上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民三(民)初字第936号原告上海九百家居装饰商城有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人周静建。委托代理人陈建国，上海市捷华律师事务所律师。委托代理人胡玥，上海市捷华律师事务所律师。被告吴国全，男，1969年9月6日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人孙小芳，上海鼎力律师事务所律师。委托代理人高黎，上海鼎力律师事务所律师。原告上海九百家居装饰商城有限公司(以下简称九百公司)与被告吴国全排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告九百公司的委托代理人陈建国、胡玥，被告吴国全及其委托代理人孙小芳、高黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九百公司诉称，2005年6月8日，九百公司向上海外贸仓储江湾储运公司租赁了本市宝山区逸仙路XXX号建筑面积为19,956平方米的房屋。2007年12月30日，九百公司与上海喜洋洋超市有限公司(以下简称喜洋洋公司)签订《房屋租赁合同》，约定九百公司将上述房屋中建筑面积为10,000平方米的西楼房屋出租给喜洋洋公司，租期自2007年12月29日至2019年12月28日。此后，吴国全从喜洋洋公司租赁了上述房屋中67号及79号商铺(以下简称系争商铺)。后因喜洋洋公司欠付租金，九百公司起诉要求解除租赁合同等。九百公司与喜洋洋公司的《房屋租赁合同》经生效判决确定于2010年1月28日解除，喜洋洋公司返还承租房屋。现吴国全实际使用系争商铺并拒绝搬离，故九百公司起诉要求：1、吴国全将系争商铺返还给九百公司；2、吴国全按照每年人民币23,552元的标准，支付九百公司自2010年1月29日至实际迁出之日止的房屋使用费。被告吴国全辩称，2009年12月8日，吴国全与喜洋洋公司补签《租赁合同书》，约定，吴国全向喜洋洋公司租赁系争商铺，租期自2009年4月28日至2020年4月27日，十年送一年，十年租金为235,520元，首次支付租金105,000元，余额12,760元租金应在一年内付清，其余50%租金应在三年内付清。同日，吴国全向喜洋洋公司支付租金105,000元。鉴于喜洋洋公司实际于2009年年初向吴国全交付了系争商铺，租期第一年免收租金，系争商铺的租金已支付到2014年。2010年7月1日，九百公司与喜洋洋公司签订《场地经营管理权移交的协议》，约定自2010年7月1日起，租赁场地及承租商户的经营管理权由九百公司全面接管，各项费用由九百公司统收统付。该协议表明九百公司已承受了《租赁合同书》中喜洋洋公司的权利和义务。2010年7月9日，原告将上述协议通知了被告。因《租赁合同书》是合法有效的，九百公司应继续履行该合同。综上，不同意九百公司的诉讼请求。经审理查明，2005年6月8日，上海外贸仓储江湾储运公司与九百公司签订《租赁合同》，将本市宝山区逸仙路XXX号建筑面积为19,956平方米的房屋出租给九百公司使用。2007年12月30日，九百公司与中聚国际集团股份有限公司(以下简称中聚公司)签订《房屋租赁合同》，由九百公司将本市宝山区逸仙路XXX号建筑面积10,000平方米房屋出租给中聚公司，租期为2007年12月29日至2019年12月28日，每年租金300万元，三年后环比递增5%。租金每三个月支付，先付后用。如逾期30天不交房租，九百公司有权提前终止合同，中聚公司应当承担相当于一年租金的违约金。双方约定一旦喜洋洋公司取得营业执照，合同的权利义务即自动转由喜洋洋公司承受。2009年年初，喜洋洋公司向吴国全交付系争商铺。2009年12月8日，喜洋洋公司(甲方)与吴国全(乙方)补签《租赁合同书》，约定，乙方向甲方租赁系争商铺，租赁期限为十年，租期自2009年4月28日至2020年4月27日，十年送一年，十年租金为235,520元，首次支付租金105,000元，余额12,760元租金应在一年内付清，其余50%租金应在三年内付清。同日，吴国全向喜洋洋公司支付租金105,000元。系争商铺现由吴国全实际经营。审理中，吴国全表示，系争商铺交付后，用十天时间进行装修，贴了墙纸，做了吊顶、玻璃隔断及两个储物柜，花费12,000元左右。合同未约定装修免租期，送的一年就是租期的第一年。九百公司表示，《租赁合同书》是超期的，合同中送的一年应是最后一年。另查明，2010年1月，九百公司以喜洋洋公司欠付租金为由，起诉要求解除《房屋租赁合同》，收回承租房屋，喜洋洋公司支付欠租、以及违约金300万元。审理中，2010年7月1日，九百公司(甲方)与喜洋洋公司(乙方)签订《场地经营管理权移交的协议》，约定，为配合控制和化解乙方因欠租欠费引发的社会不稳定因素和矛盾，并鉴于乙方目前经营管理上发生的困难，自2010年7月1日起，租赁场地及承租商户的经营管理权由甲方全面接管，乙方需即时做好移交工作。为理顺各承租商户的关系和保证日常管理的连续性，乙方管理人员需继续履行债务清理、偿付的责任，配合甲方对承租商户情况梳理、有效行使市场管理职能等相关工作。各承租商户的水、电、气等各项费用，从移交之日起，由甲方统收统付，乙方应当履行协助义务。双方的租赁合同纠纷不受本协议影响，甲方在履行本协议过程中所作出的任何意思表示都不应视为对诉讼中任何事实问题或者法律问题的承认、允诺、默认。乙方与其他各方的债务纠纷通过司法或其他途径解决，应当由乙方承担的债权债务亦不受本协议的影响。甲方同意乙方与该租赁场地承租商户之间的真实、合法并且有效的租赁合同关系暂时维持原状。2011年7月21日，本院作出(2010)宝民三(民)初字第214号民事判决：一、九百公司与喜洋洋公司签订的租赁合同于2010年1月28日解除；二、喜洋洋公司于判决书生效后十日内将承租的房屋(含系争商铺)返还九百公司；三、喜洋洋公司于判决书生效后十日内支付九百公司所欠租金及合同解除后的使用费(按年租金300万元计算，自2008年8月10日至实际返还房屋日止，另需扣除喜洋洋公司已支付的保证金及租金105万元。如喜洋洋公司在2011年8月9日尚未返还房屋的，则按年租金315万元计算，自2011年8月10日起至实际返还房屋日止)；四、喜洋洋公司于判决书生效后十日内向九百公司支付违约金150万元；五、九百公司于判决书生效后十日内支付喜洋洋公司装修补偿款500万元。此后，九百公司提起上诉。2011年11月21日，上海市第二中级人民法院作出(2011)沪二中民二(民)终字第2119号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决后，由于系争场地涉及包括本案被告在内的众多商户仍在租赁经营，故九百公司实际对租赁场地行使管理权。以上事实，有原告九百公司提供的《租赁合同》、《房屋租赁合同》、(2010)宝民三(民)初字第214号民事判决、(2011)沪二中民二(民)终字第2119号民事判决，被告吴国全提供的《租赁合同书》、收据、《场地经营管理权移交的协议》，及双方当事人陈述等证据为证，可以认定。本院认为，根据生效民事判决，九百公司与喜洋洋公司签订的《房屋租赁合同》解除，喜洋洋公司应于2011年11月21日后十日内将承租房屋(含系争商铺)返还给九百公司。喜洋洋公司虽与吴国全就系争商铺签订《租赁合同书》，但因《房屋租赁合同》已依法解除，《租赁合同书》已无法继续履行，吴国全作为系争商铺的次承租人暨实际使用人亦无权继续使用。九百公司与喜洋洋公司签订《场地经营管理权移交的协议》，约定由九百公司接管的是管理权，吴国全根据该协议主张九百公司承受了《租赁合同书》中喜洋洋公司的权利和义务，缺乏依据，本院不予采信。综上，九百公司要求吴国全返还系争商铺的诉讼请求，本院予以支持。根据生效民事判决，喜洋洋公司应将含系争商铺在内的承租房屋返还给九百公司，吴国全占用系争商铺，应视为喜洋洋公司尚未将系争商铺返还给九百公司。该生效民事判决还判决含系争商铺在内的承租房屋自2008年8月10日至实际返还房屋日止的租金及使用费应由喜洋洋公司支付给九百公司，且吴国全已向喜洋洋公司支付系争商铺租金105,000元，故九百公司要求吴国全支付自2010年1月29日起房屋使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告吴国全于本判决生效之日起十日内，将本市宝山区逸仙路XXX号西楼67号及79号商铺返还给原告上海九百家居装饰商城有限公司；二、原告上海九百家居装饰商城有限公司的其余诉讼请求，不予支持。本案受理费1,762元，由原告上海九百家居装饰商城有限公司负担1,682元，被告吴国全负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金敏浩代理审判员  包鸿举人民陪审员  时金兰二〇一四年六月十七日书 记 员  王陈虎附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。