广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0102民初5460号 原告：蓝绍伟，男，1968年4月29日出生，汉族，自由职业，住广西陆川县。 委托代理人：王溪蔓，广西同望律师事务所律师。 委托代理人：兰桂莲，广西同望律师事务所实习律师。 被告：黄荣全，男，1965年1月9日出生，壮族，农民，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：韦永效，南宁市兴宁区三塘镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：方金全，南宁市兴宁区三塘镇法律服务所法律工作者。 第三人：南宁市兴宁区三塘镇三塘村民委员会，住南宁市兴宁区三塘镇三塘村。 负责人：方明钟，男，1964年11月22日出生，壮族，南宁市兴宁区三塘镇三塘村民委员会主任，住南宁市兴宁区。 委托代理人：黄日安，男，1953年6月22日出生，壮族，南宁市兴宁区三塘镇三塘村民委员会党支部书记，住南宁市兴宁区。 第三人：广西长安开元教育投资有限公司，住南宁市西乡塘区大学东路126号村委综合大楼二楼。组织机构代码：57680731-7。 法定代表人：瞿维铁，男，1977年9月4日出生，汉族，广西长安开元教育投资有限公司董事长，住南江苏省灌南县。 原告蓝绍伟与被告黄荣全、第三人南宁市兴宁区三塘镇三塘村民委员会、广西长安开元教育投资有限公司（以下简称：长安开元公司）农村土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蓝绍伟的委托诉讼代理人王溪蔓、被告黄荣全及其委托代理人韦永效，第三人南宁市兴宁区三塘镇三塘村民委员会的负责人方明钟及其委托诉讼代理人黄日安到庭参加诉讼，第三人长安开元公司经经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蓝绍伟向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告2014年7月21日后的租金32548元；2、被告赔偿原告的经济损失155244元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2010年12月5日，原告与南宁市三塘镇三塘村委会松柏二队和第三人签订《合作联营合同书》，约定就南宁市三塘镇三塘村委会松柏二队集体企业用地一块面积为41.8亩进行联营投资；2011年4月12日，原告与被告签订《松柏坡沙牛渌中稻田承包合同书》，约定被告将松柏坡沙牛渌占地为十亩的中稻田租给原告作为扩大生产增加用地，用地期限为二十年，从2011年4月15日至2031年4月30日止。被告收取固定租金，第一阶段每年每亩承包金4000元。 此后，被告的上述承包地和松柏二队41.8亩（一共51.8亩），在第三人三塘村民委员会的认可下，一并出租给第三人长安开元公司，并于2011年9月22日与长安开元公司签订《租赁协议》，约定将原告承租的上述土地转租给第三人作为驾校用地；租赁期限为十年，即自2012年1月1日起至2021年12月31日止。原告蓝绍伟作为代表人签字，松坡二队代表和三塘村民委员会在《租赁协议》签字或盖章认可。长安开元公司承租后在租赁的土地上开办驾校，并注册成立南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司进行建设和开展经营活动。2013年1月以来，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局认为长安开元公司在租用的土地占地建房行为违法，多次作出《责令限期举证通知书》《责令停止违法行为通知书》。原告被迫以“南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司”的名义缴纳了非法占地罚款40万元。 2013年12月30日，三塘村松柏坡与南宁市兴宁区土地储备中心签订了《征收集体土地补偿安置协议书》，长安开元公司所租用的土地被征收。2014年7月23日，兴宁区人民政府组织人员对长安开元公司租用的土地及地上建筑物进行强行拆除。因占地违法且土地被征收，原告与第三人所签的《租赁协议》无法继续履行，原告退还了长安开元公司2014年7月至2014年12月期间的所有租金。2014年10月，长安开元公司以《租赁协议》因涉嫌违法占地而无效为由向西乡塘区人民法院提起诉讼，西乡塘区人民法院审理后确认《租赁协议》违反了法律法规、行政法规的强制性规定而无效，并判决原告赔偿长安开元公司经济损失1150000元。原告不服一审判决，上诉至南宁市中级人民法院。南宁市中级人民法院作出终审判决，维持了原判。 原告认为，原告与长安开元公司签订的《租赁协议》部分是基于原告与被告签订的《松柏坡沙牛渌中稻田承包合同书》而签订，《租赁协议》因违法占地被法院确认为无效，《松柏坡沙牛渌中稻田承包合同书》同理也是违法占地，也因违反了法律法规、行政法规的强制性规定而无效。而且，长安开元公司租用的土地部分是被告提供，故被告对《租赁协议》无效的法律后果应当承担相应的法律责任。 根据《合同法》第五十八条的规定，《租赁协议》、《松柏坡沙牛渌中稻田承包合同书》因违法占地而无效，被告收取的2014年7月21日土地被强拆收回后的租金应当返还给原告；因《租赁协议》《松柏坡沙牛渌中稻田承包合同书》因违法占地而无效致使原告的损失共计1608325元。因原被告对《租赁协议》《松柏坡沙牛渌中稻田承包合同书》的无效均存在过错，被告应对原告相应损失承担相应的责任，被告所承包的10亩土地应承担损失额为155244元。 被告黄荣全辩称：第一，双方签订合同后被告按照合同约定提供鱼塘给原告使用，原告从始至终并没有在鱼塘进行投资建设，保持鱼塘的养殖和生活用水一直到政府征收，双方合同解除，所以原告以违法违章建设被强拆索赔与被告的鱼塘租赁没有因果关系，原告所谓的损失与被告无关，不应由被告承担。第二，双方合同终止是因为政府征收，不是因为2014年7月原告被强拆而终止，所以我方可以根据公平合理原则，以政府征收原因对租金多还少补。第三，原告索赔的100多万并没有提供证据证明，原告提起本案诉讼缺乏事实根据。 第三人南宁市兴宁区三塘镇三塘村民委员会陈述称：一、涉案的土地并非第三人所有，第三人亦不是该租赁土地受益人，不是合同当事人；第三人盖章只是形式上的见证行为，只是合同见证人；二、原告的损失时由其自身违法违约行为造成的，与第三人无关。原告未按土地审批报建使用手续，违规用地，最终被政府依法强行拆除，应由其自行承担法律后果。 第三人长安开元公司未作陈述，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月5日，原告蓝绍伟（乙方）与案外人南宁市兴宁区三塘镇三塘村委会松柏二队（甲方）签订《合作联营合同书》，合同约定：甲方同意将本队螺蛳岭原松柏砖厂的原有取土场用地一块作为股份投资与乙方联营开发，搞水泥砖厂及卷木板厂等；联营土地面积肆拾壹亩捌分（实际面积待测量后核定），原松柏二队有二张山塘（大约十亩水面积）租给乙方平整使用；合作联营年限从2011年1月1日至2031年12月31日止（2011年1月1日前为乙方建筑期，建设期免收乙方联营股份金一年的租金），该合同还就其他事宜进行了约定。该合同落款处甲方代表处有黄日影、黄日斯、黄振余、黄日益签字捺印，第三人南宁市兴宁区三塘镇三塘村民委员会公章并注明同意出租，乙方处有蓝绍伟签字捺印。在此之前，案外人南宁市兴宁区三塘镇三塘村委会松柏二队曾于2010年8月15日召开村民大会讨论将上述土地出租给原告，当日到会人员有42户，共有35户签字同意。 2011年4月12日原告蓝绍伟（乙方）与松柏坡原中稻田承包户（甲方）签订《松柏坡沙牛渌中稻田承包合同书》一份，约定：由于乙方扩大生产增加用地的需求，经甲方代表协商同意，现由乙方厂区场地西南向的农户承包土地，地名沙牛渌，用地期限为二十年，从2011年4月15日至2031年4月30日止；经营承包和付款方式，每年乙方付给甲方承包金，分为四个阶段，每个阶段为5年，第一阶段每年每亩承包金4000元，第二个阶段每年每亩承包金5000元，第三个阶段每年每亩承包金6000元，第四个阶段每年每亩承包金8000元，每年的4月30日前付清当年租金，先付款后承包；甲方同意沙牛渌鱼塘给乙方，回填作为场地使用，为确保各农户承包地块权属清晰，甲方代表须签名同意或集体小组签字作证；该合同还就其他事宜进行了约定。该合同落款处甲方代表处有被告黄荣全签字捺印，村民小组鉴证处有案外人黄日爱签字捺印。 2011年9月22日，原告蓝绍伟（甲方）与第三人长安开元公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将其承租的位于南宁市土地中的部分，转租给乙方作为驾校用地，面积为51亩，按实际测量为准，土地权属人为南宁市；上述土地原由南宁市租赁给甲方，各项流转手续齐全；甲方保证并承诺所租赁给乙方的土地及约200平方米左右的房屋和围墙不存在任何产权或承租权方面的纠纷，乙方能够正常使用租赁物，乙方能够在租赁土地上进行前期建设，并保证乙方所有投入资金建成的房屋和投入的设备设施等不因履行本协议而受到任何损失，否则，由此导致的乙方一切经济损失均由甲方承担；现甲方根据与南宁市签订的《合作联营合同书》内容，有权并同意将合作土地流转出租给乙方；租赁期限为十年，即自2012年1月1日起至2021年12月31日止；甲方同意乙方租赁该土地用于开办驾驶培训学校等合法经营用途，乙方可根据实际需要，对租赁场地进行地面硬化面积达到80％左右，并在场地建筑一层砖瓦简易房不超1500平方米左右，乙方在租赁场地上投入建设简易房，甲方应配合乙方向政府部门办理报建手续，正常申报费用由乙方承担；该合同还就其他事宜进行了约定。该合同落款处甲方代表处有原告蓝绍伟签字捺印，三塘镇三塘村委会松柏二队签章认可处有案外人黄日爱签字捺印并加盖有南宁市兴宁区三塘镇三塘村民委员会印章。 第三人长安开元公司在承租上述土地后开办了南宁长安开元驾校，并对土地进行建设，于2013年1月16日被南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局以其在兴宁区松柏坡占地建房，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，有非法占地嫌疑，要求其在2013年1月18日前提交有关的土地权利文件、资料和书面说明；同日被南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局责令立即停止在该地上的施工建设行为。 2013年8月16日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局以南宁长安开元机动车驾驶员培训有限公司于2011年3月起，在未经批准的情况下，擅自占用南宁市兴宁区三塘镇三塘村松柏坡的33733.03平方米集体土地进行建设，对其作出《行政处罚决定书》，责令该公司退还非法占用的33733.03平方米集体土地、没收该公司在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施、并处罚款1011990.9元。2013年10月12日，南宁长安开元机动车驾驶员培训有限公司（蓝绍伟）向南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局缴纳了非法占地的罚款40万元。 2013年12月30日，南宁市兴宁区土地储备中心报经南宁市国土资源局同意，南宁市人民政府批准，依法征收包括涉案土地在内的南宁市兴宁区三塘镇三塘村松柏坡的集体土地，双方签订《征收集体土地补偿安置协议书》。 由于第三人长安开元公司承租的包括涉案土地因非法占地被行政强拆且被征收，造成第三人长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司的损失，长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司作为共同原告于2014年10月28日起诉至南宁市西乡塘区人民法院，要求蓝绍伟赔偿损失。南宁市西乡塘区人民法院于2016年11月25日作出（2014）西民一初字第2432号《民事判决书》，该判决书认定：虽蓝绍伟与南宁市兴宁区三塘镇三塘村委会松柏二队2010年12月5日签订的合同名为《合作联营合同书》，但该合同的主要义务为南宁市兴宁区三塘镇三塘村委会松柏二队向蓝绍伟交付涉案土地，不承担经营风险，蓝绍伟则按约定向南宁市兴宁区三塘镇三塘村委会松柏二队交付租金。同时，从2010年8月15日南宁市兴宁区三塘镇三塘村委会松柏二队召开村民大会讨论的内容上看，42户南宁市兴宁区三塘镇三塘村委会松柏二队的村民签字同意将涉案土地出租给蓝绍伟，故该合同名为《合作联营合同书》，但其法律关系应为土地租赁。关于蓝绍伟与长安开元公司签订的《租赁合同》效力问题。长安开元公司的租赁土地行为，2013年8月16日已经南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局认定为违法，并责令退还土地。蓝绍伟与长安开元公司于2011年9月22日签订的《租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，双方所签订的《租赁合同》无效。关于长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司的损失问题。经鉴定，被拆除的涉案土地上的基础设施设备等不动产被强制拆除时市场价格为230万元。对于损失承担问题，蓝绍伟在明知未经批准该农用地转变成非农用地的情况下，与长安开元公司签订土地租赁合同，同意长安开元公司建造驾校，导致长安开元公司为此支出相关费用产生损失，其对合同无效的后果存在过错。同时，长安开元公司在签订合同时亦应对涉案土地的性质进行充分的了解，长安开元公司在明知涉案土地未依法取得农用地转用审批手续的情况下，与蓝绍伟签订租赁合同，对此长安开元公司亦存在过错。长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司对损失承担50％的责任，蓝绍伟对损失承担50％的责任。判决蓝绍伟赔偿长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司经济损失115万元，并负担案件受理费12600元及鉴定费7925元。蓝绍伟不服该判决，上诉至南宁市中级人民法院，该院于2017年12月15日作出（2017）桂01民终4215号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。蓝绍伟为此负担二审案件受理费25200元。 另查明，蓝绍伟于2014年9月1日向第三人长安开元公司退回2014年7月21日至2014年12月31日场地租金352778元。 在庭审过程中，原、被告均认可蓝绍伟按10亩土地每年4万元向被告黄荣全支付涉案土地的租金至2015年4月14日。 原告认为其2011年4月12日与被告黄荣全签订的《松柏坡沙牛渌中稻田承包合同书》属于无效合同，并造成原告损失，遂向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人长安开元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 关于原告与被告签订的《松柏坡沙牛渌中稻田承包合同书》效力问题。 原告承租被告的土地后又转租给长安开元公司做开办驾校场地使用的行为，2013年8月16日已经南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局认定为违法，并责令退还土地。根据（2014）西民一初字第2432号及（2017）桂01民终4215号生效判决均认定涉案土地的租赁实际是因未经批准将农用地转为非农用地而违法，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，蓝绍伟与被告于2011年4月12日签订的《松柏坡沙牛渌中稻田承包合同书》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，因此合同应属无效。 关于原告要求被告返还2014年7月21日以后的租金问题。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于原、被告双方签订的《松柏坡沙牛渌中稻田承包合同书》为无效合同，而原告承租涉案土地后，土地租金已缴纳至2015年4月14日，但原告实际仅使用涉案土地至2014年7月21日被依法征收时止，因此2014年7月21日至2015年4月14日的租金共计29260.3元（40000元÷365天×267天），被告应返还给原告，对原告主张超出部分，本院不予支持。 关于被告应否赔偿原告损失的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于原告的损失问题，已生效的（2014）西民一初字第2432号民事判决书已确认原告需赔偿第三人长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司1150000元及案件受理费12600元、鉴定费7925元，合计1170525元，对此本院予以确认；对于二审案件受理费25200元，因二审法院已驳回原告的上诉，该上诉费用属于原告自行造成的扩大损失，不属于因合同无效而产生的直接损失，应由其自行负担；对于原告蓝绍伟代南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司向南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局交纳的非法占地罚款40万元，根据（2014）西民一初字第2432号民事判决书确认的责任比例，原告蓝绍伟应自行承担50％的责任即20万元，另有50％的责任即20万元应由长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司负担，对于该20万元，原告可向长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司追偿。综上，原告因非法占地33733.03平方米即50.6亩土地造成的损失共计1370525元（1170525元＋200000元），因涉案土地造成的损失为1370525元÷50.6亩×10亩＝270854.7元，该损失为实际发生且为原告必须履行的法律义务，对此本院予以确认。至于损失的承担问题，被告在明知未经批准该农用地转变成非农用地的情况下，与原告签订《松柏坡沙牛渌中稻田承包合同书》，同意原告回填作为场地使用，导致原告将场地转租给长安开元公司开办驾校并为此支出相关费用产生损失，其对合同无效的后果存在过错。同时，原告在签订合同时亦应对涉案土地的性质进行充分的了解，原告在明知涉案土地未依法取得农用地转用审批手续的情况下，与被告签订《松柏坡沙牛渌中稻田承包合同书》，对此原告亦存在过错。原告应对其损失自行承担50％的责任，被告应对原告的损失承担50％的责任。因此，被告应向原告赔偿损失135427.4元（270854.7元×50%），原告主张超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下： 被告黄荣全返还原告蓝绍伟土地租金29260.3元； 被告黄荣全赔偿原告蓝绍伟经济损失135427.4元。 上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费4056元，由原告蓝绍伟负担499元，由被告黄荣全负担3557元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邓晓艳 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  雷瑞强 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  滕秋梅 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。