山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终79号 上诉人（原审被告）：淄博市房屋建设综合开发有限公司。住所地：淄博市张店区人民西路甲1弘域大厦2号楼。统一社会信用代码：913703004932269121。 法定代表人：刘爱吉，执行董事。 委托诉讼代理人：刘新梅，山东致公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张苹，山东致公律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈良，男，1981年11月14日出生，汉族，无业，现住浙江省温州市龙湾区。 被上诉人（原审原告）：廖李婷，女，1982年4月1日出生，汉族，无业，现住浙江省杭州市西湖区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵金明，山东名震律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王志栋，山东名震律师事务所律师。 上诉人淄博市房屋建设综合开发有限公司因与被上诉人陈良、廖李婷商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初6020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人淄博市房屋建设综合开发有限公司的委托诉讼代理人刘新梅、张苹，被上诉人陈良、廖李婷的共同委托诉讼代理人赵金明、王志栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淄博市房屋建设综合开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。2.本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人要求上诉人向其支付违约金已经超过诉讼时效，一审判决以办理完国有土地使用权证的时间作为诉讼时效的起算点并认定被上诉人起诉未超过诉讼时效错误。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人在2014年11月10日之前为被上诉人办理完毕房地产权属证书。因此，被上诉人向上诉人主张违约金的起算点应为2014年11月11日，即被上诉人应于2016年11月10日前主张违约金，被上诉人于2018年7月提起诉讼明显已经超过诉讼时效，其诉讼请求应予以驳回。被上诉人于2018年7月起诉，按照三年诉讼时效计算，其只能主张2018年7月之前三年内的违约金，即2015年7月之前产生的违约金也已经超诉讼时效，被上诉人主张的2014年11月11日至2015年7月期间的违约金因超过诉讼时效，应予以驳回。一审判决支持被上诉人自2014年11月11日开始起算的违约金明显错误。二、涉案房屋权属证书办理延期系因多方面客观原因造成，而非上诉人过错原因造成，一审判决上诉人向被上诉人承担违约责任，缺乏依据。被上诉人房屋权属证书办理逾期是因为政府拆迁的原因造成的，因拆迁未按原计划完成，上诉人取得的土地使用权范围内有六处房产至今没有拆迁，致使上诉人建设的商品房无法按原规划实施，项目规划的部分内容因此无法完成验收备案、土地证分户登记等工作，因以上原因导致办理产权证时限过长。上诉人对办证逾期不存在过错，不应承担赔偿责任。 陈良、廖李婷辩称，一、本案的诉讼时效应当是以实际办证日期为准，因为逾期办证是一个持续侵害的过程，应当依法在侵害行为结束时起算诉讼时效。二、上诉人所主张的客观原因已经被生效的法律文书认定为不属于上诉人免责的法定事由。三、部分案件中的退费说明是仅仅就退还多交纳的办证费的签字确认，而不是以此来换取不追究上诉人的违约责任，双方并没有对逾期办证违约金作出过共同的意思表示。说明中的最后一句话是上诉人单方制作的格式条款，依法应该作出不利于上诉人的解释。 陈良、廖李婷向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期办证违约金45706元；2、案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2013年4月25日签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发建设的位于张店区××路××号××号楼××号××。合同中是洪沟路五金机电城5号楼1单元010138号房。原告依约支付了房款775218元。合同约定被告应在2014年11月10日之前，为原告办理完毕房屋权属登记。如因被告的责任，原告不退房，被告按已付房价款的1‰×超期天数向买受人支付违约金。原告于2014年12月5日取得房产证，2015年9月21日取得土地证。 一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，对其法律效力予以确认。原、被告均应依约全面履行。被告于2015年9月21日为原告办理了土地证，原告于2018年7月提起诉讼，并未超过法律规定的三年诉讼时效期间，故对被告提出的原告起诉超过诉讼时效，应予驳回诉求的理由，不予采信。原告按约支付房款，被告虽办理了房产权属证但存在延期问题,被告应当支付原告逾期办理房产权属证书违约金。因合同中双方约定的违约金明显过高，根据原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定按照已付购房款总额，按照同期银行贷款利率乘以超期天数计算，故对原告主张按同期银行贷款利率计算的违约金35158.79元上浮30%支付违约金45706元的诉求，予以部分支持，被告应当支付原告逾期办证违约金35158.79元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告淄博市房屋建设综合开发有限公司于判决生效后十日内向原告陈良、廖李婷支付违约金35158.79元；二、驳回原告陈良、廖李婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费943元，减半收取471.50元，由原告陈良、廖李婷负担131.50元；被告淄博市房屋建设综合开发有限公司负担340元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议焦点有两个，一是被上诉人向上诉人主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效;二是上诉人应否承担违约责任，即是否具有免责事由。 关于本案被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。上诉人在2014年11月10日前未按照合同约定办理完毕房屋产权证书已经构成违约，被上诉人应当知道自己的权利受到侵害，故诉讼时效应当从2014年11月11日起算，一审法院认定诉讼时效起算时间错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，权利人向义务人提出履行请求或义务人同意履行义务，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中,从本案及与本案案情相同的案件调查情况来看被上诉人曾多次找上诉人协商过办证相关事宜，该情形足以引起本案诉讼时效的中断，故被上诉人提起本案诉讼并未超过诉讼时效。上诉人关于被上诉人主张逾期办证违约金已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。 关于上诉人应否承担违约责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因,买受人在下列期限未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，故上诉人应承担违约责任。上诉人主张的逾期办证事由不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的免除责任的不可抗力原因，其不应当承担违约责任的主张，本院不予支持。 综上，上诉人淄博市房屋建设综合开发有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决虽适用法律错误，但是判决结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费679元，由上诉人淄博市房屋建设综合开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴永成 审判员  李灵福 审判员  侯 康 二〇一九年三月六日 书记员  刘 瑜