文书内容广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1971民初8968号原告东莞市欢盈房地产有限公司，住所地:东莞市莞城区旗峰路**福民广场**地铺，统一社会信用代码：91441900791205298Q。法定代表人钟镇尧。委托代理人王玉婷，广东坤益律师事务所律师。委托代理人陈俊杰，广东坤益律师事务所实习律师。被告黎兆驹，男，汉族，1960年7月13日出生，原告东莞市欢盈房地产有限公司诉被告黎兆驹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李艳婷担任审判长，与审判员朱昉、人民陪审员刘东升组成合议庭于2019年1月17日公开开庭进行审理。原告委托代理人王玉婷到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2014年1月1日签订的《租赁合同》及2014年8月1日签订的《补充协议》；2、判令被告清偿所欠原告租金895154.5元，滞纳金2255000元、管理费44639元及免租期租金40000元，代开发票税费1102.5元;3、判令原告无须退还被告押金120000元；4、判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第二项诉请中的代开发票税费1102.5元。事实与理由：2014年1月1日原告与被告签订《租赁合同》约定，原告将位于东莞市××行政中心广场××区××号商铺出租给被告经营使用，租赁期限为6年，每月租金40000元，从第三年起以年为单位每两年递增10%；管理费为每月2200元，当月租金及管理费须于每月的5号前支付给原告；被告如不按规定日期向原告交付租金，原告有权按日向被告加收租金的1%作为滞纳金，延迟支付租金达15天的，乙方同意甲方锁门，延迟支付超过一个月的，原告有权单方解除合同，押金不予退还，被告另须支付装修免租期一个月租金给原告。合同签订后，原告依约交付商铺给被告经营使用，但从2016年9月起，被告一直拖欠原告租金及管理费，截止至2018年3月9日被告尚欠原告租金895154.5元，滞纳金2255000元、管理费44639元。故此，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交任何答辩意见或证据。经审理查明，2014年1月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于东莞市××行政中心广场××区××号铺租给被告经营餐饮使用；租赁期限6年，从2014年1月1日至2019年12月31日止；2014年1月1日至2014年3月30日免租装修3个月，第一至二年（开业之日止2016年2月29日）每月租金40000元，从第三年起以年为单位每两年递增10%；押金为3个月租金120000元；被告必须在每月租期前5日将当期租金转入原告账户；被告无正当理由未支付租金或延迟支付租金达一个月，原告有权单方解除合同，押金不予退回，被告另需支付装修免租期1个月的租金给甲方；该物业已由第三人（市政府）同意委托广州中信厚德物业管理有限公司进行物业管理，物业管理费按该物业的建筑面积每月每平方米5.5元计，物业管理费每月2200元由被告连同当月租金一起缴纳给原告。后，双方又于2014年8月1日签订《补充协议》。原告主张被告依约缴纳了120000元押金并如期缴纳各项费用至2016年9月1日，之后被告就开始拖欠租金及管理费，且开始搬东西，之后就无法联系被告；案涉物业原告已于2018年6月19日重新出租给他人。庭审中，原告确认案涉租赁物并无房产证或建设工程规划许可证。原告明确诉请的租金是按照每月44000元标准计算2016年9月1日至2018年5月9日期间租金，金额应为893200元，起诉金额计算错误。原告明确诉请的物业管理费是2016年9月1日至2018年5月9日期间，按照每月2200元标准计算得出被告拖欠的物业管理费44639元，物业管理费原告已实际代缴，起诉金额计算错误。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《补充协议》、两份《催款通知书》、邮单、《应收账款清单》，以及本院的庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，由于被告系香港特别行政区居民，故本案属涉港房屋租赁合同纠纷。本案中，租赁物位于在内地，故依据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应以内地的法律作为准据法。本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，故原告与两被告于2014年1月1日签订的《租赁合同》及2014年8月1日签订的《补充协议》无效。因合同无效，原告诉请解除合同，本院不予支持。虽案涉租赁合同无效，但是房屋占有使用费应当参照合同约定的租金标准计算。现被告未对原告主张其拖欠租金的情况提出异议或反驳证据，本院依法采纳原告所述被告欠付租金情况。原告有权依约要求被告按每月44000元标准支付2016年9月1日至2018年5月9日期间租金893200元，并另外支付一个月免租期租金40000元。被告未能举证证明已向原告或物业管理公司支付了物业管理费，对原告诉请被告按照每月2200元支付2016年9月1日至2018年5月9日期间的物业管理费44639元，本院亦予以支持。由于租赁合同无效，违约条款亦无效，故原告关于滞纳金的请求没有法律依据，本院不予支持。无效的合同，自始无效，双方应当相互返还财产。现案涉商铺原告自认已经收回，原告应将收取的押金120000元返还给被告，故对原告要求无需返还押金的诉求，本院不予支持。综上所述，原告有权要求被告支付857839元（893200元+40000元+44639元-120000元）。依照上述援引的法律条文及《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黎兆驹在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市欢盈房地产有限公司857839元；二、驳回原告东莞市欢盈房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费33647.16元，原告已预交，由被告负担8600.94元，原告自行负担25046.22元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李艳婷审 判 员  朱 昉人民陪审员  刘东升二〇一九年三月二十八日书记员徐婴仪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百二十六条涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。在中华人民共和国境内履行的中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同，适用中华人民共和国法律。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。