辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2013]沈中民二终字第2231号上诉人（原审被告）：沈阳力天投资置业有限公司，住所地沈阳市铁西区兴工北街96-1号法定代表人：曹绍国，该公司董事长。委托代理人:胡煜，该公司法律顾问。上诉人（原审原告）：沈阳佳宝汇物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区华山路99-11号11门。法定代表人：王岩松，该公司总经理。委托代理人：李福军，辽宁华远律师事务所律师。原审第三人：沈阳市铁西区江南春城小区业主委员会，营业场所沈阳市铁西区兴工北街96号B区A座5楼。负责人：李艳红，该业主委员会主任。委托代理人：于东明，男，1972年7月26日出生，汉族。上诉人沈阳力天投资置业有限公司（以下简称为力天公司）因与上诉人沈阳佳宝汇物业管理有限公司（以下简称为佳宝汇物业公司）、第三人沈阳市铁西区江南春城小区业主委员会（以下简称为业委会）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2012）沈铁西民二初字第4448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员贾宏斌（主审），代理审判员朱丹参加评议的合议庭，于2014年2月13日对本案进行了公开开庭审理。力天公司的委托代理人胡煜、佳宝汇物业公司的委托代理人李福军、业委会的委托代理人于东明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年2月10日，沈阳市铁西区房产局下发业主委员会备案通知书，铁西区江南春城小区第一届业主委员会成立。2008年11月25日，沈阳市铁西区江南春城小区业主委员会与原告沈阳佳宝汇物业管理有限公司签订《物业服务管理合同书》，合同约定，由原告为力天·江南春城小区提供物业服务，物业服务范围包括A、B、C三个园区的住宅及商业网点。合同期限自2008年12月1日起至2011年11月30日止。物业服务收费标准为A区和C区住宅及经营性、非经营性非住宅用房由原告按建筑面积每月每平方米0.8元收取。B区住宅及经营性、非经营性非住宅用房由原告按建筑面积每月每平方米2元收取。因业主委员会正处于筹备审批阶段，故该合同由原告公司盖章及业主委员会成员签字，第三人所有手续齐全后，在该份物业服务合同上加盖业主委员会公章。合同签订后，原告依约定为力天·江南春城小区提供物业服务。另查，力天·江南春城小区由被告沈阳力天投资置业有限公司开发建设，分为A、B、C区，其中B区商业网点的产权人为被告力天公司，座落于沈阳市铁西区兴工北街96号，建筑面积为29,820.68平方米。2009年8月27日，被告力天公司向沈阳市房产局提交房屋所有权变更登记申请书，申请对B区3层商业网点进行拆分产权。力天·江南春城小区地下车库的具体地址为沈阳市铁西区兴工北街104巷6-6号。建筑面积为5705.72平方米。2008年6月30日，被告力天公司就该地下车库向沈阳市房产局提交房屋所有权登记申请表，2008年8月20日，沈阳市房产局经审核为被告力天公司进行地下车库产权登记。另查明，A、C区网点及车库共计142户，根据被告提供的商品房合同签订时间显示其中于原告诉请期间被告对外销售21户，面积共计2152.26平方米。原审法院认为：原告与第三人签订的《物业服务管理合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，系有效合同。合同签订时，第三人虽因审批手续等原因未在物业合同中加盖业主委员会公章，但其事后以加盖公章的形式进行了追认，亦保证了小区物业工作的延续性，此点并不影响合同效力。合同签订后，原告依约对被告所在的小区提供物业服务，被告亦实际获得原告所提供的物业服务，原告要求被告支付物业费，理由正当，有法律依据，原审法院予以支持。关于原告要求被告承担物业费的产权面积问题，被告对其系B区1-4层商业网点所有权人的事实无异议，且认可该网点建筑面积为29,820.68平方米，予以确认。关于小区地下车库问题，原告提供的房屋所有权登记申请表显示，该地下车库的产权人为被告力天公司，建筑面积为5705.72平方米，本庭予以确认。鉴于该地下车库被告力天公司并未向业主委员会移交，并由被告自行经营收益，应当按照建筑面积向原告支付物业费用。关于原告主张被告承担A区、C区车库及网点物业费问题，经组织当事人对142户车库及网点的出售情况进行核实后，当事人对其中的21户，面积为2152.26平方米的车库及网点因合同记载签订的时间处于原告服务期间而就该部分物业是否应由被告承担交纳物业费义务存在争议。原审法院认为，物业费的交纳义务随房屋的依法交付而转移。被告主张不承担该部分物业费，其应对上述21户房屋已向业主交付提供相关证据。因被告仅提供了其发给部分业主的入住通知单及抵付工程款协议，而未能提供其与业主依法办理房屋交接手续的相关证据，不足以证明在原告的诉请期间被告已向他人交付房屋，被告应就此承担无法证明已转移交费义务的法律后果，因此对被告主张该21户中部分合同用于抵债实际已交付房屋及依据实际入住时间计算的抗辩理由，不予支持。关于物业费收费标准问题，根据沈阳市物价局处理此类问题原则及行业惯例，被告力天公司所有的B区商业网点符合比照住宅物业费标准50%收取情形，以及原告提供的实际物业服务情形，物业服务合同约定按照2元每月每平方米收取标准过高，原审法院予以调整，合同约定涉诉小区住宅物业费标准为0.8元每月每平方米，故B区商业网点按0.4元每月每平方米收取为宜。因被告所有的地下车库处于涉诉小区内，应当比照住宅标准缴纳物业费用，即每月每平方米0.8元。关于原告要求被告支付滞纳金问题，物业合同中虽有滞纳金条款，但该条款无法确定收取滞纳金的具体金额及滞纳金的起算时间，原告诉请所采用的分段计算方法亦无相应约定。原告此项主张，不予支持。关于被告辩称物业服务合同对其无约束力的问题，依照物业管理条例规定，业主委员会具有代表业主与物业公司签订物业服务合同的权利，所签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。被告虽系园区开发建设单位及园区占有大面积占用使用者未以业委会成员身份或其他方式对物业合同予以认可，但其作为小区业主应当受此物业合同约束。同时，原告与第三人签订物业服务合同时，在小区进行了公示，被告所有的物业位于江南春城小区内，应视为原告及第三人已告知全体业主物业合同情况。被告以其未参加业主大会且对物业合同不知情来确认物业合同无效的抗辩理由，不予支持。关于被告辩称原告未向其所有的B区提供物业服务问题，根据物业管理条例规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，原告经第三人选聘并签订物业合同为力天?江南春城提供物业服务，被告虽提供化粪池排水设施清掏有偿服务合同、化粪池清运报销单、吸污费收据等证据证明被告B区实际有被告承担公共管理，但该些证据发生时间多在原告诉请期间之后，证明力存在瑕疵，被告此点抗辩理由，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳力天投资置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告沈阳佳宝汇物业管理有限公司物业费218576元（29820.68㎡×0.4元/月/㎡×12个月＋5705.72㎡×0.8/月/㎡×12个月+2152.26㎡×0.8元/月/㎡×12个月）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费15,284元，原告承担12,419元，被告承担2865元（原告已预交，由被告直接给付原告）。宣判后，上诉人力天公司、佳宝汇物业公司均不服，向本院提出上诉。上诉人力天公司上诉请求撤销原审判决，驳回佳宝汇物业公司全部诉讼请求，判决佳宝汇物业公司承担一、二审全部诉讼费用。理由：1、力天公司没有义务交纳B区商业楼的物业费；2、原审法院确认的应交纳的A区和C区车库和网点物业费认定和计算方法有误，应扣除已售出的部分。上诉人佳宝汇物业公司对此答辩称：关于物业服务范围不包括商业楼的主张是不正确的，根据法律规定，一个小区只能有一家物业公司进行管理，无论该小区内的房产具体分布情况如何，或者房产如何分配，本案诉争的商业楼属于该小区的物业管理的范围。小区所有的外配套物业管理都是由物业公司进行服务，所以不能单纯将商业楼从该小区内分割出去。关于车库和网点出售给他人的问题，原审法院要求力天公司提供交付的证明，房屋的销售时间和房屋的实际交付使用时间在实践中多数并不一致，举证责任应当由力天公司承担，原审法院关于举证责任的分配是正确的。上诉人佳宝汇物业公司请求依法撤销原审判决，支持上诉人在原审中的诉讼请求。理由：原审判决事实不清，适用法律错误，超诉讼范围审查错误。原审法院不应调整B区商业网点的物业费标准，应以物业合同约定进行认定，并支持我方对于滞纳金的诉讼请求。上诉人力天公司对此答辩称：对于B区商业楼我方不应当缴纳物业费。物业公司提供服务多处违反物业服务合同，因此，不应缴纳滞纳金。对于法院超诉讼范围审查问题的说法是不成立的。原审第三人业委会陈述称：同意佳宝汇物业公司的意见，商业楼与民宅是连在一起的，水电供暖不可分割，物业服务应当是一致的。本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。上述事实，有当事人陈述，物业服务合同、说明、照片、物业费收费公告及倡议书、房产档案、预售许可证、收款票据、中标通知书、业主委员会备案通知书、情况说明、业主委员会文件、房屋所有权转移登记申请书、商品房准住通知回执，以及房屋竣工验收手续、工程发票、建筑图纸等证据材料，经一、二审法院庭审质证及审查，予以确认，在卷佐证。本院认为：上诉人佳宝汇物业公司与原审第三人业委会于2008年11月25日签订的《物业服务管理合同书》是双方当事人真实意思表示，并未违反国家法律行政法规的强制性规定，应为有效。尽管在合同签订时，业委会因审批手续等原因未在物业合同中加盖业主委员会公章，但有多名业委会成员进行了签名确认，并在业委会正式成立后及时以加盖公章的形式进行了追认，原审法院对此认定并无不当，本院予以确认。在合同履行过程中，佳宝汇物业公司依约对属于力天公司所有房屋所在的小区提供了物业服务，力天公司亦实际获得佳宝汇物业公司所提供的物业服务，现力天公司怠于履行交纳物业费的义务，佳宝汇物业公司有权要求力天公司承担违约责任，交纳拖欠的物业费。关于力天公司提出由于B区商业楼由其自行完成物业服务，各个配套设施已独立于小区其他建筑，佳宝汇物业公司提供的物业服务范围并不包括该商业楼，故其不应交纳B区商业网点物业费的主张，因该B区商业楼系属园区建筑的一部分，力天公司并未提供充分证据证明该商业楼完全与该园区相分离，同时在物业服务合同中对园区的服务范围整体进行了约定，并未明确将该商业楼分割在外，且在合同约定的物业服务期间，力天公司亦未提供证据证明对此提出过异议，故此，力天公司的以上主张，并不足以成为其拒绝交纳物业费用的理由，本院对此不予采纳。关于B区商业网点的物业费收取标准问题，上诉人佳宝汇物业公司主张按物业服务合同约定标准收取，并称原审法院不应对此超审查范围予以调整，但上诉人力天公司对此不予认可，并上诉坚持佳宝汇物业公司对该区域无权收取物业费，鉴于力天公司向法庭提供了若干合同、缴费凭证及照片证明其自身对于该区域进行过一定程度的管理服务，设施维护，佳宝汇物业公司亦未充分举证证明其完全按照物业服务合同的约定对该区域进行了全面物业服务，也无法完全否定力天公司的证据主张，原审法院依据物价部门处理此类问题原则、行业惯例，以及该区域经营管理的特殊情况和佳宝汇物业公司提供的实际物业服务情形，酌定B区商业网点的物业费收取标准，属于自由裁量范围之内，并未违反法律规定，本院应予以确认。关于力天公司提出原审法院对于A区和C区车库、网点物业费认定计算方法有误，应扣除已其售出的房屋面积的主张，经审查，原审法院组织了双方当事人对于该区域内车库、网点的出售情况进行了核实，力天公司对其主张仅提供了其发给部分业主的由其单方出具的入住通知单，以及与部分业主签订的抵付工程款协议和商品房买卖合同，尽管在上述材料中载明的时间系在诉争物业费期间之内，但均无法准确证明该部分业主当时即已实际办理了入住手续，进而，由于力天公司未能提供其与业主依法办理房屋交接手续的相关证据，故不足以证明在佳宝汇物业公司的诉请给付物业费期间内，力天公司已向他人交付了该部分房屋，依据谁主张谁举证的原则，力天公司应就此承担举证不足的法律后果，故此，本院对其该项上诉主张难以支持。至于佳宝汇物业公司提出的要求力天公司支付拖欠物业费的滞纳金一节，因在物业服务合同对于滞纳金的支付条件及标准未予明确约定，而且也缺少充分的法律规定予以支持，故佳宝汇物业公司的该项主张属依据不足，本院不予支持。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计30,568元，由上诉人沈阳力天投资置业有限公司、沈阳佳宝汇物业管理有限公司各自负担15,284元。本判决为终审判决。审 判 长  李 倩代理审判员  贾宏斌代理审判员  朱 丹二〇一四年二月二十四日书 记 员  任 江本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。