山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2014）滕民初字第486号原告（反诉被告）任星宇，男，1982年3月24日出生，汉族，居民，住滕州市。委托代理人张俊海、渠成杰，山东滕国律师事务所律师。被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司，地址：滕州市。法定代理人李雷，董事长。委托代理人李鹏，男，1985年11月12日出生，汉族，该公司职员，住枣庄市市中区。委托代理人燕磊，山东法扬律师事务所律师。原告任星宇与被告山东善国房地产开发有限公司（以下简称善国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，善国公司提起反诉，经审查，符合法律规定，本院依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）任星宇及其委托代理人张俊海、被告（反诉原告）善国公司的委托代理人李鹏、燕磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）任星宇诉称，原、被告于2011年11月26日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告商品房一套，价值461255元，被告应于2012年4月30日交付房屋，合同还约定了被告每逾期一日交房，应按照原告已付房款的万分之一支付违约金，合同签订后，原告依约履行了全部合同义务。但被告却于2012年9月25日才将房屋交付原告使用。被告逾期交房148天，构成违约，原告诉请法院判令被告支付违约金6826元，并由被告承担诉讼费用。针对反诉部分，反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。双方签订合同时，反诉被告按照补充协议第四条第四款的约定已经提交了相关的贷款需要的手续，履行了合同义务，不存在违约情形。而贷款批准的日期反诉被告不可能实际控制。被告（反诉原告）善国公司辩称，原、被告之间商品房买卖合同真实存在，但被告不存在违约情形，不应当向原告支付违约金。反诉部分，反诉原告诉称，依据双方之间的合同，反诉被告应于合同签订后7日内支付剩余房款，而反诉被告逾期付款达39天，构成违约，应向反诉原告按未支付房款的日万分之一支付违约金。故提起反诉，诉请反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金1170元，并由反诉被告承担反诉费用。经审理查明，2011年11月26日，原告（反诉被告）任星宇与被告（反诉原告）善国公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的府东农贸市场（名仕豪庭）一期商品房一套及储藏室一间，总价款为461255元，同时约定出卖人应于2012年4月30日前交付房产。合同第十一条约定，逾期交房超过60日的，如买受人选择继续履行合同，“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。合同第十三条（三）2约定买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费、燃气初装费、有线电视初装费等相关费用，并于接收商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同补充协议约定买受人以按揭方式付款，应于2011年11月26日前交纳首付房款161255元，对于余款的支付时间，合同未明确约定，仅约定其余房款向银行申请按揭，最终获得数额以银行批准数额为准，如获得的贷款不足申请贷款数额时，买受人应在得到银行批复的7日内，按批准贷款与申请贷款的差额补足房款。买受人应于合同签订时提交完备的贷款按揭资料，如买受人7日内仍未提交完备的按揭资料的，则视为买受人逾期履行付款义务。逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日，双方继续履行合同的，自约定的应付款日期届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。合同签订后，原告（反诉被告）于2011年11月29日支付161255元，被告（反诉原告）为其出具161255元房款收据一张。2012年1月10日，原告（反诉被告）支付房款300000元，被告（反诉原告）为其出具300000元购房收据一张。原告（反诉被告）为证明被告（反诉原告）系逾期交房，提供其向物业公司交纳住宅专项维修资金的收据、物业费收据、向善国公司交纳确权费收据收据，其上日期记载均为2012年9月25日。经原告（反诉被告）申请，本院向名仕豪庭小区的物业公司、滕州市翔宇物业管理有限公司调取原告（反诉被告）领取房间钥匙的原始记录，该单位未予提供，仅提供了对原告（反诉被告）所购房产开始计收物业费的时间为2012年9月25日。被告（反诉原告）辩称善国公司是按照合同约定的期限交付的房屋，但未提供相应证据予以证明，亦未提交其他证据证明原告（反诉被告）逾期付款或逾期提供按揭贷款手续。另查明，被告（反诉原告）善国公司是一家房地产开发有限公司，对于涉案商品房办理了土地权属凭证并获得了建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、商品房预售许可等。其中关于名仕豪庭一期工程竣工日期的记载为2013年6月。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、房款收据、维修基金收据、确权费收据、土地使用权属证书复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件、首期物业费收取时间证明、庭审笔录等证据在卷为凭。本院认为，原、被告（反诉原告）之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、不违反法律、行政法规的禁止性规定，且被告（反诉原告）作为房地产开发单位获得了相应的开发、销售许可，具有相应资质，该合同合法、有效。买受人向物业公司交纳住宅专项维修资金的收据和物业费收据、向善国公司交纳确权费收据上日期记载均为2012年9月25日，该日期与原告（反诉被告）主张的被告（反诉原告）实际交房的日期相一致，与滕州市翔宇物业管理有限公司出具的收取原告（反诉被告）所购房产物业费的起始时间亦相一致。原告（反诉被告）于商品房出卖人向买受人交付商品房、买受人办理上房时，同时办理相关上房手续，符合合同约定，且被告（反诉原告）未提供证据证明其实际交房时间并未逾期，亦未提交证据证明有其他不可抗力或特殊原因的免责事由，且其提供的证据上记载的竣工日期与其主张亦相冲突，故本院认定被告（反诉原告）交房日期为2012年9月25日。而依据合同约定，被告（反诉原告）应于2012年4月30日前交付房产，故被告（反诉原告）逾期交房，构成违约。违约金计算方式应当按照双方合同约定的“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。被告（反诉原告）实际违约148天，原告（反诉被告）主张违约时间为148天，违约金6826元，有事实依据，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。双方《商品房买卖合同》约定买受人通过按揭贷款的方式支付房款，买受人应于2011年11月26日支付了首付款161255元，而买受人实际缴纳首付款时间为2011年11月29日，逾期3天，构成违约，违约金应以161255元为基数起算，计48.38元。对于余款，因双方并未约定具体的支付时间，仅约定买受人应于合同签订时提交完备的贷款按揭资料，如买受人7日内仍未提交完备的按揭资料的，则视为买受人逾期履行付款义务。被告（反诉原告）并未提供证据证明买受人逾期提交完备的按揭资料，买受人于2012年1月10日付清房款不能视为其违反了房款支付事项的相关约定，出卖人以此主张买受人逾期付款违约，并要求其支付逾期付款违约金的诉讼请求，与合同约定不符，本院不予支持。故原告（反诉被告）实际应支付违约金数额为48.38元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）任星宇逾期交房违约金6826元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、原告（反诉被告）任星宇支付被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司逾期付款违约金48.38元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。如果被告（反诉原告）或原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元由被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）任星宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本7份，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  刘 莉审 判 员  李纪增人民陪审员  李 寒二〇一四年六月三日书 记 员  陈 琛