北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第22838号原告（反诉被告）火鸿世家（北京）贸易有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼******。法定代表人井尧，总经理。委托代理人刘小凡，女，1986年8月12日出生。被告（反诉原告）贺金龙，男，1960年5月14日出生。委托代理人马飞荣，陕西富能律师事务所律师。委托代理人李和亭，陕西富能律师事务所律师。原告（反诉被告）火鸿世家（北京）贸易有限公司（以下简称火鸿公司）与被告（反诉原告）贺金龙（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李林强独任审判，公开开庭进行了审理。火鸿公司的法定代表人井尧及其委托代理人刘小凡、贺金龙的委托代理人赵志强、李和亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。火鸿公司诉称：2013年3月6日，火鸿公司的委托代理人、高级营销经理王俪凝代表火鸿公司与贺金龙、居间人北京麦田房产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定火鸿公司承租贺金龙所有坐落于北京市朝阳区工人体育场北路x号院x号楼x号商铺，租赁期限为2013年3月10日至2016年3月9日，含免租期2个月，每月租金为60042元，租金支付方式为押二付三。2013年3月29日，火鸿公司依据上述《北京市房屋租赁合同》委托王俪凝将等额两月房租押金120084元和三个月的租金180126元共计300210元给予贺金龙。2013年9月9日，火鸿公司将第二期租金180126元给付贺金龙。2013年11月24日，火鸿公司将第三期租金175471.35元给付贺金龙。2014年1月8日，火鸿公司提前提出退租，经与贺金龙协商一致签订《解约协议》，火鸿公司、贺金龙双方同意火鸿公司2013年3月29日所付2个月押金中的一个月押金作为违约金，贺金龙不再退给火鸿公司，但明确在《解约协议》第1条中约定，贺金龙应当退还火鸿公司所余一个月押金，共计60042元。2014年1月9日，火鸿公司依据《解决协议》第三条，履行完毕注销在标的租赁地址的火鸿公司分公司义务。2014年2月7日，火鸿公司履行完毕搬离房屋和交付房屋及水卡、电卡、钥匙3把等物业交接合同义务。2014年2月10日起至今，在火鸿公司已经全面履行完毕上述《解约协议》各项合同义务后，贺金龙并未履行《解约协议》第一条“退还乙方一个月押金，共计人民币60042元”和第4条“一个月押金在火鸿公司搬离本房次日后退还给火鸿公司”规定的合同义务，且火鸿公司与贺金龙多次电话沟通未果，故诉至法院要求贺金龙返还火鸿公司押金60042元，延迟返还押金利息427元（自2014年2月10日起计算至2014年5月10日，按银行三个月定期存款利率计算）。贺金龙辩称并反诉称：我方之所以未返还火鸿公司一个月租金，其主要责任在于火鸿公司首先违反双方签订的《房屋租赁合同》的约定，拒不履行支付租赁期间的物业管理费、采暖费。贺金龙与火鸿公司原签订的房屋租赁期限为3年，基于租期较长，作为优惠，贺金龙才给予其2个月的免租期。但是，火鸿公司仅仅履行了11个月（包括两个月的免租期）合同后便提前退租，虽然其支付了1个月的租金作为违约金，但是由此仍然无偿使用了贺金龙1个月的房屋，给贺金龙造成了经济损失。对此，贺金龙应当再支付一个月的租金60042元。合同解除后，火鸿公司未直接与贺金龙办理交接房屋、水卡、电卡及房门钥匙的手续，而是移交给了居间人北京麦田房产经纪有限公司。由于火鸿公司未及时移交，使得贺金龙不能及时另行出租，造成贺金龙房屋租赁损失。对此火鸿公司应当承担赔偿责任。综上，要求驳回火鸿公司的诉讼请求，并要求火鸿公司支付贺金龙2013年3月10日至2014年2月9日的物业管理费46546.5元，2013年11月15日至2014年3月15日的供暖费5924.1元，支付免租期一个月房屋租金60042元。火鸿公司针对贺金龙的反诉辩称：说我们当时拖欠物业管理费和采暖费我们当时不知道，签订完解约协议后才知道的。我们同意支付2013年7月到2014年2月9日的物业管理费30889.95元，对于2013年3月10日到6月30日的物业管理费我们没有见到贺金龙已经支付的发票，不同意支付。采暖费我们同意支付4443.07元。合同没有约定如果提前退租需要支付一个月的免租期的房租，故不同意支付，且解约协议中，贺金龙已同意退还我方一个月的押金60042元。经审理查明：贺金龙系北京市朝阳区工人体育场北路**院**楼****房屋的共有权人。2013年3月6日，贺金龙（作为甲方）、火鸿公司（作为乙方）、北京麦田房产经纪有限公司（作为丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于北京市朝阳区工人体育场北路x号院x号楼x层x号商铺，建筑面积141.05平方米。乙方租赁该房屋仅限于商业经营。房租租赁期限自2013年3月10日至2016年3月9日，月租金60042元，租金支付方式为押二付三，免租期为二个月。合同第四条第二款约定，押金120084元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。2013年3月10日，火鸿公司开始使用租赁房屋。火鸿公司向贺金龙支付了租房押金120084元，2013年3月10日至2013年8月9日房屋租金180126元，2013年8月10日至2013年11月9日房屋租金180126元，2013年11月10日至2014年2月9日房屋租金175471.35元。2014年1月8日，贺金龙（作为甲方）与火鸿公司（作为乙方）签订《解约协议》，关于解约条件，双方约定如下：“1、在租赁期间内，因乙方不能继续履行原租赁合同，提出解除租赁关系，按照原合同违约责任其中一项规定，退还乙方一个月押金，共计人民币60042元。2、乙方应于2014年2月9日前搬离本房。并交付该房屋水卡、电卡以及房门钥匙共计3把。届时双方办理物业交接手续。3、乙方确保未用上述物业地址办理工商注册企业营业执照，若已经注册应于2014年2月9日前迁址或注销，不得影响甲方再次出租该房屋。4、一个月押金在乙方搬离本房屋次日后退还给乙方，且甲方不要求乙方将本房屋恢复原样。5、此协议双方签字生效，原合同解除，甲、乙两方各执一份。”2014年1月9日，火鸿世家（北京）贸易发展有限公司第一分公司经北京市工商行政管理局朝阳分局核定，准予注销。2014年2月7日，北京麦田房产经纪有限公司出具的房屋交接收据载明：“授北京市朝阳区三里屯SOHOx号商场x商铺出租人贺金龙先生之委托，今收到北京市朝阳区三里屯SOHOx号商场x商铺承租人火鸿世家（北京）贸易发展有限公司交回之房屋水卡，电卡以及房门钥匙叁把。”庭审中，贺金龙提交2013年7月至2014年6月的物业管理费发票一张，要求火鸿公司支付2013年3月10日至2014年2月9日的物业管理费46546.5元。火鸿公司同意支付2013年7月至2014年2月9日的物业管管理费30889.95元，贺金龙对于火鸿公司同意支付2013年7月至2014年2月9日的物业管理费金额没有异议，但主张火鸿公司还应当支付其2013年3月10日至2013年6月30日期间的物业管理费。贺金龙提交2013-2014季的采暖费发票，要求火鸿公司支付采暖费5924.1元，火鸿公司同意支付三个月的采暖费共计4443.075元，不同意支付2014年2月9日至2014年3月15日期间的采暖费，贺金龙表示认可。上述事实，有租赁合同、房屋交接收据、注销核准通知书、发票、解约协议、双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：火鸿公司与贺金龙签订的《北京市房屋租赁合同》及《解约协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2014年1月8日，火鸿公司与贺金龙通过签订《解约协议》协商解除了双方于2013年3月6日签订的《北京市房屋租赁合同》。现火鸿公司已搬离涉案房屋，贺金龙应当退还火鸿公司押金60042元，火鸿公司主张退还的押金利息427元，不高于相关法律规定，本院予以支持。关于物业管理费，火鸿公司同意支付2013年7月至2014年2月9日的物业管理费30889.95元，本院不持异议。贺金龙主张火鸿公司支付2013年3月10日至2013年6月30日期间的物业管理费，火鸿公司不同意支付，举证期限内贺金龙亦未向本院提交其已交纳上述期间物业管理费的相关证据，故本院不予支持。关于采暖费，火鸿公司同意支付4443.07元，贺金龙表示认可，本院不持异议。贺金龙要求火鸿公司支付一个月的房屋租金60042元，无事实及法律依据本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贺金龙于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）火鸿世家（北京）贸易发展有限公司押金六万零四十二元；二、被告（反诉原告）贺金龙于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）火鸿世家（北京）贸易发展有限公司押金利息四百二十七元；三、原告（反诉被告）火鸿世家（北京）贸易发展有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）贺金龙物业管理费三万零八百八十九元九角五分；四、原告（反诉被告）火鸿世家（北京）贸易发展有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）贺金龙采暖费四千四百四十三元零七分；五、驳回被告（反诉原告）贺金龙的其他诉讼请求。本诉案件受理费656元，由贺金龙负担｛火鸿世家（北京）贸易发展有限公司已交纳，贺金龙于本判决生效后七日内给付火鸿世家（北京）贸易发展有限公司｝；反诉案件受理费1275元，由火鸿世家（北京）贸易发展有限公司负担341元（于本判决生效后七日内交纳），由贺金龙负担934元（于本判决生效后七日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  李林强二〇一四年六月二十五日书 记 员  贾清沛