河北省肃宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0926民初1589号 原告：刘景通，男，1963年7月15日出生，汉族，工人，住肃宁县。 委托诉讼代理人：张丽波，女，河北秦镜律师事务所律师。 被告：郭志欣，男，1952年4月22日生，汉族，自由职业，住肃宁县。 委托诉讼代理人：李双双，女，河北清音律师事务所律师。 第三人：张新卫，男，1966年10月6日出生，汉族，住肃宁县。 委托诉讼代理人：马春荣，男，肃宁县忠明法律服务所法律工作者。 原告刘景通与被告郭志欣、第三人张新卫执行异议之诉一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告刘景通及其委托诉讼代理人、被告郭志欣委托诉讼代理人、第三人张新卫委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘景通向本院提出诉讼请求：1、判决撤销（2018）冀0926执异37号执行裁定书,并驳回原执行异议请求，继续查封海宁市丁桥镇凤凰路2号风凰商厦3号楼202室、302室、402室（权证号为00045314、00045318、00045319）房产。标的额300万元。2、依法判决本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人等为民间借贷纠纷案，于2017年12月22日向法院申请诉前财产保全措施，请求对海宁市丁桥镇凤凰路2号风凰商厦3号楼202室、302室、402室（权证号为00045314、00045318、00045319）房产进行财产保全，法院做出了裁定，对上述房产进行了查封。后原告提起了诉讼并与第三人达成了调解，该案进入了执行程序。 根据《物权法》的相关规定，不动产物权的产生、变更均以登记为准。上述被查封房产登记在第三人和被告名下，应为双方共有的财产。对于共有财产，法院可以采取财产保全措施，对其予以查封。如共有人协议分割该共有财产，需经债权人认可才有效。故法院对上述财产采取保全措施并无不当，（2018）冀0926执异37号执行裁定书却人大被告与第三人对共有房产进行了分割，明显认定事实不清，适用法律不当。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告郭志欣辩称，（2018）冀0926执异37号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，原告的起诉理由不应支持，应驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，第三人与郭志欣在海宁市丁桥镇购买了凤凰路2号风凰商厦3号楼凤凰路8号、风凰商厦3号楼202室、302室、402室、502室、602室，并在房管部门进行了预登记，在法院查封之前2016年10月20日，张新卫与郭志欣对购买的房产进行了分割并到开发商办理了相关备案手续，其中风凰商厦3号楼202室、302室、402室、502室房产归郭志欣所有，凤凰路8号、风凰商厦3号楼602室归张新卫所有，法院查封的房产属于郭志欣的房产，郭志欣提起执行异议法院作出的裁定正确，不应撤销。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 被告郭志欣方主张，2014年1月10日被告和第三人共同出资购买了海宁市房屋，二人共同到房产登记部门办理登记，登记在被告和第三人的名下，二人对于房屋的出资，是通过缴纳首付以及通过银行贷款的方式进行缴纳，首付和银行贷款二人各出资一半。2016年10月20日，被告和第三人签订房屋产权归属协议，约定202室、302室、402室、502室房屋归被告所有，602室、凤凰路08号房屋归第三人所有，且约定任何一方出现资金问题均与对方归属楼层产权无关，2016年10月25日，二人共同到房屋的开放商海宁恒领房产有限公司提交了书面申请并予以备案，告知开发商按照二人分割后的房屋所有情况向二人交付房屋，根据《物权法》第100条的规定，共有人可以协商确定分割方式，本案中被告和第三人对共有的房屋协议进行了分割，故被告为202室、302室、402室、502室房屋的权利人，能够足以排除原告的诉前保全行为。提交了以下证据：1、海宁市丁桥镇凤凰路2号凤凰商厦3号楼202室、302室、402室、502室商品房买卖合同四份。合同显示：202、302、402、502室购买时价款均为1024470元，首付均为514470元，贷款均为510000元，总计4097880元。2、2016年10月20日房屋产权归属协议，被告主张证明目的是被告和第三人对共有房屋进行了分割，202室、302室、402室、502室归被告所有，08号、602室房屋归第三人所有。3、（1）2016年10月25日被告和第三人共同向开发商提交的申请，内容为“凤凰商厦3＃楼2单元业主张新卫、郭志欣共同在场，将凤凰路08号和对应地下车位全部面积、3＃602室和对应7楼平台交房给张新卫，将3＃202、3＃302、3＃402、3＃502交房给郭志欣，日后产生相关房屋归属问题由双方自行承担，与房产公司无关双方业主签字：郭志欣张新卫2016.10.25”下面有手写记载“郭志欣和张新卫于2016年10月25日当我面签署了该申请。特此证明证明人：姚佳明2018.9.6”，盖有“海宁恒领房产有限公司”公章；（2）2018年9月6日海宁恒领房产有限公司出具的证明，内容为：“2014年1月10日我公司与郭志欣（身份证号码1329231952××××××××）、张新卫（身份证号码×××2217）签订六份《浙江省商品房买卖合同》，郭志欣、张新卫共同购买我公司的浙江省海宁市丁桥镇凤凰路2号凤凰商厦3号楼凤凰路8号、凤凰路2号凤凰商厦3号楼202室、302室、402室、502室、602室房产，二人共同通过首付和按揭交纳了房款。郭志欣、张新卫就以上房产办理了不动产登记，不动产登记部门登记以上房产为郭志欣、张新卫共同所有。2016年10月25日郭志欣、张新卫曾向我公司提交《申请书》（见附件），申请将房产进行分割，凤凰商厦3号楼202室、302室、402室、502室归郭志欣所有，交房时将房产交付郭志欣；凤凰商厦3号楼凤凰路8号和对应地下车位全部面积、3号楼602室房产归张新卫所有，交房时交给张新卫。2016年11月5日，张新卫向我司缴纳了凤凰路8号和3号楼602室合计67535元的房屋物业维修基金，其余四套房屋和地下停车位的房屋物业维修基金至今未收到，故未办理交房手续。特此证明证明人：海宁恒领房产有限公司经办人：姚佳明2018年9月6日”（3）2016年11月5日第三人张新卫向开发商缴纳08号和602室房屋物业维修基金的清单两份，被告主张证明目的是被告和第三人将房屋分割的情况在开发商处进行了备案，交房也是按照分割后的情况予以交房。4、海宁恒领房产开发有限公司营业执照以及证明两张，证明目的是：姚佳明和陆雪荣分别为该公司的主管销售副经理和法定代表人。5、海宁市不动产登记信息查询记录四页，证实被告和第三人共有的房屋3号楼202室、302室、402室、502室、602室、凤凰路08号房屋登记在被告和第三人名下。权利状态为“预告登记”，共有情况为“按份共有”，登记时间是2014年1月16日。对于郭志欣出资首付和偿还贷款的银行转账记录，因距今时间太长，需要向银行递交申请，故在银行出具后再向法庭提交。 原告方质证意见，对于买卖合同真实性没有异议，恰恰证明原告申请保全的房屋的确是由第三人和被告共同购买的。对于第二份证据房屋产权归属协议真实性、合法性均有异议，对该协议的真实形成时间我们申请鉴定是否是协议上记载的时间，我们怀疑是在法院查封以后形成的，该协议从内容上看存在诸多不合理之处，1、二人的出资额一样，分割房屋的差距较大，一个分到4处，一个分到2处。2、协议第二条约定甲方付给乙方10万元现金，该10万元有没有实际履行，如未履行正可佐证协议不真实。3、原告与第三人的债务最早形成于2014年，查封是在2017年12月份，被告在查封后一直没有提出异议，直到进入执行程序之后才提起，原告有理由相信二人在串通之下签订了此协议，损害了原告的合法权益。4、自协议签订至查封一年多的时间，在有能力办理变更手续的前提下，而没有到不动产管理部门办理任何备案变更手续。5、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十四条的规定，该协议债权人并不知情也没有认可，所以应为无效协议。对于第3份证据真实性、合法性有异议，恒领公司与被告及第三人存在利害关系，其对二人的债务承担连带责任，其出具的证明我们对其真实性有异议，另外该申请书不能对抗房产部门的登记，权属应当以登记为准。602和08号房屋的交房清单不是涉案房屋。对于第4份证据，法定代表人证明的真实性没有异议，对工作人员姚佳明的证明原告不知情。对于第5份证据真实性没有异议，该证明能够证实在2018年9月8日查询时，涉案房屋的权属为被告与第三人二人共有的。 第三人质证意见是没有异议，真实性、合法性、关联性均认可。 第三人张新卫方提交的证据有：海宁市丁桥镇凤凰路凤凰商厦602室、凤凰路08号商品房买卖合同两份，并主张证明目的是该房屋已属于第三人张新卫所有。其中602室购买价款为864690元，首付434690元，贷款430000元；凤凰路08号商品房购买价款为3360610元，首付1680610元，贷款1680000元，总计款4225300元。 原告方质证意见是对真实性没有异议。但是不能证明该房屋属于第三人个人所有，而是能够证明该房屋属于被告和第三人共同所有。 被告郭志欣方对第三人提交的证据没有意见。 原告方主张首先《物权法》第一百条，它讲的是共有权人有权对其共有的不动产进行分割，并未涉及产权的变更问题。第二，根据《物权法》第六条、第九条、第十四条本案所涉房产的所有权尚未发生变更，现仍登记在被告和第三人名下，依法属于被告和第三人共有，并没有办理产权变更登记，不能产生物权变动的效力，也不能对抗第三人。所以，原告有权申请法院对第三人共有、所有的房屋实施查封措施。第三、按照被告和第三人的陈述，涉案房产在银行办理了抵押贷款，根据法律规定抵押的财产是不能发生产权的变更及转让的，如果擅自对抵押财产进行变更及处分，该协议无效。提交以下证据：1、海宁市人民法院（2018）浙0481执1052号商请移送执行函复印件一份；2、（2018）浙0481民初1519号民事调解书复印件一份；这两份证据原件均在（2018）冀0926执384号执行卷宗中，这两份证据证实涉案的房屋，仍属于被告与第三人二人各有的，二人的所谓分割协议是为了抗拒法院的执行。 被告对原告方提交证据的真实性认可，称现在该执行案件被告和第三人已和海宁市人民法院进行协商，海宁市人民法院同意仅执行分割协议中分给张新卫的两套房屋，而且该两份证据只能说明房屋的登记所有人，并不能对抗被告和第三人签订的分割协议。 第三人同意被告的质证意见。 被告方称因为被告和第三人在海宁均有生意，共同购买房屋算是一种投资。在原告和第三人购买该房屋时，已将房屋向银行抵押贷款，从提交的买卖合同封面可以看出，是通过按揭贷款的方式购买的房屋，在没有还清贷款之前，不能办理过户手续，且现在原告将该房屋进行了查封，致使更不能办理过户手续，所以并不是被告和第三人的原因未办理过户，是因为客观事实的存在无法办理过户。从海宁恒领房产有限公司出具的证明可以看出本次涉案的四套房屋因为被告没有缴纳物业维修基金，至今未办理过户手续，但是第三人分到的8号和602室开发商已交付给了第三人。被告不办理的原因是被告不在那里住，且资金紧张。 庭审后被告郭志欣方提交了关于购房款情况说明及相应证据： 一、首付款：1173180元，郭志欣和张新卫每人支付一半即586590元，郭志欣交付情况如下：1、2014年1月11日郭志欣建行账户中汇给开发商180000元。2、2014年1月11日郭志欣工行账户中汇给开发商190000元。3、2014年1月11日董振环账户汇给开发商166590元。4、2014年1月7日郭玉川汇给张新卫50000元。提交证据：1、中国建设银行股份有限公司转账记录2页。2、中国工商银行信用卡交易明细1页。3、ＰＯＳ机刷卡记录。4、2018年12月14日郭玉川证明一份，内容为：“2014年1月10日郭志欣（身份证号码132923195××××××××）、张新卫（身份证号码×××2217）共同按揭贷款购买了浙江省海宁市房产。2014年1月7日，我根据郭志欣要求，向张新卫汇款66000元，其中貉皮款16000元，购房定金50000元。2014年6月至2016年12月期间，我根据郭志欣的要求，共计向张新卫汇款540156.3万元，用于偿还以上购房贷款的本金和利息”。5、郭玉川向张新卫转账66000元记录。6、中国农业银行银行卡交易明细清单1页。 二、借钱心禹300万元，张新卫偿还140万元，郭志欣偿还160万元，郭志欣多偿还的10万元为分割协议第二条中写的10万元。分别为：1、2014年4月8日黄某汇给钱心禹40万元；2、2016年4月27日黄某汇给钱心禹10万元。3、2016年4月29日黄某汇给钱心禹10万元。4、郭玉川汇给钱心禹100万元（2015.9.28汇款10万元；2016.2.4汇款10万元；2014.8.29汇款40万元；2014.12.22汇款40万元）。提交证据： 1、2018年11月14日郭玉川证明，内容为：“2014年1月10日郭志欣（身份证号码132923195××××××××）、张新卫（身份证号码×××2217）共同按揭贷款购买了浙江省海宁市房产。2014年1月11日郭志欣、张新卫与钱心禹签订了借款协议，向钱心禹借款叁佰万元。后我根据郭志欣的要求，向钱心禹汇款壹佰万元用于偿还借款。”2、中国农业银行银行卡交易明细清单1页。3、中国银行交易明细1页。4、郭玉川向钱心禹转账100000元转账记录。5、中国农业银行银行卡交易明细清单1页。6、郭玉川向钱心禹转账400000元转账记录。7、中国农业银行银行卡交易明细清单1页。8、郭玉川向钱心禹转账400000元转账记录。9、中国农业银行银行卡交易明细清单1页。 三、贷款415万元：2014年5月开始还贷款，2014年5月至2016年12月共偿还本息540156.3元。2017年1月郭玉川汇给张新卫179万元，提交证据： 1、中国农业银行银行卡交易明细清单25页。 2、郭玉川的证明，内容为：“2014年1月10日郭志欣（身份证号码132923195××××××××）、张新卫（身份证号码×××2217）共同按揭贷款购买了浙江省海宁市房产。2017年1月，我根据郭志欣要求，向张新卫指定人王永福的信用联社尚村分社的账号汇款壹佰万元，向张新卫指定人王翠芳的农行卡分两次汇款30万元和49万元。以上三笔汇款共计壹佰柒拾玖万元，用于偿还郭志欣应承担的房贷，至此，贷款全部由张新卫承担，与郭志欣再无关系。特此证明证明人:郭玉川2018年12月14日” 3、证人黄某的证人证言，内容为“证明郭志欣2014年1月份在海宁买楼以后让我给他汇过三次款，具体时间记不清了，总共60万，就是他买房的钱，有转账记录，2018年11月22日书面证人证言是我写的。向钱心禹借款这个事听郭志欣说过，借了300万。” 4、董振环、郭玉川的证人证言视频。 原告方对以上证据质证意见为，对以上证据只能证实涉案房屋系张新卫与郭志欣二人共同出资购买，不能证实房产已经分割的事实。 第三人对以上证据没有意见。 对于是否申请对《房屋产权归属协议》的签订时间进行鉴定，原告方表示在5个工作日内答复法院，如果5日内提交书面鉴定申请以申请为准，没有提交即视为撤回鉴定申请。后原告方未提交书面鉴定申请。 本院认为，2014年1月10日被告郭志欣、第三人张新卫共同按揭贷款购买了浙江省海宁市房产。约定为按份共有，根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条之规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。被告郭志欣提供了购房首付及还贷情况的相关证据，第三人张新卫方无异议，根据双方的出资，应为等额享有，于法律相合。2016年10月20日被告郭志欣与第三人张新卫签订房屋产权归属协议，约定202室、302室、402室、502室归被告所有，08号、602室房屋归第三人所有。并于2016年10月25日被告和第三人共同向开发商海宁恒领房产有限公司提交了申请，将双方协商的房屋产权分割情况进行了备案，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条中规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除”。被告和第三人于2016年10月20日签订的房屋产权归属协议参照了房屋购买时的价格进行了分割，该分割时间距原告刘景通申请诉前财产保全时即2017年12月22日有一年以上，不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定的情形，该协议分割不需经债权人认可,应为有效。因被告及第三人协议分割的房产尚在抵押期间，虽未能进行不动产变更登记，但不影响分割协议的效力，故对分割后归被告郭志欣所有的房产即海宁市（权证号为00045314、00045318、00045319）的查封，人民法院应当裁定予以解除，被告郭志欣对执行标的享有足以排除执行的民事权益，故对原告刘景通的诉讼请求应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百零四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条的规定，判决如下： 驳回原告刘景通的诉讼请求。 案件受理费30800元，由原告刘景通承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  李素平 人民陪审员  李长京 人民陪审员  鞠双士 二〇一九年三月二十一日 书 记 员  李双双