中华人民共和国浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙执异终字第3号上诉人（原审原告）：陆金权。委托代理人：胡杰。被上诉人（原审被告）：孙露。委托代理人：蒋浩、张少武。被上诉人（原审被告）：戎安春。被上诉人（原审被告）：杭州大富房地产开发有限公司。法定代表人：戎安春。上列二被上诉人的共同委托代理人：刘钧。上诉人陆金权因与被上诉人孙露、戎安春、杭州大富房地产开发有限公司（以下简称大富公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2013）浙杭执异初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陆金权的委托代理人胡杰，被上诉人孙露的委托代理人蒋浩、张少武到庭参加诉讼。被上诉人戎安春、大富公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2007年11月30日，大富公司取得富阳市建设局批准颁发的售许字（2007）第155号商品房预售许可证。2007年12月14日，孙露与大富公司签订《商品房买卖合同》，孙露向大富公司购买富春江花苑19号别墅一套，合同价格为人民币480万元。孙露于2007年12月14日向大富公司支付了房款人民币300万元，2008年3月7日、3月13日支付了余款人民币180万元。大富公司向孙露出具了收款收据，后又开具了销售不动产统一发票。2009年8月31日，大富公司向孙露发出交房通知。2009年9月3日，孙露支付了物业等费用并实际占有案涉房屋。后因在约定期限内未能取得房地产权属证书，孙露于2010年9月8日诉至浙江省富阳市人民法院，请求大富公司协助办理房屋所有权和土地使用权登记手续并支付违约金。经审理，浙江省富阳市人民法院于2010年11月19日作出（2010）富民初字第1457号民事判决，确认孙露已支付全部房款以及大富公司已交付案涉房屋的事实，认定孙露与大富公司签订《商品房买卖合同》具有法律效力，但认为因案涉房屋被法院查封，在该情形未消除前，无法办理相关权属证书，判决驳回孙露要求大富公司协助办证的诉讼请求，并认为查封情形的存在系大富公司原因造成，故判决大富公司赔偿孙露违约金人民币49657元。孙露不服提出上诉，原审法院于2011年3月28日作出（2011）浙杭民终字第179号民事判决，驳回上诉，维持原判。原审法院另查明，2009年3月5日，北京市第二中级人民法院查封了富春江花苑的土地使用权和相应地上建筑物。2009年8月20日，原审法院在受理陆金权与戎安春、大富公司民间借贷纠纷一案中，以（2009）浙杭商外初字第269-1号民事裁定，诉讼保全轮候查封了大富公司名下的富春江花苑19号房屋产权。后经最高人民法院协调，2012年8月，北京市第二中级人民法院解除了对上述土地使用权和地上建筑物的查封。原审法院在执行陆金权与戎安春、大富公司民间借贷纠纷一案中，案外人孙露提出异议，请求解除对案涉房屋的查封。该院于2012年12月28日作出（2012）浙杭执异字第14号执行裁定书，认为孙露请求解除查封案涉房屋的异议，符合法律规定，裁定中止对大富公司名下的富春江花苑19号别墅的执行。陆金权不服上述执行裁定，于2012年12月向原审法院提起本案诉讼称：早在大富公司与孙露签订《商品房买卖合同》之前，案涉房屋即富春江花苑19号房屋的土地使用权就已被法院依法查封。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，该房不得转让。但大富公司在明知土地使用权已被法院查封的情况下依然与孙露签订《商品房买卖合同》，违反法律规定，应认定无效。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。相关权利证书载明，大富公司是案涉房屋的权利登记人，因此陆金权基于对大富公司的可执行债权，有权通过司法机关对案涉房屋进行拍卖受偿。综上，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条对于善意第三人的规定，不能对抗《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项中有关禁止房屋转让的规定。为此，请求判决：对富春江花苑19号房屋许可执行。孙露辩称：案涉《商品房买卖合同》已经法院生效判决认定合法有效。而且，对相关土地使用权的查封，是为保证债权实现而实施的管理性强制措施，经协调已被解除，陆金权无权因他人申请采取的查封而主张案涉合同无效。更何况，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项属于管理性强制性规定，依照最高人民法院相关司法解释，该规定不能作为认定合同无效的依据。本案中，房屋早已交付，房款亦已付清，孙露对房屋未办理过户并无过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得予以查封。实际上，陆金权对戎安春、大富公司享有的债权仅100多万元，申请查封的财产价值却远远超过其债权额，也存在明显不当，其以该债权对抗孙露享有的物权，不能予以支持。综上，请求驳回陆金权的诉讼请求。戎安春、大富公司共同辩称：案涉购房事实发生在陈锦升全权经营期间，至于出售房屋款项是否全部到位的问题，富阳市公安局正对陈锦升立案侦查，请求法院在公安机关处理之后再审理本案。原审法院审理认为：从双方提交证据来看，本案并无充分证据证明在孙露与大富公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋权属处于被人民法院查封状态，即案涉房屋并不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的因被限制房地产权利而不得转让的情形，故陆金权称大富公司明知土地使用权已被人民法院查封仍与孙露签订《商品房买卖合同》，依据不足。大富公司于2007年11月30日取得富阳市建设局批准颁发的售许字（2007）第155号商品房预售许可证，并于2007年12月14日与孙露签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，并经已生效判决确认合法有效，故陆金权诉称案涉《商品房买卖合同》无效，不予采信。另根据本案查明事实，孙露已经支付全部价款并实际占有案涉房屋，虽然未办理过户手续，但此系因大富公司其它债务纠纷，案涉房屋产权被人民法院查封所致，孙露对此并无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。现陆金权请求对富春江花苑19号房屋许可执行，不符合以上规定，不予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，于2013年9月13日判决：驳回陆金权的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由陆金权负担。陆金权不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，适用法律错误。本案中，孙露并没有证据证明其已经支付了全部房款；原审法院根据陆金权申请于2009年8月20日查封案涉房屋，而大富公司向孙露交付房屋的时间却在2009年9月，故孙露在法院实施查封时不可能实际占有该房；此外，根据孙露陈述，其并未要求大富公司办理房屋预登记手续，由此导致房屋被法院查封而不能办理过户手续，其对此存在明显过错。据上，本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“不得查封、扣押、冻结”的规定，案涉房屋应继续予以执行。请求撤销原判，依法改判。孙露答辩称：案涉《商品房买卖合同》依法生效后，孙露已依约足额支付了全部房款，并早已实际占有案涉房屋至今。之所以尚未办理过户登记手续，是由于大富公司涉及其他债务纠纷导致案涉房屋被查封，孙露作为善意的买受人对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对案涉房屋不得查封，理应停止执行。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陆金权的上诉。戎安春、大富公司无正当理由拒不出庭，也未提交书面答辩意见。二审中，各方当事人均未提交新的证据材料。对原判查明的事实，本院予以确认。本院认为：被上诉人戎安春系伯利兹籍，本案属涉外民事纠纷，各方当事人对原审法院行使本案司法管辖权及适用中华人民共和国法律审理均未提出异议，二审对此予以确认。本案中，孙露与大富公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，原审确认有效并无不当。签约后，由于未办理过户登记手续，孙露尚未取得房屋所有权。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，孙露能否请求法院停止对案涉房屋的执行，关键在于其是否已支付全部房屋价款并实际占有房屋，以及对未办理过户登记手续是否具有过错。（一）相关证据证明，案涉《商品房买卖合同》签订后，孙露按约付清了全部房屋价款。该项事实也已被原审法院已经生效的（2011）浙杭民终字第179号民事判决所确认。陆金权上诉中就此提出的异议缺乏事实依据，本院不予支持。（二）从查明的事实看，原审法院受理陆金权与戎安春、大富公司民间借贷纠纷一案后，于2009年8月20日根据陆金权的申请对案涉房屋予以轮候查封；而大富公司向孙露等购房人发出交房通知的时间是2009年8月31日，房屋交付时间为次月3日。据此，法院轮候查封案涉房屋的行为确实发生在房屋交付事实之前。需要注意的是，原审法院2009年8月20日对案涉房屋实施的轮候查封是应陆金权申请采取的诉讼中财产保全措施而不是强制执行措施。尽管《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，诉讼中的财产保全措施进入执行程序后，自动转为执行措施，但这主要是明确查封等具体强制措施在民事诉讼不同程序之间的衔接，从性质上看，作为财产保全措施的查封，与作为执行措施的查封，二者并不完全相同。诉讼中，由于法院对案件尚未作出终审判决，当事人权利义务还处于不确定状态，故对相关标的物采取查封等财产保全措施，是特殊的临时性保护行为，目的是保证将来生效判决有得以执行的物质保障；而在执行程序中，执行依据是生效民事判决，当事人的权利义务已经明确，作为执行措施的查封等行为也就具有相应的确定性。本案中，案涉房屋交付时，孙露并不知晓该房被诉讼保全轮候查封的事实，没有证据证明其在主观上具有恶意。房屋交付相当长的时间后，法院才对陆金权与戎安春、大富公司民间借贷纠纷案作出生效判决，直至陆金权申请强制执行，之前诉讼中的财产保全措施也才转为执行程序中的执行措施。据此，可以认定孙露在法院强制执行案涉房屋之前已实际占有该房屋，对陆金权上诉中就此提出的异议亦不予支持。（三）本案当事人在签订《商品房买卖合同》时，没有证据证明案涉房屋及其土地使用权处于查封状态，此后因大富公司涉及其他债务纠纷导致房屋被法院查封，因而无法办理过户手续，孙露对此并不能控制，主观上没有过错。至于办理预告登记，并非孙露的法定义务，陆金权主张孙露因未办理预告登记导致房屋被查封而具有过错的上诉理由也不能成立。综上，由于孙露对案涉房屋已支付全部价款并实际占有，对未办理过户登记手续亦无过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院对案涉房屋不得予以查封。陆金权上诉理由缺乏事实和法律依据，不予采信。原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陆金权负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  陈建勋代理审判员  谢静华代理审判员  沈 伟二〇一四年二月二十日书 记 员  黄佳伟