广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0202民初3145号 原告：柳州市某某房地产开发有限公司，住所地广西柳州市城中区。 法定代表人：郑某某，董事长。 委托代理人：唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托代理人：覃柳燕，广西超仁律师事务所律师。 被告：李某某，男，汉族，1977年8月28日生，住广西柳江县。 被告：温某，女，汉族，1978年9月10日生，住广西鹿寨县。 二被告共同委托代理人：覃国华，广西华尚律师事务所律师。 第三人：上海某某银行股份有限公司柳州分行，住所地柳州市晨华路。 负责人：杨某某，行长。 委托代理人：黄柳军，广西君行律师事务所律师。 委托代理人：邓凯成，广西君行律师事务所律师。 关于原告柳州市某某房地产开发有限公司与被告李某某、温某、第三人上海某某银行股份有限公司柳州分行（以下简称“某某银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告柳州市某某房地产开发有限公司的委托代理人唐忠玉，被告李某某、温某的委托代理人覃国华、第三人某某银行的委托代理人黄柳军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、被告向原告支付违约金567986元；3、被告及第三人在判决生效十日内协助原告注销柳州市沿江路某号某某天誉某栋某号商品房买卖合同登记备案、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记；4、被告赔偿原告为维权支付的律师费5000元；5、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年2月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定被告向原告购买柳州市沿江路某号某某天誉某栋某号一套，房屋总价款2839930元。被告支付了首付款859930元，并办理了剩余房款1980000元的银行按揭手续，因被告未能按期履行还款义务，造成原告损失。原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告李某某、温某答辩称，同意解除商品房买卖合同以及补充协议，同意注销相关的登记。但违约金原告计算有误，应当是190706.27元。原告应当返还被告已付的购房款本金958172.65元以及相应的利息，希望将此款项与本案被告应当承担的赔偿款及违约金进行抵扣。因房价上涨过高，原告解约收回房屋获得利益，应当从损失赔偿额中扣除该利益。同意赔偿5000元律师费，应当从原告获得的利益内抵消。 第三人某某银行答辩称，不同意原告的第三项诉请，不同意撤销预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记。其余的诉请与第三人无关，不发表意见。因为2018年10月30日柳州市城中区人民法院已经做出（2018）桂0202民初1858号生效判决，该判决要求被告李某某、温某以及原告偿还第三人的借款本金1881757.35元以及相应的利息、律师费70200元。原告对上述债务承担连带保证责任，判决书生效后，原告与被告均没有履行支付银行金融判决书义务，因此不同意该诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：012013120128001170201），合同约定：被告购买原告开发建设的位于沿江路某号某某天誉某栋某号商品房一套，该房屋建筑面积174.21㎡，房屋总价款2839930元。合同附件四第一条第3点约定：被告须在签订《合同》时向原告支付首付款859930元，余款1980000元由被告向银行办理按揭贷款手续。双方还签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第一条第（三）项第10点约定：被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担保证责任代被告还贷的，被告应在原告的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向原告偿还代偿款项（包括本、息），每逾期一日，被告应按原告代偿款项本、息总额的万分之五向原告支付逾期还款的违约金，并承担原告为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费等相关费用；被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担保证责任代被告还贷的，原告亦有权解除《合同》，收回房产另行处理，被告应按合同总价的20%向原告支付违约金。协议第十条约定：原、被告根据《合同》或本补充协议的约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后10天内，到产权登记机关撤销《合同》的备案登记和预告登记。一方逾期办理备案登记和预告登记撤销手续的，应按房款总额向对方支付每日万分之五的违约金。原告因此应向被告退还房款或其他费用的，应在《合同》备案登记的预告登记撤销完成后60日内退还（可扣除被告应支付的违约金及其他应承担费用）。上述合同及补充协议签订后，被告向原告支付了涉案房屋首付款。原告、被告、第三人及案外人韦淑娟、杨强签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告因购买涉案房屋向第三人借款，借款金额为1980000元，贷款期限为30年，原告对被告的上述借款承担连带保证责任。2018年8月2日第三人以二被告拖欠涉案房屋贷款为由向柳州市城中区人民法院提起诉讼，2018年10月30日法院作出（2018）桂0202民初1858号生效判决：一、解除某某银行与李某某、温某、韦某某、杨某、柳州市某某房地产开发有限公司于2014年4月29日签订的《个人购房担保借款合同》；二、李某某向某某银行偿还借款本金1881757.35元；三、李某某向原告某某银行支付利息25157.29元、罚息348.08元（利息、罚息暂计至2018年6月30日，指柔的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》的约定另计至实际清偿之日止）；四、李某某向某某银行支付律师代理费70200元；五、柳州市某某房地产开发有限公司对李某某的上述债务承担连带保证责任，在其保证范围内承担责任后，有权依法向李某某追偿；六、驳回某某银行的其他诉讼请求。该判决生效以后，原告及二被告均未履行其支付义务。 另查明，涉案房屋于2014年2月14日办理了商品房合同备案，购房人为李某某、温某，购房日期为2014年1月15日，售房单位为原告，房屋坐落于沿江路某号某某天誉某栋某号，合同证明编号为012013120128001170201。涉案房屋设置有1笔预抵押登记，无预告登记。 再查明，原告为本次诉讼支出律师代理费5000元。 以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、（2018）桂0202民初1858号判决书、商品房合同备案证明、开庭笔录等在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真是意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，以及要求被告赔偿律师费5000元的诉请，被告均表示同意的，本院对原告的该两项诉请予以支持。 关于原告要求被告支付违约金567986元的诉请。因被告拖欠银行贷款本息导致第三人提起诉讼（案号为（2018）桂0202民初1858号），该案判决书判决原告对债务承担连带保证责任。根据补充协议第一条第（三）项第10点约定，被告应当按合同总价款20%即567986元向原告支付违约金。被告辩称，由于《商品房买卖合同补充协议》签订在前，《商品房买卖合同》签订在后，违约金的计算应当适用签订在后的《商品房买卖合同》中关于出卖人解除合同，买受人按累计应付款10%向出卖人支付违约金的约定。本院认为，被告主张适用的合同条款针对的是买受人逾期支付购房款情形，原告主张适用的合同条款针对的是买受人未依约偿还贷款本息导致出卖人承担保证责任情形，针对两种不同情形约定的违约责任不同，原告有权选择合同条款的适用，故被告的辩称理由不成立，本院不予采信。被告辩称，因房价上涨，原告解除合同收回房屋所获得的收益，应当与原告所主张的损失进行抵扣。本院认为，被告的辩称缺乏法律依据，本院不予采信。被告辩称，原告应当将被告已经支付的房款予以退还，该款用于抵扣本案违约金及律师费。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条约定，被告有权在《合同》备案登记的预告登记撤销完成后60日内要求原告退还房款，该款可用于扣除被告应支付的违约金及其他应承担费用。由于现扣除的条件尚未成就，故本院不采信被告的辩称。 关于注销商品房买卖合同登记备案、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定及补充协议第十条的约定，合同解除后，被告应配合原告办理房屋的商品房合同备案及商品房预告登记撤销手续。因原告提交的查档结果证明书显示涉案房屋无预告登记，故本院对于原告要求注销涉案房屋商品房买卖合同登记备案的诉请，予以支持；对于原告要求注销预购商品房预告登记的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告要求注销预购商品房抵押权预告登记的诉请，属于当事人之间另外的法律关系，不属于本案审理范围，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告柳州市某某房地产开发有限公司与被告李某某、温某签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告李某某、温某应向原告柳州市某某房地产开发有限公司支付违约金567986元； 三、被告李某某、温某应在判决生效十日内协助原告柳州市某某房地产开发有限公司注销位于沿江路某号某某天誉某栋某号商品房合同登记备案（合同证明编号为012013120128001170201）； 四、被告李某某、温某向原告柳州市某某房地产开发有限公司支付律师代理费5000元； 五、驳回原告柳州市某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费9530元、保全费3385元，合计12915元（原告已预交），由被告李某某、温某负担。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  傅馨慧 人民陪审员  刘 冰 人民陪审员  王燕芬 二〇一九年三月二十八日 代书 记员  梁慧仪