山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）威民一终字第170号上诉人（原审被告）山东御临实业有限公司。法定代表人林宜文，董事长。委托代理人宋修刚，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）邹仁华，男，1972年2月10日出生，汉族。委托代理人王占船，山东联志律师事务所法律工作者。上诉人山东御临实业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服文登市人民法院（2013）文民一初字第288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2009年3月12日，原、被告签订一份商品房预售合同，约定原告购买被告位于文登市通和路8号2单元604室房屋，房价款为325000元；被告应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付购房款的1％向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了自己的义务。被告于2010年2月12日向原告交付了房屋，被告于同年7月30日办理了房屋初始登记，原告于同年11月26日取得房屋所有权证（文房权证市区字第××号），2012年7月27日，原告取得土地使用权证（文国用2012字第000112-8-9号）。2013年3月7日，原告以被告将涉案土地抵押导致原告未能在合同约定的270天内办理土地使用权证为由诉至原审法院，要求被告给付逾期办证违约金3250元。诉讼中，被告认可涉案土地于2008年3月6日抵押贷款，于2011年3月7日期限届满时解除抵押，但认为合同约定的房地产权属证书仅指房房所有权证，不包含土地使用权证，且已在合同约定的房屋交付后的270天内到产权登记机关办理了房屋初始登记，并不构成违约，不同意承担逾期办证的违约责任。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、合同等证据在案为证。原审法院认为，我国的房产权属包括房屋所有权和土地使用权两个部分，有关部门亦分别向购房人颁发房屋所有权证和土地使用权证两个证件，在商品房买卖中，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权转移变更登记手续，并提供必要的证明文件。涉案合同亦明确约定办理的是“房地产权属证书”，故涉案合同约定的“房地产权属证书”应当包括土地使用权证。被告辩称“房地产权属证书”不包含土地使用权证，于法相悖，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条也规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9O日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案中，被告于2010年2月12日向原告交付房屋，根据双方的合同约定，被告在交付房屋的270天内应到产权登记机关备案，即被告应在2010年11月12日前到房产登记机关和土地使用权属登记机关办理备案手续，但被告的土地被其抵押贷款，期限为2008年3月6日至2011年3月7日，无法在2010年11月12日前到土地使用权属登记机关办理备案手续，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然涉案合同约定因被告违约，原告不能规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付购房款1%支付违约金，但合同对“规定期限”未作出明确约定，因涉案合同系被告提供的格式合同，导致未能办理涉案土地使用权证的过错在被告，故对该条款应作出对被告不利的解释，再结合上述规定，本院确定自201O年11月12日后延续90日即于2011年2月12日前为办理涉案土地使用权证的合理时间，但此时因涉案土地仍被抵押，原告无法办理该权属登记，该事实属于“因出卖人的责任”，被告应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。综上，原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：被告山东御临实业有限公司于判决生效后十日内给付原告邹仁华违约金3250元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，上诉人山东御临实业有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案合同约定的“房地产权属证书”仅包括房屋所有权证，不包括土地使用权证，且上诉人在合同约定的270天内已办理了涉案房屋的初始登记，并已取得相关土地的国有土地使用权证，合同对何时办理诉涉案房屋的土地使用权证未有约定，故不能认定上诉人负有协助办理涉案房屋的国有土地使用权证的义务，亦不能认定上诉人存在逾期办证的违约行为。故请求撤销原判，依法改判。被上诉人邹仁华答辩称，涉案“房地产权属证书”应包括涉案房屋的土地使用权证，导致未能办理土地使用权证的原因和责任在上诉人，上诉人的行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。故原判正确，请求维持。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，根据《城市房地产管理法》之相关规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，该规定表明房地产权属证书包含房屋所有权证和土地使用权证，上诉人亦负有在上述期限内协助被上诉人办理包括国有土地使用权证在内的房地产权属证书的法定义务；涉案商品房合同中约定，上诉人应在规定期限内为被上诉人办理涉案房屋的“房地产权属证书”，根据文义解释规则，应认定该“房地产权属证书”包括“房”和“地”两部分，即包含房屋所有权和和土地使用权证两个权属证书，同时因涉案合同系格式合同，根据格式合同的解释规则，应作出对上诉人不利的解释，即认定该“房地产权属证书”同时包括土地使用权证书。虽然文登尚未实行房地产统一登记，但上诉人仍应为被上诉人在规定期限内办理土地使用权证提供条件，即保证在合同约定或法律规定的期限内已取得涉案房屋项下国有土地使用权证，且不存在该土地使用权已提供担保、被抵押、查封等障碍，否则应认定系上诉人的原因导致无法办证。故原审判决认定涉案合同约定的“房地产权属证书”包括土地使用权证，上诉人同时负有协助被上诉人办理该土地使用权证的法定义务，符合合同约定和立法本意，本院予以确认。现查明，导致被上诉人未能及时办理涉案土地使用权证的原因系上诉人已将涉案土地使用权在银行办理抵押贷款，在规定期限内未能解除抵押导致被上诉人未能及时办理土地使用权证，应认定导致被上诉人未能及时办理土地使用权证的责任在上诉人，而非被上诉人自身或第三人的原因造成，故上诉人应对该违约行为的后果承担相应的民事责任。虽然涉案合同未明确约定办理土地使用权证的期限，但根据合同约定和上述解释规则，应认定土地使用权证可与房屋所有权证可同时办理，即办理房屋所有权证后即可办理土地使用权证，同理，上诉人亦应在房屋初始登记期满时具备可办理土地使用权初始登记的条件。因合同约定的房屋初始登记时间迟于房屋的实际交付时间，故应顺延至初始登记期满后的90日内办理，原审判决确定合同约定的房屋备案登记期限270天届满即201O年11月12日后延续90日即2011年2月12日前为办理涉案土地使用权证的合理时间，合法有据，本院予以照准。因上诉人迟延至2011年3月7日涉案土地被解除抵押时才具备办理涉案土地使用权证初始登记的条件，上诉人的行为已构成违约，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。综上，上诉人之上诉请求，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  侯善斌代理审判员  蒋 涛二〇一四年五月十四日书 记 员  王红云