上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第30921号原告柏佳商业物业管理（上海）有限公司。法定代表人陈锦龙。委托代理人沈鑫，上海都邦律师事务所律师。委托代理人王越霆，上海都邦律师事务所律师。被告上海绿僖商贸有限公司。法定代表人赵水法。原告柏佳商业物业管理（上海）有限公司（以下简称柏佳公司）诉被告上海绿僖商贸有限公司（以下简称绿僖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年2月18日公开开庭进行了审理。原告柏佳公司的委托代理人王越霆到庭参加了诉讼，被告绿僖公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告柏佳公司诉称，原、被告于2011年9月20日签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2011年11月10日至2013年11月9日止，月租金为16，501.40元（人民币，以下币种相同）、物业管理费2，381.76元。合同履行期间，被告一直逾期支付租金和物业管理费并拖欠电费、空调费。原告于2013年6月7日发函通知被告尽快支付所有拖欠费用，并将依约解除双方的租赁合同，但被告无动于衷。原告为维护自身合法利益，向法院提起诉讼，要求判令：1、解除原、被告于2011年9月20日签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告租金、物业费、滞纳金29，496.86元（其中包括2013年5月10日至2013年6月25日的租金25，181.60元、物业费3，652.06元和2013年6月3日至6月25日的租金及物业费滞纳金663.20元）；3、被告支付原告合同解除后至房屋腾空之日止的租金和物业管理费；4、被告支付原告电费、空调费及滞纳金849.90元；5、被告支付违约金37，766.32元；6、被告支付原告免租期租金16，501.40元。被告绿僖公司未作答辩。经审理查明，2011年9月20日，原告柏佳公司作为出租方（甲方），被告绿僖公司的股东袁野作为承租方，双方签订《东方金融园房屋租赁合同》一份，约定由乙方向甲方承租上海市浦东新区东方路XXX号之东方金融园（又名三林·世博金融服务园）大楼内4层G室房屋，该房屋出租面积为132.32平方米。合同第三条约定，房屋租赁期自2011年11月10日起至2013年11月9日止，该房屋的装修免租期自2011年10月10日起至2011年11月9日止，装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担其它相关费用。第四条约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为4.10元，月租金总计为16，501.40元，如租赁期不满1个月，以上费用按1个月计算。月租金＝日租金单价（4.10元）×365／12×该房屋的建筑面积（132.32平方米）；乙方向甲方支付的租金均不包括物业管理费、电费、空调供应的费用、与该房屋有关且应由乙方承担的税、费及其它乙方因使用该房屋而产生的费用；乙方每贰个月支付壹次租金，乙方第一次付费时还须支付贰个月的租金作为保证金；乙方租金贰年内不变，自第叁年起，每贰年在前一年租金的基础上环比递增6%。4-2条约定，在整个租赁期内，乙方应遵循先付后用的原则，除起租日开始的第一个日历月外，乙方须于每个结算月开始日的七日前向甲方预先缴付贰月的租金。4-6条约定，若乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费以及其它费用超过应付期限7个工作日时，在不影响甲方其它权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息1‰的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用。第五条约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，本合同项下的保证金相当于贰个月租金计33，002.80元和贰个月物业管理费计4，763.52元，合计37，766.32元；合同期内，乙方不得将押金充当房租或其他费用。本合同届满时，若乙方将所租赁的该房屋及车位等归还甲方并结清所有费用，甲方应于一月内将保证金全额无息退还，若乙方未缴清费用，甲方从保证金中扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿，若有剩余，由甲方无息退还。5-2条约定，东方金融园办公物业管理费暂定为每月2，381.76元，商业物业管理费暂定为23元／平方米／月（物业费收费标准将根据大楼运行成本和人力及物价成本由物业管理处作出调整并书面通知乙方次月生效）。支付方式：乙方须于租金缴付日一并缴付物业管理费，租赁期不满1个月时，以1个月计算。合同9-4-6条约定，乙方逾期不支付租金累计超过30天的，甲方可书面通知乙方解除本合同。9-7-1条约定，乙方未能按照本合同规定，在必须支付租金、管理费、空调费、电费及其它本合同项下应由乙方支付的费用的日期后的30个工作日支付该等费用及其它费用（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨），甲方有权单方面解除合同，合法地提前收回该房屋或其任何部分。10-5条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，则甲方可没收乙方的保证金之外还有权要求其向甲方支付违约金，并支付装修期（如有）及免租期（如有）内的租金。违约金金额相当于月租金及物业管理费的2倍，若违约金不足抵付甲方因此遭受的损失，乙方还应负赔偿责任。合同附表一第二部分约定，租金每月16，501.40元，于每月15日前支付，除合同另有规定之外，租金在整个租赁期内将不作调整。签订合同当天，袁野向原告提供《情况说明》一份，称由于被告绿僖公司正在注册过程中，故由公司股东袁野代为签署租赁东方金融园4楼G室的《租赁合同》。后被告又与东方金融园物业管理处签订《停车位租赁协议》一份，由被告向该管理处租赁位于浦东新区东方路XXX号东方金融园停车广场内1个非固定停车位用于车辆停放，租赁期限为一年，自2012年9月5日起至2013年9月4日止，月租金为600元。上述租赁合同签订以后，被告向原告支付了至2013年5月9日止的租金和物业管理费及至2013年2月24日止的电费和空调费用，并支付了押金37，766.32元。另查明，原、被告对租赁房屋2013年2月25日至2013年4月25日期间的电表和空调表能源读数进行了确认，其中电表用量为707，空调表用量为383.19。原告已经代为垫付了上述期间的电费432.96元和空调费344.87元。2013年6月7日，原告向被告寄送《律师函》一份，称该公司物业管理处已于2013年4月8日将租金、物业管理费及能耗费付款通知书送呈被告，被告应于计费日期前支付相关的费用，经原告多次催讨，但至今仍未收到以上任何款项。现要求被告除须缴付单元租金、物业管理费等有关拖欠费用外，须缴付相关费用的滞纳金。被告若拖欠租金超过一个月，在2013年6月25日前仍不能结清拖欠的全部费用，原告将按照双方租赁合同的规定，解除与被告的租赁合同，并追究被告全部违约责任。函中一并附了被告欠款费用清单，其中2013年5月10日至2013年7月9日期间的租金为33，002.80元，滞纳金为759.06元，物业管理费为4，763.52元，滞纳金为109.56元；2013年2月25日至2013年3月25日期间的电费为50.28元，滞纳金为2.11元，空调费为344.87元，滞纳金为14.48元；2013年3月25日至2013年4月25日期间的电费432.96元，滞纳金为5.20元。上述费用总计39，484.85元。2013年8月，原告向本院提起诉讼，诉请如前。审理中，原告称被告自2013年5月起不再使用租赁房屋，原告随即与其失去联系，为避免扩大损失，其已通过公证方式于2013年8月22日自行收回了房屋，但被告物品仍在原告房屋内，现要求确认涉案合同于2013年8月22日解除，并变更租金和物业管理费诉请为要求被告支付2013年5月10日至2013年8月22日期间的租金和物业管理费，2013年8月23日起的房屋使用费和物业管理费及电费、空调费的滞纳金不再向被告主张。因被告违约，故要求按照合同约定没收保证金。同时，原告明确其主张的租金和物业费滞纳金是以被告欠付的2013年5月10日至6月25日期间的租金和物业费为本金乘以1‰、均从2013年6月3日计算至6月25日。上述事实，由原告陈述及《东方金融园房屋租赁合同》、《情况说明》、建设银行结算凭证、《停车位租赁协议》、《律师函》、《能源读数确认表》、发票联、《公证书》等证据和庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未按约向原告支付2013年5月10日起的租金和物业管理费及2013年2月25日起的电费等费用，显属违约，原告要求解除合同具有合同依据和法律依据，本院予以支持。鉴于原告自述已于2013年8月22日自行收回了房屋，现其要求确认租赁合同于该日解除，经查并无不当，本院予以确认。合同解除后，当事人仍应按约进行结算，故原告要求被告支付2013年5月10日至2013年8月22日期间的租金和物业管理费以及被告使用期间的电费和空调费，本院予以支持。合同约定被告逾期支付租金等费用的，原告有权要求被告支付滞纳金，故原告要求被告支付2013年5月10日至6月25日期间的租金和物业管理费的滞纳金的请求本院亦予支持。另外，合同约定，租赁期间，被告中途擅自退租的，则原告可没收乙方的保证金之外还有权要求其向甲方支付违约金，并支付装修期及免租期内的租金，故原告要求没收保证金并由被告承担违约金具有合同依据，本院予以支持，对于原告主张的免租期租金，考虑到涉案合同的租赁年限及实际履行情况，本院予以相应调整。审理中，原告撤回要求被告支付2013年8月23日起的房屋使用费和物业管理费及电费、空调费的滞纳金的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，本院可予准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利的表现，由此产生的法律后果只能自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告柏佳商业物业管理（上海）有限公司与被告上海绿僖商贸有限公司之间的《东方金融园房屋租赁合同》于2013年8月22日解除；二、被告上海绿僖商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柏佳商业物业管理（上海）有限公司2013年5月10日至2013年8月22日期间的租金人民币56，963.55元、物业管理费人民币8，821.50元，共计人民币65，785.05元；三、被告上海绿僖商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柏佳商业物业管理（上海）有限公司租金滞纳金人民币579.20元、物业管理费滞纳金人民币84元，共计人民币663.20元；四、被告上海绿僖商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柏佳商业物业管理（上海）有限公司电费人民币432.96元及空调费人民币344.87元，共计人民币777.83元；五、被告上海绿僖商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柏佳商业物业管理（上海）有限公司违约金人民币37，766.32元；六、被告上海绿僖商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柏佳商业物业管理（上海）有限公司免租期租金人民币4，125.35元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，915元，由被告上海绿僖商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政代理审判员  倪军燕人民陪审员  梅丽华二〇一四年五月二十七日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。