广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）穗中法民五终字第3410号上诉人（原审原告）卓木坤，男，1967年6月10日出生，汉族。委托代理人杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）马辉宁，男，1975年6月1日出生，汉族，户籍地址湖南省长沙市天心区披塘路**。委托代理人李晓英，广东同益律师事务所律师。委托代理人梁冬花，广东同益律师事务所律师。上诉人卓木坤与被上诉人马辉宁返还原物纠纷一案，上诉人卓木坤不服广州市海珠区（2013）穗海法民三初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，卓木坤（乙方）与黄德庆（甲方）委托代理人田晓于2012年9月27日签订《存量房买卖合同》，约定房地产地址海珠区怡雅街5号1407房；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人己认真查勘和了解该房地产的情况；该房地产按整套出售并计价。总金额500000元整：甲乙双方同意该房地产交付使用约时间为卖方收起楼款当天；甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；等。广州市国土资源和房屋管理局核发的海珠区怡雅街5号1407房的《房地产权证》，记载房地产权属人卓木坤，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，登记时间为2012年10月9日；等。卓木坤因要求马辉宁腾空、返还上址房屋及支付房屋占用费而提起本案诉讼。卓木坤为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1、《律师函》。用以证明其催促被告腾空、返还涉案房屋。2、广州市越秀区人民法院（2008）越法执字第2826号执行裁定书。用以证明原产权人的房屋被法院查封，所以其才能购买并过户，证明涉案房屋的购买过程。3、《契税完税证》、售房款发票。用以证明其已付清相关房款及税费。经庭审质证，马辉宁对上述证据的质证意见为：第1项证据因交付房屋的义务人并非其，所以该证据与本案没有关联性；对2项证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据与本案没有关联性；第3项证据的契税完税证上的契税金额为520525元，与卓木坤提交的买卖合同上约定的房价500000元不同。所以契税完税证与本案没有关联性，并且该证据更加说明了卓木坤是以明显低于市场价格的价格购买涉案房屋，更说明卓木坤与黄德庆之间是虚假交易，契税完税证和发票联也不能证明卓木坤主张的付清房款的事实。马辉宁为证明其抗辩主张，提交了如下证据：1、《广东省广州市商品房预售许可证》、南鹤公司开具的收据及2003年12月1日签订的《商品房买卖合同》。其中：首期房款收据中有“己签合同”内容；《商品房买卖合同》出卖人栏和买受人栏分别由南鹤公司盖章和马辉宁、马桂深签名，合同约定的买卖房屋地址为广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑第E幢1407号房。用以证明其与南鹤公司依法签订了购买涉案房屋的商品房买卖合同，且已依照合同约定缴付首期款及办理按揭所需各项税费。2、南鹤公司新怡苑物业管理处开具的《收据》。用以证明该物业管理处己开始提供服务的事实。3、水、电费票据及有线电视用户证、安装、使用票据。用以证明其己收楼并实际居住至今。4、报警回执。用以证明卓木坤恶意切断水电影响其正常生活，其报警处理的事实。经庭审质证，卓木坤对上述证据的质证意见为：对第1项证据的《商品房买卖合同》、商品房预售许可证的真实性、合法性、关联性不予认可，因为没有原件，其认为马辉宁与开发商不存在房屋买卖关系；对收据的真实性予以认可，但合法性、关联性有异议，该收据只证明马辉宁向开发商支付了购房款项，并不能说明与开发商成立商品房买卖合同的关系；对第2、3项证据的真实性没有异议，关联性有异议，该收据只证明了马辉宁占用涉案房量，并不能证明马辉宁是合法取得房屋使用；对第4项证据的真实性没有异议，关联性有异议，该证据并不能证明马辉宁所表述的事实。在原审审理期间，卓木坤、马辉宁均确认现上址房屋由马辉宁与父亲、妻子和儿子共4人居住。卓木坤表示其与黄德庆的房屋买卖是不交吉买卖并确认黄德庆没有向其交付涉案房屋，也没有办理相关的交房手续。经原审法院释明，卓木坤表示其只向马辉宁主张权利，不向其他人主张权利并坚持其诉讼请求。卓木坤在本案中没有举证证明黄德庆已向其交付海珠区怡雅街5号1407房房屋。卓木坤起诉请求判令：1、立即将上址房屋腾空、返还给其；2、向其支付自2012年10月9日起至将房屋返还其之日止的房屋占用费（房屋占用费标准参照广州市房地产租赁管理所公布的2011年广州市房屋租金参考价该地段为每月每平方米32元计算）；3、承担本案诉讼费用。原审法院认为，马辉宁向南鹤公司支付购房款并实际使用上址房屋，故卓木坤关于马辉宁占用该房屋的主张与事实不符。卓木坤与黄德庆签一订《存量房买卖合同》向黄德庆购买上址房屋，故应按合同约定向黄德庆主张交付该房屋。卓木坤在本案中表示其与黄德庆的房屋买卖是不交吉买卖并确认黄德庆没有向其交付涉案房屋，也没有办理相关的交房手续，且其在本案中也没有举证证明黄德庆已向其交付该房屋，故卓木坤在黄德庆尚未向其实际交付合同约定的标的物房屋的情况下向马辉宁主张返还房屋及要求马辉宁支付房屋使用费依据不足。经原审法院释明后，卓木坤仍表示其只向马辉宁主张权利，不向其他人主张权利并坚持其诉讼请求。因此，原审法院对卓木坤的诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回卓木坤的诉讼请求。本案受理费用150元，由卓木坤负担。判后，上诉人卓木坤不服，向本院提起上诉，诉称：原判决虽己查明上诉人已经合法取得涉案房屋的《房地产权证》和被上诉人占用的事实，却做出“原告向被告主张返还房屋及要求被告支付房屋使用费依据不足”认定，并错误判决驳回上诉人要求腾房、返还并支付房屋占用费的诉讼请求。一、上诉人与黄德庆依法签订了《存量房买卖合同》，并据此申领了广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》，上诉人是海珠区怡雅街****的唯一合法所有人。原判决没有否认上诉人与黄德庆签订的《存量房买卖合同》有效和上诉人取得《房地产权证》合法有效的事实。二、依据物权的公示公信原则，上诉人作为涉案房屋的产权人，对涉讼房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。原判决查明被上诉人占有该房屋，因此被上诉人没有该房屋的所有权却使用该房屋，这就是非法侵占了上诉人的所有权，现其要求居住在涉讼房屋内的被上诉人腾房、返还并支付房屋占用费，于法有据，应予以支持。三、被上诉人恶意购买涉案房屋，与南鹤公司的房屋买卖行为无效。黄德庆已经先于被上诉人购买涉案房屋并进行预售登记，并最终依法取得了房地产权证。被上诉人在明知以上情况下又与南鹤公司买卖此房，只缴付首期款，恶意明显。被上诉人也清楚涉案房屋只有黄德庆可以取得房地产权证，而自己根本不可能取得房地产权证。故被上诉人与南鹤公司之间的房屋买卖行为无效。四、被上诉人应当向南鹤公司主张债权利益，而无权主张涉案房屋的物权。被上诉人与南鹤公司的所谓买卖关系不能对抗上诉人的所有权，不能成为拒不腾房返还的理由。其只能依据双方的过错责任按无效买卖关系向南鹤公司主张权利，而无权主张涉案房屋的所有权。在没有办理登记和取得房地产权证之前，被上诉人的任何行为不具有房产权属的效力，不发生房产所有权转移的效力。债权行为仅能产生债权债务，并不能引起物权变动。被上诉人与南鹤公司房屋无效买卖所产生的纠纷，与本案属两个法律关系，被上诉人可另循法律途径解决。五、原判决认定事实错误。1、交吉与否不是被上诉人非法侵犯上诉人所有权即拒不腾房、返还并交付房屋占用费的理由，更不应成为原判决的理由。2、是否向其他人主张权利不应成为原判决驳回诉讼请求的理由。被上诉人承认占有房屋，那么其行为就侵犯了上诉人的房屋所有权，上诉人就可以起诉被上诉人个人腾房、返还并支付房屋占用费，对此原判决依法应予以支持。不向其他人主张权利，不应是原判决驳回诉讼请求的理由。六、原判决适用法律错误。原判决依照民法通则第五十四条进行判决，而该条应该不适应本案。综上所述：一、撤销（2013）穗海法民三初字第10号民事判决；二、改判被上诉人：1、立即将广州市海珠区恰雅街5号1407房腾空、返还给上诉人；2、向上诉人支付自2012年10月9日起至将房屋返还之日止的房屋占用费（参照广州市房地产租赁管理所公布的2011年广州市房屋租金参考价该地段为每月每平方米32元计算）；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人马辉宁答辩称：本案是开发商南鹤房地产公司一房二卖，与黄德庆虚假交易，办理假预售登记，黄德庆又与第三人恶意串通虚假交易的系列案件之一，根据我方提交的证据可知，南鹤公司共有七套房屋预售见证在黄德庆名下，黄德庆即是南鹤公司员工，又是南鹤公司法定代表人的侄子，黄德庆与南鹤公司并无真实的买卖关系，黄德庆与南鹤签订的合同均无付款凭证，且几份合同签订的时间均为2003年8月8日，付款方式也完全相同，均是按2003年7月10日前付10%，2003年8月30日前付40%，2003年12月31日前付50%的付款方式，可见南鹤与黄德庆不存在实真的买卖关系，七套房屋与2012年8月同时办出房产证，之后已几乎同一时间过到本案的上诉人及案外人名下。现在新取得房产证的第三人均在法院起诉要求返还房屋，但一审中均无法提供真实的付款凭证，且所有第三人购房时均未到现在查验过房屋，甚至多名第三人均委托相同的律师诉讼，其中还有南鹤的代理律师，以上种种情况说明了本案就是南鹤公司与黄德庆及卓木坤恶意串通虚假交易，一审法院作为涉案所在地的基层法院，是在查实事实的基础上本着以事实以依据，以法律为准绳作出的公平判决，并非单纯考虑适用法律的问题，因为无论是适用那个法律，都应该在查明事实的基础上。一审法院适用民法通则第54条，认为法律行为必须是合同行为，因此我方认为一审判决合法合理。请求二审驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋经国土房管部门登记，确认房地产权属人为卓木坤，卓木坤作为该房屋的产权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故其要求居住在涉案房屋的马辉宁搬迁及支付占用费合法合理，应予支持。在被上诉人对涉案房屋的所有权已经相关管理部门核准登记并公示的情况下，被上诉人对于上诉人就涉案房屋的物权取得真实性、合法性的质疑应循法律途径解决。而被上诉人马辉宁居住涉案房屋是基于其与南鹤公司之间就涉案房屋存在房屋买卖关系，其可向合同相对方即南鹤公司主张权利，但不能以此对抗黄德庆所享有的物权。故此，原审驳回卓木坤的诉讼请求有误，本院予以纠正。对于房屋占用费的标准，宜按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，以卓木坤所主张的每月每平方米32元为限。综上所述，卓木坤的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。原审处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第10号民事判决；二、被上诉人马辉宁在本判决送达之日起十日内搬出广州市海珠区怡雅街5号1407房屋并将之交还给上诉人卓木坤；三、被上诉人马辉宁在本判决送达之日起十日内向上诉人卓木坤支付广州市海珠区怡雅街5号1407房屋的占用费（从2012年10月9日起计至马辉宁交还上述房屋之日止，按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，以每月每平方米32元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费150元及二审受理费150元，均由被上诉人马辉宁负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 郭东升审判员 陈珊彬二〇一四年五月十五日书记员 阮志雄