山东省莒县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1122民初6034号原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司莒县支行，住所地莒县振兴东路（国土资源局对过），统一社会信用代码91371122868545208Y。诉讼代表人：王忠营，男。原告（反诉被告）：刘中文，男。以上两原告委托诉讼代理人：刘挺，山东名律律师事务所律师。被告（反诉原告）：王瑞东，男。委托诉讼代理人：徐永波，山东旷世律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司莒县支行（以下简称农业银行）、刘中文与被告王瑞东财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农业银行、刘中文向本院提出诉讼请求：1.判令原告农业银行与被告王瑞东间的租赁合同于2008年12月2日解除；2.判令被告排除妨害、返还原告所有的房屋及院落；3.判令被告支付两原告自2008年12月2日至2018年8月的占用费476333元及直至搬迁完毕的占用费（以每年43000元计算）；4.判令被告赔偿原告拆除房屋的经济损失20120元；5.由被告负担本案诉讼费用及鉴定费用。事实和理由：2006年3月1日，原告农业银行与被告王瑞东签订《房屋租赁协议书》一份，双方约定被告王瑞东租赁使用原告农业银行位于莒县洛河镇营业场所的房屋及院落，租赁期限为一年。租赁期限届满后，被告拒不支付租金，返还租赁物并赔偿损失。原告农业银行于2008年12月2日将涉案房屋及院落转让给原告刘中文，但经原告多次催收涉案房屋及院落，被告拒不返还涉案房屋及院落，导致原告农业银行不能履行转让合同，不能完成涉案房屋及院落的过户手续。王瑞东辩称，1.两原告不属于必要共同诉讼；2.两原告诉讼主体不当，应当依法驳回其诉讼请求；3.涉案房屋及院落租赁期满后，被告一直使用，形成不定期租赁合同关系，原告无事实与理由要求被告排除妨害、返还涉案房屋及院落，支付占用费用无事实和法律依据；4.被告对涉案房屋及院落进行建造及维修部分设施，支出费用共计102425.91元，该费用应当从租金中予以扣除；5.原告的起诉超过诉讼时效。王瑞东向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告支付反诉原告维修费、建设费共计102425.91元；2.请求反诉被告赔偿反诉原告侵权损失65000元；2.由原告负担反诉费。事实和理由：反诉原告自1998年即租赁反诉被告农业银行在莒县洛河镇的经营场所，每年签订一次租赁合同，最后一次租赁合同届满后，反诉原告一直使用租赁物至今，双方系不定期租赁合同关系。2008年12月2日，农业银行将涉案租赁物出售给刘中文，严重侵害了反诉原告的优先购买权；反诉原告在租赁期间建造了花坛、厕所、锅炉房、碳棚、自行车棚等及维修部分设施，共计支出102425.91元。农业银行、刘中文对王瑞东的反诉辩称：1.原告并未侵犯被告的优先购买权；2.被告陈述的建设及维修事宜与事实不符,也未经过原告的同意，且双方在租赁合同中约定该费用由王瑞东负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据[涉案房屋土地使用权证书及房屋所有权证书、租赁协议书、本院（2009）莒商初字第223号民事判决书、日照市中级人民法院（2012）日商终字第8号民事判决书、现场照片］，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、争议的证据1.日照信益达价格评估有限公司出具的日信益达评字{2019}第044号评估意见书，被告认为该意见书严重违法，应认定为无效鉴定。本院认为该评估意见书系本院依法委托，且经过双方自行选定的鉴定机构所出具的，合法有效，本院予以确认；2.2009年证人嵇某、刘某的笔录一份，被告认为该份证据与本案无关，不予质证。本院认为该份证据的相关人员未到庭说明情况，法庭无法核实真伪；3.2014年4月26日通知书及现场照片，被告对其真实性提出异议。本院认为该通知书上有相关在场人的签字，且有现场照片予以证实，故对于该证据的真实性，本院予以认可；4.维修费、建造费清单，原告认为不真实。本院认为该清单上的相关人员未到法庭说明情况，法庭无法核实该清单的真伪。二、争议的事实1.原告农业银行向被告王瑞东行使收回涉案租赁物权利的时间。原告农业银行主张其与被告王瑞东的租赁合同于2007年3月1日租赁期限届满后就不存在租赁关系，原告农业银行多次要求被告王瑞东交回涉案租赁物，被告王瑞东一直非法占用至今。被告王瑞东在庭审时辩称原告农业银行从未明确向其提出过解除租赁合同关系，双方形成了事实上的不定期租赁合同关系。本院认为被告王瑞东于2008年12月19日以农业银行为被告诉至本院请求确认其对涉案租赁物享有优先购买权一案二审过程中，农业银行明确表示其不再与王瑞东签订租赁合同，并要求王瑞东交回涉案租赁物，没有再与王瑞东继续形成租赁合同关系的意思表示，而被告王瑞东也未将租赁物返还给原告农业银行。且原告农业银行又于2014年4月26日通知被告王瑞东的妻子双方于2007年3月1日就不存在租赁关系，要求被告王瑞东交回涉案租赁物。从上述事实看，原告农业银行已经两次要求被告王瑞东交回涉案租赁物，故被告陈述的原告从未明确向其提出过解除租赁关系的事实不符合客观事实，属于虚假陈述，本院不予采信。本院以被告王瑞东于2008年12月19日以农业银行为被告诉至本院请求确认其对涉案租赁物享有优先购买权一案二审过程中农业银行主张不再与王瑞东签订租赁合同，并要求王瑞东交回涉案租赁物的时间为农业银行向被告王瑞东行使收回涉案租赁物权利的时间，该时间以二审判决书落款时间2012年2月15日为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自1998年，被告王瑞东租赁原告农业银行位于莒县洛河镇的营业场所，双方每年签订一次租赁合同。2006年3月1日，双方签订最后一次租赁合同，租赁费每年4000元；租赁期限自2006年3月1日起至2007年3月1日止；在租赁期限内，如果出现上级银行处置涉案房屋及院落时，农业银行有权终止租赁合同。租赁期限届满后，被告王瑞东一直占有使用涉案房屋及院落至今。2008年12月2日，原告农业银行将涉案房屋及院落出卖给原告刘中文，但未办理相关产权过户手续。被告王瑞东租赁、占用涉案房屋及院落期间有部分房屋倒塌、损坏（经评估价值为14360元），一处房屋拆除（经评估价值为5760元）。被告王瑞东租赁、占用涉案房屋及院落期间新建南仓库、北仓库、切棚、钢结构棚、换铝合金门窗、新作地面；维修房屋：1#房屋环梁、檩条、屋面瓦，3#房屋：做水泥地面，其中两间屋换为毡、薄膜、换檩条、换5间屋面瓦；原锅炉房屋面在原告屋面上起脊挂瓦。上述价值经评估为129490元。涉案房屋及院落的租赁费占用费经日照信益达价格评估有限公司出具的日信益达评字{2019}第044号评估意见书认定为自2008年12月至2009年12月租赁费为43000元；自2010年1月至2018年8月租赁费为433333元。原告农业银行支出鉴定费24800元；被告王瑞东支出鉴定费5000元。另查明，王瑞东于2008年12月19日以农业银行为被告诉至本院请求确认其对涉案租赁物享有优先购买权一案，本院判决驳回王瑞东的诉讼请求。一审宣判后，农业银行上诉于日照市中级人民法院，并在二审过程中，明确表示其不再与王瑞东签订租赁合同，并要求王瑞东交回涉案租赁物，没有再与王瑞东继续形成租赁合同关系的意思表示，日照市中级人民法院于2012年2月15日作出（2012）日商终字第8号民事判决书，判决驳回农业银行的上诉，维持一审判决。而过后被告王瑞东也未将租赁物返还给原告农业银行。本院认为，物权的变动、转让，经依法登记发生法律效力，未登记不发生效力。涉案房屋及院落的土地使用权证书及房屋所有权证书记载的产权人均为原告农业银行，应当认定原告农业银行对涉案房屋及院落享有相应物权所有权权利。原告农业银行作为涉案房屋及院落的所有权权利人在租赁合同到期后有权收回涉案房屋及院落。原告农业银行与被告王瑞东的租赁合同于2007年3月1日到期，到期后原告未明确表明收回涉案房屋及院落前，被告按照原合同租赁价格支付使用费，原告农业银行要求被告自2008年12月2日开始计算，故原告主张的使用费应当自2008年12月2日起至2012年3月15日止，以每年4000元标准计算，共计13142元；原告农业银行在2012年3月15日后明确要求被告王瑞东搬出不再与王瑞东签订租赁合同，并要求王瑞东交回涉案租赁物，被告王瑞东拒不交回涉案房屋及院落，应视为非法占有，应当向原告按照实际占用损失（租赁费损失）支付占用费。评估机构评定原告农业银行的租赁费损失自2010年1月至2018年8月，共计103个月的租赁费为433333元，每月租赁费为4207元。故原告主张的占用费应自2012年4月起至2018年8月止，以每月4207元的标准支付，共计319732元。原告农业银行要求按照每年43000元的标准计算2018年8月之后直至被告王瑞东交回涉案房屋及院落时止的占用费，不超过鉴定机构的评定标准，本院予以支持。被告王瑞东在使用涉案房屋及院落过程中拆除部分房屋，给原告农业银行造成损失，应当予以赔偿，故原告农业银行要求被告赔偿拆除房屋损失5760元，本院予以支持。原告农业银行因房屋倒塌、损坏造成的损失，无法查明事件相关原因，对于原告的该项损失，本院不予支持。原告农业银行主张被告新建及维修未经过其同意，本院认为被告新建及维修事宜发生时间较长，原告农业银行并未提出异议，应当推定原告农业银行知道该事宜，并同意被告进行新建及维修。被告王瑞东在使用涉案房屋及院落期间维修房屋的费用共计46570元，该费用是为了保障能够正常利用租赁房屋及院落，合同法明确规定出租人负有维修义务，故该费用应当由原告农业银行负担。被告王瑞东主张新建及维修费共计102425.91元，除去维修费，新建费剩余55855.91元。该新建房屋如果拆除造成浪费，本院酌定由原告农业银行进行使用，本院结合相应房屋折旧及被告也利用了该新建房屋情况，酌定原告农业银行应支付给被告王瑞东新建补偿费共计50000元。被告王瑞东主张的侵权损失共计65000元未向法庭提供相应证据予以证实，因此对于该项主张是否成立，侵权具体数额是否能够确定，本院无法确定，被告王瑞东证据充分后，可另行主张。被告王瑞东占用涉案房屋及院落的事实一直持续至今，故原告农业银行的起诉未超过诉讼时效。原告刘中文与本案审理的法律关系不存有关联性，故原告刘中文的起诉主体不当，本院另行制作裁定书予以驳回起诉。综上，原告的诉讼请求及被告的反诉请求符合法律规定部分，本院予以支持；不符合法律规定部分，本院不予支持。案经调解无效，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条和《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告王瑞东于本判决生效后三十日内停止侵害、搬出侵占的涉案房屋及院落，并将涉案房屋及院落返还给原告中国农业银行股份有限公司莒县支行；二、被告王瑞东于本判决生效后十日内支付给原告中国农业银行股份有限公司莒县支行自2008年12月2日至2018年8月止的租赁费及占用费共计332874元；2018年8月之后至被告王瑞东将涉案房屋及院落返还给原告中国农业银行股份有限公司莒县支行之时的占用费，按照每年43000元的标准计算；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司莒县支行的其他诉讼请求；四、反诉被告中国农业银行股份有限公司莒县支行于本判决生效后三十日内支付给反诉原告王瑞东涉案房屋维修费及新建费共计96570元；五、驳回反诉原告王瑞东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9013元，由原告中国农业银行股份有限公司莒县支行负担3200元、由被告王瑞东负担5813元。反诉案件受理费1824元，由反诉被告中国农业银行股份有限公司莒县支行负担1400元、由反诉原告负担424元。司法鉴定费24800元，由原告中国农业银行股份有限公司莒县支行负担9000元、由被告王瑞东负担15800元；司法鉴定费5000元，由中国农业银行股份有限公司莒县支行负担4000元、由被告王瑞东负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  崔荣涛审 判 员  韩立涛人民陪审员  马振峰二〇一九年三月二十九日书 记 员  蒋立莉