北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2014）通民初字第08074号原告北京运河之家房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区台湖镇次一村村委会西500米。法定代表人朱宁，总经理。委托代理人史孟超，北京市达奥律师事务所律师。被告刘花楠，女，1981年10月30日出生。第三人北京洁兴纸制品加工厂，住所地北京市朝阳区黄杉木店村**。法定代表人郝艳红，经理。委托代理人李丽丽，北京市天正律师事务所律师。委托代理人张大辉，男，1976年4月6日出生，北京洁兴纸制品加工厂职员。原告北京运河之家房地产经纪有限公司（以下简称运河之家公司）与被告刘花楠、第三人北京洁兴纸制品加工厂（以下简称洁兴加工厂）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李炎铎独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告运河之家公司委托代理人史孟超，被告刘花楠，第三人洁兴加工厂的委托代理人李丽丽、张大辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告运河之家公司诉称：2009年7月9日我公司与被告签订协议书，约定我公司将北京市通州区台湖镇华馨园北侧大棚及大棚东侧房屋4.5间及连接通道出租给被告，租赁期限为2009年10月1日至2012年9月30日，年租金25000元，每半年一付，风险押金1000元，协议还对其他事项作了约定。租赁协议到期后，2013年1月1日，我公司通知被告不再续签合同，腾退上述租赁物，但被告不予理睬。我公司认为租赁合同期限已到，被告没有理由继续占用租赁标的，为了维护自身合法权益，特起诉至人民法院，请求判令被告和第三人立即腾退北京市通州区台湖镇华馨园北侧大棚及大棚东侧房屋4.5间及连接通道，本案诉讼费用由被告承担。被告刘花楠辩称：我需要看第三人是否同意，地是我租的，合同已经到期了，但是我转租给了第三人，现在地块是第三人使用。第三人洁兴加工厂辩称：不同意原告的诉求，我公司在这实际经营使用诉争房屋，在合同期内房屋所在地开始拆迁，我公司理应享有相关拆迁利益和相应补偿，在实际的拆迁过程中拆迁人也对我公司进行了入户调查，现在原告及房屋所有人未对我公司进行拆迁补偿，故现场不宜变动，取得相关拆迁补偿后，我公司可以考虑协商腾退。经审理查明：原告（承租方，乙方）于2005年1月1日与北京京东环城商贸有限公司（出租方，甲方，以下简称京东公司）签订《租赁合同》，合同约定：一、甲方将所属位于北京市通州区台湖镇次二村的房屋199间，建筑面积3846平方米和场地8780平方米及地上设施按现状租给乙方使用。该房屋中有临街门市房49间，建筑面积1047平方米，库房车间和宿舍办公用房118间，建筑面积2089平方米，简易仓房10间，建筑面积210平方米，楼房22间，建筑面积500平方米。二、租赁期限十年。自2005年1月1日起至2014年12月31日止。五、租赁期间乙方对所承租的房屋场地和设施享有使用权、转租权，合同期满时，在同等条件下有优先承租权。但不得以任何方式用作抵押。否则，甲方有权终止合同，收回租赁的房屋场地。由此而产生的后果和法律责任，均由乙方承担。七、租赁期间，乙方对所承租的房屋、设施，不得擅自拆改。如确因经营需要非改造不可时，必须在不破坏主体结构的前提下，征得甲方同意后方可施行。否则，甲方有权解除本合同。八、租赁期间，乙方可根据经营需要在所承租的场地上新建房屋和附属设施，但必须在征得甲方同意的前提下方可施行。否则，甲方有权解除本合同。乙方在合同期间新建的房屋和附属设施，在合同期满时，可自行拆除。十、此合同履行过程中，如遇有国家和地方政府征用土地和规划开发占地拆迁时，占地补偿全部为甲方所有，经营性损失补偿归乙方所有，地上建筑物的受偿权：属于甲方原有的房产（以出租时的平面图为据）为甲方所有，乙方新建、扩建的建筑面积及新添置的设施归乙方所有；乙方改造后提升了房屋质量的建筑面积，其受偿权经甲乙双方协商后再行分割，本合同终止。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，双方按照此合同履行双方的权利义务。2009年7月9日，原告（甲方）将其从京东公司承租的部分场地（即本案涉诉场地）转租给了刘花楠（乙方），双方签署了《场地租赁协议》，该协议约定：一、租赁标的。通州区次渠华馨园北侧一个大棚及大棚东侧房屋4.5间及连接通道。二、租赁期限：自2009年10月1日起至2012年9月30日止。三、租金及支付方式。年租金为25000元，半年支付一次，合同签订之日交纳第一次租金12500元，以后据合同签订日期依次顺延六个月，每期租金在到期前三天交纳。六、2、合同履行过程中，乙方所租场地如遇不可抗力、国家占地、政府拆迁以及第三方原因造成本协议无法履行，本协议自动解除，甲乙双方均不承担责任。7、合同期满，乙方于租赁期内所建地上物归甲方所有（上一合同期内所建建筑物已归甲方所有）。8、合同期满，如乙方继续租用该大棚，应于本合同有效期满前一个月向甲方提出书面申请，在同等条件下给予乙方优先承租权。此外，该协议还约定了其他内容。协议签订后，双方按照此协议履行了各自的权利和义务。刘花楠于2006年左右在涉诉场地修建了厂房。2010年6月19日，刘花楠（甲方）将涉诉场地转租给了丁鑫（乙方），双方《房屋出租协议》约定：一、租赁标的：通州区次渠华馨园北侧房屋。二、期限：2010年6月19日起至2012年6月18日止。三、租金及支付方式。年租金为4万元，半年之后支付一次，合同签订之日缴纳第一次租金2万元。以后据合同签订日依次顺延六个月，每期租金在到期前十五天缴纳。六、双方约定：2、合同履行过程中，乙方所租房屋如遇不可抗力，国家占地、政府拆迁以及第三方原因造成本协议无法履行，本协议自动解除。甲乙双方均不承担责任。此外，协议还约定了其他内容。2011年6月29日，丁鑫（甲方）将涉诉场地转租给了洁兴加工厂（乙方，法定代表人郝艳红），双方《房屋租赁合同》约定：一、甲方将位于通州区次渠华馨园北侧房屋租给乙方，建筑面积约450平方米。二、租限两年，即2011年7月1日至2013年6月30日。三、押金及租金：2、租金及交租时间：每年4万元，半年付，先付后驻。第一次乙方应于甲方将厂房交付同时，将厂房租金付给甲方。此外，合同约定了其他内容。在刘花楠与丁鑫、丁鑫与洁兴加工厂的协议履行中，洁兴加工厂在给付丁鑫前期租金之后，剩余租期租金给付了刘花楠。在原告与刘花楠租赁期限到期后，刘花楠再未给过原告租金。2013年1月1日，原告向刘花楠送达通知，该通知载明要求刘花楠于三日内结清所欠费用，并于2013年1月15日前将涉诉场地和房屋腾退交付原告。刘花楠于2013年1月26日收到该通知。庭审中，第三人表示其在承租期间对涉诉厂房进行了装修、打隔断等，并且现有部分设备在该厂房，同时认为其与丁鑫的合同到期之后，其仍然给付刘花楠租金至2013年6月，刘花楠表示在合同到期之后，第三人再未给过租金。此外，第三人表示涉诉场地面临拆迁，拆迁部门曾经去涉诉场地进行登记查看，要求原告给付拆迁补偿之后，才同意腾退。原告表示因涉诉场地在其与刘花楠的协议到期之后断水断电，故其不主张合同到期之后的场地使用费，对此刘花楠和第三人不予认可，他们均表示断水断电系最近一年的事情。上述事实，有租赁合同、场地租赁协议、通知、房屋出租协议、房屋租赁合同、存款回单及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束，受法律保护。本案中双方争议的焦点即被告和第三人是否应该从涉诉场地腾退。从租赁的期限讲，原告与被告之间签订的租赁期限为2009年10月1日至2012年9月30日，被告转租给丁鑫的期限未超过上述期限，而丁鑫转租给第三人的合同期限到2013年6月30日，超过了被告从原告处承租的期限，故超过的期限无效。从租赁期限届满后双方的行为角度看，在租赁期限届满之后，被告未再向原告交纳租金和任何费用，原告亦未主张任何费用，故双方未形成无固定期限租赁合同。综上，本案中涉及的租赁合同已经于2012年9月30日到期，合同已经终止，被告和第三人对涉诉场地使用的权利基础已经不再存在，为无权使用，理应将涉诉场地腾退交付给原告，故原告要求被告和第三人腾退的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于第三人辩称涉及拆迁补偿问题，如拆迁涉及到其经营性补偿，其可以找原告协商或者另行起诉，同时，正如第三人所述被拆迁方可能为案外人京东公司，故本案中无法解决拆迁事宜，也不能将拆迁纠纷与合同纠纷相混淆。此外，第三人在庭审中也表示其在涉诉厂房中存有设备，而设备可以搬移，不存在腾退会影响其权益的事项存在。故对于第三人的上述答辩意见本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告刘花楠、第三人北京洁兴纸制品加工厂于本判决生效之日起十五日内从北京市通州区台湖镇华馨园北侧一个大棚及大棚东侧房屋四点五间及连接通道腾退（即北京市通州区台湖镇华馨园北侧房屋）。案件受理费三百六十九元，由被告刘花楠负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  李炎铎二〇一四年五月二十七日书 记 员  李建兰