黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0602民初589号原告：哈尔滨新天地物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆市红岗区中心村商服一条街****。法定代表人：徐庆光，该公司经理。委托诉讼代理人：易泽，男，汉族，1984年4月12日出生，该公司员工，住黑龙江省五大连池市。被告：孙金辉，女，汉族，1973年9月21日出生，无职业，住大庆市萨尔图区。原告哈尔滨新天地物业管理有限公司大庆分公司与被告孙金辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易泽、被告孙金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告哈尔滨新天地物业管理有限公司大庆分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告孙金辉给付原告2013年8月1日至2018年12月31日的物业费19240.87元（被告孙金辉住宅面积148.13平方米，按照物业服务合同约定住宅23.98元/平方米/年计算，每年物业费3552.16元×5年5个月=19240.87元）、滞纳金3833.94元（依合同约定为日万分之三，现原告按照日万分之三标准主张自2014年1月1日起至2018年12月31日止分段计算得出，详见欠费明细表），以上合计23074.78元；2.要求被告孙金辉承担本案诉讼费用。事实和理由：原告受大庆市萨尔图万达广场（住宅）小区业主委员会的委托，与其签订了《物业服务合同》，负责黑龙江省大庆市萨尔图区万达广场小区的物业管理，被告系原告所管理的小区业主，合同载明物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，执行职业大会决议，具体标准为：住宅23.98元/平方米/年，商服42元/平方米/年，车位800元/年，业主应当按年交纳物业费，每次缴纳的时间为当年的8月份，业主逾期未缴纳物业服务费应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应滞纳金。合同签订后，原告履行了物业管理服务义务，但被告却违约未交物业管理费等，经原告工作人员多次催缴未果，故诉至法院。被告孙金辉辩称：1.被告孙金辉拖欠原告物业费有原因，原告并未按物业服务合同约定履行义务，被告孙金辉家中多处墙体大面积裂缝，且开裂程度十分严重，被告孙金辉多次找到原告，要求其对被告孙金辉家中开裂墙体及窗户漏风等地进行修缮，但原告始终没有进行修缮；2.对于原告要求被告给付2013年8月1日至2018年12月31日的诉讼请求，按我国相关民诉法的相关规定，对于2017年以前的物业费，由于原告没有在法律约定的时效内向被告主张，不应得到法律支持。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院将无异议的证据予以认定并记录在卷，对于有异议的证据，列举如下：原告举证证据一、营业执照复印件一份、资质证书复印件一份、收费许可证复印件一份（以上加盖哈尔滨新天地物业管理有限公司大庆分公司公章），证明原告是具有三级资质等级的物业服务企业，并经大庆市物价监督管理局批准，原告有权收取物业管理费用。被告质证对证据真实性有异议，原告提供的是复印件，无法证明其真实有效，不能作为证据使用。该组证据能够证明原告欲证明的问题，故本院对该组证据予以确认。证据二、2013年8月1日物业服务合同复印件一份8页、2016年8月1日物业服务合同复印件一份8页（以上均与原件核对无异），证明1、原告于2013年8月1日接受大庆市萨尔图区万达广场（住宅）小区业主委员会的委托，负责大庆市萨尔图万达广场小区的物业管理服务，并与其签订了物业服务合同，物业服务合同的期限自2013年8月1日至2019年12月31日止；2、物业合同第三条约定原告只负责物业公共部位的维修、养护和管理等；3、物业合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，执行业主大会决议，具体标准为：住宅23.98元/平方米/年，商铺42元/平方米/年，车位800元/个/年；4、物业合同第七条约定：业主应当按年纳物业服务费，每次交费的时间为当年1月份；5、物业合同第十八条约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。被告质证，对该组证据真实性及证明问题均有异议，首先，万达小区业主委员会是否在有关部门依法备案，按照小区业主委员会相关办法规定，小区业主委员会每三年要进行一次换届选举，且要在建设部门登记备案，因此该两份物业服务合同中的业主委员会是否为依法成立的，将决定该两份物业合同的签订是否符合法律规定；其次，根据该物业服务合同第二条第一款的约定，由此可见，作为物业服务企业应当对于开发商在开发过程中存在的问题，负有解决和修缮的义务，而本案被告家中大面积墙体开裂，均是在开发过程中出现的问题，被告多次找到原告解决墙体开裂和窗户漏缝等问题，但多次未能解决，这也是造成被告无法按时缴纳物业费的主要原因。本院对该组证据予以确认。证据四、物业服务收费管理办法（发改委、建设部颁布）打印件一份3页、黑龙江省物业服务收费管理办法（省物价局、建设厅颁布）打印件一份4页、大庆市各类物业服务收费标准备案表打印件1页，证明1、根据建设部、黑龙江省物价局大庆市人民政府颁布的关于物业服务收费管理办法的相关规定，黑龙江省物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价，住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价，非住宅的物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，根据服务内容和质量由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，同时根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故万达小区业委会与原告签订的物业服务合同，该合同对包括被告孙金辉在内的所有小区业主都具有约束力，所以被告孙金辉应按物业服务合同中的约定，应以23.98元/平方米/年的标准交纳物业管理费，是符合法律规定的；２、原告与业主委会员签订的物业服务合同也经过了大庆市城市管理委员会和物价监督管理局的批准和备案。被告质证，对大庆市各类物业服务收费标准备案表真实性有异议，该备案表应当从大庆市物价管理部门调取，或由原告提供相应备案原件，而原告提交的这份证据不具备形式要件，也不合法，并且该备案表落款时间为2013年9月22日，因此已失去相应法律效力，对于其他证据由于均为网络打印件，也不应作为证据使用，原告作为物业服务企业应提供合法有效的物业服务管理办法和相应标准。对该组证据予以确认。证据五、欠费明细表一份1页（加盖哈尔滨新天地物业管理有限公司大庆分公司公章），证明2013年8月1日至2018年12月31日的物业费19240.87元（被告孙金辉住宅面积148.13平方米，按照物业服务合同约定住宅23.98元/平方米/年计算）、滞纳金3833.94元（依合同约定为日分千之三，现原告按照日万分之三标准主张自2014年1月1日起至2018年6月30日止），以上合计23074.78元。被告质证，对该组证据中的拖欠数额有异议，首先，作为物业企业只有在物业服务达到合同约定的标准时才能足额收取相应物业服务费用，原告的物业服务及质量均未达到其合同约定的标准，因此其收费也不能按照合同收费标准进行收缴，对2017年以前的物业费已经失去法律效力，不具备时效性，不应认可。本院对该组证据予以确认。被告举证证据一、照片打印件3张，证明被告所住房屋墙体大面积开裂，窗户多处漏风，原告未尽到修缮和服务的义务。原告质证对证据真实性、关联性及证明问题均有异议，此照片为打印件，不能证明该组照片的真实性，不能证明是在被告孙金辉家所拍摄的，根据物权法、物业管理条例与物业服务合同相关规定，房屋质量问题由开发建设单位承担维修义务，与物业公司服务无关，根据物业服务合同第三条规定，物业公司所提供的服务内容不包括业主房屋自用部位的管理维修养护。由于该照片不能显示是本案争议房屋，故本院对该组证据不予确认。证据二、录音光盘一张（用原始载体手机播放），证明原告对于被告家中房屋墙体开裂，窗户漏风的处理不及时，负有责任，其在沟通处理时误导了被告，并且被告家中墙体开裂自始至终就与物业企业和相关建设单位进行过沟通，原告也留有开发建设单位的质保金，对于修缮也负有相应的义务，由于原告未尽到职责和误导被告，才致使问题始终未能解决。原告质证对证据的真实性、关联性及证明问题均有异议，录音光盘中的对话不能证明是我公司工作人员所说，录音中也没有提到对话人员的姓名、职务，根据光盘中所说内容，施工单位工作人员就赔付事宜曾与业主沟通过，说明我方没有误导及推卸责任，已经跟业主解释清楚房屋质量问题由开发商进行修缮；被告所主张的建筑部门在我公司留有质保金不属实。本院对该组证据真实性予以确认。依据原、被告提供的证据及陈述，本院依法确认本案法律事实如下：被告系大庆市萨尔图区万达广场小区******房屋所有权人，原告自2013年8月1日起为该小区提供物业管理服务与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，执行业主大会决议，具体标准为：住宅23.98元/平方米/年，商铺42元/平方米/年，车位800元/个/年；合同第七条约定：业主应当按年纳物业服务费，每次交费的时间为当年1月份（2016年前合同约定为每年8月份）；合同第十八条约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。被告自2013年8月1日至2018年12月31日未缴付物业服务费，经原告多次催缴被告一直拒绝缴纳，故原告诉至法院，要求：1.依法判令被告孙金辉给付原告2013年8月1日至2018年12月31日的物业费19240.87元（被告孙金辉住宅面积148.13平方米，按照物业服务合同约定住宅23.98元/平方米/年计算，每年物业费3552.16元×5年5个月=19240.87元）、滞纳金3833.94元（依合同约定为日万分之三，现原告按照日万分之三标准主张自2014年1月1日起至2018年12月31日止分段计算得出，详见欠费明细表），以上合计23074.78元；2.要求被告孙金辉承担本案诉讼费用。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合庭审中原、被告的举证、质证及辩论情况，确认本案争议焦点为：一、房屋墙体开裂是否系物业服务合同服务范围；二、原告要求被告给付2017年以前的物业费的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。对于争议焦点一，房屋墙体开裂是否系物业服务合同服务范围问题。原告大哈尔滨新天地物业管理有限公司大庆分公司与被告孙金辉所在的小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，上述合同成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业服务合同》第三条约定了原告应当提供的物业服务内容，其中不包括对开裂墙体进行维修，故本院认为房屋墙体开裂不属于物业服务合同服务范围。原告大哈尔滨新天地物业管理有限公司大庆分公司按合同约定为被告孙金辉提供了物业服务，被告应当按合同约定支付物业费用，故原告大哈尔滨新天地物业管理有限公司大庆分公司要求被告给付物业服务费19240.87元的诉讼请求没有超过法律规定，本院予以支持；原告要求被告给付滞纳金3833.94元的诉讼请求，本院认为，原告与业主委员会签订的物业服务合同中对业主逾期不交纳物业管理费的进行了约定，该约定为从逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金，因该约定超过法律规定的上限，故原告在诉请中要求按照日万分之三给付滞纳金，该滞纳金的请求，并没有超过法律规定，本院予以支持。对于争议焦点二，原告要求被告给付2017年以前的物业费的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款之规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。被告举证的证据二录音光盘中，被告陈述知道物业费催收的情况，上述情形符合法律关于诉讼时效中断的情形，故原告要求被告给付2017年以前的物业费的诉讼请求未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告孙金辉于本判决生效后立即给付原告哈尔滨新天地物业管理有限公司大庆分公司2013年8月1日至2018年12月31日物业服务费共计19240.87元及滞纳金3833.94元，合计23074.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188.50元（已减半），由被告孙金辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  曲晓雪二〇一九年三月十三日法官助理张玉书记员郑雪晗