福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2013）集民初字2102号原告陈池法，男，汉族。委托代理人吾益平。被告陈南强，男，汉族。委托代理人王松三、许铭正。原告陈池法与被告陈南强农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序审理。原告陈池法及其委托代理人吾益平，被告陈南强委托代理人王松三、许铭正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈池法诉称，1997年2月27日，原、被告双方就被告位于厦门市集美区灌口镇井城村二组的（毛胚房）房屋一幢达成买卖协议，并就此签订了一份《房屋买卖合同》，且双方共同到厦门市集美区公证处进行了公证。该《房屋买卖合同》约定：“卖方陈南强有自建的房屋壹座，座落在灌口镇井城村贰组，东以墙壁为界至路；西以墙壁为界仓库2.00m；南以墙壁为界至陈瑾兴厝1.5m；北以墙壁为界至陈信厝1.8m，用地面积170.30㎡，经与买方陈池法协商，决定将此座房屋以人民币壹万伍仟元正将此座房屋卖给陈池法。现双方协商如下：一、买卖双方于合同公证时将钱和房屋交验清楚；二、房屋产权如有瓜葛不清之处，皆由卖方负责，与买方无关。”同时，双方针对房屋买卖的公证又出具了一份《证明买房合约书》，证明涉案房屋买卖实际交易金额为35000元，为了减少公证费用而在《房屋买卖合同》中将交易金额书写成15000元。双方在《证明买房合约书》中还约定涉案房产内的石、沙、土均归原告所有使用。双方房屋买卖交付完毕后，原告对该涉案房产进行了装修并扩建至355.88㎡，并使用至2009年11月份。期间，原告多次要求被告配合办理更名手续，但被告均以各种理由推脱。2009年11月，涉案房屋被列入拆迁范围，原告再次要求被告予以配合，但被告仍推诿。原告在无奈之下，经与拆迁单位协商，只得以代理人身份出面与厦门市灌口镇人民政府（受委托拆迁人为厦门集灌开发有限公司）签订了《“厦门至深圳铁路（集美灌口段）”集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（鑫嘉圆拆068号），在该份协议中，登记了涉案房产的座落位置、房屋四至、面积与安置人，同时，拆迁合同中所约定的安置房、补偿款均由原告领取并占有使用。原告多次通知被告共同到相关部门办理更名手续，但被告均以各种理由推诿。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、原、被告双方关于厦门市集美区灌口镇井城村二组的《房屋买卖合同》合法有效，并判令合同中的涉案房产归原告所有。2、被告配合原告就厦门市集美区灌口镇井城村二组房屋被拆迁后，就新安置的房屋（即幸福家园6号楼安仁里9号1102室、1202室，幸福家园2号楼安仁里22号501室）前往厦门市灌口镇人民政府办理过户更名的有关事项。3、本案诉讼费用由被告承担。被告陈南强辩称，原告的诉求缺乏相应的法律依据。理由如下：1、双方所签订的《房屋买卖合同》无效，农村宅基地的所有权人为村集体，本案双方房屋买卖未经有权部门批准。2、《“厦门至深圳铁路（集美灌口段）”集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（鑫嘉圆拆068号）签订时，原告作为代理人签订协议，侵害了被告合法权利。经审理查明，1995年8月27日，经被告陈南强申请，厦门市集美区土地管理局向其颁发了集集建（95）字第011309号《集体土地建设用地使用证》，该证显示宅基地地址位于厦门市集美区灌口镇井城村二组。四至：东以墙壁为界至路；西以墙壁为界仓库2.00m；南以墙壁为界至陈瑾兴厝1.5m；北以墙壁为界至陈信厝1.8m。用地面积173.40㎡，建筑占地87.3㎡。1997年2月27日，原告陈池法与被告陈南强签订《房屋买卖合同》一份，约定：“卖方陈南强有自建的房屋壹座，座落在灌口镇井城村贰组，东以墙壁为界至路；西以墙壁为界仓库2.00m；南以墙壁为界至陈瑾兴厝1.5m；北以墙壁为界至陈信厝1.8m，用地面积170.30㎡，经与买方陈池法协商，决定将此座房屋以人民币壹万伍仟元正将此座房屋卖给陈池法。现双方协商如下：一、买卖双方于合同公证时将钱和房屋交验清楚；二、房屋产权如有瓜葛不清之处，皆由卖方负责，与买方无关。”同日，厦门市集美区公证处出具（97）厦集（民）公字第019号《公证书》对该《房屋买卖合同》进行了公证，原、被告双方还补充签订《证明买房合约书》一份，约定：“用地面积壹佰柒拾叁点肆平方米。其中：建筑占地捌拾柒点叁平方米。水泥结构贰层楼房。价钱为人民币叁万伍千元。（其中为了减少费用，为办理公证书价钱为壹万伍仟元。房内的石、沙、土归买方陈池法所有。叁万伍仟元于97年2月27日壹次性交清）。”之后，陈池法占有使用该房屋，并将房屋扩建至总建筑面积为355.88㎡。之后，双方未办理《集体土地建设用地使用证》的更名手续。2009年11月，涉案房屋因厦门至深圳铁路（集美灌口段）项目建设需要而被拆迁。原告陈池法以代理人身份与厦门市灌口镇人民政府签订《“厦门至深圳铁路（集美灌口段）”集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（鑫嘉圆拆068号），该协议书显示：拆迁人为厦门市灌口镇人民政府（甲方），受委托拆迁人为厦门集灌开发有限公司，被拆迁人为陈南强（乙方），代理人为陈池法。因此次涉案房屋被拆迁，产生各项货币补偿款211169.2元，陈池法领取了该全部货币补偿款。陈池法一家4口（包括陈池法、妻子陈玉花、二女陈美芬、母亲苏仙治）在《“厦门至深圳铁路（集美灌口段）”集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（鑫嘉圆拆068号）中被安置，通过产权调换，取得安置房3套，共计面积337.44㎡，安置房分别位于：幸福家园6号楼安仁里9号1102室（面积124.72㎡），幸福家园6号楼安仁里9号1202室（面积124.72㎡），幸福家园2号楼安仁里22号501室（面积88㎡）。陈池法领取了全部货币补偿款，并实际占有和使用上述3套安置房。至今，上述3套安置房所登记的被拆迁户户名仍为陈南强，但仍未办理所有权证。另查明，原告陈池法和被告陈南强同属于厦门市集美区灌口镇井城村集体经济组织成员。上述事实有原告陈池法提交的《公证书》、《证明买房合约书》、《“厦门至深圳铁路（集美灌口段）”集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（鑫嘉圆拆068号）、《幸福家园安置房交房通知书》、户口本、（2012）厦民终字第2521号民事判决书，被告陈南强提交的《集体土地建设用地使用证》、（2011）厦行再终字第1号行政判决书，以及原、被告的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。综上，本院认为，本案系因农村房屋买卖而引发的纠纷。本案的争议焦点为原告陈池法与被告陈南强于1997年2月27日所签订的《房屋买卖合同》是否合法有效。陈南强抗辩认为宅基地的所有权归属村集体，故农村房屋买卖应取得包括村集体在内各相关部门的批准，现涉案房屋买卖未经过村集体及相关单位的批准，故双方房屋买卖关系应属无效。本院认为，首先，陈南强系房屋的所有权人，其与陈池法于1997年2月27日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，该《房屋买卖合同》已经过公证，且陈池法实际占有、使用该房屋长达十余年，双方之间所存在的房屋买卖关系不存在违背真实意思之情形；其次，陈池法与陈南强同属于涉案房屋所在地的集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该法律条文理解，并未禁止村民买卖本集体经济组织成员的私有房屋，且未规定村民买卖本集体经济组织成员的私有房屋因未经相关单位批准而无效。综合以上分析，本院认为陈池法与陈南强于1997年2月27日所签订的《房屋买卖合同》未违反法律、法规的禁止性规定，应认定有效，对陈南强的抗辩不予采纳。另，陈池法所主张合同项下涉案房屋归其所有的问题，因该房屋已被国家征地拆迁完毕，现其再主张涉案房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。而陈池法要求陈南强配合办理相关安置房的过户更名的主张，因相关安置房的所有权权证仍未办理，未达到过户更名的条件，本院对其主张亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈池法与被告陈南强于1997年2月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、驳回原告陈池法的其他诉讼请求。本案案件受理费2300元，由原告陈池法负担1150元（已预缴），被告陈南强负担1150元，该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审 判 长  詹锦林代理审判员  钟乾华人民陪审员  蔡 铮二〇一四年二月十七日代书 记员  孙晓梅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。