广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15607号原告：罗万友，男，1985年8月30日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市江南区。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）（一照多址）。法定代表人：孙通文，执行董事。委托诉讼代理人：王翠琴，系公司法务。原告罗万友与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用简易程序，并于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊飞及被告委托诉讼代理人王翠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗万友向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延交楼违约金（以购房款412000元为本金，按每日0.01%，自2015年12月1日起计至被告取得涉案房屋《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件并通知原告之日止，暂计至2018年11月30日止，违约金为45114元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于中山市××镇旭日××房以412000元的价格出售给原告，该房为钢混结构，建筑面积76.01平方米。合同第八条约定，出卖人应当在2015年11月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十三条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件；交楼期限届满至今，被告仍然无法取得涉案房屋竣工验收备案登记证等相关证明资料，为减轻、免除自己的违约责任，被告在合同第九条中将逾期交楼的违约责任按总额最高不超过该商品房总房价款的1%封顶，这明显与被告违约行为的严重程度不符。原告为维护其合法权益，现特诉至法院，请求判如所请。被告通大公司答辩称，一、被告已向原告交付涉案商品房，不存在逾期交付的问题。原告向被告申请了提前交楼，并同意在涉案商品未完成综合验收并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的情况下，接受商品房现状，后原告未及时办理收楼手续。2016年2月20日，被告再次按原告在商品房买卖合同中存留的地址寄送了《催收楼通知书》，通知原告办理收楼手续，根据买卖合同附件六：合同补充协议第四条第1点及第4点以及合同补充协议第八条第5点、第6点的约定，应视为被告在合同约定时间内向原告交付了涉案房屋；二、即使被告存在逾期交房，关于逾期交房违约行为的截止时间问题。根据原、被告签署的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第二点“该商品在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的（即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并符合合同约定的使用条件），买受人应无条件收楼并办理交接手续……买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任”的约定及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第二款“商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”的规定，即使被告存在逾期交房，有关涉案房屋逾期交房的违约金应截止至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知原告之日止，因为《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得即表明涉案房屋的供水、供电、管带煤气符合正常使用，即便被告存在逾期交房，有关逾期交房违约金的截止时间应为被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知原告之日止（通知之日以商品房买卖合同附件六合同补充协议第八条第5点为准），且如果原告在被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已经办理收楼手续的，则被告逾期交楼违约行为的截止时间则为原告办理收楼手续之日止；三、即使被告存在逾期交房，关于逾期交房的违约金计算标准及违约金总额，应以原告与被告的约定为准。根据原、被告签署的商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使被告存在逾期交房的情形下，每日产生的违约金应为原告已付房价款412000元乘以万分之一，即41.2元，且被告应承担的违约金累计总额不超过总房价款的1%，即4120元；四、即使被告存在逾期交房，原告主张的逾期交楼违约金已经超过诉讼时效，原告应于2017年11月30日前向法院提起诉讼或以其他方式向被告主张逾期交楼违约金权利，但原告未于前述日期前主张权利，故原告的诉求已超过法定的两年诉讼时效，不应再受法律保护；五、关于诉讼费承担问题。根据诉讼费用交纳办法第五章第二十九条第一款“诉讼费用由败诉方承担”以及第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，人民法院应根据案件的具体情况决定原、被告双方的各自应承担的诉讼费。综上所述，请求法院综合原、被告双方权责及诉求，依法公平作出裁判，驳回原告不合理诉讼请求，诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：2013年11月23日，原告罗万友（买受人）与被告通大公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），原告购买被告所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为412000元；付款方式为银行按揭方式，其中现金124000元约定付款时间为2013年11月23日，商业贷款288000元的约定付款时间为2013年12月23日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”；附件六《合同补充协议》第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点，买卖双方同意买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担；第3点，该商品房在交付使用时只要符合买卖合同第八条约定的条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时该商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维系资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担买卖合同第九条约定的逾期交楼责任；第十一条、关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充），本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准……《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。合同及补充协议签订后，原告罗万友向被告通大公司支付购房款412000元。被告通大公司现称其于2016年2月20日向原告罗万友在买卖合同中留存的地址寄发收楼通知书，按买卖合同约定，应视为被告通大公司已交付涉案楼房。原告罗万友则认为但被告通大公司尚未取得涉案楼房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即涉案楼房不具备交付使用的条件，故其有权要求被告承担相应违约责任。双方就涉案房地产是否存在逾期交付等问题未能达成一致意见，原告罗万友遂于2018年12月5日诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、被告是否已交楼。二、逾期交楼违约金截止时间。三、本案是否已过诉讼时效。四、合同能否设置逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%。关于焦点一，被告是否已交楼问题。原、被告双方于商品房买卖合同中约定，被告应当在2015年11月30日前向原告交付取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房，虽然被告辩称其于2016年2月20日向原告留存地址寄送收楼通知书，但涉案商品房至今仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，亦不具备合同所约定的交楼前提条件，故即使通大公司已向买受人寄发收楼通知书等亦不能认定其具备交楼条件并已交楼。关于焦点二，逾期交楼违约金截止时间问题。被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的涉案商品房交付给原告方为完成交楼义务，故逾期交楼违约金计算截止时间应为被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日为止。被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》即表明涉案商品房已具备供水、供电及管道煤气等条件，故原告要求被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并交付商品房时，涉案房屋的供水、供电及管道煤气还需达到使用条件，实属重复。关于焦点三，本案是否已过诉讼时效问题。被告未能依约于2015年11月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，故原告有权从2015年12月1日起要求被告支付逾期交楼违约金。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”以及依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，原告于2018年12月5日起诉要求被告支付自2015年12月1日起的逾期交楼违约金并未超过诉讼时效。被告关于诉讼时效的抗辩，依法不符，本院不予支持。关于焦点四，合同能否设置逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%问题。商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”。原告认为该封顶条款明显与被告违约行为的严重程度不符，且无法弥补原告的损失。被告则认为前述条款为双方真实意思表示，合法有效，且原告未举证证明其损失高于违约金。对此，本院认为，商品房买卖合同虽订明逾期交楼违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除被告怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金不应设置前述最高限额。综上，被告应向原告支付自2015年12月1日起至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日向原告罗万友支付自2015年12月1日起至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以412000元为基数，按每日0.01%的标准计算；自2015年12月1日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起三日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自本判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起三日内付清）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费928元，减半收取464元，由被告中山市通大房地产有限公司负担（该款已由原告预交，本院不另收退，被告于本判决发生法律效力之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杨文硕二〇一九年三月一日书记员  陈妹妹