湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终595号上诉人（原审原告）：永州市冷水滩区新世纪佳园小区业主委员会，地址：永州市冷水滩区。业主委员会主任：杨柳林，男，1966年7月10日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：王和春，男，1974年12月29日出生，住湖南省永州市冷水滩区，系永州市冷水滩区新世纪佳园小区业主委员会委员。被上诉人（原审被告）：永州市首创物业服务有限公司，地址：湖南省永州市冷水滩区，统一社会信用代码：914311000xxxxxxxxx。法定代表人：黄少荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：于志明，湖南君义律师事务所律师。上诉人永州市冷水滩区新世纪佳园小区业主委员会（以下简称新世纪佳园业委会）因与被上诉人永州市首创物业服务有限公司（以下简称首创物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院(2018)湘1103民初2185号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新世纪佳园业委会上诉请求：撤销一审判决，驳回支持上诉人的诉请，即撤销《新世纪佳园小区物业服务托管协议》，首创物业公司撤离新世纪佳园小区，交出物业办公用房，停止物业服务，退还多收缴的物业管理费和水电费；本案所有诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。首创物业公司在未经过业主大会同意、未签订《物业管理服务合同》的情况下进驻新世纪佳园小区，属于强制服务、强行收取物业费的行为；二、《新世纪佳园小区物业服务托管协议》系应付检查而签订，未经业主大会决定，严重损害业主合法权益，应当予以撤销；三、被上诉人擅自提高物业费、超过政府指导价收取水电费，应予退还。首创物业公司辩称，上诉人的诉请缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。一、我方与上诉人于2015年5月27日签订《新世纪佳园小区物业服务托管协议》后进驻该小区提供物业服务，双方之间存在物业服务合同关系；二、我方收取物业管理费、水电费符合政府的相关标准，小区各业主亦未提出异议。新世纪佳园业委会向一审法院起诉请求：一、永州首创物业有限公司撤离新世纪佳园小区停止物业服务；二、停止收取物业管理费；三、交出物业办公用房；四、本次诉讼费由首创物业有限公司承担。一审法院认定事实：2015年5月27日，原告新世纪佳园业主委员会与被告首创物业公司签订《新世纪佳园小区物业服务托管协议》，双方约定:本小区物业管理委托永州首创物业公司进行管理，管理标准按湖南省物业服务二级标准执行。物业管理服务费参照相应服务标准收取物管费，托管期限自2015年5月27日起，到正式合同签订之日止。托管期间物业服务标准及收费按此托管协议执行。正式合同签订后此协议终止。2017年2月16日原告向被告首创物业公司发去一份《关于新世纪佳园小区拟签订合同的函》，要求被告于2017年2月28日前拟定新的针对新世纪佳园小区《物业管理服务方案》的正式合同，同时原双方签订的《物业服务托管协议》在2017年2月28日自行终止。到2017年3月16日，原告未收到被告任何的商讨函和正式的《物业管理服务方案》草拟合同而向被告首创物业公司发去一份《要求物业管理撤离的通知》，2018年3月5日原告再次向被告出具《要求首创物业管理撤离小区的通知函》，要求被告十日内撤离该小区。被告首创物业公司以种种理由未撤离而酿成纠纷。一审法院认为，根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，原告新世纪佳园业委会与被告首创物业公司签订的《新世纪佳园小区物业服务托管协议》是代表永州市冷水滩区新世纪佳园的全体业主所做出的决定，根据托管协议约定，托管期限自2015年5月27日起至正式合同签订时止，截至目前，双方仍未签订正式合同，原托管协议对新世纪佳园所有业主、被告首创物业仍具有约束力，新世纪佳园所有业主、被告首创物业仍应按原托管协议履行义务。原告诉称，被告首创物业进驻时没有通过业主大会，没有征得业主委员会的同意，因而撤离也无需通过。根据《物权法》第七十六条第一款第四项、第二款，以及《物权管理条例》第十一条第四项、第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。并应当经专有部分占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。原告新世纪佳园业委会未经该小区业主大会决定和通过，而以业主委员会的名义解除与被告首创物业的托管协议，该院不予支持。因原托管协议未解除，故对原告要求被告首创物业公司撤离新世纪佳园小区停止物业服务，停止收取物业管理费，交出物业办公用房的诉讼请求，该院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款，《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条、第十五条第二项、第三十五条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：驳回原告永州市冷水滩区新世纪佳园小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费500元，由原告永州市冷水滩区新世纪佳园小区业主委员会负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人新世纪佳园业委会要求被上诉人首创物业公司撤离新世纪佳园小区、停止物业服务是否有事实和法律依据。本案中，上诉人新世纪佳园业委会与被上诉人首创物业公司于2015年5月27日签订的《新世纪佳园小区物业服务托管协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同履行各自权利义务。涉案协议中明确约定，托管期限自2015年5月27日起至正式合同签订时止。后双方虽因一些原因未能签订正式合同，但原托管协议对新世纪佳园所有业主、首创物业仍具有约束力，双方仍应按原托管协议履行。上诉人新世纪佳园业委会既未经该小区业主大会决定和通过，亦未经专有部分占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即要求首创物业公司撤离新世纪佳园小区、停止物业服务，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人新世纪佳园业委会还提出“首创物业公司擅自提高物业费、超过政府指导价收取水电费，应予退还”，经查，上诉人在一审中并未提出该项诉请，对此，本院不予处理，上诉人新世纪佳园业委会可另行主张权利。综上所述，上诉人永州市冷水滩区新世纪佳园小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人永州市冷水滩区新世纪佳园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐爱民审 判 员 罗 晖审 判 员 夏宁春二〇一九年三月二十九日法官助理 陈 俊书 记 员 史爱琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。