浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙04民终403号 上诉人（原审原告，反诉被告）：曾勇，男，1969年1月20日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘佳跃、黄卫红，浙江汉普律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：朱红峰，男，1980年3月19日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：王邦炬，浙江金道（宁波）律师事务所律师。 上诉人曾勇与上诉人朱红峰房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾勇上诉请求：撤销一审判决，改判朱红峰赔偿曾勇装修损失257811元（对一审判决解除合同以及返还履约保证金、支付租金的内容没有异议），朱红峰赔偿装修损失、返还保证金与曾勇应支付的租金相抵后，朱红峰支付曾勇216715元；2、本案一、二审诉讼费由朱红峰承担。事实和理由：一、一审判决认定双方均有违约行为，系认定事实错误。具体理由如下：1、本案合同解除的根本原因在于朱红峰的过错和违约行为，曾勇并无过错。曾勇租赁房屋的目的在于经营，在朱红峰拒不提供合同文本且不协助办理营业执照的情况下，曾勇多次联系朱红峰，希望朱红峰配合，在曾勇因无照经营被举报后，仍寻求朱红峰的协助，但朱红峰均未予协助，朱红峰的行为表明其已经没有继续履行合同的意思表示，曾勇只能要求解除合同。一审认定朱红峰未提供合同文本或其他可替代证明导致曾勇未能办理营业执照属于违约，这是正确的，但一审对于朱红峰违约是导致房屋租赁合同解除的唯一原因，并未确认。2、一审认定曾勇未按约在每月按营业额缴纳扣点租金给朱红峰构成违约，存有错误。曾勇未按约支付扣点租金，系由朱红峰违约在先导致，由于朱红峰的违约行为直接导致曾勇无法履行付款义务。朱红峰拒绝将曾勇已经签好字的合同文本返还给曾勇，导致合同效力处于待确定状态，合同相对人不能确定，租金如何支付也不能确定。对此，从朱红峰的答辩也可以看出，朱红峰答辩认为“《商铺联营合同》主体是宁波海曙和纪服饰有限公司与曾勇”，在一审审理过程中，经法庭多次提示其合同主体身份问题，朱红峰最终才确认是其与曾勇之间存在租赁关系。曾勇每日根据销售情况向朱红峰发送销售数据，但朱红峰却拒绝提供合同文本且不确认合同效力，曾勇有合理的抗辩权，即暂缓支付扣点租金。二、剩余租赁期内的装修残值损失257811元，应由朱红峰全部赔偿。本案中，违约一方是朱红峰，曾勇不存在任何违约行为。因此，应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，判决朱红峰赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失即257811元。 针对曾勇的上诉，朱红峰辩称，本案是曾勇的直接原因导致合同解除。一、曾勇签订租赁合同的目的在于经营，出租方的主要义务是交付房屋，并保证房屋用途，朱红峰已经履行了合同大部分义务，交付合同只是附随义务。朱红峰不提供合同不影响营业执照的办理，何况涉案店铺已经办理了营业执照。二、双方的合同中也只是约定朱红峰具有协助办理执业执照的义务。曾勇也没有提供其曾向工商部门提交申报资料的任何证据。曾勇所提到的因无营业执照被处罚一事，也无相应证据证明。即使存在该情形，也完全可以通过补办营业执照使得合同继续履行。三、合同中已约定每月按营业额计算租金扣点。在整整三个月的租期内，曾勇未缴纳租金、水电费，已违反合同义务。四、关于曾勇提出的剩余租期内的装饰装修残值损失，没有任何依据。根据相关司法解释规定，由于违约方的过错导致合同解除，应由违约方承担相应的赔偿责任。曾勇在合同可以继续履行的情况下单方解除合同，应当承担合同解除后的全部责任。装饰装修残值部分中，可移动、可拆除的已经由曾勇拆除，此外，由于该经营行业存在季节性较强的问题，残值贬损的幅度很大。 朱红峰上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判朱红峰不予赔偿曾勇装修损失128905.5元，200000元履约保证金不予退还；2、撤销一审判决第三项，改判曾勇支付朱红峰租金241096元；3、本案一、二审诉讼费由曾勇承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、双方签订的《商铺联营合同》明确约定曾勇可提前一个月通知朱红峰解除合同，朱红峰可不予退还曾勇200000元的履约保证金。因为曾勇提前解除合同会造成朱红峰店面复原费、店面空置费等损失，这200000元是对朱红峰的补偿及对曾勇的惩罚，而非双方合同期满在无任何经济纠纷的情况下应予退还。2、曾勇主张装修费用（包括道具）共计289542元，但朱红峰未看到相关证据材料原件，曾勇提供的材料缺乏关联性和证明力，道具等物品是可以移动拆除的，上述可移动物品是否有实际用在涉案店铺中无从知晓。2018年7月22日，曾勇在未通知朱红峰到场的情况下，私自搬运店内大量物品，目前涉案店铺内只有显示屏、物品架、展示柜、排风机等少量物品，一审据此认定装饰装修残值为257811元，并判令朱红峰赔偿曾勇装修损失128905.5元，缺乏依据。3、通过《个体工商户登记管理办法》、《个体工商户条例》得知，办理营业执照无需《商铺联营合同》，提交经营场所证明及其他相关材料即可办理营业执照，办理营业执照所需材料在浙江政务网上都有公示，况且涉案店铺营业执照已经办理下来，在目前浙江政务宣传的“最多跑一次服务”改革中，办理营业执照非常方便快捷。曾勇提出的被市场监管部门口头警告、存在经营风险，均不符合实际，曾勇也未提交被警告或存在经营风险的相关证明材料，没有办理营业执照及存在经营风险只是曾勇因为业绩不佳而意欲解除合同的说辞。二、一审适用法律不正确。1、本案是房屋租赁合同纠纷,朱红峰已按约定交付房屋,并保持房屋符合店铺经营用途,曾勇仅以朱红峰不给合同为由单方解除合同,不符合合同法规定的法定解除的情形,收取的履约保证金不应退还。寄回合同只是附随义务，并且只是迟延瑕疵履行，正常履行合同过程中难免发生此类情形。曾勇仅仅因为朱红峰一个细小瑕疵行为而单方强制解除合同，无疑给经济交往带来不确定性。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。曾勇的装饰装修物绝大部分为未形成附合的装饰装修物。一审没有对装修附合物进行区分，曾勇理应拆除可运走的物品，可以在其他店铺使用，对物品也能最大价值地使用。该物品对朱红峰没有使用价值，然而一审将物品判归朱红峰所有，由朱红峰支付物品费用。3、一审判决曾勇承担装饰装修残值一半的损失，显失公平。从双方的过错程度看，朱红峰已经交付房屋，并保持房屋符合店铺经营用途，只是没有寄回合同，而曾勇分文租金未支付，在不符合法定解除的情形下，仍然单方强制解除合同。联营合同通过补救措施完全可以继续履行，没有到非解除不可的地步，曾勇在合同解除方面应承担全部责任，至少应承担主要责任，而不是一审判决的同等责任。 针对朱红峰的上诉，曾勇辩称，一、朱红峰所提出的“曾勇提前一个月通知解除，朱红峰可以不退还履约保证金”的条款不适用于本案情形，本案是由朱红峰的违约行为所造成的。二、关于装修费用，曾勇在一审中已经提交了充分的证据予以证明。装修、道具等物品都在店铺内，曾勇并没有取走，对此，朱红峰在一审中也进行了确认。虽然一审释明曾勇可以将可移动部分取回，但是朱红峰不同意。装修包括道具等现均由朱红峰在实际使用。朱红峰应当赔偿全部装修残值损失，一审判决朱红峰赔偿一半的装修残值损失有误。三、朱红峰所称的店铺营业执照已办理，系混淆事实。签订合同、提供合同文本是履行合同义务的应有之义。办证所需的资料需由朱红峰提供，但朱红峰并没有提供。曾勇店铺的营业执照根本没有办理。朱红峰没有配合曾勇办理营业执照导致曾勇处于无证经营状态。 曾勇向一审法院起诉请求判令：1、曾勇签字后邮寄给朱红峰的《商铺联营合同》于2018年7月12日解除；2、朱红峰立即退还曾勇履约保证金200000元；3、朱红峰立即赔偿曾勇装修损失289542元；4、本案的全部诉讼费由朱红峰承担。 朱红峰向一审法院提出反诉请求：1、曾勇向朱红峰支付租金268888元（自2018年5月1日计算至2018年7月28日）、违约金56473元（暂计算至2018年7月28日），合计325361元；2、本案全部诉讼费用由曾勇承担。 一审法院认定事实：2018年4月，曾勇、朱红峰通过蹉商就《商铺联营合同》的内容达成一致，曾勇于2018年4月28日在乙方处签字后将合同邮寄给朱红峰。朱红峰一直未邮寄相应签字的合同原件给曾勇。该合同约定：联营时间为2018年5月1日至2020年4月30日止，保底租金为每年1100000元，每月按曾勇在该房屋经营期间的商铺营业额的22%计算租金扣点，保底租金与扣点租金二者取其高作为最终结算，租金支付方式：月结算二次，1-15日销售扣点于20日前缴纳，16-31日销售扣点于5日前缴纳；保底租金结算：自曾勇房子交付起每满6个月进行一次保底结算，扣点租金缴纳未达到550000元，曾勇则需在接到朱红峰通知后七个工作日内补足差额，如未能按照规定时间内打款，则曾勇每日按应打款金额的5%向朱红峰支付违约金，如扣点租金高于保底租金的，则以扣点租金为准；签订合同之日，曾勇须向朱红峰交纳商铺履约保证金200000元，合同期满，曾勇不再续签合同并在与朱红峰无任何经济纠纷的情况下，朱红峰在合同期满20天内无息退还保证金；曾勇按合同约定的经营范围经营，并及时办理工商登记等手续，相关费用由曾勇承担，朱红峰给予协助；曾勇不得中途退场，联营期内，曾勇必须合法经营，不得以任何形式转租、转让或联营，违约则朱红峰没收曾勇履约保证金作为赔偿；等等。曾勇于2018年5月3日向朱红峰交纳履约保证金200000元，并于5月4日拿到商铺钥匙进场装修，装修费用（包括道具款）共计289542元，装修完毕后开始经营。2018年6月16日、6月27日、7月6日，曾勇三次发函给朱红峰，要求朱红峰提供签字的合同文本，并协助曾勇办理营业执照，如7月11日前未将合同返还曾勇并协助曾勇办理营业执照及税务登记，则将解除双方订立的合同（不再单独发送解约通知）。朱红峰于2018年6月、7月也多次致函曾勇催讨扣点租金。曾勇称2018年7月12日将商铺钥匙给了保安，但未提供相应证据，也未提供证据证明其通知了朱红峰。2018年7月23日，朱红峰更换商铺钥匙，曾勇的装修及道具仍在商铺内。2018年7月28日，朱红峰致函曾勇要求解除合同。曾勇要求于2018年7月31日取回部分物品，朱红峰未予同意。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。曾勇与朱红峰就房屋租赁相关条款达成一致，并形成《商铺联营合同》，双方对合同成立及合同内容均予认可，合同合法有效，予以确认。双方对合同现已解除亦无争议。本案主要争议焦点在于，合同解除是谁违约导致，相应的责任应如何承担。 关于合同解除的原因，曾勇主张朱红峰未向其交付签字后的正式合同文本，且未协助曾勇办理营业执照，造成其无法合法经营，故要求解除合同。朱红峰则认为曾勇未按合同约定支付房屋租金，且单方撤柜提前解除合同。根据双方所举证据，曾勇将合同文本签字寄给朱红峰后，朱红峰未将签字后的合同文本给予曾勇。曾勇虽已取得房屋使用权，但曾勇租赁房屋的目的在于经营，在未取得营业执照的前提下，其经营存在相应风险，朱红峰有义务协助曾勇办理工商登记，却未提供合同文本或其他可替代证明，导致曾勇未能办理营业执照，曾勇主张朱红峰违约成立。同时，曾勇也未按合同约定，在经营的时间内每月按营业额交纳扣点租金给朱红峰，故曾勇亦存在违约。双方均有违约行为，应当各自承担相应的责任。 双方认可租赁起始时间为2018年5月4日，朱红峰于2018年7月23日收回商铺，则实际房屋租赁期限应为2018年5月4日至7月22日。曾勇称2018年7月12日将商铺交还朱红峰，缺乏相应的证据，不予采信。因曾勇已实际使用商铺，租赁期间的租金应由曾勇支付。双方在审理中均认可曾勇营业额不高，故应按保底年租金1100000元的标准计算，为1100000/365*80=241096元。至于朱红峰主张的逾期支付租金的违约金，因双方均有违约行为，不予支持。关于履约保证金，双方约定合同期满在无任何经济纠纷的情况下应予退还，朱红峰现主张曾勇单方违约不能成立，故朱红峰应将履约保证金200000元退还曾勇。关于曾勇主张的装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。装饰装修残值按已履行期限占合同期限比例及装修投入原值计算为257811元。其中部分道具朱红峰已使用，另有某些物品，曾勇要求取回，朱红峰未予同意，故均不予扣除。综合本案实际情况，曾勇、朱红峰双方在合同履行中的过错相当，故应由朱红峰赔偿曾勇装修损失128905.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除曾勇与朱红峰签订的《商铺联营合同》；二、朱红峰赔偿曾勇装修损失128905.5元、返还曾勇履约保证金200000元；三、曾勇支付朱红峰房屋租金241096元；以上一、二项相抵，由朱红峰支付曾勇87809.5元，于判决生效之日起七日内履行；三、驳回曾勇的其他诉讼请求；四、驳回朱红峰的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取4322元，反诉案件受理费减半收取3090元，由曾勇负担3663元，由朱红峰负担3749元，于判决生效后七日内缴纳。 二审中，朱红峰向本院提交了以下证据： 一、住所（经营场所）信息申报表打印件一份、房屋产权证复印件四份、营业执照原件二份、营业执照复印件一份，证明办理营业执照只需信息申报表、产权证即可，不需要《商铺联营合同》；涉案店铺也已经办理了营业执照，朱红峰没有根本违约； 二、JPT物资清单一份、照片打印件16张，证明曾勇在涉案店铺内的道具、货架等物品及装饰装修残值没有257811元； 三、JPT装修工程决算表复印件一份，证明曾勇主张的店铺装修费用严重高于市场价。 经质证，曾勇认为，关于证据一，其中的信息申报表是打印件，对三性均有异议，且也不能证明涉案店铺已经办理了营业执照；对于房屋产权证的真实性不予认可，即使是真实的，其上标注的房屋与本案也无关，更不能证明朱红峰在本案合同履行期协助完成了营业执照的办理；对三份营业执照的真实性没有异议，对关联性有异议，三份营业执照涉及的是案外人的店铺，并非曾勇的店铺。关于证据二，物资清单是朱红峰单方制作的，没有说服力，不能证明装修残值损失；关于照片，对真实性有异议，不能证明装修残值的价值，即便是真实的，从照片中可以看出店铺内挂满了货物，反而说明朱红峰正在使用。关于证据三，对三性均有异议，因为该证据是朱红峰单方制作的。 朱红峰申请证人吴某出庭作证，证人陈述，朱红峰向嘉兴市百联百货有限公司承租了嘉兴市华庭街购物中心Z区Z201的商铺，吴某是嘉兴市百联百货有限公司的员工。因朱红峰是该公司的承租户，吴某认识朱红峰，但不认识曾勇。朱红峰承租的上述店铺原来就有办理过营业执照，名称是嘉兴市南湖区城西纪峰服装店。本案曾勇向朱红峰承租的店铺包含在上述商铺内。曾勇所在店铺办理了营业执照，名称为嘉兴市南湖区建设街道和创服饰店，经营者为邵琛涵；对于朱红峰有没有讲过曾勇的店铺要办理营业执照，吴某表示不清楚，但是只要告知哪个店铺要办理吴某就会按流程办理；目前包括涉案店铺在内的朱红峰承租的商铺都在营业状态。 对证人吴某的陈述，朱红峰质证认为，对于三性均予以认可；曾勇质证认为，对证言的真实性有异议，吴某不知道曾勇的商铺是哪一间，但又称曾勇的商铺办理了营业执照，自相矛盾。涉案店铺已于2018年7月被朱红峰收回，证人所说的嘉兴市南湖区建设街道和创服饰店的营业执照办理时间是2018年9月，明显不是为曾勇所办理的。 本院认证意见：关于朱红峰提交的证据一，其中的信息申报表是打印件，曾勇对三性均有异议，真实性难以确认，本院不予认定；对于房屋产权证，朱红峰也在庭审中自述其当时并没有提供给曾勇，故不能证明朱红峰已经在合同期内履行了协助曾勇办理工商登记的义务；曾勇对于三份营业执照的真实性没有异议，本院对真实性予以确认，但仅凭三份营业执照不能证明朱红峰协助曾勇办理了营业执照。关于朱红峰提交的证据二，物资清单是朱红峰单方制作的，曾勇也不认可，本院不予认定；照片系打印件，曾勇对真实性有异议，真实性难以确认，本院不予认定。关于证据三，系朱红峰单方制作，曾勇对三性均有异议，本院不予认定。关于证人证言，吴某虽然陈述了涉案店铺已经办理了营业执照，但其所指的已办理的营业执照系嘉兴市南湖区建设街道和创服饰店的，该营业执照记载的经营者与名称是否与曾勇有关，无相应证据佐证，且从该营业执照中记载的注册日期看，系为2018年9月14日，而曾勇的店铺早已在2018年7月被朱红峰收回，故不能证明该营业执照是为曾勇办理的。 曾勇二审中未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方对于一审认定合同解除及曾勇应当支付朱红峰的租金金额没有异议，二审不再赘述。 本案二审争议焦点在于：一、双方各自是否存在违约行为；二、朱红峰是否应当赔偿曾勇装饰装修残值损失，如应赔偿，具体的金额如何认定；三、200000元的履约保证金是否应当退还。 关于第一个问题。双方均认为是对方违约导致合同解除。曾勇主张朱红峰未向其交付签字后的正式合同文本，且未协助曾勇办理营业执照，造成其无法合法经营，故要求解除合同。朱红峰则认为曾勇未按合同约定支付房屋租金，且单方撤柜提前解除合同。双方合同约定，曾勇按合同约定的经营范围经营，并及时办理工商登记等手续，相关费用由曾勇承担，朱红峰给予协助。据此，朱红峰除向曾勇交付房屋使用权外，还负有协助曾勇办理工商登记等手续的义务。根据查明的事实，曾勇将合同文本签字寄给朱红峰后，朱红峰未将签字后的合同文本给予曾勇。朱红峰未提供合同文本或其他可替代证明，导致曾勇未能办理营业执照，曾勇主张朱红峰违约成立。另一方面，曾勇也未按约于每月按营业额交纳扣点租金支付给朱红峰，故曾勇亦存在违约。因此，双方均存在违约行为，导致合同解除的并非一方的违约行为。 关于第二个问题。首先，关于装饰装修残值的金额，曾勇在一审中已经提供了装修合同、付款凭证等证据证明，一审予以认定，并按已履行期限占合同期限比例及装修投入原值计算剩余租赁期内的装修残值为257811元，正确。朱红峰辩称曾勇已经取回部分，并无相应证据证明，相反，从查明的事实看，2018年7月23日，朱红峰更换商铺钥匙，曾勇的装修及道具仍在商铺内，曾勇要求取回部分物品，朱红峰未予同意，且现朱红峰正在使用该装修及道具等，一审对装修、物品等均不扣除，并无不当。关于装修残值损失的分担问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。综合本案实际，一审认定双方在合同履行中的过错程度相当，并据此判令由朱红峰赔偿曾勇装修损失128905.5元，亦属合理，也系自由裁量权的行使范围。 关于第三个问题。双方合同约定，合同期满，曾勇不再续签合同并在与朱红峰无任何经济纠纷的情况下，朱红峰在合同期满20天内无息退还保证金。现涉案合同虽未期满，但合同解除，且系因双方原因而非曾勇单方原因导致解除，此情形下，一审判令朱红峰退还曾勇履约保证金，并无不当。 综上所述，曾勇、朱红峰的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9112元，由上诉人曾勇负担2878元，由上诉人朱红峰负担6234元。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 陈 远 审判员 章玉萍 二〇一九年三月二十五日 书记员 陈 诚