上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2013）静民一（民）初字第2392号上海市静安区人民法院民事判决书（2013）静民一（民）初字第2392号原告徐飞燕。委托代理人陆宇艇，上海市中茂律师事务所律师。被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司。法定代表人刘奕。委托代理人汪漪，上海银盛律师事务所律师。原告徐飞燕诉被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐飞燕的委托代理人陆宇艇，被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司的委托代理人汪漪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐飞燕诉称，原、被告于2010年6月签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于本市陕西北路XXX号XXX室的房屋出租给被告，租期20年，税前月租金为9，038.10元，被告应于每月15日前向原告支付当月租金。此外，被告自愿承担自2004年起其他承租人欠付原告租金的偿付义务。合同签订后，原告依约履行，但被告至今未按照合同约定的租金标准以及支付方式向原告支付租金。原告多次催讨未果，只得诉至法院要求判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付租金311，014.16元（暂计算至2013年5月31日，实际要求计算至合同解除之日）；3、被告向原告支付合同解除日至房屋交付之日止的实际占用费，按照每日301元计算；4、被告向原告支付违约金9，038.10元。审理中，原告变更诉讼请求为要求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2013年10月18日解除；2、被告向原告支付租金156，504.46元（计算至2013年10月17日）；3、被告向原告支付租金补偿金124，672.37元；4、被告按照银行同期贷款利率向原告支付欠租156，504.46元以及租金补偿金124，672.37元的利息损失，自2013年10月18日起计算至判决生效日止。被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司辩称，同意双方的租赁合同于2013年10月18日解除。计算到2013年10月17日，被告实际欠租的金额扣除被告在租赁房屋内安装的电视机系统费用9，285元，剩余156，504.46元同意支付。被告对租金补偿金的总金额124，672.37元没有异议，但合同约定租金补偿金分8期支付，故被告只同意支付2010年至今已到期的3期补偿金共计46，752.15元，未到期的5期因租赁合同已经解除，被告不同意支付。至于逾期利息，因合同没有约定需要支付利息，故被告不同意支付。由于被告公司目前经营困难，故无法及时付款。经审理查明，本市陕西北路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人为原告，建筑面积58.58平方米。2010年6月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋及相关公用部位和设施出租给被告使用，租期20年，分（8＋6＋6）年三个周期，自房屋实际交付之日起计算，前8年为租金补偿期，租金补偿为65%，原告在第一周期内每年的年租金税前为房屋开发商销售价格的8%，第9年租金调整为前一期租金×（1＋10%），第15年租金调整为前一期租金×（1＋5%）；在第一个周期结束之前，原告有权提前6个月书面通知被告不再续约，原告无违约责任；经双方共同确认系争房屋税前月租金金额（含物业管理费）为9，038.10元，被告应在每月15日之前向原告支付当月租金，如遇节假日，则租金支付日相应顺延；原告委托被告统一向上海市静安区税务局代扣代缴相关租赁税费，并且系争房屋的物业管理费由原告自行承担，原告同意由被告在每期应付租金内代扣代缴；租金补偿金为此前于2007年3月份起停业期间、上海美丽园大酒店过渡经营期间，按照系争房屋开发商销售房价的8%计算月租金总额、扣除原告已收款金额并乘以补偿比例65%而得；租金补偿金支付方式为被告按照原告选择的20年租赁期限分8期偿清，第一次付款时间为原告签署合同起计180天，减去原告签署租金补偿与授权协议签订日到召开业主大会公示日（2010年2月26日）止的天数，如果原告在召开业主大会公示日后确认补偿事宜，则被告第一期支付补偿款时间为原告签署合同日起计180天，第二期开始以第一期付款时间计每年支付，此后每期补偿款金额的支付时间以此方式类推；系争房屋内的水、电、煤气以及其他计量表、房间内基本电器设备应由原告按照酒店设施标准负责配备，由被告统一采购，但需提前30天通知原告，其中电器设备折旧期或更新期为五年。此后，原告将系争房屋交付给被告，被告陆续向原告支付了部分租金，直至2012年9月，被告不再支付任何租金，租金补偿金也从未支付。原告催讨无着，故诉讼来院要求判决如其诉请。又查，2013年10月18日，原、被告签订《房间交接表》一份，确认系争房屋由原告收回，租金结算至2013年10月17日。审理中，双方一致同意《房屋租赁合同》自2013年10月18日起解除。系争房屋每月租金为9，038.10元，扣除被告代扣代缴的租赁税费以及物业管理费后，被告每月实际应付8，117.56元。计算至2013年10月17日，被告共计拖欠原告租金156，504.46元（已扣除电视机设备款9，285元），双方对上述欠费金额确认无误。双方并确认租金补偿金的总金额为124，672.37元，原告坚持要求被告支付全部8期租金补偿金，但被告仅同意支付前3期。以上事实，有原告提供的上海市房地产登记簿、《房屋租赁合同》、《房间交接表》以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已将房屋交付被告使用，履行了作为出租方的主要义务，被告作为承租方也应按照合同约定的标准按时向原告支付租金以及租金补偿金。然被告在未经原告同意的情况下长期少付、不付租金以及租金补偿金，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。现原、被告协议解除《房屋租赁合同》，与法无悖，本院予以准许。双方对计算至2013年10月17日止，被告拖欠原告的租金金额核对无误，本院予以确认，被告应当立即将上述欠付费用支付给原告。被告作为酒店管理公司，酒店经营收益系其主要收入来源，也是其支付原告租金及补偿金的基础，双方在租赁合同中将房屋租金与租金补偿一并予以约定，且租金补偿金的支付期限与租赁期限对应，也证明双方合同的真实意思是依托酒店经营收益来支付原告租金及补偿金。租赁合同解除后，被告丧失了系争房屋经营权，无法取得系争房屋的经营收益，若仍需继续支付租金补偿金，有失公平。因此，在租赁合同提前解除的情况下，原告要求被告支付全部8期租金补偿金的诉请，缺乏合同依据和法律依据，本院难以支持。然而，第4期租金补偿金虽然尚未到期，但《房屋租赁合同》系因被告违约而提前解除，责任在被告，根据合同法公平合理的原则，被告仍应当向原告支付租赁合同解除之前的部分第4期租金补偿金，具体金额由本院根据合同解除日距离付款日的期限酌定为第4期补偿金的六分之五，即12，986.70元。加上已到期的3期租金补偿金，被告应立即向原告支付租金补偿金共计59，738.85元。我国合同法规定，当事人承担违约责任的种类有很多种，原告主张的逾期付款利息不属于违约金范畴，而是赔偿损失，故不需要双方事先在合同中作出约定。由于被告违约逾期支付租金以及到期的租金补偿金导致原告银行贷款利息损失，被告应当予以赔偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、原告徐飞燕与被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司就上海市陕西北路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》自2013年10月18日起解除；二、被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐飞燕欠租156，504.46元（计算至2013年10月17日）；三、被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐飞燕租金补偿金59，738.85元；四、被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款利率支付原告徐飞燕欠租156，504.46元以及租金补偿金59，738.85元的逾期付款利息损失，自2013年10月18日起计算至判决生效之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，100.70元，原告徐飞燕承担1，500.70元，被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司承担4，600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚 青代理审判员  巫建强人民陪审员  王 克二〇一四年二月二十八日书 记 员  王 梓附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……