上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第875号原告文明。委托代理人朱平，上海朱平律师事务所律师。委托代理人朱言超，上海朱平律师事务所律师。被告何婵。委托代理人孙雅平，湖南法达律师事务所律师。被告杨卫龙。委托代理人杨少鹰。原告文明诉被告何婵、杨卫龙确认合同无效纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年4月29日、6月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱平、被告何婵及其委托代理人孙雅平、被告杨卫龙的委托代理人杨少鹰两次到庭参加诉讼。原告文明到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告文明诉称：原告与被告何婵系夫妻关系，在婚姻关系存续期间购买了位于上海市松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室房屋（简称“系争房屋”），房款均系原告一人出资，但由于原告系台胞身份，为简化购置手续、降低成本，系争房屋仅登记在被告何婵一人名下。2014年1月22日，被告何婵在原告不知情的情况下擅自与被告杨卫龙签订系争房屋的买卖合同并将系争房屋转移至被告杨卫龙名下。原告认为系争房屋是原告与被告何婵在婚姻关系存续期间的共同财产，被告何婵在原告不知情的情况下擅自与被告杨卫龙签订系争房屋买卖合同，以明显低于市场价值的价格将房屋出卖给被告杨卫龙，而被告杨卫龙明知原告与被告何婵关系不好、仍以较低价格购买房屋，存在明显恶意，两被告恶意串通签订房屋买卖合同，损害了原告利益，故诉至法院请求法院判令：1、确认两被告就上海市松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令将上海市松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记恢复至被告何婵名下。被告何婵辩称：首先，原告与被告何婵婚姻关系存续期间，同时购买了系争房屋和松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“602室”），办理产权登记时双方商量，系争房屋登记在被告何婵名下，602室登记在原告文明名下，分别属于个人所有。2013年10月，原告未通知被告何婵即将602室房屋转让给了案外人蒋国平、陆洪英并办理了转让过户登记。原告当时称被告何婵亦可将其个人所有的系争房屋出售他人，故被告何婵有权处分系争房屋。其次，两被告并没有恶意串通，两被告之前并不认识，而是通过中介进行交易认识，120万元的价格也没有低于市场价，被告杨卫龙系善意买受人，两被告之间的上海市房地产买卖合同合法有效。故请求驳回原告诉请。被告杨卫龙辩称：两被告没有恶意串通，其是善意买受人；其已经支付了房屋对价120万元；120万元的价格并未低于市场价。因此两被告签订的房屋买卖合同合法有效，请求驳回原告诉请。经审理查明：1997年6月13日，原告与被告何婵登记结婚。2009年9月9日，602室房屋产权人登记为原告文明，而系争房屋产权人登记为被告何婵，两套房屋建筑面积均为89.06平方米。2013年12月24日，被告何婵作为出售方、甲方，被告之女杨少鹰作为购买方、乙方，案外人上海爱裳家房地产经纪事务所作为居间方、丙方，签订一份《房地产买卖居间协议》，约定乙方以120万元的价格购买系争房屋，若甲、乙双方签订买卖合同，则乙方应于当日支付丙方总成交价1%的居间服务费。协议另对其他事项做了约定。2014年1月4日，被告杨卫龙以转账形式支付被告何婵60万元。2014年1月22日，被告何婵作为卖售人、甲方，被告杨卫龙作为买受人、乙方，在上海爱裳家房产经纪事务所的居间下，签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以120万元的价格向甲方购买系争房屋。合同另对其他事项进行了约定。2014年2月10日，系争房屋被核准登记在被告杨卫龙名下。2014年2月20日，被告杨卫龙通过银行贷款形式向被告何婵支付55万元。另外5万元之前已经以定金形式，由被告之女杨少鹰支付。另查明：2013年3月22日，原告作为卖售人、甲方，案外人蒋国平、陆洪英作为买受人、乙方，签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以98万元的价格向甲方购买602室房屋，合同另对其他事项做了约定。2013年4月16日，案外人蒋国平、陆洪英办理了602室房屋的房地产登记申请。庭审中，原告陈述602室房屋是其个人所有，其在2013年年初将该房屋卖掉，但实际成交价是125万元，合同约定的98万元做低了房价；关于系争房屋在2014年1月、2月市场价在每平方米为1.9万元至2万元之间，总价约170万元至175万元之间。以上事实，有结婚证、上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记申请书、房地产买卖居间协议、支付凭证、定金收据、上海市房地产登记簿、当事人陈述等证据予以证实。本院认为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人系善意取得的除外。故本案的争议焦点为：一、被告何婵出售系争房屋的行为是否构成无权处分；二、被告杨卫龙受让系争房屋的行为是否构成善意取得。一、被告何婵出售系争房屋的行为是否构成无权处分问题。系争房屋为被告何婵在同原告婚姻存续期间购买，被告何婵认为系争房屋登记在其一人名下，其与原告也口头约定系争房屋与602室双方每人一套、均属个人财产，但未提供证据加以证明。原告对此也不予认可。在双方无特别约定的情况下，夫妻在婚姻存续期间购买的房屋，不管登记在谁名下，均为双方共有。根据相关法律规定，处分共有的不动产或者动产需经全体共同共有人同意。本案被告何婵没有证据证明其将系争房屋出售征得了原告同意，故其擅自处分系争房屋为无权处分。其二、被告杨卫龙是否构成善意取得问题。根据物权法规定，无权处分房屋时，受让人需满足以下条件才能取得所有权：1、受让人受让该不动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、办理产权过户手续。被告杨卫龙在上海爱裳家房地产经纪事务所的居间介绍下，向被告何婵购买了系争房屋，120万元的购房款也已全部付清，产权过户手续也已办理完毕。关于120万元的转让价是否是“以合理的价格转让”的问题，原告认为当时正常交易价格在170万元至175万元，但在2013年3月22日原告将相同面积的602室房屋转让他人时也只有98万元，即便如原告所说作低价格的，实际转让价为125万元，那么与本案系争房屋的转让价也仅相差5万元，而且两次房屋转让时间仅相隔数月，原告也未能提供证据证明2013年年底至2014年2月间该地段的同类房屋转让价已经上涨至170万元至175万元。而且即使本案系争房屋在上述期间已经达到170万元至175万元，但原、被告之间120万元的交易价格也在上述价格的70%左右，并未明显过低。另外，系争房屋在办理产权过户登记过程中，房地产交易中心对120万元的交易价也是认可的。原告认为被告杨卫龙明知原告与被告何婵关系不好仍以较低价格购买房屋进而认为两被告存在恶意串通，但并无相应证据佐证，本院不予采信。因此，本案中被告杨卫龙构成善意取得。综上，原告以两被告恶意串通要求确认合同无效，并要求恢复产权登记的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第五项、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告文明的全部诉讼请求。案件受理费15，600元，由原告文明负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利代理审判员  吕荣珍人民陪审员  陆瑞兴二〇一四年六月十八日书 记 员  亓继芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（五）其他应当归共同所有的财产。二、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。……