广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2014)惠城法民一初字第300号原告：魏秋芳，女，汉族，1969年8月3日出生，住址：广东省东源县。委托代理人：刘海锋，广东商盾律师事务所律师。委托���理人：邓燎发，广东商盾律师事务所实习律师。被告：周丽娟，女，汉族，1978年7月16日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：骆成业，广东伟伦律师事务所律师。委托代理人：曾静虹，广东伟伦律师事务所实习律师。原告魏秋芳与被告周丽娟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告魏秋芳诉称，2013年2月27日，被告将惠城区东湖花园4区号铺位的店铺（面积约155平米）租赁给原告使用，双方为此签订了《店铺转让合同》，合同中约定被告应保证该店铺的合法出租，并且被告口头承诺原告可以将该店铺再行转租。协议后，原告依约向被告缴纳了店铺转让费9万元、押金6500元，对该店铺进行了重新装修并按时缴交每月租金。但是在合同履行过程中被告却屡屡违约，在物业管理处封堵店铺厨房后门并停电时被告拒不出面协调解决，不单原告利用该店铺（部分）与人合作得不到房东同意，就是被告转租该店铺给原告使用，房东周丽平也多次明确表示不同意，原告为此多次要求被告出具房东同意被告转租该店铺给原告使用的书面材料和办理营业执照的房产证复印件，被告均不予理睬，该店铺随时可能被房东收回，原告对该店铺已无法正常经营更不能扩大经营。2014年1月13日，原告最后书面通知被告三天内提供房东同意转租的书面材料和房产证复印件，否则期满即为解除双方签订的《店铺转让合同》。三日期限届满直至起诉日止，被告仍不予理睬。原告认为，被告未经房东同意转租该店铺，并且房东多次明确表示不同意被告转租该店铺给原告使用，经原告多次要求被告仍不能提供房东同意其转租的书面材料，被告已不能保证该店铺的合法出租，原告无法对该店铺进行正常经营使用和扩大经营，被告的行为已经构成了根本违约，双方签订的《店铺转让合同》已在2014年1月17日解除，被告依法应向原告返还已支付的店铺转让费、押金并赔偿原告装修该店铺的经济损失。为此，原告提起诉讼，请求判令：1、被告向原告返还店铺转让费玫万元、押金陆仟伍佰元，并赔偿原告装修店铺费用肆万柒仟肆佰捌拾伍元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告周丽娟辩称，一、答辩人有权将争议的商铺租赁给原告使用。1号铺业主赖群好在《店铺转让合同》中注明同意答辩人将商铺转租给被答辩人。答辩人与2号铺业主周丽平签订的《合同书》上约定业主周丽平同意答辩人在合同期限内将商铺转租给第三方，双方签订的租赁合同继续有效。二、被答辩人要求答辩人返还店铺转让费、押金、装修费于理无据，应予以驳回。《店铺转让合同》合法有效，双方应严格按照合同的约定履行双方的义务。被答辩人缴纳了2013年12月的租金后一直没支付后续租金，其行为已构成违约，押金6500元应当在扣除店租后予以返还，不够支付店租的，被答辩人还应支付剩余拖欠店租。三、被答辩人逾期30天以上未支付答辩人的店租，答辩人根据合同约定解除租赁合同，并向被答辩人追偿未交纳的店租和违约金。另外，被答辩人没有经过答辩人书面同意和合同约定，答辩人请求解除双方的租赁合同关系，并保留向答辩人追偿损失的权利。四、被答辩人在与答辩人合同存续期间，在2013年11月擅自将店铺转租给他人，违反了法律规定，答辩人有权解除合同。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求，解除《店铺转让合同》和要求被答辩人支付拖欠租金。��明的案件事实经审理查明，位于东湖花园四区2号铺位分成两部分，一部分由案外人周丽平出租给被告，一部分由案外人赖群好出租给被告。赖群好签字同意被告转租给他人。周丽平在2013年8月14日与被告的《商铺租赁合同》中约定同意被告在合同期限内转租给他人。2013年2月27日，原、被告签订《店铺转让合同》，约定：被告于2013年3月1日将位于东湖花园四区2号铺位（面积约155平米）租赁给原告使用；店铺现有的装修、装饰、设备全部归原告所有，原告支付转让费90000元给被告；被告将原有营业执照（经营范围为餐饮）一并过户给原告，被告协助原告办理营业执照等相关手续；每月15日前缴交租金为6500元，逾期15天，每日加交租金的千分之一的滞纳金，逾期30天以上，原告有权终止合同；租赁期限为六年（2013年3月1日至2019年3月1日）。��同签订后，原告向被告支付转让费90000元、押金6500元，并支付租金至2013年12月份。2013年5月16日，位于东湖花园四区2号铺位的惠州市惠城区麒麟阁茶餐厅登记在原告名下。2013年10月27日，原告与他人刘某签订《协议书》，将其租赁的惠州市惠城区麒麟阁茶餐厅右侧约75平方米出租给刘某，期限为5年，月租5500元。原告与刘某尚未交接房屋就产生纠纷。原告于2014年1月13日以被告未能保证该店铺合法出租为由，通知被告解除《店铺转让合同》。因双方存在争议，店铺的钥匙尚未交付。2014年3月3日，在惠州市公安局东湖派出所的见证下，被告打开东湖花园四区2号铺位的大门。证人魏某陈述：其是原告的哥哥，全权负责经营麒麟阁茶餐厅，周丽平在2013年8月份来店一次，说她跟被告的合同已经到期要收回，后被告将周丽平带走，以后再没来过店里。当被问你方为何在明知商铺有纠纷的情况下还转租商铺，证人魏某陈述认为被告有口头说跟周丽平的事情她会搞定。裁决理由和结果本院认为，被告承租的位于东湖花园四区2号铺位来源于业主赖群好和周丽平，其中赖群好明确表示被告可以转租给他人，虽然周丽平于2013年8月某一天到原告处表示要收回租赁房屋，但是当天就由被告劝走，以后亦未进一步向原告主张收回租赁房屋，且证人魏某陈述原告将房屋再次转租给他人刘某时相信被告能够与周丽平协商好转租事宜，周丽平亦在2013年8月14日与被告的《商铺租赁合同》中约定同意了被告在合同期限内转租给他人，故被告将其承租的房屋转租给原告，得到了出租人的同意或追认。所以，原、被告于2013年2月27日签订《店铺转让合同》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政���规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。根据《店铺转让合同》的约定，被告已经将原有营业执照（经营范围为餐饮）过户给原告，惠州市惠城区麒麟阁茶餐厅登记在原告名下，原告应当及时支付租金。但是，原告一方面以被告未确保业主周丽平同意转租为由认为店铺不能正常经营使用和扩大经营，另一方面又相信被告能处理好周丽平同意转租，在被告未同意转租的情况下，将茶餐厅的部分于2013年10月27日再次转租给他人，故原告以被告未确保周丽平同意转租、可能存在店铺被收回的风险为由，认为被告的行为已经构成根本违约，理由不充分，本院不予采信。由于原、被告无继续履行合同之合意，店铺已经收回，《店铺转让合同》应予以解除。虽然原告于2014年3月3日也将店铺收回，但是被告将店铺再次转租给他人或自己使用，均需一定的准备时间，故原告应向被告支付2014年1月至3月份的租金。扣除已经支付的押金6500元外，原告尚应向被告支付二个月的租金13000元。至于原告要求被告返还店铺转租费90000元问题，因该费用的用途是在合同期限内原告使用店铺内的装修及设施设备，现合同提前解除，店铺内的装修及设施设备在时间上尚未使用完全，且双方当事人在合同中的违约责任部分亦未明确约定对转租费的处理，故被告应根据已经使用时间和可使用时间的比例部分返还转租费，即被告应返还店铺转租费75000元（90000元-90000元×1年÷6年）。扣除原告需向被告支付的租金，被告应向原告返还店铺转租费62000元（75000元-13000元）。由于原告未提供充分证据证明其对店铺进行了装修，且提前解除合同主要系原告的行为所造成，故原告要求被告赔偿装修店铺费用47485元的诉���请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告魏秋芳与被告周丽娟于2013年2月27日签订的《店铺转让合同》。二、被告周丽娟应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告魏秋芳返还店铺转租费62000元。三、驳回原告魏秋芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3000元（原告已预交），由原告魏秋芳负担1622元，被告周丽娟负担1378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  唐作培审 判 员  贺晔晖代理审判员  肖石平二〇一四年六月十九日书 记 员  纪舜龄