广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）惠中法民一终字第372号上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市泰信精密部件有限公司（下称泰信公司）。住所地：惠州市仲恺高新技术开发区平***号先华德惠文化园*栋*层**栋*层。法定代表人：伍贵运，董事长。委托代理人：黄艳军，广东兆丰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市恒超实业发展有限公司（下称恒超公司）。住所地：惠州市惠城区潼侨镇联发大道办公楼。法定代表人：朱强。委托代理人：邹中国，广东贤耀律师事务所律师。委托代理人：赵艳君，广东贤耀律师事务所律师助理。上诉人惠州市泰信精密部件有限公司、惠州市恒超实业发展有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2012）惠城法陈民初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见惠州市泰信精密部件有限公司于2012年8月13日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、被告退还原告押金58650元；二、本案的诉讼费由被告承担。在庭审中，原告称其已向被告交纳水电保证金35943.44元，根据被告反诉请求原告支付2012年6月份水电费用5240.3元，原告增加诉讼请求：被告返还原告水电费保证金30703.14元。主要事实和理由：2009年6月27日，原告与被告签订一份《厂房租赁合同》，合同约定原告租赁被告厂房8栋一、二屋，租赁期从2009年7月1日至2012年7月1日，租金每月l6750元，原告在签订合同时向被告缴纳36850元作为厂房租赁押金，在合同期满后l0天内经被告验收合格后需退回给原告。同天，原告与被告还签订一份《宿舍租赁合同》，合同约定被告将A栋宿舍楼第三层东面共计l6间，8栋宿舍楼租赁给原告使用，租金为每月7600元，在签订合同时原告缴纳l5200元作为押金给被告，在实际履约过程中，两份租赁合同被告共收取原告押金58650元。《厂房租赁合同》到期后，由于原告与被告就厂房续租后的租金无法达成一致，双方未再续签厂房租赁合同，原告于2012年6月底将厂房及宿舍楼一并移交给了被告，同时与被告结清了所有租金及管理费、水电费等。被告所收取原告的押金58650元依照合同的约定应该在2012年7月10前退还给原告，被告意图非法侵占原告的押金，以各种无理理由与借口拒绝退还。惠州市恒超实业发展有限公司辩称并反诉称，2009年6月27日，反诉人与被反诉人签订合同编号：2009062701的《厂房租赁合同》，合同约定被反诉人承租反诉人厂房B栋一、二层，租赁期限自2009年7月1日至2012年7月1日，租金每月l6750元。同一天，双方还签订了合同编号：2009062702的《宿舍租赁合同》，合同约定，反诉人将A栋宿舍第三层东面，共计16间，出租给被反诉人作为员工宿舍，租金每月4000元；B栋宿舍一楼出租给被反诉人作为饭堂后勤使用场所，租金每月3600元；租赁期限自2009年7月25日至2012年7月24日。2012年6月份，被反诉人决定不再续租并搬迁，因被反诉人在租赁期间对厂房、宿舍及设备设施存在明显改变和损坏，2012年6月1日双方在潼侨镇政府经济办的见证下签订了《协议书》，协议书约定如下：(一)由被反诉人交付维修质量保证金80000元，并应在完成搬迁工作的同时，完成维修、恢复工作。但至今反诉人仍未交付。被反诉人在多次催告下一直未进行相关的维修、恢复工作，2012年10月12日，反诉人委托律师向被反诉人发送律师函，要求被反诉人尽快进行维修、恢复，并承担因被反诉人违约而产生的2012年7月、8月、9月、10月份厂房、宿舍租金等有关费用，如被反诉人在收到函件5日内拒不履行维修恢复工作，反诉人将自行聘请维修公司或人员进行维修、恢复工作，由此产生的费用将从维修保证金中支付，不够支付的，反诉人将继续向被反诉人追索。而被反诉人在收到律师函后仍未进行维修、恢复工作，反诉人为防止自己的合法权益遭受进一步的扩大，减少不必要的损失，不得不自行出资代被反诉人进行维修、恢复，截止目前为止反诉人代出资的维修费用为92022.82元。2012年11月26日，反诉人致函被反诉人、惠州仲恺高新区潼侨镇经济建设办公室并黄亦武主任《有关惠州恒超对惠州泰信精密部件公司违反约定拒不维修原租赁物导致承租人损失的说明》，黄亦武在说明上注明“已收到此文件，2012年11月26日”。2012年11月26日黄亦武主任作为证实人向反诉人和被反诉人作出《本人对泰信公司违反约定，拒不维修复原租赁物事实的证实》；2012年11月28日，惠州仲恺高新区潼侨镇经济建设办公室向被反诉人发出《潼侨镇经济办对惠州市泰信精密部件有限公司不遵守，违约事实的证实和催促函》，要求被反诉人配合经济办为企业服务的工作，尽快履行未尽义务。而被反诉人至今仍未向反诉人支付反诉人代出资的维修费用为人民币92022．82元。正是由于被反诉人一直不履行《厂房租赁合同》、《宿舍租赁合同》以及《协议书》的约定，不尽快对厂房、宿舍及设备设施进行维护和修复，致使反诉人不能将房屋继续出租给他人。所以，被反诉人应承担因违约而产生的2012年7月、8月、9月、l0月份厂房、宿舍租金等费用共计118380元整。(二)水电费押金因被反诉人提出资金困难，同意押l6台1**型海天注塑机作为保证金。设备由被反诉人保管，在押期间设备损坏与反诉人无关。被反诉人在缴清水电费后可以搬走此批注塑机。但事实上被反诉人并未按照协议书履行责任，反诉人在2012年8月向被反诉人发送的《催告通知书一一关于要求承租人履行恢复租赁物并结清租金水电费的催告书》(已报送潼侨镇经济办，经济办批复：“请泰信公司尽快妥善处理”)中明确列明了被反诉人所欠的6月份的水电费用以及变压器半个月基本费用共计人民币12485.30元整。而被反诉人在收到催告通知书后至今都一直未付清该笔水电费及变压器半个月基本费。反诉人与被反诉人在2010年3月20日、2010年3月27日、2010年4月3日、2010年10月l8日、2010年12月7日、2012年2月19日、2012年4月2日、2012年4月17日、2012年4月18日又分别签订了9份《宿舍租用协议书》，该9份协议书中明确约定“甲乙双方未经对方同意，不得随意终止合同，如甲方违约，必须返还乙方的押金给乙方；如乙方违约，押金归甲方所有，不予退还，宿舍的设施如门、窗、灯具、电线等有损坏的必须照价赔偿并在2日内回复原状”。而截止2012年7月1日，合同都未到约定的租赁期限，而被反诉人违反约定，未经反诉人同意，擅自提前终止租赁合同，反诉人有权根据合同约定，不予返还该合同项下的押金；又因被反诉人违反编号：2009062701《厂房租赁合同》合同和编号：2009062702《宿舍租赁合同》中有关租赁物维护、修复的约定，构成合同违约，所以反诉人不予返还其合同项下的押金，各项押金共计￥：58650.O0元整。综上所述，被反诉人违反合同约定，不履行合同义务，造成反诉人遭受巨大的经济损失，请求法院判令：一、被反诉人支付厂房、宿舍等租赁物维修复原费用人民币92022.82元；二、被反诉人支付因违约而产生的2012年7月至10月厂房、宿舍租金等费用共计人民币118380元。三、被反诉人支付2012年6月份水费人民币2861.3元、电费人民币2379元、变压器半个月基本电费人民币7245元，共计人民币12485.30元.四、反诉人不予返还被反诉人押金共计人民币58650.00元；以上四项合计281538元。五、被反诉人承担本案的诉讼费、保全费。惠州市泰信精密部件有限公司辩称，答辩人与被答辩人于2009年6月27日签订一份《厂房租赁协议》，租期从2009年7月1日至2012年7月1日，在租赁协议即将到期时，答辩人与被答辩人曾协商续租一事，后由于双方对于续租后的租金存在分歧未能达成一致，最终双方未能达成新的租赁协议，原租赁协议终止，答辩人也搬出厂房并将厂房交付给被答辩人，答辩人在租赁期间都是按照双方协议约定及厂方的功能合理使用厂房，并没有改变厂房的功能以及在使用过程当中对厂房造成损坏，反而是被答辩人作为厂房出租方未尽到一个管理者的义务，在答辩人使用厂房的过程中处处设置障碍，经常提出一些无理要求。这些因素也间接造成双方在协议到期后无法继续合作的一些原因，在双方协议终止后答辩人撤离时，被答辩人百般刁难答辩人，在答辩人不拖欠租金及其它费用的情况下阻止答辩人将机器设备撤离，答辩人在求助于相关部门出面协调才将机器设备撤离，答辩人撤出后交厂房交给被答辩人时厂房都是完好的，不存在有对厂房结构或功能的损坏，厂房几乎与原来的一模一样。不存在需要维修一事，被答辩人所谓的维修根本就不存在，其主要目的是想达到非法吞并答辩人的租赁物押金。另外，从2012年6月27日后答辩人就没有再使用被答辩人的厂房及相应的宿舍，双方的协议都已终止，被答辩人所谓的2012年7月份到10月份的租金一说根本就不成立。答辩人在撤离厂房时由于被答辩人的无理取闹，曾向被答辩人缴了35000元现金作为2012年6月份的水、电费的保证金，即使按照被答辩人反诉状讲的2012年6月份的水费及电费来算，答辩人所交的保证金都远远多出上述金额，对于多出的金额被答辩人理应退还。同时，对于变压器基本电费也与答辩人无关。综合所述，被答辩人的反诉没有任何事实与理由，请法庭依法驳回其反诉请求。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，2009年6月27日，原、被告签订《厂房租赁合同》（合同编号：2009062701）。合同约定，被告将其公司的恒超科技园（位于惠城区潼侨镇工业基地）厂房B栋一、二层，总建筑面积3350平方米租赁给原告作为工业产品生产场地；租赁期限自2009年7月1日至2012年7月1日；租金每月每平方米人民币5.00元（不含税），合计l6750元；管理费每月每平方米人民币0.5元，合计1675元；合同签订三个工作日内原告应向被告缴付两个月的租金及管理费，即人民币36850元作为租金押金，合同期满后10天内经被告验收合格后需退回原告；被告负责提供一台容量为315KVA的变压器和提供一个水电户给原告使用，由原告直接向政府水电部门缴交费用。同日，双方还签订了《宿舍租赁合同》（合同编号：2009062702），双方约定，被告将恒超科技园A栋宿舍第三层东面，共计16间，出租给被原告作为员工宿舍使用，租期从2009年7月25日至2012年7月24日，宿舍租金每间人民币250元，共16间，合计4000元；B栋宿舍一楼出租给原告作为饭堂后勤使用场所，租金宿舍一楼600平方米，每月每平方米人民币6.00合计3600元；租赁期限自2009年7月25日至2012年7月24日。租用合同签订后，原告需向被告交付二个月的宿舍及饭堂押金，押金总金额为15200元；水电费按照实际使用电数量计算，其中水费3元/方，电费单价按照被告在供电局缴费的单价计算。合同期满如原告需退场，原告安装的设施可自行处理，装修部分（如门窗、照明线、灯具、开关插座等）原告不得拆除，归被告所有，但机器设备的动力线（由低压配电房到机器设备的线路）原告可以拆除，如有破损部分须复原并经被告验收后退还押金。此外，双方在合同期间还就部分宿舍签订了租赁协议。双方确认，被告共收到原告房屋租赁押金人民币58650元。2012年4月12日被告就原告是否续租厂房向原告发出联络函，要求原告明确是否续租。原告于4月13日向被告回复决定于2012年6月30日终止租赁合同。2012年6月1日双方在潼侨镇政府经济办的见证下签订了《协议书》，双方约定：由原告向被告交付维修质量保证金80000元，由第三方潼侨镇政府经济办保管，经维修验收合格后需经被告同意可退回押金；电费押金同意由原告提供16台注塑机作为保证金；原告搬迁完后需维修厂房、宿舍损坏部分，经被告验收合格后一星期内方可退回押金及维修质保金。2012年6月5日，原告向被告交纳水电费保证金人民币35943.44元。2012年7月2日，原告向被告发出《厂房验收通知书》，称其已于6月26日对厂房的一些物品修复完毕，并多次要求被告验收，但被告以各种理由拒绝验收，再次通知被告在通知后2日内完成验收。被告认为原告在未修复完成的情况下多次要求被告验收，要求原告完成修复。双方产生纠纷，原告遂于2012年8月13日诉至本院，要求判如所请。被告向本院提起管辖权异议，被本院依法裁定予以驳回。被告不服本院依法作出的驳回管辖权异议裁定，向惠州市中级人民法院提起上诉，被惠州市中级人民法院依法作出（2012）惠中法立民终字第364号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。另查，根据被告提供的施工合同、预算书及发票等显示，被告于2012年10月18日至2012年11月10日将恒超科技园的厂房、宿舍、食堂的维修工作交由惠州潼湖侨场建筑工程公司进行修复，并已验收，共产生维修费用92022.82元。原审判决理由和结果原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁协议及2012年6月1日签订的协议书均系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力，原、被告均应合同约定履行各自的义务。原告向被告交纳的押金、保证金的目的在于担保其履行租赁合同、协议书中约定义务。按双方约定，合同终止后，原告对其承租的厂房及宿舍有维修义务。原告未提交证据证明其在2012年6月1日签订协议书后，对其承租的房屋履行了维修义务，故原告要求被告返还押金58650元，因缺乏相应的事实依据，本院不予支持。被告在原、被告就厂房、宿舍是否已维修问题发生争执后，为避免损失扩大，委托惠州潼湖侨场建筑工程公司对涉案厂房及宿舍进行维修，由此产生的费用，应由原告承担。故，被告要求原告承担其维修费92022.82元的反诉请求，本院予以支持。原、被告在签订租赁协议时，原告按约定向被告交纳的押金，其主要作用在于担保承租方按约定履行合同义务，如不履行合同义务，出租方有权就该款优先受偿。本案中，原、被告对承租期间的租金问题没有异议，双方对租赁合同终止后的厂房、宿舍的维修问题存在争议，现原告也没有提供相应的证据证明其已履行了维修义务。因此，原告交纳的押金58650元可抵扣被告已产生维修费用。原告在搬迁后，应交清其承租期间的水电费用，即2012年6月的水电费，原告向被告交纳水电费保证金35943.44元，被告要求原告交纳2012年6月的水垫付共计5240.3元，原告在其增加的诉讼请求中亦同意扣除该费用。故，扣除原告应交纳的水电费5240.3元后，被告应返还原告水电费保证金30703.14元。原告要求被告返还水电费保证金30703.14元，本院予以支持。至于被告反诉请求的半个月的基本电费7245元，虽然双方对变压器折旧及损耗有补充约定，但从被告提供的历次电费、水费明细表显示，双方并没有按补充协议约定由原告支付基本电费，故，被告的该反诉主张，本院不予支持。至于被告反诉请求的2012年7月至10月的厂房、租金损失问题。原、被告在2012年6月1日签订协议书中并没有明确需要维修的项目及验收标准，以致双方产生纠纷。因原告没有提供相应证据证明其已及时履行了维修义务，被告在2012年7月至10月期间的租金损失，应由原告承担。根据被告提供的数份租赁协议书以及被告提供7月至10月交费明细，本院确认原告应付被告的厂房、宿舍、食堂租金合计27820元。原告应赔偿被告租金损失111280元（27820元/月×4个月）。综上，依照《合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告惠州市恒超实业发展有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告惠州市泰信精密部件有限公司返还水电费保证金30703.14元。二、反诉被告惠州市泰信精密部件有限公司应于本判决生效之日起五日内向反诉原告惠州市恒超实业发展有限公司支付维修费33372.82元，赔偿租金损失人民币111280元，合144652.82元。以上第一、二项判决相抵扣，原告惠州市泰信精密部件有限公司应向被告惠州市恒超实业发展有限公司支付113949.68元。三、驳回原告惠州市泰信精密部件有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告惠州市恒超实业发展有限公司其他反诉请求。本案受理费2034元，减半收取为1017元，反诉费5523元，减半收取为2761.5元，合计3778.5元，由原告惠州市泰信精密部件有限公司负担2069.5元，被告惠州市恒超实业发展有限公司负担1709元。当事人二审意见上诉人惠州市泰信精密部件有限公司不服原审判决上诉称，一、被上诉人没有证据证实上诉人在使用被上诉人的厂房过程中给被上诉人的厂房等造成损坏。上诉人与被上诉人于2009年6月27日签订厂房租赁合同，(下称合同)，合同约定被上诉人将面积3350平方米厂房出租给上诉人，上诉人承租后按照合同的约定使用厂房，同时每月按时交租金，管理费和水电费。在租赁合同期满后，由于双方没有达成一致意见未能续租，合同期满后，上诉人不再承租。合同到期前上诉人在搬迁机器设备后，已将厂房按照承租时原状交付给了被上诉人。厂房不存在任何损坏的地方，被上诉人没有提供任何有上诉人确认厂房损坏部位的材料证实厂房存在损坏。一审判决认定厂房在上诉人使用过程中存在损坏属于认定事实错误。二、上诉人对被上诉人宿舍门进行全部更换，并非无任何维修，一审判决认定上诉人没有证据证实属于认定事实错误。本案上诉人在使用被上诉人的厂房过程中不存在有损坏被上诉人的厂房行为，在双方租赁合同到期上诉人不再续租搬迁机器设备时，被上诉人在上诉人不拖欠租金、管理费、水电费且还有近10万元押金在被上诉人处的情况下，被上诉人非法阻拦上诉人搬迁机器设备，滥用所谓留置权，双方为此发生纠纷，由于被上诉人的违法行为造成上诉人无法搬迁严重影响上诉人的生产计划。上诉人为减少损失早日能搬迁，被迫与被上诉人签订一份《协议书》，被上诉人承诺要对厂房、宿舍如有损坏部份进行维修。鉴于此被上诉人提出种种刁难无理要求。由于厂房不存在任何损坏部份，仅有宿舍门由于多年使用有部分门存在松动情况，被上诉人要求上诉人全部进行更换，上诉人为早日解决纠纷，按照被上诉人的意见全部更换新门。被上诉人向一审提交的所谓《未维修清单》中也注明上诉人对门有更换，一审判决认定上诉人没证据证实有维修，属于认定事实错误。三、本案上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同约定上诉人是有偿使用，上诉人使用被上诉人的厂房是支付了合理对价。厂房作为不动产是有使用年限与损耗的，使用必然会带来损耗，假设被上诉人所提到的《未维修清单》所记载内容属实，从维修清单所记载的1-25项的内容来看，这些项目都属于正常使用所产生的正常损耗，根据相关法律的规定，承租人在正常使用租赁物期间，租赁物所产生的正常损耗，承租人是不需要承担责任。四、被上诉人根本就不存在所谓花费维修费92022.82元的情况，被上诉人的厂房不存在需要维修的情形，宿舍需要更换的门，上诉人也全部进行了更换，被上诉人与第三方签订的施工合同属虚假的证据，施工合同没有维修部份清单及相应维修价位，仅有一个所谓总价，虽有发票但却没有付款凭证，这些都是根本就没有发生的费用和支出，系被上诉人为达到侵占上诉人押金的目的而炮制的虚假证据。一审判决却认定这些证据，判令上诉人承担上述维修费用，属于认定事实错误。一审判决判令上诉人需承担被上诉人租金损失111280元，没有任何事实根据。五、上诉人与被上诉人合同到期后，上诉人未再租赁被上诉人的厂房及宿舍，上诉人没有向被上诉人支付租金的义务，厂房从2013年7月1日以后就交付给了被上诉人，厂房一直在被上诉人的控制下，发生纠纷时该厂房也处于待租状态，没有任何证据证实。厂房未能出租系因为厂房存在损坏影响使用功能所造成的，所谓的厂房维修与所谓的租金损失之间不存在必然的因果关系。一审判决据此认定上诉人需承担租金损失系错误认定。综上，一审判决认定事实错误，判决显失公平，请求二审法院查清事实，依法判令：1、撤销原审判决，改判被上诉人返回上诉人厂房、宿舍押金58650元，水电费押金30703.14元，驳回被上诉人反诉请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担上诉人惠州市恒超实业发展有限公司不服原审判决上诉称，一、上诉人依法不应返还被上诉人押金58650元，原审判决将该押金抵扣维修费用毫无依据。1、上诉人、被上诉人双方于2009年6月27日签订《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》，之后双方又于2010年3月20日、2010年3月27日、2010年4月3日、2010年10月18日、2010年12月7日、2012年2月19日、2012年4月2日、2012年4月17日、2012年4月18日分别签订了9份《宿舍租用协议》，该11份合同共交押金58650元，而被上诉人提交的证据中的两份合同共交押金58650元。2、因2010年3月20日至2012年4月18日所签订的9份《宿舍租用协议》中明确约定“甲乙双方未经对方同意，不得随意终止合同，如甲方违约，必须返还乙方的押金给乙方违约，押金归甲方所有，不予返还，宿舍的设施如门、窗、灯具、电线等有损坏的必须照价赔偿并在2日内恢复原状”。而截至2012年7月1日，合同都未到约定的租赁期限，而被上诉人违反约定，未经上诉人同意，擅自提前终止租赁合同，上诉人有权根据合同约定，不予返还该合同项下的押金；又因被上诉人违反《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》中有关租赁物维护、修复的约定，构成合同违约，所以，上诉人不应该返还其合同项下的押金，各项共计58650元。3、另外，在2012年6月1日三方签订的《协议书》第四条明确约定“乙方搬迁完后需维修厂房、宿舍损坏部分。经甲方验收合格后一星期内乙方可退回押金及维修质保金。”依据本条约定，被上诉人既未维修好损坏部分，上诉人验收也不合格，因此返还押金的条件不成立，上诉人应该不予返还。可见，本案争议的房屋租赁合同纠纷虽法律主体为上诉人、被上诉人双方，但具体的涉及租赁合同却是11份，房屋用途又分别涉及厂房、食堂、宿舍等。原审并未分清各份合同的性质时间，分清承租人的具体义务，而是武断的将所有的押金58650元抵扣维修费用，明显损害了上诉人的合法权益。本案中，被上诉人所签订的8月份租赁合同均未到期，涉及押金6300元，无论从法律还是合同约定，该押金均不可能退还被上诉人。原审明显犯了以偏概全的错误。另外，在原审的裁决理由和结果部分，如此表述“原告未提交证据证明其在2012年6月1日签订协议书后，对其承租的房屋履行了维修义务，故原告要求被告返还押金58650元，因缺乏相应的事实依据，本院不予支持。”即该押金58650元，上诉人不应返还，原审法院在此段的表述也是不支持被上诉人返还押金58560元的诉求。但是，到了下文中，原审法院的意思却来了个180度转弯，“本案中，原、被告对承租期间的租金问题没有异议，双方对租赁合同终止后的厂房、宿舍的维修问题存在争议，现原告也没有提供相应的证据证明其已履行维修义务。因此，原告交纳的押金58560元可抵扣被告已产生的维修费用。”既然上文已不支持被上诉人返还押金的诉求，为何该押金又抵扣被告产生的维修费用？这种逻辑思维与裁判规则让当事人实难理解。因此，关于押金58560元上诉人不应返还，更不应该抵扣维修费用。二、原审法院判决只赔偿租金损失111280元没有依据，实际应赔偿118380元。原审法院确认“因原告没有提供相应证据证明其已履行了维修义务，被告在2012年7月至10月期间的租金损失，应由原告承担。”但原审又依据租赁协议及7月至10月交费明细，确认租金合计27820元每月。但事实上依据租赁合同及交费明细，每月租金数额合计应为29595元。即应29595元×4月=118380元，被上诉人应赔偿租金损失实为118380元，而非111280元。三、原审判决认为被上诉人并未按补充协议支付变压器的基本电费与事实不符在上诉人提交的《补充协议》中，第5条6月确约定“乙方根据乙方所安装的计电器上电表的当月使用电量按照0.05元每度的费用缴交给甲方，作为乙方使用甲方变压器的折旧及损耗……”事实上被上诉人也严格按照协议约定在2012年6月前每月支付了变压器的基本费用。但时至今日，被上诉人也未支付2012年6月份的该费用。上诉人的诉求仅按半月计算，已经放弃了诸多权益，对被上诉人而言不可谓不公平。综上，原审判决事实认定不清，判决不公，请二审在查清事实基础上，依法判令：1、撤销原审判决第一、二、四项；2、被上诉人支付厂房宿舍等租赁物维修复原费用92022.82元；3、被上诉人支付因违约而产生的2012年7月至10月厂房，宿舍租金等费用共计118380元；4、被上诉人支付2012年6月份水费2861.30元、电费2379元、变压器半个月基本电费7245元，共计12485.3元；5、上诉人不予返还被上诉人押金58650元；6、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人惠州市恒超实业发展有限公司辩称，答辩意见和上诉状一致。上诉人惠州市泰信精密部件有限公司辩称，本案的租赁合同已经到期，在上诉人没有拖欠租金及水电费的情况下，对方应予以返还，被上诉人的损失111280元没有根据，被上诉人没有任何证据证实该损失是客观存在的。该损失与上诉人之间厂房维修存在着必然的因果关系，因此其主张租金损失没有根据。本院查明的事实经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，二审中，上诉人泰信公司申请证人黄某出庭作证，证人黄某称，上诉人泰信公司曾将厂房和宿舍的维修工程发包给其施工，工程价款3.5万元，承包后，其已将厂房和宿舍的维修完成。本院判决理由和结果本院认为，根据双方当事人的陈述意见，本院归纳二审争议焦点为：1、上诉人泰信公司请求上诉人恒超公司返还厂房、宿舍押金58650元和水电费押金30703.14元理由是否成立；2、上诉人恒超公司请求上诉人泰信公司支付2012年6月份水费2861.30元、电费2379元及基本电费7245元，合计12485.3元理由是否成立。关于上诉人泰信公司请求上诉人恒超公司返还厂房、宿舍押金58650元和水电费押金30703.14元理由是否成立的问题。押金是当事人之间约定给付一定的金额作为履行合同的担保，在合同履行完毕后，返还押金或予以抵扣。具体到本案，根据两上诉人之间签订的《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》的约定，上诉人泰信公司依约向上诉人恒超公司交付厂房、宿舍押金58650元和水电费押金35943.44元，合计94593.44元。2012年7月1日、7月24日，上述两份合同约定的租期分别到期，不再续租，上诉人泰信公司向上诉人恒超公司提出要求返还上述押金94593.44元。对此本院认为，如上所述，因涉案押金具有保证性质，在合同履行完毕和抵扣应该支付的费用后，对仍剩余的押金，上诉人泰信公司有权要求上诉人恒超公司返还。上诉人恒超公司认为其无需将押金返还给上诉人泰信公司的理由不成立，本院不予支持。那么，上诉人恒超公司是否应将全部94593.44元押金返还给上诉人泰信公司。按照双方签订的两份合同的约定，合同终止后，上诉人泰信公司有义务对其承租的厂房及宿舍的破损部分进行维修。本案中，上诉人泰信公司在租赁使用过程中，造成了厂房及宿舍的部分破损，有双方于2012年6月1日签订的协议书为证，上诉人泰信公司对此亦不持异议，可以认定。但，上诉人泰信公司并未提交证据证明其对被损坏的厂房及宿舍全部进行了维修，证人黄某的证言亦不足以证明该事实。相反，上诉人恒超公司提交的《施工合同》、《工程预算价》《工程交工验收证明书》、发票等证据可以证明，在上诉人泰信公司未履行对被损坏的厂房及宿舍的全部维修义务后，上诉人恒超公司委托惠州潼湖侨场建筑工程公司对被损坏的厂房及宿舍部分进行了完整的维修，并为此支付了维修费92022.82元。因此，上诉人恒超公司反诉请求上诉人泰信公司赔偿其92022.82元维修费，理由成立，依法应予支持。上诉人泰信公司已支付的厂房、宿舍押金58650元，应先扣减上诉人恒超公司已支付的92022.82元维修费。扣减后，上诉人泰信公司还应支付33372.82元维修费给上诉人恒超公司。而对于上诉人泰信公司已支付的水电费保证金35943.44元，在扣减2012年6月上诉人恒超公司垫付5240.3元后，上诉人恒超公司应返还上诉人泰信公司水电费保证金30703.14元。至于上诉人恒超公司反诉请求的2012年7月至10月的厂房租金损失问题。因上诉人泰信公司在上诉人恒超公司几经要求后，仍未及时对被损坏厂房及宿舍进行完全的维修，导致上诉人恒超公司不得不于2012年10月18日另委托惠州潼湖侨场建筑工程公司对被损坏厂房及宿舍进行维修。此情况势必导致上诉人恒超公司无法正常出租厂房及宿舍从而造成租金损失，因此，原审判决认定上诉人泰信公司应赔偿上诉人恒超公司2012年7月至10月期间的租金损失，并参考涉案的厂房、宿舍租赁合同的租金以及交费明细表，确定上诉人恒超公司每月租金损失为27820元，并无不当，本院予以支持。即上诉人泰信公司应赔偿上诉人恒超公司租金损失111280元（27820元/月×4个月）。上诉人恒超公司认为其每月租金损失为29595元，理由不成立，本院不予采信。关于上诉人恒超公司请求上诉人泰信公司支付2012年6月份水费2861.30元、电费2379元及基本电费7245元，合计12485.3元理由是否成立。因上诉人泰信公司在与上诉人恒超公司签订上述两份合同后，预交了水电押金35943.44元给上诉人恒超公司，而原审判决在判令上诉人恒超公司返还水电费押金时已将上诉人泰信公司应缴交的2012年6月份水电费5240.3元予以扣减，故上诉人恒超公司请求上诉人泰信公司再支付2012年6月份水电费5240.3元，显然缺乏依据，本院对此不予支持。对于上诉人恒超公司请求基本电费7245元，本院认为，两上诉人签订的《补充协议》虽然对变压器折旧及损耗有约定，但从上诉人恒超公司提供的历次电费、水费明细表显示，双方并没有按补充协议的约定，由上诉人泰信公司支付基本电费，因此，原审判决判令驳回上诉人恒超公司的该请求正确，本院予以支持。上诉人恒超公司请求上诉人泰信公司支付基本电费7245元，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，两上诉人上诉缺乏事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7557元，由上诉人惠州市泰信精密部件有限公司和上诉人惠州市恒超实业发展有限公司各负担一半，即3778.5元。其余7557元,由本院退回给上诉人惠州市泰信精密部件有限公司和上诉人惠州市恒超实业发展有限公司各一半，即3778.5元。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 苏丹红审判员 邓耀辉二〇一四年六月二十日书记员 肖 湘附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；