湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2801民再1号原审原告：恩施州光圆投资有限公司。住所地：湖北省恩施市土桥大道圆梦庄一路**。统一社会信用代码914228016884571711。法定代表人：李光磊，任公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：谭正标，湖北夷水律师所事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：杨运峰，湖北夷水律师所事务所实习律师。原审被告：恩施市康世道酒店有限公司。。住所地：湖北省恩施市耿家坪村统一社会信用代码9142280131647208XH。诉讼代表人：谭征，湖北清江源律师事务所主任，系恩施市康世道酒店有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人（特别授权）：何选彬、冷静，湖北清江源律师事务所律师。第三人：胡国辉，男，生于1976年7月19日，汉族，恩施市人，住恩施市。原审原告恩施州光圆投资有限公司（简称光圆公司）与原审被告恩施市康世道酒店有限公司（简称康世道公司）、第三人胡国辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月13日作出（2017）鄂2801民初3734号民事判决，判决生效后，经本院院长提交审判委员会讨论，认为该判决书确有错误，应予再审，本院于2017年12月29日作出（2017）鄂2801民监1号《民事裁定书》裁定再审本案，再审期间中止原判决的执行。因原审第三人胡国辉就本院作出的其与原审被告康世道公司确认合同无效纠纷一案提出上诉，该案与本案系关联案件，本案需以该案的审理结果为依据，故本院于2018年1月26日作出（2018）鄂2801民再1号《民事裁定书》裁定中止本案诉讼。2019年3月14日，州中院对胡国辉上诉案作出（2018）鄂28民终253号《民事判决书》，本案中止诉讼的情形消失，故恢复本案审理。本院依法另行组成由审判员黄亚担任审判长，人民陪审员贺全银、张友新参加的合议庭公开开庭进行了审理。原审原告光圆公司的委托诉讼代理人谭正标、杨运峰，被告康世道公司管理人委托的诉讼代理人何选彬、冷静到庭参加诉讼，第三人胡国辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2017年6月2日，光圆公司向本院起诉称：2014年10月10日，原、被告签订《恩施州光圆投资有限公司综合楼租赁合同》，原告将位于金桂大道与新机场路交结处的综合楼共计7741.8平方米整栋出租给被告，约定租赁期限15年，租赁期第1至4年租赁价格为14元/平方米/月，第一年租金在签订合同之日支付本年度租金一半，2015年5月1日支付本年度租金的另一半。此后每年租金均在上一年期满前15个工作日内一次性支付当年租金。合同签订至今，被告有以下违约行为：1、拒不支付2017年度租金。按照合同约定，被告应于2017年5月1日前15日一次性付清本年度租金。原告于2017年4月17日、4月30日、5月16日向被告发出函告，要求被告在2017年5月30日前交清房屋租金，否则于2017年6月1日收回房屋，解除合同。被告收到后未履行支付义务。2、未按照约定日期支付租金。按照租赁合同约定，被告应在上一年期满前15个工作日之内一次性支付当年租金。仅2016年度，被告就多次延期、分次支付租金。3、严重丧失履约能力。被告所经营的酒店因经营不善，已持续停业数月，债务纠纷不断，且多次发生债权人堵门、拉横幅讨要工资事件，无法正常营业，已无履约能力。根据租赁合同第六条第6款、第八条第3款约定，被告经原告催讨租金后超过30天未支付租金的，原告有权解除合同，收回房屋，被告投入到该房屋中的装修及设施归原告所有且不予任何补偿。为此，请求判令：1、解除原、被告于2014年10月10日签订的《恩施州光圆投资有限公司综合楼租赁合同》；2、被告立即腾退租赁房屋，返还房屋并完整保留房屋装饰装修及固定设施。3、判令被告按照约定的租金标准支付自2017年5月1日至实际返还房屋之日的租金。4、由被告承担诉讼费、财产保全费。康世道公司辩称，原告起诉事实属实，承认支付下欠租金。但不同意解除合同，也不同意腾退房屋。由于租赁物具有特殊性，投资大，如果因为租金问题而解除合同会给被告带来巨大损失，也不利于对其他债权债务的处理；被告不属于严重丧失履约能力。暂时停止经营是因为康世道公司的债权人采取了不正当途径所致。第三人胡国辉在原审中述称，其与康世道公司存在债权债务关系，康世道公司全体股东同意以现有设备设施抵偿欠款260万元，且双方已签订折价还款协议，相关设施及动产经现场确认并已实际交付。如果原被告解除租赁合同，其所受到的损失要进行相应补偿。光圆公司对第三人的述称辩称，第三人与被告恶意串通所签订的以物抵债协议损害了原告利益，应认定无效。康世道公司对第三人的述称辩称，1、对第三人的债务有股权质押进行了担保。2抵债协议所涉物品附属于酒店，第三人不享有公司股权，合同目的无法实现，且不具有履行和执行内容。3、抵债协议显失公平，存在胁迫情形，应予撤销，但双方债务纠纷可以通过其他途径解决。本院原审查明：2014年10月10日，康世道公司因经营酒店之需承租了光圆公司所属综合楼，光圆公司作为甲方与作为乙方的康世道公司签订了《恩施州光圆投资有限公司综合楼租赁合同》(简称租赁合同)，其中，与案涉争议相关的约定如下：租赁标的物位于金挂大道与新机场路交接处的“恩施州光圆投资有限公司综合楼”。租赁面积为7741.8平方米、租赁期限拟定15年，计租期自2015年5月1日起至2030年4月30日止。合同签订之日至计租之日为乙方装修期。租赁期第1-4年租赁价格为14元/平方米/月、第5-8年租赁价格为16元/平方米/月、第9-12年租赁价格为18.5元/平方米/月、第13-15年租赁价格为23元/平方米/月。租金支付方式为按年度支付，第一年租金在签订正式合同之日起支付本年度租金一半，合同约定计租之日起乙方交付本年度租金的另一半。此后每年租金均在上一年期满前15个工作日之内一次性支付。甲方在租赁期满后，有权收回租赁房屋，假如该房屋继续对外租赁、在同等条件下乙方有优先续租权。合同还约定，在乙方违反本合同条款时，甲方有权单方面解除合同，收取的租金甲方不予退还。乙方违反本合同所述条款，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方投入到该房屋中的装修及设施归甲方所有且不予任何补偿。合同期满甲方收回租赁房屋后，房屋所有装饰装潢、招牌及其它固定设施归甲方所有，甲方不给予乙方任何补偿，乙方也不得以任何理由或借口向甲方及其他受益人索要补偿，能搬动的资产物品乙方无条件搬走，但不得影响房屋的整体结构，如有影响的，必须先征得甲方同意，才可进行拆除，拆除费用由乙方自理。此外，双方约定的违约责任表明，1、合同执行过程中，甲方不得以任何借口影响正常营运，否则视为违约。2、在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法律及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约，违约方须向对方支付200万元的违约金及补偿对方受到的损失。3、乙方如不能按时向甲方缴交租金，经甲方催讨后第3天起、每延3天按拖欠总金额的2‰每天向甲方缴交滞纳金，超过30天则属违约，并承担违约责任，乙方除承担违约责任外，甲方可以选择解除合同。4、如因甲方对租赁物的权利出现暇疵或因甲方提供的物业出现质量问题，给乙方带来损失，甲方须赔偿乙方实际损失。5、如因甲方与其它单位的纠纷致使乙方正常营运受到影响的，甲方应赔偿乙方实际损失。6、本合同签字之日至计租之日期间若甲乙双方任意一方毁约、则赔偿对方损失65万元人民币。租赁合同签订后，被告即接收案涉房屋用于酒店经营，至2017年5月1日停业，未支付2017年5月1日至2018年4月30日租金。2017年4月17日，原告向被告发函，要求被告在2017年5月1日前15日内支付下一年度租金。同年4月30日，原告又发函，要求被告在2017年5月30日交清租金及违约金，如逾期将在2017年6月1日按约收回房屋，解除合同，并追究违约责任。同年5月16日，原告再次发函，其内容与前次相同，督促被告履约。原审另查明，被告康世道公司为公司经营需要，经股东会决议，向第三人胡国辉借款，并以股东陈洪建的51％公司股份进行质押担保。被告实际借用现金为260万元。为偿还借款，被告经股东会决议同意后，于2017年2月28日与第三人签订《公司资产转让抵债协议》（简称抵债协议），约定以康世道酒店全部设备设施折抵清偿全部欠款，双方形成《康世道集团动产清点登记清单》。后，康世道公司以抵债协议显失公平为由，以胡国辉为被告向本院提起诉讼，请求撤销抵债协议。因两案存在关联，原审中该两案合并审理。本院审理后于2017年11月13日作出（2017）鄂2801民初3734号民事判决，认为：案涉租赁合同为合同当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。当事人应当诚实按约履行，否则，应当按约承担违约责任。原审认为，房屋租赁合同的主要义务为出租人交付房屋，承租人支付租金。租赁合同约定先支付租金后使用，租金按年度计算，于“每年租金均在上一年期满前15个工作日之内一次性支付”，并在原告多次发函督促后，被告未按此期限履行，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《租赁合同》第六条第6项“在乙方违反本合同条款时，甲方有权单方面解除合同，收取的租金甲方不予退还。乙方违反本合同所述条款，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方投入到该房屋中的装修及设施归甲方所有且不予任何补偿。”现原告按约提出解除合同，一是原告已经向被告发函表示过如不按约支付租金将解除合同的意思，二是解除合同行为符合合同约定。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告表示将于2017年6月1日解除合同的意思的通知已经到达被告康世道公司，被告未对此提出异议。故案涉租赁合同应于2017年6月1日解除。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，被告应当及时返还租赁物，以免给原告造成经济损失，现被告仍未向原告返还租赁物，应当承担实际占有期间的占用费，占用费比照租赁合同约定的租金计算。至法庭辩论终结之日即2017年10月13日，逾期136天（14元/㎡/月×7741.8㎡/30天），每天3612.84元，占用费为491346.24元，并应当继续计算至被告返还租赁物之日。亦据《租赁合同》第六条第6项约定，被告应当至返还租赁物之日完整保留其装饰装修及固定设施，不受人为损害。关于被告与第三人的《抵债协议》效力问题，鉴于康世道已经另行起诉胡国辉，且属另一民事法律关系，须另行判决。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决:一、原告恩施州光圆投资有限公司与被告恩施市康世道酒店有限公司于2014年10月10日签订的《恩施州光圆投资有限公司综合楼租赁合同》于2017年6月1日解除。二、被告恩施市康世道酒店有限公司于本判决生效之日起三日内向原告恩施州光圆投资有限公司返还租赁房屋，并完整保留其装饰装修及固定设施。三、被告恩施市康世道酒店有限公司于本判决生效之日起三日内向原告恩施州光圆投资有限公司支付房屋占有使用费491346.24元，并自2017年10月14日起继续按每天3612.84元计算至返还租赁房屋之日。再审过程中，被告管理人在重申原审答辩理由的基础上补充了以下几点理由：一、根据资产评估的结果来看，康世道公司现存资产价值远远大于所欠原告房屋租金，就此解除合同对被告显失公平；二、目前公司债务逾2000余万，一旦解除合同将对其他债权人造成重大经济损失，并可能引发重大社会安全隐患，不利于社会稳定。三、在合同继续履行的前提下，如果通过破产重整或和解，企业有望重生，在原告租金不受损的情况下不解除合同对原告并无不利后果。四、恩施州中院在受理康世道破产重整申请的裁定下达后，先后组织双方进行了多轮协调，在每次协调会上管理人均明确向原告提出了要求继续履行合同的请求，但原告要求对合同约定的租金标准上调至协商未果。原告在坚持原审诉称意见的基础上称，一、租赁合同在恩施州中院受理破产申请裁定下达前是没有异议的，如未进入破产程序，原审判决已经得到执行且并无法律上的障碍。二、即便是基于破产重整原因需要继续履行合同，被告亦应依照《破产法》规定，在破产裁定下达之日起两个月之内向原告发出继续履行合同的通知，相反，是在破产裁定下达两个月后被告向管理人发出了在破产程序中合同已经解除不再履行的通知，但管理人未作回应。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于一方违约而解除合同承租人投入的房屋装修归属问题已作了明确规定，因而请求支持原告的诉讼请求。再审中，第三人胡国辉经本院合法传唤未到庭参诉，亦未发表参诉意见。本院再审对原审查明的本案事实予以确认。另查明，原审判决生效后，咸丰县人民法院在执行康世道公司所涉劳动争议、借款合同纠纷等14案中作出（2017）鄂2826执1061号决定书，将被执行人为康世道公司的执行案件移送恩施州中院进行破产审查，申请执行人谭林同意进行破产审查，康世道公司亦向该院提出破产申请。2017年12月27日，恩施州中院作出（2017）鄂28破申22号民事裁定书，裁定受理康世道公司的破产重整申请，并指定湖北清江源律师事务所担任康世道公司管理人。管理人接管公司后已完成了债权申报登记以及公司活动财产及装修部分的鉴定评估工作。其中，已申报登记的债权总额为21842746.5元（不包括经仲裁裁决已确认的42名职工工资813652.83元以及第三人胡国辉债务、本案所涉房屋租金），涉及140余人。2018年10月8日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司受恩施州中院委托，对康世道公司酒店装修项目价值进行鉴定评估，以2018年8月25日为基准日，其价格为6611556.00元，2018年10月10日，湖北永业行资产评估咨询有限公司受康世道公司管理人委托，对康世道酒店低值易耗品、机器设备、电子设备、办公家俱等活动财产进行评估，其出具的评估报告表明，以2018年6月15日为基准日，其价值为329.69万元，该部分财产即第三人胡国辉与康世道公司签订的抵债协议中涉及的财产。再查明，2017年2月28日，康世道公司与胡国辉签订《公司资产转让抵债协议》，协议约定将酒店动产抵偿胡国辉债务260万元。此后，康世道公司以其法定代表人是在受到胁迫前提下签订的协议、抵债资产价值明显超过债务等理由为由向本院提起诉讼，请求判令撤销上述抵债协议，并申请作为第三人参与本案诉讼。本院于2017年11月3日作出（2017）鄂2801民初4968号民事判决书，判决认定双方抵债协议有效，驳回了康世道公司其他诉讼请求。康世道公司不服，向恩施州中院提出上诉，请求撤销本院（2017）鄂2801民初4968号民事判决并改判撤销双方签订的《公司资产转让抵债协议》，二审就胡国辉对康世道公司享有的债权是260万还是200万未作认定，但认为双方除有转账记录的180万元外，双方尚存在现金交易行为。康世道公司用于抵债的动产价值评估为329.69万元，明显高于胡国辉债权数额，如以2017年2月28日双方签订抵债协议时间为评估基准日，其价值还将高于评估价。认为该抵债行为发生在人民法院受理破产前一年，属于以明显不合理的价格进行交易，对其他债权的合法权益造成了损害，侵害了其他债权人公平受偿权，遂于2019年3月14日作出（2018）鄂28民终253号民事判决，撤销了本院（2017）鄂2801民初4968号民事判决和康世道公司与胡国辉签订的《公司资产转让抵债协议》。目前，抵债协议中所涉资产仍由康世道公司管理人实际占有并管理。再审认为，双方对合同约定无异议，故案涉合同合法有效。在合同履行过程中，被告未支付的租金为2017年5月1日至2018年4月30日计租年度当期租金，按双方约定的计付标准应计算为1300622.4元（14元/㎡/月×7741.8㎡×12个月），而被告投入的装修部分在经营数年后至2018年8月25日其市场价格水平仍高达6611556元，鉴于双方约定的租赁期限长、被告投入较大，轻微违约即解除合同不利于交易稳定，有悖合同目的，故被告未按时支付租金的行为只属一般违约行为，并不构成根本违约，现有证据亦不足以证明被告已完全丧失履约能力。且根据再审查明的情况看，被告尚处于破产重整过程中，无证据表明重整必然失败，合同目的不能实现，至目前，双方租赁合同并未失去继续履行的基础。原告在2017年5月16日最后一次发函中表明将于6月1日解除合同，但在同年6月2日即向本院提起诉讼，被告虽未独立提起解除合同异议之诉，但在本案诉讼中已明确提出异议，且未超过法定的三个月异议期，故原告发出的解约函并不当然发生合同解除的法律后果。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，依法应予撤销。关于原告所诉租金问题。本院认为，在合同继续履行前提下，被告应当按照合同约定支付到期部分租金。按照合同约定的分段计租期限、标准和支付时间，2015年5月1日至2019年4月30日为计租期的前四年，其租金标准为14元/㎡/月，被告已付清2017年4月30日前的租金，现2017年5月1日至2019年4月30日的租金已届付款期，被告当予支付，应计算为2601244.8元（14元/㎡/月×7741.8㎡×12个月×2）。此外，关于第三人胡国辉与康世道公司债权债务问题，鉴于双方抵债协议已经恩施州中院终审判决撤销，其债务问题应另行主张权利，本案不宜处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院于2017年11月13日作出的（2017）鄂2801民初3734号民事判决书。二、原审被告恩施市康世道酒店有限公司于本判决生效后三个月内向原审原告恩施州光圆投资有限公司支付2017年5月1日至2019年4月30日的房屋租金2601244.8元。三、驳回原审原告恩施州光圆投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。案件受理费8670元，由被告恩施市康世道酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄 亚人民陪审员  贺全银人民陪审员  张友新二〇一九年三月二十九日书 记 员  谭庆芳书 记 员  田秀芳