山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁17民终223号 上诉人（原审被告）：菏泽文亭湖综合开发有限公司，住所地：成武县伯乐大街中段南。统一社会信用代码：91371700786149199P。 法定代表人：陈朝金，董事长。 委托诉讼代理人：郭应超，山东邦治律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘玉梅，女，1980年11月27日出生，汉族，居民，住成武县。 委托诉讼代理人：石永胜，山东法运律师事务所律师。 上诉人菏泽文亭湖综合开发有限公司（以下简称文亭湖开发公司）因与被上诉人潘玉梅房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省成武县人民法院(2017)鲁1723民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 文亭湖开发公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人潘玉梅一审诉求或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当。1、上诉人与被上诉人不存在商品房买卖合同关系，也未授权任何单位或个人与被上诉人签订商品房买卖合同，更未收到被上诉人任何款项。2、秦传岭因涉嫌伪造公文印章罪被立案侦查，本案应中止审理。3、被上诉人提供的收款收据加盖的印章与上诉人的备案印章不一致，上诉人一审时提交印章鉴定申请，一审未予鉴定。4、一审法院依据房产评估报告认定上诉人支付被上诉人预期利益损失348670元没有依据，显失公平。5、被上诉人与秦传岭有亲戚关系，不排除二人串通损害上诉人合法权益的合理怀疑。 潘玉梅答辩称，上诉人所述与事实不符。1、上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖关系，因秦传岭系上诉人项目部负责人，且被上诉人交付的购房款加盖有上诉人方的印章，故双方商品房买卖合同依法成立。2、无论秦传岭是否涉嫌伪造印章，均与本案不具有关联性，而是上诉人内部管理的行为，不影响对外效力。3、秦传岭出具的证明足以证明其有权代理上诉人签署或口头达成商品房买卖合同，并且有生效的判决书认定秦传岭系上诉人项目部负责人，因其系职务行为应由上诉人承担相应的权利义务。4、上诉人交纳购房款多年，直至今日上诉人仍未交付房屋，并将案涉房屋另售他人，给被上诉人造成极大的损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》和《商品房买卖司法解释》，上诉人应返还被上诉人购房款及赔偿相应损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 潘玉梅向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行双方签订的商品房买卖合同；2、诉讼费用均由被告承担。诉讼中，原告变更请求为：1、解除涉案房屋买卖合同；2、要求被告支付购房款101920元以及造成的损失348670元和鉴定费6000元。3、诉讼费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2009年7月22日，原告潘玉梅与被告文亭湖开发公司口头订立了被告所开发的成武县金海岸商品房买卖合同，由原告购买金海岸61号楼西单元1楼一间，房屋面积119平方米，单价每平方米人民币1420元；储藏室（车库）一间，面积34平方米，每平方米人民币1380元，合同总价款人民币215900元。原告于2010年1月21日交付被告房款人民币10000元，于2010年7月12日交付被告储藏室（车库）款人民币46920元。被告分别向原告出具了收款收据。后被告在未经原告潘玉梅同意的情况下将原告所购买的房屋及储藏室（车库）卖予他人，原告找被告协商未果，形成本诉。 一审法院认为，原告潘玉梅与被告文亭湖开发公司双方达成的口头房屋买卖协议，事实清楚。双方达成的口头协议并不违背法律及国家法规强制性规定，为有效协议，应当受到法律的保护，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。协议达成后，原告依约于2010年1月21日、7月12日分别交给被告部分购房款人民币10000元及储藏室（车库）款人民币46920元。后被告文亭湖开发公司在未经原告同意的情况下，将原告潘玉梅所购买的房屋卖与他人，被告的行为属于单方根本违约，原告潘玉梅作为守约方要求解除合同并返还购房款人民币56920元符合法律规定，依法应予支持；原告要求被告赔偿因被告违约造成的损失人民币348670元，并支付鉴定费人民币6000元，根据《中华人民共和国合同法》第八条即“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第四十二条即“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为；”之规定。在本案中，原告的损失包括直接损失和逾期利益损失，根据山东宏远房地产评估有限公司出具的鲁宏房估2017字第（0702012）号房地产司法鉴定估价报告，2017年6月23日原告所购房屋价值为人民币455770元，车库价值为人民币108800元。总价值为人民币564570元，原告支付鉴定费人民币6000元。原告的逾期损失为564570元-215900元﹦348670元。由于被告违约，原告潘玉梅的该请求依法应予支持。原告潘玉梅要求被告退还购房款人民币45000元，由于原告不能证明该款已由秦传岭交给被告，故对原告的该请求依法不予支持，原告可向秦传岭另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第六十二条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条及有关法律规定，判决：一、限被告菏泽文亭湖综合开发有限公司于判决书生效后五日内退还原告潘玉梅购房款人民币56920元。二、被告菏泽文亭湖综合开发有限公司于判决书生效后五日内赔偿原告潘玉梅经济损失人民币354670元（包含鉴定费损失人民币6000元）。三、驳回原告潘玉梅的其他诉讼请求。案件受理费人民币8058元，保全费人民币1520元，共计人民币9578元，由被告菏泽文亭湖综合开发有限公司承担人民币8880元，原告潘玉梅承担人民币698元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明，被上诉人于2010年1月21日支付上诉人购房款人民币10000元，上诉人为被上诉人出具的收款收据载明收款方式为订金。其他查明的事实与一审基本一致。 本院认为，该案争议焦点是：1、上诉人与被上诉人之间是否存在房屋买卖合同关系。2、一审判决认定上诉人的预期利益损失为348670元是否合法有据。3、一审程序是否适当。 关于争议焦点1，经审理认为，根据被上诉人提交的收款收据、秦传岭出具的证明、秦传岭调查笔录，能够认定被上诉人通过秦传岭购买上诉人开发的金海岸61号楼西单元1层房屋一套、储藏室（车库）一间，并向上诉人支付购房订金1万元、储藏室（车库）款46920元的事实，据此，上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同关系明确，事实清楚，足以认定。上诉人虽主张双方不存在房屋买卖合同关系，但未提交足以反驳的相反证据予以证实，故对其主张本院不予支持。 关于争议焦点2，经审理认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导 致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，被上诉人向上诉人支付购房订金1万元，是为双方订立商品房买卖合同提供的担保，现上诉人将案涉房屋出售给他人，致使商品房买卖合同无法订立，上诉人依法应双倍返还该购房订金；被上诉人向上诉人全额支付储藏室（车库）款46920元，现储藏室（车库）经鉴定价值为108800元，被上诉人的可得利益损失为108800元-46920元=61880元，对于该损失，上诉人依法应当赔偿。一审法院认定被上诉人的预期损失为348670元不当，本院予以纠正。就鉴定费6000元，本院根据本案实际情况酌定由双方均摊。 关于争议焦点3，就印章鉴定问题，一审法院已经告知上诉人，证据中的印章和其提供的印章样本明显不一致，无鉴定之必要，上诉人对此也没有异议，该程序并无不当；就是否中止审理问题，上诉人主张本案应中止审理，但未提交证据证实本案存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项规定的中止情形，故对其主张本院不予支持。 另外，被上诉人在一审开庭时（2017年5月2日）明确提出解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院在判决正文中对该请求予以支持，但未在判项中写明不当，本院一并纠正。 综上所述，菏泽文亭湖综合开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、撤销山东省成武县人民法院(2017)鲁1723民初456号民事判决； 二、确认菏泽文亭湖综合开发有限公司与潘玉梅口头订立的房屋买卖合同于2017年5月2日解除； 三、菏泽文亭湖综合开发有限公司于本判决生效后五日内返还潘玉梅66920元（包含储藏室款46920元、双倍购房订金20000元）； 四、菏泽文亭湖综合开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿潘玉梅经济损失64880元（含鉴定费3000元）； 五、驳回菏泽文亭湖综合开发有限公司的其他上诉请求和潘玉梅的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8058元，保全费人民币1520元，共计人民币9578元，由菏泽文亭湖综合开发有限公司负担3578元，潘玉梅负担6000元；二审案件受理费8058元，由菏泽文亭湖综合开发有限公司负担2558元，潘玉梅负担5500元。 本判决为终审判决。 审判长  李学军 审判员  陈尔森 审判员  张秀云 二〇一九年三月十九日 书记员  赵 晗