重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2013）渝北法民初字第15508号原告重庆北城物业管理有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道龙华大道**，组织机构代码20353597-X。法定代表人曹兴平，董事长。委托代理人蔺大勇，男，1987年4月4日出生，汉族，系原告公司职工。被告屈德秀，女，1966年2月9日出生，汉族。被告邓纪涛，男，1986年8月8日出生，汉族。原告重庆北城物业管理有限公司与被告屈德秀、邓纪涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员邹富奎担任审判长，与人民陪审员刘成均、唐小林组成合议庭，适用普通程序于2014年4月3日公开开庭进行了审理。重庆北城物业管理有限公司（以下简称“北城物业公司”）的委托代理人蔺大勇到庭参加了诉讼。被告屈德秀、邓纪涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告北城物业公司诉称，被告系北城阳光今典某房屋的业主，房屋为住宅用途。原告系开发商选定的北城“阳光今典”小区的物业管理公司，原告切实为小区全体业主提供了物业服务，原、被告之间形成了物业服务关系。从2011年3月至2013年8月止共欠原告物业服务费4710元及滞纳金。虽经原告多次催收，但被告仍然未自动履行其缴纳物业服务费的义务。原告为保护其合法权益，遂请求判令二被告连带向原告立即支付2011年3月至2013年8月止期间的物业服务费4710元及滞纳金6151.95元（暂计至2013年8月止，实际数额以付清之日为准），合计10861.95元。被告屈德秀、邓纪涛未作书面答辩。被告屈德秀、邓纪涛在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。本案在审理中，被告屈德秀、邓纪涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、陈述最后意见的权利。经审理查明，2006年4月18日，以重庆北部新城建设集团有限公司作为甲方，与原告北城物业公司作为乙方，双方就甲方委托乙方对北城·阳光今典小区实行物业服务事项，双方签订了《前期物业服务合同》1份。合同第三条规定，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。合同第十九条规定，物业管理服务费1.本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；2.本物业管理服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.5元向乙方交纳；3.本物业管理服务费按规定交纳。业主逾期不交纳费用的按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。4.空置房的物业管理服务费，分别由建设单位和业主第一年按规定标准的50%向乙方交纳，第二年按规定标准的70%向乙方交纳，第三年按规定标准的100%向乙方交纳。合同第二十五条规定，委托管理期限暂定为3年（不超过3年）。自2006年4月18日0：00时起至2009年4月17日24：00时止。但是，期限未满、业主委员会成立与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效后，本合同自然终止。合同还就委托服务事项、双方的权利和义务、物业服务要求和标准、违约责任等进行了约定。2006年6月9日，北城·阳光今典小区的开发商重庆北部新城建设集团有限公司将上述《前期物业服务合同》在重庆市渝北区房屋管理局备案。其后，重庆北部新城建设集团有限公司名称变更为北城致远集团有限公司。2009年4月，北城致远集团有限公司制定《临时服务规约》1份。规约第三条规定，本规约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本规约的规定，相关业主应当承担连带责任。规约第三十四条规定，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格（渝北区物价局关于北城·阳光今典物业管理服务收费文件），双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：1.住宅：1.2元／平方米·月（含电梯使用费）；2.商业物业：2.5元／平方米·月。规约第三十六条规定，共用的专项设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次水泵、自备发电油料的用水、用电费未进入物业服务收费成本）运行的能源消耗，独立计量核算，合理向业主公摊计收。规约第三十七条规定，业主自物业交付使用之日起承担其公共物业服务费用，物业服务费按月交纳，各业主应在规定的时间内履行交费义务。规约第四十六条规定，业主、使用人违反本临时规约及前期物业服务合同的约定，未能足额地交纳物业服务费，应按交纳金额的3‰每日的标准支付滞纳金。2009年4月30日，被告邓纪涛向北城致远集团有限公司作出承诺，承诺内容如下：一、确认已详细阅读北城·阳光今典业主临时管理规约（以下简称“临时服务规约”）；三、本人同意承担违反《临时服务规约》的法律责任并同意对该物业使用人违反《临时服务规约》的行为承担连带责任。前述合同签订后，原告就按合同及临时服务规约的约定，对北城·阳光今典小区提供物业服务至今。2011年2月25日，二被告自动交纳了2011年1月和2011年2月的物业服务费294元和水电公摊费20元。从2011年3月起2013年8月止，二被告无故拒绝向原告交纳上述期间的物业服务费用。二被告应给付的物业服务费用经原告北城物业公司书面催收至今仍未交纳。另查明，原告系取得一级物业服务资质的物业服务企业。二被告系位于重庆市渝**龙溪街道佳园路北城·阳光今典某幢某房屋的所有权人，建筑面积122.75平方米，房屋为住宅用途。北城·阳光今典小区至今未成立业主委员会。2013年9月23日，原告要求二被告给付从2011年3月起至2013年8月止期间的物业服务费及滞纳金诉至本院。上述事实，有资质证书、前期物业服务合同、重庆市前期物业服务合同备案申请书、重庆市商品房买卖合同、临时服务规约、承诺书、催费通知、被告缴费发票存根、收据、催费通知及国内挂号信函收据、当事人的陈述及庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，原告与北城·阳光今典小区的开发商签订的《前期物业服务合同》，并在渝北区房产管理局办理了备案手续，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该合同对北城·阳光今典小区的全体业主均具有约束力。二被告作为小区的业主，应受该合同的约束。虽然原告与重庆北部新城建设集团有限公司于2006年4月18日签订的《前期物业服务合同》约定物业服务期限自2006年4月18日0：00时起至2009年4月17日24：00时止，但合同约定期限届满后，原告仍为北城·阳光今典小区提供物业服务至今，应认定原、被告之间形成事实物业服务合同关系。关于物业服务费收费标准，因2009年4月17日后无其它书面合同等对小区的物业服务费收费标准进行变更，故二被告仍应按原告与重庆北部新城建设集团有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定给付物业服务费用。二被告的房屋系高层住宅，应当按建筑面积1.20元／平方米·月交纳物业服务费，故二被告每月应交纳的物业服务费为1.20元／月·平方米×122.75平方米=147.30元，但根据原告庭审中举示的二被告2011年2月25日交纳的物业服务费每月为147元，因此，二被告每月应交纳的物业服务费为147元，那么，从2011年3月起2013年8月止期间（共计30个月），二被告应交纳的物业服务费为4410元。对于原告在诉讼请求中超过二被告应当给付物业服务费的部分，本院不予准许。根据《前期物业服务合同》的约定，二被告应当在每月最后一日前交纳当月的物业服务费及上月的水电公摊费，二被告未按期给付物业服务费已经构成违约，应当按合同约定从次月1日起，以每月应当给付的物业服务费及水电公摊费为基数，按每日3‰的标准给付滞纳金至物业服务费及水电公摊费付清为止。但原告的诉讼请求中仅要求二被告给付物业服务费的滞纳金，本院予以准许。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭向本院说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未向本院举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是二被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应当依法承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告屈德秀、邓纪涛在本判决生效后十日内，给付原告重庆北城物业服务有限公司2011年3月起至2013年8月止期间的物业服务费4410元；二、被告屈德秀、邓纪涛在本判决生效后十日内，给付原告重庆北城物业管理有限公司物业服务费的滞纳金（从2011年3月起至2013年8月止，分别以每月被告屈德秀、邓纪涛应交纳的物业服务费147元为基数，分别从次月1日起，按每日3‰的标准计算至上述物业服务费付清为止，滞纳金最高以4410元为限）；三、驳回原告重庆北城物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费70元，由被告屈德秀、邓纪涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费70元。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邹富奎人民陪审员  刘成均人民陪审员  唐小林二〇一四年五月十二日书 记 员  罗应霞