四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0521民初4100号 原告汪志英，女，1973年10月19日生，汉族，住新疆哈密市。 原告彭正红，男，1974年11月11日生，汉族，住四川省泸县。 二原告委托诉讼代理人邹杰，四川中豪律师事务所泸州分所律师。 被告泸州嘉亿置业有限公司，住所地泸县福集镇花园路，统一社会信用代码91510521560714511W。 法定代表人陈文彬，董事长。 委托诉讼代理人潘晓阳，四川时代永嘉律师事务所律师。 原告汪志英、彭正红与被告泸州嘉亿置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月28日立案后，依法由审判员陈永庆适用简易程序于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告汪志英、彭正红及委托诉讼代理人邹杰，被告的委托诉讼代理人潘晓阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告违约金88965.6元（违约金计算方式从2014年6月30日起至交付产权证之日止按已付款376016.9元每天万分之二计算）。事实与理由：2012年12月11日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同中第十一条约定，被告应在2014年3月30日前向买受人交付该商品房；双方未约定办证时间，但合同第二十条约定若原告未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，被告应按日向买受人支付违约金。被告未按约办理房屋所有权证，其行为违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。 被告辩称：房产权证于2018年4月13日已登记到原告名下，原告已于2018年7月17日领取产权证；被告延迟办理房屋所有权证构成违约，但是被告延迟办理房屋所有权证的原因系被告在修建嘉亿·蓝山郡9、10号楼时受到紧邻泸县福集镇草街中段45号楼居民的阻拦，要求将其楼房一并拆迁改造，后经45号楼居民联名上访，政府审批同意，将45号楼纳入棚户区改造项目并纳入嘉亿·蓝山郡二期工程，后又因政府相关部门延迟办理所涉部分用地的土地出让手续，由此导致了被告办理整个房屋所有权证的延迟，因此被告对于延迟办理房屋所有权证无主观过错；合同约定的违约金过高，应依法调减；违约金起算日期按合同初始登记日期即2015年10月1日开始计算，截止日期按转移登记日期即2018年4月13日。 经审理本院认定如下事实：二原告系夫妻。2012年12月24日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的位于泸县福集镇草街中段27号11幢2单元第20层2-20-6号房屋；出卖人应当在2015年9月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照已付房款的1%利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 原告于2014年9月12日缴纳购房款370460元，缴纳契税5556.9元。被告依约将原告所购商品房交付给了原告，于2018年4月13日将涉案房屋转移登记至原告名下，原告于2018年7月17日领取产权证。 原告在被告处购买的该商品房为预售商品房，属于嘉亿·蓝山郡二期棚户区改造工程，该工程于2012年6月1日开工，于2013年12月6日完成竣工验收。因该项目用地涉及棚户区改造重新规划等因素，其所涉部分用地的使用权性质及用途改变后需要重新办理土地出让手续和补交土地使用权出让金，后经过政府相关部门的公示、评估等程序，被告于2017年6月26日与泸县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，因此被告未在约定的时限内取得原告所购房屋的权属证明，也未在约定的时限内为原告办理房屋所有权证。 上述事实，上述事实，有原、被告的身份信息及陈述，《商品房买卖合同》，购房发票及税收缴款书，公证书，信访请求书，县政府批示，关于将棚改项目纳入嘉亿蓝山郡二期的申请及批复意见，立项通知书，证明，规划、施工许可证，竣工验收许可证，公示，土地估价报告，国有建设用地出让合同等证据在案佐证，且经庭审查证属实，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》确系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的权利义务。原告依约向被告支付房款370460元，被告依约将原告所购商品房交付给了原告，并于2018年4月13日为原告办理了房屋产权登记。根据合同约定，被告取得该商品房所在楼栋权属证明时间的延迟及被告未能及时为原告办理房屋所有权证书的行为已构成违约，应承担违约责任，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。 对于违约金起止时间，原告请求从2014年6月30日起至交付产权证之日（2018年7月18日）止以376016.9元（含购房款和契税）为基数，按每日万分之二计算。本院认为，根据合同“被告应当在2015年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付”的约定可见，双方在签订购房合同时对被告取得房屋权属证明的期限存在特殊约定，因此对原告取得房屋所有权证的时间不能如原告所述为自房屋交付使用之日起90日内，而需遵从双方的合同约定，原告取得房屋所有权证的期限只能在双方约定的被告取得房屋权属证明的期限之后，即2015年9月30日之后，因此对于原告要求被告从2014年6月30日起计算违约金的诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，根据双方的合同约定，被告应当从约定的取得该商品房所在楼栋的权属证明期限（2015年9月30日）届满之次日（即2015年10月1日）起计算违约金，计算违约金的截止时间应以办理完毕转移登记的实际日期为准，即违约金从2015年10月1日计算至2018年4月13日止，共计926天。关于违约金的计算标准，被告认为每日按照全部已付款的万分之二支付违约金的计算标准过高，要求调减。本院认为，被告依约如期交付房屋给原告使用，且被告不能按期办证是因为被告所开发的嘉亿·蓝山郡二期工程确有因工程涉及棚户区改造重新规划部分用地使用权性质及用途等客观原因，由此导致了被告补交相应土地出让金的延迟，并不是如原告所述完全系被告自身原因造成。故本院认为，被告抗辩双方约定违约金标准过高，要求予以调减的请求，符合相关法律规定，本院予以支持，酌情每日按照已付房款370460元的0.03‰计算违约金，故违约金计算为10291.4元。原告缴纳的契税，不属于被告收取房款的范围，不应作为计算违约金的依据。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告泸州嘉亿置业有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内支付原告汪志英、彭正红违约金10291.4元； 二、驳回原告汪志英、彭正红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1012元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  陈永庆 二〇一九年三月十四日 法官助理尚灵谦 书记员曹知文