福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0302民初3158号 原告：莆田市城厢区益民林物业管理有限公司，住所地莆田市城厢区天九湾环岛南侧天溢嘉园。组织机构代码：78904432-5。 法定代表人：黄扬和，该公司经理。 委托诉讼代理人：马红、黄飞燕，福建业博律师事务所执业律师。 被告：黄建新，男，1980年12月23日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：吴俊协、陈冬霞，福建百中律师事务所律师。 原告莆田市城厢区益民林物业管理有限公司（以下简称益民林物业）与被告黄建新物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月25日立案后，于2014年1月13日作出（2013）城民初字第3211号民事判决。益民林物业不服该判决，向莆田市中级人民法院提起上诉。此后，莆田市中级人民法院作出（2014）莆民终字第535号民事判决。黄建新不服该判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2018年5月7日作出（2017）闽民再365号民事裁定，裁定撤销莆田市中级人民法院及本院的上述民事判决，并将本案发回本院重审。本院于2018年5月28日受理本案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。益民林物业的委托诉讼代理人马红和黄建新的委托诉讼代理人吴俊协到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 益民林物业向本院提出诉讼请求：一、判令黄建新支付拖欠的物业管理费、电梯维保年检费等共计人民币22617.2元；二、判令黄建新支付滞纳违约金（自逾期之日起至还清之日止按每日千分之三计算）；三、本案诉讼费用由黄建新承担。事实和理由：黄建新系莆田市城厢区天溢嘉园小区溢华轩1号楼豪华B座B7号房屋的业主。2006年8月28日，益民林物业与福建益民林房地产有限公司签订了《物业管理委托合同》。2008年7月21日，益民林物业与黄建新签订了《前期物业管理服务协议》，约定：黄建新就其所有的上述房产委托益民林物业进行管理；黄建新按建筑面积向益民林物业支付物业管理服务费（房产面积不足60平方米的按60平方米计算），多层住宅物业管理费按每月每平方米0.8元计算，电梯房住宅物业管理费按每月每平方米1.1元计算,店面和商户按每月每平方米2元计算，电梯维保年检费用按每户每年300元计算，公共楼梯墙体粉刷费用按每户每年200元计算，公共小额维修金按每月每平方米0.2元计算；每月10日前应付清当月的物业管理服务费等相关款项，迟延履行的按每天千分之三支付滞纳违约金。合同生效后，益民林物业一直按约定履行合同义务，但黄建新将涉案的房产改为商业用途，根据双方签订的《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》的约定，商业用房的物业服务费应当按每月每平方米2元计算，截至2013年1月31日止，黄建新累计拖欠物业管理服务费21335.2元，电梯维保年检费用计1282元，共计22617.2元。 黄建新辩称：一、本案建设单位未依照《物业管理条例》选聘有资质的物业服务企业，根据合同法的有关规定，应认定益民林物业与黄建新签订的《物业管理委托合同》无效；二、益民林物业没有物业管理资质，没有物业管理执业资质人员，也没有从业资格证的保安人员，属于三无资质企业，根据《物业管理条例》第六十条第一款：“违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款”之规定，益民林物业无权管理小区；三、益民林物业堵塞电梯门口、非法断水、断电、断电梯，其中断水、断电长达15.66个月，导致答辩人不能使用该房屋，益民林物业主张物业管理费缺乏依据，也有违社会公德；四、益民林物业没有提供符合服务质量要求的管理小区行为；五、经测绘，黄建新套房的建筑面积为200.82平方米，不是206.34平方米；六、答辩人没有与益民林物业签订物业管理合同，益民林物业提供的前期物业管理服务协议中乙方签章处的“黄建新”也不是答辩人所签名的；七、益民林物业已收取黄建新装修垃圾清运费、装修押金等共计3847.61元，若法院判决黄建新应支付物业管理费，则该款项应予以抵扣。八、黄建新因侵权行为致无法使用房屋，益民林物业要求滞纳金缺乏依据；九、装修垃圾清理费、二次粉刷费未实际发生，益民林物业主张该费用缺乏依据。综上，请求驳回益民林物业的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案双方争议的主要事实有以下几点：1.《前期物业管理服务协议》是否黄建新所签订；2、益民林物业是否存在停水、停电等侵权行为。本院审查认为：1.黄建新虽否认《前期物业管理服务协议》系其所签订，但结合该协议签订同日黄建新交纳物业费、公共小额维修金、垃圾清运费、二次粉刷费的收款收据等证据可证实，《前期物业管理服务协议》系其真实意思表示，故本院对该协议的真实性予以确认。2.益民林物业围绕该争议事实向本院提供照片、日月公寓租房协议、日月公寓发票、日月公寓2011年4月起经营账本、福建省电梯使用登记证、电梯定期检验报告、吴俊协投诉书、责令整改通知书、情况说明书、电费清单等证据，黄建新围绕该争议事实向本院提供视频录像、通话记录、莆田市住房和城乡建设局莆建物[2011]33号文件、（2012）城民初字第214号民事裁定书、执行告知书、（2011）城民初字第3306号民事调解书、（2015）城民初字第4514号民事判决书、（2012）城民初字第2036号民事调解书、（2012）城民初字第2036-1号民事裁定书、（2012）城执行字第100号执行裁定书、受理执行案件通知书、执行通知书、公告、执行裁定书、执行日志、（2017）闽0302民初4969号民事判决书、（2018）闽03民终2019号民事判决书等证据。本院认为，益民林物业实施停水、停电等侵权行为导致黄建新自2011年5月29日至2012年9月17日无法使用房屋，该事实已经生效的（2017）闽0302民初4969号民事判决及（2018）闽03民终2019号民事判决确认，故此处不再对双方当事人争议的证据再行赘述，对黄建新主张益民林物业存在侵权行为予以确认，对益民林物业辩称其未侵权及其所提供的相应证据不予采信。 根据本院审查认定的有效证据，结合庭审各方的陈述，本院对本案事实作如下认定： 2005年3月25日，陈冬霞、黄建新、朱建开、陈国章、黄珍柏、林梅兰等六人与案外人福建益民林房地产有限公司签订《“天溢嘉园”内部认购协议书》一份，约定该6人向福建益民林房地产有限公司购买莆田市城厢区××小区××号楼××层××5至6层共8套房产。2006年6月8日，上述六人再次与案外人福建益民林房地产有限公司签订《“天溢嘉园”内部认购协议书》一份，约定向福建益民林房地产有限公司购买莆田市城厢区××小区××号楼××层××房××层房产应补面积及1至4层电梯位。2006年8月28日，益民林物业与福建益民林房地产有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定：福建益民林房地产有限公司将坐落于莆田市城厢区天九湾休闲广场南侧的天溢嘉园委托益民林物业进行物业管理；多层住宅的物业管理费按每月每平方米0.8元计算（不含公共水电）；电梯房住宅的物业管理费按每月每平方米1.1元计算；电梯日常维保费、年检费按每户每年300元计算，电梯日常维保易损易耗材料费每年80元，从物业管理企业接管验收电梯之日起计算；办公及经营用房的物业管理费按每月每平方米2元计算；二次装修完毕后，公共墙体粉刷每户200元；公共小额维修金按每月每平方米0.2元计算。 2008年7月21日，益民林物业作为甲方与作为乙方的黄建新签订《前期物业管理服务协议》，约定：由益民林物业对黄建新所有的建筑面积为206.34平方米的涉诉房屋进行物业管理；黄建新应按建筑面积向益民林物业交纳物业管理费；电梯房住宅按建筑面积每平方米1.1元（不含公共水电分摊和电梯月维保费）计算；装修完毕后，每户收公共楼梯墙体粉刷费200元；电梯月维保费、年检费每户每年300元；店面与商场的物业管理费按每月每平方米2元计算，将住宅改为商用房的不论出租或自用，从开始装修的当月起，物业管理费按建筑面积每平方米2元计算，电梯房水电公摊双倍计算；公共用水、用电按实际使用量按户分摊；住宅面积150平方米以上的房屋装修垃圾清运费为400元每户；住宅面积150平方米以上的房屋装修保证金为每户3000元，入住三个月后经工程验收无违章后应予以退还；其他的物业费用与上述《物业管理委托合同》中的约定一致；物业费应于每月1至10日按时交纳；黄建新不按协议约定的收费标准交纳有关费用，益民林物业有权自逾期之日起按欠费额的千分之三追缴滞纳金，逾期交纳各项费用三个月，益民林物业有权终止一切服务；物业管理服务费标准按物价局有关批文进行调整；本协议自签订之日起生效，期限自签订之日起至入住使用面积达到或超过85%后，成立业主委员会，由业主委员会决定选聘物业公司为止等。 同日，黄建新向益民林物业交纳了涉诉房产2008年7月1日至同年12月31日的物业费人民币1361.84元、公共小额维修金人民币247.61元，2008年7月1日至2009年6月30日的电梯年检费人民币300元，装修垃圾清运费人民币400元、二次粉刷费人民币200元、装修押金人民币3000元。 2009年1月1日开始，由莆田市物价局、市建设局印发的《莆田市普通住宅物业服务登记指导性收费标准》和《莆田市住宅物业小区房屋装修垃圾清运收费标准》正式执行。《莆田市普通住宅物业服务登记指导性收费标准》规定物业服务等级为一级的高层电梯住宅（十层以上）收费标准为每平方米每月1.2元至1.6元，物业服务等级为二级的高层电梯住宅收费标准为每平方米每月0.9元至1.2元，物业服务等级为三级的高层电梯住宅收费标准为每平方米每月0.7元至0.9元，物业服务等级为四级的高层电梯住宅收费标准为每平方米每月0.7元以下。《莆田市住宅物业小区房屋装修垃圾清运收费标准》规定，住宅面积200平方米以上的房屋内无隔墙的装修垃圾清运费每户400元，内有隔墙的装修垃圾清运费每户600元。 2010年9月7日，莆田市房地产管理中心对涉诉的房屋进行商品房初始登记，该房屋建筑面积为200.82平方米。 2011年4月22日，益民林物业向本院提起诉讼，要求黄建新支付截至2011年第一季度的物业费等，黄建新提起反诉。2011年5月30日，莆田市住房和城乡建设局就益民林物业的物业资质情况向本院出具《函》一份，内容为：“益民林物业于2011年4月29日向我局提交物业服务企业暂定三级资质申请材料，经审查，该企业所提交的材料不符合《物业服务企业资质管理办法》的有关规定，我局于2011年5月12日作出不予许可决定”。2011年11月22日本院作出（2011）城民初字第1275号民事判决。双方不服该判决，均提起上诉。莆田市中级人民法院作出（2012）莆民终字第1187号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2011）城民初字第1275号民事判决；二、发回本院重审。在重审过程中，益民林物业撤回起诉，本院对黄建新的反诉裁定予以驳回。2013年2月,益民林物业退出对该小区的管理，并于2013年7月25日再次提起诉讼。 在本案诉讼过程中，黄建新又提起反诉，请求：一、判决益民林物业偿还其物业管理费、公共小额维修金、装修垃圾清运费、二次粉刷费、电梯年检费、装修押金等人民币5509.45元及该款按银行同期贷款利率计算的利息；二、益民林物业赔偿因其管理行为给黄建新造成的损失，暂按每月每平方米15元计算，计20个月，合计60246元及该款自起诉之日起按银行同期贷款利率计的利息。本院于2013年11月15日作出（2013）城民初字第3211号民事裁定书，裁定：对黄建新的反诉，本院不予在本案中合并受理。黄建新不服该裁定，提出上诉，莆田市中级人民法院作出（2013）城民初字第3211号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。 2015年12月14日,黄建新以益民林物业未交付入户磁卡及断水、断电等行为侵犯其权益为由向本院提起诉讼，要求益民林物业赔偿房屋不能使用的经济损失53412元（自2011年5月29日起至2012年9月20日止按已付购房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算）。本院受理后，于2016年12月21日作出（2015）城民初字第4514号民事判决。益民林物业不服该判决，向莆田市中级人民法院提起上诉。2017年9月1日，莆田市中级人民法院作出（2017）闽03民终1296号民事裁定，裁定撤销本院上述判决，并将该案发回本院重审。2018年5月28日，本院作出（2017）闽0302民初4969号民事判决，判决益民林物业赔偿黄建新2011年5月29日至2012年9月17日止的房产无法正常使用的损失37738.09元。益民林物业不服该判决，向莆田市中级人民法院提起上诉。莆田市中级人民法院于2018年12月7日作出（2017）闽03民终1296号民事判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。益民林物业与黄建新签订、履行合同期间，《物业管理条例》及相应主管部门对于物业服务企业的资质均有相应的要求，但益民林物业并未取得相应的物业管理资质。《物业管理条例》于2018年3月19日修正后虽删除了关于物业资质的相应规定，物业管理资质的欠缺亦不影响益民林物业与黄建新签订的《前期物业管理服务协议》的合同效力，但物业管理资质在一定程度上与物业服务管理水平、质量相关联，参照《莆田市普通住宅物业服务登记指导性收费标准》的规定，物业服务等级为四级的高层电梯住宅（十层以上）收费标准为每月每平方米0.7元以下，《前期物业管理服务协议》中约定的物业服务费标准显然与益民林物业的物业服务水平不适应。本着公平、合理的原则，本院对本案的物业费予以调整为每月每平方米0.6元。即黄建新每月应交纳的物业服务费为0.6元/平方米×200.82平方米=120.492元；因益民林物业停水、停电等行为导致黄建新自2011年5月29日至2012年9月17日无法正常使用房屋，故对其主张此期间的物业服务费，本院不予支持；即黄建新应支付自2008年7月21日至2011年5月28日的物业服务费及2012年9月18日至2013年1月31日的物业服务费4128.86元+897元=5025.86元，扣除黄建新已支付的物业服务费1361.84元，黄建新还应支付3664.02元（其中截至2011年第一季度的物业服务费为2534.07元，之后的物业费为1129.95元）。益民林物业主张电梯维保年检费用1282元，《物业管理委托合同》《前期物业管理服务协议》中约定的该费用均为300元/年，故黄建新应缴纳2008年7月21日至2011年5月28日及2012年9月18日至2013年1月31日的电梯维保年检费用为3.2年×300元/年=960元。益民林物业收取黄建新的装修押金3000元可用以抵销黄建新应缴纳的费用，即黄建新还应支付3664.02元+960元-3000元=1624.02元。益民林物业同时主张黄建新自逾期之日起至还清之日止按每日千分之三计算的滞纳违约金，考虑到益民林物业在双方物业服务关系存续期间存在侵权行为，对于黄建新拒交物业服务费亦存在一定责任，故对该滞纳违约金，本院不予支持。益民林物业要求按商业标准计算物业服务费，但未能提供证据证实其提供了相应的增值服务，其该主张缺乏依据，本院不予支持。《前期物业管理服务协议》已就装修垃圾清运费、二次粉刷费等进行了明确的约定，黄建新辩称该费用未实际发生，但未能提供证据证实，其要求其缴纳的装修垃圾清运费、二次粉刷费等抵销相应物业服务费缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、黄建新应于本判决生效之日起十日内支付给莆田市城厢区益民林物业管理有限公司物业服务费、电梯维保年检费1624.02元； 二、驳回莆田市城厢区益民林物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币1823元，由黄建新负担36元，莆田市城厢区益民林物业管理有限公司负担1787元。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  黄金福 人民陪审员  许秋兰 人民陪审员  郑育顺 二〇一九年三月十二日 书 记 员  卢新莺 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门指定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。