上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第892号原告蔡鹤鸣。委托代理人薛洪庭，上海市万方律师事务所律师。委托代理人袁夏天，上海市万方律师事务所律师。被告钱伟民。原告蔡鹤鸣与被告钱伟民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理。依法由审判员陈洁适用简易程序于同年5月20日、同年6月18日公开开庭进行了审理。原告蔡鹤鸣的委托代理人袁夏天、被告钱伟民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡鹤鸣诉称，2012年7月，原告父亲蔡某某为了替原告购买结婚用房，经人介绍认识被告。同年7月31日，蔡某某与被告签订《房屋转让合同》，约定被告将位于XX区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房转让给蔡某某，建筑面积91.35平方米，房屋总价人民币（下同）76万元，合同签订当日蔡某某支付被告购房定金6万元。2012年8月2日与2013年4月1日，蔡某某与被告又分别签订《房屋转让协议》和《房屋转让补充协议》，明确约定该房屋为动迁房，暂时不允许过户，到2014年1月可以过户时在一个月内，由双方共同去XX区房地产交易中心办理过户手续。协议签订后，蔡某某按约履行，至2013年6月15日已向被告支付了全部购房款76万元。2014年3月22日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，同年4月15日，双方去XX区房地产交易中心办理了过户手续，原告缴纳了各种税款，并取得了《上海市XX区房地产登记收件收据》。而同年4月18日，原告却被闵行区房地产交易中心告知该房已于同年4月17日被上海市XX区人民法院查封，无法完成交易过户。为此，原告诉诸法院要求判令：1、确认位于XX市XX区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋权利归原告所有；2、确认原、被告于2014年3月22日签订的《上海市房地产买卖合同》有效，并由被告协助原告办理相关房屋过户手续。被告钱伟民辩称，其并没有在2014年3月22日与原告签订买卖合同，也没有去过交易中心，且其也未收到合同上约定的849，555元。76万元虽然收到，但收条内容不是其书写，其只在收条上签了名。因为其外面欠钱，名下唯一的一套房屋被法院查封，现其没有能力还钱去撤销房屋上的查封，故无法再把系争房屋出售给原告，且系争房屋系其唯一一套住房，出售后其将无家可归，现其也不想卖了，而且系争房屋出售给原告时约定的房价过低。经审理查明，位于XX区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为被告钱伟民。2012年7月31日，案外人蔡某某（作为受让人，签约乙方）与被告钱伟民（作为出让方，签约甲方）在中介方谈锦权居间下签订《房屋转让合同》1份，约定甲方将位于XX区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给乙方，转让价款为76万元。乙方于2012年7月31日支付甲方6万元，第二次于2012年9月8日支付甲方40万元，第三次于2014年1月31日支付甲方30万元。产权证不满5年，营业税甲乙方支付，保证金甲乙方支付。甲方违约，双倍赔偿乙方定金；乙方违约，定金归甲方所有。如果向法院起诉，违约方将负所有申诉期间一切费用。中介费按房屋总价2%支付，甲、乙双方各支付1%，甲方支付7，600元，乙方支付7，600元；产权证在过户时，双方同时付清中介费。2012年8月2日，上述三方又签订《房屋转让协议》1份，约定甲方原址为XX镇XX村X组，房屋已经被动迁开发，并得到动迁安置房，甲方因故并经人介绍将其中一套房屋转让给乙方所有，甲方承诺该房迄今为止无产权纠葛，并能在将来顺利过户于乙方名下，就此经双方协商，自愿达成如下协议：一、甲方自愿将位于XX区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋二室一厅一卫转让给乙方，面积为91.35平方米；二、转让价格每平方米为8，319.65元×91.35平方=760，000元，甲方已领取钥匙住人，第一次办理产权证是钱伟民名下，办证费用由甲方支付；三、付款方式：由乙方于2012年7月31日支付甲方4万元定金，于同年8月2日支付甲方2万元定金，共计6万元，第二次乙方于同年9月8日支付甲方40万元房款（甲方办理好产权证后，双方到XX区房地产交易中心办理抵押手续），第三次乙方于2014年1月31日支付甲方30万元房款，就是甲方产权证过户给乙方同天，乙方付清全部房款，甲方每次收到房款后，给乙方开具收条；四、办理好抵押手续之后，对该房屋相关收据、发票、产取证、抵押证，动迁协议都由乙方保管；五、该房屋为动迁房，暂时不允许过户，等到2014年1月份可以过户时在一个月内，由甲、乙双方共同互相配合去XX区房地产交易中心办理过户手续，在房产交易过户手续时所产生的一切费用由乙方承担，与甲方无关；六、该房现在本人居住，甲方办理好产权证双方做好抵押后，甲方搬出该房屋，钥匙交给乙方，乙方可以装潢；七、违约责任：该房屋为动迁房，可在2014年元月份可以办理过户手续，在产权证过户之前，甲方提出加价、反悔、不愿转让或不配合办理过户手续的，均视为甲方违约。甲方违约按房屋支付房款计算，46万元双倍赔偿乙方92万元，赔偿装饰费用20万元，精神损失费15万元。乙方提出退房违约，甲方不退还全部房款，46万元归甲方所有。如发生诉讼，违约方则承担一切诉讼费用与另一方无关。中介费用2%由违约方支付；八、本协议双方均确认自己和对方在签订协议时有完全正常思维能力，对本协议以上各项条款有充分理解和明白无误，合法有效，经双方签字后为生效，对双方具有民事法律约束力。中介费按房屋总价双方各支付1%，在办理产权抵押手续时，双方付清中介费。2013年4月1日，三方再次签订《房屋转让补充协议》1份，约定该份补充协议对2012年8月2日签署的《房屋转让协议》中的第七条关于双方违约责任的内容的补充：1、在产权证过户之前和过户的过程中，如甲方提出加价、反悔、不愿转让或不配合办理过户手续的，均视为甲方违约，甲方违约按乙方已支付的合计金额的双倍作赔偿，其它的赔偿按原协议。2、如乙方提出退房违约则乙方已支付的全部金额归甲方所有，其它事项按原协议。2013年5月，被告将涉案房屋交付原告，原告收房后对房屋进行了装修并入住至今。原告为购买上述房屋，已分数次向被告支付房款合计76万元及另行支付补偿款合计13，000元。2013年6月17日，被告与案外人宋洪维至上海市崇明公证处就委托宋洪维出售涉案房屋办理委托公证，约定了被告全权委托宋洪维代为签订涉案房屋买卖合同、代为办理买卖过程中支付的相关税费及其它相关手续、代为办理涉案房屋的过户登记手续等内容。2014年3月22日，原告（作为买受人，签约乙方）与被告代理人宋洪维（作为卖售人，签约甲方）就涉案房屋签订《XX市房地产买卖合同》1份，约定甲方将位于XX区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给乙方，转让价款为849，555元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。该合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2014年6月21日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。经查，合同附件三处为空白。同年4月15日，原告向有关税务机关及XX区房地产登记处缴清全部过户所需费用，并已取得由闵行区房地产登记机构出具的领取房地产权证的收件收据。而当原告在该房地产登记机构规定的时间届满后前去领取产权证时，被该房地产登记机构告知涉案房屋因被告尚欠案外人债务而被XX区人民法院予以司法查封，导致原告无法按时领取小产证，遂成讼。审理中，应原告申请，本院传唤证人谈某某（个人作为中介）当庭作证，证人称：2012年7月3日，被告的朋友到其处要挂牌出售系争房屋，几天后被告本人到其处了解出售价格，而由于系争房屋是动迁房，产权过户有限制，且房屋楼层较差，其答复被告房屋出售价格在8，000元左右。后因原告一方要购房，在其居间下被告与原告父亲双方协商了房屋价格，最终价款确定为76万元，并签订了《房屋转让合同》，在该份合同中约定交6万元定金，并约定房屋总价76万元。之后，根据双方谈妥的内容重新起草了第二份买卖合同即《房屋转让协议》。而因为被告一直到其办公室要求原告支付房款，所以补充了第三份合同即《房屋转让补充协议》。原本买卖双方约定第一次产证办至被告名下的税费由被告承担，后因被告没钱缴税其做了原告工作后原告代被告承担了上述税费。而因为被告签订合同后一直要求原告提前支付购房款，一为满足被告上述要求，二为确保原告提前付款有保障，才去办理了被告全权委托案外人出售房屋的公证，公证处也是被告自己找的，办完公证后原告就提前将全部房款支付给了被告。大部分房款是由原告父亲直接支付给被告，有部分是通过其转给被告的。收条内容是其书写，落款处由被告签名。2014年3月22日，其与原告、原告父亲、被告委托代理人宋洪维一起至XX区XX镇房地产交易中心，宋某某向交易中心出具了公证委托书，买卖合同上被告的名字由宋洪维代签。之所以被告与原告父亲蔡某某签订的合同中约定房款76万元，原、被告签订的备案合同价格是849，555元，是因为系争房屋价格是根据市场行情确定的，在2012年时根据市场价约定房款是76万元，而在双方过户时，税务部门必须根据过户当时即2014年3月22日的市场价进行审税，备案合同上的价格是国家税务部门根据2014年3月22日市场价提供的参考价格，不然无法审税过户。而实际上双方交易的真实价格是76万元。上述事实，由原告提供的被告与案外人蔡某某及居某某签订的《房屋转让合同》、《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，用以证明案外人蔡某某与原告系父子关系的户口簿，涉案房屋登记在被告钱伟民名下的产权登记信息，原告向被告支付房款及补偿款的收条，原告缴纳各项税收的凭证，上海市闵行区房地产登记收件收据（以此证明原告凭此收据即可领取房地产权证），房地产权利限制状况登记信息及不予登记告知书（以此证明原告的合法权益已遭受损害），证人谈锦权的当庭证言以及原、被告的当庭陈述等为证。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，被告与案外人蔡某某在中介方居间下签订的《房屋转让合同》、《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》及原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，均系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，各方均应信守并依约履行。本案中，虽然最终原、被告就涉案房屋签订的买卖合同上约定房款为849，555元，但没有约定具体付款方式，而纵观本案中由被告与案外人蔡某某就涉案房屋签订过的三份合同，房款均约定为76万元，并且同时约定出卖方不得加价。因此原告陈述为满足审税的要求故在原、被告签订的该份在交易中心备案的买卖合同上将房款更改为849，555元，双方真实转让价为76万元的说法成立，本院予以采信。现被告作为房屋出卖方，负有向买受方即本案原告按约转移所有权的义务。根据上述合同约定，双方应于2014年6月21日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。现原告已按约付清全部房款，并已取得由XX区房地产登记机构出具的领取房地产权证的收件收据。因此，原告要求确认涉案房屋权利归其所有之诉请，于法有据，本院当予支持；但由于原告在按时前往闵行区房地产登记机构领取产权证时，被告知涉案房屋因被告尚欠案外人债务之原因，而被XX区人民法院予以司法查封，导致原告无法按时领取小产证。虽然该房屋目前仍处于司法查封状态，但根据物权优于债权的原则，且在原告坚持要求被告协助办理产权过户的情况下，不能免除被告继续履行协助原告办理房屋小产证的义务。因此，原告要求被告协助办理房屋产权过户之诉请，符合双方的合同约定，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、确认位于XX市XX区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利归原告蔡鹤鸣所有；二、被告钱伟民于本判决生效之日起十日内协助原告蔡鹤鸣将上述房屋的产权过户登记至原告蔡鹤鸣名下。期间发生的相关费用由原告蔡鹤鸣负担。案件受理费11，400.00元，减半收取计5，700元，财产保全费4，320元，两项合计10，020元，由被告钱伟民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈洁二〇一四年六月二十六日书记员  张辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的物单证，并转移标的物所有权的义务。