合肥铁路运输法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖8601执异4号 异议人：胡敬玉，女，1979年1月6日出生，汉族，住安徽省庐江县。 申请执行人：安徽皖信典当有限责任公司，住所地安徽省合肥市蒙城路与淮河路交叉口东南角城隍庙二期茶楼。 法定代表人：魏李翔，该公司董事长。 被执行人：吴国生，男，汉族，1952年8月16日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 被执行人：厉德红，女，汉族，1953年4月16日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 本院在执行申请执行人安徽皖信典当有限责任公司与被执行人吴国生、厉德红抵押典当合同纠纷仲裁一案过程中，利害关系人胡敬玉提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人胡敬玉称：2013年7月22日异议人与吴国生签订了《房屋租赁合同》，合同约定吴国生将坐落在蒙城路3-6幢4、6、9号共计460平方米房产（其中有230平方米二楼自搭建）出租给异议人经营，双方对租赁期限、租金等进行约定。2016年1月，贵院告知异议人承租经营的房屋已经进入执行程序，即将评估拍卖，且其中4号位系合肥市包河区人民法院委托其评估拍卖。贵院通知异议人为承租人，可以参加竞买，并制作《谈话笔录》。贵院带着评估公司一起来到异议人经营的铺位拍照、测量，异议人于2017年6月27日以335万元的最高价竞得贵院拍卖的房产，并缴纳了拍卖佣金及土地出让金。在办理房产过户过程中异议人才发现竞买的房产不是自己正在经营的房产。由于房东的合同误导，导致贵院误将1-3号位当做4号位予以评估及拍卖，拍卖公司明确告知异议人所经营的房产已打通并一起拍卖，造成了异议人重大误解，竞买错误。异议人竞买的4号位、6号位因不能打通而无法经营使用，因6号位无门，必须从1-3号位出入，是不能单独自由出入的房屋，无法用于经营，损害了异议人的利益。异议人之所以参与竞买源于贵院的通知，法院明确告知异议人现承租经营的房屋即将被拍卖。合肥市包河区人民法院（2014）包执字第01895号委托执行书明确“鉴于本院查封的吴国生名下位于合肥市××号位与你院处置的3-6幢6号位房产现已打通，整体出租给同一承租人”；另，安徽省京和房地产土地价格评估有限公司皖京和房估字（2016）385号评估报告中的照片是目前异议人承租经营的1-3号位门头的照片，而非4号位。异议人花巨资竞买的6号位是一间不与1-3号位连接就无法使用的铺位，现误买的4号位与6号位无法连接，无法打通，6号位因地理原因，无法开门用于经营。据此，异议人依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项、第（六）项之规定，申请撤销此次拍卖，并撤销贵院（2016）皖8601执57号之二号执行裁定，退还异议人所交的购房款、拍卖佣金以及土地出让金等款项；或将安徽省××××号房产的所有权归买受人所有，撤销该裁定第一项中该幢房屋6号位房产的所有权归买受人，退还6号位所交的购买款、拍卖佣金以及土地出让金。 安徽皖信典当有限责任公司辩称：一、异议人提出撤销拍卖的事由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定提出异议、请求撤销拍卖的情形。异议人主张的是拍卖的标的与其预期使用的目的有冲突，涉案的6号位只是无法与4号商铺连接，其部分缺失作为独立商铺使用的功能，并不代表该房屋无法作为商业用房使用，该铺面是产证齐全的商业用房。且该房屋价值是经过评估后确认的，异议人并未受到经济损失。异议人提出执行异议的情形并不符合最高院关于撤销拍卖的上述规定。法院委托安徽九华拍卖有限公司进行拍卖，根据该拍卖公司2017年5月23日拍卖公告显示，对拍卖标的、地点以及标的物展示时间、注意事项等均作出了公告，其中注意事项特别提醒竞买人详见安徽合肥公共资源交易中心网站公告。异议人作为市场经营户，其自身就在标的物所在市场经商，完全具备对拍卖标的物进行详细了解的条件，其在拍得涉案商铺后，又以商铺与其预期使用目的不一致为由，要求撤销（2016）皖8601执57号之二执行裁定书违背常理又毫无根据。二、异议人要求撤销合肥铁路运输法院（2016）皖8601执57号之二执行裁定书亦无法律依据。关于涉案6号铺面的拍卖，异议人并未就其损失提供相应证据，合肥铁路运输法院该份执行裁定书是基于拍卖结果作出的法律文书，该份裁定书的实体处理和程序并未违反法律规定。异议人仅凭所拍的房屋与其预期有出入就要求撤销人民法院的执行裁定，显然缺乏法律依据。 经审查查明：合肥仲裁委员会（2015）合仲字第0198号裁决书于2015年12月21日发生法律效力，因吴国生、厉德红对上述生效法律文书确定的义务未能履行，申请人安徽皖信典当有限责任公司向本院申请强制执行，本院于2016年3月7日依法立案执行。2016年4月11日，本院轮候查封被执行人吴国生名下的位于安徽省××××号位房产。因本案申请执行人安徽皖信典当有限责任公司系该房产抵押权人，该房产首轮查封法院合肥市包河区人民法院同意由本院对该房产进行处置，并将被执行人吴国生名下位于安徽省××××号位房产委托本院一并处置。2016年7月5日，本院对上述两房产进行评估。评估机构安徽省金和房地产土地价格评估有限公司作出皖金和房估字-（2016）385号《房地产估价报告》，评估标的物总价为4064397元，其中4号位单价32897元，6号位单价26318元。本院于2016年12月29日作出（2016）皖8601执57号之一执行裁定书，拍卖被执行人吴国生名下位于安徽省××××号位房产和位于安徽省××××号位房产。2017年6月27日，在第二次拍卖过程中，异议人以335万元的最高价竞得吴国生名下的上述房产。2017年7月31日，本院作出（2016）皖8601执57号之二执行裁定书，裁定：吴国生名下位于安徽省××××号位房产和位于安徽省××××号位房产的所有权归买受人胡敬玉所有。胡敬玉在办理房产过户过程中，向本院提出执行异议。 另查，异议人胡敬玉与合肥星海经济发展有限责任公司（法定代表人吴国生）于2013年7月22日签订《房屋租赁合同》，约定“第一条租赁房屋及附件的名称、数量、质量、用途：房屋坐落在蒙城路××、××、××460㎡（其中有230平方米为二楼自搭建），结构：框架；用途：商铺。” 本院还查明，胡敬玉实际租赁用于经营的房屋不包括本院处置的安徽省××××号位房产。 本院认为，本案争议焦点为：异议人请求撤销拍卖是否有事实和法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第（二）项亦规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；”本案中，因为异议人提供的《房屋租赁合同》中对租赁房屋位置错误的表述，在处置被执行人吴国生名下的房产时，本院对吴国生名下位于安徽省××××号位和6号位房产的位置未予以进一步核实，对4号位房产的占有使用情况及现状未进行必要调查。现异议人以对本院拍卖的房产位置有重大误解为由，要求本院撤销（2016）皖8601执57号之二执行裁定书的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销本院作出的（2016）皖8601执57号之二执行裁定书； 二、撤销本院2017年6月27日对涉案房产的第二次拍卖行为。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向合肥市中级人民法院申请复议。 审判长 都 宏 审判员 赵旭东 审判员 陈 晨 二〇一九年三月二十二日 书记员 李德友 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。