上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）浦民一（民）初字第1780号 原告王海良。 委托代理人陈怡，上海宏翰律师事务所律师。 委托代理人柯琼，上海宏翰律师事务所律师。 被告上海博豪置业发展有限公司。 法定代表人卢骏。 原告王海良与被告上海博豪置业发展有限公司（以下简称博豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告王海良的委托代理人陈怡到庭参加诉讼。被告博豪公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告王海良诉称：2010年1月8日，原告购买被告开发的“金桥中环大厦”新金桥路XXX号XXX层XXX室房屋，双方签订了《上海市商品房出售合同》（以下简称《出售合同》）。嗣后，原告分两次支付了购房款共计人民币（以下币种相同）86万元，被告分别于2010年1月12日、2010年8月13日开具了两张金额为43万元的售房发票。根据合同约定：被告在收到原告全部房价款之日起5日内向原告交付系争房屋；如因被告原因，原告无法在2010年9月30日前取得房地产权证（小产证），被告应承担违约责任。因此，被告最迟应当在2010年8月18日前向原告交付系争房屋。但被告未能按约履行。同时，在合同约定的上述过户日期届满时，却因被告房屋上的中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行抵押权未注销导致无法办理过户手续。经原告多次催告，被告仍未能配合原告办理过户手续。2011年1月11日，被告再次将系争房屋抵押给许余征、2011年3月15日又将房屋抵押给刘桂霞。经原告查询，系争房屋已被多家法院轮候查封。目前，系争房屋仍处于空置状态。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、请求判令确认原、被告就买卖上海市浦东新区新金桥路XXX号XXX号XXX室房屋所签订的《上海市商品房出售合同》合法有效；二、请求判令被告将系争房屋交付给原告；三、请求判令被告赔偿原告迟延办理房产证损失181，675元（自2010年9月31日起，以本金86万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂算至2013年12月31日，要求算至判决生效之日止）。 被告博豪公司未作答辩。 经审理查明：原、被告于2010年1月8日签订《出售合同》，《出售合同》约定：原告向被告购买位于上海市浦东新区新金桥路XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋）；总房价款为86万元；原告于2010年1月8日签约当日支付首付款43万元，于2010年4月30日前应支付房款43万元；被告在收到原告全部房价款之日起5天内向原告交付系争房屋；双方商定，2010年6月30日前，由原告向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及顾虎申请手续，申领房屋房地产权证（小产证）。因被告原因，原告无法在2010年9月30日前取得房地产权证（小产证），被告应承担违约责任，违约金为总房款的0.5%，2010年9月30日前起的180日内，原告仍无法取得房地产权证（小产证），则原告有权单方面解除合同；双方同意，自本合同签订后，双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记；被告向原告保证在交付系争房屋时，系争房屋没有产权纠纷和财务纠纷，被告未设定抵押权或已清除原由被告设定的抵押权，已缴纳了被告应缴纳的房屋维修基金，如交付房屋后发生与被告保证不相一致的情况，由被告承担相应违约责任；原告如未按合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天，被告有权单方面解除本合同，原告应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的2%，被告有权在原告已支付的房款中扣除原告应支付的赔偿金额，剩余房款退还原告，如原告已支付的房价款不足赔偿时，被告有权追偿；除不可抗力外，被告如未在本合同约定的期限内将系争房屋交付原告使用，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的左后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过60天，原告有权单方面解除本合同；原告行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知被告，被告应当在收到原告的书面通知之日起30天内将原告已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的1%计算，在退还房价款时一并支付给原告；……。原告于2010年1月12日支付被告房款43万元，于2010年8月13日支付被告剩余房款43万元。被告至今未将系争房屋交给原告使用，因系争房屋上有抵押登记及司法查封至今未能协助原告办理系争房屋的产权过户手续。 另查明，系争房屋的产权经核准于2007年9月29日登记于被告的名下；经核准于2008年2月2日设立了抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行、债权数额为1.4亿元、期限从2008年1月29日至2011年1月24日的抵押登记；经核准于2011年1月13日设立了抵押权人为许余征、债权数额为2，500万元、期限从2011年1月10日至2011年3月9日的抵押登记；经核准于2011年3月17日设立了抵押权人为刘桂霞、债权数额为799万元、期限从2009年5月31日至2011年3月31日的抵押登记。2011年4月26日起，先后被本院、上海市第二中级人民法院、上海市青浦区人民法院多次查封，至今未解封。 以上事实，有《上海市房地产权证》，《上海市商品房出售合同》，《契税已申报办理证明》、《上海市个人住房房产税认定通知书》，购房发票，《中华人民共和国税收通用缴款书》，《签购单》，《房地产居间合同（买卖）》，《预付房款收款凭证》、《中国农业银行银行卡取款业务回单》，《欠条》、《承诺书》、《收条》，《律师函》及送达凭证等，原、被告的陈述，并经庭审质证属实，予以认定。 本院认为：原、被告所签的《出售合同》系双方买卖房屋的真实意思表示，且不违反法律规定，依法有效，双方应严格按约履行；原告于2010年8月13日已支付被告全部房款，被告至迟应于2010年8月18日向原告交付系争房屋，但被告至今未向原告交付系争房屋；故原告现请求判令确认原、被告就买卖上海市浦东新区新金桥路XXX号XXX室房屋所签订的《上海市商品房出售合同》合法有效，并请求判令被告将系争房屋交付给原告的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。《出售合同》约定，因被告原因，原告无法在2010年9月30日前取得房地产权证（小产证），被告应承担违约责任，违约金为总房价款的0.5%；现因被告原因，系争房屋被司法查封，致使原、被告至今未能办理系争房屋的产权过户手续，被告自2010年10月1日起应承担违约责任。鉴于被告至今未向原告交付系争房屋，系争房屋无法办理小产证，造成原告无法出售、出租等，双方约定的被告迟延办理房产证应承担的违约金为总房价款的0.5%，显著过低，故由本院依法酌定被告赔偿原告自2010年10月1日起至本判决生效之日止，以本金86万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准计算的逾期办理房产证的损失；原告要求被告赔偿其余的逾期办理房产证损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。被告经本院公告传唤未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告王海良与被告上海博豪置业发展有限公司于2010年1月8日签订的关于上海市浦东新区新金桥1388号1203室房屋的《上海市商品房出售合同》合法有效； 二、被告上海博豪置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告王海良位于上海市浦东新区新金桥1388号1203室的房屋； 三、被告上海博豪置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王海良逾期办理房产证的损失（损失的计算方式为自2010年10月1日起至本判决生效之日止，以本金86万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准计算）。 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3，933元，由被告上海博豪置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  秦冬红 代理审判员  沈 俊 代理审判员  陈建军 二〇一四年六月三十日 书 记 员  杨 华 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。