成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初513号 原告：余强，男，1991年9月20日出生，汉族，住四川省郫县。 委托代理人：夏恩静，四川诺瑞特律师事务所律师。 委托代理人：李三贵，四川诺瑞特律师事务所律师。 被告：陈婷菁，女，1984年7月18日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托代理人：罗泽伟，四川法典律师事务所律师。 委托代理人：刘情，四川法典律师事务所律师。 原告余强与被告陈婷菁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余强及其委托诉讼代理人夏恩静，被告陈婷菁的委托诉讼代理人罗泽伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余强向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告退还定金20000元；2、判令被告赔偿原告房屋涨价损失232550元；3、判令被告支付中介费15200元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年5月7日经中介方成都市友家乐房屋经纪有限公司签订了《房屋转让意向协议》，约定被告将位于郫筒镇科新街置信逸都C区5号4栋1单元25层1号房屋以76万元转让给原告，双方就房款支付方式进行了明确约定，同时合同第十八条约定违约责任。合同签订后因房屋贷款事宜原被告双方对原合同约定的付款条款进行了变更，由原告在2017年8月底以现金方式支付购房款。但在2017年8月被告向原告单方发出《协议解除通知》，擅自解除合同。为此，原告向法院提起诉讼，诉请被告继续履行合同，但经法院判决认为被告解除理由虽不成立，但根据合同第十八条约定，被告可以通过向原告支付违约金为对价单方解除合同，故发生合同解除的效果，对被告解除合同给原告方造成的损失，原告可另向被告主张。案涉房屋面积132.34平方米，平均成交价格在7500元每平方米以上，被告的不诚信给原告造成了巨大损失，违约金的约定并不足以弥补房屋涨价的损失，原告起诉至人民法院。 被告陈婷菁辩称，1、协议无法履行是因为原告不具有支付能力；2、本案双方签订的是意向协议，在法律性质上是预约合同，双方对时间、付款方式没有达成一致意见。3、被告认为原告违反合同约定，原告支付定金后未支付首付款和按揭款。另被告认为双方采用中介的格式合同双方约定的是双方公证后首付，双方没有去公证，非一方的原因，应当理解为条件成就或者是没有条件，原告应当在事实发生后跟进支付21万元款项；4、原告严重违约，被告发出解除函前原告没有支付行为，也没有关于按揭的补救措施，因此，双方没有就正式的房屋买卖合同达成一致的情况下、原告有重大迟延付款违约行为，被告有权依据合同解除双方的意向协议；5、原告没有提交任何证据证明双方对付款方式、付款时间达成补充协议。 经审理查明，2017年5月7日，原告（购买方）与被告（出售方）签订了《房屋转让意向协议》，约定原告购买被告陈婷菁位于成都市郫筒镇科新街置信逸都小区C幢4单元1楼25号房屋，房屋转让价为760000元。同时，该合同第六条约定：“1)、意向协议定金交付：在本协议签订当日，买方向卖方交付定金20000。该定金（或其中的一部分）在卖方签收后转交给经纪方托管，经纪方给卖方出具收据”。2）、房款支付（除定金之外的购房款）由买卖双方自行交接房款（由该交方式所产生的任何争议和纠纷均与经纪方无关），按下列第②种方式执行：……。②、按揭贷款方式支付房款，按下列A方式执行：A、若该房屋目前非按揭状态：买卖双方同意在做完预约合同公证后日内买方支付首付款210000于卖方：剩余房款530000由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。2017年8月24日，原告支付被告购房定金20000元。合同第17条约定：“买方擅自解除本协议或买方单方面违约致使本协议被解除的，须向卖方支付该房屋成交价20%的违约金，买方逾期支付房款，或未能按时履行本协议约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权解除本协议，本协议解除的，买方须向卖方支付该房屋成交价20%的违约金，并承担卖方支付的佣金损失。买方逾期支付佣金，每逾期1天，按未付佣金的5‰向经纪方支付违约金。”合同第十八条约定：“卖方擅自解除本协议或卖方单方面违约致使本协议被解除的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金，卖方逾期办理房屋递件或取件或未能按时履行本协议约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除本协议，本协议解除的，卖方须向买方支付该房屋成交价20%的违约金，并承担买方支付的佣金损失。卖方逾期交房，每逾期1天，按该房屋成交价5‰向买方支付违约金。卖方逾期支付佣金，每逾期一天，按未付佣金的5‰向经纪方支付违约金。”2017年7月26日，原告母亲代德芬向银行申请了购房贷款，但该贷款申请因收入证明未通过导致购房贷款未获审批。2017年8月22日，被告向原告邮寄协议解除通知函，该通知函载明：“你方已经严重违约，我方协议约定通知你方解除协议。请你方在2017年8月25日下午17:00前到富房不动产郫都区置信店解除协议。基于友好和谐的原则，若依此方式解除协议，甲方依然可以考虑放弃没收定金的权利”等内容。 另查明，原告余强于2017年8月向郫都区人民法院起诉要求确认被告发出的解除协议无效，履行与原告签订的房屋意向转让协议，并协助原告为理房屋不动产登记手续。本院经审理后认为该解除函中被告解除双方签订的意向协议的内容是被告的真实意思表示，合法有效，同时被告在庭审中坚持解除双方签订的《房屋转让意向协议》并拒绝继续履行。因此，对于原告要求确认《协议解除通知函》无效的诉讼请求，本院不予支持。故原告在庭审中明确表示坚持要求被告履行合同办理房屋过户的义务，该诉讼请求在客观上无法实现，本院不予支持。判决驳回原告余强的全部诉讼请求。原告不服判决上诉至成都市中级人民法院，二审法院审查查明的事实与一审法院一致。但认为协议解除通知的解除理由不能成立，但依照双方协议第十八条约定，被告可以通过向余强支付违约金为对价而单方解除合同，对陈婷菁单方解除合同而给余强造成的损失，余强可另行主张权利。 上述事实有原告提交当事人身份信息、房屋转让意向协议、定金收据、中介费收据、协议解除通知函、（2017）川0124民初4832民事判决书、（2018）01民终5222号民事判决书等证据证实，足以认定。 本院认为，原告与被告签订房屋转让意向协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告于2017年起诉被告要求继续履行合同等，中院生效判决认定“《协议解除通知函》的解除理由不成立但根据《房屋转让意向协议》第十八条约定。陈婷菁可以通过向余强支付违约金为对价而单方解除合同，中院判决书认为陈婷菁由于单方解除合同而给原告造成的损失，原告可另行主张权利。本次诉讼原告要求被告赔偿损失符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定。根据该规定，违约方除赔偿守约方在履行该买卖合同后应当具有可得利益，故本院对原告主张的案涉房屋的涨价损失依法予以支持。综合考虑合同履行情况、过错程度、对因房屋价值涨跌而产生的损失的预见范围等因素酌定损失182848元。关于原告主张退还定金并要求支付中介费于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告陈婷菁于本判决生效后十日内向原告余强赔偿房屋涨价损失182848元； 二、被告陈婷菁于本判决生效后十日内向原告余强返还定金20000元； 三、被告陈婷菁于本判决生效后十日内向原告余强支付中介费15200元； 四、驳回原告余强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2658元，由被告陈婷菁承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 文 武 二〇一九年三月二十日 书记员 王吉祥