重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝四中法民终字第00081号上诉人（原审原告）：冉景恩，男，土家族。委托代理人：丁琪，重庆长弘律师事务所律师。委托代理人：邱成文，重庆长弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秀山华信国有资产经营有限公司。住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道渝秀大道。法定代表人：范中军，该公司总经理。委托代理人：刘定刚，重庆春雨律师事务所律师。委托代理人：王利，重庆春雨律师事务所律师。原审第三人：重庆市秀山城建开发有限责任公司。住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道凤栖北路。法定代表人：易晓明，该公司总经理。委托代理人：吕春亮，重庆中钦（秀山）律师事务所律师。上诉人冉景恩与被上诉人秀山华信国有资产经营有限公司（以下简称华信公司）、原审第三人重庆市秀山城建开发有限责任公司（以下简称城建公司）商品房预售合同纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2013年10月22日作出（2013）秀法民初字第02218号民事判决。上诉人冉景恩不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人冉景恩的委托代理人丁琪、邱成文，被上诉人华信公司的委托代理人刘定刚，原审第三人城建公司的委托代理人吕春亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秀山土家族苗族自治县人民法院审理查明：冉景恩于2011年4月25日与城建公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，将位于秀山县中和街道渝秀大道123号B3-905的商品房出售给冉景恩。该合同第十三条约定，预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由双方向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方应相互配合办理本商品房产权登记。由冉景恩委托城建公司办理的，冉景恩应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由冉景恩提供的资料提供给城建公司。如因城建公司的责任，未能按期提交申请，并取得登记受理单，对逾期的责任，在合同中以斜杠划掉了。如因冉景恩的责任，导致城建公司未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，城建公司不承担违约责任。冉景恩于2011年10月10日接房。秀山土家族苗族自治县国有资产监督管理办公室于2012年9月7日向华信公司下发了秀山国资发（2012）50号文件，该文件《关于原城建公司资产及债权债务处理等事项的意见》内容：根据十六届县人民政府第5次常务会议审议，对关于变更城建公司出资人（股东）等事项的决定（秀山国资发（2012）36号）作如下补充说明，城建公司重组前的资产、债务、税收等债权债务均由原出资人华信公司承担，重组后新发生的债权债务由工业园区管委会负责。重组后因原债权债务关系事项，华信公司须使用城建公司证照及印鉴的，工业园区管委会应全力支持。该文件明确确认了城建公司重组前的债权债务均由华信公司承担，但城建公司仍具有独立的法人资格。冉景恩一审诉称，冉景恩于2011年4月25日与城建公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：城建公司将位于秀山县渝秀大道“财富天街”123号B3-905的商品房以231676元出售给冉景恩。合同签订后，本合同的实际执行人却是华信公司，冉景恩按合同约定支付了全部购房款，华信公司于2011年10月10日向冉景恩交付了房屋，但冉景恩接房至今一年多，华信公司却迟迟不能按照合同约定办理房屋产权证书，根据合同约定和法律规定，华信公司的行为已构成违约，应立即为冉景恩办理房地产权属证书，支付违约金33465元并承担本案诉讼费。华信公司一审辩称，冉景恩于2013年6月25日向秀山土家族苗族自治县人民法院起诉过，诉讼请求事项与该案起诉事项完全相同，且该案已于2013年7月25日开庭审理，属于重复起诉，人民法院不应受理。华信公司从未与冉景恩等人订立过任何形式的合同或协议，不是商品房买卖合同的当事人，并非本案适格主体。冉景恩主张的为其办证、逾期办证、支付违约金无事实根据，依法应予驳回。冉景恩是与城建公司签订的合同，且该公司仍在存续期间，合同的实际执行人也不是华信公司，冉景恩应向城建公司主张权利。城建公司一审述称，一、城建公司已于2013年4月10日取得了秀山县国土房管局的业务受理通知单，法院无需对办理房屋产权证书作出判决。二、合同中将逾期办证应支付违约金的比率划掉，说明双方对逾期办证的违约责任均不追究。冉景恩并未按约定期限提交资料，从而导致城建公司未能在交付商品房之日起60日内向房地产权登记机关提出办理房地产权证的申请，其逾期办理房地产权证的过错在冉景恩，责任不在城建公司，更不在华信公司，故冉景恩没有理由要求支付违约金。三、冉景恩已对其房屋行使占有、使用的权利。无论冉景恩的房地产权证逾期办理的原因何在，其逾期办证并未给冉景恩造成任何损害。一审法院认为，冉景恩与城建公司签订《重庆市商品房买卖合同》系签约双方协商一致的真实意思表示，其合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应依诚实守信原则恪守合同义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。该案中，冉景恩与城建公司签订《重庆市商品房买卖合同》，是在双方平等、自愿的基础上达成的，就应按合同约定履行双方的权利义务，即城建公司应按期交房给冉景恩，同时在约定的期限内为冉景恩取得国土房管部门的登记受理单。城建公司重组前的资产、债务、税收等债权债务均由原出资人华信公司承担，重组后新发生的债权债务由工业园区管委会负责。重组后因原债权债务关系事项，华信公司须使用城建公司证照及印鉴的，工业园区管委会应全力支持。城建公司无论是在重组前或重组后，都具有其独立的法人资格，独自承担法律责任，且该商品房预售合同是城建公司与原告双方在自愿、公平、合法的基础上达成的，双方都应遵守合同的约定，即使华信公司作为城建公司的出资人，仍应以开发商城建公司的名义才能为冉景恩办理房屋产权证书，华信公司不是该楼盘的开发商，无权为其办理相关房屋产权证书，目前也一直是城建公司在为其楼盘办理房产证。该案中合同双方当事人是冉景恩与城建公司，华信公司不是合同当事人，合同一方向另一方主张权利，应向合同的相对方主张，而不是合同外的其他人或出资人。华信公司不存在违约行为，冉景恩诉请要求华信公司为其办理房屋产权证书，无法律依据，不予支持。根据《公司法》第一百七十五条之规定：公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。公司合并有两种方式，一种是吸收合并，即一公司吸收另一公司的所有资产、债务税收等债权债务，另一公司将不复存在，不再拥有法人资格，其权利义务由吸收公司承担。一种是新设合并，即两公司都不再拥有法人资格，合并一起新设为另一拥有法人资格的公司，新设公司承担原两公司的债权债务及法律责任。华信公司作为城建公司重组前的出资人，承担城建公司的债权债务，城建公司重组后并未取消法人资格，两公司既不是吸收合并，也不是新设合并，只是国有资产的一个重新划分。该案中冉景恩不向合同当事人城建公司一方主张权利而直接向合同外的华信公司主张权利，虽然华信公司系城建公司出资人，因其不是合同一方当事人，冉景恩向其直接主张违约金从法律的角度上与法不符。故华信公司不是该案适格的主体，并未违约，不应当承担违约责任，冉景恩的诉请于法无据，不予支持。同时，冉景恩与城建公司签订的合同中对逾期办证的违约金事项用斜杠划掉，在合同法出台后就取消了法定违约金，对于以违约金方式承担违约责任的只能由双方当事人约定，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但该条规定的“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”并非法定违约金的标准，而是在损失数额难以计算时赔偿损失的标准。另冉景恩并未提供其贷款按揭时，银行何时向开发商支付全部房款的证据，也未提供国土房管部门何时受理其房屋产权证书的受理登记单，法院无法判定其损失赔偿金的起止时间，故对违约金事项，不予支持。依照《中人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回冉景恩的诉讼请求。案件受理费659元，减半收取329.50元，由冉景恩承担。冉景恩不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判被上诉人依照合同约定为上诉人办理房屋产权权属证书；支付从交房之后60日起至领取房产证之日止逾期办理房产证的违约金，截止2013年6月1日共计违约金33465元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原判认定法律关系错误。本案中被上诉人与第三人之间应当是合同权利义务概括转移，而不是两家公司之间合并或分立关系。商品房合同是上诉人与第三人签订，但被上诉人实际按照决定向上诉人出具了商品房购房发票，并以被上诉人公司名义向有关部门或个人出具各种证明文件，表明了被上诉人是本案《商品房买卖合同》权利义务承担者；二、被上诉人应当按照相关司法解释规定支付上诉人的逾期办证违约金。对逾期的责任，在合同中以斜杠划掉，但事实上只是对延期办证的违约金标准没有作出具体约定，但对逾期办证的违约金合同是作了专门约定的。违约金数额可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；三、被上诉人应当按照合同约定为上诉人办理房屋产权权属证书。被上诉人华信公司答辩称，一、华信公司不是本诉争商品房买卖合同的相对人，上诉人无权向华信公司主张合同权利；二、秀山县政府的决定只是对国有公司债权债务的内部划分，并不直接导致原审第三人对外债权债务发生变更，原合同的主体没有发生变更；三、华信公司虽出面解决过原审第三人的事务，但国土房管部门并没有将已经办理商品房预售合同登记的合同主体变更为华信公司，房产总证登记权利人也是原审第三人；四、由于上诉人未提供相关办证资料才导致原审第三人办证迟延，原审第三人不应承担违约责任。合同中对逾期的责任以斜杠划掉，足以证明上诉人与原审第三人明确约定不承担逾期办证的违约责任。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审第三人城建公司述称，一、商品房买卖合同中对逾期的责任以斜杠划掉，应当认定为上诉人与原审第三人明确约定不承担逾期办证的违约责任；二、房产证已经办理，其中有大部分人已经领取，上诉人请求办理房产证的理由不成立；三、上诉人在一审和二审请求中均没有要求第三人承担责任，应当视为对第三人权利的放弃，建议法院予以确认。原判认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院维持原判。本院二审审理查明：《重庆市商品房买卖合同》第十三条中，逾期办理产权登记的违约金计算标准、逾期时间处均打印有空格，合同中以斜杠方式划掉。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点为：一、本案的商品房买卖合同中售房主体是否由城建公司变更为华信公司；二、冉景恩主张华信公司办理房屋产权权属证书以及支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求应否支持。关于焦点一。首先，秀山土家族苗族自治县国有资产监督管理办公室作出的秀山国资发（2012）50号文件，只是对城建公司与华信公司两个独立公司法人之间的资产及债权债务划分问题做出了处理，并没有涉及本案的商品房买卖合同的主体变更问题。秀山国资发（2012）50号文件上也明确了华信公司因原债权债务关系须使用城建公司证照及印鉴的，即华信公司在履行商品房买卖合同时系以城建公司的名义进行，并不是直接变更成为合同主体，以自己的名义履行合同。因此，本案不能依据秀山国资发（2012）50号文件认定华信公司变更为合同主体。况且合同权利义务的概括转让需要受让人的同意，而华信公司亦明确否认受让了商品房买卖合同的权利义务并成为合同的主体。其次，从本案实际履行情况看，根据城建公司提供的秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局办理房屋产权《业务受理通知单》，可以证明办理房屋产权登记仍是城建公司，并不是华信公司。而对商品房买卖合同中房地产开发企业主体的变更，按照法律、行政法规规定需要办理批准、登记等手续。本案中，涉案房屋的商品房预售许可证及土地使用权等仍然登记在城建公司名下。上诉人提供的《销售不动产统一发票》系城建公司先收取房款出具收据，华信公司后凭收据再开具发票，该行为系华信公司代城建公司向上诉人履行合同的行为，该事实不足以证明华信公司已变更为商品房买卖合同的主体。故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点二。现冉景恩依据商品房买卖合同要求履行办证义务并承担逾期办证违约金，基于城建公司并没有将商品房买卖合同的权利义务一并转让给华信公司，城建公司才是本案合同的相对人，华信公司并不是合同相对人，故上诉人的该诉讼请求本院不予支持。上诉人可另行向城建公司主张合同的权利，上诉人在一、二审中均未向城建公司提出独立的诉讼请求，原判超出上诉人的诉讼请求对城建公司是否承担民事责任进行评述不当，本院予以纠正。综上，原判认定事实基本清楚，虽然判决理由不当，但判决结果正确，可以维持。冉景恩的上诉事实和理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费659元，由上诉人冉景恩负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 飞代理审判员  陈明生代理审判员  刘文玉二○一四年二月十一 日书 记 员  陈桂华