上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三(民)初字第116号原告(反诉被告)吴克全，男，1962年7月25日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人柴小雪，上海利歌律师事务所律师。委托代理人许文俊，上海利歌律师事务所律师。被告(反诉原告)上海合盘实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈志生。委托代理人曹岭，上海市国泰律师事务所律师。委托代理人陶建武，上海市国泰律师事务所律师。被告宝钢发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人蒋立诚。委托代理人施振伟。第三人上海合绪实业有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人陈晓丽。委托代理人曹岭，上海市国泰律师事务所律师。委托代理人陶建武，上海市国泰律师事务所律师。原告(反诉被告)吴克全与被告(反诉原告)上海合盘实业有限公司(以下简称“合盘公司”)、被告宝钢发展有限公司(以下简称“宝发展公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月8日受理后，依法追加上海合绪实业有限公司(以下简称“合绪公司”)作为第三人参加诉讼，由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。吴克全的委托代理人柴小雪、合盘公司及合绪公司的委托代理人陶建武、宝发展公司的委托代理人施振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴克全诉称，2013年9月5日与合绪公司签订《购房合同》，约定吴克全向合绪公司购买其拍卖所得的宝发展公司名下上海市宝山区月浦三村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房价63万元。吴克全已按约付清购房款，但合绪公司未履行合同的过户手续。吴克全得知合盘公司通过拍卖竞得系争房屋，并委托合绪公司签订合同，现系争房屋登记在宝发展公司名下，故选择合盘公司作为合同相对方，并起诉要求合盘公司继续履行《购房合同》，合盘公司、宝发展公司办理系争房屋的过户手续。合盘公司反诉并辩称，合盘公司竞买到系争房屋，并委托合绪公司与吴克全签订购房合同，确认卖方主体为合盘公司。吴克全未按约支付购房款，已构成违约，故不同意吴克全的诉请，并反诉要求解除《购房合同》，吴克全迁出并返还系争房屋，吴克全支付违约金2万元。吴克全针对反诉辩称，购房合同已经履行，吴克全已支付购房款，没有违约，不同意合盘公司的反诉请求。宝发展公司辩称，通过拍卖出售系争房屋，成交的竞买人是合盘公司，还未与合盘公司办理过户手续。不同意吴克全的诉请。合绪公司述称，同意合盘公司的意见。经审理查明，2013年9月5日，合绪公司(甲方)与吴克全(乙方)签订《购房合同》，主要约定，乙方购买系争房屋，甲方拍卖成交该房产后，负责将该房产产权过户给乙方；房价为63万元，不包括买方税费、中介费等乙方自理的费用；乙方于2013年9月5日前支付2万元放在丙方作为保证金，在拍卖会举行前10天由丙方转付到甲方账户，且不得收回，乙方未按期补足约定的保证金到甲方账户，甲方有权单方终止合同，乙方支付总价1%的违约金给甲方；若甲方成功竞买，获得拍卖成交确认书当日，前述保证金自动转为购房定金；若甲方未能够竞得该房产，于拍卖结束后2个工作日内将保证金退还给乙方，合同终止；若甲方成功竞买，乙方需在拍卖成交的2日内支付总价30%给甲方，在拍卖成交的10日内结清总价尾款给甲方；若拍卖成交后，乙方不按前述约定及时付款给甲方，即视为乙方违约，甲方有权单方终止合同等。该合同丙方落款处写有“新信实地产”，没有其他签章。另查明，宝发展公司为系争房屋的权利人。2013年8月2日，宝发展公司与上海金磐拍卖有限公司签订委托拍卖合同，委托上海金磐拍卖有限公司拍卖包括系争房屋在内的多套房屋。2013年9月4日，上海金磐拍卖有限公司举行拍卖会，合盘公司通过竞价买受了系争房屋，成交总价为632,590元。之后，合盘公司通过上海金磐拍卖有限公司向宝发展公司支付购房款。2013年11月7日，宝发展公司与合盘公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定宝发展公司以632,590元将系争房屋转让给合盘公司。以上事实，有《购房合同》、委托拍卖合同、拍卖成交确认书、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理过程中，吴克全为证明付款的事实，向本院提供上海新信实房产经纪事务所出具的2013年9月5日收款收据，金额为2万元，2013年9月9日收款收据，金额为60万元，以及中国农业银行转账凭证、中国邮政储蓄银行转账凭单，证明吴克全根据合绪公司的要求，向中介方上海新信实房产经纪事务所陆金支付63万元的事实，61万元转账，2元以现金支付。合盘公司、合绪公司表示，2万元收据的真实性由法院确认，其他证据不予认可。吴克全为证明自己的主张，还向本院提供杨龙弟的证言以及2013年9月2日杨龙弟、陆金、王海镇签署的委托书，主要内容为，案外人杨龙弟委托陆金代为支付购买宝山区宝林一村XXX号XXX室部分房款及保证金共计132万元，本人同意陆金支付于上海合绪实业有限公司等；杨龙弟在委托人一栏签名，陆金在受托人一栏签名，王海镇在经办人一栏签名；证明杨龙弟通过陆金向上海合绪实业有限公司买房，王海镇要求杨龙弟将房款支付给陆金的事实。合盘公司、合绪公司认为，杨龙弟与本案无关，其证言没有关联性。审理中，吴克全表示，从合富置业得到系争房屋的信息，但是合富置业拍卖失败，2013年9月4日当天到上海新信实房产经纪事务所月浦店，通过上海新信实房产经纪事务所居间，次日与合绪公司签了合同，合绪公司的经办人是王海镇。当天吴克全支付现金2万元，王海镇不收，让吴克全付给上海新信实房产经纪事务所。9月9日，吴克全根据王海镇的要求将房款支付给陆金，陆金将系争房屋的钥匙给了吴克全，吴克全装修后入住至今。合盘公司、合绪公司表示，吴克全的陈述与事实不符，没有要求吴克全将钱付给陆金。吴克全将钱支付到上海新信实房产经纪事务所，合盘公司向上海新信实房产经纪事务所催讨，上海新信实房产经纪事务所表示需要得到吴克全的同意才能支付钱款，但至今合盘公司未收到钱款，后来就发生了陆金卷款潜逃。宝发展公司表示，系争房屋的钥匙是在2013年10月9日交给合盘公司。合盘公司表示，将系争房屋钥匙交给上海新信实房产经纪事务所，但是没有授权上海新信实房产经纪事务所将钥匙交给他人。本院认为，合绪公司代表合盘公司与吴克全签订的《购房合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守并履行。现双方均确认合盘公司为卖方主体，本院确认合盘公司与吴克全直接发生房屋买卖合同关系。合盘公司通过拍卖竞买得到系争房屋后，吴克全应按合同约定向合盘公司支付购房款。吴克全提供证据证明向陆金转账61万元及上海新信实房产经纪事务所开具63万元收据的事实，其中2013年9月5日支付2万元的事实与合同关于首期保证金的条款相符，本院予以确认；吴克全另外向陆金转账61万元，未提供合盘公司、合绪公司授权上海新信实房产经纪事务所、陆金收取该款的相关证据，故本院难以认定合盘公司、合绪公司已收到该笔款项。因此，吴克全无法证明已向合盘公司、合绪公司支付房款，现合盘公司以吴克全违约为由解除《购房合同》，本院予以准许；吴克全要求继续履行合同的请求，不予支持。吴克全已履行保证金条款，合盘公司依据保证金条款主张违约金的请求，本院不予支持。吴克全自认已收到系争房屋并实际使用，合同解除后，吴克全应将系争房屋返还给合盘公司。同时，合盘公司应将上海新信实房产经纪事务所代收的保证金2万元返还给吴克全。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第四百零三条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)吴克全与被告(反诉原告)上海合盘实业有限公司就上海市宝山区月浦三村XXX号XXX室房屋签订的《购房合同》；二、原告(反诉被告)吴克全于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区月浦三村XXX号XXX室房屋返还给被告(反诉原告)上海合盘实业有限公司；三、被告(反诉原告)上海合盘实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)吴克全返还2万元；四、原告(反诉被告)吴克全要求继续履行《购房合同》等诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)上海合盘实业有限公司要求原告(反诉被告)吴克全支付违约金2万元的反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取5,050元、财产保全费3,020元，由原告(反诉被告)吴克全负担；反诉案件受理费减半收取150元，由被告(反诉原告)上海合盘实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一四年五月十三日书记员  王陈虎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。