浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙04民终120号 上诉人（原审原告）：徐玉英，女，1953年7月22日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：张春元、李越明，浙江天鸿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶家和，男，1971年7月26日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：钱玲芬、高祎，嘉兴市秀洲区秀州法律服务所法律工作者。 上诉人徐玉英为与被上诉人叶家和房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初3030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 徐玉英上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：第一、涉案房屋所属土地为宅基地，叶家和并非房屋所在地集体经济组织成员，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条的规定，徐玉英和叶家和签订的房屋买卖合同无效。叶家和取得《房屋所有权证》系房管部门违反法律进行操作的后果，应当予以撤销。一审以该违法行为来倒推双方转让房屋的行为具有合法性，不符合法律规定。徐玉英要求确认双方协议无效的依据是前述合同法和会议纪要，并未以叶家和有两处以上宅基地为由主张合同无效。第二、一审认定徐玉英抛弃房屋所在的土地使用权不符合事实和法律规定。徐玉英多次表示，仅是将宅基地上房屋转让给叶家和，没有将宅基地一同转让。虽然房屋所有权已经房管部门违法操作变更到叶家和名下，但宅基地证一直在徐玉英名下，该事实也可以证明徐玉英未将宅基地使用权一并转让。第三、涉案安置协议书涉及对房屋的补偿，体现在协议第二条，即房屋及设施补偿198007元，对户内人员安置体现在第三条，即安置面积149.06平米。徐玉英考虑到叶家和就房屋转让已经支付部分转让款，故仅对户内人员或宅基地的149.06平米的安置面积进行主张，根据前述会议纪要第十九条的规定，该部分面积应当由徐玉英享有。 叶家和二审答辩称，第一、双方签订协议出于自愿，叶家和居住在涉案房屋内达22年之久，并对房屋进行装修改建，且该房屋经审核已登记在叶家和名下，叶家和是合法所有权人。《中华人民共和国合同法》于1999年10月施行，协议签订于1997年，故合同法对协议不具有溯及力，《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》涉及1999年后宅基地上的房屋买卖，同样对协议不具有溯及力。叶家和取得的《房屋所有权证》是否应当撤销，不是本案应当解决的问题，徐玉英取得所有权证后过户给叶家和，办理过户时经居委会、镇政府盖章证明情况属实。农村居民是否拥有两处以上宅基地是考量农村居民再行买卖宅基地房屋是否合法有效的事实依据。第二、徐玉英已将宅基地上房屋转让给叶家和，根据“地随房走”的原则，宅基地使用权已经一同转让。《安置协议书》中149.06平米的安置面积是预期的房屋面积置换，是安置给叶家和的，协议书第一条明确安置人口为0人，因此安置建筑面积中不包含户籍人员的安置，149.06平米的安置面积与叶家和房屋所有权证上的建筑面积是一致的，是房屋面积的新旧置换，应归叶家和所有。 徐玉英向一审法院起诉请求：1、确认徐玉英与叶家和于1997年签订的《协议》无效；2、确认叶家和与嘉兴市闻川城市投资建设有限公司签订的《王江泾镇房屋搬迁安置协议书》中149.06㎡的安置面积归徐玉英所有。 一审法院认定事实：徐玉英经申请及相关部门审批，于1992年1月14日取得嘉兴市秀洲区王江泾镇镇西弄17号（即原嘉兴市秀洲区王江泾镇王江泾村2组）宅基地的土地使用权，建筑用地面积88.84㎡，水泥场47.84㎡，围墙20.45㎡，用途为农村住宅。该土地上的建筑情况为平房29.33㎡，二层楼59.51㎡。1995年，徐玉英将嘉兴市秀洲区王江泾镇镇西弄17号房屋租赁给叶家和及其家人使用。1997年，徐玉英和叶家和签订《协议》一份，约定：王江泾镇镇西弄17号张金水（系徐玉英丈夫）现有楼房二间、平房一间，转让给汪诚红（汪仁红，系叶家和岳母），房价90000元，收定金50000元，余款40000元到1997年10月支付，过期收息（0.02元），徐玉英和叶家和在《协议》上签字。叶家和陆续向徐玉英支付房款，合计75000元。2001年6月16日，叶家和出具《欠条》一份，载明叶家和欠徐玉英买房余款15000元，到2001年底一次性付清，徐玉英和叶家和在该《欠条》上签字。 2001年9月18日，徐玉英向嘉兴市秀洲区王江泾镇闻川居民委员会、嘉兴市秀洲区王江泾镇人民政府出具《证明》一份，记载：徐玉英自建房屋建筑面积129.56㎡、平房19.50㎡，因本人已迁至上海居住，故将上述房屋出售给叶家和，及办理过户领证手续。出售人：徐玉英。嘉兴市秀洲区王江泾镇闻川居民委员会、嘉兴市秀洲区王江泾镇人民政府在该《证明》上盖章，以示情况属实。2001年6月21日，徐玉英办理了嘉兴市秀洲区房屋的《房屋所有权证》（嘉房权证秀洲字第××号），房屋状况为1980年建造的砖木结构二层楼129.56㎡、平房19.50㎡，土地性质为集体土地。后徐玉英将该房屋过户给叶家和，叶家和于2001年8月28日取得该房屋《房屋所有权证》（嘉房权证秀洲字第××号），房屋状况及土地性质与前证记载一致。 2018年3月20日，因嘉兴市秀洲区王江泾镇镇西弄17号房屋涉及搬迁，叶家和与嘉兴市闻川城市投资建设有限公司签订《王江泾镇房屋搬迁安置协议书》一份，约定：涉案房屋建筑面积149.06㎡（其中住宅楼房129.56㎡、平房19.50㎡），产权人为叶家和，核定安置人口为0人；双方同意按相关规定进行补偿安置，叶家和房屋以及附着一切设施补偿198007元，并安置王江泾区域商品房期房，可安置面积149.06㎡；该协议在区域内拆迁农户评估协议及安置协议签约率达到100%时方可生效。2018年3月21日，叶家和与嘉兴市闻川城市投资建设有限公司签订《补充协议》一份，约定：涉案房屋因涉及徐玉英和叶家和财产纠纷，故由徐玉英和叶家和通过协商或诉讼方式解决后，方给予拆迁评估补偿及安置。 徐玉英户籍在涉案房屋内。叶家和户籍在嘉兴市秀洲区，其户口于1999年6月19日从淳安县浪川乡宏泽村迁至该处，该户另有严玉青（叶家和之妻）、严罗兰（叶家和之女）、汪仁红（叶家和岳母）、严玉琴（严玉青姐姐）等人。嘉兴市秀洲区（原嘉兴市秀洲区王江泾镇西雁村10组）土地使用者为严凤金，登记农业人口为4人，即严凤金、汪仁红、严玉琴、严玉青。涉案房屋目前仍为叶家和及其家人在使用，尚未拆除。 一审法院认为，关于涉案《协议》的效力。嘉兴市秀洲区王江泾镇镇西弄17号房屋系徐玉英家庭自建，并由相关部门登记徐玉英为该房屋的所有权人及土地使用者。1997年，徐玉英和叶家和签订《协议》，徐玉英将涉案房屋卖给叶家和，叶家和取得房屋并使用至今。涉案房屋虽系农村住宅，但根据相关规定，徐玉英于2001年6月21日办理了涉案房屋的《房屋所有权证》，并过户给叶家和，叶家和于2001年8月28日取得该房屋的《房屋所有权证》，涉案房屋已完成物权变更登记。虽然叶家和并非房屋所在地集体组织成员，但叶家和取得涉案房屋已由房地产管理部门予以确认，且徐玉英也未提交证据证明叶家和拥有两处以上宅基地，徐玉英以此主张涉案房屋买卖协议无效的请求，不予支持。 关于能否确认叶家和与嘉兴市闻川城市投资建设有限公司签订的《王江泾镇房屋搬迁安置协议书》中149.06㎡的安置面积归徐玉英所有。首先，上述协议约定在区域内拆迁农户评估协议及安置协议签约率达到100%时方可生效，目前没有证据证明该协议书已经生效；其次，即使该协议目前已生效，徐玉英的主张亦无法支持。理由：叶家和是涉案房屋的合法产权人，徐玉英将涉案房屋卖给叶家和的行为亦包含了其抛弃涉案房屋所有权以及房屋所在地的土地使用权的意思表示，故叶家和就涉案房屋搬迁所得权益，徐玉英无权主张。 综上，对徐玉英的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决驳回徐玉英的诉讼请求。案件受理费4260元，由徐玉英负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为涉案《协议》的效力如何认定。 尽管涉案《协议》约定转让的标的为“楼房二层，平房一间”，但根据“房地一体”原则，涉案房屋所属宅基地使用权亦应一并转让。因此，徐玉英主张其仅转让房屋而未转让宅基地使用权没有依据，本院对此不予采信。涉案《协议》签订于1997年，叶家和居住、使用涉案房屋距今已二十余载，无证据证明徐玉英期间提出异议。且王江泾镇闻川居委会和王江泾镇人民政府出具《证明》的行为也说明居委会和镇政府知晓并认可徐玉英的转让行为。叶家和最终取得涉案房屋的《房屋所有权证》，说明叶家和系涉案房屋的所有权人，其基于所有权人的身份享有相关权利于法无悖。因此，徐玉英认为《协议》无效进而主张其对相关安置面积享有权利没有依据，一审驳回其诉讼请求正确。 综上，徐玉英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4260元，由徐玉英负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 陈 远 二〇一九年三月十八日 书记员 赵婉沁