北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第04075号上诉人（原审被告）逄×，女，1976年4月2日出生。委托代理人张其元，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王×，男，1981年6月3日出生。委托代理人李文婷，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）任×，男，1964年10月29日出生。原审第三人中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街乙10号。负责人孙庆文，行长。委托代理人曾艳，女，1980年5月9日出生，中国建设银行股份有限公司北京市分行法律顾问。委托代理人祝荣，女，1968年3月18日出生，中国建设银行股份有限公司北京市分行法律顾问。上诉人逄×因与被上诉人王×、任×及原审第三人中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第25112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人逄×及其委托代理人���其元，被上诉人任×、王×及其委托代理人李文婷，原审第三人建设银行之委托代理人曾艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年6月，王×诉至原审法院称：2009年7月，我与任×、逄×协商一致，约定由我购买任×、逄×夫妻共有的北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋），总价款220万元。双方约定在我支付首期购房款130万元的同时签订房屋买卖合同并办理产权过户登记手续，然后由我偿还房屋剩余贷款每月1万元，直至全部贷款偿还完毕。我按照约定支付了购房款130万元，但是任×、逄×却以各种理由推诿履行与我签订房屋买卖合同以及办理产权过户登记手续的义务。而后，任×、逄×要求我继续替他们偿还银行贷款，方式为将款项存入逄×在建设银行的个人账户，使他们能够按时偿还银行贷款。自2009年8月25日至今，我一直替任×、逄×偿还贷款。现我起诉，要���任×、逄×将上述房屋过户至我名下。任×在原审法院辩称：我们没有将房屋出售给王×。我向王×借款270万元，王×只给了我130万元。房屋由王×居住，入住时间在2009年，当时王×要结婚但没有房屋，我就说把这个房屋租给王×，每月租金1万元。因为房屋当时还有贷款，就让王×直接偿还银行贷款。王×当时知道房屋是在逄×名下的，我没有权利处分房屋；如果王×要购买这个房屋，我可以跟逄×做做工作，但是我没有直接说将房屋卖给王×，王×给我的钱就是借款。逄×在原审法院辩称：不动产的所有权应该以登记为准，任×在我不知情的情况下与王×达成所谓的口头协议，侵犯了我的权益。对于卖房的全过程我都不知情，包括任×向王×借钱之类的事情我也不知情。2005年8月我曾与任×协议离婚，后双方夫妻感情已名存实亡，一年也就见一两次面。2005年12月我与姐姐共���支付了首付款，购房了房屋。根据北京市有关规定，王×没有购房资格。综上，请求法院驳回王×的诉讼请求。建设银行在原审法院述称：我行不是房屋买卖的当事人，对双方行为不便表态。根据法律规定，在贷款本息全部清偿之前借款人与我行签订的借款合同及其他配套文件依然具有法律效力，若借款人将房屋转让需先行清偿贷款，不得侵犯我行权益。原审法院经审理查明：涉案房屋登记在逄×名下。任×与逄×系夫妻。王×称其于2007年通过朋友介绍认识任×，双方于2009年洽谈了涉案房屋买卖事宜；当时约定总价款为220万元，其中130万元由王×给付任×，房屋剩余贷款由王×负责偿还。2009年7月30日，任×出具收条，载：”今收到王×交来购房款人民币贰拾万元整。”2009年8月5日，任×出具收条，载：”今收到王×购房款人民币叁拾万元整。”2009年12月4日，任×出具收条，载：”今收到王×购房款人民币伍拾万元整。”2010年8月18日，王×向任×汇款30万元。原审中，任×称前述130万元均系借款，且未曾偿还。王×提交了建设银行业务凭条若干，以证明其在2009年8月25日至2013年8月1日期间以存款或汇款方式向逄×名下账户×××中共计支付了47万元。逄×称自己的账户由任×提供给王×，任×当时说王×是租户，打入账户中的款项系租金。在2013年11月6日原审庭审中，逄×始称其自2005年至2007年8、9月份居住在涉案房屋中，此后房屋空置，其直至2013年6月才知道房屋有他人居住；后又改称2009年得知有人搬入涉案房屋居住，但不知具体是谁。王×称其于2009年8月3日入住涉案房屋。北京日商物业管理有限公司出具证明，称王×自2009年8月30日至今一直在涉案房屋内居住。逄×提交了落款日期为2005年8月6日的协议书，该协议书记载任×与逄×协议离婚，��妻没有共同财产。经询，逄×称其与任×并未办理法定的离婚手续。建设银行现对涉案房屋享有抵押权，其向法院提交的贷款账户基本信息及说明显示，逄×在购买涉案房屋时曾向建设银行借款131万元，截至2013年8月29日本金余额1019060.72元，每期还款额9075.74元。审理中，王×称其可以一次性还清剩余借款。原审中，经王×申请，原审法院查封了涉案房屋。原审法院经审理认为：王×于2009年7月30日至2010年8月18日期间向任×支付了130万元，任×就其中的100万元出具了收条，且收条中均记载款项性质为购房款；北京日商物业管理有限公司出具的证明，可以表明王×于2009年8月已入住涉案房屋；综合上述情况，法院认定王×与任×之间就涉案房屋达成了买卖合同。任×与逄×系夫妻，在双方未办理法定离婚手续的情况下，法院对逄×提交的落款日期为2005年8月6日的协议书不予采信；王×自2009年8月25日至2013年8月1日期间持续向逄×名下账户存款或汇款，总额已达47万元；逄×在自己名下账户持续收受款项的情况下，却称不知谁在使用自己名下的涉案房屋，此等陈述显悖常理；综合上述情况，法院对逄×的陈述不予采信，并认定逄×自2009年8月起即已知悉任×将涉案房屋出售给王×一事，逄×自此后多年未对此表示异议，且接受由王×付款偿还银行借款的事实，故任×与王×就涉案房屋达成的买卖合同的效力亦及于逄×。王×已支付购房款130万元，且自2009年8月起持续偿还银行借款，现亦表示愿意一次性还清剩余借款；故逄×、任×应在涉案房屋现有抵押权消灭后协助办理过户手续。据此，原审法院于2013年12月13日判决：一、王×于本判决生效之日起十日内代逄×偿还全部剩余借款本息，以消灭第三人建设银行对涉案房屋享有的抵押权；二、逄×于本判��前项所述抵押权消灭之日起十日内协助王×办理将涉案房屋所有权转移登记至王×名下的过户手续；三、任×在本判决前项所述过户手续办理过程中予以配合，不得妨碍。判决后，逄×不服原审法院判决，向本院提起上诉。逄×认为原审认定事实错误，王×只是租赁而非购买涉案房屋，对于王×购房一事逄×并不知情；王×提交的收条是虚假的；涉案房屋并非逄×与任×夫妻共同财产，因该二人已于2005年协议离婚；王×未签订书面合同，不能构成房屋买卖合同关系；原审法院任意缺席审判，违反法定程序，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回王×的诉讼请求。王×、建设银行同意原审判决。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有各方当事人陈述、收条、银行业务凭证等在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反��对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已查明的事实，本案中，王×称其与任×、逄×于2009年协商一致，由王×购买涉案房屋。后，王×依约向任×支付130万元，任×就其中的100万元出具了收条，该收条中均记载款项性质为购房款。任×认可该收条系其本人出具。另据北京日商物业管理公司出具的证明，王×于2009年8月已入住涉案房屋。综合上述情况，双方虽未签订房屋买卖合同，但王×与任×之间已事实上形成房屋买卖合同关系且已付诸履行，原审法院对此认定正确，本院予以确认。逄×主张王×只是租赁而非购买涉案房屋，其未充分举证予以证明，故本院不予采信。任×与逄×系夫妻，涉案房屋系在该二人婚姻存续期间所购得，故涉案房屋为该二人的夫妻共��财产。现逄×称其与任×已于2005年协议离婚，进而主张涉案房屋非其与任×的夫妻共同财产，因未有证据证明逄×与任×已办理法定离婚手续，故逄×的该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。王×自2009年8月25日至2013年8月1日期间持续向逄×名下账户存款或汇款，总额达47万元，且王×自2009年8月开始入住涉案房屋。基于上述事实，逄×主张其对于王×购房一事并不知情，不合生活常理，对此本院不予采信。原审法院认定逄×自2009年8月起即已知悉任×将涉案房屋出售给王×一事，进而任×与王×就涉案房屋达成的买卖合同的效力亦及于逄×，并无不当。现逄×主张原审法院任意缺席审判，违反法定程序。经本院审查，原审程序并不违反法律规定。原审法院的其他处理并无不当。综上，逄×的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适��法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件保全费5000元，由上诉人逄×、被上诉人任×负担（被上诉人王×已预交，上诉人逄×、被上诉人任×于本判决生效之日起7日内给付被上诉人王×）一审案件受理费70元，由上诉人逄×、被上诉人任×负担（其中35元，被上诉人王×已预交，上诉人逄×、被上诉人任×于本判决生效之日起7日内给付被上诉人王×；剩余35元，上诉人逄×、被上诉人任×于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费70元，由上诉人逄×负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  胡新华代理审判员  陈 静二〇一四年五月十三日书 记 员  李 越