辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书(2018)辽民终840号上诉人（原审原告）：张凤春，男，汉族，1969年3月27日出生，住新民市。委托诉讼代理人：曾雨佳，辽宁人民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁东源典当有限公司，住所地沈阳市和平区三好街76号裕宁大厦3105房间。法定代表人：姜炘，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晔，辽宁平安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李悦，辽宁平安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区翟家镇小于村。法定代表人：符丽华，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：宋国印，男，1960年10月22日出生，汉族，住新民市。被上诉人（原审被告）：符丽华，女，1964年7月20日出生，汉族，现羁押于辽宁省女子监狱。上诉人张凤春因与被上诉人辽宁东源典当有限公司（以下简称东源公司）、沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称金晟公司）、宋国印、符丽华案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人张凤春及其委托诉讼代理人曾雨佳，被上诉人东源公司的委托诉讼代理人孙晔、李悦到庭参加了诉讼。被上诉人金晟公司、宋国印、符丽华未到庭。本案现已审理终结。张凤春的上诉请求：撤销一审判决第二项；改判支持上诉人全部诉讼请求；全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定上诉人没有证据证明已经交纳全部购房款是错误的。上诉人与金晟公司于2010年签订了认购协议，交纳了购房款，等到预售许可证下来后，金晟公司收回认购协议，重新签订了《商品房买卖合同》。此时金晟公司交楼号写在合同上，没有任何问题。在此过程中，上诉人已将合同约定的全部购房款交纳。且上诉人要求金晟公司尽快办理房证。一审法院认定金晟公司出具的三联据非正规发票，且公司没有账目是错误的。一审法院将金晟公司的不规范行为，让上诉人承担不公平。且公司账目金晟公司在庭审中也说明在公安机关处保管，一审法院未依职权调取就武断的说没有账目，是极不负责的。备案过程并不产生房屋产权归属的法律后果，上诉人作为普通百姓，只要求下发房产证才是正常逻辑，一审法院要求上诉人超范围尽到注意义务是不公平的。一审法院认定东源公司与金晟公司是为了担保债权的实现才签订的《商品房买卖合同》。根据民间借贷解释，此时仅按一般债权处理，上诉人的买卖优先于东源公司借款发生，东源公司不能优先受偿。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿批复》）规定，交纳全部或大部购房款的购房者的购买权大于其他抵押权和债权。东源公司受偿顺序在上诉人之后，请二审法院予以纠正。东源公司辩称，上诉人虽与金晟公司签订了《商品房买卖合同》，但未能对合同的签订及履行过程作出合理解释，在合同签订时间空白的情况下，不能证明合同是在查封之前签订，且其提交的证据不足以证明已实际支付购房款，也不能认定其是真实的购房行为。上诉人对涉案房屋不享有物权期待权，仅为普通债权，不能优先于其他债权。其亦未提供证据证明其所购房屋系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋，亦未实际占有使用，因此上诉人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，其不享有足以排除强制执行的民事权益。本案为执行异议之诉，应当适用执行程序以及相应民事诉讼程序的法律规定，《优先受偿批复》调整的是建设工程施工合同法律关系，不应被扩大解释，本案不应适用该批复。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金晟公司、宋国印、符丽华二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。张凤春向一审法院诉讼请求：1、确认商品房买卖合同有效；2、停止对执行标的物（位于新民市富源商厦南侧1号住宅楼1－9－1）的执行，解除查封；3诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告金晟公司于2010年10月11日签订了《商品房买卖合同》，双方明确约定金晟公司将位于新民市华丽英典项目商品房1号住宅楼1－9－1的房屋出售给原告，原告于2010年10月、2011年5月、2012年5月分三次给付购房款296，553元。当原告获悉沈阳市中级人民法院于2014年6月5日张贴的（2012）沈中执字第161号公告后，原告从此公告内容才得知法院已于2012年6月7日将原告实际购买的房屋予以查封，该查封严重影响和损害了原告的利益，对此原告依法提出了执行异议。原告于2014年10月29日收到（2014）沈中执裁字第124号《执行裁定书》驳回了原告的执行异议申请，原告认为该裁定认定事实不清，适用法律不当，理由如下：（一）在执行异议申请中，原告主张的不排除东源公司与其他被告的所谓债权债务关系属于合同诈骗的一部分。在《执行裁定书》中，以尚未收到有关公安机关或者检察机关对本案是否涉及刑事犯罪嫌疑并要求案件移送其管辖的任何书面材料为由，认为原告提出的先刑后民理由不能成立，显然违反了《民事诉讼法》第64条的规定，是严重不负责任的。符丽华等人的合同诈骗案卷宗就在沈阳中级人民法院，一审法院完全可以调取。（二）事实上，从公安机关对符丽华的起诉意见书以及相关司法部门的法律文书能够明确体现如下事实：1、符丽华等人先将在建商品房出卖给原告，然后于2011年8月23日再将卖给原告的在建商品房抵押给东源公司，符丽华等人共骗取东源公司1，570，440元人民币，类似情况包括原告在内的查封公告当中的九套住宅。2、在执行异议的庭审中，东源公司自称1300万元本金已还清，只差利息没有执行到位，又自称是因利息没有归还，由相关其他被告人提供的包括原告在内的九套房产进行了抵押。那么，从（2012）沈二证执字第2号执行证书中体现利息为172万元，与符丽华等人骗取东源公司1，570，440元数额基本相当，且抵押的时间和借款的时间在同一时间段，足以说明符丽华等人骗取东源公司的款项恰恰时东源公司与其他被告债权债务关系中的利息。显然，东源公司的此笔债权债务与符丽华等人的合同诈骗有关，东源公司的相关损失应当通过刑事案件予以返赃，而不应通过民事的执行程序予以查封返还。一审法院经审理查明：张凤春与金晟公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于新民市富源商厦南侧，编号为2010－113的地块的土地使用权。[土地使用权出让合同号][土地使用权规划批准文件号][划拨土地使用权转让批准文件号]为新民国用（2010）第D127号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名][暂定名]华丽英典。建设工程规划许可证号为建字第210181201100009号，施工许可证号为210181201104210701。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为[现房][预售商品房]。预售商品房批准机关为新民市住房和城乡建设管理局，商品房预售许可证号为新房预售第2011－12号。第三条买受人所购商品房的基本情况。金晟公司将位于新民市华丽英典项目商品房1号楼1单元901号房屋即本案诉争房屋出售给原告，建筑面积为88.86平方米，每平方米单价为3，337.31元，合同约定交付期限为2012年12月31日前出卖人将具备该商品房在房产管理部门取得使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，该合同出卖人处盖金晟公司公章及法定代表人符丽华的名章，买受人处有张凤春签字。庭审中，张凤春提供盖有金晟公司财务专用章的收款收据三张，分别为2010年10月11日收款收据；2011年5月30日收款收据；2012年5月2日收款收据，金额共为296，553元。另查明，2011年5月20日，金晟公司（乙方）与东源公司（甲方）签订《借款合同》一份，约定甲方将2000万元借给乙方，借款期限为6个月，并约定将金晟公司位于新民市富源商厦南侧的7718平米土地作为土地抵押物，将金晟公司3000万股股权作为质押物。2011年5月26日，沈阳市第二公证处作出公证书一份，对于金晟公司、东源公司之间的借款合同进行公证，并赋予该合同强制执行效力。2012年5月9日，沈阳市第二公证处作出（2012）沈二证执字第2号执行证书一份，申请执行人为东源公司，被申请执行人为金晟公司，该证书确认东源公司可持本证书向人民法院申请强制执行，该证书确认东源公司有权以金晟公司作为抵押的土地使用权及符丽华、宋国印持有的金晟公司的全部股权，用以支付所借款项本金和利息、违约金。2011年8月23日，东源公司（甲方）与金晟公司（乙方）签订《补充协议书》，约定双方于2011年5月20日签订《借款合同》以及其他担保合同。根据市场情况变化，经双方协商，制定补充协议：一、本合同对原合同修改的部分条款，效力适用于全部原合同中约定的借款。三、乙方房地产现处于准许销售状态，原合同约定的土地抵押双方尚未办理抵押登记，故原约定不符合法律规定。为保证甲方资金使用安全，限制乙方部分房地产对外销售，故增加担保措施如下：1、乙方以房地产销售形式将部分房地产（包括本案争议的执行标的）备案到甲方或甲方指定的第三人名下作为对甲方清偿全部原合同约定债务的保证。2、乙方提供备案的新民市新房预售第2011－12号预售许可证房地产备案明细（包括本案争议房屋），备案人姓名为李宏蕾。2011年8月23日，金晟公司与李宏蕾签订备案的《商品房买卖合同》。2011年8月24日，金晟公司为李宏蕾开具房款为177，760元的收款收据并开具《准住通知单》。金晟公司于2011年3月18日取得华丽英典住宅楼1#、2#、3#楼，地下车库的建设工程规划许可证，于2011年4月21日取得建筑工程施工许可证，2011年5月23日取得商品房预售许可证。2014年6月5日，一审法院作出（2012）沈中执字第161号公告，公告内容如下：金晟房产公司：本院依法受理申请执行人东源典当公司与被执行人金晟公司公证债权纠纷（2012）沈中执字161号执行案件，已于2012年6月11日向你公司送达了执行通知书，因你公司在规定的期限内未履行生效的沈二（2012）沈证执字第2号公证书确认的给付义务，本院于2012年6月7日依法查封了你公司所有的位于新民市富源商厦南侧1号住宅楼1－7－3，面积110.58平方米；1－8－1，面积88.86平方米；1－9－1，面积88.86平方米；1－11－3，面积110.58平方米；2－6－1，面积96.6平方米；4－4－2，面积59.8平方米；4－8－2，面积59.8平方米；4－9－1，面积110.58平方米；4－11－2，面积59.8平方米。对上述房屋所有权有异议者于本公告期限内持有效证据，向本院提出执行异议。否则，本院将该房产视为被执行人所有，依法对其评估、拍卖，冲抵所欠债务。本公告自发布之日起，经过60日即视为送达。特此公告。又查明，东源公司与金晟公司、宋国印、符丽华公证债权纠纷一案中，一审法院于2012年6月8号查封了案涉房屋。一审法院于2014年6月7日和2015年5月27日对该房屋进行了续封。张凤春向一审法院请求中止对上述房屋的执行，并请求解除查封。一审法院于2014年10月23日作出了（2014）沈中执裁字第124号执行裁定书，该裁定书以“涉案房屋在本院查封之前并未交付，案外人并未实际占有”为由裁定驳回案外人张凤春的异议申请。上述事实，有各方当事人的陈述及其提供的张凤春与金晟公司签订的《商品房买卖合同》，收款收据，华丽英典房产认证证明、借款合同、公证书、协助执行通知书、执行裁定书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、收款收据、《准住通知单》、银行流水明细等证据材料及当事人陈述，经庭审质证及一审法院审查，予以确认，在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》是否有效。二、张凤春对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。从案涉《商品房买卖合同》的真实性分析，虽然该合同日期签订处为空白，但该合同内容具备商品房买卖合同的基本内容，内容并不违反法律行政法规的强制性规定。虽然金晟公司与张凤春之间存在恶意串通，损害东源公司利益的可能。但考虑到本案为涉及买受人众多的群体性案件，加之，认定该《商品房买卖合同》有效，并不侵害东源公司的权益。因此，一审法院认定张凤春与金晟公司签订的《商品房买卖合同》为合法有效，该合同对张凤春与金晟公司具有约束性。关于张凤春对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。首先，张凤春与金晟公司《商品房买卖合同》的签订日期处为空白，其在起诉状中陈述合同签订时间为2010年10月11日。而金晟公司于2011年3月18日取得华丽英典住宅楼1#、2#、3#楼，地下车库的建设工程规划许可证，于2011年4月21日取得建筑工程施工许可证，2011年5月23日取得商品房预售许可证。在2010年7月18日金晟公司并无上述建设审批证件，而张凤春持有的《商品房买卖合同》已经注明上述证件的号码，应认为其在起诉状中陈述的时间不属实。因此无证据证明案涉《商品房买卖合同》是在案涉房屋被查封前签订。其次，关于房款给付问题。张凤春陈述其用现金及银行转账方式支付全部购房款共计296，553元人民币，同时，提供了金晟公司分别于2010年10月11日、2011年5月30日、2012年5月2日就案涉房屋开具的收款收据共计296，553元，而非正规发票；而张凤春提交的银行流水中取款的时间和金额与收据的时间金额只能部分对应，但在金晟公司无法提供账目的情况下确认张凤春将全部房款交付金晟公司证据不足。最后，案涉房屋2011年5月23日取得商品房预售许可证，张凤春在2011年5月交纳房款时已经可以进行《商品房买卖合同》备案，但张凤春并未积极主张权利要求备案。该合同约定房屋的交付日期为2012年12月31日，而在合同约定的交付日期届满后至今，张凤春并未通过诉讼方式主张其对案涉房屋的权利，与常理不符。因案涉房屋并未交付，张凤春未取得对案涉房屋的占有，张凤春现并未居住在该房屋内，案涉房屋执行并不影响其基本的居住利益。基于上述事实，张凤春在《商品房买卖合同》签订的过程中未尽到审慎义务，在合同履行过程中未积极主张权利。且其未实际取得对案涉房屋的占有，其对案涉房屋享有的权利仅为普通债权而非物权期待权。该权利不能优先于其他债权，更不能排除东源公司对案涉房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，判决：一、原告张凤春与被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告张凤春的其他诉讼请求。案件受理费5748元，由原告张凤春负担。本院经审理查明，原审认定的基本事实属实。本院认为，张凤春就案涉房产提起案外人执行异议之诉，人民法院应审查其对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。张凤春与金晟公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，在本案诉讼过程中，张凤春与金晟公司均认可该合同系各自的真实意思表示，且该合同不违反法律法规的禁止性规定，一审判决认定该合同有效正确。关于张凤春对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张凤春虽与金晟公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，但该合同中无签订时间，不足以证明该合同系在案涉房屋被查封之前签订；关于房款的交付，张凤春只提交了收款收据，而非正规发票，且其提交的银行流水中取款的时间和金额与收据的时间、金额只能部分对应，不足以证明其支付了案涉房屋的购房款;张凤春亦未提交充分证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。故其对涉案房屋的权利不符合上述规定，一审判决认定其对案涉房屋享有权利不足以排除强制执行并无不妥。关于上诉人主张根据《优先受偿批复》的规定，东源公司的受偿顺序应在张凤春之后问题，因该批复系针对建设工程施工合同纠纷案件中的权利冲突，并不适用于本案，故上诉人此项主张不能成立，本院不予支持。综上所述，张凤春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5748元，由张凤春负担。本判决为终审判决。审判长 高    菡审判员 黄  立  君审判员 赵  碧  涛二〇一九年三月十三日书记员 解明璐（代）