江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）苏民终字第0081号 上诉人（原审原告、反诉被告）南通市崇川区钟秀街道联合村社区居民委员会，住所地江苏省南通市崇川区钟秀东路**。 负责人张松才，该居民委员会主任。 委托代理人陆汉彬，男。 委托代理人童旭，江苏洲际英杰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）江苏华尔达置业投资咨询有限公司，住所地江苏省南京市大厂杨新路**。 法定代表人张学燕，该公司董事长。 委托代理人韩涛，江苏天地仁和律师事务所律师。 委托代理人沈明，江苏衡鼎律师事务所律师。 上诉人南通市崇川区钟秀街道联合村社区居民委员会（以下简称联合村居委会）与上诉人江苏华尔达置业投资咨询有限公司（以下简称华尔达公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省南通市中级人民法院（2013）通中民初字第0012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人联合村居委会的委托代理人陆汉彬、童旭，上诉人华尔达公司的法定代表人张学燕、委托代理人韩涛、沈明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2008年4月30日，联合村居委会与华尔达公司签订房屋租赁合同及附件，约定联合村居委会将总建筑面积不低于17612平方米的六幢毛坯房出租给华尔达公司，由华尔达公司自主经营或者自主分租。租赁期间自2009年1月1日至2018年12月31日。2009年1月1日前的免租期为华尔达公司招商、装修和前期营业准备时间。房屋的交付时间为2008年8月1日。第一、二租赁年度，租金每年440万元；第三至第五租赁年度，租金每年500万元；第六至第八租赁年度，租金每年550万元；第九、十租赁年度，租金每年605万元。第一年的租金交付时间为在合同签订5日内交付30万元，签订房产交付确认书之日起5日内交付60万元，免租期结束前10日内支付350元。其余租金在每个租赁年度按季交付，在每季度开始之日前15日内交付。联合村居委会应当对房屋进行定期保养维修，对提供的设施按照国家规定进行维保，并配合华尔达公司进行装修。如因房产或管线的缺陷造成华尔达公司损失的，由联合村居委会承担赔偿责任。华尔达公司不得因房屋系临时建筑，无土地使用权证等主张合同无效。华尔达公司对外转租房屋，应当报联合村居委会备案。合同还约定了违约责任及合同解除的相关条件。合同附件三约定房产的面积为17612平方米，华尔达公司负责外部装修，并负责将水电安装至房产内各楼层等内容。案涉六幢房屋均为临时建筑，其中两幢批建于2007年10月10日，使用时间至2009年10月31日。后四幢批建于2008年8月27日，使用时间至2010年8月31日。3-5号楼的一、二层和6号楼的1-3层于2010年10月17日通过消防验收。1-2号楼于2010年4月7日进行消防备案，未被抽检。 2008年8月1日，联合村居委会与华尔达公司签订交付确认书。确认书载明，租赁房产已符合房产交付的技术条件（即附件三）。华尔达公司接受房产后，将房产进行装修，并对外招商出租，至今已分别出租给40余户经营。2009年1月17日，双方签订补充租赁协议，约定因受经济形势影响，对第一年的租金支付时间进行调整，将其中的350万元延期到2009年7月1日支付完毕。2011年12月20日，双方再次签订补充租赁协议，约定因房屋的第三层未能通过竣工验收致使租赁总面积减少，将第二年至第十年的租金调整，每年在原有租金标准上减少35万元。并对因漏水、消防试水造成的损失、消防验收之后产生的罚款等由联合村居委会作出补偿共10万元，在华尔达公司应缴的租金中抵扣。至2012年12月31日，华尔达公司共欠租金105万元，自2013年起华尔达公司未缴纳租金。 华尔达公司在招商期间投入广告牌86086元；装修投入1506468.29元（含墙体投入，水电安装，仓库、配电房、水泵房隔断等，即1483200元＋23268.29元）；认定配电房维修费用36000元；2011年12月20日前消防罚款、消防试水损失认定10万元；2011年12月20日后薛凯民户因喷淋设备未能出水造成的损失55000元，有南通市崇川区人民法院2012年4月19日（2012）崇民初字第0342号民事调解书予以证明，冯福清户因消防管道漏水造成的损失500元，以上两项损失均由华尔达公司进行相应的赔偿。 联合村居委会诉至原审法院，称计算至2013年1月5日，华尔达公司拖欠租金3036986.25元（原审庭审中更正为计算至2012年12月31日拖欠租金105万元）。请求法院确认双方签订的房屋租赁合同和相关补充租赁协议无效，华尔达公司将租赁的房屋返还给联合村居委会；华尔达公司支付联合村居委会房屋占有使用费105万元，并自2013年1月1日起按照每天15479.45元的标准计算房屋占有使用费，华尔达公司承担案件受理费及保全费。 华尔达公司答辩称，华尔达公司因联合村居委会招商承租房屋，投入了大量资金进行基础设施安装。在市场初见成效时，联合村居委会要求确认合同无效违背了诚信原则。华尔达公司已将房屋转租给四十余商户经营，分别签订了租赁合同，经营户也进行了装修。如确认合同无效，会造成较大的损失。因此，租赁物已无法返还，即使合同无效，也应当按照有效处理。导致合同无效的责任在于联合村居委会。另外租赁房屋的面积小于约定面积，二、三层层高不足导致华尔达公司无法出租，同时出租房屋消防设施不健全造成经营户的损失，均应由联合村居委会赔偿。 华尔达公司反诉称，联合村居委会提出合同无效，造成华尔达公司重大损失。其中合同约定的租赁面积为17612平方米，经华尔达公司测算实际租赁面积为12980平方米，因三层层高不符合要求，扣除三层的面积4632平方米。现反诉要求联合村居委会赔偿损失700万元，其中包括装修基础设施损失250万元，前期招商费用50万元，租赁面积不足部分损失400万元。 联合村居委会答辩称，相关司法解释对房屋租赁合同无效后的处理和损失承担问题有明确的规定。在签订房屋租赁合同时已明确告知华尔达公司租赁物系临时建筑。华尔达公司称合同无效的责任完全在联合村居委会与事实不符。华尔达公司主张的前期招商费用50万元与本案无关。租赁房屋交付时，双方签订的交付确认书明确房屋符合交付条件。华尔达公司认为面积缺少没有任何依据。请求驳回华尔达公司的反诉。 在原审诉讼过程中，华尔达公司向原审法院提出鉴定申请，要求对华尔达公司的前期投入损失、项目装修、次承租人的装修费用、维修费用、房屋面积进行司法鉴定。联合村居委会则不同意对华尔达公司申请鉴定的项目进行鉴定。 原审法院认为，华尔达公司申请鉴定的前期投入损失、维修费用应由华尔达公司提供证据证明，无法通过鉴定的方式查明。因次承租人未向华尔达公司主张权利要求赔偿装修损失，华尔达公司申请鉴定的次承租人的装修费用尚不属于华尔达公司的损失范围，华尔达公司也未将次承租人的装修费用列入反诉请求，故在本案中对次承租人的装修费用无鉴定的必要性。如次承租人因本案的处理与华尔达公司发生纠纷造成损失，华尔达公司可另行主张权利。华尔达公司申请鉴定的房屋装修费用，已提供证据予以证明，联合村居委会也已认可，且华尔达公司不能提供装修图纸，既无鉴定的必要也无鉴定的可能，可依据华尔达公司的实际装修费用认定。至于房屋面积问题，根据联合村居委会提供的规划许可证，房屋面积不足17612平方米。联合村居委会解释为实际建筑时扩大了建筑面积。根据双方签订的交付确认书，确认房屋面积为17612平方米，说明华尔达公司实际已认可房屋的建筑面积为17612平方米。且在庭审中，华尔达公司陈述经该公司实际测量，三楼面积为4632平方米，一、二层的实际承租面积12980平方米。那么可以得出结论整个房屋的建筑面积仍为17612平方米。现华尔达公司在本案中提出对房屋面积进行鉴定，无充分的依据，原审法院不予采纳。 关于联合村居委会的本诉部分，房屋租赁合同所涉及的房产系临时建筑，根据相关司法解释的规定，租赁期间超过房屋使用期间，超过部分无效。合同涉及1-2号楼部分自2009年11月1日起无效，自2010年9月1日起，整个合同无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，故华尔达公司应当将六幢建筑物返还给联合村居委会。由于房屋至今为止仍处于华尔达公司控制下并出租，华尔达公司可以参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。自2013年起，租赁合同约定每年租金的标准为465万（500万-35万），日租金标准为12916.66元。因双方在合同中约定“不得以临时建筑为由主张合同无效”，虽然该约定属于无效约定，但表明双方当事人对合同超过使用期间无效明知，并自愿避免该情况的发生。联合村居委会现以合同无效为由主张华尔达公司返还房屋有违诚信，对刚完成市场培育和步入良性经营的华尔达公司不可避免地造成影响，如仍按照约定的租金标准计算房屋使用费，有违公正原则。原审法院酌定华尔达公司在按照原审法院判决交还房屋前按照日9041.66元（12916.66元×70%）的标准向联合村居委会支付房屋使用费。2012年12月31日前所拖欠的房屋使用费105万元，应当一并予以支付。 按照法律规定，出租人应当负责租赁物的维修和保养，对租赁物不符质量要求造成的承租人的损失应当承担赔偿责任。本案房屋因消防试水、消防未能及时通过验收等原因造成的损失10万元，已通过双方在2011年12月20日的补充租赁协议予以赔偿。对此后因消防问题造成的损失薛凯民户55000元、冯福清户500元，仍应计算为华尔达公司的损失，从租金中予以扣减。华尔达公司支出的配电房保养维修费用36000元应由联合村居委会负责，华尔达公司代为支付，亦应从租金中扣减。 关于华尔达公司的反诉部分，华尔达公司主张的前期投入费用为50万元，仅有灯箱的票据可以证明其投入，其余投入未有证据证明。考虑到华尔达公司在市场创建之初投入费用宣传招商必不可少，原审法院酌情认定25万元费用，该费用可作为损失予以计算。鉴于华尔达公司已从2009年经营至今，前期投入应当分摊计算。联合村居委会作为出租方和村级事务管理者的身份，更应了解房屋的使用期间情况，遵守国家法律规定，应当承担主要责任。故原审法院酌定联合村居委会对此项损失承担20万元。 华尔达公司反诉主张的基础装修损失为250万元。原审法院审核证据后认定其基础装修投入为1506468.29元。根据司法解释的规定，合同无效时，已形成附合的装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。联合村居委会同意接受使用，应按现值折价归联合村居委会所有。因无法通过实物鉴定的方式确定现值，且可以确定华尔达公司在装修部分的投入数额，考虑到华尔达公司已实际使用了一段时间，原审法院亦酌定按照华尔达公司的投入数额的70%即1054527.80元折价归联合村居委会所有。 关于华尔达公司反诉主张租赁面积不足要求赔偿400万元的问题，双方在2011年12月20日签订的补充协议中已经约定扣除三楼的租赁面积，并自2010年起每年的租金减少35万元。因此，三楼的面积已未计算在租赁面积中。华尔达公司主张二楼的面积因消防和层高问题也不应当计算租赁面积。但是华尔达公司租赁的房屋是毛坯房，在租赁前华尔达公司应明知二层房屋的层高，但未提出异议。在合同的履行过程中，华尔达公司也未就二层层高问题向联合村居委会提出。在租赁协议中，双方也未对二层层高作出约定。因此，华尔达公司提出二层层高不足应扣减租赁面积，与双方约定不符，原审法院不予采纳。至于消防问题，在2010年案涉房屋的一、二层已通过消防验收。即使目前消防仍存在一定的问题，但房屋仍由华尔达公司占有使用，消防问题造成的损失已由双方协商赔偿或由原审法院在租金中扣减。房屋租赁合同中，出租人向承租人转让的是一定期间内的房屋使用权。如因房屋存在瑕疵导致房屋不能实际使用，应及时向出租人提出解除合同或减少租赁面积。如在承租人已取得房屋使用权并已实际使用的情况下，出租人应赔偿因房屋瑕疵造成的损失，不得要求减少计算房屋租赁面积。华尔达公司在租赁协议履行中，二层房屋仍有部分对外出租，相应的损失已由联合村居委会赔偿。华尔达公司在诉讼中提出减少计算房屋面积的理由不能成立。况且，华尔达公司在其反诉请求中主张的房屋面积不足的损失400万元，也仅是扣减了房屋三层的面积4632平方米，按照12980平方米计算。故华尔达公司主张的房屋面积不足造成的损失400万元，原审法院难以支持。 综上，案涉房屋因租赁合同超过使用期限无效而应予返还。华尔达公司应当支付联合村居委会至2012年12月31日的房屋使用费105万元，减去损失薛凯民户55000元、冯福清户500元、配电房保修费用36000元，合计为958500元。华尔达公司应自2013年起按日9041.66元支付房屋使用费至房屋实际交付之日止。联合村居委会应当赔偿华尔达公司前期投入损失20万元，给付华尔达公司装修物价值1054527.80元。 本案系因联合村居委会将只有两年使用期限的临时建筑出租并订立十年租赁合同引发纠纷。联合村居委会明知超过使用期限的租赁合同无效，仍然签订合同，是纠纷发生的主要原因，应负主要责任。原审法院科以联合村居委会更重的责任，以期规范市场行为，加强诚信建设。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十六条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、2008年4月30日联合村居委会与华尔达公司签订的房屋租赁合同及附件超过临时建筑使用期限的租赁期间无效。二、华尔达公司于判决生效后一个月内返还联合村居委会所租赁的南通市钟秀东路北侧沿街6幢建筑物（门牌编号为南通市钟秀东路11、13、15、17、19、21号）。三、华尔达公司支付联合村居委会2013年前房屋使用费958500万元；华尔达公司支付联合村居委会自2013年1月1日起的房屋使用费，按日9041.66元计算至实际交还房屋之日止。四、联合村居委会支付华尔达公司房屋装修现值1054527.80元，赔偿华尔达公司损失20万元。以上三、四项判决与第二项判决同时履行，一并结算。五、驳回联合村居委会的其他诉讼请求和华尔达公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31095元、保全费5000元、反诉费30400元，合计66495元，由联合村居委会承担46546.50元，华尔达公司承担19948.50元。 宣判后，联合村居委会、华尔达公司均不服，向本院提起上诉。 联合村居委会上诉称：1、本案纠纷的起因是华尔达公司拒付租金的违约行为，并且在经营过程中提高次承租人租金标准引发矛盾影响社会安定，不是联合村居委会刻意要求认定合同无效。导致合同无效是因为房屋是临时建筑，双方签订协议时均明知，对于合同履行中可能出现无效的情形双方均有预期。对合同无效的过错双方应各半，综合全案，华尔达公司过错更重。2、房屋占有使用费应当按照租赁合同约定的租金标准确定，原审将租金打折确定房屋使用费金额不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。房屋占有使用费的确定不应当根据当事人的主观过错，即便司法解释赋予法院自由裁量权，重新确定标准也是要基于房屋质量等客观情况导致占有收益与约定租金标准失衡才应调整，而本案中，涉及到的消防问题、层高问题已经进行了租金标准的调整，不可以再重复调整。3、薛凯民户因喷淋设备未能出水造成的55000元损失产生于2011年12月20日双方签订补充协议之前。补充协议对于此前损失的赔偿约定一揽子处理，对方不得就此再提出其他要求。4、原审酌定宣传招商费用25万元为损失没有客观依据，酌定后根据过错责任判决我方承担70%不公平，没有法律依据。而招商费用不能全部定为损失，招商费用应该在租赁期内要摊销的。即使原审法院可以酌定25万元，其中至少有一半属于正常经营费用，剩余一半可以作为损失计算，按照各自承担一半过错的责任，各自承担6.25万元。5、装修物折价转让的方式错误，根据司法解释第九条规定，装修物属于折价转让的范围，而不是属于过错分担现值损失。华尔达公司的装修投入1506468.29元经过五年摊销后，装饰装修物实际剩余价值753234.15元。还应当考虑华尔达公司非法占有房屋期间应当摊销的装饰装修物的价值。6、原审对诉讼费的分担不正确。请求二审法院调整。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持联合村居委会的诉讼请求。 华尔达公司答辩称：1、关于成诉原因，联合村居委会存在根本违约，交付房屋面积不符合合同约定，消防未达验收，二层层高不足，大部分面积不具有经营使用功能。对于次承租人提起的争议问题久拖不决。联合村居委会有条件申请临时建筑物使用期限延长的情况下没有延长，并在合同中单方面限定华尔达公司不得以临时建筑主张合同无效，但自己提起诉讼却以合同无效为由。 2、2011年12月20日的补充协议对相关费用赔偿原因及赔偿范围作出限定约定不包括薛凯民户5.5万元损失，应当由联合村居委会赔偿。3、关于招商费用50万元，我方主张的50万元应由联合村居委会全额赔偿。4、关于房屋占有使用费问题，联合村居委会应当对合同无效承担全部过错责任。在签订合同时，联合村居委会没有明确告知临时建筑的具体期限，而是口头表示临时建筑期限到期后可以延长。临时建筑到期后，联合村居委会有条件延期情况下没有延期，而且至今也没有任何机关部门对涉案临时建筑作出拆除或停止使用的决定，华尔达公司在整个合同洽谈过程及履行过程中就临时建筑使用期限问题没有任何过错。对于原审判决参照合同约定的租金标准我方也有异议。5、关于装修附合问题，双方明知华尔达公司并非自己使用租赁物，而是通过对外转租方式来实现合同目的。鉴于联合村居委会存在严重违约行为导致华尔达公司的租赁物其中大量租赁面积长期处于闲置状态，如果再用整体面积分摊使用年限方法确定装饰物现有价值有悖情理。6、关于诉讼费，鉴于联合村居委会系恶意诉讼，诉讼费应由联合村居委会全部承担。 华尔达公司上诉称：1、联合村居委会不具有房屋租赁合同的主体资格，无权请求返还房屋。从临时建设工程规划许可证看，涉案房屋的所有权属于南通市崇川区钟秀街道办事处。在出租涉案房屋时也未出示相关授权委托书。2、联合村居委会违约，应承担全部过错责任。联合村居委会明知涉案房屋是临时建筑，使用期限一般不超过2年，却签订了10年租期的合同，存在故意隐瞒。在2年期限到后联合村居委会也未告知办理情况却主张租金支付，华尔达公司有理由相信联合村居委会申请临时建筑延长使用期限得到批准。联合村居委会未按照合同约定对消防设施设备进行按期安装验收，影响华尔达公司招商正常使用。3、原审按照房屋租赁合同约定认定出租房屋面积计算房屋使用费错误。面积应当扣除不符合消防、层高使用要求的面积，2013年以前不能按照合同约定租金标准计算房屋使用费。（1）实际使用面积远低于双方合同约定的17612平米。按照居委会提供的临时规划许可证看，即使含阁楼，总计只有13937平米。二、三楼整体未达消防验收，属于禁止使用建筑物。该三楼整体面积均不应计入租赁面积。（2）在合同有效期间，双方约定的租金标准应降低。双方签订合同的租金标准以10年期限为条件，如果不能满足10年，华尔达公司不可能接受合同价格。从华尔达经营前几年实际情况看处于亏本培育市场过程。原定租金价格建立在17612平米基础上，因交付面积严重缩水，应按实际可使用面积调减合同价格。（3）合同无效期间，华尔达公司同意按照7折计算占有使用费，但计算基价应照第（1）条原则调减后的7折。4、华尔达公司的损失金额认定不正确。前期招商费用不止25万元，应为原审主张的50万元。装修投入250万元，双方争议应当通过鉴定解决。联合村居委会应赔偿400万元因房屋面积不足影响华尔达公司经营使用和分租收益造成的损失。2011年12月20日双方补充协议不应作为双方已经认可租赁物面积以及认可35万减免租金的事实。5、关于房屋面积、前期招商费用、装修投入应当进行鉴定，原审未予准许不当。6、原审应当追加次承租人为第三人参加诉讼，一并审理赔偿次承租人的装修损失。7、联合村居委会将房屋租给华尔达公司，华尔达公司分租给40余户商户，租赁期限未到期，商铺目前在商户控制中。原审法院简单判决要求华尔达公司将房屋交还给联合村居委会不现实，虽然按照法律规定租赁合同无效，但目前房屋的使用现状不宜返还。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。 联合村居委会答辩称：1、华尔达公司认为联合村居委会主体不适格没有事实和法律依据。联合村居委会行使的是合同上的返还请求权，不是所有物返还请求权，这与联合村居委会是否是房屋所有权人无关，依据是合同法第五十八条规定。2、关于当事人过错与相关责任。房屋占有使用费的确定依据是客观标准，不是主观过错，本案不存在支付的费用与占有的利益失衡的问题，不能用过错确定使用费的依据。而且本案主要过错在华尔达公司。3、关于房屋质量问题，华尔达公司主张不能成立。2008年4月30日合同第一条第一项约定按设计施工要求现状交付，2008年8月1日交付房屋时双方签订确认书，华尔达公司确认出租房屋经验收符合房产交付技术条件。关于消防问题，仅有3-5号楼的3层存在消防问题。根据2011年12月20日的补充协议，双方就此问题所造成的的总建筑面积低于原约定面积，进行了租金调整，已经解决。关于二层层高，按现状交付时，对方并未提出异议。交付后也一直没有提出异议。我方交付符合双方合同约定。这个问题双方已通过调减房租的方式解决，确定使用费时就不应再考虑这一因素。4、关于损失，25万招商费用及前期装修投入的意见同我方上诉意见。5、关于通知次承租人参加诉讼，司法解释规定是“可以”通知次承租人，即不必须。本案不通知次承租人不违背法律规定。本案中涉及返还，也是法律意义上的返还，不是实物交付的返还。原审中我方向法院承诺，因此产生问题，我方会根据承诺进行处理。 原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 经双方当事人确认，本案争议焦点为：一、联合村居委会是否具备房屋租赁合同的主体资格？二、本案租赁合同无效后应如何处理，包括：1、双方过错如何认定？2、房屋占有使用费如何认定？3、前期招商投入的损失如何认定？4、附合装饰装修物如何认定？5、华尔达公司关于面积不足的赔偿请求能否成立？6、华尔达公司赔偿薛凯民户的5.5万损失是否应由联合村居委会承担？7、华尔达公司项目装修、前期投入损失、房屋面积是否应进行司法鉴定？三、是否应追加次承租人参加诉讼？ （一）联合村居委会是否具备房屋租赁合同的主体资格。 华尔达公司主张涉案房屋的所有权属于南通市崇川区钟秀街道办事处，联合村居委会不具备房屋租赁合同的主体资格，无权请求返还房屋。 联合村居委会认为其行使的是合同上的返还请求权，不是所有物返还请求权，这与联合村居委会是否房屋所有权人无关。 本院认为，2008年4月30日的房屋租赁合同及附件由联合村居委会与华尔达公司签订，2008年8月1日联合村居委会与华尔达公司签订交付确认书，华尔达公司接受了房产并对外招商出租，2009年1月17日、2011年12月20日联合村居委会与华尔达公司因租赁期间相关事宜分别签订补充租赁协议，期间华尔达公司对于联合村居委会的主体资格从未提出过异议。联合村居委会作为该租赁合同订立及履行的主体，具有房屋租赁合同的主体资格。因本案是房屋租赁合同纠纷，联合村居委会可以依据合同关系主张返还房屋，华尔达公司主张联合村居委会没有涉案房屋的所有权就无权主张返还房屋的主张不能成立，本院不予支持。 （二）本案租赁合同无效后如何处理。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”因本案涉及建筑属于临时建筑，超过临时规划许可证的范围合同无效，即合同涉及1-2号楼部分自2009年11月1日起无效，自2010年9月1日起，整个合同无效。双方对此均无异议。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。房屋租赁合同无效的法律后果是返还房屋、支付房屋占有使用费、赔偿损失，关于损失部分按照双方的过错承担相应的责任。 1、关于双方的过错如何认定。 联合村居委会明知临时建筑只有两年的使用期限，临时建筑超过使用期限却没有按照《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定在使用期限内自行拆除，也没有申请延长使用期限，而是与华尔达公司签订了十年租赁期限的租赁合同，在使用期限届满后继续向华尔达公司收取租金。诉讼过程中，在原审法庭辩论终结前也未获得主管部门批准同意延长使用期限。本院认为，联合村居委会一方作为出租方，依法应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，其应承担主要过错责任，华尔达公司作为承租人在承租涉案房屋时对于涉案房屋属于临时建筑是明知的，也具有一定过错。 二审中，联合村居委会提交2012年10月16日的催款通知书，由张学燕签收。联合村居委会以此证明华尔达公司拖延支付租金，联合村居委会明确提出再不付清，将向法院提起诉讼，不存在违背诚信提起诉讼的问题。联合村居委会称原审已经提交了2012年8月23日的催款通知书，因为内容差不多，所以该份证据在原审中没有提交。华尔达公司对该催款通知书的真实性予以认可，但认为联合村居委会在原审中没有正当理由不提交不属于新证据，该催款通知书是对华尔达公司单方催要租金的函，其作出的结论性意见对华尔达公司无效，且与本案没有关联性和实体影响。本院认为，该证据在一审期间已经形成，但是联合村居委会没有正当理由未予提交。联合村居委会作为出租方将临时建筑出租却订立了超过二年使用期限的合同，在超过二年期限之后联合村居委会明知合同无效的情况下仍继续出租，因此认定联合村居委会对于合同无效的过错程度更大。无效的合同自始没有法律约束力，本案合同从2010年9月1日起整个合同无效。联合村居委会以合同无效为由诉至原审法院是客观事实，联合村居委会上诉提出2012年华尔达公司存在拖欠租金属于违约行为并不能当然减轻其对合同无效的过错责任，本院对于该上诉意见不予采纳。 2、关于涉案房屋是否应当返还的问题。 本院认为，因本案租赁合同涉及1-2号楼部分自2009年11月1日起无效，自2010年9月1日起整个合同无效，合同无效的法律后果是根据合同取得的财产应当返还。因华尔达公司依据本案合同占有涉案房屋，原审判决华尔达公司返还涉案六幢房屋并无不当。 3、关于房屋占有使用费。 联合村居委会上诉称租金应当参照合同约定的标准支付，不应当打折，因为重新确定标准也是要基于房屋质量等客观情况导致占有收益与约定租金标准失衡才应调整，而本案中，涉及到的消防问题、层高问题已经进行了租金标准的调整，不可以再重复调整。 华尔达公司上诉称，按照70%比例下调租金标准其没有异议。但是计算租金的标准应当考虑减去存在层高不足的面积，和实际交付比合同约定不足的面积。在标准上，因为联合村居委会存在过错，交付房屋面积、消防问题，对于2013年之前的房租也应当相应调低。 本案认为，原审参照双方租赁合同约定的租金标准，结合案件具体情况进行酌情裁量，并不违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，符合无效合同的法律意义和处理原则。原审根据租赁合同、补充协议约定的年租金465万元计算出日租金标准12916.66元，在此基础上酌定按照日租金12916.66元的70%即9041.66元作为房屋占有使用费每日的计算标准。因本案租赁合同的租金标准是按照年租金确定的，交付房屋时房屋是毛坯，双方对于房屋现状都是明知的，对于面积问题、消防问题，双方在房屋交付之后多次进行过协商，达成了补充协议对房租进行调整，已经进行了处理，原审酌定的房屋使用费标准已经充分考虑了联合村居委会对于临时建筑超过期限仍对外出租的过错，并无不当。华尔达公司已经自认2013年之前的欠付租金105万元，在二审中推翻其自认没有合法依据。因2012年12月31日之前欠付的租金双方一致确认105万元，原审对于2013年之前欠付的房屋占有使用费认定为105万元并无不当。 4、关于前期投入。 本院认为，因租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款的规定，华尔达公司有权要求联合村居委会承担缔约过失责任，赔偿对其造成的损失。根据华尔达公司主张前期投入应为50万元，但是除了灯箱之外没有明确证据予以证明，原审酌定前期投入25万元作为损失，并且考虑到华尔达公司已经经营了一段时间以及联合村居委会对合同无效承担主要过错责任，酌定由联合村居委会赔偿20万元，并无不当。 5、关于附合的装饰装修物。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。关于装饰装修物联合村居委会同意接受使用，应按现值折价归联合村居委会所有。华尔达公司主张装饰装修损失250万元，但是根据其提供的证据能够证明150余万元，联合村居委会对此认可，其他部分华尔达公司未能提供证据证明，因华尔达公司不能提供相关图纸，而且装修户对房屋进行了二次装修，如何鉴定区分存在困难。因无法通过实物鉴定的方式确定现值，考虑到华尔达公司已实际使用了一段时间，原审法院酌定按照华尔达公司的投入数额的70%即1054527.80元折价归联合村居委会所有。因联合村居委会同意对附合的装饰装修物利用，不需要对装饰装修物进行拆除，也不存在按照双方的过错分担现值损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，区分不同情况以装饰装修物残值作为计算损失的依据。联合村居委会主张应当按照华尔达公司投入的装饰装修物价值根据使用年限进行摊销计算实际剩余价值是合同解除时的认定标准，而本案租赁合同无效，对于出租人同意利用的已形成附合的装饰装修物应当折价归出租人所有，联合村居委会的上诉主张没有法律依据。 6、关于面积减少造成的损失400万元。 本院认为，华尔达公司主张的该400万元损失是其自行估算的。面积问题双方已经在补充协议中进行了处理，面积减少造成的损失400万元华尔达公司也没有提供任何证据予以证明，原审未予支持并无不当。 7、关于薛凯民户5.5万元赔偿问题。 联合村居委会认为客观上薛凯民户5.5万元损失是由华尔达公司赔偿了，但该户的火灾是发生2011年12月20日双方签订补充协议之前，补充协议已经一揽子对消防造成的损失进行了赔偿。二审中，联合村居委会提交2011年4月16日接处警工作登记表对此予以证明。联合村居委会称原审判决后到公安机关调取了该证据。华尔达公司质证认为对该登记表的真实性予以认可，但该证据原审期间联合村居委会客观有能力提供而没有提供，该证据不属于新证据，从工作登记表内容看，报警人是匿名，看不出报警内容与本案争议的薛凯民户5.5万元是同一事件；且从补充协议中没有明确指称减免的35万包含该项事宜；同时这份接警记录也可以说明居委会出租的房屋存在安全隐患。 本院认为，根据薛凯民户的民事调解书，因喷淋设备未能出水造成的损失5.5万元赔偿在2012年4月19日确定，该损失的赔偿发生在2011年12月20日补充协议签订之后。在2011年12月20日的补充协议中也并未将该户的损失明确包括在内。出租人提供房屋依法负有瑕疵担保责任，因为喷淋头出水问题造成的损失应当由出租人即联合村居委会进行赔偿。联合村居委会提交的接处警工作登记表并不能证明其上诉观点，对于该上诉观点不予采纳。 8、关于项目装修、前期投入损失、房屋面积鉴定问题。 本院认为，关于项目装修、前期投入损失因华尔达公司未能提交相应的证据证明，无法通过鉴定的方式查明，原审未予准许鉴定是当事人自身的原因，原审法院并无不当。关于房屋面积问题，双方交付确认书确认了房屋面积为17612平方米，华尔达公司要求对房屋面积进行鉴定没有充分依据，原审未予准许也无不当。 （三）是否应追加次承租人参加诉讼。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定， 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。是否追加次承租人为第三人参加诉讼视案情而定，不是必需。且本案涉及次承租人40余户，均经联合村居委会同意转租，联合村居委会2013年10月24日向原审法院明确表态，只要华尔达公司退出租赁关系，联合村居委会不会申请法院强制执行腾房。原审根据合同相对性先处理本案双方的关系并不违反法律规定。华尔达公司关于原审应当追加次承租人为第三人参加诉讼的上诉主张，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。联合村居委会、华尔达公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费122990元，由上诉人南通市崇川区钟秀街道联合村社区居民委员会负担61495元（南通市崇川区钟秀街道联合村社区居民委员会预缴66495元，余款5000元由本院予以退还），由上诉人江苏华尔达置业投资咨询有限公司负担61495元（江苏华尔达置业投资咨询有限公司预缴66495元，余款5000元由本院予以退还）。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 蔚 代理审判员  施建红 代理审判员  丁晓苏 二〇一四年六月六日 书 记 员  徐 璩