山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书苍民初字第1151号原告：刘向兰，女，1929年11月29日生，汉族，居民。委托代理人：李子正，山东创序律师所事务所律师。被告：苍山县卞庄街道办事处和平居委社区居民委员会。负责人：孟洁，党支部书记。委托代理人：王保东，山东一品律师事务所律师。被告：山东东方佳园房地产开发有限公司。法定代表人：刘云峰，董事长。委托代理人：高玉生、李文彬，山东晨浩律师事务所律师。原告刘向兰诉被告苍山县卞庄街道办事处和平居委社区居民委员会（以下简称“和平居委”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，因原告申请，本院依法追加山东东方佳园房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）为本案被告参加诉讼。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘向兰及其委托代理人李子正，被告和平居委委托代理人王保东，被告开发公司委托代理人李文彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘向兰诉称：2005年10月23日，被告和平居委与被告开发公司签订合同，商定对位于被告和平居委的和平街东侧区域进行商品房开发。2005年11月，被告和平居委在没有取得政府许可的情况下，擅自开发位于和平居委和平路东侧，需对占地面积16300平方米的74户居民房屋拆迁，便与原告签订了拆迁协议。协议约定，拆迁补偿款为86591元，拆迁期限为15天，按时拆迁者发给拆迁补偿款5%的奖金，奖金不足3000元者按3000元发放，搬迁租房费2000元，拆迁户不予安置新房，如拆迁户回购新房可按市场价格给予10%的优惠。搬迁时，和平居委法定代表人代表居委向搬迁户承诺：拆屋的同时建新楼，时间半年，2006年“五.一”前搬进新楼，否则，补偿款白使，宅基地归还。原告按约拆除了房屋，但被告至今未在该地建筑新楼，使原告无房居住，继续租房，房价增长一倍，原宅基地闲置六年之久，给原告造成了巨大经济损失。请求判令被告返还原告的宅基地使用权，支付原告延期租房费24000元。被告和平居委辩称：一、双方的协议已于六年前履行完毕，本案已超过诉讼时效，应裁定驳回原告的起诉。二、被告和平居委从未向拆迁户承诺拆迁协议以外的问题，原告所称被告和平居委的法定代表人曾向其承诺没有事实根据，即使存在承诺也不能代表被告和平居委，而纯属个人行为。三、原告与被告和平居委的协议约定，对原告的房屋、土地及地上附着物采取一次性货币补偿，不予安置新房，未约定建房的具体时间，即使建成了新房也不存在原告搬入居住的问题；如原告需要购买新房，属于另一法律关系。四、被告和平居委已对原告进行了一次性货币补偿，不予安置新房；原告是否有房居住、是否继续租房，与被告和平居委无关；原宅基地闲置六年之久，是给被告和平居委造成损失而不是原告，与原告没有关联。综上，原告所诉超过诉讼时效，被告和平居委不存在违约行为，拆迁协议已履行完毕，原告的诉讼请求均不能成立，且没有事实根据和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。被告开发公司辩称：一、被告开发公司从未与原告签订合同，不是合同相对方，与原告不存在任何权利、义务关系；被告开发公司虽与被告和平居委签订合同，但与原告主张的合同属于两个法律关系，被告开发公司不是必然的共同被告，故被告开发公司不应成为本案被告。二、被告和平居委按照协议已足额补偿了原告相应损失，双方未约定被告和平居委有义务安置原告；原告可自主选择买房，原告至今不买房造成的损失，应由原告自负；原告与被告和平居委的纠纷，与被告开发公司无关。综上，被告开发公司与原告不存在任何法律关系，不应承担任何责任，应依法驳回原告对被告开发公司的起诉或诉讼请求。经审理查明：原告系被告和平居委的居民，在被告和平居委原有涉案住宅一处，该住宅位于兰陵县县城城区内。2005年10月23日，因旧村改造工作，被告和平居委作为甲方，与乙方即被告开发公司签订了《关于联合开发和平花园小区的合同书》一份，约定，共同开发的第一期工程位于和平街东侧，占地16300平方米，内有74户居民需拆迁，该处土地所有权归被告和平居委所有、愿出让该地段与被告开发公司共同开发，由被告和平居委负责组织拆迁工作、办理各种手续及证书、证件，由被告开发公司提供拆迁费2972023元、补偿金2996600元、安置费148000元及奖金、办理各种证件、手续所需费用等；被告开发公司于每座楼地基完成后一次性交被告和平居委利润60000元。同年11月15日，二被告签订《补充合同》一份，约定，被告和平居委负责72户居民的拆迁，不留后遗症；被告开发公司负责建设资金、拆迁资金的筹集，保证拆迁协议签一户发放一户，保证建设资金的需要；双方并对违约责任作了约定。2005年11月26日，被告和平居委经与原告协商，双方签订《拆迁协议》一份，约定：1、被告和平居委采取货币补偿的方式对原告所占房屋、土地及地上附着物采取一次性货币补偿，不予安置新房，如原告需要购买此处新房可按市场价格给予10%的优惠……2、评估价格86591元，以评估报告为准。3、原告在签订本协议后，被告和平居委按评估价一次性付给原告，并付搬迁租房费2000元，原告保证在15天内拆迁完毕；拆迁完毕被告和平居委验收合格后，再发给原告按评估价5%奖金；奖金不足3000元的按3000元发放奖金。四、原告在签订本协议后在领取拆迁补偿费时，应将房产证、土地使用证等有关证件交与被告和平居委并由其申请注销。……七、双方约定的其他事项，附租房费2000元，合计实发88591元，奖金4329元，待拆迁完毕验收合格后发给。同日，原告领取了被告开发公司发给的“拆迁房屋、土地费款和租房费”计88591元，该款包括占地现值金额37990元、房屋及其他设施现值、租房费。被告方未对原告安置临时用房。随后，在没有获得法定拆迁许可的情况下，原告的涉案房产被被告和平居委拆除。原告借用他人住房使用至今逾六年，年均租房费逾4000元。后因被告和平居委拆迁工作停止未建设新楼，原告刘向兰及其他多名已拆迁户遂多次向有关部门反映问题，但未果。涉案土地至今仍属于和平居委集体土地性质。被告和平居委至今未取得法定的拆迁许可。2011年10月13日，因旧村改造未成功，原告等20人上访，原告与被告和平居委达成和解协议：1、因开发商正在拆迁中，暂缓处理；2、被告和平居委保证在涉案地段开发之前给予原告适当补助，将纠纷处理完毕；3、任何人不准动工；4、原告保证不再去任何单位上访。该协议签订后，因涉案拆迁土地闲置，原告刘向兰及其他多户居民遂提起诉讼。上述事实，是根据庭审调查、当事人陈述、协议书等材料经庭审质证后所认定的，其材料均已记录在卷。本院认为，自原、被告产生争议起，原告等多人多次多渠道向被告和平居委主张权利，原告的诉讼请求未超出诉讼时效。原告与被告和平居委签订的《拆迁协议》，虽系双方当事人真实意思表示，但因被告和平居委未获得法定的拆迁许可证，故该协议违反了法律的禁止性规定，不能产生预期效力，为无效协议。法律规定，无效合同自始没有法律约束力，故双方应相互返还。因原告系与被告和平居委签订《拆迁协议》并由其实施拆迁，而与被告开发公司无合同关系，故被告开发公司的付款行为，应视为代被告和平居委履行约定，该行为产生的后果应由被告和平居委承担。因被告和平居委已将原告的涉案房产等标的实际拆除完毕，故相应损失价款应由被告和平居委承担。涉案土地为被告和平居委所有，故涉案占地现值金额37990元，应由原告返还被告和平居委。因原告与被告和平居委对《拆迁协议》的签订均有过错，故对原告的租房费损失，应由双方各负50%责任。因被告开发公司与原告无合同关系，未实际实施拆迁行为，故原告对该开发公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条，《城市房屋拆迁管理条例（修订）》第五条、第六条之规定，判决如下：一、原告刘向兰与被告苍山县卞庄街道办事处和平居委社区居民委员会签订的《拆迁协议》无效。二、被告苍山县卞庄街道办事处和平居委社区居民委员会返还原告刘向兰涉案宅基地使用权。三、原告刘向兰返还被告苍山县卞庄街道办事处和平居委社区居民委员会涉案占地现值金额37990元。四、被告苍山县卞庄街道办事处和平居委社区居民委员会赔偿原告刘向兰租房费损失12000元。上述二、三、四项，于本判决生效后十日内履行。驳回原告刘向兰对被告山东东方佳园房地产开发有限公司的诉讼请求。驳回原告刘向兰的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告苍山县卞庄街道办事处和平居委社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长  宋亚飞审判员  纪佃彬审判员  张子翼二〇一四年六月二十日书记员  李星星