重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2013）渝北法民初字第15411号原告钟代彬，男，汉族，1969年6月5日出生，住重庆市渝北区。委托代理人严国高，重庆聚立信律师事务所律师。被告重庆市木鱼石物业发展有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道双湖路99号。组织机构代码：00931789-9。法定代表人陈宗文，董事长。委托代理人朱林，重庆海力律师事务所律师。委托代理人何伦，重庆海力律师事务所律师。本院受理原告钟代彬诉被告重庆市木鱼石物业发展有限公司（以下简称木鱼石公司）商品房预售合同纠纷一案，依法由代理审判员黄雅莉担任审判长，与代理审判员雷元亮、人民陪审员涂兆梅组成合议庭，适用普通程序，公开开庭审理，书记员窦琼担任法庭记录。原告委托代理人严国高，被告委托代理人朱林、何伦到庭参加诉讼。被告在诉讼过程中提出管辖权异议被驳回。本案现已审理终结。原告钟代彬诉称：原告购买被告开发的XX小区房屋一套，约定2011年11月30日交房。原告履行了合同义务。但被告在2012年1月10日交房时，房屋并未取得备案登记，2012年4月20日被告才取得备案登记，7月19日提交办证申请，7月26日才办好产权证，被告行为已构成违约。现起诉来院，请求根据双方约定的违约责任，判令：1、被告支付原告逾期交房违约金34683元。2、被告支付原告逾期提交办理房屋产权登记申请违约金21331元。诉讼费由被告承担。被告木鱼石公司辩称：因为轻轨3号线占用小区负一、二楼，修建变电所和车站连接通道，导致小区未能及时通过竣工验收备案登记。逾期交房属实，但这属于公益项目且系不可抗力，被告不构成违约。即使法院认定被告违约，合同约定的违约金也过高，请求鉴定后，按照原告实际损失计算。因上述问题，2012年，原、被告双方自愿签订《协议》，约定被告为原告代缴部分物管费和水电公摊，双方一致同意不追究履行合同的违约责任。综上，请求���回原告诉讼请求。经审理查明：2011年5月20日，以被告木鱼石公司为甲方、原告为乙方，签订了《重庆市商品房买卖合同》一份。合同约定，原告购买被告开发的XX街道X大道X号X号房屋一套，总房款814160元。合同第七条“交房期限及交付条件”主要约定：属预售商品房的，甲方应当在2011年11月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将已经进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；第八条“交房手续的办理”主要约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交房后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品���屋适用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条“甲方逾期交房的违约责任”主要约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用的，自合同约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之叁支付违约金，且逾期超过60日后，乙方可以要求解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。第十三条“关于办理产权登记的约定”主要约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记结构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金。逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。之后，原告支付房款814160元，并办理交纳了契税、大修基金等费用。2012年1月10日，双方履行了交接房手续。2012年4月20日，重庆渝北区建设委员会颁发了涉案房屋所在的XX小区X期X号楼的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字（2012）039号）。2012年7月19日，被告向房管局提交了办理产权证申请。7月26日，原告取得了房地产权证书。2012年，原告为乙方、被告为甲方，签订了《协议》一份，载明：涉案房屋未能在《商品房买卖合同》约定的时间内交付和办理产权登记，本着宽容和互谅互让的原则，甲乙双方经过友好协商，达成以下一致意见：1、甲方同意对因延期交房和办理产权登记事宜而对乙方做出一定补偿。补偿方式为：甲方替乙方承担该套房屋2013年1月1日以前的物业服务费和水电公摊费。2、双方达成谅解，一致同意互不追究因履行双方签订的《商品房买卖合同》而产生的各自的违约责任。3、本协议一式三份，双方各执一份，物管公司一份，双方签字或盖章之日起生效。另查明：涉案房屋小区物业管理公司为重庆市水木物业管理有限公司，物管公司就原告涉案房屋2011年12月至2012年12月的物管费和水电公摊费直接向被告收取结算。轻轨3号线经过涉案房屋所在小区属实。上述事实，有双方当事人的当庭陈述、原告举示的《商品房买卖合同》、收据发票、房地产证、被告举示的竣工验收备案登记证、申请产权登记明细表、本院（2013）渝北法民初字第06106号判决书、《木鱼石物业替XX业主承担的延期交房和延期办证的物业服务费及水电公摊结算表》、关于减免XX小区业主物业服务费和水电公摊费的情况说明、《协议》等证据在卷为据，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当全面履行合同的约定。关于逾期交房的问题。根据双方合同约定，被告应在2011年11月30日前将已竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，但被告延迟在2012年4月20日才取得涉案房屋《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因此，被告行为已构成违约，应承担违约责任。关于逾期提交办证申请的问题。根据双方合同约定，被告应在房屋交付之日起60日内提出办证申请，从2012年4月20日房屋符合交付条件至2012年7月19日被告向房管局提交了办理产权证申请，被告超过约定的期限，应承担违约责任。被告抗辩修建轻轨三号线导致涉案房屋一直没有通过竣工验收，属于不可抗力，但被告未能举示充分证据证明轻轨三号线的修建与迟延竣工验收之间存在必然的因果关系，且该事实不符合不可抗力的法律规定，被告的抗辩理由不能成立。关于《协议》的效力问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。原告从约定的交房日即2011年11月30日起就应当知道涉案房屋已经延期交付，原告作为完全民事行为能力人，对于原、被告签订的���协议》上载明“双方达成谅解，一致同意互不追究因履行双方签订的《商品房买卖合同》而产生的各自的违约责任”的法律后果是明确知道的，其自愿签字同意，是对自己民事权利的处分，因此《协议》合法有效，对双方均有拘束力。且被告代缴物管费、公摊费的义务已履行完毕，现原告起诉再次要求被告承担违约责任，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：驳回原告钟代彬的诉讼请求。受理费1200元，由原告钟代彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄雅莉代理审判员  雷元亮人民陪审员  涂兆梅二〇一四年���月十七日书 记 员  窦 琼