重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第01689号上诉人（原审原告）重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇双桥村锦绣山庄。法定代表人徐厚斌，系该公司总经理。委托代理人袁亮，重庆志平律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）王浪。上诉人重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司（以下简称“锦绣山庄物业公司”）与被上诉人王浪物业服务合同纠纷一案，锦绣山庄物业公司不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第12394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司系物业管理资质等级为二级的物业管理企业。2002年10月14日，金果园房地产开发有限公司作为甲方，重庆华新锦绣山庄物业经营管理公司作为乙方，双方签订了《物业管理委托合同》，甲方委托乙方对金果园小区实施物业管理，物业类型为别墅商务区、多层、高层商住楼、写字楼，委托管理期限为3年，自2002年8月1日至2005年7月31日。后重庆华新锦绣山庄物业经营管理公司更名为重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司。2005年8月19日，金果园房地产开发有限公司作为甲方，锦绣山庄物业公司作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对金果园小区实施前期物业管理服务。该合同第一条约定：物业名称金果园别墅商务住宅小区，物业类型综合（住宅、别墅、写字楼），座落位置重庆高新区石桥铺科园三街139号，占地面积51948平方米，建筑面积110977.24平方米。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费按物价局审批标准执行（按建筑面积计算）：（1）住宅：1元／月.平方米；（2）写字楼：2.6元／月.平方米；（3）商业物业：2.6元／月.平方米；（4）别墅、连排别墅物业：1.3元／月.平方米；（5）改变物业使用用途的按物价局审批规定执行。该合同第二十二条约定：本合同期限为三年，自2005年7月28日起至2008年7月27日止。该合同第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。此后，锦绣山庄物业公司对金果园小区进行了物业管理服务。后因王浪未向锦绣山庄物业公司交纳物业管理费，锦绣山庄物业公司诉至本院请求处理。锦绣山庄物业公司在庭审中向本院明确其诉讼请求具体的计算方式为：1、从2008年9月起至2013年9月共计61个月，按王浪住宅建筑面积114.52平方米以1元／月.平方米计算，物业管理费本来为6985.72元，锦绣山庄物业公司自愿向王浪主张6984.5元；2、代王浪缴纳2010年2月9日至2013年9月8日期间的水电费9856.9元；3、2010年2月9日至2013年9月8日期间水公摊费172.9元、电公摊费292.2元；4、2010年9月9日代王浪交纳的天然气费1787.8元；5、2008年4月1日至2012年4月30日共49个月，以每月350元计算，王浪应向锦绣山庄物业公司交纳车位租赁费17150元；6、依据前期物业管理合同的约定，按每日3‰的标准主张物业管理费滞纳金19138.35元。庭审中，王浪陈述自己是高新区科园三街139号-57号金果园小区XXXX号业主，房屋建筑面积是114.52平方米。王浪认可自己从2008年9月至2013年9月61个月未向锦绣山庄物业公司交纳物业服务费，锦绣山庄物业公司为王浪垫付了2010年2月9日至2013年9月8日的水电费，王浪对锦绣山庄物业公司垫付金额表示不清楚；王浪提出天然气费是自己缴纳的，不存在锦绣山庄物业公司代缴，不欠锦绣山庄物业公司天然气费；王浪认可自己所有的渝A×××**轿车向锦绣山庄物业公司租赁了车位，约定每月租金350元，双方未签订车位租赁合同，提出锦绣山庄物业公司起诉下欠2008年4月1日至2012年4月30日的车位费租金不属实；王浪认可未支付2010年2月9日至2013年9月8日的水电公摊费，但对锦绣山庄物业公司起诉该期间的水电费金额提出异议，认为锦绣山庄物业公司向业主收取水电公摊费是乱摊派，公摊水电费过高，金额不属实，王浪要求锦绣山庄物业公司出示每户每月抄表的数据及向供电局实际缴纳的金额后才会向锦绣山庄物业公司支付公摊水电费。同时，王浪认可锦绣山庄物业公司向金果园小区提供了物业服务，对锦绣山庄物业公司按1元／月.平方米的物业管理费收费标准无异议，但对锦绣山庄物业公司提供的服务质量有异议。王浪称锦绣山庄物业公司对小区业主乱收水电公摊费，从未公示公摊数据，小区的电视广告收益、网球场及游泳池收益未公开并发放给业主，认为锦绣山庄物业公司在对金果园小区进行物业管理服务中对业主存在欺诈，故自己根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条、第十五条的规定有权向锦绣山庄物业公司拒缴物业服务费及锦绣山庄物业公司代为垫付的水电费。金果园小区成立业主委员会，于2008年6月2日进行备案登记。金果园房地产开发有限公司与锦绣山庄物业公司签订的《前期物业服务合同》于2008年7月27日到期后，金果园小区业主委员会与锦绣山庄物业公司锦绣山庄物业公司未再签订物业服务合同。重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局于2013年9月9日出具情况说明一份，内容为“石桥铺金果园高级别墅、商务住宅区于1999年开始由重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司进行物业服务管理至今，该情况属实”。重庆市九龙坡区渝州路街道办事处于2013年9月9日出具情况说明一份，相关内容如下：“重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司所管理的金果园别墅商务住宅小区项目从1999年起至今无重大投诉或纠纷，因2008年首届业主委员会成立后未与金果园项目签订物业服务委托合同，且届满后未进行换届选举，故继续按2005年签订的《前期物业服务合同》的服务内容执行”。重庆燃气集团股份有限公司渝中分公司大坪管理站于2013年9月16日出具证明一份，内容为“科园三街139号XX栋XX层XX号（2038623042），在2008年9月至2012年8月为团缴关系，且无气费欠费”。一审法院认为，本案中，金果园房地产开发有限公司与锦绣山庄物业公司锦绣山庄物业公司签订的《前期物业服务合同》于2008年7月27日到期后，金果园小区业主委员会与锦绣山庄物业公司未再签订物业服务合同。重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局、重庆市九龙坡区渝州路街道办事处均证明从1999年至今锦绣山庄物业公司均在金果园小区进行物业管理服务，且王浪对锦绣山庄物业公司在其居住的金果园小区进行物业管理服务亦予认可，本院对锦绣山庄物业公司为王浪居住的金果园小区提供了物业管理服务的事实予以确认。锦绣山庄物业公司系具有物业管理资质的物业管理公司，对王浪所居住的金果园小区提供了物业管理服务，王浪对锦绣山庄物业公司主张的按住宅建筑面积114.52平方米以1元／月.平方米计算物业管理费的收费标准无异议，作为业主理应按照该标准按月向锦绣山庄物业公司缴纳物业管理费。王浪从2008年9月至2013年9月共61个月未向锦绣山庄物业公司交纳物业服务费，其欠费金额为6985.72元。由于锦绣山庄物业公司自愿表明只要求王浪给付6984.5元，因系其锦绣山庄物业公司真实意思表示，本院予以尊重，故锦绣山庄物业公司主张王浪支付从2008年9月至2013年9月共61个月物业管理费6984.5元的请求合理合法，应予支持。锦绣山庄物业公司陈述代王浪缴纳了2010年2月9日至2013年9月8日的水电费共9856.9元，王浪对锦绣山庄物业公司代为缴纳2010年2月9日至2013年9月8日期间的水电费事实认可，但对锦绣山庄物业公司主张代缴的金额提出异议。锦绣山庄物业公司虽代王浪缴纳了水电费，但不能说清代缴水费、电费各自的具体金额，且对其代缴金额未能向本院提供充分完整的证据证明，仅凭锦绣山庄物业公司的陈述使本院无法确信代缴水电费的准确金额，故锦绣山庄物业公司要求王浪支付代缴水电费9856.9元因交费金额证据不足，本院不予支持。由于锦绣山庄物业公司未提供有关王浪应当交纳公摊水、电费的计算依据，故对于锦绣山庄物业公司要求王浪交纳公摊水电费的诉讼请求，亦因证据不足，本院不予主张。对锦绣山庄物业公司是否代王浪缴纳了天然气费的问题，王浪对锦绣山庄物业公司代缴天然气费的事实予以了否认，陈述天然气费是自己缴纳的。为此，锦绣山庄物业公司举证了重庆燃气集团股份有限公司渝中分公司大坪管理站于2013年9月16日出具的科园三街139号XX栋XX层XX号在2008年9月至2012年8月为团缴关系，无气费欠费的证明，但该证明不能充分证实锦绣山庄物业公司已代王浪缴纳1787.8元天然气费的事实，锦绣山庄物业公司未能提供代缴的相关完整票据，故对锦绣山庄物业公司的该项主张亦不予支持。锦绣山庄物业公司陈述停车位是租给王浪使用，每月350元租金，王浪对该事实予以认可，就车位使用问题原、王浪双方系租赁关系，与本案的物业服务纠纷属不同的法律关系，故锦绣山庄物业公司主张的车位租赁费17150元应属另一法律关系调整，本案不予处理。锦绣山庄物业公司依据《前期物业服务合同》的约定，按每日3‰的标准向王浪主张滞纳金19138.35元，由于《前期物业服务合同》已于2008年7月27日到期，到期后锦绣山庄物业公司与金果园小区业主委员会及王浪之间就滞纳金问题均未作约定，故锦绣山庄物业公司向王浪主张2008年9月后欠缴物业管理费的滞纳金于法无据，本院不予支持。王浪辩称锦绣山庄物业公司的服务质量不好，对小区业主乱收水电公摊费，占用小区收益，故不应当向锦绣山庄物业公司缴纳物业管理费。为此，王浪举示了催款通知答复、承诺书、金果园小区2008年至2012年水电公摊明细、缴费通知单、金果园用电据实分摊明细表、照片复印件等证据予以证明。锦绣山庄物业公司对王浪举示的上述证据均不认可。本院认为，王浪提供的证据并不能完全反映从2008年9月以来锦绣山庄物业公司在金果园小区进行物业管理服务的真实情况，仅凭上述证据无本院无法认定王浪辩解事实的真实性。因此，王浪认为锦绣山庄物业公司在进行物业管理服务中对业主存在欺诈，援引《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条、第十五条对本案提出拒缴物业管理费的抗辩理由明显不当，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王浪王浪于本判决生效后十日内给付锦绣山庄物业公司重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司物管费6984.5元。二、驳回锦绣山庄物业公司重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费减半收取为587元，由王浪负担。锦绣山庄物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销（2013）九法民初字第12394号民事判决中的第二项判决，并改判被上诉人王浪向锦绣山庄物业公司支付水费、电费、天然气费、水公摊费、电公摊费及物业管理费滞纳金。其主要事实和理由为：一、虽然《前期物业服务合同》到期后双方没有签订新的合同，但上诉人仍按《前期物业服务合同》的约定继续对被上诉人所住小区提供物业服务，为此，被上诉人拖欠了物管费就应当按照《前期物业服务合同》约定的滞纳金计算方式向上诉人支付滞纳金；二、上诉人已经陈述了为被上诉人代交水电气费、水公摊费、电公摊费的具体金额及具体时间段，被上诉人并没有提供相反证据予以推翻，因此，应该认定上诉人代被上诉人交纳上述费用的事实。王浪答辩称：一审判决认定事实不清，锦绣山庄物业公司称代王浪缴纳水电费系欺诈行为，王浪不欠锦绣山庄物业公司的天然气费。本院二审查明的事实与一审查明的相同。本院认为，锦绣山庄物业公司在《前期物业服务合同》到期后虽没有和金果园小区业委会签订新的物业服务合同，但依据重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局和重庆市九龙坡区渝州路街道办事处的证明，锦绣山庄物业公司一直在金果园小区进行物业服务，且王浪对该事实亦予认可，故王浪应向其交纳物业服务费；虽双方没就现在的物业服务费收费标准进行约定，但锦绣山庄物业公司主张对王浪所住房屋按2005年制定的收费标准收取物业费用并不高于目前同类房屋的一般物业费标准，且王浪对锦绣山庄物业公司主张的按住宅建筑面积114.52平方米以1元／月.平方米计算物业管理费的收费标准无异议，故本院对锦绣山庄物业公司向王浪主张从2008年9月至2013年9月共61个月物业管理费6984.5元的诉求予以支持。锦绣山庄物业公司与王浪就车位使用问题产生的纠纷系租赁合同关系，与本案的物业服务纠纷属不同的法律关系，故锦绣山庄物业公司主张的车位租赁费17150元应另案处理。锦绣山庄物业公司主张收取的迟延交纳物业服务费滞纳金，其实质是违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，违约金条款或者损失计算方法必须是在合同中明确约定。但因《前期物业服务合同》到期后，锦绣山庄物业公司只是事实上为金果园小区提供物业服务，并没有与金果园小区业委会签订新的物业服务合同，因此，锦绣山庄物业公司依据已终止的《前期物业服务合同》中的规定主张滞纳金于法无据，依法不予支持。关于锦绣山庄物业公司要求王浪交纳拖欠的水电气以及公摊费用的诉求，本院认为，锦绣山庄物业公司主张各项费用的依据都是其单方在抄表卡上填写的数据和小区缴费总收据以及催费通知等，而王浪并未确认每月水电气的用量，本院对锦绣山庄物业公司单方在抄表卡上填写的数据真实性无法确认，依据锦绣山庄物业公司提交的其他证据亦不能认定其代王浪交纳水电气以及公摊费用的具体金额，故锦绣山庄物业公司的该项诉求缺乏证据证明，本院不予支持。综上，锦绣山庄物业公司的上诉理由不成立，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，应予维持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费587元，由重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  樊 群审 判 员  苏致礼代理审判员  陈 华二〇一四年五月二十六日书 记 员  冯子婷