上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第9621号原告上海华氏大药房有限公司。法定代表人杨骥珉。委托代理人王志强。被告上海至多食品销售有限公司。法定代表人刘兴玉。委托代理人夏静。委托代理人范勇，上海范勇律师事务所律师。原告上海华氏大药房有限公司（以下简称华氏公司）诉被告上海至多食品销售有限公司（以下简称至多公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月23日公开开庭进行了审理。原告华氏公司的委托代理人王志强，被告至多公司的委托代理人夏静、范勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华氏大药房有限公司诉称，华氏公司、至多公司于2011年3月18日签订《房屋租赁合同》，约定华氏公司将上海市浦东新区栖霞路XXX号房屋出租给至多公司使用，租赁期限自2011年4月1日至2012年12月31日。合同履行过程中，至多公司以无法办理营业执照为由向法院提起诉讼，案号为（2013）浦民一（民）初字第2796号，诉讼期间至多公司一直占用房屋且未支付租赁费用，并在合同到期后一直占用房屋，给华氏公司造成了经济损失。故华氏公司诉至法院，要求判令至多公司支付至2012年12月31日期间租金人民币（以下币种同）84，999元及至2013年8月15日止的逾期返还房屋占用费79，332.40元，诉讼费由至多公司承担。被告上海至多食品销售有限公司辩称，不同意华氏公司所有诉讼请求。本案产生的过错在于华氏公司，其应该承担由此产生的所有责任。经审理查明，2011年3月18日，华氏公司、至多公司签订租赁合同一份，约定甲方（华氏公司）将“自有”上述房屋出租给乙方（至多公司），建筑面积40平方米，供销售食品业务之用。租赁期自2011年4月1日起至2012年12月31日止，免租期自2011年4月1日起至2011年4月10日止。租金自2011年4月11日至2011年6月30日为15，111元，以后每三个月支付17，000元。每三个月为一个支付期，先付后用。保证金为一个月租金，即5，666.60元。合同第6-2条约定，租赁期限内，甲方有权随时转让房屋所有权而无需征得乙方同意，但应提前30日书面通知乙方，乙方承诺放弃优先购买权。合同第8-2条约定，乙方在上述场地的营业必须进行工商登记并完成法律、法规规定的报批、报备手续。合同第8-7条约定，合同终止或解除后，乙方应自行收回所属的一切营业设备及装修可以拆除的部分，合同终止后15日内未拆除的，视为放弃所有权，甲方可随意处理。合同第9-1条约定，合同终止或解除后7日内，乙方应将房屋恢复至甲方出租时的原状后交还甲方，恢复原状的费用由乙方自行承担。逾期则按日租金的2倍计算房屋占用费，合同终止后15日内乙方仍未清理店内物品的，视为放弃，甲方有权随意处理。合同第12-1条约定，甲、乙方若有一方违反合同规定，守约方有权向违约方提出书面催告并要求限期改正，若合同一方存在重大违约行为，该行为难以被改正，不适合催告纠正其违约行为情况下，守约方有权单方面解除合同，同时追究相对方的违约责任，该情况包括：1、严重违反合同条款，并经催告不予纠正的或难于纠正的；2、签订合同时隐瞒重大情况致使合同无效的……合同另对其他事项作了约定。2013年1月15日，至多公司以华氏公司不配合提供办理营业执照所需材料为由起诉法院，案号为（2013）浦民一（民）初字第2796号，要求判令解除双方的租赁合同，支付违约金5，666.60元、店铺装修费43，000元，并返还租赁保证金5，666.60元。2013年9月11日，法院判决解除了双方的租赁合同，华氏公司支付至多公司违约金5，666.60元、店铺装修费43，000元，并返还租赁保证金5，666.60元。该判决经审理查明部分载明：2011年8月21日，至多公司发函给华氏公司，内容为：从起租日至今已有5个月……现工商行政管理部门已责令该租赁场所停止经营……建议：1、……；2、贵公司提供店面的产权关系及办证文件，我公司自己负责办理经营执照。2011年9月2日，至多公司再发函给华氏公司，内容为：“在此期间我公司一直催促贵公司提供办证许可的手续，以保证我公司在此门店的正常、合法经营。2011年8月21日，浦东工商行政管理局已责令我公司停止试营业，要求我们尽快办理营业执照……提出如下理赔要求……”2011年9月7日，华氏公司复函给至多公司，表示：“有关栖霞路XXX号房屋有关事宜的函已收悉，我司深表诧异及遗憾……”2011年9月27日，至多公司再发函给华氏公司，“贵司表示尽快提供更多相关文件方便我司办理经营执照或提供协作经营手续……我司要求如下：1、提供房屋产权人和承租人同意转租证明；2、提供合作经营手续及证明；3、确保我司能合法的在栖霞路XXX-XXX号经营……”2011年11月18日，华氏公司复函给至多公司，内容为：“1、在合同签订前的先期洽谈过程中，我司已经本着诚实信用的原则，将房屋的相关情况向贵司详细介绍，并且再三予以明确，贵司相关人员当时对房屋的实际情况表示确认，并明确表示愿意承租；……3、自2011年3月30日交房后，长达将近6个月之久的时间内，贵司未提及证明事宜，今日却要求我司提供相关证明，此举与双方相商的内容矛盾；4、根据合同约定，贵司应于2011年9月30日之前向我司缴纳2011年10月1日至2011年12月31日房屋租金，但根据合同履行情况，贵司显然违反了该条约定。现正式通知贵司，解除双方签订的租赁合同，贵司应按合同第三条、第九条及其他有关内容，配合我司办理合同解除后的各项后续工作。”2012年2月6日，至多公司曾以与本案相同理由向本院起诉，诉请终止双方租赁合同，要求华氏公司承担违约金，赔偿装修、工资损失等，本院以（2012）浦民一（民）初字第4204号案件受理。2012年3月9日，至多公司提交调解方案，表示“双方可以继续租赁下去，但希望贵司（华氏公司）能够顺延租期，并配合至多公司办理营业手续，合法经营。至于停业期间的损失双方可另行协商解决。”2012年3月19日，华氏公司复函称，“1、同意双方调解；2、贵处（至多公司）应自2012年4月1日起正常履行双方的房屋租赁合同，按约向我司支付应缴租金；3、有关房屋租赁事宜双方另行协商后确定。”2012年3月20日，至多公司撤回该案诉讼。2012年3月22日，至多公司致函华氏公司，要求提供如下相关文件：“一、产证复印件（加盖产权人公章）；二、物业产权人出具转租证明（原件）；三、物业产权人和华氏大药房（华氏公司）租赁合同（复印件，加盖双方公章）；四、华氏大药房门店营业执照复印件（加盖华氏大药房公章）；五、门店平面图复印件（加盖华氏大药房、产权人公章）”。2012年4月9日，至多公司明确收到如下材料：“1、产证复印件（无公章）；2、转租证明（原件）；3、产权人与华氏大药房租赁合同复印件；4、华氏大药房宏昌药房营业执照（复印件）”。2012年12月6日，华氏公司发通知给至多公司，表示系争房屋的租期至2012年12月31日届满，不再续租，要求至多公司交纳应付租金并办理退租。2012年12月11日，至多公司发回复给华氏公司，表示系争房屋的租赁纠纷已经诉至法院，应以判决为准，擅自处置行为将承担法律后果。另，该案审理中，双方一致确认租金支付至2011年9月底。华氏公司表示其于2011年9月收到至多公司函件后，始知至多公司于2011年8月21日经工商部门检查后停业，实际至多公司并未迁出并一直占用房屋。2013年8月15日，华氏公司在发函告知至多公司后自行收回了房屋。本院认为部分载明：至多公司、华氏公司签订的“租赁合同”系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。经审理查明，华氏公司不顾系争房屋系其自案外人处租赁得来的事实，在合同中约定房屋系“自有”，并在之后至多公司办理执照时未能提供相应的协助义务，致使至多公司不能办出营业执照，实现其经营食品销售的合同目的，根据法律规定，一方的违约行为致使另一方不能实现合同目的的，另一方即有权解除本合同，故至多公司提出解除合同，具有法律依据，应予支持。至多公司诉请要求华氏公司支付违约金5，666.60元，符合双方合同约定，本院予以支持。解除合同以后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以根据履行情况要求恢复原状和赔偿损失。至多公司诉请要求华氏公司赔偿店铺装修费43，000元，华氏公司对至多公司的装修事实和金额并无异议，但不认可其残值，也不同意赔偿，本院考虑到双方租期与至多公司的实际经营期间等因素，酌情由华氏公司承担装修损失30，000元。另外，合同既已解除，押金理应予以返还，对至多公司要求返还押金的诉请，亦予支持。关于至多公司已付的租金32，111元，对此至多公司要求返还，华氏公司则表示将另案起诉占用期间的租金和使用费，鉴于华氏公司实际于2013年8月15日收回房屋，而至多公司的租金仅付至2011年9月底，即已付的租金远不抵占用期间的使用费，故本院对其返还租金的诉请不予支持。该案判决后，双方均未上诉，判决现已生效。另，本院依法调取了（2013）浦民一（民）初字第2796号庭审笔录，查明该案第一次开庭时间为2013年2月19日，该次庭审中华氏公司认可至多公司提出的装修金额43，000元。审理中，至多公司表示合同约定到期后15日内华氏公司就可以自行处置房屋，其认可华氏公司于2011年11月份就已经收回了房屋，双方问题已经解决。以上事实，由《房屋租赁合同》、民事判决书及华氏公司、至多公司的庭审陈述等在案佐证。本院认为，另案判决已经确认华氏公司、至多公司之间的租赁合同解除，本案双方争议的是房屋返还前所产生的租金与使用费。从2012年12月11日至多公司发给华氏公司的回复来看，其明确表示系争房屋的租赁纠纷已经诉至法院，应以判决为准，擅自处置行为将承担法律后果，故至多公司以合同约定到期后15日内华氏公司就可以自行处置房屋为由辩称华氏公司已于2011年11月收回房屋，本院不予采纳。涉案房屋因至多公司未能办理出营业执照而在承租后不久即经工商部门责令停止营业，长期处于空关状态，而从另案判决来看，至多公司无法办理营业执照的原因在于华氏公司未履行相应的协助义务，故华氏公司对于房屋的长期空置存在过错。至多公司明知房屋已不能正常营业且合同早已到期，双方也就装修价值在另案第一次开庭时达成一致意见，仍未及时将房屋腾空返还华氏公司，致使房屋长期空置，也存在一定过错。本院综合双方过错程度在扣除已支付租金32，111元后酌定至多公司还应承担华氏公司收回房屋前的租金及使用费数额。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：上海至多食品销售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海华氏大药房有限公司租金与使用费17，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，586元，减半收取计1，793元，由原告上海华氏大药房有限公司负担1，568元，被告上海至多食品销售有限公司负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  杜献伟二〇一四年五月二十九日书 记 员  朱晓骅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。