广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2013)穗云法民四初字第683号原告徐娟，女，汉族，住湖北省黄石市。委托代理人杜嘉韵，广东经纶律师事务所律师。委托代理人孟思洋，广东经纶律师事务所实习律师。被告湛广深，男，汉族，住广州市荔湾区。被告湛嘉俊，男，汉族，住址同上。被告兼被告湛嘉俊的委托代理人刘小银，女，汉族，住址同上。原告徐娟诉被告湛广深、湛嘉俊、刘小银房屋买卖合同纠纷一案,本院于2013年5月14日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告徐娟的委托代理人杜嘉韵，被告湛广深，被告兼被告湛嘉俊的委托代理人刘小银，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐娟诉称，2012年12月21日，我与三被告签订《房地产买卖合同》，约定三被告以108万元的价格将白云区增槎路河畔一街20号1205房转让给我，合同附件第二条第（二）款第2项约定“卖方应在签订本合同后5日内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用，买卖双方同意按以下B方式办理赎契手续……B、买方应在原抵押银行通知还贷之日起3天内（最迟不得迟于银行扣帐当天）将首期楼款存入卖方供款账户内，如赎契款项一旦划至卖方供款账户，到账即视为卖方已收取该部分楼款”。当天我向三被告支付定金20000元。2013年1月5日，我向广州市泰通房地产按揭代理有限公司支付代办按揭费3500元，2013年2月6日，中国邮政储蓄银行广州市越秀支行向我出具《个人房屋贷款审批通知书》，同意我的房屋贷款申请，但三被告在签订合同后就一直未与我联系，也未通知我赎契付款，在我多次催促下，三被告在2013年3月29日口头告知我支付赎契之用的首期楼款（不含定金）340000元，2013年4月2日，我通过银行转账方式向三被告支付首期楼款340000元用于三被告赎契，三被告在收款当天向我出具《收款证明》，但三被告在收取上述款项后，无理拒不履行合同，既不办理房屋赎契手续，也不办理房屋过户手续，2013年4月15日，三被告单方将我支付的赎契楼款340000元转账至我的账户，并且明确表示拒绝继续履行合同，三被告的行为严重违反合同约定，致使我的合同目的无法实现，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与三被告于2012年12月21日签订的《房地产买卖合同》；2、三被告向原告返还定金20000元；3、三被告向原告支付违约金216000元；4、三被告向原告赔偿中介服务费8800元；5、三被告向原告赔偿按揭费3500元；6、本案诉讼费由三被告负担。被告刘小银、湛广深、湛嘉俊辩称，同意解除合同，但不同意原告其他的诉讼请求，事实上在银行通知我方还款的三日内，原告未在该履行期内履行付款义务，导致银行未能实际扣款成功。经审理查明,三被告为广州市白云区增槎路河畔一街20号1205房（下称诉争房屋）的产权共有人。2012年12月21日，原告与三被告及广州市开源地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定原告（买方）向三被告（卖方）购买诉争房屋，建筑面积为70.65平方米，总楼价1080000元，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过三十天的，违约方需按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；卖方违约须返还全部已收买方之款项，买方应向经纪方支付咨询及居间服务费8800元，买卖双方的任何一方不履行合同，不影响经纪方收取咨询及居间服务费，买卖双方中一方违约的，违约方须向非违约方赔偿其已付和应付的全部咨询及居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方，本合同约定与此前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议等不一致时，以本合同为准，买卖双方需按照经纪方指定时间、地点签订通过广州市存量房网上交易系统，签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。付款方式为涂销抵押后付款，定金20000元买方须在2012年12月21日支付给卖方，卖方应在签订本合同后5天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用，由买方出资赎契，买方应在原抵押银行通知还贷之日起3日内（最迟不得迟于银行扣帐当天）将首期楼款存入卖方供款账户内，如赎契款项一旦划入卖方供款账户，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，首期楼款（不含定金）34万元，买方应在原贷款银行通知还贷之日起3天内（最迟不得迟于银行扣帐当天）由买方付至卖方供款账户号内，楼价余款按揭付款。买方全额出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应返还楼款，并向买方支付等额于总楼价20%的违约金，备注：买方双方一致约定以下：1、现卖方确认该产权无查封和其他债权纠纷，如果有其中一项，卖方要负全责。2、卖方一定要在赎贷前配合买方到公证处办理公证委托，全权委托买方或第三人办理之后的交易手续。3、交房时间为收齐全部楼款当天数起两个月以内。4、卖方留下家私家电有消毒碗柜一台、沙发一张、衣柜一个、2台窗式空调、一台分体空调。上述合同签订当日，原告向广州开源地产代理有限公司支付诉争房屋的中介服务费7000元，向三被告支付定金20000元。2013年1月5日，原告向广州市泰通房地产按揭代理有限公司支付诉争房屋的代办按揭费3500元。2013年1月15日，原告与三被告网签《广州市存量房买卖合同》。2013年2月6日，原告获得中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书，该行审批通过原告因购买诉争房屋的贷款申请。2013年4月2日，原告向三被告还贷账户付款340000元，被告湛广深并向原告出具《收款证明》，显示收到原告首期楼款340000元，该账户于同月9日被扣银行贷款本金2518.74元，后于同月15日，被告湛广深将340000元转账支付至原告账户内。诉讼中，三被告提交《提前还款服务告知书》复印件一份，该通知书上没有加盖银行公章及落款、日期，告知书内容为该行客户的提前还款申请已成功受理，为确保客户提前还款申请后各项手续的顺利办理，该行对申请后的有关事项告知如下：一、客户申请提前还款后，该行将在2013年3月29日后（一周内的任一工作日）在客户的供款账户内扣划客户申请的还款金额（约361000元），提前还款的实际金额以扣款当天数为准，等等。原告对该告知书的真实性不予确认，并陈述其从未收到该告知书。三被告提交的通话记录显示：在2013年2月28日、3月4日、3月7日、3月27日、3月28日，189×××××××5用户与133×××××××6用户及138×××××××7用户之间曾进行电话联系。经本院向广州市开源房地产代理有限公司查询诉争合同的履行过程，该司于2013年12月16日函复内容为：原告与三被告无通过该司就诉争房屋网签房屋买卖合同，三被告并无告知该司于何时获得中国工商银行股份有限公司广州北京路支行的《提前还款服务告知书》，具体有无告诉经纪人程振辉则无从证实，因程振辉离职且不配合该司进行答复，诉争房屋的经纪人为程振辉，该工作人员无将诉争房屋的交易过程向该司说明且不配合提供相应资料，故仅回复上述情况。经本院就被告提交的《提前还款服务告知书》的真实性等向中国工商银行股份有限公司广州北京路支行查询，该函于2014年1月27日回复如下：1、我行于2012年12月25日向湛广深、湛嘉俊、刘小银发出《提前还款服务告知书》，该通知书与被告提交的该告知书复印件一致，2、我行受理借款人提前还款申请后，告知湛广深等三人在未成功扣款前，按照合同约定按时供款，并保证于2013年3月29日账户余额不少于361000元，3、我行于2013年3月29日进行扣划，由于借款人湛广深约定扣款时间内还款账户资金不足，造成提前还款未能成功扣划，于此同时借款人湛广深于2013年4月2日亲自前来我行办理取消提前还款手续并签名确认，4、由于资金不足，造成提前还款未能成功扣划，我行已取消本次提前还款申请，如需提前还款申请，需借款人本人携带身份证、借款合同、还款账户原件到我行重新办理申请手续。庭审中，原告陈述三被告在2013年3月29日电话通知其必须在该日内将所有款项支付，但由于通知书上没有银行公章，所以其要求与被告一起进行核实，但被告没有配合，之后的两天是周末，在2013年4月1日三被告通知其已单方向银行核实后，原告在次日向三被告账户存款，之后在同月15日收到三被告退回的340000元；三被告则陈述其在2013年3月27日晚将《提前还款服务告知书》复印给中介并告知将该告知书交付给原告，要求原告必须在2013年3月29日向其账户存款才可成功提前还款，后原告在2013年4月2日下午存入提前还款的数额，那个时间已晚，可能无法扣划，其表示如果银行能成功扣划的话就继续履行合同，若扣款不成功就终止合同，因原告迟延支付340000元导致银行未能按时扣款，银行在其于2013年4月9日恢复正常供款后将《提前还款服务告知书》原件收回；双方均确认程振辉是诉争合同的经纪人，其电话为138×××××××7，原告丈夫电话为189×××××××5，刘小银电话为133×××××××6。另查，2011年8月11日，诉争房屋登记的抵押情况为：抵押权人是中国工商银行股份有限公司广州北京路支行，债权数额为400000元。以上事实，《房地产买卖合同》、《收款证明》、《提前还款服务告知书》及当事人陈述等证据证实。本院认为,原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。合同中约定“首期楼款（不含定金）34万元，买方应在原贷款银行通知还贷之日起3天内（最迟不得迟于银行扣帐当天）由买方付至卖方供款账户号内，楼价余款按揭付款。”原告陈述其在2013年3月29日才得知其必须在当日向被告支付首期款34万元，并于庭审中陈述其在本案诉讼前从未收到被告提交的《提前还款服务告知书》，后又陈述在2013年3月29日因通知书无盖章而要求予以核实导致未能当日付款，之后却依旧在未核实的情况下支付340000元，原告的陈述明显矛盾，存在不诚信的行为，且对其提出的核实《提前还款服务告知书》真实性的主张亦未举证证实，依照常理，原告在其贷款申请已获银行审批通过的情况下亦会要求三被告履行提前还款义务，现无任何证据显示原告曾对此予以催告，结合三被告提交的通话记录无显示双方曾在2013年3月29日进行联系的情况，本院对三被告提出的其在2013年3月29日前已通知原告支付首期款用于提前还款的主张予以采信，原告若对三被告提交的《提前还款服务告知书》的真实性存疑可在此日期前进行核实，但无证据显示原告曾对此提出要求，原告未依时付款属实，但原告该逾期付款行为并不符合解除合同的条件，且由银行出具的复函可知，三被告在该行通知的提前还款期内即已办理取消提前还款的手续，三被告的行为构成根本违约，原告要求解除合同、返还定金并支付违约金合情合理，本院予以支持，因总楼价20%的违约金标准适用的前提是在赎契后一方违约，现赎契未完成，原告主张三被告依该条款承担违约责任无据，本院不予采纳，依合同约定，双方约定的违约金标准为定金责任或等额于总楼价10%的违约金，现原告主张被告承担违约金责任，结合原告逾期付款的情形，本院将违约金标准酌情调整为80000元。原告要求三被告赔偿中介服务费7000元符合合同约定，其主张三被告赔偿8800元无事实依据，多出部分，予以驳回。对于按揭费3500元，因原告已主张违约金，其要求三被告赔偿该笔费用无合同依据，且原告无证据证实其实际损失已超出违约金，其主张三被告赔偿该笔费用无据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条的规定,判决如下:一、原、被告在2012年12月21日签订的《房地产买卖合同》解除；二、在本判决生效之日起十日内，三被告向原告返还定金20000元；三、在本判决生效之日起十日内，三被告向原告支付违约金80000元；四、在本判决生效之日起十日内，三被告向原告赔偿中介服务费7000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5124元，由原告负担2859元（已缴纳），由三被告负担2265元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  任坤灵人民陪审员  梁凤慈人民陪审员  谭伟强二〇一四年六月四日书 记 员  盛燕冰