上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三(民)初字第1113号第一原告徐海林，男，1954年2月15日出生，汉族。第二原告赵启敏，女，1960年12月21日出生，汉族。委托代理人徐海林，男，即本案第一原告。被告上海三象房产发展有限公司。法定代表人朱皓，总经理。委托代理人陈家新，男，在上海三象房产发展有限公司工作。原告徐海林、赵启敏诉被告上海三象房产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2014年3月26日立案受理后依法由审判员王美芳适用简易程序进行审理。因顾晓梅、唐子来、唐晓靖与本案处理结果存在法律上的利害关系。本院于2014年4月2日追加上述人员作为第三人参加诉讼。因顾晓梅户向本院表示其愿意协助被告对房屋进行维修，故本院于2014年4月30日将顾晓梅、唐子来、唐晓靖退出本案诉讼。2014年4月30日，本案公开开庭进行了审理，原告徐海林并作为原告赵启敏的委托代理人、原告赵启敏、被告上海三象房产发展有限公司的委托代理人陈家新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐海林、赵启敏诉称：2009年初，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发出售的上海市青浦区赵巷镇镇乐路199弄《合生朗廷园四期》32号别墅一套。2010年3月，原告去办理房屋交接时,被告隐瞒了所交房屋已经倾斜的真相,在买房者不先办书面交接手续就不给房屋钥匙的情况下,原告迫于无奈,违心办理了房屋书面交接。在拿到钥匙进屋查看时发现房屋存在质量问题。但被告认为原告已经签字收房，双方完成了房屋交接，质量有问题业主可以找物业公司解决。原告后得知2010年5月媒体曾报道，原告所购的小区部分房屋在2010年春节前就已经发现倾斜。而在媒体曝光前的当年春季，被告曾在部分倾斜的房屋处偷偷施工加以补救，想以此隐瞒房屋倾斜的事实。后迫于各方面压力，被告于2010年5月20日就此事向业主致歉。2010年9月，在区政府出面干预的压力下，被告于2010年9月7日召开业主大会，承认了部分房屋倾斜超过国家标准。原告所购房屋属于倾斜超标房屋。自2010年1月至2013年期间，被告曾委托权威检测部门对房屋沉降进行监测，至2012年8月的监测仍显示6栋房屋沉降尚未稳定。2013年11月20日权威检测部门提供的监测报告显示6栋房屋向北倾斜率平均值已由2010年1月16日的4.7‰扩大至8.1‰。在房屋倾斜和沉降未稳定期间，被告曾经告知业主暂时不要装修，也提供加固纠偏方案，并承诺会给予赔偿。但由于多方面原因，双方最终未就施工方案及赔偿数额共识，为此，原告诉于本院，要求：1、判令被告尽快修复出售给原告的倾斜超标房屋。2、判令被告赔偿原告房屋倾斜至完全修复期间不能入住的损失，以每月人民币3,500元为标准。3、判令被告承担原告房屋纠偏完成前该房产的全部物业管理费，以每月443元计算。4、判令被告赔偿原告70年产权房倾斜待修复空置期间的折旧损失，以每年27,700元计算。5、本案诉讼费全部由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，对第2项请求变更为要求被告赔偿原告房屋倾斜至完全修复期间不能入住的损失，以每月3,700元为标准。被告上海三象房产发展有限公司辩称：被告愿意就倾斜的房屋进行加固及纠偏，但因涉及联排，故在未得到所有业主同意的情况下，被告无法单方面进行维修。施工方案的评审已于2012年1月18日出具，至该时房屋已经具备维修条件，故被告同意计算房屋空置费至2012年1月，按每月3,500元计算。对于原告主张的物业管理费，因原告取得租金收益是以支付物业费为前提，与原告主张的第2项请求存在重复计算。对于原告主张的房屋折旧损失，被告认为没有相应法律依据。经开庭审理查明：2009年2月21日，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：原告向被告购买上海市青浦区赵巷镇镇乐路199弄《合生朗廷园四期》32号1－3层别墅，据被告暂测该房屋建筑面积为176.98平方米,其中套内建筑面积为176.98平方米、公用分摊建筑面积为0平方米，另有地下附属面积72.09平方米；原告购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为10,947.56元，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1,937,500元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2009年10月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告有权单方面解除本合同。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得《住宅交付使用许可证》并向原告签发《入伙通知书》。合同第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同附件三约定了房屋建筑结构、装修及设备标准。合同签订后原告支付了全部购房款,被告开具了发票。2009年10月底被告通知原告交房，后原告未按照被告通知的时间收房。2010年3月，原告取得房屋钥匙，后原告办理了上海市房地产权证（面积245.74平方米）。系争房屋至今原告未进行装修、未入住。2010年5月中旬，有关媒体报道包括本案系争房屋在内的14幢别墅沉降超标。2010年5月20日，被告向原告等业主发出致歉函，称对5月初擅自施工行为道歉。2011年7月，被告致函于原告，通知原告就原告所在楼栋的加固施工与补偿事宜，表示一旦得到业主的指示，被告即通知专业工程单位负责施工，并承担全额工程费用。对施工过程中造成的损失，被告同意给予相关修复费用的0.10倍补偿，质量问题处理期间的物业管理费由被告予以补偿；对因施工导致的室内外装修受损部分，同意进行修复；施工期间，业主借用房屋的过渡费用（费用标准参照本区域内同类型房屋的租赁价格）给予补偿。被告并表示加固施工需经楼栋全体业主同意。后因双方未能就赔偿等达成一致意见，后原告诉至本院。另查明：2009年9月2日，上海市青浦区建设和交通委员会（下称青浦建交委）向被告颁发系争房屋所在小区工程的竣工验收备案证书。2009年9月29日，被告取得了包括原告所购房屋在内的上海市新建住宅交付使用许可证。原告的房屋属6栋六联排别墅,其相邻方为31号别墅(户主张龙妙、赵燕玉、张华昕)、33号别墅（户主李涛）、35号别墅（户主顾晓梅、唐子来、唐晓靖）、36号别墅（陈刚、张艳华、陈志远）、37号别墅（户主沙建强、王莹、沙鸣安）。36号别墅业主于2011年4月16日在被告的业主关于本楼栋加固施工的意见回执单（请业主明确签署是否同意并签名确认如下）中同意栏打勾；31号别墅业主、32号别墅业主即本案原告、37号别墅业主在另案审理中向本院表示同意协助相邻方对房屋进行维修；33号别墅业主于2011年10月起诉至本院，要求被告维修；35号别墅业主于2014年4月30日向本院表示其愿意协助相邻方对房屋进行维修。再查明：2010年5月25日，由青浦建交委委托上海岩土工程勘察设计研究院有限公司参与合生朗廷园四期工程1#～10#、39#～42#、61#、62#建筑物倾斜技术原因分析，并于2010年6月10日出具合生朗廷园四期工程1#～10#、39#～42#、61#、62#建筑物倾斜原因分析报告，该报告中载明该公司接受的主要工作：补勘及复核勘察报告；复核房屋沉降计算，从岩土工程角度分析倾斜原因。根据计算结果，考虑填土荷载土时各幢建筑物南北两侧的沉降量及倾斜率见表7填土荷载作用时各计算点沉降量及倾斜率，该表中载明：1#的平均倾斜率为3.21‰，2#的平均倾斜率为3.13‰,3#的平均倾斜率为6.73‰，4#的平均倾斜率为4.83‰，5#的平均倾斜率为4.61‰，6#的平均倾斜率为4.30‰，7#的平均倾斜率为5.40‰，8#的平均倾斜率为5.33‰，9#的平均倾斜率为2.00‰，10#的平均倾斜率为2.03‰，39#的平均倾斜率为3.48‰，40#的平均倾斜率为3.64‰，41#的平均倾斜率为2.61‰，42#的平均倾斜率为2.65‰，61#的平均倾斜率为4.54‰，62#的平均倾斜率为4.12‰。由此可知，考虑道路填土荷载的作用，各幢建筑物的不均匀沉降都有所增加，该方法计算倾斜率为2.0～6.7‰，除部分建筑物外，大多数建筑的倾斜率均超出了规范的容许规定4‰。建筑物倾斜原因分析：建筑物自身有较大沉降，容易出现一定的不均匀沉降；道路填土对建筑物产生不对称的附加荷载，是建筑物出现向道路侧倾斜的主要原因。结论和建议为：结论：1、原岩土工勘察报告位于被调查建筑物场地处地质分层和地层定名是能客观反映实际的；其提出的土的物理力学性能指标是安全合理、可信；报告中地基基础分析与评价是恰当的。2、没有填土荷载，建筑物自身也有较大沉降量，根据上海规范规定，计算分析显示建筑物中心点最终沉降量接近规范容许值（200mm）。3、道路填土（约1.9m）对建筑物产生不对称的附加荷载，是建筑物出现向道路侧倾斜的主要原因。故对该项目提出以下建议：1、设计单位加强荷载复核，重新评估和分析建筑物沉降；2、建筑物各点沉降不均匀，各边倾斜不一致，对结构容易产生次应力，墙体容易裂缝，应加强房屋沉降监测和结构裂缝观测；3、尽早委托专业、权威单位进行加固设计，尽可能把问题、损失减小；4、建议采取锚杆静压桩加固，必要时采取其他纠偏措施；施工时要采取措施减小附加沉降，并加强动态监测；并提醒非常注意管线的保护和迁移问题；5、建筑物加固后需继续加强沉降和倾斜监测。2010年7月30日，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具了《合生朗廷四期16幢联体别墅不均匀沉降及裂缝损伤检测评估报告》。该报告中委托原因与要求中明确上述房屋近期发现倾斜率超标，在青浦建交委的协调下，由被告委托该公司对16幢别墅的不均匀沉降现状、原因进行检测。测量结果：1、房屋南北向的倾斜明显，两排房屋整体向中间道路一侧倾斜，即第一排的8幢房屋向北侧倾斜，第二排的8幢房屋向南侧倾斜。除42栋房屋向西倾斜1.34‰外，39栋房屋向东倾斜2.15‰外，其余房屋的东西向倾斜规律不明显。2、西侧房屋的倾斜率普遍偏大，西端古河道区的房屋倾斜率最大，其中7栋、8栋、42栋、61栋、62栋的南北向倾斜率较大（接近或超过7‰）。3、多数房屋的中部的沉降略大于两端。房屋不均匀沉降汇总分析为：1栋平均向北倾斜2.75‰，2栋平均向北倾斜3.14‰，9栋平均向南倾斜1.92‰，10栋平均向南倾斜3.99‰，3栋平均向北倾斜4.10‰，4栋平均向北倾斜6.02‰，5栋平均向北倾斜3.62‰，39栋平均向南倾斜5.50‰、平均向东倾斜2.15‰，40栋平均向南倾斜3.84‰、平均向西倾斜2.21‰，41栋平均向南倾斜3.50‰，6栋平均向北倾斜4.48‰，7栋平均向北倾斜6.58‰，8栋平均向北倾斜8.08‰，42栋平均向南倾斜7.50‰、平均向西倾斜1.34‰，61栋平均向南倾斜11.17‰，62栋平均向南倾斜10.49‰。结论与建议为：目前，房屋南北向的倾斜明显，以整体向中间道路一侧倾斜为主，第一排8幢房屋（1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋、8栋）向北侧倾斜，第二排8幢房屋（9栋、10栋、39栋、40栋、41栋、42栋、61栋、62栋）向南侧倾斜，西侧房屋的南北向倾斜率普遍偏大，西端古河道区房屋的南北向倾斜率最大。其中：西侧C类房屋（6栋、7栋、8栋、42栋、61栋、62栋）的南北向倾斜率4.48～11.17‰；中部B类房屋（3栋、4栋、5栋、40栋、41栋）的南北向倾斜率3.50～6.02‰；东侧A类房屋（1栋、2栋、9栋、10栋）的南北向倾斜率1.92～3.99‰。6月13日－7月12日的沉降监测结果，西侧C类房屋的沉降速率0.010～0.083mm/d，平均沉降速率0.053mm/d；中部B类房屋的沉降速率0.059～0.129mm/d，平均沉降速率0.095mm/d；东部A类房屋的沉降速率0.041～0.136mm/d，平均沉降速率0.103mm/d。各房屋的沉降均未稳定，西端C类房屋、填土建造的3栋房屋的沉降速率相对较大。从目前的沉降监测数据分析，房屋的沉降和沉降差在一段时间内仍会有所发展。房屋南北侧室外地坪高差使房屋的南北侧地基土产生了明显的压力差，是房屋向道路一侧倾斜的主要原因。此外，场地土软弱土层厚度大、场地土不均匀等使房屋的沉降量较大、并有一定的不均匀沉降。房屋主体结构上未见承载力不足、不均匀沉降引起的裂缝损伤，房屋的裂缝损伤主要是外墙角的45度楼板斜裂缝，少量的窗边水平短缝和短斜缝，窗边渗水、粉刷层龟裂、外墙修补痕迹等常见的施工质量通病，部分业主装修时有凿除承重墙的情况。目前的不均匀沉降尚未对房屋主体结构的安全性造成明显影响。建议对房屋地基基础进行加固处理，倾斜率较大的房屋进行纠偏处理。对裂缝、渗水等进行全面的维修整改。加固纠偏等设计和施工应由有资质的单位承担，并应继续对房屋沉降进行监测。上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会受上海市青浦区“合生朗廷”质量问题调查组的委托，于2010年8月10日组织房屋检测、结构设计和施工等方面的专家进行现场踏勘并召开技术分析会，于2010年8月16日出具《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅倾斜技术分析报告》，该报告以上海岩土工程勘察设计研究院有限公司编制的《合生朗廷园四期工程1#～10#、39#～42#、61#、62#建筑物倾斜原因分析报告》和上海市建筑科学研究院房屋质量检测站编制的《合生朗廷四期16幢联体别墅不均匀沉降及裂缝损伤检测评估报告》、同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司编制的《赵巷镇镇乐路199弄合生朗廷园上部结构设计校核咨询报告》作为技术分析的依据。专家会进行了认真的讨论和分析，形成以下意见：1、16栋联排别墅基础下存在较厚的高压缩性土层。两排别墅间设置了1条东西向的小区道路，道路填土厚度达1.8米～1.9米，造成别墅地基南北侧存在较大的竖向压力差，设计未充分考虑。因此，在该地质情况下，道路填土是造成16栋联排别墅倾斜的主要原因。2、目前个别别墅沉降速率还较大，因此应对16栋联排别墅（包括其周边管线）进行继续监测，摸清其沉降规律。3、根据监测后的倾斜率，对16栋联排别墅进行分类。对于倾斜率超过4‰，建议对地基进行加固；对于倾斜率超过7‰的别墅，建议进行纠偏和加固。纠偏和加固应考虑上部结构和基础的整体性。纠偏和加固前应对设计方案和施工方案进行专项评审。4、相关资料表明联排别墅的结构是安全的，但存在装修过程中破坏承重结构的情况，应提请建设单位特别重视。本次不考虑装修破坏承重结构对房屋造成的不利影响。2010年9月30日，上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会出具《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅加固设计方案技术评审报告》，载明：上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会受上海市青浦区“合生朗廷”质量问题调查组的委托，于2010年8月30日组织房屋检测、结构设计和施工等方面的专家对上海市房屋建筑设计院有限公司编制的《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅加固设计方案》（简称《加固方案》）进行了技术评审，认为《加固方案》中采用锚杆静压桩加固和掏土纠偏的方案总体上是合理的、可行的，尚需在以下方面进一步完善和优化，共列出12条内容，其中：1、应结合现场实际情况和有关沉降监测资料进一步分析和预估房屋不均匀沉降的发展趋势。2、《加固方案》中应补充列出相关设计依据和遵照执行的规范。3、根据最近的沉降速率对各单体重新进行分类，建议将5#、41#别墅由Ⅰ类改为Ⅱ类。4、建议以倾斜率是否达到4‰来确定房屋是否进行基础加固，同时还应考虑到各房屋的沉降尚未稳定、地质条件存在差异等情况，加固范围可适当放大。5、基础加固是为减少道路堆土对房屋产生的不利影响，建议适当减少桩数，同时应考虑道路堆土对各单体两侧静压锚杆桩可能产生不同的负摩阻力。上海房屋工程建设技术发展有限公司于2010年12月出具《合生朗廷四期16幢（78户）联体别墅地基纠偏加固施工方案》，载明：加固建筑物分类：根据上海建筑科学研究院房屋质量监测站对16幢联体别墅的检测结果及上海房屋质量监测站对房屋的监测结果，根据房屋平均倾斜及沉降速率把房屋分为Ⅰ类、Ⅱ类、Ⅲ类：Ⅰ类：房屋平均倾斜在4.00‰以内且沉降速率上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会于2011年1月18日出具《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅纠偏和基础加固施工方案技术咨询报告》，载明：上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会受上海三象房地产发展有限公司的委托，于2011年1月12日组织房屋检测、结构加固和施工等方面的专家对上海市房屋工程建设技术发展有限公司编制的《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅纠偏和基础加固施工方案》（简称《施工方案》）进行了技术咨询。会上听取各方介绍，进行了认真的讨论，认为《施工方案》内容基本完整，施工技术措施、质量安全及进度控制总体上基本合理，方案经优化调整后可作为工程施工的指导依据。《施工方案》尚需在以下方面作进一步完善和优化，共计7条意见，其中第1条该工程的加固工程量较大，设计方案应在充分分析各幢房屋不均匀沉降原因和发展趋势的基础上作进一步优化，并考虑加固的必要性和合理性，适当减少加固工程量。第2条施工方案中应对涉及质量和安全的内容进一步细化，编制依据中所列规范应准确。应摸清房屋周边管线情况，避免损坏周边管线。掏土纠偏方法存在一定风险，应对掏土方案作进一步优化调整，确保纠偏过程中房屋沉降的均匀性，同时宜将纠偏后房屋倾斜值控制在4‰左右。又查明：上海房屋质量检测站于2011年11月17日出具房屋加固后监测评估报告（项目名称：合生朗廷四期第8栋联排别墅加固后房屋监测评估），委托检测目的为青浦区赵巷镇镇乐路199弄第8栋（46－49号）房屋于2011年7月20日地基基础加固工程完工。现场检测情况中列明外墙的墙面粉刷局部不平整，局部区域有粉刷龟裂现象。检测结论为：1、经现场检测，被检测的青浦区赵巷镇镇乐路199弄8栋(46－49号)房屋主体结构完好，地下室及上部结构楼（屋）面梁、柱、板及节点连接均完好，混凝土结构或构件构造和连接可靠，未发现混凝土构件有开裂变形等结构性损坏现象，可以安全使用。2、经现场检测，被检测房屋经过纠偏，房屋上部结构的倾斜率已经小于《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2002）规定的允许值4‰。3、根据现场监测结果及委托单位对控制房屋沉降速率的要求，建议继续对该栋房屋进行沉降监测，直至房屋沉降处于稳定状态（房屋每年的沉降总量在4mm之内）。4、可以对房屋的门窗进行必要的整修，确保正常使用。上海房屋质量检测站于2012年5月10日出具房屋加固后监测评估报告（项目名称：合生朗廷四期第62栋联排别墅加固后房屋监测评估），委托检测目的为青浦区赵巷镇镇乐路199弄第62栋房屋于2011年12月17日地基基础加固工程完工。现场检测情况中列明外墙的墙面粉刷局部不平整，局部区域有粉刷龟裂现象。根据测量结果表明被检测房屋经过纠偏，房屋上部结构的倾斜率已经小于《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2002）规定的允许值4‰。检测结论为：1、经现场检测，被检测的青浦区赵巷镇镇乐路199弄第62栋房屋主体结构完好，地下室及上部结构楼（屋）面梁、柱、板及节点连接均完好，混凝土结构或构件构造和连接可靠，未发现混凝土构件有开裂变形等结构性损坏现象，可以安全使用。2、经现场检测，被检测房屋经过纠偏，房屋上部结构的倾斜率已经小于《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2002）规定的允许值4‰。3、根据现场监测结果及委托单位对控制房屋沉降速率的要求，建议继续对该栋房屋进行沉降监测，直至房屋沉降处于稳定状态（房屋每年的沉降总量在4mm之内）。4、可以对房屋的门窗进行必要的整修，确保正常使用。2012年5月，上海房屋质量检测站对合生朗廷16栋房屋沉降监测成果报表显示1栋、9栋、10栋已进入稳定状态，2栋、3栋、4栋、6栋、7栋、8栋、39栋、40栋、41栋、42栋、62栋尚未稳定。2012年8月，上海房屋质量检测站对合生朗廷16栋房屋沉降监测成果报表显示1栋、2栋、4栋、5栋、9栋、10栋、40栋、41栋、42栋已进入稳定状态，3栋、6栋、7栋、39栋、61栋尚未稳定。2013年3月，上海房屋质量检测站对合生朗廷16栋房屋沉降监测成果报表显示6栋已进入稳定状态。2013年11月20日，上海房屋质量检测站出具项目名称为青浦区赵巷镇镇乐路199弄6栋房屋沉降监测总结的房屋监测报告。监测情况总结为倾斜测量结果表明，合生朗廷四期6栋房屋呈向北倾斜规律，各测点的倾斜率在0.40‰－10.00‰之间，自2010年1月16日至2013年3月8日，向北倾斜率变化量在3.10‰－3.70‰之间，平均向北倾斜率变化3.40‰；东西向倾斜率变化量在0.40‰－1.00‰之间，平均向西倾斜率变化0.20‰、自2010年1月16日至2013年3月4日，该房屋各测点的沉降在整个监测期间具有逐步收敛趋势，基本满足规定的最后100d沉降速率小于（0.01-0.04）mm/d的稳定控制指标。2010年9月2日，被告通过邮寄的方法通知涉及房屋质量问题的房屋业主于2010年9月7日下午召开情况说明会，会议由政府工作小组主持召开，告知内容为调查报告，并由参加的业主在会议签到登记表上签名，并收到青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅倾斜技术分析报告。2010年10月8日，被告又通知参加通报会议，参会人员包括政府工作小组代表、有关专家、开发商代表、相关业主。2011年2月起，被告陆续将施工方案技术咨询报告送达业主，并由业主签收。2012年5月至12月，被告与部分业主达成赔偿调解方案，赔偿金额二千余元至九万余元不等。还查明，2011年10月，原告所涉小区的其他业主向本院提起诉讼，在案件预立案阶段，被告出示相关报告，表示愿意维修并给予赔偿，但双方未能达成一致意见。2011年12月8日，被告表示同意支付业主每户补偿款15万元左右，并且对房屋进行修复。业主未予以同意，并要求对房屋进行鉴定。2011年12月27日，在本院组织的调解中，被告仍愿意对房屋进行修复并赔偿每户15万元。业主未予以同意，要求被告赔偿违约金25万元及其他损失。2012年6月28日，本院在该些案件审理中，向包括原告在内的业主发送告知函，告知该小区业主起诉的事宜，并要求业主将其对房屋维修的态度告知本院。在上述案件审理中，本案被告向本院提出申请，要求对本案同小区房屋2009年1月至2012年11月房地产市场平均租赁价格进行评估，本院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司进行评估。上海百盛房地产估价有限责任公司出具青浦区赵巷镇镇乐路199弄43号1－3层（六联排）房地产市场租赁价格咨询报告，评估意见系争房屋为毛坯，2009年平均月租金3,201元、2010年平均月租金3,292元、2011年平均月租金3,468元、2012年1-11月平均月租金3,591元。经被告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对与本案同区域的82号别墅（四联排）在2009年1月至2012年11月房地产市场平均租赁价格进行评估。上海百盛房地产估价有限责任公司出具青浦区赵巷镇镇乐路199弄82号1－3层（四联排）房地产市场租赁价格咨询报告，评估意见系争房屋为毛坯，2009年平均月租金3,210元、2010年平均月租金3,301元、2011年平均月租金3,478元、2012年1-11月平均月租金3,601元。原、被告同意上述报告适用本案。2012年12月25日，本院对包括原告相邻方33号李涛在内的部分业主起诉本案被告商品房预售合同纠纷案件进行开庭审理，其中对原告为李涛的案件判决内容为：一、被告上海三象房产发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内按上海房屋工程建设技术发展有限公司出具的《合生朗廷四期16幢（78户）联体别墅地基纠偏加固施工方案》、上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会出具的《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅加固设计方案技术评审报告》、《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅纠偏和基础加固施工方案技术咨询报告》对李涛购买的位于上海市青浦区赵巷镇镇乐路199弄《合生朗廷园四期》33号房屋存在的质量问题予以修复；二、第三人顾晓梅、唐子来、唐晓靖应在被告上海三象房产发展有限公司对原告李涛购买的位于上海市青浦区赵巷镇镇乐路199弄《合生朗廷园四期》33号房屋存在的质量问题进行修复时提供必要的便利；三、被告上海三象房产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿李涛房屋空置费损失（自2010年8月16日起至2012年4月30日按每月3,700元计算；自2012年5月1日起至被告修复完毕之日止，按每月2,220元计算）；四、原告李涛的其他诉讼请求不予支持。该判决已生效。但至今该房屋未进行维修。以上事实，由原、被告的陈述及房屋产权证、媒体报道、钥匙交回的收条、致歉信、2010年9月2日会议通知、被告出具的赔偿承诺函、纠偏加固施工方案的基本信息、本院2012年6月28日发送的告知函、2013年11月20日的第6栋房屋监测报告、商品房预售合同、新建住宅交付使用许可证、竣工验收备案证书、检测评估报告、加固后评估检测报告、技术分析报告、技术咨询报告、加固设计方案的技术评审报告、地基纠偏的设计方案、地基纠偏的施工方案、检测成果报告、通知、（2012）青民三（民）初字第2615号民事判决书等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。本案审理中，原告主张：原告未按照被告通知的时间收房，是因为被告在销售过程中承诺将图纸提供原告，后来被告没有提供，故被告表示原告可以延后收房。原告在2010年3月7日拿到房屋钥匙，同日并办理书面交接。原告不认为被告是延期交房的行为，原告也是自2009年11月开始缴纳物业费。原告认可被告提供的检测评估报告、技术评审意见、施工方案等报告。但认为根据2013年11月20日的第6栋房屋监测报告，原告的房屋倾斜率已有变化，不仅仅是加固施工，应该按被告提供的设计方案、施工方案、图纸、专家意见进行加固纠偏施工。原告认为房屋空置损失应自开始超标的2010年1月开始，至过施工期、观察期出具正式报告之日止，原告同意适用原评估报告中的每月3,700元标准，但原告一直同意维修，故不同意另案生效判决中对租金标准进行调整的意见。原告已经按每月443元缴纳物业管理费至2010年6、7月，在不能使用期间的物业管理费应由被告承担。另因被告出售的房屋存在质量问题，原告至今无法装修入住，自购房至维修完成之日，房屋已经属于大修过的老房，另经过媒体的报道，本案房屋的口碑已经不好，则该房屋上市交易显然价值会降低。原告现主张的折旧费是按已支付的购房款除以70年为每年的折旧费，自2009年10月交房之日计算至修复完毕之日。被告表示：其未同意原告延后收房，也未承诺提供图纸于原告。原告所述的倾斜率是指某个方向，并不是倾斜率的平均值。对于原告要求加固纠偏施工的意见，被告同意根据房屋现状、按施工方案施工，以使房屋倾斜率达到千分之四内。被告于2010年7月出具了倾斜率报告，故房屋空置费应从2010年8月起算，2011年1月18日已经出具施工报告，房屋已经具备维修条件，加上通知期、维修期、观察期，应计算至2012年4月30日止。此后因其他业主不同意维修，导致房屋未能进行维修，将此责任全部归责于被告有失公平，故租金应予以调整，虽原告立案时提出的标准为每月3,500元，但被告现仍同意按照已生效判决每月3,700元为租金标准计算。对于原告主张的折旧费，被告认为原告的损失已经由租金进行弥补。原告提出的该请求在合同中没有相关约定。房屋的自然属性应是居住使用，而不是计算其折旧价值。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，原告向被告支付了全部购房款，被告理应按照合同约定向原告交付房屋。虽然原、被告已办理了房屋交接手续，但原告在接收房屋之后发生房屋倾斜现象，经政府职能部门参与协调后委托相关机构对房屋质量问题及产生原因、维修等进行检测、评估，确定本案系争房屋存在倾斜的质量问题，该质量问题产生原因在于被告，原告无须承担质量问题的责任。原告对被告提供的相关检测、评估、评审报告及施工方案无异议，被告表示已按施工方案对部分房屋进行维修，经维修后房屋已经合格，证明该施工方案在操作上存在可行性。因原告所在的联排业主未全部同意维修，本案原告的房屋至今未能进行加固纠偏维修，现原告房屋倾斜率仍超过千分之四，故被告应按相关设计方案、技术评审报告及施工方案进行维修。原、被告对于房屋质量的性质产生争议，原告认为该质量问题属主体结构问题、影响使用，被告认为属微小瑕疵，不影响业主对房屋的使用，本院认为根据检测结论及施工维修方案、被告要求暂停装潢的事实，可认定本案涉诉房屋在未维修情况下影响业主的使用、维修期间房屋也无法使用，且即使每幢房屋情况不同，在同区域房屋产生倾斜现象，检测情况未明确的情况下，业主基于无法信赖房屋质量而不使用房屋属正常心态，故被告应对原告无法使用房屋承担责任。因被告交付给原告的房屋存在影响使用的质量问题，致使原告无法正常使用，被告应赔偿原告由此造成的损失。双方当事人对以另案中的租金标准计算作为空置费损失的依据无异议。对于起算数额被告提出空置费损失应计算至2011年1月施工方案评审意见出台后再计算一年维修期及观察期，之后因部分业主不同意维修致被告无法开展维修工作，非被告过错。因现有证据证明被告在发现问题后未置之不理，而是由有关部门组织对质量问题产生的原因、质量问题程度等进行检测、确定善后维修方案，征询各业主对维修的意见，并将质量问题的相关情况告知业主。由于部分业主不愿意维修或因与被告未就赔偿达成一致意见而不同意维修导致被告对其他同意维修的同联排房屋无法进行维修，此结果非被告全部过错所致。根据被告提供的部分业主维修意见回执，当初就本案所涉同联排业主对维修事宜确有不同意见或未明确意见的情况，故本案涉讼房屋至今未能进行加固纠偏工程确存在非被告全部过错的原因。故对原告无法入住的空置损失，应相应减轻被告的责任。被告未举证其书面维修意见回执送达业主的时间，本院认为业主在收到维修意见回执单或获悉房屋质量问题详细情况后也应有合理考虑期，业主在3月、4月答复被告属正常期间。根据维修完毕的第8栋、第62栋房屋维修周期可推定维修期及加固纠偏后重新监测评估的周期约计一年，被告也确认维修及观察期为一年，故2011年5月1日起计算一年的维修及观察期，之后的空置费按每月3,700元标准由被告承担60%。虽然原告是于2010年3月实际收取房屋，但根据原告物业管理费缴纳情况，被告实际是按合同约定的交房时间视为原告收房，而根据被告房屋实际情况，房屋交付时即存在隐患，故原告主张的2010年1月始计收空置费意见，本院予以采纳。原告要求被告承担物业管理费，因根据本院上述陈述，被告赔偿原告相应的空置费，空置费是参照同地段的租金标准，租金收取的前提是支出物业相关费用，故原告要求被告承担物业费的请求，本院不予支持。对于原告要求赔偿70年产权房倾斜待修复空置期间的折旧损失，因无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告上海三象房产发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内按上海房屋工程建设技术发展有限公司出具的《合生朗廷四期16幢（78户）联体别墅地基纠偏加固施工方案》、上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会出具的《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅加固设计方案技术评审报告》、《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅纠偏和基础加固施工方案技术咨询报告》对徐海林、赵启敏购买的位于上海市青浦区赵巷镇镇乐路199弄《合生朗廷园四期》32号房屋存在的质量问题予以修复；二、被告上海三象房产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐海林、赵启敏房屋空置费损失（自2010年1月1日起至2012年4月30日按每月人民币3,700元计算；自2012年5月1日起至被告修复完毕之日止，按每月人民币2,220元计算）；三、原告徐海林、赵启敏的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7,597元，减半收取计人民币3,798.50元，由两原告负担人民币2,080.50元，被告负担人民币1,718元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王美芳二〇一四年五月二十三日书记员  张 莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。