浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2014）绍嵊民初字第681号原告：陈桔芳。委托代理人（特别授权代理）：商国东，浙江大丰律师事务所律师。被告：张晶锋。原告陈桔芳与被告张晶锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法由代理审判员吕泉清适用简易程序于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告陈桔芳的委托代理人商国东、被告张晶锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈桔芳起诉称：原告于2010年5月承租了嵊州市房地产管理委员会位于嵊州市鹿山街道长广路的房屋，因自用有余，遂将嵊州市鹿山街道长广路70号、72号、76号、78号房屋转租给被告使用，租赁期限为一年（即自2010年10月10日起至2011年10月9日止），年租金为62000元。合同期满后，被告要求继续租赁，双方商议后口头约定成立不定期租赁关系，房屋租金（使用费）按实际使用时间结算。在收到嵊州市房地产管理委员会解除租赁通知后，原告即口头通知被告，催讨房屋租金（使用费）并告知解除租赁关系，要求腾空房屋，但被告既无交租（费）行为亦未腾空房屋。原告认为，原告系该房屋的合法承租人，被告租用原告的租房理应按约支付房屋租金（使用费），故起诉至法院，提起如下诉讼请求：1、解除原、被告间的房屋租赁合同关系；2、判令被告支付房屋租金88833元（暂计至2014年3月9日止，此后使用费依每年62000元标准计算至实际腾退日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告张晶锋答辩称，原告承租的房屋租赁期限为1年，即2010年5月1日至2011年4月30日，原告将其中部分房屋转租给被告，约定的租赁期限为2010年10月10日至2011年10月9日，显属隐瞒合同事实的欺诈行为。讼争房屋所有权人嵊州市房地产管理委员会明确表示不同意原告将承租房屋转租给被告，故根据相关法律规定，原、被告于2010年10月10日签订的租赁合同自始无效，原告应当返还被告已支付的房屋租金。鉴于原告无权出租被告占有使用的嵊州市鹿山街道长广路70号、72号、76号、78号房屋，讼争房屋的租金问题应当由房屋所有权人嵊州市房地产管理委员会与被告协商解决，陈桔芳并非为本案的适格原告，请求法院依法判决原、被告之间的租赁合同无效，由原告返还被告已支付的房屋租金人民币123000元，并驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。原告为证明自己的主张在本院指定的举证期限内提供的证据，被告的质证意见及本院的认证意见如下：证据1、（2014）绍嵊民初字第140号民事判决书1份，证明原告是讼争房屋的合法承租人。证据2、原、被告签订的租赁合同1份，证明原、被告签订的房屋租赁合同期限为一年，年租金为62000元，租赁期满后为不定期租赁关系。证据3、发票2份、嵊州市房地产管理委员会出具的说明1份，证明原告已向嵊州市房地产管理委员会支付了房屋租金282700元。被告经质证称对证据1-3的真实性均有异议。本院认证认为，对于证据1，系本院生效的裁判文书，能够证实自2010年5月1日起至原告与嵊州市房地产管理委员租赁合同解除之日止，原告系讼争房屋的合法承租人。对于证据2，系原、被告签订的租赁合同，被告虽对该证据的真实性有异议，但其至今仍占有使用讼争房屋，在（2014）绍嵊民初字第140号案件审理中自认对该证据的真实性无异议，且已向原告支付了部分租金，故本院对该证据的真实性予以认定，并将其作为认定本案事实的有效证据予以收集。对于证据3，系嵊州市房地产管理委员会出具，且加盖了公章，故本院对该证据的真实性予以认定，能够证明原告已向嵊州市房地产管理委员会支付了截至2013年12月31日的房屋租金282700元。被告张晶锋未提供证据。经审理查明，原告陈桔芳于2010年5月1日承租了嵊州市房地产管理委员会位于嵊州市鹿山街道长广路60号、62号、66号、70号、72号、76号、78号、80号、82号及40号-82号二层房屋后，于2010年10月10日将其中70号、72号、76号、78号房屋转租给被告张晶锋使用，约定租赁期限为一年（即自2010年10月10日起至2011年10月9日止），年租金为62000元。被告张晶锋至今未将讼争房屋交还原告或嵊州市房地产管理委员会。其已向原告陈桔芳支付房屋租金123000元。原告已向嵊州市房地产管理委员会支付了截至2013年12月31日的房屋租金共计282700元。另查明，（2014）绍嵊民初字第140号民事判决书已于2014年4月15日发生法律效力，陈桔芳与嵊州市房地产管理委员会签订的房屋租赁合同已于2014年4月15日解除。本院认为，原告陈桔芳与嵊州市房地产管理委员会签订的合同到期后，原告继续占有、使用原租赁房屋，嵊州市房地产管理委员会未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故在原告与嵊州市房地产管理委员会解除合同之前，原告系该房屋的合法承租人。对于原、被告签订的转租合同是否有效的问题，被告辩称原告将讼争房屋转租给被告，作为房屋所有权人的嵊州市房地产管理委员会是不知情亦不同意的，故原、被告签订的转租合同应属无效。本院认为，承租人未经出租人同意转租，并不意味着其与次承租人的转租合同就是无效，此时出租人只享有可以解除其与承租人签订的合同的权利。被告提出其与原告签订的合同无效的答辩意见于法无据，本院依法不予采信。原告与被告签订的房屋租赁合同符合法律规定，应属有效合同，当事人双方均需全面履行合同约定的义务。合同签订后，被告理应按约及时支付相应的租金。原、被告签订的合同到期后，被告继续占有、使用原租赁房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期，原告可随时要求解除合同。因嵊州市房地产管理委员会与陈桔芳已于2014年4月15日解除房屋租赁合同，故陈桔芳与张晶锋的房屋租赁合同也应于同日解除。关于租金的数额问题，因原告与嵊州市房地产管理委员会解除合同之后，其既非讼争房屋的所有权人，又非讼争房屋的合法承租人，故原告只能要求被告支付自2010年10月10日起至2014年4月14日的房屋租金94764.38元（62000元÷365天×1282天－123000元＝94764.38元）；对于原告要求被告支付2014年4月15日起至被告房屋腾退之日止的房屋租金的诉讼请求于理无据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、陈桔芳与张晶锋的房屋租赁合同关系于2014年4月15日解除。二、张晶锋支付陈桔芳房屋租金共计94764.38元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。三、驳回陈桔芳的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2169元，依法减半收取1084.50元，由被告张晶锋负担（限本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费2169元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理］。代理审判员  吕泉清二〇一四年六月二十七日书 记 员  徐烽平本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。