江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）扬民再终字第0002号上诉人（原审原告、申诉人）：张洪忠，男，1975年11月14日生，汉族。委托代理人：袁春明，江苏石塔律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被申诉人）：谈爱平，男，1958年1月13日生，汉族，扬州市人。被上诉人（原审被告、被申诉人）：李明华，女，1962年10月11日生，汉族，扬州市人。两被上诉人共同委托代理人：明智坚，江苏韵合律师所律师。上诉人张洪忠因与被上诉人谈爱平、李明华房屋买卖合同纠纷一案，不服原扬州市邗江区人民法院（2011）扬邗民初字第0683号民事判决书，向检察机关申诉。扬州市人民检察院于2012年8月25日作出扬检民抗（2012）11号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年9月25日作出（2012）扬民抗字第021号民事裁定书，指令扬州市邗江区人民法院再审。扬州市邗江区人民法院于2013面10月14日作出（2013）扬邗民再初字第0001号民事判决。判决后，张洪忠不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2011年5月5日，原审原告张洪忠诉称：本人与两被告谈爱平、李明华于2010年2月3日签订《房地产买卖协议》一份，约定两被告谈爱平、李明华将其所有的坐落于扬州市邗江区杨庙镇杨庙村周巷组的房屋出卖给本人，价格为120万元，被告谈爱平、李明华应于2010年4月15日之前交付房屋给本人，同时本人向两被告谈爱平、李明华支付了购房款120万元。后本人发现该房屋土地使用权属农村宅基地，依法不能转让，双方签订的合同应属无效，且两被告谈爱平、李明华一直不肯交付房屋。诉求：1、确认本人与两被告谈爱平、李明华签订的《房地产买卖协议》无效；2、两被告谈爱平、李明华返还原告张洪忠已付购房款120万元。原审被告谈爱平、李明华辩称：原告张洪忠所称的房屋买卖和交付房款不属实，原告张洪忠从没有支付120万元房款，我们也未收取过原告其他款项。事实是原告张洪忠和我们的女儿谈欣之间有经济往来（高利贷），所以原告张洪忠转而向我们要债，并用欺骗胁迫的方式让我们签订了《房地产买卖协议》及收条，现我们同意认定双方签订的协议无效，但因原告张洪忠未实际支付120万元给我们，故不存在返还购房款之说。原一审法院查明：两被告谈爱平、李明华系夫妻关系。2010年2月3日，原告张洪忠与两被告谈爱平、李明华系为处理经济纠纷签订了《房地产买卖协议》一份，双方约定两被告谈爱平、李明华将其位于扬州市邗江区杨庙镇杨庙村周巷组的集体土地上房屋出卖给原告张洪忠，并约定房屋的成交价格为120万元、原告张洪忠应于2010年2月3日前支付。两被告谈爱平、李明华于同日向原告出具了120万元购房款的“收条”。协议签订后，原告张洪忠并未实际向两被告谈爱平、李明华支付120万元房款，两被告谈爱平、李明华也未将房屋转移交付给原告张洪忠。原审法院认为：民事行为必须遵守法律；法律没有规定的，应当遵守国家政策。转让农村房屋会引起宅基地使用权的转移，宅基地关系到农民的基本居住条件，是农村村民的重要财产权利，获得宅基地本身须受身份限制，且每户村民依法只能享有一处宅基地，法律严禁宅基地进入市场进行交易。根据本案已查明的事实，原告张洪忠并非两被告谈爱平、李明华所在的集体经济组织成员，其无权在该房所在村组享有宅基地，应认定双方签订的房屋买卖合同无效，故原告张洪忠要求确认双方签订的《房地产买卖协议》无效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，两被告谈爱平、李明华虽然向原告张洪忠出具了购房款120万元的收条，但事实上原告张洪忠并未实际给付两被告谈爱平、李明华120万元的购房款。原告张洪忠主张购房款包括签订协议之前两被告谈爱平、李明华之女所欠原告张洪忠款项和签订协议之后支付给两被告谈爱平、李明华的若干现金，但原告对具体款项的数额陈述不清，亦未提供任何证据加以证实，即便原告张洪忠对两被告谈爱平、李明华之女享有债权，也并非两被告谈爱平、李明华因本案房屋买卖合同所取得的财产，故原告张洪忠要求两被告谈爱平、李明华返还购房款120万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告张洪忠与被告谈爱平、李明华所签订的关于转让扬州市邗江区杨庙镇杨庙村周巷组房屋的《房地产买卖协议》无效；二、驳回原告张洪忠的其他诉讼请求。扬州市人民检察院抗诉认为：本案讼争房屋买卖实际价格为45-48万元，而张洪忠已经支付了讼争房屋买卖的全部或绝大部分房款。其中谈爱平、李明华女儿谈欣于2009年向张洪忠借款15万元，因无力还款，谈爱平与张洪忠签订“还款合同”，并以邗江区杨庙镇杨庙村周巷组44号房屋作为抵押。之后仍无力还款，谈爱平、李明华遂于2010年2月3日与张洪忠签订《房地产买卖合同》，将15万元借款折抵购房款，张洪忠另出具3张欠条给谈爱平（总额33万元），后谈爱平将欠条交给谈欣，张洪忠在2010年过年前分两到三次支付欠条金额后从谈欣处将3张欠条取回。综上，检察院认为邗江区人民法院（2011）扬邗民初字第0683号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，判决全部驳回张洪忠诉讼请求不当。对此，检察机关提供了对谈爱平、谈欣、张洪忠的调查笔录5份，2010年2月份张洪忠建设银行、中国银行、江苏扬州农村商业银行账户明细各1份。原审法院再审过程中，申诉人张洪忠称，当时签订《房地产买卖合同》时虽然合同上注明的房款是120元，但实际约定是48万元，自己已按实际约定支付了购房款，其中15万元是被申诉人谈爱平、李明华的女儿谈欣的欠款，另外33万打了三张欠条给谈爱平，109000元通过银行转账给谈欣，剩余欠款现金给付，要求两名被申诉人谈爱平、李明华返还购房款。被申诉人谈爱平、李明华辩称，对于张洪忠与被申诉人谈爱平、李明华女儿谈欣之间的债务往来不清楚，张洪忠转账给谈欣的109000元与本案无关。谈爱平只拿过张洪忠10000元现金，作为张洪忠要求自己到政府拆迁闹事的工资，没有收到过张洪忠其它现金。原审法院再审查明：除原一审认定的事实外，原审原告张洪忠再审中改变一审中陈述的事实，承认确实没有给付原审被告谈爱平、李明华120万元，而是按照房屋当时市场价值给付了48万元，除去抵消债务的15万元外，剩余33万元已另行给付，原审被告谈爱平、李明华对此亦不认可，仅承认收到过原审原告张洪忠的10000元现金，且与购房无关。原审法院再审后认为：民事诉讼中，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明。原审原告张洪忠再审中没有提供证据证明其主张的购房款已经支付给原审被告谈爱平、李明华，原审原告张洪忠与原审被告谈爱平、李明华女儿的经济往来亦无证据证明与本案有关，原审原告张洪忠可对谈欣另行主张权利，本案中原审原告张洪忠的诉讼请求不应予以支持。本案原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法予以维持。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：维持扬州市邗江区人民法院（2011）扬邗民初字第0683号民事判决。本案一审案件受理费15600元，公告费300元，合计15900元，由原审原告张洪忠负担。张洪忠上诉称：谈爱平和李明华之女谈欣欠借款15万元，因谈欣未能还款，谈爱平和李明华同意将其自有房屋以48万元价格卖给张洪忠。购房款以给付方式为以谈欣欠款15万元抵充后，剩余33万元，由张洪忠于2010年2月分三次提取现金33万元（其中2010年2月11日通过银行卡付给谈欣109000元，另给付谈爱平现金10000元）交付给谈爱平和李明华。该事实有相关银行记录予以证明。要求撤销原判，依法作出公正判决。谈爱平和李明华辩称：双方签订《房地产买卖合同》后，谈爱平和李明华未收到张洪忠购房款，张洪忠与谈欣之间的债权债务关系与本案无关。要求驳回张洪忠的上诉请求，维持原判。本院经二审查明：原审再审查明事实基本正确，本院予以确认。本案二审争议的焦点：张洪忠要求谈爱平和李明华偿还购房款48万元的请求是否成立。本院认为，张洪忠要求谈爱平和李明华偿还购房款48万元的请求不能支持。其理由：2010年2月3日，张洪忠与谈爱平和李明华签订了《房地产买卖协议》，该协议的权利义务方为张洪忠、谈爱平和李明华，谈欣虽然系谈爱平和李明华之女，但并不是《房地产买卖协议》的权利义务主体。根据合同法规定的合同权利义务相对的原则，该协议签订的当日，是由谈爱平和李明华向张洪忠出具了收到120万元购房款的收条，那么张洪忠应当向谈爱平和李明华支付购房款，虽然张洪忠与谈欣陈述以谈欣所欠张洪忠的15万元抵充购房款，但谈爱平和李明华并未认可，且没有其他证据证明，故张洪忠与谈欣陈述以谈欣所欠张洪忠的15万元抵充购房款的事实，不能认定。2010年2月11日张洪忠通过银行卡付给谈欣109000元的事实存在，但没有证据证明该款项是张洪忠向谈爱平和李明华支付的购房款，而且谈爱平和李明华也不予认可，故张洪忠通过银行卡付给谈欣109000元，也不能认定为张洪忠支付的购房款。张洪忠、谈爱平和李明华均认可张洪忠在协议签订后支付给谈爱平和李明华10000元的事实，但对于该10000元是否是支付的购房款，双方陈述不一致，况且也没有其他证据证明该10000元是支付的什么性质的款项，故也不能认定该10000元是支付购房款的事实。综上，由于张洪忠未能提供充分的证据证明其已经支付给谈爱平和李明华48万元购房款，故张洪忠要求谈爱平和李明华偿还购房款48万元的请求不能支持。据此，原审法院再审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确，应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由张洪忠负担。本判决为终审判决。审判长  朱建斌审判员  罗晓夏审判员  邓 华二○一四年五月四书记员  戴 琦相关法律规定：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉、维持原判决、裁定。