广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2013）深福法民三初字第2036号原告九江广盛实业有限公司，住所地江西省九江市沙子墩**。法定代表人孙锦军,执行董事。委托代理人汪晓亮,广东巨龙律师事务所律师。被告邓东荣，身份住址广东省陆丰市碣石镇外马路1号。委托代理人朱尔特,广东鹏正律师事务所律师。第三人官宝勇，身份住址广东省深圳市罗湖区东昌路78号今日家园明秀轩12K。原告九江广盛实业有限公司诉被告邓东荣、第三人官宝勇案外人执行异议纠纷一案，本院于2013年9月22日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2014年3月26日公开开庭进行了审理。原告九江广盛实业有限公司的委托代理人汪晓亮，被告邓东荣委托代理人朱尔特到庭参加诉讼，第三人官宝勇经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2012年11月27日由法定代表人孙锦军经房产中介公司介绍，与第三人签订《房屋转让合同书》，约定由原告向第三人购买深圳市盐田区大梅沙高速公路北侧万科东海岸社区畔山居43号104房屋，成交价1290万元(含所有办理产权过户和中介费共1390万元)。合同签订后原告由法定代表人于当日向第三人支付定金10万元，次日支付折合人民币200万元的首期购房款，2012年12月18日，原告向第三人付清了全部剩余款项1080万元，双方于2012年12月21日向深圳市房地产权登记中心提交了转移登记申请的全部材料，深圳市房地产权登记中心受理申请后于同日向原告出具了《房地产登记业务受理通知书》，通知原告在30个自然日内领取房地产证。2012年12月22日第三人搬离离房屋，将房屋(包括钥匙、门禁密码)交付给原告使用。2012年12月24日，被告邓东荣因与第三人借贷纠纷一案(2O13)深福法民一初字第45号申请财产保全，法院将深圳市盐田区大梅沙高速公路北侧万科东海岸社区畔山居43号104房屋当作第三人的财产，通知深圳市房地产权登记中心协助查封。后该案件判决于2013年4月4日生效，执行案号为(2013)深福法执字第3574号，原告向法院提出执行异议，法院于2O13年8月30日作出(2O13)深福法执外异字第33号执行裁定，驳回了原告的执行异议，该裁定书于2013年9月10日送达原告。原告认为，在2012年12月24日法院财产保全查封房屋之前，第三人将房屋出售给原告，原告已经于2012年12月18日向第三人付清了全部合同价款，买卖双方于2O12年12月21向房地产登记机关申请了转移登记并获得受理，第三人也于2012年12月22日将房屋交付给原告使用，原告已实际占有该房屋。整个购买房屋的过程中，原告认真审核了房屋的产权情况，切实履行了《房屋转让合同书》中的义务，不存在任何过错，因此原告属于善意第三人，该房屋在被查封前已为原告善意取得，不应再作为第三人的财产予以查封、强制执行。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》、《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见》的相关规定，诉请法院依法判令：1、确认深圳市盐田区大梅沙高速公路北侧万科东海岸社区畔山居43号104房屋为原告所有(房屋价值人民币1290万元);2、停止对深圳市盐田区大梅沙高速公路北侧万科东海岸社区畔山居43号104房屋的执行，解除对该房屋的全部查封;3、撤销广东省深圳市福田区人民法院(2013)深福法执外异字第33号执行裁定;4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、被告查封涉案房产之时，房产转移登记尚未核准。根据原告证据《房地产登记业务受理通知书》显示，原告是2012年12月21日向深圳市房地产权登记中心提交房地产转移登记申请材料的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【法释(2004)15号】第25条的规定，“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行”。本案中，被告因民间借贷纠纷在对第三人提起诉讼后，申请法院对涉案房产进行查封。该房产被查封的事实表明，深圳市房地产权登记中心尚未核准涉案房产的转移登记。二、根据《物权法》的规定，涉案房产仍属第三人的财产。《物权法》第6条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第14条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，虽然原告向深圳市房地产权登记中心提交了涉案房产转移登记的申请材料，但由于该申请并未获得产权登记中心的核准，原告并未依法取得该房产的所有权。依不动产登记原则，该房产仍登记在第三人官宝勇名下，故该房产仍属于第三人的财产。三、原告自己提交的证据材料显示，原告并未实际履行其与第三人签署的《房屋转让合同书》。本案原告为证明其购买涉案房屋并支付全部购房款的事实，分别提交了《深圳市二手房买卖合同》、《房屋转让合同书》、《资金托管协议》、收据等证据材料。但正如被告在质证意见中所指出的，原告自己提交的证据材料本身存在明显的矛盾和瑕疵。原告的证据材料根本无法证明其实际履行购房合同并履行规定的义务。(一)原告提交的《深圳市二手房买卖合同》与《房屋转让合同书》实为阴阳合同。其中《深圳市二手房买卖合同》的根本目的是通过降低交易价格的方式达到逃避税费的非法目的，故该份合同的真实性、合法性存在明显问题。另外根据《合同法》第52条第(三)项的规定，“以合法形式掩盖非法目的”的合同应属无效合同。(二)根据原告与第三人签署的《房屋转让合同书》的规定，原告支付的定金共计210万元、剩余房款共计10800000元均应当由原告支付给监管方或打入监管协议指定的监管账号。而本案中，原告提交的两张电汇凭证不仅不符合《房屋转让合同书》的规定，而且这两张电汇凭证“附加信.息及用途”一栏明确记载有“材料款”。至于原告另外两张收据中所称的定金210万元，原告根本没有提交任何银行转账凭证，单凭两张收据，尚不足以证明原告实际支付了相应款项。综上，由于原告的证据材料根本无法形成完整的证据链，且证据材料本身存在无法解释的矛盾，原告证据材料根本无法证实原告已经按照《房产转让合同书》的规定支付了全部购房款。四、本案不符合关于民事执行的司法解释第17条规定的情形。关于民事执行的司法解释第17条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。被告认为，本案不符合该条款规定的情形。如前所述，原告为购买涉案房屋，与第三人签署有《房屋转让合同书》。但原告提交的其他证据材料显示，原告根本就没有按照该合同的规定，将定金、剩余房款支付到托管账户内。原告提交的电汇凭证中明确载明该两笔款项为材料款，至于购房定金，原告根本没有任何银行转账凭证。种种迹象显示，原告与第三人签署的《房屋转让合同书》根本就没有实际履行。在原告没有支付全部购房款的情况下，上述司法解释第17条的规定根本就不适用本案。五、涉案房屋已经无法过户，原告与第三人签署的《房屋转让合同书》实际上履行不能，依法应予解除。根据福田法院(2013)深福法执外异字第33号《执行裁定书》第3页倒数第5行的记载，截止2013年8月20日涉案房产有12个轮候查封。根据《合同法》的规定，涉案房屋因遭查封而无法办理转移登记手续，致使原告与第三人签署的《房屋转让合同书》实际上已经无法履行，合同目的无法实现，该合同应当予以解除。六、原告有权根据《房屋转让合同书》追究第三人的违约责任。由于原被告双方对第三人的权利均为债权，根据债权平等原则，原被告双方应当平等受偿。《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立之日起生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，如前所述，由于原告与第三人签署的《房屋转让合同书》，因无法办理产权转移登记而属于实际履行不能。对原告来说，其与第三人之间因该合同的存在而建立合同之债，该权利的性质为债权。鉴于原被告双方对第三人享有的权利均为债权，根据债权平等的基本原则，原被告双方应当就第三人名下财产平等受偿。第三人未答辩，开庭时缺席。本院经审理查明，2013年11月27日，官宝琼代第三人与孙锦军签署了一份《房屋转让合同书》，后第三人在协议书上补签名字并按手印。《房屋转让合同书》约定，孙锦军购买第三人名下位于深圳市盐田区大梅沙高速公路北侧万科东海岸社区畔山居43号104房，房产证号为70××08，房产用途为别墅，建筑面积为267.67平方米，转让成交价为人民币1290万。买卖双方在签署本合同后因递件过户需要而签署房协及国土部门指定格式合同版本时所填写的价格为登记价格……实际履行中以本合同转让成交价为准，关于价格方面的约定应以本合同为买卖双方真实意思表示，合同履行也以本合同为准。卖方同意在签署本合同当日按向卖方支付定金人民币10万元，在签署本合同后三日内再向卖方支付定金人民币200万。剩余楼款人民币1080万需于2012年12月18日前支付至指定监管银行的监管账号，但双方未在协议中指定监管银行，仅约定卖方必须配合买方于付款日之前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，卖方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。物业现状为有抵押，卖方委托担保公司在本合同签订之日起7日内融资赎楼。同日，美联物业代理（深圳）有限公司（下称美联物业）计算该房产过户、按揭及佣金合计人民币100万元。在费用计算表上，官宝琼、孙锦军及美联物业代表特别说明“孙生或孙生名下公司购买此房总价为1390万元，含所有办理产权过户和终结费用等，孙不再支付别的费用”。2012年11月25日，原告出具一份委托书，内容为其委托孙锦军代为洽谈合同、签订合同、支付定金、购房款等。2012年11月27日，官宝琼出具收款收据一份，载明收到孙锦军购房款10万。2012年11月28日，孙锦军向香港鼎康模型发展有限公司转账港币2481000元，当日港币兑人民币中间汇率为0.81162。同日，第三人出具收据，载明收到孙锦军定金200万元。孙锦军提交书面证言证明上述以其名义支付的房款均为代原告支付。2012年12月18日，原告向第三人兴业银行帐户转账9638800元，向其农业银行帐户转账1161200元，均备注材料款。同日，第三人分别出具收据，载明收到原告交来购房款9638800元及1161200元。2012年12月20日，涉案房产注销抵押登记。2012年12月21日，原告与第三人向深圳市房地产权登记中心申请房地产转移登记，并被受理，办理时限为30个自然日。2012年12月22日，第三人与孙锦军签署了一份交楼确认书，确认当日第三人已将涉案房产的钥匙及进门密码交与孙锦军。2013年1月7日，美联物业向深圳市万科物业服务有限公司出具证明，称双方2012年12月22日签订了交楼确认书，第三人将房产房门钥匙及进门密码交给了孙锦军，但未就管理费、税费、电费、燃气费等杂费结算。原告提交照片显示孙锦军实际使用房产。原告另提交了物业服务费收据（2013年7月至12月），拟证明孙锦军一直使用房产。2012年被告因与第三人之间的借贷纠纷向本院起诉了第三人，案号为（2013）深福法民一初字第45号，本院依据被告的财产保全申请作出（2013）深福法民一初字第45号民事裁定书。2012年12月24日，深圳市房地产权登记中心依据上述裁定查封了涉案房产，查封期限至2014年12月23日。随后多家法院轮候查封了涉案房产，截至2013年8月29日，有12个轮候查封。2013年4月4日，本院作出的（2013）深福法民一初字第45号判决发生法律效力，根据该判决书，第三人应于该判决生效之日起十日内向被告偿还借款本金50万元及利息并承担诉讼费用。因第三人未主动履行该判决，被告向本院申请强制执行，执行案号为（2013）深福法执字第3574号。在执行过程中，原告作为案外人提出执行异议，我院以涉案房产登记在第三人名下，案外人提交的合同书等是否有效应经审判程序审理、确认；在未经依法审理、确认前，该证据材料的效力不能对抗涉案房产的登记效力为由，驳回了案外人即原告的执行异议。原告不服，提起本次诉讼。以上事实，有(2013)深福法执外异字第33号执行裁定书、房地产登记业务受理通知书、深圳市二手房买卖合同、房屋转让合同、费用计算表、美联物业代理（深圳）有限公司资金托管协议、委托书(中介)、公证书、收款收据、委托书（被告委托法定代表人）、证明、企业法定代表人证明书、江西省农村信用社电汇凭证、汇款申请书、银行卡及公证书、承诺书、深圳市房地产权登记中心房地产查封(各案)表、照片、美联物业代理(深圳)有限公司致深圳市万科物业服务有限公司函、交楼确认书(买方为孙锦军)、深圳市万科物业服务有限公司开具给原告的法定代表人孙锦军的发票(内容为:43-104房2013年7月份至12月份物业服务费)、深圳市房地产权登记中心房地产查封表（2013年12月4日）及协助执行通知书和民事裁定书及庭审笔录为证。本院认为，根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，原告与第三人签订了房屋转让合同书，已经支付了购房款，并实际占有该涉案房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记，买受人依据买卖合同仅享有请求第三人办理房屋过户登记的债权请求权，但对涉案房产并不享有所有权，故原告要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求停止对涉案房产执行的请求，本院认为，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，现有证据足以证实原告已经支付全部购房款并实际占有涉案房屋，原告及第三人已经在原告付清房款后及时向登记部门提出了产权转移登记的申请，未能完成转移登记的原因在于第三人在交易过程中隐瞒了其对外负债的事实以及第三人因负债被他人起诉从而导致涉案房产被查封，对此原告作为买受人无法控制和克服，由此产生的不利后果不应由原告承担。因此原告要求停止对涉案房产继续执行，有事实及法律依据，本院予以支持。我院做出的(2013)深福法执外异字第33号执行裁定依法应予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：一、停止对位于深圳市盐田区大梅沙高速公路北侧万科东海岸社区畔山居43号104房（房产证号为70××**）的执行；二、撤销(2013)深福法执外异字第33号执行裁定书；三、驳回原告九江广盛实业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费99200元（已由原告预交），由原告承担99100元，被告承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈晓蕾人民陪审员  丁晓晨人民陪审员  井 梅二〇一四年五月九日书 记 员  鲍金换附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。