江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2013）太民初字第0008号 原告上海申壹实业有限公司。 法定代表人张海妹，董事长。 委托代理人吴保华、薛红，江苏众谊律师事务所律师。 被告太仓市城厢镇群星社区居民委员会。 法定代表人王永兴，主任。 委托代理人张巍。 委托代理人沈利益，江苏广浩律师事务所律师。 被告陈玉龙。 委托代理人季士元，江苏广浩律师事务所律师。 被告太仓市科教新城管理委员会，住所地江苏省太仓市城厢镇太平新路8号。组织机构代码：01418501-8。 法定代表人王哲，主任。 委托代理人孙剑良，江苏孙剑良律师事务所律师。 委托代理人王妍。 原告上海申壹实业有限公司（以下简称申壹公司）诉被告太仓市城厢镇群星社区居民委员会（以下简称群星社区）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2012年12月24日立案受理。根据原告和群星社区的申请，本院依法追加陈玉龙、太仓市科教新城管理委员会（以下简称科教新城）为被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告申壹公司的委托代理人吴保华、薛红，被告群星社区的委托代理人张巍、沈利益，被告陈玉龙及其委托代理人季士元，被告科教新城的委托代理人孙剑良、王妍，证人陆建明、朱顺喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申壹公司诉称：原座落于被告群星社区副业基地上有两幢猪棚及其附着物、配套设施和两幢鸡棚附着物、配套设施，系原太仓市绅士农工贸有限公司在1995年4月租赁被告群星社区副业基地后经批准而建设的工程项目，其中两幢猪棚属新建项目，建筑面积1252.16平方米。2001年5、6月左右，太仓市绅士农工贸有限公司与上海申视实业股份有限公司发生借贷纠纷，经法院调解，太仓市绅士农工贸有限公司股东（包括隐名股东）等五方，于2001年12月5日签署了太仓市绅士农工贸有限公司《歇业清算协议书》，根据该协议书第四条约定，太仓市绅士农工贸有限公司现有固定资产（包括上述两幢猪棚及其附着物、配套设施和两幢改建的鸡棚附着物、配套设施等资产）、存货、货币资金归原告所有，之后上述资产一直由原告派专人管理。2011年9月，原告获悉被告群星社区副业基地可能涉及政府动迁，遂委托律师向被告群星社区发出律师函，明确副业基地上相关财产建筑物所有权属原告所有，但被告群星社区不仅对原告的告知不予理会，反而擅自将原告上述资产及补偿款占为己有，将其他资产擅自与他人签订所谓的补救协议书（另案处理）。2011年11月，原告上述资产被拆除。被告的行为造成原告财产损失，现请求判令：一、被告赔偿原告两幢猪棚及配套隔断的损失691694.68元；二、本案诉讼费用由被告负担。 被告群星社区辩称：一、本案群星社区作为被告主体不适格。群星社区的养殖场是太仓市人民政府在2011年开展违法养殖集中整治中被政府执法拆除的。侵犯财产的主体不是被告群星社区，原告应向侵权人提起诉讼，而不应向被告群星社区提起诉讼；二、从原告向法庭提供的证据可以看出，该副业基地是租用的，但租用人不是原告，出租人是被告群星社区，这进一步证明了副业基地的资产是被告群星社区的，如资产不是被告群星社区的，不需要向被告群星社区租用；三、原告提供的太仓市绅士农工贸有限公司的部分证据可以看出，资产属太仓市绅士农工贸有限公司，并不是原告所有，太仓市绅士农工贸有限公司资产的清算协议是违反“公司法”等有关法律规定，未经工商登记是无效的，不得对抗第三人。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 被告陈玉龙辩称：2003年1月1日，被告与上海达新染织总厂签订《猪棚租赁协议》，租期至2007年12月止。租期届满后，被告于2008年9月经与群星社区协商后，在上海达新染织总厂养殖基地内的空地上陆续搭建猪棚及生活用房、辅房23间，建筑面积3000多平方米，又投资建造污水处理设施。被告自2008年起继续向群星社区交纳土地租金（年租金65000元）。2011年太仓市政府文件对南郊养殖场进行整治，由于上述养殖设施是被告个人投资、创建的，按照政府文件进行拆除，经济损失极大，被告不能承受。最后经与群星社区协商，群星社区同意对拆除被告投资的养殖设施进行补偿，并于2011年9月20日签订补偿协议，参照对养殖设施的评估及有关规定，群星社区补偿被告1740770元。因此被告所得的补偿款系对被告本人投资及其经营因拆除所受的损失，不存在原告诉称的含有其财产的成分，不存在侵犯原告财产的事实，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告科教新城辩称：一、本案系争房屋可以确认是太仓市绅士农工贸有限公司出资建造，但出资造房人不等于房屋所有权人；二、本案系争房屋既无房产证，又无土地使用权证，也无合法的建房手续，属违章建筑；三、《歇业清算协议书》没有太仓市绅士农工贸有限公司或该公司的清算小组参与，且原告无偿取得太仓市绅士农工贸有限公司资产，损害其他债权人利益，属无效协议；四、本案争议的房屋太仓市绅士农工贸有限公司自1997年7月被吊销营业执照后从未过问，2001年12月《歇业清算协议书》签订后十年来，原告从未派任何人进行管理，也从未主张过任何权利；五、太仓市绅士农工贸有限公司是否将其出资建造的该两栋房屋转让给原告，原告没有证据证明；六、即使太仓市绅士农工贸有限公司有意将其出资建造的该两栋房屋转让给原告，但转让无效，不产生所有权转移的法律效果；七、被告科教新城对该两栋违章建筑予以拆除，属于对违章建筑进行整治的行为，无需对违章建筑所有权人进行补偿。综上所述，原告起诉科教新城缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：1995年1月27日，上海申视实业股份有限公司与太仓市第六布厂共同出资设立了太仓市绅士农工贸有限公司（以下简称绅士公司）。1995年4月14日，绅士公司为乙方与原太仓市南郊镇群星村经济合作社为甲方（后因行政区划调整而更名，权利义务由被告承受）签订租场协议书1份，协议的主要内容为：为响应上海市政府实施“菜蓝子”工程的号召，准备在上海市周边地区建造一个年生产4万头生猪的大型养殖场及深加工基地。决定在甲方的副业基地范围内先投入资金作为年产1万头生猪的起动场；甲方将副业基地96亩（其中57.6亩平地，30亩水面，余下为护地河）及现有固定等设施出租给绅士公司；绅士公司每年支付乙方租金10万元；租赁期限为12年，自1995年4月10日起2007年4月9日止。协议订立后，原太仓市南郊镇群星村经济合作社将租赁物交付绅士公司使用。1995年4月初，绅士公司使用原太仓市南郊镇群星村经济合作社名义向原太仓市南郊镇人民政府（行政区划调整后已被撤销）申请要求建造群星村万头养殖场，太仓市南郊镇人民政府于1995年4月15日作出南政复（1995）第5号文件，同意群星村建造生产和生活用房1万平方米的申请，但要求办理有关手续。1995年4月21日，绅士公司在未取得建设工程规划许可证和建设用地规划许可证的情况下，与江苏通力建设工程集团公司第一分公司（以下简称通力一分公司）签订建筑工程施工合同，工程名称为猪棚、老房改建。1995年10月11日，该工程竣工。1997年4月9日，太仓市计划委员会作出批复，同意绅士公司建造万头猪养殖场猪舍10000平方米，办公生活用房200平方米，但要求按基建程序组织实施。因绅士公司拖欠通力一分公司工程款，1997年2月24日向本院提起诉讼，本院在审理该案时，委托中国建设银行太仓市支行，对涉案工程的造价进行鉴定，1997年11月28日，该行出具工程造价鉴定报告，其中两幢新建猪棚的面积为1252.16平方米，工程造价为210115.08元，鸡棚翻建工程造价为33113.75元，工程总价243228.83元。因绅士公司未参加1996年度工商年检，于1997年7月7日被太仓市工商行政管理局吊销营业执照。 1999年9月14日上海惠而美建材装璜有限公司（以下简称惠而美公司）与原太仓市南郊镇群星村经济合作社签订租场协议书，由惠而美公司承租原绅士公司租赁的副业基地，租赁期限为20年，自1999年10月1日起至2019的9月30日止，年租金65000元。但对绅士公司投资建造的两幢新建猪棚和翻建鸡棚是否属于租赁范围并未明确。2000年12月1日惠而美公司委托被告陈玉龙对租赁物经营和管理。 2001年8月15日，惠而美公司与上海达新染织总厂（以下简称达新厂）订立租场协议书，惠而美公司将与原太仓市南郊镇群星村经济合作社签订的租场协议约定的惠而美公司的权利义务转让给达新厂。 2003年1月1日，达新厂与被告陈玉龙签订猪棚租赁协议，由被告陈玉龙租赁达新厂太仓养殖基地内的猪棚6幢，生活设施1幢中的8间，租赁期限为自2003年元月起至2007年12月止。每年租金为55000元。被告陈玉龙租赁期间，达新厂应支付给原太仓市南郊镇群星村经济合作社的租赁费由陈玉龙代达新厂支付。2008年开始，被告陈玉龙独自经营并向被告群星社区支付租赁费，在此期间未经审批又在其租赁场地内搭建部分建筑物。 2008年6月6日，原告与达新厂达成协议，由原告履行达新厂从惠而美公司转让获得的租场协议中约定的权利和义务。 2001年12月5日，上海申视实业股份有限公司为甲方与太仓市第六布厂、上海市针织科学技术研究所、上海针织公司广告装璜分公司及原告为乙方达成绅士公司歇业清算协议书，协议的主要内容为：一、甲、乙双方一致同意对绅士公司进行歇业清算；二、甲方将清算小组章交于本院，绅士公司将公章交于本院。；四、绅士公司现有的固定资产、存货、货币资金归原告所有。 2011年5月24日，太仓市人民政府府发出关于整治违法养殖的通告，决定于2011年5-10月开展违法养殖集中整治行动。2011年11月，被告科教新城对被告群星社区副业基地内的猪棚等予以拆除。2012年12月24日，原告认为被告拆除其所有的猪棚等设施，诉至本院，要求被告予以赔偿。 2013年7月3日，原告明确其诉讼请求的计算方式为，2幢猪棚建筑面积1340平方米，重置价为615207.94元；房屋隔断为76486.74元，计算方法为房屋隔断总价172821.79元＊1340平方米／总面积3027.73平方米。 2014年3月14日，根据原告的申请，本院委托苏州诚信基建造价咨询事务所有限公司对2幢猪棚在2011年11月的重置价、建筑材料价进行工程司法鉴定，该事务所于2014年3月14日出具工程造价咨询报告书，两幢猪棚的重置价为425769.74元，建筑材料价为126549.29元。 以上事实，有原告提供的工商登记材料、绅士公司与被告群星社区的租场协议书、建设工程施工合同、太仓市南郊镇人民政府文件、太仓市计划委员会批复、惠而美公司与被告群星社区的租场协议书、惠而美公司与达新厂的合同转让协议书、达新厂与原告的协议书、绅士公司歇业清算协议书、照片；被告陈玉龙提供的猪棚租赁协议、交纳租金的收据；被告群星社区提供的太仓市人民政府府关于整治违法养殖的通告、太仓市违法养殖集中整治工作简报及当事人的陈述在卷佐证。 本案的主要争议点为，所拆除的建筑物权利应由谁承受？ 原告申壹公司认为拆除的两幢猪棚等权利归其所有，并向本院提交了下列证据证明其主张： 1、核准通知书证明绅士公司于1995年1月27日设立，裁定书及歇业清算书，证明2001年12月5日绅士公司全体股东就该公司歇业清算事宜在法院调解下已经达成一致协议并已经履行，明确绅士公司所有固定资产等均归原告所有，原告就该清算协议合法取得绅士公司歇业清算时的所有资产。 2、建筑工程施工合同、太仓市南郊镇人民政府文件、太仓市计划委员会批复、中国建设银行太仓市支行出具的工程造价鉴定报告，证明所拆除的两幢猪棚系绅士公司投资建造。 被告群星社区对原告提交的证据的质证意见如下： 对证据1，核准通知书真实性没有异议；裁定书是合法的，但是是撤诉裁定，没有反映后面的歇业清算协议是否合法，自行协商违反了公司法规定，没有经过工商登记，侵害了第三人的合法权益，是违法的。 对证据2，绅士公司租地的租金从未交过，结欠被告群星社区租金20多万元，绅士公司将其投资的猪棚抵给了被告群星社区，因此被告群星社区拥有了猪棚的所有权。 被告陈玉龙对原告提交的证据质证意见如下： 对证据1、核准通知书真实性没有异议；裁定书只是解决了诉讼程序的问题，并未涉及绅士公司的实际财产权利上的问题，不能证明绅士公司的公司财产。歇业清算协议是内部的，从内容上看都是股东，只能对内部人员发生约束力，对公司之外的人不起法律上的约束力。 对证据2，对于原告建造猪棚等的证据真实性没有异议的。 被告科教新城对原告提交的证据质证意见如下： 对证据1，对核准通知书及民事裁定书的真实性均无异议，但与本案缺乏关联性。2、清算协议的真实性无法确认。其合法性有问题，如果这份协议是真的，但未按公司法规定的清算程序进行清算，清算的主体也有问题；与本案的关联性也缺乏，表现为协议约定的固定资产归原告所有，但未明确哪些固定资产，是否包含本案诉争房屋，本案诉争房屋绅士公司也没有处分权、所有权。该房屋是违章建筑，依法不能转让。 对证据2，涉案房屋的合法性有问题，除了相关建房手续没有，用地手续也没有，所以这些原告主张的房屋都不是合法建筑物，属违章建筑物。鉴定报告肯定是有瑕疵的，房屋基本可以确认投资人为太仓绅士公司。 被告群星社区向本院提交了太仓市人民政府府关于整治违法养殖的通告、太仓市违法养殖集中整工作简报，证明拆除两幢猪棚不属拆迁，而是政府拆除违章建筑的行为，不应承担赔偿责任。原告对被告群星社区提交的证据真实性无异议，但不认同被告群星社区的主张。被告陈玉龙对此证据无异议。被告科教新城无异议，是属于拆除违章建筑，原告不应获得赔偿。 本院认为：本案所涉两幢猪棚建造及鸡棚翻建确系绅士公司投资所为，根据绅士公司歇业清算协议可以确认原告获取该设施的相关利益。被告群星社区提出的绅士公司租金从未交过，绅士公司已用其所投资建造的建筑物折抵租金的意见，因被告群星社区未提供证据予以佐证，本院不予采信。 两幢猪棚等设施未取得相关建设工程所需的规划许可证，系违法建筑。但违法建筑所属的其他相关利益是否受法律保护。本院认为，违法建筑的实质要素是违法性，形式要素是未取得相应行政许可。违法建筑不能买卖，也不能登记，但为维护既定的社会经济秩序，保障交易安全，故在法律上推定违法建造人对所建的建筑物有占有的权利，即对违法建筑物的材料本身和占有行为作限制性的保护。当占有物被侵占，占有被妨害，占有人因此受损时，占有人可以依照法律行使损害赔偿请求权。从目前的证据可以认定原告对绅士公司所建造的违法建筑享有占有权。现违法建筑已被拆除，建筑材料已经灭失，故本院对原告要求予以赔偿的请求部分予以支持。由于该建筑物建造时未获得行政许可，不能按房屋的重置价进行计算，只能按拆除时建筑材料的价值予以赔偿。应当说明的是，原告对违法建筑占有权的享有是承继于绅士公司，而绅士公司当时仅建造了猪棚两幢和翻建鸡棚，从当时建设银行太仓市支行所出具的造价鉴定报告，该造价报告中已包含了相关房屋隔断（在房屋中砌墙成猪舍）的造价。被告科教新城是执行市政府文件对违法建筑予以拆除，但前提是认为该违法建筑的受益人属被告群星社区，被告群星社区在无充足证据证明其享有相关权利的情况下擅自行使，致使被告科教新城未能按相关程序告知原告，即对违法建筑予以拆除，造成该后果的责任人应是被告群星社区。故被告群星社区应赔偿原告经济损失126549.29元。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告太仓市城厢镇群星社区居民委员会在本判决生效后10日内赔偿原告上海申壹实业有限公司126549.29元。 二、驳回原告对被告太仓市科教新城管理委员会、陈玉龙的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10717元，鉴定费15500元，合计26217元，由原告负担21421元，被告太仓市城厢镇群星社区居民委员会负担4796元。此款原告已预交，本院不再退还，被告太仓市城厢镇群星社区居民委员会负担部分由其在给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行园区支行，帐号：10×××99）预交上诉案件受理费。 审 判 长  卢东昕 人民陪审员  张锦明 人民陪审员  张立新 书 记 员  姚红波