山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)日民一终字第1064号上诉人（原审被告）：汉明德，男。委托代理人：秦泗冰，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：惠秀梅，女。委托代理人：惠聚华，山东兆利律师事务所律师。上诉人汉明德因与被上诉人惠秀梅房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第2960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人汉明德的委托代理人秦泗冰、被上诉人惠秀梅及其委托代理人惠聚华到庭参加诉讼。原审查明：惠秀梅与汉明德在2004年2月17日前，经朋友介绍达成房屋买卖意向，由惠秀梅购买汉明德的位于日照市金阳路3号楼一处，房号B302，价款80000元。惠秀梅和汉明德于2004年2月17日，到日照市房管局签订房屋买卖契约（卖方为甲方汉明德，买方为乙方惠秀梅），契约第一条约定由乙方购买甲方的“坐落于日照市金阳路8号，幢号3，房号B302，层3∕3套，建筑面积78平方米”房屋一套。第二条约定“该楼议定价格60000.00元（大写：陆万元整），契约成立后由乙方一次性付清”，第三条约定“该楼房自出售之日起，由乙方办理房产过户手续，费用由乙方承担，甲方帮助处理”，第六条约定“以上各类均经双方及证明人共同议定，恐日后无凭，立此存照”，第七条约定“本契约一式四份，甲乙双方各执一份，一份为过户后作房管部门存档”，契约落款有甲方、乙方、证明人签字及日照市房管局盖章。契约上无其他“备注”类特别约定。契约签订当日，惠秀梅依约实际交付给汉明德购房款80000元，惠秀梅随即入住至今。签订契约的次日（2004年2月18日），惠秀梅及汉明德夫妇共同到日照市房管局办理了该房屋房产证的过户手续，惠秀梅取得了该处楼房房产证。因该房系汉明德单位的房改房，土地证尚未分户，故对土地证过户暂未办理。2011年8月22日，土地证分户时，惠秀梅交纳了土地证分户费用并实际领取、持有了该土地使用证，但该土地使用证依然登记在本案汉明德汉明德的名下。后惠秀梅多次要求汉明德协助，将该土地使用证变更登记到惠秀梅名下，汉明德迟迟拖延不予协助办理，为此诉至法院。同时查明：涉案房屋建成于1994年，砖混结构，日照市贸工集团总公司房改房，汉明德于1997年房改时购买，1997年7月25日取得城镇私房所有权证，系全部产权。庭审中，惠秀梅提交以下证据证实自己的主张：一、汉明德《城镇私房所有权证》，证实涉案房产原系汉明德所有，享有全部产权，即汉明德有权处分涉案房产；二、房屋买卖契约，证实惠秀梅与汉明德于2004年2月17日双方达成房屋买卖协议，汉明德将涉案房屋卖给惠秀梅；三、2004年2月17日汉明德出具给惠秀梅的收到条一份，证实惠秀梅交纳了全部购房款80000元，履行了付款义务；四、房屋交易价格评估报告书一份，证实惠秀梅履行了办理房产过户评估手续，证实涉案房地产评估价格为63000元；五、2004年2月18日惠秀梅缴纳契税、完税凭证、评估费用等单据4份，证实惠秀梅依据买卖协议承担了过户相关费用；六、2004年2月18日市房管局颁发给惠秀梅房产证书一份，证实汉明德与惠秀梅已将涉案房屋过户到惠秀梅名下；七、2011年8月22日国有土地使用证一本，证实涉案房屋土地使用证登记在汉明德汉明德名下，汉明德未协助惠秀梅将土地使用证变更到惠秀梅名下；八、2011年9月10日惠秀梅代缴土地分户费用票据，证实惠秀梅已缴纳相关费用。汉明德对惠秀梅提交的上述证据提出以下异议：一、涉案房屋买卖时，作为卖方房屋共有人汉明德的妻子牟红对汉明德汉明德单独出售房屋不知情，房屋买卖契约效力待定；二、涉案房屋买卖时双方口头约定，达成房屋买卖协议时，惠秀梅先交付购房款80000元，在土地证变更登记时，再交付80000元。并主张双方还约定涉案房产价格随其他同事同面积同楼层交易价格。三、该土地使用证使用权人享受了国营企业歇业或改制后应当得到的待遇，该权利只能是土地使用权初始登记权利权人享有，本案惠秀梅无权享有。原审认定上述事实的证据有当事人陈述和《城镇私房所有权证》、房屋买卖契约、收到条、房屋交易价格评估报告书、契税完税凭证评估费用单据、房产证书、土地使用证、土地分户费用票据、日照市房地产管理局出具的档案查询资料等。原审法院认为：惠秀梅与汉明德在平等自愿的前提下，经协商一致后在日照市房管局订立房屋买卖契约，同日，惠秀梅按双方约定交付全部购房款80000元。契约签订次日，汉明德夫妇共同在日照市房管局协助惠秀梅惠秀梅办理了涉案房屋房产证的过户手续，惠秀梅与汉明德签订的该房屋买卖协议不违背相关法律规定，该房屋买卖契约合法有效，双方均应按照契约约定履行义务。惠秀梅已按契约约定交付房屋全部价款，并已交纳办理涉案房屋分户土地使用证的费用，汉明德应当履行诚信义务，按协议约定，协助惠秀梅办理房屋土地使用证的过户手续，但相关过户费用应由惠秀梅承担，故对惠秀梅要求汉明德履行协助其办理土地使用证过户义务的诉讼请求，原审法院予以支持。另，汉明德抗辩称，涉案房屋买卖时，作为卖方房屋共有人汉明德的妻子牟红对汉明德单独出售房屋不知情，涉案房屋买卖契约效力待定，经法庭调查核实，涉案房屋在日照市房管局办理房产证过户时，汉明德之妻牟红到场签字并提交本人身份证复印件，故，对汉明德的此项抗辩主张原审法院不予支持；汉明德抗辩称，惠秀梅与汉明德曾口头约定达成房屋买卖协议时交付购房款80000元，待办理土地证过户时再交付购房款80000元，并约定涉案房产价格随其他同事同面积同楼层交易价格，因其未能提供证据证实自己的主张，双方签订的房屋买卖契约上亦对此内容未做特别约定，故对汉明德的该项抗辩主张原审法院不予支持；汉明德还抗辩称，涉案房屋土地使用证使用权人享受了国营企业歇业或改制后应当得到的待遇，该权利只能是土地使用权初始登记权利人享有，惠秀梅无权享有，因涉案房屋买卖时，该房系房改后全部产权的私房，汉明德有完全的处分权，汉明德提出此抗辩无法律依据。故，对汉明德的该项抗辩主张原审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百四十二条之规定，原审判决：汉明德于判决生效后5日内协助惠秀梅办理坐落于日照市金阳路8号、市贸工集团家属院3﹟楼2-302室（契约：日照市金阳路8号，幢号3，房号B302）房屋的土地使用证（土地证号：日国用（2011）第﹡95**﹡号）变更登记，即从汉明德名下变更登记至惠秀梅名下。案件受理费100元，由汉明德负担。上诉人汉明德不服原审判决上诉称：一、被上诉人应当在涉案房屋土地证过户时支付购房款80000元给上诉人。上诉人与被上诉人在涉案房屋交易时即约定土地证过户时再支付80000元。因交易双方系同一单位同事，所以双方没有签订房屋买卖合同。双方还口头约定，涉案房屋交易价格参考本单位其他人交易同一栋楼房屋的价格。鉴于当时没有土地证，所以被上诉人也就没有交足购房款。双方在房产部门登记的合同，其中约定的购房款60000元显然是不真实的，那是为了办理房屋登记过户而签订的。由于土地证当时不能变更登记，所以没有书面约定土地证过户事宜。土地证协助过户是双方在土地证取得后才可以实际履行的合同义务，由于被上诉人拒绝支付80000元，所以上诉人拒绝协助过户理由正当。二、上诉人与被上诉人房屋买卖合同效力待定。本案原审时被上诉人没有证据证实上诉人的妻子牟红知晓房屋交易的事实，牟红也没有到房屋登记机关签字认可，买卖合同中没有牟红本人签字。上诉人一再重申，房屋买卖是口头约定，没有书面合同，在房产局的那份合同是为应对房屋过户而临时签订的，交易价款60000元的内容是不真实的，被上诉人也在原审庭审中承认交易价60000元是不真实的。所以，仅凭一份内容不真实的合同不能作为定案依据。综上，原审认定事实错误，据以作出判决依据的房屋买卖合同内容不真实，请求二审依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人惠秀梅答辩称：双方的协议已对房屋买卖事宜做了约定，并有证明人予以证明。除协议之外，不存在另行约定土地证变更过户需再缴纳80000元之说，上诉人也未举证证明该主张。上诉人之妻牟红完全知道并同意上诉人与被上诉人之间的房产买卖，并在签订契约的次日即2004年2月18日，上诉人与被上诉人办理房产过户时，牟红到场签字并提供了身份证复印件，因此，双方之间的房屋买卖协议是效力确定的，而不是效力待定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审查明的事实和证据与原审查明的相同。本院认为:上诉人与被上诉人签订涉案房屋的买卖协议系双方真实意思表示，被上诉人已交付房款并办理了房产证过户手续，上述事实清楚，本院予以确认。上诉人主张双方另口头约定办理土地证过户手续时被上诉人应再另外支付房款80000元，并约定参考其他楼房交易价格，但未举证证明，根据涉案房产的性质，上诉人在房产交易时已享有全部产权，且其亦未举证证明其办理涉案房产的土地使用权证时另行支付了土地使用费，根据谁主张谁举证的原则，上诉人未举证证明该主张成立，应承担举证不能的后果，原审对上诉人的该项抗辩理由不予支持并无不当，本院予以维持，上诉人关于被上诉人应另行支付房款80000元的主张不能成立，本院不予支持。上诉人主张其妻对该房产的交易不知情，因此该房屋买卖协议无效，根据原审查明的事实，双方在办理房产证过户手续时，上诉人之妻亦到房管部门签字并提交身份证复印件，因此，上诉人关于其妻对该房产交易不知情，所以该买卖协议效力待定的主张亦不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人汉明德负担。本判决为终审判决。审 判 长  卜雪雁代理审判员  王林林代理审判员  李 云二〇一四年二月二十四日书 记 员  魏 娜