北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第01186号上诉人（原审原告）王×1，男，1947年10月23日出生。上诉人（原审原告）高×，女，1942年9月1日出生。王×1、高×之委托代理人王×，男，1973年6月17日出生。王×1、高×之委托代理人吴述，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王×2，女，1950年5月22日出生。委托代理人付林杰（王×2之儿媳），女，1981年12月14日出生。被上诉人（原审被告）王×3（曾用名武×3），男，1980年8月28日出生。王×2、王×3之委托代理人刘佳媛，北京市刘明哲律师事务所律师。上诉人王×1、高×因与被上诉人王×2、王×3返还原物纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第09411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王×1、高×于2013年7月向原审法院起诉称：王×1、高×夫妇原系顺义区北务镇某村村民，在该村有宅院一处，宅基地使用证登记在王×1名下。1968年，王×1、高×在该院内建正房五间（后形成前院），1978年又建一排正房五间（后形成后院），另建有院墙和猪舍。1991年春，王×1、高×搬至顺义区仁和镇居住，王×1、高×的母亲仍居住在该宅院的前院内，王×1、高×将后院五间正房中东数三间出借给被告一家五口居住使用。1993年王×1、高×的母亲搬至王×1、高×处居住生活，所属王×1、高×的宅院及房屋由王×2、王×3一家居住使用。现王×1、高×得知，王×2、王×3未经王×1、高×同意私自在前述宅院内建房，遂要求王×2、王×3归还出借的房屋及宅院，遭到王×2、王×3的拒绝。为维护王×1、高×的合法权益，故诉至法院，请求判决：1、王×2、王×3将北务镇某村登记在王×1名下的宅院及院内房屋腾空后返还给王×1、高×；2、案件受理费由王×2、王×3负担。王×2、王×3辩称：王×1与王王×4系堂兄弟关系，王×2系王×4之子王×5的妻子。1991年夏天，王×2一家开始借住涉诉房屋，至同年12月，王×1将涉诉房产及院落以一万元价格卖给王×4，后王×4将涉诉房屋及院落分给其子王×5，王×2一家由此取得涉诉宅院的使用权及房屋的所有权。王×2自1991年一直居住使用涉诉房产，王×1、高×从未提出异议，且1992年丈量登记宅基地时，王×2也是以房主的身份交纳了相关的费用并领取了宅基地使用证，因王×2识字不多，且当时王×5户口不在某村，故领取了宅基地使用证后未核对登记的使用人是谁。直至2008年找到王×1要求其协助办理变更手续时，王×1当时也是同意予以配合，后王×1反悔导致未能进行变更登记。在此期间，王×1、高×也从未向王×2、王×3要过宅基地使用证，说明王×1、高×早已将涉诉宅院出售的事实。另外，基于涉诉宅院系王王×4购买后分给王×5、王×2一家的情况，王×5一家也从未向村里申请过宅基地，如没有买卖宅院一事，王×5一家早就会被批准拥有新的宅基地。故综上所述，王×2、王×3认为涉诉宅院应归王×2、王×3所有，不同意王×1、高×的诉讼请求。原审法院经审理查明：王×1与高×系夫妻关系，王×1与王×4系堂兄弟关系，王×2与王×4之子王×5原为夫妻关系，王×3系二人之子，王×5于1996年去世。现王×2、王×3居住于顺义区北务镇某村×院及×院内，上述两个院落于1992年进行宅基地确权，并颁发集体土地建设用地使用证一本，登记使用人为王×1，该使用证自颁发后至今在王×2、王×3处。王×1、高×以前述院落系其二人借给王×2、王×3居住，现以要求返还遭到拒绝为由诉至法院，要求王×2、王×3二人将前述院落予以返还。对此王×2、王×3表示不予认可，称涉诉院落系由王×1处购买，不同意返还。庭审中，针对涉诉院落的权属问题，王×1、高×称二人于1991年将涉诉院落中后院的北房东数三间借与王×5、王×2及王×3一家居住，至1993年，王×5一家开始使用全部涉诉院落，但双方之间属于借用关系，不存在买卖房屋的情况。王×2、王×3称在1991年时全家确系借住在涉诉院落中后院的北房东数三间，但之后于当年年底由王×5之父王×4出资一万元，为王×5购买了涉诉院落用于王×5一家居住，故涉诉院落现应归王×2、王×3二人所有。针对涉诉院落所属宅基地集体土地建设用地使用证登记的使用人为王×1及该使用证处于王×2、王×3处的情况，王×2、王×3称在丈量涉诉院落宅基地时，因王×5户口不在本村，故使用人一栏未写王×5或其家人的名字，且丈量宅基地时王×1一家均不在某村居住生活，领取集体土地建设用地使用证也是由王×2领取的，因王×2不识字，故未注意使用人一栏登记的是何人，直接将使用证作为重要物品收纳起来。对此，王×1、高×表示不予认可，称在1993年领取使用证时是王×1委托王×5家人办理的，当时即知道登记使用人为王×1，当时向王×2、王×3索要，二人称房屋已卖给其家庭使用，不同意将使用证返还。经查，王×1、高×现户籍所在地为顺义区仁和地区，二人系非农业户。王×2、王×3户籍所在地为顺义区北务镇某村，二人系农业户。另查，王×1于1992年在顺义区某小区花费六万元购买楼房一套用于居住。原审法院认为：我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足的，应承担不利后果。本案中，王×1、高×称于上世纪九十年代初即将房屋借给王×2、王×3一家用于居住，但根据庭审中王×1、高×所陈述的自1993年向王×2、王×3索要集体土地建设用地使用证时，既已知晓王×2、王×3以涉诉院落已卖给其家庭为由拒不返还使用证，并在涉诉院落内新建房屋，王×1、高×对此未提出异议，而继续将房屋借住给王×2、王×3家庭居住生活至今，明显有悖于一般生活常识及规律。故法院对王×1、高×所主张的出借房屋一事不予采信。根据以上论述内容，并结合涉诉宅院的集体土地建设用地使用证自下发之日至今由王×2、王×3掌握，二人户口亦已落在涉诉宅院，而王×1、高×户口均早已迁出的情况，法院综合认定王×2、王×3居住于涉诉院落系基于该院落权属的转移，即通过房屋买卖关系已由王×1、高×处转移至王×2、王×3处。现王×2、王×3二人居住于涉诉院落并无不当，王×1、高×要求王×2、王×3腾退房屋缺乏事实及法律依据，对其二人的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2013年11月作出判决：驳回王×1、高×的诉讼请求。判决后，王×1、高×不服，以双方之间存在房屋借用关系，并不存在房屋买卖关系等为由至本院，请求本院撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。王×2、王×3同意原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。上述事实，有双方当事人陈述、集体土地建设用地使用证村委会证明、户口本等在案佐证。本院认为：本案争议焦点为双方之间的法律关系是房屋借用关系还是房屋买卖关系。首先，依据王×1、高×庭审所述，在1993年其二人向王×2、王×3家庭索要集体土地建设用地使用证时，王×2、王×3已以双方之间存在房屋买卖关系为由拒不返还，但王×1、高×并未举证证明其就此提出过异议，并通过相关程序主张权利；在王×1、高×认为系借用关系的情况下有悖常理。其次，王×2、王×3家庭从1991年居住于涉诉院落至今，在此期间王×2、王×3家庭在院落内有新建房行为，王×2、王×3家庭相关户口也落在涉案院落，王×1、高×户口均早已迁出院落所在的某村，但自本案成诉之前，王×1、高×也并未举证证明其就此期间发生的诸多重大变化提出过异议；在王×1、高×认为系借用关系的情况下亦有悖常理。再次，王×2、王×3落户某村，符合宅基地申请的相关条件，如果其明知与王×1、高×之间存在的仅仅是借用关系，其完全可以另行申请新的宅基地另行建房，以改变基于借用关系而带来不稳定和潜在风险。所以在双方就借用关系还是买卖关系存在争议的情况下，本院综合考虑历史原因、举证情况等，按照通常情理进行判断，认为双方之间系买卖关系。在双方之间系买卖关系的情况下，对于买卖关系所涉房屋，王×2、王×3无需返还；对于院内买卖关系所涉房屋之外的房屋，因并非王×1、高×所建，王×2、王×3无需返还；在房地一体的格局情况下，王×2、王×3亦无法返还房屋所在的院落。综上，王×1、高×的上诉主张不成立，原判决驳回其诉讼请求并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由王×1、高×负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由王×1、高×负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘建刚审 判 员  金 星代理审判员  宫 淼二〇一四年二月十九日书 记 员  陈 茜