海南省海口市美兰区人民法院     民事判决书      （2018）琼0108民初14204号     原告：海南金泰世纪物业管理有限公司，住所地海口市玉沙路1号商场仓库。统一社会信用代码：91460000747782565T。   法定代表人：杜坚，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈美伶，北京大成（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周超，北京大成（海口）律师事务所实习律师。   被告：成朝阳，男，1970年12月29日出生，汉族， 住海口市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：郭帅，海南云联律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张婷婷，海南云联律师事务所律师。   原告海南金泰世纪物业管理有限公司与被告成朝阳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈美伶、周超，被告的委托诉讼代理人郭帅、张婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告海南金泰世纪物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付星光海岸小区1号楼205房物业管理费15010.8元、日常养护费5003.6元、电梯费3080元、水费6.84元等费用共计23101.24元，并以23101.24元为基数从2018年9月29日起诉之日起至实际付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.请求判令被告自2007年1月份起按照每月应付管理费等费用的日千分之一向原告支付滞纳金至实际付清款项之日止（暂计至2018年9月29日起诉之日，即49373.82元）；3.请求判令由被告承担本案全部诉讼费等一切相关费用。事实和理由：2005年10月1日起至今，星光海岸小区开发商海南金泰世纪地产有限公司与原告签订三份《物业管理委托合同》，委托原告对星光海岸小区实行物业管理。三份《物业管理委托合同》均约定业主和物业使用人应按照《物业管理委托合同》或海南省物价局的备案通知向原告交纳物业管理费、日常维护费、停车费、电梯费、水费、电费等费用。三份《物业管理委托合同》还约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的按每日千分之一交纳滞纳金。被告的房屋海口市××路楼205房属于原告管理服务范围，被告每月应当向原告交纳物业管理费等费用。但被告自2007年1月份起至今都没有向原告交纳星光海岸小区1号楼205房的物业管理费等费用。截止到2018年8月31日，被告拖欠星光海岸小区1号楼205房物业管理费15010.8元、日常养护费5003.6元、电梯费3080元、水费6.84元等费用共计23101.24元。此外，原告每月都向被告发放缴费通知单催被告交清物业管理费等费用，并告知被告若不按期缴纳上述费用，每逾期一日加收0.1%的滞纳金，但被告都拒绝交清。原告认为，原告为星光海岸小区提供物业管理服务，为该小区公共场所、公共设施、公共设备等提供大量维护、保洁和维修保养工作，并为未按时交费业主垫付了其应交的水费等费用，赢得了广大业主的认可和支持。被告作为星光海岸小区的业主，应当按照《物业管理委托合同》的约定按期向原告交纳物业管理费、日常维护费等费用，并对逾期缴纳上述费用的行为缴纳相应的滞纳金。被告未按期足额向原告缴纳物业管理费、日常维护费等费用的行为严重违反了《物业管理委托合同》的约定和相关法律法规的规定，侵犯了原告的合法权益。因此，原告依法向法院提出上述诉讼请求，以维护原告的合法权益，望法院判如所请！   被告成朝阳辩称，请求法院驳回原告海南金泰世纪物业管理有限公司的全部诉讼请求，并且判令本案的案件受理费等相关的全部费用由原告承担。一、原告请求被告支付案涉房屋的物业管理相关费用，无法律与事实依据。1.原告与海南金泰世纪房地产开发有限公司（以下简称金泰世纪房地产公司）所签订的前期物业服务合同的内容中涉及案涉房屋的部分，并未发生法律效力，相关内容对被告不具有约束力。原告与金泰世纪房地产公司系“两块牌子、一套人马”。原告明知金泰世纪房地产公司在2004年8月19日就已经将案涉房屋所在的星光海岸小区1号楼的物业管理权转让给了案外人海南晋阳实业投资有限公司，仍然与金泰世纪房地产公司签订涉及案涉房屋物业管理的前期物业服务合同。该合同未经案外人海南晋阳实业投资有限公司的同意或追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，属于已经成立但尚未发生法律效力的合同。2.案涉房屋所在的星光海岸小区1号楼至今仍不具备房屋交付的法定或约定条件，其物业管理费应当由开发公司全额承担。经查证，案涉房屋所在的星光海岸小区1号楼至今仍未办理竣工验收手续，不符合房屋交付条件。根据《海南经济特区物业管理条例》第四十条规定，其物业管理相关费用应当由开发公司全额承担。3.没有证据表明原告在完整的合同期限内提供了符合合同约定内容和品质的物业管理服务，物业管理及相关费用尚不具备支付条件。原告与开发公司签订的前期物业服务合同约定物业服务范围包括安保、清洁和设施设备维保等，服务品质应该达到一定的业主满意率，但被告知道案涉房屋所在星光海岸小区1号楼的清洁等服务是业主自行安排的，安保人员长期缺岗，电梯维修维保无人负责，且从未做过业主满意率调查。二、原告请求被告支付滞纳金，无任何事实与法律依据。1.如前所述，原告并未按前期服务合同约定的范围、品质为案涉房屋所在星光海岸小区1号楼提供物业管理服务，业主拒付物业管理费等相关费用亦是行使先履行抗辩权，其实质是原告有过错在先，并非被告违约。2.案涉争议属于平等民事主体之间的民事法律关系，在现行法律法规体系中并无“滞纳金”这一责任形式，原告在本案中提出的“滞纳金”诉求没有法律依据。实质上，其属于行政法律体系的范畴，是行政机关根据行政法律法规针对行政相对人征收的费用，征收范围、征收比例具有法定性，不能基于意思自治进行协商。况且，即便对于前期物业服务合同中“滞纳金”的性质和效力存有歧义，亦属于约定不明，由于该合同属于对业主的格式条款合同，应当作出对业主有利的解释。三、原告主张的发生在2015年11月份以前的费用已超过诉讼时效。被告于2018年11月收到本案起诉状副本，原告的催款意思表示才送达给被告，此前从未收到原告方的物业管理及相关费用的催款通知，且所谓的登报和门前张贴均不能产生诉讼时效中断的效力。根据《中华人民共和国民事总则》第一百八十八条及相关规定，原告主张2015年11月以前的债权已经超过诉讼时效，不应再获得司法保护。综上所述，被告认为原告在本案中的全部诉讼请求，无法律和事实依据，且部分诉讼请求已超过诉讼时效。故此，特请求人民法院及时查明案件事实，并依法驳回原告的全部诉讼请求为盼！   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   位于海口市××路的星光海岸小区（金泰世纪花园）的开发商金泰世纪房地产公司与原告海南金泰世纪物业管理有限公司分别于2005年6月30日、2010年10月1日、2016年10月1日签订了三份《物业管理委托合同》，约定海南金泰世纪物业管理有限公司自2005年10月1日起至2022年9月30日止对星光海岸小区实行物业管理。小区成立业主委员会并重新选聘物业服务企业且签订新的物业管理委托合同后，上述合同自动终止。2005年6月30日签订的《物业管理委托合同》约定：“本物业的管理服务费，住宅房屋由原告按建筑面积每平方米1.5元向业主或物业使用人收取（物业管理费1.1元，日常维护费0.4元）。” 2010年10月1日、2016年10月1日签订的两份《物业管理委托合同》均约定：“本物业的管理服务费，住宅房屋由原告按建筑面积每平方米1.2元向业主或物业使用人收取（物业管理费0.9元，日常维护费0.3元）。”上述三份《物业管理委托合同》均约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.1%交纳滞纳金……高层楼房电梯运行费按实结算，由原告向业主或物业使用人收取……”海南省物价局分别于2007年5月30日、2010年7月7日向原告出具了琼价费备案[2007]30号《普通住宅区物业服务收费备案通知书》以及琼价费管（备案）[2010]63号《普通住宅区物业服务收费备案通知书》，均备案登记星光海岸小区的物业服务收费标准为：高层普通住宅营业性用房按1.38元/平方米·月收取，纯生活用房按0.9元/平方米·月收取，日常维修养护费按0.3元/平方米·月收取，该项费用单独列帐，专款专用。2004年11月17日，被告成朝阳与金泰世纪房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，购买了涉案小区的1号楼第2层205D房。合同约定的建筑面积为119.07平方米，房屋总价款192060元。被告已于2005年5月8日付清房款。2008年11月22日，被告委托其朋友李平签收了《房屋交接单》《房屋交接验收表》，接收了涉案房屋。该房至今未办理房屋所有权证。被告一直未向原告缴纳物业管理费等费用。原告于每月底张贴缴费通知单通知业主于次月7日前缴纳上月的物业管理费等费用。2013年7月31日，原告在《海南日报》上刊登《“星光海岸”催缴物业相关费用的通知》，催缴“星光海岸”（又名“金泰世纪花园”）1号楼205房截止至2012年12月31日的欠费金额为8746.3元。2014年8月8日，原告在《山西日报》上刊登《公告》，对欠缴物业管理费等费用的业主催告结清所欠款项。2017年1月6日，原告在《海口日报》上刊登《“星光海岸”小区催收物业费的通知》，要求包括本案被告在内的业主结清自2007年1月至2016年12月期间的物业费（包括物业管理费、日常养护费、电梯费、停车费、水电费等费用）。2018年9月28日，原告在《海南日报》上刊登《“星光海岸”小区催收物业费的通知》，请拖欠2007年1月至2018年8月期间物业费（包括物业管理费、日常养护费、电梯费、停车费、水电费等费用）的业主在该通知公告之日起七个工作日内核对相关欠费数据并结清欠款，等等。上述业主包括本案被告。原告主张被告支付自2007年1月至2018年8月的物业管理费15010.8元、日常养护费5003.6元、电梯费3080元、水费6.84元。原告催款未果，遂成讼。   另查明，涉案房屋每月应缴107.163元（0.9元/平方米·月×119.07平方米）、日常养护费35.721元（0.3元/平方米·月×119.07平方米）、电梯费22元。涉案房屋产生水费6.84元。   再查明，2004年8月19日，案外人金泰世纪房地产公司（甲方）与案外人海南晋阳实业投资有限公司（乙方）签订一份《承销合作协议》。该协议约定：“由乙方合作承销甲方开发的位于海口市××路整体及项目全部。承销期限为：1号楼承销期限为2004年8月19日至2004年10月18日；承销项目整体期限为2004年8月19日至2005年2月18日。……乙方享有所承销物业的物业管理权，管理职责及收益由乙方自行安排，与甲方无涉。”协议后，海南晋阳实业投资有限公司未对合作销售的物业提供物业服务。   在庭审中，原告未提交证据证明其因被告违约造成的损失超过资金占用期间的利息。被告称涉案房屋已经于2008年底装修。   本院确认的上述事实，有原告提交的三份《物业管理委托合同》《商品房买卖合同》、海南省海口市销售不动产专用发票、《房屋交接单》《房屋交接验收表》、原告的营业执照、物业服务企业资质证书、海南省物价局琼价费备案[2007]30号《普通住宅区物业服务收费备案通知书》、海南省物价局琼价费管（备案）[2010]63号《普通住宅区物业服务收费备案通知书》、2013年7月31日海南日报《“星光海岸”催缴物业相关费用的通知》、2014年8月8日山西日报《公告》、2017年1月6日海口日报《“星光海岸”小区催收物业费的通知》、2018年9月28日海南日报《“星光海岸”小区催收物业费的通知》、照片、原告自2006年至今为星光海岸小区所交电费及水费的发票、海口市中级人民法院（2018）琼01民终1426号民事判决书、送达回证、《海南省建筑工程竣工验收备案表》《海南省建筑工程竣工验收备案证》、原告为星光海岸小区缴纳电费、电梯保养费、花木管理费的票据，被告提交的《承销合作协议》《物业管理委托合同》、海南省物价局琼价费备案［2007］30号《普通住宅区物业服务收费备案通知书》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。原告提交的缴费通知单均记载业主为被告，而被告缴纳物业管理费等相关费用的时间应从交房之日起，故本院根据认定被告应缴费时间对该证据的证明内容予以确认。原告提交的欠费明细表、应缴滞纳金表，均为原告单方制作，不作为认定案件事实的证据，其所涉及的费用应根据本院认定的事实予以计算。原告提交的星光海岸小区1号楼其他业主向原告缴纳物业费、水电费的票据，与本案无关，故本院对该证据的关联性不予确认。原告提交的金泰世纪房地产公司出具的《证明》《交房通知书》不能证明被告已收到交房通知，亦不能以此证明被告收房时间，故本院对原告以上述证据主张被告于2007年1月1日接收涉案房屋的待证事实不予认定。被告提交的原告机读档案、金泰世纪房地产公司机读档案，上述证据与本案的要件事实无关，故本院对该证据的关联性不予确认。被告提交的《海口市住房和城乡建设局关于调查海口市星光海岸小区项目相关信息的函》，不能证明被告主张的涉案房屋不具备交付条件等待证事实，故本院对被告主张的待证事实不予确认。   本院认为，一、关于被告是否应向原告支付物业管理费等相关费用的问题。   涉案房屋已于2008年11月22日交付被告，被告亦在2008年底对涉案房屋进行了装修。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，被告自2008年11月22日起为涉案房屋的业主。   2005年10月1日至今，原告为星光海岸小区的物业服务企业。原告与开发商金泰世纪房地产公司签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，应受法律的保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”以及《海南省物业服务收费管理办法》第三条“物业服务收费是物业服务企业按照物业服务合同的约定向业主或使用人所收取的费用”的规定，《物业管理委托合同》对被告具有约束力，被告作为涉案房屋的业主，负有向原告缴纳物业管理费等相关费用的义务。虽然金泰世纪房地产公司与海南晋阳实业投资有限公司于2004年8月19日签订的《承销合作协议》约定海南晋阳实业投资有限公司享有所承销物业即星光海岸小区1号楼的物业管理权，但是原告并非该协议的相对方，该协议的法律后果不应由原告承担。并且，被告作为业主已实际享受原告为星光海岸小区提供的物业服务。因此，被告以《承销合作协议》的约定作为拒绝向原告缴纳物业管理费等费用的抗辩理由不成立，本院不予采信。   根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，对未依约交纳物业管理费的业主，物业服务企业应当对欠费业主进行书面催交。虽然原告于每月月底通知业主于次月7日前交纳上月的物业管理费等相关费用，但是每月的物业管理费等相关费用属于普通的债权债务，应适用诉讼时效。原告于2013年7月31日、2014年8月8日、2017年1月6日、2018年9月28日刊登公告催告被告结清所欠的物业管理费等相关费用。因2018年10月1日之前适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效，而原告在2014年8月8日、2017年1月6日的两次公告间隔超出二年，故被告应向原告缴纳2015年1月至2018年8月的物业管理费等相关费用。在2015年1月至2018年8月期间，被告尚欠原告物业管理费4715.172元（107.163元/月×44个月）、日常养护费1571.724元（35.721元/月×44个月）、电梯费968元（22元/月×44个月）、水费6.84元。因此，被告应向原告缴纳上述费用合计7261.74元。原告请求被告向其支付的物业管理费、日常维护费、电梯费、水费，超出7261.74元部分的金额，于法无据，本院不予支持。   二、关于被告是否应向原告支付利息及滞纳金的问题。   《物业管理委托合同》约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.1%交纳滞纳金。该合同约定的滞纳金实际为违约金。原告同时向被告主张利息及违约金。因原告未提交证据证明其因被告违约造成的损失超过资金占用期间的利息，且原、被告未约定原告在违约金之外还可以主张利息，故本院仅支持原告关于违约金的请求，对原告关于利息的请求不予支持。   《物业管理委托合同》约定的每日0.1%的违约金标准过高，原告未提交证据证明其因被告违约造成的损失超过资金占用期间的利息，故本院酌情将违约金标准调整为年利率24%。因原告于每月月底通知被告于次月7日前交纳上月的物业管理费、日常维护费、电梯费等费用，故被告应于2015年2月8日开始向原告支付2015年1月的物业管理费、日常维护费、电梯费共计164.88元（107.163元+35.721元+22元）的违约金至款项实际付清之日止，以此类推。原告主张的违约金超过上述认定范围的部分，于法无据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告成朝阳须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南金泰世纪物业管理有限公司支付自2015年1月至2018年8月的物业管理费4715.172元、日常养护费1571.724元、电梯费968元、水费6.84元，共计7261.74元，并支付违约金（违约金计算方式：自2015年2月8日起至2018年9月8日期间，分别从每月8日开始以164.88元为基数，按年利率24%的标准支付违约金至款项实际付清之日止）；   二、驳回原告海南金泰世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1611.88元（原告已预交），由原告海南金泰世纪物业管理有限公司负担1104.88元，被告成朝阳负担507元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                                                                                      ikz1huf02gclhixvcl      案件唯一码                                                                                                                                                                                   审 判 长 郑 薇           审 判 员 梁其恩           人民陪审员 吴崎霞                                         二〇一九年三月二十八日                     书 记 员 赵远寒                           附：相关法律及司法解释条文     《中华人民共和国合同法》     第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。     《中华人民共和国民事诉讼法》     第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。     《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》     第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……     《最高人民法院关于适用的解释》     第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。