北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第5067号原告北京鸿鹄高翔国际物流有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**地下**。法定代表人李铁栓，总经理。委托代理人赵英辉，男，1978年2月7日出生。被告北京市昌平区小汤山镇马坊村民委员会，，住所地北京市昌平区小汤山镇马坊村法定代表人王金利，村主任。被告北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社，，住所地北京市昌平区小汤山镇马坊村法定代表人王世杰，社长。委托代理人叶佳媛、古美荣，北京市易和律师事务所律师。第三人北京市昌平区园林绿化局小汤山林业工作站，，住所地北京市昌平区小汤山镇西官庄村法定代表人李岩，站长。委托代理人肖长春，男，1957年6月13日出生。原告北京鸿鹄高翔国际物流有限公司（以下简称：鸿鹄物流）诉被告北京市昌平区马坊村经济合作社（以下简称：马坊经合社）、北京市昌平区小汤山镇马坊村村民委员会（以下简称：马坊村委会）及第三人北京市昌平区园林绿化局小汤山林业工作站（以下简称：小汤山林业站）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王辉独任审判，依法公开开庭进行了审理。原告北京鸿鹄高翔国际物流有限公司委托代理人赵英辉，被告北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社、北京市昌平区小汤山镇马坊村民委员会委托代理人叶佳媛、古美荣，第三人小汤山林业站委托代理人肖长春到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告鸿鹄物流诉称：2010年1月1日原告与被告签订《场地租赁合同》，被告将马坊村小河南、温榆河沿线（四至：东至温榆河路，南至尚信路，西至小河南田间路，北至小河边）500亩地出租给原告，租期30年，租金为每年1000元／亩即年租金50万元，租金每五年递增10%。租赁合同中还约定被告负责为500亩租赁场地提供水源、电源，被告并承诺于2010年3月1日前向原告交付租赁土地。合同签订前原告向被告交纳了定金5万元整。合同生效后被告在交付期限前通知原告接收租赁土地，原告到场接收过程中发现被告并未按合同约定完成为租赁土地提供水源、电源的义务，因该土地主要用途为林木绿化种植及耕种，如无水、电等配套条件原告无法实现合同目的，被告当时表示解决水、电还需要一定时间，要求原告先接收土地进行前期的筹备等工作，等水、电解决后双方按照合同约定以实际解决之日确定正式起租日。同时被告要求原告先行支付第一期的土地租金用以保证原告同意继续履行合同并在水、电解决期间不会单方终止。原告接受了被告的要求并于2010年4月13日向被告支付了45万元租金，之前已经交纳的5万元定金转为租金后，原告实际已经向被告支付了第一期的土地租金50万元整，同时该租赁土地被告亦已实际交付给原告，原告已经于2010年3月开始占有租赁土地。后原告一直催促被告尽快解决租赁土地的水、电问题，被告一直以正在协商、落实，马上就会开始施工等理由答复原告。然而，2013年3月原告发现租赁土地上已成规模地新种植了大量树木，原告找到被告询问此事，被告称那是第三人北京市昌平区园林绿化局小汤山林业工作站种的树，跟被告没关系，让原告找第三人去解决。被告找到第三人后，第三人称其是根据北京市政府相关政策进行的土地征用绿化造林，并且事先通知过被告并进行了协商，被告当时说本案诉争的租赁土地没有出租，占地补偿费直接向被告支付即可，第三人于是与被告达成补偿协议，并向被告支付了占地补偿费。经过原告了解，第三人支付的占地补偿费为每亩2500元／年，每年支付一次，500亩地每年的占地补偿费为125万元，原告起诉时被告已收取两年的补偿费250万元。原告认为被告在明知本案诉争的500亩地已出租予原告并且已交付原告占有的情况下，恶意隐瞒事实，擅自将诉争土地提供给第三人进行绿化造林，并将本应由原告取得的补偿费占为己有，被告的行为严重违反了租赁合同的约定，给原告造成了重大的经济损失。事情发生后，原告多次找到被告要求解决，但被告均以各种理由推脱，现原告不得已只能起诉，请求人民法院依法判令：1、被告继续履行其与原告签订的《场地租赁合同》；2、确认原告为土地占用补偿费的合法受偿人；3、被告向原告返还其不当取得的两年土地占用补偿费人民币150万元整；4、第三人直接向被告支付土地占用期间的补偿费；5、被告向原告支付违约金100万元；6、被告承担本案全部诉讼费用。被告马坊村委会、马坊经合社辩称：一、因被答辩人严重违反合同约定，违法建设，且欠付租金，导致双方签订的涉案土地租赁合同无法继续履行。2010年1月1日，双方签订《场地租赁合同》（以下简称“合同”），约定由答辩人提供500亩土地租赁给被答辩人用于绿化工程项目，合同签订后，答辩人依约将合同项下土地交由被答辩人使用。2010年3月初，被答辩人在未经任何部门批准的情况下，在涉案土地上建造了旧货市场。2010年5月18日，北京市昌平区小汤山镇人民政府认定上诉土地上建造的287间房屋是违法建设，并出具《限期自行拆除违法建设的通知》，要求自收到通知之日起3日内自行拆除全部违法建设，将土地恢复原状。7月，涉案土地上的违法建设被有关部门强制拆除。此后，被答辩人不再支付涉案土地租金。由于鸿鹄物流在取得土地承租权后，在涉案土地上违规建设违章建筑，违反了国家法律、法规、规章规定，并给答辩人造成了严重损失，且被答辩人欠付租金的行为均已构成根本违约，致使合同目的不能实现，因此，答辩人有理由相信，被答辩人已于第二个租金交付日时终止了涉案合同。此外，2012年北京市政府实施“平原地区”20万亩造林工程占用了涉案土地。政府统一规划，为改善生态环境，造福人民，绿化北京的政府行为，任何单位及个人均应予以配合。二、答辩人不存在违约行为，被答辩人无权要求答辩人支付违约金。答辩人将涉案土地向被答辩人交付时，涉案土地已具备合同约定的水、电条件，且被答辩人在涉案土地上建造房屋287间的行为已能充分说明涉案土地完全具备水、电条件，否则被答辩人根本无法修建房屋。因此，答辩人不存在被答辩人所述违约事实，无权要求答辩人支付违约金。综上所述，涉案合同履行中，被答辩人严重违约，答辩人不存在违约行为，涉案合同已终止，涉案土地已经被政府征用，故恳请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。第三人小汤山林业站辩称：我们没有任何的责任，是市政府、区政府要求村里签订的合同。我们已经将补偿款给付了被告马坊村委会、马坊经济合作社。经审理查明：2010年1月1日，原告与二被告签订《场地租赁合同》约定，原告租赁二被告所有的位于马坊村小河南、温榆河沿线。四至：东至温榆河路，南至尚信路、西至小河南田间路（马尚路），北至小河边，合计500亩的土地。用途为绿化工程项目，租赁费以每年1000元每亩计算，共计50万元，租金每五年递增10%。交纳方式为原告交纳定金5万元，以租赁土地实际交付日作为起租日，租期30年，到期后原告有优先续租权，二被告承诺于2010年3月1日交付租赁土地。使用期限双方约定30年，双方还约定二被告负责提供该地块水源、电源，如不够用需增加电量，由原告负责，二被告配合工作。双方在该合同中还约定了其他相关权利义务。合同签订后原告分两次将2010年租金给付了被告马坊经合社。2010年3月原告实际接收涉案土地，并在接收土地后在涉案土地上建造了287间房屋。2010年5月18日，北京市昌平区小汤山镇人民政府认定上述土地上建造的房屋系违法建设，并出具《限期自行拆除违法建设的通知》，要求自收到通知之日起3日内自行拆除全部违法建设，将土地恢复原状。7月，涉案土地上的违法建设被有关部门强制拆除。后二被告实际控制了涉案土地。在本案审理过程中，原告陈述合同签订后，涉案土地不具备水源、电源，不符合交付条件，但应二被告的要求其实际于2010年3月接收了涉案土地，在接收土地后，经二被告时任领导介绍其和案外人签订了转租合同，次承租人在涉案土地上建设了大量不动产。原告认为由于二被告未履行水源、电源的接通工作，导致合同从未实际履行，故其未交纳后期的租金。另查，2012年3月15日，根据北京市政府平原造林的要求，被告马坊经合社与第三人小汤山林业站签订了《北京市平原地区造林工程农村集体出租土地合同》，将位于温榆河西岸1142亩马坊经合社所有的农村集体土地出租给第三人小汤山林业站进行生态环境建设。在该合同中双方还对租赁期限、租金的给付时间、方式等其他相关权利义务进行了约定。该土地与原、被告所签订的《场地租赁合同》所涉及的土地存在重合部分。合同签订后，第三人将租金支付给被告马坊经合社，并在涉案土地上进行了树木的栽种。在案件审理过程中，第三人小汤山林业站陈述，该地块具备水源、电源，可以满足树木栽种的基本要求。上述事实，有《场地租赁合同》、租金收据、《限期自行拆除违法建设的通知》、《北京市平原地区造林工程农村集体出租土地合同》及原、被告双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：原告与二被告签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案双方争议的焦点为：双方的合同是否已经开始履行，如认定该合同已经开始履行，是否因为一方的违约行为导致合同权利义务已经终止。首先，通过庭审调查，原告自述其2010年3月实际接收了涉案土地，并在接收涉案土地后将涉案土地部分转租，次承租人在涉案土地上进行违法建设，从该事实看，无论涉案土地是否具备水电的供给问题，原告将涉案土地部分转租的行为可以推定原告默认接收土地时的状态，从原告接收土地时，即2010年3月该租赁合同已经开始履行。其次，关于该合同是否因原、被告一方的违约行为导致权利义务已经终止。虽双方在《场地租赁合同》中并未明确约定每年租金的交纳期间，但结合本案的事实，应推定原告在实际接收土地后开始记租，即原告应当于每年的3月向二被告支付涉案土地租金。原、被告双方签订合同后，原告向二被告交纳了当年涉案土地租金，二被告依约将涉案土地交付原告使用，原告在使用土地期间，在涉案土地上进行违法建设，后被相关部门强制拆除。此后，二被告实际控制涉案土地，原告并未在次年3月向二被告继续支付涉案土地租金。从上述事实看，虽双方并未约定合同的解除条件，未通过法律程序解除该合同并返还涉案土地，但根据本案双方所陈述的事实，本院认为，原、被告双方所形成的租赁法律关系在原告未交纳次年租金，二被告实际接管涉案土地后已经解除。故结合上述分析，原告要求继续履行与二被告签订的《场地租赁合同》的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求确认其为土地占用补偿费的合法受偿人，要求二被告返还两年土地占用补偿费、要求第三人直接向其支付今后的补偿费、并要求二被告向其支付违约金的诉讼请求，亦没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告北京鸿鹄高翔国际物流有限公司的诉讼请求。案件受理费九千一百五十元，由原告北京鸿鹄高翔国际物流有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王辉二〇一四年五月二十九日书记员  李强