德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0603民初3440号 原告（反诉被告）:保利（德阳）房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市经济技术开发区珠江东路99号，统一社会信用代码915106005676411408。 法定代表人：吴章焰，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：曾若男，四川有度律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冷祥坤，女，1972年9月10日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被告（反诉原告）:何继富，男，1968年12月16日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人:杨小军，四川言品言律师事务所律师。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人:李蓉，四川言品言律师事务所律师。 原告保利（德阳）房地产开发有限公司（以下简称保利德阳公司）与被告冷祥坤、何继富商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案，诉讼过程中，被告冷祥坤、何继富提起反诉，本院依法受理并适用普通程序，公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）保利德阳公司的委托诉讼代理人陈娇到庭参加诉讼，被告（反诉原告）何继富、冷祥坤及其委托诉讼代理人杨小军、李蓉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 保利德阳公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、合同附件及补充协议；二、判令被告配合原告按照房地产主管部门要求办理完毕解除及网签合同备案注销手续及该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理合同备案注销手续等；三、请求判令被告向原告支付购房款总价款20%的违约金共计150633元；四、判令被告承担本案诉讼费、公告费用。后保利德阳公司将诉讼请求变更为：1.判令被告向原告支付购房款520000元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金（违约金的计算方式为：以520000元为基数，按每日0.0004的标准，自2018年4月29日计算至实际付清之日止，暂计算至2018年10月23日为36816元）；3.判令被告承担本案诉讼费、公告费。庭审过后，保利德阳公司撤回了要求被告支付购房款520000元的诉讼请求，并表示违约金计算至2019年2月1日止。事实和理由：原、被告双方于2018年3月30日签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件，约定被告购买由原告开发建设的位于利山路5号保利国际城美茵庄园第52幢第2层XXX号房屋，被告选择贷款方式付款，但因被告未履行按期支付购房款的义务，根据原、被告签订的合同、附件及补充协议的约定，原告享有要求被告支付购房款要求其承担违约责任的权利。故为维护原告的合法权益，诉至法院。 何继富、冷祥坤辩称：保利德阳公司于2018年9月29日才办理了网签手续，于庭审时（2018年12月18日）仍未办理备案登记手续，因案涉商品房预售合同未办理备案登记手续，故银行不予办理按揭贷款520000元；保利德阳公司的过错导致按揭贷款未办理，故答辩人无需承担违约责任。 何继富、冷祥坤向本院提出反诉请求：1.判令撤销双方签订的《商品房买卖合同补充协议》附件五第三条第二款：“买受人在商品房买卖合同签订后的30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人”的约定；2.判令被反诉人赔偿反诉人损失73661.13元，包括：逾期交房租金收益13987.31元（131.79㎡×16元/㎡÷30天×199天）；逾期办证违约金17661.21元（233614元×189天×0.0004）；反诉人冷祥坤的误工费15484元（158元/天×98天）；反诉人何继富的误工费7110元（158元/天×45天）；交通费4290元[（98天+45天）×30元/天]、律师费15000元；3.反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：原、被告于2018年3月24日签订商品房买卖认购书并对合同价款、首付款、房号等进行了确认。反诉人于签订认购书当日向被反诉人交纳合同定金50000元。2018年3月30日，双方签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》并再次支付了180000元的购房款。由于当日是集中销售、集中签约，故被反诉人的销售人员仅将合同尾页及补充协议尾页交给反诉人签字，未向反诉人提供合同全部文本，也未将合同中的重要条款向反诉人告知。同日反诉人向被反诉人提供了征信资料并通过审核。因被反诉人未办理网签及备案手续，致使银行按揭无法办理。反诉人认为《商品房买卖合同补充协议》附件五第三条第二款：“买受人在商品房买卖合同签订后的30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人”的约定不合理的加重了反诉人的责任、减轻了被反诉人的责任，属于合同法第五十四条规定的显示公平，应于撤销。由于被反诉人的违约并恶意诉讼，给反诉人造成了包括律师费、误工费、交通费在内共计73661.13元的经济损失，为维护反诉人的权利，故诉至法院，请求判如所请。 保利德阳公司辩称：《商品房买卖合同补充协议》附件五第三条第二款是双方真实意思的表示，不属于显示公平也不存在其他可撤销的情形；答辩人无违约行为，无需承担违约责任；反诉人迟延支付购房款520000元，是合同的违约方。 本院经审理认定事实如下： 2018年3月30日，保利德阳公司（出卖人）与何继富、冷祥坤（买受人）签订《商品房买卖合同》，该合同与本案相关的约定有：1.买受人所购商品房位于利山路5号保利国际城美茵庄园52幢第2层XXX号；2.按照套内面积计算，该商品房单价每平方米6687.06元，总价款753164元，买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向农业银行或住房公积金管理机构借款支付；3.买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；4.本合同自双方签字（盖章）之日起生效。同日，保利德阳公司（出卖人）与何继富、冷祥坤（买受人）签订的《商品房买卖合同补充协议》及其附件，其中补充协议附件五约定买受人采取按揭贷款的方式支付购房款，买受人在签订《商品房买卖合同》后的当日，一次性付清该商品房的首付款233164元，其余房款520000元，买受人在《商品房买卖合同》签订后的30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。何继富、冷祥坤已依约支付首付款233164元，按揭贷款520000元已支付。 2018年10月17日，德阳市住房保障和房屋管理局出具《证明》，载明：“经我局房屋交易管理系统查询，保利（德阳）房地产开发有限公司于2018年9月29日将其开发建设的保利美茵庄园项目52栋XXX号房屋网签给冷祥坤、何继富。目前我局未收到保利（德阳）房地产开发有限公司提交的商品房买卖合同备案申请资料”。 保利德阳公司在庭审过程中称何继富、冷祥坤拒绝在备案申请书中签字，致使案涉房屋无法办理备案申请书。庭审过程中，何继富、冷祥坤表示保利德阳公司未通知其在备案书中签字，并当庭在备案申请书中签字。 2019年3月1日，德阳市住房保障和房屋管理局给本院回函，主要内容为：“为了落实中央提出‘房子是用来住的，不是用来炒的’的要求，规范房地产开发、交易行为，尽可能杜绝和遏制‘以项目为名非法集资’、‘炒房’等行为的发生，我局要求：同一购房人如需在一个房地产项目购买三套以上住房（不含三套、房屋类型包括但不限于住宅、营业用房、办公用房、储藏室、地下车位等）的，开发企业和购房人需向我局提交《情况说明》并承诺网签备案交易的房屋在确权办证前非因特殊原因不退房后，我局方可在房屋交易管理系统中为其开通三套以上住房的网签备案权限。上述《情况说明》需由预售商品房开发企业（出售人）与房屋买受人分别签署（出具）或共同签署（出具）”。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件、《证明》、德阳市住房保障与房屋管理局回函等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件均是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。 关于保利德阳公司要求冷祥坤、何继富支付逾期付款违约金的诉请。保利德阳公司称冷祥坤、何继富未按照合同约定的期限支付房款，应依据合同约定承担违约金；冷祥坤、何继富则称保利德阳公司未及时办理网签及备案登记，致使银行不予办理按揭贷款，系保利德阳公司的过错导致付款迟延。本院认为，双方合同履行过程中，因向德阳市住房保障和房屋管理局提交在确权办证前非因特殊原因不退房的《情况说明》一事(即“放行”手续)产生争议，导致未及时办理备案手续、未及时办理按揭贷款手续。本院认为，根据德阳市住房保障和房屋管理局的回函显示，出具上述《情况说明》是出卖人和买受人共同的义务，而双方在合同中对出具《情况说明》一事未作约定，双方在后续合同履行过程中协商处理“放行”一事致使办理按揭贷款迟延，不属于保利德阳公司及冷祥坤、何继富任何一方之过错，且冷祥坤、何继富已足额支付全部购房款，故对保利德阳公司要求冷祥坤、何继富承担逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。 关于冷祥坤、何继富要求判令撤销双方签订的《商品房买卖合同补充协议》附件五第三条第二款：“买受人在商品房买卖合同签订后的30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人”的诉请。冷祥坤、何继富认为该条款显失公平，应予撤销；保利德阳公司认为该条款合法有效，不能撤销。本院认为，该条款系手写内容，并非格式条款，冷祥坤、何继富作为完全民事行为能力人，其签字行为表明其对上述内容的认可。冷祥坤、何继富提供的证据也不足以证明该条约定在签订合同时显失公平，故对其要求撤销该条款的主张，本院不予支持。 关于冷祥坤、何继富要求判令判令保利德阳公司赔偿损失73661.13元主张（包括逾期交房租金收入、逾期办证违约金、误工费、交通费、律师费）。本院认为，本案中，买卖双方因协商处理“放行”一事致使网签备案迟延，故而导致办理按揭贷款迟延，进而引发交房等后续事项相应的顺延，本院已认定双方因协商处理“放行”一事而耽误的时间不属于任何一方之过错，双方均无需向对方承担违约责任。冷祥坤、何继富也未提交证据证明其租金及误工损失，故对冷祥坤、何继富主张上述的损失，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告保利（德阳）房地产开发有限公司的全部诉讼请求； 二、驳回反诉原告冷祥坤、何继富的全部诉讼请求。 本案本诉减半征收案件受理费4000元，由本诉原告保利（德阳）房地产开发有限公司负担；本案反诉减半征收案件受理费821元，由反诉原告何继富、冷祥坤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  廖虹琳 人民陪审员  简纪红 人民陪审员  刘 俐 二〇一九年三月二十日                                                                                                             法官助理  李秋月                                                                                                               书记员  黄丹