河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）荥民二初字第1317号原告郑州吉尔康消毒制品有限公司。住所地：郑州市。法定代表人邝金瑞，总经理。委托代理人何洪涛，系该公司法律顾问。被告张广川。系荥阳市广武镇张垌行政村村民委员会主任。委托代理人陈华民，荥阳市148法律服务所法律工作者。被告荥阳市广武镇张庄行政村村民委员会。法定代表人张长春，荥阳市广武镇张庄行政村村民委员会主任。原告郑州吉尔康消毒制品有限公司（以下简称吉尔康公司）诉被告张广川、荥阳市广武镇张庄行政村村民委员会（以下简称张庄村委）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年11月13日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何洪涛、被告张广川的委托代理人陈华民到庭参加诉讼，被告张庄村委经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月13日，原告与二被告签订房屋买卖协议，协议约定：被告张广川保证涉案宅基地是现在的使用权人，宅基地内的附属物归其所有，有权利将宅基地内的房屋及其附属物转让至原告；在协议生效当天原告向被告张广川支付购房及附属物定金10万元后，即取得房屋及附属物的所有权，2013年10月12日之前被告张广川将房屋坐落的土地从宅基性质变更为工业用地性质，并办理在原告名下，被告张广川未按时办理好以上两项手续，则向原告支付违约金50万元，张庄村委作为担保人，对张广川在本协议中承担的一切义务承担连带责任。原告履行了协议义务向被告张广川交付定金10万元后，第四天被告到原告的办公室口头通知原告自己没有能力将涉案的宅基地性质变更为工业用地性质，要求解除房屋买卖协议，被告张广川在2013年9月22日向原告退还现金65000元。综上所述，二被告违反了协议的约定，又违反了合同法的相关规定，应双倍返还定金200000元，减去已退65000元，还有135000元二被告应退还。故原告诉至法院，请求判令依法解除原告与被告张广川所签订的房屋买卖协议，被告张广川双倍返还原告定金135000元，被告张庄村委承担连带责任。被告张广川辩称，双方签订的合同，因原告提出不履行协议，双方于2013年9月22日已经解除，不存在被告违约的事实，原告所交定金不应退回，但鉴于被告亲属和原告的关系，经双方协商已退回65000元，剩余款项作为原告违约对被告的补偿费用。原告所诉没有证据证明，其请求不应支持。被告张庄村委在法定期间内未向本院提交答辩状亦未到庭参加诉讼。原告提交了如下证据证明其主张：1、2013年9月13日原、被告签订的房屋买卖协议一份；2、被告张广川出具的收到订金10万元的收条一份。被告张广川提交如下证据证明其主张：1、荥政宅字NO.0101069宅基地使用证复印件一份；2、荥阳县土地管理局荥土补字（1987）第704号关于申请建设用地的批复复印件一份；3、2011年4月10日张庄村委和张午欣签订的房屋及土地使用权转让合同一份；4、2013年8月28日张庄村委和张广川签订的房屋转让协议一份；5、张广川2013年9月通话记录单一份；6、广武镇农村集体资金大额款项支出报批单复印件一份。7、证人唐某、张某的证言。被告张广川对原告证据的真实性没有异议，但认为原告的证据不能证明被告没有履行合同义务，只能证明原告违约提前要求解除合同。原告认为被告张广川提供的证据1、2、3、6是复印件，对其客观性不予质证。原告对被告张广川提供的证据4有异议，认为被告张广川的证据不能证明被告张庄村委是涉案土地的使用权人，也不能证明张广川是涉案土地的使用权人，协议书无效。原告对被告张广川提供的证据5有异议，认为通话记录不能证明原告不履行合同。原告对被告张广川提供的证据7有异议，认为唐某是村委工作人员，与本案有利害关系，且两个证人都只证明是听会计所说退65000元，证人证言不能证明原告违约，也不能证明被告张广川退还65000元后就不再承担其他责任。被告张广川对原告提供的证据真实性没有异议，本院对原告提供的证据予以采纳。原告对被告张广川提供的证据1、2、3、6、7所提异议成立，本院对该5份证据不予采纳。被告张广川提供的证据4、5客观真实，但不能证明其所要证明的问题。经审理查明：2013年8月28日被告张庄村委（甲方）和被告张广川（乙方）签订房屋转让协议一份。协议第一条约定：“甲方将座落于广武镇张庄村的，荥阳市1983年核发的宅基地使用证荥政宅字NO：0101069号宅基内平房13间及院内所有附属物卖给张广川，价格为捌拾万元整。”协议第二条约定：“协议签订当日乙方支付定金1000元，此协议生效，剩余款项乙方在60日内支付给甲方”。协议第四条约定：“甲方将房屋所占用的伍亩肆分贰厘柒毫土地使用权也一并转让给乙方使用。”2013年9月13日被告张广川（甲方）与原告（乙方）签订房屋买卖协议一份，协议第一条约定：（一）房屋是壹拾叁间平房；（二）附属物1、平房坐落的宅基地系张庄供销社名下的位于河南省荥阳市广武镇张庄村，荥政宅字NO.0101069号宅基地，使用证上记载的伍亩肆分贰厘柒毫的宅基地，2、宅基地内有围墙，3、宅基地内有树木。甲方保证是宅基地现在的使用权人，宅基地内的附属物也归甲方所有，所以有权利将宅基地内的房屋及附属物转让给乙方。”协议第二条约定：在本协议生效当天，乙方向甲方支付购买房屋及附属物定金10万元后，即取得房屋及附属物的所有权，若甲方收到乙方定金后，又将此房及附属物卖给他人，则向乙方支付违约金10万元。协议第三条约定：在2013年10月12日之前，甲方将房屋坐落的土地从宅基地性质变更为工业用地性质，并办理在乙方名下；安装乙方户名的电表后，乙方再向甲方支付90万元购买房屋及附属物的款项后，本协议终止。2013年10月12日甲方未办理好以上两项手续，则向乙方支付违约金50万元。协议第四条约定：丙方被告张庄村委作为甲方的担保人，对甲方在本协议中承担的一切义务，承担连带保证责任。协议第五条约定：本协议经甲方签名、捺指印，乙方、丙方负责人签名，并加盖公章后生效。签订合同时被告张庄村委无人在场，事后被告张庄村委支部书记张友仁在合同上补盖公章并签名。2013年9月13日，被告张广川收原告定金10万元并出具收条一份。2013年9月22日，原告会计到张庄村收取被告张广川退还定金65000元。2013年11月原告向本院提起诉讼，要求解除原、被告所签订的房屋买卖协议，二被告承担违约责任。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案原、被告买卖协议中所涉房屋在宅基地上所建，村民对宅基地只有使用权，土地所有权则由农民集体所有。据此，原告与被告张广川签订的房屋买卖协议，违反了法律的强制性规定，该协议属无效协议。2013年9月13日被告张广川依据该房屋买卖协议收取原告的定金100000元，扣除被告张广川于2013年9月22日返还给原告的65000元，尚有35000元，应当返还给原告。原告其他诉讼请求，本院不予支持。原告与被告张广川签订房屋买卖协议时被告张庄村委无人在场，事后负责人亦未在合同上签名，故原告请求被告张庄村委承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。被告张广川辩称本案所涉宅基地已变更为建设用地，仅提供土地管理局批复复印件不能予以证明，对其辩解本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张广川于本判决生效之日起十日内退还原告郑州吉尔康消毒制品有限公司定金三万五千元；二、驳回原告郑州吉尔康消毒制品有限公司的其他诉讼请求。如果被告张广川未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千元，原告郑州吉尔康消毒制品有限公司负担二千三百二十五元，被告张广川负担六百七十五元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判长 赵 勇审判员 田淑萍审判员 赵丽娟二〇一四年二月十七日书记员 张 丹