呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终127号上诉人(原审被告)：郑伟，男，1990年10月28日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李峰，内蒙古信真律师事务所律师。上诉人(原审被告)：袁小平，男，1982年12月16日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李峰，内蒙古信真律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王**，女，1973年7月19日出生，汉族，公司职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李文平，内蒙古经纬天融律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊志英，内蒙古经纬天融律师事务所律师。上诉人郑伟、袁小平因与被上诉人王**房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑伟，袁小平及二人共同委托代理人李峰，被上诉人王**及其委托代理人李文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑伟、袁小平上诉请求：撤销呼和浩特市新城区人民法院【2018】内0102民初3948号民事判决,查清事实依法改判驳回王**的诉讼请求。事实和理由：2015年3月1日上诉人(原审被告)与原审原告签订《房屋租赁合同》位于呼和浩特市新城区开天花园5号楼10层东户房屋,租赁期限为一年(从2015年3月1日至2016年3月1日),年租金支付26000元(大写:贰万陆仟元),2016年3月以后原审被告已不在单位就职,且已经履行合同义务,原审被告房屋到期后提出向原审原告提出不在租赁房屋(单位租房)。综上所述,一审判决认定事实错误,程序违法,适用法律不当,请求二审法院依法查明事实,为上诉人主持公道,依法纠正一审错误极且不公正的判决,以维护法律的尊严,维护上诉人的合法权益,还法律以公正、公平、还上诉人以公道！王**辩称，郑伟、袁小平的上诉没有事实和法律依据。本案中，王**与郑伟、袁小平签订了房屋租赁合同，期限是两年。2016年3月2日开始，双方形成不定期租赁合同关系，在租赁期内，郑伟、袁小平仅支付了王**部分房租，没有支付其他费用。一审法院认定事实清楚，程序正当，判决正确，应予维持，驳回郑伟、袁小平的上诉。王**向一审法院起诉请求：1、依法判令郑伟、袁小平搬离属于王**位于呼和浩特新城区开天花园5号楼10层东户房屋;2、判令郑伟、袁小平给付王**房屋租赁费58500元(从2016年3月2日至2018年6月2日),后续租赁费计算至实际搬离之日;3、判令郑伟、袁小平给付王**房屋采暖费9773.7元、物业费5490元,共计15263.7元。一审法院经审理认定事实如下：2014年3月1日，王**与郑伟、袁小平签订《房屋租赁合同》由郑伟、袁小平租赁王**位于呼和浩特市新城区开天花园5号楼10层东户房屋，合同约定，租赁期限为1年，从2014年3月1日至2015年3月1日，年租金25200元。租赁期间，郑伟、袁小平承担采暖费、水电费、煤气费、物业费等费用。合同签订后，王**如约向郑伟、袁小平交付了房屋，郑伟、袁小平使用租赁房屋到期后，又续租了一年，约定租金26000元。2016年3月1日，郑伟、袁小平支付王**租金51200元。王**支付2015到2016年度采暖费3257.9元，2016到2017年度采暖费3257.9元，2017到2018年度采暖费3257.9元，2016年7月1日-2017年7月1日期间的物业费2745元。2016年3月1日续租期到期后，郑伟、袁小平租赁期间的办公家具仍放置该房屋内，并称为单位租赁的房屋，续租到期后就离开了。王**认为截止2018年6月2日郑伟、袁小平拖欠租金58500元、采暖费9773.7元、物业费5490元未付，故诉至法院。一审法院认为，王**与郑伟、袁小平签订《房屋租赁合同》租赁期限从2014年3月1日至2015年3月1日，年租金25200元。该合同约定租赁期间郑伟、袁小平承担采暖费、物业费等费用。合同签订后，王**如约向郑伟、袁小平交付了房屋，郑伟、袁小平使用租赁房屋到期后，又续租了一年，约定租金26000元，郑伟、袁小平合计给付了王**二年租金51200元，对此，双方均无异议。续租到期后，王**称郑伟、袁小平继续续租，但郑伟、袁小平对此予以否认，庭审中，郑伟、袁小平对于在租赁王**的房屋内放置办公家具等予以认可，由于该办公家具一直未搬走，且郑伟、袁小平认为是为单位租房也并没有将该租赁房屋交付王**，可以认定郑伟、袁小平继续续租的事实，由于双方未约定租赁期限，也未书面签订租赁合同，故该租赁合同应认定为不定期租赁合同，王**可以随时解除合同。由于郑伟、袁小平只是放置办公家具等在出租房内，已经不在这里居住，故对于王**请求判令郑伟、袁小平搬离属于王**的房屋的诉请，一审法院不予支持。由于郑伟、袁小平放置的办公家具等在出租房内并未搬走，故应当给付王**租赁费。故王**诉求的从2016年3月2日至2018年6月2日房屋租赁费58500元和后续租赁费的诉求，一审法院予以支持。合同约定租赁期间的采暖费、物业费由郑伟、袁小平承担，王**举证证明已经替郑伟、袁小平支付2015到2018年4月15日三个采暖年度的费用，故郑伟、袁小平应当承担该费用。由于王**提供的物业费收据载明是2016年7月1日-2017年7月1日期间的物业费2745元，故王**诉求的被告承担物业费5490元的请求，一审法院予以支持2745元。郑伟、袁小平辩称是为单位租房，但未提供相关正予以佐证，但做为合同的相对方，郑伟、袁小平应当承担租赁合同的义务，故其辩解缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述,王**的诉讼请求,合理部分,一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条第二百三十二条的规定，判决：一、郑伟、袁小平于本判决生效后十日内将所租赁的位于呼和浩特市新城区开天花园5号楼10层东户房屋交还王**；二、郑伟、袁小平于本判决生效之日起十日内支付王**2016年3月2日至2018年9月12日房屋租赁费65722元、采暖费9773．7元、物业费2745元；三、驳回王**其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑伟、袁小平提供了一份通话录音作为新证据，通话录音为2018年9月23日袁小平与王**的丈夫之间的通话，拟证明郑伟租住一年后，袁小平续签租赁合同租住一年，2016年3月1日以后是否续签是王**与袁小平、郑伟的公司负责人协商的，郑伟、袁小平不了解。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：第一，本案中现有的租赁合同包含了两个时间段，分别为2014年3月1日至2015年3月1日、2015年3月1日至2016年3月1日。庭审中查明，2014年3月1日至2015年3月1日，签订租赁合同的是郑伟一人，且在郑伟租赁期间，其履行了支付租金及采暖费、物业费的合同义务。2015年3月1日至2016年3月1日，签订租赁合同的是袁小平一人，郑伟并未授权袁小平代表其签订租赁合同，且王**与袁小平均表示双方签订合同时是在原有的王**与郑伟签订的租赁合同的基础上修改添加后形成的合同，该时段的租赁合同并非郑伟、袁小平共同签订。第二、王**与袁小平签订的租赁合同上，在乙方（承租方）位置除了有袁小平签字外，还加盖了呼和浩特市博惠商贸有限责任公司（以下简称博惠公司）的印章，根据双方当事人陈述，博惠公司公章的加盖是因为袁小平签订合同时未能支付房屋租金，为了确保其有支付租金的能力，袁小平加盖了以自己为法定代表人的公司公章以表明其具有支付租金的能力，但双方均认可租赁房屋的主体并非博惠公司。第三、庭审中查明，王**与袁小平签订的2015年3月1日至2016年3月1日时间段的房屋租赁合同到期后，袁小平与王**并未进行租赁房屋的腾退与交接，王**自认在该合同到期后的半年，对该租赁房屋更换了门锁。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为：王**诉请郑伟、袁小平搬离涉案房屋，支付欠付房屋租金58500元以及至实际搬离之日止的房屋租赁费，并支付租赁期间的物业费、采暖费共计15263.7元，有无事实及法律依据。首先，王**分别与郑伟和袁小平签订的房屋租赁是当事人的真实意思表示，不违反法律法规之规定，合同合法有效。各方当事人均应依法履行合同义务。郑伟在签订合同后履行了其合同义务，支付了2014年3月1日至2015年3月1日租赁期间的房屋租金及采暖费和物业费。该租赁合同双方已经履行完毕。王**与袁小平签订了2015年3月1日至2016年3月1日时间段的房屋租赁合同，并且袁小平租赁后继续使用了租赁房屋内的家具物品。根据合同的相对性原则，王**与郑伟之间的租赁合同已经履行完毕，对于王**的搬离房屋及支付欠付租金、采暖费、物业费的诉讼请求，郑伟不是该租赁合同的相对人，不应作为该义务的承担者，王**对郑伟的诉讼请求不能成立。其次，虽然在王**与袁小平签订了2015年3月1日至2016年3月1日时间段的房屋租赁合同上，博惠公司在乙方（承租方）位置加盖了公章，但双方均认可该公章只是为了证明袁小平具有支付房屋租赁费的能力，并非房屋租赁合同的承租人，不应作为本案当事人参加诉讼，故一审法院并未遗漏必要的诉讼参加人，不存在程序违法情形，郑伟、袁小平在提出的该项上诉理由不能成立成立。再次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本案中，袁小平与王**签订房屋租赁合同后应当依约履行合同义务，支付房屋租金及采暖费和物业费，并且在合同到期后腾退并向出租方交接租赁房屋，袁小平在租赁合同到期后，既未与王**签订续租合同，又未将租赁期间的家具及物品搬离，袁小平与王**形成不定期租赁关系，应按原租赁合同承担合同义务，支付租金、采暖费和物业费。袁小平主张其向王**承租房屋是替他人公司履行的行为，而且租赁房屋内家具物品均为公司物品，并非其个人物品，房屋租赁合同到期后，王**已与真正的承租人进行了租赁事宜的协商，但上述主张，袁小平均未提供证据予以证明，故其该上诉理由不能成立。最后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”以及第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”的规定，本案中，2016年3月1日袁小平与王**签订的租赁合同到期后，因袁小平继续使用租赁房屋，袁小平与王**之间形成了不定期租赁合同。同时二审中王**自认在与袁小平签订的租赁合同到期后的半年，其更换了涉案租赁房屋的门锁，以其行为表明不再继续履行租赁合同，故截止2016年9月30日王**与袁小平的租赁合同终止。袁小平应当承担该时段租赁期间的租金13000元（计算方法：26000元÷12月×6月）、采暖费814.5元（计算方法：3257.9元÷6月×1.5月），物业费686.3元（计算方法：2745元÷12月×3月）。而王**主张的2016年9月30日以后的租金、采暖费及物业费，因其已经主动终止合同，而不再产生租赁费，采暖费与物业费也不应由袁小平支付。综上所述，郑伟、袁小平的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3948号民事判决；二、袁小平于本判决生效之日起十日内将遗留在王**位于呼和浩特市新城区开天花园5号楼10层东户房屋内的物品全部搬走；三、袁小平于本判决生效之日起十日内支付王**房屋租赁费13000元、采暖费814.5元、物业费686.3元；四、驳回王**的其他诉讼请求。二审案件受理费1794.0元，由郑伟、袁小平负担341元，由王**负担1453元。本判决为终审判决。审判长 韩 韬审判员 王海莹审判员 韩东妹二〇一九年三月十五日书记员 黄 琳