成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初2412号 原告：刘斌，男，1968年2月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：彭小芸，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：任宏，女，1964年10月25日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：任娟，女，1967年9月7日出生，汉族，住成都市青羊区。 二被告共同委托诉讼代理人：毛平，四川瀚航律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：何涛，四川瀚航律师事务所律师。 原告刘斌与被告任宏、任娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘斌及其委托诉讼代理人彭小芸、被告任宏、任娟及其委托诉讼代理人毛平、何涛到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 刘斌向本院提出诉讼请求：1.判令刘斌与任宏、任娟签订的《商业房产租赁合同》已解除；2.判令任宏、任娟返还刘斌已支付的武侯区双楠碧云路1号附71号房屋租金92466元及保证金17612元；3.判令任宏、任娟向刘斌支付违约金、损失184800元。事实和理由：2017年7月9日，刘斌与任宏、任娟签订《商业房产租赁合同》，约定刘斌向二人承租位于成都市武侯区物业（房屋产权登记地址为武侯区双楠碧云路1号附67号、附71号），租赁用途为餐饮，合同约定租期5年，从2017年7月10日起至2022年7月9日，租赁面积203.2平方米。合同约定：刘斌保证在租赁期内未征得任宏、任娟书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的经营用途及范围；房屋租赁第一、二年月租金35000元，第三年月租金36750元，第四年月租金38500元，第五年月租金40500元，半年一付；交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的，刘斌有权单方解除合同。合同还对违约责任等进行了约定。合同签订后，刘斌即支付了半年租金21万元，保证金4万元。刘斌在交付房屋后，花费4万多元对原来的火锅店进行了装修，于2017年7月21日办理完毕营业执照，但在办理《食品经营许可证》时，因“不符合餐饮服务许可核查要求，居民楼下，建议退件”而不予通过，并告知刘斌禁止在居民住宅楼新建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。刘斌于2017年11月向相关部门办理火锅店注销手续。2017年12月12日，刘斌向任宏、任娟发出《解除合同通知书》。因任娟、任宏违约，交付了不能实现合同目的的物业，给刘斌造成损失，为维护权益，故诉至法院。 任宏、任娟辩称，任宏、任娟提供的房屋是符合法律规定的，出租人的基本义务的是将有房屋产权的商品房交付给承租人，现任宏、任娟已经完成了基本义务，刘斌使用房屋来具体做什么与出租人无关，而且刘斌系通过转租取得租赁房屋，是与原承租人协商好之后才找到任宏、任娟补签的合同，是否取得许可证与任宏、任娟无关，从刘斌提供的表中可以看出，餐饮项目是非常广泛的，刘斌可以选择没有油烟的餐饮，也可以把房屋用于其他经营；双方签订租赁合同起长达半年的时间内，刘斌一直在使用房屋，也是缴纳物管费，可见案涉租赁房屋时符合双方约定的；合同约定的违约金主张过高，且实际违约方是刘斌，房屋租赁关系与代办相应的许可证是两个截然不同的法律观念，合同中并没有对办理许可证作出约定合同解除权应由任宏、任娟享有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、2016年8月30日，任娟、任宏与案外人唐晓爽签订《商业房产租赁合同》，约定二人将自有的位于武侯区的商业房（产权证号权0991844、权0991845）出租给唐晓爽作餐饮使用。2017年7月因与刘斌协商一致，在收取转让费后，唐晓爽将上述铺面转租给刘斌继续经营餐饮，并于2017年7月9日与任娟、任宏解除了合同。 2017年7月9日，任宏、任娟（甲方）与刘斌（乙方）重新签订《商业房产租赁合同》，约定甲方将武侯区的商业房（产权证号权0991844、权0991845）出租给乙方，其中附67号房屋面积113.73平方米，附68号（实际为附71号）房屋面积为89.47平方米；经营用途及范围为餐饮，租期自2017年7月10日至2022年7月9日，房屋租赁第一、二年的月租金35000元，第三年的月租金36750元，第四年的月租金38500元，第五年的月租金40500元，半年一付，保证金4万元；乙方添置的新物可由其自行收回，对于乙方装饰、装修的部分，乙方放弃收回归甲方所有，甲方无需支付费用；交付的房屋不符合约定严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同；乙方不支付或者不安好合同约定时间支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。 2017年7月9日，任娟收到刘斌支付的2017年7月10日至2018年1月10日的租金21万元，保证金4万元 二、2017年7月21日，刘斌将武侯区双楠碧云路1号附67号注册未武侯区三重门火锅店。2017年8月24日，武侯区三重门火锅店向成都市武侯区行政审批局申请办理《食品经营许可证》。经现场勘察，2018年9月18日，成都市武侯区行政审批局以“不符合餐饮服务许可现场核查要求，居民楼下，建议退件”退回了刘斌的申请。2017年11月23日，刘斌注销了武侯区三重门火锅店的工商登记。 三、2017年10月16日，与刘斌共同经营三重门火锅店的罗永婷通过微信向任娟表示打算转让案涉租赁商铺，原因为股东太多，意见不统一。刘斌又于2017年12月12日通过微信方式，于2017年12月13日以邮寄方式向任宏、任娟发出《解除合同通知书》，以案涉租赁房屋在居民楼下，不符合办理《食品经营许可证》条件，导致无法使用该房屋从事餐饮类经营活动，租赁合同目的无法实现为由，故主张在通知书发出后合同立即解除，并要求在2017年12月15日前办理交接，退还租金和押金。 2018年1月11日，任娟、任宏又向刘斌发出《关于解除的通知》，因刘斌未在2017年12月26日前支付下半年租金，故依据合同约定，在此通知发出后立即解除双方租赁合同，并要求刘斌在规定时间清理物品，支付违约金42万元及其他费用，否则从保证金中扣除。 四、2017年7月12日，武侯区三重门火锅店对外签订装饰装修合同，对案涉的租赁房屋进行装饰装修，并支付了工程价款40600元。合同尾部武侯区三重门火锅店的代理人处有罗永婷的签字。 刘斌因案涉的武侯区双楠碧云路1号附67号、附71号房屋租赁合同纠纷案件，共计支付律师费27000元。 五、武侯区双楠碧云路1号附67号房屋所有权人为任娟，房屋产权证号权0991845；武侯区双楠碧云路1号附71号房屋所有权人为任宏，房屋产权证号为权0991844。 另，任宏、任娟提供案涉租赁房屋同位置的商铺图片，显示该位置有数家火锅店在正常经营。案涉租赁房屋现状已经由武侯区赖二二姐牛肉店重新登记并办理了食品经营许可证。 本院认为，刘斌与任娟、任宏共同签订的《商业房产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。因双方均向对方发出了解除合同的通知，即双方都有解除合同的意愿，因此本院确认双方签订的租赁合同已经解除。对刘斌提出案涉租赁房屋不符合租赁目的，合同目的无法实现，本院认为，刘斌系经过实地考察，先与原承租人处谈妥转租事宜，再与任宏、任娟重新签订的租赁合同，任娟、任宏依约向刘斌交付了约定房屋，刘斌对案涉租赁房屋出租时的现状应该清楚。同时，租赁合同约定的经营用途为餐饮，并未约定为火锅店，故租赁房屋是否符合餐饮用途，不应当仅根据刘斌提交的三重门火锅店办理食品经营许可证被退件予以认可，而且案涉租赁房屋现在正在从事餐饮经营，也能够获取了食品经营许可证，可见案涉租赁房屋是符合餐饮用途要求的，刘斌以对方提供的租赁房屋不符合约定，合同目的不能实现为由主张解除合同缺乏依据，其并不因此享有合同解除权。但因刘斌存在迟延支付租金的违约形象，故任宏、任娟依约享有解除合同的权利，本院确认双方租赁合同在2018年1月11日发生解除效力。 因刘斌实际占有和使用了租赁房屋，应该支付相应对价，故对其主张返还租金的请求本院不予支持。对保证金，因刘斌已经将房屋内物品搬离，且任宏、任娟未提出要抵扣保证金的其他费用，故本院对该保证金返还请求予以支持，根据附67号、附71号房屋面积占比，本院对附71号房屋的保证金在17612元范围内予以支持，因该附71号房屋所有权人为任宏，故本院仅对刘斌主张的任宏的返还义务予以支持。对违约金及损失、律师费，因任宏、任娟不存在违约行为，故刘斌向二人主张违约金、损失、律师费缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告刘斌与被告任宏、任娟签订的《商业房产租赁合同》于2018年1月11日解除； 二、被告任宏于本判决生效之日起十日内向原告刘斌返还保证金17612元； 三、驳回原告刘斌的其他诉讼请求。 案件受理费5723元，由原告刘斌负担5411元，由被告任宏负担312元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 杨 奕 人民陪审员 郑 军 人民陪审员 马智如 二〇一九年三月八日 书 记 员 潘姗姗