福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0902民初2088号 原告（反诉被告）：福建蔚蓝房产投资顾问有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：罗顺森，总经理。 委托诉讼代理人：阮受慧，福建闽润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄重取，福建闽润律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建德润置业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区。 法定代表人：孙世福，董事长。 委托诉讼代理人：张亚俊。 原告（反诉被告）福建蔚蓝房产投资顾问有限公司（以下简称“蔚蓝公司”）与被告（反诉原告）福建德润置业有限公司（以下简称“德润公司”）委托合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。蔚蓝公司的委托诉讼代理人阮受慧、德润公司的委托诉讼代理人张亚俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔚蓝公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2011年11月14日签订的《德润广场项目营销代理协议书》；2.判令德润公司向蔚蓝公司支付代理佣金4636757元及逾期付款利息（利息以4636757元为基数，按照银行同期贷款利率自起诉之日起计至实际付款日止）。事实与理由：2011年11月14日，蔚蓝公司与德润公司签订《德润广场项目营销代理协议书》约定蔚蓝公司作为德润公司位于宁德市蕉城区××路××路××广场××项目招商、销售代理（商品房面积为118640平方米（分三期）；酒店式公寓30000平方米，商业面积约为76000平方米（含负一层商业））；由蔚蓝公司负责该楼盘项目的招商、销售以及招商、销售过程中的策划工作。《德润广场项目营销代理协议书》的主要内容如下：1、招商代理期为协议生效之日起至商业物业验收交付后12个月，销售代理期为协议生效之日起至用于销售地物业建筑面积住宅销售率达95%；2、由蔚蓝公司制定出个户明细底价表，经德润公司确认依据该个户明细底价表进行个户基本代理费和个户溢价部分的代理佣金结算。3、招商佣金的结算：招商形式为租赁的佣金为2.5个月平均月租金（标准为项目商业物业租出楼面的平均月租金），招商形式为联营的佣金为2.5个月平均月租金（标准为联营合作双方达成合作的商铺建筑面积×人民币1元／平方米×365天÷12个月计算出月租金）。招商代理佣金的结算以客户与德润公司签订《商铺租赁合同》并交纳收到第一笔租金为依据，且德润公司需在每月15日前向蔚蓝公司结清上月相应之招商代理佣金；4、销售佣金的结算：①销售代理费用结算，包括基本代理费和溢价两个部分。项目开盘前，前期服务费为每月5万元，项目开盘后蔚蓝公司支付的前期服务费在蔚蓝公司销售佣金中扣除。②销售基本代理费：德润公司确定商铺的1／2面积作为出售面积，且商铺每月按售出物业成交额的0.9%结算基本代理费；住宅（一期）及酒店式公寓部分物业每月按售出物业成交额的0.9%结算代理费，③溢价部分：完成销售的部分，德润公司抽取相应批次已售房源超出个户底价部分的20%支付于蔚蓝公司作为蔚蓝公司创造超额部分的奖励金。④代理费按照每月15日前根据代理情况结算一次；5、德润公司未按照约定付款，超过30日的蔚蓝公司有权提前终止协议，终止协议的则余房计入蔚蓝公司销售业绩，德润公司需付基本代理费给蔚蓝公司；6、原德润公司双方在协议履行过程中发生争议应协商解决，若协商不成，可交由项目所在地（福宁南路东侧与万安路北侧）人民法院裁决。2014年原德润公司就德润广场6＃楼销售代理事宜达成《补充协议》，该协议书约定：1.延后6＃楼约定的开盘时间，销售部以内部认购的形式销售6＃楼房源；2.6＃楼销售代理佣金按0.9%结算；3.6＃楼销售进度不计入原代理协议销售佣金的相关约定的考核范围，不计入总的销售业绩考核范围。合同签订后，蔚蓝公司按照合同的约定组建项目的营销团队，并对项目进行市场研究、项目定位、广告设计、推广策划等工作，德润公司在合作初期也能够按照合同约定履行代理佣金支付义务。自2015年起，德润公司未能按照合同约定支付代理佣金，结欠2015年1月代理佣金9679元、2015年2月代理佣金58542元、2015年3月至8月代理佣金60198元。由于德润公司长期拖欠代理佣金，德润公司于2015年9月暂时撤离项目，并与德润公司办理现场办公物品移交手续。蔚蓝公司撤离项目现场后，多次催促德润公司结算结欠的代理佣金，德润公司均置之不理。为此，德润公司的行为已经构成了合同严重违约，继续履行诉争合同将严重损害蔚蓝公司的利益，蔚蓝公司依约有权请求法院终止诉争合同，并有权要求德润公司支付代理佣金4636757元（其中已经销售房产的代理佣金人民币1547446元、余房代理佣金3089311元）及逾期付款利息损失。 德润公司针对本诉辩称：一、诉争2011年11月14日双方签订的《“德润广场”项目营销代理协议书》因蔚蓝公司违约，擅自代表的德润公司与客户签订额外的附加条款、未依约补足销售人员及完成推盘量、及时编写客户分析、销售分析给德润公司、派专人负责按揭工作等，构成违约，且经双方协商于2015年9月协议解除，并于2015年9月22日双方已实际办理本协议解除的相关移交手续，蔚蓝公司在起诉状中对此事时亦予以确认。因此，蔚蓝公司第一项诉请要求判令解除讼争协议应予以驳回。二、蔚蓝公司诉请要求德润公司支付代理佣金4636757元及逾期付款利息无事实与法律依据，应予以驳回。双方系协议解除讼争协议，并未就2015年代理费、余房销售代理费、基本代理费、房屋销售溢价部分代理费进行结算，因此，根据合同约定德润公司不应当上述费用，蔚蓝公司该诉请无事实和法律依据，应予以驳回。 德润公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令蔚蓝公司向德润公司支付赔偿金122039元；2.判令蔚蓝公司向德润公司支付逾期付款利息（利息以122039元为基数，按照银行同期贷款利率自反诉之日起计至实际付款日止）。事实与理由：一、蔚蓝公司在委托代理销售德润广场商品房期间，未严格履行依照德润公司审定的范本合同与购房人签署商品房买卖合同的义务，系严重违约行为。2011年11月14日，德润公司（“甲方”）与蔚蓝公司（“乙方”）签订《“德润广场”项目营销代理协议书》，约定由蔚蓝公司负责“德润广场”楼盘项目的招商、销售及招商销售过程中的策划工作，同时协议第六条第7款约定“甲方负责确定商品房认购书和商品房买卖合同文本等并负责审定合同补充条款。对乙方未经甲方同意私自与客户签订附加条款的合同，甲方不予承认，责任由乙方承担，并承担违约责任”，以及协议第七条第12款约定“乙方负责按照甲方审定的商品房认购书和商品房买卖合同，及其补充条款，代表甲方与客户签订购房合同；乙方不得擅自修改甲方认定的合同文本，不得未经甲方书面同意擅自代表甲方与客户签订额外的附加条款”。2013年4月16日，蔚蓝公司与购房人郭芳容签订合同编号为20130100621的《商品房买卖合同》，该合同第八条交付条件与期限的第4款的约定为“4、无”，而德润公司审定后提供给蔚蓝公司的范本合同的该条第4款约定为“4、出卖人与买受人共同确认交付使用条件变更为：按第1条的约定即具备交付条件”，蔚蓝公司未经德润公司同意，擅自修改《商品房买卖合同》范本条款，导致实际与购房者签订的《商品房买卖合同》与审定范本合同严重相违背，德润公司的交房条件亦因此发生实质变化，该条款的订立违背了德润公司的真实意愿，也违反了合同的相关约定，系严重违约行为。二、蔚蓝公司的擅自修改合同内容直接导致了诉讼纠纷的产生，继而引发了后续群体性诉讼事件，给德润公司造成重大利益损失。2015年4月27日，郭芳容向宁德市蕉城区人民法院起诉德润公司交付的房屋不符合合同第八条规定；2015年10月30日，宁德市蕉城区人民法院作出（2015）蕉民初字第1960号民事判决：“一、被告福建德润置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭芳容支付逾期交房违约金人民币28457元；二、驳回原告郭芳容的其他诉讼请求。案件受理费14760元，由原告郭芳容承担14380元，被告福建德润置业有限公司承担380元。”2015年12月8日，郭芳容向宁德市中院提起上诉；2016年6月6日，宁德市中级人民法院作出（2016）闽09民终87号二审民事判决：“一、撤销宁德市蕉城区人民法院（2015）蕉民初字第1960号民事判决；二、驳回上诉人郭芳容的诉讼请求。二审案件受理费15237.3元，一审案件受理费14760元，均由上诉人郭芳容承担。”；2016年7月27日，郭芳容向福建省高级人民法院提出再审申请；2017年3月15日，郭芳容与德润公司达成调解协议；2017年3月17日，福建省高级人民法院作出（2017）闽民再95号民事调解书“经调解，双方当事人自愿达成如下协议;二、双方当事人确认，郭芳容主张的逾期交房违约金与福建德润置业有限公司主张的房屋保管费（2017）闽0902民初4037号相互抵销，不再互相支付。郭芳容于2017年3月24日之前应支付的物业保管费，由福建德润置业有限公司负担并支付给物业管理公司；2017年3月24日之后的物业管理费，由郭芳容负担；本案一审案件受理费14760元由郭芳容负担7380元，由福建德润置业有限公司负担7380元；二审案件受理费15237.3元减半收取7618.65元，由郭芳容负担。”德润公司在应诉期间支付了诉讼费7380元、律师费38000元，造成德润公司房屋保管费71600元、物业管理费4211元、诉讼费848元的损失，以上共计122039元。 蔚蓝公司针对反诉辩称，德润公司诉请没有事实和法律依据，其所依据的事实和理由均不成立，应予以驳回其全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。无争议的事实归纳为：1.蔚蓝公司与德润公司分别于2011年11月14日、同年11月15日、2014年签订的《德润广场项目营销代理协议书》、《补充协议》、《补充协议》及上述协议的内容；2.蔚蓝公司支付相关的代理费用已依约支付至2014年；3.1#、2#、3#、5#、8#中，已交房相应的代理费为94205元，未交房相应的代理费为234309元，溢价部分1138705元，未交房套数为248套，相应的代理费金额为3158597元；4.2015年9月22日，蔚蓝公司与德润公司就现场办公类、物料及礼品类销售资料进行现场交接；5.关于郭芳荣诉讼案件的提起诉讼的日期、判决及相关的调解、调解书的内容；6.德润公司因与郭芳荣诉讼案件而支付律师费38000元。对有争议的证据、事实，本院分析认定如下：对德润公司提供的证据编号为20130100621《商品房买卖合同》，虽蔚蓝公司系销售代理，但德润公司在该合同之落款处盖章确认，且于骑缝处加盖公司印章，应视为其对该份合同文本之认可；故对德润公司关于蔚蓝公司擅自修改合同文本之主张，不予支持。 综上所述，本院认为：依照双方签订的《营销代理协议书》第十一条第二项B约定“甲方（德润公司）未按规定支付代理费的且超过30日，乙方（蔚蓝公司）有权终止代理协议”。德润公司未能依约支付代理佣金，构成违约。蔚蓝公司要求解除协议，予以支持。德润应支付的佣金共计4625816元（其中，已交房代理费为94205元、未交房代理费为234309元、溢价部分1138705元、余房代理费3158597元），故蔚蓝公司要求德润公司支付代理佣金4636757元，予以支持4625816元，对超过部分不予支持。其要求按银行同期贷款利率计算逾期付款利息，符合法律规定，予以支持。德润公司虽抗辩蔚蓝公司未完成销售任务，但依照上述协议第十一条第二项A约定，“乙方（蔚蓝公司）未完成销售任务时……若甲方（德润公司）未提出终止代理协议要求，则视为其确认协议继续履行”，故德润公司之上述抗辩不成立。另德润公司主张蔚蓝公司擅自修改商品房范本合同内容要求其赔偿因此造成的损失122039元，但其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告福建德润置业有限公司与被告福建德润置业有限公司于2011年11月14日签订的《德润广场项目营销代理协议书》； 二、被告福建德润置业有限公司应于本判决生效之日向原告福建蔚蓝房产投资顾问有限公司支付代理佣金4625816元及相应利息（以4625816元为基数，自2017年3月27日起至该款项付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）； 三、驳回原告福建蔚蓝房产投资顾问有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告福建德润置业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费43895元，减半收取2595元，由福建蔚蓝房产投资顾问有限公司负担88元，由福建德润置业有限公司负担43807元。反诉案件受理费1370元，由福建德润置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  卢小洋 人民陪审员  林振功 人民陪审员  林 雯 二〇一九年三月二十六日 书 记 员  林 秋 附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。