重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初25769号原告：重庆智谷众创商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路89号8幢10-01号，统一社会信用代码9150010734602195XP。法定代表人：陈漪，执行董事。委托诉讼代理人：胡仁兵，重庆原驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴扬文，公司员工。被告：重庆科莱姆企业孵化器有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路89号8幢8层808，统一社会信用代码91500103345895022M。法定代表人：陈瑶，董事长。委托诉讼代理人：冯亮，重庆盛世文辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹恒超，重庆盛世文辉律师事务所律师。原告重庆智谷众创商业管理有限公司（以下简称重庆智谷众创公司）与被告重庆科莱姆企业孵化器有限公司（以下简称重庆科莱姆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆智谷众创公司的委托诉讼代理人胡仁兵、吴扬文，被告科莱姆公司的委托诉讼代理人冯亮、尹恒超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆智谷众创公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《重庆“U创空间”创业园入驻协议书》已于2016年5月20日终止。被告2017年7月24日解除《重庆“U创空间”创业园入驻协议书》行为无效；2、被告返还原告已支付的租金及物管费等费用共计908253.5元，并以该金额为基数按人民银行同期贷款基准利率标准向原告支付自2016年5月20日起至实际清偿之日止的资金占用损失；3、被告返还原告已支付的租赁保证金143711元，并以该金额为基数按人民银行同期贷基准利率标准向原告支付自2016年5月20日起至实际清偿之日止的资金占用损失；4、被告赔偿原告装修设计费损失55000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月2日,原被告签订《重庆“U创空间”创业园入驻定金协议书》，约定原告承租重庆市渝中区中山四路89号名流公馆8幢X楼整层房屋，原告依约支付被告50000元定金。2015年9月28日，原被告签订《重庆“U创空间”创业园入驻协议书》，约定原告承租被告上述面积2874.22平方米房屋，租期从2015年9月25日起至2025年7月31日止,租金50元/月/平方米，从第二年起每年递增5%，免租期4个月,房屋用途为众创空间、联合办公使用。签约后，原告支付了租赁保证金、租金等费用,并委托设计公司对租赁房屋进行设计并支付了设计费。2016年5月，原告收到相关部门发出的《关于房屋征收开展调查登记工作的通知》和《关于曾家岩片区房屋征收项目征收范围内暂停办理有关手续的通知》，明确原告承租的房屋因修建曾家岩大桥纳入征收范围。依照入驻协议书第十条的约定，合同应当终止。为此，原告要求被告退还租金等费用，并予以赔偿未果。2017年7月24日，被告竟以原告逾期支付租金为由向原告发出解除入驻协议书函，原告提出异议。原告认为，双方签订的《重庆“U创空间”创业园入驻协议书》后，政府征收系不可抗力，应依照合同的约定于2016年5月20日终止。被告2017年7月24日发出的解除《重庆“U创空间”创业园入驻协议书》行为无效。被告重庆科莱姆公司辩称，原被告双方签订的定金协议书、入驻协议书属实。原告违反入驻协议书从首期开始即逾期支付租金，被告多次催收未果。依据逾期支付房租累计15日以上甲方有权解除合同的约定，被告享有单方解除权。为此，被告在2017年7月24日向原告寄发关于解除入驻协议书函，原告于2017年7月26日签收，据此解除函件于当日生效。被告认为，1、原告称入驻协议于2016年5月20日终止不成立。政府的征收行为并非不可抗力，且双方入驻协议中对于因政府的征收造成无法使用的情形有明确约定，政府的通知并不必然导致入驻协议的终止。事实上，被告出租房屋至今未拆除，仍可使用。2、被告按约定将房屋交付原告使用，在入驻协议尚未解除前原告均应依约支付的租金。原告逾期支付租金已构成根本违约。3、根据双方约定，由于原告违约其保证金作为违约金不予退还。对原告的装修费的真实性被告不予认可，被告不应赔偿。4、被告收取原告的款项中除租金、保证金外，还有一部分是代收的物业费等费用，该部分费用被告是支付给物业公司，不应作为已收取租金认定。综上，法院应驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年9月2日，重庆科莱姆公司（甲方）与重庆智谷众创公司（乙方）签订《重庆“U创空间”创业园入驻定金协议书》，约定甲方将渝中区中山四路89号名流公馆8幢XX01、XX02、XX03室出租给乙方，租赁期限为2015年9月25日起至2025年7月31日止。乙方在签订本协议时支付甲方定金50000元。乙方支付的定金可冲抵第一个支付周期的租金。其后，重庆智谷众创公司支付了50000元定金。2015年9月28日，重庆科莱姆公司（甲方）与重庆智谷众创公司（乙方）签订《重庆“U创空间”创业园入驻协议书》约定，一、乙方承租甲方位于重庆市渝中区中山四路89号名流公馆8幢XX01、XX02、XX03室，建筑面积2874.22平方米作为办公室及员工茶餐厅使用。二、租期自2015年9月25日起至2025年7月31日止。租金50元/月/㎡，月租金计143711元。三、租金支付方式，2015年9月25日-2016年1月25日为免租期。租金先交后租，从本合同签订之日起以每三个月为一支付周期。乙方须在2015年9月25日前支付第一次租金431133元，乙方支付的第一次租金使用期限至2016年4月25日止。除第一个支付周期外，乙方须在每个支付周期开始前一月的25日前向甲方支付租金。乙方已支付的50000元定金可冲抵第一个支付周期的租金。逾期支付第一次租金超过3天，甲方有权收回房屋，不予退还定金。又约定，水电费、物业费等由甲方以实际金额按月代为收取，物业费的标准为每月5元/平方米。四、乙方应于支付第一次租金之日交纳保证金143711元，但乙方违约或者损害该房屋及附属物时甲方可以直接从保证金中扣除相应金额。保证金余额在本合同租赁期满乙方交还该房屋并经甲方验收后退还。……十、合同变更、解除与终止约定，因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。……十三、乙方违约责任约定，房屋在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，剩余租期的租金不退还，且乙方所交纳的保证金将作为违约金不予退还。……（4）逾期支付房租累计15日以上；十四、免责条件约定，1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任；2、因国家政策拆除或者改造租赁房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。上述合同签约后，重庆科莱姆公司将约定房屋交付重庆智谷众创公司占有使用。2015年10月28日，重庆智谷众创公司支付约定保证金143711元、第一周期（季度）租金（381133元+50000元）431133元、物管费等费用计45987.50元。2016年4月21日，重庆智谷众创公司支付了第二周期（季度）租金计431133元。2016年5月20日，重庆智谷众创公司收到重庆市渝中区房屋征收办公室发出的《关于房屋征收开展调查登记工作的通知》载明，各拟征收人：为曾家岩大桥建设的需要，渝中区政府已确定曾家岩片区房屋征收项目。按照相关程序，我办从即日起对该项目拟征收范围内的房屋有关情况开展调查登记工作请你们给予支持与配合。当月23日，重庆智谷众创公司又收到重庆市渝中区房屋管理局《关于曾家岩片区房屋征收项目征收范围内暂停办理有关手续的通知》，载明根据规定渝中区政府已确定曾家岩片区国有土地上房屋征收项目。我局已于2016年5月23日向各相关部门发出了《暂停办理有关手续的通知书》，具体内容为：暂停办理土地使用权和房屋买卖、交换、析产、赠与、出租。暂停核发营业执照，暂停办理手续范围为中山四路89号8栋。其后，重庆智谷众创公司就房屋征收情况与重庆科莱姆公司相关人员进行沟通。2016年11月16日、21日，包含重庆智谷众创公司在内的多名承租人共同向重庆科莱姆公司发出《U创空间入驻企业联名函》、《U创空间入驻企业集体维权书》，主要内容为早在2015年5月，重庆市政府召开第90次常务会议通过了曾家岩嘉陵江大桥涉及方案及其项目PPP实施方案，我们推断，建设曾家岩嘉陵江大桥将会影响U创空间的商业环境，破坏建筑结构。我们担心将对我们正常经营造成严重影响。为此在贵公司履行相应说明并获得我们认可前我们有权在2016年5月20日之后暂停交纳租金、物业费，并要求退换租金、保证金，赔偿损失。重庆科莱姆公司收到上述函件后未予答复。2016年12月7日，重庆市渝中区人民政府发出《关于对曾家岩片区房屋征收项目国有土地上房屋征收的决定》载明，决定对曾家岩片区房屋征收项目上的房屋实施征收，其征收范围包括涉案房屋，但该房屋至今尚未征收拆除。另查明，2017年7月24日，重庆科莱姆公司向重庆智谷众创公司发出《关于解除〈重庆“U创空间”创业园入驻协议书〉函》载明，重庆智谷众创公司自2016年7月25日起未再向我公司支付租金，也未向我公司交纳水电费及物业费等相关费用，我公司根据入驻协议书的约定解除双方签订的《重庆“U创空间”创业园入驻协议书》，收回租赁房屋，履约保证金作为违约金不予退还。同时贵公司应立即向我公司支付2016年7月25日至本函送达之日的租金、违约金等。当月26日，该函件由重庆智谷众创公司签收。2017年7月26日、8月9日，重庆智谷众创公司向重庆科莱姆公司发出2份《关于解除函》的回复函，主要内容为，1、我公司于2017年7月26日收到上述函件。我公司声明如下：2016年5月20日，我公司收到征收办张贴的通知后，我公司一直与贵公司沟通，要求尽快落实房屋征收面积，具体位置以及征收时间，为避免损失我公司至今不敢投入装修，客观上没有实际使用租赁房屋。贵公司在知晓或者应当知晓修建曾家岩大桥的情况下未向我公司披露并签订长达10年的租赁合同，贵公司有过错应予赔偿。2、拒绝贵公司要求我公司支付租金、违约金的要求。3、双方约定的租赁房屋因曾家岩大桥的直接贯穿对我公司产生毁灭性恶劣影响，入驻协议的目的已不能实现。对其解除合同及理由提出异议，并再次要求被告退还租金、赔偿损失。庭审中，原告重庆智谷众创公司举示了其与重庆骏地建筑设计有限公司签订的《室内设计服务合同》、设计咨询费发票、活期明细账、终止《室内设计服务合同协议书》。原告称，因案涉房屋确定在征收范围内，原告与房屋委托设计单位解除装修设计服务合同并致原告装修设计损失55000元。被告称，是原告与案外人之间的事无法核实真实性。由于被告没有任何过错，该费用不应由被告承担。庭审中，被告称，2016年6月1日，重庆智谷众创公司将其经营地址由重庆市九龙坡区变更为承租房屋，由此可以证明原告一直占有承租的房屋。上述事实,有《重庆“U创空间”创业园入驻协议书》、付款凭证、《关于房屋征收开展调查登记工作的通知》、《关于曾家岩片区房屋征收项目征收范围内暂停办理有关手续的通知》、《U创空间入驻企业联名函》、《关于解除函》等以及双方的陈述在卷，予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的等。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第一百一十条又规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高等。关于原告请求确认《重庆“U创空间”创业园入驻协议书》已于2016年5月20日终止问题。原告的该诉求实质是确认合同在此时解除。在合同履行中原告收到政府职能部门发出的房屋征收开展调查登记、征收范围内暂停办理有关通知，该文件系在政府在国有土地上房屋征收前对拟征收范围内的房屋权属、区位、用途等情况的调查摸底行为，该行为不属不可抗力，假如系原告所称不可抗力属合同约定的解除情形，在双方未能协商一致时，原告应依照合同法九十六条的规定将其解除合同的意思表示明确通知被告方可产生合同解除的法律后果。从原告举示的证据看，原告无明确解除合同的意思表示，也未将该意思表示通知被告。故径直请求确认合同在其收到房屋征收调查登记通知时，即2016年5月20日解除，有违法律的规定，不予支持。关于被告发出《关于解除函》的效力问题。从合同的履行情况看，原告实际支付第二个周期（季度）租金时间为2016年4月21日，逾期达27天。其后原告未再支付租金并继续控制承租房屋。被告按“逾期支付房租累计15日以上”有权解除合同的约定，向其发出解约函明确通知其解除合同，故被告要求确认合同于2017年7月26日原告收到解除函时解除，符合法律的规定，应予采纳。虽然原被告签订的入驻协议书租期到2025年7月31日到期，但双方均不愿再履行合同。故双方所签订的合同应予解除，其解除原因应为原告违约所致，其解除时间点为2017年7月26日为宜。原告的请求返还租金等费用。由于本院已认定合同由于原告违约并致合同解除。原告请求返还的租金及物管费等费用均发生在合同履行期内，该期间支付租金等费用系原告的义务，故原告返还请求，不予支持。原告请求返还租赁保证金。鉴于原告违约，按约定被告收取的保证金不予退还，据此，原告的该请求，本院不予支持。原告请求赔偿装修设计费。承租房屋尚未装修系原告所致，与被告无法律上的因果关系，该请求，不予支持。综上，原被告签订的《重庆“U创空间”创业园入驻协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应属有效。鉴于原告违约并致合同解除。据此，原告的相关诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条和之规定，判决如下：一、原告重庆智谷众创商业管理有限公司与被告重庆科莱姆企业孵化器有限公司签订的《重庆“U创空间”创业园入驻协议书》于2017年7月26日解除；二、驳回原告重庆智谷众创商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14349元，由原告重庆智谷众创商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 谢 明 光人民陪审员 江 福 美人民陪审员 谢 树 珍二〇一九年三月二十二日书 记 员 欧阳琴怡