四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1302民初1729号 原告：张晓斌，男，1975年8月25日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：冯谕辉，男，1981年2月11日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 二原告共同委托诉讼代理人：甘涛，四川兴恒平律师事务所律师。 被告：肖波，女，1968年5月23日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李春俊，四川忠典律师事务所律师。 第三人：雍鹏宇，男，1986年1月7日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 第三人：沈小群，女，1986年5月25日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 第三人共同委托诉讼代理人：田顺升，四川公生明律师事务所律师。 原告张晓斌、冯谕辉与被告肖波、第三人雍鹏宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依原告张晓斌、冯谕辉申请，依法追加沈小群为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人甘涛，被告肖波及其委托诉讼代理人李春俊，第三人雍鹏宇及第三人的共同委托诉讼代理人田顺升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓斌、冯谕辉向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告对承租的位于南充市顺庆区智达路46号智达小区2号楼1层7号房屋享有优先购买权；2.判决确认被告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年8月12日，原告与被告签订《商业铺面租赁合同》，根据该合同约定，被告将位于南充市顺庆区智达路46号智达小区2号楼1层7号房屋出租给原告营业使用，合同约定租期为5年，该合同约定的租赁时间到期前，原告与被告口头协议合同到期后再续期3年，租金每年在上一年基础上递增5%，2017年原告商量欲对租赁房屋进行重新装修，在装修前，经与被告协商原告口头约定的续租时间到期后再续租3年，经协商一致后原告对租赁房屋进行了重新装修，2018年12月底第三人通知原告其已购买了租赁房屋。 原告认为，自己与肖波之间就租赁房屋存在房屋租赁合同关系，该租赁合同合法有效，在房屋租赁关系存续期间内，原告依法对租赁房屋享有优先购买权，但被告在将租赁房屋对外出售时，没有通知原告，侵犯了原告的优先购买权，第三人购买该租赁房屋时也不属于善意第三人，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告肖波辩称，原告的诉请应予全部驳回，因为肖波出售案涉房屋时，有合理的条件、期限、要约、价格已经三番五次告知二原告，1.有合理的条件，2015半年底双方书面合同到期后，肖波明确告知二原告此房要出售，征求二原告是否要购买此房，二原告明确表示不购买；2.有合理的期限，从2016年起到2018年上半年售房止，共二年半时间，二原告完全有足够的时间购买此房；3.有合理的要约，肖波通过中介公司、“58同城网”发出出售此房的要约，二原告是明知的；4.有合理的价格，89.5万元属市场价，二原告对此房决定是否买与不买是清楚的。所以二原告诉肖波“在将租赁房屋对外出售时，没有通知原告，侵犯了原告的优先购买权”不成立。 二原告诉肖波与第三人签订《房屋买卖合同》无效，应当驳回。因为肖波出售给第三人的房屋时通过中介交易而成，不是个人交易。中介公司是具有主体资格的法人组织，收到法律的保护。所以肖波与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，而且已经在不动产管理机关登记备案，有据可查。基于合同的履行事实和告知事实，二原告为了达到不退房的目的，故意以诉讼拖延时间，这种违背事实真相，对抗法律的行为应当驳回。 第三人述称，在买房之后，我们商量过几次，在谈话中能够得出原告在我们买房之前是对我们买房这个事情是知晓的。请求驳回原告所有诉请，原告已经自行放弃优先购买权，所以不应得到支持；买卖合同合法有效，是被告与第三人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定；第三项诉请也请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告肖波原系位于南充市顺庆区智达路46号学府花园2幢1层7号门面的所有权人。2010年8月12日，被告肖波与原告张晓斌签订《商业铺面租赁合同》，约定由张晓斌租赁案涉门面，租赁期限为2010年9月1日至2015年12月31日，租金付款方式为：2010年9月1日前付清2010年9月1日至2010年12月31日的租金，2011年租金在上年11月15日前付清，2012年及以后每年租金在上年11月15日前付清。原告张晓斌承租房屋后，与原告冯谕辉合伙将其用于经营玛格丽特饰品店。租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同。但二原告分别于2015年12月、2016年11月、2017年12月向原告肖波转账给付了2016年、2017年、2018年的门面租金。二原告并于2017年7月对承租的门面进行了装修。二原告称与被告肖波达成口头协议，在2018年12月租期届满时续租三年，但被告肖波对此予以否认，二被告亦未提供证据。 2018年6月27日，被告肖波与第三人雍鹏宇签订《南充市房地产居间买卖合同书》，约定：肖波将其所有的位于南充市顺庆区智达路46号学府花园2幢1层7号门面以总价895,000元出售给雍鹏宇。2018年8月，被告肖波将案涉房屋转移登记至第三人雍鹏宇、沈小群名下。2019年1月4日，被告肖波向原告张晓斌发送短信，通知其于当天下午腾出门面。2019年1月5日，被告肖波和第三人沈小群到案涉门面处要求腾退门面房，与被告冯谕辉的妻子何燕发生冲突，经南充市公安局顺庆区分局华凤派出所民警现场调解后，告知通过法院解决此事。被告肖波遂另案起诉至本院，要求二原告腾退房屋。随后二原告亦诉至本院，提出本案前述诉讼请求。 本院认为，本案争议的焦点为:1.二原告对涉案房屋是否享有优先购买权；2.被告肖波与第三人雍鹏宇所签订的《房屋买卖合同》是否有效。 首先，《商业铺面租赁合同》约定的租赁期限届满后，原、被告未签订书面租赁合同，二原告称与被告达成口头续租三年的协议，被告对此不予认可，二原告也未提供证据加以证实，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，从2016年1月1日起，二原告与被告之间建立的是不定期租赁合同关系。该不定期租赁合同期限于2018年12月31日届满。被告在2018年8月将案涉房屋出售并转移登记至第三人名下。被告称在房屋租赁期间多次通知二原告其要出售涉案房屋时二原告明确表示不愿意购买，二原告对此不予认可，被告亦未提供证据予以证明。被告还称其在“58同城网”上登记了涉案房产信息，二原告对房屋出售事实应当知情。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。被告没有证据证明其在出售房屋之前的合理期限通知了二原告，且其在58同城网上登记的房产信息并不能免除其在出卖房屋前通知承租人的法定义务。故此，二原告在涉案房屋租赁期间享有优先购买权。 其次，关于被告肖波与第三人雍鹏宇所签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，原告请求确认二原告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。 法信超链：案例4篇裁判818篇期刊8篇 × 综上所述，原告的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告张晓斌、冯谕辉对位于南充市顺庆区智达路46号智达小区2号楼1层7号房屋在2010年9月1日至2018年12月31日期间享有优先购买权； 二、驳回原告张晓斌、冯谕辉的其他诉讼请求。 本案案件受理费100元，由被告肖波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  彭艳 二〇一九年三月二十八日 书记员  王茜