宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书                          （2019）宁0122民初1404号 原告：宁夏建源物业服务有限公司，统一社会信用代码×××,住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：施尧，该公司经理。委托代理人：谢丽静，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：张小红，女，汉族，1956年10月20日出生，陕西省咸阳市人，小学文化程度，无业，现住陕西省咸阳市杨凌区。委托诉讼代理人：李朝飞，男，汉族，1983年2月14日出生，身份证号码：×××，陕西省咸阳市人，高中文化程度，个体工商户，现住宁夏回族自治区贺兰县。系被告张小红长子。原告宁夏建源物业服务有限公司诉被告张小红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏建源物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢丽静，被告张小红的委托诉讼代理人李朝飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏建源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求： 1.请求人民法院判令被告向原告支付物业费8669元，违约金1532元，合计10201元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与宁夏建源房地产开发有限公司签订了《兰山园B区前期物业服务协议》,协议约定由原告向被告提供服务，被告按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，如被告未及时缴纳物业费，原告有权要求被告补齐，并收取欠费总额的千分之三的滞纳金。被告张小红系上述房屋的业主，其建筑面积242.17平方米，按约定每年应向原告交纳物业费1453元，物业费收费标准为0.5元每平米每月。但自2010年8月17日起至2016年7月31日，被告无故拖欠8669元物业费，原告多次催要，被告仍拒绝交纳。原告认为合同履行至今，原告依约为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，被告的行为侵害了原告的合法权益，现为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告辩称：物业费不是无故拖欠，原告也未多次催交，我至今不知道有没有这个物业公司存在。我们没有和物业公司签订任何合同。原告所诉的诉讼请求我不认可。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据，本院认证如下：证据一：物业服务合同备案登记表两份、《前期物业服务合同》两份、物业服务收费公示牌照片一份，欲证明原告与宁夏建源房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，合同约定由原告给被告所在的小区提供物业服务至今，其收费标准为商业房物业费每平米每月0.5元，逾期交费违约金为每日所欠费用的千分之三，原告自愿降低违约金至物业费本金百分之三十的事实。经当庭质证，被告对该组证据均不认可，认为我与原告没有签订任何合同。本院认为，《前期物业服务合同》是原告与开发商宁夏建源房地产开发公司所签订，被告购买了宁夏建源房地产开发公司开发建设的房屋，宁夏建源房地产开发公司代表全体业主签订的前期物业服务合同对被告有约束力，故原告举证的该组证据具备真实性、合法性、关联性，证据效力本院予以采信。证据二、催费通知单照片7张，服务照片3张。欲证明原告公司向被告提供物业服务及每年对被告催缴物业费的事实。经当庭质证，被告对该组证据有异议，认为2018年夏秋之交收到原告给我送达过一张催费通知书，但是催费通知书不是原告的名称，是美鑫物业公司。本院认为，被告认可原告向其催要过物业费，又主张是美鑫物业公司的名称，但原告未能举证证明，该质证理由无事实依据，本院不予采信，原告举证的该证据具备真实性、合法性、关联性，证据效力本院予以采信。被告当庭举证了以下证据：证据一、照片原件13张，系被告自己拍摄，欲证明物业公司没有为被告进行物业服务。经当庭质证，原告对该证据的真实性没有异议，对该证据的合法性、关联性及证明目的不予认可，认为该证据不能证明原告没有为被告提供物业服务，只是证明被告房屋漏水及裂缝，该问题属于工程质量问题，与物业服务没有关系。本院认为，该照片反映的是被告房屋室内墙皮脱落的及裂缝的现状，属于房屋质量问题，被告室内的房屋质量问题不属原告物业服务的内容，被告应向开发商主张权利，该证据不能证明被告的证明目的，证据效力本院不予采信。证据二、《贺兰县城市管理综合执法局门前三包责任书》原件一份、银川中铁水务集团公司水费收费通知单原件两份，系贺兰县城市管理综合执法局为被告出示及被告交纳污水费的通知，欲证明被告于2018年9月11日与贺兰县城市管理综合执法局签订《贺兰县城市管理综合执法局门前三包责任书》，约定被告门前的卫生、绿化和秩序由被告个人进行管理；银川中铁水务集团公司向被告通知的水费收费项目中有污水处理费的收费项目。经当庭质证，原告对该证据的真实性、合法性无异议，对该证据的关联性和证明目的不予认可。认为该组证据的日期均为2018年度，而原告诉讼的是2010年至2016年期间的物业费，与被告所举的证据不发生任何冲突。本院认为，该证据具备真实性、合法性，关联性，证据效力本院予以采信。证据三、证人刘某某出庭作证证言一份，欲证明催费通知单不是以原告发放的，原告物业公司没有对被告营业房进行过物业服务，也不知道有原告这个物业公司的事实。证人刘某某证言的主要内容为：我感觉我们这个营业房没有物业公司进行管理，也没有见过物业公司的工作人员，自从我2005年在该营业房做生意以来没有见过物业公司上门收取物业服务费。经当庭质证，原告对该证据的三性及证明目的均不予认可。认为证言无法证明被告是否享受物业服务，也不能证明原告公司没有对被告进行过物业服务。被告对该证据无异议。证据四、证人孟某某出庭作证证言一份，欲证明催费通知单不是以原告发放的，原告物业公司没有对被告营业房进行过物业服务，也不知道有原告这个物业公司的事实。证人孟某某证言的主要内容为：我主要证明的问题是我从2005年至2015年在贺兰县新贸西路营业房居住期间，从不知晓有任何物业公司对我所居住的房屋有过任何与物业服务相关的服务，在我居住期间我没有接到过任何物业公司对我催缴物业费的通知，也没有缴纳过任何物业费。房屋里的消防设施10年来从没有见过相关配置。经当庭质证，原告对该证据的三性及证明目的均不予认可。认为证人证言无法证明被告是否享受物业服务，也不能证明原告公司没有对被告进行过物业服务。被告对该证据无异议。本院认为，以上证人证言两份的真实性无其他证据予以证明，无法证明被告的证明目的，证据效力本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2004年10月29日，原告与贺兰县兰山园B区的开发商宁夏建源房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏建源房地产开发有限公司选聘原告提供物业管理服务。同时约定物业费收费标准为，多层住宅0.35元/㎡/月，商业物业0.80元/㎡/月，甲方未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）等费用的，可从逾期之日起按所欠费用的1‰加收滞纳金。合同期限自2004年9月至2013年9月。2013年8月6日，宁夏建源房地产开发有限公司变更为宁夏建元房地产开发有限公司。2013年9月22日，原告与贺兰县兰山园B区的开发商宁夏建元房地产开发有限公司又签订了《前期物业服务合同》一份，约定合同期限自2013年9月起至2016年9月，约定物业费标准为，多层住宅0.35元/㎡/月,商业物业0.5元/㎡/月，业主应于物业达到交付条件之日起缴纳物业费，物业服务费按年缴纳，业主或物业使用应在年初履行缴费义务。甲方未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）等费用的，可从逾期之日起按所欠费用的3‰加收滞纳金。2014年，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2004年9月至2013年9月；2013年，原告在贺兰县物业管理中心补办了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2013年9月至2016年9月。被告系房业主，房屋建筑面积为242.17㎡，被告拖欠自2010年8月17日起至2016年7月31日期间物业费8669元（242.17㎡×0.5元/㎡/月×71个月17天），2018年原告向被告发出催交物业费的催费通知书，要求被告限期交纳物业费，被告未在限定期限内交纳物业费，现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，贺兰县兰山园小区未成立业主委员会。2018年9月11日被告与贺兰县城市管理综合执法局签订《贺兰县城市管理综合执法局门前三包责任书》，规定：本责任书·内容适用于贺兰县区域内的个体工商户等单位和组织；门前三包的内容为包环境卫生，包绿化和美好，包市容秩序；贺兰县城市管理执法人员对门前三包实施情况进行执法监督等内容。2018年12月银川中铁水务集团公司向被告通知的水费收费项目中有污水处理费的收费项目。本院认为，原告与宁夏建元房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由宁夏建元房地产开发有限公司选聘原告对提供物业管理服务，该合同合法有效，被告购买了宁夏建源房地产开发公司开发建设的营业房屋，宁夏建元房地产开发公司代表全体业主签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业管理服务，被告作为该小区房屋的业主，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的前期物业服务合同第七条证实，物业费为非住宅按建筑面积0.80元/㎡/月，原告自行降低收费标准为非住宅按建筑面积0.50元/㎡/月收取物业费。该物业费收费标准符合合同约定和法律规定。原告要求被告支付物业费8669元（242.17㎡×0.5元/㎡/月×71个月17天）的诉讼请求应予支持。关于违约金，原告与宁夏建元房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中虽然约定了：甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳原告费用的，乙方有权要求甲方限期补交所欠费用，可从逾期之日起每日按照所欠费用的3‰和1%加收滞纳金。但前期物业服务合同中未约定物业费交纳的具体时间，原告亦未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，对原告要求被告承担违约金1532元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，关于原告要求判令被告支付原告物业费8669元，违约金1532元，合计10201元的诉讼请求，本院支持被告支付原告物业费8669元，驳回原告要求被告支付违约金1532元的诉讼请求。被告辩称，我们没有和物业公司签订任何合同，原告所诉的诉讼请求我不认可的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，本院不予支持。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如该小区的业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张小红向原告宁夏建源物业服务有限公司支付2010年8月17日至2016年7月31日期间的物业费8669元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏建源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏建源物业服务有限公司负担4元，被告张小红负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。                             审判员 闫生利                                                               二〇一九年三月二十七日                                  法官助理 孟翠花                          书记员 郭颖   附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。  当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。  人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。不利的后果。