河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）平民三终字第597号上诉人（原审被告）平顶山市卫东区北环路街道办事处下牛村第一村民小组。委托代理人郭辽，河南博识律师事务所律师。被上诉人（原审原告）平顶山市豪冰物资贸易有限公司。委托代理人铁拥军，河南湛河律师事务所律师。委托代理人杜永厚，男，1977年4月21日出生，系该公司工作人员。上诉人平顶山市卫东区北环路街道办事处下牛村第一村民小组（以下简称下牛村一组）因与平顶山市豪冰物资贸易有限公司（以下简称豪冰公司）租赁合同纠纷一案，不服平顶山市卫东区人民法院于2013年6月28日作出的（2010）卫民初字第873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对此案进行了公开开庭审理。下牛村一组的负责人芦春英及委托代理人郭辽，被上诉人豪冰公司的委托代理人铁拥军、杜永厚到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。原审查明，2006年11月20日，豪冰公司与下牛村一组签订了场院租赁合同，合同约定下牛村一组将其位于市北环路下牛段原林庵煤矿路南场院出租给豪冰公司，租期为10年，年租金为人民币3万元，交费时间为每年以签订合同之日壹个月内付清；因城市发展需要等因素拆迁所赔损失，出租方按承租方所投资的各项设施的价格的100％进行赔偿，承租方因经营需要在院内搭建，不需与出租方协商，出租方不得阻扰。合同签订后，豪冰公司于2006年12月l日向下牛村一组交纳了2007年的租金人民币3万元，接收了承租场院，启用租赁场院作为煤场经营煤炭生意。2008年2月26日，豪冰公司又向下牛村一组交纳了2008年的租金人民币3万元，2009年的租金豪冰公司未付。下牛村一组现任组长温二喜接任后，向豪冰公司催收2009年度的租金时，豪冰公司于当年6月19日向下牛村一组交租金人民币5000元，下欠租金因下牛村一组村民在其承租场院内堆放石头欲建房，豪冰公司要求下牛村一组做村民工作，让其将石头拉走后交纳。2009年农历11月，下牛村一组以本村将要进行城中村改造为由，将出租给豪冰公司场院的围墙及房屋，以人民币4000元的价格出卖给在当地干拆迁劳务的丁冬安。2009年12月29日上午买受人丁冬安对该场院的围墙及房屋实施了拆除。拆除过程中豪冰公司副经理杜永厚等人出面进行制止，买受人丁冬安联系出卖人，下牛村一组组长温二喜等到现场后双方发生纠纷，杜永厚报警。110指挥中心指令北环路派出所出警，出警人员了解情况后，告知双方此纠纷属合同纠纷，因拆迁赔偿引起，可通过村拆迁办解决。此后，因涉诉场院两个大门及南围墙被拆，豪冰公司诉至法院。另查明，河南省人民政府2009年9月25日印发豫政土（2009）659号《河南省人民政府关于平顶山市2009年度第五批乡镇建设征收土地的批复》。2009年10月16日印发豫政（2009）87号文《关于发布实施河南省征地区片综合地价标准的通知》，平顶山市人民政府2009年11月10日印发平政文（2009）179号文《关于卫东区北环路街道下牛村开发改造拆迁安置赔偿办法的批复》，2010年1月12日印发平政（2010）3号文《关于下达2010年平顶山市第一批重点建设项目的通知》，2010年2月22日市城市建成区村开发改造和旧城改造联系会议印发平城村改（2011）3号文《关于下达2010年度全市城中村开发改造计划的通知》，2010年9月19日河南省明源实业集团房地产开发有限公司在平顶山市大地矿产交易所举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得下牛村区片地的成交确认。但豪冰公司所租赁下牛村一组房屋及场地至今未拆迁。原审认为，豪冰公司与下牛村一组于2006年11月20日所签订的租赁合同虽有瑕疵，但双方己实际履行，不影响合同的效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，河南省人民政府于2009年9月25日印发豫政土（2009）659号《河南省人民政府关于平顶山市2009年度第五批乡镇建设征收土地的批复》、平顶山市人民政府于2009年10月16日印发了平政文（2009）179号文《关于卫东区北环路街道下牛村开发改造拆迁安置赔偿办法的批复》。虽然下牛村区域被划为城中村改造区域，但从本案纠纷发生至今，该区域未进行拆迁。按照双方合同约定：因城市发展需要等原因拆迁，双方约定赔偿事宜。现为了双方均减少损失，双方应继续履行合同。豪冰公司要求继续履行合同的请求，予以支持。下牛村一组在未通知对方，合同未解除前，即将出租场院建筑物出卖给他人拆除，引起纠纷，此行为实属违约，系不可免除责任，豪冰公司要求赔偿经济损失的请求理由正当，损失赔偿数额应以实际造成的损失为准。但豪冰公司未能提供相关证据支持其要求赔偿损失的主张，应承担不利的法律后果，故对其要求赔偿的诉讼请求应予驳回，待其取得相关证据时可另行起诉。因下牛村一组违反约定，拆除了豪冰公司租用场地的房屋、围墙等，豪冰公司要求恢复原状，故下牛村一组应履行恢复原状义务，对豪冰的此项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告平顶山市豪冰物资贸易有限公司，被告平顶山市卫东区北环路街道办事处下牛村第一村民小组全面履行双方所签订的租赁合同；二、被告平顶山市卫东区北环路街道办事处下牛村第一村民小组于本判决生效之日起三十日内对原告平顶山市豪冰物资贸易有限公司租用的原林庵煤矿南院场地恢复原状；三、驳回原告平顶山市豪冰物资贸易有限公司要求被告平顶山市卫东区北环路街道办事处下牛村第一村民小组赔偿损失的诉讼请求。本案诉讼费8450元，平顶山市豪冰物资贸易有限公司负担3450元，平顶山市卫东区北环路街道办事处下牛村第一村民小组负担5000元。下牛村一组不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，将此案改判或发回重审。主要理由是：一、原审判决认定事实不清和适用法律错误。豪冰公司于2006年11月20日与温松宽签订场院租赁合同，违反相关法律法规的规定。首先，一审判决认定事实错误，在事实认定部分，一审判决认定“因被告违反约定，拆除了原告租用场地的房屋、围墙”，是错误的，直到目前，该场院的房屋围墙仍然存在，完好无损，显然一审判决认定是错误的，没有依据的。由此作出的一审判决也是错误的，没有依据的。其次，此租赁合同并非下牛村一组与豪冰公司签订的租赁合同，只是温松宽个人与豪冰公司签订的合同，下牛村一组并不知道该场院租赁之事，并未加盖下牛村一组公章，并且未经下牛村一组合法的完成法定的农村土地流转、出租的相关程序，并未经过法定的民主议定程序，未经村民小组会议讨论通过，小组的共有财产未经共有人同意出租的行为是无效的。另外，该出租标的是一个场院，且有11间房屋，该房屋不具备房产证明，未进行房产登记，温松宽与平顶山市豪冰物资贸易有限公司的租赁行为，是违反法律法规的，是无效的。二、原审判决第二项实际已无法履行。本案所涉及土地现因政府的征收而已经改变了土地性质，并己经经过了合法的程序，己由河南明源实业集团房地产开发有限公司通过挂牌出让的方式竞得该土地，对此事实己经原审法院进行查明。这些事实证明，该土地的土地所有权已经国有征收，其土地使用权也由河南明源实业集团房地产开发有限公司所有。下牛村一组己不再拥有该土地的所有权，以及使用、处分的权利。根据相关法律法规的规定，下牛村一组实际已无权对该土地进行处分，并恢复原状。原审法院在查明此事的情况下，仍然要求下牛村一组恢复原状，明显与实际情况不符，违反法律的规定。被上诉人豪冰公司答辩称，原审查明了本案事实，原租赁合同合法有效，并已经实际履行，由于下牛村一组违约，擅自出卖场院，破坏相关设施，导致合同不能履行，侵犯了豪冰公司的合法权益。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，豪冰公司原审诉讼请求是要求下牛村一组继续履行双方签订的租赁合同，并承担修复围墙、恢复原状，赔偿损失等责任。原审依据查明事实对豪冰公司要求赔偿损失的请求未予支持，并告知其在取得相关证据后可以另行起诉，豪冰公司对此未提起上诉应视为其对该项处理并无异议，故豪冰公司可就赔偿损失问题另行提起诉讼。关于继续履行合同及修复围墙、恢复原状的问题，因根据查明事实可以认定，双方当事人争议土地被划为城中村改造区域，且该土地使用权已经由河南省明源实业集团房地产开发有限公司于2010年9月19日在平顶山市大地矿产交易所举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞得，现豪冰公司要求下牛村一组在使用权已归河南省明源实业集团房地产开发有限公司所有的土地上继续履行合同、修复围墙等，缺乏事实和法律依据，对豪冰公司该项主张本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：一、撤销平顶山市卫东区人民法院（2010）卫民初字第873号民事判决；二、驳回平顶山市豪冰物资贸易有限公司关于继续履行合同、修复围墙、恢复原状的诉讼请求。一审案件受理费8450元，由平顶山市豪冰物资贸易有限公司负担；二审案件受理费200元，由平顶山市卫东区北环路街道办事处下牛村第一村民小组负担。本判决为终审判决。审判长  梁桂喜审判员  石天旭审判员  韦艳歌二〇一四年五月十三日书记员  曹焕了