文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初18659号原告：中海物业管理有限公司佛山分公司，住所佛山市南海区桂城街道海三路北侧第78、81街区中海万锦豪园内，统一社会信用代码91440605781184542G。负责人：刘忠华。委托诉讼代理人：刘秋静，女，是原告员工。被告：况萍，女，1973年10月14日出生，汉族，住江西省宜春市靖安县，原告中海物业管理有限公司佛山分公司（以下简称“中海物业公司”）与被告况萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序，于同年10月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘秋静到庭参加了诉讼，被告况萍经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园紫荆街5座3201房从2014年1月至实际清偿期间的物业服务费及违约金，截止2018年9月拖欠的物业服务费为17908.8元，违约金9786.18元，合计27694.98元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年6月30日，原告与中海万锦豪园业主委员会签订《中海万锦豪园物业服务合同》(合同编号:HNFS/HT-PZ/2013-017)，约定物业服务费的标准为2.39元/平方米/月。被告需在每月10日前向原告预交当月费用，逾期则从逾期之日的次月1日起按应缴费用的1‰计算违约金。合同期满后，原告与中海万锦豪园业主委员会续签了《中海万锦豪园物业服务合同》(合同编号:HTHQ-FSF-FS-20160519-00238),约定合同期限为2016年7月1日至2019年6月30日，物业服务费标准为2.39元/平方米/月，违约金的计算方式变更为逾期交费的从逾期之日起每日按应缴费用的1‰计算违约金。被告案涉房屋的建筑面积为171.84平方米，其自2014年1月开始无故拖欠物业费。按照合同约定，违约金的计算标准为1‰，本案原告主张以年利率24%计算损失。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与中海万锦豪园业主委员会签订《中海万锦豪园物业服务合同》后，一直按约定向被告提供优质服务。被告拒向原告支付物业管理费的行为已严重损害原告的合法权益，为此，原告特向法院起诉，望判如所请。被告况萍没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提供了证据，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证、质证和辩证的权利。本院经审查认为，原告的举证来源合法、内容真实，且与本案关联，本院均予采信，并据此认定事实如下：案涉物业位于佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园紫荆5座3201房，权利人为况萍，建筑面积171.84平方米。2009年4月28日，中海地产（佛山）有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号20090428366744，房屋唯一码7487868163735），约定被告购买位于广东省佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园紫荆5座3201房，中海地产（佛山）有限公司应在2010年5月30日前，将经竣工验收合格且已办理竣工验收备案的房屋交付予被告。2010年5月26日，被告办理了案涉房屋的收楼手续。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《中海万锦豪园物业管理服务协议》，约定被告委托原告为其名下的上述房屋提供物业管理服务，物业管理服务费的收费标准为2元/平方米/月（含公共水电费用的公共分摊），物业管理服务费收取起始时间以发展商发出的《入伙通知书》上确定的收楼截止之日起或甲方实际收楼之日起（以较早日期为准），甲方应于每月10日前向乙方交纳当月应缴费用，否则应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交滞纳金。……2013年6月30日，佛山市南海区桂城街中海万锦豪园第一届业主委员会（甲方、以下简称“中海业委会”）与中海物业公司（乙方）签订编号HNFS/HT-PZ/2013-017的《中海万锦豪园物业服务合同》，约定中海业委会委托中海物业公司为中海万锦豪园提供物业管理服务，服务内容包括共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共区域、共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿地、花木、建筑的养护和管理；本小区规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；配合和协助当地公安机关、政府有关部门维护小区公共秩序及日常巡视等工作（但不含人身、财产的保险保管责任）；业主室内装饰装修的监督、劝请整改，对违法装修行为向政府主管部门报告；社区文化活动的开展；房屋及公用设施设备档案资料的管理。物业服务费按月交纳，住宅用房的收费标准为建筑面积2.39元/平方米/月（含公摊水电费），于每月10日前预交本月物业服务费，逾期交纳则从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的1‰收取违约金。合同期限从2013年7月1日起至2016年6月30日止。……2013年9月29日、2014年6月26日，案涉房屋分别抵押予招商银行股份有限公司佛山分行、案外人钟金玉，不动产登记证明号分别为0212022773、0200056629。2014年9月1日起，案涉房屋存在被法院查封等限制情况。2016年11月1日，中海业委会（甲方）与中海物业公司（乙方）签订了编号HTHQ-FSF-FS-20160519-00238的《中海万锦豪园物业服务合同》，除了逾期交纳物业服务费从逾期之日起每日按应缴费用的1‰收取违约金，以及合同期限从2016年7月1日起至2019年6月30日止等内容外，其余内容与上述2013年6月30日签订的物业服务合同基本一致。原告持续为案涉房屋所在小区提供物业管理服务至今。被告拖欠原告2014年1月至2018年9月期间的物业服务费23409.9元（2.39元/月/平方米×171.84平方米=410.7元/月；410.7元/月×57个月=23409.9元）。期间，原告曾向被告发函催收物业欠费，未果。2018年9月11日，原告向法院起诉，主张相关权利。本院认为：原、被告签订的《中海万锦豪园物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，当事人理应依约履行。原告为被告提供物业管理服务，被告理应依约交纳物业服务费。经核算，被告名下案涉物业尚欠2014年1月至2018年9月期间的物业服务费23409.9元，现被告经本院合法传唤，拒不到庭应诉抗辩，也不举证证明其交费情况，故本院采信原告所称，确认被告尚欠上述期间的物业服务费，理应支付。被告逾期付款导致原告资金使用的损失，原告主张被告应依合同约定支付逾期费用的违约金，并自愿调整违约金按年利率24%计算，未违反相关法律规定，本院予以支持。经核算，暂计至2018年9月10日的违约金如下表所示：            财务月份              物业              违约金核算                  服务费              起算时间              结束时间              天数              年利率              总额                  2014-01              410.7              2014-2-1              2018-9-10              1683              24%              454.49                   2014-02              410.7              2014-3-1              2018-9-10              1655              24%              446.93                  2014-03              410.7              2014-4-1              2018-9-10              1624              24%              438.56                   2014-04              410.7              2014-5-1              2018-9-10              1594              24%              430.46                  2014-05              410.7              2014-6-1              2018-9-10              1563              24%              422.09                   2014-06              410.7              2014-7-1              2018-9-10              1533              24%              413.99                  2014-07              410.7              2014-8-1              2018-9-10              1502              24%              405.61                   2014-08              410.7              2014-9-1              2018-9-10              1471              24%              397.24                  2014-09              410.7              2014-10-1              2018-9-10              1441              24%              389.14                   2014-10              410.7              2014-11-1              2018-9-10              1410              24%              380.77                  2014-11              410.7              2014-12-1              2018-9-10              1380              24%              372.67                   2014-12              410.7              2015-1-1              2018-9-10              1349              24%              364.30                  2015-01              410.7              2015-2-1              2018-9-10              1318              24%              355.92                   2015-02              410.7              2015-3-1              2018-9-10              1290              24%              348.36                  2015-03              410.7              2015-4-1              2018-9-10              1259              24%              339.99                   2015-04              410.7              2015-5-1              2018-9-10              1229              24%              331.89                  2015-05              410.7              2015-6-1              2018-9-10              1198              24%              323.52                   2015-06              410.7              2015-7-1              2018-9-10              1168              24%              315.42                  2015-07              410.7              2015-8-1              2018-9-10              1137              24%              307.05                   2015-08              410.7              2015-9-1              2018-9-10              1106              24%              298.67                  2015-09              410.7              2015-10-1              2018-9-10              1076              24%              290.57                   2015-10              410.7              2015-11-1              2018-9-10              1045              24%              282.20                  2015-11              410.7              2015-12-1              2018-9-10              1015              24%              274.10                   2015-12              410.7              2016-1-1              2018-9-10              984              24%              265.73                  2016-01              410.7              2016-2-1              2018-9-10              953              24%              257.36                   2016-02              410.7              2016-3-1              2018-9-10              924              24%              249.53                  2016-03              410.7              2016-4-1              2018-9-10              893              24%              241.15                   2016-04              410.7              2016-5-1              2018-9-10              863              24%              233.05                  2016-05              410.7              2016-6-1              2018-9-10              832              24%              224.68                   2016-06              410.7              2016-7-1              2018-9-10              802              24%              216.58                  2016-07              410.7              2016-7-11              2018-9-10              792              24%              213.88                   2016-08              410.7              2016-8-11              2018-9-10              761              24%              205.51                  2016-09              410.7              2016-9-11              2018-9-10              730              24%              197.14                   2016-10              410.7              2016-10-11              2018-9-10              700              24%              189.03                  2016-11              410.7              2016-11-11              2018-9-10              669              24%              180.66                   2016-12              410.7              2016-12-11              2018-9-10              639              24%              172.56                  2017-01              410.7              2017-1-11              2018-9-10              608              24%              164.19                   2017-02              410.7              2017-2-11              2018-9-10              577              24%              155.82                  2017-03              410.7              2017-3-11              2018-9-10              549              24%              148.26                   2017-04              410.7              2017-4-11              2018-9-10              518              24%              139.89                   2017-05              410.7              2017-5-11              2018-9-10              488              24%              131.78                  2017-06              410.7              2017-6-11              2018-9-10              457              24%              123.41                   2017-07              410.7              2017-7-11              2018-9-10              427              24%              115.31                  2017-08              410.7              2017-8-11              2018-9-10              396              24%              106.94                   2017-09              410.7              2017-9-11              2018-9-10              365              24%              98.57                  2017-10              410.7              2017-10-11              2018-9-10              335              24%              90.47                   2017-11              410.7              2017-11-11              2018-9-10              304              24%              82.09                  2017-12              410.7              2017-12-11              2018-9-10              274              24%              73.99                   2018-01              410.7              2018-1-11              2018-9-10              243              24%              65.62                  2018-02              410.7              2018-2-11              2018-9-10              212              24%              57.25                   2018-03              410.7              2018-3-11              2018-9-10              184              24%              49.69                  2018-04              410.7              2018-4-11              2018-9-10              153              24%              41.32                   2018-05              410.7              2018-5-11              2018-9-10              123              24%              33.22                  2018-06              410.7              2018-6-11              2018-9-10              92              24%              24.84                   2018-07              410.7              2018-7-11              2018-9-10              62              24%              16.74                  2018-08              410.7              2018-8-11              2018-9-10              31              24%              8.37                   2018-09              410.7              2018-9-11                                                                              合计              23409.9                                                                          12958.59                   备注:2018年9月的物业服务费的违约金起算时间为2018年9月11日,为便于判项表述的统一,上述费用利息暂计至2018年9月10日。      原告仅主张2014年1月至2018年9月期间的物业服务费17908.8元及违约金9786.18元，属于其处分自身权益的行为，本院予以准照。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：况萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向中海物业管理有限公司佛山分公司支付2014年1月至2018年9月期间的物业服务费17908.8元及计至2018年9月10日的违约金9786.18元，并以17908.8元为本金从2018年9月11日起至实际清偿之日止按年利率24%计付违约金予中海物业管理有限公司佛山分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取246.19元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈卓新二〇一八年十一月二十一日书记员  杨绮琪