北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2014）顺民初字第3492号原告王恒涛，男，1953年4月8日出生。委托代理人琦珊（王恒涛之妻），1958年8月3日出生。被告郑文宏，男，1962年11月16日出生，台湾居民。委托代理人梁永富，北京市寅嘉律师事务所律师。原告王恒涛与被告郑文宏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告王恒涛及其委托代理人琦珊、被告郑文宏之委托代理人梁永富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王恒涛诉称：原、被告经北京华和信房地产经纪有限公司（以下简称"中介"）介绍，于2013年4月18日签订自当年5月1日起为期一年的《租赁合同》，约定被告于当年4月29日起入住原告在北京市顺义区×。《租赁合同》第四条第（一）款约定，月租金二万元，"按月支付"，"每次付款需要提前3日支付。"第十一条第（一）款约定："......乙方有第十条第三款约定情形之一的，按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方并可要求违约方赔偿损失。"第十条第（三）款约定："乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照第十一条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的。2、欠缴各项费用达5000元的......"。被告自承租以来多次不按时交纳房租，例如，2013年9月房租于该月6日晚交付，10月房租于当月28日方予交付，2013年12月房租于当月6日交付。2014年伊始，被告仍未按时支付1月份的房租，在原告家人多次电话催告之下，答复其身体不适，不能出门，但承诺马上就交付。2014年1月11日之前，原告家人多次电话催其交房租，被告均答复"很快"支付。1月12日，原告一家出国度假，行前再次电告被告尽快将所拖欠房租打入先前指定账户。原告出境及回国后在外地过年期间，原告子女曾多次电话催告，对方要么不接听电话，要么说"很快就交"。1月20日，原告家人在被告不接听电话的情况下，通过手机短信质问被告："你问什么还不付钱？我在美国催了几回了。"年后，在被告拖欠房租达40天之久时，原告家人于2月7日通过手机短信向被告发出最后告知："明日把两个月的房租汇入账户，否则后果自负！"2014年2月8日，被告用手机短信告知原告家人，由于原告未交物业费等行为构成"违约在先"，被告"将暂时冻结余下之租金，以备日后诉讼为贵方的连带赔偿金的准备......"。原告家人遂以手机短信回应："你要为你的作为承担法律后果"。2月9日上午，原告赶到物业公司并打电话给被告，被告先是不接听，随后虽然接听但是以种种借口拒绝接受原告请其到物业公司当面交涉，以便妥善解决双方争议的建议。当天上午11时，原告通过手机短信通知被告，并抄送物业公司代表："既然你正式通知我无意交纳过期房租，我也正式通知你，除非你按照租约第十一条约定立即交纳拖欠房租及违约金八万元整，否则从即日起，我将按照租约第十条第三款约定收回房屋。"当天，原告及家人在物业公司等待被告多时，并经查被告仍未按照原告的通知支付拖欠的房租和违约金，遂通过手机短信通知被告，并抄送物业公司代表："我们早几天前就通知你，如【再】不及时交拖欠的房租，后果自负，今天早些时候也正式通知你，鉴于你的违约恶意性质，从即日起收回房屋，并保留追索所欠房租和违约金的权利。你的物品将予以封存，如在一定期限内拒不支付租金和违约金，将予以拍卖抵债，如不足抵债，所余部分仍将追索。"当日，原告在物业公司等待被告至下午五时，遂将10-10单元的入户外门的门锁封闭，并书面通知物业公司禁止被告进入小区。2月9日晚7时左右，原告接物业公司电话通知，被告在小区门卫要强行进入，与安保人员吵闹并发生争执。经报警，警方赶到现场劝阻被告：由于其未支付到期房租，警方无法要求小区安保放行；并劝告其保持克制，通过协商和法律途径解决民事争议。次日晚7时左右，被告在向原告账户支付了四万元人民币之后，伙同两名身份不明壮男强行驱车进入小区，并撬开户外门锁进入涉诉房屋。当晚9-10时，待原告接获物业公司通知后携家人赶到现场，即遭被告与该两男围攻谩骂，甚至威胁原告家人的人身安全，致使原告幼儿受到惊吓。原告遂携妻子和幼儿迅速离开，并报警。当夜11时30分和次日晨，警方多次出警现场，但被告均不予开门，至今仍强行占据涉诉房屋。原告认为：一、被告所谓原告"违约在先"的借口并不成立。被告指称由于原告未支付物业费导致物业公司拒绝为其提供服务，这不是事实。原告从未拖欠物业费，而且物业费每半年支付一次，业主有的在期初、期中、甚至期末支付。被告所称物业公司因此拒绝为其提供服务也不是事实。二、被告的借口并不构成原告违约，也不构成其拒不按时支付房租的任何合理合法的正当理由。三、根据我国《城市房屋租赁管理办法》第二十二条关于"承租人必须按期交纳租金，违约的，应当支付违约金"的规定，还根据《租赁合同》中第十、十一条的规定，原告有权要求被告支付违约金并单方解除合同，收回房屋。尽管被告在拖延了41天之后于2月9日晚交付了2014年1月份房租和违约金四万元，但是被告仍然拖欠着2月份的房租和违约金。现起诉要求：1.请求法院判令被告郑文宏按照双方订立的《北京市房屋租赁合同》支付2014年2月份房租及违约金共计人民币四万元整；2.请求法院判令原告根据《租赁合同》的规定单方解除租约的行为有效，并判令被告郑文宏立即迁出其所占据的房屋，并按照比例赔偿原告依原《租赁合同》支付给中介的二万元中介费，赔偿原告依原《租赁合同》约定所余月份的租金；3.请求法院判令被告郑文宏支付法庭诉讼费用及合理的律师费用。后在两次庭审过程中，原告补充、变更诉讼请求如下：1.要求确认自2014年2月9日原告向被告发出解除合同的通知到达被告郑文宏时，双方签订的《租赁合同》解除；2.要求被告支付原告2014年2月至4月租金及房屋使用费6万元；3.要求被告支付2013年8月至2014年4月迟延支付租金的违约金18万元。要求法庭确认被告于2014年2月交纳的4万元作为2014年1月份的租金和违约金，被告另需支付原告违约金16万元；4.要求被告赔偿原告中介费损失5000元；5.要求被告在《租赁合同》解除后恢复房屋原状，并且交纳50万元的保证金，在原告监督之下搬出涉案房屋；6.要求被告赔偿原告误工损失10万元；7.要求被告承担本案诉讼费用。被告郑文宏辩称：1.被告同意解除与原告签订的《租赁合同》，但不同意自原告所称的2014年2月9日起解除。后在本案第二次开庭时，被告认可自2014年2月9日起，双方签订的《租赁合同》解除，但对原告所述合同解除的原因不予认可。被告称并非故意拖延支付2014年1、2月的租金，而是事出有因。首先，根据《租赁合同》第八条约定，原告有保证涉案房屋安全的义务，但是因为涉案房屋的入户门无法达到安全标准，2013年9月30日该房屋被盗，盗窃者能够轻易将门推开，被告的15万元财产被盗。因被告刚到该房屋居住不了解这些情况，并且在查看监控录像时发现没有监控，被告要求原告协助找物业改善监控设施，需与原告见面协商，但是原告未与被告见面。其次，根据《租赁合同》第五条的约定，原告应承担租赁期间的物业费，但由于原告未按时交纳物业费，物业公司不给被告提供物业服务。2013年下半年由于被告的爱人要办理暂住证，需要物业开具在此居住的证明，物业说由于业主没有交纳物业费不能提供此项服务，被告与原告联系，原告拒绝协助办理此事，影响被告的居住权利，后来被告多次找原告协商此事。2014年2月8日或9日，被告有亲属住院，被告与原告说事后协商此事，但是原告不同意于2014年2月9日当晚换了门锁，小区保安拒绝被告进入小区。2月10日，被告去物业协商此事，物业说原告在2月9日交了物业费，于是2月10日被告将2014年1月和2月的租金交给原告。支付房租后，原告仍然不让物业给被告提供服务，被告多次与物业协商，物业称原告给物业写了声明，给被告在此居住造成障碍。2.不同意原告的第二项诉讼请求。被告已交付原告2014年1月和2月的房租，至于3月和4月的房租是否应支付由法院裁决。3.不同意支付原告违约金，因为原告此项请求没有依据。根据《租赁合同》第10条和第11条的规定，如果被告存在违约原告有权解除合同，但是违约金只是一个月的，不是每个月都给违约金。被告迟延交付房租是事出有因的，被告不存在违约行为。关于租金的支付方式，除了合同的第一个季度是押一付三，之后每个月都是按月支付，原告也未提出异议。4.不同意给付原告中介费损失。因为《租赁合同》中未约定中介费的损失应由被告承担，此外，合同解除的原因也不在被告。5.关于恢复房屋原状的诉讼请求，因为被告对房屋未做任何装饰装修，被告在涉案房屋内的物品都是可移动的家具，搬离即可。6.不同意给付原告误工费，因为没有法律依据。7.关于诉讼费由法院裁决。综上，鉴于双方都同意解除合同，希望尽快进行交接，不要继续扩大双方的损失。经审理查明：2013年4月18日，原告王恒涛与被告郑文宏签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告将其所有的北京市顺义区×房屋出租给被告居住，租期自2013年5月1日至2014年4月30日。原告应于2013年4月23日前将房屋按约定条件交付给被告，租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。《租赁合同》第四条租金及押金第一项约定租金标准及支付方式为20000元／月，按月支付。支付方式为押一付三，每次付款需要提前3日支付；第二项约定押金人民币20000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告。第五条约定，租赁期内的物业管理费由原告承担；第七条约定本合同签订时，原告应向居间方支付2万元作为佣金；第八条第一款约定原告应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。第十条第三项约定被告有下列情形之一的，原告有权要求被告按照第十一条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的；2、欠缴各项费用达5000元的；......第十一条第一项约定：被告有第十条第三款约定情形之一的，按月租金的100%向原告支付违约金，原告有权要求被告恢复原状。同日，原告王恒涛（甲方）与北京华和信房地产经纪有限公司（乙方，以下简称华和信公司）签订《服务确认书》，约定华和信公司就涉案房屋为原告提供居间服务，报酬为2万元，服务的内容为：提供物业买卖／租赁信息；提供与买卖／租赁物业相关的法律法规、政策、市场行情咨询；协助甲方对物业进行实地查验；协助并撮合甲方签订买卖合同或租赁合同。甲方确认上述前三项服务乙方已提供，第四项服务甲方签订买卖合同或租赁合同即视为乙方完成。2013年4月26日，原告之妻琦珊交华和信公司中介服务费2万元。《租赁合同》签订后，被告交原告押金2万元，原告将涉案房屋交被告使用，被告于2013年4月25日交5月至7月租金6万元；于2013年8月7日交8月租金12100元；于2013年9月6日交9月租金2万元；于2013年10月27日交10月和11月租金35970元；于2013年12月6日交12月租金2万元。因涉案房屋内的设备发生过改装，改装费用从被告应交纳给原告的租金中扣除，故2013年8月7日交的12100元和2013年10月27日交的35970元是扣除改装费用后的租金。后原、被告双方因交纳2014年1、2月租金一事发生争议，通过短信等形式多次协商未果。2014年2月8日，被告短信通知原告将暂时冻结余下之租金；2月9日，原告回复被告：既然你正式通知我无意缴纳过期房屋，我也正式通知你，除非你按照租约第十一条约定立即缴纳拖欠房屋及违约金八万元整，否则从即日起，我将按照租约第十条第三款约定收回房屋。原告称此短信为其向被告发出的解除合同的通知，被告亦认可该短信具有解除合同的意思表示，但不认可原告解除合同的理由。原告自称于2014年2月9日交纳2013年下半年物业费。2月10日，被告向原告汇款4万元，汇款用途注明：支付2014年1月、2月份房租。关于被告所称原告未按时交纳物业费导致物业公司拒绝为被告提供物业服务一节，其提交与物业公司工作人员电话录音作为证据，录音中被告提出"你们说你们不给开（居住证明），是因为那个物业费没缴"，被告认为物业对此内容未予否认，以此推断物业公司拒绝提供物业服务是因为原告未交物业费。原告对此录音的真实性不予认可，且认为该内容不能推断出物业公司默认原告未交物业费，并且原告不交物业费与被告不交租金之间也没有因果关系。关于《租赁合同》第四条中约定的租金支付方式，双方理解亦有不同，原告认为，租金支付方式为按季度支付，被告应在每个合同季度前三日支付下一季租金，除合同约定的第一个季度之外，被告均未按期支付租金；被告则认为，除合同第一个季度是按季度支付之外，其余均应为按月支付租金。因双方均同意解除《租赁合同》，被告提出为避免继续扩大双方损失，希望双方能够尽快办理涉案房屋的腾退交接手续。对此，原告提出，涉案房屋内的空调系统与取暖系统等设备需要经过一段时间经专业人员鉴定后才能知道有无损坏，如果被告向物业公司等第三方机构交纳50万元保证金之后，就同意其从涉案房屋中搬离，否则，不同意提前与被告办理房屋交接手续，且被告占用涉案房屋一天，就要交纳一天的使用费。2014年4月4日，本院组织原、被告双方对涉案房屋内家具、电器、其他设施设备及水、电、气等费用进行清点和确认，双方均无异议。原告在庭审中明确，要求被告恢复房屋原状就是指要求被告将其个人物品搬走，清理房屋卫生。关于《租赁合同》签订后，被告向原告支付的2万元押金，双方均同意，若本院判决被告需向原告支付租金或违约金，以该2万元押金进行抵扣。另，原告要求被告支付因其违约给原告造成的误工损失10万元，计算标准为：原告收费标准为每小时1000美元，按误工4天折合24小时，扣除四分之一后计算所得。上述事实，有两次庭审笔录、原、被告双方提交的《北京市房屋租赁合同》、原告提交的中国银行交易单、短信记录、佣金服务确认书及佣金交纳收据、被告提交的中国建设银行汇款回单两张、本院现场勘验笔录及现场照片等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自的义务。现双方在合同履行过程中发生争议，原告以被告迟延交纳租金为由要求行使合同约定的解除权，请求本院确认自2014年2月9日其向被告发出解除合同的通知时，双方签订的《租赁合同》解除，被告亦同意自2014年2月9日起双方的《租赁合同》解除，故本院确认原、被告双方于2013年4月18日签订的《租赁合同》于2014年2月9日解除。本院认为，本案的争议焦点有两个：一是被告在合同履行过程中是否构成迟延履行，是否应按照《租赁合同》约定向原告支付违约金；二是原、被告双方办理涉案房屋腾退交接手续的条件是否成就。对于第一个争议焦点，本院认为应从《租赁合同》约定的租金支付方式展开分析。《租赁合同》第四条对租金的支付既约定了"按月支付"又约定了"押一付三"，因该合同条款约定不明确，致使原、被告双方对该条款的理解产生争议，经本院向华和信公司了解，促成原、被告双方签订《租赁合同》的经纪人已离职，且无法与其取得联系，故现已无法得知原、被告双方在签订《租赁合同》当时关于租金支付方式的真实意思。对于"每次付款需要提前3日支付"的约定，因合同中并未约定"提前3日"以何时为标准，该条款欠缺可执行性，则根据生活常识和交易惯例，在双方约定不明的情况下，承租人于当月期间内交纳当月租金，不应视其为违约。在《租赁合同》的实际履行过程中，被告既有按季支付租金的情形亦有按月支付租金的情形，且按月支付租金的2013年8月至12月均是在当月或上月支付。被告于2014年2月10日交纳的4万元应为2014年1月和2月的租金，原告要求将该4万元确认为1月的租金及违约金，本院不予确认。另原告主张被告在交纳2014年3月、4月租金时亦存在违约，但双方此时已发生诉讼，是否应交纳2014年3、4月租金有待本院判定。综上，原告所称被告在履行交纳2013年8月至12月以及2014年2至4月期间租金义务时构成违约，要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于2014年1月租金，被告于2014年2月10日方予交纳，被告所述其迟延交纳租金系原告违约在先，本院认为被告该抗辩意见不能成立。理由为：首先，被告称原告违反了《租赁合同》第八条第一款的约定，但被告所称2013年9月30日发生的盗窃案件尚未侦破，尚无证据证明是涉案房屋的设施设备不符合安全标准导致的本次盗窃事件；此外，被告以物业公司提供的监控设施不完备为由拒交租金，亦不具有事实和法律依据。其次，被告称原告违反了《租赁合同》第五条约定，未按时交纳物业费导致物业公司拒绝为被告妻子开具居住证明一节，被告未提交充分证据证明原告迟延交纳物业费及物业公司未给被告妻子开具居住证明与原告未交物业费之间存在因果关系。综上，原告以《租赁合同》第十条第三款为由主张被告在支付2014年1月租金时存在迟延履行构成违约，并要求被告支付违约金2万元，本院予以支持。关于第二个争议焦点，因双方均同意解除《租赁合同》，该合同实际上已无法继续履行，被告所述希望双方提前办理涉案房屋的交接手续，避免扩大双方损失的请求具有合理性。2014年4月4日，本院已组织双方按照《租赁合同》签订时的房屋交割清单就涉案房屋的交接物品和各项费用进行清点和确认，双方均无异议，本院认为双方已具备房屋交接的条件。原告要求被告将涉案房屋恢复原状，实际是要求被告腾退涉案房屋，原告诉讼请求用语不准，本院根据其真实意思予以更正，原告该请求应予支持，但原告以涉案房屋内的空调、取暖系统等可能存在损坏为由要求原告交纳50万元保证金方可办理交接，于法无据；且在原告向被告交付涉案房屋时，双方亦无关于空调、取暖系统的交接记录，故关于原告要求被告交纳50万元保证金方可搬离涉案房屋的主张，本院不予支持。若事后原告发现涉案房屋内有财产损害，可另行主张。被告在《租赁合同》于2014年2月9日解除之后仍应交纳房屋使用费，考虑到涉案房屋具备交接条件之后被告需要一定的履行期限搬离涉案房屋，本院酌定被告向原告交纳房屋使用费的期限截至2014年4月15日。被告交原告2014年2月份的2万元中超出2月1日至2月9日租金的部分可转化为2月9日之后的房屋使用费，被告仍需支付原告2014年3月至2014年4月15日房屋使用费3万元。关于原告要求被告赔偿其中介费损失5000元，因《租赁合同》中约定中介费由原告承担，且华和信公司已按照《服务确认书》约定的内容向原告提供了居间服务，《租赁合同》已得以实际履行，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告要求被告赔偿误工费损失10万元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王恒涛与被告郑文宏于二〇一三年四月十八日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一四年二月九日解除；二、被告郑文宏支付原告王恒涛二〇一四年三月至二〇一四年四月十五日房屋使用费三万元，扣除被告郑文宏已向原告王恒涛支付的二万元押金，被告郑文宏仍应向原告王恒涛支付房屋使用费一万元，于本判决生效之日起七日内履行；三、被告郑文宏支付原告王恒涛迟延履行违约金二万元，于本判决生效之日起七日内履行；四、被告郑文宏于本判决生效之日起十日内将北京市顺义区×房屋腾退给原告王恒涛；五、驳回原告王恒涛其他诉讼请求。如果被告郑文宏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千零八十八元，由原告王恒涛负担二千五百七十三元（已交纳），由被告郑文宏负担五百一十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  杨秀芝二〇一四年五月十四日书 记 员  马春阳