上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民三（民）初字第1132号原告（反诉被告）罗浩斯（上海）实业发展有限公司。法定代表人胡建乐。委托代理人何政斌，上海市托普律师事务所律师。被告（反诉原告）上海创思达机电工程技术有限公司。法定代表人裘阳。委托代理人黄燕华，上海政明律师事务所律师。原告罗浩斯（上海）实业发展有限公司（以下简称“罗浩斯公司”）与被告上海创思达机电工程技术有限公司（以下简称“创思达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本案依法成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何政斌，被告法定代表人裘阳及委托代理人黄燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗浩斯公司诉称，2009年8月18日原被告签订租赁合同，由被告承租原告的房屋及场地，合同签订后原告即交付了房屋及场地，但被告在支付了部分租金后，拖欠原告的租金，故向法院起诉要求：1、判令被告给付原告所欠租金2，117，106.35元（其中自2009年11月1日至2013年6月30日所欠的厂房和场地的租金1，877，690.6元，自2013年7月1日计算到实际收回房屋之日为止所欠的北区房屋1，249.4平方米的租金，按照每平方米每天0.6元计算，暂计为239，415.75元）；2、判令被告给付原告以2，117，106.35元为本金，按照银行贷款罚息利率为标准，自2011年2月1日计算到判决生效为止的利息（自2011年2月1日起被告未再支付过租金）；3、被告承租的房屋1，249.4平方米（南区）及室外场地于2013年6月30日解除，另外1，249.4平方米房屋（北区）于判决生效之日解除；4、判决被告对北区及室外场地恢复原状（北区内被告设备下有坑，要求被告填平；要求被告将室外场地上的行车及地面上铺设的轨道拆掉，原来给被告的室外场地上大部分是水泥地，小部分是泥土地，要求被告将地面恢复成原状）。被告创思达公司辩称并反诉称，按照合同约定原告应当在2009年11月中旬交付仓库和场地，但是原告拖延到2010年1月初才交付仓库，2011年11月才交付场地，故大量变更了合同条款，被告多次催促原告修改合同未果。原告在2013年6月10日将仓库大门锁掉，把进出的3号门用石块堆积至今，后仓库内的货物在2013年9月底经原被告协商后才同意放货。事后案外人上海钢红贸易公司起诉被告，要求被告赔偿损失，故不同意原告诉讼请求。反诉要求：1、请求确认原被告之间的合同于2013年6月10日解除；2、请求判令被告返还原告押金128，180元；3、请求判令原告赔偿被告615，384元（其中上海钢红贸易公司向被告索赔的402，384元，场地施工费用213，000元）；4、请求判令原告允许被告拆除搬离地磅、行车、开平机；5、请求判令原告开具足额发票（共计1，853，883元）。针对被告的反诉，原告辩称，被告要求合同在2013年6月10日解除不符合事实，北区仓库被告还在使用，设备还在里面，故解除的条件不具备。原告同意解除合同，但不同意在6月10日解除。被告还拖欠租金，故要求返还押金是无理的。关于上海钢红贸易公司索赔问题，属另一法律关系，与本案无关。由于合同解除是因被告不付租金造成的，故要求原告承担工程费用是无理的。对于地磅、行车、开平机等，原告对上述设备已申请进行财产保全。同意开具租金发票，不同意其余反诉请求。经审理查明，2009年8月18日原被告签订租赁合同，由被告承租原告的宝山区富联二路XXX号7号厂房及空地，租期为2009年11月1日至2014年10月31日，厂房面积为2，498.8平方米，每天每平方米0.6元，空地面积为2，026平方米，每天每平方米0.3元。合同第5条约定，乙方返还厂房应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并结清相关费用。事后被告进场承租并经营。另查明2010年7月1日原告与上海翱涅士实业有限公司（以下简称“翱涅士公司”）签订租赁合同，约定由翱涅士公司承租原告的富联二路XXX号5号厂房靠北一楼，月租金20，075元，租期为2010年7月1日至2014年10月31日。现原告已向本院起诉，要求翱涅士公司支付租金等，该案正在审理中。审理中，双方一致确认，被告支付了租金942，284元及押金128，180元。其中首期租金384，500元开具了发票，其余未开具发票。被告称除了上述租金外，被告还于2010年11月23日支付租金15万元，2011年1月13日支付租金25万元，同年1月27日支付租金55，343.58元，同年7月12日支付租金50万元，2012年9月29日支付租金45，625元。原告称其中9月29日支付的45，625元系翱涅士公司向原告支付的租金，租金55，343.58元不予认可，其余被告所称的款项是双方的业务往来款，不是租金。审理中，原告称，2013年6月9日、10日，上海钢红贸易有限公司称要提货，由于原告需核实情况，故采取了暂时封门的措施，事后在查明情况后即于7月8日、9日放行。原告为了便于管理，封了3号厂区大门，但被告仍可通过2号大门进出。2013年6月底原告将南区仓库收回。被告称原告于2013年7月中旬放过一次货，之后于9月底全部放完。南区仓库门是2013年6月10日锁的，故租金应计算至2013年6月10日止。另双方确认现在场地上有被告的行车、地磅各一台、在北区仓库内有被告的开平机一台。另查明，2013年9月上海钢红贸易有限公司向本院起诉，要求翱涅士公司及上海迅宝供应链管理有限公司赔偿未按约放货的经济损失，经法院调解，三方达成协议，由翱涅士公司及上海迅宝供应链管理有限公司共同赔偿上海钢红贸易有限公司经济损失402，384元。审理中，原被告均认可，双方除了存在租赁关系外，还曾共同合作经营钢材业务，故双方经常有账户资金往来。本院向被告释明，是否申请进行司法审计，以便查清双方租金支付情况，被告明确表示不申请。以上事实，有产权证、租赁合同、银行凭证、民事调解书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告签订的租赁合同合法有效，双方理应严格履行。根据查明的事实，被告在支付了租金942，284元后，未再向原告支付租金。事后原告于2013年6月将南区仓库收回，双方的租赁合同客观上已无法履行，故合同应予解除。合同解除后，被告仍应向原告支付2013年6月10日之前所欠的租金及6月10日之后产生的租金。现北区仓库内还有被告的机器一台，应视为被告还未将北区仓库交还原告，被告还应向原告支付相应北区仓库的租金。关于被告辩称其还支付过其余租金，经查，被告在向原告支付租金时，均在银行凭证上注明为房租，但在其所称的15万元、25万元、50万元的付款凭证上却注明为往来款或划款，与被告支付租金时的交易习惯不符。双方之间另行存在钢材业务，有过多项资金往来。被告经法院释明，不申请进行司法审计，应承担不利后果。据此对于被告所称支付其余租金的辩称，本院不予采纳。被告所称的支付过租金55，343.58元，但未提供相应证据，故也不予采信。关于2012年9月29日支付的租金45，625元一节，被告及翱涅士公司同时承租原告的仓库（被告及翱涅士公司间存在合作关系），该租金金额与之前被告曾支付给原告的租金数额相同，但与翱涅士公司与原告间合同约定应付租金数额不符，且原告未开具过收据或发票，无法认定属翱涅士公司支付，故可认定为被告向原告支付。本案中认定了该款为被告支付后，原告可在另案中继续向翱涅士公司主张租金。综上，根据合同约定，被告应向原告支付2013年6月10日前的租金共计为2，777，249元，扣除被告已付租金942，284元及45，625元，被告还应支付租金1，789，340元。关于北区仓库租金问题，目前在该仓库内有被告开平机一台，由于原告于2014年1月24日庭审时表示要留置上述财产，同年5月15日申请财产保全，客观上无法交接该仓库，故被告应按合同约定向原告支付2013年6月11日至2014年1月24日前的北区仓库租金167，919元。至于2014年1月25日以后，虽然由于财产保全等因素而无法交接，但由于被告拖欠租金致合同解除，故根据过错，由本院酌定按每月2，000元计算实际占用期间的租金。关于原告主张的利息一节，双方在合同中未约定，故对该主张本院不予支持。关于原告主张的恢复原状，本院认为根据合同约定，返还房屋需符合正常使用的状态，被告承租后在仓库及场地上安装设备等行为，系正常使用所需，也符合双方合同的目的，故被告无需再恢复原状。关于被告的反诉，合同解除后，押金应返还给被告。关于被告主张的上海钢红贸易有限公司经济损失，由于均系案外人间某某，故应由案外人另行主张，被告反诉要求原告赔偿损失，缺乏法律依据。由于被告未按约支付租金，故被告反诉要求原告赔偿工程施工损失，也无法律依据，本院不予采纳。关于发票一节，由于被告向原告支付的租金数额为942，284元及45，625元，其中384，500元已开具发票，故原告还应向被告开具已支付603，409元的租金发票及判决确定需支付的租金的发票。关于被告要求搬走三台设备，由于原告已申请财产保全，事实上已无法搬离，故对此诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决如下：一、解除原被告签订的租赁合同，被告（反诉原告）上海创思达机电工程技术有限公司应于本判决书生效之日起十日内将北区仓库交还原告（反诉被告）罗浩斯（上海）实业发展有限公司；二、被告（反诉原告）上海创思达机电工程技术有限公司于本判决书生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）罗浩斯（上海）实业发展有限公司2013年6月10日前所欠租金1，789，340元；三、被告（反诉原告）上海创思达机电工程技术有限公司于本判决书生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）罗浩斯（上海）实业发展有限公司自2013年6月11日至2014年1月24日止北区仓库所欠租金167，919元；四、被告（反诉原告）上海创思达机电工程技术有限公司于本判决书生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）罗浩斯（上海）实业发展有限公司自2014年1月25日至实际交付仓库日止的北区仓库租金（按每月2，000元计算）；五、原告（反诉被告）罗浩斯（上海）实业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内，返还被告（反诉原告）上海创思达机电工程技术有限公司押金128，180元（上述款项可直接抵扣被告所欠的租金）；六、原告（反诉被告）罗浩斯（上海）实业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内，向被告（反诉原告）上海创思达机电工程技术有限公司开具603，409元的租金发票，及本判决书第二、三、四条被告应支付租金的发票；七、原告（反诉被告）罗浩斯（上海）实业发展有限公司其余诉讼请求不予支持；八、被告（反诉原告）上海创思达机电工程技术有限公司其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21，699元、财产保全费1，270元由被告（反诉原告）上海创思达机电工程技术有限公司负担。反诉案件受理费3，667.5元，由原告（反诉被告）罗浩斯（上海）实业发展有限公司负担100元，被告（反诉原告）上海创思达机电工程技术有限公司负担3，567.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  戴筱岚代理审判员  叶印洲人民陪审员  时金兰二〇一四年五月三十日书 记 员  黄 莺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。第二百二十六条  承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付第二百三十五条  租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。