四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初11506号 原告：谭薇，女，汉族，1991年12月13日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：陈伊梅，四川皓锦律师事务所律师，一般授权代理人。 被告一：袁媛，女，汉族，1992年11月10日出生，住深圳市南山区。 委托诉讼代理人：李华东，四川蜀汇律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：李晓妍，四川蜀汇律师事务所律师，一般授权代理人。 被告二：王峪峰，男，汉族，1986年3月20日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：罗登友，四川广都律师事务所律师，一般授权代理人。 第三人：成都大唐华阳房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道正东中街188号。 法定代表人：李绍兵。 委托诉讼代理人：曹庭元，男，汉族，1995年9月28日出生，住四川省威远县，一般授权代理人。 原告谭薇诉被告袁媛、王峪峰、第三人成都大唐华阳房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已依法缺席审理终结。 原告谭薇向本院提出的诉讼请求为：1、请求法院确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、请求法院判决被告向原告退还定金21500元；3、请求法院判决被告向原告支付违约金20万元；4、请求法院判决被告向原告支付中介费43000元；5、本案诉讼费、保全费等由被告承担。其事实与理由为：2017年11月19日，原告通过成都大唐华阳房地产经纪有限公司与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于高新区梓州大道5500号3栋2单元17楼1701号房屋，建筑面积88.23平方米，房屋总价款为2150000元；双方约定原告全额购买涉案房屋，其中定金200000元原告应于签订合同当日向被告支付，剩余房款1950000元原告应于过户当天向被告支付，合同同时约定原、被告双方应在原告方取得购房资格后7个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续。《房屋买卖合同》签订当日，原告通过转账向被告支付定金200000元，同时由被告向原告出具收条，至此原告已按照合同约定履行完相应的付款义务。然而在2018年1月原告取得购房资格后，多次联系被告要求办理涉案房屋的过户手续，被告拒绝为原告过户手续并要求提高房屋价款，第三人也多次联系被告要求配合办理相关过户手续，被告也不予回复。且在2018年2月2日，被告将原告支付的定金200000元退款178500元至原告账户，并告知原告其将不履行与原告签订的《房屋买卖合同》。原告认为原告与被告签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，双方均应按照《房屋买卖合同》的约定履行义务，原告按约完成了付款义务，被告也应按约将案涉房屋出售、交付给原告。但被告拒绝过户并退款的行为严重违反了双方签订的《房屋买卖合同》。原告为维护自身权益诉至本院。 被告一袁媛辩称：1、袁媛没有委托王峪峰及第三人出售案涉房屋，对案涉房屋买卖合同不知情，故该合同及责任均与袁媛无关，不应由袁媛承担责任；2、谭薇、王峪峰以及第三人在签订该合同时并未与袁媛取得联系，并未征得袁媛同意，三方都对案涉房屋没有处分权，对袁媛而言该房屋买卖合同不成立；3、第三人作为专业的中介机构负有审查房屋真实人的义务，应当核实登记所有权人与出卖人是否一致，但本案中第三人未尽到审查义务，且其经办人员未取得相应从业资质，导致案涉合同没有成立、出现履行障碍，第三人具有重大过错，第三人应承担一切责任，其没有完成居间义务，应当退还中介费；4、第三人为了收取中介费，与王峪峰、原告串通签订关于袁媛房屋的买卖合同，其违规行为已经损害了袁媛的合法利益，并给袁媛带来不断的诉讼，其保留向房地产管理部门投诉举报的权利；5、原告和第三人劝说王峪峰把合同签了，再与房主联系过户事宜，实际上原告与第三人都没有与袁媛直接联系过，原告与第三人想通过高额的违约金迫使袁媛出售房屋，可见原告与第三人存在恶意串通欺骗王峪峰签约损害袁媛合法权益的情形，合同不能履行系原告及第三人过错导致，应由原告及第三人承担所有责任，请求驳回原告对袁媛的诉讼请求。 被告二王峪峰辩称：1、签约前王峪峰已明确告知谭薇及第三人，王峪峰还未取得所有权人的授权，但谭薇及第三人为了锁定该房产确保其不被另行出售而欺骗、怂恿王峪峰与之签约，三方签订该合同只是为了初步锁定该房屋不被另行出售，王峪峰并无受此合同约束的意思表示，案涉合同并非三方真实意思表示，属于虚假表意行为，该合同不成立；2、买卖双方不能达成一致导致交易无法完成，王峪峰对此并无过错，签约时谭薇及第三人明知王峪峰没有代理权且原告不具有购房资格，其仍选择签约，其对于合同无法履行具有过错，相关责任应由原告及第三人承担；3、第三人未尽到核实房屋真实权利人的审查义务，且第三人公司的工作人员并没有房屋中介从业人员资格证，存在重大过错，应返还已收取的中介费，谭薇诉请的定金21500元亦应由第三人退还。综上请求驳回谭薇对王峪峰的诉讼请求。 第三人成都大唐华阳房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。 经审理查明： 案涉房屋位于成都市高新区梓州大道5500号（中德英伦联邦B区）3栋2单元17楼1701号房屋（建筑面积88.23平方米，以下简称案涉房屋）于2016年8月24日登记在被告袁媛名下。 在第三人的居间下，被告王峪峰以被告袁媛（卖方、甲方）名义与原告谭薇（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方将案涉房屋（清水房）出售给乙方，房屋设施为：清水房（附加：中德英伦联邦B区13幢负2层376号车位；房屋总价款为215万元；乙方全款购买此房，甲乙双方均明知乙方购房资格正在办理中，签订合同时乙方向甲方支付20万元作为购房定金，剩余购房款195万元于过户当天乙方打给甲方指定账户；基于丙方提供的居间服务，甲方向丙方支付居间服务费21500元，乙方向丙方支付居间服务费43000元；甲乙双方约定乙方拿到购房资格后7个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续；甲乙双方约定交房时间为过户当天；若甲方违约退还乙方购房定金20万元整，并支付乙方20万元作为违约金，若乙方违约，则定金不退；违约方承担丙方所有中介费；车位产权未下，待产权下后另行协商过户时间。该合同第十二条并约定：如甲乙双方合同签定人不是房产证或不动产证本人，代签人应保证取得真实授权签定此合同，代签人未取得真实授权签定此合同，或授权人不承认代签人代签行为是自己本意，导致合同不能正常履行或无效，则代签人应承担所代签方在合同中所约定的违约责任。被告王峪峰在甲方处签名捺印，原告谭薇在甲方处签名捺印。第三人在丙方处加盖公章。 前述合同签订后，王峪峰按照前述合同约定向第三人支付了中介费21500元，原告亦向第三人支付了中介费21500元。 2017年11月19日，原告谭薇向被告王峪峰支付了前述合同约定的购房定金20万元，当天被告王峪峰向原告谭薇出具了收条确认收到该款。2018年2月2日，根据袁媛父亲的安排，被告王峪峰将该款中的178500元回转退还给原告谭薇，扣除了其已向第三人支付的中介费21500元。 因案涉合同未能继续履行，原告谭薇另行进行了替代性购买，另行购买了房屋与车位。2018年6月5日，谭薇与王明明签订了《房屋买卖合同》，约定谭薇购买王明明所有的位于成都市高新区中和会龙路365号2幢1单元7层702号房屋，建筑面积86.73平方米，房屋总价款为220万元。签约当天谭薇向王明明转账支付了房款50万元。2018年7月31日，王志虹代原告向王明明的儿媳李和芬转账支付购房款85万元。2018年7月31日，廖仕平代原告向王明明的儿媳李和芬转账支付购房款85万元。2018年7月31日，王明明将该房屋过户登记至谭薇、廖禄源名下。原告谭薇陈述，谭薇、廖禄源系夫妻关系，廖仕平、王志虹为原告谭薇公婆。 2018年11月21日，谭薇向四川中德世纪置业有限公司转账支付了车位定金10000元。2018年12月3日，谭薇与四川中德世纪置业有限公司签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》，约定谭薇向后者购买位于13幢-1层881号车位（建筑面积35.18平方米、其中套内12.98平方米、公摊22.2平方米），总价款为138000元。2018年12月21日，谭薇向四川中德世纪置业有限公司支付了车位余款128000元。 以上事实，有原被告的当庭陈述及原告举证的《房屋买卖合同》、收据、转账记录、《四川省商品房买卖合同（现售）》等证据在卷佐证。 本院认为，根据王峪峰的陈述及举证，袁媛的父亲委托被告王峪峰将袁媛所有的案涉房屋在第三人处挂牌销售。根据王峪峰、中介人员曹庭元及原告谭薇的陈述及现有在案的微信聊天记录证据，王峪峰与原告谭薇签约前，向原告谭薇及第三人出示了袁媛的父亲通过微信发给王峪峰的案涉房屋产权证照片及袁媛的身份证复印件，王峪峰在与原告签订案涉合同前，将拟签订的案涉合同的文本发送给了袁媛的父亲并征得了其同意，后王峪峰以袁媛名义签订了案涉合同，并于当天（2017年11月19日）收取了原告支付的购房定金20万元。 关于王峪峰以袁媛名义签订的《房屋买卖合同》是否对袁媛发生法律效力的问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，案涉房屋的产权人为袁媛，王峪峰以袁媛名义与谭薇签订的《房屋买卖合同》，事前未征得袁媛同意，事后袁媛也不予追认，故王峪峰以袁媛名义与谭薇签订的《房屋买卖合同》对袁媛不发生法律效力，对袁媛不具有法律拘束力，应由王峪峰承担相应的合同责任。被告王峪峰辩称其受原告与第三人欺骗签订案涉合同，案涉合同并非其真实意思表示，本院认为，王峪峰作为完全民事行为能力人，应能明白自己实施的法律行为的法律意义，并独立承担相应的法律责任。其签订的合同内容清楚、条款明确、细节完善，应是双方深入沟通后的真实意思表示。且合同亦明确约定，代签人未取得授权签约或其签约未获追认，导致合同不能履行的，应由代签人承担合同约定的违约责任。故根据法律规定及合同约定，王峪峰应承担案涉《房屋买卖合同》不能履行的违约责任。 案涉《房屋买卖合同》已无法继续履行，故王峪峰应将谭薇已付20万元定金退还给谭薇，王峪峰已退还178500元，尚余21500元未退还。故谭薇要求王峪峰退还该款的诉请成立，本院予以支持。 因袁媛不予追认案涉《房屋买卖合同》，该合同无法继续履行。该合同总价款为215万元，包括房屋与车位。谭薇之后进行了替代性购买，包括:2018年11月谭薇向四川中德世纪置业有限公司购买车位支付了车位价款138000元以及2018年6月谭薇向案外人王明明购买房屋（建筑面积86.73，小于案涉诉争房屋）支付了购房款220万元。即谭薇进行替代性购买共计支付了房款及车位款共计2338000元，比诉争合同约定的车位房屋包干价215万元，多出188000元。谭薇另行替代购买的房屋、车位与诉争《房屋买卖合同》约定出售的房屋、车位均属于中德英伦联邦小区，且面积类似，应认定为同一地段的类似房屋及车位。故因诉争《房屋买卖合同》无法履行，谭薇进行替代性购买，谭薇多支付的差价损失为188000元。谭薇主张违约金20万元，并不过高，本院予以支持。 案涉《房屋买卖合同》约定谭薇向第三人支付中介费43000元，原告实际仅向第三人支付了中介费21500元，本案中谭薇要求王峪峰承担中介费损失21500元，本院认为，案涉《房屋买卖合同》约定“违约方承担丙方所有中介费”，本案中，王峪峰以袁媛名义签订合同，却没有获得袁媛的追认，相应的合同责任应由王峪峰承担，案涉合同无法履行，王峪峰应承担违约责任。故谭薇要求王峪峰承担中介费损失21500元的诉请成立，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王峪峰于本判决生效之日起十日内向原告谭薇退还定金21500元； 二、被告王峪峰于本判决生效之日起十日内向原告谭薇支付违约金200000元； 三、被告王峪峰于本判决生效之日起十日内向原告谭薇赔偿中介费损失21500元； 四、驳回原告谭薇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取2634元，由被告王峪峰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  程洁 二〇一九年三月二十七日 书记员  谢琳