浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙04民终474号 上诉人（原审原告）：刘德建，男，1991年4月1日出生，汉族，住山东省东平县。 委托诉讼代理人：周红丽、沈灵峰，浙江缘缘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姚国强，男，1971年8月24日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 被上诉人（原审被告）：邢桂南，女，1971年11月20日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 原审原告：刘含龙，男，1966年12月29日出生，汉族，住山东省东平县。 上诉人刘德建因与被上诉人姚国强、邢桂南、原审原告刘含龙房屋买卖合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2018）浙0483民初8205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘德建上诉请求：1、撤销一审判决，查明事实并依法改判支持刘德建的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定刘德建在签订合同时及办理不动产变更登记时已经知晓自行车库的相关事宜并予以认可，存有错误。双方签订的《房地产买卖合同》中明确约定本房带有自行车库一只，刘德建一方自始至终本着信任的态度与姚国强、邢桂南签订合同，签订合同后离开时，姚国强、邢桂南也向刘德建一方指明了该自行车库的位置。办过户手续时，由于刘含龙文化程度低，加之年过半百，也未注意到该房屋产权证上没有自行车库，或者说，未意识到自行车库需要在房屋产权证上特别注明。过户后也没有认真查看产权登记证，直到自行车库的实际所有人在楼梯间告知刘含龙、刘德建，姚国强、邢桂南并不享有该车库的产权时才知道。而后，刘含龙、刘德建一直找姚国强、邢桂南协商，姚国强、邢桂南一直未出面协商，都是由姚国强、邢桂南一方的中介公司工作人员与刘含龙、刘德建沟通。双方沟通无果，刘含龙、刘德建才起诉。一审仅依据姚国强、邢桂南提供的《承诺保证书》的复印件及证人证言，就认定刘含龙、刘德建在签订合同和办理不动产变更登记时就已经知晓转让的房屋产权不包括自行车库，证据不足。二、《承诺保证书》是在涉案房屋过户登记后才形成的，刘含龙、刘德建有相应的新证据予以证明，证人陈述的是虚假证言。一审庭审中，姚国强、邢桂南提交的《承诺保证书》复印件落款的时间是在房屋过户前（大约2018年5月份）。证人的证言也证明该承诺保证书在房屋过户前就已经交给刘含龙、刘德建，但刘含龙、刘德建能肯定在房屋过户前没有《承诺保证书》一事。刘德建与房产中介的微信聊天记录曾涉及《承诺保证书》这一块，当时中介发过来空白的承诺书，并要求刘德建一方签字，聊天记录显示的时间是2018年9月18日，而非2018年5月。 姚国强、邢桂南辩称，本案双方是通过中介认识并且达成交易的。关于房屋的相应证件，姚国强、邢桂南都是交给中介的，姚国强、邢桂南是全权委托中介的，不存在失理之处。 刘含龙述称，其同意刘德建的上诉意见。 刘含龙、刘德建向一审法院起诉请求判令：一、姚国强、邢桂南返还位于桐乡市自行车库一只或赔偿违约金196000元；二、本案诉讼费由姚国强、邢桂南承担。庭审中，刘含龙、刘德建在起诉陈述时变更“返还”为“交付”；后又以因产权不在姚国强、邢桂南一方为由，明确表示不用姚国强、邢桂南交付自行车库，确认诉讼请求为要求姚国强、邢桂南赔偿违约金196000元。 一审法院认定事实：2018年5月1日，刘德建作为买方与卖方代理人即姚国强签订《房地产买卖合同》一份，约定邢桂南将位于桐乡市的涉案房屋转让给买方刘德建，买方人的名字可由刘德建或其指定的人选，房屋建筑面积102.59平方米，成交价格为980000元，第九条附加条款一、本房带有自行车库壹只。2018年6月19日，桐乡市国土资源局颁发浙（2018）桐乡市不动产权第0021520号不动产权证书，载明涉案房产权利人为刘含龙，原权利人为邢桂南。同日，双方办理了涉案房产交付手续。2018年6月20日，刘含龙支付了中介费14700元。2018年7月23日，邢桂南出具声明，载明涉案房产购房款已全部付清。 以上事实，有《房地产买卖合同》、不动产权证书、付款凭证、收款声明、证人吴某证言，以及双方庭审陈述等证据予以证实。 一审法院认为，本案刘含龙、刘德建在起诉时请求判决姚国强、邢桂南返还（后变更为“交付”）位于桐乡市自行车库一只或赔偿违约金196000元，在庭审中刘含龙、刘德建在姚国强、邢桂南提交了《承诺保证书》后，才确认《承诺保证书》中照片里的1号自行车库是《房地产买卖合同》约定的“带有自行车库壹只”。后刘含龙、刘德建在庭审中又明确表示因自行车库产权不在姚国强、邢桂南名下，故不再要求姚国强、邢桂南交付涉案自行车库，最终确定诉讼请求为要求姚国强、邢桂南支付违约金196000元，理由是按照《房地产买卖合同》约定，姚国强、邢桂南在收到全额购房款后十天内腾空该房交于刘含龙、刘德建使用，姚国强、邢桂南违约应按房屋总价的20%赔偿。一审认为，本案双方经房产中介签订《房地产买卖合同》，合同中并未将该车库填入房屋基本情况条款中，而是在附加条款对该车库作了简单陈述，对车库的具体位置、面积以及权属等内容都没有注明；浙（2018）桐乡市不动产权第0021520号不动产权证书中也未载有含任何有关自行车库的记录，故涉案的“自行车库壹只”只是《房地产买卖合同》的附属部分，而事实上，虽刘含龙、刘德建对《承诺保证书》复印件不予认可，但结合证人证言，可以得出该自行车库的使用权问题在涉案房产办理过户登记之前已经由双方及中介等共同协调解决的结论，且在涉案房产办理过户登记和房产交付之后，刘德建方也按约定交纳了相应的中介费用，故刘德建方在签订合同和办理不动产变更登记时已经知晓该自行车库的相关事宜并予以认可，并非如其起诉状中所述的“房屋过户后，刘含龙、刘德建才发现该房屋没有合同中约定的带有自行车库一只”。综上，刘含龙、刘德建在《房地产买卖合同》履行完毕后提起本案诉讼，缺乏诚实信用，其诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决驳回刘含龙、刘德建的诉讼请求。本案受理费4220元，减半收取2110元，由刘含龙、刘德建负担。 二审中，刘德建提交了微信聊天记录截屏一份，证明刘含龙、刘德建最早于2018年9月18日才开始与中介公司的员工协商自行车库的解决办法，在涉案房屋过户前双方对自行车库的事宜没有过任何交流。 姚国强、邢桂南经质证认为，该聊天记录不涉及到姚国强、邢桂南，真实性无法核实，涉案房屋过户完成后，姚国强、邢桂南才收到最后一笔钱款。 刘含龙经质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均认可。 本院认证意见：从刘德建提供的微信聊天记录的内容看，并不能由此证明双方此前未曾就自行车库的事宜有过协商，故不予认定。 二审中姚国强、邢桂南和刘含龙没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于姚国强、邢桂南是否应向刘含龙、刘德建承担违约金196000元。 刘含龙、刘德建主张违约金的主要理由是姚国强、邢桂南违反合同约定的“本房带有自行车库一只”条款，未能移转自行车库所有权。双方对于“本房带有自行车库一只”这一条款的理解产生争议，刘含龙、刘德建认为该条款所约定的是自行车库的所有权，姚国强、邢桂南认为是自行车库的使用权。 根据查明的事实，在本案双方买卖涉案房屋时姚国强、邢桂南出示了不动产权证书，其中未记载有关自行车库的任何内容，刘德建在二审庭审中也自述其当时并未在房产证上看到有自行车库；一审中证人吴某也陈述“当时说的是自行车库是这一个，这个给你（刘含龙、刘德建）用”。综合上述两点，可以认定刘含龙、刘德建在签订合同时知晓该自行车库的产权事宜，刘含龙、刘德建所支付的房款的对价并不包含取得自行车库的所有权。刘含龙、刘德建已将全部款项付清，姚国强、邢桂南也已按约将房屋过户登记至刘含龙名下，同时，双方争议的自行车库现也已由刘含龙、刘德建占有使用，该自行车库的权利人也出具了承诺保证书，保证涉案房屋的房东可无偿永久使用直至房产消失。此情形下，刘含龙、刘德建以姚国强、邢桂南未能移转自行车库所有权为由主张违约金，缺乏依据，一审不予支持正确。 综上所述，刘德建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4220元，由上诉人刘德建负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 陈 远 审判员 章玉萍 二〇一九年三月二十七日 书记员 陈 诚