湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）楼民康初字第138号原告岳阳弘都食品开发有限公司，住所地岳阳市三荷乡。法定代表人易初喜，经理。委托代理人易红，湖南云盟律师事务所律师。被告臧宏伟，男，1969年2月3日出生，汉族，岳阳市人，住××××××××××××××××。委托代理人邓松，湖南唯平律师事务所律师。原告岳阳弘都食品开发有限公司（以下简称弘都公司）诉被告臧宏伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员王益民担任审判长、代理审判员胡波、人民陪审员李桃英参加的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员曹阳担任法庭记录。原告岳阳弘都食品开发有限公司的委托代理人易红，被告臧宏伟及其委托代理人邓松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告弘都公司诉称，2008年10月1日，原、被告经协商签订了《门面租赁合同》。合同规定：1、一栋新三层楼1100平方米（包括旧房一栋和后面的院子）整体租赁给被告经营。2、经营期限为八年（即2008年12月1日至2016年12月1日），原告承诺免收前四年租金（即2008年12月1日至2012年12月1日）。3、前四年被告交房屋租赁押金28万元（不计息），后四年只收押金5万元。4、后四年租金以原押金28万元的1.5%为月基数计算即4200元，再按当时周围市场行情上下浮动双方协商而定，租金按半年一次上缴甲方。前四年原告已按合同约定履行免收租金，现被告应按周围市场行情每平方米70元来计算月租金，但被告拒绝履行，双方经多次协商未果。原告投入修建的临街新三层楼在被告无偿使用四年后，未能收回分文，给原告造成较大损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求：1、依法判令被告履行合同约定，再按周围市场行情每平方米70元支付房屋月租金。2、本案相关的诉讼费用由被告承担。被告臧宏伟辩称，1、原告脱离双方合同的约定，恶意漫天要价，造成双方不能协调一致，是酿成纠纷的根本原因。2、价格认证中心的价格复核结论背离市场价格，人民法院不能采信。3、租金价格的增长应根据岳阳市的经济发展状况来解决争议。原告弘都公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：门面租赁合同。拟证明原、被告存在真实、合法、有效的租赁合同关系；2012年10月31日函告一份，2012年11月25日通知一份，2013年1月14日通知一份，2013年5月7日通知一份。拟证明原、被告在门面租赁合同中对2012年12月1日以后的四年租金约定不明，原告四次对被告去函，多次电话及上门协商租金价格；湖南中科电气股份有限公司与南翔万商投资有限公司签订的房屋租赁合同复印件一份，湖南龙骧联运物流有限公司与湖南省高速公路管理局岳阳管理处签订的租赁合同复印件一份，李兴旺与李卫宏的合同书复印件一份，任雄波等四人与承包人签订的安达土菜馆经营承包协议复印件一份。拟证明原告出租房屋周边连接线5-14公里的房屋租赁价格分别为40元／平方米，38.8元／平方米，120元／平方米；岳阳市三权价格评估咨询有限公司和岳阳市物价局价格认证中心作出的价格认证鉴定结论书。拟证明双方争议的租赁价格最终鉴定为25.6元／平方米。针对原告提供的证据，被告臧宏伟发表质证意见如下：对证据一、二无异议；对证据三，被告认为前三份是办公用房，与本案合同是不同类型的租赁，第四份虽是餐饮业租赁合同，但其客源与我店不同，同时，以上四份合同均是复印件，对真实性有异议；对证据四，被告认为价格复议在法律上没有这个程序，价格的复核没有按照价格行为规范进行，价格认证把我方投入的100多万资产包含在内，评估没有参照物，结论高于岳阳市繁华的商业街区、餐饮街区、文化娱乐街区，故对其真实性、合法性、关联性有异议。被告臧宏伟为支持其辩称，向本院提交了芳香土菜馆租赁合同复印件一份以作证据。拟证明距离伟哥农家小院不远处的芳香土菜馆租赁租金为50000元每年。针对被告提供的证据，原告弘都公司发表质证意见如下：对该证据真实性、关联性有异议，该合同没有约定面积，环境和房屋的结构都不能与本案租赁物相比。2014年5月26日，本院依法传唤本案鉴证人岳阳市物价局价格认证中心工作人员范启明出庭质证，鉴定人范启明陈述：本案争诉房屋租金是按照市场法进行评估，即在周边有类似的三、四个门面租金取一个平均值，评估租金数没有考虑房屋装修的价值。本院认证如下：对原告提交的证据一、二，被告无异议，本院予以采信；对证据三，经本院庭审后核对原件无异，其内容客观真实，来源合法，故对其真实性予以认定；对证据四，该证据系有合法鉴证资质的物价鉴证机构作出，被告并未申请重新鉴证，本院予以采信。根据本院采信的证据及庭审笔录，确认如下事实：2008年10月1日，原告将位于岳阳市连接线七公里处的岳阳弘都食品开发有限公司商业楼租赁给被告经营“伟哥农家小院”餐馆，原、被告经协商签订了《门面租赁合同》，合同约定：原告将一栋新三层楼1100平方米（包括旧房一栋和后面的院子）整体租赁给被告经营。甲方（被告）给乙方（原告）承租房经营期限为八年（即2008年12月1日至2016年12月1日止），乙方前四年向甲方交纳房屋租赁押金280000元（此押金不计利息）。甲方承诺免收乙方房屋租金四年（即2008年12月1日至2012年12月1日），四年后，甲方承诺只收租金50000元，退还乙方租金230000元，同时甲方开始收租金，租金以原押金280000元的1.5%为月基数计算，再按当时周围市场行情上下浮动双方协商而定，租金按半年一次上缴甲方。2008年12月1日至2012年12月1日，被告按照合同约定支付了押金280000元，原告亦履行免收租金的合同义务，2012年12月1日后，原、被告因租金发生纠纷，原告认为应按周围市场行情每平方米70元来计算月租金，但被告拒绝履行，双方经多次协商未果。原告遂提起诉讼，请求：1、依法判令被告履行合同约定，再按周围市场行情每平方米70元支付房屋月租金。2、本案相关的诉讼费用由被告承担。另查明：2013年10月23日，经原、被告申请，本院委托岳阳市三权价格评估咨询有限公司对岳阳市连接线七公里处的岳阳弘都食品开发有限公司商业楼租赁价格进行评估，2013年11月20日，该公司出具岳三权评字（2013）096号价格评估报告，结论为：该评估对象在估价基准日2013年10月23日，符合本次估价假设和限定条件下的年租赁价格为356400元；2013年12月20日，因原、被告对以上评估报告不服，均申请进行复议审查，本院委托岳阳市物价局价格认证中心进行价格鉴证复核，2014年3月13日，该中心出具岳价认复（2014）1号价格认证鉴定（评估）结论书，该结论书鉴证认为：岳阳市弘都食品开发有限公司与臧宏伟租赁合同纠纷一案中涉及的“伟哥农家小院”租赁价格应为25.6元／平方米，年租赁价格为337920元。对此结论，原、被告均未申请上级价格鉴证机构复核裁定。再查明，本案鉴证人岳阳市物价局价格认证中心工作人员范启明出庭陈述：本案争诉房屋租金是按照市场法进行评估，即在周边有类似的三、四个门面租金取一个平均值，评估租金数没有考虑房屋装修的价值。本院认为：原告与被告在诉讼中对2008年10月1日由双方签订的门面租赁合同均无异议，该合同系双方真实意思的表示，未违反国家的法律、行政法规的强制性规定，故本院认定有效，双方当事人均应严格遵照执行。原、被告双方在《门面买卖合同》中虽然自愿约定房屋租赁条款，但对房屋租金的数额约定不明，合同第一条约定：“甲方给乙方承租房经营期限为八年（即2008年12月1日至2016年12月1日止），乙方（被告）前四年向甲方（原告）交纳房屋租赁押金280000元（此押金不计利息）。甲方承诺免收乙方房屋租金四年（即2008年12月1日至2012年12月1日），四年后，甲方承诺只收租金50000元，退还乙方租金230000元，同时甲方开始收租金，租金以原押金280000元的1.5%为月基数计算，再按当时周围市场行情上下浮动双方协商而定，租金按半年一次上缴甲方。”该份协议对诉争房屋2012年12月1日至2016年12月1日的租金价格约定不明，原、被告双方在之后的协商过程中，对“租金以原押金280000元的1.5%为月基数计算，再按当时周围市场行情上下浮动双方协商而定”的理解产生较大分歧，双方无法确定房屋租金并达成合意，导致房屋租赁合同中房屋租金支付条款无法履行。《中华人民共和国合同法》的第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条第二项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。本案原、被告双方对讼争租赁房屋2012年12月1日至2016年12月1日的租金价格约定不明确，亦未能通过协商确定租金数额，故应按市场价格履行。根据岳阳市物价局价格认证中心根据市场法对讼争租赁房屋租金价格评估为25.6元／平方米，年租赁价格为337920元。因此，被告应按337920元／年的市场价格向原告支付2012年12月1日至2016年12月1日房屋租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十一条、第六十二条第二项之规定，判决如下：一、由被告臧宏伟按照337920元／年的价格向原告岳阳弘都食品开发有限公司一次性支付2012年12月1日至2014年6月1日诉争房屋租金；上述支付义务限在本判决生效后十日内履行完毕，如未按本判决确定期限履行付款义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间利息；二、由被告臧宏伟按照合同约定租金支付方式，以337920元／年的价格向原告岳阳弘都食品开发有限公司支付2014年6月1日至2016年12月1日诉争房屋租金；三、驳回原告岳阳弘都食品开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由被告臧宏伟承担1000元，由原告岳阳弘都食品开发有限公司承担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  王益民代理审判员  胡 波人民陪审员  李桃英二〇一四年六月十日书 记 员  曹 阳