重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝二中法民终字第00010号上诉人（原审原告）张洪远，男，1973年3月14日出生，汉族，住重庆市江**。上诉人（原审原告）杨扬，女，1977年6月18日出生，汉族，住重庆市璧山县。委托代理人杨祖夔，杨永志，重庆程正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆市巨业房地产开发有限公司，住所地巫溪县城厢镇太平路**，组织机构代码66893369-5。法定代表人周琦涵，该公司董事长。委托代理人冉龙柱，重庆峡郡律师事务所律师。上诉人杨扬、张洪远因商品房销售合同纠纷一案，不服巫溪县人民法院（2013）巫法民初字第01050号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年9月15日，张洪远、杨扬与重庆巨业房地产公司协商，张洪远、杨扬购买重庆巨业房地产公司在建的位于巫溪县马镇坝泰和大酒店（民俗风情商业街）1号楼1栋1层13号门面房屋，建筑面积16.72平方米，每平方米单价9167元，房屋总价款为153272元，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》和“合同补充协议”。合同约定：重庆巨业房地产公司应在2011年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案的商品房交付给二原告使用。2011年10月29日被告向原告发出迟延交房两2个月的通知。2011年12月23日，二原告交清了全部购房款。2013年1月23日张洪远在物业管理处领走房屋钥匙并进行装修。再查明，重庆巨业房地产公司开发建设的泰和大酒店，位于巫溪县马镇坝新城区的西部，按原先的规划设计能够如期竣工交付使用。2011年1月，巫溪县城乡建设委员会发出通知，为打造巫溪县山水旅游城市，提升城市品位，对建筑工程的外立面装饰造型、风格、色彩及材质需另作专项设计方案，进行逐项审查确定后方能施工，被告所建工程被责令停建，建设工期延长。2011年9月，由巫溪县市政园林局牵头，另聘景观设计师对金地汇、泰和大酒店、水城宾馆进行统一景观规划设计，欲将泰和大酒店左右相邻的水城宾馆、金地汇联合打造成巫溪新县城高档次的商业购物黄金区域，对原低档次的墙体外立面装饰造型、风格色彩、景观改造、水景及绿化规划设计普遍进行了更改，至2013年2月才最终确定设计方案。由于地方政府部门的两次强力干预，被告不仅为该建筑工程增加投资435.8765万元，客观上也形成了迟延交房的违约事实。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系依法成立的合同，对合同当事人均具有法律约束力，各方当事人都必须在合同约定的范围内认真履行各自的合同义务。被告在双方约定的于2011年10月30日前交付房屋不能的情况下，已于2011年10月29日书面通知迟延2个月时间交房，但对之后再次出现的交房不能的客观情况并未向原告履行告知义务，故被告迟延交房的违约时间应从2011年12月30日至2013年1月23日原告领取购房钥匙进行装修之日止，被告通知全面交房为2013年5月30日，原告实际对该房的控制使用时间是2013年1月23日，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，原告对该房的实际控制使用日期为房屋交付日期，被告实际迟延交房为390天。关于被告以“违约金约定过高，请求予以减少”的理由，鉴于该商业规划区目前的人气指数、商业效益还处于冷僻时期，且原告也未提供经济损失的任何证据，被告因建设项目设计方案更改却增加了435万余元的资金投入，真正的受益人是购房户，可酌情将原约定的违约金每天万分之4减少至按每天万分之1计算，被告应当赔偿原告迟延交房的违约金损失5978元。关于被告迟延交房构成违约，是否应当免除承担违约责任的问题。根据被告提交的大量证据证明，如果不出现政府部门两次强力进行建设工程规划设计的变更，确系能够保证如期竣工交房。但此类情形并非属于不可抗力，作为房地产开发企业对于建设工程中出现的重大变化，应当在合理期限内向购房户讲明情况，说明理由，采取适当的补救措施，以获得购房户的理解与支持，交房时间可以顺延，从而避免合同纠纷的产生，切实保护自已的合同利益。被告虽在主观上没有违约的故意，但在客观上形成了违约的事实，且在履约过程中没有积极采取补救措施，工作上存在一定失误，属于一般性违约。造成迟延交房的责任确系不可归责于被告的原因，但被告没有采取相应的措施予以补救，仍然不能免除赔偿责任，为维护合同的严肃性，被告应当承担一定的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：被告重庆市巨业房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，一次性赔给原告张洪远、杨扬迟延交房的违约金损失5978元。本案依法收取案件受理费340元，由被告重庆市巨业房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院宣判后，张洪远、杨扬对该判决不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判由被上诉人重庆巨业房地产公司赔偿上诉人违约金35252元（从2011年10月31日起至一审辩论终结日止）。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院计算延迟交房的起止时间错误。本案交房的起算时间应从2011年10月31日起，截止时间应为一审辩论终结日止，而不应当以一审法院认定的2013年5月30日为止，因上诉人根本没有收到被上诉人交房的通知，即使收到，房屋也没有竣工验收，并不符合法定的交房条件。2、一审法院适用法律不当。因上诉人与被上诉人之间明确约定了逾期交房违约金的计算标准为每日万分之四，此为当事人的真实意思表示，应当适用此标准计算违约金数额，而一审法院却在被上诉人未举证证明违约金过分高于上诉人的损失的情况下，大幅度地将万分之四的标准调整至万分之一，不符合法律的规定。至于被上诉人开发的该项目是否增加了投资成本，与本案无关。重庆市巨业房地产公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人未提供证据推翻一审法院所查明的事实，本院对一审法院所查明的事实依法予以确认。根据以上事实、双方当事人在庭审中的陈述，针对上诉人的上诉理由，本院综合评判如下：本院认为，上诉人与被上诉人之间所签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。在合同的履行过程中，由于巫溪县城乡建设委员会发出通知，为打造巫溪县山水旅游城市，提升城市品位，对建筑工程的外立面装饰造型、风格、色彩及材质需另作专项设计方案，进行逐项审查确定后方能施工，导致被上诉人所建工程被责令停建，建设工期延长。由此可见，本案造成迟延交房系不可归咎于被上诉人原因的客观因素所导致，上诉人主观上并无故意。虽然本案具有上述客观原因，但本案并不具备法定或者约定的免责事由，同时当事人之间亦没有就延期交房达成合意，故被上诉人仍然应当承担延期交房的违约责任。鉴于该项目商业效益还处于冷僻时期，且上诉人也未提供实际经济损失的任何证据，被上诉人还因建设该项目设计方案更改增加了435万余元的资金投入，受益人是购房户，一审法院综合考虑本案实际情况，酌情将原约定的违约金计算标准每天万分之四减少至按每天万分之一计算，并无不妥。至于上诉人主张违约金的计算应当判决至一审辩论终结日止，而不应当以一审法院认定的2013年5月30日为止的问题，因上诉人在起诉时，对于2013年5月30日之后的违约金的具体金额并未明确，且未缴纳相应的诉讼费，故一审法院根据合同约定从上诉人交清全部购房款起算，判决截止2013年5月30日为止，并无不当。综上，一审法院判决结果是适当的，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由上诉人张洪远、杨扬负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 杨审 判 员  黄文革代理审判员  李 斌二〇一四年二月七日书 记 员  柯 进