中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民初1310号原告：SUMITRAWIDJAJA（黄德慧，案外人），男，印度尼西亚共和国国籍，护照号码：XXXXXXX。委托诉讼代理人：刘球光，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司（申请执行人），住所地上海市静安区北京西路****。法定代表人：张载明。委托诉讼代理人：檀永红、吴玲，上海市君悦律师事务所律师。被告：上海金马房地产有限公司（被执行人），住所地上海市，住所地上海市兴义路新世纪广场****法定代表人：邓恩信。原告黄德慧诉被告中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司（以下简称“信达公司”）、上海金马房地产有限公司（以下简称“金马公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月20日公开开庭进行了审理，原告黄德慧、委托诉讼代理人刘球光、被告信达公司的委托诉讼代理人檀永红到庭参加诉讼。被告金马公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄德慧诉称，一是在上海市浦东新区XX路XX号XX座XX室房产（以下称系争房屋）查封前，原告已于1999年1月18日就系争房屋与金马公司签署《上海市外销商品房出售合同》，全额支付了购房款，实际占有使用房屋至今；原告购买房屋时，因系争房屋尚有金马公司的抵押，未能办理过户登记。二是1999年金马公司出具《承诺函》，承诺于2000年3月31日撤销抵押并办理过户，后因金马公司未履行承诺且其涉及多起民事诉讼，系争房屋被法院查封而未能办理过户登记，原告在系争房屋被查封前就与金马公司签订合同，支付全部价款，并合法占有系争房屋，未办理过户原因在于金马公司，原告对此没有过错。综上，黄德慧提起执行异议之诉，请求判令：停止对系争房屋的执行，解除查封。被告信达公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告未提供系争房屋买卖合同的书证原件、付款凭证以及实际占有房产的凭证。原告明知房屋存在抵押仍然购买，且自1999年购房至2018年期间，原告没有向金马公司就系争房屋主张过权利，主观上具有过错。综上，请求驳回原告诉讼请求。在庭审过程中，黄德慧提供了九组证据。一、执行异议裁定，证明原告执行异议被驳回；二、从公证机关调取的外销商品房出售合同复印件，证明原告已经购买了房屋；三、购房发票复印件，证明原告已经支付了系争房屋的全部房款；四、承诺书复印件；五、证明，以上四、五组证据共同证明金马公司承诺为原告办理过户；六、租赁合同，证明原告已经占有系争房屋并出租；七、租金代收说明；八、租金代收凭证，以上七、八组证据共同证明第三人代为收取系争房屋租金；九、变更申请执行人裁定，证明信达公司为执行案件申请执行人。信达公司质证认为，对证据一、九真实性无异议，对证据二至八的真实性及证明内容均不予认可。信达公司提供两组证据。一是金马公司与浦发银行的短期贷款合同和具有强制执行力的公证债权文书，证明信达公司享有强制执行申请权。二是系争房屋的抵押查封登记信息，证明1998年系争房屋就有抵押，早于黄德慧购房前。黄德慧对上述证据的真实性予以认可，但对剩余债权的真实性有异议。经审理查明，1998年4月28日，原上海市公证处出具了编号为（98）申证经字第1312号、1313号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，公证内容系浦发银行与金马公司签订了编号为980021的《上海浦东发展银行短期贷款合同》及《房地产抵押合同》，最高限额为375万美元。1998年5月14日，上海A公司浦东分公司经上海市不动产登记机关核准在系争房屋上设立抵押权，债权数额为1,500,000美元。1999年1月18日，黄德慧与金马公司就系争房屋签署《上海市外销商品房出售合同》，房屋价款为227,889美元。1999年7月28日，经浦发银行申请，原上海市公证处出具（99）沪证执字第03号执行证书：被执行人为金马公司，被执行的抵押财产为金马公司名下坐落于上海XX路XX号XX大厦的二十二套房屋，坐落于上海市XX路（现变更为XX路）XX号XX大厦的十二套房屋（系争房屋不在清单之列）和坐落于上海市XX路XX弄XX号XX酒店公寓八十二套房屋。执行金额为本金美元375万元整、利息及逾期利息等。1999年7月29日，浦发银行持上述执行证书向本院申请执行，本院以（1999）沪一中执字第74号立案执行。后本院于2000年5月25日作出（1999）沪一中执字第74号民事裁定，该案中止执行。2000年9月1日，浦发银行向本院申请恢复该案的执行。本院以（2000）沪一中执字第1240号立案恢复执行。2001年1月21日，本院以被执行人抵押财产被另案查封且涉案众多，暂无其他财产可供执行为由，作出（2000）沪一中执字第1240号裁定，中止执行原上海市公证处（99）沪证执字第03号执行证书。2016年5月19日，本院以（2000）沪一中执字第1240号裁定查封金马公司名下包括系争房屋在内的房产。另查明，1、1999年金马公司就系争房屋向黄德慧出具承诺书一份，载明：“一、我司承诺于2000年3月31日前，办妥上述单位撤销抵押的所有手续。二、我司若超过上述期限仍无法撤销抵押，则需在30天内将已收房款退还您，…”承诺书上盖有金马公司印章，但无具体落款日期。2、2002年1月21日，上海市第二中级人民法院对黄德慧诉金马公司房屋买卖合同纠纷案分别作出（2002）沪二中民二（民）初字第8号、第9号民事调解书：确认黄德慧于1999年1月18日签订的《凯旋门大厦》12层E室、20层E室《上海市外销商品房出售合同》予以解除；金马公司于2002年2月28日前返还黄德慧购房款等。3、黄德慧购买系争房屋主要是用于出租经营。2018年3月22日，上海浦东发展银行股份有限公司上海分行与信达公司签订单户债权转让协议，将浦发银行对金马公司基于上述执行证书项下的剩余债权及相关权利等转让给信达公司。信达公司以其受让了执行证书确定的债权为由，于2018年6月1日向本院申请变更其为申请执行人。2018年6月26日，本院作出（2018）沪01执异25号裁定：变更信达公司为（2000）沪一中执字第1240号执行案件的申请执行人。2018年8月6日，黄德慧对本院查封拟拍卖执行系争房屋提出执行异议。本院于2018年8月21日作出（2018）沪01执异93号执行裁定书，裁定驳回黄德慧的异议请求。黄德慧对该裁定不服，遂提起本案诉讼。再查明，2002年12月24日至今，金马公司工商登记企业状态为吊销未注销。上述事实有相关裁定书、外销商品房出售合同、房屋租赁合同、公证债权文书、工商及房产交易中心的登记信息等证据予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为案外人对执行标的提出的实体权利是否足以排除执行。黄德慧基于其与金马公司签订的系争房屋的买卖合同主张不动产买受人的物权期待权，要求排除信达公司的执行，应当符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，即支付全部价款并实际占有，买受人对房屋未办理过户没有过错。以上三条件应同时具备，缺一不可。一、关于黄德慧是否支付全部房屋价款。虽然黄德慧主张在系争房屋被查封前，已与金马公司签订系争房屋的买卖合同，支付全部房款并将房屋用于出租，但其提供的购房发票仅为复印件，且开票日期早于房屋买卖合同签订日期，不符合商品房买卖交易习惯，亦未有转账记录等其他证据相佐证，其本人对此也未作出合理解释，故对黄德慧主张已支付房屋价款的真实性本院难以采信。二、关于黄德慧对未办理过户是否存在过错。其一，按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。黄德慧在与金马公司签订系争房屋的买卖合同时该房产已抵押给案外人上海A公司浦东分公司，在抵押担保的债权未获得清偿以涤除抵押权的情况下，存在不能办理系争房屋的过户登记风险，故其作为买受人，对系争房屋上设定有他人的抵押权登记没有尽到合理的注意义务，应承担由此产生的不利后果。其二，黄德慧在1999年签订房屋买卖合同至2016年系争房屋被查封期间，长时间不积极主张权利，既未主动涤除抵押又未与金马公司协商退房，不符合无过错不动产买受人对抗司法查封的保护条件，故其以不动产买受人的物权期待权排除信达公司的执行，缺乏法律依据。综上，因黄德慧未能就其对系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，故其诉讼请求，本院不予支持。信达公司答辩意见本院予以采纳。金马公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款之规定，判决如下：驳回原告黄德慧的全部诉讼请求。案件受理费67,800元、公告费560元，由原告黄德慧负担。如不服本判决，中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司、上海金马房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，黄德慧可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  周林安人民陪审员  尹明华人民陪审员  胡海民二〇一九年三月十三日书 记 员  焦志坚附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。