河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终1561号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗串，男，汉族，1985年11月25日出生，住三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：许仙辉，北京市京锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李硕，北京市京锐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戈录霞，女，汉族，1984年4月15日出生，住三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：王蕊，北京市亚奥律师事务所律师。原审第三人：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊镇中赵甫村。法定代表人：宋润姬，公司总经理。上诉人罗串因与被上诉人戈录霞、原审第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院(2018)冀1082民初3001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。罗串上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判。事实和理由：1、被上诉人构成违约，应当承担赔偿责任；2、被上诉人拖延履行合同约定的义务给上诉人造成损失；3、司法鉴定费用应由被上诉人负担。戈录霞辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。戈录霞向一审法院起诉请求：一、判决解除原告与被告签订的买卖三河市燕郊开发区亿丰大街南侧、汉王路西侧天洋城风和日丽74-2-1401号房屋的房屋买卖合同；二、判决被告返还原告购房款114万元；三、诉讼费用由被告承担。罗串向一审法院反诉请求：1、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人损失人民币160.2万元及评估鉴定费16400元;2、诉讼费用及鉴定费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年3月13日，在三河市顺心置地房产经纪有限公司居间下，戈录霞（买受人）与罗串（出卖人）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：罗串将自有的三河市燕郊开发区亿丰大街南侧、汉王路西侧天洋城风和日丽74-2-1401号房屋（三河市房权证燕字第**）出卖给戈录霞；房屋成交价格380万元，买受人在签订本合同同时支付购房定金10万元，买受人于2017年3月23日前向出卖人支付首付款114万元（含定金）。上述合同第四条对付款方式的约定为贷款交易，并约定：买受人向居间方指定的银行办理购房按揭贷款，拟贷款金额为266万元，买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或者贷款机构批贷额度小于买受人申请的贷款金额的，双方同意按照第二种方式解决……买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要发生的各种费用由买受人自行承担，但该银行亦未批贷或者贷款机构批贷额度小于买受人申请的贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。上述合同第九条违约责任约定：双方签订本合同后。任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同的约定购房款的百分之三十向违约方索赔。同日，双方及居间方三河市顺心置地房产经纪有限公司另签订《居间服务合同》及《交易服务代理合同》。戈录霞按照上述合同约定，向第三人缴纳居间服务费68400元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、代收评估费19000元。依约支付罗串首付款（含定金）114万元。一审法院认为：戈录霞与罗串在第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司居间下签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的限制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。通过双方及第三人的庭审陈述可知，涉案房屋签署买卖合同后，戈录霞缴纳评估费，评估机构出具评估报告，第三人将评估报告及双方各自提交的材料递交贷款银行，但贷款银行未予批贷。至此时，无论未予批贷的原因如何，从罗串提交的证据亦可知，双方对继续履行合同，继续申请银行贷款达成一致意见，不存在任何一方违约的情形。至戈录霞第二次申请银行贷款时，由于涉案房屋价格出现大幅下跌，评估机构无法做出原就涉案房屋约定的价款，戈录霞无法按原贷款额度继续申请银行贷款。但双方以《房屋买卖合同》约定：因国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或者贷款机构批贷额度小于买受人申请的贷款金额的……买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准……但该银行亦未批贷或者贷款机构批贷额度小于买受人申请的贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。可见，双方就银行贷款方式支付不能的情况下将选择全款支付，已有明确约定，故合同可以继续履行。但鉴于原、被告均同意解除《房屋买卖合同》，此系双方意愿，不违反法律规定，不涉他人利益，应予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方之间的《房屋买卖合同》既已解除，对戈录霞要求罗串返还首付款114万的诉求，应予以维护。另在本案中，在合同可以继续履行的情况下，戈录霞要求解除合同，构成违约，罗串要求戈录霞赔偿损失的诉求合理，应予以维护。至于赔偿的具体数额，近年来，涉案房屋所在地三河市燕郊地区房屋价格几经涨跌，但总体趋势趋于上涨，此次涉案房屋的价格大幅下跌系受政府限购政策影响，对于限购政策的出台，显非双方在签订合同时能够预见。另在双方《房屋买卖合同》予以解除的情况下，罗串仍保有合同标的物涉案房屋，该标的物不因双方合同解除，造成根本性灭失，且亦或出售于他人至可得利益损失固定，然涉案房屋价格亦非一成不变，故罗串提交的资产评估报告非确定其损失的唯一参考因素。综上，依据公平、诚信之原则，酌定罗串的合理损失数额为600000元。罗串反诉请求司法鉴定费16400元，因系其确定自身损失和诉讼请求之用，不属于因合同解除造成的直接损失，故对其该诉求不予维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决一、原告（反诉被告）戈录霞与被告（反诉原告）罗串于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、被告（反诉原告）罗串于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）戈录霞购房首付款人民币1140000元；三、原告（反诉被告）戈录霞于本判决生效后十日内给付反诉被告（反诉原告）罗串赔偿款人民币600000元；四、驳回反诉原告（被告）罗串其他诉讼请求。综合以上二、三项，被告（反诉原告）罗串于本判决生效后返还原告（反诉被告）戈录霞人民币540000元。本诉案件受理费15060元，由被告（反诉原告）罗串负担，本诉诉讼财产保全费5000元，由原告（反诉被告）戈录霞负担；反诉案件受理费19365元，由被告（反诉原告）罗串负担12200元，由原告（反诉被告）戈录霞负担7165元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，上诉人罗串与被上诉人戈录霞因买卖房屋发生纠纷，诉讼中双方当事人均同意解除涉案《房屋买卖合同》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人《房屋买卖合同》解除后罗串应将首付款114万返还戈录霞；戈录霞应当承担不履行合同义务的违约责任，一审法院酌定戈录霞赔偿罗串损失600000元，本院亦予支持。但罗串请求的司法鉴定费16400元，系证明案件事实所产生的合理费用，一审法院认定由罗串一人承担不妥，应按照比例分担为宜。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河北省三河市人民法院(2018)冀1082民初3001号民事判决第一、二、三项；二、撤销河北省三河市人民法院(2018)冀1082民初3001号民事判决第四项。一审本诉案件受理费15060元，由罗串负担，一审本诉诉讼财产保全费5000元，由戈录霞负担，一审反诉案件受理费19365元，由罗串负担12200元，戈录霞负担7165元；二审案件受理费6909元，由罗串负担4318元，戈录霞负担2591元；鉴定费16400元由罗串负担10250元，戈录霞负担6150元。本判决为终审判决。审 判 长  李 方审 判 员  汪铁刚审 判 员  丁德松二〇一九年三月二十一日法官助理  陈志勤书 记 员  郭琳娜