海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终210号 上诉人（原审被告、反诉原告）：海南万福实业发展有限公司，住所地海南省陵水县光坡镇香水湾开发区**。 法定代表人：南广生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张远征，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨欢，海南瑞来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张天培，男，1992年2月18日出生，汉族，住广东省普宁市。 委托诉讼代理人：雷佳蕊，海南嘉天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘德瑞，海南嘉天律师事务所律师。 上诉人海南万福实业发展有限公司（以下简称万福公司）因与被上诉人张天培房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2018）琼9028民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万福公司上诉请求：1.判令撤销一审判决；2.支持万福公司一审诉讼请求，驳回张天培一审诉讼请求；3.案件一、二审诉讼费用由张天培承担。事实与理由：一、案件基本事实：万福公司经协商与案外人海南中安担保投资有限公司(原海南泰林担保投资有限公司，以下简称中安公司)达成融资意向，该公司同意向万福公司出借1000万元、按月付息(月利息3.2%)，并要求万福公司与其指定的人员(张天培和案外人孙佳佳)签订商品房买卖合同作为担保(包括涉案房产在内)，后中安公司如约提供借款。上诉人于借款时即支付了6个月的利息合计192万元。此后按月付息，万福公司分别于2015年12月3日、2016年4月20日偿还本金合计2144269元，随后双方按照约定撤消了案外人孙佳佳名下的担保房产（公司指定人员配合办理了销售备案撤销）。现因万福公司未能按月支付利息，指定人员即张天培遂提起诉讼。万福公司提交了还款凭证、孙佳佳撤销备案证明文件、项目同期同类户型买卖合同，以及张天培与中安公司从事民间借贷行业并多次以商品房买卖合同方式担保借款的类似案例。二、一审判决遗漏上述事实，对上述证据未予以认定。1、张天培从事民间借贷行业多年，多次以商品房买卖合同方式为其借款提供担保。自2014年至今，张天培因民间借贷的裁判文书公示记录有10条，其中部分裁判文书清楚显示其与案外人中安公司及其法定代表人存在直接利益关系，相互作为对方的指定收款人、指定购房人；类似判决还显示，张天培从事民间借贷主要通过以虚假商品房买卖合同等方式作为借款担保。本案仅有一笔款项，且万福公司已经按照全款金额支付利息、偿还部分本金。现张天培及中安公司在回收利息和部分本金的情况下，却利用形式上有利的证据链，并借助民事诉讼程序实现非法目的。2、万福公司提交了项目同期同类户型的商品房买卖合同，其成交的市场交易价格远远超过本案合同价格（实为本案价格的2倍），足以证明双方当事人并无买卖商品房的意思，仅为借款的担保。根据《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》（法2018215号）的要求，人民法院应当加大对借贷事实和证据的审查力度。人民法院在审理民间借贷纠纷案件中，除根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第十六条规定，对借据、收据、欠条等债权凭证及银行流水等款项交付凭证进行审查外，还应结合款项来源、交易习惯、经济能力、财产变化情况、当事人关系以及当事人陈述等因素综合判断借贷的真实情况。3、万福公司已经按月支付利息，并偿还了部分本金。双方实际是因借款事宜，借款人为保障本息回收，指定人员与万福公司签订房屋买卖合同。因此订立涉案《陵水县商品房买卖合同》并非双方真实意愿，应当认定买卖合同无效。双方应当按照实事求是的原则，将涉案房屋销售备案撤销。三、本案一审程序违法。天福公司主张与案外人存在真实民间借贷关系，本案判决结果、案件事实查清与案外人具有法律上的利害关系，一审法院未根据民事诉讼法的规定和最高人民法院上述通知的要求依法追究案件当事人的责任。恳请二审法院依法查清事实，公正审理，支持上诉人的请求。 张天培辩称，一审判决要求万福公司交付涉案房屋并支付逾期交房违约金正确无误。一、现有证据充分证明了张天培向万福公司购买涉案房屋并已委托泰林公司（后更名为中安公司）向其支付了购房款，且万福公司为此出具了收据。万福公司未提供任何证据证明签订《陵水县商品房买卖合同》并非其真实意思表示，万福公司提交的还款凭证及其与案外人解除合同的相关资料与本案毫无关联性；万福公司提交的与案外人签订的房屋买卖合同并不能证明同期正常的市场价格为本案房屋价格的二倍，事实上与本案毫无关联性，并不能以价格的高低来推定或猜测双方不存在真实的房屋买卖且万福公司提交的参考案例与本案情况完全不一样，不能直接以此推定张天培的行为与该些案件中的行为的性质相同；万福公司提供的证据也根本不足以证明其与中安公司之间存在借款合同关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及第九十一条第一款的规定，一审法院认定张天培与万福公司签订的《陵水县商品房买卖合同》合法有效，并据此判决要求万福公司交付涉案房屋并支付逾期交房违约金，正确无误。二、一审法院未追加案外人为当事人，程序完全合法。与案件处理结果有法律上的利害关系的案外人方可由人民法院追加为无独立请求权的第三人参加诉讼。本案仅系张天培单纯诉请要求万福公司依照双方签订的《陵水县商品房买卖合同》履行交付房屋并支付逾期交房违约金义务的房屋买卖合同纠纷，根本不存在且万福公司也从未提供任何证据证明存在与本案处理结果有法律上的利害关系的案外人。综上所述，恳请二审法院依法驳回上诉，以维护张天培合法权益。 张天培向一审法院起诉，请求：1.判令确认张天培与万福公司于2014年8月22日签订的《陵水县商品房买卖合同》有效；2.判令万福公司立即向张天培交付红磡香水湾万福度假区C型低层住宅xx栋x层xx房；3.判令万福公司立即为张天培办理上述商品房的不动产权证书；4.判令万福公司立即以张天培已付购房款1189065元为基数按照每日万分之一的标准向张天培支付自逾期交房之日（2015年3月1日）起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计算至2018年3月5日，约计130916元（1189065元×1÷10000×1101天）；5.判令万福公司立即以张天培已付购房款1189065元为基数按照每日万分之一的标准向张天培支付自逾期办证之日（2015年8月27日）起至实际办证之日止的逾期办证违约金，暂计算至2018年3月5日，约计109632元（1189065元×1÷10000×922天）；6.判令本案诉讼费用（包括受理费、保全费、公告费等费用）由万福公司承担。万福公司向一审法院提出反诉请求：1.判令确认双方签订的××区房《陵水县商品房买卖合同》无效；2.判令张天培配合办理撤销涉案房屋的销售备案；3.本案全部诉讼费用由张天培承担。 一审法院认定事实：2014年8月22日，张天培与万福公司签订《陵水县商品房买卖合同》，约定张天培购买万福公司开发的××区房；该房建筑面积为74.03平方米，占地面积共计300平方米左右；购房款总额为1189065元，买受人应于合同签订之日一次性全部付清；出卖人应在2015年2月28日前将经验收合格的房屋交付给买受人，逾期应按下列方式分别处理，不作累加：1.逾期在120日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过120日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人应当自房屋交付之日起180日内为买受人办理房屋产权证书，否则出卖人应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，张天培委托海南泰林担保投资有限公司于2014年8月25日向万福公司支付了1189065元购房款，万福公司为此开具了收款收据。后万福公司未按约定向张天培交付房屋，张天培遂于2015年5月26日向其邮寄送达了《交房催告函》，要求万福公司在收到该函后3日内立即交房，否则将追究其违约责任。但万福公司至今仍未向张天培交付房屋。另查明，海南泰林担保投资有限公司于2014年9月1日变更名称为海南中安担保投资有限公司。 一审法院认为：本案的争议焦点为：1.张天培、万福公司于2014年8月22日签订的《陵水县商品房买卖合同》的效力问题；2.张天培主张万福公司交付房屋、办理产权证书以及支付逾期交房、逾期办证的违约金是否具有事实根据和法律依据。 关于张天培、万福公司于2014年8月22日签订的《陵水县商品房买卖合同》的效力问题。2014年8月22日，张天培与万福公司签订《陵水县商品房买卖合同》，双方分别在该合同上签名、加盖公章，故该合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。万福公司辩称，其基于与中安公司的借款合同关系，按中安公司的要求才与指定人员张天培签订的上述合同，故签订该合同并非其真实意思表示，该合同应认定为无效合同。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。万福公司辩称其签订涉案合同并非真实意思表示，但却并未能提供证据证明其签订该合同时系受欺诈、胁迫或者存在重大误解等情形，同时其提供的证据也不足以证明其与中安公司之间存在借款合同关系，即使存在亦不能否定张天培与万福公司签订的《陵水县商品房买卖合同》的真实性及合同效力。因此，万福公司的抗辩理由不能成立，其据此反诉主张合同无效并要求张天培配合办理撤销房屋的销售备案，同样缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。 关于张天培主张万福公司交付房屋、办理产权证书以及支付逾期交房、逾期办证的违约金是否具有事实根据和法律依据的问题。如前所述，张天培、万福公司于2014年8月22日签订的《陵水县商品房买卖合同》系有效合同，双方均应依约履行各自合同义务。合同签订后，张天培委托中安公司向万福公司支付了全部购房款，但万福公司却一直未按约交付房屋，现张天培主张万福公司立即交付房屋，具有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。同时，万福公司逾期交房的行为已构成违约，应对此承担相应的违约责任。根据《陵水县商品房买卖合同》约定，出卖人应在2015年2月28日前将经验收合格的房屋交付给买受人，逾期交房超过120日的，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。现万福公司逾期交房已明显超过了120日，张天培有权单方解除合同，但其要求继续履行合同，则万福公司应根据合同约定支付逾期交房违约金。至于不动产权证书的问题，由于合同约定出卖人应当自房屋交付之日起180日内为买受人办理房屋产权证书，该房屋交付之日应为房屋实际交付之日，而万福公司至今仍未交房，故张天培主张万福公司立即给其办理不动产权证书及支付逾期办证违约金不符合合同约定，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、张天培与万福公司于2014年8月22日签订的《陵水县商品房买卖合同》有效；二、万福公司于判决生效之日起十日内，向张天培交付陵水县红磡香水湾万福度假区C型低层住宅xx栋x层xx房；三、万福公司于判决生效之日起十日内，向张天培支付逾期交房违约金（以购房款1189065元为基数，按每日万分之一的标准，自2015年3月1日起计算至实际交房之日止）；四、驳回张天培的其他诉讼请求；五、驳回万福公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4908.22元，由原告张天培负担2236.97元，被告海南万福实业发展有限公司负担2671.25元；本诉案件保全费5000元，由被告海南万福实业发展有限公司负担；反诉案件受理费15501.58元，减半收取7750.79元，由反诉原告海南万福实业发展有限公司负担。 二审审理期间，上诉人万福公司提交一组陵水县商品房买卖合同备案表，证明2014年前后涉案同类户型价格是本案商品房买卖记载价格的两倍左右。经本院主持质证，被上诉人张天培的质证意见为：已经超过举证期限，对于该证据的真实性、合法性及关联性均不认可，该证据并无相关政府部门的盖章确认，即使价格确实与其他人不同，也不能因房价过低而否认本案双方的真实意思表示。本院认证意见为：该证据的形成时间是2014年，在一审庭审前已存在，不属于新证据。就证据内容而言，商品房的买卖价格可以由买卖双方协商确定，故在无其他相关证据佐证的情况下，本院对该证据的证明力不予确认。 二审期间，万福公司申请追加罗枝周、孙佳佳、周玉喜、中安公司为本案当事人参加诉讼。由于万福公司未能举证证明罗枝周、孙佳佳、周玉喜、中安公司与本案的处理结果有法律上的利害关系，故其要求追加当事人的上诉意见，本院不予支持。 本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，因张天培申请并提供安邦财产保险股份有限公司保函，海南省陵水黎族自治县人民法院查封被申请人万福公司开发的××区房的房产[合同备案号：LSL0000xxx，建筑面积：74.03平方米]。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》性质的确认关乎本案纠纷解决的结果。万福公司上诉主张案外人中安公司向其出借款项，双方之间系民间借贷关系，涉案《商品房买卖合同》系借款担保，但万福公司就民间借贷关系成立的待证事实未能提交证据加以证明，故对其该项主张，本院不予支持。一审法院根据双方提交的证据及诉辩主张以房屋买卖合同纠纷为案由对本案进行审理并无不妥。 本案二审争议的焦点是张天培与万福公司签订的《陵水县商品房买卖合同》是否有效及万福公司应否交付涉案房屋给张天培并支付逾期交房违约金。2014年8月22日，张天培、万福公司签订的《陵水县商品房买卖合同》系双方自愿协商的结果，且就该合同的主体及内容而言，没有相反证据证明该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，万福公司亦没有提交相关证据证明该合同违反了其真实意思表示，故应为有效合同，双方均应依约履行各自义务。按合同约定，出卖人万福公司应在2015年2月28日前将经验收合格的涉案房屋交付给买受人张天培。但万福公司至今未交房，已构成违约。现张天培要求万福公司继续履行合同，向其交付涉案房屋，并按逾期交房的天数每日向张天培支付已付房价款1189065元的万分之一的违约金，自2015年3月1日起计算至实际交房之日止。符合合同的约定，也不违反法律的规定。一审法院关于合同效力及违约责任的认定正确，本院予以维持。万福公司关于合同无效和判令张天培配合办理撤销涉案房屋的销售备案的上诉请求，因没有相关证据佐证，本院不予支持。 综上所述，万福公司的上诉请求不能成立。一审判决处理结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20409.8元，由上诉人海南万福实业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮慧婷 审 判 员 卢艳萍 审 判 员 林 敏 二〇一九年三月二十一日 法官助理 闫海宁 书 记 员 张煜浩 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。