重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民初1037号原告（案外人）：沈莉玲，女，1972年6月21日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：孙伟，重庆鹏腾律师事务所律师。被告（申请执行人）：平安银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区经纬大道778号，统一社会信用代码91500103450445058Q。负责人：韩旭，职务行长。委托诉讼代理人：赵晓虎，男，汉族，住四川省德阳市，该公司员工。委托诉讼代理人：王昌林，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。第三人（被执行人）：李龙银，男，1964年1月16日出生，汉族，住重庆市巫山县。第三人（被执行人）：欧阳桂，女，1964年6月23日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告沈莉玲与被告平安银行股份有限公司重庆分行（以下简称平安银行重庆分行）、第三人李龙银、第三人欧阳桂案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈莉玲及委托诉讼代理人孙伟，被告平安银行重庆分行的委托诉讼代理人王昌林、赵晓虎到庭参加诉讼，第三人李龙银、欧阳桂经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。沈莉玲向本院提出诉讼请求：1、判决确认沈莉玲与李龙银、欧阳桂2015年5月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并判决位于重庆市巫山县巫峡镇巫峡路103号1号门市（房地产证号：314房地证2013字第00133号）归沈莉玲所有；2、判决终止对位于重庆市巫山县巫峡镇巫峡路103号1号门市强制执行，并裁定解除查封；3、判决李龙银、欧阳桂协助沈莉玲办理位于重庆市巫山县巫峡镇巫峡路103号1号门市的产权变更登记；4、本案诉讼费用由平安银行重庆分行、李龙银、欧阳桂承担。事实和理由：2014年11月19日，贵院作出（2014）渝五中法民保字第00216号民事裁定书和协助执行通知书，查封了李龙银名下位于重庆市巫山县巫峡镇巫峡路103号1号门市，查封期限自2014年11月19日起至2016年11月18日止，但至今未向李龙银、欧阳桂等送达上述民事裁定书。2015年5月20日，沈莉玲与李龙银签订《房屋买卖合同》，约定以535000元购买了该门市。合同签订后，沈莉玲依约向李龙银支付购房款50万元，李龙银将该门市交付沈莉玲管理使用，沈莉玲为办理门市产权过户缴纳了税费、土地出让金，并对该门市进行了装修。2015年10月22日，贵院作出（2015）渝五中法民初字第00124号民事判决书，因李龙银等未履行该民事判决书确定的义务，平安银行重庆分行向贵院申请强制执行。2017年1月16日，贵院以（2016）渝05执603、591号执行裁定书及协助执行通知书，查封了包括该门市在内的两套房屋，查封期限自2017年1月16日至2020年1月15日止。2017年6月12日，沈莉玲向贵院提出执行异议，贵院作出（2017）渝05执异911号执行裁定书，裁定驳回沈莉玲的异议请求。原告认为：贵院作出（2014）渝五中法民保字第00216号民事裁定书后，未依法向李龙银送达，该裁定书不发生法律效力。李龙银在不知晓上述门面被查封的情况下，与沈莉玲签订《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护。李龙银在合同签订后收取了大部分购房款，并将该门市交付沈莉玲使用至今，该门市应归沈莉玲所有，不应作为李龙银的财产进行执行。贵院2017年1月16日进行的查封行为在沈莉玲与李龙银签订《房屋买卖合同》之后，在执行异议审理时，沈莉玲提交的营业执照、居委会证明、缴纳电费的发票、银行交易凭证、李龙银出具的收条等证据，足以证明其在贵院执行查封前合法占有该门市，并支付了绝大部分购房款。在执行异议审理过程中，沈莉玲一直同意并要求将剩余房款支付贵院账户。综上，原告对该门市享有足以排除强制执行的民事权益，应当中止对该门市的强制执行。诉讼中，原告沈莉玲撤回了要求判决确认沈莉玲与李龙银、欧阳桂2015年5月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并判决位于重庆市巫山县巫峡镇巫峡路103号1号门市（房地产证号：314房地证2013字第00133号）归沈莉玲所有和判决李龙银、欧阳桂协助沈莉玲办理位于重庆市巫山县巫峡镇巫峡路103号1号门市的产权变更登记的诉讼请求。平安银行重庆分行辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第一，涉案房屋已经于2014年11月19日被贵院查封，依法不得转让，房屋买卖合同无效。根据最高法查封冻结规定及民诉法解释，诉前财产保全的查封已经于2016年5月16日自动转为执行中的查封。贵院已经启动司法拍卖程序，涉案房屋查封期限到期后贵院及时进行了续查封，保全措施从2014年11月19日至今效力一直持续。第二，在贵院查封前，沈莉玲未签订有效的书面买卖合同，以及合法占有不动产，且其自身存在重大过错，其不享有足以排除强制执行的民事权益。第三，沈莉玲在购房之前没有尽到合理审慎义务，其没有去房管所查询或者要求李龙银及中介机构查询涉案房屋情况，导致涉案房屋不能办理过户登记。第四，沈莉玲与李龙银的房屋买卖合同从法律上无法继续履行，其向巫山县法院提起诉讼，要求李龙银配合办理房屋产权过户登记，没有得到法院支持，也不可能得到法院支持，其对涉案房屋仅仅享有债权，而非物权。李龙银、欧阳桂未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月20日，沈莉玲（乙方）与李龙银（甲方）签订一份编号为2015（066）号的《房屋买卖合同》，购买了位于重庆市巫山县巫峡镇巫峡路103号1号门市，建筑面积122.24平方米，用途为商服用房，房地产权证号为314房地证2013字第00133号，房屋总价款为535000元。该合同约定：1、乙方按分期付款方式按期付款，2015年5月20日付该门市第一期房款300000元，于2015年5月27日前付该门市第二期房款200000元，按揭贷款到甲方账户后于2015年11月20日前付该门市尾款35000元；2、甲乙双方同意，自本合同签订之日起15日内，由甲乙双方共同向房屋所在地税务、土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；3、甲方应当在收清该房屋第二期房款后于2015年8月1日前将房屋交付给乙方。巫山县弘泰中介有限责任公司（以下简称弘泰中介公司）作为房地产经纪服务提供方，在上述合同落款处加盖公司印章。2015年5月20日，沈莉玲从其在重庆银行开立的银行账户内取款300,000元。同日，李龙银出具一张收条，载明：今收到沈莉玲购买重庆市巫山县巫峡镇巫峡路103号1号门市第一期房款300,000元。2015年5月22日，沈莉玲向李龙银转账200,000元。同日，李龙银又出具一张收条，载明：今收到沈莉玲购重庆市巫山县巫峡镇巫峡路103号1号门市第二期房款200,000元。2015年5月22日和5月26日，弘泰中介公司先后出具收到沈莉玲支付的中介佣金、代收评估费的收款收据两张。2015年5月27日，沈莉玲向巫山县地方税务局缴纳印花税、契税9325.8元，2015年7月16日，沈莉玲与巫山县国土资源和房屋管理局签订了《重庆市国有土地使用权出让合同》，巫山县国土资源和房屋管理局同意将位于重庆市巫峡镇巫峡路103号1号门市，面积15.64平方米的国有土地使用权交给沈莉玲作为商业用地，据此，沈莉玲缴纳了23100元土地出让金。另查明，2016年8月1日，重庆市巫山县工商行政管理局颁发了一份注册号为500237608259858的营业执照，载明：名称为巫山县沈氏杂糖巫峡路店，类型为个体工商户，经营场所为重庆市巫山县巫峡路103号1号门市，经营者为沈莉玲，经营范围为糖果、糕点加工零售。2017年3月2日，高唐街道净坛社区居委会出具一份证明，载明：兹有重庆市巫山县高唐街道巫峡路103号007幢1号门市，由沈莉玲，女，身份证号512227197206210025，于2015年8月从事月饼加工生产，情况属实。再查明，平安银行重庆分行与国安商贸公司、龙翔商贸公司、中特实业公司、李婷婷、李龙银、邱翔、黄凤清、欧阳桂金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月19日以（2014）渝五中法民保字第00216号民事裁定书和协助执行通知书，保全查封了李龙银名下的位于重庆市巫山县巫峡镇巫峡路103号1号门市（房地产证号：314房地证2013字第00133号），查封期限自2014年11月19日至2016年11月18日止。2015年10月22日，本院作出（2015）渝五中法民初字第00124号民事判决，判令国安商贸公司向平安银行重庆分行支付借款本金5,000,000元及利息、罚息、复利，龙翔商贸公司、中特实业公司、李婷婷、李龙银、邱翔、黄凤清、欧阳桂对上述义务承担连带清偿责任，平安银行重庆分行对国安商贸公司所有的标的物拍卖、变卖、折价的价款享有优先受偿权等内容。因国安商贸公司、龙翔商贸公司、中特实业公司、李婷婷、李龙银、邱翔、黄凤清、欧阳桂未履行上述生效民事判决书所确定的义务，平安银行重庆分行向本院申请强制执行，2017年1月12日，平安银行重庆分行向本院提交续查封申请书，要求对李龙银所有的位于重庆市巫山县巫峡镇巫峡路103号1号门市进行续查封。本院于2017年1月16日以（2016）渝05执603、591号执行裁定书和（2016）渝05执603、591号协助执行通知书，查封了包括该门市在内的两套房屋，查封期限自2017年1月16日至2020年1月15日止。2019年3月25日，沈莉玲向本院交纳案涉房屋购房款35000元。本案争议的焦点是：沈莉玲对位于重庆市巫山县巫峡镇巫峡路103号1号房屋是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，依据相关法律规定和合同约定，沈莉玲对案涉房屋享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，沈莉玲与李龙银于2015年5月20日签订《房屋买卖合同》，本院虽以平安银行重庆分行的申请于2014年11月19日对案涉房屋进行了查封，但该查封期限自2014年11月19日至2016年11月18日止。因平安银行重庆分行在2016年11月18日前未向本院申请继续查封，导致案涉房屋从2016年11月19日至2017年1月12日期间处于未查封状态，故可认定在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，沈莉玲购买了上述案涉房屋后，于2016年8月1日在重庆市巫山县工商行政管理局注册了名称为巫山县沈氏杂糖巫峡路店，经营场所为重庆市巫山县巫峡路103号1号门市。高唐街道净坛社区居委会也出具证明证明沈莉玲从2015年8月起在案涉房屋内从事月饼加工生产，故应当认定沈莉玲在人民法院查封前已合法占有不动产。再次，沈莉玲举示的证据证实其于2015年5月20日交纳房款300000元，于2015年5月27日交纳房款200000元，至于尾款的问题，双方在购房合同中约定于2015年11月20日前支付。因双方在办理转移过户登记过程中，发现案涉房屋被法院查封，沈莉玲未向李龙银支付35000元尾款。本案诉讼中，沈莉玲按照人民法院要求将剩余购房款35000元交付执行，可以认定沈莉玲已支付全部价款。最后，根据现有证据不能证明沈莉玲与李龙银签订购房合同时，沈莉玲知道案涉房屋被查封的事实。2016年11月19日至2017年1月12日期间，因李龙银下落不明，因此不能认定案涉房屋未办理过户登记系沈莉玲自身原因所致。综上所述，沈莉玲对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，可以排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：不得执行位于重庆市巫山县巫峡镇巫峡路103号1号门市。案件受理费9150元，由平安银行股份有限公司重庆分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  周海燕审判员  秦 敏审判员  周 舟二〇一九年三月二十八日（院印）书记员陈园媛