海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2019）琼97民终267号   上诉人（原审被告）：东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市东海路平安楼301房。   法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：万吉华，女，1961年1月18日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。   委托诉讼代理人：代建中，海南权直律师事务所律师。   原审被告：海南福安集团，住所地：海南省海口市滨江路福建大厦21楼。   负责人：连式林，该集团董事长。   上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与被上诉人万吉华及原审被告海南福安集团（以下简称福安集团）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2018）琼9007民初2084号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月29日立案后依法组成合议庭公开开庭审理，上诉人广华公司委托诉讼代理人岑怡、被上诉人万吉华委托诉讼代理人代建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   广华公司上诉请求：1.撤销（2018）琼9007民初2084号民事判决第一项并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由万吉华负担。事实与理由：一、万吉华主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审法院未予认定存在错误。《民法通则》与《民法总则》规定的诉讼时效不同，一审法院只适用《民法总则》的规定且对诉讼时效起算时间的认定错误。1.诉讼时效的起算时间是从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算，万吉华在广华公司延期交房之日就应当知道其权利受到侵害，故诉讼时效应当从广华公司延期交房之日的次日起算。2.万吉华主张的按日计算的逾期交房违约金为每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，该债权在法律上具有相对独立性，故应当从《民法总则》施行之日倒推2年来分别计算，2015年10月1日前逾期交房违约金的诉讼时效按《民法通则》规定的2年计算，2015年10月1日后逾期交房违约金的诉讼时效按《民法总则》规定的3年计算。万吉华主张的逾期交房违约金中，有一段期间已超过二年诉讼时效，应予以驳回。二、一审法院确定广华公司逾期交房的违约金按已付购房款的日万分之二点七标准计算存在错误。法律只存在约定违约金，而不存在法定违约金，因此在合同中未约定违约金的情况下，未违约一方无权向对方主张违约责任，且万吉华始终无法提供相关证据证明逾期交房给其造成的经济损失，一审法院按照日万分之二点七计算逾期交房的违约金不符合法律规定。一审法院未确定万吉华经济损失的情形下，按照日万分之二点七的利率判决，远远高于同期贷款利率4.35%，依法应予以减少。三、双方就延期交房问题进行协商，万吉华向广华公司提交《补偿业主申请书》，统一以免交物业费为条件放弃追究延期交房造成的损失，一审法院不予认可广华公司提交的《补偿业主申请书》错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持广华公司的上诉请求。   万吉华辩称，一、万吉华向法院起诉的时间未超过民法总则规定的3年诉讼时效。广华公司至今对房屋没有验收，其违约行为是持续性的，广华公司的违约行为延续至今，故万吉华起诉没有超过诉讼时效。二、广华公司逾期交房导致万吉华对涉案商品房无法占有使用，侵犯了购房者的权益。一审法院综合各方面的因素，以日万分之2.7计算违约金合法合理。三、万吉华从未签过申请表和单据，广华公司提到的免除物业费的相关单据不真实。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，应予维持。   福安集团未到庭，也未提交书面答辩意见。   万吉华向一审法院起诉请求：1.判令广华公司、福安集团连带向万吉华支付逾期交房的违约金29604.9元；2.判令广华公司于判决生效后十日内将位于东方市八所镇琼西路西侧“东方·碧海云天”第H3栋5层508号房屋办理权属登记的资料提供给产权登记机关备案；3.判令广华公司、福安集团连带向万吉华支付逾期办证的违约金25091元；4.案件受理费由广华公司、福安集团负担。   一审法院认定事实：2013年1月24日，万吉华与广华公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：FA·DF000956），约定万吉华购买广华公司位于东方市八所镇琼西路西侧东方·碧海云天H3栋5层508号房，房屋总价款为250910元，付款方式为一次性付款，即签订合同当日付清全部购房款。广华公司应在2014年8月30日前将经验收合格的商品房交付万吉华使用。商品房达到交付条件后，广华公司应当书面通知万吉华办理交付手续。双方在合同第九条第1款明确如逾期交房超过30日而万吉华要求合同继续履行的，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，广华公司按日向万吉华支付已付房价款万分之十的违约金；但双方勾画选择适用的是该条第2款，该条款对广华公司逾期交房而业主未解除合同的情形下违约金如何计算没有约定。广华公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由广华公司提供的资料报产权登记机关备案。如因广华公司的责任，万吉华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万吉华不退房的，广华公司按已付房价款的1%向万吉华支付违约金。双方同时签订《附件四：合同补充协议》，约定买卖双方所有通知均以书面为准，并在广华公司通知的期限内签订面积差异确认文件及提供办证所需资料。   另查明，万吉华于2013年1月11日支付涉案房屋购房款10000元，万勇代万吉华于2013年1月24日签订《商品房买卖合同》当日支付涉案房屋剩余购房款24091元。广华公司于2015年11月10日将涉案房屋交付万吉华使用。截止广华公司交房时，涉案房屋尚未验收合格，尚未办理不动产权证。   一审法院认为，本案的争议焦点为：1.福安集团作为被告主体是否适格；2.万吉华所诉的逾期交房违约金在2015年10月1日之前的时段是否超过诉讼时效；3.万吉华要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据；4.万吉华要求广华公司在判决生效后十日内将办理涉案房屋产权登记的资料提供给产权登记机关备案是否有事实根据及法律依据。   关于福安集团作为被告主体是否适格问题。根据《国家工商行政管理局关于印发的通知》（工商企字[1998]第59号）第三条规定：“企业集团是指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。企业集团不具有企业法人资格。”福安集团不具有企业法人资格，且根据合同相对性原则，与万吉华签订商品房买卖合同的是广华公司，福安集团虽在合同中的房屋平面图上盖章，仅是对该房屋平面的设计进行确认，与万吉华并没有发生任何法律关系，故福安集团不是本案的适格主体，万吉华要求福安集团承担连带赔偿责任没有事实根据及法律依据，不予支持。   关于万吉华所诉的逾期交房违约金在2015年10月1日之前的时段是否超过诉讼时效问题。商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法总则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。本案中，截至广华公司交付房屋给万吉华使用时，房屋尚未验收合格，广华公司违反了商品房买卖合同中关于房屋交付条件的约定，但万吉华在明知该房尚未验收合格的情况下，仍同意收房使用，故诉讼时效期间应从房屋交付使用之日起算，至万吉华起诉之日止，并未超过法定的三年诉讼时效期间，故广华公司关于诉讼时效的辩解意见，不予采纳。   关于万吉华要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据问题。关于逾期交房违约金的数额和计算标准问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》，万吉华已按照合同的约定支付全部购房款。广华公司未按合同约定的时间交付房屋，构成违约。且万吉华要求广华公司自逾期交房之日起支付逾期交房违约金亦没有超过诉讼时效，故万吉华要求广华公司支付逾期交房违约金有事实根据和法律依据。关于逾期交房违约金的数额及计算标准。广华公司与万吉华签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任有两种方式约定。第一种方式为逾期超过30日后买受人有权解除合同，解除合同的出卖人按照累计已付款的1%支付违约金；继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。第二种方式为出卖人逾期交房不超过360日的，买受人不得解除合同，超过360日的买受人解除合同的，出卖人按照累计已付款的1%向买受人支付违约金。但是对于超过360日如果买受人继续履行合同，第二种方式并没有约定出卖人的违约责任。在第九条中双方对于出卖人逾期交房违约责任系以预先打印的方式选择第二种方式。对比以上两种逾期交房违约责任的方式可知，第二种方式明显减轻了出卖人承担的违约责任。广华公司提供的商品房买卖合同的文本内容以打印方式将两种方式写在合同上，在不醒目之处，本应由当事人协商选择的两种方式提前将有利于广华公司的第二种方式予以固定,万吉华在签订合同时并不能自由选择相应条款，同时还会导致万吉华认为第一种方式亦是双方共同约定。涉案合同是格式合同，第九条亦属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，本案中在涉案合同第九条第二种方式没有约定广华公司逾期交房违约金计算标准的情况下，应参照有利于买受人的第一种方式即按照已交付房款日万分之十的标准计算违约金。广华公司逾期交房影响了万吉华对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，但万吉华的损失如何认定，双方均未提交证据证明。鉴于违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从该条规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。一审法院根据双方合同的履行情况及广华公司的过错程度，结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算较为合理，逾期天数应从合同约定的交房之日的第二天起计算至实际交房之日的前一天止，共436天。即广华公司应向万吉华支付逾期交房的违约金数额为250910元×0.00027×436日＝29537.13元。关于逾期办证违约金的数额和计算标准问题。万吉华与广华公司在商品房买卖合同中约定，广华公司应于商品房交付使用后365日内报产权登记机关备案。广华公司未在涉案房屋交付万吉华使用后一年内向产权登记机关提交办理不动产权证的资料。广华公司已构成违约。即广华公司应向万吉华支付逾期办证的违约金数额为250910元×1%=2509.1元。万吉华主张超出的部分，缺乏事实根据及法律依据，不予支持。   万吉华要求广华公司在判决生效后十日内将办理涉案房屋产权登记的资料提供给产权登记机关备案是否有事实根据及法律依据。广华公司与万吉华在商品房买卖合同中约定，广华公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但广华公司未依约在房屋交付使用后365日内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，广华公司的行为构成违约。万吉华未行使约定的合同解除权而是要求广华公司继续履行合同，故广华公司应遵守诚实信用原则继续履行合同，待广华公司具备办证的条件后，应在合理的期限内将办理房屋产权证所需的材料提交给不动产登记机关以便办理产权登记证书。但办理不动产权属证除了广华公司需要提供相应的条件及材料外，还需要万吉华配合并提供相应的材料，万吉华未提交证据证实其已将需要由其提供的办理不动产权属证所需的材料提交给广华公司。故对万吉华的该项诉讼请求，不予支持。福安集团经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的诉讼权利，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、东方广华实业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向万吉华支付逾期交房的违约金29537.13元。二、东方广华实业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向万吉华支付逾期办证的违约金2509.1元。三、驳回万吉华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1167元，由万吉华负担483.26元，由东方市广华实业有限公司负担683.74元。   各方当事人二审均未提交新证据。   本院二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点应为：一、万吉华是否已放弃追究广华公司逾期交房的违约责任；二、本案违约金的诉请是否已超过诉讼时效；三、逾期交房违约金计算标准如何确定。   关于万吉华是否放弃追究广华公司逾期交房违约责任的问题。广华公司上诉称万吉华向广华公司提交《补偿业主申请书》，以免交物业费为条件放弃追究延期交房的损失，并以未交物业费的行动证明其同意放弃追究逾期交房的损失。根据庭审查明，万吉华并不认可该申请系其本人签名，并不排除有代签的可能，广华公司没有证据证明该申请书系万吉华本人签名确认。退一步讲，即使该申请书系万吉华本人签名，在其签字确认的“申请理由”中，并未表明其请求以免交物业费为条件放弃追究对方责任，“按合同免交物业费”仅是广华公司客户中心经理和营销部出具的意见，并不能表明是双方的合意。综上，《补偿业主申请书》并不能证明万吉华放弃追究广华公司逾期交房的违约责任，广华公司的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。   关于本案违约金的诉请是否已超过诉讼时效的问题。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，广华公司应于2014年8月30日向万吉华交付房屋，但根据查明事实，广华公司却于2015年11月10日才向万吉华交房，虽然2014年8月30日起广华公司逾期交房违约，但该逾期交房的行为是持续性违约行为，应以违约行为结束日起算诉讼时效，故逾期交房违约金诉讼时效应从房屋实际交付之日即2015年11月11日起算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案应适用三年诉讼时效期间的规定，截止万吉华起诉之日，并未超过法定三年的时效期间，故万吉华关于违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。广华公司主张本案诉讼的计算跨越民法通则和民法总则两部法律，故应以2015年10月1日为分界点分开计算诉讼时效的理由没有法律依据，本院不予支持。   关于逾期交房违约金计算标准如何确定的问题。违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。广华公司认为一审法院按已付房款以日万分之二点七计算违约金过高，依法应予减少。根据查明的事实，双方签订的《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。该约定中共有2种方式可供选择。在第1种所列条件和处理方式中，逾期不超过三十日合同继续履行的情况下，以及逾期超过三十日后合同继续履行的情况下，均约定自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。而第2种中却约定出卖人逾期交房不超过360日的，买受人不得解除合同；逾期交房超过360日买受人解除合同的，出卖人按照累计已付款的1%向买受人支付违约金；对于逾期交房超过360日买受人继续履行合同的，并没有约定出卖人的违约责任。对比两种违约责任的约定方式，较之第一条所列情况，第二条中约定的违约情形更严重，但约定的违约责任却更轻甚至没有约定。虽然合同约定的是第二种方式，但该合同系广华公司提供的格式合同，且该条内容中，在不醒目之处，本应由当事人协商选择的方式率先以打印的方式将有利于广华公司的条款固定下来，使购房者在签订合同时实际上并不能自由选择条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，本案中在涉案合同第九条第二种方式没有约定广华公司逾期交房违约金计算标准的情况下，应参照有利于买受人的第一种方式即按照已交付房款日万分之十的标准计算违约金，万吉华按日万分之二点七标准请求广华公司赔偿逾期交房违约金，远低于日万分之十的标准，系其对于自身权利的放弃，不违反法律规定。广华公司上诉称应明确诉争房屋所在地同类房屋租金的金额才能确定万吉华的损失。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于逾期交房中参照租金确定违约金金额适用的条件是合同中对逾期交房违约金未作约定，而本案中虽然未约定涉案情况下的违约金金额，但根据格式条款的解释原理，可以确定违约金计算标准，故同地段同类房屋的租金标准仅作为调整违约金的参考标准。一审法院综合考量合同约定、广华公司过错情况、万吉华因逾期收房造成的租金损失及万吉华的诉请，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算，并无不当，本院予以支持。   综上，广华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1171元，由东方广华实业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 沈美萍   审判员 何 亮   审判员 张模金      二○一九年三月二十六日   法官助理 路仪婷   书记员 刘昕昕   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。