南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2013)鼓民初字第5414号 原告南京工程机械厂有限公司，组织机构代码证13491005-0，住所地南京市。 法定代表人王玉，。 委托代理人凌金坤，江苏薛济民律师事务所律师，执业证号*****************。 委托代理人朱凤超，男，汉族，1956年7月18日生，，住南京市。 被告南京红意科技创业园有限公司，组织机构代码证69460034-1，住所地南京市。 法定代表人魏则旭，。 被告香港禾盛国际投资有限公司，住所地香港皇后大道中**金利商业大厦****。 法定代表人魏则旭，。 两被告委托代理人朱巨根，江苏苏宁律师事务所律师，执业证号*****************。 两被告委托代理人张震，江苏苏宁律师事务所律师。 原告南京工程机械厂有限公司（以下简称工程机械厂）与被告南京红意科技创业园有限公司（以下简称红意公司）、香港禾盛国际投资有限公司（以下简称禾盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员张广鲁独任审判，于2013年10月17日公开开庭进行了审理。后又依法组成合议庭于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告工程机械厂的委托代理人凌金坤、朱凤超，两被告的委托代理人朱巨根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工程机械厂诉称：2006年9月原告与禾盛公司签订了厂房租赁合同书，约定原告将位于本市鼓楼区的厂房租给禾盛公司使用，2010年6月，原告、禾盛公司、红意公司签订了确认书，将厂房租赁合同的承租方变更为红意公司，合同条款不变，禾盛公司对红意公司的合同义务承担连带责任。合同签订后，原告将厂房及附属设施交付被告使用，被告支付了2012年6月份之前的租金，之后的租金没有支付，原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令被告支付原告租金520万元（计算至2013年8月1日），逾期违约金计算至被告付清租金之日止，本案诉讼费用由被告承担。 被告红意公司辩称：被告于2007年起承租原告厂房，年租金400万元。2011年3月，原下关区拆迁办发布公告，因黄家圩道路拓宽工程，需拆除被告承租的原告部分厂房。为此，被告积极落实政府拆迁公告，要求拆迁房屋内的承租户解除租赁关系，迁让租赁房屋。同样，原告与被告之间涉及拆迁范围内的房屋租赁关系亦应终止。自2011年12月起，被告多次通知原告重新测定拆迁范围外实际租赁厂房面积，重新确定租金标准，以便被告按新标准支付租金，但遭到原告拒绝。原告无视政府拆迁现状，要求被告按原厂房面积支付租金，双方遂产生纠纷。基于原告催要2011年12月31日前剩余租金200万元，2012年4月10日，被告将兴业银行贷款500万元直接汇入原告账户，约定被告支付所欠原告200万租金后，剩余300万元由原告返还被告，但原告以被告应付2012年上半年200万元租金及违约金为由，无端扣留208万元，仅向被告返还92万元。由于双方未重新确定房屋租赁面积及租金标准，导致被告无法向原告支付租金，故被告方不应承担延期付款违约金。被告对2012年1月份开始的租金支付意见为：双方重新测定拆迁红线范围外的厂房面积，并重新确定租金标准；将原告扣留被告的208万元按新的租赁面积及标准计入2012年1月份以后被告应支付的租金。 被告禾盛公司辩称：被告禾盛公司作为合同的担保方，同意被告红意公司的答辩意见。 经审理查明，2006年9月原告与禾盛公司签订厂房租赁合同书，约定原告将位于本市鼓楼区的厂房租给禾盛公司使用。合同签订后，原告将厂房及附属设施交付被告使用。合同约定原告分三期交付租赁厂房，全部租赁厂房交付完毕后，从2009年5月1起，租金确定为每年400万元，租金每四年递增百分之四，合同期内具体递增时间为2011年12月1日，2015年12月1日。2010年6月，原告、禾盛公司、红意公司签订了确认书，将厂房租赁合同的承租方变更为红意公司，合同条款不变，禾盛公司对红意公司的合同义务承担连带责任。 2011年3月，原下关区拆迁办发布通知，因黄家圩道路拓宽工程，需拆除被告承租的原告部分厂房。对于2011年12月31日之前的租金，双方达成一致意见。2012年4月10日，被告将兴业银行贷款500万元直接汇入原告账户，约定被告支付所欠原告2011年12月31日前的租金200万后，剩余300万元由原告返还被告，但原告以被告应付2012年上半年租金及违约金为由，扣留208万元，向被告返还92万元。自2011年12月起，原被告多次就重新测定拆迁范围外实际租赁厂房面积，重新确定租金标准进行沟通，未达成一致意见。 在本案的审理过程中，双方确认拆迁范围厂房面积占全部租赁厂房面积的57%，拆迁范围外剩余厂房面积为43%。双方对拆迁公告发布后，涉及拆迁部分的厂房是否应当按照原租赁合同约定的标准支付租金，各持己见，故调解不成。 以上事实，有双方当事人陈述，原告提供的房屋所有权证、厂房租赁合同、委托书、确认书、会谈备忘、房屋及附属设施交接清单、催收房租通知书，被告提供的拆迁通知及红线图、协商函、函告及复函、交涉函件及复函、拆迁红线外剩余出租面积统计表等证据在案予以佐证，足可认定 本院认为，房屋租赁合同期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，各方在拆迁期间的相关权益应通过拆迁补偿安置协议予以明确，双方就租金支付期限达不成补充协议的，租金计算原则上截止拆迁公告日。本案中，2011年3月原下关区拆迁办发布拆迁公告，确定被告红意公司承租原告的部分厂房因道路拓宽予以征收，故涉及拆迁部分厂房租赁关系在拆迁公告发布后应当终止履行。原被告就2011年12月31日之后的租金支付没有达成协议，且原告没有证据证明拆迁公告发布后被告红意公司仍在使用租赁房屋并取得收益，对涉及拆迁部分的厂房租金应计算至2011年12月31日止。故对于原告按照原合同约定标准要求被告红意公司支付全部厂房租金的诉讼请求，本院不予支持。由于拆迁公告发布后，原被告对拆迁范围外剩余的厂房面积没有进行测定，对租金支付标准亦未达成一致意见，导致被告红意公司支付租金的标准无法确定，且原告于2012年4月份扣留被告红意公司208万元，故对原告要求被告红意公司支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。 对于拆迁范围外剩余的厂房租金，被告红意公司应按合同约定予以支付，支付标准可以参照原租赁合同的标准执行。案件审理过程中，双方确认拆迁范围外剩余的面积占全部厂房的43%，故被告红意公司应支付原告租金为2832267元（416万元×43%+416万元×43%÷12×7）。由于原告于2012年4月份扣留被告208万元，故被告红意公司还应支付原告租金752267元（截至2013年7月31日前）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告南京红意科技创业园有限公司于判决生效后十日内支付原告南京工程机械厂有限公司租金752267元，被告香港禾盛国际投资有限公司对上述债务承担连带责任。 二、驳回原告南京工程机械厂有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61450元，由原告南京工程机械厂有限公司负担30725元，被告南京红意科技创业园有限公司负担30725元（原告已预交，被告在履行上述义务时一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  张广鲁 代理审判员  朱玉梅 人民陪审员  孙 冰 二〇一四年二月二十八日 见习书记员  李 璐