乌鲁木齐铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2013）乌中民再终字第4号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：康晫（曾用名康卓）。委托代理人：再娜，乌鲁木齐市天山区卓睿法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：乌鲁木齐中山方向置业有限公司，组织机构代码证：74867267-5。法定代表人：崔涛，该公司经理。委托代理人：周建妹，新疆联恒律师事务所律师。申请再审人康晫因与被申请人乌鲁木齐中山方向置业有限公司（以下简称中山方向公司）所有权确认纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2012）乌中民四终字第387号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2013年10月9日作出（2013）新民申字第804号民事裁定，指定本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人康晫的委托代理人再娜，被申请人中山方向公司的委托代理人周建妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年6月13日一审原告康晫起诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院称，2004年6月22日我与被告签订商品房买卖合同，约定我购买被告位于乌鲁木齐市南湖家乐福国际超市第一幢第三层D129号、D130号两间商铺，建筑面积共10.26平方米，总价款为128250元，首付40%，余款以银行按揭方式支付；房屋交付时间2004年9月1日；在房屋交付后的90日内，到房屋产权办证机构登记备案办理房产证。合同签订后，我依约向被告交纳首付款52250元，公共维修资金2565元，办证费6776元，契税3874.5元。同时用所购商铺向工商银行抵押担保借款76000元。2004年7月28日，被告在乌鲁木齐市房屋产权交易中心就上述两间商铺办理了备案登记。2004年6月23日，我与乌鲁木齐金世界经营管理有限公司签订委托经营管理合同，约定我自2004年9月1日起将上述两间商铺交由该公司经营管理，每月租金855元，不含水、电、暖、卫生、物业等费用，委托经营期限至2014年8月31日，该期限及租金数额与我归还银行借款的期限和月还款基本相当。2005年9月，被告经我同意用上述两间商铺的租金替我提前归还了银行贷款，同时办理了商铺解押。2008年4月2日，被告在房产交易中心注销了我两间商铺的备案登记。2008年4月9日，被告将两间商铺的产权办至其名下。2010年5月7日，被告又将两间商铺抵押给乌鲁木齐市农村信用合作联社，用于贷款。我认为被告上述行为是一种严重的违约行为，严重侵害了我的合同权利，故诉至法院，请求确认被告中山方向公司名下位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖路家乐福超市第一幢第三层D129、D130号两间商铺产权归我所有。被告中山方向公司辩称，我公司与原告签订购房协议属实，但是由于原告无法一次性付清房款，由金世界经营管理有限公司代其支付30780元首付款，原告才与工商银行签订银行按揭贷款协议，并由原告与我公司、工商银行三方签订担保及回购协议。之后在协议的履行过程中原告屡次违约，没有按合同约定支付银行按揭及其利息，被工商银行单方解除按揭合同，由我公司向银行支付剩余房款及利息。同时，按照合同约定，由我公司依法取得两间商铺的产权。因此，原告所说无理，请求驳回原告的诉讼请求。乌鲁木齐市水磨沟区人民法院一审查明，2004年6月22日，原告康晫（买受人）与被告中山方向公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定康晫购买出卖人建设的位于水磨沟区南湖路家乐福国际超市第一幢三单元D129、D130号房（以下简称争议商铺）；用途为商业；建筑面积10.26平方米；每平方米12500元，总金额128250元；首付40%，余款以银行按揭贷款方式支付。签订合同当日，被告中山方向公司收到原告康晫争议商铺的首付款52250元及办证税费6776元，并出具相应收据。2004年8月2日，被告中山方向公司交纳了原告康晫所购商铺的维修基金2565元。2004年8月3日，原告康晫取得契税完税凭证。2004年7月29日，原告康晫（抵押人）与中国工商银行乌鲁木齐市明德路支行（抵押权人，以下简称工行明德路支行）签订《房产抵押合同（契约）》，约定康晫为了购买争议商铺自愿向抵押权人借款，并自愿将争议商铺作为借款担保的抵押标的物；抵押期限为2004年7月29日至2015年7月29日。2004年8月4日，抵押人与抵押权人向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心办理了争议商铺抵押登记。2004年8月6日，原告康晫（借款人）与工行明德路支行（贷款人）签订《个人购房借款合同》，被告中山方向公司为康晫的连带责任保证人，合同约定贷款人向借款人发放个人住房（商业用房）贷款金额为76000元，用于借款人购买争议商铺；贷款期限为10年；自2004年8月6日至2014年8月5日；借款人必须在每月5日前（借款日前一天）将银行月还款足额存入还款账户。签订借款合同当日，工行明德路支行向原告康晫出具个人住房贷款凭证，借款金额为76000元。签订上述协议的同时，原告康晫（甲方）、工行明德路支行（乙方）与被告中山方向公司（丙方）签订《担保及回购协议》，约定甲方因购房资金不足，向乙方申请自营性个人住房按揭贷款76000元用于购买争议商铺；在贷款还款期内，不论甲方在何种原因连续三月或六月未按期偿还所欠乙方借款本息，即为违约，乙方有权解除合同由乙方依法收回该房屋产权并按合同约定由丙方回购，由丙方归还甲方所欠乙方的剩余全部贷款本息，产权归丙方，丙方必须回购该房产，如果丙方不回购亦必须履行连带保证责任；在丙方代甲方偿还剩余贷款本息后，甲方房产由丙方回购，并依法处理，甲方对此声明无异议。庭审中，原告康晫提交了2004年6月23日，其与被告中山方向公司、乌鲁木齐金世界经营管理有限公司（以下简称：金世界公司）签订的《委托经营管理合同》，用以证明其购买争议商铺并委托金世界公司经营管理，合同约定的金世界公司每月交的租金855元与其每月向银行还款的数额相近，其未收取该租金，而是由被告中山方向公司收取租金后用于偿还原告康晫购买争议商铺的银行月还款，但被告中山方向公司对此不予认可。另查明，原告康晫2005年2月未按计划偿还争议商铺的月按揭款，2005年6月、7月、8月、9月，原告康晫连续四个月未按计划还款。2005年9月30日，有提前还款69782.7元的明细记录。庭审中，被告中山方向公司提交《担保及回购协议书》，2005年9月30日工行明德路支行特种转账借方凭证（金额69782.7元）及其他银行凭证，用以证明原告康晫在还款过程中2005年6月至9月连续四个月未按期还款，已构成违约，银行按合同约定要求其公司回购争议商铺，其公司代替原告康晫向银行支付了剩余69782.7元按揭款后，争议商铺产权归其公司，故被告中山方向公司于2008年4月2日申请注销了争议商铺2004年7月28日的预售登记。2008年4月9日，被告中山方向公司取得争议商铺的产权证。2010年5月7日，被告中山方向公司将争议商铺抵押给乌鲁木齐农村信用合作联社，并办理了抵押登记。以上事实有商品房买卖合同、收据、契税完税凭证、维修基金收据、房产抵押合同（契约）、个人购房借款合同、担保及回购协议、委托经营管理合同、自营贷款本地历史明细全量信息、特种转账借方凭证、房产档案信息查询表、当事人陈述及庭审笔录在卷予以证实。乌鲁木齐市水磨沟区人民法院一审认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告康晫与被告中山方向公司签订的《商品房买卖合同》及其后原告康晫、被告中山方向公司、工行明德路支行签订的借款合同、《担保及回购协议》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。合同签订后，原告康晫按照合同约定向被告中山方向公司支付了争议商铺首付款及相关税费，并与工行明德路支行签订借款合同，由工行明德路支行将剩余房款76000元一次性划入被告中山方向公司账户，被告中山方向公司亦将商铺交由原告康晫，故双方的合同已实际履行。但根据原告康晫、被告中山方向公司与工行明德路支行签订的《担保及回购协议》，原告康晫明知在贷款还款期内，如其连续三月或六月未按期偿还贷款本息，工行明德路支行有权解除合同，同时要求被告中山方向公司归还剩余全部贷款本息后进行回购，争议房屋产权归被告中山方向公司，被告中山方向公司有权依法处理。在后期还款过程中，原告康晫自2005年6月至2005年9月期间连续四个月未按借款合同计划还款，已构成违约。原告康晫庭审提交《委托经营管理合同》用以证明其将争议商铺租赁给金世界公司，租金由中山方向公司收取后用于交纳争议商铺的银行月按揭款，但没有其他相应证据予以佐证，故仅凭《委托经营管理合同》不足以证明原告的主张。故在原告康晫连续四个月未按计划还款的情况下，工行明德路支行依照《担保及回购协议》要求被告中山方向公司回购争议商铺，并偿还所欠贷款本息69782.7元，合理合法。按照《担保及回购协议》，被告中山方向公司依此已支付了剩余贷款本息，对争议商铺进行了回购，争议商铺产权归被告中山方向公司，故被告中山方向公司于2008年注销争议商铺的预售登记并取得争议商铺产权证的行为，属于行使其合同权利的行为，合理合法。原告康晫要求确认登记在中山方向公司名下的争议商铺产权归其所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。乌鲁木齐市水磨沟区人民法院作出（2011）水民三初字第221号民事判决：驳回原告康晫要求确认登记在被告乌鲁木齐市中山方向置业有限公司名下的位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖路家乐福超市第一幢第三层D129、D130号两间商铺归原告康晫所有的诉讼请求。原告康晫不服一审判决，向乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉称，被上诉人中山方向公司作为争议商铺的托管方金世界公司的担保方，又作为争议商铺抵押借款合同中上诉人的担保方，其是一个中间担保人：一方面托管金世界公司不给上诉人支付租金的，就有代为履行给付租金的义务，另一方面上诉人不给贷款银行支付还款时，就代为还款。故本案中，给银行还贷的钱是上诉人的还是被上诉人的是关键事实。上诉人认为是上诉人的。本案中上诉人、被上诉人及金世界公司三方签订的托管合同及被上诉人作为担保方就是为了给银行还贷而特设约定的。因为被上诉人和托管方两个公司的实际控制人是一人，对如何收取、何时收取租金，收取多少租金、收取的权利，何时还贷、还贷多少、还贷期限、还贷义务等实际控制人既是明知的，又是实际实施者，上诉人至今没有收取一分租金，故请二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人中山方向公司答辩称，一审认定事实清楚，上诉人没有履行义务，无权得到合同约定的房屋。上诉人上诉没有事实和法律依据，请求依法维持原判。乌鲁木齐市中级人民法院二审的查明事实，与一审查明事实一致。乌鲁木齐市中级人民法院二审认为，康晫与工行明德路支行、中山方向公司三方签订的《担保及回购协议》是三方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和禁止性规定，合法有效。该《担保及回购协议》明确约定：在贷款还款期内，不论甲方（康晫）在何种原因连续三月或六月未按期偿还所欠乙方（工行明德路支行）贷款本息，即为违约，乙方有权解除合同，由乙方依法收回该房屋产权并按合同约定由丙方（中山方向公司）回购，由丙方归还甲方所欠乙方剩余全部贷款本息，产权归丙方，丙方必须回购该房产，如果丙方不回购亦必须履行其连带保证责任；在丙方代甲方偿还剩余贷款本息后，甲方房产由丙方回购，并依法处理。现康晫存在连续四个月未向工行明德路支行还款的事实，根据上述约定，康晫的行为构成违约。在此情形下，工行明德路支行解除合同收回房屋产权并由中山方向公司回购符合三方协议约定。虽然康晫与中山方向公司、金世界公司又签订了《委托经营管理合同》，但该合同中并未约定金世界公司应支付康晫的租金由中山方向公司代为偿还贷款，故康晫诉称涉案商铺的托管方金世界公司未给其履行给付租金的义务，中山方向公司有代为履行还贷义务的主张没有事实和法律依据，本院不予采信。因中山方向公司已经按约定回购了涉案商铺，也就是说中山方向公司已经解除了其与康晫的《商品房买卖合同》，故康晫上诉要求确认涉案商铺归其所有的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。乌鲁木齐市中级人民法院作出（2012）乌中民四终字第387号民事判决：驳回上诉，维持原判。康晫申请再审称，2004年6月22日我与被申请人中山方向公司签订商品房买卖合同，约定我购买被申请人中山方向公司位于乌鲁木齐市南湖家乐福国际超市第一幢第三层D129号、D130号两间商铺，用途为商业，建筑面积共10.26平方米，每平方米12500元，签订合同当日，被申请人中山方向公司收到我交纳的争议商铺的首付款52250元及办证税费6776元，并出具相应收据。同时用所购商铺向工商银行抵押担保借款76000元。2004年8月2日，被申请人中山方向公司交纳了我所购争议商铺的维修基金2565元，8月3日，我取得契税完税凭证。2004年7月29日，我与工行明德路支行签订《房产抵押合同（契约）》，约定我为了购买争议商铺自愿向抵押权人借款，并自愿将争议商铺作为借款担保的抵押标的物；抵押期限为2004年7月29日至2015年7月29日。2004年8月4日，抵押人与抵押权人向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心办理了争议商铺抵押登记。2004年8月6日，我（借款人）与工行明德路支行（贷款人）签订《个人购房借款合同》，被申请人中山方向公司为我的连带责任保证人，合同约定贷款人向借款人发放个人住房（商业用房）贷款金额为76000元，用于借款人购买争议商铺；贷款期限为10年；自2004年8月6日至2014年8月5日；借款人必须在每月5日前（借款日前一天）将银行月还款足额存入还款账户。签订借款合同当日，工行明德路支行向我出具个人住房贷款凭证，借款金额为76000元。签订上述协议的同时，我（甲方）、工行明德路支行（乙方）与被申请人中山方向公司（丙方）签订《担保及回购协议》，约定甲方因购房资金不足，向乙方申请自营性个人住房按揭贷款76000元用于购买争议商铺；房屋交付时间为2004年9月1日；在房屋交付后的90日内，到房屋产权办证机构登记备案办理房产证。另外，2004年6月23日，我与被申请人中山方向公司、金世界公司签订了《委托经营管理合同》，就是我购买争议商铺并委托金世界公司经营管理，合同约定的金世界公司每月应交的租金855元与我每月向银行还款的数额相近，我未收取该租金，而是由被申请人中山方向公司收取租金后用于偿还原告我购买争议商铺的银行月还款。而一、二审法院却违背这一事实和法律规定，作出了错误判决，严重侵犯了我的合法权益，特提出再审申请，恳请法院依法改判。被申请人中山方向公司答辩称，一、二审查明的事实属实，申请人与被申请人签订的一系列合同均系双方真实意思表示，合法有效，我们双方都没有异议，对双方均有约束力。其中，《个人购房借款合同》约定康晫应当在每月5日前向银行还款。《担保及回购协议》明确约定康晫因购房资金不足情况下，在贷款期内无论何种原因如果不按时还款，康晫即构成违约，银行可以终止贷款，被申请人可以回购房产。对以上约定康晫没有异议。康晫明知其不按时还款即会构成违约，被申请人可以回购房产，依然在2005年6月至9月连续4个月未按时还款，其行为构成违约。被申请人按照《担保及回购协议》代替康晫向银行还款并回购房产，行为合法。我方认为本案是一个债权纠纷，而不是所有权确认纠纷，一审及二审认定事实及适用法律正确。希望再审能够查明事实，维持原判。本院再审查明，一、二审法院认定事实正确，本院再审予以确认。另查明，2004年6月22日，康晫与中山方向公司签订的《商品房买卖合同》附件四约定：买受人（康晫）在购房之后的前三年内连续六个月不能按时向银行返还按揭贷款的，出卖人（中山方向公司）可以代其支付，买受人（康晫）须在出卖人（中山方向公司）为其还款后一个月内将此款返还出卖人，否则视为买受人（康晫）违约。康晫与工行明德路支行、中山方向公司签订的《个人购房借款合同》、《担保及回购协议》时间为2004年8月6日。本院再审认为，本案中康晫与中山方向公司签订的《商品房买卖合同》，康晫与工行明德路支行、中山方向公司签订的《个人购房借款合同》、《担保及回购协议》，康晫与工行明德路支行签订的《房产抵押合同（契约）》，康晫与金世界公司、中山方向公司签订的《委托经营管理合同》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，签订合同的各方当事人应当本着诚实信用的原则履行合同确定的义务。康晫与工行明德路支行、中山方向公司签订《个人购房借款合同》、《担保及回购协议》后，应当积极履行合同确定的按月还款的义务，但康晫在2005年6月至9月连续四个月没有还款，违反了三方签订的《个人购房借款合同》及《担保及回购协议》的约定，属于违约行为。工行明德路支行按照约定通知中山方向公司进行了回购，中山方向公司按照约定还清剩余贷款本息并对争议商铺进行了回购，其依照合同履行了其合同义务。再审庭审中，康晫称中山方向公司应当按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四的约定，在其不能按时向银行返还按揭贷款时，代其支付，且在其没有按时还款后，中山方向公司回购争议商铺时，银行及中山方向公司应当通知其，本院审查认为，康晫与中山方向公司签订的《商品房买卖合同》在前，与工行明德路支行、中山方向公司签订的《个人购房借款合同》、《担保及回购协议》在后，《担保及回购协议》属于双方对之前签订的《商品房买卖合同》相关内容的变更，双方应当按照变更后的约定履行各自的义务，中山方向公司依照《担保及回购协议》履行了回购及向银行还清剩余贷款本息的义务，且《担保及回购协议》中没有约定银行或中山方向公司在进行回购前应当通知康晫。因此，康晫的再审申请理由不能成立，本院不予采纳。康晫再审请求确认争议商铺归其所有的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。原一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百零一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：维持乌鲁木齐市中级人民法院（2012）乌中民四终字第387号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  侯 晖审 判 员  马雪桦代理审判员  孟亚东二〇一四年二月二十五日书 记 员  段新瑞