苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初8394号 原告（案外人）：陈婷，女，汉族，1992年3月19日生，户籍所在地江苏省苏州。 委托诉讼代理人：王政，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：徐建根，男，汉族，1968年10月12日生，户籍所在地苏州。 被告（被执行人）：周长泉，男，汉族，1968年11月25日生，户籍所在地苏州。 被告（被执行人）：陈彩金，女，汉族，1976年1月30日生，户籍所在地苏州。 原告陈婷诉被告徐建根、周长泉、陈彩金案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月11日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，后因被告周长泉、陈彩金下落不明，本院依法对周长泉、陈彩金公告送达，本案于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告陈婷及其委托诉讼代理人张尧到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 经审理查明，被告徐建根与被告周长泉、陈彩金民间借贷纠纷一案，案号为（2017）苏0591民初5845号，案件审理过程中，该案原告即本案被告徐建根依法对周长泉、陈彩金的财产申请保全措施，本院出具（2017）苏0591民初5845号民事裁定书，并依据此查封了登记在被告周长泉、陈彩金名下的苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑999幢018室地下车位，建筑面积为58.78平方米。该案判决生效后，因被告周长泉、陈彩金未履行判决确定的给付义务，徐建根向本院申请强制执行，执行案号为（2018）苏0591执2120号，原诉讼中采取的保全措施依法转为执行措施。本案原告对此执行行为提出异议，主张该地下车位系其所有，要求停止执行。本院出具（2018）苏0591执异88号执行裁定书，认为，从不动产登记情况看，位于栖湖名苑999幢018室的地下车位是单独登记的、可以单独处分的、独立的不动产。根据我国法律规定，不动产的权利人应当按照不动产登记簿判别，本案根据不动产登记簿记载，该地下车位登记在周长泉、陈彩金名下，本院对此采取执行措施符合法律规定，故裁定驳回陈婷的异议请求。原告陈婷不服该裁定，依法向本院提起本案诉讼。 原告陈婷向本院提出诉讼请求：1.请求判决终止并解除对原告苏(2016)苏州工业园区不动产权第0028073号，权利号27018.999.018的用途为城镇住宅用地地下车位(使用权面积58.78平方米建筑面积58.78平方米)的强制执行；2.请求依法确认前述不动产归原告所有并判决被告周长泉、陈彩金按照《买卖合同补充协议》立即协助和配合原告办理不动产权(第0028073号，权利号27018.999.018)的过户登记；3.本案的案件受理费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告周长泉、陈彩金于2016年4月15日签订了《苏州市存量房屋买卖合同(编号：苏房存园区合同201604150125)》(工商备案号：05000900220140805)，并办理了产权过户手续。后因双方发现地下车位未在合同中予以明确约定，被告周长泉、陈彩金以此要求原告需额外支付一定的费用(大约9万元附近)后才同意出具《买卖合同补充协议》并同意协助配合办理车位的产权过户登记。无奈之下，原告按照被告周长泉、陈彩金的要求支付了相应的款项，但被告周长泉、陈彩金在出具《买卖合同补充协议》后的很长一段时间里不再出现，原告因此长时间未能及时办理相应的过户手续，该车位系原告所有，故要求判如所请。 被告徐建根、周长泉、陈彩金未答辩亦未提交书面答辩状。 原告陈婷针对其诉请主张，向本院提交证据： 证据1、苏州市存量房屋买卖合同（网签合同）、2016年2月19日的房屋买卖合同、栖湖名苑11-101幢的房屋中华人民共和国不动产登记证，证明原告确实是通过苏州易扬典居房产经纪有限公司（丙方、居间方、以下简称易扬典居）购买了被告周长泉、陈彩金所有的位于苏州工业园区唯亭镇亭盛街66号栖湖名苑11-101幢的房屋，苏州易扬典居房产经纪公司的员工（负责人曹辉）经办了整个手续，对于整个购房过程（包含双方约定在购房合同中已包含车库一事）都十分知晓。根据原告提交的房屋买卖合同，陈金根（买受方、乙方）与被告陈彩金、周长泉（出售方、甲方）通过苏州易扬典居房产经纪有限公司（居间方、丙方）签订编号为0000069号房屋买卖合同，约定甲方将位于苏州工业园区唯亭镇亭盛街66号栖湖名苑11-101幢房屋出售给乙方，房屋成交价格为伍佰陆拾陆万元。双方约定于2016年4月15日之前办理产权过户登记手续。该合同丙方由易扬典居盖章并在经手人处签有“孟荣芹、曹辉”。根据该房屋不动产登记簿显示，栖湖名苑11-101幢房屋于2016年6月23日办理了产权变更登记手续，产权人系原告陈婷。原告表示，陈金根系陈婷的父亲，由其代陈婷签订房屋买卖合同，陈金根对此予以确认。 证据2、买卖合同补充协议、涉案车位的销售不动产统一发票、涉案车位的中华人民共和国不动产登记证，证明通过与被告周长泉、陈彩金签署了买卖合同补充协议，确认了已购买车库一事。同时基于原告支付了大约9万元的费用后，被告陈彩金同意签署处理买卖合同补充协议，同时被告陈彩金将购置该车位时的原始发票及两份车库产权证一并交于原告，称后续会配合原告办理产权过户登记手续。该买卖合同补充协议约定，陈彩金、陈婷、易扬典居于2016年2月19日在商旅大厦1104室签约苏州工业园区栖湖名苑11幢101室房屋买卖合同（编号：0000069），房屋价格为人民币伍佰陆拾陆万元整（5660000），此价格含地下车位2个，现已办出一个车位产证（坐落位于栖湖名苑999幢018室），因共有周长泉无时间办理车位转移登记手续，后续三方需无条件配合买方办理栖湖名苑999幢018室车位产证。该补充协议落款处由陈彩金、陈婷签名并加盖有易扬典居公章。 证据3、关于涉诉车库真实情况照片打印件、现场拍摄涉诉车库的周边整体情况视频，证明原告所购买的苏州工业园区唯亭镇亭盛街66号栖湖名苑11幢101室属于别墅性质，按照此类建筑物的功能性使用方法及日常生活经验，别墅和车库都是一对一的匹配关系，区别于普通的商品房及至写字楼式的建筑与车库的关系，故涉诉车库与原告已购买的房产之间系不可分物的关系，不看单独分离来使用，车库的特殊功能性决定了其也难以作为被执行对象予以执行，于社会实际中更是难以拍卖或挂售，任何一个具有日常生活经验的理性人也不会购买该具有独立功能的车库。 证据4、易扬典居工作人员曹辉、石薛的情况说明、陈建华的情况说明，证明苏州易扬典居房产经纪有限公司当时的两位经办人曹辉、石薛及另一位陪同原告进行办理手续的人员陈建华对原告购买的被告陈彩金、周长泉的房屋及车库的事情予以了陈述，确实当初在购买合同中包括车库，双方因为此事在苏州易扬典居房产有限公司互相争执好几次，相关人员对此记忆犹新。同时也证明了被告陈彩金、周长泉在签订了买卖合同补充协议后以各种借口推诿不配合办理房产过户登记手续。 就双方房屋买卖交易过程，原告陈述，一开始签房屋买卖合同的时候，我们一直以为购房款是包含了车位的，这个房子都是和车位一一对应的，且当时谈的时候也是一起谈的，中介也一直是这么操作的，后来房屋产权交易过户手续办理时，被告陈彩金主动提出问我们车库要不要然后我们才知道，车库要另外办手续，然后才发现在产证那个合同上没有把包含车位的事情写进去，我们一直以为这个购房款是包含车库在内的，他说不是的，是独立的，有独立产权的，然后双方为这个事情协商了很久，当天就协商他表示要我们给钱，后来多次协商，就是我们补九万元钱，双方签了补充协议。当天，原告将身上有的三、四万块现金就先给被告，被告陈彩金将车位产权证书及发票交到中介处，过了几天，原告又把剩余的钱给了他，九万元是都是现金支付的，是被告陈彩金要求的，签订补充协议的时候，被告周长泉人已不在苏州了，所以只有陈彩金签字。因为当时谈房屋买卖合同的时候其实大家谈的就包含车位的，所以补充协议就对此予以确认了。 原告为证明其诉请主张，还申请易扬典居公司的工作人员曹辉出庭作证，曹辉表示，其参与了陈婷与周长泉、陈彩金的房屋买卖合同的订立，双方最后谈定的合同价格是包含车位的，因为买卖的房子是别墅，别墅都是和车位一起买卖的，所以在房屋买卖合同中就未单独标包含车位。在合同约定的过户时间到了之后，周长泉他们没有去过户，那两天才发现合同上没有标车位，双方就此纠缠了好久，周长泉、陈彩金他们认为车位要另加钱，才能办理房屋过户手续，后来陈婷这边愿意加钱，双方签订了补充协议，当时好像陈婷这边给了有两三万，到了过户拿产证的时候，卖方又不愿意去签字，然后陈婷这边又给了钱，是在商旅大厦地下室给的，具体给了多少不清楚，之后周长泉他们才去办得拿钱手续。当时房屋过户手续办得差不多了，所以车库就没一起办过户手续，双方再约时间。过户后，房子和车位就一起交付给原告使用了。 本院认为，根据法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本院认为，根据庭审查明，本案原告与被告周长泉、陈彩金于2016年2月19日就栖湖名苑11-101幢房屋签订了房屋买卖合同并于2016年6月就该房屋办理了过户手续。就本案诉争的洒湖名苑999幢018室地下车位，本院认为，原告与被告陈彩金就此签订了相应的补充协议，原告向本院提交了相应的车位不动产权登记证书及发票，并就该车位交付、为何未及时办理过户、车位价款支付等予以说明，其说明与负责双方房屋买卖合同的中介经办人员曹辉的证词能基本印证，且上述事宜均发生在本院查封之前，因周长泉、陈彩金下落不明导致车库未及时办理相应过户手续，同时未有证据证明原告与周长泉、陈彩金存在串通、恶意转移财产的可能，原告基于此，主张要求停止对洒湖名苑999幢018室地下车位的执行措施，并确认该车位归其所有，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。被告徐建根、周长泉、陈彩金未到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、不得执行位于苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑999幢018室地下车位（权利号：27018.999.018）； 二、确认位于苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑999幢018室地下车位归原告陈婷所有，被告周长泉、陈彩金于本判决生效之日起十日内配合原告陈婷办理过户手续。 案件受理费2300元，由被告徐建根、周长泉、陈彩金负担；公告费690元，由被告周长泉、陈彩金负担，上述被告应负担款项已由原告预交，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 （此页无正文） 审 判 长  谢淑敏 人民陪审员  陆根英 人民陪审员  金兴梅 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  马金叶