广东省佛山市南海区人民法院发文稿纸签发人：拟稿单位：民事审判第三庭核稿人：拟稿人：报或抄报：送：发：打字员：校对员：蓝斯艺发文号：（2014）佛南法民三初字第150号印20份，存份主题词：商品房预售合同纠纷标题：民事判决书广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第150号原告胡蝶，女，汉族，1984年9月14日出生，住广东省佛山市南海区桂城街道南海大道***号，公民身份号码：4205021984********。委托代理人黄立威，广东淼鑫律师事务所律师。委托代理人麦素文，广东淼鑫律师事务所实习律师。被告佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区狮山农场“三号岗”，企业法人营业执照：440682000233870。法定代表人杨建军。委托代理人李杰南，广东杰辉律师事务所律师。委托代理人徐凤霞，广东杰辉律师事务所律师。原告胡蝶诉被告佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月26日受理后，由审判员方菲适用简易程序于2014年3月27日和2014年4月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄立威、麦素文及被告的委托代理人李杰南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月12日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20121208554310），根据合同约定：原告向被告购买其开发的位于佛山市南海区狮山镇狮山街道办事处科技北路1号的4号楼1003号房，购房款为603631元，被告应于2013年12月31日前交付房屋给原告；如被告逾期超过30日交楼的，应当按照交楼期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款项，但被告却未能准时交楼。原告认为，被告逾期交楼已超过30日，已构成根本违约，但是原告仍然选择继续履行合同，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定，被告应当按照交楼期限的第二天起至实际交付之日止，违约天数暂计至2014年2月17日，共48日，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，违约金共计14487.1元。为此，诉请：1、判令被告向原告从2014年1月1日起至实际交楼日止按已付房款的日万分之五计付违约金（暂计至2014年2月17日违约金为14487.1元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1、本案延迟交楼的原因在于被告于2013年12月向相关主管行政部门提交验收材料后，大部分业主以未加建围墙为由要求被告进行加建围墙投诉至狮山行政主管部门，导致被告提交资料后被暂缓审查。加建围墙属于双方补充协议中第九条的规定，不属于双方约定的交楼标准之一，由于行政部门的介入，被告同意按业主要求加建围墙，应视为双方对合同约定的变更，故延迟交楼的责任应由业主承担，不应由被告承担。2、补充协议中第四条业主要求加建的围墙被告是可以不迟于最后一期交付，但由于业主的强烈要求及投诉至行政部门，导致行政部门暂缓验收，延迟交楼的责任不在于被告。3、被告于2014年1月29日通过相关行政部门验收合格，被告已通知业主收楼。故即使延迟交楼责任在于被告方，被告也尽通知交楼义务，被告即使需支付违约金也只应计至2014年1月29日。双方约定的日万分之五的违约金标准明显过高，希望法院作出调整。原告在诉讼中提供下列证据：1、原告身份证（1份，复印件），证明原告主体资格。2、企业机读档案登记资料（1份，复印件），证明被告主体资格。3、20121208554310商品房买卖合同（1份，原件），证明2012年12月12日原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，原告向被告购买狮山街道办事处科技北路1号的4号楼1003号房，购房款603631元，被告应于2013年12月31日前交楼，逾期交楼，原告有权要求被告按房价款日万分之五支付违约金。4、发票号码04735054机动联（1份，原件）。5、广东银联持卡人存根（3张，原件）。证据4-5证明原告依约向被告付清了全部购房款，被告因此出具了相应发票。6、佛山市南海区国土城建和水务局网页截图、文件（各1份，打印件），证明被告直到2014年2月12日止尚未完成竣工备案手续，被告于2014年1月29日发出的快递寄业主收楼通知时，被告未完成竣工验收手续，该通知属无效通知。经质证，被告对原告证据1-2、4-5无异议。对证据3真实性无异议，对违约金的标准约定明显过高。对证据6真实性有异议，因是网上打印件，真实性无法确认，对关联性有异议，2014年1月30日被告已联合竣工验收合格，被告于2014年1月27日开始发短信通知业主收楼不存在矛盾，由于2014年1月30日适逢春节假期，行政主管部门的备案手续不影响被告通知业主收楼。被告在诉讼中提供下列证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证（各1份，复印件加盖佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司章），证明被告主体资格。2、中国邮政特别邮件专递NH0000000035355、0000000073377（2份，原件）。3、收楼通知书、收楼须知（1份，复印件）。4、收楼程序指引（1份，复印件）。证据2-4证明经各行政主管部门验收合格后，被告通过寄送邮件等方式通知原告收楼，被告已尽通知的义务，但原告至今未办理收楼手续。5、锦绣北苑物业服务中心钥匙借还记录表（1份，原件），证明2014年2月22日原告曾到被告处借案涉房屋钥匙，被告是知道应当收楼，但原告自行拒绝收楼。6、南海区建设工程竣工联合验收终审意见书（1份，复印件），证明2013年12月被告已向行政主管部门提交验收申请，2014年1月29日已经全部验收合格，被告具备交楼的条件。7、合同补充协议（1份，原件），证明双方就本案案涉房屋交付的补充约定，其中有关公共配套设施并不属于本合同约定的交楼标准，业主的要求及向行政部门投诉造成延迟交楼的责任不在于被告。8、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（1份，复印件），证明案涉楼宇竣工验收时间及备案时间。9、规划总平面图（1份，复印件）、竣工总平面图（1份，原件），证明部分业主向行政部门投诉的围墙在平面图中没有标明围墙线，根据行政部门的要求，被告加建围墙后才能审批通过竣工验收。经质证，原告对被告证据1无异议。对证据2无异议，原告接到邮局电话通知有邮件，但原告没有到邮局签收该邮件也不清楚该邮件是否被告寄送证据3-4内容的函件。对证据3-4真实性、合法性、关联性均有异议，原告没有收到该组证据中的收楼通知书、收楼须知、收楼程序指引，被告的收楼通知书、收楼须知、收楼程序指引均没有明确发送对象也没有单位加盖公章。对证据5真实性无异议，但无法证明原告当日拒绝收楼，只能证明原告当日借过案涉房屋钥匙。对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，因没有原件核对，即使被告可提供原件核对，原告确认该证据的真实性，对关联性有异议，该证据证明竣工验收时间为2014年1月30日，且被告未证明竣工验收备案时间，合同约定备案后才能交付案涉房屋，故被告于2014年1月29日发出收楼通知时尚未具备交楼条件。对证据7真实性、合法性无异议，关联性有异议，该补充协议与本案违约事实无关联，被告未举证证明业主投诉加建公共设施的事实，即使业主确实存在投诉，也不能免除被告逾期交楼的违约责任，该补充协议与本案无关，补充协议第八条约定免除责任各种情况，被告陈述的情况不属于合同约定免除责任情况，即使该事实确实存在被告应于事情发生30天内告知原告，被告也未尽告知义务。对证据8真实性无异议，对关联性有异议，该证据证明被告于2014年2月17日才完成竣工备案手续，证明被告于2014年1月31日发出通知收楼通知时未完成竣工验收手续。对证据9真实性无异议，但对关联性有异议，规划总平面图中北面及南面中已标明虚线属于围墙线，所以图中虚线部分也属于围墙线不管是否有文字标注，南面的虚线不应分开理解，通过规划图与竣工图对比，证明围墙是从规划自始存在，不存在规划的变更，与业主投诉无关，若围墙的变更真实存在，被告也应举证证明由哪方提出变更要求。经审查，被告对原告证据1-2、4-5无异议，本院予以采信。被告对原告证据3真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告证据6是打印件，没有原件核对，本院不予确认。原告对被告证据1、2无异议，本院予以采信。被告证据3、4没有载明收件人，内容不完整，被告不能证明该证据与本案的关联性，本院不予审查。原告对被告证据5、7、8、9真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告证据6与被告证据8互相印证，本院对被告证据6的真实性予以确认。本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2012年12月12日，原、被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买佛山市南海区狮山科技北路1号锦绣北苑4号楼1003房；价款603631元；原告逾期付款的（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后……经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金；（第八条）被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件（1、该商品房经验收合格，4、该商品房已办理竣工验收备案），并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房的（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；并对产权登记等进行了约定。同日，双方签订一份《合同补充协议》，约定鉴于锦绣华庭是分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于锦绣华庭最后一期竣工交付的时间。原告已按合同约定支付房款予被告。2014年1月29日，被告向原告合同约定地址寄发收楼指引。2014年2月17日，涉讼楼宇经竣工验收备案。原告在诉讼中陈述，原告已到案涉房屋查看，未发现存在质量问题。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。合同约定房屋交付期限为2013年12月31日前，但涉讼楼宇至2014年2月17日才竣工验收备案，超出约定期限。对比被告提供的规划总平面图及竣工总平面图，两者并不存在差异，无法反映被告所述规划变动情况；且小区围墙建设与单栋楼宇竣工验收并不存在必然关联，被告辩称因应业主要求加建围墙致楼宇竣工验收备案延误的主张本院不予采纳。涉讼楼宇于2014年2月17日经竣工验收备案，具备约定交付条件，原告认为逾期收楼违约金应计至其主张实际收楼日的意见本院不予采纳。原、被告就房屋买卖主要义务（支付房款、交付房屋）约定的逾期责任是双务对等的，结合现行的资金占用利率水平及周边房屋租售标准，本院认定约定的日万分之五违约金计算标准并不过高，被告要求对违约金进行调整的主张本院不予采纳。综上，被告应以已付房款603631元为本金从约定交付期限届满次日（2014年1月1日）起至竣工验收备案之日（2014年2月17日）止（共48日）按日万分之五计付违约金14487.14元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金14487.14元予原告胡蝶。二、驳回原告胡蝶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取81.09元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一四年五月八日书记员 蓝斯艺