广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15621号原告：黎惠芬，女，1951年2月11日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）（一照多址）。法定代表人：孙通文，执行董事。委托诉讼代理人：王翠琴，系公司法务。原告黎惠芬与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用简易程序，并于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊飞，被告委托诉讼代理人王翠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎惠芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金（购房总金额402499元为基数，按每日0.01%，自逾期之次日即2017年5月23日起计算至办妥房地产权证之日止，暂计至2018年11月30日为22378.94元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于中山市××镇旭日××房以402499元价格出售给原告。合同第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。前述条款表明被告无论逾期办证的行为迟延多长时间，均只需要承担涉案房屋总房款1%的违约金，这明显与被告的违约行为的严重程度不符。同时，时至今日，办证期限早已届满，被告仍未将上述商品房办理权属登记所需资料交至中山市房屋产权登记机关备案，被告逾期办证行为直接给原告带来重大经济损失。为维护原告的合法权益，现特诉至法院，请求判如所请。被告通大公司答辩称，一、关于逾期办证违约金的起算时间问题。根据原被告双方签署的中山市商品房买卖合同第八条“出卖人人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理收楼，…若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延一年”的约定，本案买卖合同约定最晚的交付时间为2015年6月30日。现涉案房屋实际交付时间为2014年9月10日，根据商品房买卖合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”以及合同补充协议六第六条第1款的约定“该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交房的时间为准起算办理产权登记的期限”。故应以买卖合同约定的最晚交付时间，即2015年6月30日起算720个工作日为答辩人办理涉案房产产权登记的期限，因此被告持办理权属登记所需的资料到产权登记机关备案的截止时间为2018年6月6日，故违约金的起算时间应为2018年6月7日；二、关于逾期办证违约金的截止时间，商品房买卖合同第十四条约定“因出卖人原因导致不能如期办理房地产权属证书的，违约金的截止时间应算至被告持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案之日止”，而非原告要求的房地产权属证书交付原告之日止，且根据买卖合同补充协议六《合同补充协议》第六条的相关规定，如出现该规定约定未能办理涉案房屋房产证情形的，被告不承担该情形存续期间涉案房屋不能办理房产证的责任，相应不能办证期限应予以扣除；三、关于逾期办证违约金计算标准及违约金总额问题。逾期办证违约金计算标准及违约金总额，应以原告与被告的约定为准。原、被告签署的商品房买卖合同第十四条约定“如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使被告存在逾期办证的情形下，每日产生违约金应为原告已付房价款乘以万分之一，且被告应承担违约金累计总额不超过总房价款的1%；四、关于诉讼费承担问题。按照《诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条第一款“诉讼费用由败诉方承担”以及第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，人民法院应根据案件的具体情况决定原、被告双方各自应承担的诉讼费金额。综上所述，请求法院综合原、被告双方权责及诉求，依法公平作出裁判，驳回原告不合理的诉讼请求，诉讼费由双方共同承担。本院经审理认定事实如下：2013年5月8日，原告黎惠芬（买受人）与被告通大公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），原告购买被告所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为402499元；付款方式为一次性付款方式方式，约定现金支付，付款时间为2013年5月8日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。附件六《合同补充协议》第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点，买卖双方同意买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担；第六条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）第1点，产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；第2点，若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件；第3点，由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的；第十一条、关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充），本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准……合同及补充协议签订后，原告黎惠芬向被告通大公司支付购房款402499元，被告通大公司于2014年9月10日向原告黎惠芬交付楼房，但被告通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所进行备案，上述商品房至今亦未办理房地产权属证书。双方就涉案房地产的权属办理问题未能达成一致意见，原告黎惠芬遂于2018年12月5日诉至本院，请求判如所请。本院认为，《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经原告黎惠芬与被告通大公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。关于逾期办证违约金的起算及截止时间问题。《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“被告通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，原告黎惠芬认为应从合同约定交楼之日起720个工作日后次日作为办证时间起算，通大公司则认为合同约定的最晚交楼时间为2015年6月30日，应从2015年6月30日起720个工作日之次日起算。双方关于前述条款约定的理解产生争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或者仲裁机构通过合同解释进行释明。对此，本院现分析如下：涉案合同约定交楼日为2014年6月30日，该时间是双方所共同预期的，约定交楼日之后开发商实际交楼时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。同时，虽然合同补充协议约定“该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，但如果不论被告通大公司逾期交楼的行为再延续多久，均以实际交楼时间为准起算办理产权登记期限的，则上述约定实质上免除被告通大公司怠于履行逾期递件办证的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，与原告黎惠芬已交纳全部房价款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，因此，前述条款不发生法律效力，通大公司不得以前述条款作为抗辩理据。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2014年6月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），也就是说通大公司应在2017年5月22日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。然而通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然，被告通大公司已经违约，理应承担支付逾期办证违约金的责任。关于逾期办证违约金的计算标准及总额问题。虽然合同中约定“出卖人承担逾期办证的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与被告通大公司逾期办证行为的违约时限相联系，被告通大公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中。且因被告通大公司逾期办证的违约行为，导致买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使因对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，买受人因被告通大公司的违约受到的损失显而易见。因此，如果不论被告逾期办证的行为再延续多久，被告均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与被告的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在被告通大公司目前较长时期逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。综上，合同约定逾期办证的封顶违约金过低，本院调整逾期办证违约金为从2017年5月23日起以原告已付房价款为基数按日0.01%的标准计算至被告通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》之规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日立即向原告黎惠芬支付从2017年5月23日起至被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金（以402499元为基数按每日万分之一标准计算；其中，从2017年5月23日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付；从本判决发生法律效力之次日起至被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，被告于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向原告支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向原告一次性支付）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，减半收取180元，由被告中山市通大房地产有限公司负担（该款已由原告预交，本院不另收退，被告于本判决发生法律效力之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杨文硕二〇一九年三月五日书记员  陈妹妹