广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初5426号 原告（反诉被告）：南宁市明东实业有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市明秀东路虎邱钢材市场，统一社会信用代码：9145010073219121X0。 法定代表人：朱蓉娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈虹，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝玉婷，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：孙巧琴，女，1979年3月27日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市江**。 委托诉讼代理人：莫至斌，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐长根，广西桂海天律师事务所律师。 原告（反诉被告）南宁市明东实业有限公司（以下简称“明东公司”）与被告（反诉原告）孙巧琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）明东公司的委托诉讼代理人沈虹、蓝玉婷，被告（反诉原告）孙巧琴的委托诉讼代理人莫至斌、徐长根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）明东公司向本院提起诉讼：1.解除原告明东公司与被告孙巧琴签订的《南宁市商品房买卖合同》；2.被告孙巧琴将坐落于南宁市兴宁区江宇世纪城2号楼110号商铺返还给原告明东公司；3.被告孙巧琴向原告明东公司支付逾期办理银行按揭手续的违约金37130.2元；4.被告孙巧琴向原告明东公司支付逾期付款的违约金18550元；5.被告孙巧琴向原告明东公司支付房屋占用费合计14626元，以及利息479.71元（利息计算：以14626元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年12月27日起暂计至2018年8月24日，以后计算至实际付清之日止）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年，被告购买原告位于南宁市兴宁区江宇·世纪城2号楼110号商铺，并与原告签订《南宁市商品房买卖合同》。该合同中约定买受人选择银行按揭付款方式的，应在合同签订之日起5日内办理银行按揭手续，逾期未办理相关手续的出卖人有权解除合同，买受人须按总房价款的5%向出卖人支付违约金。该合同签订后被告只支付首付款371604元，余款至今未付。据此，原告有权解除合同并请求被告支付未办理银行按揭手续违约金27130.2元及逾期付款违约金18550元。原告于2017年12月25日向被告发出解除商品房买卖合同关系的函，但被告仍一直占有该房屋拒不返还，故原告有权向被告主张返还该房屋并支付房屋占用费和利息。因此，根据合同约定，原告有权解除合同，被告需支付各项费用及配合办理相关手续。 被告（反诉原告）孙巧琴提出反诉并对本诉辩称：1.原告明东公司向被告孙巧琴支付迟延备案登记违约金3713.02元（违约金为总房款的千分之五，即742604元×0.5%=3713.02元）；2.原告明东公司向被告孙巧琴支付迟延交房的违约金29059.4元（违约金计算：以已付购房款371604元为基数，每日按万分之二的标准计算，自2013年7月30日至2014年8月21日共计391天，371604元×391天×0.02%/天=29059.4元）；3.反诉诉讼费、保全费用由被反诉人承担。事实和理由：1.原告明东公司行使解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭；而合同签订距今已经超过了五年，原告的解除权已经消灭；2.原告未在约定期限内为被告办理合同备案登记，且依照合同约定，合同备案登记时间应早于被告办理按揭贷款的时间；由于原告于2015年3月30日办理合同备案登记后，又于2016年5月9日注销登记，至今未办理合同备案登记，故被告有权主张先履行抗辩权；原告违约在先，无权向被告主张违约责任；3.被告早在2013年7月即向中国光大银行申请购房按揭贷款，但由于原告隐瞒案涉项目的土地使用权已经办理抵押登记的事实，导致按揭贷款不能成功办理；故购房余款不能及时支付的原因在于原告；4.原告办理合同备案登记及交房的时间均已超过合同约定的履行期限，因此应当承担相应的违约责任；5.案涉合同虽然没有落款时间，但合同约定买受人应于合同签订之日付清首付款，而被告已于2013年7月12日付清首付款371604元，故应认定合同签订时间为2013年7月12日，合同中所约定的与合同签订时间有关的各项期限，应据此推算。 原告（反诉被告）明东公司对反诉辩称：1.合同约定办理合同备案登记的时间是合同签订之日起30日内，而办理银行按揭手续的时间是合同签订之日起5日内，故按合同约定，应当是办理银行按揭手续在先，被告不应以合同备案登记尚未办理为由，拖延办理银行按揭手续，拒不支付购房尾款；2.案涉项目已经取得预售许可证，可见，案涉项目的土地使用权是否抵押，均不影响案涉房屋的销售以及被告办理银行按揭贷款的手续；故被告至今尚未支付购房尾款，已构成违约；3.由于被告尚欠购房尾款未付，故原告有权相应延迟办理相关登记手续及房屋交付，被告无权主张迟延办理合同备案登记、迟延交付房屋的违约金；4.合同之所以没有落款时间，系因为契税缴纳应在合同签订之日起1个月内完成，否则将产生滞纳金的问题；由于合同签订后孙巧琴一直未配合办理银行按揭手续，影响了契税缴纳，所以落款时间就一直空着。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年，原告（出卖人）明东公司与被告（买受人）孙巧琴签订一份《南宁市商品房买卖合同》，主要约定：被告购买原告出卖的位于南宁市兴宁区江宇·世纪城2号楼110号商铺，建筑面积共18.99平方米，购房价款为742604元；付款方式为银行按揭付款，买受人应于签订本合同当日付按揭首期款371604元，余款371000元以银行按揭方式付款；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在120日之内，bu自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额；出卖人应当在2013年7月30日前将取得建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合同的商品房交付给买受人；买受人未按合同约定期限按时足额付款、未按约定办理完毕按揭手续（包括与按揭银行签订正式的借款合同和相关合同）或者未按本合同约定履行其义务所延误的，出卖人可据实予以延期交房；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过120日的，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日的，买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还买受人，并按总价款5%赔偿买受人损失，买受人应配合出卖人办理退房的有关手续；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；本合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续；本合同登记备案后90日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记；买受人自行办理案涉房屋的所有权登记，出卖人应在商品房交付使用后730日内办结《商品房现售备案证明》，并应买受人要求将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；因出卖人过错，导致上述手续迟延办理的，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人向买受人按日支付已付房款的万分之零点三的违约金，但违约金总额不超过总房款的千分之五；因买受人原因导致上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。此外，该合同第四条关于权利瑕疵的约定中，对于土地使用权抵押等情况均在空白处划叉，未注明任何抵押情况。 该合同附件五《合同补充协议》还约定：如买受人选择银行按揭付款方式，买受人在本合同签订之日起5日内须向按揭银行提交符合银行要求的全部资料和缴纳各项相关费用；买受人逾期未能提交符合按揭银行要求的全部资料和缴纳各项相关费用超过10日或者未能在签订本合同之日起30日内与按揭银行就按揭贷款签订借款及相关合同的，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的，买受人须按总房价款的5%向出卖人支付违约金；买受人实际按揭金额及年限以银行批复为准，如银行按揭金额低于买受人所申请的按揭金额或银行要求买受人提供其他个人相关资料的，买受人须在出卖人或银行通知后5日内向出卖人付清差额房价款或向银行补齐办理差额房款按揭的其他个人相关资料；如买受人付清差额房价款或补齐其他个人资料逾期超过10日的，出卖人有权解除合同，买受人须按总房价款的5%向出卖人支付违约金；买受人按本合同约定应付房款及费用而未付（或未付清）的，或者未按时办理完毕按揭的，出卖人有权顺延交房时间。 该合同附件六《通知和送达》还约定：买受人孙巧琴的通讯地址为南宁市江南区五一中路42号三元小区B栋1-101；如买受人上述通讯地址发生变化，应在发生变化后五日内书面通知出卖人；任何通知、付款要求或各种通讯只要按照上述地址发送，或以报纸公告（或者通知）形式告知，应视作下列日期被送达，即信函发出后的五个工作日，派人专程送达的按买受人签收之日，报纸公告刊登之日。 前述合同签订后，原告明东公司于2014年8月21日向被告孙巧琴交付了案涉房屋；被告孙巧琴在《业主房屋验收表》中签字确认。此外，对于该《业主房屋验收表》中“业主签字”处的“孙雅琴”，被告孙巧琴认可该姓名系其曾用名。 为履行前述合同，被告孙巧琴分多笔向原告明东公司付款，分别是：2013年4月1日的20000元，2013年4月28日的30000元，2013年5月3日的50000元，2013年7月12日的273066.23元，合计373066.23元。原告明东公司就前述款项向被告孙巧琴分别出具了收据，包括：2013年4月1日的收据载明“商铺预约金”20000元，2013年4月28日的收据载明“商铺定金”50000元，2013年5月3日的收据载明“商铺款”50000元，2013年7月12日的收据载明“物业维修资金”1462.23元，2013年7月12日的另一张收据载明“商铺款”271604元。综上，被告孙巧琴已付款373066.23元中，包括了购房款371604元及物业维修资金1462.23元。 此外，原告明东公司还于2013年7月12日向被告孙巧琴出具了一张《收据》，载明“代收预告登记费”550元。同日，被告孙巧琴向中国光大银行存入一笔610元的存款，收款单位名称为“代收房产抵押登记费”。 另查明，2017年12月12日，原告明东公司向被告孙巧琴的合同约定地址寄送了一份《要求办理银行按揭手续的函》。2017年12月25日，原告明东公司向被告孙巧琴的合同约定地址寄送了一份《关于解除的函》，该函载明：根据双方于2013年4月27日签订的《商品房买卖合同》，由于孙巧琴未能按约定办理支付房款手续，现明东公司通知孙巧琴，自2017年12月25日即终止与孙巧琴签订的《商品房买卖合同》，同时请孙巧琴协助办理《商品房买卖合同》的撤备案手续。 再查明，2015年3月30日，原告明东公司就案涉房屋为被告孙巧琴办理了“期房网上签约”；2016年5月9日，原告明东公司又就前述“期房网上签约”办理了注销手续。 还查明，案涉项目的土地登记卡载明：宗地号0306374；宗地面积20328.97平方米；坐落于南宁市兴宁区北侧；权利人系南宁市明东实业有限公司；2010年2月10日，以中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行为抵押权人，办理了抵押金额为7258万元的抵押登记（登记号（2010）0118）；2010年9月30日，以中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行为抵押权人，办理了抵押金额为13836万元的抵押登记（登记号（2010）0118）；2016年4月18日，前述两项抵押登记办理了解押登记（登记号（2010）0118）。 本院认为：一、关于涉案合同效力及应否解除的问题。 原告明东公司与被告孙巧琴签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性禁止规定，合法有效，双方应恪守履行。虽然被告孙巧琴主张系因原告隐瞒土地抵押的情况导致未能办理银行按揭贷款，但合同中已明确约定“买受人实际按揭金额及年限以银行批复为准，如银行按揭金额低于买受人所申请的按揭金额或银行要求买受人提供其他个人相关资料的，买受人须在出卖人或银行通知后5日内向出卖人付清差额房价款或向银行补齐办理差额房款按揭的其他个人相关资料；如买受人付清差额房价款或补齐其他个人资料逾期超过10日的，出卖人有权解除合同”；可见，即使银行按揭贷款不能顺利办理，买受人自2013年至今长达约六年的时间，仍未能筹措款项付清余款，已严重影响合同履行基础，导致合同目的不能实现。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告明东公司依法享有解除权，故原告要求解除双方签订的前述合同，符合法律规定，本院予以支持。 对于被告孙巧琴所主张的，原告明东公司行使解除权已超过一年期限的问题；根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，即“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，而被告孙巧琴并无证据证明其已催告原告明东公司行使解除权且明东公司怠于行使，故原告明东公司的解除权并未消灭。至于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，即“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”；该规定所指的解除权除斥期间，仅适用于“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”时守约方所享有的法定解除权，不属于本案情形；故被告孙巧琴主张原告明东公司的解除权应适用一年的除斥期间，于法无据，本院不予采信。 二、关于原告主张的返还房产的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，案涉房产的所有权并未转移至被告孙巧琴所有。原告提交的证据《业主房屋验收表》等足以证明双方已经进行房屋的验收交接，被告亦未提出相反证据予以否认，本院对原告所称房屋已经实际交付给被告的主张予以采信。故原告要求被告返还本案所涉房产的主张，符合法律及合同约定，本院予以支持。 三、关于合同解除后的责任承担问题。 本案中，原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》时，原告明东公司已就案涉项目土地办理了抵押登记，却未在《南宁市商品房买卖合同》如实告知，导致被告孙巧琴无从得知土地抵押的情况。原告明东公司虽称案涉项目已取得商品房预售许可证，是否存在土地使用权的抵押登记不影响被告孙巧琴办理银行购房贷款；但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，即“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，可见，由于原告明东公司以建设用地使用权抵押，该土地上的建筑物一并抵押，如按揭银行在此情况下仍同意为被告孙巧琴办理购房抵押贷款，则在按揭银行设立抵押权之前，该房产上已设立了其他抵押权，必将影响按揭银行的权利，银行基于风险考虑，有权选择不予订立贷款合同。因此，在被告孙巧琴已经初步举证证明其缴纳“代收房产抵押登记费”并申请银行购房贷款的情况下，原告明东公司隐瞒土地使用权的抵押情况，对被告孙巧琴办理银行购房贷款必然存在一定阻碍。综上，被告孙巧琴未能及时办理银行按揭手续，系不可归责于孙巧琴的原因；原告明东公司据此要求被告孙巧琴支付逾期办理银行按揭手续违约金的主张，于法无据，本院不予支持。 如上所述，虽然《南宁市商品房买卖合同》已约定应由被告孙巧琴补足银行按揭贷款的差额，但购房者对该约定所能预见的情况一般系因信用情况等自身原因导致贷款不成或贷款数额不足的情形，而原告明东公司隐瞒土地使用权抵押的事实，导致影响银行按揭贷款的办理，已超出购房者订立合同时的心理预期；由此而要求购房者自行筹措付清全部余款，可能超出购房者原有的资金计划或付款能力。因此，被告孙巧琴至今未能付清购房余款，系不可归责于孙巧琴的原因，原告明东公司要求被告孙巧琴按尚欠款项的5%支付逾期付款违约金的主张，于法无据，本院不予支持。 至于原告所主张的房产占用费的问题，被告孙巧琴支付房产首付款后，原告明东公司自愿将案涉房产交付给被告孙巧琴占有使用，而被告孙巧琴至今未能支付购房余款亦属不可归责于其自身的原因，故在合同解除前，被告孙巧琴占有使用案涉房产并非无权占有。因此，原告明东公司要求被告孙巧琴支付案涉房产的占用费的主张，于法无据，本院不予支持。 对于被告要求原告支付的迟延备案登记违约金、迟延交房违约金的问题，由于原、被告双方已在合同中约定“未能在签订本合同之日起30日内与按揭银行就按揭贷款签订借款及相关合同的，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》”“买受人按本合同约定应付房款及费用而未付（或未付清）的，或者未按时办理完毕按揭的，出卖人有权顺延交房时间”；可见，在买受人未能顺利办理银行按揭手续的情况下，出卖人有权解除合同，此时推迟办理合同备案登记亦符合交易常理；而在买受人未能依约付清购房款的情况下，出卖人有权顺延交房时间。因此，被告孙巧琴要求原告明东公司支付迟延备案登记违约金、迟延交房违约金的主张，与合同约定不符，于法无据，本院不予支持。 综上所述，由于原告明东公司隐瞒土地使用权抵押情况，导致被告孙巧琴以按揭付款方式购房存在一定障碍；而被告孙巧琴在订立合同后经过长达约6年的时间，仍未能筹措款项付清余款，导致合同至今未能履行完毕，有违合同目的；因此，原、被告双方均对合同解除存有一定责任，原、被告双方向对方主张的违约责任，如前所述，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）南宁市明东实业有限公司与被告（反诉原告）孙巧琴签订的《南宁市商品房买卖合同》； 二、被告（反诉原告）孙巧琴向原告（反诉被告）南宁市明东实业有限公司返还位于南宁市兴宁区江宇·世纪城2号楼110号的商铺； 三、驳回原告（反诉被告）南宁市明东实业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）孙巧琴的全部诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1570元，由原告（反诉被告）南宁市明东实业有限公司负担785元，被告（反诉原告）孙巧琴负担785元。 反诉受理费310元，由被告（反诉原告）孙巧琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  杨园园 二〇一九年三月二十日 书 记 员  何佩遥 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。