连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0706民初9591号原告：吉德花，女，1968年2月9日出生，汉族，住本市赣榆区50米。委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。被告：连云港维港汇商业管理有限公司，住所地本市海州区通灌北路**国际商务大厦第****。法定代表人：李家路，董事长。委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱永成，公司法律顾问。原告吉德花与被告连云港维港汇商业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉德花及其委托诉讼代理人杲先亮，被告连云港维港汇商业管理有限公司（以下简称维港汇）的委托诉讼代理人苗红伟、朱永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉德花向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空并搬离海州区通灌北路87号国际商务大厦A楼162室；2、判令被告支付原告占有的使用费84000元（自2016年10月1日起暂计算至起诉之日，按年租金40000元计算）；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2010年6月10日与开发商连云港广盛元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦A楼162号商铺一间并于2013年交付。被告在未经原告同意的情况下于2016年9月强行占用原告的商铺对外招商经营“淘宝街”，被告的行为侵犯了原告的合法权益，现诉至法院请求依法支持原告诉求。被告维港汇辩称，原告起诉无事实及法律依据，原告购买的商铺属于产权式商铺，因为在物理空间上无法分割，只能统一规划、统一布局、统一经营和管理，所以原告在与开发商签订合同的时候已经约定由开发商统一委托经营管理，在双方合同补充条款第九条第四款中已经约定。广盛元公司基于合同授权委托维港汇对商场统一进行招商及管理。原告已经认可，也多次领取租金，并未提出任何异议。综上，请求驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：2010年4月12日，吉德花（认购方）与连云港广盛元房地产开发有限公司（以下简称广盛元公司）签订《国际商务大厦商铺认购书》，认购海州区通灌北路87号国际商务大厦商业裙楼一层1062单位，建筑面积16.83平方米。《认购书》第五条约定：认购方同意由深圳市尖莎咀百货有限公司连云港分公司（以下简称尖沙咀百货）对国际商务大厦商业裙楼进行3年的统一招商、经营和管理，并同意将本认购单位交给尖沙咀百货使用，使用期为3年。2010年6月10日，吉德花与广盛元公司签订《商品房买卖合同》，合同约定广盛元公司向吉德花出售海州区通灌北路87号国际商务大厦A楼162号（即1062号）商铺一间，建筑面积16.83平方米，套内建筑面积10.08平方米，金额417684元。在合同补充协议第九条第4款中约定，房产由广盛元公司委托的物业管理公司和商业管理公司提供国际商务大厦物业和商业管理服务。2013年11月1日，广盛元公司将1062号商铺交付吉德花。吉德花于2019年2月2日办理了涉案商铺的不动产登记证书，证书记载商铺面积16.87平方米，专有建筑面积10.08平方米。因尖沙咀百货没有对国际商务大厦实际运营，2016年4月12日广盛元公司出具《委托书》，将国际商务大厦的招商及运营工作委托维港汇运营，并代为管理物业。后深圳维港汇商业管理有限责任公司作为甲方与吉德花（乙方）签订《商铺委托租赁管理协议书》，吉德花自愿将涉案商铺交给甲方代理对外招租和管理，并委托甲方与第三方签订租赁协议并办理租赁商铺相关手续。协议书第四条约定：在超出国际商务大厦商业部分90%面积的业主与甲方签署商铺委托租赁管理协议书后，该协议正式生效。第五条约定：本协议生效后，甲方出资在“国际商务大厦”商场所在地注册经营新公司，负责商场的租赁、管理。本协议中甲方的权利、义务无条件转让给新公司，乙方在本协议中的权利、义务同时对应新公司，新公司不再与乙方签订协议。同时，吉德花与深圳维港汇商业管理有限责任公司签订《商铺委托租赁授权书》，吉德花将商铺委托深圳维港汇商业管理有限责任公司出租、招商、管理。维港汇法定代表人李家路和吉德花在协议书和授权书上签字确认。另查明，自2017年6月起，维港汇每季度向吉德花等共计339位业主支付租金（商铺总面积8219.29平方米）至2019年2月份。本院认为，吉德花购买的商铺在物权解释上为产权式商铺，即业主购买商铺后，由开发商或者开发商指定的管理公司进行整体返租。本案中，吉德花与国际商务大厦的开发商广盛元公司签订的《国际商务大厦商铺认购书》已经明确表示同意将购买的房屋交付广盛元公司选择的尖沙咀百货使用，表示吉德花在认购商铺时对涉案商铺为产权式商铺的性质知悉。在广盛元公司将国际商务大厦实际指定维港汇运营后，吉德花与维港汇签订了《商铺委托租赁管理协议书》、《商铺委托租赁授权书》，二者构成了委托经营合同关系。吉德花认为《商铺委托租赁管理协议书》和《商铺委托租赁授权书》无效，其理由为：该协议书上的甲方名称为深圳维港汇商业管理有限责任公司，但深圳维港汇商业管理有限责任公司在协议上未盖章，协议上签字的“李家路”系维港汇的法定代表人，维港汇亦不是深圳维港汇商业管理有限责任公司在本地出资成立的新公司，与深圳维港汇商业管理有限责任公司无关联性。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。维港汇法定代表人李家路在《商铺委托租赁管理协议书》、《商铺委托租赁授权书》上签字确认，故上述协议在维港汇与业主之间设立民事权利义务关系。且在协议和授权书签订之前，广盛元公司已经将国际商务大厦的招商及运营工作委托维港汇运营，在协议和授权书签订之后，维港汇基于业主的委托也实际对国际商务大厦进行招租管理并向业主持续支付租金。综上，吉德花与维港汇签订的《商铺委托租赁管理协议书》、《商铺委托租赁授权书》合法有效。对吉德花以协议无效主张维港汇搬离商铺的主张本院不予支持。就本案吉德花购买的国际商务大厦1062号商铺而言，虽然办理了不动产权证书，权利证书上也载明了商铺的位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限。其只有在统一规划、整体使用时才能体现价值，如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整体区域内商铺的使用价值，对其他业主的利益造成损害。因此，虽然吉德花作为业主享有所有权，但该权利行使既要遵循经营公司维港汇根据约定获得的使用权、管理权，也不能损害权利业主的整体利益。且，根据《物权法》第七十六条的规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权力的其他重大事项，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主对产权式商铺的权利行使，因涉及建筑区划内重大事项的处分，单个业主无法行使权利。吉德花从2017年6月份起通过维港汇领取租金，现以使用费偏少要求维港汇按照年租金4万元支付使用费的主张无证据佐证，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款规定，判决如下：驳回原告吉德花的诉讼请求。案件受理费1900元，由原告吉德花负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审判员  史夏夏二〇一九年三月二十七日书记员  徐雅琪法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(二)《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。