广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初7480号原告：张潮，男，1988年8月20日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。原告：沈嫦嫦，女，1990年10月24日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被告：林素冰，女，1990年8月19日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县。被告：梁椿，男，1990年2月6日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县。原告张潮、沈嫦嫦与被告梁椿、林素冰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张潮、沈嫦嫦到庭参加诉讼，被告梁椿、林素冰经本院公告送达开庭传票没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张潮、沈嫦嫦向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；二、被告共同向原告返还购房款31.2万元，支付违约金24万元；三、被告支付原告改造费用15241元，中介费8000元；四、被告支付原告合同见证费1000元。事实与理由：2018年1月12日，两原告与两被告签订《房地产买卖合同》，约定两被告共同将其所有的位于广东省中山市横栏镇景帝路4号恒东时代花园9幢1304号房产出卖于两原告，系争房屋未取得产权证，房屋交易价为80万元，定金30万元。当日双方又签订《买卖合同补充协议》约定：1、守约方有权向违约方主张总房价30%违约金以及因维权而产生的包括但不仅限于律师费等；2、本协议签订后卖方将房屋交付于原告；3、卖方每月偿还银行贷款后三天内由买方转账至卖方供楼账户冲抵该笔银行贷款，卖方需按期还贷，若因卖方原因导致逾期还贷影响本次交易的，视为卖方违约。当日原告便向被告梁椿支付了3万元，2018年1月16日原告向被告梁椿转账27万元，共计支付30万元。随后从2018年1月19日开始原告每月陆续向被告转账房屋按揭款2400元/月一直至5月18日，共计支付按揭款1.2万元。期间，2018年5月15日原告收到建设银行短信称被告梁椿（因办理物业移交手续时预留原告手机号码）已经信用卡逾期未还款，当日原告便联系被告，被告称会第一时间处理。然，5月29日开始原告便无法与被告取得联系，5月31日原告发现涉案房屋于2018年3月8日被法院查封。6月21日原告在系争房屋按揭办理银行工商银行处得知被告已经从3月份开始逾期支付按揭，并被告知银行将起诉。原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同成立并且生效，对双方均具有约束力，被告收到原告首期购房款30万元以及按揭款1.2万元后却未偿还按揭，导致断供。在此期间被告却虚假制作支付按揭凭证，欺骗原告向其支付按揭款，构成欺诈。现又躲避协商处理，此举已严重影响原告利益，导致原告交易目的无法实现，原告督促解决无果，为维护自身利益，提起本案诉讼。被告梁椿、林素冰未作答辩。经审理查明：2018年1月12日，原告张潮、沈嫦嫦与被告梁椿、林素冰及经纪方中山市众横房地产中介服务有限公司签订《房地产买卖合同》，约定：一、被告梁椿、林素冰作为卖方将位于广东省中山市横栏镇景帝路4号恒东时代花园9幢1304号的房产卖给两原告；二、该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起具体以拿到卖方新证后两个月内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定按揭担保公司处作为办理过户手续之用……；三、该房地产转让成交价为80万元，付款方式如下：（一）定金人民币30万元为第一部分房款，买方于签署本合同时向卖方支付定金3万元，买方在本合同生效后5个工作日内再向卖方支付定金27万元……；（二）第二部分房款为50万元，付款方式为银行按揭付款，该部分楼款由买家申请银行按揭贷款支付给卖方……（4）在银行出具《同意购房抵押贷款通知书》之日起六个工作日内，买卖双方须签署《中山市房地产买卖合同》并办理递件手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定的按揭担保公司代为保管。在递件回执载明的答复日期之日起5个工作日内，买方须到房管局等相关部分交纳税费并办理过户手续……；八、鉴于经纪方已促成双方之间的买卖合同的成立，买方应向经纪方支付中介服务费16000元；九、违约责任：……2、如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方损失，唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行此合同；十三、卖方收齐定金后3个工作日内，须无条件配合买方办理以上房地产收楼手续并结清收楼所产生的物业费及维修基金等，如买方需对该房产进行装修，卖方须无条件配合买方办理装修申请手续。同日，双方签订《买卖合同补充协议》，约定：1、买卖双方友好协商一致，成交以上房地产还未出新房地产证，具体出证时间以开发商办证为准，卖方领证后十个工作日内买卖双方须无条件配合办理买方银行按揭贷款，以及卖方无条件办理赎楼注销抵押登记；……4、买卖双方友好协商一致，守约方有权向违约方主张总房价的30%作为违约金，以及因维权而产生的包括但不限于律师费、查档费、财产保全费、诉讼费、评估费等合理费用；5、买卖双方友好协商一致，卖方同意签订本协议后5个工作日内将该房地产交付给买方使用并装修，若由于买方原因违约的，卖方不需赔偿买方投入的装修款并有权要求恢复原状；若卖方原因违约的，买方有权要求卖方赔偿已投入的装修款及相应的经济损失；6、本协议签字后7天起，双方协商约定卖方每月偿还银行贷款后三天内由买方转账至卖方供楼账户冲抵该笔银行贷款，卖方必须按期还贷，若因卖方原因导致逾期还贷影响本次交易的，视为卖方违约。买方转账至卖方供楼账户钱款将从总房价中抵扣，以过户时实际转账的银行流水为准。张潮于2018年1月12日支付购房定金3万元给梁椿，同年1月16日支付27万元定金给梁椿，梁椿、林素冰均出具收据确认收到，并将上述房产交付张潮、沈嫦嫦使用。2018年1月16日，张潮、沈嫦嫦支付合同见证费1000元、中介费8000元。张潮、沈嫦嫦收到房产后，开展改造作业，支出费用15241元，并分别于2018年1月19日、2月15日、3月17日、4月19日、5月17日转账2400元共计12000元给梁椿供楼账户以支付银行贷款。2018年5月31日，张潮、沈嫦嫦得知上述房产于2018年3月8日已被法院查封，其无法联系上梁椿、林素冰。本院认为，张潮、沈嫦嫦与梁椿、林素冰签订《房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》，合法有效，双方均应当按照合同履行。涉案房屋已被查封，导致合同履行不能，张潮、沈嫦嫦主张解除双方签订的《房地产买卖合同》于法有据，本院予以支持，《买卖合同补充协议》也一并解除。由于梁椿、林素冰违约导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，梁椿、林素冰除应当退还购房款312000元给张潮、沈嫦嫦外，还应当承担相应的违约责任。双方在《买卖合同补充协议》中约定的违约金过高，根据本案实际，本院酌定梁椿、林素冰应支付的违约金为购房款的20%，即16万元。梁椿、林素冰支付上述违约金给张潮、沈嫦嫦已足以弥补其损失，故对张潮、沈嫦嫦的其他诉讼请求，本院不予支持。被告梁椿、林素冰经本院公告送达开庭传票没有到庭参加诉讼，不影响本院依法对本案进行审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告张潮、沈嫦嫦与被告梁椿、林素冰签订的《房地产买卖合同》及《买卖合同补充协议》；二、被告梁椿、林素冰于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告张潮、沈嫦嫦房款312000元；三、被告梁椿、林素冰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张潮、沈嫦嫦违约金16万元；四、驳回原告张潮、沈嫦嫦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9562元、保全费3401元，共计12963元（原告已预交），由原告张潮、沈嫦嫦负担2345元，被告梁椿、林素冰负担10618元，被告梁椿、林素冰负担的部分于支付上述款项时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  姚红波审判员  何文璋审判员  黎 妙二〇一九年三月八日书记员  朱杰军