上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三（民）初字第3113号原告夏承超。原告高堃。上列两原告共同委托代理人龚德义，上海欧森律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人贺佳谊，上海欧森律师事务所律师。被告上海浦卫房地产开发有限公司。法定代表人张宁，董事长。委托代理人王辉，在上海浦卫房地产开发有限公司工作。委托代理人匡奕，在上海浦卫房地产开发有限公司工作。原告夏承超、高堃诉被告上海浦卫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审判。本案诉前调解阶段中，根据原告方申请，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋进行了质量问题及修复方案的鉴定、委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对修复房屋致原装修的损失进行了司法评估。本案于2013年9月17日第一次公开开庭进行了审理，原告夏承超及两原告共同委托代理人龚德义、贺佳谊，被告委托代理人王辉到庭参加了诉讼。庭后，本院根据原告申请对修复房屋所需费用依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行司法评估，委托后原告又申请撤回司法评估。2014年1月28日本院依法组成合议庭适用普通程序对本案进行了审理。本案于2014年3月13日第二次公开开庭进行了审理，原告夏承超及两原告共同委托代理人龚德义，被告委托代理人王辉、匡奕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏承超、高堃诉称：原、被告于2009年4月24日签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告购买由被告开发的位于上海市青浦区某路389弄62号房屋一幢，房屋总价为人民币（以下币种均为人民币）2，680，000元，约定交房时间为2009年12月31日。2010年3月16日，原告发现房屋多处漏水、地下室有大量积水及其他设计不合理之处，即向被告及房屋物业单位反映，要求维修及整改。报修后，原告于2010年3月24日又发现渗漏水而再次报修；经物业公司维修后表面已维修完毕。原告遂于2010年4月初开始装修。在装修过程中，原告又多次发现房屋渗漏水、不断报修，但始终无法彻底报修，导致原告装修费损失巨大、原告与第三人签订的装修合同也因此无法履行而向第三人承担了违约责任。因系争房屋无法使用，原告只能长期在外借住，每月房租5，800元。另，原、被告双方约定，被告应于2010年6月30日前办理新建商品房房地产权证（大产证），在被告取得大产证后30日内双方签订《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》后60日内办理产权转移手续。但直到起诉之日，被告没有通知原告签署《房屋交接书》，也没有为原告办妥产权过户的相关手续。被告此行为已构成违约，应当承担违约责任支付违约金。为此，原告诉至法院请求：1、判令被告对系争的青浦区某路389弄62号房屋进行修复，并将修复后的房屋交付给原告；若被告无法在一个月内进行修复，则要求被告赔偿修复费用（以审价为准）；2、判令被告赔偿违约损失即房屋空置费123，000元（自2010年4月1日起算至修复后交房之日止，暂算至2013年9月1日计41个月，按每月3，000元计算）；3、判令被告赔偿因修复房屋而造成装修破坏损失为151，960元；4、判令被告赔偿家具搬迁费4，000元、家具存放费3，000元（搬迁费2，000元／次计算2次，家具存放费3，000元／月计算1个月）；5、判令被告支付逾期交付房屋权利的违约金667，407.37元（以2，678，185元为基数，按年利率6.15%的1.5倍计算，自2010年10月1日起算至2013年6月13日计986天）；6、判令被告支付原告垫付的司法鉴定费10，000元，评估费7，500元；7、本案受理费由被告负担。审理过程中，原告明确不要求对修复费用进行审价，要求被告对系争房屋予以实际修复。被告上海浦卫房地产开发有限公司辩称：1、系争房屋存在质量问题，被告同意根据鉴定的修复方案进行修复，所存在的问题可以在一个月内进行修复，不需要进行修复费用的赔偿。2、因系争房屋已交付给原告，故不存在空置费的问题。若法院判决被告需支付空置费的，对原告主张3，000元／月的标准无异议。3、装修破坏是否系因被告施工房屋质量问题所致无法确定，故对原告主张装修破坏损失费存有异议。4、原告主张的家具搬迁费、存放费无相应的合同依据。5、系争房屋已交接，原告亦于2010年1月13日收房，小产证非被告单方可办，需原被告双方协助；根据预售合同第十四条约定办证需要双方办理且申领小产证一般是由业主申领的。6、7、鉴定费、评估费、受理费由法院依法裁决。经开庭审理查明：2009年4月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：乙方向甲方购买青浦区某路389弄某小区62号1-3层房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为221.46平方米，其中套内建筑面积为198.58平方米、公用分摊建筑面积为22.88平方米，另有地下附属面积112.66平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为12，101.51元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为268万元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2010年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同第十一条约定甲方定于2009年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起2天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方收取房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方的要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第十四条约定在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为该房屋过户手续的必备文件；甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向上海市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证。）合同第十五条约定该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。合同第二十二条约定甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同另对其他内容进行了约定。2010年1月13日，原被告双方办理房屋交接手续，被告交付于原告的房屋实测建筑面积为221.31平方米，总房价2，678，185元。2009年4月至2010年1月，原告支付了全部购房款2，678，185元，被告开具了相应的发票。2010年3月中旬起，原告发现房屋存在渗漏水等问题而要求物业进行维修。后，原告聘请装修公司开始对系争房屋进行装修，过程中陆续联系物业公司就房屋存在的各种质量问题进行反映和要求维修。因渗漏水问题装修未能完成，原告亦未实际入住。2012年7月，原告以系争房屋存在诸多质量问题为由诉至本院，在本案诉前调解阶段，本院依据原告申请依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋进行了司法鉴定并出具了上房院司鉴（2012）建鉴字第2015号《司法鉴定意见书》。经司法鉴定分析，系争房屋存在质量问题：（1）地下室轴25×A处墙体根部存在渗漏点，主要为墙根施工缝处防水处理不当所致；（2）地下室部分区域的吊顶、隔墙、装饰柱存在一定的霉变损坏，主要是由于地下室墙体渗水后，室内空气潮湿所致；（3）室内一至二层多处墙面存在渗水痕迹，主要是由于墙体砌块之间的砂浆不密实导致雨水渗入；（4）经抽测，房屋外墙保温砂浆层厚度不符合涉及要求；（5）外墙饰面石材嵌缝未填密实；（6）二层轴28-30×C-D处未发现有木花架，与设计图纸不相符；上述各类损坏情况中，（1）、（2）、（3）对房屋使用存在一定的影响，第（4）影响居住舒适性，第（5）影响耐久性，第（6）不满足原设计要求。鉴定意见为：（1）系争房屋地下室存在渗漏、上部墙体存在渗漏、外墙保温层厚度不满足原设计要求、外墙饰面石材嵌缝不密实、木花架与涉及图纸不相符。同时，该份《司法鉴定意见书》又针对上述质量问题提出了建议维修方案。审理中，原告发现二层南卧室的渗漏情况加重，经鉴定机构现场勘测于2013年5月13日出具《关于某小区62号房屋质量问题的情况说明》：先清理二层南卧室南墙窗上沿至露台板面高度范围内的所有外墙大理石面层至结构层；采用聚合物水泥砂浆对清理范围内的砌体灰缝以及砌体与混凝土梁之间的拼缝嵌填密实；恢复外墙原有装饰面层；恢复因渗水导致受潮变形的窗套、室内墙面、地面、吊顶灯等原有装修。原告为此鉴定支付了鉴定费10，000元。经原告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司因修复房屋对原房屋装修的损失进行司法鉴定，经鉴定系争房屋因修复对原房屋装修的损失费用为151，960元。为此鉴定，原告支付了鉴定费用7，500元。另查明：2009年12月31日，被告取得了包括原告所购房屋在内的上海市新建住宅交付使用许可证。2010年6月30日被告取得了青浦区某路389弄房地产的（大）产权证。2013年6月14日原告取得了系争房屋的（小）产证权。以上事实，由原、被告的陈述及预售合同、发票、新建住宅交付使用许可证、产权证服务记录本、司法鉴定意见书、情况说明、交付使用通知书、大产证等予以证明，并经当庭质证属实，本院予以确认。审理中，原被告双方对下列问题存在较大争议：1、房屋交接书的签署及小产证办理问题。原告称：根据预售合同第27条约定，被告理应书面通知原告系争房屋已可以办理交接手续即可以签署《房屋交接书》了。《房屋交接书》是办理小产证的必备文件。预售合同第10.3条约定了大产证办理的时间，但此节点也有可能办不出来则被告需承担违约金。大产证实际办出的时间是不确定的，而最清楚办出时间节点的是被告方，被告在办理大产证后未及时通知原告签署《房屋交接书》、办理小产证的责任应由被告承担，转嫁给原告是不合理的。最高人民法院相关司法解释规定了开发商未及时办理大产证致业主无法办理小产证的违约情况，本案特殊在于被告未发生逾期办理大产证的情形，但却发生了未及时通知原告致原告无法办理小产证的事实，此事实后果与司法解释所规定的情形后果是一致的，即买受方无法行使房屋所有权权能，故被告仍应按照司法解释的规定处理，即因出卖人原因导致买受人无法办理登记的损害赔偿请求法院应予支持。城市房地产开发经营管理条例第33条也规定了买受人应在90天内办理房、地所有权变更手续，开发商应协助买受人办理房、地所有变更登记手续。开发商的协助义务即体现在签署必备的《房屋交接书》。现在被告未通知原告签署《房屋交接书》，未履行协助义务理应承担相应的违约赔偿责任。被告则认为：预售合同第27条确实有关于书面送达的约定，但需要有合同明确约定的文件才必须书面寄送，即《房屋交付使用通知书》是需要通知送达给业主的。但《房屋交接书》并非合同约定的需书面通知送达给原告的文件。预售合同已明确约定了办理大产证的时间，原告应当知晓合同条款内容、知晓何时可签署《房屋交接书》、知晓何时可办理小产证。原告怠于行使自己权利而要求被告赔偿不合法理。原告也认为对于小产证的办理被告仅是协助义务，被告一直都是愿意配合协助原告签署《房屋交接书》办理小产证的，原告无任何证据证明是被告不愿意协助签署交接书办小产证。2、家具搬迁安置费问题。原告认为：装修至一半时因渗漏水问题停工，但原告按既定装修计划早已预定的家具已经送来置放在系争房屋内。为了避免在维修期间家具受损，须将家具搬出系争房屋另行存放，维修完毕再行搬回来。因此会涉及2次搬运费（2，000元／次×2=4，000元）及一个月的他处存放费3，000元。被告则认为：不存在家具搬迁费，若有此项应当已计算在装修恢复费中了。且通常是装修完毕家具才进场的，原告所称边装修边搬家具是不合常理的，装修会产生垃圾破坏家具。原告亦无相应的证据证明有家具搬迁的事实。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的上海市商品房预售合同是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，原告向被告支付了全部购房款，被告理应按照合同约定向原告交付质量合格的房屋。现经司法鉴定被告交付的房屋存在因施工原因所致的质量问题，被告理应按照司法鉴定机构出具的修复方案进行维修并承担装修恢复的损失费用。被告已交付的房屋存在影响使用的质量问题，致使原告无法正常使用，被告理应赔偿原告由此造成的损失。被告抗辩房屋仅存在瑕疵，不影响原告使用的意见，本院不予采信。对于原告的损失，双方一致认可以3，000元／月作为本案空置费损失的计算标准，于法无悖，本院予以确认。原告自愿以实际交付房屋后的三个月即2010年4月1日起算空置费损失，于法无悖，本院予以准许。本案属于预售合同明确约定办理房屋所有权登记期限的情形，办理房屋所有权登记之前需要双方签署《房屋交接书》。原告认为系因被告未书面通知原告去签署《房屋交接书》而致办理小产证逾期，被告则认为原告属于未委托代办的自办产证情形、被告没有义务通知原告办理、原告可自主决定何时办证。本院认为作为办证所需必备材料的《房屋交接书》的签署应是一个双务行为，原告并无证据证明被告在按约按期取得大产证之后、在原告要求签署《房屋交接书》的情形下被告有拒绝或迟延签署《房屋交接书》的情形，故原告主张以出卖人的原因致办证逾期要求违约金的诉讼请求本院不予支持。原告主张维修期间家具搬迁费和他处存放费没有事实依据和法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院司鉴（2012）建鉴字第2015号《司法鉴定意见书》及《关于某小区62号房屋质量问题的情况说明》中列明的修复方案对原告夏承超、高堃购买的位于上海市青浦区某路389弄62号房屋存在的质量问题予以修复；二、被告上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏承超、高堃装修损失费人民币151，960元；三、被告上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏承超、高堃房屋空置费损失（自2010年4月1日起至被告修复完毕之日止、按每月人民币3，000元标准计算）；四、原告夏承超、高堃的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9，889.6元，由原告负担人民币3，889.60元，被告负担人民币6，000元；鉴定费人民币10，000元，评估费人民币7，500元，合计人民币17，500元均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。审 判 长  徐冬梅代理审判员  金 艳人民陪审员  蔡锦珠二〇一四年五月四日书 记 员  夏朝羡附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。