安徽省宿州市埇桥区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖1302执异10号 异议人（案外人）：陈永铮，男，汉族，1972年10月13日出生，住宿州市埇桥区。 申请执行人：中国银行股份有限公司宿州分行，住所地:宿州市银河一路**，统一社会信用代码:913413004860016946（1-1）。 负责人：陈旭初，该分行行长。 被执行人：宿州市峻豪商贸有限公司，住，住所地宿州市淮河西路香林.丽景湾****织机构代码:675859-2。 法定代表人：苗恩军，该公司董事长。 被执行人：苗恩军，男，汉族，1979年2月17日出生，住江苏省南京市鼓楼区。 被执行人：冯海英，女，汉族，1979年4月25日出生，与苗恩军系夫妻关系，住址同上。 被执行人：王岩，男，汉族，1966年11月27日出生，住宿州市。 被执行人：王成龙，男，汉族，1971年9月9日出生，住宿州市。 被执行人：何兰，女，汉族，1967年6月13日出生，住宿州市。 被执行人：冯琳，女，汉族，1955年4月10日出生，住宿州市桃园山庄**。 被执行人：王成文，男，汉族，1954年4月5日出生，住宿州市桃园山庄**。 被执行人：谢海云，女，汉族，1980年9月15日出生，住宿州市埇桥区。 被执行人：蒋成才，男，汉族，1977年6月27日出生，住宿州市埇桥区。 被执行人：冯秀珍，女，汉族，1966年5月7日出生，住泗县。 被执行人：苏速，男，汉族，1965年4月7日出生，住泗县。 被执行人：孟振，男，汉族，1977年9月12日出生，住泗县。 被执行人：冯岚，女，汉族，1978年7月20日出生，住泗县。 被执行人：余广亚，男，汉族，1966年7月1日出生，住泗县。 被执行人：冯娟，女，汉族，1970年10月9日出生，住泗县。 被执行人：姜玉龙，男，汉族，1967年10月22日出生，住泗县。 被执行人：苗兰，女，汉族，1975年7月5日出生，住泗县。 受让人：张玉侠，女，汉族，1974年6月10日出生，住宿州市埇桥区淮河西路香林.丽景湾小区****。 在本院执行中国银行股份有限公司宿州分行与宿州市峻豪商贸有限公司、苗恩军、冯海英、王岩、王成龙、何兰、冯琳、王成文、谢海云、蒋成才、冯秀珍、苏速、孟振、冯岚、余广亚、冯娟、姜玉龙、苗兰金融借款合同纠纷一案中，案外人陈永铮对执行拍卖冯海英所有的位于宿州市××路与××交叉口西南××.××楼××室的房屋提出书面异议，要求解除对该房屋的查封并终止对该房屋的拍卖程序。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人陈永铮称，宿州市埇桥区人民法院查封、拍卖位于宿州市××路与××交叉口西南××.××楼××室的行为错误。因为宿州市埇桥区人民法院在查封拍卖涉案房屋时均没有在该房屋位置张贴公告通知，侵害了异议人的优先购买权。其理由是：第一，2013年12月16日，异议人陈永铮与被执行人冯海英签订了香林.丽景湾10号楼0101室房屋租赁合同，双方约定“租期20年，自2013年12月16日至2023年12月15日，20年租金192000元承租人一次性付给冯海英，及承租人对该房有优先购买权等内容”。双方签订租赁合同后，异议人陈永铮将租金如数支付给冯海英，并对该房屋进行了装修。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照”。异议人入住至今，从没有任何人到该房处张贴公告，更没有人去贴封条，期间从不知道该房被查封和评估拍卖，这一执行行为违反了该条规定，也侵犯了异议人的知情权；第二，异议人陈永铮作为承租人对涉案房屋在同等条件下享有优先购买权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条“人民法院应当在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”和第十六条“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，……”。埇桥区人民法院拍卖涉案房屋的执行行为违反了法律规定，侵犯了异议人的优先购买权；第三，埇桥区人民法院在拍卖中采用的评估报告不具有真实性，不能真正反映该房屋的价值。因为异议人自租赁该房屋之日起即进行了装潢，法院委托评估的房屋是现价值，而房屋是否装潢和装潢的好坏，都决定了房屋价值。评估者从没有到房屋内实际查看，不知道是如何得出的评估报告？异议人为装潢花费了20余万元，这一部分价值与冯海英无关，异议人至今租期未满20年，埇桥区人民法院的拍卖行为存在处分异议人的财产，损害了异议人的财产权利，异议人作为承租人租赁冯海英的房屋20年，仍在租期内。根据“买卖不破租赁”的基本法律原则，异议人对该房屋拥有使用权。综上，请求依法解除对涉案房屋的查封并终止对该房屋的拍卖程序。 中国银行股份有限公司宿州分行称，涉案房屋是属于被执行人冯海英所有，2014年5月28日，在被执行人宿州市峻豪商贸有限公司向中国银行股份有限公司宿州分行申请借款时，冯海英作为担保人用涉案房屋提供抵押担保，同时冯海英向中国银行股份有限公司宿州分行提供书面声明，“截止2014年5月28日止，涉案房屋尚未对外出租，特此声明。同时本人承诺如果上述抵押房产对外出租时，将会及时告知中国银行宿州分行。特此声明声明人冯海英2014年5月28日。”借款期满后，宿州市峻豪商贸有限公司没有归还借款本息。在审理及执行过程中，冯海英作为担保人从未提出涉案房屋租赁事宜，异议人陈永铮一次性付清20年的房屋租金不符合正常的交易习惯，异议人也没有提供付清租金的转账凭证。而且，冯海英在借款担保合同、承诺书上的签名与同异议人陈永铮租赁合同中签名明显不是冯海英本人书写，这些均已说明异议人与冯海英间的租赁合同虚假。另外，根据（2016）皖13民终2667号生效的民事判决书认定，异议人陈永铮与被执行人苗恩军间存在债权债务关系，苗恩军未经申请执行人同意擅自将涉案房屋使用权抵偿欠款，其行为不同于正常的房屋租赁合同，不能适用合同法规定的“买卖不破租赁”的原则。综上，应驳回异议人陈永铮的异议请求。 被执行人宿州市峻豪商贸有限公司、冯海英、苗恩军、王岩、王成龙、何兰、冯琳、王成文、谢海云、蒋成才、冯秀珍、苏速、孟振、冯岚、余广亚、冯娟、姜玉龙、苗兰均没有陈述。 本院查明，2015年10月20日，申请执行人中国银行股份有限公司宿州分行向法院起诉被告宿州市峻豪商贸有限公司偿还借款本息及要求被告冯海英、苗恩军、王岩、王成龙、何兰、冯琳、王成文、谢海云、蒋成才、冯秀珍、苏速、孟振、冯岚、余广亚、冯娟、姜玉龙、苗兰用其房产抵押承担担保责任。该案经过法院审理并判决，认定中国银行股份有限公司宿州分行享有处置被告冯海英、苗恩军、王岩、王成龙、何兰、冯琳、王成文、谢海云、蒋成才、冯秀珍、苏速、孟振、冯岚、余广亚、冯娟、姜玉龙、苗兰提供抵押物的房产所得价款优先受偿权；被告宿州市峻豪商贸有限公司支付给中国银行宿州分行借款本金4000000元截止2015年6月11日所产生的利息、罚息114055.13元，并偿还原告的出借款本金3867134.74元及自2015年6月12日至履行完毕之日止的约定利息、罚息；被告冯海英、苗恩军对上述款项承担连带清偿责任；驳回原告的其他诉讼请求。该判决生效后，被告没有履行判决确定的义务。中国银行股份有限公司宿州分行向法院申请强制执行，要求对冯海英、苗恩军所有的位于宿州市××路与××交叉口西南××.××楼××室（产权证号20××59）的房屋进行评估拍卖，评估价格为914500元。2018年8月13日，宿州市埇桥区人民法院作出了（2016）皖1302执2085号之一执行裁定书，裁定拍卖冯海英、苗恩军所有的位于宿州市××路与××交叉口西南××.××楼××室的房产。2018年11月2日，宿州市埇桥区人民法院作出了拍卖公告、通知并予以张贴，公告了拍卖标的及拍卖机构，通过公拍网网络拍卖平台进行拍卖，同时告知与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人应于2018年12月3日前到本院办理相关手续，详情请关注本院在人民法院诉讼资产网网络拍卖平台上发布的网络司法拍卖公告和网络司法拍卖竞拍须知。在法院确定的期限届满前，异议人陈永铮没有到本院办理相关手续。2018年12月4日，受让人张玉侠以731600元网络拍卖成交价竞买购得涉案房屋，并付清了该款。 另查明，异议人陈永铮与被执行人冯海英间签订的房屋租赁合同是在2013年12月16日，租期20年，陈永铮陈述其已经一次性付清20年的租金192000元给冯海英，但没有提供相应证据。 还查明，涉案房屋属于被执行人冯海英所有。2014年5月28日，在被执行人宿州市峻豪商贸有限公司向中国银行股份有限公司宿州分行申请借款时，冯海英作为担保人用涉案房屋提供抵押担保，同时冯海英向中国银行股份有限公司宿州分行提供书面声明，“截止2014年5月28日止，涉案房屋尚未对外出租，特此声明。同时本人承诺如果上述抵押房产对外出租时，将会及时告知中国银行宿州分行。特此声明声明人冯海英2014年5月28日。”而且在执行过程中，执行法官询问被执行人苗恩军“涉案房屋内的物品属于谁”时，苗恩军承认是其所有，并声明“房屋内的物品不要了，法院可以执行”。 本院认为，涉案房屋登记在被执行人冯海英名下，冯海英作为宿州市峻豪商贸有限公司借款的担保人，又用涉案房屋为宿州市峻豪商贸有限公司的借款提供抵押担保。借款期满，被告宿州市峻豪商贸有限公司没有归还借款本息。申请执行人中国银行股份有限公司宿州分行经过法院审理并判决，被执行人宿州市峻豪商贸有限公司及其他被告均没有履行判决所确定的义务，为此，中国银行股份有限公司宿州分行向法院申请强制执行。本院根据申请执行人的申请，依法评估拍卖冯海英名下的涉案房屋，并在涉案房屋处进行了张贴。在本院拍卖公告、通知规定的期限内，异议人陈永铮没有到法院告知其是涉案房屋的承租人，也没有对涉案房屋享有优先购买权等予以登记，本院不能在法定期限内通知异议人陈永铮进行相关登记。故本院的执行行为并无不当。根据法院查明的事实，冯海英在2014年5月28日“声明涉案房屋作为抵押物没有出租，并承诺如出租，应及时告知中国银行宿州分行”。异议人陈永铮与冯海英间签订的租赁合同是在冯海英的承诺之前即2013年12月16日，陈永铮与冯海英间的租赁合同既没有到有关部门进行登记备案，也没有向有关部门缴纳房屋租金税，中国银行股份有限公司宿州分行认为陈永铮与冯海英间的房屋租赁合同虚假，租赁合同上“冯海英”的签名与“抵押房产未出租声明书”中的签名不是冯海英本人书写；一次性付清20年的租金也不符合正常的交易习惯，请求法院不应支持异议人陈永铮的异议请求的理由正当，本院予以支持。异议人陈永铮的异议请求没有事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项规定，裁定如下： 驳回异议人陈永铮的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向安徽省宿州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  刘淑美 人民陪审员  张体华 人民陪审员  冯西廷 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  赵梦梦 附法律规定 《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； ……