济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2013）槐民初字第400号原告杜金芝，女，1955年10月30日出生，汉族，住济南市。被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司，住所地济南市。法定代表人于加弋，董事长。委托代理人李晗，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。原告杜金芝诉被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司（以下简称鲁建世纪）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年2月25日立案受理。原告杜金芝在本案审理中提出诉讼保全申请，本院对其申请审查后予以准许并制发（2013）槐民初字第400-2号民事裁定，查封了被告鲁建世纪相应财产。本院依法组成合议庭，分别于2013年4月10日和7月19日公开开庭进行了审理。原告杜金芝，被告鲁建世纪的委托代理人李晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜金芝诉称：2011年6月6日，原告与被告签订《购房协议》，原告购买被告位于济南市和385号商铺32套（详见附表），总价款5620000元。被告保证卖给原告房屋的产权无任何抵押、查封和纠纷，保证付款的同时办理房产证、土地证。原告缴纳全部房款后，被告将26套商铺给原告办理了房产证过户。原告购买的位于济南市第1-2210号商铺、济南市XXXXXXXXXXXXXXXXX，由于被告与第三方的纠纷，被法院查封，致使原告至今不能办理房产证，得到该房产。剩余的4套济南市（1-2125、1-2128、1-2132、1-2158）一直拒绝办理房产证，致使原告至今不能得到该房产。为维护合法权益，诉请判令被告办理以下商铺的房产证：济南市XXXXXXXXXXXXX、济南市1-2210、1-2125、1-2128、1-2132、1-2158。被告鲁建世纪辩称：1、原告未支付全部购房款。我方同意在原告支付全部购房款之后办理房产的全部过户手续。根据双方签订的协议，原告购买我方32套房屋，合计房款为11414101元，至今为止原告尚未付足全部房款，我方对原告购买的部分房产未办理房产证，并不违反合同的约定。2、原告购买的1-2210、1-2120被法院查封，其中1-2210号房产是原告2010年11月8日购买，查封日期是2010年11月25日，1-2120号商铺是2011年6月购买，查封日期是2012年10月10日。以上两处商铺均是原告购买后查封的，且法院查封房产后均未向我方送达查封裁定，对于我方不产生查封效力的约束，因此我方向原告出售房产的行为不违反法律的规定。对以上两房产的查封，原告均可以向查封法院提出异议，申请解封。我方也可以在原告支付全部房款后且在双方约定的房屋交付期限内给付解封，办理房产手续。3、原告在实际履行购买协议的过程中存在违约行为，根据协议我方租赁原告房产，享有该房产的收益权。但在实际履行中，原告为上述房产的经营人，其与我方签订租赁协议，租回了除2210以外的房产，并转租。2012年7月18日原告因欠空调费与我方解除租赁合同，却擅自收取租户租金至2013年2月，侵占我方租金收益60余万元。即2012年7月18日至2013年2月28日期间，原告在无权收租的情况下，擅自收取各租户租金，是对购房协议中返租条款的违约。该时期内我方不应向原告支付租金，该笔费用应在折抵房款的租金中扣除。综上，原告诉请并没有达到合同约定的条件，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年6月6日，原告杜金芝作为乙方与作为甲方的被告鲁建世纪签订《购房协议》，写明：甲方同意乙方购买383号二楼未销售的32套商铺。房号如下：1-2172、1-2210、1-2217、1-2218、1-2219、1-2220、1-2221、1-2222、1-2223、1-2224、1-2225、1-2211、1-2121、1-2122、1-2123、1-2124、1-2125、1-2128、1-2132、1-2158、1-2159、1-2160、1-2168、1-2169、1-2173、1-2192、1-2193、1-2194、1-2207、1-2208、1-2209、1-2120（385号二层）。以上房号的商铺，乙方以总价5620000元（伍佰陆拾贰万元）全部购买。甲方保证以上房产和地产的产权无任何抵押查封和纠纷。甲方保证乙方付款的同时能办理房产证、土地证。并签订返租协议。返租期5年。如果乙方在未办理房产证之前，如因商铺销售的需要，甲方无偿与乙方变更房号，不再加收任何费用。1、第一次购买商铺铺号。1-2172、1-2210、1-2217、1-2218、1-2219、1-2220、1-2221、1-2222、1-2223、1-2224、1-2225的11套商铺的缴款日期为2010年11月8号。房价总额4022781元，扣除税后的5年租金和代理费。缴款金额200万元（贰佰万元）。缴款日期定于2010年11月8号，租赁期自1010年（笔误，应为2010年）11月8号—1015年（笔误，应为2015年）11月7号。商铺返还日期定于2015年11月7日。以上商铺的经营权同时交给乙方。到期甲方不能返还商铺，可以续签租约。2、第二次购买商铺铺号。1-2211、1-2121、1-2122、1-2123、1-2124、1-2125、1-2128、1-2132、1-2158、1-2159、1-2160、1-2168、1-2169、1-2173、1-2192、1-2193、1-2194、1-2207、1-2208、1-2209、1-2120（385号二层）共计21套商铺。房价总额7391320元，扣除税后租金和代理费和八万元优惠，缴款金额362万元（叁佰陆拾贰万元）。缴款日期定于2011年6月7号，签订购房协议和返租协议后，房款汇到甲方指定的齐鲁银行济南高新区支行账户。租赁期自1011年（笔误，应为2011年）6月6号—1016年（笔误，应为2016年）6月5号。商铺返还日期定于2016年6月5日。经营权同时交给乙方。到期甲方不能交房，可以续签租约。3、为了保证一二楼商场的正常经营和日益繁荣，逐步提升商场租金，经二路383号东西两个大门口、门厅和门口、门厅两侧的墙面，使用权和广告位只能用于一楼和二楼的商场经营。任何一方不得出租出售。如经营良好，有良好的效益后双方可协商交纳使用费。原告杜金芝及被告鲁建世纪分别在该协议的乙方、甲方处签名、盖章。附随该协议，双方还签署了明细表，列明：第一期购房明细表，2010年11月8号—2015年10月7号，为383号2层：1-2210，建筑面积80.91，单价10000，总价809100；1-2172，建筑面积16.23，单价10700，总价172591；1-2217，建筑面积41.53，单价11000，总价456830；1-2218、1-2219、1-2221、1-2220、1-2222，建筑面积均为29.40，单价均为11100，总价均为326340；1-2223、1-2224、1-2225，建筑面积均为29.40，单价均为10800，总价均为317520，以上合计4022781。第二期购房明细表，2011年6月8号—2016年6月8号，为383号2层，1-2121、1-2122、1-2123、1-2124，建筑面积均为30.11，单价均为10700，总价均为322177；1-2125，建筑面积19.61，单价10900，总价213749；1-2128，建筑面积21.51，单价11200，总价240912；1-2132、1-2158，建筑面积均为16.13，单价均为11200，总价均为180656；1-2159、1-2160，建筑面积均为30.47，单价均为10700，总价均为326029；1-2168，建筑面积21.51，单价11000，总价236610；1-2169，建筑面积30.47，单价10700，总价326029；1-2211，建筑面积28.68，单价11000，总价315480；1-2173、1-2192、1-2193，建筑面积均为29.76，单价均为10700，总价均为318432；1-2194、1-2208，建筑面积均为28.68，单价均为10800，总价均为309744；1-2207，建筑面积28.68，单价11200，总价321216；1-2209，建筑面积29.76，单价10700，总价318432；385号2层1-2120，建筑面积158.58，单价9800，总价1542030。以上合计为7391320。两期商铺合计面积为1072.95，总价为11414101元。以上事实有原告杜金芝提供2011年6月6日《购房协议》及双方当事人的陈述为凭。原告杜金芝所购商铺，部分已取得《房屋所有权证》。其在本案审理中提供9份《房屋所有权证》，证号分别为济房权证槐字第1451**号、145153号、145161号、145175号、145176号、145180号、145183号、145184号、1451**号，登记时间为2011年8月9日，对应的房屋分别坐落在槐荫区XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX除以上在本案审理中提供的9份《房屋所有权证》外，原告杜金芝说明其从被告鲁建世纪处所购的32套商铺，除诉讼请求中要求被告鲁建世纪办理房产证的六套商铺（即济南市XXXXXXXXXXXXX、济南市1-2210、1-2125、1-2128、1-2132、1-2158）外，其他26套商铺均已办理了房屋所有权登记。被告鲁建世纪对此予以确认。以上事实有原告杜金芝提供9份《房屋所有权证》及双方当事人的陈述为凭。关于购买商铺付款情况，原告杜金芝说明按双方于2011年6月6日签订的《购房协议》，约定总购房款为11414101元，扣除其租金和代理费外，其还需要支付的购房款为562万元，其实际付款已有700余万元。被告鲁建世纪认为按双方于2011年6月6日签订的《购房协议》，原告杜金芝应付款为11414101元，其认为原告杜金芝所述扣除租金和代理费的前提是返租正常履行；其在本案第一次开庭审理时确认原告杜金芝已付款为5923431元，在第二次开庭审理时确认原告杜金芝已付款为5566910元。原告杜金芝就付款情况提供被告鲁建世纪于2011年6月10日和6月14日出具的收据，分别写明收到原告杜金芝购房款3431670元和59000元；其另提供被告鲁建世纪出具的发票，其中开票日期为2011年7月6日的10份，销售的不动产楼牌号分别为经二路383号1-2192、1-2193、1-2160、1-2207、1-2209、1-2208、1-2224、1-2159、1-2172、1-2225，金额分别为156537元、156573元、160294元、157887元、156537元、152151元、156039元、160294元、83575元、156039元；开票日期为同年7月7日的16份，销售的不动产楼牌号分别为经二路383号1-2124、1-2122、1-2123、1-2121、1-2168、1-2169、1-2211、1-2173、1-2210、1-2217、1-2194、1-2218、1-2219、1-2221、1-2222、1-2223，金额分别为158378元、158378元、158378元、158378元、115584元、160294元、155019元、156495元、401829元、225694元、152151元、160449元、160449元、160449元、160449元、156039元；开票日期为同年7月14日的1份，销售的不动产楼牌号为1-2220，金额为160449元。以上发票金额合计为4454788元。被告鲁建世纪对原告杜金芝提供的以上收据及发票无异议，但说明收据及发票款项有部分存在重复。原告杜金芝亦认可收据及发票有部分款项存在重复。被告鲁建世纪确认已收到原告杜金芝支付的购房款为5566910元。此数额中不包括原告杜金芝于2011年7月28日支付的20万元。对此20万元，原告杜金芝向本院提出申请，要求进行调查。经本院向中国农业银行股份有限公司济南泺源支行调查，该行出具2011年7月28日银行卡取款凭条，载明自原告杜金芝的银行卡转入被告鲁建世纪出纳张海峰账户内20万元。对该款的用途，原告杜金芝说明包括12余万购房款，余款为支付租金。被告鲁建世纪确认收到该20万元，但认为该款并非全部都是购房款。以上事实有原告杜金芝提供2011年6月10日、6月14收据、27份发票，本院调取中国农业银行股份有限公司济南泺源支行2011年7月28日银行卡取款凭条及双方当事人的陈述为凭。被告鲁建世纪在本案审理中还提供2009年11月30日济南时代工业品市场管理有限公司（以下简称时代公司）作为出租方、甲方与作为承租方、乙方的济南金座房地产营销策划有限责任公司（以下简称金座公司）签订的《房屋租赁合同》复印件，载明甲方将位于槐荫区经二路383号时代广场1号楼一至二层4208.55平方米租给乙方用于对外招商经营，租赁期限自2010年4月1日至2016年9月30日；租金分段计算，2010年4月1日-2012年3月31日每年租金120万元，2012年4月1日-2013年3月31日年租金138万元，2013年4月1日-2014年3月31日年租金为158.70万元，2014年4月1日-2016年9月30日年租金为182.50万元。合同还对缴款时间及方式、水电暖费用缴纳、物业管理费缴纳、双方权利义务与责任等事项进行了约定。其说明原告杜金芝购买的商铺在签订《购房协议》后先由其使用，后由原告杜金芝担任法定代表人的金座公司又返租回去（2210号商铺除外），由时代公司与金座公司签订了该《房屋租赁合同》，后时代公司与金座公司又于2012年7月18日解除了《房屋租赁合同》。原告杜金芝对该《房屋租赁合同》的复印件无异议，但认为与本案其起诉依据的《购房协议》无关。以上事实有被告鲁建世纪提供2009年11月30日《房屋租赁合同》复印件及双方当事人的陈述为凭。被告鲁建世纪在本案审理中另提供加盖济南市房屋档案馆查档专用章的山东省济南市中级人民法院（2006）济中法执字第95号民事裁定书及协助执行书各一份。民事裁定书记载申请执行人为中国农业银行济南槐荫支行，被执行人为被告鲁建世纪，裁定内容为冻结被执行人银行存款三千万元或相应价值的财产；协助执行书记载山东省济南市中级人民法院通知济南市住房保障与管理局，协助执行内容为查封被执行人即本案被告鲁建世纪的位于经二路385号第三层的全部房产，证号槐118760，查封时间为二年，从2012年10月11日至2014年10月10日。该裁定书及协助执行通知书的出具时间均为2012年10月10日。其说明原告杜金芝购买的2210号及2120号商铺处于查封之中，其中2210号是2010年11月25日被查封，目前案件还在审理中；另一处2120号是2010年10月10日被查封。原告杜金芝亦确认两处商铺被查封属实，其也向执行的法官查询过。以上事实有被告鲁建世纪提供山东省济南市中级人民法院（2006）济中法执字第95号民事裁定书及协助执行书各一份及双方当事人的陈述为凭。本院认为，原告杜金芝与被告鲁建世纪于2011年6月6日签订了《购房协议》，约定原告杜金芝购买被告鲁建世纪的32套商铺。该协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。按该协议的约定，原告杜金芝的主要义务是交纳购房款，被告鲁建世纪的主要义务是保证原告杜金芝在付款的同时能办理房产证、土地证，并签订返租协议。现原告杜金芝自述所购32套商铺已有26套取得了《房屋所有权证》，另有6套尚未取得，即其提起诉讼的XXXXXXXXXXXXX、383号1-2210、1-2125、1-2128、1-2132、1-2158。其在本案审理中未提供全部26套商铺的《房屋所有权证》，仅提供了部分《房屋所有权证》。但其提供了被告鲁建世纪出具的27份发票可以与此进行印证，被告鲁建世纪亦对以上6套商铺未给原告杜金芝办理房屋所有权登记未提出异议，因此本院对原告杜金芝所诉以上6套商铺尚未办理产权登记予以确认。综合被告鲁建世纪提出的答辩意见，集中在三个问题：一是原告杜金芝是否尚有部分购房款未交纳；二是原告杜金芝是否存在擅自收取租户租金、侵占其租金收益；三是原告杜金芝购买的部分商铺被人民法院查封，是否能够办理产权登记。就此，本院分析认为：一、关于商铺款项交纳问题。2011年6月6日签订的《购房协议》中约定原告杜金芝购买被告鲁建世纪的32套商铺，总价款应为11414101元，这一点在协议及附后的商铺明细表中均有体现。但协议同时约定原告杜金芝需要交纳的购房款为562万元，包括第一次购买商铺应缴款200万元，缴款日期定于2010年11月8日；第二次购买商铺应缴款362万元，缴款日期定于2011年6月7日。之所以会出现32套商铺总价款11414101元与原告杜金芝应缴款562万元之间的差额，是因为该协议中还提及到原告杜金芝购买32套商铺后，被告鲁建世纪予以返租，返租的时间协议约定为5年，同时协议还写明另扣除税后租金、代理费和八万元优惠。故基于以上协议约定内容，原告杜金芝购买32套商铺，实际应交购房款应为562万元，而非被告鲁建世纪答辩所称的全部价款11414101元。原告杜金芝是否已向被告鲁建世纪交足购房款562万元，双方又存在争议。被告鲁建世纪自认原告杜金芝已交款为5566910元，原告杜金芝则认为已交足协议约定的562万元，且存在超交情形。就购房款交纳的举证责任而言，应由原告杜金芝承担。对此，原告杜金芝提供了被告鲁建世纪于2011年6月10日和6月14日出具的收据，分别写明收到其交纳的购房款3431670元和59000元，另提供了27张发票，金额合计为4454788元。如果两项合计，数额远超协议约定的562万元。对此，原告杜金芝也实事求是地说明收据与发票记载的款项存在重复。因此，不能简单地以收据、发票数额合计作为原告杜金芝已付购房款的数额。除以上证据外，原告杜金芝另提出2011年7月28日通过其自己的银行卡转入被告鲁建世纪出纳张海峰账户内20万元中，其并说明该款项中包括部分购房款，经本院向相关银行调查及被告鲁建世纪的自行确认，该20万元确由被告鲁建世纪收取，并且该款项未计入被告鲁建世纪自行认可原告杜金芝已交纳的购房款5566910元中。对此，本院认为，原告杜金芝提供了被告鲁建世纪出具的收据、发票并提供了另外支付20万元相关证据，已完成了应承担的举证责任，其提供的以上证据结合被告鲁建世纪的自认数额，能够确认其已按协议足额支付了562万元购房款。被告鲁建世纪虽对原告杜金芝另外于2011年7月28日支付的20万元款项性质、用途有异议，但此时举证责任应转移至被告鲁建世纪。鉴于其未能举证证明该20万元为购房款外的其他款项，本院认为被告鲁建世纪提出原告杜金芝尚未交足购房款的辩称意见不能成立，本院不予采纳。二、原告杜金芝是否存在擅自收取租户租金、侵占被告鲁建世纪租金收益的问题。在2011年6月6日签订的《购房协议》中，确实存在着商铺售后返租的内容。在本案审理中，被告鲁建世纪提出租赁关系已经解除，原告杜金芝存在擅自收取租户租金、侵占其租金收益的答辩意见。但首先，本案审理的内容是原告杜金芝依《购房协议》约定，要求被告鲁建世纪为其所购商铺办理产权登记，这项内容是被告鲁建世纪应履行的一项合同义务，且在《购房协议》中已清楚写明其保证原告杜金芝付款的同时能办理房产证、土地证，与被告鲁建世纪答辩所称的租赁并非同一法律关系，还存在着履行上的时间先后顺序，即被告鲁建世纪应在收到原告杜金芝的购房款后即办理商铺的产权登记，而其所辩称的租金收取发生在其应为原告杜金芝所购商铺办理产权登记之后。其次，被告鲁建世纪在本案审理中提供了一份《房屋租赁合同》，记载的出租方为时代公司，承租方为金座公司，租赁合同的出租、承租主体与本案审理的《购房协议》主体即原告杜金芝、被告鲁建世纪并非相同主体。因此，鉴于以上理由，本院对被告鲁建世纪的该项辩称意见亦不予采纳。三、原告杜金芝所购商铺中部分商铺被人民法院查封，是否能够办理产权登记。原告杜金芝在本案中的诉讼请求是要求被告鲁建世纪为其购买的XXXXXXXXXXXXX、383号1-2210、1-2125、1-2128、1-2132、1-2158号商铺办理产权登记，被告鲁建世纪辩称其中部分商铺被人民法院查封，对此其提供了相应证据。原告杜金芝也确认存在部分商铺被查封的情形。但就本案审理查明事实，商铺被查封的原因是基于被告鲁建世纪存在债务，且发生于原告杜金芝与被告鲁建世纪2011年6月6日签订《购房协议》之后，因此被告鲁建世纪为原告杜金芝所购商铺办理产权登记的义务不能免除。且即使部分商铺被人民法院查封、存在产权登记的障碍，但这种障碍是能够通过被告鲁建世纪清偿债务得以消除的。因此，被告鲁建世纪以部分商铺被人民法院查封作为其未履行《购房协议》约定、拒绝为原告杜金芝办理商铺产权登记的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内为原告杜金芝购买的济南市XXXXXXXXXXXXX、济南市1-2210、1-2125、1-2128、1-2132、1-2158商铺办理产权登记手续。案件受理费32136元，诉讼保全费5000元，由被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  杨春疆人民陪审员  耿林芝人民陪审员  刘 艳二〇一四年六月二十七日书 记 员  刘 微