湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）桂阳法民初字第29号原告雷渊林，男，汉族。委托代理人刘井生，男，湖南志浩律师事务所律师。被告周正中，男，汉族。被告吴长贵，男，汉族。委托代理人蔡振华，男，湖南民浩律师事务所律师，代理权限系特别授权。原告雷渊林诉被告周正中、吴长贵确认合同有效纠纷一案，于2013年10月31日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员龙琼担任审判长并主审本案，与人民陪审员胡华北、尹柏才组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷渊林及其委托代理人刘井生，被告吴长贵及其委托代理人蔡振华到庭参加了诉讼。被告周正中经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷渊林诉称，2006年，被告吴长贵从桂阳县城新区建设管理委员会取得位于桂阳县龙潭街道办事处城北派出所旁消防路第三排国有土地一宗，面积为200.5平方米。2007年，因被告吴长贵无资金，遂邀集周裔吉等人合伙开发此块地皮，并约定被告吴长贵提供地皮、周裔吉提供建设资金，房屋建好后被告吴长贵占有房屋3套，周裔吉占有房屋2套。2008年，房屋动工建设。2008年5月13日，周裔吉将该地块内的一单元一楼86平方米的房屋作价每平方米1028元的价格卖给原告，同时约定周裔吉为原告办理好房产“三证”，第二天，原告依约定付给周裔吉购房款7万元。2009年10月30日，原告又付给周裔吉、被告周正中购房款1万元。2009年6月，原告入住该房屋。2012年8月，周裔吉因病去世。为办理好该房屋的三证，原告又找到被告周正中协商，被告周正中同意为原告办理好，并出具证明。通过原告到各部门协商，国土部门已经为该栋房屋办理好国土总证，土地使用权人为被告吴长贵，但被告对于为原告办理房产证之事相互推诿，以致原告购买的房屋没有办理任何房产手续。原告认为，被告属于合伙建房，故请求法院依法确认原告与被告签订的《园艺路北区集资建房合同》有效，依法责令被告立即为原告购买的坐落于桂阳县龙潭街道办事处城北派出所旁消防路第三排一单元一楼86平方米的住房办理好房屋所有权证、国有土地使用证、契证。本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格。2、集资建房合同复印件、收款收据复印件，拟证明原、被告具有买卖合同关系的事实。3、询问笔录复印件、关于恳请督促办理房产证的报告复印件、关于雷渊林要求办理房产证的情况汇报、建议雷渊林通过司法途径维权的函复印件、关于雷渊林的诉求情况汇报复印件，拟证明两被告为合伙关系的事实，两被告应履行为原告办理所购房屋房产证件的合同义务。4、被告房产证复印件，拟证明诉争房屋为被告吴长贵所有，被告吴长贵主体资格适格且合同有效。被告吴长贵质证认为，对证据1真实性、合法性无异议；对证据2真实性有异议，应当出示合同原件，且周裔吉已去世，无法核实该合同真实性。该合同与吴长贵所有土地名字不同，无法证实合同中涉及的土地是吴长贵所有土地。合法性有异议，周裔吉不是土地合法使用人，无权处分该地块上的房屋。关联性有异议，原告提供的证据都是与周裔吉的经济往来关系，并不是与被告吴长贵的往来关系。对2009年5月5日收据的关联性有异议，因为并未写明权利主体，也并非说明吴长贵对原告具有义务。对2010年2月11日收据的关联性有异议，因为雷渊林入住后使用了吴长贵的电，吴长贵才向雷渊林收取水电费。吴长贵向雷渊林收取相关费用并不等于认可了雷渊林能合法入住；对证据3真实性、合法性无异议，对询问笔录的关联性有异议，询问笔录是片面的，2007年初周裔吉与吴长贵确实存在口头建房协议，但开工前周裔吉应当提供10万建房资金，事实上周裔吉未提供10万元资金，二人就变更合同为由周裔吉购买三套房屋，并在2008年前交纳购房款。2008年6月周裔吉只交给吴长贵2万元，故双方合同终止，吴长贵也将2万元返还给了周裔吉。对该组其他证据均无异议；对证据4真实性、合法性无异议，但对证明方向有异议。吴长贵土地所在地与原告周裔吉合同中涉及的房屋所在地并非同一地点，故原告诉请与吴长贵无关。被告吴长贵辩称，1、吴长贵与本案另一被告周正中之父周裔吉所签订的《园艺路北区集资建房合同》属于无效合同，吴长贵与被告周正中之父周裔吉之间没有合伙建房的协议，被告周正中之父周裔吉不能处分吴长贵的合法财产。2001年，吴长贵依法从桂阳县城新区建设管理委员会购买了位于桂阳县赵家岭地号为01-（12）-192面积为157.60平方米的土地一块，于2007年6月开始在该地块上建设房屋。在建房过程中，本案另一被告周正中之父周裔吉找到吴长贵，想在吴长贵处购买三套房屋（面积约315平方米），经双方口头协商购房单价为818元，周裔吉在2007年8月底前向缴纳壹拾万元购房款，余款在2008年3月底前支付完毕，若周裔吉未在2007年8月底之前向吴长贵缴纳壹拾万元，则口头购房合同自动终止。口头协议约定以后，周裔吉并未依约足额向吴长贵缴纳购房款，而仅仅在2008年6月份向吴长贵支付了2万元，经多次催讨，周裔吉仍无法支付购房款，故双方在2008年9月份经双方协商，同意终止购房合同，吴长贵也将购房款退还给了周裔吉，所以本案另一被告周正中之父周裔吉并未取得吴长贵所建房屋的所有权。根据被告吴长贵提供的与本案另一被告周正中之父周裔吉签订的所谓《园艺路北区集资建房合同》，该合同是无效合同，理由是：（1）周裔吉并非桂阳县赵家岭地号为01-（12）-192地块的土地使用权人，无权使用该地块进行任何建设活动；（2）周裔吉并非与吴长贵合伙建房，并未投入任何合伙建房资金，其仅仅是想购买吴长贵所建的房屋，但由于其并未支付足额的购房款，故没有取得房屋所有权；（3）吴长贵也未授权周裔吉对外出售其所建的房屋，事后也未得到吴长贵的追认；（4）根据原告雷渊林与周裔吉所签订的合同来看，雷渊林与周裔吉发生集资建房合同的路段是在桂阳县园艺路北区，而吴长贵的房屋却是建设在城关镇消防路，根本就不是同一个地址，雷渊林无权入住该房；（5）原告雷渊林作为完全民事行为能力人，在购房当时应当审查周裔吉是否有权出售房屋，是否有权进行集资建房，在本案中，由于其自身未尽审查义务，所有应当承担合同无效的法律后果。2、原告强行装修、入住吴长贵所有的房屋，系侵犯吴长贵物权的行为，应当向吴长贵返还房屋，承担吴长贵由此所遭受的经济损失。3、由于原告强行入住以后，将原有房屋设计成公共楼梯间的擅自隔断成其室内住房及擅自将房屋承重结构私自改动，造成房屋开裂，严重侵害了答辩人及其他业主的权利，危及了建筑安全，被答辩人的行为系违法行为，故应当承担恢复原状的法律责任。综上，原告与周裔吉所签订的《园艺路北区集资建房合同》书无效合同，严重侵害了吴长贵的合法物权，吴长贵也没有任何义务为该房屋办理任何证件，故请法院依法驳回原告的起诉。为支持其诉讼主张，被告吴长贵向本院提交了如下证据：5、房产证复印件，拟证明房屋系吴长贵所有，只有吴长贵才能处分该栋房屋，其他人都无权处分该栋房屋；6、证人吴付生出庭作证，拟证明其当年做外墙装修时，原告雷渊林已在装修现住房，证人吴付生与原告雷渊林间曾发生肢体冲突。原告雷渊林质证认为，对证据5无异议，恰巧证明被告吴长贵主体资格适格且合同有效；对证据6有异议，证人吴付生是被告吴长贵的亲弟弟，其证言不具有证明力。且证人证言前后矛盾，不能证明雷渊林不是房屋所有人。被告周正中未向本院提交书面答辩意见，也未向本院提交证据。根据原、被告的举证、质证，结合本案的庭审情况，本院认证如下：证据1、4、5均具有真实性、合法性、关联性，可作为本案的定案依据。证据2、证据3形成证据链，证明被告吴长贵与周裔吉的合伙关系、原告雷渊林与周裔吉的买卖关系以及原告雷渊林入住房屋的情况，可作为本案的定案依据；证据6系本案被告吴长贵之弟吴付生的证人证言，因吴付生与吴长贵系近亲属，有利害关系，且无其他证据相互佐证，故本院不予采信。证据根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中原、被告的陈述，本院查明事实如下：2001年，被告吴长贵取得了桂阳县城新区建设管理委员会位于桂阳县赵家岭地号为01-（12）-192、面积为157.60平方米的土地一块，于2007年6月开始在该地块上建设房屋。因被告吴长贵资金不足，遂与周裔吉等五人约定合伙建房，并协商共建10套房屋，由被告吴长贵占有3套，周裔吉占有2套，其他合伙人各占一套，剩余一套进行出卖，所得收益用作建房资金的周转。2008年5月13日，周裔吉将该地块内的一单元一楼右边，暂测面积86平方米（含公用公摊面积）的房屋按每平方米1028元的价格卖给原告雷渊林，合同约定最后计算按房产局测绘大队实测为准，并由周裔吉为原告办理好房产“三证”，即房产证、国土证、契证。该套房屋系周裔吉依约定从吴长贵处取得的房产之一。2008年5月14日，原告雷渊林依约定支付给周裔吉购房款70000元。2009年10月30日，原告又付给周裔吉、被告周正中购房款10000元，并约定“购房余款伍仟伍佰元，待房产证交付一次性付清，后有事直接找周正中，楼梯为公摊平方”。2009年6月，原告雷渊林入住该房屋。2012年8月，周裔吉因病去世。2012年11月22日，桂阳县人民政府向被告吴长贵颁发了国有土地使用权证。2013年4月26日，桂阳县地方税务局向被告吴长贵颁发了房产契证。2013年5月10日，桂阳县房产交易与权属登记管理中心向被告吴长贵颁发了房产总证。另查明，桂阳县规划后变更了道路名称，原告雷渊林诉称其购买的房屋位于桂阳县龙潭街道办事处城北派出所旁消防路第三排，与被告吴长贵所有地块桂阳县赵家岭系同一地址。本院认为，本案的争议焦点是：一、被告吴长贵与原告雷渊林间是否具有商品房买卖关系；二、原告雷渊林与周裔吉签订的合同是否有效；三、被告是否有义务为原告办理三证。一、关于被告吴长贵与原告雷渊林间是否具有商品房买卖关系的问题。因原告雷渊林是与周裔吉签订了《园艺路北区集资建房合同》，被告吴长贵并非合同相对人，因此被告吴长贵与原告雷渊林不具有商品房买卖关系。二、关于原告雷渊林与周裔吉签订的合同是否有效的问题。被告吴长贵辩称原告雷渊林与周裔吉签订的合同是无效合同，本院认为，根据被告吴长贵于2012年7月16日15时12分至16时50分在桂阳县委党校所做的询问笔录可认定被告吴长贵与周裔吉属于合伙建房，周裔吉依合伙协议可分得两套房屋。虽然被告吴长贵辩称与周裔吉的合伙协议早在2007年8月底就已终止，其后的房屋买卖协议也因周裔吉未交纳房款而于2008年9月终止，但被告吴长贵所述与以上询问笔录相互矛盾，且被告吴长贵无证据证实与周裔吉终止建房合同以及其后的购房合同，故本院对被告吴长贵的辩论意见不予支持。被告吴长贵与周裔吉约定合伙建房，由周裔吉占有两套房屋，周裔吉对自己所有的两套房屋可行使处分权。根据《园艺路北区集资建房合同》的签订情况以及事后原告雷渊林向周裔吉交纳购房款的事实，可认定双方签订该商品房买卖合同是出于双方当事人的真实意思表示，尽管合同签订时房屋尚未建成，也未办理相关手续，但庭审前，被告吴长贵已依法取得位于桂阳县赵家岭地号为01-（12）-192、面积为157.60平方米土地的国有土地使用权证、契证以及房产证，原告雷渊林所购买的商品房依预期可取得相关房产证件，故对该合同的瑕疵进行了补正，不应认定为违反法律、行政法规的强制性规定。从有利于市场经济发展，稳定市场交易出发，应认定原告雷渊林与周裔吉签订的合同有效。三、关于被告是否有义务为原告办理三证。首先，被告周正中在2009年10月30日收取了原告雷渊林交纳的购房款10000元，并在收条中注明购房事务由其处理和承担，故可认定被告周正中对原告雷渊林办理房产证之事作出了承诺，愿意承担与原告雷渊林购房交易中的义务。其次，原告雷渊林与周裔吉签订的《园艺路北区集资建房合同》合法有效，被告吴长贵作为桂阳县赵家岭地号为01-（12）-192、面积为157.60平方米土地的国有土地使用权人，以及该幢房屋房产总证的持有人，应当为原告雷渊林办理房产证时提供便利，协助原告雷渊林办理相关证件。被告吴长贵辩称原告强行入住、擅自改动房屋承重墙等情况，要求原告恢复原状，因被告吴长贵未向本院提供证据且不属于本案的审理范围，故本院不予支持。因此，被告周正中与吴长贵均有义务为原告雷渊林办理房屋三证。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认《园艺路北区集资建房合同》有效；二、由被告周正中、被告吴长贵为原告雷渊林办理其购买的桂阳县龙潭街道办事处城北派出所旁消防路第三排一单元一楼右边住房的房屋所有权证、国有土地使用权证、契证。本案案件受理费160元，由被告周正中承担80元，被告吴长贵承担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  龙 琼人民陪审员  胡华北人民陪审员  尹柏才二〇一四年二月十日书 记 员  曹 晶附相关法律条文：1、《中华人民共和合民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。2、《中华人民共和合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。