福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初770号 原告：陈国山，男，1951年5月8日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：王柳莺、唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰、张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告陈国山与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王柳莺、唐滟帆，被告委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈国山向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立即向陈国山支付逾期办理商品房权属登记违约金27700元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：原、被告于2016年6月21日签订《商品房买卖合同》，双方约定：陈国山向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园1号11幢负二层47号车位。合同同时约定，碧桂园公司应当在2016年12月30日前向陈国山交付商品房。如因碧桂园公司原因，陈国山不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园公司应向陈国山支付人民币50元的违约金。合同订立后，陈国山依约支付车位款79552元。碧桂园公司于2017年1月6日向陈国山交付车位，但直至2018年10月12日陈国山才取得车位权属登记证书，逾期554天，碧桂园公司构成违约，应当向陈国山支付违约金27700元。特具状起诉，请求法院依法判决。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中，由于政策调整，证照办理手续发生重大变化，构成情势变更，该责任不能归责于碧桂园公司；2.根据合同的约定，陈国山主张的逾期办理权属登记天数依法应当予以相应扣减30日；3.违约金过高，请求法院予以调整。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经开庭审理查明以下事实： 1.2016年6月21日，陈国山与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：陈国山向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园1号11幢负二层47号车位，总价款为79552元，以分期付款的方式支付；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给陈国山使用；因碧桂园公司原因，陈国山未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向陈国山支付人民币五十元的违约金。合同签订后，陈国山依约向碧桂园公司支付车位款79552元。碧桂园公司于2017年1月6日向陈国山交付案涉车位。 2.2017年11月24日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号11幢房屋办理首次登记(总确权)手续。2018年10月9日，碧桂园公司与陈国山办理办证资料移交手续。2018年10月12日，陈国山取得案涉车位的不动产权证书。 本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任；2.逾期办理权属登记具体期间如何确定；3.违约金约定是否过高，是否应予以调整。本院根据双方当事人陈述、举证、质证情况，分析认定如下： 1.碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任问题 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中，由于政策调整，证照办理手续发生重大变化，构成情势变更，该责任不能归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司与陈国山于2016年6月21日签订《商品房买卖合同》时，双方约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报的资料，都是按照原来办理房屋产权证要求而准备的资料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料；2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度，是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办理权属登记，可以作为出卖人逾期办理权属登记的免责事由；3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 陈国山认为，本案不存在情势变更之事实，建立不动产登记制度后，实行登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，原来需要提交13组材料，现只需提交7组材料，实质上减少不少不动产办证环节，办证负担减轻，进度加快。自三明市于2016年10月19日开始实行不动产登记，至合同约定的办理权属登记日，长达130天时间，碧桂园公司完全有足够时间应对政策变化。本案不存在情势变更之实质要件，不会因办证政策调整而使原合同的履行显失公平，实施不动产登记根本不会也不可能会使双方利益关系发生重大变化。因此，碧桂园公司逾期办理权属登记，不构成情势变更，应承担违约责任。 本院认为，《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，本案商品房买卖合同于2016年6月21日签订，三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，而合同约定的办理权属登记期限是在2017年3月31日之前，即使从三明市开始实行不动产登记至合同约定的办理权属登记时限，期间也长达5个多月时间，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。同时，在案涉商品房买卖合同的履行过程中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。陈国山与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致陈国山未在交房之日起90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.逾期办理权属登记具体期间如何确定问题 陈国山主张，碧桂园公司于2017年1月6日向陈国山交付车位，但直至2018年10月12日陈国山才取得车位权属登记证书，同意将办理权属登记完成时间改为2018年10月9日，自2017年1月6日至2018年10月9日，扣减90天，逾期551天。 碧桂园公司辩解，案涉房屋所在楼幢于2017年11月24日完成首次登记，根据约定陈国山应自行前往不动产登记中心办证，此后其再次于2018年3月22日通过特快专递通知陈国山办证，于2018年10月9日移交由业主自行办理权属证书的相关资料。陈国山怠于办理权属登记，加重出卖人责任，出卖人不应承担首次登记后的责任。因发生情势变更情形，办理不动产权证的前置工作“权籍调查成果”的20个工作日的工作时限应予以扣除，违约办理权属登记期限对应扣除30日符合客观实际情况。因此，违约金的起算时间应当以实际交付之日为准，陈国山于2017年1月6日接收车位，违约金应从交付之日起届满90日的次日即2017年4月7日开始计算，至案涉房屋所在楼幢首次登记即2017年11月24日止，扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日，逾期201天。 本院认为，鉴于碧桂园公司于2017年1月6日将车位交付给陈国山使用，依照案涉合同第二十条的约定，应从商品房交付之日起第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。据此，逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应扣除从交付车位之日起即从2017年1月6日当日开始计算90天时间，从第91天(2017年4月6日)起计算至碧桂园公司通知办理房屋权属登记之日的前一日（2018年10月8日）止。碧桂园公司辩解应计算至案涉房屋所在楼幢首次登记日即2017年11月24日止，并扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，本院不予支持。 3.违约金约定是否过高，是否应予以调整问题 碧桂园公司主张，案涉房屋逾期办理权属登记没有对陈国山造成实际损失，约定的违约金过高，请求根据公平原则和诚实信用原则依法予以调整。 陈国山认为，案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，违约金约定明确。约定的违约金是否过分高于造成的损失，应由碧桂园公司承担举证责任，损失数额难以确定的，由负有举证责任的碧桂园公司承担不利后果。 本院认为，根据案涉合同的约定，逾期办理权属登记违约金按每逾期一天支付人民币五十元计算，据此，陈国山主张的违约金达27700元，而案涉房屋（车位）总价为79552元，违约金占车位总价近35%，明显过高。违约金的性质属于补偿性质，应以实际损失为基数，约定的违约金高于实际损失30%的，依合同法规定，属于过高，根据当事人请求，应予调整。案涉车位已经交付使用，逾期办理权属登记不影响业主使用，但影响出让和他项权利，案涉车位的实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，案涉违约金应按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。碧桂园公司要求调整违约金，于法有据，本院予以支持。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系陈国山与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。陈国山要求碧桂园公司按每逾期一天支付人民币50元违约金的诉讼请求，因违约金标准过高，本院予以调整。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给陈国山逾期办理商品房权属登记违约金(该违约金以已付车位款79552元为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2017年4月6日计算至2018年10月8日止)； 二、驳回陈国山的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费493元，减半收取247元，由陈国山负担147元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担100元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 王红东 二〇一九年三月二十八日 法官助理 张慧闽 书 记 员 许 羚 附：本判决所依据的具体法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。  3