江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）高新民初字第165号原告：赵毅，男，汉族。委托代理人：董斌，律师。被告：江雪明，男，汉族，系南昌高新技术产业开发区欧乐时尚购物广场业主。原告赵毅诉被告江雪明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理。依法由审判员罗晶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵毅及其委托代理人董斌、被告江雪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵毅诉称，原、被告双方于2012年6月17日签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于南昌市紫阳大道昌东日新商业街5号楼一层B029、B030号商铺租赁给原告经营使用，租赁期限18个月，自2012年10月1日起至2014年3月31日止。合同签订时，被告承诺在2012年10月1日前正式开业。合同签订后，原告依约向被告支付了履约保证金及物业管理费并预付了租金，对商铺进行了装修，完成了进货，但整个商场未依约正式开业。原告等租户曾多次口头要求被告开业，被告先后承诺商场在2012年11月、2013年1月、2013年2月、2013年10月开业，否则，损失由其承担。但是，被告却至今未对合同所涉商场进行开业。根据双方签订的《经营管理合同》的约定，商户必须按商场规定的营业时间每天统一开门、关门，被告负责对于商场的管理和维护工作，但是被告由始至终未对欧乐商场进行任何实质性的管理。从原、被告签订租赁合同之日开始，合同所涉商场就不具备作为商场经营的基本条件，原告的合同目的根本无法实现。为此，请求法院判决：1、依法解除原、被告于2012年6月17日签订的《商铺租赁合同》及《经营管理合同》；2、被告退还原告预付的租金人民币12835元；3、被告退还原告支付的履约保证金人民币6417元；4、被告退还原告支付的物业管理费人民币4710元；5、被告支付原告店铺的装修、进货等损失共计人民币5000元；6、本案的诉讼费用由被告承担。被告江雪明辩称，原告陈述的基本属实；装修和进货的损失如果原告能够提供正规发票，被告愿意给予适当的赔偿。原告赵毅为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一：原告的身份证及被告的工商个体信息表各一份，证明原、被告符合民事诉讼主体资格；证据二：《商铺租赁合同》、《防火责任安全书》��《经营管理合同》各一份，证明原、被告签订租赁合同的事实，被告应提供符合经营条件的商铺给原告经营使用，被告应当履行物业管理的职责。证据三：预付租金、物业管理费、履约保证金的收款收据各一份，证明原告已经按照合同约定向被告支付租金等款项的事实，被告应当依法予以返还。证据四：关于被告长期未开业的CD碟片一张、2012年9月28日补充协议一份、补偿协议一份，证明被告承诺如在2012年11月1日未正式开业，将向原告退还履约保证金、物业管理费、租金，并赔偿每家店铺6000元，现原告有权依法解除合同，并要求被告退还租金、物业管理费、履约保证金。证据五：装修费、进货等收据及凭证共27张，证明被告应当向原告支付店铺的装修费用及因进货等导致的经济损失及预期利益损失。被告江雪明为支持其辩称，向本院提交了以下证据：证据一���房屋租赁合同二份、补充协议一份，证明被告迟迟不能开业的原因一是由于村里的房屋不具备合法的产权证，二是由于但水华承诺2012年6月30日前会办理完消防验收的合格证，但是其在2013年10月18日左右才办理完消防验收合格手续，对被告造成了极大的损失。证据二：证明一份、工程竣工验收鉴定书，证明村里面出具的房屋相关手续不完善。被告江雪明对原告赵毅提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据四的CD碟片无异议，对补充协议认为双方约定店铺必须在25日前全部进场装修完，而事实情况是商场的店铺并未全部装修完，对补偿协议上有签名的予以认可，没有签名的不予认可；对证据五认为没有正规发票，均不予认可。原告赵毅对被告江雪明提交的证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法核实该证据的真实性，而且根���合同相对性原则，该证据与本案无关，且进一步印证了被告在明知本案所涉欧乐时尚广场不能投入开业的情况下，仍与原告签订合同，并收取总额巨大的租金及其他费用，具有一定的欺诈性，应当承担赔偿损失的责任；对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。本院经审核当事人所举证据，并结合当事人的质证意见，认证如下：对原告赵毅提交的证据一、二、三及证据四中的CD碟片、被告均无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信；对证据四的补充协议、补偿协议不予采信，该证据与原告赵毅无关；证据五装修、进货凭证上面既未加盖公章，也未有任何人员的签字确认，故对其真实性、合法性、关联性均不予采信。对被告江雪明提交的证据一、二的真实性、合法性予以采信，对其关联性不予采信，该证据与本案无关。���审理查明：2012年6月17日，原告赵毅与被告江雪明签订了《商铺租赁合同》和《经营管理合同》，约定被告江雪明将位于南昌市紫阳大道昌东日新商业街5号楼一层B029、B030号商铺租赁给原告赵毅经营服装，租赁期限18个月，从2012年10月1日起至2014年3月31日止，其中2012年10月1日至2013年3月31日为免租期，年租金12835元、履约保证金6417元、年物业管理费4710元，原告赵毅需于签订合同时交清；原告赵毅可以对商铺进行装饰性的装修，但不得破坏房屋结构、拆除或损毁已有的装修设施。同日，原告赵毅向被告江雪明交纳了租金12835元、履约保证金6417元及物业管理费4710元，被告江雪明向其出具了收款收据。2012年9月28日，原、被告签订了一份《补充协议》，约定：免租期为10个月，从2012年11月1日起计算；如2012年11月1日广场未正式开业，被告江雪明将全额退还租金、履约保证金、物业管理费，并赔偿每家店铺6000元整；另店铺必须在25号之前全部进场装修完。另查明，被告江雪明于2012年5月23日经南昌高新技术产业开发区工商行政管理局登记，注册“南昌高新技术产业开发区欧乐时尚购物广场”（以下简称欧乐广场）个体工商户字号。欧乐广场位于昌东镇日新商业街5号楼，原告赵毅租赁的商铺位于欧乐广场一楼，该广场因房屋验收不合格，从2012年11月1日至今未正式营业。期间，原告赵毅与其他商铺承租人曾多次催促被告江雪明对广场正式营业，因被告江雪明方面的原因，该广场至今未正式营业，但曾于2013年3月30日进行过试营业。本院认为，原告赵毅与被告江雪明签订的《商铺租赁合同》和《经营管理合同》是其真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。原告赵毅依约向江雪明交纳了租金12835元、履约保证金6417元及物业管理费4710元，共计23962元，本院予以确认。原告赵毅租赁商铺是为了经营服装，但从合同约定2012年11月1日正式营业之日起至2014年2月26日原告赵毅起诉之日，欧乐广场并未正式营业，期间虽经原告赵毅等人的催促试营业了一段时间，但并未实现原告赵毅租赁商铺经营服装的目的。依据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。为此，原告赵毅主张解除双方签订的《商铺租赁合同》和《经营管理合同》，要求被告江雪明返还其租金12835元、履约保证金6417元、物业管理费4710元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告赵毅主张的装修、进货等损失5000元，本院综合考虑双方履行合同的实际情况、履约中的注意义务及预期利益等因素，酌定被告江雪明赔偿原告赵毅1000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告赵毅与被告江雪明于2012年6月17日签订的《商铺租赁合同》及《经营管理合同》依法予以解除。二、被告江雪明于本判决生效之日起十日内向原告赵毅返还租金12835元、履约保证金6417元及物业管理费4710元，共计23962元。三、被告江雪明于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵毅1000元。四、驳回原告赵毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应��依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元，减半收取262元，由被告江雪明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 罗 晶二〇一四年五月二十一日书记员 万雪红