上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉民三（民）初字第1132号原告上海艺宇木业有限公司。法定代表人李某。委托代理人魏元武，上海长策律师事务所律师。被告上海翎堡工贸有限公司。法定代表人程某某。委托代理人王征，上海宝淳律师事务所律师。原告上海艺宇木业有限公司与被告上海翎堡工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月14日公开开庭进行了审理。原告法定代表人李某、委托代理人魏元武、被告委托代理人王征到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员庄羽凤、代理审判员刘燕枫、人民陪审员贺毅组成合议庭，于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告法定代表人李某、委托代理人魏元武、被告委托代理人王征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2007年1月28日签订《厂房租赁合同》，约定：被告将高石路XXX号厂房及场地出租给原告，租期为2007年3月18日至2015年3月17日，租金为27万元每年，每三年递增5%。合同签订时原告支付定金3万元。根据双方合同约定，原告建造2000多平米临时厂房。后原、被告签订《补充合同》，被告占用原告约2000平方米的承租场地建造厂房，租金递增取消。在合同履行过程中，被告采取大吵大闹、停水停电等种种手段阻挠破坏原告的正常经营，原告一再退让。后被告发函通知原告退房、搬离，理由是双方协商未果，并逼迫原告于3个月内完成搬迁工作。原告迫于无奈，只得搬离讼争场地。被告的行为致使原告无法实现合同目的，给原告造成了极大的损失，故起诉要求：1、判令依法解除原、被告双方于2007年1月28日签订的厂房租赁合同；2、判令被告支付原告双倍定金60000元；3、判令被告支付违约金45000元（即提前终止合同应承担的2个月租金损失）；4、判令被告赔偿原告自建约2000平方米房屋自2013年7月18日至2015年3月18日期间的房屋使用费损失480000元（按每平方米0.4元／日的标准计算）；5、判令被告赔偿原告2013年7月18日至2015年3月18日期间租同等级别房屋及场地的租金损失213000元（按每平方米0.2元／日，1775平方米计算）；6、判令被告赔偿原告建造油漆房的损失90000元。审理中，原告认为被告在2013年9月拆除了原告自建的2000平米厂房，增加诉讼请求，要求：1、判令被告赔偿2000平方米自建房屋的建房费用损失416667元（按目前的造价200万元，结合租赁期限和原告实际使用的期限估算）；2、判令被告赔偿原告2013年1月至7月的经营损失35万元；3、判令被告赔偿原告搬迁费用10万元。被告辩称，同意解除合同，原、被告于2013年4月9日对系争房屋的交房时间进行了确认，合同实际上也已经解除，原告于2013年7月底彻底搬离厂房，合同解除日期是2013年7月20日。不同意原告其余诉讼请求，3万元是押金，不适用定金条款；被告不存在违约，不认可违约金；原告不存在自建2000平方米房屋的事实，被告也未同意过原告建造，合同中约定未经被告同意建造的房屋的损失由原告自行承担，故原告主张的各项损失没有事实和法律依据，均不予认可。被告为原告垫付了2013年6月、7月的电费共计70779.61元（其中4万余元为2012年12月至2013年6月期间原告的补差电费），该款原告应向被告支付，希望在本案中一并处理。审理中，原告同意对被告主张的电费在本案中一并处理，但仅同意按照发票金额的40%支付6月份的电费，7月份的电费不同意支付；并认为厂房内的电费应由原告和案外人分某，但未就此提交相应的证据。经审理查明，2007年1月28日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：被告（甲方）将嘉定区华亭镇高石公路XXX号的厂房出租给原告（乙方）使用；占地面积约8000平方米，总建筑面积约1775平方米，乙方可自行建造厂房，甲方提供100KVA的供电量和生活用水给乙方有偿使用，试用期的费用由乙方承担，每月结算并付清；租赁期限八年，自2007年3月18日至2015年3月17日；租赁费标准27万元／年，每三年递增5%，依此类推，合同签订支付订金3万元整，订金在合同终止时返还给乙方，房租采用先付后用，每半年支付一次，如乙方逾期不付，甲方有权终止合同；乙方在使用厂房时，由于生产需要可搭建临时用房作为乙方用房，乙方在甲方土地上所投资搭建临时房，在租赁期或期满时乙方不得以任何理由不付租金款或追求投资临时房的经济，因为一切视为乙方发展需要构成的投资，甲方不承担任何经济责任和经济损失；为乙方使用方便，甲方同意乙方用电过户，过户费由乙方承担，如甲方今后在厂房外围墙西侧需要建临时房时，乙方应对用电、用水给予配合，但甲方必须使用民用电5安培以下，否则乙方有权拒绝供电；在租赁期内无论任何方要求终止合同，原则均应书面形式提前三个月通知对方，经双方协商后签终止合同，提出方应向对方赔偿两个月的租金损失。合同签订后，原告依约支付了订金和租金，被告将房屋交付原告使用。2010年4月14日，原、被告签订原合同补充协议，约定：因乙方为工作生产需要，甲方同意其在厂区内建设面积为110平方米的油漆房，前提是无论甲方什么时候厂房出卖或城市规划拆迁，乙方对建造的所有厂房不得以任何理由要求赔偿损失，一切损失都由乙方自己承担；乙方以后在使用厂房时再建造房屋必须和甲方沟通好，因甲方厂房是以卖为主，若不经甲方同意自行建造，由乙方承担全部经济损失。协议签订后，原告沿承租厂房的东墙搭建了面积约200平方米的烤漆房。2010年9月20日，双方签订补充合同，约定：乙方在租用后面空地自行打造水泥地坪和垫层大约在7万元左右，甲方现将后面空余地块要使用建造二期厂房，经双方协商，现乙方同意将做好地坪和空余地块让给甲方使用，甲方同意补贴7万元给乙方，从2011年3月18日房款中扣除，原合同每3年递增5%现取消。2011年5月28日，双方签订拆房协议，约定：因甲方需要，经双方协商现将乙方所承租食堂和工人宿舍拆除，就换房事宜达成一致，甲方新建二层宿舍楼（含食堂）计二百余平方米及甲方原居住的平房一间提供给乙方在租赁合同期内使用，上述条款有效期自2011年5月30日至2015年3月17日。2013年1月，双方对于合同到期后原告所建临时用房的归属及续租时该部分房屋是否应收取使用费产生分歧。2013年1月24日，被告向原告发送通知，称“经双方协商未果，现甲方正式通知乙方提前做好停水停电等一切正常工作；甲方给乙方3个月时间必须做好搬迁工作”。2013年4月9日，原、被告双方签订《通知》一份，约定：现甲方通知乙方退房，不再承租给乙方，因后方房屋事宜协商未果；甲方提前三个月通知乙方退房（2013年3月18日至2013年7月17日），做好一切安排工作；现甲方要求乙方逾期不得再使用甲方厂房；如双方有任何异议，交由嘉定法院仲裁。之后，原告于2013年7月中旬搬离系争厂房。因原告认为被告提前终止合同的行为侵犯了其合法权益，遂涉讼。另查，原告于2008年沿着承租厂房的北墙搭建了彩钢顶棚的临时用房（原告提供的合同书造价为53.55万元），该临时用房及2010年搭建的油漆房（原告提交的证据造价为138128元）于2013年9月13日被拆除，原告于当日获知后报警，当地派出所接警后派民警至现场，原告在民警在场的情况下拍摄了现场照片。审理中，经本院现场查看，被告已将场地清理，并在原告原搭建临时用房的位置重新建造了厂房。再查，被告代为支付了原告名下2013年6月、7月的电费及违约金共计70779.61元，其中40986.86元为补收电费（由被告法定代表人于2013年6月26日确认）。双方确认在原告搬离前，厂房仅出租给原告使用。以上事实，有厂房租赁合同、合同补充协议、补充合同、拆房协议、收条、通知、接警回执单、照片、签收单、欠费通知及电费发票、消防监督检查意见书、行政处罚决定书、烤漆房供销合同、建造厂房合同及转账凭证、收条、证人证言、询问笔录、调查笔录、房地产权证、退补电量电费审批表、当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，均应按约履行。双方在合同履行期间因对租赁合同届满后原告在租赁期间搭建的临时用房的归属问题及续租时该部分房屋是否应收取使用费产生分歧，在协商未果的情况下，被告提出提前解除合同。经双方协商，原告于2013年4月9日在通知上签字，确认同意于2013年7月17日前搬离，但双方对于原告自建房屋的赔偿问题未能协商一致。鉴于双方已对于原告搬离的时间协商一致，且原告已于2013年7月中旬实际搬离，本院确认双方的租赁合同于2013年7月17日协商解除。根据合同约定，提出终止合同的一方应赔偿对方2个月租金损失，故原告主张被告应支付其相当于2个月租金的违约金合法有据，本院予以支持。根据合同约定，原告给付被告的订金系押金性质，不适用定金罚则，原告要求双倍返还缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，被告应将上述押金3万元返还原告。由于双方协商解除合同时对原告搭建物的处理未达成一致意见，故本院根据合同约定结合解除原因公平确定各方责任。根据约定，合同到期终止时，被告方不予赔偿原告搭建物损失，但原告却要求被告到期补偿，引起双方纠纷，故双方合同解除主要原因在原告。而被告可根据合同约定继续履行并在终止时不予补偿，但其却提出提前解除合同，因此被告也应承担合同解除的部分原因。由于合同提前解除，致使原告未能按期充分使用其搭建物，原告主张搭建物剩余效用损失具有法律依据。因被告在诉讼期间拆除了原告的搭建物，致使该搭建物造价无法通过司法鉴定确认，被告应承担相应法律后果，本院以原告提供的证据的彩钢棚造价53.55万元、油漆房造价138128元为准。根据搭建物的搭建时间、原定合同期限、实际履行期限，该搭建物在双方协商解除合同时的残值约20万元。根据被告在合同解除原因中所占的因素，本院酌情确定被告应赔偿原告该部分残值损失的30%，即6万元。原、被告系协商解除合同，原告主张租金损失、房屋使用费损失、经营损失及搬迁费用缺乏依据，本院不予支持。被告已代为支付原告名下2013年6月、7月的电费及违约金共计70779.61元，该款原告理应支付被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海艺宇木业有限公司与被告上海翎堡工贸有限公司于2007年1月28日签订的厂房租赁合同于2013年7月17日解除；二、被告上海翎堡工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海艺宇木业有限公司违约金人民币45000元；三、被告上海翎堡工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海艺宇木业有限公司押金人民币30000元；四、被告上海翎堡工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海艺宇木业有限公司建房损失人民币60000元；五、原告上海艺宇木业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告上海翎堡工贸有限公司电费人民币70779.61元；六、驳回原告上海艺宇木业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20592元，由原告上海艺宇木业有限公司负担18442.62元，被告上海翎堡工贸有限公司负担2149.38元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  庄羽凤代理审判员  刘燕枫人民陪审员  贺 毅二〇一四年五月二十三日书 记 员  居晓雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。