湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂襄阳中民三终字第00152号上诉人（原审原告）吴仁良。上诉人（原审原告）杨玉荣。共同委托代理人杨自瑞、毕奎，湖北联帮律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）襄阳市拉美商业管理有限公司（原襄樊市拉美商业管理有限公司，以下简称拉美商业管理公司）。法定代表人郑飞，拉美商业管理公司经理。委托代理人杨文华，拉美商业管理公司法律顾问，代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审被告）襄阳星苑房地产开发有限公司（原襄樊星苑房地产开发有限公司，以下简称星苑房地产公司）。法定代表人林起武，星苑房地产公司经理。委托代理人杨文华，星苑房地产公司法律顾问，代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审被告）上海驰张房地产咨询有限公司襄阳分公司（原上海驰张房地产咨询有限公司襄樊分公司，以下简称驰张房地产咨询襄阳分公司）。负责人于洋，驰张房地产咨询襄阳分公司经理。被上诉人（原审第三人）中国光大银行股份有限公司襄阳分行（原中国光大银行股份有限公司襄樊分行，以下简称光大银行襄阳分行）。负责人陈钧，光大银行襄阳分行行长。委托代理人杜开祥，光大银行襄阳分行员工，代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司襄阳广场支行（原中国建设银行股份有限公司襄樊广场支行，以下简称建行襄阳广场支行）。负责人黄波，建行襄阳广场支行行长。委托代理人周勇，建行襄阳广场支行员工，代理权限：特别授权代理。上诉人吴仁良、杨玉荣因与被上诉人拉美商业管理公司、星苑房地产公司、驰张房地产咨询襄阳分公司、光大银行襄阳分行、建行襄阳广场支行房屋租赁纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院2013年12月6日作出的（2013）鄂樊城民一初字第00158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月11日立案受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员杨斌福、任侨参加的合议庭，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。上诉人吴仁良、杨玉荣的委托代理人杨自瑞、毕奎，被上诉人拉美商业管理公司、星苑房地产公司的委托代理人杨文华，被上诉人光大银行襄阳分行的委托代理人杜开祥，被上诉人建行襄阳广场支行的委托代理人周勇到庭参加了诉讼。被上诉人驰张房地产咨询襄阳分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告杨玉荣、吴仁良一审诉称：2006年驰张房地产咨询襄阳分公司策划包装星苑房地产公司开发的拉美步行街，对外招商新铺面，宣称当年投资当年赚钱，三年租金返退，五年租金收益等未竣工商品房，杨玉荣、吴仁良与星苑房地产公司签订了商品房买卖合同，购买了商铺，又与拉美商业管理公司签订了委托租赁或者联营协议，租赁期限至2012年8月31日。合同到期后，根本没有广告策划宣传的铺面，存在虚假宣传情况，商铺无法分割交房，其招商工作成为一纸空文。光大银行襄阳分行与建行襄阳广场支行至今使用商品房的公摊、外墙，致使房屋不能返还。故诉至法院，请求判决拉美商业管理公司、星苑房地产公司、驰张房地产咨询襄阳分公司赔偿杨玉荣、吴仁良逾期腾房占有使用费经济损失25265.8元（截止2013年8月31日，其后类推），光大银行襄阳分行与建行襄阳广场支行在受益范围内承担连带赔偿责任。原审被告拉美商业管理公司一审辩称：杨玉荣、吴仁良与其虽存在租赁关系，但已到期，拉美商业管理公司已明确不再续租，商铺已空置多年，杨玉荣、吴仁良之诉请无事实及法律依据，请求法院驳回其诉请。原审被告星苑房地产公司一审辩称：（一）星苑房地产公司与杨玉荣、吴仁良是商品房买卖关系，且商品房买卖合同已履行完毕，双方不存在租赁关系。（二）星苑房地产公司未占有杨玉荣、吴仁良的商铺，亦不存在支付逾期腾房占有使用费的情形。请求法院驳回杨玉荣、吴仁良对星苑房地产公司的诉讼请求。原审被告驰张房地产咨询襄阳分公司未作答辩。原审第三人光大银行襄阳分行一审述称：光大银行襄阳分行不是本案适格的当事人，请求法院驳回杨玉荣、吴仁良的诉求。原审第三人建行襄阳广场支行一审述称：建行襄阳广场支行不是本案适格的当事人，该行现使用的是从星苑房地产公司购买的房屋，与杨玉荣、吴仁良无关，也没有占用杨玉荣、吴仁良的外墙；即使有占用的情形，也是侵权行为。请求法院驳回其诉求。原审判决认定：杨玉荣、吴仁良系夫妻关系。2006年11月26日，杨玉荣、吴仁良与星苑房地产公司签订商品房买卖合同，购买位于襄阳市樊城区解放路拉美步行街的第A1幢2层2004号房，该商品房的用途为商业，建筑面积共54.35平方米，其中套内建设面积26.52平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积27.83平方米。2012年5月11日办理房屋所有权证，证书编号襄阳市房权证樊城区字第70088831-1号，房屋所有权人吴仁良，共有人杨玉荣。合同附件三约定：各间商铺配置独立的用电表和配电箱、照明插座，各间商铺均设置通讯接口等。之后杨玉荣、吴仁良（甲方）与拉美商业管理公司（乙方）签订委托租赁协议，协议约定：1、甲方将位于拉美步行街A1栋二楼2004号产权登记面积为54.35平方米的自有物业租赁给乙方统一经营。2、租赁期限为二年，自2010年8月31日起至2012年8月31日止。3、双方商定，不管盈亏与否乙方都要确保协议中规定的甲方利益。合同签订后，甲、乙双方实际从2007年7月开始履行，至2010年8月，这期间的租金抵付购房款；2010年8月31日至2012年8月31日期间的租金，乙方按合同约定已支付甲方。合同到期前，拉美商业管理公司于2012年8月18日在襄阳晚报发出公告，基本内容为：拉美步行街A1区、A2区商铺业主，根据你与我公司签订的委托租赁协议（或联营协议）至2012年8月31日止，区内部分商铺业主的委托租赁期限已满，请委托租赁协议（或联营协议）期限已满的商铺业主见报后，在合同期届满前到我公司办理商铺清收手续，逾期不至，视为自动接收。同时，拉美商业管理公司还以直接送达、邮寄送达等方式向业主告知了上述信息，部分业主填写了商铺业主经营意见统计表。2010年6月1日，中国光大银行武汉分行与拉美商业管理公司签订房屋租赁合同，合同约定：1、房屋位于襄樊市樊城区解放路特52号，套内建筑面积2108平方米（该银行占用业主商铺67户）。2、租期为10年，期限从2010年3月1日起至2020年5月31日止。房屋用途为开办金融机构及办公。2009年6月25日，建行襄阳广场支行购买位于星苑房地产公司开发的樊城区解放路特52号拉美步行街A1区1幢1层1021、1022、1023、1024、1025号商铺，经原襄樊市房产管理局颁发房屋产权证，编号：襄樊市房权证樊城区字第70049467号。2006年，驰张房地产咨询襄阳分公司开始广告策划星苑房地产公司开发的拉美步行街，对外宣称当年投资当年赚钱，三年租金返退，五年租金收益等。2009年8月28日双方签订商品房委托策划、营销代理合同。原审另查明，星苑房地产公司开发的拉美步行街商铺，有A1、A2二栋楼房的地上三层，共有926户商铺，根据商品房买卖合同所附的房屋分层平面图和当事人的陈述，其在销售时，将其功能定位为产权式商铺，被分割成若干紧密相连的长方形面积，每层中间面积被分割成若干个区域，每个区域中都被分割成紧密相连的长方形面积，区域间有公共通道。除在图纸上有分界线外，最初的规划设计、施工、后期的销售中都没有设立明确的四面围墙。该商铺房屋管理机关已颁发了房屋产权证书。2007年该商铺销售后，拉美商业管理公司与商铺业主签订为期五年的联营协议，实由拉美商业管理公司租赁，前三年租金抵付购房款，后二年租金如实支付；此后部分联营协议收回，改签为委托租赁协议。2009年至2010年期间，拉美商业管理公司经营约一年，因亏损无法经营，该商铺一直空置至今。原审再查明，2012年11月，因商铺不能整体招租空置，部分业主聚集上访，在政府部门协调下，由拉美商业管理公司按协议约定的标准另行向杨玉荣、吴仁良及其他业主支付相当于二个月租金的款项。在诉讼过程中，因杨玉荣、吴仁良诉请法律关系不明确，经本院释明，商铺业主选择法院以租赁合同纠纷审理杨玉荣、吴仁良诉求。原审法院认为，杨玉荣、吴仁良与拉美商业管理公司在平等自愿、协商一致的原则下所签订的委托租赁协议，是双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，系有效合同。商铺租赁期间，拉美商业管理公司依协议约定向杨玉荣、吴仁良等业主交纳了租金，并在委托租赁协议到期前，采取了报纸公告、直接送达、邮寄送达等方式告知业主不再续租或承租，通知杨玉荣、吴仁良等业主办理商铺的清收手续；委托租赁协议到期后，商铺一直空置，拉美商业管理公司未使用杨玉荣、吴仁良的商铺，也未将杨玉荣、吴仁良的商铺转租他人，期间，虽因部分业主上访，在政府等部门协调下，拉美商业管理公司向杨玉荣、吴仁良支付了二个月的租金款项，但不属原租赁合同继续有效的情形，综上，杨玉荣、吴仁良与拉美商业管理公司委托租赁协议到期后，双方已不存在租赁关系，拉美商业管理公司也未占有使用杨玉荣、吴仁良的商铺，因此，杨玉荣、吴仁良要求拉美商业管理公司赔偿逾期腾房占有使用费的请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。杨玉荣、吴仁良主张星苑房地产公司、驰张房地产咨询襄阳分公司为被告、光大银行襄阳分行及建行襄阳广场支行为第三人并承担本案诉请，在审理中杨玉荣、吴仁良选择的是租赁合同之诉，案件审理的是租赁合同纠纷，而杨玉荣、吴仁良诉请中除拉美商业管理公司以外的其他当事人与杨玉荣、吴仁良均不存在租赁关系，因此，杨玉荣、吴仁良要求其他当事人承担本案诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原审判决如下：驳回原告杨玉荣、吴仁良的诉讼请求。案件受理费450元，由原告杨玉荣、吴仁良承担。上诉人杨玉荣、吴仁良不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）原判证据不足。原审判决对上诉人提交的部分证据没有列举，对被上诉人拉美商业管理公司提供的部分证据错误认定，对被上诉人星苑房地产公司、驰张房地产咨询襄阳分公司在其未举证情况下武断认定其没有责任，由此导致证据不足，判决不公。上诉人在一审中提供了襄阳电视台今日播报、帮女郎栏目新闻视频、现场照片等证据可以说明商铺没有分割，大门紧锁，现场被违章建筑占用，房屋公摊、外墙被光大银行襄阳分行、建行襄阳广场支行占用，被上诉人光大银行襄阳分行提交的租赁协议未到期，被上诉人星苑房地产公司的代表、拉美商业管理公司的法定代表人郑维存于2013年5月7日作出的无条件进行商铺分割并支付所欠租金的承诺，均表明被上诉人无法交付符合广告和合同要求的商品房。租赁期限到期后被上诉人星苑房地产公司、拉美商业管理公司向业主支付2个月房租，也推翻了被上诉人一方提供的交房通知、租赁期内征求意见签名的说法。（二）原判认定事实错误。原判认定本案房屋在销售时就已经定位为产权式商铺，进而认定被上诉人一方可以永远侵占上诉人商铺，永远不向上诉人支付逾期腾房占有使用费的经济损失认定是错误的。本案系因房屋买卖合同引起的纠纷，上诉人在被上诉人星苑房地产公司、驰张房地产咨询襄阳分公司策划代理虚假宣传的欺骗下，购买了拉美步行街商铺，但由于被上诉人加盖了违章建筑并非法占用土地、外墙；在2012年8月27日当时房屋内部场地被货架占用，公共厕所等被光大银行襄阳分行非法占有；一、二、三楼公共通道被光大银行襄阳分行非法占有；外墙、公摊等部位被光大银行襄阳分行非法占有；外墙被建行襄阳广场支行占有，被上诉人无法交付符合广告和合同要求的商品房并继续占用房屋，各方之间产生的是不定期房屋使用关系，三原审被告应该承担占用上诉人商铺及场地，不能交付商铺的责任，应该承担上诉人诉称的支付逾期腾房占有使用费的损失。被上诉人光大银行襄阳分行负有腾房义务，在没有腾房的情况下，应该承担占用房屋公摊、外墙等部位而产生的逾期腾房占有使用费损失，被上诉人建行襄阳广场支行系商品房外墙等部位的使用人，已经违反了法律、法规、管理规约，损害了上诉人等人的合法权益，负有腾退义务。在没有腾退的情况下，应该承担占用房屋外墙等部位而产生的逾期腾房占有使用费损失。（三）原判适用法律错误。本案是一起因为房屋租赁产生的物权纠纷，应该适用物权法、合同法、最高人民法院相应司法解释，但原判却不适用与本案有关的规定，由此侵犯上诉人的物权。请求二审法院依法撤销原审判决；改判支持上诉人的全部诉讼请求。一审、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人拉美商业管理公司答辩称：（一）上诉人称原审判决证据不足、认定事实错误，其核心内容为“非法占有、无法交付”，非法占有是侵权关系，无法交付是违约法律关系，这与上诉人的诉讼请求不相符。（二）上诉人称原审判决适用法律错误，但未指出何处适用法律错误。（三）拉美商业管理公司与上诉人是委托租赁关系，委托租赁合同已经到期，拉美商业管理公司已经以公告和书面方式通知业主不再续租，部分业主已经签收，拉美商业管理公司没有继续占有和使用上诉人商铺，不存在支付占用费的问题，上诉人所谈的无法交付、非法占有的法律关系与本案的房屋租赁合同纠纷属不同法律关系，不在本案审查范围。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人星苑房地产公司答辩称：（一）上诉人称原审判决证据不足、认定事实错误，其核心内容为“非法占有、无法交付”，非法占有是侵权关系，无法交付是违约法律关系，这与上诉人的诉讼请求不相符。（二）上诉人称原审判决适用法律错误，但未指出何处适用法律错误。（三）星苑房地产公司与上诉人是房屋买卖合同关系，无租赁关系，本案审查的是房屋租赁关系，星苑房地产公司不是适格主体。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人光大银行襄阳分行答辩称：我行与拉美商业管理公司签订的租赁协议，与本案无关。被上诉人建行襄阳广场支行答辩称：我行所用房屋是自己购买的，与本案无关。经二审审理查明：一审判决所认定的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明：郑维存系星苑房地产公司的工作人员。本院认为，上诉人杨玉荣、吴仁良与被上诉人拉美商业管理公司之间系房屋租赁关系，与被上诉人星苑房地产公司之间系商品房买卖合同关系，与被上诉人驰张房地产咨询襄阳分公司、光大银行襄阳分行、建行襄阳广场支行之间若有侵权行为则为侵权关系。一审中经法院释明，上诉人杨玉荣、吴仁良明确表示选择租赁关系主张权利，原审法院基于租赁合同关系审理本案，适用法律正确。上诉人杨玉荣、吴仁良与被上诉人拉美商业管理公司就涉案商铺签订的《委托租赁协议》合法有效。租期内，双方履行了各自的合同义务，租期届满后，被上诉人拉美商业管理公司负有返还租赁物的义务。本案中，租期届满之前，被上诉人拉美商业管理公司采取了报纸公告、直接送达、邮寄送达等方式告知上诉人等业主其不再续租或承租，业主可于租期届满前办理商铺清收手续。租期届满后，上诉人未接收涉案商铺，被上诉人拉美商业管理公司也未直接使用商铺或将商铺转租他人使用，涉案商铺一直处于空置状态。被上诉人拉美商业管理公司虽将涉案商铺所在楼栋出入口锁闭，但这是因涉案商铺属于整栋建筑物中尚未进行独立分割的局部空间，而整栋建筑物及其附属不动产涉及数百户业主的利益，客观上存在着管护的需要，不属于被上诉人拉美商业管理公司恶意占有、拒绝交付。至于涉案商铺是否应当分割，是否符合商品房买卖合同约定和广告宣传的交付条件，均不是租赁合同纠纷审查的范围。被上诉人拉美商业管理公司按照租赁开始时的未分割状态返还商铺未违反租赁合同义务。故上诉人主张被上诉人拉美商业管理公司逾期腾房，要求拉美商业管理公司赔偿逾期腾房占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人星苑房地产公司、驰张房地产咨询襄阳分公司不是租赁合同相对人，也未占有使用涉案商铺，上诉人要求两公司承担逾期腾房责任，没有合同和法律依据，本院也不予以支持。涉案商铺属于整栋建筑物的一部分，各业主对所处的建筑物楼栋及相关附属不动产等物业享有的是建筑物区分所有权，对外墙、楼梯、电梯、通道等共有部分享有共有权和管理权。若业主将其专有部分出租，其对共有部分所享有的权利承租人亦同时享有。故被上诉人光大银行襄阳分行基于与其他业主之间的租赁关系，被上诉人建行襄阳广场支行基于物权关系使用涉案商铺所在建筑物外墙、公摊等部位并不违法。加之上诉人要求被上诉人拉美商业管理公司、星苑房地产公司、驰张房地产咨询襄阳分公司承担逾期腾房责任的理由不能成立，故其要求两家银行在受益范围内对上述三被上诉人应承担的逾期腾房责任承担连带责任，没有法律依据，本院亦不予以支持。上诉人上诉还称，被上诉人星苑房地产公司、驰张房地产咨询襄阳分公司、拉美商业管理公司存在共谋虚假宣传、非法销售、欺骗购房者等行为，导致现在商铺、场地被被上诉人占用，无法交付符合广告和合同要求的商品房，以及商铺的土地使用权被星苑房地产公司从50年缩水为40年，被上诉人拉美商业管理公司、星苑房地产公司、驰张房地产咨询襄阳分公司事前承诺的招商工作无法兑现等等，由此导致本案纠纷。由于交付符合房屋买卖合同约定和广告宣传的商品房，与本案租赁关系不属于同一法律关系，本案不予审理。综上，上诉人杨玉荣、吴仁良的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。被上诉人驰张房地产咨询襄阳分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由上诉人杨玉荣、吴仁良负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 杨斌福审判员 任 侨二〇一四年五月十五日书记员 张建设