江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2013）张民初字第1918号原告（反诉被告）何夏莹。委托代理人朱炜，江苏君桥律师事务所律师。委托代理人夏正元，江苏君桥律师事务所律师。被告（反诉原告）张家港市华芳房地产开发有限公司，住所地张家港经济开发区悦丰大厦。法定代表人张建新，该公司总经理。委托代理人张新华，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。委托代理人韩亚军，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。何夏莹与张家港市华芳房地产开发有限公司（以下简称华芳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员钱凌虹独任审判，审理中，华芳公司提起反诉，本院经审查，依法将本诉和反诉合并审理，于2013年9月26日第一次公开开庭进行了审理，何夏莹的委托代理人夏正元、华芳公司的委托代理人张新华到庭参加诉讼。后依法组成合议庭进行审理，2014年1月9日第二次公开开庭进行了审理，何夏莹的委托代理人夏正元、华芳公司的委托代理人张新华、韩亚军到庭参加诉讼。2014年1月21日本院组织双方进行质证，何夏莹的委托代理人朱炜、华芳公司的委托代理人韩亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何夏莹诉称，2012年7月11日，其与华芳公司签订了编号为Y2012003431的《商品房买卖合同》。合同约定：华芳公司向其出售位于张家港市城北路179号1单元719号的商品房，交房日期为2013年5月31日前；逾期交房超过30日，买受人可以解除合同，出卖人应当退还房款并支付违约金。合同签订后，其依约履行了付款义务，向华芳公司足额支付房款1207745元。但华芳公司通知其于2013年7月5日办理交房手续，其依约要求退房，但被告置之不理。为此，请求判令：1、何夏莹与华芳公司解除商品房买卖合同；2、华芳公司立即退还何夏莹已付款1207745元；3、华芳公司向何夏莹支付违约金24154.9元；4、本案受理费由华芳公司承担。华芳公司答辩并反诉称，1、本案所涉房屋已于2013年6月6日取得张家港市商品住宅交付使用通知书，其于2013年6月27日通知何夏莹交付房屋，虽已超过合同约定的交房时间2013年5月31日，但逾期交房未超过30日，未构成根本违约，何夏莹无权要求解除合同。2、何夏莹未在约定时间内办理房屋交付手续，也未提出解除合同的要求。根据合同法95条及商品房买卖合同第12条，视为何夏莹放弃解除合同，本案所涉房屋已交付何夏莹。何夏莹无权在之后另行提出解除双方签订的商品房买卖合同。3、本案何夏莹已经付清房款，其公司的房屋也于2013年6月6日取得张家港市商品住宅交付使用通知书，本案不存在任何合同履行的障碍。从鼓励交易、维护市场经济秩序的角度出发，本案买卖合同应当继续履行。此外，我方提起反诉，根据合同约定，买受人逾期不来办理交付手续的，买受人每天按总房款的5‰向出卖人交付逾期交接期间的违约金，我方于2013年6月27日向何夏莹发出交房通知书。但何夏莹要求解除该合同。为此，请求判令：1、要求何夏莹继续履行《商品房买卖合同》；2、何夏莹支付违约金（按6038.725元／天从2013年6月29日起计算至办理房屋交付手续之日）；3、本案诉讼费用由何夏莹承担。何夏莹针对反诉辩称，1、我方已于2013年7月11日向华芳公司寄送了解除合同通知，双方之间的买卖合同已于华芳公司收到通知之日，即2013年7月13日解除。华芳公司要求继续履行买卖合同没有法律依据。2、华芳公司是商品房买卖合同的违约方，我方正是基于华芳公司的违约行为，依据双方合同的约定条款，在解除合同的条件成就时，依法、依约解除该买卖合同。合同解除后，应当视为自始不成立。而且我方没有违约，华芳公司不能要求我方支付违约金。综上，请求驳回华芳公司的反诉请求。经审理查明，2012年7月11日，何夏莹（买受人）与华芳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号Y2012003431），合同约定，华芳公司向何夏莹出售位于张家港市城北路178号1单元719号的商品房，房价1207745元，交房日期为2013年5月31日前，合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，交房逾期不超过30日，自最后交付期限（2012年5月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；交房逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。第十二条房屋交付和接受约定，商品房达到第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接……该商品房已满足交付条件，但由于买受人原因，拒绝接收该商品房或未按期办理交付手续的，双方同意按以下方式处理：出卖人按合同上买受人注明的地址送达即可，不论买受人是否收到，均以出卖人送出之日起即为送达，逾期不来办理交付手续的，买受人每天按总房款的5‰向出卖人交付逾期交接期间的违约金。买受人未按规定的日期办理商品房交接手续的，则出卖人通知买受人交房的第二日视为该商品房已交付，该商品房的风险责任、物业管理等费用均由买受人承担，出卖人不再承担逾期交房的违约责任。合同签订后，何夏莹向华芳公司支付房款1207745元。2013年6月28日，华芳公司向何夏莹发出交房通知书，让何夏莹办理交房手续。2013年6月29日，何夏莹收到该通知书。2013年7月11日，何夏莹向华芳公司发出解除合同通知，要求与华芳公司解除商品房买卖合同。2013年7月20日，华芳公司收到该解除合同通知。上述事实，有商品房买卖合同、发票、证明、华芳公司邮寄给何夏莹的交房通知书、解除合同通知以及庭审笔录等在卷证实。诉讼中，双方的主要争议焦点在于：解除合同条件是否成就。何夏莹认为，双方约定交房日期为2013年5月31日前，逾期交房超过30日，其就有权解除合同，并要求华芳公司退还全部房款及由华芳公司给付违约金。华芳公司邮寄给其的交房通知书上写明“请您于2013年7月5日（星期五）至华芳国际大厦售楼处办理交房手续”，我方据此认为办理交房手续的时间是2013年7月5日，华芳公司交房时间逾期超过30日，双方合同约定的解除条件已经成就。提供华芳公司邮寄给其的交房通知书。华芳公司对该交房通知书的质证意见是，真实性无法确认，但所该公章是其公司。该份交房通知书与我方留底的交房通知书不一致，我方留底的交房通知书载明交房日期是2013年7月5日之前，我方不清楚为什么该份交房通知书中没有“之前”二字，而且该份通知是2013年6月28日发出，说明我方已通知何夏莹本案所涉房屋已经具备了交房条件，即完成了交房手续，不构成违约，没有逾期交房超过30日的情形。并提供了如下证据：1、交房通知书审批底稿及业主为薛志兵的交房通知书，在该两份交房通知书中，交房日期均为2013年7月5日之前。业主为何静晖的交房通知书，交房日期为2013年7月15日（星期五）之前，该15日为笔误。2、2012年9月20日签订的个人购房担保借款合同，证明何夏莹付款超过了合同约定的2012年7月16日办理银行按揭。3、营销代理合同，证明所涉房产华芳公司委托上海华燕置业发展有限公司销售，具体由施某负责。4、华芳国际大厦合同确认单，客户确认栏处是“陈美勤”的签名，业务员栏处是“施某”的签名。证明本案购房手续均是何夏莹的母亲陈美勤处理，业务员是施某。5、华芳公司办公电话5879****通话记录，证明2013年6月26日下午4点左右集中通知各客户交房，其中第31条通话记录是通知原告。6、购房者隆建德、张献鸿、何静晖等人的证明、购房合同首末页、交房通知书，证明购房者于2013年6月26日左右接到电话通知即日起随时可以交房，6月底收到《交房通知书》，通知于2013年7月5日之前办理交房手续。何夏莹对上述证据的质证意见如下：1、对三份交房通知书的真实性不予认可，认为是华芳公司单方制作。2、对个人购房担保借款合同的真实性无异议，但与本案无关，华芳公司已经于2012年7月23日、9月24日向何夏莹就履行商品房买卖合同所支付的款项开具了相应的发票，华芳公司未提出任何异议，说明华芳公司对何夏莹于2012年9月20日办理贷款异议认可。3、营销代理合同的真实性、合法性及关联性不予认可。4、对华芳国际大厦合同确认单上“陈美勤”的签名真实性无异议，购房手续确实是陈美勤办理，但不清楚是否只是施某个人负责。5、关于号码为5879×××8的通话记录，无法证明是哪个单位是什么用途的电话，此电话与双方房屋买卖合同上华芳公司预留的联系电话不一致。通话记录无法证明通话内容，也不能证明电话接通后有无说话，且打的电话不是合同上买受人的电话。根据华芳公司的说法，电话通知在书面通知之前，我方认为应当以在后的书面通知为准。6、对于购房者隆建德、张献鸿、何静晖等人的证明、购房合同首末页、交房通知书，证据形式上不合法，证人应当庭作证，亦无证明人身份文件，无法确认证明人就是合同的买受人。华芳公司申请证人施某到庭作证，施某陈述其是上海华燕置业发展有限公司的工作人员，何夏莹是其的客户。本案所涉的华芳国际大厦的房产销售所有的交房通知书均是其拟写、打印、填写，并电话通知客户。2013年6月26日，其接到华芳公司通知向客户交房的指令后，其以电话方式通知客户随时可以办理交房手续。考虑到时间紧，交房通知书于6月27日或28日寄出后购房人延后一二天收到，6月30日不一定来得及前来办理手续，后决定在2013年7月5日之前交房。6月26日或27日，其打电话给何夏莹的母亲陈美勤告知可以交房，陈美勤表示不想要房了，后陈美勤又打电话说通知书写的是7月5日交房，华芳公司违约了。审理过程中，华芳公司提供了张家港市房产管理中心于2013年6月6日向华芳公司发出的（2013）第016号张家港市商品住宅交付使用通知书，内容为根据《苏州市商品住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令第94号），你公司开发建设的陈北路178号（华芳国际大厦）（总建筑面积60932平方米）商品住宅工程已通过交付使用备案。就该商品住宅交付使用通知书的有关情况，本院对张家港市房产管理中心工作人员倪小琳做了调查笔录，倪小琳陈述其单位到现场验收，现场无问题，具备交房条件，就发出该通知书，有了该通知书后，华芳随时可以向业主交房。何夏莹对张家港市商品住宅交付使用通知书和对倪小琳的调查笔录的真实性无异议，即使涉案房屋已符合交房条件，也不能为华芳公司逾期交房、承担违约责任的理由。华芳公司张家港市商品住宅交付使用通知书和对倪小琳的调查笔录的真实性无异议，虽华芳公司已取得了该通知书，但还需要取得其他相关文件，并不是我方恶意拖延交房。本院认为，何夏莹与华芳公司签订商品房买卖合同是其真实意思的表示，双方之间买卖合同法律关系依法成立，应为合法有效，双方均应当按照买卖合同的约定履行各自的义务。华芳公司于2013年6月6日取得张家港市商品住宅交付使用通知书，即满足交房条件，但已超过《商品房买卖合同》约定的2013年5月31日前交房的期限，构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。华芳公司在满足交房条件之后，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接。华芳公司于2013年6月27日向何夏莹发出交房通知书，通知何夏莹房屋符合交房条件，可以办理交房手续，何夏莹亦于2013年6月29日收到交房通知书，获知其所购买的房屋可以办理交房手续。虽然在何夏莹收到的交房通知书中载明的办理房屋交付手续的时间为2013年7月5日，但根据华芳公司提供的向其他购房者发出的交房通知书、多位购房者的证明、证人施某的证言、电话记录等，本院有理由相信华芳公司在房屋满足交房条件后，已经于2013年6月26日左右电话通知各购房者可以交房，仅是考虑到交房通知书邮寄送达时间和购房者收件后的准备时间，购房者在6月30日不一定来得及办理交房手续，故在交房通知书上载明办理房屋交付手续的时间为2013年7月5日之前。何夏莹在2013年6月29日收到交房通知书时明知涉案房屋已经满足交付条件，而华芳公司书面通知何夏莹在2013年7月5日办理房屋交付手续并无不妥。交房手续系双方法律行为，单方无法完成完整的交房手续。实际交房行为需要买受双方相互协作才能完成。何夏莹于2013年6月29日收到交房通知书后至2013年7月5日期间，并未对华芳公司通知的办理房屋交付手续的时间提出任何异议。华芳公司在这期间正在等待对方前来办理交房手续。而何夏莹并未去办理交房手续，而是在静待合同约定的允许华芳公司延迟30日交房时间的过期，以获得合同约定的解除权。结合何夏莹提出解除合同的行为发生在国内房地产市场低迷、房价下跌的大环境，本院有理由相信何夏莹的上述行为是为其自身利益最大化而促使合同解除条件成就，即有违诚实信用原则，也不利于市场正常交易秩序的稳定。本案中何夏莹已付清房款，华芳公司出售的房屋也符合交付使用条件，双方签订的《商品房买卖合同》不存在任何合同履行障碍。从鼓励交易的原则出发，华芳公司未构成根本违约，涉案商品房买卖合同应当继续履行，不应被解除。何夏莹要求华芳公司归还房款的主张，亦不能成立。按照《商品房买卖合同》第十二条的约定，何夏莹未按规定的日期办理商品房交接手续的，则华芳公司通知交房的第二日即2013年7月6日视为该商品房已交付。按照《商品房买卖合同》第十条第约定，华芳公司应承担逾期交房的违约责任，自最后交付期限的第二天（2013年6月1日）起至实际交付之日（2013年7月6日）止，华芳公司按日承担房价款万分之三的违约金，即13043.65元。由于何夏莹和华芳公司关于交付本案所涉商品房方面均存在责任，华芳公司要求何夏莹支付违约金的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、何夏莹与张家港市华芳房地产开发有限公司应继续履行2012年7月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y2XXX431）。二、张家港市华芳房地产开发有限公司支付给何夏莹违约金13043.65元。限张家港市华芳房地产开发有限公司于本判决生效后10日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入何夏莹指定账号；或汇入张家港市人民法院，开户行：交通银行张家港市分行，账号：38XXX60）。三、驳回何夏莹的其余本诉诉讼请求。四、驳回张家港市华芳房地产开发有限公司的其余反诉诉讼请求。五、本诉案件受理费16185元，由何夏莹负担10000元，由张家港市华芳房地产开发有限公司负担6185元，张家港市华芳房地产开发有限公司承担的部分何夏莹已预交，本院不再退还，由张家港市华芳房地产开发有限公司在履行本判决时直接支付给何夏莹。反诉案件受理费7835元，由张家港市华芳房地产开发有限公司负担（该款张家港市华芳房地产开发有限公司已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行，账号：10×××99。审 判 长  钱凌虹人民陪审员  周汉忠人民陪审员  缪 安二〇一四年五月二十八日书 记 员  马文雪