湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初1897号原告湖南新金鸿物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区荷花路202号东方新城商务楼6楼601房。法定代表人封纪伟，执行董事。委托诉讼代理人黄子川，湖南天弘远律师事务所律师。委托诉讼代理人孔娟，湖南天弘远律师事务所律师。被告丁某，男，汉族，2006年11月6日出生，户籍地长沙市芙蓉区。法定代理人张智惠（系丁某之母），女，汉族，1982年5月5日出生，户籍地长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人程军，湖南嘉衡律师事务所律师。原告湖南新金鸿物业管理有限公司（以下简称新金鸿公司）与被告丁某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新金鸿公司的委托诉讼代理人黄子川、孔娟、被告丁某的法定代理人张智惠、委托诉讼代理人程军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新金鸿公司向本院提出诉讼请求：1.丁某向新金鸿公司支付2012年7月1日至2015年6月30日的物业服务费4414元；2.丁某以欠缴物业费为基数支付自2012年7月1日起至实际支付之日止的违约金1672元（暂算至2019年1月30日）；3.由丁某承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年8月22日，新金鸿公司与丁某签订《前期物业服务协议》，合同约定新金鸿公司为东玺门小区提供物业服务，并以1.5元/月/平方米的标准收取物业管理服务费，逾期不缴纳的，按日收取万分之二的违约金。新金鸿公司依约提供物业管理服务，丁某无故拖欠物业管理服务费。新金鸿公司多次催缴未果，故诉至法院。被告丁某辩称：1.丁某并未与新金鸿公司签订物业合同，新金鸿公司提供的合同对丁某不生效，没有法律约束力，即便事后形成了事实上的物业管理关系，但新金鸿公司提供的物业服务不符合合同约定，丁某可行使先履行抗辩权；2.因新金鸿公司提供物业服务不到位、未采取有效的安保措施，致使丁某家中被盗，被盗事件发生后，新金鸿公司也没有改善防盗措施，继续不作为，丁某有权拒绝缴费，且不应承担违约责任；3.新金鸿公司超标准收费，其仅提供了保洁一项服务，收费标准应为0.2元/月/平方米；4.新金鸿公司长期利用业主共有的电梯、架空层等公共空间对外出租牟利，该收益属全体业主共有，应在物业费中予以扣减；5.在2015年6月30日前发生的物业管理服务费已过诉讼时效，新金鸿公司在此期间并未进行催收。经审理查明：长沙新金鸿物业管理有限公司（后变更登记为湖南新金鸿物业管理有限公司，即本案原告新金鸿公司）为长沙市芙蓉区东玺门小区的物业管理公司。丁某为东玺门小区M4栋3304房业主，该房屋产权面积为83.14平方米。2010年8月22日，新金鸿公司与丁某签订一份《前期物业服务协议》（因丁某当时年龄尚小，由其法定代理人张智惠代为签名），约定新金鸿公司为东玺门小区业主或物业使用人提供物业管理服务，东玺门小区业主或物业使用人向新金鸿公司支付物业服务费，收费标准为每月每平方米1.5元；缴纳费用时间为每季缴纳一次，每季前15天交下个季度的物业管理费；逾期缴纳物业管理费的，每逾期一日按应付金额的百分之一向新金鸿公司支付违约金（新金鸿公司在本案中实际只主张每逾期一日按应付金额的万分之二支付违约金）。2012年2月24日，丁某的法定代理人张智慧正式签署《房屋交接确认书》，确认收房时间为2011年12月31日。此后，新金鸿公司一直提供物业服务，丁某则按照合同约定缴纳该房屋的物业服务费至2012年6月30日。2012年9月13日，丁某家中被盗，长沙市公安局芙蓉分局荷花园派出所已受理该案（但尚未破案），据公安机关初步登记丁某家损失共计价值28700元左右。丁某认为因新金鸿公司没有采取有效的安保措施致使其家中被盗，要求新金鸿公司予以赔偿，并停止缴纳物业服务费，欠缴的物业服务费从2012年7月1日起至2015年6月30日止共计4485.4元（其中2012年7月1日至2012年9月12日为299.3元，2012年9月13日至2015年6月30日为4186.1元）。此后，新金鸿公司通过张贴催款通知单、发律师函等方式催缴，丁某认为新金鸿公司应当一并解决被盗赔偿问题而拒绝缴纳，由此引起本案诉讼。上述事实，有新金鸿公司提交的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《房屋交接确认书》、《收款单》、《律师函》、《邮寄物流信息》、《催收照片》、丁某提交的《电梯内广告照片》、《长沙市芙蓉分局立案决定书》等证据及双方当事人在庭审中的陈述等予以证实。本院认为：新金鸿公司与丁某之间签订的《前期物业服务协议》（丁某由其法定代理人代为签名）系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，新金鸿公司与丁某均应按照合同约定履行相应的义务。根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，新金鸿公司作为物业服务合同的提供管理服务方有义务按照合同约定提供完善的物业管理服务，丁某有义务及时支付相应的物业管理服务费。但在实际履约过程中，新金鸿公司在小区安全防范、往来人员登记、安防设施的安装与管理、保安巡查记录等方面存有瑕疵，未完全尽到合理限度内的安全保障义务，故对丁某家中被盗负有一定的责任。因此，对丁某在2012年9月13日被盗事件发生后拖欠的物业管理服务费4186.1元（从2012年9月13日起至2015年6月30日止），本院酌情予以核减，以应缴纳物业管理费的65%即2720.97元为宜。至于丁某拖欠的2012年7月1日至2012年9月12日的物业管理服务费299.3元，应当及时偿付。因新金鸿公司在为丁某提供物业服务的过程中存在上述瑕疵，故对新金鸿公司要求丁某支付因延迟缴纳物业管理服务费产生的违约金的诉讼请求，本院不予支持。对丁某提出新金鸿公司的主张已过诉讼时效，以及新金鸿公司只能按照每月每平方米0.2元的标准收取物业管理服务费的抗辩理由，因缺乏相应的事实和法律依据，本院对该答辩意见不予采信。对丁某要求新金鸿公司退付其利用小区业主的公共空间非法获利的要求，本院认为该项要求属于独立的诉讼请求，因丁某在本案中未提起反诉，故应另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《物业管理条例》第三十五条的规定，判决如下：一、丁某在本判决生效之日起三日内向湖南新金鸿物业管理有限公司支付物业管理服务费3020.27元；二、驳回湖南新金鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由湖南新金鸿物业管理有限公司负担5元，丁某负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审判员  方源二〇一九年三月三十一日法官助理何文敏书记员章灵芝附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：(一)当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的;(二)当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的;(三)当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的;(四)当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第(一)项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体;对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。《物业管理条例》第三十五条、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。