山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书（2013）周民初字第1271号原告：郑杜帅，淄博市公安局张店居民。委托代理人（特别授权代理）：石海涛、安非，山东齐嘉律师事务所律师。被告：淄博玉峰置业有限公司。住所地：淄博市周村区。组织机构代码：55524295-1。法定代表人：周国荣，经理。委托代理人（特别授权代理）：朱德遵，山东天矩律师事务所律师。被告：淄博坤发置业有限公司。住所地：淄博市周村区。组织机构代码：58606410-7。法定代表人：王立功，经理。委托代理人（特别授权代理）：曹建平、刘云梅，山东三齐律师事务所律师。原告郑杜帅与被告淄博玉峰置业有限公司（以下简称玉峰公司）、淄博坤发置业有限公司（以下简称坤发公司）商品房预约合同纠纷一案，于2013年10月10日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告郑杜帅的委托代理人石海涛、安非，被告玉峰公司的委托代理人朱德遵，被告坤发公司的委托代理人曹建平、刘云梅到庭参加诉讼。诉讼过程中当事人申请庭外和解，至2014年6月5日未达成一致意见。本案现已审理终结。原告郑杜帅诉称，2012年11月原告选定被告玉峰公司开发的“华光丽景”项目房产一套，按约缴纳首付款195386.00元。后该项目一直未开工，经查询得知玉峰公司未取得建设用地审批及商品房预售许可证明等手续。因被告坤发公司与被告玉峰公司在同一经营场所办公，且人员混同，应认定为同一公司。诉请确认原告与被告玉峰公司签订的协议无效；判令二被告共同返还购房款195386.00元、赔偿损失195386.00元并承担诉讼费用。被告玉峰公司辩称，双方签订的协议非商品房买卖合同，应为购房意向书，合法有效。因涉案房地产项目未取得用地审批手续及商品房预售许可证明等，无法开工建设，现同意返还原告购房款195386.00元，不同意赔偿损失。答辩人与坤发公司无任何关系，不存在主体混同问题。被告坤发公司辩称，答辩人与玉峰公司是二个完全独立的法人机构，不存在任何联系，原告要求答辩人承担责任于法无据，请求驳回原告该诉讼请求。经审理查明，被告玉峰公司成立于2010年5月19日，经营范围房地产开发、销售；被告坤发公司成立于2011年11月8日，经营项目为房地产开发、经营。2010年8月被告玉峰公司与淄博市张店区房镇镇高北村村民委员会签订《高北村旧村改造开发合作协议》，约定被告玉峰公司作为开发商与高北村合作完成旧村改造，由高北村负责办理工程建设的一切手续，同时协助玉峰公司办理开发项目的相关手续等。2012年被告玉峰公司未取得房地产开发相关手续，即对外宣传“华光丽景”项目。2012年11月26日原告郑杜帅给付被告玉峰公司定金50000.00元后，双方签订《华光丽景团购协议书》，约定原告选定被告玉峰公司开发的“华光丽景”项目南楼三单元1702室，建筑面积111.84平方米，总价款485386.00元；原告选房后五日内付清首付195386.00元，剩余房款办理银行按揭；原告需在开盘五日内签订《商品房买卖合同》；该协议以被告收到原告定金日起即生效，待双方签订《商品房买卖合同》后，协议作废。同日，原告向被告玉峰公司交款145386.00元，已给付的50000.00元定金抵作房款，被告玉峰公司为原告出具金额为195386.00元的收据一张。后因“华光丽景”项目未开工建设，原告要求与被告玉峰公司解除合同，返还房款。2013年9月30日被告玉峰公司向原告提供金额195386.00元的转账支票一张，原告向银行提示付款时被告知系空头支票。同年10月原告诉来本院，诉讼中被告玉峰公司将上述转账支票收回，于2013年10月30日再次为原告出具同等金额的转账支票一张，向银行提示付款时亦获知系空头支票。上述事实，有原告提供的华光丽景团购协议书、收据、转账支票、淄博市工商局网上信息查询资料、被告玉峰公司提供的旧村改造开发合作协议、退款申请书、收到条及双方当事人的陈述在卷证实。本院认为，原告与被告玉峰公司作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《华光丽景团购协议书》时意思表示真实，且内容比较具体，合同即已成立。本案争议焦点为：一、原告与被告玉峰公司签订的《华光丽景团购协议书》的性质及效力；二、原告的损失如何确定；三、被告坤发公司是否承担责任。关于所涉协议书的性质及效力。原告与被告玉峰公司签订的《华光丽景团购协议书》对双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、付款方式、签署正式买卖合同的期限、定金条款进行明确约定，但对《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的房屋交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款未作约定，且协议亦明确约定签署正式的商品房买卖合同后，该协议作废，故《华光丽景团购协议书》系当事人就双方在一定期限内签订商品房买卖合同而事先达成的合意，其性质应为预约合同，非商品房预售合同或商品房买卖合同。该协议不违反法律规定，自成立时生效。原告以被告玉峰公司违反法律强制性规定，未办理所需手续，即与其签订商品房买卖合同为由，主张所涉协议无效，证据不足，本院不予采信。涉案房地产项目不能开工建设，致合同根本目的无法实现，双方当事人协商一致，解除合同，不违反法律规定，2013年9月30日原告接受被告玉峰公司退还房款的意思表示，即为合同解除之日。关于原告的损失如何确定。合同既已解除，根据履行情况和合同性质，原告有权要求被告玉峰公司赔偿损失。因所涉协议非商品房预售或买卖合同，原告根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，要求被告玉峰公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，于法无据，本院不予支持。双方协商签订合同时，原告按被告玉峰公司要求给付定金50000.00元属于立约定金，根据《合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，被告玉峰公司应当双倍返还定金，同时对剩余房款145386.00元应按银行同期同类贷款利率赔偿原告自付款之日至起诉之日的经济损失为7898.09元。关于坤发公司是否承担责任的问题。所涉协议的签订主体系原告与被告玉峰公司，根据合同相对性，仅对双方发生拘束力。被告玉峰公司与被告坤发公司系二个完全独立的经营实体，无任何法律关系，原告要求被告坤发公司承担民事责任，证据不足，本院亦不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告郑杜帅与被告淄博玉峰置业有限公司于2012年11月26日签订的《华光丽景团购协议书》，于2013年9月30日解除；一、被告淄博玉峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告郑杜帅定金100000.00元。二、被告淄博玉峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑杜帅购房款145386.00元并赔偿经济损失7898.09元；三、驳回原告郑杜帅其他诉讼请求。案件受理费7162.00元，申请诉讼保全费2474.00元，共计9636.00元，由原告郑杜帅负担3390.00元，被告淄博玉峰置业有限公司负担6246.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  贺 荣代理审判员  满建清代理审判员  李莹莹二〇一四年六月十八日书 记 员  李婷婷