重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第05384号原告：高霞，女，1977年5月24日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人：高师蒲，男，1951年1月31日出生，汉族，住重庆市江北区，系原告之父。被告：重庆融科光控实业发展有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街8号附5号7-1，组织机构代码79074767-7。法定代表人：赵娜，董事长。委托代理人：张翼，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托代理人：李银汉，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告高霞与被告重庆融科光控实业发展有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈花公开开庭进行了审理。原告高霞的委托代理人高师蒲，被告的委托代理人张翼、李银汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高霞诉称，2001年5月25日原告与重庆道隆物业有限公司（以下简称道隆公司）签订商品房买卖合同，购得道隆公司开发的位于重庆市江北区渝北三村X号现代广场X层2004号商铺，建筑面积38.93平方米。原告于2001年8月20日与上海浦东发展银行重庆分行江北支行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，贷款期限10年。2005年道隆公司开发的“现代广场”项目被司法拍卖，因其包含第三方小产权人：重庆百货商场、交通银行、高霞等，重庆市高级人民法院要求竞买人--本案被告书面承诺：通过1、现金补偿；2、异地置换；3、原地安置三种方式妥善安置高霞等购房人。根据渝开办发（2007）26号文件（重庆市城市建设综合开发管理办公室文件），被告承继了道隆公司的开发商地位，仅取得了房屋产权总证。涉讼商铺自始是原告所有的财产，未发生过产权变动。被告于2010年7月4日强行将原告商铺侵占，严重损害了原告的合法权益，原告诉至我院要求：一、确认位于重庆市江北区渝北三村X号现代广场X层2004号商铺归原告所有；二、本案诉讼费用由被告承担。被告重庆融科光控实业发展有限公司辩称，第一，我方不是本案的适格被告。原告向道隆公司购得涉讼房屋，其签订商品房买卖合同的相对方是道隆公司。我方现在的名称系于2009年12月3日由重庆观音桥服装批发城有限公司名称变更而来，我方与道隆公司没有法律上的承继关系，二者是不同的公司法人。我方不是原告商品房买卖合同的相对方，因此我方作为被告不适格。第二，我方从未向原告承诺对原告进行原地安置。第三，我方系涉讼房屋的所有权人，系通过司法拍卖取得涉讼房屋的所有权。重庆市高级人民法院委托有关拍卖公司对涉讼房屋所在的广场进行了整体司法拍卖，我方竞得现代广场X区负X层至X层，包括涉讼房屋。我方是系涉讼房屋的合法所有权人，没有侵占原告房屋的事实和行为。请求驳回诉讼请求。经审理查明，2001年5月，原告与道隆公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买道隆公司开发预售的位于重庆市江北区渝北三村X号X层XXXX号房屋，房屋建筑面积38.93平方米，总成交价款55.4753万元。2001年8月，原告与借款方上海浦东发展银行重庆分行江北支行、担保方道隆公司三方共同签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，以涉讼房屋作抵押向该银行借款38万元，并在重庆市江北土地房屋权属登记中心办理了抵押登记。原告依约支付了房款后道隆公司将涉讼房屋交付原告使用。2005年道隆公司因故陷入还款纠纷。经重庆市江北区国有资产投资服务公司申请，重庆市高级人民法院（以下简称重庆市高院）于2007年9月13日出具（2005）渝高法执证字第2-8号裁定书，载明：重庆市政府商请重庆市高院将被执行人道隆公司开发的位于重庆市江北区建新北路X号的“现代广场”予以整体司法处置，重庆市高院依法将其进行司法拍卖。重庆观音桥服装批发城有限公司（以下简称观音桥服装公司，现已更名为重庆融科光控实业发展有限公司）以37720万元竞得“现代广场”X区负X层至X层、X区负X层至X层房产。按照观音桥服装公司向重庆市高院及相关机构出具的书面承诺，该公司知悉有30户个人及单位曾购买过“现代广场”AB区房产并取得了商品房买卖合同登记，该公司承诺通过额外现金补偿、异地购房安置、定向定价出售等方式妥善解决上述问题。但因观音桥服装公司未能完全履行上述书面承诺，致使包括本案原告在内的17户购房者未能得到妥善安置。重庆市高院裁定将过给观音桥服装公司的“现代广场”AB区第一至第五房产中的407.95平方米过户给本案原告等17户“现代广场”AB区购房者。2009年12月3日，观音桥服装公司经重庆市江北区工商行政管理局核准更名为“重庆融科光控实业发展有限公司”。2009年12月17日，重庆市高院下发（2009）渝高法执监字第161号裁定书，载明，重庆市高院在办理重庆市江北区国有资产投资服务公司申请执行道隆公司还款协议纠纷一案中，将经评估的江北区建新北路8号“现代广场”X区负X层至X层、X区负X层至X层房地产委托拍卖。2006年9月29日，观音桥服装公司以37720万元竞拍购得该房产，该司即向重庆市高院支付了拍卖价款31000万元。嗣后，重庆市高院分别作出（2005）渝高法执证字第2-3、2-5、2-7号民事裁定书将前述房产过户给观音桥服装公司。经重庆市高院向重庆市平正房地产测量事务所及观音桥服装公司核算实际过户面积后，观音桥服装公司将尚欠的639.500919万元已汇入重庆市高院账户。2007年9月14日，重庆市高院又作出（2005）渝高法执证字第2-8号民事裁定“将重庆市高院（2005）渝高法执证字第2-5号民事裁定书过户给重庆观音桥服装批发城有限公司的‘现代广场’X区第X至第X层房产中的407.95平方米过户给吴涛等17户‘现代广场’AB区购房者”。对此，观音桥服装公司向重庆市高院反映，认为（2005）渝高法执证字第2-8号民事裁定与（2005）渝高法执证字第2-3、2-5、2-7号民事裁定相悖，有违“整体司法处置”原则，不利于该拍卖标的物的整体使用，程序存在瑕疵、实体确有不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项之规定，裁定撤销重庆市高院（2005）渝高法执证字第2-8号民事裁定。该裁定书送达后即发生法律效力。2009年8月，经重庆市公安局观音桥派出所审核，现代广场AB区登记为重庆市江北区建新北路8号。2010年6月11日，被告取得重庆市江北区观音桥步行街X号附X号X至附X号X号房屋产权。庭审中，原、被告双方共同确认，涉讼房屋座落位置包含于重庆市江北区观音桥步行街X号附X号X至附X号X号之中。庭审中，原告还举示了四组证据证明其主张。证据一：2014年11月12日，重庆市江北区国有资产监督管理委员会（2014）405号文件，拟证明被告与道隆公司存在承继关系，曾承诺对原告进行原地安置。该文件系“关于高师蒲反映协商门面置换相关事宜信访事项的答复意见书”，载明，重庆市江北区观音桥步行街商圈核心位置的“现代广场”项目的开发商是重庆道隆公司。由于拖欠巨额税费、工程款等原因，该项目未完成整体竣工验收。为此，2003年，重庆市人民政府将“现代广场”项目列为“四久工程”。为早日完成“现代广场”项目建设，2005年，江北区政府提请了重庆市高院对该项目进行司法拍卖。2006年9月29日，重庆观音桥服装批发城有限公司通过竞拍，取得了现代广场X区负X层至X层、X区负X层至X层房产，并在向重庆市高院递交的承诺函中明确其接盘之后，将通过货币、原地、异地安置三种方式妥善处理业主的安置问题。被告对该文件质证称，该文件是真实的，但其并没有指明要求被告对原告进行原地安置，且该文件只是对原告信访做的答复，不能达到原告的证明目的。证据二：重庆市城市建设综合开发管理办公室“渝开办发（2007）26号”文件复印件，拟证明被告在接收涉讼房屋所在的广场时，书面承诺了要处理遗留问题，被告作为开发商之一，与道隆公司有承继关系，是适格的被告。该文件载明：获得“现代广场”项目权利的观音桥服装公司为了保障项目顺利建设，于2007年2月8日就续建“现代广场”签订了《关于续建重庆市“现代广场”项目联建协议》，对“现代广场”工程项目进行联合开发建设。对此，被告质证称要求原告提供原件，且该证据不能达到原告的证明目的，被告并没有承继道隆公司的开发权。房地产开发需要有相应的开发资质，被告并无开发资质，不是原告所述的开发商。证据三：重庆市江北土地房屋权属登记中心出具的登记信息查询结果，拟证明原告系涉讼房屋的所有权人。该结果中原告的身份分别为：2001年8月15日受理预售合同按揭登记，原告系抵押人、申请人；2011年9月14日土地房屋注销登记，原告系抵押人；预售合同备案登记，原告系买受人。被告对此质证称，该查询结果是真实的，但原告的身份仅是买受人，出卖人是道隆公司，业务系类是预售登记备案，预售登记并非产权登记，原告也未就房屋进行预告登记，因此该结果不能达到原告的证明目的。证据四：录音证据一份，原告称该录音证据系重庆市高院某执行法官对安置“现代广场”购房者作出的承诺。被告对该证据质证称录音里面没有听到原告的声音，原告所称的法官的身份也无法核实；且该证据没有说原告是涉讼房屋的产权人，只是说购房者有权在一定时间内提出申请货币安置或原地安置；该录音就算是来自法官的话，也只是法官答疑，并非正式的法律文书。上述事实，有重庆市商品房买卖合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同、（2005）渝高法执证字第2-8号裁定书、（2009）渝高法执监字第161号裁定书、企业名称变更核准通知书、门牌设置申请表、重庆市江北区国有资产监督管理委员会（2014）405号文件、重庆市城市建设综合开发管理办公室“渝开办发（2007）26号”文件、重庆市江北土地房屋权属登记中心出具的登记信息查询结果、房地产权证、录音以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，不动产物权的设立和变更，经依法登记发生效力。房屋权属登记机构的查询结果显示原告对于涉讼房屋的身份仅为“买受人”和“抵押人”，并非“所有权人”，原告基于商品房买卖合同对道隆公司享有要求其履行合同之债权，但原告尚未获得涉讼房屋的所有权。现涉讼房屋已通过司法拍卖的合法程序登记于被告名下，原告举示的证据不足以证明被告与道隆公司之间存在债权债务承继关系。无论原告与道隆公司或被告之间是否存在其他债权债务关系，均不当然引起涉讼房屋物权变更，原告起诉被告要求确认涉讼房屋所有权归属原告并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告高霞的诉讼请求。本案案件受理费减半收取4650元，由原告高霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 陈 花二〇一四年六月十六日书 记 员 胡君奇