河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫民再35号抗诉机关:河南省人民检察院。申诉人(一审原告、二审上诉人):濮阳市清华物业服务有限公司。住所地:河南省濮阳市任丘路与文明路交叉口东100米路南。法定代表人：尚洪涛，该公司经理。委托诉讼代理人：王岚星，河南优诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。被申诉人(一审被告、二审被上诉人):宋继伟,男,1980年3月8日出生,汉族,住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：贾玉娜，女，汉族，1985年1月22日出生，住址同上。代理权限：特别授权。申诉人濮阳市清华物业服务有限公司（以下简称清华物业公司）因与被申诉人宋继伟物业服务合同纠纷一案,不服濮阳市中级人民法院(2016)豫09民终2347号民事判决,向检察机关申请监督。河南省人民检察院作出豫检民(行)监[2018]41000000313号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院依法作出(2018)豫民抗132号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员李芳、谈春花出庭支持抗诉。申诉人清华物业公司的诉讼代理人王岚星、被申诉人宋继伟的诉讼代理人贾玉娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉意见称，濮阳市中级人民法院作出的(2016)豫09民终2347号民事判决适用法律错误。理由如下:原审法院仅认定宋继伟与濮阳市清华物业服务有限公司于2008年9月4日签订的《华府山水物业管理协议》为有效合同,但对濮阳市清华物业服务有限公司提出其于2012年12月21日与华府山水小区业主委员会签订的《华府山水小区物业服务委托合同》的效力未予认定。从濮阳市华龙区房产局调取的华府山水小区业主委员会成立资料,足以证明该业主委员会是合法成立的。本案中濮阳市清华物业服务有限公司与业主委员会签订的物业服务委托合同系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力”、《物业管理条例》第三十四条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同”、《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”等相关规定,本案中华府山水小区业主委员会有权与濮阳市清华物业服务有限公司签订物业服务委托合同,该合同对华府山水小区全体业主具有约束力,且该合同生效时,原前期物业服务协议终止。宋继伟作为华府山水的业主,应按照业主委员会与濮阳市清华物业服务有限公司2012年12月21日签订的0.55元/平方米/月来缴纳物业管理费用义务。原审法院认为濮阳市清华物业公司与华府山水小区业主委员会修改、变更物业服务费标准及增加服务费项目事关华府山水小区所有业主切身利益,应当根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第七项的规定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,适用法律错误。清华物业公司申诉称，同意河南省人民检察院的抗诉意见。其提出宋继伟应当按照2012年12月21日物业公司与业主委员会签订的合同缴纳物业费。理由是：按照物业条例第26条，新合同生效原合同自行终止，至于业主委员会不合法的问题，是其另案起诉的问题，与本案无关。因为物业合同合法有效，宋继伟未按照合同约定支付物业费，就应当按照合同缴纳滞纳金。请求撤销一二审判决，改判支持其一审诉讼请求。宋继伟答辩称，不同意检察机关抗诉意见。理由：业主委员会成立不具有合法性，其作为业主，从未参加过业主委员会的会议等活动，也没有参加过业主委员会的选举，业主委员会选举不合法，不认同业主委员会代签的协议，不应作为缴纳物业费的依据。其与清华物业公司签订的协议真实有效，应当作为缴纳物业费的依据。清华物业公司的请求没有事实和法律依据，不是其单方面不缴纳物业费，而是清华物业公司不同意按照原来协议的标准收取，其不应当缴纳滞纳金。原判认定事实和适用法律正确，应予维持。清华物业公司起诉至濮阳市华龙区人民法院,请求判令宋继伟支付物业管理费2617.7元、公摊费240元、滞纳金2000元,共计4857.7元。濮阳市华龙区人民法院一审查明，位于濮阳市黄河路东段华府山水住宅小区的物业由清华物业公司管理，宋继伟居住在该小区12幢3单元10号。2008年9月4日，清华物业公司与宋继伟签订了华府山水物业管理协议一份，该协议约定，宋继伟居住房屋住宅建筑面积92.05平方米，地下室建筑面积8.4平方米，清华物业公司对宋继伟所居住的华府山水小区的物业进行管理，宋继伟向清华物业公司缴纳物业服务费用，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.35元收取，地下室按建筑面积每月每平方米0.17元收取，宋继伟于每年元月1号至31号交纳该年度费用，宋继伟违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，清华物业公司有权要宋继伟补交所欠费用并从逾期之日起每天按欠费额3%交纳违约金。另查明，清华物业公司提交濮阳市华府山水小区业主委员会（甲方）与濮阳市清华物业公司（乙方）于2012年12月21日签订的华府山水小区物业服务委托合同一份，主要内容为：1、甲方将濮阳市华府山水小区的住宅、商业房及景区项目委托乙方实行专业化、一体化的物业服务；2、多层住宅和车库建筑面积物业服务费0.55元/平方/月，公摊水电费用多层住宅5元/户/月，当年费用的缴费时间为元月1日至元月31日；3、按合同规定收取物业服务费、公摊费用及其他代收代付费用，逾期按每日欠费的5‰收取滞纳金;4、本合同期限为2012年12月21日至2015年12月20日。清华物业公司称宋继伟自2013年起未再向其缴纳物业服务费，其已向宋继伟送达了催费通知，宋继伟对该事实无异议，但辩称物业服务费每平方米每月0.35元收取，且清华物业公司未为宋继伟提供合同约定的物业服务，故不同意缴纳物业服务费，双方形成纠纷。濮阳市华龙区人民法院认为，清华物业公司、宋继伟于2008年9月4日签订《华府山水物业管理协议》一份，该协议内容不违反相关法律规定，应为有效合同，该协议约定，清华物业公司对宋继伟所居住的华府山水小区提供物业服务，宋继伟住宅建筑面积为92.05平方米，地下室建筑面积为8.4平方米，作为小区业主的宋继伟应当向清华物业公司支付相应的物业服务费用。按照上述协议约定，物业服务费缴费方式为一年一缴，交费时间为元月1日至31号交纳该年度的物业服务费，标准为住宅房屋按建筑面积0.35元/平方米/月，地下室按建筑面积每月每平方米0.17元，且该协议未约定公摊费。宋继伟承认自2013年以后未再向濮阳市清华物业公司交纳物业服务费。现清华物业公司要求宋继伟支付2013年度至2016年度期间的物业服务费，理由正当，该院予以支持，具体数额为：0.35元×92.05平方米×48个月+0.17元×8.4平方米×48个月=1,614.98元。清华物业公司称应按其与小区业主委员会签订的物业服务委托合同约定的标准即0.55元/平方米/月计算物业服务费及公摊费(每月5元)，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：1、制定和修改业主大会议事规则，2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员，4、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，6、改建、重建建筑物及其附属设施，7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而修改、变更物业服务费标准及增加服务费项目如增收公摊费攸关华府山水小区所有业主切身利益，理应属于《中华人民共和国物权法》前述第七项所规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但清华物业公司未提供证据证明其增加物业费标准及增加收费项目的行为符合相关法律规定，故对清华物业公司要求按其与小区业主委员会签订的物业服务委托合同约定的标准计算物业服务费及公摊费的意见，该院均不予采纳。清华物业公司要求宋继伟支付拖欠物业服务费的滞纳金或利息损失，理由不足，不予支持。如宋继伟认为清华物业公司应赔偿其丢失电动车损失，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第六条之规定，作出(2016)豫0902民初3465号民事判决：1、宋继伟支付濮阳市清华物业公司2013年年度至2016年年度期间的物业服务费1,614.98元，于判决生效后10日内履行完毕。2、驳回濮阳市清华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由宋继伟负担。清华物业公司不服，向濮阳市中级人民法院提出上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。濮阳市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。濮阳市中级人民法院认为，清华物业公司与华府山水小区业主委员会修改、变更物业服务费标准及增加服务费项目如增收公摊费攸关华府山水小区所有业主切身利益，应属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第七项所规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因清华物业公司未提供证据证明其增加物业费标准及增加收费项目的行为符合上述相关法律规定，故清华物业公司要求按其与华府山水小区业主委员会签订的物业服务委托合同约定的标准计算收取物业服务费、公摊费以及宋继伟交纳滞纳金的主张均没有法律依据，该院不予支持。宋继伟应当按照其与清华物业公司于2008年9月4日签订的《华府山水物业管理协议》的规定补交其拖欠的物业费用。综上，清华物业公司的上诉请求没有事实和法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出(2016)豫09民终2347号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由濮阳市清华物业服务有限公司负担。本院再审查明的事实与一、二审一致。本院再审认为，根据从濮阳市华龙区房产局调取的华府山水小区业主委员会成立资料,该业主委员会是合法成立的。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力”、《物业管理条例》第三十四条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同”、《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”等相关规定,案涉的业主委员会有与物业公司签订物业委托合同的职权，且其签订的物业服务委托合同对全体业主具有约束力。2012年12月21日，清华公司与华府山水小区业主委员会签订的《华府山水小区物业服务委托合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。该合同对于华府山水小区全体业主均有约束力，宋继伟作为其中的一名业主，亦应受该合同约束。且在业主委员会与物业服务公司签订物业服务委托协议后，业主与物业公司签订的前协议终止。因此，宋继伟应当按照《华府山水小区物业服务委托合同》约定的物业费用缴纳标准向清华物业公司缴纳物业费。宋继伟对其欠缴物业费的行为认可，但其提出向清华物业公司以原协议标准缴费但物业公司拒绝，其没有提交证据支持该主张，故对此主张不予支持。对于欠缴物业费产生的滞纳金，委托合同有明确约定，清华物业公司主张该部分费用应予支持。原判适用《中华人民共和国物权法》第七十六条第七项，该项属于有关共有和公共管理权利的其他重大事项，并没有关于物业费及公用水、电费公摊方面的规范,故该条规定与本案无关,原判属于适用法律错误，应予纠正。河南省人民检察院的抗诉意见及清华物业公司的申诉意见成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销濮阳市中级人民法院(2016)豫09民终2347号民事判决和濮阳市华龙区人民法院（2016)豫0902民初3465号民事判决；二、宋继伟支付濮阳市清华物业服务有限公司2013年度至2016年度期间的物业管理费2617.7元、公摊费240元、滞纳金2000元,共计4857.7元，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由宋继伟负担。本判决为终审判决。审判长  韦贵云审判员  段励刚审判员  孙 明二〇一九年三月三十一日书记员  韩 宇