天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨塘民初字第721号原告刘子凤，女。委托代理人王力（原告之子）。被告王登洪，男。委托代理人郭永琴（被告之妻）。被告苗春喜，男。第三人天津市龙盛房地产经营有限公司，住所地天津市河**中山路******，办公地点红桥区大丰路水游城冠锜大厦**。法定代表人王颖，总经理。委托代理人付宁，女。委托代理人李建秋，女。原告刘子凤与被告王登洪、苗春喜确认合同无效纠纷一案，本院于2014年2月11日立案受理后，依法追加天津市龙盛房地产经营有限公司（以下简称龙盛公司）为第三人参加诉讼。本案由代理审判员吕东辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王力；被告王登洪及其委托代理人郭永琴；被告苗春喜；第三人委托代理人付宁、李建秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘子凤诉称，原告与被告王登洪原系夫妻关系，2003年11月11日经法院调解离婚，但尚有夫妻共同财产没有分割。此财产坐落于滨海新区塘沽河南路安阳里XXX号，原产权人为天津长芦海晶集团有限公司，承租人为被告王登洪。1994年4月18日，在原告与被告王登洪夫妻关系存续期间被告王登洪购买了该房屋的60%产权，属于原告与被告王登洪夫妻共同财产。原告与被告王登洪离婚时对此财产未做分割。近日，原告得知被告王登洪背着原告将此房屋出售，但被告王登洪拒不联系原告，也没有给付依法应属于原告的钱款。故被告王登洪的行为属于擅自转移、变卖夫妻共同财产。现原告查明被告王登洪于2010年11月24日与被告苗春喜签订的关于滨海新区塘沽安阳里XXX号房屋的《天津市房产买卖协议》，将诉争房屋以380000元价格售出。原告认为，此售房价格明显低于市场价，二被告订立合同时显失公平，严重损害了原告的合法权益，依法应予撤销，故原告起诉，要求：1、判令撤销2010年11月24日二被告签订的关于滨海新区塘沽安阳里XXX号房屋的《天津市房产买卖协议》；2、本案诉讼费由被告承担。原告刘子凤为证明其诉讼主张成立，向本院提供下列证据：证据1、登记在王登洪名下60%的房屋所有权证，证明60%的产权是刘子凤与王登洪夫妻关系存续期间购买的，属于夫妻共同财产；证据2、（2003）塘民初字第2986号民事调解书，证明就60%产权未做分割；证据3、（2008）塘民初字第1438号民事判决书，证明原告起诉让被告王登洪购买40%产权，因王登洪怕原告分割房屋未购买。被告王登洪辩称，原告并非合同一方当事人，无权行使撤销权，原告诉状中陈述理由与客观实际不符，因此原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回。具体理由如下：一、原告在起诉状中称，要求撤销我与苗春喜之间签署的《天津市房产买卖合同》，根据我国合同法第五十四条的规定，只有合同一方当事人才享有法律规定的撤销权，本案中，原告并非房屋买卖合同的当事人，根本无权行使撤销权。二、位于天津市滨海新区塘沽安阳里**房屋是我的单位分配给我承租的房屋，我也一直居住在该房屋内。我与原告离婚后，单位根据房改售房政策，又折抵了我的工龄，由我出资购买的所有权，该房屋是我离婚后取得的所有权，与原告没有任何关系，属于我的个人财产。三、我因患重病急需用钱治疗，不得已出售自有房屋。我与苗春喜之间依法签订了天津市房屋买卖协议，苗春喜支付了合理对价，办理了产权变更登记手续，并实际占有该房屋。我们签署的合同依法在房管局进行了备案登记，符合法律规定，应当受到法律保护。被告王登洪为证明其答辩意见成立，向本院提供了下列证据：证据1、公有住房买卖协议书附件，证明单位分房、买房的情况；证据2、购单位产住房发票，证明购买产权花费的费用；证据3、2007年7月2日查询的房屋权属登记簿，证明房证找不到了去房管局查的产权；证据4、房屋使用费票据，证明西沽关帝庙大街原告有一套福利分房；证据5、结婚证，证明与郭永琴于2006年8月2日登记结婚；证据6、苗春喜交款凭证；证据7、（2008）塘民初字第1438号民事判决书，证明法院驳回了刘子凤的诉讼请求，没有上诉。被告苗春喜辩称，一、我与王登洪素不相识，只有房屋买卖关系。二、我与王登洪于2010年10月经本案第三人天津市龙盛房地产经营有限公司滨海服务部介绍房源时相识，得知他在安阳里XXX有一套57.73平方米的房屋要出售，出售的价格是655000元，我当时比较认同。然后由龙盛公司负责人组织买卖双方看房并商量房价，最后经买卖双方同意，王登洪的安阳里XXX房屋以655000元的售价成交，达成一致意见。并由龙盛公司滨海服务部出具房屋买卖居间合同，合同编号为1005500。当时，房屋买卖双方当事人和龙盛公司的负责人等三方当事人都在合同上签字、盖章或按手印。合同签订后，即由买方向卖方王登洪支付定金50000元现金，向龙盛公司支付中介费6550元。三、由龙盛公司负责在塘沽房地产交易中心办理房屋买卖过户手续。在办理房屋过户手续过程中，当时塘沽房地产交易中心对王登洪在安阳里XXX的房屋评估价是每平方米约6583元，该房屋的面积为57.73平方米，因此，房屋评估价为380000元。此前已支付王登洪现金50000的定金，故与其签订的房屋交易合同款计655000元，还差225000元，由买方另行支付。买方按照龙盛公司的要求，将所需房款一并存入塘沽房地产交易中心的天津银行。再由塘沽房地产交易中心将380000元卖房过户款从买方的天津银行账户上，直接划归到卖方王登洪的天津银行账户上。其余差价款计225000元，当日由买方从其在塘沽房地产交易中心天津银行的账户上，提取225000元现金交给卖方王登洪，总计支付卖房款为655000元。四、与王登洪买卖房屋过程中产生的其他费用均由我支付，即房屋交易税费15473.19元，国家契税11400元，土地出让金3800元，合计30673.19元。五、原告在诉状中阐述的将诉争房屋以380000元价格售出，此价格明显低于市场价，显失公平，严重损害了原告的合法权益等诉求，毫无任何法律依据，请法庭明查，以求公正。被告苗春喜为证明其答辩意见成立，向本院提供了下列证据：证据1、我与王登洪及龙盛房地产公司签订的房屋买卖合同；证据2、交款收据及资金监管凭证；证据3、房产买卖资金监管协议；证据4、中介费、手续费票据。第三人龙盛公司述称，王登洪与苗春喜是在我公司签订的买卖合同，苗春喜交纳的中介费6550元是我公司开具的，从中介费可以看出房款确实是655000元，因为我们的中介费是成交额的1%。第三人龙盛公司未向本院提交证据。原告刘子凤提交的证据，经被告王登洪、苗春喜及第三人龙盛公司质证，被告王登洪对证据1～3真实性均无异议，被告苗春喜、第三人龙盛公司因该证据与其没有关系，不发表意见。被告王登洪提交的证据，经原告、被告苗春喜及第三人龙盛公司质证，原告对证据1、2、3、5、6、7没有异议，对证据4有异议，认为证据4中的关帝庙大街福利分房是原告婚前财产，本院认为该证据与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认。被告苗春喜及第三人龙盛公司对证据1～7没有异议。被告苗春喜提交的证据，经原告、被告王登洪及第三人龙盛公司质证，对证据1～4均无异议。经审理查明，被告王登洪与被告苗春喜、第三人龙盛公司于2010年11月10日签订一份《房屋买卖居间合同》，约定：卖方（王登洪）将位于天津市塘沽（区）安阳里XXX号的房屋出售给买方（苗春喜），用途居住，建筑面积57.73平方米，成交价格为655000元。龙盛公司作为居间方。第三条约定：“卖方须向居间方交纳服务费6500元，买方须向居间方交纳服务费6500元。”第四条约定：“1、买方于2010年11月10日交付人民币50000元给卖方作为定金，并作为第一部分房款。2、第二部分房款605000元付款方式如下：买方一次性付款：上述第二部分房款，买方须于2010年11月20日前筹齐，在签订《天津市房产买卖协议》（资金监管）后，按该协议的规定将该房款存入房管局指定的资金监管机构办理交易资金代收代付手续，同时卖方须将已收取的定金（即第一部分房款）一同存入该机构办理代收代付手续。”第五条约定：“卖方承诺于全款收到7日之内将该房屋及钥匙交付买方使用，同时承诺该房屋转让的附属设施齐全、完好、无欠费。”第六条第6款约定：“该房屋所有权过户税费以房管局评估价格为计算依据，税费金额由房管局确定，居间方不做具体税费承诺。”双方还约定了其他权利义务。2010年11月10日，苗春喜给付王登洪购房定金50000元。2010年11月11日，苗春喜向第三人龙盛公司支付房屋经纪服务费6550元。2010年11月24日，王登洪与苗春喜签订《天津市房产买卖协议（资金监管）》，约定：甲方（即王登洪）将坐落于塘沽（区）安阳里XXX号房屋出售给乙方（即苗春喜），建筑面积57.73平方米，价款为380000元，甲乙双方同意由房地产交易资金监管中心对以下房产价款、相关税费实施监管：监管房产价款395473.19元，乙方应交纳契税11400元，转让手续费173.19元，土地出让金3800元，图纸资料费20元，登记费80元，合计395473.19元。甲方须于2010年12月30日前将该房产及相关证明交付乙方。双方还约定了其他权利义务。同日，苗春喜将395473.19元存入房地产交易资金监管中心监管账户中，并交纳契税、土地出让金、图纸资料费、登记费等相关费用，并向王登洪另支付购房款225000元，共计向王登洪支付购房款655000元。现涉诉房屋登记在苗春喜名下。另查，本案涉诉房屋原产权人为天津长芦海晶集团有限公司，承租人为王登洪，1994年4月18日，在刘子凤与王登洪夫妻关系存续期间，王登洪购买了该房屋60%的产权。刘子凤与王登洪于2003年11月11日经天津市塘沽区人民法院调解离婚，离婚时对涉诉房屋未做处理。2008年3月12日，刘子凤起诉王登洪要求王登洪协助办理本案涉诉房屋40%产权购买手续，天津市塘沽区人民法院判决驳回了刘子凤的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案争议焦点为原告刘子凤诉请撤销被告王登洪与苗春喜签订的《天津市房产买卖协议》能否成立的问题，应当分析原告该项诉请是否符合合同法第五十四条的规定。一、原告认为王登洪未经原告同意将房屋出售，侵害了其合法权益，但本院认为，苗春喜经第三人龙盛公司介绍购买王登洪的涉诉房屋，已向王登洪支付购房款655000元，且涉诉房屋已办理过户手续，对此事实原告及被告王登洪、苗春喜、第三人龙盛公司均无异议，故应认定苗春喜善意取得涉诉房屋，故涉诉房屋的产权转让行为，虽未经原告同意，但不影响苗春喜取得涉诉房屋。二、原告提出《天津市房产买卖协议》中约定房价过低的问题，本院认为该《天津市房产买卖协议》系签约双方合意为在房产交易部门备案及计算交纳相关税金所签订，该协议中约定价格380000元虽低于实际购房价格655000元，如产生房屋价值低评影响税金缴纳问题，但并不会影响涉诉房屋买卖的效力。三、被告王登洪抗辩称原告无权行使撤销权的问题，本院认为，根据我国合同法第五十四条规定，有权行使撤销权的主体应为合同签约当事人，而原告并非合同签订方，且亦无证据证实被告王登洪与被告苗春喜买卖涉诉房屋的行为具有合同法第五十四条规定的情形，故被告王登洪的该抗辩理由成立。综合以上三点，本院认为原告主张撤销二被告关于滨海新区塘沽安阳里XXX号房屋的《天津市房产买卖协议》的诉讼请求，没有法律及事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘子凤的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元（原告已交纳），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。代理审判员  吕东辉二〇一四年五月七日书 记 员  仝 娜