广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2014）深福法民三初字第162号原告邢怡嘉，女，汉族，1975年4月10日出生。被告王铭，男，汉族，1984年8月27日出生。上列原告邢怡嘉诉被告王铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，于2014年6月16日公开开庭进行了审理，原告邢怡嘉到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月1日起被告承租原告位于深圳市福田区景田七街哈尔滨大厦32A10住所，租期一年，月租金3800元。自2013年9月1日起，被告没有支付租金，至2014年1月累计拖欠5个月租金。原告多次与被告协商支付拖欠的租金，被告以种种理由拖延，至2013年12月被告拒接电话，双方协商无果。据此，诉至法院请求判令：1、被告返还房租19000元（月租3800元×5个月）；2、被告返还水电费、物业管理费等共1755.86元；3、根据约定扣除被告履约保证金7600元；4、赔偿原告误工费1762元；5、赔偿因提前解约导致的房屋租赁收益损失3800元；6、本案诉讼费由被告承担；7、本案如产生执行费用由被告承担。庭审时，原告变更第一项诉讼请求为要求被告返还房租15200元（月租3800元×4个月）；明确第二项诉讼请求金额包括2013年9月9日至11月8日的电费359.52元、2013年7月9日至9月8日的电费675.47元、物业管理各项费用206.63元、更换门锁及密码锁的费用400元、更换信箱锁费用20元、2013年9月至10月的燃气费14元；明确第三项诉讼请求为要求确认原告有权没收履约保证金7600元；撤回第四项诉讼请求即关于误工费的主张。被告未作答辩，开庭缺席。经审理查明，2013年6月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《深圳房屋租赁合同书》，约定：甲方将座落在深圳市福田区北环大道7045号的哈尔滨大厦32A10房出租给乙方，作住家使用；租期从2013年7月1日起至2014年6月30日止；乙方每月向甲方缴纳租金3800元，并于每个月1号前交房租；房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付两个月房租7600元，作为履约保证金，合同期满后退还给乙方；出租房屋管理费、水电费、燃气费、卫生费等由此房间产生的费用由乙方负责交付；乙方必须依约支付租金，如拖欠租金达一个星期，甲方有权收回房屋，并有权拒绝返还履约保证金；租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如乙方需退房，必须提前一个月书面通知甲方并征得同意，在房屋内无任何财产损坏及物管费、水、电、燃气费用缴清的情况下，并且卫生打扫干净，找到下个租客承担房租，甲方退还剩余保证金。关于被告交租情况，原告陈述：签订合同后，被告向原告支付了履约保证金7600元以及2013年7月份租金3800元。合同履行过程中，被告又向原告支付了2013年8月份租金3800元，此后未再继续交租。关于涉案房产的收回，原告陈述：因被告一直拖欠租金，原告让物业管理处帮忙留意涉案房屋的情况，直到2013年12月24日物业管理处通知原告称房屋内一直有灯亮着，但已拖欠物业管理费等费用，于是原告于当日进房内查看，才发现被告已经搬离，之后一直未能联系到被告；涉案房屋已于2014年2月初左右重新出租。另，原告于2013年12月28日交纳了2013年12月份的管理费、水费、垃圾处理费、排污费、专项维修资金共计206.63元。关于租赁期间的燃气费和电费，原告陈述：燃气费和电费是从原告丈夫周森名下的银行卡直接扣划，被告承租房屋时原告将该划款银行卡给了被告，从2013年7月至12月发现被告搬离房屋，这一期间所产生的燃气费和电费都从交给被告的银行卡中扣划，原告没有再另行支付燃气费和电费；被告搬离后带走了银行卡。原告主张上述交付给被告划款的银行卡在交给被告时存有余额，但对此没有举证证明。此外，原告在被告搬离后为更换门锁和密码，支出了费用400元；为更换信箱锁支出了费用20元。上述事实有原告提交的《深圳房屋租赁合同书》、换锁收款收据、售后安装（维修）服务单、物业费用收款收据以及庭审笔录加以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。对于原告要求被告继续支付租金的请求：原告依约将涉案房产交付被告占有使用后，被告应依约履行支付租金的合同义务，被告对于是否依约支付租金这一事实承担相应的举证责任，在被告未抗辩以及未能举证证明其已依约交租的情况下，本院采信原告自行确认的被告交租情况。被告自2013年9月开始未再交租，已构成违约，原告据此有权要求被告继续支付租金至其实际搬离之日。对于搬离时间，租赁关系终止后返还房屋是被告应履行的合同义务，被告对此同样负有举证责任，在被告未抗辩及举证的情况下，本院认定被告搬离时间为原告陈述的发现被告搬离的时间即2013年12月24日，在此时间之前被告仍应继续支付租金，因此，对原告要求被告支付2013年9月至12月这4个月的租金共计15200元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告返还物业管理费用等各项费用的请求：依据合同约定，租赁期间物业管理费、水电费、燃气费等费用应由被告负责支付，故对于2013年12月份原告垫付的物业管理费用206.63元，被告应予返还。对于原告主张的电费和燃气费，虽然发生在租赁期间，但原告陈述该费用系自其交给被告保管的银行卡中直接扣划，原告并未另行支付，而原告又未能证明其交给被告的银行卡在交付时是否存有足以支付上述电费和燃气费的金额，因此，不能确定该电费和燃气费是否为原告垫付，原告要求被告返还电费和燃气费，依据不足，本院不予支持。对于原告主张的更换门锁和信箱锁的费用，无论租赁合同关系是否提前结束以及被告搬离时是否通知原告，通常情况下在住户更换时换锁都是可能选择进行的事项，即换锁费用属正常发生的费用，也没有证据显示该费用是因被告故意破坏等过错原因而产生，故原告要求被告承担更换门锁和信箱锁的费用，依据不足，本院不予支持。对于原告要求确认没收履约保证金的请求：被告拖欠租金并在未提前通知原告的情况下以搬离房产的行为实际提前解除了租赁合同，被告的行为构成违约，原告据此有权要求没收履约保证金7600元，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿因其提前解约而导致的原告房屋租赁收益损失3800元的请求：履约保证金是一种金钱形式的债权担保方式，履约保证金的意义在于弥补因被告违约而导致的原告损失，本案中原告在被告提前搬离一个月后即已将房屋另行出租，而被告交付了相当于两个月租金的履约保证金，此履约保证金足以弥补房屋空置一个月的租金收益损失，即原告通过没收履约保证金已弥补了其所主张的房屋租赁收益损失3800元，因此，原告无权再要求被告赔偿租赁收益损失3800元，对该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告请求被告承担可能发生的执行费，因本判决后续是否需要通过进入强制执行程序来执行尚属无法确定的事实，故该诉请系不明确的诉讼请求，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王铭应于本判决生效之日起10日内向原告邢怡嘉支付租金15200元；二、被告王铭应于本判决生效之日起10日内向原告邢怡嘉返还物业管理费用206.63元；三、确认原告邢怡嘉有权没收被告王铭已交付的履约保证金7600元；四、驳回原告邢怡嘉的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元（已由原告预交），其中因原告减少诉讼请求而相对应的106元，本院直接退还原告；剩余的案件受理费542元，由原告负担102元、被告负担440元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 凌 炜人民陪审员 吴 宝 荣人民陪审员 韦 开 丽二〇一四年六月二十日书 记 员 肖英（代）附法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第7页，共8页