河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终357号 上诉人（原审被告）：任文江，男，1988年4月1日出生，汉族，住河北省永清县。 委托诉讼代理人：张峰，河北领诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：侯永伟，男，1985年4月1日出生，汉族，住河北省廊坊市永清县。 委托诉讼代理人：贾振，河北金派律师事务所律师。 上诉人任文江因与被上诉人侯永伟租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2018）冀1002民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 任文江上诉请求：一、撤销廊坊市安次区人民法院（2018）冀1002民初1598号民事判决书，将案件发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、合同的履行主体应当为永清县和顺水泥制品有限公司和被上诉人，而不是上诉人与被上诉人，上诉人作为和顺水泥制品有限公司的法定代表人，与被上诉人签订的租赁合同是履行职务行为，且租赁场地也是为公司的生产经营需要，因此本案履行合同主体是该水泥制品有限公司和被上诉人。2、上诉人代表和顺水泥制品有限公司与被上诉人签订的租赁合同应当属于无效合同，理由如下：（1）涉案土地被上诉人至今未提供合法占有、使用的相关证明，涉案土地位于廊坊市安次区，属于集体土地，而被上诉人是属于永清县别古庄镇辛立村人，且一审被上诉人并未提供合法、占有、使用、经营涉案土地的相关证明。（2）依据我国土地管理法第63条规定，农民集体所有土地使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设，而本案中涉案土地是用来经营生产水泥制品，严重违反了土地管理法的强制性规定，应当属于无效合同。（3）依据土地管理法第11条规定，农民集体所有的土地，依法用于非农业建设，必需由县级人民政府登记造册，核发证书，以确认建设用地使用权方可使用，对于本案被上诉人就涉案土地未取得安次区人民政府核发的建设用地使用权证，综合以上，应当认定上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同无效。 侯永伟答辩称，1、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2、合同签订的主体是上诉人与被上诉人签订的，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，双方均应当按合同内容履行。3、上诉人的上诉理由并非二审审理的范围，与本案无关。 侯永伟向一审法院起诉请求：1、请求被告继续履行合同，支付2018年的租金8万元整；2、要求被告承担原告垫付的水电费4730元，人工费63000元；3、被告破坏的大门围墙等恢复原状或赔偿损失；4、要求被告承担本案的诉讼费及保全费用。 一审法院查明：原、被告于2017年3月25日签订场地租用协议书一份，该协议书约定：原告将位于廊坊市，紧邻东高线路北的场地租赁给被告使用；租赁期限为五年，即2017年4月1日起至2022年3月31日止；租赁费用为每年8万元，租金为“上租金”，每年提前一个月以一年一付的形式给付原告；因被告原因无法继续经营，且承租期限未满，被告应提前与原告协商，不能损失原告利益，更不能转租第三方。协议签订后，原告将被告涉案租赁场地交付给被告，被告亦按照约定租赁使用该场地，后被告未按照约定时间给付原告租赁费用，原告来院起诉。 庭审中，被告提交原、被告之间分别于2018年4月12日、2018年6月11日、2018年7月2日的录音，拟证明被告通过口头形式与原告解除了租赁协议的事实。原告对录音的真实性无异议，但表示：就我们两个在场，不知道他在录，被告在此次录音之前欺骗我继续履行合同，将厂内的财产变卖后，才与我协商解除合同，但我没有同意。 另查明，原告与被告之间未签订任何解除租赁协议的相关手续，被告的机器设备等现仍位于涉案租赁场地之中。 一审法院认为，原、被告签订的场地租赁协议书系双方的真实意思表示，依法成立并有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告提交录音拟证明与原告已经解除租赁协议的事实，但原告不予认可。从被告提交的三段录音时间来看，最早时间为2018年4月12日，而原、被告签订的场地租赁协议书约定租金每年提前一个月以一年一付的形式给付，已过被告应向原告支付2018年租金的时间。同时，涉案场地至今仍由被告的机器设备等占用，故原告要求被告继续履行合同并支付2018年的租金8万元的诉讼请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。原、被告签订的场地租赁协议书中未就垫付水电费、人工费一事作出约定，且被告不予认可，故原告要求被告承担水电费、人工费的诉求请求，一审法院不予支持。原告要求被告将破坏的大门围墙等恢复原状或赔偿损失，但未提交任何证据予以证实，且被告不予认可，一审法院不予支持。遂判决：一、被告任文江继续履行合同，于本判决生效后十日内向原告侯永伟支付2018年的租金8万元；二、驳回原告侯永伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3254元、财产保全费2300元由被告负担。 本院二审期间，上诉人提交证据一、上诉人为法人的营业执照复印件一份，证明涉案合同主体为永清县和顺水泥制品有限公司与被上诉人，上诉人仅为该公司的法定代表人，与被上诉人签订合同只是履行职务行为。证据二、永清县法院的民事调解书一份、民事裁定书一份，证明永清县人民法院已对涉案土地上的永清县和顺水泥制品有限公司的生产设备及水泥制品予以查封。该证据进一步证实了涉案合同双方主体应当为永清县和顺水泥制品有限公司与被上诉人。被上诉人对上诉人提交的证据一不予认可，不能达到上诉人的上诉目的，与本案无关。对证据一中公司名称和法定代表人身份的意见以法庭核实为准。对证据二的证明目的不予认可，认为与本案无关。 经本院核实，对上诉人提交证据的真实性予以确认，因上诉人为法定代表人的永清县和顺水泥制品有限公司注册地与上诉人任文江租赁土地位置不一致，本院对上诉人主张的有关主体的证明目的无法查明。 经审理查明，上诉人提交的2018年4月12日双方录音证据能够体现，上诉人因经营中发生重大事故，导致其生产经营无法进行。上诉人希望被上诉人减轻其租金负担，并明确表示不能继续租用场地，以变卖机械、设备的方式支付租金。 永清县和顺水泥制品有限公司成立于2015年11月2日，法定代表人任文江，登记住所为河北省廊坊市永清县南侧。 二审查明其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人上诉主张本案责任主体应当是永清县和顺水泥制品有限公司，上诉人签订本案场地租用协议是职务行为，上诉人本人不应当承担责任。因本案场地租用协议是上诉人与被上诉人签订，其中未涉及到永清县和顺水泥制品有限公司租用场地事项。上诉人一审期间未就此内容抗辩，二审期间亦未提交其他证据证明永清县和顺水泥制品有限公司实际在本案租用的场地进行生产经营，本院对上诉人该项请求不予支持。按照双方协议内容，上诉人交付租金的时间应当为2018年3月31日之前，而由于上诉人经营期间发生重大事故，于2018年4月12日及之后三次向被上诉人表明无能力租用本案场地。本院认为，场地租用协议载明因承租方原因无法继续经营时，应提前与出租方协商，本案中上诉人以实际行为表明己方无能力继续租用本案场地，此种情况下，继续履行协议已经没有事实基础，一审法院判决继续履行协议并由上诉人支付2018年的租金不妥。另，被上诉人一审主张的其他损失无证据证明，其主张不能得到支持。综上，一审判决部分事实认定错误，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省廊坊市安次区人民法院（2018）冀1002民初1598号民事判决； 二、驳回侯永伟的诉讼请求。 一审案件受理费3254元，保全费2300元，二审案件受理费1800元，均由侯永伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马令梅 审 判 员 张建民 审 判 员 杨立军 二〇一九年三月十五日 法官助理 张世宗 书 记 员 陈 杨