海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终183号 上诉人（原审原告）：海口威纳尔物业服务有限公司万宁分公司。住所地：海南省万宁市山根镇知言·望海佳园（一期）水云间小区会所一层。 负责人：喻永宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周泽明，该公司执行总经理。 被上诉人（原审被告）：王廷明，男，1960年3月6日出生，汉族，现住重庆市渝**。 上诉人海口威纳尔物业服务有限公司万宁分公司(以下简称“威纳尔万宁分公司”)因与被上诉人王廷明物业服务合同纠纷一案，不服万宁市人民法院（2018）琼9006民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 威纳尔万宁分公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项中的物业服务费支付起始时间“2015年10月8日”和违约金计算标准，依法改判王廷明向海口威纳尔物业公司万宁分公司支付2014年10月1日至2018年4月30日物业服务费3115元及其违约金(按约定逾期每日千分之三的标准计算，暂计算至《催费通知函》标明的2018年5月1日，违约金=0.045×70.12元×42×43=5699元)；2.一、二审的诉讼费用由王廷明承担。事实与理由：1、一审法院在支付物业服务费的起始时间的事实认定上有错误。事实上是，在2014年9月1日，上诉人海口威纳尔物业服务有限公司万宁分公司的母公司海口威纳尔物业服务有限公司就接到开发商海南知言房地产开发有限公司《通知》，从2014年9月1日起上诉人就进驻被上诉人涉案房屋所在的望海佳园二期并提供全面的物业管理服务，同时上诉人也是按《通知》要求从2014年10月1日起对被上诉人涉案房屋所在的望海佳园二期所有业主收取物业管理服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。上诉人根据开发商的《通知》从2014年10月1日起对被上诉人涉案房屋所在的望佳园二期所有业主收取物业管理服务费，得到小区二期全体业主的认可，被上诉人也无异议。2.一审法院以“支付违约金过高”为由未能支持双方“约定按每日千分之三的标准”支付违约金，违反《海南经济特区物业管理条例》依照《海南经济特区物业管理条例》第六十八条“业主违反本条例规定和物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以依照物业服务合同约定收取违约金”的规定，一审法院应依法支持上诉人的合法诉讼请求“按每日千分之三的标准支付违约金”。一审法院已经认定上诉人和被上诉人双方签订的合同“依法成立、合法有效”，“被上诉人应承担支付违约金的违约责任”，但又不支持按双方合同约定“每日千分之三的标准支付违约金”，这样的判决自相矛盾。综上所述，一审法院在支付物业服务费的起始时间的事实认定上有错误，在违约金支付标准的判决上违反《海南经济特区物业管理条例》，依法应当予以纠正。上诉人特依法提起上诉，请二审法院依法支持上诉人的合法上诉请求。 被上诉人王廷明提交书面答辩称，对上诉人一审提出的诉讼请求要求本人交纳从2014年10月1日至2018年4月30日的物业服务费3115元及其按逾期每日3‰计算违约金，本人予以确认。 原告向一审法院起诉请求：1.令被告将拖欠的2014年10月1日至2018年4月30日的物业服务费3115元及其违约金（自2014年10月1日起至全部还清欠款之日止，按逾期每日3‰计算）支付给原告；2.的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年4月8日，海南知言公司与威纳尔公司签订《前期物业管理委托合同》，约定：海南知言公司将位于海南省万宁市山根镇的知言·望海佳园小区范围内的物业委托给威纳尔公司实行统一管理;物业委托管理期限为自2014年4月9日起到小区业主委员会成立止，业主委员会成立后由业主委员会选聘物业管理企业；合同同时对其他事项进行了约定。2014年4月16日，威纳尔公司与原告威纳尔万宁分公司签订《物业管理委托合同》，约定：威纳尔公司将位于海南省万宁市山根镇的知言.望海佳园小区范围内的物业委托给原告实行统一管理；物业委托管理期限为自2014年4月16日起到威纳尔公司退出本小区物业管理之日止，业主委员会成立后如威纳尔公司仍被业主委员会选聘，本合同继续有效；合同同时对其他事项进行了约定。合同签订后，原告对位于海南省万宁市山根镇的知言·望海佳园小区进行物业管理。2015年10月8日，原告和被告王廷明签订《物业管理服务合同》，约定：被告王廷明购买的位于海南省万宁市山根镇的知言.望海佳园水云间小区1栋3单元508房（该房屋为电梯房）由原告提供前期物业管理服务；被告交纳费用时间为当月1日至7日缴纳上月费用；物业管理服务费标准（暂行）为电梯房1.2元/㎡/月，电梯费20元/月/户；被告购买的房屋建筑面积为51.77㎡，需预缴一年物业服务费745元；被告违反合同不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；合同同时对物业管理服务内容、质量等其他事项进行了约定。合同签订后，原告为被告提供了物业服务。2017年3月1日，小区业主委员会与威纳尔公司签订《物业管理委托合同》，约定：小区业主委员会将位于海南省万宁市山根镇的望海佳园小区规划线内的土地、房屋建筑以及附属物的物业委托给威纳尔公司实行统一管理、综合服务;物业委托管理期限为自2017年2月1日起至2019年1月31日止，为期二年；合同同时对物业管理内容、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。原、被告双方于2015年10月8日签订物业管理服务合同后，原告为被告提供物业服务，但被告至今未向原告交纳物业服务费。被告购买的1栋3单元508号房的房屋建筑面积为51.77平方米，该房屋为电梯房，依合同约定电梯房物业管理服务费标准为1.2元/㎡/月，电梯费20元/月/户。原告认为，原告为被告提供物业管理与服务后，被告未向原告交纳物业服务费，至今尚欠原告自2014年10月1日至2018年4月30日共43个月的物业服务费3115元及违约金，原告为此向一审法院提起诉讼。 一审法院认为：海南知言公司和威纳尔公司签订的《前期物业管理委托合同》、威纳尔公司和原告签订的《物业管理委托合同》、原告和被告签订的《物业管理服务合同》及小区业主委员会和威纳尔公司签订的《物业管理委托合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立、合法有效，应受法律保护，合同双方当事人应依约定履行合同义务。原告依合同约定向被告提供了物业服务，而被告未依合同约定向原告交纳物业服务费已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，被告应向原告交纳尚欠的物业服务费并承担相应的违约责任。原告和被告签订的《物业管理服务合同》对物业服务期限没有明确约定，而原告未能提供证据证明被告所购买的上述房屋由开发商实际交付给被告的具体时间，故可视为被告应从合同签订之日即2015年10月8日起依合同约定向原告交纳物业服务费。被告购买的1栋3单元508号房的房屋建筑面积为51.77平方米，该房屋为电梯房，依合同约定电梯房物业管理服务费标准为1.2元/㎡/月，电梯费20元/月/户，自2015年10月8日起至2018年4月30日止共30个月零24天，2015年10月为31天，故被告应向原告交纳的物业服务费为（51.77㎡×1.2元/㎡/月+20元/月/户）×（30+24÷31）=2527.30元。而原告要求被告支付物业服务费3115元过高，过高部分不予支持。对于违约金，依合同约定，被告应在每月当月1日至7日交纳上月物业服务费，逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起按每日千分之三的标准支付违约金，被告未依合同约定交纳物业服务费，应承担支付违约金的违约责任，但约定按每日千分之三的标准支付违约金过高，结合本案实际，调整为按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的1.5倍的标准计算违约金，以每月应交纳的物业服务费82.12元（51.77㎡×1.2元/㎡/月+20元/月/户=82.12元）为基数其中2015年10月基数为63.58元（51.77㎡×1.2元/㎡/月+20元/月/户）×24÷31=63.58元，从2015年11月至2018年5月期间的每月的8日起计算至付清每月的前一个月的物业服务费之日止。原告主张，被告尚欠原告2014年10月1日至2015年10月7日的物业服务费，对原告的该主张，原告应承担相应的举证责任，但原告未能提供足够的证据予以证明，不予支持。另外，一审中法院向被告王廷明送达了应诉通知书、起诉状副本及开庭传票等诉讼文书后，其既未提交书面答辩意见，也未提交证据，并且经传票传唤无正当理由拒不出庭应诉，放弃了对原告所主张的事实和证据进行辩驳的权利，由此可能产生的不利后果应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决：一、被告王廷明于本判决生效之日起十日内向原告海口威纳尔物业服务有限公司万宁分公司支付2015年10月8日至2018年4月30日的物业服务费2527.30元及违约金违约金为：以每月应缴纳的物业管理费82.12元（2015年10月为63.58元）为基数按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的1.5倍从2015年11月至2018年5月期间的每月的8日起计算至付清每月的前一个月的物业服务费之日止；二、驳回原告海口威纳尔物业服务有限公司万宁分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币25元，由原告海口威纳尔物业服务有限公司万宁分公司负担人民币5元，被告王廷明负担人民币20元。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 二审期间，被上诉人向二审法院提交了书面确认书，对上诉人一审提出的诉讼请求要求被上诉人交纳从2014年10月1日至2018年4月30日的物业服务费3115元及其按按逾期每日3‰计算违约金，表示无异议，予以确认。 本院认为，本案属于物业服务合同纠纷，本案的争议焦点为：一、上诉人要求被上诉人支付2014年10月1日至2015年10月7日的物业服务费是否有事实根据；二、一审将本案的违约金由每日千分之三的标准调整为按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的1.5倍的标准计算违约金，是否符合法律规定。海南知言公司和威纳尔公司签订的《前期物业管理委托合同》、威纳尔公司和上诉人签订的《物业管理委托合同》、上诉人和被上诉人签订的《物业管理服务合同》及小区业主委员会和威纳尔公司签订的《物业管理委托合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立、合法有效，应受法律保护，合同双方当事人应依约定履行合同义务。上诉人依合同约定向被上诉人提供了物业服务，而被上诉人未依合同约定向上诉人交纳物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，被上诉人应向上诉人支付未按期交纳的物业费和违约金。上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务合同》为2015年10月8日，一审法院根据双方签订物业管理服务合同之日起依合同约定判决被上诉人向上诉人交纳物业服务费并无不当，上诉人要求被上诉人支付2014年10月1日至2015年10月7日的物业服务费，既无双方约定，也无被上诉人的欠费证据，上诉人应承担举证不能的责任。双方当事人约定按每日千分之三的标准支付违约金确实过高，一审将本案的违约金由按每日千分之三的标准调整为按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的1.5倍的标准计算违约金，符合法律规定。但本案中被上诉人在二审期间，向二审法院提交了书面确认书，对上诉人一审提出的诉讼请求要求被上诉人交纳从2014年10月1日至2018年4月30日的物业服务费3115元及其按按逾期每日3‰计算违约金，表示无异议，予以确认。这是被上诉人本人对个人权利的处分，符合法律规定，应予照准。为此，上诉人的上诉理由成立，应予支持。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但二审期间被上诉人对上诉人的一审诉讼请求表示无异议，予以确认，应对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销万宁市人民法院（2018）琼9006民初2265号民事判决； 二、被上诉人王廷明于本判决生效之日起十日内将拖欠的2014年10月1日至2018年4月30日的物业服务费3115元及其违约金（自2014年10月1日起至全部还清欠款之日止，按逾期每日3‰计算）支付给上诉人海口威纳尔物业服务有限公司万宁分公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元和二审案件受理费50元，全部由被上诉人王廷明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 白玉琳 审 判 员 林 珍 二〇一九年三月一日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。