上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2013）普民四（民）初字第544号上海市普陀区人民法院民事判决书（2013）普民四（民）初字第544号原告宾亭，男，汉族。委托代理人文语，上海望源律师事务所律师。委托代理人郑本源，上海望源律师事务所律师。被告臧夏迎，男，汉族。第三人陈琳，女，汉族。委托代理人张香林，上海市光明律师事务所律师。原告宾亭与被告臧夏迎房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，经陈琳申请，依法追加其为第三人，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宾亭的委托代理人文语、郑本源，被告臧夏迎，第三人陈琳及其委托代理人张香林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宾亭诉称，2011年9月5日，原被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于上海市某路某弄某号某室房屋作价人民币700000元（以下币种均为人民币）出售给原告。合同签订后，原告陆续付清全部房款，被告也于2011年10月将房屋交付给原告，但一直未办理过户手续，2013年2月22日，原被告通过书面协议方式约定被告应于2013年2月26日将上述房屋过户给原告，但被告仍未按约履行，现要求被告将系争房屋产权过户至原告名下。被告臧夏迎辩称，被告系上海华虹建筑装饰工程有限公司法定代表人，原告是该公司的法律顾问，因公司缺少资金，被告向原告借款1000000元，约定连本带息归还1300000元，公司确实收到原告上述借款，并以公司名下的房屋作为抵押，因原告称不要公司名下房屋作抵押，被告便将系争房屋作为担保。2011年10月左右，原告表示家里的老人无处居住，被告将系争房屋交给了原告，由其安排老人居住，故原被告之间不存在房屋买卖事宜，系争房屋只是作为借款的抵押，现公司已还款550000元，同时，被告个人也归还了原告300000元，因尚有四十余万元款项未能归还，原被告之间签订了房屋买卖合同，原告称如被告没钱归还就将系争房屋出售给他，但原告未就此支付过任何房款，买卖合同的签订只是将系争房屋作为借款形式上的担保，被告从无出售房屋的意思表示，不同意原告的诉讼请求。第三人陈琳述称，第三人与被告系夫妻关系，系争房屋是两人共同财产，被告将共同财产对外出售，并未获得第三人的同意，同时，原告购买系争房屋并非善意，其未能提供已付清全额房款的相关凭证，取得房屋没有支付对价，买卖合同中亦未对实物交付及权利变更登记的期限予以明确约定。2012年3月，第三人向被告提起离婚诉讼，被告在离婚案件审理中一直隐瞒系争房屋的相关事宜，而该房屋是第三人唯一可以居住的房屋，故买卖合同不能履行。如被告收取了原告的房款，原被告之间的债权债务亦与第三人无关，不应由第三人归还，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2006年2月，上海市某路某弄某号某室房屋权利人登记为被告臧夏迎，该房屋建筑面积为34.93平方米。2011年9月5日，原被告签订上海市房地产买卖合同，约定被告将上述房屋以700000元的转让价出售给原告，被告已收到原告房款450000元（该款项为被告所欠原告借款450000元，现转为原告支付给被告的房款），余款待原被告双方办理完房屋过户手续之日付清。被告将房屋产权证书交给原告，在本合同签署之日起两个月内与原告办理房屋过户手续，合同另对违约责任等进行了约定。同年10月左右，被告将上述房屋交付原告。2013年2月22日，原被告签订协议书，内容为因被告可能无法将系争房屋过户给原告，双方协议一、被告应于2013年2月26日将系争房屋过户给原告，如无法过户则根据本协议第二条办理；二、被告在2013年2月27日前，将已收受原告700000元房款（包括被告之前向原告所借的未归还借款450000元，原告后续支付给被告的200000元，上海望源律师事务所支付的50000元，共计700000元整）及被告补偿原告房款利息损失30000元全部返还给原告，逾期返还的按房款总额的3%支付违约金；三、原告在收到房款的四个月内将房屋交付给被告；四、原被告在签署本协议以后且被告无法按第一条履行，原房产买卖合同解除；……。2013年2月28日，原告起诉来院，要求判如诉请。另查，1、2012年3月，陈琳在上海市闸北区人民法院起诉臧夏迎离婚，2013年8月，该案移送本院审理，目前尚处审理阶段。2、2013年4月26日，上海市宝山区人民法院受理宾亭与上海华虹建筑装饰工程有限公司、臧夏迎民间借贷纠纷一案，该案中，宾亭要求上海华虹建筑装饰工程有限公司归还借款本金750000元及相关利息，臧夏迎对该公司的付款责任承担连带责任，法院审理后认为，双方的借款本金为1300000元，上海华虹建筑装饰工程有限公司已归还本金550000元及利息300000元，并据此作出上海华虹建筑装饰工程有限公司归还宾亭借款本金750000元及相关利息，臧夏迎对该公司的付款责任承担连带保证责任的判决，该判决业已生效。该案涉及的借款合同中载明，上海华虹建筑装饰工程有限公司以上海市某路某弄某号某室办公房提供借款抵押担保。本案审理中，就原告是否全额支付700000元房款的争议焦点，原告提供1、2011年10月28日被告签署的金额为50000元的收条；2、同年11月25日被告签署的金额为150000元的收条；3、同年11月25日被告签署的金额为400000元的借条，该借条约定借款期限为一个月，逾期还款按日1‰支付滞纳金，原告称上述借款连本带息共450000元，即原被告于2013年2月22日协议书中涉及的被告之前向原告所借的未归还的借款，且该借款与上海市宝山区人民法院处理的借款1300000元无关；4、2012年9月26日，上海望源律师事务所转帐、交易凭证及该所出具的情况说明，确认该所代原告支付50000元给被告的事实。原告以上述证据证明为购买系争房屋，已向被告支付全额房款700000元。被告表示原告提供的收条为其酒后书写，并非据实收取，同时对2013年2月22日协议书真实性不表异议，表示该协议签订背景与被告抗辩意见一致，系上海华虹建筑装饰工程有限公司欠原告1300000元未全部清偿，将系争房屋作为担保而签订协议书。第三人则认为原告提供的上述证据不足以证明其已支付房款700000元，且原被告之间的借款与第三人无关，亦与系争房屋无关，原被告之间的债权债务纠纷并非是被告与第三人的夫妻共同债务，而且2013年2月22日协议书也约定若系争房屋无法过户则由被告承担还款责任，而不是继续交易。本院认为，原被告对涉案房屋买卖合同及协议书的真实性均无异议，本院对此予以确认。针对争议焦点1、原被告的签约行为是否善意。由于系争房屋的产权登记在被告一人名下，基于物权登记的公示原则，原告与产权人签约并不违反法律规定。同时，双方的签约行为发生在2011年，而第三人提起离婚诉讼是在2012年，且在离婚诉讼之前被告也存在将其他房屋出售的行为，故难以得出买卖双方的签约行为均非善意的结论。针对争议焦点2、原告是否支付了全额房款。首先被告已先后通过房屋买卖合同及协议书的形式两次确认了收到700000元房款的事实，其辩称的酒后书写收条的事实没有证据能够证明，即便如第三人强调的买卖双方存在先确认后支付450000元借款的瑕疵，但不足以否认被告实际收取了该款的事实，现原告提供的所有付款凭证已构成完整的证据链，具有证明效力，同时，分析此700000元的资金构成、支付方式等因素，与上海市宝山区人民法院判决的1300000元借款并无关联，故可以认为原告付款对价的义务已履行完毕。关于争议焦点3、涉案房屋买卖合同的效力认定。虽被告于抗辩意见中提出了涉案买卖合同是为上海华虹建筑装饰工程有限公司向原告借款作担保而签订，但买卖合同与保证合同系两种完全不同性质的合同，假设存在担保行为，双方未签订抵押合同，未办理房屋抵押登记手续，却签订房屋买卖合同，有悖常理，况且上海市宝山区人民法院已查明，借款合同中已明确用上海市某路某弄某号某室房屋进行借款抵押，说明双方对抵押这一概念是知晓的，而被告所述因原告不需要用办公房抵押而改用本案系争房屋抵押的事实并无证据能够证明。综上所述，原被告通过签订买卖合同的方式约定被告将系争房屋转让给原告，该合同对房屋地址、房价款金额及支付方式、违约责任等记载明确，该买卖合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行，被告在收取全额房款并已实际交房的情况下，未协助原告办理产权过户手续，与约定不符，原告之诉请可获支持。需要说明的是，尽管原被告签订协议书，明确如无法过户买卖合同可以解除，但在目前被告无力返还房款且第三人也不同意承担共同返还房款义务的情况下，根据民事活动应当遵循的诚实信用及公平合理之原则，原告作为合同守约方选择继续履行合同，符合法律规定。至于第三人所述的系争房屋为其家庭唯一住房，被告向其隐瞒财产等意见，并不能成为有效合同不能履行的法律依据，故对其观点本院难予采信。第三人的合法利益可通过本院审理的离婚案件加以保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项之规定，判决如下：被告臧夏迎应于本判决生效之日起十日内协助原告宾亭办理上海市某路某弄某号某室房屋产权过户手续（相关税费按国家规定承担）。本案财产保全费人民币4020元（原告预付），由被告负担。本案受理费人民币80元（原告预付），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  倪文青人民陪审员  洪云娣二〇一四年二月十一日书 记 员  李 昕附：本案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。审判长余莉敏审判员倪文青人民陪审员洪云娣二〇一四年二月十一日书记员李昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外.