广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终794号 上诉人（原审被告）：柳州某某房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市水南路。 法定代表人：李某兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林俊男，广东连越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何宇，广东连越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许某，男，2008年5月出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区，现住广西柳州市鱼峰区。 法定代理人：钟某华，女，1975年8月出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区，现住广西柳州市鱼峰区，系许某的母亲。 委托诉讼代理人：罗韦韦，广西银正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦灿，广西银正律师事务所实习律师。 上诉人柳州某某房地产开发有限公司因与被上诉人许某商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2018）桂0203民初3809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人柳州某某房地产开发有限公司上诉请求：1．撤销一审民事判决，驳回被上诉人全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院将消除影响的方式局限于“由上诉人在报纸上发布广告”这一唯一方式，这既不符合司法实践关于消除影响方式的规定，也不符合现代社会信息传播的特点和规律。在没有任何证据能够证实上诉人至2015年11月26日仍在进行虚假宣传的情况下，原审法院从消除影响的角度推定上诉人发布虚假广告至2015年11月26日是错误的。首先，消除影响的主体并非只有上诉人一家，作出行政处罚决定的工商行政机关完全可以通过公开行政处罚决定书的方式消除行政处罚所涉错误行为的影响。在司法实践中，关于消除影响的民事判决均列明该判决书由法院通过媒体公开也是消除影响的重要方式。其次，在互联网时代，消除影响的载体并非仅有纸媒一种，互联网的影响范围远远超出纸媒。第三，就本案案情而言，购房者购房的重要场所是涉案项目所在地及售楼处，某某换画清单显示：上诉人涉案项目所在地的围挡自2015年9月17日起张贴的广告均无八中学区房字样，这也足以消除此前虚假广告对潜在购房者的影响。故，涉案行政处罚决定书于2015年9月5日被工商行政机关通过互联网公开，这不论是在消除影响的方式、范围上，还是发布信息的权威性方面，都远远超过上诉人自己在报纸上发布不含八中学区宣传的广告的影响。即使2015年9月5日互联网公开行政处罚决定书足以消除影响的事实不被认定，上诉人项目周边围挡大幅广告自2015年9月17日起均无八中学区字样，也足以消除影响。原审法院在没有任何证据证实上诉人至2015年11月26日仍在虚假宣传的情况下，从消除影响的角度推定上诉人至2015年11月26日仍在宣传八中学区与前述事实不符。二、柳州八中并不在上诉人开发规划范围内，不属于上诉人开发规划范围内的设施，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条认定为要约的条件，原审法院认定涉案宣传为要约，属于适用法律错误。三、被上诉人并无证据证明其在本案中存在损失，原审判令上诉人支付其5000元违约金没有依据。首先，涉案《商品房买卖合同中》未对所谓的“上诉人虚假宣传”违约责任进行约定，被上诉人主张违约金无合同依据。其次，被上诉人并无证据证明其在本案中存在损失，判令上诉人向其支付违约金5000元过高。1、案涉房产周边有多个优质学校，某中、某某中学与案涉房产距离相当。德润中学的许多教师就来自于某中，某某中学在教学的软硬件方面均可与八中媲美，被上诉人并无证据证明入读德润中学就存在损失。2、被上诉人在购买案涉房产后其房产不仅没有贬值，反而是大幅升值了。3、因柳州市初中学区每年一划分，每年都会有变动，被上诉人并未证明其子女在涉案房产交付当年需要入读柳州某中，涉案房屋在交付当年不属于柳州八中学区范围并未给被上诉人造成损失。涉案房屋在交付以后未被划入柳州八中学区范围属于被上诉人能够预期到的事实，被上诉人亦不存在损失。小结：原审法院在合同没有明确约定且被上诉人无证据证明其有损失的情况下判令上诉人支付给被上诉人违约金5000元没有依据。四、本案一审已过诉讼时效，上诉人已经取得不履行义务的诉讼时效抗辩权。本案系合同违约引起的纠纷，自违约行为发生之日起，守约方的权利即受到侵害。根据法律相关规定，诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。具体到本案即是从被上诉人知道或者应当知道合同违约行为发生之日起算。本案中被上诉人起诉以及原审法院支持违约金的依据是上诉人进行了虚假广告宣传，而认定虚假宣传事实的依据是工商行政管理部门柳鱼工商处字(2015）第73号《行政处罚决定书》。即本案违约事由是虚假宣传，而认定违约事由成立的依据是柳鱼工商处字(2015)第73号《行政处罚决定书》，故只要被上诉人知晓或者应当知晓柳鱼工商处字(2015）第73号《行政处罚决定书》就应该开始起算诉讼时效，而非原审法院认定的以2017年6月22日学区划分日才起算诉讼时效。就好比，买卖合同中买方提供了质量瑕疵商品，卖方的诉讼时效起算点是其知道或者应当知道该商品系质量瑕疵商品之日，而非是权威机构鉴定该商品为质量瑕疵商品之日。否则若按照原审法院认定的以2017年6月22日学区划分日才起算诉讼时效，会导致一个悖论，即2017年6月22日前起诉的购房者均是在诉讼时效开始前进行的诉讼。回到本案，认定上诉人广告虚假的行政处罚决定书于2015年9月5日通过互联网向社会公众进行了公开，虽然行政处罚的对象是上诉人，但是行政公开的对象是社会公众，行政公开在权威性和传播范围方面远远超过普通媒体，故应当认定从2015年9月5日起上诉人就知晓或者应当知晓被上诉人进行了虚假广告宣传这一行为。原审法院以行政处罚的对象是上诉人为由否定被上诉人自2015年9月5日起应当知道虚假宣传(违约事由)成立，既与行政公开的宗旨和对象不符，也与法律推理的逻辑相悖。故而一审诉讼时效至2017年9月5日已经届满，上诉人已经取得不履行义务的诉讼时效抗辩权。综上所述，从消除影响的角度，涉案工商行政处罚决定书于2015年9月5日被通过互联网公开以及柳州市某某广告策划有限责任公司自2015年9月17日起更换的广告均无某中学区字样的事实足以证明涉案虚假广告的影响至2015年9月5日已经消除，被上诉人购房时上诉人并未宣传某中学区，合同并无相关违约约定被上诉人也无证据证明存在损失、涉案宣传非要约，且一审已过诉讼时效。原审法院判令上诉人赔偿被上诉人违约金显属认定事实和适用法律错误，请二审法院子以纠正。 被上诉人许某辩称，第一，行政处罚的决定公示反应的是行政处罚的法律关系，并不能消除上诉人虚假宣传影响的作用，更不能代替上诉人主动消除影响的义务。第二，上诉人发布的虚假广告是属于要约，并且上诉人已经违约。第三，一审法院认定上诉人虚假宣传的期间以及诉讼时效的问题，被上诉人均予以认可，并且被上诉人认为之前有其他的购房者进行诉讼维权，并不能倒推被上诉人知晓权利受到侵害。被上诉人认为一审法院判决赔偿5000元的损失偏低，但是尊重一审法院的判决。 许某向一审法院起诉请求：一、判令柳州悦景房地产开发有限公司支付赔偿款10000元；二、本案诉讼费由柳州某某房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月7日，许某与柳州某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：许某向柳州悦景房地产开发有限公司购买位于柳州市某某号房屋，套内建筑面积为87.45平方米，按套内建筑面积每平方米9342.42元计算，总价款为816995元；柳州某某房地产开发有限公司应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付许某使用。合同还对双方的其他权利义务及违约责任等进行约定。另外，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定：“……买受人声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议及重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。”第三条约定：“出卖人就本项目所作的广告、宣传（模型及宣传资料）及设置的示范单位（样板间）仅供参考，不作为具体承诺，与《商品房买卖合同》约定不一致的，以合同为准。双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及合同附件为准。”合同签订后，许某已依约向柳州悦景房地产开发有限公司支付完毕购房款。涉案房屋亦已交付许某使用。现许某认为柳州悦景房地产开发有限公司发布虚假广告的行为已经构成违约，为此许某诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，2015年8月20日，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，查实内容如下：柳州悦景房地产开发有限公司分别于2015年5月1日始，在未经工商行政管理机关核准办理户外广告登记的情况下，在其XX路X号之一某某项目营销中心设置一块电子显示屏发布户外房地产广告，并以柳州某1房地产开发有限公司（同属某集团在柳州设立的子公司）的名义，分别于2014年5月15日与柳州市某1广告有限责任公司签订位于XX路X号之一盛，某某项目围挡广告牌制作合同；于2013年9月2日与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司签订位于柳州市顶户外广告牌业务合同。上述3个户外广告点所发布的广告内容及效果图均由柳州某某房地产开发有限公司设计，发布的广告内容中均含有“盛天悦景台•明星级八中•入读八中名校”等文字广告用语，截至2015年5月21日被柳州市工商行政管理局鱼峰区分局依法查获时止，柳州悦景房地产开发有限公司合计支付上述广告费用525830元，其中与柳州市某1广告有限责任公司合同约定广告制作发布费1250000元，发布期限自广告发布之日起2年，每月广告费用52083元，从广告发布之日2014年7月21日至2015年5月21日期间的广告费用为520830元；与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司合同约定广告制作发布费168000元，支付一次广告喷绘制作安装费用5000元。柳州悦景房地产开发有限公司在其盛天悦景台房地产项目营销户外广告中使用“某某•明星级某中•入读某中名校”文字广告用语，经柳州市教育局函告柳州市工商行政管理局鱼峰区分局：鉴于柳州悦景房地产开发有限公司所开发的盛天悦景台房地产项目住宅楼尚未交付使用，不进行学区划分，因此，柳州某某房地产开发有限公司在广告中使用“某中•某中学区”文字对盛天悦景台房地产项目开展售房促销，发布广告内容虚假。为此，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局对柳州某某房地产开发有限公司作出如下处罚：1.责令柳州某某房地产开发有限公司在2015年8月30日前办理XX路X号之一某某项目营销中心设置电子显示屏发布房地产广告的户外广告登记；2.责令柳州某某房地产开发有限公司在上述3个广告发布点停止发布含有“某中•某中学区”文字的房地产广告并发布广告更正，消除影响；3.对柳州某某房地产开发有限公司未经登记擅自发布户外广告行为处以罚款10000元，对柳州某某房地产开发有限公司发布虚假广告行为处以罚款1500000元，罚款合计1510000元，上缴国库。该行政处罚决定书于2015年8月21日向柳州悦景房地产开发有限公司送达。2015年10月19日，柳州悦景房地产开发有限公司向柳州市鱼峰区人民政府申请行政复议，柳州市鱼峰区人民政府于2015年12月17日作出维持行政处罚决定书行政复议申请的决定，该复议决定于2015年12月25日向柳州某某房地产开发有限公司送达。2016年1月14日，柳州某某房地产开发有限公司向柳州市鱼峰区人民法院提起行政诉讼，于2016年1月18日撤回起诉。2016年3月16日，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局向柳州悦景房地产开发有限公司送达柳工商鱼催告字﹝2016﹞01号行政决定履行催告书，但柳州悦景房地产开发有限公司未按照行政处罚决定书履行义务，故柳州市工商行政管理局鱼峰区分局向柳州市鱼峰区人民法院申请强制执行。2016年5月3日，柳州市鱼峰区人民法院作出（2016）桂0203行审17号行政裁定书，裁定如下：柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出的柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，该院准予执行，即柳州某某房地产开发有限公司收到裁定书之日起缴清罚款1510000元和加处罚款1510000元，共计人民币3020000元。 又查明，柳州某某房地产开发有限公司在2015年11月27日《柳州晚报》的售房广告中，已无有关所售房屋是八中学区的宣传语。 一审法院认为，首先，关于本案诉讼时效的问题，柳州悦景房地产开发有限公司认为本案诉讼时效从2015年9月5日起算，诉讼时效期间为二年；许某则认为其通过2018年3月17日《柳州晚报》发布的同类案件判决内容才知道权利被侵害，诉讼时效应从此时开始计算，诉讼时效期间为三年。该院认为，2015年9月5日在国家企业信用信息公示系统中柳州某某房地产开发有限公司的行政处罚信息一栏中公示了﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，该行政处罚决定书虽然在网上进行了公示，但行政处罚的对象是柳州某某房地产开发有限公司，反映的是行政法律关系，不能表明许某知道或者应当知道柳州某某房地产开发有限公司被行政处罚的事由，且当时柳州市教育局未对某某所在位置进行学区划分，故柳州悦景房地产开发有限公司主张诉讼时效从2015年9月5日起算，该院不予采纳。2017年6月22日，柳州市教育局对柳州市市区初中学区范围进行划分，柳州市（含盛天悦景台）被划入德润中学学区，此时已明确盛天悦景台不属于八中学区，与柳州某某房地产开发有限公司发布的八中学区房广告不符，可以推断许某此时才知道或者应当知道权利被侵害，诉讼时效开始计算，故许某于2018年9月14日向该院提起诉讼，没有超过诉讼时效。 关于柳州悦景房地产开发有限公司以某中学区房宣传作为销售手段而发布虚假广告时间段的认定。根据行政处罚决定书查明的事实，柳州悦景房地产开发有限公司与柳州市森渡广告有限责任公司签订位于XX路X号之一某某项目围挡广告牌制作合同，广告发布之日为2014年7月21日，该围挡广告牌含有“某中•某中学区”文字广告用语，故该院认定虚假广告宣传起始时间为2014年7月21日。至于截止时间，根据柳州某某房地产开发有限公司的举证，柳州某某房地产开发有限公司在2015年11月27日《柳州晚报》上发布的广告中已无关于某中学区房的宣传，而柳州悦景房地产开发有限公司提交的柳州市某某广告策划有限责任公司出具的悦景台换画清单不足以证明柳州某某房地产开发有限公司在2015年11月27日以前已经对外发布广告更正，消除影响。综上分析，该院认定柳州某某房地产开发有限公司以某中学区房作为销售手段发布虚假广告宣传的时间段为2014年7月21日至2015年11月26日。 关于柳州某某房地产开发有限公司发布虚假广告是否构成违约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，许某、柳州某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的时间（2014年12月7日）在柳州某某房地产开发有限公司发布虚假广告的时间段内，柳州悦景房地产开发有限公司发布虚假广告对许某购买房屋并签订合同的决策具有重大影响，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，应当视为要约。现某某不属于某中学区，柳州悦景房地产开发有限公司以某中学区房作为销售手段而发布虚假广告的行为构成违约。柳州悦景房地产开发有限公司辩称广告宣传不属于合同的组成部分，以及《商品房买卖合同》无关于学区的约定，该辩解于法无据，该院不予采纳。 关于许某主张赔偿金额的认定。该院认为，柳州某某房地产开发有限公司进行虚假广告宣传构成违约，应向许某赔偿因违约造成的经济损失，鉴于《商品房买卖合同》中未对柳州某某房地产开发有限公司该项违约责任进行明确约定，且考虑到许某在购房前亦未向相关教育部门核实盛天悦景台所在位置的教育配套设施，该院酌情认定柳州某某房地产开发有限公司向许某赔偿因违约造成的经济损失5000元。对许某主张超出的部分，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、柳州某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿许某许某因违约造成的经济损失5000元；二、驳回许某的其他诉讼请求。案件受理费50元（许某许某已向该院预交），减半收取25元，由柳州悦景房地产开发有限公司柳州某某房地产开发有限公司负担。 二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 本院综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 另查明，2017年6月22日，柳州市教育局对柳州市市区初中学区范围进行划分，柳州市（含某某）被划入某某中学学区。 本院认为，关于诉讼时效的问题，2015年9月5日在国家企业信用信息公示系统中柳州某某房地产开发有限公司的行政处罚信息一栏中公示了﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，该决定书虽然在网上进行了公示，但行政处罚的对象是柳州悦景房地产开发有限公司，不能表明许某知道或者应当知道柳州某某房地产开发有限公司被行政处罚的事由，且当时柳州市教育局未对盛天悦景台所在位置进行学区划分。2017年6月22日，柳州市教育局对柳州市市区初中学区范围进行划分，柳州市（含盛天悦景台）被划入某某中学学区，此时已明确盛天悦景台不属于某中学区，与柳州某某房地产开发有限公司发布的某中学区房广告不符，一审法院认定从此时起许某才知道或者应当知道权利被侵害，诉讼时效开始计算并无不当，本院予以维持。 根据鱼峰工商处字[2015]73号《柳州市工商行政管理局鱼峰分局行政处罚决定书》查明的事实，可以确定柳州某某房地产开发有限公司最早于2014年7月21日在XX路X号之一某某项目围挡广告牌发布含有某中学区文字广告用语，因此可以认定虚假广告宣传起始时间为2014年7月21日。虽然鱼峰工商处字[2015]73号《柳州市工商行政管理局鱼峰分局行政处罚决定书》于2015年9月5日在网上公开，但该次信息公开系被动公开，其不能等同于上诉人主动停止虚假宣传的行为，按照日常生活逻辑，普通大众也不会主动浏览该网页，且从上诉人申请行政复议和提起行政诉讼来看，上诉人并不认可行政处罚行为，与上诉人在户外发布虚假广告的行为相比，该次信息公开并不能有效消除虚假宣传造成的影响。柳州某某房地产开发有限公司称其于2015年9月17日开始发布的广告就已无某中学区房字样，但并无充分的证据，本院不予采信。根据2015年11月27日《柳州晚报》上关于柳州某某房地产开发有限公司销售商品房宣传的广告材料，该广告中已无关于某区学区房的宣传，可以认定柳州悦景房地产开发有限公司在此时发布广告更正，消除影响，并纠正其所销售商品房位于某中学区的事实，所以本院确认该虚假宣传广告的截止时间是2015年11月26日。 本案中，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间在发布虚假广告的时间段内，柳州某某房地产开发有限公司发布的广告中使用“某某台.明星级八中.入读某中名校”等文字广告用语，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，因某中是柳州市区内的名校，该商品房是否属于八中学区房对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，该广告宣传应当视为要约。现某某台不属于某中学区，柳州某某房地产开发有限公司构成违约，应当承担违约责任。 柳州某某房地产开发有限公司进行虚假宣传的行为所应承担的违约责任双方当事人签订《商品房买卖合同》中并未明确约定，但该虚假宣传的行为影响了合同是否订立及被上诉人关于某中学区房的期待。违约责任具有补偿和惩罚双重性质，本院认为一审法院酌定柳州悦景房地产开发有限公司支付违约金5000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，柳州某某房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人柳州某某房地产开发有限公司已预交），由上诉人柳州某某房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 黄 昕 审 判 员 李 佳 二〇一九年三月二十一日 法官助理 翁春亚 代书记员 杨荣蓉