上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第606号上诉人（原审被告）上海云川餐饮有限公司。法定代表人郝建权。委托代理人涂传菊。被上诉人（原审原告）杜岚。委托代理人虞坚芬。被上诉人（原审原告）杜渢。上诉人上海云川餐饮有限公司（以下简称“云川公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年3月29日，杜岚、杜渢与云川公司签订一份《房屋租赁合同》，约定杜岚、杜渢将位于上海市嘉定区东大街459、461号房屋（建筑面积150.98平方米，以下简称“系争房屋”）出租给云川公司作餐饮用房；租赁期限为3年，自2013年5月1日至2016年4月30日；年租金人民币353，100元（以下币种均为人民币）；租金每半年支付一次，先付后租，每次付款提前一个月；押金2万元（续原合同押金），合同终止时，云川公司付清全部应付款项后，杜岚、杜渢退还押金；如因云川公司原因终止履行合同，该押金不予退还；如云川公司擅自转租、擅自拆改房屋结构或改变房屋用途、拖欠租金累计达1个月的，杜岚、杜渢可终止合同并收回房屋，造成杜岚、杜渢损失的，由云川公司赔偿。合同同时约定，杜岚、杜渢同意云川公司将底楼部分门面出租，如任何一方违反合同约定的，应向守约方支付年租金的100%作为违约金。合同另对其他事项作了约定。2011年12月8日，杜岚、杜渢向原审法院起诉，要求云川公司支付2011年10月至2012年4月的租金165，000元。后经原审法院调解，于当日出具调解书，确认云川公司拖欠杜岚、杜渢2011年10月至2012年4月的租金165，000元，云川公司应于2011年12月15日前支付65，000元，余款10万元于2012年1月10日前付清。2011年12月6日，云川公司出具一份承诺书，保证按约履行租赁合同；如不能按约支付一期租金的，视为违约并自动解除合同，押金不予退还；二楼全部不得再转租；同时，从2012年5月1日起年租金按353，100元计算，每年的4月1日、10月1日各支付租金176，550元。2012年2月29日，杜岚、杜渢向原审法院起诉，要求解除双方于2008年3月19日签订的《房屋租赁合同》，收回房屋；确认云川公司将459、461号楼下房屋转租的行为无效；云川公司支付的押金2万元归原告所有；云川公司支付违约金99，000元。后经原审法院调解，杜岚、杜渢予以撤诉。2012年5月24日，杜岚、杜渢与云川公司签订一份《补充协议》，约定2014年5月1日至2016年4月30日的年租金变更为385，000元；合同期满前6个月内，由杜岚、杜渢通知云川公司及各业主收回房屋；云川公司承担违约金1万元，由云川公司于2012年10月1日支付租金时同时支付；主合同的其余条款不变。2013年6月25日，杜岚、杜渢向云川公司发出一份《解除租赁合同通知书》（云川公司于2013年6月27日签收），载明因云川公司多次违反合同约定，决定解除双方签订的《房屋租赁合同》，合同终止履行日为2013年6月30日。云川公司支付租金至2013年4月30日。2013年6月，杜岚、杜渢以云川公司拖延支付租金并将系争房屋二楼擅自转租的行为已构成违约，应承担相应的违约责任为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除杜岚、杜渢与云川公司于2011年3月29日签订的《房屋租赁合同》，杜岚、杜渢收回出租给云川公司的房屋；2、云川公司支付2013年5月的租金29，425元并支付自2013年6月起至房屋实际收回之日的租金（按每月29，425元为标准计算）；3、云川公司支付违约金105，930元（按年租金的30%计算）；4、确认杜岚、杜渢无需退还押金2万元。2013年9月16日，云川公司向杜岚、杜渢支付了13万元。原审庭审中，因杜岚、杜渢确认收到了云川公司支付的13万元款项，故撤回了要求云川公司支付2013年5月的租金29，425元的诉讼请求。原审法院经审理后认为，杜岚、杜渢与云川公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现云川公司未按合同约定的时间支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。杜岚、杜渢与云川公司在本次诉讼前曾有过两次诉讼，导致杜岚、杜渢涉讼的原因均是云川公司未按约支付租金，原审法院虽以调解或撤诉的方式结案，但云川公司多次违约的行为客观上造成了合同履行的困难。本案中，云川公司拖欠租金已超过一个月，杜岚、杜渢据此可解除合同。且云川公司在前次诉讼时已承诺若再次违约，同意与杜岚、杜渢解除合同，相应的法律后果由其自行承担，故对杜岚、杜渢要求解除合同的诉讼请求，予以支持。解除合同的时间以《解除租赁合同通知书》确定的时间即2013年6月30日为准。合同解除后，云川公司理应搬离承租房屋，将该房屋返还予杜岚、杜渢并支付房屋使用费，使用费的标准按照双方的年租金标准计算，即每天967.40元。关于违约金，如按杜岚、杜渢的计算方式计算违约金数额显属过高，云川公司亦提出予以调整，故原审法院酌情调整为6万元。押金部分，因云川公司的违约行为导致合同解除，根据合同的约定，押金不予退还，且云川公司在承诺书中也确认如再次违约，押金不予退还，故杜岚、杜渢要求确认押金2万元不予退还的诉讼请求，予以支持。现因云川公司将底楼房屋予以转租，杜岚、杜渢表示，其与次承租人的相关租赁事宜无需在本案中处理，其可与次承租人另行协商，故原审法院对此不予处理。因云川公司支付租金至2013年4月30日，法院也确认双方的合同于2013年6月30日解除，云川公司于2013年9月16日支付的13万元款项可抵扣2013年5月至6月的租金58，850元，剩余款项71，150元可作为房屋使用费予以抵扣。原审法院据此作出判决：一、确认杜岚、杜渢与上海云川餐饮有限公司于2011年3月29日签订的《房屋租赁合同》于2013年6月30日解除；二、上海云川餐饮有限公司应于判决生效之日起三十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区嘉定镇东大街459、461号房屋，将上述房屋返还予杜岚、杜渢；三、上海云川餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付杜岚、杜渢房屋使用费（按每天967.40元为标准，自2013年7月1日至实际搬离之日，具体计算时应扣除云川公司已支付的款项71，150元）；四、上海云川餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付杜岚、杜渢违约金6万元；五、确认上海云川餐饮有限公司向杜岚、杜渢支付的押金2万元不予退还。原审判决后，上诉人云川公司不服，向本院提起上诉称：1、杜岚、杜渢与云川公司于2011年3月29日就系争房屋签订《房屋租赁合同》，虞坚芬并非系争房屋权利人，亦无委托书，故不是系争房屋的出租方，其在租赁合同上签字不能代表杜岚的真实意愿，故该租赁合同应为无效合同。2、云川公司与杜岚、杜渢在2008年3月19日签订的《房屋租赁合同》已履行完毕，合同已失效，不能作为本案的事实依据。云川公司与杜岚、杜渢在履行2011年3月29日的《房屋租赁合同》时，属初次付款，因云川公司经营遇到重大困难，经电话与杜岚、杜渢沟通并征得其口头同意延迟付款，没有对杜岚、杜渢利益构成根本影响，并在杜岚、杜渢提起本案诉讼的过程中，云川公司已将租金付清。3、自云川公司租赁系争房屋起，杜岚、杜渢从未提供发票给云川公司。4、目前系争房屋二楼仍用于开设云川公司，杜岚、杜渢要求终止合同的根本用意是将一楼门面出租以获取可观利润。综上，请求撤销原审判决主文第一、第二、第四项，改判双方当事人继续履行2011年3月29日的《房屋租赁合同》，云川公司不支付违约金。被上诉人杜岚、杜渢答辩称：1、签订2011年的合同时，云川公司并未就虞坚芬的身份提出过异议。2、在2008年合同履行过程中，云川公司已有违约情况发生。2011年时，云川公司曾通过电话与虞坚芬联系过一次，要求延期付款，杜岚、杜渢口头同意其延期2个月支付租金，但仅此这一次。之后云川公司支付租金均存在拖延情况，并未征得杜岚、杜渢的同意。自2011年起，杜岚、杜渢只能通过诉讼的方式来维护自身权益，云川公司每次均作出承诺书或补充协议，保证下次不会再有任何延期情况发生。3、2008年、2011年的合同均未就发票进行过约定，云川公司也从未提出过发票的问题，且发票并不构成云川公司不支付租金的理由。4、系争房屋的二楼已被云川公司法定代表人郝建权转租给案外人朱某某经营，隔壁457号房东也已将其二楼房屋转租给案外人朱某某，故并不存在云川公司所称系争房屋二楼仍由其实际经营的情况。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审审理中，为进一步证实其主张，杜岚、杜渢提供杜岚于2014年4月3日出具的《委托追加确认书》及案外人金某某、杨某某与案外人朱某某于2013年10月23日就本市嘉定区东大街XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》。云川公司对《委托追加确认书》予以确认，认可虞坚芬的签约行为系有效行为；对《房屋租赁合同》的真实性无异议，但表示朱某某是云川公司的员工，由于东大街XXX号房东不愿意与云川公司签合同，就由朱某某与其签订租赁合同，东大街459、461、463号二楼目前仍由云川公司使用。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，云川公司与杜岚、杜渢签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。云川公司作为承租人，负有按约缴纳租金的义务。现云川公司未按约支付租金，其辩称延迟付款系征得杜岚、杜渢口头同意，且未影响杜岚、杜渢的根本利益，故要求双方继续履行租赁合同，云川公司无需支付违约金。审理中，杜岚、杜渢确认在2011年时曾口头同意云川公司可延期2个月付款，但仅此一次，而云川公司并无证据证明杜岚、杜渢同意其之后的租金均可延期支付，况且，自2011年12月起，杜岚、杜渢就因云川公司未按约支付租金而两次提起诉讼。故本院认为，云川公司的辩称理由不成立，其未按约支付租金已构成违约，理应承担相应的违约责任。杜岚、杜渢诉至法院要求解除双方间的租赁合同，理由成立。关于发票一节，双方当事人之间的租赁合同并未就发票的开具作出约定，且杜岚、杜渢对此亦不予认可，故本院对云川公司的该项辩称不予采纳。原审法院就合同解除、云川公司迁出并支付自2013年7月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费、承担违约责任等判决，并无不当，本院予以维持。云川公司的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，300元，由上诉人上海云川餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张晓频代理审判员  姚 跃代理审判员  俞 璐二〇一四年五月十二日书 记 员  戚佳娴附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……