上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第498号原告（反诉被告）袁军幸。委托代理人顾云飞。被告（反诉原告）王正祥。原告袁军幸与被告王正祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中被告向本院提起反诉，本院于2014年3月10日依法予以受理。本案于2014年4月2日公开开庭进行了审理，原告袁军幸的委托代理人顾云飞，被告王正祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁军幸诉称：原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区泗泾镇开江西路XXX号房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给被告，合同期限一年，月租金为1，600元，被告在一年期满后未予搬离，原告多次催要房租，被告也置之不理。现原告起诉至法院请求判令：1、被告支付原告2013年1月1日至2014年2月28日的租金，按照每月1，600元标准计算；2、被告支付原告2013年12月31日之前尚欠的电费166.91元，水费31元，2013年1月1日至2013年12月31日的物业费1，350元；3、被告搬离涉案房屋。审理中，原告撤回了第三项诉讼请求。被告王正祥辩称：其是在2011年2月11日通过中介介绍向案外人租赁了涉案房屋，租期三年，后来涉案房屋被拍卖，原告在2012年12月买下后就一直要涨房租，2012年2月25日，原告带了几个人强行将其东西搬出去，其报警，警察让其通过法院解决，当天晚上其不得已只能在原告提供的新的合同上签字，双方约定租期从2012年1月1日起，租期一年，租金增加至每月1，600元，但是原告却让其从2011年12月开始交房租。2013年初其一直要求退房，但找不到原告，其实际在2012年12月底已经搬离了涉案房屋，当时就留了几台机器，到2013年8月底机器也已经全部搬离。故租金其不应该再支付。对于水电费其予以认可，并愿意支付。对于物业费不应该由其支付，2012年的也并非其支付的。同时，被告王正祥反诉称：根据前述的答辩意见，本案原告提供的合同系其被逼无奈所签，在签订合同后，其支付如下钱款：2011年12月至2012年12月的租金20，800元（1，600元／月×13个月），押金1，600元。对于上述费用部分应予以退还，具体为：原告是在2012年2月13日办理出房地产权证的，根据拍卖公告，明确买受人是从取得新房地产权证后次月享受租金，所以租金应从2012年3月起算，2011年12月至2012年2月的租金，原告应予返还。2012年3月至12月的租金应按1，200元的标准收取，原告应退还每月400元。另外，原告还应退还押金1，600元。据此被告请求法院判令：原告返还被告10，400元（具体为：2011年12月至2012年2月的租金4，800元，押金1，600元，2012年3月至12月的多收取的租金4，000元）。针对被告反诉请求，原告袁军幸辩称：对于被告主张的返还的租金不予同意。对于押金1，600元，同意返还，但是要求在被告欠付的费用中予以抵扣。经审理查明：涉案房屋原登记的权利人为案外人谢某某。后因谢某某涉案，该房屋被上海市浦东新区人民法院（以下简称“浦东法院”）委托拍卖。上海拍卖行有限公司出具公告，载明受司法委托拍卖涉案房屋。按现状带租约拍卖，租赁期限至2014年2月29日；买受人取得新房地产权证后次月起享受租金；拍卖时间为2011年11月21日14：00。2011年12月5日，浦东法院出具执行裁定书，案号为（2011）浦执字第7584-2号，载明原告及顾帆于2011年11月21日以73.82万元的最高价竞得涉案房屋，买受人原告可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。后原告及顾帆取得涉案房屋的房地产权证，证号为沪房地松字（2012）第001909号，房地产权证载明的登记日为2012年2月13日，建筑面积为93.80平方米，建筑类型为店铺。就涉案房屋被告签订过两份房屋租赁合同。第一份为落款时间2011年2月11日，出租方系案外人谢某某、承租方为被告，该合同约定被告租赁用于服装加工兼居住，租赁期限自2011年3月1日至2014年2月29日；租金每月1，200元，每三个月结算一次，提前五天支付下次房租，物业费有出租人承担。合同另对其他事项进行了约定。第二份为落款时间2012年1月1日，出租方为原告，承租方为被告，合同约定被告租赁用于服装加工；租赁期限为一年，自2012年1月1日至2012年12月31日；月租金为每月1，600元；三个月结算一次，提前7天支付下次房租；另支付押金1，600元；被告在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有限公司电视费等费用应由被告承担。合同另对其他事项进行了约定。被告按照每月1，600元的标准共向原告支付了2011年12月1日至2012年12月31日的租金20，800元，押金1，600元。审理中，原告为证明自己支付了水电费及物业费向本院提供了相关发票；被告对于水电费予以认可，对于物业费称并不应该由其交纳。本院就物业费的支付情况致电上海丽茵物业服务有限公司进行询问，该公司工作人员称，其原来挂靠在上海六绿物业管理有限公司名下，以其名义经营，后成立了上海丽茵物业服务有限公司，2012年、2013年的物业费均是由房东本人来交纳的。原、被告对于该陈述均无异议。审理中，原、被告确认至2014年4月2日庭审日双方就涉案房屋返还未进行过交接。原告称被告于2013年9月打电话给其称要搬离，其至涉案房屋，发现门被锁着，房屋内有被告的东西，但找不到被告；被告称其早在2012年12月就搬离了涉案房屋，2013年9月打电话给原告称东西已经搬走，并上了锁，之后原告也加了一把锁，目前在的锁是原告的。有鉴于此，本院征询原、被告是否愿意就涉案房屋进行交接，原、被告均表示同意，原告确认当天收回房屋，会自行开锁；被告未提异议，并称房屋内已经没有其任何东西。被告还称其向案外人谢某某支付租金至2011年12月，2012年1月开始未再支付。原告称其自愿返还2011年12月的租金给被告。以上事实，由租赁合同、拍卖公告、房地产权证、执行裁定书、收条、电费发票、物业费发票、工作记录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，虽然按照法律规定被告与案外人谢某某之间的房屋租赁合同在涉案所有权变动后对原、被告仍然有效，但是鉴于原、被告实际重新签订租赁合同，并对租赁期限、租金等进行了重新约定，故原、被告之间应适用该份重新签订的租赁合同，而且该份合同系双方当事人的真实意思表示，并且未违法法律行政法规的规定应属有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。至于被告所称该份合同系被迫签订的抗辩意见，并无证据予以证明，故本院不予采信。本案的争议焦点为：一、涉案房屋返还的时间及相关费用的结算？二、租金应否返还？关于争议焦点一。根据原、被告之间租赁合同的约定，租赁期限至2012年12月31日，合同到期后原、被告未再另行达成租赁合意，故被告理应将涉案房屋返还给原告，被告主张其事实上在2012年12月已经搬离了涉案房屋，本院认为被告的此项主张并无相应证据予以证明，更何况被告自己又陈述其放置在里面的东西直至2013年8月份才全部搬走，鉴于被告并未提供已将房屋交还原告的依据，故本院对于被告的主张不予采纳。审理中，原、被告一致确认可以就涉案房屋当庭交接，故本院认定该时间点（2014年4月2日）为房屋返还时间。对于合同到期后，房屋返还前被告应承担的应为房屋使用费，并非原告所称的租金，但标准还是可参照租金标准即每月1，600元计算，本案中原告明确只主张至2014年2月28日，并无不当，本院予以准许。该使用费应扣除原告应返还给被告的押金1，600元。同时，被告还应支付此期间的相关费用。关于原告主张的水电费，因被告予以认可，故本院予以确认。关于原告主张的2013年的物业费，首先，在双方约定的应由被告支付的费用中并没有包括该笔费用，鉴于该费用系因涉案房屋本身所产生的，故不宜计入被告承租成本中；其次，根据本院向物业公司调查的事实，2012年的物业费也是由原告方交纳的，由此可见该费用应由原告自行承担。据此本院认为原告主张被告承担2013年物业费无事实和合同依据，本院不予支持。关于争议焦点二。根据原、被告之间的合同约定租金应为每月1，600元，租期自2012年1月1日起算，虽然2012年1月1日原告尚未办理出房地产权证，但此时原告已经拍卖取得涉案房屋，相关执行裁定也已经出具，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》有关不动产拍卖成交或者抵债后，自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人起转移的规定，原告此时已经享有涉案房屋的所有权，故其有权向被告主张租金。况且被告也确认其只向案外人交付租金至2011年12月，故对于之后的租金原告有权收取。现被告要求原告返还自2012年1月1日至12月的租金有违合同约定，难以成立。关于2011年12月的租金，因被告称已经交付给案外人，原告自愿予以退还，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王正祥于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）袁军幸自2013年1月1日至2014年2月28日的房屋使用费20，800元（已扣除押金1，600元）；二、被告（反诉原告）王正祥于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）袁军幸水电费197.91元；三、原告（反诉被告）袁军幸于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王正祥2011年12月的租金1，600元；四、驳回原告（反诉被告）袁军幸其余的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王正祥其余的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费358元，减半收取179元，反诉案件受理费45元，合计诉讼费224元，由原告（反诉被告）袁军幸负担31元（已付），由被告（反诉原告）王正祥负担193元（已付45元，余款148元于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一四年五月二十三日书 记 员  黄燕附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条……不动产、有登记的特定动产或者其他财产权买拍成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。