广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法东民一初字第766号原告东莞市联华物业管理有限公司。住所地：东莞某。注册号：XXX。法定代表人李中雄，总经理。委托代理人陈平，广东众达律师事务所律师。委托代理人叶松盛，广东众达律师事务所律师。被告崔会斌，男，汉族，1980年1月21日出生，住XXX。身份证号码：XXX。原告东莞市联华物业管理有限公司诉被告崔会斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶松盛到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市联华物业管理有限公司诉称，原告受东莞景天房地产开发有限公司的委托，为景天商住小区花园城提供物业管理服务，双方签订了物业管理委托合同。被告是花园城听竹轩5幢1座401号房屋的业主。原、被告双方签订了前期物业管理服务协议，原告有权向被告收取物业管理费、代收水电费等各项费用。被告逾期交纳相关费用的，原告有权收取滞纳金、违约金。被告在收楼后，无正当理由拖欠原告物业管理费及滞纳金。原告多次向被告催收无果，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2009年2月1日至2013年10月31日期间的物业管理费9427.8元及其滞纳金（滞纳金按照每日千分之一的标准，自逾期第二日起计至被告付清之日止）；2、被告向原告支付违约金496.2元；3、本案诉讼费由被告承担。被告崔会斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据。经审理查明，原告在2009年6月5日至2012年3月5日期间具备三级物业管理服务资质，在2012年3月6日至2015年3月6日期间具备二级物业管理服务资质。被告是东莞景天房地产开发有限公司开发的联华花园城听竹轩5幢1座401号（C12-401）房屋的业主，房屋建筑面积为91.89平方米。案涉小区至今未成立业主委员会。原告主张，被告在2008年6月30日办理了案涉房屋的收楼手续，但被告自2009年2月1日起没有再向原告缴纳物业管理费，故诉至本院要求解决。原告对其上述主张提供前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、物业管理委托合同、交接书、缴费通知单予以证明。其中，2007年5月25日前期物业管理委托合同显示，原告与案涉小区的开发商东莞景天房地产开发有限公司签订一份前期物业管理委托合同，约定委托原告为案涉小区提供物业管理服务，委托期限为2007年6月1日至2010年6月1日止。2008年6月30日前期物业管理服务协议显示，原、被告双方签订了一份前期物业管理服务协议，约定由原告为案涉物业提供物业管理服务，期限为签订协议之日即2008年6月30日起至业主大会续聘或另聘物业管理企业并签订新的物业管理协议之日止；该协议第六条第二项约定，被告应在每月20日前按照1.8元／平方米／月×建筑面积的标准向原告缴纳当月的物业管理费，逾期未缴纳的，则需按照每日千分之一的标准支付滞纳金；该协议第十条第四项约定，原、被告双方任一方存在无正当理由提前终止协议或重大违约行为的，应向对方支付相等于三个月的物业管理服务费的违约金，给对方造成的损失超过违约金的，还应予以赔偿；该协议落款处有被告的签名确认。2010年5月20日物业管理委托合同显示，原告与案涉小区的开发商东莞景天房地产开发有限公司续签了一份物业管理委托合同，约定原告为案涉小区提供物业管理服务，委托期限从2010年6月1日0时至2015年5月31日24时止。本案中，原告认为，按照被告房屋的建筑面积计算，被告在2009年2月至2013年10月期间每月应按照1.8元／平方米的标准缴纳物业管理费165.4元，故要求被告支付拖欠的2009年2月至2013年10月期间物业管理费合计9427.8元，并要求被告按照每日千分之一的标准分段支付物业管理费的滞纳金，原告要求滞纳金计算分别以当月物业管理费165.4元为本金，自当月21日起计至被告实际付清之日止。另，原告认为被告长期没有按时足额向原告支付物业管理费，属于重大违约，故要求被告按照双方签订的前期物业服务协议第十条第四项的约定支付违约金165.4元×3个月=496.2元。另查明，原告在本案中提供一份2010年6月8日东莞市物价局出具的关于物业服务收费标准备案的复函以及一份（2011）东中法民一终字第2473号民事判决书，拟证明原告按照1.8元／平方米／月的标准收取案涉房屋的物业管理费是合法的。其中，东莞市物价局出具的关于物业服务收费标准备案的复函显示物价部门同意原告与东城区景天花园一期、二期业主约定的物业服务收费标准，即居民住宅（带电梯）按照建筑面积每月每平方米1.8元的标准，并注明该收费标准自物业管理服务合同签订之日起执行。（2011）东中法民一终字第2473号民事判决书显示，原告已就案涉小区的物业服务收费标准向东莞市物价局申请备案，并经物价局审核同意，该收费标准未违反东莞市物价局、东莞市房产管理局关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知及东莞市住宅物业管理服务等级标准。以上事实，有原告提供的前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、物业管理委托合同、交接书、缴费通知单、物价部门出具的备案回复、资质证书、民事判决书、电子商务小包详情单、律师函、EMS快递单及快递详情单，以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院递交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。原告是具备物业管理资质的企业，被告是联华花园城小区听竹轩5幢1座401号（C12-401）房屋的业主，原告是案涉小区的物业管理公司，案涉房屋建筑面积为91.89平方米，有原告提供的前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、物业管理委托合同、交接书、资质证书为证，事实清楚，证据充分，本院对此予以认定。原、被告双方在2008年6月30日签订的前期物业管理服务协议第六条第二项明确约定被告应当按照案涉房屋建筑面积×1.8元／平方米／月的标准于每月20日前向原告缴纳物业管理费，逾期未缴纳的，被告应当按照每日千分之一的标准向原告支付滞纳金，结合原告在本案中提供的物价部门出具的备案回复以及民事判决书的内容，可认定原告制定的收费标准未违反法律、法规的规定，也没有违反原、被告双方的约定，被告应当按照1.8元／平方米／月的标准向原告支付物业管理费。被告没有证据证明其已经向原告支付了2009年2月1日至2013年10月31日期间的物业管理费，应由被告自行承担举证不能的后果。原告要求被告支付2009年2月1日至2013年10月31日期间的物业管理费及其滞纳金，于法有据，且符合原、被告双方签订的前期物业管理服务协议约定，故对原告此项请求，本院予以支持，被告应当向原告支付2009年2月1日至2013年10月31日期间的物业管理费1.8元／平方米／月×91.89平方米×57个月=9427.91元，原告仅要求被告按照165.4元／月的标准支付物业管理费合计9427.8元，属于原告自行处分其权利的行为，故被告实际应当向原告支付2009年2月1日至2013年10月31日期间的物业管理费合计9427.8元及其滞纳金（滞纳金应分月计算，每月物业管理费的滞纳金均以165.4元为本金，按照每日千分之一的标准，自当月21日起计至本判决确定的履行期限的最后一日止）。关于原告要求被告支付违约金的问题。由于原、被告双方在前期物业管理协议第六条第二项中已经明确约定了逾期交纳物业管理费的滞纳金计算标准，因此，该协议第十条第四项约定的“双方任一方无正当理由提前终止协议或重大违约行为，应向对方支付相等于三个月的物业管理服务费的违约金”中的重大违约行为，应理解为除被告逾期支付物业管理费以外的违约行为，否则将导致被告承担双重的违约责任，明显加重被告的义务。故对于原告依据案涉前期物业管理协议第十条第四项约定要求被告支付违约金496.2元的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告崔会斌于本判决生效之日起三日内向原告东莞市联华物业管理有限公司支付2009年2月1日至2013年10月31日期间的物业管理费合计9427.8元及其滞纳金（每月物业管理费的滞纳金均以165.4元为本金，按照每日千分之一的标准，自当月21日起计至本判决确定的履行期限的最后一日止）。二、驳回原告东莞市联华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费244元（原告已预交），由原告东莞市联华物业管理有限公司负担50元，被告崔会斌负担194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  李铮铮代理审判员  吴抒航人民陪审员  袁影霞二〇一四年六月十日书 记 员  陈凤好附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第页共页