江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）亭民初字第1300号原告盐城市文峰物业管理有限公司。法定代表人王家余，总经理。委托代理人陈淑明，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律服务工作者。被告叶桂宏，男原告盐城市文峰物业管理有限公司（下称文峰物业公司）与被告叶桂宏物业服务合同纠纷一案，本院2014年4月10日受理后，依法由审判员王颖适用简易程序，于同年5月12日公开开庭进行了审理。原告文峰物业公司的委托代理人陈淑明，被告叶桂宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文峰物业公司诉称，2012年1月1日、2012年12月18日，我公司与业主委员会分别签订了新天地花园物业管理委托合同，约定由我公司提供物业管理服务，向业主收取物业服务费用等。现被告无正当理由拖欠物业服务费，我公司多次催要未果，现诉请法院判令：1、被告支付2012年至2014年期间物业服务费4736元；2、被告按同期银行贷款利率支付2013年至2014年期间的滞纳金。被告叶桂宏辩称，原告签订合同时没有通知我，如果有我签订我认可。小区物业服务档次没有提高但服务费提高了我有异议，比如我所居住的住宅门铃坏了几年都没有修好，收费账目没有公布，原告从2012年6月份来小区服务，就应从6月份开始并按原标准每年1100元收费。另外，房屋是2007年8月份交付使用的，但我是2008年8月28日才入住该小区，物业公司收取的这一年的物业费要退还，否则我不同意支付物业服务费。经审理查明：2012年1月1日，盐城市新天地花园业主委员会（新天地业主委员会，甲方）与文峰物业公司（乙方）签订了一份新天地花园物业管理委托合同，合同约定：（一）服务内容与质量。1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、陌生结构、楼梯间、走廊通道、门厅等相关物业；2、公用设施、设备的运行、维修、养护和管理，包括：共用的上下水道、落水管、垃圾房（桶）、烟道、共用照明、天线、泵房供水设施、楼内消防设施及消防管网（在前期物业管理期间，因管道漏水不能保存压力，物业公司未予签收，现开发企业仍在排除中）、电梯等相关物业；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、停车场等；4、公共绿化和建筑小品的养护和管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共秩序维护，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；7、交通与车辆停放管理；8、业主对房屋装修过程的管理；9、管理与物业相关的工程图纸，住户档案与竣工验收资料的档案管理；10、小区的安全防盗设施、体育运动器械，广告宣传的管理和维护等；组织社区文化娱乐活动，提升小区人文环境。乙方提供的物业管理服务应达到约定的盐城市四档级物业质量标准。（二）服务费用，本物业管理区域物业服务的收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其物业的建筑面积交纳，具体月标准如下：多层住宅每月每平方米0.5元；小高层住宅每月每平方米1.1元（含电梯维护、电费、二次供水费）。乙方交纳费用时间：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年年底前20日内交纳下一年的物业服务费。逾期不交，业主或物业使用人承担应交纳金额每日万分之五的滞纳金。（三）违约责任。1、乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，乙方无条件退出；2、业主、物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应向乙方承担责任；3、乙方违反本合同第五条、第六条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人有权要求乙方返还。（四）本合同期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。合同签订后，文峰物业公司提供了相关物业服务，叶桂宏未能交纳物业服务费用。同年12月18日，新天地业主委员会与文峰物业公司又签订了一份新天地花园物业管理委托合同，在合同中对物业服务费收费标准进行了调整，即多层住宅每月每平方米0.6元；小高层住宅每月每平方米1.2元（含电梯维护、电费、二次供水费）。本合同期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止。期间，叶桂宏仍未交纳物业服务费。因催要未果，原告文峰物业公司遂诉至本院。另查明：叶桂宏居住的房屋为小高层，其住宅建筑面积为136.1平方米。2012年，叶桂宏所欠的物业服务费为1470元、2013年、2014年，叶桂宏所欠的物业服务费均为1633元，以上合计为4736元。本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方对交纳的数额未能协商一致，致调解未果。本院认为：《物业管理条例》第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。本案中新天地业主委员会与原告文峰物业公司签订的新天地花园物业管理委托合同，不违背法律规定，故为有效合同，且对被告叶桂宏有约束力，当事人均应按合同的约定履行各自的义务。现原告文峰物业公司已按合同约定提供了被告所居住的小区内共用设施、设备的维修和养护管理，公共环境卫生的管理，安全防范等物业服务，被告叶桂宏也接受了物业服务，但以原告提供的物业服务达不到约定的标准拒绝交纳物业服务费用，原告所提供的物业服务具有公益性，即为全体业主的公共利益服务，其在管理初期物业管理服务上存有瑕疵是客观存在的，但不足以成为被告拒交物业服务费的理由，因物业服务是有偿服务，业主以物业公司提供的物业服务存在瑕疵而拒交物业服务费或要求降低物业服务收费标准，长期以往必定会导致物业服务质量低下、全体业主的公共利益不能得到有效的维护，且对已自觉履行义务的业主造成不良影响。但被告确有证据可以证明物业公司存在明显的违约行为，影响其日常居住生活，其可依法行使权利。物业公司也应根据业主的要求加强管理，提供服务质量。现被告未能提供证据证明原告存在明显的违约行为，因而其要求原告降低收费标准，退还未入住期间其他物业公司已收取的物业服务费的理由不能成立，本院不予采信。因此，原告要求被告支付拖欠的物业服务费的请求符合法律规定，本院予以支持。关于滞纳金的承担，双方在合同中约定了违约条款，现被告未能及时交纳物业费，其行为已构成违约，按约应承担相应的违约责任，被告应按同期银行贷款利率标准向原告支付滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告叶桂宏应于本判决生效后十日内支付原告盐城市文峰物业管理有限公司物业服务费4736元，并承担逾期付款的滞纳金，其中2013年物业服务费1633元计算时间从2012年12月21日起至判决确定履行义务之日止、2014年物业服务费1633元计算时间从2013年12月21日起至判决确定履行义务之日止，均按银行同期同类贷款利率计算。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告叶桂宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人全称：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户银行：盐城市农业银行中汇支行，帐号：4001010********）。审判员 王 颖二〇一四年五月十六日书记员 张伟璐附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。