广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2013）象民初字第664号原告诸葛从长，男，汉族，1959年5月3日出生，住桂林市象山区。委托代理人李诚，广西齐兴律师事务所律师。被告徐美英，女，汉族，1945年10月15日出生，住桂林市象山区。委托代理人陈发姣，女，汉族，1974年5月29日出生，住桂林市象山区。被告陈剑，男，汉族，1993年9月11日出生，住桂林市象山区。委托代理人秦俊才，广西独秀律师事务所律师。委托代理人于林斌，广西独秀律师事务所实习律师。原告诸葛从长与被告徐美英、陈剑确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告诸葛从长委托代理人李诚，被告徐美英委托代理人陈发姣，被告陈剑及其委托代理人秦俊才、于林斌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诸葛从长诉称，原告与被告徐美英于1986年4月15日登记结婚，婚后于1990年共同建造了房屋一栋，产权证号：桂林市房权证象山区字第302982**号，层数两层，建筑面积164.18平方米。近几年来，原告一直在外地务工，前述房产证一直由被告徐美英保管。可十几天前，原告却突然发现被告徐美英瞒着原告于2010年3月9日将前述房屋产权的1／2以600元的价格卖给了被告陈剑并已办妥了过户手续。原告认为被告的上述行为没有经过原告同意且极大地侵害了原告的合法权益，应为无效行为。故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告徐美英与被告陈剑于2010年3月9日签订的《房地产买卖契约》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。原告诸葛从长对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据一、原、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体资格；证据二、原告与被告徐美英的结婚证、房产证、土地证、房屋登记档册，证明诉争房屋为原告与被告徐美英的夫妻共同财产；证据三、房地产买卖契约，证明被告买卖诉争房产时没有经过原告同意，该买卖契约无效。被告徐美英辩称，我确实是在没有告知原告的情况下就与被告陈剑签订了房屋买卖契约，该契约是陈剑让我签的，我并不认识字。因为签订契约时没有经过原告同意，故该房屋买卖契约应该是无效的。被告徐美英对其辩解的事实在举证期限内未向本院提供证据。被告陈剑辩称，一、本案原、被告三人为亲属关系。徐美英系陈剑的亲奶奶，诸葛从长是陈剑的第二任继祖父。徐美英与其第一任丈夫陈春旺生育了陈剑的父亲陈发辉（已故）等四个子女；1979年徐美英与罗俊杰开始了第二段婚姻；诸葛从长是徐美英第三任丈夫。二、原告并非《房屋买卖契约》标的物的共有人。诉争所涉房产是由1座主房（包含第一层、第二层）、2座杂货间、3座厨房、4座厕所共四部分构成，徐美英系将其中1座的第一层让与被告陈剑。另该房屋1座的第一层、2座杂货间、3座厨房、4座厕所系罗俊杰、徐美英夫妇和儿子陈发辉于1983年时利用征地所得的补偿款在集体分配的宅基地上共同建造，并且该层楼房是陈发辉夫妇后来装修的；该房产的1座的第二层是罗俊杰、徐美英、陈发辉、陈发军于1986年建造，此时罗俊杰、徐美英仍一起共同生活，一直至房屋建成后年余方离去。因此，徐美英将房产一半产权让与陈剑的部分，即1座第一层是罗俊杰、徐美英夫妇和陈发辉于1983年时利用征地所得的补偿款在集体分配的宅基地上共同建造，诸葛从长不是该部分产权的共有人。三、陈剑与被告徐美英在签订契约时是在家庭成员、家族成员以及部分亲友参与协商，自愿平等的基础上带有对家庭财产进行分割继承性质的行为，经过人民调解委员会调解后才进行产权过户，不存在恶意串通、欺诈、胁迫等情形。四、原告诉请已经超过诉讼时效。原告称其对房屋买卖契约的签订不知情与事实相悖，2010年3月，两被告在签订契约前曾在龙船坪社区人民调解委员会进行调解协商，当时原告是在场人员之一。并且原告在此前后一直居住在龙船坪，是整个事件的知情人与参与人。综上所述，原告主张两被告签订的《房屋买卖契约》无效没有事实与法律依据，请求法院驳回其诉请。被告陈剑对其辩解事实在举证期限内提供的证据有：证据一、户口本，证明被告陈剑诉讼主体资格，刘春秀是陈剑未成年时的法定代理人；证据二、结婚证，证明徐美英与罗俊杰存在婚姻关系；证据三、30295898号房产证、3006601号房产证、018665号房产证，证明徐美英将30079693号房产的一半即1座第一层让与陈剑，并已取得房产证，该房产现为两被告共有，该土地性质为划拨宅基地；证据四、青苗费分配表，房产产权协议，调解委员会卷宗，桂林市龙船坪生产队出具的证明一份，《徐美英家庭成员变迁及30079693号房产建造历程证明》一份，证明该房产1座第一层为徐美英、罗俊杰、陈剑之父陈发辉于1983年用征地补偿款在宅基地上共同建造并由陈剑父母出资装修，原告对该部分房产没有共同所有；两被告签订的《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，不存在恶意串通、欺诈、胁迫等情形，原告对签订契约一事知情；证据五、证人陈桂养、郑军、莫田英、张丽华证言，陈桂养称该房第一层是1983年所建，整栋房屋是1987年以后建成的；证人郑军称该房第一层是陈发辉、陈发军于1986年建成，第二层建成时间其并不知晓；证人莫田英称涉诉房屋是分开建成的，但具体建成时间并不清楚，但该房是陈发辉、陈发军共同建造的；证人张丽华在庭审时称居委会在2010年3月对房屋过户一事进行调解时，原告也在场，当时双方达成了口头的调解协议。上述证据，经庭审质证，原、被告质证意见如下：被告徐美英对原告提供的证据一、证据二、证据三真实性均无异议。被告陈剑对原告提供的证据一真实性无异议；对证据二结婚证上原告的身份信息与其身份证不符，诸葛从长与徐美英系夫妻关系，但不知道本案原告与结婚证登记的人是否为同一人，对房产证、土地证真实性无异议，对房屋登记档册真实性无异议，但房产局对建房时间登记有误；对证据三真实性无异议。原告对被告陈剑提供的证据一真实性无异议，证明内容与本案无关；证据二真实性无异议；证据三真实性无异议，证明了该房是1990年建成并发证的；证据四青苗费分配表真实性无异议，但与本案无关；房产产权协议没有原件，真实性不予认可，内容与本案无关；调解委员会卷宗真实性无异议，但卷宗内的签名不是徐美英本人签的，调解协议达成的内容也不是徐美英真实意思表示，对此证据不予认可；对证明的真实性无异议，但该公司无资质出具证明，证明内容有异议；对《徐美英家庭成员变迁及30079693号房产建造历程证明》，证明人未出庭且没有身份信息予以核实，真实性不予认可；对证人证言有瑕疵，陈桂养、莫田英与陈剑有亲戚关系，证明力不足，证人所述的建成时间与房产证不符，张丽华所说的调解协议是口头达成的，没有书面记录，综上，证人的证言不能采信。被告徐美英对被告陈剑提供的证据质证意见同原告质证意见一致。综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告徐美英与其第一任丈夫陈春旺共生育四子女，即被告陈剑的父亲陈发辉（已故）、陈发军、陈发姣、陈发英。1979年6月19日，徐美英与罗俊杰结婚，后双方于1985年7月协议离婚。1986年4月15日，原告诸葛从长与被告徐美英登记结婚。1990年2月12日，桂林市人民政府向被告徐美英发放了《桂林市房屋所有权证》（产权证号0186**），写明被告徐美英对坐落于桂林市象山区龙船坪69栋1、2、3、4座，建筑面积总计164.18平方米的住宅享有所有权；同年9月22日，该房屋产权证号变更为桂房证字第3006601号；1999年12月7日，因统一换发权证，产权证号再次变更为桂林市房权证象山区字第300796**号。2010年3月9日，被告徐美英（甲方）与被告陈剑（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方将座落在桂林市象山区龙船坪69栋1、2、3、4座住宅（建筑面积总计164.18平方米）的一半产权出售给乙方；甲乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币600元。本合同签订后，被告陈剑实际并未支付600元购房款。该房于2010年4月2日变更登记为被告陈剑、徐美英共同共有，产权证号为桂林市房权证象山区字第30295898号及第302982**号。该产权证上写明：该房1990年建，业主向徐美英购买1／2产权所得，原证号30079693。桂林市西山服务公司（原桂林市龙船坪生产队）出具证明一份，写明：原我生产队社员徐美英（现居住地龙船坪123号）所拥有的房屋是我生产队在1982年农转非之前依法划拨给陈春旺于徐美英的宅基地建的，82年后我生产队依法合并为西山服务公司，徐美英的房屋在1986年以前就建好。被告陈剑另提供《徐美英家庭成员变迁及30079693号房产建造历程的证明》一份，内容载明该社区大多住房（包括诉争房屋在内）都是上世纪八十年代初实行农转非后用征地补偿款在村集体分配的宅基地上所建，房产证是在1990年时才统一办理；该诉争房屋1座第一层、2座、3座、4座系罗俊杰、徐美英、陈发辉等于1983年时共同所建，房屋1座第二层于1986年时由罗俊杰、徐美英、陈发辉、陈发军等共同建造，诸葛从长租住于徐美英家附近前来帮工建房。该证明上有龙船坪社区二十余名成员签字并摁手印予以确认。庭审时，证人郑军、莫田英等均证实陈发辉、陈发军参与了该诉争房屋的建造。原告诉称其因长期外出务工，于2013年2月才知晓被告徐美英未经其同意将诉争房屋卖予被告陈剑，两被告之间签订的《房地产买卖契约》应属无效，故向本院提出前之诉请。结合原、被告的诉辩主张及双方提供的证据，合议庭确认本案的争议焦点为以下两点：一、原告诸葛从长是否为诉争房屋的共有权人；二、被告徐美英与被告陈剑签订的房屋买卖契约效力问题。关于第一个争议焦点问题：本院认为，家庭共有财产是家庭成员在家庭共同生活期间共同创造、共同所得或共同继承的共有财产。本案中，虽然诉争房屋产权证记载该房为1990年建，但根据原、被告提供的证据及结合我国农村建房的历史情况，本院可以确认该龙船坪69栋1、2、3、4座房屋系桂林市西山服务公司（当时的桂林市龙船坪生产队）在1982年农转非之前依法划拨给徐美英的宅基地上由徐美英及家人历时数年逐步建成，当时被告徐美英的儿子陈发辉等家庭成员均参与了建房；1986年原告诸葛从长与被告徐美英结婚后，也参与了该房屋的建造及修缮；因该房产由徐美英家庭成员共同所建，故对于参与了家庭共有财产积累的家庭成员，他们对家庭共有财产应享有共同的权利，因此，该诉争房产应视为家庭共有财产，而并非全部为原告与被告徐美英的夫妻共同财产，原告诸葛从长为该房屋的共有权人之一。关于本案第二个争议焦点问题：本院认为，要确定被告徐美英与被告陈剑签订的房屋买卖契约是否有效，首先应当确定该契约的性质。本案中，两被告在房屋买卖契约中约定房屋的成交价为人民币600元，但被告陈剑实际并未支付600元给被告徐美英，双方在契约中也未对付款条款作明确约定；另两被告在合同签订后一个月内即办理完成了过户登记手续，而过户当日被告陈剑亦未支付相应对价给被告徐美英；从社区多次调解记录上看，被告徐美英同意在涉诉房屋加上陈剑的名字并非是基于买卖关系，而是基于家庭内部关系的分家析产行为。根据相关法律规定，买卖合同与赠与合同最大的区别在于，买卖合同是有偿合同，标的物与货币给付互为对价，而赠与合同是无偿合同，赠与人无偿给付财产，受赠人不负担相应对价。据此，两被告之间虽形式上签订的系买卖合同，但该合同却符合赠与合同的构成要件，另结合双方交易实际情况及常人生活理念，本院足以认定被告徐美英将房屋产权一半过户到被告陈剑名下系基于赠与的意思表示，该房屋买卖契约实际为一赠与合同，故本案诉争的问题实际应是认定该房屋赠与合同的效力。如前所述，该诉争房屋属于家庭共有财产。根据法律相关规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿的取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。故要认定本案涉诉房屋赠与合同是否有效，关键是要确认被告徐美英的行为是否构成擅自处分及被告陈剑是否是善意第三人。关于被告徐美英是否构成擅自处分的问题：现原告及被告徐美英在庭审时均称，两被告在2010年3月就房屋过户的事情协商一致时，原告并未在场，此后被告徐美英亦从未告知原告将房屋过户到被告陈剑名下一事；被告陈剑则辩称，原、被告双方在2010年3月就房屋过户的事情协商时，原告也在场，两被告在签订房屋买卖契约时也告知了原告，原告对房屋过户一事是知情的；被告陈剑为证实其主张，向本院提供了龙船坪社区居民委员会人民调解委员会的调解笔录及证人张丽华的证言。本院认为，调解笔录仅记载了被告徐美英、陈剑及其母亲刘春秀等人参与调解的内容，未写明原告参与此调解过程，调解笔录亦未有原告本人签字确认；证人张丽华称原告参与了居委会在2010年3月对房屋过户一事进行的调解，并达成了口头的调解协议，但其未能提供书面的证据予以佐证；故被告陈剑提供的证据无法证实被告徐美英将房屋一半产权过户给被告陈剑时，原告在场并认可，且事实上原告亦未在房屋买卖契约上签字确认，根据民事诉讼中谁主张谁举证的举证责任规定，被告陈剑应承担举证不能的后果。由此本院认定被告徐美英系在未取得原告同意的情况下，与被告陈剑签订房屋买卖契约，并将房屋过户给被告陈剑，系擅自处分家庭共有财产的行为。关于被告陈剑是否为善意第三人的问题：本院认为，被告陈剑与原告及被告徐美英是亲属关系，双方一直居住在涉诉房屋内，陈剑对该房产的情况理应知晓；该房建筑面积为164.18平方米，而两被告签订的协议约定的价格仅为600元，非合理对价；实际上被告陈剑亦并未支付任何对价而无偿取得该房的一半产权，结合本案上述情况，本院无法认定被告陈剑为善意第三人。现被告徐美英擅自将共有财产赠与非善意第三人陈剑，损害了原告诸葛从长作为共有权人的合法利益，该赠与行为应为全部无效，即被告陈剑与徐美英于2010年3月9日签订的《房屋买卖契约》应属无效，故本院对原告要求确认该《房屋买卖契约》无效的诉请，予以支持。关于被告陈剑辩称原告诉请已过诉讼时效的问题，本院认为，诉讼时效制度适用于债权请求权，而确认合同无效则属于形成权，不适用诉讼时效制度，同时，无效合同制度是法律对合同自由的限制，是国家为维护社会公共利益的需要而运行公权力对当事人的民事行为所进行的主动干预。只要据以认定合同无效的法律规范或公序良俗没有发生变化，合同的违法性将一直存在，如果对这种违法行为适用诉讼时效制度，显然不符合立法的宗旨和目的。故本院对被告陈剑此辩称意见不予采信。综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见》第八十九条规定之规定，判决如下：被告徐美英与被告陈剑于2010年3月9日签订的《房地产买卖契约》无效。本案案件受理费50元（原告已预交），由被告徐美英、被告陈剑共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审  判  长 韦乐芳代理 审 判员 石小娟人民 陪 审员 倪毓芳二〇一四年二月二十五日（代）书记员 苏 萍