湖南省新宁县人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民一初字第337号原告新宁慧普房地产开发有限公司，���所地新宁县金石镇大兴路。法定代表人邹招明，该公司董事长。委托代理人李厚展，湖南越城律师事务所律师。被告石君辉，男，1978年11月26日出生，汉族，居民，住新邵县。原告新宁慧普房地产开发有限公司（以下简称慧普房地产公司）与被告石君辉商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月27日受理后，依法由审判员周孝寅独任审判，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告慧普房地产公司的委托代理人李厚展到庭参加诉讼，被告石君辉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告慧普房地产公司诉称，2013年3月15日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告将座落于新宁县金石镇崀山御景花苑小区内的A16栋地下2层-201号商铺出售给被告。该商铺面积75.68平方米，总价款为340560元，被告已支付购房款213560元，尚欠127000元。同时，原告���被告办理房屋产权证书而替被告向房屋产权登记部门垫付了房屋维修基金4540.8元及办证费用2500元，依双方口头约定，该费用应由被告承担。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，并办理好房产证交付给被告，但被告至今未按照合同约定支付其余购房款及房屋维修基金、办证费用，应当对原告承担违约责任。原告诉请：一、判决被告石君辉支付原告购房款127000元并按每日万分之三支付违约金；二、判决被告石君辉支付原告代其支付的房屋维修基金4540.8元及办证费用2500元；三、由被告承担诉讼费用。被告石君辉未作书面答辩。原告慧普房地产公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、企业法人营业执照复印件；2、法定代表人证明书；3、石君辉的身份证复印件；以上拟证明原、被告的主体资格及当事人基本情况。4、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告通过签订合同对房屋价款、付款方式及期限、违约责任、解决争议的方式等相关事宜进行了约定。5、石君辉出具的借条复印件，拟证明石君辉将剩余的购房款及维修基金、办证费等统一于原告进行了结算，并向原告出具借条，同时约定未按期付款的，应按日向原告支付总房款千分之二的违约金；6、石君辉出具的承诺书，拟证明石君辉承诺在2013年10月15日前付清剩余购房款，否则按10000元／天支付违约金；7、《新宁县物业专项维修资金暂行管理办法》，拟证明业主应当按照每平方米60元的标准交付房屋维修基金。被告石君辉未能到庭对原告提交的证据进行质证，视为放弃对原告所举证据进行质证的权利，本院认为原告提交的证据客观真实，可以作为本案的定案依据。根据原告提交的证据及原告的陈述，经过开庭审理，本院对本案事实认定如下：2013年1月8日，原告慧普房地产公司与被告石君辉达成口头协议，约定石君辉向慧普房地产公司购买该公司开发的崀山御景花苑小区A10栋、A13栋、A16栋楼中的13套商铺（商铺分为上下两层，共26间），房屋总价款及房屋维修基金、办证费用共计11533410元。协议达成后，石君辉支付了首期购房款6500000元，将剩余的购房款及房屋维修基金、办证费用5033410元向慧普房地产公司出具了借条。借条约定石君辉应当在慧普房地产公司为其办理好产权登记后3个月内将剩余款项付清，否则按日支付房屋总价款千分之二的违约金。后慧普房地产公司依约将商铺全部交付给被告石君辉。慧普房地产公司在为石君辉办理房屋产权登记时，因房地产管理部门需要每套每间商铺的购房合同，于是，慧普房地产公司与石君辉于2013年3月15日就所购买的13套商铺各间按实际丈量面积补签了26份《商品房买卖合同》，其中A16栋地下2层-201号商铺的买卖合同约定：房屋建筑面积75.68平方米，每平方米单价4500元，总金额340560元。石君辉在2013年1月8日已付首期购房款213560元，剩余购房款127000元，应于办理产权登记后三个月内付清，如到期未付，应按日向慧普房地产公司支付房屋总价款千分之二的违约金。合同签订后，慧普房地产公司于2013年6月4日为石君辉办理了房屋产权证书并将房产证交付给石君辉。但石君辉未将剩余款项支付给慧普房地产公司。2013年10月9日，石君辉向慧普房地产公司出具承诺书，承诺在2013年10月15日前将剩余款项付清，否则按10000元／天支付违约金。但石君辉至今仍未支付剩余款项。另查明：慧普房地产公司为石君辉办理A16栋地下2层-201号房屋产权证书时，按新宁县人民政府规定的标准向房屋产权登记部门支付了房屋维修基金4540.8元（60元／㎡×75.68��）并为石君辉垫付了办证费用2500元。原、被告在协商购房事宜时，约定该费用应由石君辉承担，且石君辉已将该费用计算并写入2013年1月8日出具的借条中。本案开庭审理过程中，原告慧普房地产公司认为双方约定的违约金过高，自愿要求被告石君辉按照所欠购房款每日万分之三的标准计算违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告在平等协商的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容未违法法律规定，系合法、有效合同。双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，原告依约履行了交房义务，并为被告石君辉办理好房屋产权证书，而石君辉没有按照合同约定履行支付购房款的义务，存在违约事实，应当承担违约责任。故原告要求被告支付剩余购房款及违约金的请求，理由成立，本院予���支持。因当事人约定的违约金计算标准过高，现原告自愿要求按照所欠购房款每日万分之三的标准计算违约金，该标准未违反法律规定，本院予以尊重，支付日期应当从石君辉向慧普房地产公司出具的承诺书确定的支付日期次日即2013年10月16日起计算至付清之日止。原、被告达成的购房口头协议，对石君辉购买的13套商铺总价款及应由被告石君辉承担的房屋维修基金、办证费用进行了统一结算，后来为办理产权证再分别签订《商品房买卖合同》，将购房款、维修基金、办证费用分摊到每间商铺，故石君辉应按每间商铺承担房屋维修基金及办证费用，现慧普房地产公司就该两项已垫付的费用要求石君辉支付，理由成立，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告石君辉向原告新宁慧普房地产开发有限公司支付A16栋地下2层-201号购房款127000元，并按未付购房款每日万分之三（即38.1元／天）从2013年10月16日起计算违约金至付清之日止；二、被告石君辉向原告新宁慧普房地产开发有限公司支付为其垫付的房屋维修基金4540.8元及办证费用2500元，共计7040.8元。以上一、二项，限本判决书生效后五日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2980元，减半收取1490元，由被告石君辉负担。原告新宁慧普房地产开发有限公司已预交，被告石君辉在履行本判决义务时一并支付给新宁慧普房地产开发有限公司。如不服本判决，可��判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  周孝寅二〇一四年六月十三日书记员  焦 黎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高���造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。