江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2013）宿城民初字第2069号原告江苏省宿迁市国家税务局，住所地宿迁市宿城区太湖路309号。法定代表人张谦，局长。委托代理人刘建华、张倩，江苏义扬律师事务所律师。被告陈国华。被告李庆高。被告宿迁市舜泰商务宾馆，住所地宿迁市宿城区黄河路218号。投资人李庆高。原告江苏省宿迁市国家税务局（下称国税局）诉被告陈国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理。后原告国税局向本院申请追加被告李庆高、宿迁市舜泰商务宾馆（下称舜泰宾馆）作为本案被告参加诉讼，并获本院准许。本案依法组成合议庭，于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原告国税局的委托代理人刘建华到庭参加诉讼，被告陈国华、李庆高、舜泰宾馆经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国税局诉称：2008年3月8日，被告陈国华以个人开办的“宿迁市宿城区皇冠商务宾馆”名义和原告签订《租房合同》一份，租赁原告位于宿迁市黄河路218号院落内原国税局的办公主楼和辅楼等全部房屋和设备。租期从2008年3月9日到2014年3月9日止，合同另约定了双方的其他权利义务。合同履行进入第六年即2013年3月9日至2014年3月9日，被告于2013年3月2日付清上半年租金550000元后，一直没有支付下半年租金，后经原告多次索要，仅给付租金180000元。起诉前，原告发现被告已经在2012年9月将房屋非法转租给被告李庆高开办“宿迁市舜泰商务宾馆”，并注销了“宿迁市宿城区皇冠商务宾馆”。现要求判令：1、解除原告与被告陈国华于2008年3月8日签订的《租房合同》；2、三被告返还原告位于宿迁市宿城区黄河路218号房屋；3、依附于租赁房屋的装修归原告所有；4、陈国华承担房屋修缮费用300000元；5、三被告给付电费26933.47元；6、三被告给付尚欠的租金（从2013年3月10日起，以3013.7元／天计算至实际交房之日止）；7、陈国华承担违约金220000元；8、被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、主楼房屋产权证；2、辅楼房屋产权证；3、土地使用权证；4、房屋租赁合同；上述证据1-4证明原告是出租房屋的所有权人，具备合法的出租资格，涉案房屋已经租赁给被告使用；5、宿迁市宿城区皇冠商务宾馆工商登记信息；6、个体工商户设立登记申请书；7、被告在工商登记存档的房屋租赁合同；上述证据5-7证明被告系原告房屋的承租人，被告住所在宿迁市宿城区，利用承租原告的房屋开办宾馆；8、舜泰商务宾馆的工商注册登记信息；9、舜泰商务宾馆工商登记中存档的伪造的租赁原告房屋的合同；证明被告不履行给付租金的义务，并非法转租房屋，原告有权终止合同，并要求被告承担返还房屋、给付租金、给付违约金等各项义务；10、个人独资企业设立核准通知书一份，证明舜泰宾馆的性质是个人独资企业，涉案房屋的住所地是黄河路218号；11、个人独资企业登记申请书一份，证明被告李庆高的身份信息、李庆高是舜泰商务宾馆的投资人、舜泰宾馆设立时间是2012年9月25日。12、电费发票一张，证明原告替被告垫付了电费26933.47元。被告陈国华、李庆高、舜泰宾馆未作答辩。经审理查明：2008年3月8日，被告陈国华以尚未成立的宿迁市宿城区皇冠商务宾馆（乙方）的名义与原告国税局（甲方）签订《租房合同》一份，原告将其所有的位于宿迁市宿城区黄河路218号房屋主楼、辅楼及其他附属设备设施租赁给乙方使用。合同约定：“第三条租赁期限、用途1、该房屋租赁期共2个三年，第一个三年自2008年3月10日起至2011年3月9日止；第二个三年自2011年3月10日起至2014年3月9日止…第四条租金及支付方式1、该房屋在第一个三年内，每年租金为80万元人民币；第二个三年内，第一年租金为人民币90万元，第二年租金为人民币100万元，第三年租金为人民币110万元；2、房屋租金支付方式如下：乙方于本合同签订之日起7天内交纳第一年前6个月的租金40万元；2008年6月30日前交清当年后6个月的租金40万元；第一年的租期结束的前7天，即2008年3月9日之前7天，乙方预付次年租金的一半即40万元整；2008年9月9日前7天交足剩余40万元整，以后每年依此类推分2次付清当期的租金…第五条租赁期间相关费用及税金2、乙方负担以下费用（1）租期内水、电费交割清楚后由乙方负担并按月交纳…第七条房屋的转让与转租2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租的房屋…第八条合同的变更、解除与终止3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋…（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经对甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计两个月以上的…第十一条乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照当年合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借或部分转租、转借给他人使用的；（4）单次拖欠房租1个月以上或累计拖欠房租累计2个月以上的…”。2008年8月4日，陈国华经核准设立个体工商户，字号为宿迁市宿城区皇冠商务宾馆，经营者为陈国华，该个体工商户的设立在工商部门存档的即为上述房屋租赁合同。2012年9月19日，该宾馆的工商登记经实际经营者陈国华决定注销。在上述租赁合同最后一个租赁期间内，被告陈国华仅支付租金180000元。另查明，2012年9月25日，被告李庆高作为投资人经工商部门核准在原告所有的位于宿迁市宿城区黄河路218号房产上设立个人独资企业，企业名称为宿迁市舜泰商务宾馆，该宾馆的产权属性为租赁使用权，其在工商注册资料中提供的租赁合同系甲方为原告国税局，承租方为被告李庆高，合同签订时间为2008年3月8日。再查明，原告在庭审中，自愿放弃对第三项、第四项诉讼请求的主张。诉讼过程中，原告于2013年11月27日向本院申请先于执行，本院于同日作出准予先于执行裁定，但原告随之于2013年12月1日撤回该申请。本院认为：被告陈国华以即将设立的宿迁市宿城区皇冠商务宾馆名义与本案原告签订《租房合同》，该合同的权利义务应由该个体工商户的实际经营者即本案被告陈国华享有和承担。根据涉案房屋租赁合同第四条的约定，被告陈国华应予2013年9月2日前付清下半年租金550000元，而被告仅支付180000元，余款未有支付，根据涉案合同第七条第三款第七点的约定，被告拖欠房租已经累计超过两个月，原告有权解除涉案房屋租赁合同。对于涉案合同解除的时间，因原告未有通知被告，故本院以报纸刊登向被告公告送达相关诉讼材料期满时间即经公告视为送达之日的时间即2014年1月21日确定涉案合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因涉案合同已经解除，故被告陈国华应将涉案房产返还原告。另，根据本院审理查明的事实，被告李庆高作为投资人在涉案房产上设立个人独资企业舜泰宾馆，并在工商部门存档签约时间为2008年3月8日，合同双方分别为原告及被告李庆高的租赁合同复印件。因被告李庆高及舜泰宾馆经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院无法核实该租赁合同的真实性，且原告对此也不予认可，但从该合同签订时间为2008年3月8日，这与原告与陈国华签订的租赁合同的时间为同一天，两份租赁合同明显存在矛盾，故本院对被告李庆高在工商部门存档的租赁合同的真实性不予认可。据此，被告李庆高应予返还涉案房产。对于原告主张被告陈国华将涉案房产转租给李庆高，因未能提供相应证据证明，本院不予采信。如二被告就涉案房产确系转租关系，就原告解除合同并返还房产的损失，二被告可另案向对方主张。原告在诉讼中自愿放弃对第三项、第四项诉讼请求的主张系自行处分其民事权利，本院依法照准。对于原告主张的电费，根据原告提供的宿迁供电公司于2013年12月27日出具的电费发票，原告已经代为垫付涉案房产2013年8月份之前的电费合计26933.47元。另根据涉案租赁合同第五条中关于税费的约定，该费用应由被告陈国华负担。故原告主张被告陈国华给付代为垫付的电费26933.47元符合合同约定，应予支持。对于原告主张的租金，根据原告诉称，被告陈国华在租赁合同最后一个租赁期间内仅支付租金180000元。而根据涉案租赁合同第四条的约定，该年度租金为1100000元，并应于2013年3月9日之前7天预付次年租金的一半即550000元，于2019年9月9日前7天付清剩余租金550000元。现被告陈国华仅支付180000元，原告主张租金（占有使用费）自2013年3月10日起按照3014元／天（1100000元／年÷365天）（保留整数）计算至实际交房之日止于法有据，本院予以支持，但上述租金还应扣除被告陈国华已经支付的180000元。对于原告主张的违约金，根据涉案租赁合同第十条的约定，被告陈国华因拖欠租金已经构成违约，原告主张被告陈国华按照当年合同总租金的20%即220000元支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。另，本案中，涉案合同双方当事人系原告国税局与被告陈国华，原告诉讼请求中主张被告李庆高、舜泰宾馆共同支付电费及租金无事实及法律依据，对原告该主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告江苏省宿迁市国家税务局与宿迁市宿城区皇冠商务宾馆于2008年3月8日签订的《租房合同》于2014年1月21日解除；二、被告陈国华、李庆高、宿迁市舜泰商务宾馆于本判决生效后十日内将位于宿迁市宿城区黄河路218号的房屋返还原告江苏省宿迁市国家税务局；三、被告陈国华于本判决生效后十日内给付原告江苏省宿迁市国家税务局电费26933.47元；四、被告陈国华于本判决生效后十日内日给付原告江苏省宿迁市国家税务局相应租金（占有使用费）（自2013年3月10日起按3014元／天计算至实际交房之日止，上述数额还应扣除180000元）；五、被告陈国华于本判决生效后十日内日给付原告江苏省宿迁市国家税务局违约金220000元；六、驳回原告江苏省宿迁市国家税务局对被告李庆高、宿迁市舜泰商务宾馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16317元，公告费560元、由被告陈国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  周 磊人民陪审员  陈玉侠人民陪审员  王宿梅二〇一四年二月二十五日书 记 员  沙恒金法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。第9页／共10页