北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2011)丰民初字第24455号原告程风，男，1978年1月24日出生。委托代理人刘国山，北京市华堂律师事务所律师。被告北京宝隆城房地产开发经营中心，住所地北京市丰台区科学城帝京路**号-D。法定代表人胡政，董事长。委托代理人方梅。委托代理人刘玉。被告ＸＸ，男，1977年5月27日出生。委托代理人毛铮铮，北京市恒德律师事务所律师。原告程风与被告北京宝隆城房地产开发经营中心（以下简称宝隆城中心）、被告ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程风及委托代理人刘国山，被告宝隆城中心委托代理人方梅、刘玉，被告ＸＸ委托代理人毛铮铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程风诉称：2006年8月19日，我与被告宝隆城中心签订了合同编号为NO.060***的商品房买卖合同，约定由我购买位于北京市丰台区科技园区产业基地东区15-D2号地块百强大道6号院118、119室，并向被告交付了定金10万元。2009年8月19日，我与被告宝隆城中心签署补充协议，并约定于2010年4月18日付清购房余款767672元。签约后，被告故意不收取我的购房款，却与本案的另一被告ＸＸ串通签订另一份合同编号为NO.060***的商品房买卖合同。二被告双方签订的商品房买卖合同和备忘录的落款时间是2007年5月19日，我认为该商品房买卖合同和备忘录是伪造的。另，ＸＸ就是宝隆城中心经理的司机，与宝隆城中心存在利害关系，且购房也没有支付房款，购房后没有在所购房屋居住或使用该房屋。二被告的房屋买卖协议价明显低于2010年年底的市场价。故我认为，二被告签订的商品房买卖合同及备忘录系恶意串通所为，侵害了我的合法权益，要求法院确认二被告之间签订的房屋买卖合同和备忘录及其补充协议无效。被告宝隆城中心辩称：二被告双方之间的买卖合同是真实有效的，ＸＸ已经按照约定支付了全部购房款，并缴纳了契税、维修基金，已经取得了房屋所有权证。原告就本案诉争的118、119房屋并无与我方签订房屋买卖合同，只是2006年8月19日签订了一个备忘录。原告在签订备忘录后，也没有支付定金和房款，所以备忘录未生效。所以我中心于2007年5月19日和ＸＸ签订了房屋买卖合同和备忘录，但ＸＸ之后也未付房款。2009年8月份原告通过熟人找到我中心还想以原价买118、119房屋，宝隆城公司同意将房屋还卖给原告，双方当时签订了一个补充协议，约定原告当天付10万元定金、2010年4月18日之前付清全部房款。之后原告支付了10万元定金，但是未付房款，补充协议也约定了未付房款，就解除补充协议，之后开发商向原告发出解除函。我方认为，至此已与原告没有任何关系。之后，原告起诉至法院要求我方继续履行118、119号房屋的合同。一审法院也认定双方没有房屋买卖关系，驳回了原告的诉求。一审判决后，ＸＸ也找到我方，称现有现金要求购买此房，我方就将房屋卖给了ＸＸ。ＸＸ2011年3月22日支付了房屋全款，之后就办理了过户手续。我们也从来没向原告交付118、119号房屋。ＸＸ不是宝隆城公司经理的司机，我公司也没有告知ＸＸ后来与原告就所涉房屋存在诉讼的情况。不同意原告的诉求。被告ＸＸ辩称：认可宝隆城中心所述。因为我一直有使用现金的习惯，我以现金方式支付了全部购房款，取得了产权证。购房时，宝隆城中心的业务员带着我去看的房。原告和宝隆城中心的事情我不清楚，我也不是宝隆城中心的司机。购房后，由于妻子生小孩，住不开，以及原告对我的生活持续骚扰，故没有在诉争房屋居住。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2006年8月19日，宝隆城中心（出卖人）与程风（买受人）签订《宝隆温泉公寓商品房买卖合同》，约定：宝隆城中心将其开发的北京市丰台区科技园区产业基地东区宝隆温泉公寓18、19号房屋（以下简称218、219号房屋）出售给程风，总价款为1221402元，一次性付款，以实际收款日期为准。同日，双方签订《备忘录》，约定：买受人于2006年8月19日签订了购买宝隆温泉公寓218、219号房屋的商品房买卖合同，编号为：060***，房屋单价为每建筑平方米7800元，签约面积为156.59平方米，总房价款为1221402元。面积以办理房产证面积为准，多退少补。因为买受人资金周转出现问题，经双方协商，买受人于2006年8月19日支付出卖人1层118、119号房间（以下简称118、119号房屋）定金10万元，并于2007年4月18日前支付剩余房款767672元，如未按期支付剩余房款买受人应向出卖人按日支付3%的违约金，另还应向出卖人支付218、219号房屋租金每月4000元，买受人在2006年8月19日签订的218、219号房屋合同无效，买受人无条件退房。出卖人如数退还买受人支付218、219号房屋房款1221402元和118、119号房屋定金10万元，退还房款无利息及其他经济说法。此备忘录是在买受人交清以上房款的前提下方与合同同时生效。2007年5月19日，二被告签订了《宝隆温泉公寓商品房买卖合同》、备忘录各一份，载明：被告宝隆城中心将位于丰台区科技园区产业基地东区15-D2号地块宝隆温泉公寓118、119号房屋出售给被告ＸＸ，价款为每平方米7800元，合计867672元。2009年8月19日，原告程风与宝隆城中心又签订《补充协议》，约定：出卖人与买受人在2006年8月19日双方签订的商品房买卖合同及备忘录由于当时买受人资金出现问题，未能按双方所签合同履行，现经双方协商愿意继续履行所签订的商品房买卖合同及备忘录，并于2009年8月19日支付出卖人218、219号房屋总房价1221402元、118、119号房屋定金10万元整，并于2010年4月18日前支付剩余房款767672元，如未按期支付剩余房款买受人应向出卖人按日支付3%的违约金，另还应向出卖人支付218、219号房屋租金每月4000元，买受人在2006年8月19日双方所签订的商品房买卖合同无效，买受人无条件退房。出卖人如数退还买受人218、219号房屋总房价1221402元，118、119号房屋定金10万元，退还房款无利息及其他经济说法。如需网上签约买受人承诺在七日内（出卖人书面通知）无条件签署在网上的现房合同，否则将视为买受人违约，由其承担给出卖人造成的损失。上述协议签订后，程风于当日交纳218、219号房屋全部房款及118、119号房屋定金。同年8月31日，宝隆中心依约交付218、219号房屋。后，双方对程风未能如约在2010年4月18日前支付118、119号房屋剩余房款767672元一事产生争议：程风认为其未能如期缴纳剩余房款系宝隆城中心拖延收款所致。宝隆城中心认为系程风逾期支付剩余房款，双方的买卖合同及备忘录应予以解除。2010年7月，程风诉至本院，要求：判令宝隆城中心接受其关于118、119号房屋的付款，并同时交付房屋。2010年12月20日，本院（2010）丰民初字第17037号民事判决书以双方未就涉诉房屋签订正式商品房销售合同，程风以商品房销售合同纠纷为由，主张宝隆城中心接受其房款，无事实及法律依据为由，驳回了程风的诉讼请求。同日，2010年12月20日，二被告签订了一份《补充协议》，载明：出卖人与买受人于2007年5月19日签订了购买宝隆温泉公寓118、119号房间的商品房买卖合同及备忘录。由于当时买受人的资金出现问题和其他原因，未能按双方所签定的上述合同和备忘录履行。现经双方协商愿意继续履行上述所签订的商品房买卖合同并于2010年12月21日向出卖人支付定金10万元，并于其后三个月内支付剩余房款767672元。本院判决后原告程风不服，提出上诉，要求撤销原判。上诉期间，宝隆城中心将诉争118、119号房屋出售给ＸＸ，并办理了房屋过户。2011年5月18日，北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第4322号民事判决书，对上述丰台区人民法院（2010）丰民初字第17037号案件，作出了驳回上诉，维持原判的终审裁判。但此终审判决在本院认为中阐明：根据《备忘录》及《补充协议》的内容可以确定双方就118、119号房屋已达成买卖合同。原审法院认为双方仅成立定金合同，并未签订正式商品房买卖合同，与合同法及相关司法解释的规定及立法精神相悖，显属不当，予以纠正。在本院二审过程中，宝隆城中心已将诉争房屋转移登记至案外人名下，交付房屋已无法履行，在此种前提下，程风要求宝隆城中心接受房款并交付房屋的诉讼请求，本院不能支持。原告提供房屋所有权证书一份，载明：百强大道6号院118、119号房屋的所有权人为ＸＸ，登记日期为2011年3月23日。被告宝隆城中心提供现金送款簿一张，送款金额为867672元。被告ＸＸ提供交纳118、119号房屋购房款专用发票二张。本案审理过程中，原告提出申请，要求对二被告签订的《商品房买卖合同》、《备忘录》进行痕检鉴定，确定书写及签字的时间及书写签字是否为同一人同一支笔同一时间签字。北京法源司法科学证据鉴定中心出具退卷说明，载明：根据北京市高级人民法院相关要求，送检的鉴定要求超出本中心技术条件和鉴定能力范围。送检材料全部返还。上述事实，有当事人陈述及相关证据在案佐证。本院认为：北京市第二中级人民法院终审判决中表明：原告与被告宝隆城中心之间就丰台区科技园区产业基地东区15-D2号地块百强大道6号院118、119室存在房屋买卖合同关系，宝隆城中心在明知与原告就本案所涉房屋存在诉讼争议的情况下，仍将所涉房屋出卖给他人，显属不当。本案争议焦点系ＸＸ是否与宝隆城中心存在恶意串通。根据谁主张谁举证的证据规则，原告应当承担证明ＸＸ存在与宝隆城中心恶意串通的举证责任。原告称二被告于2007年5月19日签订的《宝隆温泉公寓商品房买卖合同》、备忘录时间是倒签的，但没有提供证据证明，本院不予采信，故本院对该签订日期予以认定。二被告签订上述文件时，原告与宝隆城中心尚未发生诉讼纠纷，故不存在ＸＸ明知原告与被告宝隆城中心存在诉讼仍购买房屋的问题，原告以2010年的房屋市场价格，判断二被告的购房价格明显偏低的主张，也同样没有了根据。现被告提供了ＸＸ支付购房款的凭证，但原告未能提供直接证据证明该购房款非ＸＸ支付，故本院认定ＸＸ交纳了购房款。原告提出ＸＸ曾为宝隆城中心司机及ＸＸ在购房过程中及购房后存在诸多不合常理行为（如未在购买房屋中居住使用等），并据此主张ＸＸ具有恶意。但此等推定系根据一般经验的推定，不具有必然性，有很大程度的或然性，其可能程度尚不足以使本院认定ＸＸ存在恶意串通。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。原告因不能履行购买房屋造成的损失可另行向相关责任人主张损害赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原告程风的诉讼请求。案件受理费70元，由原告程风负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 岩代理审判员  谭静琦代理审判员  梁 艳二〇一四年六月二十日书 记 员  郑 阳