上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第5614号原告朱晓熠。委托代理人朱仲晨，上海市华益律师事务所律师。被告刘子涵。委托代理人李鹏（系被告朋友，由被告单位推荐），男，住上海市嘉定区鹤霞路******。原告朱晓熠诉被告刘子涵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月1日公开开庭进行了审理，原告朱晓熠的委托代理人朱仲晨、被告刘子涵的委托代理人李鹏到庭参加了诉讼。原、被告一致同意本案适用简易程序延长一个月，本案现已审理终结。原告朱晓熠诉称，原、被告于2012年11月10日就上海市浦东浦东新区芳甸路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房屋租赁合同》，被告于2013年4月初提出提前退租，双方于4月14日签署退租确认书，但未就解除合同的费用结算、违约责任达成一致意见。而后，被告以原告未归还预付租金为由起诉原告，该案法院判决确认被告应当承担违约责任，但该判决中未对原告因被告违约造成的经济损失即房屋空置及中介费损失作出认定。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院要求判令被告赔偿因违约造成的原告损失17，000元（人民币，以下币种相同）。被告刘子涵辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的租赁关系已经协议解除，原告已经实际接收并控制房屋，何时出租完全由原告自主决定，且被告已按照约定承担了违约责任即赔付了一个月租金，故不存在原告诉称的空置损失；另外，房屋并非必须通过中介才能出租，原告自行选择中介是其选择的享受性服务，相关中介费用不应由被告承担。经审理查明，2012年11月10日，原告朱晓熠（甲方）与被告刘子涵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将上海市浦东新区芳甸路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方；租赁期限1年，自2012年11月15日起至2013年11月14日止；租金每月15，000元，租金按三个月为一期支付；乙方需支付给甲方租赁保证金15，000元。除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还给乙方；租赁期内，水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳；本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。若甲方违约，且乙方已按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。合同签订后，原告按约交付房屋，被告按期支付押金及租金。2013年2月5日，被告向原告支付了2013年2月15日至2013年5月14日的租金。2013年4月14日，原、被告各自委托他人签署了《退租确认书》一份，该确认书内容包括：“1、退租时，该房屋内的水、电、煤气抄见数如下······且甲、乙双方已对水、电、煤气等费用结算完结。2、经过验收，甲、乙双方确认该房屋退租时的状态与双方签订的《房屋租赁合同》以及附件中约定的退租条件相符，乙方并将该房屋钥匙返还给甲方，甲方同意接受，退租完成。”当天，被告将租赁房屋钥匙交还给了原告。2013年5月12日，原告与案外人吴某某签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给吴某某使用，租赁期限自2013年5月15日起，月租金为17，000元。另查明，被告曾以合同解除后原告拒绝退还2013年4月15日至2013年5月14日期间的预付租金为由，于2013年5月13日向本院提起诉讼，要求判令原告返还预付租金15，000元。本院审理后认为，被告于2013年4月14日归还了房屋，房租应按实结算，押金亦应按约处理，鉴于涉案合同解除系被告要求提前退租所致，故被告应当承担相应的违约责任，因被告自愿承担15，000元的违约金和原告主张的公用事业费1，003元，扣除被告应承担的费用后，原告应退还被告13，997元，遂于2013年9月12日作出判决，判决内容为：朱晓熠于本判决生效之日起五日内退还刘子涵13，997元。判决后，朱晓熠不服一审判决，认为刘子涵违约造成其32，000元的房屋空置及中介费损失，该损失高于双方约定的违约金，其在原审中已提出以刘子涵应承担的损失抵销朱晓熠应当返还刘子涵的预付租金，无需另行提出反诉，遂提起上诉。上海市第一中级人民法院审理后认为，双方对涉案合同因刘子涵违约而解除并无异议，合同解除后，朱晓熠本应返还刘子涵预付的租金及押金，同时，刘子涵应当向朱晓熠承担赔偿损失或者支付违约金的责任。现朱晓熠主张以其实际损失抵销预付租金，但关于损失的范围及金额双方并无一致意见，朱晓熠在原审中亦未就其主张的损失提起反诉，如朱晓熠坚持认为其实际损失高于刘子涵自愿承担的违约金，对于其中的差额，可另行主张。综上，于2013年11月13日作出终审判决，驳回了朱晓熠的上诉请求。2014年2月7日，原告提起诉讼，诉请如前。审理中，原、被告确认原审判决中的15，000元为提前解除合同的违约金，就该案被告已经申请强制执行。原告表示，因被告违约，涉案房屋闲置近一个月，原告再次出租支付给中介17，000元，总的经济损失达32，000元，扣除被告已经支付的15，000元一个月租金的违约金，被告还需赔付原告17，000元。为此，原告向本院提供由“上海百对房地产经纪有限公司”出具的《佣金确认单》及《收据》，以证明原告为再次出租房屋支付了佣金17，000元。被告认为这是原告故意造成存在经济损失的假象，按相关收费标准，租赁合同佣金最多为月租金的35%，且又未开具正规发票，故对原告提供的《佣金确认单》和《收据》和原告主张的中介费和空置损失均不予认可。原告表示其确实无法提供中介费发票，但被告对此也未提出反证，中介费是客观实际发生的费用，故坚持己方请求。上述事实，由原、被告的陈述及（2013）浦民一（民）初字第25330号《民事判决书》、（2013）沪一中民二（民）终字第3075号《民事判决书》、《房屋租赁合同》等证据和庭审笔录予以佐证。本院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，涉案合同于2014年4月14日解除以后，被告已于当天返还了房屋，后原告于2014年5月15日再次将房屋对外出租，被告在相关案件审理中自愿按照合同约定承担一个月的租金即15，000元作为违约金，本院据此在原告应当返还给被告的相关费用中作了抵扣，可见，被告已经以承担违约金的形式对涉案房屋闲置期间的损失作出了赔偿，在此情况下，原告仍要求被告赔偿房屋闲置期间的损失没有依据，本院不予支持。至于原告主张的中介费损失，因中介费并非租赁双方订立合同的必要条件，且即便原告为再次出租支付了中介费，也系原告为获取租金收益而与案外人之间新建租赁关系而产生的费用，与被告并无关系，其要求被告承担相应的中介费损失没有合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，判决如下：驳回原告朱晓熠要求被告刘子涵赔偿损失人民币17，000元的诉讼请求。案件受理费人民币225元，减半收取计人民币112.50元，由原告朱晓熠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  倪军燕二〇一四年五月十九日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。