广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第499号上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。法定代表人：张真理，行长。委托代理人：郑祝远，该公司职员。委托代理人：丁金石，该公司职员。被上诉人（原审原告）：郑建明，男，1944年3月20日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。被上诉人（原审原告）：甘洁云，女，1943年10月4日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。两被上诉人的委托代理人：王金府，广东保信律师事务所律师。两被上诉人的委托代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑炳全，男，1974年2月24日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地：广东省中山市。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，系该公司法定代表人张其的女儿。原审第三人：杨芳艳，女，1976年10月4日出生，汉族，住重庆市云阳县。上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）因与被上诉人郑建明、甘洁云、郑炳全、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、原审第三人杨芳艳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2004年12月21日，甘洁云与吉雅公司签订三乡中心区农贸市场认购书一份，约定：甘洁云向吉雅公司认购其开发的位于三乡中心区农贸市场5幢32号商铺，该物业建筑面积约为175.05平方米，认购楼价为787725元；付款方式为银行按揭，首期定金100000元须于签署认购书时或之前付清，次期楼款350725元在2005年1月2日付清；认购书还就其他内容进行了约定。2005年1月19日，吉雅公司开具收到郑建明、甘洁云、郑炳全购买三乡镇中心区综合市场5号楼32号商铺楼款752715元的收款收据。2005年1月20日，郑建明、甘洁云、郑炳全与吉雅公司签订商品房买卖合同，约定：郑建明、甘洁云、郑炳全向吉雅公司购买中山市三乡镇中心区综合市场5号楼32号商铺，该商品房的建筑面积为175.05平方米，套内建筑面积为171平方米；单价为每平方米4401.842元，按套内建筑面积计，房价款合计752715元；付款方式为一次性付款，楼款在签署商品房买卖合同时已付清；交楼期限为2005年3月30日前；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了其他事项。2006年6月11日，吉雅公司出具收到甘洁云购买涉讼商铺的契税、交易手续费、档案制作费等费用合计27377元的收款收据。此后，吉雅公司未按合同约定的内容履行义务，郑建明、甘洁云、郑炳全获悉所购房产己备案到他人名下，且吉雅公司法定代表人张其涉嫌犯罪已被刑事羁押。2011年12月29日，郑建明、甘洁云、郑炳全向原审法院提起诉讼称：2005年1月20日，郑建明、甘洁云、郑炳全与吉雅公司签订商品房买卖合同，约定由郑建明、甘洁云、郑炳全购买中山市三乡镇中心区综合市场5号楼32号商铺，认购价为752715元。签订合同时，郑建明、甘洁云、郑炳全已按约定支付全部购房款。2006年6月11日，郑建明、甘洁云、郑炳全支付商铺契税、交易手续费等27377元，吉雅公司亦将商铺交付给郑建明、甘洁云、郑炳全使用至今，但一直未协助郑建明、甘洁云、郑炳全办理房产权属证书。为此，郑建明、甘洁云、郑炳全向法院起诉，请求判令：一、吉雅公司继续履行与郑建明、甘洁云、郑炳全于2005年1月20日签订的商品房买卖合同，并协助郑建明、甘洁云、郑炳全办理中山市三乡镇中心区综合市场5号楼32号商铺的房地产权属证书；二、吉雅公司承担诉讼费用。诉讼中，郑建明、甘洁云、郑炳全增加诉讼请求：一、确认杨芳艳与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；二、确认杨芳艳与建行中山分行签订的借款抵押合同无效，建行中山分行注销中山市三乡镇中心区综合市场5号楼32号商铺的抵押权登记。原审法院另查明：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场5号楼32号商铺，建筑面积为175.05平方米，购房总价为875250元，于2005年4月12日登记备案在杨芳艳名下，备案登记的商品房买卖合同签订于2005年4月5日；该商铺于2005年4月25日抵押登记在建行中山分行名下，贷款金额为525000元，抵押人杨芳艳。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房产进行了查封。2005年4月20日，建行中山分行与杨芳艳、吉雅公司签订个人住房借款合同，约定由杨芳艳向建行中山分行贷款525000元用于购买涉讼商铺。原审法院又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，并未涉及郑建明、甘洁云、郑炳全，涉讼商铺涉及虚假按揭。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，杨芳艳与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场5号楼32号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。原审法院再查明：诉讼中，原审法院派员到涉讼房产处张贴通知并核实使用人员。张贴的通知内容为告知该房业主或住户原审法院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向原审法院提出书面申请。经核查，该房产交付后一直由郑建明、甘洁云、郑炳全出租使用。原审法院审理认为：本案为商品房预售合同纠纷。郑建明、甘洁云、郑炳全与吉雅公司签订的认购书及商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守约定全面履行。郑建明、甘洁云、郑炳全持有认购书及商品房买卖合同原件并向吉雅公司支付了全部购房款，且在房屋交付后已实际使用多年，故应认定郑建明、甘洁云、郑炳全与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖关系。虽然涉讼商铺于2005年4月12日登记备案在杨芳艳名下，且杨芳艳与建行中山分行签订个人住房借款合同，并将涉讼商铺抵押登记在建行中山分行名下。但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，杨芳艳与吉雅公司之间对中山市三乡镇中心区综合市场5号楼32号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。杨芳艳与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，杨芳艳、吉雅公司与建行中山分行签订的个人住房借款合同也一并无效，建行中山分行应注销涉讼商铺上所设的抵押权登记。吉雅公司收取了郑建明、甘洁云、郑炳全的全部购房款，并已将房屋实际交付给了郑建明、甘洁云、郑炳全使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故郑建明、甘洁云、郑炳全主张吉雅公司继续履行合同，并为郑建明、甘洁云、郑炳全办理房地产权属证书的诉求原审法院予以支持。吉雅公司、杨芳艳经原审法院的合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）、（五）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认杨芳艳与吉雅公司于2005年4月5日签订的买卖中山市三乡镇中心区综合市场5号楼32号商铺的商品房买卖合同无效；二、确认杨芳艳、吉雅公司与建行中山分行于2005年4月20日签订的个人住房借款合同无效，建行中山分行于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场5号楼32号商铺上所设的抵押权登记；三、吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助郑建明、甘洁云、郑炳全办理位于中山市三乡镇中心区综合市场5号楼32号商铺的房地产权属证书。案件受理费11327元（郑建明、甘洁云、郑炳全已预交），由吉雅公司负担（吉雅公司应在原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。上诉人建行中山分行不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清。郑建明、甘洁云、郑炳全与吉雅公司签订商品房买卖合同购买涉案商铺，该房产已抵押给建行中山分行，并在国土局不动产登记簿公示，根据物权法第106条，建行中山分行已经善意取得抵押权，郑建明、甘洁云、郑炳全在订立商品房买卖合同时存在重大过错。（二）原审判决法律依据不充分。按照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”，故郑建明、甘洁云、郑炳全应当主张债权而非物权。尽管吉雅公司与杨芳艳之间签订了虚假的商品房买卖合同，但借款合同和抵押合同都是有效合同。根据物权法第106条，银行已经善意取得抵押权。《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》明确规定，在按揭背景不真实情形下，借款合同应认定为有效。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决；（二）本案一审、二审的诉讼费由郑建明、甘洁云、郑炳全、吉雅公司承担。被上诉人郑建明、甘洁云、郑炳全答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回建行中山分行的上诉请求。被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原审第三人杨芳艳经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明：原审法院查明的事实，除2004年12月21日，甘洁云与吉雅公司签订三乡中心区农贸市场认购书一份有误，应纠正为2004年12月25日，甘洁云与吉雅公司签订三乡中心区农贸市场认购书一份，原审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明：2007年9月21日，中山市公安消防局出具山公消（建验）字（2007）第0310号建筑工程消防验收的意见书，内容主要为：吉雅公司于三乡镇中心区综合市场1#-9#楼工程已竣工，该工程共9栋，建筑工程基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。郑建明、甘洁云、郑炳全与吉雅公司分别于2004年12月25日、2005年1月20日签订的三乡中心区农贸市场认购书、广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且广东省商品房买卖合同经过公证，应当认定为合法有效，双方均应依约履行各方义务。合同签订后，郑建明、甘洁云、郑炳全付清了全部购房款及契税、交易手续费、档案制作费等费用，后郑建明、甘洁云、郑炳全将商铺出租收益并支付了物业管理费。郑建明、甘洁云、郑炳全虽然主张涉案商铺已经交付，但未能提交涉案商铺的交接手续，故不能视为涉案商铺已经交付。经查，涉案商铺所处的5号楼已经竣工并消防验收合格。鉴于双方在商品房买卖合同中约定的交付期限早已届满，且郑建明、甘洁云、郑炳全已支付完全部购房款，故吉雅公司应将涉案商铺交付给郑建明、甘洁云、郑炳全使用并协助其办理涉案商铺的权属登记手续。因吉雅公司于2005年4月5日与杨芳艳签订了商品房买卖合同，并于2005年4月12日为杨芳艳办理了备案登记，2005年4月20日又以杨芳艳的名义与建行中山分行签订个人住房借款合同，吉雅公司的行为已经构成违约。本院已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，杨芳艳与吉雅公司就买卖涉案商铺签订商品房买卖合同，属于虚假的商品房买卖，目的是为办理虚假按揭，骗取银行的按揭贷款。故杨芳艳与吉雅公司签订商品房买卖合同以及吉雅公司、杨芳艳与建行中山分行签订个人住房借款合同的行为，均违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院对此均认定为无效，并判令建行中山分行协助办理注销涉案商铺上所设的抵押权登记，处理均无不妥，本院对此予以维持。在郑建明、甘洁云、郑炳全与吉雅公司签订的商品房买卖合同具备继续履行条件的情况下，吉雅公司应当依约履行合同义务，原审法院对郑建明、甘洁云、郑炳全要求吉雅公司协助办理位于中山市三乡镇中心区综合市场5号楼32号商铺的房地产权属证书的诉讼请求予以支持，处理并无不妥，本院对此予以维持。综上，上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理11327元，由上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行负担。本判决为终审判决。审判长 孟 晋审判员 赵伟光审判员 胡健仪二〇一四年六月六日书记员 易嘉璇