浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙温民终字���354号上诉人（原审被告）：曾思德。上诉人（原审被告）：庄素芬。委托代理人：林罗斌、哀韬光。被上诉人（原审原告）：周义安。委托代理人：周荣铸、华胜。上诉人庄素芬、曾思德因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2013）温苍矾商初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日受理后，经过阅卷，询问当事人，并依法组成合议庭进行了评议，现已审理终结。原判认定，二被告系夫妻关系。2009年6月4日，庄素芬向苍南华府置业有限公司（以下简称华府公司）认购位于苍南县灵溪镇华府新世界花园13幢1402室套房，建筑面积为138.91平方米，单价为每平方米7880元，并预付购房款43万元。2011年3月，庄素芬、曾思德持认购卡、收款收据将购房权利转让给周义安。周义安支付庄素芬、曾思德购房款1808190元，华府公司欠款664610元���周义安负责给付，总价款为2472800元。上述转让行为，未通知华府公司。另查明：2013年1月13日，涉案套房楼盘取得预售许可证。同年1月18日，涉案套房楼盘开盘。据商品房销售价目表显示，涉案套房建筑面积为143.21平方米，单价为18000元／平方米。原判认为，公民个人向房地产开发公司认购商品房后，即取得了向房地产开发公司购买商品房的资格权利，是一种期待利益，当事人可以通过意思自治将这种权利进行量化，属于债权范畴，可以依法转让。本案中，庄素芬、曾思德向周义安转让的华府新世界花园认购卡，系按约定价格向华府公司购买商品房的权利凭证，该行为实质上是债权的转让，双方当事人意思表示真实，且不损害国家利益和社会公共利益，不违反法律法规强制性效力性规定，依法有效。原告之所以与被告以2472800元价格认购苍南县灵溪镇华府新世界花���13幢1402室套房，是因为涉案套房在华府公司认购卡中载明涉案套房的单价为7880元／平方米。现华府公司对涉案套房开盘的销售价格为18000元，已经远远超过原告受让该购认卡时约定的价格，且被告又未举证证实华府公司愿意以认购卡所载明的单价出售涉案套房，也即原告受让该商品房认购卡的期望利益已经不能实现，在此情形下，原告即享有法定的解除权。因此，原告要求解除合同，返还购房款，理由成立，应予支持。本案中，导致合同解除的责任在于被告，原告有权要求赔偿利息损失。双方签订契约的时间为2011年3月份，原告要求自2011年3月31日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准计至判决确定的还款之日止，合理合法，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十四条、第九十七条之规定，作出判决：一、解除周义安与庄素��、曾思德签订的关于苍南县灵溪镇华府新世界花园13幢1402室套房的买卖契约；二、庄素芬、曾思德应于判决生效后三十日内返还周义安购房款1808190元，并赔偿利息损失（购房款的利息损失从2011年3月31日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准计至判决确定的还款之日止）。案件受理费22064元，减半收取11032元，由庄素芬、曾思德负担。宣判后，庄素芬、曾思德不服，提起上诉称：第一，一审法院认定被上诉人周义安受让涉案商品房认购卡的期望利益已经不能实现，属于事实认定与法律适用错误。华府公司未向被上诉人作出过不能按照认购卡价格购买涉案房屋的意思表示，即使作出该意思表示，亦属于华府公司的违约行为，根据债权转让前后的风险分担规定，转让后的价格风险应由被上诉人承担。而上诉人转让涉案债权本身没有瑕疵，且已经履行完毕，被���诉人无权主张解除。被上诉人亦未提供无法按照认购卡价格购买涉案房屋的证据。第二，一审法院认定华府公司是否愿意以认购卡载明的单价出售诉争房屋应由上诉人举证，属于证据规则适用明显不当。被上诉人受让债权后成为新的债权人，债权所对应的债务人是否对债权人行使了抗辩权应当由新的债权人主张。退一步讲，即使华府公司就购置价格提出抗辩，被上诉人应以债权转让纠纷为由起诉华府公司并将上诉人列为第三人。若被上诉人怠于与华府公司签订购房合同导致其丧失认购权的，该风险应由被上诉人承担。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法予以改判。被上诉人周义安辩称：双方签订合同的预期是被上诉人能以7880元／平方米的认购单价从华府公司购买涉案房屋。但现该房屋开盘价为18000元／平方米，华府公司该行为明确表示拒绝以认购单价销售涉案房屋。开盘价远超过合同预期，合同目的显然不能实现。上诉人庄素芬、曾思德应保证或者促使被上诉人购房期待利益得以实现，故原判将华府公司是否愿意以认购卡载明的价格出售涉案房屋的举证责任分配给上诉人承担，符合证据规则。上诉人主张被上诉人可能存在的丧失认购权的风险为人为风险，上诉人完全能通过弥补差价的方式避免。该风险由仅具有期待利益的被上诉人承担，显失公平。上诉人的上诉理由和请求均不能成立，应予驳回。二审期间，被上诉人周义安无新的证据提供。上诉人庄素芬、曾思德提供了：1、苍南县人民法院（2014）温苍民初字第32号民事判决书复印件一份，欲证明涉案房屋实际销售价格。而华府公司就涉案房屋签约价格与认购卡上载明的价格之间的差价，上诉人同意予以补交。2、《证明》一份，证明上诉人已经向华府公司补交差价，被上诉人现可按照认购卡上载明的单价向华府公司支付购房款，其完全可以实现合同目的。被上诉人质证称：证据1的真实性、合法性由二审法院审查，但该证据与本案不具有关联性，且上诉人未提供证据证明该判决书已经生效，故不能作为证据使用。证据2并非二审程序中的新的证据。该证据形式不合法，没有公司法定代表人签字。如果证明内容属实，仅为华府公司意愿，且该内容违反了国家关于商品房明码标价的相关规定，故被上诉人的合同目的能否最终实现无法确定。本院认为，上诉人提供的两份证据能相互印证，可以证明涉案房屋经原认购人庄素芬向华府公司补交差价后，被上诉人可以认购卡载明的价格向华府公司缴纳房款，该事实与本案具有关联性，故本院予以采信。至于国家关于商品房明码标价的相关规定，则属于管理性规定，即使华府公司违反该方面的规定，依法可由政府价格主管部门予以行政处罚，其并不影响华府公司与购房户之间签订的合同效力。二审另查明，上诉人庄素芬、曾思德于2014年5月13日之前，已经向华府公司补交了涉案房屋的差价款，被上诉人周义安可按认购卡载明的价格向华府公司支付购房款取得涉案房屋的所有权。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的其他事实予以确认。本院认为，上诉人庄素芬、曾思德向被上诉人周义安转让的华府新世界花园商品房认购卡，系按约定价格向苍南华府置业有限公司购买商品房的权利凭证，该行为实质上是对债权的转让，不违背当事人真实意思，且不违反法律法规强制性规定，依法有效。虽然涉案商品房的实际销售单价高于认购卡上载明的单价，但上诉人已经补缴了该部分的差价，被上诉人��以按照认购卡载明的单价向苍南华府置业有限公司支付购房款并取得该房屋所有权。因此，被上诉人受让该商品房认购卡的期望利益可以实现，其以受让认购卡的期望利益不能实现为由主张解除合同并返还购房款的诉讼请求，依据不足，应予以驳回，原判予以支持不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、撤销浙江省苍南县人民法院（2013）温苍矾商初字第161号民事判决；二、驳回周义安的诉讼请求。案件一审受理费22064元，减半收取11032元，二审受理费22064元，均由被上诉人周义安负担。本判决为终审判决。审判长  杨宗波审判员  刘宏杰审判员  郑文平二���一四年五月二十六日书记员  詹旭初