湖北省谷城县人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂谷城民三庭初字第000075号原告谢东，自由职业者。委托代理人张华伟，湖北杰伟律师事务所律师。被告襄阳汇东科技有限公司（原襄阳汇东房地产开发有限公司）。法定代表人董应词，系公司总经理。委托代理人孙同敏，湖北长久律师事务所律师。委托代理人李锋，湖北长久律师事务所律师。第三人丁建敏，个体业主。委托代理人张道常，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。原告谢东诉被告襄阳汇东科技有限公司，第三人丁建敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄书银担任审判长，与审判员孟庆平、审判员刘治平三人组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢东及委托代理人张华伟，被告襄阳汇东科技有限公司的委托代理人孙同敏，第三人丁建敏的委托代理人张道常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢东诉称：2011年9月1日，我与襄阳汇东房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定，出卖人襄阳汇东房地产开发有限公司将其开发的位于谷城县粉阳路西段“王府花园”小区1栋1-2层房屋出卖给我。房屋建筑面积为1416平米，价格为每平方米2118.64元，总价款为300万元。该合同还约定，出卖人襄阳汇东房地产开发有限公司应当在2012年5月1日前将符合条件的房屋交付给我使用，并在交付使用后90日内协助办理相关权属登记手续。合同签订后，我依约向出卖人襄阳汇东房地产开发有限公司支付了全部购房款，襄阳汇东房地产开发有限公司收款后向我出具了收款收据。2012年9月14日，襄阳汇东房地产开发有限公司变更为襄阳汇东科技有限公司。被告襄阳汇东科技有限公司始终未依约向我交付上述房屋。第三人丁建敏现无理占用该房屋。我多次向被告襄阳汇东科技有限公司及第三人丁建敏催告均无结果。为此，请求人民法院依法判令被告襄阳汇东科技有限公司向我交付位于谷城县粉阳路西段“王府花园”小区1栋1-2层房屋并协助办理房屋产权证，由第三人丁建敏腾退实际占用的上述房屋，并由被告襄阳汇东科技有限公司承担本案诉讼费。被告襄阳汇东科技有限公司辩称：一、原、被告间无商品房买卖合意，所谓的《商品房买卖合同》系为担保原告债权而签订。2011年9月1日，案外人董应词向原告借款300万元（原告实际支付285万元，15万元的利息预扣）并约定用被告开发的“王府花园”小区1栋1-2层房屋做抵押。当时由于上述房屋处于预售阶段，没有相关证件，不能办理抵押，便采取了一个变通方式，签订了一份《商品房买卖合同》，用做担保原告债权的实现。截止目前，董应词已还清原告本息。董应词与原告的债务已了结，被告的担保责任已解除，原告的起诉纯属恶意诉讼。二、原告并无支付购房款的事实。《商品房买卖合同》的签订系为担保原告债权的实现，原告并无支付购房款的事实。原告所称的购房款，并未打入公司账户，而是李建华打入董应词个人账户，系董应词个人借款。从2011年10月份起，董应词按月向原告支付利息15万元。三、约定的房屋售价，远远低于市场价，可见协议签订的随意性。合同约定的商品房售价为每平方米2118.64元，众所周知，2011年在谷城，普通的商品房售价为3-4千元一平米，何况门面房，每平方米2118.64元，明显低于市场价。综上所述，原告要求被告交付房屋，并协助办理房屋产权手续等诉讼主张，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。第三人丁建敏述称：原告诉称我无理占用位于谷城县粉阳路西段“王府花园”小区1栋1-2层房屋不实。我与被告襄阳汇东科技有限公司之间是房屋租赁关系。根据“买卖不破租赁”的相关规定，原告无权要求我腾退所租赁房屋。经审理查明：2011年9月1日，原告谢东与襄阳汇东房地产开发有限公司签订了一份合同编号为0812170的《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人襄阳汇东房地产开发有限公司将其开发的位于谷城县粉阳路西段“王府花园”小区1栋1-2层房屋出卖给原告谢东。房屋面积为：1416平方米，价格为每平方米2118.64元，总价款为300万元。同时约定，出卖人襄阳汇东房地产开发有限公司应当在2012年5月1日前将符合条件的房屋交付原告谢东使用，并在交付使用后90日内，协助办理房地产权属证书。合同签订的当天，原告谢东依约向襄阳汇东房地产开发有限公司一次性支付了300万元的购房款。襄阳汇东房地产开发有限公司给原告谢东出具了收款收据，并加盖了该公司的印章。2011年9月2日，襄阳汇东房地产开发有限公司的法定代表人董应词向原告谢东出据证明一份，载明：“本公司出让给谢东位于谷城粉阳路西段王府花园小区一幢一至二层商业房内暂住我公司职工，不影响产权交易，若有需要，我公司立即清场。董应词，2011年9月2日”。并加盖了襄阳汇东房地产开发有限公司的印章。当日，原告谢东与襄阳汇东房地产开发有限公司在谷城县住房保障和房屋管理局办理了备案登记。2012年9月14日，襄阳汇东房地产开发有限公司变更为襄阳汇东科技有限公司，并在襄阳市工商行政管理局办理了企业变更登记手续。之后，原告谢东多次要求被告襄阳汇东科技有限公司交付诉争房屋，被告襄阳汇东科技有限公司始终未依约向原告谢东交付诉争房屋，为此引起本案诉讼。另查明：2010年6月13日，襄阳汇东房地产开发有限公司与第三人丁建设敏签订了一份《王府大酒店餐饮场所租赁合同》。合同约定，出租方襄阳汇东房地产开发有限公司将位于谷城县粉阳路西段的王府大酒店裙楼第一层、第二层出租给第三人丁建敏，租赁期限为14年，自2010年10月1日起至2024年9月30日止。当月25日，襄阳汇东房地产开发有限公司与第三人丁建敏又签订了一份《补充协议》。该协议约定：襄阳汇东房地产开发有限公司将其所有的王府大酒店内1号楼的第二层全部交付给第三人丁建敏使用。并明确载明：“本协议有效期与甲、乙双方于2010年6月13日所签之合同等同”字样。本院认为：原告谢东与襄阳汇东房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，属双方自愿签订的，也未违反法律禁止性规定，且经谷城县住房保障和房屋管理局进行了备案登记，备案登记的内容具有公示、公信效力，属有效合同，应受法律保护。襄阳汇东房地产开发有限公司经工商行政管理机关依法变更登记为被告襄阳汇东科技有限公司。被告襄阳汇东科技有限公司依法享有了变更前襄阳汇东房地产开发有限公司相应的民事权利，故被告襄阳汇东科技有限公司理应承担变更前襄阳汇东房地产开发有限公司所应承担的相应的民事义务。现原告谢东依合同约定要求被告襄阳汇东科技有限公司交付诉争房屋，并要求协助办理房屋产权证书，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。第三人丁建敏与襄阳汇东房地产开发有限公司签订的《王府大酒店餐饮场所租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示且符合法律规定，故为有效合同，应受法律保护。第三人丁建敏与襄阳汇东房地产开发有限公司之间所签订的房屋租赁合同先于原告谢东与襄阳汇东房地产开发有限公司之间所签订房屋买卖合同，根据买卖不破租赁的原则，第三人丁建敏有权租赁房屋至房屋租赁合同期限届满之日止。故对原告谢东要求第三人丁建敏立即腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告襄阳汇东科技有限公司向法庭提供的证据不足以证明原、被告之间存在担保借款关系的事实，而仅能反映出被告襄阳汇东科技有限公司的法定代表人董应词与案外人李建华、岁冬等人存在借款关系的基本事实，且该基本事实与本案事实不具有关联性。故对被告襄阳汇东科技有限公司提出的原、被告之间根本无商品房买卖合意，双方签订的《商品房买卖合同》只是采取的一种变通方式，系为担保原告谢东债权而签订，且董应词已向原告谢东还清本息，被告襄阳汇东科技有限公司的担保责任已解除的抗辩主张，本院不予采纳。合同价款的确定是合同当事人双方充分合意的结果，只要不存在违反法律、行政法规的强制性规定，不存在欺诈、胁迫和重大误解等情形，合同就应该是有效的。原告谢东与襄阳汇东房地产开发有限公司之间对房屋买卖合同中房屋单价的约定是双方充分合意的结果，是双方意思自治的体现，故对被告襄阳汇东科技有限公司提出的原、被告双方约定的房屋售价远远低于市场价的抗辩主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百三十八条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告襄阳汇东科技有限公司于本判决生效之日起30日内将坐落在谷城县粉阳路西段“王府花园”小区1栋1-2层房屋交付给原告谢东。并从交房之日起60日内为原告谢东办理房屋所有权证。二、驳回原告谢东要求第三人丁建敏立即腾退房屋的诉讼请求。案件受理费30800元，由被告襄阳汇东科技有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件受理费30800元，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院。开户银行：农行万山支行。账号17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费交至本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  黄书银审判员  孟庆平审判员  刘治平二〇一四年六月二十日书记员  李 莉