广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗海法生民初字第288号原告叶安安，住所地广州市从化区。委托代理人黄伟国、李国峰，均为广东天胜律师事务所律师。被告广州市中村房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人岑永诚，经理。委托代理人罗红明、严谨，分别为广东百越律师事务所律师、实习律师。原告叶安安诉被告广州市中村房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李鑑辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李国峰，被告的委托代理人罗红明、严谨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年2月4日，原被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定被告将广州市海珠区嘉泰二街9号星品轩C5幢801号房屋出售给原告，房屋价款2900000元，被告在2013年5月30日前将房屋交付原告使用。合同签订后，原告向被告一次性支付全部房款，但在房屋交付日即2013年5月30日到期后，虽经原告多次催告，被告仍未依约向原告交付房屋。原告因被告迟延交房，而被迫继续租房居住，至今己因此支出了数万元租房费用。原告认为，被告行为己违反《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，构成违约，依法应承担相应的违约任。故起诉请求：一、判决被告立即向原告交付广州市海珠区嘉泰二街9号星品轩C5幢801号房屋；二、判决被告向原告支付迟延交付房屋违约金(以房价总款2900000元为基数，按照日0.01%计，自2013年5月30日起计至实际交付房屋之日止）；三、判决被告赔偿原告在迟延交房期间为解决居住问题而租房的租金损失（按每月6500元，从2013年5月31日起计至房屋实际交付之日止）；四、判决被告承担本案所有的诉讼费用。被告辩称，同意交楼给原告，不同意原告的其他诉讼请求。根据买卖合同第十五条及附件七补充协议第十一条约定，其司于2013年12月23日向原告发出收楼通知书，且根据快递公司反映，原告于2013年12月24日收到。由于原告一直没有按照合同约定交付物业维修基金后前往收楼，为原告过错，其司有权顺延交付房屋，故迟延交付房屋的违约金的计算期间为2013年5月31日至2013年12月24日止。且根据买卖合同附件七第十二条约定，最高赔付额不超过总房款5%。根据原告提供的租赁合同可见，出租方并未加盖公章，也没有按照合同约定办理备案手续，故对租赁合同的真实性、合法性有异议，无法确定租赁关系是否真实存在。根据买卖合同，合同中并未约定其司需要向原告支付租金损失。故其司认为原告诉请缺乏事实、法律依据。经审理查明，原、被告于2013年2月4日签订《商品房预售合同》，订明由原告向被告购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C5幢8层801号房，房屋地址海珠区嘉泰二街9号（C5）801房，总金额为2900000元；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）被告应当在2013年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书；（第十四条延期交房的违约责任）被告如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第十二条处理；（第十五条房屋交付时的有关资料）原被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）见补充协议第十三条；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署；……合同附件七《本合同补充协议》约定：……十、原被告双方同意将本合同第十二条内容变更为：特别约定：原被告双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，原告同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向被告主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；……十一、原被告双方同意对本合同第十三条内容作出如下补充：…2、商品房达到交付使用条件后，原告应在此交付期限（以收楼通知书载明的日期为准）到楼盘现场办理相关收楼手续（包括但不限于完全支付该商品房全部价款、办理该商品房权属转移登记的各种税费、提供交存住宅专项维修资金有效凭证复印件，并提供原件核对、各项违约金及其他有关款项，签署房屋交接文件及《业主临时管理规约》），若原告未办妥相关收楼手续，则被告有权拒绝向原告交付该商品房，且不因此承担任何逾期交房的违约责任，并按本协议第十二条第3项的约定执行；……十二、原被告双方同意将本合同第十四条内容变更为：1、无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，被告支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%；2、逾期超过180日原告要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由被告按不超过总房价款的10%向原告支付违约金；……十三、原被告双方同意将本合同第十五条内容变更为：原被告双方一致同意被告现场公某建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，被告公某后即视为符合交付标准，原告不得因此拒绝收楼，原告仍有异议的可单独到被告公司查阅相关原件，或到相关政府部门或官方网站查阅；等。合同签订后，原告已按合同约定向被告付清了全部购房款，但被告至今仍未将上述房屋交付给原告使用。另查，被告于2014年1月6日取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表中载明工程竣工验收备案文件目录有电梯验收合格证明、消防验收意见、民防验收意见、环保验收意见、规划验收意见、工程质量监督报告……；等。被告还向本院提交了《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《广州市环境保护局关于凤浦西苑（原广州中村苑）C1-C6栋商住楼建设项目竣工环保验收的意见》、《通邮申请表》、《建设工程消防验收意见书》、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，原告对其真实性、合法性均予以确认。诉讼中，原告表示其没有收到收楼通知书，其曾多次去现场收楼，但被告均以借口拒绝交楼。原、被告在庭审中均表示愿意在不设置附加条件的前提下按合同约定办理收楼手续，但庭审后原告前往收楼时，被告仍要求原告签署放弃违约金的协议后才能办理收楼手续，因原告拒绝签署而未办理收楼手续。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。根据合同和补充协议约定，被告应当在2013年5月30日前，将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书；交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，原告同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向被告主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；房屋交付时的有关资料为被告现场公某建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，被告公某后即视为符合交付标准，原告不得因此拒绝收楼。根据现有证据显示，被告在2013年1月6日才取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即使被告在2013年12月底曾经通知原告收楼，仍然不符合合同约定的交楼条件，原告在当时没有收楼并无不当。现被告至今未再次通知原告收楼，且在诉讼中要求原告签署放弃赔偿的协议后才同意将涉案房屋交付给原告使用，其行为显然已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告立即将涉案房屋交付给其使用及支付从2013年5月31日起的逾期交楼违约金有理，本院予以支持，违约金应计至被告实际交付涉案房屋给原告之日止。至于原告要求被告赔偿其租金损失的诉讼请求，因双方并未约定被告迟延交付房屋需赔偿原告租房损失，原告也未能提供证据证明合同约定的违约金低于造成的损失，故其该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。被告认为不应赔偿原告租金损失的意见有理，本院予以采纳；其余抗辩意见，均缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告广州市中村房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，将位于广州市海珠区嘉泰二街9号（C5）801房屋交付原告叶安安。二、被告在本判决生效之日起十五日内向两原告支付逾期交楼违约金（从2013年5月31日起至被告实际交付上述房屋之日止，每日按原告已付房款2900000元的0.01%的标准计算；违约金总额以2900000元的5%为限）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1735元由原告负担735元、被告负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李鑑辉二〇一四年六月二十三日书记员  黄智敏马智妍