呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2018）内0102民初4083号原告：郭永全，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：马冀春，内蒙古仁众律师事务所律师。委托诉讼代理人：马博娟，内蒙古仁众律师事务所律师。被告：呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区呼哈路西侧正源小区1号楼。法定代表人：马正正，该公司董事长。委托诉讼代理人：薄艳荣，内蒙古陀力律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雪彦，内蒙古陀力律师事务所律师。原告郭永全诉被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马冀春、马博娟，被告委托诉讼代理人薄艳荣、邢雪彦到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告郭永全向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》第十七条第5款原告委托被告办理房屋产权登记的委托关系，并承担逾期办理违约金201元，待房屋具备办理产权登记手续时开发商配合原告完成办理房屋产权登记手续；2、判令被告向原告返还原告支付的维修基金10067.4元、安装热计量表1000元、契税10356元、印花税350.2元、测绘图费20元、登记费90元、他项产权费100元，房产办理手续费335.6元，共计人民币22319.2元，以及占用上述费用期间的利息6885.47元，从2013年5月7日起开始暂计算至2018年6月1日，实际计算至返还之日（按年利率6%计算）；3、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的位于赛罕区展西路东侧的新城国际长乐湾住宅小区，被告于2012年5月12日向原告交付使用房屋，合同约定被告于交付房屋使用360日内办理产权，但是至今被告仍未为原告办理房屋产权证，被告已经构成违约，根据合同约定应当承担逾期办理房屋产权违约金。另，被告在交付房屋使用当日向原告收取维修基金、安装热计量表费、多加购房款、契税、印花税、测绘图费、登记费、他项产权房产办理手续费，且维修基金至今未交存至住宅专项维修资金专户里，导致其无法为原告办理房屋产权证。因此被告应当返还原告交付的维修基金，被告还无故多收取原告安装热计量表的费用1000元，这项费用是开发商建设楼房的一部分内容，是其义务的必要组成部分，应当返还，其他费用是原告办理产权时涉及的费用，而至今并未给原告办理房屋产权。鉴于被告多年未给原告办理房屋产权证的违约行为，原告要求解除委托代办房屋产权关系，被告返还上述费用，并支付占用上述费用期间的利息。等该房屋具备办理产权登记手续时，由原告自行办理，届时被告配合原告完成产权登记手续。综上，被告违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》第119条之规定向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司辩称：一、双方所签《商品房买卖合同》第十五条、第十七条系合同主要内容，房屋产权登记为商品房买卖合同主要条款，不能被单独解除，解除后发生权利义务终止的后果，对于业主办理房产证事宜，被告无权、无法配合。二、行使合同解除权适用一年的除斥期间，本案中原告的解除权已经消灭。三、退一步讲，原告诉请成立，合同第十七条可以解除，其主张退还的费用部分不实，主张逾期办理违约金及资金占用利息无事实及法律依据。1、关于原告诉状的利息问题，合同第十五条明确规定，买受人不能在规定期限内办理权属证书的，双方同意按下列一或二项处理：一、买受人退房。二、买受人不退房，按已付房款的0.03%向买受人支付违约金。合同第十五条、第十七条均未约定按照年利率6%支付利息。最高院关于商品房买卖合同的司法解释也未规定按照年利率6%赔偿损失，所以原告主张逾期办理违约金及按年利率6%支付资金占用期间的利息于法无据。2、关于原告实际交付的办理房产费用。因逾期交房原因被告与各业主商定，用逾期交房违约金抵顶办理房本的费用，所以各业主实际交付的办理房本费用为扣减违约金以后的费用，所以退还办理房本的费用，应以交付实际数额为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月12日，原、被告签订《致业主书》中写明，被告经与绝大多数业主协商，决定对长乐湾小区延期交房的业主进行一次性补偿：1、补偿比例：被告负担合同约定违约金的55%；2、补偿方式：冲减2012年物业服务费、2012年采暖费、购房契税、维修基金，差额多退少补、一次性补偿完毕。同时，原告郭永全为被告出具《收据》，写明，今收到正源地产公司交来违约金13045元。同日，被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司为原告出具《收据》两张，分别写明：今收到郭永全（××楼）交来物业费2147.7元、装修公司管理费223.7元、垃圾清运费、暖气费2469.9元、热计量表1000元，合计人民币6121元；另一份收据载明：今收到郭永全（××楼）交来契税10356元、维修基金10067.4元、印花税350.2元、测绘图费20元、登记费90元、他项产权费100元、房产办理手续费335.6元，合计人民币21319.2元。2011年8月11日，被告为原告出具一份《内蒙古自治区房地产开发销售预收款凭据》，写明付款方郭永全，收款方呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司，经营项目为不动产销售，购房款首付210032元。2011年12月12日，被告为原告出具一份《内蒙古自治区房地产开发销售预售款凭据》，写明付款方郭永全，收款方呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司，购房款460000元。2016年4月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买的房屋为新城国际住××区，预测建筑面积为112.23平方米，单价为每平方米6172元，总金额692684元；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起50日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.03%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金；第十七条第五款约定，出卖人替买受人办理房屋所有权手续，相关费用由买受人承担（按呼市房产局规定），且费用于房屋交付使用前向出卖人交付。庭审中，被告认可涉案房屋现不具备办理房屋产权登记的条件。本院认为，原告与被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方合同第十七条第五款约定，被告替原告办理房屋所有权手续，原告于房屋交付使用时向被告缴纳了办理房屋所有权手续的契税、印花税等费用，原被告之间形成了法律上的委托关系；被告未按照合同约定为原告办理房屋产权手续，已经构成了违约，应当承担违约责任；根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，原告可以随时解除委托关系，故对于被告称原告的解除权已经消灭的抗辩理由，本院不予支持；被告抗辩称原告支付的费用存在以被告支付原告的逾期交房违约金抵顶的情形，原告实际未向被告支付相应的费用，因双方达成的以违约金抵顶缴纳费用的行为，系双方当事人的真实意思表示，原告以被告应支付的违约金抵顶部分办理房屋产权手续费，亦应视为原告向被告缴纳了相应的费用，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；对于原告请求解除委托关系，返还维修基金10067.4元、安装热计量表1000元、契税10356元、印花税350.2元、测绘图费20元、登记费90元、他项产权费100元，房产办理手续费335.6元的诉请，本院予以支持。对于原告请求被告退还热计量表安装费1000元、测绘图费20元的诉请，被告抗辩称此费用每户都有，是行业惯例，不包括在购房款之中，因被告未向本院举证证明此费用为法律规定或双方约定，故被告应予以退还，对于原告的此诉请，本院予以支持；对于原告请求被告待房屋具备办理产权登记手续时配合原告办理房屋产权登记手续，因被告认可现房屋不具备办理房屋产权登记的条件，原告诉请的事实尚未发生，原告可待条件成就后，被告不履行其义务时，再行主张权利，本案不予处理。对于原告请求被告支付违约金201元，及按照年利率6%支付自2012年5月7日开始计算的利息诉请，根据双方合同约定，原告在约定的期限内不能取得房屋权属证书的，被告按已付房价款的0.03%支付违约金，原告认为违约金过低，请求增加按照年利率6%计算违约金，因违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的原则，综合考虑被告逾期办证违约行为的情节、过错程度以及原告可能获得的预期利益等因素，调整后的违约金应以不超过实际损失额为限，但原告未提供证据证明其实际损失额，依据现房屋状况和市场情形来看，双方合同中约定的违约金数额过低，本院酌情支持原告请求的违约金1600元；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下：解除原告郭永全与被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第5款约定的委托关系；被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内退还原告郭永全维修基金10067.4元、安装热计量表1000元、契税10356元、印花税350.2元、测绘图费20元、登记费90元、他项产权费100元，房产办理手续费335.6元及支付违约金1600元，合计23919.2元；驳回原告郭永全的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费减半收取人民币268元，由被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担243元，原告郭永全负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生二〇一九年三月六日书记员 徐晓华