北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2012）大民初字第12858号原告王艳成，男，1974年1月26日出生。委托代理人刘洋，北京市三维律师事务所律师。被告北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路11号综合办公室。法定代表人牛杰，董事长。委托代理人任雪松，男，1973年4月16日出生。委托代理人刘小峰，北京市华实律师事务所律师。原告王艳成与被告北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司（以下简称：大兴城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马建庆担任审判长、与人民陪审员侯本正、宋玉英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王艳成及委托代理人刘洋，被告大兴城建公司的委托代理人任雪松、刘小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王艳成诉称：原告与被告于2007年12月28日签订了《回迁安置房屋买卖合同》，被告将位于大兴区兴盛街187号院8号楼3单元701室、建筑面积83.6平方米，卖给原告为住宅，价款218300元，原告依照约定履行了购房义务，被告2010年4月20日将上述房屋交付给原告。原告在装修后发现被告交付的房屋高矮不一、墙壁凹凸不平，多次找被告，被告不予理睬。无奈向贵院起诉被告，贵院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称：质量鉴定中心）鉴定，鉴定结果为该房存在严重质量问题，并提出了修复方案。在法庭主持下双方达成调解协议书。被告不正确履行协议书，不按鉴定修复方案修复，对房体乱刨滥凿，并将承重墙里面的钢筋截断，直接破坏了房屋的安全性和耐久性。被告的行为给原告造成巨大的经济损失及精神创伤。原告有房不能居住，不得不另行租房生活。现要求判决被告立即赔偿原告房租40000元、装修费156000元、房屋贬值费160000元；诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告王艳成申请变更诉讼请求为：1、被告支付房屋维修及装修恢复的造价20724.50元；2、被告向原告支付房屋租金90800元；3、被告支付鉴定费25000元；4、被告支付装修费（暂估）10000元；5、被告支付搬家费325元；6、诉讼费用由被告承担。被告大兴城建公司辩称：对鉴定书认定的修复造价，我方不持异议，对于原告变更后的第一项诉讼请求同意支付，第二项租金被告不同意支付，原因是按照原来的调解书被告完全可以在调解书约定的期间之内把房屋修复完毕，也就不会产生相应的费用，被告认为是由于原告方自身的原因造成的，而且这个房屋即使是在修理期间是不是能够正常居住，被告也有异议，因为从照片上看家具还都在，并且双方已经认可修复工作已经完毕了，关于第三项，我方认为应该由双方分担，第四项我方不同意支付，搬家费也不同意支付。经审理查明：2007年12月28日，出卖人大兴城建公司与买受人王艳成签订《回迁安置房买卖合同》，约定：买受人自愿购买北京市大兴区兴城丽源小区7号楼3单元701室；办理结算、入住手续后出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。后涉案房屋交付原告王艳成使用。2012年11月8日，涉案房屋登记于王艳成名下，房屋坐落变更为大兴区兴盛街187号院8楼3单元701。2011年5月，王艳成以入住装修后发现涉案房屋存在房屋质量问题为由，向本院提起诉讼，要求大兴城建公司对涉案房屋进行修复，并承担诉讼费、鉴定费。该案中，本院委托质量鉴定中心对涉案房屋是否存在质量问题及修复方案进行鉴定，后该中心出具（2011）建鉴字第144号《房屋质量问题及修复方案鉴定》，鉴定意见为：6.1涉案房屋南卧室东墙出现的裂缝属材料干缩引起；6.2涉案房屋北卧室与厨房之间隔墙相对于北卧室西侧承重墙的轴线偏移，不合相关规范条文的规范；6.3涉案房屋北卧室与厨房之间隔墙与北卧室西侧承重墙交接处出现收缩性裂缝；6.4涉案房屋南卧室与客厅隔墙出现竖向细小裂缝，不符合相关规范条文；6.5涉案房屋北卧室楼板的标高高差与客厅楼板的标高高差，不符合相关规范条文的规定；6.6涉案房屋北卧室东墙的垂直度，不符合相关规范条文的规定。该中心出具的鉴函（B11144）《（2011）建鉴字第144号鉴定建议修复方案》载明：1、南卧室东墙、南卧室与客厅之间隔墙裂缝修复方案。南卧室东墙以及南卧室与客厅之间隔墙裂缝细小，采用以下修复方案：铲除裂缝处的装饰层，扫刷冲洗干净、晾干，将“混凝土保护剂”用洁净水稀释1—2倍“湿碰湿”涂刷，再用“聚合物砂浆”涂刷修补，涂层厚度不小于2mm，涂刷范围沿裂缝周边扩大300mm。2、北卧室东墙垂直度修复方案。将东墙原有装饰装修层剔凿，按照原装饰装修的工艺及中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程质量验收规范》中相关标准进行施工。3、北卧室隔墙与承重墙偏移修复方案。将北卧室承重墙面与隔墙面整体重新抹灰、找平，并按照中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程质量验收规范》相关标准进行施工。4、客厅顶板、北卧室顶板修复方案。北卧室顶板，客厅顶板标高不一致，但不影响结构的安全性。此缺陷修复比较困难，建议以下两种方法任选其一：（1）采用带胶砂浆抹灰重新对客厅顶板、北卧室顶板抹灰、找平。（2）建议北卧室顶板及客厅顶板加吊顶，掩盖视差。注：1、上述方案为根据本工程现场勘验情况所出具的建议性修复，方案的实施应当由有资质的专业队伍进行施工，施工前应出具详细的施工方案，施工过程必须严格按照施工相关技术规程操作；2、我中心所提出的方案为从工程技术角度出发，解决相应的问题。至于其由于其他因素所引起的可行性问题，不在我中心的工作范围内。3、我中心所提出的方案为建议性方案之一，因此修复方案不局限于本方案，但应综合考虑各方案的经济效益，采用最为安全可行与经济适用的修复方案。上述鉴定费用为20000元。该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、大兴城建公司自二○一二年三月二十五日至二○一二年四月二十五日期间对王艳成所有的位于北京市大兴区兴盛街一百八十七号院八号楼三单元七○一号房屋按照质量鉴定中心出具的修复方案进行维修，达到国家《建筑装饰装修工程质量验收规范》的标准（由质量鉴定中心负责验收，验收费用由大兴城建公司负担）；二、诉讼费用二万零七十五元（案件受理费七十五元、鉴定费二万元），由大兴城建公司负担。本院根据上述调解协议，于2012年3月9日出具了（2011）大民初字第6796号民事调解书。2012年5月20日，被告大兴城建公司按照上述调解书进入涉案房屋施工。关于进场时间延误的原因，被告大兴城建公司主张：被告的施工人员多次去原告家，不是没有人就是家具没有搬走，并提交了王艳成签名的《证明》、施工人员杨森的证言及光盘内的视频资料和照片，原告王艳成对上述材料基本上予以认可。2012年5月28日，被告大兴城建公司的施工人员撤场，未能继续施工。关于未能继续施工的原因，原告王艳成主张：施工人员在剔凿承重墙时，部分钢筋被损坏，原告不再让被告施工了。被告大兴城建公司认可部分钢筋受损，但是主张出现问题后立即找了设计单位出具了设计方案，但是原告坚持不让施工。庭审中，被告大兴城建公司主张：原告认为由于被告的施工造成了安全隐患，应该在我方修好以后，由原告找一家公司验收，验收以后才算我方完成了义务，还没有修完不能说我方的修复有问题。2012年7月17日，王艳成向本院申请强制执行，要求大兴城建公司履行（2011）大民初字第6796号民事调解书第一项确定的义务。2012年11月30日，王艳成撤回强制执行申请。本院于2012年11月30日出具（2012）大执字第4440号执行裁定书，准许王艳成撤回本次执行申请。本案在审理过程中，原告王艳成申请对涉案房屋的耐久性、安全性进行鉴定，本院委托质量鉴定中心对上述事项及如存在房屋耐久性、安全性问题对修复方案进行鉴定。经质量鉴定中心现场勘验，情况如下：1、现场涉案房屋次卧室东墙局部已剔凿出2190mm＊930mm的区域，剔凿区域内墙体水平分布筋已暴露，竖向分布筋局部暴露。墙体水平分布筋局部破损，个别破损严重。剔凿区域内的墙体水平分布筋间距经测量约200mm，竖向分布筋间距约200mm，其钢筋直径为8mm。2、现场次卧室顶板西南角已被剔凿，东西向底板钢筋暴露12根，钢筋间距现场测量约150mm。3、现场次卧室承重墙与隔墙之间交接处已被周围抹灰层已被剔凿，承重墙结构表面无破损。4、现场次卧室顶板剔凿后表面距室内地面距离2560mm，顶板东北角未被剔凿区域表面距室内地面距离2580mm。后质量鉴定中心出具（2013）建鉴字第5号司法鉴定意见书，鉴定意见：涉案房屋次卧室东墙和次卧室顶板西南角剔凿区域内钢筋已暴露且墙体水平分布筋的局部破损，对房屋结构的耐久性产生影响，存在安全隐患。同时，质量鉴定中心出具鉴函（B13005）-1号《（2013）建鉴字第5号鉴定建议修复方案》，对涉案房屋次卧室东墙、次卧室顶板给出如下建议修复方案：一、次卧室东墙修复方案。1、施工工艺。清除钢筋外露区域内的疏松混凝土→对钢筋进行除锈处理，涂刷防锈剂→植入钢筋→进行混凝土修补作业（涂刷界面剂、抹面、压光等）→涂刷浸渍胶粘碳纤维布→涂刷罩面胶。2、施工要点。（1）确定修补区域的边缘轮廓。修补处理范围应比钢筋外露区域范围向外扩大100mm。剔除钢筋外露区域内的所有疏松混凝土，直至露出坚实的混凝土基层。剔凿深度应以露出骨料颗粒为准。（2）对破损混凝土中裸露的钢筋要彻底的清除其表面的锈迹和其它杂质，直至露出金属光泽，并涂刷防锈剂。（3）选用φ10（其材料力学性能必须符合国家要求）钢筋，在现场破损钢筋段下侧，通过焊接与原钢筋完好段进行搭接，搭接长度不小于500mm。（4）用水冲洗修补区域内的混凝土基层，并使其充分湿润。（5）在处理过的混凝土基层表面均匀涂刷GAM-302界面处理剂，以提高GCRM修补料与原混凝土基层的粘接强度。涂抹顺序应从修补区域中心向边缘进行。（6）涂刷底层结构胶。待修补底层结构胶为A、B两组份。使用前应按产品使用说明书规定的比例先后置于容器中，用电动搅拌棒或手动搅拌，直至胶的色泽一致，无明显色差。搅拌用容器内不得有油污，应避免任何杂质进入容器。用滚筒刷或者毛刷均匀涂抹于混凝土表面，胶层厚度应满足设计要求。待胶体表面指触干燥后，再进行下一步施工。宜根据现场实际气温决定树脂的用量并严格控制时间。（7）碳纤维布粘贴。采用规格300g／㎡碳纤维布，按照现场剔凿区域的尺寸裁剪碳纤维布，应尽量避免搭接。如若搭接，则碳纤维布沿纤维方向的搭接长度不得少于100mm。调制浸渍结构胶。然后均匀涂抹于所要粘贴的部位，胶层厚度应不少于2mm。粘贴碳纤维布，用滚筒沿纤维方向多次滚压，挤除气泡，并使粘贴用粘结剂充分浸透碳纤维布。（8）涂面胶。在碳纤维布的表面涂抹面胶进行防护，要求涂刷均匀，不得有漏涂或涂刷不饱满之处。二、次卧室顶板西南角修复方案。1.施工工艺。清除钢筋外露区域内的疏松混凝土→对钢筋进行除锈处理，涂刷防锈剂→进行混凝土修补作业（涂刷界面剂、抹面、压光等）→涂刷浸渍胶粘碳纤维布→涂刷罩面胶。2.施工要点。（1）确定修补区域的边缘轮廓。修补处理范围应比钢筋外露区域范围向外扩大100mm。剔除钢筋外露区域内的所有疏松混凝土，直至露出坚实的混凝土基层。剔凿深度应以露出骨料颗粒为准。（2）用水冲洗修补区域内的混凝土基层，并使其充分湿润。（3）在处理过的混凝土基层表面均匀涂刷GAM-302界面处理剂，以提高GCRM修补料与原混凝土基层的粘接强度。涂抹顺序应从修补区域中心向边缘进行。（4）涂刷底层结构胶。底层结构胶为A、B两组份。使用前应按产品使用说明书规定的比例先后置于容器中，用电动搅拌棒或手动搅拌，直至胶的色泽一致，无明显色差。搅拌用容器内不得有油污，应避免任何杂质进入容器。用滚筒刷或者毛刷均匀涂抹于混凝土表面，胶层厚度应满足设计要求。待胶体表面指触干燥后，再进行下一步施工。宜根据现场实际气温决定树脂的用量并严格控制时间。（5）碳纤维布粘贴。采用规格300g／㎡碳纤维布，按照现场剔凿区域的尺寸裁剪碳纤维布，应尽量避免搭接。如若搭接，则碳纤维布沿纤维方向的搭接长度不得少于100mm。调制浸渍结构胶。然后均匀涂抹于所要粘贴的部位，胶层厚度应不少于2mm。粘贴碳纤维布，用滚筒沿纤维方向多次滚压，挤除气泡，并使粘贴用粘结剂充分浸透碳纤维布。（6）涂面胶。在碳纤维布的表面涂抹面胶进行防护，要求涂刷均匀，不得有漏涂或涂刷不饱满之处。上述鉴定，费用为15000元，由原告王艳成交纳。上述鉴定报告出具后，原告王艳成又申请对维修方案的造价及装修恢复费用进行鉴定。被告大兴城建公司表示根据民事责任承担方式，该公司愿意去修，也有能力和资质去修，不同意做造价鉴定。经北京市高级人民法院随机确定，我院委托中建精诚工程咨询有限公司（以下简称：中建公司）对涉案房屋的维修及装修恢复的造价进行鉴定。中建公司接受委托后，组织原、被告双方进行现场踏勘实测，并出具了会议纪要，根据会议纪要记载：根据法院委托及修复方案进行现场实测：一、（2011）建鉴字第144号鉴定建议修复方案（鉴函B11144），其中第一条“1、南卧室东墙、南卧室与客厅之间隔墙裂缝修复方案”被告已在现场修复完成，经双方确认，未在本次鉴定范围，其他按修复方案实测；二、（2013）建鉴字第5号鉴定建议修复方案（鉴函（B13005）-1），依据此方案，进行实测；三、具体实测，详见后附工作现场踏勘实测纪要。根据双方签字的工作现场踏勘实测纪要显示：实测内容包括鉴函（B13005）-1中次卧室东墙、次卧顶板西南角、鉴函B11144北卧东墙垂直度修复、北卧西墙承重墙与隔墙、客厅顶板、北卧室顶板。后中建公司出具《工程造价鉴定报告》，其中鉴定结论为：该工程造价鉴定结果为20724.50元，包含结构工程为15781.02元、装饰工程为4943.48元。该报告所记载的单位工程概预算表显示：鉴函（B13005）-1号（第二次的修复方案）涉及的直接工程费为9409.72元，单位工程费用表显示修复工程-结构总费用为15781.02元；单位工程概预算表显示：鉴函（B11144）（第一次修复方案）涉及的装饰工程直接工程费为2606.76元，单位工程费用表显示总造价为4943.48元。原告王艳成向中建公司支付鉴定用10000元。关于房屋租金损失。原告王艳成主张：该项诉讼请求由三部分组成，第一部分为2012年3月15日至2013年6月15日，在兴华园社区租住15个月，每季度租金为1万元，共计5万元；第二部分为原告在时代龙河租住6个月，每月租金3600元，共计21600元；第三部分为2013年12月6日至2014年6月5日租金，每月为3200元，共计19200元。被告大兴城建公司对此项诉讼请求不予认可。原告王艳成为证明前述主张，提交了如下证据材料：证据1、王长江与王艳成签订的《北京市租赁合同》及王长江签名的收据，载明：王长江将位于北京市大兴区兴华园小区11栋2单元103室租给王艳成居住；建筑面积约85平米；租赁期限3个月，自2012年3月16日起至2012年6月15日；租金为10000元／季；王艳成首付房租款为12000元及保证金2000元，于2012年3月16日起支付；2012年6月12日，王长江确认“续签3个月至9月15日，租金已付”；2012年9月10日，王长江确认“续签3个月至12月15日，租金已付”；2012年12月15日，王长江确认“续签3个月至3月15日，租金已付”；2013年3月12日，王长江确认“续签3个月至6月15日，租金已付”。证据2、陈思与王艳成签订的《租赁协议书》及收条，载明：陈思将时代龙河22号楼4单元101室出租给王艳成使用；租赁期限为半年，即2013年6月10日至2013年12月9日，每月租金为3600元，共计21600元。证据3、李长林与王艳成签订的《房屋租赁合同》及收条，载明：李长林将坐落在兴盛街189号1-4-201房屋出租给王艳成作为生活用房，建筑面积85平米，租赁期限半年，从2013年12月6日至2014年6月5日，租金每月为3200元，付款方式为半年付。经质证，被告大兴城建公司对上述证据不予认可，主张租赁合同都是个人签订的，收据也是个人出具的，无法确认真实性，是否租住了房屋、交付了租金有异议，无法证明因为涉案房屋修复原告实际租住房屋。关于装修费暂估10000元。原告王艳成主张：该项费用是指恢复到其装修时的费用，这个费用现在尚未发生。关于搬家费325元。原告王艳成提交了出票日期为2012年5月12日北京市陶然亭搬家有限公司京南利民分公司出具的搬运费发票及该公司的派车单，该派车单显示：发车地址187号院8-3-701，货运终点地址兴华园1层。被告主张无法确认是涉案房屋搬家产生的费用，双方也没有说过搬家的费用由被告来承担。以上事实，有原、被告双方当事人的陈述、回迁安置房屋买卖合同、（2011）建鉴字第144号《房屋质量问题及修复方案鉴定》、鉴函（B11144）《（2011）建鉴字第144号鉴定建议修复方案》、（2011）大民初字第6796号民事调解书、现场照片、房屋产权证、（2013）建鉴字第5号司法鉴定意见书、鉴函（B13005）-1号《（2013）建鉴字第5号鉴定建议修复方案》、《工程造价鉴定报告》、搬家费票据、派车单等证据在案佐证。本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。王艳成与大兴城建公司签订的回迁安置房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应履行合同约定义务。王艳成所购房屋存在质量问题，经本院主持调解，双方当事人达成调解协议，由大兴城建公司对存在的问题进行维修，但是在维修过程中，北卧室东墙及北卧室顶板西南角的施工出现问题，对房屋结构的耐久性产生影响，存在安全隐患，大兴城建公司应当承担相应的责任。现根据质量鉴定中心出具的修复方案，中建公司出具了工程造价鉴定报告，根据上述鉴定报告，被告大兴城建公司应当承担房屋维修及装修恢复的费用20724.50元。对于王艳成要求的房屋租金损失，对于大兴城建公司进入涉案房屋维修期间及入场前的合理期间的房租费用、对于因为维修过程中因出现新的问题致使引起纠纷期间的房租费用，本院予以支持，具体数额酌情确定为60000元。对于王艳成要求的搬家费用325元，应由大兴城建公司负担。对于王艳成要求的装修费用，依据不足，本院不予支持。对于鉴定费用25000元，应由大兴城建公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，被告北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司给付原告王艳成房屋维修及装修恢复的费用二万零七百二十四元五角；二、于本判决生效后十日内，被告北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司给付原告王艳成房屋租金六万元；三、于本判决生效后十日内，被告北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司给付原告王艳成搬家费三百二十五元；四、于本判决生效后十日内，被告北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司给付原告王艳成鉴定费二万五千元；五、驳回原告王艳成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千二百三十七元，由原告王艳成负担九百元（已交纳），由被告北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司负担二千三百三十七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马建庆人民陪审员  侯本正人民陪审员  宋玉英二〇一四年五月三十日书 记 员  罗俊君