上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民一（民）初字第3770号原告上海市闵行区嘉和花苑业主委员会。负责人孙谋。委托代理人曹青燕。委托代理人徐明政，上海市杰豪律师事务所律师。被告上海中祺物业管理有限公司。法定代表人张圣哲。委托代理人陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托代理人周敏，上海市信能仁律师事务所律师。原告上海市闵行区嘉和花苑业主委员会（以下简称嘉和业委会）与被告上海中祺物业管理有限公司（以下简称中祺物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年2月27日立案受理，先适用简易程序，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序分别于2013年6月8日、2013年12月31日、2014年1月17日、2014年1月26日、2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告嘉和业委会主任孙谋、委托代理人曹青燕、徐明政，被告中祺物业的委托代理人陈世福、周敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉和业委会诉称，闵行区嘉和花苑小区自2002年起由被告中祺物业（曾用名上海狮城怡安中祺物业管理有限公司）提供小区物业服务。原被告自2005年1月起先后签订过三份《物业管理服务合同》，双方至2012年1月31日终止物业服务合同。此后，原被告因清算并移交代管资金问题协商未果，诉至法院，要求判令被告：1、退还按实结算的2005年1月至2006年12月预收共用部位维修费404，398.58元（按照每月0.19元／平方米预收，收费面积为88，683.90平米）；退还2007年1月至2008年7月预收的共用部位维修费219，019.96元（按照每月0.08元／平方米预收，收费面积为144，092.08平方米）；退还2008年8月至2011年9月期间违规在预收共用部位维修费中列支的费用359，682.91元（该期间内预收费423，407.23元，2008年支付超出部分22，786.96元，2009年支付超出部分35，449.41元，故共计收入481，643.60元，扣除税金23，170.79元、共有部位维修费及应当计提的30%人工费合计98，789.90元，余额即为不应列支的费用金额）；退还2011年10月至2012年1月预收的共用部位维修费46，109.47元（按照每月0.08元／平方米预收，收费面积为144，092.08平方米）；2、移交2008年7月至2010年12月期间尚未移交的公共收益121，350.74元、2011年1月至2011年10月期间尚未移交的公共收益437，367.25元（已按5.55%税率扣除税金）、2011年11月至2012年1月期间尚未移交的停车费、租金及临时停车费共计51，027.79元（其中税前的停车费45，956.25元、租金1，000元、临时停车费7，070元，已按5.55%税率扣除税金）；3、移交预收的2012年2月以后的公共收益110，430元（税前金额）。原告为主张其诉请，向本院递交了下列证据材料：1、被告公司名称变更函1份，证明被告更名情况；2、证明1份，证明原被告已经终止了物业服务合同以及被告离开小区的时间；3、款项清单1份，证明原告诉请金额的具体计算方式；4、物业服务合同3份，证明原被告之间物业服务内容；5、上海XX会计师事务所出具的审计报告1份（含附件1、附件2），证明被告存在不合理收入，应予退回原告；6、2011年1-9月公用部位按实结算明细表1份，系从被告处取得，证明被告不应列支的费用明细；7、2011年1月至2012年1月嘉和花苑业主经营性收支情况表1份，证明公共收益被告尚未移交给原告；8、预收停车费、维修费等表格1份，证明被告已经预收了2012年2月以后的小区停车费；9、协议书1份，证明被告与接手的物业公司之间有部分公益性收入尚未结算（停车费），原告是有权结算的主体；10、嘉和业委会（2009）第08号文件、2010年3月30日嘉和业委会决议1份、上海市房屋面积勘丈表2份、面积综合成果表1份、房屋状况汇总表2份，证明嘉和花苑的建筑面积扣除公建配套、地下车库后为144，092.08平米，同时业委会的两份文件也证实了被告分别在2008年8月至12月期间、2009年7月至12月期间从公共收益中结转了22，786.96元和35，449.41元。被告中祺物业辩称，其不同意原告诉请。2011年1月之前的债权已过诉讼时效，且其中2010年12月之前的收益已经与前任业委会结清，不应支持。对于原告主张的金额，被告认为：1、2005年1月至2008年7月期间，原告按物业管理面积计算的收费金额的方法与实际不符，部分业主并未缴付物业费；2、2008年8月至2011年9月的公灯照明费308，509.20元已经实际发生，应当列支为按实结算费用，该期间内维修人工费是131，172.96元，应当全额列支，该两笔费用均不应归还；3、2011年10月到2012年1月期间的收支已经本案诉讼中进行了审计，故被告认为应当按照本院委托的审计报告结论来计算金额，但被告同时认为司法审计报告中存在遗漏，被告根据实际收到的物业管理费用计算已经收取的按实结算的维修金为6，276.87元，2011年11月至2012年1月期间的实际收取共用部位维修费为6，131.39元，但此期间，被告实际支出已经超过了该金额，故无须返还；4、2008年7月到2010年12月期间的未移交公共收益部分，当时由于原告换届的原因而无法移交，原告主张金额121，350.74元属实，被告同意移交该金额，但该金额系从2005年1月起累计至2010年12月止期间所有累计的未移交金额；5、2011年1月到2011年10月期间的未移交公共收益金额为437，367.25元，因为原告换届选举导致无法移交，被告同意移交该笔款项；6、2011年11月到2012年1月的未移交公共收益金额应当为53，526.25元，其中停车费为45，956.25元、房屋租金实收1，000元、临时停车费7，070元，根据物业服务合同约定，房屋租金中50%是管理成本，故被告仅同意移交500元房屋租金、停车费45，956.25元、临时停车费7，070元；7、原告主张在2008年7月至2012年1月期间应当从公共收益中扣除的金额91，907.01元过低，被告认为依据物业服务合同、司法审计报告第5页的内容，被告支出的各项费用总额为120，688.72元，该金额才应当是扣除金额；8、2012年2月之后的未移交公共收益项目中，被告已经预收89，055元，其中地面停车费61，500元同意移交给原告，地下车位管理费27，555元属于接手的物业公司，地下车位租金21，375元是被告代产权人收取的，原告并非产权人。被告所有收入均已经缴纳营业税，上述被告所认可的金额均为税后金额。对于上述辩称，被告中祺物业提供了下列证据：1、公共部位按实结算表、2008年业主经营收支情况表、业委会文件、转账凭证，证明到2008年12月底，所有的小区公共收益、日常维修开支都经过结算，原被告已经达成一致，双方确认公共收益结余49，060.24元。2、2009年1-6月业主经营性收支情况表、决议、银行转账凭证。证明2009年1-6月期间的公共收益结余158，974.5元，原告已经确认该金额，被告也已经将该款项汇入原告账户。3、2009年7-12月业主经营性收支情况表、决议、银行转账凭证，证明被告依照合同将公共收益结余款汇给了原告，也得到了原告的结算确认。4、2010年1-6月业主经营性收支情况表、决议、银行转账凭证，证明该期间被告已经将公共收益余额还给了原告，且已经得到了原告的确认。5、2010年1月至2010年11月业主经营性收支情况表、2010年1-12月公用部位按实结算明细表，2010年12月的业主经营性收支情况表因为原告换届而没有得到确认，该组证据证实上述期间内原被告就公共收益冲抵按实结算中维修费不足部分已经结算，原告已经确认，2010年3月的经营性收支情况表中，公灯费已经在公共收益中列支，原告对此也已经确认。6、2011年1月到2012年1月的公用部位按实结算明细表。证明按实结算部分都处于亏损状态。7、2011年1月至2012年1月业主经营性收支情况表及附件。证明该期间内公共收益的支出情况。8、房屋修理养护任务单费及相应发票。9、预收的小区停车费收支情况。证明被告共收取5，850元。10、司法鉴定意见书的我方意见，包括物业管理费收入明细表、原始发票复印件1组、停车费收入明细表、停车费明细账。证明司法鉴定意见书中对于2011年11月到2012年1月期间被告收取的按实结算费用按照建筑面积进行计算不当，被告已经向司法鉴定机构提供了已收取物业费的发票，故依据发票被告计算出2011年10月到2012年1月期间预收的维修费为6，276.87元。该期间内被告实际支出的金额已经超出了收入，故没有需要返还原告的钱款。停车费当中，被告收取的分为地面停车费、地下车库停车费和地下车库维护费，与原告相关的是地面停车费，根据审计报告，2011年11月至2012年1月期间收取地面停车费为60，300元，扣除管理成本和税金后，应当移交给原告的金额为45，225元，该款尚未移交。11、被告工商登记变更的情况说明和工商登记材料。证明被告自2000年3月设立登记到2011年期间，发生过股东变更、公司更名，现被告股东已经全部发生了变更，由于股东交接的原因，现在股东无法提供之前物业管理的凭证、账本，仅有报表。12、上海市物业管理服务收费备案审核表1份。证明2005年之前，上海市的物业管理收费按照政府核价制，2005年实行备案制。该份证据是2005年前形成的，被告申报时仍旧为核价制。该表格第六项第二条表明，街坊照明、操作人员工资均纳入维修费。经被告测算，按照小区计提操作人员工资比被告原有计提的金额要高，所以被告采取了2005年之前的方法计算该项目。被告认为，如果公灯费由被告负担，则增加了物业公司成本，被告就要增加物业管理费，而被告自2002年起至离开小区，没有变更过物业管理费单价，故公灯费和维修费或者由小区业主直接支付，或者从预收维修费、其他收益当中支付，或者降低物业管理等级。13、2011年1-9月经营性收支情况表1份及公用部位按实结算表1份、2010年公用部位按实结算表1份。该组证据是原告提交给审计部门的依据，为原告所认可，故被告对预收每月0.08元／平方米的部分的按实结算的方法、科目、余额都已经得到了原告的确认。14、各种费用支出明细表、材料费发票、电费发票、IC卡发票、消防器材发票和转账凭证、工资明细表证据1组。本院对上述证据出示并进行了质证，对原告提供的证据，被告认可证据1、2、4、10的真实性，认为该几组证据证实了被告公司确实发生了股权变更，物业服务合同中明确了被告收取的物业费多年来没有变化，是一直按照原先的行业收费管理进行的，没有按照分等定级的标准来执行，故嘉和花苑小区的物业标准不适用2005年的分等定级计算方式，原告提交的业委会（2009）第08号文件、2010年3月30日决议都证实了被告已经与原告对2009年12月31日前所有的收益结余、按实结算项目都已经结算清楚，现原告按照建筑面积主张诉请，与物业服务合同约定的面积不一致，应当以合同约定的面积为准。对于证据3，被告认为是原告单方面制作的，真实性和关联性均不予认可。对于证据5，系原告单方面委托的审计，故对该证据的真实性和关联性均不予认可，且审计报告的附件是原告单方制作的表格，审计机构也不是专业了解物业行业的事务所，审计报告本身已经注明是在没有凭据和财务账册条件下作出的结论，故认为审计报告结论不能作为本案依据。对于证据6、7、8的真实性无法确认，如该证据真实，恰说明原被告沟通良好，有正常结算。对于证据9的真实性不予认可，因XX物业管理有限公司与原告之间存在利害关系，不能作为本案依据。对被告提供的证据，原告对证据1、2、3、4、5、6、7、11、12的真实性无异议，被告的确发生了工商登记变更情况，但主体没有发生变化，被告已经通过诉讼收取了全部的物业管理费，（2009）第08号文件只能证明双方对2008年度的公共收益进行了结算，对2008年之前的公共收益没有结算，且根据审计报告，结算中将公灯费、维修人工费从按实结算费用中进行扣除也是不对的，按照物业服务合同，按实结算仅指预收款部分，被告列支的公灯费（即养护费）、人工维修费应当返还，2011年1月至2012年1月期间紧急维修应当有批准手续，无批准手续的，原告不予认可，至于被告按照何种方式计算物业管理费，是被告自己决定的，被告称因物业费没有涨价就应当从小区收益当中列支公灯费和维修人工费，原告不予认可。对于证据8、除业委会盖章认可的之外，均不予认可其真实性，因为根据合同约定，公共部位维修需要业委会签字认可。对于证据9，真实性不予认可，因停车费没有明确业主姓名、业主车牌、门牌情况，收支情况不明晰。对于证据10，由于小区并非实行当月费用当月收取的管理方式，可能发生预收或者延期补缴的情况，故被告提供的凭证不足以反映2011年11月到2012年1月期间物业管理费的实缴情况，对于停车费，原告主张诉请当中并未计入地下停车费部分，被告在计算中扣减地下车库费用时存在错误。对于证据13，原告的确曾将该组证据材料提交给审计部门，但当时系基于被告拒不向审计部门提供相关凭证，原告为启动审计而提交该组证据材料，并非表明原告已经认可该组证据材料的真实性。对于证据14，原告认为公共收益每月都支付电费给被告，故电费应当已经结算清楚；被告购买的材料无法确实为用于嘉禾花苑小区并经业委会同意，故对于材料费发票真实性不予认可；IC卡系被告自营业务，与原告无关；认可消防器材发票的真实性，原告事前已经批准，但其中用于地下车库灭火器充粉费用1，127元不应由原告支出；员工工资系物业公司经营成本，与原告无关，故对工资明细表的真实性不予认可；认可转账凭证的真实性，但原告诉请已经明确该凭证所涉科目能否在按实结算当中列支。经质证，并结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2004年12月，原告作为甲方，被告作为乙方，双方订立《嘉和花苑物业管理服务合同》（以下简称2004年合同），约定甲方委托乙方对嘉和花苑小区一、二、三期物业实行物业管理，物业类型为商品房住宅小区，物业地址为上海市闵行区XX路XX弄1#-27#和1955弄1#-16#，建筑面积为88，000平方米。该合同第十三条约定，乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用（按建筑面积计）：1、物业管理费每平方米0.31元／月，2、保洁费每平方米0.15元／月，3、保安费每平方米0.25元／月，4、房屋设备运行费每平方米0.50元／月（其中水泵运行费为0.05元／月），5、维修养护费每平方米0.19元／月（预收后按实结算）。即电梯房每平方米1.40元／月，非电梯房每平米0.95元／月。合同第十六条约定，1、小区业主共有的管理用房及其他物业的管理，经甲方同意可代办出租，租金收入的70%进入专项维修资金，30%作为管理费；2、小区非居住用房租金以及公共设施、设备的广告收入的70%进入专项维修资金，30%作为管理费。第二十条规定，维修实行24小时接报修服务（按政府规定）：急修2小时内赶到现场并组织抢修，小修在72小时内修理或与业主约定时间内修理。第二十一条第二项约定，第5项维修费（即每平方米0.19元／月）按实结算，按实结算的维修费每年结算一次，如有节余自动转下一年度，如有不足由甲方维修资金当年补充。第二十二条约定，固定车位停车费收入中，乙方可提留25%作为管理费收入，其余75%进入甲方专项维修资金；临时车位停车费收入乙方可提留50%作为管理费收入，其余50%进入甲方专项维修资金。2006年12月，原告作为甲方，被告作为乙方，双方订立第二份《嘉和花苑物业管理服务合同》（以下简称2006年合同），双方约定由甲方将嘉和花苑小区委托乙方进行物业管理，物业位置为XX路XX弄X号-X号、XX弄X号-X号，总建筑面积为143，830平方米。该合同第十三条约定，乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用（按建筑面积计）：1、物业管理费每平方米0.24元／月，2、保洁费每平方米0.22元／月（包含生活垃圾清运费0.04元，如上海市出台新法规，将按新法规执行），3、保安费每平方米0.30元／月，4、绿化养护费每平方米0.10元／月，5、电梯水泵运行费每平方米0.46元／月（其中水泵运行费为0.06元／月），5、维修费每平方米0.08元／月（预收后按实结算）。即电梯房每平方米1.40元／月，非电梯房每平米1.00元／月。合同第十六条内容同2004年合同第十六条。合同第二十条约定，维修实行24小时接报修服务，急修30分钟内赶到现场并组织抢修，小修在24小时内修理或与业主约定时间内修理。第二十一条约定，第6项维修费（即每平方米0.08元／月）按实结算，按实结算的维修费每年结算一次，仍有节余自动转入下一年度，如有不足由年末由甲方维修资金给予补充。第二十二条规定，露天车位固定的停车费收入中，乙方可提留25%作为管理费收入，其余75%进入甲方的补充维修基金；临时车位停车费收入乙方可提留50%作为管理费收入，其余50%进入甲方补充维修基金（乙方提留停车管理费中含专职车管员的费用）。2008年12月，上海市闵行区嘉和花苑业主大会（以下简称业主大会）作为甲方，被告作为乙方，订立《嘉和花苑物业服务合同》（以下简称2008年合同），合同约定，物业座落于闵行区梅陇镇XX路XX弄X号-X号、XX路XX弄X号-X号、小区商铺17户，总建筑面积143，830平方米，其中住宅140，528.94平方米。该合同第七条约定，乙方按照建筑面积向业主收取物业服务费，其中电梯房住宅为每平方米1.40元／月，非电梯房住宅为每平方米0.95元／月，商业用房为每平方米1.90元／月。上述住宅收费分项中，均包含共用部位维修费用按照每平方米0.08元／月向业主或物业使用人预收，并按政府规定的维修内容按实结算。涉及物业服务的消防系统、避雷系统、弱电系统、水景动力等共用部位、共用设施设备维护及物业大修和专项维修的费用在补充维修资金列支，按实结算，并按规定分摊。该合同第十一条约定了与前述2006年合同第二十二条相同的内容。该合同第十三条约定，小区业主共有的管理用房及其他物业的管理，经甲方同意可代为出租，租金收入的70%进入甲方的补充维修资金，30%作为乙方的收入；小区非居住用房租金以及利用公共设施、设备的广告收入的70%进入甲方的补充维修基金，30%作为乙方收入；楼道内广告收入的70%按每户建筑面积分摊到业主专项维修基金，每年结算一次；凡利用公共设施、共用部位、共用设备所产生的经济利益，乙方需经过甲方同意后，方可签署合同。该合同第十四条约定，属于该合同第七条第二项约定中的按实结算的部分，其年终结余或者不足的处理方式为：年度结算结余部分转入下年继续使用，年度结算不足部分，由补充维修资金进行补充。合同第十七条约定，乙方按有关规定编制专项维修资金的使用方案，经甲方批准后实施，未经甲方批准或授权，乙方不得动用专项维修资金；为应急维修更新之使用目的，甲方同意乙方从补充维修基金中暂时提取一万元备用金，用于嘉和花苑小区公共设备设施的维修更新。合同第十九条第七款约定，乙方应于每月15日前将上月的补充维修资金收支账目上报给甲方，公共部位收益按半年一次向甲方结算。2008年合同附件三的约定，对于共用部位的零星维修和常规养护，费用按月预收、单独列帐、按实结算、滚动使用，每年公布一次，结算时，维修人工费按总费用的30%提取，材料费用按实际发生结算，并列明了共用部位的服务明细。该合同期限从2009年1月1日起至2010年12月31日止。上述合同约定期限到期后，原被告双方没有另行签订合同，依然按照2008年合同内容继续履行权利义务。2012年1月31日，被告停止对闵行区嘉禾花苑小区提供物业服务。2012年11月5日，上海XX会计师事务所有限公司对嘉和花苑业主大会2008年7月1日至2010年12月31日期间的维修资金收支情况和小区公共收益资金收支情况进行了审计。审理期间，经原告申请，本院依法委托上海XX会计师事务所有限公司对2005年1月1日至2012年1月31日期间，被告管理嘉和花苑小区中预收的按实结算共用部位维修费的收支情况、公益性收入的收支情况进行了审计。审计报告载明，审计中被告仅能够提供2011年11月至2012年1月期间的财务账册，无法提供其余时间的财务账册资料。因此，本次审计仅针对2011年11月至2012年1月的收支情况，结论为：1、被告在2011年11月至2012年1月期间已经开票收取物业管理费490，980.38元，应计入鉴定时间段内的物业费为408，947.38元（其中包含2011年11月至2012年1月期间按合同记载建筑总面积143，830平方米计预收的共用部位维修费34，519.20元），余额82，033元为预收2012年1月以后的物业费；2、2011年11月至2012年1月期间被告已经开票收取停车费188，355元，应计入鉴定时间段内的停车费为78，600元（包括地下车位和露天车位两部分收入），余额109，755元为预收2012年1月以后的停车费；3、2011年11月至2012年1月期间按，被告已经开票收取维修费（非共用部位维修费）1，980元，均应计入鉴定期间；4、2011年11月至2012年1月期间已经收取磁卡费、出入证等其他费用4，276.50元，均应计入鉴定期间；5、2011年11月至2012年1月期间，被告支出工程材料费、电费、维修人员工资、消防器材等费用120，688.72元，其中4，683.30元是2011年1月至10月期间发生的费用，其余均属鉴定期间内发生。此外，审计报告指出：被告未能依据2008年合同对预收共用部位维修费进行单独列帐、按实结算，而是与物业费一起收取入账，故鉴定人员无法以“按实结算”的方法对共用部位维修费收支情况进行鉴定，只能以合同记载建筑总面积计算预收公共部位维修费；被告账目资料中并无公益性收支具体记载，只有“其他费用收入”中有二笔较大的收入记载，一是收取理发店1，000元，另一笔为3，024.50元收入，未注明收入来源；被告在开具的停车费发票中和财务记账中，未能对地下车位和露天车位两部分的停车费收入分别记载，而是统一计算入账，鉴定人员无法区分。审计报告的附件八载明，2011年11月至2012年1月期间，被告支出2011年1月至10月的工程材料费4，683.30元（第1-6项），电费1，062.01元（第7、14项），维修人员工资21，253.41元（第8、17、18项），电料718元（第9项）、道闸遥控器200元（第10项）、车库IC门禁卡800元（第11项）、消防器材20，380元（第12项）、消防材料9，904元（第13项）、弱电维保费用61，688元（第15、16项），共计120，688.72元。另查明，2009年6月3日，原告出具嘉和业委会（2009）第08号文件，载明原被告经对账，至2008年12月31日净收益结余49，060.24元，扣除2008年公共部位按实结算超出金额22，786.96元，双方一致确认2008年公共部位净收益余额为26，273.28元，根据合同约定，被告应当将26，273.28元划入业主大会账户。2009年6月26日被告将该款汇入原告指定的账户。2009年8月11日，原告出具“决议”一份，通知被告将2009年1-6月业主经营性收支结余158，974.5元汇入小区维修资金账户公益收入类。2009年8月11日，被告将该款项汇入原告指定账户。2010年3月30日，原告出具“决议”一份，载明2009年7-12月业主经营性收支结余101，627.9元，扣除2009年按实结算超支35449.41元，被告应将66，178.49元汇入小区维修资金账户公益收入类。2010年4月，被告将该款项汇入原告指定账户。2010年7月19日，原告出具“决议”一份，要求被告将2010年1-6月业主经营性收支结余199，284.01元汇入小区维修资金账户公益收入类。2010年8月被告将该款汇入原告指定账户。又查明，XX路XX弄X-X号的总建筑面积为34，214.2平方米，X-X号总建筑面积为15，884.05平方米。XX路XXX弄XXX-XXX号总建筑面积为41，225.99平方米，X-X号的总建筑面积为62，028.43平方米。再查明，庭审中双方一致确认，本案中被告预收的维修费，按实结算后，如有余额，则滚入下一年继续使用，如有不足，则由公共收益来补充支付，公共收益补充支付之后，如有余额，则充入补充维修基金，同时，在预收维修费按实结算后存在不足时，也可以由补充维修基金进行补足。本院认为，2004年合同、2006年合同、2008年合同均系合同双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规中效力性强制性的规定，合同有效，应当获得全面而适当的履行。审理中，原被告均确认2011年1月至2012年1月期间，双方虽未订立书面物业服务合同，但实际按照2008年合同来继续履行权利义务，故本院确认2008年合同的履行期至2012年1月止。现被告辩称2011年1月之前的债务已逾诉讼时效，对此，本院认为，根据合同约定及当事人陈述，共用部位维修费按实结算，如有不足，应当由公共收益或者补充维修基金当年进行补足，如有收益，则自然滚动至下一年继续使用，故对于共用部位维修费，一直处于使用和待结算状态中，原告最迟可于被告退出小区管理后与被告进行结算，故原告并未怠于行使追讨权利；对于公共收益部分，依据2008年合同由被告收取钱款并按半年一次向原告结算，原被告也确实对2008年至2010年6月期间的公共收益按期进行了实际结算，该结算对于原被告双方均有约束力，对于2010年7月至2010年12月期间的公共收益是否已经过诉讼时效，根据合同约定，该期间的公共收益应当在期间届满后进行结算，在之前的结算中，原被告均是在结算时段结束后一个月或数个月完成结算，根据该交易习惯，应当给予原被告合理的结算期间，故被告主张2011年1月前的债权已过诉讼时效缺乏依据，本院不予采信。对于原被告已经依据合同完成结算的部分，应认定已作清结，双方均不得反言。现根据嘉和业委会（2009）第08号文件、原告分别于2009年8月11日、2010年3月30日、2010年7月19日出具的“决议”内容，以及相应的支付凭证，原被告双方已经明确对2009年共用部位维修费进行了结算，考虑该费用实行的是余额自动滚入下一年使用的方式，应视为双方已经结清至2009年12月的共用部位维修费，因此，原告再行主张被告交付2005年1月至2009年12月期间按实结算的共用部位维修费款项，缺乏事实依据，本院不予支持；同样，上述证据中原被告也已经对2008年、2009年、2010年1月至6月的公共收益进行了结算，双方在相当长的一段时间内均未提出异议，应视为双方已经达成一致意见，对双方当事人均具有约束力，故原告再行主张对2008年7月至2010年6月期间的公共收益重新进行结算、移交，缺乏事实依据，本院不予支持。对于2010年1月至2012年1月期间预收的共用部位维修费和2010年7月至2012年1月期间的公共收益，经委托审计，被告仅能够提供2011年11月至2012年1月期间的财务账册。因上述审计期间的账册均由被告建立，证据在被告处，被告负有提供相应证据的义务，故被告应当对其举证不能承担相应后果。对于2010年1月至2011年9月期间的共用部位维修费，被告提交了2010年公用部位按实结算明细表、2011年1-9月公用部位按实结算明细表、2011年1-9月业主经营性收支情况表，原告也将该三份证据材料作为审计依据提交了审计部门，原告依审计结论作为其诉请的依据，故本院依该三份证据中的记载内容作为判断原被告诉、辩理由是否成立的事实依据。据此，2010年1月至2011年9月期间被告共计预收共用部位维修费233，900.46元，支出中，室内外公共照明共计支出167，048.54元、税金支出12，842.65元，维修费支出38，719.53元、维修人工费按3，451.92元／月共计支出72，490.32元。现原被告争议的焦点在于，支出中的公共照明项目是否应当在共用部位维修费中列支，以及维修人工费计算方式是否正确。对此，本院认为，2008年合同是按照分等收费标准订立的，被告如认为维持原有物业收费水平将导致物业服务水平下降、被告经营收益减少，应在订立合同时与原告协商物业管理费用价格，并在合同中明确，现2008年合同已经明确约定了物业管理收费标准，则应当视为合同双方意思表示一致之结果，双方均应按约履行合同。现被告主张因物业管理收费标准未变更，要求按照2005年之前的规定由业主承担室内外公共照明费，在共用部位维修费中列支该费用，与合同约定不符，本院不予采信；对于维修人工费，2008年合同附件三约定，“结算时，维修人工费按照总费用的30%提取，材料费用按实际发生结算”，这里的“总费用”应当理解为实际发生的维修费用，故被告辩称应按照小区整体面积计算计提维修人工费，与合同约定不符，本院对此不予采信。因此，本院确认，2010年1月至2011年9月期间，维修费共计发生38，719.53元，被告可以计提的人工费为11，615.86元。综上，对于2010年1月至2011年9月期间被告预收的共用部位维修费，按实结算后被告应当返还原告170，722.42元。对于2011年10月至2012年1月期间预收的共用部位维修费部分，被告辩称其并未收到全部应缴面积的预收维修费，原告则主张按照144，092.08平米计算被告已经收取的预收维修费金额，对此，本院认为，现原告主张被告向其交付共用部位维修费的基础是原告代表的全体业主已经依约缴纳了该费用，现被告已经提供证据表明其2011年11月至2012年1月期间实际收取的共用部位维修费金额为6，131.39元，包括了具体的户号及各户的缴费金额，而原告主张按照合同约定面积计算该金额，对于各户业主的实际缴纳情况并未提供相应证据予以证实，故本院对于上述被告实际收取6，131.39元予以确认；对于2011年10月被告收取的共用部位维修费金额，被告怠于举证，应承担不利后果，根据合同约定，该月的收取金额应当以小区内住宅的建筑面积140，528.94平方米计算收费面积，即应预收11，242.32元。综上，本院确认2011年10月至2012年1月期间被告实际收到的共用部位维修费为17，373.71元，该款中扣除支出即为被告应当移交给原告的金额。现原、被告关于可以列支项目存在争议，本院认为，支出应当符合2008年合同的约定，共用部位维修费仅用于公用部位的零星修理和常规维护，维修人工费按总费用30%进行结算，该合同的附件三也明确了零星修理的范围。现司法审计报告附件八列明了该期间内被告的各项支出明细，其中仅有工程材料费和维修人工费可以在共用部位维修费中列支。在工程材料费当中，或者未列明支出用途，或者列明的用途与合同约定不符，也没有经过原告同意，故被告要求在本项目中列支上述费用，本院不予支持；在维修人工费项目中，被告未能举证证明当期实际发生的维修总费用，而是将维修人员的工资作为支出，与合同约定不符，本院对此不予采信；对于附件八中所列其他支出项目，与合同约定不符，也未取得原告同意，被告将其列为支出，缺乏依据，本院不予支持。综上，本院确认被告应当移交的2011年10月至2012年1月期间的预收共用部位维修费金额为17，373.71元。对于被告应当移交的公共收益，原告依据XX会计师事务所的审计报告意见主张被告应当移交的2008年7月至2010年12月期间公共收益金额为121，350.74元，被告确认至2010年12月止应当移交的公共收益余额确为原告主张金额，但认为起算日期应当为2005年1月。本院认为，双方对于截止至2010年12月31日的应移交公共收益余额121，350.74元并无争议，被告也同意移交，本院对此予以确认。对于2011年1月至2011年10月期间被告应当移交的公共收益，被告认可原告的主张，即被告应当移交的2011年1月至2011年10月期间的公共收益437，367.25元，本院对此予以确认。对于2011年11月至2012年1月期间被告应当移交的公共收益，被告根据司法审计结论，认可该期间应当移交的公共收益为停车费45，956.25元、租金500元、临时停车费7，070元，合计53，526.25元。就原告主张被告已经收到2012年1月的租金，但未提交相应的依据，故本院对原告该项主张所涉租金的诉请不予支持。现原告主张被告移交51，027.79元，本院予以支持。上述应当移交的公共收益应当扣减支出后，余额方为被告实际应当交付给原告的钱款。对于该期间内被告应当在公共收益中列支的金额，被告主张按照司法审计报告中确认的该期间总支出120，688.72元扣减，但原告仅认可扣减司法审计报告附件八中第7、12、13、14、15、16项的费用。对此，本院认为，公共收益在补充按实结算的共用部位维修费之不足后，余额均转为补充维修资金，而如前所述，滚动使用的共用部位维修费并未出现不足情况，反而尚有盈余应当归还原告，故2011年1月至2012年1月期间的公共收益均应当转为补充维修资金，上述公共收益中应当扣减的支出，其支出性质应当符合合同关于补充维修资金支出的约定。据此，司法审计报告附件八中1-6项、8、9、10、11、17、18项支出内容均与合同约定的补充维修资金列支范围不符，无法确定用于何处，也未征得原告同意，故原告主张对附件八中上述支出项目予以剔除，本院予以采纳；原告另主张附件八第13项中包含了添置地下车库消防设施的1，127元支出，该支出应当由地下车库的所有者负担之理由，根据2008年合同内容，地下车库的收费并不在合同约定范围之内，被告也认为地下车位的管理费属于物业公司、地下车位的租金属于特定产权人所有，可见，地下车库的维护成本应由特定产权人或租赁车位的业主负担，被告要求小区所有业主负担地下车库的消防支出缺乏依据，故对于原告主张剔除1，127元支出，本院予以支持。因此，本院确认应当从公共收益中列支的金额为91，907.01元，则被告应当移交的2008年7月至2012年1月期间公共收益为517，838.77元。综上，本院确认被告应当移交给原告的款项包括：预收共用部位维修费按实结算后余额188，096.13元、公共收益517，838.77元。对于被告应当移交的2012年2月之后的公共收益，被告同意移交地面停车费61，500元，但其表示地下车位管理费27，555元属于下家物业公司，地下车位租金21，375元系代产权人收取且已经支付给开发商，均不能移交给原告。对此，本院认为被告搬出小区后，由后来的物业公司管理停车费、物业，被告预收2012年2月及此后的停车费、物业管理费均缺乏依据，现被告自愿将溢收的61，500元地面停车费移交给原告，从减少当事人诉累的角度出发，本院予以许可，至于原告对于该笔款项如何处理，则由原告与之后接手的物业公司自行协商。对于被告自报预收的2012年2月及以后的地下车位管理费、租金，原告并非适格的权利主体，其主张被告移交该部分溢收款项，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海中祺物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闵行区嘉和花苑业主委员会预收共用部位维修费结余188，096.13元，该款汇入上海市闵行区嘉和花苑业主大会账户；二、被告上海中祺物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闵行区嘉和花苑业主委员会公共收益结余517，838.77元，该款汇入上海市闵行区嘉和花苑业主大会账户；三、被告上海中祺物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还给原告上海市闵行区嘉和花苑业主委员会预收的2012年2月及之后的地面停车费61，500元，该款汇入上海市闵行区嘉和花苑业主大会账户；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25，029.30元、诉讼保全费1，120.81元，两项合计26，150.11元，由原告上海市闵行区嘉和花苑业主委员会负担14，120元，由被告上海中祺物业管理有限公司负担12，030.11元；司法鉴定费59，300元由原告上海市闵行区嘉和花苑业主委员会负担32，000元，由被告上海中祺物业管理有限公司负担27，300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王静波代理审判员  施 蕾人民陪审员  梅国蓉二〇一四年五月四日书 记 员  殷 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。