内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2019）内08民终158号上诉人（原审被告）：巴彦淖尔市天政房地产开发有限责任公司。负责人：翟某，董事长。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古子阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁某，个体户，住内蒙古自治区。上诉人巴彦淖尔市天政房地产开发有限责任公司（以下简称天政房地产公司）因与被上诉人丁某拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2018）内0823民初3039号民事判决向本院提起上诉。本院于2019年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。上诉人天政房地产公司的委托诉讼代理人刘某，被上诉人丁某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人天政房地产公司上诉称：1、请求贵院依法撤销(2017)内0823民初3039号民事判决，依法改判上诉人不予给付被上诉人违约金损失295538元。2、一审、二审案件受理费等由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。一、上诉人与被上诉人于2010年12月23日签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，该协议中没有约定房屋交付时间，也没有约定违约金。一审法院判决上诉人承担违约金没有事实和法律依据。被上诉人被拆迁的房屋属于住宅房屋，总占地面积112.66平米，其中房屋建筑101.74平米，院落面积10.92平米。当初拆迀时，被上诉人要求按照非住宅安置，否则不配合拆迁。在签订协议时上诉人作了很大的让步，为被上诉人置换了临街商业门店113平米。从以上拆迁安置对照可以看出，被上诉人己经得到了极大的回报。所以，上诉人在双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中才没有与被上诉人约定房屋交付时间，也没有约定违约金。上诉人不能再做出其他承诺，否则上诉人的拆迁成本更大，这也是双方签订合同时都知晓的，因被上诉人与秦建明、张秀梅等拆迁户是邻居，确属同时期同地段，但被上诉人也知道不能再对上诉人提出其他过分要求，所以所签合同是双方真实意思表示，应对双方都具有约束力。一审法院在本院认为中，查明双方合同未约定回迁安置房屋的交付时间，以同时期同地段秦建明、张秀梅与上诉人签订的协议为依据，判决上诉人承担逾期交房违约金没有事实和法律依据。二、一审法院依照《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第112条、第113条、第114条和最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第29条的规定进行判决，从引用法条看都是当事人约定了违约金的情形。但本案当事人并没有约定违约金，在没有约定违约金的前提下，对违约金数额的确定就更没有依据。况且本案就根本没有约定交付时间，上诉人都不具有违约行为。三、2017年7月，上诉人通知被上诉人领钥匙，因上诉人给被上诉人提供的××苑商业用房的建筑面积为145.04平方米，超出合同约定面积的面积差为32.04平方米，被上诉人同意接收房屋，但却不按合同约定支付面积差32.04平方米的房款差价。在此期间内，大多数回迁户均己按约定交付了差价费，领取了钥匙，但被上诉人却只想己方之利，不愿意支付超平米房款。所以，即使违约，也是被上诉人的行为违约。综上，因双方合同没有约定房屋交付期限，上诉人不存在逾期交房的行为，反而是被上诉人拒付房屋差价，不接收房屋引发纠纷。请求二审法院依法撤销(2017)内0823民初3039号民事判决书，依法改判被上诉人不予给付被上诉人违约金损失295538元。被上诉人丁耀文答辩称：首先，我认为一审判决合理、合法、实事求是，符合法律以事实为依据的基本原则，也体现了法律的公平、公正性。下面，我就上诉方提出的几点上诉理由提出自己的答辩意见：一、关于上诉方提出的被上诉方拆迁房屋属于住宅房屋，与事实不符。1999年3月份我对所居住的凉房进行了翻建，作为营业门店，建筑面积为68.14m2,产权证也为营业用途（有乌拉特前旗房管局2000年3月颁发的产权证为证），住房面积为43.39m2。随即于1999年秋天开了“香八方骨头馆”，住房也相随用于食堂营业，一直到拆迁为止。二、上诉方提出在拆迁安置补偿中，被上诉人得到极大的回报，未约定房屋交付时间，也没有约定违约金。被上诉方认为也与事实不符。一是全旗的棚户区改造项目明确统一规定临时安置期为一年，这也是很明确的规定了回迁房交付的时间，上诉方也是很清楚的。二是棚户区改造拆迁过程中，开发商通过行政手段对拆迁中所涉及的干部职工不断施压，通过行政手段要求干部职工带头签订协议，这也明显地在一定程度上干扰和限制了被上诉人的正常诉求和意愿。而为响应全旗的棚户区改造，我们一方面相信组织，另一方面也相信开发商是诚信的，能按时交付回迁房，并带头签订了合同。而且合同约定我为第三户优先选门点回迁（一审判决中己提到），但是直到现在为止，我仍为最后一户门点回迁户。其三，棚户区改造是一个整体的项目，而且非我们双方之间单方面所实施的一个项目。其他上百户多拆迁户所签订的回迁期限均为一年，最多的18个月。而就因为被上诉方未签订回迁时间，而对我单方面的采取无时间限制交付回迁房，我认为这是不合理、不合法的。难道未约定回迁时间，开发商就可以无限期的交房吗？甚至以此为由，可以无限延长交房时间吗？其四，与我同地段、同时期签合同的秦建明（我们住前后院）所约定的交房时间为2012年6月20日（签合同时间为2010年12月24日，判决书中已写明），并约定每迟交一天补偿营业损失300元，而且秦建明的回迁门点已在上诉法院判决后，交付使用（秦建明的回迁门点比回签合同面积大33.24m2)。做为同时期、同地段、同一个项目中所签订的合同，我认为无论在情理上，或法律上是可以参照执行的。而且“香八方骨头馆”在营业中也是人所皆知的，每天的营业收入至少也在2000元以上，我认为按每天149元（判决书按113m2回迁计算）的房租补偿我的损失已经是很低了。三、上诉方提到2017年7月通知领取回迁门点钥匙，我和秦建明是8月2日接到通知，随即我们到天政房地产公司协商领取钥匙事宜，当时经办人按照法定代表人的意见向我们提出超面积部分（我超面积32.04m2，秦建明超33.24m2)，要求每平方米支付2万元，我们未同意，此后我们又去交涉，天政公司部门经理杨凯通过与法定代表人翟某请示，最低价格为每平方米1.5万元，而且合同中所签订的违约金也不予承认。此间，我们要求与翟某见面协商，而翟某始终不与我们见面协商解决。（现在上诉方又上诉旗法院改口每平米要1.8万元）上诉人提到被上诉方不领钥匙，且不付超平米房款就是违约，我认为这是一种无视公理且蛮横不讲理的错误做法。难道开发商要多少，我们付多少，遵从其意愿就是不违约吗？而且从当前的市场来说，全前旗的门点每平方米1万元也无人问津，而且上诉方也没有同期同地段门点的交易实际，根本没有合理的事实依据。因此是不合理的，所以我们不得己诉请法律予以公平公正的解决。(我认为开发商近9年未交房，并且不愿意补偿我的营业损失，而他超出的平米就能随意要价，这是明显的不公道，良心何在？）综上所述，我认为一审判决上诉方应该补偿被上诉方营业损失295538元是实事求是、合情、合理、合法、公平、公正的。我相信，法律是最终能给出一个公正的判决的。丁某一审诉讼请求：1.请求依法判令天政房地产公司支付回迁置换的的位××旗商业底店（价值300000元）。2.请求依法判令天政房地产公司赔偿逾期交付商业底店违约金（从2012年7月1日计算至2017年12月30日，共34万元）。3.判令天政房地产公司从2018年1月起按每天168元承担至房屋交付之日止。4、由天政房地产公司承担评估费3000元。5、本案诉讼费由天政房地产公司承担。后丁某将违约金损失计算期间变更为从2012年7月1日计算至2017年12月31日。2018年1月1日以后的租金损失保留诉权。经一审审理查明：2010年12月23日，丁某与天政房地产公司签订一份甲方为天政房地产公司，乙方为丁某的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定第二条：双方选择房屋产权调换的方式进行房屋拆迁补偿，第十二条违约责任逾期搬家每延迟一天，扣除补偿款300元。同时约定，甲方提供位于××苑商业门店113平方米（从一层到二层，每层65平方米）作为乙方非住宅回迁安置房屋，注：乙方第三位优先选择回迁门店位置，17平方米按开盘价优惠300元。同时查明，双方均认可，天政房地产公司给丁某提供的××苑商业用房，建筑面积为145.04平方米，天政房地产公司自认其于2017年7月份要求丁某接收上述房屋。另查明，内蒙古景通房地产评估有限公司出具的内景通估字（2018）第115号房产估价报告，报告中指出乌拉特前旗乌拉山镇紫云嘉苑86号商业房2012年7月1日至2017年12月30日期间租金为34万元。另查明，2010年12月24日，张秀梅、秦建明与天政房地产公司签订一份甲方为天政房地产公司，乙方为张秀梅、秦建明的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定第二条：房屋拆迁补偿选择房屋产权调换的方式进行房屋拆迁，第十二条：违约责任甲方于2012年6月20日前将乙方回迁楼房（门店）交付乙方使用，被告天政房地产公司给张秀梅、秦建明提供的××苑商业用房，建筑面积为139.24平方米。一审法院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案中，丁某与天政房地产公司于2010年12月23日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议，合同依法成立，应当受到法律保护。天政房地产公司没有履行交付房屋的合同义务属违约，应当承担民事责任。在庭审中，双方均认可丁某的××苑商业用房，同时丁某自愿接收没有经过综合验收的已建成的××苑商业用房，故对丁某要求天政房地产公司交付紫云嘉苑B3号楼86号商业用房的诉讼请求，予以支持。对于丁某要求天政房地产公司承担逾期交房违约金（按照每天300元从2012年7月1日起计算至2017年12月31日止）的诉讼请求，基于庭审查明的事实，双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议及协议附件》中未约定回迁安置房屋的交付时间，丁某可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，且同时期同地段拆迁户秦建明、张秀梅签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议及协议附件》中约定的房屋交付时间为2012年6月20日，同时这也与房屋拆迁安置补偿中房屋过渡期限为18个月的交易习惯相符合，结合内蒙古景通房地产评估有限公司评定的紫云嘉苑建筑面积为130平方米B3号楼86号的商业用房，2012年7月1日至2017年12月30日期间租金为34万元的结论，天政房地产公司应承担逾期交房违约金为295538元（34万元÷130平方米×113平方米），超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、被告巴彦淖尔市天政房地产开发有限责任公司于本判决生效后二十日内向原告丁某交付紫云嘉苑B3号楼86号商业用房；二、被告巴彦淖尔市天政房地产开发有限责任公司于本判决生效后二十日内给付原告丁某2012年7月1日至2017年12月30日期间的违约金损失295538元；三、驳回原告丁某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告巴彦淖尔市天政房地产开发有限责任公司负担。二审中天政房地产公司依法提交了新证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。天政房地产公司提供新证据。第一组证据：房屋拆迁估价报告书一份。举证意图：证明丁某被拆迁的平房是住宅，并不是商业用房。在2010年对其房屋准备进行拆迁时，经有资质的评估公司对丁某的平房进行了实地测算，房屋市场价为227521元。但实际置换时丁某取得了113平米的商业用房。总价款已得到2034000元。第二组证据：商品房预售许可证两份。举证意图：证明上诉人公司取得了预售许可证，可以开盘售楼，时间为2013年8月8日。第三组证据：天政房地产公司2013年8月9日房屋销售价格表一份。举证意图：证明回迁价18000元/㎡。第四组证据：天政公司与库明伟、李振峰《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份、紫云嘉苑领钥匙代收费明细表一份、领钥匙通知单一份、收据一份、物业费、垃圾清运费、装修保证金各一份。举证意图：证明被上诉人同时期、同地段，同意是临街商业用房的其他回迁户在2017年7月交纳了超平米房款差价，领取了房屋钥匙，每平米的市场价为18000元。同时证明在2017年7月回迁都办理了相关手续，领取了钥匙。丁某没有结清面积差价是其没有接收房屋的主要原因。第五组证据：天政公司与马玉珍《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份、紫云嘉苑领钥匙代收费明细表一份、领钥匙通知单一份、收据一份、物业费、垃圾清运费、装修保证金各一份。举证意图：同四号证据意图一致。第六组证据：郝林、尹炳凤、郑全仁、郑全胜、薛宽和、贺俊峰、康力电力、梁海深领钥匙代收费明细表、交款收据各一份。举证意图：证明上诉人同地段的回迁户都按开盘价补了差价，领取了钥匙。第七组证据：紫云嘉苑B3底店回迁房结算表一份。举证意图：与以上证据共同证明，和被上诉人同地段回迁户在2017年7月办理了相关手续后领取了钥匙。丁某没有结清面积差价是其没有接收房屋的主要原因。上诉人没有违约行为，不应当承担违约责任，且双方协议中也没有约定违约金。经质证，丁某对第一组和第二组证据的真实性认可，举证意图不认可。对第三组证据真实性和举证意图不认可。对第四组、五组、六组证据真实性认可，举证意图不认可和我没有关系。第七组证据的真实性和举证意图均不认可。本院对以上证据的真实性认可，举证意图不认可。庭审后天政房地产公司提供一份说明，证明2012年12月29日给丁某房屋租金4883元。2017年6月30日通知领钥匙。经质证，丁某是给付过安置费4883元，对领钥匙时间不认可。本院对该证据的数额认可，但应该是安置费，与本案不是同一法律关系，本院不予采信。庭审后丁耀文提供其拆迁房屋的房产证，证实其房屋是门店房。经质证，天政房地产公司对其证据认可，认为是一部分住宅，一部分住房。本院对该证据予以认定。经二审审理查明：二审庭审经询问：审：所有的房屋是什么时候开始交付的。上诉人代：所有的回迁户都是2017年7月份开始领钥匙。我们意见是同意给被上诉人房屋，但是需要被上诉人补差价，我们不承担违约金。被上诉人：我同意最多给每平米1万元补差价。经二审审理查明的其余事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为：根据天政房地产公司的上诉及丁某的答辩，总结本案争议焦点为：天政房地产公司是否应支付丁某违约金295538元。丁某与天政房地产公司于2010年12月23日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议，合同依法成立，应当受到法律保护。双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议及协议附件》中虽未约定回迁安置房屋的交付时间，但根据公平原则，天政房地产公司不能长期不予交付房屋。天政房地产公司二审提交的关于丁某住房评估及销售许可与本案不是同一法律关系。至于其他住户的相关办理手续，不能以其他住户领取钥匙来证明天政房地产公司尽到了及时交付房屋的义务。丁某可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，同时期同地段拆迁户秦建明、张秀梅签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议及协议附件》中约定的房屋交付时间为2012年6月20日，同时这也与房屋拆迁安置补偿中交付房屋需要一定的过渡期限的交易习惯相符合，结合丁某提供的其房屋产权证及所置换的房屋系门店房，且内蒙古景通房地产评估有限公司评定的紫云嘉苑建筑面积为130平方米B3号楼86号的商业用房，2012年7月1日至2017年12月30日期间租金为34万元的结论，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原审判决天政房地产公司承担逾期交房违约损失按房租损失为295538元（34万元÷130平方米×113平方米）合理，本院予以支持。综上所述，天政房地产公司的上诉本院不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元由巴彦淖尔市天政房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛爱萍审判员 杜 彬审判员 罗一民二〇一九年三月二十一日书记员 张 颖