天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终270号上诉人（原审被告）：潘赓，男，1972年3月13日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。上诉人（原审第三人）:中国农业银行股份有限公司天津南开支行，住所地天津市南开区南开三马路137号。主要负责人：赵瑞廷，行长。委托诉讼代理人：李宝善，男，该单位职员。委托诉讼代理人：穆恩鹏，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王桂芳，女，1959年2月22日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。法定代理人：崔吉万（王桂芳丈夫），住天津市河东区。委托诉讼代理人：王福祥，男，住天津市和平区，由天津市河东区上杭路街道万平里社区居民委员会推荐。上诉人潘赓、中国农业银行股份有限公司天津南开支行（以下简称农行南开支行）因与被上诉人王桂芳房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2018）津0102民初5606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。潘赓上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：在签订房屋买卖合同时被上诉人并非确定的限制民事行为能力人，被上诉人代理人未提供被上诉人在签订房屋买卖合同年度的就医记录，说明被上诉人在签订房屋买卖合同期间并未进行治疗，精神状态良好。诉争房屋于2010年登记在被上诉人名下，若被上诉人在2007年就无法辨识自己的行为，为何2010年将诉争房屋落户到被上诉人名下。被上诉人独自完成了提供卖房信息，签订房屋买卖合同，配合抵押贷款合同，办理过户等繁琐的手续，很难让人相信被上诉人属于限制民事行为能力人。被上诉人法定代理人于2012年就知晓被上诉人卖房的事实，其称57万元卖房款被骗，但经过了6年没有主张权利。潘赓与农行南开支行签订的抵押借款合同合法有效，农行南开支行取得了抵押权，认定房屋买卖合同无效，侵害农行南开支行的权利。王桂芳辩称，请求驳回上诉，维持原判。农行南开支行述称，同意潘赓的上诉请求。农行南开支行上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：在签订房屋买卖合同时被上诉人并非确定的限制民事行为能力人，被上诉人代理人未提供被上诉人在签订房屋买卖合同年度的就医记录，说明被上诉人在签订房屋买卖合同期间并未进行治疗，精神状态良好。诉争房屋于2010年登记在被上诉人名下，若被上诉人在2007年就无法辨识自己的行为，为何2010年将诉争房屋落户到被上诉人名下。被上诉人独自完成了提供卖房信息，签订房屋买卖合同，配合抵押贷款合同，办理过户等繁琐的手续，很难让人相信被上诉人属于限制民事行为能力人。被上诉人法定代理人于2012年就知晓被上诉人卖房的事实，其称57万元卖房款被骗，但经过了6年没有主张权利。农行南开支行与潘赓签订的抵押借款合同合法有效，农行南开支行取得了抵押权，认定房屋买卖合同无效，侵害农行南开支行的权利。农行南开支行与潘赓借款合同纠纷，经天津市南开区人民法院（以下简称南开法院）审理，确认农行南开支行对涉案房屋享有抵押权，南开法院基于生效法律文书查封了涉案房屋，故本案一审判决第二项根本无法执行。王桂芳辩称，请求驳回上诉，维持原判。潘赓述称，同意农行南开支行的上诉请求。王桂芳向一审法院起诉请求：1、判决确认原告与被告签订的《天津市房产买卖协议》无效，被告配合原告撤销原、被告的房屋买卖行为，被告配合原告办理撤销房屋买卖登记手续；2、诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：一、2012年4月18日，原告王桂芳作为出卖人（甲方），被告潘赓作为买受人（乙方）签订编号为25828-011577的《天津市房产买卖协议》，王桂芳将其名下坐落于河东区万平里3-2-604号房屋出售给潘赓，房价款650000元，首付款200000元，银行贷款450000元，由房地产交易资金监管中心对650000元房价款实施监管。二、潘赓所付房款到达王桂芳账户后，2012年5月22日，其中570100元转入案外人李淦账户中，另于2012年5月30日、2012年8月24日、2012年9月4日原告分三次取现共计80000元。三、被告潘赓于2017年1月3日取得涉诉房屋产权证，现该房屋由原告王桂芳及其丈夫崔吉万占有使用。四、（2017）津0102民初697号民事案件审理期间，经原告申请，一审法院委托天津市津实司法鉴定中心对其民事行为能力进行鉴定，鉴定意见为：王桂芳目前为限制民事行为能力人。五、第三人因涉诉房屋贷款合同纠纷于2014年至天津市南开区人民法院起诉被告夫妻，南开法院于2014年9月16日出具（2014）南民初字第4916号民事调解书，调解协议载明，第三人同被告解除了双方于2012年4月28日签订的《个人购房抵押担保借款合同》……。六、王桂芳提交的证据显示，其先后于1994年、1998年、1999年、2015年因精神疾病住院治疗，并于2007年1月25日首次领取了《残疾人证》，发证机关：中国残疾人联合会。残疾人证号：12010419590222084862B。残疾类别：精神。残疾等级：贰级。监护人：崔吉万。另，本案的原、被告均表示不清楚案外人李淦住处及联系方式，一审法院也就原告主张的涉诉房屋买卖及李淦取走购房款涉嫌诈骗犯罪问题向原告进行了释明，建议其向公安机关报案。同时，一审法院也直接向公安机关提供了可疑线索及书面文字反映材料。目前，公安机关未能立案。一审法院认为，原告王桂芳先后于1994年、1998年、1999年、2015年因精神疾病住院治疗，原告1994年住院入院诊断：精神分裂症、偏执型，出院诊断：精神分裂症、偏执型。1998年入院诊断：精神分裂症，偏执型，出院诊断：精神分裂症、偏执型。1999年住院病程记录：原告发病于1978年，患者有评论性幻听，被害妄想，思维破裂，现实检验能力受损，无法与其进行有效交谈。与周围环境的关系：对周围事物不关心，态度骄横，与医生不合作，有破坏及攻击行为。自知力：欠佳，不承认自己有病，对治疗无迫切要求。思维联想障碍：语量增多，语速无变化，不通畅，思维内容荒谬，思维破裂，言语杂乱，答非所问。诊断结论：精神分裂症，偏执型。2015年住院主要诊断：未分化型精神分裂症。综合上述病历记载内容分析，原告与被告在签订涉诉房屋买卖协议之前，患有精神分裂症，曾四次在本市安康医院住院治疗，医院的诊断结论表明原告思维破裂，现实检验能力受损，无法与人正常有效交谈，属于精神分裂症，且原告于2007年1月25日首次领取了《残疾人证》。由此可见，在缺乏有效证据的情况下，不能佐证原告系间歇性类型的精神病人，也无法确认原告是在精神正常的情况下签订的涉诉房屋买卖协议。根据原告住院病历记录、原告的残疾人证及天津市津实司法鉴定中心的鉴定结论分析，原告在签订涉诉房屋买卖协议时并非完全民事行为能力人。根据我国法律规定，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。根据案情分析，原告虽具有一定的民事行为能力，但其实施的售房行为与其智力、精神健康状况不相适应，根据法律规定，原告同被告签订的房屋买卖协议系效力待定合同，该买卖行为需要原告法定代理人崔吉万的同意、追认。根据法律规定，被告在知道原告为限制民事行为能力人之后，可以催告原告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。现崔吉万明确表示不同意，被告也未能提交崔吉万在签订协议后对此予以同意、追认的有效证据。况且，涉诉房屋为原告夫妻唯一住房，原告多年患病，丈夫为退休职工，家庭并不富有，也无证据佐证原告夫妻具备出售房屋的合理理由和背景条件。故依法认定王桂芳与潘赓签订的《天津市房产买卖协议》无效。因该案系确认合同效力案件，被告潘赓不同意原告诉讼请求，未提出反诉要求原告返还购房款等相关主张，故购房款的返还及因涉诉房屋贷款产生的相关纠纷等问题，被告可依法另行主张。关于第三人利益保障问题。被告将涉诉房屋抵押于第三人，第三人亦同被告经法院达成了调解协议。且抵押合同效力认定及抵押权的行使同本案非属于同一法律关系，所以，第三人就抵押权的效力认定及抵押权的行使可依法另行解决。需要释明，案外人李淦取走购房款问题同本案不属于同一法律关系，对此不予过多评述，原告如有诉求，可依法另案解决。判决：一、2012年4月18日原告王桂芳与被告潘赓签订的《天津市房产买卖协议》无效；二、被告潘赓于本判决生效之日起十五日内协助原告王桂芳将坐落于天津市河东区万平里3-2-604号房屋所有权变更登记至原告王桂芳名下，所需费用由原告王桂芳负担。三、驳回原告王桂芳其他诉讼请求。案件受理费80元、鉴定费2100元，由原告王桂芳负担。二审中当事人没有提交新证据，本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，被上诉人患有精神疾病，先后于1994年、1998年、1999年、2015年住院治疗。且于2007年领取了残疾人证，残疾类型为精神残疾，残疾等级二级。诉讼期间，一审法院委托天津市津实司法鉴定中心对被上诉人的民事行为能力进行鉴定，结论为限制行为能力人。结合被上诉人住院治疗的情况以及领取残疾证的情况，可以认定被上诉人在与潘赓签订房屋买卖合同时，处于限制行为能力状态。依据法律规定，潘赓在知晓被上诉人为限制行为能力人之后，可以催告被上诉人法定代理人在一个月内予以追认，法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。潘赓不能提供被上诉人法定代理人崔吉万对房屋买卖协议同意或追认的相关证据，故一审认定潘赓与被上诉人签订的《天津市房产买卖协议》无效，具有事实依据和法律依据。潘赓和农行南开支行主张被上诉人在签订房屋买卖协议时非确定的限制民事行为能力人，房屋买卖协议有效，依据不足，不予支持。由于潘赓购买诉争房屋时向农行南开支行抵押贷款用于支付购房款，农行南开支行与潘赓之间存在借款合同纠纷，南开法院依法查封了诉争房屋，故一审判令潘赓协助被上诉人将诉争房屋所有权变更登记至被上诉人名下，不符合法律规定，也不具备执行条件，本院对此予以纠正。综上，上诉人潘赓、农行南开支行的上诉请求部分成立，本院依法部分支持；一审判决认定事实清楚、适用法律存在瑕疵，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2018）津0102民初5606号民事判决第一项；二、撤销天津市河东区人民法院（2018）津0102民初5606号民事判决第二项、第三项；三、驳回上诉人潘赓其他上诉请求；四、驳回上诉人中国农业银行股份有限公司天津南开支行其他上诉请求；五、驳回被上诉人王桂芳在一审的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，鉴定费2100元，由被上诉人王桂芳负担。二审案件受理费160元，由上诉人潘赓负担80元，上诉人中国农业银行股份有限公司天津南开支行负担80元。本判决为终审判决。审 判 长  杨宝华审 判 员  李会芝代理审判员  刘建奇二〇一九年三月二十八日书 记 员  周晓琳