山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第275号上诉人（原审被告、反诉原告）赵奇军。委托代理人谭金山。被上诉人（原审原告、反诉被告）张丽娜。委托代理人褚福坤，系被上诉人张丽娜之丈夫。上诉人赵奇军因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第2171号民事判决，于2013年12月20日向本院提起上诉，本院于2014年2月12日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年4月8日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人赵奇军以及委托代理人谭金山，被诉人张丽娜以及委托代理人褚福坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审中张丽娜诉称，双方在家家好房屋中介所吴桂媛、郑轩、唐军、姜鉴居间服务下于2013年5月21日签订《房地产买卖契约》，张丽娜将其所有的位于青岛市李沧区唐山路87号×幢×单元×1户房屋出售给赵奇军，约定房屋成交价为58万元。合同约定赵奇军对张丽娜所出售的房屋已充分了解，愿意购买张丽娜所出售的房屋。截止2013年6月25日赵奇军已将购房款的57.5万元交予张丽娜。根据合同约定，剩余5000元尾款作为房屋交接、户口迁移、有线、水、电、煤气、物业等各项费用的结算押金。2013年7月3日张丽娜已将附属在该房屋的张丽娜家庭户口迁出，2013年8月10日之前张丽娜已将有线、水、电、煤气、物业等各项费用结算完毕。在上述条件具备前提下，赵奇军无故不向张丽娜结清购房尾款，以没有时间及其他不存在争议的理由故意拖延，致使张丽娜无法履行交房义务。故张丽娜诉至法院，请求依法判决：1、赵奇军履行购房合同，支付购买张丽娜房屋尾款5000元；2、本案的诉讼费用由赵奇军承担。原审中赵奇军辩称，张丽娜所述赵奇军无故不向张丽娜结清购房尾款，严重违背客观事实，合同第五条约定“甲乙双方同意，在房屋实际交付之日前，根据有关规定应交付的与房屋有关的费用（包括水、电、煤气、供暖等）由甲方负责缴付”，于此相对应，补充条款第2条明确填写“此房款包括室内设施有：防盗门，精装双气、煤气、暖气等”。直到2013年8月6日即将交付房屋之时，张丽娜才告知赵奇军该房屋是土暖气，并非集中统一供暖。为此，赵奇军基于张丽娜的违约行为，曾多次找到张丽娜协商暖气开通事宜，但均遭拒绝。另合同第四条约定“甲方于2013年8月10日前将房屋交付给乙方”，但直到2013年8月10日，张丽娜并未依约向赵奇军交付房屋，反而要求赵奇军为其出具该房屋无任何争议的书面材料，以致给赵奇军造成了较大的经济损失。故赵奇军于2013年10月11日提出反诉，请求依法判令：1、张丽娜赔偿赵奇军供热设施初装费13465元；2、张丽娜赔偿赵奇军租金损失2400元（按每月1200元，自2013年8月11日计算至实际交付房屋之日止，暂计算至2013年10月10日）；3、本案一切反诉费及其他费用均由张丽娜承担。原审中张丽娜就赵奇军的反诉辩称，赵奇军要求赔偿供热设施初装费13465元没有法律依据，双方签订的房屋买卖合同没有一处提到张丽娜有义务向其支付供热设施初装费，合同第5条所涉及到的费用指的是张丽娜在该房屋居住期间实际产生的各项消耗费用，根据有关规定，如果张丽娜未及时缴纳上述费用，会导致缴纳各项费用滞纳金、停水停电等后果。该合同是中介方出具的格式合同，所涉及到的暖气费用是格式条款的一部分应为无效。因为该房屋中已有暖气，即壁挂炉暖气，能正常使用，满足供暖需要，故不需要开通，所以没有暖气初装费的问题。该小区建成入住后没有集中统一供暖，有条件的住户安装壁挂炉暖气，有的没有任何取暖方式。赵奇军要求支付租金损失的诉讼请求也没有法律依据，张丽娜已于2013年8月4日搬离该房屋，8月10日之前数次通过电话短信通知赵奇军办理房屋交接手续。赵奇军在没有任何理由的情况下拒不向张丽娜支付房屋尾款，是赵奇军违约在先，张丽娜在行使同时履行抗辩权，故没有将房屋钥匙交给赵奇军，现在房屋是闲置的且已换锁，张丽娜不应支付房屋租金。原审查明，2013年5月21日，张丽娜作为甲方，赵奇军作为乙方，双方就青岛市李沧区唐山路87号×幢×单元×1户房屋签订《房地产买卖契约》。合同内容为：“第一条甲方同意将座落在青岛市李沧区唐山路87号×幢×单元×1户的住房（房屋所有权证号：青房地权市字第200943171土地使用权证号：1300200010041001）计建筑面积：68.35平方米出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。第二条甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为580000元。．．．．．．第四条甲方应于2013年8月10日之前将房屋交付给乙方。第五条甲、乙双方同意，在房屋实际交付之日前，根据有关规定应交付的与房屋有关的费用（包括水、电、煤气、供暖等）由甲方负责缴付；若甲方未按约定缴付所产生的后果由甲方负责，与乙方无关。．．．．．．补充条款2、此房款包括室内设施有：防盗门、精装双气、太阳能、固定衣橱、厨具、打火灶、排烟机，乙方扣留房款5000元整，作为房屋交接、户口迁移、机顶盒、有线、水、电、煤气、暖气、物业等各项费用的结算押金，若甲方不能按合同约定交付房屋，乙方可从房屋结算押金中扣除相应的经济损失。”2013年6月，赵奇军依约向张丽娜交纳购房款57.5万元，后双方到青岛市李沧区房屋产权交易中心办理了房屋过户手续。原审再查明，涉案房屋厨房内挂有燃气壁挂炉一台。该事实有原审法院在涉案房屋拍摄的照片6张及双方陈述一致的庭审笔录在案为证。庭审中，双方对签订房屋买卖契约时赵奇军是否知晓涉案房屋系燃气壁挂炉供暖有争议。张丽娜主张，燃气壁挂炉在狭小的厨房挂着非常醒目，张丽娜没有隐瞒和虚假陈述房屋状况的事实基础，在赵奇军了解张丽娜所出售房屋的全部情况下，双方签订房屋买卖合同，合同约定的双气就是指燃气壁挂炉双气。并提交证据①《房地产买卖契约》原件1份、证据②燃气壁挂炉照片3张予以证明。赵奇军对证据①的质证意见为：真实性无异议，但认为合同第一条约定的赵奇军对该房屋已充分了解的字样系格式条款，应属无效。合同第五条明确约定根据有关规定应交付的与房屋有关的费用（包括水、电、煤气、供暖等）由甲方交付，与此相对应补充条款第2条明确填写此房款包括室内设施有防盗门、精装双气……煤气暖气等，并由张丽娜在“精装双气”处捺印确认，且该条明确若张丽娜不能按约交付房屋，赵奇军可从房屋结算押金中扣除相应损失。由此证实出售房屋时张丽娜明确约定并承诺涉案房屋装有暖气，但是到2013年8月6日即将交付房屋时张丽娜才告知赵奇军该房屋是壁挂炉，并非集中统一供暖，庭审中张丽娜认可水、电、煤气、供暖等是张丽娜已经消耗的费用，也就是张丽娜已经消耗了供暖费，事实上张丽娜是用壁挂炉取暖，那又何来的供暖费，另合同中为何不将壁挂炉添加到室内设施中，反而以精装双气欺骗赵奇军，显然张丽娜对此存在欺诈违约行为，基于其违约在先，且5000元的尾款不足以弥补赵奇军的损失导致双方至今未交接房屋，同时给赵奇军造成租金损失，对此应由张丽娜依法支付。赵奇军对证据②的质证意见为：真实性无法确认，认为赵奇军在2013年8月6日才知晓张丽娜在厨房里面装有壁挂炉，既然张丽娜认可合同上的双气指壁挂炉双气，该房屋的供暖方式指壁挂炉双气，那么壁挂炉供暖产生的费用应是煤气费，而非供暖费，但张丽娜在合同中三次提到供暖费，精装双气暖气，涉案房屋所在的整栋楼及该小区都是集中统一供暖，由此证实张丽娜是以其单方认知的壁挂炉来冒充普遍意义上的集中统一供暖的暖气，故张丽娜存在欺诈及违约行为。赵奇军主张，2013年8月6日张丽娜才告知赵奇军涉案房屋不是双气，是壁挂炉，需自己烧气。因到目前为止原、赵奇军没有交接房屋，故电费、垃圾处理费、燃气费、开换锁费用共计675元均应由张丽娜承担。并提交证据①《房地产买卖契约》复印件1份、证据②赵奇军与中介唐军、姜鉴的录音光盘1张及书面材料1份，证明2013年8月6日赵奇军得知不是集中统一供暖后，中介仍陈述是双气，还不知道不是集中统一供暖，唐军在录音中敷衍赵奇军，只是为了省麻烦，同时证明唐军和姜鉴在2013年8月6日前并不知晓壁挂炉事情，证据③电费发票、青岛公用事业抄收对账单、开换锁收据各1张，电费发票上显示2013年9月29日缴纳涉案房屋电费为125元，青岛公用事业抄收对账单上显示截止2013年8月31日涉案房屋垃圾处理费、气费、燃气保险费合计47元，截止2013年10月25日以上费用合计100元，开换锁收据上显示2013年10月25日开换锁费用为450元。张丽娜对证据①的质证意见为：真实性无异议，但认为签订合同前赵奇军在中介的带领下看过涉案房屋三次，赵奇军对室内情况进行实地查看，对房屋结构、屋内煤气、暖气、太阳能、整体橱柜、抽油烟机、整体衣柜等情况充分了解，依据合同第一条证明赵奇军对张丽娜出售的房屋已充分了解，愿意购买涉案房屋。依据合同第五条，张丽娜应交付的房屋的有关费用，是张丽娜在居住期间消耗的水、电、煤气等费用，而不是指供热设施初装费，该合同没有一处提到张丽娜有为赵奇军支付供热设施初装费的义务。该合同是房屋中介出具的格式合同，对于合同所涉及的费用项目有则交，没有的张丽娜无任何义务缴纳。张丽娜对证据②的质证意见为：真实性不认可，不知道赵奇军在何时何地录的。赵奇军看房子的中介工作人员是唐军和姜鉴，姜鉴带赵奇军看了两次，唐军带赵奇军看了一次。从录音来看即便是真实的，姜鉴对壁挂炉供暖是知情的，且录音最后一段唐军所说的内容恰恰是赵奇军三次到涉案房屋看房张丽娜向其讲述的关于燃气壁挂炉的优点。张丽娜对证据③的质证意见为：1、对电费发票无异议；2、认可青岛公用事业抄收对账单中显示的截止2013年8月31日垃圾处理费、燃气费47元应由张丽娜负担，但之后产生的垃圾处理费、燃气费应由赵奇军负担；3、对开换锁收据的真实性有异议，认为有明显造假嫌疑，且2013年8月10日前原、赵奇军与房屋中介两次去该房屋进行交接，是赵奇军无故不配合张丽娜进行交接，其单方开换锁费用与张丽娜无关。庭审中，原审法院依法向双方出示2013年10月23日张丽娜方中介郑敦宝来原审法院所作调查笔录1份。大体内容为，张丽娜的房屋想要出卖，找郑敦宝做中介，郑敦宝介绍给其他中介，郑敦宝领其他中介和买房子的客户看了两次青岛市李沧区唐山路87号×幢2×单元×1户房屋，郑敦宝在门口，他们进去看的两次房子，后来签订的房屋买卖合同。中介登记的也是双气房，具体什么样的暖气由他们看房子之后自己鉴别。张丽娜发表意见称，签订房屋买卖合同之前，赵奇军确实看过房屋两次，因需要换鞋，郑敦宝等中介在门里门外，张丽娜夫妇带领赵奇军到每个房间查看，赵奇军还问张丽娜客厅为什么没有暖气管，张丽娜说我们是壁挂炉供暖，所有的暖气管都是走的地板下，卫生间有两个淋浴喷头，东西墙各一个，一个壁挂炉一个太阳能。调查笔录上所述赵奇军没有向郑敦宝询问房屋相关情况是因为他看房后已经对房屋充分了解，没有异议，故没有询问，这不能说明中介对供暖方式不知情。且根据郑敦宝所述可见具体什么样的暖气由赵奇军看房后自己鉴别。赵奇军发表意见称，该笔录证实在本案合同签署之前赵奇军在中介的带领下仅看过两次房子，而非三次，且都是在晚上6点之后，每次看房都有老人在厨房做饭，赵奇军及其中介和张丽娜及其配偶在看房，赵奇军无法到厨房里详细勘察。该笔录所述看房时郑敦宝在门口、赵奇军和他自己的中介在里面看房子是属实的，由此证实赵奇军在签署合同之前两次看房中介均未向其告知该房屋并非集中统一供暖，也未告知该房屋有壁挂炉，笔录可看出自赵奇军看房至合同签署，中介郑敦宝及赵奇军对该房屋是壁挂炉供暖的事实是不知晓的，从郑敦宝对双气的理解也可以看出合同所述的暖气应当是普遍意义上的集中统一供暖。赵奇军称，签订房屋买卖合同之前中介带领赵奇军看房两次，合同签订之后在办理房产证时，赵奇军及其妻子又看房一次，具体哪天记不清。张丽娜称，张丽娜于2013年8月4日搬走，2013年8月6日原、赵奇军及中介在涉案房屋内进行交接，赵奇军无故不给付张丽娜房屋购房尾款，因此造成无法交钥匙。赵奇军称，张丽娜于2013年8月6日搬走，原、赵奇军于当日在涉案房屋内交接的房屋，但张丽娜没有给赵奇军钥匙。原审认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中，赵奇军自认其在签订房屋买卖合同前后查看涉案房屋三次，因此赵奇军理应对该房屋的室内设施情况尽到审慎义务，充分了解。赵奇军提交的其与该方两名中介的录音证据，因系传来证据、间接证据，故不足以单独证明赵奇军对涉案房屋内装有燃气壁挂炉不知情的事实。即使该录音是真实的，从谈话内容可知，所述不知晓涉案房屋为壁挂炉供暖的事实为赵奇军自方陈述及中介唐军所说，而中介姜鉴则知晓该事实。结合张丽娜提交的照片、原审法院对张丽娜方中介的调查笔录及勘验照片，原审法院认定赵奇军在签订房屋买卖合同时，对涉案房屋系燃气壁挂炉供暖已知情，并自愿买受该房屋。若合同描述与房屋实际状况不符或不详尽，则应以该房屋的实际情况为准。赵奇军在其已支付大部分购房款并办理房屋过户手续后，以涉案房屋非集体统一供暖为由拒不履行支付购房尾款的合同义务，违反了诚实信用原则，应当承担继续履行合同的责任，即向张丽娜支付尾款。对于赵奇军要求张丽娜赔偿其供热设施初装费的反诉请求，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方依约于2013年8月6日进行房屋交接时，因赵奇军未支付购房尾款，故张丽娜有权拒绝交付房屋。因此，对于2013年8月6日之后产生的水、电、煤气等费用以及赵奇军开换锁的费用，应由赵奇军自行负担。庭审中，赵奇军自认张丽娜在合同约定期限内自涉案房屋内迁出，且张丽娜未向赵奇军交付房屋系行使同时履行抗辩权，因此，对于赵奇军要求张丽娜赔偿其租金损失的反诉请求，于法无据，原审法院不予支持。按照《房地产买卖契约》补充条款第2条约定，赵奇军扣留房款5000元整，作为各项费用的结算押金，因此对于2013年8月6日之前产生的水、电、煤气等费用应自购房尾款中扣除。经查实，截止2013年9月29日电费为125元，截止2013年8月31日垃圾处理费、气费、燃气保险费为47元，共计172元，张丽娜认可上述费用皆于双方进行房屋交接之前产生，并同意负担，故该172元应当自房款5000元扣除，即赵奇军应支付给张丽娜购房款人民币4828元。故判决：一、赵奇军于判决生效之日起10日内支付给张丽娜购房款4828元；二、驳回赵奇军的反诉请求。案件受理费50元，由赵奇军负担。保全费70元，因张丽娜撤销保全申请，予以退还。反诉费99元，由赵奇军负担。上诉人赵奇军上诉称，1、2013年5月21日，上诉人与被上诉人依法签署了《房地产买卖契约》，合同第5页补充条款第二项，明确填写：此房款包括室内设施有：防盗门、精装修双气、太阳能、厨具、打火灶、排烟机。合同签订后，上诉人将房款全额依约及时交付给被上诉人。但直至2013年8月6日，即将交付房屋时，上诉人才被正式告知该房屋是自备壁挂炉供热的土暖气，并非统一的集中供热暖气（该小区系集中供热小区）而在此之前，不仅上诉人不知，双方的房屋买卖中介人也不清楚。从提交的录音证实：2013年8月6日，上诉人与中介唐军、姜鉴三人的问答语气和内容中，完全可以证明8月6日之前，中介也不明确知道涉案房屋的“双气“，不是合同上约定的普遍意义上的集中供热暖气，而是自备壁挂炉供暖。原审法院对被上诉人方中介人郑敦宝进行调查，该笔录证明被上诉人在中介处登记的确为双气房，但并未向中介说明是自备暖气。既然在8月6日之前，双方中介对该涉案房屋系“自备炉取暖”，均不知详情，足以推定，双方中介也不可能向上诉人转告此情。被上诉人在中介处登记以及在合同中约定均是虚假的，企图以自备取暖的“土暖气”冒充“集中供热取暖”的双气，进行蒙骗欺诈。2、截至2013年6月25日，买方已按合同约定全额付清了购房款58万元。上诉人扣留房款5000元整，作为房屋交接，户口迁移，水、电、煤气、暖气、物业等各项费用的结算押金。该项约定的实质和意义是，双方债务同时履行和冲抵。既然乙方于2013年6月25日，已按合同将全部购房款付清，并办理了过户，乙方允许甲方可延至收到房款后40多天的8月10日前，将房屋交付给买受人，已极显诚意。甲方理应8月6日交接时，将房屋钥匙交付给买受人。但甲方不仅拒绝交付，还于8月15日以虚构的乙方尚欠购房尾款5000元为由，诉于法院继续拖延交房时间。上诉人多次要求被上诉人送钥匙交房，均被拒绝。不得已于2013年10月25日撬门换锁，为天然气改造单位提供查表和改造灶具提供条件。截至2013年11月10日前，一审法院前往该涉诉房内勘验拍照，可以证明上诉人并未入住该涉案房屋。上诉人购房过程中无任何违约之处，被上诉人拒绝交房严重违约。根据合同第6页补充条款第二项的约定，按76天（上诉人认可自2013年10月25日换锁之日为已入住）计算，被上诉人应支付租金3000元整。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实依法改判，依法改判被上诉人按合同约定提供集中供热采暖设施初装费13465元；判令被上诉人赔偿上诉人租金损失3000元（按合同第六页补充条款第二项约定每月1200元，自2013年8月11日起，计算至2013年10月25日止）。被上诉人张丽娜答辩称，上诉人赵奇军曾在房屋买卖合同签订前多次到涉案房屋中看房，对房屋设施已经做了全面了解，其中也包括该房屋中的暖气设施，被上诉人不存在欺诈行为。被上诉人依约完成了合同约定的义务，在上诉人付清尾款后，完全可以将涉案房屋交付。但由于上诉人违反合同约定，不予交清尾款，被上诉人有权拒绝交房。上诉人要求被上诉人支付暖气初装费以及租金损失，没有事实和法律依据，属于无理缠诉。综上，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定，对双方具有约束力。上诉人赵奇军作为具有完全民事行为的成年人，在购房过程中应对涉案房屋现状与合同约定事项是否一致负有审查义务。上诉人自认其在签订房屋买卖合同前后查看涉案房屋三次，理应对该房屋的室内设施情况充分了解。上诉人在看房和签约过程中，均未对涉案房屋中的暖气安装情况提出异议。上诉人赵奇军提交的其与该方两名中介的录音证据，不足以单独证明上诉人赵奇军对涉案房屋内装有燃气壁挂炉不知情。故上诉人赵奇军认为“双方在房屋买卖合同约定的双气与实际不符，被上诉人存在欺诈行为”之理由，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。双方合同补充条款约定，上诉人扣留房款5000元，作为房屋交接、户口迁移、机顶盒、有线、水电、煤气、暖气、物业等费用的结算押金。在房屋交接过程中，双方发生争议，上诉人以暖气不符合约定，存在欺诈行为为由不予缴纳剩余房款，因上诉人赵奇军未支付购房尾款，故被上诉人张丽娜有权行使不安抗辩权，有权拒绝交付房屋。上诉人赵奇军自认被上诉人张丽娜在合同约定期限内从涉案房屋内迁出，且上诉人赵奇军自己撬锁已经实际进驻涉案房屋。故，上诉人赵奇军要求张丽娜赔偿其租金损失的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人赵奇军上诉理由不当，本院不予采信。原审认定事实及适用法律正确，原审判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费149元，由上诉人赵奇军负担。本判决为终审判决。审 判 长  嵇焕飞审 判 员  李晓波代理审判员  甘玉军二〇一四年五月五日书 记 员  徐雪峰