辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第135号上诉人（原审被告）：田海娜，女，1984年3月3日出生，汉族，沈阳博创广告传媒有限公司经理，户籍地辽宁省辽中县。被上诉人（原审原告）：沈阳豪麒物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区齐贤南街162号。法定代表人：杨军，该公司总经理。委托代理人：刘大义，沈阳市铁西区政和法律服务所法律工作者。上诉人田海娜与被上诉人沈阳豪麒物业管理有限公司（以下简称豪麒物业）因物业服务合同纠纷一案，上诉人田海娜不服沈阳市铁西区人民法院[2013]沈铁西民二初字第3061号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员孙卓、代理审判员朱丹（主审）参加评议的合议庭，于2014年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人田海娜，被上诉人豪麒物业的委托代理人刘大义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告田海娜为沈阳市铁西区北三东路房屋的所有权人，该房屋尚未办理所有权证书。房屋建筑面积90.90平方米。2009年5月22日，豪麒物业与辽宁信大房屋开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定豪麒物业为欧尚一品小区提供物业服务，同时合同约定，物业费的收费标准按照住宅每月每平方米1.2元收取。合同期限为2009年5月22日至2013年12月31日。田海娜购买本案诉争房屋后办理入住手续时与建设单位签订了业主管理规约，该规约中田海娜签字确认对豪麒物业提供物业服务予以认可，并在管理规约中与沈阳豪麒物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，协议中对豪麒物业提供物业服务的事实及物业服务费的标准（每月每平方米1.2元）都进行了约定。田海娜对豪麒物业主张的拖欠物业费的时间没有异议。按照合同约定，田海娜每月应缴纳物业费109元，自2010年11月18日起，共拖欠物业费30个月，拖欠物业费总额为3,270元。另查明，本案审理过程中，豪麒物业自认对田海娜收取的物业费标准调整为第一年按照0.8元每平方米收取，即2010年11月18日至2011年11月27日，田海娜按照每月72.7元，每年873元的标准交纳；第二年、第三年按照1元每平方米的标准收取，即2011年11月28日至豪麒物业向本院提起诉讼之日止，田海娜按照每月90.90元，每年1,091元的标准交纳，本院对此予以确认。原审法院认为，在前期物业管理阶段，由建设单位和物业公司签订的物业管理合同，对继受该物业的业主具有约束力。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案诉争园区的建设单位与豪麒物业签订了前期物业服务合同，田海娜与豪麒物业签订了前期物业管理服务协议，该两份合同不违背法律的强制性规定，本院予以确认，在合同约定的服务期内，对该园区的业主具有约束力，田海娜作为该小区业主，已经接受了豪麒物业提供的物业服务，应当按照合同约定的物业费收费标准向豪麒物业支付相应的物业费。豪麒物业要求田海娜支付物业费至豪麒物业立案之日止，于法有据，本院予以支持。关于田海娜辩称豪麒物业提供的物业服务不达标的问题，不能否认豪麒物业已经为田海娜提供了物业服务的事实，田海娜不能据此认定物业公司不应收费，物业公司已经进行了物业管理，即应按照约定获取报酬，田海娜此答辩意见，本院不予采纳。因建设一个祥和文明的住宅小区不能仅仅依靠物业公司的单方努力，更需要全体业主的理解、支持和爱护，同时物业公司应听从业主的不同意见，加强与业主的沟通，尽心尽力为业主服务，共同创造一个文明、和谐小区。综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，原审法院判决如下：一、被告田海娜于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳豪麒物业管理有限公司位于沈阳市铁西区北三东路房屋的物业费人民币2,509元（从2010年11月28日起至2013年5月16日止，其中2010年8月28日至2011年8月27日按照每平方米每月0.8元×90.90平方米×12个月计费；2011年11月28日至2013年5月15日按照每平方米每月1元×90.90平方米×18个月计费）；二、驳回原告沈阳豪麒物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取为25元，由田海娜承担。（沈阳豪麒物业管理有限公司已预交，由田海娜直接给付沈阳豪麒物业管理有限公司）。宣判后，上诉人田海娜不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、依法撤销[2013]沈铁西民二初字第3061号民事判决；2、二审法院查清事实后依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：一审判决中认定豪麒物业提供的开发商与前期物业的服务合同合法有效，田海娜有重要证据证明该合同严重违法，不具有法律效力。1、业主管理规约是格式合同，没有本着公平公正自愿的原则签订，是霸王条款，而且不签规约不给钥匙；2、豪麒物业提供的收费许可证是被物价局废除的许可，属于无证收费。根据《辽宁省收费许可证管理暂行办法》第三条：收费许可证是收费资格的认定证明和收费凭证，无证不得收费，被收费单位和个人对无证收费有权拒付。3、豪麒物业没有尽到应尽的责任与义务，收费不合理。综上，被上诉人豪麒物业不讲诚信，出示已作废的收费许可欺骗法庭，铁西区法院也没有及时查清事实，导致认定事实错误，判决结果不公，希望二审法院撤销一审判决并在查清事实后改判驳回被上诉人的全部诉求，维护上诉人的合法权益，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人豪麒物业答辩称：驳回上诉请求，要求二审法院予以维持。一审法院根据双方的合同没有全部支持我方请求，被上诉人认为前期物业管理的合同是由建筑单位和我公司签订的，对于业主是有约束力的，被上诉人收取物业费是符合法律规定的。前期物业合同是在平等主体自愿签订的合同，是合法有效的。物业公司已经进行了管理，应当取得合理的报酬，一审法院经过多方调查和了解，采纳了被上诉人的意见，一审法院认定事实清楚，判决符合法律规定，我方请求二审法院维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。上述事实，有双方当事人的陈述，豪麒物业提供的物业管理前期服务合同、业主管理规约、物业费收据等证据，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，在前期物业管理阶段，由建设单位和物业公司签订的物业管理合同，对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。本案中，欧尚一品小区的建设单位与被上诉人签订的前期物业服务合同和上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议，均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，应当按照合同约定交纳相应的物业费。关于上诉人主张业主管理规约是格式合同，霸王条款，不签规约不给钥匙问题。业主管理公约是对前期物业服务合同及上诉人与被上诉人之间物业服务关系的确认，并不存在免除被上诉人物业服务责任，侵害上诉人合法权益的情形。上诉人亦未提供证据证明被上诉人存在欺诈、胁迫等行为。上诉人的该项主张，无事实和法律依据，本院不予采信。关于上诉人主张被上诉人超出服务资质，被上诉人的收费许可证被物价局废除，属于无证收费问题。前期物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。被上诉人未取得收费许可证及超资质提供物业服务，属行政管理范畴，均不能否认被上诉人已经为上诉人提供了物业服务的事实，不影响双方之间的物业服务关系。上诉人的该项主张，不能够成为拒付物业服务费的合理抗辩理由，本院不予采信。关于上诉人主张物业公司没有尽应尽的责任与义务，收费不合理。被上诉人并未按合同约定的每平方米1.2元全额主张物业费，对上诉人收取的物业费标准调整为第一年按照每平方米0.8元收取，第二年、第三年按照每平方米1元的标准收取，原审法院按0.8元和1元予以了确认。上诉人未提供证据证明上诉人主动降低的收费标准存在与市场价格存在显著不符之处。上诉人的该项主张，不能够成拒付物业服务费的合理抗辩理由，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人田海娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵明静代理审判员  孙 卓代理审判员  朱 丹二〇一四年二月十二日书 记 员  张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；