重庆市开县人民法院民 事 判 决 书（2014）开法民初字第01285号原告周武，男，汉族，生于1987年6月27日，高中文化，住重庆市开县。委托代理人（特别授权）向中海，重庆弘全律师事务所律师。被告郭静，女，汉族，生于1964年12月3日，初中文化，住重庆市开县。原告周武与被告郭静定金合同纠纷一案，本院于2014年3月20日受理后，依法由审判员皮志仲适用简易程序，于2014年4月23日公开开庭进行了审理。原告周武及其委托代理人向中海，被告郭静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周武诉称，2014年3月1日，原告周武与被告郭静以陈兰萍的名义签订了《定金收据》，该收据约定“原告周武购买开县汉丰某某佳苑X幢X单元X-X的住房一套，该房屋总价为639800元，卖方向买方收取房屋定金30000元。被告郭静收取定金后因其自身的原因，致使2014年3月7日不能签订正式买卖合同。某某佳苑的这套房子是陈兰萍的，这点原告周武在买房子的时候就知道，确实也没有看到陈兰萍给被告郭静的授权委托书，但是原告周武认为被告郭静的行为构成表见代理，被告郭静是国家工作人员，原告周武信任被告郭静，陈兰萍是应当知道交易细节的。为了维护原告周武的合法权益，请求人民法院按照定金罚则的规定依法判决被告郭静赔付原告周武双倍定金60000元。被告郭静辩称，这套房子是被告郭静的姐姐陈兰萍的，因为陈兰萍要卖房，就将房子挂在网上，是金开房产主动打电话给被告郭静。被告郭静没有得到陈兰萍的授权，只是出于好心帮陈兰萍卖房。因为陈兰萍在天津，被告郭静觉得房屋总价合适就电话通知了陈兰萍，陈兰萍只是知道房屋总价，具体的协商细节不清楚。被告郭静于2014年3月1日通过中介与原告周武签了合同，但是特别条款是后来补签的，陈兰萍对于付款方式并不知情，后来陈兰萍不同意付款方式，陈兰萍要求支付大部分房款，剩余几万元等办房产证的时候再支付。2014年3月7日，被告郭静将陈兰萍的意思告知了原告周武，并表示如果不行的话，愿意退还原告周武交的30000元钱，但是原告周武不同意，坚决要求赔付60000元。原告周武在合同签订前后都没有看过房子，现在不是因为被告郭静的原因导致合同无法签订，而是房东陈兰萍不同意房款支付方式，被告郭静不同意原告周武的诉讼请求。原告周武为了支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1、原告周武的身份证复印件与被告郭静的户口信息各1页。拟证明原告周武与被告郭静的身份信息情况；2、定金收据与附加条件特别约定各1页。拟证明定金合同签订及定金交付的事实；3、原告周武与被告郭静的通话录音记录及光盘。拟证明导致房屋卖房合同不能签订的原因在被告郭静；4、重庆开县金开房产的证明1份、开县金开房产经纪有限公司平桥分公司的营业执照复印件1份。拟证明合同签订经过，是被告郭静的原因导致房屋买卖合同不能签订。被告郭静对原告周武提交的证据质证如下：其他的证据被告郭静看不懂，但是营业执照应该是真的，通话记录差不多。被告郭静为了证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、到庭证人李某某的证言。拟证明2014年3月17日，被告郭静曾与证人李某某一起去退还原告周武支付的30000元钱；2、开县工商行政管理局的查询信息。拟证明无重庆开县金开房产的登记信息。原告周武对被告郭静提交的证据质证如下：第1份证据无异议，第2份证据公司的全称是开县金开房产经纪有限公司平桥分公司。本院对原告周武与被告郭静提交的证据分析认证如下：原告周武提交的第1份证据是公安机关出具的用以证明辖区内居民基本身份信息的材料，公安机关作为公民户籍管理的法定机关，其出具的辖区内居民的基本信息情况符合证据三性，可以作为本案认定事实的依据；原告周武提交的第2份证据，定金收据实际上是定金合同，该收据及附加约定，本院将结合其他证据综合分析认定；第3份证据，通话记录的真实性被告郭静予以认定，该证据符合证据三性，可以作为本案认定事实的依据；第4份证据系单位证明，无负责人签字，证据形式不合法，不能作为本案认定事实的依据，加盖的公章既不是营业执照的名称，也不是营业执照的简称，不能作为本案认定事实的依据。被告郭静提交的第1份证据系证人证言，证人证言的内容客观、真实，原、被告均无异议，可以作为本案认定事实的依据；被告郭静申请人民法院查询的重庆金开房产的登记信息，符合证据三性，可以作为本案认定事实的依据。综合原、被告双方陈述、举证、质证及本院认证，确认如下事实：陈兰萍在开县汉丰某某佳苑X栋X单元X-X有房屋一栋，该房屋的出售信息被挂在网上。2014年3月1日，经开县金开房产经纪有限公司平桥分公司介绍，原告周武与被告郭静签订了定金合同一份。合同内容为：“定金收据，今收到周武购买开县汉丰某某佳苑X幢X单元X-X的住房一套，该房屋总价为陆拾叁万玖仟捌佰元正，双方于2014年3月7日前签订正式合同，现卖方陈兰萍向卖方收取该房屋定金30000元，双方特别约定，买方收到卖方定金之日起，不得以任何理由拒绝不卖或者卖给第三者，若违约，卖方应双倍赔付给买方定金作为违约金，买方从给付该房屋定金之日起不得以任何理由或借口不买，若违约所付该房屋定金款一律不退，同时得到违约金的一方无条件同意接受和金开房产平分该违约金（作为居间服务费），买卖双方承诺按照分期付款的方式付款；买卖双方接受上述定金条件并签订本收据，在签订正式合同时该定金自行转为购房款；买卖双方承诺由买房付金开房产交易服务费9500元；当事人应认真阅读本定金收据的全部条款，一经签订，即认为当事人已理解并同意本收据的所有条款，当事人必须按约定行使权利并主动承担法律责任，买卖双方在此申明签订本收据时，已全部知道上述条款内容并愿意遵守依约履行，本收据一式三份，买卖双方各持1份，金开房产留底1份。”合同签订后，原告周武支付了被告郭静现金30000元，被告郭静在合同收款人处签名，被告周武在付款人处签名，付款人处加盖有重庆开县金开房产的公章。在定金收据签订时，陈兰萍知道房屋的交易总价格为639800元。在定金合同签订后，原告周武与被告郭静又签订了附加条件特别约定1份，该约定第2条约定：“买卖双方协商一致同意，买方支付总房款一半时，卖方必须交房给买方，待房产证办下来时，卖方必须到公证处进行委托公证给买方指定的人名下，公证完毕，交付所有该套房屋手续证件时，买方于当日一次性付清余下房款。”特别约定条款签订后，被告郭静将房款的支付方式告知了陈兰萍，陈兰萍表示不同意房款的支付方式。2014年3月7日，李某某与被告郭静找到原告周武，将陈兰萍的意思告知了原告周武，并表示如果原告周武不愿意变更房款支付方式，愿意将之前预付的30000元还给原告周武，因原告周武坚持要求要60000元而没有谈拢。本案原被告双方争议的焦点为：一、郭静是否是受陈兰萍的委托卖房；二、原告周武支付的30000元现金的性质是否为定金，定金合同是否成立且生效，是否适用定金罚则。本院认为，定金是指合同当事人为了保证合同的履行，依据法律规定或者双方当事人的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱，或者其他财物。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定了双倍返还定金的定金罚则。本院将结合《担保法》与《担保法解释》的有关规定，对原、被告争议的两个焦点综合分析评判。针对第一个焦点，本院分析评判如下：委托权限的取得根据的是被代理人的授权行为，重大事务的授权应以书面的形式作出。本案原告周武与被告郭静均认可房屋是陈兰萍的，原告周武也承认没有看到陈兰萍的授权委托书，只是因为被告郭静是国家工作人员，出于信任才签订的定金合同。原告周武起诉来院未向本院提供任何证据证明被告郭静是受陈兰萍的委托而签订的定金合同。结合“关于房款的支付方式，被告郭静还需要征得陈兰萍的同意”的实际情况，本院无法得出被告郭静的卖房行为是经过陈兰萍完全授权的，被告郭静的卖房行为是被告郭静出于好心的无权处分行为，因此，不管是房屋的交易价格还是房款的支付方式，都需要事后征得陈兰萍的同意。针对第二个焦点，本院分析评判如下：⑴合同的一方当事人不具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案的定金合同既约定了定金的金额，又约定的房屋的总价格，还约定了中介服务费9500元，为原告周武、陈兰萍及重庆开县金开房产均设定了权利义务。但合同的签订人是原告周武、被告郭静及重庆开县金开房产。不论从合同的内容还是签订人看，重庆开县金开房产均是合同的一方当事人。《公安部印章管理办法》第十条规定：“需要刻制印章的单位应当到公安机关批准的刻制单位刻制，刻制单位将刻制的公章向公安机关办理印鉴备案后，方准使用。”第十五条规定：“国家行政机关和企业事业单位、社会团体印章所刊名称，应为法定名称，如名称字数过多不易刻制，可以采用规范化简称。”开县金开房产经纪有限公司平桥分公司营业执照登记的名称是“开县金开房产经纪有限公司平桥分公司”，如需刻印公章，只能是“开县金开房产经纪有限公司平桥分公司”或者“开县金开房产经纪有限公司平桥分公司的简称”，不可能多出“重庆”两字的简称。该定金合同签订的一方加盖的公章为“重庆开县金开房产”，重庆市工商行政管理局开县查询点查询显示无重庆开县金开房产的登记信息。本院结合公章的名称与《公安部印章管理办法》的规定，只能得出重庆开县金开房产没有经过合法的登记注册或者公章是公司私刻的无效公章的结论。《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案合同的一方当事人重庆开县金开房产不具有相应的民事权利能力和民事行为能力，该定金合同不成立。因重庆开县金开房产不具有民事权利能力与民事行为能力，本案无法追加重庆开县金开房产为本案当事人，原告周武与被告郭静也没有申请人民法院申请追加重庆开县金开房产为本案当事人。本案原告周武的诉讼请求也是针对定金的实际收取人（被告郭静）主张的，因此本案不追加重庆开县金开房产为当事人。⑵因主合同未成立生效，本案原告周武交付给被告郭静的30000元现金不适用定金罚则。根据《担保法》及《担保法司法解释》定金可以分为保证合同订立的立约定金与其他定金。《最高人民法院担保法解释》第一百一十六条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案房屋所有人陈兰萍实际上是愿意订立合同的，只是因为陈兰萍与原告周武与房款的支付方式上无法达成一致意见，才导致主合同（房屋买卖合同）无法签订，房屋买卖合同无法签订与被告郭静没有直接的因果关系。定金合同是从合同，其成立和生效的前提是主合同的成立与生效，本案主合同（房屋买卖合同）根本就没有成立，作为从合同的定金合同当然地应当消灭。本案的定金合同没有成立生效，无法适用定金罚则。虽然定金合同约定的是陈兰萍向原告周武收取定金30000元，但是定金的实际收取人是被告郭静。原告周武认为应当由被告郭静按定金罚则返还定金，被告郭静表示愿意退还原告周武现金30000元，并于2014年3月7日，专门找被告周武退还定金。原告周武未向本院提交任何证据证明被告郭静是经陈兰萍授权而收受的定金。因此本案不追加陈兰萍为本案被告，被告郭静是本案适格当事人，在定金合同没有成立生效的前提下，应当由金钱的实际收取人（被告郭静）返还金钱的支付人（原告周武）现金30000元。综上所述，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院中华人民共和国担保法解释》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九条、第十二条、《公安部印章管理办法》第十条、第十五条之规定判决如下：一、被告郭静在本判决生效后七日内一次性退还原告周武现金30000元。二、驳回原告周武的其他诉讼请求。被告郭静如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告周武、被告郭静各负担375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院，同时直接向本院预交上诉费用1300元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定期间内均未提出上诉，或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  皮志仲二〇一四年五月十日书记员  马 鹏