江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民终字第00581号上诉人（原审原告）徐州环海副食品有限公司。法定代表人王爱霞，该公司经理。委托代理人何宏，江苏胜家律师事务所律师。被上诉人（原审被告）朱慧，女，1981年10月29日生，汉族。委托代理人蔡波，江苏汇君律师事务所律师。上诉人徐州环海副食品有限公司（以下简称环海公司）因与被上诉人朱慧房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第2243号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月10日立案受理后依法组成合议庭，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人环海公司的委托代理人何宏，被上诉人朱慧及其委托代理人蔡波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2007年10月31日，环海公司与朱慧签订房屋租赁合同一份，约定由环海公司将位于本市民富园狮子山小区北侧的德政路三层综合楼租赁给朱慧使用。租赁期限为八年，即2008年2月1日至2016年1月31日；一楼的月租金为15元／平方米、二楼的月租金为5元／平方米、三楼的月租金为4元／平方米；从第三年开始，租金以后每年递增一次，每次按4%递增；付款方式为前半年为月结，半年以后按每季度一结。双方在合同中还约定，环海公司应向朱慧提供房产证、消防合格证以及房主同意转租的书面文本（如有缺失，环海公司应保证朱慧在租赁期间对该房屋正常使用）；若有一方违约对另一方造成损失，将由违约方给予两倍以上的违约赔偿（双方未就赔偿数额进行约定）。2007年11月18日，双方又签订了房屋租赁合同附加协议一份，附加协议明确了租赁房产的一楼面积为222.7平方米、二楼面积为480平方米、三楼面积为480平方米；房屋的各项手续证件由环海公司于2007年11月20日前交付给朱慧；房屋租赁期为2007年11月1日至2016年1月31日，其中2007年11月1日至2008年1月31日为装修优惠期，租金自2008年2月1日起算；朱慧应先交纳租金后使用房屋，并应于每结算周期的第一个月的5号前缴纳房租，逾期环海公司有权收取朱慧应交房租额日千分之五的滞纳金。环海公司与朱慧签订租赁合同后，朱慧即进行了装修，欲用该房产经营KTV，但在此期间，环海公司未能按照约定于2007年11月20日前向朱慧提供房产证、消防合格证等（环海公司仅提供了该房房主徐州市云龙区骆驼山街道办事处狮子山居民委员会同意转租的证明），在装修至第三层时，朱慧了解到该房产与原规划不符，无法办理消防许可证，便停止了装修。后双方因涉案房屋租赁合同发生纠纷，朱慧遂将环海公司诉至法院，请求判令：依法解除双方之间的租赁合同，并要求环海公司赔偿朱慧各项损失合计96万元。环海公司在该案中提出反诉，请求判令：朱慧支付环海公司自2008年2月1日起的房屋租金3.066万元、违约金1800元；后变更反诉请求为要求朱慧支付环海公司自2008年2月1日起至2009年7月底的房屋租金130228.5元、违约金30000元。一审法院于2009年10月27日作出（2008）云民一初字第1336号民事判决，判决：一、徐州环海副食品有限公司于判决书生效后十五日内赔偿朱慧装修损失459427.64元；二、驳回徐州环海副食品有限公司的反诉请求。环海公司收到该判决后不服，提起上诉，本院于2010年6月21日作出（2010）徐民终字第119号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。后环海公司于2010年8月30日向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2010年12月17日作出（2010）苏审二申字第568号民事裁定，指令本院再审该案。本院于2011年9月30日作出（2011）徐民再终字第0014号民事判决，判决：一、维持（2010）徐民终字第119号民事判决；二、解除徐州环海副食品有限公司与朱慧签订的租赁合同。朱慧于判决生效后十日内将租赁房屋交付徐州环海副食品有限公司。另查明，本案涉及的房屋系徐州市金狮房屋开发公司开发，现属徐州市云龙区骆驼山街道办事处狮子山居民委员会所有。该房屋及其所属的整个楼房在开发时，多项开发手续未按正常程序办理。关于办理消防许可证的问题，本院在再审期间向徐州市公安消防部门进行了调查。环海公司仅提供徐州市公安消防部门向房屋开发单位发出的建筑工程消防设计审核意见书，但未能证明房屋开发单位将符合验收规定的所有手续提交消防验收部门。涉案房屋办理土地证、房屋所有权证也应提交建设用地规划许可证、建设工程许可证、建设施工许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，而环海公司向法院提供的仅有建设用地规划许可证。本院再审判决生效后，朱慧未按照（2011）徐民再终字第0014号民事判决确定的时间交付房屋，环海公司遂以朱慧迟延交付房屋为由诉至一审法院请求判令朱慧支付2010年7月28日至2011年12月13日的房屋使用费用共计585090元，后在诉讼过程中将诉讼请求变更为请求判令：1、朱慧支付环海公司房屋使用费212898元（即自2011年10月10日计算至2011年12月12日，该房屋总面积为1182.7平方米，按照每平方米每天3元的标准计算，每天为3548.1元，总计60天，共计212898元）。2、诉讼费用由朱慧承担。朱慧答辩称：1、从程序上讲，环海公司就同一事实再次提起诉讼属于重复诉讼。2、从实体上讲。（1）生效判决已经确认了朱慧不应当支付租金，并且驳回了环海公司的诉讼请求，而环海公司以同样的理由再次要求朱慧支付租金同样不应当得到支持。（2）该房屋并不在朱慧的控制之下，朱慧并没有实际占有该房屋。2008年发生诉讼以后，一审法官就带领双方当事人将该房屋锁闭并由其保管钥匙，在一审诉讼结束之后，一审法官在没有交付对象的情况下找到朱慧，将钥匙交给朱慧要求其保管，朱慧在本案当中只是暂时保管了法官交付的钥匙。另外，环海公司没有使用该房屋是环海公司自己的原因。（3）在判决生效之后，环海公司从来没有向朱慧主张过要求朱慧交付钥匙，而是在朱慧再次向环海公司提起诉讼的时候，环海公司才主张本案的诉讼请求，而根本不是基于朱慧实际占有使用该房屋。3、从本案损失的计算方法来看。环海公司既无租金起算时间的证据，也没有证明朱慧交付钥匙时间的证据。因此请求依法驳回环海公司的诉讼请求。一审审理过程中，朱慧确认最迟于2011年11月7日前收到本院于2011年9月30日作出的再审判决书，对此，环海公司虽持异议，但其未能提供充分证据证明其所述的相应时间。另外，朱慧确认于2011年12月5日将涉案房屋钥匙交到一审法院执行局，但与一审法院（2011）云执字第0496号案卷中第57页执行局在2011年12月8日对其所作《执行笔录》中的陈述不符，故原审法院认为应以从该《执行笔录》上能够确认的时间即2011年12月13日作为朱慧将涉案房屋钥匙交到一审法院执行局的时间。原审法院经审理认为，1、关于朱慧应否支付环海公司涉案房屋使用费的问题。朱慧确认最迟于2011年11月7日前收到再审判决书后，则其应在该再审判决指定的期限内（即2011年11月17日前）将涉案房屋及钥匙交付给环海公司，但其于2011年12月13日才将涉案房屋钥匙交到法院执行局，造成环海公司自2011年11月18日至2012年12月12日（共计25天）期间无法使用涉案房屋，故朱慧应向环海公司支付该期间的房屋使用费。对朱慧提出的本案属于重复诉讼问题，以及本案环海公司以同样理由再次要求朱慧支付租金的请求已经生效判决确认了不应当支付并予以驳回，因此环海公司本次诉讼也不应得到支持的辩称意见，法院认为，此前的案件双方系围绕损失赔偿及合同期内的租金、违约金的支付问题进行的诉讼，而本案系针对法院再审判决指定的期限内朱慧未履行交付义务后产生的房屋使用费问题，前后两案并非同一事实，不属于重复诉讼，亦不属同样的理由和同样的请求，对于朱慧的上述辩称意见，不应支持。朱慧另辩称涉案房屋不在其控制之下，其仅是保管房屋钥匙，并不妨碍环海公司使用房屋，但其未向环海公司交付涉案房屋钥匙的行为使得环海公司无法打开房门使用该房屋，故对该辩称意见，亦不予支持。朱慧还辩称在再审判决生效后环海公司从来没有向其主张要求交付钥匙，对此，由于朱慧不能以环海公司向其主张交付作为其履行义务的前提条件，故对该辩称意见不予支持。2、关于涉案房屋使用费如何确定的问题。朱慧虽在收到再审判决后未在规定期限内将房屋钥匙交付环海公司，但考虑到环海公司未按约定履行合同义务，即交付的房屋不符合双方约定，不能达到朱慧使用该房屋的合同目的，特别是未交付涉案房屋的相应证照（房产证、消防许可证等），致使朱慧始终无法使用涉案房屋。故根据公平原则，并参照双方合同的约定，支持环海公司主张的房屋使用费为6639.1元［（15元／平方米×222.7平方米＋5元／平方米×480平方米＋4元／平方米×480平方米）×（1＋4%）÷30天×25天］，对超出该数额的部分不予支持。遂判决：一、判决生效之日起十日内，朱慧支付徐州环海副食品有限公司6639.1元。二、驳回徐州环海副食品有限公司的其他诉讼请求。上诉人环海公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：1、原审法院认定的朱慧占用房屋的时间错误，应当是2011年11月7日至2011年12月13日。理由是朱慧申请执行的时间是2011年11月6日，在此之前15日朱慧应当已经收到判决书。一审法院按照朱慧自认确定其2011年11月7日收到判决书不当。2、双方租赁合同已被依法解除，一审法院仍据此计算房屋占用费用不当。上诉人要求被上诉人按照每天每平方米3元的标准支付，已低于该地段同类出租房出租价格很多。因此请求法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人朱慧答辩称：1、被上诉人在收到判决书后，申请执行其租金损失时就主张交出钥匙，但是经法官联系后，上诉人始终不出面，后经法官要求双方见面，但是对方一直不来，因此逾期交钥匙的时间损失应由上诉人承担。2、本案中一审法院确认的房屋占用费不同于一般意义上的房屋占用，理由是被上诉人在逾期时间一直未使用，双方存在着租赁合同的争议，而主要的争议就是上诉人未提供房产证及消防许可证，因此租赁房屋上诉人一直没使用，更谈不上受益。3、关于租金标准的问题，按照最高人民法院以及省高院的租赁合同的司法解释，对于房屋占用费确定标准时首先要参考双方原合同的约定，综上，请求法院驳回其上诉。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、一审法院确认2011年11月18日至2011年12月12日为被上诉人占有使用的时间是否适当？2、一审法院确定的占有使用费用计算标准是否适当？二审期间，上诉人环海公司提供了2012年10月13日就本案涉案房屋和他人签订的房屋租赁合同一份，证明该涉案房屋的租金一年是48万元，这48万元是符合市场行情的。被上诉人朱慧认为该证据不属于新证据，和本案也无关联性，不同意对该证据进行质证。本院认为，一、关于被上诉人朱慧占有使用涉案房屋时间如何确定的问题。虽然被上诉人朱慧无法确认收到（2011）徐民再终字第0014号判决书的准确时间，但从其2011年11月7日向一审法院提交恢复执行申请书的行为可以推断出最迟在2011年11月7日被上诉人朱慧已经收到了再审判决书。上诉人认为朱慧申请执行应当在判决确定的履行期15天届满后，故朱慧应在11月7日前15日就已经收到再审判决书，该观点不能成立。因为朱慧在二审判决作出后已经申请执行，再审判决作出后，朱慧申请恢复执行程序，并无期限要求。一审法院对被上诉人朱慧占有涉案房屋的时间段认定并无不当，上诉人该项上诉请求本院不予支持。二、关于涉案房屋占有使用费用的标准如何确定的问题。尽管朱慧迟延履行返还租赁房屋的义务，但本案双方房屋租赁合同被解除的原因是因为租赁房屋不具备使用条件，在迟延交付期间，朱慧并未能正常使用该房屋，故对于该房屋的占有使用费用，无法参考同地段符合使用条件的房屋的出租价格。上诉人二审提供的房屋租赁合同签订时间并非本案争议之时，也无法作为本案的参考依据。在此情况下，根据公平原则，参照双方合同的约定确定费用，并无不当，上诉人要求被上诉人按照每天每平方米3元的标准支付没有依据，本院不予支持。综上，上诉人环海公司的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费4825元，由上诉人徐州环海副食品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  单雪晴审 判 员  张 伟代理审判员  袁 菊二〇一四年五月六日书 记 员  王晓刚