广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初4381号原告：何霞娇，女，1963年8月24日出生，香港居民，住广东省中山市**，委托诉讼代理人：钱敏，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：余协辉，广东邦仁律师事务所律师。被告：冯小瑞，女，1983年4月6日出生，汉族，身份证住址湖北省广水市，现住广东省中山市**，委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱靖艳，广东铭兴律师事务所律师。原告何霞娇与被告冯小瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何霞娇以及其委托诉讼代理人余协辉，被告冯小瑞以及其委托诉讼代理人刘瑾伟、朱靖艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何霞娇向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间就位于广东省中山市××道××综合楼××商铺（以下××乐村综合楼第九卡商铺）的不定期租赁合同于2018年1月12日已解除；2.被告交还长乐村综合楼第九卡商铺；3.原告无需退还被告租金押金5600元；4.被告向原告支付2016年6月-2018年2月期间未缴租赁税4407.6元。事实和理由：2009年10月18日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告承租长乐村综合楼第九卡商铺，租赁期限自2009年10月18日起至2012年10月18日止，每月租金为2300元，每月5日前支付。租赁期限届满后，双方同意续租至2014年10月18日，租金为每月2400元。上述房屋续租期限届满后，双方口头约定，租金为每月2500元,租赁税由被告承担。随后，经双方协商同意，自2017年11月起租金调整为每月2600元。2018年1月，被告未按时交租金，原告于2018年1月9日向被告发函催缴租金；另，经原告向税务机关查询，被告未依约缴纳租赁税。因此，原告于2018年1月12日向被告发函解除双方的租赁关系，但被告拒不搬离涉案商铺。据此，为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求贵院依法判决。被告冯小瑞辩称：一、据原告提交的房屋所有权证反映，涉案商铺的所有权人为何霞娇及张翰泉，二人共同共有，而在本案中，原告仅为何霞娇一方，请求法院对原告主体进行审查，查明张翰泉是否为本案的必要共同诉讼人，主体的认定将直接影响到双方签订的租赁合同的效力。二、如双方签订的租赁合同有效，被告认为双方的租赁关系尚未解除，至今双方也一直在履行各自的权利义务，被告一直按时支付租金，原告也予以收取并出具收据；三、本案不存在原告可以没收押金的情形，如原告执意单方违法解除租赁关系，应当双倍返还押金，并赔偿被告投入装修的损失款项。诉讼中，被告冯小瑞就其抗辩所称原告何霞娇应赔偿的装修损失，明确表示不在本案中主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：何霞娇系长乐村综合楼第九卡商铺的按份共有人，另一共有权人为张翰泉，二人各占二分之一产权份额。2014年1月23日，张翰泉作为委托人，何霞娇作为受托人，签订委托同意出租书，张翰泉同意由何霞娇对上述商铺进行出租。2009年10月18日，何霞娇作为出租方（甲方），冯小瑞作为承租方（乙方），签订房屋（铺位）租赁合同，约定：甲方将长乐村综合楼9卡商铺出租给乙方作经营使用；租赁期限为2009年10月18日至2012年10月18日；从2009年11月1日起计租金，租金为每月2300元，每月5日前支付租金及水电费、电话费、物业管理费、清洁费、天线费；商铺押金4600元，水电费押金1000元，合计5600元；如乙方逾期一星期不交纳上述等费用，或破坏租赁物业，甲方有权终止合同，并收回商铺，不退回押金及追究赔偿；合同还约定其他事项。合同签订后，何霞娇依约将涉案商铺交付冯小瑞使用，冯小瑞支付押金5600元，并按月支付租金。上述租赁合同期限届满后，经双方协商一致，由冯小瑞续租至2014年10月18日，每月租金2400元包税。该期限届满后，涉案商铺仍由冯小瑞继续使用，双方未再签订书面租赁合同。自2017年11月起，月租金调整为2600元。因冯小瑞未依约定时间交纳2018年1月的租金，何霞娇于2018年1月9日向冯小瑞送达缴租催促函，敦促冯小瑞支付2018年1月的租金及2016年6月-2018年1月期间的租赁税，同时在函中陈述，自2014年11月起，经双方协商后同意由冯小瑞自行缴纳租赁税，但经向相关部门查询，冯小瑞欠缴2016年6月-2018年1月期间的租赁税合计4408.8元。同年1月12日，何霞娇向冯小瑞发出解除租赁关系通知，以冯小瑞欠缴2018年1月的租金及2016年6月-2018年1月期间的租赁税构成违约为由，通知冯小瑞解除双方的租赁合同关系，要求冯小瑞于同年1月31日前搬离涉案商铺。同年1月17日，冯小瑞向何霞娇发出关于解除租赁关系的回复，大致内容为：一、2014年10月18日租赁期限届满后，双方已通过口头方式约定延长租赁期限十年，即从2014年10月19日起至2024年10月18日止。冯小瑞多次要求与何霞娇重新签订书面合同，均遭到拒绝。二、因双方约定续租十年，冯小瑞投入大量资金装修，装修费用约8万元。三、何霞娇因单方要求涨租未果，于2018年1月12日书面通知冯小瑞解除租赁合同，冯小瑞对此不予同意。何霞娇单方无理由解除租赁合同，构成根本性违约，应承担由此给冯小瑞造成的相关损失。同年1月19日，冯小瑞向何霞娇支付2018年1月的租金2600元。至此，双方因解除合同的问题发生争议，何霞娇遂于2018年3月7日诉至本院，主张前述实体权利。另查：冯小瑞曾于2017年10月22日通过微信与何霞娇联系，冯小瑞称“娇姐，张生签3年包税的”“我现在打完税也是2800元”。何霞娇以此佐证其关于自2014年11月起由冯小瑞自行缴纳租赁税的主张。冯小瑞对此不予认可，称租赁税一直由何霞娇承担。2018年1月23日，何霞娇至相关部门缴纳2016年6月-2018年1月期间的租赁税4407.6元。又查：冯小瑞当庭提交手机短信截图，内容大致为何霞娇女儿于2018年1月2日告知冯小瑞拟从2018年3月起将涉案商铺租金上涨为5500元/月，冯小瑞作为承租方可作优先考虑。何霞娇对此不予确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩竟，本案争议焦点为：一、房屋（商铺）租赁合同的效力如何认定；二、对于合同的解除问题如何认定；三、何霞娇诉请冯小瑞返还租赁物、支付租赁税以及没收押金应否予以支持。关于焦点一。张翰泉作为涉案商铺的共有权人，委托何霞娇处理涉案商铺出租事宜，本案中，无任何证据反映涉案商铺产权存在争议。何霞娇作为出租方，与冯小瑞签订房屋（商铺）租赁合同，合同相关约定是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应恪守履行。双方签订的房屋（铺位）租赁合同于2014年10月18日期限届满后，冯小瑞虽主张双方口头约定租赁期限延长至2024年10月18日，但对此并无提供证据予以佐证，应对此承担举证不能的不利后果。因冯小瑞在合同期限届满后经与何霞娇协商一致继续使用涉案商铺，故原合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，冯小瑞未依约定时间支付2018年1月的租金，即使其所辩称系因何霞娇在2018年1月提出上涨商铺租金，期间双方一直在进行沟通协商属实，但据其提交的手机短信内容反映，何霞娇拟调整租金的起始时间为2018年3月，双方即使对此进行沟通协商亦不影响冯小瑞按时支付2018年1月的租金，故以上不构成冯小瑞延迟支付2018年1月租金的正当理由。租赁税部分，结合租赁关系存续期间双方对不同时段租金所作约定（2300元/月—2400元包税/月—2600元/月），可看出如租金已包含租赁税在内，双方会对此作明确约定，同时结合冯小瑞2017年10月在微信中所述“张生签3年包税的。我现在打完税也是2800元”，可以认定双方后续约定的租金2600元/月不包含租赁税，且租赁税系由冯小瑞另行缴纳的事实成立。结合上述事实，本院认为何霞娇所述自2014年10月19日起双方约定租赁税即由冯小瑞自行缴纳具有高度可能性，本院认定何霞娇所述属实。然，冯小瑞一直未予缴纳2016年6月-2018年1月期间的租赁税。基于上述情形，冯小瑞已构成违约，何霞娇有权依照合同约定解除合同。退一步讲，即使双方合同约定的解除条件未成就，因租赁期限为不定期，何霞娇亦可依法随时解除合同，但需在合理期限之前通知冯小瑞。结合何霞娇通知冯小瑞解除合同的时间以及限期冯小瑞搬离的时间，本院认定双方的租赁合同关系于2018年1月31日解除。关于焦点三。依上述所述，冯小瑞未依约支付租金及租赁税已构成违约，何霞娇诉请冯小瑞返还租赁物、支付租赁税以及没收押金，于法有据，本院予以支持。但没收押金的数额以4600元为限，另1000元系冯小瑞支付的水电费押金，因无证据表明冯小瑞未依约支付水电费，故该部分押金应予退还。该部分押金抵扣冯小瑞应支付的等额租赁税后，冯小瑞还应支付租赁税3407.6元（4407.6元-1000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、确认何霞娇与冯小瑞之间的租赁合同关系于2018年1月31日解除；二、被告冯小瑞于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告何霞娇返还位于广东省中山市西区富华道长乐村综合楼第九卡商铺；三、被告冯小瑞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何霞娇支付租赁税3407.6元；四、被告冯小瑞已支付的押金4600元归原告何霞娇所有，被告冯小瑞无权要求返还；五、驳回原告何霞娇的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告何霞娇负担10元，被告冯小瑞负担40元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告何霞娇可在判决书送达之日起三十日内，被告冯小瑞可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  陈明玉人民陪审员  刘爱诗二〇一九年三月五日书 记 员  郑 惠许晓丹