北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第00760号上诉人（原审原告）卢铁汉，男，1994年1月22日出生。委托代理人陈涛，北京市中盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京京汇房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区金汇路**楼**501。法定代表人陈德民，董事长。委托代理人高建瓴，北京天驰洪范律师事务所律师。委托代理人张磊，男，1980年9月14日出生。被上诉人（原审被告）北京世界城物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路******。法定代表人郑晓乐，董事长。委托代理人韩玉昆，男，1982年5月1日出生。上诉人卢铁汉因与被上诉人北京京汇房地产开发有限公司（以下简称京汇公司）、被上诉人北京世界城物业管理有限公司（以下简称世界城公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第32947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年8月，卢铁汉诉至原审法院称，我是510室的业主，2007年5月21日，我与京汇公司签订商品房预售合同，约定了关于物业服务的内容、质量和物业服务企业，但是京汇公司未经我同意或者知悉的情况下与世界城公司签订了物业服务合同，恶意串通，侵害我的合法权益。现我要求确认京汇公司与世界城公司之间签订的《北京市前期物业服务合同》无效。京汇公司、世界城公司辩称，不同意卢铁汉的诉讼请求，合同是合法有效的，卢铁汉买房事实没有问题，合同是根据购房合同关于更换物业公司的约定及法律规定，在解除和前任物业公司合同之后，通过依法程序，通过招投标，又委托现在的世界城公司来提供前期物业服务，合同不存在卢铁汉所说的违反法律的事实，也不存在京汇公司与世界城公司相互串通的事实，合同是合法有效的，请求法院依法驳回卢铁汉的诉讼请求。原审法院经审理查明：卢铁汉系510号房屋的业主，2007年5月21日，卢铁汉（作为买受人）与京汇公司（作为出卖人）签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，双方约定由卢铁汉购买京汇公司开发的510号房屋。前期物业服务：出卖人依法选聘的物业管理企业为第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司，资质证号为京物企资二×号，前期物业管理期间，物业服务收费价格为人民币7.9元／月·平方米（建筑面积）。在补充协议中，双方还约定，前期物业管理企业由出卖人依法选聘，如遇特殊情况，出卖人有权予以调整。京汇公司与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司签订了《世界城（公寓部分）前期物业服务合同》，约定服务期限至2013年3月31日，高层住宅物业收费标准为7.9元／平方米／月。2011年3月15日，京汇公司与北京鑫金泊顿资讯有限公司签订《委托物业招标代理协议》，京汇公司委托北京鑫金泊顿资讯有限公司组织朝阳区世界城项目的物业招标工作，招标方式：邀请招标。2011年4月2日，京汇公司（作为开发建设单位、甲方）与世界城公司（作为物业服务企业、乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，双方约定，甲方以邀请招标方式选聘乙方为其开发的华骏国际中心（又称世界城）项目提供前期物业服务。物业服务收费选择酬金制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅、办公7.9元／平方米／月，商业及配套：8元／平方米／月。上述合同已经在北京市朝阳区房屋管理局物业管理科备案。2011年4月6日，京汇公司与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司签订《前期物业服务合同终止协议》，双方约定终止双方签订的《世界城（公寓部分）前期物业服务合同》以及与该合同及该项目有关的全部书面文件，由第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司将所管理的物业区域及相关手续移交给继任的物业管理公司。双方确定交接工作应于2011年4月6日开始，于2011年4月15日前完成。物业管理责任2011年4月15日18时之前由第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司承担，之后由继任的物业管理公司承担。上述协议签订后，世界城公司接管了世界城项目的物业管理工作，提供物业服务至今。另查，世界城物业项目尚未成立业主委员会。卢铁汉起诉时，以京汇公司、世界城公司未经其同意或者知悉的情况下签订物业服务合同，恶意串通为由要求确认合同无效。本案审理过程中，卢铁汉又称恶意串通证据不足，合同无效的理由是加重业主责任，免除权利，损害公共利益，损害了业主权益，有虚假陈述，合同约定前期物业合同和预售合同附件是一致的，实际上不一致，格式合同明确约定，附件八中关于更换物业公司条款是重要条款，京汇公司没有尽到明确说明的义务。原审法院认定上述事实的证据有：当事人提交的《世界城（公寓部分）前期物业服务合同》、《前期物业服务合同终止协议》、《北京市前期物业服务合同》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。原审法院判决认为，卢铁汉所购房屋所在的物业项目并未成立业主委员会。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。京汇公司作为世界城物业项目的开发商有权委托物业服务企业进行前期物业管理。第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司接受京汇公司委托，对世界城物业区域进行管理后，双方又签订《前期物业服务合同终止协议》，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司终止对世界城物业的管理服务，京汇公司通过招标方式选定并委托世界城公司进行物业管理，已在政府部门进行了备案，并不违反法律、行政法规的强制性规定，京汇公司与世界城公司之间所签订的《北京市前期物业服务合同》所约定的物业费标准亦并不高于第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司管理期间的收费标准。卢铁汉主张京汇公司与世界城公司之间所签订的《北京市前期物业服务合同》无效于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2013年9月判决：驳回卢铁汉的诉讼请求。卢铁汉不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，发回原审法院重审。上诉理由：京汇公司与世界城公司伪造招投标合法性的证据，伪造物业前期合同，向法庭虚假陈述。自2007年8月24日至2011年4月15日止，负责三业主房屋的物业公司包括第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司，新昌物业管理（深圳）有限公司北京分公司，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司朝阳分公司，世界城公司。原审法院关于服务合同终止时间前后矛盾，对世界城项目物业公司的更换审查不清，对更换物业公司程序的合法性审查不清。京汇公司没有通知业主更换物业公司，物业公司也没有和业主签订书面合同，应当认定为侵犯了消费者的知情权。原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，故应撤销原审判决，发回重审。京汇公司同意原审判决。世界城公司同意原审判决。本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2009年3月卢铁汉在办理入住时，管理世界城物业项目的公司为新昌物业管理（深圳）有限公司北京分公司，自2010年3月17日起管理世界城物业项目的公司为第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司，京汇公司与该公司签订的前期物业服务合同约定物业服务期限为3年，即2013年3月31日止。该合同未履行完毕，于2011年4月6日上述双方签订了终止协议。2011年3月京汇公司开始招标工作，2011年4月15日18时后世界城公司接管了世界城项目的物业管理工作。以上事实，有各方当事人陈述及相关证据材料在案证明。本院认为：卢铁汉购买的房屋所在物业项目至今未成立业主委员会。京汇公司可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。京汇公司作为世界城物业项目的开发商有权委托物业服务企业进行前期物业管理。现京汇公司通过招标方式选定委托世界城公司进行物业管理，并在相关部门登记备案，符合有关法律、行政法规的规定，原审法院关于京汇公司与世界城公司之间所签订的《北京市前期物业服务合同》合法、有效的认定正确。原审法院虽然在查明事实部分遗漏了新昌物业管理（深圳）有限公司北京分公司曾为卢铁汉购买的房屋提供物业服务的内容，但该部分内容系世界城项目物业公司变更过程中的一个环节，并未影响京汇公司与世界城公司签订《北京市前期物业服务合同》的效力。京汇公司在变更物业管理公司的过程中没有违反与卢铁汉签订的购房合同，卢铁汉认为招标投标过程不合法亦未提供相应证据，故卢铁汉要求确认《北京市前期物业服务合同》无效的主张，本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元、二审案件受理费70元，均由卢铁汉负担（均已交纳）。本判决为终审判决。审判长 龚勇超审判员韩静代理审判员宋少源二〇一四年二月二十二日书记员 梁              丽