广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初205号原告：罗博辉，男，1985年10月6日出生，汉族，住惠州市博罗县，原告：刘婵娟，女，1984年3月25日出生，汉族，住惠州市博罗县，以上原告共同委托代理人：徐林海，广东旭利律师事务所律师。被告：博罗县盛源实业有限公司，住所地：惠州市博罗县罗阳镇城东社区体育大道60号体育花园商铺，营业执照：914413225666176401。法定代表人：王利金。委托代理人：张海如、朱梓华，广东海略律师事务所律师。原告罗博辉、刘婵娟与被告博罗县盛源实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗博辉及其与刘婵娟委托代理人徐林海、被告博罗县盛源实业有限公司的委托代理人张海如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗博辉、刘婵娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交楼违约金共计65700元，逾期时间从2016年1月1日起至2018年12月31日止；2、请求判令被告支付逾期办证违约金共计6027元，逾期时间从2016年12月31日起至2018年12月31目止；3、本案受理费用由被告承担。事实与理由：2014年7月20日，原告向博罗县盛源实业有限公司购买位于博罗县××城东社区体育大道××体育花园××房××商品房××套，并与之签定《商品房买卖合同》，合同编号：14050617，在双方履行合同的过程中，被告存在逾期交楼及逾期取得商品房的所有权证书的违约事实，原告经多次向被告请求收房，遭到被告以未交防盗网费及设备维修费的理由拒绝，至今被告仍未履行交房义务。原告为其主张提供证据如下：1、身份证、结婚证；2、被告机读资料；3、发票、商品房买卖合同；补充证据4、物业收费明细、收楼通知书；5、两份网络问政。被告博罗县盛源实业有限公司辩称，一、答辩人逾期交楼是因整个房屋项目所在地自然灾害遗留的积水问题长期得不到有效解决，导致无法正常施工，属不可抗力因素，依约答辩人不应承担逾期交楼的违约责任。二、答辩人已于2016年4月17日签领《收楼通知书》，故即使计算逾期交楼违约金也只应计算截止至2016年4月17日。三、涉案房屋于2018年2月7日办理了不动产权证书，被答辩人逾期办证违约金计算错误。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，答辩人应在商品房交付使用365日后，将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案，故办证逾期自2017年4月17日起计至2018年2月6日，逾期天数为296天，逾期违约金为1784.28元。另外补充答辩，原告要求按每日万分之一计算违约金属于诉讼请求，在原告明确表示不增加诉讼请求的情况下，调整违约金也不属于本案的争议事项。每日万分之零点一的违约金是双方明确约定的，因此原告要求法庭对此进行调整也是违反了合同约定，这一要求本身带有失信意味。关于网络问政，问政回复内容并没有显示被告要求原告预交物业费及防盗网费这一事实，因此原告所主张的2016年4月17日没有收楼过错在被告是缺乏证据的。被告为其答辩提供证据如下：1、关于处理体育大道中段积水问题的函罗府函【2014】54号；2、县政府常务会议纪要十五届59次【2015】59号；3、体育花园南面河道修建和体育大道水淹问题解决申请书；4、收楼通知书领取表；5、不动产登记证书。经审理查明，2014年7月20日，原告罗博辉、刘婵娟与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于博罗县××城东社区体育大道体育花园小区××房，建筑面积135.46平方米，总金额602797元。合同第六条第三项约定，签署合同之日原告二人支付总房款的35%计212797元，余款390000元由银行按揭付清；第七条约定，原告如未按本合同约定时间付款，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行……；第八条约定，被告应在2015年12月31日前将上述房产交付给原告二人使用；第九条约定，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金；第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.001%向原告支付违约金。合同签订当日，原告二人向被告支付首付款212797元，并办理了按揭，银行于2015年11月24日发放按揭，被告收齐总房款602797元，但被告未在合同约定的时间2015年12月31日前向原告二人交付房屋。2016年4月17日，被告向原告发出《收楼通知书》，原告以该商品房未经验收为由，拒绝收楼。2016年9月22日，商品房通过验收，被告于2016年10月10日电话通知原告收楼，原告认为被告要预收管理费、防盗网、垃圾清理费等附加收楼条件，造成原告至今未收楼。2018年2月7日，原告购买的商品房办理了房屋产权证。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法、有效，应予履行。原告在合同约定期限内向被告支付了购房款，被告对此无异议，完成了合同约定义务。合同约定的交房时间为2015年12月31日，但被告未依约将房产交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。关于争议的四个问题，本院分析阐述如下：一、关于被告逾期交付房屋期间的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限：“出卖人（被告）应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房经验收合格。”被告称其于2016年4月17日书面通知的方式通知原告收楼，因商品房未验收合格，原告拒绝收楼。2016年10月10日，被告通知原告收楼，因双方对交付楼房收费问题有争议，至今没有办理收楼手续。《商品房买卖合同》第十一条交接：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延续交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由于买受人原因，致使商品房未能按期交付，视为交付。同时，该商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金等费用，自交付之日（或视为交付之日）起由买受人承担。”鉴于原被告未在合同中约定交付手续时原告应缴纳的具体费用项目，被告在交付房屋时要求原告支付预收管理费、防盗网费及垃圾清理费的行为违反合同约定，原告暂缓收楼的责任应由被告承担，但是，原告应在合理期间主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容不明确，依照本法第六十一条的规定仍不明确，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”、第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，本院认为原告应当在商品房验收合格后半年内主张权利，扩大的损失，本院不予支持。则被告逾期交付房屋的期间自2016年1月1日计算至2017年4月10日止。关于被告逾期交付房屋是否存在不可抗力因素的问题。被告答辩称，自2014年3月底，因强降雨天气以及体育大道中段排洪系统堵塞导致长期积水严重，直到2015年6月底积水仍然未得到有限解决，造成体育花园项目包括涉案房屋无法正常施工，严重影响施工进度，该情形应属不可抗力。本院认为：本案中原被告签订《商品房买卖合同》的时间为2014年7月20日，根据被告提供的由博罗县罗阳镇人民政府于2014年4月4日向博罗县公用事业管理局发函《关于处理体育大道中段积水问题的函》、县政府常务会议纪要【十五届59次[2015]59号】及罗阳镇鸡麻地村民委员会、博罗县盛源实业有限公司于2015年6月30日向博罗县公用事业局发出的《体育花园南面河道修建和体育大道水淹问题解决申请书》，可知自2014年4月即已出现每逢强降水引发道路积水情况，且该问题持续存在。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中,被告所称因强降雨加上道路积水导致延期交付房屋的情形属于合同签订时可以预见的，且被告并没有提供证据证明延期施工是不可避免和不可克服的，不属于法律规定的不可抗力因素，被告理应承担逾期交付房屋的违约责任。三、关于原告请求调整违约金的问题。合同第七条约定，若原告违约，违约金为万分之一，但合同第九条约定，若被告违约，违约金为万分之0.1，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要的权利，该条款无效”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，原告现请求将违约金由万分之0.1调整为万分之一，本院予以支持。根据以上所述，逾期交房的违约天数应自合同约定的交房期次日（2016年1月1日）起计算至2017年4月10日止，该逾期交房天数为463天。逾期交房违约金应为27909.5元（602797元×463天×0.01%）。四、关于原告认为逾期办证违约金约定标准过低，请求调整违约金是否应予支持的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受人支付违约金”。鉴于本案商品房已经在2016年9月11日验收合格，被告已经在2016年10月10日通知原告收楼，按照该合同约定被告应于2017年10月10日前办理好本案所涉商品房的房屋所有权证书，本案实际办理好不动产登记证书时间为2018年2月7日，则被告应当承担逾期办证的违约责任。原告提出双方约定的违约金标准按已付房款的0.001%即十万分之一的计算标准过低，本院认为结合广东省商品房买卖合同的交易约定惯例，按照已支付房价款602797元的十万分之一计算违约金确实过低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条中规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，鉴于原告未提供证据证明其损失数额，本案参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已支付房款602797元为基础，按照年利率6%标准计算违约金。原告诉请6027元在该标准范围内，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告博罗县盛源实业有限公司在本判决发生法律效力之日起向原告罗博辉、刘婵娟支付逾期交房违约金27909.5元。二、限被告博罗县盛源实业有限公司在本判决发生法律效力之日起向原告罗博辉、刘婵娟支付逾期办证费6027元。三、驳回原告罗博辉、刘婵娟其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费797元，由被告博罗县盛源实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  凌升光二〇一九年三月二十九日法官助理张梓山书记员凌天乐