贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）道民初字第338号原告何某，男，1982年3月13日出生，仡佬族，初中文化，贵州省道真自治县人，务农。原告邹某某，女，1980年3月16日出生，土家族，高中文化，贵州省道真自治县人，务农。二原告委托代理人刘某某，贵州语和律师事务所律师。被告重庆XX房地产开发有限公司。法定代表人曾某某，该公司董事长。委托代理人韩某某，贵州群众律师事务所律师。委托代理人安某某，贵州群众律师事务所实习律师。原告何健、邹某某与被告重庆XX房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法由审判员冉友芬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何健、邹某某及其委托代理人刘某某，被告重庆XX房地产开发有限公司的委托代理人韩某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年被告XX房开公司在道真自治县玉溪镇东街路进行房地产开发，2012年5月28日被告称已获道真自治县住房和城乡建设局批准进行商品房预售，经协商，我们在被告售房部签订了预售商品房买卖合同。合同约定商品房建筑面积为138.25㎡，套内面积110.22㎡，以套论价，不再另行收取该商品房总价款以外的费用。交房时间为2013年6月30日，同时约定被告交房时要提交：（1）竣工合格证明文件；（2）面积实测报告；（3）相关设施、设备达到条件，并提供《住宅质量保证书》、《使用说明书》、《分户验收表》等。被告承诺在初始登记起90日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，房产证由出卖人办理好后交买受人。如90日内出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已交付房款的5%承担违约责任，在90日后仍不能交付办理商品转移登记的有关文件到实际交付日为止，按日支付已付房价款0.1‰的违约金。签约后我们履行了付款义务426778元。2013年6月下旬，被告催促我们必须在15日内接房，延迟一日要我们承担购房总款每日5‰0的违约责任，我们问及商品房买卖合同第十一条、十二条应提交的证明文件时，被告的工作人员称证明文件已完备，否则不敢交房。我们接房时，被告要求我们在总价款外另加付款5341元，被告收取了此费后，至今仍未提交交房前置证明文件，交房过程尚未完成，被告应依据该合同第十三条第二款第一项的约定承担逾期交房违约责任，即“自合同第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款5‰0的违约金。并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”，现我们只要求被告从2013年12月20日起按日向我们支付购房总价款2‰0的违约金，至开庭之日止，共计12120.4952元。由于被告未办理该商品房的房产证等权属证件，损害了我们的利益，故依据该买卖合同第七条、第十一条、第十四条、第十五条、第二十二条和相关法律法规的规定提起诉讼，要求判令被告办理房屋产权证，退还多收款项5341元，承担逾期交房违约责任12120.4952元，延期交付权属证书违约责任24838.4796元。被告XX房开公司辩称：二原告要求我公司为其办理房产证、承担逾期交房和逾期办理权属证书违约责任的诉讼请求，我公司愿意在原告的配合下，尽快办理《房屋产权证》，我公司已严格按照《商品房买卖合同》的第十一条、第十二条、第二十二条约定的期限和条件履行了合同义务，且提前半个月已通知二原告接房，二原告已于2013年7月24日接收房屋，补交了购房款，并办理了交房手续，在交房过程中，我公司提供了《商品房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《分户验收表》，完成了相关配套设施，符合交房条件，并经二原告签字确认，且未提出异议和拒绝收房的情况，由于二原告自身原因没有在约定的时间前来办理接房手续，导致逾期交房，是二原告自身的责任，不是我公司原因造成的；我公司在合同约定180日的法定工作日内初始登记完毕，从2013年7月1日起算，应到2014年3月19日后才超过约定的办证时间。我公司已于2013年3月4日即180个工作日内已完成了初始登记，取得了办理产权办理转移登记的有关文书，不存在逾期交房和逾期办理权属证书的违约事实，故不应承担责任；原告要求我公司退还补交的购房款的问题，这是双方依据房屋预测建筑面积和实测建筑面积的误差计算后补交的购房款，是购房款的组成部分，不是购房款之外的其他费用，是双方当事人的真实意思表示，二原告已实际补交，现要求退还没有任何依据，故不同意退还。庭审中，二原告为了证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、身份证复印件，证明二原告的身份情况；2、商品房买卖合同1份，证明合同约定了总价款、计价方式、产权证书的办理时间及违约责任的规定；3、首付款、银行借款凭证、收款收据，证明二原告按约定一次性付清了房款后另行收取了5341元的购房款；4、完税证，证明二原告已经缴纳税款；5、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省建设厅关于加强商品房交付备案管理工作的通知》【黔建房通】（2011）336号、《遵义市住房和城乡建设局（2011）196号文件》；证明被告未按规定对住房进行验收，交房时不具备交房条件；6、2014年6月17日道真县住房和城乡建设局出具的证明1份，证明涉案工程涉嫌超建筑面积，正在调查处理中。经被告质证，被告对上述1-5号证据的真实性不持异议，但对商品房买卖合同、首付款、银行借款凭证、收款收据的证明目的有异议，认为合同上虽然规定了违约责任，但不能证明被告有违约的事实，收款收据上载明的是购房款而不是其他费用，完税证与本案没有关联性；对《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省建设厅关于加强商品房交付备案管理工作的通知》【黔建房通】（2011）336号、《遵义市住房和城乡建设局（2011）196号文件》，认为这是管理性规范，不是证据，且与国务院颁布的行政法规冲突，应以国务院颁布的法规为准，不能达到原告的证明目地，对6号证据，认为该证据与备案证相矛盾，是虚假的证据。本院对1-5号证据的真实性予以采信。对6号证据，经本院派员对出具证据的工作人员调查时，其工作人员拒绝签字，且查处超面积建房是行政部门行使行政管理职能，不影响商品房买卖合同纠纷的诉讼，故不作为本案的证据使用。庭审中，被告为了证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、重庆XX物管公司出具的证明，证明被告与二原告已办理了交房手续后接房；2、2013年6月27日工程竣工五方验收表，证明被告交房符合合同约定以及相关法律的规定；3、竣工验收备案表，证明被告交付的房屋经过监管部门的监督，符合交房条件，可以办理分户房产证。4、初始登记回执1份，道真自治县住建局交验证件清单及对住建局房管人员张为民的咨询笔录，证明从2014年3月4日起即可办理分户《房屋产权证》，符合合同二十二条的约定，不存在违约的事实。5、2014年1月23日在涉案房屋小区的公告告示：证明被告在合理时间内履行了告知义务，要求原告与被告提交共同申请办理房屋产权证，但二原告至今没有办理共同申请。6、2014年3月2日《办理房产证所需的资料清单》，证明共同申请和完税是办理房产证的必备资料。7、预测报告、实测报告、分户验收表（两书一表），证明实测面积大于预测面积，且误差在3%以内，应该收取房价款；其计算公式为：补交的购房款=（实测建筑面积-预测面积）×（签订合同时的房屋总价÷预测面积）。二原告补交5341元的购房款，是（实测139.98-预测138.25）×（合同总价426778÷138.25）=5341元，且二原告已经接房，所买房屋的误差比为1.25%。8、道真自治县发改委（2013）号10文件、道真自治县城管办（2013）2号文件；证明政府要求电网入地安装，导致电力公司安装主线路迟延，消防未能及时验收，以致初始登记申请迟延，是政府的原因，不属于被告方的原因造成。经原告质证：对重庆XX物管公司出具的证明、2013年6月27日工程竣工验收表、竣工验收备案表没有意见，认为不能证明被告已经履行交接房的全部义务；对初始登记回执、道真自治县住建局交验证件清单以及对住建局房管人员张为民的咨询笔录没有意见，但恰好证明被告已经违约；对2014年1月23日的公告告示，认为是在提起诉讼之后，不能免除违约责任；对2014年3月2日《办理房产证所需的资料清单》，认为超过合同约定的90日后请示住建局出具的，且发生在起诉之后，其中要求的建设工程规划认可证至今没有，被告仍违约；对道真自治县发改委（2013）号10文件、道真自治县城管办（2013）2号文件，认为这是立项的批复，不能作为免除责任的证据。本院对上述证据的真实性予以采信。经审理查明：2011年被告以出让方式取得位于在道真自治县玉溪镇桂花路总面积为2000平方米的土地建设使用权，并将该土地进行商品房开发，经道真自治县住房和城乡建设局批准进行商品房预售。道真仡佬族苗族自治县正大房产测绘所根据设计图纸于2012年1月29日，对二原告所购房屋的面积预测为138.25㎡，2012年5月28日，原告何健、邹某某与被告XX房开公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》。该《商品房买卖合同》第三条约定：“二原告购买的楼层为20-5号，建筑面积138.25㎡，套内建筑面积110.22㎡。出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是道真自治县正大房产测绘所。（共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二，附件二没有填写即没有约定）。该商品房土地使用权年限自2010年1月7日起至2055年3月10日止”。第七条约定：“出卖人与买受人约定按照套（单元）计算，该商品房总价款为426778元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十一条约定：“（一）出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供【住宅质量保证书】、【住宅使用说明书】以及【住宅工程分户验收表】，【住宅质量保证书】承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十二条约定“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。并约定1接到厨厕，2、5、6、7接到到防盗门处。1、2、5、6、7接到户前的材料费、人工费和户头费由出卖人承担。户内的设计规划、材料费、人工费由买受人承担”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理，即：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第十四条约定：“（一）该商品房达到第十一条约定交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。第十五条约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。即：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。面积误差比=（房屋实际面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%”。第二十二条对房屋登记的约定：“一、预告登记，即（一）本商品房为【预售】商品房、双方约定由【出卖人与买受人】向当地房屋登记机关申请预告登记；（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】之日起30日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记；（三）申请预售商品房预告登记时，由出卖人提交登记申请书、申请人的身份证明已登记备案的商品房预售合同，买受人提交当事人关于预告登记约定的其他必要材料。二、初始登记，出卖人负责在商品交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记，（一）出卖人承诺于初始登记起90日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的5%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1%0的违约金。（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。（五）本章约定时间为法定工作时间，如遇节假日顺延”。《商品房买卖合同》对其他事项进行了约定的同时，还签订了《补充协议》。该补充协议约定：“1、出卖人和买受人在本合同中之联系均应为有效联系电话，在交付房屋前如有一方发生变更，须在变更后告知对方，否则由此造成的损失由其承担。2、本合同经双方签字后生效，擅自中止本合同则按照该房款成交总价款的10%付给对方违约金，并承担后续再过户发生的全部费用。5、因买受人采取按揭贷款或公积金贷款付款方式而发生的相关费用均由买受人自行承担。本合同中的贷款金额不作为出卖人对购买人的承诺，最终实际贷款额以贷款银行或公积金中心批准的为准。如果存在首付不足时，购买人自行以现金补足，对此不影响本合同中对于付款时间的约定。采取贷款方式付款的购买人须在本合同签订后积极申请按揭贷款银行或公积金的所有手续，并在30日内付将贷款金额划转到出卖人指定的贷款专户内。本次房屋买卖中发生的税费按照国家规定各自承担。因买受人未付清房款及由出卖方代收各种税和费，出卖人可拒绝向买受人交房，出卖人可按照合同之约定收取相应的违约金。买受人贷款后未及时支付银行或公积金贷款本息，如贷款银行或公积金中心要求出卖人承担连带责任时，最终的一切经济损失均由买受人承担。若长期不还本息，出卖人可回收该房屋另行处置，该房屋处置后，在买受人的已交房款中扣除经济损失（含直接经济损失、违约金和过户产生的税和费）后，再把剩余的房款退给买受人。7、按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》之规定，自2009年5月1日起全省商品房买卖按照套内面积销售或成套销售的要求，本合同中对于成交价款采取成套销售的方式，面积误差按照合同第五章第1条之约定处理。但涉及到按照相关建筑面积计算的相关税和费仍按照建筑面积进行核算，该税费在今后实测建筑面积如有误差时遵循多退（相关部门退回后再退还购买人）少补（交证或交房前补齐）的原则。若买受人未及时补交而造成影响的责任与后果由买受人承担。8、房产证由出卖人办理好后交买受人（贷款抵押的除外），办理产权过程中买受人须无条件配合，若因买受人原因延迟产权证办理的，由买受人自行承担责任。9、关于交房的约定：（1）购房人因自身联系方式故障或因故不能按时前来接房的，责任自行承担，并按照本合同第十四条执行。（2）如因买受人未能按照本合同约定按时全额支付购房款及由出卖人代收的税和费，出卖人可拒绝向买受人交付房屋，购买人不得以此作为出卖人延迟交付房屋的理由，出卖人可按本合同之约定向购买人收取延迟付款的违约金。（3）交付房屋的时间双方已在本合同第四章第十一条明确约定，作为出卖人向购买人发出的书面接房通知，届时出卖人将不再另行发函通知购买人，请购买人认真注意。如出卖人提前交房，则以出卖人电话通知的接房通知为准”。《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，二原告交清了购房款426778元，被告在合同期限内取得了合同约定的房价款。在建工程竣工后，道真自治县正大房产测绘所于2013年5月12日对二原告购买的住房进行实测，建筑面积为139.98㎡，2013年6月27日经五方验收合格，原告于2013年7月24日在被告处办理交接手续确认，补交购房款5341元，并缴纳相关的税费后接房，二原告接房后对房屋进行装修入住。之后原告诉来本院，要求判令被告办理房屋产权证，退还多收款项5341元，承担逾期交房违约责任12120.4952元，延期交付权属证书违约责任24838.4796元。2014年1月23日被告在涉案房屋小区公告栏处张贴公告告示，要求原告与被告提交共同申请办理房产证，原告以起诉为由未办理共同申请。2014年3月4日道真自治县住房和城乡建设局对被告所建住房完成初始登记，从2014年3月4日起，即可办理分户《房屋产权证》。上述事实，有原告提交的身份证、商品房买卖合同、首付款、银行借款凭证、完税证，被告提交的重庆XX物管公司出具的证明、工程竣工验收表、竣工验收备案表、道真自治县住建局交验证件清单、对住建局房管人员张为民的咨询笔录、预测报告、实测报告、接房手续确认书、入住清单、办理房产证的公告公示，道真自治县发展和改革局道发改（2013）10号文件、道真自治县城镇管理办公室道城管（2013）2号文件在卷作证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：被告预售的商品房经过预测建筑面积后，与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。被告所建的商品房于2013年6月27日竣工验收合格，经过道真自治县正大房产测绘所进行实测建筑面积后，通知二原告接房，此时被告有竣工合格证明文件、建筑面积预测报告、建筑面积实测报告、《住宅质量保证书》、《使用说明书》、《分户验收表》等，二原告于2013年7月24日到被告处办理接房确认书，经被告XX房开公司的工作人员对误差面积解释后，二原告补交误差部分的购房价款接房，未提出异议，不存在拒绝接收房屋的情况，应视为二原告对被告交房符合合同约定条件的认可。交接房必须是双向互动的，一是被告要有交房的意愿，二原告要有接房的意思表示，从二原告提供的证据来看，不存在原告要求接房，被告拒绝交房的情况，且二原告已于2013年7月24日接房后装修入住。因此，二原告要求被告承担逾期交房的违约责任证据不足，理由不充分，本院不予支持。关于二原告要求被告承担迟延办理商品房转移登记有关文书的责任问题。首先，根据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人负责在商品交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于初始登记起90日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。本章约定时间为法定工作时间，如遇节假日顺延”规定的内容看，被告应当从2013年7月1日起，在180个法定工作日（2014年3月25日之前）内将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，而不是将《房屋产权证》交给买受人；其次，被告办理消防证迟延，是因为道真自治县发改委（2013）10号文件、道真自治县城管办（2013）2号文件规定，要求电网入地安装，导致电力公司安装主线路迟延，消防未能及时验收，以致初始登记申请迟延，是政府的原因所致，不属于被告方的原因，且被告在180个法定工作日之内已完成了初始登记，具备了办理商品房转移登记的有关文书，不存在迟延办理商品房转移登记的有关文书，故被告不应承担迟延办理商品房转移登记有关文书的责任。关于二原告要求被告承担迟延办理《房屋产权证》的责任问题。根据中华人民共和国《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房产证是二原告的义务，被告是协助义务并提交必要的证明文件。原、被告在《补充协议》第8条约定“房产证由出卖人办理好后交买受人（贷款抵押的除外），办理产权证过程中买受人须无条件配合，若因买受人原因延迟产权证办理的，由买受人自行承担责任”。依据办理《房屋产权证》流程和所需资料来看，买受人提出申请是必要条件之一，既要求开发商办理必要的文件资料，又要求买受人通力配合，填写申请书，提供身份证明、清缴税费等，任何一方都不可能独自完成转移登记的过程。被告已于2014年1月23日在涉案房屋小区公告栏张贴公告告示，要求原告与被告提交共同申请办理房产证，并可以从2014年3月4日起为二原告办理《房屋产权证》，但由于二原告不配合提交办理《房屋产权证》所需资料，责任不在被告，故被告不应承担迟延办理《房屋产权证》的违约责任。虽然《商品房买卖合同》和《补充协议》未约定办理《房屋产权证》的具体时间，但根据《根据中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，被告应当在二原告的配合下为其办理《房屋产权证》，故对二原告要求被告办理《房屋产权证》的诉讼请求，本院予以支持。关于二原告要求被告退还补交购房款5341元的问题。《商品房买卖合同》第十五条、以及《补充协议》第9条第（三）项均约定了面积差异的处理方式，二原告所购房屋实测建筑面积和预测建筑面积的误差比为1.25%，交接房时，被告以误差比未超过3%为由向二原告补收5341元的购房款，二原告在被告的工作人员告知后，在明知的情况下已经实际交付，并缴纳相关税费后接房，且被告补收的房价款符合规定，故二原告要求返还补交购房款5341元的诉讼请求，本院不予支持。二原告的委托代理人以道真自治县住房和城乡管理局正在查处被告建房超面积为由，向本院提出书面申请，要求中止本案诉讼的意见，因查处超面积建房系职能部门的行政行为，即使对被告进行处罚，既不影响《商品房买卖合同》的成立与否，也不影响民事诉讼案件的审理，故不予采纳，为此，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条、第十四条、十八条之规定，判决如下：一、被告重庆XX房地产开发有限公司在原告何健、邹某某提交办理《房屋产权证》资料完备之日起五日内，为原告何健、邹某某申请办理《房屋产权证》。二、驳回原告何健、邹某某要求判令被告退还多收款项5341元、逾期交房赔偿12120.4952元、权属证书延期交付赔偿24838.4796元的诉讼请求。案件受理费916元，减半收取458元，由原告何健、邹某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  冉友芬二〇一四年六月二十六日书记员  杨 蕾