南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2012）六沿民初字第1233号原告（反诉被告，以下统称原告）江苏永利投资发展有限公司，住所地南京市六合区纬五路体育场内。法定代表人郑建永，该公司董事长。委托代理人袁农，江苏天哲律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）南京捷运汽车服务有限公司，住所地南京市六合区新华路**－478。法定代表人韦金桂，该公司董事长。委托代理人张昊，北京市康达（南京）律师事务所律师。原告江苏永利投资发展有限公司（下称永利投资公司）诉被告南京捷运汽车服务有限公司（下称捷运服务公司）房屋租赁合同暨承揽合同纠纷一案，本院于2012年9月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永利投资公司的诉讼代理人袁农、被告捷运服务公司的诉讼代理人张昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永利投资公司诉称：2005年7月8日及2007年3月10日，原被告签订二份租赁协议，约定原告将纬五路体育场外一、二层20间用房出租给被告使用，2012年7月26日，原告通知被告，一是原告已将租赁房用地卖给南京市大厂医院，二是被告未缴纳2011年1月1日至2012年7月31日期间的租金及水电费，故根据租赁协议约定终止该协议，限被告于7日内腾空房屋交还给原告，但被告未按通知要求履行，故起诉要求被告：①迁出大厂健民路体育场外的门面房；②支付2011年1月1日至2012年7月31日期间的租金，及以后的相应房屋使用费；③承担本案诉讼费用。被告捷运服务公司辩称：⑴虽然租赁协议中约定了交费期限，但双方的交易习惯是先结算原告的汽车维修费，之后再结清被告的当期房租；⑵自2011年1月1日至起诉之时，原告按月正常向被告收取水电费，未提及缴纳房租事宜，仅在起诉时催收租金。原告起诉的实际原因，是想通过表面上合法的维权来掩盖出租违建房屋应负的违约责任。同时，被告反诉称：因原告恶意隐瞒出租房屋的临时用地许可证于2013年6月到期的重大事实，且在2012年8月无端诉讼要求解除双方的租赁合同，并长期拖欠车辆维修费，故反诉要求原告：①判令原告折价返还房屋装修款191，752元；②支付其拖欠的车辆维修款84，426元；③赔偿违法解除合同而给被告造成的经营损失500，000元。原告针对反诉辩称：⑴出租房屋有相应的建设规划许可证，并非违建；⑵被告至今仍占有使用承租房屋，根本不存在经营损失；⑶同意在本案中一并处理维修费用。经审理查明：2005年7月8日，原告永利投资公司与被告捷运服务公司签订一份租赁协议，约定由原告将位于本区健民路一侧的体育场外配套用房的一层10间房屋，出租给被告从事经营活动，建筑面积为400平方米，租期10年（自2005年7月1日至2015年6月30日止），全年租金为9万元，于每年6月1日和12月1日前交纳，被告另交纳保证金5，000元。协议还约定：如逾期10日内不交租金，视为自行终止协议，并强行退场、没收保证金；如遇政府拆迁或原告整体改建等原因而需拆除，本协议自行终止，被告应在政府或原告规定时间内无条件退场，租金按实结算，原告无需补偿。2007年5月10日，原被告另签订一份租赁协议，原告将前述体育场配套用房的第二层10间房屋出租给被告，租期自2007年4月1日至2015年3月31日止，租金为第一年4万元、第二至四年4.2万元、第五至八年4.41万元，于每年3月30日和9月30日前交纳。除保证金外，其他约定同前一份租赁协议。以上二份租赁协议签订后，原告履行了协议义务，被告依约交纳了保证金5，000元，其租金亦交至2010年12月31日，2011年1月1日以后的租金未再交纳，但相关的水电费用双方则按时清结。原告出具的租金发票中的金额，不能与合同约定的租金数额一一对应。另查明，前述体育场配套用房系临时性建筑，使用期限截止2013年6月30日。2010年9月29日，原告与南京市大厂医院签约，将健民路211号文体活动中心楼及附属设施等房屋及土地使用权整体出售给南京市大厂医院。2012年7月25日，原告书面通知被告终止前述二份租赁协议，限定被告于7日内腾空房屋并交还给原告，被告未予迁出，原告遂诉至本院；诉讼中，被告提出对其租赁物装修价款和经营性收入损失进行评估鉴定。对于装修价值，本院委托江苏富华资产评估有限公司进行评估，其结论是2013年3月21日评估基准日的装修评估值为191，752元；对于经营性收入损失，因无对应鉴定机构则无法开展鉴定。原被告对前述评估认定的装修价值均无异议。又查明，自2010年7月至2012年9月，原告在被告处修理车辆，产生修理费84，426元尚未清付。以上事实，有原被告陈述、租赁协议、建设工程规划许可证、通知函、苏富评报字（2013）第95号资产评估报告书等证据为证。诉讼中，被告提交一份未加盖印章、落款为“南京市六合区城市管理行政执法大队”及“2010年11月4日”的《通知》一份，其上记述：在健民路东南侧路边临时办公商业用房已超过使用时限，属违法建设，要求原告于2010年12月30日前自行拆除等。本院认为，原告将其经批准建设的临时建筑出租给被告使用，合法有效，但超过临时建筑使用期限的租赁期限部分无效。原告实际收取的租金金额与合同金额不能一一对应，说明被告主张的双方间存在先结算修车费的交易习惯具有可能性，故本院对原告以被告不支付租金为由已于2012年7月31日解除合同的主张，不予采纳。前述二份租赁合同因超过临时建筑使用期限无效后，被告应当向原告返还其依租赁合同占有使用的临时建筑物。被告基于其对10年和8年租期的预期，对租赁物进行装修，现因合同无效而导致不能圆满利用相应装修，应根据双方的过错、剩余租期距离评估基准日的远近等因素，综合确定原被告分担装修现值损失的比重。被告于2013年6月30日租赁物临时使用期限届满后，仍继续占有使用租赁物，不存在经营损失；双方合同无效后迄今已近一年，被告应设法减少损失，故其对扩大的损失无权主张赔偿。对于合同有效期内的租金，被告应当清偿，其交纳的保证金直接冲抵租金；在合同无效后，原告仍有权向被告收取租赁物的占有使用费。原告同意在本案中一并处理维修费，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十二条、第二百五十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款、第九条第二款的规定，判决如下：一、本诉部分1、南京捷运汽车服务有限公司于本判决生效后30日内迁出本区健民路体育场外的20间租赁房屋，并交还给江苏永利投资发展有限公司。2、南京捷运汽车服务有限公司于本判决生效后10日向江苏永利投资发展有限公司支付租金334，725元（再减保证金5，000元）和截止2014年5月31日的占有使用费122，925元，合计457，650元；2014年6月1日后至实际交还房屋日期间的占有使用费，由南京捷运汽车服务有限公司于交还房屋后5日内据实结算支付。二、反诉部分3、江苏永利投资发展有限公司于本判决生效后10日向南京捷运汽车服务有限公司赔偿装修现值损失95，876元。4、江苏永利投资发展有限公司于本判决生效后10日向南京捷运汽车服务有限公司支付车辆修理费84，426元。5、驳回南京捷运汽车服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8，050元、反诉案件受理费5，700元、评估费30，000元，合计43，750元，由南京捷运汽车服务有限公司、江苏永利投资发展有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京市中级人民法院预交相应的上诉案件受理费。南京市中级人民法院的开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。审 判 长 金 鑫人民陪审员 王 萍人民陪审员 梅秀珍二〇一四年五月六日见习书记员 吕 倩