云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初14242号原告：周毅，男，1982年9月9日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：程瑞，云南联宇律师事务所律师，特别授权代理。被告：王永昆，男，1972年12月2日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市五华区。被告：赵芝，女，1971年4月11日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市五华区。被告：王超，男，1997年4月8日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市五华区。三被告共同的委托诉讼代理人：番啟梅，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。原告周毅与被告王永昆、赵芝、王超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周毅及其委托诉讼代理人程瑞，被告王永昆、赵芝、王超的委托诉讼代理人番啟梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周毅向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带支付原告违约金13万元；2、判令三被告继续履行双方2016年7月14日所签订的《房屋转让预约合同》第3条1款，立即与原告就位于昆明市五华区金色领域小区17幢2008号房屋签订《房屋买卖合同》，并协助原告办理过户手续；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年初，三被告拥有位于昆明市金色领域小区17幢2008号回迁安置房一套，当时房屋已经竣工验收并交付三被告，但尚未办理产权证、土地使用证。2016年6月26日，原、被告在昆明尊园房地产经纪有限公司的中介下，双方签订了《房屋买卖暨居间合同》，原告支付了居间费8000元。2016年7月14日，原、被告在昆明市明信公证处签订了一份《房屋转让预约合同》，原告为此交纳公证费1500元。合同签订后，原告支付了预付款40万元，现被告已经取得房产证，但不配合原告办理过户手续，为维护原告合法权益，故诉至本院。被告王永昆、赵芝、王超共同辩称，双方约定的房屋价格过低，继续履行合同不能实现被告出售房屋的合同目的，显失公平，我方于2018年10月26日至11月5日期间多次联系原告，协商购房事宜，均未能联系，现原告也不愿意提高购房款，故要求解除双方签订的《房屋转让预约合同》，并无息返还原告购房款40万元。本院经审理认定事实如下：2016年6月26日，原告（购买方、乙方）与被告（出售方、甲方）、昆明尊园房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订签订编号为ZYDCNO:0028597《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市昌源中路金色领域小区17栋2008号房屋，成交价格为陆拾伍万元整，经甲乙双方友好协商，上述房屋于2016年7月15日前办理定金公证，办理定金公证当日，乙方支付甲方定金40万元（肆拾万元），剩余25万元尾款待房产证下来，办理完房屋权属转移登记后支付给甲方。2016年7月14日，原告（乙方）与三被告(甲方)在昆明市明信公证处签订《房屋转让预约合同》，约定：1、甲方王永昆、赵芝、王超于2010年10月27日与昆明城基房屋拆迁有限公司签订《黑林铺后所村改造征地拆迁产权调换协议》，回迁安置了位于昆明市金色领域小区17幢2008号【协议号：342号、交房通知：246号】回迁房，房屋面积及房屋具体地址以房产证登记为准，该房屋已竣工验收并交付给甲方，尚未办理房产证、土地证。2、甲方承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给乙方。双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同。双方确认，已在本合同中就房屋买卖的实质性条款达成一致，双方愿意恪守合同之约定，完成房地产转让的相关法律程序，以最终实现双方房屋买卖之合同目的。正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围。甲乙双方对正式合同内容中房地产转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得作任何变更。3、上述房屋的转让总价款为人民币陆拾伍万元整。甲方应于取得该房屋房产证十××个工作日内与乙方签订正式合同。甲乙双方在签订本协议后，乙方即支付预付款人民币肆拾万元整（40万元整）给甲方，剩余房款贰拾伍万元（25万元）于办理正式买卖合同时交付。4、若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，甲方除应向乙方退还所收到的全部预付款外，还应向乙方支付总房款20%的违约金，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同，将房屋转让给乙方。同日，云南省昆明市明信公证处出具（2016）云昆明信证民字第28578号《公证书》，载明：“甲乙双方于2016年7月14日向本处申请办理前面的《房屋转让预约合同》公证。经审查，双方当事人经协商一致订立前面的《房屋转让预约合同》。双方当事人在订立该协议时均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力；合同内容是双方当事人的真实意思表示。甲方王永昆与赵芝系夫妻关系，王超未达《中华人民共和国婚姻法》规定的法定婚龄，三人共同拥有坐落于昆明市金色领域小区17幢2008号【协议号：342号、交房通知：246号】回迁房。甲方于2010年10月27日与昆明城基房屋拆迁有限公司签订《黑林铺后所村改造征地拆迁产权调换协议》，取得该房，该房屋已竣工验收并交付给甲方，尚未办理房产证、土地证。乙方对甲方拟转让的上述房屋权属情况已充分知悉。现甲乙双方就该房屋达成了交易意向，并对将来的签署正式房屋买卖合同进行如下预约：待甲方取得该房屋产权后，双方以人民币陆拾伍万元整交易上述房屋，签订《房屋转让预约合同》后，乙方向甲方支付人民币肆拾万元整作为预付款，剩余房款贰拾伍万元（25万元）于办理正式买卖合同时交付。依据上述事实，兹证明甲方王永昆、赵芝、王超与乙方周毅于2016年7月14日来到我处签署了前面的《房屋转让预约合同》，双方当事人的签约行为及合同内容符合《中华人民共和国民法通则》、《中国人民共和国合同法》的有关规定，合同上双方当事人的签字、指印均属实。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的规定，若交易房屋符合合同中约定的交易条件时，双方当事人应办理正式的《房屋买卖合同》并到该房屋所在地登记机构申请物权登记，届时若一方违约，应向对方支付违约金，同时，对方有权要求继续履行合同”。原告为此支付中介费8000元、公证费1500元。2016年7月14日，案外人丁艳荣向被告王永昆账户转账40万元，同日，被告王永昆向原告出具《收条》，载明：“今收到周毅购买位于昌源中路金色领域小区17幢2008号房屋的预付款40万元（肆拾万元整）。此款仅用于购买房屋预付款，如因王永昆原因导致购房不能继续履行，将退回全部40万元（肆拾万元整），并承担相应法律责任”。另，被告在庭审过程中认可其收到原告支付的房屋预付款40万元。另查明，坐落于昆明市五华区黑林铺街道办事处后所村片区金色领域小区17幢20层2008号房屋的权利人为王永昆、赵芝、王超，房屋面积为97.38平方米，不动产权证号为云（2018）五华区不动产权第0254962号。以上事实，有《房屋不动产权证》、《收条》、《公证书》、《房屋买卖暨居间合同》、《房屋转让预约合同》、银行支付凭证、等证据在卷证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。首先，经本院审查，本案当事人订立并实际履行的《房屋买卖暨居间合同》及《房屋转让预约合同》依法成立并生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定履行自己的义务。其次，被告辩称合同约定的购房款明显低于市场价，继续履行会损害其权益，本院认为，房屋价格的涨、跌是受经济发展规律、市场波动及时间等综合因素作用的结果，是客观的、不可控的，签订合同的目的正是在双方自愿的前提下，将不确定的因素固定下来，保障自身的合法权益，双方签订购房合同的时间是2016年7月14日，距今已经二年之久，房价势必随着时间而波动，若房价上涨则拒绝履行合同，则会损害购房一方的合法权益，同时不利于保障交易安全，不利于经济发展。同时，双方约定的购房价格为65万元，房屋面积为97.38平方米，原告已经按照合同约定支付了购房款40万元，在双方签订合同时，该价格符合市场定价标准，被告辩称“显失公平”无事实和法律依据。涉案房屋现由原告居住，房屋已完成交付，被告应当按照约定履行自己办理房屋产权变更的义务，被告自认现已经取得涉案房屋的不动产权证，已满足办理房屋产权变更手续的条件，故本院对原告要求三被告配合原告完成过户手续的请求予以支持。至于违约金。在双方签订的《房屋转让预约合同》中约定，若出售方违约，则购买方有权要求对方支付违约金，并继续履行合同。本院认为，虽房屋未办理产权变更手续，但原告已实际居住于前述房屋中，若继续履行合同，则原告未产生实际损失，要求支付违约金无事实和法律依据，经本院释明，原告明确其诉讼请求为要求三被告配合办理过户手续，本院对原告要求支付违约金的诉讼请求不予支持。关于保全费、保全担保费。双方未在合同中约定该项费用的承担问题，涉案房屋现由原告居住，房屋已完成交付，原告主张由被告支付其保全费1170元及保全担保费2000元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告周毅与被告王永昆、赵芝、王超签订的《房屋买卖暨居间合同》及《房屋转让预约合同》有效并继续履行；二、被告王永昆、赵芝、王超于本判决生效后十日内将名下所有的坐落于昆明市五华区黑林铺街道办事处后所村片区金色领域小区17幢20层2008号（不动产权证号为云（2018）五华区不动产权第0254962号）的房屋产权过户至原告周毅名下，所涉税费按登记机关规定及双方合同约定交纳；三、驳回原告周毅的其他诉讼请求；案件受理费4350元（减半收取），由被告王永昆、赵芝、王超负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十××日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  林昆二〇一九年三月四日法官助理石艳书记员**远