烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2010）烟牟民一初字第220号原告：王玉龙。委托代理人：李敏，山东宁海律师事务所律师。被告：烟台圣禾房地产开发有限公司，住所地烟台市经济技术开发区裕源大厦907号室。法定代表人：戴文江，经理。被告：江苏兴厦建筑安装有限公司，住所地江苏省高邮市武安东路8号。法定代表人：赵宏才，总经理。被告：江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司，住所地烟台市经济技术开发区金东小区79号楼一单元109室。负责人：赵宏才，经理。上述三被告委托代理人：史志学，烟台牟平宁海法律服务所法律工作者。被告：李正荣。原告王玉龙诉被告烟台圣禾房地产开发有限公司（以下简称烟台圣禾房地产）、被告江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司（以下简称江苏兴厦烟台分公司）、被告江苏兴厦建筑安装有限公司（以下简称江苏兴厦建安公司）、被告李正荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉龙及其委托代理人李敏，被告烟台圣禾房地产、江苏兴厦烟台分公司及江苏兴厦建安公司的共同委托代理人史志学到庭参加诉讼。被告李正荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王玉龙诉称：2009年4月份，被告烟台圣禾房地产在烟台市牟平区西关路西、南华街北开发建设福顺小区4号楼，该工程发包给被告江苏兴厦烟台分公司承建。2009年12月10日，原告与被告烟台圣禾房地产、被告江苏兴厦烟台分公司签订了《房屋销售认购书》，并交付了定金80000元，认购了该小区4号楼4单元一层102号楼房。该合同约定原告须在双方签字后30日内到被告指定地点签订《商品房买卖合同》。但是当原告在限定的时间内找被告烟台圣禾房地产、被告江苏兴厦烟台分公司签订《商品房买卖合同》时，二被告却以种种理由推拖，拒不签订合同。要求法院判决：1、确认原告与被告烟台圣禾房地产、江苏兴厦烟台分公司于2009年12月10日签订的《房屋销售认购书》合法有效；2、四被告互负连带责任，共同向原告交付烟台市牟平区福顺小区4号楼4单元一层102号的楼房。3、案件诉讼费用由被告交纳。被告烟台圣禾房地产辩称：我公司从未与原告签订过《房屋销售认购书》，也没有收到原告的定金，请求驳回原告的诉讼请求。被告江苏兴厦建安公司、江苏兴厦烟台分公司辩称：我公司从未与原告签订过《房屋认购书》，也没有收到原告的定金，被告烟台圣禾房地产也未委托我公司销售房屋。卖房给原告系被告李正荣的个人行为，与我公司无关。请求驳回原告的诉讼请求。被告李正荣未答辩。经审理查明：2009年4月15日，被告烟台圣禾房地产与被告江苏兴厦建安公司签订一份《建设工程施工合同》，合同约定被告烟台圣禾房地产将其开发建设的位于烟台市牟平区西关路西、南华街北的福顺小区4号楼的土建、水、电、暖工程总体发包给被告江苏兴厦建安公司承建。该合同第24条约定：“发包人向承包人预付工程款的时间和金额或占合同价款总额的比例：以在建楼作为工程示（款）的抵押，主体封顶后销售楼房时付70%为工程款，30%作为甲方前期费用。”被告江苏兴厦建安公司承包上述工程后将该工程整体转包给无施工资质的被告李正荣，双方签订一份《项目施工承包合同》，合同约定被告李正荣租用被告江苏兴厦建安公司的资质承建上述工程，被告李正荣付给江苏兴厦建安公司工程总造价的1.5%作为“服务费”。之后，被告李正荣雇佣同乡郁志山具体负责工程进展，并安排郁志山雇佣民工进行工程施工。施工过程中，由于资金短缺，无法及时发放民工工资，被告李正荣遂与郁志山协商将所建的部分楼房出售以回笼资金。2009年12月，原告找到郁志山协商购买福顺小区4号楼4单元一层102的楼房，双方约定房屋总价款为197386元。原告于2009年12月1日向郁志山支付了“购房意向金”80000元，郁志山向原告出具一份盖有“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”印章的收据。2009年12月10日，原告与“江苏兴厦建安牟平项目部”签订一份《房屋销售认购书》，该认购书第五条约定：“乙方（原告）签订本认购书当日支付购房意向金捌万元整，作为双方签订《商品房认购书》及其补充协议。该意向金在双方签定正式《商品房买卖合同》后，即转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付的房价款的组成部分。”第六条约定：“乙方须在本认购书签订之日起30日内持本认购书及认购金收据到甲方（‘烟台圣禾房地产开发有限公司’）指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议。逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售该房产，乙方所付认购金不予退还。如甲方在上述约定期限内未经乙方同意而与第三方另行订立该房屋的买卖合同，则乙方有权要求双倍返还认购金。”该认购书甲方处盖有“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”的印章，原告在乙方处签名。之后，原告多次找郁志山要求签订正式《商品房买卖合同》不成。2010年3月原告等购房人向烟台市公安局牟平分局报案。2010年5月7日，原告将被告烟台圣禾房地产、被告江苏兴厦烟台分公司诉至本院。鉴于江苏兴厦建安公司、李正荣与本案有直接利害关系，本院于2014年1月将其追加为本案共同被告。庭审中，经本院释明后，原告坚持要求被告交付其所购买的房屋，而不要求返还相关钱款。在接受公安部门询问过程中，被告烟台圣禾房地产对被告李正荣出售涉案房屋之事实表示并不知情，也未同意出售房屋以抵顶工程款。被告李正荣对该事实予以认可。原告主张被告烟台圣禾房地产对出售房屋是知晓并同意的，并提供了下列证据：1、原告及另一买房人刘大伟接受公安部门询问时的询问笔录。两人均陈述2009年11月刘大伟等人在交付了“购房意向金”后找被告烟台圣禾房地产法定代表人戴文江盖章时，戴文江曾表示知道卖房一事。2、公安部门对案外人姜文国、刘强所作的询问笔录。姜文国陈述在原告等人买房之后其曾通过被告李正荣、郁志山打算购买福顺小区4号楼的房屋，在支付了70000元的预付款后，因担心有风险又将房屋转让给刘强，并且带刘强与被告烟台圣禾房地产签订了正式购房合同。刘强陈述其并不认识姜文国，其购买的是福顺小区4号楼4单元4楼西，并支付了全款，“开发商和建筑商一起给我开具的正式购房合同和收据”。3、2012年7月另一买房人刘大伟与被告烟台圣禾房地产法定代表人戴文江的电话录音。录音中刘大伟称其购买并已居住的福顺小区4号楼4单元2楼东的房屋门被撬开，戴文江称“那就换把锁呗”；关于锁被谁撬开，戴文江表示不知情。被告烟台圣禾房地产对该证据真实性无异议。4、本案审理过程中烟台电视台对被告烟台圣禾房地产法定代表人戴文江所作的采访录像片段。录像中戴文江否认其曾与原告等人签订过《房屋销售认购书》，并称：“我知道她（王玉龙妻子）买房子”，但“她没交钱，没交钱我怎么盖章？”。被告烟台圣禾房地产对该证据真实性无异议。上述事实，有原被告庭审陈述笔录、被告烟台圣禾房地产与江苏兴厦建安公司签订的《建设工程施工合同》、被告江苏兴厦建安公司与李正荣签订的《项目施工承包合同》、《房屋销售认购书》、收款收据、山东衡信司法鉴定中心鉴定意见书、公安部门询问笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：涉案的《房屋销售认购书》的甲方处加盖的是“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”的印章，而原告所提供的证据并不足以证明该项目部有权出售涉案房屋，原告也无证据证明上述印章的真实性或其实际代表的单位，故该《房屋销售认购书》的订立违反了《中华人民共和国合同法》有关合同成立的相关规定，合同并未成立。原告要求确认《房屋销售认购书》合法有效，并依据该《房屋销售认购书》要求被告烟台圣禾房地产、被告江苏兴厦建安公司、被告江苏兴厦烟台分公司、被告李正荣交付涉案楼房，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王玉龙的诉讼请求。案件受理费4148元，由被告江苏兴厦建筑安装有限公司、被告李正荣交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  于俊峰代理审判员  孙家海代理审判员  姜志东二〇一四年二月二十一日书 记 员  胡媛媛