内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民 事 判 决 书（2013）阿左民一初字第2362号原告彭存瑞，系阿左旗北方和平化工厂职工，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。委托代理人任振华，内蒙古君缘律师事务所律师。被告杨庭小，系个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人林志华，内蒙古鸿威律师事务所律师。第三人鄂尔多斯市昊远房地产开发有限公司，公司住所地鄂尔多斯市东胜区。法定代表人王建岗，系该公司董事长。委托代理人彭佩荣，系该公司法律顾问。原告彭存瑞诉被告杨庭小、第三人鄂尔多斯市昊远房地产开发有限公司物权保护纠纷一案，本院于2013年12月5日立案受理。依法由审判员王立东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭存瑞及其诉讼代理人任振华与被告杨庭小及其诉讼代理人林志华及第三人鄂尔多斯市昊远房地产开发有限公司的诉讼代理人彭佩荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭存瑞诉称，原告和第三人于2011年8月22日签订了《商品房买卖合同》，第三人将一套商铺出售给原告，房屋价款为：575808元。房屋面积为120.68平方米。付款方式为一次性付款。房屋交付期限为：2011年12月31日前。合同签订后，原告依照合同约定交付了全部房款，而第三人并未按照合同约定的交房时间将诉争房屋交付原告使用。2013年1月底第三人将该商铺的钥匙交给原告，原告去商铺开门准备装修，发现商铺门上有两道锁，第三人交给的钥匙只能打开一道锁，透过玻璃门看到商铺内还有他人堆放的物品。原告与第三人交涉，第三人以各种理由推诿。后经多方打听，原告得知之所以该商铺门上有两道锁，是因为第三人欠被告的工程款，被告在原告的商铺门上加了一道锁，第三人对此也予以认可。第三人在今年1月份虽然将商铺钥匙交给原告，但由于第三人交付原告的商铺已经被他人（被告）强行占有，原告在2013年7月29日在阿左旗房管局办理了房屋所有权证，但原告无法实际占有、使用诉争房屋。第三人到目前尚未履行交房义务。原告以第三人为被告提起诉讼，要求第三人交付原告所购买的房屋。阿左旗人民法院（2013）阿左民一初字第1451号判决书驳回了原告的诉求。理由是：第三人已向原告交付了钥匙，且原告已办理了房屋产权登记，第三人的交付义务履行完毕。导致原告不能占有使用房屋系他人侵权所致，原告应向侵权人主张。为此原告提起本案诉讼。请求人民法院判令：1、被告立即返还原告所属的商铺一套；2、被告向原告支付房屋损失20000.00元（房屋损失计算至2013年1月31日，之后的损失计算至房屋返还交付之日）；3、被告支付暖气费3871.82元（2013年2月至2014年1月15日期间，之后的暖气费计算至房屋返还交付之日）；4、被告支付物业管理费1670.4元（2012年1月至2013年12月期间，之后的费用计算至给付之日）；5、被告和第三人承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费由被告和第三人承担。被告杨庭小辩称，答辩人就涉案房屋在建设中的情况向法庭做一个陈述，涉案房屋建设工程是由答辩人作为施工方、第三人作为施工单位在2012年5月开始施工建设，经过答辩人的努力，该工程在年底已经基本完成了，预算工程造价为136万元左右，截止现在第三人除了支付工程款75万元，尚欠答辩人工程款约计50万元左右，另一方面涉案工程一直没有进行竣工验收，答辩人作为施工方，也未向第三方进行交付工程；答辩人除了干了这一部分涉案工程，还给第三人干了六、七、八号楼的工程，双方已经进行了决算，第三人尚欠答辩人83万元，包括质保金和工程量增加的部分，质保金大概有68万元，工程量增加主要包括地基，尚欠140万元左右，欠款中有一部分工人工资，答辩人至今没有办法解决，也是答辩人不交房的直接原因；答辩人虽然不了解原告与第三人之间的房屋买卖情况，但根据原告在诉状中的情况，涉案房屋没有经过竣工验收，答辩人也没有向第三人交付，这种情况下涉案房屋也不能通过竣工备案，没有通过竣工备案的房屋是不能办理房屋产权证的，所以在上述情况下，原告仍然于7月29日办理了房屋产权证，我们认为办证存在问题，另外，涉案房屋在交付前，答辩人作为施工方属于有权占有，其占有行为并不构成对任何人的侵权，而且答辩人的占有行为是发生在原告办证之前，并且一直处于持续状态，包括现在这套房屋也在答辩人的实际控制之下，同时答辩人的占有行为也不是针对原告，而是本案第三人，由于本案原被告之间没有直接法律关系，所以原告起诉答辩人没有事实及法律依据；事实上原告虽然购买了涉案房屋，也办理了房屋产权证，但原告没有实际占有涉案房屋，出现这种局面的根本原因在于本案第三人，没有向原告实际履行涉案房屋的交付义务，这是第三人作为房地产开发商应该履行的法定义务，按照原告在诉状中陈述，第三人只将房屋钥匙交付原告，并没有现实性向原告交付房屋，所以没有与原告达成商品房买卖的约定，所以第三人应当承担由此产生的全面法律责任，包括本案给原告人所造成的各项损失。第三人鄂尔多斯市昊远房地产开发有限公司述称，原告对答辩人的诉讼请求不能成立，请求贵院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。理由如下：第一项诉讼请求，答辩人已向原告交付符合合同约定的商铺，该事实已由生效判决确认，故第一项诉讼请求与答辩人没有关系。第二项诉讼请求，答辩人与原告之间形成的是商品房买卖合同关系，答辩人如迟延交房，对于该违约责任，答辩人在与原告的《商品房买卖合同》中已有明确约定，并且因答辩人迟延交房所应当承担的责任，已由生效判决确认，故对于原告所主张的房屋损失与答辩人没有关系。第三项诉讼请求，该采暖费产生在答辩人交付商铺之后，故与答辩人没有关系。第四项诉讼请求，商铺在2013年1月底交付给原告，商铺未交付使用之前不产生物业费，交付之后的物业费与答辩人没有关系，故该项诉讼请求无事实依据。第五项诉讼请求，原告主张由答辩人与杨庭小承担连带赔偿责任没有法律依据。本案中答辩人、被告杨庭小与原告之间的法律关系如下：1、答辩人与原告之间形成的是商铺买卖合同关系，答辩人迟延交房根据合同约定，承担违约责任，且该责任的比例已由有效法律文书予以确定；2、被告杨庭小在答辩人交付商铺之后，将原告的商铺加锁，导致原告无法使用，进而产生损失。杨庭小与原告之间产生的侵权法律关系；3、从上述三方主体之间的法律关系可以看出，答辩人与杨庭小之间不存在任何承担连带责任的条件，连带责任作为民事责任的一种，是指根据法律规定或当事人有效约定，而答辩人与原告之间既不存在双方约定承担连带责任，同时也不符合法律规定的承担连带责任的几种情况。杨庭小对原告的侵权行为与答辩人之间不存在任何连带责任承担的条件。原告认为答辩人拖欠被告工程款，导致被告以此为由对原告商铺加锁，首先答辩人不拖欠杨庭小的工程款，退一步，即使答辩人拖欠杨庭小的工程款，杨庭小依据《中华人民共和国合同法》第286条规定行使留置权，但依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，对于消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中诉争商铺是由原告一次性交付全款后购得，故杨庭小无权利在该商铺上行使留置权，同时根据《中华人民共和国合同法》第286条的规定，行使留置权的方式为“承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，而答辩人这种将原告已交付全部房款且办理产权登记的商铺加锁的行为不符合法律规定的行使留置权的条件及方式，是侵权行为，其侵权行为所产生的后果与答辩人没有任何关系。综上，原告对答辩人的诉讼主张无事实及法律依据，请求贵院依法驳回。经审理查明，原告于2011年8月22日向第三人购买了商铺一间，建筑面积120.68平方米，价值575808元。原告与第三人在当日签订了商品房买卖合同，合同签订后原告依照合同约定向第三人全额缴纳了房款。2013年1月底，第三人将商铺钥匙交给原告，原告在收到钥匙、准备打开商铺门时，发现商铺上有两道锁，第三人所交的钥匙只能打开一道锁。原告向第三人反映该问题，第三人称要给解决。直至5月份，原告得知被告占据自己所购商铺，经过协商，被告称让原告找第三人协商。原告于2013年7月29日在阿拉善左旗房产管理局办理了所购买商铺的房屋所有权证。原告于2013年8月21日以本案第三人为被告向本院提起诉讼，请求判令第三人移交原告所购买的商铺，并赔偿损失。本院于2013年11月8日作出（2013）阿左民一初字第1451号民事判决书。该判决书认定第三人向原告交了钥匙，且原告已经办理了房屋产权登记，被告的交付义务已经履行完毕。导致原告不能占有使用房屋系第三人（本案被告）侵权行为所致，原告应向第三人（本案被告）主张为由，驳回了原告要求第三人交付所购房屋的诉讼请求。原告即诉至本院。上述事实，有双方当事人当庭陈述、本院（2013）阿左民一初字第1451号民事判决书、《商品房买卖合同》、房屋所有权证在卷佐证，本院予以确认。本院认为，公民的个人合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。原告从第三人处购买了涉案商铺，取得了涉案房屋的合法所有权，并于2013年7月29日办理了房屋所有权证书，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。本案中被告与第三人的纠纷应通过合法的渠道予以解决，但被告在知悉原告已购买了涉案房屋的情况下，仍以第三人与其有经济纠纷为由，强行占据原告购买的商铺，其行为侵犯了原告的财产权益，给原告造成了一定的经济损失，被告应承担向原告交付房屋、赔偿相应经济损失的民事责任。原告主张被告赔偿其房屋租金损失20000元，并以同地段的商铺租金标准为计算依据。原告出示的证据证实涉案房屋与证据中载明的房屋是同地段，同面积的商铺，据此可以作为计算原告房屋租金受损的参考依据。原告主张被告支付暖气费，物业费，因其没有提供实际缴纳上述费用相应的证据，对此项主张本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨庭小于本判决生效后10日内将商铺交付原告，并清除房屋内的一切障碍；二、由被告杨庭小赔偿侵占原告彭存瑞房屋租金的损失共计9000元（自2013年9月起按每月1500元计算，计算至2014年2月），于本判决生效后10日内向原告付清；三、驳回原告彭存瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194.04元，由被告杨庭小负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。审 判 员王立东二〇一四年二月二十六日书 记 员徐亚君