北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第02698号原告李雪凤，女，1955年10月6日出生。委托代理人肖长有，男，1953年7月29日出生，中国藏学研究中心干部。被告中海恒达（北京）投资管理有限公司，住所地北京市西城区广义街5号4层3-405。法定代表人付恒，总经理。委托代理人宋立军，男，1972年4月18日出生，该公司市场部经理。原告李雪凤诉被告中海恒达（北京）投资管理有限公司（以下简称中海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘喆独任审判，公开开庭进行了审理，原告李雪凤及委托代理人肖长有，被告中海公司委托代理人宋立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雪凤诉称，2012年10月18日，在被告员工陈涛的促成下，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，原告将其名下的位于北京市西城区×号房屋租赁给被告，租赁期限自2012年11月1日至2015年10月30日，免租期为2个月，每月租金3000元，租金按季度支付，每季度开始以银行转账方式支付。2013年10月30日，被告应该依约支付下一季度租金，但被告拖延未付。2013年11月5日，原告电话咨询被告，被告员工说因单位改制，无法继续租赁房屋，要求提前解除租赁合同。后双方约定于2013年11月9日收房。2013年11月9日，双方在清点物品时发现缺少以下物品：双人床垫1个，单人床垫1个，木椅2把，电镀红色皮折叠椅2把，皮沙发1套（大1、小2）、纯木制雕花仿古茶几1个，组合柜1组、低柜2组、松下29寸电视1台，有线电视机顶盒1套，微波炉1个，冰箱被更换（原来是大的，现在是小的）、地板砖缺失3块，客厅地砖大部分损坏，厨房吊顶缺失，1套门锁丢失，2个门锁锁芯被卸，电话机1部及电话机费用卡1张等。双方就物品缺失情况制作了清单。除此之外，尚有部分水费、电费、天然气费、有线电视费、电话费等尚未结清。当天我到被告公司协商，当时被告承诺赔偿物品损失，承诺修理部分物品，并承诺结算水电费。当天，我们清点了物品，因未就赔偿问题达成一致，未交接钥匙。2013年11月12日，我通过电话督促被告交纳水电费，但被告未交纳。2013年11月15日，我再去找被告协商，被告同意赔偿3000元，但我认为赔偿数额偏低，没有同意，被告也一直未交纳水电费。后房屋一直空置。鉴于上述事实，特诉至法院，要求被告支付2013年11月1日至2013年12月31日的房屋租金6000元；支付提前退租的违约金6000元；支付免租期2个月的租金6000元；赔偿房屋内的已丢失的设施物品损失5000元；缴清房屋租赁期间实际发生的水费、电费、治卫费、燃气费、有线电视费、电话费等各项费用共计1901.86元；被告将北京市西城区×号房屋腾空，交还原告收回。被告中海公司辩称，原告所述双方签订租赁合同的时间、内容属实。我公司于2013年10月15日已通知原告退租，并于10月18日清退了原有的租客，并通知原告来我公司收房，原告于11月也已准备再次经营该房屋的出租业务，由原告自己联系中介公司，通过我公司业务员看房数次，现出租未成交，我公司不能承担此期间的房屋空置损失。该房屋在租客正常使用期间出现屋顶石膏线脱落、地砖碎裂、下水道反味儿等问题，我公司多次请求原告履行合同约定的维修义务，原告从未响应，致使我公司与租客的合同终止，故我公司不应承担违约责任，相反是原告存在违约行为。双方合同约定了免租期作为我公司清理房屋和搬家使用，违约责任中也没有关于免租期赔偿的约定，给付免租期租金没有合同依据。原告屋内设施因年久失修造成租客退租，起因是原告未尽到维修义务，租客承租期间正常使用，租客退租时我公司也未追究租客任何设施损坏的责任，因此我公司不承担屋内设施恢复的责任。关于屋内物品缺失，原因是此前的租客毁约逃跑，夹带了部分屋内物品，并非我方故意挪用或隐匿。双方曾就房屋内缺失物品制作了清单，我公司除不予认可上面记载的纯木制茶几的材质外，其余物品我公司认可，同意以事实及合同为依据承担物品丢失的连带赔偿责任。我公司同意结清实际发生的水、电、燃气、有线电视、电话等各项费用，同意腾空房屋交还原告收回。经审理查明：2012年10月18日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号：201206206），约定被告租赁原告名下的位于北京市西城区×号房屋，租赁期限自2012年11月1日至2015年10月30日，原告同意在上述租赁期内给被告60天，作为被告清理房屋和搬家等时间，在此期间，原告不收取任何费用。房屋租金标准为第一年每月3000元，第二年租金为每月3150元，第三年租金为每月3300元，租金支付方式为银行汇款，付款按季，各期租金支付日期：第一次2012年11月1日3000元；第二次2013年1月30日9000元；第三次2013年4月30日9000元；第四次2013年7月30日9000元；以此类推。租赁期内，原告需收回房屋的，或被告需提前退租的，应提前两个月通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金。合同签订后，原告与被告进行房屋交割并制作了房屋交割清单，清单显示房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况为：双人床1张、单人床1张、椅子2把、沙发3张、床头柜1个、电视1台、电视机顶盒及卡各1个、低柜1个、茶几1张、电脑桌1张、衣柜1组、梳妆台1个、凳子1个、空调1台、冰箱1台、洗衣机1台、热水器1台、抽油烟机1台、燃气灶1台、书柜1张、餐桌1张、微波炉1台、电话机1部。被告自述涉案房屋在租客正常使用的情况下出现屋顶石膏线脱落、地砖破裂、下水道反味等问题，曾多次请求原告履行维修义务，但原告从未响应，致使合同终止，并于2013年10月15日通知原告退租，但未就其所述原告未尽维修义务及房屋质量问题提供证据。2013年10月30日，被告未依约支付原告2013年11月1日至2014年1月31日的房屋租金。后双方于2013年11月9日准备对房屋进行查验交接。2013年11月9日，原告与被告进行房屋交接及清点物品时发现涉案房屋内缺少以下物品：床垫2床、椅子2把、单人沙发2个、松下29寸电视，电视机顶盒1个及卡1张、三人沙发1个，木茶几1个、微波炉1个。另有单人沙发1个损坏，冰箱1个被更换变小。原、被告就上述丢失物品情况进行了核对并制作清单，但因物品丢失赔偿问题双方协商未果，故当天原告未收回房屋，亦未交接房屋钥匙。后因水电费结算、违约赔偿等问题，原告与被告协商未果。涉案房屋尚未结算的水费472元、电费428.4元、燃气费91.2元、有线电视费162元，被告尚未支付给原告。双方在庭审中一致认可上述费用的具体金额以实际产生的票据金额为准，被告亦同意结算相关费用。诉讼期间，双方已于2014年1月6日对涉案房屋进行了交接，李雪凤已收回了涉案房屋。现李雪凤起诉来院，要求被告支付2013年11月1日至2013年12月31日的房屋租金6000元；支付提前退租的违约金6000元；支付免租期2个月的租金6000元；赔偿房屋内的已丢失的设施物品损失5000元；缴清房屋租赁期间实际发生的水费、电费、治卫费、燃气费、有线电视费、电话费等各项费用共计1901.86元。中海公司同意承担物品丢失的赔偿责任，同意结清实际发生的水、电、燃气、有线电视、电话等各项费用，不同意原告的其他诉讼请求。案件经本院调解，双方各持己见。上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、房屋交割清单、水费票据、电费票据、燃气费票据、有线电视费票据、银行卡客户交易查询单及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法订立的合同具有法律约束力，李雪凤与中海公司所签租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效，双方当事人均应当按照合同约定履行。双方合同约定的租赁期限为2012年11月1日至2015年10月30日。中海公司虽主张因房屋质量问题于2013年10月15日通知李雪凤退租，但未就其所述李雪凤未尽房屋修缮义务，房屋质量问题致使合同无法继续履行一节提供证据证明，故本院对其所述不予采纳。中海公司在合同约定的期间内，要求提前解除双方签订的房屋租赁合同，应承担合同约定的违约责任。双方合同约定如中海公司提前退租，应提前两个月通知李雪凤，并按月租金的200%支付违约金，故对于李雪凤要求中海公司支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。结合本案情况，双方在交接房屋过程中发现房屋内设备丢失、毁损问题，亦就丢失物品情况进行核对并制作了清单，在此情况下，双方均应积极配合交接房屋，避免扩大经济损失。李雪凤要求中海公司给付2013年11月1日至2013年12月31日的房屋租金6000元，因双方已就提前退租责任约定为支付相当于两个月的房屋租金，故此违约责任已将提前解除租赁合同可能产生的房屋租金损失作为实际损失考虑在内，且李雪凤在房屋空置问题上亦存在不甚积极之处，故对于其所要求的2013年11月1日至2013年12月31日的房屋租金6000元的诉讼请求，本院不予支持。因双方所约定的免租期60日系为该合同期限为三年的前提下所设立，现该合同仅履行一年即已提前解除，故仅以该免租期时间约定处理房屋租金问题对李雪凤显失公平，故中海公司应向李雪凤支付相应租金，具体数额由本院酌定，对于李雪凤该项诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。因中海公司对于李雪凤房屋内财物丢失问题存在不可推卸的管理责任，理应赔偿相关经济损失，因现已无法核实已丢失财物的具体价值，故对于具体赔偿数额，由本院酌情判定。中海公司同意支付本案所涉房屋实际发生的水、电、燃气、有线电视、电话等各项费用，本院不持异议。因李雪凤所要求的电话费并非本案合同期间所产生，其所要求的治卫费应属物业费用范畴并非双方合同约定由中海公司承担的费用项目，故对于其该项诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。双方租赁合同中未约定房屋押金，经本院释明，中海公司亦未就曾向李雪凤支付过房屋押金或从案外人处获得相关押金债权一节提供证据证明，故本院对此不予处理。因李雪凤已在诉讼期间收回了涉案房屋，故其要求中海公司腾退房屋的诉讼请求已无实际处理意义。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中海恒达（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告李雪凤违约金六千元。二、被告中海恒达（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告李雪凤水费四百七十二元、电费四百二十八元四角、燃气费九十一元二角、有线电视费一百六十二元。三、被告中海恒达（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告李雪凤房屋租金四千元。四、被告中海恒达（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告李雪凤财产损失费二千元。五、驳回原告李雪凤的其他诉讼请求。如果被告中海恒达（北京）投资管理有限公司未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百一十一元，由原告李雪凤负担九十九元（已交纳）；由被告中海恒达（北京）投资管理有限公司负担一百一十二元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 喆二〇一四年二月十七日书记员 葛明柱