河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初138号原告（反诉被告）：刘德山，男，1988年12月6日出生，汉族，户籍地河南省信阳市平桥区，现住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：牛倩茜，河南广文律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：樊印，上海市浩信（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张云辉，女，1990年6月1日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：杨宇光，河南诚然律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：朱红，河南诚然律师事务所执业律师。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地洛阳市西工区行署路**院**楼4门**。法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘兴邦，男，该公司法律顾问。原告刘德山与被告张云辉、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘德山及其委托诉讼代理人牛倩茜和樊印、被告张云辉及其委托诉讼代理人杨宇光和朱红、被告懿皇公司的委托诉讼代理人刘兴邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘德山向本院提出诉讼请求：1.判决解除刘德山与张云辉、懿皇公司签订的《房屋买卖（居间）合同》（编号0006994）；2.判令张云辉向刘德山承担逾期履约违约金（按照66元/天，自2018年5月10日起至实际履行之日，暂计算至2018年8月25日为107天×66元/天=7062元）；3.判令张云辉向刘德山承担因合同目的无法实现产生的违约金132000元；4.判令懿皇公司向刘德山返还预留尾款5000元、评估费3300元、贷款服务费3000元、过户费2000元、按揭贷款佣金4580元；中介费13200元等各项费用共计31080元；5.判令张云辉承担律师费3000元；6.判令张云辉赔偿刘德山因合同解除产生的各项损失暂定8000元；7.本案诉讼费由张云辉、懿皇公司承担。庭审过程中，刘德山变更诉讼请求为：4.判令张云辉向刘德山承担因订立合同产生的中介费损失13200元、评估费损失3300元；5.判令张云辉向刘德山承担因订立合同产生的房屋租金损失及利息损失共计18000元；6.判令懿皇公司向刘德山预留尾款5000元、贷款服务费3000元、过户费2000元、按揭贷款佣金4580元；7.判令张云辉承担律师费3000元；8.判令张云辉承担诉讼费、保全费。事实和理由：2018年4月21日，刘德山、张云辉、懿皇公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定刘德山购买张云辉位于洛阳市西工区××单元××房产，房屋总价款660000元，合同对违约责任等作出明确约定。根据合同约定，张云辉的该套房产处于抵押状态，2018年5月7日，刘德山到银行面签，张云辉配合刘德山办理银行贷款所需要的相关手续还清贷款并办妥抵押注销登记手续，但张云辉迟迟不予办理提前还贷解除抵押手续，经刘德山多次催促，张云辉仍拒绝履行，导致刘德山购买房屋的目的无法实现，刘德山有权依据合同约定解除合同并向张云辉主张违约金。懿皇公司在没有促成合同交易前收取刘德山的相关费用，无事实和法律依据，应将该款项退还刘德山。张云辉辩称，我按照三方签订的房屋买卖合同行使权利义务不存在违约行为。刘德山没有按照房屋买卖合同第四条第3项的约定将房屋首付款冻结在银行资金监管账户，导致面签贷款没有审批通过，这个原因是本案合同不能继续履行的原因。刘德山的行为处于违约行为，我不应承担任何赔偿。相反，我在本案中向法院反诉刘德山，要求刘德山承担违约责任。刘德山通过懿皇公司向我表达其不愿意再购买涉案房产，也是一种违约行为。综上，请求法院驳回刘德山的诉求。懿皇公司辩称，1.《房屋买卖（居间）合同》是各方的真实意思表示，是有效合同；2.涉案房屋是在抵押状态，张云辉没有还贷没有解押所以涉案买卖合同无法继续履行；3.刘德山诉求解除《房屋买卖（居间）合同》，我公司无异议，但对于房屋中介费和评估费我公司依法收取不应退还，其他费用我公司退还；4.谁违约谁承担责任。张云辉向本院提出反诉请求：1.依法解除0006994号房屋买卖（居间）合同；2.依法判令刘德山支付张云辉违约金151800元；3.依法判令刘德山支付张云辉律师费7000元；4.本案反诉费用等由刘德山承担。事实和理由:2018年4月21日，刘德山、张亚亚、懿皇公司签订《房屋买卖（居间）合同》。因刘德山未按合同约定于2018年5月20日前交付人民币壹拾玖万柒仟元整（￥197000元）与银行方作为首付款，构成违约，导致张云辉无法开展后续的工作，给刘德山造成损失，根据合同约定，张云辉有权解除合同并向刘德山主张违约金等费用。刘德山对张云辉的反诉辩称，我不存在违约行为，我承担违约金没有事实和法律依据。本案反诉费因是张云辉违约应其自行承担。经审理查明，2018年4月21日，张亚亚代表张云辉（卖方、甲方）、刘德山（买方、乙方）、懿皇公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》（编号：0006994）。合同约定：乙方购买甲方位于洛阳市西工区春都路286号5幢1单元302室（洛房权证市字第**）房产，房屋买卖成交价格660000元；甲方房屋现处于抵押状态，甲方于银行面签审批通过五个工作日前向抵押银行申请提前还贷、注销抵押，20日内还清贷款，办妥抵押注销登记手续；甲乙双方经协商一致选择贷款方式履行本合同；乙方于2018年5月20日前交付197000元与银行方作为首付款；乙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款458000元支付甲方第二部分房款；甲乙双方应积极配合于2018年5月10日前备齐银行贷款所需相关有效材料、证件并到现场办理相关手续；基于丙方已提供该房屋居间服务并促成本合同的有效成立，由乙方向丙方支付居间服务费13200元；甲乙双方委托丙方办理过户服务、贷款服务的，乙方须向丙方交付房屋权属过户服务费2000元、贷款服务费3000元；经乙丙双方友好协商，签署合同时乙方需向丙方缴纳贷款额的百分之一作为按揭服务费，丙方代收成交价格的千分之五作为评估费；经甲乙双方协商一致，签署合同后任何一方违约……非丙方原因造成的，收取的中介服务费不予退还。张亚亚作为甲方代理人在该签名栏及代表张云辉在甲方栏签字，刘德山在乙方栏签字，懿皇公司在丙方栏加盖公章。后刘德山依约向懿皇公司交代收评估费3300元、预留尾款5000元、中介服务费13200元、房屋权属过户服务费2000元、贷款服务费3000元、按揭服务费4580元，以上共31080元，刘德山通过刷卡支付至懿皇公司，懿皇公司亦向刘德山出具收款收据。另查明，经刘德山、张云辉、懿皇公司三方确认，2018年5月7日，三方到中国建设银行股份有限公司南昌路支行进行了面签。2018年5月11日，河南正恒房地产评估咨询有限公司对涉案房产作出价值评估。后刘德山以张云辉违约为由诉至本院。本院认为，本案《房屋买卖（居间）合同》是各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行合同义务。经刘德山、张云辉、懿皇公司确认，根据合同约定，2018年5月7日三方到银行进行了面签。但张云辉自面签之日起至今，未依合同规定对涉案房产办理抵押注销登记手续，其行为构成违约。另，因刘德山提交的证据不能证明其在2018年5月20日前将首付款197000元交与银行方，根据合同约定，刘德山的行为亦构成违约。综上，因刘德山、张云辉都存在合同违约，故其双方主张的因对方违约所形成的违约金等费用，本院不予支持，对双方主张解除合同的诉求，予以支持。合同解除后，懿皇公司收取刘德山的预留尾款5000元、房屋权属过户服务费2000元、贷款服务费3000元、按揭服务费4580元，合计14580元，应予以退还。因买卖双方均存在过错，故因违约造成的评估费3300元及中介服务费13200元，合计16500元，由刘德山、张云辉各半承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除刘德山、张云辉、洛阳懿皇房产经纪有限公司于2018年4月21日签订的《房屋买卖（居间）合同》（编号：0006994）；二、洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还刘德山14580元；三、张云辉于本判决生效后十日内向刘德山支付8250元；四、驳回刘德山的其他诉讼请求；五、驳回张云辉的其他反诉请求。如张云辉、洛阳懿皇房产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3972元，减半收取1986元，由刘德山负担1746元、张云辉负担240元。反诉费1738元，由张云辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  卢海平二〇一九年三月十二日书记员  黄 雁