广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第980号上诉人（原审被告）广州颐明房地产开发有限公司。法定代表人欧阳依丹，董事长。委托代理人罗子轩、曹国宏，均系该司法律顾问。被上诉人（原审原告）屈志伟，男，1957年10月1日出生，汉族。被上诉人（原审原告）岑景宜，女，1962年6月27日出生，汉族。上述被上诉人共同委托代理人温绍东、杜宁，均是广东永航律师事务所律师。上诉人广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，屈志伟、岑景宜和颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定屈志伟、岑景宜向颐明公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑第13层1303号房，总金额1259225元；颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付屈志伟、岑景宜使用；交付的房屋应当符合的条件：取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》。颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为屈志伟、岑景宜办妥产权登记，并将以屈志伟、岑景宜为产权人的房地产权证交付屈志伟、岑景宜；在此场合，屈志伟、岑景宜应当及时提供产权登记机关要求的需屈志伟、岑景宜提供的证件资料；颐明公司应如实告知屈志伟、岑景宜为办理产权登记需要由屈志伟、岑景宜提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使屈志伟、岑景宜未能及时提供证件资料的，屈志伟、岑景宜不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向屈志伟、岑景宜支付违约金；合同附件五补充协议第6条双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；第9条约定，屈志伟、岑景宜已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；屈志伟、岑景宜应在收楼时向颐明公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准。如屈志伟、岑景宜迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。合同签订后，屈志伟、岑景宜向颐明公司支付了合同约定的全部房款，双方于2011年12月1日对涉案房屋的面积进行结算，结算后涉案房屋的总房款为1257705元。屈志伟、岑景宜于2009年3月31日收楼。另查明，颐明公司在2011年11月向屈志伟、岑景宜发出办理产权通知。屈志伟、岑景宜表示其没有收到颐明公司的通知，而且颐明公司也为屈志伟、岑景宜办理了房屋的产权证，说明颐明公司完全持有房产办证的全部资料，不需屈志伟、岑景宜额外提供办证资料。2013年7月8日，屈志伟、岑景宜以颐明公司逾期办理产权登记手续，已经构成违约为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1、颐明公司向屈志伟、岑景宜支付迟办证违约金28876元（每天按已付房款1259225元×1%÷365天的标准计算，从2010年10月3日起计至2013年1月20日止）；2、诉讼费由颐明公司承担。一审审理期间，双方当事人确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月3日前。屈志伟、岑景宜自认其在2013年1月20日收取了房产证。原审法院认为，屈志伟、岑景宜、颐明公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。对颐明公司抗辩的屈志伟、岑景宜迟延提交办证资料，办证期限相应顺延，颐明公司不存在迟延办证情况意见。原审法院意见是：合同附件虽然对提交办证资料做出了相应的约定，但是没有具体列明所需的是什么资料，鉴于在商品房买卖关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料颐明公司负有通知屈志伟、岑景宜的义务，屈志伟、岑景宜的合同目的是购买房屋取得房屋产权，颐明公司没有证据证明屈志伟、岑景宜拒绝提交办证资料的事实，故对颐明公司该抗辩意见，原审法院不予采纳。因此，颐明公司已经违反了双方关于办理和交付房产证的约定，构成违约，应承担违约责任。对颐明公司以涉案房屋在验收阶段涉及政府政策变动，造成验收过程较长，抗辩不应承担责任意见，原审法院不予采纳。屈志伟、岑景宜要求颐明公司向其支付迟办证违约金的诉讼请求，合法合理，原审法院予以支持，但每日应按已付房款1257705元×1%÷365天的标准计算。对颐明公司抗辩的屈志伟、岑景宜诉讼请求有部分已超过诉讼时效意见，原审法院予以采纳，故对屈志伟、岑景宜主张的2011年7月8日前的违约金诉讼请求，原审法院予以驳回。庭审中，屈志伟、岑景宜自认其在2013年1月20日收取了房产证，对此颐明公司没有提出抗辩意见及证据，原审法院予以采信，故屈志伟、岑景宜主张从2011年7月9日起至2013年1月20日止的违约金请求，符合合同约定，原审法院予以支持。对颐明公司抗辩的违约金应计至房产证登记之日止意见，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年10月8日作出如下判决：一、颐明公司在本判决生效之日起十日内，向屈志伟、岑景宜支付从2011年7月9日起至2013年1月20日止的迟延办证违约金（每天按已付房款1257705元×1%÷365天的标准计算，并以总购房款1257705元的5%为限）。二、驳回屈志伟、岑景宜的其它诉讼请求。本案一审受理费261元，由屈志伟、岑景宜负担26元，颐明公司负担235元。上述款项已由屈志伟、岑景宜预交，屈志伟、岑景宜同意由颐明公司在履行本判决书时，将其应负担的受理费直接支付给屈志伟、岑景宜。判后，颐明公司不服原审判决，向本院提起上诉称：l、经颐明公司多次通知，屈志伟、岑景宜拒不履行提交办证资料的义务，根据《商品房买卖合同》附件五第9条约定，颐明公司可以相应顺应办证时间。2、即使存在迟延办证的情形，依《商品房买卖合同》第十九条，迟延办证满一年的按已付购房款的1％计算违约金，满一年不满两年的部分无需支付违约金。一审法院对该问题的判决不明确。颐明公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审受理费由屈志伟、岑景宜承担。屈志伟、岑景宜二审答辩称：同意原审判决。双方对一审查明事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。本院认为，原审法院认定颐明公司与屈志伟、岑景宜签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。依照《商品房买卖合同》约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550天内办妥产权登记，并将案涉房地产权证交付屈志伟、岑景宜。原审法院认定颐明公司迟延为屈志伟、岑景宜办证构成违约，事实清楚，依据充分，据此判令颐明公司向屈志伟、岑景宜支付迟延期间的迟延办证违约金处理并无不当，应予维持。颐明公司上诉提出屈志伟、岑景宜拒不履行提交办证资料的义务，但没有提供证据予以证明，本院不予采信，其据此主张顺延办证时间及免除责任，依据不足，本院不予支持。鉴于双方当事人对于合同约定的迟延办证违约金计算条款的理解存在分歧，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，原审法院认定该条款的真实意思为每年按已付房款的1%的标准计付迟延办证违约金，并无不当，颐明公司上诉坚持“迟延办证满一年不满两年的部分不需要支付违约金”的意见，理据不足，本院不予采纳。综上，颐明公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民人和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费522元，由上诉人广州颐明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  谭红玉代理审判员  黄春成二〇一四年五月八日书 记 员  郝 烨潘羽栾