福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初664号 原告：福建和祥物业管理有限公司，住所地龙岩市龙岩经济技术开发区龙腾南路**珠江大厦**，统一社会信用代码91350800662805334U。 法定代表人：邱富标，总经理。 委托诉讼代理人：卢晓兰，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：赖玉彩，男，该公司员工。 被告：蓝林生，男，1970年9月13日出生，畲族，工人，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：林昶，男，住龙岩市新罗区，福建省龙岩市新罗区南城街道新岩社区居委会推荐。 原告福建和祥物业管理有限公司（以下简称“和祥物业公司”）与被告蓝林生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告和祥物业公司的委托诉讼代理卢晓兰、赖玉彩，被告蓝林生及其委托诉讼代理人林昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和祥物业公司向本院提出诉讼请求：判令蓝林生立即向和祥物业公司支付从2015年12月13日起至2018年12月31日止尚欠的物业服务费3,301元、2016年7月至2018年9月的公摊电费440.5元、2016年1月至2017年12月的公摊水费13.2元、物业服务费违约金172.8元，合计3,927.5元。 事实和理由：和祥物业公司与龙岩宝晟房地产开发有限公司订立《东岳花园前期物业合同》，管理东岳花园小区物业。蓝林生从2015年12月13日至2018年12月31日欠物业服务费3,301元、2016年7月至2018年9月的公摊电费440.5元、2016年1月至2017年12月的公摊水费13.2元、物业服务费违约金172.8元，合计3,754.7元。蓝林生还应支付和祥物业公司违约金172.8元，自物业管理服务费逾期之日（第二个月开始）起按应交费用的日万分之一计算。经催讨，蓝林生拒付，和祥物业公司诉至法院，请求判如所请。 蓝林生辩称，东岳小区没有成立业主委员会，虽然有前期物业服务合同，但前期物业服务合同到期后，和祥物业公司没有跟业主签订物业服务合同。同时，和祥物业公司需提供滞纳金及公摊水电费的计算依据。因和祥物业公司服务非常差，所以蓝林生没有缴纳2015年12月13日至2018年12月31日的物业费3,301元、2016年7月至2018年9月的公摊电费440.5元、2016年1月至2017年12月的公摊水费13.2元，合计公摊水电费为453.7元。和祥物业公司收取1.3元/平方米的物业费，但根本没有做到让人满意的服务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。和祥物业公司提交的关于申请“东岳花园”物业管理服务收费标准备案报告，盖有“新罗区物价局前期物业首付报备专业章”字样，且已经生效判决确认，蓝林生对该份证据提出异议，但未提供相反的证据予以反驳，因此，本院对该份证据予以确认并在卷佐证。和祥物业公司提交的其他证据以及蓝林生提交的证据，双方当事人对真实性均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2012年6月12日，龙岩宝晟房地产开发有限公司与和祥物业公司签订《前期物业服务合同》一份，该合同主要约定：由和祥物业公司为东岳花园小区提供前期物业服务并代缴水电费等相关费用。物业服务费按建筑面积计算，普通商品房住宅按每平方米1元计算（按龙岩市《物业服务等级标准及收费指导价》的二级物业服务标准的下限收取，实际收取依据房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整）；保障性（经济适用房、廉租房、公租房）住房按每月每平方米0.8元计算（按龙岩市《物业服务等级标准及收费指导价》的二级物业服务标准的下限下调20%收取；物业费按季缴纳，业主应于每季5日前向物业公司交纳物业服务费。实际收取依据房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整）。业主应于每季度首月10日前向和祥物业公司缴纳物业服务费等。合同签订后，和祥物业公司按合同的约定向东岳花园业主提供物业服务，但存在一定服务瑕疵。2014年11月，和祥物业公司向新罗区物价局提交物业管理服务收费标准备案报告，报告根据龙发改价（2013）价117号文件，计算物业服务费收费标准为每月每平方米1.632元，决定执行物业服务费每月每平方米1.3元。蓝林生系坐落于龙岩市新罗区岳花园）5幢1301室房屋的业主，建筑面积为69.39平方米。蓝林生从2015年12月13日起未缴纳物业服务费，累计拖欠自2015年12月13日起至2018年12月31日止的物业服务费3301元、2016年7月至2018年9月的公摊电费440.5元、2016年1月至2017年12月的公摊水费13.2元，合计3754.7元。和祥物业公司多次催讨未果，遂诉至本院。 本院认为，龙岩宝晟房地产开发有限公司与和祥物业公司签订的《前期物业服务合同》，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。和祥物业公司根据约定向包括蓝林生在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水电费，蓝林生在接受前述服务后，应履行按期向和祥物业公司交纳物业管理费、公摊水电费等费用的义务。和祥物业公司将物业管理费定为每平方米1.3元，已向物价部门备案，不违反物价部门的政策规定，本院予以支持。蓝林生未按期交纳物业服务费、公摊水电费，显属违约，应限期支付。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，因此，和祥物业公司的服务瑕疵并不构成蓝林生减交或免除物业服务费的理由，蓝林生可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担相应的法律责任。虽然蓝林生不能以物业服务有瑕疵为由拒交物业服务费，但蓝林生不履行支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约。和祥物业公司应积极、主动地协助业主解决问题、妥善处理，但其未能尽到该义务，应认定其在提供物业管理服务中存在瑕疵，故其所主张的违约金请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下： 一、蓝林生应于本判决生效之日起十五日内支付福建和祥物业管理有限公司自2015年12月13日起至2018年12月31日止的物业服务费3,301元、2016年7月至2018年9月的公摊电费440.5元、2016年1月至2017年12月的公摊水费13.2元，合计3,754.7元； 二、驳回福建和祥物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由蓝林生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 郑  冬  伟 二〇一九年三月十八日 法官助理 赖  芳  芳 书 记 员 杨重苑（代） 书 记 员 郭萍 （ 代） 附注： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 国务院《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过本院诉讼服务中心转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。