济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2014）历城民初字第12号原告济南市历城区石油公司，住所地济南市。法定代表人韩俊民，经理。委托代理人刘坚勇、魏德臣，均系山东众成仁和律师事务所律师，特别授权代理。被告中国石油化工股份有限公司山东济南石油分公司，住所地济南市。负责人雷爱国，经理。委托代理人蔡伟，山东舜翔律师事务所律师，特别授权代理。原告济南市历城区石油公司与被告中国石油化工股份有限公司山东济南石油分公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年1月22日、3月7日两次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告济南市历城区石油公司的委托代理人刘坚勇、魏德臣，被告中国石油化工股份有限公司山东济南石油分公司的委托代理人蔡伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南市历城区石油公司诉称，2004年4月18日，原、被告签订场地、设施租赁合同，被告租赁原告位于济南市历城区郭店镇三区62号的加油站及其所属固定资产、设备，租期20年，租金按2004年得价格不变，没有递增。原告的加油站是原告的全部资产，租金是原告的全部收入来源，大部分职工在家靠租金维持基本生活，该加油站是十年前出租的，租金20年不变，按现时价格租金明显过低，无法维持职工的基本生活。2011年，历城区政府将原告列为改制企业，主管部门要求原告收回出租的加油站，并按照历城区政府国有商业企业产权改革实施方案进行改制。原、被告对上述合同存在的问题协商未果，遂于2013年4月12日致函被告，解除双方签订的场地、设施租赁合同，并在收到函件后30日内撤离交还加油站及其所属固定资产、设备，其后原告又数次致函督促被告，但被告至今未撤离交还加油站及其所属固定资产、设备。鉴于被告未撤离，加油站未收回，影响原告的改制进程，历城区商业局于2013年10月22日再次书面通知原告，要求尽快解除加油站的对外租赁合同，收回自主经营权，尽快进入改制程序。原告再次函告被告要求其尽快搬离并交还加油站未果。为此，特向法院提起诉讼，请求：1、确认原、被告双方签订的场地、设施租赁合同已解除；2、被告在原、被告双方签订的场地、设施租赁合同确认解除后十日内，撤离并按现状完好交还租赁原告的位于济南市历城区郭店镇三区62号的加油站及其所属固定资产、设备（合同附件约定的前九项加油站租赁设备）；3、被告在原、被告双方签订的场地、设施租赁合同确认解除后十日内，协助将租赁加油站的成品油零售经营证书、危险化学品经营许可证、营业执照、税务登记证变更给原告；4、诉讼费由被告承担。被告中国石油化工股份有限公司山东济南石油分公司辩称，原、被告双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，合同约定的租赁价格正常、合理，不存在明显过低的问题，且被告已全部支付20年的租金320万元。原告无合同约定及法定理由单方解除租赁合同的行为无效，租赁合同尚未解除，原告应当继续履行合同。原告主张政府要求收回加油站进行改制，只是对企业原有所有制形式、资本结构、组织形式等进行的改变，不影响双方业已存在的租赁合同关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求，责令原告继续履行租赁合同。经审理本院认定，2004年4月18日，原、被告签订场地、设施租赁合同，约定内容有：被告租赁原告位于济南市历城区郭店街道三区62号郭店加油站及附属固定资产（储油罐30立方米×4个、恒山牌加油机3台等），加油站面积2440平方米，使用租期20年，自被告变更完营业执照和成品油零售经营批准证书的时间计起；租赁费计算方法为年租金16万元，总租金320万元（其中加油站场地、设施租赁费300万元、房屋租赁费20万元），付款方式为先交款后使用，被告验收有关手续完备有效后支付定金4万元，营业执照和成品油零售经营批准证书等经营手续变更后5日内支付租赁费200万元，被告接收加油站三个月内未发生设备隐患和明显建筑质量问题后付清租赁费116万元；当遇到不可抗力因素（自然灾害或政府行为）终止被告经营时，原告退还被告尚未使用时间且已交付的剩余租赁费（若原告无力退还，则以被告租赁原告的山大路加油站的租赁费相抵）；合同履行期间，除遇到不可抗力因素（自然灾害或政府行为），当一方提前解除合同或单方有违约行为时，违约方须赔偿守约方违约金20万元（若原告违约无力赔偿时，则以被告租赁原告的山大路加油站的租赁费相抵）；因国家或政府政策调整影响到双方的重大利益时，本合同自行废止，双方可协商和签署新的合同；本合同签订时，双方2003年11月12日签订的场地、设施租赁合同同时废止。另，原、被告于2003年11月12日签订的场地、设施租赁合同中除租赁费计算方法条款不同外，其他条款内容一致，该租赁合同中租赁费计算方法条款约定为：第一个五年15.5万元／年，第二个五年16.5万元／年，第三个五年17.5万元／年，第四个五年18.5万元／年，总租金340万元。合同签订后，原告将郭店三区加油站及附属固定资产交付被告租赁使用，被告于2005年9月前分四期支付原告租金320万元（其中被告于2003年11月28日支付租赁定金4万元，2004年4月15日支付第一笔租赁费200万元），原告亦为被告开具租赁费发票。2004年7月18日，原、被告签订租期备忘录，约定：根据双方于2004年4月18日签订的租赁郭店加油站场地、设施租赁合同，被告已将租赁定金4万元及第一笔租赁费200万元支付原告，原告的郭店加油站即交由被告租赁经营，被告对该加油站20年租赁的起止时间为2004年7月18日起至2024年7月17日止，本备忘录与原合同具有同等法律效力。2009年2月25日，原告向被告出具关于企业改制及改制后的说明—申请提前预付场地房屋租赁费的报告，认为：我单位计划本年度内完成企业改制，改制模式为国有全部退出、全体职工参股的有限责任公司，通过资产处置、股权转让及职工身份置换等政策来实现。我单位现有土地三处：山大路65号2.94亩土地、郭店4.62亩土地、仲宫龙山路3.6亩土地，现行市价约计2901万元，企业改制将土地性质由划拨变更为出让，需缴纳40%的出让金计1160万元。贵公司提前预付的租金已于2008年7月分文不剩，为尽快摆脱困境，实现企业改制，恳请贵公司将山大路65号加油站后14年的租赁费630万元提前支付，待企业改制完成后，我们可将该站的所有权一次性转让给贵公司，达到双赢。2011年4月11日，济南市历城区人民政府办公室对区政府有关部门转发《济南市历城区商业局对所属五个国有企业进行产权改革的实施方案的通知》，要求区政府有关部门配合实施对区商业局对所属五个国有企业进行产权改革，到2012年底，完成历城区百货公司、历城商场、历城区饮食服务公司、历城区石油公司、历城区食品公司五家国有商业企业产权制度改革任务。企业改制的形式可以进行公司制（股份制）改造，也可以采取企业间的并购重组、合资合作、关闭破产等多种形式；改制的程序为清产核资、审计评估、资产处置、职工安置、出让企业产权，企业的清产核资、不良资产的确认、财务审计、资产评估确认，由企业提出申请，商业局审核后区国资局负责核销。2011年5月12日，原告向被告出具关于申请提前预付场地房屋租赁费的报告，认为：由于诸多因素，贵公司提前预付的租金已分文不剩，造成职工人心浮动、情绪低落，企业举步维艰。为稳定职工队伍，顺利完成企业改制工作，恳请贵公司将山大路65号加油站后8年的租赁费360万元给予提前支付。2011年5月26日，原告向被告出具承诺书，承诺：待企业完成产权制度改革后，将位于济南市山大路65号的加油站（现被告第108加油站）全部有偿转让给贵公司。2012年12月15日，原告向济南市历城区商业局提交关于企业产权改革等事项的报告，认为：公司现有山大路、郭店、仲宫三处加油站，无其他资产，该三处加油站分别于2003年、2004年出租给被告经营，年租金共77.5万元、租期均为20年，现租金大大低于现市场正常租金，如职工按改制要求，个人出资入股按公司净资产买断公司国有资产，因在未来十几年租期内租金过低且无法自主经营管理加油站，无法确保职工的合法权益，职工也不同意，无法实施该改制方案，如确保职工的合法权益，按三个加油站现租金与职工投资入股的合理回报率，作为计算职工个人出资买断企业国有资产的出资依据，职工出资入股的总额又会大大低于企业的国有净资产，无法确保国有资产不流失。2013年4月2日，原告就与被告达成的山大路、仲宫龙山路、郭店三区加油站三份场地、设施租赁合同履行中出现的未完全按合同履行、显示公平等问题函告被告：要求与被告协商处理该问题，或经协商未能达成一致将解除上述三份场地、设施租赁合同。被告派人与原告协商后，未就租赁合同的继续履行问题达成一致。2013年4月7日，济南市历城区商业局对原告提交的职工上访反映问题的请示作出批复：同意原告收回出租的三个加油站，并按照济历城政字（2011）21号《关于济南市历城区商业局对所属五个国有商业企业进行产权改革的实施方案》文件精神，在保障企业利益、职工利益的前提下，召开好公司的相关会议，加快企业改革改制的步伐，通过企业的改革改制落实和维护职工的正当权益。2013年4月12日，原告函告被告：解除双方于2003年12月16日、2004年3月1日、2004年4月18日就山大路、仲宫龙山路、郭店三区加油站签订的场地、设施租赁合同，被告在收到函件后30日内撤离并交还该三处加油站，并派人商谈租赁合同解除后的善后处理事宜。2013年4月13日，被告收到原告解除租赁合同的函件后，于同年4月15日进行了函复：双方签订的场地、设施租赁合同合法有效，被告不存在违约行为，合同约定的租金、权利义务、违约责任等条款，是双方充分考虑当下和将来市场、物价变化等诸多因素后达成的一致结果，不存在显示公平的情况，如果原告单方解除租赁合同则构成违约，除退还被告已付租金、赔偿损失外，还应当支付被告违约金20万元，被告希望双方继续履行三份租赁合同。2013年10月22日，济南市历城区商业局向原告发出关于尽快收回加油站并改制意见的通知，认为：你公司职工多次集体向我局等有关部门上访，反映你公司对外出租的三处加油站租金过低，职工大多在家待业，生活较为困难，职工要求收回出租的三处加油站，重新上岗工作，以解决职工的基本生活问题。我局2013年4月7日已批复，同意你公司收回对外出租的三处加油站，加快企业改制的步伐。其后，我局又对你公司的改制工作做了时间和程序安排，现你公司职工又多次集体上访，反映你公司对外出租的三处加油站尚未收回，因而未能按期启动改制，职工生活困难。为此，我局再次要求你公司根据济历城政字（2011）21号文件精神，按照我局关于你公司产权改革的意见和安排，尽快解除所属山大路、仲宫、郭店三处加油站的对外租赁合同，收回自主经营权，并尽快进入企业改制程序。同时，做好职工的安抚工作，尽力保障职工的基本生活需要，避免发生不当的集体上访行为和群体性事件。2014年2月，依据原告发布的郭店加油站招租广告，济南市历城区华山镇桃园加油站报价为年租金45万元，每五年递增，济南市历城区正兴加油站报价为年租金60万元，按6%每三年递增一次，济南油联石油有限公司报价为年租金70万元，按7%每三年递增一次，济南市长清区中泰加油站报价为年租金50万元，按6%每三年递增一次。上述事实，有原告提供的租赁合同、租期备忘录、改造协议、付款凭证、租赁费发票、产权改革的实施方案的通知、企业产权改革等事项的报告、历城区商业局的批复、历城区商业局关于尽快收回加油站并改制意见的通知、解除租赁合同的函件、回复函及特快专递回执、社保缴费明细、招租广告、租赁报价单，被告提供的提前预付租赁费的报告、承诺书、企业产权改革等事项的报告以及原告委托代理人刘坚勇、魏德臣、被告委托代理人蔡伟当庭陈述为证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的场地、设施租赁合同合法有效，该租赁合同约定：“因国家或政府政策调整影响到双方的重大利益时，本合同自行废止，双方可协商和签署新的合同”，此条款赋予合同当事人相应的合同解除权，即合同明确约定了双方在国家或政府政策调整影响到双方的重大利益时所享有的合同解除权。本案中，依据济南市历城区人民政府办公室于2011年4月11日对区政府有关部门转发的《关于济南市历城区商业局对所属五个国有商业企业进行产权改革的实施方案的通知》，济南市历城区商业局于2013年4月7日对原告提交的职工上访反映问题的请示所作出的批复，济南市历城区人民政府及其所属的商业局对包括原告在内的五个国有企业进行产权改革，济南市历城区商业局亦批复同意原告收回出租的三处加油站，按照《济南市历城区商业局对所属五个国有商业企业进行产权改革的实施方案》文件精神，加快企业改革改制的步伐，通过企业的改革改制落实和维护职工的正当权益。原告系国有性质的公司企业，公司资产为对被告出租的包含本案郭店加油站的三处加油站，公司及职工的收入来源仅为加油站的租金收入，现公司进行的改制无法对其资产即加油站继续对外出租并保证职工的收入，而租赁合同的解除势必影响到被告的租赁收益。综上，可以认定上述政府政策调整影响到双方的重大利益，原告据此可以解除双方签订的场地、设施租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告于2013年4月12日函告被告：解除双方于2004年4月18日就郭店三区加油站签订的场地、设施租赁合同，被告于2013年4月13日收到该函件后函复：如果原告单方解除租赁合同则构成违约，除退还被告已付租金、赔偿损失外，还应当支付被告违约金20万元，并希望双方继续履行三份租赁合同，在此后三个月内，被告亦未依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定向人民法院提起诉讼，原、被告签订的场地、设施租赁合同于2013年4月13日业已解除，原告要求确认原、被告双方签订的场地、设施租赁合同已解除，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应返还租赁物，并协助原告将经营加油站的相关证书变更至原告名下。原告要求被告交还租赁的加油站及所属固定资产、设备，并协助原告将相关证书变更至原告名下的诉讼请求，本院亦予以支持。租赁合同解除后，被告如存在经济损失，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十八条之规定，判决如下：一、原告济南市历城区石油公司与被告中国石油化工股份有限公司山东济南石油分公司于2004年4月18日签订的场地、设施租赁合同于2013年4月13日解除。二、限被告中国石油化工股份有限公司山东济南石油分公司于本判决生效之日起30日内返还位于济南市历城区郭店镇三区62号加油站及所属固定资产、设备（30立方米的储油罐4个、恒山牌加油机3台、衡信牌加油机3台、120平方米营业室、258平方米二层楼房、42平方米车库、80平方米平房、300平方米罩棚、格力立式空调机一台）。三、限被告中国石油化工股份有限公司山东济南石油分公司于本判决生效之日起30日内协助将成品油零售经营证书、危险化学品经营许可证、营业执照、税务登记证变更至原告济南市历城区石油公司名下。四、驳回原告济南市历城区石油公司的其他诉讼请求。案件受理费8600元，由原、被告各负担4300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  吴桂华代理审判员  陈世海人民陪审员  邢仁全二〇一四年六月十六日书 记 员  杨 丽