上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第2539号原告李莉。委托代理人魏国俊，北京市中伦律师事务所上海分所律师。委托代理人董恺翰，北京市中伦律师事务所上海分所律师。被告张福才。委托代理人王兴华，上海恒量律师事务所律师。委托代理人周颖，上海恒量律师事务所律师。原告李莉与被告张福才所有权确认纠纷一案，本院于2013年12月19日立案受理。依法由审判员陈洁适用简易程序分别于2014年1月13日、同年3月21日、同年4月22日及同年6月18日公开开庭进行了审理。原告李莉之委托代理人魏国俊，被告张福才之委托代理人王兴华、周颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李莉诉称，原、被告于2004年因工作关系相识、相恋，随后两人开始同居生活。抱着对二次婚姻的谨慎态度，两人商议交往十年后再登记结婚。原、被告起初一直是租房居住，考虑到双方将来领证后能有个居所安度晚年，原告准备购买位于XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋。但由于当时原告名下已有多套房屋，根据限购政策，任何房屋均不能再登记于原告名下。此时，恰逢被告要在上海申办落户手续，其告知拥有本市住房有助于办出常住户口，因此被告询问原告能否将系争房屋暂登记于被告名下。出于对被告愿意同原告结婚的信任和期待，原告同意了该请求。随后，原告与系争房屋卖售人商定系争房屋以人民币（下同）330万元成交。为降低税费，双方在房屋买卖合同上约定价款为218万元，装修合同上约定价款为112万元。除贷款部分外，其余款项均是原告以现金或银行转账方式支付，而系争房屋的贷款是原告通过向被告贷款账户汇入款项方式偿还。除每月通过ATM机汇入款项外，原告还于2012年5月和6月汇入52万元。原告购入系争房屋后，长期出租给他人。包括房产证、购房合同、装修合同、中介合同、收据等购房相关材料起先均由原告保存，但后来因被告称办理落户手续需要上述材料而被被告拿走。令原告万万没想到的是，此后被告对原告的态度却越来越冷淡。原告希望被告看在双方多年情分上能回心转意，但被告却置若罔闻、且对原告避而不见。在原告苦苦哀求下被告最终告知实情，其已经与他人结婚，并且要将系争房屋作为婚房。原告没有想到9年的真心付出竟换来这个结果。在结婚无望、要回房屋无果后，为维护自身合法权益，诉诸法院要求确认位于上海市XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归原告所有，被告协助原告办理上述房屋的产权变更登记手续。审理中，基于经庭审查明原、被告双方均存在自行向卖售人直接支付购房款的行为，法院经向原告释明，是否变更诉讼请求为要求确认涉案房屋为原、被告共有及对涉案房屋确定具体产权份额及进行分割。原告向法院明确表示其将要求确认涉案房屋归其所有的请求变更为要求确认原、被告对涉案房屋共同共有，而不要求法院进一步明确产权份额和进行财产分割，并同时表示关于产权份额和财产分割原告会与被告通过其他途径自行解决。被告张福才辩称，原告所述与事实不符，被告是石油行业的专家，2007年，双方开始琢磨成立自己的公司，利用被告的专业技术和市场资源做生意。双方共同经营了上海A实业有限公司（以下简称“A公司”）和上海B实业有限公司（以下简称“B公司”）。购买系争房屋出资大部分为被告所出、原告支付相应出资系共同经营中被告应得分红。限购是在2011年开始，原告不受房屋限购政策限制。目前房屋产权登记在被告名下，且原告没有书面的协议与被告约定房屋权属，而事实上涉案房屋由被告使用至今，购买房屋的契税、房款都是被告支付，且买卖合同等资料的原件也均在被告处，被告对系争房屋享有产权。综上，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2004年相识后同居，并于2013年初结束同居关系。2011年1月11日，被告张福才（作为买受人，签约乙方）与案外人陈某某（作为卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方以2，180，000元的价格购买甲方位于XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋。付款方式：甲、乙双方签订本合同当日乙方支付甲方首期房款52万元（包含已付定金10万元）；于甲方银行贷款还清，取得它项权利证明并注销后乙方支付第二期房款56万元；乙方通过银行贷款支付第三期房款109万元，签订本合同之日起7日内，乙方至贷款银行办理贷款，待银行贷款审批通过7日内，甲乙双方共同至闵行区房地产交易中心办理过户登记手续；待乙方名义产权及他项权证出来10日，乙方支付给甲方第三期房款（由银行代为支付至甲方所提供账户）；乙方待交房当日支付给甲方尾款1万元。合同还对其他事项作了约定。双方还约定由乙方另行支付甲方装修补偿款112万元。2011年1月6日及同年3月3日，原告以其卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的建设银行卡通过转账的方式分别向卖售人陈某某支付了涉案房屋的定金9万元及7，200元。合同签订当日，原告还以其上述银行卡转账给被告名下XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡99万元。收到99万元当日，被告以其XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡通过转账的方式向卖售人陈某某支付了房款99万元，并于同年1月26日再次以上述银行卡通过转账的方式向卖售人支付了房款54万元。2011年1月26日，被告（作为甲方，借款人即抵押人）与交通银行股份有限公司上海市分行（作为乙方，贷款人即抵押权人）签订《个人房产抵押贷款合同》1份，约定甲方以XX区XX路XXX弄XXX号XXX室之房屋作抵押，向乙方借款1，090，000元，每月由甲方向乙方还款9，177.43元，借款期限为2011年1月26日至2028年1月26日止。本案购房所借的贷款由被告名下的卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡按借款合同的约定归还。原告或原告作为代理人于2012年5月7日分别向被告上述还贷银行卡转入16万元及以现金存入4万元，原告或原告作为代理人于2012年6月6日又分别向被告上述还贷银行卡转入10万元及以现金存入20万元及5，000元。过户当日，原告以现金方式向卖售人支付48万元。2011年2月15日，涉案房屋产权登记至被告名下。另查明，本案所涉房屋经收房后由原告进行过出租和管理，且涉案房屋中介费6万元由原告支付。审理中，应被告申请，本院传唤证人秦某某当庭作证，证人秦毅述称：其任上海C设备成套有限公司（以下简称“C公司”）生产部经理职务。其系被告同事，被告告诉过其与原告的合作关系。2007年11月底，其约被告、案外人董某某在海桐路上的“天下一家”茶楼见面，被告开车带原告一起过来，其是搞机械制造的，董是博士。聊天中原告说被告很有能力，现在他们一起做有了收益是对半分的，如果其和董加入也可以按此分成，后来其和原告没有合作过，被告与原告有合作，其知道A公司将材料出售给C公司，被告一直给A公司搞研发，也将产品卖给C公司，其在C公司看到过两公司间的合同。应原告申请，本院传唤证人衣剑波、陈某某领当庭作证，证人衣剑波述称：其原系上海D房地产经纪事务所经理，2010年秋天，原告路过其公司看房，其了解原告的需求后提供了几套房源，其中包括原告购买的房屋，当初房东将该房屋出租给一个公司。其带原告看房后原告表示对房屋比较满意，其就与房东联系并确定价格，房东要求先支付10-20万元的意向金，当天晚上原告签订了意向金协议书，并以现金方式支付了11万元。第二天其带业务员去浙江义乌给房东送定金，定金交给房东后马上给原告打电话转达了房东要求原告补足定金至20万元的要求，原告随即将9万元通过银行转账打给房东，房东出具了20万元的定金收据。回来后其就为买卖双方拟定房屋买卖的条款，在约定的时间房东和他爱人回到上海。而在签订合同当天，发现购房需要贷款，所以要把购房人的名字改成被告，房东当时对此也提出了质疑，因为支付意向金时写的是原告，其对房东就此事作了解释房东同意后，由房东与被告签订了买卖合同，而根据贷款银行的要求付款人与贷款人必须一致，即99万元房款必须由被告支付给房东，被告才能贷款。因此其和业务员陪原告到XX建行由原告将99万元转给被告，再由被告将99万元转给房东，走了这样一个程序。实际上在签订买卖合同及贷款合同时，被告来到银行，其才见到被告，被告戴着眼镜50多岁，身高体型都和其差不多。之后，其和业务员陪同原告办理房屋交接时，被告也没有来，其只在银行签合同时见过一次。当时其见到被告时感觉是原告老公，但原告介绍是男朋友。房屋总价是330万元，由房屋买卖合同价218万元和装修价112万元组成。据其亲眼所见除了定金20万元及转账给被告的99万元，原告还以现金方式向房东支付过52万元房款及以转账方式向房东支付过空调冰箱等物品的折价处理费7，200元，房屋的契税也是由其业务员陪同原告去支付的。52万元是用黑色袋子装的，10万元一捆，也有散的，要求支付现金是房东提出来的。证人陈某某领述称：其原系上海D房地产经纪事务所业务员，原告至其公司说明想要购房，其接待了原告并带原告看了系争房屋，当初系争房屋由房东出租后用于办公，原告看完后觉得还可以，要谈一下价格，其就与房东联系，因为房东在义乌不能来上海，要求原告支付20万元定金，并且要求将款送过去，当时是下午，原告拿了11万元的现金，其代收后就乘火车到义乌再转了一路公交车在次日早上八点左右给房东转送了定金。房东收下11万元后，其要求原告补了9万元转账给房东。按约定的日期双方在其公司签订买卖合同，公司经理衣剑波、房东和他老婆、原告和一个男的（即被告）都在场，原告称是她男朋友。当时因原告贷款贷不出来，所以就将房屋做到了被告名下，而因为以被告名义办理贷款，贷款银行必须看到购房人直接将首付款支付给房东，所以当天原告去银行将99万元转给被告，再由被告转给了房东，当天还办理了贷款。下午其陪房东办理了房屋抵押注销手续。房东称有急用所以要求原告准备52万元现金并将房屋交付给了原告。在2011年1月底办理了过户手续，其没有参与，已经春节回家了。其就在签订买卖合同时见过被告一次。以上事实，由原、被告共同提供的《上海市房地产买卖合同》，原告提供的用以证明双方系情侣并发展为同居关系的物业公司证明、照片，用以证明原告直接向卖售人支付房款及通过转账给被告后向卖售人支付房款的建设银行账户明细，用以证明原告向被告还贷账户转入50.5万元用以还贷的零售客户交易明细清单及个人（转账）凭条、个人（存款）凭条一组，原告出租系争房屋的《房地产出租委托协议》、《租赁合同》及房屋交接清单，被告提供的涉案房屋权利人登记为被告的产权证，用以证明被告进行还贷的《个人房产抵押贷款合同》、交通银行的零售客户交易明细清单及还款回单、用以证明被告向卖售人支付了房款99万元及54万元的建设银行账户明细，证人秦毅、衣剑波、陈占领的当庭证言以及双方当事人的当庭陈述等为证，并均经庭审质证所证实，本院对上述证据的效力均予以确认。其余证据因与本案没有关联，本院不予采信。本院认为，中华人民共和国相关法律设立了房地产权属的确立必须经过登记的规定，但办理房地产权证的行政机关所履行的房屋产权登记仅是一种行政行为，属于行政确认而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不因为登记而产生具体的权利义务关系。当事人是否享有对不动产的权利，取决于当事人之间的民事实体法律关系，亦即当房屋实际权利人与行政机关登记的权证权利人不一致时，实际权利人有权通过司法途径要求确认系争房屋的所有权。涉案房屋目前虽登记在被告张福才一人名下，但购买涉案房屋的首付款（包含定金）及房款均非被告一人向卖售人支付，原告李莉也或直接向卖售人付款或通过转账给被告后由被告向卖售人付款。而且在还贷发生后，原告还向被告的贷款账户分数次转入了数目可观的款项，涉案按揭贷款虽以被告的名义归还，但实际亦是由原、被告共同偿还。因此，涉案房屋由原、被告共同购买而原告应成为共同产权人的证据确凿，原告要求确认涉案房屋为原、被告共同共有之诉请，符合事实和法律规定，理应得到支持。相比之下，被告虽称购买房屋的首付款（包含定金）、房款及为购房所支付的相关手续费等款项均为其支付，原告支付相应出资系共同经营中被告应得分红，但对于原、被告之间是否存在共同经营关系，被告并无确实充分的证据加以证明，而即使原、被告存在共同经营关系，被告对于发生在哪个时间段的共同经营行为，因该段共同经营关系被告应获分红的数额以及是否用上述代为支付房款的方式来抵偿被告的分红等基本事实的内容，被告均无法一一举证。因此被告上述辩称意见，理由不能成立，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：一、确认位于上海市XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋属原告李莉与被告张福才共同共有；二、被告张福才于本判决生效之日起十日内协助原告李莉办理上述房屋房地产权属登记为原告李莉与被告张福才的相关手续。案件受理费24，240元，减半收取计12，120元，财产保全费5，000元，两项合计17，120元，由被告张福才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈洁二〇一四年六月二十日书记员  张辰附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可请求确认权利。