苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2013）吴江汾民初字第0809号原告钱兰芳，女，1975年7月13日生，汉族，江苏省苏州市人。委托代理人胡雪南，江苏吴越律师事务所律师。被告江隽，女，1978年8月31日出生，汉族，上海市人。被告陆强，男，1976年2月25日出生，汉族，上海市人。原告钱兰芳与被告江隽、陆强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月23日立案受理后，依法由审判员李建波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钱兰芳的委托代理人胡雪南到庭参加诉讼，被告江隽、陆强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱兰芳诉称，原告与二被告通过家乐房产中介公司达成房屋买卖意向，并于2013年9月13日签订一份房屋买卖协议。二被告是夫妻关系，当日被告陆强有事不在现场，由被告陆强让弟弟陪同，被告江隽在被告陆强授意的情况下在协议上签字确认。后，原、被告于2013年9月16日签订一份补充协议，并由见证人签名，该协议将违约金由原告协议约定的100000元增加为200000元，并约定2013年10月20日一并到吴江房管部门办理过户手续。原告在约定的时间内将买房所需的600000元支付给二被告，余款200多万已准备待用，但被告未在约定的时间办理房屋过户手续。2013年10月20日，被告表示不愿将房屋卖给原告，并归还了600000元。被告的行为违反了双方签订的协议，构成了违约，为此原告提起诉讼，要求二被告共同连带支付违约金200000元；共同支付定金100000元；诉讼费用由二被告承担。被告江隽未作答辩。被告陆强未作答辩。经审理查明：经汾湖镇芦墟的“家乐房产中介”的陈肖萍的介绍，原告向被告江隽购买苏州市吴江区汾湖镇芦墟浦港东路明丰翠湖园的V8幢房屋一套。2013年8月29日，被告江隽收到原告交付的现金100000元，并出具收条一份，内容为“收条，今收到钱兰芳购房定金人民币壹拾万元正。购房地址：芦墟镇浦港路东（明丰翠湖苑）V8幢。收款人：江隽。2013、8、29”。2013年9月3日，江隽又收到原告购房款500000元，并出具收条一份，内容为“收条，今收到钱兰芳购房款人民币计现金500000元（大写：伍拾万元正），收款人：江隽。收款日期：2013.9.3”。2013年9月13日，原告与被告江隽签订一份房屋买卖协议，该协议主要内容为：“甲方（房屋出让人）陆强，乙方（房屋购买人）钱兰芳，甲方将其所有的、位于芦墟浦港东路明丰翠湖园的别墅一幢出售给乙方，价款为3200000元。付款方式为乙方于2013年8月30日付给甲方100000元，2013年9月3日付500000元，在办理过户手续前一天支付1400000元，余款1200000元由乙方取得过户后的房产证、土地证后第十六天一次性付清，上述付款均以甲方出具给乙方的收款凭证为准。为使双方顺利成交，双方以壹拾万人民币作为违约金，即双方某一方未按协议办理就视为违约。本协议经双签字或盖章后生效。甲方江隽，乙方钱兰芳。2013年9月13日”。2013年9月16日，原、被告签订了一份补充协议，主要内容为“关于江隽、钱兰芳所签《房屋买卖协议》的补充协议：一、原《房屋买卖协议》所有的条款仍旧生效，如有内容与本协议有重复或不同，则以此协议为准，未涉及的条款照原协议执行。二、至本协议签订时，乙方已支付给甲方购房款陆拾万元，现因户主陆强有事不能到场，为双方友好起见，甲方暂时退还乙方购房款肆拾万元。三、房屋过户的具体时间为2013年10月20日，届时，甲方必须提供和过户有关的一切资料和手续以确保顺利过户，否则视为违约，违约金由原协议的壹拾万元增加到贰拾万元正，同时尚需负法律上的应有责任。四、此补充协议签订后，甲方把所有房屋钥匙、房产证交与乙方保管。甲方江隽，乙方钱兰芳。见证人陈肖萍。时间2013年9月16日”。2013年9月13日及9月16日的协议的内容除了划横线部分为签字人本人所写外，其余内容均为家乐房产中介人员所写。原告提交的房产证复印件显示：位于芦墟镇浦港路东侧（民丰翠湖苑）V8幢的房屋，建筑面积360.49平方米，产权所有人为陆强，夫妻共有人江隽，填发时间为2005年8月24日。2013年10月20日，被告江隽未按时办理过户手续。10月21日，被告江隽与被告陆强的母亲、弟弟在中介公司将购房款全额退还给原告，并声明不再愿意卖房给原告。案件审理过程中，本院依法对家乐房产中介的员工陈肖萍进行调查时得知：被告陆强、江隽原系夫妻关系，2006年2月9日，二人在民政部门办理了离婚手续，并签订了“自愿离婚协议书”，主要内容为“双方自愿离婚，位于江苏芦墟镇浦北路8号V8A房屋产权归女方所有，男方自愿放弃上述房屋的产权份额，变更为女方，贷款余额由女方承担”。同时，提供二被告的离婚登记审查表、自愿离婚协议书的复印件给本院。以上事实由收条原件两份、房屋买卖协议原件一份、补充协议原件一份、自愿离婚协议书复印件及离婚登记审查处理表复印件、调查笔录及当事人当庭陈述予以证明。二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对上述证据放弃质证的权利，本院依法对上述证据予以采信。案件审理过程中，本院依法向原告释明违约金或给付定金只能选择之一时，原告坚持同时主张违约金和定金两项诉讼请求，并称若法院判决其一的话，要求数额较大的一项。本院认为：房屋买卖协议及补充协议由原告与被告江隽签字确认，该协议内容为双方真实意思表示，协议内容合法有效，本院依法予以确认。协议约定了双方的权利义务，原告依照约定支付部分购房款，被告江隽理应依照协议约定将房屋交付给原告，并办理房屋过户手续。现被告江隽未按照协议约定将房屋卖给原告，并办理过户手续，已构成违约，被告江隽应按照协议承担违约责任，故对原告要求被告江隽支付200000元违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告诉称被告江隽系在被告陆强的授权下在房屋买卖协议及补充协议上签字，房屋买卖不成，被告陆强构成违约，被告陆强应当承担违约责任，但事实上被告陆强并未在上述协议上签字，亦未提供书面的授权合同，事后亦未进行确认，原告对此亦未提供相应的证据予以证明，故对原告要求被告陆强承担违约责任的主张，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一百一十六条的“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告对违约金或支付定金的主张只能选择其一，故对原告要求被告既承担违约金又支付定金的主张，本院依法不予支持。原告称若必须选择其一的话选择数额较大项，结合本案实际情况及原告主张违约金数额及要求支付定金的数额，本院对原告主张违约金的诉讼请求本院依法予以支持，对原告主张的定金的诉讼请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告江隽赔偿原告钱兰芳违约金200000元，并于本判决生效后十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。二、被告陆强不承担赔偿责任。三、驳回原告钱兰芳其他诉讼请求。赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2300元，保全费2020元，共计5320元，由原告钱兰芳负担1650元，被告江隽负担3670元，并于本判决生效后十日内直接给付原告。被告江隽负担部分，原告已预交本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  李建波二〇一四年一月十六日书记员  陆 蛟