黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书〔2014〕齐民二终字第16号上诉人(原审原告)翟怀友，男，汉族，1964年8月22日出生。委托代理人刘助国，黑龙江普仁律师事务所律师。被上诉人(原审被告)李明久，男，汉族，1963年6月13日出生，司机。委托代理人高德田，黑龙江学晏律师事务所律师。被上诉人(原审被告)王文龙，男，汉族，1958年5月6日出生。原审被告齐齐哈尔市龙沙区城中村改造领导小组办公室。负责人杨浩，该单位主任。委托代理人刘宝玺，该单位职员。原审被告翟云飞，男，汉族，无职业。上诉人翟怀友为与被上诉人李明久、王文龙及原审被告齐齐哈尔市龙沙区城中村改造领导小组办公室（以下简称城中村）、翟云飞房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院〔2013〕龙民初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员杨春雷担任审判长，审判员胡力民、审判员刘颖参加的合议庭对本案进行了审理，书记员于丹担任记录。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1988年7月，原告翟怀友在齐齐哈尔市龙沙区三合村西屯自建砖土结构平房5.5间，建筑面积176平方米，1996年1月18日该房换发成两个房照，翟怀友名下建筑面积98.40平方米、其父亲翟庆才名下建筑面积82平方米。1996年原告到内蒙古包地，房屋交给其母亲黄秀华管理，黄秀华与其三儿子被告翟云飞及翟怀友女儿翟喜悦一起居住该房,至2002年左右从三合村搬到龙沙区民航小区3号楼201室居住。翟怀友自述2002年春节其妹妹翟怀芳交通事故后曾回到齐市探亲，但均未到三合村，在其母亲黄秀华所在民航小区居住，2006年翟怀友回到齐齐哈尔市打工。2001年9月30日，经刘长永介绍翟云飞将翟怀友名下房屋以32，300.00元价格出卖给王文龙，该买卖行为签订了两份协议，其中一份是由翟云飞签订，后王文龙发现房照所有权人系翟怀友，翟云飞又拿了一份翟怀友签订的房屋买卖合同，因王文龙系城镇户口，购买农村房屋后未更名。王文龙购买房屋后将原房屋拆扒后重新翻建了砖混结构的房屋。2011年该房屋所在位置被征收，王文龙因与李明久有债务关系，经二人协商王文龙将动迁所得两套房屋抵给李明久，抵付金额20万元，为了更名李明久伪造了翟怀友与其之间房屋买卖合同一份。2011年11月10日，城中村与李明久签订征收有证住宅房屋分户安置协议书，协议签订后，城中村让李明久提供三合村出具房屋买卖真实性证明及向报社登报原房屋产权人翟怀友找不到，由此产生一切法律后果由买房人李明久完全负责的材料，但李明久未提供，故该动迁协议一直没有发放到李明久手中。动迁后黄秀华及王文龙各得到补偿款10，000.00元。2012年10月16日翟怀友到龙沙公安分局经侦大队报警，内容为李明久伪造房屋买卖合同，骗领房屋拆迁补偿金一事，龙沙经侦大队经调查后未予立案。2013年1月9日，翟怀友诉至原审法院请求判令确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效，安置的房屋协议编号D′103-1和协议编号D′103归原告所有；因动迁给被告的补偿款10,000.00元被告应当全部退还给原告。原审法院经审理认为，原告翟怀友与被告李明久于2001年9月30日签订的《房屋买卖合同》，系李明久伪造，故该合同无效。被告翟云飞与被告王文龙签订的房屋买卖合同所涉及的房屋是翟怀友所有，翟云飞出卖房屋没有取得翟怀友的同意，侵犯了原告的合法权益。但依据物权法的相关规定，无处分权人处分财产，受让人构成善意取得的，受让人取得相关物权。本案中，被告王文龙取得争议房屋的权利前，出卖人翟云飞在此长期居住，原告却没有在此居住，王文龙和出卖人经协商达成协议，王文龙购房协商房价32，300.00元，已交给了翟云飞，该价款应是合理对价，即王文龙支付了合理的价格，出卖方交付了房屋的相关手续，王文龙有理由相信出卖人对该房屋有处分权。在王文龙购买后，又对原房屋进行了拆扒重建，王文龙所购房屋虽未办理过户手续，但王文龙已对所购房屋行使了管理权，故王文龙购买翟怀友的房屋时没有恶意，是善意的。且该房系2001年被翟云飞出卖给王文龙，该买卖行为发生至今时隔10年以上，时间较长，买卖过程中原告父母及女儿均在现场，且翟怀友在此期间曾几次回到齐市探亲，自2006年又回到齐市定居，均未主张过权利，原告自述从未问过房子的事情，不符合情理。综上，王文龙购买翟怀友的房屋是善意取得，王文龙与翟云飞之间的买卖协议应为有效合同，王文龙已取得了所有权，该权利受法律保护，原告可向翟云飞主张权利。因王文龙购房后的拆扒重建行为，翟怀友名下房屋已经灭失，故对原告要求确认该房动迁所得两套安置房屋及补偿款归其所有的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：(一)原告翟怀友与被告李明久于2001年9月30日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告翟怀友其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告翟怀友承担。翟怀友不服原审法院上述民事判决向本院提起上诉称，一是王文龙明知房产证所有权人是上诉人，翟云飞没有处分权，还与翟云飞签订该房屋买卖协议不构成善意。二是王文龙出具的32,300.00元房款收据收款人是上诉人，这个收据是假的，不能证明王文龙已经支付房款，原审判决认定王文龙将房款交给了翟云飞没有证据。三是王文龙是城镇户口，依法不得购买农村房屋。请求二审法院撤销原审判决，发回原审法院重审。李明久针对翟怀友的上诉理由答辩称，一是李明久购买的房屋已不是上诉人的房屋，上诉人的房屋产权证上记载的是砖土结构，2011年动迁办的动迁认定单上记载的是砖混结构，也就是说被上诉人购买的房屋已不是上诉人的土房，而是王文龙重新翻建的砖混平房。动迁此房时，翟怀友的母亲给王文龙打电话要几万元钱，有公安机关的询问笔录为证。如果不是合理买卖上诉人的母亲为什么在动迁时向王文龙要几万元钱。上诉人的母亲知道王文龙翻建此房，如果不是合理买卖，在翻建时为什么不阻止。此房动迁时，上诉人父亲翟庆才的房屋也一起动迁，上诉人为什么不主张权利。二是上诉人与被上诉人的房屋买卖合同合法有效。根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。三是上诉人起诉已经超过诉讼时效，该房屋于2001年卖给王文龙，王文龙又卖给被上诉人，这期间又经历了翻建、动迁并公告，三合村出具了证明，但上诉人从来未主张过权利。请求二审法院维持原判。王文龙针对翟怀友的上诉理由答辩称，本案诉争的房屋是本人购买的，买房时间是2001年，当时就已翻建了。翟怀友的父母居住的房屋与本人购买的房屋只有一墙之隔，购买房屋至今已经13年了，如果不动迁，不会有本案的发生。房屋是翟云飞的，但房照是他弟弟翟怀友的名。请求二审法院维持原判。本院经二审审理，对原审法院认定的事实予以确认。另查明，翟怀友户籍所在地黑龙江省依安县富饶乡黎明村1组，在1988年建房前的三四年，翟怀友从依安县富饶乡黎明村1组到龙沙区三合村投奔其二哥翟怀真，在当地从事非农业劳动，非属当地村民。翟怀友的房屋于1989年建成，投资一万多元，之后翟怀友住了两、三个月后去广州打工，以后一直未在该房屋居住，该房屋由其父母和其女儿翟喜悦及其哥哥翟云飞居住，翟怀友自称在2010年发现其房照没有后才到过该房屋看了房子。1996年1月16日，翟怀友的父亲翟庆才对该房屋办理了产权人为翟怀友的房产证。证人刘长永证实2001年其看到翟云飞家的墙上写着卖房，通过其引荐王文龙购买了翟云飞的房屋(房屋产权证上的产权人为翟怀友)，该出卖的房屋漏雨，王文龙对原房屋拆除重新翻建(王文龙称投资七万多元)。翟云飞出卖房屋和王文龙翻建房屋，翟云飞的父母及其家人都清楚这一事实，翟云飞妹妹的房屋就在王文龙购买的房屋前面。2011年11月10日，龙沙区政府对龙沙区三合村翟怀友的房屋进行动迁调查，并经齐齐哈尔新华房地产估价咨询有限公司进行房产现场勘察及价格评估。在房屋动迁期间，翟怀友及其母亲曾与王文龙电话联系帮助办理房屋产权过户，需要给几万元钱，但没有达成协议。之后，因不知翟怀友的下落，王文龙找到龙沙区三合村委会和龙沙区棚户区改造领导小组办公室写了一份《声明》，内容是王文龙于2001年9月30日购买翟怀友的房屋没有更名，现房屋所有人找不到，特此声明登报，由此产生的一切法律后果由买房人王文龙负责。证人三合村委会书记唐正阳证实，在《声明》书上的公章是三合村委会的公章，盖章时间是2011年11月份。同时唐正阳还证实翟怀友的妹妹翟怀芳对其说过在四、五年前，翟怀友的房屋被翟云飞顶账给了王文龙，翟怀友家里的人都知道此事。2012年2月7日，王文龙与李明久达成以房抵债协议，王文龙将购买翟怀友的房屋以20万元的价格抵给李明久。王文龙带领李明久到龙沙区城中村改造领导小组办公室办理更名手续，龙沙区城中村改造领导小组办公室与被征收人翟怀友(李明久)重新签订了《征收有证住宅房屋分户安置协议书》，分户安置两户房屋，建筑面积分别是50平方米、48.40平方米。2012年10月16日，翟怀友向公安机关报案称，其于2011年4至5月得知其房屋属于政府动迁之列，2011年底其发现房屋被拆除，经到龙沙区政府棚改办咨询，发现李明久伪造与其签订的房屋买卖合同，诈骗其房屋，公安机关未立案。本院认为，翟怀友的房屋于1989年建成后，其仅在房屋居住两、三个月后去外地打工，再未居住该房屋，至2010年期间翟怀友也没有查看过该房屋，翟怀友去外地打工时把其房屋交给其父母和翟云飞居住和管理。2001年9月30日，翟云飞以32,300.00元价格将翟怀友的房屋卖给王文龙，并将该房屋的产权证交给了王文龙。王文龙购买房屋后，翟怀友的父母从该房屋中搬出到翟庆才名下的房屋居住。王文龙对其购买的房屋进行了翻建，由砖土结构变为砖混结构，王文龙翻建房屋的过程翟怀友的父母及家人清楚这一情况。2007年翟怀友从外地回齐齐哈尔市打工，并在人民家园购买房屋居住。因诉争的房屋一直没有办理产权过户，在2011年动迁时，翟怀友及其母亲曾与王文龙协商该房屋办理产权过户需要给几万元，双方没有达成协议。根据上述情况和本案事实，本案诉争的房屋的产权证上房屋所有权人登记在翟怀友名下，应认定该房屋翟怀友为所有权人，但由于翟怀友自1989年外出打工后至2011年该房屋动迁前没有回来居住，也没有对该房屋进行过问，该房屋由其父母和其女儿及翟云飞居住并管理。诉争的房屋产权证也是由翟怀友的家人为其办理并保管，2001年该房屋由翟云飞卖给王文龙时，向王文龙出具了翟怀友签名的房屋买卖合同书并交付了房屋产权证，翟怀友的家人知道翟云飞出卖翟怀友房屋的情况并将房屋腾出。王文龙买房后将原砖土结构的房屋拆除，重新翻建成砖混结构的房屋并建了院墙安装了院门，之后王文龙开始使用该房屋，翟怀友的家人知道王文龙翻建房屋并使用的情况。在房屋动迁时翟怀友及其母亲与王文龙协商办理房屋产权过户事宜，但没有达成一致意见，之后王文龙联系不到翟怀友，经三合村委会盖章王文龙发布了《声明》。以上所述，王文龙在购买房屋时是善意的，翟怀友对其享有的房屋权利存在不作为行为，致使王文龙相信翟云飞有处理翟怀友房屋的代理权，且该房屋已重新翻建并使用多年，为促进交易的安全，应依法保护王文龙的信赖利益。翟怀友和王文龙均非属龙沙区三合村的村民，均不在三合村从事农业生产，现诉争的房屋已动迁，由被动迁的房屋产生的财产权益由王文龙享有。王文龙将被动迁的房屋产生的财产权益抵债给李明久，李明久为达到办理该房屋过户之目的，伪造翟怀友与其签订房屋买卖的假合同，该行为应受到法律上否定性的评价，但与翟怀友之间产生的是民事上的纠纷关系，李明久并非是诈骗财产行为。综上，原审法院判决认定事实清楚，证据充分。上诉人翟怀友的上诉理由不成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民诉法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由翟怀友负担。本判决为终审判决。审判长  杨春雷审判员  胡力民审判员  刘 颖二〇一四年二月十一日书记员  于 丹