浙江省宁波市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙02行终60号 上诉人（原审原告）汤吉戎，女，1957年8月19日出生，汉族，户籍所在地慈溪市。 被上诉人（原审被告）慈溪市人民政府房屋征收管理办公室，住所地慈溪市白沙路街道三北大街777号慈溪市行政服务中心14楼。 法定代表人余晓，主任。 委托代理人童鹏程（特别授权代理），慈溪市人民政府房屋征收管理办公室工作人员。 委托代理人郎慈甬，浙江上林律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）慈溪市房屋征收中心，住所地慈溪市白沙路街道三北大街744号。 负责人胡建军，主任。 委托代理人许磊，慈溪市房屋征收中心工作人员。 上诉人汤吉戎因诉被上诉人慈溪市人民政府房屋征收管理办公室（以下简称慈溪征管办）房屋征收行政协议一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2018年10月29日作出的（2018）浙0212行初71号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 2017年10月26日，被上诉人慈溪征管办（房屋征收部门）与被上诉人慈溪市房屋征收中心（征收实施单位）作为甲方、上诉人作为乙方（被征收人）签订编号为慈政处201717-0021的《住宅房屋征收产权调换协议（房票安置）》（以下简称《产权调换协议》），主要内容为“根据慈政处〔2017〕17号房屋征收决定，乙方房屋已列入慈溪市危旧房改造二期（城东菜场西区块）项目征收范围，现按照《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《慈溪市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》、《慈溪市人民政府关于中心城区推行住宅房屋征迁房票安置的实施意见（试行）》有关规定，甲、乙双方就房屋征收补偿达成如下协议：被征收房屋坐落于古塘街道团××路××室，建筑面积74.44平方米，土地使用权面积16.82平方米。乙方选择的补偿方式为产权调换，并接受房票安置。被征收房屋的补偿金额为：被征收房屋评估价值683204元、装修及附属物评估价值40033元、一次性补偿搬迁费22332元、临时过渡费补助7596元、经营性补助13467元。……在规定的签约期限内项目总体签约比例达到80%后，本协议生效；否则本协议不生效”。此外，《产权调换协议》还对上述补偿款的支付期限、上诉人的搬迁腾空期限、签约搬迁奖励等事项进行了约定。 原审法院经审理认定，因旧城区改建的需要，慈溪市人民政府于2017年6月27日作出慈政处〔2017〕17号《房屋征收决定》，决定对慈溪市危旧房改造二期（城东菜场西区块）项目范围内的国有土地上房屋实施征收，具体范围为东至城东菜场，南至征迁房屋南边线，西至上林中学围墙，北至城东横河，具体以慈溪市人民政府已公布的征收范围平面图为准。征收房屋总建筑面积约1.63万平方米，征收总户数182户；房屋征收部门为被告慈溪征管办，房屋征收实施单位为第三人慈溪市房屋征收中心。该《房屋征收决定》所附的《房屋征收补偿方案》载明“在规定的签约期限内达到80%签约比例的，补偿协议生效。否则，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止”。 2017年6月29日，被告发布《关于协商选定评估机构的通知》，载明“请被征收人自房屋征收决定公告之日（2017年6月29日）起10日内，从宁波市住房和城乡建设委员会公布的《2016年度宁波市房屋征收评估机构名录》中，自行协商选定评估机构，并向房屋征收部门提交协商选定房屋征收评估机构的书面意见……，逾期未提交书面意见或提交的书面意见未经征收范围内所有被征收人同意的，视作不能协商选定。如不能协商选定的，将由房屋征收部门从公开报名的具备相应法定资质的房地产评估机构中，通过随机抽签方式确定”。因无法协商选定房屋征收评估机构，被告决定通过随机抽签的方式确定评估机构。2017年7月13日，在浙江省慈溪市公证处的公证下，被告通过随机选定方式确定宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司（以下简称恒欣公司）为涉案房屋征收项目的房地产评估机构。2017年8月10日，被告与第三人发布《房屋评估比准价格公告》，载明：“经评估，涉案项目被征收房屋在征收决定公告之日（2017年6月29日）的房屋评估比准价格为：一、被征收住宅用房，评估比准价格为成套住宅8380元/㎡、落地房9800元/㎡；二、被征收一层商业用房，评估比准价格为9500元/㎡；三、住宅非房票产权调换安置用房，评估比准价格为古塘街道新潮塘北苑7490元/㎡。” 2017年8月25日，被告慈溪征管办发布《房屋征收签约时间的公告》，告知被征收人本项目设定的签约期限为45天，具体起止日期从2017年8月28日至2017年10月11日。在签约期限内达到80%以上签约比例的，补偿协议生效，再给予15天的签约宽限期……，在签约期限内签约比例未达到80%的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。2017年10月8日，被告慈溪征管办发布《房屋征收补偿协议签约情况公告》，载明“……截止2017年10月7日晚，共有174户签订了房屋征收补偿协议，占被征收人总户数的80.77%，在规定期限内签约率达到80%以上，符合房屋征收补偿协议生效条件……”。 原告汤吉戎所有的位于古塘街道团××路××室的房屋位于被征收范围内，并办理了不动产登记，根据产权证显示：涉案房屋的土地用途为城镇住宅用地，权利类型为出让，土地使用权面积为16.82平方米，其中分摊面积16.82平方米；房屋用途为住宅的建筑面积为71.06平方米、用途为储藏间的建筑面积为17.51平方米。2017年7月14日，被告慈溪征管办和慈溪市人民政府古塘街道办事处（以下简称古塘街道办）发布《房屋征收调查结果公告》，载明原告汤吉戎涉案房屋中除证载面积外，另有主体房3.38平方米为未登记建筑面积；同年8月6日，被告慈溪征管办和古塘街道办发布《符合补偿条件的未经登记建筑公示》，载明原告涉案房屋中未登记建筑面积为主体房3.38平方米、杂物间0.21平方米，合计确认面积为主体房74.44平方米、杂物间17.72平方米。经恒欣公司评估后，2017年10月1日，被告慈溪征管办与古塘街道办发布《第二批被征收房屋初步评估结果公示》，其中原告涉案房屋评估结果为主体房评估价格623807元、杂物间评估价格59397元，总金额为683204元，但对装修附属物未进行入室评估。2017年10月24日，恒欣公司就原告涉案房屋出具021号《分户报告》，其中主体房屋的评估金额为623807元，杂物间的评估金额为59397元，改变住宅房屋用途经营补助13467元，装修附属物评估金额为40033元，合计评估总金额为736704元。2017年10月27日，被告慈溪征管办和古塘街道办发布公告，对上述装修附属物评估结果及改变住宅房屋用途的经营补助评估结果进行公示。根据恒欣公司出具的021号《分户报告》，原告与被告、第三人协商后，于2017年10月26日签订《产权调换协议》。协议签订后，被告按约向原告支付了房票及房屋补偿资金，原告亦腾空房屋交付给被告。此后，被告就原告房屋所在楼的公共斜面结构屋另行进行了补偿。现原告认为《产权调换协议》的内容违法，故诉至该院。 另查明：案外人杨亚洲不服慈溪市人民政府作出的慈政处〔2017〕17号《房屋征收决定》，向本院提起行政诉讼。对此，本院作出的（2017）浙02行初184号及浙江省高级人民法院作出的（2018）浙行终735号行政判决，驳回了案外人杨亚洲的诉讼请求。 原审法院认为，慈溪市人民政府作出的慈政处〔2017〕17号《房屋征收决定》的合法性，经一、二审法院审理，驳回了案外人的诉讼请求，故该《房屋征收决定》可以作为原、被告及第三人签订《产权调换协议》的前置依据。此外，被诉《产权调换协议》签订的各方当事人主体适格，意思表示真实，亦不存在违反法律、行政法规强制性规定等合同无效的情形。 现原告请求法院撤销涉案《产权调换协议》，对此，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”也就是说，涉案《产权调换协议》签订时是否存重大误解或者显失公平的情形，被告是否采用了欺诈、胁迫的手段或者乘人之危签订协议，只有上述情形出现才是原告行使撤销权的法定事由。该案中，各方当事人在签订《产权调换协议》前，原告对其房屋的测绘及评估结果均已知悉，不存在重大误解或者显失公平的情形；另外，原告亦未能举证证明被告存在胁迫原告的情形。因此，原告请求行使撤销权的法定事由不能成立。 对于原告提出的评估机构存在少评、漏评的情形，该院认为：首先，《宁波市国有土地上房屋征收补偿办法》（以下简称《宁波征补办法》）第二十八条第二款规定，评估机构根据评估比准价格，结合被征收房屋具体区位、用途、建筑结构、建筑面积、成新、容积率等因素确定被征收房屋价值。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条亦规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。即评估机构在对被征收房屋的价值进行评估时已经包含了对房屋占用范围内土地使用权的价值补偿，故不存在单独的土地使用权剩余年限、“绿化配套补偿”项目。且原告所主张的屋面水渠并不在补偿范围内，故该案不存在补偿项目漏评的情况。其次，根据《宁波征补办法》第十三条的规定，被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定。结合原告房产证记载，该17.51平方米（实测17.72平方米）房屋的性质为储藏间，故对此作为杂物间进行评估及补偿并无不当。再次，原告主张的斜面结构屋补偿属该楼业主共同所有，且在签订涉案《产权调换协议》时该补偿金额尚无法确定，故此后被告对此另行进行补偿并未侵犯原告的合法权益。最后，根据《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》第十八条规定，超标准容积率土地面积（也可叫多余土地）是指被征收房屋土地权属证书记载的土地面积超过按标准容积率计算的土地面积。而原告涉案房屋的土地登记面积小于按慈溪市市区住宅标准容积率1.5计算的土地面积，故该案不存在超标准容积率土地价格这一补偿项目。综上，原告主张撤销《产权调换协议》的理由不能成立，该院无法支持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告汤吉戎的诉讼请求。 上诉人汤吉戎上诉称，一、《产权调换协议》签订并履行完毕后，被上诉人慈溪征管办对公共附属用房、公共斜面结构屋等附属设施进行评估补偿，属于隐瞒被征收人补偿款的行为，《产权调换协议》未遵循公平原则，属无效合同。二、补偿不公平，存在错评、漏评和少评。2018年7月对五楼层次差价进行回调，而对上诉人房屋未作相同调整。对上诉人的架空层按照杂物间进行补偿且未给予超容积率土地补偿不公平。三、慈溪征管办截留补偿资金涉嫌违法。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人慈溪征管办辩称，《产权调换协议》的各方当事人主体适格，意思表示真实，不存在违反法律、行政法规强制性规定等无效情形，亦不存在法定撤销事由。一审判决事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。涉案项目房屋腾空后经对公共斜面屋等进行测绘，相应顶层房屋系数进行调整，对属于有共有的公共斜面屋的23户另行进行补偿。因电脑系统问题出现83号为空号，导致征收户数的编号出现183号，并不能据此否定涉案房屋征收决定的合法性。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人慈溪市房屋征收中心未进行答辩。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。慈溪征管办作为慈溪市区域内国有土地上房屋的征收部门，其具有和被征收人签订补偿协议的法定职权。法院的生效判决已经确认慈政处[2017]17号房屋征收决定的合法性，故该房屋征收决定可以作为签订《产权调换协议》的前置依据。在规定的签约期限内项目总体签约比例达到80%，该《产权调换协议》的生效条件成立。 屋顶斜面结构屋等附属设施的补偿属该楼相关业主共同所有，在签订涉案《产权调换协议》时未进行实地测绘，无法确定相关补偿金额，此后被上诉人慈溪征管办对各业主共有的屋顶斜面结构屋签订补偿协议另行进行补偿，并未损害上诉人的补偿利益，不能因此认定被上诉人慈溪征管办存在隐瞒补偿款的欺诈行为。上诉人在签订《产权调换协议》前对其房屋的测绘、评估和补偿情况均已知情，亦无证据证明被上诉人慈溪征管办存在胁迫或者乘人之危等情形。故应认定《产权调换协议》不存在法定的可撤销事由。 恒欣公司是经法定程序确定的涉案项目的评估机构，上诉人在签订《产权调换协议》前已知悉恒欣公司对涉案房屋作出的评估结果，并据此签订《产权调换协议》。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条第一款规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。评估机构在对被征收房屋进行评估所作出的补偿金额已经包含了对房屋占用范围内土地使用权等价值的补偿，并不存在土地使用权剩余年限、“绿化配套补偿”项目的单独补偿。上诉人所主张的屋面水渠并未在补偿范围内，故该案评估机构并不存在对补偿项目的漏评。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条第一款规定，被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定。根据房产证记载，上诉人争议的17.51平方米（实测17.72平方米）房屋的性质为储藏间，故对此作为杂物间进行评估及补偿并无不当。超标准容积率土地补偿是指被征收房屋土地权属证书记载的土地面积超过按标准容积率计算的土地面积而获得的补偿。上诉人涉案房屋的土地登记面积为小于按慈溪市市区住宅标准容积率1.5计算的土地面积，故不存在超标准容积率土地补偿。《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》附表四的规定，普通住宅房屋总层数5层或6层的，第3层的差价率为+3%。上诉人主体房屋评估项目中已经包含+3%层次差价。上诉人认为其单元5层的差价进行回调，其也应当享受相同调整的主张，缺乏法律依据。据此，上诉人提出的补偿不公平、不公正以及评估机构存在少评、漏评的主张不能成立，本院不予采信。而上诉人认为被上诉人慈溪征管办存在截留补偿资金违法行为，不属于该案审查的范围，上诉人可依法向有关职能部门投诉举报。 综上，《产权调换协议》的各方当事人主体适格，意思表示真实，不存在违反法律、行政法规强制性规定的合同无效的情形，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可撤销的情形。故上诉人认为协议无效和请求行使撤销权的主张不能成立。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。上诉人上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人汤吉戎负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈碧儿 审判员  谭星光 审判员  秦 峰 二〇一九年三月二十七日 书记员  何锦霞 附本案适用的法律、法规及规范性文件： 一、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第四条…… 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 …… 三、《国有土地上房屋征收评估办法》 第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 …… 四、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》 第三十条被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定；房屋登记未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按照城乡规划主管部门批准的用途确定。 …… 五、《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。