浙江省乐清市人民法院行 政 裁 定 书（2018）浙0382行初141号原告潘存琴，女，1967年11月26日出生，汉族，住乐清市，现住乐清市。委托代理人杨志勇（系潘存琴丈夫），男，1968年10月27日出生，住乐清市，现住乐清市。被告乐清市住房和城乡建设局，住乐清市乐成街道宁康东路98号。法定代表人杨建光，局长。出庭应诉负责人黄微燕，党委委员。委托代理人郑旭阳，浙江联英（乐清）律师事务所律师。第三人黄茜茜，女，1986年5月23日出生，汉族，住乐清市。原告潘存琴诉被告乐清市住房和城乡建设局（原名称为乐清市住房和城乡规划建设局，以下简称乐清住建局）其他行政行为一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。原告潘存琴起诉称，原告诉第三人等民间借贷纠纷一案，乐清市人民法院于2016年10月19日以（2016）浙0382民初9214号民事判决，判决黄茜茜等四人在判决生效之日起十日内共同偿还原告借款本金60万元及利息。诉讼期间，原告于2016年9月21日申请财产保全，乐清市人民法院于同日作出民事裁定，裁定查封黄茜茜所有的坐落在乐清市××路××幢××室房产（权证号：温预乐清字第2110037929号，权利人黄茜茜），查封金额以20万元为限。次日，人民法院将民事裁定书、协助执行通知书送达被告，并经其盖章签收。由于黄茜茜等人在判决后未在规定的期限内履行判决，偿还借款，原告申请强制执行被查封的黄茜茜房产时发现，被告于2016年9月23日批准黄茜茜的商品房预告登记注销，因而导致无法对曾被查封的房产强制执行。原告认为，根据最高人民法院《执行工作规定》第44条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院责令责任人限期追回财产或承担相应赔偿的责任。行政机关有义务配合司法机关执行。但被告在法院作出并送达查封裁定后，仍批准注销登记，导致执行标的缺失，损害原告权利。现原告起诉请求人民法院判决，撤销被告作出的2016124号《商品房买卖合同》登记备案注销的行政行为。原告潘存琴在法定期限内向本院提交了以下证据、依据：1.身份证复印件，以证明原告的身份情况。2.民事判决书，以证明原告与第三人存在债权债务关系的事实。3.民事裁定书、送达回证，以证明人民法院依原告申请已对第三人位于乐清市××路××幢××室××房产进行查封的事实。4.《商品房买卖合同》备案注销联系单，以证明被告于2016年9月23日对第三人的《商品房买卖合同》登记备案作出注销行为的事实。5.乐清市不动产登记信息查询记录，以证明原告在2016年9月7日经查询，第三人坐落在乐清市××路××幢××室有预告登记的事实。6.预购商品预告登记注销登记证明，以证明原乐清市国土资源局（以下简称乐清国土局）于2016年9月20日已对第三人商品房预告登记予以注销的事实。被告乐清住建局答辩称，1.答辩人作出的注销《商品房买卖合同》备案行为事实依据清楚、程序合法。2016年9月14日，第三人与乐清绿城置业发展有限公司（以下简称绿城公司）以双方买卖合同已解除为由，向答辩人申请对绿城玫瑰园一期3-1901号房产[预售许可证号：售许字（2013）第5号]买卖合同备案予以注销，并提供了退购房申请表、预售商品房登记备案注销的报告、身份信息、购房发票、解除《商品房买卖合同》协议等相关材料。9月20日，第三人又向答辩人补充提供了由乐清国土局出具的《预购商品房预告登记注销登记证明》，证实涉案房产的预告登记已经注销。经查，申请人签订的《商品房买卖合同》已经解除，且不存在不应注销的情形。据此，答辩人根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》等法律法规之规定，于2016年9月23日对申请人的合同备案注销申请予以核准。由此可见，答辩人作出的被诉备案注销行为事实依据清楚、程序合法、并不存在违法情形。2.答辩人在办理备案注销的过程中，已经尽到审慎的审查义务，原告的诉讼理由不能成立。原告诉称乐清市人民法院向答辩人送达了《执行裁定书》、《协助执行通知书（查封）》与事实不符。答辩人并未收到过乐清市人民法院送达的相关文书，且根据原告提供的证据显示，签收文书的是乐清市不动产登记服务中心，属于乐清国土局的内部机构，并非答辩人。而答辩人在作出被诉备案注销行为的过程中，乐清国土局已经依法注销了预告登记，且没有证据显示涉案房产买卖合同存在预查封的情形，因此，原告诉称答辩人“属于审查或恶意串通”没有任何事实和法律依据。3.原告的起诉已经超过法定期限，应当裁定驳回原告的起诉。原告因不服被诉备案注销行为，曾经于2017年5月16日向乐清市人民法院起诉，可见原告最晚在2017年5月16日就已经知道被诉行政行为的内容，现提起诉讼已经超过一年的法定起诉期限，故应当驳回原告的起诉。4.答辩人认为原告与被诉备案注销行为没有利害关系，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第4条规定，答辩人没有收到原告申请预查封的相关法律文书，也不存在工作人员与债务人恶意串通的情形，因此原告不具有本案主体资格，应当依法驳回起诉。综上所述，答辩人作出的被诉备案注销行为事实清楚、程序合法、法律依据正确。被告乐清住建局在法定期限内向本院提交了以下证据、依据：1.备案注销申请表，2.退购房申请表，3.预售商品房登记备案注销的报告，4.身份证，5.合同遗失证明的报告，6.发票，7.预告登记注销登记证明，8.解除商品房买卖合同协议，9.商品房买卖合同，10.备案注销联系单，证据1～10用以证明：（1）第三人因与绿城公司解除商品房买卖合同而向被告申请备案注销，申请事由和提供的材料符合法律规定；（2）被告作出的注销商品房买卖合同备案的行为事实清楚、程序合法。11.行政裁定书，以证明原告的起诉已经超过法定期限的事实。法律依据为《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产转让管理规定》第四条、《城市商品房预售管理办法》第十条、《房屋交易与产权管理工作导则》。经当庭举证、质证，原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1有异议，认为审批时间是2016年9月23日不对，法院作出查封裁定是2016年9月21日，审批时间是在查封裁定之后；对证据2有异议，认为退房理由（因资金周转困难）不足；对证据5有异议，认为第三人与绿城公司两方不可能都遗失合同；对证据7有异议，认为被告称合同备案在先，预告登记在后，程序颠倒；对证据8有异议，认为原告于2016年9月28日发现备案被注销，2016年10月8日就向住建部门反映第三人逃避债务转移财产的情况；对证据10有异议，认为被告是在原告向法院申请财产保全之后作出备案注销行为的。对其他证据均无异议。被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关，原告与第三人之间的民事纠纷，不影响被告作出行政行为；对证据3的真实性无异议，但裁定查封的对象是预告登记，并且送达的对象是乐清市不动产登记服务中心，证实了被告没有收到查封材料的事实；对其他证据的三性均无异议。本院对上述证据认证如下：1.对各方没有争议的证据及其所待证的事实，本院均予以认定。2.对原告提供的证据2、证据3的真实性，本院予以认定。3.对被告提供的证据1、证据2、证据5、证据7、证据8、证据10的真实性，本院均予以认定。经审理查明，原告潘存琴和第三人黄茜茜因民间借贷纠纷存在债权债务关系，原告潘存琴系债权人，其债权债务关系已经本院（2016）浙0382民初9214号民事判决确认并处理。2013年4月6日，第三人黄茜茜与绿城公司签订《商品房买卖合同》，黄茜茜购买绿城公司开发的绿城玫瑰园3幢1901室一套商品房。该合同编号为×××54，合同备案登记号为20131001304，其不动产预告登记权证号为温预乐清字第2110037929号，权利人黄茜茜，房产无抵押。2016年9月14日，黄茜茜与绿城公司签订了一份《解除〈商品房买卖合同〉协议》，约定黄茜茜于2013年4月6日购买的绿城公司开发的绿城玫瑰园3幢1901室房产，由于黄茜茜资金紧张，经调解双方同意解除《商品房买卖合同》，绿城公司收回开具给黄茜茜的有关房源的所有凭证及资料，绿城公司退还黄茜茜已支付房款1946206元等。同日，绿城公司和黄茜茜共同向被告乐清住建局申请办理退购房手续和办理预售商品房合同登记备案注销手续。2016年9月19日，乐清住建局经审查，同意办理退购房手续。2016年9月20日，乐清市不动产登记服务中心作出了注销权证号为温预乐清字2110037929号不动产预告登记行为。2016年9月23日，被告乐清住建局经过审查，核准对备案号为20131001304的预售商品房合同登记备案予以注销。原告在民事诉讼期间，于2016年9月21日向本院申请对第三人预告登记的房产予以财产保全，本院于同日作出（2016）浙0382民初9214号民事裁定，裁定查封了黄茜茜所有的坐落在乐清市××路××幢××室××房产（权证号：温预乐清字第2110037929号；权利人：黄茜茜），查封金额以20万元为限，查封期限为三年。上述民事裁定书、协助执行通知书于2016年9月22日送达乐清市不动产登记服务中心。原告不服被诉备案注销行为，于2017年5月16日向本院提起行政诉讼，后因经传票传唤，无正当理由拒不到庭被本院裁定按撤诉处理。现原告再次起诉。另查明，因机构改革，根据2019年1月11日《中共乐清市委乐清市人民政府关于印发〈乐清市机构改革方案〉的通知》（乐委发[2019]3号）的规定，乐清市住房和城乡规划建设局更名为乐清市住房和城乡建设局。本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。据此，原告与第三人之间虽然因民间借贷关系存在民事争议，但并不能因此就取得行政诉讼的原告主体资格。被告乐清住建局对绿城公司与第三人黄茜茜签订的《商品房买卖合同》进行登记备案，产生了买卖标的物商品房已经预售的公示效果，以防止该商品房一房两卖或多卖的情况出现，但并不产生该商品房物权变动的效力。原告在民事诉讼中申请对第三人预告登记的房产予以财产保全，本院依法作出财产保全民事裁定，但该民事裁定送达的对象是房产预告登记单位，而非被告乐清住建局。因此，被告在审查登记备案注销时并不存在需要对原告的债权应予保护或应予考虑的情况。原告起诉认为在法院查封裁定送达被告后，被告仍批准注销备案，导致执行标的缺失，该事实与本院查明的事实不符，本院不予认定。因此，原告与被诉备案注销行为不具有利害关系，况且原告和第三人的民事争议也已经法院民事判决处理，故原告以被诉备案注销行为损害了其债权实现为由提起行政诉讼，不具有原告主体资格，其起诉应予驳回。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告潘存琴的起诉。本案受理费依法免收。如不服本裁定，可在收到本裁定书后十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  黄乐珍人民陪审员  林 舒人民陪审员  李丽萍二〇一九年三月六日代书 记员  金佳佳