重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0113民初11043号 原告（反诉被告）：甄利，男，1985年11月15日出生，汉族，住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：程卫锋，重庆格林威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程清清，重庆格林威律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贺国刚，男，1979年5月20日出生，汉族，住重庆市巴**。 被告（反诉原告）：李传芬，女，1980年2月20日出生，汉族，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：刘任锋，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄天雨，重庆百君律师事务所律师。 第三人：重庆存量房屋中介服务部，住所地重庆市巴**花溪街道土桥正街**，统一社会信用代码91500113593675993J。 投资人：杨丰炳，总经理。 委托诉讼代理人：郑春荣，女，重庆存量房屋存量房中介部工作人员。 原告甄利与被告贺国刚、李传芬，第三人重庆存量房屋中介服务部（以下简称存量房中介部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。因案情复杂，本案转为适用普通程序进行审理。应原告甄利申请，本院委托重庆金汇房地产土地资产评估事务所（以下简称金汇评估所）对二被告所有的位于重庆市巴南区渝南大道118号xxx号房屋（以下简称涉案房屋）于2018年8月7日的市场价值进行司法评估。金汇评估所作出渝金汇评估鉴[2018]801号房地产估价报告（以下简称801号报告）后，原、被告在本院指定异议期内均未提出异议。本院依法终结司法鉴定程序，恢复审理后再次公开开庭审理了本案。原告甄利及其委托诉讼代理人程卫锋，二被告委托诉讼代理人刘任锋，第三人委托诉讼代理人郑春荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告甄利向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告所签订《重庆存量房屋中介服务部居间买卖协议》（以下简称居间买卖协议）中的《房屋买卖合同》；2.判令二被告返还原告购房定金2万元；3.判令二被告赔偿原告已经支付的房屋中介服务费、按揭服务费及权证代办费共计8000元;4.判令二被告赔偿原告律师费2.4万元;5.判令二被告赔偿原告房屋增值部分的损失96300元。事实及理由：2018年4月15日，原、被告与第三人存量房中介部签订居间买卖协议，约定：二被告将其所有的涉案房屋，以成交价68万元卖给原告甄利；原告以按揭方式购房的，二被告应完全配合办理按揭手续，如因二被告原因导致按揭不能顺利办理的，由二被告承担违约责任；原、被告双方任何一方违约，应向守约方支付4万元违约金，并承担中介服务费、按揭服务费；发生争议律师费由违约方支付。协议签订后，原告甄利于2018年4月15日向二被告支付了2万元购房定金，向第三人存量房中介部支付了8000元中介、按揭服务费及权证代办费。原告甄利于2018年7月4日发律师函要求二被告配合办理银行按揭贷款手续，二被告拒绝，导致原告合同目的无法实现。为维护原告甄利的合法权益，特诉至法院望判如所请。 本诉被告贺国刚、李传芬辩称，原、被告双方签订居间买卖协议属实，但协议约定原、被告双方应于2018年5月15日前签订按揭贷款合同，二被告配合原告甄利签订按揭贷款合同时间界限应截止在2018年5月15日之前。协议同时约定首付款26万元，其中7万元作为二被告对涉案房屋的解押款，因此原告甄利应当先向二被告支付7万元用于解押，但原告至今未支付该款项。虽然原告甄利在2018年5月15日之前没有通知二被告配合签订按揭贷款合同，直至2018年5月21日才通知二被告前往厦门银行签订贷款合同，二被告也到厦门银行配合原告签订贷款合同。原告甄利没有通过厦门银行贷款审核的责任不在于二被告。虽然之后中介通知二被告再到银行签订贷款合同，但中介至始至终没有通知准确的时间和银行，所以就本案而言不存在二被告拒不配合办理银行按揭贷款的事实。而原告甄利作为涉案房屋买售人，向二被告支付购房款是原告的根本合同义务。在原告甄利无法通过银行贷款的情况下，原告应向二被告支付购房全款。但原告甄利至今没有向二被告明确表示如何付款，何时付款。所以，本案实际由于原告甄利根本违约，导致协议无法履行，原告应当向二被告承担相应违约责任。综上，请求法院驳回原告甄利全部诉讼请求。 第三人存量房中介部述称，合同的签订是由第三人促成的。因二被告需要解押涉案房屋，双方协定是原告甄利替二被告解押，由二被告向银行申请。双方约定于2018年4月26日前二被告向银行申请解押，第三人配合原告甄利向银行申请办理按揭，工作同时进行。二被告告知第三人于6月30日前解押，第三人转告了原告甄利，原告也准备好了钱。因被告李传芬怀孕不方便，就去办理的公证委托被告贺国刚办理手续，所以第一次面签二被告没有参加。2018年5月1日后，第三人联系好银行，被告贺国刚配合原告甄利到厦门银行办理了按揭面签手续，当时资料全部是齐全的，也符合银行要求。后来因为涉案房屋房龄满10年，厦门银行经办人告知第三人因为他们自己的银行政策，10年以上的不好贷，要求到现场审核房屋的状况。第三人给被告贺国刚电话告知具体情况，被告李传芬就接过电话说房屋涨价了，不想卖了。第三人建议双方依照合同办理。第三人随后再次联系二被告，就一直联系不上。因为二被告没有配合银行看现场也联系不上二被告，第三人就没有再找其他银行。第三人收到二被告解除合同的函件后告知了原告甄利。 反诉原告贺国刚、李传芬向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告所签订的居间买卖协议；2.请求确认反诉二原告不予退还反诉被告甄利购房定金2万元；3.判令反诉被告赔偿反诉二原告律师费损失3万元。事实及理由：原、被告签订居间买卖协议后，反诉二原告积极履行合同义务，及时预约了涉案房屋的银行贷款提前还贷和解押，贷款银行通知的提前还贷时间是2018年7月1日至10日。反诉二原告通知反诉被告甄利和中介务必于2018年7月1日前向反诉二原告支付首付款7万元用于提前还贷并解押。但反诉被告甄利并未将7万元支付给反诉二原告。虽然反诉被告甄利未在协议约定时间内签订按揭贷款合同，但反诉二原告为促成交易目的的实现，在超期后仍配合反诉被告办理按揭贷款手续。由于反诉被告甄利一直不能签订经过贷款银行审批通过的按揭贷款合同，也不向反诉二原告支付用于提前还贷解押的首付款7万元，其行为已构成根本性违约。故反诉二原告于2018年7月3日向反诉被告甄利和第三人存量房中介部寄送了《解除通知书》（以下简称通知书），该通知书于次日送达，但反诉被告拒绝签收。由于反诉被告甄利违反诚实信用原则，导致居间买卖协议的交易目的不能实现，应当承担违约责任。反诉二原告特至法院望判如所请。 反诉被告甄利辩称，反诉二原告所述事实与真实情况不符。按揭贷款没有审批下来是反诉二原告原因所致，因为涉案房屋年限超过了10年。之后存量房中介部联系了汽博浙商银行，但反诉二原告拒绝了。反诉二原告所说的7万元支付时间应该是产权过户时。反诉二原告所说的通知书反诉被告甄利不知情。反诉被告甄利于2018年7月4日发函要求配合办理按揭手续，经过查询此函件已经小区快递柜收取，而反诉二原告仍然拒绝。因此，违约的责任在于反诉二原告。请求驳回反诉二原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年4月15日，原、被告与第三人存量房中介部签订居间买卖协议，约定：二被告将其所有的涉案房屋卖给原告甄利，成交价为68万元；双方协商于2018年4月15日由原告支付购房定金2万元给二被告；双方约定于2018年5月15日前签订《按揭贷款合同》，原告的贷款金额暂定为40万元（以银行审批为准），双方在银行审批同意贷款后5个工作日内办理过户手续；原告在涉案房屋产权过户时，将首付款19万元（其中留2000元作为交房保证金，于涉案房屋交接之日付清）支付给二被告；二被告应完全配合原告和第三人办理按揭手续，如因二被告原因导致按揭不能顺利办理的，由二被告承担违约责任；一方未按协议约定的内容履行，导致交易失败，则视为违约，应向守约方支付4万元违约金，并承担第三人应收取总房价2%的中介服务费及总房价1.5%的按揭服务费；律师费用由违约方支付。同时各方在居间买卖协议附则中约定：原告甄利合计支付第三人15300元作为中介服务费、按揭服务费和权证代办费，在签订协议时支付第三人8000元，余下7300元在过户前1日支付给第三人；如遇不可抗力因素则三方免责；签订协议3个工作日内二被告必须到涉案房屋抵押的银行申请预约还款，在银行规定的时间内将贷款还请，取出产权证的当天办理抵押注销；原告首付款26万元中的7万元作为二被告对涉案房屋的解押款。协议签订后，原告甄利于2018年4月15日向二被告支付2万元购房定金，向第三人支付8000元中介、按揭服务费及权证代办费。二被告亦向涉案房屋原贷款抵押银行申请了于2018年7月1日前提前还款解押，并将还款时间告知第三人后由第三人转告了原告甄利。原告甄利和第三人就原告准备借贷的40万元房款，最初欲以公积金贷款和商业贷款各占一半的方式向银行提出申请，但经询问银行不能以此种组合方式贷款。随后原告甄利改为全部申请商业贷款，由第三人寻找贷款银行。2018年4月27日，因被告李传芬临产，其以公证方式委托被告贺国刚代为办理涉案房屋买卖的全部手续。第三人联系好厦门银行作为申请贷款银行后，原、被告共同于2018年5月21日前往银行办理了面签手续，二被告提供了充分的配合和符合银行要求的全部资料。厦门银行审查原告甄利的贷款申请后，第三人于2018年6月14日告知原、被告因涉案房屋房龄超过10年，不满足厦门银行的规定而不能在厦门银行贷款。之后，当第三人于2018年6月29日通知原、被告需更换贷款申请银行时，二被告表示不愿再配合办理面签手续。2018年7月3日，二被告向原告甄利及第三人通过EMS邮寄了《解除通知书》（以下简称解除通知），以原告甄利未支付7万元解押款为由，要求解除居间买卖协议。第三人收到该协议后，将内容告知了原告甄利，而原告则拒收了该邮件。2018年7月3日，原告甄利委托律师向二被告发出催促继续履行合同、否则逾期将解除合同的律师函。随后，原告甄利以二被告违约为由向本院提出如上所诉，二被告在应诉时亦提出如上反诉。审理中，应原告甄利申请，本院委托金汇评估所对涉案房屋于2018年8月7日的市场价值进行司法评估。金汇评估所以801号报告评估涉案房屋于2018年8月7日的公开市场价值为77.63万元，原、被告在本院指定异议期内均未提出异议。原告甄利因该司法鉴定垫资鉴定费3880元。 上述事实，结合原告甄利提交的居间买卖协议、中介服务费收据、定金收条、律师函及EMS特快专递、微信记录及短信记录、证人证言，被告贺国刚、李传芬提交的居间买卖协议、公证书、提前还款信息、通话信息清单、解除通知、EMS快递单、退改批条及信封、邮件查询单、房产证复印件、电话发票、录音光盘、录音整理资料，本院委托金汇评估所制作的801号报告及双方当事人在庭审中的陈述，并经庭审质证，本院予以确认。原、被告所举示的除上述已列举的证据外的其他证据，或不能证明本案待证事实，或与本案不具有关联性，本院未予采信。 本院认为，原、被告所签订的居间买卖协议中的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反效力性强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有各自的权利、承担各自的义务。根据合同约定，原告甄利在签订合同后的首要合同义务为支付定金和申请银行贷款，二被告的首要合同义务则是预约涉案房屋的提前还贷解押和配合原告办理银行贷款面签手续。同时二被告的配合办理银行贷款义务还有时间限制，即仅在2018年5月15日前必须无条件配合。合同签订后，原告甄利已向二被告支付定金2万元，二被告也及时预约了在2018年7月1日前还贷解押，双方均积极履行了各自的义务。而在申请办理银行贷款时，因原告甄利最初欲以公积金贷款和商业贷款各占一半的方式向银行提出申请的方案未能获得银行同意，被告李传芬也应待产需公证委托被告贺国刚办理相关售房手续，导致双方迟至2018年5月21日才前往厦门银行办理贷款面签手续。虽然此时已超过合同约定时限，二被告仍积极配合原告甄利到银行办理了面签手续并提交了符合银行要求的全部资料。由此可以看出二被告至此时仍在积极履行其合同义务，并无违约的迹象。随后，由于第三人于2018年6月14日才告知原、被告因涉案房屋房龄超过10年，不满足厦门银行的规定而不能在厦门银行贷款，此时已超过合同约定的二被告配合原告甄利申请办理贷款时限近一个月。且此次未能成功贷款的原因系因银行政策规定，并非原、被告任何一方的违约所致。二被告在已经尽到配合义务且合同约定时限已过的情形下，对于原告甄利及第三人要求另行选定贷款银行、重新办理按揭面签手续的提议，有权选择配合或是拒绝。且即使二被告选择了拒绝再次配合原告甄利办理银行贷款面签手续，也不违反合同约定，不应视其拒绝配合的决定为违约行为。故二被告没有违约行为，不应承担违约责任。 而原告甄利在申请银行贷款未果的情形下，因房款获取途径未明，为保障交易安全，即使二被告已就涉案房屋预约于2018年7月1日前提前还贷解押，原告未将7万元解押款支付给二被告的行为也符合交易惯例和普通百姓的交易常识。故原告甄利未支付二被告7万元解押款的行为不宜认定为违约行为，二被告亦不应据此具备合同解除权，其单方向原告表示解除合同的行为无效。鉴于原、被告在本案诉讼中均有解除合同的意思表示，而合同不能继续履行亦非双方当事人的违约责任所致，故本院认为应以认定双方当事人协商解除居间买卖协议中的《房屋买卖合同》为宜。由此，二被告即应将其收取原告甄利的定金2万元予以返还，而双方各自产生的诉讼相关费用则各自承担。 综上所述，本诉原告甄利的诉讼请求及反诉原告贺国刚、李传芬的诉讼请求均具有部分事实及法律依据，本院均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告甄利与被告贺国刚、李传芬于2018年4月15日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、被告贺国刚、李传芬于本判决生效之日起十五日内退还原告甄利定金2万元； 三、驳回本诉原告甄利的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告贺国刚、李传芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10600元，诉讼保全费940元，司法鉴定费3880元，共计15420元，由本诉原告甄利负担。反诉案件受理费10600元，由反诉原告贺国刚、李传芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  胡 俊 人民陪审员  刘思碧 人民陪审员  易如琴 二〇一九年三月二十日 书 记 员  杨 景