安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）滁民一终字第00133号上诉人（原审原告）：杨登梅，女，1965年6月16日出生，汉族，无业。委托代理人：潘大木，安徽俊和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：明光市名仕房地产开发有限公司。法定代表人：吴国荣，该公司总经理。委托代理人：魏兴奇，安徽儒林律师事务所律师。上诉人杨登梅因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2013）明民一初字第01621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月8日公开开庭审理了本案。上诉人杨登梅的委托代理人潘大木，被上诉人明光市名仕房地产开发有限公司（以下简称名仕房地产公司）的委托代理人魏兴奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年8月28日，杨登梅与名仕房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，以28.45万元购买了名仕房地产公司开发的名仕花园7幢2单元402号商品房一套，合同第四条第三项约定：该商品房按套出售；第十五条约定：出卖人在商品房交付使用后180日，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；但该合同未约定交房时间。在该合同附件四：合同补充协议中，第12条约定，出卖人免费统一代办各种手续，费用按揭贷款每户1.5万元，正常付款的每户暂缴1.3万元，多退少补。合同签订后，杨登梅付清了全部房款，名仕房地产公司为此于2009年8月28日、2010年10月2日向杨登梅出具了总金额为28.45万元的销售不动产专用发票二张。2009年11月5日，购买名仕花园房产的业主汪莉向原审法院提起诉讼，要求判令名仕房地产公司支付违约金73.37元／日至实际交房日止、退还多收的8000元、支付层高违约金8315元、在合理期限内交房。名仕房地产公司于2009年11月17日提起反诉，要求判令终止合同、其收回房屋，并判令汪莉支付其违约金3200元、房屋看管费1.5万元。在审理后，安徽省明光市人民法院作出（2009）明民一初字第1627号民事判决书，在该判决书的被告辩称中有“关于8000元应属房款，原告签订合同时交了8000元，其他所有买房人都交了8000元”的表述，汪莉也提供了名仕房地产公司收取8000元的收款收据。宣判后，汪莉与名仕房地产公司均不服该判决并提起上诉，滁州中级人民法院以事实不清，证据不足为由发回重审，安徽省明光市人民法院又作出（2011）明民一初字第00066号民事判决书，其中支持了汪莉要求名仕房地产公司退还多收房款8000元的诉讼请求。原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。杨登梅提供的证据只能证明其与名仕房地产公司存在商品房买卖合同关系，其实际付款与合同约定的价款一致，却不能证明存在名仕房地产公司除房款外又多收取了8000元的事实，故杨登梅仅凭本院（2009）明民一初字第1627号民事判决书中名仕房地产公司在辩称中的相关陈述，主张名仕房地产公司无项目理由收取8000元的证据不足。杨登梅主张的被告逾期提供产权登记备案资料，构成违约，要求被告支付逾期办证违约金，但其未能提供交房时间及逾期办证是否被告逾期提供产权登记备案资料责任的证据，故本院对杨登梅的该项诉讼请求不予支持。对杨登梅主张的应退还多收的1600元的办证费的请求，虽然在合同补充协议中有缴纳费用的规定，但同样因杨登梅未提供名仕房地产公司已实际收取了上述费用的依据和实际花费的依据而证据不足，而杨登梅提供的合同中明确约定是按套出售，不存在面积不足，应返还不足部分房款的问题。故对杨登梅的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审判决：驳回原告杨登梅的诉讼请求。案件受理费180元，公告费150元，由原告杨登梅负担。杨登梅上诉称：1、其一审提交的证据证明，名仕房地产公司自认收取了所有购房户8000元，且一审中名仕房地产公司未答辩、未出庭应诉提出反驳意见，足以认定名仕房地产公司收取了8000元，该费用系额外收取，应当退还；2、名仕房地产公司逾期办证应按房款的1%承担违约金。3、其交纳了办证费15000元，合同约定多退少补，办证后，名仕房地产公司与购房户结算办证费用时，收回了预交办证费收据，向购房户出具购房办证费明细单，对于有票据的费用和结算时退还的部分费用，其予以认可，后经过上访，名仕房地产公司又退还1400元，对剩余的1600元，名仕房地产公司应当退还；4、双方签订合同中原约定购房款按面积计价，后名仕房地产公司单方涂改，未得到其认可，根据相关法律及司法解释的规定，其有权要求名仕房地产公司返还房屋面积不足部分的购房款2753元。请求撤销一审判决，改判名仕房地产公司退还多收取的费用8000元、支付逾期办证违约金2845元、返还面积不足部分购房款2753元、退还多收取的办证费用1600元。名仕房地产公司在庭审中辩称：1、名仕房地产公司未收取杨登梅8000元，杨登梅实际支付的购房款与合同约定的价格一致，杨登梅无证据证明名仕房地产公司在购房款之外多收取了8000元，且其依据的判决未生效，因此，杨登梅要求名仕房地产公司退还8000元无事实依据；2、名仕房地产公司在合同约定的期限内提供了应当由出卖方提供的全部备案资料到产权登记机关备案，因此名仕房地产公司不应当承担逾期办证的违约责任；3、名仕房地产公司未收取杨登梅办证费用，且所有的相关费用已经结清，杨登梅要求退还1600元无事实依据；4、双方签订的合同约定按套计价，不存在面积不足的问题，也就不存在房屋面积不足返还购房款的责任。请求驳回杨登梅的上诉请求。本院查明的事实除与原审查明的事实一致外，另根据原审法院（2011）明民一初字第00066号民事判决查明的事实，本院另查明，涉案商品房已于2009年1月通过验收。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、杨登梅要求名仕房地产公司退还多收取的费用8000元、退还房屋面积不足部分的购房款2753元的请求能否成立；2、名仕房地产公司是否应当退还多收取的办证费用1600元及承担逾期办证的违约责任。本案中，杨登梅与名仕房地产公司签订商品房买卖合同，杨登梅购买名仕房地产公司开发的商品房，双方之间成立商品房买卖合同关系，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。一、关于杨登梅要求名仕房地产公司退还多收取的费用8000元、退还房屋面积不足部分的购房款2753元的请求能否成立的问题杨登梅要求名仕房地产公司退还多收取的8000元费用，但其未能提供向名仕房地产公司实际交纳8000元费用的相应证据。虽然名仕房地产公司在与汪莉诉讼一案的辩称中曾陈述对其他购房人亦收取该费用，但该辩称系针对个案诉讼中特定的对象，不构成对本案事实的自认。杨登梅在未能提供已实际交纳该项费用票据的情形下，仅依据名仕房地产公司在其他案件中的辩解意见来主张该项权利，无事实依据，不能成立，本院不予支持。杨登梅主张涉案房屋面积不足，要求名仕房地产公司退还购房款2753元。因杨登梅一审中举证的《商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋按套计价，虽然该部分内容存在更改的行为，但该证据系杨登梅所提供，应当认定涉案房屋系按套计算总价，不存在按面积计价问题，且杨登梅也未提供涉案房屋系按建筑面积计价或按套内建筑面积计价以及具体单价等相关证据，其上诉要求退还面积不足部分的购房款2753元，显属证据不足。故对杨登梅的此项上诉请求，本院亦不予支持。二、关于名仕房地产公司是否应当退还多收取的办证费用1600元及承担逾期办证的违约责任问题关于退还办证费用问题，杨登梅提供的商品房买卖合同的附件四即合同补充协议中第一条约定，相关办证费用由买受人在签约时向出卖人预交，相关手续由出卖人统一代办，最终按实结算，多退少补；同时在第十二条又约定，出卖人统一代办各种手续，费用按揭贷款每户暂缴15000元，正常付款每户暂缴13000元，多退少补。杨登梅主张名仕房地产公司应退还1600元办证费用，并提供其向名仕房地产公司缴纳办证费用的相关票据。依据上述合同的约定及杨登梅提供的交费票据，能够相互印证，可以认定杨登梅已向名仕房地产公司缴纳了合同约定的代办证费用15000元。根据合同补充协议的约定，办理涉案房屋产权证由名仕房地产公司统一为购房户代办，最终按实结算，多退少补。现名仕房地产公司应就其代杨登梅办理相关产权证所花费用提供相应票据，并据实进行结算，但名仕房地产公司在本案中并未提供任何证据证明其为杨登梅代办证所花去的实际费用，故杨登梅要求名仕房地产公司退还多收取的办证费用1600元，理由正当，该请求应予支持。关于逾期办证违约责任问题，根据双方所签订的商品房买卖合同第十五条的约定，出卖人（名仕房地产公司）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房款的1%支付违约金。同时在该合同附件四即合同补充协议中第1条又约定，相关办证手续由出卖人统一代办，即办理涉案房屋产权证由名仕房地产公司统一为购房户代办。本案中，双方在所签订的商品房买卖合同中关于交房时间未做约定，双方事后也未签订补充协议对此进行约定，双方也都未提供证据证明涉案房屋交付的具体时间，但涉案房屋系现房，由于名仕房地产公司应承担交付房屋的义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，故名仕房地产公司应对其何时交付房屋承担举证责任。根据上述合同约定的内容，名仕房地产公司应当在房屋交付后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。故自本案双方当事人所订的商品房买卖合同订立日2009年8月28日至杨登梅实际办得产权证日2011年1月20日，已超出双方合同约定及相关法律规定的期限，逾期办证事实客观存在。名仕房地产公司辩称其已在合同约定的期限内提供了应该由出卖方提供的全部资料到产权登记机关备案，已履行了备案义务，办证迟延不是其造成的辩解，对此抗辩应承担相应的举证责任，但名仕房地产公司至今亦未提供证据证明其何时交付房屋，亦未提供任何证据证明其已在合同约定的房屋交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，更未提供证据证明办证迟延系因相关管理部门原因造成，由此应承担举证不能的法律后果。故名仕房地产公司因未能在合同约定的期限内提供产权登记资料，导致买受人未能及时取得房屋产权证明，对逾期办证，应当依法承担违约责任。按合同约定，名仕房地产公司应承担已付房款的1%支付违约金，而杨登梅已支付房屋总价款为284500元，故名仕房地产公司应承担逾期办证违约金2845元。一审对此不予判处，属举证责任分配不当，本院依法予以纠正。综上，杨登梅要求名仕房地产公司退还多收取的办证费用1600元及承担逾期办证违约金2845元的上诉理由成立，对其该上诉请求，本院予以支持。原判决认定事实部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省明光市人民法院（2013）明民一初字第01621号民事判决，即：驳回原告杨登梅的诉讼请求；二、被上诉人明光市名仕房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向杨登梅支付逾期办证违约金2845元；三、被上诉人明光市名仕房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向杨登梅退还多收取的办证费用1600元；四、驳回上诉人杨登梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费180元，公告费150元，由上诉人杨登梅负担233元，由被上诉人明光市名仕房地产开发有限公司负担97元；二审案件受理费180元，由上诉人杨登梅负担130元，由上诉人明光市名仕房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 达审 判 员  王忠良代理审判员  付广永二〇一四年二月十七日书 记 员  曹琰玲附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。