上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪一中民二（民）终字第3515号上诉人（原审被告）莱梅特投资管理（上海）有限公司。委托代理人高彬，江苏江花律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海易初莲花连锁超市有限公司。委托代理人赵亮，该公司员工。委托代理人雷飞龙，该公司员工。上诉人莱梅特投资管理（上海）有限公司（以下简称莱梅特公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第16311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人莱梅特公司的委托代理人高彬，被上诉人上海易初莲花连锁超市有限公司（以下简称易初莲花公司）的委托代理人雷飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2012年11月5日，易初莲花公司与莱梅特公司签订《店铺／专柜租赁合同》1份，约定甲方（易初莲花公司）将上海市浦东新区陆家嘴西路正大广场区域出租给乙方（莱梅特公司）。租赁期限为36个月，自2013年1月12日至2016年1月11日，租赁期限以双方加盖公章的《计租起始日确认书》上载明的计租起始日为准，并自计租起始日计算租金，如乙方在《计租起始日确认书》上记载的装修免租期结束前实际营业的，甲方则按实际营业日起算租金。乙方进场装修前应向甲方支付装修管理押金，共计人民币7，700元（以下币种相同），在取得甲方同意后，方可进入该租赁区域进行装修工作，乙方装修完毕经甲方初步验收合格，并且在计租起始日起满一个月后，甲方将该押金无息退还乙方。自本合同约定的计租起始日起算租赁费用，如乙方计租起始日不是当月1号的，则乙方计租起始日当月的基本租金=月基本租金／30×当月计租日数。双方同意，第一年，自2013年1月12日至2014年1月11日，每月租赁费用81，973元（不包括物业管理费及公用事业费）为［基本租金］或该月营业额的20%［浮动租金］，以两者较高者为当月租赁费用。物业管理费自租赁期限开始之日起收取，按50元／平方米／月计算，共计6，754元每月。乙方同意负担开业推广费9，837元，此费用为一次性且不退还，乙方须于本合同签订之日支付。乙方须每月向甲方支付广告促销费／元或者每月营业总额的1.5%（两者取高），此项费用与每月租赁费用一同缴交。乙方应于合同签订前向甲方支付履约保证金177，455元；履约保证金在合同有效期内不计利息；在租赁有效期内，履约保证金可以作为：a、甲方对乙方延迟支付租赁费用、物管费、房屋修复保养费、违约金或其他费用的扣款；b、乙方延迟支付水、电、煤气、电话等公用事业费的扣款（含撤柜后情况）；c、其他扣款。每月25日前，乙方向甲方支付租赁费用、物管费、及广告促销费。本合同租赁期满，乙方必须将租赁区域恢复原状后交还甲方。合同13.2.2条约定，在合同租赁期限届满前，乙方因特殊原因，需提前退交全部租赁区域的，必须提前90天提出书面申请，甲方没收乙方缴纳的履约保证金（履约保证金不足的，乙方应及时补足），且乙方应支付甲方合同解除当月基本租金的两倍作为违约赔偿金，本合同相应地解除。合同14.1条约定乙方如违反本合同任何一条款或《管理手册》之规定，应承担：1、如乙方未能在三天内纠正其违反合同或者《管理手册》中任何条款和条件的违约行为，则甲方有权中断租赁区域的水电等供应，或采取甲方认为适当的其他行为，直至乙方纠正违约行为……2、延迟付款的，每延迟一天，应付款项百分之一的违约金；3、甲方有权按本合同单方面解除合同，乙方应立即撤柜；4、乙方已缴纳的履约保证金和装修管理押金不予退还；5、甲方如有其他直接或间接损失的，乙方应据实赔偿。合同第15.1条约定，本合同期满或被解除后双方权利义务终止时，乙方应于合同终止／解除日前将所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则，甲方有权采取清场措施，并视乙方已经放弃其对该物品所享有的权利且已授权甲方处置该物品，乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及将租赁区域恢复原状的费用；如乙方延迟交还该租赁区域，每延迟一天，每天应按照相当于三倍原基本租金加物业管理费的标准向甲方支付违约金。双方发给对方的通知须采用书面形式，并按本合同落款处地址以挂号信或特递的方式发出或由授权代表签收。任一方变更地址未及时通知对方、提供的地址错误或拒收通知邮件的，对方按合同约定发出的邮件视为有效送达，法律后果由该方自行承担。莱梅特公司在合同落款处的地址为南京西路555号501室。上述合同签订后，易初莲花公司交付了租赁区域，莱梅特公司支付了履约保证金177，455元和一个月租金和物业管理费88，727元、装修管理押金7，700元、开业推广服务费9，067元。双方签署了《正式营业日确认书》，明确乙方应于2013年2月2日正式营业并起算租金。2013年3月27日，莱梅特公司致函易初莲花公司，表示自2013年3月28日停止经营，并于近日撤场。2013年4月12日、4月16日，易初莲花公司回复莱梅特公司，莱梅特公司提出的停业申请不符合合同13.2.2条规定，故不同意停业申请。2013年4月16日，易初莲花公司还向莱梅特公司发出催款函，要求莱梅特公司在2013年4月25日前支付租金、物业管理费、水电费、广告费等款项，否则将追究莱梅特公司的违约责任。2013年4月17日，莱梅特公司停业撤场。2013年4月26日，易初莲花公司以邮件方式向南京西路555号501室发送给莱梅特公司的通知，表示莱梅特公司擅自撤场，严重违反了合同约定，故决定于2013年4月30日正式解除双方的租赁合同，并没收履约保证金和装修管理押金，追究违约责任，要求莱梅特公司在2013年4月30日前协商解决遗留的机器设备等物品。后该邮件被退回。庭审中，莱梅特公司承认其已经在2013年3月自上述地址搬离。易初莲花公司诉称，租赁合同签订后，易初莲花公司按约将场地交付莱梅特公司，但莱梅特公司自2013年3月起拖欠租赁费用，虽经易初莲花公司一再沟通催款，莱梅特公司仍未支付。2013年3月28日、4月13日，莱梅特公司两次发函通知易初莲花公司其将停业，并于2013年4月17日撤出所有人员。易初莲花公司认为，双方合同应受法律保护，莱梅特公司拖欠租赁费用、单方停止营业，其行为构成根本违约，易初莲花公司有权依法解除合同，并要求莱梅特公司支付拖欠的费用和违约金、赔偿金，故起诉要求：1、判令双方《店铺／专柜租赁合同》于2013年4月30日解除，莱梅特公司将其物品全部撤离租赁区域，并将租赁区域恢复原状；2、莱梅特公司立即支付欠付的2013年3月和4月的租金163，946元、2013年3月和4月的物业管理费13，508元、2013年3月的广告促销费703.58元、2013年2月至4月的电费16，406.60元和水费193元；3、莱梅特公司按三倍的租金和物业管理费的标准支付2013年5月1日至莱梅特公司搬离租赁区域止的场地占用费；4、莱梅特公司以5个月的租金和物业管理费的标准赔偿易初莲花公司损失430，127元。莱梅特公司辩称，双方的租赁合同已经于2013年4月17日协商解除，易初莲花公司主张莱梅特公司承担擅自解除合同的违约责任没有依据，易初莲花公司以约定过高的违约金主张损失明显不当。2013年4月17日，莱梅特公司派员准备搬离，但易初莲花公司以支付违约金为由拒绝，因此，没有搬离的责任在易初莲花公司，2013年5月开始的损失是易初莲花公司扩大损失，应该自行承担。现对易初莲花公司诉请2中的各类费用除水电费需要核实外，其余费用的数额均予以认可，莱梅特公司交纳的履约保证金足以抵付上述费用，请求驳回易初莲花公司的全部诉讼请求。原审另查明，承租期间莱梅特公司用电14520度，单价1.13元，合计电费16，407.60元；用水50度，单价3.86元，合计水费193元。本案审理期间，莱梅特公司于2013年7月11日晚至租赁区域将其所有的设备物品搬离，但双方未签署书面确认。据此，易初莲花公司不再主张莱梅特公司搬离物品，但仍要求莱梅特公司对租赁区域恢复原状，同时诉请中的场地占用费计算至2013年7月11日止。原审法院认为，易初莲花公司与莱梅特公司之间的《店铺／专柜租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。莱梅特公司在租赁期间停业撤场，易初莲花公司通知莱梅特公司合同于2013年4月30日解除，符合法律规定，易初莲花公司要求确认双方合同解除的请求，原审法院予以支持。合同解除后，双方应当返还租赁物并结清各项费用。现易初莲花公司要求莱梅特公司将租赁区域恢复原状，符合合同约定，原审法院予以支持。因莱梅特公司已经搬离其所属的物品，易初莲花公司放弃要求莱梅特公司搬离物品的诉讼请求，自可准许。易初莲花公司主张截至2013年4月30日的租金和物业管理，应予支持。经原审法院核算，截至上述日期莱梅特公司欠付的租金实际为161，018.39元，物业管理费为13，266.79元。易初莲花公司主张2013年3月的广告促销费，莱梅特公司认可该数额，原审法院予以支持。易初莲花公司主张水电费，并已经提供了水电抄表记录和单价依据，莱梅特公司对此并未提出异议，原审法院予以认可。合同解除后，莱梅特公司未将租赁标的返还易初莲花公司，应当承担相应的占有使用费。合同约定乙方延迟交还该租赁区域，每延迟一天，每天应按照相当于三倍原基本租金加物业管理费的标准向甲方支付违约金，莱梅特公司提出该约定过分高于造成的实际损失，故原审法院将占用费标准调整至基本租金和物业管理费的130%。易初莲花公司主张，莱梅特公司未按合同约定提前90天提出退租，故要求在没收莱梅特公司缴纳的履约保证金和装修管理押金的基础上，再由莱梅特公司赔偿相当于5个月（90天及合同13.2.2条约定的两个月）租金和物业管理费的损失。原审法院认为，双方合同13.2.2条约定，乙方因特殊原因，需提前退交全部租赁区域的，必须提前90天提出书面申请，甲方没收乙方缴纳的履约保证金（履约保证金不足的，乙方应及时补足），且乙方应支付甲方合同解除当月基本租金的两倍作为违约赔偿金，本合同相应地解除。虽然，莱梅特公司第一次提出退租至双方合同解除之日不足90天，但易初莲花公司已经提出了房屋占用费的请求并得到法院的支持，故易初莲花公司已经不存在该90天的损失。原审法院根据上述约定，判定履约保证金由易初莲花公司没收，同时莱梅特公司另行赔偿相当于2个月基本租金的损失。易初莲花公司提出的没收装修管理费，并不符合上述约定，装修管理费应予返还；同理，上述约定在计算违约金时并不包含物业管理费，易初莲花公司主张亦有误，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一三年十一月一日作出判决：一、上海易初莲花连锁超市有限公司与莱梅特投资管理（上海）有限公司签订的《店铺／专柜租赁合同》于2013年4月30日解除；二、莱梅特投资管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区陆家嘴西路区域恢复原状；三、莱梅特投资管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海易初莲花连锁超市有限公司截至2013年4月30日的租金161，018.39元、物业管理费13，266.79元；四、莱梅特投资管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海易初莲花连锁超市有限公司2013年3月的广告促销费703.58元；五、莱梅特投资管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海易初莲花连锁超市有限公司水电费16，600.60元；六、莱梅特投资管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海易初莲花连锁超市有限公司自2013年5月1日至2013年7月11日止的占用费（以每月115，345.10元的标准，按实际占用天数计算）；七、莱梅特投资管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海易初莲花连锁超市有限公司损失163，946元；八、上海易初莲花连锁超市有限公司应返还莱梅特投资管理（上海）有限公司装修管理押金7，700元，此款可在上述第三至七项判决确定的金额中抵扣。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，215元，保全费3，727元，合计13，942元，由上海易初莲花连锁超市有限公司负担216元；莱梅特投资管理（上海）有限公司负担13，726元。判决后，莱梅特公司不服，上诉于本院，诉称，首先，原审认定莱梅特公司构成违约，应向易初莲花公司赔偿相应损失缺乏依据。2013年4月17日，莱梅特公司停业撤场。2013年4月26日，易初莲花公司通知莱梅特公司，决定于2013年4月30日解除双方之间的租赁合同。显然，双方系协商一致解除合同，故莱梅特公司不构成违约。其次，即使原审认定莱梅特公司存在违约行为，导致易初莲花公司可没收莱梅特公司交付的履约保证金，但因该保证金中包含了商品质量保证金，而莱梅特公司提供的商品并无质量问题，故易初莲花公司不能没收商品质量保证金。经莱梅特公司估算，商品质量保证金占履约保证金的一半。再次，2013年4月17日，莱梅特公司在停业撤场时，易初莲花公司以莱梅特公司未支付违约金为由，扣留莱梅特公司的物品。显然，之后发生的房屋占用费用不应当由莱梅特公司承担。原审认定莱梅特公司向易初莲花公司支付自2013年5月1日起至2013年7月11日房屋占用费缺乏依据。原审认定显然不当，故莱梅特公司请求撤销原审判决第六、七项，改判为莱梅特公司无需向易初莲花公司支付自2013年5月1日起至2013年7月11日止的房屋占用费，也无需向易初莲花公司赔偿损失。易初莲花公司返还莱梅特公司履约保证金。被上诉人易初莲花公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回莱梅特公司的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案存在如下争议焦点：一、莱梅特公司擅自退租是否需承担违约责任。莱梅特公司在租赁期限内，未经出租方易初莲花公司同意，擅自退租，违背了双方的合意，构成违约，应承担违约责任。根据双方租赁合同第13.2.2条约定，乙方因特殊原因，需提前退交全部租赁区域的，必须提前90天提出书面申请，甲方没收乙方缴纳的履约保证金（履约保证金不足的，乙方应及时补足），且乙方应支付甲方合同解除当月基本租金的两倍作为违约赔偿金。有鉴于此，原审认定易初莲花公司可没收莱梅特公司交付的履行保证金，并可取得相当于解约当月基本租金两倍的违约赔偿金，符合双方约定，本院予以照准。本院注意到，根据双方租赁合同第10.1条约定，为确保乙方全面履行本合同及保证其提供商品和服务的质量，乙方应于合同签订前向甲方支付履行保证金（含商品质量保证金）计人民币177，455元。然而，双方并未在合同中进一步明确商品质量保证金的金额。同时，根据双方租赁合同第13条的约定，在莱梅特公司违约，易初莲花公司可没收该履约保证金时，双方也未确定易初莲花公司需将其中的商品质量保证金返还于莱梅特公司。根据现有事实与证据，本院认定，双方的真实意思表示为履约保证金系一个整体，无论是返还还是没收皆应一体处理，故易初莲花在莱梅特公司违约时，可就此予以全部没收。二、莱梅特公司是否需支付自2013年5月1日起至2013年7月11日止的房屋占用费。莱梅特公司虽于2013年4月17日停业撤场，但此不等于其取得了解除合同的权利。基于以上论述，莱梅特公司的该行为构成违约。在此情形下，易初莲花公司要求莱梅特公司在搬离物品前先行进行沟通，就费用的支付和责任的承担达成合意，系属于对自己权益的保全而言。因原审查明莱梅特公司于2013年7月11日将相应设备物品搬离承租房屋，故认定莱梅特公司需承担上述期限的房屋占用费，亦属合理。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人莱梅特公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币7，796元，由上诉人莱梅特投资管理（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  毛海波代理审判员  吴 瑛二〇一四年二月十九日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……