广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初10244号原告：上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行，地址：惠州市云山西路**德威大厦首层****房。法定代表人：周俊。委托代理人：龙洋，广东东方昆仑律师事务所律师。委托代理人：石春华，广东东方昆仑律师事务所律师。被告一：黄梅，女，汉族，1981年4月5日出生，户籍住址：吉林省永吉县，住址：惠州市惠城区。被告二：柴鹏，男，汉族，1981年4月19日出生，户籍住址：吉林省永吉县。被告三：惠州市永和房地产开发有限公司。地址：惠州。地址：惠州市惠城区河南岸斑樟湖路**都市新岸华庭****>法定代表人：谢西沅。委托代理人：黄丽容，女，1989年6月7日出生，地址：广东省惠，地址：广东省惠州市惠城区地产开发有限公司员工。原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行与被告黄梅、柴鹏、惠州市永和房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行委托代理人石春华、被告三惠州市永和房地产开发有限公司委托代理人黄丽容到庭参加诉讼，被告一黄梅、被告二柴鹏经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行起诉称,2011年12月1日，原告和被告一、被告二签订了《个人购房担保借款合同》（下称“借款合同”），约定由原告发放贷款给被告1用于购房，贷款金额为人民币250000元，期限15年，自2011年12月5日起至2026年12月5日止；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率上上浮10%计算，签订合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为7.05%；逾期罚息按计收罚息之日的贷款执行利率上浮50%执行，对不能支付的利息按罚息利率计收付息。被告一将位于惠州市惠城区××路××号都市公馆2层03号房产抵押给原告作为偿还贷款的担保，被告三为本次贷款提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥抵押物的抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的他项权证正本之日起，保证人的保证责任解除。《个人购房担保借款合同》6.7.1：抵押人以依法应当办理抵押物登记的抵押物抵押的，抵押当事人应依法向有关登记机关办理抵押物登记，获得抵押证明后抵押人应将抵押物所有权证书及抵押证明正本交付给抵押权人保管；11.1：借款人或抵押人违反本合同第十条任一约定事项的、陈述与保证的，11.2.2：担保人违反各自应承担的本合同第六条、第七条、第八条中有关担保规定的，构成违约；12.1.5：出现第十一条所列违约事件时，贷款人可宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，主动从借款人开立在上海浦东发展银行各营业机构的全部存款账户中扣收，并通过各种形式向借款人及担保人追索。合同签订后，原告于2012年2月6日履行了放贷义务。贷款发放至今，被告仍未办妥涉案抵押物的抵押登记手续，严重违反合同约定，且严重损害了原告的合法权益。原告认为，三被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，却未能按照合同约定的履行合同义务，已构成违约，故原告有权按照约定，宣布借款合同项下本息立即全部提前到期，被告应承担归还欠款并支付相应利息、罚息、复利的义务，同时原告有权对处分上述抵押物所得价款享有优先受偿权。被告3作为保证人在借款合同盖章，应对上述债务承担连带保证责任。现为维护原告的合法权益，维护正常的金融借贷秩序，特具此状，请依法判如所请。1、解除原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》；标的250000元；2、被告一、被告二立即归还贷款本金172514.5元及利息、罚息（本金余额暂计至2018年7月8日，2018年7月9日起的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》的约定计付至全部欠款还清之日）；3、判决被告一偿付原告为追索上述贷款本息而支付的律师费6901元；(以上金额共计人民币179415.5元)4、判决原告对处分被告一提供的抵押物所得价款享有优先受偿权；5、判决被告三对上述债务承担连带清偿责任；6、判决被告承担本案的受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用。被告一黄梅、被告二柴鹏未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。被告惠州市永和房地产开发有限公司辩称，一、黄梅购买我司开发的位于惠州市惠城区××路××号都市新岸公馆2层03号房，合同总金额360081元，其中首期款为110081元尾款由银行按揭付清250000元，情况属实。二、根据购房合同十五条，我司在规定的期限内从房产管理局领取到“商品房屋权属登记证明书”，完成我司应该做的工作，该证明书备注写着：“该房屋有违建，需整改后才能办房产证”。三、我司开发的“都市新岸”项目已按合同约定时间全部办理了房产证（除因业主原因，导致系统被锁而无法办证的除外），业主黄梅因违建，导致该房的系统被房管局封锁，我司多次告知黄梅，如不拆除违建无法办理出房产证号，但业主不理会。四、该事件是业主黄梅个人违建导致的原因，我司与我司无关，不应承担连带清偿责任。本院查明的案件事实经审理查明，2011年12月1日，原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行和被告一黄梅、被告二柴鹏、被告三惠州市永和房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》（下称“借款合同”），约定由原告发放贷款给被告一用于购房，贷款金额为人民币250000元，期限15年，自2011年12月5日起至2026年12月5日止；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率上上浮10%计算，签订合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为7.05%；逾期罚息按计收罚息之日的贷款执行利率上浮50%执行，对不能支付的利息按罚息利率计收付息。被告一将位于惠州市惠城区××路××号都市公馆2层03号房产抵押给原告作为偿还贷款的担保，被告三为本次贷款提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥抵押物的抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的他项权证正本之日起，保证人的保证责任解除。《个人购房担保借款合同》6.7.1：抵押人以依法应当办理抵押物登记的抵押物抵押的，抵押当事人应依法向有关登记机关办理抵押物登记，获得抵押证明后抵押人应将抵押物所有权证书及抵押证明正本交付给抵押权人保管；11.1：借款人或抵押人违反本合同第十条任一约定事项的、陈述与保证的，11.2.2：担保人违反各自应承担的本合同第六条、第七条、第八条中有关担保规定的，构成违约；12.1.5：出现第十一条所列违约事件时，贷款人可宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，主动从借款人开立在上海浦东发展银行各营业机构的全部存款账户中扣收，并通过各种形式向借款人及担保人追索。合同签订后，原告于2012年2月6日发放了贷款。贷款发放至今，被告仍未办妥涉案抵押物的抵押登记手续，为维护交易安全，原告诉至本院，请依法判如所请。截止至2019年3月8日，被告一、被告二尚欠借款本金161908.39元。另查，被告一黄梅名下位于惠州市惠城区××路××号都市新岸公馆2层03号房至今未办出房产证，《商品房屋登记证明书》备注一栏注明“该房有违建，需整改后才能办房产证”。上述事实，有营业执照、法定代表人证明、当事人的身份证复印件、《个人购房担保借款合同》、借据、客户欠款基本信息截图、《商品房权属登记证明书》、房屋测绘图纸、房屋外观现场相片及当事人庭审陈述等在案证实。裁判理由和结果本院认为，原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行与被告一黄梅、被告二柴鹏、被告三惠州市永和房地产开发有限公司是在平等互利、协商一致的基础上签订的《个人购房担保借款合同》，系合同当事人的真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，受法律保护。合同当事人应自觉履行。原告按合同约定发放了贷款，已履行了出借款项的义务，被告一、被告二因房屋违建，未进行整改，无法办理房产证，导致无法办理抵押登记获得房屋他项权证，致使原告的债权实现无法得到保障，被告一、被告二已构成违约，故原告要求解除与三被告签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持；由于被告违约，原告要求被告一、被告二应立即归还贷款本金及利息、罚息的请求，本院予以支持；关于原告要求被告以抵押房产享有优先受偿权之诉讼请求，因该房产未办理抵押登记，故原告主张实现享有优先受偿权的请求本院依法不予支持；被告三为被告一、被告二在该借款合同项下的债务提供阶段性连带责任的保证担保，由于至今未办理该房屋抵押登记手续，原告未取得房屋他项权证，被告三的阶段性连带保证责任不能免除，故原告对被告三连带清偿的诉请，本院亦予以支持；被告三在履行保证责任后，有权向被告被告一、被告二追偿；案涉借款合同明确约定律师费由被告承担，且原告提供了律师费发票证明该笔费用已经发生，故原告诉请被告支付6901元，合法有据，本院予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条，《中华人民共和国诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行与被告黄梅、柴鹏、惠州市永和房地产开发有限公司于2011年12月1日签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告黄梅、柴鹏应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行偿付借款本金161908.39元及相应利息（利息、罚息按照《个人购房担保借款合同》约定计算至清偿之日止）。三、被告黄梅、柴鹏于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行返还律师费6901元。四、被告惠州市永和房地产开发有限公司对被告黄梅、柴鹏前述第二、三项债务承担连带清偿责任；被告三惠州市永和房地产开发有限公司在履行保证责任后，有权向被告黄梅、柴鹏追偿。五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元（原告已预交2525元），由被告黄梅、柴鹏、惠州市永和房地产开发有限公司负担。当事人应缴纳的诉讼费应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  邱伟光二〇一九年三月十一日法官助理刘文娟书记员骆华威