广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法狮民三初字第14号原告颜知明，男，汉族，1962年7月25日出生，住广东省佛山市顺德区。被告佛山市南海恒胜置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇小塘一环路11幢15号铺。法定代表人蔡颖恒。委托代理人李景旭，该公司员工。被告佛山市南海区豪信物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐嘉洲花园26幢首层。法定代表人何国光。委托代理人邢杉，该公司员工。原告颜知明诉被告佛山市南海恒胜置业有限公司（以下简称恒胜公司）、佛山市南海区豪信物业管理有限公司（以下简称豪信公司）物权保护纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法由审判员张文炎独任审判，适用简易程序，于2014年5月21日公开开庭进行了审理。原告、两被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月29日上午，原告凭房产证找被告恒胜公司索要钥匙，对房屋准备装修自住，被告恒胜公司带原告找到被告豪信公司，被告豪信公司以要原告交3年物业管理费为由，拒绝交出钥匙，原告要求被告提供物业管理协议和收费依据但对方拒绝，且态度蛮横。原告又找回被告恒胜公司，该公司说要找上级领导协调，但不见领导的面；原告求他先借两条钥匙，但遭到拒绝。事后又到现场发现门被水泥堵住，并用木条堵死锁孔，这是被告所为。原告通知开锁公司也被保安强行阻止，后多次报警，可以证实。原告认为，被告恒胜公司私自将原告的房产交予被告豪信公司控制���既无合同约定，也无法律依据，完全是一种侵权行为。原告已向被告恒胜公司支付了所有费用及办理了房产证，完全可以依法行使物权，任何人不得以任何借口阻止或是侵占房产，否则是侵犯他人财产权的行为。原告的财产价值无法实现，至今只能在附近租住。根据物权法的相关规定，原告特依法提起诉讼，请求判令：1、责令两被告立即停止对原告位于狮山小塘三环东路上林苑1栋4座1203房的侵权行为，并排除妨害（含潜在隐患），将房屋交付原告安全正常使用，并在《佛山日报》上向原告道歉；2、被告赔偿侵犯原告财产权无法实现财产价值的损害，依照购房款（370782元）为本金按年贷款利率（6%）每月计算两倍，自2013年11月1日起，至能实际正常安全使用日止（并交付房卡、钥匙给原告）；3、两被告负连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明��被告的侵权行为具体为：不交付房屋钥匙和出入门禁卡，在门口堆放物品、堵塞门锁孔阻拦其进入房屋。被告恒胜公司辩称，该案是基于物权保护纠纷，我方有无交付钥匙与本案无关，原告没有收到钥匙是因为原告没有按照合同履行；原告有自行更换钥匙，在8月份已经自行办理房地产权证，所以实际取得该房屋。原告怠于收房，我方将钥匙交付给物业公司也是为了方便原告收房，我方不存在任何阻碍原告收房的动机；原告没有确认具体侵权人是开发商还是物业公司，也无证据证明是我方实施了侵权行为，事实上是原告将该事闹大后与我方联系，我方才知道该事情。原告已经实际占用房屋，不存在排除妨害的情形。被告请求赔偿损失没有依据，提供的依据也是其根据自己房屋价值的一个估价，原告也没有任何证据证明其遭受损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告豪信公司辩称，一、被告经合法招投标程序成为上林苑小区前期物业服务企业。被告是依据国家法律法规设立的物业服务企业，经开发商恒胜公司与佛山市南海区国土与城建水务局共同组织的公开招投标程序，被告中标成为上林苑小区前期物业服务企业，随后被告与恒胜公司就上林苑小区前期物业管理事宜签订了《上林苑前期物业服务合同》并在建设局进行备案，符合国家有关物业法规的要求。二、原告拒绝履行业主义务并私自更换门锁控制涉案房屋。1、自2011年7月1日起，上林苑小区1期1栋1—5座开始向业主交楼，其中亦包括原告所购买的1栋4座1302房，但时至2013年10月，原告始终没有来收楼。2、2013年10月中下旬（10月29日之前），原告第一次前来要求验房，被告安排工作人员陪同原告验房后，原告表示房屋无问题，要求被告将房门钥匙交���给他。因原告当时只带了身份证，并无携带购房合同、购房发票等收楼所必须的相关文件，因此暂未能办理房屋交接手续。3、2013年10月29日，原告携带购房合同，房产证，身份证再次到被告处，要求被告仅将房屋钥匙交付给其即可，但原告拒不履行业主义务，不愿意办理水电过户等房屋交接相关手续（按此手续已交楼1735户），故暂未能办理相关房屋交接手续。当日下午5时多，被告执勤保安巡查时发现原告自行聘请开锁人员正在更换1栋4座1302房门锁，经劝阻无效后，被告工作人员于18：07分用83661988的电话向小塘派出所86662535的电话报警，约20分钟后又用工作人员132××××1918的电话向110报警。警察来后认为是经济纠纷，要求自行调解后离开，此时原告已完成门锁更换并实际占有涉案房屋。三、被告并未实施任何行为妨害原告实现物权。1、2013年12月5日，原告自行前往1��4座1302房并且报警，待被告工作人员与警察赶至现场后发现：在该房门外公共区域部分有4袋未开封使用的袋装水泥粉，每袋包装尺寸为70cm×40cm×15cm（长×宽×高），且原告自行更换的门锁锁孔被堵塞，如此小面积未经使用的建筑材料根本无法形成堵门，原告歪曲夸大事实。在没有任何证据的情况下，原告当场指责系被告所为，被告立刻对原告无理指控进行解释，双方均被带回派出所分别做了询问笔录，警方未支持原告的指控。随后，作为合格称职的物业服务企业，被告已将占用公共区域的水泥清除。2、2014年1月22日，原告再次因为锁孔被堵的事情报警，并再次无理指控被告，但未提供任何证据，随后，双方再次到警所做了事件相关“询问笔录”，警方未支持原告的指控。四、原告要求被告赔偿损失毫无依据。原告于2013年8月30日自行办理并取得涉案房屋的房屋产权证���随后于2013年10月29日自行请人更换涉案房屋门锁，已取得涉案房屋所有权并实际占有该涉案房屋。而被告自始至终并未实施任何行为妨害原告使用该涉案房屋；涉案房屋为毛坯房，至今未做任何装饰，完全不具备出租或自住的条件，且原告完全具备修理或更换门锁的条件和能力，故原告要求被告赔偿损失之请求毫无根据。综上所述，原告已办理涉案房屋产权登记并实际占有该房屋，被告已严格按《上林苑前期物业服务合同》履行前期物业服务企业义务，且未实施任何行为妨害原告实现物权，故恳请法院驳回原告诉讼请求；同时被告对原告要求如下：1、停止对我司的无端指责，并赔礼道歉；2、按正常程序办理原告房屋的移交手续；3、根据国家《物业管理条例》第七条之规定，履行业主义务，向我司交纳自2011年7月1日起至2014年4月30日的物业管理费4330.74元，公共电费分摊及滞纳金745.66元，滞纳金2449.76元，共计7526.16元。诉讼中，原告举证如下：1、原告的身份证复印件、被告组织机构代码证复印件，证明双方的诉讼主体资格。2、房地产权证书（原件），证明其对涉案房屋享有物权。3、发票（原件），证明涉案房屋的价值。4、报警回执（原件）、受理报案登记表（打印件），证明原告的物权遭到被告侵犯，向公安机关报警。5、报纸（复印件）、独家代理委托书（原件），证明涉案房屋潜在价值的损失。6、照片（打印件），证明被告将水泥堆在涉案房屋门口，禁止原告出入。7、致上林苑一期业主的公开信（原件）、涉案小区质量纠纷的相关报道（复印件）、上林苑检测进程简报（打印件），证明无法交房的原因在于开发商。经质证，被告恒胜公司对证据1-3无异议。对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，只能证明原告有报警，但是无法证明我方有侵权行为。对证据5的真实性无异议，但是对证明内容有异议，无法证明原告有任何损失，而且其损失也无依据。对证据6的真实性无异议，但不能证明是开发商实施的，我方不知情。对证据7的真实性无异议，但是公开信涉及的房屋不包括该涉案房屋，报道等也是针对其他的房屋，与本案房屋无关；对简报的真实性无异议，但是与本案无关，本案属于物权纠纷，是否收房是债权债务关系。被告豪信公司对证据1-3无异议。对证据4的真实性无异议，只能证明原告有报警，但是无法证明我方有侵权行为；对证据5报纸的真实性无异议，但是单凭该报纸无法证明原告存在损失，对独家代理委托合同的“三性”不予确认。对证据6的真实性��异议，但是不能证明是我方实施的。对证据7的真实性无异议，但是与本案无关，报纸和公开信上涉及的房屋不包括本案房屋。被告恒胜公司举证如下：8、上林苑前期物业服务合同（原件），证明原告怠于收房的情况下，我方有权委托通过正规招标程序选聘的物业公司代为收房。9、商品房买卖合同（原件）、邮单（原件），证据我方依据合同规定，通知买受人收楼，但是原告怠于收楼，直至两年后的2013年10月29日才与我方交涉收楼。原告对证据8的“三性”无异议，因为我不是合同的当事人，没有义务去履行合同。对证据9的商品房买卖合同真实性无异议；对邮单的真实性有异议，没有收到相关快递。被告豪信公司对证据8-9无异议。被告豪信公司举证如下：10、上林苑前期物业服务合同（复印件）、中标通知书（复印件），证明其通过合法程序与开发商签订了前期物业服务合同。11、收楼须知、收楼流程图（复印件），证明其告知业主在收楼时的程序及需带齐的资料。12、同座楼宇其他业主“收楼通知书”（复印件），证明收楼通知书的样式。13、快递查单（复印件），证明原告的收楼通知书已经特快专递寄给原告。原告对证据10的“三性”无异议，因为我不是合同的当事人，没有义务去履行合同。对证据11-13的“三性”不予确认，没有见过。被告恒胜公司对证据10无异议，是通过正规招标程序订立的合同，原告称其并非是合同的当事人，根据最高法院的相关规定，建设单位与物业公司签订的前期物业合同对业主有约束力，业主以非合同当事人进行抗辩，法院应不予支持。对证据12-13无异议，邮单当时是我方进行邮寄的，但是由于时间已经很久，所以无法在网页上查询到相关快递，法院可以去邮局进行查询。本院经审查认为：两原告提交的证据材料及本院依法调取的证据材料均有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。经审理查明：2010年5月12日，两被告签订《上林苑前期物业服务合同》，约定：被告恒胜公司将上林苑前期物业委托给被告豪信公司管理，物业服务费用为住宅1.96元／月／平方米，豪信公司自收楼通知书所通知的收楼日期之日起向业主或物业使用人收取物业服务费用等。2010年7月4日，原告与被告恒胜公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买上林苑1栋4座1302房，建筑面积为73.51平方米，价款为370782元，交付期限为2011年6月30日前；原告应于出卖人发出《收楼通知书》之日起的20日内，前往负责该商品房物业管理的物业公司办公地点或指定��点，办理商品房交接手续；如买受人未及时办理交接手续的，视为买受人已于本合同约定的交房期限届满之日，自动接收了该商品房且承担其一切风险及相关费用（如物业管理费）等。2011年6月24日，恒胜公司按照原告在购房合同上所留地址及联系电话向原告邮寄发出收楼通知书，但之后原告没有来被告豪信公司处办理收楼手续。2013年8月30日，原告自行办理了涉案房屋的房地产权证。2013年10月29日，原告找到被告豪信公司，要求收楼，但因其拒绝缴纳物业管理费用及办理相关手续等，导致未能收楼。2013年12月5日、2014年1月22日，原告以其房屋门锁眼被堵、门口被水泥包封堵等原因两次报警求助。诉讼过程中，原告承认其曾尝试自行更换其房屋的门锁，但被被告豪信公司人员阻止；其称是因为房屋有质量问题才不愿收楼，其也没有收到过收楼通知。被告豪信���司称原告已自行更换了门锁，其承认目前仍未将涉案房屋钥匙和门禁卡交给原告，但原告可以凭房产证出入小区和进入房屋。本院认为：两被告之间签订的《前期物业服务合同》、原告和被告恒胜公司之间签订的《商品房买卖合同》均合法有效，有关当事方均应依照合同约定和法律规定来行使权利和履行义务。根据原告和被告恒胜公司之间签订的《商品房买卖合同》的约定，原告应于恒胜公司发出《收楼通知书》之日起的20日内，前往负责该商品房物业管理的物业公司（即被告豪信公司）处办理商品房交接手续，如原告未及时办理交接手续的，视为其已于本合同约定的交房期限（2011年6月30日）届满之日，自动接收了该商品房且承担其一切风险及相关费用（如物业管理费）。被告已举证证明其以邮件方式向原告发出了收楼通知，收件地址、电话与原告在购房合同中所留一致，根据常理，可以认定原告已收到收楼通知。由于原告自身原因，没有依约向豪信公司办理收楼手续，根据合同约定，视为其已接收了商品房并应承担相关费用（包括物业管理费）。原告已办理了涉案房屋的房地产权证书，依法取得涉案房屋的物权，其于2013年10月29日要求收楼，故被告豪信公司应为其办理收楼手续并将房屋钥匙和门禁卡交给原告，以方便原告行使物权，原告也应予配合。原告称被告实施了封堵其门口和堵塞其钥匙孔的行为，没有证据证实（且目前也不存在这一情形），原告亦可凭其房产证出入小区和房屋，故原告请求被告停止上述侵权行为、排除妨害、并在报纸上登报道歉没有依据，本院不予支持。被告豪信公司称原告欠其物管费用，因其没有提出反诉，其可向原告另行主张。由于原告未能收楼主要是因其自身过错所致，且其并非完全不能行使物权，故其请求被告赔偿其财产损失没有依据，本院亦不予支持。被告恒胜公司与本案无关，原告对其提出诉请无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市南海区豪信物业管理有限公司应于本判决发生法律效力后十日内将广东省佛山市南海区狮山镇小塘三环东路9号上林苑1栋4座1302房的房屋钥匙和出入门禁卡交给原告颜知明。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级��民法院。审判员  张文炎二〇一四年六月十八日书记员  余美娟