辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）本民一终字第00296号上诉人（原审被告）吕成。委托代理人马国旅，辽宁贞观律师事务所律师。被上诉人（原审原告）桓仁满族自治县电信实业总公司。法定代表人张新莉，该公司经理。原审第三人王桂琴。委托代理人于贺阳（王桂琴丈夫）。上诉人吕成因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2013）桓民一初字第00171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕成的委托代理人马国旅、被上诉人桓仁满族自治县电信实业总公司的法定代表人张新莉、原审第三人王桂琴的委托代理人于贺阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定的基本事实是：本案诉争6号门市系吕成母亲杨某某于1992年借桓仁镇向阳街1组39-2-1楼房一楼的一处雨搭和一面墙体建设而成，建设时桓仁镇向阳街1组39-2-1楼房的产权人为桓仁劳动服务公司新征旅社，该搭建的房屋无临建审批手续，搭建人杨某某每月向新征旅社交纳300月租金，该搭建房屋由其占有、使用、收益；1997年新征旅社将桓仁镇向阳街1组39-2-1楼房卖给了桓仁满族自治县邮电实业总公司，搭建人杨某某、吕成继续向桓仁满族自治县邮电实业总公司交纳租金，占有、使用该房屋；1999年，桓仁满族自治县邮电实业总公司经桓仁满族自治县工商行政管理局变更为桓仁满族自治县电信实业总公司；2004年，吕成母亲杨某某将该房屋租给第三人王桂琴，用于经营冰淇淋店，其占有、使用至今；2008年3月3日，桓仁电信公司和吕成签订房屋租赁合同，将位于桓仁镇向阳街1组39-2-1楼房一楼的房屋、即本案诉争的6号门市租赁给吕成，房屋租赁合同约定：1、租期为一年（2008年3月1日至2009年3月1日）。2、租金每年7000元，签订合同之日一次性交齐全年租金。6、乙方在使用房屋期间无权以任何理由转租他人使用，如特殊原因必须经甲方同意。7、如果甲方因市公司改制等原因需提前解除合同，甲方提前一个月通知乙方。乙方无条件退房，甲方退还剩余租金。2009年3月1日租赁期满后，双方未重新签订合同，吕成继续交纳租金承租。自2009到2010年租期届满，桓仁电信公司因欲将门市整体出租给中国邮政储蓄银行有限责任公司桓仁县支行，故通知所有门市承租人，终止租赁合同收回房屋，吕成未返还房屋，继续占有、使用至今。因吕成不返还房屋，中国邮政储蓄银行有限责任公司桓仁县支行拒绝向桓仁电信公司交纳2012年的租金20万元。现桓仁电信公司为要求吕成、第三人王桂琴返还房屋、赔偿损失40万元而诉至原审法院。另查明，本案诉争的6号门市大约11.5平方米，该门市正面从地面起向上0.97米为水泥、红砖结构墙体，左侧为水泥、红砖结构墙体，其余部分为铝合金窗。原审法院认为：1、2008年3月3日，桓仁电信公司和吕成签订房屋租赁合同，该合同为双方真实意思表示，应为有效，约定租赁期满后，吕成继续交纳租金，使用该房屋，双方之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，合同双方当事人有权随时解除合同。2010年3月，桓仁电信公司通知吕成停止租赁，并停收租金，要求解除合同，符合法律规定，诉讼时，桓仁电信公司要求吕成返还所租赁房屋的请求不违反法律规定，应予以支持。因该房屋现为第三人王桂琴实际占有、使用，虽桓仁电信公司与吕成之间的租赁合同约定租赁房屋不得擅自转租，但桓仁电信公司多年来始终未对吕成的转租行为提出异议，视为对转租行为的认可，转租亦为有效，但其亦应当随桓仁电信公司与吕成之间的租赁合同解除而解除，故第三人王桂琴在租赁合同解除后，对桓仁电信公司负有返还房屋的义务。2、对桓仁电信公司要求吕成、第三人王桂琴赔偿40万元的诉讼请求，因该40万元为间接损失，桓仁电信公司的诉讼请求无法律依据，故不应予以支持；吕成自2010年3月1日租赁合同期满一直占有、使用6号门市房，此期间吕成应给付桓仁电信公司每年7000元占用费。依照《中华人民共和国物权法 》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法 》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吕成、第三人王桂琴于本判决生效之日起十五日内返还位于桓仁镇向阳街1组39-2-1楼房一楼的6号门市房给原告桓仁满族自治县电信实业总公司；二、被告吕成自二〇一〇年三月一日起至判决确定的给付之日止，按每年七千元给付原告桓仁满族自治县电信实业总公司占用费。上项给付款于本判决生效之日起十五日内给付。案件受理费425元（由原告桓仁满族自治县电信实业总公司申请缓交），由被告吕成负担。上诉人吕成的上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判；由桓仁满族自治县电信实业总公司承担本案全部诉讼费用。其依据的事实及理由是：1、一审判决存在程序违法。首先，桓仁满族自治县邮电实业总公司与桓仁电信公司是完全不同的两个主体，桓仁电信公司在举证期内没有提供任何证据材料证明，一审庭审中我方也没有看到桓仁电信公司就该问题的任何材料，但是一审判决不顾我方答辩时提出的主体问题，在没有任何证据证明时，认定桓仁满族自治县邮电总公司变更为“桓仁满族自治县电信实业总公司”，系明显不当保护桓仁电信公司的利益。其次，一审法院在庭审后，违背民事诉讼证据规则的规定，进行“现场测量”，是没有法律效力的。民事案件审判中，应严格坚持“谁主张谁举证”的基本证据规则。桓仁满族自治县邮电实业总公司购买当时新征旅社的不动产时，买卖合同中就附有草图，相关面积不包括吕成母亲投资建设的涉案房屋。人民法院不是城市建设和城市规划的主管部门，吕成认为，人民法院的现场测量，完全是违背民事诉讼证据规则的相关规定，应当纠正。2、一审判决从实体上也存在事实认定错误。吕成母亲于1992年出资盖的房屋，只是利用新征旅社的一处雨搭和一面墙，并不是租赁桓仁电信公司诉称的门市房房屋。租赁合同的名称与合同实际履行的内容不相一致。一审判决违背基本事实，仅从字面认定吕成租赁了桓仁电信公司的房屋，这是与客观事实完全违背的。吕成从1992年至今二十多年一直占用、使用、收益和处分该房屋，桓仁电信公司与邮政储蓄银行的房屋租赁合同的存在无法改变这一基本事实。即使是认定该房屋为“临建或违建”，也只有城市建设主管部门履行该职能。被上诉人桓仁电信公司提出答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吕成的上诉理由是不成立的，桓仁电信公司根据《合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。《物权法》第34条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”桓仁电信公司请求吕成和第三人王桂琴返还租赁物有事实及法律依据。原审第三人王桂琴陈述：不同意原审判决，同意上诉人吕成的上诉意见。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。上述事实，有买卖楼房协议、房屋转让申请登记、审批表、企业申请变更登记注册书、房屋租赁合同、收据及各方当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经一、二审庭审质证和本院审审查，具有证明效力，可以采信。本院认为：吕成与桓仁电信公司签订的房屋租赁合同，为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。关于吕成提出的其与桓仁电信公司签订的房屋租赁合同与合同实际履行的内容不一致，吕成母亲出资建的房屋只是利用新征旅社的一处雨搭和一面墙，并不是租赁桓仁电信公司的门市房一节。因本案涉案房屋系吕成母亲利用桓仁电信公司所购买房屋的一处雨搭和一面墙所建的临时建筑，吕成亦没有提供相关临建手续，并且合同中约定：“如果甲方（电信实业公司）因市公司改制等原因需提前解除合同，甲方提前一个月通知乙方（吕成）。乙方无条件退房，甲方退还剩余租金。”根据该约定即可认定吕成已自愿将该临建房屋的处分权转让给桓仁电信公司，其享有因租赁该临建房屋的占有使用权。因双方签订的房屋租赁合同期限已经届满，吕成继续使用租赁物并交纳了下一年租金，桓仁电信公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。桓仁电信公司在下一年租赁期限届满后，在合理期限内通知吕成解除合同，吕成应该将临建房屋返还给桓仁电信公司。因合同约定：“乙方（吕成）在使用房屋期间无权以任何理由转租他人使用，如特殊原因必须经甲方（桓仁电信公司）同意。”吕成将该临建房屋转租给第三人王桂琴，桓仁电信公司知道此事后未对转租行为提出异议，即视为对转租行为的默认，该转租行为合法有效，但该转租因原租赁合同的解除而解除。该临建房屋的实际占有人第三人王桂琴应该将该房屋返还给桓仁电信公司。故对吕成提出的该项上诉意见，本院不予支持；关于吕成提出桓仁电信公司不是本案适格主体一节。因1999年，桓仁满族自治县邮电实业总公司经辽宁省桓仁满族自治县工商行政管理局审批变更为桓仁满族自治县电信实业总公司，桓仁电信公司作为本案涉案房屋的所有权人，在其权利受到侵害时，有权行使自己的诉讼权利。故对吕成提出的该项上诉意见，本院不予支持；关于吕成提出的原审法院在庭审后进行“现场测量”违背民事诉讼证据规则的规定，该测量是没有法律效力的一节。因该“现场测量”是人民法院进行的现场情况记录，而且本案并没有将此作为定案依据。故对吕成提出的该项上诉意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费四百二十五元，由上诉人吕成负担。本判决为终审判决。审 判 长  王淑新代理审判员  孙 源代理审判员  于 璇二〇一四年二月十二日书 记 员  霍 颖附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。