江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0682民初9517号原告：陈章红，女，1970年9月7日生，汉族，住如皋市。原告：顾海霞，女，1975年10月13日生，汉族，住如皋市。两原告共同委托诉讼代理人：唐斌，如皋市方圆法律服务所法律工作者，特别授权。被告:郭锋，女，1986年7月16日，汉族，住辽宁省辽阳县。委托诉讼代理人:孔祥伟,江苏如一律师事务所律师,特别授权。原告陈章红、顾海霞与被告郭锋房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告陈章红、顾海霞及其共同委托诉讼代理人唐斌，被告郭锋委托诉讼代理人孔祥伟到庭参加第一、二次庭审，被告郭锋到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告陈章红、顾海霞向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告履行合同，给付下欠原告的购房款72万元，并以72万元为基数按24%从起诉之日起至实际给付之日的利息。2、被告支付原告代垫的税款3万元。3、被告支付违约金10万元。4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2018年5月12日签订一份房屋买卖合同，原告将位于如皋市卖给被告，建筑面积约109.3平方米，双方在合同中约定房屋售价为120.5万元，付款方式为签订合同之日向原告支付定金5万元，合同签订之日起五个工作日内向原告支付首期购房款73万元，剩余42万元申请向银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付原告，同时在合同中约定详细违约条款。合约签订后，被告支付定金人民币5万元，后又给付购房款43.5万元，合计48.5万元，按照合同约定原告为被告办理了房屋产权过户手续，将产权证过户至被告名下，被告在办理过户手续时原告帮其垫付税款3万元，至此原告履行了合同全部义务，但被告却迟迟不办理合同中约定的银行按揭贷款手续，并拒绝支付剩余房款72万元，原告多次与被告沟通，均未能收回剩余房款。被告郭锋辩称：1、案涉房屋所有人为李跟根，两原告不具备主体资格，在办理案涉房屋过户时被告也是与产权人李跟根签订的新的买卖合同,该合同经房地产交易中心备案，被告也是基于该合同办理不动产登记证书；2、原告陈章红在与被告郭锋签订房屋买卖合同时谎称为李跟根母亲，被告因为陈章红系权利人母亲而与其签订合同，该合同并未得到权利人确认，陈章红系无权处分人；3、原告顾海霞与本案无关联，被告自始至终不认识、也未与顾海霞有任何接触，顾海霞对房屋也不具有任何权利。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月1日，案外人李跟根、郭园园作为甲方（卖方）、原告顾海霞作为乙方（买方）、案外人如皋市笑笑房屋中介信息服务部（以下简称笑笑中介）作为见证方，签订《房地产买卖契约》一份，载明：“一、甲方有位于金科世纪城18幢501室住房一套109.78平方米，甲方承诺此房为自己合法所有，且经该房屋所有权人一致同意出售，甲方共有权人李跟根委托见证方提供中介服务。二、乙方顾海霞委托见证方提供中介服务，现购买位于金科世纪城18幢501室住房一套109.78平方米，乙方承诺对该房屋产权性质及其他事宜已充分了解。三、经双方在平等自愿协商一致后，甲方同意该房（包含其附属设施）卖给乙方，价格为人民币捌拾壹万捌仟元整（818000元），乙方先预付定金人民币贰万元整（20000元）定金包含在购房总金额内…2018.3.1日先付定金贰万元整给甲方去拿钥匙的手续，然后再付肆拾万给甲方去银行还贷款的同时甲方把钥匙给乙方用于装潢，余款肆拾壹万捌仟待产权过户当天一次性付清所有房款，扣除贰万元的定金应该是叁拾玖万捌仟元。本协议一式三份，甲方一份，乙方一份，见证方一份，签字之后立即生效”。案外人李跟根、郭园园，原告顾海霞，案外人笑笑中介分别在协议书甲方、乙方、见证方签名捺印、加盖印章。当日，原告顾海霞向李跟根支付定金2万元；次日，顾海霞分两次合计向李跟根支付40万元，同时代付出入证、装修保证金等，李跟根向顾海霞出具收条，收到原告顾海霞购房款403328元。2018年5月12日，原告陈章红作为甲方（卖方）、被告郭锋作为乙方（买方）、江苏尚居房地产开发有限公司（以下简称尚居中介）作为丙方（居间方），签订《房屋买卖合同》一份，载明：“一、房屋坐落位置/面积：甲方将坐落于如皋市如城镇金科世界城18幢501室的房产（以下简称房屋）卖与乙方，该房屋所有权性质私有，建筑使用面积约109.3平方米（以实测面积为准）。二、房屋价款：该套房屋售价总价格为人民币（大写）壹佰贰拾万伍仟元整（￥1205000.00）。三、付款方式：银行贷款：乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金人民币（大写）伍万元整（50000）（此定金可转为购房款），在本合同签订之日起五个工作日内，向甲方支付首期购房款人民币（大写）柒拾叁万伍仟元整（735000）；剩余房款人民币（大写）肆拾贰万元整（420000）申请做银行按揭，并按银行按揭贷款程序一次性交给甲方。…五、违约责任：1、在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按定金双倍的标准向对方支付违约金。2、如乙方不能按时付清购房款或甲方不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付每日伍佰元标准的滞纳金…4、自本合同签订之日起，甲方协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续…5、如有客户作贷款按揭手续，应在银行通知签字放款日起两个工作日内到贷款银行办理签字和放款手续，如超过规定时日，则按每日伍佰元标准赔偿给甲方违约金…七、各项税费的承担：税费由乙方承担。八、其他约定事项：①柒拾叁万伍千中，自签订本合同五个工作日内先交肆拾叁万五千元，剩余首付款待乙方理财2018年9月25日前叁十万一次性付清②另银行贷款肆拾贰万通过银行贷款结清③乙方承诺银行征信良好，丙方协助乙方办理贷款④除私人物品其余物品全部留下。本合同自签订之日起生效”。原告陈章红、被告郭锋分别在合同甲方、乙方栏签名捺印，尚居中介在丙方栏签名并加盖印章。当日，被告郭峰通过尚居中介向原告陈章红支付定金5万元。2018年5月15日，原告陈章红向案外人李跟根转账支付购房尾款8000元。2018年5月16日，被告郭锋向原告陈章红转账支付购房首付款43.5万元。同日，原告陈章红向李跟根转账支付购房款39万元。2018年5月16日，案外人李跟根作为甲方（出卖方）、被告郭锋作为乙方（买受方）双方签订《存量房买卖合同》一份，载明：“甲乙双方本着平等自愿、公平和诚信的原则，经协商一致，就下列房屋买卖事宜订立本合同。一,1、房屋基本情况：坐落于如皋市，幢号：18；2、房屋状况：房号501，结构钢混，总层数34层，所在层5层，建筑面积109.79，规划用途住宅…4、房屋所有权证号：（2018）0008326…二、房屋价款：甲乙双方议定本合同项下的房地产成交总价款计（¥630000元）大写陆拾叁万元整…本合同经甲、乙双方签字盖章后生效”，案外人李跟根、被告郭锋分别在合同甲方、乙方栏签名。当日，案外人李跟根协助被告郭锋办领房地产过户手续。案外人刘宏代郭锋垫付案涉房屋税款30000元。2018年5月18日，原告陈章红向案外人刘宏转账支付案涉房屋代垫税款30000元。2018年8月25日，被告郭锋以证书遗失为由重新办领案涉房屋产权证书。另查明，笑笑中介原系个人经营，原投资人系原告陈章红；2018年5月25日，笑笑中介变更为家庭经营，投资人变更为陈宇鑫。2018年9月5日，本院根据申请人陈章红、顾海霞的申请，依法裁定查封被申请人郭锋名下位于如皋市产。2018年9月30日，原告陈章红、顾海霞诉至本院，请求判如前请。审理过程中，原告方当庭陈述，2018年3月1日通过笑笑中介以81.8万元向案外人李跟根购买位于如皋市不动产，案外人李跟根有银行贷款，未能领取产权证…后原告顾海霞装修房屋，因资金短缺，原告陈章红出资装修…此房屋原为原告顾海霞买给儿子结婚所用，因儿子不愿在如皋发展，遂把房屋挂到尚居中介出售，全权委托原告陈章红处理案涉房屋…原告陈章红与顾海霞都有权利处分房屋、主张权利。被告方当庭陈述，是在朋友圈看见尚居中介发布的卖房信息，看房后很满意，遂要求见房主，原告陈章红夫妇称为房主的父母，遂与原告陈章红签订了买房合同。合同签订三天后，双方到房产交易中心，被告向原告陈章红转账43.5万元，在签订过户合同时，发现原告陈章红夫妇并非案外人李跟根父母，所以被告只履行与李跟根的合同。尚居中介工作人员出庭陈述，因被告郭锋借刘宏3万元交税，担心郭锋卖房，所以中介一个人又去登记中心办了一次网签，办的郭锋出卖给刘宏，之后郭锋去办了产权挂失，重新办领了产权证。另，原告方提交手机号码199××××6580与原告方进行联系的短信回复，载明：“本人姓名李跟根，2017年5月份以77万元的价格，原始购入如皋金科世界城18栋501房产（非二手购入）。后因工作调动转让该房产于2018年3月1日通过笑笑房产中介将该房产（毛坯）卖给顾海霞，并签订了房屋买卖合同。由于当时房产证尚未办理，因此无法到房管部门办理过户手续。并且，当时顾海霞声称准备装修入住，在其要求下，我将该房产的钥匙、门禁电话等均交由笑笑房产中介保管。后来，据笑笑房产中介老板刘宏告知，顾海霞意向将该房产卖给他人。根据其意向，我于5月16日到房管部门办理了过户手续，将该房产过户到该他人名下。至于顾海霞与该他人的交易，全部由他们自己约定，我从头到尾未曾介入，并不知具体详情”。案件审理过程中，本院与案外人李跟根取得联系，其称工作繁忙、无法参加诉讼亦无法出庭应诉，原告所举手机短信内容客观真实，系其真实意思表示。以上事实，有原告所举2018年3月1日签订的《房地产买卖契约》、金科物业收据、收条、2018年5月12日签订的《房屋买卖合同》、江苏增值税普通发票、如皋市公安局丰乐派出所接处警记录、账户交易明细、短信截图、本院（2018）苏0682财保78号民事裁定书，被告所举2018年5月16日《存量房买卖合同》、不动产权登记证书、工商登记查询单及到庭当事人的当庭陈述、证人证言等证据在卷佐证，应予确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，围绕案涉如皋金科世界城18幢501房屋，实际存在2018年3月1日、5月12日、5月16日三份买卖合同，现原告依据第二份合同——2018年5月12日与被告所签《房屋买卖合同》，要求被告履行剩余房款给付义务。被告辩称原告陈章红在与其签订该《房屋买卖合同》时谎称为权利人李跟根母亲，自己是基于陈章红系李跟根母亲而与之签订合同，之后也是与李跟根签订的新的买卖合同、办领的产权证书，意即自己是与权利人李跟根、而非原告存在房屋买卖合同关系，原告陈章红系无权处分人，所签合同尚未成立、生效。对此辩称，原告及案外人李跟根均不予认可，被告郭锋也未提供充分证据予以证明，且与庭审查明的事实不相符合，本院不予采信，依法应予认定原、被告所签《房屋买卖合同》成立并生效，双方均应按约履行各自合同义务。现原告已经按照约定将房屋过户至被告郭锋名下，履行了合同义务，被告郭锋至今未能履行全部房款给付义务，原告方有权要求被告继续履行合同，给付尚欠购房款72万元。关于原告主张的利息、违约金请求，被告提出异议，要求不予支持。本院结合案涉合同的签订、内容、履行情况，双方各自过错程度、损失等情形，对原告方主张违约损失作出调整，依法衡定按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准、由被告承担向原告逾期付款的利息损失。关于原告主张被告返还的代垫税款3万元，双方在房屋买卖合同中有明确约定，相关税费由乙方即被告方承担，故原告陈章红代为垫付的税款3万元，被告应予返还。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告郭锋给付原告陈章红、顾海霞购房余款72万元及利息损失（其中，以30万元为基数，自2018年9月26日起算；以42万元为基数，自2018年9月30日起算，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算至实际给付之日止）；二、被告郭锋返还原告陈章红代为垫付的税款3万元；上述款项，被告均于本判决生效后立即履行。三、驳回原告方其他诉讼请求。如果被告郭锋未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元，由被告郭锋负担11300元，原告陈章红、顾海霞负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12300元（开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  马剑梅人民陪审员  ***人民陪审员  吴建平二〇一九年三月二十八日见习书记员  徐 慧