广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第283号上诉人（原审被告）：广州市共青河贸易有限公司。法定代表人：吴日成，职务：董事。委托代理人：周敏，广东任高扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗国泰，男，汉族，1952年7月21日出生，身份证住址广州市越秀区迎寿里****。上诉人广州市共青河贸易有限公司（以下简称共青河公司）与被上诉人罗国泰因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1996年11月20日，罗国泰（乙方）与广东广源工程公司（以下简称广源公司，甲方）签订了《房地产预售契约》，约定：甲方经批准，取得位于广州市南堤二马路36-42号地块的土地使用权，甲方在上述土地兴建商品楼，定名为京隆阁；该商品房为预售商品房，乙方向甲方预购该商品房的第15层13号，所购商品房的用途为住宅，该商品房的建筑面积为90.15平方米（含公共分摊面积为19.83平方米）；该预售商品房成交总价格为585975元；甲方应于1998年12月30日前，将该房地产建成并正式交付乙方使用，甲方保证该房地产正式交付乙方使用前，必须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格，在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；本契约经甲、乙双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效。该《房地产预售契约》于1997年9月11日在广州市房地产交易所办理了预售契约监证。合同签订后，罗国泰共向广源公司支付了574255.50元购房款。2008年5月26日，广州市国土资源和房屋管理局发出了《广州市国有土地使用权出让公告》，内容为：受越秀区人民法院委托，我局于2008年5月26日至2008年6月30日15时在广州市珠江新城华就路31号广州市房地产交易登记中心按现状拍卖出让2号地块的国有土地使用权。该地块基本情况：地块位置为越秀区南堤二马路**；地块现；地块现状为用地范围内南侧用地上有**已封顶的在建工程地上尚余约1149平方米房屋未拆除；拆迁补偿安置遗留问题为：竞得人须解决包括但不限于住宅建筑面积约6370平方米、非住宅建筑面积约6821平方米的拆迁补偿安置问题，另地块内未拆迁房屋由竞得人负责拆迁，竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题；备注：上述所列拆迁补偿安置遗留问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准；出让附带条件，2号地块自签订《成交确认书》之日起，竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。同日，共青河公司竞拍得该地块，并与广州市房地产交易登记中心签订了《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》。2010年10月15日，共青河公司向原京隆阁购房小业主发出《关于“御江苑”一期收楼时间的答复》，承诺在2年内交楼。2013年4月20日，罗国泰向共青河公司支付了购房款11719.50元。2013年7月16日，涉案的京隆阁工程在广州市城乡建设委员会办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。共青河公司至今没有向罗国泰交付预购的房屋。2013年6月6日，罗国泰向原审法院提起本案诉讼，请求：1、共青河公司将符合法律法规规定和合同约定交楼条件的位于广州市南堤二马路36-42号《京隆阁》1513号房（现改名《御江苑》1613号房）物业交付罗国泰使用；2、共青河公司向罗国泰支付逾期交楼违约金（自2012年9月3日起至共青河公司将符合法律法规规定和合同约定交楼条件的物业交付给罗国泰使用之日止，以574255.5元为本金，按每日千分之一计算）。原审庭审中，罗国泰表示：不同意收楼，要等消防验收合格、永水永电、燃气工程验收合格、电信工程、通邮完成后，共青河公司发出收楼通知书后，我方才同意收楼。共青河公司未能举证证明讼争大楼已通过市政水、市政电的验收合格。原审法院认为：罗国泰与广源公司自愿签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。因共青河公司是通过2008年6月30日竞拍取得本案讼争房所在地块使用权的，其对讼争地块的权利、义务，应受拍卖公告内容的约束。在上述拍卖公告中是将“竞得人须解决已办理合同登记（113宗）的小业主收楼入住安置问题”列入地块基本情况中的“拆迁补偿安置遗留问题”范围，且同时注明“上述所列拆迁补偿安置问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准”，故从拍卖公告中上述内容的排列及文意上显示商品房预售也属该公告中“拆迁补偿安置遗留问题”范围，具体应以实际发生为准。广源公司至今仍未交付房屋给罗国泰及为罗国泰办理房产证已构成违约，故罗国泰要求共青河公司共青河公司承担交楼、办证及逾期交楼违约金的责任合法有理，予以支持。关于逾期交楼违约金的计算时间问题，本案讼争地块属广州市125宗烂尾地块之一，共青河公司共青河公司通过拍卖购得涉案地块，将涉案地块重新盘活，使购房人罗国泰能尽快收楼，最大限度地保障了罗国泰的合法权益，由于共青河公司共青河公司未能在其承诺的2012年10月14日前交楼给罗国泰，故逾期交楼违约金应从2012年10月15日起计算。因涉案的京隆阁工程在2013年7月16日通过了工程竣工验收备案，故逾期交楼违约金计算至2013年7月15日止。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于2013年10月25日作出如下判决：一、共青河公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市南堤二马路36-42号地段兴建的《京隆阁》1513号房（现为《御江苑》1613号房）交付给罗国泰罗国泰使用；二、共青河公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2012年10月15日起至2013年7月15日止的逾期交楼违约金（以574255.50元为本金，按每日千分之一计算）一次性支付给罗国泰罗国泰，逾期交楼违约金的总额不得超过574255.50元；三、驳回罗国泰的其他诉讼请求。案件受理费3400元，由共青河公司承担。判后，共青河公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院将共青河公司按拍卖公告所应承担的“竞得人须解决已办理合同登记（113宗）的小业主收楼入住问题”变成“竞得人须限期解决已办理合同登记（113宗）的小业主收楼入住问题”，导致判决错误。拍卖公告中称拆迁补偿安置遗留问题为：竞得人须解决包括但不限于住宅建筑面积6370平方米，非建筑面积约6821平方米的拆迁补偿安置问题，和已办理合同登记的113宗（建筑面积约13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题。现一审判决否定了拍卖公告，将商品预售也视为竞得人要履行的义务，使拍卖变成了继承错误。二、原审法院片面理解共青河公司的答复，导致判决错误。共青河公司针对小业主的答复，将交楼时间定为2年，是针对小业主在市国土局上访时的答复，并非承诺一旦没有在2年交楼，就要按预售合同的违约责任承担。罗国泰只是将尾款11719.5元交给共青河公司，但一审判令共青河公司承担逾期交楼违约金多达十几万元，显失公平。据此请求法院判令：1、撤销原审判决；2、驳回罗国泰的一审诉讼请求。被上诉人罗国泰答辩认为：一、共青河公司在上诉状中错误阐释《拍卖公告》，意图迟延交楼，推卸责任。共青河公司通过竞拍取得案涉地块使用权，应概括承受广源公司在商品房预售中的权利义务，故其应承担合同约定的逾期交楼违约的责任。根据《广东省商品房预售管理条例》第十二条规定，共青河公司享有该项目原预售合同的权利，也应承担预售合同约定的交楼义务。在《京隆阁》项目实施拍卖以后，由于逾期交房违约金在拍卖分配中排列最后且拍卖所得款不足以分配全部债务，所以小业主没有拿到任何违约金。二、共青河公司逾期交楼违约金的计算起止时间应该从2008年6月30日起到涉案楼盘永久用电工程验收合格为止。据此不同意共青河公司的上诉请求。经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。另查，因广源公司未能依据《房地产预售契约》约定将案涉房屋交付给罗国泰，罗国泰遂向原审法院提起诉讼，请求法院判令：广源公司按其已付购房款额以每日1‰计付从1998年12月31日起至实际交楼之日止的违约金。原审法院作出（2001）越法房初字第131号民事调解书，调解内容如下：一、广源公司按已收取之购房款574255.5元每日万分之三向罗国泰计算支付逾期交楼违约金，其中从1998年12月31日起至2001年3月10日的违约金于2001年3月15日前清付，从2001年3月11日起至具备交楼条件所发收楼通知之次日止的违约金于发出收楼通知书的十日内一次性支付给罗国泰；二、本案诉讼费8798元，由广源公司负担；该款广源公司于给付首期违约金的同时一并交还给罗国泰。目前，该案已进入执行阶段，但尚未执结。2012年7月19日，原审法院向罗国泰等“京隆阁”业主出具《关于“京隆阁”业主来访的复函》，主要内容是：因涉及“京隆阁”的办证违约金及有关债权的利息部分属于普通债权，其分配顺位在设有抵押的债权之后，鉴于目前拍卖所得款项不足以清偿全部债务，且被执行人广源公司查无其他可供执行的财产，在设定抵押的债权尚且不能全部满足的情况下，对于办证违约金等普通债权，该院不能进行分配。二审中，罗国泰与共青河公司共同确认以下事实：罗国泰于2013年10月份已经实际接收涉案房屋，无需法院再判决交付使用。本院认为，本案二审中当事人争议的焦点问题为：共青河公司应否承担逾期交房的违约责任。本案涉案房屋所在的广州市南堤二马路36-42号地块，属于广州市登记在册的烂尾地块之一。本案中，共青河公司是通过公开拍卖的方式取得涉案土地的使用权，因此，共青河公司作为竞得人所应承担的具体责任应限于拍卖公告中所确定的出让附带条件范围。广州市国土资源和房屋管理局于2008年5月26日就涉案地块发出的拍卖公告载明涉案地块的拆迁安置遗留问题包括“竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题”，出让附带条件为“竞得人须负责出让地块包括但不限于上述的拆迁安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理”。因此，依据上述拍卖公告中所载明的出让附带条件，共青河公司应当继续负责完成涉案房屋的交付及办证义务，但并不包含应承担逾期交付涉案房屋所承担的违约责任。根据广州市越秀区人民法院（2001）越法房初字第131号民事调解书，可知依照《房地产预售契约》的约定，涉案房屋因逾期交付所产生的违约责任，已经有生效法律文书作出认定及处理，而该院所出具的《关于“京隆阁”业主来访的复函》亦明确了违约金债权属于普通债权，应在拍卖所得款项中依照分配顺序取得清偿，据此，罗国泰向共青河公司主张逾期交房违约责任的主张，缺乏事实及合同依据，应予驳回。原审法院判决第二项处理欠妥，本院予以撤销。共青河公司对此的上诉理由成立，本院予以采信。由于二审期间罗国泰已经确认其已于2013年10月实际接收了涉案房屋，无需法院再判决交付使用，本院据此对原审判决的第一项予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1620号民事判决；二、驳回罗国泰的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费各3400元，均由罗国泰负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆代理审判员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一四年二月××日书 记 员  李 焕