广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第970号上诉人（原审被告）广州颐明房地产开发有限公司。法定代表人欧阳依丹，董事长。委托代理人罗子轩、曹国宏，均系该司法律顾问。被上诉人（原审原告）王增才，男，1976年1月20日出生，汉族。委托代理人孙敏，广东非凡律师事务所律师。委托代理人郭英东，广东非凡律师事务所律师。上诉人广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，王增才、颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定王增才向颐明公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑第A4幢19层1902号房，总金额1800798元；颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付王增才使用；交付的房屋应当符合取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》条件；颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为王增才办妥产权登记，并将以王增才为产权人的房地产权证交付王增才；在此场合，王增才应当及时提供产权登记机关要求的需王增才提供的证件资料；颐明公司应如实告知王增才为办理产权登记需要由王增才提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使王增才未能及时提供证件资料的，王增才不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向王增才支付违约金；逾期超过一年，王增才有权提出退房，颐明公司除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还王增才已付的购房款；合同附件五补充协议第6条双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；第9条约定，王增才已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；王增才应在收楼时向颐明公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准；如王增才迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。合同签订后，王增才支付了房款给颐明公司。双方对涉案房屋的面积进行结算退面积差换票后，王增才已付房款总额为1798561元。王增才于2009年3月1日收楼。2013年7月5日，王增才以颐明公司逾期办理产权登记手续，已经构成违约为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1、颐明公司向其支付迟延交付房产证的违约金35971元（从2011年7月6日起计至2013年7月5日止，每日按总房价的1%÷365日的标准计算）；2、颐明公司承担诉讼费。一审审理期间，王增才、颐明公司均确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年月31日及王增才至今尚未取得房产证。颐明公司为证明王增才迟延交付办证资料，提交了列有房号、姓名、已交资料（该栏旁有手写“办产权”字样）栏目的表格，其中有王增才签名时间2011年11月11日，其他所列业主签名大部分在2011年11、12月期间。王增才对该证据的质证意见为：该份签收记录没有任何的抬头，不确定是否是交纳资料的时间。颐明公司在整个过程中也没有向其发出书面通知要求提交哪些材料，故其对该证据真实性、合法性、关联性不予认可，而且整本资料上显示都是2011年或者2012年的日期，假使如颐明公司所述迟交办证资料，那也是颐明公司效率低下未与业主进行良好沟通所导致，与其等业主没有任何关系。双方的买卖合同约定颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确致使其未能提供完备的证据资料的，其不承担责任，颐明公司均未告知，而其都已经将颐明公司所需的资料在收楼日期左右向颐明公司提交，所以更加证明迟办证的责任在颐明公司而不在其。原审法院认为，王增才、颐明公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。上述合同附件虽然对提交办证资料作出相关约定，但没有具体列明所需资料项目。基于在商品房买卖关系中双方所处的地位，颐明公司对于具体所需的办证资料负有通知王增才的义务。王增才的合同目的是购买房屋取得房屋产权，颐明公司没有证据证明王增才拒绝提交办证资料的事实。颐明公司提交的表格所列业主签名大部分在2011年11、12月期间，表明该表签名非王增才的单独行为，且该表格不足以证明王增才迟延交付办证资料。颐明公司关于王增才迟延提交办证资料，办证期限相应顺延，其不存在迟延办证的抗辩依据不足，原审法院不予采纳。颐明公司对其关于涉案房屋在验收阶段涉及政府政策变动，造成验收过程较长，故其不应承担责任的抗辩主张没有提供证据加以证明，故原审法院也不予采纳。颐明公司迟延交付房产证给王增才，故应承担违约责任。王增才要求颐明公司向其支付迟办证违约金的诉讼请求合法合理，原审法院予以支持，但每日应按已付房款的1%÷365日的标准计算。王增才要求以总房价为本金计算违约金与合同约定不符，原审法院不予支持。王增才于2013年7月5日提起本案诉讼，故颐明公司关于诉讼时效的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。王增才主张从2011年7月6日起至2013年7月5日止的违约金请求符合合同约定，原审法院予以支持。违约金总额应以总购房价的5%为限。据此，原审法院《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年9月29日作出如下判决：一、颐明公司在本判决生效之日起10日内，支付从2011年7月6日起至2013年7月5日止的迟延办证违约金（每日按已付房款1798561元×1%÷365日的标准计算，并以总房价1800798元的5%为限）给王增才。二、驳回王增才的其它诉讼请求。本案一审受理费350元，由颐明公司负担。因本案受理费已由王增才预交，王增才同意由颐明公司在履行本判决书时，将其应负担的受理费直接支付给王增才。判后，颐明公司不服原审判决，向本院提起上诉称：l、经颐明公司多次通知，王增才拒不履行提交办证资料的义务，根据《商品房买卖合同》附件五第9条约定，颐明公司可以相应顺应办证时间。2、即使存在迟延办证的情形，依《商品房买卖合同》第十九条，迟延办证满一年的按已付购房款的1％计算违约金，满一年不满两年的部分无需支付违约金。一审法院对该问题的判决不明确。颐明公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审受理费由王增才承担。王增才二审答辩称：同意原审判决。双方对一审查明事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。本院认为，原审法院认定颐明公司与王增才签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。依照《商品房买卖合同》约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550天内办妥产权登记，并将案涉房地产权证交付王增才。原审法院认定颐明公司迟延为王增才办证构成违约，事实清楚，依据充分，据此判令颐明公司向王增才支付迟延期间的迟延办证违约金处理并无不当，应予维持。颐明公司上诉提出王增才拒不履行提交办证资料的义务，但没有提供证据予以证明，本院不予采信，其据此主张顺延办证时间及免除责任，依据不足，本院不予支持。鉴于双方当事人对于合同约定的迟延办证违约金计算条款的理解存在分歧，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，原审法院认定该条款的真实意思为每年按已付房款的1%的标准计付迟延办证违约金，并无不当，颐明公司上诉坚持“迟延办证满一年不满两年的部分不需要支付违约金”的意见，理据不足，本院不予采纳。综上，颐明公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民人和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费700元，由上诉人广州颐明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  谭红玉代理审判员  黄春成二〇一四年五月八日书 记 员  郝 烨潘羽栾