湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨民初字第01512号原告陶树宁，男，1942年12月5日出生，汉族。委托代理人陶伟，男，1971年4月30日出生，汉族，系原告陶树宁之子。被告袁璐，女，1988年7月28日出生，汉族。被告刘茜，女，1990年1月1日出生，汉族。被告刘雅慧，女，1987年4月21日出生，汉族。原告陶树宁（以下简称原告）诉被告袁璐、刘茜、刘雅慧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员唐琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陶伟，被告袁璐、刘茜、刘雅慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告袁璐、刘茜、刘雅慧系长沙市雨花亭湖南名匠装饰公司同事，通过广告联系原告，于2013年6月23日承租原告所有位于长沙市雨花区韶山中路421号18栋1门802房，双方约定租期一年，月租金1500元。2014年3月23日以前，被告袁璐、刘茜、刘雅慧一直按合同约定按时缴纳租金，原告也一直按合同约定履行自己应尽的义务。2014年3月23日，原告按合同约定时间通知被告袁璐、刘茜、刘雅慧交纳房屋租金时，被告袁璐、刘茜、刘雅慧告知原告，被告刘茜、刘雅慧将搬离，以后由袁璐继续承租原告所出租房屋。原告于2014年3月28日至出租房处索要租金时，其称因另两名与其合租的人不愿租住，被告袁璐表示只愿给付500元。原告不同意，且双方发生争执。无果后，被告袁璐报警欲将原告赶出属于其本人的房产。110来后被告袁璐反复强调房子她要住，但只愿付500元租金。原告完全不能接受。被告袁璐的无理行为已导致合同约定发生根本变化，致使合同目的不能实现。为维护原告自身合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、三被告解除与原告签订的房屋租赁合同；2、三被告将房屋腾空后归还给原告，并按合同约定给付应支付给原告的房屋租金（从2014年3月23日起至实际交房日止，按每月租金1500元计算）；3、三被告支付维修费用共计2558.4元及因维修房屋造成的房屋空置损失1500元（按施工期1个月计算）合计4058.4元；4、三被告所交房屋押金3000元归原告所有；5、三被告承担本案的全部诉讼费用。被告袁璐辩称，1、被告愿意解除与原告签订的房屋租赁合同。2、被告愿意向原告支付2014年3月23日至4月23日止一个月的租金，其后的租金是因为原告的原因导致合同不能继续履行，被告不愿意支付。3、对于原告的第三项诉讼请求因为没有事实和法律依据，被告不愿意支付。4、另外两被告因为提前搬走，愿意各自用1000元作为违约金交付给原告，因为被告不存在违约的问题，原告应该退还被告1000元的房屋押金。被告刘茜辩称，1、2014年3月15日被告已经搬出来了，事实上被告已经和原告解除合同；2、因为被告已经搬出来，不存在交付房租的问题；3、原告没有证据证明支付了维修费用，被告愿意将已交付的1000元房屋押金作为违约金支付给原告。被告刘雅慧辩称，1、因为被告于2014年3月17日就搬离了，3月28日就把钥匙、电卡还给了原告。对原告诉求的租金，被告不愿意支付；2、原告要求被告支付维修费用和房屋空置损失，因为没有事实和法律依据，被告不愿意承担。3、被告愿意将已交付的1000元房屋押金作为违约金支付给原告。经审理查明，被告袁璐、刘茜、刘雅慧系长沙市名匠装饰设计工程有限公司雨花亭旗舰店同事。2013年6月23日，原告（出租方，甲方）与被告袁璐、刘茜、刘雅慧（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其所有的坐落在长沙市雨花区金地社区18栋802室的房屋（原长沙市南区韶山路117号32栋802号房屋，总建筑面积67.25M2）及其设备在良好的状态下出租给乙方使用。甲方应保证该物业出租前之水、电、煤气、管理费等费用在交付乙方使用时已结清。甲方应保证租赁房屋本身及附属设施，设备处于能够正常使用状态。租赁期限自2013年6月23日至2014年6月23日止。该房屋月租金为1500元整，以人民币结算。在一个租赁年度内租金原则上不作调整。如乙方需续租，双方再另行协商。签署续租合同。乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金3000元整，租金按每三个月结算一次，由乙方每三个月的最后一个月的租赁日交付甲方。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：（1）租赁期间发生的水费、电费、煤气费、有线电视收视费、网络使用费。低值易耗品（如灯泡、水龙头、开关插座、软管等更换的费用）；（2）物业管理费、物业税、垃圾处理费、车辆停放费；（3）其它因出租该房屋产生的税费。如乙方不再续租，乙方需结清租赁期间发生的水费、电费、煤气费、有线电视费、网络使用费及其他应由乙方支付的费用。以交房日前一天的缴费正式发票为准。甲方在房屋验收完毕，结清所有费用后将押金余额退还乙方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态（空调、冰箱、电视机、洗衣机、热水器、抽油烟机、橱柜、家具、照明设施、水管道、门窗玻璃、卫浴设施、地板、墙面等）。如有损坏，乙方必须负责修复或照价赔偿。不得留存或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，押金不予退还，造成甲方损失，由乙方另外负责赔偿。（1）擅自将承租的房屋合租、转让、转租、转借他人或擅自调换使用；（2）擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；（3）欠租金累计一个月；（4）利用承租房屋存放危险物品的，利用承租房屋进行违法活动的，在承租房屋内吸食毒品及违禁药物；（5）乙方有不当行为影响邻居正常的生活秩序，不听劝告拒不改正的；（6）故意损坏承租房屋，违反物业管理规定，拒不改正；（7）按合同约定，应由乙方支付的费用而拒不支付的；（8）乙方提前解除合同；（9）未遵守当地外来人口和计划生育等管理规定，被有关管理部门警告。根据合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15天内或合同到期日之前搬出乙方所有设备、物件，双方另有协商除外。搬迁后房屋如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。租赁期间，若因乙方原因，造成合同终止，乙方应向甲方支付违约金3000元。合同对其他事项还进行了约定。当日，被告袁璐、刘茜、刘雅慧向原告共交纳押金3000元和一个月租金1500元，其中每人押金1000元，租金500元。之后，被告袁璐、刘茜、刘雅慧入住该房屋并向原告交纳租金至2014年3月23日。被告刘茜、刘雅慧于2014年3月23日之前搬离该房屋。被告袁璐于2014年4月23日搬离该房屋。但原告与被告袁璐、刘茜、刘雅慧就房屋退租事宜发生争执，双方经协商无法达成一致意见，原告于2014年4月4日起诉至本院，请求依法裁决。另查明，1、被告刘茜、刘雅慧放弃要求原告退还其各自交纳的押金1000元。2、原告对其第二项诉讼请求明确为要求被告袁璐、刘茜、刘雅慧将房屋腾空后归还原告并按1500元／月的标准向原告支付从2014年3月23日起至2014年5月9日止的房屋租金。本案经本院主持调解，双方当事人未达成一致协议。以上事实，有接处警案（事）件登记表、《房屋租赁合同》、房屋所有权证以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告袁璐、刘茜、刘雅慧签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。原告依约向被告袁璐、刘茜、刘雅慧交付了租赁房屋，履行了自己的义务，被告袁璐、刘茜、刘雅慧在承租原告房屋期间提前退租，已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。原告要求解除与被告袁璐、刘茜、刘雅慧签订的《房屋租赁合同》，被告均表示同意，本院予以支持。被告刘茜、刘雅慧于2014年3月23日之前搬离承租房屋。在原告于2014年4月4日起诉后，被告袁璐于2014年4月23日搬离承租房屋。原、被告于2014年4月23日事实上解除了双方的房屋租赁合同关系。因被告袁璐、刘茜、刘雅慧已向原告交纳租金至2014年3月23日，故被告袁璐、刘茜、刘雅慧还应向原告交纳从2014年3月24日起至2014年4月23日止的房屋租金即1个月的房屋租金1500元。原告要求被告袁璐、刘茜、刘雅慧按1500元／月的标准支付从2014年3月23日起至2014年5月9日止的房屋租金，对原告主张超过部分，本院不予支持。原告要求被告袁璐、刘茜、刘雅慧支付维修费2558.4元及因房屋维修造成的房屋空置损失1500元，因原告未提交足够证据证明三被告租赁房屋期间损害了房屋，本院不予支持。原告主张被告袁璐、刘茜、刘雅慧所交房屋押金3000元归其所有，根据双方约定，被告袁璐、刘茜、刘雅慧提前解除合同，原告可终止合同并收回房屋，押金不予退还，故原告该项诉求，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陶树宁与被告袁璐、刘茜、刘雅慧签订的《房屋租赁合同》于2014年4月23日解除；二、被告袁璐、刘茜、刘雅慧应于本判决生效之日起三日内支付原告陶树宁房屋租金1500元；三、被告袁璐、刘茜、刘雅慧所交押金3000元，原告陶树宁不予返还；四、驳回原告陶树宁的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元，因适用简易程序减半收取65元，由被告袁璐、刘茜、刘雅慧共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员  唐琳二〇一四年五月二十三日书 记 员  周宇附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。