山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民初2176号原告：中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市。法定代表人：解瑶琛，总经理。委托诉讼代理人：王宏，山东舜达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张胜锋，山东舜达律师事务所律师。被告：威海泰浩房地产开发有限公司，住所地山东省威海市。法定代表人：王浩，总经理。被告：威海市东成房地产开发有限公司，住所地山东省威海市。法定代表人：王浩，总经理。委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗仁军，山东胶东律师事务所律师。被告：文登泰浩置业有限公司，住所地山东省威海市。法定代表人：王浩，执行董事兼总经理。被告：威海泰浩建设集团有限公司，住所地山东省威海市。法定代表人：王建华，总经理。委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗仁军，山东胶东律师事务所律师。被告：王建华，男，1947年4月21日出生，汉族，住山东省威海经济开发区蒿泊村****楼**。委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗仁军，山东胶东律师事务所律师。被告：王浩，男，1976年6月19日出生，汉族，住山东，住山东省威海经济开发区蒿泊村****楼**iv>被告：王卫林，女，1968年9月28日出生，汉族，住湖南省长沙市，住湖南省长沙市div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称华融资产山东公司）与被告威海泰浩房地产开发有限公司（以下简称威海泰浩房地产公司）、威海市东成房地产开发有限公司（以下简称威海东成公司）、文登泰浩置业有限公司（以下简称文登泰浩公司）、威海泰浩建设集团有限公司（以下简称威海泰浩建设公司）、王建华、王浩、王卫林借款合同纠纷一案，本院于2018年10月8日受理后，依法组成合议庭，于2019年3月4日公开开庭审理了本案。原告华融资产山东公司委托诉讼代理人王宏、张胜锋，被告威海东成公司、威海泰浩建设公司、王建华之委托诉讼代理人徐国荣均到庭参加诉讼，被告威海泰浩房地产公司、文登泰浩公司、王浩、王卫林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案缺席进行审理。本案现已审理终结。华融资产山东公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令威海泰浩房地产公司、威海东成公司、文登泰浩公司偿还华融资产山东公司重组债务本金17750万元，宽限补偿金21197361.11元（暂计算至2018年9月18日，嗣后的宽限补偿金按照24%/年计算至实际清偿之日止)，违约金按照合同约定计算至实际清偿之日止；2.判令威海泰浩房地产公司、威海东成公司、文登泰浩公司偿还华融资产山东公司为实现债权而支出的律师代理费5万元；3.判令华融资产山东公司对威海东成公司提供的抵押物“泰浩广场”项目部分在建工程（编号为山东Y15160047-3抵押协议中“抵押物情况”所列明的财产，房屋他项权证在建工程抵押登记证明收件编号：2016108911）享有优先受偿权；4.判令威海泰浩建设公司、王建华、王浩、王卫林对上述第一项、第二项诉讼请求的债务承担连带清偿责任；5.判令威海泰浩房地产公司、威海东成公司、文登泰浩公司、威海泰浩建设公司、王建华、王浩、王卫林承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2016年9月22日，华融资产山东公司与威海泰浩建设公司、威海泰浩房地产公司签订编号为山东Y15160047-1号《债权转让协议》，协议约定威海泰浩房地产公司出资1.8亿元受让威海泰浩建设公司持有的威海泰浩房地产公司不良债权1.8亿元。同日，华融资产山东公司与威海泰浩房地产公司、威海东成公司、文登泰浩公司（三被告合称“债务人”）签订编号为山东Y15160047-2号《还款协议》（以下简称“主协议”），主协议中华融资产山东公司给予债务人一定的还款宽限期，即2016年9月27日起至2019年6月27日止。债务人分5期偿还重组债务，并向华融资产山东公司支付重组宽限补偿金。2016年9月22日，华融资产山东公司与威海东成公司签订编号为山东Y15160047-3号《抵押协议》，威海东成公司愿意以其名下“泰浩广场”项目部分在建工程为主协议所形成的债权提供抵押担保。威海东成公司担保的主债权本金为人民币1.8亿元。合同签订后，2016年9月23日双方在威海市住房保障和房产管理局依法办理了抵押登记手续。2016年9月22日，华融资产山东公司与威海泰浩建设公司、王建华、王浩和王卫林分别签订编号为山东Y15160047-4号、山东Y15160047-5号、山东Y15160047-6号《保证协议》，约定威海泰浩建设公司、王建华、王浩、王卫林以其财产为华融资产山东公司与主协议债务人威海泰浩房地产公司、威海东成公司、文登泰浩公司以主协议所形成的债权提供保证连带责任担保。上述合同签订后，华融资产山东公司依据《债权转让协议》的约定向威海泰浩建设公司支付收购威海泰浩房地产公司债权项目收购资金人民币1.8亿元。在合同履行过程中，债务人偿还部分重组债务及重组款项补偿金。但自2018年6月21日起至今，债务人一直未按约定偿还已到期的重组宽限补偿金及重组债务，构成违约，各保证人也均未按约定履行担保责任，给华融资产山东公司造成严重经济损失，特提起诉讼，望判如所请。威海东成公司辩称，（一）关于借款本金、重组宽限补偿金及违约金问题。1.威海东成公司至今已偿还华融资产山东公司款项32539111.11元（其中本金350万元，利息29039111.11元），至今尚欠本金17650万元。2.重组宽限补偿金性质上属于违约金，是为了补偿给华融资产山东公司造成的损失，华融资产山东公司同时主张重组宽限补偿金和违约金，主张数额过高，威海东成公司申请予以降低。（二）关于律师代理费5万等各项费用问题。华融资产山东公司需提供委托代理合同、律师代理费付款凭证、受委托律师事务所出具的全额正规增值税专用发票、税务机关出具的完税证明作为证据证明华融资产山东公司为实现债权支出律师代理费5万元。（三）关于抵押权问题。1.华融资产山东公司仅对世昌大道150、152、166、168号四栋楼中的部分房屋办理了抵押登记，且对已办理抵押登记的18套房屋已解除抵押登记，所以，华融资产山东公司对该四栋楼中未办理抵押登记及已解除抵押登记的房屋不享有优先受偿权，华融资产山东公司主张对该四栋楼的全部房屋享有优先受偿权没有事实根据和法律依据。根据威海东成公司与华融资产山东公司于2016年9月22日签订的编号为山东Y15160047-3号《抵押协议》，威海东成公司以其所有的位于威海世昌大道150、152、166、168号中部分在建工程及项下土地使用权为威海泰浩房地产公司、文登泰浩公司、威海东成公司的上述1.8亿借款提供在建工程抵押担保，并于2016年9月23日办理了抵押登记手续。随着威海东成公司不断还款，18套房产已注销抵押登记，尚余228套房产抵押给了华融资产山东公司。华融资产山东公司主张对世昌大道150、152、166、168号楼享有优先受偿权与原抵押登记及《抵押协议》约定不符，主张享有优先受偿权的抵押资产过多。2.抵押房屋项下土地地上存在10栋楼房，华融资产山东公司仅对尚存在抵押登记的房屋所占用范围内的土地使用权享有优先受偿权，要求对该宗土地使用权全部享有优先受偿权没有依据。根据上述《抵押协议》及《在建工程抵押登记证明》，抵押土地使用权仅包括抵押在建工程项下土地使用权，而非华融资产山东公司主张的威高国用（2013）第20号土地使用权（以下简称20号土地使用权）的全部，该20号土地使用权上建有10栋在建工程，而非仅仅涉案四栋在建工程。另，因本案所涉抵押资产非世昌大道150、152、166、168号整栋楼，而是世昌大道150、152、166、168号楼中的228套房产，故抵押的土地使用权面积需根据本案所涉抵押资产面积占20号土地使用权上所有建筑物面积的比例计算。3.抵押登记设立前后，威海东成公司已将部分抵押房屋出售/抵顶给第三方，第三方已向威海东成公司支付部分或全部房款，华融资产山东公司对该部分房屋亦不享有优先受偿权。其中166号楼中的抵押房屋有21套房屋已出售/抵顶给第三人，168号楼中的抵押房屋有51套房屋已出售/抵顶给第三人。对于抵顶的房屋，抵顶方大多为威海世昌大道“泰浩广场”项目建设单位，对“泰浩广场”项目享有建设工程优先受偿权，对于出售的房屋，买受人已向威海东成公司交付全部或部分房款。所以，华融资产山东公司对于上述已经处置的房屋不享有优先受偿权。威海东成公司已处置的房屋中部分业主已向法院提起诉讼要求撤销抵押，华融资产山东公司对该部分房屋是否享有优先受偿权待定，本案应中止审理。4.《在建工程抵押登记证明》中担保的债权数额仅为1.8亿元借款本金，抵押人不应以抵押资产对所有债务（借款本金、重组宽限补偿金及律师代理费等）承担抵押担保责任。综上所述，华融资产山东公司部分诉讼请求无事实根据和法律依据，恳请法院予以驳回其该部分诉讼请求。威海泰浩建设公司及王建华辩称，自愿在法律规定和合同约定的范围内对尚欠的借款本金、重组宽限补偿金等承担连带保证责任。威海泰浩房地产公司、文登泰浩公司、王浩、王卫林未答辩。经审理本院认定：2016年9月22日，华融资产山东公司与威海泰浩建设公司、威海泰浩房地产公司签订编号为山东Y15160047-1号《债权转让协议》，协议约定：华融资产山东公司出资1.8亿元受让威海泰浩建设公司持有的威海泰浩房地产公司不良债权1.8亿元。同日，华融资产山东公司与威海泰浩房地产公司、威海东成公司、文登泰浩公司（三被告合称“债务人”）签订编号为山东Y15160047-2号《还款协议》（以下简称“主协议”），约定：主协议中华融资产山东公司给予债务人一定的还款宽限期，即2016年9月27日起至2019年6月27日止。债务人分5期偿还重组债务，并向华融资产山东公司支付重组宽限补偿金，补偿金比率为13%/年。同时协议约定，如果债务人未能按协议约定偿还任何一期重组宽限补偿金或重组债务的，华融资产山东公司有权对全部未还的重组债务按24%/年补偿金比率收取重组宽限补偿金。同时，自逾期日起至债务人清偿该应还未还部分重组宽限补偿金或重组债务之日，华融资产山东公司有权按每日万分之五的标准向债务人收取违约金。2016年9月22日，华融资产山东公司与威海东成公司签订编号为山东Y15160047-3号《抵押协议》，威海东成公司愿意以其名下“泰浩广场”项目部分在建工程为主协议所形成的债权提供抵押担保。威海东成公司担保的主债权本金为人民币1.8亿元，抵押物为本协议附件“抵押物情况”所列明的财产，抵押物包括在建工程所在土地使用权、在建工程已完工部分，以及随着在建工程的逐步完成而自动地扩及于将来完成的部分；在建工程完工时，抵押物及与竣工的全部工程。担保范围为主协议项下的重组债务，重组宽限补偿金、违约金、损害赔偿金，应向华融资产山东公司支付的其他款项以及实现债权、抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、送达费、公告费、执行费等）和其他应付的费用。合同签订后，2016年9月23日双方在威海市住房保障和房产管理局依法办理了抵押登记手续，房屋他项权证为：威房建字第T201626163号，在建工程抵押登记证明收件编号为：2016108911。2016年9月22日，华融资产山东公司与威海泰浩建设公司、王建华、王浩和王卫林分别签订编号为山东Y15160047-4号、山东Y15160047-5号、山东Y15160047-6号《保证协议》，约定威海泰浩建设公司、王建华、王浩、王卫林以其财产为华融资产山东公司与主协议债务人威海泰浩房地产公司、威海东成公司、文登泰浩公司以主协议所形成的债权提供保证担保，所担保的主债权本金均为人民币1.8亿元，担保方式为连带责任保证。保证范围包括主协议项下重组债务、重组宽限补偿金、违约金、损害赔偿金、应向华融资产山东公司支付的其他款项以及为实现主债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公证费、送达费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用。当主协议债务人未按主协议约定履行债务时，无论华融资产山东公司对主协议项下的债权是否拥有其他担保，华融资产山东公司均有权直接要求上述各保证人在其担保范围内承担担保责任。上述合同签订后，华融资产山东公司依据《债权转让协议》的约定向威海泰浩建设公司支付收购威海泰浩房地产公司债权项目收购资金1.8亿元。在合同履行过程中，威海东成公司偿还部分重组债务及重组款项补偿金，债务本金金额为250万元，重组款项补偿金为29039111.11元，尚欠华融资产山东公司债务本金为17750万元，宽限补偿金21197361.11元（截至2018年9月18日）。自2018年6月21日起至今，各被告未按约定偿还已到期的重组宽限补偿金及重组债务。另，威海东成公司于2018年7月20日支付华融资产山东公司100万元。另查明，华融资产山东公司庭审中放弃了诉讼请求第一项中要求支付违约金的请求。华融资产山东公司为本案诉讼支出律师代理费5万元。上述事实有《债权转让协议》、《还款协议》、《抵押协议》、、《保证协议》、《还款协议之补充协议》、《代理合同》、发票、汇款凭证及庭审笔录等在案为证。本院认为，华融资产山东公司分别与威海泰浩建设公司、威海泰浩房地产公司签订的编号为山东Y15160047-1号《债权转让协议》、与威海泰浩房地产公司、威海东成公司、文登泰浩公司签订的编号为山东Y15160047-2号《还款协议》、与威海东成公司签订的编号为山东Y15160047-3号《抵押协议》、与威海泰浩建设公司、王建华、王浩和王卫林分别签订的编号为山东Y15160047-4号、山东Y15160047-5号、山东Y15160047-6号《保证协议》，均系当事人真实意思表示，协议内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。华融资产山东公司按照协议约定向威海泰浩建设公司支付转让款，履行了合同义务，威海泰浩房地产公司、威海东成公司、文登泰浩公司未按照《还款协议》的约定履行偿还重组债务及支付重组宽限补偿金的义务，各保证人也均未按约定履行担保义务，均构成违约，应承担违约责任。根据《还款协议》第十条违约责任的约定，债务人未按本协议规定按期支付重组宽限补偿金或归还重组债务人的，华融资产山东公司有权自对出现违约事件时点起，未还重组债务按每日万分之五的标准收取违约金；宣布所有所有重组债务立即到期，并要求债务人立即偿还全部重组债务、重组宽限补偿金或其他应付款项；处置抵押物，要求保证人立即承担保证责任。故华融资产山东公司要求支付尚欠的本金及宽限补偿金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。因合同中约定的重组宽限补偿金及违约金超出法律规定上限，华融资产山东公司已自愿将违约金标准变更为按年息24%计算，不违反法律规定，本院予以支持。关于欠款本金金额问题，威海东成公司主张其于2018年7月20日支付华融资产山东公司的100万系偿还的债务本金，应在华融资产山东公司主张本金中扣除，但根据先息后本的还款原则，该金额尚不足以支付其所欠宽限补偿金，且华融资产山东公司已在其应付宽限补偿金中扣除，故对其该抗辩主张本院不予采信。关于抵押权问题，根据《抵押协议》的约定，威海东成公司将合同项下位于威海世昌大道150、152、166、168号中部分在建工程及项下土地使用权为涉案债务提供在建工程抵押担保，并于办理了抵押登记手续。现华融资产山东公司主张实现抵押权，于法有据，本院予以支持。关于抵押权的范围，根据约定，威海东成公司偿还部分款项后，应解除相应抵押，故对于双方已解除抵押并办理了抵押权注销登记的房产华融资产山东公司不再享有抵押权，其抵押权的范围应以抵押登记载明的抵押物的价值为限。威海东成公司主张部分抵押物已变卖或用于抵偿债务，华融资产山东公司对此类房产不应享有优先受偿权，因其变卖或抵债行为，不能对抗抵押权人，故对其该抗辩主张，本院不予采纳。如案外人对此提出异议，可另行解决，本案不予一并处理。威海东成公司有关本案应中止审理的抗辩，没有法律依据，本院亦不予采纳。关于律师代理费问题，华融资产山东公司提交了代理合同及付款凭证，能够证实其为实现本案债权支出5万元代理费。该费用系合理的支出，对华融资产山东公司的该项请求，本院予以支持。威海泰浩房地产公司、文登泰浩公司、王浩、王卫林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃其诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条之规定，判决如下：一、被告威海泰浩房地产开发有限公司、威海市东成房地产开发有限公司、文登泰浩置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司借款本金17750万元及宽限补偿金21197361.11元（已计算至2018年9月18日；嗣后违约金以本金17750万元为基数，自2018年9月19日起至三被告履行完毕付款义务之日止按年24%按照合同约定计算）;二、被告威海泰浩房地产开发有限公司、威海市东成房地产开发有限公司、文登泰浩置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告中国华融资产管理股份有限公司律师代理费损失5万元；三、原告中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司在本判决第一项和第二项所确定的债务范围内对被告威海市东成房地产开发有限公司用以抵押的威房建字第T201626163号他项权证项下在建工程拍卖、变卖后所得价款优先受偿；四、被告威海泰浩建设公司、王建华、王浩、王卫林对本判决第一项和第二项所确定的被告威海泰浩房地产开发有限公司、威海市东成房地产开发有限公司、文登泰浩置业有限公司的债务承担连带清偿责任；五、被告威海泰浩建设公司、王建华、王浩、王卫林承担保证责任后有权向被告山东中信建工集团有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1035537元、财产保全费5000元，由被告威海泰浩房地产开发有限公司、威海市东成房地产开发有限公司、文登泰浩置业有限公司、威海泰浩建设公司、王建华、王浩、王卫林共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 魏   希   贵审判员 宋海东审判员栾钧霞二〇一九年三月十八日书记员 丁   青   苗