北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第05344号原告张荣，女，1973年10月21日出生。委托代理人黄凯城，北京市嘉昊律师事务所律师。被告李咏，女，1973年12月28日出生。原告张荣与被告李咏租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理，依法由代理审判员田雅娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张荣的委托代理人黄凯城及被告李咏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张荣诉称：我与李咏于2013年8月5日订立了《租赁合同》，合同约定我将位于北京市昌平区永安路东侧D座商业22号楼房04号底商一层和二层总建筑面积为300平方米出租给李咏作为营业场所使用。合同期限自2013年9月1日至2018年12月31日。第一年租金30万元，以后每年租金递增5%，物业费、水费、电费、暖气费由李咏承担。按照双方合同的约定，李咏应当在2014年2月28日支付下一季度的租金75000元，但遗憾的是，至今李咏一直未交纳相应的租金，我多次催缴未果。为维护自身合法权益，故我诉至法院，请求：1.判令解除我与李咏于2013年8月5日签订的《租赁合同》；2.判令李咏向我支付租金150000元；3.判令李咏支付我滞纳金100000元；4.判令李咏支付我违约金75000元；5.判令李咏支付我水电费8000元；6.判令本案诉讼费由李咏承担。被告李咏辩称：去年我租张荣的房子时她说中途不租了提前打招呼就可以了，年前的时候我就跟她说过了年我可能不干了。过了年我跟她说我要搬走，她说押金不退了让我经营到3月底，我经营到了3月底。3月中旬的时候她又找我问我能不能再给她交一个月房租，说房子还没有租出去。4月10日左右我突然接到法院的传票。我没有不同意解除双方的租赁合同，但是是她要求我继续承租我才把押金转变成租金，房子我已经腾退给她了，她把房子也已经锁上了为什么还找我要租金。8000元水电费不知道怎么来的，滞纳金我们已经谈好了，她同意我不交租金了，所以不存在滞纳金的问题。违约金我不同意支付。经审理查明：2013年8月5日出租方（甲方）张荣将其自北京市昌平新世纪商城承租的北京市昌平区永安路东侧D座商业22号楼房04号底商转租给承租方（乙方）李咏作为营业场所使用，双方签订了《租赁合同》。租赁合同约定：租赁期限5年4个月，自2013年9月1日起至2018年12月31日止。租赁物自2013年9月1日起，乙方可以进行经营使用，租赁物内部装修及设备，即全部固定装置包括地板、墙壁、天花板、窗户及两台格力5匹空调，乙方无偿使用。本合同项下租赁物的押金为25000元，本合同履行期限届满，乙方按时交还底商，甲方须将押金全部退还给乙方。第一年租金总额300000元，以后每年年租金递增5%。乙方交纳租金以现金的方式转账支付给甲方，一年四次。乙方一年分四次按季度缴纳租金，双方约定每季度末的28日向甲方缴纳下个季度的租金。本合同履行期限届满，动产全部归乙方，可带走或拍卖，属无法拆改的装修、装饰等不动产，应无偿移交给甲方。租赁期内的物业费、电费、水费、暖气费由乙方自行承担，按以下单价付款，并按房屋管理部门的规定缴付，电费为每度1.5元，水费为每吨4.5元。双方约定，如合同签订后乙方延迟交付租金，守约方有权解除合同。除经甲方同意外，乙方延迟交付租金，乙方应按其所欠款项的每日10%向甲方支付滞纳金，超过20日乙方不向甲方足额缴纳租金，甲方有权终止和解除本合同。乙方违反本合同约定，致使本合同不能履行，应赔偿甲方的租金损失。如因任何一方原因造成本合同提前解除或终止（不可抗力原因除外），违约方应按当年租金的25%向守约方支付违约金。合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，张荣依约交付了房屋，李咏对房屋进行了装修并开始经营。李咏正常经营至2014年2月28日并交付张荣房屋租金150000元及押金25000元，后李咏向张荣提出解除双方租赁合同，张荣于2014年3月11日在赶集网发帖将涉案房屋重新招租。李咏称张荣同意解除双方租赁合同，但要求其继续承租至3月底，租金从押金中抵扣，后其经营至2014年3月底，并于2014年3月底从涉案房屋中搬离。张荣主张双方未能就解除合同协商一致，且李咏在搬离涉案房屋前并未提前通知。张荣于2014年4月1日诉至本院，请求同其诉称。另查，张荣主张李咏自2014年1月起未交纳水电费，李咏主张其已交纳2014年1月、2月的水电费，但未提交相关证据。经本院确认，截止5月21日，涉案房屋电表读数为8598，水表读数为0062，张荣提交的收据显示截止2013年12月电表读数为4371，水表读数为0050。上述事实，有《租赁合同》、收据、网页打印件及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。张荣与李咏签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同属合法有效。李咏在双方合同履行期限届满之前已明确告知张荣解除双方的租赁合同，并不再向张荣支付租金，张荣据此要求解除双方合同符合法律规定，本院予以支持；李咏虽主张双方已就解除合同达成一致，且张荣同意其以押金抵扣租金，但其未提交相应证据予以证明，张荣亦不认可，且双方在李咏腾退房屋时未进行房屋交接，故本院对李咏的主张不予采信，李咏应当支付张荣2014年3月1日至合同解除前的房屋租金并承担相应的违约责任；根据合同约定，李咏应当于2014年2月28日支付张荣下个季度的租金75000元，李咏延迟交付租金的，应当按照所欠款项的每日10%向张荣支付滞纳金。同时李咏提前解除双方合同，应当按照当年租金的25%向张荣支付违约金，上述滞纳金和违约金分别属于迟延履行的违约金与提前解除合同的违约金，李咏以双方约定的违约金过高为由要求本院适当予以降低，于法有据，故对张荣要求的滞纳金及违约金由本院结合本案实际情况酌情确定；李咏未提交证据证明其已支付2014年3月之前的水电费，应承担举证不能的责任，故李咏应当支付张荣2014年1月至2014年3月水电费6394.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张荣与被告李咏于二○一三年八月五日签订的《租赁合同》。二、被告李咏支付原告张荣房屋租金七万五千元。三、被告李咏支付原告张荣延期交付房屋租金滞纳金七千五百元。四、被告李咏支付原告张荣违约金二万五千元。五、被告李咏支付原告张荣水电费六千三百九十四元五角。以上第二至第五项，均于本判决生效后十日内付清。六、驳回原告张荣的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千一百四十八元，由原告张荣负担二千零七十一元（已交纳），由被告李咏负担一千零七十七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  田雅娟二〇一四年五月三十日书 记 员  娄月娇