广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终124号上诉人（原审被告）：王正，男，1982年3月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：张啟新，男，1954年8月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：曾池佳，男，1953年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上述三名上诉人的共同委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。上述三名上诉人的共同委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:麦兆林，男，1985年7月2日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏珊珊，广东知成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开平市港汇流行前线投资管理有限公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处幕沙路66号夹层060铺位。法定代表人：麦东民。上诉人王正、张啟新、曾池佳因与被上诉人麦兆林以及开平市港汇流行前线投资管理有限公司（以下简称“港汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初2952号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王正、张啟新、曾池佳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回麦兆林的全部诉讼请求；2.判令麦兆林、港汇公司承担本案诉讼费。事实和理由：涉案商铺的交易实际上是由案外人丁穗源及其组建的港汇公司与麦兆林进行，商铺的实际出卖方是丁穗源，一审法院回避该事实，且错误认定麦兆林未能取得银行贷款及支付购房款的责任在于王正、张啟新、曾池佳，导致判决错误。一、涉案商铺早已由王正、张啟新、曾池佳转让给丁穗源，涉案商铺的真正出卖方是丁穗源。二、一审判决认定麦兆林未能获得银行贷款并逾期支付购房款的责任在于王正、张啟新和曾池佳没有任何事实和法律依据。1.一审判决根据所谓的涉案合同目的和性质而认定王正、张啟新和曾池佳需要负责银行按揭贷款等合同义务是完全不成立的。2.一审判决认为王正、张啟新和曾池佳未向麦兆林交付商铺及办理过户手续已构成违约是错误的。3.一审判决以王正、张啟新和曾池佳提交的通知因时间相隔太久、不符合合同性质和目的为由，不采信王正、张啟新和曾池佳通知麦兆林履行付款义务的事实，处理有误。综上，请求二审法院依法改判。麦兆林辩称，一、涉案《商铺买卖合同》的一方当事人应为王正、张啟新、曾池佳。二、麦兆林无法办理按揭贷款的情形系由王正、张啟新、曾池佳造成，且王正、张啟新、曾池佳未能如约办理涉案房屋过户登记手续，其行为已构成违约。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。港汇公司在二审中无作答辩。麦兆林向一审法院起诉请求：1.解除麦兆林与港汇公司签订的《商铺买卖合同》，曾池佳、张啟新、王正、港汇公司退回麦兆林购房款121134元及税费7634元；2.曾池佳、张啟新、王正、港汇公司向麦兆林支付违约金24226.8元；3.本案诉讼费由曾池佳、张啟新、王正、港汇公司承担。一审法院判决：一、解除麦兆林与港汇公司于2014年6月15日签订的合同编号为140615-2094号的《商铺买卖合同》；二、王正、张啟新、曾池佳应于判决生效之日起十日内退回购房定金50000元、首期购房款71134元和税费7634元给麦兆林；三、王正、张啟新、曾池佳应于判决生效之日起十日内支付违约金24226.8元给麦兆林；四、驳回麦兆林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5130元（已由麦兆林预交），由王正、张啟新、曾池佳负担。麦兆林预交的案件受理费5130元由一审法院予以退回；王正、张啟新、曾池佳应向一审法院补缴案件受理费5130元。二审中，麦兆林和港汇公司均没有提交新证据。王正、张啟新、曾池佳提交《委托书》复印件一份、《再交易住房（二手楼）按揭首付款证明》复印件一份、《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》复印件3份，以证明王正、张啟新、曾池佳曾协助相关业主办理相关银行贷款手续，至于银行是否批准，业主是否符合银行的贷款政策，王正、张啟新、曾池佳并无法作出承诺和保证。麦兆林对前述证据认为：1.该组证据不属于二审新证据，故麦兆林不予质证。2.即使需要质证，该组证据亦无原件可供核对，麦兆林对其真实性、合法性、关联性均不予确认。3.银行若同意对某一房屋发放贷款，应会出具承诺书，故王正、张啟新、曾池佳提供的证据不足以证明王正、张啟新、曾池佳曾办理按揭贷款手续。港汇公司对前述证据没有发表意见。经审查，王正、张啟新、曾池佳提交的前述证据无原件可供核对，其真实性及与本案的关联性均无法确认，故本院不予采纳。一审查明事实除关于“2014年6月15日，港汇公司与麦兆林签订一份《商铺买卖合同》，合同编号为140615-2094号”的部分应修正为“2014年6月15日，港汇公司以王正、张啟新、曾池佳的名义与麦兆林签订《商铺买卖合同》一份，合同编号为140615-2094号”以外，其余部分基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对上诉人王正、张啟新、曾池佳的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：王正、张啟新、曾池佳应否向麦兆林承担违约责任的问题。本案中，王正、张啟新、曾池佳早于涉案《商铺买卖合同》签订之前即以涉案《授权委托书》委托港汇公司全权代理包括涉案房屋在内的开平市长沙街道办事处幕沙路66号首层、夹层物业的销售、经营、管理等事宜。鉴于港汇公司以王正、张啟新、曾池佳的名义与麦兆林签订涉案《商铺买卖合同》并未超出涉案《授权委托书》的授权范围，合同所涉约定亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故在王正、张啟新、曾池佳并无举证足以证明就涉案房屋达成交易合意的双方实为麦兆林和港汇公司及案外人丁穗源，且一审在案的《关于办理按揭贷款及过户手续的通知》和《关于尽快办理过户手续的通知》共同反映王正、张啟新、曾池佳至本案诉讼之前还以合同相对人身份就合同履行相关事宜意图联系麦兆林的情况下，本案应当确认涉案《商铺买卖合同》的法律效力及其对王正、张啟新、曾池佳的约束力。以此为前提，即使王正、张啟新、曾池佳确因港汇公司或案外人丁穗源之故而造成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，相应违约责任亦应由王正、张啟新、曾池佳向其合同相对人麦兆林承担，其径直主张无需向麦兆林承担任何合同责任，不符合本案实情和法律规定，故应不予支持。承前所述，涉案《商铺买卖合同》合法有效，故王正、张啟新、曾池佳和麦兆林均应全面履行约定义务。据涉案《商铺买卖合同》第四条约定，麦兆林需以银行按揭贷款形式向王正、张啟新、曾池佳支付涉案房屋购房余款110000元，该条款同时载明关于“买受人收到出卖人通知的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到该商铺所在售楼部办理按揭贷款手续”的内容。故此推知，王正、张啟新、曾池佳于本案中负有提供合作按揭银行进而协助麦兆林办理按揭贷款相关手续的义务。另结合王正、张啟新、曾池佳于涉案《商铺买卖合同》签订近4年之后出具《关于办理按揭贷款及过户手续的通知》和《关于尽快办理过户手续的通知》之时还重申“经我方与相关银行及相关机构沟通，初步确认可向贵方提供相关贷款以完成购房手续”以及商请麦兆林向其“提供相关合同等资料以便我方与相关银行机构沟通协调办理贷款手续”等事实进一步推知，王正、张啟新、曾池佳在涉案《商铺买卖合同》签订之后的合理期限之内并未履行前述义务，进而也谈不上举证足以支撑其上诉所提购房余款未能如约支付的责任在于麦兆林一方的诉讼主张，故本院对此不予支持。另，本案并无证据反映王正、张啟新、曾池佳、港汇公司曾于2015年3月27日书面通知麦兆林履行付款义务，王正、张啟新、曾池佳关于一审法院忽略审查麦兆林所提证据进而作出错误事实认定的上诉主张并无证据足以支撑，故应不予支持。综上分析可知，涉案房屋至今未能办理过户登记手续进而如约交付麦兆林占有使用的情形应系由王正、张啟新、曾池佳怠于履行约定义务而造成，其违约行为实则致使麦兆林的合同目的无法实现。有鉴于此，麦兆林以解除涉案《商铺买卖合同》为前提请求王正、张啟新、曾池佳返还已付购房款项、税费并支付违约金亦属合法有据，一审法院对此予以支持并无不当，故应予以维持。王正、张啟新、曾池佳上诉主张驳回麦兆林的全部诉讼请求，理据不足，故应不予支持。综上所述，王正、张啟新、曾池佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5130元（已由王正、张啟新、曾池佳预交），由王正、张啟新、曾池佳负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘振宇审 判 员 李雁羽审 判 员 李 翔二〇一九年三月二十一日法官助理 刘现流书 记 员 张冬梅钟慧姗广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终124号上诉人（原审被告）：王正，男，1982年3月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：张啟新，男，1954年8月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：曾池佳，男，1953年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上述三名上诉人的共同委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。上述三名上诉人的共同委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:麦兆林，男，1985年7月2日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏珊珊，广东知成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开平市港汇流行前线投资管理有限公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处幕沙路66号夹层060铺位。法定代表人：麦东民。上诉人王正、张啟新、曾池佳因与被上诉人麦兆林以及开平市港汇流行前线投资管理有限公司（以下简称“港汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初2952号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王正、张啟新、曾池佳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回麦兆林的全部诉讼请求；2.判令麦兆林、港汇公司承担本案诉讼费。事实和理由：涉案商铺的交易实际上是由案外人丁穗源及其组建的港汇公司与麦兆林进行，商铺的实际出卖方是丁穗源，一审法院回避该事实，且错误认定麦兆林未能取得银行贷款及支付购房款的责任在于王正、张啟新、曾池佳，导致判决错误。一、涉案商铺早已由王正、张啟新、曾池佳转让给丁穗源，涉案商铺的真正出卖方是丁穗源。二、一审判决认定麦兆林未能获得银行贷款并逾期支付购房款的责任在于王正、张啟新和曾池佳没有任何事实和法律依据。1.一审判决根据所谓的涉案合同目的和性质而认定王正、张啟新和曾池佳需要负责银行按揭贷款等合同义务是完全不成立的。2.一审判决认为王正、张啟新和曾池佳未向麦兆林交付商铺及办理过户手续已构成违约是错误的。3.一审判决以王正、张啟新和曾池佳提交的通知因时间相隔太久、不符合合同性质和目的为由，不采信王正、张啟新和曾池佳通知麦兆林履行付款义务的事实，处理有误。综上，请求二审法院依法改判。麦兆林辩称，一、涉案《商铺买卖合同》的一方当事人应为王正、张啟新、曾池佳。二、麦兆林无法办理按揭贷款的情形系由王正、张啟新、曾池佳造成，且王正、张啟新、曾池佳未能如约办理涉案房屋过户登记手续，其行为已构成违约。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。港汇公司在二审中无作答辩。麦兆林向一审法院起诉请求：1.解除麦兆林与港汇公司签订的《商铺买卖合同》，曾池佳、张啟新、王正、港汇公司退回麦兆林购房款121134元及税费7634元；2.曾池佳、张啟新、王正、港汇公司向麦兆林支付违约金24226.8元；3.本案诉讼费由曾池佳、张啟新、王正、港汇公司承担。一审法院判决：一、解除麦兆林与港汇公司于2014年6月15日签订的合同编号为140615-2094号的《商铺买卖合同》；二、王正、张啟新、曾池佳应于判决生效之日起十日内退回购房定金50000元、首期购房款71134元和税费7634元给麦兆林；三、王正、张啟新、曾池佳应于判决生效之日起十日内支付违约金24226.8元给麦兆林；四、驳回麦兆林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5130元（已由麦兆林预交），由王正、张啟新、曾池佳负担。麦兆林预交的案件受理费5130元由一审法院予以退回；王正、张啟新、曾池佳应向一审法院补缴案件受理费5130元。二审中，麦兆林和港汇公司均没有提交新证据。王正、张啟新、曾池佳提交《委托书》复印件一份、《再交易住房（二手楼）按揭首付款证明》复印件一份、《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》复印件3份，以证明王正、张啟新、曾池佳曾协助相关业主办理相关银行贷款手续，至于银行是否批准，业主是否符合银行的贷款政策，王正、张啟新、曾池佳并无法作出承诺和保证。麦兆林对前述证据认为：1.该组证据不属于二审新证据，故麦兆林不予质证。2.即使需要质证，该组证据亦无原件可供核对，麦兆林对其真实性、合法性、关联性均不予确认。3.银行若同意对某一房屋发放贷款，应会出具承诺书，故王正、张啟新、曾池佳提供的证据不足以证明王正、张啟新、曾池佳曾办理按揭贷款手续。港汇公司对前述证据没有发表意见。经审查，王正、张啟新、曾池佳提交的前述证据无原件可供核对，其真实性及与本案的关联性均无法确认，故本院不予采纳。一审查明事实除关于“2014年6月15日，港汇公司与麦兆林签订一份《商铺买卖合同》，合同编号为140615-2094号”的部分应修正为“2014年6月15日，港汇公司以王正、张啟新、曾池佳的名义与麦兆林签订《商铺买卖合同》一份，合同编号为140615-2094号”以外，其余部分基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对上诉人王正、张啟新、曾池佳的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：王正、张啟新、曾池佳应否向麦兆林承担违约责任的问题。本案中，王正、张啟新、曾池佳早于涉案《商铺买卖合同》签订之前即以涉案《授权委托书》委托港汇公司全权代理包括涉案房屋在内的开平市长沙街道办事处幕沙路66号首层、夹层物业的销售、经营、管理等事宜。鉴于港汇公司以王正、张啟新、曾池佳的名义与麦兆林签订涉案《商铺买卖合同》并未超出涉案《授权委托书》的授权范围，合同所涉约定亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故在王正、张啟新、曾池佳并无举证足以证明就涉案房屋达成交易合意的双方实为麦兆林和港汇公司及案外人丁穗源，且一审在案的《关于办理按揭贷款及过户手续的通知》和《关于尽快办理过户手续的通知》共同反映王正、张啟新、曾池佳至本案诉讼之前还以合同相对人身份就合同履行相关事宜意图联系麦兆林的情况下，本案应当确认涉案《商铺买卖合同》的法律效力及其对王正、张啟新、曾池佳的约束力。以此为前提，即使王正、张啟新、曾池佳确因港汇公司或案外人丁穗源之故而造成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，相应违约责任亦应由王正、张啟新、曾池佳向其合同相对人麦兆林承担，其径直主张无需向麦兆林承担任何合同责任，不符合本案实情和法律规定，故应不予支持。承前所述，涉案《商铺买卖合同》合法有效，故王正、张啟新、曾池佳和麦兆林均应全面履行约定义务。据涉案《商铺买卖合同》第四条约定，麦兆林需以银行按揭贷款形式向王正、张啟新、曾池佳支付涉案房屋购房余款110000元，该条款同时载明关于“买受人收到出卖人通知的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到该商铺所在售楼部办理按揭贷款手续”的内容。故此推知，王正、张啟新、曾池佳于本案中负有提供合作按揭银行进而协助麦兆林办理按揭贷款相关手续的义务。另结合王正、张啟新、曾池佳于涉案《商铺买卖合同》签订近4年之后出具《关于办理按揭贷款及过户手续的通知》和《关于尽快办理过户手续的通知》之时还重申“经我方与相关银行及相关机构沟通，初步确认可向贵方提供相关贷款以完成购房手续”以及商请麦兆林向其“提供相关合同等资料以便我方与相关银行机构沟通协调办理贷款手续”等事实进一步推知，王正、张啟新、曾池佳在涉案《商铺买卖合同》签订之后的合理期限之内并未履行前述义务，进而也谈不上举证足以支撑其上诉所提购房余款未能如约支付的责任在于麦兆林一方的诉讼主张，故本院对此不予支持。另，本案并无证据反映王正、张啟新、曾池佳、港汇公司曾于2015年3月27日书面通知麦兆林履行付款义务，王正、张啟新、曾池佳关于一审法院忽略审查麦兆林所提证据进而作出错误事实认定的上诉主张并无证据足以支撑，故应不予支持。综上分析可知，涉案房屋至今未能办理过户登记手续进而如约交付麦兆林占有使用的情形应系由王正、张啟新、曾池佳怠于履行约定义务而造成，其违约行为实则致使麦兆林的合同目的无法实现。有鉴于此，麦兆林以解除涉案《商铺买卖合同》为前提请求王正、张啟新、曾池佳返还已付购房款项、税费并支付违约金亦属合法有据，一审法院对此予以支持并无不当，故应予以维持。王正、张啟新、曾池佳上诉主张驳回麦兆林的全部诉讼请求，理据不足，故应不予支持。综上所述，王正、张啟新、曾池佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5130元（已由王正、张啟新、曾池佳预交），由王正、张啟新、曾池佳负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘振宇审 判 员 李雁羽审 判 员 李 翔二〇一九年三月二十一日法官助理 刘现流书 记 员 张冬梅钟慧姗