成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初146号 原告：成都九鼎科技（集团）有限公司，住所地四川省成都经济技术开发区航天北路**。 法定代表人：肖辛忠，董事长。 委托诉讼代理人：叶欢，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琴，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都三工工业科技开发有限公司，住，住所地四川省成都市龙泉驿区工业开发区/div> 法定代表人：胡海洋。 委托诉讼代理人：黄强，四川瀛领禾石律师事务所律师。 原告成都九鼎科技（集团）有限公司（以下简称九鼎公司）与被告成都三工工业科技开发有限公司（以下简称三工公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令三工公司向九鼎公司支付从2017年5月1日至2018年6月7日的租金共计250738.85元及逾期支付违约金（违约金根据应付未付金额按每日5‰计算至三工公司实际支付之日止，暂计算至起诉之日为520621.01元）；2.判令三工公司向九鼎公司支付从2018年6月8日至2018年9月26日的房屋占有使用费共计68842.65元；3.判令三工公司立即向九鼎公司支付租赁期间水电费64675.3元、物业费20449.2元，共计85124.5元及违约金（违约金根据应付未付物业费的金额按照每日1%计算至实际支付之日止，暂计至起诉之日为43250.21元）；4.诉讼费、保全费由三工公司承担。事实和理由：2017年5月10日，九鼎公司与三工公司签订《租赁协议》，约定三工公司承租九鼎公司位于龙泉的一部分，租金按季度支付，每季度租金为56842.56元，于每季度末25日前支付；租赁期间产生的水电费按照实际用量结算，按动力厂规定时间缴纳；安保费、绿化费、物业管理费、环境监测费等相关费用根据工业区内的规定按租用面积分摊由三工公司承担；若三工公司逾期支付租金，应向九鼎公司支付拖欠金额千分之五每日的违约金；若三工公司逾期支付租金外其他费用，应向九鼎公司支付拖欠金额百分之一每日的违约金。租赁期间，三工公司已使用该租赁房屋，产生的水电物管费等均由九鼎公司为其垫付，但三工公司未按《租赁协议》的约定履行支付租金、水电物管费的义务已构成违约，应承担相应的违约责任。 三工公司辩称，1.在与九鼎公司履行《合作协议书》的过程中，因九鼎公司应对上级机关审计的需要，双方于2017年5月10日签署的《租赁协议》和《补充协议》并非双方真实意思表示，是以合法形式掩盖非法目的，应属无效；2.双方约定自2015年5月1日起算租赁关系，合作期限变更为2015年7月1日至2017年12月30日，双方租赁关系应自2018年1月开始计算；3.双方已口头约定合作期内不收取三工公司的租金、水电和物管费，由九鼎公司自行承担，且九鼎公司在合作期内也从未向三工公司进行过主张；4.2018年1月之前的水电费已按合作协议计入货款，且三工公司已缴纳2018年2月至6月的水电费；5.九鼎公司未曾向三工公司主张过物管费，且房屋面积未分摊系其管理失误，九鼎公司无权主张；6.2018年6月中旬三工公司才收到解除《租赁协议》的函件，九鼎公司未给予三工公司合理搬迁期限，之后于2018年9月搬离了租赁场地，期间不应支付占有使用费；7.九鼎公司未先开具发票违约在先，但若认定三工公司违约，请求调减，按实际损失计算违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年7月1日，九鼎公司与三工公司签订《合作协议书》，约定九鼎公司负责按三工公司提供的产品和技术购买所需的原材料和辅助材料并组织生产，向三工公司交付产品，代三工公司对其派出人员进行管理；三工公司将所需生产设备搬迁至九鼎公司的场地（位于航天工业区302厂房附属特种汽车厂房及辅房，面积2397.6平方米），三工公司负责提供市场、产品及技术标准，向九鼎公司支付相应货款。合作期限为五年（自2015年7月1日至2020年6月30日）。九鼎公司为三工公司提供产品的价款（含税）含产品款和水电费。水电费（含基本电费）以九鼎公司收到的水电发票为准，三工公司以银行转账方式给九鼎公司结算，每月的水电费于次月10日前付清。上述《合作协议书》签订后，双方按约开始合作。 期间，双方于2016年3月28日签订《补充协议》，对2016年1月1日至12月31日期间内的价款结算进行了变更。2017年5月10日，九鼎公司与三工公司签订了第二份《补充协议》，约定将《合作协议书》中的合作期限变更为2015年7月1日至2017年12月30日，并约定因三工公司从2017年5月开始，未再要求九鼎公司生产并提供货物，而三工公司仍占用厂房自行生产、加工货物。经双方协商同意，九鼎公司从2017年5月1日起收取三工公司厂房使用租金，面积以三工公司实际使用面积计算，双方另行签订厂房租赁合同。除本补充协议双方合作期限和三工公司使用厂房进行租赁变化外，原合同约定的其他条款内容不变，以原合同内容执行。 2017年5月10日，九鼎公司作为甲方与作为乙方的三工公司签订《租赁协议》，约定甲方将位于成都市龙泉驿区（航天城工业区）302＃特种汽车厂房及附属办公室的一部分租赁给乙方使用。租赁物面积为817.39平方米，厂房外部露天厂房折计算为235.25平方米，租赁合计面积1052.64平方米。租赁期限从2017年5月1日至2020年7月5日。租金：2017年为18元／㎡／月（含税11%），每季度租金为56842.56元，年租金为227370.24元。每季度为一个租金支付周期，乙方分别于每季度末25日前支付下期租金。厂房租赁期间产生的水、电费每月按实际使用量结算，并按照动力厂规定时间及时交纳。厂房租赁期间工业区产生的保安费、绿化费。物业管理、环境监测等相关费用根据工业区内的规定按照租用面积分摊由乙方承担。合同另约定乙方逾期支付房屋租金超过叁个月的，甲方可终止合同，收回租赁物。自甲方终止合同的通知到达乙方时，本合同立即终止。乙方须在甲方指定的期限内搬出租赁物。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金按拖欠总额5‰／日计算。如违约造成损失，应予赔偿。租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的除租金以外的费用的，每迟延一日，则应按逾期应缴纳费用总额的1%向甲方支付违约金。 上述协议签订后，三工公司除支付了2018年2月之后的电费外，其余费用和租金一直未支付。2018年6月7日，九鼎公司以三工公司逾期未支付租金超过12个月为由向三工公司送达了《关于解除租赁协议的专函》，通知从2018年6月7日起双方签订的《租赁协议》即告解除，同时要求三工公司一次性支付租金、水电费、物业费，并在2018年6月30日前搬离租赁厂房。三工公司当日收到函件，后于2018年9月26日搬离所租赁的厂房。 另查明，租赁期间三工公司应分摊的物业费为20449.2元，2017年5月至2018年1月期间的欠付电费为60767.38元。 本院认为，三工公司对其主张的《租赁协议》是为配合九鼎公司审计工作因而非其真实意思表示的事实，应承担举证责任，由于三工公司没有提供证据以证明其主张的事实，故对其提出的《租赁协议》为无效协议的抗辩意见本院不予采纳。《租赁协议》由双方协商签订，其内容不违反相关法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。 《合作协议书》签订后，三工公司一直占有使用租赁物，在与九鼎公司签订《租赁协议》后，经双方确认三工公司仍占有使用面积合计为1052.64平方米的场地，三工公司应当按照双方合同约定支付租金，并承担物管费及水、电费，其未按约支付的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。九鼎公司要求三工公司支付欠付租金250738.85元，合法有据，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金，双方约定为按每日千分之五计算过高，三工公司请求调减符合相关法律规定，本院以实际损失为基础，酌情将违约金计算标准调整为每日万分之五。 三工公司未按照约定支付租金已远逾三个月，九鼎公司依法享有合同约定的解除权，《租赁协议》应自九鼎公司《关于解除租赁协议的专函》到达三工公司时的2018年6月7日解除。合同解除后，三工公司继续占有使用租赁厂房至2018年9月26日，该期间应由三工公司承担相应费用。九鼎公司主张按双方合同约定租金水平计算占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。 双方在《租赁协议》中对水电费及分摊物业费由三工公司负担有明确约定，三工公司未提交充分证据证明2017年5月至2018年1月期间的电费已计入货款并实际支付，故九鼎公司要求三工公司承担，符合双方约定，本院予以支持。双方对物业费的支付时间未作明确约定，且九鼎公司未提交证据证明在起诉前已告知三工公司物业费总额及应分摊的具体数额，因此九鼎公司主张三工公司存在逾期支付物业费的违约行为缺乏事实根据，其要求三工公司承担逾期支付物业费的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都三工工业科技开发有限公司于本判决生效后十日内向成都九鼎科技（集团）有限公司支付租金250738.85元及违约金（以37895.04元、56842.56元、56842.56元、56842.56元、42316.13元为本金，分别自2017年5月25日、2017年6月25日、2017年9月25日、2017年12月25日、2018年3月25日起按每日万分之五的标准计算至款项付清之日止）； 二、成都三工工业科技开发有限公司于本判决生效后十日内向成都九鼎科技（集团）有限公司支付房屋占有使用费68842.65元； 三、成都三工工业科技开发有限公司于本判决生效后十日内向成都九鼎科技（集团）有限公司支付物业管理费共计20449.2元； 四、成都三工工业科技开发有限公司于本判决生效后十日内向成都九鼎科技（集团）有限公司支付电费60767.38元； 五、驳回成都九鼎科技（集团）有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13485元，减半收取计6742.5元，由成都三工工业科技开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 乐 曦 二〇一九年三月十一日 书记员 黄龙雪