河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书（2013）丛民初字第2843号原告苗向阳。委托代理人郭保良，河北十力律师事务所律师。委托代理人田晖，河北十力律师事务所律师。被告邯郸市锦江房地产开发有限公司（以下简称锦江房地产公司）。住所地：邯郸市丛台区人民东路**招贤大厦**。法定代表人王建平，该公司董事长。委托代理人李岩，河北浩博律师事务所律师。原告苗向阳诉被告锦江房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，原告于2013年8月27日诉至本院，本院受理后依法组成合议庭，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告苗向阳的委托代理人郭保良、田晖，被告锦江房地产公司委托代理人李岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苗向阳诉称，2007年10月10日，原告与被告锦江房地产公司签订购房协议，购买了位于丛台区联纺路与浴新街交叉口东南角锦江花园6号楼1单元20层2002号商品房，建筑面积为104.55平方米，合同约定该房屋2800元／平方米，合价292740元，协议约定建筑周期为28个月，即2010年6月12日交房。并且被告使用格式合同，在第九条约定了各种配套设施费，这些费用是不允许收取的费用，都应当包含在房价中。此后，原告按照合同的约定办理个人住房按揭贷款，交纳了首付款。但2010年6月12日，被告并未按约定交房，不得已原告只能在附近租房居住。时至今日，虽经原告多次催告，被告仍不能交房。故请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约损失46420元（按同地段同类房屋租金12元／月／平方米计算至2013年7月12日，后变更为计算至被告实际交房之日止）；确认原告与被告签订的购房协议书第九条关于配套设施费的约定无效；诉讼费由被告负担。原告苗向阳为证实所述事实，举证出以下证据：1、2007年10月10日签订的购房协议书，证明根据协议书约定，被告自2010年6月12日起至今未交房，已经是违约行为，第九条约定的配套设施费应属无效；2、2009年7月11日原告交款收据1份计192740元及原告个人与工商银行签订的个人贷款、借款购房借款凭证1份，证明原告已经付清全部房款292740元。被告锦江房地产公司辩称，1、原告要求按照同地段、同类房屋租金支付逾期交房违约损失、无事实依据和法律依据。应按2009年签订合同时的约定，即按银行同期存款利率计算；2、配套设施的约定条款不应认定为无效。被告锦江房地产公司提交以下证据证明其辩称：2009年7月11日签订的购房协议书一份，证明逾期交房的期限及违约金计算方法，应从逾期交房之日即自2012年1月10日起计算违约金，按银行同期存款利率计算。经庭审质证认证，被告锦江房地产公司对原告苗向阳所举证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、关联性有异议，提出该协议书已被2009年双方签订的协议书更换。对证据2无异议。原告苗向阳对被告锦江房地产公司所举证据发表如下质证意见：2009年协议书不是原告真实意思表示，应以2007年的协议书为准。经审理查明，2007年10月10日，原告苗向阳预购被告锦江房地产公司位于锦江花园6号楼1单元20层2002号房屋，并向被告锦江房地产公司交纳了购房款88740元。2007年10月10日，原、被告双方签订了购房协议书。约定，原告苗向阳认购位于邯郸市锦江花园6号楼1单元20层2002号房屋；建筑面积104.55平方米；认购价格2800元／平方米，合价292740元，首付款为房屋总价30%，计88740元；建筑周期28个月，自2008年2月12日至2010年6月12日，如逾期未交房，按银行存款同期利率补偿利息；配套设施费：暖气：80元／平方米；煤气：3460元／户；防盗门：1000元；楼宇对讲：600元；地；地下室00元／平方米；维修基金：房价×2%。2009年7月11日，被告锦江房地产公司将2007年10月10日签订的购房协议和2007年10月10日开具的购房款收据收回，与原告苗向阳签订了购房协议书，并在建筑周期条款中补充约定，建筑周期为28个月，自签订协议之日起两年半交房，如逾期未交房，按银行存款同期利率补偿利息；在配套设施费条款中补充约定，以交房时现价为准。原告苗向阳依据2009年7月11日的购房协议书交纳了第二次购房款104000元后，被告锦江房地产公司为原告苗向阳开具了192740元的购房款收据。2009年7月27日，原告苗向阳从中国工商银行邯郸车站支行贷款100000元转给被告锦江房地产公司。至此，原告苗向阳已将全部购房款292740元付给被告锦江房地产公司。被告锦江房地产公司至今未将房屋交付给原告苗向阳。原告苗向阳认为，被告锦江房地产公司逾期交房违约应赔偿违约损失、购房协议书中配套设施费的约定无效，故争议成讼。本院认为，原、被告双方于2007年10月10日签订购房协议书之前，原告苗向阳已向被告锦江房地产公司交纳了购房首付款88740元。2009年7月11日签订购房协议书后，部分变更了购房协议内容，原、被告双方应以该购房协议书的约定履行协议义务。该协议第五条约定，建筑周期为28个月，自签订协议之日起两年半交房，如逾期未交房，按银行存款同期利率补偿利息。依据该协议约定，被告锦江房地产公司应于2012年1月10日交房房屋，且被告锦江房地产公司至今未将房屋交付给原告苗向阳，明显违反了双方购房协议书中约定的交付期限，应承担违约责任。关于违约金的计算方法，原告苗向阳请求按同地段同类房屋租金12元／月／平方米计算；被告锦江房地产公司请求按双方合同约定银行存款同期利率计算。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”原、被告双方在购房协议书中明确约定，如逾期未交房，按银行存款同期利率补偿利息。被告锦江房地产公司实际收取原告苗向阳购房款292740元，应于2012年1月10日交付房屋且至今未交付，应向原告苗向阳支付购房款292740元自2012年1月11日起至实际交付房屋之日止的银行利息，该利息参照中国人民银行同期存款的利息在本案执行程序中另行计算。关于原、被告双方购房协议书中约定配套设施条款效力问题，邯郸市建设局、邯郸市城乡规划局、邯郸市住房保障和房产管理局、邯郸市物价局于2013年6月21日联合印发的《邯郸市主城区回迁房、商品房建设若干问题的政策解释》第十三条第二项规定：①售房合同（协议、认购书等）明确约定房价内不含“双气费”的，不属于重复收费；②售房合同（协议、认购书等）没有约定“双气费”事项的，视为房价中包含“双气费”，不得再收。原、被告双方签订的购房协议书中明确约定了暖气、煤气、防盗门、楼宇对讲、维修基金等，应视为房价中不包含“双气费”。故原告苗向阳要求确认购房协议书中约定的配套设施费无效之诉讼请求不能成立，应予驳回。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、被告邯郸市锦江房地产开发有限公司向原告苗向阳支付购房款292740元自2012年1月11日起至实际交付房屋之日止的银行利息，该利息参照中国人民银行同期存款的定期利息在本案执行程序中另行计算。二、驳回原告苗向阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费721元，由被告邯郸市锦江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  叶军华代理审判员  孟伟彬代理审判员  张书艳二〇一四年五月十三日书 记 员  宋 洁附相关法律条文1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者赔偿额可以参照以下标准确定逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）一合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。