山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初16号 原告：秦为，男，1989年4月出生，汉族，大专文化，个体户，住枣庄市市中区。 原告：王云云，女，1988年2月出生，汉族，大专文化，力源公司职工，住址同上。 委托诉讼代理人：董宝成，北京大成（济南）律师事务所律师。 被告：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路**。 法定代表人：王绥金，董事长。 委托诉讼代理人：殷昭际，男，该单位职员。 委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。 原告秦为、王云云与被告枣庄中汇住宅开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董宝成,被告枣庄中汇住宅开发有限公司的委托诉讼代理人殷昭际、任为先均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即协助原告办理产权登记手续；二、被告支付原告违约金126,257元（以797,582元为基数，自2014年8月21日计算至2018年12月21日，按日万分之一计算，逾期违约金计算至被告依法完成履行合同义务之日止）；三、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年4月22日，原被告与枣庄市大理石厂签订三方债权转让协议书，约定枣庄大理石厂以被告所欠的797,582元债权转让给二原告，而原告以该债权购买被告开发的东湖明珠小区4号楼1单元601室房屋。同年4月26日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》对债权转让及购买房屋一事予以书面确认，被告为原告出具797,582元购房收据。合同约定被告应于2014年5月31日前向二原告交付房屋，并应当在房屋交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期则自应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。2014年5月22日,被告向原告交付标的房屋，但至今由于被告的原因，仍未协助原告办理权属登记，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故原告诉至本院，望判如所请。 被告辩称：一、被告没有违约，不承担违约责任；二、办理综合验收备案需原告配合，原告对诉争房屋所在小区不能办理综合验收备案有过错，应承担过错责任；三、被告对原告未缴纳专项维修资金没有过错，被告没有义务通知原告是否缴纳和如何缴纳，原告在向房产登记部门申请办理产权登记时，产权登记部门应当通知其缴纳该项专项维修资金；四、本案已过诉讼时效，原告的诉求不再受法律保护。 原告为证明其诉讼主张，举证如下证据： 1、工商登记档案一份，证明本案被告原名称为枣庄市市中区住宅建设开发公司； 2、协议书一份，证明2014年4月22日原、被告与枣庄市大理石厂签订三方债权转让协议，约定枣庄市大理石厂以被告所欠的797582元债权转让给两原告，两原告以该债权购买被告开发的东湖明珠4号楼1单元601室； 3、商品房买卖合同一份，证明2014年4月26日二原告与被告签订商品房买卖合同，对债权转让及购买房屋一事予以书面确认，根据合同第19条第三款第二项约定，被告应在交付房屋后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案逾期自应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止按日计算，向原告支付全部已付款万分之一的违约金； 4、被告出具的收款收据1份，证明被告向原告出具支付797582元购房收据； 5、房屋交接明细表各一份，户口本一份，证明2014年5月22日被告向原告父亲交付涉案房屋，原告父亲代两原告接收该房屋。 被告为证明其答辩主张，举证如下证据： 1、鲁建发[2015]2号山东省住宅专项维修资金管理办法一份，证明原告没有缴纳专项维修资金，被告未违约不应承担违约责任； 2、枣政办字[2016]82号一份，关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知，证明房产管理部门未办理竣工综合体验收备案，系原告未缴纳专项维修资金造成的； 3、交接房通知单一份，证明交房时间，本案已经超过诉讼时效，从交房到现在原告从未向被告主张过任何权利； 4、通知书一份、照片2张，证明被告多次通知原告向房产管理部门缴纳专项维修资金，被告不承担违约责任。 被告对原告举证证据1、2、3、4、5的真实性均无异议；原告对被告举证证据1、2、3的真实性无异议，对被告举证证据4的真实性有异议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2014年4月22日，原被告与枣庄市大理石厂签订三方债权转让《协议书》，约定枣庄大理石厂以被告所欠的797,582元债权转让给二原告，二原告以该债权购买被告开发的东湖明珠小区4号楼1单元601室房屋。同年4月26日，二原告与被告签订一份编号为YS0031074的《商品房买卖合同》，对债权转让及购买房屋一事予以书面确认，被告为原告出具797,582元购房收据。该合同第十条关于交付时间和条件：出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述合同签订后，被告于2014年5月22日将涉案房屋交付给原告。被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告至今未缴纳专项维修资金。现原、被告就涉案房屋权属登记事宜发生争议并诉至本院。 2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更单位名称为“枣庄中汇住宅开发有限公司”。 本院认为，本案焦点问题，一是被告是否构成违约；二是被告应否承担违约责任及如何承担。 焦点一，被告是否构成违约。依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案原、被告与枣庄市大理石厂签订三方债权转让《协议书》，及原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告至今未依约履行该备案义务，致使原告至今未能办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。 焦点二，被告应否承担违约责任及如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案《商品房买卖合同》已约定，由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。另上述《商品房买卖合同》约定商品房交付时，应当符合取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明的条件。而被告现以业主未全部交存个人专项维修资金，房产管理部门不予办理竣工综合验收备案为由进行抗辩，本院不予采信。 违约责任的承担问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为应自2014年5月22日房屋交付使用后90日，即2014年8月21日一直延续至今，故违约金应从2014年8月21日起开始计算。原告于2019年1月2日就本案诉至本院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2019年1月2日起诉之日往前倒推三年,即2016年1月2日之后的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。 综上所述，原告的部分诉讼请求，于法有据,本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠4号楼1单元601室房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案； 二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告秦为、王云云违约金（以797,582元为基数，计算时间自2016年1月2日起至被告实际办理完毕将上述房屋权属登记相关资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）； 三、驳回原告秦为、王云云的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,825元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  王 璟 人民陪审员  栗兴亮 人民陪审员  王清泉 二〇一九年三月十二日 书 记 员  闫相坤