浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2014）温永瓯民初字第218号原告：温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司。法定代表人：汪有华。委托代理人（特别授权）：胡明道。被告：黄文杰，经商。原告温州市日立物业管理有限公司永嘉分公司与被告黄文杰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理，依法由代理审判员徐锵波适用小额程序于2014年6月23日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告温州市日立物业管理有限公司永嘉分公司的委托代理人胡明道到庭参加诉讼，被告黄文杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告温州市日立物业管理有限公司永嘉分公司诉称：被告系永嘉县江北街道山茶花组团5幢三单元302室住户（建筑面积106.35元），原告系小区物业。原告按照物业服务委托合同，依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，提供完善的物业服务，按照合同约定，被告应支付2011年7月1日至2012年12月31日的物业管理费1084.77元，但被告至今未履行相应的付款义务，原告及山茶花业主委员会曾以多种形式向被告催讨均无果，故原告诉至法院，请求判令：被告支付原告物业管理费1084.77元；被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金805.52元；本案诉讼费由被告承担。为证明起诉的事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：1、原告营业执照一份，以证明原告的主体资格；2、法人身份证明书一份，以证明原告法人身份情况；3、被告人口信息查询一份，以证明被告的身份情况；4、欠费明细表一份，以证明被告托欠原告物业管理费及滞纳金的事实；5、缴费通知书一份，以证明原告曾向被告催讨的事实；6、催缴物业费公告一份，以证明原告曾张贴缴费公告的事实；7、管理委托合同二份，以证明原温州市新东物业管理有限公司永嘉分公司及原告与山茶花业主委员会签订物业委托合同并约定相应的权利、义务的事实；8、被告房产信息一份，以证明被告系永嘉县江北街道山茶花组团5幢三单元302室房屋所有人的事实；9、移交协议书一份，以证明原温州市新东物业管理有限公司永嘉分公司将其与山茶花业主委员会签订的物业委托合同中权利、义务移交给原告的事实；10、谈话笔录复印件两份，以证明原温州市新东物业管理有限公司永嘉分公司将其将原公司与山茶花业主委员会签订的物业管理委托合同所产生的权利和义务转让给本案原告享有和承担，已经山茶花业主委员会同意的事实。被告黄文杰未作答辩，亦未在本院指定期限内提供相应的证据。原告提供的证据，因被告未到庭，视为其自动放弃质证和抗辩的权利。证据1、2、3、7、8、9，经本院审查尚未发现证据存有瑕疵与疑点，且形式完整、内容详实，与本案具有关联性，本院均予以认定。证据4，该明细清单系原告单方面制作，对于其中被告尚欠物业管理费的总额，经核对无误，本院予以认定，对于滞纳金的计算，显然不合理，不予认定，详见本院认为部分。证据5、6，系原告单方面制作，无法确认被告是否已经收到原告的通知，本院不予认定。证据10，系本院工作人员在（2014）温永瓯民初字第2号案件中依法制作的谈话笔录，本院对真实性予以认定，通过该两份谈话笔录可以反映出原温州市新东物业管理有限公司永嘉分公司将原公司与山茶花业主委员会签订的物业管理委托合同所产生的权利和义务转让给本案原告享有和承担是经过山茶花业主委员会确认的。根据认定的证据，结合原告庭审陈述，本院认定以下事实：被告黄文杰是永嘉县江北街道山茶花小区5幢三单元302室的业主，该房建筑面积为106.35平方米。2011年3月6日，原温州市新东物业管理有限公司永嘉分公司（该分公司已于2011年12月28日注销）与山茶花业主委员会签订了物业管理委托合同。合同约定，委托管理期限为一年，自2011年1月11日起至2011年12月31日止；物业管理服务费，住宅房屋由物业公司按每户每月每平方米0.5元向业主或房屋使用人收取，逾期不交依法进行追缴。合同签订后，原温州市新东物业管理有限公司永嘉分公司已按合同约定对小区进行物业管理服务。2011年10月31日，原温州市新东物业管理有限公司永嘉分公司与原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司签订一份物业移交协议书，约定原温州市新东物业管理有限公司永嘉分公司将原公司与山茶花业主委员会签订的物业管理委托合同所产生的权利和义务转让给本案原告享有和承担，包括收取之前尚欠的物业管理费，该转让行为已得到山茶花业主委员会确认。2012年1月1日，原告与山茶花业主委员会重新签订一份物业管理委托合同。合同约定，委托管理期限为一年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止；物业管理服务费，多层住宅房屋由物业公司按建筑面积每平方米0.6元向业主或房屋使用人收取，半年预收一次；业主和物业使用人应在1月31日和7月31日前按时缴纳各期物业管理费，逾期交纳的，以逾期总金额，从逾期之日起按每日千分之二缴纳滞纳金。原告接管后已按合同约定对小区进行物业管理服务，但自2011年7月1至2012年12月31日被告一直没有缴纳物业管理费。本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。根据《合同法》有关规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原温州市新东物业管理有限公司永嘉分公司将原公司与山茶花业主委员会签订的物业管理委托合同所产生的权利和义务转让给本案原告享有和承担，已经山茶花业主委员会同意，故该转让行为合法有效。因此，原温州市新东物业管理有限公司永嘉分公司于2011年3月6日与山茶花业主委员会签订的物业管理委托合同所产生的权利和义务应由原告享有和承担，故基于该合同约定，原告可以依法行使权利。之后原告又于2012年1月1日与山茶花业主委员会签订的新的物业管理委托合同，该合同主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，亦应受法律保护。业主委员会是经全体业主选举产生的，其代表业主行使权利，业主委员会依法实施的民事行为对全体业主具有约束力。因此，山茶花业主委员会与原温州市新东物业管理有限公司永嘉分公司及本案原告所签订的两份物业管理委托合同对小区的全体业主都产生法律效力，被告作为小区的业主之一，自然享有和承担合同的权利和义务。原告依据合同对被告所在小区进行了物业管理服务，被告理应按约向原告支付相应的物业管理费。现原告起诉要求被告支付物业管理费1084.77元（其中2011年为319.05元，2012年为765.72元），理由正当、合法，本院应予支持。对于原告要求被告支付逾期交纳2011年7月1日至2011年12月31日物业管理费所产生的滞纳金的主张，因原温州市新东物业管理有限公司永嘉分公司于2011年3月6日与山茶花业主委员会签订的物业管理委托合同并未明确约定滞纳金，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告逾期交纳2012年1月1日至2012年12月31日的物业管理费765.72元所产生的滞纳金，因原告于2012年1月1日与山茶花业主委员会签订的物业管理委托合同已明确约定业主和物业使用人应在1月31日和7月31日前按约缴纳各期物业管理费，逾期交纳的，以逾期总金额，从逾期之日起按每日千分之二缴纳滞纳金，现原告要求被告按金额382.86元的标准支付2012年8月1日至2013年11月20日止的滞纳金，符合法律规定，本院予以支持，但双方约定的滞纳金计算标准显属过高，本院依法酌定为滞纳金按每日万分之三计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第八十九条、《物业管理条例》第四十二条第一项、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄文杰于本判决生效之日起十日内支付原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司物业管理服务费1084.77元及滞纳金（滞纳金以382.86元为标准，从2012年8月1日起算至2013年11月20日止，按每日万分之三计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告黄文杰负担。本判决为终审判决。代理审判员  徐锵波二〇一四年六月二十三日书 记 员  王剑博永嘉县人民法院门户网站网址：http：／／yongjia.zjcourt.cn：88／