嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉秀民初字第163号原告：新联康（中国）有限公司杭州分公司。代表人：刘正。委托代理人：徐海明。委托代理人：郝彬彬。被告：嘉兴比德弗生物科技园发展有限公司。法定代表人：王积锋。委托代理人：王国华，原告新联康（中国）有限公司杭州分公司诉被告嘉兴比德弗生物科技园发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理后，依法组成合议庭并于2014年3月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐海明、郝彬彬，被告委托代理人王国华到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告新联康（中国）有限公司杭州分公司诉称，2011年10月22日，原、被告就位于秀洲区木桥港路经南、秀洲大道经东《滨江花园》（又称嘉兴秀湖-香颂湾）项目签订《销售代理服务合同》，合同约定，由原告为被告独家代理销售该房产，时间为自本协议签约之日起，到本项目领取预售后18个月内；在协议中分类约定了代理佣金支付比例、支付期限等。截止2013年11月，原告为被告共代理销售住宅221户，金额为227832981元，车位117个，金额7245500元。总佣金2738864.63元（住宅2666409.63元、车位72455元），已结佣金754225元，未收1984639.63元。代理到期双方未再续约，后经原告多次催计代理佣金未果。故诉请法院，要求：1、判令被告支付房产销售代理佣金1984639、63元，并支付逾期支付利息168996.21元；2、本案诉讼费由被告承担。被告嘉兴比德弗生物科技园发展有限公司辩称，本案被告并没有违约，所有的合同履行过程全部是由于原告未做到自己在合同中所承诺的销售目标和销售计划，故没有具备结算佣金的条件和前提。对起诉书中所涉及的相关事实也有出入，如原告为被告代理销售的房屋套数、金额及车位等问题，该出入主要是由于原告对合同所确定的结算佣金的鉴定有错误，议价结算是建立在完成销售额和销售计划的前提下，原告承诺当月完成60%的书面计划，但实际未做到，实际只做到了1%、2%、3%、5%，最高也没有超过20%，远低于双方约定的60%。由于原告一直未达到相应的标准，故双方一直未结算。未结算的另一原因是原告未按合同约定的结算流程进行操作，现被告所支付的部分款项也只是一个预付性质，特别是原告所依据的价格与其所提供的证据所列明的价格不同。请法院查明本案事实，依法做出公正判决。审理中，双方当事人进行了举证与质证，原告为证实其主张，向本院提交的证据有：1、2011年10月22日原、被告就嘉兴秀湖-香颂湾项目签订的销售代理服务合同一份，证明原告为被告独家代理销售该房产，并对代理销售的代理期限、权利义务及佣金计算、违约责任承担作了明确约定。其中合同第2至3条合同约定时间为：自本协议签约之日起，到本项目领取预售证后18个月内。又在协议中分类约定了代理佣金的支付比例、支付期限条件等。经质证，被告对其真实性无异议。对合同的内容所表述的意思需要向法庭说明，第一个该合同所要求委托销售的性质是住宅办公和商业，并以可售面积与政府批准的预售许可证为准。在合同第4条，原告的权利义务中要求确保项目人员的稳定性和销售人员不得低于8人的约定，但事后原告都没有做到。在合同的第5条5.2.1中，原告如落后当批次销售计划10%暂停当批次的佣金支付，落后20%的则扣除当批次的10%作罚款。在从5.3.1.1中关于付全款和分期付款的约定，该约定也证明房款未到不能直接结算。5.4的佣金结算的付款办法中其相应的支付流程原告都没有做到，故原告没有向被告要求支付佣金的理由。2、商品房预售证复印件一份，证明被告所开发的房屋起始时间为2012年5月20日至2012年10月24日，即为实现双方合同第2.1条，第2.3条提取合同佣金的时间段依据。原件在被告处。经质证，被告对其真实性无异议。3、楼盘价格表50份70页，证明被告提供给原告房屋销售的底价，其对所销售的房屋定价及调整定价的相关事实，包括议价结算的依据。经质证，被告对其中的20张有乐学成签名的原件予以认可，对其余的他人签名或复印件及未签名的暂时不认可，需要进一步核对。4、佣金请款表复印件19份49页，原件已提交给了被告。证明原告依据合同约定的流程向被告提交了佣金的请款表及佣金请款明细的事实。经质证，被告认为佣金请款表由于原告方没有达到销售指标，故被告先前主要是预付部分佣金来支付的，原告所提到的所有佣金请款表被告并未收到，其中内容也未经被告确认，被告不予认可。5、根据被告提供的OA系统原告方制作打印的未结佣金住宅的清单13页，列明了所有客户销售的姓名、对应的房号及签约的时间、请佣的价款及未结佣金的金额等。证明原告诉讼请求的第一项金额1984639.63元被告未支付。经质证，被告认为该组证据未经被告核对确认，是原告单方面制作的一个计算，被告不予认可。6、原告单方制作的违约金明细清单一组，证明逾期支付违约金的数字组成及具体的金额对应的日期及天数，逾期支付利息暂计算至起诉日为168996.21元。我们要求按未付部分的总款项每日万分之三计算到被告支付日为止。经质证，被告对其自行制作的表格内容不予认可。被告嘉兴比德弗生物科技园发展有限公司为反驳原告的主张，向本院提交的证据有：1、被告制作的原告代理销售的楼盘明细表一份，被告制作的结算佣金表一份，证明原告方代理销售的楼盘情况，合同约定原告应达到60%，但实际原告最多已达到了20%。可结算佣金在第一批开盘时根据原告的销售业绩为668783.3元，第二批可结佣金为136409.67元，第三批开盘可结佣金为185586.77元，第四批可结佣金为133062.38元，第五批可结佣金为108008.18元，上述房款总共涉及到1584175411元，其中扣除了一部分的团购关系户。尚未计算应扣的10%罚款（违约金）和保证金5%及其他退房款等。经质证，原告认为该证据太笼统了，没有具体的明细，不利于原告方进行核对，故要求被告提供这些数字如何得出的详细清单。被告当庭提供的该证据原告需要时间与当事人进行核对，请法庭准许给予质证期；后书面质证意见为该证据从未向原告出示过，原告也未收到过，根据双方合同约定销售指标需在销售节点前双方签字确认才认可，该证据系被告自行制作，故对该证据不予认可。2、退房申请及退款发票各一份，证明12号楼盘102室姚宝明购买的12幢106室的房屋已经退房，该款项也已退还给对方了，该款应予以扣除。经质证，被告认为需庭后核实，当庭无法质证。对退款发票真实性无异议。后书面质证意见为该证据予以认可。3、2013年11月20日被告发给原告方的律师函一份，证明被告和原告律师进行沟通要求原告及时与被告结算。经质证，被告认为原告需要回去核实。后书面质证意见为对该证据的真实性无异议，但对被告待证事实不予认可。经审查，本院认证如下：对原告提供的证据1、2，被告对其真实性无异议，且与本案相关联，故本院予以认定。对原告提供的证据3，由乐学成签名的楼盘价格表，被告无异议，本院予以认定，对其余楼盘价格表无法确定其真实性，本院不予认定。对原告提供的证据4、5、6，系原告方单方面制作的，被告不予认可，原告也未提供相关证据证实上述证据的真实性，故本院对上述证据不予认定。对被告提供证据1，系被告方单方面制作的，原告不予认可，被告也未提供相关证据证实上述证据的真实性，故本院对该证据不予认定。对被告提供的证据2、3，原告对其真实性无议，本院予以认定。根据以上认定的主及当事人的陈述，本院认定本案的事实如下：2011年10月22日，原、被告就位于秀洲区木桥港路经南、秀洲大道经东《滨江花园》（又称嘉兴秀湖-香颂湾）项目签订了《销售代理服务合同》一份，合同约定，由原告为被告独家代理销售该房产，可售面积以政府批准的预售许可证为准，时间为自本协议签约之日起，到本项目领取预售证后18个月内；在协议中分类约定了代理佣金支付比例、支付期限等；被告确认乐学成作为被告销售现场负责人，有权对原告提交的销售佣金结算单进行审核并签字，被告认可其签字的效力。2012年5月2日，被告取得滨江花园4、6、9、12号楼的商品房预售证，2012年10月24日被告取得滨江花园5、7、8、10、11、13、16号楼的商品房预售证。代销期间，双方未对所销售的房屋进行结算。原告为代理销售佣金事宜，故成讼。本院认为，原、被告的合法权益受法律保护。本案中，双方当事人签订的《销售代理服务合同》合法有效，均应按约履行。原告在为被告代理销售房屋期间所获的佣金应予支持。但原告未向本院举证证明其在代理销售房屋期间所销售房屋数量及佣金的情况，故本院对本案原告的诉请难以支持。待原告有相关证据后可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告新联康（中国）有限公司杭州分公司的诉讼请求；案件受理费24030元，由原告新联康（中国）有限公司杭州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判长 刘连明审判员杨维均人民陪审员姚松令二〇一四年五月十六日书记员 徐       梦       菲