阜新蒙古自治县人民法院民 事 判 决 书（2013)阜县民二初字第446号原告成某甲。原告崔某某。二原告委托代理人张静，系辽宁法随律师事务所律师。被告成某乙。委托代理人陈玉文，系辽宁阜诚律师事务所律师。原告成某甲、崔某某诉被告成某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月18日作出（2012）阜县民二初字第20号民事判决，宣判后，原告成某甲、崔某某不服，提出上诉。阜新市中级人民法院于2013年11月7日作出（2013）阜民一终字第523号民事裁定，以原审判决认定事实不清、证据不足为由，裁定撤销本院（2012）阜县民二初字第20号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭重新审理了本案。原告崔某某及二原告委托代理人张静、被告成某乙及委托代理人陈玉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重审时二原告诉称：二原告系夫妻关系，原告成某甲与被告成某乙系兄弟关系。2008年原告成某甲与弟弟成某乙、成海明、姐姐成海云共达成如下协议：老人由二原告抚养，财产全部归二原告所有；老人的债务由二原告清偿；二原告房屋三间作价22000.00元，转让给其弟弟成某乙，有表叔韩笑、李贵在场作证。2008年1月16日二原告一家四口人搬进老人的房子，同时将自己的三间房让与被告。在此期间二原告清偿了老人的所有债务，又花了近3万元人民币装修和改造了老人的房子和院落。2010年10月二原告的母亲房桂芹突然搬到被告成某乙家，且搬走所有东西。2011年5月又通知原告搬出老人的房屋，老人的财产也不归原告了，当二原告主张履行协议时，母亲和被告以房屋还没过户为由，不履行协议。二原告与被告之间的房屋买卖协议是以养老协议为前提的，养老协议不能履行，原告当然有权利和被告解除房屋买卖协议，并且此房屋也没有办理过户手续，依据《物权法》第九条之规定，应认定“未经登记不发生效力”，且因被告已有一套住房，违反了农村村民一户只能有一处宅基地的管理规定，土地部门无法变更产权登记。故请求解除原、被告之间的房屋买卖协议，被告搬出现住房，把现住房返还给原告，并由被告承担本案的诉讼费。被告辩称：原告的诉讼请求及理由不成立。原、被告之间的房屋买卖协议并没有附条件；被告原有的宅基地已被征用，被告现在只有一处在原告手里买的宅基地，没有过户是因为手续在原告处，原告不配合；原、被告之间的房屋买卖协议是真实、自愿的，被告是善意取得；被告已在该房居住多年并对该房投入大笔资金修缮。二原告要求解除买卖协议的理由是未能取得老人的房屋，所以是不正当的理由；房屋未过户但亦未影响买卖协议的效力，请人民法院驳回二原告的诉讼请求。经审理查明：二原告系夫妻关系，原告成某甲与被告成某乙系兄弟关系。1998年11月10日，原告二人依据农建字（98）第19号农村居民建房占地批复证获得宅基地一块，四至为东至成某乙（宅基地），西至耕地，南至大道，北至堤埂，准建房屋三间，后二原告在该宅基地上修建平房三间，修建房屋后并未办理房屋产权登记及获得房产证。2007年12月28日，因二原告与母亲房桂芹一同居住，原告成某甲与被告成某乙经村委会同意达成房屋买卖契约书，将自建房三间卖给成某乙，房价款为22000.00元。2008年1月20日被告向原告成某甲、崔某某交付价款22000元。因原告未能提供房屋的产权手续，故该房屋一直未进行过户登记，至二原告起诉时，被告成某乙一家居住该房屋，并对房屋进行了修缮。另查明，被告于1997年依建房占地批复取得宅基地一处，与原告的宅基地相邻，在原告宅基地的东侧，被告在该宅基地的院落中建厢房三间，一直未建主房。2011年，由于东梁温泉南路的建设需要，被告原有宅基地部分院落被征用，建房占地批复被收回。上述事实的认定有原、被告的陈述、房屋买卖契约书、农村居民建房占地批复证、付款证明、东梁镇政府土地办公室关于东梁镇南荒村成某乙建房批复证收回一事的说明等证据证明，并经庭审质证，本院予以认定。原告对其提出的二原告与被告之间的房屋买卖协议是以养老协议为前提的，原告提出书面证言两份，用以证明成某甲父亲去世后，母亲房桂芹由二原告供养，所有财产由原告所有及债务由原告负担。经庭审质证，可以认定二原告及被告父亲去世后，原、被告对母亲供养及财产、债务确有约定，但该两份证据无法证明二原告供养母亲一事是原、被告之间签订房屋买卖协议所附之条件，故对原告该项主张该事实不予认定。本院认为：二原告经土地部门批复获得宅基地并在宅基地上建房三间，而且居住多年，应有明确的房屋所有权，虽未进行房屋产权登记，但依据《房屋登记办法》第八十二条一款之规定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。”可见村民利用宅基地建房后申请房屋登记并非强制性规定，也并未强制性规定农村房屋必须进行产权登记方可转让。故原告成某甲、崔某某对该房具有明确的产权并可以出卖该房屋。原告成某甲与被告成某乙签订房屋买卖协议，将房屋卖与被告，虽只有原告成某甲在契约书上签字，但被告向原告成某甲交付价款时崔某某在场且被告自购买争议房屋起即在该房居住，故可认定原告崔某某对原告成某甲与被告之间的买卖协议知情且认可，原告成某甲的签字应视为是原告成某甲与崔某某二人的共同意思，原、被告之间的合同成立。对原告提出的房屋买卖合同系附条件的主张，因与查明的事实不符，不予支持。原告提出被告已有宅基地，购买原告房屋违反了农村村民一户只能有一处宅基地的规定，其卖与被告的房屋无法过户，故应认定买卖协议无效。对于农村集体土地宅基地上的房屋在其集体成员内部转让，建设部《房屋登记办法》第八十七条规定“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可见农村房屋在一定条件下可转让，受让人需为房屋所在地农村集体经济组织成员或法律、法规规定的人。本案中被告符合受让人的条件，原告所称的合同无效的理由不成立，本院不予支持。另依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第六十二条四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”应认定为农村房屋转让后，由于农村村民一户只能拥有一处宅基地，房屋原所有人不得再次申请并获得宅基地。同时，因被告原只有宅基地批复证而未依该批复建房，依据批复证要求，一年内未依批复证建房则将地收回。原被告买卖争议房屋时，被告的建房占地批复处于依法应收回的状态，故应认定被告无宅基地，其购买原告的房屋不违反“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定。此外，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，是否变更所有权登记，不影响合同效力。故对原告该主张不予采纳，原、被告之间的房屋买卖协议有效。另外，被告依房屋买卖协议向原告给付价款、取得房屋并居住多年，虽未进行转让登记，但因相关法律、法规对未进行产权初始登记的农村房屋买卖没有强制性规定，故应认定为被告对其购买的房屋具有所有权，原告要求其腾迁房屋的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。二原告诉请解除合同，没有依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种合同解除事由，提出相应的解除合同事由及证据，故二原告要求解除原、被告之间的房屋买卖协议，并要求被告将房屋返还给原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条四款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告成某甲、崔某某的诉讼请求。案件受理费100元由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审 判 长  赵宏野代理审判员  范 哲人民陪审员  孙晓艳二〇一四年五月二十九日书 记 员  贾 丽