福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2014）湖民初字第1393号原告（反诉被告）黄吉寿，男，1974年9月4日出生，汉族，住贵州省湄潭县。委托代理人吴詹进，福建天翼律师事务所律师。被告（反诉原告）厦门市中铁源昌置业有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路**富兴大厦****，组织机构代码56280124-8。法定代表人邓荣飞，该公司董事长。委托代理人陈章荣、方湘臻，福建大道之行律师事务所律师。原告（反诉被告）黄吉寿与被告厦门市中铁源昌置业有限公司（反诉原告，以下简称中铁源昌）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理。依法由代理审判员范功怡适用简易程序于2014年4月9日公开开庭进行了审理。黄吉寿的委托代理人吴詹进，中铁源昌的委托代理人陈章荣、方湘臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄吉寿诉称，“中铁.元湾”项目系中铁源昌开发的房地产项目。2011年，中铁源昌通过举行产品发布会及在其官方网站发布公司要闻等形式对该项目进行商业宣传，在相关的宣传广告中明确说明：该项目引入海水源热泵空调系统、光导照明、光伏发电等多项环保节能技术，其中海水源热泵系统是通过海水蕴含的太阳能制冷、取暖，不仅节能，可24小时为业主提供生活热水，而且是宁静状态下运行，不会对业主生活造成噪音干扰。同时中铁源昌还称，在住宅中运用海水源热泵系统技术在厦门乃至全国尚属首例，目前该技术已得到政府批准，年后就将正式启动。据此，中铁源昌将“中铁.元湾”项目定格为“定位高、品质高”的住宅。基于中铁源昌对上述所作的宣传，黄吉寿于2012年10月26日与中铁源昌签订了编号为03017518号《商品房买卖合同》，以总价4019152元向中铁源昌购买“中铁.元湾”项目17号楼1梯4层01单元房屋。合同签订后，黄吉寿按约付清购房款。中铁源昌于2013年12月13日向黄吉寿发出一份《入伙通知书》，称该商品房已达到交付条件，通知黄吉寿在2013年12月20日至22日前往办理交房手续。黄吉寿发现中铁源昌没有为讼争房屋配备海水源热泵系统，24小时为业主提供生活热水的承诺纯属子虚乌有，而且房屋存在许多质量瑕疵。黄吉寿认为，中铁源昌对于海水源热泵系统所作的宣传具体明确，对商品房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。该内容不论是否载入合同，均应视为合同内容。中铁源昌未按合同约定向黄吉寿交付房屋的行为已构成违约，依法应承担违约责任。黄吉寿请求法院判令：1、中铁源昌为黄吉寿所购买的“中铁.元湾”项目17号楼1梯4层01单元房屋配备海水源热泵系统，以确保24小时供应生活热水；2、中铁源昌将合同项下的房屋交付给黄吉寿使用（交付时应具备海水源热泵系统及符合合同第八条约定的交付条件），并支付逾期交房违约金（以4019152元为基数，自2014年1月1日起，按每日万分之一点五的标准计算，计至实际交付之日止）；3、本案的诉讼费用由中铁源昌承担。在本案审理过程中，黄吉寿撤回要求中铁源昌将房屋交付给姜华并支付逾期交房违约金的诉求。被告中铁源昌辩称：1、双方签订的《商品房买卖合同》及附件均未约定中铁源昌公司需提供“海水源热泵系统”。合同附件六第17.4条更是明确约定“出卖人提供的楼盘资料或广告（包括但不限于总平面图、效果图、户型图以及有关文字说明）内容因未经双方书面确定而不作为该商品房状况的依据，该商品房所在楼盘的所有细节应以政府批准及买卖双方的合同约定为准。……”附件六第一条也明确约定“买受人确认已阅悉并理解出卖人按照法律法规规章规定向其明示的所有事项，……对所购买商品房的状况、交易条件、周边环境也有充分的了解并予以接受。”2、讼争房屋并不存质量不合格的情形，黄吉寿提交的两份公证书中所记载的内容不属于“销售广告和宣传资料”，中铁源昌对“海水源热泵系统”并未进行过具体明确的宣传，且海水源热泵系统也不属于“商品房开发规划范围内的相关设施”，故黄吉寿主张配备“海水源热泵系统”没有事实及法律依据。综上，黄吉寿的诉求于法无据，应予驳回。反诉原告中铁源昌诉称，黄吉寿与中铁源昌签订的《商品房买卖合同》及附件约定，“买受人以按揭贷款方式付款的，原合同及本协议签订之日买受人应向出卖人提交办理按揭所需的完整资料……如买受人逾期提交完整资料，则每逾期一日，买受人应按拟按揭款项的万分之二向出卖人支付违约金。”在合同履行期间，中铁源昌多次催告黄吉寿应依照合同约定履行上述义务，但黄吉寿仍然拖延提交办理按揭所需的完整资料，导致逾期付款，已构成违约。中铁源昌提起反诉请求法院判令：1、黄吉寿支付中铁源昌违约金91606元（以拟按揭款项为基数，按每日万分之二的标准计算，共计违约163天）；2、反诉诉讼费用由黄吉寿承担。反诉被告黄吉寿辩称：1、合同附件六是格式合同，没有经过黄吉寿的签字和同意，不能作为定案的依据。2、即使黄吉寿在附件六上签字，附件六上约定了黄吉寿签订当天应提交完整的按揭资料，该格式条款因限制、加重买方义务应认定为无效条款。在签订合同当日，中铁源昌有邀请银行人员到场，黄吉寿已提交了可以提交的资料。3、违约金的计算标准没有依据。首先，天数从合同签订时起计至提交银行审核时间止，其中提交银行审核是中铁源昌收到黄吉寿的资料后提交给银行审核的，提交银行审核时间不是黄吉寿向中铁源昌提交资料的时间。违约金是中铁源昌单方约定的，也高于实际损失，如果中铁源昌的诉求可以得到支持，也应当予以调低。综上，中铁源昌的反诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。经审理查明，2011年9月3日，中铁置业官方网站“媒体报道”栏目发布一则标题为《中铁·元湾：伟鸿对话产品发布会签约伦敦发展署》的文章，内容主要为中铁源昌在厦门海悦山庄酒店海悦厅举行中铁·元湾产品发布会暨伦敦发展署战略签约仪式。文章提及“中铁元湾运用海水源热泵系统，通过海水蕴含的太阳能制冷、取暖，不仅节能，24小时为业主提供生活热水，而且是在宁静状态下运行，不会对业主生活造成噪音干扰。在住宅中引进海水源热泵系统的项目，中铁·元湾属于全国首例，这充分体现了开发商对尖端技术的把控能力和注重环境保护的高度社会责任感”等。2011年9月7日，中铁置业官方网站“公司要闻”栏目发布一则标题为《中国中铁副总裁戴和根莅临中铁·元湾项目检查指导工作》的文章，内容主要为中国中铁股份有限公司副总裁戴和根莅临中铁·元湾项目检查指导工作。文章提及“中铁·元湾项目定位高、设计效果好，项目设计理念很有特点，引入多项环保节能技术，例如海水源热泵空调系统、光导照明、光伏发电等，其中海水源热泵系统的运用在厦门尚属首例，享湾拥海，全力打造湾海生活，效果整体很好”等。2012年1月16日，厦门房地产联合网“楼市快递”栏目发布一则标题为《中铁源昌置业总经理：2012年是价值兑现年》的文章，内容提及“中铁源昌总经理薛世武表示海水源热泵系统这个技术已经得到政府批准，年后就将正式启动”等。2012年10月26日，黄吉寿与中铁源昌签订了合同编号为03017518号《厦门市商品房买卖合同》，以总价4019152元向中铁源昌购买中铁源昌2007G27项目17号楼1梯4层01单元房屋。合同还约定黄吉寿应于合同签订当日付清首期款1209152元，余款2810000元以银行按揭（抵押）贷款的方式支付，详见附件六《合同补充协议》。附件六约定买受人以按揭贷款方式付款的，原合同及本协议签订之日买受人应向出卖人提交办理按揭所需的完整资料，由出卖人代向银行报送，如买受人逾期提交完整资料，则每逾期一日，买受人应按拟按揭款项的万分之二向出卖人支付违约金。买受人以按揭贷款方式付款的，出卖人代买受人向银行／公积金中心报送按揭申请资料后，如银行／公积金中心要求增加或重新提交按揭资料或是在按揭批准贷款发放前需补办有关手续（包括补足首付款、办理商品房抵押登记手续等）的，买受人应于出卖人或银行／公积金中心通知送达之日起7日内提供或办理。买受人提供的资料是否完整，以法律法规、规范性文件规定、银行／公积金中心的通知及出卖人与买受人的交接记录为认定依据，买受人必须对自己所提交的按揭材料负责，如果贷款银行认为买受人提交的按揭材料不完整或者有瑕疵或者对其真实性、合法有效性有异议，则买受人必须在收到贷款银行或者出卖人的通知之日起7日内根据通知要求重新提交。如买受人逾期提交完整资料或逾期办理有关手续的，则每逾期一日，买受人应按拟按揭款项的万分之二向出卖人支付违约金等。2013年4月2日，中铁源昌2007G27项目通过防空地下室建设工程竣工验收备案。2013年7月4日，中铁源昌2007G27项目通过建设工程竣工验收消防备案。2013年9月12日，中铁源昌2007G27项目三区通过厦门市建设工程竣工验收备案。2014年3月11日，共有9个当事人向本院起诉中铁源昌，当事人的诉讼请求及案情基本一致，其中黄雪荣、曾小玲、吕婉瑜与中铁源昌签订的合同中附件三有载明海水源热泵系统为建筑节能措施等。另查明，2010年12月29日，厦门市规划局向中铁源昌颁发了建字第350206201006158号《建设工程规划许可证》，海水源热泵系统并未在规划许可内。以上事实，有黄吉寿提交的《公证书》2份、《厦门市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》3份，中铁源昌提交的《附件六合同补充协议》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门市防空地下室竣工验收意见书》、《厦门市湖里区公安消防大队建设工程竣工消防备案复查意见书》、《建设工程规划许可证》、《总平面布置图及管线综合布置图》，黄雪荣、曾小玲、吕婉瑜提交的《合同附件三》及庭审笔录为证。本院认为，黄吉寿与中铁源昌之间签订的《厦门市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。黄吉寿提供了两份《公证书》，证明中铁源昌对海水源热泵空调系统等多项环保节能技术做了相关广告宣传，海水源热泵系统的配备应成为合同组成部分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案商品房的销售广告载明有引入海水源热泵空调系统等，且海水源热泵空调系统的运用在厦门尚属首例等，这属于对商品房相关设施的陈述，已构成具体确定的说明和允诺，且在另案黄雪荣、曾小玲、吕婉瑜提交的《合同附件三》有关于海水源热泵系统为建筑节能措施等的约定，而所谓海水源热泵系统是通过海水蕴含的太阳能制冷、取暖、提供生活热水等，应只能在项目中整体配备，因此配备海水源热泵系统应认定为要约。否则出卖人在广告中作出的明确具体的说明和允诺对于买受人购买房屋和房屋价格有重大影响，而出卖人又无需对此承担合同责任，显然有悖合同公平和诚信原则。中铁源昌关于公证书所载不属于销售广告和宣传资料、合同附件六也明确约定出卖人提供的楼盘资料或广告未经双方书面确定而不作为该商品房状况依据等的抗辩理由没有法律依据，本院不予采纳。本案讼争中铁源昌2007G27项目三区已经厦门市建设与管理局验收并通过建设工程竣工验收备案，中铁源昌未将海水源热泵系统纳入规划设计审批，致使该设施已经无法建设，故黄吉寿要求中铁源昌配备海水源热泵系统的诉讼请求，本院不予支持。因中铁源昌未能提供证据证明黄吉寿逾期提供按揭贷款资料或者提供按揭贷款资料不完整被银行通知重新提交而影响贷款等行为，且合同约定按揭申请资料是由中铁源昌代为报送，故中铁源昌反诉要求黄吉寿支付逾期付款违约金91606元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）黄吉寿的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）厦门市中铁源昌置业有限公司的反诉诉求。本案本诉案件受理费50元，由原告黄吉寿负担；本案反诉案件受理费1045元，由反诉原告厦门市中铁源昌置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  范功怡二〇一四年六月十六日书 记 员  张占甫附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。