海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终346号 上诉人（原审原告、反诉被告）：胡杰，女，1956年4月16日出生，汉族，住海南省五指山市。 委托诉讼代理人：董茂润，吉林市船营区松江法律事务所法律工作者。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：杨淑清，女，1954年4月27日出生，汉族，原住吉林省吉林市。现住五指山市。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：王盛斌，男，1950年8月19日出生，汉族，住吉林省吉林市。 委托诉讼代理人：毛振秋，吉林盛钰律师事务所律师 上诉人胡杰与被上诉人杨淑清、王盛斌房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院2018年12月17日作出的(2018)琼9001民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案受理后，依法组成合议庭，因双方当事人在本院指定的举证期限内没有提交新的证据，不开庭进行了审理。上诉人胡杰及其委托诉讼代理人董茂润，被上诉人杨淑清、被上诉人王盛斌的委托诉讼代理人毛振秋参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人胡杰上诉请求：1、判决撤销(2018)琼9001民初720号民事判决，改判上诉人与被上诉人继续履行2017年2月22日签订购房协议；2、判决被上诉人协助上诉人办理候鸟大厦××号房屋产权变更登记手续；3、被上诉人承担一审、二审上诉人的代理费损失10600元；4、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，没有查清以下事实：2017年12月5日上诉人找到杨淑清一同去交易大厅咨询办理过户手续事宜，得知卖方必须夫妻到场并签字，因王盛斌没有到海南，过户手续无法办理，致使双方约定12月30日前办理产权变更登记无果。这是被上诉人违约在先。上诉人找到中介机构咨询得知办理变更登记必须提供经过公证处公证的房屋买卖协议，出卖方和购买方夫妻都到场方可办理公证。2018年1月2日被上诉人王盛斌才到海南，上诉人多次找王盛斌、杨淑清去办理更名过户公证。他们俩以种种理由故意不去办理。2018年7月22日，王盛斌在吉林市通过微信以杨淑清名义给上诉人发一个通知，限胡杰于2018年9月30日前办理更名过户手续，如胡杰未按时间办理更名过户手续，将解除原购房合同。9月25日上诉人按约定到达五指山市时，杨淑清、王盛斌二人没到海南，致使9月30日前不能办理更名过户手续，这是被上诉人故意阻挠办理更名过户的又一次违约行为。2、被上诉人在海南省出台限购后，认为房屋价格上涨，就设定障碍不协助办理产权变更手续，想迫使上诉人提出解除合同退房，在此压力下上诉人也谈论过退房，但要和杨淑清签订一个退房协议，退房价格按14万元计算，上诉人可以不要10000元装修费。一审法院以王盛斌与上诉人微信聊天记录要约和承诺为依据确定解除合同成立，却忽视了双方一致同意附条件签订书面退房协议为准的真实意思表示。在杨淑清没有直接提出签订书面解除购房协议的前提下，法院以王盛斌的要约、承诺认定“双方之间成立退房协议，即对解除购房协议已经达成一致”的说法是错误的。被上诉人于2018年3月15日发出要约是退房协议，内容上诉人不同意，3月16日上诉人发出解约协议一份，被上诉人杨淑清一直没有回答，这充分说明双方根本就没有达成退房协议。涉案房屋，产权人登记在被上诉人杨淑清名下，共有情况栏标明单独所有，排除了王盛斌对该房产的所有权，王盛斌与上诉人的微信对话所涉及该房屋的权利义务就不发生处分该房屋的效力。4、一审法院认定双方2018年3月16日对解除购房协议达成一致，而同一天晚上王盛斌告诉上诉人：此房仍归属您，不商议退房了。5、依据合同法第一百三十三条的规定，该房屋物权已经转移到上诉人所有。被上诉人杨淑清没有按约定时间交付房门钥匙(5月22日交付)和协助办理产权变更登记手续，是违约方，应当承担违约责任。解除合同后应当赔偿上诉人另行购置同类房屋价格差价损失款。这是最高人民法院关于房屋买卖合同意见8则中第4点意见。《民事审判指导与参考》(第56辑)第228期。二、一审法院适用法律不当。1、一审法院认为《购房协议书》合法有效。但在判决书倒数第五行却说：“原告要求被告协助办理产权登记过户于法无据”，违反了《中华人民共和国房地产管理法》第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度和第六十一条第三款的规定。2、一审法院在没有确认被上诉人王盛斌是否对涉案房屋有所有权、处分权，对涉案房屋是否应当登记，对退房协议是否达成一致，履行合同中是否违约，如何承担违约责任的前提下，错误适用合同法14、21、25、60条，对物权法第九条、第十二条法律明确规定的登记制度却说于法无据，也是适用法律不当。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人杨淑清、王盛斌辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请二审法院维持一审判决。1、一审法院审理程序合法。2、购房协议书的交付和履行的事实一审已经查清，并当庭询问是否具有购房资格，上诉人当时明确表示没有。3、一审时被上诉人提供了海南省出台的限购政策文件等，这些文件明确规定了限购范围，一审法院查明双方微信聊天的内容，并经质证，通过微信聊天，双方确实达成解除房屋合同的合意。4、上诉人要求被上诉人承担律师代理费用，这违反了民诉法的规定，因为一审是上诉人只请求办理房屋过户，并没有请求支付律师代理费。5、上诉人在上诉请求中称被上诉人不配合，这是不符合事实的，被上诉人是合法夫妻，根据婚姻法和物权法的规定，涉案房屋是王盛斌和杨淑清夫妻共同所有的，因此杨淑清所出具的房款收条明确写的是本人承诺，这个房款协议不是合同性质，也没有相关的法律规定对王盛斌产生效力。在办理过户手续的时候，需要网签合同，这个合同不涉及王盛斌，房地产部门在因为胡杰不具备网签条件，所以就没有网签。6、上诉人称双方是夫妻必须到场，同时又称是杨淑清单独所有，这就是夫妻间的特别约定，法院认为这是于法无据，上诉人的观点是矛盾的，与事实也是不符的。7、上诉人约定交付时转移，但是本案涉及不动产，不应按照此规定。8、上诉人一方面认为购房合同有效，又认为办理过户于法无据，这是上诉人对法律的片面认识。 胡杰向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨淑清、王盛斌在判决生效之日起5个工作日内协助胡杰将登记在杨淑清名下的五指山市三月三大道邮政大厦西侧候鸟花园候鸟大厦-511房变更产权登记过户至胡杰名下；2.本案诉讼费用由杨淑清、王盛斌承担。 杨淑清、王盛斌向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖协议；2.杨淑清、王盛斌退还胡杰购房款人民币壹拾贰万捌仟元(12.8万元)。胡杰退还海南省五指山市三月三达到邮政大厦西侧候鸟花园候鸟大厦××室房屋，并将房屋恢复原状。胡杰退还房屋相关资料(①此房屋产权证；②海南省销售不动产专用发票；③中华人民共和国契税完税证；④海南省住宅专项维修资金专用收据；⑤海南省服务业收据等)；3.胡杰承担违约责任，赔偿杨淑清、王盛斌因其实际占用房屋期间的租金15000元及违约金2万元；4.要求胡杰承担杨淑清、王盛斌从吉林市到海南省五指山市的往返交通费(按有效票据为准)；5.诉讼费由胡杰承担。杨淑清、王盛斌当庭撤回第四项诉讼请求。 一审法院认定的事实：杨淑清与王盛斌为夫妻，双方于1973年登记结婚。2011年1月2日，杨淑清就位于海南省五指山市××道房产办理了房屋所有权登记，共有情况为单独所有。2017年2月22日，胡杰(乙方)与杨淑清(甲方)签订《购房协议书》，约定由胡杰购买杨淑清名下的上述房产，房屋面积36.35平方米，房价13万元，由胡杰于2017年2月21日交定金18000元，剩余房款11万元于2017年5月18日前全部结清。《购房协议书》还约定，至五月十八日乙方全部付清购房款之日起，房屋产权归乙方所有，甲方即将房产证及钥匙交给乙方，待双方都到五指山市时再办理产权更名手续，更名手续费由乙方承担。甲方若违约，赔偿乙18000元，乙方若违约，甲方不退乙方定金18000元。双方在履行协议过程中，将房价调整为12.8万元。胡杰按照协议约定以现金方式支付了全部购房款并由杨淑清出具了收条。2017年5月18日，杨淑清在其出具的《房款收据》中载明承诺于2017年12月30日之前，就涉案房产与胡杰到五指山市房地产交易部门办理产权过户手续。胡杰为非海南省户籍居民家庭，没有在海南省缴纳2年以上社会保险的记录及缴纳个人所得税的记录，其与王盛斌多次就涉案房产办理过户手续一事通过微信进行协商，协商过程中，胡杰于2018年3月8日向王盛斌提出不要装修费1万元、按房价12.8万元退房的请求。王盛斌于2018年3月12日回复提出以下意见：①签退房协议，需双方签字；②退房款分两次付清，第一次在签退房协议时付款2.8万元，胡杰将有关房屋手续退还原房主；③余款10万元待杨淑清5月返吉时一次性付清，并表示如果同意今日可进入退房程序。胡杰当晚回复，表示双方可在“明后天”签退房协议，约定2018年5月31日之前完成退房，等胡杰和杨姐都回到吉林，胡杰当面把房屋材料还给杨淑清、王盛斌，杨淑清、王盛斌当场退还12.8万房款。后又表示对王盛斌提出的意见理解如下：①“我们签个退房协议，我们双方无疑义后，签字确认”；②“我把房和材料还给你们当场给我2万8”；③“5月份杨姐回吉林后，再一次性退我10万”。对于胡杰的上述理解，王盛斌回复“这与我写的关于退房意见的原意见是一样的”2018年3月16日，胡杰微信回复，表示基本同意王盛斌的意见，但稍微调整了格式和措辞，关于退房的具体内容如下：①“协议的内容王哥如果没问题，那我把钥匙用顺丰快递给杨姐，不要耽误你们出租房子”；②“协议签完，你收到钥匙，先退我2万8”；③“因为短期内你们不会再次出售房子，所以房子的材料和10万房款，等5月份我和杨姐在吉林当面…”2018年7月22日，胡杰收到杨淑清通过微信发来的《通知》，该通知限胡杰于2018年9月30日前办理更名过户手续，如胡杰未按该时间办理更名过户手续，杨淑清、王盛斌将按合同法规定解除原购房协议。 2018年3月30日，海南省住房和城乡建设厅、国土资源厅、地方税务局、物价局、社会保险事业局、中国人民银行海口中心支行联合发文【琼建房(2018)81号】，文件规定非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买**住房，且五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售。2018年4月23日，海南省住房和城乡建设厅发文【琼建房(2018)102号】，文件规定非本省户籍居民家庭于2018年3月30日之前已签订购房(含二手房)合同或认购协议并已支付30%首付款，但尚未网签备案的，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策等。 一审法院认为，胡杰与杨淑清签订的《购房协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条规定，胡杰提出的不要装修费1万元、按房价12.8万元退房的请求与王盛斌于2018年3月12日提出具体退房意见并征求胡杰是否同意均为希望和对方办理退房的真实意思表示即要约，而胡杰于2018年3月16日表示基本同意王盛斌的意见即为承诺。依据《中华人民共和国合同法》第二十五条规定，双方之间于2018年3月16日成立退房协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方之间成立退房协议，即对解除购房协议已经达成一致，杨淑清、王盛斌要求解除房屋买卖协议，一审法院予以支持。胡杰要求杨淑清、王盛斌协助办理产权登记过户，于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。杨淑清、王盛斌应按约定退还胡杰购房款12.8万元，胡杰应按约定退还涉案房产及房屋相关资料(房屋产权证、海南省销售不动产专用发票、中华人民共和国契税完税证、海南省住宅专项维修资金专用收据、海南省服务业收据)。杨淑清、王盛斌主张退还胡杰购房款12.8万元，一审法院予以照准。杨淑清、王盛斌主张胡杰退还涉案房产及房屋相关资料，于法有据，一审法院予以支持。涉案房产是由杨淑清基于《购房协议书》交付胡杰使用的，胡杰是合法占用该房屋。杨淑清、王盛斌要求胡杰赔偿实际占有房屋期间的租金，于法无据，一审法院不予支持。杨淑清、王盛斌要求胡杰将房屋恢复原状，但其未举证证明胡杰对房屋造成毁损，应当承担举证不能的不利后果，一审法院对该项请求不予支持。涉案房产由杨淑清与王盛斌在婚姻关系存续期间取得，为夫妻共同财产。从王盛斌与胡杰就涉案房产办理过户手续一事沟通看，王盛斌对于涉案房产的交易是清楚并同意的，《购房协议书》、《房款收据》对王盛斌具有约束力。《购房协议书》未明确杨淑清、王盛斌协助办理过户手续的具体时间，但《房款收据》中杨淑清明确承诺于2017年12月30日前协助胡杰办理过户手续。胡杰虽为非海南省户籍居民家庭，但已于2017年5月18日支付全部购房款，根据琼建房(2018)102号文件精神，其可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。而王盛斌是在2017年12月30日后到五指山的，其未在约定的时间期限内履行协助义务，构成违约，且双方已经协议解除《购房协议书》，对于杨淑清、王盛斌认为“胡杰在约定的办理产权过户的90日内无法过户，又先单方提出退房却不兑现，已构成根本违约”的抗辩意见，一审法院不予采纳。杨淑清、王盛斌主张违约金，一审法院不予支持。杨淑清、王盛斌撤回第四项反诉请求的行为，是对其诉讼权利的处分，一审法院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除反诉原告杨淑清、王盛斌与反诉被告胡杰就海南省五指山市××道房产于2017年2月22日签订的《购房协议书》；二、反诉原告杨淑清、王盛斌应于本判决生效之日起十日内向反诉被告胡杰退还购房款12.8万元；三、反诉被告胡杰应于本判决生效之日起十日内向反诉原告杨淑清、王盛斌交付位于海南省五指山市××道房产及该房屋的房屋产权证、海南省销售不动产专用发票、中华人民共和国契税完税证、海南省住宅专项维修资金专用收据、海南省服务业收据；三、驳回本诉原告胡杰的诉讼请求；四、驳回反诉原告杨淑清、王盛斌的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3210元(本诉案件受理费1430元，本诉原告胡杰已预交；反诉案件受理费1780元，反诉原告杨淑清、王盛斌已预交)，由本诉原告(反诉被告)胡杰负担1812元，由被告(反诉原告)杨淑清、王盛斌负担1398元。 二审期间，上诉人胡杰于本院询问当日提交了两份证据，证据1：两份代理费的发票，证明上诉人的代理费金额；证据2、微信截图，证明2018年3月16日晚，被上诉人王盛斌表态房子归上诉人，退房的事情就不再提了，所以一审法院认定3月16日达成退房协议没有依据。 被上诉人质证意见：上诉人提交的证据不属于新证据，对证据1的真实性没有异议，关联性不予认可。对证据2的真实性、关联性、合法性均有异议。 本院认证：此两份证据的形成时间均在一审庭审之前，不属于新证据，不予采信。 二审期间，上诉人除了对一审中其代理人提出涉案房屋属于夫妻共同财产的观点不认可外，与被上诉人一样仍坚持其一审的举证、质证意见和诉辩主张。 本院二审查明的事实与一审查明的相同，对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2017年12月27日，胡杰与杨淑清去过房产局，但没有办理产权过户手续。王盛斌是2018年1月2日到海南的。2018年7月22日前后，胡杰与王盛斌就涉案房子通过微信进行协商，但双方就退房的具体问题没有达成一致。 本院认为，本案二审争议的焦点：1、上诉人与被上诉人是否应继续履行《购房协议书》；2、被上诉人应否协助上诉人办理候鸟大厦××号房屋的产权变更登记手续；3、被上诉人承担一审、二审上诉人的代理费损失10600元。胡杰与杨淑清签订了《购房协议书》，王盛斌通过微信与胡杰就涉案房产办理过户手续及退房问题进行沟通的情况看，王盛斌对于涉案房产的交易是清楚并同意的。因此，该《购房协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应依约履行各自的义务。协议签订后，胡杰依约支付了全部购房款12.8万元，并装修入住。杨淑清在其出具的《房款收据》中承诺于2017年12月30日之前，就涉案房产与胡杰到五指山市房地产交易部门办理产权过户手续。但王盛斌没有在指定的时间到海南，双方未能在指定的时间办理产权过户手续。杨淑清、王盛斌的行为已构成违约。之后，双方就退房及继续履行《购房协议书》的事宜均进行了协商，没有达成一致。因退房协议的成立不仅要双方当事人达成退房的意思表示之外，还要就退款的数额、资料的回退及交接时间等内容协商一致。但在本案中，双方当事人在协商中均有提出己方的意见，对方要么没有作同意与否的答复，要么提出自己的想法和要求，双方就退房的诸多事宜并没有达成一致，《购房协议书》并没有合意解除。故上诉人主张继续履行《购房协议书》有理，应予支持。被上诉人应协助上诉人办理涉案候鸟大厦××号房屋的产权变更登记手续。一审法院关于《购房协议书》已解除的认定错误，应予纠正。 关于上诉人在二审期间诉请被上诉人承担一审、二审上诉人的代理费损失10600元的问题。上诉人在一审时没有提出此项诉讼请求，其二审期间提出是增加诉讼请求。因被上诉人不同意其增加的诉讼请求，且双方签订的《购房协议书》对代理费的承担没有约定，故本院对上诉人的此项上诉请求不予支持。 综上所述，上诉人胡杰的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定部分事实不清，适用法律不当，应以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： （一）撤销海南省五指山市人民法院(2018)琼9001民初720号民事判决； （二）上诉人胡杰与被上诉人杨淑清、王盛斌继续履行2017年2月22日的《购房协议书》； （三）被上诉人杨淑清、王盛斌协助上诉人胡杰办理候鸟大厦××号房屋产权变更登记手续； （四）驳回上诉人胡杰的其他诉讼请求； （五）驳回反诉原告杨淑清、王盛斌的诉讼请求。 一审本诉案件受理费1430元，一审反诉案件受理费1780元和二审案件受理费1430元均由被上诉人杨淑清、王盛斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮慧婷 审 判 员 林 敏 审 判 员 卢艳萍 二〇一九年三月二十五日 法官助理 魏 榕 书 记 员 张煜浩 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。