上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2013）普民四(民)初字第2394号原告厉明，男，1973年4月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人翟呈群，京衡律师集团上海事务所律师。委托代理人王凡，上海市德尚律师事务所律师。被告郭萍，女，1970年3月4日出生，汉族，住上海市普陀区。被告陆丙，男，2004年2月2日出生，汉族，住址同上。法定代表人郭萍，身份详见上。两被告共同委托代理人吴秋发、王跃斌，上海普若律师事务所律师。被告陆军，男，1969年6月10日出生，汉族，户籍地江西省景德镇市。第三人上海银行股份有限公司浦西支行，住所地上海市黄浦区。负责人赵玉华。委托代理人陈述、陶章华。第三人上海荣联房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人王德荣。委托代理人魏志敏。原告厉明与被告郭萍、陆丙、陆军、第三人上海银行股份有限公司浦西支行、上海荣联房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告厉明及其委托代理人翟呈群、王凡、被告郭萍及被告郭萍、陆丙的共同委托代理人吴秋发、王跃斌、第三人上海银行股份有限公司浦西支行的委托代理人陶章华到庭参加诉讼。被告陆军、第三人上海荣联房地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厉明诉称：2010年8月，原告与三被告签订了《房屋买卖及其相关权益转让合同》，约定：被告1、被告2将其所有的位于上海市普陀区陕西北路XXX号《世纪之门荣联三期工程1号楼》8号18层1808室转让给原告，由原告向被告1、被告2一次性支付90万元人民币(含被告1已支付首付款75万元和已付月供12万元)，合同视同转让款收据。合同另约定，被告3为被告1、被告2的担保人，如被告1、被告2违约，被告3将向原告承担连带责任。合同订立后，被告1、被告2将系争房屋交付给原告，并移交系争房屋的相关资料，包括但不限于预售合同、个人住房借款担保合同、房屋交付书、购房发票等。接受系争房屋后，原告按照转让合同的约定承担月供至今，2013年伊始，原告多次联系三被告，要求其配��办理房屋过户手续，但三被告一直以种种理由推脱不予配合。2013年6月17日，原告委托律师致函三被告，要求其在收到律师函之日起20日内继续履行转让合同项下义务，协助原告办理系争房屋的过户手续，三被告仍然拒绝。原告认为，被告1、被告2拒不配合过户的行为，已经明显构成违约，被告3为被告1、被告2的担保人，也应当承担连带责任。为了维护原告的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：三被告继续履行《房屋买卖及相关权益转让合同》，并于本案判决生效后立即协助办理上海市陕西北路XXX弄XXX号XXX室房产过户手续；2、本案受理费由三被告连带承担。被告郭萍、陆丙辩称：被告从未见到过原告，诉讼后方认识。陆军是郭萍的前夫，购买系争房屋后，郭萍委托陆军办理相关的手续，后陆军称公司的朋友要租房，郭萍就将房屋钥匙交给了陆军，以收取的租金来归还房屋的贷款。现原告提供的合同，郭萍并不知晓，合同上郭萍的签名并非本人所签，合同签订时，郭萍与陆军已经离婚，系争房屋是郭萍出资购买、权利登记在己方名下，陆军并无处分权，因此合同应为无效。在合同中，陆军以担保人的身份签名，显然也不构成法律规定的表见代理。即便如原告所述构成买卖关系，原告的房款也应该支付给郭萍，显然原告并未履行该项义务，只是交给了陆军。从房价看，也明显比市场价低很多。在房屋交付时，郭萍也至现场，如原告也在场，也应当落实权利人的意思表示，原告却没有确认，目的是为了规避郭萍，因此系争合同并非善意合同，原告也没有真实的买卖意思表示。被告从未履行过买卖合同的行为，也从未协助原告办理交接手续，被告不同意原告的诉讼请求。被告陆军辩称，己方与原告是生意关系，被���经营业务，原告一共投资了近400万元，本被告每年则给予原告分红。2012年因项目资金短缺导致亏损，原告便要求抽回资金，本被告无法归还，在原告的要求下，己方在房屋买卖协议上签名，还把投资合同改成了借款合同，原告说只是形式，本被告一时糊涂便签了名。本被告签名时是瞒着郭萍的，以为还完钱房屋就可以收回了，到时再将房屋还给郭萍即可。买卖合同并不是真实的，故本被告不同意原告的诉讼请求。第三人上海银行股份有限公司浦西支行述称，原、被告的纠纷本第三人并不知情，与本第三人也无关系。本第三人与郭萍的抵押合同是符合法律规定的，合法有效，希望法院保障第三人的合法权益。第三人上海荣联房地产有限公司未到庭陈述。经审理查明：被告陆丙系被告郭萍与被告陆军之子，郭萍与陆军原系夫妻，于2007年3月12日登记离婚，离婚后陆丙由郭萍抚养。系争房屋上海市陕西北路XXX弄XXX号XXX室为郭萍、陆丙向第三人上海荣联房地产有限公司购买，双方于2009年8月5日签订了《上海市商品房预售合同》，2010年11月6日，郭萍与该第三人签署了房屋交接书，确认房屋实测面积75.06平方米，房屋总价为XXXXXXX.8元。审理中，原告向本院提交了2010年8月甲方为郭萍、乙方为厉明、丙方为陆军的《房屋买卖及相关权益转让合同》一份，合同内容如下：合同标的为系争房屋，由甲方于2009年8月向本物业发展商荣联房地产公司购入，单价每平方米33000元，总价247万元，其中首付75万元，上海银行抵押贷款172万元，截止2010年8月31日止，甲方已为该物业支付12万元的月供。甲方因暂无使用该房屋之必要，愿将该房屋以购入价转让给乙方。乙方一次性支付90万元人民币给甲方，包括甲方已支付的房屋首付款75万元及12万月供。乙方在合��签署后，将负责支付之后的贷款和月供，以及办理物业权证、入户及交易等一切费用。本合同签字之前，乙方支付90万人民币给甲方，一经签署，乙方即拥有该物业的所有权以及相关权益，乙方有权自由处置该物业，包括将该物业转让给第三者。在产权过户之前，甲方有义务协助乙方办理由甲方出面的各项手续，并且最终过户对象不限于乙方。乙方可以推迟办理甲方向乙方产权过户手续，但不得因拖延月供影响甲方的个人信用。如乙方连续断供，甲方有权要求乙方立刻过户，如乙方无法立即过户，甲方有权退还乙方实际付款并中止本交易。因房价波动较大，甲乙双方不得单方面违约。如遇单方面违约，需对对方损失(包括因房价波动带来的期望收益)进行补偿。丙方为甲方担保人，如甲方违约，丙方将向乙方承担连带责任。本合同同时作为乙方支付90万元款项之收据，合同签字后即生效。甲方签字一栏有“郭萍”的签名字样，乙方为“厉明”、丙方为“陆军”。厉明、陆军确认签名为本人所签，郭萍否认签名为其本人所签，同时向本院提起笔迹鉴定申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2014年1月6日出具鉴定意见书，检材上落款处的“郭萍”签名不是郭萍所写，但无法判断检材是否于2010年8月形成。当事人对上述鉴定报告均未表异议，但厉明认为虽然非郭萍签名，但郭萍与陆军在沪对位外仍以夫妻名义居住在一起，郭萍参与了房屋交接，并将房屋交给了厉明，对房屋买卖事宜是明知且同意的，而且所有与房屋有关的发票等均交于厉明保管。上述协议订立后，厉明于郭萍处接受房屋后入住系争房屋，期间就房屋装修部分也曾提出过改动，并开始归还贷款，至今。嗣后，原告要求郭萍办理产权登记手续，遭拒，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。另查明，厉明向本院提起民间借贷纠纷诉讼，被告为陆军，2013年11月12日本院依法作出(2013)普民一(民)初字第5034号民事判决书，该案经审理查明：“2009年10月29日，原告作为乙方、被告作为甲方签订了项目合作协议书一份，约定甲方为了经营发展需要，经双方商定，由乙方出资人民币80万元入股合作，合作期限为一年，自2010年1月1日起至2010年12月31日止，甲方每年向乙方提供固定投资回报为本金的10%，即人民币8万元，甲方保证于合作协议期满或协议终止时足额归还本金，投资回报由甲方每季度支付人民币2万元，该合作项目之投资为固定回报，乙方不承担甲方经营风险，亦不享受超出固定回报的甲方收益。当日，原告通过银行转账支付被告投资款人民币80万元，被告按约定支付原告投资回报。2012年11月5日起，因被告经营不善，未向原告支付投资回报，当日，原、被告签订了借款协议，约定该笔投资款转化为借款，借期为三个月，2013年2月5日到期，年息为10%，每季度支付人民币2万元。”本院根据上述查明事实认为：“根据项目合作协议书约定，原告出资人民币80万元入股合作，被告每年支付原告10%的固定投资回报，原告基于项目合作协议书约定，通过银行转账支付被告投资款人民币80万元，被告对此无异议，本院予以认定。在履约过程中，被告按约支付相应的投资回报。合作期限届满，被告未归还原告投资款，后原、被告在项目合作协议书基础上签订了借款协议，双方对原先的投资款明确转化为借款，并约定了借款期限及利息，该借款协议内容意思表示清楚，形式要件完备，合法有效，对原、被告具有约束力。被告提供的投资协议涉及三方主体，��第三方未签字确认，况且，该投资协议在借款协议形成之前，故被告基于该投资协议主张系争款项为投资款，缺乏事实及法律依据。被告称借款协议系在原告胁迫下所写未提供证据，本院不予采信。根据本院查明事实及证据，本院认定系争款项人民币80万元由投资款转化为借款，原告主张要求被告归还借款的诉请，本院予以支持。被告到期未还款，根据借款协议约定，被告应支付原告借款利息，现原告主张的借款利息及逾期利息，符合法律规定，本院一并予以支持。”据此作出如下判决：“一、被告陆军应于本判决生效之日起十日内归还原告厉明借款人民币800000元；”“二、被告陆军应于本判决生效之日起十日内支付原告厉明上述借款利息及逾期利息(自2012年11月5日起至实际付款之日止，按年利率10%计算)。”2012年11月5日，厉明和陆军签订《借款协议(LL01)》一份���约定：“因甲乙双方之前的合作协议到期，乙方未能按时偿还甲方分期提供的合作资金人民币一百六十万元整。双方约定，自即日起，该笔款项转为借款，借期一年，至2013年12月31日到期。从2013年1月1日起计息，年息20%，每季度支付8万元，在季度末提前五日支付。到期乙方向甲方足额偿付全额借款。”本院认为：根据郭萍、陆丙作为购房人与第三人上海荣联房地产有限公司签订的《商品房预售合同》，郭萍、陆丙履行了付款义务，应当取得系争房屋的权利，当其取得权利后确有权处分房屋。陆军虽然与郭萍曾经为夫妻，但于2007年已经离婚，系争房屋购买时间则为2009年，因此陆军对系争房屋并不享有相应的权利。陆军在就系争房屋与原告签订《房屋买卖及相关权益转让合同》时对房屋并无处分权，且原告与陆军既未向本院提供证据证明处分权利时郭萍知晓并同���陆军作出处分，也未提供证据证明郭萍、陆丙委托陆军处分的事实。虽然，在房屋交付后，由原告入住系争房屋，但买卖关系并非入住系争房屋的唯一法律事由，据此，原告应当承担举证责任，现仅凭交付时郭萍到场签署交接书却未实际入住的事实，难以得出作为系争房屋权利人的郭萍知晓并且同意陆军处分房屋的结论。同理，原告入住系争房屋后，以自己的款项归还房屋贷款，也不能得出是基于买卖关系这一唯一法律事由的结论，郭萍对此称是基于出租房屋用租金抵充贷款的解释也存在一定的合理性。据此，本院对原告称郭萍知晓并同意陆军处分系争房屋的主张不予采纳。根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同方为有效。审理中，原告并未提供证据证明郭萍、陆丙就上述处分作出过追认，��萍并作为陆丙的法定代理人在诉讼过程中也未作出过追认合同效力的意思表示，故本院难以认定系争合同的有效性。根据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据本院依法作出的(2013)普民一(民)初字第5034号民事判决书以及原告与陆军之间的借款协议内容分析，原告与陆军之间存在投资、借款等经济往来，陆军在经营不善的前提下，用自己无权处分的财产以担保人形式与原告签署协议，其中房款给付中包含了陆军与原告之间的欠款纠纷，双方的行为显然也侵犯了郭萍、陆丙的权利。据此，原告与陆军签订协议时，并非单纯地出于房屋买卖的意思表示，其中包含了因其他经济纠纷而选择解决争议的方法，故难以认定在处分房屋时原告出于善意；同时，原告也未按照法律规定对系争房屋的转让进行登记，因此，原告受让系争房屋的所有权并不符合上述法律规定，本院对原告的诉讼请求难以支持。由于原告就本案提出的诉请并未涉及款项的结算事宜，故本案对此不予处理，原告可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：一、对原告厉明要求被告郭萍、陆丙、陆军继续履行《房屋买卖及相关权益转让合同》的诉讼请求不予支持；二、对原告厉明要求被告郭萍、陆丙、陆军立即协助原告办理上海市陕西北路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利变更登记手续的诉讼请求不予支持。���案鉴定费人民币17000元，由原告负担人民币8500元、由被告郭萍、陆丙负担人民币8500元。本案受理费人民币26560元，减半收取，计人民币13280元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郝晓鹃二〇一四年二月二十四日书记员  张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。