浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终4079号 上诉人（原审被告）：宁海县跃龙街道缑城幼托中心。住所地：宁海县跃龙街道登后路1号。 法定代表人：王娟，该中心园长。 委托诉讼代理人：刘欣鑫，浙江共业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈启勇，浙江中汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王新花，女，1967年6月11日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：杨建员，浙江知仁律师事务所律师。 上诉人宁海县跃龙街道缑城幼托中心（以下简称缑城幼托中心）因与被上诉人王新花房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院（2018）浙0226民初4761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案因案情复杂，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。 缑城幼托中心上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回王新花一审诉讼请求。事实和理由：一、2016年9月以后，缑城幼托中心是否继续租赁占有管理使用涉案房屋是本案关键事实，一审对该事实的举证责任分配错误，导致认定事实错误。二、缑城幼托中心将少部分废弃桌凳遗弃在涉案房屋内，给隔壁阿姨当柴火，用来烧开水。三、一审法院选择性采信缑城幼托中心证人证言有失公正。这些证人证言证明房屋钥匙于2016年9月已交还王新花，涉案房屋由王新花实际控制管理。四、由于涉案房屋拆迁，缑城幼托中心于2016年9月上旬提前搬离涉案房屋，一审判决缑城幼托中心支付全部租金有失公正。2016年9月份缑城幼托中心已经向王新花邮寄通知书一份，王新花的门卫已经签收快递，双方房屋租赁合同已经终止。一审判决缑城幼托中心支付王新花租金利息也不合理。 王新花辩称，租赁合同中已经就拆迁事宜作出明确约定。缑城幼托中心与王新花就解除问题进行过协商，但是均未达成一致意见。缑城幼托中心在前一案件庭审中多次确认，房屋在其实际控制之下。前一案件中缑城幼托中心在诉讼中增加诉讼请求，请求法院判决解除租赁合同，而不是确认双方租赁合同已经于2016年9月份解除。一审举证责任分配正确，缑城幼托中心应就其交还房屋给王新花提供相应证据。证人证言的采信正确，仅能证明2016年9月份缑城幼托中心搬迁，但是搬迁后教育设施是否遗留，如何安排等事宜不清楚。缑城幼托中心在前一案件中明确表述准备要办成人教育，可以印证一直未交还房屋。缑城幼托中心在前一案件中和本案中均承认课桌椅遗留，课桌椅是幼儿园的主要设施，一审认定缑城幼托中心部分教学用品存放在房屋内。一审认定租金合理。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王新花向一审法院起诉请求：1.判决缑城幼托中心向王新花交付其租赁的宁海县跃龙街道登后路1号房屋；2.判决缑城幼托中心向王新花支付房屋租金357500元并支付自起诉之日起至付清之日止按年利息6分计算的利息损失。 一审法院认定事实：2012年6月30日，案外人黄季军与王新花签订《幼儿园转让协议》一份，约定王新花将名下位于登后路1号缑城幼托中心及跃龙街道青洋山村委办公楼缑城教学点两所幼儿园转让给黄季军经营。包括幼儿园园名（缑城幼儿园）及法人转为黄季军名下；包括园内动产及一切教育设施所有产向王新花承租，承租权十年）。同日，案外人黄季军与王新花签订《租房协议》一份，约定王新花将坐落于宁海县跃龙街道登后路1号的房屋及所有的辅助用房租赁给黄季军经营。租赁期限为2012年9月1日至2022年7月10日，租期10年。前五年租金为每年200000元，后五年每年租金为210000元。租金在每年9月5日前付清。如到9月30日仍不付款，则王新花有权收回房屋。合同签订后，缑城幼托中心的法定代表人变更为黄季军，并在宁海县跃龙街道登后路1号继续开办。后缑城幼托中心法定代表人变更为王娟。2016年9月29日，宁海县人民政府房屋征收办公室发布关于西大街南1号、西大街南2号地块房屋征收意愿征询公告，将包括宁海县跃龙街道登后路1号房屋在内的西大街南2号地块纳入拟征收范围，征询被征收人的征收改建意愿。2017年5月11日，宁海县人民政府发布宁政房征决（2017）1号关于西大街南2号地块征收的决定，将包括宁海县跃龙街道登后路1号房屋在内的西大街南2号地块纳入征收范围，并公布西大街南2号地块国有土地上房屋征收补偿方案。2017年12月5日，王新花与宁海县人民政府房屋征收办公室签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》，王新花可获得拆迁补偿款14513948元及搬迁奖励费529077元。2018年1月5日，王新花名下的房屋所有权证及国有建设用地使用权证经登记注销。2018年1月10日，宁海县城市房屋拆迁有限公司出具房屋腾空验收单，王新花所有的位于宁海县跃龙街道登后路1号房屋于2018年1月5日搬迁腾空。同日，王新花领取拆迁补偿款15043025元。2017年9月6日，宁海县人民法院受理缑城幼托中心与王新花合同纠纷一案，案号为（2017）浙0226民初6998号。该案中，缑城幼托中心要求判决解除其与王新花签订的租房协议，并判决王新花赔偿缑城幼托中心损失1061993元。2017年10月17日，该案第一次庭审过程中，缑城幼托中心陈述宁海县跃龙街道登后路1号房屋由其管理，王新花陈述该房屋由其自行管理。2018年3月27日，该案第二次庭审过程中，缑城幼托中心陈述双方曾协商过解除《租房协议》，但未能达成一致意见，故《租房协议》一直未解除，王新花陈述双方于2016年9月下旬已达成解除《租房协议》的口头协议。王新花和缑城幼托中心一致认可2016年9月1日以后，缑城幼托中心未向王新花支付过租金。2018年6月1日，宁海县人民法院作出（2017）浙0226民初6998号民事判决，判决解除2012年6月30日的《租房协议》，由王新花支付缑城幼托中心344469.50元。另查明，缑城幼托中心自2016年9月起停止在宁海县跃龙街道登后路1号房屋经营。 一审法院认为，合同解除前，当事人以自己的行为终止对合同权利、义务的履行，应认定为合同终止。本案中，宁海县人民政府房屋征收办公室于2016年9月29日发布公告，将王新花所有的位于宁海县跃龙街道登后路1号的房屋在内的西大街南2号地块纳入拟征收范围，但未正式实施征收行为，虽对缑城幼托中心的办学有一定影响，但并不是必然影响。缑城幼托中心新学年的招生工作应于2016年9月1日之前完成，此时并无相关单位公布征收事项，缑城幼托中心于2016年9月起停止在宁海县跃龙街道登后路1号办学，系其自身行为导致。缑城幼托中心停止办学后，未与王新花解除《租房协议》，也无确实、充分的证据证实其已将租赁的房屋返还给王新花，且缑城幼托中心仍有部分教学用品存放在该房屋内。王新花于2018年1月5日将宁海县跃龙街道登后路1号的房屋腾空并交付给宁海县城市房屋拆迁有限公司，且注销了产权证书，现王新花仍主张此后的房屋租金，缺乏事实和法律依据。故缑城幼托中心应向王新花支付租金的期限为2016年9月1日至2018年1月5日。《租房协议》约定租赁期限为2012年9月1日至2022年7月10日，租期10年，前五年租金为每年200000元。故缑城幼托中心应支付的租金为272916.67元。缑城幼托中心逾期支付租金，应承担违约责任，故王新花要求缑城幼托中心支付自起诉之日起按年利率6%计算的利息损失至租金支付之日止的诉讼请求，一审法院予以支持。王新花于2018年1月5日腾空宁海县跃龙街道登后路1号房屋，于2018年1月10日将房屋交付给征收实施单位宁海县城市房屋拆迁有限公司，故王新花要求缑城幼托中心向其交付宁海县跃龙街道登后路1号房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、缑城幼托中心于本判决生效之日起十五日内向王新花支付房屋租金272916.67元及利息损失（以272916.67元基数，按年利率6%计算自2018年6月22日起至款项付清之日止）；二、驳回王新花的其他诉讼请求。如果缑城幼托中心未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费6662元，减半收取3331元，财产保全费2308元，合计5639元，由王新花负担1057元，缑城幼托中心负担4582元。 二审中，王新花没有提交新证据。缑城幼托中心在举证期限内向本院提交了通知函和EMS面单各一份，用以证明房屋租赁合同已于2016年9月份解除。王新花质证称，该组证据无法看出缑城幼托中心要求解除合同，只是要求拆迁权益归缑城幼托中心所有。本院认为，该组证据载明王娟知道了王新花解除房租协议的意愿，且向王新花声明其应得的赔偿，但无法证明房租合同已于2016年9月份解除。缑城幼托中心申请证人娄某出庭作证。娄某称大约2016年9月10日左右，王娟要搬走了，让其打扫缑城幼托中心的卫生。王娟当时让其打扫了一二楼的房间，三楼没让其打扫。当时二楼和三楼都有木头，王娟说这些没用了，让其拿去烧饭，其他什么东西都没有了。打扫完毕后，王娟让其将缑城幼托中心钥匙交还给房东。缑城幼托中心质证称，娄某的证言证明2016年9月初或者中旬，钥匙已经交还王新花，遗弃的少部分桌凳是交给娄某当柴火用的，而不是存放的教学用品，缑城幼托中心已经搬空。王新花质证称，娄某的证言与其他证人证言相矛盾，证人所说的腾退的时间和通知函时间有冲突，证人仅打扫了一楼和二楼，证人没有打扫三楼房间，但证人也说三楼有课桌椅，这与缑城幼托中心一审中陈述的缑城幼托中心还有课桌椅一致。一审中缑城幼托中心提供了娄某的录音录像笔录一份，缑城幼托中心认为该录音可以证明房屋钥匙已交还王新花。王新花认为该录音录像笔录中明确娄某是记不清将钥匙交给哪个人了。本院认为，娄某在录音录像笔录中表示其按王娟指示交给他人，娄某二审中作证时称王娟让其将钥匙交给房东，但是娄某明确表示其不认识王新花，其不清楚钥匙是否给的是王新花。因此，本院认为证人证言和录音录像笔录均不能证明缑城幼托中心已经将钥匙交还王新花。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为缑城幼托中心是否应支付王新花2016年9月1日之后的房屋租金。王新花主张租房协议解除前缑城幼托中心应根据合同约定向王新花支付租金。缑城幼托中心主张2016年9月份已将涉案房屋返还给王新花，不应支付租金。本院经审查认为，首先，2018年6月1日宁海县人民法院作出（2017）浙0226民初6998号民事判决，判决解除缑城幼托中心与王新花之间的租房协议，租房协议解除前缑城幼托中心原则上应向王新花支付租金。但根据宁海县城市房屋拆迁有限公司出具的房屋腾空验收单，涉案房屋已于2018年1月5日搬迁腾空，王新花主张之后的房屋租金，缺乏事实和法律依据。因此，缑城幼托中心应向王新花支付2016年9月1日至2018年1月5日的租金。其次，王新花和缑城幼托中心在（2017）浙0226民初6998号案件中就判决解除租房协议前房屋的占有使用情况说法不一，王新花在该案两次庭审中均主张涉案房屋由其实际管理使用，缑城幼托中心在该案第一次庭审中主张涉案房屋由其占有使用，但是第二次庭审中明确学生已分流，缑城幼托中心已经搬走。根据双方陈述，虽然双方对涉案房屋占有使用情况各执一词，但从缑城幼托中心的经营性质和特点来看，涉案地段被列入拆迁范围会导致其难以继续经营，而本案缑城幼托中心在2016年9月后未再继续经营的事实也是明确的，王新花主张缑城幼托中心因自身原因经营不善而停止经营，缺乏相关证据证明，其要求按照合同约定的标准支付租金，明显不合理。综合本案实际情况，为了平衡双方当事人利益，合理分担损失，本院酌情确定缑城幼托中心支付王新花租金10万元。 综上所述，缑城幼托中心的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省宁海县人民法院（2018）浙0226民初4761号民事判决； 二、宁海县跃龙街道缑城幼托中心于本判决生效之日起十五日内向王新花支付房屋租金10万元及利息损失（以10万元基数，按年利率6%计算自2018年6月22日起至款项付清之日止）； 三、驳回王新花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费6662元，减半收取3331元，财产保全费2308元，合计5639元，由上诉人宁海县跃龙街道缑城幼托中心负担1796元，被上诉人王新花负担3843元；二审案件受理费5394元，由上诉人宁海县跃龙街道缑城幼托中心负担3758元，被上诉人王新花负担1636元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 张华 审 判 员 张敏 审 判 员 陈艳 二〇一九年三月二十七日 代书记员 吴煜