江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第1544号上诉人（原审被告、反诉原告）邬植娟，女，1954年9月12日出生，汉族，某公司退休职工。委托代理人何峰、孟晖，江苏苏源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）南京市逸仙小学，住所地南京市中山东路***号。法定代表人吕绍能，该小学校长。委托代理人王士余，江苏苏德律师事务所律师。原审第三人唐松泉，男，1967年8月2日生，汉族，南京某工艺品中心负责人。原审第三人王六林，男，1953年4月25日生，汉族，南京某厂厂长。原审第三人胡军，女，1968年8月18日生，汉族，南京某工艺品店负责人。上述第三人的共同委托代理人何峰、孟晖，江苏苏源律师事务所律师。上诉人邬植娟与被上诉人南京市逸仙小学（以下简称逸仙小学）、原审第三人唐松泉、王六林、胡军房屋租赁合同纠纷一案，南京市玄武区人民法院于2014年3月5日作出了（2013）玄民初字第2633号民事判决，邬植娟不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邬植娟及其委托代理人何峰、孟晖，被上诉人逸仙小学的委托代理人王士余，原审第三人唐松泉、王六林、胡军及其委托代理人何峰、孟晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。逸仙小学原审诉称，2012年9月20日，逸仙小学与邬植娟签订了租赁协议一份，约定逸仙小学将南京市汉府街39号（以下简称汉府街39号）房屋一楼出租给邬植娟使用，租赁期限自2012年9月20日至2014年9月19日。2013年11月10日，南京市玄武区教育局向逸仙小学发出收回汉府街39号教学用房的通知一份，通知载明逸仙小学出租房屋的行为违反了《南京市中小学幼儿园用地规划和保护规定》中规定的中小学不得将教学用地和教学用房移作他用的规定。逸仙小学认为，逸仙小学所出租房屋系教学用房，房屋所有权人为南京市玄武区教育局，逸仙小学未经过权利人同意将房屋出租，故逸仙小学与邬植娟签订的关于汉府街39号房屋的租赁合同无效；且汉府街39号的土地属于划拨性质，规划许可的用途为教学用房，逸仙小学将划拨土地上的教学用房出租，不仅违反了国家强制性法律、行政法规的规定，而且损害公共利益，合同应属无效；即使双方之间的合同合法有效，双方合同约定如与国家政策相抵触，租赁协议中止。因逸仙小学出租行为已经违反了《南京市中小学幼儿园用地规划和保护规定》及《江苏省实施〈义务教育法〉》的相关规定，属于合同中约定的“与国家政策相抵触”，故逸仙小学可行使合同解除权；另邬植娟在承租后，擅自将房屋转租给第三人唐松泉、王六林、胡军，逸仙小学依法可以请求解除合同，故逸仙小学诉至法院，请求判令解除逸仙小学与邬植娟于2012年9月20日签订的《租赁协议书》；邬植娟及第三人唐松泉、王六林、胡军将南京市汉府街39号房屋腾空后返还逸仙小学。邬植娟原审辩称，逸仙小学与邬植娟签订租赁协议时提供了该房屋的建设工程规划许可证，该许可证上盖有逸仙小学公章，邬植娟对房屋权属情况并不知情；双方签订的租赁协议不违反强制性法律或行政法规，合法有效；邬植娟的转租行为系经过逸仙小学同意，不存在擅自转租情形；逸仙小学要求解除租赁协议的原因在于邬植娟所承租的房屋即将拆除，逸仙小学为了逃避补偿义务才要求解除合同，请求驳回逸仙小学的诉讼请求。第三人唐松泉、王六林、胡军的陈述意见同邬植娟。邬植娟原审中反诉称，双方于2012年9月20日签订《租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，租赁期限从2012年9月20日到2014年9月19日止。逸仙小学在双方租赁协议未到期且邬植娟不存在违约的情况下，单方要求解除合同，并于2013年12月16日停止向邬植娟所承租房屋供应水、电，导致第三人无法进行正常经营，邬植娟为此向三位第三人赔偿因停水、停电造成的经营损失105000元，故邬植娟提起反诉，请求判令逸仙小学继续履行与邬植娟签订的《租赁协议书》；赔偿邬植娟损失105000元并立即恢复水、电供应。逸仙小学原审针对反诉辩称，邬植娟所主张的损失无证据证明，即使损失存在，与逸仙小学也无关联性，故请求驳回邬植娟的反诉请求。第三人松泉、王六林、胡军对反诉的陈述意见同邬植娟。原审法院经审理查明，汉府街39号房屋由南京市玄武区教育局建设，土地使用权人为南京市玄武区教育局，建筑用途为教学楼，土地出让性质为划拨。该房屋一层共计九间房屋。2012年9月20日，逸仙小学（甲方）与邬植娟（乙方）签订租赁协议，约定：由乙方承租甲方的专用教室楼一层9间共计235平方米和负一层58平方米地下室作为办公室及经营用房；租金为每年25万元；租赁期限从2012年9月20日起至2014年9月19日止；甲、乙双方如人为中止协议，必须提前三个月通知对方，并按年度总租金的5%向对方支付违约金；如遇政府拆迁等不可抗拒的因素，或与国家政策相抵触，协议自然中止，甲、乙双方无须向对方作任何赔偿；如遇政府拆迁，乙方原则上不享受补偿。同日，逸仙小学出具“房屋契约证明”一份，证明涉案房屋由邬植娟承租，在租期内承租人可以根据市场需求“合法自主招商经营”。邬植娟将承租的涉案房屋于2012年10月28日将一层自东往西第四、五间转租给第三人胡军用于经营“玉浮毗卢阁”玉器店，租赁期限自2012年10月28日至2014年10月27日；于2012年的11月22日将一层最西边四间转租给第三人唐松泉用于经营“扎西德勒”店铺，租赁期限自2012年11月22日至2014年11月21日；于2012年12月10日将一层最东面三间及地下室转租给第三人王六林用于经营“南京云锦”店铺，租赁期限自2012年12月10日至2014年12月9日。2013年11月10日，南京市玄武区教育局于做出“关于收回汉府街39号教学用房的通知”，通知指出依据《南京市中小学幼儿园用地规划和保护规定》第八条中“不得将教学用地和教学用房移作他用”的规定，要求逸仙小学2013年12月15日前收回该教学用房，否则将依据上述规定第十一条追究相关责任人的法律责任。2013年11月14日，逸仙小学向邬植娟发出通知一份，内容如下：“您租用我校汉府街39号经营用房，因政府统一规划需要提前终止协议，根据房租协议第六条之规定：如遇政府拆迁等不可抗拒因素，或与国家政策相抵触，协议自然终止……。请接到通知后一周内（2013年11月21日前）腾空搬出承租房。”2013年11月15日、12月3日，逸仙小学又向邬植娟发出通知两份，内容与11月14日通知的内容基本一致，要求邬植娟腾空房屋。邬植娟对上述通知进行了签收，但邬植娟及第三人未搬出承租房屋。2013年12月16日，逸仙小学停止了涉案房屋的水电供应。此后，逸仙小学诉至原审法院。另查明：《江苏省实施〈中华人民共和国义务教育法〉办法》第二十六条规定：“……。未经依法批准，任何单位和个人不得将学校的校舍、场地和教育教学设施设备转让、出租或者改变用途；……”。《南京市市区中小学幼儿园用地规划和保护规定》第八条规定：中小学、幼儿园要加强对学校土地和用房的管理，不得将教学用地和教学用房移作他用。审理过程中，邬植娟为证明其反诉请求，举证了下列证据：第三人胡军、唐松泉、王六林分别制作的店铺停业损失表。表中列明三位第三人的店铺自2013年12月16日至2013年12月31日期间因停水、电造成的营业、员工工资、日常杂费、进货资金占用利息等损失。胡军合计30000元，唐松泉为37500元，王六林为37500元。三位第三人分别出具的证明。证明称邬植娟已就上述损失向三位第三人进行了赔付。逸仙小学对上述证据的真实性不予认可。本案的争议焦点为，1.逸仙小学与邬植娟之间签订的租赁协议书是否无效？2.逸仙小学与邬植娟之间的合同是否可以依法解除？3.能否认定承租人邬植娟及第三人的经营损失及数额？原审法院认为，汉府街39号房屋建设单位为南京市玄武区教育局，逸仙小学是否有权出租并不影响其与邬植娟签订的租赁协议书的法律效力；涉案房屋的建筑用途为教学用房，国家法律、行政法规关于教学用房的出租并无强制性禁止规定，逸仙小学将涉案房屋出租的行为亦不构成损害公共利益；逸仙小学于2012年9月20日出具的证明中同意邬植娟“自主招商经营”，应视为逸仙小学作出同意邬植娟转租的意思表示，故逸仙小学主张租赁协议无效的观点，不予支持。逸仙小学与邬植娟于2012年9月20日签订的租赁协议合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人应按约定全面履行各自的义务。逸仙小学与邬植娟在2012年9月20日协议中约定“如遇政府拆迁等不可抗拒因素，或与国家政策相抵触，协议自然中止”，该条款是双方约定的合同解除条件，并不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当解除合同的条件成就时，当事人一方可以解除合同。《江苏省实施〈中华人民共和国义务教育法〉办法》第二十六条和《南京市市区中小学幼儿园用地规划和保护规定》第八条均禁止将教学用房移作他用。上述规定属于国家政策范畴，逸仙小学将教学用房出租他人作为经营之用，已经与上述政策相抵触，故逸仙小学以此行使合同解除权，予以支持。逸仙小学于2013年11月14日向邬植娟发出要求解除合同的意思表示，自通知到达邬植娟处时双方租赁协议已经解除。故逸仙小学再次诉请要求解除与邬植娟的租赁协议，不予支持。对邬植娟要求继续履行租赁协议的反诉请求，亦不予支持。在逸仙小学与邬植娟的房屋租赁协议解除后，第三人唐松泉、胡军、王六林负有腾房义务。故对逸仙小学要求第三人唐松泉、胡军、王六林返还房屋的请求，予以支持。关于邬植娟反诉请求中主张的损失问题，其所举证的第三人停业损失表只是第三人单方制作，缺少其他证据佐证，并不能证明三位第三人因停水、电所造成的实际损失；同理，仅凭三位第三人的证明，亦不能充分证明邬植娟已经实际对三位第三人进行了赔付，故对邬植娟请求赔偿的反诉请求，不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条之规定，判决：一、第三人王六林于判决生效之日起十日内将其所承租的南京市汉府街39号一层最东面三间房屋及地下室腾空后返还给南京市逸仙小学。二、第三人胡军于判决生效之日起十日内将其所承租的南京市汉府街39号一层自东往西第四间、第五间房屋腾空后返还给南京市逸仙小学。三、第三人唐松泉于判决生效之日起十日内将其所承租的南京市汉府街39号一层最西边四间房屋腾空后返还给南京市逸仙小学。四、驳回原告南京市逸仙小学的其他诉讼请求。五、驳回被告邬植娟的反诉请求。本案本诉案件受理费5210元，减半收取为2605元，由邬植娟负担；反诉案件受理费1302.5元，由邬植娟负担。邬植娟不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，适用法律不当。一、原审法院回避事实真相。本案起因系因逸仙小学面临拆迁，玄武区教育局及逸仙小学相关负责人与上诉人邬植娟、第三人谈判未达成一致，才起诉至法院。上诉人原审时提供的录音证据和南京市教育局向玄武区教育局下发的宁教规划（2013）62号《关于逸仙小学异地复建请示的批复》，证明本案实质是因拆迁安置争议所产生的纠纷，而绝非被上诉人提起的房屋租赁合同纠纷。而对于因拆迁安置争议所产生的纠纷，根据法律规定，未经相关政府部门裁决，人民法院不应予以受理。本案是拆迁安置补偿纠纷，并不是房屋租赁合同纠纷。原审法院应在查明事实的情况下，依法驳回被上诉人的诉讼请求。原审刻意遗漏上述证据材料，回避案件实质问题，因通过司法判决形式迫使第三人在最短时间内搬离涉案房屋，则必须以房屋租赁纠纷为由处理本案。二、双方签订的《租赁协议书》第六条约定的完整内容应为“如遇政府拆迁等不可抗拒因素，或与国家政策相抵触，协议自然中止，甲乙双方无须向对方作任何赔偿。如遇政府拆迁，乙方原则上不享受补偿。”该约定中，写明“协议中止”而非“终止”，不能以中止认定其是合同的解除条件。根据《城市房屋拆迁管理条例》、《南京市城市房屋拆迁管理办法》的相关规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。房屋承租人有权获得货币补偿或者产权调换房屋的续租。然而，该条款此项约定违反国家法律、行政法规的强制性规定，单方面免除了上诉人作为承租人依法应享有的获得拆迁补偿的权利，应属无效。三、原审法院错误地将《江苏省实施〈中华人民共和国义务教育法〉办法》和《南京市市区中小学幼儿园用地规划和保护规定》作为“国家政策范畴”予以认定。《江苏省实施〈中华人民共和国义务教育法〉办法》是江苏省人大常委会于2010年9月29日制定并通过的，《南京市市区中小学幼儿园用地规划和保护规定》是1995年南京市人大常委会制定并经江苏省人大常委会批准的，上述两文件均为地方性法规，原审法院不应混淆法律、法规和国家政策的概念，将其认定为“国家政策”。并且，《江苏省实施〈中华人民共和国义务教育法〉办法》的第二十六条明确规定：“未经依法批准，任何单位和个人不得将学校的校舍、场地和教育教学设施设备转让、出租或者改变用途；经依法批准转让、出租或者采取其他方式处置学校的校舍、场地和教育教学设施设备所得收入，应当按照政府非税收入管理的规定进行管理，统筹用于义务教育。”原审法院仅截取该条规定的上半部分，便以此认定国家政策均禁止将教学用房移作他用。本案涉案房屋的租赁是被上诉人逸仙小学依法上报给南京市玄武区教育局，并得到上级主管部门批准同意的，且所收房租也按照南京市政府非税收入管理的规定进行管理，统筹用于了义务教育。上诉人承租该涉案房屋根本不存在“与国家政策相抵触”之说，因此被上诉人不应以此行使合同解除权。综上，请求二审法院撤销原判第（一）、（二）、（三）、（五）项，依法改判或者发回重审；一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人逸仙小学辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人邬植娟无权就原审有关第三人的相关判决进行上诉。本案原审判决第（一）、（二）、（三）项的判决是针对原审第三人的，与上诉人无关，上诉人无权上诉。二审法院应审理上诉人的其他上诉请求，对原判第（一）、（二）、（三）项判决应予维持。二、上诉人认为原审法院无权受理本案，但未提供法律依据。三、上诉人在上诉状中所引用的法规已经在2011年废除。四、租赁协议约定条件成就时中止合同，实际上是终止合同，上诉人在上诉状中自己的表述也是终止，结合该约定的前后文理解，协议约定应为终止履行合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人胡军、唐松泉、王六林同意上诉人意见。二审中，上诉人邬植娟认为原审认定事实有误，双方协议约定甲乙双方如人为中止协议，必须提前三个月通知对方，并按年度总租金的5%向对方支付违约金，而原审写成一个月。被上诉人逸仙小学予以认可。二审中，上诉人邬植娟提供如下证据：1、原审法院送达的传票2张，证明原审法院针对本案开庭两次，但原审判决对第二次的庭审过程及举证质证情况只字未提。原审法院故意回避本案是拆迁安置补偿纠纷的事实。2、被上诉人逸仙小学向邬植娟及第三人发出的通知，以及其与第三人向被上诉人出具的复函。证明被上诉人在一审判决尚未生效的情况下，威胁其与第三人搬离涉案房屋。3、市规划局网站发布的逸仙小学异地复建项目信息，被上诉人复建项目的建设单位是玄武区教育局，其向市规划局申请的时间是2014年2月27日。证明被上诉人异地复建项目已经进入选址阶段，教育局迫切需要其及第三人搬出涉案房屋。4、涉案房屋周围照片。证明案涉房屋周围已经设置拆迁围挡。5、被上诉人开具的缴款书，载明收费项目为事业单位房租收入，水电费等，执行单位是被上诉人，收款人是玄武区财政局，缴款期间为2010年6月至2013年10月，房租是半年一缴。证明涉案房屋租赁是依法批准的学校校舍，且所收房租已按照南京市政府非税收入管理的规定进行管理，统筹用于了义务教育，该校舍的出租完全符合相关地方性法规的规定。6、第三人所造损失的相关证明。证明玄武区教育局自2013年12月15日强行终止向案涉房屋供水、电，导致邬植娟及第三人无法正常经营，造成了巨大经济损失。被上诉人逸仙小学质证意见为：1、上诉人提交的6组证据中，除了证据2以外，均不符合新证据的条件。上诉人应在一审期间提交法院进行质证。2、关于证据1的真实性、合法性无异议。但上诉人的证明目的不能达到。3、关于证据2中通知的真实性无异议，复函的真实性持有异议。4、关于证据3，由于该证据的来源是网络，上诉人当庭提交，其需要时间核实。5、关于证据4，涉案房屋周围确实有围挡，但并不能证明是逸仙小学进行的围挡。涉案房屋并未被拆迁。6、关于证据5，11份收据中有7份收据的缴款人为廖秋萍，与本案无关。对4份交款人为上诉人的收据真实性不持异议。因被上诉人系教育单位，所有资金必须在区财政局，无法单独开户。7、关于证据6中第三人胡军提交的损失证明材料，除了三份个人社保缴费证明、营业执照外，其余证据均系上诉人与第三人自行制作，不予认可。三份参保缴费证明可以看出，这三人均是以个人身份参保，因此可以证明其与第三人之间没有雇佣关系。第三人唐松泉提交的损失证明材料，该证据不符合新证据的形式要件。除了张娟、宋立文、刘胜喜、黄竟的社保缴费证明予以认可，其余材料均系第三人个人制作，不予认可。第三人王六林提交的损失证明材料，除了营业执照、社保个人权益记录单、银行对账单外，其他证据均不予认可。社保个人权益记录单记录的是2012年度的，因此该记录单并不能证明其载明的雇佣关系维持至今。王六林经营的经营场所并不止一处，因此其所提交的证据并不能证明与本案有关。关于银行对账单，与本案无关。第三人的损失并不是本案上诉人的损失，上诉人无权就此向被上诉人主张权利。原审第三人胡军、唐松泉、王六林同意上诉人的意见。另查明，截止本案庭审之日，案涉房屋尚未发布房屋拆迁公告。再查明，2013年11月14日，逸仙小学向邬植娟发出通知一份，内容如下：“您租用我校汉府街39号经营用房，因政府统一规划需要提前终止协议，根据房租协议第六条之规定：如遇政府拆迁等不可抗拒因素，或与国家政策相抵触，协议自然终止……。请接到通知后一周内（2013年11月21日前）腾空搬出承租房。”邬植娟于2013年12月5日进行了签收。二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人逸仙小学与上诉人邬植娟于2012年9月20日签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。被上诉人虽否认案涉房屋存在拆迁事实，但被上诉人向上诉人发函解除合同的理由是“因政府统一规划需要提前终止协议”，结合南京市教育局给玄武区教育局的《关于逸仙小学异地复建请示的批复》、南京市规划局网站上发布的逸仙小学异地复建项目信息及案涉房屋现场已经设置拆迁围挡的事实，本院认为案涉房屋客观上面临拆迁。上诉人认为双方合同约定的是如遇政府拆迁，协议自然中止，而非“终止”。但从双方约定的此项条件看，当拆迁的条件成就时，双方已经不可能再继续履行合同，故双方约定的“协议中止”应当理解为解除合同的意思表示，上诉人认为租赁协议只是中止履行，与事实不符，本院不予采信。根据租赁协议约定，双方合同约定的解除条件已经成就，故案涉房屋的租赁协议自被上诉人的解除通知到达上诉人时解除。被上诉人发函解除合同的理由与其起诉解除合同的理由虽然不同，但其通知函中解除合同的理由能够成立，不影响解除通知到达时租赁协议解除的效力，现上诉人要求继续履行合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决未在主文中明确租赁协议解除的效力，本院予以纠正。因上诉人于2013年12月5日在被上诉人的通知上签字，故本院确认租赁协议书的解除时间为2013年12月5日。《城市房屋拆迁管理条例》和《南京市城市房屋拆迁管理办法》已经废止，依据《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定，上诉人作为承租人并非拆迁关系的当事人，其依据已经废止的文件主张本案系拆迁安置补偿纠纷，缺乏法律依据，本院不予采信。租赁协议约定如遇政府拆迁，承租方原则上不享受补偿。上诉人认为该约定单方损害其利益，但未提供法律依据，且承租人是否放弃拆迁补偿的利益，是其自行处分民事权利的行为，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上诉人主张此项约定无效，本院不予采信。关于上诉人原审中主张的损失问题，其提供的证据并不足以证明该损失实际发生，原审法院驳回其反诉请求并无不当。上诉人邬植娟还对原审判决第一、二、三项判决提出上诉，因该三项判决的义务主体系原审第三人，而原审第三人并未对此提出上诉，故对上诉人此项上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人邬植娟的上诉请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市玄武区人民法院（2013）玄民初字第2633号民事判决书第一、二、三、四、五项；二、南京市逸仙小学与邬植娟于2012年9月20日签订的《租赁协议书》于2013年12月5日解除。二审案件受理费6512.5元，由邬植娟负担。本判决为终审判决。审判长  郝莉坤审判员  沈萍儿审判员  夏海南二〇一四年五月××日书记员  孙雪松