文书内容广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗荔法民三初字第682号原告萧匡国，男，1947年10月17日出生，汉族，住广州市。被告北京嘉禾国际拍卖有限公司，住所地北京市东城区东直门外小街**正东大厦****。法定代表人夏钢寨。委托代理人张伟，男，1987年4月3日出生，汉族，被告公司法律部员工，联系地址。第三人中国建银投资有限公司，，住所地北京市西城区闹市口大街**院**楼7—**法定代表人仲建安，职务：董事长。委托代理人潘炫，男，1984年7月29日出生，广东建银金服投资有限公司员工。原告萧匡国诉被告北京嘉禾国际拍卖有限公司、第三人中国建银投资有限公司拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告萧匡国，被告北京嘉禾国际拍卖有限公司的委托代理人张伟，第三人中国建银投资有限公司的委托代理人潘炫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告在2011年6月22日通过报刊登《拍卖公告》，称“受第三人委托定于2011年7月2日……公开拍卖如下标的”，下面是20余项房屋的标的情况。原告参加了由建设银行和被告共同举办的介绍会。现场建行的工作人员称“所拍卖的房屋如能办理过户登记手续的话，税负问题各付各税，即买卖双方分别按国家规定缴纳各自的税款。”原告决定参加竞买，工作人员将已准备好的《竞买协议书》要求原告签字，原告发现协议书中缴税问题与建设银行工作人员所述不符，建设银行工作人员解释“先签订《竞买协议》参加拍卖，如竞买成功后，建设银行会出具一份文件给竞买人，确认各负各税的承诺。”原告就在《竞买协议书》及一些附件上签字。后依约将保证金汇至被告指定的帐户，并在7月2日拍卖会上以61万元的价格拍得广州市荔湾区文昌南路兴贤坊30号之一601房的房产。之后原告又依约向被告缴付了全部价款和佣金，并与建设银行方面办理了移交标的的手续和收到第三人与被告签订的《委托拍卖合同》及第三人转制分立的证明材料。第三人与中国建设银行股份有限公司在2004年转制分立后，承继原中国建设银行的房产，按照有关文件规定，其应在2006年10月底前完成房产的转移登记工作，但是原告经拍卖取得该标的后，发现第三人没有办理标的物的产权过户登记，致使原告无法办理产权过户手续。原告开始申请办理本来属于第三人完成的手续。最近有关部门告知：“1、第三人注册地址在北京市，在广州市没有进行税务登记，无法征收其税款；2、第三人需补缴土地出让金167270元及土地契税；3、房产税是纳税义务人自行申报缴纳的，作为纳税义务人的第三人多年来并无申报。”因涉及巨额的土地出让金问题和申报房产税的问题，原告曾与被告指定的经办人协商，无果。原告认为，原、被告之间签订的《竞买协议书》无论在内容和形式上都是属于格式条款，被告在第六条中并没有清楚说明买受人承担何种税项；第八条采用了“如果”这种不确定的字眼，充分说明被告没有采取合理的方式提请当事人注意免除或者限制其责任，所以理应按照合同法第四十条规定的“格式条款具有五十二条和五十三条规定的情形，该条款属格式条款，该条款应无效。”故提起起诉：1、请求判令确认原、被告在2011年6月28日签订的《竞买协议书》是格式条款，其中第六条、第八条无效。2、本案受理费由被告承担。被告北京嘉禾国际拍卖有限公司辩称：原告的诉讼请求违反了一事不再审的原则，（2013）穗荔法民三初字第737号判决书已经明确原、被告之间的买卖合同是合法有效的，现在原告重新起诉，违反了一事不再审的原则。原告提出在拍卖会前由建行员工提供了错误的信息，但本次交易建行并没有参与，被告的委托人是本案第三人，并不是建行广州市分行。这个事实也有生效判决予以认定。原告没有证据证明被告员工给予原告错误的说明。《竞买协议书》的相对人是被告和原告，只有被告有权对《竞买协议书》合同条款作出解释。关于交易合同，被告受第三人委托对数百个标的进行拍卖，我们根据这个情况设计了《竞买协议书》。拍卖与二手房买卖不同，拍卖的标的存在瑕疵，我方采用了特别约定方式处理瑕疵，故《竞买协议书》第八条特别约定，对买受人的风险作出了说明。关于标的现状与税费问题，按照广州市传统交易习惯，会约定全部税费由买受人承担，但为了减少买受人成本，委托人愿意承担部分税费。委托人愿意承担所得税、营业税和营业税附加，买受人只需要承担土地出让金等税费大约占全部税费的5%，并不存在加重一方义务的情况。关于土地出让金，按照土地管理法，土地出让金应当由受让方办理相关手续，并按规定缴纳土地出让金，这是受让方的法定义务，我方已在合同中提示买受人注意土地出让金问题。标的现状和瑕疵已经披露房产证并没有登记土地使用年限，这是有瑕疵的，需要竞买人进一步核实。原告的诉讼请求不符合法律事实，原告起诉是对其签署《竞买协议书》的否定，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人中国建银投资有限公司答辩称：同意被告的答辩意见。经审理查明，2011年1月12日，第三人中国建银投资有限责任公司与被告北京嘉禾国际拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》约定，由被告北京嘉禾国际拍卖有限公司受托对包括广州市荔湾区文昌南路兴贤坊30号之一601房屋在内的资产进行拍卖，拍卖成交后，如需办理权属变更手续，由买受人自行办理，拍卖人代委托人协助办理。2011年6月30日,原告（乙方）与被告北京嘉禾国际拍卖有限公司（甲方）签订《竞买协议》，拟参与竞买登记在中国建设银行广州市分行名下的广州市荔湾区文昌南路兴贤坊30号之一601房屋，《竞买协议书》其中第六条约定：1、拍卖成交后，甲方仅出具成交确认书，待乙方付清全部成交价款和拍卖佣金后，甲方通知乙方办理标的移交手续。甲方代表委托人向乙方移交标的现有的相关文件资料，即为移交义务履行完毕。2、标的移交后，与标的相关的各项权利、义务、风险及各项新发生的税、费均由乙方承担。3、甲方及委托方对拍卖的标的能否办理权属登记、变更过户不承担任何担保责任。标的如可办理权属登记或过户手续的，权属登记、变更过户时买卖双方发生的税、费除营业税、城建税及教育附加税外，其余所有税费均由买受人自行承担并缴纳。委托人承担的营业税、城建税和教育附加税由买受人在办理标的移交或过户手续时先行支付，然后凭票据与委托方结算。《竞买协议书》第八条特别约定中第2点约定：拍卖的各项标的均可能存在无法办理权属登记或过户的情况，竞买人承诺已充分知晓并了解因此产生的各项风险，并承诺自愿承担上述全部风险及其所涉的各项损失；第3点约定：拍卖的标的在办理纳税业务时发生的税、费除营业税、城建税及教育附加税外，其余所有税费均由买受人自行承担，委托人承担的营业税、城建税和教育附加税由买受人在办理标的移交或过户手续时先行支付，然后凭票据与委托人结算；第4点约定：拍卖的标的如存在欠交税、费用及相应滞纳金的情况，上述税、费由买受人自行承担，拍卖人及委托人均不负责。第6点约定：拍卖的标的涉及的土地如果为划拔用地，则办理权属登记或过户时涉及的土地出让的相关费用，包括但不限于需要补交的土地出让金等相关费用全部由买受人承担.第8点约定：拍卖的标的为委托人的留存资产，因委托人经历了多次分立、改制、重组及上市的名称变更及标的的多次转划，标的办理权属登记或过户所需文件较多，因此若标的可以办理权属登记或过户手续，委托人配合办理权属变更的时间可能较长或无法配合，委托人和拍卖人均不承诺办理权证变更的时间，原告不得以办理时间长或无法办理提出异议。第14点约定：一旦参与竞买，即表明竞买人已完全了解并接受本次拍卖会标的现状和瑕疵。在《标的现状及瑕疵声明》中第14项对涉案标的物记载情况如下：（1）标的物所属房屋所有权证和国有土地使用证均为与所在楼其他部分房产合用的大证，未分割，仅有总建筑面积，标的具体面积以有关部门实测为准；（2）委托方仅能提供房屋所有权证复印件，原件由中国建设银行广东省分行档案室保管；（3）标的所涉及的权属证明文件未载明土地使用权性质及期限。在《标的现状及瑕疵声明》最后部分注明：以上标的包括但不仅限于上述瑕疵，每项标的均可能存在欠缴税、费的情况，委托方对以上资产具有处置权，产权证登记的权利人名称与委托方名称不一致，是否影响过户登记由买受人自行判断。原告分别在《竞买协议书》、《标的现状及瑕疵声明》、《标的查看确认书》上签名。原告于2011年7月2日在被告北京嘉禾国际拍卖有限公司举行的拍卖会上以61万元的价格竞得广州市荔湾区文昌南路兴贤坊30号之一601房屋，并与被告北京嘉禾国际拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》。2011年7月4日，原告依约将全部成交款及拍卖佣金汇至北京嘉禾国际拍卖有限公司的指定帐户。2011年7月20日，被告北京嘉禾国际拍卖有限公司、第三人中国建银投资有限责任公司、广州市建银物业管理有限公司与原告签署标的移交确认书，将涉案物业的房产证及土地使用证复印件、收款凭据、钥匙等交付给原告，原告接收物业后使用至今。2013年5月2日原告起诉北京嘉禾国际拍卖有限公司、中国建银投资有限责任公司及广州市建银物业管理有限公司、中国建设银行股份有限公司广东省分行房屋买卖合同纠纷一案。经审理本院作出（2013）穗荔法民三初字第737号民事判决书，认定原告参与竞拍而与中国建银投资有限责任公司设立房屋买卖合同，该合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应依约履行。并判令中国建银投资有限责任公司及北京嘉禾国际拍卖有限公司在判决发生法律效力之日起60日内，提供必要的证明文件，协助原告萧匡国到广州市房屋登记机构办理广州市荔湾区文昌南路兴贤坊30号之一601房的房地产买卖登记过户手续。该法律文书已经发生法律效力。另查明，中国银行监督管理委员会于2004年9月14日发出银监复[2004]144号文同意中国建设银行重组改制设立中国建设银行股份有限公司和中国建银投资有限责任公司，中国建银投资有限责任公司接收、经营、管理、处置、从原建设银行分立后承继的资产。第三人中国建银投资有限责任公司接收承继了包括涉案房屋在内的原中国建设银行资产。本院认为，根据发生法律效力的（2013）穗荔法民三初字第737号民事判决书，已经对原告参与竞拍并按照《竞买协议书》等文件内容与中国建银投资有限责任公司设立房屋买卖合同，认定为有效合同。现原告提出请求确认原、被告在2011年6月28日签订的《竞买协议书》是格式条款，其中第六条、第八条无效的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条对合同无效作出明确规定。原告在与被告签订《竞买协议书》、《标的现状及瑕疵声明》、《标的查看确认书》时，已经确认《竞买协议书》内容并知晓涉案房屋所存在瑕疵和风险的情况下，原告有权选择是否参与被告拍卖活动的权利。原告自愿与被告签订《竞买协议书》，则视为原告接受和履行《竞买协议书》中的约定。在《竞买协议书》中第六条、第八条是充分明确原、被告双方的权利、义务和涉案房屋所存在瑕疵和风险，不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的约定。而且原告已经按《竞买协议书》与第三人设立房屋买卖合同，办理房款的支付和房屋的使用移交。因此，原告要求确认原、被告在2011年6月28日签订的《竞买协议书》是格式条款，其中第六条、第八条无效的理据不足，原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告萧匡国的诉讼请求。本案受理费50元，由原告萧匡国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决的上诉请求金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二○一四年月无书记员  谢绮雯            本法律文书于2014年  月   日      送达，送达人：      。