北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第6716号上诉人（原审原告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生。被上诉人（原审被告）匡长森，男，1947年9月14日出生。委托代理人吴小军，北京市智汇律师事务所律师。上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人匡长森居间合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第3453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日受理后，依法组成由法官孙田辉担任审判长，法官卓燕平、李晓波参加的合议庭，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人链家公司的委托代理人闫松松、被上诉人匡长森及其委托代理人吴小军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。链家公司在一审中起诉称：2013年11月1日，匡长森委托链家公司为其出售位于北京市XXX402号房屋（以下简称402号房屋）提供独家居间服务并签署了《房屋出售委托登记表》，根据协议第二条约定，匡长森在独家委托期内委托其他方居间、代理出售上述房屋的，匡长森应按房屋出售价格的2.5%向链家公司支付违约金。协议签署后，链家公司利用自身业务资源为匡长森推销上述房屋，但匡长森却于2013年12月16日通过其他中介公司居间成交，这是明显的违约行为。故链家公司诉至法院，请求判令：1、匡长森向链家公司支付违约金37000元；2、匡长森承担本案的诉讼费用。匡长森在一审中答辩称：不同意链家公司的诉讼请求。1、匡长森确实委托链家公司帮助卖房，但从未委托链家公司独家代理卖房；2、匡长森急于换房，在委托链家公司之前，已经委托了多家中介机构。独家委托服务需要的时间比较长，和匡长森急需出售房屋相悖；3、链家公司出具的《房屋出售委托登记表》是固定的格式合同，当时匡长森与链家公司说得非常清楚，匡长森不需要独家委托服务，也未收取链家公司的保证金；4、匡长森将其房屋出售后，链家公司有目的的将《房屋出售委托登记表》收走，将其中第2项独家委托服务打勾，以此进行恶意诉讼。一审法院审理查明：2013年11月1日，匡长森与链家公司签署了《房屋出售委托登记表》，约定由链家公司为匡长森出售402号房屋提供居间服务。协议第二条约定，选择独家委托服务的，在上述委托期限内，出售人委托其他方居间、代理出售该房屋的，出售人应按房屋出售价格的2.5%向链家支付违约金。就本委托事项，出售人不收取链家公司支付的委托保证金。2013年12月16日，匡长森与案外人周洋通过北京金旺角房地产经纪有限公司居间，就402号房屋办理了网签手续。一审庭审中，链家公司主张双方签订《房屋出售委托登记表》时，匡长森选择的是独家委托服务，现匡长森通过其他方居间出售房屋，应当支付违约金。匡长森表示该表中只有签名是其本人书写的，独家委托是链家公司之后填上去的，其并非独家委托，并提交了以下证据证明：1、匡长森与北京我爱我家房地产经纪有限公司于2013年10月20日签订的房屋买卖／租赁委托书；2、其他中介公司拍摄的402号房屋的照片打印件若干张；3、匡长森与链家公司经纪人的通话录音两份及其与其他中介公司经纪人的通话录音1份。经质证，链家公司对上述证据的真实性均不予认可。一审另查，链家公司至今未将《房屋出售委托登记表》第二联（出售人联）退还匡长森。一审法院判决认定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《房屋出售委托登记表》中相关条款系作为专业中介机构的链家公司事先单方拟定的格式条款，限制了匡长森的缔约自由权，但匡长森并未因此获得任何对价，该条约定属加重匡长森单方责任的格式条款，不符合公平原则，应属无效。同时，根据匡长森提交的证据，结合链家公司拒不将《房屋出售委托登记表》原件退还匡长森的事实，一审法院认定，匡长森并未独家委托链家公司出售房屋，待售房源信息并不为链家公司独自享有。匡长森随后通过其他中介机构出卖房屋，该行为实质上系其自主选择居间服务机构的行为，并非链家公司主张的恶意”跳单”。因此，对链家公司要求匡长森支付违约金的主张，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第三十九条、第四十条之规定，判决：驳回北京链家房地产经纪有限公司的诉讼请求。链家公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：2013年11月1日，匡长森委托链家公司为其出售402号房屋，并与链家公司签署《房屋出售委托登记表》，委托期限至委托事项办理完毕止，匡长森在委托期限内通过其他公司成交402号房屋，违反合同的相关约定，应向链家公司支付违约金。链家公司在签署《房屋出售委托登记表》时已就违约条款向匡长森提示和说明，且用黑体加粗进行提示。该合同是双方平等协商一致签订的，是合法有效的合同，合同条款对双方均具有约束力。一审法院无视上述事实，错误适用法律，请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判匡长森支付违约金10000元，由匡长森承担一、二审诉讼费用。匡长森服从一审法院判决。其针对链家公司的上诉理由答辩称：1、一审法院判决事实清楚、证据确凿，链家公司改变诉讼请求，由一审37000元变更为二审10000元，这是不成立的；2、匡长森从来没有委托链家公司独家代理卖房，更不存在违约需要支付违约金的情况，既然没有委托链家公司独家代理卖房，也就不存在就违约条款进行提示和说明的事实；3、匡长森着急卖房，在委托链家公司之前已经委托了多家房屋买卖中介机构，故匡长森不可能与链家公司约定独家委托服务；4、匡长森在签订合同时与链家公司的经纪人张恒硕讲得非常清楚，不需要独家委托服务，也不需要履行独家委托服务的保证金，有张恒硕的录音为证；5、匡长森出售房屋后，链家公司为获取不当利益，采取欺骗的方式，编造谎言将匡长森持有的《房屋出售委托登记表》收走，将《房屋出售委托登记表》中独家委托服务一项打勾，以此来伪造证据，进行恶意诉讼，企图骗取违约金；6、链家公司在和客户签订独家代理服务时，是要支付独家委托服务保证金的，这是行规，链家公司没有支付匡长森独家委托服务的保证金，权利义务也是不对等的。综上，匡长森请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《房屋出售委托登记表》、房屋买卖／租赁委托书、网签信息等证据材料和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，双方当事人二审争议的焦点为：链家公司与匡长森在《房屋出售委托登记表》中是否约定独家委托服务；选择独家委托服务的条款是否无效。关于第一个问题，即链家公司与匡长森在《房屋出售委托登记表》中是否约定独家委托服务。本院认为，双方对《房屋出售委托登记表》签订当时是否对”独家”作出选择发生争议，链家公司主张签订当时已选择”独家”，匡长森对此不予认可，主张该”独家”系链家公司收回匡长森持有的《房屋出售委托登记表》后私自作出选择，《房屋出售委托登记表》一式两联，现链家公司认可两联均由其持有，故依据现有证据，无法确认双方在签订《房屋出售委托登记表》时已对选择”独家”达成一致，链家公司主张独家委托并要求匡长森承担违约责任依据不足，本院不予支持。关于第二个问题，即选择独家委托服务的条款是否无效。本院认为，现无法确认双方在签订《房屋出售委托登记表》时是否对”独家”作出选择，故该条款对双方当事人不发生法律效力，一审法院认定该条款无效有误。综上，一审法院判决处理结果并无不当，链家公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费362.5元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费50元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙田辉代理审判员  卓燕平代理审判员  李晓波二〇一四年六月十八日书 记 员  李小嘎