苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初9083号原告：王忠芬，女，1972年2月19日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州。原告：黄忠虎，男，1967年7月28日生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市。委托诉讼代理人：周翠玲，江苏双泽律师事务所律师，代理上述两原告。委托诉讼代理人：周俊，江苏双泽律师事务所实习律师，代理上述两原告。被告：冯国平，男，1969年5月14日生，汉族，户籍所在地江苏省宝应县。原告王忠芬、黄忠虎诉被告冯国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序进行审理，后因被告冯国平下落不明，本院依法对其公告送达了开庭传票、诉状副本等诉讼材料，本案依法转为普通程序组成合议庭于2019年2月25日公开开庭进行了审理，原告王忠芬、黄忠虎的共同委托诉讼代理人周翠玲、周俊到庭参加诉讼，被告冯国平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告王忠芬、黄忠虎向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《租赁合同》。2、请求法院判令被告将租赁商铺恢复至交付时的毛坯状态并立即返还租赁商铺。3、请求法院判令被告支付拖欠的租金56373.77元(从2017年5月17日起暂计算至2018年8月22日，请求计算至实际返还租赁商铺之日)、电费6616.4元，逾期支付电费、租金的违约金9930.58元(请求计算至实际支付之日止，现暂计至2018年8月22日)、违约金27600元(本合同总金额的30%)、房屋闲置期间的租金损失23000元，以上合计123477.29元。4、请求法院判令原告没收履约保证金3800元。5、请求法院判令被告承担原告为追究其违约责任而支付的律师费9264元。6、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年3月签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州工业园区北极星花园地下室、建筑面积为60平方米的棋牌活动室。双方约定租赁期限自2017年3月3日至2019年4月20日止，租金为每年46000元，按照先付后用的原则，租金按半年的交付周期支付。被告应在交付使用前支付首期6个月的租金，之后的每期租金的支付实际为上一期租金到期日的提前30日。履约保证金为3800元。合同签订后，原告依约交付了租赁场所，但被告拖至2017年11月1日才支付了30000元(租金+履约保证金)，之后再没有向原告支付过任何费用。截至2018年8月22日被告共拖欠原告租金合计56373.77元，电费6616.4元。依据双方《租赁合同》第8.5条、10.1的约定，乙方须按期足额支付租金，逾期支付的，每逾期一天，按逾期金额的30%支付违约金。逾期超过10天，经甲方催告后仍未支付的：甲方有权单方解除合同；要求乙方按租赁合同总金额30%支付违约金；没收乙方已支付的履约保证金；乙方须承担甲方因追究乙方违约责任所发生的一切费用、开支，包括律师费、案件受理费、执行费等。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款：“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。”原告有权要求被告支付6个月的房屋闲置期间租金损失。被告冯国平未答辩亦未提交书面答辩状。本院经审理查明认定事实如下：2017年11月1日，原告黄忠虎、王忠芬(出租方、甲方)与被告冯国平（承租方、乙方）签订租赁合同，约定甲方将座落于苏州工业园区北极星花园地下室出租给乙方使用，该场所建筑面积为60平方米，作棋牌活动室，租赁期限自2017年3月3日至2019年4月20日止，共计3年，甲方于2017年3月3日前将该场所按现状交付给乙方，乙方应于2017年3月3日前进场装修施工。乙方承诺该场所有用途为棋牌活动休息，不得超范围使用。租金为每年46000元，租金按半年支付，租金采用先付后用原则，每期租金的支付时间为上一期租金到期日的提前30日。双方约定，乙方应于本合同签订之日向甲方支付3800元履约保证金，在乙方无违约和无未交清费用的前提下于租期满后一次性退还。本合同约定以租期开始后75个自然日为免租期，在此期间，乙方免交租金。合同第8.5条约定，乙方须按期足额支付租金、管理费、水电费及本合同约定的其它费用、税金，并及时缴纳使用活动所产生的各项税费。逾期支付的，每逾期一天，按逾期支付金额的30%支付违约金。合同第8.7条约定，乙方应于租赁期满或合同解除10日将该场所的应归乙方的所有物品搬离，逾期搬离的，每逾期一日按前一年度日租金的五倍向甲方支付违约金，逾期超出7日的，甲方有权强制收该回场所，乙方未办理该场所的所有物品均视为乙方放弃该等物品的所有权，由甲方自行处分，处分的费用由乙方承担，乙方不得要求甲方承担任何责任或要求甲方给予补偿。没收乙方已支付履约保证金、管理保证金。原告提交了催收租金、电费的催款函、律师函，表示原告多次向被告催要费用，但材料均被退回。以上事实，由原告提交的租赁合同、催款函、律师函退信予以证实。就双方租赁合同履行情况，原告表示，其向被告交付的房屋系3幢地下室其中一部分，交付给被告的房屋为毛坯，被告大约在2018年5月份左右不再经营，但一直未向原告交付房屋，被告总共向原告交付了3万元，原告认为，根据合同约定，被告除交纳首期租金外，还应交纳3800元的履约保证金，故该3万元包含了3800元的履约保证金，其余的26200元为支付的租金，租金起算时间为2017年5月17日（租期自2017年3月3日，扣除75天的免租期）。另，原告针对其出租房屋的权属，向本院提交了如下证据：证据1，2016年4月15日，建屋摩丽茂置业（苏州）有限公司（以下简称摩丽茂公司、出卖人）与原告（买受人）签订的协议书。协议书约定出卖人确认将其开发建设的公安门牌号为苏州工业园区沙浜路1号北极星花园3幢103、102、203的商品房出售给买受人，并将该3幢的地下一层的全部物业（除配电房、电信用房等基础设施用房外）附赠给买受人使用，地下物业的建筑面积以房产测绘面积为准。出卖人确认于2016年4月30日前将商品房及地下物业交付给买受人使用，买受人享有对商品房及地下物业的使用权、经营管理权和收益权等。由于目前地下物业无法办理产权转移登记手续，出卖人同意于交房日前将办理产权转移登记手续所需的资料交付给买受人，待可办理地下物业产权登记转移手续时由买受人自行办理，所产生的费用由买受人自行承担。证明原告对地下室由使用、经营管理收益权。证据2，北极星花园3幢102、103、203室房屋的《苏州市商品房买卖合同》，该合同载明，原告于2015年12月8日与摩丽茂公司签订商品房买卖合同，购买上述房屋。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告作为承租人应当按合同约定支付租金，因被告未按合同约定履行付款义务，原告主张解除双方签订的租赁合同，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。就合同解除时间，本院认为，根据法律规定，原告依合同约定主张合同解除权，自通知到达对方时解除。本案中，原告所寄解除通知律师函被退回，故就合同解除时间，应为本案诉讼材料公告送达之日即2019年1月21日，故本案合同解除时间为2019年1月21日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请主张被告支付欠付租金、及房屋使用费并将涉案房屋腾空、恢复原状后交付原告有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。就应付的欠付租金及房屋使用费的金额，原告主张，扣除被告已付租金26200元，自2017年5月17日，按照年租金46000元标准计算，自被告实际将涉案房屋腾空、恢复原状并交付原告之日止，被告未到庭就原告已付租金情况提出抗辩并提供相应证据，依法承担举证不能的法律后果，本院结合庭审调查、双方租赁合同约定，扣除被告已付租金26200元，确认被告截止到合同解除日还应付租金52383元，另自2019年1月22日起，按照年租金46000元标准，支付房屋占用使用费至被告实际将涉案房屋腾空、恢复原状并交付原告之日止。就原告主张的被告逾期支付房租的违约金、违约金27600元（本合同金额的30%）、房屋闲置期间的租金损失23000元，均是因被告违约导致的损失，但原告主张过高，本院结合双方合同约定、原告实际损失、原告诉请主张，依法认定被告支付原告违约金11500元(具体计算方式为：按照年租金46000元标准计算3个月)，被告已付履约保证金3800元按合同约定依法不予退还。就原告主张的电费，本院认为，原告未提交相应的电费发票及缴费凭证，故本院对其该项主张不予支持；而就律师费，无相应的法律依据，本院依法亦不予支持。被告冯国平未到庭，视为其放弃相应的举质证权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王忠芬、黄忠虎与被告冯国平于2017年11月1日签订的《租赁合同》解除；二、被告冯国平于本判决生效之日起十日内将其承租的位于苏州工业园区北极星花园3幢地下室腾空并恢复原状后交付给原告王忠芬、黄忠虎；三、被告冯国平于本判决生效之日起十日内支付原告王忠芬、黄忠虎欠付租金52383元及房屋占有使用费（房屋占用使用费计算方式为：自2019年1月22日起，按照年租金46000元标准计算至被告实际将涉案房屋腾空、恢复原状并交付原告之日止）；四、被告冯国平于本判决生效之日起十日内支付原告王忠芬、黄忠虎违约金11500元；五、驳回原告王忠芬、黄忠虎的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3030元，保全费1137元，公告费690元，合计4857元，由被告冯国平负担，此款项已由原告预交，由被告冯国平于履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢淑敏人民陪审员  金小英人民陪审员  朱梅珍二〇一九年三月二十九日书 记 员  马金叶