四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0623民初411号 原告：四川点石能源股份有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段966号天府国际金融中心四号楼7层40754-40765。统一社会信用代码91510100785412119G。 法定代表人：张华，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨帅，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李长珍，四川迪泰律师事务所律师。 被告：四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司，住所地四川省德阳市中江县凯江镇朝阳南路1号。统一社会信用代码91510623717540258L。 法定代表人：杨官文，该公司董事长。 原告四川点石能源股份有限公司（以下简称四川点石公司）诉被告四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司（以下简称德阳富乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川点石公司的委托诉讼代理人杨帅、被告德阳富乐公司的法定代表人杨官文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川点石公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付位于中江县江城丽景二期B幢营1、营2、1-1、1-2四套房屋；2.判令被告向原告支付违约金；3、判令被告立即将上述房屋过户于原告；4、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确违约金按照《商品房买卖合同》约定的第十三条规定的：以合同总标的额5354218.00元为基数，按照每日万分之十的标准计算30天，共计160626.00元。事实及理由：2015年10月20日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于中江县江城丽景二期B幢营1、营2两套房屋，合同备案号分别为：201510200000111、201510200000127。同日，被告向原告出具了两张现金收据。2015年11月16日，原、被告又签订两份《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于中江县江城丽景二期B幢1-1、1-2两套房屋，合同备案号分别为：201511160000098、201511160000109。同日，被告向原告出具了两张现金收据。上述四份合同总房款为5354218.00元，该四份合同均约定被告应当在2016年6月30日前向原告交付商品房，逾期交房按日计算房屋价款的万分之十承担违约金，并约定被告应在商品房交付之日起720个工作日内将房屋过户给原告。 被告德阳富乐公司辩称，对于原告陈述的案涉商品房买卖合同的签订时间及合同约定、合同备案号均无异议，对原告陈述的被告向其出具了四份现金收据的事实无异议。案涉四份商品房买卖合同的总价款为5354218.00元。但被告并未从原告处收取一分钱。被告与原告签订合同的原因是被告向案外人苏兴沛借款5354218.00元未偿还，以房抵债，故被告与案外人苏兴沛签订了四份《商品房买卖合同》，将案涉四套房屋以总价5354218.00元出售给案外人苏兴沛，后因案外人苏兴沛将该债权转移给原告，故被告与原告签订了案涉的四份《商品房买卖合同》，但因被告将案涉房屋抵债时经济困难，债权人过多，且众多债权人围堵公司，被告为了解决问题，才以远低于市场价格的价格与原告签订的合同，明显违反公平原则，故现原告要求被告向其交付房子应先将房子差价补齐。另因被告经济紧张，案涉四套房屋所在的江城丽景二期B幢至今尚未办理权属登记。 原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据材料：1.四份《商品房买卖合同》；2.现金收据4份；3.告知函；4.中江县房地产交易所出具的案涉四套房屋的计算机查询单。 被告围绕其答辩意见，提交了以下证据材料：1.被告与案外人苏兴沛、朱晓玲签订的抵押借款合同复印件；2.被告自行制作的以债抵房处理方案表、关于原告购商品房的情况说明，被告向中江县价格监督检查局备案的房地产价格备案工作流程商品房销售标价牌复印件；3、被告向案外人苏兴沛出具的今收到条复印件。 本院组织双方对上述证据进行质证，认定如下：对于原告所提交的证据中，除第3组证据，其余证据被告均无异议，本院依法予以确认。对被告提供的上述证据中，原告对第2组证据无异议，本院依法予以确认。对于原告提供的第3组证据，被告虽对该组证据不予认可，但并未提供反驳证据予以证明，且该份证据中载明的事实与原、被告陈述的案涉房屋买卖合同签订的原因一致，故本院依法予以确认。对被告提供的第1组证据，原告对其关联性不予认可，且该份证据第一页上明确载明：“2015年10月20日抵押借款合同作废”。故对该组证据本院不予采信；对被告提供的第2组证据，原告均有异议，本院认为，其中被告自行制作的以债抵房处理方案表、关于原告购商品房的情况说明只是被告自行制作的材料，并没有原告的盖章确认，被告向中江县价格监督检查局备案的房地产价格备案工作流程商品房销售标价牌复印件仅能证明被告向中江县价格监督检查局备案的相关价格，上述三份证据均不能证明案涉四份《商品房买卖合同》中载明的房屋价款不是被告的真实意思表示，显失公平。故对被告提供的第2组证据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因案外人苏兴沛将其对被告德阳富乐公司享有的债权转让给原告四川点石公司，并告知了被告。2015年10月20日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于中江县江城丽景二期B幢营1、营2两套房屋；房屋总价款分别为785180.00元、694980.00元；付款方式为：一次性付款；交付房屋时间：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过×日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并与该商品房实际交付之日起×内向买受人支付违约金；产权登记：（一）出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第×种方式处理……(二)……2、若因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理：……（2）支付违约金。同日，双方到中江县房地产交易所进行合同备案，合同备案号分别为：201510200000111、201510200000127。被告于当日向原告出具了两张载明房款金额已收取的现金收据。2015年11月16日，原、被告又签订两份《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位中江县号江城丽景二期B幢1-1、1-2两套房屋；房屋总价款分别为2033376.00元、1840682.00元；付款方式为：一次性付款；交付房屋时间：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过×日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并与该商品房实际交付之日起×内向买受人支付违约金；产权登记：（一）出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第×种方式处理……(二)……2、若因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理：……（2）支付违约金。同日，双方到中江县房地产交易所进行合同备案，合同备案号分别为：201511160000098、201511160000109。被告于当日向原告出具了两张载明房款金额已收取的现金收据。 另查明，位于中江县江城丽景二期B幢尚未办理初始权属登记。 本院认为，综合原、被告的诉辩意见，双方的主要争议焦点为： 1、案涉被告与原告签订的四份《商品房买卖合同》是否属有效合同。原告主张案涉四份《商品房买卖合同》合法有效，且原告已按合同约定支付了房款，被告应当按照合同约定向原告交付房屋并办理过户登记。被告辩称案涉四份《商品房买卖合同》存在显失公平的情形，但并未提供相应证据予以佐证，且被告自认案涉四份《商品房买卖合同》系被告自己所签，被告应当对自己的行为承担相应的法律责任。故根据民诉法的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故本院认为，案涉被告与原告签订的四份《商品房买卖合同》合法有效。 2、原告主张的违约金是否应当得到支持。原告主张被告应当按照案涉《商品房买卖合同》第十三条的规定，以合同总标的额5354218.00元为基数，按照每日万分之十的标准计算违约金，并计算30天，共计160626.00元。被告辩称，被告并不存在违约，故不应当承担违约金。本院认为，被告未按合同约定向原告交付商品房并办理产权登记，已构成违约。但案涉四份《商品房买卖合同》第十三条均约定：“逾期交房责任：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过×日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并与该商品房实际交付之日起×内向买受人支付违约金。”从合同内容可以看出，合同中对出卖方逾期30日内交房的违约责任约定明确，超出30日的违约责任并不明确，现原告只主张30天的违约金，应视为其对超出30日的逾期交房的违约责任的放弃，本院依法予以确认。另综合参考案涉房屋所在地段在被告逾期向原告交房期间的房屋租金市场情况、案涉商品房的面积及因被告逾期交房给原告造成的损失实际应为租金损失的事实，本院认为，原告主张160626.00元的违约金并没有超出原告因被告逾期交房产生的损失。故根据对原告主张的违约金160626.00元，本院依法予以支持。 综上，本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告所签订的四份《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行相应的义务。原告作为房屋买受人，支付房款的方式虽不是现金交付或转账交付，但结合原、被告的陈述及被告向原告出具的四张收据、被告向案外人苏兴沛出具的收据，应当认定原告用案外人苏兴沛对被告享有的5354218.00元的债权抵房款的方式交付了房款，履行了合同规定的交付房款的义务。被告作为出卖人，应当按照合同约定将案涉房屋在2016年6月30日前交付给原告，并在商品房交付之日起720个工作日为原告办理房屋所有权证书。但至今被告并未将案涉房屋交付给原告，已构成违约，原告要求被告将案涉房屋交付给原告及支付违约金160626.00元，应该予以支持。但因案涉房屋所在的中江县江城丽景二期B幢尚未办理初始权属登记，因此，按照相关规定，应待涉案房屋登记于被告名下后，再由被告将案涉四套房屋转让登记到原告名下。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内将位于中江县江城丽景二期B幢营1、营2、1-1、1-2四套房屋交付给原告四川点石能源股份有限公司； 二、被告四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司在位于中江县江城丽景二期B幢的初始权属登记于其名下之日起三十日内，将位于中江县江城丽景二期B幢营1、营2、1-1、1-2四套房屋的权属变更登记至原告四川点石能源股份有限公司名下； 三、被告四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告四川点石能源股份有限公司支付违约金160626.00元； 四、驳回原告四川点石能源股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25200.00元，申请（财产保全）费5000.00元，合计30200.00元，由被告四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至四川省德阳市中级人民法院。 审判员  张海丽 二〇一九年三月五日 书记员  许琲珺