辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2013]沈中民二终字第2299号上诉人（原审第三人）：陈思娇，女，1966年6月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：战效杰，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：邵义，男，1963年12月2日出生，汉族，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：揣素清，女，1955年3月27日出生，汉族，住辽宁省铁岭县。委托代理人：汪席春，系辽宁事成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁省众诚建设总公司，住所地沈阳市和平区哈尔滨路36-3号。法定代表人：曲卫，系该公司经理。委托代理人：任正善，男，1957年7月11日出生，汉族。上诉人陈思娇因与被上诉人揣素清、辽宁省众诚建设总公司（以下简称“众诚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1663号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月27日受理后，依法组成由本院审判员李倩担任审判长并主审、代理审判员贾宏斌、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理，上诉人陈思娇及其委托代理人战效杰、邵义、被上诉人揣素清的委托代理人汪席春、被上诉人辽宁省众诚建设总公司的委托代理人任正善到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审经审理查明：本案诉争房屋位于沈阳市和平区柳州街，建筑面积41.1平方米。该房屋系由被告众诚公司（原名辽宁省益宁房地产开发总公司）开发建设。1999年12月19日，辽宁省益宁房地产开发总公司（甲方）与案外人焦伟（乙方）签订商品房购销协议书，约定由乙方向甲方购买包含诉争房屋在内的六套房屋，价格为591600元。2000年5月10日，辽宁省益宁房地产开发总公司为案外人焦伟开具了购房款发票。2007年案外人焦伟将诉争房屋出售给原告，价格为107000元。原告于2007年9月10日取得了诉争房屋的契证，于2007年9月17日取得了诉争房屋的房屋所有权证。另查明，和平区牛奶站第4栋房屋与沈阳市和平区柳州街房屋是同一处住房。辽宁省益宁房地产开发总公司于1999年4月6日向第三人开具商品房准住通知（房管存），该准住通知载明，将和平区牛奶站第4栋，建筑面积41平方米房屋分配给陈思娇使用。同日，第三人交纳了物业、防盗门、化粪、垃圾清运等费用并入住。居住期间，第三人交纳了相关的采暖费、电费、燃气费等费用。第三人自2006年6月26日起将诉争房屋以600元/月的价格出租给案外人使用，现诉争房屋由第三人实际控制。再查明，1997年4月7日，第三人陈思娇购买了沈阳市铁西区城建开发有限责任公司（原名沈阳市铁西区城建综合开发有限责任公司）开发建设的沈阳市铁西区艳粉街房屋，总房款3万元。该房屋现未办理房屋所有权证，亦无人居住。1999年第三人与被告达成口头协议，第三人用该房屋与被告众诚公司开发建设的本案诉争房屋互换产权。原告曾于2011年12月20日起诉来院，案由为物权保护纠纷，被告为本案第三人陈思娇。诉讼请求为要求陈思娇将诉争房屋腾空返还给原告，并结清相关的水电等费用。后原告于2012年3月20日向我院提出撤诉申请，同日我院作出(2012)沈和民二初字第00085号民事裁定书，准予原告揣素清撤回起诉。原审法院认为，我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告揣素清于2007年取得了诉争房屋的房屋所有权证，即为诉争房屋的所有权人。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故对于原告要求返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求解除与被告间委托合同关系的诉讼请求，因被告当庭表示同意解除，故双方的合同关系已经实际解除，本院予以确认。关于原告要求被告支付9500元租金的诉讼请求，庭审时被告亦予以认可，故本院亦予以确认。关于第三人提出的其是用沈阳市铁西区艳粉街房屋换取的本案诉争房屋，其为诉争房屋的产权人的抗辩，我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然第三人与被告间存在用沈阳市铁西区艳粉街房屋与本案诉争房屋互换居住的事实，但1999年双方是基于产权互换达成的口头协议，现沈阳市铁西区艳粉街房屋迟迟未办理产权证，双方协议的目的无法实现，故第三人不能对抗已经取得诉争房屋所有权证的原告，对于第三人的该项抗辩，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告辽宁省众诚建设总公司给付原告揣素清房屋租金9500元（2010年11月1日至2012年5月31日，按500元/月标准计算）；二、本判决生效之日起十五日内，第三人陈思娇将位于沈阳市和平区柳州街，建筑面积41.1平方米房屋腾空，交还原告揣素清；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告辽宁省众诚建设总公司和第三人陈思娇承担。宣判后，陈思娇不服，提出上诉，要求撤销原审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人揣素清承担二审案件受理费。主要理由：1、原审判决认定事实错误，本案案由应为房屋权属纠纷，而不是房屋租赁合同纠纷，众诚公司与上诉人之间是房屋互换合同关系，一审应当审理互换合同是否合法有效，双方之间的租赁合同是虚假的；2、被上诉人曾以物权保护为由起诉后撤诉，当时其承认上诉人与众诚公司之间互换房屋的事实，因被上诉人从焦伟处购房，因此应将焦伟列为本案当事人；3、原审判决适用法律错误，本案应适用合同法，而不应适用物权法。被上诉人揣素清答辩称：1、人民法院审理案件的原则是就原告的诉讼请求进行审理，而不是就被告的抗辩进行审理，上诉人没有就本案事实提出反诉，因此在二审期间上诉人以一审的抗辩理由作为诉讼请求是错误的；2、上诉人提出互换房屋的事实是虚假的。被上诉人众诚公司答辩称：诉争房屋是公司领导借给上诉人使用，上诉人提出要用另一个房子与诉争房屋进行置换，但上诉人一直没有拿出那个房子的手续，互换没有完成，诉争房屋后来卖给了焦伟，我们又从焦伟手里把诉争房屋租了回来，后来怎么卖给揣素清的我不清楚。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院审理期间，上诉人提供了[2012]沈和民二初字第85号原告揣素清诉被告陈思娇物权保护纠纷一案的法庭审理笔录，用以证明被上诉人揣素清对上诉人陈思娇与被上诉人众诚公司进行房屋置换的事实是明知的，被上诉人揣素清与众诚公司签订的租赁合同是虚假的，应将案外人焦伟列为本案的诉讼当事人。被上诉人揣素清认为该份法庭审理笔录并不是揣素清本人所述，而是其代理人的陈述，其代理人对案件事实并不是很清楚，上诉人如果认为房屋租赁合同是虚假的，需要拿出证据予以证明。被上诉人揣素清提供了2007年8月焦伟出具的收据和2013年12月11日揣素清签字的关于收取房屋租金的说明，用以证明揣素清支付了诉争房屋的购房款，是善意取得，其与众诚公司签订房屋租赁合同后，共收到三年租金合计18,000元。上诉人陈思娇对两份证据的真实性提出异议，认为收条与本案无关，在[2012]沈和民二初字第85号笔录中揣素清陈述没有收条；至于收取房屋租金的说明，是揣素清自己所写，不能作为证据使用。本院另查明：原审诉讼中揣素清提供了一份2007年10月12日与众诚公司签订的协议书，其内容为揣素清委托众诚公司从2007年10月15日起至2010年10月11日止代为向第三方出租该房屋，每月租金不低于500元。众诚公司审理中表示该协议上的公章是其公司的。揣素清原审诉讼请求是解除与众诚公司的房屋委托租赁协议书，众诚公司给付租金9,500元，交还涉案房屋，上诉人陈思娇连带协助交还房屋。原审审理中，众诚公司王峰（互换房屋经办人）出庭陈述曾与上诉人用铁西区艳粉街房屋与本案房屋互换，但后来没有换成，已将钥匙还给了上诉人，但上诉人不认可收到房屋钥匙。上述事实，有商品房购销协议书、辽宁省商品房销售（结算）专用发票、契证、房屋所有权证、商品房准住通知（房管存）、专用收款收据、发票联、(2012)沈和民二初字第00085号起诉状、(2012)沈和民二初字第00085号民事裁定书及法庭审理笔录、现场勘验笔录、证人证言及当事人当庭陈述笔录，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，根据被上诉人揣素清在原审的诉讼请求、证据以及揣素清与众诚公司的陈述，原审法院将本案案由定为房屋租赁合同纠纷并无不当。上诉人陈思娇主张被上诉人揣素清与众诚公司之间签订的房屋租赁合同是虚假的，但并没有提供充分证据予以证明，且被上诉人众诚公司对于租赁的事实以及尚欠租金数额均予自认，原审判决众诚公司给付揣素清房屋租金9,500元并无不当。现上诉人陈思娇认为其与众诚公司存在互换房屋的事实，且已履行完毕，其对房屋享有合法权利不应腾房。对此，原审法院已经认定房屋互换事实，且众诚公司在审理中也承认存在互换房屋的事实，只是主张没有互换成功。以上事实可以看出揣素清于2007年从案外人焦伟处取得涉案房屋，并办理了产权证书，而上诉人陈思娇于1999年即与众诚公司达成了换房协议，而揣素清对原审判决并未上诉，应视为其对原审认定事实的认可。故上诉人陈思娇并不是基于众诚公司受揣素清租赁之托而租赁房屋，故揣素清原审诉讼主张房屋是众诚公司租赁给上诉人陈思娇使用的事实与客观事实不符，且二审审理中，上诉人提供了[2012]沈和民二初字第85号案件的庭审笔录，该笔录记载的内容也可以佐证上诉人陈思娇与众诚公司在1999年达成了互换房屋协议并部分履行了房屋交换协议，但因本案中所涉及的房屋互换关系系在原审二被告之间存在的法律关系，众诚公司主张已将铁西区艳粉街房屋钥匙交还给了上诉人，但上诉人对此予以否认，而众诚公司未提供交还钥匙的证据，原审法院在租赁合同纠纷中直接以合同目的无法实现对该法律关系做解除认定，但又未在判决主文中对解除的后果进行全面处理不妥，鉴于房屋互换合同双方即上诉人与众诚公司之间对于该合同存在争议，因此，不宜在本案中一并处理。虽然揣素清主张上诉人对腾房应承担责任，但由于其购房之时，众诚公司与上诉人之间换房事实已经发生，故其以上诉人是租赁争议房屋的事实请求上诉人腾房依据不足。现被上诉人揣素清与众诚公司之间的委托关系双方均同意解除应予准许，但因前述之理由，对于案涉房屋的交付可待换房纠纷解决后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1663号民事判决主文第一项，即：本判决生效之日起十日内，被告辽宁省众诚建设总公司给付原告揣素清房屋租金9500元（2010年11月1日至2012年5月31日，按500元/月标准计算）；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1663号民事判决主文第二项、第三项；三、驳回上诉人陈思娇其他上诉请求。如被上诉人辽宁省众诚建设总公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被上诉人揣素清负担；二审案件受理费50元，由上诉人陈思娇负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 倩代理审判员  贾宏斌代理审判员  相 蒙二〇一四年二月十一日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。