北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第2801号原告孙秀成，男，1966年11月5日出生。委托代理人陆晓梅，北京市蓝石律师事务所律师。被告北京大田国际拍卖有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇小红门路136—5号。法定代表人陈英建，执行董事。委托代理人曲洪波，北京市中闻律师事务所律师。原告孙秀成与被告北京大田国际拍卖有限公司（以下简称：大田拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2014年2月25日立案受理后，依法由审判员祁广燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙秀成的委托代理人陆晓梅与被告大田拍卖公司的委托代理人曲洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙秀成诉称：2008年6月27日，大田拍卖公司公开拍卖坐落于北京市XX区朝阳X路XX号院X号楼商业楼房地产，我公司交纳50万元保证金后经合法竞拍，于2008年6月27日竞拍成功。但大田拍卖公司在拍卖时并没有告知我公司该拍卖物即涉案房产正在租赁期间且存在诉讼纠纷的事实。2008年7月23日，我公司与大田拍卖公司签订《拍卖成交合同书》。合同约定：拍卖物的价款为1320万元；原产权人为北京美晟房地产开发有限责任公司（以下简称：美晟公司）；我公司向大田拍卖公司支付佣金66万元，我公司应于2008年7月25日前支付首期款500万元，其余款项将分期支付并约定了相关的违约责任。同时，双方就涉案房的租赁及相关的诉讼等进行了协商并确认了各自应承担的义务。2008年7月25日，我公司支付了首期款项500万元。大田拍卖公司因不能按约定期限腾空并交付房屋，随于2008年9月11日向我公司出具《承诺书》，承诺由委托方在拍卖成交后，发生拍卖品交付困难，同意按银行五年期以上贷款利率（年利率为7.83%）的二倍于2008年12月31日前按日一次性向原告支付利息作为补偿。利息时间为：从2008年7月25日起至2008年12月31日止。同时承诺于2008年12月31日前腾空拍卖房产并交付。2008年12月15日，我公司与大田拍卖公司签订补充协议，约定如未能在2008年12月31日前腾空涉案房屋并交付，则大田拍卖公司承担自2009年1月1日起至实际腾空并交付原告之日的日2‰的违约金。2009年1月20日，按照补充协议约定，大田拍卖公司协助我公司办理了涉案房屋产权转移登记手续，2009年1月24日，我公司向大田拍卖公司支付了200万元。大田拍卖公司却一直没有按照其承诺书及补充协议约定履行其义务。我公司遂于2010年4月14日、2013年3月两次提起诉讼，人民法院依法判决大田拍卖公司支付我公司2008年7月25日起至2008年12月31日期间已付500万元的利息343232元，2009年1月1起至2010年4月31日期间已付701万元的违约金200万元；2010年5月1日至2013年2月28日违约金4290120元。现该两份判决已生效，大田拍卖公司正在履行中。为此，我公司依法再次提起诉讼，要求大田拍卖公司支付我公司违约金4290120元（暂计算自2010年5月1日至2013年2月28日止）。综上，我公司认为，大田拍卖公司在拍卖时未向我公司告知涉案房屋正处在租赁状态且存在诉讼纠纷的事实，已构成违约，后又未能按照约定将涉诉房屋及时腾空并交付给我，使我公司无法行使对涉诉房屋正常管理、使用及收益等权利，造成我公司极大的经济损失。现我公司再次起诉，要求判令大田拍卖公司支付2013年3月1日至2014年3月1日期间的违约金255.80万元，并承担本案的诉讼费。被告大田拍卖公司辩称：首先，本案事实理由与孙秀成起诉陈述一致，造成我公司不能向孙秀成交付房屋的责任不是因我公司所致，而是因美晟公司的行为造成的，我公司不承担责任。我公司只是中介机构，并不享有涉案房屋，不能承担对涉案房屋瑕疵担保责任。我公司已经按照拍卖合同履行了作为拍卖人所有的合同义务和法定义务，我公司与孙秀成是同一时间知道美晟公司将涉案房屋出租给他人，并不存在向孙秀成隐瞒涉案房屋瑕疵的事实。其次，我公司认为违约金过高，要求进行调整。孙秀成与我公司签订的补充协议中约定的违约金是千分之二，美晟公司不认可这个补充协议，只同意按中国人民银行五年以上贷款利率双倍利息来支付违约金。经审理查明：2008年1月20日，美晟公司股东会决定拍卖坐落于北京市XX区XX北路XX号院X号商业楼，后美晟公司委托大田拍卖公司拍卖该商业楼，双方在委托拍卖合同书中约定，美晟公司保证该拍卖标的无任何债权债务问题，并对拍卖标的在拍卖过程中产生一切纠纷承担法律责任，拍卖成交后房产过户前将涉及该房屋的债务问题全部解决。2008年6月27日大田拍卖公司拍卖坐落于北京市XX区XX北路XX号院X号商业楼，孙秀成经过竞拍以落槌价格1320万元购买该拍卖标的。2008年6月28日，孙秀成向大田拍卖公司交纳保证金50万元。2008年7月23日，大田拍卖公司得知美晟公司将该拍卖标的出租给他人，不能按期交房，并与美晟公司签订合同书。当日，大田拍卖公司与孙秀成签订拍卖成交合同书，约定该竞拍物的价款为1320万元，佣金为66万元，孙秀成应于2008年7月25日前支付首期款500万元（不包括已交纳的保证金），大田拍卖公司自收到该款后3个工作日内备齐该竞拍物所有权转移登记的全部手续，孙秀成应在美晟公司拿到一审法院终止原租赁合同的判决书并收到书面通知后3个工作日内支付688万元，支付佣金59.4万元，大田拍卖公司自收到该款项后即着手对现承租人的腾房工作并保证在35个工作日内腾空该竞拍物项下所属全部房屋交付孙秀成，向孙秀成出具承租人解除租赁协议的证明或法院终止该房屋租赁协议的一审判决。孙秀成自大田拍卖公司腾空房屋并交付后3个工作日内一次性付清剩余10%的总价款和佣金。2008年7月24日孙秀成向大田拍卖公司支付购房款500万元。2008年9月11日，美晟公司就北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼拍卖成交合同事宜向大田拍卖公司承诺，贵公司已于2008年7月25日支付了首期款500万元，由于本公司在拍卖成交后发生拍卖品交付困难，同意按银行五年期以上贷款利率（年利率7.83%）的二倍于2008年12月31日前按日一次性向贵公司支付利息作为补偿，计息时间自2008年7月25日起至2008年12月31日止；并承诺在2008年12月31日前腾空该标的物项下所属全部房屋并交付贵公司，如不能如期交房，贵公司有权单方终止原合同及本合同，合同终止后本公司在2009年1月5日前归还贵公司的已付款项，并赔偿已付款项自支付之日起至还清之日止每日2‰的违约金。同日，大田拍卖公司向孙秀成出具承诺书，孙秀成已于2008年7月25日支付了首期款500万元，由于美晟公司在拍卖成交后发生拍卖品交付困难，同意按银行五年期以上贷款利率（年利率7.83%）的二倍于2008年12月31日前按日一次性向孙秀成支付利息作为补偿，计息时间自2008年7月25日起至2008年12月31日止；并承诺在2008年12月31日前腾空该标的物项下所属全部房屋并交付孙秀成，如不能如期交房，孙秀成有权单方终止原合同及本合同，合同终止后本公司在2009年1月5日前归还孙秀成的已付款项，并赔偿已付款项自支付之日起至还清之日止每日2‰的违约金。2008年12月15日，美晟公司、大田拍卖公司、孙秀成三方经协商达成协议后，大田拍卖公司与孙秀成签订北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼拍卖成交合同补充协议，鉴于美晟公司与承租人的一审诉讼迟迟未予判决，上述房屋无法腾空，孙秀成无法实现购买拍卖标的之目的，经协商达成补充协议如下，一、大田拍卖公司于2008年9月11日向孙秀成所做承诺第一条继续有效；二、在大田拍卖公司执行完毕本补充协议第一条规定义务后的十个工作日内，孙秀成同意与大田拍卖公司配合共同完成办理过户手续，孙秀成完成过户后的十个工作日内向大田拍卖公司支付房款200万元；三、2008年9月11日承诺书第二条修改为：大田拍卖公司应履行合同义务，在2008年12月31日前腾空该标的物项下所属全部房屋并交付孙秀成，如不能如期交房，孙秀成有权选择终止拍卖成交合同书或选择继续履行拍卖成交合同书，如孙秀成选择终止拍卖成交合同书，大田拍卖公司应于孙秀成发出书面通知后十个工作日内返还孙秀成已付款项并赔偿已付款项自支付之日起至还清之日止每日2‰的违约金；如孙秀成选择继续履行拍卖成交合同书，大田拍卖公司应同意继续履行该合同书并按照日2‰的约定向孙秀成支付违约金，违约金支付的期限为2009年1月1日始至大田拍卖公司向孙秀成交付已腾空的全部房屋之日止。2009年1月7日孙秀成向大田拍卖公司支付了全部佣金。2009年1月20日孙秀成取得了北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼房屋所有权证。2009年1月24日孙秀成向大田拍卖公司交纳了200万元房款。2009年7月31日、2009年11月18日、2009年3月26日孙秀成分别向大田拍卖公司发出律师函，要求大田拍卖公司履行合同义务承担违约责任。2010年4月15日，孙秀成诉至本院，要求大田拍卖公司立即腾空房屋并交付，支付利息补偿金34.3232万元（自2008年7月25日至2008年12月31日止）、违约金334.70万元（暂计算自2009年1月1日至2010年4月30日止），承担诉讼费用。本院于2010年11月20日作出（2010）大民初字第5093号民事判决书，判决：大田拍卖公司给付孙秀成2008年7月25日至2008年12月31日期间已付款500万元的利息343232元，大田拍卖公司给付孙秀成违约金200万元，驳回孙秀成的其他诉讼请求。2013年1月31日，孙秀成再次诉至本院，称大田拍卖公司未按约定期限腾空并交付房屋，要求大田拍卖公司支付我公司违约金4290120元（暂计算自2010年5月1日至2013年2月28日止）。经审理，本院于2013年5月2日做出（2013）大民初字第2893号民事判决书，驳回孙秀成的全部诉讼请求。孙秀成不服前述判决，向北京市第一中级人民法院（以下简称：一中院）提起上诉。经审理，一中院于2013年9月12日做出（2013）一中民终字第8374号民事判决书，判决撤销原一审判决，大田拍卖公司支付孙秀成2010年5月1日至2013年2月28日期间违约金4290120元。现孙秀成以大田拍卖公司未按约定期限腾空并交付房屋为由再次诉至本院，要求大田拍卖公司支付2013年3月1日至2014年3月1日期间的违约金255.80万元。另查，2005年4月8日美晟公司（甲方）与夏莹（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将位于北京市朝阳区三间房乡美然动力街区XX区商业楼（即北京市XX区XX北路XX号院X号商业楼）租赁给乙方使用，乙方承租上述商业楼用于餐饮、娱乐、综合性商业，总计租赁期限15年，免租期限为2005年4月8日至2005年8月7日，租赁期限为2005年8月8日至2020年8月7日；第一年至第三年（2005年8月8日至2008年8月7日）每年租金100万元，第四年至第六年（2008年8月8日至2011年8月7日）每年租金110万元，第七年至第九年（2011年8月8日至2014年8月7日）每年租金120万元，第十年至第十二年（2014年8月8日至2017年8月7日）每年租金130万元，第十三年至第十五年（2017年8月8日至2020年8月7日）每年租金140万元；付款方式、时间及押金：押金25万元，付款方式为第一年季付，在签订租赁合同之同时支付第一季度租金，剩余三个季度在每个季度的第一个月的5日前支付本季度租金，第二年至第十五年为半年付，承租方于每一年8月5日前及2月5日前支付本半年的租金。2008年1月15日，美晟公司以夏莹自2006年5月28日起拒绝支付房屋租金，根据合同约定拖欠年租金达一个月以上的，美晟公司可以终止租赁合同为由，诉至北京市朝阳区人民法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，要求夏莹腾退房屋、支付租金等，北京市朝阳区人民法院未支持美晟公司解除房屋租赁合同的诉讼请求。现夏莹一直承租占用该商业楼，大田拍卖公司不能向孙秀成腾退、交付房屋。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录、拍卖成交确认书、拍卖成交合同书、2008年7月24日拍卖款收据、2008年9月11日承诺书、2008年12月15日补充协议、北京银行支付系统专用凭证、房屋所有权证、租赁合同、收据、回函、（2009）朝民初字第28299号民事判决书、（2010）大民初字第5093号民事判决书、（2011）大民初字第3548号民事判决书、（2011）一中民终字第13372号民事判决书、（2012）大民初字第9180号民事判决书、（2013）一中民终字第8374号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为：孙秀成与大田拍卖公司之间签订的拍卖成交确认书、拍卖成交合同书、拍卖成交合同补充协议以及大田拍卖公司2008年9月11日出具的承诺书系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。根据补充协议的约定，如大田拍卖公司不能在2008年12月31日前腾空涉案房屋并交付孙秀成，孙秀成有权选择继续履行拍卖成交合同书，大田拍卖公司应同意继续履行该合同书，并按照已付款项日2‰的约定向孙秀成支付违约金，违约金支付的期限为2009年1月1日始至大田拍卖公司向孙秀成交付已腾空的全部房屋之日止。本案中，孙秀成选择了继续履行拍卖成交合同书，虽然其在案外人美晟公司、大田拍卖公司的配合下，于2009年1月20日将该涉案房屋过户到其名下，取得了该涉案房屋的物权，但涉案房屋现仍由案外人夏莹承租使用，大田拍卖公司并未按补充协议的约定腾空并向孙秀成交付涉案房屋，故大田拍卖公司应根据补充协议约定向孙秀成承担相应的违约责任。现孙秀成要求大田拍卖公司给付2013年3月1日至2014年3月1日期间违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持，具体数额由本院综合考虑涉案拍卖合同的实际履行情况，双方当事人的过错程度以及孙秀成的实际损失和预期收益等因素，酌定为160万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，被告北京大田国际拍卖有限公司支付原告孙秀成二○一三年三月一日至二○一四年三月一日期间的违约金一百六十万元；二、驳回原告孙秀成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千六百三十二元，由原告孙秀成负担四千零三十二元（已交纳），由被告北京大田国际拍卖有限公司负担九千六百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  祁广燕二〇一四年五月十六日书记员  刘 欢