江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1281民初8098号原告：郭大红，男,1963年6月21日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人:蒋银萍，女，1963年7月2日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人:蒋飞，兴化市张郭法律服务所法律工作者。被告：朱兆宏，男,1981年12月27日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：葛福兴，兴化市老圩法律服务所法律工作者。1963年12月25日被告：兴化市嘉丽园房地产开发有限公司。住所地：兴化市嘉丽园。1963年12月25日法定代表人：张德才。1963年12月25日被告：张德才，男，生，汉族，住兴化市。两被告共同委托诉讼代理人:李兴昆、李峰俊，兴化市信正诚法律服务所法律工作者。被告：张德余，男，1966年3月24日生，汉族，住兴化市。原告郭大红与被告朱兆宏、兴化市嘉丽园房地产开发有限公司、张德才、张德余确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭大红的委托诉讼代理人蒋银萍、蒋飞，被告朱兆宏及其委托诉讼代理人葛福兴，被告兴化市嘉丽园房地产开发有限公司、张德才的共同委托诉讼代理人李兴昆、李峰俊到庭参加诉讼，被告张德余经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭大红向本院提出诉讼请求：确认2014年7月15日张德余、张德才与朱兆宏签订的买房协议无效。事实与理由：原告与被告张德余曾因买卖合同纠纷在兴化法院诉讼，兴化法院作出（2016）苏1281民初8311号民事判决，判决张德余给付郭大红沙石款17.75万元，后申请执行。执行过程中，兴化法院将位于兴化市安丰镇振安南路东侧富安菜场二期工程前一号楼由东向西202室进行了查封。后被告朱兆宏与亲戚张德才、张德余串通，伪造购房协议及收条，向法院提起执行异议，为原告实现债权制造障碍，其中购房协议有两份，明显是串通补签字、补盖章，其交付房款在公安机关及法院的数次笔录中均前后矛盾，站不住脚，经法院向朱兆宏释明提供伪证的法律后果后，被告朱兆宏申请撤诉，另发现张德余、张德才兄弟未经相关责任部门的审批，既违法建筑的，又违法买卖，合同应为无效。朱兆宏辩称，1、原告主体不适格。原告与本案的被告张德余之间是买卖合同纠纷，已经经过法院裁决，讼争的房屋合同是否有效与原告无关；2、涉案房屋的买卖双方是朱兆宏和兴化市嘉丽园房地产开发有限公司，而非朱兆宏与张德余、张德才，原告诉请与事实不符；3、原告诉状中陈述的朱兆宏伙同张德才、张德余串通欺诈签订协议，与事实不符，双方并无串通欺诈行为，同时原告所称朱兆宏在执行异议之诉中因兴化市法院向朱兆宏释明提交伪证的法律责任撤诉，这点与事实不符。本案的被告是经过法庭做工作撤诉，符合法律规定，而非原告害怕因提供虚假证据而被处罚。原告诉请不应当得到法律支持，应当依法驳回原告诉请。被告兴化市嘉丽园房地产开发有限公司、张德才辩称：原告的主张没有事实和法律依据。原告主张无效的房屋买卖协议实际是由兴化市嘉丽园房地产开发公司与朱兆宏签订，合同的相对方就是朱兆宏和嘉丽园公司，张德余和张德才之所以在合同上签字，是因为作为销售代理人以及法定代表人履行职务行为，并不能以此来认定涉案的协议房屋为张德余和张德才所有，房屋所有权人系兴化市嘉丽园房地产开发有限公司，因此原告起诉被告张德才、张德余签订合同无效没有事实和法律依据，其他同朱兆宏的答辩意见。请求驳回原告诉请。被告张德余未答辩。本院经审理查明事实如下：被告兴化市嘉丽园房地产开发有限公司是被告张德才以自然人独资形式设立的公司。被告张德才、被告张德余系兄弟关系，被告兴化市嘉丽园房地产开发有限公司曾授权张德余对未销售房屋进行销售并收取房款，办理用电手续、收取相关费用。郭大红与张德余曾于2015年11月13日签订协议，内容为：兹有张德余在振安南路东侧富安菜场二期工程，因欠郭大红材料款贰拾万元整，现以前一号楼由东向西202室相抵押材料款，抵押时间在2016年4月30日，如到期不还材料款，该房产所属权归郭大红所有，张德余必须办理好房产证、土地证、水电开户等移交郭大红，如能还清材料款，房产归还张德余，期间双方不得买卖该房产。因张德余未按期还款，并向原告出具欠条一份，郭大红凭欠条诉至本院，本院查明被告张德余因工程建设需要，多次向原告郭大红赊购建筑材料，并于2016年1月30日向原告出具欠条一份，结欠177500元，并作出（2016）苏1281民初8311号民事判决书，判令张德余于判决生效后五日内给付原告郭大红欠款177500元及逾期利息（以177500元为本金，从2016年10月17日至被告实际给付之日止，按年利率6%计算）。因被告张德余未履行，郭大红向本院申请强制执行，执行过程中，本院作出（2017）苏1281执2620号执行裁定书，载明：“查封被执行人张德余所有的坐落在兴化市安丰镇振安南路东侧富安菜场二期工程前一号楼由东向西202室房屋，查封期限三年”，查封后，朱兆宏以查封房屋系其购得并已交清房款为由，向本院提出执行异议，请求撤销查封裁定书。本院经审查，作出（2018）苏1281执异2号执行裁定书，裁定撤销（2017）苏1281执2620号执行裁定书。朱兆宏不服，向泰州市中级人民法院申请复议，泰州市中级人民法院认为朱兆宏系基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应通过执行异议之诉处理而非通过复议程序，作出（2018）苏12执复24号执行裁定书，裁定撤销兴化市人民法院（2018）苏1281执异2号执行裁定，发回兴化市人民法院重新审查。本院重新立案审查后，裁定驳回朱兆宏的异议请求。朱兆宏不服，向本院提起执行异议之诉，诉讼过程中，朱兆宏向本院申请撤回诉讼，本院作出（2018）苏1281民初5329号民事裁定书，准许朱兆宏撤诉。经查，朱兆宏与张德余签订的协议，落款为2014年7月15日，内容为建设方张德余将其建设的安丰镇富安菜场振安南路商住楼二层一套202室销售给朱兆宏，购房款60万元，交付日期为2月份，缴款汇入指定账户，购买方在领取钥匙后三个月内将房产证办理到位。附言：购房款包括车库及水、电开户费用，协议加盖了兴化市嘉丽园房地产开发有限公司公章。后兴化市嘉丽园房地产开发有限公司的法定代表人张德才在协议上建设方一栏签字。该公司向朱兆宏出具收条一份，载明朱兆宏分三次缴纳现金60万元购房款，落款为2014年7月15日。上述事实，有原告提供的本院作出的民事判决书、执行裁定书、民事裁定书，郭大红与张德余签订的协议，朱兆宏与张德余、张德才、兴化市嘉丽园房地产开发有限公司签订的协议，收条、兴化市规划局的说明等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：1、原告郭大红主体是否适格，即有无利害关系；2、案涉购房协议是否有效。一、原告主格是否适格。（2017）苏1281执2620号执行裁定书，载明：“查封被执行人张德余所有的坐落在兴化市安丰镇振安南路东侧富安菜场二期工程前一号楼由东向西202室房屋”。该查封裁定是本院在执行郭大红与张德余买卖合同纠纷案件中采取的执行措施，朱兆宏签订购房合同的效力，事关郭大红合法权益的实现，另被告张德余为兴化市嘉丽园房地产开发有限公司授权售房和收房款人员，其于2015年11月13日又将讼争房屋与原告郭大红签订协议，综上，郭大红享有诉的利益，属于利害关系人，是适格主体，有权提起合同效力之诉。二、案涉购房协议是否有效。案涉购房协议的双方应为朱兆宏与兴化市嘉丽园房地产开发有限公司，因被告兴化市嘉丽园房地产开发有限公司未办理规划许可手续、未领取商品房销售许可证，且至今未补办、补领相应审批手续，被告朱兆宏与被告兴化市嘉丽园房地产开发有限公司签订的购房协议无效。综上，原告的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：落款为2014年7月15日，一方由张德余、张德才签字并加盖兴化市嘉丽园房地产开发有限公司印章，一方由朱兆宏签字，内容为购买兴化市安丰镇富安菜场振安南路商住楼二层一套202室的协议书无效。案件受理费100元，由被告共同负担，此款原告已垫交，被告于本判决生效后五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费100元（户名：泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。审 判 长  杨 凯人民陪审员  成粉才人民陪审员  戚怀美二〇一九年三月二十六日书 记 员  毛童心