广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初13087号原告（反诉被告）:刘付志艳，女，1987年7月13日出生，汉族，身份证住址广东省化州市。委托诉讼代理人：曾小兵，广东中亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国柱，男，1982年1月15日出生，汉族，身份证住址湖南省涟源市，是原告刘付志艳的丈夫。被告（反诉原告）：梁兆光，男，1958年7月19日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。委托诉讼代理人：梁齐可，广东金丰华律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘炜君，广东金丰华律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘付志艳诉被告（反诉原告）梁兆光租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告梁兆光在诉讼中提起反诉，本院予以合并审理，并依法组成合议庭，先后公开开庭进行了审理。原告刘付志艳委托诉讼代理人曾小兵、刘国柱，被告梁兆光委托诉讼代理人梁齐可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘付志艳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年6月7日签订的商铺租赁协议；2.被告支付原告解除合同违约金28000元；3.被告退还原告押金14000元、电力设施费5000元、2018年6月22日至6月30日租金2100元。事实和理由：原告（乙方）与被告（甲方）在2018年6月7日订立了中山市港口镇木河迳6街2号，厂房1地下商铺第1-4卡商铺租赁合同，详细约定了双方的权利和义务，其中，双方就转租条款进行了具体协商，特别注明了乙方可以转租（因为甲方同意乙方可以转租，乙方把租金由6600元/月提高到7000元/月）。合同签订后，由于原告个人公司业务原因，暂时不需要使用该场所，故通过张贴转租广告的方式进行转租。2018年6月12日，顺丰快递中山分公司有意全部承租，并同原告进行了沟通，达成初步意向。但是顺丰快递中山分公司在与被告了解沟通过程中，被告告知顺丰快递中山分公司，商铺不允许全部转租，只允许转租一半，如果顺丰快递中山分公司需要租用全部，必须要跟其直接签租赁合同。原告夫妇第一时间（6月13日）与被告进行电话沟通，但被告态度坚决，决不允许全部转租。6月14日上午，原告到被告商铺处，希望跟其当面沟通协商，其不予理睬，刻意回避。原告迫于无奈，请求港口镇司法所进行调解。经多次协商，原告也愿做出让步，同意和被告终止合同，并协助被告和顺丰快递中山分公司直接签订租赁合同，在被告和顺丰快递中山分公司合同签订后，由被告退还原告的押金、电力设施费、租金等相关费用。6月22日上午，被告当面口头同意了该协商方案及具体合同条款，当日下午，被告反悔，并增加多条不平等条款，原告不同意接受。6月26日上午，港口镇司法所召集双方调解，双方口头达成一致意见：1.被告承诺提供相关资料给顺丰快递中山分公司办理租赁申请手续；2.被告对顺丰快递中山分公司在租赁合同中红色标注的修改部分无异议；3.明确了原告、被告终止合同的相关条款（主要为：删除了终止合同中条款一“由于甲乙双方对租赁合同……甲方同意他们的要求”;把条款二中“等待甲方收到该新租户的租金和按金，本合同才生效”修改成“本合同即时生效”；增加了“以上退回乙方的款项，是待甲方收到新租客款三天内退回”）。当日下午，被告对当天的调解方案反悔，不履行调解约定。由于被告多次对口头协商约定反悔，言而无信，原告沟通无果。原告刘付志艳为支持其诉讼请求，在法定举证期限内向本院提交的证据有：1.租赁合同；2.收款收据2张；3.原、被告通话录音光盘；4.原告与顺丰快递租客陈小姐的微信聊天记录打印件；5.房地产权证复印件；6.租赁合同、终止合同草拟件照片；7.移交（租赁物）字据。被告梁兆光辩称：1.被告不存在违约行为。被告对于合同的理解是认为可以转租，但是不能整体转租，双方是对部分转租还是整体转租有争议，协商后，被告同意原告将其所租的整体向次承租人进行沟通并就租赁合同条款进行协商，出具了同址证明给次承租人办租赁执照用，由于对租赁条款无法达成一致的意见，导致最后没有完成转租的事项，并不是说被告不同意转租；2.原告第二项诉求没有法律依据；3.原告第三项诉求属于合同履行的款项，在被告没有违约行为的情况下，原告要求退还所列款项没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告梁兆光为其辩解，在法定举证期限内向本院提交的证据有：1.租赁合同；2.收款收据复印件2张；3.中山市港口镇民主社区居民委员会出具的证明；4.被告与顺丰快递陈小姐微信聊天记录打印件；5.房地产权证。反诉原告梁兆光向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告梁兆光与反诉被告刘付志艳于2018年6月1日签订的《租赁合同》；2.反诉被告刘付志艳支付所拖欠的租金7000元及滞纳金；3.反诉被告刘付志艳已交付的租赁押金14000元由反诉原告没收；4.反诉被告刘付志艳按两倍租金标准支付自提起解除合同后占用租赁物期间的使用费。事实与理由：反诉原告梁兆光与反诉被告刘付志艳于2018年6月1日就租赁中山市港口镇木河迳6街2号厂房1地下商铺第1-4卡的相关事宜签订《租赁合同》。根据合同约定，反诉被告刘付志艳应于每月5号前交付当月租金，但反诉被告刘付志艳没有按时交付2018年7月的租金7000元。后反诉原告梁兆光于2018年7月27日收到反诉被告刘付志艳于2018年6月28日以反诉原告梁兆光违约为由向法院提起诉讼要求解除双方签订的《租赁合同》、支付违约金、退还已支付款项的诉讼材料。反诉原告梁兆光认为，反诉被告刘付志艳违反合同约定，反诉原告梁兆光有权解除《租赁合同》并收取其所欠租金、滞纳金及押金。庭审中，反诉原告梁兆光当庭明确其第2项诉讼请求滞纳金计算方法为：按中国人民银行贷款利率四倍计算，从2018年7月6日开始计算至支付之日止；第4项诉讼请求占用使用费的具体数额为7000元（按月租金7000元标准的两倍计算，自2018年8月1日起计至8月15日止)。反诉原告梁兆光为支持其反诉请求，在法定举证期限内向本院提交的证据与前述本诉证据一致。反诉被告刘付志艳辩称：1.对反诉原告梁兆光提出的第一项反诉请求没有意见，我方同意解除双方于2018年6月1日签订的租赁合同；2.本案争议系由反诉原告梁兆光违约导致，所以其提出的第二项诉求是没有事实和法律依据的；租赁合同承租期间，反诉原告梁兆光于6月13日单方违反双方约定同意转租的条款，明确影响我方的转租权，导致租赁物一直空置，也影响我方的转租收益权，我方拒交2018年7月1日以后的租金，是行使正当的抗辩权，所导致的损失应由反诉原告梁兆光承担；3.本案争议的发生系由反诉原告梁兆光违约在先，我方主张违约金、退租、退电力设施费依法有据。反诉被告刘付志艳就其辩解，在法定举证期限内向本院提交的证据与前述本诉证据一致。经审理查明，座落于中山市的建筑面积2433.09平方米的**工业厂房（粤房地权证中府字第**）的房地产权属人为梁兆光，登记时间为2011年7月26日。2018年6月20日，中山市港口镇民主社区居委会出具证明，“兹证明梁兆光有一房产坐落于中山市，与其房产证（粤房房地权证中府字第**上地址：中山市）上地址相一致。其中房房房产证号：粤房地权证字第**房第**。”2018年5月11日起，刘付志艳（乙方）与梁兆光（甲方）就租赁梁兆光名下位于中山市平方米房屋（以下简称涉案租赁物）事宜进行了多次磋商后，双方于2018年6月1日签订了《租赁合同》，主要内容有：“租期由2018年5月11日至2021年7月30日，第一年（2018年5月11日至2019年5月11日）每月租金7000元；甲乙双方在签合同当日，乙方一次性交押金14000元、电力设施费5000元，以上押金到租约期满，甲方替乙方无息保管，租约期满后，甲方将乙方的押金扣除水电费和其他乙方应付费用外，剩余部分交回乙方；乙方在每月5号前交齐当月租金，否则甲方有权在每月6号开始，每日收取当月租金的千分之一作滞纳金，由下一个月租金日一齐收取，并有权停水停电、解除合同、收回所租给乙方的物业，没收乙方所交押金；且自甲方要求收回厂房之日起，至乙方实际将厂房交还甲方之日止，乙方应支付此期间的厂房占用费，占用费标准为租金的两倍；乙方租赁期间自主经营，一切与甲方无关，乙方在中途停租，或期满不续租时，必须办妥工商、税务等各项手续与费用，然后到甲方办理解除租约手续，租金计算至解除租约当天止；租约期间，如果乙方在中途解约，则甲方可没收押金；如果甲方中途无故收回厂房，则双倍押金赔偿给乙方，如遇到不可抗力和乙方违约除外；乙方未经甲方同意，不能装修（可以转租，租期在三年内，但不能转租给有生产噪音、废气污染企业），否则甲方有权解除合同并收回工厂，没收押金”。合同还约定了其他条款。刘付志艳在“乙方”栏签名，落款日期2018年5月11日，梁兆光在合同下方“甲方”栏签名，落款日期2018年6月1日。当月7日，刘付志艳向梁兆光付款21100元，梁兆光向刘付志艳出具2张收款收据，分别写明“收到刘小姐租商铺地下1-4卡租金按金14000元、电力设施费按金5000元”、“收到刘小姐租地下商铺1-4卡租金（2018年6月22号至2018年6月30日）2100元”。当日，梁兆光向刘付志艳交付涉案租赁物。同月12日，刘付志艳拟将涉案租赁物转租给案外人，并就转租事项达成初步意向，因梁兆光不同意刘付志艳转租涉案租赁物而引致纠纷，双方多次协商及寻求相关部门参与调解，当月26日，刘付志艳与梁兆光协商同意终止涉案租赁合同，因刘付志艳对梁兆光提出其向刘付志艳退还14000元租金押金和5000元电力设施押金的时间要在收到新租客户交来同等金额的押金之后、要求刘付志艳承担6月7日至6月30日租金5600元（已付2100元）的处理主张不予同意，双方因此未能达成书面终止合同协议。当月29日，刘付志艳诉至本院，请求解决。庭审中，双方当事人当庭确认刘付志艳在本案民事起诉状中表述的“原、被告于2018年6月7日签订的商铺租赁协议”与梁兆光在本案民事反诉状中表述的“反诉人与被反诉人于2018年6月7日签订的《租赁合同》”是同一份合同，即是前述刘付志艳与梁兆光于2018年6月1日签订的《租赁合同》；双方并确认该合同已由双方协商解除，刘付志艳于2018年8月15日将涉案租赁物钥匙5条交还梁兆光，双方签署移交字据予以确认。另查，梁兆光于2018年7月14日签收本院邮寄送达的本案民事起诉状副本等相关应诉材料法律文件。本院认为，本案是租赁合同纠纷。刘付志艳与梁兆光经自由协商一致签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且内容没有违反法律法规规定，是合法有效的合同。合同依法成立，对当事人有法律约束力，均应恪守履行。现刘付志艳提起本案诉讼，要求解除双方签订的涉案《租赁合同》，梁兆光亦反诉请求解除该合同，经庭审查明，双方当事人确认涉案《租赁合同》已经协商解除，本院对此予以采信。双方当事人协议解除合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，合法有效，本院无须再行判令解除。本案中，双方当事人对合同的解除日期各持已见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，刘付志艳以向法院提起诉讼的方式要求与梁兆光解除涉案《租赁合同》，梁兆光于2018年7月14日签收本院送达的应诉文件，该时间视为其收到解除合同通知时间，故本院认定双方涉案《租赁合同》于2018年7月14日解除。据此，刘付志艳应向梁兆光支付2018年7月1日至14日的涉案租赁物租金3161元（7000元/月÷31天×14天）。刘付志艳要求梁兆光向其退还其租赁使用涉案租赁物的2018年6月22日至30日期间的租金2100元、支付解除合同违约金28000元，没有事实与法律依据，本院不予采信。同理，梁兆光反诉请求刘付志艳向其支付租金7000元及滞纳金，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，双方当事人在涉案《租赁合同》中约定，承租人刘付志艳对涉案租赁物“可以转租，租期在三年内，但不能转租给有生产噪音、废气污染企业”，该条款约定是双方真实意思表示，符合法律相关规定，是合法有效的。现双方在该条款中明确涉案租赁物可以转租，同时明确了转租期限、转租企业类型事项，并没有就可以转租租赁物面积作出特别约定，故出租人梁兆光以合同约定只是部分转租而不是全部转租为由，不同意刘付志艳转租涉案租赁物，是明显的违约行为，其辩解理由与客观事实不符，应对本案纠纷的发生承担相应的民事责任。现双方已协议解除合同，刘付志艳诉请要求梁兆光向其退还已交付的租金押金14000元、电力设施费押金5000元，理由正当，证据充分，本院予以支持。梁兆光反诉请求没收刘付志艳已交付的租金押金14000元，与法律规定相悖，本院不予支持。涉案《租赁合同》约定，如承租人不交齐当月租金，则出租人有权要求收回出租物业，并按两倍租金的标准收取厂房占用费，因本案纠纷的产生并不是由于承租人刘付志艳未交齐当月租金而导致，故梁兆光反诉要求刘付志艳以此标准计付厂房占用费，没有事实依据，本院对此不予采信。经庭审质证，双方确认虽然刘付志艳在2018年8月15日向梁兆光交还租赁物钥匙，但此前因梁兆光未协助刘付志艳办理相关工商登记资料，刘付志艳未能实际使用租赁物，故梁兆光要求刘付志艳支付合同协商解除后至交还租赁物钥匙期间的厂房占用费，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梁兆光于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘付志艳返还租金押金14000元、电力设施费5000元，合计19000元。二、驳回原告刘付志艳的其他诉讼请求。三、反诉被告刘付志艳于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告梁兆光支付租金3161元。四、驳回反诉原告梁兆光的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1028元，由原告刘付志艳负担275元，被告梁兆光负担753元（该款原告刘付志艳已预交，被告梁兆光于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）；反诉受理费163元，由反诉原告梁兆光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  蔡 伟人民陪审员  梁颖欣人民陪审员  李 舒二〇一九年三月十九日书 记 员  陈宇璇