海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初1337号   原告：海南省公安厅，住所地海口市滨涯路9号，统一社会信用代码14600000081738704。   法定代表人：范某，厅长。   委托诉讼代理人：刘某，海南维特律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某1，海南维特律师事务所律师。   被告：王某2，男，1964年3月7日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告海南省公安厅与被告王某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘某与王某1、被告王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南省公安厅向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告于2018年8月9日发给被告的《解除合同通知书》有效，并判决原告与被告于2013年9月29日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月9日解除；2.判决被告将租赁的位于海口市××府的房屋于判决生效后10日内归还给原告；3.判决被告向原告支付拖欠的租金798000元（其中，2017年12月至2018年8月9日合同履行期间拖欠的租金为498000元，2018年8月10日合同解除后至被告归还租赁房屋期间的租金按每月租金6万元为准暂计至2019年1月9日为30万元，实际计算至被告归还租赁房屋为止)；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金627780元（暂计至2019年1月9日，实际计算至被告付清拖欠的租金为止，按每日逾期支付租金额的0.5%计算)；5.判令被告承担诉讼费用。审理中，原告明确其第4项请求主张的违约金仅指2017年12月至2018年8月9日期间尚欠租金498000元的违约金，其不主张此期间之后拖欠租金的违约金。   事实和理由：原告位于海口市海府一横路23号的原办公大楼经政府主管部门批准对外出租，后委托海南产权交易所公开挂牌。2013年8月1日，被告以每年72万元竞得该项目。2013年9月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于××府的两栋共计2747.65平方米房屋出租给被告；租赁期限为5年，即2014年3月1日至2019年3月31日；租金按月缴纳，每月租金共计6万元；租金按月结算，由乙方（指被告）每月10日前交付给甲方（指原告）；如乙方拖欠当月租金达20天，甲方即有权终止合同履行；乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，并承担相关的法律责任：乙方擅自将承租的房屋转租的、擅自拆改房屋结构或改变房屋用途的、拖欠当月租金达20天的、欠付相关费用给甲方带来不便；乙方必须按约定时间交付租金，逾期交付的，每逾期1日，乙方应向甲方支付逾期租金的1%的违约金；本合同在履行中发生争议，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告；被告承租后注册成立了个体工商户海口美兰晋善精美商务酒店从事涉案房屋的经营。但被告在履行合同过程中，多次延迟支付租金，经催促被告仅支付租金至2017年11月。其后至今未再支付过租金。原告多次实地或电话通知被告按时足额支付租金，被告仍未按约履行支付租金义务。同时，经原告工作人员现场了解，被告已将一楼隔为铺面分租给他人。被告的行为已构成严重违约。据此，原告于2018年8月9日当面向被告发出《解除合同通知书》，函告被告：《房屋租赁合同》于本通知到达你方之日立即解除。被告于同日收到上述通知。综上所述，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。被告拖欠原告租金款且擅自转租的行为违反了我国《民法总则》及《合同法》等相关法律和合同的规定，侵犯了原告的合法权益，应当承担违约责任。为切实维护原告的合法权益，保护国有资产不致流失，特具状诉至人民法院，恳请人民法院判如所请。   被告王某2辩称，被告是通过招牌挂竞标取得涉案房屋的承租权，被告自租赁原告房屋开始经营至今，由于经济形势不好，房屋没有停车位，且电梯老化需经常维修，这些因素都对被告的经营造成了影响和损失。被告将当时的经营情况也向原告反应过，说明被告经营状况不佳，客户流失。被告租赁的是旧楼，房屋之前已经经营使用了十多年，非常陈旧，被告对房屋进行了重新装修改造。由于经营条件不好，被告为了按期每个月支付房租6万元，还要承担员工工资、水电、税费等，每个月平均开销12万元左右，为了维持经营被告用贷款的方式经营将近3年，之后将一楼铺面对外转租用来维持经营。被告拖欠原告房屋租金是事实，但因为被告对该酒店投入了大量人力物力财力，拖欠房屋租金也不是被告的主观故意，给原告造成了很多不便被告也非常抱歉。现在被告的酒店经营情况有所改善，希望能够续租该房屋，被告会努力在最短时间内把租金补齐，并按月支付租金。希望法院考虑被告的实际情况来处理。   原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法开庭组织质证。原告提交的《海南省财政厅关于省公安厅办公大楼对外出租的复函》及附件、《竞价结果通知书》、《房屋租赁合同》、企业信用公示系统资料、海南省公安厅房租收入台账、《海南省非税收入一般缴款书、《解除合同通知书》及照片，被告质证对其真实性无异议。本院经审查对上述证据的真实性予以确认。   被告未提交证据。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   海南省财政厅于2013年6月3日向原告海南省公安厅发出《海南省财政厅关于省公安厅办公大楼对外出租的复函》，函复同意被告继续将办公大楼对外出租，在海南产权交易所公开招租，出租期限为5年，租金低价为60万元/年，并将租金收入及时上缴省财政国库。同年8月1日，海南产权交易所有限公司出具《竞价结果通知书》，告知原告其委托公开挂牌转让的房屋招租项目最终由王某2以72万元/年竞得。之后，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告出租的的房屋座落××府，一栋为框架结构，楼高6层，建筑面积2300平方米，另一栋为混合结构，楼高4层，建筑面积447.65平方米；该房屋用途为单位办公或酒店经营；租赁期限为5年，自2014年3月1日至2019年3月31日；房屋租金按月缴纳，每月租金为6万元；被告应于本合同生效之日向原告支付房产设备押金21.6万元，此押金不得冲抵租金，只有在双方合同期满或提前解除租赁关系时，并经原告查明被告确未对原告房产及设备造成损坏时，由原告一次性退还被告；租金按月结算，由被告于每月10日前交付给原告，如被告拖欠当月租金达20天，原告有权终止合同履行；租赁期满后，本合同即终止，届时被告须将房屋退还原告，如被告要求继续租赁，则须提前3个月书面向原告提出，原告在合同期满前1个月内向被告正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，租赁期满后，在同等条件下，被告享有优先承租权；（第十一条）被告有下列情形之一的，原告可单方终止合同并收回房屋：擅自将承租的房屋转租的，擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换布局的，拖欠当月租金达20天的……；被告必须按约定时间交付租金，逾期交租的，每逾期1日，被告应向原告支付逾期租金的1%的违约金；本合同经双方签字盖章后生效。   合同签订后，原告将合同约定的二栋房屋交付被告使用，被告将其中的6层楼开设海口美兰晋善精美商务酒店经营，并办理工商登记，经营者为王某2。被告向原告支付截至2017年11月的租金，2017年12月之后的租金至今尚未支付。2018年8月9日，原告向被告出具《解除合同通知书》并送达至海口美兰晋善精美商务酒店，该通知书写明：双方于2013年9月29日签订《房屋租赁合同》，被告在履行合同过程中多次延迟支付租金，目前仅支付租金至2017年11月，同时被告将一楼隔为铺面分组给他人，被告的行为已构成严重违约，据此，《房屋租赁合同》于本通知到达被告之日立即解除，被告应在收到本通知之日起三十日内腾退房屋并与原告办理交接手续，被告应在办理交接手续后十日内付清至办理交接手续之日的全部未付租金和截止至租金付清之日的违约金。被告认可其已收到该通知书。但现被告未将涉案房屋交还原告。审理中，被告自述：其将6层楼的一楼部分铺面转租给案外人胡华娟，后胡华娟将铺面分隔成三间铺面另行转租给他人经营；而被告将一楼的其他部分除了保留酒店厅堂，另分隔成三间铺面分别转租；4层楼房被告也是出租给胡华娟，胡华娟将其中的一楼出租给小商贩居住、三楼出租给他人经营学生寄宿所；上述转租合同的期限均到2019年3月31日止，未超过主合同的租赁期限，但现次承租人仍然在经营使用涉案房屋。   对于原告主张的租赁合同于2018年8月9日《解除合同通知书》送达时解除问题，被告承认是己方违约在先，但认为原告单方解除合同不合适，要求继续承租涉案房屋。被告认为原告主张的违约金标准过高，要求按银行贷款利率计算违约金。   本院认为，一、关于租赁合同的效力及解除问题。原告与被告经充分协商在平等互利基础上签订的《房屋租赁合同》，体现双方的真实意思，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方具有约束力，双方应依约全面履行。   合同签订后，原告将铺面交付被告经营使用，被告亦向原告交付租金，合同已正常履行。然而被告仅支付截止2017年11月的租金，之后的租金拖欠至今未付，已构成违约。原告于2018年8月9日向被告送达《解除合同通知书》，以被告违约为由明确提出解除合同，原告的要求符合租赁合同第十一条关于单方解除合同的约定以及合同法相关规定，故原告要求确认租赁合同于2018年8月9日解除，于法有据，应予以支持。该合同因被告违约而提前解除，不涉及租赁期满后优先承租权问题，被告关于继续履行租赁合同的意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。合同解除后，被告应当将租赁合同约定的租赁房屋返还给原告。   二、《房屋租赁合同》于2018年8月9日解除，被告仅支付至2017年11月止的租金，2017年12月至合同解除之日的租金未支付，经核算，该期间的租金共计498000元，被告应予支付原告。合同解除后至被告返还租赁物之日期间，被告应当向原告支付占用该房屋期间的使用费。原告要求按原租赁合同约定的租金标准计付，合法合理，本院予以支持。租赁合同约定“被告逾期交租的，每逾期1日，被告应向原告支付逾期租金的1%的违约金”，故原告诉请被告支付逾期支付合同解除之前租金498000元的违约金，有合同依据，应予以支持。至于违约金的计算标准，原告自行将合同约定标准下调50%即每日0.5%，被告则要求按银行贷款利率计算。本院认为，违约金责任的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素予以考量。原告虽自行下调违约金标准，但仍过分高于造成的损失。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准以及中国人民银行银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息的利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%”的规定，本院根据本案实际情况，确定违约金计算标准为按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率标准上浮40%，每月租金的违约金从当月11日起算。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、确认原告海南省公安厅与被告王某2签订的《房屋租赁合同》于2018年8月9日解除；   二、被告王某2须于本判决发生法律效力之日起三十日内，将《房屋租赁合同》中的标的海府一横路二栋房屋交还给原告海南省物即海口市公安厅；   三、被告王某2须于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告海南省公安厅2017年12月至2018年8月9日止的租金498000元，并按每月6万元标准支付从2018年8月10日至租赁房屋返还原告之日止的占有使用费；   四、被告王某2须于本判决发生法律效力之日起十日内，中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款基准利率的1.4倍标准向原告海南省公安厅支付2017年12月至2018年8月9日尚欠租金498000元的违约金（其中2017年12月租金6万元的违约金从2017年12月11日起算，2018年1月租金6万元的违约金从2018年1月11日起算，2018年2月租金6万元的违约金从2018年2月11日起算，2018年3月租金6万元的违约金从2018年3月11日起算，2018年4月租金6万元的违约金从2018年4月11日起算，2018年5月租金6万元的违约金从2018年5月11日起算，2018年6月租金6万元的违约金从2018年6月11日起算，2018年7月租金6万元的违约金从2018年7月11日起算，2018年8月1日-9日租金18000元的违约金从2018年8月11日起算，上述违约金均计付至款项付清之日止）；   五、驳回原告海南省公安厅的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费17632.02元，减半收取计8816.01元（原告已预交），由原告负担500元，被告负担8316.01元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 吴小亮     二〇一九年三月一日   书记员 周 妤   书记员 郑惠丹   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民法总则》   第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。   第一百一十八条民事主体依法享有债权。   债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用   若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。