上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）杨民四（民）初字第694号原告陈子伟。委托代理人陈尔昌。被告林渝海。委托代理人陈鹏宇，上海市同建律师事务所律师。委托代理人林琪，上海市同建律师事务所实习律师。被告林国骏。原告陈子伟诉被告林渝海、林国骏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈子伟的委托代理人陈尔昌、被告林渝海的委托代理人陈鹏宇、林琪、被告林国骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈子伟诉称，2013年12月10日，原告、被告林渝海（系被告林国骏的父亲及其代理人）于上海天巍房地产经纪有限公司签订《房屋定金协议》，约定原告购买被告林国骏所有的上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。签约当日，虽然系争房屋产权人林国骏未到场，也没有相关委托书、承诺书，但其父亲林渝海称签订正式买卖合同时林国骏会到场的，原告认为林渝海是林国骏的法定代表人，口头授权，有权代理及签约。协议最初由中介公司填写为款清交房，但后原告提出银行贷款审批后交房，对此，被告林渝海同意，故在协议第四条上加上了此项内容。当日，原告向被告支付了购房定金人民币50，000元（以下货币单位均为人民币）。第二日晚，原告接到中介公司电话，称被告林渝海以其儿子林国骏不同意协议中的贷款审批后交房，要求修改，对此，原告不予同意。同年12月12日，原告与被告林渝海再次协商，并向被告解释交房并不是产权过户，被告不存在风险，但双方未达成一致意见。同年12月16日，原告收到被告来函，称系争房屋产权人不认可同意，要求终止协议。同年12月22日，原告收到被告退还的定金50，000元。但原告认为系被告违约，向被告发函，要求其承担违约责任。原告认为，应该适用协议第四条后加的交房条件即银行贷款审批下来交房，且定金和违约金可以同时适用，同时主张。故按定金罚则的规定，被告拒绝出售系争房屋，应双倍返还定金，因已返还了定金50，000元，故两被告需支付定金赔偿金50，000元，且根据协议第八条的约定，如有一方违约，需赔偿对方50，000元，原告认为该50，000元就是违约金，故两被告还需支付违约金50，000元。现诉请要求法院判令：1、两被告支付定金赔偿金50，000元；2、两被告支付违约金50，000元。被告林渝海辩称，不同意原告的诉讼请求。签订协议当日，系争房屋产权人被告林国骏出差不在上海，本人未得到其授权委托，不存在表见代理。且事后未得到林国骏的追认，所以协议未生效，本人不需承担责任；其次，协议无法履行的过错方系原告，原告在签订协议时明知本人未获林国骏的授权，其主观上存有过错，存在缔约过失责任。另外，协议第四条的后半句即银行审批下来交房，开始时并未约定，但原告故意隐瞒相关风险，误导本人认为该约定与款清交房是一致的，才加上了这一条款。现本人认为银行审批下来交房不符合正常交易习惯，显失公正，应适用款清交房。被告林国骏辩称，不同意原告的诉讼请求。签约当日，本人不在场，事先也未授权被告林渝海签订相关协议。本人于2013年12月11日才知道父亲林渝海已与原告签订了协议，当时自己就表示林渝海代签协议是不行的，协议第四条的约定有问题，贷款获审批和发放贷款是两回事，林渝海表示是原告要求加上去的，且原告称是一回事，本人即表示不同意贷款审批下来交房，应为款清交房。当日晚，父亲林渝海就给中介打电话，要求修改，但原告坚决不同意。第二天，父亲林渝海与原告在中介公司再次协商，双方坚持己见，未果。同年12月13日，被告向原告发出挂号信表示退还原告50，000元定金解决此事，后原告其表示由其丈母娘解决此事。2013年12月22日，父亲林渝海与原告丈母娘协商后将50，000元定金通过银行转账返还给了原告。经审理查明，系争房屋系被告林国骏所有。两被告系父子关系。2013年12月10日，原告作为乙方、被告林国骏作为甲方、案外人上海天巍房地产经纪有限公司作为居间方签订《房屋定金协议》，约定甲方将系争房屋有偿转让给乙方，转让价格为2，450，000元，税费由甲、乙双方各付。协议第四条约定房屋交付时间为房款全部付清交房。经协商，银行贷款审批下来交房。协议另约定2013年12月10日，本协议签订后，乙方将付购房定金50，000元，2013年12月28日之前首付680，000元，贷款1，700，000元，尾款20，000元。协议第八条约定甲乙双方如有一方违约，须赔偿对方50，000元整。如协商不成以国家有关法律、法规解决。被告林渝海代被告林国骏在协议甲方处签名。协议签订时，被告林国骏未在场，被告林渝海未出具林国骏的委托书、相关承诺书。当日，原告向被告支付50，000元，被告林渝海向原告出具收据，明确收到原告支付的购买系争房屋购房定金50，000元。后，被告林国骏提出由其与原告重新签订协议，将上述协议第四条变更为款清交房，对此，原告不予同意。2013年12月12日，被告林渝海向原告发出信函，称2013年12月10日在事先未经产权人书面授权，且产权人不知情的情况下与原告签订的《房屋定金协议》属于无效协议，其中的内容和条款事先和事后均未经过产权人的认可与同意，所以目前此协议已无继续履行的必备条件。望原告尽快与中介公司联系，及时终止上述协议，会在三天内把支付的50，000元定金退还给原告。2013年12月22日，被告林渝海通过转账，向原告返还定金50，000元。原告岳母代原告出具收条，内容为：“今收到林渝海退陈志伟购房定金人民币伍万元正。本收条汇款到帐后生效。”2013年12月30日，原告向被告林渝海发出信函，称《房屋定金协议》属于无效协议之说，不予认可。鉴于被告在协议期内终止上述协议，并退还定金50，000元，致协议无法执行，构成违约。望在十日内支付违约金50，000元，并告知林国骏。被告林渝海收到信函后，不予同意。2014年3月，原告具状来院，作如上诉请。另查，原告系上海晟曜行房地产经纪有限公司工作人员。以上事实，由原告提供的房屋定金协议、上海市房地产登记簿、定金收据、转账汇款单笔对账单、信函；被告林渝海提供的收条、中国建设银行客户回单、上海市社会保险事业管理中心浦东分中心办公室查询摘录、证人曾连信的证人证言及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，2013年12月10日原告与被告林渝海签订《房屋定金协议》时系争房屋产权人被告林国骏并未在场，被告林渝海也未出具相关委托书、承诺书，被告林渝海虽代被告林国骏在协议上签名，但其系无权代理，第二日，被告林国骏即对上述协议中的交房时间提出异议，欲与原告重新签约，遭拒绝，被告林国骏拒绝追认上述协议，故该协议为无效协议。原告本人系房产中介公司的从业人员，熟悉房产买卖交易的规范流程，其在明知系争房屋产权人不在场的情形下，坚持与被告林渝海签订协议，有违诚实信用原则。此后，被告已向原告返还定金50，000元，而原告予以收讫，因此可以视为双方就定金处理事宜达成一致，并切实履行。现原告依据定金罚则要求两被告支付定金赔偿金50，000元，并依据房屋定金协议的约定要求两被告再支付违约金50，000元的请求，缺乏事实与法律的依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、第五十八条的规定，判决如下：驳回原告陈子伟要求被告林渝海、林国骏支付定金赔偿金人民币50，000元及违约金人民币50，000元的诉讼请求。本案受理费人民币2，300元，减半收取计人民币1，150元，由原告陈子伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 玮二〇一四年五月八日书 记 员 蒋杨锋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。