山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初8466号原告：邓丽君,女,1981年11月20日生,汉族,济南铁塔有限公司高新办事处职工，住济南市市中区，委托诉讼代理人：王秀，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭飞，山东齐鲁律师事务所律师。被告：王霞,女,1975年1月17日生,汉族,济南如月堂食品有限公司职工，住济南市市中区，委托诉讼代理人：程刚，山东齐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘广鑫，山东齐邦律师事务所律师。第三人:山东每客美家不动产经纪有限公司,住所地济南市市市中区鲁能领秀城**1、2、3号楼一层商铺105。法定代表人：徐宁，经理。第三人：中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行，，住所地济南市历下区经十路**第一大道商务大厦）。负责人：李明伟，行长委托诉讼代理人：吕汉，男，1962年10月19日生，汉族，该公司职工，住济南市历城区，第三人：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济，住所地济南市市中区纬二路**山东商会大厦**v>法定代表人：蒋智生，董事长。委托诉讼代理人：梁晓光，男，1987年2月22日生，汉族，该公司职工，住天津市南开区，增加了一名代理人原告邓丽君与被告王霞、第三人山东每客美家不动产经纪有限公司（以下简称每客美家公司）、中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行（以下简称工商银行千佛山支行）、华润置地（山东）发展有限公司（以下简称华润置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告邓丽君及其委托诉讼代理人王秀、彭飞，被告王霞的委托诉讼代理人程刚、刘广鑫、第三人每客美家公司的法定代表人徐宁、第三人工商银行千佛山支行负责人李明伟的委托诉讼代理人吕汉、第三人华润置地公司法定代理人蒋智生的委托诉讼代理人梁晓光到庭参加诉讼。2019年8月12日，本院受理王霞诉邓丽君、第三人每客美家公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于同年11月7日作出（2019）鲁0103民初8054号民事裁定书，裁定将该案合并至本案进行审理。本院于2020年3月20日公开开庭进行了审理，原告邓丽君及其委托诉讼代理人彭飞，被告王霞的委托诉讼代理人王艺群、第三人每客美家公司的法定代表人徐宁、第三人工商银行千佛山支行负责人李明伟的委托诉讼代理人吕汉、第三人华润置地公司法定代理人蒋智生的委托诉讼代理人马尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓丽君向本院提出诉讼请求：1、判令邓丽君代王霞一次性偿还第三人工商银行千佛山支行紫云府小区二区17号楼3单元1402室的剩余贷款（以邓丽君未支付购房款为限），不足部分由王霞偿还；2、判令王霞与第三人工商银行千佛山支行办理坐落于紫云府小区二区17号楼3单元1402室抵押权注销登记手续；3、判令王霞将紫云府小区二区17号楼3单元1402室不动产权登记办理至个人名下，第三人华润置地（山东）发展有限公司予以协助；4、判令王霞取得紫云府小区二区17号楼3单元1402室不动产登记证办理至个人名下后，协助邓丽君办理上述房产的产权转移登记至邓丽君名下；5、判令王霞协助邓丽君领取紫云府小区二区17号楼3单元1402室延期交房的违约金（具体数额以开发商实际发放金额为准）；6、本案诉讼费、保全费、律师费等由王霞承担。事实与理由：2016年5月30日，第三人华润置地公司与王霞签订《商品房买卖合同》，约定华润置地公司将坐落于紫云府小区F-4地块1号楼（预测绘变更）3-1402室不动产出售给王霞。王霞通过工商银行千佛山支行以贷款方式支付购房尾款62万元，同日双方办理网签备案手续。2016年6月16日，双方办理预抵押设立登记，抵押金额62万元。2017年3月21日，在第三人每客美家公司（丙方）的居间下，王霞（甲方）与邓丽君（乙方）签订《房产买卖合同》。约定将甲方坐落于紫云府F-4地块1号楼3单元1402室不动产出售给乙方，总价款134万元。合同第三条约定，合同签订当日，乙方支付定金1万元。合同第四条约定2017年3月28日内乙方向甲方支付人民币60万元作为首付款，余下61万元银行贷款于过户前买方结清，剩余尾款13万元于过户当日结清。第五条约定，甲方接到开发商交房时向乙方进行房屋验收交接，并同时交付附属物，乙方应在此期间对房屋及其装饰、设备进行查验，查验后签订《房屋交接书》作为房屋转移占有的标志。合同第七条3、由于甲乙任一方联系方式变更导致联系、故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的……每逾期一日，则违约方向守约方支付本合同约定总房款的万分之三作为赔偿金。第十条约定接到开发商统一办证通知后十日内甲方办理房产证相关手续，甲方取得房产证十日内至房管局办理财产过户手续，逾期交房的违约金由买方接收，房屋交房至下证期间如果甲方需要提前结清贷款需提前一周告知乙方约定时间地点由乙方结清等。备注银行贷款61万元由买方自2017年4月20日起每月还款额度3414.57元。2017年4月25日，王霞、邓丽君、每客美家公司签订附加协议，协议约定甲乙双方不得以任何借口和理由终止本合同或不配合乙方进行收房和过户，如有违约直接支付违约金100万元；自本协议签订之日起三日内（2017年4月28日）支付30万元整，十日内（2017年5月5日）再支付30万元整（含已付定金壹万元整），其余款项按照原合同执行。合同签订当日邓丽君依据合同约定支付王霞定金1万元，2017年4月28日支付王霞购房款30万元，2017年5月5日支付王霞购房款29万元。2017年4月25日至今每月向王霞支付3414.57元用于偿还银行贷款。截至2019年7月23日邓丽君已向王霞支付房屋贷款28笔，共向王霞支付购房款695607.96元，剩余644392.04元未支付。2018年1月10日第三人华润置地公司将上述房屋交付王霞使用。2018年8月2日上述房屋登记至第三人华润置地公司名下，登记地址为市中区紫云府小区二区17号楼3单元1402室，登记证号为：济南20180151968。2018年8月华润置地公司在所售房屋单元门贴出办证公告，内容为房屋具备办理产权证条件，要求尽快办证，并以快递方式通知王霞办理产权证，但王霞一直拒绝办理，更不给邓丽君办理转移登记手续。邓丽君认为，原、被告签订的《房产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同，应当承担继续履行。《物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”邓丽君自愿代王霞偿还工商银行千佛山支行的贷款，贷款结清后债权债务消除。根据合同附随义务，王霞和工商银行千佛山支行应当办理抵押权注销登记手续。上述不动产已经取得初始登记，具备办理转移登记的条件，故（预）抵押权注销登记后，王霞可以办理自己的不动产权登记证书，然后转移至邓丽君名下。另，邓丽君具备在济南市限购区域的购房资格，可以一次性支付剩余购房款，涉案房产不受限售政策的影响，合同应当履行。王霞拒绝履行合同构成违约，应当承担违约责任。为维护邓丽君的合法权益，特诉至法院，望判如所请。王霞辩称：因为涉案房产存在他项权，故邓丽君诉讼请求不具有可执行性。另外，邓丽君先行违约，不配合我提前结清剩余的购房贷款，我出售涉案房产并另行购买其他房产的合同目的已经无法实现，我对此已经向市中区人民法院提起合同解除之诉，恳请法院驳回邓丽君诉讼请求，或中止审理。第三人每客美家公司述称，对邓丽君诉讼请求无异议，希望双方解决纠纷，履行合同。第三人工商银行千佛山支行述称，王霞在我行贷款购买涉案房屋，由华润置地公司提供担保，将预抵押他项权证交与我行，截止2019年9月20日，该贷款正常还款，截止9月20日，尚有未到期贷款572454.57元未还，该笔贷款可提前还款，将该笔贷款结清后，我行会尽快向借款人出具结清证明，将预抵押不动产登记证交与借款人办理解除预抵押登记。如借款人不履约还款，贷款出现不良，我方将保留诉讼权利。第三人华润置地公司述称，关于邓丽君提出的第三项诉讼请求，提到我方的协助义务，据我方了解，如果法院判决第三项诉讼请求“王霞办理涉案房屋不动产权登记至其个人名下”成立，则房屋行政主管部门可依法院判决予以执行，不需要我方的协助。本院受理的（2019）鲁0103民初8054号原告王霞与被告邓丽君、第三人每客美家公司房屋买卖合同纠纷一案中，王霞向本院提出诉讼请求：1、请求确认王霞、邓丽君与每客美家公司签订的《房产买卖合同》（编号：0000509）于2019年6月28日解除；2、邓丽君恢复济南市市中区紫云府F4地块1号楼3单元1402室房产原状；3、邓丽君向王霞返还济南市市中区紫云府F4地块1号楼3单元1402室房产；4、邓丽君向王霞支付违约金40.2万元。事实与理由：2017年3月21日，王霞作为甲方（卖方）、邓丽君作为乙方（买方）、第三人每客美家公司作为丙方（居间服务方）就邓丽君购买济南市市中区紫云府F4地块1号楼3单元1402室房产签订《房产买卖合同》（编号：0000509），约定总房款人民币134万元，邓丽君分三期支付完毕。合同签订后王霞向邓丽君交付了涉案房产，但邓丽君未按合同约定履行第二期购房款的付款义务。2019年6月28日，王霞依据合同约定通知邓丽君解除了该合同。但合同解除后，邓丽君不恢复涉案房产原状并拒不向王霞返还涉案房产，与王霞进行结算。无奈之下，特诉至法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月30日，王霞与华润置地公司签订济南市商品房买卖合同及补充协议各一份，约定王霞购买华润置地公司开发的位于兴隆片区二环××南侧××小区××地××楼××房产，该房产建筑面积94.99平方米，总价款783366元。王霞以按揭方式付款，首付款为163366元，余款62万元向贷款机构贷款支付。同日，双方就涉案房产办理网签登记手续，房屋权属状况信息记载所有权人为王霞，共有情况：无，权属状态：合同备案，权属取得方式：合同备案。合同签订后，王霞按约定向华润置地公司支付首付款163366元，剩余62万元通过从工商银行千佛山支行贷款方式向华润置地公司支付，贷款期限为2016年6月16日起至2041年6月16日止，并以涉案房产向工商银行千佛山支行办理了抵押登记手续，抵押金额为62万元。截止至2020年2月20日，上述贷款尚有565852.23元本金未予偿还。年3月21日，在每客美家公司（丙方）的居间下，王霞（甲方）与邓丽君（乙方）签订《房产买卖合同》。约定王霞将紫云府Ｆ-4地块1号楼3单元1402室出售给邓丽君，总价款134万元。合同第三条约定，合同签订当日，乙方支付定金1万元。合同第四条约定2017年3月28日内乙方向甲方支付人民币60万元作为首付款（含已付定金），余下61万元银行贷款于过户前买方结清，剩余尾款13万元于过户当日结清。第五条约定，甲方接到开发商交房时向乙方进行房屋验收交接，并同时交付附属物，乙方应在此期间对房屋及其装饰、设备进行查验，查验后签订《房屋交接书》作为房屋转移占有的标志。合同第七条3款约定，由于甲乙任一方联系方式变更导致联系、故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的……每逾期一日，则违约方向守约方支付本合同约定总房款的万分之三作为赔偿金。第十条约定，接到开发商统一办证通知后十日内甲方办理房产证相关手续，甲方取得房产证十日内至所属房管局办理过户手续，逾期交房的违约金由买方接收，房屋交房至下证期间如果甲方需要提前结清贷款，需提前一周告知乙方约定时间地点，由乙方结清银行贷款。备注银行贷款61万元由买方自2017年4月20日起每月还款额度3414.57元。2017年4月25日王霞、邓丽君、每客美家公司签订附加协议，协议约定：……二、甲乙双方不得以任何借口和理由终止本合同或不配合乙方进行收房和过户，如有违约直接支付违约金100万元；三、甲乙双方各自承担违约责任，如诉诸法律，违约方承担一切费用，并不得要求从轻处罚；四、自本协议签订之日起三日内（2017年4月28日）支付30万元整，十日内（2017年5月5日）再支付30万元整（含已付定金壹万元整），其余款项按照原合同执行。上述合同签订后，邓丽君依据合同约定于2017年3月21日支付王霞定金1万元，2017年4月28日支付王霞购房款30万元，2017年5月5日支付王霞购房款29万元。2017年4月25日至20202020年3月(除2019年6月），邓丽君每月向王霞支付3414.57元用于偿还银行贷款，共计向王霞支付房屋贷款合计119509.95元。以上邓丽君累计向王霞支付购房款719509.95元，剩余620490.05元未支付。截止2020年3月20日，王霞就涉案房产尚欠工商银行千佛山支行贷款本金565852.23元。2018年1月10日，华润置地公司向王霞交付涉案房产。同日，邓丽君向华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司支付物业服务费2690.40元，并签署居民供用电协议。王霞收房后，要求邓丽君将涉案房产剩余贷款直接转至其个人银行账户，邓丽君表示不同意，要求双方共同前往第三人工商银行千佛山支行办理提前还贷手续，将剩余贷款归还银行。双方因此产生争执，王霞未向邓丽君交付涉案房产。案件审理过程中，工商银行千佛山支行陈述，如办理提前还贷手续，需要贷款人到贷款银行书面申请提前还款，银行将提前还款申请打入流程，进行审批，于次周可办理提前还款，贷款本息结清后，银行出具结清证明，贷款人可办理解押手续。工商银行千佛山支行表示未收到过王霞向其提交的提前还贷申请。2018年2月5日，王霞将涉案房产钥匙交至每客美家公司。2019年5月7日，邓丽君自每客美家公司处取走涉案房产钥匙及门禁卡，并出具收条一份，表示对王霞延迟交房的违约责任不予追究。现涉案房产由邓丽君实际控制并使用。2018年3月27日，王霞向华润置地公司申请领取逾期交房违约金，华润置地公司共向王霞支付逾期交房违约金7834元。2018年8月23日，华润置地公司向王霞发出办理房产证通知。截止至2019年7月19日，涉案房产仍登记于华润置地公司名下，王霞未办理涉案房产权属登记。年12月25日，邓丽君向王霞发送短信：“。中介刚把你的电话给我，结贷款的事，还是按合同走吧”；王霞回复：“合同就是这样的啊，我要买房，提前一周和你们说，你们准备钱啊。”邓丽君：“前提是交房后，房子还没给我，名字也不是我的，给你那么多钱，风险太大了”。王霞：你抓紧准备钱吧！最晚交房给你就要给我钱。29号就要收房了。2019年6月28日，王霞曾向邓丽君发送短信：邓丽君，我已于2018年3月15日通知你履行第二期付款义务，与我结清银行贷款，但你至今未履行。依据我们双方签订的房产买卖合同约定，据此有权解除合同。我于2019年6月27日通过中国邮政特快专递向你寄送解除合同通知遭你拒收。现使用手机短信通知你解除你我双方关于紫云府Ｆ4地块1号楼3单元1402室买卖合同，限你三日内与我结算并交还系争房产。若此期间你拒不交还房产并继续扩大损失，后果由你承担。邓丽君回复：我已经起诉，等着接通知就行了。案件审案件审理过程中，邓丽君提交其名下中国建设银行客户回单一份，显示2019年10月15日邓丽君名下该账户余额为707116.52元，拟证明其有能力一次性支付剩余购房款而继续履行合同。另查明，邓丽君因本案诉讼共支出律师代理费2万元。本案主要的争议焦点是：原、被告是否按约履行了各自义务，涉案合同是否应继续履行。邓丽君主张涉案合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。原、被告双方均应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，其按照合同约定的期限，支付了首付款，并按月偿还银行贷款，截止2020年3月4日共支付房款719509.95元，也同意向工商银行千佛山支行偿还涉案房产的剩余贷款，以办理解押手续，但因王霞拒不配合办理提前还贷及解押手续，而是要求邓丽君将剩余房贷转至其个人银行账户，双方因此产生分歧。邓丽君已按合同约定履行相关付款义务，并无任何违约情形。因此，根据相关法律规定，涉案合同应当继续履行。为证实主张，邓丽君提交通知书一份并申请证人张某出庭作证。通知书载明：“王霞女士，我们双方在美克美家中介签订的编号为0000509的房屋买卖合同，由于您的违约行为，暂时无法继续履行，现特再次以此书形式通知您，于本通知发出之日起30日内到我们双方签订本合同的美客美家中介解决以下问题：1、配合交验房屋给乙方；2、支付延期交房的违约金；3、按照原合同约定配合乙方领取开发商延迟交房违约金；4、配合办理房产证及后续的过户手续。如您不能配合解决以上问题，我们的合同已经履行不下去了，我只能以法律手段起诉解除合同，返还我已支付给您的所有费用，并要求赔偿违约金以及由此带来的一切损失。特此告知！通知方：邓丽君（签名、捺印）见证方：张某（签名、捺印）日期：2018年10月12日”。证人张某（男，1984年6月13日生，汉族，系每客美家公司原工作人员，曾负责涉案房产中介工作）陈述：2017年，邓丽君想买紫云府的房子，是我带她看的房子，并向其推荐了涉案房产。当时了解房主王霞卖房的原因是急需用钱，售价低于市场价十万左右，电话沟通了几次，双方见面聊了聊，核实了房主确实是王霞，双方就签了房屋买卖合同，后来又让王霞补了些材料，签合同过程很顺利。签完合同之后过了几天，房主王霞给我打电话，说家里不同意卖房了，卖便宜了。我给王霞解释合同签了，如果不履行合同要承担违约责任，王霞就说再和家里人商量一下，后来再次给我打电话，说按合同履行。之后王霞三番五次给我和店长打电话，让邓丽君交房前先代其把银行贷款还上，我跟王霞说不符合合同约定，王霞说如果邓丽君不还就不按合同执行，其不会去收房，还说她着急用钱，在四川看好一套房子，必须先给她还上剩余的贷款，怕自己在四川买房的时候银行查征信。因为合同中写明了如果房主有需求，需要提前一个月告知客户，我跟王霞说不符合合同约定，客户不会同意的，王霞说如果客户不同意的话，后期就不配合客户收房。后来紫云府交房时，邓丽君提前一个月问我，王霞有没有收到交房通知，我询问王霞，第一次打电话她说没有，邓丽君一直问了我小半个月，但王霞一直说没有收到交房通知。不知道什么原因，刚过元旦，王霞突然让我通知邓丽君当天下午就去交房，说自己之后要出差，回来的时间不确定。邓丽君说通知的太突然了，没有时间，随后王霞就说自己要出差，一直拖着。还一直让我要求邓丽君给她提前还上银行贷款，还说必须要还上贷款以后再收房过户。邓丽君后来妥协了，但要求收房当天一起去银行还贷款，但王霞仍不同意，坚持要求邓丽君把钱打到她个人的帐户上。我了解到的提前还贷款的话需要预约，但王霞说可以自动还款，不需要去银行，说私下交易就可以，让邓丽君把钱打给她，她给邓丽君写个收条就可以。我们中介想跟着王霞去银行落实这个情况，王霞何时还款、银行何时扣划，但王霞一直不配合我们，只是说让邓丽君把钱打到她个人帐户上，到扣款日期钱就会扣走了。我们认为这样交易不安全，但王霞一直不妥协，邓丽君最后说如果王霞同意一起去银行还钱的话，可以提前代偿贷款。当时和王霞沟通可以一起去银行，邓丽君准备好钱之后，王霞也同意了。收房当天，王霞把房子收了，邓丽君把物业费和管理费等费用都交了，但王霞把收完房的材料和钥匙拿在手里不给邓丽君，让邓丽君必须给她个人打款，否则不同意一起去银行办理提前还贷的手续，不给邓丽君钥匙。按照我们行业惯例，每次还款必须三方一起到银行共同还款，最终僵持了一上午，王霞始终没有妥协，一直要求打到她个人账上。邓丽君一气之下就自己回家了。因为邓丽君一直是按合同履行的，王霞提的要求不符合合同约定，当时合同上写的是交房后钥匙给邓丽君，但王霞一直拿着钥匙不给邓丽君，要求邓丽君把尾款打给她个人，邓丽君就坚持按照合同执行。补充一点，签完合同后，三四月份左右，王霞曾经要求不再履行合同，认为房子卖便宜了，说我们公司偏袒邓丽君，一直闹着以各种理由要解除合同。我告知王霞，如果想解除合同要走法律程序，我也告诉王霞如果坚持解除合同是要付违约金的，王霞让我约邓丽君出来，三方一起见面，王霞要求再卖一次房子，如果卖的价格比和邓丽君商量的高，邓丽君就同意解除合同，如果一定时间内卖不出去，就继续履行原合同。后来王霞卖了一次，二十天左右，但也没有比卖给邓丽君的价格高，王霞就回来找到邓丽君，要求继续履行合同。邓丽君怕王霞再次违约反悔，就要求王霞签了个附加协议，王霞也很痛快的答应了，我记得当时附加协议约定的违约金很高，有一百万元左右。从双方签订合同次月起，邓丽君开始替王霞偿还月供，一直到现在。邓丽君向证人询问，王霞收房后，为何未按合同约定向原告交付涉案房屋？证人答，王霞要求邓丽君把剩余的银行贷款打到她个人的帐户上而不是向银行还款，以此为要胁一直没有向邓丽君交房。王霞向证人询问，中介费是由哪一方承担？证人答：买方。王霞向证人询问，涉案合同没有履行完毕，每客美家公司是否扣留了一笔提成或费用没有向你支付？证人答：没有。王霞询问：你何时离职的？证人答：2019年7月25日办的离职，8月1日正式离开公司。王霞询问：2018年1月15日，原、被告双方是否到涉案房屋处办理过交接、预交物业费等手续？当时你是否在场？证人答：那个时候双方没有去过。王霞询问：如果王霞需要提前还清贷款，根据合同约定，需要提前多久通知邓丽君？证人答：一个月以前。王霞询问：王霞是否向你或邓丽君说明过银行贷款要还入她贷款帐户？证人答：她当时说已经给银行约好了，打到她银行卡里就好，银行会自动扣划。对上述证人证言，王霞认为证人在陈述时，邓丽君予以提醒，证人采纳了邓丽君的提醒，修改了当庭的陈述，证人证言的真实性应当存疑。涉案合同中介费是由邓丽君承担，证人与邓丽君存在密切的利益相关。邓丽君提交的录音中，证人明确表明因合同未履行完毕，尚有一笔款项被扣留，但证人当庭陈述时，予以否认，与录音相互矛盾。证人对2018年1月各方到房屋现场收房一事并不知情，但证人在书面证言中，对1月收房一事作了详细的描述，相互矛盾。证人对王霞履行合同的时间节点均记不清，但却对邓丽君主张的所谓的王霞违约各个细节记忆犹新，综上，证人的证言相互矛盾，且在极力配合邓丽君当庭出示的证据，证言存疑，不应当予以采信。每客美家公司认为证人的陈述与其公司了解的情况基本一致，也证实了每客美家公司积极配合、参与过程的态度。过程中的各种反复较多，时间节点不一定很清楚，应该能够理解。工商银行千佛山支行、华润置地公司表示不了解详细过程，不对证人证言发表质证意见。对上述争议焦点问题，王霞主张合同签订后，在2017年12月份其曾通知邓丽君收房，对此通过短信可以证实。但邓丽君始终推脱需要与中介联系，拖延收房，以达到晚支付第二笔购房款的目的。经中介多方沟通，因邓丽君元旦假期外出旅游，最终双方及中介确定于2018年1月10日前往开发商处收验房屋，在邓丽君对涉案房屋验收之后，从开发商处签署了用电协议及业户资料卡，并向开发商物业交付了物业费，此时王霞的交房义务已经完成。但当王霞按照三方事前约定的验收并收取房屋之后，邓丽君应按照王霞事前通知的准备好第二笔购房款支付到银行贷款卡号中，因为该银行卡是王霞唯一还款的银行卡，所以提前归还银行贷款只能打入该卡号，邓丽君一直在混淆私人卡与王霞银行还款卡之前的概念，以使人误解为王霞要以个人非还款卡接收第二笔房款……邓丽君夫妇拒绝履行支付该笔房款的义务，并从交房现场直接离开。为此，王霞与中介又回到中介公司，并一直与邓丽君电话沟通，要求邓丽君及时履行合同义务，但邓丽君始终不予理会，致使王霞在中介公司处停留近三个小时之后，无奈离开。由此可以看出，邓丽君诉称王霞不配合交房义务及要求变更付款方式，并不是事实。此后，王霞多次以电话、特快专递方式及通过中介督促邓丽君尽快收取房屋钥匙，并履行付款义务。在邓丽君多次推脱之后，王霞无奈之下，只能将房屋钥匙交与中介，要求中介及时通知邓丽君领取房屋钥匙，并履行第二笔付款义务，该时间为2018年2月5日。距离三方从开发商处验房收房仅半月之余，由此可以看出，我方是迫切希望履行该房屋买卖合同。在中介催促邓丽君收房未果的情况下，王霞又于2018年3月16日，通过特快专递的方式，告知邓丽君于2018年3月19日到中介处领取房屋钥匙，签署房屋交割文件，并按照合同约定的提前七天告知邓丽君履行第二笔付款义务，即归还银行贷款，该时间为要求邓丽君于2018年4月2日上午10时到工商银行千佛山支行归还银行贷款。对此事实，第三人、中介在刚才的庭审过程中，已经予以认可。由此可以看出，王霞是在为履行该房屋买卖合同尽到自己最大的努力，但是邓丽君收取该房屋的钥匙却是在一年半之后，这与邓丽君诉称的要求继续履行房屋买卖合同明显相悖。在邓丽君拒绝履行房屋合同义务的情况下，致使王霞卖掉涉案房产偿还银行贷款并再行购买房产的合同目的无法实现。按照双方签订的房屋买卖合同第7条之规定，王霞无奈之下通知邓丽君解除房屋买卖合同，并于2019年6月27日通过特快专递的方式，于2019年6月28日通过短信方式，告知邓丽君解除房屋买卖合同。按照法律规定，解除通知自相对方收到之日起生效，因此，该房产买卖合同，已于2019年6月28日解除。因此，不管是从邓丽君在合同履行过程中的诸多违约行为，以及王霞已经向邓丽君送达了解除通知，涉案房屋买卖合同均应予以解除，已不具备继续履行的条件。为此王霞提交短信记录一宗、业主（住户）资料卡、公用电协议各一份、房屋交割及付款通知一份、顺风邮寄客户存根联、邓丽君签收证明各一份、解除通知及邮政快递寄件人快递详情单各一份。邓丽君对短信记录真实性无异议，认为通过该证据足以证明王霞违约在先。双方于2017年3月21日签订合同后，原告付一万元定金后，支付首付款之前，王霞提出不卖房子了，双方协商了很久，原告才同意给她二十天的时间去卖高价，但王霞没有卖出去，于是在4月25日时，又想继续卖给原告，所以给原告多次发短信，约原告买她的房子。因为王霞说了很多好话，并承诺不会再次违约，双方才再次签订了补充协议，继续履行合同。2017年12月25日，因开发商通知的集中交房时间是2017年12月28日、12月29日两天，按照原合同约定，交房至下证期间，王霞将房子交给原告后，如果王霞有需要，需要提前一周通知邓丽君，由双方以及每客美家公司一起去银行提前结清贷款。但在房屋尚未交付之前，王霞已开始要求将用于提前结清贷款的费用打至其个人帐户，王霞的该项要求违反合同约定，邓丽君才没有同意。于是王霞以此为由，拒绝交房。针对2017年12月28日的短信内容，是由于通过中介多次与王霞联系沟通，让其于2017年12月28日、29日两天配合收房，王霞一直让邓丽君必须给她钱，才配合收房。短信中已明确表示要把钱准备好，才能接收房子，所以邓丽君让其与中介联系。邓丽君一直在联系中介，并说明按照合同履行原告方没有任何问题。邓丽君没有收到短信中所提到的解除合同通知，而且一直按照涉案合同的约定履行付款义务，王霞也予以接受，王霞单方面违约，擅自解除合同，违反法律规定，应对违约行为承担相应的法律责任。每客美家公司陈述对王霞提交的短信记录不发表质证意见，但表示对于邓丽君所陈述的每客美家公司参与的“我和被告于2017年3月21日签订合同后，我付了一万元定金后，支付首付款之前，被告王霞提出不卖房子了，双方协商了很久，我同意给她二十天的时间去卖高价，但被告没有卖出去”过程，每客美家公司予以认可。工商银行千佛山支行、华润置地公司均表示对王霞提交的短信记录不发表质证意见。邓丽君对王霞提交业主（住户）资料卡、低压居民公用电协议真实性没有异议，但对证明目的有异议。邓丽群主张，双方及中介一同到开发商办理涉案房屋收房事宜，王霞收房后，要求邓丽君将涉案房屋剩余贷款转入自己的帐户，并拒绝交付涉案房屋，王霞的行为违反涉案合同的约定，属违约行为。由于王霞要求立即将房屋剩余贷款转入其个人帐户，因违反合同第10条的规定，邓丽君才没有同意。但经中介协商，邓丽君同意三方一起去银行进行一次性解押，并带着足够金额的银行卡一起去，由于王霞不同意去银行，坚持要求打入个人帐户，否则不予交房，所以谈不上验收房屋。每客美家公司及工商银行千佛山支行银行均表示对王霞提供的上述证据不发表质证意见。华润置地公司认为该证据不是完整的房屋交接资料，无法证实谁是收房人。邓丽君对房屋交割及付款通知、解除合同通知，顺丰速递单及EMS特快专递回执真实性均有异议，不认可曾收到过王霞邮寄的上述材料。每客美家公司及工商银行千佛山支行、华润置地公司均表示对王霞提供的上述证据不发表质证意见。本院认为，邓丽君与王霞签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应严格依约履行。本案中，邓丽君与王霞在履行合同过程中，邓丽君已按合同约定支付了前期购房款，后双方因邓丽君代王霞偿还银行贷款问题发生争执。依据双方签订买卖合同约定，60万元银行贷款应于过户前由买方邓丽君结清，房屋交房至下证期间如果王霞需要提前结清贷款需提前一周告知邓丽君约定时间地点由邓丽君结清银行贷款。故该笔款项应认定为系由邓丽君代王霞向工商银行千佛山支行清偿剩余银行贷款，而非直接向王霞个人支付，即王霞负有以此款结清涉案房产的银行贷款且不得用于他途的合同义务。王霞虽向邓丽君提出过付款要求，但庭审中，根据工商银行千佛山支行陈述，王霞未依据该行提前还贷流程向该行申请办理过提前还贷手续，结合证人张某的证言及邓丽君提交录音，可以证实王霞要求邓丽君支付上述款项存在并非专用于清偿剩余银行房贷的风险，对此邓丽君享有不安抗辩权，其对王霞关于将剩余贷款支付至王霞个人账户的要求予以拒绝并无不当之处。同时，在该合同履行中双方出现争议的情况下，邓丽君自2017年4月至2020年3月仍每月代王霞偿还贷款，其以实际行动积极履行合同义务，综上，邓丽君不构成合同违约。本案中，涉案房产具备办证条件时，王霞至今无正当理由未办理房屋产权证书，违反双方合同中“接开发商统一办证通知后十日内办理房产证相关手续”的约定，其亦未向贷款银行提出提前清偿银行贷款申请，王霞已构成合同违约。现邓丽君要求双方继续履行合同义务于法有据，本院予以支持。王霞要求解除涉案《房屋买卖合同》的请求本院不予支持。因涉案房产存在抵押权，现邓丽君依据合同约定要求代王霞偿还涉案房产在工商银行千佛山支行处剩余贷款以涤除抵押权，工商银行千佛山支行对此亦不持异议，本院予以支持。但邓丽君实际清偿贷款时应以工商银行千佛山支行银行系统确定的数额为准，如超出邓丽君与王霞买卖合同约定的购房总价，可向王霞予以追偿。因涉案房产现登记于第三人华润置地公司名下，王霞应当先将涉案房产登记至其名下，进而履行房屋买卖合同约定的协助邓丽君办理过户登记的义务。根据房屋买卖合同约定，开发商支付的逾期交房违约金应由邓丽君收取，故邓丽君要求王霞返还自开发商处领取的逾期交房违约金7834元，于法有据，本院予以支持。关于邓丽君主张违约金40.2万元，因邓丽君曾向王霞出具书面承诺，不再追究其逾期交房的违约责任。王霞虽未按约定期限前往开发商处办理房屋权属证书，系违约行为。但根据我国合同关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益。”现邓丽君未举证证实因王霞未按约定办理房产过户手续给其造成的实际损失情况，故其要求王霞按总房款的30%支付违约金，明显过高。现王霞申请予以减少，于法有据，综合考虑涉案合同履行情况、以及王霞按合同约定履行办证义务情况下邓丽君可获得的利益等因素，本院酌情确定违约金，以总购房款134万元为基数，自2018年9月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算；自2019年8月20日起至涉案房产过户至邓丽君名下止之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，对邓丽君超出此部分的诉讼请求，本院不予支持和采纳。关于邓丽君主张的律师代理费20000元，因该费用并非系办理本案所必须发生费用，故本院不予支持。综上，为保护当事人合法权益，维护交易安全和诚实信用的市场秩序。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告邓丽君于本判决生效之日起十日内按照被告王霞与第三人中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行签订的房屋贷款合同约定，一次性向第三人中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行支付被告王霞尚欠第三人的剩余贷款本息（具体数额以清偿当日银行系统确定数额为准）。原告邓丽君履行上述义务后，第三人中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行向原告邓丽君出具贷款结清证明；二、被告王霞于上述银行贷款结清之日起十日内协助原告邓丽君办理济南市市中区紫云府小区二区17号楼3单元1402室抵押权注销登记手续，第三人中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行予以协助；三、被告王霞于上述银行贷款结清之日起十日内将济南市市中区紫云府小区二区17号楼3单元1402室的不动产权登记办理至王霞名下，第三人华润置地（山东）发展有限公司予以协助；四、被告王霞于济南市市中区紫云府小区二区17号楼3单元1402室不动产权登记办理至王霞名下之日起十日内协助原告邓丽君将上述房产的产权过户登记至邓丽君名下，同时原告邓丽君向被告王霞支付剩余购房款（具体以合同约定总价款扣除偿还银行按揭贷款数额及邓丽君已支付的60万元）；五、被告王霞于本判决生效之日起十日内向原告邓丽君返还其在第三人华润置地（山东）发展有限公司领取的逾期交房违约金7834元；六、被告王霞于本判决生效之日起十日内向原告邓丽君支付违约金，计算方式为：134万元为基数，自2018年9月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算；自2019年8月20日起至涉案房产过户至邓丽君名下止之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；七、驳回原告邓丽君、被告王霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33720元、财产保全费5000元合计38720元【其中邓丽君预交21860元，王霞在（2019）鲁0103民初8054号案件中预交16860元】；由原告邓丽君负担4000元，被告王霞负担34720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  范晓静审 判 员  郑 莹人民陪审员  王玉梅二〇一九年三月二十二日书 记 员  赵桂静