太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初1952号原告：闫香连，女，1958年14月27日出生，汉族，中国农业银行柳林县支行退休职工，住山西省柳林县。委托诉讼代理人：李飞，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思奇，山西东奥律师事务所律师。被告：太原市汇都房地产开发有限公司，住所地太原市小店区学府街******，统一社会信用代码×××。法定代表人：高贵银，总经理。委托诉讼代理人：魏强，山西和民律师事务所律师。原告闫香连与被告太原市汇都房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫香连及其委托诉讼代理人李飞、李思奇，被告太原市汇都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人魏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫香连向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还位于太原市小店区学府街126号汇都MOHO-B座16层1至12号的房屋；2.判令被告支付原告所欠租金3471304元，违约金1041391.2元；3.判令被告按照每年596884元的租金向原告支付从2017年11月1日起至实际腾出房屋之日期间的房屋占有使用费面积算至2018年10月31日费用596884元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2007年5月与被告签订《商品房买卖合同书》，约定原告购买被告位于太原市小店区学府街126号汇都MOHO-B座16层1至12号房屋。双方于2007年5月9日签订《合同书》，约定原告将上述房屋出租给被告用作经营服务，租赁期限为十年，自2007年10月31日至2017年10月31日，年租金596884元，房屋为每半年或每季度支付一次。原告按照合同约定向被告交付了房屋，但被告在承租房屋后屡次违约，租赁期间仅支付了四年半房租（其中最后半年仅支付11万元），剩余房租至今尚未支付。现租赁期限届满，双方并未达成续租协议，原告多次要求被告腾房并支付拖欠的房租，但被告一直拒绝，故原告诉至法院。被告太原市汇都房地产开发有限公司辩称，同意返还房屋。根据民法通则延付和拒付租金的追索诉讼时效是一年，原被告是2007年5月9日签订合同，2017年10月31日已经到期，原告应于2018年10月31日前追索租金，原告的主张已超过诉讼时效，故原告主张租金和违约金没有法律依据。被告并没有租赁的资质，当时签订合同时被告是代签，合同是无效的，待酒店管理公司成立之后再与原告签订合同。被告为原告代缴了租赁费的税费，应从原告主张的租金中扣除税款，原告主张违约金没有法律依据，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告从被告处购买了位于太原市小店区学府街126号汇都MOHO-B座16层1601号-1612号共12套房屋。双方签订了《商品房买卖合同》，原告全额交纳了房款，双方已办理了上述房屋的网签备案手续。2007年5月9日，双方签订《合同书》，约定被告从原告处承租上述房屋，租赁期限为10年，从房屋交付至被告之日起算；每月租金为596884元，本合同生效之日起，被告一次性向原告支付3年租金，其余租金在房屋交付被告后每半年（或每季度）支付一次；被告应按期支付原告租金，逾期支付在90日内的，被告按未付款的日万分之五向原告支付违约金，本合同继续履行，逾期支付超过90日的部分，被告按未付款的日千分之一向原告支付违约金，本合同继续履行等。合同附件《保密协议》约定：由于酒店管理公司相关手续正在办理，先由被告代签此合同，待酒店管理公司相关手续办结后，再由酒店管理公司与业主重新签订正式的具有法律效力的合同书，但相关内容不变，新合同签订之时，本合同收回同时作废。备注：原告应交付的租赁收益税费由被告代缴，原告实得10%等。双方均认可租赁期限为2007年10月31日至2017年10月31日，租金为每半年支付一次，被告已支付了4年的租金，另支付租金11万元，合计2497536元。庭审中，被告表示同意向原告返还涉诉房屋，双方均认可原告未与酒店管理公司签订租赁合同。另查明，原告提交被告于2018年3月25日向原告发出《致歉书》，被告认可截止2018年3月25日欠付租金2387536元，并向原告做出了还款计划及同意支付逾期还款的违约金。原告对被告计算的租金不予认可，认为可以以此证明本案未超过诉讼时效。被告对此不予认可，认为该证据是原告超过举证期限提交的，不应该作为定案依据，且只是致歉书不是单方对债务的确认，原告也不认可数额，不能作为诉讼时效中断的依据。庭审中，被告抗辩为原告代缴了租金的税费，原告不予认可，根据《保密协议》约定的内容，原告实得10%指的是原告每年的租金收益是房款的10%，约定的租金中不包含税费，税费由被告负担。本院所确认的上述事实有《商品房买卖合同》、收据、《合同书》、《保密协议》、《致歉书》及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，原、被告签订的《合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告负有依约向原告支付租金的义务，现租赁期限已经届满，原告主张被告支付租赁期间的租金3471304元，理由和依据充足，且计算准确，本院予以支持。被告未按期足额支付租金的行为，构成违约，且必然给原告造成一定的损失，原告主张按照欠付租金的30%计算违约金即1041391.2元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。现租赁期限已经届满，原告主张被告返还涉诉房屋，被告也同意返还，本院予以确认。原告主张被告支付从租赁期间届满次日即2017年11月1日起至被告实际腾出之日止按照年租金596884元的标准计算的占有使用费，合理合法，本院予以支持。被告主张为原告代缴了税费，应从租金中核减，但其提交的证据不足以证明该事实，本院不予采信。原告作为债权人不可能放弃对自有大额债权的主张，且被告发出的《致歉书》中确认了欠款数额，并对还款的时间和数额作出了承诺，可以视为被告向原告作出了同意履行还款义务的意思表示，虽原告对于被告确认的欠款数额不予认可，但并不影响被告作出的同意履行还款义务的意思表示的效力，在此情形下，被告以诉讼时效届满为由进行抗辩的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原市汇都房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告闫香连返还位于太原市小店区学府街126号汇都MOHO-B座16层1601号、1602号、1603号、1604号、1605号、1606号、1607号、1608号、1609号、1610号、1611号、1612号的房屋；二、被告太原市汇都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告闫香连支付租赁期间的租金3471304元及违约金1041391.2元；三、被告太原市汇都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告闫香连支付从2017年11月1日起至被告太原市汇都房地产开发有限公司实际腾出上述房屋之日止按照年租金596884元的标准计算的占有使用费；四、驳回原告闫香连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取23833元（原告已预交），由被告太原市汇都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 冯亚妮 二0一九年三月二十八日书记员 贾 茜