济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初10540号 原告：张慧，女，1968年9月2日出生，汉族，现住济南市。 委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱晓爽，泰和泰（济南）律师事务所实习律师。 被告：山东凤凰城发展有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370000729283711L。 法定代表人：赵岐，董事长。 被告：济南齐源实业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010026436393XH。 法定代表人：贺勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：贺军，男，系该单位工作人员。 委托诉讼代理人：刘爱军，山东国孚律师事务所律师。 原告张慧与被告山东凤凰城发展有限公司（以下简称凤凰城公司）、被告济南齐源实业有限公司（齐源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，根据张慧的保全申请，本院裁定查封了齐源公司名下位于济南市历下区经十路14717号齐源大厦-167停车位一个。本案依法适用简易程序，于2019年1月2日公开开庭进行了审理，后因该案较为复杂转为普通程序进行审理。原告张慧的委托诉讼代理人王盼盼、邱晓爽，被告齐源公司的委托诉讼代理人贺军、刘爱军到庭参加诉讼，被告凤凰城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张慧向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即为原告办理济南市历城区凤凰城祺苑x室房屋的所有权证;2.判令两被告支付原告违约金20万元（暂计为20万元，实际具体数额以672672元为基数，自2009年1月26日起至两被告协助原告办理完毕房屋所有权证书之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算）;3.本案诉讼费用、公告费、保全费等由两被告承担。事实与理由：2006年9月14日，凤凰城公司（甲方、开发商）、齐源公司（甲方、投资商）与张慧（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买两被告投资、开发的凤凰城祺苑x室房屋，建筑面积160.16平方米，单价每平方米4200元，房屋总价款672672元。乙方按银行按揭付款方式付款。2008年1月26日，两被告将涉案房屋交付给原告使用。但截至交房满一年（即2009年1月26日）之日，两被告均未为原告办理涉案房屋的所有权证书。之后，原告与其他业主多次找两被告协商办理房产证事宜，亦通过信访等途径进行维权，督促两被告履行义务，两被告迟迟未履行其为原告办理房产证的义务，违反了合同约定，应当承担违约责任并赔偿损失。两被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，望判如所请。 齐源公司辩称，我公司与凤凰城公司之间有联合开发协议书，协议书约定房产证由凤凰城公司负责办理，我公司负责提交办理房产证所需材料。我公司已将材料交付凤凰城公司，并一直催促凤凰城公司办理。原告诉讼请求要求支付违约金因按照合同约定的期限已经超过法定诉讼时效，不应给予支持。原告要求违约金支付超过合同约定，没有法律依据，及违约金要求过高，在有明确合同约定情况下不应给予支持。请求法院参照合同约定给予调整。本公司一直积极为原告办理权属登记，不存在怠于办理权属登记的行为。 凤凰城公司缺席未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2006年9月14日，凤凰城公司、齐源公司（甲方）共同与张慧（乙方）签订了《商品房买卖合同》一份。合同第一条对项目建筑及销售依据进行了说明：甲方以出让方式取得位于济南市历城区港沟镇经十东路北韩仓河西地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为凤凰城祺苑，项目建设及销售依据如下：1、土地证号为历城国用（2003）第0500134号；2、建设用地规划许可证号为（2004）鲁01-05-62；3、建设工程规划许可证号为（2006）鲁01-05-007；4施工许可证号为20060074、20060075；5、商品房预售许可证号为济建开预许字第（2006）112号-118号。第二条约定，乙方向甲方购买的商品房（简称该商品房）为x号房，建筑面积160.16㎡。第三条约定，该商品房建筑面积160.16㎡，单价4200元/㎡,房屋总价款为672672元。第五条约定，乙方银行按揭支付房款：本合同签订当日，乙方支付甲方（人民币）10000元作为定金。本合同签订三日内，乙方按照按揭银行的规定向甲方支付（人民币）202672元整作为首付款；第六条约定，乙方购房款按最后约定期限付清后，甲方于2007年2月10日前，将通过验收合格的商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，双方可书面据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因法律法规、政策、行政规定的变化，而导致的交房延迟。第七条第一款约定了乙方逾期付款的违约责任：1、一次性付款；2、银行按揭付款，乙方如未按本合同第五条第（二）款中第2款规定的时间如期付款和不能继续完成银行按揭贷款，乙方须在15日内向甲方提出其理由，并经甲方同意后变更付款时间和方式，否则，甲方有权追究违约责任，违约责任自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向甲方支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过30天，即视乙方不履行合同，甲方有权终止合同。甲方解除合同的，乙方按累计实付房价款的5%一次性向甲方支付违约金，乙方同意从已付房款中扣除。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，但乙方应自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。（二）甲方逾期交房的违约责任，甲方如未按本合同第六条规定的时间交房（除第六条规定的特殊情况外），按逾期时间分别处理。逾期在三个月内，乙方不追究甲方违约责任；逾期超过三个月但不超过四个月的，自本合同规定的交房限期后第四个月的第一天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过四个月的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按累计实付款的5%一次性向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，但甲方自本合同规定的最后交付期限的第四个月的第一天起至实际交付之日止，按日向乙方支付实付房价款万分之三的违约金。第十二条系关于产权登记的约定，自乙方接受接收该商品房之日起，甲方办理权属登记手续，乙方应积极配合办理（交易各种税费按房管部门的有关规定由甲乙双方各自交纳）。如因甲方原因不能在乙方接收商品房之日起的一年内取得产权证书，双方同意按以下方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款还给乙方，并按已付房价款的3%一次性赔偿乙方损失；2、乙方不退房，甲方按已付房价款的0.5%向乙方支付一次性违约金；3、如乙方不配合，造成权证逾期办理的，其责任后果自负。合同签订后，张慧按期偿还购房贷款，2010年12月1日，凤凰城公司向张慧出具销售不动产发票，载明房屋建筑面积为155.78㎡，购房款为654276元。2013年5月2日，张慧按期结清了购房款。 2.2008年1月26日，齐源公司向张慧交付该房屋。此后，张慧多次催告凤凰城公司及齐源公司要求按合同约定办理房产证，凤凰城公司及齐源公司均未能为张慧办理房屋产权登记证。 3.庭审中，张慧撤回了第二项诉讼请求。 本院认为，凤凰城公司、齐源公司共同与张慧签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力强制性规定，该合同合法有效，凤凰城公司、齐源公司应与张慧履行各自的合同义务。关于产权登记，双方并未约定办理完毕产权登记手续的具体日期，但从出卖方承诺的内容可以看出自标的物交接之日起一年内办理完毕权属登记手续，如不能办理完毕将要承担违约责任。凤凰城公司、齐源公司于2008年1月26日向张慧交付了涉案房屋。根据上述约定，凤凰城公司、齐源公司应当于2009年1月26日前办理完毕产权登记手续并交付产权证书于张慧。现凤凰城公司、齐源公司逾期办理产权登记手续已违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该规定，凤凰城公司、齐源公司应当履行办理产权登记手续的义务。张慧请求凤凰城公司、齐源公司为其办理产权证书具有合同依据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 被告山东凤凰城发展有限公司、被告济南齐源实业有限公司于本判决生效之日起六十日内为原告张慧办理完毕位于济南市历城区港沟街道凤凰城祺苑x室房屋产权登记证。 案件受理费100元，保全费1770元，由被告山东凤凰城发展有限公司、被告济南齐源实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张俊丽 人民陪审员  张希英 人民陪审员  李 新 二〇一九年三月十二日 书 记 员  张雨晴