山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）烟民一终字第367号上诉人（原审原告）：山东银座佳驿酒店有限公司。住所地：济南市历下区东关大街**。法定代表人：王来明，该公司执行董事。委托代理人：孟杰，该公司职工。委托代理人：霍桂峰，山东德衡（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市牟平区商业有限责任公司。。住所地：烟台市牟平区政府大街**法定代表人：常玉传，该公司董事长。委托代理人：都升基，山东前卫律师事务所律师。上诉人山东银座佳驿酒店有限公司（以下简称银座公司）因与被上诉人烟台市牟平区商业有限责任公司（以下简称商业公司）租赁合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2013）烟牟民一初字第358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人银座公司的委托代理人孟杰、霍桂峰，被上诉人商业公司的委托代理人都升基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2012年8月2日，银座公司与商业公司达成房屋租赁意向，银座公司向商业公司支付定金10万元。2012年8月18日，银座公司与商业公司签订《租赁合同》，由银座公司租赁商业公司位于烟台市牟平区政府大街650号的房屋用于酒店、餐饮、金融、娱乐等经营，租期为15年。合同约定房屋交付时间为2012年8月18日。因涉案房屋内有原租赁户未搬离，商业公司未有按约交付房屋。商业公司通过诉讼等方式将房屋腾空，于2013年2月22日致函银座公司，希望与银座公司于2013年3月1日完成物业交接，并承诺给予银座公司四个月的免租装修改造期，银座公司拒绝接收。烟台市牟平区政府大街650号房屋的土地使用权至2012年12月31日期限届满。双方对上述事实均无异议。银座公司称其于2013年2月28日向商业公司出示一份函件，提及涉案房屋的土地使用权已经到期，商业公司未能办理完毕土地使用权续租手续，因此商业公司对该土地不具有完全合法的使用权，不能满足双方签署租赁合同的相关约定，对银座公司权益存在不确定性，故而要求商业公司于2013年4月1日前办理土地使用权延期手续，并保证土地使用权的期限满足租赁要求。商业公司称未见过该函件。银座公司于2013年4月26日向商业公司发出律师函，函告商业公司租赁合同所涉房屋的土地使用权已经到期，银座公司曾于2013年2月28日向商业公司发函要求商业公司于2013年4月1日前办理土地使用权延期手续，但商业公司未能办理，故商业公司已经构成违约，因此通知商业公司解除合同并要求商业公司于2013年5月10日前将10万元定金返还，否则将通过诉讼请求双倍返还。商业公司称收到了律师函，但是函件上没有银座公司的印章及律师事务所的印章，商业公司无法确认该律师函是谁发的和发给谁的。银座公司主张商业公司违约的事实依据是涉案房屋的土地使用权于2012年12月31日届满，法律依据是双方之间签订租赁合同的第2.3条，内容为“甲方（商业公司）保证该房屋不属于违章建筑，甲方保证该房屋和所涉及的土地使用权不存在任何权利瑕疵（或在该房屋和所涉及的土地使用权被法院或者其他政府机构采取查封、冻结或者扣押等强制措施或设定抵押等他项权权利，或因该房屋涉及的债务纠纷等）及任何影响或干扰乙方（银座公司）使用该房屋的因素。否则，由此给乙方经营造成的损失，甲方需承担赔偿责任”。银座公司根据担保法和合同法的定金罚则，要求商业公司双倍返还定金20万元。商业公司认为，涉案房屋的土地使用权到期，并不影响银座公司对租赁房屋的使用，不影响合同目的的实现，根据双方租赁合同第2.3条的规定，即使所涉房屋的土地使用权存在到期的瑕疵，商业公司承担的也是给银座公司造成经营损失的赔偿责任，不属于双方合同约定的给对方造成严重影响的情形，不能导致合同的终止。现在银座公司单方面要求解除合同，是一种根本违约行为，商业公司不应返还定金。另查，双方签订的租赁合同第9.4.1条约定“一方违反本合同第二条陈述和保证约定，给对方造成严重影响，在对方要求的期限内无法弥补或消除的”，属于严重违约，对方有权终止合同。上诉人请求法院判令被上诉人双倍返还定金20万元，被上诉人主张上诉人违约解除合同，定金不应返还。原审法院依据当事人陈述、租赁合同、函件等材料认定上述事实。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的租赁合同系真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。涉案房屋的土地使用权到期，并不影响银座公司实现使用房屋的合同目的。从双方签订的租赁合同第2.3条看，商业公司需要承担的是赔偿责任。涉案房屋的土地使用权到期，并不影响银座公司使用房屋的目的，不符合双方签订租赁合同第9.4.1条约定的有权终止合同条件。故银座公司要求解除合同，理由不当，其要求双倍返还定金，于法无据，依法不予支持。原审法院于2013年11月11日判决：驳回山东银座佳驿酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费4300元，由银座公司交纳。宣判后，上诉人银座公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院未查明本案客观事实，认定事实错误。1、被上诉人已经不是涉案房屋及土地的合法权利人，租赁合同已经丧失继续履行的的依据和基础。因土地使用权期限届满，且被上诉人未在规定期限内申请续期，其土地使用权已经终止，被上诉人丧失合法使用权；地上；地上房屋由国家无偿取得或者限期被上诉人拆除原状。被上诉人已经不是该土地及地上房屋的合法权利人，无权继续对外出租，租赁合同已经不具备继续履行的基础条件。2、涉案房屋不具备基本的交付及使用条件，上诉人无法实现合同目的。上诉人租赁房屋及土地的目的是要长期进行商业经营，在签订合同时被上诉人许诺将尽快办理土地使用权的延期申请，但其怠于申请续期而丧失对该土地的使用权。被上诉人因其自身原因没能按照合同约定的期间交付房屋，2013年2月22日通知交房时，该房屋及房屋所占用的土地已经自使用权到期后不再具有对外租赁的基本条件，根本无法确保上诉人长期使用，导致上诉人根本无法实现合同目的。原审法院没能查明涉案房屋和土地使用权的基本情况，认为涉案房屋的土地使用权到期并不影响上诉人实现使用房屋的目的是错误的。二、原审法院适用法律错误。1、上诉人依据合同约定有权解除合同。《租赁合同》第2.3条及第9.4.1条均作了具体约定。涉案土地使用权已经到期，被上诉人不具有合法使用权，存在权利瑕疵；地上；地上房屋由国家无偿取得或者限期被上诉人拆除原状。被上诉人严重违反租赁合同，上诉人不仅可以要求赔偿损失，还可以解除合同。原审法院认定被上诉人仅需承担赔偿责任是错误的。2、上诉人依据法律规定可以解除合同。涉案房屋和土地使用权存在权利瑕疵，被上诉人严重违约，无法保障上诉人正常使用，导致上诉人不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款规定，当事人可以解除合同。原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决驳回上诉人的诉讼请求属于适用法律错误。上诉人依据合同约定和合同法的规定均有权要求解除合同，并有权要求被上诉人双倍返还定金。请求二审法院撤销原审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人的租赁合同，由被上诉人双倍返还定金。被上诉人商业公司答辩称：一、被上诉人是房屋的所有权人。上诉人根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》的规定，认为被上诉人承租土地使用权期满后，土地使用权未申请续期或未获批准，已不是合法权利人，无权对外出租。被上诉人认为，本案涉及的土地使用权是租赁而不是出让取得，不适用上述规定。虽然被上诉人承租土地使用权期满，但被上诉人已经提出续租申请并已获得批准，仍然是房屋的所有权人。二、承租土地使用权期满并不影响上诉人实现合同目的。被上诉人出租的是房屋而不是土地使用权，涉案房屋的承租土地使用权到期，不影响上诉人对租赁房屋的使用，也不影响合同目的的实现。根据租赁合同第2.3条的规定，即使承租土地到期不能续租，只有影响或干扰上诉人使用房屋，被上诉人才承担造成经营损失的赔偿责任。上诉人在损失没有发生、房屋使用没有任何障碍、合同目的能够实现的情况下解除租赁合同，显然违约，应当承担违约责任。上诉人单方解除合同，属于根本违约，其无权要求返还定金。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院审理查明，被上诉人与上诉人签订《租赁合同》时，被上诉人所出租的房屋为其所有，但相应的土地使用权类型为租赁，且将于2012年12月31日租期届满。上诉人表示知晓承租土地使用权的相关情况。被上诉人主张其已于2014年3月19日与烟台市国土资源局办理了土地使用权续租，租期自2013年1月1日至2015年12月30日，上诉人所主张的土地使用权方面的权利瑕疵已经消除。被上诉人提交了《国有土地使用权租赁合同书》（烟国土资租字（2014）第4001号），上诉人认为续租应当在原审法庭辩论终结前完成，该租赁合同的签订不影响其诉讼请求。经上诉人与被上诉人共同确认，双方一致认可租赁合同已于2013年4月28日解除。本院查明的其他案件事实与原审法院认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订租赁合同，目的是为了经营商业项目，合同约定租赁期间较长。而被上诉人提供的土地本身即为租赁使用，且租期将至。上诉人在明知被上诉人提供的土地存在以上状况，即应当知晓该承租土地存在使用期续展方面的不确定因素，却仍与被上诉人签订了15年租期的合同，并最终以该不确定因素影响合同目的实现为由提出解除合同，本身有过失。被上诉人在与上诉人签订合同后，因原房屋承租户未搬离，致使被上诉人未能按约交付房屋，被上诉人通过诉讼等方式将房屋腾空，消除合同履行的障碍，并承诺给予上诉人四个月的免租期，另又办理土地续租，均为积极履行合同的表现，但其未及时与上诉人进行洽谈以统一双方履行合同的认识，对此应负有责任。上诉人与被上诉人一致认可双方的租赁合同已于2013年4月28日解除，双方对合同的解除应共同承担责任。上诉人主张被上诉人双倍返还合同定金不当，应由被上诉人将收取上诉人的10万元予以返还。原审判决不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销烟台市牟平区人民法院（2013）烟牟民一初字第358号民事判决；二、被上诉人烟台市牟平区商业有限责任公司于本判决生效后十日内返还给上诉人山东银座佳驿酒店有限公司合同定金10万元。如果被上诉人烟台市牟平区商业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计8600元，上诉人山东银座佳驿酒店有限公司、被上诉人烟台市牟平区商业有限责任公司各负担4300元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  王家国审判员  姜松诚二〇一四年五月十六日书记员  车丽翠