襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0606民初3093号原告（反诉被告）：中铁七局集团第四工程有限公司，住所地：湖北省武汉市东湖开发区茅店山西路2号。统一社会信用代码：91420100679106652H。法定代表人：徐家炎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周小稳、彭洋，该公司法律顾问，特别授权代理。被告（反诉原告）：湖北一景酒店集团有限公司，住所地：襄阳市樊城区前进路与三元路交汇处。统一社会信用代码：914206007775650944。法定代表人：李向东，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈剑，湖北元领律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：谭柏翔，该公司法律顾问，一般代理。原告中铁七局集团第四工程有限公司(以下简称中铁七局四公司）诉被告湖北一景酒店集团有限公司（以下简称一景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理后，依法组成由审判员袁明担任审判长、人民陪审员陈小玲、王晴参加的合议庭，于2018年7月26日、9月26日公开开庭进行了审理。原告中铁七局四公司委托代理人周小稳、彭洋,被告一景公司委托代理人陈剑、谭柏翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁七局四公司提出如下诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付截止2018年2月28日拖欠房屋租金442.27万元、违约金21.21万元，逾期支付房屋租金滞纳金171.13万元（截止2018年2月28日，按银行同期贷款利率四倍计算）,租金、违约金、滞纳金计算至付款终结时止；2、依法判决解除原告与被告之间的《物业租赁合同》；判决被告腾出所租赁的房屋，由原告收回；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2008年10月21日签订《物业租赁合同》，原告将其位于襄阳市××路××号房屋出租给被告用于旅馆业经营。双方合同约定房屋租赁期限为10年，从2009年3月1日至2018年10月31日止;租金计算三年为一个周期，租金为每年100万元，即每季度25万元。以后每个周期的租金均在前一个周期的基础上递增3%。合同履行中被告多次逾期支付房屋租金，目前尚欠原告房屋租金442.27万元拒不支付，已构成违约。另依据双方合同关于违约责任的约定，如被告未能按期缴纳房屋租金；除按年租金的20%赔偿原告损失外，每逾期一天，按逾期应付金的6‰向原告支付滞纳金，如果被告逾期一个季度未交房租，原告有权单方面解除合同，收回房屋，并追收所欠租金及滞纳金，现因被告违约，请求判如所请。被告一景公司辩称，2013年5月之前被告不欠原告租金。2013年4月14日房屋遭受火灾，被告遭受了损失，要求原告减免房租协商未果，故被告未足额向原告支付租金。4.14重大火灾报告认定，原告也对火灾负有重大责任。为了酒店正常运营，原告投入一千多万元对房屋进行修复，请求原告免除被告部分租金，双方重新签订租赁合同。被告为表明诚意，于7月份向原告交纳了20万元租金。被告一景公司针对原告中铁七局四公司的本诉提出反诉，反诉请求为：1、判令被反诉人免除反诉人2013年4月14日发生火灾后至2016年2月28日的房租299.2万元及相应的违约金、滞纳金；2、判令被反诉人减免反诉人2016年3月1日至2018年7月31日的房租102.5万元及相应的违约金、滞纳金；3、判令被反诉人承担租赁房屋修复费用300万元；4、判令本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年10月21日签订《物业租赁合同》，约定被反诉人将襄阳市××路××号的原中铁七局襄阳铁路工程有限公司办公楼及附属建筑出租给反诉人使用,租赁时间从2009年3月1日至2018年10月31日止，房屋用途为旅馆业经营。因该租赁房屋原有的变压器及用水主管网等设施不能满足开设旅馆业经营需要，经改造后直至2009年11月8日租赁房屋的主楼部分才开始试营业。后又因租赁房屋在2013年4月14日发生了火灾，不仅导致租赁房屋无法使用和用于经营,还导致了反诉人承担巨大的赔付责任和房屋修复费用，该期间的租金应当免除。目前租赁房屋的主楼部分仍不能投入使用，租金也应当予以减免，火灾的发生非反诉人直接原因所致，为保护反诉人的合法权益，特提出反诉。原告中铁七局四公司针对被告一景公司的反诉请求答辩称，一景公司对事故发生承担主要责任，中铁七局四公司仅对涉案房屋承担监管责任，并已受到相关部门行政处罚50万元，不应该再承担任何责任，一景公司的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。经审理查明，2008年10月21日，中铁七局四公司（甲方）与一景公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于襄阳市××路××铁路工程有限公司办公楼及附属建筑按现有结构状况出租给乙方，其中主楼5层，各类房屋总建筑面积约8355.31㎡，场院面积约6000㎡。配电、消防、给排水等有关设施按现状一并租赁给乙方使用。并保证现有房屋水、电连通，但乙方应办理完相关批准手续后才能使用。房屋租赁期限为10年，租赁时间从2009年3月1日至2018年10月31日止。乙方用于旅馆业经营，保证金为人民币25万元，租金计算3年为一个周期，租金为每年100万元整，即每季度25万元整，以后每个周期的租金均在前一个周期的基础上递增3%。乙方承担的费用：水电费、排污费、门前三包、环卫费、治安、消防、第三方索赔、政府惩罚等一切因经营发生的费用。甲方同意在房屋装修期间免交四个月房屋租金，装修时间自2008年11月1日至2009年2月28日止，甲方从2009年3月1日开始收取租金。本合同存续期间，双方均不能将房屋转租，亦不能抵押给第三方。合同还对违约责任进行了约定：1、如乙方因装修或管理等因素破坏楼房主体结构造成损失的，由乙方负责修复并按年租金的20%赔偿甲方损失······;3、在租赁期内，一方违反合同约定将房屋转租给第三方而给对方造成损失的，违约一方应向对方承担全部赔偿责任；4、如乙方未能按期交纳房屋租金，除按本条1款标准支付违约金外，每逾期一天，按逾期应付金额的6‰向甲方支付滞纳金，如果乙方逾期一季度未交房租，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，并追收所欠租金及滞纳金，乙方所投入装饰归甲方所有。上述合同由中铁七局四公司加盖公章、其授权代理人熊传荣签字，一景公司加盖公章，其法定代表人李向东签字。合同转入履行后，2009年12月8日，一景公司违背合同约定，与徐苏签订了租赁合同，将“部分房屋”转租给徐苏开设襄阳迅驰星空网络会所（以下简称迅驰网吧）。配电、消防、给排水等有关设施按当时状况一并租赁，并要求网吧办理相关审批手续后方能使用。合同中租赁的具体范围未明确，只用“部分房屋”代替，而网吧在L型长边的一层屋顶平台上搭建的第二层大厅（实测面积205㎡）未明确租赁、改建、使用关系及管理责任。在迅驰网吧装修过程中，徐苏、**（共同经营人）未申报建筑工程规划许可证，违规使用装修材料，将一景城市花园酒店的一楼屋顶平台搭建为网吧大厅，并未设置自动灭火报警系统和自动喷淋系统等消防设施。2013年4月14日5时40分许，迅驰网吧发生火灾，建筑物过火面积510㎡，造成14人死亡，47人受伤，直接经济损失达1051.78万元。襄阳市公安消防支队火灾事故责任认定：2013年4月14日5时40分许，前进路158号二层迅驰网吧包房区东南侧包房1，即包房区南墙往北0至3.5米、东面玻璃隔墙往西0至3米范围的吊顶内电气线路短路引燃周围可燃物引发火灾。2013年9月16日，省政府襄阳市“4.14”重大火灾事故调查组作出《襄阳市“4.14”重大火灾事故调查报告》，认定一景公司及其一景城市花园酒店安全生产主体责任落实不到位；迅驰网吧安全生产主体责任落实不到位；中铁七局四公司安全生产主体责任落实不力，并分别作出了处理。另查明，2011年4月前，一景公司向中铁七局四公司支付租金150万元,2011年7月26日一景公司支付租金25万元，2011年12月26日，一景公司支付租金25万元，2012年3月29日，一景公司支付租金25万元，2012年6月25日，一景公司支付租金25万元，2012年9月25日，一景公司支付租金25万元，2012年10月26日，一景公司支付租金65万元，2013年1月23日，一景公司支付租金25万元，2013年9月，一景公司支付租金50万元，2015年2月，一景公司支付租金30万元，2016年4月25日，一景公司支付租金40万元，截止2018年2月28日，一景公司应支付房屋租金927.27万元，实交租金485万元，尚欠付租金442.27万元。2018年7月17日，一景公司支付租金20万元，2018年9月20日，一景公司支付租金5万元，上述共计支付租金510万元，实欠付租金417.27万元。本院认为，原、被告于2008年10月21日签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律及行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应自觉履行合同中约定的义务。被告一景公司未按合同约定交纳租金构成违约,故对原告要求被告支付截止2018年2月28日拖欠房屋租金的请求，本院予以支持。2018年2月28日以后租金应计算至租赁物实际返还之日止。对于原告要求被告支付违约金212100元及逾期支付房屋租金滞纳金（截止2018年2月28日）1711300元的请求，虽符合双方合同约定,但该主张明显高于国家法律规定;又因火灾事故的调查、责任的追究、损失的赔付、事故现场的修复，到允许重新营业均由被告一景公司停业并花费了一定的费用；同时原告对租赁物的依约、安全使用也负有相应的监管职责，因此按照公平原则，对原告的上述主张本院不予支持。因双方合同约定房屋租赁期限自2009年3月1日至2018年10月31日止，故原、被告双方签订的《物业租赁合同》已于合同期满之日即2018年10月31日自然解除。被告主张原告实际减免了其2012年第二、三季度的租金，但庭审中原告不予认可，被告亦未提供相关证据证明，对被告该项主张本院不予支持。因2013年4月14日火灾系迅驰网吧电气线路短路引燃周围可燃物引发，该网吧是一景公司违背与中铁七局四公司的合同约定，将“部分房屋”转租给徐苏、**开设的，火灾的发生与中铁七局四公司实际出租房屋之间不存在因果关系，鉴于原告中铁七局四公司对本案涉案起火房屋负有管理义务，相关部门已对其作出50万元的行政处罚。原告对被告因火灾造成的损害结果并无其他过错，不应承担减免租金的赔偿责任，故被告主张和反诉要求原告中铁七局四公司部分免除房屋租金的请求于法无据，本院不予支持。被告一景公司反诉主张原告中铁七局四公司承担租赁房屋火灾事故修复费用300万元，也没有法律依据，本院亦不予支持。因双方签订的租赁合同并未对已形成附和的装饰装修物作出在合同期满和终止后进行折价抵偿约定，因此期满应由被告方无偿交付给原告方。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告湖北一景酒店集团有限公司支付原告中铁七局集团第四工程有限公司租金4172700元；2018年3月1日后的租金仍按原《物业租赁合同》约定的标准，计付至租赁物实际腾退并返还之日止；二、原告中铁七局集团第四工程有限公司与被告湖北一景酒店集团有限公司于2008年10月21日签订的《物业租赁合同》已于2018年10月31日解除；被告湖北一景酒店集团有限公司于本判决生效后三十日内向原告中铁七局集团第四工程有限公司腾退返还位于襄阳市前进路158号的原中铁七局襄樊铁路工程有限公司出租的办公楼及附属建筑；三、驳回原告中铁七局集团第四工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告湖北一景酒店集团有限公司的反诉请求。案件受理费56223元，由原告中铁七局集团第四工程有限公司负担16041元，被告湖北一景酒店集团有限公司负担40182元。反诉费30459元，被告湖北一景酒店集团有限公司负担。上述应付款项，于本判决生效后十日内履行，逾期履行按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  袁 明人民陪审员  陈小玲人民陪审员  王 晴二〇一九年三月七日书 记 员  刘姝悦