河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2013)宛民初字第2470号原告南阳银行股份有限公司振兴支行。负责人：乔丽娜。委托代理人王戈，河南青剑律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告王俊，男。委托代理人李本奇，河南隆翔律师事务所律师，委托权限：特别授权。原告南阳银行股份有限公司振兴支行（以下简称振兴支行）与被告王俊租赁合同纠纷一案，原告于2013年10月31日起诉后，本院同日受理。依法向原被告送达有关法律手续，于2013年12月18日公开开庭对本案进行了审理。原告南阳银行股份有限公司振兴支行的委托代理人王戈、被告王俊及其委托代理人李本奇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：按照南阳银行股份有限公司的文件规定，2012年1月开始，原南阳市商业银行股份有限公司人民路支行并入南阳银行股份有限公司振兴支行。振兴支行承袭了原人民路支行归属原光武支行的权利、责任、义务，并且接受了位于宛城区明山路中段的门面房四间的产权。2011年7月15日，南阳市商业银行股份有限公司光武支行与被告签订《租赁协议》，约定将位于宛城区明山路的门面房四间租赁给被告开办爱家超市,仅收取被告2011年7月15日至2012年1月15日半年租金6000元。自2012年7月16日，签订的《租房协议》到期至今，被告一方面未作出任何的合同是否延续的意思表示，另一方面拖欠房租，经原告多次催讨无果。被告的持续占有且不支付租金的恶劣行为，给原告造成了经济损失与不良影响，现原告为保护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：一、原被告解除2011年7月15日的《租房协议》并按照实际占有时间支付房屋租赁费20000元（暂定，此数额按照实际占有时间变更增加）；二、被告将承租房屋腾空，恢复原状，结清水电费及其他所有社会性收费，交接给原告；三、诉讼费由被告承担。被告王俊辩称:原告的起诉无事实依据和法律依据，建议法庭驳回原告的诉讼请求。事实及理由如下：原被告双方签订的协议是一年时间，2011年7月15日到2012年7月15日，合同对时间明确约定为一年，2012年7月15日到期后，双方没有续租，事实上双方因租赁期限届满，双方的租赁关系已经解除，故原告起诉没有事实依据。2、原告现在起诉要求解除合同没有法律依据，2011年11月12日被告将承租房屋转让给韩豹、罗蕊，得到了原告的认可，即使说原告不认可，从2011年11月12日到现在已经有两年时间，按照最高法关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条之规定，人民法院不应支持，原告未提出异议，故原告方提出解除合同无法律依据。3、原告要求被告退房无事实依据，自2011年11月12日被告将该超市转让给韩豹、罗蕊后，该房屋由韩豹、罗蕊占有使用，被告自2011年11月12日至今未占有使用该房屋，事实上被告未对该房屋占有使用。4、因本案涉案房屋，实际占有使用人是韩豹、罗蕊故原告起诉被告诉讼主体错误，本案应当起诉韩豹、罗蕊不应当起诉被告，最高法关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条第二款、第十八条之规定，原告起诉韩豹、罗蕊是有法律依据的，起诉被告是无依据的；综合以上四点原告起诉无法律、事实依据，请求人民法院驳回原告起诉请求。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：第一组：租房协议一份，证明双方租赁关系成立，双方在协议期期满后形成了不定期租赁关系。第二组：房屋所有权证明一份，证明该房产所有权是原告。第三组：四份文件，房屋所有权变更相关手续；证明该房产由来及如何变更至原告名下。第四组：振兴支行营业执照、机构代码证明；证明原告主体适格。第五组：拖欠水电费证明，证明被告拖欠水电费事实。第六组：证人证言及证人身份证复印件一份，证明原来的调查笔录系证人个人行为。李国勤当时的身份是振兴支行客户部经理，主管租赁事务。被告王俊对以上证据发表如下质证意见：第一组真实性无异议，但租房协议是一年，于2012年7月15日已到期，到期后被告已不再租赁该房屋，该租赁关系因租赁期限届满已解除。第二组真实性无异议，但该证显示所有权人不是原告。第三组真实性无异议，1、从宛城区城市信用社没有显示变更为原告；2、按照法律规定房屋属于不动产，不动产所有权应当以登记为准，本案所有权没有发生登记变更。第四组无异议。第五组有异议，1、认为与本案无关。2、该证据并未显示是什么时间产生的电费；3、被告方自2011年11月12日已不再占有使用该房屋，产生的费用不应当是被告所使用的；4、涉及电费应当是电业部门出具手续，由原告出具主观随意性太大。第六组有异议，1、按照规定证人应当出庭，证人未出庭真实性有异议；2、李国勤证言与上次在宛城区人民法院证言相反，故认定是不真实的。被告王俊为支持其辩解意见，向本院提交证据：第一组：宛城区人民法院判决书一份，证明自2011年11月12日被告将涉案房屋转给韩豹、罗蕊，且自2011年11月12日该房屋一直由韩豹、罗蕊占有使用；证明被告当时将该店转让给韩豹、罗蕊得到原告认可；当时李国勤先到店里然后到法庭提供了由原告方盖章法人代表签名的合同愿意将争议房屋转租给韩豹、罗蕊，但是由于二人不同意没有签成。第二组：店面转让合同一份，证明将本案涉案房屋的超市于2011年11月12日转让给韩豹、罗蕊，并且当日已交付，并自该天起房屋一直由韩豹、罗蕊占有使用。第三组：房屋租赁合同一份，证明原告方对被告将该房屋转租的行为是知道的，且得到原告方认可，且愿意与次承租人签订续租合同，但由于续承租人的原因该合同未签。来源在办理转让合同纠纷案件时在环城法庭复印的。第四组：出庭证人王洋证言，证明2012年3、4月间她和振兴支行员工李国勤、王俊、李超到爱家超市去通知韩豹、罗蕊签订下半年租赁合同，去了后韩豹没在。李国勤对罗蕊说一星期内到振兴支行三楼去续签合同，罗蕊说等韩豹回来后一起过去，后来就走了，说明员工不可能有章，该空白合同有振兴银行行长授意。原告振兴支行对以上证据发表如下质证意见：对第一组，真实性请人民法院核实，该判决与本案无关，本案是租赁合同，证据所涉是转让合同，对于该判决的合法性提出异议，转让案件房屋所有人并未参与，对证明方向有异议。该转让行为无效，判决书第4、5页显示振兴支行对转让合同案件不知情至本次诉讼才知道有该纠纷。对第二组，真实性、合法性、关联性都有异议。对第三组：该租赁合同合法性持有异议，证据来源不合法，是复印件；一份空白的租赁合同无法支持被告的证明方向，且该合同是原告持有，该合同是怎么流出以后由银行查出，要求房屋实际占有人王俊签署的且未签字，不知复印件是如何流出的。综上，以上三份证据，与本案无关，房屋租赁协议来源不合法，所有的证据无法支持被告的辩解，所产生的后果应由被告自行承担。对于证人证言：程序不合法，证人需在举证期满15日内向人民法院提出申请，经人民法院批准方可。证人与本案被告系姐弟关系，在陈述事实上虚假有失公允；证人本人对于南阳银行内部管理体制熟知，系老职工，现任营业部主任，其作证行为因涉及南阳银行集体利益证人证言所反映内容与内部管理制度相违背；该证人所述虚假，完全杜撰事实对本案事实无法肯定性的真实阐述，且证人所言均为传来证据，非亲身亲历行为，同时证人所言与实际情况与现实行为过程存在诸多不妥之处，其反映出的事情整个过程，完全是一厢情愿，为支持其兄弟作出的虚假陈述，综上，证人证言虚假，身份特殊，建议人民法院不予采信。对原被告出示的证据，原被告均无异议的，本院予以认定。其他的证据，在综合分析时予以认证。经审理查明:原告南阳银行股份有限公司振兴支行作为甲方，被告王俊作为乙方，双方签订租房协议，内容如下：“一、甲方自愿将位于明山路门面房（4间）租给乙方使用。二、租赁期限暂定壹年，自2011年7月15日至2012年7月15日止。三，租金每年12000元整，协议签订后，一次性缴清半年租金，以后每次半年结清一次…四、水电费及其他社会性收费在租赁期间内均有乙方承担…五、乙方不得对房屋进行随意性改造和转租…十、本协议自2011年7月15日起生效…”该协议签订后，王俊利用该房屋经营“爱家超市”。原被告双方签订租房协议后，被告王俊支付半年房租6000元。另查明，南阳银行股份有限公司的前身是南阳市商业银行股份有限公司。1999年11月5日成立的南阳市商业银行股份有限公司振兴支行于2011年更名为南阳银行股份有限公司振兴支行。2012年，原光武支行人民路营业部并入振兴支行。2011年11月12日，王俊作为甲方，韩豹、罗蕊作为乙方，签订《店面转让合同》一份，王俊将“爱家超市”转让给韩豹经营，后双方形成纠纷，已经我院判决处理。本院认为：甲方南阳市商业银行股份有限公司光武支行与乙方王俊签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2012年7月15日该租赁合同履行期限届满，双方的租赁关系已经解除。承租人应当按照约定的期限支付租金，返还租赁物，因此被告王俊下欠的租金6000元应当支付给原告并负有腾房义务。租赁期限届满，未按期腾房，被告应当按逾期腾房的具体期限参照原租金标准赔偿原告的损失。按照合同约定，水电费及其他社会性收费在租赁期间内均有乙方承担，故电费636.61元应由王俊支付。被告王俊辩称转租房屋得到了原告的认可，无证据支持，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告王俊在本判决生效后十日内支付原告南阳银行股份有限公司振兴支行租金6000元并按每月1000元的标准赔偿原告南阳银行股份有限公司的损失至腾房完毕之日止。二、被告王俊在本判决生效后十日内结清电费636.61元，腾空房屋，恢复原状，将该租赁房屋交付给原告南阳银行股份有限公司振兴支行。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告王俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  张宏显审 判 员  刘琳波代理审判员  郭凤香二〇一四年二月十七日书 记 员  李 斌