福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初6273号 原告：陈世兴，男，1981年10月20日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：陈**煌、黄斌，福建上达律师事务所律师。 被告：黄国松，男，1977年2月28日出生，汉族，身份证住址福建省莆田市城厢区，现住福建省厦门市湖里区。 原告陈世兴与被告黄国松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈世兴及其委托诉讼代理人陈**煌、被告黄国松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈世兴向本院提出诉讼请求：1.确认双方的不定期租赁合同关系于2018年5月31日解除；2.黄国松向陈世兴支付拖欠的租金68750元（以月租金13750计算，自2018年1月1日计至2018年5月31日）；3.黄国松向陈世兴支付店面的占用费48125元（按月租金13750的标准计算占用费，自2018年6月1日起计至2018年8月16日为止）；4.黄国松向陈世兴赔偿5.5万元转让费损失；5.本案的诉讼费用由黄国松承担。事实与理由：经店面的所有人洪水源同意，陈世兴受让了陈**承租的位于厦门市湖里区店面（上下两层），包括了店面内的装修、设备、橱柜、存货等一切物品和租赁权，并依约已向陈**支付了所有的转让费用。受让了上述的店面后，陈世兴与店面的所有人洪水源于2017年10月1日签订《房屋租赁合同》，至此陈世兴依法取得了上述店面的承租权，并对店面的二楼进行了重新装修。 鉴于黄国松承租过案涉店面一楼的柜台，也为了让陈世兴有个店面可以经营做生意，陈世兴于2017年10月1日将上述店面的一楼转租给黄国松。双方口头约定月租金为13750元，租金一季度一付，超过7日未付租金，陈世兴可解除合同。陈世兴同意黄国松将一楼以柜台的形式分租给他人，让黄国松可以从中获利。故黄国松于2017年10月15日向委托人支付了165000元【包括第一季度租金41250元（2017年10月1日至2017年12月31日）及给陈世兴的额外补偿（黄国松通过分租**柜台的形式将柜台分组给他人，每月可获利8250元）】。 陈世兴依约将一楼店面交付给黄国松，然黄国松仅仅支付了第一季度（2017年10月1日至2017年12月31日）的租金，至今未再支付任何租金，已构成了根本违约。为此陈世兴特向黄国松发去律师函，函告黄国松支付拖欠的租金，并要求黄国松于2018年5月31日之前腾空一楼店面，将店面交付给陈世兴。然直至2018年8月16日黄国松才将店面腾空并与陈世兴进行了交接，拒付租金。为维护自身的合法权益，陈世兴今特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 黄国松辩称，黄国松是在2017年10月15日共向陈世兴交了165000元，陈世兴将店面转让给黄国松，其中8.5万元是转让费，8万元是租金，同意租金从165000元里扣除；租金是按每月7300元计算的，在2017年8月1日时，黄国松有交自2017年8月1日到2017年10月31日的租金21900元及7300元的押金，共计29200元；黄国松与陈世兴并未签订书面合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年10月1日，陈世兴与洪水源签订《房屋租赁合同书》，约定：洪水源将址于厦门市湖里区店面出租给陈世兴作为商业使用,租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日止,每月租金15000元，每季度应支付47250元等。陈世兴于2017年12月23日向洪水源的配偶洪玉文转账47250元，于2018年3月20日向洪水源的配偶洪玉文转账47250元，于2018年6月21日向洪水源的配偶洪玉文转账47250元。 2017年10月5日，陈世兴与陈**签订《转让合同》，约定：陈**将址于厦门市湖里区店面转让给陈世兴，包括了店面内的装修、设备、橱柜、存货等一切物品和租赁权，转让价格85000元。黄国松作为见证人签字。 2018年4月22日，陈世兴向黄国松发微信，内容为黄国松自2017年10月1日至2018年4月30日的租金为7300元×7=51100元，曾锦星自2017年10月1日至2018年4月30日的租金由黄国松代收共7500元×5+6500元×2=50500元…上述款项从165000元中扣除等。 2018年5月11日，陈世兴发《律师函》主张黄国松支付拖欠租金和于2018年5月31日前腾空交还店面等。2018年8月16日，黄国松搬离店面。 庭审中，陈世兴陈述讼争店面共两层，陈世兴实际使用讼争店面第二层并对第二层进行了装修，第一层共四个柜台转租给黄国松并同意黄国松将一楼分柜台转租给他人。后陈世兴又主张，第一层由黄国松承租，但支付给陈**的转让费165000元应分摊，现由于黄国松违约，故黄国松应承担165000元分摊3年的转让费5.5万元的损失。 本院认为，陈世兴主张与黄国松存在不定期租赁关系，黄国松辩称与黄国松实际为转让合同关系，但黄国松同意租金按7300元计算并从已支付给陈世兴的款项165000元中予以扣除，陈世兴的微信内容也显示陈世兴同意黄国松的租金按7300元计算并从165000元扣除，故关于黄国松租金按7300元计算并从已支付给陈世兴的款项165000元中予以扣除的抗辩理由，本院予以采纳。至于双方是否存在转让合同关系，因与本案属不同法律关系，本案中不予以审查，故陈世兴主张黄国松赔偿陈世兴5.5万元转让费损失，本院不予支持。 因双方未签订书面租赁合同，故双方系不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，陈世兴于2018年5月11日发的律师函有解除双方租赁关系的意思表示，该律师函要求黄国松于2018年5月31日腾空返还店面，本院认为，陈世兴已在合理期限之前通知黄国松解除合同，双方不定期租赁关系已依法于2018年5月31日解除。黄国松应支付陈世兴自2018年1月1日起至2018年8月16日止的租金和占用费合计62050元，该租金和占用费从已付款项165000元中直接扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、黄国松与陈世兴的不定期租赁关系于2018年5月31日解除； 二、黄国松应向陈世兴支付租金和占用费合计62050元，该租金和占用费从黄国松已付款项165000元中直接扣除； 三、驳回陈世兴的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2638元，减半收取计1319元，由黄国松承担676元，陈世兴承担643元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 范功怡 二〇一九年三月十三日 代书记员 马承威 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。