广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初2517号原告:中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇法定代表人：梁朝生。委托诉讼代理人：陈信行，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁苇莹，广东德疆律师事务所实习律师。被告：中山市亿力贸易有限公司，住所地广东省中山市横栏镇法定代表人：罗卫锋。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏春庭，广东登都律师事务所律师实习律师。原告中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司(以下简称茂兴公司)与被告中山市亿力贸易有限公司（以下简称亿力公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈信行、袁苇莹及被告委托诉讼代理人郭嫦娟、苏春庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂兴公司向本院提出诉讼请求：判令被告亿力公司向原告茂兴公司支付拖欠的租金1294102.07元（从2015年6月10日计至2017年7月30日）和违约金（各租金分别按每日年租金的0.1%的标准支付，暂计至2019年1月2日为1813307.71元），租金和违约金暂计共3107409.78元。事实和理由：原告茂兴公司与案外人蔡彦闻于2013年6月9日签订《土地租赁合同书》，2016年4月21日，原告茂兴公司与案外人蔡彦闻、被告亿力公司三方共同约定，案外人蔡彦闻将《土地租赁合同书》的一切权利义务转由被告亿力公司享有和承担。2017年7月28日，原告茂兴公司与被告亿力公司双方约定解除租赁合同，同日被告亿力公司向原告茂兴公司出具《还款承诺书》，承诺在2017年12月15日前还清全部拖欠的租金。被告亿力公司于2016年12月26日偿还租金200000元，于2017年1月26日偿还租金50000元。至今被告亿力公司尚欠租金1294102.07元和违约金（各租金分别按每日支付年租金的0.1%的标准，暂计至2019年1月2日为1813307.71元），前述租金和违约金暂计共3107409.78元。被告亿力公司辩称，1、被告亿力公司认为被告亿力公司承租70.8268亩集体土地用于开设农庄接待被告客户，其显然已经违反了《中国人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体土地使用权不得出租用于非农业建设之规定。双方签订的土地租赁合同无效，不得依据该合同的约定计算违约金。2、本案应属于延付或者拒付租金纠纷，应适用《中华人民共和国民法通则》第136条之规定：“延付或者拒付租金的诉讼时效为1年。”原告茂兴公司于2019年1月31日才起诉显然已超过上述法定期间，依法丧失胜诉权，不应得到支持。退一步讲，即便法院认定未超过诉讼时效，原告茂兴公司在2017年就已享有本案诉权，拖延至今才起诉，其也违反了守约方的法定减损义务，造成的损失应由原告茂兴公司自行承担。3、被告亿力公司认为双方于2017年7月28日签订租赁合同终止协议书，从该协议得知双方的土地租赁合同及协议书已经终止，租赁合同及协议书不再具备法律效力，因此不应当按照土地租赁合同书相关条款继续执行。4、违约金计算方式严重错误。原告茂兴公司不得以年租金为基数计算违约金，违约金的起算日期存在严重错误，根据还款承诺书的约定，被告亿力公司应当在2017年8月15日前偿还294648.72元，在2017年11月15日前偿还50万元，在2017年12月15日前偿还50万元，该协议已变更租金的交付期限，如需计算违约金，其起算日期亦应当按照还款承诺书约定的还款期限届满之次日起算，而不应当按照原告茂兴公司附表的违约金起算日期起算。5、原告茂兴公司与被告亿力公司签订的《土地租赁合同书》中逾期给付租金每日按年租金千分之一支付违约金的约定过高，依法应予以调低，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。违约责任的基本性质为补偿性质，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。本案中，原、被告于2017年7月28日双方解除了租赁合同，被告亿力公司在解除合同的同日已将涉案土地交还给原告茂兴公司，被告亿力公司没有继续占用、使用涉案土地，并未进一步造成原告茂兴公司的损失。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定未合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失“。即使被告亿力公司存在违约行为，但原告茂兴公司主张的违约金数额超过造成损失的百分之三十明显高于造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告茂兴公司主张逾期违约金每日按年租金千分之一计算过高，故，被告亿力公司请求贵院根据公平原则予以适当减少违约金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。6、被告亿力公司缴纳给原告茂兴公司的押金已经由原告茂兴公司没收，押金的处分也属于被告承担违约责任的表现，因此原告茂兴公司再要求被告亿力公司承担违约责任，明显加重了被告亿力公司的责任。综上，恳请贵院依法采纳被告亿力公司的上述答辩意见，驳回原告茂兴公司的全部诉求。本院经审理认定事实如下：原告茂兴公司与案外人中山市横东股份合作经济联合社于2013年2月1日签订《授权委托书》一份，约定案外人中山市横东股份合作经济联合社将其所有的位于中山市永兴工业区变电站以北的70.8268亩土地的出租事宜委托茂兴公司全权代理，代理权限为对外签订土地出租协议或合同，收取土地租金、保证金或押金、滞纳金或违约金，以代理人自己的名义提起全程诉讼（包括一审、二审、再审）追讨拖欠租金、滞纳金或违约金、以代理人自己的名义委托律师等专业人士协助追讨拖欠租金、滞纳金或违约金等。代理期限为长期有效，自委托之日起至另行出具终结委托文件时止。2013年6月9日，茂兴公司作为甲方与蔡彦闻作为乙方签订土地租赁合同书，约定茂兴公司将横栏镇永兴工业区变电站以北土地70.8268亩按现状出租给蔡彦闻作种植业用途，租赁期限为2013年6月10日至2018年6月9日，共5年，押金70000元，租金722433.36元/年。乙方租赁甲方的土地按照现交租后使用的原则，押金及第一年租金在合同签订五日内支付完毕，以后乙方必须于每年6月1日前将年租金支付给甲方，若乙方逾期未支付或未足额支付，乙方需每日按年租金的1‰向甲方支付逾期缴纳租金的违约金。乙方逾期三十天支付租金，甲方有权单方终止本合同，收回土地及乙方在土地上所建的建筑物及其他附属设施，不作任何补偿，并追索乙方所拖欠租金及违约责任。乙方承租的土地只能种植绿化苗圃（高压线底只能种植袋苗花木，不能种植高杆植物及花木）不能搭建任何建筑物及堆放杂物和用作其他用途。乙方建设在该土地上的所有附属设施租赁期满后无偿归甲方所有，同等条件下，乙方有有限承租权。租赁期内，乙方无权将土地转租给他人使用，如需转租的必须征得甲方的书面同意方能转租，乙方擅自转租的，由乙方自行承担违约责任。违约责任条款规定，甲方违约的，按照《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定赔偿乙方的损失；乙方违约的，甲方有权终止合同，收回土地、没收押金及乙方所建地上物及其附属设施归甲方所有，甲方因追究乙方违约责任而产生的包括但不限于咨询费、律师费、诉讼费等均由乙方承担……茂兴公司为甲方、蔡彦闻为乙方与亿力公司为丙方于2016年4月21日签订协议书，约定甲乙双方于2013年6月9日签订土地租赁合同书，约定甲方将位于横栏镇永兴工业区变电站以北70.8268亩土地租赁给乙方作种植业使用，并约定了双方各自的权利义务。现乙方因自身经营发展需要，将土地租赁合同书约定之权利义务全部转让给丙方，自该协议签订之日起，乙方将土地租赁合同书承租方的一切义务转由丙方享有和承担；乙方租金缴交至2015年6月9日，此后的租金缴交由丙方负责。乙方已缴纳的租赁保证金70000元转由丙方所有；丙方接受土地租赁合同书约定之权利、义务的转让，并自行解决和承担土地租赁合同书期间基于该合同书所产生的一切经济法律责任；甲方对乙、丙双方上述的土地租赁合同书权利义务转让予以确认。该协议自三方签字盖章之日起生效。协议下方甲方处有茂兴公司红印盖章、乙方处由蔡彦闻字样签名及指模捺印，丙方处有亿力公司红印盖章及代表黄小彬字样签名，签订日期为2016年4月21日。2017年7月28日，茂兴公司作为甲方与亿力公司作为乙方签订租赁合同终止协议书，约定甲、乙双方于2016年4月21日签订了位于中山市永兴工业区变电站以北，面积70.8268亩土地的协议书，现将双方协商一致，就双方终止协议书相关事宜达成如下协议：一、土地租赁期计至2017年7月30日止，乙方应在2017年7月30日前必须将租赁土地上的增设的附属设施及属于乙方的一切物品（包括但不限于种植物、苗圃等）自行搬迁，如果乙方未在本协议约定期限内将上述物品搬迁完毕，视为乙方放弃所有权，上述物品归甲方所有。二、乙方需缴纳租金至2017年7月30日止，甲方所收取的押金70000元因乙方提前终止合同，不予退还。三、乙方在搬迁自身物品后即时与甲方办理土地返还交接手续，甲方在确认土地概况后，签署租赁土地交换确认书（详见附件），双方完成土地返还交接手续。四、附件为本协议有效组成至部分，具有与本协议同等法律效力……同日，茂兴公司与亿力公司签订租赁土地交还确认书，确认双方已于2017年7月28日解除位于中山市永兴工业区变电站以北面积为70.8268亩的土地租赁合同，现茂兴公司确认亿力公司所租赁的土地符合交还条件，同意接受。双方签订本确认书完成租赁土地交接手续。2017年7月28日，亿力公司出具还款承诺书，确认经对账，其方到2017年7月31日止共欠茂兴公司土地租金1294648.72元，该租金亿力公司承诺在2017年8月15日前偿还294648.72元、在2017年11月15日前偿还500000元、在2017年12月15日前偿还500000元。若未按上述约定时间向茂兴公司偿还所欠租金，茂兴公司可依双方签订的土地租赁合同书约定的相关条款执行。亿力公司出具上述还款承诺书后未再支付任何款项。上述事实，有中府集有（2013）第1702024号土地产权证、授权委托书、土地租赁合同书、协议书、租赁合同终止协议书、涉案土地交还确认书、还款承诺书、茂兴公司及亿力公司的陈述在卷为凭，本院予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。茂兴公司提交的土地租赁合同书虽为复印件，但有协议书、租赁合同终止协议书租赁土地交还确认书相互印证，本院予以认定。茂兴公司与蔡彦闻签订的土地租赁合同合法有效，本院予以认定。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条规定，权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。本案中，茂兴公司、蔡彦闻与亿力公司三方签订协议书，约定将蔡彦闻在上述土地租赁合同中的权利义务一并转让给亿力公司，亿力公司接受土地租赁合同书中约定的权利、义务的转让，并承接蔡彦闻以缴纳的租赁保证金70000元、承担2015年6月9日之后的租金，茂兴公司对此予以确认，故蔡彦文与亿力公司之间的合同权利义务转让合法有效，本院予以认定。亿力公司辩称其承租涉案土地用于开设农庄接待客户，违反《中国人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体土地使用权不得出租用于非农业建设之规定，双方签订的土地租赁合同无效，但未提交依据予以证实。原被告双方的土地租赁合同约定承租用于种植业用途，即使亿力公司所称属实，也只是被告单方违约，并不影响合同效力。关于原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。茂兴公司与亿力公司于2017年7月28日签订租赁合同终止协议书解除双方上述土地租赁合同，并已完成租赁土地交接手续，并由亿力公司出具还款承诺确认租金1294648.72元分期偿还，最后一笔偿还时间为2017年12月15日，故本案的诉讼时效应从2017年12月15日起算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案为因延付或拒付租金产生的纠纷，茂兴公司的诉求亦为要求支付租金及违约金，故应适用上述一年诉讼时效的规定，上述已认定本案诉讼时效应从2017年12月15日起计算，茂兴公司未提交依据证实其有诉讼时效中止、中断的事由，故茂兴公司最迟应于2018年12月14日向本院起诉，茂兴公司未在上述期间内起诉，应承担不利的后果，故本院对其全部诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条、第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司的诉讼请求。案件受理费31659元，由原告中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  刘旭桂审判员  姚红波审判员  黎 妙二〇一九年三月二十七日书记员  钟厚仁