河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）商民三终字第46号上诉人（原审原告）王孝萍，女，1967年1月15日出生。委托代理人倪显利，男，1964年9月15日出生，系王孝萍之夫。委托代理人闫素梅，河南华豫律师事务所律师。上诉人（原审被告）林继云，女，1968年9月29日出生。委托代理人林霞，女，1973年2月27日出生。委托代理人赵志体，河南振商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）朱付娜，女，1985年12月3日出生。被上诉人（原审被告）高娜娜，女，1988年9月20日出生。被上诉人（原审被告）林霞，女，1973年2月27日出生。上诉人王孝萍、林继云与被上诉人朱付娜、高娜娜、林霞房屋租赁合同纠纷一案，王孝萍于2011年11月17日诉至商丘市梁园区人民法院，请求判令林继云、朱付娜、高娜娜归还房屋并赔偿其损失59250元。商丘市梁园区人民法院于2012年3月15日作出（2011）商梁民初字第2554号民事判决，王孝萍、林继云均不服，向本院提起上诉。本院经审理后，认为该案事实不清、证据不足，裁定发回重审。商丘市梁园区人民法院受理后，王孝萍变更诉讼请求：1、追加林霞为被告；2、林继云、朱付娜、高娜娜、林霞归还房屋并要求支付2011年10月1日至今的房租（每年88500元及利息）；3、林继云等四人赔偿其违约金16400元。商丘市梁园区人民法院再次作出（2013）商梁民初字第614号民事判决，王孝萍、林继云仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王孝萍及其委托代理人倪显利、闫素梅，上诉人林继云之委托代理人林霞、赵志体，被上诉人林霞到庭参加诉讼，被上诉人朱付娜、高娜娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2009年9月22日，王孝萍将闲置地及配房一间共约30平方米租赁给林继云改造使用（主房产权登记在王尚宇名下，配房无产权证，配房约10平方米，闲置地约20平方米），双方并签订了房屋租赁合同。合同约定：首次签订两年租赁合同，租金半年付一次，并需在上半年的最后一个月的月底前付清下半年的租金，第一年租金为28000元，承租方一次付清半年的租金为14000元，从次年起，每年租金为34000元。房屋改建及其产生的费用均由由承租方负责。合同签订后，林继云于2009年10月份对房屋进行了改建（将配房东墙打开，在闲置地及原有部分院墙的基础上，将房屋改建成约30平方米的营业性用房）。林继云于2009年11月份将房屋转租给朱付娜，涉案的30平方米房屋由朱付娜在使用。林继云将租金交纳至2011年9月30日。原审认为，合法的民事行为受法律保护，本案中各方当事人争议的房屋系未取得建设工程规划许可证而建造的房屋，在法庭辩论终结前仍未取得房产证，也没提交建设工程规划许可证，该房屋不能认定为合法建筑。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，确认王孝萍与林继云20**年9月22日所签订的房屋租赁合同无效；同理，林继云与朱付娜签订的转租合同亦属无效合同。本院参照合同约定的租金标准来确定王孝萍的损失（即每年租金为34000元，月租金为2833元）。王孝萍要求林继云赔偿其支付给汤文东的违约金16000元，无法律依据，不予支持。王孝萍请求林继云支付违约金400元，因租赁合同无效，双方不存在违约的问题，故违约金的诉请，不予支持。林继云、林霞辩称“王孝萍不是房屋的所有权人，诉讼主体不合法，并要求返还20平米房屋其已交的房租”，原审法院认为，王孝萍系本案诉争房屋的出租方和租金收取人，且林继云在租赁期间一直向王孝萍支付租金义务，林继云辩称王孝萍不是房屋的所有权人，诉讼主体不合法的理由不能成立。林继云辩称“租赁合同所涉诉的20平米房屋属其所有”。原审法院认为，林继云所改建的20平方米是在原有房屋、闲置地及院墙的情况下所改建的，故其认为改建部分属其所有的抗辩理由不成立，不予支持。王孝萍要求高娜娜、林霞承担责任，无事实及法律依据，不予支持。对于改建部分的改建费用，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，应从其约定，即由承租人承担。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决：一、林继云、朱付娜归还王孝萍30平方米的房屋，于判决生效后十五日内搬离。二、林继云自2011年10月1日起支付王孝萍每月2833元房屋占用使用费，至林继云归还王孝萍30平方米房屋时止，于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回王孝萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由王孝萍负担909元，林继云负担1491元。王孝萍不服原判上诉称：1、原审对上诉人王孝萍在出租前改造好的30平方米房屋及林霞是实际承租人未予认定不妥；2、原审对上诉人和被上诉人责任比例划分不清，没有支持上诉人因与第三人签订合同未履行违约金16000元及被上诉人逾期交付租金和擅自转租应承担的违约金400元；3、原审按原合同约定的租金判决不当。请求二审撤销原判，依法改判。林继云不服原判上诉称：1、原审对上诉人林继云在步行街老常委家属院东门南旁20平方米的土地上自建的房屋认定为王孝萍所有错误；2、原审在认定事实错误的情况下，显然不能适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条。请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人林霞未提交书面答辩意见，庭审中其以原审认定事实不清为由予以答辩，请求驳回王孝萍的上诉，撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人朱付娜、高娜娜未提交书面答辩意见，也未进行口头答辩。根据各方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：1、上诉人王孝萍对涉案的租赁房屋是否具有所有权或合法的使用权，其诉请应否全部予以支持；2、林继云是否为涉案房屋的实际承租人，原审判决其承担相关责任是否正确。各方当事人对本院归纳的焦点没有异议。二审中，上诉人王孝萍庭审中提交的证据材料有：一、（2013）商梁民初字第509号判决书一份，证明原审按现在租赁房屋价格计算林继云逾期支付的房租；二、商丘市市委办公室行政科出具的证明两份，证明涉案房屋及其土地由王孝萍之父管理使用；三、涉案房屋示意图一份，证明闲置地为一平方米左右。上诉人林继云质证认为，证据材料一（2013）商梁民初字第509号判决书与本案不具有关联性，不予质证；证据材料二市委行政科出具的两份证明，是王孝萍一方事先草拟的证明，行政科加盖该科的印章，该证据来源不合法，不具有真实性，不予认可；证据材料三涉案房屋示意图是王孝萍的委托代理人自行绘制，不具有真实性和客观性，且与一审提交的证据相冲突，不予认可。本院经审查认为，上诉人王孝萍提交的证据材料一（2013）商梁民初字第509号判决书未生效，不具备证据效力，证据材料二市委行政科出具的两份证明与林继云提交的行政科的证明相矛盾，证据材料三涉案房屋示意图系王孝萍单方绘制，不具有真实性，本院均不予采信。本院对涉案房屋出租情况进行了调查，现有如下调查材料：1、吕某某调查笔录一份，其称涉案租赁房屋（一大间）目前的租金为65000元／年；2、张某某调查笔录及其与林继云签订的租赁合同各一份，均证实涉案租赁房屋（一小间）目前的租金为49000元／年；3、高娜娜调查笔录一份，其于2010年夏天租赁涉案房屋（一大间），租金为50000多元。期间林继云向法院提交2013年4月12日、7月14日和2014年4月15日商丘市火车站广场管理处向其开具的三张票据，收取国有土地租金分别为1000元，证明涉案房屋并已向有关部门交纳了租金，与王孝萍没有关系。上诉人王孝萍、林继云质证后，均认可法院对吕某某、张某某、高娜娜调查笔录的内容，林继云同时认可其于2014年3月4日和张某某签订的房屋租赁合同。上诉人王孝萍认为林继云向法院提交的三张票据与本案无关，且三张票据不一致，火车站管理处无权收取国有土地租金。本院经审查认为，上诉人王孝萍、林继云对吕某某、张某某、高娜娜调查笔录的内容均认可，同时林继云承认其于2014年3月4日和张某某签订的房屋租赁合同。上述证据对涉案房屋具有关联性、真实性，且上诉人均予以认可，本院予以采信。对林继云提交的三张票据与本案不具有关联性，且对方不予认可，本院不予采信。本院经审理查明涉案房屋目前的承租人为吕某某、张某某。本院经审理查明的其他事实与原审认定事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，王孝萍与林继云于2009年9月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定王孝萍将闲置土地（约20平方米）及配房（约10平方米）租给林继云改建使用，改建费用由承租方负担，该合同已履行。王孝萍租赁给林继云之前对涉案房屋及土地一直占有、使用，经林继云改建后的房屋，王孝萍未提供涉案的房屋经主管部门批准建设的证据，证明其出租的房屋（包括改造）为合法建筑，故王孝萍与林继云签订的《房屋租赁合同》为无效合同。上诉人林继云称对20平方米空闲地由自己改建房屋，王孝萍无使用权的理由不能成立，上诉人王孝萍称对其空闲地及配房改建后租赁给林继云的理由亦不能成立。双方所签订的《房屋租赁合同》虽为无效合同，但该合同客观上已经履行，林继云已实际取得涉案房屋的占有、使用、支配等用益物权。鉴于王孝萍与林继云签订的《房屋租赁合同》无效，林继云亦无权将房屋转租给朱付娜，其与朱付娜的转租合同亦应认定为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。二审期间，王孝萍向法院提交对涉案房屋租赁价格进行评估，因其未在原审举证期限内提出，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款的规定，故二审不予准许。林继云实际占用诉争房屋至今，王孝萍因此遭受经济损失，林继云应承担相应责任，应当向王孝萍支付其占有使用诉争房屋期间的使用费，参照目前涉案房屋租金为每年118000元，结合当事人履约的情形，对王孝萍主张林继云赔偿其每年88500元的诉请予以部分支持，本院酌定为70800元／年。原审按合同约定的年租金34000元予以确定偏低，本院予以变更。因王孝萍与林继云签订的《房屋租赁合同》和林继云与朱付娜签订的转租合同均无效，原审判决不予支持王孝萍诉请16400元违约金并无不当。目前，涉案房屋承租人为吕某某、张某某，原审判令朱付娜向王孝萍归还涉案房屋不当，本院予以纠正。综上，原审认定基本事实清楚，但判令朱付娜向王孝萍归还房屋及对王孝萍应得房屋使用费的认定不当，本院予以纠正。上诉人王孝萍的部分上诉理由成立，本院予以支持，上诉人林继云的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持商丘市梁园区人民法院（2013）商梁民初字第614号民事判决第三项，即驳回王孝萍的其他诉讼请求；二、变更商丘市梁园区人民法院（2013）商梁民初字第614号民事判决第一项为：林继云于本判决生效后十日内归还租赁王孝萍30平方米的房屋；三、变更商丘市梁园区人民法院（2013）商梁民初字第614号民事判决第二项为：林继云支付王孝萍房屋占用使用费70800元／年，自2011年10月1日起至林继云归还30平方米的房屋止，于本判决生效后十日内履行完毕；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2240元，上诉人王孝萍负担1120元，上诉人林继云负担1120元。本判决为终审判决。审 判 长  王保中代理审判员  刘玉杰代理审判员  刘瑞英二〇一四年五月二十日书 记 员  田英杰