广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初21697号原告童玉如，女，1972年7月24日出生，委托代理人封卫波，广东宝城律师事务所律师。委托代理人谢玉洁，广东宝城律师事务所律师。被告于增让，男，汉族，1975年12月30日出生，身份证住址河南省南阳市卧龙区，委托代理人张陇奎，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。委托代理人刘燕美，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被告曹丽云，女，汉族，1971年1月15日出生，身份证住址湖南省岳阳市君山区，被告深圳恒丰物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道宝源路财富港大厦****，统一社会信用代码91440300618823500C。法定代表人张海钏，总经理。委托代理人张飞，男，汉族，1993年2月17日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系该公司法务主管。原告童玉如与被告于增让、曹丽云、深圳恒丰物业管理有限公司（以下简称恒丰物业公司）不当得利纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢玉洁，被告于增让委托代理人刘燕美、被告曹丽云、被告恒丰物业公司委托代理人张飞均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告童玉如诉称，2006年原告将其名下的位于深圳市××区理想××房出借给朋友陈明伦因工作之需偶尔居住之用，被告于增让当时系陈明伦的司机。出于生活的方便，陈明伦将涉案房屋的一套钥匙交给被告于增让。2014年10月，被告于增让在未告知原告及其朋友，未取得授权的情况下，伪造代理资料，伪装成原告的代理人，将涉案房屋委托给被告曹丽云、恒丰物业公司代为出租。被告曹丽云、恒丰物业公司在并未与原告核实被告于增让代理人身份、查证委托资料真实性的情况下，擅自将涉案房屋出租给案外人陈文祥。2017年年底，原告来深圳才发现自己的房屋出租给案外人陈文祥长达三年之久。2014年至2017年期间，被告于增让收取原告租金及押金共计150,800元。原告多次联系被告于增让，要求返还涉案租金及押金，被告于增让以各种理由拒绝。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还房屋租金及押金共计150,800元及该款自2018年1月1日至归还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率，暂计至起诉之日止为4,267.95元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告于增让答辩称，1、原告诉请的押金及部分租金已超过诉讼时效，应当依法驳回原告的部分诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”在本案中，原告诉请的是2014年11月1日-2017年12月31日期间被告于增让收取的租金及押金，其中2014年11月1日-2015年9月30日期间的房屋租金及押金在2017年10月1日《民法总则》实施以前已满两年的诉讼时效，且中间未发生诉讼时效的中断事由，故应当驳回原告的部分诉讼请求，即被告于增让无需向原告返还2014年11月1日-2015年9月30日期间的房屋租金及押金。2、被告于增让未收取涉案房屋租金及押金共计143,000元。本案涉案房屋出租期间为2014年11月1日-2017年12月31日。其中，在2014年11月1日-2015年6月30日期间（8个月），虽然《房屋租赁协议》约定租金是每月3,800元，但每个月需扣除2,000元的房屋翻新费用（即更换室内地板、墙面简单刷油漆、人工及材料费），相当于租客在这8个月期间的租金为每月1,800元，且租客第一个月的租金和押金共计5,600元由被告曹丽云收取，其中2,400元是支付给被告曹丽云一年的佣金，剩余部分由被告曹丽云代为支付2014年11月1日之前拖欠的物业管理费3,200元；2015年7月1日-2016年10月31日期间，租客陈文祥按《房屋租赁协议》向被告于增让支付租金每月3,800元；2016年11月1日-2017年12月31日期间，租客每月向被告于增让支付租金4,000元。另，原告诉请的2014年11月1日-2015年9月30日期间的房屋租金及押金已过诉讼时效，被告于增让无需向原告返还该期间的租金及押金。还有涉案房屋的出租、打理等事宜均是由被告曹丽云负责，被告于增让每月从收取的租金拿出200元给被告曹丽云作为佣金。故被告于增让实际应向原告返还金额为10万元（2015年10月1日-2017年12月31日期间的租金减去每月支付给被告曹丽云的佣金）。3、被告于增让无需向原告支付利息。本案涉案房屋拖欠物业管理费的情况下，被告于增让出于好意帮原告管理涉案房屋；被告于增让收取租金后并非想占为己有，只是被告于增让找不到原告暂为其保存，故被告于增让无需向原告支付利息。综上，被告于增让仅需向原告返还租金10万元。被告曹丽云答辩称，1、本案案由为不当得利纠纷，被告曹丽云并非涉案不当利益的获益主体，不应承担返还责任。根据《民法总则》规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”因此，在不当得利的法律关系中存在两个法律主体—一是遭受损失的债权人，二是负有返还义务的债务人，谁获得了不当利益，谁就应该承担依法返还的责任。具体到本案中，原告的房屋被被告于增让擅自出租，并由被告于增让实际收取租金，因此涉案的不当利益为被告于增让出租原告房屋而取得的租金收入。该租金收入自始至终都是由被告于增让获取，被告于增让应是本案不当利益的获利主体，应由其承担向原告返还不当利益的法律责任。而被告曹丽云自始至终都没有收取过任何租金，没有获得任何不当利益，故不应承担任何返还责任。2、被告曹丽云的行为并未给原告造成任何损失，相反已经在事实上得到了原告的追认，被告曹丽云不应向原告承担任何赔偿责任而且被告于增让委托被告曹丽云代为出租房屋的行为事实上构成表见代理。综上所述，原告针对被告曹丽云的诉讼请求于法无据，请求法庭查明事实，依法驳回原告对被告曹丽云的诉讼请求。被告恒丰物业公司答辩称，1、本案案由为不当得利纠纷，被告恒丰物业公司并非涉案不当利益的获益主体，不应承担返还责任。根据《民法总则》规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”因此，在不当得利的法律关系中存在两个法律主体—一是遭受损失的债权人，二是负有返还义务的债务人，谁获得了不当利益，谁就应该承担依法返还的责任。具体到本案中，原告的房屋被被告于增让擅自出租，并由被告于增让实际收取租金，因此涉案的不当利益为被告于增让出租原告房屋而取得的租金收入。该租金收入自始至终都是由被告于增让获取，被告于增让应是本案不当利益的获利主体，应由其承担向原告返还不当利益的法律责任。而被告恒丰物业公司自始至终都没有收取过任何租金，没有获得任何不当利益，故不应承担任何返还责任。2、被告恒丰物业公司在本案中不存在过错，不应承担任何责任。3、被告恒丰物业公司的员工曹丽云的无权代理行为并未给原告造成任何损失，相反已经在事实上得到了原告的追认，被告恒丰物业公司及其员工曹丽云均不应向原告承担任何赔偿责任而且被告于增让委托被告曹丽云代为出租房屋的行为事实上构成表见代理。综上所述，原告针对被告恒丰物业公司的诉讼请求于法无据，请求法庭查明事实，依法驳回原告对被告恒丰物业公司的诉讼请求。经审理查明，原告主张其名下位于深圳市宝安区××街道××村理想××27Ｄ的房屋（不动产证号：5000125489）原本借给案外人陈明伦居住，陈明伦的司机即被告于增让在未取得原告授权的情况下，于2014年10月23日将原告上述房产委托被告恒丰物业公司代为出租。2014年10月28日，被告于增让作为甲方，陈文祥作为乙方，双方签订《房屋租赁协议》，约定被告于增让将涉案房屋出租给陈文祥，租房押金3,800元，每月租金为3,800元；租期从2014年11月1日至2015年11月1日，陈文祥应于每月10日前把当月租金支付至被告于增让指定的个人账户中（工商银行，账号62×××24），如拖欠租金，应向甲方支付拖欠日乘以租金千分之三的滞纳金；双方在该份《房屋租赁协议》上特别备注“甲方同意乙方更换室内地板，将原木地板拆除换为地板砖、墙面简单刷油漆、人工、材料费合计16,000元整，暂由乙方垫付后分八个月在租金内扣除（每月扣除2,000元）”。租客陈文祥在签订协议当日支付了房屋租赁押金3,800元并在2014年11月28日缴纳了2014年11月的租金1,800元，被告曹丽云均向租客陈文祥出具了该两项费用的收款收据。2015年11月9日，被告曹丽云作为被告于增让的代理人甲方，陈文祥作为乙方，双方签订《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租房押金3,800元，每月租金为3,800元，租期从2015年11月1日至2016年11月1日；乙方应于每月10日前把当月租金支付至甲方指定的个人账户中（账号62×××24），如拖欠租金，应向甲方支付拖欠日乘以租金千分之三的滞纳金；双方在该份《房屋租赁协议》上依旧特别备注“甲方同意乙方更换室内地板，将原木地板拆除换为地板砖、墙面简单刷油漆、人工、材料费合计16,000元整，暂由乙方垫付后分八个月在租金内扣除（每月扣除2,000元）”。2016年12月2日，被告曹丽云作为被告于增让的代理人甲方，陈文祥作为乙方，双方签订《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租房押金3,800元，每月租金4,000元，租期从2016年12月1日至2017年12月1日，乙方须于每月10日前把当月租金支付至甲方指定的个人账户中（账号62×××24），如拖欠租金，应向甲方支付拖欠日乘以租金千分之三的滞纳金。另查明，被告曹丽云为被告恒丰物业公司的员工，被告恒丰物业公司为涉案房屋的物业管理方。被告曹丽云确认签订第一份租赁协议后收取陈文祥房屋押金3,800元及一个月租金1,800元，并代原告缴纳涉案房屋2014年1月至2014年10月所欠的物业管理费4,508.5元，余款用于房屋的清洁打扫维修费用等。再查明，陈文祥在2017年4月至2017年12月期间通过微信转账的方式向被告于增让支付租金4,000元/月，合计36,000元。涉案房屋现仍由陈文祥承租居住。以上事实，有原告提交的房产证、委托书、开通燃气证明、《房屋租赁协议》、收款收据、微信转账记录，被告恒丰物业公司提交的住户情况登记表、业主家庭成员登记表、收费收据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为不当得利纠纷，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。根据该条规定，构成不当得利的条件有四个：1、一方获益；2、他方受到损失；3、一方受益与他方受损有因果关系；4、没有合法依据。本案中，被告于增让在未取得原告授权的情况下私自将原告名下房产对外出租，被告于增让收取租金没有合法依据，故原告以不当得利为由请求被告于增让返还收取的款项有事实和法律依据，本院予以支持。被告于增让主张原告请求的2014年11月1日至2015年9月30日期间的租金及押金已超过诉讼时效，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条的规定，返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。本案中，原告为台湾居民，其购置涉案房产后长期不在此居住，根本无法知悉其名下的房屋被被告于增让私自对外出租获利这一事实；原告在2017年年底来深圳后方才知悉其名下房屋被人非法出租获利，其在2018年9月21日向本院提起诉讼，原告的起诉并未超过《民法总则》规定的三年诉讼时效期间。故被告主张2014年11月1日至2015年9月30日期间的租金及押金超过诉讼时效没有事实法律依据，本院不予采信。关于返还不当得利的金额。根据《房屋租赁协议》，其中，2014年11月1日至2015年11月1日期间，每月租金3,800元，被告于增让主张根据协议约定陈文祥可以将涉案房屋的室内地板进行更换，对墙面进行简单刷漆等所支出的费用在承租后分八个月在每月所需缴纳的租金中扣除2,000元，即陈文祥在这八个月的时间内每月租金为1,800元。本院认为，返还的不当得利应以实际获得的租金收益及孳息为限，于增让与陈文祥约定将房屋装修费用在租金中予以扣减，该内容实际上并未损害原告的利益，且陈文祥也按约定的标准向于增让交纳1,800元/月的租金，故被告于增让在2014年11月1日至2015年11月1日期间所得租金共计27,800元（1,800×7+3,800×4）；2015年11月1日至2016年11月30日期间，每月租金3,800元，即被告于增让在此期间所得租金共计49,400元（3,800×13）；2016年12月1日至2017年12月31日期间，每月租金4,000元，即被告于增让在此期间所得租金共计52,000元（4,000×13）；被告于增让主张每月向被告曹丽云支付佣金200元，但未提交相关证据予以证明，曹丽云亦不予认可，本院不予采信。综上，被告于增让应返还原告租金收益共计129,200元。被告于增让未及时返还原告租金收益，给原告造成了利息损失，原告请求按中国人民银行同期贷款利率支付利息于法有据，本院予以支持；但利息的起算应自原告起诉至本院主张权利之次日即2018年9月22日起开始计算为宜。因被告曹丽云已确认收取陈文祥一个月的租金1,800元及押金3,800元，且曹丽云已代原告缴纳所欠的物业管理费4,508.5元，曹丽云主张余款用于房屋的清洁打扫维修费用等。但未提交相关证据予以证明，故扣除该4,508.5元后，曹丽云尚应返还原告不当得利1,091.5元并按中国人民银行同期银行贷款利率支付自2018年9月22日起的利息。关于被告曹丽云、恒丰物业公司是否应对被告于增让上述不当得利之债承担连带清偿责任的问题，本院认为，被告曹丽云、恒丰物业公司并非上述租金的收取方，也未因此获得不当利益，故原告请求被告曹丽云、恒丰物业公司对被告于增让的债务承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百三十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告于增让应于本判决生效之日起十日内返还原告童玉如不当得利129,200元及利息（以129,200元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年9月22日起计至款项付清之日止）；二、被告曹丽云应于本判决生效之日起十日内返还原告童玉如不当得利1,091.5元及利息（以1,091.5元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年9月22日起计至款项付清之日止）；三、驳回原告童玉如的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,245元，由原告承担374元，被告于增让承担2,847元，被告曹丽云承担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张  晓  屏人民陪审员 王  秀  芳人民陪审员 陈    荣二〇一九年三月二十二日书 记 员 庄秋玲（兼）书 记 员 王    冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百三十一条返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。