上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2013）奉民三（民）初字第2729号原告徐德臣。委托代理人冯岳，上海捷阳律师事务所律师。被告陆平。被告孙月兰。委托代理人曹平（系被告孙月兰女婿），住上海市奉贤区。原告徐德臣与被告陆平、孙月兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员沈林独任审判，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。后因承办人员发生变更，本案转为适用普通程序，组成合议庭，并于2014年5月5日再次公开开庭进行了审理。原告徐德臣的委托代理人冯岳、被告陆平、被告孙月兰及其委托代理人曹平均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告徐德臣诉称，原告于1998年购得上海市奉贤区西渡鸿宝一村XXX幢西渡菜场西边第一间房屋。2009年8月26日，原告与被告陆平签订了租房合同，将上述房屋租赁给被告陆平使用。2010年8月26日，被告陆平的母亲被告孙月兰以被告陆平的名义与原告续签了租房合同，实际使用人为被告孙月兰。嗣后，被告孙月兰与原告再次续约，租赁期限至2013年9月25日止。租赁期限到期后，原告多次告知被告将不再续约，要求被告尽快搬离，但被告一直予以拖延。原告遂诉至法院要求判令：1、被告搬离原告所有的坐落于上海市奉贤区西渡菜场西边第一间房屋，并将钥匙归还原告；2、被告支付原告房屋使用费自2013年9月26日起至实际搬离日止，按每月人民币（以下币种同）3，500元计算。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求，请求判令：确认原、被告签订的合同在2013年9月25日终止。被告徐德臣就其诉称提供并当庭出示了下列证据：1、《房屋认购书》、《收据》各1份，旨在证明原告对于讼争房屋具有处分权的事实；2、原告与被告陆平签订的《租房合同》、原告与被告孙月兰签订的协议各1份，旨在证明原、被告之间租赁关系，租赁期限至2013年9月25日止，及被告不得转租的事实；3、上海奉贤西渡农贸市场经营管理有限公司出具的《证明》1份，旨在证明讼争房屋系原告所有，且该房屋仅有一扇门的事实；4、《房屋租赁协议》、案外人章某某谈话笔录各1份，旨在证明被告孙月兰将房屋转租给案外人章某某的事实；5、《律师函》1份，旨在证明原告曾经催促要求被告返还房屋的事实；6、原告身份证复印件及两被告户籍证明各1份，旨在证明原、被告主体资格的事实。被告陆平对于原告诉求没有意见也没有提供任何证据。被告孙月兰辩称，不同意原告的诉请。原因为：第一，原告称合同每年签订一次，自2006年始至目前为止，租金每年涨一次，每月涨500元。至2012年，租金变为每月2，500元。原告书面承诺三年不变，故租赁期限尚未到期。第二，讼争房屋本来有两扇门，后来一扇门被封后，仅剩一扇门，被告将讼争房屋租赁给案外人使用，但原告也表示同意。被告孙月兰对其辩称提供并当庭出示了下列证据：1、补充协议1份，旨在证明租赁期限未到期的事实；2、照片、《告知书》、《凭证联》各1份，旨在证明存在封门的事实。经庭审质证，两被告对原告提供的证据1、4、5、6没有异议。对证据2中《租房合同》没有异议，但协议认为当时签订了2份，原告爱人手写，原、被告各留存1份。对证据3真实性无异议，但对证明仅有一扇门存在异议。原告对被告提供的证据1认为与原告提供的证据2中协议的内容一致，其他内容与本案无关。对被告提供的证据2中照片与《告知书》真实性没有异议，《凭证联》不予认可，认为与本案无关。对上述证据，本院认证如下：确认原告提供的证据1、4、5、6具有证明力。对原告提供的证据2及被告提供的证据1，鉴于其协议内容一致，本院确认其真实性。对原告提供的证据3、被告提供的证据2中的照片、《告知书》真实性予以确认。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：1998年5月7日，原告签订《房屋认购书》购买上海市奉贤区南桥镇西渡社区鸿宝一村XXX号农贸市场环棚内面东门面北第三间，即西渡菜场西边第一间房屋。2009年8月26日，原告与被告陆平签订《租房合同》，约定被告租赁原告房屋，租金每年20，000元，每半年支付一次，押金为1，700元。租赁期限自2009年9月26日始至2010年9月25日止，并约定不得转租。2010年8月26日，被告孙月兰以其儿子被告陆平名义与原告签订《租房合同》，约定被告租赁原告房屋，租金每月2，000元，每半年支付一次，押金为2，000元。租赁期限自2010年9月26日始至2011年9月25日止，同样约定不得转租。2011年8月27日，原告在被告持有的原合同背面书写“合同到期，再续壹年”。2012年8月26日，原告、被告孙月兰在各自持有合同背面协议如下：“合同到期再续壹年，房租调整，每月2，500元，押金2，500元，半年一付。合同从2012年9月26日至2013年9月25日到期。付款提前一个月。电门如坏，由房东负责维修，如要封门，按2011年合同办事，三年不变。”2013年6月24日，被告孙月兰与案外人章某某签订《房屋租赁协议》约定，被告孙月兰将讼争房屋出租给章某某，租金第一季度每月3，300元，第二季度始每月3，500元，租赁期限从2013年6月25日起至2014年6月24日止。两被告均不再使用讼争房屋。2013年9月17日，原告委托律师向两被告发函称，租赁期限到期，不再续租，要求两被告在2013年9月25日前清空租赁房屋归还原告或与原告达成新的一致意见。因原、被告未达成一致合意，原告遂涉讼。另查明，被告租赁费支付至2013年9月25日，按每月2，500元支付。押金支付了2，500元。讼争房屋在被告未转租前，一直由被告陆平使用。章某某已向被告孙月兰支付租金至2014年6月26日。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议焦点之一在于，被告主体问题。被告陆平与被告孙月兰虽系母子关系，被告孙月兰也曾经以被告陆平名义与原告签订租赁合同，但上述合同均已经到期终止。2012年8月26日，协议的当事人系原告及被告孙月兰，故对原告要求被告陆平承担相应责任的诉讼请求本院难以支持。争议焦点之二，本案合同是否到期？原告诉称，合同至2013年9月25日终止，被告孙月兰辩称，三年不变系指合同期限变更为从2012年8月26日起，租赁期限为3年。本院认为，原告与被告孙月兰2012年签订的协议对于合同期限明确约定至2013年9月25日止。所谓“三年不变”原、被告解释不一，退一步说即便如被告辩称其属于租赁期限的变更，事实上期限的约定亦不明确。约定不明确的，视为不定期租赁。原告也可以随时解除合同。原告亦于2013年9月致函被告明确不再续约。故本案租赁合同已经到期终止。现两被告均已经搬离讼争房屋，原告亦不要求次承租人搬离，本院对此予以认可。但被告孙月兰与章某某签订的《房屋租赁协议》中，超过被告租赁期限的，超过部分无效。本案争议焦点之三，合同终止后，继续使用讼争房屋的房屋使用费的负担。原告主张按案外人支付给被告每月3，500元计算，然原告已以租金为对价将租赁物交于他人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于被告对次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变相行使而言，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故本院参照原、被告约定的租金每月2，500元，确定房屋使用费，时间从2013年9月26日始至2014年6月26日止。对于被告辩称，由于封门致使租金下降为2，000元每月，由于其提供的证据尚不充分，本院难以采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告徐德臣与被告孙月兰于2012年8月26日签订的协议终止；二、被告孙月兰于本判决生效之日起十日内支付原告徐德臣房屋使用费人民币22，500元；三、原告徐德臣于本判决生效之日起十日内返还被告孙月兰押金人民币2，500元；四、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告孙月兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧人民陪审员  杨士芳审 判 员  张 慧代理审判员  苏 姝二〇一四年六月二十二日书 记 员  陈 艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。