广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初217号原告：陈功科，男，户籍住址湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：刘作伟，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地珠海市。法定代表人：郑雪融。委托诉讼代理人：王晓冰，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐剑，福建衡兴明业律师事务所实习律师。原告陈功科与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈功科的委托诉讼代理人刘作伟，被告卡都公司的委托诉讼代理人王晓冰、唐剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈功科向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延迟交房违约金45205.86元（以房价款973986元为基础，按每日万分之二的标准计算447天，已支付41868.48元）及利息3334.25元（以45205.86元为基础，按中国人民银行同期贷款利率从2017年6月1日计至清偿日止，截止2018年12月12日为3334.25元）；2.判令被告向原告支付迟延办理产权登记的违约金18895.32元。（以房价款973986元为基础，按每日万分之一的标准，计算至2017年5月24日至2017年12月4日共194天）；⒊判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月16日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于珠海市××区××路××房出售给原告。案涉房屋建筑面积77.66平方米，总金额人民币973986元。根据合同第七条、第九条的约定：被告应在2015年5月31日钱交付房屋，否则将按已支付房款万分之二的标准，向原告支付至交房日止的违约金。根据合同第十五条、第十六条的约定：被告应当在房屋交付使用后的180日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记，违反该约定的被告从应当为买受人申请办理房地产权登记之日起按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告未能在合同约定的期限内交付房屋和办理产权登记。被告实际通知交付房屋日期为2016年9月1日，已逾期交付房屋。被告实际为原告办理产权登记时间为2017年12月5日，超过合同约定的180日（2016年9月2日至2017年5月23日）期限，已逾期办理产权登记。期间，2016年12月11日，原告与被告签订了{《商品房买卖合同》冲抵付款协议}；协议第一条第一款约定，被告需向原告支付逾期交房违约金58828.75元。协议第一条第二款约定：若经法院做出的最终生效判决，对上述交房日期存在不同认定的，双方按法院最终认定结果调整上述甲方逾期交房违约金。协议第四条第3款关于逾期支付违约金的利息约定：双方确认，自第二个月违约金约定支付期届满次日起，至违约金支付完毕之日止，甲方根据未付违约金，按中国人民银行同期贷款利率，向乙方计付利息。协议签订后，被告在2016年12月至2017年6月、2017年8月，共向原告支付违约金合计41868.48元，此后便无故拖欠支付至今。被告逾期交房和单方违反协议约定的支付义务的行为，侵害了原告的合法权益。请法院根据贵院已做出的类似案件判决认定的事实，认定本案被告逾期交房的违约天数为447天，并相应调整冲抵付款协议中约定的被告应支付的逾期交房违约金。综上，被告的逾期交房和逾期办理产权登记的行为已经构成违约，应当按照合同的约定向原告支付违约金，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告陈功科提交了以下证据：⒈珠海市商品房买卖合同及附件；⒉《商品房买卖合同》冲抵付款协议；⒊不动产权证书。被告卡都公司辩称，一、就原告主张逾期交房违约金45205.86元诉讼请求，被告认为，原告计算剩余逾期交房违约金金额错误，被告应付剩余逾期交房违约金为31705.96元，相应利息应当自2017年9月1日起算。具体如下：1.逾期交房违约金已冲抵相关费用合计13499.9元。就逾期交房违约金结算事宜，原被告于2016年11月26日签订《冲抵付款协议》。该协议约定，被告逾期交房天数根据法院生效判决认定，并且原告同意从逾期交房违约金中抵扣其逾期付款违约金93.40元。同时，双方还签订有《商品房买卖合同结算协议》，约定，原告应付被告物业维修金6989.4元与被告应付逾期交房违约金相冲抵。2018年4月26日，原被告双方及物业公司就物业管理费冲抵逾期交房违约金事宜达成《冲抵协议》，约定原告从剩余逾期交房违约金中提取6417.10元用于冲抵物业管理费。根据法院生效判决认定，扣除被告可顺延交房天数12天后，被告应承担447天的逾期交房违约金总额为973986*0.0002*447=87074.34元。扣减上述冲抵费用13499.9元（93.4+6989.4+6417.10）后，被告应付逾期交房违约金为73574.44元。2.被告已支付逾期交房违约金41868.48元。《冲抵付款协议》签订后，被告于2016年12月至2017年8月期间合计支付逾期交房违约金41868.48元。因此，被告剩余逾期交房违约金金额为31705.96元。二、因原告逾期提交办证资料导致延期办证责任,被告无需承担责任。被告于2017年2月25日登报并邮寄办证通知及办证指南给原告,通知原告办理案涉房屋产权登记并提交资料。依据不动产权证办理流程，原告应当缴纳契税并向被告提交完税凭证作为办证资料，原告接到办证通知后并未及时缴纳契税直至2017年11月初才向被告提交完税凭证、不动产权登记申请表等办证资料，被告于2017年11月22日向珠海市不动产登记中心提交办证资料，并于2017年12月5日领取案涉房屋不动产权证。因原告未及时提高案涉房屋完税凭证，依据案涉《商品房买卖合同》第15条之约定，因原告未及时提供产权登记机关要求买受人提供的申请资料的，被告不承担逾期办证违约责任。被告卡都公司提交了以下证据：⒈《商品房买卖合同》结算协议；⒉冲抵协议；⒊关于办理xx花园产权登记及提交办证资料的通知及办事指南。经审理查明，2014年12月31日，原告陈功科作为买受人与被告卡都公司作为出卖人签订了一份编号为140xxx775的《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定原告向被告购买珠海市香洲区xx区xx路x号x栋xx房产，房屋建筑面积77.65平方米，总价973986元。合同约定被告应于2015年5月31日前按合同约定完成商品房的工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》后将案涉房屋交付原告使用；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内向产权登记机关为买受人申请办理产权登记，出卖人应如实告知买受人为办理产权登记需要由买受人提供的申请资料，出卖人未告知或告知的内容不完备、不准确，致使买受人未能及时提供申请资料的，买受人不承担责任，出卖人已如实告知买受人为办理产权登记需要由买受人提供的申请资料、且告知内容完备、准确，但买受人未及时提供产权登记机关要求的需由买受人提供的申请资料的，出卖人不承担责任；出卖人违反合同关于产权登记约定的，买受人不退房，出卖人从应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。《珠海市商品房买卖合同》附件三补充协议第13条约定，除《买卖合同》约定的特殊情形外，出卖人和买受人相互送达与《买卖合同》有关的文件，均应当面签收，或以书面形式挂号邮寄或者特快专递送达，一方寄出函件之日起（以邮递单位收件日期为准）的第7日，视为该函件已送达对方且生效（包括被退件或被他人签收等），送达地址以《商品房买卖合同》记载的通信地址为准，如出卖人统一以《珠海特区报》刊登公告的方式通知，则该公告通知的效力优先于其他通知方式，该公告通知刊登的日期视为送达日期，对相关买受人均产生法律效力。上述合同签订后，由于案涉房屋存在逾期交房的情形，原、被告就逾期交房违约金的金额、支付方式以及相关款项抵扣事宜分别于2016年11月26日、2018年7月10日签订了《〈商品房买卖合同〉冲抵付款协议》、《〈商品房买卖合同〉结算协议》和《冲抵协议》，其中《〈商品房买卖合同〉冲抵付款协议》第四条费用支付条款约定，“1、支付方式双方确认，甲方按月向乙方支付违约金，直至付完为止，月支付金额=乙方已支付房款*万分之二*30天；剩余未付违约金小于月支付金额的，当月直接支付该剩余费用。2、首月应支付违约金，甲方于2016年12月25日前支付；自次月起，每月的违约金于该月25日前向乙方支付。3、利息双方确认，自第二个月违约金约定支付期届满次日起，至违约金支付完毕之日止，甲方根据未付违约金，按中国人民银行同期贷款利率，向乙方计付利息”。庭审时，根据上述协议约定，原、被告双方就逾期交房违约金支付及抵扣的相关金额确认一致如下：被告总计应付逾期交房违约金金额为87074.34元，双方协议冲抵金额是12788.87元（包括物业维修金6989.4元、物业管理费5706.07元、原告逾期付款违约金93.40元），被告已经支付金额为41868.48元，尚欠金额为32416.99元。被告提交了2017年2月25日珠海特区报2版页面公告和《关于办理xx花园住宅、写字楼产权登记申请并提交申请所需资料的通知》以主张其已就案涉房产办证事宜通知原告。报纸页面公告记载“…xx花园已获得《商品房地产权权属证明书》，具备办理产权登记条件…由于本项目业主众多，为快速、有序地办理，本次将优先协助2015年4月前签约的业主办理产权登记，其余业主将按照签约时间先后，分批通知，请相关业主按政府办证要求，携带相关资料至北京天驰君泰（天津）律师事务所办理相关手续，办公地址xx路**xx大厦**”；《关于办理xx花园住宅、写字楼产权登记申请并提交申请所需资料的通知》则记载“…xx花园已获得《商品房地产权权属证明书》…请您仔细阅读《珠海市不动产登记中心办事指南》，并于2017年2月25日前按要求提交办证所需资料”。被告并表示上述通知资料其在刊登报纸公告时有向原告同步邮寄，但因被告工作人员大量离职原因无法查找并提交相关邮寄回单。另查明，案涉房屋已于2017年12月5日办理不动产权登记至原告名下。庭审时，原、被告确认案涉房屋的交房时间为2016年9月1日，后原告提交资料给被告，由被告申请办理的案涉房产权证，双方并就确认2017年11月22日为向不动产登记中心申请办理案涉房产权属登记时间达成一致。本院认为，原、被告就案涉房产所签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件，符合双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。按照合同约定，被告应于案涉房产交付使用后的180日内协助原告办理产权登记手续，原、被告对案涉房产已于2016年9月1日实际交付均无异议，被告应于2017年2月28日前协助原告办理产权登记手续。被告未能按照合同约定的交付期限即2015年5月31日前向原告交付案涉房产，应当承担相应的违约责任向原告支付逾期交房违约金。原、被告依据双方之间签订的《〈商品房买卖合同〉冲抵付款协议》等三份协议确认被告尚应支付原告的逾期交房违约金金额为32416.99元，对此本院不持异议，原告请求被告支付该欠付逾期交房违约金32416.99元，本院予以支持。关于原告请求逾期交房违约金的利息，从《〈商品房买卖合同〉冲抵付款协议》利息条款约定计息起算时间为“自第二个月违约金约定支付期届满次日起”字面意思来看，并不能得出结论认为该约定是指全部违约金支付期限届满第二个月次日起计，更宜理解为协议约定的按月支付的第二期违约金支付期限届满次日起计，被告主张该利息应自2017年9月1日起算理据不足，本院不予采纳，原告自行确定自2017年6月1日起按协议约定的标准计算欠付逾期付款违约金的利息，理据充分，本院予以支持。关于原告请求的逾期办证违约金，被告认为其已履行通知义务系原告在收到通知后未按通知要求提交相关办证资料导致案涉房产过户手续未及时完成，对此本院认为，在房屋买卖合同中，交付房屋并协助办理产权转移登记系出卖人的主要义务，被告刊登公告的内容并未指明通知业主办理相关买受房产登记手续的具体时间，被告虽主张其另有向原告邮寄发出书面通知，但未能提交相应的证据，应就该主张承担举证不利的后果，因此被告不能证明其已完成办证通知义务，被告关于系原告原因导致逾期办证的抗辩主张，本院不予采纳，原告主张被告逾期办证构成违约应支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，原告按照合同约定请求被告以已付房款973986元为基数自双方确认的案涉房产交付时间2016年9月1日之后180日后即2017年3月1日起至双方确认的案涉房产申请办理登记时间2017年11月22日按日万分之一标准支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持，原告诉讼请求中将逾期办证违约金起算时间列为2017年5月24日系日期计算错误，本院根据其诉状事由据实予以修正，经计算，被告应向原告支付逾期办证违约金25908.03元（973986*0.0001*266）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈功科支付逾期交房违约金32416.99元；二、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈功科支付逾期交房违约金的利息（以32416.99元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准自2017年6月1日起计至上述违约金付清之日止）；三、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈功科支付逾期办证违约金25908.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取743元，由被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈龙飞二〇一九年三月七日书记员  梁慧欣陈茂昶