海南省第一中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）琼96民终192号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄超，男，1935年10月2日出生，汉族，住保亭黎族苗族自治县。 委托诉讼代理人：曹龙,广东正大方略（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲玺,广东正大方略（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：保亭黎族苗族自治县城乡投资有限责任公司，住所地该县保城镇文明中路（原）工商局办公楼**。 法定代表人：罗宗浪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾雯，海南天皓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏哲，海南天皓律师事务所实习律师。 原审第三人：保亭黎族苗族自治县人民政府，住所地该县保城镇新民路县委大院。 法定代表人：符兰平，该县县长。 委托诉讼代理人：贾雯，海南天皓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏哲，海南天皓律师事务所实习律师。 上诉人黄超因与被上诉人保亭黎族苗族自治县（以下简称保亭县）城乡投资有限责任公司（以下简称城投公司）、原审第三人保亭县人民政府（以下简称保亭县政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院(2018)琼9001民初616号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄超上诉请求：撤销原审裁定，发回重审。事实和理由：（一）限价商品房不等于限价商品住房，原审裁定认定事实不清，适用法律错误。首先，案涉房产属于特殊类型的商品房。该房产交易属于限价商品房类的买卖交易，只是限制了房屋交易的价格。案涉房产本质上仍属商品房类型，与保障性住房、经济适用房、限价商品住房并不相同。因此，案涉房产应当依照商品房买卖合同的相关民事法律规定进行实体处理。其次，黄超与城投公司属于平等的民事主体，保亭县政府无权介入双方之间的买卖合同关系。城投公司依据保亭县政府的文件，违法解除房屋买卖合同关系，侵害了黄超的合法权益。再次，保亭县政府从未以自己的名义与黄超签订案涉房屋买卖合同，将房屋出售给黄超。而且，限价商品房与限价商品住房是两个完全不同的概念，原审法院错误认定该买卖合同为单位内部分房，严重违背客观事实。黄超已完全履行了合同义务，支付全款，缴纳契税、维修基金等，城投公司也已将案涉房屋产权登记在黄超名下，黄超对房屋享有100%产权。（二）黄超与城投公司签订的案涉合同合法有效，且不存在约定或法定解除的情形，依法应继续履行。案涉合同是双方的真实意思表示，未违反我国法律和行政法规的禁止性规定，双方应当继续、完全履行各自义务。黄超和城投公司的合同目的均已实现，城投公司应当将案涉房屋实际交付给黄超占有和使用。 城投公司辨称：（一）一审法院认定案涉房屋不具备商品房的性质、黄超与城投公司签订的买卖合同是保亭县政府对保亭县一部分人的内部分房正确。首先，黄超与城投公司签订的买卖合同不是普通的民事合同，而是具有明显的政策性、福利性、局限性及排他性，由政府行政主导的具有行政行为的合同。其次，黄超与城投公司之间不是平等的民事主体关系，因为黄超购买案涉房屋不是市场主导下平等主体之间的公平交易取得，而是必须具备保亭县政府规定的一定资格和条件。本案中，保亭县政府拟按国家相关政策将住房分配给单位的干部职工，房屋分配和购买方案均是经过政府内部讨论通过，城投公司和黄超均没有对房屋的价格等有合意的权利。黄超作为保亭县政府原退休干部，才具备分房的资格，但是对于房屋的区域、楼层、面积等，黄超均无权选择，必须服从政府的分配。由此可以看出，这就是保亭县政府对于部分干部职工的内部分房。（二）即使本案属于法院受案范围，双方签订的买卖合同也应予以解除。首先，由于案涉房屋性质属于限价商品住房，但因套型及建筑面积违反相关规定而被责令要求整改，买卖合同已无法再继续履行。其次，黄超不属于国家限价商品房的保障对象，其购买案涉房屋实际上是对广大公众利益的损害。再次，根据《海南省限价商品住房管理办法（试行）》的相关规定，保亭县政府有权收回存在严重违规情形的案涉房屋。综上，原审裁定正确，请求二审法院予以维持。 黄超向一审法院起诉请求：判令城投公司继续履行《保亭县保城河保障性住房限价商品房买卖合同（一期）》，立即将所出售的房屋（保亭县保城河小区第5栋第B号房）交付给黄超占有和使用，并办理房屋交付相关手续。 城投公司向一审法院提出反诉请求：判令解除双方签订的《商品房买卖合同》。 一审法院经审查认为：《保城河限价商品住房买卖合同》明确涉诉房屋是限价商品住房。庭审中，黄超和城投公司对限价商品房是属于保障性住房还是商品房产生分歧，黄超认为属于商品房，城投公司认为属于保障性住房。首先，从概念上看，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或限定租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括投资企业）开发经营的住宅。其次，从法律意义上看，保障性住房具有政府指导性、面积限制性、购买对象限制性、交易时间限制性等特征。商品房是指按照法律、法规及有关规定可在市场上自由交易、不受政府政策限制的各类商品房屋。根据《海南省限价商品住房管理办法（试行）》的解释，限价商品住房是指市、县人民政府限定套型结构比例（限定套型面积）和控制销售价位（限定销售价格），并定向销售（限定销售对象）的中低价位、中小套型普通商品住房。从以上定义来看，限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式进行，这也是限价商品房与普通商品房的区别。本案中，购房主体、单价、面积需由保亭县政府发文确定，因而涉诉房屋不具备商品房的性质。保亭县政府于2011年1月21日下发《保亭黎族苗族自治县党政机关限价商品房小区分配销售方案》，从内容来看，方案中明确销售对象、销售价格。由此可以看出，涉诉房屋其实就是保亭县政府对保亭县一部分人的内部分房。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，本案不属于法院管辖范围，对黄超的起诉应予以驳回。涉诉合同应当继续履行还是应该解除，因本案不属于法院管辖，对于黄超、城投公司之间签订的《保城河限价商品住房买卖合同》，是否应当解除，也不属于法院管辖范围，故对城投公司反诉要求解除《保城河限价商品住房买卖合同》的主张，亦予以驳回。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八规定，作出如下裁定：（一）驳回黄超的起诉；（二）驳回城投公司的反诉起诉。本诉受理费9000.28元（黄超已预交4500.28元），予以退回黄超4500.28元，反诉受理费4500.28元（城投公司已预交），予以退回城投公司。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院审理查明：2011年1月21日，保亭县政府办公室下发《保亭黎族苗族自治县党政机关限价商品房小区分配销售方案》，方案规定：限价商品住房的销售对象为保亭县在职的县四套班子领导，保亭县委、县政府工作部门、乡镇党政机关副处级以上干部，拥有保亭县保城镇非农业户口的原保亭县**班子离退休干部等；购房人资格由保亭县保障性住房领导小组审核确认；资格确认后，由购房人与城投公司签订购房合同。经审核确认黄超具有购房资格。2013年3月10日，黄超与城投公司签订《保城河限价商品住房买卖合同》，购买由城投公司开发建设的保城河保障性住房小区（一期）第5栋第B号房，套型为四室两厅一厨四卫，建筑面积221.30平方米，价格520055元。黄超已陆续支付房款及相关费用。后因该小区项目违规被上级有关部门责令要求整改，城投公司遂要求解除买卖合同并退还房款，黄超不同意，并起诉至一审法院。 本院认为：根据保亭县政府《保亭黎族苗族自治县党政机关限价商品房小区分配销售方案》的规定，案涉房屋的销售对象有严格限定，销售对象并非符合购买限价商品住房条件的中等和中等偏下收入住房困难家庭，而是保亭县的特定领导干部，即保亭县在职的县四套班子领导，保亭县委、县政府工作部门、乡镇党政机关副处级以上干部，拥有保亭县保城镇非农业户口的原保亭县**班子离退休干部等，黄超即为其中的一员，因此被确认有购买资格。而且，《保城河限价商品住房买卖合同》显示，案涉房屋套型为四室两厅一厨四卫，建筑面积221.30平方米，不符合《海南省限价商品住房管理办法（试行）》关于限价商品住房为“中小套型”的规定，并非真正意义上的限价商品住房。由此可见，黄超与城投公司签订合同购买案涉房屋，并非平等主体间自由交易的市场行为，而是保亭县政府以销售限价商品住房名义进行的一次内部分房。根据最高人民法院的相关规定，因单位内部建房、分房等而引起的房地产纠纷，不属人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。据此，本案不属人民法院民事诉讼受案范围，应裁定驳回黄超的起诉和城投公司的反诉起诉。 综上，黄超的上诉请求不能成立，一审裁定适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条、第一百七十五条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 陈秀儒 审 判 员 卢艳萍 审 判 员 林 敏 二〇一九年三月十九日 法官助理 熊 鹰 书 记 员 张煜浩 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。