山东省潍坊市寒亭区人民法院山东省潍坊市寒亭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0703民初1887号 原告：潍坊庆鹏置业有限公司，住所地潍坊市寒亭区霞飞路北首，统一社会信用代码：913707037535224015。 法定代表人：季乐庆，职务:董事长。 委托诉讼代理人：王志国，男，1987年1月11日生，汉族，潍坊庆鹏置业有限公司办公室副主任，住潍坊市奎文区。 被告：杨伟娜，女，1981年1月16日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：马勇，北京市京师（潍坊）律师事务所律师。 原告潍坊庆鹏置业有限公司（以下简称庆鹏置业）与被告杨伟娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庆鹏置业的委托诉讼代理人王志国、被告杨伟娜的委托诉讼代理人马勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1确认原告与被告于2017年6月30日口头签订的商品房买卖合同无效；2.退还被告支付的购房款82360.4元；3.案件受理费由被告负担。 事实和理由：2017年6月30日，原告庆鹏置业与被告杨伟娜口头签订商品房买卖合同一份，合同约定的主要条款如下：1.位于寒亭区的庆鹏国际是原告经有关部门批准开发的商品房；2.被告购买的商品房为现售商品房，建筑面积共83.11平方米，每平方米单价4900元，地下室9.04平方米，每平方米单价2000元；3.口头规定的付款方式：房款425319元，已付82360.40元，尚欠342958.60元。合同签订后，原告交付了房屋，被告尚欠342958.60元至今未付，已构成违约。又因涉案房屋出卖前原告将该房屋用于了银行抵押贷款，现因公司资金周转困难银行抵押贷款尚未付清、无法解押，导致被告的房屋无法办理房产手续。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，请求解除双方的口头商品房买卖合同。 被告杨伟娜辩称，1.被告与原告签订的商品房买卖合同是有效的。被告于2017年6月8日在庆鹏置业处购买商品房，约定被告购买原告所有的庆鹏国际，面积83.11㎡，单价3780元，房屋总价款340617元，被告已支付商品房首付款102236元，而不是原告所说的82360.40元，且2018年4月14日原告向被告交房时，又收取了被告应补房款8382.40元（实交8400元）。被告根据原告的要求办理房产按揭贷款时，才发现该房屋存在抵押查封，导致被告的按揭贷款申请不能获批。2.原告以涉案房屋因无法解押不能办理房产手续为由要求解除合同无法理依据。原告依据的合同法的第五十二条第（五）款规定的“强制性规定”仅指“效力性强制性规定”，而物权法191条的规定并不归属“效力性强制规定”，不影响合同本身的效力。3.原告起诉的动因，并非源于其权益受损寻求司法保护，而是为了逃避履行义务以及获取不法利益（涉案房屋所在的寒亭区的房价从2017年的上半年至今差不多翻了一倍）。综上，原告隐瞒商品房已经抵押的情况，与被告签订商品房买卖合同，是一种典型的销售欺诈行为，被告保留追究其销售欺诈的诉权。被告已交付首付款，且积极配合原告办理按揭贷款，但由于原告的原因导致无法审批通过；现原告看到房价上涨，罔顾事实，不仅想毁约，还妄图侵占被告已交纳的近3万元的房款，抛弃了作为开发商所应有的社会责任感和诚信要求；其在权利未受损害且既无事实依据又无法理依据的情况下起诉被告，属于滥用诉权，企图以合法形式达到非法目的。希望法院公正判决，维护被告的合同权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了2018年4月4日其为被告开具的8382.40元的收款收据的财务联，被告提交了该收款收据的收据联及银行交易明细、涉案房屋的查档证明，双方均对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交了收款收据四份，与上述无争议的2018年4月4日收据一起，证明被告仅向原告交付购房款82360.40元。被告质证称，对该四份收据不予认可，因为原告可自己填写收据。 2.被告提交了潍坊银行2017年6月21日的现金交款单复印件一份，其上有原告置业顾问加盖的与原件一致的章，证明被告已向原告支付了商品房首付款102236元。原告质证称，对真实性有异议，因为是复印件，且经庭后核实，其公司在2017年6月21日未收到该笔款项。被告申请本院到潍坊银行调取该证据的原件，经本院调查，潍坊银行称该现金交款单非其单位出具，且原告在该行的账户交易明细中无该笔交易。 本院认为，综上证据1、证据2，虽然原被告双方主张被告缴纳房款的数额不一致，但双方均承认被告已向原告缴纳了购房首付款，本院对该事实予以确认。 3.被告提交房款计算表一份，证明被告所购房屋的面积、单价和总价，以及首付30%应交纳房款数额等。原告质证称，其上未加盖原告公司的任何印鉴，不是原告真实意思表示。本院认为，该房款计算表中无原告公司的印章或原告工作人员的签名，不能证明系原告为被告出具，本院对该证据不予采信。 4.被告提交潍坊豪源物业管理有限公司出具的物业费等收款收据三份，证明原告向被告交付了商品房，被告已经装修房屋并入住。原告质证称，该收据非原告开具，与本案无关，不予认可。本院认为，原告虽否认该收款收据与其有关，但承认其于2018年4月14日为被告办理了临时领取钥匙手续，本院对原告于2018年4月14日向被告交付涉案房屋的事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告杨伟娜于2017年6月从原告庆鹏置业处购买原告位于寒亭区，建筑面积83.11㎡，附房（地下室）一间，9.04㎡。被告向原告交付了购房首付款，因原告用涉案房屋办理的银行抵押贷款未付清，致被告不能使用涉案房屋办理房屋按揭贷款。 2018年4月14日，被告向原告交纳购房款8382.40元，从原告处领取了涉案房屋的钥匙，并交纳一年物业费798元、日常垃圾清理费120元、一次性垃圾清运费200元、装修押金2000元、水费50元、电费300元，潍坊豪源物业管理有限公司对上述款项为被告出具了收款收据。后被告对该房屋进行了装修并已实际入住。 另查明，原告于2013年11月21日以涉案房屋为抵押，在中国交通银行青岛分行办理了在建工程抵押贷款；2017年7月19日被本院查封，2018年4月17日被青岛市中级人民法院查封。 本院认为，原被告虽未向本院提交双方之间所签订的书面房屋买卖合同，但双方均认可被告杨伟娜购买原告庆鹏置业位于寒亭区的事实，且原告收取被告购房首付款、为被告出具收款收据、并将涉案房屋交付给被告使用，可以证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，本案的争议焦点在于：一、双方之间的房屋买卖合同是否有效；二、原告要求解除房屋买卖合同是否成立。 关于房屋买卖合同是否有效的问题。首先，该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示；其次，合同内容并未违反相关法律法规的强制性规定；再次原告根据合同约定已向被告交付涉案房屋、履行了合同主要义务，被告已经接受房屋并装修入住，合同已经实际部分履行；故本院确认原被告之间的房屋买卖合同为有效合同，至于被告尚欠原告部分购房款未付清及原告未向被告履行办证义务，属于合同的履行问题。 关于原告要求解除房屋买卖合同是否成立的问题。首先，原告主张因涉案房屋存在抵押致合同无效，因无效的合同自始就不发生法律效力，故不存在要求解除合同的问题，原告要求解除合同的该理由不能成立。其次，被告在购买涉案房屋时，原告并未告知其该房屋已因贷款被抵押的事实，被告在签订该房屋买卖合同的过程中并无过错。本案原告隐瞒涉案房屋已被抵押的情形将涉案房屋出售给被告，致使被告不能办理房屋按揭贷款手续，属于欺瞒在先；原告因资金困难无力解押、不能为被告办理房产登记手续，属于违反合同约定，违约在先；被告虽未将涉案房屋的全部购房款交付原告，但系在原告未将涉案房屋解押且涉案房屋又被有权部门查封的情况下，被告的行为属于行使不安抗辩权，并不当然不构成合同违约。现原告已将涉案房屋交付被告、被告已接受并装修入住，被告签订房屋买卖合同购房的目的已经实现，故作为买受人和守约方的被告不同意解除双方之间的房屋买卖合同。原告作为违约方，其要求解除该买卖合同并退还被告已付购房款的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告潍坊庆鹏置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费1859元，由原告潍坊庆鹏置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王玉荣 人民陪审员  邵永春 人民陪审员  陈连明 二０一九年三月十五日 法官 助理  吴晓芳 书 记 员  毕 坤