广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）穗中法审监民再字第160号申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：姚荣山，男，汉族，1969年7月19日出生。委托代理人：余萍萍、曾辉，广东四方三和律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广东易高旅游发展有限公司。法定代表人：吕成森，经理。委托代理人：彭杰，该公司员工。被申请人（一审原告、二审上诉人）：梁宇明，男，汉族，1954年7月25日出生。委托代理人：王明华，广东启兴律师事务所律师。申请再审人姚荣山因与梁宇明、广东易高旅游发展有限公司（以下简称易高公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2012年11月28日作出的（2011）穗中法民五终字第2476号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2013年8月27日作出（2013）粤高法民一申字第366号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁宇明起诉称：2006年6月27日，梁宇明与易高公司签订《房屋买卖协议》，约定梁宇明向易高公司购买南华东路草芳围2号中凯国际公寓自编B栋401房。梁宇明依约支付定金和第一、二期房款合计335786元给易高公司，但易高公司没能按约交付房屋且梁宇明所购物业的实际面积为53.1873平方米，比合同约定减少2.2227平方米。梁宇明多次与易高公司交涉，但易高公司坚持其无理要求，拒不交付钥匙，也一直没有为梁宇明办理房产转移或他项权利登记手续。2010年6月2日，易高公司、姚荣山签订《广州市房地产买卖合同》，偷偷将涉案房屋售予姚荣山，合同中易高公司、姚荣山隐瞒了涉案房屋已由梁宇明购买的事实。同时易高公司、姚荣山之间的交易价格低于当时市值的40%。易高公司、姚荣山签订的买卖合同就是买卖梁宇明的房屋，该交易应无效。为维护合法权益，故起诉要求：1.判令易高公司、姚荣山于2010年6月2日签订涉案物业的《广州市房地产买卖合同》无效；2.判令易高公司立即按《房屋买卖协议》条款交付广州市南华西路草芳围2号自编151号401房给梁宇明并办理房地产证，并向梁宇明支付自2007年2月1日至易高公司实际交楼之日止的违约金（每日按33.58元计算）；3.判令易高公司支付梁宇明自2009年11月19日至易高公司实际交楼之日止租金收入损失差额（每日按63.93元计算）；4.如第一项诉请不获支持，判令易高公司按涉案物业市值价赔偿梁宇明；5.本案诉讼费由易高公司承担。诉讼中，梁宇明撤回第四项诉讼请求。易高公司答辩称：易高公司、姚荣山之间的买卖合同合法有效，不存在梁宇明陈述恶意串通的行为，我司认为现涉案房屋已登记在姚荣山名下，梁宇明与我司之间的合同已无法履行，我司已无法交付房屋给梁宇明，应按合同解除的方式处理；如按合同解除的方式处理，我司认为应按合同约定的解除合同后的违约责任执行，不再计算迟交楼违约金；即使涉案房屋不按解除合同方式处理，我司认为梁宇明主张2007年2月1日计至我司实际交楼止的迟交楼违约金和租金损失的起止时间有误；梁宇明在2011年才提出本案诉讼，在本案起诉前，梁宇明没有向我司主张过权利，故梁宇明该部分诉请超过诉讼时效，即使需计算也应从2008年11月起计。从梁宇明提供的收楼通知及告知函说明，我司通知梁宇明于2009年10月18日收楼，但梁宇明没有收楼，故因梁宇明原因未收楼的责任应由梁宇明自行承担；即使计算违约金应从2008年11月14日起，按已付房款的万分之一计至2009年11月18日止。梁宇明主张租金损失从2009年11月19日起计算，但我司认为2009年11月19日后的损失应由梁宇明自行承担，且梁宇明不存在该损失。根据合同约定梁宇明于2007年2月5日前付清第三期房款，但梁宇明未依约履行，存在违约行为，我司有权根据合同的约定行使由于梁宇明违约而产生的权利。姚荣山一审期间未答辩和提交证据。广州市海珠区人民法院一审查明：2006年6月27日，梁宇明（买方）与易高公司（卖方）签订《房屋买卖协议》，约定买卖之房屋地址为广州市海珠区南华东路草芳围2号，中凯国际公寓（暂名）自编B栋4层01房（注：物业位于怡安路和仲恺路交界处，新地址未定），建筑面积55.41平方米，（最终面积以［房产证面积］为准）。卖方保证对该房屋享有完整处分权并保证该房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，由于卖方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部责任。该房屋毛坯成交价为人民币445786元，毛坯单价为人民币7968元／平方米；一次性付款，定金30000元于2006年6月27日前支付清，首期楼款195786元于2006年7月5日前支付清，第二期楼款110000元于2006年8月5日前支付清，第三期楼款110000元于2007年2月5日前支付（递件时再付）。买方于2007年2月5日协助卖方前往房地产交易中心办妥收缴证件递件手续，同时签订《广州市房地产买卖合同》，卖方交付该房屋予买方使用之日期为2007年1月31日。卖方应在办理交易过户手续前将有关该房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押、转使用性质等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。卖方不能按本协议约定将该房屋售予买方，或者因违约而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付其己缴交楼款的5%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该房屋，每逾期一天，按买方已缴交楼款的万分之一向买方支付违约金。逾期60天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款项，并向买方支付其已缴交楼款的5%作违约金，遇不可抗力的自然因素、社会因素与法律法规的变更造成延误的，不属卖方违约范围。买方如不能按本协议之约定时间缴付当期楼款，或者因违约而无法买入该房屋的，卖方有权作挞定处理，卖方除可将买方所付之款项没收外并有权将该物业出售，而无需事前知会买方。另有100000元工程款已包含在房价中，房屋用途为商业性质。（合同未经登记备案）。签订协议后，梁宇明于2006年6月27日向易高公司支付定金30000元，2006年7月6日向易高公司支付楼款195786元，2006年8月7日向易高公司支付楼款110000元，合共335786元。2009年11月12日，易高公司向梁宇明发出《收楼通知书》，内容主要为：感谢你购买我司开发的德和商务楼4层01单元，你所购买的楼宇已竣工并开始交付，现请你于2009年11月18日来我司销售中心办理收楼手续。附件二，业主交楼收款明细表，房屋尾款110000元，物业维修基金2770.50元，等。由于梁宇明发现涉案房屋的面积减少，向易高公司提出按付款表的金额减去迟交楼违约金及减少面积的房款支付，易高公司不同意，梁宇明也不同意按110000元房款支付，易高公司拒绝交付房屋钥匙。2009年12月15日，易高公司向梁宇明发出《告知函》，内容主要为，您购买我司所有的位于南华东路草芳围2号自编151号401房，我司己于2009年11月12日向您发出收楼通知书，自我司通知您前来收楼至今您仍未前来收楼，对此特向您告知如下事宣：鉴于您未依我司收楼通知书的要求前来办理收楼手续，我司视收楼通知书通知您收楼的当日您己收楼，我司相关义务于当日终止，该楼于当日视为交付，由此产生的问题将依相关法律法规处理。我司再次敦促您前来收楼，以免损害您的相关权益。2010年6月2日，姚荣山（乙方）与易高公司（甲方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定甲方将自有房屋及该房屋占用范围内土地使用权出售给乙方，该房屋坐落在广州市海珠区南华东路草芳围2号自编151号4层01房，建筑面积53.1873平方米，成交价为人民币321783元。2010年7月19日，姚荣山取得了该房屋的《房地产权证》。2010年11月11日梁宇明提出诉前保全的申请，要求冻结姚荣山存款321783元，一审法院于2010年11月29日裁定查封了姚荣山在广州市海珠区南华东路草芳围2号自编151号4层01房。梁宇明于2010年12月22日提起本诉讼，诉讼中，双方确认梁宇明原购买的广州市海珠区南华东路草芳围2号，中凯国际公寓（暂名）自编B栋4层01房现门牌号为广州市海珠区南华东路草芳围2号自编151号4层01房。广州市海珠区人民法院一审认为：易高公司与姚荣山签订的《广州市房地产买卖合同》内容，形式合法，且姚荣山已办理房地产权证，该合同应有效，梁宇明认为合同约定的房价偏低，易高公司、姚荣山存在恶意串通，合同应无效的诉请，缺乏依据，不予采纳，予以驳回。关于逾期交房的问题，梁宇明与易高公司签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，是有效的合同，对双方有约束力。根据协议约定，易高公司交付房屋予梁宇明使用之日期为2007年1月31日，易高公司逾期交付该房屋，每逾期一天，按梁宇明已缴交楼款的万分之一向梁宇明支付违约金，易高公司至今未交付房屋给梁宇明，已构成违约，应承担违约责任。梁宇明要求易高公司支付从2007年2月1日至实际交楼的逾期交楼违约金，由于梁宇明至2010年11月30日才主张权利，且没有证据证明以前曾向易高公司主张过延期交楼违约金，其主张2008年11月30日前的违约金，已超过《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定，对该部分主张，依法不予保护，予以驳回。由于梁宇明与易高公司签订的《房屋买卖协议》未解除，而房屋已出售及交付给姚荣山，故违约金暂计至本判决书判决之日止为宜，以后部分，梁宇明可另案主张。关于办理涉案房屋的产权过户手续的问题。涉案房屋现已过户给姚荣山，梁宇明要求易高公司办理涉案房屋的产权过户手续，存在法律上的障碍，故梁宇明的该项诉讼请求，予以驳回。至于梁宇明要求易高公司赔偿租金损失，缺乏依据，不予采纳，予以驳回。至于诉讼费，由于造成本案的纠纷是易高公司的过错造成，故诉讼费由易高公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，一审法院于2011年6月2日作出判决：一、广东易高旅游发展有限公司在本判决生效之日起10日内，向梁宇明支付迟延交付房屋的违约金（从2008年11月30日起计至本判决书判决之日止，以335786元为本金，按每日万分之一的标准计算）；二、驳回梁宇明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7164元，财产保全费2129元，由易高公司负担。上述受理费7164元，财产保全费2129元已经由梁宇明预交，梁宇明同意由易高公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给梁宇明。梁宇明不服一审判决，向本院提起上诉称：1.一审判决第一项关于逾期交楼违约金计算方法违反商业习惯和相关法律规定。涉案《房屋买卖协议》约定，每逾期交楼一天，按买方已缴楼款的万分之一向买方支付违约金，并没有约定何时支付给买方。梁宇明是在2009年11月18日后才知道权利被侵害的，因此在2010年11月30日主张权利并没有超过相关法律的规定，应该受到法律的保护。此外，由于易高公司目前还没有交楼给梁宇明，一审判决的违约金只计算到判决之日为止，而不是梁宇明要求的计算到交楼，或者到《房屋买卖协议》结束为止，是不合理的。2.一审判决没有解释不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十条规定的原因。上述司法解释并无规定已领房产证的合同就可以例外，房地产登记证只是行政管理的一个措施。因此，在可以追索的时间内，不能以已领房产证为由，拒绝推翻恶意串通的合同。易高公司、姚荣山的交易价格严重低于市场价，甚至远低于梁宇明的价格。姚荣山没有理由不知到诉争物业早已卖了给他人，而在此后买下，正是为了伤害他人利益，因此也说明其恶意。易高公司、姚荣山之间的购房交易除合同外无付款记录，也无资金来源证明。因此，易高公司、姚荣山对涉案房屋进行的是虚假交易。一审庭审中姚荣山没有出庭，也没有进行任何答辩，而易高公司也没有证据证明他们之间进行的交易是真实的。易高公司、姚荣山之间的交易合同应属无效。3.易高公司故意不交付涉案物业使用权给梁宇明，应当承担梁宇明的预期利益损失。易高公司除了赔偿梁宇明合同内规定的迟延交房的违约金外，还必须赔偿不履行合同义务所给梁宇明造成的出租损失。4.梁宇明在一审诉讼中出示的证据“录音谈话记录”，证明涉案房屋于2010年4月时的售价每平方米14000以上，租金标准约为每月每平方米55元。如果法庭认为该依据不足，应委托评估公司评估，而不应该驳回诉讼请求。请求二审法院判令：1.变更广州市海珠区人民法院（2011）海民三初字第69号民事判决第一项的违约金计算日期，支持梁宇明从2007年1月31日起至2008年11月29日止的违约金，合计22430.50元。2、撤销一审判决第二项，支持梁宇明一审诉请的第一、三项。易高公司答辩称：我方认为一审法院判决正确，程序合法。1.关于梁宇明陈述的违约金问题，一审法院查明当时梁宇明提交的所谓的2009年已经主张违约金的证据是不能采纳。2.关于计算到判决之日是考虑到本案合同可能是会被解除的因素而作出，这是属于法院自由裁量权的范围内。3.关于恶意串通的举证责任是在梁宇明，梁宇明没有举证证明我方与姚荣山有恶意串通，一审法院在没有证据证明串通的情况，一审判决是合理的。姚荣山答辩称：不同意梁宇明的上诉请求。根据《物权法》第106条的规定，支付相应对价，且在登记机关登记取得房屋产权，属于善意取得。本案中姚荣山支付房款给易高公司，是符合市场价格，我方是善意取得，因姚荣山已经合法取得涉案房产的所有权。至于梁宇明与易高公司之间的《房屋买卖协议》，鉴于姚荣山已合法取得涉案房屋，该《房屋买卖协议》无法实际履行，应当解除。且过错是由梁宇明自己造成，应当由梁宇明承担责任。一审判决认定事实清楚，请求驳回梁宇明的上诉请求，维持原判。本院二审经庭询调查，确认一审法院查明事实。二审期间，易高公司出示了以下证据：证据1、易高公司与姚荣山之间签订于2010年5月26日的《房屋买卖协议》，用于证实其与姚荣山之间的真实交易价格是478686元，梁宇明对该证据的真实性不予认可，并称姚荣山没有到庭，对该协议中姚荣山签名的真实性也不清楚。证据2、中国光大银行的《进账单》及广州市喜悦贸易发展有限公司（以下简称喜悦公司）的《付款证明》、易高公司的《收款收据》，用于证实喜悦公司共代姚荣山向易高公司支付房款2908000元，其中478686元是用于支付涉案401房的房款。梁宇明对该证据的质证意见为：对中国光大银行的进账单真实性无法核对，没有体现是支付购房款，喜悦公司与易高公司之间可能有其他贸易往来，对易高公司的《收款收据》真实性不予认可，不清楚喜悦公司与姚荣山之间的关系。姚荣山于二审诉讼中出示了以下证据：证据1、中国光大银行的《进帐单》，进帐金额是2908000元。证据2、《付款证明》，付款单位喜悦公司，对2908000元的付款进行说明，是代姚荣山向易高公司支付的购房款，其中478686元是购买涉案房产。证据3、《收款收据》，是由易高公司出具的收款收据，金额也是2908000元，证明内容与证据1一致。证据4、《广东省行政事业性收费统一票据》，用于证明姚荣山已经缴纳房屋登记费。证据5、《中华人民共和国契税融税证》，用于证明姚荣山支付了16080元的契税。证据6、中华人民共和国税收房税证明，用于证明姚荣山办理房产证支付了178元印花税。证据7、广东省地方税收交易手续费发票，用于证明姚荣山办理产权证时支付房地产交易手续费160元。证据8、销售不动产统一发票，用于证明姚荣山支付321783元的房款。证据9、广东省契税纳税申报表，证明姚荣山办理涉案房产产权已经进行纳税申报。证据10、《房地产买卖协议》，由易高公司与姚荣山签订，用于证明涉案房产的交易价格是478686元，不低于市场价格。证据11、房地产权证复印件，用于证明姚荣山已取得该房产的合法产权。上述证据1的《进账单》中手写时间一栏为“2010年6月1日”，而“中国光大银行广州分行营业部受理凭证专有章”字样的印章有打印的时间为“2010.05.31”。梁宇明对上述证据的质证意见：对证据1的真实性没有异议，对关联性有异议，该证据中没有写明是替姚荣山付款，且数额也与其称的房款不一致，其上的金额没有体现出是涉案房款。对证据2的真实性不予确认，该证据是虚假的，是近期签署的。对于证据3的真实性、关联性不予确认，该收据其中根本没有姚荣山的名字，也没有写包括房屋的购房款，也没有写是哪套房屋。对证据4没有异议。对于证据5、税务机关认定的房屋计税数额应为356000元，不是47万。与姚荣山所陈述的47万元不一致。对证据6和证据9的真实性都没有异议，但是认为没有关联性。对于证据8，发票上完税金额是321783元，与他们在房地产交易中心开的发票与47万元对不上。对于证据10《房屋买卖协议》的真实性不予认可，该《房屋买卖协议》完全是刚刚作的，该《房屋买卖协议》中约定的价款47万元，与在房地产交易中心登记的价格不同。当时的房价是1.6万元每平方米，但是《房屋买卖协议》约定价格比市场是偏低一倍的。该《房屋买卖协议》上没有编号，这份合同是伪造的。对证据11真实性没有异议。领证的事实没有异议。证据2和证据10都是属于伪造的。证据3的收据本应该开给喜悦公司，由姚荣山持有是不符合常理。证据1是喜悦公司的财会进帐单，不应该在姚荣山手里。证据1和3完全都可以伪造出来。姚荣山于二审庭询中称其在2010年5月26日前去房管部门查询涉案房屋的产权情况，结果显示涉案房屋登记于易高公司名下，查询后其曾到涉案房屋现场，然后与易高公司签订合同。姚荣山于二审诉讼期间向本院提交书面意见称其于2010年6月3日接收涉案房屋并于收楼之后一直使用至今，均为办公用途，管理费也一直按时交纳，但其未于本院指定的期限内提交证据证实其已办理涉案房屋收楼手续的时间及其缴纳物业管理费的情况。姚荣山称喜悦公司向易高公司支付的2908000元中包括代其支付广州市海珠区南华东路草芳围二号自编150号310房及151号202、313、401、406房的款项，超过上述房款的其余款项是喜悦公司的其他支付行为，姚荣山本人并不清楚，并称由于姚荣山与喜悦公司有业务往来，故其委托喜悦公司代为支付房款，但其未于本院指定的期限内提交证据证实其与喜悦公司的关系及其所称的业务往来。姚荣山还称其与易高公司之间有借贷关系，易高公司未还清。姚荣山于二审诉讼中还称法院向其询问的其他问题，涉及个人隐私和商业秘密且与本案审理无关，其作为被上诉人只应对本案说明即可。易高公司于二审诉讼中出示的上述中国光大银行的进账单上记载的时间是2010年6月1日，出票人为“广州市喜悦贸易发展有限公司”，收款人为易高公司，金额为2908000元，并无记载款项用途。易高公司称其与喜悦公司之间没有业务往来，喜悦公司支付的都是购房款，不清楚喜悦公司与姚荣山的关系，喜悦公司代姚荣山付款的原因与本案无关。二审期间，易高公司称其与姚荣山之间所签订的《广州市房地产买卖合同》所约定的房屋价格低于其与梁宇明之间所约定的房屋交易价格的原因是，易高公司与姚荣山之间所约定的价格是为了避税，姚荣山共购买数套房屋，交一笔总款。易高公司未于本院指定期限内提交喜悦公司代付的购房款的房屋套数及相关的购房协议。梁宇明于二审诉讼中称提交书面意见称在其与易高公司之间的《房屋买卖协议》继续履行的情况下，其同意在扣除逾期交楼违约金等款项的情况下按协议约定支付剩余房款，并称其按照易高公司的《告知函》，已经于2009年11月18日收楼。一审诉讼中的2010年12月7日的调解笔录中，易高公司称“首先错在我公司，我司现愿意在六个月内办理房产过户手续”，并称“我司不同意赔偿”，而梁宇明于该调解笔录中的意见为“六个月内办理过户手续我同意，如果超出六个月按每天万分之二罚款（已付房款为本金），必须按交楼时合同违约金罚款”。本院二审认为：本案二审争议的焦点之一是关于易高公司、姚荣山之间所签订的《广州市房地产买卖合同》的效力问题。由于易高公司与姚荣山之间于2010年6月2日签订的《广州市房地产买卖合同》约定的成交价为321783元，而易高公司与梁宇明之间签订于2006年6月27日的《房屋买卖协议》约定的房屋交易价格是445786元，可见，易高公司与姚荣山之间就涉案房屋的交易价格明显低于易高公司与梁宇明就涉案房屋之间的交易价格，易高公司与姚荣山均称其双方之间于2010年6月2日签订的《广州市房地产买卖合同》约定的成交价为321783元非其双方的真实意思表示，易高公司也称其与姚荣山之间合同约定的价格较低是为了避税，故一审法院认定易高公司与姚荣山之间所签订的《广州市房地产买卖合同》有效依据不足。此外，姚荣山所出示的中国光大银行《进账单》上并未记载进账款项的用途，且《进账单》中手写时间一栏为“2010年6月1日”，而“中国光大银行广州分行营业部受理凭证专有章”字样的印章有打印的时间为“2010.05.31”，对于喜悦公司代姚荣山向易高公司付款的原因，易高公司未能作出合理解释，易高公司也未能举证证实姚荣山与喜悦公司之间的关系及业务往来，且对于喜悦公司支付2908000元是用于支付几套房屋的房款及易高公司与姚荣山之间共签订房屋买卖合同的份数及金额的问题，易高公司未能在法院指定期限内作出答复。同时，姚荣山于二审诉讼期间向本院提交书面意见称喜悦公司向易高公司支付的2908000元中包括代其支付广州市海珠区南华东路草芳围二号自编150号310房及151号202、313、401、406房的款项，超过上述房款的其余款项是喜悦公司的其他支付行为，但姚荣山该陈述与易高公司在二审诉讼中关于其与喜悦公司之间并无业务往来及喜悦公司支付的2908000元都是购房款的陈述不符，对于喜悦公司所付的2908000元款项超出上述草芳围二号自编150号310房及151号202、313、401、406房等五套房屋房款的原因，姚荣山也未能作出合理解释；姚荣山称其先到房管部门对涉案房屋查册，再到涉案房屋现场看房的陈述亦与通常的交易习惯不符，其对于在未通过看房确定其所欲购买的房屋之前先到房管部门查看房屋的产权登记情况的原因，其亦未作出合理解释；姚荣山对其与喜悦公司的关系，虽其称有业务往来，但其对此亦未能在法院指定的时间内举证证实；其虽称已于2010年6月3日接收涉案房屋，但其未能在法院指定的时间内举证证实其办理涉案房屋交接手续的时间及其缴纳物业管理费的情况。综上所述，易高公司及姚荣山所出示的证据不足以证实其与姚荣山之间存在真实的房屋买卖及付款关系，因此，梁宇明主张易高公司与姚荣山之间签订涉案《广州市房地产买卖合同》属于恶意串通及易高公司与姚荣山之间所签订的《广州市房地产买卖合同》无效的意见合理，本院对此予以采纳。依据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于易高公司与姚荣山之间所签订的《广州市房地产买卖合同》无效，对于该合同无效后果处理的问题，因梁宇明已于本案一审诉请中提出要求交付涉案房屋并协助其办理涉案房屋的房地产权证，则如由姚荣山先将涉案房屋过户回易高公司名下，再由易高公司将涉案房屋过户至梁宇明名下，必将导致讼累和司法资源的浪费，故姚荣山及易高公司应将涉案房屋交付给梁宇明并协助将涉案房屋的产权办理至梁宇明名下。鉴于易高公司与梁宇明对于双方之间所签订的《房屋买卖协议》是双方当事人之间的真实意思表示的事实并无异议，亦无证据证实易高公司与梁宇明之间所签订的涉案《房屋买卖协议》违反法律、行政法规，而梁宇明要求易高公司向其交付涉案房屋并协助其办理过户手续的意见符合涉案《房屋买卖协议》约定，故本院对此予以支持。至于违约金的问题，由于易高公司确认梁宇明于2009年11月12月前往收楼时向易高公司提出了在付款表的金额中扣减迟交楼的违约金问题，由此可见，梁宇明曾于2009年11年12月提出逾期交楼违约金的主张，故违约金的诉讼时效的计算应自2007年11月13日起算，梁宇明确认其已经于2009年11月18日收楼，故其主张的逾期交楼违约金应计付至2009年11月18日收楼。而双方当事人签订的《房屋买卖协议》约定的房屋交付时间是2007年1月31日，梁宇明主张其在2009年11月18日后才知道权利被侵害的意见缺乏依据，本院对此不予采纳。鉴于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定是适用于当事人所签订的商品房买卖合同没有约定违约金计算标准或损失计算方法的情况，而本案中，梁宇明与易高公司所签订的《房屋买卖协议》中已约定的逾期交楼的违约金计算标准为“卖方逾期交付该房屋，每逾期一天，按买方已缴交楼款的万分之一向买方支付违约金”，且双方当事人未能于2009年11月18日就涉案房屋办理交接钥匙的手续是基于梁宇明与易高公司之间未能就房款余额的支付及是否按付款表的金额减去迟交楼违约金及减少面积的房款等问题达成一致意见，因此，梁宇明要求易高公司按每日63.93元计算向其支付租金收入损失差额的意见依据不足，本院对此不予采纳。另，因梁宇明与易高公司之间所签订的《房屋买卖协议》约定，“第三期楼款110000元于2007年2月5日前支付（递件时再付）”，虽现约定的2007年2月5日时间已过，但梁宇明要求继续履行上述《房屋买卖协议》的情况下，其仍应于涉案房屋办理递件手续时向易高公司支付上述约定的楼款，其于二审诉讼中也明确表示如果《房屋买卖协议》继续履行，则其同意在扣除违约金等后按《房屋买卖协议》约定支付房款，故本院认定梁宇明应于易高公司协助其办理涉案房屋的递件手续当天向易高公司支付剩余房款110000元。至于一审诉讼费用的问题，一审法院认定涉案纠纷是因易高公司的过错所致并认定应由易高公司负担诉讼费用并无不当。综上，经审查一审判决，认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（5110，0）﹥》第一百五十三条﹤javascript：SLC（5110，153）﹥第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2011）海民三初字第69号民事判决第二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2011）海民三初字第69号民事判决第一项为：广东易高旅游发展有限公司在本判决生效之日起10日内，向梁宇明支付迟延交付房屋的违约金（从2007年11月13日起计至2009年11月18日止，以335786元为本金，按每日万分之一的标准计算）；三、广东易高旅游发展有限公司与姚荣山之间签订于2010年6月2日的《广州市房地产买卖合同》无效；四、广东易高旅游发展有限公司、姚荣山在本判决生效后一个月内向梁宇明交付广州市南华西路草芳围2号自编151号401房并协助梁宇明办理房屋的过户手续；五、梁宇明于广东易高旅游发展有限公司协助办理广州市南华西路草芳围2号自编151号401房的递件手续当日向广东易高旅游发展有限公司支付房款110000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费7164元、财产保全费2129元，由易高公司负担9243元，由梁宇明负担50元；二审案件受理费7164元，由易高公司负担7114元，由梁宇明负担50元。二审判决生效后，姚荣山申请再审称：1.原审判决认定姚荣山与易高公司没有举证证明双方签订的《广州市房屋买卖合同》合法有效，严重违反谁主张谁举证的要求，有偏帮梁宇明的嫌疑。依据“谁主张谁举证”的法律规定，梁宇明应承担举证证明姚荣山与易高公司存在恶意串通的责任。但原审法院反而要求姚荣山将大量与本案审理无关的情况予以解释说明，明显违反举证规定。2.原审判决认定姚荣山与易高公司之间于2010年6月2日签订的《广州市房屋买卖合同》无效明显缺乏证据证明。（1）姚荣山与易高公司出于税收考虑将交易价格写低，双方真实的交易是双方签订的《房屋买卖协议》，不存在交易价格明显偏低这一说法。（2）原审判决对银行进帐单中的时间点有疑问的可依职权向银行查询，但原审法院只凭直观就片面否定银行进帐单的证明内容，以时间点问题作为认定姚荣山与易高公司之间签订的《广州市房地产买卖合同》无效的理由之一。（3）代付款是我国法律允许的一种付款方式，喜悦公司向易高公司支付的2908000元，全部是代付购房款，其中包括案涉房屋的购房款。原审法院在没有了解的情况下，贸然以此为由认为姚荣山与喜悦公司向易高公司付款的行为是恶意串通显然有违司法的公平公正。3.原审判决要求姚荣山交付房屋并协助办理过户手续明显超出诉讼请求。梁宇明在一审中的诉讼请求“判令易高公司立即按《房屋买卖协议》条款交付广州市南华西路草芳围2号自编151号401房给梁宇明并办理房地产证”对应的是请求法院单独判令易高公司作为的请求，而原审判决直接将姚荣山作为该请求的行为人和义务人，明显超出梁宇明的诉讼请求。4.原审判决认定的主要事实未经质证。姚荣山对于易高公司和梁宇明向一、二审法院提交的证据均未质证，原审法院剥夺姚荣山质证的权利，违反法定程序，也损害姚荣山的合法权益。梁宇明答辩称：1.二审庭审中，法庭要求姚荣山补充提交证据，是给对方辩驳的机会，有利于进一步查明真相。本案已经查明我方与易高公司的房屋成交价和时间，而易高公司与姚荣山成交时间在后，两者相距四年，且价格明显低于市场价。我方对自己的主张已经尽了举证义务，故，现在举证责任在对方。2.二审判决认定姚荣山与易高公司签订的房屋买卖合同无效是正确的。从二审庭审过程可知，姚荣山对购买房屋的情况不清楚，易高公司与姚荣山对购买房屋的细节回答不一致，可以说明不是善意取得。3.二审判决过户没有超过我方诉讼请求。4.姚荣山不质证是对自己权利的放弃，法庭已经对其进行合法传唤，其没有到庭是对自己权利的放弃。综上，二审判决完全正确，应予维持。易高公司答辩称：1.易高公司与姚荣山的买卖是按照正常程序进行的，且在交易中心办理了过户。2.姚荣山与易高公司的买卖合同是正常签署的。3、我司同意对梁宇明做出补偿，双方进行和解。本院再审查明：各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院再审予以确认。再审庭审中，姚荣山的委托代理人称姚荣山在2008年曾贷款几千万元给易高公司，两者存在借款关系。借款和购房是两个关系，不是以物抵债。庭审后，姚荣山补充提交一份自制的《支付明细》，记载：姚荣山是海珠区南华东路草芳围2号自编150号310房、406房，151号202房、313房、401房的权利人，罗广开是上址150号401房的权利人，该六套房屋的实际交易价是3234377元，其中喜悦公司代付2908000元，现金支付326377元。另经审查，一、二审诉讼中法院均向姚荣山送达相关诉讼材料，姚荣山在一审时未到庭应诉，也未提交书面的质证及答辩意见；二审第一次、第二次庭询时均未到庭应诉。本院再审认为：（一）本案再审争议的焦点之一为姚荣山与易高公司签订的《广州市房地产买卖合同》是否合法有效。第一，姚荣山与易高公司于2010年6月2日签订的《广州市房地产买卖合同》约定案涉房屋的交易价格为321783元。姚荣山主张为避税，其与易高公司于2010年5月26日另行签订了《房屋买卖协议》，双方真实的交易价格为478686元。该两份合同针对的是同一次房屋买卖行为，《广州市房地产买卖合同》早在2010年已存档于房管登记机构，而《房屋买卖协议》未经第三方机构见证或存档，是在本案二审诉讼期间才由姚荣山提交法庭。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条关于“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：……（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”的规定，在没有其他证据相印证的情况下，姚荣山以避税为由，主张案涉房屋真实的交易价格为478686元依据不足，原审判决不予采信并无不当。第二，关于姚荣山是否向易高公司支付案涉房屋购房款的问题。根据姚荣山的陈述，其并未直接向易高公司支付购房款，而是由喜悦公司代其向易高公司支付购房款。首先，姚荣山提交的光大银行的《进帐单》上仅反映喜悦公司向易高公司支付了2908000元，并未反映该款项的用途，更没有涉及代姚荣山支付购房款等表述。其次，喜悦公司并非本案当事人，姚荣山未提交喜悦公司营业执照及印章等，喜悦公司法定代表人或有关工作人员亦未出席法庭接受询问，故对于姚荣山提交的喜悦公司出具的《付款证明》的真实性无法予以确认。同时，在一、二审及再审诉讼中，姚荣山并未合理说明喜悦公司与姚荣山之间的款项往来关系，以及代付款的原因等。最后，喜悦公司向易高公司支付的款项金额与案涉房屋购房款的金额不一致。姚荣山主张喜悦公司代付的2908000元款项包含了案涉房屋在内的六套房屋的交易价款，但其所称的六套房屋的交易总价已超过2908000元，且对于姚荣山所称的超过部分以现金支付的说法，亦无相关支付凭证予以证实。综合上述因素考虑，姚荣山提供的证据不足以证实其已经支付案涉房屋的购房款。第三，易高公司在将案涉房屋出售给梁宇明之后，再将该房屋出售给姚荣山，明显存在恶意。姚荣山称其与易高公司之间存在大额的借款关系，且其向易高公司购买了多套房屋，据常理其应当对易高公司的营运及财务状况有一定的了解。2010年姚荣山向易高公司购买案涉房屋的价款甚至低于2006年梁宇明向易高公司购买案涉房屋的价款，与此期间房地产市场交易价格不断上升的市场行情明显不符，且姚荣山并无充分证据证实其已经支付案涉房屋的价款。结合姚荣山未举证证实其已经实际使用案涉房屋等情形，原审判决认定易高公司与姚荣山签订的《广州市房地产买卖合同》属于恶意串通而导致合同无效的理据充分，本院再审予以维持。（二）本案再审争议的焦点之二为原审程序是否合法。1.关于二审判决是否超过梁宇明的诉讼请求。对于梁宇明一审提出要求易高公司交付涉案房屋并协助其办理涉案房屋的房地产权证的诉请。由于姚荣山与易高公司恶意串通损害梁宇明利益的买卖行为，导致涉案房产的产权已登记至姚荣山名下。如果仅判决易高公司交付房屋并协助梁宇明办理房屋的过户手续，在产权登记人姚荣山不予协助的情况下，必然导致梁宇明的利益无法得到保障。在易高公司与姚荣山之间签订的《广州市房地产买卖合同》被认定无效后，原审判决从减少当事人讼累及节约司法资源的角度出发，判决姚荣山及易高公司向梁宇明交付涉案房屋并协助梁宇明办理房屋的过户手续并未超出梁宇明的诉讼请求，反而有利于梁宇明诉讼请求的实现。2.关于一、二审程序是否剥夺姚荣山质证的权利。在一、二审程序中，法院均依法向姚荣山送达了相关诉讼材料，姚荣山并未对送达程序提出异议。姚荣山在一审时未到庭应诉，也未提交书面的质证及答辩意见；在二审第一次、第二次庭询时均未到庭应诉，视为其放弃质证的权利，是其对自身诉讼权利的处分，应自己承担相应的法律后果。姚荣山认为一、二审程序剥夺其质证权利的意见无事实依据，再审不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理并无不当。姚荣山申请再审的理由不能成立，本院再审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2011）穗中法民五终字第2476号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  廖俊莲代理审判员  林锐君代理审判员  王汇文二〇一四年二月××日书 记 员  李洁茹