上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）杨民（行）初字第7号原告ＸＸ成。原告姜慎芝。上列两原告委托代理人李威生，上海敏诚善律师事务所律师。被告上海市杨浦第三房屋征收服务事务所有限公司。法定代表人高伟东。委托代理人马志豪。被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局。法定代表人于洋。委托代理人马志豪。被告吴秀兰。委托代理人王沛羽。第三人吴玉兰。委托代理人李威生，上海敏诚善律师事务所律师。委托代理人吴冬英。第三人吴斌。第三人吴军。第三人宋淑兰。法定代理人吴军。第三人ＸＸ顺。原告ＸＸ成、姜慎芝诉被告上海市杨浦第三房屋征收服务事务所有限公司（以下简称征收事务所）、上海市杨浦区住房保障和房屋管理局（以下简称区房管局）、吴秀兰房屋征收补偿安置协议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。因吴玉兰、吴斌、吴军、宋淑兰、ＸＸ顺与本案有利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。原告ＸＸ成、姜慎芝及其共同委托代理人李威生，被告征收事务所、区房管局共同委托代理人马志豪，被告吴秀兰及其委托代理人王沛羽，第三人吴玉兰及其委托代理人李威生、吴冬英，第三人吴斌、吴军（暨第三人宋淑兰的法定代理人）、ＸＸ顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ成、姜慎芝诉称，两原告系XX路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋）的产权人（产权份额各为1／7），2013年8月起，系争房屋被征收，被告曾与两原告联系协商征收补偿事宜，但之后突然中断了与两原告联系。2013年10月原告发现系争房屋被拆除，为此原告多次和被告联系，被告既不承认违法，也不给予原告合理安置。直至诉讼原告才看到房屋征收协议，该协议原告没有签字确认。现要求依法确认三被告签订的房屋征收补偿协议（J-3-0620）无效；判令区房管局和征收事务所将系争房屋恢复原状；判令区房管局和征收事务所向原告支付系争房屋落实前的过渡费用每月人民币4500元。审理中，原告提供证据如下：1、被征收居民安置及各类费用确认表（照片）。证明2013年10月8日，被告绕过两原告及吴玉兰，在没有他们同意的情况下，协议签署完毕并进行公示。被告区房管局、征收事务所一方面说协议没有成立，一方面又对协议内容进行公示，并实际拆除房子，这是冲突的，侵犯了原告的利益。2、（2010）杨民一（民）初字第3603号民事判决书。证明2010年8月13日，杨浦区法院判决系争房屋由两原告、吴秀兰、五位第三人按份享有，所以签约的时候必须得到所有共有人的签字同意，但动迁组不仅没有得到全部共有人同意，而且将协议隐瞒，不让他们签字。3、告居民书。证明基地在2013年8月28日公布了征收范围，得知此事后，原告多次前往征收方沟通征收事宜，但征收方以两原告和吴玉兰没有居住在系争房屋内为由拒绝协商。4、照片7张。证明系争房屋在2013年10月底实际已经被拆除，系争房屋在征收范围内。经质证，被告区房管局和征收事务所对证据1确认真实，但认为确认表不能证明该协议成立，确认表是让基地的其他居民看该户有关补偿的计算情况。证据2无异议，8共有人按份共有系争房屋，也明确了实际居住人是ＸＸ顺和吴军。证据3真实，但不能证明征收方不与两原告和吴玉兰协商。证据4真实，房屋确实是2013年10月28日拆除，当时整个基地协议签约率达到了85%，基地实施拆迁，系争房屋出现了损坏情况，实际居住人为了安全将房屋交给了征收人处理，双方也办理了相应的手续。被告吴秀兰、第三人吴军、宋淑兰、ＸＸ顺同意区房管局和征收事务所的质证意见。第三人吴玉兰、吴斌同意原告的举证意见。被告征收事务所、区房屋局共同辩称，虽然协议中两原告没有签字盖章，协议尚需送交审核，但协议涉及的补偿未违反相关征收规定，充分保护了该户的利益，协议也已计入基地85%协议生效的比例中。因该户订购的5套房屋家庭内部没有确定具体的订购人，才致征收方未在协议上盖章，现征收方对未盖章的协议追认其效力。另系争房屋是房屋实际居住人主动将房屋交征收方拆除，双方程序、手续合法。故请求驳回原告的诉讼请求。被告征收事务所、区房管局提供证据如下：1、房屋征收补偿协议和预订房联系单2份。证明征收方还未在协议上签字盖章，协议中的征收补偿款计算及其他费用计算符合《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》及告居民书中相关规定。该户共预定了5套房屋，选购的5套房屋尚未明确实际购买人，需要家庭内部协商一致明确后才能确定订房人的具体情况。2、公告、征收居民房屋搬迁空房验收单、情况说明。证明2013年10月12日房屋征收补偿协议生效，被征收房屋腾空交征收方拆除，因在房屋腾空时，房屋结构已被破坏，在一定程度上存在不安全因素，故被拆除。3、房屋征收决定（杨府房征（2013）2号）。证明系争房屋属于征收范围内。4、私房分幢情况表、征收基地房屋建筑面积认定单。证明系争房屋原权利人为史二姑娘，建筑面积为44.9平方米，经审核认定也为44.9平方米。5、上海市国有土地上居住房屋征收评估分户报告、上海市国有土地上居住房屋装修评估报告、关于123、134（部分）地块被征收居住房屋评估均价的说明函。证明系争房屋的评估单价是21，924元／平方米，装修评估单价是100元／平方米，整个地区被征收范围房屋评估均价是22，029元／平方米。6、户籍资料摘录单、（2010）杨民一（民）初字第3603号民事判决书。证明该户在册户口簿3本，在册人口8人，房屋使用人为ＸＸ顺三口之家、吴军和宋淑兰母子二人；ＸＸ顺三口之家、吴军均为在册户口人员。7、杨浦区123街坊、124（部分）街坊居住困难户核查结果单、被征收居民安置及各类费用确认表（二）、（三）。证明认定该户的居住困难保障人口为8人，其中一个叫吴芳（孕）怀孕，只有当小孩出生后，小孩户口报入该户，才能领取其名下的居住困难保障补贴245，300元。卞强（挂）是吴芳的配偶，只有当小孩出生户口报入该户后，卞强才能领取居住困难保障补贴，也是245，300元。实际认定该户困难户人员是8名，这两人的费用是预留出来，待条件成立后才能发放。8、被征收居民安置各类费用确认表（一）。证明该户应得的各类补贴费用，其中居住困难保障补贴款中不包含吴芳未出生孩子及卞强的份额。9、具结书。证明系争房屋是共有产，有共有人8人。10、授权委托书3份。证明宋淑兰委托吴军；吴军、ＸＸ顺、吴玉兰、吴斌委托吴秀兰办理征收事宜，吴玉兰的委托书以其盖章的为准，实际除两原告外都委托了吴秀兰办理征收补偿事宜。11、承诺书。征收补偿安置协议成立后，共有产中的六人对征收补偿款分配的一致意向，就物权部分达成的分割方案。经质证原告对证据1的真实性不予认可，是隐瞒原告制作的，是被告私分原告的征收补偿利益，即未经原告同意就订购了该5套房屋，且实际已将5套房屋进行了分配。证据2真实性不予认可，征收居民房屋搬迁空房验收单应当由所有产权人签字交房，只有吴秀兰的签名是不够的，征收方明知吴秀兰无权利，却认可并拆毁房屋；情况说明是被告在原告提起诉讼后伪造的材料，是后补的，不予认可。房屋安全隐患即使存在也应征得原告同意才能拆房。证据3，征收决定真实性认可，上面手写的居委会的签名不予认可。证据4真实性不认可，希望在确认协议无效后的协商过程中再确认房屋的面积；认可原始产权人确实是史二姑娘，房屋面积不认可。证据5，评估报告和评估均价说明函均不认可，被告都没有出示原件，是在原告毫不知情的情况下作出，征收方在征收过程中没有尽到告知原告的义务，违反了相关法律规定，评估报告过于简单草率。证据6无异议。证据7真实性不认可，吴秀兰并未实际居住在该房屋内，不能认定为居住困难户，吴芳（孕）和卞强（挂）不能认定为居住困难户，其他人员情况不了解。证据8真实性不认可，是绕开了原告作出的。证据9真实性不认可，吴玉兰的签字、盖章、手印均为伪造，上面两原告的签名和手印真实，产权系8人共有真实。证据10，三份委托书真实性均不认可。证据11，可以看出被告和部分第三人将征收利益进行了分配，原告不认可。私分共有利益，是动迁组参与的。被告吴秀兰同意被告区房管局、征收事务所的举证意见。对于具结书上的签字，确实是因吴玉兰不在上海，由吴秀兰签字的，但是是在吴玉兰表示委托吴秀兰后代签的。预订房联系单上吴秀兰的签字是得到了安置人员的同意，在他们全都选购好后吴秀兰才签字的。5套房子具体订购在谁的名下，家庭成员还没有达成一致。第三人吴玉兰同意原告质证意见。对承诺书的内容不认可，分配内容不合理不合法。对委托书上吴玉兰的盖章和手印都不认可，是在吴玉兰不在场不知情的情况下做的。吴玉兰确实曾经按照他们的要求寄送过身份证，他们也打过电话要身份证和图章，但他们没有说明原因，也没说拆掉房子的情况。第三人吴斌同意原告质证意见。委托书中，确认只在2013年10月8日那张上面签过字，手印也是自己的，但当时签字的时候委托书下没有征收补偿的委托事宜，2013年9月1日的委托书上的签名不是自己签的。承诺书上的字是自己签的，但内容有猫腻。预订房联系单的情况，认可确实是订了5套房子，且具体是谁的房子已经定好了，自己是在不知情的情况下拿了林展路的两室一厅。对情况说明认为内容不真实。第三人吴军、宋淑兰同意被告房管局、征收事务所的举证意见。第三人ＸＸ顺表示对5套房子，自己也是征收安置人员。8人预定5套房子，只是预订，没有真正交房办产证。情况说明、关于吴玉兰的委托事宜都是真实的，对自己的表态愿意承担法律责任。其他质证意见同意被告房管局、征收事务所的举证意见。被告吴秀兰辩称，自己是在接到除原告外的共有人委托后才签协议的，其中吴斌、吴军、ＸＸ顺都有签名，吴玉兰的委托是在自己电话告知征收情况后，她才表示委托并寄来身份证的，在场的ＸＸ顺能证明。现认为协议有效，不同意原告的诉请。被告吴秀兰未提供证据。第三人吴玉兰述称，自己未委托过吴秀兰，同意原告的诉讼请求。第三人吴斌述称，委托书是假的，自己没有委托过吴秀兰，同意原告诉请，确认协议无效。第三人吴军、宋淑兰述称，协议合法、合理、有效，不同意原告的诉讼请求。第三人ＸＸ顺述称，吴玉兰委托吴秀兰是真实的，图章是吴玉兰叫自己代刻的，身份证是她自己寄来的。征收补偿是正常程序进行的，选房也是安置人同意的。拆除房屋是在协议生效后。自己对内部分配也无异议，故请求驳回原告诉请。第三人吴玉兰、吴斌、吴军、宋淑兰、ＸＸ顺均未提供证据。根据上述证据及当事人庭审陈述，本院确认以下事实：1、系争房屋原产权人为史二姑娘，史二姑娘去世后，家庭对系争房屋进行了继承分割，经（2010）杨民一（民）初字第3603号民事判决书判决，系争房屋产权由ＸＸ成、姜慎芝、吴玉兰、吴斌、吴秀兰、吴军、宋淑兰、ＸＸ顺共有，其中ＸＸ成、姜慎芝、吴玉兰、吴斌、ＸＸ顺、吴秀兰各享有1／7的份额，吴军、宋淑兰各享有1／14份额。征收时系争房屋内有三本户口簿，即吴斌、妻子朱瑞琴、外孙女王焱虹；吴秀兰、侄女吴芳、兄弟ＸＸ顺、嫂阎凤霞；吴军8人户籍。2、2013年7月30日，上海市杨浦区人民政府作出杨府房征（2013）2号房屋征收决定，对包括系争房屋在内的基地房屋进行征收，同时收回该范围内国有土地使用权。征收补偿签约期限2013年9月12日至2013年12月15日止。3、2013年10月8日，吴秀兰向征收方提交了授权委托书，委托人为吴军、ＸＸ顺、吴玉兰、吴斌，明确委托吴秀兰在与征收事务所在房屋征收补偿安置中作为代理人，全权办理征收补偿安置一切事宜，委托时限至征收结束。该委托书上的吴玉兰签名捺印为吴秀兰代为。同日，吴秀兰与征收方签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。协议载明：甲方为区房管局，乙方为被征收人房屋原产权人史二姑娘（亡），代理人吴秀兰。基地适用征询制，在规定的签约期内，协议生效签约比例为85%。乙方的房屋坐落于XX路XXX弄XXX号，类型旧里，性质私房。认定建筑面积44.90平方米，房地产市场评估单价为全幢21，924元／平方米（建筑面积）。根据基地公布，被征收居住房屋评估单价低于评估均价的，按照房屋评估均价22，029元／平方米（建筑面积）计算被征收房屋评估价格；征收基地价格补贴系数为0.3，套型面积补贴为建筑面积15平方米，计算认定居住困难户货币补贴的折算单价为11，150元／平方米（建筑面积）。据此，被征收房屋价值补偿款计1，616，267.73元。经认定，乙方符合居住困难户条件，居住困难人口为吴斌、朱瑞琴、王焱虹、吴秀兰、吴芳、ＸＸ顺、阎凤霞、吴军，居住困难增加货币补贴款346，132.27元。经评估被征收房屋装潢补偿款为4490元。乙方选择房屋产权调换，以乙方应得的本协议房屋价值补偿款和居住困难增加货币补贴款合计1，962，400元，甲方提供给乙方的产权调换房屋计5套，房屋总建筑面积355.07平方米，5套房屋为：XX路XX弄X幢X号XX室，建筑面积（暂测）51.07平方米，优惠总价408，114.25元；XX路XX弄XX幢XX号XX室，建筑面积（暂测）78.81平方米，优惠总价604，078.65元；XX路XX弄XX幢X号XX室，建筑面积（暂测）78.82平方米，优惠总价594，696.90元；XX路XX弄XX幢X号XX室，建筑面积（暂测）78.82平方米，优惠总价598，637.90元；XX路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积（暂测）67.55平方米，优惠总价914，867.05元。上述房屋价格合计3，120，394.75元，房屋产权调换差价为1，157，994.75元，由乙方支付。另甲方支付乙方搬家补助538.80元、设施迁移费2540元、签约搬迁奖励费72，450元、纯外区补贴150，000元、基地奖60，000元，无违章建筑奖20，000元。乙方应当在本协议生效后30日内搬离原址，并负责共同居住人搬迁。乙方在办理产权调换房屋进户手续前，应向甲方支付上述款项的差额款计847，975.95元，乙方未按照约定支付的，每延迟一日，应当按照未支付款项的万分之一向甲方支付违约金。另协议还对过渡补贴进行了明确。该协议落款处乙方吴秀兰捺印签名，甲方经办人盖章，但房屋征收方未盖法人章。当日，吴秀兰对上述5套房屋与征收方签订了预订房联系单。至2013年10月12日该基地公告签约率超过85%，已签订的房屋征收补偿协议书开始生效，而系争房屋亦计入85%的生效比例中。该日，吴斌、吴秀兰、吴军、ＸＸ顺对共有财产款989，102.10元进行了协商分配，并承诺认可与征收方的货币补偿协议，同时保证腾空交房，并愿承担法律责任。征收时，系争房屋的实际居住人是ＸＸ顺一家三口和吴军、宋淑兰。2013年10月28日，吴秀兰向征收方提交了征收居民房屋搬迁空屋验收单，该验收单明确此房已搬空，经验收移交完毕，同意拆除，屋内遗留物品作废弃处理。后被征收方拆除了系争房屋。本院认为，上海市杨浦区人民政府于2013年7月30日作出征收决定，依法对系争房屋实施征收，征收方和系争房屋按份共有产权人ＸＸ成、姜慎芝、吴玉兰、吴秀兰、ＸＸ顺、吴斌、吴军、宋淑兰之间形成了征收补偿关系。本案中，系争房屋的大部分共有人委托了吴秀兰与征收方在签约期内签订的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，是他们为实现该户利益最大化的真实意思表示。从该协议的总体补偿内容看，被告区房管局依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》、基地方案，结合该户居住困难保障人口的实际情况，对该户进行了整体的征收补偿，其中包括了原告ＸＸ成、姜慎芝在内的8名系争房屋共有人的房屋价值的补偿费，也包括8名被认定为居住困难保障人口（吴斌、朱瑞琴、王焱虹、吴秀兰、吴芳、ＸＸ顺、阎凤霞、吴军）的保障补贴，内容与法无悖，未侵害原告等被征收方的利益。被告区房管局虽未在协议上盖章，但对协议效力予以追认，故本院依法确认该协议合法有效。现两原告以其未在协议上签字坚持诉请，本院不予支持。至于该户家庭成员内部之间就房屋征收补偿权益的分配，可另行协商或通过合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ成、姜慎芝的诉讼请求。本案案件受理费人民币80元，由原告ＸＸ成、姜慎芝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐芳芳审 判 员  强 康人民陪审员  陈铭浩二〇一四年五月二十日书 记 员  周 圣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。