昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2013）盘法民二初字第74号原告：罗富朝，男，汉族，１９６２年１月２４日出生，重庆市大足县人，在蒙自市富平房地产公司工作，现住红河州蒙自市。委托代理人：车伦，系云南天台律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明和信屋业开发有限责任公司（以下简称“和信屋业”）。住所：昆明市环城北路２４５－２４６号。法定代表人：史虹，职务：董事长。委托代理人：肖胜德，系云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。原告罗富朝诉被告昆明和信屋业开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，适用普通程序于2014年1月22日公开开庭进行了审理。原告罗富朝委托代理人车伦、被告和信屋业的委托代理人肖胜德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗富朝诉称：原被告双方于2009年3月11日签订了16份商品房购销合同。根据合同约定，由原告向被告支付550万元总价款购买被告开发的和信花园二期16个商铺，被告应于2009年4月30日前将房屋交付给原告。后因被告在前述期限内没有按约交房，故双方又将交房时间变更为2009年9月13日前。合同签订后，原告向被告支付了全部购房价款，被告也于签约当日将该16个商铺进行登记备案，并于2009年3月12日向原告出具了该16个商铺共550万元的购房发票。本案诉争的和信花园XXXX号商铺便是16个商铺中的一个。而后，因被告没有在约定期限交房，原告向昆明仲裁委提起仲裁，后仲裁委员会依法裁决被告应于裁决生效之日起30日内向原告交付该房屋。该仲裁裁决生效后，被告并没有自动履行裁决书所确定的义务，原告便向昆明市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中执行局通过调查，以“6个商铺已被6位拆迁户实际占有、权属关系不清”为由裁定不予执行。原告遂于2011年9月6日向昆明市盘龙区人民法院提起诉讼，该案经一审后原告不服提起上诉，昆明市中级人民法院经审理后于2012年5月7日作出终审判决：确认原、被告签订的《商品房购销合同》合法有效，并确认该案第三人属于被拆迁人，具有优先于原告取得上述商铺的效力。原告认为被告在与原告签订合同时应当如实告知原告所出售房屋的真实情况，然而被告在与原告签订商品房购销合同过程中，不仅没有如实告知原告该房屋的相关情况，反而故意隐瞒其已将本案诉争房屋安置补偿给第三人的事实，且在昆明仲裁委进行仲裁的过程中均未提及这一重大事实，致使原告的合法权益受到惨重的侵害。因被告在《商品房购销合同》的缔结至履行中都违背了诚实信用原则，导致双方的《商品房购销合同》客观上已违法履行无法实现原告签订合同的目的，该合同应当依法予以解除。原告故诉至本院，请求判令：1、依法解除原、被告双方签订购买和信花园XXXX号的《商品房购销合同》；２、被告立即向原告返还购房款376255元及该款从２００９年３月１２日起计算至付清之日止的同期银行贷款利息，暂计算至２０１３年１１月１日利息为111816元；３、被告立即向原告支付赔偿金376255元；４、本案诉讼费用由被告承担。被告昆明和信屋业开发有限责任公司辩称：原、被告之间为名为买卖实为担保关系，基于此双方才签订了买卖合同，16个商铺有5个已经交付给原告，其他5个是因为当时的规划调整没有建成，还有6个只是一个担保作用，当时550万元是买不到这些商铺的，09年签订合同时拆迁户已经全部搬进去了，原告的诉讼请求于法无据。另外昆明市中院执行局于2011年3月21日作出裁定，根据法律相关规定原告的诉讼时效截止到2012年3月21日，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、罗富朝身份证，证明：原告罗富朝的身份情况及诉讼主体资格。2、《商品房购销合同》；3、《商品房购销合同》交房补充协议；4、支付550万元购商铺款的发票；5、商品房买卖合同登记备案表；证据2、3、4、5证明：1、原告向被告购买商铺的位置、面积、价款，以及原、被告之间的权利义务关系；2、《商品房购销合同》合法有效，并且已经登记备案生效；3、原告于2009年3月12日就向被告支付了购买商铺的价款，该款项一直被被告占用至今，被告应承担同期银行贷款利息；4、被告应于2009年9月13日交房，现已无法交付。6、昆明仲裁委员会(2010)142号裁决书；7、昆明市中级人民法院(2010)昆非执字第56、57、59、60、64、65号民事裁定书；8、盘龙区人民法院(2011)盘法民二初字第352号民事判决书；9、昆明市中级人民法院(2012)昆民一终字第115号民事判决书；证据6、7、8、9证明：1、原、被告双方签订的《商品房购销合同》合法有效；2、原告已付清商铺购房款；3、被告已将原告购买的商铺交付给第三人，且人民法院已确认第三人与被告签订的协议具有优先于原告取得商铺的效力；4、原、被告双方签订的《商品房购销合同》客观上已无法继续履行，应予于解除；5、被告在与原告签约至履行的过程中，被告在明知已将商铺安置补偿给第三人，但却仍然将其出售给原告，故意隐瞒该商铺为拆迁补偿安置房屋的重大事实。说明了被告严重违反诚实信用的合同原则，故意对原告进行欺诈，骗取了原告的巨额购房款，被告依法应返还原告已付购房款及利息并承担不超过购房款一倍的赔偿金。10、中国人民银行金融机构贷款基准利率；证明：三至五年期的贷款基准利率为6.40。被告对原告提交的证据质证认为：对证据１、真实性合法性关联性均认可；对证据２、真实性合法性关联性均认可，但证明目的不认可，认为只是双方借贷关系的一个担保；对证据３、真实性认可，该协议最后一句话，“甲方赔还乙方所交购房款5500000元，并承担购房款20%的违约金。”可以看出原被告双方只是一个担保。对证据４、5真实性认可，另外也可以证明双方实际是一个债务关系，只是一个担保。对证据６、7、8、9真实性合法性关联性均认可，第40页中，原告向仲裁委提交的仲裁申请书，很明确的表示了为借款关系，且商品房购房合同签订是09年3月份，通过法院判决第10页已经确定了被告是05年已经将商铺给回迁户使用，作为购买人来说，购买这么大的商铺原告应当到现场进行看查，通过以上都可以推断出双方只是一个担保，从双方签订的合同中价款及面积可以计算出均价是103477元，后面还有小数点。但是09年商铺均价已经到4万多，这于情理不符。对证据10、真实性认可，在判决中已经判令被告承担了相应的费用及原告损失，不应当再次承担原告的损失。对于原告提交的上述证据，因被告对真实性均予以认可，本院依法予以采纳，对于被告所辩驳认为是双方借贷关系的担保，本院认为，从双方所签订的合同的内容上看，并非借贷关系及担保关系，故本院对被告的反驳观点不予采信。被告未向本院提交证据。经审理，本院依法确认如下法律事实：2009年3月11日，原被告双方签订《商品房购销合同》，合同约定，被告以376225元的价格向原告出售和信花苑XXXX号商铺。被告应于2009年4月30日前将房屋交付给原告。双方于合同签订当日进行了商品房买卖合同登记备案，次日，原告向被告支付了全部购房款。此后，因被告未按照合同约定的时间交房，双方于2009年7月31日针对包括上述商铺在内的16个商铺签订《商品房购销合同交房补充协议》，将交房时间由原合同约定的2009年4月30日变更为2009年9月13日，并约定如被告不能按期交房，原告有权要求退房并由被告返还购房款并承担购房款20%的违约金。其后，因被告仍未按照补充协议履行交房义务。原告于2010年4月6日向昆明仲裁委员会提起仲裁，昆明仲裁委员会于2010年7月13日做出（昆仲裁【2010】142号）仲裁裁决书裁决：“被申请人昆明和信屋业开发有限责任公司自本裁决生效之日起三十天内向申请人罗富朝交付申请人所购买的和信花园XXXX号房屋，并按照双方签订的商品房购销合同的约定为申请人罗富朝代为办理房屋产权登记”。原告于2010年8月12日向昆明市中级人民法院申请强制执行，昆明市中级人民法院做出（2010）昆非执字第56、57、59、60、64、65号《民事裁定书》，因上述商铺权属关系不清，不具备强制执行条件，裁决不予执行。2011年9月6日，原告罗富朝向本院提起诉讼，请求判令与被告所签订购买上述房屋的合同合法有效并确认被告向第三人交付房屋的行为无效，由被告和第三人将涉案房屋交付给原告，并由被告支付迟延交房违约金及导致原告重复起诉的仲裁费用。本院于2011年12月1日作出（2011）盘法民二初字第356号《民事判决书》，查明2005年3月6日被告同第三人达成房屋拆迁回迁协议。并判决确认了原、被告的商品房购销合同合法有效由被告向原告支付违约金，并确认第三人与被告的房屋拆迁和房屋回迁确认协议合法有效并具有优先于原告取得涉案房屋的效力。原告不服向昆明市中级人民法院上诉，该院作出（2012）昆民一终字第116号《民事判决书》，维持了本院的上述判决。现原告再次诉至本院主张权利。经审理，本案双方当事人主要争议焦点在于：原、被告间是房屋买卖合同关系还是担保合同关系？原告起诉是否超过了诉讼时效？原告的诉讼请求是否具有相应的事实和法律依据？本院认为：关于原、被告间是何种法律关系的问题。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在本案中原、被告双方于2009年3月11日签订的《商品房购销合同》主要内容为被告将其开发的涉案房屋出卖给原告，由原告向被告支付房屋价款，双方间应当为房屋买卖合同的民事法律关系。被告辩称该合同实为担保合同的观点。担保合同是指在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，债权人及债务人可以依照担保法的规定设定保证、抵押、质押、留置和定金的担保方式的民事合同。但从原、被告所签订的合同的内容上并不能体现双方存在上述任何一种担保方式，被告也未向本院提供任何证据证明双方存在担保关系，故对于被告的此项反驳观点本院不予采纳。关于诉讼时效的问题，被告辩称昆明市中院执行局于2011年3月21日作出裁定，原告的诉讼时效应截止到2012年3月21日，已经超过诉讼时效。对此本院认为昆明市中级人民法院做出的（2010）昆非执字第56、57、59、60、64、65号《民事裁定书》裁决不予执行涉案商铺的理由为上述商铺权属关系不清，不具备强制执行条件。此后原告在诉讼时效期间向本院主张权利并经昆明市中级人民法院作出终审判决，才确认了第三人有优先取得商铺的权利，诉讼时效发生中断。诉讼时效应当从昆明市中级人民法院作出终审判决之日2012年5月7日起开始计算，至本案原告起诉并未超过诉讼时效。对于被告的反驳本院不予采纳。关于原告的诉讼请求是否应当支持的问题。合同解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中因被告迟延交房的违约行为导致合同目的不能实现，且被告对于解除合同予以认可，本院对原告要求解除合同的诉讼请求依法予以支持。关于返还购房款的问题，因被告不能交付涉案房屋，其应当将相应的购房款予以返还自不待言。对于原告所主张的利息及赔偿金的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，导致原、被告间的《商品房购销合同》被解除的原因在于被告故意隐瞒了所售房屋为拆迁安置补偿房屋的的违约行为所致，故被告还应当承担购房款人民币129374元从原告付款次日2012年3月13日至本判决确定的履行期限届满之日的利息。对于原告主张的购房款一倍的赔偿金符合上述法律的规定，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条（三）项之规定判决如下：一、解除原告罗富朝与被告昆明和信屋业开发有限责任公司于2009年3月11日签订的购买和信花园XXXX号的《商品房购销合同》；二、被告昆明和信屋业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗富朝购房款人民币376225元及自2009年3月13日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息；三、被告昆明和信屋业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗富朝购房款一倍即376225元的赔偿金。案件受理费12443元，由被告昆明和信屋业开发有限责任公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  谢劲梅代理审判员  施晶晶人民陪审员  陈金芝二〇一四年二月十三日书 记 员  高 月