青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2012）城民初字第2249号原告仇吉元。委托代理人鲁贤辉，山东新和律师事务所律师。被告舒涛。委托代理人刘世蓬，山东青成律师事务所律师。被告张涌。原告仇吉元与被告舒涛、被告张涌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仇吉元的委托代理人鲁贤辉、被告舒涛的委托代理人刘世蓬均到庭参加了诉讼，被告张涌经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告舒涛于2003年12月3日签订《房屋买卖合同》，双方约定被告将位于青岛市城阳区仁和居小区（机关事务局自建职工房）2号楼5单元601户的房屋以每平方米1380元的价格卖给原告。原告于2003年12月4日将购房款80000元支付给被告，剩余购房款37189.6元，双方约定待被告为原告办理房产证等手续后一次性支付给被告。原告向被告支付80000元的购房款后被告将房屋钥匙交予原告，原告一直实际占有该房屋至今。原告占有该房屋后，原告催促被告将房屋过户给原告，为原告办理房产证。被告一直答应给原告办理，却一直没有办理。2011年8月8日原告到青岛市城阳区房屋管理局查询该房屋信息时，才发现该房屋的登记所有人为张涌，被告根本无权处分该房屋，因此原告与被告舒涛之间签订的《房屋买卖合同》无效。因原告与被告舒涛已签订《房屋买卖合同》，导致原告无法用所付该房屋的资金购买其他房屋。原告与被告舒涛2003年12月3日签订该《房屋买卖合同》时约定房屋价款为每平方米1380元，现相同地段的房屋的价格已经远远超过该价格。被告舒涛的无权处分行为给原告造成了巨大的经济损失，因此，原告按此地段房屋每平方米5000元向被告舒涛主张经济损失，具体计算方式为：房屋面积84.92平方米×5000元-购房款80000元=344600元，并要求原告返还购房款80000元，共计424600元，故为维护原告的合法权益，请求判令：1、判决原告与被告舒涛于2003年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效。2、被告舒涛返还原告的购房款80000元。3、被告舒涛赔偿原告经济损失344600元。4、诉讼费由被告舒涛承担。被告舒涛辩称，原告诉讼请求已过诉讼时效；被告当时出售房屋时房产所有人被告张涌知道并同意房屋出售；涉案房屋2003年时没有产权手续，当时房屋是内部集资建房，原告当时对此知晓；原告本就在城阳区房产处工作，对此亦很明白；合同无效的过错不应在被告，请求法院驳回原告的诉讼请求。为证明其主张，原告向本院提交下列证据：1、房屋买卖合同1份，证明原告与被告舒涛于2003年12月3日签订房屋买卖合同，约定被告舒涛将位于青岛市城阳区仁和居小区2号楼5单元601户建筑面积84.92平方米的房屋以每平方米1380元出售给原告，购房款分两次支付，原告先支付人民币8万元，被告舒涛将房屋交付给原告，剩余的37189.6元待房产证手续办理齐全之后支付；被告舒涛称房屋的房产手续一直在办理中，致使原告信任被告对房屋具有合法的产权才签订的房屋买卖合同，原告无过错。被告舒涛对该证据的真实性无异议，但认为证明不了原告所要证明的事项；该证据可以证明当时签订合同时，合同中已经明确表示了涉案房屋是单位自建的职工住房，办理产权证非常困难，办证的时间不能确定，对此原告在签合同时就已经知道。2、被告舒涛出具的收条1份，被告舒涛于2003年12月4日收到原告购房款8万元，证明原告已经履行了合同约定的义务。被告舒涛对该证据的真实性无异议，但认为其中一部分已经交给了被告张涌了，因为两被告之间存在经济往来，抵消后支付了一部分给被告张涌。3、商品房买卖合同1份及购房发票1份，证明涉案房屋虽然为自建房，但性质属于允许市场交易的商品房；青岛市城阳区机关事务管理局已经于2003年1月23日将房屋出售给被告张涌，被告舒涛在明知没有所有权的情况下与原告签订了房屋买卖合同，属于无权处分，签订的合同无效。被告舒涛对该证据的真实性无异议，但认为被告舒涛已经将该情况在售房时告知原告了。4、青岛市房地产登记薄1份，证明经原告于2011年8月8日查询得知涉案房屋的权利人是被告张涌，被告舒涛属于无权处分，原告于2011年8月8日才得知该房屋产权人不是被告舒涛，因此不存在时效问题。被告舒涛对该证据的真实性无异议，但认为原告在2003年购房时就已经知道该房屋产权人不是被告舒涛。被告舒涛未向本院提交证据。被告张涌未到庭亦未向本院提交证据。经审理查明，2003年1月23日，被告张涌与青岛市城阳区机关事务管理局签订《商品房买卖合同》，约定被告张涌购买该局位于城阳区明阳路仁和居2号楼5单元601户房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积共85.06平方米，单价为每平方米955元，总金额为81098元；购40号煤屋，面积6.7平方米，单价500元／平方米，共计3350元。2008年10月22日，被告张涌办理了房屋产权登记，该房屋坐落变更为青岛市城阳区明阳路307乙2号楼5单元601户。2003年12月3日，原告仇吉元与被告舒涛签订《房屋买卖合同》，约定甲方（即被告舒涛）将位于仁和居小区（机关事务局自建职工住房）2号楼5单元601户房屋转让给乙方（即原告仇吉元），转让价格为1380元／平方米，共计117189.60元，分两次支付，先由乙方支付甲方80000元，甲方将房屋交付给乙方，该房归乙方所有，剩余购房款37189.6元待甲方将房产证等手续办齐交给乙方后付清。煤屋以600元／平方米的价格卖给乙方，款项待房产证办下后按房产证所标面积一次付清。乙方在居住期间因房屋产权引发的一切纠纷由甲方负责。如纠纷无法解决，乙方有权提出退房要求，甲方应在10日内将原购房款退还给乙方，并以原购房款50%的价格作为赔偿金补偿乙方的经济损失。甲、乙双方不得擅自违约，违者按购房款的50%的价格作为赔偿金，补偿对方的经济损失。被告舒涛在合同甲方处签字，原告仇吉元在合同乙方处签字，并有中间人“李磊”签字。12月4日，原告仇吉元支付被告舒涛购房款80000元，被告舒涛为原告出具收条；同日，被告舒涛向原告仇吉元交付了房屋。以上事实，有房屋买卖合同、收条、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，足以认定。本院认为，根据我国法律规定，无权处分是指无处分权人以自己的名义就他人的权利标的所为的处分行为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后去取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案房屋青岛市城阳区明阳路307乙2号楼5单元601户所有权人系被告张涌，被告舒涛主张受被告张涌委托与原告仇吉元签订了关于该房屋的买卖合同。本院认为，该合同双方均已履行，原告依约向被告舒涛支付部分房款，被告舒涛将房屋交付给原告，且原告占有使用该房屋至今已经十年有余，被告张涌从未提出过异议，因此应视为被告张涌对该买卖合同的追认，对被告舒涛主张受张涌委托与原告签订房屋转让合同的意见本院予以采纳，对原告要求确认该房屋买卖合同无效并要求被告返还房款、赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告仇吉元要求确认与被告舒涛于2003年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。二、驳回原告仇吉元要求被告舒涛返还原告的购房款80000元的诉讼请求。三、驳回原告要求被告舒涛赔偿经济损失344600元的诉讼请求。案件受理费7669元，诉讼保全费2643元，由原告仇吉元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  杨忠吉审判员  顾 伟审判员  李 珂二〇一四年五月十二日书记员  胡绪云附本案依据的法律规定：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。