北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第06299号原告兼原告王连捷委托代理人于幼梅（王连捷之前妻），女，1966年4月17日出生，汉族，无业。原告兼原告于幼梅委托代理人王连捷，男，1963年12月11日出生，汉族，无业。被告孟庆涛，男，1983年5月6日出生，汉族，中铁工程设计咨询集团有限公司工程师。委托代理人欧阳敏（孟庆涛之妻），女，1983年7月24日出生，中国人民抗日战争纪念馆办公室干部。被告北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托代理人王兴，男，1989年7月8日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司���务专员。原告于幼梅、王连捷与被告孟庆涛、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员唐瑜独任审判，公开开庭进行了审理。原告于幼梅、王连捷，被告孟庆涛及其委托代理人欧阳敏，被告北京我爱我家房地产经纪有限公司委托代理人王兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于幼梅、王连捷诉称：坐落于北京市丰台区前泥洼二区×号楼3楼×门×号房屋（以下简称涉案房屋）系二原告婚姻存续期间购买的房产，产权登记在于幼梅名下。2010年9月30日，双方协议离婚，约定该房屋产权一人一半。因涉案房屋为双方的唯一住房，离婚后双方均无经济条件另外租房，所以虽然离婚仍共同在此居住。因王连捷急需用钱还债和投资，故二人商定将涉案房屋出售，并约定将114万元��房款中的80万元给于幼梅用于购买另外一套房产。2012年1月19日，于幼梅与孟庆涛经我爱我家公司提供居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：于幼梅将涉案房屋卖给孟庆涛，房屋成交价为114万元。2012年2月16日，二原告与孟庆涛、我爱我家公司的员工张青一起去我爱我家公司总部办理初审手续，准备在初审手续上签字时，原告突然发现文件中涉案房屋总价款被改为79万元。二原告当时非常愤怒并提出异议，我爱我家公司解释说这是为孟庆涛避税，二原告最后还是会收到114万元的，如果不放心可以签订一份补充协议，约定房价79万元，装修款35万元。二原告当即拒绝。原告认为，买卖合同签订后，双方就应当按照合同履行，被告单方面修改合同，导致最后房屋可能以79万元成交，如果原告不按照79万元成交，可能会承担违约责任，这是欺诈���圈套。这是在签订阴阳合同，本身就是违法的。且涉案房屋是二原告唯一住房，万一出事承担不起，所以当时没有与被告成交。签订《北京市存量房屋买卖合同》时，孟庆涛就知道房屋不满五年，要交纳7万元至8万元左右的税费和手续费。鉴于合同约定孟庆涛需承担上述税费，原告已经将房价降到很低。如果要签订阴阳合同，房价就不会是这么低。之后我一直强烈要求按照《北京市存量房屋买卖合同》继续履行，孟庆涛不同意，要求原告出具涉案房屋的建筑年代证明。我爱我家公司的张青解释说，原告称涉案房屋是1995年的房子，但是评估报告显示是1987年的房子，孟庆涛知道后很生气，所以要求出具证明。这是一派谎言，评估报告根本没说涉案房屋是1987年的，房产证上也没有标明建筑年代，我只是说是1987年搬到涉案房屋居住的，可见房屋建筑年代问题只是孟庆涛��借口。按照双方签订的《补充协议》，我应当最晚在2012年2月29日过户之前收到首付款32万元，在过户之后最晚2012年3月15日之前收到66万余款。但由于被告的过错，导致原告收取售房款时间延误。直到2012年3月6日，我爱我家公司才将建委网签上的79万元房款价格修改为114万元。由于被告的过错在2012年3月7日才办理初审，并导致过户日期延后，我有权拒绝配合。我在履行合同过程中没有任何过错，为了履行在2012年2月29日过户腾房的约定，王连捷提前在2012年2月15日就租了房子准备腾房，于幼梅当时也找好了合适的房子准备买房。由于被告的过错，导致原告收到首付款和余款的时间延误，造成王连捷不能及时还债，使债务扩大失去投资良机，白白损失了房租，造成于幼梅失去了买到合适房屋的机会。现在房屋价格已经飞涨，于幼梅已经不可能买到合适的房产。关于涉案房��的买卖合同，原告和孟庆涛有过多次诉讼。2013年6月14日，孟庆涛向丰台法院交纳了98万元房款。2013年9月29日，涉案房屋强制过户给了孟庆涛。所有的诉讼纠纷都源自孟庆涛的过错，如果不是孟庆涛的贪得无厌，损人利己，我也不会和他解除合同，从而引发纠纷，导致我在2013年6月14日才收到98万元售房款。我爱我家公司的张青多次有欺诈、隐瞒、不规范、不合法的行为。张青利用原告缺乏经验的情况，使我们签订的《北京市存量房屋买卖合同》明显有失公平公正，导致原告在诉讼中处于不利地位。我爱我家公司应当承担责任。（2013）二中民终字第07288号案件审理时，法官曾提出让孟庆涛赔偿原告一笔钱，这笔钱比原告向孟庆涛索要的赔偿金高多了。现诉至法院，要求二被告共赔偿原告自2012年3月15日至2013年6月14日期间未收到的98万元房款利息150675元，房价上涨的可得���益603100元，以及王连捷付出的一年租金28800元。其中被告孟庆涛赔偿759775元，被告我爱我家公司赔偿双倍中介费22800元。被告孟庆涛辩称：本案最根本的原因是房屋买卖合同纠纷，该案件已经丰台区人民法院、北京市第二中级人民法院审理过，我要求原告继续履行合同并办理房屋产权变更，法院已经支持了我的诉讼请求。2013年9月26日，经我申请，法院已经强制将涉案房屋变更登记至我名下。北京市高级人民法院也驳回了原告的再审申请。我起诉要求原告腾房，法院也支持了我的诉讼请求。经我申请，法院于2014年5月才将涉案房屋强制腾退并交付给我。已经生效的判决书写得很明白，不是我违约，原告提交的证据，在之前的诉讼中也提交过，法院均驳回了原告的诉讼请求。二原告的证据无法证明只有一套住房，且是否只有一套住房，不能作为不腾房的依据��也和本案没有关系。二原告关于房屋产权的约定，是他们内部关系，和我无关。王连捷租房行为的真实性无法核实，即使真实也无法证明和本案有关。法院强制执行腾房之前，二原告和孩子一直在涉案房屋内居住，我一直租房居住。法院判决二原告给付我房屋使用费也一直没给。二原告之所以不履行合同，是因为房价在涨，二原告后悔了。原告迟延拿到首付款是因为原告违约行为所致。二原告说一直自愿履行合同，但事实是每次法院判决后都是我申请强制执行。综上所述，不同意二原告的诉讼请求。被告我爱我家公司辩称：我公司已经为买卖双方提供了服务，没有给二原告造成损失。本案的纠纷是财产损害赔偿纠纷，二原告没有说明金额计算的来源和依据，也没有提出我公司侵权行为，网签金额并未给原告造成损失。二原告的诉讼请求没有事实和法律依据。不同意二原告的诉讼请求。经审理查明：2012年1月19日，孟庆涛（买受人、乙方）与于幼梅（出卖人、甲方）经我爱我家公司提供居间服务，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人所售房屋坐落于北京市丰台区前泥洼二区×号院×号楼×层×门×号；该房屋成交价为114万元；乙方定于2012年1月19日支付甲方定金16万元，于初审日支付甲方首付款32万元，以上款项由乙方以银行转账方式一次性支付给甲方，乙方公积金贷款66万元由公积金中心通过指定银行直接向甲方支付；甲方于办理产权转移登记手续当天（2012年2月29日）以现状方式交付乙方该房屋。签订合同当日，孟庆涛给付于幼梅定金16万元。后孟庆涛以房屋评估报告显示该房屋剩余使用年限为28年，影响其申请30年购房贷款为由要求于幼梅提交该房屋建筑年代证明，于幼梅则���相关机构拒绝开具及无上述约定义务为由予以拒绝。2012年2月16日，双方共赴北京我爱我家房地产经纪有限公司拟办理初审前签字手续，办理过程中，于幼梅以网签合同所载价款与实际成交价款不一致为由提出异议，相关手续未能办理完毕，双方未再继续履行合同。2012年3月7日于幼梅向孟庆涛发出告知函，催促其支付首付款及余款，并要求支付违约金。3月28日于幼梅再次发出告知函，以孟庆涛未履行付款义务为由要求解除合同并支付违约金。2012年初，双方对合同履行发生争议，孟庆涛以房屋买卖合同纠纷为由将于幼梅诉至丰台区人民法院，要求于幼梅为其办理房屋过户手续。丰台区人民法院审理后认为：”依法订立的合同具有法律约束力。原、被告所签房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效。双方均应当按照合同约定履行义务。该房屋买卖的网上签约合同所载成交价与实际不符，被告有权提出异议。原告主张被告所述房屋建造年代有误，被告否认曾就房屋建造年代做出过陈述，原告提供的证据不足，本院不予认定。原告主张该房屋剩余使用年限仅有28年，影响其申请30年期限购房贷款，因双方所签合同未对原告申请贷款的年限做出约定，故本院不予考虑。原告应当履行办理贷款并支付首付款义务。原告迟延履行上述义务，作为首约方，被告坚决要求解除合同，本院应准予，本院对原告的诉讼请求不予支持。”2012年6月7日，丰台区人民法院作出（2012）丰民初字第9533号民事判决书，判决驳回孟庆涛的诉讼请求。孟庆涛不服，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院审理后认为：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应���按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案已经查明的事实，孟庆涛按照合同约定的时间向于幼梅履行了支付定金16万元的义务。双方合同约定，孟庆涛履行下一次付款义务的时间为”初审日”当天。而根据于幼梅自身提供的手机短信记录显示，在其收到办理初审手续的通知后未予配合，并另以孟庆涛支付违约金作为其配合办理初审手续的前置条件。但于幼梅所援引的双方补充协议第3条关于过户、交付房屋的约定，均系针对出卖方义务。于幼梅以此为由主张孟庆涛违约，明显依据不足。根据我国合同法的有关规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。现于幼梅拒绝协助办理必要的交易手续，致使合同继续履行发生障碍。故于幼梅主张其已享有合同解除权，并无事��和法律依据，其于2012年3月28日发出的解约通知函并不发生解除合同的法律效力。在此情况下，双方之间的房屋买卖合同应继续履行。但同时需要指出的是，本案中孟庆涛具体、明确的诉讼请求为要求于幼梅办理过户手续，而根据双方均认可的交易流程，此项合同义务须以孟庆涛履行支付首付款义务为前提，上述义务未履行的原因虽系于幼梅原因所致，但孟庆涛径行要求于幼梅办理过户手续，缺乏前提条件，本院难以支持。二审审理中，孟庆涛虽上诉请求”依法改判于幼梅履行双方签署的房屋买卖合同，配合办理房屋买卖手续”，但该请求尚欠进一步具体、明确，更为重要的是，其相较原审诉讼请求已发生变更。根据相关司法解释规定，本院于二审中对孟庆涛变更后的上述请求不予处理，孟庆涛可就此另行主张。需要敦促双方的是，民事主体之间��民事行为，应建立在平等协商、诚实信用的基础之上。望双方以本案为契机，在日后的合同履行过程中互相配合，全面履行合同义务，同时秉承诚实信用原则履行相应的通知、协助等附随义务，以促双方合同目的的最终实现，避免另行成讼。”据此，2012年9月19日，北京市第二中级人民法院以（2012）二中民终字第10843号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。于幼梅不服（2012）二中民终字第10843号民事判决书，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院以（2013）高民申字第03647号民事裁定书裁定驳回了于幼梅的再审申请。2012年9月24日，孟庆涛将于幼梅、我爱我家公司诉至丰台区人民法院，要求于幼梅为其办理房屋过户手续，并自愿将剩余购房款98万元一次性支付给于幼梅。丰台区人民法院审理后认为：”孟庆涛与于幼梅就涉案房屋所签订��《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。双方因在合同履行过程中发生纠纷，以至成讼，现已有生效判决确认”于幼梅拒绝协助办理必要的交易手续，致使合同继续履行发生障碍，于幼梅主张其已享有合同解除权，并无事实和法律依据，其于2012年3月28日发出的解约通知函并不发生解除合同的法律效力。在此情况下，双方之间的房屋买卖合同应继续履行”。故孟庆涛现要求继续履行合同，有相应事实及法律依据。同时，上述判决亦认定”孟庆涛要求于幼梅为其办理房屋过户手续应以履行支付首付款义务为前提，上述义务未履行的原因虽系于幼梅原因所致，但孟庆涛径行要求于幼梅办理过户手续，缺乏前提条件......本院于二审中对孟庆涛变更后��上述请求不予处理，孟庆涛可就此另行主张”，现孟庆涛明确表示放弃以贷款方式支付剩余购房款，而自愿采用一次性支付的方式将剩余购房款98万元支付给于幼梅，以便合同能够继续履行，本院认为变更房款支付方式并不损害合同当事人利益，且有利于实现合同目的，本院对此应予准许。在此基础上，孟庆涛要求于幼梅继续履行合同，协助其办理房屋过户手续，已满足前提条件，有相应法律依据，本院予以支持。”2013年3月12日，丰台区人民法院作出（2012）丰民初字第21802号民事判决书，判决孟庆涛于本判决生效之日起五日内向于幼梅支付购房款九十八万元，于幼梅继续履行与孟庆涛于二〇一二年一月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于孟庆涛履行本判决第一项内容当日配合孟庆涛办理北京市丰台区前泥洼二区×号院×号楼×层×门×号房屋的产权过户手续。于幼梅不服，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院审理后认为：”孟庆涛与于幼梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人之真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应本着诚实信用原则全面依约履行各自的合同义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。孟庆涛签订合同后，依约支付了定金。根据合同约定，首付款的支付时间为初审日，但因”于幼梅拒绝协助办理必要的交易手续”，双方产生纠纷，致使合同履行出现障碍，该事实已经本院（2012）二中民终字第10843号生效民事判决予以确认。在于幼梅未完成相关协助配合义务的情形下，孟庆涛不支付首付款的行为不构成违约。就于幼梅关于孟庆涛应于2012年2月29日过户日之前办理初审并支付首付款的上诉主张，本院认为，因《补充协议》第3条是关于过户及交接的约定，主要系针对出卖方的义务，且在初审、首付款支付等前置交易环节尚未完成的情形下，房屋过户及交接等后续事宜亦无履行的前提条件，2012年2月29日不应作为孟庆涛支付首付款的最终期限，于幼梅不能以此为据主张孟庆涛违约进而获得合同解除权。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除合同。原审中，孟庆涛同意将剩余购房款的支付方式由贷款支付改为自行一次性支付，该支付方式的改变并不影响于幼梅作为房屋出卖方获得购房款的主要合同目的，亦未损害其利益，且更有利于其合同目的的实现，本院对此不持异议。现合同具备继续履行的条件与基础，双方均应继续履行。综上，于幼梅的上诉主张依据不足，本院不予支持。原审��院所作判决并无不当，本院予以维持。”据此，2013年5月20日，北京市第二中级人民法院以（2013）二中民终字第07288号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2013年9月26日，经孟庆涛申请，丰台区人民法院采取强制执行措施，将涉案房屋变更登记至孟庆涛名下。于幼梅不服（2013）二中民终字第07288号民事判决书，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2013年12月20日，以（2013）高民申字第04178号民事裁定书裁定驳回了于幼梅的再审申请。2013年10月17日，孟庆涛将于幼梅、王连捷、王洛霏诉至丰台区人民法院，要求判令三人腾退涉案房屋，并支付房屋使用费。丰台区人民法院经审理后认为：”公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据生效的判决书确认，孟庆涛系北京市丰台区前泥洼二区×号院×号楼×层×门��号房屋的所有权人，于幼梅、王连捷、王洛霏对上述房屋不再享有居住权益，因对生效判决不服而继续占用孟庆涛所有的房屋，没有法律依据，故于幼梅、王连捷、王洛霏应在合理期限内将该房屋腾退交予孟庆涛，故本院对孟庆涛要求于幼梅、王连捷、王洛霏腾退房屋的诉讼请求予以支持。财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。本案涉及的房屋经生效判决确认后产权已经归孟庆涛所有，于幼梅、王连捷、王洛霏在该房屋居住至今，侵犯了孟庆涛的民事权益，故本院对孟庆涛要求给付房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持，具体给付金额，考虑本案审理的实际情况，酌定为每月2500元，给付时间应自2013年7月1日起至房屋腾退之日止。”2014年1月13日，丰台区人民法院作出（2013）丰民初字第17996号民事判决书，判决于幼梅、王连捷���王洛霏于本判决生效之日起十日内将坐落于丰台区前泥洼二区25号院3号楼2层3门202号房屋腾退给原告孟庆涛，于幼梅、王连捷、王洛霏于本判决生效后十日内给付原告孟庆涛位于丰台区前泥洼二区×号院×号楼×层×门×号房屋自二○一三年七月一日起至实际腾退该房屋之日止的房屋使用费。于幼梅、王连捷、王洛霏不服，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院审理后认为：上诉人王连捷经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉，本院按王连捷撤回上诉处理。根据生效判决确认，孟庆涛系涉案房屋产权人，且孟庆涛已全额实际支付于幼梅购房款，王洛霏、于幼梅、王连捷应将涉案房屋予以腾退，其继续占用涉案房屋使用居住，缺乏法律依据，故对孟庆涛要求王洛霏、于幼梅、王连捷腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。因王洛霏、于幼梅、��连捷实际占用涉案房屋至今，影响了孟庆涛使用其所有房屋，侵犯了孟庆涛的合法居住使用的权利，故原审法院酌情确定王洛霏、于幼梅、王连捷自2013年7月1日至实际腾退之日止按每月2500元的标准向孟庆涛支付房屋使用费，并无不当。对于王洛霏、于幼梅上诉称因孟庆涛违约导致其长期拿不到购房款的问题，因经生效判决认定”由于于幼梅拒绝协助办理必要的交易手续，双方发生纠纷，致使合同履行出现障碍，在于幼梅未完成相关协助配合义务的情形下，孟庆涛不支付首付款的行为不构成违约”，故对王洛霏、于幼梅的此项抗辩，本院不予支持。另，关于王洛霏、于幼梅上诉称其无其他住房，不具备腾房条件的问题，因于幼梅已取得涉案房屋的全部卖房款，王洛霏、于幼梅可自行解决住房问题，故对其此项抗辩，本院亦不予支持。综上，原审法��判决并无不当，本院应予维持。据此，2014年3月28日，北京市第二中级人民法院以（2014）二中民终字第03995号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有双方当事人陈述、（2012）丰民初字第9533号民事判决书、（2012）二中民终字第10843号民事判决书、（2012）丰民初字第21802号民事判决书、（2013）二中民终字第07288号民事判决书、（2013）丰民初字第17996号民事判决书、（2014）二中民终字第03995号民事判决书、（2013）高民申字第03647号民事裁定书、（2013）高民申字第04178号民事裁定书、《北京市存量房屋买卖合同》、房产证等证据在案佐证。本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果��本案中，原告以财产损害赔偿纠纷为由，起诉要求二被告赔偿损失，依据的事实是2012年1月19日，于幼梅与孟庆涛经我爱我家公司提供居间服务，签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，以及因《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的履行产生的纠纷。原告在本案所主张的侵权行为，实为房屋买卖合同纠纷中的合同履行问题。关于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的履行产生的纠纷，已经法院生效文书予以处理。北京市第二中级人民法院在生效法律文书中已认定：”在于幼梅未完成相关协助配合义务的情形下，孟庆涛不支付首付款的行为不构成违约。”北京市高级人民法院（2013）高民申字第03647号民事裁定书中的本院认为部分，亦明确指出：”于幼梅坚持认为因孟庆涛未按约定履行义务，已构成违约，但其提交的证据不足以支持其主张。”故根据原告提交的证据，本院无法认定二被告存在侵权行为。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告于幼梅、王连捷的诉讼请求。案件受理费五千八百一十三元，由原告于幼梅、王连捷负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 唐 瑜二〇一四年六月六日书 记 员 王未琪