浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第1029号上诉人（原审被告）：周国娟。委托代理人：何高峰、章炯。被上诉人（原审原告）：杭州高运混凝土有限公司。法定代表人：朱志水。委托代理人：邬雄伟、林岚。上诉人周国娟因与被上诉人杭州高运混凝土有限公司（以下简称高运公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2013）杭萧民初字第6075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年3月14日，高运公司、周国娟订立《房屋买卖合同》一份，约定高运公司将位于萧山区新塘街道会郎曹村杭州高运混凝土有限公司综合楼46、47号房出售给周国娟，建筑面积为494.21平方米，房屋总价款为788175元，高运公司以现状交房，合同签订当日，周国娟先支付352855元，余款435320元周国娟分40次支付给高运公司，每次支付的款项为10883元，付款期限自2004年3月30日起至2013年12月30日止，以3个月为一个付款周期，定于每期末月的30日为付款日。合同还约定，周国娟在付款日前向高运公司账户存入资金不足当期应付资金，该期应付款全部作逾期处理；逾期在30日之内，自合同规定的应付款之第二天起至实际金额支付应付款之日止，周国娟按日向高运公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日内，高运公司有权解除合同。高运公司解除合同后，周国娟按累计应付款的1%向高运公司支付违约金。周国娟愿意继续履行合同的，经高运公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，周国娟按日向高运公司支付逾期应付款万分之三的违约金。合同同时载明周国娟对高运公司所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。合同签订后，周国娟支付首期购房款352855元，并已支付2004年3月30日至2005年12月30日止的购房款87064元，共计支付439919元。2006年起，周国娟未按约定的时间支付剩余购房款，至今尚欠348256元购房款未付。2004年1月15日，周国娟取得案涉房屋所有权证，案涉房屋已交付周国娟使用。2013年11月21日，高运公司起诉至原审法院，要求判令：一、周国娟支付剩余购房款348256元。二、周国娟支付逾期付款违约金143508.68元（按日万分之三的标准，自2006年3月31日起暂计至2013年11月15日），此后至判决确定履行之日止的逾期付款违约金（以348256元为基数，按日万分之三的标准计）。原审法院另查明：2003年12月30日，高运公司、周国娟签订《房地产转让合同》一份。合同约定，高运公司将位于萧山区新塘街道会郎曹村高运公司综合楼46、47号房屋，房产证号A1××92号，建筑面积494.21平方米转让给周国娟，总建筑层数3层。房屋总价款为346000元。高运公司应在周国娟付清房款时将房屋以及其他附属设施交付给周国娟。该份合同已在杭州市萧山区房地产管理处进行了备案。周国娟按该合同缴纳了相应契税。原审法院再查明：按日利率万分之三计算，至2006年6月30日，周国娟应支付分期购房款10883元逾期支付92天，应付违约金300.37元；至2006年9月30日，周国娟应支付分期购房款21766元逾期支付92天，应付违约金600.74元；至2006年12月30日，周国娟应支付分期购房款32649元逾期支付91天，应付违约金891.32元；至2007年3月30日，周国娟应支付分期购房款43532元逾期支付90天，应付违约金1175.36元；至2007年6月30日，周国娟应支付分期购房款54415元逾期支付92天，应付违约金1501.85元；至2007年9月30日，周国娟应支付分期购房款65298元逾期支付92天，应付违约金1802.22元；至2007年12月30日，周国娟应支付分期购房款76181元逾期支付91天，应付违约金2079.74元；至2008年3月30日周国娟应支付分期购房款87064元逾期支付90天，应付违约金2350.73元；至2008年6月30日，周国娟应支付分期购房款97947元逾期支付92天，应付违约金2703.34元；至2008年9月30日，周国娟应支付分期购房款108830元逾期支付92天，应付违约金3003.71元；至2008年12月30日，周国娟应支付分期购房款119713元逾期支付91天，应付违约金3268.16元；至2009年3月30日，周国娟应支付分期购房款130596元逾期支付90天，应付违约金3526.09元；至2009年6月30日，周国娟应支付分期购房款141479元逾期支付92天，应付违约金3904.82元；至2009年9月30日，周国娟应支付分期购房款152362元逾期支付92天，应付违约金4205.19元；至2009年12月30日，周国娟应支付分期购房款163245元逾期支付91天，应付违约金4456.59元；至2010年3月30日，周国娟应支付分期购房款174128元逾期支付90天，应付违约金4701.46元；至2010年6月30日，周国娟应支付分期购房款185011元逾期支付92天，应付违约金5106.30元；至2010年9月30日，周国娟应支付分期购房款195894元逾期支付92天，应付违约金5406.67元；至2010年12月30日，周国娟应支付分期购房款206777元逾期支付91天，应付违约金5645.01元；至2011年3月30日，周国娟应支付分期购房款217660元逾期支付90天，应付违约金5876.82元；至2011年6月30日，周国娟应支付分期购房款228543元逾期支付92天，应付违约金6307.79元；至2011年9月30日，周国娟应支付分期购房款239426元逾期支付92天，应付违约金6608.16元；至2011年12月30日，周国娟应支付分期购房款250309元逾期支付91天，应付违约金6833.44元；至2012年3月30日，周国娟应支付分期购房款261192元逾期支付90天，应付违约金7052.18元；至2012年6月30日，周国娟应支付分期购房款272075元逾期支付92天，应付违约金7509.27元；至2012年9月30日，周国娟应支付分期购房款282958元逾期支付92天，应付违约金7809.64元；至2012年12月30日，周国娟应支付分期购房款293841元逾期支付91天，应付违约金8021.86元；至2013年3月30日，周国娟应支付分期购房款304724元逾期支付90天，应付违约金8227.55元；至2013年6月30日，周国娟应支付分期购房款315607元逾期支付92天，应付违约金8710.75元；至2013年9月30日，周国娟应支付分期购房款326490元逾期支付92天，应付违约金9011.12元。上述合计138598.25元。原审法院认为：高运公司、周国娟之间签订的《房屋买卖合同》成立并合法有效，合同双方应当根据合同约定全面履行合同义务。高运公司已按约履行了房屋交付义务，周国娟未按期支付房屋价款应承担相应民事责任。现合同约定的分期付款的最后期限即2013年12月30日已届满，高运公司有权要求周国娟支付全部剩余房款348256元。高运公司、周国娟约定，如逾期超过30日，周国娟每日应按逾期金额的万分之三支付自付款期限届满之次日起至实际付款日期间的逾期付款违约金，故高运公司要求周国娟按日利率万分之三支付2006年3月30日至2013年6月30日分期应付价款至2013年9月30日的违约金138598.25元的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。2013年9月30日至2013年12月30日止的剩余房款的违约金，虽高运公司起诉之日该房款尚未到期，但高运公司要求周国娟支付全部剩余房款的请求已于应诉材料送达之日即2013年11月29日告知周国娟，故周国娟应按日利率万分之三支付2013年9月30日应付购房款337373元从2013年10月1日起至同年11月29日的违约金5971.50元。2013年11月30日起至本判决确定履行日止的违约金应按购房款348256元及日利率万分之三计算。周国娟抗辩其系基于2003年12月30日的《房地产转让合同》取得案涉房屋所有权，双方之所以签订2004年12月13日的《房屋买卖合同》系高运公司承诺对土地变性及对土地使用权进行划分，该院认为从周国娟陆续的付款行为来看，2003年12月30日的《房地产转让合同》非双方当事人的真实意思表示，双方实际履行的是2004年12月13日的《房屋买卖合同》。根据案涉房屋的土地性质，无法分割转让该国有土地使用权，无法办理独立的土地使用权证，《房屋买卖合同》中载明了土地使用年限自2002年9月11日至2022年5月12日，虽然此条款已被划去，但仍可表明周国娟对土地的性质、使用期限是明知的，双方在合同中也未对土地性质变更及土地使用证划分进行约定，周国娟作为买受人在明知土地性质的情况下理应承担相应法律后果，高运公司陈述系因避税而签订《房地产转让合同》的解释合理据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、周国娟在该判决生效后十日内支付高运公司购房款348256元。二、周国娟在该判决生效后十日内支付高运公司逾期付款违约金144569.75元；自2013年11月30日起至该判决确定的履行日止的逾期付款违约金按348256元及日利率万分之三计算。三、驳回高运公司其余诉讼请求。宣判后，周国娟不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为2004年3月14日双方签订的合同，是双方就讼争房屋买卖所作的真实意思表示，是双方实际履行的合同，属认定事实错误。1、周国娟取得讼争房产是基于2003年12月30日双方签订的《房地产转让合同》，与2004年3月14日所签的《房屋买卖合同》无关。双方于2003年12月30日签订了《房地产转让合同》，并经房地产管理部门备案。该转让合同中约定的价格与评估机构评估的价格相差不到5%，高运公司称签订该转让合同是为了避税不成立。周国娟之前已经向高运公司支付了全部购房款，高运公司于2003年12月31日向周国娟出具了346000元的税务发票，还履行了向房屋登记部门的报备手续，于2004年1月履行了交房义务，并于2004年1月14日协助周国娟办理了房屋所有权登记手续。2004年1月14日之后，周国娟已经完全取得讼争房屋所有权，此后高运公司无权就讼争房屋再作任何处理。2、双方于2004年3月14日签订的《房屋买卖合同》并非是基于房屋所有权的转让，而是基于房屋及土地变性和土地权证的划分而致。因诉争房屋系工业用地上综合用房、土地使用权证无法划分而且土地使用年限只有20年而非普通住宅的70年。周国娟虽已经完全取得讼争房屋所有权，但为消除上述隐患，为了办理土地变性、房屋性质变为商住以及土地使用权能够划分，在高运公司承诺能办理上述事项的诱导下，双方于2004年3月14日签订了《房屋买卖合同》。这也是该合同中双方将土地使用年限划去、同意分40期付款、约定周国娟退房应该赔偿“房屋整改等相关费用”、高运公司重新为周国娟办理房产证，以及向萧山房管处备案，以及房价突然爆涨1倍的原因。3、周国娟于2004年1月14日取得《房屋所有权证》，原审法院以2004年3月14日的未履行合同支持高运公司的观点，没有任何法律依据。出卖人在交付时标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有处分权，否则，适用有关无权处分的规定。本案中，买卖合同的标的物非高运公司所有或有处分权，且该标的物已经为周国娟所有。故高运公司向周国娟主张购房款，不仅有违法理，而且实属无理。二、高运公司的诉讼请求已超过诉讼时效。双方之间的房屋买卖合同纠纷，早于2010年8月由原审法院予以受理，同时，高运公司向周国娟发函催讨未付款，后该案撤诉处理。现高运公司以同样的诉讼请求和事实理由向原审法院提起诉讼，相距已经超过2年时效，现原审法院以最后一期未届满为由不支持已经超过诉讼时效的观点，无法律依据。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回高运公司的原审诉讼请求。被上诉人高运公司辩称：一、原审法院认定事实清楚、正确。1、《房地产转让合同》签订日期为2003年12月30日，《房屋买卖合同》签订于2004年3月14日，两份合同有冲突，应认定后一份合同是对前一份合同的补充或更改，周国娟称应以前一份合同为准，是违反逻辑常识的。2、从合同订立目的和实际履行情况来看，双方均按后一份《房屋买卖合同》的约定在实际履行，可以认定该《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，否则周国娟不会按该《房屋买卖合同》约定的方式实际支付购房款。另外，从周国娟实际履行之后的行为看，如果周国娟对房屋买卖合同有异议，按合同法规定，当事人是可以主张撤销或确认合同无效的，但周国娟并没有行使该权利。周国娟称是在诱导的情况下签订的后一份合同，没有提供证据证明。3、周国娟混淆债权和物权的关系，房产所有证的领出并不能免除其合同债务，该合同债务不受物权登记的影响，无论周国娟是否取得房屋所有权，其均应承担合同债务。二、关于诉讼时效的问题，周国娟既然无法否定房屋买卖合同的效力，那么基于该合同的诉讼时效当然应该承担，合同约定的最后一期付款时间是2013年12月30日，从该时间点起算，高运公司的一审诉讼未超过诉讼时效。综上，请求驳回周国娟的上诉请求，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：一、就案涉房屋，高运公司与周国娟分别于2003年12月30日和2004年3月14日签订了《房地产转让合同》和《房屋买卖合同》两份合同。两份合同签订后，在停止付款之前，周国娟一直系按照《房屋买卖合同》确定的金额和时间在履行付款义务，在高运公司依据《房屋买卖合同》向周国娟主张权利之前，周国娟也一直未主张撤销该买卖合同。并且在该《房屋买卖合同》中明确写明周国娟对高运公司所出售的房屋已经充分了解，愿意购买该房屋，合同未涉及到房屋以及土地变性问题。因此，周国娟认为双方实际履行的是2003年12月30日所签订的《房地产转让合同》，双方签订《房屋买卖合同》的目的系为了房屋及土地变性的主张，本院不予采纳。另，虽然周国娟在2004年1月14日已经取得《房屋所有权证》，但是《房屋所有权证》的取得并不能免除其在此后与高运公司所签订的《房屋买卖合同》中约定的合同义务。并且，高运公司作为案涉房屋的出售方，在购买人周国娟取得案涉房屋的所有权证后，并未就案涉房屋与第三人签订房屋买卖合同，而是与周国娟签订了买卖合同，因此，周国娟认为高运公司与其签订《房屋买卖合同》的行为属无权处分的主张，本院不予采纳。原审法院认为2004年3月14日双方签订的合同，是双方就讼争房屋买卖所作的真实意思表示，是双方实际履行的合同并无不当。二、关于诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案高运公司与周国娟所签订的《房屋买卖合同》中约定的最后一期付款期限为2013年12月30日。因此，原审认定本案未超过诉讼时效，法律依据充分。周国娟的该项上诉主张亦不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，周国娟的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8676元，由上诉人周国娟负担。本判决为终审判决。审判长 沈 磊审判员 张一文审判员 金瑞芳二〇一四年六月二十三日书记员 陈 斌