黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂下陆民初字第00235号原告黄石顺诚物业管理有限公司。法定代表人成丰，男，系该公司总经理。委托代理人胡安定，男，系特别授权。被告刘波。委托代理人彭毛国，男，系特别授权。原告黄石顺诚物业管理有限公司（以下简称黄石顺诚物业）诉被告刘波物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法由审判员张蓉适用简易程序于2014年4月29日公开开庭进行了审理。原告黄石顺诚物业的委托代理人胡安定、被告刘波及其委托代理人彭毛国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄石顺诚物业诉称，黄石顺诚物业于2006年进驻琥珀山庄，为包括刘波在内的该小区业主提供物业服务。黄石顺诚物业为该业主提供了全面周到的物业服务，包括刘波在内的广大业主都接受并对其提供的物业服务深表满意。绝大多数业主都按时交纳了物业管理费用。从黄石顺诚物业提供物业服务至今，刘波未向黄石顺诚物业交纳2010年8月起至2013年7月间的物业管理费。双方经过多次协商，刘波仍拒绝交纳。黄石顺诚物业认为，其与刘波之间已经形成了物业服务合同关系。在黄石顺诚物业已经履行了自身合同义务提供了物业服务、刘波也接受了该物业服务的情况下，刘波仍拒绝交纳物业管理费，属于一种违约行为。为此，黄石顺诚物业为维护其合法权益起诉至法院要求刘波支付2010年8月起至2013年7月期间的物业管理费2767.32元、滞纳金1535.86元并负担本案受理费用。2014年5月23日，黄石顺诚物业撤回了要求刘波支付滞纳金的诉讼请求。原告黄石顺诚物业为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一，琥珀山庄前期物业管理服务协议。拟证明本案原、被告存在物业服务合同关系。证据二，黄石顺诚物业企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、企业信息、公司股东（出资人）出资信息、公司设立登记申请书、黄石市工商行政管理局文件（黄工商注（2011）8号）、湖北省工商局信息中心黄石业务部情况说明、武汉顺诚物业管理有限公司的证明及通知、黄石顺诚物业的公示及通知。拟证明本案原告黄石顺诚物业的诉讼主体资格。证据三，2013年7月29日黄石顺诚物业的通知、关于琥珀山庄业主委员会代交接及限期旧物业公司退场的函、协议书、黄石顺诚物业琥珀山庄管理处出具的告业主书、黄石市下陆区琥珀山庄业主委员会公告、2013年10月28日黄石顺诚物业书面催缴物业管理费通知的照片。拟证明：1、黄石顺诚物业为琥珀山庄服务多年，其业主委员会已认可，故黄石顺诚物业的诉讼主体适格。2、原告黄石顺诚物业对房屋漏水渗水、可视电话不能进行维修的原因。证据四，告业主书公示的照片及2007年7月19日的情况说明。拟证明：1、原告黄石顺诚物业在琥珀山庄小区张贴过该告知书。2、黄石顺诚物业给刘波的房屋漏水进行了维修，刘波签字并认可。被告刘波辩称，1、黄石顺诚物业诉称其物业管理态度端正、服务质量好，不是事实。黄石顺诚物业的物业管理服务态度及质量十分差，刘波家中房屋内墙面漏水严重，黄石顺诚物业不及时维修。2、刘波以前均交纳了物业管理费，房屋漏水后，黄石顺诚物业未进行维修，为维护自身的权益，刘波才拒交物业管理费，刘波要求黄石顺诚物业赔偿其损失10000元。3、黄石顺诚物业要求刘波交纳物业管理费与合同约定不符，黄石顺诚物业履行合同时不认真负责，严重影响到刘波的生活，依据法律规定，请法院驳回黄石顺诚物业的诉讼请求。被告刘波为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一，照片。拟证明刘波家中漏水的情况。经庭审质证，被告刘波对原告黄石顺诚物业提交的证据的质证意见如下：1、对证据一真实性无异议，但对关联性有异议，这是武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司与刘波签订的，与黄石顺诚物业无关。2、对证据二中的黄石顺诚物业的公示及通知有异议，认为黄石顺诚物业的公示及通知是其单方制作，系无效；对证据二中的其他证据的真实性无异议，但对关联性有异议。3、对证据三有异议，认为协议书的签订时间是2013年7月30日，故黄石顺诚物业与刘波的服务关系也是在2013年7月30日后建立的。4、对证据四中的情况说明无异议，对告业主书公示的照片有异议。原告黄石顺诚物业对被告刘波提交的证据的质证意见如下：1、对证据一有异议，认为照片系刘波最近拍摄，而黄石顺诚物业早已退出了琥珀山区小区的物业管理，故与其无关。对双方当事人均无异议的证据，本院依法予以采信。对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：1、原告黄石顺诚物业提交的证据一系武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司与刘波签订的前期物业服务合同，被告刘波对该合同的真实性无异议，该证据与本案事实相关联，证据内容真实，证据的形式和来源符合法律规定，本院依法对原告黄石顺诚物业提交的证据一予以采信。2、原告黄石顺诚物业提交的证据二、证据三均是证明其诉讼主体资格适格，且被告刘波对证据二中除黄石顺诚物业的公示及通知有异议外的其他证据的真实性无异议。本院认为以上证据间能相互印证、形成证据锁链，且被告刘波未提交足以反驳的相反证据，原告黄石顺诚物业提交的上述证据与本案事实相关联，证据内容真实，证据的形式和来源符合法律规定，故本院依法对原告黄石顺诚物业提交的证据二、证据三均予以采信。3、原告黄石顺诚物业提交的证据四中的告业主书公示的照片与原告黄石顺诚物业提交的证据三中的告业主书能相互印证，且被告刘波对其质疑内容未提供证据予以反驳，故本院依法对原告黄石顺诚物业提交的证据四中的告业主书公示的照片予以采信。4、被告刘波提交的证据一的照片系最近拍摄，而原告黄石顺诚物业于2013年7月31日已退出了琥珀山庄小区的物业管理，被告刘波也未提交其他证据佐证该证据与本案的关联性，故本院依法对被告刘波提交的证据一不予采信。经审理查明，刘波系黄石市团城山开发区琥珀山庄2-1-502号房屋的业主，该房屋建筑面积为153.73平方米。2006年8月17日，刘波与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司签订了前期物业管理服务协议，合同约定：1、由武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司对刘波所在的琥珀山庄小区进行物业管理。2、琥珀山庄小区服务收费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.50元收取物业费；业主办理入住手续时应交纳一年的物业服务费，以后应在每年1月1日前履行交纳义务。3、业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取其他措施。2013年10月28日，黄石顺诚物业向刘波公示了书面催缴通知单，向刘波催收其欠缴2013年7月前的物业管理费共计2767.32元。另查明，1、刘波自2010年8月起至2013年7月期间未交纳物业管理费。2、2010年1月25日，武汉顺诚物业管理有限公司在黄石市工商行政管理局登记注销武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司，2010年12月15日，武汉顺诚物业管理有限公司与成丰共同申请成立黄石顺诚物业管理有限公司，武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司将黄石市团城山开发区琥珀山庄小区的物业管理的权利、义务一并交由黄石顺诚物业管理有限公司承受，由其履行武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司的管理职责。3、黄石顺诚物业已于2013年7月31日退出对刘波所在的琥珀山庄小区的管理。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。刘波与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司签订的前期物业管理服务协议不违反法律规定，合法有效。武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司已在黄石市工商行政管理局登记注销，黄石顺诚物业是依法取得物业服务资质的物业服务公司，黄石顺诚物业按照刘波与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司签订的前期物业管理服务协议约定继续为刘波所在的小区提供物业管理服务，刘波所在的琥珀山庄小区业主委员会接受并认可了由其提供的物业管理服务，双方合意延续了原来的物业管理服务合同关系，故黄石顺诚物业是武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司权利义务的合法承继者。刘波在接受原告黄石顺诚物业提供的物业服务后，也与黄石顺诚物业构成了事实上的物业管理服务关系，其应及时支付相应的物业管理费。经黄石顺诚物业向刘波书面催交物业管理费后，刘波仍拖欠不付，已侵害了黄石顺诚物业的合法权益，黄石顺诚物业向刘波主张欠缴的物业管理费的请求既符合双方合同约定也符合法律规定，本院依法予以支持。2010年8月至2013年7月间，被告刘波应缴纳物业管理费为2767.14元（153.73平方米×0.50元／月／平方米×36个月），原告黄石顺诚物业主张被告刘波支付此期间拖欠的物业管理费2767.32元，属计算错误，本院依法确认被告刘波向原告黄石顺诚物业支付自2010年8月起至2013年7月止的物业管理费为2767.14元。对被告刘波提出原告黄石顺诚物业管理服务态度及质量十分差，导致其不愿意交纳物业管理费的抗辩意见，因被告刘波未提供证据予以证实，故本院依法对被告刘波的此项抗辩意见不予支持。如被告刘波坚持认为原告黄石顺诚物业的物业管理服务不到位导致其合法利益受损，可另案主张，故本院依法对被告刘波要求损失费10000元的抗辩主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告刘波于本判决生效之日起五日内支付原告黄石顺诚物业管理有限公司自2010年8月起至2013年7月止的物业管理费人民币2767.14元。二、驳回原告黄石顺诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币25元，由被告刘波负担（于本判决生效之日起五日内交纳本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接上诉于湖北省黄石市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出上诉状副本。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币50元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，开户银行：中国农业银行黄石市分行团城山支行，帐号：17×××29，户入地点：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 蓉二〇一四年六月十一日书记员 付丽娜