上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第4号原告林时旺。委托代理人赵春军，山东万航律师事务所律师。委托代理人甄天伦，山东万航律师事务所律师。被告上海东方国贸西郊批发市场有限公司。法定代表人孙寿祥。委托代理人周旋律，上海合勤律师事务所律师。被告上海东方国贸投资管理有限公司。法定代表人孙寿祥。委托代理人张伟萍。委托代理人周旋律，上海合勤律师事务所律师。原告林时旺与被告上海东方国贸西郊批发市场有限公司、上海东方国贸投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并组成合议庭于2014年5月9日公开开庭进行了审理。原告林时旺的委托代理人赵春军、甄天伦，被告上海东方国贸西郊批发市场有限公司的委托代理人周旋律，被告上海东方国贸投资管理有限公司的委托代理人张伟萍、周旋律到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林时旺诉称，2003年，原告与被告上海东方国贸西郊批发市场有限公司（以下简称西郊批发公司）签订租赁合同，约定由原告租赁位于上海东方国贸西郊批发市场（以下简称西郊批发市场）北首精品街XXX号一楼商铺，租赁期限20年，租赁费用一次性交清。2008年12月，因上海XX**综合枢纽工程建设需要，原告租赁商铺所在的西郊批发市场进行了动拆迁。2009年6月15日，上海市闵行区规划和土地管理局（以下简称闵行区规土局）与被告上海东方国贸投资管理有限公司（以下简称东方国贸投资公司）签订土地出让合同，就上海市闵行区XXXXXXXXXX达成一致意见。依照该出让合同第15条约定的限制性条件与被告东方国贸投资公司的承诺，其需以受让土地上新建的商场继续履行原告与西郊批发公司签订的租赁合同。但东方国贸投资公司取得出让土地并完成商场建设后，并未按照出让合同与承诺履行，侵害了原告的合法权益。此外，按照沪闵府土（2009）出让合同、闵府（2009）19号批复及被告东方国贸投资公司的承诺，东方国贸投资公司必须在取得出让土地18个月内竣工开业，但东方国贸投资公司并未如期完成，由此给原告造成的经济损失，亦应由被告西郊批发公司、东方国贸投资公司承担相应的责任。因原告与被告西郊批发公司、东方国贸投资公司多次协商未果，故诉至法院，要求判令：1、原告与被告西郊批发公司、东方国贸投资公司继续履行原告与被告西郊批发公司于2003年签订的租赁合同；2、被告西郊批发公司、东方国贸投资公司赔偿原告经济损失人民币（以下币种相同）200，000元。庭审中，原告进一步明确其诉讼请求：1、原告与被告西郊批发公司、东方国贸投资公司在闵行区XXXXXXXXXX商场，继续履行原告与被告西郊批发公司于2003年签订的以西郊批发市场北首精品街XXX号一楼商铺为租赁物的租赁合同；2、被告西郊批发公司、东方国贸投资公司向原告赔偿，因被告东方国贸投资公司未在取得出让土地18个月内竣工开业而造成的原告经济损失人民币（以下币种相同）200，000元。本院向原告释明，因作为租赁合同之租赁物的西郊批发市场北首精品街XXX号一楼商铺，经动拆迁已灭失不存在，客观上已无法继续使用并继续履行合同，故其诉讼请求存在相应的风险，其可变更诉讼请求或以其他方式就2003年租赁合同主张“继续履行”之外的其他权利。但原告坚持本案之诉讼请求，不愿通过变更诉讼请求或其他方式对2003年租赁合同主张权利与救济。被告上海东方国贸西郊批发市场有限公司、上海东方国贸投资管理有限公司共同辩称，原告要求继续履行租赁合同，于法无据，两被告不同意原告的诉讼请求。一方面，租赁合同指向的标的物已于2008年因上海XX**综合枢纽工程施工而灭失。根据合同法相关规定，该租赁合同已无法实际继续履行。另一方面，原告要求在新建商场继续履行租赁合同，但原告与被告东方国贸投资公司并无合同关系，东方国贸投资公司仅应对在合理期限内与西郊批发公司签订随迁意向书的人进行安置，而原告并未在合理期限内与西郊批发公司签订随迁意向书，不符合招投标书的要求，其租赁合同与安置事宜与被告东方国贸投资公司无关。案件审理期间，原告经向本院申请调查被告西郊批发公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》后，又于2014年1月23日向本院提出《要求被告提供证据申请书》，表明经原告向上海市规划和国土资源管理局（以下简称市规土局）调取被告西郊批发公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，其中第32条至39条的违约条款无电子档案，故要求被告东方国贸投资公司向法庭提供。被告东方国贸投资公司依照申请向本院提供了该合同完整版本，原告对此予以确认。经审理查明，2003年，原告（承租方，乙方）林时旺与被告（出租方，甲方）西郊批发公司签订《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位20年租赁合同》一份，约定甲方同意乙方租赁北首精品街XXX号一楼商铺（30M2），租赁期限为20年，自2003年9月1日起至2023年8月30日止，租金总计100，000元。2008年11月29日，被告西郊批发公司发布第十四期《上海东方国贸西郊批发市场拆迁简报特刊》，刊登三项内容，即上海XXXX**枢纽工程建设闵行区分指挥部办公室（以下简称虹桥枢纽指挥部）发送的《关于尽快落实东方国贸西郊批发市场腾房交地的函》，要求被告西郊批发公司加快推进与承租户的解约或续约工作，12月底前完成东方国贸西郊批发市场的腾房和交地任务；被告西郊批发公司于同年11月28日发布的《上海东方国贸西郊批发市场歇业告示》，告知为积极配合XXXXXX枢纽重大市政工程建设拆迁，市场自2008年12月1日起终止营业；以及被告西郊批发公司于同年11月28日发布的《上海东方国贸西郊批发市场有限公司关于推进解约工作的方案》，告知，“鉴于虹桥枢纽重大市政工程建设拆迁，我司与租赁户签订的20年租赁合同无法继续履行。2008年11月21日，我司已依据合同法的规定向租赁户发出解除合同通知。20年租赁合同自2008年12月1日解除。为有效推进解约工作，我司制定解约补贴奖励的方案如下：一、对解除租赁合同后不随迁租赁户的处理。（一）退款：退还本公司实际收取的20年租金及装修费。（二）补贴：每间商铺均给予7万元的补贴。（三）奖励：由于重大工程时间紧迫，为推进解约工作，具体奖励办法如下：1、12月8日前办理解约手续的租赁户，每间商铺奖励3万元；12月20日前办理解约手续的租赁户，每间商铺奖励2万元；12月31日前办理解约手续的租赁户，每间商铺奖励1万元。2、未参与北京上访且在12月31日前办理解约手续的租赁户，每人另行奖励1万元。3、外省市的租赁户前来办理解约手续的，每人凭来沪车票（或机票）发放差旅费500元。4、12月7日后仍滞留市场的租赁户，无任何奖励。5、此方案公布前已按七万元补贴标准签订解约协议的，也按每间商铺3万元的奖励标准补发。6、原20年租赁合同中对由于拆迁不能履行合同有特别约定的，按约定执行，无论是否已办理解约手续，均不在此奖励范围内。二、对解除租赁合同后随迁租赁户的处理……”同时，该拆迁简报还公示了《异地随迁意向书》与《解除租赁合同协议书》的格式模板与相关内容。2008年12月22日，虹桥枢纽指挥部向闵行区房地局发送《关于北翟路西郊商贸用地出让限制条件的要求》一份，载明“北翟路西郊商贸用地主要用于XXXXXX枢纽动迁大型商贸城中部分商户的安置。因此，在地块出让时要求有以下条件限制：1、要求安置803户（20，075平方米）XXXXXX枢纽西部批发市场的动迁商户。（1）其中455户已领动迁费，待商城建好后，根据原协议不变继续经营20年（租费11-14万／户）。（2）358户未领动迁费，先歇业，待商城建好后，无偿使用20年。2、在取得土地后18个月必须竣工开业。3、建筑容积率不大于2.5。以上事项请贵局予以支持为盼。”2009年3月17日，上海市闵行区人民政府印发《闵行区人民政府关于同意XXXXXXXXXX国有土地使用权挂牌出让方案的批复》，载明“区规划土地局：原区房地局闵房地（2009）67号文《关于申请报批XXXXXXXXXX国有土地使用权挂牌出让方案的请示》收悉，经区政府研究，现批复如下：经查，XXXXXXXXXX位于华漕镇北翟公路北、北横沥港东、规划路西，土地出让总面积3.52959公顷，土地用途为商业用地。该地块已经区发改委闵发改基综（2008）78号文确定产业类型及社会经济指标，原区规划局闵规建（2008）734号文确定规划设计要求。同意XXXXXXXXXX主要用于XXXX枢纽动迁中大型商贸城部分商户的安置，因此在地块出让及建设时有以下要求：项目建成后，要求安置XXXXXX枢纽西部批发市场的动迁商户；建筑容积率不大于2.5万平方米／公顷；在取得土地后18个月必须竣工开业。同意你局编制的《XXXXXXXXXX国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案》（沪闵房地（2009）出让方案经第001号），由你局根据《上海市土地使用权出让办法》等有关规定组织实施，加强与市有关部门的沟通协调，加快落实。”落款时间为2009年3月16日。2009年3月25日，上海立信资产评估有限公司（以下简称立信评估公司）出具《上海市闵行区沪青平公路XXX号上海东方国贸西郊批发市场一楼服务区6-13号铺位租赁合同损失估算咨询意见书》一份，对案外人郑定荣租赁的租赁西郊批发公司一楼服务区6-13号商铺，自2008年12月1日至2024年8月28日合同期内剩余15.74年的租赁权益进行评估，根据“替代原则”，以测算租赁标的在评估基准日的市场租金，并按合理的折现率在剩余租赁年限内对该租金进行折现，从而得到量化价值的方式，估算上述租赁权益损失约为936，000元。2009年4月28日，就闵行区XXXXXXXXXX的公告形成《答疑纪要》。其中，“问题二：出让限制条件中，‘用于XXXXXX枢纽动迁中大型商贸城中部分商户的安置’是指什么概念？解答：‘用于XXXXXX枢纽动迁中大型商贸城中部分商户的安置’这一限制条件是指土地竞得人需按原大型商贸城拆迁时对商铺承租人补偿安置办法的规定安置部分承租人，以及安置被拆迁的大型商贸企业，安置面积共50，000平方米”；“问题四：安置部分商户具体要求是什么？解答：安置部分商户的具体要求是：……2、原大型商贸城拆迁前，与商贸企业签订长期租赁合同的承租人，按被拆迁的商贸企业对承租人补偿安置的处理办法及有关规定可以在该土地上新建的商贸城内继续经营的，享受以下优惠条件：承租人在新建商贸城内重新租赁的商铺使用面积与原商贸城内的租赁面积相当；承租人凭支付的原商贸城内经营面积的租赁费可继续在新建的商贸城内经营，不必支付新的租赁费用，继续经营年限为原租赁合同约定的承租年限，不扣除在原商贸城内已经营的年限。”其附《承诺书》载明，“1、承诺按‘上海东方国贸西郊批发市场有限公司’补偿安置商铺承租人的处理办法及有关规定妥善安置承租人并享受以下优惠条件：承租人在新建商贸城内重新租赁的商铺使用面积与原商贸城内的租赁面积相当；承租人凭支付的原商贸城内经营面积的租赁费可继续在新建的商贸城内经营，不必支付新的租赁费用，继续经营年限为原租赁合同约定的承租年限，不扣除在原商贸城内已经营的年限；2、承诺项目建成后提供50，000平方米的安置面积用于安置上海东方国贸西郊批发市场有限公司及承租户；3、承诺继续做好租赁户的解约和维稳工作；4、承诺在新商贸城建成后妥善安置随迁承租户，并承担上海东方国贸西郊批发市场有限公司在被拆迁期间对他们所作的安置承诺……”2009年6月15日，闵行区规土局（出让人）与被告东方国贸投资公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，由受让人受让位于上海市闵行区华漕镇0077街坊P1宗地。该合同第十五条约定，“受让人同意严格按照‘挂牌文件’、‘答疑纪要’、‘承诺书’以及《闵行区北青公路A地块有关建设要求的具体说明》等内容要求履行相关义务。”2010年11月30日，被告西郊批发公司发布《致未解约租赁户的公开信》一份，载明，“……现郑重通知如下：一、随着商城建设进展情况，新商城的业态定夺、装修布局、招商工作等都将正式启动，如未解约租赁户仍不明确是否随迁的，新商城的建设格局将无法确定，因此，公司只能明确解约随迁的最后期限，即在随迁方案已执行两年的基础上，最后在给予一个月的延长期，至2010年12月31日止，随迁方案停止执行。凡在此期限前未选择随迁的，只能执行解除租赁合同不随迁的方案。……”同年12月20日，包括原告在内的原上海东方国贸西郊批发市场约**承租人，共同向被告西郊批发公司发出《致东方国贸西郊批发市场有限公司的一封公开信》，对上述《致未解约租赁户的公开信》作出回应。2011年1月7日，市规土局回函原告，答复“东方国贸西郊批发市场因XXXXXX枢纽建设动迁。为安置部分商户，闵行区在XXXXXXXXXX（即华漕镇0077街坊P1宗地，土地用途为商业）出让过程中，通过答疑纪要、承诺书和地块建设要求等形式，明确该项目建成后，受让人须提供50，000平方米安置原承租商户，若因安置不善而引发的各类问题，土地受让人应妥善处置，并承担相应的法律经济赔偿责任，必要时政府有权收回土地使用权……”。另查明，2008年12月2日至2010年12月31日期间，原上海东方国贸西郊批发市场37户承租人的59个商铺已经与被告西郊批发公司签订了《异地随迁意向书》。再查明，2006年2月24日，经浙江省乐清市公证处公证，案外人杨招祥委托案外人周某某代为办理上海东方国贸西郊批发市场1-0-9号、1-2-9号、1-5-17号、西面步行街XXX号一楼、西面步行街XXX号一楼五处商铺的相关事宜。2002年1月11日，宝山区公证处公证证明，被告（出租方）西郊批发公司与案外人（承租方）倪孔文于2002年1月9日签订《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位20年租赁合同》一份，由倪某租赁一楼服装区3-13号（14M2）为商业用铺位。同年9月3日，宝山区公证处公证证明，被告（出租方）西郊批发公司与案外人（承租方）郑定荣于2002年8月30日签订《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位20年租赁合同》一份。上述事实，由原告提供的原告与被告西郊批发公司于2004年1月12日签订的《上海东方国贸西郊批发市场经营铺位20年租赁合同》，宝山区公证处分别于2002年1月9日、2002年9月3日出具的《公证书》（（2002）沪宝证经字第107号、（2002）沪宝证经字第7976号），虹桥枢纽指挥部于2008年12月22日发送的《关于北翟路西郊商贸用地出让限制条件的要求》（虹枢闵分办（2008）17号），上海市闵行区人民政府于2009年3月17日印发的《闵行区人民政府关于同意XXXXXXXXXX国有土地使用权挂牌出让方案的批复》（闵府（2009）19号），2009年4月28日关于闵行区XXXXXXXXXX公告的《答疑纪要》与《承诺书》，2009年3月立信评估公司出具的《上海市闵行区沪青平公路XXX号上海东方国贸西郊批发市场一楼服务区6-13号铺位租赁合同损失估算咨询意见书》，闵行区规土局与被告东方国贸投资公司于2009年6月15日签订的《国有建设用地使用权出让合同》（缺少第三十二至三十九条的版本，两被告提供完整版本），浙江省乐清市公证处于2006年2月24日出具的《公证书》（（2006）浙乐证内民字第320号）；两被告提供的被告西郊批发公司于2008年11月29日发布的第十四期《上海东方国贸西郊批发市场拆迁简报特刊》，2009年4月28日关于闵行区XXXXXXXXXX公告的《答疑纪要》与《承诺书》，被告西郊批发公司于2010年11月30日发布的《致未解约租赁户的公开信》，包括原告在内的原上海东方国贸西郊批发市场约300户承租人于2010年12月20日共同向被告西郊批发公司发出的《致东方国贸西郊批发市场有限公司的一封公开信》，《原西郊批发市场拆迁后随迁人员汇总》及《异地随迁意向书》，以及当事人的陈述等证据证明。本院认为，原告要求被告西郊批发公司、东方国贸投资公司在闵行区XXXXXXXXXX商场继续履行原告与被告西郊批发公司于2003年签订的《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位20年租赁合同》，关键问题在于“判断原告与被告西郊批发公司于2003年签订的租赁合同是否能够继续履行”，其主要判断标准即双方签订的合同目的是否能够实现。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告西郊批发公司于2003年签订的租赁合同系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行并承担相应的合同义务。对出租人而言，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，以实现其获取相应租金的合同目的。而对承租人而言，其合同目的在于能够依照租赁合同约定或房屋性质正常使用租赁物，并实现其使用价值与市场价值。本案中，原告租赁的租赁物系位于西郊批发市场北首精品街XXX号一楼商铺。一方面，该租赁商铺于2008年12月经动拆迁已灭失不存在，客观上已无法按照租赁合同约定用途使用，更不可能按照租赁物自身的性质使用，由此导致2003年的租赁合同目的无法实现，合同确实已无法继续履行。另一方面，原告与被告西郊批发公司租赁关系期间，因租赁商铺被动拆迁而实际上产生了涉及动迁和租赁两个法律关系。在原告与被告西郊批发公司未就租赁商铺拆迁事宜达成协议的前提下，原告与被告东方国贸投资公司之间并未进一步形成租赁关系。因此，被告东方国贸投资公司并非2003年《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位20年租赁合同》的签约当事人之一，其名下闵行区XXXXXXXXXX商场亦非2003年《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位20年租赁合同》的租赁物，原告要求被告东方国贸投资公司以闵行区XXXXXXXXXX商场，继续履行原告与被告西郊批发公司于2003年签订的租赁合同之以西郊批发市场北首精品街XXX号一楼商铺为租赁物的合同义务，显缺乏事实与法律依据。基于上述理由，本案庭审过程中，本院向原告释明，因作为租赁合同之租赁物的西郊批发市场北首精品街XXX号一楼商铺，经动拆迁已不存在，客观上已无法继续使用并继续履行合同，故其诉讼请求存在相应的诉讼风险，其可就2003年的租赁合同主张“继续履行”之外的其他权利。但原告坚持本案之诉讼请求，不愿通过变更诉讼请求或其他方式对2003年的租赁合同主张权利与救济。鉴于上述情况，原告要求被告西郊批发公司、东方国贸投资公司在闵行区XXXXXXXXXX商场继续履行原告与被告西郊批发公司于2003年签订的《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位20年租赁合同》之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告西郊批发公司与东方国贸投资公司共同赔偿其经济损失200，000元的诉讼请求，依据《答疑纪要》与《承诺书》之内容显示，西，西郊批发市场内签订长期租赁合同的承租人，拆迁的商贸企业对承租人补偿安置的处理办法及有关规定，可以在新建商贸城内，重新租赁与原商贸城内的面积相当的商铺继续经营。在2003年签订的租赁合同中未对租赁商铺拆迁事宜进行具体约定，而截止目前，原告对被告西郊批发公司的补偿安置处理办法及有关规定仍存有异议，并未能在合理期间内与被告西郊批发公司达成协议，进而未能与被告东方国贸投资公司形成租赁关系或其他关系的情况下，原告以其他案外人之租赁情况为依据，要求被告西郊批发市场、东方国贸投资公司因闵行区XXXXXXXXXX商场之建设事宜，共同赔偿其经济损失200，000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告林时旺的全部诉讼请求。案件受理费人民币4，300元，由原告林时旺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  章国栋代理审判员  张 莉人民陪审员  邓红霞二〇一四年五月二十二日书 记 员  钱 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。