重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）南法民初字第04064号原告重庆洋世达物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区南坪福红路56号，组织机构代码20316470-X。法定代表��何长君，董事长。委托代理人刘文燕（特别授权），女，1984年10月31日出生，汉族，重庆洋世达物业管理有限公司员工，住重庆市南岸区×××××××××××××，公民身份号码×××××××××××××××××××。委托代理人王宋全，男，1968年8月1日出生，汉族，重庆洋世达物业管理有限公司员工，住重庆市大渡口区×××××××××××××，公民身份号码×××××××××××××××××××。被告郭素华，男，1972年9月10日出生，汉族，重庆新世纪电器有限公司员工，住重庆市南岸区××××××××××××××××公民身份号码×××××××××××××××××××。委托代理人彭友佳，女，1980年2月16日出生，汉族，教师，住重庆市南岸区××××××××××××××××，公民身份号码×××××××××××××××××××，系郭素华之妻。被告彭友佳，女，1980年2月16日出生，汉族，教师，住重庆市南岸区××××××××××××××××，公民身份号码×××××××××××××××××××。原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称洋世达公司）诉被告郭素华、彭友佳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员蹇黎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洋世达公司的委托代理人刘文燕、王宋全，被告彭友佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆洋世达物业管理有限公司诉称：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务公司，被告自2007年11月3日入住以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日原告与阳光华庭业主委员会签订了一份《物业服务合同》，合同约定由原告继续对“阳光华庭小区”提供物业服务。该合同经法院确认合法有效。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了自己的义务，但被告却于2011年1月起不再按时缴纳物业服务费，截止2014��1月31日被告累计拖欠原告物业服务费7128.8元、水费1225元、水电公摊费364元、违约金10929.58元，共计19647.38元。虽经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院，要求判令被告支付以上费用。被告郭素华、彭友佳辩称：1、原告的涨价行为不合法；2、对欠费的具体金额无异议，但不认可违约金；3、业委会与原告签订的物业管理合同已过期；4、我小区用水不是一户一表，对我实际用水度数不清楚，原告也无权代收；5、小区的公共收入未公开，小区的会所被原告私自出卖；6、小区内常发生业主家中被盗窃案件，原告的安保工作做得不好；7、小区内环境不好，消防栓内也没有水；8、公摊收费不合理，物管费中已包括了公摊费用，不应再收取；9、部分诉讼请求已过诉讼时效。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区南坪街道××××��×××××××××××××××房屋业主，该房屋建筑面积144.31平方米。2004年4月24日，阳光华庭小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭小区进行物业服务，服务期限为三年，自2004年5月1日起至2007年4月30日止。该合同到期后，阳光华庭小区业主委员会与原告于2010年8月11日签订《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元／月／平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元／月／平方米收取物业服务费；业主共用部位、公共设施设��的用水、用电实行包干制，按照每月每户8.5元标准计收；居民生活用水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，直供水为3.5元／立方米、二次供水为4.3元／立方米。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金。由于阳光华庭小区在开发建设时未采取“一户一表”计收居民生活水费方式，该小区至今仍采取自来水供水企业将总表计量后向物业服务企业收取总表水费后，再物业服务企业抄取分户表用水量后向业主收取水费的交费模式。2011年6月23日，阳光华庭小区业主黄文庆等117人以签订该合同的阳光华庭小区第二届业主委员会成立不合法，所签订的物业服务合同亦应属无效为由，向本院提起民事诉讼，要求确认物业服务合同无效。本院经一审程序审理后，确认物业服务合同有效，并于2012年7月10日作出（2011）南法民初字第05060号民事判决，驳回黄文庆等117人的诉讼请求。黄文庆等117人不服判决，提起上诉。重庆市第五中级人民法院经二审程序审理后，于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决，驳回上诉，维持原判。2010年8月11日签订的《物业服务合同》于2013年7月31日履行期限届满后，因阳光华庭小区新一届业主委员会未能按时成立，无法续聘或选聘物业服务企业，而原告又愿意按照原合同的约定，继续提供物业服务。为此，重庆市南岸区南坪街道办事处阳光社区居民委员会于2013年9月5日发出《关于阳光华庭小区﹤物业服务合同﹥到期后相关事宜的通知》，告知阳光华庭小区业主，由原告继续按原合同约定提供物业服务，直至新一届业主委员会成立作出续聘或选聘新物业服务企业为止。为此，原告自2013年7月31日后仍继续为阳光华庭小区提供物业服务至今。被告拖欠原告2011年1月至2014年2月共计37个月的物业服务费7128.8元（144.31平方米×38个月×1.3元／平方米），2010年8月至2014年2月共计43个月的公摊费364元（7元／月×1个月＋8.5元／月×42个月），2010年9月至2014年2月的水费共计1295元（3.5元／吨×370吨）。上述费用共计8787.8元。原告于2011年6月、2012年8月向被告催收物业服务费。现原告认为被告无故拖欠应缴纳的物业服务费，依据《物业服务合同》的约定，原告多次向被告催收未果，遂以前述请求诉至本院。以上事实，有原告提交的资质证书、《物业服务合同》、物业服务合同备案证明、房屋信息查询证明、（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书、《关于阳光华庭小区﹤物业服务合同﹥到期后相关事宜的通知》、欠费清单、重庆市自来水有限公司江南营业管网所出具的《三期水表明细表》、公证��等证据为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为，2010年8月11日原告与阳光华庭小区业主委员会签订的物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的形式要件符合法律规定合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，且已经生效判决确认合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，阳光华庭小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。2013年7月31日物业服务合同到期后，因阳光华庭小区未能重新选举新一届业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”的规定，2010年8月11日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，阳光华庭小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费、居民生活水费。被告称该约定违反法律规定不具有法律效力的理由不能成立，其拒绝交纳物业服务费、水电公摊费、居民生活水费的行为违反合同约定，构成违约。根据物业服务合同的约定，被告需按月交纳物业服务费、居民水费、水电公摊费，逾期支���的，应当承担违约责任。现被告拖欠拖欠原告2011年1月至2014年2月期间的物业服务费7128.8元、2010年8月至2014年2月期间的公摊费364元、2010年9月至2014年2月期间的水费1295元，合计8787.8元。期间经原告多次催收仍拒绝交纳，现原告起诉要求被告立即支付上述费用的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，物业服务合同约定业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费及水、电、气及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情认定为从欠费之日起以本院支持的金额为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算违约金至付清之日止。至于被告陈述原告管理有瑕疵、环境差、消防栓没有水、会所被原告出卖等问题，因被告未提交相应证据，本院不予采信。据此���依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告郭素华、彭友佳于本判决生效后十日内向原告重庆洋世达物业管理有限公司支付其所拖欠的2011年1月至2014年2月期间的物业服务费7128.8元、2010年8月至2014年2月期间的公摊费364元、2010年9月至2014年2月期间的水费1295元，合计8787.8元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自欠费之日起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中���人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取146元，由被告郭素华、彭友佳负担25元，由原告重庆洋世达物业管理有限公司负担121元（此款原告重庆洋世达物业管理有限公司已交纳，限被告郭素华、彭友佳于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  蹇黎二〇一四年六月十一日书 记 员  袁雪