河北省临城县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0522民初9号原告：王增强，男，1979年8月17日出生，汉族，农民，现住临城县。被告：沙河市盛凯房地产开发有限公司，住所地沙河市新兴路南段路东。法定代表人：张春法，该公司董事长。被告：沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司，住所地临城县兴临大街北段路西。负责人：安小群，该分公司董事长。委托诉讼代理人：刘书法，河北正邦律师事务所律师。原告王增强与被告沙河市盛凯房地产开发有限公司（以下简称盛凯房地产开发公司）、沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司（以下简称盛凯房地产开发公司临城分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王增强、被告盛凯房地产开发公司及被告盛凯房地产开发公司临城分公司委托的诉讼代理人刘书法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王增强向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金41515.4元（暂计至2018年10月01日）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告于2015年01月26日与被告沙河市盛凯房地产开发有限公司签订合同，购买被告所开发的位于临城县，购房金额为450068元，储藏间一套为2栋2单元负1层30号，金额为23448元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2016年06月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一五的违约金。原告认为被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第八条、第九条之约定、补充协议约定，判令被告立即履行合同规定，并按照合同及两次补充协议约定比例，支付违约金2016年6月30日—2017年7月1日违约金2592.5元、2017年7月1日—2017年12月31日违约金13069元、2017年12月31日—2018年10月1日违约金25853.9元。盛凯房地产开发公司辩称，虽然总公司和原告签订了房屋买卖合同，但在合同履行过程中实际上是分公司和原告在履行合同，总公司只是个名义，涉及到原告的所有权利义务都由分公司承担。现在原告已入住房屋，原告对分公司履行合同没有提出过异议。盛凯房地产开发公司临城分公司辩称，临城分公司履行了和原告的所有权利义务，该案和总公司无关。逾期交房因为1、政策性停工和政府行为造成的责令停工，以及冬季采暖期禁止施工等客观原因导致，而不是我公司的过错；2、签订的两份补充协议是在我公司受胁迫情况下签订的，且我公司董事长不知情情况下签订的，属员工自己行为，当时部分业主采取多次围堵县委政府以及相关国家机关门口值班室等影响有关部门的正常工作的极端方式致使我公司迫于压力由接访人自行做主被迫签订的补充协议，该补充协议并非我公司的真实意思表达；3、我公司与原告签订的补充协议约定违约金数额过高（严重超过备案合同的违约金数额数十倍），因原告在住建局备案的购房合同为确认原告房屋产权的正式合同，所以应按住建局备案合同万分之零点一五计算违约金，并且因我公司和少数业主自行签订的补充协议将对其他550住户有失社会公平性。应驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年1月26日，原告王增强、王秀琢与被告盛凯房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定原告从被告处购买2座2单元1601号商品房一套，建筑面积为115.02平方米，单价为3912.95元/平方米，总价款为450068元。同时约定被告应当在2016年6月30日前将房屋交付买受人使用，逾期交房不超过60日，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点一五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点一五的违约金。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告已按照约定履行了全部交款义务，被告盛凯房地产开发公司未能于2016年6月30日交付房屋。2017年4月5日，在临城县政府办公室、住建局、房管局见证下，原告王增强、王秀琢与被告盛凯房地产开发公司临城分公司签订了补充协议，约定买受人同意被告盛凯房地产开发公司临城分公司于2017年7月1日前交房，如开发商没有按此次协议按时交付，自2017年7月1日后的违约金出卖人应向买受人按总房款的日万分之一点五的标准计算。协议还约定，如遇不可抗力或政策性、政府行为造成的停工、误工则工期顺延，出卖人应及时以书面通知和墙上公告于买受人，并出示相关书面文件。补充协议签订后，被告盛凯房地产开发公司临城分公司未能在2017年7月1日前履行房屋交付义务。之后，原告王增强、王秀琢与被告盛凯房地产开发公司临城分公司签订商品房买卖补充协议，被告盛凯房地产开发公司临城分公司承诺于2017年12月31日前交房，交房标准仍按原合同执行，交房日一并支付所有违约金；如仍未按协议日期交房，应在2018年1月1日前以现金形式结清之前所有违约金。此后逾期违约金按房款总额的日万分之二结算，并每月26日前向买受人支付违约金。协议还约定，买受人为主张违约责任而付出的所有费用由违约方承担。2018年10月5日，被告盛凯房地产开发公司临城分公司以公告形式通知原告办理交房手续。之后原告向被告盛凯房地产开发公司临城分公司交纳了房屋维修基金等各项费用，被告盛凯房地产开发公司临城分公司向原告交付了房屋。原告要求被告支付逾期交房违约金计算至2018年10月1日共计41515.4元。另查明，原告王增强与被告盛凯房地产开发公司临城分公司签订了御府名门2号楼地下室认购协议，约定原告从被告处购买2栋2单元负一层30号储藏间一套，面积为9.77平方米，原告支付了全部价款23448元。该认购协议中没有标明双方签订合同的时间，也没有约定交付地下室的时间及违约金的计算方式。上述事实由当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票、地下室认购协议、庭审笔录等在卷证实。本院认为，原被告在自愿、平等的基础上签订了商品房买卖合同，双方已形成买卖合同关系，均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已按照约定履行交款义务，被告理应按约期限交付房屋。因被告盛凯房地产开发公司未能按期履约，原告与被告盛凯房地产开发公司临城分公司于2017年4月5日签订补充协议，约定原告同意被告盛凯房地产开发公司临城分公司于2017年7月1日前交房，如开发商没有按此次协议按时交付，自2017年7月1日后的违约金出卖人应向买受人按总房款的日万分之一点五的标准计算。该约定系双方自愿对其签订的商品房买卖合同中关于房屋交付时间及违约金条款的变更，内容合法、有效，对双方具有法律约束力。之后，原告与被告盛凯房地产开发公司临城分公司再次签订补充协议，约定被告盛凯房地产开发公司临城分公司于2017年12月31日前交房，如仍未按协议日期交房，应在2018年1月1日前以现金形式结清之前所有违约金，此后逾期违约金按房款总额的日万分之二结算。被告盛凯房地产开发公司临城分公司未能依约交付房屋的行为已构成违约，应按约定标准给付原告违约金。2017年7月1日至2017年12月31日，按67.51元/日（房屋价款450068元×0.00015/日）标准，被告应向原告给付违约金12354.33元。2018年1月1日至2018年10月1日，按90.01元/日（房屋价款450068元×0.0002/日）标准，被告应向原告给付违约金24572.73元。原告主张的2016年6月30日至2017年6月30日的违约金，因原告自愿与被告盛凯房地产开发公司临城分公司达成补充协议，同意将房屋交付时间延期至2017年7月1日，故此期间的违约金本院不予支持。原告要求被告支持逾期交付储藏间的违约金，因商品房买卖合同及地下室认购协议中均没有约定储藏间的交付时间及违约金的计算方式，故对原告的该项请求本院不予支持。被告盛凯房地产开发公司临城分公司辩称补充协议是在受胁迫情况下签订的，属无效协议。因该补充协议明确记载双方在政府有关部门的见证下，本着公平、公正原则，经协商后签订的，且被告在法定期限内又未行使撤销权，故该协议应系双方真实意思表示，对被告的辩解本院不予采信。被告辩称逾期交房是由取暖期禁止施工、政府责令停止施工等客观因素造成的，应在计算违约金是扣除相应天数。补充协议约定如遇不可抗力或政策性、政府行为造成的停工、误工则工期顺延，出卖人应及时以书面通知和墙上公告于买受人，并出示相关书面文件。因被告盛凯房地产开发公司临城分公司未书面通知和公告通知原告其存在不可抗力等影响施工的因素，故对该辩解本院亦不予采信。被告盛凯房地产开发公司临城分公司辩称补充协议约定的违约金过高，应按万分之零点一五标准计算违约金。补充协议约定的按总房款的日万分之一点五的标准计算违约金，该约定未过分高于买受人的损失，故对被告的该辩解本院不予采信。被告盛凯房地产开发公司临城分公司系被告盛凯房地产开发公司所设的分支机构，其不具备法人资格，根据《公司法》第十四条的规定，其民事责任应由盛凯房地产开发公司承担，故在盛凯房地产开发公司临城分公司以其独立财产承担责任后，被告盛凯房地产开发公司应承担补充责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款的规定，判决如下：一、被告沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司给付原告王增强逾期交房违约金36927.06元，被告沙河市盛凯房地产开发有限公司对上述款项承担补充给付责任；二、驳回原告王增强的其他诉讼请求。上述第一项限判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419元，由被告沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司、被告沙河市盛凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  腰二春二〇一九年三月十三日书记员  张京周