温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）温鹿民初字第632号原告（反诉被告）：温州市名城建设开发有限公司。法定代表人：吴松泉。委托代理人：朱滨。被告（反诉原告）：钱冬梅。委托代理人：刘雄仲。原告（反诉被告）温州市名城建设开发有限公司为与被告（反诉原告）钱冬梅房屋租赁合同纠纷一案向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员陈琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温州市名城建设开发有限公司的委托代理人朱滨、被告钱冬梅及其委托代理人刘雄仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州市名城建设开发有限公司诉称：2012年8月10日，原、被告签订《营业房租赁合同》，约定，被告承租原告坐落于温州市鹿城区纱帽河商城一楼中17号（纱帽河商城1-8幢一层65号）营业房，租期为贰年，自2012年7月20日起至2014年7月19日止；月租金为9832元，；租金从2012年7月20日开始计算，每六个月支付一期，先付款后使用。但被告在按期缴纳了两期租金后，因自身原因提出提前解除合同，并拖延支付2013年7月20日至2014年1月19日的租金61942元，同时擅自于2013年10月28日腾空承租房屋。期间，经双方协商，原告同意被告支付租金至实际腾空日止，共计34068元，并要求被告按合同约定承担违约责任。但被告仅于2013年9月18日支付了1万元后再未支付任何租金。故请求判令被告支付租金24068元；判令被告支付违约金7571元（违约金为日0.1%，计算至债务偿付完毕之日止，现暂计算至2014年1月13日）；判令解除原、被告之间的租赁合同；本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告主体资格；2、被告身份证，证明被告主体资格；3、营业房租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系，及被告应缴纳每期租金的时间、金额；4、房屋所有权证，证明原告系标的房屋的合法所有权人；5、押金收据，证明被告于2006年7月28日支付5000元履约保证金的事实。被告钱冬梅辩称：一、对原告所述的被告欠原告租金34068元，被告已支付1万元的事实无异议；但双方已于2013年9月18日协商，被告不再续租，被告已付的25000元履约保证金抵作租金，租金已付清，被告已不存在尚欠租金24068元的事实。二、双方已在2013年9月18日协商，解除合同，被告于2013年10月28日腾空，租金算至2013年10月28日为34068元。协商后，被告已按约于10月28日腾空房屋，并支付10000万元租金以及将履约保证金25000元折抵租金，并没有存在拖延支付租金的违约行为，不应支付违约金。现原告不认可履约保证金25000元折抵租金，则被告反诉要求原告返还履约保证金25000元及支付迟延返还履约保证金的利息（从2013年10月28日腾空之日始计算至实际履行之日止，按同期中国人民银行基准贷款利息计算）；本案的反诉费用由原告承担。被告为证明辩称和反诉的事实，向本院提供如下证据：1、2008-2010年租赁合同；2、2010-2012年租赁合同；3、2012年-2014年租赁合同；证据1-3证明双方合同关系及被告已付租金和履约保证金25000元的事实；4、隔壁美容店租赁合同及押金单、身份证，证明双方合同关系及押金缴纳方式、合同格式，印证被告已经缴纳履约保证金25000元的事实。原告对反诉的辩称：被告要求返还25000元履约保证金没有事实依据。原告虽与被告的租赁合同约定被告支付履约保证金25000元，但被告承租至今，实际只缴纳5000元履约保证金；双方还没有交付结清的情况下，原告不应当返还履约保证金。经审理本院认定事实如下：2006年起原、被告建立租赁合同关系，期间，被告支付原告履约保证金5000元。2012年8月10日，原、被告又续签《营业房租赁合同》，约定：被告承租原告坐落于温州市鹿城区纱帽河商城一楼中17号（纱帽河商城1-8幢一层65号）的营业房；租期两年，自2012年7月20日起至2014年7月19日止，月租金9832元，第一年租金为117984元，第二年起在上一年基础上递增5%，租金从2012年7月20日开始计算，每6个月支付一期，先付款后使用；被告未确保全面履行合同义务，自愿于本合同订立之日提交原告履约保证金25000元，租赁期满，被告如无违约扣款事项，原告应于被告腾空交换承租房屋的同时，返还被告履约保证金，交保期间不计利息；被告逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按应交付未交金额的1‰向原告计违约金等。合同签订后，被告按约缴纳两期租金。2013年7月，被告拖欠2013年7月20日至2014年1月19日的租金。2013年9月，双方协商一致于2013年10月28日解除合同，并经结算，截止2013年10月28日止的租金为34068元；后被告于2013年10月28日腾空上述房屋。期间被告仅于2013年9月18日支付10000万元租金，余欠租金24068元至今未付。以上事实有原告提供的证据、被告提供的证据1-3以及当事人的陈述等证据证实。本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反有关法律、法规的规定，应合法有效。双方协商一致于2013年10月28日解除合同，被告亦于2013年10月28日腾空租赁房屋，故双方之间的合同已于2013年10月28日解除。原告现又主张解除合同于法无据，本院不予支持。双方经结算，截止解除之日的租金为34068元，除被告已支付10000元外，尚欠24068元未付，现原告要求被告支付剩余租金24068元合情合理，本院予以支持。至于违约金问题。原告在庭审中承认“同意被告延付租金，具体延期时间没约定”，可见双方对租金的支付时间已重新约定，虽双方未约定具体的支付时间，但在合同解除之日，被告应支付租金。故违约金应从解除之日的次日起开始计算为妥。被告认为已支付25000元履约保证金，但被告只认可被告支付5000元，对其余20000元，被告提供的依据不足以证明其已支付，故其应承担举证不能的败诉责任。按照双方合同约定，履约保证金应于被告腾空之日返还，现被告已于2013年10月28日腾空，因此，本院对被告反诉要求原告返还5000元履约保证金的诉请予以支持，对要求返还另外20000元的诉请不予支持。因双方未对利息损失进行约定，则被告现主张的利息损失应从腾空之日次日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率规定计算为妥。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）钱冬梅于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州市名城建设开发有限公司租金24068元及违约金（自2013年10月29日起按日1‰计算至本判决确定给付之日止）；二、原告（反诉被告）温州市名城建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）钱冬梅履约保证金5000元及利息损失（自2013年10月29日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定给付之日止）；三、驳回原告（反诉被告）温州市名城建设开发有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）钱冬梅其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币591元，减半收取为295.5元，反诉受理费212元，合计507.5元，由原告（反诉被告）温州市名城建设开发有限公司负担50元，被告（反诉原告）钱冬梅负担457.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员  陈 琼二〇一四年五月六日代书记员  李明怡附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。