北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第02702号原告（反诉被告）：北京金驰宾馆，住所地北京市东城区安定门外上龙西里**。法定代表人：姚晓红，总经理。委托代理人：吴春华，北京市蓝鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝俊峰，男，1977年3月11日出生。委托代理人：王挺，北京义博律师事务所律师。委托代理人：张红玉，北京中尚律师事务所律师。原告北京金驰宾馆（以下简称金驰宾馆）与被告郝俊峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理。依法由代理审判员李双庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金驰宾馆的委托代理人吴春华、被告郝俊峰及其委托代理人张红玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金驰宾馆诉称：2013年7月2日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，将位于北京市东城区和平里×区××-×号房屋租赁给被告，被告在此经营水果店。租赁期限为2013年8月16日至2015年8月15日，年租金为34万元。合同签订之日支付半年租金17万元，2014年1月15日、2014年8月15日、2015年1月15日预交下一半年房租。合同约定逾期缴纳房租的违约金为每日所欠房租总额的5%，逾期达3日的，原告有权解除合同，合同另约定，被告违约导致合同解除的，被告需支付年房租20%的违约金，且不退还押金。被告应于2014年1月15日向原告缴纳2014年2月16日至8月15日的房租，经原告多次催要，原告拒绝支付。故原告诉至本院，请求法院判令：1、解除原告与被告2013年7月2日签订的《房屋租赁协议》；2、被告向原告支付逾期交付房屋租金的违约金5万元；3、被告向原告支付合同解除违约金6.8万元；4、被告按照每月28333元的标准向原告支付自2014年2月16日至将房屋交还之日的房屋租金。诉讼费由被告负担。被告郝俊峰辩称：双方确系2013年7月2日签订的租赁合同，被告2013年8月1日进场装修，原告承诺8月15日之前能够为被告出具办理营业执照的相关房屋产权证明手续，但一直没有出具。涉案房屋是原告从案外人处承租的房屋，原告对涉案房屋没有转租权，转租期限也超过了其与案外人签订的合同期限，故原、被告双方租赁合同应为无效合同。2013年8月17日，被告找装修公司对涉案房屋装修时，因用电问题出现装修事故。后涉案房屋一直没有电，被告一直无法正常使用涉案房屋。被告认为其未向原告缴纳房租是因为原告拒不提供房屋产权证明，以致被告无法进行工商登记，不能实现合同的目的，应为原告违约，所以不同意原告的诉讼请求，同时被告提起反诉，请求法院判令：1、原告退还被告所缴纳房屋租金17万元；2、原告退还被告房屋租赁押金5万元。反诉费由原告承担。原告金驰宾馆针对被告的反诉辩称：涉案房屋的产权人对原告转租的事实并无异议，原、被告双方的合同是有效的。被告郝俊峰原系北京鲜果美水果超市个体工商户的经营人，在2013年10月25日注销了该执照，被告一直在用泰纳水果店的名义对外经营，也从未要求原告向其提供房屋产权证等材料。被告所称涉案房屋无法正常使用不符合事实，被告一直在涉案房屋内对外经营，经审理查明：2013年7月2日，原告（合同甲方）作为出租方，与被告（合同乙方）作为承租方就北京市东城区和平里×区××-×号房屋签订了《房屋租赁协议》，该租赁协议约定租赁房屋面积110平方米，租赁期限为两年，自2013年8月16日起至2015年8月15日，年租金为34万元。租金支付方式为半年付，乙方应于合同签订之日支付半年租金17万元，并于每半年房租到期前30日预交下一年度租金，以此类推。交付房租日期分别为2014年1月15日，2014年8月15日，2015年1月15日。房屋装修期为2013年8月1日到2013年8月15日。乙方应该按时交纳房屋租金和水费、电费等其他费用。如乙方不能按照合同约定向甲方缴纳房屋租金，乙方应每日向甲方支付所欠房租总额5%的逾期交房租的违约金。逾期达3日的，原告有权解除合同，乙方除承担逾期交房违约金外，还要承担房屋年租金20%的违约金及各项违约所产生的经济费用，且甲方不退还保证金。该租赁协议第三条约定，乙方应于本合同签订之日一次性向甲方缴纳保证金人民币5万元，作为乙方忠实履行合同的保证。保证金用于补偿因乙方违约而给甲方造成的经济损失的一部分。如乙方违约提前终止合同，甲方有权将乙方所缴纳的保证金全部扣除，以补偿甲方房屋空闲期间的经济损失（1.乙方中途终止合同甲方招租下一家时房屋空闲期间的损失，2.同时乙方并向甲方缴纳房屋年付租金的20%作为违约赔偿，乙方所涉及到的装修费用以及其他费用由乙方自行承担，和甲方无任何关系）。该租赁协议第五条约定，乙方自行对其租赁房屋进行装修，自行承担费用；乙方在租赁期间，自行办理相关经营手续，保证合法经营。该租赁协议第六条约定解除合同解除的条件第1项约定，乙方不交付或者不按约定交付租金达3日以上的，出租人有权解除本合同。该租赁协议第九条约定，由于乙方违约，甲方解除合同的，乙方须向甲方支付年租金的20%的违约金。乙方交纳保证金归甲方所有，乙方无权向甲方主张装修损失，其装修损失全部归甲方所有。该租赁协议第七条第4项约定，装修期满或合同提前解除，乙方对租赁房屋的装修归甲方所有，乙方无权要求补偿或赔偿，如装修对甲方造成翻盖的，须按照甲方的要求拆除乙方投资于标的物及设备由乙方自行拆除处理，不得引起处理行为降低承租标的物的原有价值。逾期未腾空交还的，应按占用房屋的时间，以日租金双倍1857元人民币标准向甲方赔偿损失。合同合同签订当日，被告向原告缴纳房屋租金17万元，房屋租赁押金5万元，原告为被告出具了收据。被告于2013年8月1日接收了涉案房屋，并开始进场装修。2014年2月28日，原、被告双方签订了交接书，交接书载明：2014年2月28日，北京鲜果美水果超市将所承租的北京市和平里×区××-×号房屋交还给北京金驰宾馆。房屋现状，玻璃门把手已坏，电线线路无法使用，属于瘫痪状态。所有线路接头均已剪短，电线接头外露，水能够正常使用。被告在该交接书上签字。庭审中，原、被告双方均认可涉案的北京市东城区和平里×区××-×号房屋即为北京市东城区和平台里七区锅炉房，该房屋现登记在北京市东城区房屋土地管理局名下（现已更为北京市东城区房屋土地经营管理一中心）。2012年11月16日，原告（乙方）与案外人北京市东城区供暖一中心（甲方，北京市东城区房屋土地经营管理一中心下属单位）签订《房屋租赁协议》，承租了涉案房屋。租赁期限为2012年12月1日至2014年11月30日，在该合同第四项双方的权利、义务中，约定乙方不得擅自转租、转借或以与他人（包括企、事业单位、公司）联营、合资等方式从事经营活动。庭审中，原告提供了北京市东城区供暖中心就涉案房屋2008年出具的允许转租的批复和北京市东城区房屋土地经营管理一中心2012年出具的《住所（经营场所）使用证明》等证实涉案房屋的产权单位一直允许原告对外转租涉案房屋。被告认为以上两份文件均非产权单位允许原告将涉案房屋转租给被告使用的证据。经向被告核实，被告认可其承租期间房屋产权人没有采取过相关措施阻止其使用经营，也未向其发出过相关通知。原告提交了北京鲜果美水果超市的工商查询网页，证明被告原系北京鲜果美水果超市个体工商户的经营者，在2013年10月25日注销了该执照，被告从未要求原告向其提供房屋产权证等材料。被告对原系北京鲜果美水果超市个体工商户的经营者的事实认可，但认为与本案无关。原告提交了2013年11月份涉案房屋对外经营使用的照片，被告对照片真实性认可，但主张并非被告使用房屋，是什么人在使用涉案房屋，被告不清楚。对于原告主张的违约金，原告称被告迟延缴纳房屋租金，导致租赁合同解除，且在交还房屋时，屋内设施严重损坏，应按照原告主张的违约金赔偿。被告称双方签订的合同无效，即使被告应当承担违约金，原告主张的违约金标准过高。经询问被告是否对房屋损坏的价值进行评估，被告不申请进行评估，要求法院酌情处理。上述事实，有房屋产权证、房屋租赁协议、房屋照片、交接书、工商查询网页、房屋租金收据、押金收据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，原、被告双方签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违背有关法律规定，双方均应按照合同约定履行义务。对于被告以涉案房屋系原告未经房屋产权人同意擅自转租、转租期限超过其承租期限为由主张该租赁合同无效的意见，原、被告双方就涉案房屋签订租赁合同、交接房屋后，该房屋的原出租人及产权人就涉案房屋并未向被告主张相关权利，亦未阻止被告使用该房屋，被告主张涉案合同无效意见，依据不足，本院不予采纳。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订房屋租赁协议后，原告已将房屋交付被告使用，被告应当按照双方租赁合同约定的期限向原告及时交付房屋租金，现被告逾期向原告交付房屋租金达到合同约定的解约条件，且在2014年2月28日被告也向原告交还了涉案房屋，故本院确认双方房屋租赁协议已于2014年2月28日解除。对于原告主张的逾期交付房屋租金违约金和解除合同违约金，双方在合同中有明确约定，被告逾期向原告支付房屋租金，并导致双方租赁合同关系解除，应承担违约责任，原告要求被告支付逾期交付房屋租金的违约金和解除合同的违约金，理由正当，本院予以支持。对于违约金数额，本院结合双方合同履行情况、被告的损失及合同的约定等因素酌情确定。对于原告主张的2014年2月至将房屋交还之日的房屋租金，理由正当，本院根据双方的租赁协议约定的标准及房屋使用的实际情况酌情确定。对于被告要求原告退还所缴纳房屋租金反诉请求，原告在双方签订房屋租赁合同后，已将涉案房屋交予被告经营使用，被告所称原告不能向其提供办理营业执照的相关材料及房屋无法正常使用的理由，未能向法院提供有效证据加以证明，原告的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被告要求原告退还所缴纳房屋租赁押金的反诉请求，双方租赁合同对此已有明确约定，现因被告的原因导致双方合同解除，被告的该项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告北京金驰宾馆与被告郝俊峰二Ｏ一三年七月二日签订的《房屋租赁协议》于二Ｏ一四年二月十八日解除；二、被告郝俊峰于本判决生效之日起十五日内给付原告北京金驰宾馆二Ｏ一四年二月十六日至二Ｏ一四年二月二十八日期间的房屋租金一万一千元；三、被告郝俊峰于本判决生效之日起十五日内给付原告北京金驰宾馆逾期交付房屋租金违约金和解除合同违约金共计四万元；四、驳回原告北京金驰宾馆的其他诉讼请求；五、驳回被告郝俊峰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330元，由原告北京金驰宾馆负担538元（已交纳），由被告郝俊峰负担792元（于本判决生效后七日内交纳），反诉费2300元，由被告郝俊峰负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  李双庆二〇一四年五月十三日书 记 员  陈丽娟