北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终1453号上诉人（原审原告）：贾京花，女，1962年12月15日出生。委托诉讼代理人：谭爽，北京市北方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京亿家宜居房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通北苑二区甲13号楼-1至3层2（3层）。法定代表人：陶振宇，总经理。委托诉讼代理人：庞嘉靖，北京振持律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：兰瑞萍，女，1954年4月14日出生。委托诉讼代理人：张晓玲，北京市浩东律师事务所律师。原审第三人：段云，男，1971年7月9日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现在北京市监狱管理局清河分局前进监狱服刑。上诉人贾京花、北京亿家宜居房地产经纪有限公司（以下简称亿家宜居公司）因与被上诉人兰瑞萍、原审第三人段云房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初2959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年2月14日公开开庭进行了审理。上诉人贾京花及其委托诉讼代理人谭爽、上诉人亿家宜居公司的委托诉讼代理人庞嘉靖，被上诉人兰瑞萍之委托诉讼代理人张晓玲到庭参加了诉讼。原审第三人段云在前进监狱服刑，本院询问后，其表示不委托诉讼代理人参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。贾京花上诉请求：1．撤销原审法院判决第二项，改判亿家宜居公司以每月3300元的标准向贾京花支付占有使用费，从2015年5月20日支付至实际腾退之日；2．撤销原审判决第三项，判令兰瑞萍将601室（以下简称诉争房屋）腾退给贾京花。事实和理由：1．行政机关虽对诉争房屋作出了没收的行政处罚，但不影响贾京花对诉争房屋享有财产性权利：该处罚并不属于物权法二十八条规定的可消灭物权的法律文件、行政机关未申请强制执行而不具有执行力、行政处罚的相对人是北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（以下简称郑各庄村委会）而非贾京花。2．兰瑞萍取得房屋的事实基础是《房屋出租委托合同》。该合同被认定无效后，兰瑞萍依据合同取得的财产应予返还。3．政府的行政处罚对贾京花没有执行力时，原审法院应判决亿家宜居公司支付占有使用费至房屋腾退之日。亿家宜居公司上诉请求：撤销原审法院的判决第二项，驳回贾京花相应的诉讼请求。事实和理由：1．亿家宜居公司并非真正的房屋占有使用人，不该支付占有使用费。2．从兰瑞萍到公安机关做笔录开始，兰瑞萍已经明知段云、刘永跃没有出卖诉争房屋的权利，兰瑞萍无权占有诉争房屋。兰瑞萍知道自己被诈骗后仍然占有房屋的行为应属侵权行为，兰瑞萍应当向贾京花支付占有使用费。兰瑞萍辩称，同意原审法院的判决。段云述称，同意原审法院的判决。贾京花向原审法院起诉请求：1．确认贾京花与亿家宜居公司于2013年4月19日签订的《房屋出租委托合同》无效；2．请求判令亿家宜居公司支付拖欠房屋使用费，按照3300元／月的标准，自2015年2月20日至实际腾退之日止；3．请求兰瑞萍腾退诉争房屋给贾京花。原审法院认定事实：2011年2月1日，贾京花（乙方）与北京宏福建工集团有限公司、郑各庄村委会（甲方）签订《北京宏福苑房屋买卖合同书》，约定乙方自愿购买甲方开发建设的北京宏福苑601号房屋（即诉争房屋），房屋用途为住宅，建筑面积为164．72平方米，售价为1449536元。合同签订后，贾京花支付了购房款并办理了入住手续。2013年4月19日，贾京花与亿家宜居公司签订《房屋出租委托合同》，约定贾京花将诉争房屋委托亿家宜居公司对外出租，出租代理期为2013年4月20日至2016年4月19日，租金为3300元／月。亿家宜居公司向贾京花实际支付租金至2015年5月19日。2015年4月20日，亿家宜居公司与段云签订《房屋租赁合同》，约定亿家宜居公司将诉争房屋出租给段云，租期自2015年4月20日至2016年4月19日，租金标准为4300元／月。2015年4月1日，段云采取伪造北京宏福建工集团有限公司、郑各庄村委会公章的方式与兰瑞萍签订《北京宏福苑房屋买卖合同书》，约定诉争房屋售价815127元，将诉争房屋出售给兰瑞萍。后段云被北京市第一中级人民法院以合同诈骗罪判处无期徒刑。现诉争房屋实际由兰瑞萍占有使用。2016年5月4日，北京市国土资源局作出京国土（昌）分局罚字【2016】第32号《国土资源行政处罚决定书》，内容为：“郑各庄村委会：我局于2016年1月14日对郑各庄村委会违法占地一案立案调查。经查，你单位2014年未办理用地审批手续，占用本村集体土地建安贞医院昌平分院西配楼项目后续用房5栋。经现场勘测，该项目占地总面积42536．56平方米（合63．80亩），建筑占地总面积11171．33平方米（其中：2014年已处罚建筑占地面积5205．01平方米，合7．81亩；未处罚建筑占地面积5966．32平方米，合8．95亩），建筑总面积139789．54平方米（其中：2014年已处罚建筑面积56261．06平方米；未处罚建筑面积83528．48平方米）。共建设楼房9栋，其中：4栋楼房2014年已处罚，建筑占地面积5205．01平方米，建筑面积56261．06平方米；另5栋楼房为新增建筑，建筑占地面积5966．32平方米，建筑面积83528．48平方米。该地块现状地类为其他草地。《北京市昌平区土地利用总体规划（2006-2020年）》规划用途为城镇建设用地区。你单位行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，属非法占地行为。……根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定，决定处罚如下：责令郑各庄村委会退还本村42536．56平方米（合63．80亩）集体土地。对未办理用地手续占用本村42536．56平方米（合63．80亩）集体土地新建的楼房5栋给予没收，没收建筑面积83528．48平方米。”经查，诉争房屋在该处罚决定书的没收范围内。原审法院认为，段云经法院传票合法传唤，未到庭或委托诉讼代理人到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本案的审理和裁判。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。贾京花与亿家宜居公司签订的《房屋出租委托合同》名为委托，但对租期和租金标准都有明确约定，由亿家宜居公司直接向贾京花支付租金，亿家宜居公司对外转租时也是以自己的名义，故贾京花与亿家宜居公司之间实为房屋租赁合同关系。依据行政机关的处罚决定可以看出，诉争房屋建设并未取得建设工程规划许可证，故贾京花与亿家宜居公司签订的《房屋出租委托合同》应属无效。贾京花要求确认合同无效的诉讼请求具有法律依据，法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从合同相对性的角度讲，亿家宜居公司作为承租人并未返还诉争房屋，故其应当向贾京花支付房屋占有使用费。行政机关作出没收诉争房屋的行政处罚决定后，贾京花无权再向亿家宜居公司主张占有使用费。故关于占有使用费法院计算至行政处罚决定书生效前一日。关于占有使用费的计算标准，贾京花主张参照《房屋出租委托合同》的约定，有法律依据，法院予以采信。综上，法院对贾京花关于占有使用费的诉讼请求中合理的部分予以支持。行政机关已对诉争房屋作出了予以没收的行政处罚决定，在此情况下，贾京花要求向其腾退房屋的诉讼请求，与行政处罚决定存在冲突，本案不宜进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、贾京花与北京亿家宜居房地产经纪有限公司于2013年4月19日签订的《房屋出租委托合同》无效；二、北京亿家宜居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付贾京花2015年5月20日至2016年5月3日的房屋占有使用费37840元；三、驳回贾京花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，贾京花将诉争房屋交付给亿家宜居公司使用、收益，亿家宜居公司向贾京花支付租金。亿家宜居公司与贾京花签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但双方的法律关系应为租赁合同关系。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案中，建设单位并未依法办理用地审批手续，违反了法律的强制性规定。贾京花与亿家宜居公司之间的《房屋出租委托合同》应为无效合同。原审法院对此处理正确，本院予以确认。行政处罚决定属于行政机关作出的行政行为，具有公定力，除依法被撤销或确认违法之情形外，一经作出即推定合法有效，并具有法律强制力。自2016年5月4日作出行政处罚决定予以没收之日起，诉争房屋就已收归国有，贾京花对诉争房屋不再享有财产权利。加之，兰瑞萍与贾京花之间并无合同关系，贾京花要求兰瑞萍腾退诉争房屋的请求于法无据，应不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以确认。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《房屋出租委托合同》虽属无效合同，但贾京花可按照租金标准主张占有使用费。依据合同的相对性，贾京花可向亿家宜居公司主张。考虑到自2016年5月4日始贾京花不再对诉争房屋享有财产权利，贾京花向亿家宜居公司主张占有使用费的期限应截至2016年5月3日。原审法院对此处理正确，本院予以确认。综上所述，贾京花、亿家宜居公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3422元，由贾京花负担2676元（已交纳），由亿家宜居公司负担746元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  范磊审判员  赵蕾审判员  刘磊二〇一九年三月二十五日法官助理叶康喜书记员刘芳芳