辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鞍民一终字第00167号上诉人（原审被告）：鞍山凯瑞房地产开发有限公司。法定代表人：叶者云，该公司董事长。委托代理人：＊＊＊，辽宁卫尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐凤英。委托代理人：徐静。原审原告徐凤英与原审被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司（以下简称凯瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，鞍山市千山区人民法院于2013年11月13日作出（2013）鞍千二初字第1438号民事判决，凯瑞公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人凯瑞公司的委托代理人＊＊＊，被上诉人徐凤英的委托代理人徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐凤英一审诉称：我于2011年6月份和被告以商业贷款方式签订了买卖协议，并交付了首付款55，188元，贷款金额120，000元。根据商品房买卖合同第九条，出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过180天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当至买受人解除合同通知到达之日起30日之内退还全部已付款。我于2013年7月2日向被告提出解除此商品房买卖合同的申请，并作了承诺，但被告没有给我退房，故原告诉至法院要求解除与被告签订的商品房买卖合同，由被告退还首付款、给付违约金和利息。凯瑞公司一审辩称：不同意退款，因为原告的房款没有交齐。逾期交付商品房的原因是因为召开十二运政府决定不得挖开路面进行管道铺设，所以凯兴富丽城小区的水、电、供暖、煤气等市政配套设施不能按期完工，导致该小区所承建的房屋不能按期交付，逾期交付的原因属于政府的原因，属于不可抗力，我们公司没有过错，所以我们不同意解除合同，也不同意赔偿原告的相应费用损失。一审法院审理查明：2011年6月原、被告达成了口头商品房买卖协议，原告将首付款55，188元交付给被告，并将购房贷款手续交给了被告。2012年2月10日，原告作为买受人、被告作为出卖人正式签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于千山区四达路65号“凯兴-富丽城一期”项目中的第1幢3单元14层2号房（建筑面积共49.84平方米），公安号为千山区通达路21号-187，产籍号为44-40-3-3142。该商品房单价为3515元／平方米，总价款为175，188元。付款方式为按期付款，首付款金额55，188元，贷款金额120，000元。该合同第八条交付期限约定为：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同规定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任第2项约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.10%向买受人支付违约金。该合同签订后，被告对原告交付的购房款55，188元于2012年2月10日补开了发票。后原告与银行联系，被告知贷款手续被开发商即本案被告取回。2013年7月2日原告向被告提出退房申请，要求解除商品房买卖协议，并承诺退房申请一经批准，其购买的房屋为被告所有。现因被告未按约定的期限交付房屋，原告诉至法院要求解除与被告签订的商品房买卖合同，由被告返还首付款55，188元。审理中，原告放弃要求被告承担给付违约金及利息的诉讼请求。另查：至庭审结束，“凯兴-富丽城”小区水、电、供暖、煤气等配套设施未完成接点即未施工完毕，所售商品房不具备交付条件，被告未将约定的商品房交付原告使用。再查：鞍山是中华人民共和国第十二届运动会（以下简称“十二运”）的分赛区，开幕时间为2013年8月31日，闭幕时间为2013年9月12日。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定按时全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告签订的商品房买卖合同约定的交付时间为2012年12月31日，但至庭审结束，被告仍未将约定的商品房交付原告且已逾期交房超过180天，已构成违约，原告可以依据约定解除合同，故对原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同、由被告返还购房款55，188元的诉讼请求，该院予以支持。被告以原告未交齐房款为由不同意解除合同理由不当，该院不予采纳。对于原告在审理中放弃要求被告承担给付违约金及利息的诉讼请求，该院予以准许。关于被告辩解逾期交付的原因属于政府的原因，属于不可抗力，其没有过错不同意解除合同，也不同意赔偿原告的相应费用损失一节，《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条规定：“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。”原、被告约定的交房时间为2012年12月31日前，十二运的开幕时间为2013年8月31日，中间相隔243天，被告并未举证证明十二运的召开足以导致其逾期交房且即使由于十二运导致其无法完工也不是对抗合同相对方即原告的正当理由，故对被告的该项辩解，该院不予采纳。据此判决：一、解除原告徐凤英与被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于2012年2月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内返还原告徐凤英购房款55，188元。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180元，由被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司承担。凯瑞公司的上诉理由及请求：1、原判认定事实错误。上诉人因不可抗力导致商品房无法按期交付，根据合同约定，上诉人在遭遇不可抗力时已告知被上诉人延期交付房屋。2、上诉人在案件审理期间，出售的商品房已达到交付条件，是被上诉人拒不接收上诉人交付的房屋。3、被上诉人徐凤英不付清购房款而要求按期交房进而要求退房是没有事实和法律依据的。4、原判适用法律不当，依照《合同法》第94条、96条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，被上诉人解除商品房买卖合同必须具备催告行为，被上诉人没有向上诉人作出催告而直接诉讼，其解除合同不发生效力。徐凤英二审答辩称：同意原审判决。本院审理查明：一审判决认定的事实属实。本院认为：上诉人凯瑞公司与被上诉人徐凤英签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规，应当认定合法有效。该合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条第2项约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金……”。该合同签订后，被上诉人依约履行合同，向上诉人交付购房款55，188元，上诉人并未按照合同约定将房屋交付给被上诉人徐凤英。在超过约定的交房期限180日后，被上诉人请求解除该合同并返还购房款有事实和法律依据，故原审判决支持被上诉人徐凤英的诉讼请求正确，本院予以维持。关于上诉人主张原判认定事实错误，上诉人因不可抗力导致商品房无法按期交付，根据合同约定，上诉人在遭遇不可抗力时已告知被上诉人延期交付房屋一节，本院认为，上诉人该项主张证据不足，故不予支持。关于上诉人主张其在案件审理期间，出售的商品房已达到交付条件，是被上诉人拒不接收上诉人交付的房屋一节，本院认为，因上诉人违约逾期交房，被上诉人可以按照约定要求解除合同而不予接收房屋，故上诉人的该项主张本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人徐凤英不付清购房款而要求按期交房进而要求退房是没有事实和法律依据一节，本院认为，因双方当事人在合同中对贷款办理期限等约定不明，故上诉人以被上诉人未交清房款而不予退房没有事实和法律依据，该项主张本院不予支持。关于上诉人主张原判适用法律不当，依照《合同法》第94条、96条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，被上诉人解除商品房买卖合同必须具备催告行为，被上诉人没有向上诉人作出催告而直接诉讼，其解除合同不发生效力一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案被上诉人按照合同约定通过诉讼方式要求解除合同符合该条法律规定，故上诉人的该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1180元，由上诉人鞍山凯瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张瑞虹审 判 员  徐 琼代理审判员  徐云龙二〇一四年五月十九日书 记 员  陈 昆