安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）庐民一初字第00985号原告：合肥市文物管理处。法定代表人：程红，处长。委托代理人：计京旺，安徽安泰达律师事务所律师。委托代理人：司开铭，安徽安泰达律师事务所律师。被告：何翠珍，女，1968年9月29日出生，汉族。被告：彭登华，男，1978年2月16日出生，汉族。原告合肥市文物管理处与被告何翠珍、彭登华房屋租赁合同纠纷一案。本院于2014年3月3日受理，依法由审判员刘军适用简易程序于2014年4月1日公开开庭进行了审理。原告合肥市文物管理处委托代理人司开铭、被告彭登华到庭参加诉讼，被告何翠珍经本院依法送达出庭传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。合肥市文物管理处诉称：2010年3月30日，合肥市文物管理处与何翠珍签订《安徽省房屋租赁合同》（合同编号：标的X）一份，约定合肥市文物管理处将位于合肥市庐阳区XX路XX号房屋租给何翠珍使用，租赁期限为3年，从2010年4月11日至2013年4月10日，年租金为111000元，若何翠珍将该房屋转租给第三方使用须事先征得合肥市文物管理处的同意并重新签订房屋租赁合同并约定了具体双方权利义务。合同期限届满后，合肥市文物管理处不再出租欲收回房屋，多次通过“通知”等方式告知何翠珍限期返还租赁房屋，但何翠珍一直不予返还且继续占有租赁房屋。2013年11月20日，何翠珍未经合肥市文物管理处同意擅自将涉案房屋转租给彭登华。2013年11月21日，合肥市文物管理处为妥善处理收回涉案房屋事宜，与何翠珍签订《协议书》一份，约定：合肥市文物管理处同意何翠珍使用涉案房屋至2014年2月15日止，并于期满次日交房；何翠珍于当日向合肥市文物管理处缴纳50000元行为保证金；若何翠珍未于房屋使用期限届满时将房屋返还合肥市文物管理处即视为违约，所交保证金50000元作为占有使用费赔偿合肥市文物管理处，不足部分，合肥市文物管理处有权要求何翠珍承担违约赔偿责任，继续追偿，占有使用费标准参照《安徽省房屋租赁合同》约定的租金执行。合同到期后，合肥市文物管理处多次通知何翠珍与彭登华要求返还房屋，但其拒不返还并占有使用至今，故合肥市文物管理处诉至法院，请求判令：1、何翠珍、彭登华向合肥市文物管理处返还位于合肥市庐阳区霍邱路XX号的租赁房屋，并恢复原状；2、何翠珍、彭登华支付合肥市文物管理处92500元（以年租金111000元，从2013年4月11日暂计算至2014年2月10日，之后顺延计算至返还全部租赁物并偿清所有款项时止）；3、何翠珍、彭登华承担本案的诉讼费。何翠珍辩称：1、合肥市文物管理处于2010年3月20日将位于合肥市霍邱路XX号大院（标的X）经招投标中心招投标后，门面房给何翠珍使用，租期三年，从2010年4月11日至2013年4月10日止，年租金111000元，后在合肥市文物管理处的协调下，何翠珍将房屋转租给彭登华使用，合肥市文物管理处也无任何异议，直至租期到期，双方都无任何异议及纠纷；2、在租赁合同到期后，合肥市文物管理处于2013年11月21日与彭登华重新签订一份租赁协议书，与何翠珍无任何关联，请求法院依法驳回合肥市文物管理处的所有诉讼请求。彭登华辩称：2012年4月10日于何翠珍将合肥市文物管理处所有的涉案房屋转租给彭登华经营使用。何翠珍曾告知彭登华该房屋可以续签，所以将50000元房租交给了何翠珍，并且彭登华向合肥市文物管理处交纳了50000元的押金。合肥市文物管理处采取了停水、停电的手段，导致彭登华无法经营，所以该损失不应由彭登华承担。彭登华同意向合肥市文物管理处返还位于合肥市庐阳区霍邱路XX号的租赁房屋，但请求延期返还，从而减少损失。经审理查明：2010年3月30日，合肥市文物管理处与何翠珍签订《安徽省房屋租赁合同》一份，合同约定：合肥市文物管理处将位于合肥市庐阳区霍邱路XX号房屋租给何翠珍使用，租赁期限自2010年4月11日至2013年4月10日，年租金为111000元，如何翠珍将该房屋转租给第三方使用须事先征得合肥市文物管理处的同意并重新签订房屋租赁合同。合同期限届满后，何翠珍及彭登华未将涉案房屋返还给合肥市文物管理处。2013年11月20日，何翠珍向合肥市文物管理处出具委托书一份：“本人租霍邱路XX门面房。现委托彭登华前来签字。房屋租期延续2014年2月7号，房屋保证金由彭登华交付。房屋从今与我任何关联。委托人何翠珍2013年11月20日”。2013年11月21日，合肥市文物管理处同彭登华签订《协议书》一份，协议约定：合肥市文物管理处与何翠珍签订的房屋租赁合同早已届满，由于承租人尚有部分库存货物需处理，致使其继续占有涉案房屋不愿归还，其侵权行为严重损害了合肥市文物管理处的合法权益，双方达成如下协议：合肥市文物管理处同意彭登华使用涉案房屋至2014年2月15日，并于期满次日交房。彭登华须于本协议签订之日向合肥市文物管理处交纳50000元行为保证金，若彭登华依约将涉案房屋完好交还于合肥市文物管理处，合肥市文物管理处将免除彭登华所拖欠的房屋占有使用费，并于收到房屋后五日内如数返还保证金。若彭登华未依约返还涉案房屋即视为违约，彭登华同意将保证金作为占有使用费赔偿合肥市文物管理处，不足部分，合肥市文物管理处有权要求彭登华承担违约赔偿责任，继续追偿，占有使用费标准参照原《房屋租赁合同》约定的租金执行。协议约定后，彭登华交纳保证金50000元。2014年2月15日协议期满后，彭登华未归还涉案房屋。合肥市文物管理处诉至本院，要求判如所请。上述事实有安徽省房屋租赁合同、协议书、转租协议、通知、委托书及当事人陈述予以证实。本院认为：根据各方提供的证据及陈述可以认定合肥市文物管理处与何翠珍签订的租赁合同约定的租赁期限已届满，在租赁期限内何翠珍已将涉案房屋租赁给彭登华。在转租的情况下，合肥市文物管理处系出租人地位，何翠珍系承租人及转租的出租人地位，彭登华作为次承租人地位。本案争议焦点在于合肥市文物管理处与彭登华之间于2013年11月21日签订的协议书是否实质上改变了各方之间的主体地位？即合肥市文物管理处是否直接与彭登华之间发生房屋租赁关系？本院对此予以否认，具体分析理由如下：（1）彭登华承租涉案房屋系基于其自何翠珍处租赁而来，并非自合肥市文物管理处租赁而来。虽然何翠珍陈述合肥市文物管理处知晓并同意何翠珍与彭登华之间的租赁关系，但是否知晓仅影响到出租人即合肥市文物管理处是否同意转租，并不能改变三者之间的租赁关系；（2）合肥市文物管理处与何翠珍之间的租赁期限已届满，承租人何翠珍根据法律规定在租赁期限届满后应当按约返还租赁房屋，何翠珍在合同约定的租赁期限届满后并未履行返还房屋的义务，合肥市文物管理处与何翠珍之间的租赁合同并未履行完毕；（3）合肥市文物管理处与彭登华于2013年11月21日签订的协议书并非重新签订租赁合同。根据协议内容应认定作为出租人的合肥市文物管理处为了让实际占有人彭登华返还房屋作出的约定，该约定的2014年2月15日前交房系基于彭登华尚有部分库存货物需要处理而给予的返还缓冲期限。另外，彭登华缴纳保证金50000元在合同签订时被认定为行为保证金，若按期交付房屋，则出租人合肥市文物管理处同意免除房屋占有使用费并返还保证金，若不按期返还房屋，则以保证金作为占有使用费予以赔偿，其目的是为了督促实际占有人彭登华能够及时按约履行交付房屋义务。该约定系出租人合肥市文物管理处为了及时收回房屋而做出的，并非为了赚取租金而重新签订房屋租赁协议。何翠珍抗辩认为在租赁期限届满后未通知或者征得其同意的情况下合肥市文物管理处与彭登华单独签订协议书应认定合肥市文物管理处与何翠珍之间的租赁协议已履行完毕，何翠珍不应承担返还房屋及支付占有使用费的义务。在房屋被转租且租赁期限届满的情况下，承租人及次承租人均有履行返还房屋的义务。房屋所有人要求次承租人返还房屋系基于物权保护的返还原物所有权，故何翠珍的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，合肥市文物管理处收取租金至2013年4月10日，由于彭登华未按时交房，故对于其缴纳的50000元保证金应冲抵2013年4月11日起的占有使用费。经核算，50000元保证金冲抵占有使用费至2013年9月23日。自2013年9月24日起何翠珍与彭登华向合肥市文物管理处支付占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告何翠珍、彭登华于本判决生效之日起十日内将位于合肥市霍邱路XX号房屋恢复原状并返还给原告合肥市文物管理处；二、被告何翠珍、彭登华于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市文物管理处占有使用费（自2013年9月24日起按年租金111000元计算至房屋返还之日止）；三、驳回原告合肥市文物管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1596元，由原告合肥市文物管理处负担200元，被告何翠珍、彭登华负担1396元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一四年五月六日书记员 方林莉