广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗天法民四初字第809号原告李伟，1988年6月19日出生，汉族，身份证住址为广州市花都区。委托代理人曹茂华、曹四化。被告彭晓汛，1969年2月14日出生，汉族，身份证住址为广州市越秀区。原告李伟诉被告彭晓汛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。原告李伟的委托代理人曹茂华到庭参加了诉讼。被告彭晓汛经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟诉称：2012年6月19日，原告与被告签订商铺认购书，认购广州市天河区黄埔大道西201之1金泽大厦商铺首层55号铺，当日支付定金20000元，7月2日支付定金30000元，6月30日，原、被告签订商铺买卖合同。原告依合同约定，于7月2日支付首期款650000元，上述房款与定金共700000元。合同第六条约定，被告应于2012年10月1日前以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，但至今，被告从未履行通知手续，甚至从未现身，导致交付手续无法完成，进而导致无法完成该商铺的交易过户手续。依合同第十四条约定，原告有权解除合同，被告需返回原告购房款及利息。合同第五条买受人之逾期付款违约责任约定，按照《中华人民共和国合同法》第54条规定，被告需依此约定承担违约责任，违约金暂计至2013年4月11日为297150元。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告之间的商铺买卖合同（编号：00055）；2、被告返还原告房价款700000元及利息（以700000元为本金，按贷款年利率6%计，自2012年7月3日计至实际支付之日）；3、被告支付逾期办证违约金（以700000元为本金，按每日万分之五计，自2012年7月3日起计至实际支付之日）；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告彭晓汛未作答辩。经审理查明：位于广州市天河区黄埔大道西201之一首层**铺（以下简称案涉商铺）的权属登记人为被告彭晓汛，相应的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2013年12月19日）显示：登记时间为2011年8月9日，使用性质为非居住用房，建筑面积为31.757平方米；他项权利摘要为于2012年1月19日登记了抵押权，抵押权人为案外人广东裕荣昌典当有限公司，权利部位为全部。2012年6月19日，案外人李建民、李伟（认购方）与被告彭晓汛（出售方）签订《天河国际名品城商铺认购书》（以下简称《认购书》），约定：认购方认购案涉商铺，建筑面积为31.7600平方米，套内面积为17.65平方米，用途为商铺，于2012年10月1日前交付使用；认购方付款方式选择商业按揭，认购价1400000元；付款期限为2012年6月19日支付定金20000元，同时签署《认购书》，2012年7月1日前支付首期款680000元（已扣除定金）即总价款的50%，同时签署《商铺买卖合同》，余款700000元即总价款的50%由认购方申办商业按揭手续；出售方已向认购方公示《商铺买卖合同》（包括其附件和补充合同）等全部签约范本，及法律规定的相关权属证明等，并到现场查看，对该物业现状及交易条件充分了解，无异议；在买卖双方签订《商铺买卖合同》后，本《认购书》与《商铺买卖合同》对所认购物业的均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购物业没有约定的内容，仍按本《认购书》约定的内容执行；2012年6月19日交定金20000元，余下定金30000元于支付首期价款时交付；等内容。另，该《认购书》合同尾部落款处的出售方处有被告签名，其下方还加盖“广州盈信投资有限公司”公章；认购方处仅有案外人李建民签名。2012年6月30日，原告（买受人）与被告彭晓汛（出卖人）及案外人“广州金晟担保有限公司”（保证人）签订编号为00055的《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的商铺为现铺，标的物位于广州市天河区黄埔大道西201号1金泽大厦商铺首层55号铺，建筑面积为31.76平方米，套内面积为17.65平方米；按建筑面积计价，价款总额为1400000元；买受人按照按揭付款方式于2012年7月2日前支付全部房价款的50%（包含定金）700000元，余下房价款700000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号，买受人接出卖人通知的7天内须到按揭银行指定的按揭代理机构办理按揭贷款手续；（第六条）商铺交付（第一款）出卖人应当于2012年10月1日前以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续；（第八条）商铺使用权的交接，出卖人应于2015年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给买受人使用，买受人同意从2015年10月1日后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；（第九条）出卖人逾期交付商铺的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按逾期时间长短分别处理（即下列两点不合并执行），（1）逾期不超过45日的，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.8‰的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过45日后，按本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金，合同继续履行；（第十条）出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷；（第十三条）本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送，如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达，如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达，买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人，否则，以按原通讯地址传送视为送达；（第十四条）以按揭银行贷款批准后90个工作日内，由出卖人负责向房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，……出卖人未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按逾期在30日内，自本合同规定的申办期限第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行，按逾期超过30日后，买受人有权解除合同，若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付房价款并以以收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金，买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行……；等内容。另查，案外人李建民、李静（认购方）于2012年6月19日另与被告（出售方）就位于天河区黄埔大道西201之1金泽大厦商铺首层48号铺位（以下简称48号铺位）签订《天河国际名品城商铺认购书》（该合同尾部落款处的出售方处有被告签名，其下方还加盖“广州盈信投资有限公司”公章；认购方处仅有案外人李建民签名）一份，约定以769000元的认购价购买48号铺位，付款期限为2012年6月19日支付定金50000元，同时签署《商铺认购书》，2012年7月1日前支付首期款339000元（已扣除定金）即总价款的50%，同时签署《商铺买卖合同》，余款380000元即总价款的50%由认购方申办商业按揭手续等内容。案外人李静（买受人）于2012年6月30日与被告彭晓汛（出卖人）及案外人“广州金晟担保有限公司”（保证人）就上述48号铺位签订《商铺买卖合同》，约定以769000元的总价购买48号铺位，买受人按照按揭付款方式于2012年7月2日前支付全部房价款的50%（包含定金）389000元，余下房价款380000元向银行申请抵押贷款等内容。关于案涉房屋的付款问题，原告称案外人李建民是原告和案外人李静的父亲，先由李建民与被告签订了两份认购书，后考虑到购买案涉房屋办理按揭手续及今后房屋过户纳税等问题，便由原告来与被告正式签订《合同》，由案外人李静与被告正式签订48号铺位的《商铺买卖合同》，因此，案涉房屋与48号铺位的定金、购房款等款项是案外人李建民代原告和案外人李静一并支付给被告的。案外人李建民于2013年4月出具《申明》，申明其于2012年6月19日向被告购买商铺两个，首期款1089000元均由其代为支付，系其对原告和案外人李静的赠予，上述付款视为原告和案外人李静向被告付款。原告为证明其付款情况，提交了以下证据：1、“广州盈信投资有限公司”盖章的编号为0036368的《收款收据》（显示2012年6月19日收到李建民交来首层48、55号铺定金70000元）及银联持卡人存根（显示李建民于2012年6月19日通过POS机向广州盈信投资有限公司支付70000元），原告称上述70000元中有20000元为案涉商铺定金，有50000元为48号铺位定金；2、“广州盈信投资有限公司”盖章的编号为0036374的《收款收据》（显示2012年6月30日收到李建民交来首层55号铺定金30000元），原告称其以现金方式支付了案涉商铺定金30000元；3、“广州盈信投资有限公司”盖章的编号为0036376的《收款收据》（显示2012年7月2日收到李建民交来首层55、48号铺尾款850000元）及中国农业银行卡取款业务回单（显示李建民于2012年7月2日向被告彭晓汛转账支付850000元），原告称上述850000元中有650000元为案涉商铺房价款，有200000元为48号铺位房价款；4、“广州盈信投资有限公司”盖章的编号为0036379的《收款收据》（显示2012年7月3日收到李建民交来首层48、55号铺尾款139000元）及中国农业银行综合应用系统借记卡账户历史明细查询（显示李建民的账户于2012年7月3日有一笔金额为139000元的转支款项），原告称上述139000元虽然标示为案涉商铺房价款和48号铺位尾款，但实际上此款全为48号铺位房价款。再查，在本院另案审理的原告杨晓琼诉被告彭晓汛、广州金晟融资担保有限公司房屋买卖合同纠纷（案号为（2013）穗天法民四初字第339号）中，该案原告提供《委托书》（复印件，主要内容为彭晓汛委托广州盈信投资有限公司负责办理《荟爱名品城》（天河区黄埔大道西201之一号金泽大厦首层）项目的所有财务相关事宜）作为证据；并称彭晓汛向其出具《委托书》，其按指示将购房款支付广州盈信投资有限公司，广州盈信投资有限公司在双方签订的《商铺认购书》的出卖人盖章确认。该案并查明广州金晟融资担保有限公司原名为广州金晟担保有限公司。现原告以被告彭晓汛将存在抵押登记房产与其交易，未能实现合同目的为由提起本案诉讼。本院认为：《认购书》及《合同》中涉及房屋买卖合同关系的内容均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约切实履行。《合同》约定“出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，因上述原因造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任”，原、被告于2012年6月30日达成《合同》，而此时案涉房屋仍存在抵押登记，被告彭晓汛至2013年12月19日仍未涂销抵押登记，未对交易障碍予以消除。现原告基于被告违反上述约定，致使买卖合同目的无法实现，请求解除合同具有事实依据及法律依据，本院予以支持。原告提供的付款证据显示被告彭晓汛个人账户所收取的850000元款项亦是由案外人广州盈信投资有限公司出具《收款收据》，结合《商铺认购书》的出卖人一栏加盖“广州盈信投资有限公司”公章的事实、（2013）穗天法民四初字第339号案件原告提供的《委托书》内容，本院对原告关于广州盈信投资有限公司为被告经办人的陈述予以采信。因此，本案中原告向广州盈信投资有限公司支付定金和购房款应视为向被告彭晓汛支付定金和购房款。现有证据显示原告已经向被告支付了案涉房屋的定金和首期购房款合计700000元，现合同依法解除，被告彭晓汛持有上述700000元款项缺乏依据，应予以返还。对于该款产生的利息损失，被告彭晓汛应予以赔偿。原告主张从2012年7月3日起按年贷款利率6%计算利息损失，并无不当，本院予以照准。至于原告依据《合同》第14条所主张的逾期办证违约金，本院认为，《合同》第14条的约定违约金计算方式适用于原告付清案涉房屋全部购房款后被告未依约办证的情况之下，从本案查明事实看，并不适用上述约定内容，原告上述诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。被告经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李伟、被告彭晓汛、案外人广州金晟融资担保有限公司于2012年6月30日就广州市天河区黄埔大道西201之一金泽大厦商铺首层55号铺签订的编号为00055的《商铺买卖合同》中涉及原告李伟与被告彭晓汛之间的房屋买卖合同关系。二、被告彭晓汛于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李伟返还上述商铺定金和购房款共计700000元及其利息（以700000元为本金，按年贷款利率6%的标准，自2012年7月3日起计至实际支付之日止，以不超过本金700000元为限）。三、驳回原告李伟的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12220元、保全费4680元，合计16900元，由原告李伟负担2000元，由被告彭晓汛负担14900元；公告费1000元，由被告彭晓汛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  廖凤如人民陪审员  卓燕君二〇一四年五月二十八日书 记 员  何嘉杰翁智敏