江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）常民终字第1589号上诉人（原审被告）巢万峰，男，汉族，1974年9月8日生。上诉人（原审被告）巢京锋，男，汉族，1981年8月12日生。两上诉人共同委托代理人史路平，北京大成（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈红，男，汉族，1963年9月18日生。被上诉人（原审原告）费敏华，女，汉族，1969年7月20日生。两被上诉人共同委托代理人宗龙喜、戴骏，江苏龙成律师事务所律师。上诉人巢万峰、巢京锋因与被上诉人陈红、费敏华房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2013）新民初字第1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月5日立案受理后依法组成合议庭进行审理，并于2014年1月23日询问双方当事人本案案情。本案现已审理终结。陈红、费敏华一审诉称：2011年7月14日，巢万峰、巢京锋为开办7天四季酒店与其协商签订了房屋租赁合同，后双方又于2011年10月26日签订房屋租赁合同补充协议，其按约履行了合同义务，但巢万峰、巢京锋却长期拖欠租金、三层补贴款、物业费、电费不付。现起诉要求判令：1、巢万峰、巢京锋支付拖欠租金115.5万元及逾期支付的滞纳金14.63万元、违约金255.25万元；2、支付三层损失补贴款17.6万元及逾期支付的违约金112.99万元；3、支付拖欠的物业费22850.7元、电费57052.68元及逾期支付的违约金59260.6元；4、巢万峰、巢京锋承担本案诉讼费用。巢万峰一审辩称：租赁合同发生在巢京锋与陈红、费敏华之间，经营酒店系个体经营户注册为新北区三井嘉芮酒店，不存在股东合伙人之说，其在两者之间的纠纷过程中一直是中间人，协调双方的矛盾，其不承担双方因违约产生的责任。巢京锋一审辩称：欠缴租金是事实，但欠缴租金的原因，是出租方违约在先，包括延期交房，装修期间多次停电，其也就出租方违约造成的损失进行补偿的问题跟出租方交涉未果，才造成租金欠缴的情况。关于违约金和滞纳金，其认为滞纳金属于违约金之一，对方不应同时主张违约金和滞纳金，且对方主张的违约金数额远远超过了其实际损失，请求法庭依据合同法及司法解释规定，参照同期银行基准利率以及考虑双方当事人在履行合同中的过错程度，予以裁决。关于三层损失补偿款，是在对方欺诈和显失公平的情况下签订的，首先对方谎称三层是他人的产业，需要吊顶，要求支付补贴款，但是事实是三层也是对方的产业，且到目前为止仍未吊顶，即未产生对方所述的损失；其次该补贴款协议是在其入场装修施工过程中，对方通过其控制的物业部门采取停电的方式逼使其签订的，显然违背了公平的原则，应当予以撤销，并返还已付款项。关于物业费和电费的主张，其认为首先在双方签订的租赁合同中，没有约定由其承担缴纳物业费的义务，应由业主即房屋所有人缴纳而非物业使用人缴纳，所以不存在其欠缴物业费的情况，其次关于电费，其在租赁期间与原物业高正公司签订了二次供电协议，并按月缴纳了电费，对方主张的所欠电费，是现所谓的物业接换高正物业的款项，但现所谓的物业与高正物业的接换事项并未通知其，且目前的所谓物业是对方当事人所拥有的房地产开发公司聘任的人员组成，没有任何资质，在接管物业后，任意提高电价，擅自停电，这是其未缴纳电费的根本原因，不应由其承担违约责任。一审法院查明：2011年7月14日，巢京锋以7天四季酒店（广州）有限公司常州万达广场店的名义与费敏华签订房屋租赁合同一份，约定由巢京锋承租陈红、费敏华共同共有的坐落于本市新北区福地聚龙苑14号401室房屋作为连锁酒店使用，期限为2011年11月1日起至2021年12月31日止，2011年11月1日起至2012年12月31日年租金110万元，从2013年1月1日开始租金按逐年递增5%的方式累计计算，其中2012年12月31日前十日内付清2013年1月1日至2013年6月30日房租金577500元，2013年6月30日前十日内付清2013年7月1日至2013年12月31日房租金577500元；巢京锋逾期支付租金，费敏华按日加收月租金的0.5%作为滞纳金。另约定：巢京锋逾期支付应付费用（含租金），费敏华未行使合同单方解除权的，每逾期一日，巢京锋需按应付费用总额2%支付违约金；另对其他事项作了约定。巢京锋未按约定在2012年12月31日前、2013年6月30日前支付房屋租金。2011年10月26日，巢万峰、巢京锋与费敏华签订房屋租赁合同补充协议书一份，就装修等事宜制定补充条款，其中约定补贴三层房东（即原告）损失37.6万元，在签订补充协议时支付20万元，其余在开始营业后六个月内付清；7天四季酒店（广州）有限公司常州万达广场店全体股东共同承担连带责任，巢万峰、巢京锋在乙方全体股东签字处签名。巢万峰、巢京锋已向原告支付了补贴款20万元。2012年2月25日，巢万峰、巢京峰向原告费敏华出具欠条，写明欠原告滞纳金9万元，于2012年3月酒店开业后半年内一次性付清；后巢京锋支付了滞纳金5万元。陈红、费敏华向巢万峰、巢京锋主张的物业费、电费尚未实际垫付。陈红、费敏华就租金、装修补贴款等事宜向巢万峰、巢京锋交涉未果，遂于2013年7月23日诉至法院。一审法院认为：双方当事人签订的租赁合同合法有效，均应遵照履行。双方租赁合同尚在继续履行中，出租人亦未提出解除租赁合同，故承租人应按租赁合同的约定支付出租人租金，并应承担违约的民事责任。承租人提出滞纳金、违约金均属违约责任，且双方约定的违约责任过高，请求法院予以调整，于法有据，本院应予支持；综合考虑承租人履行合同的违约情况及由此给出租人造成的损失，法院依法对违约金进行调整，酌定由承租人按银行同期贷款利息的两倍承担违约金。双方当事人约定的装修补贴款系双方合意，不违反法律规定，且承租人已履行了大部分义务，但鉴于法院已对违约责任进行调整，出租人收取的5万元滞纳金于法无据，该5万元应计入支付补贴款的本金，故承租人尚应支付原告补贴款12.6万元，并以该12.6万元为基数承担逾期付款的违约责任。7天四季酒店（广州）有限公司常州万达广场店虽以巢京锋开办的个体酒店加盟形成，不存在股东，但巢万峰、巢京锋履行租赁合同及补充协议的一系列行为，符合个人合伙的法律特征，故巢万峰、巢京锋对合同给付义务应互负连带责任。陈红、费敏华向巢万峰、巢京锋主张的物业费、电费尚未实际垫付，本案中不作处理，陈红、费敏华可在实际支付后另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，作出判决如下：一、巢万峰、巢京锋于本判决生效之日起十日内支付陈红、费敏华房屋租金115.5万元，并承担按银行同期贷款利率的二倍计算至清偿之日止的违约金（其中577500元自2013年1月1日起算，另577500元自2013年7月1日起算）；二、巢万峰、巢京锋于本判决生效之日起十日内支付陈红、费敏华装修补贴款12.6万元，并承担自2012年10月1日起至清偿之日止按银行同期贷款利率的二倍计算的违约金；三、巢万峰、巢京锋对上述给付义务互负连带清偿责任；四、驳回陈红、费敏华的其他诉讼请求。案件受理费48892元，减半收取24446元，由被告巢万峰、巢京锋负担。上诉人巢万峰不服一审判决，向本院提起上诉称：其在巢京锋与陈红、费敏华之间租赁合同纠纷过程中相关中间人的行为不符合《民法通则》及相关司法解释规定的合伙关系的实质要件、形式要件，不具备个人合伙的法律特征，一审法院判决其承担共同和连带清偿责任属于适用法律错误。巢万峰请求二审法院依法撤销一审判决中由巢万峰承担共同合连带清偿责任的判决，本案诉讼费用由被上诉人负担。上诉人巢京锋不服一审判决，向本院提起上诉称：1.关于拖欠租金，其已经证明系出租方违约在先，而一审判决未衡量双方当事人的过错程度，且一审判决将违约金定为实际损失的两倍仍属于过高；2.关于装修补贴款，其已经证明补充协议是在其被欺诈和显失公平的情况下签订，请求法院依法撤销；3.关于一审案件受理费，一审判决仅支持了两被上诉人的诉讼请求中的一部分，但却要求其承担全部的一审案件受理费，不符合《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定。综上，巢京锋请求二审法院依法对一审判决第一项中关于违约金的部分予以改判，撤销一审判决第二项，将一审案件受理费在上诉人与被上诉人间进行分担，本案诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人陈红、费敏华二审答辩称：补充协议第14条的约定、巢万峰出具欠条等证据均证明巢万峰应对租赁合同项下所欠款项承担偿付责任；一审法院已经按照上诉人的请求调整了违约金，其实违约金是远远不能弥补被上诉人的实际损失的；关于装修补贴款，在一审法院的另一个生效判决中已经驳回了上诉人的诉讼请求，该补贴款是双方在平等自愿协商后一致确定的；关于案件受理费，一审判决是基于上诉人的请求对违约金进行了调整，因此这不属于被上诉人部分败诉。综上，陈红、费敏华认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。二审中，上诉人巢万峰对一审法院查明的事实提出如下异议：7天四季酒店（广州）有限公司常州万达广场店实为个体工商户新北区三井嘉芮酒店，不存在股东。上诉人巢京锋对一审法院查明的事实提出如下异议：补充协议的签订是装修过程中被上诉人采取停电的方式胁迫的情况下签订的。双方当事人对一审判决其他事实部分未提出异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经查阅一审卷宗，2013年1月28日，上诉人巢万峰在《七天酒店应付款及违约情况确认单》的“承租方确认”处签字确认。本院认为：一、关于上诉人巢万峰的法律责任上诉人巢万峰称自己在巢京锋与被上诉人之间的纠纷中一直处于中间人的地位协调纠纷，但相关证据与之不符，理由如下：2011年10月26日上诉人巢万峰和巢京锋均在涉案房屋租赁合同补充协议书的“乙方（全体股东）”落款处签字、2012年2月15日上诉人巢万峰与巢京锋共同就涉案房屋租赁合同履行中产生的“滞纳金”向被上诉人费敏华出具《欠条》、2013年1月28日上诉人巢万峰以承租方的名义向被上诉人出具《七天酒店应付款及违约情况确认单》的行为，均可证明上诉人巢万峰系涉案房屋租赁合同的当事人，应当承担该合同项下的承租人义务，其辩称其为中间人的意见没有事实依据。另，房屋租赁合同补充协议书作为涉案房屋租赁合同的组成部分，其第14条明确约定“因乙方7天四季酒店有限公司常州万达广场店尚在筹办过程中，故乙方全体股东共同承担连带责任”，而后上诉人巢万峰与巢京锋在“乙方（全体股东）”落款处签字，虽然该约定关于“公司”、“股东”的措辞与实际情况“个体工商户”不一致，但该约定可以看出上诉人巢万峰在该合同项下连带承担承租方义务的意思表示是明确的，即使上诉人巢万峰认为其并非涉案房屋租赁合同的当事人，其亦应当根据合同约定就上诉人巢京锋在涉案房屋租赁合同项下的义务承担连带责任。二、关于违约金的确定根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，该司法解释的条文就认定违约金是否过高的标准所作出的规定，体现出以参考相关司法裁量重要因素为主、以一定比例为辅的方式，“一般可以认定”的条文表述即阐明法院在司法实践中并非将“百分之三十”作为刚性规定，否则容易出现以偏概全。人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量的违约金数额，符合法律及司法解释的规定。故一审法院确定的违约金标准并无不当。三、关于涉案房屋租赁合同补充协议书上诉人巢京锋认为该补充协议书是在被上诉人以其控制的物业公司采取停电等方式胁迫巢京锋签订，但本案中上诉人巢京锋对此并无相应证据予以证明，故其请求撤销该补充协议书的相关意见本院不予采纳。四、关于一审案件受理费上诉人巢京锋认为一审判决仅支持了被上诉人的部分诉讼请求，因此一审案件受理费不应由上诉人全部负担。对此本院认为，一审法院根据案件的具体情况（包括违约金调整等）决定一审案件受理费的负担问题并不违反《诉讼费用交纳办法》的相关规定，上诉人该上诉理由本院不予采纳。综上所述，上诉人巢万峰、巢京锋的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17409元，由上诉人巢万峰、巢京锋共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛荔萍审 判 员  李连求代理审判员  刘 颖二〇一四年二月二十四日书 记 员  徐 媛