湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨民初字第00138号原告邓恒喜，男，1963年6月23日出生，汉族。委托代理人谢岳权，湖南骄阳律师事务所律师。被告湖南隆达房地产开发有限公司。住所地在湖南省长沙市雨花区芙蓉中路二段***号佳天大厦*栋****房。法定代表人卓永龙，董事长。委托代理人熊屹，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人曹军，湖南天地人律师事务所律师。原告邓恒喜（以下简称原告）与被告湖南隆达房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员唐战胜独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢岳权、被告的委托代理人熊屹、曹军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月22日，原告购买了被告开发的位于长沙市雨花区湘府东路二段108号水岸天际新寓7栋2004号房，双方签订了《长沙市商品房买卖合同》。该合同第十条约定，“出卖人（即被告）应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准（验收合格是指取得验收结论为合格的《竣工验收报告》）”。合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，······，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，······，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十一条第二款又规定，“由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：（2）逾期超过30日后，······，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款803155元。合同约定的交付期限届满后，被告不但诸多设施比如道路、绿化等没搞好，不具备现实交付条件，更重要的是直到2012年8月份才向原告提供由政府相关部门出具的房屋已验收合格的备案文件，为此导致原告延期七个月收房。综上所述，被告没有按合同约定满足交房条件并迟延交房的行为已构成违约，且损害了原告的合法权益，应当对原告承担违约责任。诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房违约金51411元；2、本案所有诉讼费用均由被告承担。被告辩称，一、被告没有违约。原告所购房屋合同约定的交付时间为2011年12月31日前，该房屋工程已于2011年12月29日经勘察、设计、施工、监理、建设五家法定验收单位签字盖章，竣工验收合格，且符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，具备合同约定的交付条件。被告于2011年12月25日向原告邮寄了书面的收房通知，并在2011年12月30日的潇湘晨报上刊登了《交房公告》，为原告准备了房屋验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，履行了合同约定的义务。另外小区道路和绿化也是符合合同约定的。二、原告要求房屋工程“竣工验收备案”才能交付的主张既没有法律依据，也不符合合同约定。首先，原被告双方合同约定的商品房交付条件为该商品房经“验收合格”，并非经“竣工验收备案”。其次，《建设工程质量管理条例》（第279号国务院令）第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”该条第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”据此，房屋建筑工程通过设计、施工、监理、建设四家单位竣工验收是判断预售商品房是否验收合格的标志。再次，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（第78号建设部令）第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。由此可见，竣工验收备案只是验收合格后所经的一个行政管理程序，只是一种程序性的备案制度，并不是验收合格的前置程序。换而言之，备案之前，建设工程已经验收合格。因此，本案被告提交的有勘察、设计、施工、监理、建设五家单位签署了“同意验收”意见的竣工验收备案表足以证明本案所涉房屋工程于2011年12月29日验收合格。综上所述，原告主张被告违约，要求被告支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年6月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：201092182004），约定：1、原告购买被告开发建设的位于长沙市雨花区湘府东路二段108号水岸天际新寓项目中第7幢20层2004号房，总价款为803155元；2、付款方式及期限。原告应于本合同签订之日向被告交付首期房款243155元，余款560000元以按揭方式支付；3、交付期限及条件。被告应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：即该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准（验收合格是指取得验收结论为合格的《竣工验收报告》）；4、房屋交接及违约责任。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，原告应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与被告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于被告原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付原告使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金；此外双方还对合同其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款803155元。2011年12月16日，被告将上述水岸天际新寓7号栋房屋进行了工程竣工验收消防备案。2011年12月29日，建设单位即被告组织对上述水岸天际新寓7号栋房屋建设工程进行验收，该工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位均签署了“同意竣工验收”的意见。2012年5月4日，该工程通过了长沙市规划局等部门的竣工联合验收；同年7月30日，该工程完成了竣工验收备案手续。2011年12月25日，被告向原告寄送了书面交房通知，并于2011年12月30日在《潇湘晨报》刊登了交房公告，定于2011年12月31日至2012年1月2日在水岸天际新寓1号栋内进行现场交房。原告至今未办理房屋交接手续。原告认为被告延期交房要求支付违约金，双方协商未果，原告遂于2013年12月30日起诉至本院，要求判如所诉。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、复函、长沙市建筑工程竣工联合验收意见书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程竣工验收备案表、国内挂号信函收据、交房公告及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告向被告按约支付了全部购房款，被告应按约向原告交付房屋。该合同第十条约定，被告应在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得验收结论为合格的《竣工验收报告》并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付原告使用。双方对该商品房交付使用的条件发生争议，原告认为应以取得政府主管部门出具的竣工验收备案文件为标准，被告则认为以通过设计、施工、监理、建设四家单位竣工验收即符合交房条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。因此，本院认为建设工程竣工以建设、设计、施工、监理四家联合验收为准。本案中，被告于2011年12月29日组织勘察、设计、施工、监理、建设五家单位对原告购买的房屋所在的水岸天际新寓7号栋房屋的建设工程进行了验收，五家单位均签署了“同意竣工验收”的意见，应认定符合双方合同约定的交房条件，并且该交付条件也不违反国家法律、行政法规的规定，双方应按约定交付房屋。被告于2011年12月25日向原告寄送了书面交房通知，并于2011年12月30日刊登了交房公告，被告已履行了书面通知义务。原告未及时接收房屋，责任不在被告，故原告要求被告支付延期交房的违约金，本院不予支持。原告还主张被告在2011年12月31日前道路绿化未完成，但未提交充分的证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告邓恒喜的诉讼请求。本案受理费1085元，因适用简易程序减半收取542.5元，由原告邓恒喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐战胜二〇一四年二月二十七日书记员  张 莎附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。