山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）并民终字第424号上诉人（原审被告）周崇云，男，汉族，退休职工，住太原市。委托代理人佟秋节（系周祟云之妻），女，退休职工，住太原市。被上诉人（原审原告）安宸玮，女，汉族，大三学生，住太原市。委托代理人肖建武，山西瑞哲律师事务所律师。上诉人周崇云与被上诉人安宸玮因租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2013）万民初字第1330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周崇云的委托代理人佟秋节、被上诉人安宸玮的委托代理人肖建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明，2011年1月3日，蔡玉琴（安宸玮的母亲）与被告周崇云签订了一份《租房协议》，协议约定，蔡玉琴将位于太原市万柏林区义井街北二条房屋租给周崇云居住，每月租金450元。协议自2011年元月起经双方协议有效，如有其它变故提前提出，租房期以拆迁为止。2012年1月19日，原告安宸玮与被告周崇云就此房屋的租住再次签订了一份《租房合同》，合同中约定：每月租金500元。租赁期限一年，即2012年1月1日至2013年1月1日。合同上有安宸伟及安同生（安宸玮的爷爷）、周祟云的签字。该份合同到期后，安宸玮即要求周崇云腾房，周崇云不予腾房。2013年8月15日，安宸玮以特快专递的方式再次书面通知周崇云腾房，但周崇云仍在此房居住，至安宸玮起诉之日止。安宸玮起诉请求判令：周崇云立即腾空租住的太原市万柏林区义井街北二条房屋；判令周崇云支付综合费1492.64元、暖气费1597.9元，从2013年1月1日至实际搬离之日的房屋占有费5000元（每月500元，计算10个月），共计8090.54元。另查明，太原市万柏林区义井街北二条房屋登记在安宸伟名下，该房系公房，安宸伟具有使用权。原审判决认定，安宸玮、周崇云签订的租房合同是双方真实意思的表示，该合同合法有效。合同到期后，周崇云应如约腾房。周崇云拖延腾房时间，给安宸玮造成损失，应由周崇云承担。周崇云辩称第一份租赁合同上双方约定了租期至房屋拆迁为止，但因双方又签订了第二份租房合同，故应以第二份租房合同为准，第二份租房合同上明确约定租期为一年，房屋到期后，周崇云应按时腾房或续约，故对于周崇云的此项辩解，本院不予支持。周崇云辩称在第二份租房合同上有安同生的签字，所以安宸伟单独无权要求自己腾房。本院认为，该房屋是登记在安宸伟名下，而非安同生名下，安同生不是该房的权利人，所以对于周崇云的此项辩解，本院不予支持。安宸玮诉请要求周崇云支付综合费1492.64元，周崇云辩称合同上未约定向安宸玮交纳综合费及暖气费，但周崇云也未向小区物业交纳综合费，安宸玮向本院提交的综合费票据及煤气费票据共计1492.64元，周崇云作为承租者，理应交纳，所以对于安宸玮的此项诉讼请求，本院予以支持。安宸玮诉请要求周崇云支付2011年及2012年的暖气费共计1597.9元，因周崇云向本院提交了2012年暖气费971.5元的交纳凭证，故本院对于暖气费的数额认定为626.4元。安宸玮诉请要求周崇云支付拖欠的房租5000元，因合同自2013年1月1日终止，至安宸玮起诉之日为2013年9月17日，本院认定为8个月，故周崇云应向安宸玮支付房租500×8=4000元。据此原审判决，一、被告周祟云于本判决生效之日起三十日内搬出位于太原市万柏林区义井街北二条房屋。二、被告周祟云于本判决生效之日起三十日内支付原告安宸伟综合费1292.64元、煤气费200元、暖气费626.40元、房租4000元，共计6119.04元。上诉人周崇云不服上述判决上诉称，本案不属于人民法院的主管工作的范围，依法应当判决驳回起诉。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”的规定。本案争议的房屋属于中化二建集团有限公司的公房，该房屋是中化二建集团有限公司租给安宸玮的父亲安泽居住的，安宸玮的父亲安泽生前每月还要向中化二建集团有限公司交纳100多元的房租。因中化二建集团有限公司公房的管理比较混乱，职工占房、抢房现象较多。周崇云是中化二建集团有限公司退休职工，本案的争议正是由于中化二建集团有限公司内部建房、分房混乱引起的，应由中化二建集团有限公司负责管理和解决该纠纷，不属于人民法院的主管范围。其次，安宸玮不具备本案的诉讼主体资格。单位自管房是单位给职工的福利待遇，只能本单位符合条件的职工享有，子女若不是该单位职工，或者不符合条件，即没有资格。安宸玮并不是中化二建集团有限公司的职工，其父母离异后也一直随母亲生活，并没有资格享有该公房的权利，故安宸玮没有诉讼主体资格，应判决驳回起诉。第三，原审法院支持安宸玮一审诉请的综合费1492.64元、暖气费626.4元、房租4000元不符合事实及法律规定，属认定事实不清和适用法律错误。关于综合费的缴纳，应当是由承租人交给中化二建集团有限公司房管科，不是直接交付房主，一审法院没有考虑上述情况，从而作出错误判决。关于暖气费及房租的问题，因该房屋为中化二建集团有限公司的公房，安宸玮的父亲在世时每月还向中化二建集团有限公司交纳房租，周崇云理应将房租交予中化二建集团有限公司，而不应交予安宸玮，且根据相关法律规定，任何单位和个人都不得侵占、损坏公有房屋，不得利用公有房屋获取非法利益。因此，原审法院判决周崇云支付安宸玮综合费1492.64元、暖气费626.4元、房租4000元属判决错误。综上所述，本案不属于人民法院的主管范围，安宸玮没有诉讼主体资格，原审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回安宸玮的全部诉讼请求。被上诉人安宸玮辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。首先，本案的争议房屋并非由于中化二建内部建房、分房引起的，并不符合1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定。争议的房屋属于中化二建公司的公房，安宸玮的父亲安泽从1991年在此居住，2001年其父亲去世后，中化二建公司根据房屋管理条例，将此房屋分给安宸玮居住，安宸玮对此房屋享有使用的权利。2012年安宸玮与周崇云签订租赁合同，租给周崇云使用，因此，本案的房屋并不是单位建房引起的，房子是分给安宸玮父亲的，其父亲去世后，单位就把房子分给了安宸玮，周崇云也对此无异议。周崇云占有房屋也是与安宸玮签订租赁合同而占有的，故本案属于人民法院受理范围。其次，安宸玮主张腾空居住的房屋，法院应予支持。租赁合同明确约定租期为一年，在合同到期后，安宸玮一直要求周崇云腾房，周崇云一直拒绝，所以周崇云严重违反了租赁合同的约定，周崇云应当将租赁的房屋腾空交还安宸玮。第三，关于水、电费等费用，租赁合同中双方已经进行了明确约定，周崇云无任何理由不予交纳。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以认定。本院认为，本案是由于签订租赁合同后，在履行该租赁合同过程中形成的房屋租赁纠纷，并非因单位建房、分房而引发的纠纷，因此，上诉人周崇云提出本案是因单位内部建房、分房而发生纠纷，其诉请是对法律规定的误解，该上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，关于两份租赁合同的效力问题，从时间顺序上看，第一份合同签订在前，第二份合同在后，而两份合同的标的物则为同一房屋，只有当第一份合同履行完毕，才能签订或履行第二份租赁合同，从本案的纠纷问题与租赁合同签订的内容，可以看出第二份合同的主体已发生变化，内容也进行了明确约定，且该房的所有权单位也证明该房属于分配给被上诉人安宸玮使用的公房，即安宸玮对该房拥有合法的占有、使用权。况且，周崇云的使用权是通过其与安宸玮签订租赁合同而取得是不争的事实，故原审法院认定本案双方当事人签订的租赁合同合法有效是正确的，周崇云主张安宸玮不具有合法的诉讼主体的请求，于事实相悖，本院不予支持。再次，对于本案承租人所欠的综合费、煤气费、暖气费、房租问题，该费用是由周崇云使用该房屋期间产生的费用，应当由租赁人周崇云负担，且根据双方签订的租赁合同约定，该费用也应由周崇云负担。周崇云的该上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼费376元，由上诉人周崇云负担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 雷 晨审判员 孙广金二〇一四年五月十三日书记员 李晶晶