福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初14635号 原告：杨志明，男，汉族，1984年11月21日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人:彭海棠、林烨祺，福建乾领律师事务所律师、实习律师。 被告：张东阳，男，汉族，1973年12月12日出生，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人:李丽鸣、张阿雯，福建建达(泉州)律师事务所律师。 原告杨志明与被告张东阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告立即返还原告租金46440元(2018年7月1日至2019年6月30日)。事实和理由：中国人民解放军73311部队将西滨军垦农场部分土地出租给陈聪明，陈聪明将部分土地再转租给被告，被告在该土地上加盖钢结构厂房，但并未取得相关合法手续，钢结构厂房系违章建筑。2014年6月15日，原告与被告签订一份《租赁协议书》，约定原告向被告承租位于“西滨军垦农场第二工业区”的钢结构厂房（以下简称租赁厂房），面积430平方米，每月租金3870元。被告承诺，若租赁期间租赁厂房无法正常使用，原告搬离租赁厂房，租金按实际使用时间结算。自2017年年底开始，部队、工商局多次到租赁厂房，告知原告该土地涉及部队产权，不得对外出租，要求原告尽快腾出租赁厂房，原告于2018年6月开始陆续搬离租赁厂房，被告却将租赁厂房另行出租给第三方，2018年7月1日，第三方将物品搬入租赁厂房，开始使用租赁厂房，被告承诺会将剩余租金退给原告。后经原告催讨，被告拒绝退还剩余租金。 被告辩称，1.2019年1月至6月没有占用，也未发生，原告要求该费用没有依据；2.租赁厂房未受到政策影响，还能正常使用，至今天厂房还可以正常使用；3.涉案厂房未租给第三方，合同可以继续履行，原告尚欠水电费7857.60元未付；4.双方从2014年至今都是比较好的租赁关系，原告实际是为了逃避责任，根据双方的租赁协议，原告如自行搬出应承担半年的房租作为违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 双方当事人争议的焦点为：原告请求被告返还租金46440元是否有依据？对此，本院予以查明、分析并认定。 原告主张，1.原告已实际支付了租金，并于2018年7月就搬出，请求返还租金合理；2.从2017年开始，部队及工商部门要求原告搬出，厂房无法使用；3.在2018年7月1日后，被告已将厂房出租给第三人；4.对原告尚欠水电费金额没有异议，该部分水电费可在退租金46440元中直接扣除，余下的款项再退给原告。并提供下列证据：1.租赁协议书一份，证明原告与被告于2014年6月15日签订一份《租赁协议书》，约定原告向被告承租位于“西滨军垦农场第二工业区”的钢结构厂房，面积430平方米，每月租金3870元，租期为2014年7月1日至2019年6月31日等事项；2.收款收据及银行流水各一份，证明原告按照租赁协议约定支付给被告5年的所有租金；3.结婚证一份，证明原告与姚桃花系夫妻关系；4.微信聊天记录光盘及文字整理各一份，证明被告承诺要退还原告剩余租金，以及原告配偶多次催促被告提供2018年6月份租赁物的电费情况，从2018年9月6日开始，被告在微信上就一直不回应原告配偶要求提供电费单，到2018年10月11日被告仍拒绝提供电费单；5.手机通话记录一份，证明被告自2018年9月底开始，便一直拒接原告配偶拨打的电话；6.公告一份，证明自2016年开始部队全面停止有偿服务，涉军土地要被部队收回去，各部队全面停止有偿服务工作办公室向很多租用涉军土地的企业发出公告，要求限期搬出，否则应承担相应的责任；7.0000267收款收据，证明被告已于2018年10月12日向原告出示收款收据，从而证明被告提供的证据2是虚假证据；8.5月11日及6月11日的收款收据，证明水电费都是在次月11日开具并缴费。 对此，被告质证认为，对证据1真实性、合法性没有异议，该协议第五条，双方不得以任何理由违约，如违约应赔偿半年的租金，原告搬出的行为也未通知被告，因此要承担半年的房租作为违约金；对证据2三性没有异议；对证据3没有原件，且与本案无关；对证据4该内容可体现原告当时搬离时是自己经营需要，该证据中并没有提到是部队原因要求原告搬离的，搬离厂房更多原因是自己需要，而不是部队的原因，该证据也无法证明被告将厂房出租给第三人，水电费是因原告搬离厂房所在对接水电费才会有出入，被告提供的水电费是九月才开具的；对证据5三性没有异议，可证实双方一直在沟通该事；对证据6公告的抬头与原、被告均无关，与本案的诉涉案也无关，公告时间是2018年4月，如是涉案厂房的话，厂房内的承租方都应全部搬离，但厂房至今仍可使用，该公告落款是1718部队的，与原告主张的7331部队也是不一致的，该公告不是针对本案的租赁厂房；对证据7水电费7857.60元双方没有异议，被告没有伪造证据，都是先交给大房东后，再跟各租方对接水电费的；对证据8没有异议，可进一步证明双方之前的租赁是合法有效的。 被告提供下列证据：1.2019半年租金缴费凭证一份，证明涉案租赁地块可正常使用，原告诉状主张因政策原因无法使用与实际不符；2.2018年6月水电费(收款收据)一份，证明原告尚欠被告6月份水电费7857.60元。 对此，原告质证认为，对证据1三性不予认可，该证据是收款收据，未提供相关的支付凭证，也未提供相关的租赁合同或发票，无法证明被告有权出租，晋江佳明投资有限公司被告也无法证明有权将涉案厂房出租；对证据2三性有异议，该收款收据是伪造的，在10月12日被告有提供缴费单，缴费单的编号在被告提供的编号000273。 本院认为，原告提供的上述证据1、2、6及被告提供的上述证据2客观真实，内容及形式均未违反我国有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，本院予以采纳并作为定案的依据，原、被告的其他证据不予采纳。关于争议的焦点的认定：原告主张其搬离租赁厂房后被告将租赁厂房另行出租给第三方，并承诺退给剩余租金，但没有提供直接的证据证明，故原告的该项主张不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月15日，原告与被告签订一份《租赁协议书》，约定原告向被告承租位于“西滨军垦农场第二工业区”的钢结构厂房，面积430平方米，每月租金3870元，租期为2014年7月1日至2019年6月31日，以及违约责任等事项。租赁协议签订后，原告按照租赁协议约定支付给被告5年的所有租金。原告因部队要求停止有偿服务而陆续搬离租赁厂房，于2018年11月13日向本院起诉，请求被告返还自2018年7月1日至2019年6月30日的租金46440元。 另查明，原告尚欠被告垫付的水电费7857.60元。 综上所述，本院认为,被告未能提供租赁厂房的合法建设手续，同被告订立租赁协议，应确认为租赁协议无效。但原告实际使用了被告的租赁厂房，并按照租赁协议约定支付给被告5年的所有租金。由于外部客观原因致使原告无法继续使用租赁厂房，被告应返还原告自主张权利之日（起诉之日）至2019年6月30日期间的租金，经核算该期间租金共计29154元，扣除被告垫付的水电费7857.60元，被告还应返还21296.40元，原告的其他诉讼请求于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告张东阳应于本判决生效之日起十日内返还原告杨志明租金21296.40元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为480.50元，由原告负担260.15元，被告负担220.35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  吴式级 二〇一九年三月二十九日 书记员  郭鸿亮 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 －6－ －7－