上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三(民)初字第93号原告(反诉被告)倪挺，男，1977年12月21日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人柴小雪，上海利歌律师事务所律师。委托代理人许文俊，上海利歌律师事务所律师。被告(反诉原告)上海合盘实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈志生。委托代理人曹岭，上海市国泰律师事务所律师。委托代理人陶建武，上海市国泰律师事务所律师。被告宝钢发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人蒋立诚。委托代理人施振伟。第三人上海泓众钢铁发展有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人姜宛萍。委托代理人章宝华。原告(反诉被告)倪挺与被告(反诉原告)上海合盘实业有限公司(以下简称“合盘公司”)、被告宝钢发展有限公司(以下简称“宝发展公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月6日受理后，依法追加上海泓众钢铁发展有限公司(以下简称“泓众公司”)作为第三人参加诉讼，由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。倪挺的委托代理人柴小雪、合盘公司的委托代理人陶建武、宝发展公司的委托代理人施振伟、泓众公司的委托代理人章宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪挺诉称，2013年9月4日与合盘公司签订《购房合同》，约定倪挺向合盘公司购买其拍卖所得的宝发展公司名下上海市宝山区宝钢五村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房价123万元。倪挺已按约付清购房款，但合盘公司未履行合同的过户手续，现系争房屋登记在宝发展公司名下，故倪挺起诉要求合盘公司继续履行《购房合同》，合盘公司、宝发展公司办理系争房屋的过户手续。合盘公司反诉并辩称，不同意倪挺的诉请。1、《购房合同》的签订日期为2013年8月份，之后合盘公司未拍到系争房屋，而是由泓众公司拍到。合盘公司与泓众公司联系，泓众公司同意委托合盘公司对外出售系争房屋，合盘公司遂告知倪挺系争房屋不是合盘公司拍到的，但是已经联系到拍到的人，可以以原价出售给倪挺，合同可以继续履行。但倪挺一直没有按照合同约定履行付款义务，故不同意倪挺要求继续履行合同的请求。现系争房屋由倪挺实际使用，故合盘公司反诉要求解除《购房合同》，倪挺迁出并返还系争房屋，倪挺支付违约金12,000元。倪挺针对反诉辩称，购房合同已经履行，房屋已经交付，倪挺已支付购房款，没有违约，不同意合盘公司的反诉请求。宝发展公司辩称，通过拍卖出售系争房屋，成交的竞买人是泓众公司，宝发展公司已与泓众公司签订买卖合同，因其他原因导致未与泓众公司办理过户手续。不同意倪挺的诉请。泓众公司述称，合盘公司、宝发展公司上述都是事实，泓众公司也没有拿到房款，所以不同意倪挺的诉请。经审理查明，2013年8月，合盘公司(甲方)与倪挺(乙方)签订《购房合同》，主要约定，乙方购买系争房屋，甲方拍卖成交该房产后，负责将该房产产权过户给乙方；房价为123万元，不包括买方税费、中介费等乙方自理的费用；乙方于2013年8月30日前支付30万元放在甲方作为保证金，否则甲方有权单方终止合同，乙方支付总价1%的违约金给甲方；甲方成功竞买，获得拍卖成交确认书当日，前述保证金自动转为购房定金；若甲方未能够竞得该房产，于拍卖结束后2日内将保证金退还给乙方，合同终止；若甲方成功竞买，乙方需在拍卖成交的2日内支付总价30%给甲方，乙方需在拍卖成交的10日内结清总价尾款给甲方；若拍卖成交后，乙方不按前述约定及时付款给甲方，即视为乙方违约，甲方有权单方终止合同等。另查明，宝发展公司为系争房屋的权利人。2013年8月2日，宝发展公司与上海金磐拍卖有限公司签订委托拍卖合同，委托上海金磐拍卖有限公司拍卖包括系争房屋在内的多套房屋。2013年9月4日，上海金磐拍卖有限公司举行拍卖会，泓众公司通过竞价买受了系争房屋，成交总价为963,506元。之后，泓众公司通过上海金磐拍卖有限公司向宝发展公司支付购房款。2013年10月9日，上海金磐拍卖有限公司与泓众公司就系争房屋办理了按现状移交手续。2013年11月8日，宝发展公司与泓众公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定宝发展公司以963,506元将系争房屋转让给泓众公司。还查明，宝发展公司与上海宝飞信息科技有限公司(联系人为倪锡涛)就系争房屋曾发生租赁关系，并陆续签订多份租赁合同，最近的《房屋租赁合同》约定租期自2012年7月1日至2013年6月30日，该合同到期后，双方未再签订新的租赁合同。以上事实，有《购房合同》、委托拍卖合同、拍卖成交确认书、付款凭证、房屋交接单、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理过程中，倪挺为证明付款的事实，向本院提供上海新信实房产经纪事务所出具的2013年9月5日收款收据，金额为30万元，2013年9月10日收款收据，金额为90万元，以及中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书、存款凭单、中国工商银行个人业务凭证，证明倪挺根据合盘公司的要求，向中介方上海新信实房产经纪事务所陆金支付123万元的事实，有收据的120万元中，30万元由倪锡涛(倪挺的叔叔)汇款给陆金，50万元是吴海燕(倪挺的堂弟媳)汇款给陆金，40万元现金是倪锡涛的儿子倪岳从朋友张健处拿的现金；另外3万元是倪锡涛与倪挺直接交给陆金的现金，当时交给陆金37,000元，其中7,000元是中介费。合盘公司、宝发展公司、泓众公司均表示上述证据真实性不清楚，也没有收到上述付款。倪挺为证明自己的主张，还向本院提供以下证据：1、倪锡涛的证言，证明王海镇要求将房款支付给陆金的事实；2、杨龙弟的证言以及2013年9月2日杨龙弟、陆金、王海镇签署的委托书，主要内容为，案外人杨龙弟委托陆金代为支付购买宝山区宝林一村XXX号XXX室部分房款及保证金共计132万元，本人同意陆金支付于上海合绪实业有限公司等；杨龙弟在委托人一栏签名，陆金在受托人一栏签名，王海镇在经办人一栏签名；证明杨龙弟通过陆金向上海合绪实业有限公司买房，王海镇要求杨龙弟将房款支付给陆金的事实。合盘公司认为，倪锡涛与倪挺是亲属关系，而且证人自己支付了一部分钱款，和本案有利害关系，对其证言不予认可；杨龙弟与本案无关，其证言没有关联性。审理中，倪挺表示，倪锡涛宝发展公司承租系争房屋已经十年以上，2013年9月4日，上海新信实房产经纪事务所陆金带了其他客户到系争房屋看房，倪锡涛说倪挺也要购买，陆金带领倪锡涛到淞滨路门店，当时合盘公司的工作人员王海镇在场，并谈好房价124万元，并说好第二天以银行付款的方式支付30万元，再签合同，当时王海镇要求倪锡涛把钱付给中介公司，陆金当着王海镇的面提供账号给倪锡涛。第二天，倪锡涛将30万元打入陆金的账号。之后，倪锡涛和陆金碰面给了陆金37,000元，同一天就约了王海镇过来签订合同。9月10日，王海镇打电话催款，说如果不付的话就解除合同并让倪挺把钱付给中介公司，当天倪锡涛找到陆金，当场支付陆金40万元现金，9月11日转账支付了50万元。后来到了2014年1月，已经联系不上陆金，倪挺要求合盘公司过户，合盘公司以陆金没给钱为由不愿办理过户。合盘公司表示，当时合盘公司是通过中介公司找购买系争房屋的人，一边找下家，一边准备资料参加拍卖。倪挺通过新信实要求购买系争房屋。合盘公司虽然没有拍到系争房屋，但泓众公司也同意出售。之后合盘公司一直要倪挺支付房款，而倪挺表示已经支付给了中介公司，合盘公司去中介公司催讨，陆金表示要得到倪挺的授权才能把钱给合盘公司。再后来倪挺得知中介公司已经出事，陆金被公安部门通缉，倪挺要求将系争房屋过户，合盘公司不同意。确认王海镇的身份，但在交易过程中没有告知倪挺将房款支付给中介公司。本院认为，倪挺与合盘公司签订的《购房合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守并履行。根据合同约定，若甲方未能够竞得系争房屋，合同终止。现查明，系争房屋拍卖成交人为泓众公司，合盘公司未竞得系争房屋，当然无权进行处分，故根据上述约定，其解除《购房合同》的反诉请求，可予支持；倪挺要求继续履行合同的请求，不予支持。合同解除的原因是合盘公司未竞得系争房屋，合盘公司依据保证金条款主张违约金的请求，本院不予支持。关于合盘公司要求返还房屋的请求，因系争房屋由倪锡涛承租，倪锡涛与倪挺进行交接，并非合盘公司交付给倪挺，且合盘公司也未竞买成交，对系争房屋不享有相关权利，无权要求倪挺返还房屋，该项反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)倪挺与被告(反诉原告)上海合盘实业有限公司就上海市宝山区宝钢五村XXX号XXX室房屋签订的《购房合同》；二、原告(反诉被告)倪挺要求继续履行《购房合同》等诉讼请求，不予支持；三、被告(反诉原告)上海合盘实业有限公司要求原告(反诉被告)倪挺返还上述房屋及支付违约金等反诉请求，不予支持。本诉案件受理费减半收取7,935元、财产保全费5,000元，由原告(反诉被告)倪挺负担；反诉案件受理费减半收取50元，由被告(反诉原告)上海合盘实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一四年五月十三日书记员  王陈虎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。