山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2019）晋0403民初3340号原告（反诉被告）：刘小燕，女，1985年11月24日出生，汉族，大专文化，住长治市。委托诉讼代理人：王楚聪，山西大路律师事务所律师。被告（反诉原告）：长治市聚智诚汇商贸有限公司。法定代表人：单娥英，职务：总经理。委托诉讼代理人：韩文灵，山西旭和律师事务所律师。原告（反诉被告）刘小燕与被告（反诉原告）长治市聚智诚汇商贸有限公司（以下简称聚智诚汇商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）刘小燕及其委托诉讼代理人王楚聪，被告（反诉原告）聚智诚汇商贸公司委托诉讼代理人韩文灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小燕向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的《联合经营协议》；2、请求判令被告返还原告已付租金318000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月29日，原、被告双方签订《联合经营协议》，约定：被告将自己位于长治市XX商铺作为联合经营条件提供给原告使用，原告向被告缴纳费用318000元，被告在合同签定后两三天内向原告交房。原告于2019年5月7日、5月22日、5月29日分三次向被告缴纳318000元。在此期间，原告多次要求被告尽快完善房屋建设手续，并向原告出示建设规划手续和房屋所有权证书，但被告一直百般推诿，从未向原告交付房屋。2019年6月24日，原告已明确告知被告解除合同，但被告却不退还原告所缴纳的318000元，给原告造成了巨大经济损失。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求依法判决。被告聚智诚汇商贸公司辩称，1、被告不同意解除合同，不应当返还租金，原告应继续履行合同。原、被告双方签订协议名为联合经营协议，实为租赁协议。协议签订后，被告立即将房屋交付给原告，并按原告的要求帮助原告改造商铺。被告出租的商铺全部有合法手续，签订协议时原告已过目。原告起诉状中所述内容是为自己违约不履行合同找借口。根据民法的诚信原则，原告应当继续履行合同直至合同期满。2、合同法对解除合同有法定解除或协商一致解除两种。原告不存在法定解除情形，也未与被告进行协商，不存在协商解除情形。综上，应驳回原告诉请。反诉原告聚智诚汇商贸公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失251169元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年5月29日，双方签订《联合经营协议》，约定：反诉原告将自己位于长治市XX商铺作为联合经营条件提供给反诉被告使用，反诉被告向反诉原告支付一年租金318000元。协议签订后反诉原告按反诉被告的要求对商铺进行改造，改造完成后反诉被告未支付改造费用，也未进驻营业，导致该临街商铺长期关闭，严重影响整体的商业形象。反诉被告只是口头和反诉原告说过不想租赁，但未亲自过来协商，这个房屋至今空着。反诉被告的违约行为给反诉原告造成经济损失，应承担赔偿责任。为维护自己的合法权益，反诉原告提起反诉，请求依法判决。反诉被告刘小燕辩称：1、本案中反诉原告所主张的各项费用没有法律和事实依据，该费用全部系反诉原告自身房屋建设支出，而并非反诉被告要求进行房屋改造产生的费用，包括水电暖安装和通道改造，均是反诉原告的商业经营行为，应当由其自己承担相关费用。2、将通道改造成的房屋属于我国建筑法规定的建筑施工行为，那么该“房屋”应当在建筑完工后办理竣工验收，如果没有办理上述手续的，不得交付使用。在案件中并没有见到房屋验收手续及消防验收手续，所以该房屋不具备出租使用条件，无法按照协议约定交付反诉被告使用，构成根本违约。3、反诉被告在原租赁房屋到期，而反诉原告却不能按约交付房屋的情况下，只能重新租赁房屋。反诉被告于2016年6月24日明确告知反诉原告解除合约并要求退换房屋租赁，反诉原告对此要求并未提出异议，且之后反诉原告也对该商铺进行了招租，随之进行的建设行为理应由其自行承担，综上所述，反诉原告的诉讼请求没有法律和事实依据，依法应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据：《联合经营协议》及租赁费318000元的收据、被告（反诉原告）聚智诚汇商贸公司法定代表人单娥英与长治市港友轿车维修有限公司签订的租赁合同、国有土地使用证、房权证、建设用地规划许可证、长治高新区管委会企业投资项目备案表，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告（反诉被告）刘小燕提供的证据中：《商铺租赁合约书》及微信聊天记录，涉及案外人权利，且从时间上显示与本案待证事实无直接关联性，本院不予采信。2.通话录音及通讯服务费发票(电话号码尾号为6666，使用人：何卫东)，该通话录音系在未取得对方同意的情况下，采取偷录形式获取，且涉及的内容主要是刘小燕对事件进行描述，对方并没有作出实质性的答复，故对于刘小燕主张案涉房屋系经通道改造以及聚智诚汇商贸公司承诺交房时间的事实不具有直接证明效力。该录音中关于刘小燕明确提出解除合同的事实，与庭审中聚智诚汇商贸公司答辩曾接到刘小燕口头提出解除合同的内容、以及刘小燕提供的照片所证实聚智诚汇商贸公司已对外张贴广告，重新向社会招租的事实，均能相互印证，可以证实2019年6月24日刘小燕向聚智诚汇商贸公司提出解除合同。3.2019年4月28日消防款收据，该费用产生于本案当事人双方形成租赁房屋合意之前，不能认定与本案待证事实存在关联性，本院不予采信。4.2019年6月5日“王乾冰”出具的招商佣金收条，因相关收款人系案外人，未出庭作证，该单一证据无法确认其真实性，本院不予采信。5.2019年6月18日中央空调安装费，来源合法，具备证据真实性，本院予以采信。6.损失明细表，属于聚智诚汇商贸公司单方陈述，无相关客观证据印证，不能单独作为认定案件事实的依据。7.案涉房屋改造项目照片，具备证据客观性，能客观反映事物的现状。但因未显示拍摄的时间，故无法确认该改造行为何时发生。综合当事人双方的陈述，以及上述认证结论，本院确认以下事实：2019年5月29日，聚智诚汇商贸公司（甲方）与刘小燕（乙方）签订《联合经营协议》，双方约定：甲方将其租赁的坐落于长治市XX商铺作为联合经营条件提供给乙方使用，乙方使用该房屋进行经营。合同期限为1年，自2019年起至2020年止（未明确具体的起止日期），联合经营费用每年由甲乙双方协定。合作方式为商铺联合经营费用按一年1次缴纳，该商铺总计276平方米，共计需缴纳318000元，缴纳金额以收据为准。同时约定甲方负责提供该房屋作为经营场地，乙方自行办理营业手续，并负责提供屋内装修、商品货源、营业员、产品的合法有效证明等全部经营事项。2019年5月7日、5月22日、5月29日原告分三次向被告共计支付318000元。2019年6月24日刘小燕向聚智诚汇商贸公司提出解除合同，聚智诚汇商贸公司就该案涉房屋再次对外招租。另查明，聚智诚汇商贸公司系自然人独资的有限责任公司，成立于2018年11月12日，法定代表人为单娥英。单娥英与长治市港友轿车维修有限公司签订租赁合同，承租该公司坐落于长治市××区的房屋，租赁期限为2019年1月1日至2033年12月31日止。案涉房屋包括其中。2019年4月28日、2019年6月18日，聚智诚汇商贸公司就案涉房屋分别支付消防工程与中央空调安装费共计126285元。本院认为，本案当事人签订的虽名为《联合经营协议》，但结合约定的权利义务可见，实为房屋租赁合同,该系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，刘小燕依约履行了支付租金的主要义务，对于聚智诚汇商贸公司是否完全履行了提供符合要求房屋的义务，双方各执一词。经查，双方签订合同所载内容中，对案涉房屋的交付时间、状态均无明确约定。依照合同法的相关规定，应按照有利于实现合同目的的方式履行。庭审中，聚智诚汇商贸公司辩解，其已按刘小燕的要求实施安装火锅专用线路、消防及空调设施等工程后交付房屋，但被拒绝接受。对此刘小燕予以否认，聚智诚汇商贸公司亦未举证证明其曾通知刘小燕接收房屋。再者，刘小燕是2019年5月29日全部交付租金，并签订合同，至2019年6月24日提出解除合同，近一个月时间，根据一般生活常识，聚智诚汇商贸公司足以完成上述工作量。聚智诚汇商贸公司虽提供相关施工照片佐证，但该单一证据不能客观反映事物状态形成的时间。按照举证规则，聚智诚汇商贸公司应承担举证不能的法律后果。刘小燕提出聚智诚汇商贸公司迟延交付房屋，存在违约行为的主张成立。根据合同法规定，当合同一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的；或迟延履行义务致使不能实现合同目的的，相对方才可解除合同。本案中，聚智诚汇商贸公司虽迟延履行主要义务，但无证据证明经刘小燕催告仍未履行。另双方约定合同履行期限为2019年至2020年，因未明确具体的起止时间，刘小燕也未举证证明聚智诚汇商贸公司至2019年6月24日尚未交付房屋的行为可能造成合同目的不能实现，故该公司行为不构成根本违约，综上，本案不存在法定解除合同的情形。但由于聚智诚汇商贸公司在接到刘小燕解除合同的通知后，再次对外招租，该行为足以证实双方已就解除租赁合同形成合意，符合约定解除合同的情形，可以确认合同已经解除，双方权利义务终止。刘小燕诉请聚智诚汇商贸公司返还已付租赁费318000元的主张成立，本院予以支持。关于聚智诚汇商贸公司提起反诉要求刘小燕赔偿损失的请求，首先在履行合同中，该公司存在过错；其次主张的消防、空调等费用，涉及的为对外租赁房屋不可或缺的设施，有再次被利用的价值，不属于损失范畴；其余损失，因无有利证据佐证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘小燕与被告（反诉原告）长治市聚智诚汇商贸有限公司签订的《联合经营协议》解除;二、被告长治市聚智诚汇商贸有限公司在本判决生效后十日内返还给原告刘小燕租赁费318000元；三、驳回反诉原告长治市聚智诚汇商贸有限公司的诉讼请求。如果被告长治市聚智诚汇商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，由被告长治市聚智诚汇商贸有限公司承担6070元；反诉费2534元，由反诉原告长治市聚智诚汇商贸有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 牛志华人民陪审员 王志强人民陪审员 梁秀伟 二〇二〇年三月十六日法官 助理 张 静书 记 员 李**丽