湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1181民初1492号原告：刘汪阳，男，汉族，1989年8月30日出生，住麻城市，委托诉讼代理人：刘义才，男，汉族，1961年3月10日出生，住麻城市，系原告刘汪阳父亲。委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，申请回避、提供证据，进行和解，提起反诉、上诉，代收法律文书。被告：陈锋（又名陈峰），男，汉族，1954年9月17日出生，住武汉市武昌区，被告：麻城市城市建设综合开发公司，住所地麻城市沿河大道2号，组织机构代码：42073618-8。法定代表人：刘守武，该公司经理。委托诉讼代理人：刘应良，湖北诚信联合律师事务所律师。委托权限：代为承认、放弃、变更诉请，进行和解。被告：涂学亚，女，1957年5月7日出生，汉族，住湖北省麻城市，被告：李斯忠，男，1968年8月24日出生，汉族，住湖北省麻城市，上述二被告委托诉讼代理人：张德林，湖北伟岸律师事务所律师。委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、申请撤诉，提起反诉或者上诉。原告刘汪阳与被告陈锋、被告麻城市城市建设综合开发公司（以下简称城建开发公司）、被告涂学亚、被告李斯忠确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘汪阳的委托诉讼代理人刘义才、被告城建开发公司的法定代表人刘守武及其委托诉讼代理人刘应良、被告涂学亚和被告李斯忠的委托诉讼代理人张德林到庭参加了诉讼，被告陈锋经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告涂学亚、李斯忠与麻城市城市建设综合开发公司亚贸商厦项目部陈锋签订的《房屋预售协议》无效，归还本属于原告的亚贸商厦507㎡的房产；2、请求被告支付本案诉讼的全部费用。事实与理由：2009年底，被告陈锋找到我的父亲刘义才（我的代理人）双方就我家位于渡槽旁的一块宅基地达成合作开发协议。被告陈峰承诺我“享有门面地下室，1-2层（即1-5个门面）完全房产的所有权及三层不超过600元/㎡的购买权”。被告陈锋及被告麻城市建设综合开发公司与原告及其他土地持证人共同签订了《亚贸商厦建设工程合同》。合同约定了双方的权利和义务及相应的违约责任。陈锋是该项目的实际投资人，因其没有开发资质，借用开发城建开发公司的资质，自筹资金，自主开发，自主经营，自负盈亏，为了便于监管，项目部设立了专门账户，由开发公司和陈峰共同监管。2010年5月23日中午9时陈峰，刘守武，刘解平（陈峰专职司机）在我家又因规划发生变化与我的代理人签订了两份补充协议。黄冈市中院作出的（2017）鄂11民终1079号判决书对两份补充协议的法律地位给予了充分肯定。2011年1月4日，陈峰及开发公司又擅自恶意串通将亚贸商厦本属于我的507m2房产在没有售房许可的情况下卖给了涂学亚。早在2010年12月25日以前，涂学亚预付30万元购房款时，麻城市城市建设综合开发公司法人表刘守武告诉了我的父亲。我父亲当即表示了反对，并警告陈峰，但他们置若罔闻、不守诚信。于是就在2011年9月8日将陈峰及开发公司起诉至麻城法院。麻城法院于2015年11月29日才下达了判决。判决“以要约与反要约”不成立为名判决协议无效。于2015年12月10日上诉至黄冈市中级人民法院，黄冈市中院于2018年2月28日下达了终审判决书正式确定了协议的法律效力，并建议我们另行起诉，“请求确认出卖人与第三人的合同无效”。涂学亚和李斯忠与陈峰及开发公司签订的《房屋预售协议》无效的理由是：1、该协议签订的时间是2011年1月4号，而开发公司获得售房许可的时间是2011年5月9日，其实他们早在2010年12月25日前就收取了涂学亚定金30万元。买卖双方在没有售房许可的情况下，形成的购房协议显然是无效协议，还涉嫌非法。2、购房双方是恶意串通签订的协议，当属无效协议，2010年10月23日陈峰、刘守武在我家签订了土地开发合作协议，明确了三楼507m2的所有权。当时我父亲还请他们转告涂、李二人。事后刘守武告诉我的父亲陈峰有可能将507m2出售他人时，我的父亲当即表示了异议并警告了陈峰，可他们毫无信誉，在明知房屋已卖给我的情况，又以超低价（当时的房价4100元/m2）2100元/m2成交。综上所述：陈峰及开发公司与涂学亚、李斯忠签订的在没有售房许可、恶意串通、以超低价形成的协议当属无效。请求贵院判处该协议无效并归还我507m2房产的所有权。为了维护我的合法权益，特具状贵院，请予支持如上诉请。被告陈锋未到庭参加诉讼，亦未答辩和提交证据；被告城建开发公司辩称：原告的诉请要求确认其父亲刘义才代签订的两份协议的效力，是损害了其他共有权人的权益，且对答辩人是没有约束力的，均属无效协议，应依法驳回起诉。首先，原告并不否认其和另三共有权人与答辩人所签订《亚贸商厦建设工程合同》的真实、合法、有效，答辩人只对《亚贸商度建设工程合同》负责。至于原告与三共有权人所订立的任何“合同”对答辩人均没有约束力，包括被告陈锋与原告之父所订立的任何协议。依据《亚贸商厦建设工程合同》，该商厦的土地使用权由罗登瑞、胡雪曼、李斯忠、刘汪阳四人按份共有。其中，明确约定工程竣工验收后，一、二层及三楼靠渡槽边700m2面积房屋，共计建筑面积3214．8m2的产权，由四共有人按各自土地面积按份共有。其次，原告所谓与陈锋达成的“合作开发协议”，明显违反了《亚贸商厦建设工程合同》，“合作开发协议”约定，将共有产权归属为其中一人等条款严重侵犯到其他按份共有人的合法权益。陈锋无权对原告和其他三共有权人的权益，私下与原告之父约定处置，且答辩人对陈锋的这种行为一直没有承认。其他三共有权人也没有委托陈锋代理与原告之父签订任何“合同”。据此，陈锋与原告之父“恶意串通”，损害其他三共有权人的利益签订协议的行为，依据法律规定，显然是无效的。黄冈中院（2017）鄂11民终1079号判决书的判词原文是“刘汪阳要求陈锋及城建开发公司将该房屋以800元/平方米出卖并办理相关权属手续的请求本院亦不予支持。”并非原告诉称“给予了充分的肯定”。这明显是对该判决的阉割。依据我国《合同法》第五十二条第二项之规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。据此，原告所诉请所依据的是陈锋与原告之父之间签订的两份协议，而该协议是无效协议。因此，答辩人要求法院应当依法驳回原起诉。被告涂学亚、李斯忠辩称：1、两被告已于2014年与被告城建开发公司签订了正式的商品房买卖合同，依法取得了房屋所有权证书，因此，2010年亚贸商厦项目部与被告涂学亚签订的房屋预售协议已失效。即使存在原告所称的对三楼700平方米以外的房屋以每平米800元出卖给原告的约定，（2017）鄂11民终1079号终审判决书已确认为该部分已出卖给他人且已经履行，原告与陈锋及城建开发公司之间的房屋买卖合同目的不能实现。根据相关司法解释的规定，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等，原告请求出卖人与第三人的合同无效没有法律依据，更何况原告至今未向陈锋及城建开发公司支付过购房款。2、原告对早已失效的房屋预售协议现提出无效的理由，依法不成立，因为城建开发公司于2011年5月9日取得的商品房预售许可证，虽迟于2010年项目部与涂学亚签订的房屋预售协议，但依据相关司法解释规定，在起诉前取得商品房预售证明的，应认定有效，同时根据合同相对性原则，原告不是预售合同的当事人，无权主张合同无效。原告无证据证实被告买卖房屋存在恶意串通的行为，相反原告主张的房屋买卖合同不成立，约定的房屋售价不超过600元/平方米也明显过低，原告的请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交了如下证据：证据一：《合作开发协议》，拟证明亚贸商厦三楼507平方米的房产归原告所有；证据二：《记事》，拟证明亚贸商厦三楼507平方米房产归原告所有的事实，陈峰、城建公司、涂学亚、李斯忠早已知道；证据三：房屋预售许可证，拟证明房屋预售的许可时间；证据四：黄冈中院（2017）鄂11民终1079号判决书，拟证明亚贸三楼507平方米房产归原告所有的法律依据；证据五：《房屋预售协议》，拟证明预售时间为2011年1月4日；证据六：麻城城市建设综合开发有限公司提供的证据目录，拟证明部分相关证据来源，销售许可及规划证件等均是由被告城建开发公司提交的；证据七：麻城市茧丝绸总公司职工内部食堂定额发票汇总填报，拟证明预付购买涉案房屋三楼定金款项的事实；证据八：亚贸商厦301-313房产情况表，拟证明700m2以外的房产权属及面积；证据九：《追加当事人申请书》，拟证明2011年10月18日前罗登瑞、胡雪曼、李斯忠三人已知晓亚贸商厦三楼除700平方米以外的部分房产以每平方米800元卖给原告的事实；被告城建开发公司没有提交证据；被告涂学亚、李斯忠向本院提交了如下证据：证据一：身份证复印件两份，拟证明被告涂学亚、李斯忠的基本情况；证据二：房屋所有权证书三份，拟证明原告诉争的房屋归被告涂学亚夫妻、被告李斯忠及其家属所有，且于2014年取得了房屋所有权证书的事实；证据三：商品房买卖合同四份，拟证明即使存在原告所述的预售协议，也因商品房买卖合同的订立而失效；本院组织当事人进行了质证，双方质证意见如下：被告城建开发公司对原告提交的证据一、证据二均有异议，要求提供原件，此二份证据均不能证明诉请的507平方米房产归原告所有，从原告提供的协议书复印件来看，无协议的另一方签名，记事复印件为原告单方掌握，原告未提供原件予以核对；对证据三无异议；对证据四的真实性无异议，对拟证目的有异议，认为该判决书不能证明原告诉请的涉案房产归原告所有的事实；对证据五要求提供原件，对真实性及拟证目的均有异议；对证据六有异议，认为不符合证据要件且与本案没有关联性；对证据七有异议，认为与本案没有关联性也不能证明预付房屋定金的事实；对证据八有异议，认为亚贸商厦301-313房屋权属及面积与原告无关，也与本案无关，该房产已被他人合法取得；对证据九有异议，无法达到原告的拟证目的，该申请书系被告陈锋单方向法庭提出的申请，实际并未通知罗登瑞、胡雪曼、李斯忠三人参加该案庭审，故不能证明罗登瑞、胡雪曼、李斯忠三人已知晓亚贸商厦三楼除700平方米以外的房产以每平方米800元卖给原告的事实。被告涂学亚、李斯忠对原告提供的证据一的真实性有异议，认为仅有一份且由原告单独持有，应提供原件，即使该证据存在，也无法证明实际存在507平方米的房产，预售协议的面积为379平方米，实际登记的面积为301平方米；对证据二的质证意见同证据一；对证据三的真实性无异议，认为该证据与本案无关联性；对证据四的真实性无异议，对拟证目的有异议，认为判决书只是一种证据，而非法律依据；对证据五的真实性无异议，要求提供原件，该预售协议在签订正式房屋买卖协议并依法取得房产证后已失效，且对该证据来源有异议；对证据六有异议，认为不符合证据要件且与本案没有关联性，列明的证据内容与原告的诉请没有关联性，也不能证明原告提交的证据来源于被告城建开发公司，不能免除原告的证明义务；对证据七有异议，认为与本案没有关联性也不能证明预付房屋定金的事实，餐费与房屋定金属不同的法律关系；对证据八有异议，认为该证据与原告的诉请无关，不能证明原告对涉案房屋700平方米以外的面积享有所有权，涉案房屋700平方米以外的面积均已登记在他人名下；对证据九有异议，认为不符合证据要件，仅是当事人诉讼过程中的诉讼权利，不是法律规定的证据，不发表质证意见。原告刘汪阳对被告涂学亚、李斯忠提交的证据一、证据二均没有异议；对证据三的真实性无异议，对拟证目的有异议，认为该买卖合同的房产价格是每平方米2100元，是根据房屋预售协议得来的，由于房屋预售协议无效，该四份商品房买卖合同也无效。被告城建开发公司对被告涂学亚、李斯忠提交的证据一、证据二、证据三均无异议；对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据一《土地开发合作协议书》，虽系复印件未当庭提供原件，但已有生效的法律文书对其真实性予以确认，故对其真实性予以采信，该证据系被告陈锋与原告之父刘义才签订的就土地开发合作的协议，是一种合同法律关系，不是房产权属证明，不能证明原告诉请的亚贸商厦三楼507平方米的房产归原告所有的事实，对其拟证目的不予采信；对证据二《记事》，该证据载明的系被告陈锋及被告城建开发公司的法定代表人刘守武就农机局旁72平米的土地作出的说明，与本案原告诉请的事项没有直接的关联，无法达到证明原告主张的亚贸商厦三楼507平方米房产归其所有，被告陈锋、城建开发公司、涂学亚、李斯忠早已知道此事的拟证目的；对证据三系国家法定机构向被告城建开发公司颁发的商品房预售许可的文件，能够证明被告城建开发公司于2011年5月9日取得了商品房预售许可的事实；对证据四系湖北省黄冈市中级人民法院作出的民事判决书，来源合法，对其真实性予以采信，但该法律文书的判决主文中没有确认原告诉请的亚贸商厦三楼507平方米房产归其所有的内容，故无法达到证明该证据是亚贸商厦三楼507平方米房产归原告所有的法律依据的拟证目的，对其拟证目的不予采信；对证据五系城建开发公司亚贸商厦项目部作为甲方与被告涂学亚作为乙方签订的房屋预售协议，有该项目部经理被告陈锋及被告涂学亚签名，虽系复印件，但被告涂学亚对其真实性无异议，且与其他证据相吻合，能够证实签订房屋预售协议的时间为2011年1月4日，对其真实性予以采信；对证据六系被告城建开发公司在其他案件中提交的证据目录表，是对其提供的证据的来源作出的说明，不具有证据的形式和要件，不属于证据的范畴；对证据七系麻城市茧丝绸总公司职工内部食堂发票，虽有被告陈锋的签名，但与本案房屋买卖不是同一法律关系，不具有关联性，且系孤证，在没有其他证据证明的情况下不能证实该餐费系预付购买涉案房屋定金的事实；对证据八系亚贸商厦301-313房产登记的信息，与被告涂学亚、李斯忠提供的房产权属证书相印证，能够证明涉案700平方米以外的房产登记的权属情况；对证据九系他案中当事人申请追加当事人参加诉讼的申请书，是当事人的诉讼权利，不属于证据范畴，不能证明相应的事实并达到其拟证目的。对被告涂学亚、李斯忠提交的证据一、证据二、证据三，系国家法定机构出具的身份证明文件和涉案房产的权属登记证书以及被告城建开发公司与被告签订的商品房买卖合同，来源合法、客观真实，证据间相互印证，能够证实两被告的基本情况和涉案讼争的房产已出售给两被告并已办理了相关权属登记的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2011年1月4日，被告城建开发公司亚贸商厦项目部作为甲方（卖方）与被告涂学亚（罗登瑞之妻）作为乙方（买方）签订了《房屋预售协议》，协议主要约定：甲方已将亚贸商厦第三层产权面积700m2补偿给原土地股东，乙方自愿认购该项目第三层除去产权面积700m2以外的全部剩余房屋，双方还就剩余房屋的产权面积、销售价格、暂定的房屋总价、办证费用的承担及房款的付款方式等进行了约定，该协议有作为该项目部项目经理的被告陈锋签名和甲方的盖章及被告涂学亚签名。预售协议签订后，2012年2月20日被告涂学亚、李斯忠作为买受人与被告城建开发公司作为出卖人分别签订了《商品房买卖合同》，以每平方米2100元的单价购买了涉案讼争的部分商品房，于2014年2月21日和2014年2月28日分别办理了房屋所有权登记手续，取得了房屋所有权证书，其他涉案讼争的商品房随后也陆续出售给了被告涂学亚、李斯忠和其他案外人，且办理了房屋所有权登记手续，且已占有和使用了上述房屋。另查明，2009年12月20日，被告城建开发公司发文成立亚贸商厦项目部，同日任命被告陈锋为该项目部项目经理。2010年5月20日，原告刘汪阳和案外人罗登瑞（被告涂学亚之夫）、胡学曼、被告李斯忠四人作为甲方与作为乙方的被告城建开发公司签订了《亚贸商厦建设工程合同》一份，约定由城建开发公司在刘汪阳、罗登瑞、胡学曼、李斯忠四人享有土地使用权的一宗土地上承包建设亚贸商厦楼盘，位于麻城市××大道渡槽旁，用地性质为商住综合用地。该楼盘由被告城建开发公司全额垫资建设，原告刘汪阳等四人在工程建设前将该宗土地的使用权过户到被告城建开发公司名下，工程竣工验收后，由刘汪阳等四人享有一、二层（含门店）整体（面积以实际建筑面积为准）及三楼靠渡槽旁边面积为700平方米的房屋，除此以外的房屋产权归城建开发公司所有。所有房屋的权属证书的办证费用均由城建开发公司承担，刘汪阳等四人只承担一、二楼及三楼700平方米产权部分的消防设备、设施费用及水电设备的安装费用，该合同对其他相关事项进行了约定。2010年5月20日，刘汪阳等四人之间签订了《亚贸商厦股东房屋分配协议》一份，约定了四人在亚贸商厦楼盘中享有产权的房屋的大致分配方案。2010年5月23日之前，原告之父刘义才代表刘汪阳与被告陈锋签订了《土地开发合作协议书》，约定陈锋拥有四层房屋以上房产的所有权，拥有后排除960平方米（一楼起）以外楼层房产的所有权，拥有自主开发、经营、出让房产的权利。刘汪阳享有门面的地下室，一至二层（即1-5个门面）房产的所有权，以及三层不超过600元/m2的购买权，拥有后面一层以上960m2的房产所有权，拥有一至二个门面的上空及旁边剩余土地的所有权。该协议书上未注明签订时间。后原告刘汪阳之父又自行书写了“因规划发生变化，同意现有规划面积的1-2层和地下室及第三层不超过600元/㎡全部给与刘汪阳。”内容的土地开发合作协议书，被告陈锋在其上面书写了“三楼按800.00元平米，原合同无效。陈锋，2010.5.23号”。2010年10月20日，该宗土地的土地使用权过户登记到被告城建开发公司名下，2011年3月3日，被告城建开发公司取得了该宗土地建设用地规划许可证，并开工进行亚贸商厦项目建设，2011年5月9日，被告城建开发公司取得了亚贸商厦楼盘的商品房预售许可证书。亚贸商厦项目竣工后，被告城建开发公司已按2010年5月20日签订的亚贸商厦建设工程合同的约定将该商厦一、二层（含门店）整体及三楼靠渡槽边面积为700m2的房屋交付给刘汪阳等四人。刘汪阳等四人亦根据四人签订的《亚贸商厦股东房屋分配协议》的约定对房屋进行了分配。现原告刘汪阳以被告涂学亚与被告陈锋及被告城建开发公司签订的《房屋预售协议》是在没有取得预售许可的情况下订立，双方明知涉案房屋已出售给原告，又以超低价出售，属于恶意串通，该协议无效，涉案亚贸商厦楼盘三楼700平方米以外的房产原告与被告陈锋有协议约定，该房产应归原告所有为由起诉来院，请求判如所请。本院认为，经评议本案争议的焦点为：1、被告城建开发公司及被告陈锋与被告涂学亚签订的《房屋预售协议》是否无效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2011年1月4日，被告陈锋、被告城建开发公司与被告涂学亚签订的就被告城建开发公司开发的亚贸商厦楼盘三楼700平方米以外的房产达成的《房屋预售协议》，系当事人真实意思表示，合同已依法成立，不存在欺诈、胁迫和损害国家利益的情形；被告城建开发公司、被告陈锋自愿将其开发所有的房产预售给被告涂学亚，被告涂学亚自愿购买，系双方对其自身权利的处分，约定的预售价格是双方自愿协商的，没有证据证实预售价格明显低于当时的市场价，其买卖行为是公开合法的行为，不属于恶意串通损害第三人利益和以合法形式掩盖非法目的情形，原告刘汪阳与被告陈锋订立的《土地开发合作协议书》中涉及的亚贸商厦楼盘三楼700平方米以外房产买卖的协议也属于一种合同关系，虽订立时间在前，但没有法律规定据此就认定被告城建开发公司与被告涂学亚签订的《房屋预售协议》无效，至于原告的合同权益，原告可向合同相对方主张；涉案的预售协议签订的时间虽在被告城建开发公司取得商品房预售许可证之前，但被告城建开发公司在起诉前已取得了商品房预售许可证，依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，该预售合同有效，亦没有违反法律、行政法规的强制性规定的其他情形；综上，被告城建开发公司、被告陈锋与被告涂学亚签订的《房屋预售协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，原告请求确认该房屋预售协议无效的事实根据和法律依据不具备，理由不充分，不予支持；本案争议的焦点：2、原告以涉案亚贸商厦楼盘三楼700平方米以外的房产与被告陈锋有协议约定为由，主张该房产归其所有是否符合法律规定？根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，被告城建开发公司与被告涂学亚就涉案的房产签订预售协议后分别与被告涂学亚、李斯忠签订了《房屋买卖合同》并进行了登记，被告涂学亚、李斯忠作为受让人取得了不动产权属证书，依法享有了房屋的所有权；原告与被告陈锋就涉案亚贸商厦楼盘三楼700平方米以外的房产与被告陈锋订立的协议，属于合同法律关系，不属于确认物权的法律关系，黄冈市中级人民法院作出的（2017）鄂11民终1079号民事判决书仅认定了存在原告与被告陈锋就涉案房产三楼700平方米以外部分有买卖约定的事实，并没有确认该房产归原告所有，原告也没有提供证据证实其已取得了讼争房产的所有权，故主张该房产归其所有没有事实依据，亦不符合法律规定，不予支持。本案在审理过程中，被告陈锋经公告传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘汪阳的诉讼请求。案件受理费200元，由原告刘汪阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费，按自动撤回上诉处理。审判长 姜 辉审判员 梁胜阳审判员 张午明二〇一九年三月二十六日书记员 董小雪