广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第1333号上诉人（原审被告）广州颐明房地产开发有限公司。法定代表人欧阳依丹，董事长。委托代理人罗子轩、曹国宏，均系该司法律顾问。被上诉人（原审原告）张雅，女，1982年6月22日出生，汉族。被上诉人（原审原告）张颖，女，1976年11月1日出生，汉族。上述被上诉人共同委托代理人黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上述被上诉人共同委托代理人邓金凤，北京市盈科（广州）律师事务所律师助理。上诉人广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，张雅、张颖和颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定张雅、张颖向颐明公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑第A5幢14层1406号房，总金额1212536元；颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付张雅、张颖使用；交付的房屋应当符合取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》条件；颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为张雅、张颖办妥产权登记，并将以张雅、张颖为产权人的房地产权证交付张雅、张颖；在此场合，张雅、张颖应当及时提供产权登记机关要求的需张雅、张颖提供的证件资料；颐明公司应如实告知张雅、张颖为办理产权登记需要由张雅、张颖提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使张雅、张颖未能及时提供证件资料的，张雅、张颖不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向张雅、张颖支付违约金；逾期超过一年，张雅、张颖有权提出退房，颐明公司除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还张雅、张颖已付的购房款；合同附件五补充协议第6条双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；第9条约定，张雅、张颖已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；张雅、张颖应在收楼时向颐明公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准；如张雅、张颖迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。合同签订后，张雅、张颖支付了房款给颐明公司。双方于2011年12月29日对涉案房屋的面积进行结算，结算后涉案房屋的总房款为1210910元。张雅、张颖于2009年3月31日收楼。张雅、张颖提交一份《要求赔偿告知书》，主要内容：本人在2008年10月1日购买合生颐景华苑第A5幢14层1401房，合同编号为2081000，该房于2009年3月28日收楼，现于2013年5月26日收到房地产权证。根据该商品房买卖合同第十八、十九条约定，贵司应在2010年9月前交付房产证，现已逾期2年8个月。本人要求贵司依约支付逾期办理并交付房地产权证的违约金。告知书上落款为两张雅、张颖，时间为2013年5月26日。告知书上有“已收原件，蓝某某（字迹不清）。2013年5月26日”的记载。张雅、张颖称在该告知书上签名的是颐明公司的职员。颐明公司不认可该证据的真实性和关联性。2013年9月6日，张雅、张颖以颐明公司逾期办理产权登记手续，已经构成违约为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1、颐明公司向其支付迟延交付房产证的违约金24085.5元（从2011年5月26日起计至2013年5月30日止，每日按已付房款1210910元的1%÷365日的标准计算）；2、颐明公司承担诉讼费。一审审理期间，双方当事人确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年9月30日前。张雅、张颖自认于2013年5月26日取得房产证。原审法院认为，张雅、张颖和颐明公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。上述合同附件虽然对提交办证资料作出相关约定，但没有具体列明所需资料项目。基于在商品房买卖关系中双方所处的地位，颐明公司对于具体所需的办证资料负有通知张雅、张颖的义务。张雅、张颖的合同目的是购买房屋取得房屋产权，颐明公司没有证据证明张雅、张颖拒绝提交办证资料的事实。颐明公司关于张雅、张颖迟延提交办证资料，办证期限相应顺延，其不存在迟延办证的抗辩依据不足，原审法院不予采纳。颐明公司迟延交付房产证给张雅、张颖，故应承担违约责任。颐明公司关于应当以年为单位而非以天数为单位计算违约金、因而超过一年未满两年则以一年计算违约金的抗辩显失公平，原审法院不予采纳。张雅、张颖要求颐明公司按已付房款的1%÷365日的标准向其支付迟办证违约金的诉讼请求合法合理，原审法院予以支持。张雅、张颖称其在2013年5月26日向颐明公司主张过支付逾期办证违约金的权利，但其提交的要求赔偿告知书的签收记录不明确，无法证明该签收人为颐明公司职工亦无颐明公司盖章，原审法院不予采纳。故对颐明公司抗辩的张雅、张颖诉讼请求有部分已超过诉讼时效意见，原审法院予以采纳，对张雅、张颖主张的2011年9月6日前的违约金诉讼请求，原审法院予以驳回。庭审中，张雅、张颖、颐明公司均确认张雅、张颖在2013年5月26日收取了房产证，原审法院予以采信，对颐明公司抗辩的违约金应计至房产证登记之日止意见，原审法院不予采纳。张雅、张颖主张从2011年9月6日起至2013年5月26日止的违约金请求符合合同约定，原审法院予以支持。违约金总额应以总购房价的5%为限。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年12月13日作出如下判决：颐明公司在本判决生效之日起10日内，支付从2011年9月6日起至2013年5月26日止的迟延办证违约金（每日按已付房款1210910元×1%÷365日的标准计算，并以总房价1210910的5%为限）给张雅、张颖。本案一审受理费201元，由颐明公司负担。本案受理费已由张雅、张颖预交，张雅、张颖同意由颐明公司在履行本判决书时，将其应负担的受理费直接支付给张雅、张颖。判后，颐明公司不服原审判决，向本院提起上诉称：颐明公司多次通知张雅、张颖，提交办证资料，履行了通知的义务，张雅、张颖一直不提交资料导致颐明公司无法在约定的期限内为其办理房产证，故办证期限理应进行顺延，颐明公司不存在迟延办证的情况。颐明公司上诉请求：1、撤销原判，依法驳回张雅、张颖所有诉讼请求；2、一、二审受理费由张雅、张颖承担。张雅、张颖二审答辩称：同意原审判决。双方对一审查明事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。二审中，颐明公司对原审判决中违约金计算的起止时间及计算标准均予以认可。本院认为，原审法院认定颐明公司与张雅、张颖签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。依照《商品房买卖合同》约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550天内办妥产权登记，并将案涉房地产权证交付张雅、张颖。原审法院认定颐明公司迟延为张雅、张颖办证构成违约，事实清楚，依据充分，据此判令颐明公司向张雅、张颖支付迟延期间的迟延办证违约金处理并无不当，应予维持。颐明公司上诉提出张雅、张颖不提交办证资料导致无法在约定的期限内办理房产证，但没有提供证据予以证明，本院不予采信，其据此主张顺延办证时间及免除责任，依据不足，本院不予支持。双方当事人对于原审判决中违约金的计算方式均无异议，本院予以维持。综上，颐明公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民人和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费402元，由上诉人广州颐明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  谭红玉代理审判员  黄春成二〇一四年五月八日书 记 员  郝 烨潘羽栾