福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0581民初6001号 原告（反诉被告）：石狮市灵秀镇塘园村民委员会，住所地石狮市灵秀镇塘园村，组织机构代码证69191762-6。 法定代表人：黄世波，该村委会主任。 委托诉讼代理人：吴曙军，福建中德律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：施萍萍，福建中德律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：黄金朝，男，1969年8月22日出生，经商，澳门特别行政区居民，港澳居民居住证1367648，现住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：花志煌，北京中伦文德（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：叶峥，北京中伦文德（厦门）律师事务所执业律师。 原告(反诉被告)石狮市灵秀镇塘园村民委员会（下称塘园村委会）与被告（反诉原告）黄金朝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案。诉讼过程中，黄金朝提起反诉，本院依法合并审理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。塘园村委会的委托诉讼代理人吴曙军律师，黄金朝的委托诉讼代理人花志煌律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 塘园村委会向本院提出诉讼请求：1.黄金朝立即将址于石狮市南洋路塘园村综合楼（包括一切设备设施）腾退交塘园村委会占管；2.黄金朝按51980元/月的租金标准向塘园村委会计付自2017年11月1日起至实际腾退之日止的租金损失;3.本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费等）均由黄金朝承担。诉讼过程中，塘园村委会增加诉讼请求为：判决解除塘园村委会与黄金朝签订《房屋租赁合同》。事实和理由：塘园村委会、黄金朝于2006年元月18日及2006年2月23日，分别签订《房屋租赁合同》，合同确认塘园村委会将址于石狮市南洋路塘园村综合楼出租予黄金朝使用，其中综合楼二至八层合同期限为2005年8月15日至2011年8月14日，年租金440160元；综合楼店面15间合同期限为2005年11月1日至2011年10月31日，年租金183600元。上述租赁期限届满后，塘园村委会、黄金朝未续签合同，但租赁物仍由黄金朝占管使用。黄金朝使用租赁物期间虽陆续支付租金，但仍存在拖欠。为追讨租金，塘园村委会曾于2017年向石狮市人民法院对黄金朝提起诉讼。案经法院主持调解，双方当事人达成如下协议一、截止2017年10月31日，因向塘园村委会承租址于石狮市南洋路塘园村综合楼，黄金朝拖欠塘园村委会租金为2422600元，黄金朝应于本协议生效之日起60天内付清；二、塘园村委会拟就案涉租赁房产启动资产市场化配置程序，黄金朝有权参与该对外招租的公开招投标活动，在同等条件下依法享有优先承租权；三、经公开招投标，如果黄金朝继续承租上述综合楼，双方应按招标文件的规定另行签订租赁合同，实际租金按中标价格自2017年11月1日起算；如果黄金朝经公开招投标未继续承租，应在收到塘园村委会通知之日起的7日内腾退案涉租赁房屋，并按原合同约定的租金标准（即51980元月）支付自2011年11月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的租金损失；四、如黄金朝未能履行本协议第一项、第三项约定的义务，塘园村委会有权直接向石狮市人民法院申请强制执行，要求黄金朝偿还本协议项下拖欠的全部租金（扣除已支付部分）并腾退租赁房屋，并要求黄金朝按银行同期同类贷款利率赔偿自延付之日起至实际付款之日止的利息损失”。该协议内容得到石狮市人民法院作出（2017）闽0581民初4878号民事调解书的确认。上述民事调解书生效后，黄金朝并没有自觉履行自己相应的义务，塘园村委会也因故未启动资产市场化配置程序，租赁物还是由黄金朝占管使用，黄金朝仍然没有支付租金。为避免损失进一步扩大，塘园村委会要求黄金朝腾退租赁物并支付租金，黄金朝也表示接受，但迟迟未见实际行动，致使塘园村委会遭受重大经济损失。为防止村集体资产流失，塘园村委会特再次依法起诉。 黄金朝辩称，1.黄金朝与塘园村委会于2006年1月18日及2006年2月23日，就坐落在石狮市南洋路塘园村综合楼分别签订了相应的《房屋租赁合同》，在合同租赁后，黄金朝分别陆续于2006年、2009年及2012年对诉争的租赁房屋进行了装修，投入装修及设施设备金额总计约为人民币2173万元。后因房屋租金纠纷，塘园村委会于2017年9月8日诉至贵院，黄金朝与塘园村委会达成（2017）闽0581民初4878号民事调解书，调解达成了如下协议：一、双方当事人共同确认，截止至2017年10月31日，因向石狮市灵秀镇塘园村委会承租址于福建省石狮市南洋路塘园村综合楼，黄金朝拖欠石狮市灵秀镇塘园村委会租金的金额为2422600元，黄金朝应于本协议生效之日起60天内付清全部租金。二、石狮市灵秀镇塘园村委会拟就上述房屋启动资产市场化配置程序，黄金朝有权参与该对外招租的公开招投标活动，在同等条件下依法享有优先承租权。三、经过公开招投标，如果黄金朝继续承租上述房屋，双方应按招标文件的规定另行签订租赁合同，实际租金按中标价格自2017年11月1日起算；如果黄金朝未继续承租上述房屋，应在收到石狮市灵秀镇塘园村委会通知之日起的7日内腾退上述房屋，并按原合同约定的租金标准即51980元，月支付自2017年11月1日起至实际腾退房屋之日止的租金损失。四、如黄金朝未能履行本协议第一项、第三项约定的义务，石狮市灵秀镇塘园村委会有权直接向石狮市人民法院申请强制执行，要求黄金朝偿还本协议项下拖欠的全部租金并腾退上述房屋，并要求黄金朝按银行同期同类贷款利率赔偿自延付之日起至实际付款之日止的利息损失。依据以上约定，塘园村委会应当就上述房屋启动资产市场化配置程序并启动公开招投标活动，但是，由于塘园村委会至今均未能依约依照租金的市场化进行重新投标。又由于2018年以来全球性经济疲软，市场萎缩，房地产的销售和房屋的租金己经普遍下跌，现市场租金以40%的标准进行降幅。因此，塘园村委会起诉至贵院要求将诉争房屋及一切设备设施腾退交由塘园村委会占管，显然违反了上述调解书的约定，给黄金朝造成了相应的损失。 黄金朝向本院提出反诉请求：1.塘园村委会立即赔偿黄金朝的装修、设施设备损失及加建价值约为人民币400万元(以鉴定评估结果为准);2.由塘园村委会承担本案的本诉、反诉费用。事实与理由：与上述答辩状内容一致。 塘园村委会辩称，黄金朝要求赔偿装修的经济损失是其经营需要所为，其主张不能成立，请求法院依法驳回。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条关于“租赁期间乙方不得擅自改变房屋结构，不得造成房屋损坏或损毁，如需要拆改、改装修或增扩必须用书面形式向甲方提出，经甲方同意后方可拆改、改装修或增扩，费用由乙方处理”，第十一条关于“租赁期满时乙方必须把房屋交还给甲方，并对拆除、改变的设施给予修复或赔偿”的规定，黄金朝无权要求塘园村委会补偿其任何装修残值，塘园村委会已经明确表态不对黄金朝附合装修费用予以补偿，即不承受装修残值，故黄金朝提出对装修残值进行评估没有意义和必要，不应得到允许。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院分析认定如下：对黄金朝提供的装修费用支出、工程付款情况、装修预算、付款凭证、合同，塘园村委会质证认为上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，本院审查认为上述证据系黄金朝单方制作，且塘园村委会明确表示不承接案涉房屋的装饰装修残值，故本院不予审查认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：出租方塘园村委会(甲方)与承租方黄金朝（乙方）于2006年元月18日签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在石狮市南洋路塘园村综合楼二楼至八楼出租给乙方使用，甲乙双方就有关房屋出租的规定，经过充分协商，为明确双方各自的责任，特订立本合同，共同遵守。一、甲方将坐落在石狮市南洋路塘园村综合楼二楼至八楼出租给乙方使用，面积5240平方米（二楼面积898平方米，三楼至六楼每层897平方米，七楼504平方米，八楼250平方米），乙方对甲方所要出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋。二、租期六年，自2005年8月15日至2011年8月14日止。三、租金及租金支付方法。上述房屋租金在2005年8月15日至2007年8月14日为每月每平方米人民币柒元，每年租金计人民币肆拾肆万壹佰陆拾元（440160元），其后租金甲乙双方根据附近地段楼房出租的市场行情每二年改变一次，每次改变在上年度租金的基础上上升或下降，但幅度不超过5%，租金按年结算，由乙方在每年的8月15日前一次性支付下一年度全年租金。乙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一天，必须按年租金的千分之一加付违约金，如逾期三个月，甲方有权终止合同，收回出租的房屋，所造成的损失由乙方负责。……租赁期间乙方不得将所承租的房屋随意转租第三人使用，如需转租第三人使用时，必须告知甲方。租赁期间乙方不得擅自改变房屋结构，不得造成房屋损坏或损毁，如需要拆改、改装修或增扩必须用书面形式向甲方提出，经甲方同意后方可拆改、改装修或增扩，费用由乙自理。……同年2月23日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在石狮市南洋路塘园村综合楼一楼自北起第一间至第十一间、第十三间至第十六间店面出租给乙方使用，甲乙双方就有关房屋出租的规定，经过充分协商，为明确双方各自的责任，特订立本合同，共同遵守。一、甲方将坐落在石狮市南洋路塘园村综合楼一楼自北起第一间至第十一间、第十三间至第十六间店面出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋。二、租期六年，自2005年11月1日至2011年10月31日止。三、租金及租金支付方法。上述房屋租金在2005年11月1日至2008年10月31日每年的租金如下，自北起第一间至第三间店面每间每月租金人民币壹仟伍佰元（1500元），自北起第四间至第十一间店面每间每月租金人民币壹仟元（1000元），第十三间至第十六间店面每间每月租金人民币柒佰元（700元），2008年11月1日至2011年10月31日的租金在上年度租金的基础上上升或下降，但幅度不超过10%，租金按年结算，由乙方在每年的11月1日前一次性支付下一年度全年租金。乙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一天，必须按年租金的千分之一加付违约金，如逾期三个月，甲方有权终止合同，收回出租的房屋，所造成的损失由乙方负责。……租赁期间乙方不得将所承租的房屋随意转租第三人使用，如需转租第三人使用时，必须告知甲方。租赁期间乙方不得擅自改变房屋结构，不得造成房屋损坏或损毁，如需要拆改、改装修或增扩必须用书面形式向甲方提出，经甲方同意后方可拆改、改装修或增扩，费用由乙自理等内容。租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，但租赁物仍由黄金朝占管使用。因黄金朝拖欠租金，塘园村委会于2017年9月8日向本院提起诉讼，案号为（2017）闽0581民初4878号，该案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、双方当事人共同确认，截止至2017年10月31日，因向石狮市灵秀镇塘园村委会承租址于福建省石狮市南洋路塘园村综合楼，黄金朝拖欠石狮市灵秀镇塘园村委会租金的金额为2422600元，黄金朝应于本协议生效之日起60天内付清全部租金。二、石狮市灵秀镇塘园村委会拟就上述房屋启动资产市场化配置程序，黄金朝有权参与该对外招租的公开招投标活动，在同等条件下依法享有优先承租权。三、经过公开招投标，如果黄金朝继续承租上述房屋，双方应按招标文件的规定另行签订租赁合同，实际租金按中标价格自2017年11月1日起算；如果黄金朝未继续承租上述房屋，应在收到石狮市灵秀镇塘园村委会通知之日起的7日内腾退上述房屋，并按原合同约定的租金标准即51980元/月支付自2017年11月1日起至实际腾退房屋之日止的租金损失。四、如黄金朝未能履行本协议第一项、第三项约定的义务，石狮市灵秀镇塘园村委会有权直接向石狮市人民法院申请强制执行，要求黄金朝偿还本协议项下拖欠的全部租金（扣除已支付部分）并腾退上述房屋，并要求黄金朝按银行同期同类贷款利率赔偿自延付之日起至实际付款之日止的利息损失。五、案件受理费26181元，减半收取13091元，由黄金朝承担。此后，黄金朝未履行该份民事调解书第一项内容，塘园村委会亦未启动案涉房屋招租的公开招投标活动，黄金朝仍继续使用案涉房屋。2018年1月29日塘园村委会向本院申请执行上述调解书第一项内容，本院于同日立案，案号为(2018)闽0581执905号。塘园村委会又于2018年10月8日向本院提起本案诉讼。 诉讼过程中，塘园村委会于2019年元月11日出具《确认函》，同意对黄金朝添加的变压、配电设备、电梯、消防系统设施、中央空调设施、七楼加建的房屋（室内装修不计入,只承接主体）按评估后的残值予以接受，对价从黄金朝应付的租金中予以抵扣。2019年3月11日，塘园村委会出具《情况反映》，载明“鉴于黄金朝毫无解决实际问题的态度和诚意，现塘园村委会经集体讨论后决定不再承接上述资产的残值，请求法院依法判决”等内容。 本院认为，塘园村委会与黄金朝于2006年1月18日及2006年2月23日签订的两份《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。上述两份《房屋租赁合同》分别于2011年8月14日及2011年10月31日到期后，双方之间未再签订房屋租赁合同，但黄金朝继续使用案涉房屋，塘园村委会没有提出异议，原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方均应按照原租赁合同的约定全面履行自己的义务。现黄金朝继续使用案涉房屋，但未按原租赁合同约定的期限和金额支付租金，至今逾期已远远超过三个月，根据原租赁合同的约定，黄金朝的行为已经构成根本违约，塘园村委会有权解除合同，故塘园村委会请求解除其与黄金朝签订的两份《房屋租赁合同》，具有合同依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原租赁合同解除后，黄金朝应在案涉租赁合同解除后的三日内将案涉租赁房屋腾空交还塘园村委会，并向塘园村委会按每月51980元标准支付自2017年11月1日起至实际腾退房屋之日止的租金。本案因黄金朝的违约导致合同解除，且塘园村委会明确表示不同意利用装修装饰物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”，黄金朝要求塘园村委会赔偿装修、设施设备损失及加建价值的损失，于法无据，不予支持。其申请对案涉房屋装修、附属设施设备及加建价值进行鉴定的申请已无必要，本院不予准许。对于黄金朝抗辩认为原租赁合同已经履行完毕，双方的租赁关系应以（2017）闽0581民初4878号民事调解书的内容为准，因塘园村委会未启动对案涉房屋招租的公开招投标活动，案涉租赁房屋租金的支付条件尚未成就。因本院（2017）闽0581民初4878号民事调解书并未解除双方的租赁关系，在塘园村委会未启动对案涉房屋招租的公开招投标活动情形下，黄金朝仍继续使用案涉房屋，塘园村委会亦没有提出异议，故原房屋租赁合同继续有效，黄金朝未按原租赁合同约定的期限和金额支付租金，应按原租赁合同的约定承担相应的违约责任，故黄金朝的上述抗辩缺乏理据，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除石狮市灵秀镇塘园村民委员会与黄金朝分别于2006年1月18日、2006年2月23日签订的《房屋租赁合同》； 二、黄金朝应于本判决生效后三日内将位于石狮市南洋路塘园村综合楼二楼至八楼房屋及综合楼一楼自北起第一间至第十一间、第十三间至第十六间店面腾空后返还给石狮市灵秀镇塘园村民委员会； 三、黄金朝应于本判决生效后三日内按每月51980元的租金标准向石狮市灵秀镇塘园村民委员会支付自2017年11月1日起至实际腾退房屋之日止的租金； 四、驳回黄金朝的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9000元，减半收取计4500元，由黄金朝负担。反诉案件受理费19400元，由黄金朝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  吴志生 二〇一九年三月十九日 书记员  林莹莹 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -7- -11-