湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0104民初5686号原告:胡某，女，1983年10月26日生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：胡爱红，系湖北首义律师事务所律师（一般授权）。被告：武汉世纪长荣贸易有限责任公司，住所地武汉市洪山区徐东路**凯旋门广场A-8-B。法定代表人：詹某，系公司总经理。被告：武汉邦信小额贷款有限责任公司，住所地武汉市江岸区京汉大道**汇金广场办公写字楼****。法定代表人：李玉娜，系公司总经理。委托诉讼代理人：林琳，系湖北中和信律师事务所律师（一般授权）。原告胡某与被告武汉世纪长荣贸易有限责任公司（以下简称世纪长荣公司）、武汉邦信小额贷款有限责任公司（以下简称邦信公司）物权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2019年2月28日公开开庭审理，原告胡某的委托诉讼代理人胡爱红、被告邦信公司的委托诉讼代理人林琳到庭参加诉讼，被告世纪长荣公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡某向本院提出诉讼请求：1、判令二被告解除武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层50号房屋上的抵押权（抵押登记）；2、判令被告武汉世纪长荣贸易有限责任公司把武汉市硚口区崇仁路银洲商城2层50号房屋过户给原告；3、本案诉讼费用全部由二被告承担。事实与理由：2014年初，因武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层50号房屋买卖合同纠纷案，原告将世纪长荣公司诉至贵院，要求其协助办理房屋过户手续。2014年8月1日，贵院作出（2014）鄂硚口民三初字第00098号民事判决书，以该房屋被抵押，设有抵押权为由，驳回胡某协助办理过户手续的请求，胡某未上诉，该判决生效。2016年5月3日，胡某向武汉市江岸区人民法院提起第三人撤销之诉，其中一项诉求是撤销（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决书，邦信贷款公司就涉案房屋实现抵押权，依法折价或者拍卖、变卖后的价款由邦信贷款公司优先受偿的判决。2017年1月24日，江岸区法院作出（2016）鄂0102民撤4号民事判决书支持了原告诉求。后邦信公司上诉，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终4431号民事判决，维持了一审判决中关于撤销邦信公司对涉案房屋优先受偿的判项，同时认为该抵押合同有效。2018年初，邦信公司和原告不服该判决，均向湖北高院申请再审，湖北高院作出（2018）鄂民申1354号民事裁定书，驳回双方再审申请。其理由如下：胡某购买房屋形成的物权期待权合法有效，邦信公司的抵押权不得对抗胡某的物权期待权，胡某可依法向相关责任人主张协助办理解除抵押登记及房屋过户手续。原告认为湖北高院的上述意见是本案争议的最终意见，故被告应当立即解除诉争房屋上的抵押权，将房屋过户至原告名下。为此，原告提起诉讼。被告邦信公司辩称，1、原告不享有物权期待权，不能对抗邦信公司的抵押权，无权要求邦信公司配合过户。2、原告属于重复诉讼，违反一事不再理原则，从程序上原告诉请应被驳回。3、原告据以作出请求的理由不属于生效判项的内容，原告诉求无事实与法律依据，应予以驳回。被告世纪长荣公司未到庭答辩亦未提交证据。本院经审理查明：武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层原为十套房屋，其中八套登记在案外人武汉银洲物业发展有限公司（以下简称银洲物业公司）名下，两套于2008年登记在世纪长荣公司名下。后银洲物业公司与世纪长荣公司共同将上述十套房屋分割成82套，世纪长荣公司名下原面积372.82平方米，分割为房号为15、16、17-1、17-2、18-1、18-3、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59、60号的房屋。武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层50号房屋系于2010年2月9日办理了产权登记（建筑面积为29.83平方米）。现房屋所有权证号为武房权证硚字第**，所有权人登记为世纪长荣公司，用途为商业服务。世纪长荣公司于2008年5月15日登记设立。2009年4月28日，案外人郑某经变更登记为世纪长荣公司法定代表人；2012年7月27日，世纪长荣公司又办理法定代表人变更登记，由郑某变更为案外人周某；2012年11月7日，世纪长荣公司分别办理了股东变更登记和法定代表人变更登记，郑某成为世纪长荣公司唯一股东和公司法定代表人；2012年12月17日，郑某将其拥有的世纪长荣公司100%的股权转让给案外人詹某，公司法定代表人亦由郑某变更为詹某。2010年4月，胡某与世纪长荣公司就该公司所有的位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层50号房屋（商铺）达成买卖意向，房屋总价款31万元。胡某于2010年4月15日向世纪长荣公司支付现金285820元，剩余24180元以返租冲抵。其后，世纪长荣公司将诉争房屋交付给了胡某。2010年4月13日，胡某与昊博公司签订《委托经营管理协议书》，将诉争房屋委托昊博公司经营管理，委托期限为自2010年7月13日起至2020年7月12日止。2012年12月31日，胡某与昊博公司签订《解除委托经营管理协议书》，解除了对昊博公司的委托租赁，胡某将诉争房屋收回自行对外发租。因世纪长荣公司等未及时办理诉争房屋的过户登记，胡某以世纪长荣公司为被告提起诉讼，其诉讼请求为：1、世纪长荣公司配合胡某办理武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层50号房屋权属登记，包括房屋所有权证和国有土地使用权证；2、世纪长荣公司以房屋总价为基数，按银行同期贷款利率赔偿胡某损失；3、世纪长荣公司承担本案诉讼费用。本院于2014年8月1日作出（2014）鄂硚口民商初字第00098号民事判决，该判决载明：经向郑某调查核实，其承认将诉争房屋出卖给了胡某，胡某已经全额付款。故世纪长荣公司虽未与胡某签订书面房屋买卖合同，但胡某已经支付购房款，世纪长荣公司收到房款并向胡某交付了房屋。现世纪长荣公司已将房屋抵押，抵押权尚未解除，无法履行将房屋过户给胡某的义务。故对于胡某要求世纪长荣公司办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。世纪长荣公司无法履行为胡某办理房屋权属证书的义务，构成违约，应当承担违约责任。遂判决：一、世纪长荣公司于本判决生效之日起10日内支付胡某本金为31万元两年的利息损失（自2012年3月22日起至2014年3月21日，以中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回胡某的其他诉讼请求。2014年7月9日，胡某等以昊博公司差欠应收租金未付为由诉至本院，本院于2014年8月29日作出（2014）鄂硚口民三初字第00263号民事判决书，判决昊博公司承担给付责任。2010年5月25日，郑某与案外人中国民生银行股份有限公司武汉分行（以下简称民生银行武汉分行）签订《个人额度借款合同》，郑某向民生银行武汉分行贷款150万元。同日，世纪长荣公司与民生银行武汉分行签订《最高额抵押合同》，以其名下坐落在武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层包括诉争房屋在内的11套房屋作上述贷款的抵押。相关房产管理部门于2010年5月27日办理了上述房屋的抵押登记。因郑某逾期偿还贷款本息，民生银行武汉分行诉至湖北省武汉市江汉区人民法院。该院于2013年7月18日作出（2013）鄂江汉民二初字第01124号民事判决，判决郑某向民生银行武汉分行偿还所欠借款本金150万元及利息、罚息，并判决民生银行武汉分行对前述抵押房屋（含诉争房屋）享有优先受偿权等。2013年11月1日，有关房产管理部门办理了前述11套房屋的抵押注销登记。2013年10月22日，信诚公司（作为借款人）与邦信公司（作为贷款人）签订了《借款合同》一份，合同约定：借款人贷款400万元，贷款期限6个月，贷款年利率22.4%，还款方式为按月付息，到期还本等。同日，世纪长荣公司(作为抵押人,甲方)与邦信公司（作为抵押权人，乙方）签订了《抵押合同》一份，约定：本合同所担保的主合同为乙方与信诚公司于2013年10月22日签署的《借款合同》，本金为400万元；甲方抵押担保的范围为主合同项下的全部债务；甲方应以其有权处分的财产作抵押，抵押财产由本合同项下的抵押财产清单载明，该清单为本合同的组成部分；乙方可以不先行使其对债务人的其他担保权利（如有）而直接行使本合同项下的抵押权等。附件《抵押财产清单》以表格方式载明抵押财产的坐落为武汉市硚口区××商城××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共11套房屋，房屋所有权证号：武房房权证硚字第××、2××01、20××85、20××89、20××84、20××90、20××07、20××11、20××87、20××91、20××15号。其中，房屋所有权证号为武房房权证硚字第**即争房屋。时任世纪长荣公司法定代表人的詹某为此向邦信公司出具《双方价格确认书》一份，确认上述抵押房屋权利价值为500万元。2013年11月1日，上述11套房屋在武汉市硚口区住房保障和房屋管理局办理了抵押登记，债权数额400万元，他项权证号：武房他证硚字第××号。上述合同签订后，邦信公司于2013年11月1日向信诚公司发放贷款400万元。因信诚公司等逾期归还借款本息，邦信公司于2015年3月19日诉至武汉市江岸区人民法院，该院于2015年10月16日作出（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决，其中一、二、三项判决主要内容为：信诚公司于本判决生效之日起三日内向邦信公司偿还借款本金400万元并支付期内利息104533.34元（以400万元为本金，自2014年3月20日起至2014年4月30日止，日利率按年利率22.4%除以三百六十天计算），且支付逾期本金产生的利息（以400万元为本金，自2014年5月1日起至借款本金清偿完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）；第四项判决内容为：信诚公司如不能履行上述判决第一、二、三项的给付义务，世纪长荣公司以其抵押的位于武汉市硚口区××商城××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共1套房屋（他项权证号：武房他证硚字第××号），依法折价或者拍卖、变卖后的价款由邦信公司优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归世纪长荣公司所有，不足部分由信诚公司清偿；…….2016年1月18日，湖北省武汉市江岸区人民法院出具《生效证明书》一份，证明（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决已于2016年1月10日生效。2016年5月3日，胡某针对（2015）鄂江岸民商初字第00555号判决书向武汉市江岸区人民法院提起第三人撤销之诉，请求：一、撤销武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决中关于邦信贷款公司有权就涉案房屋实现抵押权的第四项判决内容；二、确认邦信贷款公司与世纪长荣公司签订的《抵押合同》约定的武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层50号房屋抵押担保部分无效；三、判令邦信公司与世纪长荣公司解除涉案房屋的抵押登记手续，并将上述房屋过户至胡某名下；四、诉讼费用由被告承担。武汉市江岸区人民法院经审理后作出（2016）鄂0102民撤4号《民事判决书》判决：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决第四项中就位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层50号房屋（房屋所有权证号：武房房权证硚字第**）法折价或者拍卖、变卖后的价款由武汉邦信小额贷款有限责任公司优先受偿的判项；二、武汉世纪长荣贸易有限责任公司与武汉邦信小额贷款有限责任公司于2013年10月22日签订的17010130142[抵]-01号《抵押合同》（含附件《抵押财产清单》）中就武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层50号房屋（房屋所有权证号：武房权房权证硚字第**）抵押的内容无效；三、驳回胡某的其他诉讼请求。该判决书作出后，邦信公司向武汉市中级人民法院提起上诉，武汉市中级人民法院于2017年9月14日作出（2017）鄂01民终4431号《民事判决书》，认为：案涉房屋虽于2013年11月1日办理了抵押登记，但生效判决认定，2010年4月，胡某与世纪长荣公司就该公司所有的位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层50号房屋（商铺）达成买卖意向，房屋总价款31万元，胡某已经支付购房款，世纪长荣公司将诉争房屋交付给了胡某。故胡某依法享有对案涉房屋的占有、使用和收益的权利及相应的物权期待权。世纪长荣公司、邦信公司于2013年11月1日将案涉房屋设定抵押及湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决第四项内容，明显侵害了胡某的合法权益，一审判决撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决第四项中就位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层50号房屋依法折价或者拍卖、变卖后的价款由武汉邦信小额贷款有限责任公司优先受偿的判项是正确的。但世纪长荣公司、邦信贷款公司于2013年10月22日签订的17010130142[抵]-01号《抵押合同》并未违反法律及行政法规的强制性规定，一审判决该《抵押合同》中就武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层50号房屋设立抵押的内容无效，缺乏相应的事实和法律依据，邦信贷款公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。并判决：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民撤4号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂01020民撤4号民事判决第二项、第三项；三、驳回胡某的其他诉讼请求。该判决作出后，胡某与邦信公司均向湖北省高级人民法院申请再审。2018年6月25日，湖北省高级人民法院作出（2018）鄂民申1354号《民事裁定书》，认为：（一）关于邦信公司与世纪长荣公司签订的《抵押合同》效力问题。胡某虽然于2010年就向世纪长荣公司交付了购房款并接收了房屋，但一直未办理房屋过户登记手续。邦信公司签订《抵押合同》时，涉案房屋的所有权人仍登记为世纪长荣公司。…….物权登记具有公信力，在胡某未提供证据证明邦信公司在签订《抵押合同》时应已知晓涉案房屋已被世纪长荣公司出售的情形下，邦信公司审核了世纪长荣公司的产权证书，基于物权的公信力而与世纪长荣公司签订《抵押合同》，并办理了抵押登记手续，并无过错。故胡某提出邦信公司与世纪长荣公司存在恶意串通的理由不能成立。涉案《抵押合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，二审法院认定《抵押合同》有效并无不当。（二）关于邦信公司对涉案房屋是否享有优先受偿权问题。…….根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，建设工程价款优先于抵押权，而消费者交付了商品房的全部或者大部分款项后，其权利又优先于建设工程价款，根据现行法律规定，购买商品房的消费者在交付全部房屋价款后，其对房屋的物权期待权优先于抵押权。……故胡某享有的物权期待权应优先于邦信公司的抵押权。二审法院认定邦信公司的抵押权不得对抗胡某的物权期待权并无不当。…….胡某可依法向相关责任人主张协助办理解除抵押登记及房屋过户手续。……裁定驳回胡某和邦信公司的再审申请。本院认为：湖北省高级人民法院作出（2018）鄂民申1354号《民事裁定书》驳回了胡某和邦信公司的再审申请，武汉市中级人民法院作出的（2017）鄂01民终4431号《民事判决书》已经生效。该判决书明确了世纪长荣公司与邦信公司达成的17010130142[抵]-01号《抵押合同》有效，邦信公司据此取得了涉案房屋的抵押权并在房地产部门办理了抵押权登记。在案外人信诚公司及世纪长荣公司清偿债务后或有其他抵押权消灭的情形，邦信公司和世纪长荣公司应当解除抵押并协助胡某办理过户登记手续，但信诚公司及世纪长荣公司现并未清偿债务，邦信公司与世纪长荣公司签订的《抵押合同》并未解除，邦信公司亦未放弃债权，故涉案房屋并不具备解除抵押条件，在邦信公司对涉案房屋享有的抵押权未解除情形下，涉案房屋也不具备过户条件。故对于原告的诉讼请求本院不予支持。原告可在上述条件具备之后向被告主张解除涉案房屋的抵押权并办理过户手续。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条之规定，缺席判决如下：驳回原告胡某的全部诉讼请求。案件受理费6450元、公告费700元、保全费2070元，由原告胡某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李晓丹人民陪审员  朱俊南人民陪审员  荣藩洁二〇一九年三月十一日法官助理邱艳红书记员刘桦