广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗天法民四初字第1343号原告白忠，男，1964年2月23日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人范升平、郑芝敏，均系广东君厚律师事务所律师。被告广州市时尚商业城有限公司，住所地广州市广州经济技术开发区青年路329号301之76房。法定代表人郭菁丽。委托代理人余春明，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人廖海林，男，1983年10月20日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。被告广州市时尚商业管理服务中心，住所地广州市从化街口街镇北路田边村*号第*层A321。法定代表人王洪武。原告白忠诉被告广州市时尚商业城有限公司（以下简称广州时尚公司）、被告广州市时尚商业管理服务中心（以下简称时尚服务中心）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告广州时尚公司在法定期间内提出管辖权异议，本院审查后裁定驳回被告广州时尚公司对本案管辖权提出的异议。被告广州时尚公司对上述裁定不服，向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院审查后裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白忠的委托代理人郑芝敏，被告广州时尚公司的委托代理人廖海林、余春明到庭参加诉讼。被告时尚服务中心经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告白忠诉称：2011年10月12日，原告与被告广州时尚公司签订了《时尚天河商业广场租赁经营合同》，约定被告广州时尚公司将广州时尚天河商业广场的EF002商铺出租给原告，租期自2011年12月2日起至2014年12月1日止，每月租金为56459元。根据合同约定，原告于签订合同当日向被告广州时尚公司支付相当于两个月租金的履约保证金。被告广州时尚公司委托被告时尚服务中心代为收取该笔保证金，于是在2011年10月12日原告与被告时尚服务中心签订了《定金协议》。原告向被告时尚服务中心交付了保证金96966元，被告时尚服务中心向原告出具了数额为96966元的《押金收款收据》。同时，《定金协议》约定，被告广州时尚公司给予原告7个月的免租期。根据合同约定，原告还与被告时尚服务中心在2012年10月12日签订《时尚天河商业广场物业管理服务合同》，作为《时尚天河商业广场租赁经营合同》的补充条款。关于办理商铺的营业执照等相关证照的问题，被告广州时尚公司在2012年3月7日的《致广大业主的一封信》中特别承诺，由两被告出钱、出物、出力帮助原告办理，并承诺将于2012年3月7日近期办理完结。合同签订后，原告依约全面履行合同义务，开始进场并进行装修，支付装修费和其他费用。合同履行过程中，原告因办理工商登记及其他经营证照的需要，要求被告广州时尚公司提供有关出租物业的消防、规划、卫生及商铺场地证明文件等相关证照。但是因被告广州时尚公司没有取得租赁商铺的消防、规划、卫生及场地证明文件等相关证照，无法提供给原告，导致原告至今仍无法办理工商登记等经营证照。被告广州时尚公司的违约行为，导致原告于2012年4月25日收到工商部门的《责令改正通知书》，并无法继续营业，原告受到巨大损失。综上所述，由于被告广州时尚公司根本性违约，导致《时尚天河商业广场租赁经营合同》及《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的合同目的根本无法实现。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告广州时尚公司、被告时尚服务中心于2011年10月12日签订的EF002商铺《时尚天河商业广场租赁经营合同》及《时尚天河商业广场物业管理服务合同》；二、解除原告与被告时尚服务中心于2011年10月12日签订的《定金协议》，判令被告广州时尚公司、被告时尚服务中心连带承担退回EF002商铺的定金96966元的义务；三、判令被告广州时尚公司、被告时尚服务中心承担本案诉讼费用。被告广州时尚公司辩称：本案是租赁合同纠纷，双方合同是双方真实意思表示，是合法有效。原告违反合同擅自单方终止合同，而被告已经依约将商铺交付给原告，履行了合同的主要义务。原告拖欠租金并单方解除合同，应该承担全部责任。因此，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告时尚服务中心未答辩。经审理查明：2011年10月12日，时尚服务中心与白忠签订《定金协议》（协议首部显示：甲方／出租方为时尚服务中心，乙方／承租方为白忠），约定：甲方将位于广州市天河路299号时尚天河商业广场铺位号EF002（以下简称案涉铺位）出租给乙方；房产建筑面积约为60.6039平方米（商铺使用率为50%），商铺的交铺面积按具有相应资质的第三方单位实地测量面积为准；经营品种：服装；租赁合同的期限为三年，租金单价为800元／平方米／月；本协议签订时，乙方应缴定金48482.72元（若定金不足部分应于2天内补齐后，本协议生效）；甲方于2011年9月1日将商铺交付乙方；乙方在接收商铺后应及时将装修方案向甲方报批，并按时完成装修，配合全体商户的整体开业安排；若乙方接到通知3天后，无故不进行装修或没有书面审批理由，甲方有权对商铺租赁合作事宜做出另外安排（包括择选其他合作方），乙方已缴的所有费用一律不予退还；乙方如期完成装修施工的，应于15天内进行货品与装饰布置；免租期为7个月，以甲方开业日起在合同期内赠送，具体的免租时间于租赁合同里详细列明；免租期内乙方需按合同约定缴纳相应的物业管理费；乙方经营所需相应证照，需自行办理；等条款。2011年10月12日，原告白忠向被告时尚服务中心支付案涉铺位的保证金96966元（被告广州时尚中心确认该款项是时尚服务中心代为收取的，该款项已交付给被告广州时尚中心）。2011年10月12日，白忠和广州时尚公司签订《时尚天河商业广场租赁经营合同》（以下简称《租赁经营合同》），约定：乙方租赁的商铺为甲方物业EF街（厅），商铺号码EF002（即案涉铺位）；租赁经营期限为3年，即从2011年12月2日起至2014年12月1日止；该商铺建筑面积约为60.6034平方米，800元／月／平方米，从2011年12月2日起至2014年12月1日止的租金为48483元／月；乙方在本合同签订时，向甲方一次性缴纳相当于两个月租金等额款项作为本合同的履约保证金，即96966元；该保证金不作为商户租金不足的抵扣款项，仅作为乙方履行本合同及遵守本商业广场管理规定的保证（该履约保证金不计利息）；该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金、管理费，并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方，乙方违约情况下不予退还保证金；本商场租金两个月收取一次，乙方在／的第7日前到甲方指定地点（无论甲方是否催告）缴纳当期租金、管理费等应付费用，新签商户不满一个月历月期间，按每月30天比例计算当月租金、管理费；如缴费期遇周六、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用；以上费用以甲方账户实际到帐日为乙方的实际支付日（乙方在选择缴费方式时应注意其到款时间及各项费用的缴纳期限，甲方不再另行通知）；乙方应遵守国家法律法规及相关规定，依法诚信经营、依法纳税、遵守本合同及《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的所有规定；乙方在合同期内，必须按照商场规定的营业时间开店营业，不得关门、迟到、早退；乙方在该商铺内开展及经营其业务之前，乙方应从相关政府机构取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等一切必需的经营文件；乙方须按本合同规定时间缴纳租金、电费及其它有偿服务费，如缴费期遇周六、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用，每拖欠1日按相应欠款总金额的1%缴纳滞纳金；拖欠3日，甲方有权予以停业整顿；拖欠7日，视为乙方违约，从第8日起，甲方收回商铺，履约保证金等费用不予返还，一切损失由乙方自行承担；合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还；非因乙方违约原因甲方要求解除合同的，应双倍返还履约保证金，不承担乙方经营利润及其他损失；本合同任何一方违反本合同约定的条款，均构成对本合同的违约；乙方同意，有下列情形之一的，甲方可以通知乙方解除本合同，收回该商铺并将原履约保证金作为赔偿金，上述款项不足以抵付甲方损失的，乙方还应当按未履行《租赁经营合同》应缴租金总额的50%赔偿损失：……C.乙方无合理理由拒绝支付租金累计超过一周（7日）的；……E.乙方严重违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的；……甲方送达乙方商铺工作人员接收，或在乙方租赁商铺门口、本商场的公告栏或其他醒目位置张贴的有关通知或文件，即视为已通知乙方；甲乙双方之间的书面函件，如任何一方在其中提出具体要求或建议并要求回函的，则另一方有责任于指定期限内回复，另一方拒绝回复的，视为同意函件内的相关内容和要求；《时尚天河商业广场物业管理服务合同》为本合同的补充条款，乙方在此承诺遵守执行，并配合广州时尚天河商业广场选聘的物业管理公司的各项工作，接受因违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的各项处罚规定，乙方在此承诺遵守执行；等条款。2011年10月12日，白忠还与时尚服务中心签订《时尚天河商业广场物业管理服务合同》（以下简称《物业管理服务合同》），约定：乙方承租的商铺为广州时尚天河商业广场EF街（厅）第EF002铺；本合同期限与《租赁经营合同》一致，即从2011年12月2日起至2014年12月1日止；乙方承租商铺的物业管理费为50元／月／平方米；甲方是本商场实施物业管理的公司，并已在广州市工商行政管理局依法登记成立，具有从事管理本商场的主体资格；甲方由出租方委任授权并与乙方签订本合同，依有关规定对本商场实施统一管理，行使管理本商场公共设施、商场运营秩序等事务的权利及收取相关费用；乙方在办理装修进场手续后，可根据约定的经营需要，对商铺进行装修；乙方商铺装修前，应将设计图及施工方案报送甲方审核通过后方可施工；乙方不具备设计图纸及施工方案条件的，如甲方条件许可，可代为设计；商铺装修结束后由物管部、设计部和市场部共同验收；验收合格后，商户方可营业；若验收不合格，乙方必须按照甲方要求整改，直至验收合格；乙方应按照国家法律、出租方及甲方制定的各项规章制度和作息时间诚信经营，擅自停业7日以上的，第8日起，甲方有权协助出租方解除《租赁经营合同》，收回商铺，并保留追究乙方违约责任的权利，乙方所缴纳费用（包括但不限于履约保证金、物业管理费保证金、水电费预交款等）不予退还，一切损失由乙方自行承担；等条款。广州时尚公司将案涉铺位以毛坯状态（只有电表、空调风管，没有门也没有铺地板砖）交付给白忠使用。白忠接收案涉铺位后进行装修。2012年1月21日，广州时尚公司向各商户发出《关于时尚天河商业广场开业时间及起租日期的函》，函称：时尚天河商业广场于2011年12月24日开始体验式开放，为期一个月，将于2012年1月24日结束；原定正式开业时间为2012年1月24日，因春节放假，现将开业时间及正式起租日期统一调整为2012年1月25日；请各商户依照《租赁经营合同》的相关约定按时缴交相应租金及管理费，逾期未缴租金及管理费的商户将扣减免租期；等。2012年3月1日，时尚天河商业广场的其他承租人还向广州市工商行政管理局反映时尚天河商业广场无证开办市场导致租户无法领取营业执照、商场开办方还逼迫租户继续开门无照经营并缴纳租金的问题。该局于2012年9月3日作出《关于对魏巍、付斌等代表信访投诉的答复》，函称：经查，我局天河分局曾于今年8月8日对广州时尚公司未取得市场登记证，擅自开办时尚天河商业广场的行为作出行政处罚；此后，由于我局收到省人大于7月26日作出《关于修改﹤广东省商品交易市场管理条例﹥的决定》，取消了工商部门核发市场登记证行为；该处罚决定不符合上述决定，为此，天河分局于8月22日发出《广州市工商局天河分局行政处罚决定纠正决定书》，撤销了上述处罚决定；目前，天河分局正在对广州时尚公司为无照经营提供场所违法行为立案调查。2012年3月7日，广州时尚公司发出《给广大业主的一封信》，告知：目前，商场的规划、消防及卫生等各项手续已经完善，原本由各位业主自己负责办理各店铺的消防及营业执照等手续，现已由商场出钱、出物、出力帮助各位业主朋友在办理，相关手续正在各政府部门走流程，并于近期即将办理完结；商场在此作出郑重承诺，政府手续方面的问题及事宜，将由商场全权负责应对和处理，绝对不会让业主朋友蒙受任何损失；等。2012年4月25日，广州市工商行政管理局天河分局向白忠发出《责令改正通知书》，内容为：经查，你在案涉铺位无照经营服饰的行为违反了《广东省查处无照经营行为条例》第六条第一款的规定，构成了无照经营的行为，根据《广东省查处无照经营行为条例》第十三条的规定，现责令你立即改正等。另查明，2009年4月8日，广州市发展和改革委员会向广州市体育局发出穗发改社（2009）30号《关于天河体育中心综合改造项目的复函》，同意天河体育中心综合改造项目立项，并要求广州市体育局筹措解决所需建设资金等。2010年1月27日，广州市体育局委托案外人广州天河体育中心代表其与深圳时尚公司签订《广州天河体育中心综合改造项目（建设-运营-移交）协议》，并以其名义实施权利和履行义务。2010年1月28日，广州天河体育中心与深圳时尚公司签订《广州天河体育中心综合改造项目协议（建设-运营-移交）》（协议首部显示：甲方为广州天河体育中心，乙方为深圳时尚公司；以下简称《协议》），约定：乙方通过竞争性谈判被选定为按建设-运营-移交办法综合改造天河体育中心项目的责任人；甲方愿意按下述条件授权乙方特许权；乙方系指深圳时尚公司及依照本协议所成立的项目公司；甲方授予乙方独家投资、建设、运营和管理维护本项目的特许权，但须受本协议各项规定的合约；本项目特许经营期暂定为38年（不包含建设工期，最终以广州市财政局所核定的特许经营的期限为准，最长不超过40年）；在乙方为本项目而依法设立的项目公司成立后，经甲方认可，可将本合同权利和义务转移给项目公司；项目公司应在本合同正式生效后6个月内完成注册；等条款。2010年5月13日，深圳时尚公司签署致广州天河体育中心的《授权委托书》，告知自本函签发日之后（含当日）关于《协议》项下的所有权利义务，其委托授权给广州时尚公司代为行使及履行，委托时效与《协议》有效期一致；并表示广州时尚公司在此期间以自身或其名义向广州天河体育中心所发函件、签署的文件、承诺以及所实施的任何行为，或为履行《协议》而向广州市体育局及其它任何政府机构等所发文件的内容及实施的任何行为，其均予承认，对其完全发生效力，其承担由此产生的一切责任；等。2011年10月20日，广州市规划局核发穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》，核定天河体育中心地下停车库综合改造工程验收合格（载明：建设单位为广州市体育局，建设位置为天河区天河路北侧地段，建设规模为地下2层、145061平方米，“备注”一栏包括“二、本工程因存在违法建设，我局以穗规决（2011）985号《违法建设行政处罚决定书》作出了行政处罚，现已执行完毕。三、本工程原报建批准面积144875平方米，本次竣工验收面积145061平方米。本工程违法建设增加面积19890平方米，业经处理，但规划要求暂时封闭，待二期报建时相应扣减面积指标后方同意打开使用，该部分面积在未批准打开使用前，不得办理产权。四、本工程东北角加建的出入口及车道、负一层东南角过街通道作临用”等内容）。在本案审理中，本院向相关部门调查取证，具体情况如下：（一）向广州市规划局天河分局查询以下问题：座落于广州市天河路299号体育中心南门负一、二层的房产（即时尚天河商业广场）的规划用途？上述房产是否取得建设工程规划许可证，是否是经相关主管部门批准建设的？该局于2012年6月20日作出穗规天河（2012）259号《关于协助天河区人民法院提供规划信息的复函》，答复本院如下：“广州市体育局前经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）批准，在天河路北侧地段兴建地下2层设计天河体育中心地下停车库综合改造工程1幢（自编1期），总建筑面积146781平方米，其中地下1、2层为体育产业（商业）用房、汽车库及设备用房。后经市规划局《关于更正穗规建证（2009）1914号﹤穗规建证（2009）1914号﹥的函》（穗规函（2010）9928号）同意调整《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）及其附图、附件。调整后《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）建设规模为地下2层，总建筑面积为140915平方米。经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）2521号）批准，在天河区天河路北侧地段兴建地下1层设计天河体育中心地下停车库综合改造项目（自编1期）西区配套停车场工程1幢，总建筑面积为2709平方米，使用功能为地下汽车库及设备用房。经《建设工程规划许可证》（穗规建证（2011）1268号）批准，在天河区天河路北侧地段建设地下1层地下车道、出入口工程3宗，总建筑面积为1251平方米。2011年7月市规划局以《违法建设行政处罚决定书》（穗规决（2011）985号）对建设单位未按规划行政主管部门批准的《建设工程规划许可证》进行建设的行为作出了行政处罚并已执行完毕。后市规划局以《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2011）1093号）对以上经批准的工程进行了规划验收，并明文规定违法建设部分（面积19890平方米）‘规划要求暂时封闭，待二期报建时相应扣减面积指标后方可同意打开使用，该部分面积在未批准打开使用前，不得办理产权。东北角加建的出入口及车道、负一层东南角过街通道作临用’”。（二）向广州市公安消防局查询以下问题：座落于广州市天河路299号体育中心南门负一、二层的房产（即时尚天河商业广场）的消防验收情况如何（如经消防验收合格，请向本院提供相应验收合格证明文件；如未通过消防验收，原因是什么？）？该局于2012年8月22日向本院提供了以下材料（包括但不限于）：1、广州市公安消防局于2012年1月9日作出的致广州市体育局的穗公消验（2012）第0085号《关于广州天河体育中心综合改造项目地下一层及夹层消防验收合格的意见》，包括以下内容：我局对你单位位于广州市天河区天河路北侧地段（该建筑为地下室二层，深13.2米，总建筑面积226520平方米）地下一层轴（B-1）～（A-16）交轴（B-A）～（C-S）部分［建筑面积87318.6平方米，其中轴（B-27）～（B-49）交轴（B-M）～（C-S）部分作车库及设备用房使用，其余作商场、餐饮使用］及夹层轴（B-39）～（B-49）交轴（B-T）～（C-S）部分（建筑面积7771平方米，作车库使用）的土建工程进行消防验收，……综合评定该土建工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、地下一层商场部分开业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用。2、广州市公安消防局于2012年1月19日作出的致广州时尚公司的穗公消验（2012）第0222号《关于广州天河体育中心综合改造项目装修工程消防验收合格的意见》，包括以下内容：我局对你单位位于广州市天河体育中心地下室（该建筑为地下室二层，深13.2米，总建筑面积226520平方米）地下一层自编1区的公共走道部分（装修面积为19080平方米，装修后作商场公共走道使用）内部装修工程进行消防验收，……综合评定该内部装修工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、开业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投用。3、广州市公安消防局于2012年2月2日核发的穗公消安检许字（2012）第0050号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，显示：场所名称为广州时尚公司，地址为天河体育中心地下，使用性质为商场，场所所在建筑名称为时尚天河商业城广场，建筑层数为地下一层，使用面积为19080平方米（商场公共走道部分），场所使用情况为地下一层自编1区作商场公共走道使用，等。（三）向广州市工商行政管理局、广州市工商行政管理局天河分局和广州市工商行政管理局天河分局天河工商所查询以下问题：1、时尚天河商业广场内包括案涉铺位在内的铺位是否曾向你单位申请办理营业执照？如曾向你单位申请办理营业执照，你单位是否核发相应营业执照？（如果已核发，请向本院提供相应的登记备案资料；如果没有核发，原因是什么？如是因缺少资料或某些条件不具备，具体是缺少哪些资料和不具备哪些条件？）2、广州时尚公司是否曾向你单位申请办理时尚天河商业广场的市场登记证（如曾申请，具体申请时间是何时）？你单位是否批准？你单位是否曾对时尚天河商业广场未取得市场登记证而进行经营的行为进行查处（具体情况如何）？3、时尚天河商业广场各铺位的承租人申请办理营业执照是否须以广州时尚公司取得市场登记证为前提？广州市工商行政管理局天河分局于2012年11月7日作出《关于时尚天河商业广场有关问题的复函》，答复本院如下：“一、截至目前为止，我局尚未收到时尚天河商业广场内业户的登记注册书面申请材料。二、2011年12月23日，广州时尚公司向我局递交申请办理市场名称查询申请资料，拟申办市场登记证；由于时尚天河商业广场消防手续不完善、实际布局与规划不相符等问题，不符合办理市场登记证的条件。2012年1月19日，我局对广州时尚公司涉嫌为场内业户无照经营提供场地的违法行为进行了立案调查，目前该案正在处理当中；三、2012年7月26日公布施行的《广东省人民代表大会常务委员会关于修改﹤广东省商品交易市场管理条例﹥的决定》第二条规定：“删除原第八条到第十四条”（原《广东省商品交易市场管理条例》第十二条：“市场开办者必须凭建设工程验收和消防验收合格证明文件，向县级以上工商行政管理部门申请市场登记注册，领取市场登记证……领取市场登记证后市场方可开业”），取消了市场登记证。时尚天河商业广场各铺位的承租人应依法依规申请办理营业执照”。（四）向广州市规划局查询以下问题：1、请复制你局于2011年10月20日核发的穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》的附图，并在上述图纸中标明时尚天河商业广场竣工验收面积145061平方米的范围和违法建设增加面积19890平方米的范围；2、上述时尚天河商业广场是否已分割成独立铺位？如已分割，具体情况如何（包括铺位在竣工验收图中的分布情况和铺位编号等）？3、包括案涉铺位在内等铺位是否属于上述已通过竣工验收的范围？该局于2013年4月17日作出穗规（2013）990号《广州市规划局关于协助查询时尚天河商业广场验收情况的复函》，答复本院如下：“一、按来函要求现提供经我局穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》验收核准的时尚天河商业广场负一、负二层平面竣工图复印件，其中黄色荧光笔标出部分为违法扩建的建筑部分。该违法建设业经处理，但规划要求暂时封闭不得使用，待二期工程报建时相应扣减面积指标后方可打开使用。二、关于时尚天河商业广场商铺是否已分割为独立铺位以及编号和分布情况的问题，经核该工程竣工图，图中已有基本的铺位分隔示意图，但商铺编号问题不属规划审批范畴，且依据现有规划管理规定，建筑内部平面间隔布局的调整，只要不涉及建筑立面变化、不增加建筑面积、以及不改变建筑使用性质的，无需再报规划部门审批。三、由于穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》竣工图上未标明商铺编号，故无法核实来函商铺的区位情况，请贵院根据我局提供的竣工图自行核实”。（五）向广州市国土资源和房屋管理局查询时尚天河商业广场的商铺测绘情况及商铺分布情况（包括商铺的编号和方位等）。该局答复本院称未查询到时尚天河商业广场的商铺测绘情况及商铺分布情况。根据广州市规划局向本院提供的穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》验收核准的时尚天河商业广场负一、负二层平面竣工图复印件，白忠和广州时尚公司确认案涉铺位位于已通过竣工验收的面积范围内。白忠和广州时尚公司均确认白忠没有向其支付过案涉铺位的租金、白忠于2012年4月1日将案涉商铺交回广州时尚公司。诉讼过程中，白忠撤回要求解除与时尚服务中心于2011年10月12日签订的案涉商铺的《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的诉讼请求、撤回要求解除与时尚服务中心于2011年10月12日签订的《定金协议》的诉讼请求。本院认为：白忠撤回要求解除与时尚服务中心于2011年10月12日签订的案涉商铺的《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的诉讼请求、撤回要求解除与时尚服务中心于2011年10月12日签订的《定金协议》的诉讼请求，是其对诉讼权利的自由处分，本院对该部分诉讼请求不予审处。广州市规划局已于2011年10月20日就天河体育中心地下停车库综合改造工程（即时尚天河商业广场项目）核发穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》，且白忠和广州时尚公司也确认案涉铺位位于已通过竣工验收的面积范围内，因此，白忠和广州时尚公司于2011年10月12日签订的《租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。广州时尚公司已于2012年4月1日收回白忠交还的案涉铺位，双方就案涉铺位的租赁关系已于上述日期实际解除。现白忠要求解除与广州时尚公司签订的《租赁经营合同》的诉讼请求已缺乏事实基础，本院不予支持。关于导致白忠和广州时尚公司的租赁关系提前解除的责任归属问题。从本案查明的事实看，导致白忠要求解除租赁关系、交回案涉铺位的原因在于无法申办案涉铺位的营业执照。关于案涉铺位的营业执照申办问题，前述《租赁经营合同》约定：“乙方在该商铺内开展及经营其业务之前，乙方应从相关政府机构取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等一切必需的经营文件……”，后广州时尚公司于2012年3月7日发出的《给广大业主的一封信》中表示“原本由各位业主自己负责办理各店铺的消防及营业执照等手续，现已由商场出钱、出物、出力帮助各位业主朋友在办理，相关手续正在各政府部门走流程，并于近期即将办理完结；商场在此作出郑重承诺，政府手续方面的问题及事宜，将由商场全权负责应对和处理……”，结合广州市工商行政管理局天河分局曾于2012年8月8日对广州时尚公司未取得市场登记证而擅自开办时尚天河商业广场的行为作出行政处罚，但在收到省人大于同年7月26日作出的取消工商部门核发市场登记证行为的《关于修改﹤广东省商品交易市场管理条例﹥的决定》后于同年8月22日发出《广州市工商局天河分局行政处罚决定纠正决定书》撤销上述处罚决定的事实，本院认为，双方应曾向工商行政主管部门反映、提出包括白忠在内的承租人要求办理营业执照的诉求，但因广东省直至2012年7月才废除市场登记注册制度致使承租人办理营业执照一事未能得到妥善解决，即现有证据并未显示导致案涉铺位未能办理营业执照的原因和责任在于广州时尚公司。另一方面，案涉铺位一直未能申办营业执照，且工商行政主管部门于2012年4月25日责令白忠立即改正无照经营的行为，因此，白忠在案涉铺位无法用于商业用途正常经营和使用的情况下主张解除《租赁经营合同》亦无过错。综上，本院认定导致《租赁经营合同》解除不可归责于白忠和广州时尚公司。关于白忠和广州时尚公司解除租赁关系后的法律后果处理问题。1、关于案涉铺位的免租期问题。《定金协议》约定：“免租期为7个月，以甲方开业日起在合同期内赠送，具体免租时间于租赁合同里详细列明”，广州时尚公司虽不是《定金协议》的当事人，但对上述约定并无异议。由于《租赁经营合同》中并未列明具体免租时间，白忠和广州时尚公司对上述免租期的具体时间存在争议，白忠主张免租期从起租日起连续计算7个月，广州时尚公司则认为只要其在白忠承租案涉铺位期间内赠送免租期7个月就符合上述约定。对此，本院认为，按照交易惯例，免租期应是从起租日起连续计算，并据此采纳白忠的主张。2、关于白忠已付的履约保证金96966元的处理问题。前述《租赁经营合同》约定：“该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金、管理费，并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方……”，因此，须审查白忠是否拖欠相关费用及其具体金额后，再认定履约保证金的退还条件是否已成就。鉴于广州时尚公司于2012年1月21日向各商户发出《关于时尚天河商业广场开业时间及起租日期的函》，告知正式起租日期统一调整为2012年1月25日，在扣除上述免租期7个月后，承租人于2012年8月25日起才负有向广州时尚公司支付租金的义务，而白忠在该期限届满前的2012年4月1日已将案涉铺位交还给广州时尚公司，因此，不存在其需要支付租金的问题。至于管理费的问题，由于管理费是由时尚服务中心收取，属于物业服务合同纠纷的审查范畴，即该问题与本案纠纷分属不同法律关系，管理费可由时尚服务中心另循合法途径解决，同样能保障其权益，因此，本案对管理费问题不再审查处理。综上，广州时尚公司应将履约保证金96966元返还给白忠。由于案涉商铺的出租方为广州时尚公司，广州时尚公司确认时尚服务中心已将白忠交付的履约保证金96966元支付广州时尚公司，故白忠要求时尚服务中心承担连带退回案涉商铺履约保证金96966元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。时尚服务中心经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十七条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州市时尚商业城有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告白忠返还履约保证金96966元；二、驳回原告白忠的其他诉讼请求。被告广州市时尚商业城有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告白忠加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2220元，由被告广州市时尚商业城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  邱丽均人民陪审员  田常国二〇一四年六月十六日书 记 员  何嘉杰陈秋滢