广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初10807号原告（反诉被告）：何翠嫦（HO,ChuiSheung），女，1978年10月15日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：秦高亭，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙秉，广东卓而立律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王大军，男，1977年2月19日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：何雪莲，广东广瀚律师事务所律师。原告何翠嫦（HO,ChuiSheung）与被告王大军涉港房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告何翠嫦的委托诉讼代理人秦高亭、孙秉，被告王大军委托诉讼代理人何雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何翠嫦向本院提出诉讼请求：1.王大军向何翠嫦返还定金10万元；2.王大军向何翠嫦支付违约金31万元；3.王大军退还中介费17000元。事实和理由：2017年9月21日，在中山市万虹房地产有限公司（以下简称万虹公司）的居间下，何翠嫦与王大军签订《房地产买卖（居间）合同》，约定何翠嫦以135万元向王大军购买中山市横栏镇xxx北路xxx号xx花园xx幢xxx房。合同签订后，何翠嫦支付定金10万元及中介费17000元，但王大军拖延办理房产手续。2018年3月27日，双方签订《二手房屋买卖合同补充协议》，对原合同的解除、定金退还、中介费用等进行约定。王大军始终未予履行。为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。王大军辩称，1.何大展作为何翠嫦的委托代理人、居间人，与何翠嫦恶意串通，损害王大军的利益，补充协议违反公平原则，应为无效；2.买卖合同无法履行，应予解除。请求驳回何翠嫦的诉讼请求。王大军向本院提出反诉请求：1.确认《二手房屋买卖合同补充协议》无效；2.解除《房地产买卖（居间）合同》；3.王大军没收何翠嫦定金9万元。事实和理由与其对本诉的答辩意见一致。何翠嫦对王大军的反诉辩称，王大军违约，其反诉无理，应驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月21日，在万虹公司的居间下，何翠嫦与王大军签订《房地产买卖（居间）合同》，约定何翠嫦以135万元向王大军购买中山市横栏镇xxx路xxx号xx花园xx幢xxx房，定金2万元于合同签订之日支付，定金8万元于合同签订之日20日内支付，首期房款40万元于王大军办理赎楼手续前支付，剩余85万元由经纪方协助买方向银行申请按揭支付给卖方，申请银行按揭所需相关资料、签署相关法律文书相关费用由买方支付。买方违约，应支付相关费用和佣金40500元，卖方没收定金；卖方违约，须双倍返还定金，支付相关费用和佣金40500元。服务佣金部分，卖方不用支付，买方支付2万元，其中合同签署当日支付1万元，于物业产权过户当日支付1万元。何大展在何翠嫦的委托代理人处签名，何翠嫦于2017年10月9日在合同上签名。2017年9月26日，万虹公司向何翠嫦出具收到1万元服务费收据，收款人何大展。2017年10月9日，王大军向何翠嫦出具收到定金10万元的收据；同日，万虹公司向何翠嫦出具标注按揭律师费的5000元服务费收据。何翠嫦另提供2017年10月8日向何大展转账2000元的微信转账记录。2018年3月27日，王大军、何翠嫦签订《二手房屋买卖合同补充协议》，内容为现因王大军原因导致交易无法进行，王大军违约。经双方协商达成协议如下：一、双方解除房屋买卖合同。二、王大军支付中介费外全部定金10万元退还给何翠嫦，另外再赔偿定金10万元；王大军支付135万元的3%作为经纪方中介费；双方退回定金时间为2018年3月27日至2018年5月26日，逾期没有完成上述退款和补偿，双方需重新签订协议，以该房价定位125万元卖给何翠嫦，何翠嫦要帮王大军还款（一押和二押），如因政策问题何翠嫦不能贷款，则需全部现金购买该房；王大军和中介方协商，如后续房子在中介方成交，则王大军只付中介方2万元，如在其他中介方成交，则付40500元。三、协议签订之日起，买卖合同终止，何翠嫦收回全部应收款后，王大军收回房屋，双方的买卖合同争议全部解决。万虹公司的员工何大展在中介方处签名。王大军提供2017年10月31日至11月3日间其与小夏（王大军主张系万虹公司员工）的聊天记录，王大军称资金周转不开无法解二押，小夏称叫客户准备帮你还一押，聊天还涉及其他有关解除抵押的内容。另查明，横栏镇xxx路xxx号xx花园xx幢xxx房已取得不动产登记证书，建筑面积142.08平方米，套内面积111.95平方米。他项权登记显示，该房第一、二顺序为2015年12月1日设定抵押，债权金额517000元，权利人为中国建设银行股份有限公司中山市分行，2018年6月27日注销抵押登记；第三、四顺序为2016年3月22日土地、房屋分别设定抵押，债权金额120000元，权利人为中国对外经济贸易信托有限公司，2017年11月8日注销抵押登记；第五顺序为2017年11月15日设定抵押，债权金额125万元，权利人为张春玲，2018年6月20日注销抵押登记。2018年8月27日查询该房产显示产权已变更。庭审时，何翠嫦的代理人登陆腾讯房产网、房天下、Q房网等，以证实同地段房屋交易均价为11000元/平方米，购买同样面积的房屋需额外支付多31万元。本院认为，本案系涉港房屋买卖合同纠纷，应比照涉外案件处理。双方当事人未约定处理本案争议应适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，双方同意适用内地法律作为解决本案争议的准据法，本院予以确认。王大军向何翠嫦出具10万元定金收据，在无相反证据的情况下，本院对其主张何翠嫦仅支付9万元定金的事实不予采信。万虹公司出具的1万元服务费及5000元律师服务费收据，明确了费用名称，结合《房地产买卖（居间）合同》约定佣金的数额及支付时间，本院认定何翠嫦已支付的中介费为1万元，5000元律师服务费属交易过程中产生的其他费用。双方确认《房地产买卖（居间）合同》系真实意思表示，不违背法律的强行性规定，合同成立并生效。何大展作为居间方的员工，其责任就是向双方提供服务促成交易，王大军主张何大展与何翠嫦恶意串通，但没有提供证据，且无法举证存在欺诈、受胁迫等情形，该补充协议合法有效。同时，王大军在2017年11月8日解除对12万元债权的抵押担保后，又于2017年11月15日对125万元的债权提供抵押担保，并无履行房屋买卖合同的意愿，存在违约，补充协议中其自认违约也有事实依据。根据补充协议，《房地产买卖（居间）合同》已经解除，王大军在期限内未退款项给何翠嫦，期后也已经将涉案房屋转让，约定以125万元出售给何翠嫦的条款已无法履行。鉴于何翠嫦不对房屋价值进行评估，本院对其主张的31万元损失不予采信。在损失不明且已经产生15000元费用的情况下，王大军作为收取保证金的卖方，双倍返还能平衡双方的利益，故对何翠嫦超出该部分的诉求及王大军的反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王大军应于本判决生效之日立即支付原告何翠嫦（HO,ChuiSheung）200000元；二、驳回原告何翠嫦（HO,ChuiSheung）的其他诉讼请求；三、驳回被告王大军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7704元、减半收取计3852元，申请费2655元，合计6507元，由原告何翠嫦（HO,ChuiSheung）负担3507元，被告王大军负担3000元；反诉费1025元，由被告王大军负担。如不服本判决，原告何翠嫦（HO,ChuiSheung）可以在判决书送达之日起三十日内，被告王大军可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴艺明二〇一九年三月六日书记员  林钰珊