福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初614号 原告：陈庆新，男，1977年11月24日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：林海滨，福建天衡联合(泉州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪振明，福建天衡联合(泉州)律师事务所律师。 被告：郑伙桂，男，1981年5月20日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：许志君，北京中银(泉州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁佳奇，北京中银(泉州)律师事务所律师。 原告陈庆新与被告郑伙桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人林海滨、洪振明，被告的委托诉讼代理人许志君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈庆新向本院提出诉讼请求1、判令解除陈庆新与郑伙桂之间的《房屋租赁合同》。2、判令郑伙桂在前述合同解除后立即将址在丰泽区华大泰禾SOHO2号楼1811室和1812室腾空并返还陈庆新；3、判令郑伙桂向陈庆新支付自2017年6月2日起至实际返还房屋之日止按每月4164元计算的房屋租金及以所欠租金为基数，自欠款之日起至实际付款之日止按每月2%计算的违约金（暂计至2018年12月1日为90691.92元，详见《未支付租金及违约金计算表》）；4、判令前述租赁物实际返还陈庆新前租赁物所产生的物业费（含滞纳金）及水电公摊由郑伙桂承担（具体数额以物业公司出具的催款单为准，暂计至2018年11月15日止为7684.28元）；5、本案诉讼费、公告费等相关费用由被告承担。事实与理由：陈庆新与郑伙桂双方于2016年12月1日签订一份《房屋租赁合同》，约定：陈庆新将丰泽区华大泰禾SOHO2号楼1811室和1812室房屋（下称“涉案房屋”）出租给郑伙桂，租赁期限自2016年12月2日起至2022年6月1日止，免租期6个月；涉案房屋总面积104.1平方米，租金前3年40元／平方米，每月租金4164元，后2年每年递增10%；郑伙桂逾期缴纳租金超过10日的陈庆新有权解除合同，等等。合同签订后，郑伙桂未依约向陈庆新支付租金及物业费、水电费公摊，陈庆新亦经多次催讨未果。陈庆新认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，郑伙桂有义务按约定向陈庆新支付租金并承担租期内的物业费等相关费用。现郑伙桂长期拖欠租金及物业费等已构成根本违约，陈庆新有权解除合同，并要求郑伙桂清偿所欠的租金、物业费、水电公摊并支付违约金。 郑伙桂辩称，一、陈庆新与郑伙桂之间不存在房屋租赁合同关系，双方之间系属于装饰装修合同关系，陈庆新诉请的没有事实和法律依据。双方在合同签订后，陈庆新因为各种原因未能完成合同约定第二条第一款约定的倒板装修、消防以及敲墙等装修合同义务，基于此，双方协商解除租赁合同关系，郑伙桂不存在拖欠陈庆新租金。为了便于涉案房屋出租，陈庆新将涉案房屋交付由郑伙桂装修，基于此，双方之间的存在的是装饰装修合同关系。后因郑伙桂的工人一直拖延未到现场装修，陈庆新便一直催促郑伙桂完成装修义务。综上所述，陈庆新诉请以及陈述的，没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。二、关于陈庆新诉讼请求的分开答辩。1、双方之间的房屋租赁合同早已经解除，对于陈庆新诉请的解除，郑伙桂没有异议。2、实际上涉案出租房屋，一直在陈庆新的管理和掌握中，并不存在郑伙桂应当返还的问题，另出租房屋也没有安装任何的门锁，陈庆新可以随时的使用。3、陈庆新诉请的租金，郑伙桂根本无需支付。另郑伙桂在签订合同时，基于当初的约定，是缴纳了押金以及第一季度的租金12492元，倘若法院认定郑伙桂应当支付租金的，这部分也应当扣除。再且，涉案的房屋一直在陈庆新的掌握中、且现场没有安装门锁等，陈庆新诉请的租金范围自2017年6月2日起至实际腾空交付之日，显然这个是错误的。假设真的存在郑伙桂拖欠租金的问题且如所陈述的2017年6月2日起拖欠，那么陈庆新没有采取任何的措施进行止损、一直放着，任由损失扩大，对于扩大的这部分损失，也应当由陈庆新自行承担。根据双方签订的合同第四条第四点约定，逾期超过10日，陈庆新有权解除合同，基于此，陈庆新也应当在2017年6月13日前主张权利，对于之后的租金，显然系属于陈庆新放任而导致的损失进一步扩大，应当由陈庆新自行承担。假设郑伙桂是存在根本违约，则郑伙桂承担的责任也应当以郑伙桂缴纳的押金为限。4、陈庆新诉请的租金和水电费，也没有实际依据。首先，郑伙桂并没有实际使用涉案的租赁房屋，故这些费用应当由陈庆新承担。其次，陈庆新并未没有实际向业务公司缴纳该部分水电费用等，故也无权向郑伙桂主张。且陈庆新主张的部分水、电公摊费用，系2016年6月前（即涉案租赁合同约定交付前）发生的，该部分费用应当由陈庆新自行承担。最后，滞纳金以及2018年期间等费用，系属于陈庆新放任损失扩大等产生的，这些费用也应当由陈庆新自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。双方无异议的证据可以认定：2016年陈庆新将其购买的址在丰泽区华大泰禾SOHO2号楼1811室和1812室两套房屋交由郑伙桂装修并出租给郑伙桂，双方为此于2016年12月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定的租期自2016年12月2日起至2022年6月1日止；免租期6个月，房屋总面积104.1平方米，前三年每年租金每月每平方米40元，后2年每年递增10%租金；若逾期缴纳租金，每逾期一日，应按拖欠金额的千分之五向出租方支付违约金……。合同签订后，陈庆新先后于合同签订当日支付郑伙桂装修款6万元、于2017年8月25日支付第二笔装修款36000元；庭审中双方确认诉争两套房屋至今尚未装修完备，双方并一致同意以诉争房屋的现状于2019年3月7日交由陈庆新接收，陈庆新不得向郑伙桂主张已支付的装修款也不得请求郑伙桂对诉争房屋继续进行装修，郑伙桂同理也不得向陈庆新主张已实施的装修超过陈庆新支付的装修款。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、本案原、被告之间的关系？本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》明确载明双方就诉争房屋的出租与承租的相关权利与义务关系，符合房屋租赁关系的法律特征，同时，依庭审中双方的陈述及举证，郑伙桂于合同签订当日收取陈庆新装修款项6万元及租赁合同中的6个月免租期的约定，可以认定承租人郑伙桂在承租诉争房屋的同时又承揽了诉争房屋的装修事项，本院对租赁关系及装修关系均予以确认；现双方对装修事项已达成一致处理意见，在此不再赘述；2、双方的租赁关系是否已解除？何时解除？本院认为，郑伙桂提供的与陈庆新的聊天记录及视频，可以显示诉争房屋至今仍未装修完毕，不能达到出租使用的功能，从陈庆新在双方聊天对话：“有个租客一直在问……帮我抓紧一点，过了很多天了，有个中介客户一直在问，这么多天了，玻璃什么时候安装?”该事实可以认定陈庆新对诉争房屋尚未装修完毕无法使用的事实是知悉，亦另行出租他人的意思表示真实可以认定，至该聊天信息体现时间2018年8月2日可以认定双方的租赁合同事实上解除；但由于诉争房屋未能达到另行出租他人的原因系郑伙桂未能完成装修任务而导致，且郑伙桂直至本案诉讼中于2019年3月7日方将诉争房屋交由陈庆新，故对租赁合同解除后因未交付而产生的占用期间的租金损失仍应由郑伙桂承担。 综上事实，本院认为，陈庆新、郑伙桂之间租赁关系的主体明确，所签订《房屋租赁合同》就租金的支付及违约条款等事项的条款约定明确、真实，本院予以确认为有效合同；依法成立的合同双方均应全面履行，本案的租赁场所系因郑伙桂无法完成装修任务而导致合同无法继续履行，陈庆新对该不能继续履行租赁合同的事由亦是知悉及且从2018年8月2日的聊天会话可以认定其已同意郑伙桂可以不再承租诉争房屋，故本院认定双方的租赁关系于2018年8月2日解除；合同解除后造成陈庆新未能另行出租他人的损失系由郑伙桂未能完成装修所导致，故陈庆新未能另行出租他人的租金损失应由郑伙桂承担；综上，陈庆新有权根据双方签订的《房屋租赁合同》的租金标准4164元/月请求郑伙桂支付自2017年6月2日起至2019年3月7日止的租金及租金损失，本院予以支持，即郑伙桂应支付陈庆新的租金及损失为58990元（14个月5天），郑伙桂未能及时完成装修任务和未能实际使用诉争房屋的事由陈庆新是知悉，基于公平原则，本院对陈庆新诉求的违约金不予支持；陈庆新主张的物业费用及水电公摊费用等，虽合同约定该费用应由郑伙桂承担，但鉴于陈庆新主张的费用未将2016年12月1日合同签订之前的费用予以剔除，且从陈庆新提供的物业公司催款函中无法析出郑伙桂承租后发生的实际数额，故对该部份的费用本院不作处理，陈庆新可在实际产生后另行向郑伙桂主张；本案双方就装修装修关系已达成的合意解除装修合同事实本院予以确认；陈庆新、郑伙桂双方各自的主张及辩解与本院上述认定不一致之处，均不予支持与采信；据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零六条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、解除陈庆新与郑伙桂之间的房屋租赁合同； 二、郑伙桂应于2019年3月7日将诉争址在丰泽区华大泰禾SOHO2号楼1811室和1812室以当前装修中的现状返还给陈庆新； 三、郑伙桂应于本判决生效之十日内给付陈庆新租金及损失共计58990元； 四、驳回陈庆新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5205元，减半收取为2602.5元，由陈庆新负担50元，郑伙桂负担2552.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张丽娥 二〇一九年三月二十二日 书记员  吴雅婧 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零六条第二款公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚的，可以就该部分先行判决。