重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）南法民初字第06966号原告王释然，男，汉族，1981年3月21日出生，住上海市闵行区。委托代理人周健，重庆渝汇律师事务所律师。委托代理人孙志为，重庆渝汇律师事务所律师。原告王晶，女，汉族，1980年5月8日出生，住重庆市大渡口区。委托代理人周健，重庆渝汇律师事务所律师。委托代理人孙志为，重庆渝汇律师事务所律师。被告重庆会展中心置业有限公司，住所地重庆市南岸区南坪北路西侧（会展中心）。组织机构代码：77849945－5。法定代表人夏康，董事长。委托代理人刘洪文（特别授权），重庆智圆律师事务所律师。原告王晶、王释然与被告重庆会展中心置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄薇独任审判。原告王晶、王释然之委托代理人周健、孙志为，被告重庆会展中心置业有限公司（以下简称会展置业公司）之委托代理人刘洪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晶、王释然诉称，原被告于2011年2月1日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于重庆市经开区铜元局街道江南大道2号1幢7－6号商业用房，房屋总价3765877元，套内建筑面积单价为23416.72元／平方米；双方另就交房期限、交房手续的办理、逾期履行义务的违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，配合被告办理《房屋产权证》，但被告却无视合同约定，未向土地房屋登记机构提交相关资料，导致原告到2013年8月22日才拿到《房屋产权证》。被告的行为已违反了合同约定，故起诉来法院，请求判令：1、被告按合同约定向原告支付迟延办证违约金179452元（2012年5月3日至2013年8月22日止，以总房款为基数，按日万分之一计算）；2、由被告承担本案诉讼费用。原告王晶、王释然为证实其诉称事实，举示了如下证据：1、商品房买卖合同；2、购房发票；3、业主入住通知书；4、物业管理费发票、收据；5、业主入住缴款明细单；6、106房地证2013字第30929号房地产权证；7、个人贷款放款通知书、个人贷款借款凭证。被告会展置业公司辩称，原告所述购房情况属实，办证迟延也是事实，但办证迟延有政府职能部门的原因也有业主的原因。本案所涉开发项目，曾因项目主体变更导致了拖延，2012年初至2012年底，办证职能部门未及时收件，造成迟延；原告付款迟延，提交办证授权委托资料迟延也是造成办证迟延的原因。故被告不应承担迟延办证的违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。即使原告请求被告承担逾期办证违约金的主张成立，原告请求的金额亦有误，根据合同约定，被告只应在房屋交付使用后90个工作日内为原告办理产权证，而原告在被告通知接房后不按时接房，致使房屋无法按时交付使用，其不利后果应由原告承担，原告实际接房时间为2012年11月7日，故逾期办证违约金亦应从2013年3月28日算起，被告于2013年8月21日完成办证义务，实际逾期仅146天。被告会展置业公司为证实其诉称事实，举示了如下证据：1、授权委托书；2、业务受理单；3、特种转帐贷方传票；拟证明原告付款迟延；4、房屋交接验收单、钥匙签收单、房屋交接流程单；5、竣工验收备案登记证。庭审中，双方对对方所举证据的真实性均无异议。但原告认为被告所举证据不能达到相应的证明目的。根据原告提交的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：经审理查明，原告与被告会展置业公司于2011年2月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号CQ-988410）。合同主要约定：原告购买被告开发的位于重庆市经开区铜元局街道江南大道2号1－7-6号写字间（办公）；房屋属预售商品房，《商品房预售许可证》号：渝国土房管2010预字第400号；房屋建筑面积244.76平方米，套内建筑面积160.82平方米，套内建筑面积单价为23416.72元／平方米；房屋总价款3765877元，买方于签订合同时，首付房款2265877元，向银行申请贷款1500000元支付；交房期限为2011年12月31日前；房屋实际交付使用之日起60日内，由买卖双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；买卖双方应相互配合办理本商品房产权登记。由买方委托甲方办理的，买方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由买方提供的资料提供给卖方；如因买方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，按逾期时间分别处理，逾期超过120日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至卖方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，卖方按日向买方支付已付房价款万分之一的违约金等。同时，双方签订补充协议，其中约定，卖方在商品房交付使用后90个工作日内应申办《房地产权证》；买方因未按合同约定履行配合义务包括但不限于：未完清房款、代收费，未提供相关资料和由于银行按揭办理等原因，卖方可延期办理房屋交易登记和办理房屋权证，其延长的期限为本合同约定的办理期限，再加买方延期付款的期限，且卖方不承担任何责任。同时约定当主合同与补充协议约定不一致的，以补充协议为准。合同签订后，原告履行了支付房款的义务，被告于2011年5月13日开具正式购房发票，载明收到王晶、王释然所购“国汇中心”1－7－6号房屋预售购房款3765877.36元。2011年12月23日，被告向原告发出《业主入住通知书》，载明涉诉房屋已具备交付条件，合同约定2011年12月31日为交房日期，通知原告办理入住手续。2012年11月7日，原告与被告办理讼争房的交接验收并取得房屋钥匙。2012年11月13日原告交纳讼争房屋2012年4月至10月的物管费16276.54元。审理中，原告称2011年12月23日收到前述入住通知书，被告于2011年12月31日交房。被告辩称原告未按时接房，2012年11月7日原告实际接房使用，为此被告举示房屋交接验收单、钥匙签收单、房屋交接流程单等证据予以证明。原告对该组证据的真实性无异议，但举示物管费缴费凭据等证据反驳称物管费于2012年4月起缴，则证明讼争房屋应以2011年12月31日实际交付使用。另查明，2011年12月31日，被告取得“重庆国汇中心办公楼塔楼（5－22层）”建设工程竣工验收备案登记证。2013年8月13日，被告取得南岸区江南大道2号1栋1单元5－22层房屋的产权证（即大证），证号106房地证2013字第29367号。2013年8月20日，原告向被告出具《授权委托书》，委托被告代为办理涉讼房屋转移登记手续。2013年8月22日，重庆市南岸土地房屋权属登记中心受理涉案房屋权属转移登记业务，并出具《业务受理通知书》。同日，重庆市国土资源和房屋管理局发出讼争房屋的产权证（106房地证2013字第30929号）。原被告双方对上述事实均无异议，本案在审理过程中，被告承认办证迟延但事出有因，并认为即使原告请求由被告支付违约金的主张成立，其请求的违约金计算有误，自原告实际接房日即2012年11月7日起算90个工作日，应以2013年3月28日起算违约金。经审查，按2012年11月7日起算90个工作日，截止日期应为2013年3月19日。上述事实有原、被告举证及庭审陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约自觉履行。合同签订后，原告按约支付了全部房价款，被告未在约定期限内申办讼争房屋的《房地产权证》，理应承担逾期办证违约责任。审理中，双方主要争点为违约金起止日期。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后90个工作日内申办《房地产权证》。本案被告于2011年12月23日通知原告接房，原告并未在通知接房时间内前往办理接房手续，而于2012年11月7日才对涉诉房屋验收接房并取得房屋钥匙，故应认定讼争房屋于2012年11月7日实际交付使用。为此，被告申办房屋产权证书的截止时间应在2013年3月19日。本案被告于2013年8月22日取得房屋权属转移登记业务受理通知书。据此，办证逾期155天。按合同约定，被告应承担违约金58371.1元。原告主张按约定交房日即2011年12月31日为房屋交付使用日无合同约定，亦与客观实际不符，其举示的缴费凭据显示物管费首次缴纳日期为2012年11月13日，缴为2012年4－10月物管费，但该证据不能证明原告于2011年12月31日实际接收讼争房屋。故原告该诉称主张本院不予支持。被告辩称因政府原因致办证迟延，原告否认，被告未举证证明，故该辩称理由不成立。被告另辩称原告付款迟延、提交授权委托书迟延致办证迟延，故应免除逾期办证违约责任。审理中，被告未举证证明原告履行付款义务及提交授权委托书的行为导致被告迟延办证的事实。故被告此辩称理由亦不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆会展中心置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王晶、王释然支付逾期办证违约金58371.1元；二、驳回原告王晶、王释然其他诉讼请求。如被告重庆会展中心置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费预收3911元，减半收取1956元，由被告重庆会展中心置业有限公司负担（此款已由原告缴纳，被告重庆会展中心置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付给原告王晶、王释然），余1955元退予原告王晶、王释然。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 黄 薇二〇一四年五月十一日书记员 蒋方微