云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）昆民一初字第153号原告昆明十方房地产营销策划有限公司。住所地：昆明市春城路62号证券大厦2楼B区。法定代表人陈荣辉，总经理。特别授权诉讼代理人杜晓秋、张丽娟，云南天外天律师事务所律师。被告昆明铭真旅游运动有限公司。住所地：昆明市环湖东路866号。法定代表人王晓黎，董事长。特别授权诉讼代理人税彬、陈江，建纬（昆明）律师事务所律师。原告十方房地产营销策划有限公司（以下简称“十方公司”）诉被告昆明铭真旅游运动有限公司（以下简称“铭真公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2013年8月10日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月27日公开开庭审理了本案。原告十方公司的诉讼代理人杜晓秋、张丽娟，被告铭真公司的诉讼代理人税彬、陈江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告十方公司诉称：2013年2月4日，原、被告签订了《房地产营销全案代理合同》，合同约定原告与被告形成房屋销售代理合作关系，具体为：由原告委托被告代理由本单位开发的培星东岸房地产项目的所有房屋，根据销售业绩，被告向原告支付佣金。但是2013年7月12日，被告向原告送达了《关于停止执行〈房地产营销全案代理合同〉的通知》，2013年7月15日又发出《关于解除〈房地产营销全案代理合同〉的通知》，被告无视双方签订的合同，以管理层发生变化为由，单方面擅自解除合同，给原告造成严重损失，故诉至本院，请求：一、确认被告单方面解除合同的行为构成预期违约，并依法判令被告承担违约责任，赔偿原告实际损失和预期利益共计3264109.94元；二、判令被告支付前期产生的佣金1029494.20元；三、判令被告承担延期支付佣金的违约金2058988.40元；四、诉讼费由被告承担。被告铭真公司称：被告之所以单方面解除与原告之间签订的《房地产营销代理合同》是因原告未按照合同约定履行相关义务，销售任务完成情况严重滞后，自合同签订起至原告退场，原告仅销售8套，占销售任务的4%，与18个月完成85%的销售目标相差甚远，我公司为了弥补损失有权提前解除合同，原告的诉讼请求无合同约定及法律规定，请求法院依法驳回其诉讼请求。原告十方公司为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组：1、企业营业执照，2、组织机构代码证，3、法定代表人身份证明书，4、法定代表人身份证，5、企业登记卡片。第二组：6、《房地产营销全案代理合同》及附件1份。第三组：7、《关于停止执行〈房地产营销全案代理合同〉的通知》1份，8、《关于解除〈房地产营销全案代理合同〉的通知》1份。第四组：9、总销售房源统计表1份，10、编号为367、383、437、446、470、472、514、529、532、543、545《商品房购销合同》11份，11、《认购书》2份，12、截至2013年7月培星东岸结算数据（附件一），13、证人证言。第五组：14、《公证书》1份，15、情况说明1份，16、身份证2份，17、工作证，18、照片8张，19、实际损失明细1份，20、培星东岸相关支出明细1份，21、昆明十方地产报销清单若干份、发票若干份，22、昆明十方房地产营销策划有限公司工资表（2013年9月培星东岸项目解除合同赔偿金），23、其他欠款明细（附件三），24、培星东岸短信推广费用计算清单1份，25、短信营销发送记录1份，26、企业法人营业执照正、副本各1份，27、组织机构代码证1份，28、国、地税税务登记证副本各1份，29、增值电信业务经营许可证1份，30、短消息类服务介入代码使用证书1份，31、培星广告制作清单1份，32、企业法人营业执照副本1份，33、地税税务登记证正本1份，34、证人证言。第六组：35、收条2份，36、QQ聊天记录1份，37、情况说明1份，38、身份证1份，39、工作函。经质证，被告对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对第二组证据真实性、合法性无异议，对证明内容不认可，对第三组证据真实性认可，对第四组证据中证据9真实性、合法性、关联性不予认可，对证据10真实性无异议，对证据11真实性认可，对证据12不认可，系原告单方制作，对证据13证人证言，因证人均系原告的员工，与原告具有利害关系，不予认可，对第五组证据中证据14的真实性认可，对证据15真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据16真实性无异议，关联性、证明内容不予认可，对证据17真实性认可，对证据18、19、20真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据21真实性认可，合法性、关联性不予认可，原告所举证证据不能证明费用支出系用于本案项目支出，即使是本案项目支出也应是原告完成本合同应当承担的成本费用，不应当由被告予以支付，对证据22—30真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据31-33真实性、合法性、关联性均不予认可，上述证据均系第三方提出，费用支出未经过被告书面确认，对证据34证人证言不予认可，对第六组证据中证据35真实性、合法性、关联性均不予认可，无法核实收条中落款人的身份，对证据36-38真实性、合法性、关联性均不予认可，不符合证据的形式要件，不能作为人民法院审理案件的依据，对证据39不予认可。被告铭真公司针对其答辩意见，向本院提交如下证据：一、房地产营销全案代理合同；二、培星东岸剩余房源情况总表；三、昆明十方房地产营销策划有限公司培星东岸销售结算对账确认表；四、培星东岸销售结算对账确认表；五、发票。经质证，原告对证据一、二真实性认可，对证据三真实性、合法性认可，对证明内容不予认可，对证据四、五真实性、合法性、关联性认可。本院对经双方质证对其真实性无异议的证据予以确认，对于双方有争议的证据，将在本院认为部分评述。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：2013年2月4日，原、被告签订《房地产营销全案代理合同》，约定由被告将其开发建设的培星东岸房地产项目委托原告独家营销代理和整合推广。合同约定：本合同有效期为18个月，从2013年2月5日至2014年8月5日止，乙方（原告）销售面积必须达到85%以上。服务费用和销售佣金的计算及支付：双方约定，乙方按本项目总销售额的3.5%收取基础佣金。成功销售的认定：物业购买者签订《商品房购销合同》，一次性付款并缴纳全部房款的或交纳首付款并办理银行按揭相关手续、房款到账即视为乙方成功出售，销售金额按合同销售金额计算。销售佣金的支付时间和方式：1、在本项目销售目标达成85%之前，每当产生成功销售的业绩后，甲方（被告）在7个工作日内根据该销售额结算3.5%佣金的80%给乙方。2、在本项目销售目标达成85%之后，甲方在7个工作日内将总销售额3.5%佣金全额结算给乙方，若在销售期内未达到85%的目标，按照销售期内销售额仅结算3.5%佣金的80%，如销售期内完成了85%销售目标，之后每当产生成功销售的业绩后，甲方在7个工作日内根据该销售额3.5%佣金全部结算给乙方。3、若非乙方原因造成甲方延期支付销售佣金，乙方有权按延期支付金额收取每日万分之五的滞纳金，如延期支付时间超过两个月，则视为甲方违约，乙方有权单方终止合同并追偿甲方的违约赔偿（甲方应付乙方全额佣金的双倍赔偿金）。4、乙方若未能达成合同约定的任务，或中途人员撤场、中途提出解除合同，甲方不再支付未全额结算的部分佣金给乙方。5、若非由于乙方违反合同约定，甲方单方面要求中途解除合同，甲方需结清乙方已产生销售额的全额佣金。合同还约定，客户交纳定金的，可以作为乙方的销售业绩和销售任务的参考指标，但不能作为计算佣金的依据，客户签订《商品房购销合同》，一次性付款并缴纳全部房款的或交纳首付款并办理银行按揭相关手续并且获批银行贷款到账即视为乙方成功出售。合同签订后，原告进行了代理销售。2013年7月12日，被告向原告发出《关于停止执行〈房地产营销全案代理合同〉的通知》，称：“鉴于我公司管理层发生变化，为避免贵我双方产生损失，现通知贵公司立即停止执行《房地产营销全案代理合同》，按照合同约定尚未开展的工作，自本通知发出后即自行停止。合同是否继续履行，待我公司管理层工作移交完毕后再行决定。”2013年7月15日，被告向原告发出《关于解除〈房地产营销全案代理合同〉的通知》，称：“鉴于我公司经营管理层发生变化的实际情况，我公司在新经营班子组建后，将全面组织对公司的财务审计及清产核资，全部销售行为均无条件停止，故贵我双方签订的《房地产营销全案代理合同》已经不具备继续履行的条件。现特通知贵公司《房地产营销全案代理合同》自本通知发出之日，立即解除。请贵公司即将相关资料返还我公司，并在三日内将现场售楼部交还我公司并撤出贵公司全部工作人员，在此过程中产生费用的，协商解决。”之后原告退场，双方并未就原告销售房源数量进行结算。被告已支付销售佣金为154408.8元。现原告以被告单方解除合同，构成违约为由诉至本院，请求被告支付销售佣金并赔偿损失及逾期付款违约金。根据本院确认的上述法律事实及各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、被告应支付原告销售佣金的金额为多少？二、被告是否应当向原告赔偿相应损失？三、被告是否应当支付逾期支付销售佣金的违约金？本院认为：原、被告于2013年2月4日所签订《房地产营销全案代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按照约定就培星东岸房地产项目所涉房屋进行了代理销售，合同履行过程中，被告向原告发出《关于解除〈房地产营销全案代理合同〉的通知》，单方面要求解除合同，之后原告退场，双方以其实际行为解除了该合同。对于合同解除的后果，按照合同8.3.5条关于“若非由于乙方（原告）违反合同约定，甲方（被告）单方面要求中途解除合同，甲方需结清乙方已产生销售额的全额佣金。”的约定，被告享有单方解除权，但应向原告结清销售佣金。关于被告应当支付的销售佣金的金额，原告主张截止退场，其已销售房源共计14套，销售金额为33225800元，并提交《总销售房源统计表》一份。被告认为该统计表序号6、9、10、11、12、13未达到合同约定的成功销售条件，不能对上述房源支付销售佣金。本院认为，序号10客户名称为程之英、黄连云的房源，该户系被告以工程抵款的方式售出，其并未实际收到售房款项，亦非由原告所销售，故该房源不应向原告支付销售佣金；序号13客户名称为吴磊的房源，该户仅签订了认购书及交纳定金，并未签订商品房购销合同及支付售房款项，依据《房地产营销全案代理合同》9.2关于“客户交纳定金的，可以作为乙方的销售业绩和销售任务的参考指标，但不能作为计算佣金的依据……”之约定，该套房不能计算销售佣金；对于序号6、9、11、12的房源，已由购房人与被告签订商品房购销合同，支付首付款并办理银行按揭手续，被告虽主张在原告退场时银行贷款未到账，故未达到合同约定的成功销售条件，但被告并未提交银行不同意放款的相应证据，因此，原告已针对上述房源作出代理销售的大部分工作，因此，上述四套房源应计算销售佣金。综上，扣除序号10、13，原告成功销售房屋金额为（33225800元-2640000元-2604000元）27981800元，计算出销售佣金为979363元，扣除已付佣金154408.8元，还需支付佣金为824954.2元。关于原告所诉损失。原告主张其实际损失为240562.14元。但经审查，原告所提交证据并不能证实系因履行本合同所产生的实际损失，且双方所签合同中并无关于被告解除合同情况下应赔偿原告损失的约定，故对于原告所诉实际损失240562.14元不应予以支持。另外，原告主张了3023547.8元的预期利益损失，因该部分损失并非实际发生的损失，亦不应予以支持。原告所主张的逾期支付佣金的违约金。合同8.3.3约定，若非乙方原因造成甲方延期支付销售佣金，乙方有权按延期支付金额收取每日万分之五的滞纳金，如延期支付时间超过两个月，则视为甲方违约，乙方有权单方终止合同并追偿甲方的违约赔偿（甲方应付乙方全额佣金的双倍赔偿金）。依据上述约定，在被告发出解除合同通知之前，若出现被告延期支付销售佣金的情况，原告既可向被告主张按延期支付金额收取每日万分之五的违约金，也可在被告延期支付时间超过两个月后行使单方解除权，并追究被告的违约赔偿责任。本案中，原告在未行使单方解除权的情况下，本院按照第一种情形计算被告延期支付销售佣金的违约金。对于《总销售房源统计表》中所涉14套房源，序号2、3、4、已结算佣金，故不应计算违约金；序号10、13未达到支付销售佣金的条件，亦不应计算违约金；序号14系在被告发出解除合同通知之后定房，故不应计算违约金；序号6、9、11、12在被告解除合同之前银行并未放款，亦不应计算违约金；序号7在银行放款后未达到合同约定的支付违约金条件，不应计算违约金。对于序号1、5、8属在被告解除合同之前房款，但被告并未在7个工作日内向原告结清销售佣金，故应按延期支付金额（销售佣金的80%）承担每日万分之五的违约金。具体计算如下：依据上述约定及实际放款时间，计算至2013年7月15日被告发出解除合同通知之日，序号1房源延期支付佣金的天数为38天，计算违约金为：3734000元×3.5%×80%×0.0005×38=1986.49元；序号5房源延期支付佣金天数为24天，计算违约金为：2136400元×3.5%×80%×0.0005×24=717.83元；序号8房源延期支付佣金天数为38天，计算违约金为：3135000元×3.5%×80%×0.0005×38=1667.82元。上述违约金金额合计4372.14元，应由被告予以支付。另外，按照合同8.3.5条的约定，若非由于乙方违反合同约定，甲方单方面要求中途解除合同，甲方需结清乙方已产生销售额的全额佣金。依据上述约定，被告于2013年7月15日向原告发出解除合同通知后，应向原告结清已产生销售额的全额佣金，而被告至今仍未结清本案的销售佣金，对原告造成资金占用的损失，故本院判决被告支付上述销售佣金824954.2元自2013年7月15日至判决确定的履行期限届满之日止的中国人民银行同期同类贷款利息。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第四百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告昆明铭真旅游运动有限公司于本判决生效后十日内向原告昆明十方房地产营销策划有限公司支付销售佣金824954.2元，并支付上述款项自2013年7月15日起至本判决确定的付款期限届满之日止的中国人民银行同期同类贷款利息；二、由被告昆明铭真旅游运动有限公司于本判决生效后十日内向原告昆明十方房地产营销策划有限公司支付违约金4372.14元；三、驳回原告昆明十方房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币56268.15元，由原告昆明十方房地产营销策划有限公司承担48922.38元，由被告昆明铭真旅游运动有限公司承担7345.77元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  蔺以丹审 判 员  郑会利人民陪审员  罗世光二〇一四年五月二十八日书 记 员  杨 扬