福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第1535号上诉人（原审原告）傅月滨，女，1982年9月13日出生。委托代理人张振艺，男，1980年11月14日出生。被上诉人（原审被告）吴水山，男，1937年9月1日出生。委托代理人吴财民，男，1969年11月21日出生。被上诉人（原审被告）吴财民，男，1969年11月21日出生。被上诉人（原审被告）陈丽忠，男，1981年9月29日出生，系厦门市集美区鈱居房屋中介服务部业主。原审第三人邱金凤，女，1974年7月17日出生。委托代理人何壹川，男，1973年1月10日出生。原审第三人杨丽园，女，1976年6月13日出生。上诉人傅月滨因与被上诉人吴水山、吴财民、原审被告陈丽忠、原审第三人邱金凤、原审第三人杨丽园房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2014）集民初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傅月滨向原审法院请求判令：1、解除傅月滨与吴水山、吴财民、陈丽忠签订的房屋买卖居间协议书；2、吴水山、吴财民双倍返还定金6万元；3、陈丽忠对双倍返还定金承担连带责任。原审判决查明，吴水山与吴财民系父子关系。2010年12月3日，吴水山与厦门市后溪镇人民政府签订《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，通过产权调换方式获得包括本案讼争房产在内的安置房。讼争房产位于厦门火车站1号地块安置房2号楼A2103室，为仍在建设中的房屋，尚未办理产权证。2012年5月18日，吴水山与第三人邱金凤签订一份房产买卖协议，约定吴水山将讼争的位于厦门火车新站1号地块安置房2号楼A2103室的安置房出售给邱金凤，合同总价37万元。吴水山与第三人邱金凤于2012年6月6日在厦门市公证处就上述房产买卖协议办理了公证。厦门市公证处（2012）厦证经字第9030号公证书载明：“本公证处仅对上述协议中双方当事人签约行为的真实性予以证明，以保全证据”。第三人邱金凤已经将购买讼争房屋的价款37万元全部支付给吴水山。2013年10月8日，傅月滨作为买方、吴水山作为卖方、吴财民作为吴水山的代理人、陈丽忠作为中介方，共同签订一份房产买卖居间协议书，协议书第一条约定，吴水山将讼争的坐落于集美孙坂路火车新站1号地块安置房2号楼A2103室的房产出售给傅月滨。协议书第二条约定，房屋总成交价48万元，协议签订当日傅月滨支付3万元给吴水山。协议书第十二条约定，若吴水山中途悔约，应自违约之日起三日内将傅月滨已支付的购房款（不计利息）返还傅月滨，同时向傅月滨支付相当于双倍定金的违约金；若傅月滨中途悔约，吴水山应在接到通知书之日起三日内将傅月滨已付购房款（不计利息）返还，吴水山已收取的定金不予返还，直接转为违约金。第十八条约定，傅月滨与吴水山协商款分三次，第一次购房定金3万元整，第二次于2013年11月10日前双方到厦门市公证处做完买卖公证当日傅月滨支付购房款43万元整，另余款2万元支付时间是吴水山配合傅月滨顺利办完该套房产证，余款2万元一次性支付给吴水山。另查明，陈丽忠在介绍讼争房产给傅月滨之前，第三人杨丽园已告诉陈丽忠吴水山与第三人邱金凤已就讼争的房屋签订房屋买卖协议并予以公证的事实，但在吴财民代吴水山与傅月滨签订买卖居间协议书之前，吴水山、吴财民、陈丽忠、第三人邱金凤、第三人杨丽园皆未告知傅月滨该事实。原审判决查明以上事实，由傅月滨提交的厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书、房产买卖居间协议书、房产买卖协议、公证书、通话录音及庭审笔录予以证明。原审判决认为本案的争议焦点在于：傅月滨关于解除讼争房产买卖居间协议书并要求吴水山、吴财民、陈丽忠双倍返还定金的主张是否有事实及法律依据？傅月滨认为：1、吴水山早在2012年5月18日就已经将A2103房屋出卖给邱金凤，并在厦门市公证处对吴水山与邱金凤的签约行为作了公证。A2103房屋既然已经出卖，吴水山、吴水山已经无法履行《房屋买卖居间协议书》，其故意隐瞒事实，收取傅月滨购房定金侵犯了傅月滨合法利益。陈丽忠明知上述事实，故意隐瞒事实，欺诈傅月滨，应对返还定金承担连带责任。2、吴水山在卖房时未披露已经卖给第三人的事实，吴水山自始至终都说房子是自己的，故意隐瞒该事实；中介未向傅月滨披露该事实，一直说吴财民是房东，存在过错。3、吴水山一房多卖，根据物权法一物一权原则，会产生房屋归属权争议，吴水山故意隐瞒一房多卖事实，存在违约行为，所以傅月滨坚决不买，讼争的房产居间买卖协议应解除，吴水山应双倍返还定金。吴水山及吴财民认为：傅月滨没有提前跟中介说要一手的房子，既然没有说，那现在就应该买房子，合同应继续履行。陈丽忠认为：手续是完整的，是傅月滨反悔不买房子，傅月滨违约。手续可以办，应该按合同法继续履行合同。第三人邱金凤认为：因为房子没有盖好，所以只能公证。因此公证手续是完全可以取消的。现在是傅月滨单方面违约，其要求退还定金是没有道理的。合同应继续履行，但傅月滨要补差价。原审判决认为：一、关于傅月滨要求解除讼争房产买卖居间协议书的主张1、傅月滨与吴水山之间签订的房产买卖居间协议书系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制性规定，合法有效。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让，但该条款并非效力性强制性规定，不能据此认定本案讼争的房产买卖居间协议书无效。2、虽然在讼争的房产买卖居间协议书签订之前吴水山已经与第三人邱金凤就讼争的安置房签订了房屋买卖协议并进行了公证，但由于讼争的安置房为在建的房屋，尚未办理产权证，第三人邱金凤并未取得该房屋的产权。吴水山与第三人邱金凤仅就房屋买卖协议的真实性进行公证，并非就房屋产权过户进行公证，且房屋产权的过户事实上亦无法通过公证的形式完成。从讼争安置房的性质来看，将来讼争安置房的产权应先由被安置人即吴水山取得，吴水山或其继承人吴财民仍享有在将来取得房屋产权后对房屋的处分权，吴水山或吴财民仍可以在将来选择将该房屋过户给傅月滨，且吴财民亦当庭表示将来取得房屋产权后将选择向傅月滨过户，故吴水山就讼争的房产买卖居间协议书尚不存在根本违约及预期违约的行为从而导致傅月滨的合同目的无法实现。3、讼争的房产买卖居间协议书未就讼争安置房的交付事宜及吴水山“悔约”的情形进行明确约定。从该安置房的性质、现状及房产交易习惯来看，讼争安置房的交付应在被安置人吴水山取得该安置房的产权之后，吴水山及吴财民发生讼争房产买卖居间协议书约定的须双倍返还定金的“悔约”情形应指被安置人吴水山取得该安置房的产权之后未向傅月滨交付约定的房产、交付的房产不符合约定或是在具备房产交付条件之前明确表示不会向傅月滨交付讼争房产的情形。因讼争的安置房仍在建设中，吴水山尚未取得产权，亦未明确表示不会向傅月滨交付讼争房产，故根据讼争房产买卖居间协议书的约定，亦可认定吴水山及吴财民在本案庭审辩论终结前尚不存在上述“悔约”情形。4、吴财民、陈丽忠未如实告知傅月滨第三人邱金凤已与吴水山就讼争安置房签过买卖协议的事实，有违诚信，但除非吴水山或吴财民在取得讼争安置房产权后拒绝或无法向傅月滨交付约定安置房，否则上述未如实告知的事实尚未对傅月滨就讼争房产居间买卖协议享有的权利产生现实影响，亦难以认定已经构成欺诈及讼争房产买卖居间协议书第十二条约定的“中途悔约”。5、第三人邱金凤及吴财民、陈丽忠一致确认邱金凤与吴水山就讼争安置房签订房屋买卖协议并支付价款后，邱金凤又委托吴财民出售讼争安置房，且讼争的定金是由邱金凤收取，虽然第三人未提交委托书原件，傅月滨对上述事实亦不予确认，但第三人邱金凤在庭审过程中明确表示其仍要求傅月滨继续履行讼争的房产买卖居间协议书，其与吴水山之间房屋买卖合同公证可以取消，故即使如傅月滨主张讼争安置房存在“一房二卖”，另一房屋买卖合同的买方已表示不就讼争安置房的交付主张权利，因此傅月滨主张讼争安置房会因“一房二卖”产生权属争议缺乏事实依据。6、法律、行政法规并未明确禁止安置房的买卖，厦门市的房产政策亦未绝对禁止被安置人在取得安置房产权后进行过户，傅月滨未提交其他证据证明讼争的房产买卖居间协议书存在无法履行的情形，故讼争房产买卖居间协议书亦不存在因客观原因无法继续履行的情况。综上所述，傅月滨主张解除讼争的房产买卖居间协议书缺乏事实及法律依据，不予支持。二、关于傅月滨要求吴水山、吴财民双倍返还定金的主张因吴水山、吴财民就讼争的房产买卖居间协议书不存在该协议书第十二条约定的“中途悔约”行为，故傅月滨主张吴财民、吴水山双倍返还定金缺乏事实及法律依据，不予支持。陈丽忠作为讼争房产买卖居间协议书的居间人，虽然在开展中介业务的过程中未尽到如实披露房产信息的义务，但因出卖方即吴水山、吴财民无需承担双倍返还定金的违约责任，傅月滨基于其与吴水山之间的房屋买卖法律关系主张陈丽忠就吴水山、吴财民双倍返还定金承担连带责任亦缺乏法律依据，不予支持，傅月滨如果认为陈丽忠的居间行为损害其合法权益，应以居间法律关系另行主张权利。综上所述，原审判决认为，本案系因主张违约责任引发的房屋买卖合同纠纷。傅月滨与吴水山之间签订的房产买卖居间协议书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人都应按照合同约定全面履行自身义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”傅月滨主张解除讼争的房产买卖居间协议书，但吴水山就讼争的房产买卖居间协议书尚不存在根本违约及预期违约的行为从而导致傅月滨的合同目的无法实现，讼争安置房涉及的另一房屋买卖合同的买方即第三人邱金凤已表示不就讼争安置房的交付主张权利，讼争房产买卖居间协议书亦不存在因客观原因无法继续履行的情况，故傅月滨诉求解除讼争的房产买卖居间协议书缺乏事实及法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”傅月滨主张双倍返还其已支付的定金，但吴水山、吴财民就讼争的房产买卖居间协议书尚不存在该协议书第十二条约定的“中途悔约”行为，故傅月滨主张吴财民、吴水山双倍返还定金并基于其与吴水山之间的房屋买卖法律关系主张陈丽忠就吴水山、吴财民双倍返还定金承担连带责任缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回傅月滨的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由傅月滨承担。宣判后，傅月滨不服，向本院提起上诉。上诉人傅月滨上诉称，请求撤销原审判决，改判解除《房屋买卖居间协议书》并返还上诉人定金3万元。理由如下，按照协议约定，双方当事人应当对房屋买卖协议进行公证，但事实上只能作“保全证据”公证。并且讼争房产已出售给邱金凤，之前的买卖协议及公证书均未撤销，被上诉人故意隐瞒该事实。另外被上诉人还将讼争房产出售给案外人白清争并收取定金，目前白清争亦起诉被上诉人及第三人。原审判决认定讼争的买卖协议仍能继续履行没有法律依据。被上诉人缺乏诚信，多次收取他人购房定金，欺诈上诉人，原审判决不当，综上请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人吴水山、吴财民共同答辩称，对原审判决没有意见，只是帮朋友介绍卖房子。被上诉人陈丽忠未作答辩。原审第三人邱金凤述称，应当按照协议继续履行。原审第三人杨丽园未作陈述。经审理查明，各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，（2014）厦民终字第1586号上诉人白清争与被上诉人吴水山、吴财民、陈丽忠、杨丽园房屋买卖合同纠纷一案正在本院审理中，该案讼争房产与本案讼争房产相同。本院认为，讼争《房产买卖居间协议书》签订之前，吴水山已与第三人邱金凤就讼争的安置房签订了房屋买卖协议并进行了公证，吴财民、陈丽忠未如实告知傅月滨上述事实，有违诚信。且讼争房产还有出售案外人并收取定金、现纠纷未决的情况。故鉴于吴水山未如实告知上述事实的情况，违背诚实信用原则，作为讼争房产的买受人傅月滨有权对履行讼争房产居间买卖协议产生合理的怀疑，其主张解除《房产买卖居间协议书》合法合理，应予支持。傅月滨上诉请求返还定金3万元，放弃其原审的部分诉求，系行使自由处分权，本院依法予以准许。根据原审查明的事实，3万元定金由吴水山的代理人吴财民收取，故应由吴水山、吴财民共同承担返还定金3万元的责任。综上，上诉人的上诉请求及理由合法有据，予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致处理不当，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销厦门市集美区人民法院（2014）集民初字第215号民事判决；二、解除上诉人傅月滨与被上诉人吴水山、吴财民、陈丽忠签订的《房屋买卖居间协议书》；三、被上诉人吴水山、吴财民应于本判决生效后3日内返还上诉人傅月滨定金3万元；四、驳回上诉人傅月滨原审其他诉讼请求。本案一审案件受理费650元，由傅月滨负担325元，由吴水山、吴财民负担325元；二审案件受理费650元，由吴水山、吴财民共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  李向阳代理审判员  胡林蓉代理审判员  章 毅二〇一四年六月十日书 记 员  陈清强附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。