广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第687号上诉人（原审被告）：毛爱平，男，1966年12月8日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托代理人：王苹，广东维纳律师事务所律师。委托代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市岐海九曲城商业投资有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：林茂洋，该公司总经理。委托代理人：冯钊和，广东泽荣律师事务所律师。委托代理人：梁勇辉，广东泽荣律师事务所实习律师。上诉人毛爱平因与被上诉人中山市岐海九曲城商业投资有限公司（以下简称九曲城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：中山市石岐区梅基接源里1号之二房产权属人为中山市人民政府石岐区办事处，房产面积为273.29平方米。2009年1月3日，中山市人民政府石岐区办事处物业管理办公室与九曲城公司签订《租赁合同》，合同约定九曲城公司租赁中山市石岐区梅基接源里1号之二的物业并投资改造、自主经营。合同签订后，九曲城公司在上述物业地址翻修了新的商铺，并于2010年9月26日与毛爱平签订《岐海九曲城租赁合同》，合同约定：九曲城公司将中山市石岐区梅基接源里1号之二05卡商铺（以下简称05卡商铺）租赁给毛爱平作经营使用，建筑面积为127.2平方米。租赁期限为5年，自2010年11月15日至2015年11月14日。第一年自2010年11月15日至2011年11月14日，租金为2250元／月，第二年自2011年11月15日至2012年11月14日，租金为2475元／月，第三年自2012年11月15日至2013年11月14日，租金为2700元／月，第四年自2013年11月15日至2014年11月14日，租金为2925元／月，第五年自2014年11月15日至2015年11月14日，租金为3150元／月。毛爱平须于每月7日前一次性交清当月租金。毛爱平应向九曲城公司交纳押金9000元。任何一方未能履行合同约定，另一方有权提前解除合同，毛爱平违约的，九曲城公司有权提前收回商铺。毛爱平逾期交付租金的，每逾期一日，须按合同约定月租金额的0.5%支付违约金，逾期超过30日的，九曲城公司有权收回商铺，并没收押金，在此情况下，九曲城公司有权书面要求毛爱平在一天内搬离。在租赁期间，毛爱平除需交纳自用的水电费、工商税收、物业管理费、租赁税外，还需负责公共环境及广告招牌用电摊分的费用。合同还约定了其他事项。同日，九曲城公司与毛爱平又签订一份《岐海九曲城租赁补充协议》，协议约定九曲城公司将05卡商铺租赁给毛爱平作经营使用，其他关于租赁期限、租金标准、交纳方式等主要内容同《岐海九曲城租赁合同》一致。合同签订后，九曲城公司依约将05卡商铺交付毛爱平使用，毛爱平在该地址成立中山市石岐区湘炽源食店，经营餐饮服务，并向九曲城公司交纳了押金9000元。2011年3月和4月，毛爱平各向九曲城公司交纳租金4500元，自2011年5月起毛爱平没有按时交纳租金，自2010年11月起没有交纳水、电费，至九曲城公司起诉之日止，毛爱平共用水744吨，产生水费1202元，毛爱平共用电41510度，产生电费33966元。毛爱平自2012年1月起没有按时交纳物业管理费，至2013年8月共拖欠物业管理费5088元（按2元／平方米／月计算）。九曲城公司多次向毛爱平追讨未果，遂诉至原审法院，请求判令：1.解除九曲城公司与毛爱平于2010年9月26日签订的关于租赁05卡商铺的《岐海九曲城租赁合同》及《岐海九曲城租赁补充协议》；2.毛爱平立即向九曲城公司交还05卡商铺；3.毛爱平向九曲城公司支付拖欠的自2012年6月至2013年8月商铺租金78750元、2010年11月至今的电费41510元、水费2232元、2012年1月至2013年8月物业管理费5088元及逾期支付租金的违约金81000元；4.确认毛爱平已缴纳的押金9000元归九曲城公司所有；5.毛爱平承担本案诉讼费用。诉讼期间，九曲城公司将第三项诉讼请求中的电费变更为33966元，水费变更为1202元。原审法院另查：九曲城公司已代替毛爱平向相关供水、供电部门交纳了毛爱平用水、用电产生的水、电费。庭审时，九曲城公司称其与毛爱平签订了两份合同，05卡商铺的租金是按照两份合同约定的租金叠加计算的。根据九曲城公司提交的租赁合同审核表显示，租赁人为毛爱平的租金为2250元／月，摊分费为2250元／月，合计4500元／月，毛爱平在该审核表上签名确认。另，九曲城公司同意用毛爱平交纳的押金抵扣相应的违约金。原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。九曲城公司与毛爱平签订的《岐海九曲城租赁合同》及《岐海九曲城租赁补充协议》均是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同履行义务。九曲城公司将05卡商铺交付毛爱平使用，并代替毛爱平交纳了相应的水、电费，毛爱平也应履行合同义务，向九曲城公司交纳租金及水电费、物业管理费，毛爱平拖欠租金及水电费、物业管理费逾期交纳的行为已经构成违约，应当承担违约责任。毛爱平拖欠前述费用早已超过30日，按照合同约定，解除合同的条件已成就，故九曲城公司有权解除合同并收回商铺。关于租金标准问题，九曲城公司与毛爱平签订了两份合同，每份合同约定租金均为第一年2250元／月，第二年2475元／月，第三年2700元／月，九曲城公司主张实际租金按两份合同约定的租金叠加计算，即总租金第一年为4500元／月，第二年为4950元／月，第三年为5400元／月，九曲城公司并提交了毛爱平交纳2011年3月和4月租金的收据及经毛爱平签名确认的合同审核表，该证据均显示月租金为4500元，与九曲城公司的诉称相符，毛爱平没有到庭抗辩亦无提供相反证据予以反驳，故原审法院采信九曲城公司的陈述及证据，认定毛爱平应交纳的租金按两份合同约定的租金叠加计算，即毛爱平应当按照租金第一年为4500元／月，第二年为4950元／月，第三年为5400元／月的标准向九曲城公司交纳租金。2012年6月至10月租金为24750元（4950元／月×5个月），2012年11月至2013年8月租金为54000元（5400元／月×10个月），该租金毛爱平应交纳给九曲城公司并承担违约金。关于违约金问题，合同约定按每日0.5%收取，经原审法院审核，该标准过高，有违公平原则，原审法院酌情将违约金调整为按银行同期同类贷款利率的四倍计算，九曲城公司同意用毛爱平交纳的押金抵扣违约金，是其真实意思表示，符合法律规定，原审法院予以准许。毛爱平还应向九曲城公司交纳代为支付的水费1202元、电费33966元及物业管理费5088元（按广东省商铺类最低标准2元／平方米／月计算）。毛爱平经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，九曲城公司诉求合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决：一、解除九曲城公司与毛爱平于2010年9月26日签订的关于租赁中山市石岐区梅基接源里1号之二05卡商铺的《岐海九曲城租赁合同》及《岐海九曲城租赁补充协议》，毛爱平于原审判决发生法律效力之日起七日内将上述物业归还九曲城公司；二、毛爱平于原审判决发生法律效力之日起七日内，向九曲城公司支付中山市石岐区梅基接源里1号之二05卡商铺2012年6月至2012年10月期间的租金24750元及违约金、2012年11月至2013年8月租金54000元及违约金（违约金计算方法：2012年6月至2012年10月以每月拖欠的租金4950元为基数，2012年11月至2013年8月以每月拖欠的租金5400元为基数，从当月8日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍分段计算至原审判决确定的履行期限之日止，所计得违约金数额扣减毛爱平交纳的押金9000元）；三、毛爱平于原审判决发生法律效力之日起七日内向九曲城公司支付中山市石岐区梅基接源里1号之二05卡商铺水费1202元、电费33966元及物业管理费5088元；四、驳回九曲城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4564元，减半收取为2282元（九曲城公司已预交），由毛爱平负担（毛爱平于原审判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳）。宣判后，上诉人毛爱平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、毛爱平与九曲城公司于2010年9月26日签订的租赁合同及租赁补充协议均明确约定，出租方必须将符合出租使用要求的商铺提供给承租人使用。在本案中，租赁物原来只是商铺，没有设置厨房，九曲城公司自行在原租赁物旁加盖了厨房。双方接洽初期，毛爱平已经明确告知其承租该租赁物是用来开设餐馆的，并对厨房提出质疑。但九曲城公司为了将租赁物顺利出租，对毛爱平表示该厨房没有任何问题，毛爱平一定可以正常经营。毛爱平出于对九曲城公司的信任而签订了上述租赁合同。但是在承租后才得知，租赁物的厨房离附近的住宅距离太近，根本不能通过中山市环保局的环保验收，以致毛爱平的餐馆一直无法正常营业。毛爱平认为，九曲城公司对其作出的承诺无法实现，该行为具有欺诈的嫌疑，因涉案租赁物不能实现其功能，根据合同法第五十二条的规定，该租赁合同应被认定为无效合同。二、依据法律的规定，无效合同自始不发生法律效力，故毛爱平无需支付任何租金、水电费等。因此，毛爱平请求二审法院判令：1．撤销原审判决，确认双方的租赁合同无效；2．毛爱平无需向九曲城公司支付租金、水电费、物业管理费等。被上诉人九曲城公司辩称：毛爱平与九曲城公司签订的房屋租赁合同不存在法定无效的情形，退一步而言，即使合同无效，根据合同法及有关司法解释，承租人也应当参照双方签订的合同约定向九曲城公司支付占有使用费，故毛爱平的上诉事实和理由于法无据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院再查明：二审期间，毛爱平确认涉案商铺每月的租金标准是按照涉案两份合同约定的租金叠加计算。另，毛爱平提供2011年9月26日的《收据》，认为其于2011年9月26日已经向九曲城公司缴纳水费1443元，应从涉案款项中予以扣减。九曲城公司确认该《收据》真实性，并认为其在主张涉案商铺2010年11月至起诉之日止的水电费数额时并没有将该1443元从中扣减。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案中，毛爱平上诉主张其与九曲城公司于2010年9月26日签订的《岐海九曲城租赁合同》及《岐海九曲城租赁补充协议》为无效合同，认为九曲城公司交付给毛爱平使用的涉案商铺不符合双方合同的约定，致使其无法就涉案商铺办理工商营业执照，对此，毛爱平未能提供有效证据证明其尚未就涉案商铺办理工商营业执照的原因是涉案商铺不符合合同约定的交付标准，毛爱平为此应承担举证不能的不利后果，故本院对其该主张不予采信。本院认为，毛爱平主张其与九曲城公司签订的两份租赁合同无效，但却未能提供任何有效证据证明涉案两份租赁合同具有合同法第五十二条规定的合同无效的情形，故本院对毛爱平的该主张不予支持。毛爱平与九曲城公司于2010年9月26日签订的《岐海九曲城租赁合同》及《岐海九曲城租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应切实履行。上述合同签订后，九曲城公司依约将涉案商铺交付毛爱平使用，毛爱平却拖欠九曲城公司2012年6月至2013年8月期间的租金及自2012年1月至2013年8月的物业管理费，毛爱平的行为构成违约，九曲城公司依照双方合同的约定请求解除双方涉案两份租赁合同及要求毛爱平支付拖欠的租金、物业管理费，理据充分，原审法院予以支持并无不当。至于九曲城公司主张毛爱平拖欠水、电费的问题，九曲城公司主张涉案商铺自2010年11月至九曲城公司起诉之日产生的水费为1202元、电费为33966元，九曲城公司于原审期间要求毛爱平支付上述款项。二审期间，毛爱平提供2011年9月26日的《收据》，认为其于2011年9月26日已经向九曲城公司缴纳水费1443元，主张从涉案款项中予以扣减。九曲城公司确认该《收据》真实性，并确认其在主张涉案商铺2010年11月至起诉之日止的水、电费数额时并没有将该1443元从中扣减。故本院认为毛爱平应向九曲城公司支付涉案商铺的水、电费款为33725元（1202元＋33966元－1443元）。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，鉴于毛爱平于二审期间提交《收据》主张应从涉案款项中扣减其已缴纳的水费1443元，而九曲城公司对此予以确认，故本院对毛爱平的该主张予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1972号民事判决第一、二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1972号民事判决第四项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1972号民事判决第三项为：上诉人毛爱平于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人中山市岐海九曲城商业投资有限公司支付中山市石岐区梅基接源里1号之二05卡商铺水、电费33725元及物业管理费5088元；四、驳回被上诉人中山市岐海九曲城商业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4564元，减半收取为2282元，由上诉人毛爱平负担2259元，由被上诉人中山市岐海九曲城商业投资有限公司负担23元；二审案件受理费4564元，由上诉人毛爱平负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文审 判 员  曾 玲代理审判员  赖晓筠二〇一四年六月二十四日书 记 员  钱绮丽