广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1153号 原告：防城港皇家房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区金花茶大道**。统一社会信用代码：91450600571814411K。 法定代表人：申爱虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宁其龙，广西万益(防城港)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕小东，广西万益(防城港)律师事务所律师。 被告：杨华先。 第三人：中国工商银行股份有限公司防城港分行，，住所地广西防城港市港口区友谊路**统一社会信用代码：914506028993607593。 负责人：彭正强，该分行行长。 委托诉讼代理人：卢雨君，该分行职员。 委托诉讼代理人：周勇，该分行职员。 原告防城港皇家房地产开发有限公司（以下简称皇家公司）与被告杨华先、第三人中国工商银行股份有限公司防城港分行（以下简称工商银行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宁其龙、吕小东，第三人工商银行防城港分行的委托诉讼代理人周勇到庭参加诉讼。被告杨华先经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告皇家公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告支付原告解除合同的违约金89632元；3.被告协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续；4.解除原告、被告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》；5.被告、第三人协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记；6.被告偿还原告代为支付的贷款利息33072.48元（贷款利息计至《个人购房借款担保合同》解除为止，以原告最终实际代为支付的数额为准，暂计至2018年3月）；7.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的铜锣湾项目3-2607号商品房，总房款为448161元，其中首付款为135161元，余款313000元通过向银行按揭贷款支付。第三人按原告、被告和第三人签订的《个人购房借款担保合同》发放贷款后，被告未按期如约履行还款义务，截至2018年3月，已拖欠月供款58104.99元，其中利息为33072.48元，第三人要求原告代被告偿还上述债务，在原告开立的保证金账户中扣除了被告应付的月供款，因此导致被告实际未按《商品房买卖合同》履行完付款义务。原告多次电话催促和发出通知书要求被告偿还贷款并履行付款义务，但被告均置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，以及《商品房买卖合同》附件四补充协议第2条第（4）、（5）款和第5条（4）款的约定，被告未按期还贷和未按规定期限履行完付款义务，原告有权解除合同，并有权要求被告按总房款的20%支付违约金89632元。《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，《商品房买卖合同》解除后，应同时解除原告、被告和第三人签订的《个人购房借款担保合同》。《个人购房借款担保合同》解除后，剩余贷款本金由原告返还第三人，原告已代被告偿还的贷款利息和罚息，由被告偿还原告；被告、第三人应协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记。 被告杨华先辩称，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告无权要求解除《商品房买卖合同》及要求被告支付违约金、办理撤销备案登记及预告登记手续，原告的解除权超过了行使的除斥期间。原告无权要求解除《个人购房借款担保合同》及要求被告、第三人配合办理注销预购商品房贷款抵押登记。被告愿意偿还原告实际代为支付的贷款利息，具体数额由法院核实。 第三人工商银行防城港分行述称，其对原告的请求没有异议，但认为原告应先偿还剩余的贷款本息，第三人才能配合解除《个人购房借款担保合同》。 本院经审理认定事实如下：2012年12月27日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于防城港市行政中心区，房屋建筑面积为95平方米，每平方米单价为4717.48元，总价款为448161元，交房时间为2014年3月31日前。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第2条关于银行按揭贷款及付款方式约定，……（4）因买受人原因致使买受人未能获得银行按揭（公积金）贷款，买受人应在出卖人通知发出后七日内一次性付清全部房款或提交书面退房通知，否则出卖人可解除合同，并可将该房屋另行出卖，并扣除合同总房款的20%作为违约金，余款退回买受人。买受人选择退房的，按照本协议第7条处理；（5）买受人在获得银行按揭（公积金）贷款后，应按借款合同的约定如期足额归还借款本息。买受人未依约归还借款本息的其后果自负，而因此造成出卖人损失，应予以赔偿；第5条关于交付约定，……（4）买受人未按本协议第2条第（5）款履行完毕前，出卖人可以拒绝交付房屋。若该房屋尚未取得房产证，出卖人有权解除合同，将该房屋作另行出售，买受人已交款中扣除应付款项后的余款退回买受人。若该房屋已取得房产证明，则出卖人有权以自己名义将房屋出租，视为代买受人出租，以出租收益冲抵买受人应付款项，直至冲抵完毕方予以交付。该《商品房买卖合同》于2013年10月1日办理备案登记。 另查明，2013年9月12日，原告（保证人）、被告（借款人）与第三人（贷款人）签订了一份《个人购房借款∕担保合同》（合同编号Ａ：房信购字防港分行2013年0801号），约定被告向第三人借款313000元购买防城港市行政中心区抵押给第三人；原告对上述借款承担阶段性连带保证责任，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证人在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书时免除保证责任；《个人购房借款∕担保合同》第二十八条扣收约定，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。 再查明，2013年10月23日，原、被告双方办理了《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为被告，预告登记义务人为原告。 2018年2月6日，原告按被告预留的联系地址向被告寄出《关于按期还贷并支付房款的通知书》，通知被告在接到通知后按期归还银行借款本息，并7日内到原告处协商房款等事宜。但该《关于按期还贷并支付房款的通知书》被退回。 2018年3月28日，第三人作出《借款人逾期还贷说明》，载明：“截至2018年3月，借款人逾期未归还本息累计26个月，合计为58104.99元（贷款本金25032.51元，利息33072.48元），上述款项已由担保人原告代为偿还”。 本院认为，一、关于原告请求解除《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金、偿还代付月供款利息的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。依据已查明的事实，该《商品房买卖合同》签订后，被告未按合同约定及时偿还每期的贷款本息，导致第三人从原告的保证金账户扣款，且被告至今未偿还原告代为清偿的款项。根据合同附件四《补充协议》第二条第（5）款、第五条第（4）款的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告偿还原告代为支付的贷款利息，虽被告辩称原告享有的解除权已过了一年的除斥期间，但本院认为，被告未按时偿还贷款是持续的行为，且截止至2018年3月被告仍出现未按时还款的行为，而原告于2018年5月11日向法院提起诉讼并未超过其行使解除权的除斥期间，对原告请求解除《商品房买卖合同》及要求被告偿还原告代为支付的暂计至2018年3月的贷款利息33072.48元（贷款利息计至《个人购房借款∕担保合同》解除为止，以原告实际代为支付的数额为准）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付解除合同的违约金的问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件并无关于被告未按期偿还银行借款本息而解除合同违约金的约定，故原告请求支付该项违约金缺乏事实和法理依据，本院不予支持。 二、关于原告要求解除其与被告、第三人签订的《个人购房借款∕担保合同》的问题。原告、被告与第三人签订的《个人购房借款∕担保合同》是各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面履行合同规定的义务。因被告逾期偿还贷款本息，且原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，对原告要求解除其与被告、第三人签订的《个人购房借款∕担保合同》，本院予以支持。 三、关于原告要求被告履行合同解除后的协助义务的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告、被告和第三人签订的《个人购房借款∕担保合同》解除后，原、被告和第三人各方应相互配合、及时办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记、注销预购商品房贷款抵押登记等手续。现原告诉请被告协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记，本院予以支持。因原告未提交相应证据佐证案涉商品房已办理预购商品房贷款抵押登记的事实，对原告请求被告、第三人协助办理注销预购商品房贷款抵押登记的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告防城港皇家房地产开发有限公司与被告杨华先于2012年12月27日签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告防城港皇家房地产开发有限公司与被告杨华先、第三人中国工商银行股份有限公司防城港分行于2013年9月12日签订的《个人购房借款∕担保合同》（）； 三、被告杨华先在本判决生效之日起十日内向原告防城港皇家房地产开发有限公司偿还代为支付的暂计于2018年3月的贷款利息33072.48元（贷款利息计至《个人购房借款∕担保合同》解除为止，以原告防城港皇家房地产开发有限公司实际代为支付的数额为准）； 四、被告杨华先在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港皇家房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续； 五、驳回原告防城港皇家房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2754.09元，公告费700元，两项合计3454.09元，由原告防城港皇家房地产开发有限公司承担2523.11元，被告杨华先承担930.98元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2754.09元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再另行通知）。 审 判 长  王 丽 人民陪审员  李成霖 人民陪审员  凌宜莲 二〇一九年三月六日 法官 助理  姚国荃 书 记 员  庞 剑