辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第650号上诉人（原审被告）：辽宁百草益寿保健品销售有限公司，住所地沈阳市大**八王寺街**2门。法定代表人：李权恒，该公司董事长。委托代理人：邹斌，辽宁欣合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳美都绿化装饰工程有限公司，住所，住所地沈阳市大**滂江街**（907）div>法定代表人：李晓丹，该公司总经理。委托代理人：张天宝，辽宁衡锐律师事务所律师。上诉人辽宁百草益寿保健品销售有限公司（以下简称“百草益寿公司”）因与被上诉人沈阳美都绿化装饰工程有限公司（以下简称“美都绿化公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2013）大东民（2）初字第2085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员李妍主审、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年3月31日公开开庭审理了本案，上诉人百草益寿公司的委托代理人邹斌、被上诉人美都绿化公司的委托代理人张天宝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2010年6月8日，美都绿化公司（甲方）与百草益寿公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定美都绿化公司将位于沈阳市大东区大什字街225号房屋出租与百草益寿公司，一层租期从2010年9月19日至2014年9月19日，二、三层楼租赁期为2010年6月11日至2014年6月10日止。每年租金总额为130万元，租金支付方式为上打租，每半年支付一次，一层每半年租金为216，650元，二、三层每半年租金为433，300元。第十一条第二款约定，在租赁期内，乙方中途擅自退租的，应按照合同三个租金的额度向甲方支付违约金。第三款约定，乙方如逾期支付租金，除应补交欠租外，还应按租金总额的3%以天数计算向甲方支付违约金。百草益寿公司最后一次向美都绿化公司交付租金是按照季度交纳，百草益寿公司一层租金交付至2012年6月18日，二、三层租金交付至2012年6月10日。2010年5月28日，百草益寿公司向美都绿化公司交纳押金8万元。2010年6月9日，百草益寿公司向美都绿化公司交纳押金2万元。合计10万元。2012年5月20日，美都绿化公司委托房产中介公司对外出租房屋。2012年5月30日，百草益寿公司交纳电费2320元。原审法院另查，2012年11月13日，沈阳百草益寿销售有限公司变更为百草益寿公司。美都绿化公司于2013年3月22日诉至原审法院，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同；判令百草益寿公司支付拖欠的租金1，083，250元；判令百草益寿公司支付违约金350，000元；判令百草益寿公司承担本案的全部诉讼费用。美都绿化公司在庭审中变更第二项诉讼请求要求百草益寿公司支付拖欠的租金32.5万元（一层从2012年6月18日之后三个月租金；二、三层从2012年6月11日之后三个月租金）；变更第三项诉讼请求要求百草益寿公司支付违约金97，500元。原审法院认为，美都绿化公司与百草益寿公司于2010年6月8日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同成立并生效。在合同履行过程中，百草益寿公司提出解除合同，不再承租房屋，故合同因百草益寿公司的违约而解除。美都绿化公司请求解除与百草益寿公司签订的租赁合同，原审法院予以支持。合同解除后，百草益寿公司向美都绿化公司交纳的押金10万元，美都绿化公司应当予以返还。关于合同解除的时间，百草益寿公司主张在2012年4月双方已经口头解除合同，而美都绿化公司对此表示否认。百草益寿公司提供二位公司员工王艳伟、杨连好证实在2012年4月、6月百草益寿公司将房屋钥匙交给美都绿化公司的事实，另一位员工王爱丽证实百草益寿公司在交纳房租时就已经与美都绿化公司口头解除了合同。三位证人系公司员工且未能有其他间接证据相佐证，该三位证人的证言不能证明在2012年4月双方已口头解除合同及百草益寿公司已将房屋腾出交付美都绿化公司的事实。美都绿化公司陈述百草益寿公司是在2012年6月才将房屋腾空的，提供了其与百草益寿公司的短信记录及在2012年5月30日时百草益寿公司仍然交纳电费的证据，以证明此时百草益寿公司还在使用租赁房屋，这与百草益寿公司陈述其在2012年5月时拆除牌匾的事实相印证。虽然美都绿化公司曾在2012年5月20日时对外委托出租，但是只能证明美都绿化公司知晓百草益寿公司不再承租的事实，但不能证明此时百草益寿公司已经搬离承租房屋，美都绿化公司为减少损失提前对外出租并无不当。因此，百草益寿公司主张合同已于2012年4月解除不能成立。百草益寿公司交纳一层租金至2012年6月18日，二、三层租金已交付至2012年6月10日。故合同解除的时间应以交付租金日为准。按照双方约定，百草益寿公司中途退租的，应按照三个月租金的额度向美都绿化公司支付违约金，百草益寿公司还应给付一层从2012年6月18日至2012年9月18日的租金108，325元（216，650元／2）。二、三层2012年6月10日至2012年9月10日租金216，650元（433，300元／2）。关于美都绿化公司要求百草益寿公司另行给付违约金的诉讼请求，按照合同约定是逾期支付租金的违约金，并且如上述百草益寿公司已经向美都绿化公司支付了三个月租金作为违约金，故对美都绿化公司要求百草益寿公司另行给付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、解除原告沈阳美都绿化装饰工程有限公司与被告辽宁百草益寿保健品销售有限公司于2010年6月8日签订的房屋租赁合同；二、被告辽宁百草益寿保健品销售有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳美都绿化装饰工程有限公司房屋租金324，975元；三、原告沈阳美都绿化装饰工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还被告辽宁百草益寿保健品销售有限公司合同押金10万元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费7738元、财产保全费5000元，由被告负担。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，上诉人百草益寿公司不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。上诉理由：一、原审认定事实不清。原审没有查明争议双方解除租赁合同、腾退房屋、交付租赁房屋钥匙的实际时间。上诉人在2012年4月之前就已向被上诉人口头告知退租的事实，而且退租原因是所租赁房屋冬季供暖不达标，无法达到上诉人正常经营使用的目的。二、原审判决合同解除时间以交付租金日为准证据不足。1、合同实际解除时间应该根据争议双方提供的证据加以认定。2、上诉人在原审举证2012年4月下旬已全部腾空了租赁房屋的证人证言。3、上诉人三位员工出庭作证，证实2012年6月将房屋钥匙交给被上诉人的情节是原审法院对证人证言的断章取义。4、关于2012年5月30日缴纳电费的问题，上诉人在原审说明，由于2012年4月下旬腾空租赁房屋后，电业局抄表员找不到任何人情况下才给被上诉人即房主打电话，通知其缴纳电费的情节，证实了2012年5月租赁房屋腾空。被上诉人美都绿化公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。另查明：美都绿化公司陈述百草益寿公司于2012年6月腾退房屋，百草益寿公司陈述其于2012年4月下旬腾退房屋并于2012年5月拆除牌匾。上述事实，有房屋租赁合同、收条、现金存款凭证、电业局的收款凭证、短信记录及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：美都绿化公司与百草益寿公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，百草益寿公司作为承租人在租赁期限届满前单方提出退租，美都绿化公司有权提出解除双方的租赁合同，双方的房屋租赁合同因百草益寿公司的违约行为而解除，原审法院按照双方合同约定的违约责任条款，判决百草益寿公司向美都绿化公司支付3个月租金的违约金324，975元，并由美都绿化公司返还百草益寿公司押金10万元并无不当。关于百草益寿公司上诉提出合同解除时间应为2012年4月下旬的主张。百草益寿公司主张其口头告知美都绿化公司予以退租，美都绿化公司对此不予认可，且百草益寿公司虽于一审中提供了证人证言欲证明其主张，但因其提供的证人均系公司员工，与百草益寿公司具有利害关系，无法作为认定事实的依据，而百草益寿公司亦不能提供书面交接房屋凭证证明其于2012年4月下旬与美都绿化公司达成了解除合同的意向。另一方面，美都绿化公司主张的百草益寿公司于2012年6月将房屋腾空的事实有百草益寿公司自认的2012年5月拆除牌匾及2012年5月末为承租房屋交纳电费的事实相印证，故原审法院认定本案合同的解除时间为2012年6月即交付租金日并无不妥，对百草益寿公司该主张，因证据不足，本院无法采信。综上，原审判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7738元，由上诉人辽宁百草益寿保健品销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘冬代理审判员  相蒙代理审判员  李妍二〇一四年五月四日书 记 员  王鑫本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。