福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初472号 原告：余敏忠，男，1968年12月13日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：杨德群、杨斌，福建师法律师事务所律师。 被告：薛美玲，女，1983年1月23日出生，汉族，住福建省长泰县。 委托诉讼代理人：黄祥滨，福建亚太天正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林翔，福建亚太天正律师事务所实习律师。 原告余敏忠与被告薛美玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余敏忠向本院提出诉讼请求：1.确认余敏忠与薛美玲签订的房屋买卖《协议书》合法有效，并继续履行；2.判决薛美玲立即办理房屋交付及产权登记等相关手续。事实和理由：薛美玲于2013年间认购了座落“正东.凯旋名苑”房屋一套及车位一个，经与余敏忠协商，将该房屋转让给余敏忠购买。2016年7月7日，薛美玲（甲方）与余敏忠（乙方）签订了一份《协议书》，对该房屋的产权及相关问题达成协议。《协议书》约定：一、协议人（甲方）于2013年9月间所认购的座落于连江县文笔南侧、高铁西侧“连江正东置业有限公司”开发的3＃楼01-1701单元房一套以及车位一个（详见“NO.0001号正东.凯旋名苑商品房认购协议书”),其面积约138.58平方米，房屋总价为：674885元；车位（82号）一个，价款为10000元。该房屋（包括车位）价款共计人民币684885元，系由余敏忠（乙方）出资购置的（首付款以及之后的商业贷款以甲方的名义履行，其资金均由乙方支付），该房产虽拟登记在协议人（甲方）薛美玲名下，但该房产的所有权属于余敏忠（乙方）所有。二、乙方付给甲方如上价款之外，另外付给甲方人民币120000元，作为相关费用，先付给甲方人民币90000元，余下30000元待房屋产权转移完毕之日付清给甲方。三、甲方按照集资房的规定，及时办理产权登记手续，并在规定的时间内，乙方可以随时要求协议人（甲方）将该房屋变更于自已名下，协议人（甲方）将无条件给予积极配合。四、在上述产权登记在协议人（甲方）名下期间，协议人（甲方）保证不会以该房屋登记其名下为由，主张拥有该房屋的所有权，或擅自处分该房屋。五、协议人（甲方）将严格遵守如上承诺，否则，协议人（甲方）愿意按照市场价赔偿乙方的所有经济损失并依法承担违约责任。协议签订后，余敏忠依协议约定陆续支付了该房屋购房首付款以及偿付按揭贷款，并依约支付给薛美玲所获得相应的获利价款90000元。岂料，涉案房屋在可以办理交房手续及房屋产权登记等相关手续的情况下，薛美玲竟然违背承诺，不及时履行房屋交付等应尽义务，经房地产公司通知以及余敏忠屡屡催促，薛美玲至今拒不兑现诺言，拒不回应余敏忠的通讯联系，以消极拖延态度对待上述房屋产权办理等相关事宜。综上，余敏忠与薛美玲签订的房屋买卖《协议书》系双方自愿协商订立，合同依法成立，具有法律约束力。薛美玲应立即依约办理房屋交付（接收房屋并交付余敏忠使用）及产权登记等相关手续，全面履行协议，并依法承担违约责任。 薛美玲辩称，薛美玲认为余敏忠所诉没有事实和法律依据，依法应当驳回余敏忠诉讼请求。一、本案余敏忠与薛美玲签订的《协议书》属无效合同，依法应当驳回余敏忠的诉讼请求。首先，2014年6月19日，连江县人民政府作出连政地[2014]67号批复，同意连江县国土资源局制定的县城区文笔路南侧G1-2地块国有建设用地使用权挂牌出让方案，但在本地块上建成的住宅房屋应作为可门开发区内企业员工配套住宅，五年内不得进行转让，五年后需转让时，应优先转让给企业内部员工。该地块挂牌出让后，连江国土资源局与开发商连江正东置业有限公司亦对上述情况进行限制与约定。余敏忠在明知其无资质购买讼争房屋，为了突破连江县人民政府的限制，而与薛美玲签订了本案案涉“代购协议书”。根据《合同法》第五十二条“以合法形式掩盖非法目的”之规定，本案案涉“代购协议书”应为无效合同。因此，依法应当驳回原告的诉讼请求。其次，本案讼争房屋至今尚未交付，亦未办理权属登记。而薛美玲与连江正东置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定了附条件的合同解除权，薛美玲至今未取得房屋所有权证，其与连江正东置业有限公司的《商品房买卖合同》尚未履行完毕。余敏忠向尚未取得房屋所有权的薛美玲购买案涉房产，未经过连江正东置业有限公司追认且讼争房屋已明确约定五年内不得转让。故根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，余敏忠与薛美玲签订的《协议书》不发生法律效力，依法应当驳回余敏忠的诉讼请求。二、薛美玲无违约行为，余敏忠起诉纯属恶意诉讼。首先，薛美玲于2013年向福建可门港物流有限公司缴付购房诚意金，认购了本案讼争房屋。2016年，余敏忠向薛美玲购买讼争房屋，双方于2016年7月7日签订了《协议书》，因余敏忠无法全资购买讼争房屋，需以薛美玲名义进行按揭贷款，口头约定在五年内由薛美玲进行商业按揭贷款，五年后，余敏忠将商业按揭贷款清偿完毕后，薛美玲将讼争房屋产权变更登记至余敏忠名下。为了制约余敏忠履行还款义务，双方约定交房时间为讼争房屋产权变更登记时交付。而余敏忠诉称的“被告竟然违背承诺，并不及时履行房屋交付等应尽义务”没有事实与法律依据。双方已口头约定交房时间为讼争房屋产权变更登记时交付，现该条件未成就，薛美玲无需履行交付义务。现余敏忠不顾约定向法院起诉，实属恶意诉讼。其次，薛美玲至今未收到开发商连江正东置业有限公司的交房通知，且在余敏忠起诉后，向连江正东置业有限公司查询，被告知交房时需签订相关补充协议，且需缴付8万多元的保证金（保证金为600元/平方米），否则，无法办理交房手续。薛美玲与余敏忠联系，要求其缴付该8万多元的保证金，但被余敏忠拒绝。因此，并非薛美玲原因导致本案讼争房屋无法与连江正东置业有限公司办理交房手续，薛美玲不存在违约行为。三、余敏忠存在违约行为，应当赔偿薛美玲由此造成的损失。按照双方约定，商业按揭贷款以薛美玲名义履行，资金由余敏忠支付，但从2018年12月起，余敏忠就拒绝履行偿付商业按揭贷款义务，导致讼争房屋商业按揭贷款已处于逾期状态，给薛美玲的征信造成了负面影响，其行为已构成违约，应当赔偿由此造成的损失。综上所述，余敏忠与薛美玲签订的《协议书》属无效合同，且薛美玲无违约之处，请求依法驳回余敏忠的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：薛美玲原系福建可门港物流有限责任公司员工。2014年6月19日，连江县人民政府连政地[2014]67号文件《连江县人民政府关于县城区文笔路南侧G1-2地块国有建设用地使用权挂牌出让方案的批复》，其中“五、在本地块上建成的住宅房屋应作为可门开发区内企业员工配套住宅，员工自取得住宅土地使用证、房屋所有权证之日起五年内不得进行转让，五年后需转让时，应优先销售给企业员工。在本地块上建成的商业店铺，应优先销售各企业员工。员工身份由可门开发区管委会负责审核确认。”。2014年7月16日，连江县国土资源局（出让人）与福建可门港物流有限责任公司（受让人）签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：35012220140716P028），出让宗地坐落于县城区文笔路西侧、高铁西侧G1-2地块，出让宗地的用途为“其他普通商品住房用地，面积：0.7975公顷，批发零售用地，面积：0.0693公顷”。合同补充条款第二条约定“在本地块上建成的住宅房屋应作为可门开发区内企业员工配套住宅，员工自取得住宅土地使用证、房屋所有权证之日起五年内不得进行转让，五年后需转让时，应优先销售给企业员工。员工身份由可门开发区管委会负责审核确认。”。2015年6月10日，连江县国土资源局（出让人）与福建可门港物流有限责任公司（受让人）、连江正东置业有限公司（变更后受让人）签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款），将原编号为35012220140716P028《国有建设用地使用权出让合同》的受让人变更为连江正东置业有限公司，约定原合同的其他条款仍保持不变。 薛美玲于2013年9月30日向福建可门港物流基地有限责任公司交纳了10000元购房诚意金，2014年7月10日又交纳了购房订金40000元。薛美玲与连江正东置业有限公司签订有《正东.凯旋名苑商品房认购协议书》，确定薛美玲认购凯旋名苑项目3号楼01-1701单元，建筑面积约138.58㎡，单价每平方米4870元，总价674885元。约定付款方式为按揭贷款。同时约定双方签署正式《商品房买卖合同》后，本认购协议效力自行终止。2016年11月12日，连江正东置业有限公司（出卖人）与薛美玲（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同第一条项目建设依据约定“出卖人以出让方式取得位于连江县××镇××路××号××号××号的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，［现定名］凯旋名苑……”合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3＃楼17层1701单元……该商品房［产权登记］建筑面积共138.36平方米……合同第四条计价方式与价款约定“……按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4870元，总金额陆拾柒万叁仟捌佰壹拾叁元整……”合同第六条付款方式及期限约定“……买受人应该于签订认购协议书时向出卖人支付人民币伍万元整作为履行本合同的定金，定金折抵购房款；买受人应于签订合同当日向出卖人支付首期房款273813元，余款400000元通过办理银行按揭贷款的方式向出卖人支付……”。合同第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示……”同附件六：合同补充协议六约定：“在本地块上建成的住宅房屋应作为可门开发区内企业员工配套住宅，员工自取得住宅土地使用证、房屋所有权证之日起五年内不得进行转让，五年后需转让时，应优先销售给企业员工。员工身份由可门开发区管委会负责审核确认。”。 2016年7月7日，薛美玲与余敏忠经协商，以薛美玲为甲方，余敏忠为乙方，签订了一份《协议书》。约定“甲方薛美玲于2013年间为乙方余敏忠代为购置“正东.凯旋名苑”房屋一套及车位一个。为避免日后该房屋的产权及其相关问题，特郑重作出承诺并与乙方协商同意达成协议如下：一、协议人（甲方）于2013年9月间所认购的座落于连江县文笔南侧、高铁西侧“连江正东置业有限公司”开发的3＃楼01-1701单元房一套以及车位一个（详见“NO.0001号正东.凯旋名苑商品房认购协议书”),其面积约138.58平米，房屋总价为：674885元；车位（82号）一个，价款为10000元。该房屋（包括车位）价款共计人民币684885元，系由余敏忠（乙方）出资购置的（首付款以及之后的商业贷款以甲方的名义履行，其资金均由乙方支付），该房产虽拟登记在协议人（甲方）薛美玲名下，但该房产的所有权属于余敏忠（乙方）所有。二、乙方付给甲方如上价款之外，另外付给甲方人民币120000元作为相关费用，先付给甲方人民币90000元，余下30000元待房屋产权转移完毕之日，付清给甲方。三、甲方按照集资房的规定，及时办理产权登记手续，并在规定的时间内，乙方可以随时要求协议人（甲方）将该房屋变更于自已名下，协议人（甲方）将无条件给予积极配合。四、在上述产权登记在协议人（甲方）名下期间，协议人（甲方）保证不会以该房屋登记其名下为由，主张拥有该房屋的所有权，或擅自处分该房屋。五、协议人（甲方）将严格遵守如上承诺，否则，协议人（甲方）愿意按照市场价赔偿乙方的所有经济损失并依法承担违约责任。六、附则1、本协议经双方签字生效。2、本协议未尽事宜，经双方协商补充、修订。3、本协议一式二份，双方各执一份为据。”协议签订后，余敏忠分别于2016年7月7日、2016年11月25日转账支付给薛美玲300000元、70000元，并从2017年4月至2018年12月共计21个月，每月支付给薛美玲2726.76元用于偿还按揭贷款。 2018年9月25日，薛美玲购买的房屋具备正式交房条件，余敏忠有在微信上与薛美玲联系，告知其向连江正东置业有限公司办理交付手续，但薛美玲未向连江正东置业有限公司办理交付手续。 上述事实，有双方当事人的陈述及余敏忠提供的余敏忠与薛美玲签订的《协议书》、商品房认购协议书、中信银行业务凭证、中国工商银行账户历史明细清单及自助终端凭条、支付宝交易记录截图、微信聊天记录、客户交房通知书、交房须知，薛美玲提供的收款收据2份、商品房买卖合同、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）、连江县人民政府连政地（2014）67号文件等证据所证实。以上证据经庭审质证及本院审查，予以确认并在卷佐证。 本院认为，薛美玲原系福建可门港物流有限责任公司员工，并因此获得购买连江正东置业有限公司开发的凯旋名苑商品房资格，享有取得该房屋的请求权。双方签订的《协议书》实质上是取得该房屋请求权的转让。对于该房屋请求权的转让问题，连江正东置业有限公司与薛美玲签订的《商品房买卖合同》中虽然约定购房后五年内不得转让，相关部门亦有限制性规定，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”规定，双方签订的《协议书》没有违反法律的效力性强制性规定，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，该《协议书》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。现该房屋已具备正式交房条件，故余敏忠主张薛美玲交付房屋，应予支持。薛美玲主张双方签订的《协议书》属无效合同，薛美玲无违约行为，余敏忠属恶意诉讼，依据不足，不予采纳。薛美玲主张双方已口头约定交房时间为讼争房屋产权变更登记时交付，但未能举证证明，不予采纳。薛美玲认为余敏忠存在违约行为，应当赔偿由此造成的损失，因薛美玲未提出反诉请求，本院不作审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下： 一、确认薛美玲与余敏忠于2016年7月7日签订的《协议书》有效，应继续履行。 二、薛美玲应在本判决生效之日起三十日内，将位于连江县××镇××路××号××＃楼××层××单元商品房交付给余敏忠；房屋产权登记按双方签订的《协议书》约定履行。 案件受理费10649元,减半收取计5324.5元，由薛美玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  郑晨亮 二〇一九年三月二十九日 书记员  林仕军 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一） 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。