广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终108号 上诉人（原审被告）：河池市金辉房地产有限责任公司，住所地：广西河池市城东路**，统一社会信用代码：91451200718852261B。 法定代表人：黄光华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫先益，广西纵华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：覃涨，男，1966年10月10日出生，毛南族，住广西河池市金城江区。 上诉人河池市金辉房地产有限责任公司（以下简称“金辉公司”）因与被上诉人覃涨商品房预售合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2018）桂1202民初1522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 金辉公司上诉请求：一、撤销金城江区人民法院（2018)桂1202民初1522号民事判决，改判驳回被上诉人覃涨的一审诉讼请求;二、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决对相关事实未能查明，应予纠正。一、2017年1月，被上诉人在满足交房条件时已及时多次电话通知上诉人前来办理房屋交接手续，可是上诉人以工作忙没有时间，今天出差这里明天出差那里等各种借口为由，故意拖延时间不来办理房屋交接手续。而其他业主均按要求和物业管理的相关规定办理了交接手续。不能否认是被上诉人的故意行为所致。二、按照房屋交接业主入伙时物业管理的手续流程规定，业主入住必须按以下流程办理房屋交接手续：⑴核对业主购房合同的真实身份；⑵签订前期物业服务协议管理规约；⑶填写业主档案管理资料；⑷回答和解释业主对填写各项资料的询问；⑸办理相关缴费手续；⑹发放钥匙并双方共同验收房屋；⑺填写房屋交付验收表；⑻业主签名领取到发放的房屋建筑质量说明书和建筑质量保证书及其他物品。2017年1月，被上诉人接到上诉人的交房通知后，迟迟不前来办理交接手续，故意拖延长达1年4个月。直至2018年5月3日，被上诉人才匆匆忙忙前来要接收房屋。但此前上诉人按规定已将房屋交由楼盘的物业管理公司管理对接。可是2018年5月3日被上诉人到来时，又竟然拒绝按业主入住交接手续流程办理，拒绝签订“前期物业服务协议管理规约”，特别是拒约缴纳物业相关费用，因此未能得到发放钥匙交接房屋。综上所述，被上诉人未能接收房屋，完全是被上诉人的个人行为所致，不存在上诉人不满足交房条件和不予其交房的事实。依据过错责任的原则，未能交接的责任应当由被上诉人自行承担，特依法提起上诉，请依法判处。 覃涨辩称，2017年1月金辉公司电话通知被上诉人交房时房屋尚不具备合同约定的交房条件，涉案房屋所在的楼盘到9月份才通过消防验收，但此时金辉公司没有通知被上诉人收房，2018年5月3日去收房时物业公司以被上诉人不缴纳物业费为由没有把房屋钥匙交付给被上诉人。请求法院公正判决。 覃涨向一审法院起诉请求：1、判令金辉公司”支付从2016年1月1日起至2018年6月19日止共900天逾期交房违约金52839元（按全部已付房款总额的日1.5/10000计算，2018年6月20日以后逾期交房违约金计算至金辉公司”履行交房义务之日止）给覃涨；2、判令金辉公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年5月29日，覃涨、金辉公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：金辉公司将河池市任香路旁市体育训练馆北面金旅国际投资大厦第10层2单元2-1002号房出售给覃涨，总价款共计391400元。合同第十条约定，交付时间和条件：出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备：1、取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》；2、建筑工程竣工规划验收合格单；3、取得物业承接查验备案证明的房屋交付给买受人使用，不符合1、2、3种条件时，出卖人按照合同附件十四约定的条件交房，附件十四：1、交付使用条件：排除本合同第十“交房时间和条件”的约定，按以下约定条件将商品房交付买受人使用：（1）在行政主管部门监督下，该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方签字建筑单体验收合格；（2）经消防管理部门、电梯安装监管部门验收合格。合同第十三条约定，该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点及应当携带的证件双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按十二条处理。合同第十二条：逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订以后，覃涨支付了购房款391400元。 2018年5月3日，覃涨在房产交接书上签字，交接书主要确认金辉公司于2018年5月3日将出售房屋交付给覃涨，金辉公司确认已收到房屋的钥匙，并在钥匙领取表上签字。该房产交接书一式两份。原、金辉公司各收持一份。覃涨在庭审中陈述，覃涨签订了房产交接书以后，金辉公司没有交付房屋钥匙给覃涨，因此覃涨从金辉公司处领回应由金辉公司收持的房产交接书。金辉公司亦认可未将房屋钥匙交付给覃涨使用。 一审法院认为，覃涨、金辉公司签订的合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当遵守和履行。关于金辉公司是否构成逾期交房及是否应支付逾期交房违约金的问题。覃涨、金辉公司双方在平等、自愿的基础上于2015年5月29日订立《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》已就交房时间、逾期交房违约责任等事项作出明确书面约定，故该商品房的交房时间、交接手续、逾期交房违约责任等均应按照《商品房买卖合同》执行。合同约定金辉公司交付房屋的时间为2015年12月31日，金辉公司未按照合同约定采用书面通知的方式通知覃涨办理房屋交接手续，覃涨于2017年1月接到金辉公司电话通知后，于2018年5月3日到金辉公司处办理房产交接手续时，金辉公司未按照约定将房屋钥匙交给覃涨，因金辉公司未履行交付义务，导致覃涨至今不能居住使用房屋，故金辉公司应承担相应的违约责任。金辉公司应承担逾期交房的违约金按合同约定的房款391400元的日万分之1.5计付，从逾期交房之日起即2016年1月1日计算至金辉公司履行交房义务之日止。现覃涨请求金辉公司支付从2016年1月1日起至2018年6月19日止共900天逾期交房违约金52839元（391400元×1.5/10000×900天=52839元）及2018年6月20日以后逾期交房违约金计算至金辉公司履行交房义务之日止的诉请，有法律及事实依据，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决：由金辉公司支付给覃涨从2016年1月1日至2018年6月19日的逾期交房违约金52839元，2018年6月20日至金辉公司履行交房义务之日止的逾期交房违约金，以391400元为基数，按日1.5/10000计付。案件受理费1121元，减半收取561元（覃涨已预交），由金辉公司承担561元。 金辉公司二审期间提交广西信华物业服务有限公司出具的《关于金旅大厦二单元1002覃涨业主未收房情况说明》一份，拟证明办理房屋交接时，覃涨拒绝签订《前期物业服务协议》、《业主临时规约》、《消防防火责任书》及缴纳相关物业服务费等收房流程，以致该房屋未能办理交接，是其个人行为所致。覃涨质证认为，金辉公司以其不交前期物业服务费故而拒绝将钥匙交付，并非其拒绝收房。本院认为，根据双方合同的约定，在房屋可交付后，金辉公司只有在买受人未付清房屋价款及不交首期专项维修资金的情况下方可拒绝交付房屋，而金辉公司提供的该份情况说明不能证实发生了金辉公司可拒绝交房的事由，该证据不能证明其目的，不予认定。 庭审后第二日即2019年2月22日，覃涨收到金辉公司交付的涉案房屋钥匙。 经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。 二审另查明，合同附件十四补充协议约定：1、交房使用条件：排除本合同第十“交房时间和条件”的约定，按以下约定条件将商品房交付买受人使用：（1）在行政主管部门监督下，该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘查单位五方签字建筑单体验收合格；（2）、经消防管理部门、电梯安装监管部门验收合格。 再查明，河池市公安消防支队于2017年9月25如对“金旅国际投资大厦”建设工程的消防工程进行复验，并于2017年9月29日出具《建设工程消防验收意见书》，意见为验收合格。 本院认为：一审认定覃涨与金辉公司签订的商品房预售合同有效正确，本院予以确认。金辉公司2017年1月电话通知覃涨收房时，房屋并未达到合同约定的交房条件，通知方式也不符合合同约定，之后涉案房屋所在的“金旅国际投资大厦”通过消防验收后，无证据证实金辉公司已书面通知覃涨收房，至2018年5月3日双方拟办理交房手续时，金辉公司以覃涨拒绝签订前期物业服务协议、管理规约、拒绝缴纳物业相关费用而拒绝向覃涨交房，但金辉公司提供的证据不足以证实其拒绝交房符合合同约定，故金辉公司未按合同约定交房，已构成违约，应依约承担违约责任。另外，二审庭审后即2019年2月22日金辉公司已将房屋钥匙交付覃涨，覃涨对房屋已经可以进行管理使用，视为收房。根据合同约定，金辉公司应于2015年12月31日交房，但金辉公司直至2019年2月22日才交房，已逾期1148天，应承担向覃涨支付逾期交房违约金67399元（391400元×1.5/10000×1148天=67399元）的违约责任。 综上所述，金辉公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审期间出现新的事实，本院根据新的事实，对一审判决主文进行变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 变更河池市金城江区人民法院（2018）桂1202民初1522号民事判决主文为：由上诉人河池市金辉房地产有限责任公司支付给被上诉人覃涨逾期交房违约金67399元， 二审案件受理费1121元，由上诉人河池市金辉房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘嘉芳 审判员  吴利萍 审判员  黄忠任 二〇一九年三月四日 书记员  韦世玉 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定基本事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。