广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）韶中法民一终字第1205号上诉人（原审被告）：张建华，男，1962年4月7日出生，汉族。上诉人（原审被告）：李莉琼，女，1970年1月25日出生，汉族。上述二位上诉人的共同委托代理人：刘成、姜海腾，广东金圳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴敦生，男，1972年8月16日出生，汉族。委托代理人：徐朝阳，广东永顺律师事务所律师。原审第三人：郭俊妹，女，1973年8月18日出生，汉族。委托代理人：刘成、姜海腾，广东金圳律师事务所律师。上诉人张建华、李莉琼因与被上诉人吴敦生、原审第三人郭俊妹房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省南雄市人民法院（2013）韶雄法民一初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：吴敦生与郭俊妹是同村的老乡，双方在广东省南雄市又住在同一个小区“金湖大楼”（又称“金湖花园”），该小区位于南雄市雄东路满湖塘原商业加油站边。张建华与郭俊妹的丈夫是亲兄弟。2012年6月20日，郭俊妹与吴敦生签订《出售门店协议》，协议约定：经门店户主郭俊妹同意将位于南雄市雄中路金湖花园1栋104号门店（经查南雄市房产管理所无房地产登记记录）出售给吴敦生，总价款为25万元；过户征收税、房产证、土地使用证、水电证，一切费用由郭俊妹负责；付款方式为：2012年6月20日已付订金1万元，2012年6月26日付9万元，2012年7月1日至8月1日付5万元（开始办理房产证、土地使用证、水电证），2012年8月1日至9月1日付5万元，2012年9月1日至10月30日办好房产证、土地使用证、水电证，由吴敦生付清剩余全部款项5万元，由郭俊妹交付所有证件。协议签订后，吴敦生按协议约定分别于2012年6月20日付订金1万元、2012年6月26日付9万元、2012年8月8日付5万元、2012年9月15日付5万元，合计20万元给郭俊妹，郭俊妹对吴敦生上述所支付的款项均签名确认。此后，郭俊妹将门店钥匙及门店交付给吴敦生实际控制。另查明：2012年9月24日，张建华、李莉琼向深圳市龙岗公证处申请对自身签署的委托书进行公证，深圳市龙岗公证处于当天作出（2012）深龙证字第12354号公证书，公证事项：签名。该委托书记载的委托人是张建华、李莉琼，受托人是郭俊妹。该委托书只有委托人张建华、李莉琼的签名，没有受托人郭俊妹的签名。该委托书记载的委托内容是：我张建华与李莉琼是夫妻关系，以张建华名义拥有位于广东省南雄市雄州镇雄东路满湖塘第一幢4号门店（地址又称是广东省南雄市雄东路满湖塘（商业加油站边）门店104号）房产，现委托郭俊妹为我们的代理人，并以我们的名义在代理期限（2012年9月23日至2012年11月30日）内，办理如下事项：一、全权办理转让上述房产的有关手续，代为签署转让合同并收取售房款，在有关文件上签字。二、到国土部门（或房产登记部门）办理过户登记的一切手续。三、全权办理水、电、物业管理、煤气、有线电视、电话等相关过户、销户手续。受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我们均予承认。受托人无转委托权。还查明：2012年9月27日，郭俊妹与吴敦生到南雄市房地产交易所签订《房地产买卖合同》（合同编号413号，该合同为格式合同），张建华为甲方，吴敦生为乙方。合同约定，甲方将位于南雄市雄州镇雄东路满湖塘第一幢4号门店的房地产转让给乙方；该房地产土地使用权面积为46.46平方米，甲方于2001年4月19日向南雄市房产管理所申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号为C0110403；甲乙双方议定该房地产交易总金额为15万元，乙方应于合同签订后5天内支付甲方定金1万元，乙方于2012年6月20日前支付第一期房款4万元，乙方于2012年7月20日前支付第二期房款5万元，最后一期付款5万元，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清；本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到市交易所办理过户手续；乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。《房地产买卖合同》签订后，郭俊妹与吴敦生向南雄市房地产交易所提交了《房地产买卖合同》、房地产权证、张建华、李莉琼结婚证、张建华、李莉琼身份证及户口本、吴敦生身份证、郭俊妹身份证、委托书等相关资料，并办理过户的有关手续，南雄市房地产交易所对该宗房地产交易进行了登记、初审、复审，但最终房屋未办理过户手续。再查明：张建华、李莉琼在原审诉讼中认为双方约定的交易价格是59万元，而不是15万元或者25万元，张建华、李莉琼为此提供了另一份于2012年9月27日签订的《房地产买卖合同》予以证实。该合同张建华为甲方，吴敦生为乙方。合同约定：甲方将位于南雄市雄州镇雄东路满湖塘第一幢4号门店的房地产转让给乙方；该房地产土地使用权面积为46.46平方米，甲方于2001年4月19日向南雄市房产管理所申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号为0110403；甲乙双方议定该房地产交易总金额为15万元，乙方应于合同签订后5天内支付甲方定金1万元，乙方于2012年6月20日前支付第一期房款4万元，乙方于2012年7月20日前支付第二期房款5万元，最后一期付款50万元。该合同“甲方签章处”有张建华签名，之后被划掉，“乙方签章处”有吴敦生签名，甲方“委托代理人”处有郭俊妹签名。2013年6月8日，吴敦生向原审法院提起诉讼，诉称：2012年6月20日，张建华、李莉琼委托郭俊妹与吴敦生签订《出售门店协议》，约定张建华、李莉琼以总价25万元将南雄市雄中路金湖花园1栋104号门店（又称满湖塘第一幢4号门店）转让给吴敦生。总价25万元包括过户征收税、房产证、土地使用证及水电证办证费，共分五期付款，其中最后一期5万元在张建华、李莉琼于2012年9月1日-10月30日办好并领取房产证、土地使用证及水电证后付清。吴敦生在签订协议当天向张建华、李莉琼支付了1万元定金，张建华、李莉琼也依约向吴敦生交付了门店。随后，吴敦生分别依约于2012年6月26日、8月8日、9月15日向张建华、李莉琼支付了9万元、5万元、5万元。至此，吴敦生已完全履行了合同付款义务，而张建华、李莉琼却迟迟不肯履行办证义务，经吴敦生多次与之协商未果。据此，请求原审法院判令：1、张建华、李莉琼继续履行合同义务即办理该案所涉房屋的房产证、土地使用证及水电证，并承担过户税费和办证费用；2、案件诉讼费用由张建华、李莉琼负担。原审法院认为：郭俊妹与吴敦生签订的《出售门店协议》、《房地产买卖合同》、张建华、李莉琼签署的委托书、以及郭俊妹与吴敦生向南雄市房地产交易所提交的相关资料及办理过户的有关登记审批材料，已构成完整的证据链，足以证明张建华、李莉琼委托郭俊妹全权代理张建华、李莉琼出售位于广东省南雄市雄州镇雄东路满湖塘第一幢4号门店，并与吴敦生签订《出售门店协议》、《房地产买卖合同》、办理房屋过户手续。《房地产买卖合同》记载的南雄市雄州镇雄东路满湖塘第一幢4号门店与《出售门店协议》记载的南雄市雄中路金湖花园1栋104号门店是同一门店的事实，予以确认。张建华、李莉琼关于郭俊妹与吴敦生签订的《出售门店协议》与张建华、李莉琼无关的辩称，证据不足，理由不充分，不予采信。张建华、李莉琼提供《房地产买卖合同》辩称，该合同记载的交易总额是59万元。从合同记载的内容看，交易总额是15万元，最后一期付款5万元的“伍”误写在格式合同的“拾”前面，明显是笔误。而郭俊妹与吴敦生提交给南雄市房地产交易所存档的《房地产买卖合同》记载的交易总额是15万元，最后一期付款是5万元。所以，张建华、李莉琼该辩称，证据不足，理由不充分，不予采信。郭俊妹作为张建华、李莉琼的全权代理人，与吴敦生签订的《出售门店协议》，是吴敦生与张建华、李莉琼的真实意思表示，合法有效，对吴敦生与张建华、李莉琼具有约束力。且吴敦生已按协议约定支付了房款，张建华、李莉琼也已将房屋交付给了吴敦生，协议已经发生法律效力，双方应继续履行合同义务。至于郭俊妹代理张建华、李莉琼与吴敦生签订的《房地产买卖合同》，是双方为了办理过户手续而签订的格式合同，合同约定的交易总额15万元不是双方的真实意思表示。对于张建华、李莉琼关于吴敦生没有付款、张建华、李莉琼没有收到房款的辩称，因吴敦生已按协议约定支付了房款20万元给张建华、李莉琼的全权代理人郭俊妹，郭俊妹是否支付给张建华、李莉琼，是张建华、李莉琼与郭俊妹之间的事，张建华、李莉琼不能以此对抗吴敦生。因此，张建华、李莉琼该辩称，不予采信。根据协议约定，房屋过户征收税、房产证、土地使用证、水电证，一切费用由张建华、李莉琼负责，因此，张建华、李莉琼应履行办理房产证、土地使用证、水电证，并承担一切费用的义务。张建华、李莉琼以郭俊妹与吴敦生签订的《出售门店协议》在张建华、李莉琼委托的代理期限之前、与张建华、李莉琼无关为由，拒不履行办证义务，违反了协议的约定，张建华、李莉琼的行为已构成违约。吴敦生要求张建华、李莉琼继续履行合同义务即办理该案所涉房屋的房产证、土地使用证及水电证，并承担过户税费和办证费用的诉讼请求，证据充分，理由正当，予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十四条、第六十五条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2013年9月2日作出（2013）韶雄法民一初字第149号民事判决：张建华、李莉琼应在判决生效之日起一个月内办理好位于广东省南雄市雄州镇雄东路满湖塘第一幢4号门店的房产证、土地使用证及水电证过户到吴敦生名下的所有手续，并承担所有税费及办证费用。案件受理费2525元，由张建华、李莉琼负担。张建华、李莉琼不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定主要事实过程中，完全脱离事实和证据，导致原审判决认定主要事实错误，具体如下：1、原审判决第8页第2-3行：“2012年6月20日，郭俊妹受被告张建华、李莉琼的委托（口头委托），与原告吴敦生签订《出售门店协议》……”。原审判决认定“口头委托”是错误的。首先，李莉琼根本不认识吴敦生，不存在向吴敦生转达“口头委托”之说；其次，原审庭审中吴敦生、张建华、李莉琼及郭俊妹均未涉及“口头委托”陈述；更没有“口头委托”证据。原审判决却凭空认定存在“口头委托”，纯属杜撰，显然是错误的；再者，从《出售门店协议》内容来看，郭俊妹是以产权人的身份和名义出售门店，更为重要的是《出售门店协议》约定出售的房产不属于张建华、李莉琼所有，因此，张建华、李莉琼怎么可能“口头委托”郭俊妹出售不属于张建华、李莉琼自己的门店。因此，原审判决认定“2012年6月20日被告口头委托郭俊妹”是错误的。进一步导致原审判决第ll页倒数第1-6行“第三人郭俊妹作为被告的全权代理人，与原告吴敦生签订《出售门店协议》，是原被告的真实意思表示，合法有效，对原被告具有约定力……”的认定错误。2、原审判决第11页6-8行“《房地产买卖合同》记载的南雄市雄州镇雄东路满湖塘第一幢4号门店与《出售门店协议》记载的南雄市雄中路金湖花园1栋104号门店是同一门店，本院予以确认。”原审判决认定二者是“同一门店”是错误的。第一，根据书面文字记载，作为不动产的二个门店分别在完全不同的地理位置，前者在雄东路，后者在雄中路（即二者分别处于同一条路的不同路段）。无论如何证明也无法认定二者为同一门店。吴敦生虽然在诉状中提及“又称满湖塘第一幢4号门店”，但没有任何根据，更没有证据说明《出售门店协议》中的标的物“又称满湖塘第一幢4号门店”，仅仅依据吴敦生单方陈述就认定“雄东路满湖塘第一幢4号门店”与“雄中路金湖花园1栋104号门店”是同一门店，原审判决的认定是错误的。第二，吴敦生于2012年9月27日收到张建华、李莉琼的公证委托书（该公证书由吴敦生作为证据提交法庭），并于当天签订《房地产买卖合同》。也就是说，郭俊妹的代理权在2012年9月27日才取得，并且明确代理期间为2012年9月23日至2012年11月30日。因此，郭俊妹在上述期间签订的《房地产买卖合同》才对张建华、李莉琼发生法律效力。如果《出售门店协议》交易的门店就是张建华、李莉琼的房地产，2012年9月27日，吴敦生完全有充足的时间和能力补正《出售门店协议》，或者直接确认二者为同一标的物。但现有证据却恰恰相反，吴敦生依据公证委托书与张建华、李莉琼代理人郭俊妹签订《房地产买卖合同》，且签订过程中未提及《出售门店协议》与张建华、李莉琼或者张建华、李莉琼房地产相关。更需要特别强调的是，张建华、李莉琼收到吴敦生起诉状后才知道存在所谓的《出售门店协议》一事。3、原审判决将当事人对2012年9月27日签订《房地产买卖合同》的履行，错误认定为是对2012年6月20日签订的《出售门店协议》的履行。进而作出了错误判决。第一，原审判决混淆了郭俊妹本人行为与郭俊妹作为张建华、李莉琼代理人行为的区别。郭俊妹2012年9月27日是依据《房地产买卖合同》代理张建华、李莉琼交付房屋和钥匙。交易所鉴证初审、复审，均是基于《房地产买卖合同》（413号）的履行，而不是针对《出售门店协议》。以上履行均是对《房地产买卖合同》的履行行为，原审错误地认定为《出售门店协议》履行。第二，吴敦生根本没有履行《房地产买卖合同》，吴敦生未依该合同支付任何款项。4、原审判决第8页倒数第6行“郭俊妹于2012年9月15日将门店钥匙及房屋交付给了原告。”是错误的。事实上，郭俊妹代理张建华、李莉琼依《房地产买卖合同》于2012年9月27日交钥匙和房屋。而不是2012年9月15日。因为，郭俊妹于2012年9月23日才有代理权，也才拿到门店钥匙，根本不可能在2012年9月15日交钥匙和房屋给吴敦生。5、原审判决第11页第11-16行关于《房地产买卖合同》（第413号）价款数额认定错误。原审判决将《房地产买卖合同》中“＋五万”，错误认定为“十五万”。如果原审法院认定为“十五万”成立，则不仅与吴敦生、张建华、李莉琼分别持有的价款59万（分期付款之和）相矛盾，而且也与存档合同价款l4万元（分期付款之和）相矛盾，因此，原审判决认定为“十五万元”与现有证据不符，显然是错误的。二、原审适用法律错误。1、原审判决分配举证责任错误。第一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“……主张合同关系成立并生效的一方对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定，原审判决在第11页9-10行，却将举证责任错误地分配给张建华、李莉琼。第二，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款“对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”的规定，吴敦生应当对2012年6月20日存在口头委托举证，而不是张建华、李莉琼举证。2、原审判决在审查证据过程中，未适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条，认定吴敦生所持有的《房地产买卖合同》所记载价款为59万。张建华、李莉琼主张吴敦生所持有《房地产买卖合同》记载价款为59万；而《房地产买卖合同》第十条记载，合同共三份，吴敦生持有一份，但吴敦生拒不向法院提供。根据规定，应当认定吴敦生所持有合同记载交易价款为59万元。3、对于2012年6月20日《出售门店协议》。由于该协议签订和履行，都是郭俊妹个人行为，应当适用《中华人民共和国民法通则》第十一条的规定，由郭俊妹承担民事责任；如果吴敦生坚持认为郭俊妹是张建华、李莉琼代理人，则应当适用《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定（无权代理），由行为人郭俊妹承担民事责任。原审判决适用《中华人民共和国民法通则》第六十三、六十四、六十五条判决郭俊妹在2012年9月23日前属于张建华、李莉琼代理人是错误的；进而依据《出售门店协议》适用《中华人民共和国合同法》第八、四十四、六十、一百零七条判决张建华、李莉琼承担办证义务是错上加错。4、对于2012年9月27日《房地产买卖合同》。由于三份合同记载价款不一致，其中二份为59万，一份为14万元；属于当事人对合同主要条款未达成一致，合同主要内容不具体确定，应当适用《中华人民共和国合同法》第十四条判决该合同未成立。如果法院认为合同成立，按规定，则必须认定合同价款为59万（因为吴敦生在原审中已否定l4万元，且另两份合同价款为59万元）。三、原审判决故意偏袒吴敦生，显失公平，损害了张建华、李莉琼利益。1、张建华、李莉琼房地产现市值60万元以上（在十年前就花l7万元购置），吴敦生在《房地产买卖合同》中也确认为59万；而且由于该宗房产土地性质为划拨土地，过户需补交地价及税费l0万元以上。原审法院对张建华、李莉琼该宗房地产按25万元定价，导致张建华、李莉琼直接经济损失40万元以上，明显有失公平。2、《房地产买卖合同》与《出售门店协议》除价款方面存在明显区别之外，在税费承担、标的物地理位置等多方面内容存在完全不同，这两份合同是相互独立，且不存在关联性的，原审判决将其划上等号是不尊重事实、是故意偏袒吴敦生，损害了张建华、李莉琼的利益。3、无论吴敦生认为《出售门店协议》中的标的物“门店”产权属于张建华、李莉琼、“门店”地址与《房地产买卖合同》中标的物地址相同，但事实上，上述两房地产地址完全不同；退一步讲，即使两份合同所述房产是同一房产，无论吴敦生基于何种理由信任郭俊妹有权代理张建华、李莉琼签订《出售门店协议》，但事实上，郭俊妹在签署《出售门店协议》时没有取得授权，而且事后也未得到张建华、李莉琼追认。张建华、李莉琼于2012年9月23日才授权郭俊妹出售门店，并且吴敦生于2012年9月27日重新与张建华、李莉琼签订了《房地产买卖合同》，双方也没有追认《出售门店协议》，两份合同标的、价款、税费分担等主要条款完全不同，原审判决认为后面合同是对《出售门店协议》的履行，并强加给张建华、李莉琼，显然错误且显失公正。据此，张建华、李莉琼请求二审法院：1、撤销原审判决，改判驳回吴敦生的全部诉讼请求；2、该案一、二审诉讼费由吴敦生负担。吴敦生答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：一、三份合同的效力问题；二、吴敦生的诉讼请求能否予以支持。一、关于三份合同的效力问题。本案系合同之诉，故对本案涉及的合同效力问题，应先予以审查。本案中，郭俊妹在未取得张建华、李莉琼授权之前，以自己名义与吴敦生于2012年6月20日签订了《出售门店协议》，该协议约定门店户主郭俊妹同意将上述争议门店出售给吴敦生，但该协议上所称的位于“南雄市雄中路金湖花园1栋104门店”经查南雄市房产管理所无房地产登记记录。该协议是郭俊妹以自己名义签订，不符合代理的法律特征。协议中称郭俊妹是“门店户主”，如果协议出售的房产是张建华、李莉琼所有，那协议所称就不是事实。由于现有证据也无法证明郭俊妹签订《出售门店协议》得到了张建华、李莉琼的授权，张建华、李莉琼又未追认郭俊妹的该行为，不认可《出售门店协议》，故该协议对张建华、李莉琼不产生约束力。张建华、李莉琼授权郭俊妹与吴敦生于2012年9月27日签订的《房地产买卖合同》，虽然该合同已在南雄市房产管理所登记备案，而且该合同约定上述门店的交易总金额为15万元，但吴敦生认为双方约定的交易价格是25万元，而不是该协议约定的15万元，该协议是为避税而签订的。而张建华、李莉琼则认为双方约定的交易价格是59万元，而不是15万元或者25万元，张建华、李莉琼为此提供了于2012年9月27日签订的张建华签名被删除的《房地产买卖合同》予以证实，该合同约定交易总金额为15万元，但最后一期付款50万元。根据双方当事人主张，备案合同反映的交易价格远远低于双方各自主张的交易价格，现该登记备案的合同系为避税而签订的。该份合同目的违法，本院不予确认。张建华、李莉琼提供的其持有的张建华签名被删除的《房地产买卖合同》吴敦生不予认可；从合同第二条约定内容看，明显存在矛盾，合同总价款为15万元，最后一期付款却为50万元，合同于2012年9月27日签订，约定付款时间却从2012年6月20日开始；且张建华的签名又被删除。故本院对该份《房地产买卖合同》的效力不予确认。二、关于吴敦生的诉讼请求能否予以支持的问题。鉴于郭俊妹在未取得张建华、李莉琼授权以自己名义与吴敦生于2012年6月20日签订的《出售门店协议》对张建华、李莉琼不具约束力；张建华、李莉琼授权郭俊妹与吴敦生于2012年9月27日签订的《房地产买卖合同》是为避税所签，目的违法；张建华、李莉琼提供的张建华签名被删除的《房地产买卖合同》对争议门店的交易价格约定矛盾，且无出卖方签名，故三份合同都存在瑕疵，导致本院无法予以采信。在双方均未向法院提供真实合同的情况下，本院虽然可以认定双方存在交易房屋的意思表示，但由于双方对该交易的具体实施约定不明，本院对双方是否履行了相应合同义务以及办理门店过户手续的条件是否成就等无法作出判断。因此，对吴敦生要求张建华、李莉琼办理位于广东省南雄市雄州镇雄东路满湖塘第一幢4号门店的过户手续并承担税费和办证费用的请求，本院无法予以支持。由于吴敦生没有对其交给郭俊妹的20万元提出请求，故本案不作处理，吴敦生可以另循合法途径解决双方的纠纷。双方交易行为如何继续，可由双方另行协商解决。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当，导致实体处理不当。张建华、李莉琼的上诉主张，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省南雄市人民法院（2013）韶雄法民一初字第149号民事判决；二、驳回吴敦生的诉讼请求。一审案件受理费2525元，由吴敦生负担。二审案件受理费5050元，由吴敦生负担，二审案件受理费已由张建华、李莉琼预交5050元，由本院清退5050元。吴敦生还应向本院交纳二审案件受理费5050元。本判决为终审判决。审 判 长  何伟军代理审判员  刘 茜代理审判员  邓荣斌二〇一四年二月十三日书 记 员  梁晓芳第13页，共17页