德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0603民初1531号 原告：刘凤琼，女，汉族，1951年5月5日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：卢弋，男，汉族，1977年9月30日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：赵宇芳，女，汉族，1963年2月21日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：喻斌，男，汉族，1973年7月24日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：吕英，男，汉族，1941年5月18日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：罗红，女，汉族，1971年1月19日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：邵锟，男，汉族，1983年2月2日出生，住杭州市余杭区。 原告：邵光泉，男，汉族，1955年10月2日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：何良珍，女，汉族，1957年7月18日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：汤婷，女，汉族，1967年1月20日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：姜敏，女，汉族，1946年10月26日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：吴敏，女，汉族，1976年12月15日出生，住四川省广汉市。 原告：隆正英，女，汉族，1972年11月25日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：张述兰，女，汉族，1977年8月19日出生，住四川省罗江县。 原告：谢琳，男，汉族，1968年9月28日出生，住四川省罗江县。 原告：文畅，女，汉族，1970年5月11日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：尹显蓉，女，汉族，1966年4月4日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：舒华忠，男，汉族，1973年7月13日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：李莉，女，汉族，1968年1月23日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：刘昱，女，汉族，1967年2月7日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：安清梅，女，汉族，1975年4月5日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：肖惠仙，女，汉族，1951年10月17日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：姚云平，女，汉族，1967年1月23日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：谭启富，男，汉族，1954年11月20日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：周昱，女，汉族，1970年6月11日出生，住四川省绵竹市。 原告：昌辛崛，女，汉族，1985年10月19日出生，住成都市锦江区。 原告：张俐，女，汉族，1970年10月23日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：李平忠，男，汉族，1969年1月26日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：邵磊，女，汉族，1971年5月13日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：张波，男，汉族，1970年2月9日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：傅传国，男，汉族，1942年9月22日出生，住四川省巴中市巴州区。 诉讼代表人：谢琳，男，汉族，1968年9月28日出生，住四川省罗江县。 诉讼代表人：汤婷，女，汉族，1967年1月20日出生，住四川省德阳市旌阳区。 诉讼代表人：姚云平，女，汉族，1967年1月23日出生，住四川省德阳市旌阳区。 诉讼代表人：罗红，女，汉族，1971年1月19日出生，住四川省德阳市旌阳区。 诉讼代表人：隆正英，女，汉族，1972年11月25日出生，住四川省德阳市旌阳区。 以上原告共同委托诉讼代理人：林烈翔，四川汉震律师事务所律师。 以上原告共同委托诉讼代理人：童婷婷，四川汉震律师事务所律师。 被告：倪忱臻，男，汉族，1992年6月9日出生，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：梁永刚，德阳市正大法律服务所法律工作者。 原告刘凤琼、卢弋等31人与被告倪忱臻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘凤琼、卢弋等31人的诉讼代表人隆正英及委托诉讼代理人林烈翔、童婷婷，被告倪忱臻的委托诉讼代理人梁永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘凤琼、卢弋等31人向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商业用房租赁合同》；2.判令被告立即将租赁的商业用房腾空并返还给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月31日，原/被告签订《商业用房租赁合同》，原告将位于德阳市区下南街国际商务大厦二楼独立产权商业用房B区建筑面积694平方米租赁给被告，租赁期限为2014年6月15日至2024年6月14日止，租金为：第一年按建筑面积计算每平方米90元，第二年租金每平方米92.7元，第三年租金每平方米96.4元，第四年租金为每平方米101.22元，以后每年租金在上一年租金上增加5%。每年在1月1日和7月1日前分两次缴租，未按时缴纳租金或者连续2月未交完相关费用，原告有权终止合同。同时，双方还约定，被告将承租房屋转租或调换使用未告知原告的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，但被告没有按照合同的约定按时足额缴纳租金，且被告还在未告知原告的情况下擅自将租赁的商业用房转租给他人，严重违反了租赁合同的约定。2017年9月28日，在同被告多次沟通无果的情况下，原告发函告知被告，终止与被告2014年5月31日签订的租赁合同，并要求被告将所有物件自行清理出场。但被告至今未将租赁房屋返还给原告。综上，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告倪忱臻辩称:原、被告在签订《商业用房租赁合同》时，被告不知案涉大厦存在消防安全隐患，原告也未告知被告；旌阳区人民法院的（2018）川0603民初344号判决书中已认定案涉大厦存在严重安全隐患；由于安全隐患的存在，导致被告商铺无法正常营业，后应业主或业主代表同意，房租降至45元/㎡；被告已将租金缴至2017年9月28日；被告未将商铺进行转租，被告与颜康之间是合作关系。综上，被告无过错，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：刘凤琼等34人（存在一人购买多个商铺的情形）系位于德阳市区长江西路二段2号德阳国际商务大厦B1-B9、B14-B54号共计50个商铺的所有权人。 2014年5月31日，周昱、李莉、喻斌、谢琳（甲方）作为代表与被告倪忱臻（乙方）签订《商业用房租赁合同》，该合同主要约定：1.甲方就位于德阳市区下南街国际商务大厦二楼独立产权商业房屋租赁给乙方经营使用，甲方房屋为B区1、2、3号，建筑面积694平方米；2.租赁期限自2014年6月15日至2024年6月14日止，租期十年；3.该房屋租金甲方第一年净收按建筑面积计算每平方米90元，第二年租金每平方米92.7元，第三年租金每平方米96.4元，第四年租金每平方米为101.22元，以后每年租金在上一年租金上增加5%。租金按年计算，每年分两次缴租，即当年的1月1日和7月1日之前，未按时缴纳租金或连续2月未交完相关费用，甲方有权终止合同，并从押金中扣除相关费用；4.甲方应协助乙方做好水、电、气、消防等方面的辅助工作，应为乙方提供所需的正常水、电、气用量的端口，端口到乙方使用的位置发生的费用由乙方自行负责；5.租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、防卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和费用并接受甲方监督检查；6.乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：（1）乙方将承租的房屋转租或调换使用未告知甲方的；（2）擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；（3）利用承租房屋进行违法活动的；（4）故意损坏承租房屋的；7.租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。 2017年9月28日，“国际商务大厦二楼B区全体业主”向被告发出《告知书》，书面告知被告因其未按时缴纳租金、转租等违约行为，要求终止双方签订的《商业用房租赁合同》，并限被告自见到《告知书》10日内将B区内清理出场，便于整栋大楼整改消防隐患。该告知书张贴于租赁房屋门上。《告知书》系打印稿，无任何业主签字。 2017年10月23日，“海天盛筵商户全体股东及股东代表倪忱臻”发出《告知书》，主要载明：“你方告知书所列我方违约之说，纯属子虚乌有……我们要求按照实际情况继续履行还没到期的合同”。《告知书》系打印稿，无任何股东签字。 原告谢琳与被告倪忱臻的微信聊天记录显示：2017年8月6日，谢琳：“明天我到德阳，见个面落实一下这两个月的房租好吗？”倪忱臻：“谢总我店已经转出去了。我明天让对方跟你联系一下”。 原告称被告从第一个半年后即未按照合同约定的标准支付租金，未经原告同意就将租金标准调低至45元/平方米，且从2017年9月15日后就一直未支付租金。被告辩称案涉铺面从2015年开始就存在重大火灾隐患，故经原告同意租金调低至45元/平方米，租金已支付至2017年9月28日，消防整改后愿以45元/平方米的价格继续租赁案涉门面。 本院在（2018）川0603民初344号房屋租赁合同一案中查明，德阳国际商务大厦于2015年1月29日被立为重大火灾隐患单位，限期2015年12月31日前整改完毕，后两次延期至2017年12月31日前。2017年12月18日，德阳市公安消防支队旌阳区大队将案涉大厦各出入口或大门张贴封条。 案涉的B1-B9、B14-B54号共计50个商铺，其中B4、B 5、B6、B14、B15号5个商铺的业主在本院询问过程中明确表示不同意解除案涉租赁合同，B43、B45两户的业主未表态，其余43户商铺的业主则已书面形式或在本院询问过程中明确表示同意解除案涉租赁合同。同意解除案涉合同的业主超过了三分之二，同意解除案涉租赁合同的业主所占的产权面积也以超过三分之二。 原告刘凤琼、卢弋等31人是德阳国际商务大厦二楼B1-B3、B7-B9、B16-B31、B33、B35-B38、B40-B42、B44、B47-B50、B52-B54号商铺的业主。 上述事实，有当事人陈述、房产证、《商业用房租赁合同》、《告知书》、微信聊天记录、民事判决书、情况说明等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《商业用房租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告双方均具有拘束力。 本案的争议焦点为案涉租赁合同应否解除。原告认为被告迟延支付租金并转租案涉房屋，依据合同约定租赁合同应予解除；被告认为降低租金系原告同意，后因消防整改导致案涉房屋不能使用，故暂停支付租金，无转租行为，案涉合同不能解除。本院认为，案涉合同合同中明确约定：“未按时缴纳租金或连续2月未交完相关费用，甲方（原告）有权终止合同”，本案中，被告存在不足额支付租金及停付租金的情形，被告虽辩称降低租金经过了原告的同意，但未提交证据予以证明，故对其抗辩，本院不予采信。原告所举证据虽不足以证明被告已将案涉房屋转租，但被告未按期支付租金的情形已经符合了合同约定的解除条件。案涉租赁合同总共包含50个独立的产权，本案中既有业主要求解除合同，又有业主要求继续履行合同，因上述租赁物用于开设餐厅，其在使用上具有整体性和不可分割性，故对案涉合同也应整体判断，不宜让部分业主的合同继续履行而另一部分业主的合同予以解除。本院参照《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。本案中，要求解除合同的业主无论从人数还是所占产权面积来看，均超过了三分之二，故本院认定案涉租赁合同应予以解除，解除时间为解除合同的通知送达对方之日，即被告收到起诉状副本之日（2018年5月9日）。原告之前发出的《告知书》虽表明要终止合同，但告知书上无原告签字，不能证明该表示经全部或多数业主同意，故本院不予采信。 关于原告要求被告腾空并返还商铺的请求。本院认为，因原、被告之间的《商业用房租赁合同》已解除，故对原告要求被告腾空并返还商铺的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告周昱、李莉、喻斌、谢琳作为代表与被告倪忱臻于2014年5月31日签订《商业用房租赁合同》于2018年5月9日解除； 二、被告倪忱臻于本判决生效之日起十日内腾空位于德阳市区长江西路二段2号德阳国际商务大厦二楼B1-B3、B7-B9、B16-B31、B33、B35-B38、B40-B42、B44、B47-B50、B52-B54商铺并向原告刘凤琼、卢弋等31人返还其所有的上述商铺。 本案征收案件受理费200元，由被告倪忱臻负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  范荣书 审 判 员  廖虹琳 人民陪审员  唐诗萍 二〇一九年三月五日                                                                                 法官助理 李秋月                                                                                   书记员 黄丹