浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第1028号上诉人（原审被告）：厉张根。委托代理人：何高峰、章炯。被上诉人（原审原告）：杭州高运混凝土有限公司。法定代表人：朱志水。委托代理人：邬雄伟、林岚。上诉人厉张根因与被上诉人杭州高运混凝土有限公司（以下简称高运公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2013）杭萧民初字第6074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年3月14日，高运公司、厉张根订立《房屋买卖合同》一份，约定高运公司将位于萧山区新塘街道会郎曹村高运公司综合楼49、50号，建筑面积为367.96平方米的房屋出售给厉张根，总建筑层数3层。房屋总价款为618753元，高运公司以现状交房，合同签订当日，厉张根先支付296593元，余款322160元厉张根分40次支付给高运公司，每次支付的款项为8054元，付款期限自2004年3月30日起至2013年12月30日止，以3个月为一个付款周期，定于每期末月的30日为付款日。合同还约定，厉张根在付款日前向高运公司账户存入资金不足当期应付资金，该期应付款全部作逾期处理；逾期在30日之内，自合同规定的应付款之第二天起至实际金额支付应付款之日止，厉张根按日向高运公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日内，高运公司有权解除合同。高运公司解除合同后，厉张根按累计应付款的1%向高运公司支付违约金。厉张根愿意继续履行合同的，经高运公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，厉张根按日向高运公司支付逾期应付款万分之三的违约金。合同同时载明厉张根对高运公司所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。合同签订后，厉张根支付首期购房款296593元，并已支付2004年3月30日至2005年12月30日止的购房款64432元，共计支付361025元。2006年起，厉张根未按约定的时间支付剩余购房款，至今尚欠257728元购房款未付。2004年1月14日，厉张根取得案涉房屋所有权证，案涉房屋已交付厉张根使用。原审法院另查明：2003年12月30日，高运公司、厉张根签订《房地产转让合同》一份，合同约定高运公司将位于萧山区新塘街道会郎曹村高运综合楼49、50号房屋，房产证号A1××92号，建筑面积367.49平方米转让给厉张根，总建筑层数3层。房屋总价款为294000元。高运公司应在厉张根付清房款时将房屋以及其它附属设施交付给厉张根。该份合同已在杭州市萧山区房地产管理处进行了备案。厉张根按该合同交纳了相应契税。2013年11月6日，高运公司诉至原审法院，请求判令：一、厉张根支付剩余购房款257728元。二、厉张根支付逾期付款违约金106204.07元（按日万分之三的标准，自2006年3月31日起暂计至2013年11月15日），此后至判决确定履行之日止的逾期付款违约金（以257728元为基数，按日万分之三的标准计）。原审法院再查明：按日利率万分之三计算，至2006年6月30日，厉张根应支付分期购房款8054元逾期支付92天，应付违约金222.29元；至2006年9月30日，厉张根应支付分期购房款16108元逾期支付92天，应付违约金444.58元；至2006年12月30日，厉张根应支付分期购房款24162元逾期支付91天，应付违约金659.62元；至2007年3月30日，厉张根应支付分期购房款32216元逾期支付90天，应付违约金869.83元；至2007年6月30日，厉张根应支付分期购房款40270元逾期支付92天，应付违约金1111.45元；至2007年9月30日，厉张根应支付分期购房款48324元逾期支付92天，应付违约金1333.74元；至2007年12月30日，厉张根应支付分期购房款56378元逾期支付91天，应付违约金1539.12元；至2008年3月30日，厉张根应支付分期购房款64432元逾期支付90天，应付违约金1739.66元；至2008年6月30日，厉张根应支付分期购房款72486元逾期支付92天，应付违约金2000.61元；至2008年9月30日，厉张根应支付分期购房款80540元逾期支付92天，应付违约金2222.90元；至2008年12月30日，厉张根应支付分期购房款88594元逾期支付91天，应付违约金2418.62元；至2009年3月30日，厉张根应支付分期购房款96648元逾期支付90天，应付违约金2609.50元；至2009年6月30日，厉张根应支付分期购房款104702元逾期支付92天，应付违约金2889.78元；至2009年9月30日，厉张根应支付分期购房款112756元逾期支付92天，应付违约金3112.07元；至2009年12月30日，厉张根应支付分期购房款120810元逾期支付91天，应付违约金3298.11元；至2010年3月30日，厉张根应支付分期购房款128864元逾期支付90天，应付违约金3479.33元；至2010年6月30日，厉张根应支付分期购房款136918元逾期支付92天，应付违约金3778.94元；至2010年9月30日，厉张根应支付分期购房款144972元逾期支付92天，应付违约金4001.23元；至2010年12月30日，厉张根应支付分期购房款153026元逾期支付91天，应付违约金4177.61元；至2011年3月30日，厉张根应支付分期购房款161080元逾期支付90天，应付违约金4349.16元；至2011年6月30日，厉张根应支付分期购房款169134元逾期支付92天，应付违约金4668.10元；至2011年9月30日，厉张根应支付分期购房款177188元逾期支付92天，应付违约金4890.39元；至2011年12月30日，厉张根应支付分期购房款185242元逾期支付91天，应付违约金5057.11元；至2012年3月30日，厉张根应支付分期购房款193296元逾期支付90天，应付违约金5218.99元；至2012年6月30日，厉张根应支付分期购房款201350元逾期支付92天，应付违约金5557.26元；至2012年9月30日，厉张根应支付分期购房款209404元逾期支付92天，应付违约金5779.55元；至2012年12月30日，厉张根应支付分期购房款217458元逾期支付91天，应付违约金5936.60元；至2013年3月30日，厉张根应支付分期购房款225512元逾期支付90天，应付违约金6088.82元；至2013年6月30日，厉张根应支付分期购房款233566元逾期支付92天，应付违约金6446.42元。至2013年9月30日，厉张根应支付分期购房款241620元逾期支付92天，应付违约金6668.71元。上述合计102570.1元。原审法院认为：高运公司、厉张根之间签订的《房屋买卖合同》成立并合法有效，合同双方应当根据合同约定全面履行合同义务。高运公司已按约履行了房屋交付义务，厉张根未按期支付房屋价款应承担相应民事责任。现合同约定的分期付款的最后期限即2013年12月30日已届满，高运公司有权要求厉张根支付全部剩余房款257728元。高运公司、厉张根约定，如逾期超过30日，厉张根每日应按逾期金额的万分之三支付自付款期限届满之次日起至实际付款日期间的逾期付款违约金，故高运公司要求厉张根按日利率万分之三支付2006年3月30日至2013年6月30日分期应付价款至2013年9月30日的违约金102570.1元的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。2013年9月30日至2013年12月30日止的剩余房款的违约金，虽高运公司起诉之日该房款尚未到期，但高运公司要求厉张根支付全部剩余房款的请求已于应诉材料送达之日即2013年11月29日告知厉张根，故厉张根应按日利率万分之三支付2013年9月30日应付购房款249674元从2013年10月1日起至同年11月29日的违约金4419.23元，2013年11月30日起至该判决确定履行日止的违约金应按购房款257728元及日利率万分之三计算。厉张根抗辩其系基于2003年12月30日《房地产转让合同》取得案涉房屋所有权，双方之所以签订2004年12月13日的《房屋买卖合同》系高运公司承诺对土地变性及对土地使用权进行划分，该院从厉张根的付款行为看，双方实际履行的是2004年12月13日的《房屋买卖合同》。根据案涉房屋的土地性质，无法分割转让该国有土地使用权，无法办理独立的土地使用权证，《房屋买卖合同》中载明了土地使用年限自2002年9月11日至2022年5月12日，可见厉张根对土地的性质、使用年限是明知的，双方在合同中也未对土地性质变更及土地使用证划分进行约定，厉张根作为买受人在明知土地性质的情况下理应承担相应法律后果，高运公司陈述系因避税而签订《房地产转让合同》的解释合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、厉张根在该判决生效后十日内支付高运公司购房款257728元；二、厉张根在该判决生效后十日内支付高运公司逾期付款违约金106989.33元；自2013年11月30日起至该判决确定的履行日止的逾期付款违约金按257728元及日利率万分之三计算；三、驳回高运公司其余诉讼请求。宣判后，厉张根不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为2004年3月14日双方签订的合同，是双方就讼争房屋买卖所作的真实意思表示，是双方实际履行的合同，属认定事实错误。1、厉张根取得讼争房产是基于2003年12月30日双方签订的《房地产转让合同》，与2004年3月14日所签的《房屋买卖合同》无关。双方于2003年12月30日签订了《房地产转让合同》，并经房地产管理部门备案。该转让合同中约定的价格与评估机构评估的价格相差不到5%，高运公司称签订该转让合同是为了避税不成立。厉张根之前已经向高运公司支付了全部购房款，高运公司于2003年12月31日向厉张根出具了294000元的税务发票，还履行了向房屋登记部门的报备手续，于2004年1月履行了交房义务，并于2004年1月14日协助厉张根办理了房屋所有权登记手续。2004年1月14日之后，厉张根已经完全取得讼争房屋所有权，此后高运公司无权就讼争房屋再作任何处理。2、双方于2004年3月14日签订的《房屋买卖合同》并非是基于房屋所有权的转让，而是基于房屋及土地变性和土地权证的划分而致。因诉争房屋系工业用地上综合用房、土地使用权证无法划分而且土地使用年限只有20年而非普通住宅的70年。厉张根虽已经完全取得讼争房屋所有权，但为消除上述隐患，为了办理土地变性、房屋性质变为商住以及土地使用权能够划分，在高运公司承诺能办理上述事项的诱导下，双方于2004年3月14日签订了《房屋买卖合同》。这也是该合同中双方将土地使用年限划去、同意分40期付款、约定厉张根退房应该赔偿“房屋整改等相关费用”、高运公司重新为厉张根办理房产证，以及向萧山房管处备案，以及房价突然爆涨1倍的原因。3、厉张根于2004年1月14日取得《房屋所有权证》，原审法院以2004年3月14日的未履行合同支持高运公司的观点，没有任何法律依据。出卖人在交付时标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有处分权，否则，适用有关无权处分的规定。本案中，买卖合同的标的物非高运公司所有或有处分权，且该标的物已经为厉张根所有。故高运公司向厉张根主张购房款，不仅有违法理，而且实属无理。二、高运公司的诉讼请求已超过诉讼时效。双方之间的房屋买卖合同纠纷，早于2010年8月由原审法院予以受理，同时，高运公司向厉张根发函催讨未付款，后该案撤诉处理。现高运公司以同样的诉讼请求和事实理由向原审法院提起诉讼，相距已经超过2年时效，现原审法院以最后一期未届满为由不支持已经超过诉讼时效的观点，无法律依据。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回高运公司的原审诉讼请求。被上诉人高运公司辩称：一、原审法院认定事实清楚、正确。1、《房地产转让合同》签订日期为2003年12月30日，《房屋买卖合同》签订于2004年3月14日，两份合同有冲突，应认定后一份合同是对前一份合同的补充或更改，厉张根称应以前一份合同为准，是违反逻辑常识的。2、从合同订立目的和实际履行情况来看，双方均按后一份《房屋买卖合同》的约定在实际履行，可以认定该《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，否则厉张根不会按该《房屋买卖合同》约定的方式实际支付购房款。另外，从厉张根实际履行之后的行为看，如果厉张根对房屋买卖合同有异议，按合同法规定，当事人是可以主张撤销或确认合同无效的，但厉张根并没有行使该权利。厉张根称是在诱导的情况下签订的后一份合同，没有提供证据证明。3、厉张根混淆债权和物权的关系，房产所有证的领出并不能免除其合同债务，该合同债务不受物权登记的影响，无论厉张根是否取得房屋所有权，其均应承担合同债务。二、关于诉讼时效的问题，厉张根既然无法否定房屋买卖合同的效力，那么基于该合同的诉讼时效当然应该承担，合同约定的最后一期付款时间是2013年12月30日，从该时间点起算，高运公司的一审诉讼未超过诉讼时效。并且厉张根的房屋买卖合同未对土地性质变更作出约定，关于土地使用权年限，合同中也明确没有划去，因此厉张根对土地性质和使用年限是明知的，其应承担相应后果。高运公司也没有义务为厉张根处理土地性质和使用年限问题。综上，请求驳回厉张根的上诉请求，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：一、就案涉房屋，高运公司与厉张根分别于2003年12月30日和2004年3月14日签订了《房地产转让合同》和《房屋买卖合同》两份合同。两份合同签订后，在停止付款之前，厉张根一直系按照《房屋买卖合同》确定的金额和时间在履行付款义务，在高运公司依据《房屋买卖合同》向厉张根主张权利之前，厉张根也一直未主张撤销该买卖合同。并且在该《房屋买卖合同》中明确约定了土地使用年限为20年，合同中未涉及到房屋以及土地变性问题。因此，厉张根认为双方实际履行的是2003年12月30日所签订的《房地产转让合同》，双方签订《房屋买卖合同》的目的系为了房屋及土地变性的主张，本院不予采纳。另，虽然厉张根在2004年1月14日已经取得《房屋所有权证》，但是《房屋所有权证》的取得并不能免除其在此后与高运公司所签订的《房屋买卖合同》中约定的合同义务。并且，高运公司作为案涉房屋的出售方，在购买人厉张根取得案涉房屋的所有权证后，并未就案涉房屋与第三人签订房屋买卖合同，而是与厉张根签订了买卖合同，因此，厉张根认为高运公司与其签订《房屋买卖合同》的行为属无权处分的主张，本院不予采纳。原审法院认为2004年3月14日双方签订的合同，是双方就讼争房屋买卖所作的真实意思表示，是双方实际履行的合同并无不当。二、关于诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案高运公司与厉张根所签订的《房屋买卖合同》中约定的最后一期付款期限为2013年12月30日。因此，原审认定本案未超过诉讼时效，法律依据充分。厉张根的该项上诉主张亦不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，厉张根的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4330元，由上诉人厉张根负担。本判决为终审判决。审判长 沈 磊审判员 张一文审判员 金瑞芳二〇一四年六月二十三日书记员 陈 斌