河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终640号上诉人(原审原告）：潘晓瑞，女，1976年7月26日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：潘光荣，男，1942年8月27日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：韩秀莲，女，1948年1月14日出生，汉族，住址同上。被上诉人(原审被告）：余尚勇，男，1975年10月18日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：韩灵军，河南焦点律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：刘玉蕊，女，1993年6月24日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：田新华，河南星眸律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雷涛，河南星眸律师事务所律师。上诉人潘晓瑞因与被上诉人余尚勇、刘玉蕊合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院(2018)豫0303民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并进行了审理。本案现已审理终结。潘晓瑞上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一二审案件诉讼费由余尚勇、刘玉蕊负担。事实和理由：一审法院查明事实不清，潘晓瑞与余尚勇于2002年10月结婚，婚后以余尚勇名义够得洛阳市西工区豫博路8号院36栋1-2405号房产一套，面积183.43元。后余尚勇在未告知潘晓瑞的情况下，于2016年1月7日口头委托其兄余尚军，与刘玉蕊签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋以5万元的价格低价出售。余尚军在无任何委托书的情况下，持余尚勇所有的涉案房屋资料及身份证原件，到洛阳市不动产登记中心办理了涉案房屋的过户手续，并在《房屋买卖合同》上甲方处写上“余尚勇”字样，并按有指印。在一审时，余尚勇代理人对上述事实予以认可。根据《不动产登记暂行条例》第四条第二款“不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则”，第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”，第十五条第一款“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公室场所申请不动产登记”，第十六条第二款“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（二）申请人、代理人的身份证明、授权委托书”。并且根据洛阳市不动产登记中心有关产权过户手续的要求，办理产权交易手续，房产证持有者（户主）必须到场，若不到场，必须由洛阳市公证处的公证委托书，否则产权过户交易无效。而本案中余尚军仅以余尚勇的口头委托处理涉案房产的过户手续，该交易应属无效。一审时对这些问题均未查明，导致一审判决事实不清。余尚勇辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确应予以维持，潘晓瑞的上诉理由没有事实和法律依据。1、余尚勇认为潘晓瑞所说的“过户”实质上是一种具体行政行为，至于刘玉蕊在办理过户的过程中是否存在瑕疵，不影响双方合同的有效性。在《房屋买卖合同》签订后，刘玉蕊支付了合理的对价，系善意取得，且双方就未缴纳的税款进行了补缴并缴纳了罚金，房屋买卖合同不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。2、潘晓瑞作为合同外的第三人，在二审中以“过户”余尚勇没有出具委托书为由主张合同无效，根据合同相对性原则，主体不适格。综上所述，潘晓瑞的上诉理由不成立，请求法院审理后，依法驳回潘晓瑞的上诉请求。刘玉蕊辩称，2016年1月初，刘玉蕊通过洛阳市汇天房地产咨询有限公司了解到西工区御博路8号院36栋1-2405号房产有意出售，网上挂牌价格为85万元。经与出让人余尚勇沟通，双方协商在一次性付款的情况下将该房产价格定为80万元。达成合意后，刘玉蕊分五次向余尚勇账户转款共计801792.29元。因此，争议房产的实际成交价格为801792.29元，而非《房产买卖合同》中的5万元，该价格完全属于市场正常交易价格。刘玉蕊在2016年1月7日与余尚勇签订编号为CS00018117的《房产买卖合同》时之所以将转让价格写成5万元，完全是房地产中介的意思，刘玉蕊并没有恶意损害国家及第三人利益的故意。刘玉蕊直至一审开庭时方知与其洽谈的出让人为余尚军。在得知情况后，刘玉蕊第一时间与余尚勇联系，与余尚勇本人一起在国家税务总局洛阳市税务局第二分局如实补缴了税费、滞纳金以及税务机关的罚款。余尚勇本人完全同意并认可本案争议房产出让给刘玉蕊的行为，其与刘玉蕊一起补缴税款及罚款的行为，正是基于对出让本案争议房产行为的认可。关于潘晓瑞主张的一审法院未对《房屋买卖合同》中余尚勇的签名进行笔迹鉴定的问题，该事项属于申请事项，潘晓瑞并未向法院提交相关书面申请，也未在一审庭审过程中提出。因此，一审法院的程序不存在任何瑕疵。关于潘晓瑞主张的一审法院忽略洛阳市不动产登记中心关于产权过户手续的有关规定，潘晓瑞在一审庭审中并未提出本案争议房产产权过户手续存在瑕疵，并且，产权过户登记程序不是民事诉讼的审理范围，属于超出民事诉讼审理范围的事项。因此，二审法院对该主张应当依法驳回。刘玉蕊在与出让方协商房屋转让事宜时，出让方不仅持有余尚勇的身份证，且身份证与出让人本人极为相似，仅从外貌难以区别。此外，出让人持有记载本案争议房产单独所有权人为余尚勇的房产证、完税凭证、交易记录等一切权属凭证。刘玉蕊在购买房屋时完全能够确信出让人为余尚勇本人，且出让人对该房产具有处分权。刘玉蕊作为善意第三人在受让争议房产时，不仅没有恶意串通，还尽到社会正常人的合理审慎义务。本案争议房产御博路8号院36栋1-2405号房屋已经于2016年1月14日过户至刘玉蕊的名下，且刘玉蕊已经按照市场价格支付合理对价。该过户登记符合物权公示原则，具有政府公信力。不管余尚勇是否具有处分权，刘玉蕊作为善意的第三人均已取得该房屋的所有权。潘晓瑞请求法院确认西工区御博路8号院36栋1-2405号房产为其夫妻所有的主张于法无据。综上，刘玉蕊与余尚勇之间价款为801792.29元的房屋买卖合同成立且已履行完毕，本案争议房产所有权归刘玉蕊。原审认定事实清楚，适应法律正确。为维护当事人的合法权益，保护交易的稳定性，请求二审法院依法驳回潘晓瑞的上诉请求，维持原判。潘晓瑞向一审法院起诉请求：1、依法确认余尚勇与刘玉蕊签订的《房屋买卖合同》无效；2、依法确认位于洛阳市××工区××路××院××房产归潘晓瑞与余尚勇夫妻所有，房屋面积183.43平方米；3、本案诉讼费、保全费由余尚勇、刘玉蕊承担。一审法院认定事实如下：2016年1月7日，刘玉蕊与余尚勇（××）签订了编号为CS00018117的《房产买卖合同》，该合同约定出卖人余尚勇将其合法拥有的位于西工区御博路8号院36栋1-2405号房产以总价格5万元人民币转让给刘玉蕊。上述合同实际为刘玉蕊与余尚勇之间签订的“阴阳合同”，该房产的实际成交价格为801792.29元。之后，刘玉蕊按照5万元的价格缴纳了各种税费，并办理了该房屋的过户手续，将该房屋过户至自己名下。2018年7月，潘晓瑞认为余尚勇在婚姻关系存续期间未经其同意与刘玉蕊恶意串通擅自以明显较低的价格处置夫妻共同财产，要求确认该《房产买卖合同》无效，起诉来院。一审另查明：余尚勇、刘玉蕊于2018年10月19日向洛阳市国税局补缴了之前少缴的税费以及滞纳金。又于2018年10月24日向洛阳市国税局缴纳了少缴税费部分的罚款。一审法院认为，虽然刘玉蕊与余尚勇于2016年1月7日签订的编号为CS00018117的《房产买卖合同》约定的房产转让价格仅为5万元，与该房屋的801792.29元实际成交价格不一致，属于典型的“阴阳合同”，但是该房屋的实际成交价格符合正常市场行情，目前该合同已经实际履行完毕并办理了过户手续，余尚勇、刘玉蕊也已经就之前少缴税款的行为补缴了税款并接受了洛阳市国税局的处罚。潘晓瑞提供的证据不能证明余尚勇与刘玉蕊之间存在恶意串通，存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，刘玉蕊购买该房屋的行为应当认定为善意取得，故潘晓瑞的诉讼请求证据不足，理由不充分，该院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回潘晓瑞的诉讼请求。一审案件诉讼费100元，由潘晓瑞负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院除与原审查明事实一致外，另查明，1、刘玉蕊于2016年1月7日当天，向余尚勇转账五笔，金额分别是237270.29元、988.43元、5万元、20万元、214622元、10万元。2、余尚勇位于洛阳市××工区××路××院××房产在洛阳市汇天房地产咨询有限公司网上的挂牌出售价是85万元。3、2016年1月14日，刘玉蕊取得了洛阳市××工区××路××院××房产的房屋所有权证。本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人有权向无权处分人请求赔偿损失。”在本案中，刘玉蕊与余尚勇签订《房屋买卖合同》的目的是为了居住，虽然合同写明的价款是5万元，但刘玉蕊实际支付的购房款是802880.72元，该购房价格是双方当事人协商的结果，因此刘玉蕊支付的购房款属于合理价款，其行为属于善意取得。目前刘玉蕊已经办理了涉案房屋的所有权证，成为该套房屋的实际所有人。据此，潘晓瑞的一审诉讼请求与理于法均无据，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，潘晓瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由潘晓瑞负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一九年三月五日书记员  蒋 超