江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2013）云民初字第1388号原告（反诉被告）张广朋，男，1960年5月出生，汉族。委托代理人李树波，徐州市云龙区狮子山法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）孔祥琦，男，1973年8月出生，汉族。委托代理人（系被告之妻）陈伟，女，1973年10月出生，汉族。委托代理人蒋昌胜，江苏金华星律师事务所律师。原告（反诉被告）张广朋与被告（反诉原告）孔祥琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月21日受理，先依法由审判员陈涛独任审判，于2013年6月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，由审判员陈涛担任审判长并主审，代理审判员曹磊、人民陪审员李立刚参加评议，于2014年2月14日对本案本诉和反诉公开开庭合并进行了审理。两次开庭，原告（反诉被告）张广朋及其委托代理人李树波，被告（反诉原告）孔祥琦的委托代理人陈伟、蒋昌盛到庭参加诉讼。本案经延长审理期限，现已审理终结.原告（反诉被告）张广朋诉称，2010年3月1日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将自己所有的本市三环东路黄山加油站对面的三间门面房出租给被告从事经营活动。该协议第四条第三款明确规定：如国家建设需要拆迁等原因造成合同无法履行，合同自动解除，原告不承担任何责任。由于三环东路建高架快速路，原告的房屋应拆迁，而被告却拒不从原告的出租房内搬出。另外原告的出租房没有土地使用权证和房产证，也未取得建筑规划许可证，被告承租后未经原告同意在院内自行扩建一处烤漆房，自2013年3月1日至今被告未支付租金。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决确认2010年3月1日签订的房屋租赁协议无效、被告每月按2167元的标准支付占用费至房屋腾空之日、被告将位于本市三环东路黄山加油站对面的门面房内的物品腾空、被告将院内自建的烤漆房拆除并恢复原状。被告孔祥琦（反诉原告）辩称，原告的诉讼请求不应得到法院的支持，原被告双方于2010年3月1日签订房屋租赁协议时，都应当明知该房屋的现状及使用功能，至于原告诉称房屋无两证、建筑规划许可证等，原告当庭才陈述，被告之前不知道该情况，但是原被告之间签订的租赁协议并未违反国家法律的强制性规定，不属于合同法规定的合同无效的情形，租赁协议应当有效；被告根据租赁协议对房屋及场地进行使用，得到了原告的许可，房屋虽被拆除三分之一多，但是不影响被告使用。原告之所以诉至法院，要求被告搬离租赁的房屋，主要目的是要在租赁的房屋上继续建房，况且原告起诉之前已经建好一间，在与被告协商被拆除部分房屋后租金的标准如何确定时，双方产生争执。2013年2月25日，被告主动要求给付原告租金，但原告拒绝。原告的第二项诉请数额无计算依据，被告自建的烤漆房得到原告许可，是基于租赁协议对房屋的使用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）孔祥琦反诉称，反诉人和被反诉人于2010年3月1日签订《房屋租赁协议》，因被反诉人以没有房产证及土地证为由要求确认双方签订的房屋租赁协议无效，且自2012年10月左右在租赁场地上建房屋导致反诉人无法正常使用。反诉人已给付被反诉人租金至2013年3月1日，现请求法院判决被反诉人赔偿反诉人经济损失100000元。原告（反诉被告）张广朋辩称，在本案适用简易程序庭审时，反诉人的委托代理人当庭陈述三环东路涉案房屋的拆迁不影响反诉人的正常经营活动，被告的反诉无事实和法律依据，请求法院驳回反诉人的反诉请求。经审理查明，2010年3月1日，原告（反诉被告）张广朋（甲方）与被告（反诉原告）孔祥琦（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定：一、甲方自愿将本市三环东路黄山加油站对面路西门面房三间，面积25平方米，棚一个面积100平方米左右出租给乙方使用，乙方对甲方出租房屋作出充分了解后愿意承租该房屋；二、甲乙双方共同商定，该房屋每年租金26000元，租期为6年，即从2010年3月1日至2016年3月1日止，本协议自签订之日起乙方一次性缴纳半年房屋租赁使用费13000元，房屋租赁使用押金、水电押金1000元，付款方式以现金支付，每半年提前交清；三、甲方保证该房屋产权清楚，乙方保证承租该房屋作为合法经营用房，并遵守法律、法规、工商部门的规定，经营中发生的工商、税务、卫生、用电办证等费用由乙方自理，如乙方出现一切违法行为，后果自负；四、房屋租赁期内，乙方承担以下责任：1、如需对房屋进行装修应征得甲方同意，但不得损坏房屋结构，房屋由乙方负责维修，费用由乙方自理，因使用不当或其他人为原因造成房屋损坏时，乙方应照价赔偿或修复，租赁期满后须经甲方验收；2、乙方需交清房租及押金后方可使用该房屋，水电费用由乙方自理；如国家建设需拆迁等原因造成合同无法如期履行，合同自动解除，甲方提前通知乙方，甲方不承担任何责任；五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字后并交纳房租押金后生效；六、合同期满后，同样价格乙方有续约的优先权。上述房屋租赁协议签订后，被告（反诉原告）孔祥琦依约向原告（反诉被告）张广朋交纳了半年的房屋租金13000元及房屋租赁使用、水电押金1000元后征得原告（反诉被告）同意在租赁场地上自建了烤漆房，从事摩托车维修、烤漆等经营业务。后因徐州市三环东路修建高架快速路，被告（反诉原告）孔祥琦承租的三间门面房三分之一部分被拆除，原告（反诉被告）自愿补偿被告（反诉原告）经营损失29000元。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳房屋租金至2013年3月1日，后因原告（反诉被告）向本院提起诉讼，被告（反诉原告）未再向原告（反诉被告）交纳租金。另查明，涉案房屋系原告（反诉被告）张广朋自建，未经建设工程规划许可，无房屋所有权证书和土地使用权证书。被告（反诉原告）孔祥琦系徐州博翔汽车销售有限公司的企业法定代表人，公司类型有限公司（自然人控股），该公司经营范围汽车及零配件、农用车及配件、摩托车及配件、电动车及配件等，具有企业法人营业执照（经营期限2011年10月21日至2031年10月20日）、组织机构代码证、税务登记证。以上事实，有原告（反诉被告）提供的房屋租赁协议、徐州市云龙区黄山办事处黄山垄社区居民委员会证明、徐州市城市住宅房屋拆迁货币补偿安置协议；被告（反诉原告）提供的电话录音记录、企业法人营业执照等证据及双方当事人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，2010年3月1日，原告（反诉被告）张广朋和被告（反诉原告）孔祥琦签订的房屋租赁协议虽系双方当事人的真实意思表示，但因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，无房屋所有权证书和土地使用权证书，且在本案庭审辩论终结前原告（反诉被告）仍未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）11号第二条的规定，依法确认房屋租赁协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在签订房屋租赁协议时，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）保证涉案房屋产权清楚，因此造成房屋租赁协议无效的主要责任在原告（反诉被告）。被告（反诉原告）自2010年3月1日起实际租赁房屋并支付租金至2013年3月1日，被告（反诉原告）应当参照合同约定的租金标准向原告（反诉被告）支付至返还房屋之日的未被拆除部分的房屋占有使用费（年租金26000元÷12个月×2／3≈1444元／月）。因在房屋租赁协议签订后，被告（反诉原告）经原告（反诉被告）许可在租赁场地内自建了烤漆房，因此被告（反诉原告）除应向原告返还房屋外，还应自行拆除烤漆房。被告（反诉原告）租赁房屋的目的是为了从事摩托车及配件、电动车及配件的维修经营，且具有相关证照，鉴于造成房屋租赁协议无效的主要责任在于原告（反诉被告），原告（反诉被告）应当向被告（反诉原告）赔偿的经济损失自2013年3月1日起至2016年3月1日止可参照江苏省2012年度分细行业从事机动车、电子产品和日用产品修理业在岗职工年平均工资34194元标准计算，同时扣除原告（反诉被告）已补偿的29000元，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）赔偿的经济损失为34194元／年×3年×70％-29000元≈42807元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）11号第二条、第五条、第十四条，判决如下：一、原告（反诉被告）张广朋和被告（反诉原告）孔祥琦于2010年3月1日签订的房屋租赁协议无效。二、被告（反诉原告）孔祥琦于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张广朋支付自2013年3月1日起至返还房屋和面积约100平方米的大棚之日止的占有使用费，每月按照1444元计算。三、原告（反诉被告）张广朋于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）孔祥琦房屋租赁使用、水电押金1000元。四、被告（反诉原告）孔祥琦于本判决生效之日十日内自行拆除烤漆房。五、原告（反诉被告）张广朋于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉原告）经济损失42904元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）孔祥琦负担，反诉案件受理费2300元，减半收取为1150元，由原告（反诉被告）张广朋负担650元，被告（反诉原告）孔祥琦负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 陈 涛代理审判员 曹 磊人民陪审员 李立刚二〇一四年五月四日书 记 员 杨 雪