广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终175号上诉人（原审原告）：刘海，男，1980年3月13日出生，汉族，住江西省九江市武宁县。委托诉讼代理人：王浩嘉，男，1988年8月11日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市**********单号五楼（一照多址），统一社会信用代码914***********198T。法定代表人：潘孟言,总经理。委托诉讼代理人：陈保谕，广东南日律师事务所律师。上诉人刘海、鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称远景公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，均不服广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘海上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为按照《鹤山市财富广场部分住宅包销协议》（以下简称《包销协议》）约定条款支付违约金；2.对未能最终成交的5套单元计算违约金；3.依法判令远景公司支付刘海违约金2185098元。事实与理由：一、一审判决不予计算未能最终成交的5套住宅单元违约金有误。《包销协议》内容和条款是经刘海与远景公司双方多次磋商、讨论后达成共识而确立的，同时亦能明确反映出刘海和远景公司的预期利益，是双方真实意思表示，对刘海和远景公司产生法律效力。未能最终成交的5套住宅单元分别为：8座1301、3座13A03、3座13A08、2座13A02、2座13A03，事实上已经销售，远景公司在已经收取刘海50％定金及收取买家订金的客观事实下故意拖延网签时间超过365天以上，期间居然再去收取第三方购房款，导致上述5套住宅单元未能与刘海方的买家网签，已构成明显故意违约行为。远景公司理应按照《包销协议》支付该5套住宅单元的违约金。二、一审判决认定“约定违约金明显过高”有失公允。《包销协议》中的违约金条款是针对刘海和远景公司自觉履行合同义务的约束条款，是根据公平原则及双方多次磋商而自愿订立的，双方清楚按照合同约定违约方（远景公司）对守约方（刘海）缴纳违约金同样是履行合同的义务。刘海和远景公司在签署合同时已具有合理预期，任何一方违约承担的支付违约金数额，并未超出双方当事人签订该协议时应当预见的范围。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审中刘海已经提交证据证明损失，由于远景公司恶意违反经双方多次磋商、讨论达成共识而确立的同时亦能明确反映出刘海和远景公司的预期利益的《包销协议》的情况下，造成刘海实际经济损失为拖欠包销款利息344177.12元，代理佣金1140000元，案件受理费57616元，财产保全费5000元，保函保险费11782元，律师费258820元，总额为1817935.12元整；其中包销款利息只计算至2018年5月21日，如按照双方约定《包销协议》中的计算方式计算至2018年11月1日则该金额将为3011766元。而适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”金额应为超过刘海经济损失总额1817935.12元的30％即545380元，合共违约金应超过2363315元以上才属于“约定违约金明显过高”。按照《包销协议》约定，远景公司应支付违约金2185098元给刘海不属于明显过高情形，故一审裁决“约定违约金明显过高”并不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”所界定的标准，造成事实上的不公。三、一审判决远景公司支付违约金56618.04元与刘海追讨的违约金数额2185098元相距甚远，一审判决认定“按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％计算为宜”有违法理。（一）远景公司未按照合同约定支付包销款和溢价款，明显构成违约。根据《包销协议》的约定支付违约金未违背双方真实意愿，且远景公司违约承担的违约金数额，并未超出双方当事人签订该协议时应当预见的范围。（二）刘海已经提交证据予以证明损失，远景公司恶意违反《包销协议》约定，造成刘海实际损失为远景公司逾期支付所造成的资金占用损失的客观事实。远景公司恶意拖欠刘海包销款和溢价款总金额4360135.46元，时长超过365天以上，按一审判决仅判令56618.04元显然过低，即使依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，亦应支持和保护刘海追讨远景公司恶意拖欠的包销款和溢价款的违约金和利息，按照总额24％年利率计算部分；本案中刘海根据《包销协议》约定追讨的违约金是经刘海与远景公司双方多次磋商、讨论后达成共识而确立的契约关系，同时亦明确反映出刘海和远景公司的预期利益，是双方真实意思表示，而非一般民间借贷利息关系，一审裁决“认为违约金应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％计算为宜”并判令远景公司仅支付违约金56618.4元有违常理，应予纠正。综上所述，刘海在《包销协议》的义务已经全部履行完毕，远景公司在已经收取刘海全部住宅单元总金额50％作为定金、客户购房款和银行按揭款的情况下仍以“企业运作需要资金周转”为理由，擅自挪用本应按照合同规定支付给刘海的包销款和溢价款，行为更恶劣至将已收取刘海定金和客户订金的5套住宅单元：8座1301、3座13A03、3座13A08、2座13A02、2座13A03，再次销售给第三方，导致上述5套住宅单元的购房客户未能网签，同时恶意违反《包销协议》约定，长期拖延支付包销款和溢价款，刘海多次催收，远景公司又多次违反自己承诺的支付限期，逾期支付最高长达365天以上。刘海实际经济损失责任在于远景公司逾期支付所造成的资金占用损失及恶意违约行为，而刘海所追讨合同违约金2185098元只计算至2018年5月21日，如计算至2018年11月1日则违约金总额达至3011766元，所以刘海已作出让步。一审判决认定“约定违约金明显过高”有失公允、“按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％计算为宜”有违法理，判处结果有失偏颇，远景公司非但没有履行合同义务还恶意违约，造成刘海经济损失，远景公司应按照《包销协议》中的约定支付违约金人民币合共2185098元，赔偿刘海的损失。远景公司辩称，一、对于违约金问题部分，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一审法院经过审理查明，最后判决认定双方争议的“约定的违约金计算标准明显过高”，遂以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对违约金作出调整的行为符合法律规定，一审法院合理调整违约金的数额、公平解决违约金问题也符合法律精神。远景公司企业状况较为困难，二审法院应当防止刘海以意思自治为由而放任其过高的违约金主张，如果刘海的上诉请求获得支持的，才是真正的有失公允。二、违约金应当以刘海的实际损失为基础，远景公司并未造成刘海任何实际损失。本案中刘海没有提交任何证据表明其因为远景公司的原因而遭受了实际损失，故依法应该承担举证不能的责任。刘海在本案中也没有证据证明其已卖出涉案的5套未能最终成交的住宅，最终刘海未能将5套住宅售出，完全是市场风险，而非因远景公司违约而导致。另外，刘海所称的已经提交证据证明的所谓利息、代理佣金、案件受理费、财产保全费、保函保险费、律师费等损失是完全无事实与法律依据的，实际损失应当将本案争议的《包销协议》合同违约金条款以外的其他损失排除在外。而且刘海因争议合同获得的收益已达2146493元，根本没有任何损失，且其主张的违约金畸高，明显偏离了合同的目的和公平原则。因此刘海主张的违约金没有事实与法律依据，恳请二审法院驳回刘海的上诉请求。综上所述，一审法院综合权衡后，合理调整违约金，判决公平、合理，二审法院应当驳回刘海的上诉请求，维持关于违约金部分的原判。远景公司上诉请求：依法改判一审判决第一项中关于支付溢价款和包销款4360135元，应当减去5套房的溢价款651946.36元，实际应付溢价款和包销款3708188.64元。事实与理由：刘海要求远景公司支付未成交的5套住宅的溢价款651946.36元，没有依据，恳请二审法院依法改判。在刘海代理销售的19套住宅中，有5套住宅因无法进行网签手续未能最终成交，远景公司与该5套住宅相关交易方已经达成退款补偿协议并履行完毕。因无法最终成交，远景公司没有收到该5套住宅的购房款，故不产生刘海主张的溢价款，一审法院判决有误，请求二审法院予以纠正。刘海辩称：按照上诉意见。刘海向一审法院起诉请求：1.判令远景公司支付刘海溢价款和包销款4360135元；2.判令远景公司支付违约金2185098元；3.本案诉讼费由远景公司承担。一审法院认定事实：2017年3月7日，刘海（乙方）与远景公司（甲方）签订了《包销协议》，约定刘海受远景公司委托包销鹤山市财富广场项目部分住宅单元共19套，总楼款8842442元（2座13A02房454710元、2座13A03房555542元、3座502房555542元、3座13A03房454710元、3座13A08房383640元、5座801房383640元、7座13A08房383640元、8座1301房563684元、8座803房394634元、8座903房394634元、8座1203房394634元、8座13A03房394634元、8座708房504114元、8座808房504114元、8座908房504114元、8座1008房504114元、8座1108房504114元、8座1208房504114元、8座13A08房504114元）。其中，协议第二条支付方式约定：1、乙方在2017年3月7日向甲方交付定金每套2万元，共38万。2、其中50%款项4421221元（含定金）于2017年3月10日乙方向甲方支付。3、乙方每销售一个单元，甲方除去约定的4600元／平方米（包含已付款）的销售房款，溢价部分扣除11%税费后和乙方先前已支付的本单元包销款按第三条第1点执行支付给乙方指定账号。第三条费用结算约定：1、在合同期间客户认购一次性结算的商品房的数量和首付三成（具体按银行审批为准）的客户所认购的单元按合同第二条第3点的单价结算，乙方介绍的客户认购后在五日内付清认购商品房数量的首付款后签定《商品房买卖合同》和办理完毕银行按揭手续并放款到账。甲方在收清认购商品房数量应付款或办理完毕银行按揭手续银行放款后的十五日内支付溢价（扣除11%税收后）部分和乙方先前已支付的本单元包销款到乙方指定账户（如果甲方不能按时支付此款，按每日千分之三支付滞纳金）。签订上述《包销协议》后，刘海于当日向远景公司支付定金合共38万元。2017年3月9日，刘海与远景公司就涉案的19套住宅单元分别签订了19份《认购合同书》，并支付远景公司款项4041221元，包含定金合共4421221元。远景公司亦分别向刘海出具了收据。随后，刘海以远景公司名义对涉案19套住宅单元进行销售，各购房者于2017年6月2日前分别与远景公司签订了《认购合同书》，合同约定19套住宅单元销售价款分别为：2座13A02房553000元、2座13A03房792000元、3座502房743943元、3座13A03房553000元、3座13A08房468000元、5座801房490000元、7座13A08房468000元、8座1301房778810元、8座803房543565元、8座903房545243元、8座1203房553631元、8座13A03房562020元、8座708房696505元、8座808房696505元、8座908房705078元、8座1008房705078元、8座1108房707221元、8座1208房707221元、8座13A08房717936元。其中，14套住宅单元已完成交易（3座502房、5座801房、7座13A08房、8座803房、8座903房、8座1203房、8座13A03房、8座708房、8座808房、8座908房、8座1008房、8座1108房、8座1208房、8座13A08房），另外的5套住宅单元（2座13A02房、2座13A03房、3座13A03房、3座13A08房、8座1301房）因无法网签未能最终成交。远景公司已支付刘海5座801房、7座13A08房、8座803房、8座903房、8座1203房、8座1008房、8座1208房、8座13A08房的溢价款和包销款合共2859525元。一审法院根据刘海申请向鹤山市住房和城乡建设局调查取证，涉案5套未能最终成交的住宅单元8座1301房、3座13A08房、2座13A02房、3座13A03房、2座13A03房已经另外出售给其他人，网签时间分别为2016年9月8日、2017年11月28日、2017年9月8日、2017年9月8日、2017年9月8日。一审法院认为：本案为商品房委托代理销售合同纠纷。刘海、远景公司双方签订的《包销协议》是双方真实意思表示，对刘海、远景公司产生法律效力，双方应按照《包销协议》的约定履行权利义务。刘海以远景公司名义代理销售涉案的19套单元住宅，各购房者已与远景公司签订了《认购合同书》，刘海的义务已经履行完毕。远景公司应该按照约定支付刘海溢价款和包销款。按照刘海、远景公司双方约定的方式计算，涉案19套住宅单元的溢价款扣去11%的税额后，加上刘海已支付远景公司的包销款，合共7219660.46元。对于远景公司抗辩称不应支付未能最终成交的5套住宅单元的溢价款，由于刘海的义务已经履行完毕，该5套住宅单元无法网签的责任在于远景公司，故对远景公司抗辩不予采纳。扣除远景公司已支付的2859525元，远景公司应支付刘海溢价款和包销款4360135.46元（7219660.46元-2859525元）。刘海主张远景公司支付4360135元，是刘海权利的自行处分，予以支持。关于刘海主张的违约金问题。远景公司未按照约定履行支付义务，应承担违约责任。涉案协议约定远景公司不能按时支付款项的，按每日千分之三支付滞纳金。刘海据此主张远景公司支付计至2018年5月31日的违约金合共2185098元，约定的违约金计算标准明显过高。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认为违约金应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算为宜。另，自2015年10月24日起至今，中国人民银行一年期贷款基准利率为4.35%。根据双方协议约定的远景公司向刘海付款时间为远景公司在收清认购商品房数量应付款或办理完毕银行按揭手续银行放款后的十五日内。故计算至2018年5月31日，各19套住宅单元的违约金为：（一）2座13A02房未能交易成功，不予计算违约金；（二）2座13A03房未能交易成功，不予计算违约金；（三）3座502房溢价款和包销款445448元，银行按揭于2018年2月26日放款，远景公司到期仍未向刘海支付，计至2018年5月31日，逾期79天，违约金为445448元×4.35%×150%÷365天×78天=6290.89元；（四）3座13A03房未能交易成功，不予计算违约金；（五）3座13A08房未能交易成功，不予计算违约金；（六）5座801房溢价款和包销款286480元，购房者于2017年7月24日一次性付全额，远景公司于2017年8月9日向刘海支付，逾期1天，违约金为286480元×4.35%×150%÷365天×1天=53元；（七）7座13A08房溢价款和包销款266900元，银行按揭于2018年1月16日放款，远景公司于2018年5月7日向刘海支付，逾期96天，违约金为266900元×4.35%×150%÷365天×96天=4580.44元；（八）8座1301房未能交易成功，不予计算违约金；（九）8座803房溢价款和包销款329866元，银行按揭于2017年10月1日放款，远景公司于2017年11月3日向刘海支付，逾期18天，违约金为329866元×4.35%×150%÷365天×18天=1061.45元；（十）8座903房溢价款和包销款331359元，购房者于2017年4月25日一次性付全额，远景公司于2017年8月10日向刘海支付，逾期92天，违约金为331359元×4.35%×150%÷365天×92天=5449.72元；（十一）8座1203房溢价款和包销款338824元，银行按揭于2017年11月30日放款，远景公司于2018年4月23日向刘海支付，逾期129天，违约金为338824元×4.35%×150%÷365天×105天=7813.61元；（十二）8座13A03房溢价款和包销款346291元，银行按揭于2018年4月27日放款，远景公司到期仍未向刘海支付，计至2018年5月31日，逾期19天，违约金为346291元×4.35%×150%÷365天×19天=1176.2元；（十三）8座708房溢价款和包销款423285元，银行按揭于2018年5月1日放款，远景公司到期仍未向刘海支付，计至2018年5月31日，逾期15天，违约金为423285元×4.35%×150%÷365天×16天=1135.04元；（十四）8座808房溢价款和包销款423285元，银行按揭于2018年5月1日放款，远景公司到期仍未向刘海支付，计至2018年5月31日，逾期15天，违约金为423285元×4.35%×150%÷365天×16天=1135.04元；（十五）8座908房溢价款和包销款430915元，银行按揭于2018年5月1日放款，远景公司到期仍未向刘海支付，计至2018年5月31日，逾期15天，违约金为430915元×4.35%×150%÷365天×16天=1155.5元；（十六）8座1008房溢价款和包销款430915元，银行按揭于2017年11月30日放款，远景公司于2018年4月23日向刘海支付，逾期129天，违约金为430915元×4.35%×150%÷365天×105天=9937.31元；（十七）8座1108房溢价款和包销款432822元，银行按揭于2018年4月26日放款，远景公司到期仍未向刘海支付，计至2018年5月31日，逾期20天，违约金为432822元×4.35%×150%÷365天×20天=1547.49元；（十八）8座1208房溢价款和包销款432822元，购房者于2017年5月6日一次性付全额，远景公司于2017年8月10日向刘海支付，逾期81天，违约金为432822元×4.35%×150%÷365天×81天=6267.32元；（十九）8座13A08房溢价款和包销款442359元，银行按揭于2017年12月15日放款，远景公司于2018年4月23日向刘海支付，逾期114天，违约金为442359元×4.35%×150%÷365天×91天=9015.03元。以上违约金合计56618.04元。远景公司应支付刘海溢价款和包销款4360135元以及违约金56618.04元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决：一、鹤山市远景物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘海支付溢价款和包销款4360135元以及违约金56618.04元；二、驳回刘海的其他诉讼请求。本案受理费57616.63元、保全费5000元，合共62616.63元（刘海已预交），由鹤山市远景物业发展有限公司负担42253.99元，刘海负担20362.64元。二审中，远景公司未提交新证据。刘海依法提交以下证据：1.雅瑶镇必登高财富广场2座13A02、2座13A03、3座13A02、3座13A03之广东省商品房买卖合同（共四份），以上商品房买卖合同是远景公司与他人签订的。2.财富广场8座1301退款承诺书。以上两组证据证明远景公司以低于市场价的形式，在刘海与远景公司进行包销过程中把房屋另售他人，故意违反双方签订的包销协议。远景公司在上诉状中声称已经与客户处理好退款给客户的事宜，但承诺书证明了8座1301单位购房者还没有完成退款手续，仍在处理之中。本院组织双方当事人进行了质证。远景公司对刘海提交的证据发表如下质证意见：1.对四份商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明内容有异议。房屋的市场价是一个不特定因素，没有人能担保每一套房屋在某一个价位卖出，而且刘海并非是唯一的授权人，远景公司有权委托他人进行销售。2.对承诺书的真实性、合法性、关联性不予认可，远景公司已经与没有成交的当事人达成了退款补偿协议，并且履行完毕。对刘海提交的证据，本院认定如下：对于证据1，远景公司对四份合同的真实性没有异议，该四份合同与本案有关联性，本院予以采纳；对证据2，远景公司对该证据有异议，刘海不能提供该证据的原件核对，本院不予采纳。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明：2座13A02房、2座13A03房、3座13A03房、3座13A08房、8座1301房的溢价款和包销款分别为：314833元、488219元、314833元、266900元、473304元，以上合计1858089元。又查明：刘海在一审庭审中主张其诉讼请求为：“违约金作说明……远景公司未付款的十一套单位自每套单位的应结算日期起计至实际付清之日止（远景公司违约另售的五套单位的应结算日期，参照最后一批放款单位的应结算日期2018年5月15日计，暂计至本案开庭2018年8月23日为2054608元）”。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对刘海、远景公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点为：未能成交的5套住宅单元的溢价款、包销款及违约金应否支持；刘海主张的违约金损失应如何计算。关于未能成交的5套住宅单元的溢价款、包销款及违约金应否支持的问题。远景公司上诉主张刘海代理销售的5套住宅单元因无法进行网签手续而未能最终成交，远景公司与该5套住宅单元相关交易方已完成退款及补偿，该公司并未收到5套住宅单元的购房款，故不产生溢价款。刘海则上诉主张包销协议是双方多次磋商确立的，对双方均有法律效力，因远景公司故意违约导致5套住宅单元未能最终成交，其应按包销协议支付该5套住宅单元的违约金。经审查，刘海依据双方《包销协议》的约定，将涉案5套住宅单元于2017年3月至4月间销售完毕并由远景公司予以确认，而远景公司在与刘海签订协议之前已将其中一套住宅单元出售他人并进行了网签，在刘海销售该5套住宅单元之后，其又把4套住宅单元出售他人并进行了网签，由此可见，远景公司已违反合同约定，且造成刘海的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，上述5套住宅单元的溢价款属于刘海正常履行合同应获得的预期利益，应视为远景公司违约给刘海所造成的损失，故远景公司应向刘海支付未能成交的5套住宅单元所产生的溢价款、包销款。至于5套住宅单元的违约金问题，因为双方签订的包销协议对此情形导致的违约责任并没有明确的约定，刘海主张适用双方《包销协议》约定的“付清购房款后按每日千分之三支付滞纳金”的标准、参照最后一批放款单元应结算日期2018年5月15日起计算违约金，并没有依据，其主张的违约金应为远景公司占用其资金的利息损失，可从其主张之日即起诉之日起算。综上，远景公司的上诉请求，理由不充分，本院不予支持。刘海的上诉请求有理部分，本院予以支持。一审法院判令远景公司支付5套住宅单元的溢价款、包销款正确，本院予以维持，但不支持该5套住宅单元溢价款、包销款的利息损失有误，本院予以纠正。关于刘海主张的违约金损失应如何计算的问题。刘海上诉主张《包销协议》约定的违约金条款是双方自愿订立的，远景公司恶意违约，造成刘海巨大的经济损失，约定的违约金并不明显过高，一审判决调整违约金不当。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，人民法院调整过高违约金时应综合衡量多种因素，而“实际损失”是衡量违约金是否过高的基础标准。经审查，刘海主张其经济损失主要包括利息损失、代理佣金、诉讼损失等，因代理佣金是刘海与他人之间合同所约定应支付的费用，并不属于本案远景公司违约造成的损失，诉讼费用则属于双方当事人解决纠纷的支出，一般情况下由败诉方承担。因此，刘海在本案中的实际经济损失主要为远景公司占用其资金而造成的利息损失。而双方合同约定的远景公司按未支付款项的每日千分之三支付滞纳金，属违约金计算标准过高情形，远景公司请求予以调整，理由充分，应予支持。一审法院综合考虑本案违约责任的约定、违约原因及预期利益等因素，对本案交易成功的14套住宅单元的违约金标准予以调整，并无不妥，本院予以维持。关于上述交易成功但未按期结算的其中6套住宅单元的违约金的计算截止日问题。刘海在一审中的诉讼请求为“自每套单位的应结算日期起计至实际付清之日止”，虽然一审法院对该6套住宅单元的违约金仅计算至2018年5月31日，但刘海对此并未提出上诉，视为其服判，本院不再予以调整。至于前述的未能网签的5套住宅单元的利息损失计算标准，可参照中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算。上述5套住宅单元即2座13A02房、2座13A03房、3座13A03房、3座13A08房、8座1301房的溢价款和包销款合计为1858089元，远景公司应以1858089元为本金，从刘海起诉之日即2018年5月28日起、按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给刘海至清偿之日止。综上所述，远景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；刘海的上诉请求有理部分，应予支持；无理部分，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初1541号民事判决第一项；二、撤销广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初1541号民事判决第二项；三、鹤山市远景物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘海支付5套住宅单元的溢价款和包销款的利息（以1858089元为本金，从2018年5月28日起、按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；四、驳回刘海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审法院决定执行。二审案件受理费34147.29元（刘海已预交23827.83元，鹤山市远景物业发展有限公司已预交10319.46元），由刘海负担22455.83元，鹤山市远景物业发展有限公司负担11691.46元。刘海多预交的二审案件受理费1372元，由本院予以退回；鹤山市远景物业发展有限公司应向本院补缴案件受理费1372元。本判决为终审判决。审 判 长 谢敏忠审 判 员 梁宇俊审 判 员 肖文文二〇一九年三月十二日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈惠玲