山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0214民初6536号原告葛俊国，男，1974年12月19日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人胡建永，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人李志军，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。被告聂艳琴，女，1965年4月15日出生，汉族，住山东省青岛市市**。被告刘大海，男，1961年8月14日出生，汉族，住山东省青岛市市**。两被告共同委托诉讼代理人张晓帆，山东慧勤律师事务所律师。第三人青岛恒筑地产经纪有限公司，住所地：青岛市城阳区308国道城阳段****网点，统一社会信用代码：9137021407329285XY。法定代表人赵海峰，该公司经理。委托诉讼代理人丁泽群，男，1987年9月4日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。原告葛俊国与被告聂艳琴、被告刘大海、第三人青岛恒筑地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告葛俊国的委托诉讼代理人胡建永、李志军，被告聂艳琴及被告刘大海的共同委托诉讼代理人张晓帆，第三人青岛恒筑地产经纪有限公司委托代理人丁泽群到庭参加了诉讼；第二次庭审，原告葛俊国的委托诉讼代理人胡建永、李志军，被告聂艳琴及被告刘大海的共同委托诉讼代理人张晓帆，到庭参加了诉讼，第三人青岛恒筑地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛俊国向本院提出诉讼请求：1、判令二被告双倍返还原告购房定金40000元，赔偿原告经济损失300000元；2、判令二被告承担支付给第三人的佣金21000元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年3月2日，原、被告双方经第三人居间签订《房屋买卖合同》，原告购买被告位于青岛市城阳区房屋，合同对房屋状况、成交价、房屋产权过户、佣金支付等均作了约定。合同签订后，原告向被告支付购房定金20000元，并按照第三人的要求支付全部佣金21000元。合同履行中，因涉案房屋市场价格大幅上涨，二被告提出不能再按照合同约定继续履行，原告必须以涨价后的房屋市场价格购买，遭到原告拒绝。《房屋买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，在第三人的见证下签订，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务，原告多次要求被告继续履行，被告因为房价上涨找各种理由拒绝，以原告须加付房款10%违约金为由拒不履行合同。本案，只要二被告按照合同继续履行，原告仍将履行购买房屋支付房款的义务，现二被告拒绝按约履行，导致涉案房屋买卖无法进行，现已构成违约，应承担违约责任。综上，原告认为，因被告拒不履行合同的行为，严重侵害了原告合法权益。经多次协商无果，原告现依法诉至贵院，请求判如所请。被告聂艳琴、被告刘大海辩称，合同签订后，被告在合同约定的履行期向抵押银行预约了两次还款，但原告都没有付款，后来被告又一次预约还款原告仍未付款，先履行其届满，且原告已经失信了3次，被告不可能与其继续履行合同，被告保留追究原告赔偿的权利，原告的诉讼请求与事实不符，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人青岛恒筑地产经纪有限公司陈述称，请法院查明事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。为证明其诉讼请求，原告向本院提交如下证据：1、《房屋买卖合同》一份、定金收条一份，证明2017年3月2日，原、被告双方经第三人居间签订《房屋买卖合同》，原告购买两被告位于青岛城阳区房屋，合同约定成交价为1305000元，合同约定于2017年5月15日前办理完房屋产权过户手续，任何一方逾期三十日视为悔约。合同签订后，原告向被告支付购房定金20000元。2、《居间服务协议》一份，证明原告通过第三人居间向被告购买涉案房屋，原告与第三人签订居间服务协议，并按照第三人的要求支付全部服务佣金21000元，根据《房屋买卖合同》第八条。3、《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》网站照片打印件一份，证明2017年3月15日，青岛市国土资源和房屋管理局等五部门联合出台房屋限购文件，要求自2017年3月16日起在市区范围正式实施限购政策，根据该通知文件规定，原告不得购买住房，原被告间购房合同履行出现困难。4、社会保险缴纳记录一份，证明为解决限购问题，自2017年3月20日开始，原告积极与第三人沟通补缴社保，3月23日原告妻子周雪梅补缴社会保险，后因该社保系补缴，不符合青岛市购房政策规定，原告仍未取得购房资格。后原告与被告协商以原告妹妹的名义购买涉案房屋，二被告认为妹妹不属于合同约定的“家人”概念，不同意以原告妹妹的名义履行合同。5、原告户口簿一份，证明为了履行合同，原告积极办理青岛市区落户手续，并于2017年6月2日取得青岛户籍，在合同履行期内具备了购房资格。6、安客居房产网站照片三张，证明涉案房屋位于城阳区水青木华小区，安客居网站显示该小区2017年3月份均价为11917元，2017年6月份均价为15337元，2017年12月份均价为16385元。房价在持续上涨中，按照6月份房价计算，房屋差价损失为397253元，原告主张300000元。7、2017年5月4日录音证据1份，证明被告以原告的妹妹不属于家人为由，不同意原告以其妹妹的名义购买涉案房屋，同时明确表示终止涉案合同，原告如果要购买涉案房屋需要重新谈价格。8、2017年6月2日录音证据2份（原始载体为手机，当庭播放，留光盘合同文本），证明原告表示以自己的名义购买涉案房屋，被告同意于2017年6月2日预约银行还款解押，当日原被告双方及中介均到达银行，还款解押时被告才知道原告已经办理了青岛市户籍，取得了购房资格，被告又当场表示涉案房屋目前有争议，房屋市场价格不止170万元，同时明确表示了不会以原来的价格将房屋卖给原告，导致原告未能支付首付款。9、律师函一份，证明原告就合同履行多次沟通被告，并向被告发送律师函，要求以原价格继续履行合同，该律师函与原告提交的2017年5月4日录音证据的内容向对应，是在该录音记载的谈话结束后，起草并向被告发送的。原告提交的证据1、2、3、5、两被告及第三人对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；原告提交的证据7、8，两被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；原告提交的证据4，第三人对真实性无异议，该证据符合证据形式要件，来源合法，本院对其予以采信。原告提交的证据6，系网页照片，未提交原始载体，故本院对该证据不予采信。为证明其答辩意见，两被告向本院提交如下证据：1、《房屋买卖合同》一份，证明原告与被告签订的房屋买卖合同中明确约定应于2017年5月15日前办理完房屋产权过户手续，也就是说原告应于该日之前履行支付首付款的义务，这样被告才能办理解押手续，这是办理过户的先决条件。2、律师函两份，证明2017年5月15日合同约定的履行期限届满之日，原告仍没有履行付款义务，原告违约，被告委托律师致函原告，要求商谈付款事宜，被告一直都在积极的促成合同的交易。后5月25日被告再次致函原告，告知经过申请银行定于6月2日办理还款解押，原告也确认6月2日一早将首付款475000元转账给被告，这是被告第三次向银行申请预约办理还款，被告一直在积极履行自己的合同义务。另函中告知原告应提供购买房产的法定家庭成员信息。3、短信记录（打印件），证明被告告知中介赵经理因原告的违约行为，合同已不具备履行条件，被告没有义务再配合原告履行。4、录音5份（原始载体为手机，当庭播放，留光盘和文本），证明：1、2017年3月15日录音证明合同签订后被告就联系银行预约办理还款解押手续，被告积极履行自己的合同义务；2、2017年5月12日录音证明至5月12日，原告依旧没有履行付款义务，也没有提供购买房产的法定家庭成员信息，被告催促抓紧时间办理，还款日为6月2日；3、2017年6月2日刘大海与中介赵经理电话录音证明至6月2日下午，原告仍没有联系被告办理转款，被告再次催促抓紧办理；4、2017年6月2日刘大海及女儿与原告谈话录音证明被告同意依旧安合同价格将房屋卖给原告，但原告借口让被告出具承诺否则拒绝转款，原告要求被告履行合同并未赋予的义务，原告没有履行合同的诚意，至6月2日银行下班之时原告仍没有履行付款义务，原告违约；5、2017年6月13日录音证明被告女儿向银行咨询预约还款时间，银行答复要约到6月20来号，即便原告付款，也不可能在合同约定的最后期限内履行完合同，因此，合同履行已不可能。两被告提交的证据1、2，原告及第三人对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；两被告提交的证据3，原告及第三人对真实性均未予以认可，该证据系打印件，两被告未提交原始载体，故本院对其真实性不予采信；两被告提交的证据4中2017年6月2日刘大海及其女儿与原告谈话录音，原告对其真实性予以认可，故本院对其真实性予以确认，证据4中的其他录音，因两被告未能说明录音现场当事人的明确身份，故本院无法对其真实性予以采信。通过对证据的分析与认定，并结合当事人庭审过程中的陈述，本院认定本案事实如下：2017年3月2日，原、被告双方经第三人居间签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买两被告位于青岛城阳区户房屋，合同约定价款为1305000元，签订合同当日原告应支付20000元定金，原告于被告解押当天支付首付款四十七万五仟元，剩余房款八十一万元原告以商业贷款形式支付，合同约定于2017年5月15日前办理完房屋产权过户手续，任何一方迟延需按每日100元支付违约金，逾期三十日视为悔约，违约方还需要支付房屋成交价10%的违约金，同时违约方还需要支付第三人的佣金。补充条款约定，被告此房屋有贷款，需用原告首付款解押，专款专用，被告用家中其他人办理贷款手续。合同签订后，原告向被告支付购房定金20000元。2017年3月3日，原告与第三人签订居间服务协议，第三人促签订买卖合同，由原告支付居间费两万一千元，于签订买卖合同当日支付。2017年3月15日，青岛市出台限购措施。2017年5月4日，原告主张自己因限购政策没有购房资格，想以其妹妹的身份办理购房手续，被告认为其妹妹与原告并不在同一户籍中，不属于合同约定的家中其他人，如果要以原告妹妹的身份购房应终止双方的房屋买卖合同，重新签订新合同，否则就要按原合同履行。同日，原告向被告发出律师函，要求被告依约履行合同。2017年5月15日，被告向原告发出律师函，主张原告未按合同约定支付首付款，应当承担违约责任。2017年5月25日，原告再次向被告发出律师函，确认原告于2017年6月2日一早向原告支付首付款。2012年6月2日，原告要求被告出具收条，并写明房价共计多少钱，还剩多少钱，什么时间协助原告过户，被告只同意写收条，主张先按合同来，并主张追究原告的违约责任，当日，原告未向被告支付首付款。2012年6月3日，原告女儿向银行确认，下次预约还款需在6月20日。以上事实，有原、被告提交的证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，当事人在民事活动中应遵循诚实信用原则。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原、被告签订合同后，原、被告及第三人均认可因受限购政策影响，原告不具有购房资格，2017年5月4日，被告刘大海认为房价涨幅较大，因原告不具有购房资格，涉案房屋需要涨价，不同意原告以其妹妹的名义购买涉案房屋，要求终止合同。2019年6月2日，原、被告协商办理还款解押手续，原告具有本市购房资格，被告最终同意“有合同按合同来”、“不加钱”，但要求追究原告的违约责任，同意等到6月15日最后履行期限。本院认为，原、被告签订完合同后，双方均存在履约瑕疵，未能在2017年5月15日前办理完房屋产权过户手续，但在合同约定的宽限期内，原被告于2017年6月2日协商继续履行合同，原告具有了购房资格，被告亦同意按合同履行，但因履行合同的细节未能达成一致，导致在合同宽限期内合同未能得到履行。基于公平、诚信原则，本院认为，两被告应返还原告定金20000元，并承担中介费（佣金）10500元（21000元×50%）。关于原告主张两被告双倍返还定金、赔偿损失300000元的诉请，本院认为，在合同最后履行期限届满前，原、被告均未存在违约行为，仅因履行合同细节未能达成一致导致合同无法履行，责任并不在两被告，故原告要求被告承担上述责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘大海、被告聂艳琴于本判决生效后十日内返还原告葛俊国定金20000元；二、被告刘大海、被告聂艳琴于本判决生效后十日内支付原告葛俊国中介费（佣金）10500元；三、驳回原告葛俊国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6715元，由原告葛俊国负担3357.5元，由被告刘大海、被告聂艳琴负担3357.5元。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李 珂审 判 员  徐 鹏人民陪审员  徐友春二〇一九年三月二十五日书 记 员  纪顺尚