河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫03民终847号上诉人（原审被告）：伊川县立奇置业有限公司，住所地：河南省洛阳市伊川县城关镇新鹏北路西侧。法定代表人：赵慧祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：王**、崔帅武，河南品缔晖诚律师事务所。被上诉人（原审原告）：叶素锋，女。委托诉讼代理人：张利利，河南首正律师事务所。上诉人伊川县立奇置业有限公司因与被上诉人叶素峰合同纠纷一案，不服河南省洛阳市伊川县人民法院(2018)豫0329民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。伊川县立奇置业有限公司上诉请求：1、依法撤销洛阳市伊川县人民法院(2018)豫0329民初1147号民事判决，改判上诉人与被上诉人不存在商品房买卖法律关系，或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律不当，仅依据《林溪公馆客户置业单》即认定上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖法律关系，没有法律依据，应当予以纠正。1、《林溪公馆客户置业单》仅仅是一个置业计划，是上诉人对被上诉人购房意向的等级和确认，该行为仅表明被上诉人依照该计划履行义务后，被上诉人享有林溪公馆1-1-2301号房屋（以下简称涉案房屋）的优先购买权，是双方下一步签订商品房买卖合同的意向性协议，不具有商品房买卖合同的效力。2、《林溪公馆客户置业单》不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，仅仅约定了房屋的基本概况和价款、付款方式，对该条规定的交付使用条件、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益和责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等主要内容根本没有约定。因此，依照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的意见》相关规定，不能被认定为商品房买卖合同。3、被上诉人仅仅交付了4万元，并未完全按照约定支付首付款128355元，因此，被上诉人未依照约定完全履行义务，《林溪公馆客户置业单》并未生效，依法不能对上诉人产生法律效力。二、涉案房屋已经出售给安案外人王二杰，根据目前的实际情况，《林溪公馆客户置业单》已经无法继续履行。2018年10月29日，案外人王二杰与上诉人就涉案房屋签订了《商品房预售合同》，该合同已经于2018年11月5日在伊川县房地产管理所办理了备案登记手续，并已办理了商品房银行按揭贷款手续。一审法院判令上诉人与被上诉认就涉案房屋签订商品房预售合同并备案，显然已经无法再实际履行。叶素峰辩称：一审法院适用法律正确，上诉人与被上诉认签订的《林溪公馆客户置业单》实际上已经具备商品房预售合同的所有条款，该协议系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，上诉人应当按照协议约定与被上诉认签订正式可以备案的商品房预售合同并为被上诉人办理银行按揭，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。叶素锋向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间的房屋买卖关系成立。2、依照约定由原告缴纳剩余购房款88355元，被告为原告办理房屋按揭手续，并将“林溪公馆”1号楼1单元2301户房屋交付原告（庭审中原告明确此诉求为要求被告履行其与原告签订的置业单内容，且与原告签订正式的房管所备案的商品房买卖合同，将房屋交付于原告）。3、被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2016年10月17日，原告叶素锋与被告伊川县立奇置业有限公司签订“林溪公馆客户置业单”两份。两份置业单上均约定原告向被告购买林溪公馆1-1-2301号房屋，建筑面积为150.74㎡，单价为2709元/㎡，房款总价为408355元；付款方式为商贷，首付金额为128355元，银行贷款为28万元，贷款年限为20年；并备注送两年物业费、第三年物业费六折、暖气初装费27.5元/㎡，天然气初装费700元另交。原告在2016年10月17日当天向被告交纳1万元，被告向其出具收据一张，并标明此1万元性质为定金；2016年10月21日，原告向被告交纳3万元，被告向原告出具收据一张，并在2016年10月21日的置业单中注明此3万元为房款。就案涉1号楼，被告于2016年2月2日已取得洛阳市商品房预售许可证。被告庭审中提交的商品房预售合同系复印件，且未加盖伊川县房管部门公章。一审法院认为：本案焦点为：1、原、被告双方之间的房屋买卖关系是否成立。2、原、被告双方签订的《林溪公馆置业单》是否还能履行。原、被告双方签订《林溪公馆置业单》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的协议，双方均应依约履行义务、享有权利，不得擅自变更或者解除合同。《林溪公馆置业单》已经具备了当事人名称，房屋座落位置、单价、总价款，首付款数额，贷款方式及贷款数额价款支付方式、物业费支付标准等合同主要内容，且双方已经开始履行置业单内容，被告已按约收受原告4万元，并将其中3万元作为房价款写进置业单中。且在原告购房前，被告已取得商品房预售许可证，因此双方签订的《林溪公馆置业单》依法应当认定为商品房买卖合同，原、被告之间的房屋买卖关系成立、置业单合法有效。原告要求被告与其签订正式的商品房买卖合同且进行备案的诉讼请求，依法应予支持。但原告起诉时距签订置业单已近一年半，商业贷款年限、金额均会发生变化，由此造成首付款金额亦会跟随变化，因此，在履行置业单时，不应僵硬的对首付款金额、商业贷款金额、贷款年限进行固定化处理，应依置业单中约定的单价2709元/㎡重新计算各个项目的数额、并在正式的商品房买卖合同中约定银行按揭贷款的数额及期限即可。因此原告要求的第二项诉讼请求“由原告交纳剩余购房款88355元，被告为原告办理房屋按揭手续”不再予以支持。原告另要求被告向其交付房屋，因置业单中未对此有所约定，现在无法确定交付时间，应待正式的商品房买卖合同签订且被告拒绝按正式合同约定内容交付后才能行使此项权利。被告表示涉案房屋已于2017年10月16日将涉案房屋又出售与他人，已不能履行置业单内容。一审法院认为，此时间在原、被告双方签订置业单之后，且被告未与“吴涛”就涉案房屋到相关部门做备案登记。此种情况下被告表示其与原告签订的《林溪公馆置业单》已经履行不能，此辩称不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告叶素锋与被告伊川县立奇置业有限公司之间的商品房买卖关系成立。二、被告伊川县立奇置业有限公司应于判决生效后三十日内与原告签订正式的商品房买卖合同（房号为1号楼1单元2301号房屋，房屋单价按2709元/㎡），并备案。三、驳回原告叶素锋的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告伊川县立奇置业有限公司负担。本院二审查明事实与一审查明事实一致。另查明:2018年10月29日，上诉人伊川县立奇置业有限公司与案外人王二杰签订《商品房预售合同》，将涉案房屋出售。当时本案尚处于一审审理阶段。本院认为：伊川县立奇置业有限公司与叶素峰所签订的《林溪公馆客户置业单》中对案涉房屋的坐落、面积、总价款、优惠条件等进行了约定，上述约定事项符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。且签订置业单时伊川县立奇置业有限公司已具备商品房预售资格。一审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定双方签订的《林溪公馆客户置业单》为商品房买卖合同于法有据，本院予以确认。伊川县立奇置业有限公司在明知涉案房屋权属存在争议、正在诉讼期间，与案外人王二杰签订《商品房预售合同》，对其提交的该份合同本院不予确认，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，上诉人上诉请求均不能成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人伊川县立奇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一九年三月二十八日书记员  高 源