广东省广州市番禺区人民法院民 事 裁 定 书（2013）穗番法民三初字第186号原告伍强，身份证住址：长沙市芙蓉区，现住广州市番禺区。委托代理人胡东平。被告黎丹妮，身份证地址：广州市番禺区。委托代理人黎锋，身份证地址：广州市番禺区。被告黄湛森（WONGChenShan），男，1948年4月15日出生，香港特别行政区永久性居民，香港永久性居民身份证号：E191376（3）。被告广州市番禺区南村镇经济发展总公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人蔡卫东。委托代理人朱伟强，身份证住址：广州市番禺区。委托代理人梁湛添，身份证住址：广州市番禺区。原告伍强诉被告黎丹妮、黄湛森、广州市番禺区南村镇村经济发展总公司（以下简称“南村经济发展总公司”）土地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伍强及其委托代理人胡东平，被告黎丹妮及被告南村经济发展总公司委托代理人朱伟强到庭参加诉讼，被告黄湛森经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍强诉称，1997年2月14日，黄湛森与南村经济发展总公司签订《南村镇新区住宅用地出售合同》，取得南村新区六区十五号地的使用权。2007年12月25日，黄湛森与黎丹妮签订了《转让土地协议书》，将上述土地使用权转让给黎丹妮。2008年1月26日，原告与黎丹妮签订《转让土地协议书》，原告取得南村新区六区十五号地的使用权，原告按照合同支付了相应的款项，但三被告并没有配合原告向某经济发展总公司办理土地使用权更名手续。原告认为，各方签订的《转让土地使用权协议书》是各方的真实意思表示，内容合法有效，每份合同均约定合同签订后需到南村经济发展总公司备案，各方均应当彻实履行自己的合同义务。据此，原告特提起本案诉讼，请求判令：1、被告黎丹妮、黄湛森、南村经济发展总公司协助原告办理土地使用权更名手续；2、诉讼费由被告承担。被告黎丹妮辩称，同意协助原告办理涉讼土地的土地使用权证。当时黄湛森将涉讼土地使用权转让给黎丹妮后，黎丹妮随后将涉讼土地的使用权全部转让给原告，但由于当时已找不到黄湛森本人才没有到南村经济发展总公司办理相关的合同变更手续，也没有办理将涉讼土地使用权更名至原告名下的手续。被告南村经济发展总公司辩称，第一，不同意原告的诉讼请求，南村经济发展总公司没有义务协助原告办理更名手续，南村经济发展总公司与原告之间并不存在土地使用权转让合同关系，其司将土地使用权转让给黄湛森，而后黄湛森将土地转让给黎丹妮，黎丹妮又把土地转让给原告，但南村经济发展总公司并没有直接将土地使用权转让给原告；第二，经咨询村委会，涉讼土地自其司转让给黄湛森至今没有办理土地使用权证。被告黄湛森无答辩，亦未在举证期限内举证。经审理查明，南村经济发展总公司是于1990年10月15日登记设立的集体所有制企业，曾用企业名称为“番禺市南村镇经济发展总公司”。1997年2月14日，南村经济发展总公司作为甲方与黄湛森作为乙方，共同签订了一份《南村镇新区住宅用地出售合同》。合同约定：甲方将新区第一期住宅用地中的6区15号地（以下简称“涉讼土地”）转让给乙方使用（详见四至图）；该地使用面积南至北长13米，东至西宽15.38米，合共面积200平方米，其中花园面积80平方米，建筑红线面积120平方米，以测量红线图为准；该用地售价为单价每平方米544元，合计108800元（含办理土地证费），一次性付款以8折计算；签订合同时收取用地户统筹水电费、邮电线路费，其中供电费用6000元，供水费用1500元；甲方责任包括于1997年4月把该用地交付乙方使用，并同时递交用地四至图，负责铺设道路、安装下水道、排污设施和环境绿化等美化、绿化的公共设施，负责审核设计图纸、监督建设施工现场管理，协助代办报建手续（报建费用由乙方负责），协助乙方建设竣工后办理房地产契证手续等；乙方责任包括按合约期限付款，须送“建筑设计和花园设计方案”给甲方审核，必须符合新区第一期总体规划要求，建筑平立面图须经甲方审核后方能向有关部门办理报建手续，并经甲方派员验线后方可施工，乙方中途转让土地给其他客户，甲方收回用地款总额3%手续费等。黄湛森与南村经济发展总公司的代表梁景强在原番禺市南村镇法律服务所工作人员的见证下签署了前述合同。2002年10月8日，黄湛森向某经济发展总公司支付了108800元土地转让款。2007年12月25日，黄湛森作为甲方与黎丹妮作为乙方，共同签订了一份《转让土地协议书》，约定甲方将涉讼土地转让给乙方使用，该土地已完好三通一平；甲方保证拥有该土地的全部权益，在转让给乙方之前该地块没有存在任何抵押或其他出售行为，本协议书签订后，甲方将该地块的全部权益转让给乙方；在签订本协议时，甲方将其与南村经济发展总公司签订的“南村镇新区住宅用地出售合同”（正、副本原件）及全部付款票据等移交给乙方，以示该地块的所有权益归乙方所有；土地转让协议签订后，因地块未能及时转至乙方名下，乙方在地块上兴建商住楼时，甲方同意协助乙方办理土地开发使用、报建、产权转让、更名等一切手续，不再收取转让价款以外的任何费用，如甲方因故不能协助乙方办理，乙方自行办理有关手续时，甲方不得阻拦或提出异议，但转让手续费、报建费由乙方负责，本协议书一式三份，甲乙双方各执一份，送南村经济发展总公司一份备案。上述《转让土地协议书》第二条“转让价格及方式”中转让价格一栏内未填写价格数目。2008年1月22日，黎丹妮作为甲方、伍强作为乙方，双方共同签订了一份《转让土地协议书》，约定甲方将涉讼土地转让给乙方使用，该土地已完好三通一平；土地转让价款为196万元，该价款已包含原甲方向某经济发展总公司支付的水电费用；具体方式为：1、合同签订时付款100万元，由对公账户转账到户；2、3月15日前或开工时（最迟不超过3月15日）付款90万元，以现金方式支付；3、办好所有手续时一次性付清余款6万元，以现金支付。甲方保证拥有该土地的全部权益，在转让给乙方之前该地块没有存在任何抵押或其他出售行为，本协议书签订后，甲方将该地块的全部权益转让给乙方；在签订本协议时，甲方将其与南村经济发展总公司签订的“南村镇新区住宅用地出售合同”（正、副本原件）及全部付款票据等移交给乙方，以示该地块的所有权益归乙方所有；土地转让协议签订后，因地块未能及时转至乙方名下，乙方在地块上兴建商住楼时，甲方同意无偿协助乙方办理土地开发使用、报建、产权转让、更名等一切手续，但与该土地相关的所有转让手续费、报建费及办证费等一切费用由乙方负责；本协议书一式三份，甲乙双方各执一份，送南村经济发展总公司一份备案。2008年1月26日，伍强向黎丹妮支付了100万元转让款，其后，伍强又向黎丹妮支付了90万元转让款。因涉讼土地的使用权更名手续一直未办妥，伍强至今没有向黎丹妮支付剩余转让款6万元。2013年1月14日，伍强以黎丹妮、黄湛森及南村经济发展总公司拒不协助办理涉讼土地使用权更名登记手续为由，提起本案诉讼。庭审中，伍强、黎丹妮及南村经济发展总公司均确认涉讼土地的门牌地址现变更为广州市番禺区南村镇南村政通路5号。伍强称涉讼土地应属国有土地，用途为住宅用地，其向黎丹妮支付转让款100万后即接收了涉讼土地，当时该土地上没有任何建筑物，由其出资建设了一幢5层半，占地面积为200平方米的房屋，并向某经济发展总公司支付了几千元的土地测绘费，相应票据现已无法提供，至今也未办理所建房屋的相关报建报批手续，但南村经济发展总公司对于某为涉讼土地的使用权人及地上建筑物的产权人是没有异议的，该司还出具了《具结书》配合办理一楼商铺的营业证照。就此，伍强提供了前述《具结书》予以证明。该《具结书》的主要内容为：坐落于广州市番禺区南村镇南村村委会政通路****的房屋产权属于本人，如有产权争议，愿负一切法律责任。具结人为伍强，身份证号码为××，日期为2010.9.29，所属村（居）委意见为该证在办理中，备注为本《具结书》仅限于作为符合出租条件使用，不作为领取其它有关证照的依据（一式一份）。伍强还称，其与黎丹妮签订的《转让土地协议书》已向某经济发展总公司提供备案，但南村经济发展总公司以黄湛森未到场为由，不同意配合办理土地更名备案手续，南村经济发展总公司对于某上述陈述不予确认，认为其司向伍强出具《具结书》目的在于办理营业证照，不具备土地使用权、房屋所有权的性质，其司将涉讼土地转让给黄湛森，若黄湛森向他人转让该土地，需经得其司同意，但黄湛森至今未告知其司涉讼土地对外转让的事宜。南村经济发展总公司还称涉讼土地所在的整个开发的土地已经办理了整体土地使用权证，但涉讼土地的单独土地证至今未办妥，而不能办理的原因在于修建南沙港快速路导致沿线土地的规划变更，该规划变更涉及包括涉讼土地在内的整个开发的地块，致使其司对外转让的土地减少，故至今无法办理涉讼土地的独立土地使用权证，且整体开发土地的其他地块及地上建筑物亦未办理独立产权证书。黎丹妮则称，其从黄湛森处购入涉讼土地，转让价格为150万元，当时可能是疏忽没有在《转让土地协议书》上写明。其随后将该土地转让给伍强，即不再参与涉讼土地的开发利用，故对涉讼土地使用权证照的办理情况不清楚。本院认为，首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条第一款的规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。本案中，伍强、南村经济发展总公司均确认涉讼土地并未取得独立土地使用权证的事实，虽南村经济发展总公司称包括涉讼土地在内的整个开发地块已办理的整体土地使用权，但未能就此提供有效证据予以证明，且南村经济发展总公司确认由于规划变动，其开发地块内的其他地块及地上建筑物亦没有办理相关的权属证书，现各方当事人均未对前述事实举证予以反驳，故本院对该自认的事实予以认可，即涉讼土地的所有权属及使用权属至今存疑。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项的规定，以出让方式取得的土地使用权，不符合本法第三十九条规定的条件的不得转让。第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案中，伍强确认其在接收涉讼土地时，涉讼土地上没有修建任何房屋，现该地上的五层半房产是其自行出资修建的，且未向相关行政部门办理报批报建手续。据此，涉讼土地在南村经济发展总公司、黄湛森、黎丹妮及伍强之间转让时并不符合前述“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”的要求，伍强也未能提供其他有效证据证明其与南村经济发展总公司关于涉讼土地的转让行为已获相关土地主管部门准许，其出资修建的五层半房产，也未向相关行政部门办理报批报建手续，故伍强现要求南村经济发展总公司协助办理涉讼土地使用权更名手续，显然不符合法律规定。最后，伍强在本案中诉请办理涉讼土地使用权更名手续，必然涉及地上建筑物的归属问题。该地上建筑物是否符合规划、是否合法存在，需先由相关行政主管部门进行认定及处理，此不属于人民法院受理民事诉讼的范围。因此，伍强请求黎丹妮、黄湛森、南村经济发展总公司协助其办理涉讼土地使用权更名手续的诉请，不符合法律规定，依法应当驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十三条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第三十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条第（三）项《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，裁定如下：驳回原告伍强的起诉。如不服本裁定，伍强、黎丹妮、广州市番禺区南村镇经济发展总公司可在裁定书送达之日起十日内，黄湛森可在裁定书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  区 韶人民陪审员  张智珊人民陪审员  郑梓能二〇一四年五月十三日书 记 员  马敏婷