海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第26号上诉人(原审原告）赵玉华，女，1960年12月19日出生，汉族。委托代理人张连学，男，1956年7月1日出生，汉族。系赵玉华丈夫。委托代理人周才仁，海南椰树春律师事务所律师。被上诉人（原审被告）五指山金山房地产开发有限公司。法定代表人王念东，该公司董事长。委托代理人刘溪，海南知非律师事务所律师。上诉人赵玉华与被上诉人五指山金山房地产开发有限公司(以下简称金山公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2013）五民初字第666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月14日受理后，依法组成合议庭于2014年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人赵玉华及其委托代理人张连学、周才仁，被上诉人金山公司的委托代理人刘溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2010年12月18日，原、被告签订了《合同》，《合同》约定原告购买被告开发的海南省五指山市“山水林溪”3幢2单元101号房。房屋总房款为715000元，合同约定原告一次性付款，2010年11月21日原告支付2000元，剩余房款713000元于2010年12月4日前一次性付清。被告应在2012年3月1日前，依照国家和地方人民政府有关的规定，将具备“该商品房经验收合格”条件的涉讼房屋交付原告使用。如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内通知原告的，被告可以据实延期。《合同》还约定了被告逾期交房的违约责任：逾期交房不超过60日，自约定交房的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方约定以上违约责任选择不作累加。在交接过程中，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同签订后，原告已支付房款715000元，契税费20377.5元，合同登记费、档案管理费、产权登记费200元，共计735577.5元。合同附件三中约定了涉诉房屋的装修标准，因被告未能做到约定的装修标准，双方至今仍未办理房屋交接手续。2012年5月15日，经原、被告双方协商，签订了《延期协议》，被告延期到2012年9月30日交房，被告按购房款日万分之一的标准向原告支付违约金，被告已支付了5000元违约金。2013年2月28日，经原、被告双方协商，签订《退房协议》，双方解除之前的购房合同，被告负责介绍新客户购买该房，被告同意给予原告之前做纱窗、防盗网、窗帘的补偿，退还原告已经支付的契税款以及原告所支付的房款，并依照合同约定按总房款1%的标准支付违约金7150元，被告应在合同签订后10个工作日内向原告支付10万元，如被告2013年5月31日前能销售此房，被告在10个工作日内向原告退还全款，原告在收到全款后10日个工作内配合被告办理合同解除备案手续。如被告2013年5月31日前不能销售此房，被告应于2013年6月15日前支付250000元，余款应于2013年8月30日前付清，在全款付清后，原告配合被告在15个工作日内办理合同解除备案手续。协议还约定原告同意将该房屋另行出售，尽快搬出该房屋，并协助被告将该房屋调整至可售状态。在签订该协议后，被告向原告退还了购房款100000元，但余款至今仍未支付。原告在2012年10月期间，入住了涉诉房屋，但双方并未交房。原告已自行为涉诉房屋安装纱窗、防盗网、窗帘。2013年10月29日，原告赵玉华向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告已解除关于五指山山水林溪项目3号楼2单元101房的《合同》；2、判令被告应依原、被告所签订的《延期协议》向原告支付违约金20955元；3、判令被告依原、被告所签订的《退房协议》向原告退还购房款615000元，支付购房违约金7150元，支付原告对该101房所做的纱窗、防盗网、窗帘的补偿款5200元，退还原告已支付的契税费20377.5元，退还原告已支付的合同登记费、档案管理费、产权登记费等200元，支付迟延退还房款违约金（按未退还房款的万分之三的标准向原告支付至全部付清之日止）暂计至2013年12月31日为22509元，以上各项合计670436.5元；4、被告承担本案诉讼费。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律的禁止性规定，应受到法律的保护。该合同在签订时，涉讼房屋尚未建成，故本案案由应定为“商品房预售合同纠纷”。原、被告在签订的《合同》中约定，原告按约交付购房款，被告在2012年3月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”条件、并符合本合同约定的商品房，交付原告使用。原、被告签订《合同》后原告已依约付清了购房款715000元。被告应当在2012年3月1日，按约定向原告交付涉讼商品房。被告逾期交房的行为，构成了违约。双方在《合同》第九条中约定被告逾期交房的违约责任：逾期交房不超过60日，在约定交的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方约定以上违约责任选择不作累加。2012年5月15日，经原、被告双方协商，签订了《延期协议》，此时，原、被告双方选择的是逾期交房超过60日，原告不退房违约追责方式。2013年2月28日，经原、被告双方协商，签订《退房协议》，此时应视为原、被告双方选择逾期交房超过60日，原告退房的违约追责方式。该协议第一条约定双方同意解除2010年12月18日签订的《合同》，该约定是双方当事人真实意思的表示，未违反法律的禁止性规定，应受到法律的保护，原告要求确认《合同》已解除，本院予以照准。双方在购房合同中约定违约责任选择不作累加，双方之后签订的两个协议只能视为对原合同的补充，不能超出原合同的责任范围。因此，应按双方2013年2月28日签订的《退房协议》内容，并联系原合同条款履行。对原告要求被告依照《延期协议》向其支付违约金20955元的诉求，不予支持。《退房协议》约定双方解除之前的购房合同，被告负责介绍新客户购买该房，被告同意给予原告之前做纱窗、防盗网、窗帘的补偿，退还原告已经支付的契税款以及原告所支付的房款，并依照合同约定按总房款1%的标准支付违约金7150元，被告应在合同签订后10个工作日内向原告支付100000元，如被告2013年5月31日前能销售此房，被告在10个工作日内向原告退还全款，原告在收到全款后10日个工作内配合被告办理合同解除备案手续。如被告2013年5月31日前不能销售此房，被告应于2013年6月15日前支付250000元，余款应于2013年8月30日前付清，在全款付清后，原告配合被告在15个工作日内办理合同解除备案手续。协议还约定原告同意将该房屋另行出售，尽快搬出该房屋，并协助被告将该房屋调整至可售状态。在签订该协议后，被告向原告退还了购房款100000元，但余款至今仍未支付。原告要求被告退还购房款615000元、购房违约金7150元、退还原告已支付的契税费20377.5元、合同登记费、档案登记费、产权登记费200元，本院予以照准。原告要求被告补偿该房纱窗、防盗网、窗帘补偿款5200元，但原告向本院提交的发票不能体现出与涉诉房屋装修之间存在联系，且被告对其证明内容不予认可，对于原告的该项诉求，不予支持。依据双方签订的《退房协议》，被告在签订协议后10个工作日内向原告支付100000元，在2013年5月31日前未能销售涉诉房屋，应在2013年6月15日前支付250000元，余款2013年8月30日前付清，但被告仅支付了100000元，余款至今并未支付，构成违约。依据该协议第九条约定，如被告不能在2013年8月30日前付清上述款项，被告每日应按未支付款项的万分之三的标准向原告支付迟延违约金直至全部付清之日止，该约定是双方当事人真实意思的表示，未违反法律的禁止性规定，应受到法律的保护。原告要求被告从2013年9月1日起至房款全部付清之日止，按未支付房款615000的日万分之三支付违约金，本院予以照准。被告辩称未退款是因原告未能依约退还钥匙，将涉诉恢复到可售状态，还要求原告支付其入住期间的家具折旧费。将涉诉恢复到可售状态、家具折旧费与退还购房款不属同一法律关系，被告在举证期限内对此也没有提出反诉，对于被告的主张，不予审理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、解除原告赵玉华与被告五指山金山房地产开发有限公司签订的五指山山水林溪3幢2单元101房《商品房买卖合同》。二、被告五指山金山房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告赵玉华退还购房款615000元，并按日万分之三从2013年9月1日起至购房款全部退还之日止向原告支付迟延违约金。三、被告五指山金山房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告赵玉华退还契税费20377.5元，合同登记费、档案登记费、产权登记费200元。四、被告五指山金山房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告赵玉华支付购房违约金7150元。五、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费5357元，由被告五指山金山房地产开发有限公司承担。宣判后，赵玉华不服，向本院提起上诉。赵玉华上诉请求：1、维持一审判决第一、二、三、四项判决内容；2、撤销一审判决第五项民事判决内容，判令被上诉人金山公司向上诉人支付违约金20955元、支付上诉人所做的纱窗、防盗网、窗帘的补偿款5200元；3、被上诉人金山公司承担本案诉讼费用。理由如下：1、被上诉人金山公司两次违约行为不是在同一时间段内，而在两个分别独立的时间段，且双方所约定的违约责任追究内容也不一样。对方第一次违约是未能在2012年3月1日前交房，故双方约定逾期交房追责方式，约定对方应于2012年9月30日前交房，同时被上诉人承担购房款每日万分之一的违约金。对方第二次违约，是因为对方又未能在2012年9月30日前交房。双方所约定的两种违约追责方式，是在不同的时间段，约定不同的违约追责内容、不同性质的违约金。而且这两份协议双方已经实际履行，对方已支付部分款项。一审不判令对方支付延期交房违约金20955元，显然错判。2、上诉人实际损失要大于双方约定的违约金。3、在退房协议中，对方同意补偿上诉人所做的纱窗、防盗网、窗帘费用，庭审中上诉人提供了相应发票，一审法院对此不予认定是错误的。被上诉人金山公司答辩称：1、一审判决存在事实认定错误，上诉人未履行协议约定的在协议签订后尽快退搬离该房屋并协助将该房屋调整至可售状态的义务，是导致该房屋不能在约定的期间另行销售和偿还购房余款的主要原因，客观上上诉人应当承担违约责任。2、一审判决对上诉人赵玉华既要求上诉人承担延期交房的违约金，又要求上诉人承担解除合同应承担违约金的请求不予支持是正确的。同时，因缺乏证据驳回其所谓的装修损失52000元是公平合理合法的。本案上诉人的诉请是解除商品房预售合同，当然应当适用主合同及解除合同协议关于解除合同的违约条款，而不能再适用不退房继续履行合同承担违约责任的条款。请求二审法院撤销一审判决第二项内容，驳回上诉人的上诉请求。双方当事人二审中均未提供新证据。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为：上诉人赵玉华与被上诉人金山公司签订的《商品房买卖合同》、《赵玉华延期交房赔偿协议》、《关于3号楼2单元101室业主赵玉华退房退款补偿协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。本案争议的焦点是：一、被上诉人金山公司是否应当支付上诉人赵玉华违约金20955元；二、被上诉人金山公司是否应当支付上诉人赵玉华所做的纱窗、防盗网、窗帘的补偿款5200元。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同。本案中，虽然上诉人赵玉华与被上诉人金山公司2012年5月15日签订的《赵玉华延期交房赔偿协议》中约定被上诉人金山公司延期到2012年9月30日交房、被上诉人金山公司按总购房款715000元日万分之一的标准向上诉人赵玉华支付违约金，但上诉人赵玉华与被上诉人金山公司2013年2月28日签订了《关于3号楼2单元101室业主赵玉华退房退款补偿协议书》，应当视为上诉人赵玉华与被上诉人金山公司达成了新的协议，对《商品房买卖合同》、《赵玉华延期交房赔偿协议》的内容进行了变更，即上诉人赵玉华与被上诉人金山公司以新的合意来变更原来的合同，是意思自治的体现，且变更的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方当事人应当按照变更后的合同内容予以履行。《关于3号楼2单元101室业主赵玉华退房退款补偿协议书》第五条明确约定被上诉人金山公司按总房款1%的标准向上诉人赵玉华支付违约金7150元，因此上诉人赵玉华要求被上诉人金山公司支付违约金20955元的上诉理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《关于3号楼2单元101室业主赵玉华退房退款补偿协议书》第三条明确约定被上诉人金山公司给予上诉人赵玉华所做纱窗、防盗网、窗帘的补偿（数额以发票为准），但上诉人赵玉华提交的发票系琼海嘉积欧尚布歌布艺店开具，不能证明是用于五指山市诉争房屋所做纱窗、防盗网的费用，且被上诉人金山公司对其证明内容不予认可。因此上诉人赵玉华要求被上诉人金山公司支付纱窗、防盗网、窗帘的补偿款5200元的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，原判程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币454元，由上诉人赵玉华负担。本判决为终审判决。审判长陈杰代理审判员宋杰代理审判员陈玫伊二〇一四年六月三日书记员白玉琳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。《》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……审核：陈海燕撰稿：宋杰校对：白玉琳印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2014年6月9日印制（共印13份）