山东省高青县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0322民初340号 原告：宋伟，男，1973年2月9日出生，汉族。 委托诉讼代理人：张小彬，山东青苑律师事务所律师。 被告：山东长江房地产开发有限公司。住所地：高青县潍高路483号。 法定代表人：曹龙龙，总经理。 诉讼代表人：山东长江房地产开发有限公司管理人。 负责人：孙萍萍，清算组组长。 委托诉讼代理人：孙萍萍，山东大地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔越，山东大地人律师事务所律师。 原告宋伟与被告山东长江房地产开发有限公司（以下简称长江房产公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋伟的委托诉讼代理人张小彬、被告长江房产公司的委托诉讼代理人孙萍萍、崔越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋伟向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告做出的（2018）长江破管字第14-03号通知书无效；2、依法判决被告继续履行原、被告双方签订的以房抵账协议，并协助办理房屋权属登记手续；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经营的淄博祺多商贸有限公司自2014年开始承建被告银岭花园小区地源热泵及电梯施工工程，后续施工过程中被告又对前述工程追加了部分相关工程项目。因被告未能按时支付工程款，2014年10月11日被告与原告协商以房抵账，被告将房抵顶工程款711396.00元给原告。2015年1月20日双方签订协议书。被告将涉案房屋交付原告后，原告对房屋占有使用至今。原告对涉案房屋已实际占有使用收益且也抵顶了对价的工程款，原告对该抵顶房屋拥有所有权，被告现已进入破产程序，被告公司破产管理人于2019年1月22日通知原告，不再履行与原告签订的以房抵账协议，原告认为被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为此诉至法院，请依法判决。 被告山东长江房地产开发有限公司辩称，一、本案中的房屋并未办理产权转移登记手续，原告并不享有银岭花园2号楼105号沿街房的所有权，原告对诉争房屋仅享有普通债权请求权，并不享有优先于其他一般债权的权利。 1、根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，在原告与长江房产公司签订以房抵债协议之后，若双方未办理房屋过户手续的，不发生物权变动，原告不享有上述房屋的所有权。因对房屋享有所有权是办理不动产产权登记的前提，原告不享有上述房屋的所有权，故原告所诉要求被告依法办理不动产登记手续无法律依据。 同时，根据最高院民一庭在载于《民事审判指导与参考?指导性案例》中的《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》一文中发表意见为：“债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理”及《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，在办理过户登记之前，债权人无法取得房屋所有权，此时基于以房抵债协议拟受让房屋的债权人仅享有普通债权请求，并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。 2、原告与长江房产公司在工程款结算支付之前签订上述以房抵债协议，违反《物权法》关于禁止流押、流质的规定，应属无效。原告与长江房产公司签署以房抵债协议时，原告所施工的工程尚未进行竣工结算，属于在工程款结算支付之前签订以房抵债协议，违反《担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”及《物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”之规定，应属无效。 3、原告与长江房产公司所签以房抵债协议的性质系为支付工程款进行的担保，因未办理抵押登记手续，亦不得对抗第三人。2015年1月20日，原告与长江房产公司签订《协议书》。协议约定：甲方将其开发建设的位于高青县北环路以北、田翟路以西的银岭花园项目小区2号楼105号沿街房来顶付工程款。”答辩人认为，上述协议的性质系对长江公司支付工程款进行的担保。根据《担保法》第四十三条第二款“当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”之规定，原告与长江房产公司所签的以房抵债协议不得对抗第三人。 4、长江房产公司进入破产程序后，继续履行原告与被告签订的以物抵债协议损害其他债权人利益，管理人有权不继续履行。2018年9月28日，高青县人民法院依法受理长江房产公司破产清算一案，并于同日指定山东长江房地产开发有限公司清算组为管理人。2018年11月30日，经长江房产公司第一次债权人会议表决，确定了对以房抵债房屋的处置原则：“对于尚未办理房屋过户手续，以房抵债协议属于未履行完毕的协议，管理人根据《企业破产法》第十八条之规定进行处置。”根据《企业破产法》第一条：“为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。”及第十八条第一款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”之规定，长江房产公司进入破产程序后，因原告所诉银岭花园2号楼105号沿街房未办理物权转移登记，以物抵债协议属于尚未履行完毕。若继续履行该协议，会损害其他债权人的利益，违反《企业破产法》公平清偿债务的原则。因此，管理人依据债权人会议的表决结果，有权决定不再继续履行该以物抵债协议。 综上，答辩人认为，原告诉请要求长江房产公司继续履行签订的以房抵债协议，并协助办理房屋权属登记手续，没有事实和法律依据，请法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告宋伟是淄博祺多商贸有限公司的股东及法定代表人，自2014年该公司开始承建被告银岭花园小区地源热泵及电梯施工工程。工程完工后，被告未能按时支付工程款。2015年1月20日双方签订协议书，将位于房抵顶工程款711396.00元给原告。被告将涉案房屋交付原告后，原告对房屋进行了装修并占有使用至今。被告自2018年9月28日经高青县人民法院裁定进行破产清算程序。2019年1月22日被告长江房产公司破产管理人通知原告，不再履行与原告签订的以房抵账协议。 本院认为，原告与被告2015年1月20日签订的抵账协议系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告宋伟与被告签订协议后，全面履行了自己的合同义务。被告长江房产公司进入破产程序后，其管理人依据《中华人民共和国破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”之规定，不再继续履行该顶账协议，系适用法律错误。该条款明确规定“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行”,本案中原告已经全面履行了合同义务，不属于“债务人和对方当事人均未履行完毕”的情形。被告长江公司管理人解除合同于法无据，本院不予支持。原告以工程款抵顶全部房款，且已经实际占有使用，仅因被告经营不善的原因无法办理房屋过户手续。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 原告宋伟在本案中完全符合该条款的规定，虽然该条款系执行异议方面的规定，但在执行中能够排除执行的权利理应在诉讼中得以保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认被告山东长江房地产开发有限公司做出的（2018）长江破管字第14-03号通知书中关于不再继续履行原告宋伟与其于2015年1月20日签订的协议之民事行为无效； 二、被告山东长江房地产开发有限公司继续履行原、被告双方于2015年1月20日签订的以房抵账协议，并于本判决生效后十日内协助原告宋伟办理房屋权属登记手续； 案件受理费5457.00元，已减半收取，由被告山东长江房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  王雪鹰 二〇一九年三月二十七日 书记员  韩平平