海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初139号 原告：鲁某，女，1982年5月14日出生，汉族，住浙江省温州市。 委托诉讼代理人:姜某，浙江人民联合律师事务所律师。 被告：海南博鳌投资控股有限公司，住所地：海南省琼海市博鳌水城金海岸大道1号。 法定代表人:刘某，董事长。 委托诉讼代理人:魏某，海南瑞来律师事务所律师。 原告鲁某诉被告海南博鳌投资控股有限公司(以下简称博鳌控股公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，2018年1月8日原告向本院提起房屋贬值鉴定，本院依法委托鉴定。并于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜某，被告的委托诉讼代理人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、判决被告向原告返还房屋贬值部分的购房款(返还购房款以房屋实际贬值的价值为准，暂计800000元)。因评估意见已经做出，原告当庭变更本项诉求为4.95万元。2、判决被告向原告支付因迟延交付房屋的违约金(违约金按日计算，以购房款1682400元的万分之3从2011年12月31日起计算至被告取得竣工验收备案之日止，暂计算至起诉之日计828450元)。3、判决被告向原告支付逾期办理产权证的违约金16824元。4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求。事实与理由：被告系琼海市博鳌镇千舟湾房地产项目开发商。2010年1月，原告在购买千舟湾二期公寓时，被告的销售顾问向原告承诺，二期公寓南面的三期别墅群的设计楼层为二层，故购买二期公寓南面楼房三层以上的房屋可看到海景。原告出于对海景房的向往，毅然以远高于均价的价格购买了二期公寓28幢402室。合同单价30650/平方米，合同总价1682400元，原告已付全价。然而在交房时，原告却发现三期部分别墅的实际建设楼层达到4层(主要为C型别墅)，挡住了原告房屋的视野，被告承诺的海景房无法看到海景。经原告向规划建设局等部门了解，发现:(1)被告申报批准的三期C型别墅，规划设计为2层，地下深基础部分不得围合加以利用，屋顶及露台遮阳构架不得改建永久性楼顶板、不得围合加以利用。但被告却违反了以上规划审批，将地下深基础部分围合改造成地下室，将屋顶及露台遮阳构架改造成永久性顶板并围合利用，因此C型别墅建筑高度较原批屋顶建筑高度超0.39米，实际地面楼层变为3层。(2)被告迟迟未办理二期公寓竣工验收备案，违反了原被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定(即被告应当于2011年12月30日前将经质监部门办理工程竣工验收备案的商品房交付原告)。鉴于被告以上超规划建设、未竣工验收备案等行为严重违反了合同约定，侵害了原告的购房利益，原告多年申诉、信访，要求被告解除合同或立即拆除三期别墅的违法建设部分、赔偿原告经济损失。然而，被告至今仍未解决以上问题，对原告的合理要求避而不见。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之3的违约金;根据第十五条的约定，因被告原因致使原告不能在商品房交付使用后100日内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。另被告违法建设使原告所购的海景房无法看到海景，致使原告房屋价值受损，应当向原告退还房屋贬值部分的价款。综上所述，为维护原告的合法权益，特此起诉，请贵院依法支持原告诉请。 被告答辩称:一、原告主张被告返还房屋贬值部分的购房款没有事实和法律依据，恳请驳回原告的该项诉求。1、原告称购买的是海景房，与事实不符，被告从未承诺原告购买的房屋可以直接看到海景，原告购买的不是海景房，不存在因被告违建三期别墅阻挡海景视野造成房地产贬值损失的前提条件。2、原告在购买房屋时已充分了解项目的整体规划与现状，是基于自身购买条件、房屋状况才购房的。并且在建设三期别墅时，被告根据有利于购房者更优利用房屋空间的原则进行了部分设计变更，致使实建地上建筑高度较原批屋顶高度超0.39米，市规划建设局正在规划核实，没有做出同意规划变更或拆除的意见，部分设计变更与本案无关联。3、房屋贬值鉴定报告不具有参考价值，不能作为本案审理依据。原告申请的事项为因被告违建三期别墅阻挡海景视野遮挡造成房地产贬值损失，而鉴定报告结论为:现状房地产价值、设定为无违规建设遮挡视野状况下的房地产价值即“房地产贬值价值”。鉴定结论超出申请鉴定事项，而鉴定结论是以现状房地产价值为参考基数，鉴定时间点为2018年8月17日，原告签订购房合同的是2010年3月20日，房地产市场和房屋价值都处于变化中，加上房屋自身贬值过程，两个时间点的价值是不同的，本案鉴定时点的房屋价值不能评价签订合同时的房屋价值。因此，鉴定报告本身对本案的审理没有意义，不能作为案件审理的依据。 二、合同第八条约定，被告应当在2011年12月30日前将办理工程竣工验收备案证的房屋交给原告，原告购买房屋的项目已于2011年9月30日完成竣工验收备案，2011年12月14日已向原告送达入伙通知书，通知原告在2011年11月30日至2012年2月29日来办理入伙手续，2012年1月21日原告已办理了房屋交接手续。被告不存在逾期交房的事实，被告已于2011年9月30日取得竣工验收备案，原告要求从2011年12月31日起计算至被告取得竣工验收备案之日止的逾期交房违约金，其请求不符合逻辑、有悖常理，恳请驳回原告的该项诉求。即使法院认定从合同约定的交房时间即2011年12月30日至原告实际收房之日止，被告存在逾期交房的情形，原告在2017年9月份才向被告主张逾期交房违约金，已超过法定诉讼时效，法院不应当支持。 三、原告主张被告支付逾期办证违约金已超过诉讼时效，恳请驳回原告的该项诉求。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后100日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。原告已于2012年2月24日收房，按约定被告应当在2012年6月3日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但因客观原因，被告未能在约定的时间内提交资料，根据合同约定，被告应向原告支付已付房款的1%的违约金。根据民法通则关于二年诉讼时效的规定，原告应当在2014年6月3日前行使权利，但原告至2017年9月才主张被告支付违约金，已超过了法定的诉讼时效，应当驳回原告的请求。截止日前，原告购买的房屋已办理房屋国有土地使用权分割转让证明书及房屋交易和产权确认书，很快就能办出该房屋不动产权证。综上所述，原告的各项请求均没有事实和法律依据，恳请驳回原告的全部诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：《房地产价值鉴定报告书》，证明原告所购房屋因被告违规建设造成房屋贬值损失。被告质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明内容不认可，该鉴定报告不具有参考价值，鉴定结论超出原告鉴定申请事项，不能作为案件审理依据。鉴定结论是以现状房地产价值为参考，其鉴定时点是2018年8月17日，而原被告签订购房合同的时间是2010年3月20日，考虑到房地产市场房屋价值走向的不确定性，加之房屋自身的贬值过程，涉案房屋在上述两个时间节点的价值肯定不同，本案鉴定时点的房屋价值不能评价双方签订合同时的房屋价值，鉴定报告本身不具有科学性，没有考虑房屋所在小区树木对房屋视线的遮挡，以偏概全，不具有完整性。本院经审查认为，对原告提供的证据《房地产价值鉴定报告书》的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的证据：（2017）琼9002民初1576号民事判决，证明由于原告未按合同约定的时间办理收楼手续，致使无法如期办理房屋权属证书，由此造成的后果由原告承担，且原告主张逾期办证违约金已超过法律规定的诉讼时效，不应得到法院支持。原告质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为没有关联性。该判决中是支持业主逾期办证违约金的主张，一审和二审作为例子的话是支持业主的逾期办证违约金主张。本院经审查认为，对被告提供的（2017）琼9002民初1576号民事判决的真实性、合法性予以确认，对关联性不予以确认。 根据案情需要本院于2019年1月2日向琼海市规划委员会发出《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置函》，规划委员会于2019年1月21日向本院出具《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置的复函》，经原被告质证，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2010年3月20日原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于琼海市××园幢402房出卖给原告，房总价款1682400元；合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前依国家和地方政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用:5、该商品房(毛坯房）经质监部门办理工程竣工验收备案。第十五条约定，出卖人(被告)应当在房屋交付使用后100日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已付全部房款及有关办证费用给被告，2011年12月14日被告向原告发出中信千舟湾项目物业入伙通知书，通知原告在2011年11月30日至2012年2月29日来办理收楼手续，2012年2月24日被告交付房屋给原告使用。2011年9月30日博鳌镇千舟湾二期项目取得建筑工程竣工验收备案证，2011年12月30日千舟湾三期项目取得建筑工程竣工验收备案证。2018年12月13日被告为原告办理了国有土地使用权分割转让证明书，2018年12月28日被告为原告办理了房屋交易和产权确认书，到目前没有办出该房屋不动产权证。由于被告在建设三期C型别墅时，未经批准擅自将该别墅的地下深基础部分改造为地下室加以利用，将原屋顶及露台遮阳部分改为永久性顶板并围合利用。原告以被告违法建设三期别墅，造成原告购买的海景房看不到海景，造成房屋贬值，要求被告赔偿损失或拆除违法建设部分，遭被告拒绝后，向本院提起诉讼，并申请对被告违法建设三期别墅阻挡海景视野遮挡造成该房屋贬值进行鉴定。本院依法委托海南中兴华土地房地产估价有限公司进行评估鉴定，该公司对该房屋作出中兴华房估(鉴)字[2018]第09126-8号房地产价值鉴定报告书，鉴定时点:2018年8月17日，鉴定结论为:1、现状房地产价值，经鉴定人员对鉴定对象分析和测算，确定鉴定对象在鉴定时点的鉴定价值为164.88万元，平均单价25937元/平方米。2、设定为无违规建设遮挡视野状态下的房地产价值，经鉴定人员对周边同类房地产调查、分析和测算，确定鉴定对象在鉴定时点的鉴定价值为169.83万元，平均单价26715元/平方米。3、房地产贬值价值，经测算，于鉴定时点鉴定对象房地产贬值价值为4.95万元，大写人民币肆万玖仟伍佰元整。 另查明，被告建设三期C型别墅，经琼海市规划建设局核发建设工程规划临时许可证建设指标为:C型别墅11栋,每栋地上两层，233.65平方米/栋。备注:1、地下深基础部分不得围合利用。2、屋顶及露台遮阳构架不得改建永久性顶板，不得围合利用。但被告在未报建的情况下，擅自将地下深基础部分改造为地下室加以利用，将原批屋顶及露台遮阳设计改为永久性顶板并围合利用。违法建设行为经琼海市规划建设局调查认定，一、千舟湾项目三期C型别墅竣工实测情况:1、地下原报建为地下深基础部分改造为地下室加以利用，实测面积为169.2平方米。2、地上一层实测建筑面积为189.3平方米，二层212.83平方米。3、原批屋顶及露台遮阳设计方案，现改为永久性顶板并围合利用，实测面积为117.99平方米。二、C型别墅单栋建筑竣工实测建筑面积为689.47平方米，其中计容520.12平方米，比原批计容面积增286.47平方米/栋。11栋C型别墅合计增容面积3151.17平方米。三、千舟湾项目三期工程各栋存在违规建设行为，现阶段该工程尚未申报办理规划核实手续。 本院2019年1月2日向琼海市规划委员会发出《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置函》调查核实违法建设处理情况。琼海市规划委员会2019年1月21日出具《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置的复函》复函如下:经现场核查及竣工实测，千舟湾三期工程11栋C型别墅擅自围合架空层及屋顶装饰构架加以利用属违法建设行为，合计违建面积3151.17平方米。我单位已通知市综合执法局依据《海南省城乡规划条例》第七十六条规定，对千舟湾三期工程11栋C型别墅违法建设建筑依法拆除，以消除对规划实施的影响，可以并处建设工程造价百分之10以下的罚款。拆除时间由市综合执法局具体确定。 本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告在庭审中撤回第2项诉讼请求，本院予以准许。本案的争议焦点为:一、被告违法建设是否造成原告购买的房屋贬值，被告应否返还原告房屋贬值部分的购房款。二、原告主张被告支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效。 一、被告违法建设是否造成原告购买的房屋贬值，被告应否返还原告房屋贬值部分的购房款。本案中，原告主张被告违法建设将三期C型别墅地下深基础部分改造为地下室加以利用，将屋顶及露台遮阳设计改为永久性顶板并围合利用，遮挡了原告购买的海景房的视野看不到海景，造成购买的房屋贬值，要求被告赔偿房屋贬值损失。从原告申请鉴定公司作出的《房地产价值鉴定报告书》鉴定结果来看，该鉴定从现状房地产价值、设定为无违规建设遮挡视野状态下的房地产价值在鉴定时点2018年8月17日对鉴定对象进行分析和测算，作出该房地产贬值价值为4.95万元，该房屋存在贬值的情形。由于被告的违法建设，经琼海市规划建设局调查核实后，已作出处理意见。并且琼海市规划委员会也向本院出具《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置的复函》告知，已通知市综合执法局依据《海南省城乡规划条例》第七十六条规定，对千舟湾三期工程11栋C型别墅违法建设建筑依法拆除，以消除对规划实施的影响，拆除时间由市综合执法局具体确定。根据琼海市规划委员会对被告违法建设行为的处理意见。原告主张被告违法建设给原告购买的海景房造成房屋贬值，要求被告返还房屋贬值部分的购房款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、原告主张被告支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效。逾期办证违约金属于债权，应当适用诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付使用后100日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告已在2012年2月24日交房给原告使用，按合同约定被告应当在2012年6月4日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告没有提交，已违约。被告违约后原告应在2012年6月5日至2014年6月5日内向被告主张逾期办证违约金，但原告至2017年9月才主张，并且没有证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形。故原告的该项主张已超过诉讼时效，本院不予支持。被告抗辩原告主张超过诉讼时效，理由成立，应予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告鲁某的全部诉讼请求。 案件受理费人民币7500元，鉴定费3000元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 周英俊 审 判 员 陈宏友 人民陪审员钟兴珠 二〇一九年三月十一日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔 偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。