沈阳市东陵区人民法院民 事 判 决 书[2013]东陵民一初字第2023号原告袁霞辉，女，汉族，无职业，现住址沈阳市皇姑区。委托代理人张庶瑜，系辽宁中宇智博律师事务所律师。原告王晶，男，汉族，无职业，现住址沈阳市皇姑区。委托代理人张庶瑜，系辽宁中宇智博律师事务所律师。被告王萍，女，汉族，系沈阳市高新区东方美美容会所经营者，现住址沈阳市皇姑区。被告商涛，男，汉族，无职业，现住址沈阳市沈河区。委托代理人李福军、王晓凤，均系辽宁华远律师事务所律师。原告袁霞辉、王晶与被告王萍、商涛排除妨害纠纷一案，本院于2013年10月30日受理后，依法适用普通程序，由审判员马俊光担任审判长，与代理审判员刘海瑛，人民陪审员何悦组成合议庭，于2014年2月18日公开开庭进行了审理。原告袁霞辉和王晶的共同委托代理人张庶瑜，被告王萍，被告商涛和委托代理人王晓凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁霞辉诉称，原告袁霞辉与王晶共有位于沈阳市和平区三好街xxx号房屋，位于被告商涛所有房屋楼下。2008年7月8日，被告商涛与被告王萍（系沈阳市高新区东方美美容会所经营者）签订租赁协议，将被告商涛的房屋出租给被告王萍作为经营场所使用，沈阳市高新区东方美美容会所在未取得原告同意的情况下将该房屋作为洗浴间使用，自2011年开始，原告房屋租户反映房屋漏水，原告多次与其协调，始终没有实际解决，漏水现象持续发生。2011年10月沈阳市高新区东方美美容会所在被告商涛的见证下与原告委托的黄艳丽签订协议书，被告王萍承诺2011年10月30日后，若在发生漏水将按照5,000元/月赔偿原告租赁损失，被告王萍直至今日也没有采取有效措施停止侵害，二原告认为其行为损害了其合法权益，故诉至法院，请求依法判决，1、二被告限期对房屋多处漏水点进行整体维修，停止侵害、排除妨碍；2、二被告赔偿原告租金损失120,000元；3、由二被告承担本案诉讼费用。被告王萍辩称，1、二原告起诉状的陈述与事实不符。二原告在起诉状中称：“自2011年开始，经原告租户反应发生漏水，漏水现象一直持续发生，致使原告的房屋无法居住、使用、出租，空闲至今。”事实是“自2011年起至今一直在出租使用，现在仍然有承租人在租用”分别是：辽宁招商国际旅行社、硅谷机构、网络公司。所以二原告的起诉状陈述的事实不真实，掩盖了其持续出租涉诉房屋的事实。2、原告关于租金损失的诉讼请求没有法律依据，被告王萍不应当承担法律责任。被告王萍与二原告之间的承诺协议书明确约定：“1、乙方（即王萍）对甲方（即二原告的委托代理人黄艳丽）造成的漏水墙面进行整体维修，并在2011年10月30日前确保不再漏水的前提下，将甲方所有的墙面、棚顶刮大白，并刷乳胶漆和卫生间棚板由乙方进行更换。2、如果乙方在维修后再次发生漏点，给甲方造成的经济损失由乙方承担，乙方按照每个月租金5,000元赔付给甲方，直到具备甲方的房间能够出租条件”。该承诺书设定“如果乙方在维修后再次发生漏点，给甲方造成的经济损失由乙方承担，乙方按照每个月租金5,000元赔付给甲方，直到具备甲方的房间能够出租条件”。根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就是失效”。从2011年10月维修解决漏水问题至今年9月，二原告没有找过被告王萍，说明没有上述问题产生。如果因漏水影响房屋出租或租用方退房，应告知被告王萍给予维修或赔偿，如无双方确认，二原告单方指证因漏水影响出租则事实不成立。房屋出租无论商用或私用，都存在空闲期，不能因为各种原因出租，就让被告王萍承担。本案中，二原告没有在双方确认的证据下证明“乙方在维修后再次发生漏点”，所以，被告王萍不应当承担“每个月5,000元赔付给甲方直到具备甲方的房间能够出租条件”的法律责任。综上，被告王萍请求人民法院依法驳回二原告的诉讼请求，保护被告王萍的合法权益。被告商涛辩称，本案系房屋漏水引起的纠纷，被告商涛虽为涉案房屋所有人，但并没有实际使用该房屋，而是将涉案房屋租赁给被告王萍使用，即被告王萍为房屋实际使用人，本案中，侵权事实发生在租赁期间，本案不属于共同侵权，因被告商涛并未实际使用房屋，不存在侵权，故与损害结果没有因果关系，无需承担赔偿责任。被告商涛与被告王萍在租赁协议中已经明确，房屋质量造成的损失，由被告王萍全面负责，被告商涛无责，由此可见，对租赁期间所发生的侵权责任应由实际使用人承担，被告商涛不承担诉讼费用。原告袁霞辉及王晶为支持其诉讼请求，向本院提供的证据如下：1、《房屋所有权证书》1份，证明位于沈阳市和平区三好街xxx号房屋所有权人为二原告。被告商涛及王萍对该证据无异议。本院认为，其来源合法，内容真实，本院予以采信。2、《房屋租赁协议书》1份，证明被告王萍租用了位于沈阳市和平区三好街xx号x层全层（含xxx号房屋），并将其作为沈阳市高新区东方美美容会所经营场所，被告王萍主体适格。被告商涛为房屋出租方，主体适格。被告商涛对该证据真实性无异议，证明问题有异议，认为不能证明被告商涛存在侵权行为。被告王萍对该证据无异议。本院认为，其来源合法，内容真实，本院予以采信。3、授权委托书1份，证明黄艳丽接受二原告委托以自己名义与王萍、商涛协商处理有关房屋漏水的相关事宜，其了解自2011年8月开始至今的房屋状况。被告商涛对该证据无异议。被告王萍对该证据真实性有异议，认为黄艳丽一直自称房主，对此存有异议。本院认为，结合原告的陈述，该证据可以证明二原告授权黄艳丽处理房屋租赁事宜。4、房屋照片8张，证明漏水事实及漏水程度，侵权事实清楚，后果严重。二被告对该证据真实性无异议，证明问题有异议，照片仅能显示原告房屋存在漏水情况，不能证明房屋漏水持续的时间，不能证明原告诉求的损失数额。本院认为，该证据可以证明二原告的房屋于2011年9月份曾经发生过漏水。5、《承诺协议书》1份，证明是二原告委托黄艳丽与被告王萍签订的。被告王萍已经承认了自己的行为侵害了二原告的合法权益，造成了损失，且被告王萍对停止侵害、排除妨害、赔偿损失及标准已经做出了承诺，并约定赔付标准。被告商涛对该证据真实性无异议，证明问题有异议，认为该证据证明被告王萍为房屋实际侵权人，被告王萍与原告已经就赔偿维修达成协议，系由被告王萍承担，被告商涛无责。被告王萍对该证据真实性无异议，认为该协议是在2011年10月签订的，原告提供的是2011年9月的房屋损坏的照片，二原告与二被告已经对当时房屋的损害维修、赔偿完毕，该协议仅对当次漏水有效，非永久有效、持续的协议。本院认为，其来源合法，内容真实，本院予以采信。6、证人黄艳丽证明一份，说明，1、原告以前一直将房屋用于出租收取租金。2、自2011年8月至2013年10月该房屋持续发生漏水。3、自2011年8月至2013年10月，该房屋一直闲置，其原因是由于房屋漏水，在此期间没有发生改变，不能有效利用，造成二原告财产损失。被告商涛对该证据真实性有异议，证据系由原告的委托人出具，出具说明前从未与二被告进行确认，系原告单方伪造的证据，不能证明二被告存在原告所述的侵权事实。被告王萍对该证据有异议，认为2011年9月的漏水问题已经解决完毕，且原告在此期间没有找被告王萍反应过情况，其对漏水情况在起诉前不知情。本院认为，该证据系二原告的委托代理人黄艳丽所出具的证人证言，与二原告有利害关系，二被告提出异议，故本院对该证据不予采信。7、《情况说明》两份，证明二原告分别于2012年9月及2013年9月向沈阳龙伟物业有限公司反映过楼上存在漏水问题，且一直没有解决。被告商涛对该证据真实性没有异议，证明问题有异议，认为不能证明被告存在侵权行为与原告述证房屋没有关系。被告王萍对该证据有异议，认为2013年8月29日原告跟被告王萍说漏水，被告王萍说去维修，而原告不想维修，只是要被告商涛的电话，后来就没有找原告。本院认为，该证据系沈阳龙伟物业有限公司给二原告出具，仅盖有物业公司的公章，且该公司未通知被告王萍，同时该公司撤销了该证据，故本院对该证据不予采信。8、王强出具《情况说明》一份，证明二原告分别于2012年9月及2013年9月向沈阳龙伟物业有限公司反映过楼上存在漏水问题，且一直没有解决。被告商涛对该证据真实性没有异议，证明问题有异议，该组证据不能证明被告存在侵权行为与原告诉争房屋没有关系。被告王萍对该证据有异议，认为2013年8月29日原告跟我们说漏水，我们说去维修，而原告不想维修，只是要商涛的电话，后来就没有找我们。本院认为，该证据属于证人证言，证人未到庭质证，被告王萍对该证据不予认可，故本院对该证据不予采信。被告王萍在开庭时，向本院提供的证据如下：1、证人证言3份，证明在2013年8月29日之前未曾有原告方、承租方、物业方找到我方就漏水问题沟通协商，我方在此之前对此不知情。证明在此期间争议房屋一直都在对外出租中。二原告对该证据真实性无异议，证明内容及证据的证明力有异议，因该证据中的证人全部为东方美美容会所员工（王萍实际经营），证人均受王萍管理，与王萍存在劳动法律关系，与本案被告王萍有利益关系，其证言不足以采信。被告商涛对该证据无异议。本院认为，该证据二原告提出异议，且证人证言系被告王萍雇佣的职工，故本院对该证据不予采信。2、沈阳龙伟物业有限公司出具《声明》，证明该公司开出的两个《情况说明》是无效的，不能代表公司意见。原告对该证据真实性没有异议，对出具人有异议，认为证明不了解房屋的漏水情况及漏水期限，其撤销原告之前提供的两份证明是与事实不符的。被告商涛对该证据无异议。本院认为，该证据该有沈阳龙伟物业有限公司的公章，且其表示撤出其给原告出具的《情况说明》，故本院对该证据予以采信。3、《东方美美容管理工作公司的情况说明》和照片，证明房屋装修前和现在的状态。原告对该证据中装修前的照片和情况说明真实性没有异议，但认为该情况说明和照片反映的系2011年10月之前而本案的争议期间为2011年10月30日之后，对现在的有异议，不是原告房屋的照片2011年10月以后，被告从未到原告的房屋查看状况，因此，被告不可能去原告房屋里拍摄照片。对《情况说明》有异议，认为该公司住所地并非在漏水房屋所在地，因此管理公司对原告房屋具体情况不了解，其所出具的证明说原告的房屋存在出租的情况以及原告委托人黄艳丽拒绝被告王萍对房屋进行维修的说明是与事实不符。被告商涛对该证据无异议。本院认为，该证据可以证明原告将房屋重新装修后，未发现漏水情况。4、收条一份，证明2011年11月26日二原告授权的黄艳丽收到被告王萍支付的租金损失赔偿款5,000元。原告对该证据有异议，认为2011年11月26日原告授权的黄艳丽收到被告王萍支付的租金损失赔偿款5000元，同时证明了2011年10月30日以后原告房屋存在漏水，被告王萍支付该笔赔偿金的时间是2011年的11月26日，在承诺协议载明2011年10月30日以后发生漏水才向原告支付租金损失，所以可以证明2011年10月30日以后再次发生漏水，在此次后，被告王萍再也没有向原告支付过租金损失赔偿金，也没有对原告的房屋进行维修，也未采取有效措施阻止漏水的发生。被告商涛对该证据证明被告王萍是房屋的实际使用人及实际侵权人，因此是由王萍负责赔偿因漏水所造成的相关损失。本院认为，该证据可以证明2011年11月26日原告授权的黄艳丽收到被告王萍支付的租金损失赔偿款5,000元。被告商涛在开庭时，向本庭提供证据如下：《房屋租赁合同》及《承诺协议书》各一份，证明被告王萍为涉案房屋实际使用人，双方对租赁期间产生的侵权责任，已经明确约定由承租人承担，原告与被告王萍于2011年签订的承诺协议，也证明了承租方王萍系实际侵权责任人，相应的侵权责任均由被告王萍承担，与被告商涛无关。二原告及被告王萍对该证据均无异议。本院认为，其来源合法，内容真实，本院予以采信。根据原、被告提供的证据及原、被告的陈述，本院归纳如下案件事实：2008年7月8日被告商涛与被告王萍签订《房屋租赁合同书》一份，将被告商涛所有的房屋出租给被告王萍使用，该房屋位于沈阳市和平区三好街xx号中润国际x层全层，建筑面积840平方米，位于二原告所有房屋之上。现该房屋一直由被告王萍承租使用。2011年8月份被告商涛所有的房屋漏水，造成二原告房屋造成损失。2011年10月甲方（二原告的委托代理人黄艳丽）与一方王萍签订《承诺协议书》一份，主要约定，经甲乙双方对中润国际x座3xx号房屋被乙方漏水一事协商内容如下：1、乙方对甲方造成的漏水墙面进行整体维修，并在2011年10月30日前确保不再漏水的前提下，将甲方所有的墙面、棚顶刮大白，并刷乳胶漆，卫生间棚板由乙方进行更换。2、如果乙方在维修后再次发生漏点，给甲方造成的经济损失由乙方承担，乙方按照每月租金5,000元赔付给甲方，直到具备甲方的房间能够出租条件，甲方满意为止”。2011年11月26日原告授权的黄艳丽收到被告王萍支付的租金损失赔偿款5,000元。2013年8月份二原告房屋发现楼上房屋漏水，二原告与二被告就赔偿事宜协商未果，故原告诉讼至法院，请求法院依法判决，1、二被告限期对房屋多处漏水点进行整体维修，停止侵害、排除妨碍；2、二被告赔偿原告租金损失120,000元。3、由二被告承担本案诉讼费用。另查明，原告袁霞辉与原告王晶共同共有的房屋位于沈阳市和平区三好街xx号，建筑面积为124.34平方米。上述事实有原、被告提供的证据及原、被告的陈述相互佐证。本院认为，原告袁霞辉与原告王晶所有房屋位于被告商涛房屋以下，被告商涛经房屋出租给被告王萍，且系被告王萍对承租房屋进行装修和使用，在使用过程中，因被告商涛房屋漏水导致二原告房屋损坏，双方曾经达成赔偿协议，且在协议中约定中第二条约定“如果乙方（被告王萍）在维修后再次发生漏点，给甲方（二原告）造成的经济损失由乙方承担，乙方按照每月租金5,000元赔付给甲方，直到具备甲方的房间能够出租条件，甲方满意为止”该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，同时，应从二原告起诉时开始计算赔偿数额，故二原告被告王萍支付损害赔偿金的请求，本院部分予以支持。对于二原告主张从2011年12月份开始一直存在房屋漏水情况，应从2011年12月计算至2013年10月30日起诉时的财产损害赔偿金的请求，因二原告未能提供证据证明该损失一直存在，二被告予以否认，且二原告于2013年10月30日向本院提起诉讼，故二原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。对于二原告主张二被告对房屋漏点进行整体维修，停止侵害、排除妨碍的诉讼请求，因二原告所造成的财产损失系被告王萍在使用房屋时所造成，且并未持续性漏水，且被告王萍已经承诺给原告造成损失的赔偿办法，同时，被告王萍使用房屋造成漏水系侵权行为，并非被告王萍使用房屋不当的妨害行为，故二原告的该项请求，本院不予支持。对于被告商涛提出其已经将房屋出租给被告王萍，不应承担责任的抗辩理由，因被告商涛将房屋出租给被告王萍，且系被告王萍将房屋装修后，在使用过程中造成漏水，给二原告的房屋造成的损失，故被告商涛的该项抗辩，本院予以支持。对于被告王萍提出二原告的房屋没有漏水，不应承担赔偿责任的抗辩理由，因被告王萍在使用房屋过程中，在原告起诉前已经漏水，并造成二原告房屋一定损失，故被告的该项抗辩，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：一、被告王萍于本判决生效之日起十日内向原告袁霞辉及王晶支付赔偿款20,000元（5,000元/月×4个月，自2013年8月至2013年11月）；二、驳回原告袁霞辉和王晶的其他诉讼请求。案件受理费人民币2,700元，由原告袁霞辉和王晶负担2,250元，由被告王萍负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币2,700元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马俊光代理审判员  刘海瑛人民陪审员  何 悦二〇一四年二月二十五日书 记 员  刘 伟