福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初571号 原告：叶荣炎，男，汉族，1987年9月29日出生，公民身 份号码350421198709297017，个体户，住三明市梅列区 号8幢909室。 原告：苏丽萍，女，汉族，1988年9月12日出生，公民身 份号码350421198809125028，个体户，住三明市梅列区 号8幢909室。 上列二原告委托诉讼代理人：王柳莺、唐滟帆，福建邱宁江 律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代 码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园3号199 幢3楼。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：叶素华、张丽莉，福建闽中律师事务所律 师。 原告叶荣炎、苏丽萍与被告三明市碧桂园房地产开发有限公 司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019 年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。 原告委托诉讼代理人王柳莺、唐滟帆，被告委托诉讼代理人叶素 华、张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶荣炎、苏丽萍向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立 即向叶荣炎、苏丽萍支付逾期办理商品房权属登记违约金 21833.5元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由： 原、被告于2014年3月19日签订《商品房买卖合同》，约定： 叶荣炎、苏丽萍向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园1号8幢 909室商品房，碧桂园公司应当在2016年12月30日前向叶荣 炎、苏丽萍交付该商品房；碧桂园公司应当在商品房交付使用后 60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。 并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付叶荣炎、苏丽 萍。如因碧桂园公司原因，叶荣炎、苏丽萍不能在商品房交房之 日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，叶荣炎、苏丽萍不 退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向 叶荣炎、苏丽萍支付违约金。合同订立后，叶荣炎、苏丽萍依约 支付了全部房款。碧桂园公司虽依约于2016年12月19日向叶 荣炎、苏丽萍交付了商品房，但直至2018年3月15日才通知叶 荣炎、苏丽萍办理房屋权属登记手续，逾期361天，构成违约。 应当向叶荣炎、苏丽萍支付违约金21833.5元。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发 生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归 责于碧桂园公司。2.根据合同的约定，叶荣炎、苏丽萍主张的逾 期办证天数依法应当予以相应的扣减。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了 质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2014年3月19日，叶荣炎、苏丽萍与碧桂园公司签订《商 品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：叶荣炎、苏丽 萍向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园1号8幢909号房，建 筑面积80.63平方米，房屋总价款为600554元，以按揭付款的 方式支付；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给 叶荣炎、苏丽萍使用；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日 内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将 办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付叶荣炎、苏丽萍。 如因碧桂园公司原因，叶荣炎、苏丽萍不能在商品房交付使用后 90日内取得房屋权属证书的，叶荣炎、苏丽萍不退房，碧桂园 公司自逾期之日起每日按叶荣炎、苏丽萍已付款的0.01%向叶荣 炎、苏丽萍支付违约金。合同签订后，叶荣炎、苏丽萍向碧桂园 公司支付了购房款600554元。碧桂园公司于2016年12月19日 向叶荣炎、苏丽萍交付案涉商品房，叶荣炎、苏丽萍缴交了房屋 物业费。 2.2017年12月21日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1 号8幢办理了首次登记(总确权)。2018年3月15日，碧桂园公 司与叶荣炎、苏丽萍办理了办证资料移交手续。2018年3月28 日，叶荣炎、苏丽萍取得案涉商品房的不动产权证书。 3.2014年3月19日，《商品房买卖合同》及《合同补充协 议》订立后，叶荣炎、苏丽萍与碧桂园公司签订了《补充协议书》 及《委托办理权属登记协议书》，约定：叶荣炎、苏丽萍委托碧 桂园公司办理案涉商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证。 并将取得案涉商品房权属证书的时间变更为商品房交付使用后 210日内。2016年，叶荣炎、苏丽萍与碧桂园公司签订了《关于 买卖人自行办理房屋权属登记的补充协议》，约定：案涉商品房 的权属登记办理事宜不按《委托办理权属登记协议书》履行，由 叶荣炎、苏丽萍自行办理案涉商品房的不动产权证书，并将取得 案涉商品房不动产权证书的时间确定为商品房交付之日起90日 内。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司是否应 承担违约责任；2.违约金如何计算。根据双方当事人陈述、举证、 质证情况，本院作如下分析、认定： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 叶荣炎、苏丽萍主张，碧桂园公司应承担违约责任。碧桂园 公司虽依约于2016年12月19日向叶荣炎、苏丽萍交付了商品 房，但直至2018年3月15日才通知叶荣炎、苏丽萍办理房屋权 属登记手续，逾期361天，构成违约，碧桂园公司应承担违约责 任。 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理 发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能 归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司出售给业主的房产基本上是 2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属 证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理 产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资 料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016 年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋 产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权 登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度 的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司 须按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料 除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加 了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查 是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动 产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使 用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统 一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元 客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一 登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐 不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是 其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规 定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人 逾期办证的免责事由。3.双方于政策调整之前关于办理权属证书 的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约 束政策调整之后出现的情形。 本院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24 日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登 记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销 售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的 变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖 合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不 动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制 度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不 会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不 会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办 理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述。 碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以 免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。叶荣炎、苏 丽萍与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》 系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性 规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致叶 荣炎、苏丽萍未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司 构成违约，应承担相应的违约责任。 2.违约金如何计算的问题 叶荣炎、苏丽萍主张，逾期办证的天数应从合同约定的交房 之日即2016年12月30日起计算至2018年3月15日，扣除90 天，共计350天。 碧桂园公司认为，讼争违约金的计算起点时间应当以约定的 交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）。叶荣炎、苏 丽萍于2016年12月19日办理商品房交付，根据合同的约定。 违约金的起算时间最早只能以2016年12月30日届满210日的 次日即2017年7月29日开始计算至讼争房屋所在楼幢首次登记 即2017年10月20日止，并应扣除因办理不动产权证所前置的 工作“权籍调查成果”工作时限30日。 本院认为，《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在 2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定。 将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。依照上 述约定，碧桂园公司逾期交付商品房责任应自2016年12月31 日起算，也应自2016年12月31日起开始计算碧桂园公司应当 办理讼争房屋所在楼幢的不动产权首次登记的时间。《商品房买 卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房 交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖 人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违 约金。依据此条规定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品 房交付使用后第91日开始计算。由于碧桂园公司迟延办理案涉 商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致叶 荣炎、苏丽萍不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权 属证书，构成违约，故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂 园公司交付商品房截止日期的次日（即2016年12月31日）起 的第91日（即2017年3月31日）起计算至2018年3月14日。 由于《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》关于权属登 记责任的约定内容，已被双方之后签订的《关于买卖人自行办理 房屋权属登记的补充协议》所取代，该约定内容实际已作废，不 能再适用，且房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的 负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金自2017年7月29日起 计算并扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作 时限30日的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补 充协议》系叶荣炎、苏丽萍与碧桂园公司的真实意思表示，且不 违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。 碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构 成违约，依法应承担违约责任。叶荣炎、苏丽萍要求碧桂园公司 按其已付购房款的日0.01%支付违约金，符合双方的约定及法律 规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一 百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第 六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民 事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日 起三日内支付给叶荣炎、苏丽萍逾期办理商品房权属登记违约金 (该违约金按已付购房款600554元的日0.01%计算，从2017年3 月31日计算至2018年3月14日)； 二、驳回叶荣炎、苏丽萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付 迟延履行期间的债务利息。 案件受理费346元，减半收取173元，由三明市碧桂园房地 产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明 市中级人民法院。 审判员  伍南冬 二〇一九年三月二十五日 书记员  许红桦 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同 义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的 损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的。 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或 者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的 中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一 日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书 指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的 债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间 履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的 解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或 者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但 法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其 事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。