江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2013）安开商初字第0362号原告南通市天乐物业管理有限公司。法定代表人孙桂根。委托代理人许秋。被告南通瑞安特置业股份有限公司。法定代表人徐善和。委托代理人杨文惠、张连春。原告南通市天乐物业管理有限公司（以下简称天乐物业）诉被告南通瑞安特置业股份有限公司（以下简称瑞安特置业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序并由审判员邢毅独任审判，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。原告天乐物业的法定代表人孙桂根、委托代理人许秋，被告瑞安特置业的委托代理人杨文惠到庭参加诉讼。后因本案在简易程序审限内未能审结，本院依法裁定转为普通程序审理，并组成合议庭于2014年4月29日第二次公开开庭进行了审理。原告天乐公司的委托代理人许秋，被告瑞安特置业的委托代理人杨文惠、张连春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天乐物业诉称：2010年6月4日，原告与被告签订前期物业服务合同，约定兰亭苑小区由原告进行前期物业管理服务，房屋空置费由被告承担。合同签订后，经物价局核准，物业费按照住宅每月每平方米0.5元、营业用房按照每月每平方米1.2元收取。而被告从2011年7月至今未按照标准支付物业费及空置费。截至2013年10月15日，被告尚欠房屋空置费105423.2元、商铺空置费98741元、商铺物业费24790元。为此，原告多次讨要未果。请求判令被告支付2011年7月至2013年6月的房屋空置费、商铺空置费、商铺物业费共计165954.2元。被告瑞安特置业辩称：1、原告所述事实错误，2012年6月30日之前所有物业费用双方已经结清。2、本案中涉及物业管理的房产除一号楼为商业用房外，其他都是政府安置房。房屋空置原因系政府安置进度导致。鉴于此，在计算2012年7月以前的空置房屋物业管理费时，经过政府相关部门协调，最终按照原合同百分之四十的标准支付空置房的物业管理费。3、原告在物业管理中没有按约履行义务，卫生清理、安全保障、绿化环境等没有做到位，导致目前政府安置房无法安置。特别是最近政府相关部门将部分无法安置的房屋退回时，许多住户在看过小区后不愿购房。原告不能只顾收钱不管物业。原告在享受权利的同时应履行义务，否则，无权请求支付物业管理费。请求法庭查明事实后公正处理。经审理查明：2010年6月4日，被告瑞安特置业（甲方）与原告天乐物业（乙方）签订兰亭苑前期物业服务合同1份，约定甲方将位于海安县海安镇永安北路58号兰亭苑物业交乙方进行物业管理服务，该物业总占地面积约23114平方米，总建筑面积43916.6平方米，其中商业建筑面积6587.49平方米，住宅建筑面积37329.11平方米，总套数304套；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米0.5元，商业物业每月每平方米1.2元；乙方正式接管后，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者甲方未能按时交给物业买受人的物业，其物业空置费按照物业管理条例和国家相关文件、法规计收；物业管理企业提供的物业管理服务内容（附件一）、物业管理企业提供的物业管理服务质量（附件二）是物业服务合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力；公共环境卫生是物业管理服务内容之一，包括公式场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；物业管理服务质量要求共用楼道道路、传达室共用卫生间、绿化带、保洁按《省标》5级执行，每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每周拖洗2次……，卫生间每日早、晚清洁2次……，道路每日清扫2次，保洁时间不少于4小时，目视道路基本干净、整洁，无垃圾、杂物……，绿化带每日清扫2次，捡1次草地、绿化带上的烟头……。合同还约定了其他事项。2012年7月17日，天乐物业出具说明，确认瑞安特置业开发的兰亭苑小区1号楼及小区内所有空置房2012年6月30日之前的物业费已全部结清。次日，瑞安特置业向天乐物业支付物业费63000元。原告统计的空置房物业费43382.84元、商铺物业费24790元，合计68172.84元。被告对此持有异议，认为原告统计的2012年6月30日前空置房的物业费为160781.36元，63000元是被告按40%的比例给付的物业费，同意庭后就相关物业费进行核对。经核对，双方一致确认空置房物业费应为40943.77元，多计算2439.07元，商铺物业费为12933.79元，物业费总计53877.56元。原告还认可被告为其代垫水费870元，同意从物业费中扣减。为证明原告的物业服务质量不符合约定，被告提交了由兰亭苑小区业主代表联合署名的情况说明，反映小区绿化无人管理、清洁管理、安保措施不到位、业主问题无人处理。被告还提供了由部分业主签名的字条，主张其代垫业主物业维修费用5120元，后又不再主张。此外，被告还提供了一组在兰亭苑小区拍摄的照片，照片显示小区内道路有污迹、垃圾，楼梯有灰尘、烟头，绿化带有垃圾、杂物，卫生间更是肮脏不堪。对此，原告同意由法院对物业费的计收作适当调整。另查，《江苏省物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）第十三条第四款规定：“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务按不低于合同约定标准的百分之七十交纳……。”上述事实，有双方当人的陈述，原、被告提供的兰亭苑前期物业服务合同，原告提供的银行进账单，被告提供的由原告出具的说明、照片等证据在卷佐证。本院认为：原、被告签订的前期物业服务合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。因合同未明确约定物业费的履行期限，依据我国《合同法》的规定，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。双方对空置房物业费计收未作具体约定，本院参照《办法》的规定，酌定空置房物业费按合同约定标准的70%计收，即28660.64元（40943.77×70%），据此，被告尚欠物业服务费41594.43元。因原告提供的物业服务质量不符合合同约定，且原告亦同意本院对物业费进行调整，本院酌定被告所欠物业费可按70%的比例交纳，即为291116.1元［（28660.64元＋12933.79）×70%］，扣减被告代垫的870元水费后，被告尚应给付原告物业费28246.1元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：一、被告南通瑞安特置业股份有限公司于本判决生效后10日内给付原告南通市天乐物业管理有限公司物业费28246.1元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告南通市天乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3620元，由原告南通市天乐物业管理有限公司负担2445元，被告南通瑞安特置业股份有限公司负担1175元（被告应负担部分已由原告代垫，被告在履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3620元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：471558227682）。审 判 长  邢 毅代理审判员  唐小红人民陪审员  管金玲二〇一四年五月十三日见习书记员  景和敏附：《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）……；（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）……；（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。