北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第09421号原告车志博，男。被告北京天地泰房地产经纪有限公司。法定代表人张杨，董事长。委托代理人吴雷军，男，北京天地泰房地产经纪有限公司业务经理。委托代理人刘风雷，男，北京天地泰房地产经纪有限公司业务经理。原告车志博与被告北京天地泰房地产经纪有限公司（以下简称天地泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告车志博、被告天地泰公司的委托代理人吴雷军、刘风雷，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告车志博诉称，我与天地泰公司于2013年8月26日签订房屋租赁合同，天地泰公司将位于北京市海淀区上地东里四区1号楼2单元302室其中的一间卧室出租给我，合同约定的租赁期限为2013年8月25日起至2014年8月24日止，共计12个月，租金为每月650元，支付方式为押一付三。合同签订后，我依约向天地泰公司支付房屋押金650元、房屋租金5850元、卫生费365元、管理费365元。2014年1月21日，涉案房屋的所有权人突然通知我，称天地泰公司违约，要收回房屋。经我与天地泰公司联系，该公司表示会解决与房主的相关问题并承诺如若收房会退还相应款项。2014年2月11日，房主再次要求收房，并张贴了搬离通知书，要求我在2014年2月14日前搬离。经我与天地泰公司联系，其要求我搬离并办理退房。我按照房主和天地泰公司的要求于2014年2月15日搬离涉案房屋，实际承租涉案房屋5个月22天。根据房屋租赁合同约定，租赁期内甲方（天地泰公司）提前收回房屋的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金，还应退还相应租金。我多次要求天地泰公司退还相应款项未果，故我诉至法院，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2014年2月15日解除，要求天地泰公司支付违约金1300元并返还房屋押金650元、剩余租金2145元、管理费191元、卫生费191元，以上共计4477元。本案的诉讼费由天地泰公司负担。被告天地泰公司辩称，车志博在起诉书中主张我方让其从诉争房屋处搬离，其应就此提交相应证据予以证明，比如盖有我方公章的书面退房通知或者说明是公司谁通知其退房的。如果是我方让租户搬离诉争房屋的话，我们与租户会就双方之间的租赁合同有一个终止协议，就我方通知租户收房一事也会有相应的证据。我方对车志博何时从诉争房屋处搬走不清楚。现车志博自行搬出诉争房屋，违反了租赁合同第10条第2款及第12条的约定，构成了提前退房，应向我方支付违约金。另外，按照合同约定，车志博应在2014年1月24日支付第三笔租金，但其在2014年1月27日才打款，根据合同第10条第5款的约定，其已违约，应支付违约金或滞纳金，我方取数额高者主张。在上述情况下，车志博现要求解除合同，其应按约定支付我方违约金或者滞纳金，我方才同意解除合同。我方不同意赔偿车志博主张的违约金也不同意退还钱款，其提前退房的后果应由其自行承担；而且，卫生费和管理费是按年收取的，车志博提前退房，卫生费和管理费无法退还。经审理查明，2013年8月26日，车志博（承租人、乙方）与天地泰公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，双方约定：由车志博租住北京市海淀区上地东里四区1号楼2单元302室房屋中的一间隔断间作为卧室使用，租期自2013年8月25日至2014年8月24日，租金为押一付三，每日21.66元，第一次2013年8月26日支付，第二次2013年10月24日支付1950元，第三次2014年1月24日支付1950元，第四次2014年4月24日支付1950元，以后以此类推；乙方不按照约定支付租金达3日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方不按照约定支付租金达3日的，应按照月租金的200%向甲方支付违约金；租赁期内甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金；乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按月租金的200%标准支付违约金；乙方如过期交纳房租未超过3天的，则按每日100元向甲方支付滞纳金；合同的出租人（甲方）处载有"天地泰地产代"字样，车志博在承租人（乙方）签章处签字，天地泰公司在居间人（丙方）签章处加盖公章。车志博于2013年8月26日向天地泰公司支付2013年8月25日至2013年11月24日的租金2058元、卫生费365元（每天1元）、管理费365元（每天1元）、押金650元；于2013年10月26日向天地泰公司支付租金1950元；于2014年1月27日向天地泰公司支付截至2014年5月24日的租金1950元。2014年2月11日，车志博收到房主方的收房通知，内容为：目前，承租人及北京沃居房地产经纪有限公司（以下简称沃居公司）将本套房屋隔断出租，已违反了北京市的规章，且未按照合同约定于2014年1月24日前将下一季度房租交付给我，截至今日已超过15日未交付房租，在其不按照约定支付租金达7日的，我有权单方解除合同，收回房屋；现我决定解除合同，收回房屋，请你们于2014年2月14日前搬离，否则后果自负。2014年2月15日，车志博、另案原告耿卫国、石宗蔼、陈鹏飞与黄某履行交房手续并搬离诉争房屋。本院根据上述收房通知上的电话进行联系，接听者称其为吴某，涉案房屋登记在其妻黄某名下，曾出租给他人并由沃居公司作为居间人，上述收房通知属实，其系因未收到房租到诉争房屋处查看时才知晓诉争房屋被天地泰公司打隔断出租，其经上网查询，发现沃居公司是天地泰公司前身，其曾找天地泰公司要求收回房屋，天地泰公司要求给予宽限，现其已收回房屋另行出租。经本院与房管部门和婚姻登记部门核实，涉案房屋登记在黄某名下，吴某与黄某系夫妻。另查，天地泰公司与沃居公司的营业执照注册号一致。庭审中，车志博称，其于2013年8月25日搬入诉争房屋。天地泰公司称，其只负责与租户签订合同并收取费用，至于租户是否实际居住使用房屋、何时搬入、何时搬出，其不管。天地泰公司另称，其收购了沃居公司，由其法定代表人张杨接手沃居公司的营业执照，变更了法定代表人，留用沃居公司的部分人员。上述事实，有双方当事人陈述，房屋租赁合同、收据、收房通知等证据，本院调取的房屋登记材料、婚姻登记材料，本案开庭笔录，在案佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，车志博与天地泰公司于2013年8月26日签订《北京市房屋租赁合同》并由天地泰公司履行出租房屋及收取房租等钱款之实，故车志博与天地泰公司之间形成了房屋租赁合同关系，上述租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应系合法有效，对双方当事人均具有约束力。在上述合同履行期间，因车志博基于房主要求已于2014年2月15日搬离诉争房屋，故车志博与天地泰公司签订的上述房屋租赁合同已无法继续履行，故车志博要求确认其与天地泰公司签订的上述房屋租赁合同于2014年2月15日解除，存在事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现诉争房屋房主系因未收到其承租人和沃居公司的房屋租金而提出解除合同、收回房屋，进而导致车志博在已支付租金、押金、卫生费、管理费的情况下不能在合同租赁期内继续使用租赁房屋，对此，受让沃居公司权利义务的天地泰公司负有责任，故天地泰公司理应根据合同约定按照月租金的200%支付违约金并向车志博返还相关费用，现车志博主张的违约金、押金、租金、卫生费、管理费，存在事实和法律依据，数额合理，本院依法予以支持。庭审中，天地泰公司主张，车志博自行搬离诉争房屋构成提前退房，应就此支付违约金并自行承担损失，该抗辩理由无事实和法律依据，本院依法不予支持。天地泰公司另主张，车志博迟延支付租金，应就此支付违约金或滞纳金，且该公司取数额高者主张，现车志博支付第三次租金时超过合同约定的付款日尚不足三天，而诉争房屋租赁合同在约定"乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按月租金的200%标准支付违约金"的同时又约定"乙方如过期交纳房租未超过3天的，则按每日100元向甲方支付滞纳金"，构成对于迟延支付租金不足三日的情形之违约责任约定不明，在此情况下，天地泰公司又主张违约金与滞纳金中数额高者，故本院对于天地泰公司的上述抗辩主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，判决如下：一、车志博与北京天地泰房地产经纪有限公司于二〇一三年八月二十六日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一四年二月十五日解除。二、北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向车志博支付违约金人民币一千三百元。三、北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向车志博返还押金人民币六百五十元、租金人民币二千一百四十五元、卫生费人民币一百九十一元、管理费人民币一百九十一元，以上共计人民币三千一百七十七元。如果北京天地泰房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由北京天地泰房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费五十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  禹霖华二〇一四年五月七日书 记 员  陈迎宾