四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0184民初3085号 原告：孙玉伟，男，1977年5月28日出生，汉族，住新疆库车县。 委托诉讼代理人：王方旭，四川普联律师事务所律师。 原告：芮芦萍，女，1978年2月18日出生，汉族，住新疆库车县。 委托诉讼代理人：王方旭，四川普联律师事务所律师。 被告：四川省汇佳房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区簇桥乡环行路西段1号、2号。 法定代表人：陈三军，董事长。 委托诉讼代理人：赵帅，四川法奥律师事务所律师。 第三人：阿克苏塔里木房地产开发有限公司，住所地：新疆阿克苏地区阿克苏市塔北路2号。 法定代表人：王娟，董事长。 委托诉讼代理人：王进能，公司员工。 原告孙玉伟、芮芦萍与被告四川省汇佳房地产开发有限公司（以下简称：汇佳公司）、第三人阿克苏塔里木房地产开发有限公司（以下简称：阿克苏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年11月12日、2019年3月19日公开进行了审理，原告孙玉伟、芮芦萍的委托诉讼代理人王方旭，被告汇佳公司的委托诉讼代理人赵帅，第三人阿克苏公司的委托诉讼代理人王进能，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙玉伟、芮芦萍向本院提出诉讼请求：1.判令汇佳公司向孙玉伟、芮芦萍交付崇州市崇江路社区西蜀御景住宅小区1幢2单元6层**号房屋，并向原告支付逾期交房违约金（暂计算至2018年8月31日为52218.3元，实际交付金额应以353065为基数，从2017年4月25日起按日万分之三计算至实际交房之日止）；2.判令汇佳公司将上述房屋的不动产登记转移至孙玉伟、芮芦萍名下。事实和理由：2017年4月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定，由原告向被告购买位于崇州市崇江路社区西蜀御景住宅小区1幢2单元6层**号房，房屋建筑面积94.91平方米，单价为每平方米人民币3720元，总价款353065元，付款方式为一次性付款。该合同还约定，被告应当在2012年4月28日前向原告交付房屋，如逾期交房超过60日，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金；且被告应当在2013年4月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金。鉴于上述房屋系第三人因与被告合作开发建设西蜀御景而产生的代销房源，故原告向第三人支付了全部购房款，但被告却至今未按前述合同约定向原告交付房屋并办理房屋的不动产转移登记，遂提起诉讼。 汇佳公司辩称，孙玉伟、芮芦萍与汇佳公司之间根本没有签订过商品房买卖合同，孙玉伟、芮芦萍诉讼所依据的商品房买卖合同不真实、不合法，对汇佳公司没有法律效力;案涉房屋在多年之前已分配给阿克苏公司，汇佳公司对该房屋没有销售的权利，事实上根本没有销售该房屋;孙玉伟、芮芦萍所依据的商品房买卖合同签订日期与合同约定交房日期等内容自相矛盾，明显看出该合同是倒签的虚假合同；汇佳公司从来没有授权第三人以汇佳公司名义销售该房屋，也没有授权第三人收取购房款，因此孙玉伟、芮芦萍向第三人支付购房款对汇佳公司并不产生法律上的效力;案涉房屋在多年之前已实际交付给阿克苏公司，该房屋完全在阿克苏公司的管理、控制和支配之下，因此汇佳公司不可能再销售该房屋，也不可能交付该房屋;案涉房屋因第三人阿克苏公司向成都中院起诉确认过户到其名下,该诉讼因双方账目结算未清而发回重审，但是案涉房屋分配给阿克苏公司明确约定，双方并无异议，因此本案的被告应该是阿克苏公司，请法院驳回孙玉伟、芮芦萍对汇佳公司的诉讼。 阿克苏公司述称，孙玉伟、芮芦萍的陈述是客观属实的，按合同约定，汇佳公司应该给孙玉伟、芮芦萍办理产权证书，汇佳公司所称的不是事实。 孙玉伟、芮芦萍为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、商品房买卖合同，该合同是格式合同，拟证明孙玉伟、芮芦萍与汇佳公司建立了房屋买卖合同关系，孙玉伟、芮芦萍向汇佳公司购买了案涉房屋;2、购房款收据三张，拟证明芮芦萍向阿克苏公司支付了全部购房款，向阿克苏公司支付购房款的原因是案涉房屋是阿克苏公司与汇佳公司共同合作开发建设的西蜀御景小区所产生的代销房源，阿克苏公司有权销售并收取购房款。 汇佳公司对孙玉伟、芮芦萍出示的证据质证后认为：对证据1“三性”均有异议，该商品房买卖合同签订时间与交房时间相矛盾，从合同买卖主体来看合同并没有汇佳公司的签字确认，合同上虽然有汇佳公司的合同专用章和法定代表人私章但不是汇佳公司加盖的，请求移送公安机关调查；对证据2“三性”不予认可，交费票据的收费主体不是汇佳公司，没有汇佳公司授权阿克苏公司收款的证据，芮芦萍向阿克苏公司付款并不对汇佳公司产生法律上的效力，因为汇佳公司销售的房屋是有专门的房屋销售资金专用账户的，所有的钱都必须通过银行转账，因此该组证据无法达到其证明目的。 阿克苏公司对孙玉伟、芮芦萍出示的证据质证后认为：对所有证据的“三性”均予以认可。对芮芦萍出具的收据作出特别说明，阿克苏公司能够向买房人收取购房款是基于2013年5月10日阿克苏公司与汇佳公司签订了销售分配会议纪要，该纪要的第一条约定，根据双方的投资比例将未出售的房源按照投资比例进行分配，分配后由各自双方自行销售，销售的房款不进入共管账户，作为各自收回的投资款，所以可以确定我公司有权利收取房款。商品房买卖合同签订时间是2017年，是因为汇佳公司不配合办理产权证书，导致我公司所分配房源迟迟销售不出去，所以造成2017年和2018年才卖几套，所有房子在被告名下，商品房买卖合同是汇佳公司向我公司提供的空白的但加盖汇佳公司合同专用章和法定代表人陈三军私章的合同，因此该合同上所盖的印章及陈三军的印章都是真实的，该商品房买卖合同是我公司提供并与芮芦萍所签，该商品房买卖合同是合法有效的。 本院对孙玉伟、芮芦萍出具的上述两组证据的“三性”均予以确认，其证明力在本院认为部分进行评述。 汇佳房地产公司为支持其辩解理由，提供了以下证据：1、成都中院（2016）川01民初629号民事判决书，拟证明该判决书第一项明确判决汇佳公司将会议纪要分配给阿克苏公司的房屋办理到阿克苏公司名下，因此孙玉伟、芮芦萍的诉讼请求与成都中院的判决相冲突，与阿克苏公司在成都中院的诉讼请求相矛盾，故，孙玉伟、芮芦萍的诉讼请求不能成立，请求法院驳回孙玉伟、芮芦萍的全部诉讼请求。2、成都中院（2017）川01民初3339号民事判决书，拟证明汇佳公司根据房源表将约定房屋交付给了阿克苏公司，且该判决确认会议纪要中所涉及的尚未出售给第三人的房屋权属证办理到阿克苏公司名下，因此，应驳回孙玉伟、芮芦萍的全部诉讼请求。 孙玉伟、芮芦萍对汇佳公司出示的证据质证后认为：1、成都中院（2016）川01民初629号民事判决书并未生效证明，其“三性”均不予认可，即便判决书中载明的事实是真实的，但是是属于汇佳公司与阿克苏公司的内部关系，不能对抗孙玉伟、芮芦萍的诉讼请求；2、成都中院（2017）川01民初3339号民事判决书的“三性”予以确认，该判决不包括案涉房屋在内，且该判决属于汇佳公司与阿克苏公司的内部关系，不能对抗孙玉伟、芮芦萍的诉讼请求。 阿克苏公司对汇佳公司出示的证据质证后认为：1、成都中院（2016）川01民初629号判决书是未生效的，其“三性”均不予认可，该判决书针对确权这部分汇佳公司是没有上诉的，且我方对本案所涉房屋在（2017）川01民初3339号案件中撤回了确权之诉；2、成都中院（2017）川01民初3339号民事判决书已生效，对其真实性、合法性予以认可，其关联性由法院评判，且该判决书不涉及案涉房屋，房屋买卖合同系汇佳公司与芮芦萍所签，应由汇佳公司履行合同的相应义务，应支持孙玉伟、芮芦萍的诉讼请求。 本院对汇佳公司出具的第一组证据因该民事判决书未生效，故对该证据“三性”不予认可；对第二组证据的“三性”均予以确认，其证明力在本院认为部分进行评述。 阿克苏公司为支持其述称理由，提供了以下证据：关于西蜀御景项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要（附代销房源清单），签订时间2013年5月10日，拟证明阿克苏公司可以自行销售案涉房屋并收取销售房款，阿克苏公司代销售所分配的房源后，销售的主体和办理产权证书的主体仍然是汇佳公司。 孙玉伟、芮芦萍对阿克苏房地产公司出示的证据表示无异议对其“三性”均予以认可。 汇佳公司对阿克苏公司出示的证据质证后认为：对该证据的“三性”均予以认可，但该会议纪要第一条明确约定房屋分配后由双方各自自行销售，并没有授权阿克苏公司以汇佳公司名义销售，同时在签订会议纪要后，汇佳公司并没有给阿克苏公司交付空白商品房买卖合同，双方之间的代销行为是发生在会议纪要签订之前，因此阿克苏公司应当以自己的名义来销售案涉房屋。汇佳公司并没有在合同中签字确认，也没有享受合同的任何权利，依法不应当承担合同的义务，特别是阿克苏公司在成都中院诉讼的起诉状中已明确陈述在会议纪要签署后汇佳公司将案涉房屋已交付给了阿克苏公司，因此汇佳公司不可能再向孙玉伟、芮芦萍交付房屋。 本院对阿克苏公司出具的该组证据的“三性”均予以认可，其证明力在本院认为部分进行评述。 根据当事人各方的陈述，结合本案证据，本院认定事实如下：2010年4月25日，汇佳公司作为甲方与乙方阿克苏公司签订《房地产联合开发经营协议书》，约定双方就汇佳公司取得的崇州市羊马镇与羊安路交汇处72.059亩土地进行房地产项目联合开发，项目名称“西蜀御景”，该项目汇佳公司为开发主体。2013年5月10日，汇佳公司和阿克苏公司签署《关于〈西蜀御景〉项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要》（以下简称：会议纪要），该纪要载明：2010年4月27日起阿克苏公司陆续投入资金100000000元，汇佳公司以土地价款投入73,004,035元；由于政策调控、限购等及当地政府修建大量保障房屋等，造成楼盘销售缓慢、无法按预期收回投资款，经协商，双方根据投资比例将“西蜀御景”一期未售的房源按未收回投资款的数额进行分配，分配后由双方各自自行销售，销售的房款不进入共管账户，作为各自回收的投资款；销售价格平均按3,800元/㎡计算，如销售额低于3,800元，亏损部分自行负责，超过3,800元的部分营业税、增值税、企业所得税由各自向项目部缴纳。……销售房源的客户收款收据，暂按各自公司的名义开具收款收据，到办理产权时，更换汇佳房地产公司的统一收据或开具统一发票；待双方都将各自的房源销售开始，房款开始收回时，再进行项目统一核算，统一税务清算，如有利润，双方按原约定的比例分配，如项目亏损也由双方按原比例承担亏损……阿克苏公司投资1亿元，已收回现金5000000元，1号楼商铺抵房款20,809,176元，剩余投资款74,190,824元，按3,800元/㎡计算，应分得房源19,523.9平方米（见房源表）（详见附件2）。汇佳房公司以土地作价73,004,035.93元，已收回现金8000000元，剩余投资款65,004,035.93元，按3,800元/㎡计算，应分得房源17,106.33平方米（见房源表)。合作双方销售后办理产权证及土地证仍由汇佳公司负责办理，费用（办证人员工资）由项目部负责。 2018年3月26日，阿克苏公司使用加盖有“四川省汇佳房地产开发有限公司合同专用章”和“陈三军印”的商品房买卖合同与芮芦萍在崇州市羊马镇西蜀御景售楼中心签订《商品房买卖合同》，该合同第三条约定：出卖人（汇佳公司）将位于崇州市崇江路社区“西蜀御景”1幢2单元6层2号房屋售与买受人，成交总价为353065元。第五条约定买受人采取一次性方式付款。第十条约定出卖人在2012年4月28日前向买受人交付案涉房屋。第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2013年4月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……。2、买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人逾期取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……。（2）买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人逾期取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，芮芦萍向阿克苏公司付清了房款，阿克苏公司向其出具了收款收据。但案涉商品房买卖合同未在成都市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成定购、拟定合同或已售（备案）手续。 2019年1月11日，成都市中级人民法院作出（2017）川01民初3339之一号民事判决书，该判决审理查明，《关于〈西蜀御景〉项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要》签署后，汇佳公司根据房源表，将约定房屋交付给阿克苏公司，阿克苏公司亦对部分房屋进行了销售，汇佳公司也根据合同约定配合阿克苏公司与购房人签订了部分销售房屋的合同、协助办理了部分销售房屋的备案。 另查明，1、汇佳公司认可在会议纪要签订前确实向阿克苏公司提供过加盖有汇佳公司合同专用章和法定代表人私章的空白商品房买卖合同；2、2018年5月15日成都市出台《关于进一步完善我市房地产调控政策的通知》表明购买崇州市商品住房或二手住房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上；3、孙玉伟、芮芦萍户籍所在地为新疆车库县，没有在我市连续缴纳十二个月社保的记录；4、2019年1月22日，本院发函向崇州市住房和建设局询问就当前限购政策下能否办理案涉房屋分户产权证书的问题。同日，崇州市住房和建设局复函，对于限购政策以前购买商品住房未备案的，已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成定购、拟定合同、已售（备案）状态之一的，按原政策执行。案涉房屋所签合同在签约系统完成上述状态之一的，按原政策执行。 庭审中，汇佳公司向本院提出对案涉商品房买卖合同中的“四川省汇佳房地产开发有限公司合同专用章”和“陈三军印”进行司法鉴定。但汇佳公司提交的盖有“四川省汇佳房地产开发有限公司合同专用章”和“陈三军印”的样本印文中“四川省汇佳房地产开发有限公司合同专用章”的印章编码与案涉商品房买卖合同中的“四川省汇佳房地产开发有限公司合同专用章”的印章编码明显不同，且当事人各方就该鉴定样本无法达成一致，因此，无法进行印章鉴定。 本案争议焦点为：一、案涉商品房买卖合同是否真实有效；二、是否应由汇佳公司向孙玉伟、芮芦萍交付案涉房屋并办理房屋权属证明。本院对上述争议焦点分别评判如下： 一、案涉商品房买卖合同是否真实有效。 本院认为，案涉商品房买卖合同合法有效。理由如下：首先，根据2013年5月10日，汇佳公司和阿克苏公司签署《关于〈西蜀御景〉项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要》就双方处理投资款形成了一致意见，案涉房屋包括在该会议纪要阿克苏公司分配的房源内。该会议纪要载明：未售的房源按未收回投资款的数额进行分配，分配后由双方各自自行销售，销售的房款不进入共管账户，作为各自回收的投资款；销售房源的客户收款收据，暂按各自公司的名义开具收款收据，到办理产权时，更换汇佳公司的统一收据或开具统一发票；合作双方销售后办理产权证及土地证仍由汇佳公司负责办理，费用由项目部负责。产权证办理的各种税费按国家相关规定缴纳。因此，阿克苏公司有权就其分配的房源进行销售，收取购房款并以阿克苏公司的名义向购房人出具收款收据。因西蜀御景项目的开发主体为汇佳公司，根据汇佳公司与阿克苏公司会议纪要精神，虽阿克苏公司可以自行销售所分配的房源，但开发主体为汇佳公司，阿克苏公司并没有案涉房屋的所有权，必须以汇佳公司的名义进行销售。因此，对汇佳公司辩称会议纪要约定各自分配的房源由各自双方自行销售，而没有授权阿克苏公司以汇佳公司名义销售的辩解意见，本院不予采纳。故，阿克苏公司有权代表汇佳公司销售案涉房屋。 其次，汇佳公司虽辩称其未与孙玉伟、芮芦萍签订过商品房买卖合同，但阿克苏公司作为合同开发房地产的合作方根据会议纪要精神有权对其所分配的房源进行销售。庭审中，汇佳公司表示其确实向阿克苏公司出具过加盖有汇佳公司合同专用章和法定代表人私章的空白商品房买卖合同。汇佳公司虽表示其提供给阿克苏公司的空白商品房买卖合同不是案涉的商品房买卖合同，但汇佳公司未提供证据加以证明，故对汇佳公司该辩解意见，本院不予采纳。同时，汇佳公司庭审中提出对案涉商品房买卖合同中的合同专用章和公司法定代表人印进行鉴定的申请，但因其提供的样本与案涉合同专用章的编码不一致且当事人各方未就样本达成一致意见，因此，无法进行鉴定。故，汇佳公司应就其主张案涉商品房买卖合同印章系伪造承担举证不能的责任。 最后，孙玉伟、芮芦萍系在西蜀御景销售部签订的商品房销售合同，且销售人员亦告知其阿克苏公司有销售案涉房屋的权利，因此，孙玉伟、芮芦萍清楚阿克苏公司有权销售案涉房屋，其对将房款支付给阿克苏公司并无异议。 综上，案涉商品房买卖合同系汇佳公司与孙玉伟、芮芦萍的真实意思表示，且不违反法律规定，权利义务关系明确，该合同合法、有效，本院予以确认。 二、是否应由汇佳公司向孙玉伟、芮芦萍交付案涉房屋并办理房屋权属证明的问题。 根据成都中院（2017）川01民初3339之一号案件中查明的事实，汇佳公司根据房源表，将约定房屋交付给阿克苏公司，阿克苏公司亦向第三人销售了其分配的25套住宅，其中即包括案涉房屋。因此汇佳公司早在会议纪要签订后即将案涉住宅交付给了阿克苏公司。另一方面，庭审中，阿克苏公司表示汇佳公司确实将会议纪要中约定的由阿克苏公司销售的房屋钥匙交付给了阿克苏公司。也即是说，汇佳公司并没有占有、使用、控制案涉房屋。因此，汇佳公司无法向孙玉伟、芮芦萍交付案涉房屋。故，对孙玉伟、芮芦萍要求汇佳公司交付案涉住宅的诉讼请求，本院不予支持。因汇佳公司不存在逾期交房的违约行为，原告要求汇佳公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。 根据案涉商品房买卖合同的约定，应由汇佳公司和孙玉伟、芮芦萍共同向权属登记机关申请办理权属转移登记。但根据成都市《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》购买我市商品住房，购买人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。崇州市住房和建设局复函称，对于限购政策以前购买商品住房未备案的，已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成定购、拟定合同、已售（备案）状态之一的，按原政策执行。而案涉房屋所签商品房买卖合同并未在签约系统完成以上所述任何状态之一，应按现有政策执行。孙玉伟、芮芦萍并非本市户籍，且不具有在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上，因此，根据崇州市住房和建设局的复函意见，案涉房屋无法办理分户不动产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实不能履行；……”本案中，孙玉伟、芮芦萍要求汇佳公司将案涉房屋的不动产登记转移至其名下，即是在事实上不能履行，故本院对孙玉伟、芮芦萍的该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，对孙玉伟、芮芦萍要求汇佳公司交付崇州市崇江路社区西蜀御景住宅小区1幢2单元6层**号房屋并将该房屋的不动产登记转移至其名下并支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百一十条规定，判决如下： 驳回孙玉伟、芮芦萍的诉讼请求。 案件受理费减半收取3298元，由孙玉伟、芮芦萍承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周亚军 二〇一九年三月二十八日 书记员  龚 玲