广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗荔法民三初字第552号原告广东弘诚集团有限公司，住所地。委托代理人：黄爱华，广东合邦律师事务所律师。委托代理人：曾海燕，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告广州金辉洋房地产有限公司，住所地。法定代表人：严健良，职务：董事长。委托代理人：阮瀚扬，广东法则明律师事务所律师。委托代理人：王晔，该司法律顾问，联系地址。被告张远基，男，1976年10月19日出生，汉族，住址：广东省紫金县。原告广东弘诚集团有限公司诉广州金辉洋房地产有限公司（以下简称“金辉洋公司”）、张远基商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄爱华、曾海燕，金辉洋公司的委托代理人阮瀚扬、王晔、被告张远基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东弘诚集团有限公司诉称，被告张远基原是被告金辉洋公司的员工，被告金辉洋公司为获得银行贷款，要求被告张远基与其签订《商品房买卖合同》，由被告张远基虚假购买广州市黄沙大道XX阁XX房，并办理了买卖合同登记备案手续。之后被告金辉洋公司要求被告张远基与银行签订按揭贷款合同，并以该房屋作抵押，从而获得了银行贷款。为便于将讼争房屋再次出售，被告金辉洋公司又要求包括被告张远基在内的虚假购房的“购房者”统一公证委托当时被告金辉洋公司法定代表人杨广辉的妹妹杨广琼作为代理人，委托事项包括领取房产证，出租、出售房屋并收取售房款等。由于被告张远基不是真正的购房者，其至今没有支付首期房款和偿还银行的购房贷款。原告为解决被告张远基没有偿还购房款项的矛盾，原告与被告金辉洋公司于2010年10月23日签订了将涉案房屋在内的21套房出售给原告的《挂名房产转让协议》，并于2010年10月26日与被告金辉洋公司、中国东方资产管理公司广州办事处签订《债务重组协议》约定：由原告代被告金辉洋公司替被告张远基偿还购房款项。前述款项由原告提供并已于2010年11月9日清结。综上所述，由于原告已经履行了付款义务，但被告金辉洋公司一直拖延履行自己的义务，房产一直未能过户到原告名下，为维护原告的权益，故原告依法提起诉讼，要求：1、请求确认两被告关于买卖广州市荔湾区黄沙大道XX阁XX房的行为无效。2、本案的诉讼费由被告承担。被告张远基辩称，不同意原告的诉讼请求。1、涉案房屋是我个人自己购买的，不是虚假买卖。2、我有贷款供楼的依据，不存在没有交纳任何款项。3、商品房购买合同、按揭书经过法律程序鉴证、审核，不存在虚假。金辉洋公司辩称，同意原告的诉讼请求。张远基不是真实的购房人，其没有购买房产的真实意思。签约期间，张远基是我方的普通员工，月收入仅2000余元，没有购买180平方米豪宅的实力与动机。且张远基仅与我方原法定代表人签订过一份《商品房买卖合同》，却从未就所谓的购买涉案房屋支付过任何房款、税款和按揭款。签约至今10余年时间里，张远基从未向我方主张收楼使用，也未提出过其他任何权利主张和要求。穗房合字2000076295号《商品房买卖合同》是虚假合同，不受法律保护，我方不予承认。虚假买卖行为的责任人是我方的原法定代表人杨广辉及其班底。据了解当时杨广辉等人指使包括张远基在内的几十名原公司员工，以虚假购买的方式的办理预售合同备案登记，进而利用不是的预售合同办理银行按揭骗取银行贷款，之后再将已登记备案的房产统一公证授权给杨广辉之妹杨广琼全权管理、控制、销售。穗房合字2000076295号《商品房买卖合同》是为套取银行贷款而签，属于以合法形式掩盖非法目的的合同，依法无效。经审理查明，2010年10月23日，广东弘诚集团有限公司与广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）签订《挂名房产转让协议》，约定由于金辉洋原法定代表人杨广辉、董事长助理何永冲等人假按揭、恶意销售抵押房、一房二卖、挪用、侵吞资金等一系列违法行为，导致乙方负债累累，所有的房产被查封；而且还拖欠大量税款、规划罚款。为偿还税款、规划罚款和盘活项目，完善后续工作，在目前假按揭迟迟无法得到有效司法认定的情况下，金辉洋公司只得重组其开发的辉洋苑辉洋阁21户个贷债权来偿还欠款，盘活项目。因启动重组首先须向债权人东方资产管理公司广州办事处代偿债务人拖欠的巨额欠款，而目前金辉洋公司无任何资金来源。为获取资金启动重组，盘活项目，偿还债款，金辉洋公司同意将21户个贷债权项下挂名登记在原职工名下且抵押给银行的21套按揭房产转让给广东弘诚集团有限公司，广东弘诚集团有限公司愿意受让，支付相应对价款。该21套按揭房产包括涉案房屋在内。2010年10月26日中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产公司）与广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）、广东弘诚集团有限公司签订《债务重组协议》，约定广东弘诚集团有限公司代金辉洋公司向东方资产公司偿还相关款项后，东方资产公司同意免除本协议项下的债务人所负的其余债务，同时东方资产视金辉洋公司已履行完担保责任。同时东方资产公司和金辉洋公司确认，截至2010年5月25日，金辉洋公司担保的东方资产公司对债务人享有的有效债权包括了被告张远基本息＋违约金632479.64元，抵押物情况为黄沙大道XX阁XX号。2010年11月16日，中国东方资产管理公司广州办事处向广东弘诚集团有限公司向出具了辉洋苑二十一户重组价款16150000元的处置资产收回款项凭证和代广州金辉洋房地产有限公司支付诉讼费及保全费88105元的财务收据。广东弘诚集团有限公司已履行了三方签订的《债务重组协议》的债务清偿。另查明：被告张远基原是被告金辉洋公司员工，2001年3月26日被告金辉洋公司与被告张远基签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给了张远基，并于2001年4月6日在房屋管理部门办理了买卖合同登记备案手续。张远基于2001年5月28日与中国建设银行广东省分行签订了涉案房屋的楼宇按揭合同。被告张远基无法向法庭提供涉案房屋的《商品房买卖合同》原件、首期房款发票原件、楼宇按揭合同的原件及与楼宇按揭合同对应的还款帐户的存折原件。被告张远基购买涉案房屋至今没有向被告金辉洋公司主张收楼。本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项亦规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案中，金辉洋公司陈述其与办理备案登记手续的买方张远基所签订买卖合同均非出于真实的买卖本意，而是为了套取银行贷款的事实，足见金辉洋公司与张远基签订买卖合同亦非出于真实的买卖本意。另外，被告张远基无法提供首期房款发票、楼宇按揭合同的原件及与楼宇按揭合同对应的还款帐户的存折原件，无法证明其支付首期房款并进行还贷的事实，结合张远基在签订合同后未收楼使用，可认定金辉洋公司与张远基的行为属以合法形式掩盖非法目的，故双方通过签订《商品房买卖合同》买卖讼争房屋的行为无效。广东弘诚集团有限公司现主张金辉洋公司与张远基买卖讼争房屋的行为无效，合法有据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：广州金辉洋房地产有限公司与张远基之间买卖广州市黄沙大道XX阁XX房的行为无效；本案受理费100元，由被告广州金辉洋房地产有限公司、张远基各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  潘瑞冰人民陪审员  陈慧如人民陪审员  黄少虹二〇一四年五月十二日书 记 员  卢健华