北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第03866号上诉人（原审原告）谭群雷，男，1968年7月1日出生。被上诉人（原审被告）北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人李维，董事长。委托代理人邹克，男，1971年6月19日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。上诉人谭群雷因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第1871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人谭群雷，被上诉人北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）之委托代理人邹克、樊小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年1月，谭群雷起诉至原审法院称：2008年5月，我与罗顿公司签订了《北京市商品房预售合同》。合同中，罗顿公司承诺在房屋交付之日起720日内办妥房产证，逾期办理的，罗顿公司每日按购房全款的万分之三支付违约金。罗顿公司于2010年1月10日将商品房交付给我。罗顿公司本应在2012年1月1日前为我办妥房产证，但我领取的房产证上写明办妥时间为2012年8月28日，罗顿公司延期办理房屋所有权证共计238天，应向我支付逾期办理房产证违约金共计607754×0.0003×238=43392.16元。另外，我购房时，按罗顿公司要求向该公司预交了契税8769.69元，该笔款项在实际缴纳契税6077.54元后剩余2692.15元，罗顿公司有义务退还。为此，我诉至法院，请求依法判令：1、罗顿公司支付我逾期办理房产证违约金43392.16元；2、罗顿公司退还我多预交的契税2692.15元。罗顿公司辩称：第一，谭群雷已经完全占有、使用该商品房，并享有了该商品房的所有收益。谭群雷没有因我方逾期办理转移登记造成任何损失。第二，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。另外，根据关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第27条、第29条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的相关规定，我国合同法对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅，同时强调违约金以实际损失为基础，鉴于本案谭群雷无任何实际损失，故请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公开利益、当事人获得利益等综合因素。我方的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非赢利性；在金融危机的影响下，我方的经营也受到一定影响，但我方仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。在业主利益没有损失的前提下，我方没有义务也没有资金对众多业主进行赔偿。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据我方的过错程度、获得利润情况，根据公平和诚实信用原则对违约金进行平衡，慎重裁量、公正裁判。原审法院审理后确认：本案中，双方在合同中约定了因出卖人责任买受人未能在约定期限内取得房屋所有权证书的违约责任，双方关于该项违约责任的约定是预先约定的防范性措施，其目的在于督促相对方依合同约定及时履行合同义务，以保障当事人订立合同的目的能够实现。就办理本案涉诉房屋的转移登记而言，因罗顿公司的责任致使谭群雷未能在约定期限内取得房屋所有权证书，罗顿公司存在违约行为，理应向谭群雷支付违约金。综合本案的实际情况，鉴于现有证据未能证明房屋转移登记逾期已经对谭群雷造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付谭群雷违约金的数额。谭群雷要求罗顿公司退还剩余契税代收款2692.15元，罗顿公司认可该事实的存在，并明确表示同意退还，对此法院不持异议。据此判决：一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告谭群雷逾期办理房屋所有权证书违约金人民币八千六百七十八元四角三分；二、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内退还原告谭群雷剩余契税代收款人民币二千六百九十二元一角五分；三、驳回原告谭群雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，谭群雷不服，上诉至本院。上诉理由及请求：一审法院适用法律不当，滥用自由裁量权，判决的违约金数额过低；一审确定的罗顿公司应退还的剩余契税代收款数额有误，要求撤销原判，改判罗顿公司支付逾期办证违约金43392.16元、退还剩余契税代收款3038.77元。罗顿公司辩称：我方的行为未给谭群雷造成损失，同意一审判决。经审理查明：2008年5月2日，谭群雷与罗顿公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定，谭群雷购买罗顿公司开发的503号房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。在合同第二十一条，双方对产权登记约定：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，谭群雷向罗顿公司支付了全部购房款。2010年1月10日，罗顿公司向谭群雷交付房屋。2012年8月28日，谭群雷取得503号房屋（建筑面积74.11平方米）的房屋所有权证。罗顿公司迟延办理产权证238日，按合同计算的违约金数额为43392.16元。谭群雷向罗顿公司支付了契税代收款9116.31元，谭群雷实际向税务机关缴纳的契税为6077.54元，罗顿公司多收取谭群雷契税代收款3038.77元。二审庭审中，谭群雷自述一审中其计算的罗顿公司应退还的契税数额有误，罗顿公司应退还3038.77元，罗顿公司认可。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、购房发票、房屋产权证、契税发票等相关证据在案予以佐证。本院认为：谭群雷与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，双方当事人均应依约享有权利并积极履行义务，确保合同目的顺利实现。合同约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，罗顿公司违反了合同约定，应当支付谭群雷违约金，对此双方均无争议。双方争议的焦点是违约金的数额，本案中谭群雷未能证明罗顿公司的行为给其造成了重大损失，罗顿公司主张减少违约金的数额法院依法予以采纳。一审法院根据本案案情、罗顿公司违约行为的后果、房屋市场价格的变动等情况酌情确定罗顿公司支付谭群雷违约金8678.43元既实现了合同目的又体现了公平原则，本院对此判项予以维持。罗顿公司认可应退还谭群雷契税代收款3038.77元，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第1871号民事判决的第一项、第三项。二、变更北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第1871号民事判决第二项为：北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内退还谭群雷剩余契税代收款人民币三千零三十八元七角七分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费四百七十七元，由北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费八百八十五元，由谭群雷负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣代理审判员  朱文君代理审判员  徐 冰二〇一四年五月十九日书 记 员  林 娜