四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0792民初114号 原告:胡兵，男，汉族，生于1980年8月2日，住绵阳市高新区。 委托诉讼代理人：穆圣陶，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 被告：周飞江，男，汉族，生于1990年1月15日，住四川省资阳市安岳县。 被告：杨雷，男，汉族，生于1990年4月26日，住四川省资阳市安岳县。 被告：绵阳大林房地产经纪有限公司。住所地：绵阳市一环路东段141-24号。 法定代理人：李聪。 委托诉讼代理人：杨涛，公司员工。 原告胡兵与周飞江、杨雷、绵阳大林房地产经纪有限公司（下称“大林房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告胡兵的委托诉讼代理人穆圣陶，被告周飞江、杨雷以及大林房地产公司的委托诉讼代理人杨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房尾款50万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；2、判令被告支付违约金20.8万元；3、本案诉讼费、保全费由被告全部承担。事实及理由：2018年4月22日原告与三被告签订《二手房买卖经纪合同》，约定由原告出售给被告周飞江位于绵阳高新区的面积为139.15平方米房屋，该房屋总价款为104万元。被告周飞江在签订合同时应支付定金5万元及房款29万元，剩余房款应在该不动产过户时支付。合同签订后，原告收到被告购房定金5万元。2018年5月5日，原告再次与被告周飞江及被告大林房地产公司签订《绵阳市存量房买卖合同》及《二手房买卖经纪合同》补充协议，约定被告周飞江于2018年5月6日前支付34万元给原告，剩余房款70万元于被告取得不动产权证后60日内付清。合同签订后，原告履行合同义务协助办理了过户登记手续，被告取得房产证至今仍未付清剩余房款50万元。 被告周飞江辩称：对于剩余购房尾款50万元未结清的事实无异议，但原告诉请的违约金过高。同时购房后该房屋存在权利瑕疵，原告同时也有违约情形。 被告杨雷辩称：对于剩余购房尾款50万元未结清的事实无异议，自己在《二手房买卖经纪合同》买方一栏签字行为系受被告周飞江委托，其本人并无购房的意思表示。 被告大林房地产公司辩称：本公司不是本案的适格主体。原告主张本公司对违约金20.8万元承担连带责任无法律依据。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年4月22日签订了《二手房买卖经纪合同》，约定被告周飞江购买原告的位于绵阳高新区房屋，建筑面积为139.15平方米，合同价款总计104万元，被告周飞江于签订合同时应支付定金5万元，并应于2018年5月5日支付房款29万元，剩余房款应于该房屋办理完毕权属转移登记手续之日支付。合同同时约定，若出现违约情况，违约方须承担守约方的经济损失约定成交价20%的违约金。合同签订当日，被告杨雷向原告支付定金5万元。2018年5月5日，原、被告签订《绵阳市存量房买卖合同》及《二手房买卖经纪合同》补充协议，约定被告周飞江于2018年5月5日向原告支付首付款34万元（含已支付定金5万元），剩余尾款70万元于被告取得该房屋不动产权证后60个工作日内结清，其他相关条款遵照《二手房买卖经纪合同》执行。补充协议签订后，被告周飞江仅支付购房款20万元，尚有购房款50万元未支付。 另查明，被告周飞江委托被告杨雷以委托人的名义全权代理其购买案涉房屋。2018年5月9日，二被告就其委托代理关系在成都市律政公证处进行了公证，代理事项包括：“一、代为购买上述房产、支付购房款、签订上述房产的买卖合同、契约……六、代为办理购买上述房屋相关的一切事宜。” 同时查明，案涉房屋于2018年6月8日进行了权属转移登记，变更后权利人为周飞江。 本院认为：原告胡兵与被告周飞江、杨雷、大林房地产公司签订的《绵阳市存量房买卖合同》、《二手房买卖经纪合同》、及其补充协议是双方平等协商、意思自治的基础上达成的，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告周飞江对下欠50万元购房款无异议，本院予以确认。根据本案的审理情况，原、被告双方所争议的焦点如下：争议焦点一，关于被告杨雷是否系《二手房买卖经纪合同》的买受人。首先，杨雷系受被告周飞江的委托，与原告签订《二手房买卖经纪合同》，其本人并无购买该房屋的任何意思表示。被告大林房地产公司在庭审中也表明，当时系被告周飞江委托杨雷签订《二手房买卖经纪合同》，但当时杨雷尚未取得书面的授权委托书。其次，双方签订的《二手房买卖经纪合同》补充协议及《绵阳市存量房买卖合同》均是以周飞江一人作为买方签订。且该房屋最终也过户至了被告周飞江一人名下。第三，被告周飞江向被告杨雷出具了公证委托，委托被告杨雷办理过户手续。在实际办理过户中，均由被告杨雷持公证委托予以办理。以上事实能够相互印证，反映被告杨雷在整个房屋买卖中系受被告周飞江的委托与原告胡兵缔结买卖合同，其本人并无任何购买该房屋的意思表示。其虽在《二手房买卖经纪合同》的买受人处签字，但并不能以此当然认定其属于合同的买受人，承担合同约定的权利与义务。故原告主张被告杨雷承担支付尾款及违约金的请求，本院不予支持。 争议焦点二，关于被告大林房地产公司是否存在违约的问题。庭审中，原告胡兵以被告大林房地产公司未能履行补充协议约定的回转义务而主张违约金。原、被告《二手房买卖经纪合同》补充协议第一条约定“如出现尾款未按约定时间到账，由绵阳大林房地产经纪有限公司负责在30个工作日内转回乙方胡兵房屋所属权”。本院认为：首先，被告大林房地产公司在案涉合同中处于居间方，其承担的合同义务系协助、促成买卖双方订立买卖合同。其次，补充协议的该约定仅是对逾期支付尾款房屋回转的约定。被告大林房地产公司作为居间人，在买卖双方任意一方拒绝回转登记的情况下，无法单方履行回转义务。同时，庭审中，原、被告认可双方此前均无解除合同的意思表示，相反双方均同意继续履行合同，不愿意回转登记。在此情况下，苛求被告大林房地产公司作为居间人予以回转登记反而不符合买卖双方的本意。故原告胡兵主张被告大林房地产公司存在违约，与事实不符，本院不予支持。 争议焦点三，关于违约金是否过高的问题。原告胡兵于2018年6月8日将案涉房屋的权属登记变更于被告周飞江名下，原告业已完成权属转移登记的主合同义务，被告周飞江逾期未支付购房尾款的，已构成违约。依照《中国人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告周飞江应当承担违约责任。本案中，原告同时主张了逾期支付尾款的利息，又主张了违约金20.8万元，两项请求其本质均属于未能按期支付尾款的违约责任，故本院综合一并审查是否存在违约金过高。原、被告签订的《二手房买卖经纪合同》第八条第三款中对违约责任进行了约定，即“当甲方支付了部分或全部房款且已向房地产交易登记机关办理了产权转移过户登记手续后，若出现违约情况，违约方须承担产权转回已缴纳和应缴纳买卖双方的全部税费及已付房款，并承担守约方的经纪损失约定成交价20%的违约金”。本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。按该规定，认定违约金是否过高的判断基础是实际损失。本案中，原告未就其实际损失予以举证。被告未能按时支付购房尾款的损失主要体现在原告未能实际占有该款后的收益损失。金钱收益一般以孳息形式体现，故原、被告双方约定的成交价20%的违约金，存在明显过高，本院依法予以调整。原、被告签订的合同对于逾期付款违约金约定为固定的金额，故本院按照双方合同约定，结合双方的合同履行情况及损失金额，酌定本案违约金为4.5万元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中国人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告周飞江于本判决生效之日起三十日内支付原告购房款50万元及违约金4.5万元，合计54.5万元； 二、驳回原告胡兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5506元，由原告胡兵承担1150元，被告周飞江负担4356元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 赵均均 二〇一九年三月十三日 书记员代 丹 悦