广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书?(2014)佛中法民一终字第216号上诉人（原审被告）孙雪珍，女，汉族，1983年10月20日出生，住浙江省温州市鹿城区。委托代理人李寄傲，广东仲马律师事务所律师。委托代理人程星，广东仲马律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）佛山市顺德区港诚物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇。法定代表人余文生。委托代理人李绍均，广东泽康律师事务所律师。上诉人孙雪珍因与被上诉人佛山市顺德区港诚物业管理有限公司（以下简称港诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法龙民初字第766号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，作出如下判决：一、孙雪珍应在判决发生法律效力之日起十日内共向港诚公司支付款项13123.2元；二、港诚公司有权没收孙雪珍交纳的租赁保证金13938元和物业管理保证金1044元；三、驳回港诚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为519.12元，由港诚公司承担219.12元，孙雪珍承担300元。上诉人孙雪珍上诉提出：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、双方约定的租金为3717元，而非每月4646元。双方于2011年7月23日签订《联星商业城商铺租赁合同》时口头约定，每月租金在4676元的基础上均按八折收取，而非港诚公司所称是因为考虑孙雪珍经营不善而优惠的八折，以后不顺延。二、孙雪珍仅拖欠2012年4月份租金和物业管理费，孙雪珍不存在违约情况，不应当承担违约责任。虽然孙雪珍在2012年4月10日没有按时支付费用，按照租赁合同约定，逾期支付的，每天应当支付所欠租金及保证金总额的5%违约金给港诚公司，该日5%的违约金明显高于法律规定的范畴，应当按照法律规定的限额计算。此外，双方还约定拖欠租金达15天的，港诚公司有权解除合同，即港诚公司应当最迟不能超过2012年4月25日决定是否解除合同，但是港诚公司与孙雪珍协商继续履行合同，港诚公司也默认孙雪珍继续使用租赁该商铺。在孙雪珍打算于2012年5月10日一并支付两个月的租金时，港诚公司于2012年5月3日突然单方将商铺锁门并停电，导致该商铺无法经营。也就是说2012年5月孙雪珍仅使用了商铺三天，而且在并未到交款日期时，港诚公司就单方终止合同，属于严重违约。因此，2012年5月，孙雪珍最多只需交付三日的租金，且港诚公司应赔偿其单方解除合同给孙雪珍造成的损失。三、港诚公司提供的格式条款中具有免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款，该条款无效。双方签订的租赁合同第八款的违约责任中，只约定了孙雪珍违约时，港诚公司可以没收保证金，但没有约定港诚公司违约时应当双倍返还保证金，这严重违反合同平等性的原则。此外违约责任的确定应当与实际造成的损失存在因果关系，根据损失程度确认违约责任及赔偿金额。孙雪珍仅未交一个月的租金及物业管理费，港诚公司在未解除租赁合同的情况下，单方实施锁门、停电，导致孙雪珍也受损。港诚公司不是执法机构，无权没收孙雪珍的任何财产，如果孙雪珍确实违约，仅应承担给港诚公司造成实际损失的数额。综上，请求：1.改判孙雪珍支付港诚公司租金4088.7元，物业管理费382.8元，水费17元，违约金69.5元；2.改判港诚公司返还孙雪珍的租赁保证金13938元和物业管理保证金1044元；3.一、二审诉讼费由港诚公司承担。被上诉人港诚公司答辩称：一、按照双方签订的租赁合同，租金标准为每月4646元，而在2012年前孙雪珍是按照这个标准来支付租金的。在2012年1至3月，因为考虑到孙雪珍经营不善，所以港诚公司在租金上给予孙雪珍八折的优惠。过了租金优惠期后，还是按照合同的标准来收取租金。所以孙雪珍上诉称按照原租金八折收取是没有证据予以佐证的。二、合同是双方真实意思表示，应予以遵守。一审法院酌情调低违约金标准，港诚公司亦持保留意见。关于合同约定的逾期付款15天后解除合同，是港诚公司可以行使解除权的起始时间，所以港诚公司在合同约定的15天后解除合同并非违约。而且孙雪珍是自行搬出租赁的商铺致使双方的合同实际解除。三、孙雪珍称港诚公司单方将其商铺锁门，只是其单方陈述。港诚公司从来没有做过这样的行为，孙雪珍也没有提供任何证据予以证明。由于孙雪珍的违约行为，港诚公司有权没收租金保证金与物业管理的保证金。上诉人孙雪珍在二审期间向本院提交如下证据材料：1.联星商业城商铺租赁合同一份，证明双方于2011年7月23日签订合同，虽然合同第九条约定每月租金为4646元，但港诚公司口头承诺2011年7月至2012年1月前收取租金为七折，2012年2月后为八折，并且在签订合同时收取了孙雪珍租赁保证金13938元；合同中仅仅约定了如孙雪珍违约的情况下港诚公司有权没收租赁保证金及物业管理保证金，但是并没有约定港诚公司的违约责任，该条款显失公平；双方约定每月支付租金一次，孙雪珍应当在每月10日前向港诚公司支付租金，如果该月未到10日，港诚公司是无权单方解除合同的；双方约定在租赁期限内，如孙雪珍逾期支付租金达15日，港诚公司有权解除合同，也就是说港诚公司可以选择继续履行合同或解除合同，在2012年4月25日前，孙雪珍确实没有交当月租金，港诚公司应当在4月25日之前选择与孙雪珍解除合同，但是港诚公司是选择继续履行合同，那么港诚公司应当在2012年5月25日时要求再次确定孙雪珍是否有交纳4、5月的租金及相关费用，来选择是否继续履行合同。但港诚公司在5月3日实行了锁门、停电等手段，因此，是港诚公司在双方未解除合同的情况下单方违约；2.编号为1031893、8020672的收据两张，证明孙雪珍交纳2011年8月的租金为3252.2元，即2011年交纳的租金费用为双方约定金额的七折，物业管理费与双方约定的一致。3.证人刘玉姣出庭作证，证明港诚公司与孙雪珍签订的租赁合同是格式合同，双方约定的条款显失公平，孙雪珍与港诚公司约定的租金费用，以及2012年5月3日，港诚公司对孙雪珍租赁的铺位单方实施锁门、停电等手段，导致孙雪珍损失的事实，港诚公司属单方违约。被上诉人港诚公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，根据合同约定，每月租金是4646元，港诚公司在某段时间给予孙雪珍的租金优惠，并不代表在整段租赁期间都给予同样的优惠。对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明内容有异议，因为2011年8月份是孙雪珍刚开始经营的第一个月，为了让孙雪珍能做好经营，港诚公司才给予孙雪珍七折的租金优惠，该优惠也是在某段时期给予的，并不代表整个租赁期间。港诚公司一审提交的收据显示在2011年8月份后，租金是按照合同约定的标准收取的。证人刘玉姣与孙雪珍是雇佣关系，存在利害关系，其证言的证明力不足，刘玉姣陈述不清楚具体的租金标准，根据刘玉姣的证言无法确定是谁锁门，且刘玉姣称只是听孙雪珍说由港诚公司锁门，但却是孙雪珍自行开锁将东西搬走，表明是孙雪珍自行上锁，而原因不知。经审查，港诚公司对孙雪珍提供的证据1、2的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。证人刘玉姣是孙玉珍的雇员，存在利害关系，且刘玉姣陈述其并未亲眼看到港诚公司在孙玉珍租赁的铺位上锁，仅是从孙玉珍处听说，故在没有其他证据佐证的情况下，本院对刘玉姣证言的证明内容不予采纳。被上诉人港诚公司在二审期间未向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条关于“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院针对孙雪珍的上诉内容作如下审查：?关于孙雪珍是否应按原审法院确定的数额向港诚公司支付租金、物业管理费、水费、公摊水费，以及拖欠租金、物业管理费的违约金的问题。首先，孙雪珍以港诚公司于2012年5月3日单方解除租赁合同为由，上诉主张只需支付租金、物业管理费至2012年5月3日。经审查，孙雪珍提供的证据不足以证明港诚公司存在单方实施锁门、停电等措施导致其无法继续使用涉案商铺的情形。相反，孙雪珍在拖欠租金的情况下，于2012年5月中旬搬离涉案商铺，并未与港诚公司办理返还商铺的交接手续，有违合同的约定，已构成违约。因此，港诚公司主张孙雪珍支付2012年4、5月的租金及物业管理费，理据充分，本院予以支持。其次，孙雪珍以双方口头协商给予租金八折优惠为由，上诉主张应按每月3717元标准支付租金。经审查，从双方提供的租金收据来看，虽然港诚公司曾于2011年8月给予孙雪珍租金七折优惠，于2012年1、2、3月给予孙雪珍租金八折优惠，但在2011年10、11、12月仍是按照合同约定收取租金。由此可见，双方并未协商变更合同约定的租金标准，仅是在履约过程中，港诚公司根据实际情况给予部分租金优惠。因此，港诚公司主张按照每月4646元标准收取租金符合合同约定，应予支持，孙雪珍的该项上诉主张，理由不成立，本院不予支持。第三，对于孙雪珍上诉主张只需支付水费17元的问题。根据港诚公司提供的孙雪珍欠缴水费明细表来看，港诚公司主张涉案商铺2011年12月18日至2012年2月15日水费为6.8元，2012年2月16日至2012年4月15日水费为10.2元，2012年4月16日至2012年6月18日的水费为3.4元。现孙雪珍确认尚欠水费17元，对港诚公司主张的其余3.4元水费不予确认。由于孙雪珍自称2012年5月中旬返还商铺，对比孙雪珍确认的水费来看，港诚公司主张的2012年4月16日之后的水费亦未超出合理的范围，故原审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。对于公摊水费118.4元，孙雪珍在一审质证期间对该数额未提出异议，仅抗辩已经支付该费用，但无缴费单据予以证实，故原审法院未采纳孙雪珍的意见，支持港诚公司主张的公摊水费118.4元，并无不当，本院予以维持。另外，对于拖欠租金、物业管理费的违约金问题。如前所述，由于孙雪珍存在违约行为，港诚公司有权根据合同约定计算迟延付款违约金，原审法院参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，对港诚公司主张的违约金予以调整，较为公平合理，本院予以维持。综上，原审法院确定孙雪珍应向港诚公司支付包括租金、物业管理费、水费、公摊水费及相应的违约金共计13123.2元，并无不当，本院予以维持。关于港诚公司是否有权没收孙雪珍交纳的租赁保证金和物业管理保证金的问题。本案中，孙雪珍没有按照合同约定向港诚公司支付到期的租金和物业管理费等费用，根据涉案合同中违约条款的约定，孙雪珍已构成违约，港诚公司有权依据约定解除与孙雪珍签订的租赁合同，且孙雪珍在未办理返还商铺交接手续的情况下，自行搬离涉案商铺，以实际行动表明不再履行租赁合同义务。在孙雪珍提供的证据不足以证明港诚公司存在违约行为的情况下，港诚公司主张没收孙雪珍交纳的租赁保证金和物业管理保证金，符合合同约定，亦未违反法律规定，原审法院支持港诚公司的该项主张，处理正确，本院予以维持。至于孙雪珍上诉主张涉案合同关于没收保证金的违约条款无效的问题。经审查，双方签订的《联星商业城商铺租赁合同》第三十一条第一款约定“任何一方未能履行合同的条款，守约一方有权提前解除合同，违约方应当承担违约责任，并赔偿守约方因此而造成的损失”。由此可见，双方对一方的违约责任已经作出约定，如果港诚公司存在违约行为，孙雪珍亦可根据前述条款约定主张港诚公司承担违约责任，而双方关于没收保证金的违约条款仅是对承担违约责任方式的明确，并没有限制孙雪珍的权利，故本院对孙雪珍的该项上诉主张不予采纳。综上所述，孙雪珍的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元387.38元，由上诉人孙雪珍负担。本判决为终审判决。???????????????????????????审?判?长?周???珊?代理审判员?吕振云代理审判员 ?安???静?????二○一四年二月二十五日??????????????????????????书?记?员?袁嘉莹