山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第670号上诉人（原审原告）孟凡荣，男。委托代理人张宝清，山东川佳律师事务所律师。委托代理人王海鑫，山东川佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄华，男。委托代理人黄秀敏，男，系黄华之父。上诉人孟凡荣因与被上诉人黄华房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第4984号民事判决，于2013年12月18日向本院提起上诉。本院于2014年3月31日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员迟金铜主审本案、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年4月22日对本案进行了调查。上诉人孟凡荣的委托代理人王海鑫，被上诉人黄华的委托代理人黄秀敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孟凡荣在一审中诉称，2013年6月10日，孟凡荣、黄华双方协商，孟凡荣购买黄华所有的青岛市黄岛区金珠小区建材公寓综合楼×楼×××房屋（房屋建筑面积294.06平方米，房屋价款80万元，孟凡荣应承担过户税费20万元。）一处。孟凡荣于当日交付给黄华购房定金10000元，双方签订了书面购房买卖协议，对双方的权利义务作了书面约定。在双方签订了协议后，黄华又将该房屋卖给他人，口头通知孟凡荣因其不履行双方签订的房屋买卖协议，房屋不卖给孟凡荣了。孟凡荣多次与之协商未果，请求法院判决黄华双倍返还孟凡荣定金20000元，黄华承担本案诉讼费。黄华在一审中答辩称，2013年6月10日，孟凡荣与黄华在济南签订了房屋买卖协议，孟凡荣付了10000元押金。2013年6月11日，孟凡荣与黄华又签订房地产买卖契约，约定孟凡荣于2013年6月18日前将首付款40万元付给黄华。但孟凡荣到期未付，黄华又多给孟凡荣一天的时间筹款，孟凡荣说筹不齐钱，如果有高的价钱让黄华把房屋卖给别人。6月22日，黄华就把涉案房屋卖给了别人，并且办理了房屋产权转移过户登记手续。原审法院查明：2013年6月10日，孟凡荣、黄华签订《房屋买卖协议》。协议约定：黄华自愿将坐落胶南市泰山路北、琅琊台路东的房产，房产证号：抵押证号105075，建筑面积294.06平方米，附属建筑物为车库25平方米，出售给孟凡荣，总价款为人民币80万元。孟凡荣先交定金一万元，定于黄华撤押后，孟凡荣贷款后办理过户手续，同时付清剩余房款。如在交纳定金后黄华违约，将按孟凡荣交纳定金数额的双倍返还给孟凡荣，如孟凡荣违约，所交纳的定金不予返还。黄华积极协助孟凡荣办理房地产过户手续，交易手续所交纳的一切税费20万元内由孟凡荣承担，超出部分买卖双方共同承担。其他注意事项：首付款40万元，以收到条为准，孟凡荣办按揭购房。协议签订后，孟凡荣支付了黄华购房定金一万元，黄华给孟凡荣出具了收条。该收条内容如下：“收条收到孟凡荣购房定金壹万元整，充抵购房款，黄华2013.6.10”。2013年6月11日，孟凡荣、黄华又签订《房地产买卖契约》。该契约载明：由于黄华已收到孟凡荣预付的购房定金一万元，双方同意就房地产买卖事项订立本契约，共同遵守。黄华自愿将坐落在胶南市金珠区建材公寓综合楼×楼×××的房地产（房屋建筑面积294.06平方米）出售给孟凡荣。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。双方议定的上述房地产成交价格为人民币壹佰万元整；付款方式：现金加贷款。双方同意于黄华全额收齐房款时由黄华将上述房地产正式交付给孟凡荣。房屋移交给孟凡荣时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给孟凡荣。违约责任：孟凡荣中途毁约，孟凡荣不得向黄华索要定金。黄华中途毁约，黄华应在毁约之日起10日内将定金退还给孟凡荣，另付给孟凡荣相当于定金数额的违约金。双方议定的其他事项：1、此房款总价包括车库25.52平方米。2、此房屋交易引起的费用由黄华承担，双方协商若费用（包括税费、维修基金、房屋交易费等）超出人民币20万元，超出部分由孟凡荣、黄华双方共同承担。3、孟凡荣于2013年6月18日前将首付款人民币40万元（含定金）付给黄华，余款人民币60万元由孟凡荣办理贷款于首付之日起30个工作日内全部付清给黄华。4、黄华全额收齐房款时，双方进行房屋交接。该《房地产买卖契约》签订后，孟凡荣未按照议定的时间（即2013年6月18日前）给付黄华购房首付款，黄华于2013年6月22日将涉案房屋出卖给了他人，并办理了房屋产权过户登记手续。孟凡荣主张，黄华在收取了孟凡荣购房定金的情况下，又将该房屋出卖给他人，且已经办理了房屋产权过户登记手续，黄华的行为已经构成违约，黄华应当按照合同约定双倍返还孟凡荣购房定金20000元，并承担本案诉讼费。孟凡荣为证明其主张，提交了孟凡荣、黄华于6月10日签订的房屋买卖协议、定金收条、6月11日的房地产买卖契约予以证明。黄华对孟凡荣提供的上述3份证据无异议，但不同意双倍返还定金。黄华主张，孟凡荣未按照约定的时间给付黄华40万元的购房首付款，系孟凡荣首先违约。6月19日，孟凡荣找到黄华，黄华又给了孟凡荣两天期限筹款，6月20日黄华打电话给孟凡荣，孟凡荣说有人出高价你就卖吧。2013年6月22日，黄华将涉案房屋出卖给了他人，并办理了房屋产权过户登记手续。孟凡荣称，6月19日跟黄华说钱不凑手，当天晚上黄华之父黄秀敏打电话给孟凡荣，说房子不卖给孟凡荣了，黄华将该房屋卖给开发区的一个人，并且已经过户了。孟凡荣从未说过同意黄华把房屋卖给别人。另查明：孟凡荣、黄华签订的《房屋买卖协议》载明坐落于胶南市泰山路北、琅琊台路东的房产，与孟凡荣、黄华签订的《房地产买卖契约》载明的坐落于胶南市金珠区建材公寓综合楼×楼×××的房地产，系同一处房屋。原审认为，孟凡荣、黄华签订《房屋买卖合同》和《房地产买卖契约》均合法有效，依法应予维护。孟凡荣、黄华签订《房屋买卖合同》后，双方又签订了《房地产买卖契约》，对购房价、税费等负担及购房首付款的给付时间等进行了变更和明确，系孟凡荣、黄华双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，对孟凡荣、黄华双方均具有约束力。孟凡荣、黄华双方争执的焦点问题是黄华是否应当双倍返还给孟凡荣购房定金。原审法院认为孟凡荣未按照合同约定的时间给付黄华40万元的购房首付款，系孟凡荣首先违约，故对孟凡荣要求判令黄华双倍返还定金20000元的诉讼请求不予支持。黄华收取了孟凡荣购房定金后，在合同未依法解除的情况下，又将涉案房屋另行出售，其行为也属违约，黄华收取孟凡荣的10000元购房定金款应返还给孟凡荣。另，黄华已经将涉案房屋另行出售，且已经办理了房屋产权转移过户登记手续，孟凡荣、黄华签订的《房屋买卖合同》和《房地产买卖契约》在客观上已经实际不能履行。鉴于双方均存在违约行为且合同在客观上履行不能，故对孟凡荣要求返还定金10000元的请求予以支持，对其过高请求部分不予支持。原审法院据此判决：一、黄华于本判决生效之日起10日内返还给孟凡荣购房定金10000元。如果黄华未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回孟凡荣的其他诉讼请求。本案案件受理费300元，减半收取150元，由孟凡荣承担75元，由黄华承担75元。因孟凡荣已预交，黄华应于判决生效之日起十日内付给孟凡荣75元。孟凡荣不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，支持孟凡荣的诉讼请求。其主要上诉理由为：1、孟凡荣未按照约定时间给付购房首付款的违约行为不是根本违约行为，孟凡荣可以通过承担其他违约责任的形式继续履行合同。2、黄华将涉案房屋另行出售的行为系根本违约，应当双倍返还定金。3、孟凡荣、黄华应当各自承担相应的违约责任，不应免除黄华双倍返还定金的违约责任。黄华答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。案经调解，双方未能达成一致意见。本院认为，本案争议的焦点问题是黄华是否应当双倍返还定金。根据查明的事实，孟凡荣没有在双方约定的时间将购房首付款付给黄华，且孟凡荣亦未提交有效证据证明双方就购房首付款交付时间另行达成合意。故，孟凡荣未交付首付款的行为构成违约，原审法院对孟凡荣要求判令黄华双倍返还定金20000元的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以确认。至于黄华是否应当返还孟凡荣10000元定金，因一审判决宣判后，黄华并没有提起上诉，视为黄华对一审判决的认可，本院不再赘述。综上，原审认定正确，判决得当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人孟凡荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 建代理审判员  迟金铜代理审判员  高仁青二〇一四年五月二十日书 记 员  王莉莉书 记 员  郇小雪