生产，做好防火工作，如果发生治安、安全、防火方面的问题由陈见平、陈灿华负责，陈见平、陈灿华应保护房屋的完好，不得随意改变房屋的机构，如因陈见平、陈灿华造成的房屋损害应由陈见平、陈灿华修复并承担相应的费用。2017年11月8日14时30分左右，东莞市海鹰家具有限公司突发火灾，该火灾烧损了案涉房屋、生产设备及货物一批。同年11月23日，东莞市公安消防局厚街大队出具《火灾事故认定书》，认定该火灾原因为海鹰公司的第三次西南侧环保设备故障引燃管道内易燃物所致。另，东莞市厚街镇双岗官美厦股份经济合作经村级体制改革被撤销，其资产、负债、所有者权益均由东莞市厚街镇双岗股份经济联合社（即本案原告）承接。2018年1月，原告委托广东省机电建筑设计研究院对案涉房屋火灾后安全性进行评估鉴定。2018年1月30日，该鉴定机构出具《房屋火灾后安全鉴定报告》，鉴定结论为：案涉房屋火灾后的结构安全性评定为四级，房屋安全状态为D类，须暂停使用，立即采取加固或拆建措施。对受火灾烧损不能符合安全使用要求的构件采取加固措施或进行拆除重建，验收合格后方可继续使用。原告委托广东中青建筑科技有限公司对案涉房屋加固工程进行评估，2018年2月9日，该公司出具《加固工程概算书》，评估加固工程的造价为12138849.78元。火灾事故发生后，虽陈见平、陈灿华明确该火灾系由陈见平、陈灿华的原因造成，由陈见平、陈灿华承担相应的责任，但一直无法协商赔偿问题。陈见平、陈灿华作为案涉房屋的承租人，理应妥善保管租赁物，应保管不善造成的租赁物毁损、灭失的，应承担损害赔偿责任。被告陈灿平、陈灿华辩称，一、双岗经联社不具备原告主体资格。原告诉请租赁关系是由陈见平、陈灿华与东莞市厚街镇双岗官美厦股份经济合作社（以下简称官美厦合作社）签订的《租赁合同书》，经查官美厦合作社合法存在，故原告称官美厦合作社已被撤销不存在是不正确的。二、陈灿平、陈灿华不是适格的被告。陈灿平、陈灿华是受委托签订合同，《租赁合同书》的真实主体是八达公司与官美厦合作社，而且是该两被告实际履行，故陈灿平、陈灿华不是适格被告。并且《火灾事故暂定协议书》也是和海鹰公司签订，起诉主体错误。三、原告起诉案由错误导致诉讼主体错误。原告起诉案由为租赁合同纠纷，但在起诉状又描述因火灾侵权，综合本案来看，本案属于侵权关系，且公安机关在火灾认定书上已经明确火灾原因系海鹰公司环保设备起火。四、原告本案诉讼涉嫌以合法形式掩盖非法目的，陈灿平、陈灿华是东莞市厚街镇双岗股份经济联合社的成员。原告多次试图将案涉租赁物及土地使用权并入到原告管理范畴，但官美厦合作社全体村民抵制。火灾发生后，海鹰公司和官美厦合作社已达成初步意见，官美厦合作社没有起诉意图。本案原告试图通过诉讼确认其对案涉租赁物及土地使用权的控制权，涉嫌以合法形式掩盖非法目的。被告八达公司答辩并反诉称，八达公司确认陈灿平、陈灿华于2003年12月26日与原告双岗经联社签订的《租赁合同书》确为八达公司与原告履行的租赁合同，八达公司和原告是合同的当事人，而陈灿平、陈灿华当时只是受托代为签署合同，两人后来从来没有参与过《租赁合同书》的履行，原告也从来没有向陈灿平、陈灿华主张过任何权利。现原告主张合同无效，则原告无法律依据收取八达公司的押金，该押金20万元应当返还。八达公司在火灾发生后支付了2017年11月、12月的租金。关于返还租赁物，由于租赁物是不动产，我方在2017年11月8日以后已经不再使用，也不能使用。因此，由于是不动产，不存在所谓的返还。八达公司反诉请求判决如下：一、判决原告双岗经联社立即归还八达公司合同押金人民币200000元，并从反诉之日起以200000元为基数以同期银行贷款利息为标准向八达公司支付逾期付款利息；二、本案诉讼费由原告双岗经联社承担。第三人海鹰公司述称，案涉房屋已经不具备使用条件，我方也没有使用。因此原告主张的占用费没有事实依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、关于本案租赁合同。2003年12月26日，东莞市厚街镇双岗官美下经济合作社作为甲方，陈见平、陈灿华作为乙方签订《租赁合同书》，约定乙方向甲方承租位于座落在东莞市××街××村家具大道边，官美厦村路段北面的两栋连接一起的三层楼房及电房配套设施，租赁期限从2004年4月1日至2019年3月31日止。租金从2004年4月1日至2009年3月31日每月租金为100000元整，从2009年4月1日至2014年3月31日每月为105000元，2014年4月1日至2019年3月31日每月租金110000元。合同签订时，甲方收取乙方200000元作合同押金，合同期满归还乙方。陈见平、陈灿华主张二人是代表八达公司签订租赁合同。根据陈见平、陈灿华提交的收据载明东莞市厚街镇双岗股份经济联社官美厦分社收取八达家具城2017年10月、11月租金各98000元。八达公司出具情况说明称，陈见平、陈灿华是其公司股东，八达公司与官美厦村小组产生事实租赁关系。原告主张案涉租赁物是陈见平、陈灿华承租，八达公司代为支付租金的行为，可以视为债的加入，原告有权要求八达公司对案涉赔偿责任承担连带责任。二、有关火灾事故。东莞市公安消防局厚街大队出具的火灾事故认定书载明：2017年11月8日14点30分许，东莞市厚街镇双岗村的东莞市海鹰家具有限公司发生火灾。该起火灾烧损东莞市海鹰家具有限公司厂房及东莞市八达家具展销中心B座建筑结构、生产设备及货物（东莞市海鹰家具有限公司货物、东莞市八达家具展销中心B座内陈子洪、黄少兰、邓海霞、伦秀珍、王平仔、陈子洪所经营的家具店货物）一批，火灾未造成人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火原因为东莞市海鹰家具有限公司厂房第三层西南侧环保设备故障引燃管道内易燃可燃物所致。2017年11月16日，原告双岗经联社提交的《火灾事故暂定协议书》首部打印的乙方为陈见平，甲方为原告，尾部乙方处有陈见平的签名，并有海鹰公司的盖章。该《火灾事故暂定协议书》载明，乙方承诺本次火灾是乙方原因造成，因此造成出租方物业的损失，乙方承诺负起应有的责任，和自负商场各租户的赔偿责任。由于现实的多种原因一时难以界定，都需要进一步理清。因此甲乙双方同意火灾现场清理完或消防认定书出后，共同本着实事求是公平合理的原则，再另行详细协商出租方物业受损的修复事宜。另根据原告提交的广东省机电建筑设计研究院出具的鉴定报告，案涉租赁物经火灾烧损，在加固修复前不能安全使用。三、其他。原告在诉讼中申请鉴定，鉴定事项为：对案涉租赁物业进行安全评定，确定是需要加固还是需要重建；对案涉物业火灾后加固或重建造价进行鉴定。本院对其鉴定申请予以准许，但原告未在规定期限缴纳相关的鉴定费用。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告在诉讼过程中撤回其第一项、第二项诉讼请求，系其对自身诉权的合法处分，本院予以准许。本案的争议焦点为：一、原告的主体是否适格；二、陈灿平、陈灿华是否为租赁合同的相对人；三、原告要求被告支付自2018年1月1日起的房屋占有使用费有无依据；三、八达公司要求返还押金20万元应否支持。焦点一，首先，根据原告提交的证据，东莞市厚街镇双岗官美厦股份经济合作社的公章已经上交给东莞市厚街镇政府；其次，在八达家具城缴纳案涉租赁物租金的收据所盖的章为“东莞市厚街镇双岗股份经济联社官美厦分社”，亦并非官美厦合作社。再次，从《火灾事故暂定协议书》来看，该《火灾事故暂定协议书》首部打印的乙方为陈见平，甲方为原告，尾部乙方处有陈见平的签名，并有海鹰公司的盖章。可见陈见平、海鹰公司不仅认可双岗经联社作为权利主体处理案涉租赁房屋因火灾事故造成的纠纷，也认可该《火灾事故暂定协议书》的内容，而《火灾事故暂定协议书》载明，乙方于2003年12月26日与甲方属下的原“东莞市厚街镇双岗村官美厦村民小组”（合同出租方）签订一份租赁合同，即陈见平、海鹰公司也认可案涉物业出租方系原告属下的机构，并非独立于原告。另从八达公司提起反诉，要求原告返还交付的租赁房屋的押金来看，八达公司同样亦认可双岗经联社作为本案原告的主体资格。另，代表东莞市厚街双岗官美厦村小组在《租赁合同书》上盖章的“东莞市厚街镇双岗官美下经济合作社”根据东莞市农业局的复函，该“东莞市厚街镇双岗官美下经济合作社”系于2002年7月20日登记，有效期三年，现期限已过。综上，现东莞市厚街镇双岗官美厦股份经济合作社公章已上交给东莞市厚街镇政府，“东莞市厚街镇双岗官美下经济合作社”登记期限已过，故本院根据本案情况，认定双岗经联社作为本案原告的主体适格。焦点二、首先，《租赁合同书》载明的承租方为陈灿华、陈见平，合同中简称为合同乙方，陈见平、陈灿华亦在合同尾部乙方处签名确认。因此，应认定陈见平、陈灿华系《租赁合同书》的相对人；其次，即便陈见平、陈灿华称其签订《租赁合同书》是为了受托代为签署合同，但陈见平、陈灿华并未举证证明二人与原告2003年12月26日签订《租赁合同书》有向原告披露该委托关系，且陈见平、陈灿华是以自己的名义与原告签订该租赁合同，即便有向原告披露该委托关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”原告亦有权选择陈见平、陈灿华作为相对人承担责任。因此，原告请求陈见平、陈灿华承担本案租赁合同责任，合法有据，本院予以支持。焦点三、案涉房屋无建设工程规划许可证或或经主管部门批准建设的证明等合法建设手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉《租赁合同书》无效。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，在合同无效的情况下，原告有权要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。但被告支付房屋占有使用费的前提是原告提供了房屋供被告使用，被告亦在实际使用房屋。但根据查明的事实，案涉租赁房屋因2017年11月8日火灾被烧损客观上已不具备安全使用的条件，且被告事实上自火灾后也并未使用案涉租赁房屋。至于案涉房屋因火灾被烧损导致房屋不能使用的损失，应结合案涉房屋被烧损的程度、加固修复或重建方案所需时间确定。而本案原告以双方存在租赁合同关系主张占有使用费，且原告在本案中也并未对此申请鉴定。故本院对于原告依据租赁合同请求被告按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的主张，本院不予支持。焦点四、从本案查明的事实来看，案涉房屋确因火灾被烧损，而陈见平亦在《火灾事故暂定协议书》签名确认，承诺本次火灾是己方原因造成，因此造成出租方物业的损失，其承诺负起应有的责任，和自负商场各租户的赔偿责任。而案涉火灾造成的损失显然远远超过该押金200000元，故在双方就案涉物业因火灾造成损失未达成解决前，八达公司请求返还该押金，违背了《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”的规定，故本院对于八达公司退还押金的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告东莞市厚街镇双岗经济联合社的诉讼请求；二、驳回被告东莞市八达公司家具有限公司的反诉请求。本案本诉受理费97333元，由原告双岗经联社承担；反诉受理费2150元，由被告八达公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河审 判 员  邝小敏人民陪审员  李秋月二〇一九年三月十五日书 记 员  汤 锋附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。