河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终7079号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳九龙帝都苑餐饮服务有限公司，住所地：洛阳市老城区中州中路**。法定代表人：冯洛玲，该公司经理。委托诉讼代理人：贺宪锋，河南明洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：付海翔，河南诚然律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:洛阳交通运输集团有限公司，，住所地：洛阳市老城区王城大道**法定代表人：胡斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建辉，该公司员工。委托诉讼代理人：张六良，该公司员工。上诉人洛阳九龙帝都苑餐饮服务有限公司（以下简称九龙帝都苑餐饮公司）、洛阳交通运输集团有限公司（以下简称洛阳交运集团）因租赁合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。九龙帝都苑餐饮公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判洛阳交运集团赔偿上诉人各项经济损失共计3558531.29元或发回重审；2、判决洛阳交运集团承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定合同无效属于事实认定错误，适用法律错误。首先，一审法院并未向行政主管部门进行核实，也没有相关部门书面的复函，而仅仅是单方询问了洛阳交运集团其房屋是否有相关建设许可的证件，即确定涉案房屋无相关合法建设手续，而洛阳交运集团属于本案直接当事人，与本案有直接的利益关系，作为保管该证件一方，否认存在该类证件对其最为有利，故其单方叙述并不能作为定案的依据。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》关于第二条的解读可知，该条的规定是为了限制以违章建筑物为标的物签订租赁合同的行为。而具体到本案，涉案房屋除了自建二层小楼外，根据租赁合同约定可知，在租赁前，该建筑物属于洛阳交运集团的九龙美食城，存在使用至今近30余年。即便洛阳交运集团没有相关建筑证件，该涉案房屋也并不属于违章建筑，而是属于国企的历史遗留问题，其本质与最高人民法院设立司法解释的初衷不符。一审法院以此为由认定已经履行了10年的租赁合同无效有失偏颇与公允，认定一个在中心区域存在30余年的房屋属于违章建筑有失法律的本意。二、一审法院认为经营损失与洛阳交运集团的违约行为无关且不用赔偿该损失及违约金的判决是错误的。第一，违约行为与经济损失有着直接的因果关系。根据一审判决书第七页查明的事实可知，2014年6月23日洛阳交运集团在上诉人不知情的情况下私下与第三人签订租赁合同，擅自将涉案租赁物再次出租给第三人，导致在合同到期前后，上诉人无法继续正常租赁，使得上诉人无法获得稳定的租赁关系，丧失了优先承租权，须知，大型餐饮最需要稳定的租赁关系来应对长时间跨度的大型宴席，故洛阳交运集团的行为不仅违反合同的约定，并且还造成了上诉人巨大的经营损失。第二，从数据上可以更直观的看出因洛阳交运集团的违约行为导致上诉人丧失了优先承租权致使无法正常续约，给上诉人的企业造成了毁灭性的经营打击。2014年5月至2015年4月，上诉人的营业额为420余万元，2015年5月至2016年4月，营业额为370余万元，2016年5月至2017年4月，营业额为400余万元，平均年营业额为400余万元。2017年5月至2018年4月的年营业额下降到230余万元，将近前三年平均值的一半，再到2018年5月至8月份的营业额总计仅30余万元，连前三年一个月的营业额都达不到。故洛阳交运集团的违约行为给上诉人造成的经营损失，是巨大的、持续性的。该违约行为与上诉人的经济经营损失有着直接的因果关系。第三，根据本诉状第一项可知，租赁合同应为有效合同，故洛阳交运集团的违约行为应当根据合同法相关规定，赔偿上诉人违约金。并且根据合同法相关规定可知，违约行为造成的损失远大于违约金，则可以以实际损失为限要求违约方赔偿，故洛阳交运集团应当赔偿上诉人实际损失及违约金。第四，即便租赁合同无效，根据合同法第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,而造成涉案合同无效的缘由是因为洛阳交运集团将无规划的房产出租给上诉人，故其对合同无效有重大过错，其应承担合同无效的全部责任，甚至上诉人也有理由认为洛阳交运集团是故意将没有相关合法证件的涉案租赁物租赁给上诉人的。故上诉人认为根据合同法第五十八条的规定，洛阳交运集团应当为涉案合同的无效而承担全部责任，故应当赔偿上诉人因此所受到的经济经营损失及应当依据有效合同预期可得的违约金。三、一审法院依据公平原则将形成添附的装修物归于洛阳交运集团是对上诉人的不公平，也不符合法律的规定。第一，一审法院仅仅依据上诉人经营过程中添附的装修物系因为其正常经营所进行添附的，但却忽略了产生本诉的原因是因为洛阳交运集团的违约行为与不遵守商事活动行为中的诚信原则。故一审法院仅依据公平原则的法律基本原则而忽略了法律的具体规定进行判决对上诉人不公平，也不符合法律的规定及法理。第二，根据本诉状第一项可知，租赁合同应为有效合同，故形成添附的装修物应当因为洛阳交运集团的违约行为而按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定进行处理，即“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。第三，即便租赁合同无效，也应当根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的规定，“已形成附合的装饰装修物，被告若同意利用的，可折价归被告所有;不同意利用的，应该由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。而根据本诉状第二部分第三点可知，导致合同无效的原因在于洛阳交运集团，故其应当承担全部责任,应当赔偿上诉人该部分的损失。四、一审法院以成本法评估价值来确定洛阳交运集团返还上诉人自建二层小楼523557元属于认定事实错误。第一，一审法院认定该自建二层小楼的使用权归上诉人所有，但是在将该二层小楼的使用权转卖给洛阳交运集团时的价格依据却按照成本法进行估值，所得估值为当时建造该二层小楼的花费。上诉人认为，一审法院既然认定该二层小楼的使用权归上诉人所有，那么转卖该二层小楼应当以市场价格为准。而根据附近精装门面房的价格可知1平方的价格已接近1万元，而涉案自建二层小楼的面积为500余平方，该价格与一审法院按照成本估值的价格相差甚远，上诉人认为一审法院以成本估值的价格进行返还有失公允。第二，根据本诉状第一项可知，租赁合同应为有效合同，故根据合同第十四条的约定，“在乙方经营过程中，如遇城市规划，新建二层楼餐厅部分，原餐厅装修部分需要拆除，赔偿金应有乙方所得”。而涉案租赁房屋现在已经规划在老城区的拆迁范围内，上诉人了解，附近已拆的精装门面房的价格已经接近2万元每平米，该价格与一审法院按照成本估值的价格相差更远。第三，即便是没有相关证件的精装门面房，根据洛政（2011）49号文件可知，精装门面房的拆迁价格也为2000元，也是一审法院以成本估值的价格的一倍。故上诉人认为一审法院以成本估值的价格进行返还确实有失公允，应予纠正。综上，上诉人请求二审法院，查明案件事实，维护法律的公平公正，维护上诉人的合法权益，请求贵院依法改判。洛阳交运集团辩称：答辩意见同我方上诉意见。此外，作如下补充：一、一审认定合同无效属认定错误，适用法律错误，双方签订的是承包合同并非房屋租赁合同。该涉案房屋不属于违章建筑，一审认定错误，属于国有企业历史遗留问题。二、上诉人主张的损失答辩人不认可，即使存在损失也是其自身经营不善造成的。一审没有支持违约金的判决正确，答辩人不存在合同违约问题，截止目前上诉人依然在非法占用双方合同约定的房屋及场地。上诉人主张的损失跟违约不存在因果关系。三、答辩人没有剥夺上诉人的优先承包权，原合同约定的截止日期是2017年1月31日，截止今天为止合同约定的房屋及场地依然由九龙公司占用。本案不适用合同法第五十八条的规定。四、一审法院对上诉人自建的二层房屋的处理错误，应当按照双方合同约定由上诉人无偿将自建房屋归还答辩人。上诉人主张的租赁合同属有效合同，答辩人不予认可，双方签订的是承包合同，应当认定为承包合同有效。根据双方合同第十四条的约定，是不适用于自建房产的。上诉人主张的拆迁价款补偿答辩人不予认可，即使拆迁也与上诉人无关。洛阳交运集团上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由九龙帝都苑餐饮公司全部承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。2007年2月1日上诉人与九龙帝都苑餐饮公司签订的是九龙美食城承包经营协议及承包补充协议，并非是房屋租赁合同。合同约定由九龙帝都苑餐饮公司承包经营的九龙美食城在其承包之前是上诉人自行正常经营餐饮实体，双方约定的是该美食城的承包经营权及九龙帝都苑餐饮公司为了扩大经营业务所概括的内容，属于承包合同范畴。一审法院认定为租赁合同显然是事实认定不清，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也是错误的。二、一审法院对承包费数额认定错误。冯洛玲与我方签订合同期限到2017年1月31日，约定是先交承包费后经营，而冯洛玲至今仍欠合同期内承包费159407元，该数额是我方2018年4月18日到其公司要求下双方对账结算的数额。合同期满后到2018年1月31日我方向其主张的租金是按照双方签订的原合同规定的承包费标准计算得出667600元合法有据;2018年1月31日以后主张800000元每年承包费仍然低于市场价格，洛阳市老城区西关区域当前的餐饮行业的租赁价格为90元/平方米左右，我方向法庭提交的租赁合同可以证明，我方参照当地同行业租赁价格向其主张800000元每年承包费，按照九龙帝都苑餐饮公司实际占用的面积（2160平方），每平方承包费价格为30.86元远低于市场价,合法有据应当予以支持。而一审法院认定从2016年8月1日起按租金481600元向上诉人支付租金错误且违背了双方合同标的物所在地的市场实际状况。三、对九龙帝都苑餐饮公司自建的二层小楼的处理错误。上诉人与冯洛玲之间签订的是承包合同，并非是租赁合同。一审法院按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定合同无效错误。该司法解释明确适用的是城镇房屋租赁合同纠纷案件，一审法院将承包经营合同与房屋租赁合同混同并认定合同无效属于适用法律错误。以此来处理冯洛玲自建的二层小楼使用权归九龙帝都苑餐饮公司，由上诉人按鉴定价格向九龙帝都苑餐饮公司支付价款于法无据，有失公平。九龙帝都苑餐饮公司提供的鉴材存在重大瑕疵、材料表明兴建二层小楼投入数额仅有20余万元，且使用经营了十余年，按照其向法院主张损失的经营表明早已收回投入成本且获利颇丰。应按双方签订的承包经营合同第十一条约定无偿交给上诉人才符合市场经营规律和法律的公平原则。为确保上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定特向贵院提起上诉，请求贵院公证裁判。九龙帝都苑餐饮公司辩称：第一，洛阳交运集团上诉称其与答辩人签订的租赁合同系承包合同的上诉理由是错误且没有事实依据的。确定合同的性质并不是以双方签订的合同标题为依据，而是要看具体合同约定双方的权利义务的内容来确定合同的性质。具体到本案来看，涉案合同的标的是原洛阳交运集团所有的九龙美食城饭店，是国有的资产，答辩人享有对合同标的的使用收益权，并按年给洛阳交运集团支付对价。从上述合同性质可以看出涉案合同约定的主要的权利义务符合合同法第二百一十二条对于租赁合同的定义。而洛阳交运集团所称的承包经营合同首先系无名合同，其次承包经营合同是以一定的生产经营任务为标的，对象是经营成果。所以，本案涉案合同的性质应当属于租赁合同。第二，洛阳交运集团上诉所称的80万元年租金没有事实依据。其在一审中总共提交了三份租赁合同，但是，该三份合同不仅从租赁面积还是从经营性质都和本案的合同无可比性。其中，三份租赁合同的租赁面积分别为20.05平米、61.88平米和26.5平米，而本案涉案合同的租赁面积为2000多平米，三份合同的租赁面积加起来，还不到本案涉案合同的零头，所以用租赁面积差距如此巨大的三份合同来对比合同金额明显不适合。其次，该三份合同中，其中两份合同所成立的企业一个是洛阳市老城区大辣椒风味小吃店，经营范围为小吃，经营形式为个体工商户，另一个是洛阳市老城区宋家大葱椒麻鸡店，经营范围为麻鸡、加工，经营形式为个体工商户，这两个企业与答辩人不论是从经营的形式还是范围都有明显很大的差别，完全不能等同或者互相参考，没有可比性。再次，该三份合同的出租方洛阳老城区留田房屋租赁部，与本案洛阳交运集团也有很大的不同，老城区留田房屋租赁部并不是出租房产的所有人，而是专门从事房屋租赁服务的机构，这点从其经营范围可以看出，即以出租房屋进行营利的机构，属于中介性质的，而本案中洛阳交运集团是涉案房屋的所有人，并不是专门从事出租房屋的行业，没有中间营利的环节，即使是同地段、同大小、同用途的两个房屋的出租价格肯定也会不一样，这也是其提供的合同不能作为参考的原因之一。最后，洛阳交运集团仅仅提供了三份合同，但这三份合同是否履行、有无变更、是否按照这三份合同进行的履行，均没有证据证明，其也没提供相应的转账凭证、流水来证明。综上，答辩人认为洛阳交运集团主张的80万元年租金没有事实依据。第三，一审法院对于答辩人自建的二层小楼的权属确认是符合法律规定和尊重事实的，但是洛阳交运集团仅按照成本价支付给答辩人就取得该房屋的使用权是错误且不公的。一审法院既然认定该二层小楼的使用权归答辩人所有，那么转卖该二层小楼应当以市场价格为准。并且涉案租赁房屋现在已经规划在老城区的拆迁范围内，根据拆迁同类型的精装门面房的实际操作来看，拆迁的价格远远高于一审法院判决的转让价格。所以答辩人认为一审法院对于自建房屋权属的处理是正确的，但是对于价格的认定过低，不符合公平原则，也与客观事实相互违背。综上所述，请求人民法院驳回上诉人洛阳交运集团的上诉请求。九龙帝都苑餐饮公司向一审法院起诉请求：1、判令解除被告与原告于2007年2月1日签订的九龙美食城承包租赁合同并给原告预留至少3个月的搬离时间；2、判令被告承担违约金660000元；3、判令被告承担原告各项损失共计4082088.29元（损失暂计算至2018年3月25日）。洛阳交运集团向一审法院反诉请求：1、请求判令被反诉人立即搬离九龙帝都苑；2、请求判令被反诉人支付反诉人协议履行期间所欠的租金159407元；3、请求判令被反诉人支付反诉人协议期满后非法占用期间的租金及利息667600元（暂计算至2018年1月31日），并要求被反诉人按每年80万元向反诉人支付承包租金至搬离之日（暂计算至2018年4月底为20万元）。一审法院认定事实：2007年2月1日，洛阳第一汽车运输集团有限责任公司（甲方，后更名为洛阳交运集团）与冯洛玲签订协议一份，主要内容为：为了相互促进，共同发展，乙方自愿承包甲方所属的位于中州中路56号的九龙美食城，（含美食城院内300平方米空地，此空地由乙方全额投资改建为二层楼房，甲方负责办理有关手续且承担办理手续方面的相关费用，保证施工顺利进行），美食城拥有普通包间8间，豪华大厅一间，前后大厅各一个，建筑面积1100平方米；戏曲茶座大厅190平方米；经甲、乙双方协商，签订本协议，并共同遵守：一、甲方将九龙美食城承包给乙方经营，承包期为10年，讫止时间从2007年2月1日到2017年1月31日止。前五年租金为每年30万元人民币，后五年每年按2万元递增。支付方式第一年租金在协议签订10日内先付50％，后50％在开始经营的第三季度初一次付清给甲方。以后每年提前一个月支付承包费用，先交费后经营。甲方给乙方三个月装修期，装修期间不计算承包费；二、在乙方经营过程中基础设施整修费、改造费均由乙方承担；三、乙方须用甲方员工11人，不能无故解聘，保证现行工资按时发放，员工应缴的养老、失业、医保、工伤、住房公积金等，单位应负担的部分由乙方承担，职工个人应交纳的部分由职工承担，两部分费用均由乙方每月集中后一并转交给甲方（缴纳基数应按公司当年制订的标准执行）。乙方在承包期间如遇国家政策范围内的工资提升，乙方应按文件规定给员工增资；五、乙方在经营中需改造的固定装修的项目应经甲方同意，乙方在承包期满后，应无偿交给甲方。甲方应无偿为乙方提供停车场地；九、甲方及甲方所属单位可在本酒店签单消费，每月底一次性结清，公司机关的消费可顶乙方次年的承包金，超出次年承包金部分由甲方以现金或转账方式于当月底一次性结清，所属单位的消费由基层单位结清；十、本协议签订生效后，任何一方不得随意变更解除（不可抗力除外），如需变更或解除协议需提前三个月以书面形式通知对方、并说明理由，在征得对方书面同意后，协议方可变更或解除，如无故单方解除本协议视为违约，违约方应承担承包金总额的20％的违约金；十ー、合作期满后，甲方如需再对外承包，在同等条件下，乙方优先承包。如不再经营原乙方投入的基建设施（改建的二层小楼）无偿交给甲方所有；十二、乙方拖欠甲方承包金达一个月，拖欠员工工资达二个月的，甲方有权解除合同，合同提前解除后，乙方的固定装修归甲方所有；十五、双方在履行协议中发生争议，应本着友好的原则协商解决，如协商不成，提交甲方所在地人民法院解决等内容。同日，双方又签订补充协议一份，内容为：一、因九龙美食城现租赁十一分公司雅间4个（每个每月租金为600元），经甲、乙双方协商，乙方愿继续承租；二、乙方为扩大经营范围，自愿承租美食城东侧所属十一分公司和修理分公司门面房各一间，每间使用面积为66平方米，每间月租金为2200元，共计月租为4400元；三、付款方式：此补充协议签订后10日内分别支付十一分公司当年租金55200元人民币和修理分公司当年租金26400元人民币，以后每年租金提前一个月支付；四、租赁期为10年，讫止时间和原协议相同；五、此补充协议和承包经营协议有同等法律效应。合同签订后，冯洛玲与李红伟以自然人股东的身份于2007年2月14日注册成立九龙帝都苑餐饮公司，冯洛玲系九龙帝都苑餐饮公司法定代表人。九龙帝都苑餐饮公司在租赁洛阳交运集团的土地上建二层楼房一栋，该二层楼房未办理审批手续。九龙帝都苑餐饮公司利用租赁洛阳交运集团九龙美食城的房屋及自建的二层楼房经营餐饮业，并按约向洛阳交运集团交纳租赁费，相安无事。2014年6月23日，在九龙帝都苑餐饮公司和冯洛玲不知情的情况下，洛阳交运集团（甲方）与陈洪隆（乙方）签订九龙宾馆承包经营协议书一份，将九龙帝都苑餐饮公司租用洛阳交运集团的房屋又承包给了陈洪隆，租期十年。还约定：甲方在承包前已签订且未到期的合作协议，乙方应按原协议执行到期或者与承租方协商解决。甲方与乙方签订协议之日起，甲方在承包期前所签未到期的合作租金归乙方所有等。九龙帝都苑餐饮公司向洛阳交运集团交纳租金至2016年7月底，2016年8月1日起九龙帝都苑餐饮公司未再向洛阳交运集团交纳房租，但洛阳交运集团在九龙帝都苑餐饮公司有吃饭消费情况，从2016年8月1日至2018年9月共消费476102元。双方租赁合同于2017年1月31日期满后，双方未续签合同，但租赁物仍由九龙帝都苑餐饮公司使用。2017年5月3日，洛阳交运集团向冯洛玲发出通知，内容为：2007年2月1日你与我单位签订了《九龙美食城承包经营协议书》一份，承包期为2007年2月1日至2017年1月31日止，承包期10年。现合同已到期，请你接到通知后十日内搬迁完毕，交付我方，并到我单位清缴各种费用。逾期，我公司将依法采取法律措施，且由此产生的一切损失及法律后果由你全部负担。冯洛玲接到洛阳交运集团发出的搬迁通知后，不同意搬迁，双方发生纠纷，九龙帝都苑餐饮公司将洛阳交运集团诉至该院，经该院诉调中心调解不成，于2018年2月5日转为正式立案。2018年1月10日、1月23日洛阳交运集团相继向冯洛玲发出搬离通知，否则将对九龙帝都苑餐饮公司进行停水停电。冯洛玲认为九龙帝都苑餐饮公司对租赁物享有优先承租权，在双方纠纷未得到妥善解决的情况下，不同意搬离租赁场所。审理中，九龙帝都苑餐饮公司提出，由于洛阳交运集团于2014年将其承租的经营场地出租给了陈洪隆，致使洛阳交运集团不与其续约，侵害了其优先承租权，造成双方的租赁合同关系处于不确定状态，此情况下，九龙帝都苑餐饮公司明知酒店设施落后、装修陈旧而不敢装修，这在一定程度上影响了酒店的收入，加之洛阳交运集团公开张贴限期搬离通知，导致九龙帝都苑餐饮公司的经营期限处于不确定状态，好多订单不敢接受，已经接受的订单出现了退订单的情形，给其公司经营造成了损失。九龙帝都苑餐饮公司的账簿显示，2014年至2016年3年的年平均收入为4256564.5元，2017年的收入为2993844元，经营收入减少1262720.5元。2014年至2016年前三个月的平均营业额为1141485.33元，2018年前3个月的营业额为507466元，经营收入减少634019.33元。洛阳交运集团提出虽然其于2014年6月23日与陈洪隆签订了九龙宾馆承包经营协议，但并未影响九龙帝都苑餐饮公司对租赁物的使用，九龙帝都苑餐饮公司经营损失与其无关，应由九龙帝都苑餐饮公司自担。审理中，为确定九龙帝都苑餐饮公司自建的二层楼房的价值，九龙帝都苑餐饮公司向该院申请对其自建的二层楼房价值进行评估。该院委托洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司进行评估，该公司采用成本法确定该二层楼房的价值为523557元。一审法院认为，因洛阳交运集团出租给九龙帝都苑餐饮公司的房屋不具有合法建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。”及第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的合同无效。”之规定，双方签订的房屋租赁合同无效。原告九龙帝都苑餐饮公司要求被告洛阳交运集团支付违约金660000元之诉讼请求，于法无据，该院不予支持。被告洛阳交运集团虽然于2014年6月23日与陈洪隆签订了九龙宾馆承包经营协议，但并未影响九龙帝都苑餐饮公司对租赁物的使用，故原告九龙帝都苑餐饮公司要求被告洛阳交运集团赔偿其经营损失，理由不能成立，该院不予支持。因涉案的二层楼房系原告九龙帝都苑餐饮公司出资兴建，而该楼房建设用地使用权人系被告洛阳交运集团，故该院酌定该楼房使用权归被告九龙帝都苑餐饮公司享有，被告洛阳交运集团按评估价返还原告九龙帝都苑餐饮公司523557元。关于原告九龙帝都苑餐饮公司添附的装修物归属问题，虽然原告九龙帝都苑餐饮公司经营过程中添附有装修物，但其对租赁物进行装修也是其自身经营的需要，且其已使用十余年，故根据公平原则，该院酌定原告九龙帝都苑餐饮公司添附的固定装修物归被告洛阳交运集团所有，原告九龙帝都苑餐饮公司添附的动产如：冰箱、电视、空调等归原告九龙帝都苑餐饮公司所有。因双方签订的租赁合同无效，故原告九龙帝都苑餐饮公司主张的优先承租权，该院不予支持。因原告九龙帝都苑餐饮公司同意腾出经营场地并交付被告洛阳交运集团，故被告洛阳交运集团要求原告九龙帝都苑餐饮公司搬离九龙帝都苑之反诉请求，该院予以支持。因原告九龙帝都苑餐饮公司向洛阳交运集团交纳租金至2016年7月底，故被告洛阳交运集团要求原告九龙帝都苑餐饮公司从2016年8月1日起按年租金481600元支付租金直至租赁物交付被告洛阳交运集团之日止之诉讼请求，该院予以支持，超出部分，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告洛阳九龙帝都苑餐饮服务有限公司将租赁被告洛阳交通运输集团有限公司的房屋（含洛阳九龙帝都苑餐饮服务有限公司自建的二层楼房一栋）腾出并交付被告洛阳交通运输集团有限公司；二、原告洛阳九龙帝都苑餐饮服务有限公司经营中添附的固定装修物归被告洛阳交通运输集团有限公司所有；三、原告洛阳九龙帝都苑餐饮服务有限公司经营中添附的动产归原告洛阳九龙帝都苑餐饮服务有限公司所有，由原告洛阳九龙帝都苑餐饮服务有限公司自行拆除运走；四、被告洛阳交通运输集团有限公司支付原告洛阳九龙帝都苑餐饮服务有限公司二层楼房一栋折价款523557元；五、原告洛阳九龙帝都苑餐饮服务有限公司从2016年8月1日起按年租金481600元向被告洛阳交通运输集团有限公司支付租金直至租赁物交付被告洛阳交通运输集团有限公司之日止；六、判决第一、三、四、五条于判决生效后九十日内履行完毕；七、驳回原告洛阳九龙帝都苑餐饮服务有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告洛阳交通运输集团有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费40473元，鉴定费10000元，由原告负担受理费21961元，由被告负担受理费18512元、鉴定费10000元。本案反诉受理费6233元，由原告负担4250元，由被告负担1983元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，洛阳交运集团与九龙帝都苑餐饮公司签订的协议性质应属于房屋租赁合同，本案中，九龙帝都苑餐饮公司未能举证证明本案所涉租赁房屋办理过建设工程规划许可证或相关批准手续，故一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，认定洛阳交运集团与九龙帝都苑餐饮公司签订的房屋租赁合同无效，并无不当。九龙帝都苑餐饮公司的房屋租赁期限已于2017年1月31日届满，九龙帝都苑餐饮公司认可洛阳交运集团在租赁期内并未下发过停业通知，虽然租赁期内洛阳交运集团与他人签订租赁协议，但该行为并未影响九龙帝都苑餐饮公司对租赁物的使用，九龙帝都苑餐饮公司使用租赁物从事经营活动，经营活动具有不确定性与风险性，该公司提供的证据不足以证明其所主张的营业损失与洛阳交运集团之间具有因果关系，根据上述情况，九龙帝都苑餐饮公司要求洛阳交运集团支付违约金并赔偿经营损失的诉讼请求，不应支持。关于本案所涉的二层楼房及九龙帝都苑餐饮公司在经营期间添附的装修物及其他物品的处理。本案所涉的二层楼房系九龙帝都苑餐饮公司出资兴建，而该楼房建设用地使用权人系洛阳交运集团，九龙帝都苑餐饮公司已使用该楼房从事经营活动，且该楼房并未办理建设工程规划许可证或相关批准手续，一审判决洛阳交运集团按评估价返还九龙帝都苑餐饮公司523557元，并无不当。九龙帝都苑餐饮公司认为应当按照市场价格进行补偿及洛阳交运集团认为该楼房应当无偿交还的主张，均不应支持。九龙帝都苑餐饮公司在经营期间添附有装修物及其他物品，其对租赁房屋进行装修是其自身经营的需要，且其已使用十余年，一审法院根据公平原则，对九龙帝都苑餐饮公司添附的固定装修物及其他物品归属问题的处理，亦无不当之处。本案中，九龙帝都苑餐饮公司向洛阳交运集团交纳租金至2016年7月底，一审法院判决九龙帝都苑餐饮公司从2016年8月1日起按年租金481600元支付租金直至租赁物交付洛阳交运集团之日止，符合双方在承包经营协议书及承包经营补充协议中确定的租金标准。对于洛阳交运集团认为应按照超出年租金481600元的标准支付租金的主张，不应支持。综上所述，九龙帝都苑餐饮公司和洛阳交运集团的上诉请求均不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35268元，由洛阳九龙帝都苑餐饮服务有限公司负担22268元，由洛阳交通运输集团有限公司负担13000元。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 刘丽娜审判员 王 鹏二〇一九年三月二十六日书记员 文成博