四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初13920号 原告（反诉被告）：深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司。住所地:四川省成都市锦江区东大街下东大街段216号605号。 负责人:曹伟丽，深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司总经理。 委托诉讼代理人：鲁良成，四川君合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯泽海，男，1982年1月19日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被告（反诉原告）：魏童花，女，1983年6月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：刘品德，四川高鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐一，四川高鼎律师事务所律师（实习）。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司（简称彩生活成都二公司）与被告冯泽海、魏童花物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后，被告冯泽海、魏童花向本院提出反诉,本院依法受理反诉后，适用简易程序，公开开庭进行了本诉和反诉案件的合并审理。原告（反诉被告）彩生活成都二公司的委托诉讼代理人鲁良成，被告（反诉原告）冯泽海，被告（反诉原告）魏童花及其委托诉讼代理人刘品德、唐一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彩生活成都二公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令冯泽海、魏童花向彩生活成都二公司支付物业费本金13453.99元及从2017年10月27日起至支付完毕之日止的违约金（按合同约定逾期每日收取万分之五计算至起诉之日暂计1190.68元)；2、本案诉讼费由冯泽海、魏童花承担。事实和理由：冯泽海、魏童花为高新区天府大道中段x号房业主，彩生活成都二公司为高新区天府大道中段1388号小区物业管理公司。冯泽海、魏童花从2011年4月1日开始向彩生活成都二公司支付商业物业服务费，然至2017年6月30日后（以缴费截止为准），冯泽海、魏童花无故拒绝向彩生活成都二公司支付物业服务费，彩生活成都二公司曾多次与冯泽海、魏童花交涉要求支付相应费用，冯泽海、魏童花均拒绝。彩生活成都二公司为维护自己的合法权益，特提起诉讼。 冯泽海、魏童花向本院提出反诉请求:1、确认彩生活成都二公司提供的格式条款合同《前期物业服务协议》第十二条第四款无效;2、判令彩生活成都二公司向冯泽海、魏童花主动提供交纳物业费税务发票，补开2011年4月至今冯泽海、魏童花交纳物业费的税务发票并向冯泽海、魏童花支付违约金1元;3、判令彩生活成都二公司消除通过违法违约对入户电梯安装梯控限制冯泽海、魏童花日常生活的正常出入通行权和对物业使用的影响，并向冯泽海、魏童花支付违约金1元并退还违规收费60元；4、判令彩生活成都二公司向冯泽海、魏童花提供书面的关于2011年至今建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况以及物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;5、本案诉讼费用由彩生活成都二公司承担。事实和理由:冯泽海、魏童花系高新区美年广场x号房屋业主，因曾作为业主代表向彩生活成都二公司反映交涉其违法违约问题并要求其纠正不履行物业服务、干扰小区业主委员会成立、违法要求业主缴纳滞纳金、擅自在入户电梯上加装梯控限制设备、擅自使用维修基金、不提供物业服务合同、共有部分的使用和收益情况、业主交纳物业费不提供发票等违法违约行为发生矛盾。故于2018年11月6日彩生活成都二公司通过虚构事实、提供虚假证据、违反法律规定对冯泽海、魏童花提起虚假民事诉讼。为了杜绝彩生活成都二公司物业公司利用其强势地位对小区业主肆意违法违约，对小区业主的合法权益持续侵害，为防止彩生活成都二公司物业公司对小区业主任意地非法地进行司法追诉，现根据民事诉讼法及合同法的规定提起反诉。 彩生活成都二公司对反诉辩称：冯泽海、魏童花认为《前期物业服务协议》第12条第4款无效是一种错误认定，本身彩生活成都二公司与冯泽海、魏童花关于案涉物业的服务协议有两份，一份是开发商与彩生活成都二公司签订的《前期物业服务协议》，当中缴纳物业费承担的是违约责任，标准是每天万分之五。同时有另一份由冯泽海、魏童花签字确认的约定了每日千分之三的滞纳金，滞纳金一词应确定为一种违约的责任后果，因此符合合同法相关规定；2、彩生活成都二公司向冯泽海、魏童花收取了2013年6月之前的物业费，已出具相应票据，已由冯泽海、魏童花领取。其后，冯泽海、魏童花没有支付物业费，也就没有相应的票据，其要求补开2011年4月至今的物业费发票，部分已移交，部分未支付物业费，部分已超过诉讼时效，因此不能得到支持；3、彩生活成都二公司为了全体业主的安全、方便是统一的对电梯进行维护，并未针对冯泽海、魏童花的特殊出行限制。因为该楼层除了冯泽海、魏童花的出行外，仍有其他更多业主乘坐电梯出行，彩生活成都二公司不会做出限制某户出行不便的行为；4、彩生活成都二公司没有权利收取任何维修资金，更没有权利擅自支付该项金费，维修资金的收取是房屋主管部门在业主收房时统一收取，政府相关部门按物业管理条例中关于维修基金的使用条款进行支付。故该项请求与彩生活成都二公司没有关联性。 冯泽海、魏童花对本诉辩称：1、彩生活成都二公司起诉的请求及事实属于虚假事实。冯泽海、魏童花是业主，至2011年4月入住至今，包含物业费在内的全部费用已经结清至2018年12月31日。彩生活成都二公司诉称中间出现断交的事实理由不符合常理，更不符合物业费典型分期付款方式的相关规定。同时，彩生活成都二公司诉请中的违约金称合同约定，每日收取万分之五，双方从未达成过此条款的约定；2、彩生活成都二公司的起诉，不符合法律规定的程序，冯泽海、魏童花自始至终未收到彩生活成都二公司任何书面催缴通知，彩生活成都二公司诉称向冯泽海、魏童花发出过律师函属于虚假事实；3、彩生活成都二公司在物业费构成的年份中提到2013年至今未交物业费，除了事实虚假，且不符合诉讼时效。请求驳回彩生活成都二公司的诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：成都市高新区天府大道中段1388号“花样年*美年广场”系四川西美投资有限公司（简称西美公司）开发建设。2011年4月25日，西美公司与深圳市彩生活物业管理有限公司签订《“花样年*美年广场”前期物业服务合同》，约定西美公司委托深圳市彩生活物业管理有限公司对“花样年*美年广场”进行前期物业服务管理，其中第十条约定：物业服务费用按半年交纳，业主应在每半年首五日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，乙方每日按万分之五收取违约金。2011年5月，彩生活成都二公司在高新区经贸局进行了备案。之后，西美公司与彩生活成都二公司又签订了《美年广场前期物业服务合同补充协议》。另外，冯泽海（乙方）与深圳市彩生活物业管理有限公司（甲方）还签订了《前期物业服务协议》，约定住宅物业服务费按每月每平方米1.5元收取，按半年交纳。其中第十二条第四项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并可采取对乙方进行公示和停止相应服务的措施，直至向人民法院起诉并保留从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金的权利。冯泽海、魏童花为上述小区5幢2单元16楼1601号房屋业主，该房屋建筑面积为129.57平方米。冯泽海、魏童花于2011年入住案涉房屋后，持续向彩生活成都二公司交纳物业服务费至2013年6月，之后，又交纳了2017年5至9月的物业服务费。2018年11月28日，冯泽海、魏童花又交纳了2018年7至12月的物业服务费，每次交费，彩生活成都二公司均出具了收款收据。 另查明，彩生活成都二公司为对案涉小区进行有效服务和管理，向小区业主发放了业主IC卡，业主在进入小区及使用电梯时需刷卡，但未交纳物业服务费的业主使用电梯刷卡时会出现障碍。彩生活成都二公司为冯泽海、魏童花办理业主IC卡时收取了工本费60元。 以上事实，有当事人的身份信息资料、《“花样年*美年广场”前期物业服务合同》、《美年广场前期物业服务合同补充协议》、《前期物业服务协议》、房屋交接记录、业主资料卡、缴费明细、收据等证据以及当事人的当庭陈述在案为证。 本院认为，冯泽海、魏童花为高新区天府大道中段1388号美年广场小区x号房屋业主，深圳市彩生活物业管理有限公司及其成都二公司与开发商签订了《“花样年*美年广场”前期物业服务合同》及补充协议，以及与冯泽海、魏童花签订了《前期物业服务协议》，依照《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，均对冯泽海、魏童花具有法律约束力。彩生活成都二公司依照协议约定为案涉房屋所在小区提供了物业管理服务，冯泽海、魏童花应当按照约定支付物业服务费。现对于审理中的争议问题，分别阐述如下： 1、关于诉讼时效。因彩生活成都二公司是案涉小区的合法物业管理服务企业，所提供的物业服务存在持续的不间断性，冯泽海、魏童花拖欠的物业服务费属于同一合同项下对一段期间基于同一原因产生的债务，从时间上看具有整体性，应以拖欠的最后一期债务到期时起算诉讼时效，所以本案不存在彩生活成都二公司的部分诉请已过诉讼时效的问题。故冯泽海、魏童花提出彩生活成都二公司请求的2013年至今的物业费不符合诉讼时效的主张，本院不予支持。本院认定冯泽海、魏童花未交物业费的时段为2013年7月至2017年4月以及2017年10月至2018年6月，冯泽海、魏童花提出已全部结清至2018年12月31日的主张，与审理查明的事实不符，不予采纳。所以，本院认定冯泽海、魏童花应向彩生活成都二公司支付的截止起诉时的物业服务费数额为10689.53元（129.57平方米x1.5元/月/平方米x55月）；对彩生活成都二公司多主张的部分，本院不予支持。 2、关于违约金。冯泽海、魏童花未按期交纳物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。彩生活成都二公司要求冯泽海、魏童花按每日万分之五支付违约金的主张，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。虽然冯泽海、魏童花自2013年7月开始逾期支付物业费，但彩生活成都二公司只主张冯泽海、魏童花支付2017年10月27日起至支付完毕之日止的违约金，属于彩生活成都二公司对自身权利的处置，本院予以支持。按照合同约定，本院认定的违约金具体数额为以8940.33元（129.57平方米x1.5元/月/平方米x46月）为基数，自2017年10月27日起至付清之日止；以583.07元（129.57平方米x1.5元/月/平方米x3月）为基数，自2018年1月6日起至付清之日止;以1166.13元（129.57平方米x1.5元/月/平方米x6月）为基数，自2018年7月6日起至付清之日止，按每日万分之五计算。 3、关于《前期物业服务协议》第十二条第四款是否有效。冯泽海与深圳市彩生活物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》第十二条第四项约定：冯泽海违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，深圳市彩生活物业管理有限公司有权要求冯泽海补交，并可采取对冯泽海进行公示和停止相应服务的措施，直至向人民法院起诉并保留从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金的权利。该约定属于当事人之间意思自治范畴，从合同整体理解，约定中的“滞纳金”实际就是承担违约责任的“违约金”，该约定不违反法律、法规的禁止性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，应当属于有效约定，只是约定的“每天千分之三”标准过高，但彩生活成都二公司也未按此标准执行。冯泽海、魏童花请求确认该条款无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 4、关于税票。根据查明的事实，冯泽海、魏童花交纳物业服务费，彩生活成都二公司均出具了收款收据。冯泽海、魏童花要求彩生活成都二公司向冯泽海、魏童花补开2011年4月至今的税务发票并支付违约金的主张，不属于合同约定的内容，本院不予支持。 5、关于业主IC卡和电梯。彩生活成都二公司向小区业主发放业主IC卡，是属于对小区服务和管理的正常行为，收取基本的工本费不违反合同约定和法律规定，冯泽海、魏童花请求退还工本费60元的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对于冯泽海、魏童花要求彩生活成都二公司消除通过入户电梯安装梯控限制冯泽海、魏童花正常出入通行权和物业使用权并支付违约金的主张，本院认为，该请求缺乏事实依据，本院不予支持。 6、关于财务公开。彩生活成都二公司作为案涉小区物业服务管理企业，应当定期向小区业主公开附属设施的维修、使用以及收益等情况，但无单独向冯泽海、魏童花提供书面报告的义务。冯泽海、魏童花要求彩生活成都二公司向其提供书面的关于2011年至今建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况以及物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，不符合合同约定，也无法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）冯泽海、魏童花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司支付截止至2018年12月31日的物业服务费10689.53元及违约金（以8940.33元为基数，自2017年10月27日起至付清之日止；以583.07元为基数，自2018年1月6日起至付清之日止;以1166.13元为基数，自2018年7月6日起至付清之日止，按每日万分之五计算）； 二、驳回原告（反诉被告）深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）冯泽海、魏童花的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费166元，减半收取83元;反诉案件受理费减半收取25元，共计108元，均由被告（反诉原告）冯泽海、魏童花承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李彤 二〇一九年三月二十九日 书记员  胡楠