四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0193民初237号 原告：潘斌斌，男，1994年4月10日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：向李梅，四川顶泰律师事务所律师。 被告：陈超，男，1991年2月3日出生，汉族，住湖北省石首市。 委托诉讼代理人：李俊兰，四川川蓉律师事务所律师。 第三人：四川成房联房地产经纪有限公司，住所地成都市高新区中和大道三段189号7栋1楼9号。 法定代表人：王海燕。 委托诉讼代理人：鲍瑞，男，1995年8月25日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。系该公司员工。 原告潘斌斌与被告陈超、第三人四川成房联房地产经纪有限公司（以下简称成房联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘斌斌的委托诉讼代理人向李梅、被告陈超及其委托诉讼代理人李俊兰、第三人成房联公司的员工鲍瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘斌斌向本院提出诉讼请求：1.解除双方的《成都存量房买卖合同》及补充协议；2被告返还原告已支付的购房定金400000元并支付违约金600000元；3.被告承担本案诉讼费和律师费。事实和理由：潘斌斌与陈超经成房联公司于2018年1月4日签订了《成都存量房买卖合同》，约定潘斌斌购买陈超位于成都市高新区天华路77号盛南领地7栋1单元1层101号房屋，建筑面积约206.03平方米，房屋总价3000000元。合同还约定1.合同签订之日潘斌斌交付定金400000元；2.陈超须在2018年3月31日前向银行申请偿还剩余全部贷款本息，并在注销抵押登记后三个工作日办理过户手续；3.购房首付款为900000元，其中包括400000元定金，余下500000元待陈超还银行按揭当日支付给陈超；4.余下2100000元购房尾款由潘斌斌通过银行贷款形式支付给陈超，双方需在2018年2月15日前备齐办理贷款所需的相关资料前往银行签订贷款合同。合同签订后，潘斌斌依约支付了400000元购房定金，并准备资料前往银行办理贷款手续。后双方于2018年4月5日签订《补充协议》约定购房贷款手续的办理时间顺延至2018年4月30日。潘斌斌的贷款审批通过后成房联公司多次催促陈超配合办理，但陈超拒不配合。陈超又于2018年6月通过成房联公司告知潘斌斌欲涨价300000元，潘斌斌同意后，又于2018年9月18日通过成房联公司告知欲再涨价400000元。陈超擅自变更合同所约定的付款方式属于对合同的重大变更，且一直未办理贷款注销手续，属于根本违约，且陈超的一再违约行为导致潘斌斌申请银行购房贷款的手续过了时效期，双方的交易无法继续。因此提出以上诉请。 陈超辩称，1.同意解除《成都存量房买卖合同》及《补充协议》；2.怀疑潘斌斌没有购房资格，所以没有继续履行合同。陈超向银行预约还款后，查询发现潘斌斌的社保证明是伪造的；3.陈超出卖房屋是为了进行其他投资，但因潘斌斌的违约导致陈超相关利益受损；4.陈超未向潘斌斌提出涨价的要求，未向成房联公司提出过涨价的要求，也未与潘斌斌直接联系过。 成房联公司称，在签订合同时，潘斌斌称自己有购房资格（成都高新区社保满两年或者系成都高新区户口）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：双方当事人身份信息、房产证复印件、转账凭证、房屋买卖交易文件、补充协议，本院予以确认并在卷佐证。 潘斌斌还提交了以下证据：1.微信截图8页（潘斌斌与成房联公司员工鲍瑞的微信聊天记录），拟证明陈超没有按约偿还贷款，陈超不配合潘斌斌履行合同，并在2018年6月11日、9月18日分别提出涨价的要求，是对合同价款的变更；2.视频1（潘斌斌与中信银行贷款部段懿芸电话通话），拟证明潘斌斌贷款审批已经通过，已经履行合同义务；3.视频2（录制中信银行APP潘斌斌账号贷款信息），拟证明2100000元贷款申请时间为2018年3月29日，2018年4月9日显示贷款正在审批；4.视频3-7（2018年5月3日潘斌斌5次给陈超打电话，陈超未接或通话中），拟证明陈超不配合双方的房屋买卖交易，导致合同无法顺利履行；5.视频8（潘斌斌与成房联公司员工鲍瑞于2018年5月12日电话通话），拟证明陈超违反合同约定变更价款单方涨价；6、律师费20000元发票和中介费60000元发票，拟证明陈超违约造成的损失。陈超质证对以上证据的意见为：1.微信截图，真实性须成房联公司核实，关联性不予认可，此微信内容是成房联公司与潘斌斌的对话，陈超并未提出涨价的要求；2.对视频1-2的内容的真实性即潘斌斌贷款审批通过有异议；3.对视频3-7的真实性和关联性存在异议，电话没有接通不能证明陈超不配合；4.对视频8的真实性存在异议，关联性不予认可，并不能证明陈超要求涨价300000元，这是成房联公司的单方行为；5.律师费发票与中介费发票，真实性认可，关联性不认可，陈超没有支付该费用的合同和法律依据。成房联公司质证称：微信截图内容真实性予以认可，此聊天内容中鲍瑞陈述的关于陈超的意思表示信息均来源于公司员工杨金蓉，其他证据没有异议。 陈超还提交了以下证据：1.成都市社会保险个人参保缴费证明复印件，查询没有该社保号，拟证明成房联公司提供的潘斌斌的社保情况是伪造的；2.律师函、EMS快递单、快递查询信息，拟证明是潘斌斌违约，没有按约履行合同义务；3.公证书、公司股份认购合同、转账凭证，拟证明潘斌斌违约造成陈超的损失。潘斌斌质证提出以下意见：1.成都市社会保险个人参保缴费证明系复印件，其三性不予认可；2.律师函，三性不予认可，陈超在发律师函时违约在先，陈超的抵押没有解决，合同无法继续履行；3.对于公证书、公司股份认购合同、转账凭证，对其关联性不予认可，真实性无法核实。成房联质证称：对成都市社会保险个人参保缴费证明有异议，内容看不清楚，该证明是由陈超提供给成房联公司的。 成房联公司还提交了以下证据：微信截图（陈超与成房联公司员工杨金蓉2018年6月8日的聊天记录），拟证明陈超要求加价300000元。潘斌斌质证称对其三性没有异议。陈超质证称对该证据真实性予以认可，但关联性不认可，加价300000元是成房联公司提出的，不是潘斌斌提出的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月4日，潘斌斌与陈超签订《房屋买卖交易文件》，四川成房联房地产经纪有限公司为中介方，合同约定潘斌斌购买陈超名下位于成都市高新区天华路77号7栋1单元101号房屋，房屋总价为3000000元；合同签订时支付定金400000元，如甲方（陈超）仍有银行按揭贷款的，须在2018年3月31日前向银行申请偿还剩余全部贷款本息，并须在取得已注销抵押登记房产证三个工作日之内由丙方（成房联公司）协助双方至成都市房地产交易中心办理过户手续；首付款900000元，乙方（潘斌斌）在甲方还银行按揭当日支付甲方；剩余款项2100000元，乙方以向银行贷款的形式支付、即由贷款银行直接划付甲方，甲乙双方应在2018年2月15日前备齐办理贷款所需的相关资料、前往相关银行签订贷款合同；如一方未能履行本合同条款至交易不能完成的，违约方须承担交易价格20%的违约金，且守约方有权选择要求违约方承担违约责任的方式，包括但不限于合同继续履行、定金罚则、支付违约金、补偿房屋增值等；乙方承诺拥有购买资格。 2018年1月18日，潘斌斌支付了定金400000元。 2018年3月29日，潘斌斌向中信银行申请2100000元贷款。 2018年4月5日，陈超与潘斌斌签订《补充协议》，约定：1.原《房屋买卖交易文件》中双方约定于2018年3月31日之前办理完成贷款手续，因乙方（潘斌斌）贷款手续未办理完善，现将该物业的办理贷款手续时间顺延至2018年4月30日之前办理完成；2.乙方确认自己具有高新区购房资格（社保购买）。若乙方没有购房资格，导致没有在约定的时间内完成过户手续，视为违约。 2018年4月28日，成房联公司微信发送《成都市社会保险个人参保缴费证明》（社会保障号码：330324199404102834）至陈超，陈超查询该社保号为空号。 2018年6月8日，成房联公司员工杨金蓉与陈超微信聊天内容如下：“杨金蓉：客户会增加太多贷款也会过期，税费也增加，房价加30万，这个时候也不能说全部都是按照你那边。陈超：因为现在额外增加的钱，也差不多只能填空我的损失而已，于我而言，并没有多卖钱。杨金蓉：客户增加的30万在后面的银行利息也不一样，贷款还要重新来，税费也增加了啊，你让他加30万的时候你又没有这样说，现在他加上来，你又要满2年过户。” 2018年6月11日，成房联公司员工鲍瑞微信告知潘斌斌，主要内容为：合同价格变更为3300000元。2018年7月15日，潘斌斌微信告知成房联公司员工鲍瑞，主要内容为：同意房屋总价变更为3300000元，首付1100000元，陈超将涉案房屋抵押给潘斌斌，重新签订合同。2018年9月18日，成房联公司员工鲍瑞微信告知潘斌斌，主要内容为：陈超要按照市场价卖。 另查明，合同签订至今，潘斌斌没有在成都市高新区购买社保，也不是成都市高新区户口，根据成都市2017年的限购政策，潘斌斌不具有成都市高新区购房资格。 本院认为，潘斌斌与陈超签订的《房屋买卖交易文件》、《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应属有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”在庭审中，双方对解除合同均无异议，且潘斌斌不具有成都市高新区购房资格，合同在客观上也不能继续履行，故本院对解除《房屋买卖交易文件》的诉讼请求予以支持，解除时间为本院向陈超送达起诉状副本之日即2019年1月22日。本案的争议焦点为：1.陈超是否应当承担违约责任；2.陈超是否应当返还定金。 关于陈超是否应当承担违约责任。潘斌斌诉称陈超两次涨价变更合同价款，应属违约。本院认为，潘斌斌提供了与成房联公司员工鲍瑞的微信聊天记录等证据，该组证据仅能证明成房联公司与潘斌斌就房屋价格进行重新报价协商，欲促成潘斌斌与陈超达成新的合同关系。但实际上，潘斌斌与陈超并未达成合意形成新的合同关系，故潘斌斌与陈超仍应按照《房屋买卖交易文件》及《补充协议》的约定履行自己的义务。潘斌斌诉称陈超虽然提出怀疑潘斌斌的购房资格不符，但是并没有明确终止合同，而潘斌斌也承诺能够解决购房资格的问题，陈超随即提出了涨价的要求，应该是默许了潘斌斌解决购房资格的问题或将房屋出售给案外人，而陈超没有按约偿还涉案房屋的贷款导致合同不能继续履行，陈超应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十八条第四款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：。（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”本院认为，陈超在查询《成都市社会保险个人参保缴费证明》中社保号为空号后，合理怀疑潘斌斌没有购房资格，很有可能不能办理过户手续，合同目的不能实现，为了防止损失产生，行使抗辩权，没有履行偿还贷款的义务，不属于违约，不承担违约责任。故，对于潘斌斌主张的要求陈超支付违约金600000元及律师费的诉请，本院不予支持。 潘斌斌不具有成都市高新区购房资格，违反双方的约定，导致合同目的不能实现，应属违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”故，潘斌斌主张陈超返还已支付的购房定金400000元的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十八条第四款、第九十三条第一款、第九十六条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、原告潘斌斌与被告陈超在2018年1月4日签订的《房屋买卖交易文件》及《补充协议》于2019年1月22日解除； 二、驳回原告潘斌斌的其他诉讼请求。 案件受理费13800元，减半收取计6900元，由原告潘斌斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇一九年三月十五日 法官助理张德琳 书记员刘俊兰