浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙甬民二终字第351号上诉人（原审原告、反诉被告）：林豪。委托代理人：阮文良。委托代理人：厉洁飞。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。法定代表人：卢国平。委托代理人：李民。上诉人林豪因与被上诉人宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称石浦半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2014年4月15日作出的（2013）甬象民初字第1264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月14日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月27日公开开庭进行审理。上诉人林豪的委托代理人阮文良、厉洁飞与被上诉人石浦半岛公司的委托代理人李民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：被告拟开发的涉房楼盘（迎凤山庄）于2009年9月11日取得商品房预售许可证后，其于2011年3月16日与原告签订《商品房买卖合同》一份。该合同约定：由被告将其核准预售的一套坐落在象山县石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎凤山庄第9幢1－101号联排多层住宅售予原告，建筑面积共计244.73㎡，其中套内面积236.34㎡，应分摊共有面积8.39㎡。计价方式为按建筑面积计价，单价8935.85元／㎡，房屋总价款为2186871元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记（面积）为准。房屋交付后，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款，由出卖人返还买受人，超出3%部分房价款，由出卖人双倍返还；产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款，由买受人补足，超出3%部分房价款，由出卖人承担。付款方式及期限为2011年3月16日首付656871元，余款1530000元进行商业按揭。房屋交付期限（即合同第九条）为2010年11月30日前，将经竣工验收合格并取得验收备案证明的约定房屋交付给买受人。逾期交房的违约责任为除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人已付购房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限（届满）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该合同同时约定：出卖人负责办理房屋产权初始登记，并承诺2010年12月31日前取得房产权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，90日以内按已付房价款的5‰承担违约责任，90日以后按已付房价款的日万分之二承担违约金。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因买受人原因，未能按期交付的，买受人应在出卖人发出交房通知后30天内办理完房屋交付手续，如逾期买受人应按月向出卖人支付总房款5‰的违约金。交房日期以买受人收到交房通知书上的时间为准，如因买受人地址不详或变更未及时通知出卖人一切后果由买受人承担。上述《商品房买卖合同》签订后，原告已依期足额付清约定房款。在涉房楼盘于2011年4月13日具备交房条件后，被告直至2012年2月1日才致函通知原告所购房屋可在付清面积补差款、契税等共计84268元时办理交接手续。同年6月20日，原告的委托代理人以原告等业主的名义致函被告，要求其交付房屋并支付逾期交房违约金。同年8月10日，被告再次致函原告，重申上述交房事宜。原告收到该函后，于8月15日前往办理交房手续时，被告知延后一天办理。在嗣后办理交房过程中，因原告不同意被告提出的交房时一并签订相互免责协议，致交房未成。同年8月20日，原告委托代理人再次以原告等业主的名义致函被告，函中重申不同意在办理交房手续时一并签订相互免责协议。之后，房屋交接事宜因此撂止。在原告于2013年2月20日、8月21日分别付清房屋面积补差款17603元、契税代收费66664元后，双方于同年7月19日完成房屋交接手续。原审原告林豪于2013年8月2日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告石浦半岛公司支付逾期交房违约金419879元（按已付房价款2186871元的日万分之三，自2010年12月1日起暂计算至2012年8月31日止，之后违约金据此标准计付至实际交房之日）；2.原审被告石浦半岛公司办理房屋交付手续。审理中，原审原告林豪基于合同约定的交房日期早于签约日期及涉案房屋已于2013年7月19日交付的事实，将上述诉请变更为：原审被告石浦半岛公司支付逾期交房违约金（按已付房价款2186871元的日万分之三，自2011年3月17日起计算至2013年7月19日止）。在一审审理期间，原审被告石浦半岛公司提出反诉，请求判令：原审原告林豪给付原审被告石浦半岛公司迟延接收房屋约定违约金185878元（按约定房价2186871元的每月5‰，自2012年3月4日起算至2013年7月19日止）。原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项规定，合同生效后，当事人对履行期限没有约定或约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同条款或者交易习惯确定；据此仍然不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。本案中，因《商品房买卖合同》约定的交房日期（2010年11月30日前）条款，早于签约日期（2011年3月16日），属客观上履行不能，性质上宜认定为对房屋交期的约定不明。因此，依照合同第九条、第十二条约定的内容，并结合双方签约本意，房屋的交付期限应认定为具备交房条件后的合理期限，即为2011年4月13日之后的合理期限。至于该节点后具体合理期限起算点的界定，应按双方各自向对方发出交接房屋主张的通知日期为依据。现因被告在交房条件具备之后，已于2012年2月通知原告交房，早于原告2012年6月第一次提出的交房主张，显然不存在逾期交房的违约。鉴于被告主张的“2012年2月通知原告交房”的待证事实，已提供通知函寄出的快递存根为据，依照日常生活经验法则，该待证事实成立的可能性，足以达到内心确信的认证标准。故在此情形下，原告仍主张未事实收到该通知，应负举证转承责任，否则应承担不利法律后果。因此，原告主张该通知未事实收到，不予采信。被告提议交房时一并签订相互免责协议，不影响原告在付清房屋面积补差款具备交房条件后，要求被告单独交付房屋请求权的独立行使。本案中，双方之所以未在2012年8月16日最终完成交房，系因原告未付清面积补差款，不具备独立行使交房请求权的条件。因此，原告主张当时未完成交房的责任在被告，理由不能成立。综上，原告诉请被告承担逾期交房违约金，因欠缺事实依据，不予支持。鉴于《商品房买卖合同》第十二条约定的逾期接收房屋违约金，系指向房屋交付期限有明确约定的情形。而本案中，据上认定，约定的房屋交期并不明确，结合本案实际，被告反诉请求可不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、驳回原告林豪的诉讼请求；二、驳回被告宁波石浦半岛酒店有限公司的反诉请求。本诉案件受理费7598元，减半收取3799元，由原告林豪负担；反诉案件受理费2009元，由被告宁波石浦半岛酒店有限公司负担。宣判后，原审原告林豪不服，上诉至本院，称：1.双方当事人签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋已是现房，而在被上诉人于2011年4月13日取得竣工验收备案证明后，涉案房屋已具备交房条件。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，商品房达到交付使用条件后，被上诉人应当书面通知上诉人办理交付手续，但在此后将近一年的时间内，被上诉人并未按约及时履行通知义务，该行为应属构成违约；2.被上诉人于2012年2月1日发出的交房通知书并未送达至上诉人。在一审审理中，被上诉人并未提供相应的签收依据，且在其他同类案件中，其他业主亦曾就交房通知书的签收问题提出异议，并且，如果被上诉人寄送过上述信件，相关部门应留有存档，其可以调取。由此，被上诉人提供的快递存根等邮寄证明并不能证明其已在2012年2月1日通知上诉人交房的事实；3.双方当事人在交涉办理交房手续的过程中，被上诉人要求上诉人签订相互免责协议，否则就不予交房，对此，原审法院认定为不构成对上诉人交房请求权行使的限制，显属不妥；4.被上诉人要求上诉人先行补足面积差价才能办理交房手续，其行为构成违约，该违约状态持续到2013年7月19日。综上，原审法院认定事实不清，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判被上诉人支付逾期交房违约金（从2011年3月17日起暂计算至2013年7月19日止），并由被上诉人本案一、二审案件受理费。被上诉人石浦半岛公司答辩称：1.涉案《商品房买卖合同》的签订时间为2011年3月16日，该时间晚于约定的交房时间即2010年11月30日，因客观上不能履行，故交房时间应属约定不明。在上述合同签订后，因上诉人收房愿望不强烈，故其并未提出收房。基于此，被上诉人分别于2012年2月1日、8月10日通知上诉人收房，并无不当。另外，在2012年2月1日的交房通知书中上诉人的母亲代其签字确认，表明上诉人已经知道了可办理交房手续的事实，且被上诉人在一审中提交了寄送挂号信的邮寄凭证原件和邮寄内容，故被上诉人已经履行了通知义务，原审法院对此予以认定，并无不当。上诉人虽持有异议，但其并未举出相反的证据，依法其应承担举证不能的法律后果；2.被上诉人不存在设置交房障碍或者捆绑交房的违约行为，实际上，导致双方当事人未能顺利办理交接手续的原因有二：一是上诉人购买涉案房屋并非居住之用，故其并不急于收房；二是上诉人不同意补缴房屋面积差价及税费。根据合同约定，上诉人应在交房时付清房款、税费及其他费用，因其未及时缴付，故逾期交房的责任应在于上诉人；3.通过对比涉案上诉状与《商品房买卖合同》中的签名可知，上诉状中的签名并非上诉人本人所写，故本案可能存在虚假诉讼的情形。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，被上诉人石浦半岛公司提交上诉人林豪及其母亲戴赛娟的身份证复印件与上海市公安局户籍证明各一份，拟证明：上诉人林豪的户籍所在地为上海，涉案诉状、交房确认单上的签名均不同于《商品房买卖合同》中的签名，故上述签名应是伪造的。上诉人林豪经质证认为，对该组证据的真实性无异议，但与本案无关。本院经审查认为，被上诉人石浦半岛公司提交的上述证据不属于二审中的新证据，且与本案缺乏关联性，不能证明本案之待证事实，故不予认定。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2011年3月16日签订《商品房买卖合同》时约定涉案房屋的交付时间为2010年11月30日，因该日期早于合同的签订日期，属客观上履行不能，故应视为双方当事人对交房时间约定不明。鉴于双方当事人并未另行约定交房时间，故原审法院结合涉案《商品房买卖合同》中的相关条款及双方当事人的签约本意，认定交房时间应为具备交付条件后的合理期间，于法有据，并无不当。至于该合理期间的界定，由于涉案房屋在2011年4月13日已具备交房条件，因此，原审法院认定应以双方当事人各自向对方发出交房通知的时间为准界定上述期间，应属合理。现依据被上诉人提交的国内挂号信函收据，并基于上诉人的母亲戴赛娟在2012年2月1日的交房通知书上签字确认的事实，可认定被上诉人已于该日以书面形式通知上诉人办理交房手续。此后虽涉案房屋实际于2013年7月19日完成交付，但该事实系因上诉人未予支付涉案房屋面积差价所致，故被上诉人并不存在逾期交房的违约行为。上诉人以被上诉人逾期交房为由要求其承担相应的违约责任，该主张缺乏事实依据，本院难以采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9416元，由上诉人林豪负担。本判决为终审判决。审 判 长  俞灵波审 判 员  钟康树代理审判员  郑 辉二〇一四年六月十三日代书 记员  陆 琼