福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）漳民终字第350号上诉人（原审被告）陈建飞，男，1962年3月13日出生，汉族，居民。上诉人（原审被告）周月凤，女，1965年10月17日出生，汉族，居民，系上诉人陈建飞的配偶。两上诉人的共同委托代理人曾哲锋，福建泾渭明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周进步，男，1960年5月29日出生，汉族，个体户。被上诉人（原审原告）周春香，女，1967年2月15日出生，汉族，个体户，系被上诉人周进步的配偶。上诉人陈建飞、周月凤因与被上诉人周进步、周春香确认合同有效纠纷一案，不服福建省平和县人民法院（2013）平民初字第1961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈建飞及上诉人周月凤的委托代理人曾哲锋到庭参加诉讼。被上诉人周进步、周春香经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，周进步与周春香系夫妻关系，陈建飞与周月凤系夫妻关系，周进步与周月凤系兄妹关系。讼争房屋址在平和县小溪镇团结路62号，系混凝土结构四层半楼房二间，该房屋是陈建飞、周月凤购买的夫妻共有房产。陈建飞、周月凤于1996年6月1日办理平国用（96）字第0001号《国有土地使用证》，内载明：土地使用者陈建飞；地址：平和县小溪镇团结路；用途为商住，四至：东南至新欣汽车修配站，西北至巷路，西南至团结路，东北至巷沟，用地面积95平方米，其中建筑占地95平方米。1997年4月25日，福建省平和磷肥厂（法定代表人即周进步）向中国建设银行平和县支行申请贷款70万元，借款期限为一年即自1997年4月25日至1998年4月24日，陈建飞、周月凤及周木标、周衍仁、周清皮、沈振南等人自愿为平和磷肥厂的该笔贷款提供各自所有的房地产作为抵押物。1997年4月25日陈建飞、周月凤等人与中国建设银行平和县支行共同签订《抵押合同》，其中陈建飞、周月凤提供自己所有的址在平和县小溪镇团结路62号二间房屋（本案讼争房屋）作为担保贷款抵押物。借款期限届满后，平和磷肥厂没有按照约定履行还款，中国建设银行平和县支行向原审法院提起诉讼，原审法院于2001年2月8日作出（2001）平经初字第10号民事判决书，判决本案陈建飞、周月凤及其他抵押人应以提供抵押的房屋折价对该笔债务承担连带清偿责任。2001年3月14日中国建设银行平和县支行向原审法院申请强制执行，原审法院于2001年9月17日以（2001）平执字第160号执行通知书，通知本案陈建飞、周月凤及其他抵押人共同履行生效判决确定的担保还款义务，但是平和磷肥厂及陈建飞、周月凤及其他抵押人均没有履行还款义务。2006年4月20日，周进步、周春香作为乙方与陈建飞、周月凤作为甲方签订《房屋产权转让合同》，共七条，该合同载明：甲方（即陈建飞、周月凤，以下表述均同）有座落于平和县小溪镇团结路62号（六路）房屋二间（建筑楼层四层半）欲让售，乙方（即周进步、周春香，以下表述均同）愿意将该房屋全部购买作居住房，经双方友好协商后，签订如下转让合同条款：一、房屋四至及建筑层数：东接胡同、西接街道、南墙与胡瑞碧毗邻、北墙邻城建规划小街道，四至标的分明，房屋建筑楼层共四层半；二、占地面积与土地使用权证载明面积相同；三、转让价格：土地使用权及房产全部价格，经双方商订为人民币肆拾贰万叁仟捌佰元整（包括空调2台、厨房设施、沙发茶几、床铺等家具）；四、办理产权转让手续过程中所需要全部费用（包括税金）一概由乙方负担，但甲方应提供办理房产转让的相关手续；五、转让费用的支付及产权交接事项：1、乙方将购买该房产转让费用全部支付给甲方的同时，甲方应将该房屋产权完整移交乙方使用，房屋产权交付乙方掌管后甲方保证该房产权没有第三者争议；2、由于该房屋产权的土地使用证，在转让前乙方已经向甲方借用于向平和县建设银行办理抵押贷款，其产生的抵押债务应由乙方负责解决并承担全部经济责任和法律责任；六、本合同在履行中如有发生争议，由甲、乙方协商解决；七、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，中证人一份，经双方签字后生效；中证人李某、曾某、黄某。2006年5月31日，周春香与陈建飞对购买小溪镇团结路62号二间房屋转让的附件清单进行书面移交，并对该房屋的出租租金结欠情况进行结算，载明：陈建飞应再退还周春香房屋租金至2006年5月31日合计3236元；附件清单中第（14）项载明：原陈建飞向沈港泉借来人民币50000元作为房屋贷款抵押金，现由周进步在房屋款抵扣。2006年6月1日陈建飞书写《收条》一份，载明：“兹收到周进步、周春香购平和县小溪镇团结路62号房产款计人民币肆拾贰万叁仟捌佰元正（其中包括龙海沈港泉借条伍万元），此据，收款人陈建飞，2006.6.1日”。福建省平和磷肥厂于2013年6月27日、7月25日二次合计偿还中国建设银行平和县支行逾期贷款本息人民币88万元，至此陈建飞、周月凤设定的抵押贷款已经全部还清。2013年7月25日陈建飞、周月凤与中国建设银行平和县支行签订的《抵押合同》解除，抵押关系终止。2013年7月26日陈建飞、周月凤向中国建设银行平和县支行领回用于抵押的平国用（96）字第0001号《国有土地使用证》。此后双方因房屋产权过户问题发生纠纷，诉至法院。原审认为，周进步与周月凤系兄妹关系，陈建飞、周月凤基于亲情关系而以自己所有的房屋为平和磷肥厂（原告周进步系法定代表人）申请贷款提供担保抵押，是陈建飞、周月凤依法自由行使民事权利的行为。他们自愿将其夫妻共有的房屋即址在平和县小溪镇团结路62号混凝土结构四层半楼房二间有偿出售给周进步、周春香，双方已经形成房屋买卖关系。双方本着自愿协商的原则订立《房屋产权转让合同》，该《房屋产权转让合同》实质上就是房屋买卖合同。在该《房屋产权转让合同》第五条第二项明确约定载明：“由于该房屋（即讼争房屋）产权的土地使用证，在转让前乙方（即周进步、周春香）已向甲方（即陈建飞、周月凤）借用于向中国建设银行平和县支行申请办理抵押贷款，其产生的抵押债务应由乙方负责解决并承担全部经济责任和法律责任。”这项约定应视为双方对合同的效力作出附条件约定。双方都是具有完全民事行为能力人，且该协议系双方当事人的真实意思表示，双方均已按合同约定实际履行了支付购房款和交付房屋的权利义务，因此双方签订的买卖合同成立。由于该房屋产权正处在抵押期间，故该《房屋产权转让合同》未生效。在中国建设银行平和县支行与平和磷肥厂金融借款合同纠纷案件的诉讼和执行期间，直至本案起诉前，陈建飞、周月凤均没有依法行使撤销权。平和磷肥厂于2013年6月27日、7月25日二次合计偿还向中国建设银行平和县支行逾期贷款本息88万元，至此抵押贷款已经全部还清，双方在买卖合同中约定的抵押债务已经由周进步、周春香履行完毕。2013年7月25日陈建飞、周月凤与中国建设银行平和县支行签订的《抵押合同》解除，抵押关系终止，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”，至此，双方约定的生效条件已经成就，双方签订的《房屋产权转让合同》生效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，本案起诉前，陈建飞、周春香自愿将讼争房屋向银行设定的抵押情形已经消失，因此双方签订的《房屋产权转让合同》合法有效，并不违反国家有关强制性规定，双方均应按此协议履行。周进步、周春香的请求合法，证据充分，应予支持。陈建飞、周月凤的辩称，证据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条之规定，判决：一、周进步、周春香与陈建飞、周月凤所签订的就平和县小溪镇团结路62号二间房屋的买卖合同有效。二、陈建飞、周月凤应于判决生效后十日内协助周进步、周春香办理平和县小溪镇团结路62号二间房屋的产权过户登记手续；办理过户登记手续所产生的一切税费依照双方原约定均由周进步、周春香承担。案件受理费200元，由陈建飞、周月凤负担。一审判决后，上诉人陈建飞、周月凤不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法认定房屋买卖合同无效，并驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、本案合同签订之前的事实证明，该买卖合同并非上诉人的真实意思表示，是不得已而为之的逃避执行的手段，系虚假合同。上诉人基于兄妹亲情应被上诉人周进步的请求，提供自有房屋即本案讼争房屋作为抵押物，使被上诉人周进步在1997年以平和磷肥厂的名义取得建设银行贷款。被上诉人在取得贷款后未在约定期限还款，致使上诉人被判决应以本案讼争房屋对上述债务承担连带清偿责任，该房产并被法院作为执行标的。上诉人多次被法院通知履行抵押责任，而上诉人多次催促被上诉人清偿该债务以解除抵押却均无果的情形下，为逃避债务避免房产被拍卖，上诉人才根据被上诉人的要求与被上诉人以远低于当时当地的市场价签订了本案《房屋产权转让合同》。也正是基于上述双方的真实意思，上诉人至今户口均在该房产所在地，目前也居住在房产所在地。二、一审法院认定该《房屋产权转让合同》合法有效与法不符。合同主观目的在于逃避债务，致使债权人平和建行虽有抵押权但多年仍未能使债务得到清偿，严重损害了债权人的利益，该合同无效。法院已经查明，上述建行贷款系由平和磷肥厂归还，还款人并非被上诉人，因此即使假设合同成立，其生效条件也不成就。本案房地产的抵押人及抵押权人就抵押权尚未解除前的转让行为效力已作出明确约定，《房屋产权转让合同》不仅违背法律规定，而且违背了抵押人与抵押权人双方的约定，该合同无效。《抵押合同》及办理该房产抵押贷款的《房地产抵押具结书》中均明确约定：房地产抵押期内，抵押人无权对以上房地产进行转让，如有违反一律无效。本案房产转让合同签订前该房产已经被确定为法院的执行标的，依法应予查封、拍卖。转让合同本质上系转移被执行财产，该行为违反法律强制性规定，该转让行为无效，如果确认该类型转让合同合法有效，则将使法院的执行难问题难上加难，法院的执行权威也将受到严重破坏。最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》中也明确该转让行为违法，买卖合同无效。被上诉人周进步、周春香未到庭参加诉讼，提交书面答辩状称，上诉人与答辩人之间签订房屋买卖合同是真心实意的，否则就不存在答辩人向上诉人支付购房款，上诉人把房屋交付给答辩人占有使用等。该房屋买卖既不存在逃避债务情形也不存在损害第三人利益情形，也无违反法律法规禁止性规定情形，是合法有效的，请求二审驳回上诉，维持原判。案经本院审理，对原审查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：双方签订的《房屋产权转让合同》是否有效。上诉人陈建飞、周月凤认为，该买卖合同并非上诉人的真实意思表示，双方恶意串通，转移财产躲避债务，使债权人平和建行虽有抵押权但多年仍未能使债务得到清偿，严重损害了债权人的利益，系虚假合同。违背了抵押人与抵押权人《抵押合同》的约定，房地产抵押期内，抵押人无权对以上房地产进行转让。平和建设银行的贷款系由平和磷肥厂归还，并非被上诉人，因此即使假设合同成立，其生效条件也不成就。该合同系转移被执行财产，违反法律强制性规定，系无效行为。被上诉人周进步、周春香认为，房屋买卖合同是真心实意的，不存在逃避债务情形也不存在损害第三人利益情形，也无违反法律法规禁止性规定情形，是合法有效的。本院认为，上诉人陈建飞、周月凤与被上诉人周进步、周春香签订的《房屋产权转让合同》中，明确约定了转让标的、转让价款、产权办理手续、转让费的承担等等。在转让合同签订后，上诉人陈建飞与被上诉人周春香还对房屋转让的附件清单进行书面移交，并对该房屋的出租租金结欠情况进行结算。合同签订后，上诉人陈建飞也搬出讼争的房屋。在转让价款的支付过程中还约定原陈建飞向沈港泉的借款50000元作为房屋贷款抵押金，由周进步在房屋款抵扣。转让合同中对双方的权利义务有明确的阅读，转让后上诉人交付房屋、结算租金、被上诉人支付价款等事实足以证明双方签订《房屋产权转让合同》是真实意思表示，且也实际履行，上诉人陈建飞、周月凤主张不是双方真实意思缺乏依据。《房屋产权转让合同》第五项还对合同生效条件进行了约定，即由被上诉人承担房屋产权土地使用权抵押贷款的全部经济和法律责任。《房屋产权转让合同》是附生效条件的合同，只有在解除该房屋的抵押后才产生效力，即只有在本案的主债权得到实现的情况下才生效。平和磷肥厂原欠中国建设银行平和县支行的逾期贷款本息已经偿还，本案讼争房屋担保的主债权已经消灭，讼争房屋所承担的抵押担保债务也归于消灭，此时双方签订的《房屋产权转让合同》才生效。该合同的生效并未对债权人中国建设银行平和县支行的权利产生不利影响，因此上诉人认为该合同损害了债权人利益的主张，缺乏依据，不能成立。上诉人认为平和磷肥厂的债务不是由被上诉人偿还的，合同约定的条件没有成就。平和磷肥厂的债务实际已经归还，上诉人也向中国建设银行平和县支行领回用于抵押的平国用（96）字第0001号《国有土地使用证》。《房屋产权转让合同》对房屋买卖的价款等进行了约定，上诉人也出具收条载明收到房产款。本案抵押借款合同的主债务人是平和县磷肥厂，银行从平和县磷肥厂的名下将款项直接划扣贷款，对上诉人的权利并没有任何影响，因此上诉人认为平和磷肥厂的债务不是被上诉人偿还的，导致合同生效条件不成就的理由缺乏依据，不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）的规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才是无效的，上诉人认为《房屋产权转让合同》违反了双方抵押合同的约定，导致合同无效的理由不能成立。原审法院在2001年9月17日作出（2001）平执字第160执行通知书后，未对该房屋采取强制执行措施，上述房产未被人民法院查封，上诉人主张该合同违反最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》的规定，同样缺乏依据。综上所述，本院认为，上诉人陈建飞、周月凤与被上诉人周进步、周春香签订的《房屋产权转让合同》是附生效条件的合同，只有在解除该房屋的抵押后才产生效力。现平和县磷肥厂欠中国建设银行平和县支行的债务已经偿还，主债权已经消灭，作为从债权的抵押担保关系也消灭。本案的《房屋产权转让合同》生效。该合同生效并未损害债权人的权利，也未违反法律规定，是合法有效的。上诉人主张合同是规避债务履行而签订的，依据不足，认为合同无效与法不符，上诉请求驳回被上诉人诉讼请求的主张不能成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元由上诉人陈建飞、周月凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡钟麟代理审判员  廖书茵代理审判员  许伟森二〇一四年五月十四日书 记 员  麦远宏附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。