四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）成民终字第2595号上诉人（原审原告）黄从伟。委托代理人王良久，四川杰邦律师事务所律师。上诉人（原审原告）黄勇。委托代理人王良久，四川杰邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川兴投化工实业开发公司。住所地：四川省成都市金牛区沙湾路新**号。法定代表人邓勇，总经理。委托代理人杨丽萍，四川经川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川富森实业投资有限公司。住所地：四川省成都市金牛区金仙桥路*号。法定代表人刘云信，董事长。委托代理人朱煜，四川蜀锦江律师事务所律师。委托代理人张潇然，四川蜀锦江律师事务所律师。上诉人黄从伟、黄勇与被上诉人四川兴投化工实业开发公司（以下简称兴投公司）、四川富森实业投资有限公司（以下简称富森公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月17日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2001年12月6日，黄从伟与成都市投资公司房地产开发公司（后更名为四川兴投化工实业开发公司，即兴投公司）、富森公司签订《成都市商品房（预售）合同》（以下简称《商品房预售合同》），备案号为92758，合同编号为蓝色0006。2002年3月15日，黄勇亦与兴投公司、富森公司签订《商品房预售合同》，备案号为92762，合同编号为蓝色0005。两份《商品房预售合同》均约定：乙方（即黄从伟、黄勇）分别向甲方（即兴投公司、富森公司）购买位于成都市金牛区洞子口乡长久村九组2幢1楼101号、2幢1楼102号房屋，房屋用途为商业，两套房屋建筑面积均为104.18㎡（其中套内面积74.58㎡、公摊面积29.60㎡）。两份《商品房预售合同》均备注：柱廊面积22.19㎡；该商品房交付时如有面积差异，以房屋产权监理机关实测面积为准；该商品房销售价格为：实得建筑面积（即套内面积）均为10314.90元／㎡（公摊面积按建造成本折算计入实得面积单价），房款共计均为769285元；甲方所售商品房面积与产权监理机关实测面积差异在±0%（含本数）至±5%以内，按实测面积结算房款；差异超过±5%（含本数），合同继续履行，双方约定按成都市房屋产权监理处核定面积结算房款；甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在90日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，合同继续履行，甲方按总房款的万分之五每日向乙方支付违约金；等等。在产权办理过程中，上述两份《商品房预售合同》中的“购房人（乙方）”，分别由“黄从伟”、“黄勇”均变更为“黄从伟、黄勇”；其中备案号为92758的《商品房预售合同》中，手写添加“现房号为附1号，实测面积套内112.27㎡，公摊11.178㎡，合计123.45㎡”；备案号为92762的《商品房预售合同》中，手写添加“现房号为附9号，实测面积为套内36.89㎡，公摊3.673㎡，合计40.56㎡”，兴投公司、富森公司分别在上述变更处加盖了公章。2001年12月6日黄从伟向兴投公司、富森公司支付了首付款389285元，并于2002年2月8日在中国建设银行成都市第六支行办理了按揭贷款380000元；黄勇于2002年1月30日向兴投公司、富森公司一次性支付了购房款730821元（因一次性付款，剩余5%购房款不再支付）。在办理房屋所有权登记过程中，黄从伟、黄勇共同出具两份《承诺书》载明：1、本人黄从伟、黄勇购买兴投公司开发的位于金牛区交大路258号的“金色阳光二期蓝色空间项目”商业（房）一套，该商业（房）原业主姓名为黄从伟，现更名为黄从伟、黄勇两人共有；原合同房号为2幢1单元101号、102号，现派出所编写房号为附1号、附9号；原合同备案面积为：套内面积74.58㎡，公摊面积29.6㎡（含柱廊面积22.19㎡），合计建筑面积104.18㎡；现实测面积为：套内面积112.27㎡、36.89㎡，公摊面积11.178㎡、3.673㎡，合计建筑面积123.45㎡、40.56㎡；根据现行政策规定：柱廊面积不能登记为面积，本人黄从伟、黄勇同意放弃柱廊面积，并按实测面积办理该套商业产权证；对于本商业（房）柱廊（面积）不能办理产权事宜与兴投公司无关，兴投公司不承担任何责任；本商业（房）产权办理完毕后，本人黄从伟、黄勇与兴投公司的权利和义务就此终止。庭审中，各方当事人均不能明确上述《承诺书》出具的准确时间。2012年7月1日，黄从伟、黄勇共同出具《委托书》载明，我（委托方）黄从伟、黄勇因不能到场办理位于金牛区交大路258号附1号1楼的房屋登记手续，特委托（受托方）兴投公司、富森公司办理房屋登记手续，具体事宜如下：一、代理范围：办理上述房屋之不动产登记手续；2、回答登记机关询问事实；3、领取房屋权属证书；二、受托方无转委托权；委托人已将所有信息准确、真实的告知受托方，受托人办理上述事宜时，在文件上的签字所缴纳的税费，委托人均予认可，并承担相应的法律责任。2002年11月19日成都市房屋产权监理处向成都市投资公司房地产开发公司（即兴投公司）制发《房屋所有权证》，载明房屋坐落于金牛区交大路258号，其中设计用途为住宅的房屋建筑面积为2155.17㎡，商业房屋建筑面积为629.99㎡；其中公摊面积为274.74㎡，柱廊面积为140.34㎡；共有人为富森公司。2012年11月29日，成都市房屋产权登记中心分别为位于成都市金牛区交大路258号附1号、附9号房屋进行了所有权转移登记，房屋所有权人均为黄从伟、黄勇共同共有，规划用途为商业；其中附1号房屋的建筑面积为123.45㎡，套内建筑面积为112.27㎡；附9号房屋的建筑面积为40.56㎡，套内面积为36.89㎡，并制发了两份《房屋所有权证》（权2182199、权2182173）。兴投公司向黄从伟移交了上述两份《房屋所有权证》及销售不动产统一发票、契税发票、维修资金交款凭证、手续费发票原件。黄从伟在兴投公司制作的《产权证移交清单》“客户签字确认”处签署：现本人黄从伟以（已）收到以上“移交内容”内所有资料，收到上述资料后，本人与兴投公司的所有责任和义务一并终止，不再就此房屋的产权问题向开发商提出纠纷和质疑，特此说明；另费用已结清；收到退款950元。2013年3月26日，成都爱地阳光物业管理有限公司出具《证明》：位于成都市金牛区交大路258号1楼附1号和附9号两商铺属于业主黄从伟和黄勇共同所有，两业主黄从伟和黄勇于2003年8月6日收房，收房当日与我公司签订了物业管理协议，两商铺自收房至今一直在正常经营使用。黄从伟、黄勇的诉讼请求为：1、兴投公司、富森公司按实测面积与合同面积之差返还购房款327488.83元；2、兴投公司、富森公司赔偿损失235955.70元；3、兴投公司、富森公司向黄从伟、黄勇支付迟延办理权属登记的违约金500000元。原审法院认为，黄从伟、黄勇与兴投公司、富森公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。就以下争议的焦点，分别评析如下：一、关于兴投公司、富森公司是否应按实测面积与合同面积之差向黄从伟、黄勇返还购房款原审认为，黄从伟、黄勇分别于2001年12月6日、2002年3月15日与兴投公司、富森公司签订《商品房预售合同》时约定“柱廊面积22.19㎡”含在建筑面积中，并将“公摊面积按建造成本折算计入实得面积单价”。上述合同签订后，建设部于2002年3月27日发布并实施《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房（2002）74号），根据该通知第三条“房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：……（八）公共通道：临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积”的规定，故黄从伟、黄勇所购两套房屋中的“柱廊面积22.19㎡”均不应计入建筑面积中。原审认为，首先，兴投公司、富森公司在向黄从伟、黄勇出售本案争议房屋时，将柱廊面积一并计入建筑面积中，并不违反当时法律、行政法规等相关规定。其次，黄从伟、黄勇在产权办理过程中出具《承诺书》，承诺“同意放弃柱廊面积，并按实测面积办理该套商业产权证”，同时承诺“对于本商业柱廊不能办理产权事宜与兴投公司无关，兴投公司不承担任何责任”，黄从伟、黄勇的上述承诺系两人对自己民事权益的处理，不违反法律、行政法规的规定，原审予以确认。另黄从伟、黄勇上述《承诺书》虽仅针对兴投公司作出，但从《承诺书》中载明“购买兴投公司开发的”内容，表明黄从伟、黄勇的承诺对象为本案争议房屋的开发商，而黄从伟、黄勇在签订《商品房预售合同》时就应明知本案争议房屋的开发商为兴投公司、富森公司，黄从伟、黄勇所作承诺对富森公司同样有效。故对黄从伟、黄勇要求兴投公司、富森公司返还购房款的诉讼请求不予支持。二、关于黄从伟、黄勇主张兴投公司、富森公司支付迟延办理权属登记违约金50万元的诉讼请求是否超过诉讼时效原审认为，根据黄从伟、黄勇、兴投公司、富森公司在《商品房预售合同》中的约定，兴投公司、富森公司应于交房后90日内协助黄从伟、黄勇办理权属登记手续。根据庭审查明事实，黄从伟、黄勇于2003年8月6日收房，故兴投公司、富森公司在2003年11月4日前未履行其协助办理权属登记手续的义务，黄从伟、黄勇从此时就应当知道自己的权利受到侵害，可要求兴投公司、富森公司承担违约责任，要求支付相应的违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”，以及第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，本案的诉讼时效应从2003年11月4日起算，黄从伟、黄勇应在法律规定的2年诉讼时效期间内主张权利，但其于2013年4月17日才诉至法院，已经超过了诉讼时效，且未提交证据证明其有诉讼时效中断、中止或延长的情形，故黄从伟、黄勇主张兴投公司、富森公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，因超过诉讼时效期间，原审不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决驳回黄从伟、黄勇的全部诉讼请求。案件受理费14371元，由黄从伟、黄勇负担。黄从伟、黄勇的主要上诉理由及请求为：黄从伟、黄勇与兴投公司、富森公司签订的合同在建设部有关规定出台前，双方约定的柱廊面积是允许计入产权面积的。因有政策规定柱廊面积不计入建设面积，故以实测面积办理商业产权证，但黄从伟、黄勇并未放弃要求兴投公司、富森公司退还多收的购房款327488.83元。关于违约金的诉讼时效，产权证直到2012年11月才办理下来，兴投公司、富森公司的违约行为一直处于持续状态，故诉讼时效应从起诉时算。请求撤销原判决，改判支持黄从伟、黄勇的原审诉讼请求。兴投公司辩称，柱廊面积因政策的变化不能登记在产权证中，对此，黄从伟、黄勇是同意的且在领取产权证时已说明。违约金亦不应支持，黄从伟、黄勇的房屋已使用多年。请求驳回上诉，维持原判。富森公司辩称，合同约定了单价，现产权证上面积和单价与合同约定是一致的。违约金诉讼时效已过。请求驳回上诉，维持原判。经查，各方认可，黄从伟、黄勇共就两套房屋向兴投公司、富森公司支付1538570元。经本院二审现场勘察，所谓柱廊面积，实为走廊面积和立柱面积，均为公共通道，并非黄从伟、黄勇排他性使用的面积。二审中各方当事人对原审查明的事实无异议，亦无新证据提交。本院认为，按照两份商品房预售合同约定，两套房屋的建筑总面积为208.36㎡。如果按实际办理产权证并交付的两套房屋建筑面积算，123.45㎡＋40.56㎡=164.01㎡。如果按套内面积算，最初两合同面积为149.16㎡，后变更为112.27㎡＋36.89㎡=149.16㎡，两者未发生变化。变化的是签订合同时约定计入建筑面积的公摊面积中的柱廊面积不再计入。208.36㎡-164.01㎡=44.35㎡，而原约定的柱廊面积总和为22.19㎡×2=44.38㎡。两个数据基本吻合。因此，本案的焦点在于记载于房产证上与合同约定少了的44.35㎡柱廊面积是否应计价退还黄从伟、黄勇。柱廊面积不再计入公摊面积是由于政策的变化，合同当事人难以预见。但发生政策变化后，兴投公司、富森公司通知了房屋购买人黄从伟、黄勇，两人也分别出具承诺放弃柱廊面积，并按实测面积办理产权证。在实际办理房屋产权的过程中，黄从伟也在产权证移交清单上写明与兴投公司的权利义务终止，黄勇、黄从伟不再就房屋产权问题向开发商提出纠纷和质疑。以上证据足以证明，黄从伟、黄勇对于最终的房屋产权证上公摊面积减少是明知且同意放弃柱廊面积、按实测面积办理产权证，也明确表态不再就产权证问题向兴投公司、富森公司主张权利，还结清尾款。对此，兴投公司、富森公司亦认同，当视为各方当事人对原合同部分内容重新约定，该约定合法有效。且新合同效力优于旧合同。黄从伟、黄勇在以自己的意思表示放弃权利且与兴投公司、富森公司达成新合意的前提下，提出按商品房预售合同履行，退还柱廊面积对应房款的诉讼请求没有合同和法律依据而不能成立。关于违约金的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起算。黄从伟、黄勇与兴投公司、富森公司的商品房买卖合同约定的办证期限为兴投公司、富森公司将该商品房交付黄从伟、黄勇后协助在90日内办理。黄从伟、黄勇实际于2003年8月6日收房，按90日计算，2003年11月4日应协助完成办理房屋产权证的义务。即从2003年11月5日起，黄从伟、黄勇即应当知道其权利受到了侵害，但至2013年4月17日黄从伟、黄勇起诉时，已逾期近10年，诉讼时效已过。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原审案件受理费的承担方式不变，二审案件受理费14371元，由黄从伟、黄勇负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  张引千审 判 员  尹 英代理审判员  张菲菲二〇一四年五月三十日书 记 员  范锡鹏