河北省唐山市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）冀02民初507号 原告：唐山市丰润区住房管理中心，住所地唐山市丰润区府后街3号。 法定代表人：宋立新，该管理中心主任。 委托诉讼代理人：刘敬东，河北耕涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何全纯，河北腾邦律师事务所律师。 被告：唐山金马房地产开发有限公司，住所地唐山路南区南新道7号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘泽民、陈思，河北正一律师事务所律师。 原告唐山市丰润区住房管理中心（以下简称丰润住管中心）与被告唐山金马房地产开发有限公司（以下简称金马房地产）房地产开发经营合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭进行审理。原告丰润住管中心委托诉讼代理人刘敬东、何全纯，被告金马房地产委托诉讼代理人刘泽民、陈思到庭参加诉讼。 丰润住管中心向本院提出诉讼请求：1、要求被告按照《丰润区后卫片区拆迁改造工程项目协议书》的约定交付返迁安置房154套，返迁面积14234.11平方米。折价89390210.8元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方签订有《丰润区后卫片区拆迁改造工程项目协议书》（以下简称“拆迁协议”）原告委托被告投资开发建设“后卫片区”拆迁改造工程。协议约定被告应于2012年12月30日交付原告返迁住宅340套，返迁安置面积31065平方米。但目前被告仅交付返迁安置房16830.89平方米，尚有154套返迁房，返迁面积14234.11平方米被告一直未开工建设。至今未交付。被告的行为给原告及返迁户造成了极大的困扰。故诉至贵院。望判如所请。 金马房地产答辩称，一、丰润住管中心与金马房地产签订“拆迁协议”的背景与本案有直接、重大的关系。项目地块（即土地使用权证上的红线地块）返迁率高达43%，且地块四至极不规整，在该地块两次流拍后，丰润区政府承诺：将项目地块南侧“乡企楼地块”纳入整体规划，分两次开发；承诺给开发单位税费优惠政策；承诺大力配合相关手续的办理。在此基础上，金马房地产经过对项目地块及其南侧“乡企楼地块”进行整体设计、投资预算后，才决定参与后卫项目的投资开发建设。但，在后续开发建设的过程中，“乡企楼地块”至今未收储，优惠政策也未到位，在项目地块各项许可手续的配合办理上又出现了多次卡壳，这些问题直接导致了待建的4#、5#楼没能开工。二、至今未能交付的154套房，不单单是因金马房地产的原因，丰润住管中心亦有主要责任。1、2011年2月5日，金马房地产与唐山市国土资源局丰润分局签订了《国有建设用地使用权出让合同>，合同约定三通一平的交地时间为2011年10月10日。但截至期满，丰润住管中心只交付了项目地块中西北部分的土地，东南部分的土地因未能完成拆迁工作未能如约交付。为了使项目尽早开工，减少损失，经金马房地产与丰润住管中心协商，将后卫项目分为两期建设，这也就为后续二期迟迟不能开工埋下了隐患。若丰润住管中心当时能够如约交付土地，就不会存在分别报建、分别开工的情况，若两部分土地能同时办理消防、规划、施工等手续，也就不会出现后期因各种因素、各种条件的变化，导致现在4#、5#楼不能动工的情形。2、基于上述签约背景，项目地块与其南侧的“乡企楼地块”本是一体，2010年11月8日唐山市城乡规划局给出的规划条件中，后卫片区拆迁改造地块建筑退让距离条件中，南侧明确规定了“退线与南侧二期统一考虑且满足相关规范要求”的内容。金马房地产在拍得项目地块并签订土地出让合同后，唐山市城乡规划局于2011年4月1日审核通过金马房地产申报的材料，根据审定的规划总图，同意核发《建设用地规划许可证》，在建筑退让距离中，南侧退线仍注明“退线与南侧二期统一考虑且满足相关规范要求”。同时，在2012年9月6日，唐山市城乡规划局审核通过的《总平面布置图》中，均能体现项目地块南侧拟纳入收储地块、有整体规划。答辩人正是因此，才在项目设计时，按当时的规划条件和要求进行了总体设计，对建设规模及建设内容进行了整体上的布置与安排，在最初的投资预算中，亦是将本地块与乡企楼地块统一测算进行考虑的。且政府亦同意将社区居委会等配套设施建设在乡企楼地块内。均表明政府最初确实有过承诺，将乡企楼地块一并拆迁，并由金马房地产开发建设。但是，由于丰润住管中心交付土地不同期，本来是一个项目，被迫分成了两期，在二期具备开工条件时，因“乡企楼地块”未收储，4#、5#楼的设计不能满足消防要求，不能通过消防审批，后，金马公司不得不花费100多万元设计费，重新更改设计方案，但此时，时间又发生了延迟。直至2018年3月，金马公司继续申报审批许可时，又出现了规划审批的问题。丰润区规划分局要求金马房地产在原有规划条件的基础上，依据新规，增加配建210平方米的养老服务设施、238平方米的物业管理用房、317平方米的物业经营用房、社区居民委员会工作和服务用房300平方米、社区综合服务措施210平方米，总计增建项目达1275平方米。为了解决这一问题，金马房地产又向丰润区人民政府等有关部门反映，于2018年11月基本解决这一规划问题，将增加配建调整到200余平米，此时，设计方案已经再次发生变更。本以为终于可以开工建设了，但丰润区规划局又提出了新的规划要求，要求南侧退红线15米，根据设计图纸，退红线15米意味着5#楼不能兴建，那么按照规划局出具的规划条件，同意金马房地产建设总建筑面积为96112㎡的房屋将无法完成，是否与规划局自身出具的规划条件自相矛盾昵？一边是要求金马房地产建设96112㎡的房屋，一边是南侧退线15m，导致无法完成相关面积的建设。金马房地产多次就退线问题与政府相关部门进行沟通，并上报给丰润区人民政府，要求本着为了解决返迁户返迁的宗旨，将后卫金都问题列为遗留问题，按照最初的规划条件进行建设，但是直至庭审之日，该问题尚未得到解决。综上，因政府给出的整体开发的承诺未兑现、因丰润住管中心未能同期交付土地、因丰润住管中心在项目的各项审批过程中配合不力，导致4#、5#楼至今未能取得施工许可。154套回迁房未能交付，与丰润住管中心有直接、必然的联系。三、金马房地产一直在努力履行拆迁协议，即便在建设施工期间发生了各种问题，如承诺给的优惠政策没有到位、二期拆迁滞后所涉及的相关审批手续都要重新报批、施工单位资金困难为其提供担保筹措资金等等，金马房地产一直在克服困难，推进项目建设。2018年3月，金马房地产在丰润住管中心的鉴证下，与唐山北方建筑有限公司达成协议，就二期开工及安置费等问题进行了详细的约定，如果不出现上述增加配建、退红线15米的规划审批问题，4#、5#楼早已开工建设。四、目前面临的退红线15米的问题是丰润区规划局又新提出来的规划要求，之前的规划要求一直是与“乡企楼地块”统一考虑的，这一新规划要求已经超出了金马房地产在最初参与后卫项目时的预见范围，金马房地产对这种变化主观上不存在任何过错，若这一问题不能得到解决，将直接导致继续履行合同会对金马公司没有意义且造成重大损失，这种新要求将使得金马公司继续履行合同显示公平，面临合同会被解除的可能。因此，根据拆迁协议的约定，丰润住管中心有积极帮助协调解决这一问题的义务，请丰润住管中心尽快协调，促进4#、5#楼早日动工。综上所述，本案涉及的154套回迁房之所以未能交付与政府的承诺没有到位，丰润住管中心拆迁滞后，在消防、规划等各项行政审批手续的办理过程中配合不力等均有着重大关联，且就目前新增的退红线15米的新规划要求，若丰润住管中心不能协调解决，金马房地产保留申请解除合同的权利，由此造成的损失一并要求赔偿。请人民法院依法查清事实，充分考虑被告的答辩意见，依法作出判决。 本院经审查认为，原告丰润住管中心与被告金马房地产签订的《丰润区后卫片区拆迁改造工程项目协议书》是审理本案焦点，其应属于行政合同而非民事合同，故本案不属于民事案件受案范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回唐山市丰润区住房管理中心的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  李木子 审判员  孙乾辉 审判员  王 健 二〇一九年三月二十七日 书记员  刘雪姣 ——