山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终657号上诉人（原审原告）:上海丰秋贸易有限公司，住所地：上海市闸北区江场路1415号6幢525室。法定代表人:黄立华，该公司经理。委托诉讼代理人：赵伟，山西晋恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:张光顺，男，1988年3月1日生，汉族，住大同市平城区御河十号。被上诉人（原审被告）:董建辉，男，1992年10月18日生，汉族，住大同市平城区御河九号B2号楼1-2001号。委托诉讼代理人：武晓英，大同市平城区新华街道法律服务所法律工作者。上诉人上海丰秋贸易有限公司因与被上诉人张光顺、董建辉执行异议之诉纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初2112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上海丰秋贸易有限公司的委托诉讼代理人赵伟，被上诉人张光顺，被上诉人董建辉的委托代理人武晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海丰秋贸易有限公司上诉请求:1、请求二审人民法院依法撤销山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初2112号民事判决，并改判继续执行大同市御河九号B2号楼1-2001号房屋。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人董建辉并非诉争房屋的权利人，其提出异议申请的主张不应得到支持，一审法院对此并未进行审查是错误的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人”（一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;据此，被上诉人董建辉并非被执行房产的权利人，该异议不应得到支持，一审法院对此并未审理查明是错误的，其作出（2018）晋0213执异14号执行裁定书存在不当之处，应依法予以撤销。二、上诉人与被上诉人张光顺形成买卖合同及诉讼主张的权利在先，应当保护在先的权利。其一，上诉人与被上诉人张光顺于2013年签订买卖合同，因到期未履行义务，上诉人就买卖合同纠纷一案诉至法院并以“(2015)城民初字第2474号、（2016）晋02民终1373号”民事判决书，判决被上诉人承担偿付钢材款1109859元及逾期付款利息34293.16元。该案已于2016年12月生效，判决生效后，被上诉人张光顺未履行生效判决，就此上诉人申请强制执行。执行过程中，人民法院拟对被上诉人张光顺名下的大同市御河九号B2号楼1-2001号房屋进行拍卖。而两被上诉人签订的房屋买卖合同时间为2017年3月10日,双方合同的形成时间要晚于判决生效日。退一步讲，即使依时间来看，上诉人的买卖合同在先是合法、有效的，在同一标的物的“权利”产生冲突的情况下,也应当保护在先的权利。其二,两被上诉人虽对签订的《房屋买卖合同》进行了公证，但公证文书在制作及作出结果中，仅为形式上的审查，却并不能对双方实际履行结果进行公证证明。其三，被上诉人张光顺公证目的性存在质疑，虽事后存在公证文书，但也可以体现被上诉人的行为实则是为了逃避债务，恶意转移自己名下的房产，况且现在证据也不足以证实存在钱款上的流转行为，实属于恶意行使权力，不应受到法律的保护。三、涉案房屋没有依法办理变更手续，且被上诉人董建辉未合法占有房屋，不具有排除强制执行的权利。首先，本案中的被执行标的为不动产，二被上诉人虽签订合同但并未依法办理产权变更登记，不能发生物权之效力。依据《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从该规定可以看出，二被上诉人虽然订立了房屋买卖合同，但只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果;未经登记，不发生房屋所有权的变动。再加上，涉案房屋早已具备了可办理转移登记的条件，二被上诉人自办理公证后却迟迟未办理过户登记，可见与常理严重不符，足见并非真实的买卖关系。其次，两被上诉人虽签订了《房屋买卖合同》，被上诉人董建辉仅提供物业费、电梯运行费、采暖费等相关票据,但该票据交款人名称是被上诉人张光顺，恰恰证实诉争房屋一直是张光顺居住，使用。董建辉不能具此证明其本人实际占有、使用诉争房屋并持有相应的生活费缴纳证明，无法证明在法院查封之前已合法、实际占有该不动产。因此，被上诉人董建辉不符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定)》第二十八条“在人民法院查封之间已经合法占有该不动产”的情形。其不具备排除强制执行的权利，一审法院对此事实认定错误，导致形成错误判决，应当予以改判。董建辉辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应该驳回上诉，维持原判。上海丰秋贸易有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2018）晋0213执异14号《执行裁定书》并继续执行大同市御河九号B2号楼1-2001号房屋。2、诉讼费用被告承担。一审法院认定事实：2016年9月27日，大同市欣美房地产开发有限公司与被告张光顺签订《商品房买卖合同》,约定将位于大同市城区御河西路东侧南环桥桥南B2号楼1单元2001号房屋一套出卖于被告张光顺，该房屋建筑面积为136.78m’，单价4904.15元,总价共计670789元。2016年12月13日，董学文（系被告董建辉父亲）与被告张光顺于签订房屋买卖合同,并约定购买张光顺位于大同市御河九号2号楼1单元2001号房屋,总价款为740000元。2017年3月10日,被告张光顺与被告董建辉及案外人杨莎就上述房屋签订房屋买卖合同，并于2017年3月13日对房屋买卖合同在山西省大同市御诚公证处进行了公证。另查明，2018年4月，大同市城区人民法院对该房屋进行查封。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条之规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;在人民法院查封之前已经合法占有该不动产;已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;非因买受人自身原因未办理过户登记的。”本案中，董学文（系被告董建辉父亲）与被告张光顺于2016年12月13日签订房屋买卖合同，约定将张光顺位于大同市御河九号2号楼1单元2001号房屋出卖于董建辉,总价款为740000元,2017年3月10日双方就本案诉争房屋进行了公证。被告董建辉提供物业费、电梯运行费、采暖费等相关票据，证明从2016年年底至今一直实际入住该房屋。庭审中，被告董建辉称，该案涉房屋物业公司一直未通知办理过户登记手续，非因自身原因未办理。一审法院认为，董学文（系被告董建辉父亲）与被告张光顺于2016年12月13日签订房屋买卖合同，2017年3月10日，被告张光顺与被告董建辉签订房屋买卖合同。2018年4月，大同市城区人民法院对该房屋进行查封。可知双方签订合同时间早于法院查封房屋时间。根据被告董建辉提供的转账凭据及收条可证明被告已经将该房屋全部价款支付于张光顺。被告董建辉提供物业费、电梯运行费、采暖费等相关票据，可以证明被告在查封前合法占有该房屋。该院工作人员前往大同市房屋交易权属登记管理中心，对大同市欣美房地产开发有限公司是否具备产极登记情况进行核实，经核实，从2018年6月21日起大同市御河九号项目正式启动房屋权属登记办理工作，故非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告上海丰秋贸易有限公司请求法院继续准许执行大同市御河九号B2号楼1-2001号房屋的请求不成立。综上所述，依据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下:驳回原告上海丰秋贸易有限公司的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为，董建辉是否享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产;三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，董建辉父亲董学文与张光顺于2016年12月13日签订房屋买卖合同，约定将张光顺位于大同市御河九号2号楼1单元2001号房屋出卖于董建辉,总价款为74万元,当日通过民生银行转账给张光顺54万元，2017年3月10日董建辉与张光顺签订房屋买卖合同，约定总价款为73.2万元。当日董建辉将余款19.2万元以现金方式给付张光顺，双方就诉争房屋进行了公证。董建辉提供物业费、电梯运行费、采暖费等相关票据可以证实从2016年年底入住该房屋，大同市平城区人民法院于2018年4月对该房屋进行查封，在该院查封之前董建辉已合法占有该房屋。2018年6月21日起大同市御河九号项目正式启动房屋权属登记办理工作，故非因买受人董建辉自身原因未办理过户登记。董建辉提出的异议符合上述四个条件，能够享有排除执行的民事权益。原审驳回上诉人上海丰秋贸易有限公司的诉讼请求并无不当。综上所述，上海丰秋贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上海丰秋贸易有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 高存慧审判员 马卉妍 二〇一九年三月二十五日书记员 常 佳