北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第04155号原告（反诉被告）北京新宇物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区富乐小区北里**楼。法定代表人于国中，董事长。委托代理人王长顺，男，1970年4月29日出生，北京新宇物业管理有限公司第二分公司办公室主任。被告（反诉原告）张依婷，女，1985年3月18日出生。委托代理人张立君（系张依婷之父），1956年7月2日出生。原告（反诉被告）北京新宇物业管理有限公司（以下简称新宇物业公司）与被告（反诉原告）张依婷物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理，依法由代理审判员杨静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新宇物业公司的委托代理人王长顺、被告张依婷委托代理人张立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新宇物业公司诉称：原、被告于2005年2月24日签订《飞腾家园居住小区物业管理合同》，合同约定了物业管理事项、双方权利、义务、物业管理的服务质量、物业管理服务费用等，具体内容详见《飞腾家园居住小区物业管理合同》及《飞腾家园业主手册》。按照物业管理合同约定，原告应履行的义务已履行，应由被告交纳的物业费，经多次催缴至今未付。故诉请法院判令张依婷支付2008年2月24日至2013年8月31日的物业费共计3888元，诉讼费用由被告承担。被告张依婷辩称：新宇物业公司将物业管理合同中的物业管理收费标准部分刻意隐瞒，目的是逃避处罚，混淆视听。我认可没有交纳物业费，但是因为物业公司服务有瑕疵，存在卫生无人管理等问题，故不同意其诉讼请求。现我提起反诉，一、《合同》第三章第十七条规定了新宇物业公司的权利义务共14项，其中涉及新宇物业公司服务期内应尽的义务只有6项。其中有第1项、第4项、第5项、第8项、第10项和第11项，该六项中有5项长期的、持续的、自身故意违约因而根本也做不到小区管理的义务。二、《合同》第四章第十八条规定了新宇物业公司须按约定实现目标管理。本条款共9项用于衡量其物业管理的质量，如不达标视同违约。包含了第1项、第2项、第3项等9项，被反诉人有8项不达标，并且是持续不达标。前面已经定义：不达标就是违约；持续不达标就是持续违约。三、《合同》第六章规定了新宇物业公司的违约责任。其中第二十五条规定“甲方违反本合同第四章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；预期未整改的，甲方有权要求乙方将所对应费项的收费返还甲方，并要求乙方给予甲方经济赔偿。”按第六章之规定，依据新宇物业公司提供物业管理收费标准，本着实事求是、公平公正的原则，我拟定了其所尽义务应收物业费额明细表。鉴于新宇物业公司超过半数项目违约、超过半数目标管理不达标的违约事实，把我们还要居住若干年的小区毁坏成现在这个样子，向新宇物业公司提出违约经济赔偿人民币1元，以伸张正义。四、新宇物业公司拒不履行供应地热水的服务义务，小区地热水设施是小区设施中的重要组成部分，其对其养护有着不可推卸的义务。小区业主入住时，与开发商和新宇物业公司签订各类协议中对此都有体现。新宇物业公司向小区出售地热水，并承诺24小时供水，早已形成合同的事实。但2007年3月8日，新宇物业公司在开发商销售完小区最后一套房屋后，配合开发商欺诈小区业主，以“地热水系统出现严重技术故障，需要全面检修”为由，终止了小区的地热水供应。另从物业公司购买的地热水有存余，新宇物业公司卖水不供水，也不退钱，断水至今，也从未向小区业主公开做过任何解释说明，购房配套的地热水设备全部报废，原已装修的浴室和洁具要重新改造。我要求被反诉人退还未用预付的地热水费106元（存余地热水19吨），我要求被反诉人经济赔偿我人民币500元。五、被反诉人的诉讼已经超过诉讼时效。被反诉人所要物业费时间为2008年2月24日至2013年8月31日，在此期间我从未收到被反诉人主张权利的相关电话、文书、电子邮件、口头通知等，根本没有送达手续，不存在诉讼时效中止和中断的法定情形，故对于超过诉讼时效的部分，被反诉人已经丧失胜诉权。六、被反诉人已于2013年8月31日从飞腾家园正式撤出，应退还预收的停车管理费。我于2013年6月末预付被反诉人小区停车管理费1000元，停车时间为2013年6月25日至2014年6月25日，因被反诉人于2013年8月31日已全部撤出，故对小区后续管理无权无责，所以应退还我预收停车管理费人民币833元。另要求新宇物业公司恢复其小区绿地，并对造成的小区公共设施及绿地的破坏公开道歉、进行公示。经审理查明：2005年2月24日，北京新宇物业管理有限公司第二分公司与张依婷签订物业管理合同，约定由新宇物业公司第二分公司对张依婷所有的位于北京市丰台区××房屋进行物业管理。该房屋的建筑面积为107.19平方米。物业管理服务收费标准由新宇物业公司第二分公司依照国家有关标准和本小区实际提出，经有关部门审定后施行。物业管理服务费收费标准依照有关规定进行调整。车位使用费由新宇物业公司第二分公司按照国家有关标准向车位使用人收取。此外双方约定了双方的权利、义务、违约责任等项。协议签订后，新宇物业公司第二分公司实际履行物业管理服务义务至2013年8月31日，其后从上述小区撤出。另，双方对物业管理费的收取标准为0.55元／月／平方米无异议。现张依婷未交纳该房屋2008年2月24日至2013年8月31日的物业费共计3888元。在庭审中，新宇物业公司提供业主公约中显示，管理服务费用的收取是按照政府有关规定或协议执行，其中包括公共区域的管理费、保洁、绿化、生活垃圾清运、化粪池清掏及小区公共部门的设施、设备的日常管理费用；其中缴付管理费用办法中物业管理费年度收取标准为0.55元／月／平方米，，地热温泉水税费56元／吨，其中热水资源费5元／吨，排污费0.6元／吨，由物业公司收取。另，温泉水问题经我院判决新宇物业公司恢复张依婷居住小区的地热水即温泉水的供应。现该判决已生效。另，张依婷称其现存余地热水19吨，新宇物业公司同意预付的地热水费在物业费中予以抵扣。另，2013年6月21日，张依婷向新宇物业公司第二分公司交纳2013年6月25日至2014年6月25日的停车管理费1000元，现张依婷要求返还多收的833元。新宇物业公司称，停车管理费系另收取的费用，并不包含在物业费用之内，且已将相应服务进行外包单位负责，且外包单位未予以撤出，仍进行相关停车管理服务。另，张依婷提出新宇物业公司没有向其主张过物业费，现在已过两年诉讼时效；对此，新宇物业公司称每年都会催缴物业费，并出示2009年6月1日、2011年5月1日、2013年1月1日等缴费通知书拟证明向张依婷送达过交费通知，虽没有签收但张贴在其家门上。张依婷对此不予认可，称未收到过该通知单。张依婷向法庭提交照片及报纸照片，拟证明新宇物业公司提供物业管理过程中，在供水设施、健身设施、绿地管理、安全保护、卫生环境等方面存在瑕疵。新宇物业公司称，温泉水收费不包含物业费之内，属于其他收费项目，且已经通过诉讼解决；房屋漏水问题，物业公司已进行过维修；健身器械问题因扰民且已到4年期限故被拆除；另其亦依合同约定履行安保等服务，并提供保安服务合同、协议书及相关报告等为证。再查，北京新宇物业管理有限公司第二分公司系新宇物业公司的下属单位。上述事实，有物业委托管理协议、入住证明、入住通知单缴付管理费办法、缴费通知单、照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：新宇物业公司第二分公司与张依婷签订的物业管理合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约行使权利、履行义务。新宇物业公司第二分公司向张依婷提供物业服务后，张依婷应支付相应的物业费用。新宇物业公司作为新宇物业公司第二分公司的开办单位，有权利向张依婷主张权利。关于诉讼时效问题，新宇物业公司称每年催缴物业费，并提供相应的缴费通知书证明其向张依婷主张过权利，故新宇物业公司未明显怠于行使自身的权利，对张依婷称已过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。张依婷提出的温泉水问题，与本案不属于同一法律关系，且已经法院生效法律文书确认处理，本院不宜再行处理；故关于张依婷因地热问题要求经济赔偿500元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于张依婷处存余地热水19吨一项，新宇物业公司同意将预付的地热水费在物业费中予以抵扣，本院对此不持异议。关于停车费一项，由物业管理合同及业主公约来看，并非包含在物业费项目中，且相关单位亦进行停车管理服务，故对此不宜在本案中予以一并处理，双方可另行解决。因新宇物业公司自2013年8月31日已从上述小区撤出，故恢复绿地已无可能；另，张依婷要求对方进行道歉公示，无事实及法律依据，本院对此不予支持。张依婷要求经济赔偿1元一项，鉴于新宇物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，针对张依婷提出关于绿地管理、卫生环境、安全保护等方面存在瑕疵方面的答辩意见，本院予以采纳，故本院在新宇物业公司要求支付的物业费中予以酌减。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、张依婷于本判决生效后七日内给付北京新宇物业管理有限公司二○○八年二月二十四日至二○一三年八月三十一日的物业费共计三千三百元。二、驳回北京新宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回张依婷的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，反诉案件受理费二十五元，由北京新宇物业管理有限公司负担二十五元（已交纳），由张依婷负担二十五元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员  杨静二〇一四年五月二十三日书 记 员  李乔