南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）江宁开民初字第222号原告吕成键，男，1982年3月20日生，汉族。原告梅宇琳，女，1984年1月26日生，汉族。委托代理人吕成键。被告南京盈嘉恒升实业有限公司（组织机构代码72457524-8），住所地在南京市江宁区东山岔路口。法定代表人乔岗，董事长。委托代理人陈文，女。原告吕成键、梅宇琳诉被告南京盈嘉恒升实业有限公司（以下简称盈嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理，依法组成��议庭，公开开庭进行了审理。原告暨原告梅宇琳的委托代理人吕成键，被告盈嘉公司的委托代理人陈文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕成键、梅宇琳诉称：2012年7月12日，其与被告盈嘉公司签订《商品房预售合同》，约定由其购买被告开发的位于南京市江宁区秣陵街道诚信大道899号新合家花园25幢511室房屋，房屋总价款为415838元，首付款249838元，其余166000元采取银行贷款的方式给付，被告应于2013年5月30日前交付房屋，若被告延期交房，其有权要求被告按照已收房款的日万分之一标准支付延期交房违约金。合同签订后，其按约支付了购房款并办理了银行按揭贷款手续，并于2012年9月28日起开始正式还贷，但被告一直未按约交付房屋。其多次催促，经南京市江宁区信访局、江宁区住房和城乡建设局、江宁区规划局、江宁区秣陵街道办事处多个部门的协调，被��于2013年7月17日、8月5日、8月26日多次向其出具书面承诺和违约金赔偿协议。2013年10月11日，其与被告签订了《赔偿协议》，重新约定了延期交房违约金的支付标准。被告直至2014年5月20日才向其交付房屋。现其诉至法院，要求判令：被告盈嘉公司向其支付自2013年5月31日起至2014年3月31日止的延期交房违约金34681元，此后的延期交房违约金按照已收房款的日万分之五标准支付至2014年5月20日止。被告盈嘉公司辩称：1、其在经营活动中流动资金出现短缺，导致其未能按照《商品房预售合同》的约定按期向原告交付房屋，其对因此给原告造成的诸多不便表示歉意。但其与原告签订的《商品房预售合同》系双方在公平、自愿的情况下签订，双方均应当信守。该合同约定延期交房违约金为日万分之一，其认为应当按照日万分之一的标准向原告支付延期交房违约金；2、2013年10月11���的《赔偿协议》并非其真实意思表示，是新合家花园25幢业主通过非法手段强迫其签订的。在《赔偿协议》上签字的王新潮仅是其普通员工，根本无权代表其向业主出具《赔偿协议》。《赔偿协议》上之所以加盖有公司公章，是因为其将公司公章交给王新潮保管，但保管不代表可以使用；3、原告如未交清房款，其则应当按照已收价款的日万分之一标准来支付延期交房违约金，希望法院依法处理。经审理查明：2012年7月12日，原告吕成键、梅宇琳与被告盈嘉公司签订《商品房预售合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于南京市江宁区秣陵街道诚信大道899号新合家花园25幢511室房屋一套，总价415838元，首付款为249838元，剩余房款166000元由原告办理银行贷款。被告应于2013年5月30日前向原告交付该商品房，被告迟延交付该商品房的，应按照已收价款的日万分之一标准��原告支付迟延期间的违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付款249838元并办理了银行按揭贷款手续，但被告并未按照约定向原告交付房屋。2013年10月11日，被告盈嘉公司向包括原告吕成键、梅宇琳在内的业主出具了《赔偿协议补充说明》一份，承诺：“盈嘉公司多次延期交付合家春天双橙楼盘，已构成违约行为。该行为对业主造成重大财产损失，经多次协商以及江宁区信访局多次协调，盈嘉公司重新拟定新房屋交付日期为2013年12月31日，并同意作出以下赔偿调整：1、2013年9月1日至2013年10月20日，按照已收房款的万分之一点五每天赔偿；2、2013年10月20日至2013年12月31日，按照已收房款的万分之三每天赔偿；3、自2013年12月31日之后的赔偿标准，按照已收房款的万分之五每天赔偿，并同意一次性支付3个月，直至交付，违约金多退少补；4、赔偿名单如附页。”后新合家���园25幢于2014年5月7日通过竣工验收，盈嘉公司直至2014年5月20日才向吕成键、梅宇琳交付房屋，但并未向吕成键、梅宇琳支付延期交房违约金。上述事实，有南京市商品房预售合同、销售不动产统一发票、招商银行账户交易明细列表、赔偿协议补充说明、委托协议、竣工验收备案表及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告吕成键、梅宇琳与被告盈嘉公司签订的《商品房预售合同》合法有效，应受法律保护，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，被告应于2013年5月30日前向原告交付其所购买的商品房，而被告未按期向原告交付房屋，系违约行为，应负纠纷的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在合同中约定被告迟延交付该商品房的，应按照已收价款的日万分之一标准向原告支付迟延期间的违约金。被告于2013年10月11日向原告出具的《赔偿协议》中明确承诺如迟延交房，则自2013年9月1日至同年10月20日的违约金按照已收房款的日万分之一点五计算、自2013年10月20日至同年12月31日的违约金按照已收房款的日万分之三每天计算、自2013年12月31日之后的违约金按照已收房款的日万分之五计算。被告盈嘉公司应当支付自2013年5月31日起至2014年5月20日止的延期交房违约金。经计算，自2013年5月31日起至2014年5月20日止的延期交房违约金应为45076.66元（415838元×93天×0.0001＋415838元×50天×0.00015＋415838元×72天×0.0003＋415838元×140天×0.0005）。故对原告吕成键、梅宇琳要求被告盈嘉公司支付延期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告盈嘉公司辩称应当按照《商品房预售合同》中约定的日万分之一标准向原告吕成键、梅宇琳支付延期交房违约金。但盈嘉公司在2013年10月11日向吕成键、梅宇琳出具的《赔偿协议》中已经对延期交房违约金的计算标准重新作了约定，故对盈嘉公司此辩解意见，本院不予采信。被告盈嘉公司辩称出具《赔偿协议》并非其真实意思表示，且在《赔偿协议》上签字的王新潮无权代表其，加盖公司公章也是王新潮的私人行为，其只认可《商品房预售合同》中约定的日万分之一的违约金计算标准。首先，盈嘉公司未能提供证据证明其是受到业主胁迫才出具了该份《赔偿协议》；其次，企业法人对其工作人员履行职务的行为，应当依法承担相应的民事责任。王新潮作为盈嘉公司的工作人员，在《赔偿协议》上签字及加盖公章的行为均系其履行职务的行为，盈嘉公司对此应当承担相应的民事责任；最后，盈嘉公司约定的交房时间为2013年5月30日，盈嘉公司于2013年10月11日向业主出具的《赔偿协议》是其违约后对延期交房违约金计算标准的重新约定，该约定应当对盈嘉公司具有约束力。故对盈嘉公司此辩解意见，本院不予采信。被告盈嘉公司辩称如原告未交清房款，则应当按照已收价款的日万分之一来计算延期交房违约金。现原告已经向被告付清了购房款，盈嘉公司应当按照《赔偿协议》中约定的违约金标准支付延期交房违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告南京盈嘉恒升实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告吕成键、梅宇琳支付延期交房违约金45076.66元。本案应收案件受理费747元，由被告盈嘉公司负担（此款已由原告吕成键、梅宇琳垫付，被告盈嘉公司在支付��述款项时应一并支付此垫付款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。审 判 长  叶 斐人民陪审员  张武平人民陪审员  蒋家和二〇一四年六月十日见习书记员  杨倩倩