成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初6639号 原告：廖韬（曾用名廖艳），男，1991年10月3日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杨桥，四川有度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：佘宸熠，四川有度律师事务所律师。 被告：曹芳，女，1990年9月10日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：任炳锋，四川瑞信杰律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都东大支行，住所地四川省成都市武侯区一环路南一段57号。 负责人：周萍，行长。 委托诉讼代理人：陈煜，男，1988年6月5日出生，汉族，住成都市青羊区，系该行员工。 原告廖韬与被告曹芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告廖韬申请追加中国工商银行股份有限公司成都东大支行（以下简称“工行东大支行”）为本案第三人，本院予以准许。原告廖韬的委托诉讼代理人杨桥、佘宸熠、被告曹芳及其委托诉讼代理人任炳锋、第三人工行东大支行的委托诉讼代理人陈煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖韬向本院提出诉讼请求：1.判令曹芳继续履行《预约合同》，协助廖韬办理位于协和街道华府大道三段×号房屋的所有权人变更登记手续；2.判令曹芳支付违约金385250元（按房屋总价款千分之五／天，即5750元／天自2018年4月2日暂时计至2018年6月8日，实际应计算至曹芳办理完成房屋所有权变更登记手续之日止）。事实和理由：廖韬作为买方与曹芳作为卖方于2017年10月10日签订了《预约合同》并于当日办理了公证，合同约定廖韬购买曹芳位于协和街道华府大道三段×号房屋（以下简称“案涉房屋”），卖方应当于取得房屋权属证书后十天内与买方一同前往不动产登记中心办理过户递件手续。合同签订后，曹芳于2018年3月22日取得了房屋权属证书，廖韬多次催告曹芳办理房屋过户手续，但曹芳一致拖延，至今未办理过户手续。为维护其合法权益，故诉至法院。 曹芳辩称，双方签订的是预约合同并非本约合同；曹芳至今没有拿到权属证书，无法协助办理过户手续，且廖韬并无购房资格；曹芳在合同的履行过程中不违约，不应支付违约金。 工行东大支行述称，曹芳是以按揭贷款的形式购买的案涉房屋，当时产权证没有下发导致并未及时办理抵押手续。工行东大支行并不知晓廖韬与曹芳的买卖事实，不应损害工行东大支行的合法权益。 本院经审理认定事实如下：曹芳作为甲方出售方与廖韬作为买售方在居间方成都嘉馨房地产经纪有限公司的居间服务下于2017年9月18日签订了《房产买卖合同》，约定甲方将位于双流县华阳街道三江社区×号，建筑面积113.84平方米房屋（即案涉房屋）出售给乙方，购房合同备案号3××2；该房屋设定了抵押，甲方承诺在领取不动产证后按银行通知时间办理完成该房屋他项权证的注销。该房屋如在合同签订时尚未取得产权证，甲方承诺按开发商正常办理时间取得该房屋的房产所有权证，因此所产生的一切费用由甲方自行承担；房屋总价款1150000元，乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金50000元，2017年10月10日签订预约合同公证的同时支付180000元，甲方领取产权证…通知甲方结清按揭的同时支付200000元，余下款项720000元乙方以银行贷款的形式支付。房屋过户交易及物业交割约定：乙方银行按揭贷款审批通过，甲方领取产权证后注销银行抵押贷款后的7个工作日内前往房管部门办理过户手续。甲乙双方办理完毕过户手续之日起7个工作日内腾出该房屋。违约责任约定：甲乙双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户，每逾期1日，违约方向守约方支付该房产成交价千分之三的违约金。合同签订当日，廖韬向曹芳支付了购房定金50000元，曹芳向廖韬出具了收条一份。2017年10月10日，曹芳作为甲方与廖韬签订了《预约合同》并办理了公证，约定不动产交易价格1150000元为不变价格、不受市场价格涨跌的变化；双方确认乙方已经向甲方支付了购房定金50000元，乙方应于2010年10月10日内以一次性付款方式向甲方支付购房款180000元，甲方收到上述款项后将房屋及其配套物业设施交付乙方，乙方承担后续物业费；甲方取得上述房屋权属证书后十天内与乙方一同前往不动产登记中心办理过户递件手续，同时乙方应于过户递件成功当日向甲方支付购房款200000元；不动产权证书转移至乙方名下四个月内，乙方应通过公积金或商业银行按揭贷款方式支付购房尾款720000元。如银行审贷未通过或贷款额度不足，乙方必须在银行通知之日起三个月内通过其他方式支付或补足。同时约定：出卖人逾期签订房屋买卖合同、逾期过户以及实施其他违约行为，买受人逾期付款以及实施其他违约行为，每逾期一天，违约方每日需承担房屋总价款千分之五的违约金。逾期超过15天，守约方可单方面解除本合同并要求违约方承担500000元的违约金以及违约方因违约行为造成守约方的其他经济损失。合同签订当日，廖韬通过银行转账的方式向曹芳支付了180000元，曹芳向廖韬交付了案涉房屋。 另查明，廖韬于2017年11月1日通过学历入户的方式将户籍从四川省渠县迁至成都市高新区。截止2018年8月17日，廖韬在成都市范围内并无房产。成都市人民政府办公厅于2017年3月24日签发了《关于完善我市住房限购政策的通知》，将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）；在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。2018年5月15日，成都市出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，购房新政实施后，原有政策规定与新政不一致的，按新政执行，原2016年10月1日开始执行的自然人可以购买1套商品住房的规定，调整为根据购房人家庭名下自有产权住房套数来认定购房人是否具有购房资格。 再查明，案涉房屋于2018年3月22日办理了不动产权属证书，开发商并未通知曹芳领取，但曹芳（及其家属）知晓已经办理了权属证书的事实。曹芳是以按揭贷款的形式购买的案涉房屋，权属证书没有下发导致贷款银行工行东大支行并未及时办理抵押手续。尔后又因廖韬申请了保全查封，导致按揭银行未能设置抵押。庭审中，廖韬同意代曹芳归还银行按揭款。 以上事实，有当事人身份信息、房产买卖合同、预约合同、收条、转账凭证、房屋信息摘要、户口本、成都市社会保险个人参保缴费证明、个人住房信息查询记录、微信记录、个人购房借款／担保合同、调查询问笔录及当事人当庭一致陈述,本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点在于：1.买卖双方建立了本约还是预约合同；2.曹芳是否违约问题，即廖韬主张的违约金是否得到支持问题；3.廖韬主张曹芳协助办理案涉房屋的过户手续是否得到支持问题。本院将根据查明的事实，综合评判如下： 第一，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的真实意思表示，即当事人是否有意在将来订立一份新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约的关系，不能孤立的仅以当事人签订的协议名称作为依据，而是应当综合审查相关协议的内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实予以认定。本案中，双方当事人先后签订的《房产买卖合同》、《预约合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，合同及协议书具备了本约合同的必备条款，对当事人名称、标的、价款、违约责任等约定明确具体，合同签订后廖韬也先后向曹芳支付了购房定金50000元和购房款180000元，曹芳亦向廖韬交付了房屋，故买卖双方建立了本约合同并非预约合同。 第二，案涉房屋虽于2018年3月22日载入了不动产登记部门的登记薄，但开发商因将权属证书交于按揭银行办理抵押手续并未及时通知曹芳领取，按揭银行又因廖韬申请保全查封不能办理抵押手续导致未能退还权属证书，曹芳（及其家属）虽然通过其他途径知晓权属证书已经办理，但在实际的操作过程中双方当事人在没有权属证书的情况下在不动产登记部门无法办理权属转移登记，同时，廖韬在签订合同时亦知晓案涉房屋属于曹芳按揭贷款购买，故廖韬要求曹芳在未实际领取权属证书的情况下承担迟延办理过户手续的违约责任，与客观事实相悖，本院不予支持。 第三，廖韬已于2017年11月1日通过学历入户的方式将户籍从四川省渠县迁至成都市高新区，符合成都市人民政府办公厅于2017年3月24日颁布的购房政策，廖韬在案涉房屋没有设置抵押的情形下亦同意代曹芳归还按揭贷款，加之案涉房屋已实际办理了权属证书符合过户的条件，廖韬主张曹芳协助办理案涉房屋的过户手续，符合法律规定，本院予以支持。廖韬代曹芳向第三人工行东大支行支付的款项实为向其支付的部分购房款，在扣除已经支付的购房定金50000元、购房款180000后，廖韬应根据合同的约定将剩余的购房款及时支付曹芳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告廖韬于本判决生效之日起十日内代被告曹芳向第三人中国工商银行股份有限公司成都东大支行偿还余下按揭款； 二、被告曹芳于原告廖韬支付完毕上述款项后十日内协助将位于成都市协和街道华府大道三段300号84栋1单元34楼340×1号房屋过户至廖韬名下； 三、驳回原告廖韬的其他诉讼请求； 案件受理费7575元，由原告廖韬负担3787.5元，被告曹芳负担3787.5元；诉讼保全费5000元，由原告廖韬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 磊 二〇一九年三月十日 书记员 黄小琴