江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初8934号原告：李阳，男，1972年11月20日出生，汉族，住本市秦淮区。原告：李晖，男，1972年11月20日出生，汉族，住本市秦淮区。以上两原告委托诉讼代理人：宋绪仁，江苏苏韬律师事务所律师。被告：樊成龙，男，1977年2月16日出生，汉族，住本市建邺区。委托诉讼代理人：蒋德军，江苏昊信律师事务所律师。第三人：刘峰，男，1978年8月2日出生，汉族，住南京市建邺区。原告李阳、李晖与被告樊成龙合同纠纷一案，原告李阳、李晖于2018年9月4日向法院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告李阳、李晖的委托诉讼代理人宋绪仁、被告樊成龙的委托诉讼代理人蒋德军到庭参加诉讼。审理期间，本院依法追加案外人刘峰为第三人参加诉讼，于2018年11月13日公开开庭进行了审理，原告李阳、李晖的委托诉讼代理人宋绪仁、被告樊成龙的委托诉讼代理人蒋德军到庭参加诉讼，第三人刘峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。2018年12月7日本院公开开庭进行了审理，原告李阳、李晖的委托诉讼代理人宋绪仁、被告樊成龙的委托诉讼代理人蒋德军、第三人刘峰到庭参加诉讼。2018年12月27日本院再次公开开庭进行了审理，原告李阳、李晖的委托诉讼代理人宋绪仁、被告樊成龙的委托诉讼代理人蒋德军到庭参加诉讼，第三人刘峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李阳、李晖向本院提出诉讼请求：被告樊成龙赔偿原告李阳、李晖售房款1200000元。事实和理由：2010年5月，原告因需要资金周转，即联系被告用自己所有的本市秦淮区产贷款，后于2010年5月27日与被告签订南京市存量房买卖合同，以交易过户的方式办理了住房按揭贷款（假买卖真按揭，银行贷款620000元），贷款的归还全部是由原告自行负责，被告未归还银行的按揭贷款。2010年7月5日，原告与被告签订协议书，根据协议书的约定，案涉本市秦淮区产属于原告所有，但被告却欺瞒原告，擅自将原告的房产再次转卖，并未将房款交由原告。原告诉至法院，请求判如所请。被告樊成龙答辩称，原告诉讼请求的基础不存在，被告没有损害原告的利益也没有侵占原告的房产。2010年5月，两原告通过案外人刘峰找到被告，称要向银行借钱，让被告来当买方办理抵押贷款，贷款的钱也给了两原告，双方签订的协议书约定，房子仍然是原告的，被告只收取一点好处费，房子的贷款仍然由原告偿还；如果产生一次不良记录，原告就要赔偿被告5000元，累计三次以上，则被告全权处理该房屋；原告必须在三年内将该房屋的银行贷款还清，过户到原告名下；如果原告逾期无法偿还，被告有权全权处理此房产。从2010年5月贷款后一直到2015年11月16日，在原告未还款的情况下，被告找人借钱还款，两原告与案外人金晓进行多次沟通，由金晓继续向银行套贷，并用从银行套贷所得归还先前的银行贷款及其他费用，现房屋仍由两原告居住，故原告要求被告承担赔偿责任的事实基础不存在，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人刘峰述称，李阳、李晖与樊成龙不认识，是通过刘峰介绍认识，李阳希望刘峰找人帮其在银行贷款，刘峰就找到了樊成龙，具体贷款用途李阳没有说。李阳、李晖就案涉的瑞金北村房子签订买卖合同，并以樊成龙的名义在建设银行贷款。在李阳、李晖未能还款的情况下，樊成龙将瑞金北村的房子卖给了金晓。原告李阳、李晖围绕诉讼请求依法提交下列证据：1、2010年5月27日李阳、李晖与樊成龙签订的南京市存量房买卖合同，2、房屋所有权证、国有土地使用权证(本市秦淮区、所有权人为樊成龙)，3、2010年7月5日李阳、樊成龙、刘峰签订的协议书、保证金收条（均为复印件），4、案外人金某1与樊成龙的电话录音。证明李阳、李晖与樊成龙以签订房屋买卖合同的形式从银行贷款的事实等。被告樊成龙质证意见：对证据1、2、3的真实性没有异议，对证据4的真实性不予确认。第三人刘峰质证意见：对证据1、2、3的真实性没有异议。被告樊成龙围绕答辩意见依法提交下列证据：1、2010年6月1日樊成龙与中国建设银行江苏省分行（以下简称建行江苏分行）签订的个人住房（商业用房）借款合同、南京市房地产抵押合同，2、樊成龙个人信用报告、活期账户明细查询，3、2015年11月11日中国建设银行现金交款单、个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明，4、2015年11月17日樊成龙与金晓签订的南京市存量房买卖合同，5、中国农业银行交易明细清单，6、案外人徐爱民的转账凭证、2015年12月2日徐爱民的收条，7、2009年8月24日案外人金某1的借条。证明：1、李阳、李晖与樊成龙以签订房屋买卖合同的形式向银行贷款的事实；2、李阳、李晖未按约定归还贷款，樊成龙将案涉房产卖给案外人金晓，所得款项用于支付此前归还银行贷款所欠的债务及案外人金某1的债务。原告李阳、李晖的质证意见：对证据1-6的真实性没有异议，但对证据2的证明目的不认可；对证据7的真实性不认可。第三人刘峰质证意见：对证据的真实性没有异议。第三人刘峰未提交证据。案件审理期间，本院依樊成龙的申请至南京市浦口区人民法院调取了（2017）苏0111民初635号案件的相关材料，双方当事人对上述证据的真实性不持异议。审理中，经李阳、李晖的申请，本院通知证人金某1出庭作证，同时接受双方当事人的质询。上述证据经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：李阳、李晖系孪生兄弟。2010年5月，李阳、李晖因资金周转需要，通过刘峰介绍与樊成龙相识。2010年5月27日，李阳、李晖与樊成龙签订南京市存量房买卖合同，合同约定：甲方（李阳、李晖）自愿将其房屋出售给乙方（樊成龙）；该房屋坐落在本市秦淮区；甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为886000元。同年5月28日，案涉房屋办妥过户到樊成龙名下的登记手续，与案涉房屋相关的房屋所有权证、国有土地使用权证均由李阳、李晖保管，案涉房屋也由李阳、李晖实际控制。同年6月1日，樊成龙与建行江苏分行签订个人住房借款合同、南京市房地产抵押合同，约定樊成龙向建行江苏分行借款620000元，用于购买本市秦淮区的不动产，借款期限为240个月，采取等额本息还款法从樊成龙开设于建行的62×××33账户委托扣款，樊成龙以其位于本市秦淮区的不动产为该借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。借款合同签订后，李阳、李晖只实际收到建行江苏分行依约定发放的620000元房款。同年7月5日，李阳、樊成龙及刘峰签订协议书。约定：1、2010年5月30日，甲方（李阳）因业务需要，将其名下“瑞金北村20幢X室的房产”过户给乙方（樊成龙），以便乙方以此房产向建设银行申请抵押贷款，共计62万元。此笔款项自申请到位起，一次性提取归甲方使用；2、根据乙方与建设银行签署的贷款协议约定，甲方需按期归还银行抵押贷款，具体还贷明细为每期按约定还款日还款；3、甲方必须保证不给乙方在银行有不良信用记录。自乙方与建设银行签署的贷款协议生效之日起，甲方需支付乙方16000还贷保证金，协助甲方垫还银行贷款。若因甲方无法按期偿还银行贷款而导致乙方产生不良信用记录，则需赔偿乙方相应损失，产生一次不良记录甲方赔偿乙方5000元，以此类推。累计达三次，则乙方可全权处理此房产；4、甲方必须在三年之内把过户给乙方的瑞金北村20幢X室在银行的贷款还清，并且过户回甲方名下，如果甲方逾期无法清偿贷款，乙方有权全权处理此房产。若遇房地产变化，导致该房产贬值，且甲方无意将房产过户，甲方需承担乙方相应的差价损失及评估鉴定费用；5、协议期间，甲方每年需要支付乙方10000元的酬金，直至合同终止；6、丙方（刘峰）作为此合同的担保人，承担相应的担保责任，即甲乙双方不履行对应义务，而给对方造成损失时，丙方需承担全额担保责任。当日，李阳向樊成龙支付了保证金12000元，樊成龙向李阳出具内容为“2010年7月5日收到李阳还款保证金壹万贰千元整”的收条。2015年11月16日，樊成龙通过向案外人徐爱民借款525089.64元，结清了在建行江苏分行的贷款。2015年11月17日，樊成龙与案外人金晓签订南京市存量房买卖合同，合同约定：甲方（樊成龙）自愿将其房屋出售给乙方（金晓）；该房屋坐落在本市秦淮区；甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为1850000元。随后案涉房屋办妥过户到金晓名下的登记手续。2015年10月23日，金晓与中国农业银行股份有限公司南京浦口支行（以下简称农行浦口支行）签订个人购房担保借款合同、南京市房地产抵押合同，约定金晓向农行浦口支行借款1200000元，用于购买本市秦淮区的不动产，借款期限为264个月，采取等额本息还款法，金晓以其位于本市秦淮区的不动产为该借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。借款合同签订后，农行浦口支行于当年12月1日依约向樊成龙在农行的62×××73账户发放了1200000元房款。因金晓未能依约还款，农行浦口支行将金晓诉至南京市浦口区人民法院，南京市浦口区人民法院对农行浦口支行诉金晓借款合同纠纷一案作出（2017）苏0111民初635号民事判决，判决：一、金晓于判决生效之日起十日内支付农行浦口支行借款本金1197383.48元及相应利息；二、农行浦口支行对位于南京市秦淮区瑞金北村20幢X室的房产享有优先受偿权；三、金晓于判决生效之日起十日内支付农行浦口支行律师服务费65000元。该判决现已发生法律效力。根据当事人的起诉请求及抗辩意见，本案的争议焦点主要为：李阳、李晖是否可以基于与樊成龙、刘峰签订的协议书及樊成龙与案外人金晓签订的南京市存量房买卖合同，要求樊成龙返还售房款1200000元。首先，意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件之一。本案中，李阳、李晖与樊成龙在签订房屋买卖合同及协议书后，作为出售一方的李阳、李晖一直持有、保管房屋权证，且一直占有使用出售房屋，李阳、李晖持有还贷卡，逐月归还银行贷款，合同当事人之间无买卖房屋的真实意思表示，而是为解决李阳、李晖资金周转需要之目的，相互串通签订的虚假买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，李阳、李晖与樊成龙签订房屋买卖合同应为无效合同。其次，商品房买卖合同的无效并不能代表双方之间实际存在的贷款关系的无效。在李阳、李晖未能按约定归还银行贷款的情况下，樊成龙依据与李阳、李晖签订的协议的约定，将涉案房屋通过刘峰的介绍出售给案外人金晓，用以归还银行的贷款，樊成龙的该处置行为系受委托的有权处置的行为，本身并无不当。樊成龙应将售房款在扣除合理费用的情况下，将剩余部分返还给李阳、李晖。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案审理期间，李阳、李晖未能就樊成龙与金晓之间签订的房屋买卖合同所涉的交易的实际价款为1850000元的事实提交证据加以证明，在此情况下，本院根据现有证据确认樊成龙与金晓之间案涉房屋的实际交易价为农行浦口支行支付给樊成龙的1200000元。第三，关于樊成龙应当返还款项的数额。审理期间樊成龙陈述其基于和金晓之间的买卖关系，将所收的1200000元分别支付给案外人徐爱明、王某,4700000元（含徐爱明借款本金525089.64元及利息、王某,4借款本金10000元及利息），应李阳的要求代金某1向案外人金某2支付了430000元（含借款本金280000元及利息），剩余的70000元提现50000元给金晓偿还银行的贷款。李阳、李晖除对樊成龙与徐爱明之间525089.64元资金往来的事实予以认可外，对樊成龙与王某,4之间及金某1与金某2之间资金往来等事实均不认可。证人金某1出庭，亦否认其与金某2之间存在280000元的借贷关系等事实。本院要求樊成龙、刘峰继续履行证明责任，通知证人王某,4、金某2出庭作证并提交有效证据，但樊成龙、刘峰未完成该证明责任。由于上述证人未到庭作证，致使李阳、李晖无法进行质证，法院的查证职权也无法行使，对此证明不完全的后果，应由樊成龙、刘峰承担。樊成龙与徐爱明之间525089.64元借款虽没有凭证记载利息，但双方应有利息的约定。按照徐爱明2015年11月16日出借款项给樊成龙的情况以及樊成龙2015年12月1日、2月2日的付款情况，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款的规定以及双方约定的利率，樊成龙已经支付的款项应按年利率36%计算利息，超出部分应充抵借款本金。经计算，2015年11月16日至2015年12月1日，借款本金525089.64元的利息为8401.43元，2015年12月2日借款本金25089.64元的利息为25.08元，以上本息合计为533516.15元。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当时人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当时人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李阳、李晖及樊成龙都均确认李阳、李晖未能按约还款，从而导致樊成龙个人信用受损之事实，但双方均未能就各自还款的事实提交证据加以证明，刘峰的当庭陈述也不能证明该节事实，故本案不作评判，对由此而产生的法律责任，双方当事人可另案诉讼。综上，樊成龙应当向李阳、李晖返还的款项数额为666483.85元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条、第三百九十六条、第四百零四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十三条、第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告樊成龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李阳、李晖返还666483.85元；二、驳回原告李阳、李晖的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由原告李阳、李晖负担5135元，被告樊成龙负担10465元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  顾宝钢人民陪审员  杨慧杰人民陪审员  丁晓伟二〇一九年三月一日见习书记员  韩春文