山东省青岛市即墨区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0282民初852号 原告：王蕾，女，1956年12月18日出生，汉族，住青岛市李沧区。 被告：青岛海高置业有限公司，住所青岛市即墨区温泉街道办事处温泉二路**7-1国际博览中心南登录厅，统一社会信用代码：91370282564738561E。 法定代表人：邢济君，总经理。 委托诉讼代理人:朱世东，男，1966年4月28日出生，汉族，户籍所在地山东省莱阳市，现住青岛，系青岛海高置业有限公司职工。 原告王蕾与被告青岛海高置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王蕾，被告青岛海高置业有限公司的委托诉讼代理人朱世东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王蕾向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金38280元；2、判决被告向原告退还因面积减少多交的房款1716元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月2日，原告与被告签订了购房合同，约定原告购买被告所开发的位于青岛市即墨区户房产，总房价款640140元（2018年9月11日按实测面积计算的总房价款为638424元），被告应当于2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金。被告至2018年8月24日交付涉案房屋，逾期合计598天，应赔付原告违约金38280元。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。故依法诉至法院，望依法判如所请。 青岛海高置业有限公司辩称，对原告起诉的计算违约金的起止时间有异议，计算标准也不符合合同补充条款第八条的约定，根据预售合同补充条款第八条改变了主合同的约定，补充条款约定主合同与补充条款不一致的以补充条款为准，因此原告计算的违约金的数额过高，违约金的起算金额应以实测面积确定的房屋价款来确定。 王蕾为证明其诉讼请求，提交以下证据： 证据一《青岛市商品房预售合同》，证明原告按照合同约定应于2016年12月31日前交付房屋，但被告一直到2018年8月24日才交付房屋，逾期交房时间为598天，要求被告按照日万分之一赔偿原告违约金38280元，按房屋实际面积应退还面积差价1716元。 证据二购房发票原件，证明根据交房后实测面积计算的房屋价款为638424元。 青岛海高置业有限公司未提交证据。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2016年11月2日，原告王蕾（乙方）与被告青岛海高置业有限公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：…第二条乙方向甲方购买即墨市岭海中路88号逸景湾小区3号楼2单元802户，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为104.47平方米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币6127元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民640140.00元…。第五条在该房屋交付时，房屋建筑面积以即墨市房产交易所认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第壹项约定处理：壹、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。…。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限至第二天起算至实际付款之日止，…。第十一条甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限至第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……。第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。…。合同附件一付款方式和付款期限。按条件付款1、乙方按下列第1种方式按期付款（1）一次性付款：乙方于2016年11月2日前向甲方支付全部房价款人民币640140元，…其中含定金50000元。补充条款第八条预售合同第十一条关于交付时间的补充约定、预售合同第十二条的补充约定。主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付日期；房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或者顺延90日，甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任。如果遇到下列情形甲方不能如期交房，甲方有权据实予以延期，不需向乙方承担违约责任：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起【30】日内告知乙方的或者相关情况已经在社会公开知晓的；2、因政府职能部门原因、城市公建设施（包括但不限于【管道线路、道路、绿地、学校、医院、派出所】等建设不及时及其他非甲方原因造成工程延误或交付迟延的；3、本合同签订后，因遵守国家及地方政府颁布的可能导致甲方延期交房的各种法律、法规、规定、行政命令、决定或通知等而导致延期交房的；4、乙方有下列情形之一的，房屋交付时间顺延且甲方无需承担任何责任：a、乙方未按约定时间付清房款或贷款未到达甲方账户；b、乙方未及时缴纳契税房屋专项维修等相关费用；c、乙方未付清应由其承担的违约金、赔偿金等金额；d、乙方未按约定期限履行其他义务的。甲方如未在补充条款第八条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款同期中国人民银行存款利率计算，违约金自补充条款第八条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过【90】天，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，双方按照本合同补充条款第十二条约定执行。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自补充条款第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款同期中国人民银行存款利率的违约金。合同签订后，原告王蕾按期交付全部房款。被告于2018年8月24日向原告交付了涉案房屋。现涉案房屋实测面积为104.19平方米，房屋价款为638424元，已取得了不动产权证书。 上述事实有原告与被告的陈述，原告提交的商品房预售合同、房款收据等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限至第二天起算至实际交付之日止。同时补充条款第八条约定：预售合同第十一条关于交付时间的补充约定、预售合同第十二条的补充约定。主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付日期；房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或者顺延90日，甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任。如果遇到下列情形甲方不能如期交房，甲方有权据实予以延期，不需向乙方承担违约责任。本院认为，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》，原告按照合同约定支付了全部房价款，被告应于2016年12月31日前交付涉案房屋，被告逾期交付房屋，被告抗辩称根据补充条款第八条的规定可以顺延90天，补充条款第八条约定房屋的实际交付时间可以在主合同约定时间的基础上提前或顺延90天，其对不能如期交房需要顺延90天，未提交相应证据加以证明，亦未作出合理的解释，故不应适用该补充条款顺延交付房屋期限。另外，被告抗辩称应按照补充条款第八条第4.d项按照中国人民银行存款利率支付违约金，本院认为，该条适用的前提是原告王蕾未按约定期限履行其他义务的，本案并没有适用该第八条第4.d项的情形，故被告此项抗辩不成立，本院不予采纳。被告逾期交付房屋，应承担相应的违约责任，适用双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条的约定，即被告逾期交付房屋，应自约定的交房日2016年12月31日之次日起至实际交付房屋之日，以原告已支付房款640140元为基数，按照日1?支付原告违约金，符合合同约定，本院予以支持，被告要求按实测面积计算违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。合同第五条约定如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。涉案房屋实测面积小于暂测面积，故因面积减少而原告多交的部分房屋价款1716元（640140-638424）元，被告应按约定予以返还。综上，原告王蕾的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告青岛海高置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王蕾逾期交付房屋的违约金38280元（640140元×1?×598天）。 二、被告青岛海高置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告房屋差价款1716元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元（原告已预缴），减半收取400元，由被告青岛海高置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  杨涛 二〇一九年三月二十五日 书记员  宫娟 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。