广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25288号原告：马金正，男，1971年7月18日出生，汉族，身份证住址中山市火炬开发区，原告：温锐强，男，1955年4月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，两原告共同委托诉讼代理人：秦高亭，广东卓而立律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：林舒浩，广东卓而立律师事务所实习律师。被告：施正雄，男，1971年2月13日出生，台湾居民，住台湾省新北市，委托诉讼代理人：陈汝璋，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜铭毅，男，1979年8月8日出生，台湾居民，住台中县，原告马金正、温锐强诉被告施正雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马金正、温锐强的委托诉讼代理人秦高亭、林舒浩、被告施正雄的委托诉讼代理人陈汝璋、颜铭毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马金正、温锐强向本院提出诉讼请求：被告赔偿两原告因无法使用租赁物的损失的2018年间一个月经营损失共计人民币20万元。事实与理由：原告马金正与案外人胡健文于2009年7月起向被告租赁位于中山火炬开发区××中心市场××楼××层物业用于经营中山火炬开发区金莎水晶宫企业策划有限责任公司“下称水晶宫公司”，并于2011年8月19日与被告签订《综合商业楼租赁合同书》。由于经营原因，现案外人胡建文已经退出经营，原告温锐强于2011年4月份加入经营，现由两原告共同经营水晶宫公司，所以该租赁合同由两原告继受。在签订租赁合同之后，被告提供的涉案房产的消防栓一直无水，期间多次由于消防栓无水的问题而导致水晶宫公司被查封及停业。原告一已经于（2017）粤2071民初3154号案件中提出反诉（2018）粤2071民初1020号案件的诉讼，请求被告赔偿在此前由于消防栓无水而造成的无法正常经营而造成的经营损失。2018年7月间由于消防栓再次无水，导致两原告经营的水晶宫公司被中山市公安消防支队火炬开发区大队查封经营场所无法经营长达一月。水晶宫公司由于场地被查封而无法经营一个月，给两原告造成了20万元的损失，被告应当对该损失予以赔偿。根据《中华人民共和国消防法》第二十九条“负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效。在修建道路以及停电、停水、截断通信线路时有可能影响消防队灭火救援的，有关单位必须事先通知当地公安机关消防机构”，被告有义务保证租赁物的消防供水。两原告已经按照合同要求配备了完备的消防设施，并接入到了指定的供水管道。两原告已经履行了合同约定的安装消防设备的义务，但是两原告作为承租人是无法独立解决消防供水问题的。由于被告一直对两原告告知的消防供水问题不予理会也不予修理，甚至不与两原告进行协商，导致中山市公安局消防支队火炬开发区大队于2018年7月3日再次查封了涉案房屋长达一个月，给两原告造成了20万元的经营损失，被告应当予以赔偿。综上所述，被告的行为已经严重的损害了两原告的合法权利，为维护自身合法权益，故特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。原告对其主张的事实及诉讼请求向本院提交证据如下：证据1.《综合商业楼租赁合同书》律师见证书;2.综合商业楼租赁合同书及综合商业楼租赁补充合同;3.中山市火炬村开发区金莎水晶宫企业策划有限公司有限责任公司收益统计；4.中山市公安局火炬开发区分局张家边派出所责令限期整改通知书。被告施正雄辩称，一、原告自2016年起就一直拖欠被告的租金，在此情况下竟还向被告索赔停业损失显然缺乏事实和法律依据。原告因自2016年起拖欠租金，被告已于2017年起起诉解除租赁合同，也就是说被告已在2017年宣告解除合同，原告理应将案涉商铺退还给被告。故此自被告起诉解除之日起原告已为非法占有案涉商铺，其所主张因无法使用租赁物的损害请求亦应予以驳回。二、原告停业整顿的原因是其违反《广东省按摩服务场所治安管理规定》，并非消防问题所导致。1.根据原告提供的证据显示，原告因存在“员工培训资料无照片、无巡查台账、有淋浴设备、走火通道上锁、有一间房挂有低俗照片、视频监控只能保存二十天、消防栓无水、有一间房有蒸汽设备”等原因而被张家边公安分局责令整顿，因此被告认为原告停业整顿的原因是其违反了《广东省按摩服务场所治安管理规定》，而不是因消防问题而被整顿，否则出具整改令的部门理应是消防管理部门；2.根据该整改令可知被答辩人的停业时间仅为8天，但其诉求主张的损失却为1个月，其诉讼请求缺乏事实依据。三、消防设备并非被告管理，消防栓没水的责任不在于被告。1.根据《租赁合同》8.5条的规定，被告是以毛坯将商铺交付给原告，后期的消防设备均由被答辩人自行安装，故此消防设备的管理责任应当由原告承担。另外，案涉商铺在开业前也经过了两次消防验收，因此被告交付的租赁物不存在瑕疵也不存在其他违约情形；2.案涉商铺位于张家边中心市场，有统一的物业管理公司负责管理整栋物业，消防总闸的管理人亦为物业公司。而被告根本无法控制、管理消防总闸，故此消防栓没水的责任不在于被告；3.由于该物业已投入使用多年，整栋建筑物消防管道已多处、多次出现破裂的情形，若不关闭消防总闸放任消防水直流将危及整栋建筑的日常使用和安全。物业公司关闭消防总闸是一种避嫌行为，也是为了顾及各商户利益而不得已为之的结果。四、原告温锐强的主体不适格。本案的案由为房屋租赁合同纠纷，合同出租人为施正雄、承租人为马金正、胡健文，因此根据合同相对性的原则原告温锐强根本不是合同的承租人，故此被告认为其原告主体不适格。被告施正雄就其辩解向本院提交证据如下：1.关于申请紧急使用物业专项资金维修消防设施的报告。本院经审理认定事实如下：2011年8月19日，原告马金正、胡建文作为甲方与乙方被告施正雄签订综合商业楼租赁合同书，合同约定：1.甲方将位于中山市火炬开发区××中心市场××楼××层租赁于乙方合法经营使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为1564.96平方米（按房屋产权面积）。2.甲方在出租其物业后，须协助乙方和物业管理公司之协调事宜，完善周边的配套设施，如停车位规划，垃圾房迁移，走火通道净空等。甲方的义务仅限于向乙方按租赁物现状提供租赁物。乙方因经营需要增加的消防等其他设施均由乙方负责，并承担全部费用。3.乙方在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》以及其他有关制度，积极配合甲方做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。乙方应在租赁物内按有关规定配置灭火器，严禁将楼宇内消防设施用作其他用途。乙方应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的防火安全，甲方有权于双方同意的合理时间内检查租赁物的防火安全，但应事先给乙方书面通知。乙方不得无理拒绝或延迟给予同意。4.乙方在使用租赁物时必须遵守中华人民共和国的法律、中山市法规以及甲方有关租赁物物业管理的有关规定，如有违反，应承担相应责任。倘由于乙方违反上述规定影响建筑物周围其他用户的正常运作，所造成的损失由乙方赔偿。2018年1月12日，案涉房产物业中山火炬开发区张家边中心市场经营管理有限公司向火炬开发区城乡建设局发出关于申请紧急使用物业专项至今维修消防设备的报告。物业公司表示，中山市火炬开发区康祥路28号的张家边中心市场从2007年竣工交付使用已逾十年时间，自接手物业以来，时至今日，公司已针对该商业小区的消防设施设备进行多次维修，仅2017年委托火炬开发区自来水公司维修因地面沉降导致的消防管网接头断裂多达11处，现消防管网仍有漏水现象。因漏水严重，消防总阀不得不予以关闭。截止2017年11月30日，由于管网漏水严重产生的消防水费多达一万多元未支付（仅按自来水价格计算），维修工程费用也未结算。近期，经消防单位排查，由于地面沉降原因，消防管网地面以下隐蔽部分再予以维修实无必要，只有对隐蔽部分重新改造铺设明管，才能彻底解决漏水现象。由于该工程费用巨大，物业公司无力承担，故特报告以上情况，向火炬开发区城乡建设局申请紧急使用维修基金。被告因此主张原告停业整顿的主要原因并非消防栓无水以及原告主张的损失计算时间远超过责令整改时间。2018年7月1日，中山市公安局火炬开发区分局张家边派出所工作人员林福友、蔡成文原告单位中山火炬开发区金莎水晶宫桑拿水疗休闲会所进行检查，并于2018年7月3日向原告发出中公（开张）限字[2018]005号责令期限整改通知书。通知书中载明，原告单位存在下属违法行为：员工培训资料无照片、无巡查台账、有淋浴设备、走火通道上锁、有一间房挂有低俗照片、视频监控只能保存二十天、消防栓无水、有一间房有整齐设备。中山市公安局火炬开发区分局张家边派出所根据《广东省按摩服务场所治安管理规定》第二十二条之规定，责令原告单位在2018年7月11日前整改完毕，并将结果函告该派出所。在期限届满之前，原告单位必须停业整顿。庭审过程中，1.关于责任承担的问题,原告主张损失赔偿责任的最终承担者为被告。因为，物业公司如何管理物业是受被告委托的，其代表被告处理事情，是实际的执行人。故责任应由被告承担，原告应当向被告追责。至于物业公司有无尽到对被告的物业管理义务，属于内部纠纷。2.关于消防栓供水的义务问题，被告主张供水由物业方负责。因为，租赁物并非单独的主体楼房，而是整栋大厦的一部分，该大厦时各个业主共同委托物业管理公司统一管理的，且根据实际生活序贯，大区域的物业都是由物业公司统一管理的，被告根本无法管理消防设备。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的综合商业楼租赁合同，系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于消防栓供水义务的问题。首先，原被告于案涉合同中未明确约定被告的防火安全相关义务。在第九条防火安全条款中，仅约定甲方有权于双方同意的合理时间内检查租赁物的防火安全。此外，案涉房产并非独立，属商业楼一部分，该商业楼有委托专门的物业公司进行管理，被告不应有权管理和控制消防总闸向原告供水。又因案涉房产的消防水闸是因漏水严重不得不关闭，避免造成更大损失。因此，本院不认可原告关于消防栓供水义务属于被告的主张。关于原告停业整顿是否由消防栓无水导致的问题。经中山市公安局火炬开发区分局张家边派出所检查，原告单位除消防栓无水以外，还存在其他七个违法行为。且检查单位责令停业整顿的依据为《广东省按摩服务场所治安管理规定》第二十二条之规定，而非消防安全有关规定。本院认为，原告停业整顿的主要原因是营业场所设备和经营不规范，而非消防栓无水。关于原告主张的因停业整顿导致无法经营的损失计算问题。中山市公安局火炬开发区分局张家边派出所出具的责令期限整改通知书中，明确写明被告单位应在2018年7月11日前整改完毕，并将结果函告张家边派出所。庭审过程中，原告回应被告的答辩意见，主张停业时间仅为8天不属实，因为消防栓无水问题一直没解决，实际恢复经营的时间并不是整改完毕的时间。但是，原告并未提交其积极向被告与案涉房产物业公司协商解决以及向检查单位反馈整改结果之行为的有关证据，也未提交损失进一步扩大的有关证据。故本院认为，原告因停业整顿导致无法经营的损失持续时间为8天，对原告的损失计算方式不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：驳回原告马金正、温锐强的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元（该款原告马金正、温锐强已预交），由原告马金正、温锐强负担。如不服本判决，原告马金正、温锐强可以在判决书送达之日起十五日内，被告施正雄可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  易承辉二〇一九年三月二十八日书记员  粟昭林孙永辉