江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2013)扬邗民初字第2921号原告万家祥。委托代理人梁军，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。委托代理人顾增平，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。被告扬州市���江区西湖镇经圩村村民委员会，住所地在扬州市邗江区西湖镇经圩村。法定代表人胡永兴，主任。委托代理人周广桂，江苏擎天柱律师事务所律师。委托代理人王云根，江苏擎天柱律师事务所律师。被告扬州市维扬区经圩老年公寓有限公司，住所地在扬州市邗江区西湖镇经圩村周庄组。法定代表人周春荣，经理。被告周春荣。原告万家祥与被告扬州市邗江区西湖镇经圩村村民委员会（以下简称经圩村委会）、被告扬州市维扬区经圩老年公寓有限公司（以下简称老年公寓公司）、被告周春荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁军、顾增平、被告经圩村委会委托代理人王云根到庭参加诉讼，被告老年公寓公司、周春荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告万家祥诉称，2009年，原告经人介绍认识周春荣，周春荣对原告讲经圩村委会、老年公寓公司共同开发建设经圩老年公寓，房源很紧张，尚有一套住房，需要750000元。因原告经济困难，周春荣又讲明年二期动工，到时通知交预订款，因为不是房地产开发，不订立合同，只与村里签订永久性入住合同。2010年2月8日，原告到周春荣办公室交付200000元购房预订款，周春荣出具收据一份，并现场指定地点，在12号楼东侧，口头承诺第二年5月可以拿房。2010年底，老年公寓建房停止施工，原告向被告周春荣催要订金，周春荣辩称订金已被政府没收。原告认为因为周春荣收取订金的行为是职务行为、经圩村委会是老年公寓的实际权利人、经圩村委会与老年公寓公司存在恶意串通行为等原因，故要求三被告连带归还被告购房订金并承担利息损失（自收款之日至还款���日，按同期银行存款利率计算）。原告提供的证据有：1、收据一份，证明被告周春荣收到原告交付的200000元房屋预订款的事实；2、老年公寓公司工商档案一份，证明周春荣系该公司法定代表人，老年公寓公司经营项目是投资设立老年公寓，原告预订款交付给该公司的事实；3、扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）制作的（2011）扬民终字第393号民事判决书一份，证明案外人张敏基于同一事实曾经起诉三被告返还购房款500000元，扬州中院最终判决老年公寓公司和经圩村委会返还购房款并支付利息损失。被告经圩村委会辩称，原告提供的收据上收款人是周春荣，周春荣有无将款项上交老年公寓公司无法查清，其如果未实际上交，应认定为个人行为。经圩村委会不是老年公寓项目的实际权利人，不负责老年公寓公司的管理和运作，实际权利人是老年公寓公���，经圩村委会不应当承担连带返还责任。被告经圩村委会未提供证据。被告周春荣、老年公寓公司未答辩，也未提供证据。经审理查明：2010年2月8日，周春荣向原告出具收据一份，金额为200000元，收款事由为预收订金。扬州中院（2011）扬民终字第393号民事判决书确认的事实如下：2002年9月10日，经扬州市规划局审核，经圩村委会的老年公寓及活动中心项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续；2003年8月27日，扬州市国土资源局批准划拨国有土地18818平方米给经圩村委会建设老年公寓及活动中心，土地用途为社会福利；2005年4月20日，扬州市建设局向经圩村委会颁发了“老年公寓及活动用房”建筑工程施工许可证。经周春荣、谢义海、经圩村委会协商共同成立老年公寓公司，对上述国有划拨土地进行开发牟利，2004年9月29日，由经圩村委会、周春荣、谢义海作为股东，注册成立“扬州市维扬区西湖镇经圩老年公寓有限公司”。周春荣、谢义海于2007年年底将老年公寓的社会福利项目建成12幢32户联排别墅。2008年1月2日，老年公寓公司召开股东扩大会议，决定以签订入住协议的形式，陆续将32户联排别墅给他人或自己无期限使用。谢义海、周春荣每人负责推租16户，16户租用押金不低于950万元（超出不限）。2008年2月16日，经圩村委会向老年公寓公司出具委托书，内容为：“我村新建的老年公寓项目，是由贵公司直接运作管理的，为了老年公寓早日投入使用，清算项目投资费用，特委托贵公司与老年公寓入住户签订入住协议书并收取入住户押金，老年公寓建设项目决算委托老年公寓公司把关并报权威部门审核，入住户交付的入住押金，委托老年公寓公司财务部用此款支付老年公寓项目的投资费用及偿还欠款”。2010年7月，扬州市维扬区人民检察院以涉嫌非法转让土地使用权罪对经圩村委会负责人孔庆才等4人及周春荣、谢义海等立案侦查。经查实，因国家政策规定老年公寓房屋不能买卖，故采取以租代售的方式出售32套老年公寓房屋，以签订入住协议形式达成房屋买卖协议，协议中不能写明购房价款，便以交纳押金形式支付购房款。2010年10月25日，维扬区人民检察院将经圩村委会负责人孔庆才等4人及周春荣、谢义海向维扬区人民法院提起公诉。法院认定周春荣、谢义海将政府审定的社会福利项目建成12幢32户联排别墅，以签订入住协议的形式，陆续将32户别墅给他人无期限使用。周春荣、谢义海通过非法开发老年公寓房屋获利215万元，经圩村委会获利90万元。经圩村委会、周春荣、谢义海以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权，构成非法转让土地使用权罪。本案争议焦点：一、周春荣向原告收取订金200000元系职务行为，还是个人行为？二、原告要求经圩村委会、老年公寓公司、周春荣承担返还200000元的连带责任并赔偿利息损失的诉讼请求能否得到支持？关于争议焦点一，本院认为，周春荣向原告收取购房款系职务行为，而非个人行为。理由如下：1、周春荣系老年公寓公司的法定代表人；2、从周春荣出具收条的内容上看，其向万家祥收取的是预付订金，而老年公寓住房由老年公寓公司开发建设；3、周春荣依据公司股东会决议向外出售房屋，有权收取购房款。至于，周春荣收取购房款后是否入公司财务帐，应属公司内部管理问题，并不影响周春荣系履行职务行为的认定。综上，周春荣向原告收取的200000元不属个人行为，应认定为职务行为。关于争议焦点二，本院认为，老年公寓公司、经圩村委会应当承担返还200000元购房款及赔偿利息损失的责任，原告要求周春荣承担连带赔偿责任不能得到支持。理由如下：1、经圩村委会与老年公寓公司恶意串通，以建设老年公寓及活动中心的名义对国有划拨土地进行开发牟利，损害社会公共利益，故老年公寓公司与万家祥之间的房屋买卖无效，老年公寓公司依法应承担返还购房款200000元的责任。考虑到万家祥在房屋买卖过程中存在一定过错，对其主张的资金占用损失，由老年公寓公司在返还购房款的同时按照中国人民银行活期存款利率支付利息。2、经圩村委会兴建老年公寓及活动中心项目通过扬州市规划局审核后，其通过国有土地划拨方式取得老年公寓的土地使用权，且扬州市建设局向经圩村委会颁发了建筑工程施工许可证。由此可见，经圩村委会是老年公寓项目的实际权利人。同时考虑到经圩村与老年公寓公司的协议明确记载委托老��公寓公司对外销售房屋事宜，因此，老年公寓公司对外销售房屋的行为应认定为代理经圩村委会。由于经圩村委会、老年公寓公司均明知老年公寓的住房依法不能进行买卖，老年公寓公司仍违法进行销售，故老年公寓公司与经圩村委会应共同承担返还购房款的连带责任。周春荣系老年公寓公司的股东，且在公司成立时已足额履行了出资义务，依法对公司所负债务不承担责任，因此，万家祥要求周春荣承担返还责任不能得到支持。被告老年公寓公司、周春荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告扬州市维扬区经圩老年公寓有限公司、被告扬州市邗江区西湖镇经圩村村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告万家祥返还购房订金200000元，并自2010年2月8日开始按照中国人民银行活期存款利率向万家祥支付利息至实际付清之日止；三、驳回原告万家祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元、公告费690元，合计4990元，由扬州市维扬区经圩老年公寓有限公司、扬州市邗江区西湖镇经圩村村民委员会共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）��审 判 长  陈 彦人民陪审员  郭春华人民陪审员  邵国庆二〇一四年五月五日书 记 员  刘苏培