河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6762号上诉人（原审被告、反诉原告）：薛苗芬，女，汉族，1947年10月21日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：焦春燕，女，汉族，1977年07月27日出生，住河南省洛阳市西工区。系薛苗芬之女。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晓歌，女，汉族，1985年5月20日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：贺宪锋，河南明洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆涛涛，河南明洛律师事务所实习律师。原审第三人：洛阳中尊房地产经纪有限公司，住所地：河南省洛阳市西工区纱厂东路10号院1幢1-102号。法定代表人：张帅涛，总经理。委托诉讼代理人：张帅宾，该公司员工。上诉人薛苗芬因与被上诉人刘晓歌、原审第三人洛阳中尊房地产经纪有限公司（以下简称中尊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初3691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛苗芬上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回刘晓歌的诉讼请求。2、依法确认涉案《房屋买卖合同》无效。3、依法判令刘晓歌交还房屋并支付损失暂计6万（具体按每月2000元，从刘晓歌启用该房之日起计算至交还之日止）。4、一、二审有关费用由刘晓歌承担。事实与理由：1.涉案房屋买卖合同应为无效合同，而刘晓歌的诉求为合法有效合同，对该合同的效力双方争议非常大，不应当适用简易程序进行审理，一审法院适用简易程序不当。2.涉案合同薛苗芬既没亲自签订，也没委托任何他人签署，事后也没有薛苗芬的追认，不能构成表见代理。刘晓歌诉称的委托书，是从另外案件中复制而来，并非其与案件人焦春燕在2016年3月签订涉案合同时得来。原审第三人因收取中介服务费与本案有利害关系，其所出示的证据不能予以采信，涉案合同系无效合同。刘晓歌辩称，1.一审程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第157条及《最高人民法院关于适用的解释》第269条之规定，薛苗芬就案件一审适用简易程序有异议时，应在一审法院提出，而不是到二审法院提出。同时，本案事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，一审法院适用简易程序是正确的。2.焦春燕在与刘晓歌签订涉案合同时，持有薛苗芬出具的《委托书》，其行为合法有效，焦春燕的行为属有权代理。3.即使《委托书》无效属实，薛苗芬女儿焦春燕代理行为也构成表见代理。2016年4月，焦春燕向刘晓歌交付涉案房屋钥匙，并办理了水电、物业、暖气变更手续，刘晓歌也自2016年4月开始居住至2018年3月，因薛苗芬停水停电，致使刘晓歌无法居住，在外租房居住。4、房屋买卖合同有效。上诉人要求交回房屋、赔偿损失于法无据。综上，请求依法维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。中尊公司述称，一审判决正确，请求二审法院驳回薛苗芬的上诉，维持原判。刘晓歌向一审法院起诉请求：1.依法判令薛苗芬继续履行与刘晓歌于2016年3月31日签订的编号为0001665号《房屋买卖合同》，协助刘晓歌办理洛阳市西工区王城大道268号升龙广场15幢1-603房屋产权变更登记手续；2.本案诉讼费用由薛苗芬承担。薛苗芬向一审法院反诉请求：1.依法确认涉案《房屋买卖合同》无效；2.判令刘晓歌立即向薛苗芬交还房屋并支付损失暂计6万元（具体按每月2000元从刘晓歌使用该房之日起计至交还之日）；3.涉案诉讼费用均由刘晓歌承担。一审法院认定事实：1.2013年3月2日，薛苗芬与洛阳升龙置业有限公司签订《商品房预售合同》一份，由薛苗芬购买该公司开发的位于洛阳市王城大道升龙广场第1幢A座A1单元603号房屋，建筑面积87.28平方米，每平方米5687.84元，总房款496435元，薛苗芬已于合同签订日一次性付清总房款。该合同在房管部门进行备案登记。2017年12月25日，薛苗芬取得该房屋的不动产权属证书，编号为：豫（2017）洛阳市不动产权第00519256号。（以下简称涉案房产）2.焦春燕系薛苗芬之女。2014年12月，薛苗芬向焦春燕出具《委托书》一份，载明：“关于王城路升龙广场B区A栋一单元603室87.28㎡房子的一切事物委托交于女儿：焦春燕全权处理特此证明薛苗芬”。2016年3月31日，焦春燕代表薛苗芬（甲方）与刘晓歌（乙方）、中尊公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：⑴甲方自愿将坐落于西工区升龙广场B区1幢A座A1单元A1-603的房屋出售给乙方，房屋所在层6，总层数30，建筑面积87.28平方米，甲方所具备的该房屋相关证件为商品房预售合同；⑵甲方双方协商后的实际成交价为585000元，该房屋产权过户过程中交易服务费及其他相关费用由乙方承担；⑶乙方向丙方交纳代办过户费1500元、代办贷款费3000元、贷款服务费4400元，非丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还，由违约方承担全部中介服务费；⑷甲方双方协商一致选择按揭方式履行本合同，乙方于2016年3月31日向甲方交付定金10000元，于2016年7月10日交付145000元予甲方作为首付款，乙方委托丙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款440000元支付甲方第二部分房款，甲乙双方须积极配合，于2016年7月10日前准备齐本次贷款所需要的真实证件和相关材料并到现场办理相关手续；⑸甲方于本合同签订之日将商品房预售合同交于丙方代为保管，并承诺于2016年4月10日前腾空该房屋，同时将钥匙交于乙方，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、天然气/燃气、暖气、有线电视、物业管理费等过户手续及相关费用的交接事宜；⑹经甲方双方协商约定此房成交价585000元为甲方净落价，过户及相关费用由乙方承担，此房除去一台电视、一张沙发，剩余全部留下，乙方承诺于面签前将评估费2925元交于丙方，甲方房产证办下来以后，双方积极准备材料配合丙方从面签当天起丙方承诺25个工作日办完贷款过户手续。合同签订当日，刘晓歌向焦春燕支付定金10000元，焦春燕将涉案房产预售合同留存于中尊公司处。3.2016年4月，焦春燕向刘晓歌交付涉案房产的钥匙，并办理了涉案房产水、电、物业、暖气变更手续，刘晓歌开始占有使用涉案房产。刘晓歌从2016年4月起向物业公司交纳涉案房产的水、电、物业、暖气等费用至今，并补交了涉案房产2016年4月1日之前欠交的水、电、暖气费用。2018年3月，薛苗芬将涉案房产停水、停电，刘晓歌自称现涉案房产无法居住，另在外租房居住。4.2018年3月26日，薛苗芬向一审法院提起诉讼，要求解除薛苗芬与刘晓歌之间的房屋买卖合同；刘晓歌提起反诉，要求判令薛苗芬继续履行《房屋买卖合同》，并向刘晓歌支付违约金58500元。该案开庭当日，焦春燕到庭而薛苗芬未到庭，焦春燕当庭未提交薛苗芬的委托诉讼手续，视为薛苗芬未到庭，薛苗芬的本诉一审法院裁定按撤诉处理；对刘晓歌的反诉，一审法院认为薛苗芬系完全民事行为能力人，其本人没有向一审法院起诉，也没有授权焦春燕代为起诉，故焦春燕不能以委托诉讼代理人身份代薛苗芬起诉，本诉并非薛苗芬提起，故一审法院裁定驳回刘晓歌的反诉。对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.刘晓歌提交短信、微信聊会记录以及电话录音，证明在合同履行过程中，其与薛苗芬方多次沟通，因涉案房产权属证书未办下来，薛苗芬方不收首付款，后经协商薛苗芬方同意先收首付款但又故意不收款。薛苗芬有异议，认为无法证明证据的相对方，且证据中没有任何薛苗芬授权委托买卖涉案房产以及薛苗芬事后对买卖合同追认的内容；中尊公司无异议。2.中尊公司提交其工作人员张帅宾与焦春燕的微信聊天记录，证明涉案房产买卖过程中，买卖双方发生矛盾，中尊公司从中沟通的过程，并提出仅为部分内容，更多的沟通是通过电话进行的。刘晓歌无异议；薛苗芬认为与其没有关联性，薛苗芬没有对房产出卖进行委托或事后追认，从证据中可确定刘晓歌长期占用房屋而未付租金的事实，薛苗芬方主张合理合法，应得到支持。中尊公司作为买卖双方之外的第三方，其提供的证据能客观地反映当时的交易情况，结合刘晓歌提交的其与刘晓歌的短信、微信聊天记录及通话录音，一审法院认定事实：1.2016年4月，焦春燕向刘晓歌交付涉案房产后，因涉案房产未办下来房产证无法办理按揭贷款手续；2.2017年7、8月份，因距交付房产时间已一年有余，焦春燕称家人对仅付10000元定金就占用房产意见较大，开始与刘晓歌协商如何处理，但就刘晓歌占用房产期间如何支付费用及首付款先行付多少数额双方未达成意见；3.2017年12月涉案房产权属证书办下来后，中尊公司称焦春燕方要加价10万元后按原合同履行，但经协商后称刘晓歌仅愿意支付4万元，协商无果。一审法院认为，涉案房产的产权人为薛苗芬，焦春燕系薛苗芬女儿，焦春燕在与刘晓歌签订涉案房产的买卖合同时持有薛苗芬出具的《委托书》，焦春燕的行为系代理行为。薛苗芬称《委托书》系2014年购买涉案房产时委托焦春燕办理购买房产所出具，与本案无关，但该《委托书》并未写明薛苗芬所述内容，对其辩解理由不予采信。退一步来讲，即使薛苗芬所述属实，焦春燕出卖涉案房产时除出具《委托书》，还持有涉案房产的《商品房预售合同》，在合同签订后向刘晓歌交付房产钥匙并办理水电物业等变更手续，刘晓歌有理由相信焦春燕有代理权限，焦春燕的行为也构成表见代理。故在涉案房产的交易过程中，焦春燕的行为所产生的法律后果应由薛苗芬承担。刘晓歌与焦春燕签订的涉案合同系双方真实意思表示，薛苗芬主张涉案合同无效，一审法院不予支持。涉案合同约定的房款支付方式为按揭贷款，根据二手房交易关于按揭贷款的相关规定，买卖双方需持房产的权属证明等相关材料到贷款银行办理面签手续，为交易安全双方需在贷款银行开办银行账户作为资金监管所用，在材料齐全的情况下，买方将首付款打入己方账户，办理完面签手续后双方办理再由贷款银行直接将首付款转入卖方账户。涉案房产在签订合同时仅有《商品房预售合同》，权属证书并未办理，不具备办理银行贷款面签手续，买卖双方约定于合同签订后三个多月后才办理面签手续也即为卖方办理权属证书留下期限。涉案房产权属证书迟迟未予办理，刘晓歌实际占有涉案房产，直至2017年7、8月份，薛苗芬未提出异议，视为双方对合同约定的付款方式的变更，即待涉案房产的权属证书办理后按二手房关于按揭贷款的相关规定办理付款手续，但涉案合同并未解除，其他条款仍然有效。2017年7、8月份，涉案房产权属证书仍未办理下来，薛苗芬认为刘晓歌仅支付1万元定金就占用房屋不合理，与刘晓歌进行协商租金损失或首付款支付方式，如双方协商一致可变更合同，但双方并未形成一致意见，合同双方又均未依法将涉案合同予以解除，合同并未变更，持续有效。2017年12月25日后，涉案房产权属证书已办理，合同履行不存在障碍，双方应按合同履行，故刘晓歌主张薛苗芬继续履行涉案合同，一审法院予以支持。因合同约定的付款方式为按揭贷款，涉及第三方贷款银行的相关政策，而薛苗芬认为合同无效，在薛苗芬不到场的情况下是否能完成贷款手续无法确定。现刘晓歌明确表示愿全部付清房款，该付款方式有利于房屋出卖方，又排除第三方贷款银行的因素，对合同履行有益，一审法院予以认定。涉案房产于2016年4月交付刘晓歌，但涉案房产权属证书于2017年12月25日办理完毕，期间近21个月房产权属未发生变动，虽刘晓歌并无过错，但出于公平角度考虑，刘晓歌在占用房产期间应对薛苗芬予以补偿。薛苗芬反诉主张按每月2000元计算占用房屋损失，但未提供充分证据予以证明，一审法院不予采信。薛苗芬主张2017年12月25日之后的占用房产损失，因该期间涉案房产具备面签及过户条件，其应及时履行合同义务，故刘晓歌不应对其补偿，对其该项主张不予支持。结合涉案房产的具体情况，一审法院酌定刘晓歌每月按1500元标准补偿，即31500元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘晓歌于判决生效后十五日内支付薛苗芬剩余购房款575000元；二、刘晓歌于判决生效后十五日内补偿薛苗芬31500元；三、薛苗芬于刘晓歌支付上述款项后十五日内协助刘晓歌办理涉案房产【豫（2017）洛阳市不动产权第00519256号】的过户手续；四、驳回薛苗芬的其他反诉请求。如果刘晓歌未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5195元，减半收取2597.50元，保全费3445元，共计6042.50元，由薛苗芬负担5717元；反诉费700元，由薛苗芬负担332元，刘晓歌负担368元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。薛苗芬上诉主张出具的委托书与本案无关，焦春燕的行为不构成表见代理。对此本院认为，2016年4月，焦春燕向刘晓歌交付涉案房产的钥匙，并办理了涉案房产水、电、物业、暖气变更手续，刘晓歌开始占有、使用涉案房产。并从2016年4月起向物业公司交纳涉案房产的水、电、物业、暖气等费用，补交了涉案房产2016年4月1日之前欠交的水、电、暖气费用。即便焦春燕在签订《房屋买卖合同》时缺乏代理权，但焦春燕系薛苗芬之女，焦春燕的行为使刘晓歌有理由相信焦春燕有代理权。刘晓歌所举证据充分证明自己是善意且无过失，因此焦春燕的行为构成表见代理，刘晓歌购买涉案房产入住近两年，薛苗芬均没有提出异议，表明薛苗芬对于该买卖行为是认可的。薛苗芬关于合同无效的主张不能成立，本院不予支持。薛苗芬上诉主张按每月2000元计算占用房屋的损失依据不足，不予支持。一审法院结合房产的情况酌定按照每月1500元的标准共计31500元补偿薛苗芬并无不当，本院予以认可。本案权利义务关系明确，一审法院适用简易程并无不当，上诉人关于程序不当的理由不能成立。综上所述，薛苗芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由薛苗芬负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一九年三月一日书记员  李明波