广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗荔法民三初字第198号原告岑志祥，香港居民，联系地址：广州市。委托代理人李耀华、刘茗轩，广东华盈律师事务所律师。被告和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人彭庆邦，职务：董事长。委托代理人安娜、李慧，广东南国德赛律师事务所律师、实习律师。原告岑志祥诉被告和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岑志祥及其委托代理人李耀华、刘茗轩和被告委托代理人安娜、李慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岑志祥诉称：2010年3月25日，原、被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告以人民币6114000元向被告购买广州市荔湾区黄沙大道22号4101房（逸翠湾A5栋4101房）。合同签订后，原告依约支付了全部的购房款，并于2011年8月8日收楼。收楼后，原告发现被告交付的房屋出现大量的质量问题，一直要求被告进行维修。经法院诉讼，鉴定单位确定涉案房屋内全部的天然石材地台出现空鼓且属房屋装修贴砖质量问题。经原告多次要求被告进行维修，被告均不予理会。原告认为，被告向原告出售的房屋的质量不符合国家的相关规定，按有关规定，被告应当进行维修。由于房屋质量问题未能使用，导致原告租金及管理费的损失，被告应予赔偿。综上所述，原告起诉要求：1、被告对广州市荔湾区黄沙大道22号4101房内客厅、饭厅、三个洗手间、厨房的天然石材地台和厨房的瓷砖墙身以及浴室的天然石材墙身进行维修（具体的维修方案以鉴定人的鉴定结论为准）；2、被告向原告赔偿自2011年8月8日起至上述房屋维修完毕之日止的租金损失（按房管部门公布的同期广州市房屋租金参考价计，暂计算至2013年10月31日约为192167.22元）；3、被告向原告赔偿自2011年8月8日起至上述房屋维修完毕之日止的管理费损失（每月按3.8元/平方米标准进行计算，暂计算至2013年10月31日为22429.6元）；4、被告承担本案的诉讼费用。被告和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司辩称：1、涉案房屋质量合格，符合双方买卖合同的约定，并已通过相关部门的验收，分户验收合格。房屋内包括地砖、墙面均无空鼓开裂。2、涉案房屋通过原告的验收并已于2011年8月8日收楼，房屋风险至当日起转移。3、根据《买卖合同》的补充协议第11、19条以及质量保证书约定，地面空鼓的保修期为一年，自交付之日起计算，原告对此应当明知。4、原告在保修期内已向被告主张过多项维修项目，但并不包括地面空鼓，可见房屋不存在该项瑕疵，保修期届满后，被告也不承担维修、保修的责任。5、原告提交的房屋鉴定报告对于地面是否空鼓的表述，超越了委托鉴定范围，未经双方质证。该报告存在诸多问题，且该报告没有实际生效。6、房屋装修所用的石材、瓷砖是否存在空鼓，不影响房屋的正常使用，收楼后涉案房屋是否居住、出租，完全是原告自愿作出的处分决定。原告没有证据证明其因此受到了任何损失。7、根据买卖合同补充协议第17条，如果装修达不到约定的标准，双方约定的补偿方式是补偿实际装修与约定装修之间的差价，即使房屋存在瑕疵，需要进行保修，被告依质量保证书的约定范围，在保修期内提供保修服务，无需再支付其他任何补偿。8、涉案房屋的物业费自2011年9月7日开始计收，而不是8月8日。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。经审理查明：2010年3月25日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买荔湾区黄沙大道22号4101房（涉案房屋），建筑面积共208.25平方米，房屋总价款6114000元；被告应当在2011年10月31日前交付房屋；房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。合同附件六关于装饰、设备标准约定：厨房内墙面铺以瓷砖，浴室铺以天然石材；客饭厅及走脚地台铺以天然石材，厨房及浴室地台铺以天然石材。合同补充协议约定：物业服务费从《物业交楼通知书》中确定的计费日期起计收。《住宅质量保证书》约定地面空鼓开裂、大面积起砂的保修期限为一年。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，于2011年8月8日收楼并开始缴纳物业服务费用。原告至今未入住使用涉案房屋。接收房屋后，原告因厨房消毒柜下格打不开、工人房窗户无法关闭等配套装饰装修问题向被告提出异议并要求修复解决。被告对涉案房屋设施进行多次维修。2013年1月28日，原告就涉案房屋漏水导致设施损坏的问题在本院起诉被告要求修复和赔偿。在该案件审理过程中，本院委托广州市合正房屋鉴定有限公司对涉案房屋漏水问题进行鉴定。经鉴定，漏水主要是2012年10月10日楼上4701房发生事故造成，目前房屋已没有漏水现象；饭厅和起居室、厨房、公共卫生间、3卧室卫生间、主人卧室卫生间地面砖均有空鼓，该现象与漏水问题无关，属房屋装修贴砖质量问题。之后，原告撤回上述案件的起诉，于2013年底以与本案相同的诉讼请求起诉被告，后撤诉。2014年1月7日，原告再次起诉被告，提起本案诉讼。诉讼过程中，本院依原告申请，经原、被告同意委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司对涉案房屋全屋天然石材地面及厨房、浴室的墙身是否有空鼓现象，以及出现空鼓的原因、具体的维修方案进行鉴定。经鉴定，鉴定公司出具（质鉴）字（2014）第0314号《装饰装修工程质量鉴定报告》认为该工程施工质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》及《建筑地面工程施工质量验收规范》相关规定。主要表现为地面板块空鼓，不牢固；墙面板块空鼓，剥离。本鉴定报告所列项目属施工质量不合格工程。维修处理方案如下：一、地面板块铺贴工程。l、拆除地面板块及结合层，清扫干净洒水润湿；2、瓷砖板块铺贴前背面洒水润湿。石材板块铺贴前对背面进行防泛碱处理，干燥后洒水润湿；3、铺贴程序：地面清扫干净洒水润湿→用竹扫把扫一遮水灰比为2：1-3：1的素水泥浆，增加楼面层和干混水泥砂浆的有效粘结，这一点很多施工过程都省略，容易造成空鼓隐患→铺1：3干混水泥砂浆，水泥应采用普通硅酸盐水泥，沙子要用中砂，控制含泥量。水泥与沙体积比控制在1：3，决不能低于1：4，并且水泥和砂子要搅拌均匀。→石材板块背面均匀涂抹水灰比为l：1的素水泥浆(即灰油)，素水泥浆中可适当加点108胶水以增加灰油与石材间的粘结力。→板块四边均匀的放置于干混水泥砂浆上，避免某一角过重地压在其上造成边角空鼓。用橡胶锤均匀轻击使板块与结合层粘结紧密，同时调整表面平整度及接缝宽度。→瓷砖铺贴完成后水泥砂浆初凝后至终凝前要每隔4—8小时进行泼水养护，持续48小时。4、养护结束后用与地面板块颜色一致的颜料与白水泥拌和均匀后嵌缝。二、墙面板块铺贴工程。l、拆除墙面板块及结台层，清扫干净洒水润湿，重新批荡水泥砂浆。2、对于大规格板块铺贴前，基层用l：l的108胶水水泥浆拉毛。3、瓷砖及石材板块背面灰尘油污清理干净，粘贴前浸水让板块吸水饱满，取出后晾干表面水分即铺贴。石材板块粘贴前对背面进行防泛碱处理，干燥后洒水润湿。4、对于大规格板块铺贴前，板块背面最好刷一层界面剂。5、用l：l的素水泥浆(灰油)铺贴，也可选用瓷砖胶粘贴。注意掌控灰油的厚度，灰油可加适量108胶水。用橡胶锤轻击使板块与结合层粘结紧密，同时调整表面平整度及接缝宽度。灰油初凝期避免周边区域进行电锤电钻等高强度震动施工操作，以避免灰油流坠产生空鼓。6、干燥后选用与墙面板块颜色一致的颜料与白水泥拌和均匀后嵌缝。最好采用专业填缝剂。针对上述鉴定报告，原告表示没有异议。被告则认为涉案房屋于2012年10月10日发生水浸，鉴定结论不真实，且鉴定单位不应另加盖广东省装饰行业协会消费者专业委员会的公章。对此，广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司答复认为非水浸问题导致空鼓，而广东省装饰行业协会消费者专业委员会是其公司领导机构，在鉴定报告中将其列明是为了体现报告的权威性。因此，鉴定公司明确表示不修改（质鉴）字（2014）第0314号《装饰装修工程质量鉴定报告》内容，该报告为最终定稿。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约、全面履行合同义务。虽然被告已将涉案房屋交付原告使用，但是该房屋经鉴定地面板块空鼓，不牢固；墙面板块空鼓，剥离，地面及墙面板块铺砖工程属于施工质量不合格工程，因此，被告作为房屋出卖人应承担修复责任。虽然被告主张空鼓修复超过《住宅质量保证书》约定的一年保修期限，但是依照《建筑法》第62条规定：“建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”涉案房屋的地面及墙砖铺贴工程属于上述其他土建工程，空鼓问题是属于隐蔽质量瑕疵，采取通常方法一时不易发现，而须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现，故只要买受人及时向出卖人提出的，出卖人应当承担责任。本案中，原告发现空鼓现象后及时向被告提出要求修复，被告应积极进行修复。至于修复的用料及方法、步骤，应按双方签订的《广州市商品房买卖合同》、附件以及鉴定报告内容确定。修复费用及修复期间造成的损失应由被告承担。原告主张损失参照房管部门公布的同期广州市房屋租金参考价确定，具有合理性，本院予以采纳。由于本案中的空鼓质量瑕疵并非房屋主体结构质量问题，不影响正常使用，因此，原告主张修复期间以外的租金损失缺乏法律依据，本院不予支持。至于原告主张被告赔偿物业服务费的问题，由于该费用的缴纳是基于物业使用人接收房屋后接受了物业公司提供的物业服务，包括小区综合管理、安全、卫生等方面的服务，而并非以使用物业为前提，因此，原告该主张缺乏合法依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、被告和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，按照原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》及附件和广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具的（质鉴）字（2014）第0314号《装饰装修工程质量鉴定报告》要求对广州市荔湾区黄沙大道22号4101房（逸翠湾A5栋4101房）客厅、饭厅、三个洗手间、厨房的天然石材地面和厨房的瓷砖墙身以及浴室的天然石材墙身空鼓进行修复；二、被告和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告岑志祥支付房屋鉴定费用9900元及修复房屋期间的损失（损失标准参照房管部门公布的同期广州市房屋租金参考价确定）；三、驳回原告岑志祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4619元，由原告负担3000元，被告负担1619元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 浩审 判 员  顾来安人民陪审员  卢兰芳二〇一四年五月二十日书 记 员  魏冬菊