新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2014）伊州民三终字第10号上诉人（原审原告）：朱湘东。上诉人（原审原告）：郑洁。上诉人（原审被告）：新疆鑫洋房地产开发有限公司。法定代表人：谢斌。委托代理人：姚传云，新疆天冠律师事务所律师。上诉人朱湘东、郑洁因与上诉人新疆鑫洋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服奎屯市人民法院（2013）奎民初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人朱湘东，上诉人新疆鑫洋房地产开发有限公司的委托代理人姚传云到庭参加诉讼。郑洁经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审判决认定：2011年3月4日，朱湘东、郑洁（买受人）与新疆鑫洋房地产开发有限公司（出卖人）签订“商品房预售合同”一份，由朱湘东、郑洁购买新疆鑫洋房地产开发有限公司开发的别依斯××幢××单元××号房屋一套，该房屋用途为成套住宅，预测建筑面积为136.09平方米，单价为3，180元／平方米，房屋总价为432，766元。合同另约定：第八条交付期限：出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的；2、由于行政机关的行政行为造成延期交付的；3、按本条款约定的交付时间推迟30日不视为逾期交房。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，（1）、……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，朱湘东、郑洁即依约向新疆鑫洋房产公司足额缴纳了购房款432，766元。另查明，新疆鑫洋房地产开发有限公司开发的“国鑫华府1号楼”高层住宅工程即为“别依斯105栋”，该工程于2010年8月18日开工建设，于2012年11月23日竣工验收，经验收该工程为合格。20l2年11月24日，新疆鑫洋房地产开发有限公司委托中国移动通信集团新疆有限公司奎屯市移动公司向购买别依斯105栋商品房的业主发送了内容为：“热烈庆祝新疆鑫洋房地产开发有限公司国鑫华府105幢、106幢于2012年11月24日正式交付使用，望广大业主前来办理相关手续，联系方式×××××、×××××望相互转告”的短信息一条。朱湘东、郑洁收到该短信息后，前往新疆鑫洋房地产开发有限公司指定地点办理相关交接手续时，以新疆鑫洋房地产开发有限公司未向其出示所购房屋的验收合格备案表为由拒绝领取该房屋。奎屯市环境保护局分别于2011年5月24日、2012年5月27日向新疆鑫洋房地产开发有限公司下达了“关于加强中、高考期间噪声污染管理的通知”，禁止其在2011年、2012年6月7、8、9、22、23日白天、夜间学生中、高考期间实施产生超标噪声和扰民的建筑施工等作业。还查明，2012年11月24日后，购买新疆鑫洋房地产开发有限公司开发的别依斯105栋、106栋房屋的其他个别业主与新疆鑫洋房地产开发有限公司签署了“协议书”，由新疆鑫洋房地产开发有限公司向其他个别业主赔偿了逾期交房43日的违约金不等。朱湘东、郑洁就新疆鑫洋房地产开发有限公司逾期交房一事与其未达成一致意见，双方遂成诉。因诉讼，朱湘东、郑洁产生邮寄送达费64.4元、案件受理费672元。原审判决认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱湘东、郑洁与新疆鑫洋房地产开发有限公司签订的“商品房预售合同”系双方真实意思表示，内容合法，应为有效，双方均应恪守。合同第八条约定：新疆鑫洋房地产开发有限公司应当在2012年8月30日前，将经验收合格的商品房交付朱湘东、郑洁使用。新疆鑫洋房地产开发有限公司亦认可其确是在2012年11月23日才将该房屋验收，遂于2012年11月24日通知朱湘东、郑洁办理房屋交接手续。朱湘东、郑洁在办理交接手续时，新疆鑫洋房地产开发有限公司虽未向其出示工程竣工验收备案表，但新疆鑫洋房地产开发有限公司持有的建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收意见表及其他证据足可证明该房屋系经验收合格的，相同情况的其他购房业主亦接收房屋，故新疆鑫洋房地产开发有限公司未出示工程竣工验收备案表不能成为朱湘东、郑洁拒收房屋的理由，即工程竣工验收备案表并非交付房屋的必要条件。关于新疆鑫洋房地产开发有限公司逾期交房的期限问题。根据双方所签“商品房预售合同”第八条的约定，新疆鑫洋房地产开发有限公司提出奎屯市环境保护局下达了在学生中、高考期间禁止施工作业的通知，系行政机关的行政行为造成其停工了10日，合同约定的交付期限应予以顺延。因学生的中考、高考每年都在6月份，为期5天，已是惯例，双方在约定交房期限时，该禁止施工的期间应为新疆鑫洋房地产开发有限公司可预知的范围，故该情形并不能成为其顺延交房期限的理由。新疆鑫洋房地产开发有限公司的其交付时间推迟30日不视为逾期交房，亦应顺延30日的辩解，该约定仅限于其逾期交房在30日以内，新疆鑫洋房地产开发有限公司在2012年11月24日向朱湘东、郑洁通知交房，已逾期超30日之多，故该项约定已不适用，亦不能作为其顺延30日的理由。其逾期交房的时间应以合同约定的2012年8月31日至2012年11月23日共85天计算为妥。关于双方所签“商品房预售合同”是否继续履行及违约金的计算问题，朱湘东、郑洁既然根据合同第九条的约定要求继续履行合同，新疆鑫洋房地产开发有限公司亦认可该合同可继续履行，故朱湘东、郑洁的该项诉请成立，新疆鑫洋房地产开发有限公司确存在逾期交房的事实，理应承担相应的违约责任，但其提出该违约金的计算过高，应予以适当调整，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，该违约金应予调整为以朱湘东、郑洁已付房款432，766元×万分之三×85天计算较为适宜。本案邮寄送达费是朱湘东、郑洁与新疆鑫洋房地产开发有限公司就逾期交房一事未达成一致意见，朱湘东、郑洁将新疆鑫洋房地产开发有限公司诉至法院所致，朱湘东、郑洁的拒收房屋的理由不能成立，故该邮寄送达费应由其自行承担。综上，朱湘东、郑洁诉请成立部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、朱湘东、郑洁与新疆鑫洋房地产开发有限公司签订的“商品房预售合同”继续履行；二、新疆鑫洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向朱湘东、郑洁赔偿逾期交房违约金11，035.5元；三、驳回朱湘东、郑洁的其他诉讼请求。案件受理费672元（已减半收取），由朱湘东、郑洁负担500元，新疆鑫洋房地产开发有限公司负担172元。上诉人朱湘东、郑洁提出上诉的主要理由及请求：一审判决违约金时，未按照合同约定的万分之五计算不当。按照相关法律规定，商品房交付时，应当具备《竣工验收备案表》，如果开发商不能出示此表，说明该房屋不具备合法的交付条件。出卖人的房屋竣工证明文件有的是在2013年8月14日法院开庭之后取得，《竣工验收备案表》至今未见，一审认定交付时间为2012年11月24日过于草率。请求依法改判；一、二审案件受理费由新疆鑫洋房地产开发有限公司负担。上诉人新疆鑫洋房地产开发有限公司提出上诉的主要理由及请求：一审认定逾期交房期限为85天不当。首先《商品房预售合同》第8条明确约定：如遇以下情况出卖人可以据实延期：由于行政机关的行政行为造成延期交付的；按本条款约定的交付时间推迟30内不视为逾期交房。可以看出只要是行政机关做出的行政行为造成工期延迟，那么就满足了推迟交房日期的条件，而上诉人可以预见或者不能预见和本条款的生效不存在任何关系，一审判决理由超出且违背了合同双方的意思自治原则。其次，《商品房预售合同》第9条约定逾期交房的违约责任分为逾期30日内及逾期30日后两种情况，而逾期30日后违约金的计算日期应当按照本合同第8条确定的最后交付期限来计算。由此可以看出，逾期交房超出30日的，如果有合同第8条中的延期交房情形的，应当按第8条约定延期30日后再确定应当交房日期。请求依法改判新疆鑫洋房地产开发有限公司逾期交房违约金为5，582．68元（432，766元×万分之三×43天）；上诉费由朱湘东、郑洁承担。经本院审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：新疆鑫洋房地产开发有限公司逾期交房违约金金额的起止时间的确定及计算依据。朱湘东、郑洁与新疆鑫洋房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。朱湘东、郑洁依合同约定交付购房款后，新疆鑫洋房地产开发有限公司无合同中约定的延期交房理由，未按合同约定日期将商品房及时交付朱湘东、郑洁系违约行为，新疆鑫洋房地产开发有限公司应当承担逾期交房违约责任。关于朱湘东、郑洁主张新疆鑫洋房地产开发有限公司未提交合格的交房手续，导致其至今未受领房屋问题。双方虽然在合同中约定交房时应交付《竣工验收备案表》，但在实际履行中，新疆鑫洋房地产开发有限公司已经提供了有关单位验收的相关证据，且在朱湘东、郑洁应当办理入住手续时，其购买的房屋所在楼宇的大多数业主都已经办理了入住手续，只是就迟延交付房屋的违约金与新疆鑫洋房地产开发有限公司进行了协商解决，这也可以证明该房屋已经达到了入住条件。《竣工验收备案表》是否完备不影响新疆鑫洋房地产开发有限公司交付该房屋的事实，故本院对朱湘东、郑洁主张新疆鑫洋房地产开发有限公司未提交合格的交房手续，要求新疆鑫洋房地产开发有限公司承担其拒绝接受房屋至今的违约责任的请求，本院不予支持。关于逾期交房违约金的起止期限问题。新疆鑫洋房地产开发有限公司主张预期违约时间应当扣除行政机关的行政行为造成停工的天数及顺延合同约定的逾期交房30日内不应计入逾期交房期限。双方合同约定的政府行为应当是行政机关基于社会公共利益作出的，其行为导致停工应是开发商不可控制的原因。本案中，因学生的中考、高考每年都在6月份，考试期间禁止施工已是历年来的成文规定，故该情形并不能成为新疆鑫洋房地产开发有限公司主张顺延交房期限的理由。在双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。据此新疆鑫洋房地产开发有限公司逾期交房的时间应以合同约定的2012年8月31日至2012年11月23日的85天计算。新疆鑫洋房地产开发有限公司主张30日的逾期交付应当顺延没有事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金的计算依据。双方合同约定了交付房屋的时间为2012年8月31日，并约定了逾期交付房屋的违约金的计算方法为最初交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房款的每日万分之五计算，新疆鑫洋房地产开发有限公司在2012年11月23日通知朱湘东、郑洁接收房屋，故违约金应从2012年8月31日至2012年11月23日，按已交付房款432，766元的每日万分之五的计算。庭审中，新疆鑫洋房地产开发有限公司提出约定的违约金过高，请求酌减，一审法院根据本案的实际损失及公平、诚信原则，避免双方利益严重失衡，酌情以交付房款的日万分之三计算新疆鑫洋房地产开发有限公司违约迟延交房85天的违约金并无不当，本院予以确认。朱湘东、郑洁主张新疆鑫洋房地产开发有限公司应承担其拒绝接受房屋至今的违约金，没有事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，上诉人朱湘东、郑洁，上诉人新疆鑫洋房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费152元，由朱湘东、郑洁负担76元，新疆鑫洋房地产开发有限公司负担76元。本判决为终审判决。审 判 长  黄壮锦代理审判员  芦梦璇代理审判员  杨峻峰二〇一四年二月十日书 记 员  张妮萍