广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终17号上诉人（原审被告）：王正，男，1982年3月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：张啟新，男，1954年8月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：曾池佳，男，1953年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上述三名上诉人的共同委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。上述三名上诉人的共同委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈坚铭，男，1984年10月16日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：任坚明，广东叠力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开平市港汇流行前线投资管理有限公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处幕沙路66号夹层060铺位。法定代表人：麦东民。上诉人王正、张啟新、曾池佳因与被上诉人陈坚铭、开平市港汇流行前线投资管理有限公司（以下简称“港汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王正、张啟新、曾池佳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈坚铭的全部诉讼请求；2.判令陈坚铭、港汇公司承担本案诉讼费。事实和理由：涉案商铺的交易实际上是由案外人丁穗源及其组建的港汇公司与陈坚铭进行，商铺的实际出卖方是丁穗源，一审法院回避该事实，且错误认定陈坚铭未能取得银行贷款及支付购房款的责任在于王正、张啟新、曾池佳，导致判决错误。一、涉案商铺早已由王正、张啟新、曾池佳转让给丁穗源，涉案商铺的真正出卖方是丁穗源。二、一审判决认定陈坚铭未能获得银行贷款并逾期支付购房款的责任在于王正、张啟新和曾池佳没有任何事实和法律依据。1.一审判决根据所谓的涉案合同目的和性质而认定王正、张啟新和曾池佳需要负责银行按揭贷款等合同义务是完全不成立的。2.一审判决认为王正、张啟新和曾池佳未向陈坚铭交付商铺及办理过户手续已构成违约是错误的。3.一审判决以王正、张啟新和曾池佳提交的通知因时间相隔太久、不符合合同性质和目的为由，不采信王正、张啟新和曾池佳通知陈坚铭履行付款义务的事实，处理有误。综上，请求二审法院依法改判。陈坚铭辩称，首先，王正、张啟新、曾池佳于2015年4月8日向所有买受人发出《承诺书》，其承诺于90个工作日内完成房屋过户手续，逾期将承担相关责任。鉴于王正、张啟新、曾池佳一直没有履行房屋过户义务，故应承担违约责任。其次，对于王正、张啟新、曾池佳主张涉案房屋的实际出卖方是丁穗源，此乃王正、张啟新、曾池佳与丁穗源之间的问题，与陈坚铭无关。陈坚铭是善意的第三方，王正、张啟新、曾池佳违约，应向陈坚铭承担相应法律责任。综上，请求二审法院维持一审判决。港汇公司在二审中无作答辩。陈坚铭向一审法院起诉请求：1.判令解除陈坚铭和王正、张啟新、曾池佳、港汇公司于2014年3月12日签订的《商铺买卖合同》；2.判令王正、张啟新、曾池佳、港汇公司返还陈坚铭已支付的购房款、税费合计341161元及利息（以341161元为基数，按中国银行同期同类贷款利率计算，自2014年3月13日起计至付清之日为止）和赔偿陈坚铭因履行合同支付的律师费1500元；3.判令王正、张啟新、曾池佳、港汇公司双倍返还陈坚铭定金合计100000元；4.本案诉讼费用由王正、张啟新、曾池佳、港汇公司承担。一审法院认定事实：坐落于开平市铺位的房地产权属人为王正、张啟新和曾池佳，三人于2012年购买取得，份额为共同共有，该商铺的建筑面积为11.36平方米。2013年12月19日，王正、曾池佳和张啟新作为委托人签署一份《授权委托书》，载明：就委托人名下位于开平市夹层铺位，委托人委托受委托人港汇公司为合法代理人，全权代理销售、经营、管理该物业，具体委托权限如下：1.全权代表委托人策划、包装、改造、经营、管理、收益该物业及该物业的户外广告；2.全权代表委托人代理销售该物业，并有权代为签署认购书、商铺买卖合同、按揭贷款合同、法律文件、收取定金、转让款及相关税费并办理相关手续等。受委托人可独立办理上述事项，受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件有效。此委托书有效期为18个月，自签署之日起算。在委托期内不可撤销。受王正、曾池佳和张啟新委托后，港汇公司开始陆续对外销售商铺。2014年3月12日，港汇公司与陈坚铭签订《商铺买卖合同》，合同编号为140312-1115号。该《商铺买卖合同》约定：1.商铺的基本情况：开平市长沙街道办事处幕沙路66号首层115铺位，建筑面积11.36平方米；2.价款：该商铺属现房，总房价款为611907元；3.付款方式及期限：2014年3月12日前支付购房款371907元（含定金50000元），余下房款240000元通过按揭方式支付；4.商铺使用权约定：自双方签订合同之日起至2017年12月27日止为委托经营管理期，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；5.商铺交付及逾期交付的违约责任：出卖人应在2017年12月28日向买受人交付该商铺……除本合同第七条规定的特殊情况外，若出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按逾期时间长短，分别处理：……（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。6.商铺产权过户及逾期办理产权过户的违约责任：出卖人与买受人在本合同签订后280个工作日内,出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房地产管理部门申办该商铺的产权过户手续……出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的产权过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过60个工作日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。港汇公司在该商铺买卖合同的“出卖人”和“代理人”一栏盖章，陈坚铭在买受人一栏签名并捺指模。签订买卖合同后，陈坚铭就涉案商铺依约向港汇公司支付了首期购房款及相关费用，其中于2014年3月9日支付定金50000元、2014年3月12日支付首期房款321907元和税费19254元，并支付广东德法理律师事务所律师费1500元。另查，开平市港汇八八投资管理有限公司于2013年11月19日登记成立，后于2014年7月18日经核准变更企业名称为港汇公司，法定代表人为麦东民。一审法院判决：一、解除陈坚铭与港汇公司于2014年3月12日签订的合同编号为140312-1115号的《商铺买卖合同》；二、王正、张啟新、曾池佳应于判决发生法律效力之日起十日内返还双倍定金100000元、首期购房款321907元、税费19254元给陈坚铭；三、王正、张啟新、曾池佳应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈坚铭因履行合同支付的律师费1500元和已付款项的利息损失（以341161元为基数，自2014年3月13日起至返还款项之日止，按中国银行同期贷款利率计算）；四、驳回陈坚铭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11585元，由王正、张啟新、曾池佳负担。陈坚铭已预交一审受理费11585元。其他费用100元（管辖权异议不成立），由王正负担；王正已预交100元。二审中，陈坚铭和港汇公司没有提交新证据。王正、张啟新、曾池佳提交《委托书》复印件一份、《再交易住房（二手楼）按揭首付款证明》复印件一份、《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》复印件3份，以证明王正、张啟新、曾池佳曾协助相关业主办理相关银行贷款手续，至于银行是否批准，业主是否符合银行的贷款政策，王正、张啟新、曾池佳并无法作出承诺和保证。陈坚铭对前述证据认为：1.该组证据不属于新证据，陈坚铭不予质证。2.即使需要质证，该组证据亦无原件可供核对，陈坚铭对其真实性、合法性、关联性均不予确认。3.银行同意发放贷款应会出具放款承诺书，该组证据不足以证实王正、张啟新、曾池佳曾经办理按揭贷款手续。港汇公司对前述证据没有发表意见。经审查，王正、张啟新、曾池佳提交的前述证据无原件可供核对，其真实性及与本案的关联性均无法确认，故本院不予采纳。一审法院查明事实除关于“2014年3月12日，港汇公司与陈坚铭签订《商铺买卖合同》，合同编号为140312-1115号”和关于“签订买卖合同后，陈坚铭就涉案商铺依约向港汇公司支付了首期购房款及相关费用，其中于2014年3月9日支付定金50000元、2014年3月12日支付首期房款321907元和税费19254元，并支付广东德法理律师事务所律师费1500元”的部分应分别修正为“2014年3月12日，港汇公司以王正、张啟新、曾池佳的名义与陈坚铭签订《商铺买卖合同》一份，合同编号为140312-1115号”和“签订涉案《商铺买卖合同》后，陈坚铭就涉案房屋向港汇公司支付首期购房款项371907元（含定金50000元）和税费19254元，并支付广东德法理律师事务所律师费1500元”以外，其余部分基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对上诉人王正、张啟新、曾池佳的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：王正、张啟新、曾池佳应否向陈坚铭承担违约责任的问题。本案中，王正、张啟新、曾池佳早于涉案《商铺买卖合同》签订之前即以涉案《授权委托书》委托港汇公司全权代理包括涉案房屋在内的开平市夹层物业的销售、经营、管理等事宜。鉴于港汇公司以王正、张啟新、曾池佳的名义与陈坚铭签订涉案《商铺买卖合同》并未超出涉案《授权委托书》的授权范围，合同所涉约定亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故在王正、张啟新、曾池佳并无举证足以证明就涉案房屋达成交易合意的双方实为陈坚铭和港汇公司及案外人丁穗源，且一审在案的《关于办理按揭贷款及过户手续的通知》和《关于尽快办理过户手续的通知》共同反映王正、张啟新、曾池佳至本案诉讼之前还以合同相对人身份就合同履行相关事宜意图联系陈坚铭的情况下，本案应当确认涉案《商铺买卖合同》的法律效力及其对王正、张啟新、曾池佳的约束力。以此为前提，即使王正、张啟新、曾池佳确因港汇公司或案外人丁穗源之故而造成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，相应违约责任亦应由王正、张啟新、曾池佳向其合同相对人陈坚铭承担，其径直主张无需向陈坚铭承担任何合同责任，不符合本案实情和法律规定，故应不予支持。承前所述，涉案《商铺买卖合同》合法有效，故王正、张啟新、曾池佳和陈坚铭均应全面履行约定义务。据涉案《商铺买卖合同》第四条约定，陈坚铭需以银行按揭贷款形式向王正、张啟新、曾池佳支付涉案房屋购房余款240000元，该条款同时载明关于“买受人收到出卖人通知的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到该商铺所在售楼部办理按揭贷款手续”的内容。故此推知，王正、张啟新、曾池佳于本案中负有提供合作按揭银行进而协助陈坚铭办理按揭贷款相关手续的义务。另结合王正、张啟新、曾池佳于涉案《商铺买卖合同》签订将近4年之后出具《关于办理按揭贷款及过户手续的通知》和《关于尽快办理过户手续的通知》之时还重申“经我方与相关银行及相关机构沟通，初步确认可向贵方提供相关贷款以完成购房手续”以及商请陈坚铭向其“提供相关合同等资料以便我方与相关银行机构沟通协调办理贷款手续”等事实进一步推知，王正、张啟新、曾池佳在涉案《商铺买卖合同》签订之后的合理期限之内并未履行前述义务，进而也谈不上举证足以支撑其上诉所提购房余款未能如约支付的责任在于陈坚铭一方的诉讼主张。至于王正、张啟新、曾池佳上诉主张其代理人港汇公司曾于2015年4月8日以《承诺书》通知陈坚铭履行付款义务的问题，本院认为，该《承诺书》仅反映港汇公司作为王正、张啟新、曾池佳的代理人单方面承诺限期办理过户登记手续的事实而并无催促陈坚铭履行付款义务的内容，王正、张啟新、曾池佳据此主张其在合理期限之内履行通知义务并催促陈坚铭履约，实则依据不足；进而主张其行为不构成违约，理由不能成立，故本院均不予支持。综合前述分析可以推知，王正、张啟新、曾池佳迟延履行约定义务致使陈坚铭不能实现合同目的，陈坚铭于本案中请求解除涉案《商铺买卖合同》进而主张王正、张啟新、曾池佳承担相应违约责任，合理有据，应予以支持。有鉴于此，一审法院以解除涉案《商铺买卖合同》为前提认定王正、张啟新、曾池佳应向陈坚铭返还已付购房款项、税费及相应利息并赔偿其因履行合同而支付的律师费，符合本案实情和法律规定，应予以维持。但就本案所涉定金款项处理问题，本院认为，涉案《商铺买卖合同》第四条约定陈坚铭应予支付的首期购房款项合计371907元（含定金50000元），故此可知，陈坚铭以定金名义支付的50000元款项已依约转化作为首期购房款项，现其再就相应款项主张定金权利，不符合本案实情和法律规定，故应不予支持。加之，当事人签订涉案《商铺买卖合同》的主要目的在于房屋产权交易，陈坚铭支付前述371907元（含定金50000元）款项的主要目的亦系在于给付房屋对价而非用作资金运作经营，且涉案《商铺买卖合同》约定自合同签订之日起至2017年12月27日止为委托经营管理期间，出卖人依约享有涉案房屋使用权及收益权，故在陈坚铭并未围绕律师费以外的实际损失进行充分举证的情况下，由王正、张啟新、曾池佳赔偿律师费及按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付已付款项利息，按理足以弥补陈坚铭的案涉损失；在此基础之上判令王正、张啟新、曾池佳再行赔付50000元款项显然过分高于陈坚铭的实际损失。有鉴于此，陈坚铭请求另一倍定金的部分依据不足，故本院不予支持。根据本院前述分析，王正、张啟新、曾池佳于本案中应向陈坚铭返还购房款项、税费合计391161元（371907元+19254元=391161元）及相应利息，并应赔偿陈坚铭律师费损失1500元；其中，陈坚铭起诉请求已付购房款项321907元和税费19254元的利息自2014年3月13日起计付，此乃当事人对其民事权利的合法处分，本院依法予以确认。一审法院相应处理存在瑕疵，本院依法予以纠正。综上所述，王正、张啟新、曾池佳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初572号民事判决；二、解除开平市港汇流行前线投资管理有限公司以王正、张啟新、曾池佳名义与陈坚铭签订的涉案《商铺买卖合同》（编号：140312-1115号）；三、王正、张啟新、曾池佳应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈坚铭返还购房款项、税费合计391161元及相应利息（以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年3月9日起计付至2014年3月12日止；以391161元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年3月13日起计付至前述款项清偿之日止）；四、王正、张啟新、曾池佳应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈坚铭赔偿律师费1500元；五、驳回陈坚铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11585元（已由陈坚铭预交），由陈坚铭负担2578元，王正、张啟新、曾池佳负担9007元。陈坚铭多预交的一审受理费9007元，由一审法院予以退回；王正、张啟新、曾池佳应向一审法院补缴一审案件受理费9007元。其他费用100元（管辖权异议不成立），已由王正预交并由其负担。二审案件受理费7940元（王正、张啟新、曾池佳已预交11585元），由陈坚铭负担897元，王正、张啟新、曾池佳负担7043元。王正、张啟新、曾池佳多预交的二审案件受理费897元，由本院予以退回；陈坚铭应向本院补缴二审案件受理费897元。本判决为终审判决。审 判 长 刘振宇审 判 员 李雁羽审 判 员 李 翔二〇一九年三月二十一日法官助理 刘现流书 记 员 张冬梅钟慧姗广东省江门市中级人民法院民事判决书（2019）粤07民终17号上诉人（原审被告）：王正，男，1982年3月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：张啟新，男，1954年8月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：曾池佳，男，1953年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上述三名上诉人的共同委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。上述三名上诉人的共同委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈坚铭，男，1984年10月16日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：任坚明，广东叠力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开平市港汇流行前线投资管理有限公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处幕沙路66号夹层060铺位。法定代表人：麦东民。上诉人王正、张啟新、曾池佳因与被上诉人陈坚铭、开平市港汇流行前线投资管理有限公司（以下简称“港汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王正、张啟新、曾池佳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈坚铭的全部诉讼请求；2.判令陈坚铭、港汇公司承担本案诉讼费。事实和理由：涉案商铺的交易实际上是由案外人丁穗源及其组建的港汇公司与陈坚铭进行，商铺的实际出卖方是丁穗源，一审法院回避该事实，且错误认定陈坚铭未能取得银行贷款及支付购房款的责任在于王正、张啟新、曾池佳，导致判决错误。一、涉案商铺早已由王正、张啟新、曾池佳转让给丁穗源，涉案商铺的真正出卖方是丁穗源。二、一审判决认定陈坚铭未能获得银行贷款并逾期支付购房款的责任在于王正、张啟新和曾池佳没有任何事实和法律依据。1.一审判决根据所谓的涉案合同目的和性质而认定王正、张啟新和曾池佳需要负责银行按揭贷款等合同义务是完全不成立的。2.一审判决认为王正、张啟新和曾池佳未向陈坚铭交付商铺及办理过户手续已构成违约是错误的。3.一审判决以王正、张啟新和曾池佳提交的通知因时间相隔太久、不符合合同性质和目的为由，不采信王正、张啟新和曾池佳通知陈坚铭履行付款义务的事实，处理有误。综上，请求二审法院依法改判。陈坚铭辩称，首先，王正、张啟新、曾池佳于2015年4月8日向所有买受人发出《承诺书》，其承诺于90个工作日内完成房屋过户手续，逾期将承担相关责任。鉴于王正、张啟新、曾池佳一直没有履行房屋过户义务，故应承担违约责任。其次，对于王正、张啟新、曾池佳主张涉案房屋的实际出卖方是丁穗源，此乃王正、张啟新、曾池佳与丁穗源之间的问题，与陈坚铭无关。陈坚铭是善意的第三方，王正、张啟新、曾池佳违约，应向陈坚铭承担相应法律责任。综上，请求二审法院维持一审判决。港汇公司在二审中无作答辩。陈坚铭向一审法院起诉请求：1.判令解除陈坚铭和王正、张啟新、曾池佳、港汇公司于2014年3月12日签订的《商铺买卖合同》；2.判令王正、张啟新、曾池佳、港汇公司返还陈坚铭已支付的购房款、税费合计341161元及利息（以341161元为基数，按中国银行同期同类贷款利率计算，自2014年3月13日起计至付清之日为止）和赔偿陈坚铭因履行合同支付的律师费1500元；3.判令王正、张啟新、曾池佳、港汇公司双倍返还陈坚铭定金合计100000元；4.本案诉讼费用由王正、张啟新、曾池佳、港汇公司承担。一审法院认定事实：坐落于开平市铺位的房地产权属人为王正、张啟新和曾池佳，三人于2012年购买取得，份额为共同共有，该商铺的建筑面积为11.36平方米。2013年12月19日，王正、曾池佳和张啟新作为委托人签署一份《授权委托书》，载明：就委托人名下位于开平市夹层铺位，委托人委托受委托人港汇公司为合法代理人，全权代理销售、经营、管理该物业，具体委托权限如下：1.全权代表委托人策划、包装、改造、经营、管理、收益该物业及该物业的户外广告；2.全权代表委托人代理销售该物业，并有权代为签署认购书、商铺买卖合同、按揭贷款合同、法律文件、收取定金、转让款及相关税费并办理相关手续等。受委托人可独立办理上述事项，受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件有效。此委托书有效期为18个月，自签署之日起算。在委托期内不可撤销。受王正、曾池佳和张啟新委托后，港汇公司开始陆续对外销售商铺。2014年3月12日，港汇公司与陈坚铭签订《商铺买卖合同》，合同编号为140312-1115号。该《商铺买卖合同》约定：1.商铺的基本情况：开平市长沙街道办事处幕沙路66号首层115铺位，建筑面积11.36平方米；2.价款：该商铺属现房，总房价款为611907元；3.付款方式及期限：2014年3月12日前支付购房款371907元（含定金50000元），余下房款240000元通过按揭方式支付；4.商铺使用权约定：自双方签订合同之日起至2017年12月27日止为委托经营管理期，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；5.商铺交付及逾期交付的违约责任：出卖人应在2017年12月28日向买受人交付该商铺……除本合同第七条规定的特殊情况外，若出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按逾期时间长短，分别处理：……（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。6.商铺产权过户及逾期办理产权过户的违约责任：出卖人与买受人在本合同签订后280个工作日内,出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房地产管理部门申办该商铺的产权过户手续……出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的产权过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过60个工作日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。港汇公司在该商铺买卖合同的“出卖人”和“代理人”一栏盖章，陈坚铭在买受人一栏签名并捺指模。签订买卖合同后，陈坚铭就涉案商铺依约向港汇公司支付了首期购房款及相关费用，其中于2014年3月9日支付定金50000元、2014年3月12日支付首期房款321907元和税费19254元，并支付广东德法理律师事务所律师费1500元。另查，开平市港汇八八投资管理有限公司于2013年11月19日登记成立，后于2014年7月18日经核准变更企业名称为港汇公司，法定代表人为麦东民。一审法院判决：一、解除陈坚铭与港汇公司于2014年3月12日签订的合同编号为140312-1115号的《商铺买卖合同》；二、王正、张啟新、曾池佳应于判决发生法律效力之日起十日内返还双倍定金100000元、首期购房款321907元、税费19254元给陈坚铭；三、王正、张啟新、曾池佳应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈坚铭因履行合同支付的律师费1500元和已付款项的利息损失（以341161元为基数，自2014年3月13日起至返还款项之日止，按中国银行同期贷款利率计算）；四、驳回陈坚铭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11585元，由王正、张啟新、曾池佳负担。陈坚铭已预交一审受理费11585元。其他费用100元（管辖权异议不成立），由王正负担；王正已预交100元。二审中，陈坚铭和港汇公司没有提交新证据。王正、张啟新、曾池佳提交《委托书》复印件一份、《再交易住房（二手楼）按揭首付款证明》复印件一份、《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》复印件3份，以证明王正、张啟新、曾池佳曾协助相关业主办理相关银行贷款手续，至于银行是否批准，业主是否符合银行的贷款政策，王正、张啟新、曾池佳并无法作出承诺和保证。陈坚铭对前述证据认为：1.该组证据不属于新证据，陈坚铭不予质证。2.即使需要质证，该组证据亦无原件可供核对，陈坚铭对其真实性、合法性、关联性均不予确认。3.银行同意发放贷款应会出具放款承诺书，该组证据不足以证实王正、张啟新、曾池佳曾经办理按揭贷款手续。港汇公司对前述证据没有发表意见。经审查，王正、张啟新、曾池佳提交的前述证据无原件可供核对，其真实性及与本案的关联性均无法确认，故本院不予采纳。一审法院查明事实除关于“2014年3月12日，港汇公司与陈坚铭签订《商铺买卖合同》，合同编号为140312-1115号”和关于“签订买卖合同后，陈坚铭就涉案商铺依约向港汇公司支付了首期购房款及相关费用，其中于2014年3月9日支付定金50000元、2014年3月12日支付首期房款321907元和税费19254元，并支付广东德法理律师事务所律师费1500元”的部分应分别修正为“2014年3月12日，港汇公司以王正、张啟新、曾池佳的名义与陈坚铭签订《商铺买卖合同》一份，合同编号为140312-1115号”和“签订涉案《商铺买卖合同》后，陈坚铭就涉案房屋向港汇公司支付首期购房款项371907元（含定金50000元）和税费19254元，并支付广东德法理律师事务所律师费1500元”以外，其余部分基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对上诉人王正、张啟新、曾池佳的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：王正、张啟新、曾池佳应否向陈坚铭承担违约责任的问题。本案中，王正、张啟新、曾池佳早于涉案《商铺买卖合同》签订之前即以涉案《授权委托书》委托港汇公司全权代理包括涉案房屋在内的开平市夹层物业的销售、经营、管理等事宜。鉴于港汇公司以王正、张啟新、曾池佳的名义与陈坚铭签订涉案《商铺买卖合同》并未超出涉案《授权委托书》的授权范围，合同所涉约定亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故在王正、张啟新、曾池佳并无举证足以证明就涉案房屋达成交易合意的双方实为陈坚铭和港汇公司及案外人丁穗源，且一审在案的《关于办理按揭贷款及过户手续的通知》和《关于尽快办理过户手续的通知》共同反映王正、张啟新、曾池佳至本案诉讼之前还以合同相对人身份就合同履行相关事宜意图联系陈坚铭的情况下，本案应当确认涉案《商铺买卖合同》的法律效力及其对王正、张啟新、曾池佳的约束力。以此为前提，即使王正、张啟新、曾池佳确因港汇公司或案外人丁穗源之故而造成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，相应违约责任亦应由王正、张啟新、曾池佳向其合同相对人陈坚铭承担，其径直主张无需向陈坚铭承担任何合同责任，不符合本案实情和法律规定，故应不予支持。承前所述，涉案《商铺买卖合同》合法有效，故王正、张啟新、曾池佳和陈坚铭均应全面履行约定义务。据涉案《商铺买卖合同》第四条约定，陈坚铭需以银行按揭贷款形式向王正、张啟新、曾池佳支付涉案房屋购房余款240000元，该条款同时载明关于“买受人收到出卖人通知的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到该商铺所在售楼部办理按揭贷款手续”的内容。故此推知，王正、张啟新、曾池佳于本案中负有提供合作按揭银行进而协助陈坚铭办理按揭贷款相关手续的义务。另结合王正、张啟新、曾池佳于涉案《商铺买卖合同》签订将近4年之后出具《关于办理按揭贷款及过户手续的通知》和《关于尽快办理过户手续的通知》之时还重申“经我方与相关银行及相关机构沟通，初步确认可向贵方提供相关贷款以完成购房手续”以及商请陈坚铭向其“提供相关合同等资料以便我方与相关银行机构沟通协调办理贷款手续”等事实进一步推知，王正、张啟新、曾池佳在涉案《商铺买卖合同》签订之后的合理期限之内并未履行前述义务，进而也谈不上举证足以支撑其上诉所提购房余款未能如约支付的责任在于陈坚铭一方的诉讼主张。至于王正、张啟新、曾池佳上诉主张其代理人港汇公司曾于2015年4月8日以《承诺书》通知陈坚铭履行付款义务的问题，本院认为，该《承诺书》仅反映港汇公司作为王正、张啟新、曾池佳的代理人单方面承诺限期办理过户登记手续的事实而并无催促陈坚铭履行付款义务的内容，王正、张啟新、曾池佳据此主张其在合理期限之内履行通知义务并催促陈坚铭履约，实则依据不足；进而主张其行为不构成违约，理由不能成立，故本院均不予支持。综合前述分析可以推知，王正、张啟新、曾池佳迟延履行约定义务致使陈坚铭不能实现合同目的，陈坚铭于本案中请求解除涉案《商铺买卖合同》进而主张王正、张啟新、曾池佳承担相应违约责任，合理有据，应予以支持。有鉴于此，一审法院以解除涉案《商铺买卖合同》为前提认定王正、张啟新、曾池佳应向陈坚铭返还已付购房款项、税费及相应利息并赔偿其因履行合同而支付的律师费，符合本案实情和法律规定，应予以维持。但就本案所涉定金款项处理问题，本院认为，涉案《商铺买卖合同》第四条约定陈坚铭应予支付的首期购房款项合计371907元（含定金50000元），故此可知，陈坚铭以定金名义支付的50000元款项已依约转化作为首期购房款项，现其再就相应款项主张定金权利，不符合本案实情和法律规定，故应不予支持。加之，当事人签订涉案《商铺买卖合同》的主要目的在于房屋产权交易，陈坚铭支付前述371907元（含定金50000元）款项的主要目的亦系在于给付房屋对价而非用作资金运作经营，且涉案《商铺买卖合同》约定自合同签订之日起至2017年12月27日止为委托经营管理期间，出卖人依约享有涉案房屋使用权及收益权，故在陈坚铭并未围绕律师费以外的实际损失进行充分举证的情况下，由王正、张啟新、曾池佳赔偿律师费及按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付已付款项利息，按理足以弥补陈坚铭的案涉损失；在此基础之上判令王正、张啟新、曾池佳再行赔付50000元款项显然过分高于陈坚铭的实际损失。有鉴于此，陈坚铭请求另一倍定金的部分依据不足，故本院不予支持。根据本院前述分析，王正、张啟新、曾池佳于本案中应向陈坚铭返还购房款项、税费合计391161元（371907元+19254元=391161元）及相应利息，并应赔偿陈坚铭律师费损失1500元；其中，陈坚铭起诉请求已付购房款项321907元和税费19254元的利息自2014年3月13日起计付，此乃当事人对其民事权利的合法处分，本院依法予以确认。一审法院相应处理存在瑕疵，本院依法予以纠正。综上所述，王正、张啟新、曾池佳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初572号民事判决；二、解除开平市港汇流行前线投资管理有限公司以王正、张啟新、曾池佳名义与陈坚铭签订的涉案《商铺买卖合同》（编号：140312-1115号）；三、王正、张啟新、曾池佳应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈坚铭返还购房款项、税费合计391161元及相应利息（以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年3月9日起计付至2014年3月12日止；以391161元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年3月13日起计付至前述款项清偿之日止）；四、王正、张啟新、曾池佳应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈坚铭赔偿律师费1500元；五、驳回陈坚铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11585元（已由陈坚铭预交），由陈坚铭负担2578元，王正、张啟新、曾池佳负担9007元。陈坚铭多预交的一审受理费9007元，由一审法院予以退回；王正、张啟新、曾池佳应向一审法院补缴一审案件受理费9007元。其他费用100元（管辖权异议不成立），已由王正预交并由其负担。二审案件受理费7940元（王正、张啟新、曾池佳已预交11585元），由陈坚铭负担897元，王正、张啟新、曾池佳负担7043元。王正、张啟新、曾池佳多预交的二审案件受理费897元，由本院予以退回；陈坚铭应向本院补缴二审案件受理费897元。本判决为终审判决。审判长刘振宇审判员李雁羽审判员李翔二〇一九年三月二十一日法官助理刘现流书记员张冬梅钟慧姗