广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初461号原告（反诉被告）：中山市小榄镇汇盈塑胶厂，住所地广东省中山市小榄镇九洲基庆丰三路50号之一。主要负责人：陈林泉。委托诉讼代理人：陈华锋，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶伟其，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社，住所地广东省中山市小榄镇新市路152号。主要负责人：吴桃仙。委托诉讼代理人：任婉华。原告中山市小榄镇汇盈塑胶厂（以下简称汇盈塑胶厂）与被告中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社（以下简称菊城经联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序于2019年2月19日公开开庭进行了审理，诉讼过程中，被告提起反诉，本院依法合并审理。原告汇盈塑胶厂委托诉讼代理人陈华锋、叶伟其，被告菊城经联社委托诉讼代理人任婉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告返还租赁定金33484元及利息（从2018年8月3日起按年利率6%计算至全部款项还清之日止）。事实与理由：2017年12月1日，原告与被告签订《房产租赁合同》，约定原告承租被告自有的位于中山市房产（厂房四间）用于经营，原告于同日向被告支付四笔租赁定金3159元、8739元、1941元、18645元，被告即向原告出具定金收款收据四张。2018年7月，被告单方面停止租赁厂房给原告使用，原告遂于2018年7月底将厂房交还给被告。原告多次要求被告返还租赁定金未果。经了解，涉案厂房未办理房产证，原被告所签订租赁合同为无效合同，为维护合法权益，原告特向法院起诉。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：菊城股份合作经济联合社房产租赁合同四份、收款收据四张、个体工商户拟升级设立企业证明书、国家企业信用信息公示系统打印件两份、非居民客户变更用电业务申请表、短信聊天记录。上述证据经庭审审核，本院予以确认并在卷佐证。被告答辩称，原、被告所签订的租赁合同系当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定全面诚信履行义务。因原告拖欠2018年8月租金，被告已于2018年9月19日委托中山市小榄镇法律服务所出具单方解除合同的告知函，原告于2018年9月20日收到，但原告却在2018年11月30日才向被告交还租赁物业。被告认为，按照双方签订的合同第四条约定，合同解除或终止时如乙方即承租方有应付而未付的款项，甲方即出租方有权在履约定金中扣除，因此被告无需退还履约定金。被告反诉称，1.确认反诉原告与反诉被告于2017年12月1日签订四份《菊城股份合作经济联合社房产租赁合同》已于2018年9月20日解除；2.反诉被告【合同编号：17285Ｂ127】约定向反诉原告清偿自2018年8月1日至2018年9月20日租金合计10358.3元；3.反诉被告【合同编号：17282Ｂ124】约定向反诉原告清偿自2018年8月1日至2018年9月20日租金合计1755元；4.反诉被告【合同编号：17284Ｂ126】约定向反诉原告清偿自2018年8月1日至2018年9月20日租金合计4855元；5.反诉被告【合同编号：17283Ｂ125】约定向反诉原告清偿自2018年8月1日至2018年9月20日租金合计1078.3元；6.反诉被告向反诉原告支付2018年9月21日至2018年11月30日止的占用费【参照合同编号：17285Ｂ127、17282Ｂ124、17284Ｂ126、17283Ｂ125的租金】合计25265.4元。事实与理由：菊城经联社与汇盈塑胶厂于2017年12月1日签订四份《菊城股份合作经济联合社房产租赁合同》【合同编号：17285Ｂ127、17282Ｂ124、17284Ｂ126、17283Ｂ125】。其中，合同编号17282Ｂ124的租赁合同约定：菊城经联社将位于中山市的一间房产出租给汇盈塑胶厂作经营使用，租赁面积为81平方米，月租金为人民币1053元；合同编号17283Ｂ125的租赁合同约定：菊城经联社将位于中山市的一间房产出租给汇盈塑胶厂作经营使用，租赁面积为58.8平方米，月租金为人民币647元；合同编号17284Ｂ126的租赁合同约定：菊城经联社将位于中山市的一间房产出租给汇盈塑胶厂作经营使用，租赁面积为264.8平方米，月租金为人民币2913元；合同编号17285Ｂ127的租赁合同约定：菊城经联社将位于中山市的一间房产出租给汇盈塑胶厂作经营使用，租赁面积为565平方米，月租金为人民币6215元。四份租赁合同均约定，租赁期限自2017年12月1日至2018年11月30日止，每月10日前付清当月租金与水电费。四份合同另约定先付租金后使用，即每月10日前必须付清当月租金与水电费，逾期每天计付百分之一的违约金，拖欠租金一个月以上的，菊城经联社有权单方面终止租赁合同，收回房产并追究反诉被告违约责任。因汇盈塑胶厂自2018年8月起拖欠租金，菊城经联社于2018年9月19日委托中山市小榄镇法律服务所向汇盈塑胶厂出具书面告知函，单方解除合同，并要求汇盈塑胶厂限期缴清所有费用并交还租赁物业。汇盈塑胶厂于2018年9月20日收到解除函件后，直至11月30日才交还物业。为维护合法权益，菊城经联社特提出前述反诉诉讼请求。菊城经联社就其答辩及反诉向本院提交的证据有：不动产权证书（土地证书）、菊城经联社用地图、菊城经联社房产租赁合同复印件四份、告知函一份、EMS快递签收单一份、快递查询截图一份证据经庭审审核。本院予以确认并在卷佐证。反诉被告汇盈塑胶厂辩称，汇盈塑胶厂搬离时间并非2018年11月30日，而是2018年8月3日，我厂未拖欠菊城经联社租金及占用费。反诉被告汇盈塑胶厂未对反诉答辩提交证据。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：汇盈塑胶厂（乙方）与菊城经联社（甲方）于2017年12月1日签订四份《菊城股份合作经济联合社房产租赁合同》【合同编号：17285Ｂ127、17282Ｂ124、17284Ｂ126、17283Ｂ125】。其中，合同编号17282Ｂ124的租赁合同约定：菊城经联社将位于中山市的一间房产出租给反诉被告汇盈塑胶厂作经营使用，租赁面积为81平方米，月租金为人民币1053元，双方签订本合同时，乙方应支付甲方履约定金人民币3159元；合同编号17283Ｂ125的租赁合同约定：菊城经联社将位于中山市的一间房产出租给汇盈塑胶厂作经营使用，租赁面积为58.8平方米，月租金为人民币647元，双方签订本合同时，乙方应支付甲方履约定金人民币1941元；合同编号17284Ｂ126的租赁合同约定：菊城经联社将位于中山市的一间房产出租给汇盈塑胶厂作经营使用，租赁面积为264.8平方米，月租金为人民币2913元，双方签订本合同时，乙方应支付甲方履约定金人民币8739元；合同编号17285Ｂ127的租赁合同约定：菊城经联社将位于中山市的一间房产出租给汇盈塑胶厂作经营使用，租赁面积为565平方米，月租金为人民币6215元，双方签订本合同时，乙方应支付甲方履约定金人民币18645元。四份租赁合同均约定，租赁期限自2017年12月1日至2018年11月30日止，每月10日前付清当月租金与水电费，逾期每天计付百分之一的违约金，逾期达15天的，甲方有权单方面终止租赁合同，关门收回房产并追究乙方违约责任。租赁期限届满，乙方无违约行为且已交清全部应付租金及一切费用，并将房产完好交还甲方后，经甲方验收完好后，甲方在3天内将定金本金退给乙方。合同解除或终止时，如乙方有应付而未付的款项，甲方有权直接在履约定金中扣除。违约责任约定：1.在乙方没有违约的情况下甲方中途终止合同的，则甲方退回履约定金本金及一次性补偿乙方损失费......乙方中途终止合同的,甲方有权没收乙方所交的定金.......2.乙方有下列情形之一的,甲方有权单方面终止合同,没收定金、收回出租的房产。甲方并有权停水、停电、强行关门，以及追讨乙方所欠租金及违约金：（1）乙方擅自将租赁房屋转租或转借的；（2）乙方利用租赁房屋进行违法经营或其他非法活动；（3）乙方拖欠租金壹个月以上的或拖欠员工工资长达两个月的；（4）乙方擅自改建、拆建或增建房屋的。3.本合同解除、提前终止或租赁期限届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止租赁关系或租赁期限届满七天内搬走所有的物品，并将房产在完好状态下归还甲方，乙方新增设备中独立的可移动的机械设备等可以搬走，其他装修和设施，不论是否是乙方装修或者安装的（包括但不限于固定装修、水电设施、消防设施、天花板）一律无偿归甲方所有。如乙方逾期不迁出的，视为租赁房产内没有乙方所有的财产或者乙方放弃财产所有权，甲方有权自行处置房产内的财产，自主行使所有权，乙方不得以尚有财产未搬走或以甲方处置、损坏其财产为由要求甲方承担任何责任。如甲方解除或终止合同，应将解除或终止合同的通知以直接送交或邮寄的方式送达给乙方，合同自通知送达乙方时解除或终止。合同还约定了其他条款。菊城经联社与汇盈塑胶厂均在上述合同上签名盖章确认。因汇盈塑胶厂自2018年8月起拖欠租金，菊城经联社于2018年9月19日委托中山市小榄镇法律服务所向汇盈塑胶厂出具书面告知函，单方解除合同，并要求汇盈塑胶厂限期缴清所有费用并交还租赁物业。汇盈塑胶厂于2018年9月20日收到解除函件，后于2018年11月30日将租赁房屋钥匙交还菊城经联社。因就租赁定金退还事宜等协商未果，原告汇盈塑胶厂遂提起诉讼，主张前述实体权利。反诉原告菊城经联社亦提起反诉，主张前述反诉实体权利。另查，汇盈塑胶厂系个人独资企业，投资人为陈林泉，成立日期为2011年5月30日，升级前名称为中山市小榄镇文华金属塑胶制品厂，企业性质为个体工商户。诉讼过程中，原、被告双方均确认菊城经联社已实际收取汇盈塑胶厂交纳租赁定金32484元，汇盈塑胶厂交纳租金至2018年7月，每月应交纳的租金为6215元+1053元+2913元+647元=10828元。汇盈塑胶厂表示，其以中山市小榄镇文华金属塑胶制品厂名义于2018年8月3日向广东电网有限责任公司中山小榄供电分局办理非居民客户变更用电业务申请。菊城经联社表示汇盈塑胶厂工作人员在2018年11月30日交还租赁房屋钥匙。菊城经联社未办理涉讼租赁房屋的不动产权证书及报建手续。本院认为，关于菊城经联社是否应当返还汇盈塑胶厂租赁定金，为本案争议焦点之一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉讼租赁房屋在庭审辩论终结前，并未取得租赁房屋不动产权证书亦未办理报建手续或取得建设工程规划许可证，故汇盈塑胶厂与菊城经联社所签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”菊城经联社作为涉讼房屋的出租人，其将没有取得权属证书、建设工程规划许可证的涉讼房屋出租给汇盈塑胶厂，对导致合同无效存在过错，但涉案租赁合同系汇盈塑胶厂与菊城经联社经自由协商自愿签订的，汇盈塑胶厂作为承租人应对租赁物履行审慎的注意义务，理应对于涉讼房屋是否符合出租条件予以必要的审查、核实，其在未查看涉讼房屋权属的情况下，仍坚持与菊城经联社签订上述租赁合同，对导致合同无效亦存在过错，故汇盈塑胶厂与菊城经联社对于涉案合同无效均存在过错，应当承担均等责任。现双方均确认合同签订后，汇盈塑胶厂向菊城经联社支付了租赁定金，根据合同无效处理原则，对于汇盈塑胶厂提出要求菊城经联社返还已收取租赁定金的诉请，合法有据，本院依法予以支持，但由于汇盈塑胶厂计算有误，实际返还租赁定金并非汇盈塑胶厂诉求的33484元，应为32484元。此外，由于合同无效及汇盈塑胶厂亦有过错，故汇盈塑胶厂主张返还租赁定金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据无效合同的处理原则，汇盈塑胶厂应将涉案房屋返还给菊城经联社，鉴于汇盈塑胶厂已将涉案房屋退还菊城经联社，故汇盈塑胶厂无须再返还房产。关于反诉原告的反诉请求应否支持问题，为本案另一争议焦点。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持…。”因此，汇盈塑胶厂与菊城经联社就涉讼房屋签订的《租赁合同》虽然无效，但汇盈塑胶厂实际占有使用了涉讼房屋，其应参照《租赁合同》约定的租金标准向菊城经联社支付租赁房屋占有使用费。汇盈塑胶厂已交纳租金至2018年7月，其工作人员将租赁房屋钥匙于2018年11月30日交还菊城经联社。考虑到双方对于租赁合同签订均有过错，且双方对于损失扩大均有阻止义务，汇盈塑胶厂在搬离时，理应及时采取合法有效措施处置租赁房屋交接事宜，其虽辩称菊城经联社不予配合，但举证不足。菊城经联社虽于2018年9月19日发出通知要求解除合同，但未及时收回房屋，亦有过错，故双方应对租赁场地占用使用费损失承担同等责任。本院酌情确定汇盈塑胶厂应对2018年8月、9月两个月所产生的场地占有使用费合计10828元×2＝21656元向菊城经联社支付，对于反诉原告超出反诉请求部分，因依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、原告中山市小榄镇汇盈塑胶厂与被告中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社于2017年12月1日签订的四份《房产租赁协议》（合同编号：17285B127、17282B124、17284B126、17283B125）无效；二、被告中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社于本判决生效之日起五日内向原告中山市小榄镇汇盈塑胶厂返还租赁定金32484元；三、反诉被告中山市小榄镇汇盈塑胶厂于本判决生效之日起五日内向反诉原告中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社支付2018年8月至9月房屋占用费21656元；上述第二、三项相抵后，中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社应于本判决生效之日起五日内向中山市小榄镇汇盈塑胶厂支付10828元；四、驳回原告中山市小榄镇汇盈塑胶厂的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取为319元，由被告中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社承担（本诉受理费中山市小榄镇汇盈塑胶厂已预交）。反诉受理费442元，由中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社承担221元，中山市小榄镇汇盈塑胶厂承担221元（反诉受理费中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李世寅二〇一九年三月二十二日书记员  郭小兰