山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0282民初241号原告：宋啸，男，1998年7月22日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：李景峰，山东诚功(即墨)律师事务所律师。被告：青岛海高置业有限公司，住所青岛市即墨区温泉街道办事处温泉二路**7-1国际博览中心南登录厅，统一社会信用代码：91370282564738561E。法定代表人：邢济君，职务总经理。委托诉讼代理人:朱世东，男，1966年4月28日出生，汉族，，住山东省莱阳市系青岛海高置业有限公司员工。原告宋啸与被告青岛海高置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋啸的委托诉讼代理人李景峰，被告青岛海高置业有限公司的委托诉讼代理人朱世东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋啸向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2014年4月1日至2018年8月8日的逾期交房违约金99765.19元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月24日，原告与被告签订了《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告开发的逸景湾5-2-502户房屋，房屋总价款627454元。被告应于2014年3月31日前交付房屋，逾期交房的按照已付房款日万分之一向原告支付违约金，被告2018年8月8日才向原告交付房屋，被告的行为已经严重违反了合同的约定，应承担违约责任，故为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。青岛海高置业有限公司辩称，对原告计算违约金的起止时间有异议，计算标准也不符合合同补充条款约定，根据合同补充条款第八条约定，交房时间有九十天的顺延期限，顺延期不应计算逾期交房违约金。违约金的计算标准变更为按照补充条款第八条，按已交付房款的同期银行存款利率计算。原告实际上时已于2014年6月29日收房，所以违约金计算的截止期限也有异议，应当计算至2014年6月29日。交房时根据原告申请我方才交付房屋，交房过程不存在任何欺诈，原告愿意按当时的现状交房时对其权利的处分，因此交房是合法有效的，在交房的同时，原告和物业公司也签订了协议，说明原告已实际使用该房屋，至此没有对原告造成任何损害，因此主张2014年6月29日以后的违约金没有任何法律依据。原告宋啸为证明其诉讼请求，向法庭提交以下证据：青岛市商品房预售合同，证明合同约定被告于2014年3月31日前将验收合格的房屋交付使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按购房款的日万分之一交付违约金，合同签订后原告按期交付了房款，现被告逾期交房，截止到2018年8月8日已逾期1591天，要求被告支付违约金99828元。被告质证认为对商品房预售合同的真实性无异议，违约金的起算时间和计算标准应按照补充条款的约定执行，违约金应自原告实际收房日截止。被告为证明其抗辩，向本院提交以下证据：逸景湾业主资料签收确认书、钥匙托管承诺书，证明该业主在2014年6月29日已经收房。原告质证认为原告领取钥匙交纳物业费的行为并不代表房屋已经竣工并已经通过验收，被告在交房时没有向原告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，不应当认定为交房行为。逸景湾业主办理入住流转单，证明该业主在办理入住时已向物业公司缴纳了物业费和电梯费。原告质证认为，该证据并未有原告的签字和盖章，所以对证据的真实性和证明内容不认可。根据相关法律规定，房地产开发项目竣工应依照规定验收合格后方可交付使用，开庭前原告去相关部门进行查询，发现涉案的房地产开发项目并未经过验收，被告所谓的交房是一种违法交付，存在商业欺诈行为，所以被告应向原告支付相应的违约金。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年3月24日，原告宋啸（乙方）与被告青岛海高置业有限公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：第二条乙方向甲方购买即墨市岭海中路87号《逸景湾》5号楼2单元5层502户，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为99.58平方米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币6301元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民627454元…。第十一条甲方定于2014年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限至第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……。合同附件一付款方式和付款期限。按条件付款1、乙方按下列第1种方式按期付款（1）一次性付款：乙方于2013年3月24日前向甲方支付全部房款，共计人民币627454元，…其中含定金50000元。补充条款第八条预售合同第十一条关于交付时间的补充约定、预售合同第十二条的补充约定。主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付日期；房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或者顺延90日，甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任。如果遇到下列情形甲方不能如期交房，甲方有权据实予以延期，不需向乙方承担违约责任：1、……4乙方有下列情形之一的，房屋交付时间顺延且甲方无需承担任何责任：a、乙方未按约定时间付清房款或贷款未到达甲方账户；b、乙方未及时缴纳契税房屋专项维修等相关费用；c、乙方未付清应由其承担的违约金、赔偿金等金额；d、乙方未按约定期限履行其他义务的。甲方如未在补充条款第八条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款同期中国人民银行存款利率计算，违约金自补充条款第八条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过【90】天，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，双方按照本合同补充条款第十二条约定执行。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自补充条款第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款同期中国人民银行存款利率的违约金。原告宋啸按约定支付了全部购房款627454元。被告于2014年6月29日向原告宋啸交付了涉案房屋，交付房屋时涉案工程尚未通过建设工程综合验收，原告于2018年8月17日取得了涉案房屋的不动产权登记证书，该证书记载该房屋竣工日期为2018年7月10日。本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于原告主张被告支付自2014年4月1日至2018年8月8日的迟延交房违约金的问题。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》，原告按照合同约定支付了全部房价款，被告应于2014年3月31日前交付涉案房屋，被告逾期交付房屋，被告抗辩称根据补充条款第八条的规定可以顺延90天，补充条款第八条约定房屋的实际交付时间可以在主合同约定时间的基础上提前或顺延90天，对不能如期交房需要顺延90天，被告没有作出合理的解释，且延期交房时间较长，故被告关于交付期限顺延的抗辩不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，房地产项目竣工验收，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的竣工条件，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告作为专业的房地产开发企业，在尚未通过房地产综合验收备案的情况下交付房屋，依法不能认定为正式交付，可以建设工程主管部门竣工验收日期，结合原告已收房、实际占有房屋的现实情况确定，即以不动产登记证书载明的竣工日期作为交付日期。故被告要求以2014年6月29日为交付日期依据不足，本院不予支持。关于违约金的计算标准问题。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条的约定，如被告逾期交付房屋应按照最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已支付房价款万分之一的违约金。被告抗辩称应按照补充条款第八条第4.d项按照中国人民银行存款利率支付违约金，该条适用的前提是原告宋啸未按约定期限履行其他义务的，本案并没有适用该第八条第4.d项的情形，故被告要求适用补充条款按照中国人民银行存款利率支付违约金的抗辩不成立，本院不予采纳。故违约金应按主合同约定以原告实际交付的房屋价款为基数按日1?计算。综上，原告宋啸的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条之规定，判决如下：被告青岛海高置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋啸逾期交付房屋违约金97946元（627454元×1?×1561天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2294元（原告已预缴），减半收取1147元由被告青岛海高置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  杨涛二〇一九年三月二十五日书记员  宫娟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。