广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第315号原告焦汝芬。委托代理人阮凤广，系广东桃园律师事务所律师。被告卢燕娇。被告谭华。两被告的共同委托代理人林少锋，系广东华鸿律师事务所律师。原告焦汝芬与被告卢燕娇、谭华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月28日受理后，依法适用简易程序于2014年4月24日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人阮凤广与两被告的共同委托代理人林少锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告焦汝芬诉称，两被告在2004年2月15日将其位于南海区大沥镇＊＊村的一栋仅完成主体工程的烂尾楼（四层，545.74平方米）作价80000元，自愿转让给原告。原告于签约当日支付了购房款8万元予两被告。原告购买该房后，对该房进行了装修（包括砌建两个化粪池、四周下水渠、安装水电设施、门窗、砌建装修厨房和卫生间、间墙、批荡墙体、装修首层两间铺面，等等，并增建一层39.15平方米的房屋。按上述装修及增建部分成本价300元／平方米计算，原告为此支付费用175467元［（正屋面积545.74平方米＋增建面积39.15平方米）×300元］。另两被告当时购宅基地还欠27500元未缴交给河东村＊＊经济社，因此＊＊经济社对两被告以每月200元方式收纳管理费，从2004年1月起至2013年12月止共24000元。后双方房屋买卖协议书经佛山中院终审判决确认无效、原告返还房屋。原告认为由于两被告的过错行为导致买卖协议无效，并给原告造成很大损失。为此，原告起诉请求判令：1、两被告返还购房款80000元，并赔偿原告经济损失279467元（赔偿利息80000元，从2004年2月15日起至还清欠款日止、按中国人民银行同期贷款利率计算利息，暂计至起诉日；赔偿房屋装修及增建费用175467元；赔偿原告代垫管理费24000元），以上合计359467元；2、本案诉讼费由两被告承担。被告卢燕娇、谭华辩称，一、原告所称以80000元自愿转让一栋仅完成主体工程的“烂尾楼”与事实不符。2000年5月28日，谭华与梁联享签订《工程协议书》，约定委托梁联享承包建设并装修属于两被告所有的位于佛山市南海区盐步河东＊＊村房屋一栋共四层半结构【集体土地使用证号：南府集用（2002）字第0＊＊号，土地使用权人：卢燕娇】即本案涉案房屋。2004年2月15日，因被告谭华处于拖欠梁联享工程款30000元且涉及其他刑事案件（已另案处理）的危难之际，梁联享以原告的名义，迫使两被告与原告签订该涉案宅基地房屋的买卖《协议书》并办理了律师见证手续，当时双方约定原告在签约时一次性向两被告支付购房款80000元，且原告是明确知道两被告因涉案房屋用地已于2000年向南海区＊＊经济合作社缴纳50000元的用地青苗补偿款（依据原告于2004年2月15日向两被告出具收到两张合计五万元的＊＊村行政事业收款凭证的证明）。因此，原告是十分清楚该购房款仅能够用以偿还梁联享的工程款及抵销50000元的用地青苗补偿款。除此以外，两被告还为涉案房屋的建设前期投入的已经支付给梁联享工程款十多万元。按照常理，两被告若非基于当时的困境是绝不会明知亏损十多万而贱卖涉案房屋的，所以两被告是被迫出让的，并不存在如原告所说的自愿转让的情形。二、原告在诉状中所称在购买涉案房屋后，对其进行了装修（包括砌建两个化粪池、四周下水渠、申报并安装水电设施、门窗、砌建装修厨房��卫生间、间墙等等），并增建一层39.15平方米的房屋，据此要求两被告支付其175467元是歪曲事实，企图对两被告进行的恶意敲诈行为。原告与梁联享在因谭华于2004年涉刑事案件的危难之际，一方面迫使两被告偿还涉案房屋工程款，另一方面已为日后能低价取得该房产后能方便出租将涉案房产任意改动内部结构（包括但不限于：私自加建间隔墙，把大厅改建成小房间，将房间内的卫生间厨房转移至每层阳台处，为了尽可能多占地在未经报建的情况下在原来规划范围外加建砖木结构的房间），原告的私自改建加建行为必然对原来房屋的承重结构造成重大影响，房屋的消防安全隐患增大，更与原本房屋设计供一家三口生活的设计规划布局背道而驰，现两被告依法取回涉案房屋后也需要重新拆建才能适宜居住。依据现时物价若重新拆建及装修费用至少上百万元。现原告提出需要两被告赔偿其私自加建改建及违建费用是违反我国法律关于公平合理的相关规定，且该笔费用的构成原告并未能提交证据予以证明其真实性、合法性。三、原告要求两被告支付24000元的收纳管理费是缺乏事实及法律依据。原告在购买涉案房屋时是明知被告尚欠＊＊经济合作社青苗补偿款（即购地款）27500元的事实并由其承担偿还。之后，由于原告一直拖欠该笔费用不愿缴交，＊＊经济合作社逼于无奈才同意对其以每月200元的方式收纳管理费，当时该管理费的收取不纳入购地款，收纳期限直至购地款全部交清为止，因此该笔24000元的管理费应由原告自行承担。此外经济社《证明》中提到该管理费由梁联享缴交，但签订房屋转让《协议书》的却是原告，因此可以认定该房屋是梁联享与原告恶意串通，趁两被告处于危难之际迫使其低价转让的事实。四、原告要求两被告���还购房款80000元及赔偿利息80000元（从2004年2月15日起至还清欠款日止，按人民银行同期贷款利率计算，暂计至起诉日）是缺乏事实及法律依据的，应依法予以驳回。原告在两被告起诉其确认合同无效纠纷案件二审【案号：（2014）佛中法民一终字第508号】当中，明确其在2004年双方签订房屋转让《协议书》并办理律师见证时，律师已经对其阐明城镇居民买卖宅基地房屋依法认定无效的法律规定，但是原告坚持签订该协议书并进行买卖行为，因此表明原告是存在明显的过错行为。依据我国《合同法》第五十八条等相关规定，在合同无效当中，因双方存在过错的，各自承担相应的责任，因此两被告无需向原告支付购房款及相应利息。退一步讲，涉案房屋面积依原告提出按584.89平方米计算，一年的租金至少也要贰万五千元（但通过原告的租户所讲其每年承租整栋房屋的实际���金为三万多元），因此即使以最低贰万五千元每年计算则十年的租金至少也要二十多万元，而且还没计算租金的银行存款利息的损失。若然原告要求两被告支付购房款及利息的同时，其也应该向两被告支付这十年间的占用涉案房屋的租金。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉求。诉讼中，原告围绕自己的主张举证如下：1、原告身份证（1份，复印件），用以证明原告的诉讼主体资格。2、协议书（1份，复印件），用以证明原、被告买卖涉讼房屋的事实。3、收条（1份，原件），用以证明两被告收取购房款8万元。4、平面图（1份，复印件，有焦汝芬签名），照片（5张，冲印件），用以证明涉讼房屋的面积及现状，该图纸是原告自行制作，面积由原告自行量度。5、＊＊经济社出具证明（1份，原件），用以证明两被告欠＊＊经济社购地款、经济社决定对谭华征收管理费。6、梁联享出具证明（1份，原件），梁联享身份证（1份，复印件），用以证明梁联享经手交给＊＊经济社的管理费是由原告垫付的。7、（2002）南经初字863号民事判决书（1份，复印件），用以证明被告规划为4层半房屋，但实际交付时主体工程只完成4层。8、（2013）佛南法沥民三初字第211号民事判决书（1份，原件）。9、（2014）佛中法民一终字第508号民事判决书（1份，原件）。证据8、9用以证明涉讼房屋的买卖行为经法院认定无效，原告应返还涉讼房屋予被告，原告有权向两被告主张损失。经质证，两被告对原告的证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，该组照片只显示了房屋的一部分��房屋内部结构已经改变了，房屋存在消防隐患；对照片2双方签名确认属于原告添附部分，但两被告认为该加建部分是违法建筑；对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性不予确认，两被告承认27500元的青苗款未付；对证据6的真实性、合法性、关联性不予确认，我方没有支付过管理费，不清楚管理费由何人支付；对证据7-9的真实性无异议，但认为与本案无关。诉讼中，两被告围绕自己的主张举证如下：谭华、卢燕娇身份证（各1份，复印件），用以证明两被告的诉讼主体资格。工程协议书（1份，原件），用以证明两被告委托梁联享建造涉讼房屋。3、＊＊村行政事业收款凭证NO.0003876、NO.0003867（各1份，复印件），均有焦汝芬签名并书写“焦汝芬已收到乙方的原件”。用以证明两被告支付了青苗补偿款5万元予村集体，尚欠27500元青苗补偿款。经质证，原告对两被告证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，能够证明涉讼房屋交付原告时是4层建筑；对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关，承认该两份凭证原件由原告持有，焦汝芬的签名仅用于办理土地使用证变更手续。经审查，原、被告对真实性无异议的证据本院均予采信。原告证据4被告对真实性虽有异议，但未指出照片与房屋现状不符之处，亦未提供相反证据，本院采信作为涉讼房屋现状照片。原告证据6为原件，其内容与其他证据及当事人陈述均可印证，本院予以采信。综合以上本院采信的证据及当事人陈述，本院确认事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区＊＊村民小组，未办理房屋所有权证；房屋对应集体土地使用证号为南府集用（2002）字第030＊＊号，土地使用权人为原告卢燕娇，使用权类型为批准拨用宅基地。2000年5月28日，原告谭华与案外人梁联享签订《工程协议书》，约定委托梁联享在被告的上述土地上建设住宅楼一幢（四层半），房屋总造价为245000元。2004年2月15日，被告焦汝芬（甲方）与被告谭华、卢燕娇（均为乙方、卢燕娇签名、谭华由谭群代签）签订了一份《协议书》，内容为：乙方将其承包予梁先生承建的位于南海＊＊村的房屋一栋，转让给甲方所有（连同该房屋土地使用权一起转让），由甲方在签约时一次性支付给乙方80000元；乙方因建设该房屋所发生的债务由乙方自己承担，与甲方无关；签约时乙方应将该房屋有关的土地使用权资料、报建手续等相关资料原件交给甲方，并应及时协助甲方办理该房屋土地使用权、房屋产权变更登记等相关手续，费用由甲方承担��另协议上手写补记（甲、乙方签名）：尚欠该用地青苗补偿款由甲方负担。2004年2月15日，两被告收取原告支付的购房款80000元。2014年3月24日，＊＊经济社出具《证明》，内容为：兹有谭华在＊＊文体楼边买宅基地一块，当时购地款欠27500元未缴交，因此＊＊经济社对谭华以每月200元方式收纳管理费（此款不纳入购地款，收纳期限到购地款全部缴清为止），此管理费从2004年1月起至2013年12月止由梁联享缴交，共24000元。原告持有梁联享于同日出具的《证明》，内容为确认该24000元管理费是原告垫付。2014年3月28日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人确认涉讼房屋主体的装修折合现值为30000元、原告接收涉讼房屋后添附的构筑物（含土建及装修）折合现值为30000元。经征询双方意见，两被告认为原告的装修、添附较陈��且不适合两被告的使用目的，不同意接收、利用上述房屋主体内部装修及添附的构筑物，主张原告可自行拆除；原告主张拆除会严重降低添附物的价值，不同意拆除。另查明，2004年8月30日，被告谭华与卢燕娇经法院调解离婚。2013年10月8日，卢燕娇、谭华与焦汝芬因确认合同无效纠纷发生诉讼，本院作出（2013）佛南法沥民三初字第211号民事判决，确认焦汝芬与谭华、卢燕娇于2004年2月15日签订的《协议书》无效、判令焦汝芬向谭华、卢燕娇返还涉讼房屋。后焦汝芬不服上诉，佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法民一终字第508号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。该判决已发生法律效力。本院认为，原、被告围绕涉讼房屋买卖签订的《协议书》已经法院生效判决确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故原、被告的权利义务应按合同无效的处理原则进行清理结算。两被告已收取的房屋价款80000元及相应孳息，均为因涉讼房屋买卖合同取得的财产，应向原告返还，原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率从2004年2月15日起计息，合法合理，本院对原告关于返还房款及利息的请求予以支持。原告请求被告赔偿房屋装修及增建费用，其中原告对涉讼房屋主体的装修投入属于对买卖标的的合理使用和添附，且装修装饰物已与房屋主体形成附合，两被告亦已起诉请求返还涉讼房屋并获法院判决支持，从经济便利原则考虑，已形成附合的装修按现状随涉讼房屋返还为宜，并��两被告按双方确认的装修现值30000元向原告折价补偿；原告接收涉讼房屋后另行增建的构筑物虽与房屋主体粘连，但从结构上未与房屋主体形成不可分割的附合，且原告的扩建、构筑行为未经两被告同意、亦未办理合法建设手续，不属于对涉讼房屋的合理利用，亦非两被告可预见的损失，双方发生纠纷后两被告亦明确表示不同意接收利用，综合考虑双方对订立无效合同及损失形成的过错，本院认定增建构筑物的损失应由原告自行承担。综上，两被告应向原告赔偿损失30000元，原告请求超出本院核定部分本院不予支持。原告还主张两被告返还代垫的管理费24000元。根据2004年2月15日《协议书》关于“尚欠该用地青苗补偿款由甲方（原告）负担”的约定及＊＊经济社《证明》中关于“当时购地款欠27500元未缴交，因此＊＊经济社对谭华以每月200元方式收纳管理费，此款不纳入购地款”的内容，两被告主张“欠购地款”对应“青苗补偿款”的意见本院予以采信，原告虽有异议，但未举证反驳，本院对原告的主张不予采纳。＊＊经济社向被告按月收取管理费系因原告未依约及时承担支付青苗补偿款（购地款）而发生，且经济社亦明确该管理费不冲抵购地款，则管理费不属于购房价款的组成部分，其性质应为原告使用＊＊经济社土地期间的向村集体支付的费用，应由缴纳费用期间的实际用地人即原告自行承担，故本院对原告关于返还管理费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告卢燕娇、谭华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告焦汝芬返还房屋价款80000元，并以该款为本金从2004年2月15日起至本判决确定付款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告。二、被告卢燕娇、谭华应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿30000元予原告焦汝芬。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取3346元（原告已预交），由原告负担1596元，两被告负担1750元，两被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冼伟芬二〇一四年五月三十日书记员  李柳媚