江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第1347号上诉人（原审原告）苏州新奇特清洗设备有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄浦兴路2号。法定代表人姜忠熙，该公司总经理。委托代理人陆费红，江苏久顺律师事务所律师。委托代理人陆小明，江苏久顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴江光大铜材线缆有限公司，住所地苏州市吴江区七都镇法定代表人冯志峰，该公司总经理。委托代理人沈乐民，江苏江太律师事务所律师。苏州新奇特清洗设备有限公司（以下简称新奇特公司）因与吴江光大铜材线缆有限公司（以下简称光大铜材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2013）吴江震民初字第0246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年5月15日，新奇特公司与光大铜材公司签订《厂房及设备出租合同》（以下简称《出租合同》）一份。该合同第一条“出租标的”约定：1、甲方（光大铜材）将自身所有的维修厂房及附属二个车间约1150平方米、西辅助房楼上四间、楼下二间、场地约400平方米租给乙方（新奇特）；2、甲方自愿将维修设备出租给乙方……（详见附件设备清单）；3、为保证乙方经营需要，甲方提供机动车维修一类企业资质及企业营业执照等一系列必要手续和文件给乙方使用，这是本合同有效成立的前提。甲方同意乙方在承租期内对企业名称及一类机动车维修企业资质上载明许可企业名称变更或工商登记变更……。第二条“出租期限”约定：租赁期限为五年，自2011年6月1日起至2016年5月31日止。第三条“租金支付方式及其他”约定：租金每年20.8万元，合同签订后先付10万元，2011年5月30日前付清余款……。第四条“双方的权利义务”约定：甲方有义务将一类维修企业资质及企业营业执照等提供给乙方使用，并有义务配合乙方进行企业资质、企业工商登记变更，费用由乙方承担。合同签订后，新奇特公司按约支付了10万元租金。2011年6月20日，新奇特公司与光大铜材公司签订《补充协议》一份，对租赁场地的有关权属作进一步明确，并约定汽修厂的证照原在光大铜材公司处保存，公章、财务专用章，在本补充协议签订起均由光大铜材公司保存（新奇特公司有使用权），如需要改变保存方式的由改变者自己承担责任；约定租赁期限变更为2011年6月25日至2016年6月24日，第一年的租金变更为15.8万元，第二年至第五年的租金仍按原出租合同执行。补充协议签订后，新奇特公司又支付了3.8万元租金，余款2万元及第二年租金未按约支付。2012年7月9日，光大铜材公司因催讨租金未果，诉至原审法院。经法院主持调解，双方于2012年8月31日自愿达成调解协议：双方继续履行《出租合同》及《补充协议》；新奇特公司结欠光大铜材公司2011年租金2万元及2012年租金20.8万元（租赁期为2012年6月26日起至2013年6月25日止），合计22.8万元，光大铜材公司放弃2万元，余款20.8万元由新奇特公司于2012年8月31日给付。新奇特公司于当天履行了付款义务。2013年1月7日，新奇特公司委托江苏久顺律师事务所向光大铜材发出律师函，要求光大铜材公司在接函后15日内将具备一类机动车维修资质的企业名称变更为“苏州车之杰汽车修理有限公司”。2013年1月21日，光大铜材公司回函称办理变更登记的义务在承租方，光大铜材公司仅是配合的义务，如新奇特公司决定变更企业名称，请到光大铜材公司取证照，光大铜材公司将在合法的范围内配合办理变更。庭审中，双方确认本案所涉一类机动车维修资质即吴江市德众汽车维修有限责任公司名下的道路运输经营许可证，该证有效期至2012年12月12日。新奇特公司称在上述租金纠纷的诉讼中，未要求光大铜材公司交付机动车维修资质是因为当时新奇特公司正在与第三方磋商合作经营维修业务，故当时并不需要光大铜材公司的资质。诉讼中，新奇特公司称其早已停止在租赁物上的经营活动，为避免损失扩大，无论光大铜材公司是否违约，均要求解除租赁合同。光大铜材公司亦同意新奇特公司尽快从租赁场地迁出、返还租赁物。经法院主持，新奇特公司于2014年1月17日与光大铜材公司进行了承租设备的移交，并于2014年1月23日从租赁场地完全迁出。以上事实，由新奇特公司提供的出租合同、补充协议各1份、向光大铜材公司发出的律师函及光大铜材公司的回函各1份，光大铜材公司提交的土地使用权证、房产证、出租合同的附图及设备移交清单、吴江市德众汽车维修有限公司委托光大铜材公司出租的合约、吴江市德众汽车维修有限公司的道路运输经营许可证，原审法院（2012）吴震民初字第0338号民事调解书及案卷材料、原审法院向苏州市吴江区交通运输管理科所作的调查笔录、至双方租赁场地所作的勘验笔录、向新奇特公司、光大铜材公司所作的询问笔录、谈话笔录、返还租赁物移交清单、搬迁确认书及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。原审原告新奇特公司的一审诉讼请求为：1、解除双方签订的厂房及设备出租合同和补充协议；2、光大铜材公司退还新奇特公司已支付的租金35万元；3、光大铜材公司赔偿新奇特公司装修、维修损失人民币393460元；4、本案诉讼费用由光大铜材公司承担。原审法院认为：国家对机动车维修业务实行许可经营。《江苏省机动车维修管理条例》规定，从事机动车维修业务应当具备相应的场所、设施、设备、专业人员、管理制度、环境保护措施等条件，并向道路运输管理机构提出申请，经审查符合条件后，获发相应的许可证。机动车维修经营者应当持机动车维修经营许可证依法办理工商登记。禁止伪造、变造、冒用、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让机动车维修经营许可证。《中华人民共和国行政许可法》第九条规定，依法取得的行政许可，不得非法转让；第八十条规定被许可人涂改、倒卖、出租、出借行政许可证件的法律后果。新奇特公司、光大铜材公司关于光大铜材公司应提供机动车维修资质和营业执照给新奇特公司使用的约定，本质上是非法出借机动车维修经营许可证件，该约定违反国家强制性法律规定，应当认定无效。故合同中关于光大铜材公司应提供一类机动车维修资质及营业执照的约定无效。但合同签订后，光大铜材公司已依约履行了交付租赁物的义务；新奇特公司亦已按约支付了租金，租赁合同的主要权利义务已得到履行。并且，2012年7月光大铜材公司因租金纠纷诉至法院，经法院主持调解，双方达成继续履行合同和支付租金的一致意见，新奇特公司亦按协议支付了租金。且之后长时间内新奇特公司亦未要求光大铜材提供相关资质。故应视为双方以实际履行行为变更了租赁合同中关于资质的约定。法院认为新奇特公司、光大铜材公司租赁合同中关于光大铜材公司应当提供资质的约定无效，新奇特公司基于该无效约定，主张光大铜材公司违约，要求解除合同并无法律依据。现新奇特公司主张无论光大铜材公司是否违约，均要求解除租赁合同。法院认为，新奇特公司方确已不再利用租赁物从事经营活动，继续履行租赁合同势必造成损失扩大化，有违经济活动公平、互利的原则，且光大铜材公司对于解除合同亦不持异议，故租赁合同应予解除。双方一致确认，新奇特公司已于2014年1月23日从租赁场地完全迁出，故双方之间的租赁合同应于该日解除为宜。关于新奇特公司要求光大铜材公司返还租金的主张，新奇特公司租金支付至2013年6月25日，而其实际占用租赁物时间已超过该日期，故新奇特公司已支付的租金不应返还。关于新奇特公司要求光大铜材公司赔偿装修、维修损失的主张，因本案并非基于光大铜材公司违约而解除合同，故该部分损失不应由光大铜材公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条第五项、第二百一十二条，《中华人民共和国行政许可法》第九条、第八十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、新奇特公司与光大铜材公司于2011年5月15日签订的《厂房及设备出租合同》及于2011年6月20日签订的《补充协议》均于2014年1月23日解除。二、驳回新奇特公司的其他诉讼请求。案件受理费13832元，由新奇特公司负担。新奇特公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：新奇特公司租赁房屋是为了经营汽车修理业务，支付租金的大部分用途是为了享受机动车维修一类企业资质及企业营业执照能提供的便利，但至今未能实现合同目的。光大铜材公司无法提供有效的一类机动车维修企业经营许可证是导致双方合同解除的原因，应承担主要责任。请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人光大铜材公司二审辩称：双方租赁的标的物是厂房车间、场地和部分设备，光大铜材公司同意无偿提供原来汽修厂的营业执照，新奇特公司也可以变更名称，但是否使用是新奇特公司的权利，光大铜材公司仅是配合。合同订立后新奇特公司招不到汽修人员而放弃汽修业务，双方又签订了补充协议。因此有关汽修的经营证照并不是双方计价租赁的依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原审一致。二审中，新奇特公司陈述因为光大铜材公司没有给予机动车维修资质及营业执照，导致合同目的无法实现。所以要求解除双方的租赁合同。本院认为：新奇特公司与光大铜材公司于2011年5月25日签订的租赁合同约定光大铜材公司提供机动车维修一类企业资质及企业营业执照给新奇特公司使用，违反了不得非法转让、出租、出借行政许可证件的行政法规，该条款应认定为无效，对此双方均有责任。新奇特公司实际租赁光大铜材公司的车间厂房及场地、设备等，应当支付相应的租金。新奇特公司上诉认为其支付大部分租金的主要目的是为了利用机动车维修资质，但根据双方2011年6月20日的补充协议，在机动车维修证照仍由光大铜材公司保管的前提下，双方约定将第一年的租金从20.8万元减少到15.8万元，之后的租金仍按原租赁合同约定标准执行，因此从补充协议内容无法体现出新奇特公司主张的租金大部分是用于借用机动车维修资质的观点。双方因租金纠纷在（2012）吴震民初字第0338号案件调解过程中，新奇特公司也未以未取得相关证照为由要求减少租金，而是继续履行原出租合同和补充协议，继续支付了租金。因此，新奇特公司上诉认为光大铜材公司未交付机动车维修证照导致其合同目的不能实现的上诉理由缺乏相应的事实根据和法律依据，其与光大铜材公司在一审中已经合意解除了出租合同，新奇特公司要求光大铜材公司返还租金并赔偿损失的主张依据不足，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。新奇特公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13832元由上诉人苏州新奇特清洗设备有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  王稚群代理审判员  沈维佳代理审判员  陈 斌二〇一四年六月十六日书 记 员  杨颖颖