上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2014）奉民三（民）初字第931号原告罗建勤。原告朱兰琴。两原告委托代理人张旭，上海市银星律师事务所律师。被告许森林。原告罗建勤、朱兰琴诉被告许森林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月26日、2014年4月16日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人张旭、被告许森林均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。两原告诉称，2013年10月1日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，原告购买被告位于奉贤区洪庙镇银欣花苑六村K区XXX幢XXX号XXX室的房屋，当天原告支付定金人民币（以下币种同）100，000元，后又支付195，000元现金，其余准备贷款。2014年1月份银行通知贷款申请未通过，双方又签订一份《补充协议》，付款期限延长至2014年3月31日，同时原告向被告支付20，000元损失费。现发现被告又将该房屋卖于他人，收取原告的100，000元定金也不退还原告。故原告诉讼来院，要求判令：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还定金100，000元；3、被告退还补偿款20，000元；4、被告双倍返还定金100，000元。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告返还定金20，000元；并补充事实理由：在本案起诉后，被告向原告返还定金80，000元。原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：1、房屋买卖合同一份，证明系争房屋位置、价格以及双方的权利义务。2、补充协议一份，证明因为贷款产生了问题，引起了纠纷，后来双方重新对买卖合同的条款进行了约定，最后付款时间截止到2014年3月底。3、中国建设银行个人网上银行清单一份，证明2014年1月2日，原告向被告支付20，000元补偿款。4、上海市房地产买卖合同一份，证明双方签订买卖合同后又到房地产交易中心签订了正式的合同，其他证明内容同证据1。5、证人证词一份，证明2014年3月31日以前，被告已经将系争房屋出卖给其他人。被告辩称，1、根据双方签订的《房屋买卖合同》，原告应于2013年12月30日左右把所需贷款的房款430，000元直接打到被告银行卡上，但由于原告信用不好，银行不能为他办理贷款。直到2014年1月12日才通知被告银行贷款贷不下来，充分说明了原告没有按签订的合同履行应该履行的义务，无权要求返还定金。双方在原先就已经约定号钱款退还的事宜，所以被告退还了原告的定金80，000元，并不是因为原告起诉的原因才退还的。2、原告支付的补偿款20，000元是因为原告没能按双方签订的《房屋买卖合同》的条款履行，以致造成被告的直接经济损失的补偿。而且对于补偿款的支付，原告都是签字认可的。3、被告出于谅解原告的心态，已经从买卖合同所规定的付款期限2013年11月30日无条件延期到2014年1月12日，实际违约的是原告，是原告没有按期付清房款，不履行约定的债务。4、原、被告双方于2014年2月14日到南桥房产交易中心重新打印购房网签合同，因原告又不能按签订的补充协议的期限前付清房款，原告还要求被告再次延期，被告不同意原告要求，故原告当时就放弃了购房，并要求被告退还已付房款；也告知了被告退还房款所转让的银行账号和户名。以上事实证明原告当时就已经承认不能按时付清房款，已经提前放弃购房计划，故补充协议的截止日期也随之提前。至于日后被告将如何处理自己的房屋，被告认为原告无权过问。5、原告在2014年2月14日上午放弃了购房，并要求被告退还已付房款，日后被告与原告协商于2014年2月24日被告根据原告提供的账号退还了购房首付款195，000元。事后被告出于体谅和照顾，又退还给原告部分定金80，000元。综上，对于原告房屋买卖一事，被告已作出了很大的让步和照顾，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告针对其辩称向法庭提供了如下证据：1、房屋买卖合同一份，证明原告没有按照付款日期支付房款。2、补充协议一份，证明后来双方对付款时间又进行了约定，延迟了支付的时间，但原告在2014年2月14日明确表示无法按时支付房款，所以取消了购房计划，根据补充协议第三条，原告再次违约。3、手机短信照片及整理内容一组，证明由于原告贷款没有贷出，被告与原告协商；双方协商撤销网签合同；2014年2月14日，被告承认自己没有能力购买房屋，与被告协商退定金的事宜。4、转账凭证两份，证明原告放弃购房后，被告按照原告的要求，将原告支付的首付款和定金中的80，000元已经退还给原告。5、收据一份，证明被告收取定金100，000元。6、手机通话录音光盘及文字整理资料一组，证明房屋买卖过程中是原告违约，退还定金80，000元是双方协商一致的结果。7、中介证词一份，证明原告的贷款不能按时放下来，所以是原告没有能力购买被告的房屋。经当庭质证，原、被告双方发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1真实性无异议，但认为原告没有履行付款义务；对证据2真实性无异议；对证据3真实性无异议；对证据4真实性无异议，但认为现已经撤销了；对证据5内容有异议，认为到交易中心网签合同的时间及办贷款的时间是2013年10月24日，还有其他时间上的错误陈述，且原告在确认不买被告的房屋后，被告是在2月22日卖给别人的。对于被告提供的证据，原告对证据1真实性无异议，但认为付款时间在补充协议中双方已变更约定，不存在原告违约的情况；对证据2真实性无异议；对证据3真实性无异议，但认为这是原、被告对于合同如何履行进行的磋商，原告至3月31日为止都没有明确表明过要解除合同；对证据4真实性无异议，认为是被告将房屋再次出卖的行为导致合同无法履行，原告才要求被告退还购房款和定金；对证据5无异议；对证据6真实性无异议，双方的确为系争房屋的买卖进行过磋商；对证据7认为是被告断章取义的说法，这只是双方当时的沟通过程，还是要以3月31日是否放贷下来为准。上述原告提供的证据1、2、3、4及被告提供的证据1、2、3、4、5、6，相对方对证据真实性无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于原告提供的证据5即被告提供的证据7，因原、被告双方均对其中一部分内容不认可，而该证人未到庭接受质证，故本院不予认定。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年10月1日，两原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定两原告向被告购买上海市奉贤区洪庙镇银欣花苑东大村K区XXX幢XXX号XXX室房屋；房屋总价款275，000元（到手价）；2013年10月1日，原告向被告预付购房定金100，000元；2013年10月19日前办贷款手续，付首付款195，000元；2013年11月30日左右贷款430，000元直接放到被告银行卡上。合同签订当日，原告向被告支付定金100，000元。后原告又向被告支付首付款195，000元。2014年1月25日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：由于原告原因造成部分房款未能按时付于被告，造成被告各项损失共计20，000元，由原告承担，并于签订该协议前支付给被告；原告承诺购房余款430，000元在2014年3月31日前支付给被告，如果原告不能按时按数付款，双方将撤销原在房产交易中心签订的购房合同，原告需支付再次违约金100，000元给被告。该补充协议签订之日，原告向被告支付损失补偿20，000元。2014年2月14日，双方共同到上海市奉贤区房地产交易中心，但由于原告的贷款申请未能审批通过，故未能签订《上海市房地产买卖合同》。原告于当日向被告发送短信，要求被告把钱转入原告帐户。被告于2014年2月24日通过转账退还原告首付款195，000元，于2014年3月3日通过转账退还原告定金80，000元。后双方为退定金事宜协商不成，致涉讼。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。对于原告要求解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，被告对此未表示异议，故本院依法予以支持。对于原告要求被告返还定金20，000元、返还双倍定金的差额100，000元及退还补偿款20，000元的诉讼请求，原告诉称，原告在2014年3月31日前从未表示过要解除合同，因被告在3月31日前将系争房屋出卖给他人，故导致房屋买卖合同无法继续履行，系被告违约，即使不能说是被告违约，也是双方协商解除了合同，被告应当退还定金及补偿款；被告辩称，2014年2月14日，原告即因无法贷款故表示放弃购买被告的房屋并要求退还购房款，其后被告才再次出售房屋，双方对退还首付款无争议，仅对退还定金无法达成一致。对此，本院认为，其一，原告认可其两次申请贷款均未获银行审批通过，且未能提供证据证明在2014年3月31日前已进行筹款的依据，故原告在2014年2月14日向被告短信通知要求把房款退还原告帐户，系对解除房屋买卖合同的明确意思表示，后原、被告对如何退还房款进行了协商，故被告在2014年2月22日将系争房屋出售给他人并非违约。其二，原告于2014年2月14日提出解除房屋买卖合同的行为显属违约，原、被告对退还剩余定金20，000元一直未能达成一致，即被告并未同意免除原告的违约责任，故原告要求被告返还补偿款20，000元、定金20，000元及双倍定金差额100，000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第一百三十条的规定判决如下：一、解除原告罗建勤、朱兰琴与被告许森林于2013年10月1日签订的《房屋买卖合同》及于2014年1月25日签订的《补充协议》。二、驳回原告罗建勤、朱兰琴的其余诉讼请求。案件受理费人民币4，600元，减半收取，计人民币2，300元，由原告罗建勤、朱兰琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 苏 x二〇一四年六月四日书 记 员 葛xx附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。