连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0707民初406号原告:李业广，男，1970年2月5日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：王艳、宋迎，连云港市赣榆区青口法律服务所法律工作者。被告：王涛，男，1982年10月23日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。被告：王婷婷，女，1983年9月11日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。二被告共同委托诉讼代理人：孙宜波，江苏四季青律师事务所律师。原告李业广与被告王涛、王婷婷确认合同有效纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李业广及其委托诉讼代理人宋迎、被告王涛、王婷婷及二被告共同委托诉讼代理人孙宜波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李业广向本院提出诉讼请求：请求确认房屋转让合同有效。实施及理由：二被告系兄妹关系。2015年6月19日，原告李业广与二被告父母王某、朱某（二人均已死亡）签订了房屋转让合同，原告以73000元的价格受让了王某、朱某的房产（该房产宅基地宗号代码：320721101201JC00564）。并在调解委员会的调解下，签订了转让合同。原告李业广与被告王涛及死者王某均在合同上签名确认，并办理了交接手续，被告王涛协助其母亲朱某在合同书上代签了姓名，后两原告进入居住。2017年年初，柘汪镇政府决定将响石村纳入棚户区改造，涉案房屋面临拆迁。在上述前提下，被告王涛及其前妻强行干扰原告的正常生活，到原告处无理取闹，并强行将原告东西扔走。原告也曾报警，村调解委员会也曾出面调解，但均未成功，现该案的房屋已经被镇政府拆迁。拆迁补助款及赔付款均在村委会。原告多次要求领取，均被被告干涉。原告无奈，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王涛、王婷婷共同辩称，1、原告所诉不属实，原告及被告王涛、二被告父母签订的合同并非真实的房屋买卖合同，所签订的转让合同仅仅是为了偿还借款提供的担保。被告王涛曾向原告借款40000元，月息5分。截止至2015年5月份，连本带息共计73000元。原告李业广妻子多次到被告王涛家中寻死觅活要求其还款。因被告无钱偿还，原告要求签订买卖合同，把王涛居住的房屋抵押给原告，如果被告王涛及时还清73000元，房子还归被告所有。被告王涛无奈，与原告签订了涉案合同，将自家价值260000元以上的房屋以73000元价格转让与原告。合同签订后，原告与被告王涛又签订一份协议，约定就欠款73000元的偿还达成分期还款协议，协议约定：2015年中秋节前偿还40000元，余款33000元年底付清，中秋节前如不付清40000元，房屋由原告任意买卖，被告王涛无权干涉。该协议说明了原、被告之间的关系原本为民间借贷关系。2015年9月8日，被告王涛归还10000元，原告妻子出具收条。后被告委托村干部还款，但原告夫妻拒收，意图将该房产变成原告自己的房产。原告的主张并不符合法律规定，应当驳回原告的诉讼请求。2、原告陈述的原告已经在合同签订后迁入居住的主张也与事实不符。因为该合同并非真正意义上的买卖合同，而是房屋抵押合同，被告王涛在合同签订后，依然在该房屋居住。原告趁被告父母生病住院期间，数次强行将被告王涛的部分家具搬到屋外，被告王涛又将家具搬回。被告父母的殡葬事宜也在该房屋办理。3、该房屋系被告父母的共同财产，原告与被告王涛及王某签订的房屋转让合同没有经过被告王涛母亲朱某的同意，属于无权处分，合同依法不能生效，物权不能发生转移。4、涉案房屋系被告一家唯一住房，被告的居住权和生存权与原告主张的超过法律保护利率的高额利息相比，更应当保护被告的基本权利。综上，原告与被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方系民间借贷关系，所谓转让房屋的合同实际系借款的担保。原告要求确认房屋转让合同有效进而主张房屋拆迁利益，无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定双方无争议的事实如下：原告李业广与被告王涛、王婷婷均系连云港市赣榆区居民，2015年6月19日，原告李业广与王某（王某系二被告的父亲，已经于2016年7月18日去世）及被告王涛签订《转让合同》一份，双方在协议中约定，王某、朱某（系被告王涛、王婷婷母亲，已经于2015年8月20日去世）将位于连云港市赣榆区的房屋一处（主房五间、偏房八间、南北约16米、东西长16米）及该房屋的宅基地使用权、附属设施以73000元的价格出售于原告李业广，该房屋四至为：东至小巷，西至王其庄家，南至小巷，北至王其云家。协议中载明，该房屋价值7.3万元，价款已经于合同签订之日付清，房屋内的资产已经交付完毕。协议由李业广、王某、王涛签名、捺印确认买卖事实，王涛在出让方位置另签署朱某的名字。合同下方加盖了原赣榆县人民调解委员会的印章，原告李业广、被告王涛均在加盖印章处书写了购房款已付清、房产已交付字样。现因涉及拆迁，涉案《转让合同》所涉房屋已经拆除。另查明，原告李业广在连云港市赣榆区，李业广生育二子，均已成年。本院经审理认定双方有争议的事实及证据如下：二被告主张，2015年3月份左右，被告王涛向原告借款40000元，并约定了利息按照月利率5%计算。后因被告王涛无力偿还，在原告妻子多次催要的情况下，原告无奈，于2015年6月19日与原告签订了涉案《转让合同》。且在该转让合同签订之后，原、被告另行签订了协议书一份，协议书载明：“因被告王涛向原告借款7.3万元无力偿还，以涉案房屋转让与原告李业广，经司法所及村调解，达成协议：被告王涛于2015年中秋节之前偿还原告40000元，余款33000元被告于年底付清，如不付清，房屋任由房主李业广任意买卖，王涛无权过问。”该协议加盖原赣榆县人民调解委员会的印章。原告李业广对上述事实及证据均不予认可，原告陈述称，原、被告之间确实存在借贷关系，被告王涛曾于2013年1月22日向原告借款50000元，但与涉案转让合同无关。对于被告另提交的协议书，原告对其真实性存有异议，原告称该协议中的“李业广”三字并非原告本人书写。综合法庭查明的双方无争议的事实以及对双方有争议的事实及证据的列举，本院归纳双方的争议焦点为：一、形成于2015年6月19日的《转让合同》是否存在欺诈、胁迫等情形？二、当事人之间的关系应当如何认定？三、朱某未在《转让合同》中签名，对该合同的生效有无影响？对于争议焦点一，本院分析如下：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告对原告及被告王涛、二被告父亲王某签订的合同真实性无异议，但二被告辩称，该合同系被告王涛及其父亲在原告强逼无奈情况下签订，二被告对于该辩解意见未提交确切证据予以证实，故本院对被告的该项辩解意见不予采信，且该转让合同签订时，经由原赣榆县人民调解委员会见证，故本院依法认定，该合同系双方当事人真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。对于争议焦点二，本院分析如下：关于当事人之间的真实关系，被告辩称，2015年3月份左右，被告王涛向原告借款40000元，并约定了利息按照月利率5%计算。后因被告王涛无力偿还，原、被告于2015年6月19日与原告签订了涉案《转让合同》，该合同名为买卖，实为借贷。被告针对该项辩解意见，提交协议书一份，该证据中载明了原、被告就欠款73000元的分期偿还协议，但因原告对该份证据不予认可，本院对该事实无法查清。退一步讲，即便涉案《转让合同》的形成过程确如被告所述，被告于2015年3月份向原告借款40000元，后被告因无力偿还，双方在此基础上签订了涉案《转让合同》，则该协议亦应认定为以物抵债的意思表示，而非借款时签订买卖合同以作为对民间借贷合同的担保，该情形与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第一款规定的内容并不相符，且被告也未提交证据证实其在协议书中载明的分期还款的期限内将相应款项给付于原告。综上，原、被告之间的关系仍应当认定为房屋买卖合同关系。对于争议焦点三，本院分析如下：二被告母亲朱某作为涉案房屋的共有人，确未在涉案《转让合同》中签名，该事实双方均无异议。但王某、朱某本系夫妻关系，房产系家庭重要房产，处置房产事宜是家庭日常生活的重大事项，朱某作为重要家庭成员，对家中重要财产的处置不可能不闻不问，被告所称的朱某对此事不知情不符合常理，即便朱某因年龄偏大，对签订《转让合同》一事确实不知情，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。综上分析，王某在处分该房屋时是否征得朱某的同意，亦不影响合同之效力。结合对争议焦点的分析，本院认为，原告李业广与被告王涛、王婷婷的父亲王某系同一农村集体经济组织成员，相互之间转让房屋，法律并不禁止。原告李业广与二被告父亲王某之间签订的《转让合同》所涉房屋，在协议签订时真实合法存在。涉案的《转让合同》，对于买卖双方、标的、数量、价款等合同的基本要件均进行了明确记载，该合同亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人也未提交证据证实该合同无效、可撤销的其他情形，依法应当认定为成立且有效。综上，对原告李业广要求确认原告李业广与被告王涛、王婷婷的父亲王某于2015年6月19日签订的《转让合同》成立且有效的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：原告李业广与被告王涛、王婷婷的父亲王同岭于2015年6月19日签订的《转让合同》成立且有效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告王涛、王婷婷承担，该费用原告李业广已预交，由被告王涛、王婷婷于本判决生效之日起十日内直接向原告李业广给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费80元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 方 圆二〇一九年三月二十六日书记员 张宸铭法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。（二）、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”（三）、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。