云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云08民初417号原告：李金荣，男，1970年2月22日生，住云南省澜沧拉祜族自治县。委托诉讼代理人：张金方，云南众衡诚律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：权玲，女，1968年8月25日生，住云南省澜沧拉祜族自治县（富华酒店）。委托诉讼代理人：何赛劼，云南康辰律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：郭锋，云南康辰律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：李小琴，女，1978年3月3日生，现住云南省澜沧拉祜族自治县。委托诉讼代理人：周明华，云南众志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告李金荣与被告权玲、李小琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告李金荣及其委托诉讼代理人张金方、被告权玲及其委托诉讼代理人何赛劼、郭锋；被告李小琴的委托诉讼代理人周明华到庭参加诉讼。本案经本院批准延长审理期限六月。本案现已审理终结。李金荣向本院提出诉讼请求：1．解除李金荣与权玲、李小琴签订的两份《房屋买卖合同》；2．判令权玲、李小琴返还购房款4269000元；3．判令权玲、李小琴赔偿装修费等添附物损失19095723元；4．判令权玲、李小琴承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年2月1日，权玲与澜沧浙商房地产开发有限公司签订三份《商品房购销合同》。合同约定：权玲购买该公司开发的位于云南省澜沧拉祜族自治县（以下简称澜沧县）勐朗路和芦笙路旁的“澜沧新城”项目中“尚品金地”的商品房1栋、2栋、3栋共6137.72平方米的房产，房屋成交价格为25148662元，付款方式为签订合同之日一次性付款。2012年12月11日，权玲、李小琴在尚未取得上述房屋权证的情况下，将上述房屋转让给李金荣，转让价格为32023435元。为此，双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定：权玲、李小琴将澜沧县的“澜沧新城”项目中尚品金地的商品房1栋、2栋（部分）、3栋（部分）共5121.52平方米和商品房2栋（部分）、3栋（部分）共1016.2平方米房产转让给李金荣，房屋成交价格为32023435元，支付方式双方约定从2012年12月25日至2013年6月30日前分6次按先付定金、部分本金、剩余本金按揭的方式支付。合同签订后，李金荣于2012年12月28日至2013年5月20日期间分8次支付了共计4250000元的购房款，加上权玲向李金荣的借款14000元以及李金荣垫付的土地评估费5000元，李金荣已支付购房款4269000元。合同签订后，权玲于2012年12月13日将已验收交付的房屋交由李金荣进行装修。李金荣为将该房产用作酒店经营而进行装修，实际投入装修添付物价值为19095723元。然而，直至2013年11月18日，权玲才获得“澜沧新城”项目中尚品金地的商品房1栋、2栋、3栋的土地使用权证和房屋使用权证。又，2013年12月17日，权玲以澜沧富华商贸公司的名义，向澜沧县农村信用合作社、太平洋证券股份有限公司签订了《委托贷款借款合同》，由太平洋证券股份有限公司提供资金，澜沧县农村信用合作社贷款20000000元给澜沧富华商贸公司，年利率8.11％，按月结息，到期一次还本。同时，澜沧县农村信用合作社和权玲签订了《最高额抵押合同》，权玲以“澜沧新城”项目中尚品金地的商品房的房屋所有权和土地使用权办理了最高额抵押担保和抵押登记手续。2015年10月26日，权玲因澜沧富华商贸公司拖欠澜沧县农村信用合作社贷款而被诉至普洱市中级人民法院，该案已于2016年4月5日审理终结。普洱市中级人民法院（2015）普中民初字第138号民事调解书依法确认了澜沧县农村信用合作社有权依已办理抵押登记的《最高额抵押合同》行使抵押权，并对处置抵押物所得价款优先受偿。目前，该案已进入执行阶段。李金荣认为，权玲、李小琴本应按照合同将房屋转让、过户给李金荣，但权玲在李金荣已经对房屋进行装修时，且房屋尚未办理转让、过户前就私自将房屋抵押给银行用于贷款，权玲、李小琴的行为已经构成根本违约。并且，因权玲无法归还银行贷款，导致银行已经申请法院对该抵押房屋进行强制执行。正因为权玲、李小琴的违约致使权玲、李小琴无法将房屋转让、过户给李金荣，导致李金荣不能实现合同目的。综上，权玲、李小琴的行为已经违反《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，李金荣有权要求解除双方于2012年12月11日签订的两份《房屋买卖合同》；判令权玲、李小琴返还李金荣购房款4269000元及利息；判令权玲、李小琴赔偿李金荣装修费等添附损失19095723元；判令权玲、李小琴承担本案的全部诉讼费用。权玲辩称，李金荣在本案中已经根本违约。其行为已经给权玲造成了严重损失，其无权向权玲提出任何主张，据此，李金荣在本案中的诉讼请求无事实及法律依据，恳请贵院依法给予驳回。首先，权玲与李金荣签订两份《房屋买卖合同》已经依法解除，但权玲不存在任何的违约行为，不应向李金荣承担任何责任。结合本案事实，《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，双方均对本案所涉合同的相关条款作出明确理解，李金荣也明确权玲所售房产的具体状况。并自愿购买且表示会依约足额付款。因李金荣一方没有依约付款，给权玲造成了诸多损失及不良影响，权玲多次催促并多次对李金荣宽限付款期限及条件，但李金荣仍旧未按照约定付款，至今未能将合同约定的购房定金足额支付。由于李金荣的严重违约且经多次催告据不履行合同义务，权玲于2015年12月15日已经通过《律师函》的形式，向李金荣明确解除双方之间的合同。而今，李金荣明知其严重违约的情况下，恶意将权玲诉至贵院，实属不尊重本案客观事实，无视法律法规及诚实信用原则。据此，李金荣与权玲之间签订的两份《房屋买卖合同》已经依法解除，且权玲不应承担任何责任。其次，本案中，权玲无任何违约行为，不应向李金荣返还任何款项。结合双方签订了两份《房屋买卖合同》约定，签订合同后。李金荣应分别在2012年12月25日前向权玲支付购房定金4000000元，于2013年5月31日前向权玲支付购房定金3612200元及利息180610元，在不计算利息的情况下，李金荣应支付权玲购房定金7612200元，待付清所有购房款后，上述购房定金自动转为购房款。截至目前，权玲仅收到李金荣支付的购房定金4050000元，没有达到合同约定的金额。另外100000元款项系李金荣自愿承担的4000000元的购房定金和购房款的逾期利息，不应计入本案的房款支付数额；至于李金荣主张的向权玲转账支付的100000元，其性质并非作为购房定金，是李金荣答应权玲帮助其向银行贷款而支付给权玲的贷款利息，不应计入购房定金数额；针对李金荣主张的权玲向其借款14000元及对方垫付土地评估费5000元，无证据证实，也与本案无关。据此，根据本案所涉合同第七条关于违约责任的约定，李金荣系违约方，无权向权玲主张返还之前支付的购房定金。再次，李金荣主张的装修费等相关损失19095723元，无事实和法律依据，依法不应由权玲进行赔偿。本案系李金荣违约在先，且经权玲催告后，其仍不履行合同义务，至今没有按照约定向权玲按期足额支付购房款。李金荣在明知其严重违约的情况下，擅自对权玲的房屋进行装修，且经权玲对此警告、阻止，仍然我行我素。故而，本案中李金荣单方主张的该笔损失系李金荣自身行为所导致，与权玲无关，且根据双方合同第七条的约定，李金荣无权向权玲主张该笔费用。综上，李金荣严重违反合同约定，时至今日仍然没有向权玲按期、足额支付购房定金，更未支付任何购房款，经权玲催告后仍然不履行合同义务，据此，李金荣的行为已经构成根本违约，其应当向权玲承担违约责任。同时，权玲已经通过《律师函》的形式向李金荣送达解除合同的通知，故而，双方之间的《房屋买卖合同》已经依法解除，权玲在本案中不存在任何违约行为，依法不应当向李金荣返还任何款项及赔偿任何损失。根据双方之间的《房屋买卖合同》第七条的约定。即：“李金荣违约的，权玲不予退还李金荣给付的购房定金，不承担李金荣装修的任何费用，且有权收回房屋另行处置，并要求李金荣赔偿权玲一切直接、间接经济损失，若是李金荣的资金不足以弥补权玲损失的，权玲可处理对方财产（包括皇朝娱乐会所等）来弥补。”对此，权玲针对本案中的损失及李金荣应承担违约责任保留诉权，将依法另行向李金荣主张权利。权玲向李金荣转让房屋的行为符合相关的法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定“商铺房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商铺房再行转让的问题，由国务院规定。”但其后，国务院并未制定预售商品房可以转让的法律规定。同时，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第六条的相关规定，李金荣与权玲、李小琴依法签订《房屋买卖合同》，且权玲在2013年11月就已经取得争议房屋的房产证，可以依法转让该房屋。李小琴辩称，在2013年7月30日以前的事实和理由，李小琴与权玲的陈述是一致的。李小琴支持权玲的答辩。2013年7月30日以后，李小琴与权玲协商退伙，退伙的款项权玲已经支付给李小琴了。本案属李金荣违约，责任在李金荣。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李金荣向本院提交了以下证据：证据一、《房屋买卖合同》两份。欲证明：2012年12月11日，李金荣与权玲、李小琴签订两份《房屋买卖合同》，合同约定权玲、李小琴将“澜沧新城”尚品金地1栋、2栋、3栋，共6137.72平方米房屋作价转让给李金荣。权玲、李小琴质证认为，对《房屋买卖合同》两份的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。截至目前，李金荣仅支付了4050000元的购房定金，与合同约定严重不符。本院认为，两份《房屋买卖合同》内容真实，形式合法有效，予以采信。证据二、1．《收据》两份；2．发票一份；3．《借条》一份；4．《业务确认单》一份。欲证明：2012年12月28日至2013年5月20日期间，李金荣分8次向权玲、李小琴支付了4250000元，加上权玲向李金荣借款14000元以及李金荣垫付的土地评估费5000元，李金荣已向权玲、李小琴支付购房款4269000元。权玲质证认为，针对4050000元的《收据》李金荣方只持有复印件无法与原件核对，不予认可。该笔款项权玲没有收到，李金荣也无法提供转账凭证。对于2013年5月20日出具的《收据》不予认可，该款不是权玲收的，该《收据》的收款人为李小琴，且该笔款项系逾期利息，并不是法定定金。针对14000元《借条》不认可，该笔借条款项并不为购房定金，与本案无关联性。针对土地评估费5000元的《发票》不认可，与本案无关联性，该款项为土地评估费，且付款方是权玲。对2014年3月18日的《业务确认单》的真实性认可，但与本案无关，该笔款项显示的是手续费，且该转账单上并无权玲的名字，转账100000元给权玲系李金荣自行备注，无任何法律效力。李小琴质证认为，对该组证据《收据》两份的真实性、合法性、关联性及证明目的认可，只是李金荣付款的是利息并不是购房本金。对发票、借条、《业务确认单》，认为发生在2013年7月30日以后的事李小琴不知情。本院认为两份《收据》合法有效，予以采信。《借条》与本案无关联，不予采信。《发票》、《业务确认单》不能证明欲证实的待证事实不予采信。证据三、1．《房屋所有权证》三份；2．（2015）普中民初字第138号《民事调解书》。欲证明：2013年11月18日，权玲才取得涉案房屋的产权证。2013年12月17日，案外人澜沧富华公司向澜沧信用社贷款20000000元，权玲用涉案李金荣所购买的房屋为该20000000元进行抵押担保，并办理了抵押登记手续，导致权玲不可能将李金荣所购买的房屋转让过户给李金荣。之后，因案外人澜沧富华公司未按约定归还贷款本息，被澜沧信用社起诉，经普洱市中级人民法院调解，达成调解协议，权玲签订的《最高额抵押担保合同》继续履行，如案外人澜沧富华公司未按期偿还调解书确定的债务，澜沧信用社有权行使抵押权，并对处置抵押物所得价款优先受偿。权玲质证认为，对三份《房屋所有权证》的真实性、合法性、关联性认可，不认可其证明目的。该组证据说明了权玲所售房产权清晰无争议。针对（2015）普中民初字第138号民事调解书，不认可其证明目的。关于银行贷款事宜，系李金荣违约在先，未依约向权玲支付贷款定金，且权玲用银行抵押贷款支付李金荣应付部分购房款已经李金荣认可并同意，李金荣以此抗辩无事实和法律依据。李小琴质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院对《房屋所有权证》、（2015）普中民初字第138号《民事调解书》真实性、合法性、关联性予以认可，但对其要证明内容不认可。证据四、1．（2016）云0828民初582号《民事判决书》；2．（2017）云08民终字第634号《民事判决书》。欲证明：2013年7月，权玲与李小琴产生纠纷，李小琴退伙。权玲与李小琴因退伙以及内部如何支配信用社20000000元贷款中8000000元的问题产生严重纠纷，导致权玲无法将李金荣所购买的房屋转让过户给李金荣。权玲质证认为，对该组证据的真实性认可，合法性及证明目的不予认可，权玲将作申诉处理，权玲与李小琴的关系并不为本案评价对象，本案所涉合同无法履行系李金荣违约在先，并非权玲、李小琴责任。李小琴质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性应当要结合本案其他证据来认定，对证明目的不予认可。本院对《民事判决书》该组证据的真实性、合法性予以认可，但对其证明内容不认可。证据五、1．《调查笔录》；2．《执行笔录》；3．《执行决定书》。欲证明：案外人澜沧富华公司和权玲没有履行（2015）普中民初字第138号《民事调解书》所确定偿还20000000元贷款本金、1117158.09元利息以及198800元实现债权费用的义务。2016年5月19日，澜沧信用社已经向普洱市中级人民法院申请对澜沧富华公司和权玲进行强制执行，普洱市中级人民法院执行局已经于2016年对涉案李金荣所购买的全部房屋予以查封。2017年9月5日，普洱市中级人民法院执行局发布拍卖涉案李金荣所购买全部房屋的拍卖公告。2017年9月11日，因普洱市中级人民法院执行局发现准备拍卖涉案李金荣所购买的房屋内装饰、绿化苗木工程、亮化工程以及室外工程不属于查封财产范围，而是属于李金荣出资所做，便撤回对涉案李金荣所购买房屋的拍卖。正是由于权玲的行为致使李金荣不能实现购买转让涉案房屋的合同目的。权玲质证认为，对该组证据的真实性、合法性认可，不认可关联性及证明目的，权玲之所以向澜沧信用社贷款，系李金荣没有依约付款所导致，权玲不得不贷款帮李金荣支付购房款，该行为系权玲为避免损失扩大采取的行为，且李金荣对此知晓认可。李小琴质证认为，对该组证据的真实性与合法性无异议，关联性应当要结合本案其他证据来认定，对证明目的不予认可。本院对《调查笔录》、《执行笔录》、《执行决定书》的真实性、合法性、关联性予以认可，但对其要证明由于权玲的行为致使李金荣不能实现购买转让涉案房屋的合同目的证明内容不认可。证据六、人工部分（结算共计3228891元）。1．湄公河酒店木工结算单、收条；2．澜沧湄公河酒店水电工程结算、收条；3．澜沧湄公河酒店工程结算、收条；4．收据。5．澜沧湄公河酒店清洁费、收条。证据七、材料部分（结算共计4179976元）。1．湄公河材料结算单、收据；2．收款收据；3．收款收据；4．澜沧湄公河酒店水泥制品结算单；5．澜沧湄公河酒店石材结算单；6．销货清单、收据；7．销货清单；8．湄公河结算清单、销货清单；9．产品销售合同书、收条2份；10．商品销售明细单；11．地材。12．订购合同、收款收据。证据八、门窗部分（结算共计1268394.8元）。1．铝合金门窗采购合同、收据；2．收据、结算清单；3．湄公河酒店不锈钢、铝合金门窗、彩钢瓦施工结算单、收条；4．昆明神工家具有限公司订购合同、收款收据。证据九、特殊项目（结算共计3701557.94元）。1．工程承包合同、收款收据；2．装修工程施工协议书、收条；3．明细单、收条；4．合同书、收条；5．施工合同、湄公河酒店观光电梯工程报价、收条；6．工程项目合同；7．租赁合同书、湄公河大酒店钢管、扣件结算单；8.绿化工程施工合同，澜沧湄公河大酒店绿化苗木结算清单；9．工程合同书、结算单、收据；10．澜沧湄公河酒店太阳能安装、收款收据；11．湄公河酒店时刻铭雕、广告宣传制作协议、明细单；12．费用清单、收据；13．酒店消防图纸设计（无材料）。证据十、设施部分（结算共计6278697元）。1．家具订购合同、收据；2．床垫购销合同；3．订货合同、收据；4．销售合同、收据；5．购销合同、收据；6．酒店五金供货安装合同、收据；7．窗帘购销合同、收款收据；8．销售合同、收款收据；9．购销合同、收款收据2份；10．购销合同；11．澜沧湄公河大酒店订购合同、收据；12．收据；13．房屋租赁合同、装饰施工合同、结算单。证据十一、附属部分（结算共计438206元）。1．湄公河酒店物流结算；2．结算单、收条；3．收据。4．工资证明、收条；5．收条；6．工资证明、收条；7．施工垃圾清运费；8．水电费。李金荣提交以上第六至十一组证据，欲证明：李金荣为将涉案房屋用作酒店经营而进行装修，实际投入人工、材料、门窗、特殊项目、设施、附属部分等价值为19095723元的装修添附物。经质证，权玲对六至十一组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。1．权玲没有把房子交付给李金荣，湄公河酒店的装修是属于李金荣擅自去装修的，在此期间权玲还报了好几次警；2．普洱市中级人民法院在执行湄公河酒店的时候已经对湄公河酒店进行了评估鉴定。李小琴质证认为，对该六组证据的证明目的及真实性、合法性、关联性均不予认可。1．根据已经生效的法律文书的确认，李小琴于2013年7月份已经退出不再参与李金荣、权玲进行合作了。2．对李金荣提交的证据，应以有合法资质的鉴定机构鉴定出来的结果为准。对李金荣提交第六至十一组证据，本院认为，该证据不能证明其欲证明的待证事实，本院不以采信。权玲为证明其诉讼主张，向本院提交的以下证据：证据一、1．商品房购销合同三份；2．土地使用权证书三份；3．房屋产权证证书三份；4．权玲购买房产及办理审批手续的票据18张；5．开发商澜沧浙商房地产开发有限公司出具的《商品房购销合同》更名说明。欲证明：本案所涉房产权属清晰无争议，权玲、李小琴可以依法向李金荣出售。李金荣质证认为，针对该组证据的《商品房购销合同》的关联性不认可。对该组证据的2、3、4项的真实性、合法、关联性没有异议，但是李金荣与权玲、李小琴签订的《房屋买卖合同》是2012年12月11日签订的，权玲提交的房产证的取得时间是2013年11月份，也是将近一年以后，才取得的产权证。相对应的购房发票有的发票已经到了2016年，购房发票是2016年3月份才支付的房款。对该组证据第5项，需权玲说明一下变更的情况，到底是在谁的名下（权玲补充说明，2012年12月12日的时候，开发商给了权玲一个更名的权利，开发商同意权玲转让房屋）。李小琴质证认为，对该组证据中第1项的真实性、合法性、关联性无异议，对第2项中证书属于公司所有，对第3、4、5项的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，李小琴已经退出合伙，与李小琴无关。本院对商品房购销合同、土地使用权证书、房屋产权证证书真实性予以确认，其他证据与本案无关联性。证据二、2012年12月11日，权玲、李小琴与李金荣签订的《房屋买卖合同》两份。欲证明：1．双方依法签订合同，明确李金荣应向权玲、李小琴支付定金7612200元，其中4000000元应于2012年12月25日前支付完毕，另3612200元应于2013年5月31日支付完毕，在李金荣按照合同约定将最后一笔购房款付清后，上述购房定金才自动转换为购房款。2．银行按揭贷款由李金荣办理，若李金荣未能办理成功，应及时做如下处理：由李金荣将剩余购房款一次付清或与权玲、李小琴协商按照指定期间分期付款，如若30日内未能与权玲、李小琴达成一致付款依据，需支付权玲、李小琴合同总价款10％的违约金，权玲、李小琴有权收回房屋另行处理。3．若李金荣违约，权玲、李小琴不但不退换之前李金荣支付的购房定金，也不承担李金荣在装修期的任何费用，同时有权收回房屋另行处理，并要求李金荣赔偿由此造成的一切直接、间接经济损失。即，李金荣在本案中构成根本违约，无权做任何主张。李金荣质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对证明目的1、2、3点没有异议，但李金荣认为李金荣没有违约的事实。李小琴对该组证据予以认可。本院认为，权玲、李小琴提交的签订《房屋买卖合同》与李金荣提交的签订《房屋买卖合同》内容有少部分的差异，但是双方对《房屋买卖合同》真实性、合法性、关联性均相互认可，本院予以确认。对证明内容部分予以采信。证据三、《补充协议》。欲证明：李金荣未依约支付购房定金，已经构成根本违约，在双方达成补充协议后，李金荣仍旧未能依约执行，李金荣的违约行为已经导致合同无法继续履行。另说明，权玲保留另行起诉追究李金荣违约责任及实际损失的权利。李金荣质证认为，《补充协议》上是李金荣的书写，当时书写该说明是李金荣在不知情的情况下才出具的。李小琴对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的认可。本院认为，该《补充协议》有李金荣的签名，本院对其真实性、合法性予以采信。证据四、李小琴出具的2013年5月20日《收据》。欲证明：李金荣主张的款项中，有100000元款项系逾期利息，不应计入本案的购房定金。同时，该笔款项系另李小琴收取，权玲保留另案向李小琴起诉的权利。李金荣质证认为，对《收据》的真实性、合法性、关联性认可。李小琴对该证据予以认可。本院对李小琴收到李金荣支付的100000元购房款逾期利息，本院予以采信。证据五、《房屋收回通知》。欲证明，因李金荣严重违反合同约定，导致双方合同无法继续履行，权玲已经依法向李金荣告知。李金荣质证认为，对《房屋收回通知》的真实性、合法性、关联性不予认可，因为上面没有李金荣的签字，也从未收到过该通知书。李小琴对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。本院认为，该组证据没有李金荣的签名，也无与其他证据相印证，本院不予采信。证据六、《告知函》。欲证明：权玲为避免损失扩大，与李金荣协商，用本案所涉房产做抵押，以此缓解李金荣的资金压力，李金荣对此知晓并表示认可，同时李金荣自愿承担银行抵押贷款的利息及相关费用。另证明：李金荣在2014年间转账支付的100000元款项即为李金荣承担的银行贷款的相应利息，不为李金荣支付给权玲、李小琴的购房定金。李金荣质证认为，对《告知函》不予认可，上面虽然有李金荣的签字，但是当时上面的表述是“本人权玲近期将用本人所购买的房屋就是涉案的房屋做抵押贷款”。李小琴对该证据的实性认可，关联性、合法性及证明目的予以认可。本院认为，该《告知函》有李金荣的签名和捺印，对该证据本院予以采信。证据七、《律师函》附公正机关出具的公证书。欲证明：因李金荣严重违反合同约定，导致合同无法继续履行，权玲已经与2015年12月25日通过法定程序向李金荣送达《律师函》，催告其尽快履行合同义务。并明确向其表示。如其未能在接《律师函》7日内履行合同义务的，视为同意解除合同。即因李金荣违约，双方签订的《房屋买卖合同》已经依法实际解除。同时明确告知李金荣应搬出其占有的房屋，将房屋恢复原状。李金荣质证认为，对《律师函》的实性认可，关联性、合法性不予认可，且并未收到《律师函》，认为该律师函是虚假的，该公证书虽是公证处出具的，但送达对象应是李金荣本人。李小琴对该证据的真实性、关联性、合法性及证明目的予以认可。本院认为该组证据有公正机关出具的公证书证明，本院认为该组证据能证明待证事实，予以采信。证据八、1．普洱市公安局（普）公（司）鉴（文）（2017）306号鉴定文书；2．普洱市公安局（普）公（司）鉴（文）（2017）307号鉴定文书；3．普洱市公安局司法鉴定中心【2017】手鉴字第01号手印鉴定意见书。欲证明：本案所涉李金荣与权玲、李小琴签订的《房屋买卖合同》、《告知书》、《补充协议》等真实有效。李金荣质证认为，李金荣对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。李小琴对该证据的予以认可。本院认为该组证据能证明待证事实，予以采信。证据九、1．澜沧县农村信用合作社《委托贷款借款合同》；2．权玲支付贷款利息的部分票据13张（具体数额以银行核实为准）；3．房产抵押评估报告一份；4．土地评估报告三份。欲证明：因李金荣严重违反合同约定，诱骗权玲向澜沧县农村信用合作社抵押贷款，交纳李金荣应付的部分购房款，导致权玲无故承担银行利息及相关费用，损失巨大。权玲保留另行向李金荣提起诉讼的权利。李金荣质证认为，对该组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。在2013年10月31日李金荣签字的告知函中，是权玲本人近期将用本人所购买的物业做抵押贷款。而提交的贷款合同中的贷款主体不是权玲，而是澜沧富华商贸公司。借款主体已经发生了变更。李小琴对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性不认可。本院认为该组证据与本案无关联性，不予采信。证据十、报警记录。欲证明：李金荣在未依约支付购房定金的情况下强行占有权玲的房屋并强行进行装修，权玲已经进行阻止，并向警方报案求助。李金荣对该组证据的合法性、真实性予以认可，对关联性不予认可。李小琴质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性由法庭认定。本院对该组证据真实性予以认可，对证明内容不予认可。本院依职权调取，本院在执行（2015）普中民初字第138号《民事调解书》时，委托云南省正扬司法鉴定中心对权玲购买该公司开发的位于澜沧县作出的《澜沧县拉祜广场湄公河酒店资产评估司法鉴定意见书》云正鉴［2016］资鉴字第039号（重新鉴定稿）。该鉴定意见为：室内装饰、绿化苗木工程、亮化工程及其他室外工程评估价值5188000元。在质证过程中，李金荣提出对该鉴定书的合法性、真实性、关联性予以确认，但是认为鉴定事项对整个房屋鉴定有遗漏，人工费、施工费及鉴定之前被盗资产遗漏部分都没有鉴定，故评估远远小于李金荣实际投资的金额，该鉴定意见不完整。李金荣对云南省正扬司法鉴定中心作出的鉴定意见的相关问题提出书面质询。后云南省正扬司法鉴定中心对李金荣质询作了复函。权玲、李小琴对该份鉴定意见的合法性、真实性、关联性均不认可，认为该鉴定意见并不能客观真实地反映当前房屋装修的实际价值。另，本案所涉买卖合同已经明确表明若李金荣一方违约，则无权向权玲、李小琴主张任何的装修费用。对本院委托云南省正扬司法鉴定中心作出的《澜沧县拉祜广场湄公河酒店资产评估司法鉴定意见书》云正鉴[2016]资鉴字第039号（重新鉴定稿），本院认为鉴定程序合法，鉴定意见科学、准确。对李金荣与权玲、李小琴的质证意见，本院不予采纳。双方对鉴定意见未提供有效的证据予以推翻，本院对以上鉴定意见予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月1日，权玲与澜沧浙商房地产开发有限公司签订三份《商品房购销合同》。合同约定：权玲购买该公司开发的位于澜沧县1栋、2栋、3栋共6137.72平方米，该商品房合同价格为23148862元。2012年12月11日，权玲、李小琴（甲方）与李金荣（乙方）签订两份《房屋买卖合同》，合同之一约定：“一、甲方愿将位于澜沧县和芦笙路旁‘澜沧新城’项目中尚品金地的1栋、2栋（部分）、3栋（部分）共5121.52平方米的房产（物业）一次性变卖给乙方。二、甲乙双方商定该1栋、2栋（部分）、3栋（部分）房屋的总售价为19829035元。……三、付款方式；甲乙双方协商后，乙方于2012年12月25日前先支付给甲方4000000元为购房定金，剩余的15829035元从2012年12月26日期按10‰的月利率计算到2013年3月31日前连本连息共计16488578元一次性付清给甲方。最后一笔款付清后，4000000元购房定金自动转为购房款。……六、本合同经甲、乙双方签字后生效，签字后乙方可对该房屋进行装修。若有一方违约，由违约方除了赔偿对方全部直接、间接经济损失外，还附加赔偿对方购房总价款的50％作为违约金。”合同之二约定，“一、房产坐落位置：甲方愿将位于澜沧县（部分）、3栋（部分）共1016.2平方米的房产（物业）一次性转卖给乙方。二、房产面积及价格：2栋（部分）、3栋（部分）房屋总售价为12194400元……三、付款方式：甲、乙双方签订合同后，乙方于2013年5月31日前先付给甲方本金3612200元及利息180610元（从2013年1月1日起至2013年5月31日止按10‰月利率计算）两项合计：3792810元为购房定金，于2013年6月30日前付给甲方本金3612200元及利息216732元（从2013年1月1日起至2013年6月30日止按10‰月利率计算）两项合计：3828932元，剩下的4970000元乙方于2013年6月30日前以银行按揭付款方式来付清给甲方。最后一笔款付清之后3612200元购房定金自动转为购房款。……七、本合同经甲、乙双方共同签字后生效，合同签订后甲、乙双方必须共同严格遵守合同中的条款。若甲方违约，甲方必须支付给乙方合同总价款10％的违约金；若乙方违约，甲方不但不退还3612200元购房定金，不承担乙方装修在此房屋的任何费用的同时还有权收回该房另行处理，并要求乙方赔偿由此造成的一切直接、间接经济损失，如果乙方手头资金不足以支付甲方的损失费时，甲方可以采取处理乙方财产（包括皇朝娱乐会所等）的方式来弥补。”综上，权玲、李小琴与李金荣签订两份《房屋买卖合同》的房屋出售价格为32023455元。合同签订后，权玲、李小琴将房屋交由李金荣进行装修。2013年3月5日权玲、李小琴向李金荣出具《收据》，载明：收到李金荣2011年12月28日至2013年3月5日向权玲、李小琴交付购房定金4050000元。2013年5月20日李小琴向李金荣出具《收据》，载明：收到李金荣交付购房定金及购房款逾期利息100000元，其中80000元是4000000元逾期2个月的利息，20000元作为2013年3月31日应交8496506元逾期利息的一部分。2013年7月7日，李金荣与权玲、李小琴签订《补充协议》，协议约定：鉴于权玲、李小琴、李金荣在履行2012年12月11日共同签订《房屋买卖合同》过程中，由于李金荣多次未按合同约定的时间付给权玲、李小琴购房款，致使甲方在经济和声誉方面造成了较大的损失，为了尽可能的弥补一些甲方损失，根据合同第八条之规定，通过平等、共同协商后，达成如下协议，此协议与合同具有同等法律效力。一、李金荣愿意按10‰的月利率追加支付给权玲、李小琴逾期付款利息534006元。二、李金荣愿意补偿给权玲、李小琴声誉损失费200000元。三、上述款项李金荣必须于2013年7月30日前打入权玲、李小琴指定的账户上，否则，视为违约，权玲、李小琴将按3‰的滞纳金向李金荣收取。2013年10月31日权玲向李金荣送达《告知函》，告知李金荣权玲近期将用本人所购买物业《拉祜财富广场尚品金地》1、2、3栋做抵押贷款，贷款所产生的所有利息及相关费用由李金荣支付给权玲，李金荣签字确认。2013年11月18日，权玲获得“澜沧新城”项目中尚品金地的商品房1栋、2栋、3栋的土地使用权证和房屋使用权证。2013年12月17日，权玲以澜沧富华商贸公司的名义，向澜沧县农村信用合作社、太平洋证券股份有限公司签订了《委托贷款借款合同》，由太平洋证券股份有限公司提供资金，澜沧县农村信用合作社贷款20000000元给澜沧富华商贸公司，年利率8.11％，按月结息，到期一次还本。同时，权玲和澜沧县农村信用合作社签订了《最高额抵押合同》，权玲以“澜沧新城”项目中尚品金地的商品房的房屋所有权和土地使用权办理了最高额抵押担保和抵押登记手续。2015年10月26日，权玲因澜沧富华商贸公司拖欠澜沧县农村信用合作社贷款而被诉至普洱市中级人民法院。2016年4月5日，普洱市中级人民法院（2015）普中民初字第138号民事调解书依法确认了澜沧县农村信用合作社有权依已办理抵押登记的《最高额抵押合同》行使抵押权，并对处置抵押物所得价款优先受偿。2015年12月25日，权玲通过云南众志律师事务所向李金荣送达《律师函》，要求李金荣在接到《律师函》7日内，全面履行合同约定义务，如逾期不履行合同义务，视为同意解除合同。中华人民共和国云南省澜沧县公证处对送达行为进行了公证。本院在执行（2015）普中民初字第138号《民事调解书》时，委托云南省正扬司法鉴定中心对权玲购买该公司开发的位于澜沧县进行司法鉴定，2017年4月24日，云南省正扬司法鉴定中心作出的《澜沧县拉祜广场湄公河酒店资产评估司法鉴定意见书》云正鉴［2016］资鉴字第039号（重新鉴定稿）。该鉴定意见为：室内装饰、绿化苗木工程、亮化工程及其他室外工程评估价值5188000元。后本院于2018年10月31日作出（2016）云08执44号执行裁定，将湄公河酒店以30000000元的价格变卖给他人。本院认为，本案的争议焦点为：1．关于双方签订的两份《房屋买卖合同》是否应当解除、何时解除；2.关于合同解除违约责任的认定；3．权玲、李小琴否应当返还李金荣4269000元的购房款；4．权玲、李小琴是否应当赔偿李金荣装修费等添附物损失19095957.2元。一、关于双方签订的两份《房屋买卖合同》是否应当解除、何时解除的问题。本案双方在房屋买卖合同签订时，虽权玲未取得权属证书，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《中华人民共和国物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，案涉两份《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案权玲主张解除合同，已在2015年12月25日过法定形式通知李金荣接到“律师函之日7天内，全面履行合同约定义务。如逾期不履行合同约定义务，视为同意解除合同。”结合案件事实，李金荣未按照合同约定支付足额的购房定金、支付购房款，经权玲多次催告李金荣仍未履行合同义务，致使不能实现合同目的，故权玲、李小琴与李金荣2012年12月11日签订的两份《房屋买卖合同》应于2016年1月2日予以解除。二、关于合同解除违约责任的认定问题。案涉《房屋买卖合同》之一约定，李金荣在2013年3月31日前连本连息共计16488578元一次性付清给权玲、李小琴。《房屋买卖合同》之二约定，李金荣于2013年5月31日前先付给权玲、李小琴本金3612200元及利息180610元……剩下的4970000元李金荣于2013年6月30日前以银行按揭付款方式来付清给权玲、李小琴。《补充协议》约定：李金荣追加支付给权玲、李小琴逾期付款利息534006元，补偿给权玲、李小琴声誉损失费200000元，必须于2013年7月30日前打入权玲、李小琴指定的账户上。本案李金荣未按照两份《房屋买卖合同》、《补充协议》约定的内容履行交付房款的义务，构成根本违约，应该承担相应的违约责任。权玲、李小琴按照合同约定履行了相应的合同义务，对合同解除不承担违约责任。三、权玲、李小琴是否应当返还李金荣4269000元的购房款问题。首先，应对李金荣支付的4050000元款的性质进行分析。在权玲、李小琴2013年3月5日出具给李金荣的《收据》中，载明“收到订金4050000元”，对“订金”问题，李金荣认为合同未约定“订金”，其交付的4050000元款属于购房款，合同解除后应当返还李金荣。根据《房屋买卖合同》之一约定，李金荣于2012年12月25日前先支付给权玲、李小琴4000000元为购房定金。《房屋买卖合同》之二约定，李金荣于2013年5月31日前先付给权玲、李小琴本金3612200元及利息180610元，3792810元为购房定金。从两份《房屋买卖合同》对定金的约定，《收据》中书写的“订金”应属于笔误，该4050000元款项应推定为权玲、李小琴收到的定金。两份《房屋买卖合同》的房屋出售价为32023435元，本院支持定金在房屋出售价32023435元的20％范围内支付，即：6404687元，涉案的4050000元定金在此范围内，本法院予以确认。其次，对2013年5月20日李金荣支付李小琴100000元款的性质进行分析，李金荣交付购房定金及购房款逾期利息100000元中80000元是4000000元逾期2个月的利息，20000元系应交购房款8496506元逾期利息的一部分，80000元定金的利息不予认定为定金，且权玲、李小琴质证中认为，该笔款不属于定金。20000元系应交购房款逾期利息不属于定金，权玲、李小琴应该将上述100000元退回李金荣。另，权玲向李金荣的借款14000元与本案无关联性，李金荣可另行主张权利；李金荣提供垫付的土地评估费发票金额5000元，该证据不足以认定是李金荣所支付，本院不予支持；李金荣提交的2014年3月18日《业务确认单》上有李金荣手写的“转账给权玲壹拾万元整”字样，但该证据不能证明是本案李金荣支付给权玲的购房款或购房款的利息，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”李金荣属于给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还4050000元的定金。本案，李小琴作为合同的相对人，且与权玲系合伙关系，对外应共同承担相应的民事责任。李金荣请求权玲、李小琴支付的购房款4269000元，本院支持由权玲、李小琴退回100000元购房款利息，其他请求无事实和法律依据，本院不予以支持。四、权玲、李小琴是否应当支付李金荣装修费等添附物损失19095957.23元。对李金荣请求权玲、李小琴赔偿其装修费等添附物损失。向本院提交了六至十一组装修费等证据，并向本院申请鉴定。经审查，其申请的鉴定的内容，不具备鉴定条件，本院不同意启动鉴定程序。对该项诉讼请求，本院认为，案涉《房屋买卖合同》之一约定合同经权玲、李小琴、李金荣双方签字后生效，签字后乙方可对该房屋进行装修。若有一方违约，由违约方除了赔偿对方全部直接、间接经济损失外，还附加赔偿对方购房总价款的50％作为违约金。《房屋买卖合同》之二约定，李金荣违约，权玲、李小琴不但不退还3612200元购房定金，不承担李金荣装修在此房屋的任何费用的同时，权玲、李小琴还有权收回该房另行处理，并要求李金荣赔偿由此造成的一切直接、间接经济损失。按照双方约定，李金荣违约，权玲、李小琴不承担李金荣装修在此房屋的任何费用，但鉴于涉案两《房屋买卖合同》涉及的标的物，已被本院执行局在执行（2015）普中民初字第138号民事调解书时，以30000000元变卖给他人，本案涉及的室内装饰、绿化苗木工程、亮化工程及其他室外工程经云南省正扬司法鉴定中心作出的资产评估司法鉴定评估价值为5188000元。结合本案实际，李金荣对标的物进行了室内装饰、绿化苗木工程、亮化工程及其他室外工程装修等添附，本院支持由权玲、李小琴补偿李金荣5188000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，判决如下：一、确认2012年12月11日被告权玲、李小琴与原告李金荣签订两份《房屋买卖合同》于2016年1月2日予以解除。二、由被告权玲、李小琴在本判决生效之日起15日内补偿原告李金荣装修费等添附损失5188000元；由被告权玲、李小琴在本判决生效之日起15日内退回原告李金荣购房款利息100000元。以上合计5288000元。三、驳回原告李金荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158624元，由李金荣负担122724元；由权玲、负担17950元、李小琴负担17950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行，申请执行的期限为两年。审判长 张 劲 松审判员 胡  荣审判员 田  田二〇一九年三月二十七日书记员 欧阳成愉