广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）兴民一初字第1854号原告（反诉被告）都市丽人服饰股份有限公司，住所地：东莞市凤岗镇。法定代表人郑耀南，该公司董事长。委托代理人黄建强，广东晟典律师事务所律师。委托代理人张泽强，该公司员工。被告（反诉原告）黄加富。委托代理人余小原，南宁市南湖法律服务所法律工作者。原告都市丽人服饰股份有限公司（以下简称“都市丽人公司”）诉被告黄加富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月21日受理后，依法组成由审判员刘孙丽担任审判长、代理审判员磨颖和人民陪审员张惠参加的合议庭，于2013年12月30日公开开庭审理了本案。书记员吴腾睿担任记录。原告都市丽人公司的委托代理人黄建强、张泽强，被告黄加富及其委托代理人余小原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告都市丽人公司诉称：原告的原名为东莞市都市丽人实业有限公司，于2013年7月29日变更为现名称。2010年7月7日，原告与被告签订《店面出租合同》（以下简称合同），约定被告将位于南宁市兴宁路西南商都一层135、136号店铺出租给原告作为经营场地使用，租期自2010年7月13日至2013年7月12日止，合同中约定了租赁期间的租金标准及原告需交付店铺押金为19万元。合同生效后，原告依约向被告支付了押金19万元，并按时支付了各期租金。合同期满后，原告要求被告退还押金，但被告拒绝退还，原告请法院依法判决：1、被告返还原告押金19万元；2、被告向原告支付押金的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年7月13日计至完成清偿之日）；3、被告承担本案的诉讼费。被告黄加富答辩并反诉称：原、被告的合同未到期，所以原告诉请返还押金没有依据。原告的主体不适格，原告与丽人实业有限公司是否是同一主体不能确定，被告签合同的时候是与吴受远签订的，合同没有加盖原告的公司公章，虽然吴受远出具一份情况说明，但是至今原告未提供公司授权吴受远签订合同办理手续的授权证明，且吴受远未到庭参加诉讼，所以应该视为其个人行为。原、被告签订的合同约定的租期暂定为5年，前三年每年租金115万元，第四年、第五年租金待定。但原告仅按合同履行了三年（即到2013年7月12止），原告就不再交第四年的租金，被告多次催促原告，提醒其按合同商量第四年度的租金额度，并按时缴交租金，但原告置之不理。原告竟以高出原租金价格背着被告偷偷与业主签订租赁合同，严重违反诚实信用原则。原告的行为损害了被告的合法权益，同时也构成了违约，依法应追究其违约责任。故被告提起反诉，请求法院依法判决：1、确认被告不用返还原告押金19万元；2、原告赔偿被告经济损失18万元；3、本案诉讼费由原告承担。庭审中，被告表示其不再主张第一项诉请。原告都市丽人公司针对被告黄加富的反诉答辩称：被告的反诉请求没有事实与法律依据，依法应予驳回。被告主张合同履行了三年，原告不交第四年的租金，被告多次催促原告商量第四年的租金额度不是事实，事实是合同履行了三年之后，被告没有续租到店铺，导致无法转租给原告，导致后两年无法续租，所以也就没有谈到租金；被告称原告以高出原租金的价格与店铺业主签订租赁合同也不是事实。经审理查明：原告原名东莞市都市丽人实业有限公司，该公司于2013年7月29日经东莞市工商行政管理局核准变更其名称为都市丽人服饰股份有限公司。2010年7月7日，吴受远代原告（乙方）与被告黄加富（甲方）签订了一份《店面出租合同》，约定：乙方向甲方租用兴宁路的铺面；门面租金前三年每年115万元，另加押金19万元；租金期限暂定五年，时间从2010年7月13日至2013年7月12日止（第四年、第五年租金待定）；付租方式：一年一次性付清，每年在合同年初提前一个月付清；乙方在租赁合同期间，享有商铺使用权，但不能转让或转租，如乙方不经甲方同意擅自转让或转租的，甲方有权力收回铺面，剩下租金和押金不退。此外，合同还就其他事项进行了约定。吴受远在该合同乙方处签署了“东莞市都市丽人实业有限公司吴受远（代）”字样，原告未加盖公章。当天，被告收到原告交纳的押金19万元之后，向原告出具了收条。同年7月13日，被告交铺面交付给原告使用。原告依约向被告交纳租金至2013年7月12日。此后，原、被告双方未就第四、第五年租金达成一致意见，原告亦未再向被告交纳租金。原告认为该合同已经终止，遂向本院起诉，诉请如前。另查明，2010年7月2日，来桂成（甲方）和被告黄加富（乙方）签订了《店面出租合同》，约定：乙方向甲方租用兴宁路的铺面；门面租金前三年每年106万元，另加押金19万元；租金期限暂定五年，时间从2010年7月10日至2013年7月9日止（第四年、第五年租金待定）；乙方在租赁合同期间，享有商铺使用权，但不能转让或转租，如乙方不经甲方同意擅自转让或转租的，甲方有权力收回铺面，剩下租金和押金不退。合同签订后，来桂成和被告依约履行了该合同直至2013年7月9日。之后，被告与来桂成协商前述两铺面第四、第五年租金事宜时，双方未达成一致意见，来桂成收回了铺面并将押金19万元退还给被告，亦未继续向被告收取租金。被告认为原告违约给其造成损失，遂提出反诉，反诉诉请如前。以上事实，有《店面出租合同》、收条、个人业务存款／转账凭证、中国工商银行电汇凭证、银行卡客户交易查询单、当事人陈述等证据所证实。本院认为：关于本诉部分。本案中，被告从来桂成处承租了本案商铺，并约定了“乙方在租赁合同期间，享有商铺使用权，但不能转让或转租，如乙方不经甲方同意擅自转让或转租的，甲方有权力收回铺面，剩下租金和押金不退”的条款，而后被告将该商铺转租给原告，原告使用该商铺至2013年7月，之后，来桂成收回商铺并退回了被告19万元押金。结合上述合同约定条款、合同履行情况以及来桂成将押金退回给被告这些情形，可以推定出被告将商铺转租给原告事先已取得了来桂成的同意。因此，原、被告就房屋转租事宜签订的《店面出租合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，故双方应当恪守履行上述合同。该合同虽然系案外人吴受远代原告所签，但原告现已明确追认吴受远代其签订该合同的效力，故该合同对原、被告双方均有约束力，被告辩称原告主体不适格理由不成立，本院不予采纳。由于双方的这一合同是以被告有承租权为基础的，故该合同的租赁期限不得超过来桂成与被告之间租赁合同的期限。因此，在该合同履行了三年后，被告与来桂成未能协商一致继续承租商铺的情形下，被告与来桂成之间的租赁合同终止，被告无权再将商铺转租给原告使用，故原、被告之间的租赁合同亦因此而终止，现原告以合同期满为由要求被告返还押金19万元，符合法律规定，本院予以支持。基于前述理由，被告理应在合同期满之后立即将押金返还给原告，但被告未及时返还，导致原告遭受了利息损失，现原告诉请被告以19万元为基数按中国人民银行同期流动资金贷款利率支付2013年7月13日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。关于反诉部分。被告主张原告直接与商铺业主签订租赁合同导致其丧失了租金收益的问题，由于被告与来桂成签订的合同期限原本就只是暂定为五年，其是否能够承租五年时间尚不确定，且该合同在实际履行过程中亦是履行了三年即行终止，故被告所主张的第四、第五年的租金收益属于预期利益，并非其已实际取得的租金收益。此外，被告未能举证证实其丧失这一预期利益系因原告的行为所造成，因此，被告反诉原告赔偿其经济损失18万元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告黄加富返还原告都市丽人服饰股份有限公司押金19万元；二、被告黄加富支付原告都市丽人服饰股份有限公司上述押金的利息（利息计算方式：以19万元为基数，从2013年7月13日起计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）；三、驳回被告黄加富的反诉请求。案件受理费4142元，反诉费1950元（此款被告黄加富已预交3425元），共计6092元，由被告黄加富负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：01×××17），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘孙丽代理审判员  磨 颖人民陪审员  张 惠二〇一四年二月十九日书 记 员  吴腾睿附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。