山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）德中民终字第178号上诉人（原审原告）：辛立臣，农民。委托代理人：褚爱民。被上诉人（原审被告）：胡学亮，农民。委托代理人：谭宝华，山东德联邦律师事务所律师。委托代理人：杨光栋，山东德联邦律师事务所律师。上诉人辛立臣因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平原县人民法院（2012）平民初字第662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，在1997年或1998年间，原告辛立臣为建鞋油厂口头与胡庄村商定，占用胡庄村4亩多土地，每亩地一万元，一次性交清，使用年限没有约定，后原告辛立臣在占用的土地上建起了22间半厂房。2006年2月18日原告与被告签订“房屋租赁协议”一份，被告租用原告的原鞋油厂整个大院建木材厂，租期10年，每年租赁费9000元。2008年9月1日原、被告又就该厂房签订了一份“房屋买卖协议”，原告自愿将该厂房（房屋22间半、土地面积为76×37.3米）的所有权和土地使用权以17万元的价格转让给被告，协议约定：自本协议签字生效之日三日内，乙方（被告）将房款11万元一次性给付甲方（原告），剩余房款6万元待甲方搬离后给付。2008年9月6日原、被告又就该厂房签订了一份“转让合同”，原告自愿将该厂房转让给被告，房屋为22间半，土地面积为76×37.3米。原告保证对其转让的房屋和土地享有完全的所有权和使用权，否则原告承担违��责任。以上协议签订后，被告已给付原告购房款90000元，并于2011年10月17日给原告打一欠20000元房款的欠条，被告亦占有和使用了原告的12间半房屋。其余房屋仍由原告占有和使用至今，原告一直未对该房屋办理任何使用权和所有权手续。2010年2月4日，被告将已占有和使用的12间半房屋办理了房屋所有权证，分别登记在胡善田和程爱霞名下。2010年6月28日被告为原告出具保证条一份，被告保证于2010年10月30日将购房地款还清，到期还不清房、款两清。现原告以被告未按协议履行，要求解除房屋买卖协议，并由被告赔偿损失，将已拆除的房屋恢复原状。被告称原告还欠其两万余元，其与欠原告的房款抵顶后已不欠原告房款。经庭审质证，原告认可尚欠被告21700元，但原告亦提供欠条，证明被告去除20000元的房款后还欠其16000元，被告亦表示认可，双方相互抵顶后，被告尚欠��告14300元。以上事实由当事人陈述、房屋买卖协议、转让合同、欠款条、保证条、租赁协议、房屋所有权证、调查笔录等证据所证实，并经当庭质证后认证。原审判决认为，关于土地使用权转让，我国《土地管理法》第六十三条中规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；关于房屋买卖，由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。根据上述规定，就胡庄村委会和原告辛立臣之间的土地转让或出租协议及原告辛立臣和被告胡学亮之间的房屋买卖协议单独来说，违反了法律规定，均应属无效。但从整体上讲，虽然原告并非胡��村人，但其又将土地上的部分房屋及土地使用权又转让给了胡庄村的被告胡学亮，应视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人，不违反法律、政策的禁止性规定，应认定房屋买卖合同有效；且被告在购买了房屋后已经有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意，办理了房屋所有权证，亦可以认定房屋买卖合同有效。被告按合同约定在支付了大部分购房款后，所余款项因原、被告之间存在其它债权债务关系，被告以能相互抵顶为由一直未能给付，虽然经开庭审理认定被告最终尚欠原告14300元，但被告主观上并没有存在拖欠原告购房款的故意，不能视为违约，因此原告要求解除双方的房屋买卖合同依法不予支持。再说被告已办理了房产证，原告要求解除合同退还房屋已不属民法调整的范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及有关民事法律政���之规定，原审法院作出判决：驳回原告辛立臣的诉讼请求。案件受理费100元，由原告辛立臣负担。上诉人辛立臣上诉称，一、一审法院认定事实不清，适用法律不当。一审法院以房屋买卖合同有效为由驳回上诉人的诉讼请求是不对的，在一审庭审时，上诉人提供了2010年6月28日被上诉人为上诉人出具的保证条一份，该保证条约定，如被上诉人于2010年10月30日前不能将房款付清，按房、款两清履行（即上诉人退给被上诉人房款，被上诉人返还上诉人房屋）。但被上诉人未按约定履行，违反了该保证条，依据合同法的规定，该协议应认定为无效。另外，根据土地管理法第63条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。买卖协议违反了这一规定，也应认定该协议无效。另一审法院以被上诉人办理了房产证不属于民事调整范围是不对的，根据最高人民法院审理房屋登记案件若干问题的规定第八条之规定，应先解决民事争议后，再提行政诉讼。总之，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法撤销山东省平原县人民法院作出的（2012）平民初字第662号民事判决书，给予改判或发回重审，由被告承担本案的一、二审诉讼费用。被上诉人胡学亮答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人与被上诉人签订的合同是双方当事人真实意思表示，胡庄村委会也予以签章同意，且已经实际履行，被上诉人也已通过相关产权登记机关办理了产权证，因此合同是有效的。二、上诉人上诉理由不能成立，应依法予以驳回。首先，《合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形。不管被上诉人是否存在违约，都不满足合同无效的法定事由。其次，《土地管理法》第63条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让��转让或者出租用于非农业建设，该规定是对农用地不得出让转让或出租的规定，而本案所涉及的土地虽是归农村集体经济组织所有，但之前已被上诉人受让并予以开发利用，本案所涉及合同中土地的转让主体不是农村集体经济组织，而是上诉人，所签订的转让合同不是最初的转让而是对土地的流转，被上诉人是胡庄的村民，亦符合受让的条件，因此该条款对本案的合同不适用。被上诉人已经支付了相应的房屋对价，并对房屋进行产权登记，被上诉人应视为善意取得。二审查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是否有效。本案诉争房屋系辛立臣建造，位于胡庄村集体土地之上。辛立臣并不是胡庄村集体成员，虽然根据其与村委会的约定，可以占用村集体的土地，但其并不具备获得��地使用权的资格。根据《民通意见》第86条规定的精神，辛立臣所修建的房屋属于胡庄村集体所有。辛立臣将房屋出卖，系将他人所有的房屋进行处分，属于无权处分。胡庄村村民胡学亮作为房屋的买受人，于2010年2月4日将房屋进行了登记。由于在办理房屋登记时必须经过村委会同意、由村委会出具相关的证明，所以应当认定，村委会对该房屋买卖是认可的。根据《合同法》第五十一条之规定，无权处分人处分他人财产，经权利人追认的，合同有效，所以应当认定，辛立臣与胡学亮之间订立的房屋买卖合同有效。辛立臣与胡学亮于2008年9月1日签订房屋买卖合同，后又于2010年6月28日签订《保证条》。该保证条是对之前签订的买卖合同的补充约定，是双方真实意思表示，应当认为该约定合法有效。在《保证条》中双方约定，胡学亮于2010年10月30日前还清欠付的购房款��到期还不清“房、款两清”。对“房、款两清”，被上诉人解释称，双方互负债务，这是约定互相算账的意思；上诉人解释称，如果不能按时结清房款，则上诉人将之前支付的房款返还给被上诉人，被上诉人将房屋返还给上诉人。由于在《保证条》订立时已经出现了房屋买受人胡学亮逾期付款的情形，且保证条中体现不出涉及其他债务的意思，所以“房、款两清”应当属于违约条款，上诉人的解释具有合理性，本院予以采信。但是，上诉人与被上诉人之间互负债务，在签订保证条时上诉人尚欠被上诉人钱款。根据《合同法》第九十九条之规定，被上诉人享有将两份债务相互抵销的权利。因此，被上诉人主张将两笔债务相互抵销具有法律依据，其没有支付剩余的购房款，不应当视为违约。虽然之后上诉人与被上诉人之间发生了新的债权债务关系，但这些债务发生在保证条签订之后，所以不能因此认为被上诉人违反了保证条的约定。综上所述，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同合法有效，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第七十七条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人辛立臣负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔书江审 判 员  王玉敏代理审判员  王子超二〇一四年六月十六日书 记 员  宋兆源