河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6747号上诉人（原审原告）：洛阳多元科技有限公司。住所地：河南省洛阳市老城区310国道葛家岭段。法定代表人：张建国，该公司经理。委托诉讼代理人：杨鸿超，河南九都律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳哈他网络科技有限公司。住所地：河南省洛阳市西工区王城大道紫金城B01-3099。法定代表人：郭珂珂，该公司董事长。委托诉讼代理人：张运超，河南君友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭珂珂，男。上诉人洛阳多元科技有限公司（以下简称多元科技公司）因与上诉人洛阳哈他网络科技有限公司（以下简称哈他网络公司）、被上诉人郭珂珂房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。多元科技公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，发回重审或改判哈他网络公司和郭珂珂向多元科技公司支付合同到期后租金损失391118元、改造装修损坏部分恢复费用15万元和维修期间的租赁损失费用382200元；3.本案诉讼费用由哈他网络公司和郭珂珂负担。事实与理由：一、一审判决没有查明基本事实，应发回重审或查明后改判。1.哈他网络公司实际占有控制多元科技公司10100平方米的库房及周围公用部分，其为了自己经营安全和管理便利，在库房外加装铁质大门，用粗锁链锁上，使其租赁的库房形成独立区域，其他任何人员不通过铁门，没有被上诉人的允许，无法接近库房周边，更别说进入库房。直到2018年7月25日，在一审法院主持下由上诉人接手房屋时，被上诉人还没有拆除其安装的铁门和铁锁。该铁门和铁锁是被上诉人实际占用的标志。一审中，上诉人提交了当地供水人员等相关管理人员提供的因此无法进入公用区域抄水电表的证明，这是两被上诉人占有房产的铁证。一审法院认为被上诉人没有占有房屋，被上诉人应提交其向上诉人交付房产或上诉人拒收的证据。2.支付租赁物是承租人的义务，一审举证责任划分错误。承租人返还租赁物是强制性义务，承租人应对其履行义务承担举证责任。本案中，2017年11月15日合同期满，二被上诉人没有将10100平方米的库房交给上诉人。合同法的效力高于最高人民法院的司法解释，一审法院适用民诉法司法解释举证责任的规定错误。3.上诉人要求二被上诉人支付从2017年11月15日到交付租赁物前的租金损失，合理合法。合同到期后，二被上诉人没有履行交付租赁物的义务，属于继续履行原合同的行为，导致上诉人无法将租赁物另行出租，租金减少的损失已经形成，应由被上诉人承担。二、一审判决对事实的认定自相矛盾。1.被上诉人从2017年3月10日开始使用400平方米房产，一审判决认为上诉人无证据证明被上诉人租赁该房产；同时一审判决认定2017年被上诉人哈他网络公司员工郭晓燕向上诉人支付3个月租金10200元。一审中上诉人提交了2017年8月14日400平方米库房仍被哈他网络公司封条封门的照片，一审判决既认定被上诉人付租金，又不认定其租赁400平方米库房，自相矛盾。2.一审判决被上诉人向上诉人支付2018年7月前的水电费，但对于被上诉人2018年7月前实际占有10100平方米库房的租金不予支持，自相矛盾。三、装修改造恢复费用和恢复期间租金损失，按照合同约定应由被上诉人承担，一审没有查明。1.一审判决认定现场勘验时，建筑物有明显添加、改造，但不支持上诉人恢复原状的请求。2.被上诉人进行装修改造有大量证据，被上诉人拆除了原有院内过道的厕所、洗澡间，增盖顶棚。上诉人提交的2016年10月11日水电费收据显示装修期间电49度，水10吨，可以证明被上诉人存在装修行为。被上诉人从2011年开始租赁上诉人房屋，租赁面积陆续由3600平方米增加至10100平方米，水表由1块增加至4块，电表由1块增加至2块，装修改造事实清楚。被上诉人为了便于卸货，专门增加水泥卸货平台。在库房内，被上诉人搭建临时大型工作间数个；为了便于货物运输，被上诉人将原来各独立的库房之间的隔离墙拆除，破墙开门；在库房半空中，架设专用设备通风管道（设备已拆除搬走）。这些改造完全是被上诉人基于自己的生产经营需要兴建，痕迹至今保留。不恢复原状，导致上诉人无法正常对外出租，对改造的事实一审法院应当认定。3.2016年8月29日双方的《房屋租赁需要书》第三条第1款明确约定租赁期限为“延续签合同7300平米，自2016年11月16日至2017年11月15日”，第四条第（二）款和第五条第2.4款约定，“租赁期满乙方归还租赁物时未对其装修、改造及损坏部分进行恢复，甲方将聘请第三方进行恢复，由此产生的一切费用由乙方承担，同时承担修复期间双倍的租赁费用”，出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应当予以支持，上诉人的请求完全合理合法。综上，请求二审查明事实，依法改判或发回重审。哈他网络公司答辩称，一、多元公司有租赁的厂房的大门钥匙，不存在哈他网络公司占用厂房不予返还的事实。因租赁厂房主要车辆通行道路老310国道扩建施工，无法正常通行，哈他网络公司向多元公司提出提前解除租赁合同，并于2017年7月12日在租赁合同未到期时提前搬离，多元公司是知道的。一审法院审理期间到现场勘查，是多元公司开的大门，里面厂房区相通无阻。因此，多元公司说哈他网络公司不交钥匙，继续占用厂房至今，不符合事实。二、一审中认定事实除哈他网络公司上诉状中认为错误的事实之外，其他查明事实基本正确，符合法律规定的证据要求。三、关于有无在租赁期间添加装修，多元公司作为一审原告，应充分举证证明租赁开始时的厂房原貌，多元公司没有举证，一审按其举证不能判决正确。综上，请求驳回多元公司的上诉请求。郭珂珂未提出答辩意见。哈他网络公司上诉请求：1.撤销一审判决中关于租赁保证金6万元不予退还的事实认定；2.撤销一审判决中关于哈他网络公司租赁8700平米仓库搬离时间无证据支持的错误认定，改判认定哈他网络公司搬离时间为2017年7月12日；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审审理中，多元科技公司的诉讼请求是交付超期使用的仓库和支付租金及其他租赁损失，并没有提出租赁保证金不予退还的诉求，哈他网络公司也没有提出反诉要求退还租赁保证金，因此，租赁保证金6万元是否退还不在本次诉讼范围内。一审法院对此进行审查并作出事实认定，超出审理范围，违反《民事诉讼法》第179条的规定。二、哈他网络公司与多元科技公司之间的两份租赁协议，一份是2017年11月15日到期，一份是2017年6月23日到期，哈他网络公司向一审法院提供2017年7月12日全部搬离房屋的证据，一审法院对此予以确认，但是又表达仅认定一份是2017年6月23日到期的房屋搬离，另一份是2017年11月15日到期的房屋搬离时间无证据支持，明显自相矛盾。请求二审依法确认上诉人2017年7月12日全部搬离房屋的事实。综上，一审法院超范围审理事实认定，其他事实认定自相矛盾，请求二审依法改判。多元科技公司答辩称，1.哈他网络公司有以下违约行为：欠水费、电费、租金；对增加的设施没有拆除，对改造部分没有恢复；合同到期没有及时完整交回租赁物。根据合同约定的保证金退还条件，合同期间无违约事项及到期完好恢复，并及时完好交付租赁物、清缴水电费及相关费用后，三个工作日内退还保证金。哈他网络公司有多项违约，退还条件不成立。2.合同到期后，哈他网络公司不返还租赁物，继续控制租赁物至2018年7月25日一审再次开庭，法庭告诉多元科技公司，哈他网络公司同意解除房屋租赁协议，多元科技公司才砸开租赁物大门门锁，重新更换门锁。租赁终止时间应为2018年7月25日。3.哈他网络公司是上诉请求均不是一审判决事项，二审不应予以审理。哈他网络公司上诉称一审判决认定事实不清，也侧面印证一审法院未查明案件事实，多元科技公司认为本案应发回重审。郭珂珂未提交述称意见。多元科技公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求二被告交付超期使用的库房；2.要求二被告支付租金、拖欠的水电费、改造及装修损坏部分的恢复费用以及维修期间的租赁损失费用，预估303416.15元（以最终修复完好的交付时间点计算为准）。诉讼中明确为，租金（8700平方米租赁物自2017年11月16日至交付房屋之日止，每月每平方米9.5元；1000平方米租赁物自2017年6月23日至交付房屋之日止，每月每平方米9.5元；400平方米租赁物自2017年6月9日至交付房屋之日止，每月每平方米8.5元）、拖欠的水费3675元、电费5674元、改造及装修损坏部分的恢复费用150000元、维修期间的租赁损失费用（预计两个月，按照前述租金的计算标准，两个月的双倍租金为382200元）。3.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实如下：1.2006年1月1日，洛阳市老城区邙山镇葛家岭村民委员会（以下简称葛家岭村委会）与多元科技公司签订《租地协议》一份，约定葛家岭村委会将位于310国道以北一组环卫路以东的土地租赁给多元科技公司建厂使用，土地面积为22.7亩，租赁期限自2006年1月1日至2035年12月31日等内容。之后，多元科技公司未取得建设工程规划许可证即开始在该土地上建造厂房，所建造厂房也未取得房屋所有权证。2.2011年11月10日，多元科技公司的法定代表人张建国（甲方）与哈他网络公司的法定代表人郭珂珂（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定乙方租赁甲方位于上述土地的北院连跨3600平方米房屋，租赁期限自2011年11月16日至2016年11月15日；前两年租金为每年302400元，第三至五年租金按每年在上年基础上递增15%计算；先交款后使用，每半年为一个缴费周期，首期费用在合同签订之日5日内支付，之后提前一个月缴下一周期费用；乙方承租期间保持室内设施完好，在使用期间乙方负责房屋管理，人为损坏将给予及时修复；租赁期内，乙方所产生的水、电、通讯等费用自行承担；合同签订之日缴纳租金同时缴纳保证金60000元，合同到期完好交付租赁物并清缴水电费之后3个工作日内退还；合同执行满一年后允许乙方小户部分退租等内容。2013年10月23日，哈他网络公司的工作人员赵伟与张建国在2011年11月10日的《房屋租赁协议书》末页下方签订《补充合同》一份，约定由于乙方内小户退租，乙方所租3600平方米库房全部由乙方公司独家使用，第三租赁年度价格由8.05元/平方米/月调整为8元/平方米/月等内容。3.2014年9月15日，张建国（甲方）与郭珂珂（乙方）的代理人赵伟签订《房屋租赁协议书》一份，约定乙方租赁甲方位于上述土地的北院北垮仓库1800平方米，租赁期限自2014年9月16日至2016年9月15日；第一租赁年度每月每平方米9元，第二租赁年度每月每平方米10.35元；先交款后使用，每半年为一个缴费周期，合同签订之日付清第一个半年租金后合同生效，之后于2015年2月15日、2015年8月15日及2016年2月15日前交下一租赁半年的租金；本合同免收保证金，由2011年11月10日双方所签合同的保证金一并担保；本协议期满后在乙方向甲方清缴所有费用后，保证乙方人员、设备、物资顺利撤离，完好交付租赁物后退还租房保证金；乙方不得转租及擅自改变使用用途和室内结构，保证设施完好，在使用期间负责房屋管理及修缮，人为损坏及装修改造等非甲方原因造成的损坏均应及时修复或赔偿；租赁期满乙方归还租赁物时未对其装修、改造及损坏部分进行恢复，甲方将聘请第三方进行恢复，由此产生的一切费用由乙方承担，同时承担修复期间双倍的租赁费用；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相当于月租金三倍的款项作为赔偿；甲方在乙方履行完毕上述义务后三个工作日内将租赁保证金无息退还乙方；水、电费按表计量，每月上旬的5日-10日交费等内容。4.2015年7月3日，张建国（甲方）与郭珂珂（乙方）的代理人赵伟签订《房屋续租协议书》一份，约定乙方租赁甲方位于上述土地的中院南仓库1900平方米，租赁期限自2015年7月4日至2016年7月3日；租金为193800元，先交款后使用；其他内容与2014年9月15日的《房屋租赁协议书》基本一致。5.2016年8月29日，张建国（甲方）与哈他网络公司（乙方）的代理人郁斌签订《房屋租赁协议书》一份，约定乙方租赁甲方位于上述土地的后院两库房、中院两库房、前院后库房和与其相邻西库房；延续签合同7300平方米（即2011年11月10日、2014年9月15日及2015年7月3日协议约定库房），租赁期限自2016年11月16日至2017年11月15日；前院库房1400平方米，租赁期限自2016年9月16日至2017年11月15日；每月每平方米9.5元，先交款后使用，合同签订三日内交清前院租赁物2016年9月16日至2017年11月15日的租金186200元，2016年10月15日前缴纳原租赁场地7300平方米的一年租金832200元；合同签订之日缴纳租金同时缴纳60000元保证金，合同期间无违约事项及到期完好恢复并及时完整交付租赁物，清缴水电费及其他相关费用后三个工作日内无息退还（原合同到期后保证金60000元作为本次合同保证金使用）；其他内容与2014年9月15日的《房屋租赁协议书》基本一致。6.2016年12月26日，张建国（甲方）与哈他网络公司（乙方）的工作人员万沛签订《房屋租赁协议书》一份，约定乙方租赁甲方位于上述土地的办公楼后库房1000平方米，租赁期限自2016年12月24日至2017年6月23日；每平方米月租9.5元，共计57000元，先交款后使用，合同签订7日内交清租金57000元；保证金与前合同合并承担，不再交付；其他内容与2014年9月15日的《房屋租赁协议书》基本一致。7.上述房屋租赁协议签订后，多元科技公司向哈他网络公司交付了所租赁房屋，并收取保证金共计60000元，但双方未用任何形式记载所交付租赁房屋的状况。哈他网络公司的工作人员郭晓燕向多元科技公司的李敏芝转账多次，其中于2016年8月19日转账13079.5元，2016年9月2日转账186200元，2016年10月14日转账832200元，2017年2月17日转账57000元，2017年3月31日转账10200元。2017年5月15日，张建国向哈他网络公司出具收据一份，载明“今收到哈他科技（转账）水电费，电（6868/20803）、水（2771/21/139/95），11213.5元”。之后，哈他网络公司及郭珂珂未再向多元科技公司支付水电费，截止到双方租赁合同期满，哈他网络公司拖欠多元科技公司水费3661元、电费5674元。2017年7月12日，哈他网络公司搬出办公楼后1000平方米库房。剩余所租赁房屋在租赁期限届满后，哈他网络公司未再占用。另查明，2017年9月19日，哈他网络公司曾起诉张建国及李敏芝，要求解除双方租赁合同关系（即本案2016年8月29日《房屋租赁协议书》），并要求张建国、李敏芝退还自2017年8月24日至2017年11月15日的租金、保证金及利息。后哈他网络公司于2017年12月8日撤诉。审理中，经一审法院2018年5月15日现场勘验，本案所涉房屋内已没有哈他网络公司及郭珂珂的机器设备等物品，但现场建筑物有明显添加、改造部分。后经合议庭评议，为减少各方损失，告知各方当事人，自2018年7月25日起由多元科技公司接手本案所涉房屋并行使相应权利。各方对此均无异议。一审法院认为，张建国与被告郭珂珂及其代理人、被告哈他网络公司的工作人员所签订的上述《房屋租赁协议书》、《补充合同》、《房屋续租协议书》，因本案所涉房屋建造在原告多元科技公司所租赁的土地上，张建国是原告多元科技公司的法定代表人，被告郭珂珂是被告哈他网络公司的法定代表人，支付费用的郭晓燕是被告哈他网络公司的工作人员，本案涉及的房屋租赁合同的内容具有一定的连贯性，且所租赁房屋由被告哈他网络公司使用，故本案所涉房屋租赁合同的当事人，应认定为原告多元科技公司及被告哈他网络公司。被告郭珂珂签订或委托他人签订本案所涉房屋租赁合同的行为，系履行职务行为，其后果均应由被告哈他网络公司承担。原告多元科技公司与被告哈他网络公司签订的上述《房屋租赁协议书》、《补充合同》、《房屋续租协议书》，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，因所出租房屋未取得建设工程规划许可证或房屋所有权证，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告多元科技公司和被告哈他网络公司对合同的无效均有过错，均应承担相应责任。本案所涉及房屋，被告哈他网络公司已没有占用，故不负有返还义务，因被告哈他网络公司已实际使用了所租赁房屋，原告多元科技公司收取的房屋租金已没有返还必要。原告多元科技公司所收取的60000元保证金，双方在租赁合同中约定的返还条件是“到期完好恢复并及时完整交付租赁物，清缴水电费及其他相关费用后三个工作日内无息退还”，原告多元科技公司虽不能举证证明被告哈他网络公司在使用租赁房屋期间进行了装修、改造，但经一审法院现场勘验建筑物有明显添加、改造部分，被告哈他网络公司是否对租赁房屋进行装修、改造的事实无法确认，而造成该事实无法确认的原因，是双方在出租时没有交付租赁物清单，对此双方均有过错，酌定该60000元保证金不再予以返还。办公楼后1000平方米库房，因双方约定的租赁期满日为2017年6月23日，而被告哈他网络公司截止到2017年7月12日才予以腾出，其超过约定期限占用房屋，给原告多元科技公司造成了损失，应按双方约定的租金予以赔偿。被告哈他网络公司在使用所租赁房屋期间产生的水电费应予承担，尚未支付部分，应当支付给原告多元科技公司。综上所述，原告多元科技公司要求被告哈他网络公司交付超期使用的库房的诉讼请求，因原告多元科技公司不能举证证明在租赁合同期满后，被告哈他网络公司仍然占用该房屋，而被告哈他网络公司自认超过租赁期限使用的办公楼后1000平方米库房也已于2017年7月12日腾出，故原告多元科技公司的该项诉讼请求因无事实依据，不予支持。原告多元科技公司要求被告哈他网络公司支付8700平方米房屋自2017年11月16日至交付房屋之日止租金的诉讼请求，因原告多元科技公司不能举证证明被告哈他网络公司在租赁期满后仍占用该房屋，故原告多元科技公司的该项诉讼请求因无事实依据，不予支持。原告多元科技公司要求被告哈他网络公司支付办公楼后1000平方米库房自2017年6月23日至交付房屋之日止租金的诉讼请求，因原告多元科技公司不能举证证明被告哈他网络公司在租赁期满后仍占用该房屋，故被告哈他网络公司应依据其自认，赔偿超期占用期间给原告多元科技公司造成的损失。2016年12月26日《房屋租赁协议书》约定该办公楼后1000平方米库房在2017年6月23日之前的租金，被告哈他网络公司已支付完毕，故被告哈他网络公司应赔偿2017年6月24日至2017年7月12日占用该房屋给原告多元科技公司造成的损失6017元（9.5元×1000平方米÷30天×19天=6017元），对原告多元科技公司超出上述数额的诉讼请求，因无事实依据，不予支持。原告多元科技公司主张的400平方米房屋占有使用费，涉及该房屋的租赁合同因双方未签字而未成立，原告多元科技公司也不能举证证明被告哈他网络公司实际使用了该400平方米房屋，故原告多元科技公司该项诉讼请求因无事实依据，不予支持。原告多元科技公司要求被告哈他网络公司支付拖欠的水费3661元、电费5674元的诉讼请求，该费用系被告哈他网络公司使用所租赁房屋期间产生，理应由被告哈他网络公司承担，故原告多元科技公司的该诉讼请求，予以支持；超出部分，因无事实依据，不予支持。原告多元科技公司要求被告哈他网络公司支付改造、装修恢复费用及维修期间租金损失的诉讼请求，因原告多元科技公司不能举证证明被告哈他网络公司在使用租赁房屋期间进行了改造、装修，故原告多元科技公司该项诉讼请求因无事实依据，不予支持。原告多元科技公司要求被告郭珂珂与被告哈他网络公司共同承担责任的诉讼请求，因被告郭珂珂系被告哈他网络公司的法定代表人，其代表被告哈他网络公司所从事民事法律行为的后果，依法应由被告哈他网络公司承担，故原告多元科技公司要求被告郭珂珂承担责任的诉讼请求，因无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、被告洛阳哈他网络科技有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告洛阳多元科技有限公司房屋占用损失6017元；二、被告洛阳哈他网络科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告洛阳多元科技有限公司水费3661元、电费5674元，共计9335元；三、驳回原告洛阳多元科技有限公司对被告洛阳哈他网络科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原告洛阳多元科技有限公司对被告郭珂珂的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13187元，由原告洛阳多元科技有限公司负担12971元，被告洛阳哈他网络科技有限公司负担216元。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案所涉租赁物系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，也未办理房屋所有权证，故一审法院认定多元科技公司与哈他网络公司签订的租赁合同无效并无不当。多元科技公司作为出租人，将未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租，对于合同的无效应负主要责任。多元科技公司未举证证明出租房屋的原始状况，对于其要求哈他网络公司赔偿其改造装修损坏部分恢复费用和维修期间的租赁损失的上诉请求，本院不予支持；2017年7月12日哈他网络公司搬离厂房，双方租赁合同已实际终止履行，多元科技公司以哈他网络公司未办理租赁物交付手续为由要求哈他网络公司支付合同到期后租金损失的上诉请求，本院不予支持。哈他网络公司作为承租人，对其承租的租赁物无房屋所有权证的事实应当知情，其对于租赁合同无效应负次要责任。一审法院对租赁物进行现场勘察发现，租赁物内存在明显添加改造情形，哈他网络公司未提供证据证明其使用租赁物情况，以及其添加改造经多元科技公司同意，鉴于双方租赁关系已经终止，一审法院在本案中确认多元科技公司不退还哈他网络公司缴纳的6万元保证金并无不当。综上，对于多元科技公司和哈他网络公司的上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14180元，由洛阳多元科技有限公司负担12880元，由洛阳哈他网络科技有限公司负担1300元。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一九年三月二十七日书记员  高 源