天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）二中民四终字第612号上诉人（原审原告）张钢。委托代理人沈健，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托代理人孟杨，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津开发区德泰房地产开发有限公司，住所地天津开发区晓园东路3号东楼405室。法定代表人王春清，该公司董事长。上诉人张钢因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2012）西民一初字第1459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月8日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人张钢及其委托代理人沈健、孟杨，被上诉人天津开发区德泰房地产开发有限公司的法定代表人王春清参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2006年6月11日原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：由原告购买坐落于天津市河西区大沽南路855号麦收大厦1-1-1802室房屋，设计用途为公寓，房屋价款1165000元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；被告于2006年12月31日前，将商品房交付原告；如被告未按约定日期交付商品房，逾期在90日内的，被告应按银行同期贷款利率支付自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日的已付款利息，如超过上述期限的，被告除按上述标准支付已付款利息外，还应每日按商品房价款的1‱支付原告违约金；供电：入住即通；管道天然气，符合供气条件；自初始登记完毕之日起180日内，被告为原告办结房屋权属登记，由于被告的原因未能在上述期限内办结房屋权属登记的，合同继续履行，被告应按商品房价款的0.1%向原告支付违约金；交房标准：……预留上水、中水管道至截门，下水预留接口，预留有线电视（卫星电视）插孔，预留高速以太网终端接口，建立社区局域网，达到资源共享，户内配置彩色可视对讲系统，厨房设防燃气泄漏报警装置，主卧室设安防报警按钮，首层大厅提供消防监测报警、闭路监控系统，室外走廊提供消防监测报警，四、五层靠近商业的窗户内加装红外幕帘探测安防系统，地下车库设闭路监控系统、实现IC卡进出管理系统（IC卡实现门禁、电梯一卡通）。合同签订后原告按约定支付了全部购房款。2007年3月8日被告将房屋交付原告，交付时涉诉房屋未正式供电，未通燃气。2010年初正式供电，同年底供天然气。2010年5月26日原告取得涉诉房屋的房地产权证。被告至今未进行竣工验收备案。被告交付的涉诉房屋仅预留中水管道，但未实际使用；无卫星电视；未预留高速以太网终端接口，未建立社区局域网；装有彩色可视对讲系统设备，但未开通；厨房装有燃气泄漏报警装置、主卧安装有安防报警设备，但未接通；涉诉房屋所在楼宇的首层大厅、室外走廊安装有消防监测报警装置，但未接通，四、五层靠近商业的窗户未安装红外幕帘探测安防系统；地下车库安装有闭路监控系统，但未接通；IC卡门禁、电梯一卡通不能使用。原告起诉，请求判令：1、被告赔偿原告未经竣工验收合格强行交房的违约金50000元；2、被告赔偿原告逾期供电违约金116元；3、被告赔偿原告逾期通燃气违约金116元；4、被告赔偿原告逾期办理产权证违约金1165元；5、被告继续履行合同，接通中水、开通卫星电视、通讯等配套设施以及安装智能化与安防系统（包含门禁系统）；6、诉讼费由被告承担。原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效，原、被告均应依约全面履行合同。被告未按合同约定的期限交付房屋、供电、通天然气、办结房屋权属登记，且涉诉房屋至今未进行竣工验收备案，已构成违约。原告以涉诉房屋至今未经竣工验收合格为由，要求被告按逾期交付房屋的标准支付违约金，本案涉诉房屋虽然未经竣工验收合格，不符合合同约定交付的条件，但已经实际交付并由原告使用至今，且原、被告对于交付未经竣工验收合格房屋的违约金未作约定，被告按未交付房屋的标准主张违约金，证据不足，该主张不能成立。关于被告主张原告的诉讼请求均已超过诉讼时效一节，本案涉诉房屋已于2007年3月8日交付，原告在接收房屋时就应当全面了解房屋的状况，在取得涉诉房屋的房产证时即已知晓被告逾期办理房屋所有权转移登记，对于被告未按照合同履行的部分，应当积极主张权利，原告未提供证据证明有诉讼时效中止、中断的情形存在，故其要求被告支付逾期交付房屋、逾期供电、逾期通燃气、逾期办理产权证的违约金的诉讼请求，以及要求被告继续履行合同、接通中水、开通卫星电视、通讯等配套设施、安装智能化与安防系统（包含门禁系统）的诉讼请求，均已经超过诉讼时效，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经原审法院审判委员会研究决定判决：一、驳回原告要求被告支付未经竣工验收合格强行交房的违约金50000元的诉讼请求；二、驳回原告要求被告支付逾期供电违约金116元的诉讼请求；3、驳回原告要求被告支付逾期通燃气违约金116元的诉讼请求；4、驳回原告要求被告支付逾期办理产权证违约金1165元的诉讼请求；5、驳回原告要求被告继续履行合同，接通中水、开通卫星电视、通讯等配套设施以及安装智能化与安防系统（包含门禁系统）的诉讼请求。案件受理费1165元，由原告承担。一审判决后，上诉人张钢不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判，支持上诉人在一审的全部诉讼请求；即1、被上诉人赔偿上诉人未经竣工验收合格强行交房的违约金50000元；2、被上诉人赔偿上诉人逾期供电违约金116元；3、被上诉人赔偿上诉人逾期通燃气违约金116元；4、被上诉人赔偿上诉人逾期办理产权证违约金1165元；5、被上诉人继续履行合同，接通中水、开通卫星电视、通讯等配套设施以及安装智能化与安防系统（包含门禁系统）；6、诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、一审程序严重违法，违法迟延送达，案件受理后3个月才送达传票，在转为普通程序后未下发裁定书。在2013年5月29日监狱开庭时没有通知上诉人出庭，超审限且未告知上诉人。2、一审判决适用法律错误，诉争房屋未经验收强行交房系严重违约，被上诉人应按合同约定逾期交房的条款承担违约责任；3、上诉人请求并未过时效，且法院不应主动审查，一审法院向被上诉人释明上诉人已过时效系违法裁判。被上诉人天津开发区德泰房地产开发有限公司的法定代表人王春清陈述，其原是地铁公司的党委书记，不是被上诉人的法定代表人，天津开发区德泰房地产开发有限公司就是一个空壳，2009年自己才知道是这个公司的法定代表人，因此，不发表意见。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行合同。被上诉人未能按照合同约定的期限交付房屋、供电、办结房屋权属登记，属违约行为。关于上诉人要求被上诉人赔偿未经竣工验收合格强行交房的违约金50000元问题，双方合同约定交付房屋的时间为2006年12月31日前，被上诉人实际交房的时间为2007年3月8日，2007年1月1日至2007年3月7日期间，被上诉人逾期交房，应当按照合同的约定给付违约金，但至上诉人起诉，该部分的违约金已经超过两年法定的诉讼时效，上诉人于2007年3月入住后，虽然讼争房屋未进行竣工验收合格备案，不符合合同约定交付的条件，但双方对于交付未经竣工验收合格房屋的违约金未作约定，且已经实际交付并由上诉人使用至今，现上诉人按未交付房屋的标准主张违约金，证据不足，不予支持。关于上诉人主张被上诉人赔偿逾期供电违约金116元、逾期通燃气违约金116元、逾期办理产权证违约金1165元、继续履行合同一节，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”双方所签合同约定，自初始登记完毕之日起180日内，被上诉人为上诉人办结房屋权属登记，上诉人在2010年5月26日取得诉争房屋的房产证时，就已经知道被上诉人逾期办理房屋所有权转移登记，2010年初也已正式供电，上诉人于2012年10月30日才向原审法院主张权利，因此已经超过了法律规定的诉讼时效期间。同理，上诉人在接收房屋时就应当全面了解房屋的中水、通讯等其他配套设施的状况，但上诉人均没有在法律规定的时效内主张权利，故原审法院对上诉人要求被上诉人继续履行合同、接通中水、开通卫星电视、通讯等配套设施、安装智能化与安防系统（包含门禁系统）等诉讼请求认定均已经超过诉讼时效，符合法律规定。关于燃气问题，双方约定“符合供气条件”时供气，2010年底讼争房屋开始供气，上诉人未能提供证据证明在2010年底供气之前，造成不符合供气条件的原因均在被上诉人一方，不能证明被上诉人在供气问题上存在违约行为，故上诉人的该项请求不予支持。综上，原审法院所作判决并无不妥，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1085元，由上诉人张钢负担。本判决为终审判决。审 判 长  索世宁审 判 员  安丽霞审 判 员  吴狄红审 判 员  杨宝华代理审判员  苏美玉二〇一四年二月七日书 记 员  刘继永速 录 员  李 晶