广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初20547号原告王显荣，男，汉族，1969年5月1日出生，身份证住址重庆市梁平县，委托代理人龚凯，广东宝源律师事务所律师。被告李在坤，男，汉族，1974年6月6日出生，户籍地四川省万县地区，委托代理人梁宏岩，广东巨通律师事务所律师。原告王显荣诉被告李在坤民间借贷纠纷一案，原告诉请法院判令：1、被告立即向原告支付借款人民币1310596元及利息1154704.68元（以2%月利息计算，自出借之日起至还清之日止，其中360000元自2014年9月19日起计算，589000元自2015年6月1日起计算，361596元自2015年10月21日起计算，截止2018年8月19日为1154704.68)2、本案诉讼费用由被告负担。原告诉称，原被告系老乡及朋友关系，原告与其妻子陈俊献为固戌石街股份公司七厂二房东，同时开办深圳市宝安区西乡镇荣顺成五金塑胶制品厂以个体户企业类型经营生意，目前该公司状态为吊销，未注销。2010年6月1日，陈俊献代表深圳市宝安区西乡镇荣顺成五金塑胶制品厂与被告签订租赁合同，将厂房一层共计1116平方米租给被告，约定租金为每平方米16元，租期为6年。原被告系老乡及朋友关系、租赁合同关系，同时双方又有钟表配件的业务关系，关系较为复杂。近年来，制造业不景气，被告经常因生意需要向原告短期拆借现金或由原告代为垫付的房租及水电费；2015年10月21日，为节约成本，被告决定另觅他处开办工厂，原被告双方当日对账确认，2014年9月19日前，被告共向原告借得现金及原告代被告垫付的房租及水电费转为借款共计人民币36万元;2014年9月19日至2015年6月1日期间，被告共向原告借得现金及原告代被告垫付的房租及水电费转为借款共计人民币58.9万元；货款人民币11万元；2015年6月、7月、8月、9月、10月房租及水电费转为借款共计人民币251596元，并约定自2015年10月30日起每月还一万元，从2016年8月30日起每月还一万五千元，从2017年8月30日起每月还两万元，从2018年8月30日起每月还两万五千元，直到还清为止，同时约定，未按协议约定履行还款义务，月利息按照借款金额的5%计算。至今，被告共向原告偿还人民币20000元（其中现金人民币10000元，四支手表抵人民币10000元）后便不再向原告偿还，为维护自身合法权益，原告特依法起诉，望法院判如所请。被告答辩称：一、本案应是房屋租赁纠纷，而不是民间借贷纠纷。被答辩人从未向答辩人借款，所有借条、协议都没有实际借款发生，均基于2010年6月1日与陈献签订的合同书从房租转变而来，实际上答辩人仅欠被答辩人房租36万，后2014年9月19日停止租赁，而并非被答辩人主张的1310596元。同样，被答辩人主张高利息超过100万，答辩人亦不予认可，这些都是原告单方面脱离租房的基本事实高息计算而来，所以是没有事实支持的违法利息。二、本案既然是房屋租赁纠纷，依照法律规定，作为出租人的被答辩人应当依法举证证明涉案的出租房屋是否有权出租，是否有权收取租金，主张的权力是否适格。若出租的房屋为违法建筑，无产权证明，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释第三条之规定，应当认定无效合同。从被答辩人的诉状内容，被答辩人刻意把房屋租赁的事实虚构成借款事实，除了违法获取高利息，还有掩盖其违法出租厂房的事实，所以被答辩人必须依法举证自己作为出租人的合法性，以及出租标的物的合法性。三、本案作为房屋租赁纠纷，我们认为已经超过了诉讼时效。四、被告租用原告厂房，深受其害。首先，原告偷电，被告曾经报警。原告也因为偷电被供电部门罚款100万。拖欠其租金36万，被告将工厂全部机器设备价值几十万留置在工厂，全部由原告私自占有处分。且关于这些机器设备，原告主张双方终止房屋租赁关系当时留置的机器设备由原告自行处分，用于抵扣36万元的租金，这个事情有全厂的员工都可以作证，被告保留主张这一权利。本案相关情况2010年6月1日原被告签订合同书，约定将原告未注册的荣顺成塑胶加工厂厂房及宿舍租给被告，租期6年。企业查询单显示，深圳市宝安区西乡镇荣顺成五金塑胶制品厂成立于2001年10月10日，经营者为原告，企业类型为个体工商户，经营状态为吊销，未注销。2011年6月，被告出具借条载明，被告向原告借款人民币100000元，还款日期为2011年12月前还清，如到期未还，原告有权变卖被告汽车及其他财产直到够十万为止。2011年10月21日，被告出具内容为“今借到王显荣现金100000元整（一个月期限）”的借条。2014年9月19日，原告出具借款协议载明，经原被告双方协议，被告向原告借款人民币360000元，被告承诺在2014年12月31日归还给原告，如在2014年12月31日未归还，原告有权变卖被告家人的全部财产，并追究其他相关责任。该借款协议底部备注有“此款是欠房租水电累计成”，被告于借款人处签字。2015年10月21日，原被告签订还款协议确认，被告自2014年9月19日起因急需资金，多次向原告借款，具体借款如下：1、2014年9月19日，被告向原告借款本金人民币36万元；2、2015年6月1日，被告向原告借款本金人民币58.9万元；3、被告拖欠原告精美货款共计人民币11万元；4、2015年被告从2015年6月、7月、8月、9月、10月欠房租水电共计251596元，综上，被告累计拖欠原告款项共计人民币1310596元。关于还款安排，被告承诺从2015年10月30日起每月还1万元；从2016年8月30日起每月还1.5万元；从2017年8月30日起每月还2万元；从2018年8月30日起每月还2.5万元，直至还清。关于违约责任，若被告未按约还款，原告有权从借款出截止日期计算至还清之日止的利息，月利息按照借款金额的5%计算，守约方为实现债权支付的全部费用由违约方承担。另特别约定，根据违约情况，守约方有权对违约方违约部分款项加收不超过拖欠款项总额的5%的违约金。庭审中被告确认欠付原告36万元租金。原告起诉自认被告共向原告偿还20000元以上事实，有原告提供的租赁合同、企业信息查询单、结婚证、借条、借款协议、还款协议等证据及庭审笔录在案佐证，应予认定。判决结果本院认为，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条，原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。被告以此提出抗辩，虽未提供相关证据，但据房屋租赁合同及原被告双方庭审陈述可确认原被告双方发生款项系基于房屋租赁合同法律关系。本案借条、借款协议及还款协议所涉款项均系对房屋租赁所产生费用的确认，且民间借贷合同系实践合同，原告亦未提交相关证据证明原被告双方存在借款事实。综上，本案系房屋租赁合同纠纷。被告主张案涉厂房为违法建筑，原告自认该厂房为历史遗留违法建筑，本院予以认可。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，认定原被告租赁合同无效，该合同自始无法律约束力，故对原告主张被告支付借款的诉求，无事实依据，本院不予支持。原告主张被告自愿租赁案涉厂房，应支付等价相应租金，视为对房屋占有使用费的支付请求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，本院予以支持。被告主张2014年9月19日，原被告双方租赁关系终止，未提供证据证明，且与还款协议内容相矛盾，还款协议系对原被告双方发生的债权债务关系的确认，不论该还款协议所涉款项性质为何，被告于落款处签字，视为对债务实际内容予以认可，应当承担相应的法律责任。还款协议中所涉厂房租金系以原被告意思自治约定的租金标准计算，因房屋租赁合同无效，被告应支付等同于该欠付租金的房屋占有使用费，扣除已偿还原告人民币20000元，被告应付原告欠款人民币1290596元。关于利息，本案非民间借贷纠纷，原告主张以2%月息计算利息的诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。原被告双方于还款协议中约定的利息过高，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定支持以中国人民银行同期贷款利率计算利息。依据还款安排，原被告已对合同履行期限作出约定，被告应自2015年10月30日起每月还款1万元，因原告自认被告已支付两万元，故对上述欠款利息计算期限从2016年1月1日起计至还清之日止。关于诉讼时效，还款协议系原被告双方对既有事实的确认，约定分期付款，最后一笔还款安排时间自2018年8月30日起每月还款截至还清，故合同履行期限尚未届满，诉讼时效期间尚未起算，被告主张诉讼时效抗辩，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李在坤于本判决生效之日起十日内向原告王显荣支付欠款人民币1290596元及利息（以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年1月1日起计至还清之日止）。二、驳回原告王显荣的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。案件受理费人民币26522元，由被告李在坤承担。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 应   连人民陪审员 陈 李 芬人民陪审员 蔡 文 卿二〇一九年三月五日书 记 员 张君(兼)书 记 员 陈 靖 怡附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。