贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔民初116号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。负责人：黎明。委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。被告（案外人）：王国民，男，1950年11月06日生，汉族，住安顺市西秀区。委托诉讼代理人：上官灵雁，贵州上运潇荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜翠渐，贵州上运潇荣律师事务所律师。被告（被执行人）：贵州利安房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区民主路4号楼5楼。法定代表人：何波。委托诉讼代理人：石祥龙，贵州联通律师事务所律师。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城资产公司）与被告王国民、贵州利安房地产开发有限公司（以下简称利安公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城资产公司委托代理人赵立华，被告王国民，被告委托诉讼代理人杜翠渐，利安公司委托诉讼代理人石祥龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1、请求判决撤销贵州省高级人民法院作出的（2017）黔执异78号《执行裁定书》；2、请求判决准予继续执行安顺市西秀区中环商业广场Ａ栋1层1-12号房屋。3、由被告承担本案的诉讼费。主要事实及理由：2013年12月10日，原告与华能贵诚信托有限公司（以下简称：华能信托）、被告利安公司、安顺恒法投资有限公司（以下简称：恒法投资）、何波签订了《债权转让协议》。根据该协议约定，华能信托将其对利安公司享有的一亿元债权本息连同项下的担保权利转让给了原告。同日，原告与利安公司、恒法投资、何波、黄妮、陈东泉、张刚签订了《债务重组协议》，利安公司将位于贵州省安顺市西秀区项目的国有土地使用权及Ａ号楼1-24层在建工程进行抵押，并于2013年13日、16日办理了安他项（2013）第032号国有土地他项权证和安市房建西秀字第Ｊ1300051号在建工程他项权证。后利安公司未按约定偿还债务，原告将利安公司、恒法投资、何波、黄妮、陈东泉、张刚诉至贵州省高院，诉讼中经原告申请，贵院2016年5月24日作出（2015）黔高民商初字92号民事判决书，判决原告对利安公司名下位于安顺市在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决发生法律效力后，利安公司未履行判决给付义务，原告于2016年11月1日向贵院申请强制执行，贵院受理后于2017年3月10日作出（2017）黔执恢26号查封公告，对查封利安公司抵押房屋的事实予以公告张贴。被告遂于2017年5月14日，以房号为Ａ栋1-12被查封房屋系其购买并占有为由向贵院提出执行异议，贵院于2017年6月27日作出了（2017）黔执异78号《执行裁定书》，中止了该查封房屋的执行。原告认为上述裁定认定事实不清、适用法律错误，理由：1、被告与利安公司签订的《商品房销售协议》及《商品房买卖合同》不具有真实性、合法性。①被告与利安公司2010年12月22日签订的《商品房销售协议》违法无效，利安公司到2012年才取得《商品房预售许可证》，根据《城市商品房预售许可办法》第六条、《商品房销售管理办法》第二十二条，该《商品房销售协议》无效；②《商品房买卖合同》于2012年12月18日签订时，利安公司印章已被华能信托监管，利安公司使用销售合同专用章必须经过华能信托的审批并办理相应的用印登记，但根据利安公司提交至华能信托的销控表、预售房款监控台帐等证据材料显示，无本案合同的用印记录，被告与利安公司存在恶意串通之嫌；③案涉《商品房销售协议》和《商品房买卖合同》都载明，被告购买的商品房建筑面积为104㎡，利安公司开具的质证意见中也再次说明被告购买房屋面积为104㎡，但中环商业广场Ａ栋1-12号房屋面积（住建局备案）为163.01㎡,二者差距甚大，无法证实为同一房屋；④根据《商品房销售协议》及《商品房买卖合同》，被告购买的商业用房104㎡共花费208万元，即该房屋单价为2万元／㎡，如果按照163.01㎡计算，该房屋单价为1.27万元／㎡，根据原告方聘请的中介结构所做的《评估咨询报告》，一层铺面价值为5万元左右，利安公司出售给被告的价格明显有违市场规律。2、无证据证明被告已经支付全部或部分购房款，被告提交的支付凭证仅显示其打钱至利安公司法定代表人何波账户，但不能证明该款项为购房款。结合利安公司出具的《对执行异议的审查质证意见》最后一段载明：“针对‘中环商业广场’Ａ号楼裙楼一楼、四楼商业部分，由于历史原因，所涉及交易实际上均是我公司为‘中环商业广场’建设所筹集的社会融资”，可见，被告与利安公司签订的上述购房合同，名为买卖，实为借贷。3、被告与利安公司实际是借贷关系，应按借贷关系处理，对其房屋的主张不能对抗原告抵押权。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，被告应另案起诉要求利安公司归还借款，其对房屋的主张不能对抗原告抵押权。4、原告已申请查封了案涉房屋，人民法院应当保护原告优先权。被告辩称：1、原告所述第一项，购房合同不具备真实性，无法律及事实支持；2、针对约定房号、面积存在差异，答辩人认为这是相关部门登记的失误，最终应当以答辩人实际履行合同义务获取的物品，或利安公司按约交付的权利证书、登记文书等来进行判断；3、针对委托收款问题，答辩人认为，行为人可委托代理人代为行使行为，答辩人是利安公司的法定代表人，只要不违法，答辩人行为有效；4、针对民间借贷的主张，答辩人认为被答辩人不尊重客观事实，首先，2010王国民与利安公司签订的协议，还是2012年的《购房合同》，都没有任何证据表明涉嫌民间借贷，且被答辩人也没提供任何证据证明存在民间借贷，其次，民间借贷有法律明确规定，被答辩人所提出的的明买卖，实借贷没有事实和法律支持，故依法应当全部驳回被答辩人的诉讼请求。利安公司答辩称：1、利安公司在与华能公司2013年12月10日签订抵押合同之前，就同本案被告签订了书面的《商品房买卖合同》，内容真实，不违法法律强制性规定，买卖关系合法有效，应当予以维护；2、原被告、利安公司诉讼所涉及的房屋在合同履行中，被告履行了交款义务，且利安公司已经履行交房义务，现阶段，被告也已经实际占有和使用了房屋；3、原告方起诉所称利安公司与被告的购房合同无效，名为买卖实为借贷，无相关证据支持。综上，利安公司认为，本案所涉的执行裁定书事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。原告长城资产公司为为了证明自己的主张，提出以下证据材料：第一组证据，1、华能信托【2011】集合信托字第056号-增信001号《业务合作协议》。2、华能信托【2011】集合信托字第056号-抵押001的《最高额抵押合同》。3、2013年12月10日，长城公司与华能信托、利安公司、恒法投资、何波签订的《债权转让协议》及长城公司向华能信托支付债权转让价款的银行付款凭证。4、2013年12月10日，长城公司与利安公司、恒法投资、何波、黄妮、陈东泉、张刚签订了编号为中长资（筑）合字[2013]127的《债务重组协议》。证明：以上证件证明长城公司对利安公司享有一亿元的合法债权本息，且证明华能信托在业务合作期间（即2011年11月-2013年12月债权转让前）有对利安公司公章、财务专用章、销售合同专用章、法人章进行监督的权利。第二组证据1、2013年12月10日长城公司与利安公司签订编号为中长资（筑）合字[013]128的《抵押合同》以及安顺市国土资源局颁发的安他项（2013）第032号他项权证。2、2013年12月10日长城公司与利安公司签订编号为中长资（筑）合字[013]129的《抵押合同》以及安顺市住房和城乡建设局颁发的证号为安是房建西秀字J1300051号在建工程抵押登记证明。3、2016年5月24日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字92号民事判决书及（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定。证明：以上证件证明长城公司对安顺市西秀区中环商业广场A栋及其他抵押物，享有合法有限的抵押权，对已查封的被告声称合法占有的位于中环商业广场A号楼1层1-12号商铺的拍卖、变卖享有经判决确认的优先受偿权。第三组证据1、被告王国民在执行异议中提交的《执行异议申请书》及其他材料，证明王国明不对所主张的商铺享有合法的所有权，王国民与利安公司公司的商品房买卖合同不真实，无效。王国民与利安公司签订商品房买卖合同是在利安公司取得商品房预售许可证之前，该合同的签订不合法，商品房买卖合同约定的面积与长城公司查封的房屋面积不符合，相差60多平米，即使商品房买卖合同有效，也无法对应长城公司查封的房屋面积，王国民与利安公司签订的购房款低于市场价格，不符合常理；王国明并没有将购房款支付给利安公司的账户，是支付到何波的账户上面，利安公司在执行异议众提交了公司盖章的答辩意见，说明王国民支付的钱是真实的借贷关系，不是商品房买卖关系。他们是2012年签订的商品房买卖合同，我们办理抵押时在2013年，没有办理备案登记。2、2017年6月27日，贵州省高级人民法院作出的（207）黔执异78号执行裁定书，且就相应的证据材料证明该裁定事实认定不清，适用法律错误。第四组证据，利安公司对执行异议的审查质证意见。证明，王国民与利安公司实际是民间借贷的关系，利安公司在执行异议中明确说明王国民支付的钱是融资款项，他们之间的房屋买卖关系不真实、不合法。对于原告提交的证据材料，被告王国民质证意见如下：第一组证据：对真实性无法确认，对关联性不予认可，存在利安公司与原告之间签订，达不到证明目的，原告是否享有利安公司债权，与本案无关；印章控制的问题，约定的是共管，与我方无关，协议中约定的是民事主体权利义务的约定，但是否履行是另外的关系，其达不到证明目的。第二组证据：抵押合同的真实性无法确定，对生效判决真实性认可，但达不到原告的证明目的，与本案无关；从民事判决书中可以看出，原告享有利安公司债权的时间是在2013年以后。第三组证据：对真实性认可，但是原告称合同无效达不到对方的证明目的，印章是否在利安公司的手上，达不到原告的证明目的；王国民主张的是104平方米，虽然登记机关登记的是160多平方米，但王国民使用的面积一直是104平方米；至于价格的问题，原告称所签价格低于市场价，原告没有任何证据证明被告与利安公司是民间借贷，原告称利安公司没有预售许可证，那么价格属于预售房，王国民支付的房屋价款属于预付款，如果说王国民的款项是融资的话，也没有何波及利安公司支付的任何款项。至于备案登记问题，没有取得预售许可而签订商品房买卖合同并不是无效，2012年取得了预售许可，备案属于行政手段，备案是开发商完成的义务，因此没有进行备案登记的责任不在被告。第四组证据：落款是利安公司单方面的陈述，该份证据中内容所指的业主是否包括王国民，需要核实。中环商业广场是中环百货公司经营，与利安公司是否有关系，需要核实；关于社会融资，王国民向利安公司确认主张权利，两者没有关联性，民间借贷或者社会融资，按照社会管理，应该有相应的利息，需要原告提供相应的证据。利安公司质证意见如下（庭审中提交的书面质证意见）：第一组证据：三性无异议，对原告主张证明目的不予认同，华能信托对利安公司印鉴是“共管”而非“监管”，且“共管”具体内容无约定，而实际履行相关合同中也来实际实施共管。第二组证据：三性无异议。证明目的有异议。其证据不能证明原告对讼争房屋享有拍卖、变卖和享有优先受偿权。第三组证据：三性无异议。但证明目的不予认可。案涉的执行裁定书认定事实清楚，适用法律适当，裁定结果也正确，应予维持。第四组证据：三性无异议，但不认可证明目的。本院对原告提交的证据认证如下：依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”之规定，对原告提供的四组证据，本院认为，被告王国民对第一组、第二组、第四组证据真实性存疑，但由于其并未实际参与，故无法知晓其真实性，但利安房公司作为实际参与人，对第一组-第四组证据的三性均无异议，本院认可其真实性。第三组证据被告与利安公司均承认其三性，本院予以确认。被告王国民为否定原告的主张，提出以下证据材料：第一组证据：身份证复印件。证明：主体适格。第二组证据：商品房销售协议、收款委托书、收款收据、中国建设银行转账凭证。证明1、原告购买利安公司开发的商铺，协商一致后（总价208万元）于2010年12月22日签订销售协议；2、原告与利安公司因购买房屋一事，权利义务的约定（尾款8万元待利安公司办理产权后补齐）；3、原告根据利安公司的要求，于同年12月23日支付购房款（20万元）的客观事实。第三组证据：第三组证据，《商品房买卖合同》，证明签订上述商品房销售协议后，原告一致要求利安公司签订商品房买卖合同，利安公司称办理完预售许可证才能签订，2012年12月18日，原告接利安公司通知，并与利安公司签订《商品房买卖合同》。第四组证据：交房条，证明利安公司与2012年9月20日将销售房屋交付给被告。第五组证据：铺面租赁合同、银行转账凭证，证明1、原告于2012年10月22日将自己购买的房屋出租给案外人的客观事实。2、承租人从2012年起交付租金给原告的客观事实。第六组证据：《承诺书》，证明1、被告一直催促利安公司完善购房手续，利安公司于2015年9月20日给被告的承诺；2、被告系该房屋的所有权人。对于被告提供的证据材料，原告长城资产公司质证意见如下：第一组证据：无异议。第二组证据：：对中国建设银行转账凭证的真实性予以认可，但转账凭条上显示的是200万元，达不到被告的证明目的；对其余证据的三性不予认可，王国民与利安公司是民间借贷的关系。第三组证据：对三性不予认可，《商品房买卖合同》签订的是销售合同专用章，不是利安公司的公章；测绘图是一个复印件，没有公司印章，被告主张的房屋与我方查封的房屋无法对应，且没有办理备案登记，看不出具体位置。《商品房买卖合同》签订时间是2012年12月18，这段时间利安公司是出于华能信托的监管期间，华能信托没有关于该房屋的任何交易记录。第四组证据：对三性不予认可，落款是利安公司，但公章是利安公司贵州利安公司公司销售部。交房条中显示的房屋位置与我方查封的房屋无法对应，没有关联性，因此不能达到被告的证明目的。第五组证据：对该铺面租赁合同的真实性无法确认，对银行转账凭证真实性予以认可，但达不到被告的证明目的，也不能证明王国民事该商铺的合法所有权人。第六组证据：对三性均不予认可，该证据出具的时间2015年9月20日，长城公司办理抵押登记的时间是2013年，利安公司不可能对长城公司办理抵押登记的房产办理任何的产权手续，如果利安公司公司按照承诺书办理产权手续，也说明该产权不是长城公司抵押的房屋。针对被告提供的证据材料，利安公司未发表质证意见。第一组-第六组证据：三性及证明目的无异议。本院对被告提交的证据认证如下：第一组证据，各方均无异议，予以确认。对第二组证据，原告方虽对该合同真实性质疑，但并未提供充分反驳证据予以佐证，不足以否定相关付款凭证、收据的真实性，对该组证据的真实性，本院予以确认。第三组-第六组证据，原告否认真实性，但并未提出反驳证据予以佐证，对该证据的真实性，本院予以确认。利安公司未提供证据。原告于庭审后向本院补充提交了一组证据，本院组织被告提交了书面质证意见。补充证据为：1.安顺市国土资源局出具的安他项（2011）第021号《土地他项权证》（华能信托为抵押权人）。证明目的：华能信托与利安公司签订《最高额抵押合同》后于2011年12月2日办理了涉案房屋所占土地的他项权证，早于被告王国民与利安公司于2012年12月签订的《商品房买卖合同》，利安公司擅自将抵押土地上的房屋转让的行为无效，损害了长城贵州分公司的合法利益。2.华能信托与陈东泉、张刚、恒法投资签订的三份《股权转让协议》及安顺工商局准许股东变更的文件。证明目的：华能信托在2011年12月9日-2013年12月（业务合作期间）为利安公司的唯一股东，在此期间任何以陈东泉、张刚、恒法投资名义作出的股东会决议均无效。3.利安公司各股东于2014年2月28日签订的《章程修正案》，约定公司董事会为公司公司最高权力机构，董事人员为何波、龙开洲（长城贵州分公司员工）、张国俊（长城贵州分公司员工）。证明目的：利安公司的董事会为最高权力机构，利安公司所隐瞒长城贵州分公司派驻董事的情况下签订的一系列《商品房买卖合同》以及作出侵犯长城贵州分公司债权的的行为（包括但不限于出具不利于长城贵州分公司债权的股东会决议均无效）。4.利安公司提交省高院《执行异议转破产程序申请书》及债务清册，证明目的：利安公司存在大量民间借贷，其与李友正可能是民间借贷关系，该购买交易行为名为买卖，实为借贷，不能对抗长城贵州分公司抵押权。王国民质证认为：证据1，该证据形成于本案诉讼之前，长城公司在庭审结束之后方才举证，合法性有异议，关联性上，土地是否抵押与本案无关，且抵押权人不是长城公司，是华能信托。证据2、证据3质证意见同证据1。证据4、对申请书及账务清册的情况不清楚，利安公司也从未向王国民支付任何利息。庭审中，利安公司也对被告的购买行为予以认可。利安公司无意见。综合以上证据的认证意见，本院对本案案件事实查明如下：2011年12月1日，华能信托为抵押权人与利安公司为抵押人签订了《最高额抵押合同》，该合同约定该合同的主合同包括但不限于编号为华能信托［2011］集合信托字第056号投资002的《债务清偿协议》等，该合同所担保的最高债权额4.4亿元。该合同项下的抵押物为证号为安国用2005第141号国有土地使用权，土地使用权面积21020平方米，位于贵州省安顺市字之间，东临民主路；南临建国路；西临中华路；北临中华东路。双方办理了安他项（2011）第021号土地他项权证，载明他项权利的种类及范围为：安国用（2005）第××号国有土地是与清镇记载的土地总面积为21020平方米，土地抵押面积为19831.11平方米，抵押部分的土地价值26168万元，现申请向华能贵诚信托有限公司贷款25000万元，未超出他项权利范围。其存续期限载明为：2011年11月18日至2016年11月18日。（该份证据上安顺市国土局另载明：依华能贵诚信托有限公司和贵州利安房地产开发有限公司双方申请，于2013年12月13日解除抵押）。2013年12月10日，原告与华能信托、利安公司、恒法投资、何波签订了《债权转让协议》。根据该协议约定，华能信托将其对利安公司享有的一亿元债权本息连同项下的担保权利转让给了原告。同日，原告与利安公司、恒法投资、何波、黄妮、陈东泉、张刚签订了《债务重组协议》，利安公司将位于贵州省安顺市西秀区项目的国有土地使用权及Ａ号楼1-24层在建工程进行抵押，并于2013年12月13日、16日办理了安他项（2013）第032号国有土地他项权证和安市房建西秀字第Ｊ1300051号在建工程他项权证。2010年12月22日，被告王国民与利安公司签订《商品房销售协议》，其中约定：“一、出售商品房位置为A栋楼1-2轴线、宽8m，临中华东路往南13米（进深）出售面积为8m×13m=104㎡,公摊面积以有关部门实测为准。……三、本协议经由甲（利安公司）、乙（王国民）双方签字盖章生效后，乙方预付给甲方贰佰万元整，余款待办理产权手续后乙方一次性付清给甲方。四、甲、乙双方约定，甲方取得《商品房销售许可证》后，转签商品房销售买卖正式合同。”同日，利安公司向被告王国民出具《收款委托书》，委托王国民将209万元销售款打入公司法人何波建行账户，王国民打款后，利安公司向其出具收款为200万元整的收款收据。2012年9月20日，利安公司将案涉房屋交付给被告，并出具交房条，2012年10月22日，被告将案涉房屋出租给案外人王小龙，并与案外人王小龙签订《铺面租赁合同》，其第二条约定：“租赁期限为陆年，铺面交付日期为2012年11月15日。租金起算日期为2012年12月1日至2018年11月30日”。王小龙依约支付租金。2012年12月18日，被告王国民与利安公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012-A-1-12），其中第二章第二条约定：“买受人购买的商品房，为本合同第一条和第二条约定项目中的第A幢1层12号房，建筑层数地上24层，地下2层，该商品房位于地上1层，名义楼层为第1层，该房号为1-12。房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准”。2016年3月28日，本院作出（2015）黔高民商初字第92-1号《民事裁定书》，查封了涉案房屋。本院查封案涉房屋的（2015）黔高民商初字第92-2号《协助执行通知书》中载明：“在价值人民币13937.91万元范围内，对贵州利安房地产开发有限公司所有的在建工程即安顺市西秀区的住宅物业14216.69平方米、商业物业19790.38平方米（清单见附件一和附件二）予以查封。查封期间为叁年，即从2016年3月29日起至2019年3月28日止”。2016年6月24日，本院作出（2015）黔高民商初字92号民事判决（以下简称92号判决），该判决已经生效。该判决判决主文内容如下：一、由贵州利安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国长城资产管理公司贵阳办事处本金10000.00万元并赔偿损失（2013年12月10日至2015年4月20日的损失以10000.00万元为基数，以19%／年的利率计算；2015年4月20日后，五笔应还欠款分别以1000万元、2000万元、2000万元、2000万元、3000万元为基数，以协议书约定的到期日起算，以20.9%／年的利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止；对在2015年4月20日后至每笔欠款到期日前的损失以对应还款数为基数，以19%／年的利率计算；从应付未付之日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以应付而未付的损失额为基数，以20.9%／年的利率计算）；二、由贵州利安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国长城资产管理公司贵阳办事处为实现债权所支付的律师代理费50万元；三、中国长城资产管理公司贵阳办事处在本判决主文第一、二项所列债权范围内对安他项（2013）第032号他项权证项下贵州利安房地产开发有限公司位于安顺市证号为安国用（2005）第××号的国有土地使用权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、中国长城资产管理公司贵阳办事处在本判决主文第一、二项所列债权范围内对证号为安市房建西秀字第Ｊ1300051号的在建工程抵押登记证明项下贵州利安房地产开发有限公司位于安顺市西秀区在建房产共计19790.38㎡（其中：住宅14216.69㎡、商业5573.69㎡）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、中国长城资产管理公司贵阳办事处在本判决主文第一、二项所列债权范围内对安顺恒法投资有限公司、陈东泉、张刚持有的贵州利安房地产开发有限公司100%的股权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；六、安顺恒法投资有限公司、何波、黄妮对本判决主文第一、二项所列债务承担连带清偿责任；安顺恒法投资有限公司、何波、黄妮在承担连带清偿责任后，有权向债务人贵州利安房地产开发有限公司追偿；七、驳回中国长城资产管理公司贵阳办事处的其他诉讼请求。2016年11月1日，因利安公司未履行92判决确定的给付义务，原告长城贵州分公司于向本院申请强制执行。本院受理后于2017年3月10日作出（2017)黔执恢26号查封公告，对查封利安公司抵押房屋的事实予以公告张贴。被告遂于2017年5月14日，以房号为A栋2-12-5的被查封房屋系其购买并占有为由向我院提出执行异议，我院于2017年6月27日作出了（2017）黔执异78号《执行裁定书》，中止了该查封房屋的执行。原告遂向本院提起执行异议之诉。另，2015年9月20日，利安公司向被告王国民出具《承诺书》，其中载明：“本公司承诺2016年8月31日前办理该铺面产权证交给买方，办理产权手续产生的交易税由买方承担，其余税费由卖方承担，若到期未办理产权手续，卖方承担法律责任”。本院认为，长城公司申请执行被执行人利安公司的涉案房屋，案外人王国民以其为涉案房屋的所有人为由向本院提出异议，本院作出中止执行的裁定。申请执行人长城公司以案外人王国民为被告提起申请人执行异议之诉，请求撤销中止执行裁定并继续执行案涉房屋，符合《民事诉讼法》第二百二十七条关于申请执行人执行异议之诉的规定。故，本案应属申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十一条规定：“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。”本案原告虽将利安公司列为第三人，但根据上述规定，因利安公司明确反对长城公司申请执行，故利安公司应为本案共同被告。结合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点如下：案涉的安顺市西秀区中环商业广场A号楼1-12号房屋是否应继续执行。本院认为，本案所涉房屋应继续执行，理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，未办理过户登记，在从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。审理查明的事实可知，利安公司开发的房产，在2011年11月18日已办理抵押登记给华能信托，在2010年12月22日王国民与利安公司签订《商品房销售协议》时，双方均明知案涉房产未办理预售许可证，客观上无法办理预售登记或过户登记，而在之后的2012年12月18日又与利安公司签订了正式的《商品房买卖合同》，此时华能信托的抵押已经设立，也无法办理过户登记或预售登记，王国民对其所购买的案涉房屋是否存在抵押应尽到合理的注意义务，现其未尽到注意义务而购买，导致无法办理房屋过户手续，应当认定其本身存在过错。故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定，认定案涉房屋可以请求排除执行。综上，原告的诉讼请求部分成立，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、准许继续执行安顺市西秀区中环商业广场A栋A栋1层1-12号房屋。二、驳回原告国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告王国民、被告贵州利安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。本院作出的（2017)黔执异78号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  朱仕芬审判员  刘珊涌审判员  罗 二二〇一九年三月十二日书记员  黄 义