天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民初字第3317号原告马金红，女，1944年8月21日出生，回族，退休工人。委托代理人杨学忠（原告之夫），1943年3月15日出生，回族，退休干部。被告天津合生珠江房地产开发有限公司。住所天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城珠江南路**，送达地址：天津市南开区霞光道1号宁泰广场17层。法定代表人赵玉亭，总经理。委托代理人王超，该公司法律部职员。原告马金红与被告天津合生珠江房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后，依法由审判员赵宝栋独任审判公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告法定代表人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告及其委托代理人诉称，2007年10月19日原、被告签订了天津市商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发的京津温泉城××房屋。合同第三条约定，该房屋应于2007年10月30日前交付原告。合同第十二条约定，房屋产权登记按补充合同执行。补充合同第十六条约定被告应在房屋交付后180日办妥产权登记，否则每逾期一年支付已付房款1%的违约金。原告付款后，被告迟迟不能办理产权登记，直到2014年3月19日才最终办妥产权证，但比合同约定少了10.88平方米。故此起诉要求：1、判决被告支付迟延办理产权证违约金186403元；2、判决被告退还房屋面积差额款94784元；3、诉讼费由被告承担。开庭之前原告以被告已经将房屋面积差额款94784元打入原告账户为由，书面要求撤销第2项诉讼请求。庭审再次重申放弃第2项诉讼请求。原告为证实其主张提交了证据如下：1、天津市商品房买卖合同及补充合同一份、房款发票三份、收楼确认书一份、涉案房屋产权证一份、涉案房屋面积确认后购房款发票一份，上述证据均为复印件，用以证实原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告已按约交付了房款，被告未能按约及时办理房屋产权证，属于违约。2、被告邮寄给原告的挂号信一份，信封上邮戳日期为2012年8月4日同时粘有邮件批条，信封载明寄件人为被告、收件人为原告并写明收件人地址，该地址与原告户籍地相同，信中落款日期为2012年7月31日，主要内容为：由于过去公司的工作没有没有抓紧、抓细，产权证问题迟迟没有妥善解决，为此致歉，造成至今不能办理办理产权证的原因说明如下：1、该项目涉及的三宗土地，在2004年批复时没有规划方面问题，待项目竣工验收后由于国家政策变化，不允许建筑物确权时跨压地界，造成土地信息不明确，不能办理登记。2、2009年初完成土地调界工作，并申请换领新土地证。3、经与区政府汇同区国土局、区规划局协商，在2010年经公示程序后同意将其中一宗地的容积率调整，以满足实际已建状况。我司目前已完成了涉及土地问题的调界、调整容积率、扣除市政道路，地籍测量等各项**工作，并对涉及的三宗土地完成了竣工延期工作，只待换领土地证后便可以申请确权登记。由于涉及政府项目用地问题，需同时换领多宗土地证及市国土房管局的工作流程原因，预计在9月底完成在市国土房管局的审批工作，10月份开始陆续为业主办理产权证。上述信件用以证实原告一直没有中断找被告解决办证问题。被告法定代表人及其委托代理人辩称，2007年10月19日原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的京津温泉城××房屋，总价款为3201500元，交付时间为2007年10月30日前。诉争房屋已于2008年6月21日完成交付，按合同约定完成交付后180日内即2009年12月22日就应为原告办妥房屋所有权登记手续，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为两年，法律另有规定的除外。本案当中并不存在除外规定，原告于2014年5月提起诉讼，其于2012年5月之前的权利已超过诉讼时效，因此其主张并不应得到认可，故此同意给付原告两年逾期办证违约金，总额按已付购房款2%计算，并请求法院驳回原告其他诉讼请求。被告为证实其主张提交了天津市建筑安装工程和市政基础设施工程竣工验收备案通知书复印件一份、天津市新建住宅商品房准许交付使用证复印件一份，用以证实诉争房屋在约定的交付日期之前符合了交付条件。被告对原告提交的第一组证据的真实性没有异议；以原告提交的第二组证据中的函件上没有加盖公司印章为由不认可该证据的真实性。原告对被告提交的证据的真实性无异议，但不认可被告的证明目的。经审理查明，2007年10月19日原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：2005-0067201）约定，原告购买被告开发的天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城××住宅，商品房价款为3201500元。商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，被告于2007年10月30日前将符合上述条件的房屋交付原告。补充合同第十六条约定，关于产权办理双方同意变更为：原告委托被告办理房屋所有权转移登记手续，被告在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为原告办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付原告，否则每逾期一年，被告向原告支付已付房价款1%的违约金，原告应按被告的要求及时向被告提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因原告原因不能在约定时间内取得房屋所有权证，出卖人不承担责任。合同对其他权利义务进行了约定。合同签订后原告按约支付了购房款。2008年3月29日被告将诉争房屋交付给原告。诉争房屋所有权已于2014年3月19日登记于原告马金红名下。另查，2006年12月22日被告取得诉争房屋竣工验收备案书，同年12月30日被告取得诉争房屋的天津市新建住宅商品房准许交付使用证。庭审当中被告承认逾期交房、逾期办证。逾期办证是因为涉案房屋的用地和政府用地有重叠的部分，导致政府迟迟不予办理初始登记，使得产权证延误办理。同时承认原告按被告的通知及时提供了办理产权证所需的资料并缴纳了所需费用。上述事实有当事人陈述、书证等证据予以证实。本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法规及不违反社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务。本案中原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告在庭审当中承认逾期交付房屋、逾期为原告办理产权证，故此本院认定被告违约，应当承担违约责任。虽然合同双方并未明确办理商品房初始登记的具体期间，但根据《天津市商品房管理条例》第十四条第一款：“房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起三十日内，按照国家和本市规定，申请办理商品房所有权初始登记。”本着有约定从约定、无约定从法定的原则，被告应在法律规定期间内申请办理商品房所有权初始登记，并在合理期限内办理完毕初始登记，此后按合同约定为原告办理商品房所有权转移登记。因被告违约未按约定期间交付商品房，故此逾期办证期间应自2007年10月31日起加算180天即2008年4月1日起算至今。原告享有的主张逾期办证违约责任的权利属于债权，应适用诉讼时效的规定，原告提交的信函载明的寄件人为被告、收件人为原告并加盖了邮戳，被告方当庭陈述的初始登记迟延办理的原因是涉案房屋用地与政府用地重叠，与信函中所述未能办证的原因相吻合，故此本院认定此份信函的真实性。该份信函足以证明原告在被告发函之前即2012年就办证问题与被告进行了沟通，出现了诉讼时效中断的情况，因此原告关于2010年以后的逾期办证违约责任的债权并未超过诉讼时效。而2010年以前的债权，因原告未提交诉讼时效中止、中断的证据，已经超过了诉讼时效。故此被告应给付原告张逾期办证违约金的数额应自2010年1月1日起至2014年3月18日之日按合同约定计算。因合同约定逾期办证违约金按整年计算，而2014年1月1日至2014年3月18日不满半年，故此这段期间按半年计算违约金数额。因被告在原告起诉后才将房屋面积差额款退还原告，故此违约金计算的基数仍然应以双方约定的合同价款为准。原告因被告已经给付其房屋面积差价款而主张放弃第二项诉讼请求，不违反法律规定，本院依法准许。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《天津市商品房管理条例》第十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后五日内给付原告马金红逾期办证违约金人民币144067.5元（自2010年1月1日起计算到2014年3月18日，每年按已付房款3201500元的1%计算，其中2014年1月1日至2014年3月18日按半年计算）。二、驳回原告关于逾期办证违约金的其他诉讼请求。被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5518元已减半收取2759元（原告已预缴），由原告负担759元，由被告负担2000元，被告负担部分于判决生效后五日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  赵宝栋二〇一四年六月十七日书记员  李泽阳本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《天津市商品房管理条例》第十条房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。