山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0791民初892号 原告：潍坊市华都物业管理有限公司，住所地潍坊高新区胜利东街以南华都大厦**沿街房。 法定代表人：王晓刚，董事长。 委托诉讼代理人：夏桂芹，山东致允律师事务所律师。 被告:聂涛，男，1964年10月1日生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：王巡生，山东衡明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李菲，山东衡明律师事务所实习律师。 原告潍坊市华都物业管理有限公司（以下简称“华都物业公司”）与被告聂涛物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华都物业公司委托诉讼代理人夏桂芹，被告聂涛及其委托诉讼代理人王巡生、李菲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 华都物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决聂涛支付自2014年1月至2018年3月物业费7660.3元、华都物业公司为聂涛垫付的水费1374元、公用电费102元、垃圾费510元、车位费450元及滞纳金22348.45元（计算至2018年4月30日），以上共计32444.75元；2、诉讼费用由聂涛承担。事实与理由：2010年4月24日，华都物业公司与金华丽小区业主聂涛签订《物业管理服务合同》，双方对物业服务的内容及收费标准进行了约定，每平方米为1.05元；同时约定逾期交纳物业费等的违约责任。合同签订后，华都物业公司按照约定提供了物业服务，聂涛享受了华都物业公司提供的物业服务，但聂涛截至2018年3月共计欠物业费、水费、垃圾费、车位费等各项费用及滞纳金共计32444.75元。期间，华都物业公司多次催要，但聂涛均不予理睬。为维护华都物业公司的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 聂涛答辩称，一、华都物业公司未履行双方签订的《物业管理服务合同》约定的义务，聂涛拒交物业费合理合法。华都物业公司没有履行合同义务，小区物业管理混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁侵占，卫生环境恶劣、排水不畅、治安案件频发，物业公司侵占本属于全体业主的费用，因为物业公司违约，聂涛行使先履行抗辩权，合理合法，逼于无奈。二、由于华都物业公司提供的合同是格式合同，当时约定的滞纳金条款，华都物业公司并没有履行说明义务，根据法律规定，法院应当对滞纳金进行调整，驳回华都物业公司关于滞纳金的诉讼请求。三、水费、公共电费等代为收取，没有相关单位的委托书，聂涛有权不予承认，更不应该交纳滞纳金。四、垃圾费包含在物业管理费当中，属于重复收费。五、聂涛的车位系本人购买，华都物业公司诉称的车位费没有事实依据。六、自2017年7月1日起，华都物业公司没有收取物业费的事实和法律依据。七、华都物业公司的起诉时间为2018年5月22日，2015年4月份之前的物业费已过诉讼时效。综上所述，请求法院依法驳回华都物业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和当事人无异议的证据，本院确认事实如下： 金华丽小区位于潍坊××新区××马路与××交叉口往东××号，该小区由潍坊市华都房地产开发有限公司开发。2009年底，潍坊市华都房地产开发有限公司与华都物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，由华都物业公司为金华丽小区提供前期物业服务，合同期限至2015年12月31日止。合同到期后，华都物业公司继续为该小区提供物业服务。 2010年4月24日，华都物业公司与聂涛签订《金华丽物业管理服务合同》，双方约定：由华都物业公司向聂涛提供物业管理服务；聂涛自觉按合同约定按时足额缴纳物业管理费和其他代收的各项费用；华都物业公司负责住宅楼的治安防范管理、环境楼梯卫生管理、环境绿化管理、房屋修缮管理、车辆秩序管理、消防安全管理等；华都物业公司依本合同的约定向聂涛收取物业管理费及各项代收费用；聂涛不按时足额缴纳物业管理费和代收代缴费用的，华都物业公司有权收取滞纳金，按应缴金额每日加收千分之三滞纳金；物业管理费按建筑面积每月每平方米1.05元收取，从2010年6月开始缴纳，每季度预交一次，具体时间为每季度的首月20日之前；代收代缴服务费用包括（每年按行业制定价格和实际使用量分摊收取）水费、电费、车辆管理收费（根据小区实际情况，标准执行物价局有关文件）、公共用电费（由业主共同分摊）；合同期满后，双方虽未及时续签物业管理服务合同，华都物业公司对聂涛继续提供服务无异议的，应视作本合同的延续，双方按本合同规定履行各自的权利和义务；双方还约定了其他事项。 2016年11月，华都物业公司通过催费通知单、律师函的形式要求聂涛交纳物业费、水电费等费用。华都物业公司在提起本案诉讼之前也曾要求聂涛交纳上述费用。 对当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下： 1、华都物业公司提供费用清单及滞纳金的计算明细清单、潍政办发（2012）11号《潍坊市人民政府办公室关于印发市区城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》、潍发改物价（2015）132号《关于居民生活用水实行阶梯水价及调整污水处理费征收标准的通知》、停车场管理服务合同、车位钥匙交接记录，证明聂涛拖欠其2014年1月至2018年3月期间的物业费7660.3元、水费1374元、公用电费102元、垃圾处理费510元、车位费450元，滞纳金的数额为22348.45元。经质证，聂涛认为费用清单及滞纳金的计算明细清单系单方制作，垃圾费包含在物业管理中，二次电费和电梯电费的收取没有依据，对滞纳金不予认可，华都物业公司先行违约未达到服务标准，对潍政办发（2012）11号文件的真实性无异议，但物业服务合同中的收费标准已约定包含生活垃圾费，对潍发改物价（2015）132号文件的计算标准无异议，并非聂涛不交水费，而是华都物业公司拒收，对停车场管理服务合同、车位钥匙交接记录的真实性无异议，华都物业公司根本违约，聂涛有权不交纳停车场管理费。经审查，华都物业公司提供的上述证据，相互印证，已经形成较为完整的证据链条，能够证明聂涛未向华都物业公司交纳2014年1月至2018年3月期间的物业费7660.3元、水费1374元、公用电费102元、垃圾处理费510元、车位费450元的事实，确认为有效证据。聂涛认为垃圾处理费系包含在物业服务费中，但是参照潍政办发（2012）11号文件，该项费用不包含在物业服务费中，因此，对于聂涛的该项抗辩，本院不予采纳。 2、华都物业公司提供关于金华丽小区物业管理的情况说明、录像资料、保安巡逻记录、巡更棒、购买巡更棒的收款收据、保安服务合同、交接班记录，证明金华丽小区现在的面貌，华都物业公司按照物业合同履行了义务。经质证，聂涛主张情况说明上物业公司的义务应为交房时物业公司的义务，录像资料不全面，是整理后的录像，对其他证据的真实性无法确认，双方的纠纷自2014年1月开始，不能证明华都物业公司的主张。经审查，华都物业公司提供的上述证据不充分，聂涛亦不予认可，应由华都物业公司承担举证不能的法律后果，上述证据不能证明华都物业公司已按照物业合同的约定全面履行了义务。 3、聂涛提供照片一宗、视频资料、新闻报道、金华丽小区业主委员会2016年10月16日《潍坊市华都物业管理有限公司在金华丽小区管理现状》、金华丽小区业主委员会金招组字（2017）9号通知、金华丽小区业主委员会《关于建议业主停止向华都物业交纳物业费等一切费用的通知》，并申请证人孟某、秦某出庭作证，证明华都物业公司未履行物业服务合同约定的义务，管理混乱，其服务不符合住宅前期物业服务等级标准，华都物业公司非法将聂涛的水管切断，拒不允许聂涛车辆进入小区，严重影响了聂涛的生活，自2017年6月30日，华都物业公司并非金华丽小区的合法物业企业，聂涛不应交纳物业费。经质证，华都物业公司认为上述证据不能证明聂涛的主张，双方之间的物业服务关系并未解除。经审查，综合聂涛提供的上述证据，结合案件的实际情况，能够认定华都物业公司在履行物业服务合同过程存在管理混乱，拒绝聂涛的车辆出入金华丽小区等事实，对上述证据的该项证明力，本院予以确认。 4、聂涛提供华都物业公司出具的聂涛交纳配套费的收款收据两份，证明华都物业公司分两次向聂涛收取配套费10307元，属于乱收费，华都物业公司应返还聂涛。经质证，华都物业公司认为该证据与本案无关，聂涛若有异议可另行起诉。经审查，聂涛虽请求华都物业公司返还配套费10307元，但未提起反诉，本案不予一并处理，聂涛可另行主张。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、华都物业公司的起诉是否已过诉讼时效；二、华都物业公司请求聂涛支付物业费7660.3元、水费1374元、公用电费102元、垃圾处理费510元、车位费450元及滞纳金22348.45元，是否有事实及法律依据。 关于第一个焦点问题，物业费的交纳系连续的行为，应当自最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效，即自2015年12月31日起计算诉讼时效，2016年11月，华都物业公司通过催费通知单、律师函的形式要求聂涛交纳物业费、水电费等费用，诉讼时效中断，华都物业公司于2018年5月向本院提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效，聂涛认为2015年4月份之前的物业费已经超过诉讼时效的主张不成立，本院不予采纳。 关于第二个焦点问题，华都物业公司与聂涛签订的《金华丽物业管理服务合同》《金华丽小区地下停车场管理服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，本院依法确认为有效合同，双方均应当按照合同的约定履行合同义务。2015年12月31日双方签订的物业服务合同期满后，华都物业公司继续为聂涛提供物业服务，双方之间存在事实上的物业服务关系。聂涛欠交物业服务费等费用事实清楚，聂涛也认可未交纳物业服务费等费用的事实，因此，聂涛应当按照约定交纳物业服务费等费用。但是华都物业公司在履行物业服务合同中存在小区管理秩序混乱等问题，引发部分业主对华都物业公司的物业服务质量的不满，基于华都物业公司提供的服务存在瑕疵，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，华都物业公司应当相应减少物业服务费的价款，本院酌情确定为聂涛向华都物业公司交纳欠交物业服务费7660.3元的70%计5362.21元，剩余物业服务费2298.09元，本院不予支持。关于水费、电费等费用系聂涛实际使用的费用，华都物业公司系代收代缴，因此，聂涛应当按照实际使用的水费1374元、电费102元向华都物业公司交纳。物业服务费和垃圾处理费应分别收取，垃圾处理费510元不包含在物业服务费中，故华都物业公司请求聂涛支付垃圾处理费510元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于华都物业公司主张的车位管理费450元，根据双方签订的地下停车场管理服务合同，聂涛应当按照合同约定交纳车位管理费，但是双方因物业服务发生纠纷，华都物业公司存在不允许聂涛车辆出入小区的行为，因此，对于这部分费用本院酌情支持70%，计315元。关于滞纳金，因华都物业公司在提供物业服务的过程中存在较大的瑕疵，故对于华都物业公司滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、聂涛支付潍坊市华都物业管理有限公司物业服务费5362.21元、水电费1476元、垃圾处理费510元、车位管理费315元，共计7663.21元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回潍坊市华都物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费611元，由潍坊市华都物业管理有限公司负担467元、聂涛负担144元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘华兵 人民陪审员  李忠成 人民陪审员  马永平 二〇一九年三月十一日 法官 助理  谭 宁 书 记 员  李 丹