绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2014）绍虞民初字第829号原告陈华。委托代理人（特别授权）金国烽。被告上虞市姚舜置业有限公司。法定代表人邵佰煊。委托代理人（特别授权）陈芳芳。原告陈华与被告上虞市姚舜置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年5月5日受理后，依法由代理审判员朱辉按简易程序审理，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告陈华的委托代理人金国烽，被告上虞市姚舜置业有限公司的委托代理人陈芳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈华诉称，2010年10月10日，原告将36万元转入上虞市余姚商会副会长罗奔的个人账户，后由罗奔代付给被告，用于原告向被告购房（预付款）。被告于2014年3月26日补开了收款收据给原告，确认已收到此款。2013年8月，原告依约到被告处选房，但同年11月，被告擅自将原告选定的房屋出售给了他人，造成原告与被告之间的购房合同无法履行。原告要求被告退款并支付贷款利息，被告推诿不付。为此，原告起诉要求：1、判令被告立即归还原告购房预付款人民币36万元整；2、判令被告支付原告自2010年10月10日起至2014年5月4日止同期银行贷款利息72576元；3、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告当庭变更第1、2两项诉讼请求为：1、要求解除原、被告之间的商品房买卖合同并立即归还原告购房预付款人民币36万元整；2、判令被告支付原告自2010年10月10日起至2014年5月4日止的同期银行贷款利息72576元，并赔偿损失287424元，合计36万元。后原告又书面撤回了对第2项诉讼请求的变更。被告上虞市姚舜置业有限公司当庭辩称：1、原告的诉请没有事实根据。被告开发的房产项目系上虞余姚商会为其成员单位而建设。被告于2013年6月才取得预售许可证，预售证中允许建设项目中的15%对外公开销售。本案原告既不是余姚商会会员，也不是会员单位高管，其在被告取得预售许可证之前不具备购房资格。因此，原告诉请从2010年10月开始计算利息无事实依据。原告提供的证明，只能说明其在2010年10月10日与罗奔有36万元的款项往来，与被告无关。原告于2014年3月26日才向被告提出要求将罗奔支付的36万元款项转为购房款。被告在向余姚商会副会长罗奔核实后，向原告出具收据一份，确认收到原告购房款。至于原告提供的《情况说明》，不是被告的真实意思表示，被告也并未将原告选定的3304、3305两房出售于他人，故原告诉称合同无法履行的事实不存在，被告可随时继续履行；2、原告的诉请没有法律依据。我国法律规定，房屋买卖应当签订书面合同并经备案。但原告因房价下跌，未及时与被告签约，故原告要求解除合同无法律依据。且原告也没有履行相应的解除合同的通知义务。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，在举证期限内和当庭提交了以下证据：1、建设银行上虞支行转账凭条一份，以证明原告于2010年10月10日原告将36万元转给罗奔的事实；2、证明一份，以证明罗奔收到原告转账给他的36万元，由罗奔代付给被告的事实；3、收款收据一份，以证明被告已收到原告的购房预付款的事实；4、情况说明一份，以证明被告于2013年11月份将原告选定的房屋出售于他人的事实；5、原告当庭提交了上虞市余姚商会大厦二十七层平面图一份，以证明原告选定的两套房子的情况；6、原告当庭提交了2011年5月12日上虞余姚商会的预付款通知，以证明被告在取得预售资格前已经在陆续的交房款的事实。上述证据经庭审出示，被告发表了以下质证意见：对转账凭条、收据、证明没有异议；对情况说明的真实性没有异议，但对其关联性有异议，被告没有将房屋另行出售，出具该情况说明的真实原因如答辩状所述；对图纸本身有异议，图纸上“陈华”的名字是原告自己写的，被告并不知晓；对余姚商会通知的真实性没有异议。被告为反驳原告主张，当庭提交了以下证据：7、商品房预售证一份，以证明被告在没有取得预售证前，是没有资格对外销售的。上述证据经庭审出示，原告质证认为，被告于2013年6月8日取得预售证，原告在2013年8月份选房，这时被告已经具备了商品房预售资格了，原告的行为有效，真实性由法院核实。原、被告提供的证据，本院认定如下：被告对证据1、2、3无异议，本院予以认定；被告对证据4的真实性无异议，本院亦予以认定；证据5的图纸中未标明具体房号，被告亦提出异议，故证据5与本案缺乏关联性，也不能达到原告的证明目的，本院不予认定；证据6与本案缺乏关联性，本院亦不予认定；证据7经本院审核，具有真实性，本院予以认定。根据以上证据认定结合原、被告在庭审中的陈述，本院对事实作如下认定：被告上虞市姚舜置业有限公司系上虞市余姚商会独资设立的公司，余姚商会大厦即上虞汇银大厦由被告开发建设。2010年10月10日，原告陈华通过银行转账，向上虞市余姚商会副会长罗奔的账户汇入36万元人民币。2013年6月8日，余姚商会大厦取得商品房预售证，预售证载明：公寓建筑面积的15%允许对外销售，其余认购对象为社团、组织企业内部高管（认购五年内不得上市转让）。2013年8月，原告陈华口头选定了上虞汇银大厦3304、3305两套公寓。2013年11月份，被告在未通知原告的情况下，将原告选定的3304、3305两套公寓出售于其他商会会员。2014年3月26日，罗奔向原告出具证明一份，证明原告于2010年10月10日转账给罗奔的36万元，由罗奔代付至被告公司用以购买商品房一套。被告亦在证明上盖章予以确认，同日，被告向原告开具了金额为36万元的房款收据一份。由于双方对后续事宜协商未果，故原告诉至本院。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原、被告之间对商品房买卖达成的口头约定在法律如何定性；2、原告要求与被告解除合同是否符合法定的条件；3、原告要求被告返还购房款及支付利息的请求是否合理。本院对上述焦点评判如下：对于第一个争议焦点，原告认为虽然原、被告之间系口头合同，但符合法律规定的合同形式，且原告已支付了购房款，被告亦开具了收据，应适用相关司法解释规定，即商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的规定处理。被告认为，原、被告之间无任何关于房屋买卖的书面文件，也无任何关于“价款的确定方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件“等商品房买卖合同主要内容的约定，故双方之间的商品房买卖合同关系不成立。2014年3月26日，被告确认的原告购房款，应为认购款。本院认为，原、被告之间应属商品房预约合同关系，而非商品房买卖合同关系。首先，根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案原、被告在选房、支付购房款的过程中，未订立任何书面的协议；其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条规定的规定，商品房的认购、定购、预订等协议要认定为商品房买卖合同，应具备两个条件，一是要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已经按照约定收受购房款。上述两个条件缺一不可，才能认定商品房买卖合同。本案中，原、被告仅对房号、预付款金额作出了口头约定，而对于商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等商品房买卖合同应具备的主要条款均未进行口头或书面的约定。被告对此的辩论意见符合事实与法律规定，本院予以采纳。原、被告之间的商品房买卖合同不成立。原、被告之间对房号、预付款金额达成的口头约定，系双方对商品房买卖事宜的初步确认，其目的是为将来订立正式的商品房买卖合同。故原、被告达成的口头协议符合预约的特征，原、被告之间应属商品房预约合同关系。对于第二个争议焦点，本院认为原告选定了房号并支付了部分房款，被告对此亦予以了确认，双方之间的商品房预约合同成立并生效，该合同适用我国合同法的相关规定，对原、被告均具有约束力。虽然原、被告之间对选房后保留房号期限，何时签订正式的商品房买卖合同未作出约定，但根据合同法规定，被告应在合理期限内为原告保留其选定的房屋。但本案被告在未通知原告的情况下，将原告已选定的3304、3305两套公寓，另行出售于他人，违反了合同约定，且该违约行为致使双方无法就3304、3305两套公寓的买卖签订正式的商品房买卖合同，即原、被告之间的商品房预约合同的目的已无法实现。原告在庭审中明确表示以起诉作为解除合同的通知，故原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告提供的《情况说明》不是被告的真实意思表示，被告并未将原告选定的3304、3305两房出售于他人的意见，与事实不符，本院不予采纳。对于第三个争议焦点，我国合同法规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还购房款36万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告赔偿自2010年10月10日起至2014年5月4日止的同期银行贷款利息损失72576元的请求，本院认为，利息的起算时间应为2014年3月26日，理由是：1、原告提供的证明中，仅载明了原告将36万元转入罗奔账户的时间，而未载明罗奔将该36万元代付至被告公司的时间，且罗奔与被告公司系两个不同的民事主体。根据证据规则，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，原告负有支付购房款的义务，其应对何时向被告支付购房款的事实承担举证责任。现原告无法举证证明其已于2010年10月10日向被告支付了36万元房款，对此应承担相应的不利后果；2、被告在庭审中明确表示，其是在证明上盖章确认并向原告开具购房款收据的当天收到原告的款项，即2014年3月26日。经核算，以36万元为本金，自2014年3月26日起至2014年5月4日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息为2240元。对原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求中的合理部分本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、依法解除原告陈华与被告上虞市姚舜置业有限公司之间的商品房预约合同；二、被告上虞市姚舜置业有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告陈华购房款360000元并赔偿原告陈华利息损失2240元，合计362240元；三、驳回原告陈华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7789元，依法减半收取3895元，财产保全费2683元，合计6578元，由原告承担528元，由被告承担6050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费7789元，款汇绍兴市非税收入结算分户，开户行：绍兴银行营业部，帐号：09×××13－9008，逾期不交以自动撤回上诉处理）。代理审判员 朱 辉二〇一四年六月三十日书 记 员 宣文文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。