甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘02民终135号 上诉人（原审原告）:郭彪，男，1977年11月18日出生，汉族，个体业主，住嘉峪关市。 委托诉讼代理人:王佳涓（郭彪妻子），住嘉峪关市。 上诉人（原审原告）:王佳涓，女，1979年2月20日出生，汉族，无业，住嘉峪关市。 被上诉人（原审被告）:嘉峪关市宝诚置业有限公司，住所地甘肃省嘉峪关市五一南路延伸段，统一社会信用代码:91620200665408692K。 法定代表人:张喜春，该公司总经理。 委托诉讼代理人:赵白忠，甘肃衡轩律师事务所律师。 上诉人郭彪、王佳涓因与被上诉人嘉峪关市宝诚置业有限公司（以下简称宝诚公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王佳涓、被上诉人宝诚公司的委托诉讼代理人赵白忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郭彪与王佳涓上诉请求：撤销嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初169号民事判决第二项，改判支持其一审全部诉讼请求，或将案件发回重审。事实与理由:1、一审判决违反当事人意思自治原则，驳回原告的诉讼请求缺乏理由依据。上诉人一审为了证明被上诉人存在违反合同约定，逾期未办理产权证及挪用住宅专项维修资金的事实，向法庭提交了商品房买卖合同等证据，而被上诉人并未提交其因不可抗力或政府原因而不能履行合同的义务相关证据，上诉人未履行合同约定义务逾期已达730日以上，违约事实清楚，上诉人要求被上诉人协助办理竣工验收备案证明文件的请求理由正当合法；2、一审在未查清不能办理产权证原因的情况下，简单认定涉案房屋不具备办理竣工验收备案的条件，待被上诉人依法综合验收后再履行备案登记手续属于事实认定错误。建设单位向政府相关部门提交竣工验收资料是政府部门对该工程进行综合验收审核的前置条件，也是建设单位应该履行的法定义务。被上诉人不提交验收资料导致涉诉房屋无法进行竣工综合验收，并最终导致业主无法办理房屋产权证，上诉人有权向法院起诉请求判决被上诉人履行相关义务。虽然追缴房屋维修资金系房管局依法应当履行的行政职责，但根据物权法规定，维修资金属于全体业主所有，上诉人作为业主成员之一，有权对此提起民事诉讼，上诉人主张被上诉人返还其代收并挪用的房屋维修资金属于民事案件审理范围；3、一审适用法律不当。一审判决无视房屋买卖合同的特殊性、合同的内容及合同双方的地位优势等客观因素，直接适用合同法第一百三十条判决驳回上诉人的诉讼请求，违背了特别法优于普通法的原则。 宝诚公司辩称，因其公司经营期间出现资金链断裂问题，目前欠付部分房屋维修资金及税费，致使涉案房屋所在的小区工程项目整体上未能完成综合竣工验收，待整体工程竣工验收后尽快办理房屋验收备案手续，并协助业主办理不动产产权登记。对于挪用的维修资金，房管部门已经向被上诉人进行催缴，被上诉人也正在积极想办法筹措资金解决问题。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 郭彪、王佳涓向一审法院起诉请求：1、宝诚公司为原告办理位于嘉峪关市城市嘉园1号楼1单元1104号房屋的竣工验收备案证明文件；2、宝诚公司为郭彪、王佳涓办理1号楼105号地下室商品房买卖合同相关手续，并提供购房发票；3、宝诚公司将挪用原告的住宅专项维修资金款8823元转入房管局指定的专用银行账户。 一审法院认定事实：2013年10月12日，郭彪、王佳涓与宝诚公司签订商品房买卖合同，约定二人购买宝诚公司建设的嘉峪关市兰新西路1-2号宝诚中央公馆（城市嘉园）1号楼1单元1104号商品房。该商品房建筑面积91.41平方米，房款356590元。郭彪、王佳涓交纳房款356590元。2014年10月1日、10月4日，郭彪、王佳涓分别向宝诚公司交纳地下室1号楼105号购房款20000元、40090元，宝诚公司出具收据1张，并加盖印章。经测绘增加面积0.09平方米，2015年6月10日，郭彪、王佳涓补交购房款351元。2015年9月18日，郭彪、王佳涓补交地下室购房款90元。郭彪、王佳涓分两次向宝诚公司交纳维修资金共计8823元。另查，一审法院依职权到嘉峪关市房地产交易所调取房产资料，2018年11月14日，嘉峪关市房地产管理所出具查询结果表，载明：经查询，中央公馆不具备办理房屋产权登记的条件。一审法院认为，办理房屋产权书应当由政府房屋管理部门审核后对符合办理产权证的房屋，依法办理。宝诚公司是涉案房屋的建设单位，是该房屋的出卖人，应当为郭彪、王佳涓提供房屋竣工验收的备案证明，但涉诉房屋现不具备办理的条件，故待宝诚公司依法综合验收后再行积极履行备案登记手续。关于购房发票的问题，郭彪、王佳涓已经交纳了地下室的购房款，宝诚公司有义务为其办理相关手续并出具购房发票。关于维修资金，该款项应由相关部门追缴，故该请求不属于审理的范围。综上所述，郭彪、王佳涓的部分主张符合法律规定，予以支持；超出法律规定的部分，不予支持。判决：一、嘉峪关市宝诚置业有限公司于判决生效后10日内向郭彪、王佳涓办理宝诚中央公馆地下室1号楼105号房屋的购房手续并出具购房发票；二、驳回郭彪、王佳涓的其他诉讼请求。 二审期间，针对涉案房屋当前不能办理竣工验收备案的原因问题，上诉人补充提交了嘉峪关市建设局于2018年1月30日作出的《信访事项处理意见书》及嘉峪关市房管局于2018年11月23日向业主王英作出的《关于业主反映中央公馆小区无法办理产权登记证及物业问题的答复》各一份。经查，嘉峪关市建设局在该《信访事项处理意见书》中指出，对于业主反映的嘉峪关市城市嘉园（宝诚中央公馆）小区不能办理产权证，开发商拖延验收问题，嘉峪关市建设局已多次组织该项目建设单位、施工单位召开会议，督促相关单位尽快办理工程竣工验收事宜，并对建设、施工单位负责人进行了约谈。在下一步工作中，建设局将继续督促建设单位加快工作进度，积极配合做好该项目的竣工验收及备案工作。嘉峪关市房管局在其《答复》中明确提出，涉案房屋所在小区未通过消防验收，欠缴人防结算费及小区基础配套费，未完成单项验收，故无法申请办理房屋工程综合竣工验收，待开发企业宝诚公司提交房屋工程综合竣工验收备案资料后，可办理房屋初始登记手续，继而办理不动产登记证。此外，对于维修资金追缴问题，嘉峪关市房管局已经向宝诚公司下发催缴通知，同时委托甘肃河西律师事务所进行依法追缴，并于2018年10月12日向嘉峪关市公安局经侦支队报案，且在收到市公安局经侦支队作出的不予立案通知后，已经提请复议申请。被上诉人对上述证据真实性不持异议，本院依法予以确认。 除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审基本一致，依法予以确认。 本院认为，涉案房屋虽于2015年6月实际交付使用，但因房屋所在的住宅小区存在消防验收未通过，被上诉人欠缴人防结算费、小区基础配套费以及挪用代收的业主维修资金等诸多问题，小区工程项目至今尚未完成综合竣工验收备案。对此问题，包括上诉人在内的小区业主已经向嘉峪关市建设局、房管局等行政主管部门信访反映相关情况。嘉峪关市建设局明确答复继续督促建设单位加快工作进度，积极配合做好项目竣工验收及备案工作。嘉峪关市房管局业已向被上诉人发出追缴通知，同时委托甘肃河西律师事务所进行相关追缴工作，并且在此期间就被上诉人违法挪用房屋维修资金的问题已向公安机关进行报案。 综上，本案经本院审判委员会讨论认为，一审判决并无不当，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由郭彪、王佳涓负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘宏伟 审判员  吴 杰 审判员  邢剑影 二〇一九年三月二十八日 书记员  孙 莉