吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）吉民一终字第48号上诉人（一审原告）：刘柏树，男，汉族，1952年4月17日生，住长春市宽城区。委托代理人：刘柏双（刘柏树之弟），男，汉族，1963年3月12日生，住长春市宽城区。委托代理人：刘华，北京市京典律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：长春市拍卖行长春商场破产清算组。住所：长春市。负责人：辛延明，该清算组组长。委托代理人：史爱光，吉林新锐律师事务所律师。委托代理人：王刚，吉林新锐律师事务所律师。一审第三人：长春东禹房地产开发有限公司（原吉林省鸿鑫房地产开发有限公司）。住所：德惠市经济开发区创业大厦**。法定代表人：李想，该公司经理。上诉人刘柏树与被上诉人长春市拍卖行长春商场破产清算组（以下简称破产清算组）、第三人长春东禹房地产开发有限公司（以下简称东禹公司）案外人执行异议之诉一案，刘柏树于2012年6月16日向一审法院提起诉讼，一审法院于2012年7月5日作出（2012）长民二初字第52号民事裁定，“以破产清算组不具有主体资格”为由驳回了刘柏树的起诉。刘柏树、破产清算组均不服，上诉至本院，本院于2013年1月25日作出（2013）吉民一终字第18号民事裁定，撤销原裁定，指令一审法院审理。一审法院于2013年10月8日作出（2013）长民二重字第2号民事判决，刘柏树不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。刘柏树一审诉称：2010年2月6日，刘柏树与吉林省鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫公司）及案外人长春市东升房地产开发有限公司（以下简称东升公司）签订了一份《抵账协议》，三方约定：东升公司欠刘柏树共（6232510＋422506）元，由鸿鑫公司代为支付；鸿鑫公司共欠刘柏树7240964.10元，鸿鑫公司用其开发建设的金鼎名城A、B区地下车库和东升小区4号楼西侧两个车库计作价6740964元抵付；鸿鑫公司还欠500000元，在2010年2月10日支付100000元，剩余400000元在鸿鑫公司按揭款下来后一次付清等。《抵账协议》签订后，鸿鑫公司将自己开发的金鼎名城A、B区地下车库和东升小区4号楼西侧两个车库已经交付给刘柏树，并早已经实际占用使用。刘柏树在要求鸿鑫公司协助其办理产权变更登记的过程中，才得知破产清算组与华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司（以下简称华兰德公司）申请执行一案中，长春市中级人民法院将鸿鑫公司名下已抵给刘柏树的金鼎名城A、B、C区地下车库的产权进行了查封（其中A、B区产权归其所有）。请求法院依法确认鸿鑫公司开发的金鼎名城A、B区地下车库归其所有，并依法判令立即停止对上述车库的强制执行。破产清算组一审辩称：《查封规定》系《物权法》颁布实施之前制定的，由于当时法律对未办理变更登记的法律后果没有做出明文规定，故《查封规定》与《物权法》出台前的法律规定不违背，但《物权法》对不动产物权的登记制度及不动产的善意取得做出了明确规定，第九条、第一百零六条已经对房产转让必须办理房屋过户手续进行了规定，否则房屋所有权不发生变动，而未取得房产过户登记手续的房屋转让，不符合善意取得的前提条件。刘柏树在受让房产时是存在明显过错的，因为根据1994年颁布的《城市房地产管理法》第六十一条第三款的规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上人民政府房产管理部门申请房产变更登记”，被答辩人置国家法律于不顾，私自交易转让房屋，其主观过错明显。东禹公司经公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。一审法院查明：一审法院执行部门依据（1999）长民再字第22号民事调解书，立案执行申请执行人破产清算组与被执行人华兰德公司拆迁补偿纠纷一案，华兰德公司履行部分义务后，因无财产可供执行，该案曾中止执行。2007年10月，一审法院以（2007）长执恢字第55号民事裁定，裁定恢复执行，并于同年12月12日查封了华兰德公司名下的位于南关区大马路三道街交汇处东天小区9号楼113、114、115、116号四套门市房。因鸿鑫公司擅自将上述查封物中的113、114室以529万元出售给中国农业银行长春南关支行，故一审法院于2010年8月9日向长春市房屋档案馆送达了（2010）长执恢字第12-1号裁定及协助执行通知书，查封了鸿鑫公司所有的栋号3-26／48-10（-101），房屋所有权证号：长房权字第21200002**、面积为2449.52平方米的金鼎名城地下建筑物。2011年6月14日，一审法院以（2010）长执恢字第12号执行裁定，裁定鸿鑫公司应于裁定书生效之日起3日内在擅自处分东天小区9号楼113、114室的529万元价值范围内赔偿破产清算组。刘柏树对一审法院查封的鸿鑫公司名下的该房屋提出异议，并以其与鸿鑫公司间的《抵账协议》，主张该房屋的所有权，请求解除查封。一审法院作出（2012）长执异字第1号执行裁定，认为刘柏树虽与鸿鑫公司签订了《抵账协议》，并对该房产实际占有使用，但未在法律规定期限内依法向有关部门申请办理产权过户登记手续，现该房产所有权人仍为鸿鑫公司，刘柏树无证据证明其对该房产有不经登记即发生权属变动的特殊情形，故查封该房产并无不当，驳回了其执行异议请求。另查明，2010年2月6日，刘柏树与鸿鑫公司及案外人东升公司签订了一份《抵账协议》：经甲（鸿鑫公司）、乙（刘柏树）、丙（东升公司）三方协商，就甲方所欠乙方金鼎名城A区施工的工程款及保修费共计585948.10元，及丙方在开发建设东升花园小区时所欠乙方工程保修金422506元，拆迁各种补偿（乙方的物业公司及各种附属物及原有体育器材厂应按使用人进行的各种补偿见双方协议及附后总价6232510元）三方达成协议如下：一、丙方所欠乙方共（6232510＋422506）元，由甲方代为支付给乙方；二、甲方共欠乙方7240964.10元，甲方用大马路与三道街交汇处甲方开发建设的金鼎名城A、B区地下车库和东升小区4号楼西侧两个车库计作价6740964元抵付给乙方；三、甲方还欠乙方50万元整，甲方在2010年2月10日支付给乙方10万元，剩余40万元在甲方按揭款下来后一次付清；四、办理车库产权甲方协助办理。由甲方出租及出售的地下室车位，甲方在四月末负责全部收回。2010年4月8日，刘柏树为接收人，鸿鑫公司为交出人，签订《交接单》：根据双方于2010年2月6日签订的抵账合同的约定，鸿鑫公司从即日起，将位于大马路与三道街交汇处的金鼎名城A、B区地下车库，移交给刘柏树，经刘柏树检查同意起正式接收，在接收的同时，鸿鑫公司将该车库产权证（产权证含C区）一并交给刘柏树。在庭审中，刘柏树陈述接收车库后一直空着，对外打广告出租但没租出去。诉争房屋没办更名过户手续，原因是60万元过户费他没有凑齐。长房权证字第2120000240号产权证上载2449.52平方米建筑面积，含ABC区三个地下车库，其中C区不在刘柏树与鸿鑫公司抵账协议之列。再查明，鸿鑫公司于2013年4月7日经德惠市工商行政管理局变更登记企业名称为长春东禹房地产开发有限公司。一审法院认为：刘柏树提起案外人异议之诉，有义务证明其对执行标的物享有足以阻却执行的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：  被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。适用该条款必须符合三个条件：第三人支付全部价款、实际占有、第三人对没有办理产权过户登记没有过错。从刘柏树的举证来看，首先，刘柏树仅提供了与鸿鑫公司及东升公司间的抵账协议，而对于该协议所涉及的他对鸿鑫公司、东升公司的债权来源于何种法律关系的事实，即其建设工程承包施工的事实并无举证，无法认定该抵账协议所载内容的真实性。其次，刘柏树对该车库在2010年8月9日法院查封前占有使用的事实除提供其与鸿鑫公司的交接单外，无其他证据佐证，也无法认定其实际占有诉争房屋。第三，关于刘柏树对办理产权过户登记是否存在过错的问题。刘柏树未对该房办理更名过户的原因在于他未凑够过户费，当属其自身过错。综上，刘柏树要求确认诉争房屋归其所有并停止执行的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决：驳回刘柏树的诉讼请求。一审案件受理费44727元由刘柏树负担。刘柏树不服一审判决，上诉称：1.一审判决认定事实错误。刘柏树一审出示了抵账协议、交接手续、所有权证书、租赁合同等证据，用以证明以物抵债和实际占有使用标的物的事实，及取得抵账标的物属善意取得，破产清算组对上述证据真实性没有异议，一审法院应当确认上述事实。但一审法院却认定抵账内容的真实性及实际占有使用标的物无法认定，错误地认定刘柏树对执行标的物没有足以阻却执行的权利，严重违背了客观事实。2.一审判决适用法律错误。一审第三人东禹公司用其开发的金鼎名城A、B区地下车库折价抵偿刘柏树工程款，根据合同法第二百八十六条规定，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。而且，刘柏树完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十七条规定的三个条件：支付全部价款、占有使用并获得收益、办理产权过程中没有过错。综上，请求撤销一审判决，判令刘柏树与东禹公司《抵账协议》合法有效，刘柏树享有金鼎名城A、B区地下车库的所有权，停止对上述车库的执行。破产清算组答辩称：1.根据《物权法》第九条、第十六条、第十七条的规定，诉争地下车库的所有权人应当是鸿鑫公司而不是刘柏树；《抵账协议》只能证明债权转让关系，因没有办理产权过户手续，刘柏树并未取得诉争地下车库的所有权，也不符合《物权法》第一百零六条关于不动产善意取得的相关规定。故一审判决认定事实清楚，刘柏树提出的享有诉争车库所有权的上诉理由不成立。2.刘柏树没有相应资质，其提交的证据也不能证明其是工程施工人，且超过了行使优先权的期限，同时，刘柏树提交的抵账协议没有其他证据证明其来源于何种法律关系，无法确定其真实性；未办理过户手续应属于刘柏树自身过错，因此，一审判决适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。东禹公司二审未提交意见。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：（一）关于应否停止执行诉争车库的问题。首先，破产清算组对刘柏树提供的《抵账协议》的真实性没有异议，亦没有其他反驳证据证明该《抵账协议》的内容为虚假。因此，根据《抵账协议》的约定，可以认定刘柏树已经支付了全部价款。其次，刘柏树提供的《交接单》明确记载了车库交接时间及将车库产权证一并交给刘柏树的事实，而刘柏树持有的产权证与《交接单》相互印证，《租赁合同》亦可以佐证刘柏树实际占有使用涉案车库的事实。因此，上述证据可以证明鸿鑫公司在查封前将涉案车库交付给刘柏树的事实。最后，破产清算组没有提供证据证明刘柏树对未办理过户登记手续存在过错，虽然刘柏树自称其未办理过户手续的原因是未凑够过户费，但这只是一种客观原因或者事实，并不能因此而认定刘柏树在主观上存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，刘柏树提交的证据能够证明支付全部价款和实际占有使用的事实，且没有证据证明刘柏树对未办理过户登记手续存在主观过错。因此，刘柏树提出的停止执行金鼎名城A、B区地下车库的诉讼请求，应当予以支持。（二）关于刘柏树提出的确认金鼎名城A、B区地下车库归其所有的主张，因其提交的证据，仅能证明鸿鑫公司将诉争车库抵给刘柏树及刘柏树合法占有的事实，但不足以证明其已经实际取得了车库的所有权，故本院对该项主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2013）长民二重字第2号民事判决；二、停止对长春市南关区三道街以北大马路以东金鼎名城A、B区地下车库的执行；三、驳回刘柏树的其他诉讼请求。一审案件受理费44727元，二审案件受理费58986元，均由刘柏树承担。本判决为终审判决。审 判 长 姜涛代理审判员杜鹃代理审判员 陈   常   志二〇一四年五月十二日书 记 员 李       镇