江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第0716号上诉人（原审被告）无锡江南中等专业学校，住所地无锡市锡山区联福路605号。法定代表人金燕，该校校长。委托代理人辛小标、高学文，江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）无锡市新区江溪街道民生经济合作社春暖分社，住所地无锡市新区江溪街道欧典家园177-23号。负责人华剑，该分社董事长。委托代理人吴颖婷，该分社法务。委托代理人秦祖康，无锡市新区坊前法律服务所法律工作者。原审被告陶仲焕，男，1965年9月7日生，汉族。原审被告王燕芳，女，1965年4月12日生，汉族。原审被告王爱萍，女，1962年12月31日生，汉族。原审被告无锡青叶清洗剂厂，住所地无锡市锡山区东亭镇新屯横路***号。投资人陈月平。上诉人无锡江南中等专业学校（以下简称江南中专）因与被上诉人无锡市新区江溪街道民生经济合作社春暖分社（以下简称春暖分社）、原审被告陶仲焕、王燕芳、王爱萍、无锡青叶清洗剂厂（以下简称青叶清洗厂）租赁合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院作出的（2013）新民初字第0776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2008年1月，无锡市新区坊前街道春暖实业公司（以下简称春暖实业公司）作为甲方与无锡江南中等专业学校（坊前校区）（以下简称江南中专坊前校区）作为乙方签订了房屋租赁协议，约定：“由江南中专坊前校区租用春暖实业公司位于锡甘路186-2号宿舍楼一栋（一百五拾五间房间、店面房四间及附属设施包括床、课桌、电扇等）；租用期为5年，从2008年3月1日至2013年2月30日止；江南中专坊前校区向春暖实业公司交纳租金为每年（六十万元＋柒点伍万元），每年4月5日及10月5日分两次全部付清”。在协议乙方签字一栏由王爱萍签字，乙方盖章一栏加盖有江南中专坊前校区印章。2011年3月16日，无锡市新区江溪街道朝阳居（村）委实业公司（以下简称朝阳实业公司）作为甲方与江南中专坊前校区作为乙方签订协议书，就锡甘路186-2号宿舍楼2011年3月10日以前结欠的租金及今后租金的支付达成协议，双方约定：“一、江南中专坊前校区现实际结欠朝阳实业公司456573元在一年内付清，江南中专坊前校区自2011年4月起按月给付朝阳实业公司，在每月的15号前给付38047.75元；二、自2011年3月起至2013年2月底止的1350000元租金，自2011年4月起江南中专坊前校区在每个月15号前按月给付朝阳实业公司租金58695.65元；三、江南中专坊前校区如按上述规定期限给付款项朝阳实业公司同意减免100000元整，具体减免在2012年3月应付款项中少给付50000元整，2013年2月的租金中少给付50000元整；四、江南中专坊前校区如未按期给付欠款和租金，应承担逾期付款部分总额的每日万分之五的违约金；江南中专坊前校区只要一期（每月）未给付清欠款或租金，朝阳实业公司有权就全额向人民法院提起诉讼追索，包括并不限于实现债权的律师、法律工作者代理等费用及上列第三条减免的100000元整；朝阳实业公司并有权提前解除房屋租赁协议收回房屋，江南中专坊前校区并应承担3个月租金的违约金；五、上述江南中专坊前校区给付的款项责任，由担保单位青叶清洗厂、担保人陶仲焕、王燕芳、王爱萍承担连带保证责任；六、其他均按2008年1月签订的房屋租赁协议条款继续履行”。在协议书乙方章一栏加盖了江南中专坊前校区印章，王爱萍在乙方承办人一栏签字，青叶清洗厂在担保单位章一栏加盖公章，陶仲焕、王燕芳、王爱萍在担保人签字一栏签字。2013年1月18日，春暖分社与王爱萍、陶仲焕对租金进行了对账，双方确认自2008年3月起至2012年12月底止，按租赁协议规定应付3262500元，实际支付2386528.50元，到2012年12月底止结欠875971.50元。同日，春暖分社与王爱萍、陶仲焕签订了会谈纪要，确认：房屋租赁协议到期后不再续租，截止2012年12月底，结欠租金共875971.50元。租赁期限届满后，春暖分社于2013年3月收回承租房屋。2013年6月4日，春暖分社诉至法院要求支付至2013年2月的租金共计904071.50元。诉讼期间，春暖分社自认收到38150元租金，同意从904071.50元中予以扣减。春暖实业公司系由村农工商联社改建，原属于锡山市坊前镇。2009年2月7日，江溪街道工作委员会撤销了春建实业公司与春暖实业公司，建立朝阳实业公司。2012年5月23日，无锡市人民政府新区管理委员会再次做出批复：同意撤销朝阳、春阳等9个居（村）民委员会；撤销居（村）民委员会后，原居（村）民委员会的资产归相应的股份（民生）经济合作社所有，债权和债务由股份（民生）经济合作社承继，经济管理职能由股份（民生）经济合作社承担。以上事实，有春暖分社提供的坊党发（1996）10号通知、坊党发（1996）11号通知、锡政发（2007）197号批复、锡新管发（2009）18号批复、锡新江党工发（2009）组字3号通知、锡新管发（2012）119号批复、无锡市新区江溪街道办事处出具的证明、房屋租赁协议、协议书、会谈纪要、对账单，本院所做谈话笔录及当事人陈述在卷佐证。原审中，春暖分社认为江南中专坊前校区是江南中专与无锡市私立贝尔培训部（以下简称贝尔培训）合作设立的分校，虽然在签订租房协议时王爱萍没有提供江南中专坊前校区的授权委托书，但当时王爱萍自称是受江南中专坊前校区的委托租赁房屋的，并在签订协议时加盖了江南中专坊前校区的印章且提供了一些书面材料，所以有理由相信王爱萍是受江南中专和贝尔培训部的委托承租的房屋，后来也多次向江南中专发信函催讨租金，江南中专也没有予以否认，故江南中专应当支付租金，提供介绍信复印件、合作协议书复印件、委托书复印件各1份（时间均为2005年5月）、催讨租金函件3份、结算凭证若干予以证明。江南中专认为介绍信没有原件，且经向介绍信上记载的崔林果核实，其不记得雕刻过江南中专坊前校区的公章，且江南中专也未找到介绍信原件，故真实性不予认可；对于委托书没有异议，认为恰恰证明了春暖分社在出租房屋之时已经知晓王爱萍与江南中专无关，并非是江南中专承租房屋；对于合作协议书的真实性没有异议，根据协议约定教学场地是贝尔培训部提供的，而春暖分社在签订租房协议时就看到该合作协议，应当知道教学场地非江南中专提供；认可收到2013年3月的催讨函，对于其他催讨函不予认可，认为学校早已搬了新校区，之前的催讨函未收到；结算凭证的真实性由法院依法审核，但江南中专从来没有收到任何收据或票据。王爱萍称介绍信是2012年春暖分社询问其如何获得公章时，其打听到雕刻公章的介绍信在江南中专的崔林果处，所以从崔林果处获得了介绍信的复印件；委托书因是复印件，且时间较长其已经无法确认是否是其提供的；对于合作协议书的意见同江南中专；对于催讨函表示知道春暖分社向江南中专催款的事情，因为该租房事宜与江南中专无关，所以江南中专收到函件后通知了其本人，后来也是其与陶仲焕两人一起与春暖分社协商归还租金事宜的；对于结算凭证的真实性没有异议，但只是部分租金。王爱萍与陶仲焕均表示涉案房屋是两个人合作承租的，两人之间有合作协议，租赁房屋与江南中专无关，平时也是两人支付的租金，有部分票据由王爱萍保管，王爱萍为了证明自己的主张提供合作协议、情况说明2份、结算凭证2份、发票2分、收条予以证明。春暖分社认为合作协议、情况说明与本案无关，这是王爱萍与陶仲焕内部的关系，当时是江南中专想租赁房屋，据王爱萍陈述只开了一个学期，由于招的生源不够，后来就想转租给企业，所以找了陶仲焕；2008年5月14日的结算凭证真实性没有异议，亦与本案无关，春暖分社确认租金是江南中专支付的；对于其他证据的真实性没有异议，认为租金票据是开给江南中专的，说明房屋是江南中专租赁的，收条出具给王爱萍，不影响是江南中专交纳租金的事实。江南中专表示真实性由法院依法审查，认为结算凭证、收条恰恰证明了租赁房屋的使用者并非江南中专，江南中专从未收到过任何票据或结算凭证，提供贝尔培训部登记证书复印件，证明该培训部的情况。春暖分社对于真实性没有异议，但认为与本案无关。王爱萍对于真实性无异议。关于房屋租赁协议的效力问题，春暖分社认可出租房屋未领取权属证书，但认为涉案房屋所使用土地是经过有关部门批准的，有关部门在房屋建造结束后对工程造价进行了审计，房屋是合法建筑，双方签订的租赁协议是有效的，提供施工合同、审计报告、锡高管发（2003）216号关于同意设立无锡国家高新技术产业开发区配套园区的批复、锡高管发（2003）916号关于同意坊前镇春暖村建设厂房补办立项的批复、定点图、锡新规地许（2003）第559号建设用地规划许可证予以证明。江南中专、王爱萍对于有原件的证据真实性没有异议，但认为证据指向的标的物与本案租赁房屋的关联性无法确认，即使与租赁房屋有关，也无法证明租赁房屋的合法性。王爱萍认为对账单确认的875971.50元是截止到2012年12月底的，王爱萍在2008年12月24日支付的30000元租金在对账单中没有显示，该30000元应当予以扣减，提供收条、支票复印件予以证明。春暖分社对于证据真实性没有异议，但认为当天王爱萍交付了50000元现金和30000元的现金支票，但是现金支票尚未到期，所以仅开具了50000元现金的票据；到了2009年3月29日，30000元的现金支票实际到账了，加上当天交纳的20000元现金，合计开具了50000元的票据，所以30000元现金已经包括在对账单中，且双方已经两次签字确认拖欠的租金数额，对于王爱萍的陈述不予认可。江南中专表示对于付款情况不清楚。诉讼中，陶仲焕称在诉讼期间交付给春暖分社一张50000元的转账支票，春暖分社认可收到该支票，但支票由于没有钱款，所以无法领取该50000元。原审中，法院依法向崔林果、陈贤、无锡众一人力资源有限公司、菱光科技有限公司进行了调查。1、崔林果称：江南中专是与贝尔培训部合作开办坊前办班点，具体合作的形式以双方签订的协议为准；王爱萍2002年左右曾经在江南中专做过一两年，后来就离开了江南中专，其不清楚王爱萍有无在坊前办班点任职，但是其没有雕刻过江南中专坊前校区的公章，也没有看到过雕刻公章的介绍信，后来学校在2012年年底或2013年年初的时候收到一份律师函，发现王爱萍处有一枚公章，领导就让其向王爱萍要回了公章。2、陈贤称：其是贝尔培训部的负责人，其培训部与江南中专签订过合作协议，当时是崔林果、王爱萍想办班，但是个人没有资质无法开办，所以让其以贝尔培训部的名义签订了协议，但是后来协议没有实际履行，因为江南中专、崔林果、王爱萍后来都没有就办班的事再与其联系过，所以贝尔培训部没有以江南中专坊前校区的名义招生过，也没有与江南中专有过经济往来；其没有看到过江南中专坊前校区的公章，因为其处没有该公章，也不知道是何人去雕刻的，王爱萍提供的委托书复印件也不是其出具的，因为上面的印章不是其本人所有，该枚印章从外形上看比其本人的印章小。3、无锡众一人力资源有限公司称：其在锡甘路的宿舍里只有几名实习人员，该几名人员做学生时就是居住在该处，被其公司招用后，为了避免麻烦不愿意搬出宿舍，所以就由其公司支付租金，但是几名人员是向何人承租的宿舍，公司也不清楚具体情况；租金都是一个女人来收取的，但忘记该人的名字了，公司根据该人提供的票据支付现金。4、菱光科技有限公司称：公司是2010年夏天开始租用宿舍楼的，当时是通过中介认识陶仲焕的，陶仲焕是以坊前学生公寓的名义出租的，定期由其收取租金，其公司根据陶仲焕的要求将钱款打入指定的账户。春暖分社对于证据真实性均没有异议，但认为崔林果陈述内容与王爱萍陈述的有矛盾，据王爱萍称当时是其拿着介绍信原件去雕刻的公章，后来还复印了一份，介绍信的复印件也是王爱萍交给春暖分社的；认为陈贤的笔录反映的情况基本属实，也证明了崔林果是江南中专坊前校区的经办人，事后雕刻了公章、租赁了房屋、进行了招生，至于江南中专有无与贝尔培训部实际履行合作协议，其不知情；对某甲公司、某乙公司的情况追记没有异议，证明住宿的都是学生。江南中专对于崔林果的笔录没有异议，认为春暖分社应当核实王爱萍的身份；对于陈贤的笔录亦没有异议，认为其陈述与王爱萍、江南中专的陈述基本一致，江南中专坊前校区实际没有运作，陈贤本人也没有看到过公章、介绍信和租赁协议；对于情况追记的真实性没有异议，具体情况由法院审核。王爱萍对于崔林果笔录的真实性没有异议，但表示介绍信确实是其在2011年左右向崔林果讨要的，因当时春暖分社对租赁协议中的公章提出异议，所以其才向崔林果要了介绍信复印件；对陈贤的笔录没有异议，其在帮江南中专坊前校区招生过程中从没有联系过陈贤；对某甲公司、某乙公司的情况追记没有异议，认可某甲公司的租金是其收取的，某乙公司的租金因不是其操作的，所以具体情况其不清楚。陶仲焕、王燕芳、青叶清洗厂未到庭质证。原审法院认为：首先，关于房屋租赁协议的效力问题。虽然本案涉及的锡甘路186-2号宿舍楼没有领取房屋产权证，但根据春暖分社提供的证据可以看出，该房屋所在工业配套区的建设以及用地均是经过政府有关部门批准的，而房屋所在配套区的所有房屋建设办理了立项手续，在涉案房屋建造后亦由审计部门对房屋建设工程进行了审计，故涉案房屋并非违章建筑，针对该房屋签订的房屋租赁协议合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。其次，江南中专是否应承担支付租金的义务。春暖分社认为江南中专坊前校区在房屋租赁协议上加盖公章，足以认定承租人是江南中专坊前校区，江南中专作为开办者应当承担支付租金的义务。江南中专否认该印章是其雕刻的，虽然春暖分社、王爱萍均无法提供介绍信的原件，但考虑到介绍信系以江南中专的名义出具，由于原件已经用于雕刻公章，要求非介绍信的出具人提供原件较为困难，综合双方的举证能力，江南中专应当提供其学校在同一时期的介绍信予以比对，但江南中专对此未能提供任何证据予以佐证介绍信并非其出具。而崔林果认可在2013年年初其应学校领导要求收回了江南中专坊前校区的公章，如该枚公章系他人私自雕刻，则江南中专作为被侵权人按正常程序应当追究相关人员的责任或通过报警来维权，但至今江南中专对此未采取任何措施，应当由其承担举证不能的不利后果。且江南中专在收到春暖分社邮寄的催款通知后未作出任何反应，综合江南中专的种种表现，应认定江南中专对于江南中专坊前校区租用房屋一事是知晓的。虽然王爱萍、陶仲焕认可租赁的房屋由其2人实际使用，且王爱萍在签订房屋租赁协议时未提供授权委托手续，但其持有江南中专坊前校区的公章，并在协议上加盖公章的行为足以使春暖分社做出王爱萍有授权的判断。根据本院调查，事后确有学生实际租用了该房屋，虽然现有证据尚无法证明是江南中专坊前校区的学生使用了租赁房屋，但春暖分社据此情况认为房屋是江南中专坊前校区租用的并无不当，也即王爱萍的行为构成表见代理，应当认为江南中专坊前校区是协议的相对方，并由其承担相应的合同义务。因江南中专坊前校区并未履行登记备案手续，但鉴于江南中专出具介绍信雕刻了该公章，且由于未能妥善保管公章而被他人使用，故其应当承担支付租金的义务。江南中专可在承担责任后，依法向相关人员主张权利。再次，关于拖欠租金的数额。春暖分社与王爱萍、陶仲焕曾经两次进行对账，其中春暖分社已经详细列明了已支付的每一笔费用，两人亦在对账单的每一页签字确认，应当视为双方对于2012年12月底前拖欠的租金数额达成一致意见，现王爱萍对于其中2008年12月24日支付的30000元提出异议，因该款已经包括在双方确认的拖欠租金数额内，且现有的证据无法推翻双方一致确认的对账单，故本院对王爱萍的辩称不予支持，应确认截止2012年12月底拖欠租金为875971.50元。江南中专、王爱萍、陶仲焕对于2013年1月以来支付的租金未能提供证据证明，陶仲焕提及的50000元转账支票因无法证明已经到账，故本案中不予扣减，扣除春暖分社自认已支付的租金，最终拖欠的租金应为865921.50元。虽然王爱萍、陶仲焕在协议书中以担保人的身份签字，但鉴于两人自认是实际的房屋承租人，故两人亦应承担租金支付义务。对于王爱萍辩称的拖欠租金主要是陶仲焕承租的部分，虽然王爱萍与陶仲焕签订了合作协议，但这是两人内部的协议，只在两人内部产生效力，该约定对于春暖分社不发生效力。两人作为实际承租人，应对租金的支付承担连带付款义务。王燕芳、青叶清洗厂作为担保人在约定付款的协议书中签字、盖章，应当对拖欠的租金承担连带付款义务。最后，关于违约金问题。虽然双方在协议书中约定逾期付款的应当承担每日万分之五的违约金，王爱萍认为该约定过高。因该约定超过了法律规定的违约金的标准，故本院予以调整，应以银行同期贷款基准利率的130%支付违约金。关于违约金计算的起止日期，因双方在协议书中约定拖欠的租金456573元在一年内按月付清，而承租人每月也支付了部分租金，故春暖分社要求自2011年4月起算500000元的违约金于法无据，根据租金的支付情况，截止到2012年4月15日拖欠的租金超过500000元，故应当从该日起计算500000元的违约金。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、江南中专、王爱萍、陶仲焕应于判决发生法律效力之日起五日内支付春暖分社租金865921.50元，并支付以500000元为基数自2012年4月15日起至法院确定的给付之日止按照人民银行同期贷款基准利率的130%计算的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、王燕芳、青叶清洗厂对于江南中专、王爱萍、陶仲焕的上述款项承担连带付款义务。三、驳回春暖分社的其他诉讼请求。案件受理费14720元、保全费5000元，共计19720元（已由春暖分社预交），由江南中专、王爱萍、陶仲焕负担，王燕芳、青叶清洗厂对于该费用承担连带付款义务。上诉人江南中专不服原审判决，向本院提起上诉称：王爱萍虽持有江南中专坊前校区的公章，但其出示的介绍信上并无其名字，而且提供的合作协议及委托书也仅能证明其是受贝尔培训部的委托，房屋租赁事宜也应由贝尔培训部负责，而与江南中专无涉，况且其并未实际使用房屋，而是由多家公司承租作为宿舍，其在2013年收悉催款通知后即通过了解并找到王爱萍，销毁了公章，也由王爱萍、陶仲焕出具了各自情况说明，其无需通过报案维权等方式来证明自己是受害人，原审法院不能以其未报警维权为由推定其曾知晓租赁诉争房屋一事，故春暖分社在明知的情况下未尽到高度注意及审查义务以确认王爱萍与其之间的关系，相应后果应由其自己承担。此外，江南中专坊前校区的涉案公章也与协议约定的名称不符，其法律地位也仅类似于法人单位的内设部门，不具有对外签订合同的主体身份。综上，原审法院以王爱萍的行为构成表见代理为由认定上诉人系涉案合同相对方无事实和法律依据。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回春暖分社对其的原审诉请。被上诉人春暖分社辩称：签订房屋租赁协议时，王爱萍持有江南中专坊前校区的公章、与贝尔培训部的合作协议及贝尔培训部的授权委托书，同时自称是受贝尔培训和江南中专的委托来签订租赁协议，以后又是坊前校区的管理者和经办人。故其有理由相信江南中专在坊前要办校，王爱萍构成表见代理。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告王爱萍辩称：其与陶仲焕实际承租使用了租赁房屋，与江南中专无关。原审被告陶仲焕、王燕芳、青叶清洗厂均未作答辩。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为：当事人对自己主张或反驳依据的事实应当提供证据予以证明，人民法院应当就各证据进行综合审查判断。本案中，要确定江南中专是否就本案所涉租金承担责任，首先要确定江南中专坊前校区的法律地位，而该法律地位的确定则有赖于江南中专坊前校区的公章是否由江南中专授权雕刻。就雕刻公章介绍信的真实性，江南中专虽予否认，但其有能力就同时期形成的其他介绍信进行举证却未提供，应当承担不利后果。而介绍信、合作协议书及授权委托书在落款时间及内容上均指向2005年设立江南中专坊前办班点一事，且合作协议书的真实性亦由案外人贝尔培训班的负责人认可，本院认为江南中专坊前校区的公章由江南中专授权雕刻这一法律事实已经具备高度盖然性。既然江南中专授权雕刻了该公章，且根据合作协议，其有设立江南中专坊前校区的意思表示，那么江南中专坊前校区的法律地位应认定类似于法人的分支机构，虽然未经登记，在合同上盖其公章的行为亦应由法人参加诉讼并承担责任。王爱萍在诉争租赁合同上加盖了江南中专坊前校区的公章，应由江南中专承担相应的民事责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14720元，由上诉人江南中专负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘华明代理审判员  李 杨代理审判员  刘翼洲二〇一四年六月十八日书 记 员  杨 志