北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第2596号原告（反诉被告）李天放，女，1969年10月9日出生。委托代理人王雪艳，北京市正海律师事务所律师。委托代理人杜旭，北京市正海律师事务所律师。被告（反诉原告）林捷，女，1961年1月26日出生。被告（反诉原告）黄敏（兼被告林捷的委托代理人），男，1958年9月26日出生。以上二被告（反诉原告）的共同委托代理人刘耕，天津世杰律师事务所律师。原告（反诉被告）李天放与被告（反诉原告）黄敏、林捷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员彭珍珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李天放及其委托代理人王雪艳、杜旭、被告（反诉原告）黄敏及其与林捷的共同委托代理人刘耕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李天放诉称：我（买方）和黄敏、林捷（卖方）于2013年8月31日通过北京安信瑞德房地产经纪有限公司签订存量房买卖合同，房屋坐落于北京经济技术开发区泰河园三里7号楼×单元×室，合同总价款为200万人民币，2013年9月22日完成网签合同，2013年10月31日获得银行批贷60万元，首付款我已经准备好，随时可以通过资金监管账户划拨至黄敏、林捷的账户，现合同约定过户期限已过，黄敏、林捷无故拒绝过户，并提出了加价的要求，为维护我的合法权益，请求人民法院判决黄敏、林捷配合我方继续履行合同（包括办理首付款84.5万元的资金监管手续和50.5万元的资金托管手续），协助我方办理产权过户登记手续，并按合同约定支付延期过户违约金95000元（从2013年11月11日起计算至2014年2月25日止），诉讼费由黄敏、林捷承担。被告（反诉原告）黄敏、林捷共同辩称：我方不同意李天放的诉讼请求，因我方不存在李天放所说的违约行为。合同签订后，我方一直积极配合原告李天放办理清退租户、贷款审批、房屋测量、交税等事项，但李天放除了定金之外，没有给付任何首付款。双方签订了资金自行划转说明，并没有约定要通过资金监管和托管的方式支付首付款，而且我向中介公司提供了两张银行卡要求原告李天放支付首付款，李天放都拖着不给。双方曾口头约定应当在2013年9月底之前支付网签合同价格之外的房款，李天放没有履行，而且在合同签订日后90日内都没有支付，所以李天放的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任，特向人民法院提起反诉，要求判决解除我方与李天放之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，要求李天放向我方支付违约金310000元，并承担本案的全部诉讼费。原告（反诉被告）李天放就被告（反诉原告）黄敏、林捷的反诉辩称：不同意黄敏、林捷的反诉请求，因为我方没有违约，是黄敏、林捷违约在先，理由如下：1、黄敏、林捷未配合我方办理房款支付手续，导致我方无法按时支付首付款，根据北京市的相关规定，首付款中的84.5万元必须通过北京经济技术开发区结算中心的资金监管账户支付，不能通过个人支付，剩余的50.5万元双方则有约定通过中信银行的资金托管方式支付，这两笔款项的支付都必须由双方本人亲自到场才能办理，但自批贷后，我方和中介公司多次联系林捷办理相关手续，其都以离开北京为由拒绝配合，导致我方无法支付房款，即使黄敏、林捷要求我方将相关的款项通过个人账户的方式支付，但其未以书面方式向我提供合法的账户，资金巨大，我方无法随意支付；2、黄敏、林捷拒绝配合我方办理过户手续的行为导致实际的过户日期无法确定，所以也不存在逾期支付房款的情况，合同约定首付款于过户当日前支付，但过户日期不能机械地通过合同条款来推算，而应该双方协商一致确认，林捷在2013年9月22日网签合同后就离开了北京，经中介催促后也未回京，其以实际行为表明拒绝履行过户的义务，实际的过户日期无限延后，我的付款日期也应当被相应延后；3、我方的履约行为没有瑕疵，在没有确定黄敏、林捷同意办理过户手续之前，我有权不支付首付款，林捷在网签合同后就离开北京，且以身体不好为由拒绝回京，其以事实表明了不愿意过户的意思，虽然约定先付款后过户，但在没有真正确定黄敏、林捷同意过户且意图明显时，我方有权行使不安抗辩权，有权不支付房款；4、黄敏、林捷办理网签合同后，始终没有催促过我方交付首付款，且在林捷和中介的联系中涨价意图明显，并以拒绝过户相威胁，并非善意的出卖人；5、黄敏、林捷一再强调我们应该将房款直接汇入对方的账户，但是房款巨大，我方在没有得到账户信息的书面确认后，对于付款有顾虑也是正常的，这不是黄敏、林捷拒绝过户的合理理由。同时，黄敏、林捷在庭上的陈述前后不一致，根据禁止反言原则应当不予采纳。综上，我方不同意黄敏、林捷的反诉请求。经审理查明：林捷系北京经济技术开发区泰河园三里7号楼×单元×室（以下简称：涉诉房屋）的登记所有权人，其与黄敏曾系夫妻关系。2013年8月31日，经北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称：安信公司）居间介绍，在安信公司员工高泽林、赵如桥的主持下，黄敏（当时的所有权人）和林捷共同作为出卖人与买受人李天放就涉诉房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称：买卖合同），该合同约定：该房屋成交价格为人民币1800000元，买受人采取自行交割的方式付款，买卖双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人采取商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币600000元；买受人未按照约定时间付款的，逾期超过10日的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款款的100%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；双方当事人同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，黄敏、林捷（甲方）与李天放（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方于2013年8月31日前向甲方支付购房定金人民币50000元；乙方于过户当日前向甲方支付第二笔购房定金人民币1150000元；剩余房款人民币600000元，乙方以贷款方式支付；自乙方贷款申请获得银行批准后10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续（以上为第一条内容）；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过10日的，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起10日内，以相当于该房屋总价款的20%支付违约金。同日，黄敏、林捷与李天放签订《补充协议》（二），约定：买卖双方约定房屋成交价格为人民币1800000元，该价款包括房屋净价人民币1450000元、固定设备转让费、乔迁搬家费、地域补偿费等共计350000元；双方一致同意按照房屋净价即人民币1450000元办理房屋的缴税、过户手续。同日，黄敏、林捷（出卖人）与李天放（买受人）再签订《补充协议》（三），约定：若出卖人是满5年家庭唯一住房，不需要缴纳个人所得税，买受人在购房款人民币1800000的基础上需要另行向出卖人支付人民币200000元的购房款；若出卖人为非唯一住房，买受人承担个人所得税，买受人不需要在购房款人民币1800000的基础上另行向出卖人支付人民币200000元的购房款，个税若少于人民币200000元，少于的部分补给出卖人。此外，双方还签订了《存量房交易结算资金自行划转声明》（以下简称：自行划转声明），约定：双方在认真阅读北京市建设委员会发布的﹤北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定﹥后，经双方协商决定自行划转交易结算资金。同日，李天放向黄敏、林捷支付定金50000元。2013年9月6日，李天放、黄敏、林捷在赵如桥的带领下共同前往安信公司总部办理银行贷款申请手续。2013年9月22日，安信公司为双方办理了手续，该备案合同中的房屋成交价为1445000元（以下简称：网签价格）。2013年10月9日，黄敏和李天放在赵如桥的带领下共同前往税务部门办理纳税手续，李天放交纳了购买涉诉房屋的契税21675元，并开出免税发票。2013年10月30日，赵如桥将贷款批准的情况告知双方。2013年10月31日，中国邮政储蓄银行向李天放发放个人房屋贷款审批通知书，批准了李天放的房屋贷款，金额为600000元，同时限定在90日内办妥房屋产权登记手续。截止至本案开庭前，合同未得到进一步履行。经询问，黄敏、林捷认可林捷在2013年9月底离开北京至今未回，且以李天放未支付房款为由拒绝协助办理房产证转移登记手续。庭审中，双方对于房款的支付方式和支付时间产生争议。关于支付方式，双方均认可网签合同价格，亦认可网签合同价格中除贷款以外的845000元通过存量房自有交易资金监管账户进行支付，争议点在于网签价格以外的房款505000元的支付方式。原告李天放主张在2013年8月31日签订合同当日双方曾口头约定对于网签合同价格以外的房款通过中信银行资金托管方式支付，黄敏、林捷在第一次开庭时认可签合同当日曾提出当日到中信银行办理资金托管，但李天放不同意立即支付就没有办理，在第二次开庭时否认有过关于资金托管的约定。安信银行的工作人员赵如桥、高泽林到庭为李天放作证，证言如下：签订合同当日双方约定以中信银行资金托管的方式支付网签合同价格以外的房款。黄敏、林捷对该证言不予认可。黄敏、林捷则主张李天放应该通过现金或银行转账的方式直接支付房款，其主张买卖合同和自行划转声明都约定了付款方式是自行交割，为证明其实际为李天放支付房款提供了银行账户，黄敏、林捷向法庭提交了中国工商银行开户申请书，主张林捷在2013年9月3日办理了中国工商银行的账户，并将银行卡复印件留给赵如桥，李天放认可关于自行交割的约定，但主张自行交割并不排除银行托管方式，亦认可林捷办理中国工商银行账户的事实，但主张该账户是为存量房自有交易资金监管手续而办理，且黄敏、林捷从未书面告知李天放该账户，故不认可银行转账的支付方式。赵如桥为李天放作证如下：我要求林捷办理中国工商银行账户并明确告知林捷办理目的是为配合存量房自有交易资金监管手续。黄敏、林捷对该证言不予认可。关于支付时间，双方的争议点亦在网签价格之外的505000元，黄敏、林捷主张其在2013年8月31日、2013年9月6日均向李天放表示了要求其在9月底之前给付该笔房款，且李天放没有表示反对，故支付时间最晚不应迟于2013年9月30日；李天放主张黄敏、林捷从未直接要求其给付房款，双方也从未明确约定给付房款的期限，李天放主张赵如桥在2013年9月中旬曾电话告知其林捷要求尽快支付房款的要求，其承诺网签后9月底之前先给付300000元，主张另外200000元需等到交税后再给付，但林捷在9月底之前已经离开北京，无法办理银行托管，所以至今未支付。赵如桥为李天放作证如下：林捷在2013年9月6日面签时第一次对我提出要求李天放尽快给付房款，李天放当场表示在网签手续完成后支付，林捷未表示反对，9月22日我告知李天放准备首付款，9月29日左右，李天放告知我钱已经准备好，我联系林捷得知林捷已经回到福建老家，我明确告诉她银行托管必须本人亲自办理，但林捷以忙和生病为由一直未明确表态，2013年10月9日双方办理交税手续后，黄敏给我打电话提出要求李天放给付首付款的要求，我告知办理资金托管必须本人到场，林捷不在北京现在办不了，黄敏未提出异议。黄敏、林捷对该证言不予认可。李天放主张自己一直积极履行买卖合同，为证明其按照合同约定准备好房款，其向法庭提交了2份银行账户明细单，主张其已经将贷款以外的所有房款都准备好，随时可以通过约定的方式进行支付，黄敏、林捷认可该证据真实性，但主张与其无关；为证明其积极催促林捷回北京配合办理银行托管及过户手续，其向法庭提交了告知函及邮寄回执，主张其按照买卖合同中的通讯地址向林捷邮寄了要求其配合办理相关手续的告知函，黄敏、林捷不认可该份证据，主张其未收到该告知函且该通讯地址早已改变；为证明其和赵如桥多次催促黄敏、林捷履行合同，其向法庭提交了录音光盘1张（内含通话录音4份）、短信打印件2份、查询通话详单3份，主张其和赵如桥多次通过电话、短信的方式与黄敏、林捷联系，要求其配合办理银行托管及过户手续遭到拒绝，黄敏、林捷认可短信和通话详单的真实性，不认可录音的真实性，主张双方有过多次协商，但无法证明是黄敏、林捷违约。赵如桥为李天放作证如下：我在2013年10月30日得知贷款批准后立刻通知双方过来办理资金托管、监管及过户手续，李天放同意后，我跟黄敏打电话，他说他不是产权人不管这个事，我就给林捷打电话，林捷以生病和工作忙为由表示没有时间过来。黄敏、林捷对该证言不予认可。经询问，李天放表示同意在法院判决双方继续履行合同的前提下一次性支付涉诉房屋的剩余购房款1950000元。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、房屋所有权证、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、契税专用税收缴款书、房屋贷款审批通知书、告知函、邮件回执、通话详单、证明、开户申请书、证人证言等等证据资料在案佐证。本院认为：李天放与黄敏、林捷签订的买卖合同及补充协议、补充协议（二）、补充协议（三）系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应该按照约定全面履行自己的义务。现双方仅履行了部分合同义务，且对于未能继续履行的原因各执一词，因此，对该部分事实进行认定系本案的关键。关于支付方式，李天放主张房款应通过银行托管方式进行支付，鉴于银行托管涉及多方权利义务，需要双方作出明确一致的约定，现李天放提供的证据不足以证明其和黄敏、林捷之间就以银行托管方式支付房款的具体内容达成了明确一致的约定，故本院对该主张不予支持。黄敏、林捷主张房款应该通过银行转账方式支付，因其未提供证据证明其和李天放之间存在书面约定或者其他形式的明确通知，应视为双方对银行转账方式支付房款没有明确约定，本院对于该主张亦不予支持。关于支付时间，黄敏、林捷主张李天放未按照口头通知的2013年9月底之前给付房款，但结合黄敏在2013年10月9日配合李天放办理纳税手续的行为，可以认定黄敏、林捷对继续履行合同的认可，故对于黄敏、林捷主张李天放未在通知时间内给付房款构成违约而要求解除合同的主张，本院不予支持。在对支付时间没有进一步协商的情况下，双方应该严格按照合同的约定履行，但林捷在2013年9月底离开北京未归的事实客观上给李天放以现金形式支付房款造成了阻碍，故对于黄敏、林捷关于李天放未在合同签订后90日内给付房款构成违约而要求解除合同的主张，本院不予支持。综上所述，双方未能继续履行合同系双方对网签价格以外房款的支付方式约定不明所致。鉴于二手房买卖中的房款数额巨大，支付方式对双方当事人判断合同履行风险起着非常关键的作用，系合同的重要条款，在合同具体条款约定不明的情况下，双方应积极进行协商，达成补充协议，以促成交易，但双方均未积极推动协商，而仅消极等待对方按照自己主张的方式履行，故双方在合同履行中均存在瑕疵，对房款支付方式约定不明造成的后果均负有责任。因双方的合同不存在其他的履行困难，基于保护依法成立的合同的考虑，合同应该继续履行。关于房款支付方式，在合同约定不明的情况下，双方应按照有利于实现合同目的方式履行，现李天放的贷款申请已过银行规定的期限，在李天放经释明后同意一次性支付剩余全部房款的情况下，本院对于李天放要求黄敏、林捷继续履行合同、协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求予以支持，对于黄敏、林捷要求解除合同的反诉请求不予支持。因合同未能履行系双方对支付方式约定不明所致，在合同继续履行的情况下，本院对双方要求对方承担违约责任的请求均不予支持。虽然涉诉房屋的登记所有人是林捷，但黄敏作为合同的共同相对方，应当承担与林捷同样的合同义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李天放自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）黄敏、林捷支付房款一百九十五万元；二、被告（反诉原告）黄敏、林捷继续履行与原告（反诉被告）李天放于二〇一三年八月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议，在原告（反诉被告）李天放履行前述义务后十日内协助原告（反诉被告）李天放办理北京经济技术开发区泰河园三里七号楼三单元六〇二室房屋所有权转移登记手续；三、驳回原告（反诉被告）李天放的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄敏、林捷的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万一千七百八十元，由原告（反诉被告）李天放负担一千零八十八元（已交纳），被告（反诉原告）黄敏、林捷共同负担一万零六百九十二元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二千九百七十五元，由被告（反诉原告）黄敏、林捷共同负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  彭珍珍二〇一四年六月二十六日书 记 员  李金益