云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初9347号原告：易五林，男，1974年7月25日出生，汉族，湖北省蕲春县人，无固定职业，住云南省昆明市官渡区。原告：黄正宽，男，1966年10月8日出生，汉族，湖北省蕲春县人，无固定职业，住云南省昆明市官渡区。两原告共同委托诉讼代理人：刘文雄、张立，湖北太圣律师事务所律师，一般诉讼代理。被告：云南德康医疗投资管理有限公司，统一社会信用代码：915300000642646460。住所地：云南省昆明市环城北路81号4楼401号。法定代表人：李紫杭，总经理。被告：吴玉裕，男，1971年3月29日出生，汉族，福建省莆田市人，无固定职业，住福建省莆田市秀屿区。两被告共同委托诉讼代理人：邓绍艺、黄磊，云南九夏律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明洪发房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530100784642297N，住所地：昆明市春城路64号新摩尔商务中心B座304号。法定代表人：黄迪。原告易五林、黄正宽与被告云南德康医疗投资管理有限公司（以下简称“德康公司”）、吴玉裕合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案受理后，原告易五林、黄正宽于2019年1月4日向本院申请追加案外人昆明洪发房地产开发有限公司（以下简称“洪发公司”）为第三人参加本案诉讼，本院依法决定追加洪发公司为第三人参加本案诉讼。本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易五林、黄正宽及两原告的共同委托诉讼代理人刘文雄、张立，两被告的共同委托诉讼代理人黄磊、邓绍艺，第三人洪发公司的法定代表人黄迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易五林、黄正宽向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告租赁房屋转让款90万元；2、被告向原告赔偿违约金96万元。事实与理由：2015年5月，两原告为合伙投资经营宾馆酒店，与昆明洪发房地产开发有限公司（以下简称“洪发公司”）商谈新闻南路一幢房屋租赁事宜，2015年5月21日，原告易五林作为合伙代表与洪发公司签订了一份《租赁协议》，约定租赁期间八年，自2015年10月1日至2023年9月30日，双方同时还就租金、加进等其他权利义务进行了约定。2015年6月1日，原告黄正宽与被告签订了一份转租协议书，原告将上述房屋转租给被告，双方就租金、付款时间、违约责任等进行了约定。原告的转租行为得到了洪发公司的同意，因而洪发公司与被告吴玉裕另行签订了租赁协议。根据洪发公司要求，原告易五林作为洪发公司与吴玉裕租赁合同的担保人，对被告履行合同承担保证责任。原告将租赁房屋转让给被告后，被告仅向原告支付了两期的转让费30万元，之后便拒绝向原告支付后期的转让费。被告德康公司、吴玉裕辩称，协议书签约主体是吴玉裕与黄正宽，易五林不是协议主体，并没有德康公司的公章，把德康公司列为被告没有事实依据，房屋是被告直接向第三人租的，并不存在转租的行为，原告要求的转让费没有事实依据。第三人洪发公司辩称，我不知道原告是转租给被告，是后来才知道的，是因为后来一直没有向我们付房租，我才知道是转租的，我也不知道他们转让费的事情；最先我们是和易五林签的，后来说要变更租赁主体，所以我们重新签了后面这一份协议，我说我不知道吴玉裕，所以让易五林作为担保人。原告易五林、黄正宽在本案诉讼期间提交了以下证据材料：一、原告身份证复印件；二、原告身份证复印件；三、内资企业登记基本情况表；四、被告身份证复印件；五、协议书；六、租赁协议；七、租赁协议；八、土地使用权证书及宗地图；九、收据、收条，拟证明原、被告之间的租赁合同关系。被告德康公司、吴玉裕发表质证意见：对证据一、三、八真实性认可，但不认可关联性；对证据二、四、七的三性均认可；对证据五、六、九的三性均不认可。第三人洪发公司发表质证意见：对证据一、二、三、四、六、七、八、九的三性均认可，对证据五不知道，不认识黄正宽。被告德康公司、吴玉裕在本案诉讼期间提交了以下证据材料：一、协议书；二、租赁协议，拟证明易五林不具备原告资格及不存在转租行为。原告易五林、黄正宽发表质证意见：对证据一、二的三性均认可，无异议，但不认可证据二的证明目的。第三人洪发公司发表质证意见：对证据一不知道，没有见过，对证据二的三性均认可。第三人洪发公司未向本院提交证据。本院审核证据后认为，一、当事人对真实、合法性未持异议的证据，本院对证据效力依法予以确认；二、关于原告提交的证据六、九，虽无证据原件，但原告陈述证据原件被洪发公司收回，洪发公司作为证据的制作人（当事方）亦认可该两份证据的三性，故本院予以采信，证据五证据形式、来源合法，证据内容清楚、明确，故本院予以采信。经本院审理查明：2015年5月21日，原告易五林（承租方）与第三人洪发公司（出租方）签订《租赁协议》，约定洪发公司将昆明市新闻南路住宅一幢出租给易五林作使用，租期从2015年10月1日起至2023年9月30日止，前三年租金每年160万元，后五年租金每年180万元，洪发公司给予易五林装修期120天（2015年6月1日止2015年9月30日），签订合同时易五林应向洪发公司交纳三个月租金和5万元水电费押金，押金合同期满洪发公司无条件退还，双方同时还就水费、使用范围等进行了约定。2015年5月15日，原告易五林向第三人洪发公司支付昆明市新闻路10号房屋出租定金2万元；2015年5月22日，原告易五林向第三人洪发公司支付2015年10月1日止2016年1月1日期间的房屋租金40万元。2015年6月1日，原告黄正宽（甲方）与被告德康公司、吴玉裕（乙方）签订《协议书》，载明：转让租赁的房屋位于昆明市新闻南路10号，乙方自愿支付甲方（为租此房屋所付出的）活动经费共计120万元，具体支付时间为2015年6月1日支付15万元、10月1日支付15万元、2017年10月1日支付15万元、2018年10月1日支付15万元、2019年10月1日支付15万元、2020年10月1日支付15万元、2021年10月1日支付15万元、2022年10月1日支付12万元；乙方必须按照协议条款执行，如不能执行，视同乙方违约，必须要按照甲方付出的活动经费120万元的80%的比例作为违约金（即96万元）一次性支付给甲方。原告易五林（担保方）与被告吴玉裕（承租方/乙方）、第三人洪发公司（出租方/甲方）签订《租赁协议》，载明：甲方将拥有产权或处置权的昆明市新闻南路住宅一幢出租给乙方使用，租期从2015年11月21日起至2023年11月20日止，前三年租金每年160万元，后五年每年租金180万元，洪发公司给予吴玉裕装修期（2015年6月1日止2015年11月20日），签订合同时吴玉裕应向洪发公司交纳三个月租金和5万元水电费押金，押金合同期满洪发公司无条件退还，双方同时还就水费、使用范围等进行了约定。另查明，1、昆明市新闻路10号住宅用地的土地使用权人系第三人洪发公司，第三人洪发公司认可其租给原告易五林的场地和租给吴玉裕的场地是同一场地（新闻路10号），原、被告对此均认可；2、两原告均认可二人之间系合伙关系，二人共同承租了案涉房屋，黄正宽亦认可和易五林共同主张权利；3、原告自认120万元的款项被告已支付30万元；4、第三人洪发公司陈述易五林与其签订合同后两周说要换个合作对象，因其不认识被告吴玉裕故要求易五林作为担保方，原告易五林、被告吴玉裕、第三人洪发公司因此签订《租赁协议》，被告德康公司、吴玉裕对此表示认可。本院认为，本案中，首先，原告黄正宽与被告德康公司、吴玉裕签订的《协议书》系当事人真实意思的表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的规定，属合法有效的合同，应受法律保护，原、被告均应按约定履行合同义务，现原告已按约履行了义务，故被告德康公司、吴玉裕应向原告黄正宽履行义务支付90万元款项。其次，原告主张被告德康公司、吴玉裕支付违约金96万元，被告辩称违约金过高，请求调低至20%，本院认为，原告的主张虽未违反原、被告之间的约定，但其主张的违约金过分高于损失，根据两被告要求调低违约金的申请，本院依法适当予以减少，故被告德康公司、吴玉裕应向原告支付违约金27万元（90万元×30%）。最后，关于被告的抗辩。第一，被告辩称原告易五林不是《协议书》主体，本院认为，两原告之间系合伙关系，原告黄正宽亦认可易五林在本案中一起主张权利，且原告易五林作为本案原告共同提起诉讼并不会加重两被告的义务，故对被告的该项抗辩不予支持；第二，被告辩称原告把德康公司列为被告没有事实依据，本院认为，被告德康公司在《协议书》中乙方处签章，系《协议书》的一方当事人，故对被告的该项抗辩不予支持；第三，被告辩称本案不存在转租行为，本院认为，本案中被告吴玉裕直接与第三人洪发公司签订《租赁协议》，并不是原告方承租第三人洪发公司的房屋后与被告又签订租赁合同将房屋转租给被告，不是合同法规定的转租行为，故本院对被告的该项抗辩予以认可，综合全案查明的事实，第三人洪发公司陈述易五林与其签订合同后两周说要换个合作对象，洪发公司不认识被告吴玉裕要求易五林作为担保方，原告易五林、被告吴玉裕、第三人洪发公司因此签订《租赁协议》，被告对此表示认可，以上事实能够证明洪发公司与被告吴玉裕签订《租赁协议》是在原告易五林的介绍下签订的，故原、被告之间签订《协议书》的行为实质上是原告方承租第三人洪发公司的房屋后将承租机会转让给被告德康公司、吴玉裕，被告德康公司、吴玉裕为获得与第三人洪发公司签订协议租赁房屋的机会而向原告支付相应费用的行为，该行为不违反我国法律法规的限制性规定，故原、被告之间的《协议书》合法有效，原告主张相应费用符合法律的规定。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告云南德康医疗投资管理有限公司、吴玉裕于本判决生效后十日内向原告易五林、黄正宽支付转让款人民币90万元及违约金人民币27万元；二、驳回原告易五林、黄正宽的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21540元，由原告易五林、黄正宽负担人民币7991元，由被告云南德康医疗投资管理有限公司、吴玉裕负担人民币13549元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李云会人民陪审员  钱志红人民陪审员  雷辉美二〇一九年三月二十五日书 记 员  赵 琼