四川省江油市人民法院民 事 判 决 书（2014）江油民初字第2620号原告汪素芳，女，生于1988年12月20日，汉族，住江油市厚坝镇。委托代理人周华明、胡文君，四川道融民舟律师事务所律师。被告四川省耀森房地产开发有限公司。法定代表人贺光耀，该公司董事长。住所地：四川省三台县。委托代理人赵国勇，四川川飞律师事务所律师。汪素芳与四川省耀森房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2014年4月2日起诉，本院受理后依法适用简易程序由审判员李勇独任审判，于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告汪素芳的委托代理人周华明、胡文君，被告四川省耀森房地产开发有限公司的委托代理人赵国勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汪素芳诉称：被告系江油市中坝镇“金外滩”小区开发商，被告将其开发的“金外滩”小区1栋1单元5楼4号出卖给原告，双方在由被告提供的《商品房买卖合同》上进行签字确认，《商品房买卖合同》对双方的合同权利、义务及违约责任进行了约定。在签订《商品房买卖合同》后，原告完全根据合同的约定及被告的要求履行了合同义务，然而被告却存在违约：（1）、双方约定被告应于2009年12月31日前向原告交房，但被告实际向原告交房的时间却为2010年4月，被告对其逾期交房的理由归结为政府对河堤改造施工的影响，然而政府现在才对河堤进行改造。因此，被告应按《商品房买卖合同》第十二条的约定向原告支付违约金；（2）、根据《商品房买卖合同》第十九条第一款的约定，被告应在2010年5月31日前取得原告所购商品房所在的楼栋证明，但被告实际取得该商品房楼栋证明的时间也逾期，因此被告应按该条的约定向原告承担违约责任；（3）、根据《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定，原告应在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，然而原告实际取得房屋所有权证书的时间为2012年5月，被告应按双方合同的约定和法律的规定向原告承担违约责任。为维护自己的合法权益，特请求判令被告四川省耀森房地产开发有限公司向原告支付逾期交房、逾期取得楼栋权属证明、逾期交付房屋权属证书的违约金39582元，并承担本案诉讼费。被告四川省耀森房地产开发有限公司辩称：1、本案已经超过法定诉讼时效。（1）、交房违约诉讼时效起止日期是实际交房日两年以内，原告诉状确认实际交房日为2010年4月，而原告于2014年4月才提起诉讼显然已经超过两年时效；（2）、逾期办证违约的时效起止日是我方将办证资料报送到办证机关以后的两年以内。但从“金外滩南组团业主产权证领取表”证实，南组团业主最早领取产权证的时间是2012年2月29日。这说明，在此之前我方已经办好了证书且已经通知业主前来领取，即使从这一保守的时点开始计算，原告方诉讼时效截止时间应是2014年3月1日之前。而原告起诉时间是2014年4月明显超过诉讼时效了。必须指出的是根据《商品房买卖合同补充协议》，我方向办证机关递交办证资料（2011年4月）即视为完成办证义务，该递交资料的时间应当是诉讼时效的起算时间；还必须指出，《商品房买卖合同》第十九条仅约定有逾期办理《房屋所有权证》的违约处理，《土地使用权证》则不在此列。我方2011年4至10月即办好了房产证，之所以2012年才向业主发放，实际情况恰恰是只有等南组团全部产权证办好后才统一办理土地证分户登记。2、逾期交房、逾期办证的原因完全符合《商品房买卖合同》第十九条约定“非出卖人”原因，我方按约“不承担违约责任”。（1）、《商品房买卖合同》第十九条（一）.2及（二）.（2）明确约定：“非出卖人原因导致未能按期办理初始登记、转移登记，出卖人不承担责任”这一条款约定了办证逾期我方承担违约责任有两个条件：一个是存在办证逾期的事实，另一个是逾期的原因确定是我方的过错造成的，这两个条件缺一不可，而且应当证据充分。但原告却未能举出逾期原因的证据，更没有逾期系我方过错造成的证据。（2）、“非出卖人”从逻辑概念角度理解肯定应当包括第三人。（3）、我方提交6份书证，其中5份是当地政府文件，分别是政府及相关部门就涪江河堤建设、市政下穿通道通过金外滩地下车库等工程给我方下达的或停工或让行或配合的文件，证明市政建设影响金外滩综合验收进而导致了逾期交房、逾期办证，而且逾期交房、逾期办证的缘由我方已向各业主公告告知了的。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：被告四川省耀森房地产开发有限公司于2007年3月20日取得位于江油市纪念碑路东段原金轮市场地块商品房建设开发权，项目名称为“耀森·金外滩”商住楼。2007年12月13日“耀森·金外滩”南组团1#、2#、3#楼取得建设工程施工许可证并开工建设；2008年4月取得商品房预售许可证。2009年2月21日，原告汪素芳与被告公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：被告公司为出卖人，原告汪素芳为买受人。被告将其开发的“耀森·金外滩”商住楼1栋1单元5楼4号住房，面积154.47平方米，合同价款425234元出售给原告；交房时间为2009年12月31日，出卖人应当在2010年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得权属证明之日起60日内支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内支付。非出卖人原因导致未能按期办理初始登记、转移登记，出卖人不承担责任。同日，双方还签订了“商品房买卖合同补充协议”，该协议第五条针对《商品房买卖合同》第十九条产权登记进行了补充约定：一、出卖人按合同约定时间报送（需出卖人提供）房屋所有权权属登记所需的相关登记资料到产权登记机关，即视为已完成房屋所有权转移登记事项。二、如因买受人未付清合同约定的应付房款或未及时付清政府规定税费，专项维修资金或未及时提供办理产权登记的所需资料等，使产权办理时间超过合同约定期限的，出卖人有权拒绝配合买受人办理相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人不承担违约责任。三、买受人若由出卖人作为担保方办理按揭贷款的，须在接到出卖人办理产权通知之日起30日内，依法向江油市房产管理局办理过户申请手续，申领该房屋的产权证。若买受人逾期不办理的，出卖人有权按日向买受人索赔买受人所申请银行贷款额的千分之一的违约金。协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告公司在对“耀森·金外滩”南组团1#、2#、3#楼的施工过程中，江油市人民政府办公室于2009年2月18日以江府办函（2009）27号文《关于金轮广场建设项目滨江西路断道施工的批复》同意“对滨江西路南至金轮广场垃圾站，北至滨江西路6#楼范围内实行断道施工，禁止车辆通行”要求被告公司配合；2009年4月22日江油市涪江河堤改造工程指挥部以江涪指发（2009）72号文《关于尽快拆除西岸堤顶道路围墙的通知》通知被告公司“你公司金外滩商住楼开发在涪江西岸堤顶设置的断道围墙，严重影响豫江大堤综合整治工程的实施，请你公司尽快拆除堤顶道路围墙，以利工程顺利推进”；2009年11月18日江油市规划和建设局江规建（2009）471号文《关于涪江河堤西侧建设修改的通知》通知被告公司“经市委、市政府研究，决定在涪江河堤西岸、一桥到二桥之间修建城市下穿通道。现下穿通道设计工作及项目拆迁工作已全面铺开。贵单位正在开发建设的耀森金外滩项目紧临城市下穿通道，且已动工建设。由于下穿通道与你单位的开发项目在设计、建设须统一协调。故请贵单位结合下穿通道及时修改。”；2010年4月8日江油市滨江路绿化及道路恢复重建指挥部江滨指函（2010）01号文《关于拆除滨江路绿化及道路灾后重建用地范围内建（构）筑物的函》通知被告公司“我单位根据国家灾后恢复重建精神和江油市市委、政府对我市灾后重建的安排，决定将滨江路列入我市灾后重建的重点工程，其工程项目同时也被四川省列为灾后重建重点工程项目之一。据现场勘测，你单位开发修建的金外滩商品用房的配套设施（部分地下车库）占用了滨江路绿化及道路灾后重建工程用地。根据相关规定，请你单位尽快自行拆除滨江路绿化及道路灾后重建工程用地范围内的建（构）筑，以确保我单位工程的顺利实施。”等上述客观情形影响了被告“耀森·金外滩”南组团商住楼项目的施工进度及工程竣工时间。致2010年4月被告公司向原告交付房屋，原告实际支付房款为425620元。该项目2010年12月9日取得工程竣工综合验收备案后，江油市房地产管理部门于2011年6月15日将该套房屋登记在原告名下，延迟登记7天。被告于2012年2月20日在国土部门将土地使用证分户后即开始通知业主领取，业主最早领证时间为2012年2月29日。原告实际领取时间为2012年3月20日。上述事实，有原告的身份证、被告的企业登记信息、商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票、房屋信息摘要、国有土地使用证、房屋所有权证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、江府办函（2009）27号文件、江涪指发（2009）72号文件、江规建（2009）471号文、江滨指函（2010）01号文件、四川省建设工程竣工验收备案书、业主领取相关权证花名册复印件及双方当庭陈述等证据证实。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及“补充协议”系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规禁止性规定，该合同有效，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。但由于灾后恢复重建的重点市政工程“滨江路绿化及道路恢复重建”的需要，被告所开发的“耀森·金外滩”项目须在设计、建设上统一协调，政府要求被告所开发的此项目结合下穿通道及时修改，造成被告商住楼工期、房屋交付、综合验收、申请产权登记逾期的客观事实。该逾期行为是让位于公共利益所致，符合原、被告双方《商品房买卖合同》第十九条（一）.2及（二）.（2）约定“非出卖人原因导致未能按期办理初始登记、转移登记，出卖人不承担责任”的情形。故被告不应承担违约责任。“耀森·金外滩”1#、2#、3#商住楼是被告在将房产证、土地使用证办妥后通知业主领取的，从业主领取花名册可以证实最早领取相关权证的为2栋2单元12楼2号业主，其签领日期为2012年2月29日。由此可以确认被告公司在此之前已经完善了相关手续并通知业主办理领证手续的事实。综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了该商品房的交付时间、初始登记时间、转移登记时间，原告在接受被告履行以上民事行为时，就应当知道自己的民事权利是否已经受到侵害。此时，原告向人民法院请求依法保护其民事权利被侵害的诉讼时效期间为二年。但二年内原告并未向被告或有关部门主张自己的权利，即使从业主最早领证时间2012年2月29日起算诉讼时效，其2014年4月2日提起诉讼明显已超过两年。故，原告诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决如下：驳回原告汪素芳的诉讼请求。本案诉讼费减半收取400元全部由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 李 勇二〇一四年五月二十一日书记员 梅楚雪