河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终147号上诉人（一审被告、执行案外人）：洛阳瑞宝置业有限公司，住所地：嵩县。法定代表人：吴萌良，总经理。委托诉讼代理人：任宏坤，河南嵩州律师事务所律师。被上诉人（一审原告、申请执行人）：陈明彦，男，1967年2月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘成伟，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：吴喜明，男，1966年8月14日出生，汉族，住河南省嵩县库区。上诉人洛阳瑞宝置业有限公司（以下简称瑞宝公司）因与被上诉人陈明彦、被上诉人吴喜明申请执行人执行异议之诉一案，不服郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2018）豫01民初3418号民事判决，向本提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人瑞宝公司的委托诉讼代理人任宏坤、被上诉人陈明彦及其委托诉讼代理人刘成伟、被上诉人吴喜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞宝公司上诉请求及理由：1、撤销郑州中院（2018）豫01民初3418号民事判决，改判解除瑞宝公司位于嵩县城××路北侧××院××楼××单元××房产的查封，中止对该房产的评估、拍卖执行程序。理由：吴喜明对涉案房产不享有不动产物权。瑞宝公司虽然与吴喜明签订了《商品房预售合同》，只是办理了商品房买卖合同登记备案，但由于吴喜明没有支付房款，涉案房产尚未登记在其名下，吴喜明对涉案房产不享有不动产物权。其产权仍归瑞宝公司所有。无论吴喜明在瑞宝公司担任何种职务，瑞宝公司与吴喜明的主体、权益相互独立并应受到平等保护。依据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产部门协助执行若干问题的通知》第15、16条规定，法院查封系预查封，按照规定，对预查封房屋不能进行处分。陈明彦答辩：瑞宝公司与吴喜明签订《商品房预售合同》后办理了备案登记，但因吴喜明未支付购房款，并未将该房屋的产权办理到吴喜明名下。涉案房屋一直由吴喜明家人居住至今。吴喜明为瑞宝公司的实际控制人。如吴喜明未支付涉案房屋的购房款，瑞宝公司在长达5年多的时间也未解除与吴喜明签订的《商品房预售合同》，仍由吴喜明家人居住至今，不符合常理。洛阳瑞宝置业有限公司涉嫌与吴喜明串通，妨害执行。一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回吴喜明上诉人，维持原判。吴喜明同意瑞宝公司的上诉请求及理由。陈明彦一审诉讼请求：1、准许执行洛阳市嵩县县城上纸路北侧01号院2幢楼2单元701号的房产；2、本案诉讼费由二被告承担。郑州中院一审查明，1、陈明彦与张子正、吴喜明、张杰、梁巧芬、洛阳浩雅置业有限公司、洛阳市子正真廉全贸易有公司、洛阳正升金熙餐饮服务有限公司、洛阳正升万丽酒店有限公司、焦作市建源置业有限公司民间借贷纠纷一案，该院2016年2月14日作出（2015）郑民一初字第124号民事判决。诉讼期间该院依申请于2015年5月22日作出（2015）郑民一初字第124-1号民事裁定，查封了吴喜明名下位于洛阳市嵩县县城上纸路北侧01号院2幢2单元701号房（预售合同编号：YS0000325），2018年5月14日本院继续查封。进入执行程序后，该院2018年4月10日作出（2016）豫01执327号之十七执行裁定，裁定评估、拍卖被执行人吴喜明名下涉案房屋。案外人瑞宝公司对执行裁定不服，向该院提出执行异议，该院于2018年8月21日作出（2018）豫01执异279号执行裁定书，裁定中止对洛阳市嵩县县城上纸路北侧01号院2幢2单元701号房产的执行，瑞宝公司对执行异议裁定书不服，向该院提起诉讼。2、瑞宝公司与吴喜明于2013年11月15日签订了《商品房预售合同》（合同编号：YS0000325），吴喜明购买了嵩县县城四期开发区（暂定名滨河金典）2幢楼2单元701号房，双方对房屋的面积和单价、总价款进行了约定。合同第六条在付款方式中双方约定：办理公积金贷款，首付不低于总房款的30%，其余以住房公积金贷款的形式支付。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任约定为：（1）逾期90日之内的自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人愿意解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条：出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四补充协议第三条第1款约定：买受人选择商品房按揭付款方式即同时承诺于合同签订前备齐所需全部资料。如因买受人自身原因不能办理按揭，买受人同意15日内一次性付清所有房款；若买受人提出退房要求，须经出卖人同意，并在7日内办妥退房手续。该《商品房预售合同》已经在嵩县房地产管理所进行了备案。3、瑞宝公司注册时间为2009年12月1日，注册资本为3000万元，2018年3月23日企业投资人变更前为：王少宾、洛阳浩雅控股有限责任公司；变更后为投资人吴萌良10%，洛阳浩雅控股有限责任公司90%。2018年3月23日前企业法定代表人吴喜明，变更后为吴萌良。吴喜明认可在购买涉案房屋时自己是瑞宝公司的法定代表人。4、洛阳浩雅控股有限责任公司的法定代表人为吴喜明。一审法院认为：案外人执行异议之诉主要审查异议人对涉案标的物所拥有的权利是否能够排除申请执行人对该标的物的执行。《中华人民共和国物权》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋登记备案在吴喜明名下，视为吴喜明已经对涉案标的物拥有了物上期待权。合同中也明确约定：办理公积金贷款，首付不低于总房款的30%，其余以住房公积金贷款的形式支付。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人愿意解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。在房屋买卖市场中，首付款一般是在签订合同时就应当支付的款项，在买受人支付了首付款后，房屋买卖合同才会进行预告登记备案。况且合同中还明确约定最后付款期限为90日，也就是说在签订合同后90日若买受人没有支付相应的款项，出买人就有权解除合同。本案合同签订时间是2013年11月15日，而法院第一次查封时间是2015年5月22日，相隔一年半。瑞宝公司称买受人吴喜明对涉案房屋没有支付任何款项，但为何进行了预告登记备案，并且一年半时间中，作为出卖人瑞宝公司既没有解除双方合同，也没有解除预告登记备案，反而使涉案房屋一直登记备案在吴喜明名下，使吴喜明对外显示拥有涉案房屋的期待物权，明显不合常理，也不符合房屋买卖交易市场的基本规则和行业习惯。基于吴喜明在购置房屋时系瑞宝公司的法定代表人，现为瑞宝公司控股的洛阳浩雅控股有限责任公司的法定代表人，双方存在根本的共同利益关系。可以认定吴喜明与瑞宝公司之间签订的《商品房预售合同》成立并有效，涉案房屋经过房管部门登记备案，说明双方对涉案房屋的买卖合同已经开始履行，吴喜明对涉案房屋拥有物权期待权，此权利有公示、公信的效力，瑞宝公司对涉案房屋的权利不能排除陈明彦对该房屋的申请执行。综上所述，陈明彦的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，一审法院判决，准许执行（2016）豫01执327号之十七执行裁定中洛阳市嵩县县城上纸路北侧01号院2幢2单元701号的房产。案件受理费5500元，由瑞宝公司负担4000元，陈明彦负担1500元。本院查明的事实与一审相一致外，另查明：2016年2月14日，郑州中院作出（2015）郑民一初字第124号民事判决：“一、被告张子正于本判决生效后十日内支付陈明彦借款本金55982510元，并自2015年5月1日起至欠款还清之日止，以55982510元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍向原告陈明彦支付利息。二、被告张杰、吴喜明、梁巧芬、洛阳市子正真廉全贸易有限公司、洛阳正升金熙餐饮服务有限公司、洛阳正升万丽酒店有限公司、焦作市建源置业有限公司对被告张子正的上述债务承担连带清偿责任，张杰、吴喜明、梁巧芬、洛阳市子正真廉全贸易有限公司、洛阳正升金熙餐饮服务有限公司、洛阳正升万丽酒店有限公司、焦作市建源置业有限公司承担清偿责任后有权向张子正追偿。三、被告洛阳浩雅置业有限公司在1000万元范围内对张子正欠陈明彦的借款本金及利息承担连带清偿责任，洛阳浩雅置业有限公司承担清偿责任后有权向张子正追偿。”本院认为，本案的争议焦点为瑞宝公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院认为，2013年11月15日，瑞宝公司与吴喜明签订了《商品房预售合同》，对购房位置、面积、违约责任的承担等均有明确约定，合同签订后即在嵩县房地产管理所进行了备案，双方对上述事实均予以认可，不违反法律规定，合法有效。现涉案房屋登记在吴喜明名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，吴喜明享有对涉案标的物的物上期待权。在瑞宝公司与吴喜明签订合同时起至2015年5月22日法院查封，在吴喜明未支付房款的情况下，瑞宝公司并未与吴喜明解除合同和申请撤销预告备案登记。现瑞宝公司以吴喜明未支付房款，其不享有物上期待权无事实和法律依据。一审法院对涉案认定事实和适用法律论理详尽，本院予以采纳。综上，瑞宝公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人洛阳瑞宝置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  牛建华审判员  王朝阳二〇一九年三月十二日书记员  赵之越