甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2019）甘07民终175号上诉人（一审被告）：刘某，男，1963年1月29日出生，汉族，甘肃省临泽县人，个体工商户，住临泽县蓼泉镇寨子村六社5号，身份证号：622224196301293019。被上诉人（一审原告）：国网甘肃省电力公司张掖供电公司。住所：甘肃省张掖市甘州区西街246号。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXX。负责人：徐某，该公司经理。委托诉讼代理人：兰某，该公司员工。上诉人刘某因与国网甘肃省电力公司张掖供电公司房屋租赁合同纠纷一案，不服临泽县人民法院（2018）甘0723民初2572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘文周、被上诉人国网甘肃省电力公司张掖供电公司的委托诉讼代理人兰吉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某上诉请求：1、请求贵院依法撤销临泽县人民法院（2018）甘0723民初2572号民事判决书，依法予以改判；2、本案一、二审诉费由被上诉人全部承担。事实与理由：被上诉人收回房屋，依法应当书面提前告知上诉人，结清上诉人2003年至2017年房屋租赁税票和押金票据，但被上诉人没有依照上述规定办理，而是采取断水、断电、锁门、焊门的方式，在此期间上诉人根本无法使用房屋。2018年9月涉案楼房外墙装修搭架三个多月，把门堵住致上诉人无法经营，一审法院依然将此期间的房租让上诉人承担既不合理也不合法，应该将该部分房租予以扣除。合同第八条约定：乙方向甲方归还该房屋时，甲乙双方应对现有装修及设施状况对照清单进行验收，并签置交接表格，相互结清各自应当承担的费用。且上诉人承租房屋时只是涂料房屋，承租后进行了换门等花费装修2万多元被上诉人没有进行补偿。另外，被上诉人没有向上诉人交付租赁费税务发票。国网甘肃省电力公司张掖供电公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。租赁合同到期后被上诉人拒不搬离涉案房屋，被上诉人才按合同约定采取了断水断电的措施。另外不存在被上诉人对上诉人所交租赁费不开具正规发票的事实。国网甘肃省电力公司张掖供电公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还临泽县供电公司北口综合楼一楼28平方米非住宅房屋一间，该房屋所有权证书编号：00011759；2、判令被告按合同约定支付合同终止后逾期未返还房屋的租赁费17100元（从2018年1月1日至立案的时间2018年10月15日285天，房屋租赁费房屋交付之日止，按照双方合同约定当年度合同日租金两倍支付，每天按60元计算）；3、判令被告承担合同约定交纳一个周期的暖气费812元；4、判令被告承担本案的诉讼费、公证费。一审法院经审理认定的事实如下：2016年12月30日，原被告签订了一份《房屋租赁合同》，被告承租原告位于临泽县供电公司北口综合楼一楼28平方米非住宅房屋一间用于经营服装店，该房屋所有权证书编号00011759，期限一年，自2017年1月1日至2017年12月31日止，被告按约交纳了租金11088元；根据租赁合同约定：租赁期满后原告有权收回该房屋，被告应如期返还，原告按照合同约定提前以公证方式对租赁期满不再续租的情况进行告知。并约定违约责任，租赁期届满起5日内，被告应将租赁房屋及设施设备完好交还原告，如果被告拒绝或逾期交还的，被告每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍向原告支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给原告造成的全部损失，原告有权采取强制措施收回租赁房屋，包括断水、断电、将租赁物内的物品移至他处等，由此导致的全部损失由被告自行承担，原告无须承担任何责任。合同到期后，原告在2018年多次催收房屋，被告以未找到合适的房屋为由拒绝退出房屋。3月25日，原告切断被告所租房屋的水电。被告要求续租房屋，原告答复被告不再继续租赁，被告拒绝搬离。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规(?http:?/??/?www.66law.cn?/?tiaoli?/?""法律法规""http:?/??/?www.66law.cn?/?goodcase?/?_blank?)强制性规定，合同真实、合法有效，双方均应依约履行。在合同履行中，被告交纳了2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金。合同期满后，原告多次通知被告收回房屋，被告没有依合同约定搬离房屋或将钥匙交予原告，被告拒绝搬离的行为已经违反约定，由于2017年12月31日起双方的租赁关系已经解除，现被告仍继续占用和使用房屋，原告要求被告退还租赁房屋的诉讼请求依法予以支持，被告应依照合同约定向原告支付占用期间的使用费。对合同约定逾期返还房屋以2017年度租金标准的双倍计算占用期间的使用费，该项约定实际系对逾期返还房屋违约责任的约定，被告认为该标准过高，要求减少，故当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到原告的实际损失主要是租金利益损失，故本院依据上述原则，酌情确定自2018年1月1日起至判决确定的返还房屋期限内，可参照租赁期限内租金标准即11088元/年计算占房使用费。如被告超过判决确定的期限返还房屋，自逾期之日起应按照租赁期限内租金11088元/年的标准向原告支付占房使用费直至实际返还房屋之日止。因房屋所有权属原告所有，原告有权决定不再出租，故被告辩解原告应当继续租赁房屋给被告的理由不能成立，本院不予采纳。原、被告房屋租赁合同期间已届满，合同已于2017年12月31日到期，被告应当及时搬离。原告主张的暖气费、公证费因未提交缴费票据，本院不予支持。被告辩解其因原告的停电停水等行为给其造成损失，因未提起反诉，本案中不做处理。综上，根据《中华人民共和国共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告返还原告国网甘肃省电力公司张掖供电公司的房屋一间（位于临泽县供电公司北口综合楼一楼28平方米非住宅房屋一间，房屋所有权证书编号00011759），限被告在本判决生效十日内履行；二、被告刘文周支付原告国网甘肃省电力公司张掖供电公司2018年1月1日至2018年11月30日的房屋占用费10164（924元/月×11个月=10164元），扣除被告的押金2000元，被告再支付给原告8164元，限被告在本判决生效十日内履行。2018年11月30日起至实际履行之日止的房屋占用费按照30.38元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，减半收取93.5元，由被告刘文周负担。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规(?http:?/??/?www.66law.cn?/?tiaoli?/?""法律法规""http:?/??/?www.66law.cn?/?goodcase?/?_blank?)的强制性规定，对其效力本院予以确认。租赁合同到期后，被上诉人不同意继续出租涉案房屋，并向上诉人进行告知，因此，上诉人占有使用涉案房屋无法律依据，其应当返还租赁物并承担占用租赁物期间的租赁费。上诉人虽抗辩合同到期后，被上诉人拒不商议解决承租问题，又采取断水断电方式致上诉人无法正常经营，由此造成的损失及装修费要求被上诉人承担，并提出2018年9月涉案楼房外墙装修搭架三个多月，致自己无法经营产生损失一并要求被上诉人处理。对此本院认为，以上问题上诉人在一审中不提起反诉，二审中被上诉人又不同意调解，以上问题上诉人若有证据可另行解决，在本案不予审理。关于上诉人提出被上诉人没有向其交付租赁费税务发票的问题，本院认为，向上诉人给付交费发票是被上诉人应负义务，被上诉人应在上诉人支付涉案租费时，一并向上诉人交付相应的发票。否则，上诉人可依据我国税收征收管理法的相关规定，向税务机关投诉，由税务部门依照税收法律法规处理。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费187元，由上诉人刘文周负担。本判决为终审判决。审判长 陈 军审判员 陈建武审判员 张文清二〇一九年十月二十一日书记员 魏文婧【本案所适用的法律法规、司法解释】《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决。