河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终4359号上诉人（原审被告）：赵继敏，男，1975年11月10日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张新峰、胡志中，河南王城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李七娥，女，1951年2月27日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：孙晓书，河南九都律师事务所律师。上诉人赵继敏因与被上诉人李七娥房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵继敏上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人李七娥的诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人李七娥承担。事实和理由：一、原审中，被上诉人的诉讼请求为房租7000元，却判决上诉人支付租金9100元，超出原审诉讼请求。二、本案事实认定存在错误。1.上诉人一审中未出示上诉人所租赁的230号的房屋所有权证，在没有房屋产权管理部门出具权威证明的情况下，原审法院认定230号商铺即为合同上约定的232号商铺。2.一审法院关于被上诉人收取上诉人10000元现金的事实认定存在错误。该10000元是上诉人支付的租房押金，双方的合同上对转让费一项在签订合同时就已经取消，即不存在转让费一说；并且转让费是支付给转租人的，并非付给房东。原审法院违背事实，认定上诉人支付的10000元为转让费。三、被上诉人承诺《房屋租赁合同书》到期后可以续签，除非上诉人本人提出不租，房子将一直租给上诉人。基于此，上诉人才投入8万多元进行装修并花费大量的人力物力进行宣传，店铺有了不错的业绩。被上诉人解除租赁合同给上诉人造成的损失应由被上诉人承担。李七娥辩称，原审判决未超出被上诉人的诉讼请求。被上诉人诉求2018年1月、2月房租7000元，并要求支付到返还房屋为止。由于上诉人拖欠房租，被上诉人2018年3月1日将租赁房屋上锁，2018年4月12日经法院调解允许上诉人继续使用租赁房屋至2018年4月底，2018年5月2日上诉人将房屋交予被上诉人，上诉人共拖欠两个月二十天的租金，原审判决上诉人支付被上诉人9100元并无不当。二、本案认定事实清楚。1.关于《商铺租赁合同书》中的230号商铺是否是产权登记证上的232号商铺的问题，原审法院带领双方当事人实地进行勘察，并与产权平面图比对，确定230号商铺是产权登记证上的232号商铺。2.被上诉人收取的10000元确系转让费。首先上诉人向原审法庭出示被上诉人的收条上未载明收取的10000元是租赁商铺的押金；其次，被上诉人已向法院讲明该转让费用于弥补合同未到期的原租户的损失。因上诉人在2016年2月租赁被上诉人的该商铺时原租赁合同未到期，为了及早将该商铺交于上诉人使用，经与原租赁人和上诉人协商，上诉人支付被上诉人10000元转让费用于弥补原租赁人的损失。关于是否是转让费，《商铺租赁合同书》中有显示，虽被上诉人划掉，但能印证该部分事实的存在。原审认定收条上的10000元系转让费而非房租租赁押金正确。三、因上诉人不按约定缴纳房屋租金，被上诉人才依据《商铺租赁合同书》的约定和法律规定终止租赁关系。上诉人不按时缴纳租金，被上诉人有权解除合同。四、被上诉人不应承担上诉人租赁期间的装修费用。首先，该费用与被上诉人的诉求无关，上诉人并未就该损失提出反诉请求，不属于本案审理的法律关系。其次，上诉人装修房屋未经被上诉人同意，且《商铺租赁合同书》也未对房屋装修进行约定。根据《合同法》第二百三十五条、第二百二十三条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此上诉人要求被上诉人承担其房屋装修费用是没有法律依据的。综上，原审判决认定事实清楚，判决公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李七娥向一审法院起诉请求：一、判决被告支付拖欠原告2018年1月、2月房租7000元，并向原告支付房租到返还原告房屋之日止；二、判决被告按现状返还租赁原告的房屋；三、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月1日，出租人李七娥与承租人赵继敏签订了《商铺出租合同书》，出租的商铺位于老城××大街××号，租期2年，时间自2016年3月1日至2018年3月1日，租金为每月3500元，经双方平等协商，预交二个月租金为人民币7000元；出租方若要求租赁期满后停止租赁该商铺的，应在租赁期满前30日书面通知承租方；合同第八条载明：“承租方向出租人缴纳了一万块钱转让费”，但此条被划去。同日，李七娥向赵继敏出具收条一张载明：“今收一壹万元。”2018年1月28日，李七娥向赵继敏发出通知一份，租赁合同到期后不再续租，2018年1-2月房屋租金尚未交付，五日内结清租金，租赁期满后腾空房屋交付李七娥。但赵继敏至今未结清拖欠房租。合同期满后，因赵继敏拖欠2018年1-2月房租未交，李七娥于3月1日将出租房屋另加一把锁，阻止赵继敏继续使用该房屋。该院审理中，2018年4月12日经该院主持调解，李七娥与赵继敏达成协议由赵继敏继续使用出租房屋至2018年4月底，赵继敏于2018年5月2日将房屋门钥匙交予李七娥。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原告李七娥按照合同约定出租了商铺，被告赵继敏未按照合同约定缴纳2018年1月、2月份的房租，系违约行为。关于合同约定的出租商铺是老城××大街××号，实际使用的是230号的问题，经过现场勘查和房屋产权证平面图比对，230号商铺即合同上的232号商铺。关于1万元是押金还是转让费的问题，收条上未载明，但合同中曾写为转让费，该院认定该款为转让费。关于被告赵继敏提出其对房屋装修及宣传进行较大投入，要求原告李七娥赔偿损失的问题，双方未对该方面进行约定，故其理由不能成立。因李七娥将出租房屋加一把锁造成被告赵继敏无法正常使用经营，此期间的房租共4900元赵继敏不应承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告赵继敏于本判决生效之日起十日内支付原告李七娥房屋租金9100元；二、驳回原告李七娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赵继敏负担。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。上诉人与被上诉人二审期间均认可《商铺租赁合同书》中约定的“承租方向出租方缴纳了1万块钱转让费”被划掉了。本院认为，上诉人赵继敏认为一审判决超出了被上诉人李七娥的诉讼请求，但被上诉人李七娥诉求房租至房屋返还之日止，而不仅是上诉人赵继敏拖欠的2018年1月、2月房租7000元。故对上诉人赵继敏的该项上诉理由，本院不予采信。关于被上诉人李七娥收取的10000元系转让费还是租房押金问题。在二审期间，双方均认可《商铺租赁合同书》中约定的“承租方向出租方缴纳了1万块钱转让费”被划掉了；且被上诉人李七娥出具的收条上亦未注明该10000元系转让费。故一审法院认定该10000元系转让费不当，本院予以纠正。因上诉人赵继敏欠付被上诉人李七娥房屋租金9100元，可与被上诉人李七娥收取上诉人赵继敏的10000元租房押金折抵。鉴于被上诉人李七娥收取的租房押金超过上诉人赵继敏所欠房租，以及上诉人赵继敏已于2018年5月2日将房屋返还被上诉人李七娥，故被上诉人李七娥要求上诉人赵继敏支付所欠房屋租金并返还租赁房屋的诉求，本院不予支持。因双方未对租赁物装修及宣传进行约定，上诉人亦未提交证据证明其装修行为已经被上诉人同意，故一审法院对其因装修及宣传造成的损失不予支持，并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初455号民事判决；二、驳回李七娥的诉讼请求。一审案件受理费25元、二审案件受理费5元，均由被上诉人李七娥负担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一九年三月二十二日书记员  苏 航