广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）茂中法民一终字第30号上诉人（原审被告）：茂名市博汇投资有限公司。法定代表人：黄电强，董事长。委托代理人：甘宇，广东粤胜律师事务所律师。委托代理人：陈祖礼，广东粤胜律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：柯火明。委托代理人：廖业诗，广东诚挚律师事务所律师。委托代理人：林宇鹏，广东诚挚律师事务所律师。上诉人茂名市博汇投资有限公司（以下简称博汇公司）因与被上诉人柯火明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法民一初字第525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2010年6月3日，被告博汇公司出具收款收据给原告柯火明收执，收据内容：今收到柯火明交来博汇新城（愉景家园）X栋X号楼X房办证费用26656元、维修基金6598元、天然气安装2575元、防盗门3800元、安防系统购置费3000元，合计42629元。2010年6月21日，原告为买受人与博汇公司为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容：原告购买的商品房为预售商品房，该房屋位于茂名市双山六路X号大院X号X房；房屋总价533110元；本合同签订时已付清该房的首期房款163110元，其余房款370000元整办理商业或公积金贷款；博汇公司应当在2011年6月30日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更及其它非出卖人所能控制之因素等，出卖人可据实予以延期；该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人的同意。在商品房达到交付使用条件后，博汇公司应当书面通知原告办理交付手续；博汇公司逾期交房不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，博汇公司按日向原告支付已交付房价万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方签订合同后，原告于2010年8月28日支付购房款370000元。庭审中，原告确认被告于2012年6月2日通知其交接房屋，于2012年6月2日接收到被告交付的房屋，并确认博汇公司在涉案的房屋安装了入户门、安防系统及天然气。原审法院认为：本案争议的焦点为：一、被告是否违反合同约定逾期交房的问题；二、原告要求被告返还入户门购置费3800元、天然气安装费2575元、安防系统购置费3000元及利息的问题；三、原告要求被告返还办证费26656元及利息的问题。关于第一个问题，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律禁止性规定，系合法有效的合同，予以保护。原告在签订《商品房买卖合同》及支付购房价款后，依法享有要求被告如期交付房屋的权利。原、被告在签订房屋买卖合同时，约定于2011年6月30日交付房屋，被告在约定交付房屋的时间届满后，因其自身原因，不能按时交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。两方当事人在庭审中均认可双方交接房屋时间为2012年6月3日，即被告逾期332天（2011年7月1日至2012年6月2日）交付房屋给原告。根据双方约定被告应按照总房价每日万分之二标准支付违约金，经计算被告应支付35398元（533110元×0.0002×332天）给原告，超出部分没有理由，本院不予支持。被告在受让涉案的房地产后与他人发生纠纷，属于正常的法律风险，不属于不可抗力的情形。且被告没有提供证据证明涉案房屋项目设计变更不是其所能控制的。因此，被告抗辩其公司不存在违约行为的意见本院不予采纳。关于第二个问题，根据双方签订《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准约定：进户大门是高级防盗门。由于该房屋的交付标准中已包括了安装高级防盗门，因此，博汇公司再收取原告入户门购置费3800元，没有合同依据。原告请求博汇公司退还入户门购置费3800元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年6月3日起计至还清款时止），依法有据，本院予以支持。双方在合同中约定天然气安装费用由买受人负责，因此原告要求被告退还天然气安装费2575元没有理由，本院不予支持。因博汇公司安装了安防系统原告并实际享有使用，据此被告收取原告安防系统购置费3000元没有不妥，原告要求被告退还没有理由，本院不予支持。关于第三个问题，《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据上述规定，在商品房买卖关系中，由买受人办理房地产权证，而房地产开发企业仅负有办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记手续的协助义务。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该条款要求博汇公司向产权登记机关提交备案资料，没有约定由博汇公司收取办证费用。由上可见，博汇公司向原告收取办证费26656元，没有法律和合同上的依据。原告请求博汇公司退回办证费用26656元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年6月1日计至还清款时止），理由充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告茂名市博汇投资有限公司支付违约金35398元给原告柯火明。二、被告茂名市博汇投资有限公司返还入户门购置费3800元及支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年6月3日起计至还清款时止）给原告柯火明。三、被告茂名市博汇投资有限公司退回办证费26656元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年6月1日计至还清款时止）给原告柯火明。上述第一项、第二项、第三项应付款，限被告茂名市博汇投资有限公司于本判决生效之日起十日内付清给原告柯火明。四、驳回原告柯火明的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费799元，原告柯火明负担375元，被告茂名市博汇投资有限公司负担424元。上诉人茂名市博汇投资有限公司不服原审判决，上诉称：本案虽然存在迟延交楼的事实，但上诉人有充分并且正当的免责理由。首先，在上诉人受让博汇新城项目并进场施工后，案外人陈土新找到上诉人，表示该项目土地使用权属他所有，他已于2008年5月14日向茂南区人民法院提起行政诉讼，要求撤销茂名市伟恒地产有限公司持有的该项目国有土地使用证［茂国用（2003）第00494号］。后陈土新又于2009年5月12日向茂南区人民法院提起行政诉讼，要求撤销上诉人持有的该项目国有土地使用证［茂国用（2009）字第02004105号］。陈土新在一审败诉后向茂名中院上诉，但该两案在茂名中院均逾期未结。从中院立案起至合同约定的2011年6月30日交楼日，前案已超期两年零十个月，后案已超期一年半。在此期间，因一审已胜诉，上诉人对二审结果抱有较大信心，为了不误工期，使广大购房者能够按期收楼，上诉人一直坚持继续投入施工。整个项目的六栋商住楼，实际在诉讼期间已封顶，并拿到了本案诉讼所涉及的D、E、F三栋的预售许可证。但后因案件二审超期未能结案（期间上诉人已作出催促和投诉，但无结果）动摇了上诉人对案件胜诉的信心，故收尾工程不敢继续投入。因为二审万一陈土新胜诉，将面临将土地退还他，上诉人所有投入都打水漂。在巨大风险面前，上诉人只能暂停施工以止损。在此情况下，茂名市房产局也暂停发放A、B、C三栋的预售许可证，以待官司结果。一审判决认定，在此期间，没有证据证明相关职能部门因为该两个行政诉讼行为而给上诉人下发过停工通知或查封被告财产。上诉人认为案件在法院审理期间，只有法院才能通知停工或采取查封，其他政府部门不可能介入。而诉讼是陈土新提起的，陈土新没有提出申请，法院一般不会通知停工或采取查封措施。故上诉人因法院逾期未能结案而被迫选择停工，实属无奈。后上诉人几经周折找到陈土新，经过四个多月的艰苦谈判终达成协议。在作出巨额补偿后，陈土新撤回上诉。陈土新的撤诉申请在2011年11月28日得到准许，茂名市房产局于2011年12月9日发放A、B、C三栋的预售许可证，足以证明两个行政诉讼案件对房产部门的影响。博汇新城项目不是分期开发，是六栋整体开发，且是住宅和商业裙楼一体开发，项目的各个分部包括所有公建配套都要全部完成才能办理项目的综合验收。而有了验收报告才能报装水电，后才能交楼。由于诉讼影响，整个项目的收尾工程及公建配套工程受到影响是客观事实。其次，项目在开发过程中，根据设计部门的意见，并报规划部门批准，对项目作了部分设计变更，也是项目延期交楼的另一个原因。因为变更设计需要会同相关部门进行论证、重新绘制新的设计图、等待规划部门的批准，这些需要时间。合同第十条虽约定变更需要被上诉人书面同意，但该条同样约定，如被上诉人不同意，可解除合同（而不能强行反对）。故变更亦应据实延期，而不管是为了谁的利益，只要是设计和规划部门同意即可。在双方签订的商品房买卖合同第八条第二款第二项中明确约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更及其他非出卖人所能控制的因素等，出卖人可以据实予以延期”。因此，上诉人延期交楼是有正当充分的理由的。上诉人作为开发商，并不存在违约的故意和行为。在该项目除上述两个行政诉讼外还有众多官司而银行不愿贷款的情况下，上诉人通过筹措利息极高的民间借贷作为开发资金，从未拖欠一分工程进度款，确保了项目主体封顶。后又作出巨额补偿促使陈土新撤诉等。上述行为均证明了上诉人所付出的努力和对项目的负责。因此，上诉人有充分合法的免责事由，一审判决未作丝毫判定而责令上诉人承担逾期交楼的全部责任，是没有法律依据和让人难以接受的。另外，一审判决上诉人返还防盗门购置费3800元及支付利息、办证费26656元及支付利息是没有合法依据且不合理的。上诉人实际交付的高级防盗门是另行定制的，等级要远高于合同附件中约定的高级防盗门，故另收取3800元是合理的。在签订合同时和收费前上诉人均已主动与被上诉人协商同意，如非如此被上诉人不会交3800元。上诉人已提交合同及收据证明此笔费用已实际支出，上诉人并未从中牟利。故上诉人认为一审判决上诉人退回此款及给付利息没有事实依据，也违反双方约定。由开发商预收办证费为业主办理房产证是业内普遍做法，没有违反法律的强制性和禁止性规定，相反这一做法符合《民法通则》关于民事代理的规定。该行为是开发商或房产中介公司的主要业务或附加服务，且双方明确约定费用以政府主管部门实际收费为准，多退少补，上诉人并未从中获利，故上诉人认为一审判决责令上诉人退款是不合理的。一审判决引用的《城市房地产开发经营管理条例》第33条并非强制性和禁止性规定，尤其是该条规定商品房的购买人应去办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并没有明确一定要本人亲自办理，而不能委托他人代理。只要得到购买人的合法授权，即应视为本人亲自办理。故双方约定由上诉人作为代理人代办房地产证并不违反法律规定。相反，上诉人作为开发商，为购房客户代办房产证有先天优势和便利条件，对客户有利，加之上诉人也并未从中获利，而是作为一项附加服务。最后，本案事实不简单，争议颇大，适用简单程序亦极为欠妥。综上，上诉人上诉请求：1、撤销（2013）茂南法民一初字第525号民事判决；2、改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人柯火明答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，请二审法院依法予以维持。一审查明的事实，经本院审查，予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。上诉人博汇公司与被上诉人柯火明签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。结合上诉人的上诉请求，双方的争议有：一、关于逾期交房违约金。上诉人逾期交房的事实清楚，现上诉人以案外人提起诉讼、项目投资主体变更以及项目设计部分变更为由主张免责。（一）对于案外人提起行政诉讼、项目投资主体变更的免责理由。按本案事实，上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同之前就已经作为当事人参加了案外人提起的行政诉讼，并且也知道茂名市发展和改革局暂缓办理该项目投资主体的变更手续，这表明上诉人足可预见到行政诉讼和项目投资主体未变更的风险。况且，房产项目投资主体能否变更、第三人提起诉讼造成的影响等因素，均应视为开发商的经营风险，而不属于法律上的不可抗力。开发商不应将自身的经营风险转嫁于房屋买受人，不能以此作为违约的免责事由。另外根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，上诉人认为是第三人原因造成其违约的，可向第三人主张解决，因此，上诉人以案外人提起诉讼影响交房的免责理由不成立。（二）对于项目部分设计变更的免责理由。虽然合同第八条第二款第2项中有“2、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更及其它非出卖人所能控制之因素等”的约定，但经查明，上诉人实际变更设计的只是三楼以下的商铺和车库，未涉及到三楼以上住宅房的设计变更，且上诉人申请变更被批准时楼盘已封顶并领取了商品房预售许可证，上诉人也无法举证证明因设计变更造成工程验收迟延而需实际顺延的天数，故本案不足以证实因商铺和车库的设计变更而造成住宅确需延期交付。上诉人以商铺和车库的设计变更作为延期交房的免责情形，理由也不成立。因此，上诉人需承担逾期交房的违约责任，向被上诉人支付违约金。二、关于上诉人收取的代办房产证费用。双方在房屋买卖合同中虽然没有约定由上诉人代被上诉人办理房产权证，但自被上诉人向上诉人交纳办证费用之时，即表明双方已就办理房产证事项订立了委托合同，约定了被上诉人委托上诉人代为其办理房产证。该委托合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。而且二审时，被上诉人表示同意以多还少补的方式继续由上诉人代办房产证。因此，双方当事人可继续履行上述委托合同，基于当事人的意思表示，本案不再判决上诉人返还此代办房产证费用。三、关于入户门购置费3800元。本案中，被上诉人支付购门款3800元在前，签订房屋买卖合同在后，在签订房屋买卖合同时被上诉人未对购门款提出异议，合同也无约定需在购房款中扣减之前的购门款，这表明双方已在房屋买卖合同中对之前单独订立的购门协议进行了确认；且合同约定的高级防盗门已实际交付给被上诉人使用。因此上诉人收取被上诉人入户门购置费3800元符合双方合同的约定，上诉人无需返还该项费用。综上所述，上诉人对于逾期交房所主张的免责理由不符合法定或约定的免责事由，依法应承担逾期交房的违约责任，上诉人该项上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。除逾期交房违约金之外，上诉人关于代办房产证费、入户门购置费的上诉理由有理，应予支持。原审判决认定事实清楚，但就代办房产证费、入户门购置费的处理不当，基于新发生的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法民一初字第525号民事判决第一项；二、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法民一初字第525号民事判决第二、三、四项；三、驳回被上诉人（原审原告）柯火明的其他诉讼请求。一审案件受理费799元，由上诉人茂名市博汇投资有限公司负担640元，被上诉人柯火明负担159元；二审案件受理费1598元，由上诉人茂名市博汇投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦代理审判员  曾玉金代理审判员  莫 婵二〇一四年二月十八日书 记 员  郑富华赖杰宁