安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）庐民一初字第00987号原告：合肥市文物管理处。法定代表人：程红，处长。委托代理人：计京旺，安徽安泰达律师事务所律师。委托代理人：司开铭，安徽安泰达律师事务所律师。被告：张荣华，男，1966年8月5日出生，出生，汉族。被告：王立军，女，1969年5月7日出生，汉族。原告合肥市文物管理处与被告张荣华、王立军房屋租赁合同纠纷一案。本院于2014年3月3日受理，依法由审判员刘军适用简易程序于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告合肥市文物管理处委托代理人司开铭、被告王立军到庭参加诉讼，被告张荣华经本院依法送达出庭传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。合肥市文物管理处诉称：2010年3月30日，合肥市文物管理处与张荣华签订《安徽省房屋租赁合同》（合同编号：标的X）一份，约定合肥市文物管理处将位于合肥市庐阳区霍邱路XX号房屋租给张荣华使用，租赁期限为3年，从2010年4月11日至2013年4月10日，年租金为45000元，若张荣华将该房屋转租给第三方使用须事先征得合肥市文物管理处的同意并重新签订房屋租赁合同并约定了具体双方权利义务。合同期限届满后，合肥市文物管理处不再出租欲收回房屋，多次通过“通知”等方式告知张荣华限期返还租赁房屋，但张荣华一直不予返还且继续占有租赁房屋。2013年11月20日，张荣华未经合肥市文物管理处同意擅自将涉案房屋转租给王立军。2013年11月21日，合肥市文物管理处为妥善处理收回涉案房屋事宜，与张荣华签订《协议书》一份，约定：合肥市文物管理处同意张荣华使用涉案房屋至2014年2月15日止，并于期满次日交房；张荣华于当日向合肥市文物管理处缴纳50000元行为保证金；若张荣华未于房屋使用期限届满时将房屋返还合肥市文物管理处即视为违约，所交保证金50000元作为占有使用费赔偿合肥市文物管理处，不足部分，合肥市文物管理处有权要求张荣华承担违约赔偿责任，继续追偿，占有使用费标准参照《安徽省房屋租赁合同》约定的租金执行。合同到期后，合肥市文物管理处多次通知张荣华要求返还房屋，但其拒不返还并占有使用至今，故合肥市文物管理处诉至法院，请求判令：1、张荣华、王立军向合肥市文物管理处返还位于合肥市庐阳区霍邱XX号的租赁房屋，并恢复原状；2、张荣华、王立军支付合肥市文物管理处37500元（以年租金45000元，从2013年4月11日暂计算至2014年2月10日，之后顺延计算至返还全部租赁物并偿清所有款项时止）；3、张荣华、王立军承担本案的诉讼费。张荣华未作答辩。王立军辩称：王立军在向张荣华租赁涉案房屋时，张荣华告知王立军合肥市文物管理处承诺该房屋可以续租，所以王立军做了长期承租打算。合同到期后合肥市文物管理处通知王立军搬走，但由于货物太多想减少损失就未搬走，合肥市文物管理处采取了停电、停水手段。之后，张荣华委托王立军与合肥市文物管理处签订《协议书》并由王立军缴纳了50000元保证金，之后与张荣华无关。经审理查明：2010年3月30日，合肥市文物管理处同张荣华签订《安徽省房屋租赁合同》一份，合同约定：合肥市文物管理处将位于合肥市庐阳区霍邱路XX号房屋租给张荣华使用，租赁期限自2010年4月11日至2013年4月10日，年租金为45000元，如张荣华将该房屋转租给第三方使用须事先征得合肥市文物管理处的同意并重新签订房屋租赁合同。2013年3月15日，合肥市文物管理处向涉案房屋送达通知要求在2013年4月10日合同期满后收回房屋，王立军在该通知上签名。合同期限届满后，张荣华及王立军未将涉案房屋返还给合肥市文物管理处。2013年11月20日张荣华向合肥市文物管理处出具委托书一份“本人租霍邱路38号西4门面房。现委托王立军前签字，房屋租期延续2014年2月7号。房屋保证金由王立军付。此房屋从今与我无关。委托人，张荣华，2013年11月20号”。2013年11月21日，合肥市文物管理处同王立军签订《协议书》一份，协议约定：合肥市文物管理处与张荣华签订的房屋租赁合同早已届满，由于承租人尚有部分库存货物需处理，致使其继续占有涉案房屋不愿归还，其侵权行为严重损害了合肥市文物管理处的合法权益，双方达成如下协议：合肥市文物管理处同意王立军使用涉案房屋至2014年2月15日，并于期满次日交房。王立军须于本协议签订之日向合肥市文物管理处交纳50000元行为保证金，若王立军依约将涉案房屋完好交还于合肥市文物管理处，合肥市文物管理处将免除王立军所拖欠的房屋占有使用费，并于收到房屋后五日内如数返还保证金。若王立军未依约返还涉案房屋即视为违约，王立军同意将保证金作为占有使用费赔偿合肥市文物管理处，不足部分，合肥市文物管理处有权要求王立军承担违约赔偿责任，继续追偿，占有使用费标准参照原《房屋租赁合同》约定的租金执行。协议约定后，王立军交纳保证金50000元。2014年2月15日协议期满后，王立军未归还涉案房屋。合肥市文物管理处诉至本院，要求判如所请。上述事实有安徽省房屋租赁合同、协议书、转租协议、通知、委托书及当事人陈述予以证实。本院认为：根据各方提供的证据及陈述可以认定合肥市文物管理处与张荣华签订的租赁合同约定的租赁期限已届满，在租赁期限内张荣华已将涉案房屋租赁给王立军。在转租的情况下，合肥市文物管理处系出租人地位，张荣华系承租人及转租的出租人地位，王立军作为次承租人地位。本案争议焦点在于合肥市文物管理处与王立军之间于2013年11月21日签订的协议书是否实质上改变了各方之间的主体地位？即合肥市文物管理处是否直接与王立军之间发生房屋租赁关系？本院对此予以否认，具体分析理由如下：（1）王立军承租涉案房屋系自张荣华处租赁，并非自合肥市文物管理处租赁而来。合肥市文物管理处是否知晓并同意张荣华与王立军之间的租赁关系，并不能改变三者之间的租赁关系；（2）合肥市文物管理处与张荣华之间的租赁期限已届满，承租人张荣华根据法律规定在租赁期限届满后应当按约返还租赁房屋，张荣华在合同约定的租赁期限届满后并未履行返还房屋的义务，合肥市文物管理处与张荣华之间的租赁合同并未履行完毕；（3）合肥市文物管理处与王立军于2013年11月21日签订的协议书并非重新签订租赁合同。根据协议内容应认定作为出租人的合肥市文物管理处为了让实际占有人王立军返还房屋作出的约定，该约定的2014年2月15日前交房系基于王立军尚有部分库存货物需要处理而给予的返还缓冲期限。另外，王立军缴纳保证金50000元在合同签订时被认定为行为保证金，若按期交付房屋，则出租人合肥市文物管理处同意免除房屋占有使用费并返还保证金，若不按期返还房屋，则以保证金作为占有使用费予以赔偿，其目的是为了督促实际占有人王立军能够及时按约履行交付房屋义务。该约定系出租人合肥市文物管理处为了及时收回房屋而做出的，并非为了赚取租金而重新签订房屋租赁协议。王立军抗辩认为张荣华2013年11月20日出具委托书委托王立军与合肥市文物管理处签订续租，张荣华不应承担返还房屋及支付占有使用费的义务。在房屋被转租且租赁期限届满的情况下，承租人及次承租人均有履行返还房屋的义务。房屋所有人要求次承租人返还房屋系基于物权保护的返还原物所有权，故王立军的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，合肥市文物管理处收取租金至2013年4月10日，由于王立军未按时交房，故对于其缴纳的50000元保证金应冲抵2013年4月11日起的占有使用费。经核算，50000元保证金冲抵占有使用费至2014年5月22日。自2014年5月23日起张荣华与王立军向合肥市文物管理处支付占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告张荣华、王立军于本判决生效之日起十日内将位于合肥市霍邱路XX号房屋恢复原状并返还给原告合肥市文物管理处；二、被告张荣华、王立军于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市文物管理处占有使用费（自2014年5月23日起按年租金45000元计算至房屋返还之日止）；三、驳回原告合肥市文物管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为909元，由原告合肥市文物管理处负担300元，被告张荣华、王立军负担609元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  刘军二〇一四年五月六日书记员  梁静