福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第851号上诉人（原审原告）林心兴，男，1978年3月22日出生，汉族，住福建省平潭县。委托代理人杨锴，福建海坛律师事务所律师。上诉人（原审被告）福建汉洋房地产有限公司，住所地福建省平潭县澳前镇深溪底。法定代表人薛建英，董事长。委托代理人林海菁，福建共与和律师事务所律师。上诉人林心兴与上诉人福建汉洋房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2013）岚民初字第1009号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年12月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》（含附件六《商品房买卖补充协议》，以499472元的价格购买被告开发的位于平潭县潭城镇万宝路南侧金山丽景第3幢A单元07号房。《商品房买卖合同》第十四条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第附件六补充协议第五条执行项处理：……。附件六《商品房买卖补充协议》第五条约定：买受人同意由出卖人代办房屋所有权证，出卖人应在买受人缴清全部房款及应负担的税费和交房之日起365个工作日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，办理房屋所有权证所需相关税、费（如契税、公用设施设备维修资金等按政府的相关收费为准，产权代办费）由买受人承担，出卖人代为办理。若逾期，买受人不退房，出卖人按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款499472元，但被告仅向原告出具购房收款收据。被告于2011年5月19日将讼争房屋交付原告使用。交房当日，原告向被告缴纳装修押金1000元等。现原告已装修入住上述房屋，但被告所开发的小区至今未经综合验收，并向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，未将办理权属登记需由出卖人提供的资料（购房申请表）交付买受人。庭审后，原告林心兴向本院申请撤回第三项诉讼请求：判令被告归还原告收取的装修押金人民币1000元；被告汉洋公司向原审法院出具函件表示：原告诉请以每日按已付购房款万分之一计算逾期办证违约金，该计算方式偏高，其认为应以按已付款的千分之三计算为宜。原审法院认为：（一）原、被告签订的《商品房买卖合同》（含附件六《商品房买卖补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依法履行合同义务。（二）合同签订后，原告依约向被告履行支付购房款499472元，但被告尚未向原告出具相应的购房发票，原告要求被告向其出具购房发票的诉请，原审法院予以支持。（三）庭审后原告向本院申请撤回就要求被告归还装修押金的诉讼请求，本院认为该申请是原告就其权利的自行处分，符合法律规定，原审法院予以准许。（四）《合同》第十四条与附件六《商品房买卖补充协议》第五条条文适用问题。根据《合同》第十四条的约定，已实际变更合同条款，即逾期办证的违约责任按照附件六《商品房买卖补充协议》第五条约定执行，且该条文未违反法律规定，对原、被告双方的变更合同约定本院予以确认。原、被告均认可双方于2011年5月19日办理讼争房交接手续，根据附件六《商品房买卖补充协议》第五条的约定，被告应于交房之日（即2011年5月19日）起365个工作日内（即2012年11月4日前）将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并代为办理房屋所有权证。现由于被告至今仍未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，未将办理房屋所有权证所需资料报产权登记机关本案，及代为办理房屋所有权证，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告仍应继续履行合同约定的上述义务。（五）逾期办证违约金问题。附件六《商品房买卖补充协议》第五条已就逾期办证违约金作出约定，“……若逾期，买受人不退房，出卖人按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，原告主张原、被告双方在合同中就逾期办证违约金约定过低，认为应以每日按已付款的0.01%计算违约金。原审法院认为，于原告而言，订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现原告已入住使用讼争房，其主要目的已得到实现，且原告并未举证其因被告逾期办证造成的实际损失，其诉请按日计算违约金没有法律依据，原审法院不予支持。被告汉洋公司庭审后向本院表示同意按已付购房款的千分之三计算逾期办证违约金，原审法院认为该计算方式符合实际情况，对被告该抗辩主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决：一、被告福建汉洋房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林心兴出具499472元的购房发票；二、被告福建汉洋房地产有限公司应于本判决生效之日起一个月内，向当地房屋权属登记机构办理本案诉争房屋的所有权初始预登记，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并代为办理房屋所有权证；三、被告福建汉洋房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告林心兴支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币1498.4元（违约金按已付购房款499472元的千分之三计算）；四、驳回原告林心兴的其它诉讼请求。原审案件受理费人民币137元由被告福建汉洋房地产有限公司负担。上诉人林心兴上诉称：一、讼争合同约定的违约金仅为几十元，明显不合理，一次性赔偿千分之三亦偏低，根据《合同法》第一百一十四条规定，上诉人可以请求法院予以增加。二、要求被上诉人按日承担逾期办证责任可以督促被上诉人尽快办理各种权证。三、近年来各地房屋价格都在不断上涨，被上诉人未办理房屋权属证书，导致房屋价值降低，给上诉人造成了重大损失，这是不争的事实，无需上诉人举证。四、讼争合同关于其他违约金的约定均是按日收取，仅逾期办证违约金系一次性支付，不符合公平原则。五、被上诉人系私自改动商品房买卖合同的标准合同条款。综上，原审法院对上诉人诉请的每日万分之一逾期办证违约金不予支持，系认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决第四项，并依法改判支持上诉人关于被上诉人支付每日万分之一逾期办证违约金的诉请。被上诉人福建汉洋房地产有限公司答辩称：原审判决按已付购房款的千分之三计算逾期办证违约金，认定事实清楚，适用法律正确。一、根据《商品房买卖合同》的约定，逾期办证的违约责任系一次性赔付违约金，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、上诉人要求增加违约金，应负有证明因逾期办证造成其损失的举证责任，本案中上诉人没有提供任何证据证明其损失超过约定的违约金，应承担举证不能的法律后果。三、上诉人已入住并使用讼争房，其主要的合同目的已实现。现房价正上涨，房价升值的利益归属上诉人，故上诉人的预期利益没有因逾期办证遭受损失。上诉人也没有证据证明其因未办产权证而降价出售讼争房。四、讼争房尚不具备办证条件并非被上诉人主观故意所致，并且被上诉人现正积极采取措施，尽快办理权属登记备案手续。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人福建汉洋房地产有限公司上诉称：购房发票由上诉人保管更有利于实现合同目的。平潭县房地产交易登记中心及土地管理部门在办理房屋所有权证及土地证时均需收取购房发票原件，故由上诉人保管购房发票，更有利于上诉人为被上诉人代办讼争房权属证书。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一，并改判驳回被上诉人在原审中提出的要求上诉人出具购房发票的诉请，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人林心兴答辩称：按照发票管理办法，提供商品和服务的人，在相对方支付完相对应的款项后，应该向相对方出具发票。因此，原审法院判决上诉人向被上诉人出具购房发票，系认定事实清楚，适用法律正确。二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人对以下问题有争议，本院予以查明、分析并认定。一、关于违约金问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，逾期办证的违约责任按“附件六补充协议的第五条执行”。《商品房买卖补充协议》第五条约定“若逾期（办证），买受人不退房，出卖人按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现林心兴一方主张约定违约金过低，请求人民法院予以调整。根据“谁主张、谁举证”的原则，林心兴一方应就约定违约金过分低于损失承担举证责任。鉴于林心兴一方并未提供相应证据证明上述事实，故其应承担举证不能的责任。但鉴于福建汉洋房地产有限公司自愿支付已付购房款0.3%的违约金，系对自身民事权利的处分，故一审法院判决福建汉洋房地产有限公司应支付已付购房款0.3%的逾期办证违约金，系适用法律正确，应予维持。二、关于购房发票问题。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”现福建汉洋房地产有限公司已经向林心兴收取了全部购房款，故应当根据林心兴的要求向其出具购房发票。福建汉洋房地产有限公司以其保管发票有利于合同履行为由拒不交付发票，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137元，由上诉人林心兴负担68.5元，上诉人福建汉洋房地产有限公司负担68.5元。本判决为终审判决。审 判 长  黄勤武代理审判员  张佳佳代理审判员  汪 霞二〇一四年五月十四日书 记 员  陈建彪