河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终896号上诉人（原审被告）：洛阳市豪迈房地产置业有限公司，住所地河南省洛阳市涧**丽春路**街坊**楼**。法定代表人：徐江怀，该公司总经理。委托诉讼代理人：高春明，河南明昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖君霞，女，汉族，1964年1月15日生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：肖晓，河南万基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南利德房地产营销策划有限公司，住，住所地河南省郑州市中原区建设西路**院**楼付**/div>法定代表人：楚世平，该公司总经理。委托诉讼代理人：董茜生，北京市两高（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市中小企业联合会，住所地，住所地河南省洛阳市西工区九都路世纪华阳****iv>登记法定代表人：李华。被上诉人（原审第三人）：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地河南省洛，住所地河南省洛阳市西工区行署路**院**楼4门**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊涛，该公司副总经理。上诉人洛阳市豪迈房地产置业有限公司（以下简称豪迈公司）因与被上诉人肖君霞、被上诉人河南利德房地产营销策划有限公司（以下简称利德公司）、被上诉人洛阳市中小企业联合会（以下简称企联会）、被上诉人洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）合同纠纷一案，不服洛阳市瀍河回族区人民法院（2018）豫0304民初779号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人豪迈公司的委托诉讼代理人高春明，被上诉人肖君霞及其委托诉讼代理人肖晓，被上诉人利德公司的委托诉讼代理人董茜生，被上诉人懿皇公司的委托诉讼代理人李俊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪迈公司上诉请求：依法撤销一审判决第四项，改判豪迈公司不承担连带责任。事实和理由：1、豪迈公司作为豪迈慧鑫园的项目开发商，豪迈公司与企联会签订《洛阳项目销售协议》和《百城安居援助工程项目服务合同》，对该楼盘剩余61套房屋团购促销工作，销售协议从2017年1月1日至3月31日，期限为3个月。豪迈公司与利德公司、懿皇公司从未签订过代理销售协议和中介服务协议，企联会是否将上述楼盘的代理销售工作委托给利德公司，豪迈公司对此不知情。2014年4月底，豪迈公司和企联会针对已经销售的30套房产进行结算时，企联会才告知豪迈公司，部分销售人员是企联会的战略合伙单位利德公司委派的，双方进行结算后，企联会提出应该由利德公司开具代理费发票，豪迈公司迫于无奈同意企联会的善后处理方案。该楼盘销售的30套房屋中有29套是贷款客户，销售人员因为需要负责办理后期的银行贷款手续，所以留到2017年8月初离开售房部；2、豪迈公司与肖君霞之间没有合同关系，对其购房不知情，并未收到肖君霞的购房款，豪迈公司在售房部安排一名工作人员，有一台以豪迈公司名义申办的POS收款机，肖君霞没有向豪迈公司账户支付房款，按照利德公司和懿皇公司的安排交纳款项，不是豪迈公司的过错。综上，一审法院适用法律错误，请求依法予以改判。肖君霞答辩称：1、豪迈公司与利德公司之间是代理和被代理的关系，豪迈公司应该对利德公司的代理行为承担法律责任。一审法院已经查明，豪迈公司委托企联会代为销售涉案楼盘，企联会之后与利德公司签订《战略合作协议书》，约定由二者合作销售涉案楼盘。豪迈公司对售房部驻派的销售人员是知情且认可的。豪迈公司和利德公司均认可在售房期间，客户将定金、首付款等款项先支付给利德公司，后转交给豪迈公司，之后豪迈公司与利德公司之间进行结算，利德公司向豪迈公司开具售房佣金的发票，所以豪迈公司明知且认可利德公司代为销售房屋的行为，豪迈公司应当承担连带责任。肖君霞到豪迈公司涉案销售部看房并与售楼部工作人员签订《豪迈世纪馨园》，并按照工作人员指定的POS机以刷卡形式支付2万元定金和13万元的首付款，利德公司收取肖君霞的款项并开具收据，因此肖君霞与豪迈公司之间的房屋买卖合同关系依法成立，但是肖君霞的购房目的没有实现，豪迈公司和利德公司应当承担退款及赔偿责任；2、本案中，利德公司和企联会不具备代理销售商品房的资格，豪迈公司却允许二者代理豪迈公司销售涉案房屋，因此豪迈公司应当对本案债务承担连带责任。利德公司答辩称，利德公司负责豪迈公司的销售和宣传工作，利德公司受企联会的委托，并与企联会签订有正式的协议，现场使用的刷卡机也是企联会提供的，款项也是企联会控制的，利德公司并未收到相应的售房款和定金款项，豪迈公司、利德公司与企联会于2017年4月份已经进行结算，并形成结算结果，利德公司向豪迈公司开具有相应的发票，利德公司与豪迈公司形成事实的合同关系，但在结算后，企联会未将利德公司的款项进行支付，即利德公司未得到相应的佣金，利德公司只是履行豪迈公司开发楼盘的售房及办理相关手续、宣传等工作，利德公司并未得到被豪迈公司三人的定金及首付款，利德公司在本案中不应当承担相应责任。懿皇公司答辩称，1、豪迈公司在委托企联会进行团购销售时，对企联会不具备销售资质是知情的，且允许企联会进行委托销售；2、在合同销售期间，销售案场是有豪迈公司驻场的，对利德公司销售也是知情的。企联会未提交书面答辩意见。肖君霞向一审法院起诉请求：1.判令三被告共同退还原告已支付的购房款13万元及双倍返还定金4万元，共计17万元；2.判令三被告赔偿原告利息（以15万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计，自2017年5月17日至实际还款之日）；3.判令三被告赔偿原告预期可得利益损失19.602万元（原告购房面积130.68平方米，按每平方米涨价1500元计算）；4.判令三被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2017年3月18日，原告肖君霞签订了标题为《豪迈世纪馨园》的协议，协议为打印体格式化，主要内容有意向房源、建筑面积、表单价、总房款、优惠、付款方式，其中的具体房号、价格及优惠等需手写。肖君霞的协议填写：意向房源为2号楼一单元14层04号，建筑面积130.68㎡，约定按揭方式付款，优惠后单价5000元/㎡，优惠后总价653400元，应首付133400元，贷款52万元。协议下方有肖君霞签名，置业顾问康讯签名，无任何公司公章。原告肖君霞另持有加盖长条形“河南利德房地产营销策划有限公司收款专用章”的收据二张和记载2017年5月16日消费130000元的pos签购单、中信银行个人账户明细各一份、2017年3月18日消费17000元的中国邮政银行账户交易明细一份，其中2017年3月18日收据载明肖君霞交购房定金2万元，2017年5月16日收据载明肖君霞交购房首付款130000元。利德公司认为：康讯不是利德公司员工，“豪迈世纪馨园”真实性不认可；收据上利德公司收款专用章不规范，真实性有异议；pos签购单、账户明细无消费去向，不能证明是购房付款。豪迈公司认为：“豪迈世纪馨园”属于询价函，真实性、证明方向均不认可；收据真实性无法辨认，豪迈公司未收，也无法证明利德公司收了；对账单、账户明细真实性无异议，但与原告证明方向无关。二、2017年8月18日，王巧莲等六户向瀍河区信访局反映，其在豪迈世纪馨园小区售房部购房已交定金、预付款等，现在却不退款也不给房子，要求得到房子或者退还所交全部购房款，信访局协调未能解决纠纷，2017年9月8日作出“信访事项处理意见书”，建议通过司法途径维护权益。2017年9月12日，豪迈公司在《洛阳日报》声明其从未就豪迈世纪馨园委托任何单位直接、间接收取定金、首付款及任何款项，提醒购房者严防上当。2017年9月13日，王巧莲等向洛阳市公安局东关分局（以下简称东关公安分局）提出控告，东关公安分局进行调查询问后，认为没有犯罪事实发生，决定不予立案。东关公安分局还曾进行协调，最终未协调成功。利德公司销售经理黄利龙曾口头答应退钱，其中，2017年12月20日黄利龙曾以利德公司名义出具“同意调解书”，写明公司同意将已收意向金40万元支付给东关公安分局，用于协调解决客户退款。2017年9月16日，利德公司发出“致豪迈买房客户的一封信”，声称因豪迈公司一房二卖造成销售纠纷，合作单位企联会、懿皇公司收取客户资金约97万元。利德公司认为，黄利龙同意调解不代表公司意见，信件说明利德公司与企联会、懿皇公司存在纠纷，收的钱到企联会账上。豪迈公司认为，黄利龙以前是利德公司法定代表人，现在是股东，对“同意调解书”无异议；信件真实性无法辨认，利德公司未向豪迈公司交过钱。豪迈公司还出示举报材料，主张2017年9月10日其向洛阳市公安局长春路分局控告利德公司及黄利龙涉嫌诈骗，原告及利德公司均认为公安机关未立案，对举报材料的真实性不认可。三、东关公安分局曾询问豪迈公司董事长徐道豪、售房部负责人郭伟峰、利德公司销售经理黄利龙、利德公司销售负责人李丰茹，期间豪迈公司还曾提交载明2017年5月其向利德公司支付“代理费”的发票多张。询问笔录记载徐道豪陈述：经介绍与企联会签订销售夹马营路楼盘六十多套余房的协议，企联会安排人到我们的售房部进行销售，不清楚售房部的是利德公司的人；客户交定金、首付款给利德公司，通过企联会把钱交到豪迈公司；一直销售到2017年5月份左右，一共销售37套，30套在2017年5月3日已经结算，企联会指定付到利德公司账户上，开发票时知道他们委托利德公司了，我们一直认为是企联会帮我们卖房，只是开票对着利德；还有7套是与企联会合同终止以后卖的，交了七户的费用，这费用现在还没有结算；九月初销售部才反映另外还有九户利德公司收了钱不给人家退。询问笔录记载郭伟峰陈述：企联会派了三个人到我们售房部帮助卖房，客户付款给企联会，再由他们统一交豪迈公司财务，每三十套一结算；刚开始不知道收据是利德公司印章，后来我们领导说企联会不能开发票就用利德公司的票据了，不知道利德公司是否参与售房；企联会是2017年7月从售房部撤走的。询问笔录记载黄利龙陈述：2017年2月初利德公司派李飞等人到世纪馨园售房部销售，豪迈公司派郭峰和利德公司对接，2017年7月底利德公司离开；懿皇公司推荐客户，客户交意向金利德公司出具收据，客户凭利德公司收据换豪迈公司收据及发票，利德公司将客户的钱转给企联会和懿皇公司；利德公司共销售46套房，其中37套购房手续已办理完毕，还有九套没有办理，其中交意向金的6套，交首付款的3套，共计113万元左右，其中经懿皇公司介绍有7套；大概5月份，利德公司派我与企联会窦晓红、豪迈公司老总徐道豪在涧西世纪华阳的春秋国际会所商谈，口头约定后期收取的110多万元冲抵豪迈公司应支付我公司的佣金；后期销售的九套房豪迈公司知道，因七八月份房价上涨，豪迈公司8月份将这九套房又卖给其他人。询问笔录记载李丰茹陈述：2017年2月11日受利德公司黄利龙指派与上官杨飞一起到豪迈世纪馨园与郭峰交接进行销售，8月初离开，在世纪馨园期间使用李飞这个名字；期间利德公司共销售46套房，其中30套签过合同，16套没签合同，其中有九套的意向金交给利德公司。四、诉讼过程中，原告提交被告豪迈公司为甲方企联会为乙方的《洛阳项目销售协议》（以下简称“销售协议”）一份、被告利德公司为甲方被告企联会为乙方的《战略合作协议书》（以下简称“合作协议”）一份，主张豪迈公司将其房产交由企联会代为销售，企联会又与利德公司合作销售。“销售协议”签订于2017年1月1日，内容为豪迈公司就位于瀍河区夹马营路65号的豪迈·世纪馨园项目1-4号楼住宅委托企联会进行销售，委托期限自2017年1月1日至2017年3月31日。其中约定：超出销售基础价的溢价房款归乙方所有，在甲方收到客户团购（不低于30套）购房款当天溢价部分直接支付给乙方，没发生溢价，甲方不支付任何费用；从签合同到出房产证期间国家规定需要交的费用由客户承担，甲方自行向客户收取；在委托期间甲方不得自行或委托他方销售；乙方担负所派驻工作人员的工装、工资、佣金、住宿及补助费用。“合作协议”签订于2017年3月21日，内容为企联会、利德公司双方分工合作销售房产，合作期限为2017年3月21日至2018年3月20日，甲方按每套房产一万元付给乙方佣金。利德公司对上述二协议的真实性及证明方向无异议，豪迈公司只认可“销售协议”的真实性，主张对“合作协议”不知情。一审法院认为：一、原告签订“豪迈世纪馨园”房屋的协议事实存在。原告主张“豪迈世纪馨园”房屋的协议是在豪迈世纪馨园售房部签订，符合商品房买卖的交易实际，也与豪迈公司董事长徐道豪、售楼部负责人郭伟峰、利德公司销售经理黄利龙、利德公司销售负责人李丰茹在公安机关关于房屋销售的陈述一致，原告的该主张成立。徐道豪、黄利龙、李丰茹在公安机关的陈述，均承认代理销售中客户先交钱给利德公司再转给豪迈公司的事实，原告出示了加盖利德公司收款专用章的收据并出示了记载相应日期付款的pos签购单、银行个人账户明细，结合原告签订“豪迈世纪馨园”协议的事实，应当认定原告交付了定金、首付款，被告利德公司及豪迈公司不承认收据及收款的真实性，主张不成立。应当认定“豪迈世纪馨园”房屋的协议系与被告利德公司签订。二、被告利德公司与原告签订协议、收取部分款项，又没有使原告与豪迈公司签订正式商品房买卖合同，违背诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。原告肖君霞至今无法实现购房目的，利德公司以自己名义收取原告购房首付款、定金，应退款、双倍返还定金。被告利德公司推脱责任拖延退款，造成原告利息损失，原告要求赔偿，理由充分，应予支持。原告签订协议、交付部分款项时，应当知道意向房屋是豪迈公司开发，自己应当但是没有与豪迈公司签订书面的商品房买卖合同，而且“豪迈世纪馨园”房屋的协议不具有《商品房销售管理办法》第十六条第二款第（二）项及第（五）至（十二）项的内容，相应第（一）、（三）项的内容不明确，具有相应第（四）项的内容还没有明确付款时间，原告所付款项不到总房款的三分之一，约定的按揭贷款尚不可能办理；所以，该协议应视为购房意向协议，不构成商品房买卖合同。意向房屋涨价不具有可预见性，原告在签订协议时并不能预见到意向房屋涨价的趋势和幅度。原告要求按照房屋涨价的差价赔偿可得利益损失，证据不足，没有法律依据，不予支持。三、利德公司基于与企联会的合作协议参与世纪馨园的销售，企联会是代理销售行为的当事人之一，原告要求其共同承担责任，应予支持。世纪馨园的房屋是豪迈公司开发建设，豪迈公司委托企联会销售，利德公司实际派人进驻售房部销售，销售中实际收款并且加盖利德公司收款专用章，豪迈公司2017年5月份向利德公司支付“代理费”，豪迈公司辩称其不知道或者不清楚利德公司进行销售，理由不成立；徐道豪、郭伟峰、黄利龙、李丰茹关于代理销售人员七八月份才离开售楼部的陈述一致，徐道豪实际认可代理销售一直到2017年5月，豪迈公司辩称其与企联会合同2017年3月31日到期后无法控制、知晓利德公司的销售，理由不成立；应当认定豪迈公司明知而且默认利德公司的代理销售房屋行为。豪迈公司与企联会之间的销售协议以及期限只对其内部产生效力，购房人在售房部购房，有理由相信代理销售人员在代理期限内、有销售权，豪迈公司应当对利德公司的代理销售行为承担法律责任。鉴于利德公司以自己名义收取款项又无证据证明已交给豪迈公司的实际，可以由豪迈公司承担连带责任。本案没有充分的证据证明懿皇公司应当承担责任。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经合议，判决：一、被告河南利德房地产营销策划有限公司、被告企联会共同返还原告肖君霞购房首付款130000元，于本判决生效之日起十日内给付；二、被告河南利德房地产营销策划有限公司、被告企联会共同双倍返还原告肖君霞定金4万元，于本判决生效之日起十日内给付；三、被告河南利德房地产营销策划有限公司、被告企联会共同支付原告肖君霞自2017年5月17日起至本判决实际履行之日止的利息（以150000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内给付；四、被告洛阳市豪迈房地产置业有限公司对上述一、二、三项确定的河南利德房地产营销策划有限公司、被告企联会的义务承担连带清偿责任；五、驳回原告肖君霞的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6790元、公告费800元，合计7590元，原告肖君霞负担3323元，被告河南利德房地产营销策划有限公司、洛阳市中小企业联合会、洛阳市豪迈房地产置业有限公司共同负担4267元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人豪迈公司在二审中提交证据：1、2010年11月豪迈公司与洛阳卓市房产公司签订的该楼盘代理销售协议一份，证明：2017年针对正规代理销售的尾盘找的一家合作单位进行团购宣传和促销，这样的行为不违背法律禁止性规定的；2、15页收据，证明：2017年企联会在代理销售期间，前期款项是由豪迈公司收取并出具收据，后期款项完善后统一开具发票，豪迈公司从未授权企联会代收款项，不可能授权与上诉人没有合同关系的利德公司代收款项。肖君霞的质证意见：证据一与本案无关；证据二是复印件，对其真实性不予认可，与本案没有关联性。利德公司的质证意见：对该证据的真实性均不予认可，证据一、证据二与本案无关，证据二只是简单的收据，没有公章及其他的说明方式，与本案无关。懿皇公司的质证意见为：证据一与本案无关；证据二的证明方向不予认可。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据豪迈公司董事长徐道豪、售楼部负责人郭伟峰、利德公司销售经理黄利龙、利德公司销售负责人李丰茹等人在公安机关的陈述以及加盖利德公司收款专用章的收据等事实，一审法院据此认定肖君霞与利德公司签订“豪迈世纪馨园”房屋意向协议并无不当，本院予以认定，利德公司收取部分款项后，但没有与肖军霞签订正式商品房买卖合同，应依法承担相应法律责任。利德公司基于与企联会的合作协议参与世纪馨园的销售，企联会作为销售行为的当事人应承担共同还款责任。关于豪迈公司上诉主张其不应当承担连带还款责任的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”本案中，豪迈公司委托不具备售房资质的企联会代为销售涉案房屋，违法相关法律规定，一审法院认定由豪迈公司与企联会承担连带责任，一审法院认定由豪迈公司与企联会承担连带责任，并无不当。豪迈公司的相关上诉请求实质上系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者，本院不予支持。综上，豪迈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人洛阳市豪迈房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邱平平审判员  李 慧审判员  范振洋二〇一九年三月二十五日书记员  侯少祎