济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初4705号 原告：李乃禄，男，1949年出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王玉丽、马福林，均为山东泉泽律师事务所律师。 被告：朱大勇，男，1970年出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张泽军、任欣，均为山东舜达律师事务所律师。 第三人：周男，男，1990年出生，汉族，住山东省威海市，现住济南市天桥区荣泰小区7号。 第三人：济南尖叫餐饮管理有限公司,住所地山东省济南市。 法定代表人：郝庆犇，执行董事兼总经理。 原告李乃禄与被告朱大勇、第三人周男、济南尖叫餐饮管理有限公司（以下简称“尖叫餐饮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告李乃禄及其委托诉讼代理人王玉丽、被告朱大勇及其委托诉讼代理人张泽军、任欣均到庭参加了诉讼。第三人周男、尖叫餐饮公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李乃禄向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间的《房屋租赁协议》已于2018年6月9日解除；2.判令被告及第三人腾退房屋并恢复原状；3.判令被告及第三人支付房屋占有使用费（按照本案房屋转租价格，自2018年6月9日计算至实际腾退房屋之日），占用期间的水电费、物业费等由被告及第三人承担，李乃禄被告与第三人承担共同责任。4.判令被告支付违约金9600元；5.本案诉讼费等由被告承担。 事实与理由：原、被告经熟人介绍认识，于2015年9月17日双方签订《房屋租赁协议》，原告将其位于历下区芙蓉街某号二层商业用房租赁给被告使用，房屋总面积为105.42平方米。合同约定：合同期限为五年，自2015年10月14日至2020年10月13日；租金为第一年9万元、第二年9．3万元、第三年9．6万元、第四年9.9万元、第五年10万元；乙方进行房屋改造和转租应征得甲方同意，否则甲方有权收回房产；任何一方违约应承担年租金10％的违约金；…合同签订后，原告依照约定将房屋交付给被告使用，合同实际履行后未再到过所租赁房屋，2018年6月5号左右，原告的女儿李丽、女婿黄文捷到租赁房屋处发现该房屋已由被告分隔成两部分并分别租赁给两家商户经营，遂将此事告知原告，原告听后很生气，因为当初正是因为熟人的介绍，出于信任才将房屋租赁给被告，而被告却违反约定，擅自将房屋转租，因原告身体不好，遂委托其女儿、女婿代其与被告解除合同，原告的女儿、女婿于2018年6月9日口头告知被告解除合同并让其腾退房屋被告以其已将房屋转租为由，拒不腾退。因被告严重违约，原告曾委托其女儿、女婿多次与其交涉让其腾退房屋，被告一直拖延，拒不腾退。原告无奈，遂诉至贵院，请求依法维护原告的合法权益 朱大勇辩称：原告李万禄诉被告朱大勇房屋租赁合同纠纷一案，被告认为原告的陈述违背事实，其主张无合同及法律依据，请求贵院驳回原告诉讼请求。一、原告称被告未经其允许转租涉案房屋，直至2018年6月5日才知晓房屋被转租的陈述违背事实，也无任何依据。被告无违约行为，原告诉求的违约金无从谈起。1.被告在转租案涉房屋之前，曾以电话及面谈方式告知原告欲转租房屋事宜，在原告表示同意后被告才将房屋转租第三人。被告并未违约。2.最高院关于审理房屋租赁纠纷的司法解释第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同的，人民法院不予支持。原告称将房屋交付被告后其再未到过该房屋，再未了解过房屋状况，对其房屋不管不问一无所知的陈述明显违背情理。原告作为房产所有权人，对其房屋状况至少是应当知晓的，其在房屋转租后两年多时间内未提任何异议，现却以毫不知情为由要求解除租赁合同，该主张不应支持。3.原告从未口头告知被告解除合同，被告也不认识原告的女儿女婿，原告称曾告知被告解除合同的陈述与事实不符。二、即使原告认为被告存在违约行为，原告主张被告腾退房屋并按照转租价格支付占有使用费的诉求也均于法无据。1.原告诉求的转租价款与被告转租行为并无因果关系，原告可取得的房屋收益系以双方间《房屋租赁协议》约定标准为限，不应因被告是否转租而有所损益，原告通过出租房屋获取的利益是固定的房屋租金，被告虽收取转租租金，但原告依据与被告间租赁协议可取得的租金或参照租金标准计算的房屋占有使用费并不会因此减少，原告不会因被告转租而遭受损失或丧失利益。转租价款不在可预期利益范围之内，原告主张按转租价格支付占有使用费的诉求无合同及法律依据。2.最高院关于审理房屋租赁纠纷的司法解释第十八条规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。可见次承租人负有支付占有使用费及腾房义务，原告可向次承租人主张权利，且现实际占有房屋的也是次承租人，原告陈述认为与被告间房屋租赁协议已于2018年6月9日解除，却诉求作为承租人的被告腾房并支付占有使用费的主张于法无据。三、济南市历下区人民政府等多个部门联合发文，在2018年11月起至2019年1月上旬期间对案涉房屋所处的芙蓉街进行道路封闭施工。被告因无法使用租赁物却仍承担高额租金而遭受巨大损失，此种情形下原告却主张按合同未予约定的价格向其支付费用，该主张违背公平原则及逻辑情理。综上所述，请求贵院依法驳回原告诉讼请求。 经审理本院认定事实如下： 2015年9月17日，李乃禄（甲方）与朱大勇（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定甲方将其所有的位于济南市历下区芙蓉街某号二层商业房105.42平方米租给乙方使用，自2015年10月14日至2020年10月13日止五年。该商业房第一年年租金为9万元，每年递增百分之三，第二年至第五年的租金分别为9.3万元、9.6万元、9.9万元、10万元。租金每半年付一次，分别为每年3月14日和9月14日，每次付当年租金的二分之一，否则视为违约。乙方在租赁期间应爱护甲方房产，如需改造须征得甲方同意，如需转租应征得甲方书面批准否则属违约，甲方有权收回房产。甲乙双方在租赁期间都应遵守各自的约定，任何一方违约都应承担年租金10%的风险违约金。为此将乙方提前一个月所付房租作为乙方风险违约金的担保，如无意外运营期止时甲方将上期合同的4000元返还乙方。 朱大勇承租涉案房屋后将该房屋改造为两间，并分别转租给周男、尖叫餐饮公司。2016年7月27日，朱大勇与周男签订《房屋租赁合同》，朱大勇将涉案房屋一层北一间商铺租给周男使用，租赁期限为2016年7月28日至2018年7月28日。朱大勇辩称改造、转租涉案房屋均已取得李乃禄的同意，但未提交相关证据予以佐证。李乃禄在《律师函》中表明其于2018年6月5日得知朱大勇将涉案房屋转租。2018年6月21日，案外人李丽（李乃禄女儿）、黄文捷（李乃禄女婿）在李乃禄的委托下，电话通知朱大勇解除租赁合同并收回涉案房屋，并表示2018年6月9日已经通知朱大勇收房，朱大勇表示可以按照合同约定收房。2018年8月2日，李乃禄向朱大勇送达《律师函》，再次通知朱大勇解除双方之间的《房屋租赁合同》。因周男、尖叫餐饮公司一直占有使用涉案房屋，朱大勇至今未向李乃禄交付涉案房屋。 本院认为，李乃禄与朱大勇之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同应合法有效，双方均应受合同约束。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。朱大勇虽未提交证据证明李乃禄同意将涉案房屋转租，但李乃禄作为涉案房屋的所有权人，出租房屋并收取租金，在租赁期内应当对涉案房屋进行合理的查看，朱大勇在2016年7月27日将涉案房屋一间转租给周男后，李乃禄称直至2018年6月5日才得知转租事实，不合常理，本院不予采信。李乃禄对朱大勇转租涉案房屋未在法定合理的期限内提出异议，应认定朱大勇与周男、尖叫餐饮公司之间的转租合同有效。李乃禄以朱大勇转租为由要求解除双方之间的《房屋租赁合同》的主张，本院不予支持。但是，李乃禄以朱大勇擅自改造涉案房屋为由主张解除合同，该理由符合双方的合同约定。李乃禄曾委托黄文捷、李丽于2018年6月9日通知朱大勇解除合同，双方所签订的《房屋租赁合同》应于2018年6月9日解除，朱大勇与尖叫餐饮公司、周男之间的转租合同也应随之解除，根据双方合同的约定，朱大勇应承担违约金9600元（96000元×10%）。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状…。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《房屋租赁协议》解除后，朱大勇应将房屋恢复原状，并返还李乃禄。周男、尖叫餐饮公司也因李乃禄与朱大勇之间的《房屋租赁协议》解除而丧失对涉案房屋的连续占有，因此对于涉案房屋所有权人李乃禄来说，周男、尖叫餐饮公司为无权占有人，李乃禄可以对周男、尖叫餐饮公司行使返还原物请求权。故对于李乃禄要求朱大勇以及周男、尖叫餐饮公司腾退房屋并恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。周男、尖叫餐饮公司返还涉案房屋后，可向朱大勇主张权利。 对于原告李乃禄主张的占有使用费，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同…解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中李乃禄与朱大勇之间的租赁合同解除后，周男、尖叫餐饮公司应向李乃禄支付占用涉案房屋期间的使用费。尖叫餐饮公司、周男与李乃禄之间无合同关系，因此该使用费实质是一种不当得利。李乃禄与朱大勇之间的《房屋租赁协议》解除后，朱大勇对涉案房屋不再享有收益权能，其仍向次承租人收取租金，对李乃禄也构成不当得利，均应向李乃禄返还。对于使用费标准，不当得利制度的规范目的在于去除不当得利，而非损害赔偿，因此当得利大于损失时，返还的数额应以损失为准。对于李乃禄来说其损失的房屋收益应以涉案房屋的市场租赁价格为准，本院酌定参照李乃禄与朱大勇签订的《房屋租赁合同中》约定的第三年租金，即年租金9.6万元计算至实际腾退涉案房屋止。 对于李乃禄主张的占用涉案房屋期间的水电费、物业费，因李乃禄未对自己提出的诉讼请求提供证据予以佐证，故对于该请求，证据不足，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、之规定，判决如下： 一、原告李乃禄与被告朱大勇于2015年9月17日签订的《房屋租赁协议》于2018年6月9日解除； 二、被告朱大勇、第三人周男、济南尖叫餐饮管理有限公司于本判决生效后30日内将涉案房屋恢复原状并交付给原告李乃禄； 三、被告朱大勇、第三人周男、济南尖叫餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内共同向原告李乃禄支付涉案房屋的占有使用费（以年租金96000元为标准，自2018年6月10日起支付至实际腾退涉案房屋之日止）； 四、被告朱大勇于本判决生效之日起10日内支付原告李乃禄违约金9600元； 五、驳回原告李乃禄其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8470元，由被告朱大勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  谭树杰 人民陪审员  宋海玲 人民陪审员  咸维玲 二〇一九年三月二十五日 书 记 员  张琳琳