福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初384号 原告：谢长铠，男，1972年6月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人:龚雅玲，福建凯峰律师事务所执业律师。 被告：谢杰，男，1982年7月16日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人:叶石滔，福建科衡律师事务所执业律师。 被告：闽侯县正大国滨娱乐发展有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇国宾大道276号综合商场（闽侯县德盛家电商场第一层至第三层），统一社会信用代码913501213153894958。 法定代表人：谢杰，职务总经理。 委托诉讼代理人:谢铭建，男，1989年4月22日，汉族。 原告谢长铠与被告谢杰、闽侯县正大国滨娱乐发展有限公司（以下简称“正大国滨公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢长铠的委托诉讼代理人龚雅玲，被告谢杰的委托诉讼代理人叶石滔、正大国滨公司的委托诉讼代理人谢铭建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢长铠向本院提出诉讼请求：1.判决确认谢长铠与谢杰于2012年2月28日签订的《闽侯县格林之星酒店场所租赁合同书》于2018年12月11日正式解除；2.判决谢杰按《闽侯县格林之星酒店场所租赁合同书》第四点乙方的权利义务第（五）项的约定立即向谢长铠返还坐落于闽侯县共计3036平方米的租赁房屋；3.判决谢杰按《闽侯县格林之星酒店场所租赁合同书》第二条第（三）项的约定以129940元／月的标准向谢长铠支付免租期间的租金共计389820元；4.判决谢长铠按照《闽侯县格林之星酒店场所租赁合同书》第五条第（一）项的约定没收谢杰承租押金400000元；5.判决谢杰向谢长铠支付截止2018年11月16日止共结欠谢长铠的租金及水电费共计1192798.69元，2018年11月16日之后的租金及水电费按《闽侯县格林之星酒店场所租赁合同书》约定继续支付至谢杰实际搬离案涉租赁房屋为止；6.判决谢杰向谢长铠支付因延迟支付租金产生的违约滞纳金（延迟支付租金违约滞纳金以每季度结欠租金总额为基数，每日按结欠租金总额的3%为标准计算，自2018年11月16日起计算至谢杰实际向谢长铠结清全部租金止（其中2018年11月16日起至2019年1月2日的延迟支付租金滞纳金为56037.68元，即1192798.69元×3%／月÷30天×47天）；7.判决谢杰按照《闽侯县格林之星酒店场所租赁合同书》第五条第（五）项的约定，以年租金日均额6151.68元为标准（即187113.6元／月×12个月÷365日），每日向谢长铠支付延迟返还租赁房屋违约金（自2018年12月22日起算至谢杰实际向谢长铠交付租赁房屋之日止，至2019年1月2日暂计为61516.8元）；8.判决正大国滨公司对上述七项义务承担连带责任。 事实和理由：2012年2月28日，谢长铠与谢杰签订《闽侯县格林之星酒店场所租赁合同书》，就闽侯县共计3036平方米的房屋的租赁事宜作出约定。其中该合同书第二条租赁期限及租金约定：（一）租赁期限从2012年3月1日起至2023年9月30日止。（二）租金约定：（1）本合同签订生效头三年（均指12个自然月为年，下同）即自2012年5月20日至2015年5月19日止，每月租金人民币壹拾贰万玖仟玖佰肆拾元整（¥129940）。自2015年5月20日至2018年5月19日止，每月租金递增20%，即月租金人民币壹拾伍万伍仟玖佰贰拾捌元整（¥155928）。自2018年5月20日至2021年5月19日止，每月租金在第六年月租金基础上递增20%即月租金人民币壹拾捌万柒仟壹佰壹拾叁元陆角零分（¥187113.60）。（2）租赁押金：在签订合同时，乙方需向甲方交纳租赁押金人民币肆拾万元整（¥400000）。该押金在乙方承包期满、且无违反本合同约定情形?前提下，在移交“标的”文书签订后3个工作日内无息退还乙方。乙方如有违约，甲方有权追究乙方赔偿责任，赔偿首先在租赁押金中支付，租赁押金不够支付赔偿甲方时，甲方有权依法追诉乙方连带赔偿经济责任。（三）租金首付日期及付租金方式。本合同签订之日至2012年5月19日止免租金，本合同的免租期是鉴于乙方完全履行本合同，若因乙方原因导致本合同解除或终止的，乙方应按每月129940元标准向甲方补足免租期间的租金。租金按季支付，以2012年5月20日为首付租金起始计算日，2012年5月20日至2012年8月19日的租金应于本合同签订之时支付，其他季度租金应于季度首月3日之前付清。甲方在收到乙方第一季度租金叁拾捌万玖仟捌佰贰拾元整（¥389820）、租赁押金人民币肆拾万元整（¥400000）及第一年电梯使用费人民币壹万元整（¥10000）后，将“标的”交付乙方使用。租金按季交缴，甲、乙双方约定，2012年5月20日为首付租金起算日，每3个自然月为交缴租金截止日期。该合同书第四条乙方的权利义务中第（三）项约定：乙方接约定交纳租金，如违反约定不交纳租金，甲方有权单方终止本合同执行，收回出租给乙方的全部“标的”并没收押金。第（五）项约定：如果本合同租赁期因乙方违约终止，乙方承诺租赁期间的所有“标的”物归甲方所有。该合同书第五条关于违约责任约定：（一）乙方在本合同租赁期间擅自解除合同，甲方有权没收承租押金人民币肆拾万元整（¥400000）作为违约金。（二）乙方应按本合同约定的时间付租金，若乙方逾期支付租金，每日加收乙方租金总额的3%违约滞纳金。延迟超过15天的，甲方有权单方解除合同，收回承租“标的”，强制乙方搬出，并没收承租押金人民币肆拾万元作为乙方的违约金。乙方除支付应付租金外，还应赔偿甲方损失，收回承租“标的”，由此引发的经济和法律责任由乙方单独承担。（五）本合同终止或依法解除，乙方在10个日历天之内必须返还承租“标的”，自第11个日历天起每延迟一天，乙方按年租金日均额三倍之标准，赔偿甲方违约金。 上述合同签订后，谢长铠忠实履行了合同约定的义务，但谢杰自2017年起就多次逾期支付房屋租金，2018年仍多次未按合同约定的时间于每季度首月3日向谢长铠支付房屋租金及水电费，早已远远超出合同第五条第二项约定的关于谢杰延迟支付租金超过15天的，谢长铠即可解除合同的条件。截止2018年11月16日，谢杰共结欠谢长铠租金及水电费共计1192798.69元，致使双方签订的合同目的已经不能实现。 根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规、司法解释及双方签订的合同，谢长铠于2018年12月10日委托律师向谢杰发出律师函，函告内容如下：“一、自你方收到本律师函之日起，你方与谢长铠先生于2012年2月28日签订的《闽侯县格林之星酒店场所租赁合同书》正式解除；二、限你方收到本律师函之日起十日内返还租赁“标的”（即闽侯县共计3036平方米的房屋）；三、因《合同》系因你方原因解除，限你方收到本律师函之日起十日内按《合同》第二条第（三）项的约定以129940元／月的标准向谢长铠先生支付免租期间的租金共计389820元。四、谢长铠先生按照《合同》第五条第（一）项的约定没收你方承租押金400000元。五、限你方收到本律师函之日起十日内向谢长铠先生支付截止2018年11月16日你方共结欠谢长铠先生的租金及水电费共计1192798.69元，2018年11月16日之后的租金及水电费按原合同继续支付至你方实际搬离上述租赁“标的”为止，并按《合同》第五条第（二）项的约定以每季度结欠租金总额为基数，按结欠租金总额的3%为标准向谢长铠先生支付违约滞纳金，如你方未在收到本律师函之日起十日内搬离上述租赁“标的”，你方还应按照第五条第（五）项的约定，自第11个日历天起每延一天，按年租金日均额三倍之标准，赔偿谢长铠先生违约金。六、若你方未在指定期限内履行上述义务，届时因你方怠于或未履行上述义务而产生的一切法律后果将由你方全部承担。同时，我律师事务所将依法向法院申请对你方采取相应的法律措施。”谢杰于2018年12月11日就收到上述《律师函》，但仍未履行相关义务，严重侵害了谢长铠的合法权益。 至于谢长铠要求正大国滨公司承担连带责任的理由是：正大国滨公司是本案的实际经营公司，谢杰提供的证据可以体现，正大国滨公司的股东由陈英锥、谢宜强、程豪、谢杰共四人组成，在签订本案讼争租赁合同时，由谢杰代签。讼争租赁物由该四人成立的公司实际经营，所以公司及股东应为上述讼争租赁物承担连带责任。 谢杰辩称，一、谢杰与陈英锥、谢宜强、程豪签订《股东初步协议》。《股东初步协议》明确约定，谢杰代签《闽侯县格林之星酒店场所租赁协议书》。正大国滨公司成立后，闽侯县上街镇国宾大道276号格林之星酒店场所租赁物由正大国滨公司使用，谢长铠从始至终也知道场地实际承租人为正大国滨公司，而谢杰只是负责人代为签字，因此，租赁协议所产生责任应由正大国滨公司承担，与谢杰无关。 二、谢长铠主张解除《闽侯县格林之星酒店场所租赁协议书》，收回场地无法律依据。谢杰代正大国滨公司租赁上街镇国宾大道276号格林之星酒店场所作为阳光钱柜音乐会所使用，场地装修及投资达到七百多万元，正大国滨公司一直都有支付租金和水电费。2018年初，阳光钱柜音乐会所因经营原因与谢长铠协商后暂停支付2018年11月16日之后的租金和水电费，故谢长铠主张解除《闽侯县格林之星酒店场所租赁协议书》，收回场地无法律依据。 三、谢长铠主张支付免租期租金、没收押金及支付违约金是没有法律依据的。正大国滨公司租用谢长铠闽侯县上街镇国宾大道276号格林之星酒店场所面积为3036平方米，场地装修时间较长，经双方协商后，从签订合同之日至2012年5月19日止为免租期，该免租期为双方签订合同时，谢长铠对合同装修期间租金的免除，不因受之后合同履行情况影响，谢长铠主张免租期租金不符合法律规定。同时，正大国滨公司暂不支付租金和水电费已和谢长铠达成口头约定，况且在谢长铠没有损失的情况下，主张违约金和没收押金是没有法律依据的。 四、谢长铠也确认正大国滨公司是实际承租人，谢杰只是代签合同的事实，该标的产生的责任与谢杰无关。 正大国滨公司辩称，截至2019年2月19日，正大国滨公司尚拖欠租金及水电费1122681.6元，但正大国滨公司曾与谢长铠协商，暂不支付租金。谢长铠主张免租期的租金以及违约金没有法律依据。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年2月28日，谢长铠（甲方）与谢杰（乙方）签订《闽侯县格林之星酒店场所租赁合同书》。合同约定，谢长铠将坐落于闽侯县面积共3036平方米的场所出租给谢杰。 合同第二条租赁期限及租金约定：（一）租赁期限从2012年3月1日起至2023年9月30日止。（二）租金约定：（1）本合同签订生效头三年（均指12个自然月为年，下同）即自2012年5月20日至2015年5月19日止，每月租金129940元。自2015年5月20日至2018年5月19日止，每月租金递增20%，即月租金155928元。自2018年5月20日至2021年5月19日止，每月租金在第六年月租金基础上递增20%即月租金187113.6元。（2）租赁押金：在签订合同时，乙方需向甲方交纳租赁押金400000元。该押金在乙方承包期满、且无违反本合同约定情形?前提下，在移交“标的”文书签订后3个工作日内无息退还乙方。乙方如有违约，甲方有权追究乙方赔偿责任，赔偿首先在租赁押金中支付，租赁押金不够支付赔偿甲方时，甲方有权依法追诉乙方连带赔偿经济责任。（三）租金首付日期及付租金方式。本合同签订之日至2012年5月19日止免租金，本合同的免租期是鉴于乙方完全履行本合同，若因乙方原因导致本合同解除或终止的，乙方应按每月129940元标准向甲方补足免租期间的租金。租金按季支付，以2012年5月20日为首付租金起始计算日，2012年5月20日至2012年8月19日的租金应于本合同签订之时支付，其他季度租金应于季度首月3日之前付清。甲方在收到乙方第一季度租金389820元、租赁押金400000元及第一年电梯使用费10000元后，将“标的”交付乙方使用。租金按季交缴，甲、乙双方约定，2012年5月20日为首付租金起算日，每3个自然月为交缴租金截止日期。 合同第四条乙方的权利义务中第（三）项约定：乙方接约定交纳租金，如违反约定不交纳租金，甲方有权单方终止本合同执行，收回出租给乙方的全部“标的”并没收押金。第（五）项约定：本合同租赁期满，可动产归乙方所有，不动产归甲方所有。如果本合同租赁期因乙方违约终止，乙方承诺租赁期间的所有“标的”物归甲方所有。 合同第五条违约责任约定：（一）乙方在本合同租赁期间擅自解除合同，甲方有权没收承租押金400000元作为违约金。（二）乙方应按本合同约定的时间付租金，若乙方逾期支付租金，每日加收乙方租金总额的3%违约滞纳金。延迟超过15天的，甲方有权单方解除合同，收回承租“标的”，强制乙方搬出，并没收承租押金400000元作为乙方的违约金。乙方除支付应付租金外，还应赔偿甲方损失。收回承租“标的”，由此引发的经济和法律责任由乙方单独承担。（五）本合同终止或依法解除，乙方在10个日历天之内必须返还承租“标的”，自第11个日历天起每延迟一天，乙方按年租金日均额三倍之标准，赔偿甲方违约金。 合同签订后，谢长铠依约向谢杰交付租赁物用于经营使用。谢杰依约向谢长铠支付押金400000元，并支付租金至2018年7月19日止，2018年8月20日起未再支付租金及水电费。庭审中，谢长铠与谢杰确认截至2019年2月19日，谢杰尚欠谢长铠租金1122681.6元及水电费70117.09元，合计1192798.69元。2018年12月10日，谢长铠委托律师向谢杰的身份证住址发出《律师函》，以谢杰延迟支付租金超过15天，违反双方合同第五条第二项约定为由，提出解除合同，并要求谢杰返还租赁物、支付免租期间的租金、支付结欠的租金及水电费至实际搬离之日止，并支付滞纳金、违约金，没收其押金等。该邮件于2018年12月11日由他人代收。 另查明，正大国滨公司于2015年1月4日成立。 本院认为，谢长铠与谢杰签订的《闽侯县格林之星酒店场所租赁合同书》系当事人双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方约定，谢杰本应于2018年8月3日之前支付2018年8月20日至2018年11月19日的租金，但谢杰未依约支付，逾期付款超过15天，已构成违约，谢长铠向谢杰发出解除合同的通知，符合合同约定，故本院确认谢杰与谢长铠之间签订的《闽侯县格林之星酒店场所租赁合同书》已于2018年12月11日解除。合同解除后，谢杰应向谢长铠返还讼争租赁场所，并应按租金标准187113.6元/月向谢长铠支付占有使用费。故谢杰应向谢长铠支付截至2019年2月19日止尚欠的租金、占有使用费及水电费1192798.69元，2019年2月20日起的占有使用费应按租金标准187113.6元/月计付至实际返还商铺之日止。至于2019年2月20日起的水电费，应以实际发生为准，谢长铠未提供证据证明，本院不予支持。谢长铠主张没收谢杰支付的承租押金400000元，符合合同约定，本院予以支持。合同约定，因谢杰原因导致本合同解除的，谢杰应按每月129940元标准向谢长铠补足免租期间的租金，故谢长铠要求谢杰支付免租期间的租金，符合合同约定，本院予以支持，但金额应为339521元（129940元/月×2个月＋129940元/月÷31天×19天）。谢杰逾期支付租金，谢长铠已依据合同约定没收其押金400000元，足以弥补其损失，故其要求谢杰支付逾期支付租金的违约滞纳金，本院不予支持。谢杰逾期未搬离租赁场所，谢长铠要求谢杰支付逾期搬离的违约金，符合合同约定，本院予以支持。但双方约定的违约金标准过高，本院酌情按照年租金日均额6151.68元的标准支付，自2018年12月22日起计算至谢杰实际返还租赁场所之日止。谢杰主张正大国滨公司是租赁场所的实际承租人，谢杰只是代签合同，故谢杰不应承担合同义务。本院认为，合同签订时正大国滨公司尚未成立，故谢杰的该项主张无事实及法律依据，本院不予采纳。若谢杰与正大国滨公司的股东存在协议，其可另行主张权利。谢杰主张其与谢长铠协商一致延迟支付租金，但未提供证据证明，且谢长铠予以否认，故本院对该主张不予采纳。谢杰主张对租赁场所的投资进行评估后才同意返还租赁场所，与双方合同约定不一致，本院不予采纳。 正大国滨公司并非合同相对方，故谢长铠要求正大国滨公司对谢杰的债务承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认谢杰与谢长铠签订的《闽侯县格林之星酒店场所租赁合同书》已于2018年12月11日解除； 二、谢杰应于本判决生效之日起十五日内向谢长铠返还坐落于福建省闽侯县共计3036平方米的租赁房屋； 三、谢杰应于本判决生效之日起十五日内向谢长铠支付免租期间的租金339521元； 四、谢杰缴纳的押金400000元归谢长铠所有； 五、谢杰应于本判决生效之日起十五日内支付谢长铠尚欠的租金、截至2019年2月19日的占有使用费及水电费1192798.69元，并按187113.6元/月标准支付2019年2月20日起至实际返还租赁场所之日止的占有使用费； 六、谢杰应于本判决生效之日起十五日内支付谢长铠逾期返还租赁场所的违约金（按6151.68元/日标准支付，自2018年12月22日起计算至谢杰实际返还租赁场所之日止）； 七、驳回谢长铠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15535元，减半收取计7767.5元，由谢杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  陈 彬 二〇一九年三月二十二日 法官助理  林 颖 书 记 员  朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。