广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）北民二初字第375号 原告：黄巍，女，1987年8月8日生，苗族，无固定职业，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托代理人：徐智斌，广西永维律师事务所律师。 委托代理人：黄勇飞，广西永维律师事务所实习律师。 被告：刘记兰，女，汉族，1960年10月30日生，住所地广西壮族自治区柳州市。 委托代理人：罗本标，广西广正大律师事务所律师。 委托代理人：刘海峰，广西广正大律师事务所律师。 第三人：罗俊春，女，1972年2月19日生，汉族，无固定职业，住所地广西壮族自治区柳州市。 第三人：朱弈臣，男，1986年8月28日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市。 第三人：罗健，女，1969年9月1日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市。 原告黄巍诉被告刘记兰、第三人罗俊春、朱弈臣、罗健房屋转租合同、财产转让合同纠纷一案，本院于2013年8月27日受理后，依法组成合议庭于同年12月18日及 2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐智斌、黄勇飞，被告的委托代理人罗本标、刘海峰，第三人罗俊春到庭参加了诉讼。第三人朱弈臣、罗健经本院传票 传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告于2012年4月24日签订了一份《门面转让协议》，约定被告将位于柳州市的商铺转让给原告，原告支付10万元的转让费。协议签订 后原告向被告支付了10万元转让费，并花费5万元对门面进行了装修。2013年8月2日，第三人罗俊春、朱奕臣、罗健告知原告，他们才是此门面的所有权人，原告与被告签订 的《门面转让协议》未经他们认可，他们不同意转让，并要求原告在同年8月5日前搬离。原告认为，被告违反法律规定与原告签订《门面转让协议》，给原告造成了损失，被告应当 退还已收取的转让费并赔偿损失，原告为维护其合法权益，故起诉至法院请求：一、解除原告与被告签订的《门面转让协议》；二、判令被告返还门面转让费10万元；三、判令被告 赔偿装修损失5万元；四、本案诉讼费由被告承担。后原告于第一次开庭时提出将其诉讼请求变更为：一、确认原告与被告签订的《门面转让协议》无效；二、判令被告返还门面转让 费10万元；三、本案诉讼费由被告承担。 原告对其陈述事实提供的证据有： 1、原告身份证。拟证明原告的诉讼主体资格。 2、原、被告于2012年4月24日签订的《门面转让协议》。拟证明：被告将商铺转让给原告；转让费是10万元；第三人罗俊春、朱弈臣、罗健于2013年8月2日在该协议 签字表明不认可转让协议，也不同意转让。 3、被告分别于2012年4月25日、2012年12月21日向原告出具的《收条》。拟证明：被告已向原告交付转让费10万元；被告出具的收条内容的款项是门面转让费，而 不是被告代理人辨称的物品设备转让费；被告收到的门面转让费是与原、被告签订的门面转让协议的第一条、第四条相吻合的。 4、被告作为经营者的柳州市柳北区乔治加拿大风味咖啡馆的《个体工商户营业执照》、《卫生许可证》、《餐饮服务许可证》。拟证明：这些证件记载的负责人的名字是被告；被告 应该按照门面转让协议第五条的约定为原告办理相关证件，但被告还是以自己的名字办理相关证件，被告违反了门面转让协议约定的义务。 5、柳州市三中路141-7号房平面图。拟证明：《门面转让协议》第三条约定的设备是指：一个吧台、四套沙发、三台空调、四个茶几、一个消毒柜。 被告辩称：原、被告签订的门面转让协议是双方真实意思的表示，双方都是完全民事行为能力人，合同成立并有效且原、被告已经完全依协议履行了约定的义务，门面转让协议没有法 定的无效理由。是因为原告拖欠租金，第三人才将门面收回。根据双方合同的第四条内容来看，本案转让的标的物是被转让门面的装修、装饰、设备及屋内其他不动产和资产，并非门 面不动产本身，转让的费用也是上述物品的价值，10万元转让费仅仅是转让装修、装饰、设备的费用。原告所诉无事实及法律依据，请求法院予以驳回原告的诉讼请求。 被告为其辩解提交的证据有： 1、原、被告于2012年4月24日签订的《门面转让协议》。拟证明原、被告就转让标的、价格、双方的权利义务进行了约定。 2、第三人罗俊春与被告于2011年10月25日签订的《商铺租赁协议书》。拟证明：被告与第三人之间的租赁关系及租赁物所在地、租金交纳、双方的权利义务；原、被告签订 的转让协议的转让标的是咖啡馆的资产。 3、第三人罗俊春于2011年10月25日出具的《收条》。拟证明被告向第三人已交付了押金5000元的事实。 第三人罗俊春陈述称：被告将我与第三人朱弈臣、罗健共同所有的门面转租给原告没有经过我的同意。我每个月都向被告催讨租金可被告却并未向我告知其已将门面转租。2013年 7月我向被告表示租赁合同到期后我将收回门面，被告才告知我其已将门面转租给原告，我当即向被告表示我不同意转租、要将门面收回。我与第三人朱弈臣、罗健于2013年8月 2日找到原告，要求其于2013年8月5日搬离门面，原告向我们出具了他与被告签订的《门面转让协议》，我及第三人朱弈臣、罗健在协议上签字表示不认可该协议、不同意转 让、要求其搬离门面。 第三人罗俊春未提交证据。 第三人朱弈臣、罗健未作答辩，也未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。第三人朱弈臣、罗健经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视 为其已放弃答辩和质证的权利。 经过庭前交换证据及开庭质证，被告、第三人罗俊春对原告提供的证据1、2、4的真实性无异议，原告、第三人罗俊春对被告提供的证据1、2的真实性无异议，但是第三人罗俊春 表示其在2013年7月份之前并不知晓原告提供的证据1及被告提供的证据1的存在，其不同意门面转租。本院对原、被告提供的这些证据予以认定。 第三人罗俊春对原告提供的证据3无异议，被告对证据3中的2012年4月25日《收条》无异议，但对证据3中的2012年12月21日《收条》真实性有异议，认为 2012年12月21日《收条》的签字不是被告的签字，但是被告对收到原告10万元转让费的事实没有异议，被告认为原告之后交付的1万元是现金交付，被告没有出具收条。本 院认为，证据3反映了本案的客观事实，且被告并无相反的证据对其否认，本院对其予以认定。第三人罗俊春对被告提供的证据3无异议，原告表示不清楚证据3的真实性，本院认 为，证据3反映了客观事实，故本院对其真实性予以认定。被告对原告提交的证据5有异议，不认可其真实性，第三人对该证据无异议，本院认为，证据5反映了本案系争门面的基本 情况，故本院将其作为本案的参考依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2011年10月25日，被告与第三人罗俊春签订了一份《商铺租金协议书》，约定：第三人罗俊春将其所有的柳州市三中路141-7号商铺出租给被告；租赁期从2011年 11月1日至2013年10月30日；月租金为5200元；被告若擅自将商铺转租、转让，第三人罗俊春有权终止合同，收回商铺；被告如需将商铺转租或转让，应事先告知第三 人罗俊春认可；被告如需对商铺进行装修，必须经第三人罗俊春同意后方可实施；等等。2012年4月24日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了一份《门面转让协议》，约定： 被告将位于商铺转让给原告；被告将店铺转让给原告后，原告履行与出租方签订的店铺租赁合同中所规定的条款，定期交纳租金、水电费用及其他费用，由此产生 的纠纷与被告无关；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归原告所有，租赁期满后房屋不动产归出租方所有，营业设备、装修等资产归原告所有；原告在2012年4月 24日向被告支付转让费共计10万元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其它费用，此外被告不得再向原告索取其他费用；被告必须协助原告办理该店铺的工商营业 执照等相关证件的办理，但相关费用由原告负责。原告接手前该店铺所有产生的一切债权、债务均由被告负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由原告负责；原告由 2012年4月24日接手营业，2012年4月24日之前所产生的门面租金、水电、物业费等费用由被告支付，4月25日以后水电、物业等费用由原告自行承担。被告于合同签 订当日向原告交付了商铺及装修、装饰、设备。原告于合同签订当日向被告交付了门面转让费9万元、于2012年12月21日向被告交付了门面转让费1万元。由于被告不按期交 纳租金，第三人罗俊春每月都向被告催讨租金，被告均向原告表示其会支付租金。2013年7月，第三人罗俊春向被告表示租赁合同即将到期，到期后将收回门面，被告才向第三人 罗俊春告知门面已转租给原告，第三人罗俊春向被告表示不认可转租、要将门面收回。同年8月2日，第三人罗俊春、朱弈臣、罗健找到原告，要求其于同年8月5日搬离门面，原告 出具了原、被告签订的《门面转让协议》，第三人罗俊春、朱弈臣、罗健在协议上签字表示不认可该协议、不同意转让、要求其搬离门面。原告找被告协商，被告未予理睬。在第三人 罗俊春的催促下，被告于同年8月3日搬离了门面，将门面钥匙交还给了第三人罗俊春。但未将在与被告签合同后转让的装修、装饰、设备移交第三人罗俊春。原告认为，被告在签订 《门面转让协议》时告知原告第三人罗俊春已同意其转租门面、其有权转让门面，可事实上第三人罗俊春不同意被告转租、也未对转租行为进行追认，原、被告签订的门面转让协议是 无效的，故要求被告退还门面转让费，原、被告协商未果，故引起纠纷成讼。 另查明，柳州市三中路141-7号商铺的产权人为第三人罗俊春、朱弈臣、罗健。被告与第三人罗俊春之间的租金已经结清，其中，2012年4月24日之后的租金是由原告按照 被告的指示打入第三人罗俊春的账户。 本院认为：根据原、被告签订的《门面转让协议》的内容和双方的意思表示，该合同包含门面转租以及财产转让两个法律关系。就门面转租一节而言，被告与第三人罗俊春签订的《商 铺租金协议书》明确约定被告不得擅自将商铺转租、转让，若违约则双方终止合同。现被告转租商铺事前未经原出租人（即第三人罗俊春）同意，擅自对租赁物进行转租，属于无权处 分行为，事后也未经原出租人追认，故原、被告之间签订的《门面转让协议》中关于门面转租的部分无效。另外，根据原、被告之间签订的《门面转让协议》约定的“乙方履行与出租 方签订的店铺租赁合同中所规定的条款”，可知原告是知晓被告与原出租人签订的《商铺租金协议书》的存在，也明知被告转租门面应得到第三人的同意，但原告在没有确实证据证明 被告有权转租的情况下，仍然不顾合同风险与被告签订《门面转让协议》，因此，对于门面转租无效，除被告无权处分外，原告也存在过错，应负上同等的责任。就原、被告之间签订 的《门面转让协议》中关于转让装修、装饰、设备一节，因其内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告在合同签订后已实际履行了交付物品及支付对价的义 务，该财产转让法律关系已经履行完毕。基于以上对于涉案合同法律关系的分析，本院对于本案合同部分无效之后的法律后果认定如下：1、关于双方返还财产或折价补偿问题。根据 合同履行情况，被告取得合同利益包括财产转让的对价和可能存在的违法转让门面得到的转让金，总价值为10万元。但由于双方仅仅在合同中笼统表述“10万元转让款包括了门面 转租费用、转让装修、装饰、设备费用及其他费用在内”，且未对转让装修、装饰、设备进行清点确认，因此，本院无法直接确认或者对转让装修、装饰、设备进行评估后反推确认违 法转让门面转让金是否存在，价值多少。因此对于违法转租的财产返还因证据不足，本院无法支持原告的诉请。对于转让装修、装饰、设备一节，因合法有效，不存在返还的问题。 2、关于损失赔偿问题。原告因第三人提前收回门面，无法在可以预见的剩余的两个月的租赁期限内继续承租门面，存在经营损失，但这与原告在应当知道被告违法转租，但没有及时 与被告终止转租合同关系而持续经营门面长达16个月获得的利益或者说造成被告的损失相比，少之又少。综上，为了基于诚信以及公平原则，减少双方的诉累，本院认为，合同部分 被宣告无效后，维持现状更有利于双方的利益和纠纷的最终解决。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国 民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告黄巍与被告刘记兰于2012年4月24日签订的《门面转让协议》中的门面转让部分依法确认无效； 二、驳回原告黄巍的其他诉讼请求。 案件受理费3300元（原告已预交），退回原告黄巍1000元，由原告黄巍负担2200元，由被告刘记兰负担100元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本 案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七 日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；帐号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话 为：0772－2692520）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黎 鹂 人民陪审员  文记珍 人民陪审员  莫欣能 二〇一四年二月十八日 书 记 员  池一蓓 附： 《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、第五十六条“无效的合同或者被撤 销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返 还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可 以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以 解除合同。”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据 不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”