榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书(2014)榆民初字第01482号原告陕汽榆林东方新能源专用汽车有限公司。法定代表人杨某某，系该公司经理。委托代理人王某甲。委托代理人苏某某。被告张某某。委托代理人陈某、秦某，西部法制报法律服务中心法律工作者。第三人王某乙。第三人闫某。原告陕汽榆林东方新能源专用汽车有限公司与被告张某某、第三人王某乙、闫某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李海波独任审理。后因追加第三人参加诉讼，依法转为普通程序，由审判员李海波、陆亚莉，人民陪审员纪风建组成合议庭于2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告陕汽榆林东方新能源专用汽车有限公司法定代表人杨某某的委托代理人王某甲、苏某某，被告张某某及其委托代理人秦某，第三人王某乙、闫某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕汽榆林东方新能源专用汽车有限公司诉称:2012年3月16日原、被告双方签订房屋租赁合同。根据双方合同约定，被告应当于2013年3月1日前一次性交某甲2013年度的租赁费，在原告多次口头和书面的催缴下，被告迟迟没有按照合同约定缴费。按照合同的约定，被告在原告催告交款十日内仍未交付的，原告有权提出解除合同。现被告逾期不支付租金累计超过2个月，故原告提起诉讼，请求：1、依法单方解除合同。2、由被告支付所拖欠的取暖费140000元、租赁费873960元（已支付130000元）、违约金51240元、房屋租赁税金297600元，共计1232800元。3、本次诉讼产生的所有费用由被告承担。原告向法庭提供了如下证据：第一组证据：房屋租赁合同复印件一份，证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系。第二组证据：房屋使用现状的照片复印件一份共9页，证明被告目前仍然在正常使用原告提供的租赁物，且处于持续状态。第三组证据：房屋转租合同复印件三份，证明被告未经原告同意，将房屋转租给第三人，且获取租金收益的违约事实。第四组证据：税收凭证复印件一份，证明原告代替被告向税务局缴纳税款148800元。第五组证据：2013年10月30日原告公司给被告张某某发的合同终止通知书，2014年2月26日原告公司给被告张某某发的函件，证明原告公司已经向被告张某某履行了书面通知解除合同的义务。被告张某某辩称：第一年的租金已经交某甲，2013年的租金已经交纳了130000元，现在因为经济原因暂时无法一次性交纳，可以分期给原告交纳租金。所以不同意解除合同。同时辩称2012年原告没有供暖，房间里的暖气都给冻坏了，所以2012年的取暖费不应该交纳。现在只能够付某甲租金，滞纳金方面希望原告能够予以让步。关于诉讼费用的问题请法院合理判决。合同中约定房屋租赁费税由被告承担，违反法律强制性规定，应由原告承担，此条约定无效；原告诉请解除合同，没有尽到书面告知义务，该合同解除，原告也有过错；另合同约定，发生争议首先由仲裁委员会仲裁，原告并没有仲裁而选择直接起诉，按法律规定，仲裁优先。被告张某某未向本院提交书面证据。第三人王某乙述称：2014年4月前的房屋租赁费用已向被告张某某交某甲，同时还给被告张某某交纳了1万元的押金以及多交纳了一个月的租金，如果解除合同，张某某应赔偿给其造成的损失，如果房屋租至2014年6月份，就不要求任何损失赔偿。另外2013年原告停了80天的水电，造成的损失应当由张某某赔偿。第三人王某乙向本院提交以下证据：收据两支，证明张某某收取1万元押金以及多交纳的一个月房租。第三人闫某述称：2013年东方集团停了80天的水电，造成的损失应当由张某某赔偿。其和张某某的合同2014年4月份到期，到期后，第三人要求和原告陕汽东方集团直接签订合同。第三人闫某未向本院提交书面证据。经庭审质证：被告张某某对原告提供的第一、二组证据无异议。对原告提供的第三组证据中被告与第三人王某乙所签合同的真实性、证明目的均无异议；对被告与第三人阎某所签合同真实性提出异议，但认可房子现在实际已转租给第三人闫某；对王治业与田虎某的转租协议的真实性以及证明目的均提出异议，认为被告没有签过该份合同，对此并不知情。被告对外转租都是和原告提前商量过。对原告提供的第四组证据不予质证，认为被告不知道原告有没有替被告缴过税。对原告提供的第五组证据中解除合同函件的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为被告没有收到原告发的函件，对合同解除通知书，被告认为原告提供的是复印件，不予质证。第三人闫某对原告提供的第一、二、三、四组证据认为与第三人无关，故不予质证，对原告提供的第五组证据中的合同终止通知书，是原告给第三人本人送的，让第三人签字，并告知第三人不能再给被告张某某交房租，并不是给张某某送合同终止通知书，对于函件，第三人从来没收到过，不予质证。第三人王某乙的质证意见同第三人闫某的质证意见一致。对第三人王某乙提供的证据原告认为与其无关，不予质证。被告张某某对第三人王某乙提供的1万元押金收据无异议，对租赁费收据的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为没有多收一个月房租，当时约定地下室住人约占200平方米，免费供其使用，不存在多收王某乙房租的事实。第三人闫某对第三人王某乙提供的证据认为与其无关，不予质证。本院对原、被告以及第三人提供的上述证据作如下认证：原告提交的第一、二组证据，经庭审质证，被告无异议，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。对原告提供的第三组证据中被告与第三人王某乙、闫某的房屋租赁合同，被告仅对签字时间提出异议，该转租事实确实存在，被告与第三人闫某亦予以认可，故本院依法予以采信。对其中王治业与田虎某签订的转租协议，因被告提出异议，且与本案无关，故对该证据依法不予采信。对原告提供的第四组证据，被告虽提出异议，但根据双方签订的房屋租赁合同，该笔税款系原告代被告所缴纳，故本院依法予以采信。对原告提供的第五组证据，被告质证提出异议，且原告提供的证据不能证明其已将通知书及函件送达给被告，故本院依法不予采信。对第三人提供的证据因与本案无关，故依法不予采信。本院根据当事人陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实：2012年3月26日原告陕汽榆林东方新能源专用汽车有限公司与被告张某某达成协议，双方签订房屋租赁合同一份。约定原告陕汽榆林东方新能源专用汽车有限公司将其公司所有的位于榆林市榆阳区麻黄梁工业集中区的培训楼-1、1、2层商业层租赁给被告张某某，该房屋实测建筑面积-1层（地下一层）1126平米，1层794平米，2层1126平米，房屋用途为商业用房，结构为框架结构。合同约定租赁期限从2012年4月1日起至2017年4月1日止，共五年，租金第一、二、三年每年共计874000元。第一年度即2012年4月1日起至2013年4月1日止，租金优惠74000元，降为80万元整，第二、三年度按实际价格执行，第四年起根据各层基准价每月每平方米增加5元，第五年每月每平方米再各递增5元。第一年度的租金于租期开始前30日前一次付某甲，第二年至第五年的租金在租期开始前30日前支付下一年度的租金，逾期支付的，每逾期一日，则按日租金的10%支付违约金。并且约定有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按年租金的20%支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：‘乙方擅自转租该房屋、转移该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；乙方逾期不支付租金累计超过2个月的…’。双方同时约定房屋租赁税由承租方承担，并约定了水、电、暖气等费用的负担，其中取暖费按每月每平方米5元计算，按自然月收取，若供暖期超过4个月的天数不足一月，按实际供暖天数除以30日计，由承租方承担。后双方约定每年暖气费为70000元。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告张某某依约交纳了第一年度的租金。2012年4月28日被告张某某将其承租的房屋一层三间即357.75平米转租给第三人王云和，租赁期限从2012年4月1日起至2017年3月31日止，共计五年，房租60元/平米/月。2012年4月28日被告张某某又将其承租的房屋一层188.75平米转租给第三人闫某，租赁期限从2012年4月1日起至2017年3月31日止，共计五年，房租60元/平米/月。但均未取得原告陕汽榆林东方新能源专用汽车有限公司的同意。被告张某某在第一年租赁期限到期后向原告缴纳第二年度即从2013年4月1日起至2014年4月1日止的租赁费130000元后一直拖欠原告的各项费用不予支付，其中包括第二年度房屋租赁费743960元、2012年度和2013年度暖气费140000元。另原告陕汽榆林东方新能源专用汽车有限公司代被告张某某向榆林市榆阳区地方税务局牛家梁税务所交纳2012年房屋租赁税148800元。本院认为：原告陕汽榆林东方新能源专用汽车有限公司与被告张某某签订的房屋租赁合同，主体、形式合法，应系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规效力性、强制性的规定，依法应确认为有效合同。原、被告双方应严格按照合同约定履行各自的义务，本案中，原、被告约定了被告负有支付房租费的义务，故原告提出要求被告支付所欠原告房租费至交房之日止的诉讼请求，本院依法予以支持。原、被告双方在房屋租赁合同中明确约定：“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按年租金的20%支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：‘乙方擅自转租该房屋、转移该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；乙方逾期不支付租金累计超过2个月的。’”，该约定未违反法律规定，现被告未按时向原告支付房屋租赁费已逾期2个月，且未经过原告的同意将房屋转租给第三人，被告迟延履行债务，已构成根本违约，解除合同的条件已成就，原告提出要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。故对原、被告签订的租赁合同及被告与第三人签订的转租合同均予以解除。合同解除后，被告应当付给原告所欠第二年度的租赁费743960万元，及至返还租赁物之日止的租赁费。因原、被告约定第二、三年度的房屋租赁费每年为874000元，因此被告应当以月租赁费72833元向原告交纳租赁费至租赁物返还之日止。同时，被告及第三人应当将所租赁的房屋腾交给原告管理；原、被告双方对于违约金约定为年租金的20%，已超出原告请求的51240元，应当按照原告请求的51240元予以支持，故对原告请求被告支付违约金的诉请依法予以支持；原、被告在合同中约定房屋租赁税由被告承担，故被告应当支付原告代缴纳的房屋租赁税，原告要求被告支付租赁税的诉请应予支持，但原告提供的证据只能证明原告代缴纳的税金为2012年度的148800元，故应当由被告支付实际缴纳的税金148800元；被告所欠的取暖费14万元，按合同约定，被告应当给原告支付。对被告提出的原告同意减免其第一年的取暖费，税金应当由原告缴纳的抗辩理由，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告未提供证据予以佐证，故被告该抗辩理由，依法不予采纳。对被告张某某提出的双方在合同中约定如有争议应当仲裁故本案应当先行仲裁的抗辩理由，因其在答辩期内未提出异议，且到庭应诉，应当视为其对该约定权利的放弃，该抗辩本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、原告陕汽榆林东方新能源专用汽车有限公司与被告张某某签订的房屋租赁合同有效，被告张某某与第三人王某乙、第三人闫某签订的房屋租赁合同有效，均于本判决生效之日予以解除。二、本判决生效后三十日内，由被告张某某、第三人王某乙、闫某将位于榆林市榆阳区麻黄梁工业集中区陕汽榆林东方新能源专用汽车有限公司所有的培训楼-1、1、2层商业层腾交给原告陕汽榆林东方新能源专用汽车有限公司管理。三、本判决生效后三十日内，由被告张某某付给原告陕汽榆林东方新能源专用汽车有限公司第二年度的房屋租赁费743960万元及从2013年4月2日起至返还租赁物之日止的房屋租赁费（以月租赁费72833元计算），暖气费14万元，房屋租赁税148800元，违约金51240元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15900元，由被告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李海波审 判 员  陆亚莉人民陪审员  纪风建二〇一四年五月十二日书 记 员  李梅梅