广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗云法民四初字第627号原告（反诉被告）张锦荣。委托代理人王霞，广东广大律师事务所律师。委托代理人赵华，广东广大律师事务所律师。被告（反诉原告）马晓明。委托代理人李小红，广东法卓律师事务所律师。委托代理人马杰。原告张锦荣与被告马晓明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张锦荣的委托代理人王霞、赵华，被告马晓明的委托代理人李小红、马杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张锦荣诉称，2010年3月1日，我与被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，双方并于2010年6月24日签订了《岗贝商业街北1栋交付使用协议》，约定：我将岗贝商业街北1栋出租给被告使用，租赁期限共10年，自2010年1月1日起至2019年12月30日止。我实际交付被告使用的面积为5540.4平方米。由于实际交付交付被告使用的面积较《房屋租赁合同》约定的面积增加了540.4平方米，双方在实际履行中一致同意将月租金调整为人民币271000元。租金起算日期为2010年6月25日，被告应于签约之日支付第一个月租金，以后每月五日前向我缴纳当月租金，若被告未按规定时间和金额缴纳租金的，除应补交拖欠租金外，还须每逾期一天按拖欠金额的1%向我支付滞纳金。此外，被告同意在签订合同时向我支付250万元作为保证金，如在合同生效期间被告违约，被告同意我不予退还保证金。合同签订后，我依约向被告交付了承租物业，不存在任何违约行为。然而，被告却自2011年4月5日起无故拖欠我的租金，虽经我多次催促，被告仍拒绝支付。鉴于被告一直拒付租金，2011年12月27日，我委托广东广大律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在2012年1月12日向我付清拖欠的租金及滞纳金，否则将依约视被告单方解除合同。被告收到《律师函》后仍未向我支付拖欠的租金及滞纳金，亦未与我就拖欠租金事宜进行任何形式的沟通和协商。基于以上的事实，我被告于2012年2月23日强制收回承租物业，截止至情场当日，被告共拖欠我的租金2763431.03元，为维护我的合法权益，现请求法院判令：1、被告向原告支付自2011年4月5日至2012年2月23日的占有使用费2763431.03元（按月租金271000元计算）；2、被告向原告支付逾期支付占有使用费的利息（以被告每月欠缴租金为本金，从应缴之日的次日开始计至实际付清之日止）。本案的诉讼费用由被告承担。对于马晓明的反诉，张锦荣辩称，1、被告要求我方返还保证金350万元及资金占用利息422500元没有事实和法律的依据。合同约定被告应向我方支付的保证金是250万元，且约定合同履行期间被告违约的，我方不予退还保证金。而在履行合同的过程中，我方不存在任何违约行为，反而是被告拒付租金构成了根本违约，故我方有权没收保证金。退一步而言，即使法院认定合同无效，我方也已经对场地运营所需办理的文件和证照尽了协助义务，故我方在签订上述合同过程中不存在任何过错，故被告要求我方承担保证金的占用利息亦缺乏依据。2、被告要求我方赔偿承租物业投资损失500万元没有事实和法律依据。根据合同法的相关规定，我国法律规定的逾期利息赔偿是基于合同履行而产生，若适用逾期利息赔偿，必须具备违约责任的构成要件，即存在违约行为、损害结果、违约行为和损害结果有因果关系等。本案中，我方不存在任何违约行为，故被告要求我承担逾期利息损失于法无据。即便法院认定合同无效，也不可能产生违约责任，无效合同的预期利息是一种非法利息，不应受到法律保护。3、被告要求我方赔偿装饰装修现值损失500万元没有事实和法律的依据。我方在履行合同过程中，不存在违约行为，故我方无需向被告赔偿装修损失。即便法院认定合同无效，根据法律规定，我方应承担责任的前提是装修须经我方的同意，但被告的装修并未经过我方同意，故装修的损失应由被告自行承担，而且被告主张的500万元装修现值损失明显过高。此外，由于被告以出租之名行诈骗之实，其与其他案外人就涉案场地签订租赁合同过程中，大量收取商场入场费、租赁押金，签订《房屋租赁合同》后拒绝按照合同约定交付场地等，导致案外人怨声载道，我方依法收回场地后，为平息众怒，代被告向案外人支付了装修费用、租赁押金等费用共计1116400元。如我方需对被告主张的装修现值损失承担赔偿责任，应当依法将上述1116400元的费用予以扣减。被告马晓明辩称，我方对租金起算时间及占用费、月租金数额、房屋面积有异议，房屋实际交付5300.4平方米我方予以确认，而非原告所述的5540.4平方米，故我方认为计算月租金的面积错误。关于占用费的起算时间，我方缴纳的租金已到2011年6月24日，并非原告主张的2011年4月5日。此外，由于涉案场地无合法报建手续，租赁合同应认定为无效。而合同签订时，原告仅告知我涉案场地无房屋产权证，而没有告知无报建手续等情况，所以被告应当承担合同无效的全部责任。根据合同法的相关规定，原告应该向我返还收取的保证金并应当支付同期利息，且应当赔偿我遭受的全部经济损失。故现请求法院判令：1、被反诉人向反诉人返还保证金350万元；2、被反诉人向反诉人支付保证金250万元保证金的占用利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2010年6月24日起至还清之日止）；3、被反诉人向反诉人支付保证金100万元保证金的占用利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2010年11月15日起至还清之日止）；4、被反诉人向反诉人赔偿商业街投资收益损失500万元；5、被反诉人向反诉人赔偿装饰装修现值损失500万元。本案诉讼费用由被反诉人承担。经审理查明，2010年3月1日，原告（出租方，甲方）委托黄志明与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于三元里大道中岗贝商业街自编1号共三层（下称“涉案场地”），建筑面积5000平方米。甲乙双方均明确知晓甲方出租给乙方使用的商铺无产权证。甲方提供给乙方使用的该商铺交付日期为2010年5月9日。商铺租赁期限共10年，自2010年1月1日起至2019年12月30日止。从起租日2010年5月9日起至2010年6月8日止共30天为装修期，供乙方进行自费装修。甲方提供给乙方租赁使用的该商铺首年每月实收不含税租金为25万元，在本合同约定的租赁期内以每2年为一个周期，每一个新周期在前一个周期的租金基础上递增10%。乙方须于签约之日支付第一个月租金，以后每月5日前向甲方缴纳当月租金，乙方未按规定的时间和金额缴纳租金，除补交拖欠款项外，还须以每逾期一天拖欠金额的1%向甲方支付滞纳金。乙方同意在签订本合同时向甲方预付人民币250万元作为保证金等。同日，双方签订《补充协议》，约定就2010年3月1日签订的《房屋租赁合同》补充如下条款：1、2010年3月6日前，乙方付甲方第一期保证金50万元；2010年4月6日前，乙方付甲方第二期保证金100万元；2010年5月6日前，乙方付甲方第三期保证金50万元。2、上述款项付清，视为2010年3月1日签订的《房屋租赁合同》生效。如乙方违约，甲方有权终止合同，并不退还乙方已付保证金等。2010年5月30日，双方签订《岗贝商业街北1栋交付手续》，主要内容为：岗贝商业街北1栋于2010年5月3日整体装修完工，由2010年6月1日交付给马晓明使用，整体面积由双方共同测量为准，整体测量面积为5540.4平方米。2010年6月24日，双方签订《岗贝商业街北1栋交付使用协议》，约定：岗贝商业街北街1栋于2010年5月31日整体装修完工，从2010年6月1日起交付给乙方使用，整体面积以双方共同实测为准，整体测量面积为5540.4平方米。由于一楼美宜佳超市占地面积为30平方米，砂锅粥档口占地面积120平方米，烧烤档占地面积为90平方米，这三家档口尚未收回，所以现不能交付给乙方使用，等甲方收回该档口，再交付乙方使用，租金另计。现交付乙方使用的实际面积为5300.4平方米。该协议空白处签字笔书写备注：已收马晓明先生定金250万元。上述协议签订后，被告接收了原告交付的涉案场地，并对涉案场地进一步进行了装修。被告自2011年6月拖欠涉案场租金51500元，从2011年7月开始一直未向被告支付每月租金271000元。2012年2月23日，原告将涉案场地收回。庭审中，原告为证明其于2012年2月23日强制清场后，代被告向次承租人支付了商场的入场费、押金及装修等费用和免除了部分费用，提交了广州市骏海物业管理有限公司与次承租人签订的《协议书》、《确认函》、转账凭证等证据。被告否认上述证据的真实性，并认为上述证据与本案无关，且次承租人的真实性亦无法确认。被告明确其反诉请求要求原告返还的保证金350万元包括上述租赁合同中约定的250万元定金和2010年11月15日向原告支付的保证金100万元。为证明其向原告支付了该100万元保证金，被告提交了1、2010年10月19日签订的《协议书》一份，主要内容为：为保障乙方（原告）权益，甲方（被告）同意在其向工商银行申请的贷款1000万元发放后，向乙方支付100万元作为保证金，该笔款项的利息由乙方支付，甲方贷款还清当日，乙方需即时返还100万元保证金给甲方。2、2010年11月15日，原告出具的收据一份，主要内容为：今收到马晓明商业银行贷款保证金100万元整。原告对上述证据质证认为对真实性没有异议，但上述协议书并非涉案合同而引起，故该100万元与本案无关。被告明确其反诉请求第4项要求原告赔偿商业街投资收益损失是按照合同约定履行合同的情况下，其应得的收益。此外，被告明确其对涉案场地进行的装修内容包括电梯安装工程、中央空调工程、消防喷淋系统、装饰装修工程等共计500万元。原告对被告所述的装修事实予以确认，但不认可被告主张的装修数额。因双方对被告装修的现值无法达成一致意见，被告提出申请要求对涉案商铺装修现值损失进行评估。经本院依法委托，广州同诚工程造价咨询有限公司于2013年12月2日作出《工程造价鉴定报告（终稿）》，主要内容包括：一、委托目的：为委托方了解广州市白云区三元里大道中岗贝商业街自编1号的装修工程造价现值提供咨询意见；二、委托范围和对象为位于广州市白云区三元里大道中岗贝商业街自编1号楼内的电梯、消防工程（二次消防）、中央空调、室内公共区域装修四部分的工程造价现值鉴定；五、重置价值计价依据……4、其他计费依据：关于电梯的价格，由于图纸没有电梯扶梯的详细型号规格，我们根据所提供资料“电（扶）梯销售安装合同”所列的品牌、型号及参数，向相应的厂家进行现时市场价询价……；5、综合工日的确定：根据双方当事人的房屋租赁合同约定装修期为2010年5月9日至2010年6月8日，则该时间段施工的人工综合工日执行80元／工日计算；根据申请人与第三方签定施工合同的签定日期（2010年8月1日），则该时间段施工的人工综合工日执行86元／工日计算，本次鉴定按平均价给予计算，即综合工日执行83元／工日计算。6、材料取价依据：根据原被告签订的房屋租赁合同第三条，装修期为2010年5月9日起至2010年6月8日止共30天，材料价格为取定时间2010年第二季度；但建筑装修及安装工程根据申请人与第三方签订的施工合同日期（2010年8月1号），实际施工期间为2010年第三季度，材料价格应为取定时间为2010年第三季度；中央空调安装工程根据施工合同的签订时间（2010年7月12日），竣工验收报告竣工日期（2010年10月28日），实际施工期间为2010年第三季度，材料价格取定时间应为2010年第三季度。综合起来，本工程的实际施工时间按从2010年第二季度至2010年第三季度，本次工程造价鉴定材料价格按2010年第二季度的信息价与2010年第三季度的信息价分别以50%的加权系数加权平均后计取。信息价没有的则综合2010年第二季度的市场价与2010年第三季度的市场价取定。信息价指广州地区建设工程造价信息。7、工程量计算依据：（1）建筑装饰工程：由于本次造价鉴定的工程为独立装修项目，委托方未能提供完整的装修工程竣工图，部分现场进行了二次装修，所以本次工程量根据三方签字确认的现场勘查记录表中的施工项目及委托方提供的部分装修图纸，并结合现场看到的实际情况同时也参考了委托方提供的照片进行计算……（2）安装工程：根据法院提供的资料计算，其中使用的图纸为广东宏图建筑设计有限公司设计并加盖设计出图专用章的工程名为骏海商贸城首期中央空调工程的施工图纸……（3）本工程参考的资料有《房屋租赁合同》、《广州市建筑工程施工合同》……等；六、重置价值室内公共区域装修工程需要说明的事项：1、无争议部分……（4）天花吊顶申请方意见铝合金材料，另一方意见两种材料、位置为走道……因现场已二次装修，无法查证现场，我方暂按委托方提供的该项目首层天花布置图列项计算工程量；（5）场地清理：装修前全清理。因委托方未能提供装修前的原始资料或照片，我方无法判断具体的工程量，我方根据该工程的施工项目判决本工程装修前为粗装修工程，所以给予考虑人工清理建筑垃圾、人工装自卸汽车外运运距20km，根据该工程的建筑面积按2.6元／平方米计算，即13000元计入分部分项工程中；……2、争议部分说明：（1）、第一点3楼柱：申请方意见柱贴砖，另一方意见不确定。从现场情况三层砖面装饰材料同二层柱面装饰，我方对该争议部分的造价进行了评估，列入争议部分造价中……（3）、第3点楼梯间窗户：申请方意见2-3层各有一个落地玻璃改窗，另一方意见窗原有。我方从现场看，有铝合金推拉窗，故我方对该争议部分的造价进行了评估，列入争议部分造价中……（4）、第4点3楼卫生间，申请方意见同二层，另一方意见没做。从现场看三层有两间卫生间，我方对该争议部分的造价参照二层的标准和尺寸进行了评估，列人争议部分造价中。七、重置价值安装工程需要说明的事项：18、消防系统，消防自动报警系统，系统图显示共有三层，但平面图只有首、二层平片图，暂按共二层计算工程量。19、消防系统，消防报警系统平面没有明确泵房在总体平面图上哪个位置，各多线控制长度暂估。20、消防系统，图纸没有提及喷淋管道、消火栓管道以及支吊架的防腐，暂按工程惯例考虑红丹防锈漆二遍。21、消防系统，喷淋系统及消火栓系统，水泵接合器按平面图及系统图只有1套，但设计说明有2套，本次按平面图1套考虑。22、消防系统，泵房工程量按泵房大样图计算，泵房与平面图之间的连接管没有图纸体现，暂不考虑。23、消防系统，泵房各泵的电源没有图纸体现，各泵的电源暂不考虑。……25、原被告双方对监控部分有争议，因没有提供本部分图纸及资料，现场也已经有改变，工程量按现场勘察记录表所列统计，单价则按正常市场价格进行计算；因监控系统通常情况下均由厂家安装调试，所列单价为含安装调试及各项税价。八、装修造价现值的确定方法：……（4）、土建装修工程中，按照装修工程的使用年限一般是5-10年，按照2010年第4季度投入使用，至法院委托评估之日已使用2年左右，整个装修工程基本成新率为75%，根据现场使用情况，把容易磨损的涂料，石膏板等成新率下调，把电梯大堂装修及电梯土建结构部分成新率进行上调，最后无争议部分取成新率为75.71%，有争议部分取综合成新率为74.3%。九、造价鉴定现值结果：广州市白云区三元里大道中岗贝商业街自编1号装修工程造价现值在评估基准日2012年10月31日为人民币3756645.04元（安装部分2255124.14元，装修部分1501520.9元）。原告对上述鉴定报告的真实性予以确认，但认为1、电梯的计费问题，由于图纸没有电梯扶梯的详细型号和规格，评估公司根据被告提供电梯安装合同中所列品牌、型号及参数向相应厂家进行现时市场价询价，最终作出鉴定价格不符合法律规定，也违背客观事实；2、租赁合同已约定装修期为2010年5月9日至2010年6月8日，故综合工日的确定也应以该时段的人工综合工日80元／工日计算，而不应该按照被告与第三方签订施工合同时间（2010年8月1日）的综合工日86元／工日和80元／工日的平均价计算；3、因租赁合同约定装修期为2010年5月9日至2010年6月8日，故材料取价依据应该执行2010年第二季度的材料价格；4、对于工程量的计算问题，评估公司仅凭被告提供的图纸且在其未确认和质证的情况下统计，不够客观和公正；5、对于天花吊顶的材料问题，其认为报告中认定天花吊顶材料为铝合金不属实，评估公司根据被告提交的天花吊顶布置图作出最终结果对其不公平；6、对场地清理问题，结果根据初步判断统计，不符合客观事实；7、对有争议的块料柱面（现值75615.44元）、二层两个卫生间（现值24226.64元）、金属推拉窗（现值1329.58元）部分（该三项的工程辅助现值共计5450.7元），其认为均不是被告装修；8、关于消防系统，此前双方已确认二次消防才由被告完成，而评估公司完全按照被告提供的图纸或者口述做统计，未对一、二次消防作区分；9、关于监控部分，在清场时，被告已将所有的监控都搬走，在这种情况下还计算监控部分，对其有失公平；10、关于土建装修工程的使用年限，不应该按10年算，根据涉案场地装修的整体情况应该认定使用年限为7-8年比较合理。被告对上述鉴定报告的真实性予以确认，但认为法院已明确委托事项为价值评估，不是造价鉴定，所以评估公司作出的造价鉴定与本案的处理没有关联。造价和价值是两个不同的概念，前者是对当场施工的价值作出的鉴定，而价值是指现在的价值，即价值包含了造价，价值除造价外还包括如管理费、投资利息、投资利润等因素。针对原告对评估中土建工程的争议部分表示二层两个卫生间、块料柱面、金属推拉窗均由其装修，认为其对场地进行了装修并投入了使用，如果作为商城经营的场地没有对洗手间进行装修是不符合常理的，为此提交了《广州市建设工程施工合同》一份，该合同显示装修承包内容包括卫生间、块料柱面装修内容，但不包括金属推拉窗的装修。原告对上述施工合同认为其不是合同的向对方，故对三性不予确认。被告解释上述施工合同中之所以没有金属推拉窗，是因装修完后为了消防验收的需要而安装的，也未单独就金属推拉窗的装修签订装修合同。另外，被告对原告提出监控设备已经由被告搬离的问题表示因涉案场地是被原告强行收回的，故其为保留证据仅将主机中的硬盘拿走，其他监控设备均还留在现场。另查，原告曾于2013年10月15日向广州同诚工程造价咨询有限公司对电梯的计费、成新率等问题提出过异议，广州同诚工程造价咨询有限公司于2013年10月29日对原告提出的上述问题分别做出了回复。具体回复内容包括：（一）关于异议人提出的关于电（扶）梯的品牌、型号及价格问题的回复：1对于电（扶）梯的品牌、型号参数，我司是经过现场勘察进行核实的，现场也确实是采用了我司报告中所列示的品牌及参数，这与《电（扶）梯销售安装合同》所列示的品牌及参数也是相符，三者之间并不存在任何矛盾……（五）关于异议人提出的我司出具的鉴定报告（修正补充稿）中成新率的问题的回复：我司基本是采用使用年限法来确定装修物及机器设备的成新率，根据有关待估物理论使用年限，经现场实际勘察，待估设备保养状况，充分考虑待估物的有形损耗和无形损耗，综合计取的各项成新率。2013年11月5日，原告补充对涉案场地的消防系统的问题提出异议，广州同诚工程造价咨询有限公司于2013年11月19日作出回复，主要内容为：因没有提供一次性消防图纸给我司，也没有其他资料说明情况，现场也已经发生二次装修，一次消防在现场已无法得到体现，一次消防的管道是否保留我们也无从考证，故我们只能按照二次消防图纸并结合现场情况来做这个评估。再查，本院曾于2012年10月30日作出（2011）穗云法民四初字第1644号民事判决书，查明位于棠景街三元里大道东侧、岗贝路北侧地段的地块属于待定区，该地块规划控制为公共绿地及道路用地。原告亦逾期未能举证涉案场地所已经取得合法规划报建手续。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《岗贝商业街北1栋交付使用协议》、收据、支票、银行业务回单、生效法律文书以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案场地所在的建筑物没有办理合法的报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》无效。因双方签订的上述租赁合同无效，故被告所欠原告的租金应为场地使用费。因被告至今尚欠原告2011年6月的场地使用费51500元和从2011年7月至2012年2月23日的场地使用费共计2104767元，故现原告要求被告支付2011年6月至2012年2月23日的场地使用费共计2156267元的主张合理合法，本院予以支持。原告要求被告支付2011年4月5日至2011年5月31日前的场地使用费缺乏理据，本院不予支持。原告要求被告支付逾期交付场地使用费的利息没有依据，本院不予支持。根据无效合同相互返还的原则，现被告要求原告返还涉案场地保证金250万元合理合法，本院予以支持。被告要求原告支付保证金的占用利息缺乏理据，本院不予支持。对于被告要求原告返还的2010年11月15日支付保证金100万元的问题。因该100万元是被告为申请贷款而支付的保证金，属于双方之间发生的另一债权债务关系，被告应另行向原告主张，本院不予调处。因双方签订的上述租赁合同无效，故被告要求原告赔偿商业街投资收益损失缺乏理据，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿装修装饰物现值损失的问题。首先，因被告有对涉案场地进行过装饰装修的事实，故双方应各自按照导致合同无效的过错分担装修的现值损失。因双方对导致合同无效均存在错过，故装修损失应由原、被告双方各承担50%。其次，根据广州同诚工程造价咨询有限公司作出的《工程造价鉴定报告（终稿）》，涉案场地至2012年10月31日的装修价值为人民币3756645.04元。原告、被告均对上述鉴定报告提出了质证意见。对此，1、因同诚公司已答复原告对于电（扶）梯的品牌、型号参数，已经过现场勘察进行核实，且与《电（扶）梯销售安装合同》所列示的品牌及参数也是相符，故原告认为电梯计价违反客观实际的意见没有依据，本院不予采纳。2、因原告向被告交付涉案场地的时间为2010年6月1日，虽然合同约定的装修期限是2010年5月9日至2010年6月8日，但由于原告交付涉案场地的时间有迟延，故被告装修涉案场地的时间相应推迟亦属常理，现鉴定公司对工日和取材时间的计算亦属符合客观实际，亦公平合理。故原告认为工日和材料取价的时间不合理的意见缺乏理据，本院不予采纳。3、因鉴定报告中已明确场地装修工程量计算是综合双方确认的施工项目、原告提供的装修图纸及结合现场所看到的实际情况等方面得出的结论，故原告认为工程量的计算仅凭被告提供的图纸且在其未确认和质证的情况下统计不够客观和公正的意见依据不足，本院不予采纳。4、因场地的天花吊顶已被告拆除、且现场也进行了二次装修，而被告亦未能提供证据证明原天花吊顶的实际使用材料，故本院对鉴定报告按原告提供的图纸列项计算工程量的计算结果予以采纳。原告认为天花吊顶材料不符合实际的意见依据不足，本院不予采纳。5、由于场地清理是装修前发生的事实，双方亦无法提供装修前的原始资料，鉴定报告根据工程的施工项目作出判断，并无不妥。故原告认为场地清理价格计算不符合客观事实的意见缺乏依据，本院不予采纳。6、因原告未能提供一次性消防图纸，现场也已经发生二次装修，一次消防在现场已无法得到体现，鉴定报告按照二次消防图纸并结合现场情况作出消防系统的装修价值符合客观实际，较为公平合理，故原告认消防系统的价值未区分一、二次消防的意见依据不足，本院不予采纳。7、鉴定报告使用年限法来确定装修物及机器设备的成新率，并根据有关待估物理论使用年限，经现场实际勘察，待估设备保养状况，充分考虑待估物的有形损耗和无形损耗，鉴定报告中的成新率计算并无不妥。故原告关于土建装修工程的使用年限应认定7-8年的意见缺乏依据，本院不予采纳。8、因被告提交了《广州市建设工程施工合同》，显示装修承包内容包括卫生间、块料柱面装修内容，且原已经投入作商业经营使用的涉案场地配备卫生间亦符合常理，而原告亦没有证据证明原告对上述内容未进行过装修装饰，故本院对被告原对二楼卫生间、柱面进行过装饰的意见予以采信。因被告无法提供金属推拉窗的装修签订装修合同及其他证据证实，故本院对该项目由被告装修的意见不予采信。据此，装修价值的计算应扣减该项目的现值1401元（包括工程辅助费用）。9、被告明确已将监控中心设备中的硬盘取走，故应将硬盘的现值扣减，根据硬盘的一般市场价格，结合成新率，本院酌定硬盘的现值为350元。因原告没有证据证明被告已将监控系统的其他设备取走，被告亦没有证据证实监控设备被原告清理，故原告关于清场时，被告已将所有的监控都搬走，不应计算监控部分的意见缺乏依据，本院不予采纳。关于监控系统的装修价值损失由双方共同承担。10、因鉴定报告的结果是装饰装修的现值，故被告认为造价和价值是两个不同的概念，鉴定结果与本案的处理没有关联的意见没有依据，本院不予采纳。综上，根据鉴定结果3756645.04元的现值，扣减金属推拉窗项目现值1401元和硬盘现值350元，被告对涉案场地装修的现值为3754894.04元。再次，结合双方对合同无效各承担50%的过错和被告对涉案场地装修的现值3754894.04元计算，原告应该向被告赔偿装修损失共计1877447.2元。关于原告认为其代被告向案外人支付了租赁押金、装修等费用，应从其向被告支付的装修赔偿款中扣减问题。因该费用涉及案外人利益，且属双方之间的另一债权债务关系，故本案对此不予调处，原告可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，马晓明向张锦荣支付2011年6月至2012年2月23日的场地使用费共计2156267元；二、本判决生效之日起十日内，张锦荣向马晓明退还保证金250万元；三、本判决生效之日起十日内，张锦荣向马晓明赔偿装修损失1877447.2元；四、驳回张锦荣的其他诉讼请求；五、驳回马晓明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29913元，由张锦荣负担5863元，马晓明负担24050元；反诉费105335元，由张锦荣负担41820元，马晓明负担63515元；评估费48383.98元，由张锦荣、马晓明各负担24191.99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷代理审判员  白春爱人民陪审员  杨显元二〇一四年二月十三日书 记 员  郑萍军