河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终1880号 上诉人（原审被告）：邢再庆，男，1967年11月27日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：马三军，北京市中伦文德（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国人民解放军陆军步兵学院石家庄校区，住所地石家庄市槐安西路**。 法定代表人：王静，校区主任。 委托诉讼代理人：郭彦卫，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王强强，北京市盈科（石家庄）律师事务所实习律师。 上诉人邢再庆因与被上诉人中国人民解放军陆军步兵学院石家庄校区房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初7370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邢再庆上诉请求：一、撤销石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初7370号民事判决，依法据实裁判。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审对案件事实、诉讼主体资格认定不清。裁判依据不实。1、上诉人向被上诉人出具的“房费说明”系职务行为，不是个人行为。只是证明上诉人原任职时所知事实。因此，任何理由都不能改变上诉人出具的“房费说明”是一份证明的性质。2、该“房费说明”显示：2014年8月5日至2014年10月5日待核实。这是一个不确定事实，一审法院也未作审查。因此，该房费说明不是一个最终的确定的证明或证据。作为裁判依据甚为勉强。3、一审中，被上诉人开始主张上诉人与被上诉人系口头租房，后又主张上诉人系续租，不但自相矛盾且始终没有提出有效证据。一审法院以上诉人没有交房证明为由作为裁判依据，明显偏袒被上诉人。4、一审法院以上诉人出具的房费说明租金数额与上诉人曾经与被上诉人签订的租赁合同约定的租金数额吻合作为裁判依据之一，以之进行法律推理，缺乏唯一性和准确性。房屋租赁作为市场交易方式，其价格的量的重复性是最普遍的，将交易的各个要素推导为唯一性或同一性的概率是非常有限的，显然违背逻辑推理原则。5、被上诉人对34个月房费的主张，在一审中始终没有说明原因。而事实上，被上诉人已于2015年某个时间就将争议房屋的整栋楼房出租，且楼房公共入口已被装上电子门禁。换句话说，在本楼里的争议房屋事实上已经被被上诉人关闭控制了，被上诉人是否将争议房屋电子钥匙交给承租者自己应该最清楚。但毫无疑问的很确定的事实是被上诉人没有给过上诉人电子钥匙。6、关于房屋租赁合同，上诉人与被上诉人在2013年8月签订的为期一年的房屋租赁合同应该已于2014年8月5日失效。被上诉人也将此合同拿出做文章。一审法院判决无效，但仍然引用针对上诉人的约定条款做裁判或推理依据，而上诉人提出的针对被上诉人责任条款。法院却不予引用，显失公正。综上所述，上诉人仍然依法主张不是争议房屋承租者，不是适格的诉讼主体，恳请依法查明并认定事实，理顺法律关系，依法公正裁判。 中国人民解放军陆军步兵学院石家庄校区答辩称，上诉人于2013年8月5日与被上诉人签订了租期一年的房屋租赁合同。合同到期后双方未续签合同，但上诉人仍实际承租该房屋，并于2017年6月18日向被上诉人出具了欠34000元房费未交的欠条一张，证明上诉人为该房屋的实际承租者，上诉人称其承租房屋属于职务行为，并无事实与法律依据，也没有相应的证据证实，因此，上诉人应承担支付所欠34000元房费的责任。 中国人民解放军陆军步兵学院石家庄校区向一审法院起诉请求：原告步兵学院石家庄校区向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告房屋租金34000元；2、依法判令原、被告双方解除租赁关系；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月18日，被告向原告出具一份房款说明，内容为2014年8月5日到2017年6月5日房费34000元未交，其中2014年8月5日到当年10月5日待核实。2013年8月5日，中国人民解放军石家庄机械化步兵学院市招待所（以下简称招待所）与被告签订一份军队房地产租赁合同，约定招待所自愿将坐落在石家庄市桥西区的西楼五层501房间出租给被告使用，被告已对招待所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房产；租赁期限自2013年8月5日至2014年8月5日，年租金12000元。被告称苏麒腾公司法定代表人在被告租赁期限到期后，告知其已与原告协商好，苏麒麟公司扩充办公场所，继续租赁被告原租赁的501号房屋。原告称该楼层所有房间除被告承租外，其余房间为成达学校及河北省地方志办公室租用，无其他租户。被告为证实其出具房款说明是基于作为苏麒麟公司员工的职务行为，提交了如下证据：1、本院（2014）西民商初字第01002号民事判决书，其中苏麒麟公司陈述的住所地为石家庄市桥**机械化步兵学院招待所西配楼**，法定代表人为宋新友。原告认为苏麒麟公司工商登记的注册地址为石家庄市长安区和平东路345号，而且公司租赁一问房屋办公不符合常理。2、河北亿顺房地产开发有限公司工商登记信息，其法定代表人为宋新友，注，注册地址为石家庄市桥**、本院（2014）西民初字第02074号案件送达回证，原告作为苏麒麟公司办公室主任签收本院民事裁定书。另查明，根据部队的整编，石家庄机械化步兵学院与南昌步兵学院合并为中国人民解放军陆军步兵学院。石家庄机械化步兵学院名称变更为原告。原告认可招待所具有独立法人资格，但称停止有偿服务、部队整编后财产统一收归原告。本院认为，2013年8月5日招待所与被告邢再庆签订军队房地产租赁合同，合同期满后，被告未提交证据证实其将承租房屋与原告进行了交接，而是于2017年6月18日向原告出具一份房款说明，写明2014年8月5日到2017年6月5日房费34000元未交，其中2014年8月5日到当年10月5日待核实。虽然被告提交的证据显示其作为苏麒麟公司员工从事过某些工作，但其在房款说明落款处签字为邢再庆个人，未表明与苏麒麟公司有关，并不能证明出具房款说明也是代表苏麒麟公司所为。综合上述情况，可以认定在2014年8月5日招待所与被告邢再庆签订的军队房地产租赁合同履行期满后，被告继续使用原承租的招待所房屋。招待所系原告开办的对外从事有偿服务的经营主体，随着部队停止对外有偿服务及原告整编，财产统一收归步兵学院石家庄校区。步兵学院石家庄校区有权作为原告主张招待所的权利。招待所与被告签订的军队房地产租赁合同中约定的出租房屋未取得建设工程规划许可证，招待所与被告之间的军队房地产租赁合同无效。关于被告应付房屋占有使用费的数额。原告可以请求被告参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费。自2014年8月5日至2017年6月5日，共34个月，参照军队房地产租赁合同约定标准为34000元，该数额与被告邢再庆出具的房款说明内容一致。被告应给付原告房屋占有使用费34000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、中国人民解放军石家庄机械化步兵学院市招待所与被告邢再庆之间的军队当地产租赁合同无效；二、被告邢再庆于本判决生效之日起十日内给付原告中华人民解放军陆军步兵学院石家庄小区房屋占用使用费34000元。案件受理费650元，减半收取为325元，由被告邢再庆负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院查明事实与一审查明相一致。 本院认为，上诉人与被上诉人所签订了为期一年的租赁合同，租赁期满后双方并未办理交接手续，在被上诉人因国家政策停止有偿服务不再对外出租房屋且对原有经营项目清理时，上诉人于2017年6月18日向被上诉人出具了房款说明，写明2014年8月5日到2017年6月5日房费34000元未交，其中2014年8月5日到当年10月5日待核实。原审以此认定上诉人占用承租房至2017年6月5日并无不当，至于有待核实的注明，庭审中邢再庆陈述是公司可能交过这期间的租金，当时不能确定是否确实缴纳，所以需要核实。关于该部分的租金，上诉人待有证据证实确已缴纳后可另行主张；关于上诉人主张其不是承租主体的上诉理由，原审鉴于上诉人系原来签订合同的一方，并依据其出具的房款说明及署名认定其应承担后续租金亦符合法律规定，其主张系职务行为但并未提交相应的证据予以证实，故本院对其该上诉理由不予采信，但上诉人邢再庆在承担责任后如有证据证实可依法行使追偿权。 综上所述，邢再庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费650元，由上诉人邢再庆负担。 本判决为终审判决。 审判长  常晓丰 审判员  陈爱民 审判员  宋广道 二〇一九年三月十三日 书记员  王 超