苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2012）相民初字第1649号原告杜恒山。委托代理人王忠一，江苏筹胜律师事务所律师。被告陆明。被告查艳萍。被告陆寿根。被告蒋大妹。被告苏州相城经济开发区房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区漕湖产业园。法定代表人薛明义，董事长。委托代理人姚芳、刘文健，江苏同益大地律师事务所律师。原告杜恒山与被告陆明、被告查艳萍、被告陆寿根、被告蒋大妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月20日立案受理后，因被告陆明下落不明，经公告送达诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长，人民陪审员曹凤珠、邱玉芳参加评议，于2013年5月9日公开开庭进行了审理，原告杜恒山及其委托代理人王忠一、被告查艳萍、被告陆寿根、被告蒋大妹到庭参加诉讼。被告陆明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。审理中，本院依原告杜恒山的申请，依法追加苏州相城经济开发区房地产开发有限公司为本案共同被告参加诉讼，并于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告杜恒山及其委托代理人王忠一、被查艳萍、被告苏州相城经济开发区房地产开发有限公司的委托代理人姚芳到庭参加诉讼。被告陆明、被告陆寿根、被告蒋大妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杜恒山诉称，原告自2007年3月起向被告陆明租赁被告陆明、被告查艳萍、被告陆寿根、被告蒋大妹因拆迁安置而共同取得的苏州市相城区泰元家园53幢3单元406室房屋。2009年6月29日，原告与被告陆明、被告查艳萍、被告陆寿根、被告蒋大妹在苏州市相城经济开发区联欢房屋买卖服务部的中介下，签订《房屋买卖协议书》，约定被告陆明、被告查艳萍、被告陆寿根、被告蒋大妹将该房屋转让给原告，房屋价款为250000元（不包括过户税费），并将房屋所有权证、国有土地使用权证直接过户至原告名下。后原告按约向被告陆明支付了部分房款，又代缴了安置房购房款、契税、房管费，加上原告已付租金，原告实际已向被告陆明、被告查艳萍、被告陆寿根、被告蒋大妹支付了购房款194900元。现该房已具备办理房屋权属证书的条件，但因被告陆明下落不明，致房屋权属证书无法办理，也无法办理过户手续，故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告陆明、被告查艳萍、被告陆寿根、被告蒋大妹于2009年6月29日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2、五被告共同协助原告办理该房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证过户至原告名下的手续。被告陆明未作答辩。被告查艳萍、被告陆寿根、被告蒋大妹共同辩称，本案所涉房屋系拆迁四被告原有的房屋后购买的安置房。对房子出售给原告的事实被告方是知道的，无异议的，请求按法律规定处理，但不承担过户费用。被告苏州相城经济开发区房地产开发有限公司辩称，本案所涉及房屋已经具备了办证条件，其公司愿意协助办理将该房屋所有权证、国有土地使用权登记于其余被告方名下的手续，其他与其公司无关。经审理查明，被告蒋大妹与被告陆寿根系夫妻，被告陆明系两人儿子。1993年3月5日，被告陆明与被告查艳萍办理结婚登记手续。2009年6月29日，原告杜恒山（乙方）与被告陆明、查艳萍（两被告共同作为甲方）签订《房屋买卖协议书》1份，约定甲方将座落于苏州市相城区泰元家园53幢3单元406室房屋一套（建筑面积68.6平方米、不含车库）转让给原告，不含过户税、费房价为人民币250000元；房屋产权过户有关房地产税、费由甲方负责交清；过户手续主要由甲方办理，另一方必须积极配合，否则视为违约。交房时甲方必须将钥匙、煤气卡及有线电视等房屋相关物件交给乙方，甲方同时应付清交割前的水、电、有线电视及煤气费用等应由甲方承担的费用；到时房屋土地证、房产证办理时直接过户到乙方，如要出费用由甲方负责。协议书另约定了违约责任、双方权利义务等其他相应事宜。2009年7月31日，原告代表被告陆明（乙方）与苏州相城经济开发区房地产开发有限公司（甲方）签订《拆迁安置房定销合同》1份，约定因陆明所在户房屋拆迁，陆明向甲方购买拆迁安置房座落位置采莲小区53幢406室（建筑面积68.73平方米），合同另约定了双方相利义务、违约责任等相应事宜。签订后，原告杜恒山于2009年7月11日向被告陆明支付了80000元、2009年8月26日向被告陆明支付了30000元、2010年9月3日代被告陆明向苏州相城经济开发区房地产开发有限公司支付了购房款76772.12元、契税1522.26元、房管费206元、2010年11月3日向被告陆明支付了5000元，合计原告共向被告方支付了房款193500.38元，另原告在2009年6月29日前即向被告方租住本案所涉房屋，其已预交房租中应由被告方退回原告的1160元未退还，现该款双方同意作为原告向被告方支付的购房款。故合计原告已向被告方支付购房款人民币194660.38元。另查，原告在2009年6月29日前即向被告方租住本案所涉房屋，在签订《房屋买卖协议书》后，原告仍占有使用该房屋。另查，本案所涉房实际建筑面积为68.73平方米；本案所涉房屋原名为苏州市相城区采莲小区53幢3单元406室，现更名为苏州相城经济开发区泰元家园53幢3单元406室；该房屋现可办理至被告方名下的相关房屋所有权证及国有土地使用权证。审理中，原告杜恒山表示其自愿承担本案的诉讼费。以上事实，由原告提供的身份证明、人口信息、工商材料查询表、《房屋买卖协议书》、《拆迁安置房定销合同》、证明、收款收据、收据、收条、中国工商银行客户凭条、有线电视卡、证人金某的证人证词、结婚登记申请书、被告苏州相城经济开发区房地产开发有限公司提供的相房证明第3025855号、分割转让许可证（编号：0039）、变更登记申请书及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，被告苏州相城经济开发区房地产开发有限公司称其愿意协助将本案所涉房屋的权属证书办理至被告陆明、查艳萍名下的手续。因本案所涉房屋系拆迁安置房，故其只能协助办理至被拆迁户代表即陆明夫妻名下，不能直接办理至原告名下。本案争议的焦点：1、关于本案所涉房屋实际面积与原、被告所签订《房屋买卖协议书》中约定的建筑面积相关部分房屋价款的认定。原告明确同意按《房屋买卖协议书》中约定房屋价款250000元与房屋面积68.6平方米计算出单价后，以此价格向被告方支付其与被告方所签订的《房屋买卖协议书》中约定的房屋建筑面积与现房屋实际建筑面积差部分的房屋差价。被告查艳萍、陆寿根、蒋大妹方对此无异议。本院认为，本案所涉房屋实际面积比原告与被告陆明、查艳萍签订的《房屋买卖协议书》中约定的房屋面积多0.13个平方米，原告理应按《房屋买卖协议书》中约定的购房价格向被告陆明、查艳萍、陆寿根、蒋大妹支付该部分房屋面积的价款，现原告及到庭被告均同意以《房屋买卖协议书》中约定房屋价款250000元与房屋面积68.6平方米计算出的单价支付该款项，本院予以准许，故原告应向被告陆明、查艳萍、陆寿根、蒋大妹支付增加面积部分的房款人民币473.76元。2、关于办理房屋权属证书及过户至原告名下所产生的相关费用的承担。原告认为在订立《房屋买卖协议书》时，本案所涉房屋尚未办理房屋权属证书，被告陆明称可直接办理至原告名下，故双方约定将该房屋的权属证书直接办理至原告名下，所需费用由被告陆明一方负担。现无法直接将房屋权属证书办理至原告名下，只能先将该房屋的权属证书办理至被告陆明、查艳萍名下，再过户至原告名下，故其认为其中办理权属证书及过户所需的所有费用均应由被告陆明、查艳萍、陆寿根、蒋大妹负担。被告查艳萍、陆寿根、蒋大妹认为所有办理权属证书及过户所需费用均应由原告负担。本院认为，依原告陈述，《房屋买卖协议书》中关于办证及过户费用的约定，系只对本案所涉房屋的权属证书不办理至被告陆明、查艳萍名下，而直接登记于原告名下时发生的费用由出卖方承担，而对于现按规定要求的先办理将本案所涉房屋的权属证书登记于被告陆明、查艳萍名下，后再过户至原告名下的情况下的费用未涉及，即可认为买卖双方未作约定，故本院认为应依国家的相关规定由买卖双方各自承担，即在办理将房屋的权属证书登记于被告陆明、查艳萍名下于所需缴纳的费用应全部由被告陆明、查艳萍、陆寿根、蒋大妹承担；而将登记在被告陆明查艳萍名下的该房屋的权属证书过户至原告名下所需缴纳的费用中营业税及附加、个人所得税应由出卖方即被告陆明、查艳萍、陆寿根、蒋大妹负担，其余契税等费用应由买入方原告承担。3、关于被告方出售房屋时房内附属的装修是否包括在原、被告约定的房屋价款内。原告认为在双方达成《房屋买卖协议书》前其即向被告陆明租住此房屋，当时房内确有简单装修，在签订《房屋买卖协议书》时双方约定了房屋的总价，实际包括了房内的简装修的费用，所以在《房屋买卖协议书》中未对简装修注明，事实上自此至今已有五年不到，出卖方从未向原告提起过此事，也从未要求原告将该房屋内的一些物品返还，故原告认为《房屋买卖协议书》中约定买卖的房屋应包括简装修，购房款250000元购房款中包括了当时出卖方在该房屋中作的简装修。被告查艳萍认为，房屋在出租给原告时即有装修，有地板、地砖、厨房间、卫生间均有装修，装了窗帘，另有一些橱柜，约要20000元。《房屋买卖协议书》中未有明确约定，即该部分不应作为包括在约定的房款内。经质证，原告认为只是简装修，对价值20000元不认可，且认为房屋买卖时一并包括在约定房屋价款内了。本院认为，在《房屋买卖协议书》中对房屋内装修无写明，且无其他就房内装修部分的另外约定或说明。双方确认在签订此《房屋买卖协议书》前原告即租住于此房屋内，在签订《房屋买卖协议书》时双方均应明知房屋内有出卖方的装修，且依被告查艳萍的陈述该房屋内的装修绝大部分为与房屋无法分割或强行分割将破坏房屋现存物品价值，自双方买卖房屋至今已约5年，如当时买卖房屋的协议中的买卖标的物中不包括装修，且此装修并非是简单的可以拆除搬走的，买卖双方在5年内对此从未处理过，出卖方也不可能在近5年的时间内从未提出关于装修补偿的事宜，故本院认为在买卖房屋时双方在协议中对装修部分未作约定，事后也未就装修是否需补偿达成补偿协议，则协议中约定的房屋价款应已包括房屋及房内装修部分的价款，故被告查艳萍现要求原告另外向其主张装修的价款依据不足，不予支持。综上所述，本院认为本案所涉房屋系拆迁被告陆明、查艳萍、陆寿根、蒋大妹的原有房屋所安置，被告陆明应作为家庭代表与苏州相城经济开发区房地产开发有限公司签订《拆迁安置房定销合同》，所购安置房应由被告陆明、查艳萍、陆寿根、蒋大妹共同所有。原告虽只与被告陆明、查艳萍两人签订《房屋买卖协议书》，但被告陆寿根、蒋大妹明确对此行为明知，且无异议，故本院认为原告与被告陆明、查艳萍签订的《房屋买卖协议书》系原告与被告陆明、查艳萍、陆寿根、蒋大妹双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。原告应按约向被告陆明、查艳萍、陆寿根、蒋大妹支付协议书中约定房款250000元及因面积增加而支付的相应房屋价款补差473.76元，合计人民币250473.76元，扣除已付的194660.38元，原告尚应支付被告陆明、查艳萍、陆寿根、蒋大妹购房款人民币55813.38元。本案所涉房屋已可办理权属证书，且被告苏州相城经济开发区房地产开发有限公司明确可办理该房屋登记在作为代表的被告陆明、查艳萍名下的房屋所有权证、国有土地使用权证，故被告陆明、查艳萍应在被告苏州相城经济开发区房地产开发有限公司的协助下办理将本案所涉房屋登记在被告陆明、查艳萍名下的房屋所有权证、国有土地使用权证。在办理好登记在被告陆明、查艳萍名下的房屋所有权证、国有土地使用权证后，被告陆明、查艳萍应协助原告将本案所涉房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证过户至原告名下。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告杜恒山与被告陆明、查艳萍于2009年6月29日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。二、被告苏州相城经济开发区房地产开发有限公司协助被告陆明、查艳萍、陆寿根、蒋大妹于本判决生效之日起七日内办理将苏州市相城经济开发区泰元家园53幢3单元406室房屋（不包括车库、建筑面积68.73平方米）登记在被告陆明、查艳萍名下的房屋所有权证、国有土地使用权证的手续。所需相关费用由被告陆明、查艳萍、陆寿根、蒋大妹负担。三、被告陆明、查艳萍、陆寿根、蒋大妹在办理好登记在被告陆明、查艳萍名下的房屋所有权证、国有土地使用权证后的七日内，协助原告杜恒山办理将苏州市相城经济开发区泰元家园53幢3单元406室房屋（不包括车库、建筑面积68.73平方米）的房屋所有权证、国有土地使用权证过户至原告杜恒山名下的手续。过户时所需费用中营业税及附加、个人所得税由被告陆明、查艳萍、陆寿根、蒋大妹负担，其余契税等费用由原告杜恒山负担。四、原告杜恒山于本判决生效之日起十日内给付被告陆明、查艳萍、陆寿根、蒋大妹尚余房款人民币55813.38元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5130元，公告费600元，合计人民币5730元，由原告杜恒山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明人民陪审员  邱玉芳人民陪审员  曹凤珠二〇一四年五月十三日书 记 员  赵 波