甘肃省天水市麦积区人民法院民 事 判 决 书（2014）麦民三初字第74号原告王文成。被告孙世全。被告孙爱萍。二位被告委托代理人韩成，甘肃鑫盾律师事务所律师。原告王文成诉被告孙世全、孙爱萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李惠芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告王文成，被告孙世全、孙爱萍的委托代理人韩成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文成诉称，2012年元月，原告与被告孙爱萍协商，将其父孙世全所有的位于麦积区天宁苑B号楼2单元601室的房屋转让给原告，被告孙爱萍代理孙世全于2012年1月9日与原告签订了房屋转让协议。双方约定除原告支付房款外另给被告支付8万元的转让费，因此双方签订合同时，原告给被告支付16万元（包括8万元转让费和8万元房款），被告孙爱萍也将房屋的首付款凭证交给了原告。原告应被告的通知，于2013年9月26日将准备好的最后房款要交给被告孙爱萍时，其提出房子不卖了，并说其父亲没有授权给她，且多次变更房屋确切信息。至此，原告才意识到上当受骗，原告认为，为买此房借款还息，两年利息损失近四万元。加之2012年元月的房价和现在房价相差甚远，又承受房屋涨价损失，原告多次找被告协商退款、赔偿之事未果。直到2013年11月17日，双方协商先由被告孙爱萍向原告返还8万元转让费和8万元房款，损失由双方另行协商解决。但被告返还房款后拒绝赔偿损失，现诉至法院，诉讼请求为：1.判令二被告连带向原告支付违约金3.2万元。2.判令因被告违约给原告造成的房屋差价及误工、利息损失3.5万元。被告孙世全、孙爱萍辩称，1.对原告所诉事情经过，被告孙世全并不知情；2.双方所谓的房屋买卖合同并未生效，并且双方已将合同销毁；3.双方转让房屋为单位集资房，在房屋建成前的交易行为是无效的；4.被告孙爱萍已按双方协商一致意见将房款16万元全额退还。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告孙世全系兰州铁路局陇西车务段退休职工，其获得购买本单位经济适用房的资格，并于2011年2月24日交纳房款8万元。但根据单位相关规定，该经济适用房不得买卖、转让。原告王文成与被告孙爱萍通过刘萍介绍达成房屋转让协议，约定转让登记在被告孙世全名下的天水市麦积区天宁苑房屋一套。2012年1月，原告王文成、被告孙爱萍签订房屋转让协议，并在被告孙世全未到场的情况下，由被告孙爱萍在协议书上签了其父孙世全的名字。同日，被告孙爱萍收取原告王文成房款8万元，转让费8万元，共计16万元。后双方因房屋结构等问题发生分歧，经双方协商，于2013年11月17日，由被告孙爱萍返还原告王文成房款及转让费16万元。认定上述事实的证据来源于当事人的陈述及其他证据材料。一、原告王文成为证明其主张，向本院提交下列证据材料：1.房屋转让协议复印件一份，拟证明房屋转让过程，因在退款协商过程中，被告以交回协议书原件为条件给原告退16万元房款，所以未保留原件。经质证，被告对复印件不予质证。经审核，该证据系复印件，无其他证据证明该复印件与原件是否一致，且在场证人以记不清为由无法确认合同内容，故对该协议不予认定。2.购房收据复印件一份，拟证明本案争议的房屋的购房登记人为被告孙世全。经质证，被告对该证据真实性及证明目的均认可，但认为该证据说明了该房屋为集资建房，在原、被告交易过程中还未交工，未分配房号，无法确定房屋。经审核，该证据符合证据三性，予以认定。3.录音资料四份，拟证明房屋买卖协议有效，合同终止是被告方造成以及原告产生的损失。经质证，被告对录音资料的真实性无异议，但认为录音资料内容不是最后双方协商时的，对证明目的不认可。经审核，该证据被告对真实性不持异议，故对该组证据与当事人陈述及与其他证据能印证的事实予以认定。4.证人刘萍证言，拟证明购房协议过程。经质证，原告王文成对该证人证言无异议，被告对该证人证言不予质证。经审核，证人证言证明的原、被告签订房屋转让协议的时间、价款等与其他证据能印证的事实予以认定。5.证人赵ＸＸ证言，拟证明签订房屋转让协议的事实。经质证，被告对该证人证言真实性认可，证明目的不认可，以音频真实表述为准。经审核，该证人证言质证后被告无异议，对证人证言证明的与其他证据能印证的事实予以认定。6.证人王朝科证言，拟证明原告为购买涉案房屋向他人借款的事实及产生的利息损失。经质证，原告王文成对该证人证言无异议，被告认为该证人证言与本案无关，不发表质证意见。经审核，该证人证言不足以证明借款是否与本案有关联性，不予认定。7.原告王文成向王朝科借款的借条一张，拟证明当时原告王文成为买房向他人借款的事实及产生的损失。经质证，被告认为该证据与本案无关。经审核，该借条证明内容是否与本案有关联性无其他证据佐证，不予认定。8.证人宋军胜证言一份，拟证明双方就房价款损失协商并未达成一致。经质证，被告对证人签名真实性认可，对协商过程认可，但对证人证言证明的双方就损失另行协商的事实不予认可。经审核，该证人证言不足以证明双方就损失赔偿协商是否达成一致意见，对该证据被告认可的事实，予以认定。二、被告孙世全、孙爱萍为证明其主张，向本院提交下列证据材料：1.收条一张，银行转账凭条一张，拟证明双方达成协议，被告方给原告王文成以银行转账的方式将房款退还。经质证，原告王文成对收条真实性认可，但认为收条内容不是本人所写，名字是本人书写，该收条是在受胁迫的情况下所写。对银行转账凭条无异议。经审核，上述证据质证后，原告对证据的真实性无异议，其主张收条是在受胁迫的情况下所写的无证据证实，故对上述证据予以认定。2.陇车办（2012）48号文件，拟证明涉案房屋是单位分配给被告的经济适用房，按照内部规定不能转让。经质证，原告认为，其只请求赔偿损失，与房屋性质无关，该文件在购房时无法得知，且该证据与本案无关。经审核，该文件为单位内部文件，加盖有发文单位的公章，对该文件的真实性予以认定。3.经济适用房领取房屋所有权证专用卡，拟证明涉案房屋为兰州铁路局陇西车务段经济适用房，且证明该房是分给孙世全的房屋。经质证，原告认为该证据与本案无关，不予质证。经审核，该证据系涉案房屋房管部门颁发的房屋权属证件，对其真实性予以认定。对该证据证明的房屋性质及房屋权属等与本案有关的事实，予以采信。本院认为，本案争议的焦点问题如下：一、关于房屋转让协议效力问题本案双方争议的房屋性质为经济适用房。系被告孙世全单位分配给其居住使用住房，其为该房屋的处分权人。被告孙爱萍对于该房屋并不享有上述权利，其未经被告孙世全许可转让该房屋系无处分权人处分他人财产行为。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称﹤合同法﹥）第五十一条之规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，被告孙爱萍处分被告孙世全还未获得完全产权的单位经济适用房，未经过单位允许，且事后未经过单位同意，是无权处分行为，故原、被告房屋买卖协议应认定无效。二、关于本案民事责任的承担问题《合同法》第四十八条第一款之规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，被告孙爱萍无权处分孙世全还未取得完全产权的房屋，且事后未取得权利人追认，应承担无权处分给原告王文成造成的损失。因无证据证明被告孙世全参与该房屋买卖协议，被告孙世全不承担赔偿损失的责任。原告王文成在签订合同时，明知该房五年内不能取得房屋完全产权而与被告孙爱萍签订协议，也存在过错，也应对合同无效及其造成的损失承担相应责任。三、关于原告各项诉讼请求的合理合法性问题1.关于原告要求二被告连带支付违约金3.2万元的诉讼请求。《合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同，自始至终没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，双方当事人之间的房屋转让协议，因违反法律行政法规强制性规定而合同无效。该合同自始无效，对合同双方均无法律约束力。故原告依据无效的房屋转让协议书的约定，要求被告承担违约金的诉讼请求没有法律依据，故原告的此项诉讼请求不能成立。2.关于原告要求的违约造成的借款利息3.36万元、误工损失1000元、车费400元，共计3.5万元的诉讼请求。原告主张的借款利息不是本案直接损失，误工费及车费无相关证据予以证明，本院不予支持。但依据本案查明事实，原告王文成自2012年1月9日给被告付房款8万元、转让费8万元，至双方于2013年11月17日协商解除合同，由被告孙爱萍退还原告房款、转让费共计16万元，在此期间，被告占用16万元资金，实际给原告造成经济损失。根据《合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本院认为，结合本案，原告实际产生的损失，应以被告孙爱萍实际占用16万元的期间，参照中国人民银行同期贷款利率计算较为合理，即16万元×669天×（6.15%／360天），共计18286元，对此损失，应当由被告孙爱萍承担赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、五十一条、五十六条、五十八条之规定，判决如下：一、由被告孙爱萍赔偿原告王文成经济损失18286元。二、驳回原告王文成其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。以上判决给付内容，于判决生效后五日内履行完毕。案件受理费1475元，原告王文成负担440元，被告孙爱萍负担1035元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判员  李惠芳二〇一四年五月二十七日书记员  宋 晶