福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民初1516号 原告：福建省老爸食品有限公司，住所地福建省惠安县螺城镇城北高新工业园区工业路1号。 诉讼代表人：福建省惠安老爸食品有限公司管理人。 法定代表人：杨标志，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王树侬，福建瀛莱律师事务所律师。 被告：泉州惠之梦生物科技有限公司，住所地福建省惠安县螺城镇大红埔盛世锦都6#1401。 法定代表人：张华芬，该公司执行董事兼总经理。 原告福建省老爸食品有限公司（以下简称老爸公司）因与被告泉州惠之梦生物科技有限公司（以下简称惠之梦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月18日公开开庭审理了本案，原告福建省老爸食品有限公司的委托诉讼代理人王树侬、被告泉州惠之梦生物科技有限公司的法定代表人张华芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告老爸公司向本院提出诉讼请求：1.惠之梦公司向老爸公司支付租金135000元；2.惠之梦公司向老爸公司支付因逾期支付租金的违约金54000元；3.本案诉讼费由惠之梦公司承担。事实和理由：老爸公司与惠之梦公司于2017年3月1日签订《厂房及场地租赁合同》，合同约定老爸公司将坐落于泉州市惠安县紫山镇尾山村老爸公司厂区租给惠之梦公司使用，约定月租金15000元，惠之梦公司应于每月5日前支付当月租金。合同约定，若惠之梦公司逾期支付租金，则每日应按月租金2%支付违约金，但每月违约金最高不超过月租金40%。老爸公司依约将厂房交付给惠之梦公司使用，而惠之梦公司占有使用后却一直未向老爸公司支付租金，经过老爸公司多方催告，惠之梦公司仍拒绝支付租金。据此，为维护老爸公司的合法权益，请求法院判如所请。 被告惠之梦公司答辩称，一、双方于2017年3月1日签订案涉租赁合同时，老爸公司并未告知惠之梦公司案涉租赁物已被法院查封，老爸公司的行为构成欺诈，案涉合同属于无效合同；案涉租赁合同签订后，惠之梦公司装修投入70多万元，并与他人签订销售合同，老爸公司的欺诈行为已经给惠之梦公司造成重大损失。二、老爸公司承诺2017年4月至2017年10月为免租期，该时间段惠之梦公司无需缴纳租金，且惠之梦公司在使用租赁物期间一直有缴纳电费，并缴纳了2017年10月租金，而案涉租赁物于2017年11月已被法院司法拍卖，故惠之梦公司并未欠老爸公司任何租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.惠之梦公司提供的《收款收据》，拟证明老爸公司同意2017年4月至2017年10月为免租期，惠之梦公司已经实际支付了一个月租金；因该《收款收据》上所加盖的老爸公司公章没有组织机构代码，与老爸公司向本院提交材料上所加盖公章也不一致，老爸公司对该份《收款收据》亦予以否认，且惠之梦公司法定代表人张华芬自认《收款收据》上的内容是其本人所写，本院对该《收款收据》的真实性不予确认。2.惠之梦公司提供的《紫山镇尾山厂房隔墙及吊顶承包合同》《食品市场准入证咨询合同》《福建省外商投资项目备案表》《福建惠之宝生物科技有限公司生产车间改造装饰与代购安装设备用具项目与财务专账》，拟证明惠之梦公司已对案涉租赁物进行装修装饰，老爸公司的欺诈行为给惠之梦公司造成了重大经济损失；因上述证据所载明的主体均为福建惠之宝生物科技有限公司，并非本案当事人，且惠之梦公司也未提供款项实际支出的证据，对上述证据的关联性，本院不予确认。3.惠之梦公司提供的短信截图，拟证明老爸公司承诺2017年3月至2017年10月为免租期，因短信内容均为惠之梦公司法定代表人张华芬单方发送，老爸公司并未给予正面回复，对该份证据的关联性，本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，老爸公司与惠之梦公司签订《厂房及场地租赁合同》，约定：一、老爸公司将址在泉州市惠安县紫山镇尾山村老爸公司厂区按原状出租给惠之梦公司使用，出租场地约20亩（合计约13340㎡，其中包括厂房1390㎡，办公楼600㎡），租赁期限自2017年4月1日至2026年3月31日止共计10年。二、2017年4月1日至2019年3月31日每年租金18万元，租赁保证金2万元；2019年4月1日至2021年3月31日止每年租金19万元；2021年4月1日起至2026年3月31日止每年租金20万元，惠之梦公司需于每月5日前付清当月租金。三、惠之梦公司应在每月初1-3日自行到供电部门交付电费。四、若惠之梦公司拖欠当月租金及水电费超过3天，惠之梦公司应支付违约金，违约金为拖欠日数乘以月租金的2%，违约金最高不超过月租金的40%。此外，双方还就合同的解除、转租、优先租赁权等事项进行约定。同日，惠之梦公司向老爸公司出具《欠条》载明：“兹欠福建省惠安老爸食品有限公司人民币贰万元整。”案涉合同签订后，惠之梦公司于2017年8月向老爸公司转账支付租金15000元。 另查明，2016年8月10日，泉州市中级人民法院作出（2016）闽05执946号《执行裁定书》，裁定查封、冻结、拍卖、变卖老爸公司价值417万元财产，2016年9月2日，泉州市中级人民法院向惠安县国土局、惠安县规划建设局送达《协助执行通知书》，请求协助查封惠安县紫山镇尾山工业区的房地产【国有土地使用权证号：惠国用（2004）出字第200003号，房屋所有权证号：房权证惠紫字第0××1号】。2018年7月27日，泉州市中级人民法院作出（2018）闽05破申8号《民事裁定书》，裁定受理兴业银行股份有限公司泉州分行对老爸公司的破产清算申请。2017年10月18日，泉州市中级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布第一次《拍卖公告》，对上述房地产进行公开拍卖；2017年11月19日，第一次拍卖活动流拍；2018年1月24日，泉州市中级人民法院发布第二次《拍卖公告》；2018年2月9日，上述房地产被拍卖。 本案的争议焦点为：一、案涉《厂房及场地租赁合同》的效力如何认定？二、惠之梦公司是否应向老爸公司支付租金及违约金，如需支付，金额是多少？ 一、关于案涉租赁合同效力如何认定的问题。 老爸公司主张案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效；惠之梦公司抗辩称案涉租赁物于2017年1月份即已被法院查封，老爸公司无权进行出租，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”由此可见，法律并未禁止被执行人对已被查封、扣押、冻结的财产进行处分，而仅规定该处分行为不能对抗申请执行人，故老爸公司有权与惠之梦公司订立案涉租赁合同。另外，惠之梦公司还抗辩老爸公司签订案涉租赁合同时，未如实告知租赁物已被法院查封，老爸公司的行为构成欺诈，案涉租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条的规定，老爸公司的行为并未损害国家利益，惠之梦公司主张合同无效不能成立；惠之梦公司享有的是以老爸公司构成欺诈为由行使合同撤销权，但惠之梦公司未在法定期限内向人民法院或仲裁机构行使撤销权，故本案合同依法有效。 二、关于惠之梦公司是否应向老爸公司支付租金及违约金的问题。 老爸公司已经按照合同约定将租赁物交由惠之梦公司使用，但惠之梦公司未按时缴纳租金，构成违约，老爸公司要求其支付租金的诉讼请求能够成立。惠之梦公司抗辩老爸公司承诺2017年4月至2017年10月为免租期，但其提供《收款收据》、短信记录等均并不足以证实，本院不予采信。此外，惠之梦公司主张老爸公司的欺诈行为造成其装修损失，但其提供的证据不能证明相应款项已实际支出，且惠之梦公司也未就该问题提起反诉，本院不予支持。双方均确认惠之梦公司已支付老爸公司租金15000元，故惠之梦公司尚欠老爸公司租金120000元（135000元－15000元）。双方签订合同约定租赁期限为10年，现案涉租赁物已被法院司法拍卖，惠之梦公司无法继续承租，老爸公司亦构成违约，双方违约应各自承担相应的责任，故对老爸公司请求惠之梦公司应支付54000元的违约金，本院不予支持。 综上，本院认为，老爸公司与惠之梦公司签订的《厂房及场地租赁合同》不违反法律、法规的强制性规定，惠之梦公司虽抗辩称老爸公司构成欺诈，但其并未在法定期限内行使撤销权，故案涉合同应认定合法有效。老爸公司依约将案涉租赁物交由惠之梦公司使用，惠之梦公司应按约支付租金，故老爸公司请求支付租金的诉讼请求部分成立，予以支持。虽惠之梦公司未按时支付租金构成违约，但老爸公司未能按照合同约定兑现10年租期，亦构成违约，对老爸公司请求惠之梦公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，判决如下： 一、泉州惠之梦生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建省惠安老爸食品有限公司租金120000元； 二、驳回福建省惠安老爸食品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4080元，由原告福建省惠安老爸食品有限公司负担1380元，被告泉州惠之梦生物科技有限公司负担2700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 王   佳   华 审 判 员 王经艺审判员王一平 二〇一九年三月二十七日 法官助理 林   秋   韵 书 记 员 庄   琳   妮 适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权； （二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权； （三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。 当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。