陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）榆民初字第01362号原告冯某。被告高某。被告乔某。原告冯某与被告高某、乔某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘建军独任审判，于2014年4月21日公开开庭进行了审理。原告冯某的委托代理人，被告高某均到庭参加了诉讼，被告乔某经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告冯某诉称：2013年7月1日，原告与被告高某、乔某签订了《盛林香美食城商位租赁合同书》，合同约定被告将榆林市轻工大厦四楼第4号档口商位租赁于原告，租赁期限从2013年7月1日至2014年6月30日，商位年租金55000元、保证金3000元由原告一次性支付。租赁期间，使用该房屋所产生的共用水、电、暖、气费等费用由被告承担，原告每个月交纳1300元的管理费和自己档口的水电费等。2013年8月1日至2013年10月1日，被告高某、乔某与原告协商以抽点的方式收取房屋租赁费，按点20%抽取两个月的房租，故又多收取了原告两个月的房租费6166元。合同签订后，由于二被告在租赁期间未按期向业主支付租金和水、暖、电、物业管理等费用，导致业主于2014年1月14日强行停水断电，商位无法继续营业，给原告造成严重的经济损失。在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同，但二被告拒不继续履行，也不予返还原告商位租金、保证金，故原告提起诉讼，请求：1、判令原告与二被告所签盛林香美食城商位租赁合同书有效，予以解除；2、判令二被告返还原告商位租赁费25208元、保证金3000元，应退租金6166元，共计34374元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：证据1：身份证复印件一份，证明原告冯某在本案中主体适格的事实；证据2：盛林香美食城商位租赁合同书一份，证明原告与二被告于2013年7月1日签订了租赁合同，该合同真实有效，租赁期限从2013年7月1日至2014年6月30日的事实；证据3：商位年租金收据、保证金收据各一份，用以证明原告按照合同约定向被告支付了商位租金55000元，保证金3000元的事实。证据4：乔某出具的退还预收租金条据一支，证明二被告应退还原告预收租金6166元的事实。被告高某辩称：同意解除，但原告正常已经营业的时间应为7个月，商位租赁费应按照原告实际经营的时间进行计算，水费按照原告实际使用数进行计算。且原告欠付三个月的管理费3900元及水费，故该管理费及水费应在退还租金中予以扣除。被告高某向法庭提交了以下证据：证据1：乔某出具的证明一份，证明高某与乔某明确约定欠付仁山国际商场租赁费27万元由乔某付清，与高某无关，乔某未能向仁山国际商场交纳租赁费导致美食城无法运营，其责任应由乔某、仁山公司承担的事实；证据2：收据2支，证明高某为保障美食城正常运营，替乔某向仁山公司交纳租金125000元的事实；证据3：补充协议、欠条各一份，证明高某与乔某达成协议，所欠仁山公司24.5万元由乔某付清，与高某无关，2013年10月8日乔某向仁山公司出具欠条一支，再次确认该事实；证据4：通知一份，证明由于乔某未向仁山公司交纳租赁费、保证金，榆林市仁山公司向美食城发出通知，予以封门、断电的事实。证据5：证明书、证明各一份，证明各商户所交租金均由被答辩人乔某收取，乔某承诺收取商户租金由乔某退还，与高某无关的事实。证据6：商铺租赁合同一份，证明原、被告双方在合同中约定，原告除应向被告支付租金外，每月还应交纳管理费，原告欠付的管理费应在退还租金中予以扣除的事实。证据7：收据一支，证明原告在经营期间欠下三个月的管理费、水费、设备磨损费共计6050元的事实。经庭审质证，被告高某对原告提供的证据1、2、3的真实性和证明目的均无异议。对原告提供的证据4有异议，认为该条据系乔某给原告写下的，被告高某并不知情，不予认可。原告对被告提供的证据4无异议。对证据1、2、3、5、6有异议，认为被告提供的该五组证据均系二被告合伙的内部事情，对外不产生法律效力，二被告应对原告承担连带赔偿责任，故对该五组证据不予认可；对证据7有异议，认为该证据非正规发票，不予认可。本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提交的证据1、2、3被告无异议，来源合法，能够证明原告与被告具有租赁合同关系，合同签订后，原告依约向被告交纳商位租金55000元、保证金3000元的事实，对本案具有证明力，依法予以采信；证据4被告有异议，经审查，该证据系乔某在二被告合伙期间给原告打下的条据，能够证明二被告以抽点方式预收原告租金6166元的事实，对本案具有证明力，依法予以采信；被告提交的证据1、2、3、5、6原告有异议，经审查，该五组证据均系二被告内部约定，对外不具有法律效力，对本案不具有证明力，依法不予采信；被告提交的证据4原告无异议，该证据来源合法，且能够证明乔某未向业主交纳租赁费、保证金，业主向盛林香美食城发出通知，予以封门、断电的事实，对本案具有证明力，依法予以采信；被告提交的证据7原告有异议，经审查，该证据不符合证据的形式要件，依法不予采信。本院根据当事人的陈述、举证，质证及本院认证，查明以下事实：2013年7月1日，原告（乙方）与被告高某、乔某（甲方）签订了盛林香美食城商位租赁合同书，合同约定：甲方将位于榆林市新建北路与人民路十字轻工大厦四楼的盛林香美食城第4档口以经营麻辣香锅餐饮品种的商位租于乙方，乙方在合同签订时，应向甲方缴纳合同保证金3000元，租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日止，乙方须向甲方一次性交清一年租金55000元，乙方每月3日前向甲方一次性交纳管理费（包括大厅清洁恒生、清洗餐具、空调年使用费、公共卫生、照明等公摊费用）1300元，档口内水、电、气费按表收费，合同还约定了其他条款。2013年8月1日至2013年10月1日，被告高某、乔某与原告协商以营业额抽点的方式收取房屋租赁费，按点20%抽取两个月的房租费6166元。合同签订后，原告已按合同约定向二被告交纳了租赁一年的全部租金和保证金，由于二被告在租赁期间未按期向房产业主支付租金和水、电、暖、物业管理等费用，导致房产业主于2014年1月14日强行停水断电，致使商位一直无法继续营业。为此，原告提起诉讼并提出前述诉讼请求。本院认为，2013年7月1日，原告冯某与被告高某、乔某签订的盛林香美食城商位租赁合同书，系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，依法应确认为有效合同。合同签订后，原告已按合同约定向二被告交纳了租赁一年的全部租金和保证金，由于二被告未按期向房产业主支付租金和水、电、暖、物业管理等费用，导致房产业主于2014年1月14日强行停水断电，原告所租赁的商位不能继续营业，其合同目的不能实现，故原告主张解除合同的请求，依法予以支持。因该合同履行至2014年1月14日双方终止履行，故应当确定双方的租赁合同于此日予以解除。合同解除后，被告应当返还未履行部分的租赁费及保证金。被告辩称原告欠付三个月的管理费3900元及水费应在退还租赁费中予以扣除，该抗辩无事实及法律依据，本院依法不予采纳。原告主张由二被告返还原告商位租赁费、保证金、租金34374元。经审查，原告冯某于2013年7月1日起租赁被告经营的盛林香美食城，经营至2014年1月14日，实际租赁天数为198天，应付租赁费应为29835.62元（55000元／365天×198天=29835.62元）。现被告已收取原告冯某年租金55000元、保证金3000元及以扣除营业额比例的方式收取的租赁费6166元，共计64166元。扣除原告应交租赁费29835.62元，被告应当返还原告租赁费及保证金34330.38元。该债务系被告乔某与被告高某在合伙期间产生的共同债务，应当由二被告共同返还。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告冯某与被告高某、乔某签订的盛林香美食城商位租赁合同有效，于2014年1月14日予以解除。二、本判决生效后五日内，由被告高某、乔某共同一次性返还原告冯某商位租金、保证金共计34330.38元。被告高某、乔某互付连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，由被告高某、乔某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  刘建军二〇一四年六月六日书记员  纪雄雄