山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0791民初1120号 原告：陈壮，男，1990年2月10日生，汉族，住山东省安丘市。 委托诉讼代理人：张亚伟，山东舜翔律师事务所律师。 被告：刘岱辉，男，1977年11月12日生，汉族，住山东省。 委托诉讼代理人：马仲华，山东长远律师事务所律师。 第三人：潍坊明珠房地产经纪有限公司大观天下分公司，住所地潍坊高新区新城街道大观社区东方路****楼。 负责人张振山，总经理。 委托诉讼代理人：张强、赵仁喜，该公司职工。 原告陈壮与被告刘岱辉、第三人潍坊明珠房地产经纪有限公司大观天下分公司（以下简称“明珠公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈壮及其委托诉讼代理人张亚伟，被告刘岱辉的委托诉讼代理人马仲华，第三人明珠公司的委托诉讼代理人张强、赵仁喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈壮向本院提出诉讼请求:×××、依法判令解除陈壮、刘岱辉于20×××7年5月2日签订的房屋买卖合同；2、判令刘岱辉赔偿陈壮房屋溢价损失×××0万元及评估费（待评估后具体费用另行追加）、房屋中介费5200元；3、诉讼费、保全费由刘岱辉承担。事实和理由：20×××7年5月2日，陈壮通过明珠公司与刘岱辉签订房屋买卖合同，约定陈壮购买刘岱辉名下位于潍坊××新区××楼××号房屋，陈壮在合同签订当日向刘岱辉支付定金×××万元，待银行贷款审批通过后，刘岱辉应协助陈壮办理过户手续，过户当日陈壮一次性支付首付款9万元，以银行贷款的方式向刘岱辉支付剩余房款42万元。合同签订后，陈壮向刘岱辉支付了定金，并积极配合办理银行贷款手续，完全履行了合同义务。贷款审批通过后，明珠公司通知双方办理过户手续，但刘岱辉拒绝办理过户手续，明确表示不再履行合同。后经查，刘岱辉与案外人孙建康已就涉案房屋另行签订房屋买卖合同，并已将房屋变更登记到案外人名下，刘岱辉已构成根本违约。诉至法院，请求判如所请。 刘岱辉辩称，一、因本案陈壮迟迟不能按照合同约定贷款，依据双方合同约定，贷款×××5日内没下来，买方需支付现金全款买房，因此，陈壮违约在先，应依法解除双方签订的房屋买卖合同，同意解除合同。二、因陈壮在本案中存在严重违约行为，且给刘岱辉造成了巨大的经济损失，刘岱辉在本案中不存在违约行为，因此，也不应承担陈壮所诉的房屋溢价损失及评估费。三、陈壮所诉的中介费5200元无事实及法律依据，该中介费系陈壮向明珠公司交纳，陈壮的该项诉求与刘岱辉无关联性和因果关系，刘岱辉不应承担。综上，请法庭查明事实依法驳回陈壮的第二三项诉讼请求。 明珠公司述称，违约方应承担未违约方所有的违约金及期间产生的所有费用，违约方系刘岱辉，请求法院支持陈壮的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和当事人无异议的证据，本院确认事实如下： 20×××7年5月2日，陈壮、刘岱辉、明珠公司三方签订《房屋买卖三方合同》，约定：陈壮购买刘岱辉所有的位于潍坊××新区××楼××号房屋，房屋建筑面积89.46平方米；房屋成交价格为52万元，陈壮在合同签订当日向刘岱辉支付定金×××万元，陈壮应另行支付刘岱辉9万元，连同先前支付的定金，一并作为购房首付款，银行贷款审批通过后过户当日陈壮一次性支付9万元，陈壮采用银行贷款的方式支付剩余购房款42万元，双方应在明珠公司通知后7个工作日内，共同到银行办理申请贷款审核手续；居间报酬由双方分摊，刘岱辉按照房屋成交总价款的×××%即5200元向明珠公司支付居间报酬，陈壮按照房屋成交总价款的×××%即5200元向明珠公司支付居间报酬；合同签订生效后，因刘岱辉单方原因而不能继续履行合同，或因刘岱辉……导致解除合同或导致房屋权属无法转移过户或房屋无法交付使用的，刘岱辉需承担所产生的所有经济损失，并向陈壮双倍返还定金；合同签订生效后，因陈壮单方原因而不能继续履行合同，或因陈壮……导致解除合同或导致房屋权属无法转移过户或房屋无法交付使用的，陈壮需承担所产生的所有经济损失，陈壮支付的定金，刘岱辉有权不予返还；双方还约定了其他事项。 合同签订当日，陈壮向刘岱辉支付了定金×××万元，陈壮还向明珠公司支付了买卖信息服务费5200元。该房屋买卖合同签订时，上述房屋尚未办理房产证，当时未办理贷款过户事宜。20×××7年8月底，刘岱辉的房产证办理完毕。刘岱辉、陈壮和明珠公司约定于20×××7年9月×××3日去银行办理贷款手续。20×××7年×××0月26日，刘岱辉与案外人孙建康签订了涉案房屋的买卖合同，将涉案房屋出卖给孙建康。20×××7年×××0月30日，陈壮接到刘岱辉书面通知，刘岱辉在该通知中称“因你各方面原因导致我方至今长时间未收到全部房款，致使我们的高利贷还款无法偿还，严重影响了我们的正常生活，给我方造成很大的损失。为此本人依据相关法律法规向你方发出解除《房屋买卖合同》，自从通知发出之日起解除与你方签订的《房屋买卖合同》”。20×××7年×××1月×××0日，涉案房屋由刘岱辉转移登记到案外人孙建康名下。 关于涉案房屋的贷款审批问题，明珠公司主张，贷款审批已于20×××7年×××0月20日左右通过；陈壮主张，贷款审批于20×××7年9月×××5日通过；刘岱辉主张，其对贷款是否审批通过不清楚。 诉讼中，陈壮明确表示不请求刘岱辉双倍返还定金2万元，请求刘岱辉赔偿陈壮房屋溢价损失，并申请对涉案房屋的的价值进行评估。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： ×××、刘岱辉提供其妻子与明珠公司通话录音×××份、手机短信微信×××宗、借条×××份，证明刘岱辉借了他人的高利贷偿还房屋的剩余贷款，刘岱辉多次与明珠公司因房款支付问题进行交涉，陈壮和明珠公司长期不能办理该房屋贷款，给刘岱辉造成了巨大的经济损失，刘岱辉无奈通知明珠公司解除了涉案房屋买卖合同。经质证，陈壮对通话录音和手机微信短息的真实性不予认可，主张借条与本案无关；明珠公司主张，关于通话录音，银行规定有房产证的房产才能办理贷款手续，贷款时间长并不是陈壮及明珠公司的原因造成的，对其他证据无异议。经审查，上述证据与本案诉争的刘岱辉是否存在违约行为缺乏关联性，本院不予采纳。 2、明珠公司提供其与刘岱辉一方短信沟通记录2份，证明涉案的房屋买卖合同至今未解约。经质证，陈壮主张其对短信无法确认，其无任何违约行为；刘岱辉主张，从该证据来看，刘岱辉多次催促陈壮和明珠公司办理房屋贷款，但因陈壮和明珠公司的原因导致贷款迟迟不能下发，陈壮和明珠公司存在严重的违约行为，因此，造成的一切损失应自行承担。经审查，明珠公司提供的上述证据与其待证事实之间缺乏关联性，本院不予采纳。 本院认为，本案的焦点问题有两个：一、陈壮、刘岱辉20×××7年5月2日签订的房屋买卖合同应否解除；二、陈壮请求刘岱辉赔偿房屋溢价损失、房屋中介费5200元，是否有事实和法律依据。 关于第一个焦点问题，陈壮、刘岱辉于20×××7年5月2日签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，确认为有效合同，双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。陈壮已经按照合同约定向刘岱辉支付了定金×××万元，在房屋买卖合同的履行过程中，陈壮、刘岱辉因办理涉案房屋的银行贷款审批手续、购房款的支付等问题产生争议，在双方未就合同履行过程中产生的争议协商一致或作出妥善处理的情况下，刘岱辉将涉案房屋另行出售给案外人，并将涉案房屋转移登记到案外人名下，导致双方签订的房屋买卖合同无法履行，陈壮通过诉讼的方式请求解除与刘岱辉签订的房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，刘岱辉亦同意解除双方签订的房屋买卖合同，陈壮请求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 关于第二个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于陈壮请求赔偿房屋溢价损失的诉讼请求以及对涉案房屋价值进行评估的申请，因陈壮仅支付了涉案房屋的定金×××万元，其损失可以通过适用定金罚则的方式予以填平，故陈壮主张房屋溢价损失于法无据，对其评估申请，本院不予准许，对其请求赔偿房屋溢价损失的诉讼请求，本院不予支持。因刘岱辉违约导致涉案的房屋买卖合同无法履行，刘岱辉应赔偿陈壮支出的中介费损失5200元，对于陈壮请求刘岱辉赔偿中介费5200元的诉讼请求，本院予以支持。刘岱辉作为收受定金的一方应当双倍返还陈壮定金2万元，因陈壮明确表示不要求刘岱辉双倍返还定金2万元，故对本案涉及的定金问题，本案不予一并处理，当事人可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除陈壮、刘岱辉于2017年5月2日签订的房屋买卖合同； 二、刘岱辉赔偿陈壮中介费损失5200元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回陈壮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2404元，保全费3120元，共计5524元，由陈壮负担5251元，刘岱辉负担273元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘华兵 人民陪审员  刘洪祥 人民陪审员  马永平 二〇一九年三月八日 法官 助理  谭 宁 书 记 员  李 丹