广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法坦民一初字第175号原告：匡慧，女，1982年11月15日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托代理人：芦道宾、干志峰，分别系广东德元律师事务所律师、实习律师。被告：珠海市建安昌盛工程有限公司，住所地广东省珠海市香洲梅华东路188号华南名宇11栋3单元三、四楼，组织机构代码892541514。法定代表人：刘经明，总经理。委托代理人：廖祥平、郑蕙，分别系广东广中律师事务所律师、实习律师。被告：中山市村田房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇碧涛花园C3幢首层商铺，组织机构代码730441991。法定代表人：房智明，董事长。原告匡慧诉被告中山市村田房地产有限公司（以下简称村田公司）、珠海市建安昌盛工程有限公司（以下简称建安公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2014年2月25日立案受理后，依法由审判员罗晓冰适用简易程序，于2014年4月1日公开开庭进行了审理。原告匡慧委托代理人芦道宾，被告建安公司委托代理人廖祥平到庭参加诉讼，村田公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告匡慧诉称：2008年6��2日，原告与村田公司签订房屋认购合同，约定原告购买村田公司开发的中山市坦洲镇永二村现代花园5栋1门1001房。原告当日交付定金10000元，并于2008年6月21日一次性交清全部购房余款349825元。之后，原告在2010年1月收楼。原告在交齐房款后，就不断要求村田公司办理房屋过户登记，但村田公司一直推托办理。后因村田公司与建安公司有债务纠纷，中山市第一人民法院应建安公司的请求于2011年6月查封涉案房屋，村田公司遂无法办理该房屋的产权过户手续。原告与村田公司签订的购房合同合法有效，原告已交清房款且在法院查封之前就已经占有居住。因此原告有权要求村田公司履行房屋过户登记手续并确认产权，法院的错误查封也应当停止执行。为此，原告向法院起诉，请求判令：一、确认原告是中山市坦洲镇永二村现代花园5栋1门1001房的产权人；二、被告村田公司���原告办理上述房屋的过户登记手续；三、停止对上述房屋的执行并解除查封措施；四、二被告承担诉讼费用。原告匡慧就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内向本院提交的主要证据有：1.商品房认购合同；2.付款参考单；3.银行卡账单、收款单；4.物业、水电费用支付票据；5.前期物业服务协议；6.收楼通知书；7.收楼证明;8.(2013)中一法执异字第65号执行裁定书。被告建安公司辩称：位于中山市坦洲镇永二村现代花园5栋1门1001房的物权属于村田公司，法院查封该房屋符合法律规定。匡慧并未取得涉案房屋的物权，要求解除查封无法律依据。匡慧与村田公司并未签订正式的商品房买卖合同，也没有向国家缴纳税费。匡慧的起诉理由不能成立，应依法驳回其诉讼请求。被告建安公司就其辩解在举证期限内向本院提交的主要证据有：1.（2011）���一法坦民一初字第272号民事判决书、（2013）中一法执字第4753号受理申请执行案件通知书；2.中山市房地产市场信息发布网打印件、（2011）中一法坦民一初字第2721号民事裁定书；3.中山市国土资源局中土函[2013]416复函；4.（2013）中一法执异字第65号执行裁定书。被告村田公司经本院传唤没有到庭参加诉讼及提交书面答辩意见。经审理查明:2008年6月2日，村田公司开具收到匡慧购房定金10000元的收款单。2008年6月21日，匡慧与村田公司签订商品房认购合同，约定：匡慧认购村田公司开发的座落于坦洲镇永××村现代花园××房，建筑面积共99.95平方米；房屋总价款为349825元，匡慧在本合同签订之日向村田公司支付认购定金10000元，并承诺在合同签订之日起7日内主动与村田公司签订商品房买卖合同，在签订商品房买卖合同之日一次性付清购房款339825元；合同备注，此房于2008年6月21日以（已）付清楼款和预收房产证费用，业主的名字将会更改为匡亮卫，此业主身份证未办好，暂签不了商品房买卖合同；合同还就其他内容进行了约定。合同签订当天，村田公司开具收到匡慧楼款339825元的收款单，收到匡慧办证费4500元的收款单。此后，因未签订商品房买卖合同，村田公司没有办理涉案房产的合同登记备案。在本院审理（2011）中一法坦民一初字第272号建安公司诉村田公司、房智明、徐雪梅、王萍、房东明建设工程施工合同纠纷一案的过程中，建安公司向本院提出财产保全申请，本院于2011年6月27日作出（2011）中一法坦民一初字第2721号民事裁定，查封了包括村田公司位于中山市××永××村现代花园××房[预售证号：中建房（预）字第2008078号]等多处房产。2012年2月5日，本院作出（2011）中一法坦民一初字第272号民事���决，判决村田公司向建安公司支付工程款、维修保证金共计17054713元及逾期付款违约金，驳回建安公司的其他诉讼请求。建安公司不服一审判决向中山市中级人民法院提出上诉，该院经审理作出（2012）中中法民一终字第364号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述案件审理期间，因诉讼保全查封措施期限届满，建安公司申请继续查封村田公司的上述房地产。本院于2013年6月14日作出（2011）中一法坦民一初字第2725号民事裁定，裁定事项如下：“继续查封村田公司的下列不动产：……3.位于中山市××永××村现代花园××房的房地产[预售证号：中建房（预）字第2008078号]……继续查封的期限为一年。……”（2012）中中法民一终字第364号民事判决生效后，建安公司向本院申请强制执行。本院立案受理，案号为（2013）中一法执字第4753号，前述诉讼保全查封措施在进入执行程序后，自动转为执行过程中的查封措施。匡慧对涉案房产的查封措施提出执行异议，本院于2014年1月26日作出（2013）中一法执异字第65号执行裁定，驳回匡慧的异议主张。匡慧遂于2014年2月25日向本院起诉，主张前述实体权利。另查：匡慧向本院提交了前期物业服务协议、物业管理费及水电费的收费收据、维修基金的收款收据、收楼通知书、物业公司的证明等证据证明其已实际占有使用涉案房屋。经查，收楼通知书的落款日期为2009年3月20日，通知的收楼时间为2009年12月28日；上述前期物业服务协议的签订日期为2012年3月2日，但物业公司开具的证明的落款日期为2010年1月5日，证明的内容为匡慧于2010年1月5日办理收楼手续；收费维修基金的收款时间及预交管理费的时间均为2012年3月24日，匡慧当日补交了2010年1月至2011年11月的物业管理费，并交纳了2012年4月至2012年6��的物业管理费；2013年9月10日，匡慧补交了2012年6月以后的物业管理费及水电费。本院认为：本案原告是基于执行案件执行依据所确定的执行权，主张其享有实体上的权利，而请求法院做出实体裁判，以阻止法院对执行权的进行强制执行的案件，故案由为案外人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定可知，不动产物权变动经登记才发生法律效力，尚未办理房屋登记的，买受人享有的仍是债权，而不是物权，房屋权属的认定与买受人是否支付全款、占有房屋、甚至是否存在过错无关，因此对于匡慧请求确认原告是中山市××永××村现代花园××房产权人的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民��院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案争议的焦点问题为匡慧购买涉案房屋的情形是否符合上述规定的构成要件。对此本院认为：第一，根据商品房认购合同的内容及村田公司开具的收款收据，匡慧已于签订商品房认购合同当天（即2008年6月21日）支付了全部的购房款。第二，根据匡慧提交的前期物业服务协议、管理费及水电费的收费收据、维修基金的收款收据、收楼通知书、物业公司的证明等证据，可以证明匡慧��际占有使用涉案房屋，但占有使用的日期为2012年3月2日，以签前期物业服务协议为准，物业公司在签订物业服务协议前不可能为匡慧开具落款日期为2010年1月5日的证明。第三，匡慧与村田公司签订的商品房认购合同中，村田公司注明业主将变更为匡卫亮，但因匡卫亮身份证未办好，故无法签订商品房买卖合同。但身份证并非签订商品房买卖合同的必要条件，村田公司以此为由不签订商品房买卖合同，并导致合同未能办理备案登记，存在过错，匡慧作为一般消费者，对此并不存在明显过错。综上，匡慧作为善意的购房人，在支付全部购房款项后，实际占有使用房产，并对房产的备案登记不存在过错，其提出的停止对涉案房屋执行并解除查封措施的诉讼请求合法有据，本院予以支持。匡慧与村田公司签订的商品房认购合同，是双方当事人的真实意思表示，内���不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该商品房认购合同基本具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且村田公司已经按照约定收受全部购房款，将房屋交付给匡慧占有使用多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认匡慧与村田公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行义务。村田公司收取了匡慧的全部购房款，并已将房屋实际交付给了匡慧使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故匡慧主张村田公司为匡慧办理房屋过户登记手续（即办理房地产权属证书）的诉求，本院予以支持。村田公司经本院的合法传唤，无正当理由不到庭参加诉��，视为其放弃答辩及举证的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2013）中一法执异字第65号执行裁定；二、本院（2013）中一法执字第4753号案停止对位于中山市坦洲镇永二村现代花园5幢1门1001房的执行，并解除对上述房产的查封措施；三、被告中山市村田房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告匡慧办理位于中山市坦洲镇永二村现代花园5幢1门1001房的房地产权属证书。四、驳回原告匡慧的其他诉讼请求。案件受理费6547元，减半收取3274元（原告匡慧已预交），由被告中山市村田房地产有限公司负担（被告中山市村田房地产有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告匡慧）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  罗晓冰二〇一四年五月二十日书记员  蒋诗慧