辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第68号上诉人（原审被告）：李慧娟，女，1964年3月5日出生，汉族，住址辽宁省沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：沈阳万维物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街156号。法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。委托代理人：张荣志，男，该公司项目经理。上诉人李慧娟与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司（以下简称万维物业）因物业服务合同纠纷一案，上诉人李慧娟不服沈阳市皇姑区人民法院[2013]皇民二初字第1622号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员朱闻天、代理审判员朱丹（主审）参加评议的合议庭，于2014年1月23日公开开庭审理了本案。上诉人李慧娟，被上诉人万维物业的委托代理人张荣志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，李慧娟系坐落于沈阳市皇姑区黄河南大街海韵花园房屋的业主。2010年10月18日，万维物业与沈阳市皇姑区海韵花园业主委员会签订《物业服务合同》，双方约定由万维物业为该小区提供物业服务，物业费标准高层1.2元/平方米/月（含电梯费），多层1元/平方米/月，网点、车库0.5元/平方米/月，服务期限2011年1月1日至2011年12月31日止，万维物业依合同为业主提供了物业服务。2011年4月25日万维物业发函至业主委员会，要求提高物业费收费标准。因园区内业主众多，业主大会难以召集够必要的业主人数以形成合法决议，故2011年7月3日业主委员会分别向皇姑区碧塘社区及皇姑区小区办上报调整物业费征求意见的报告，原则同意万维物业海韵花园项目部就此问题逐户登门征求全体业主意见的形式进行表决。2011年8月万维物业受业主委员会的委托，采取上门征询意见的方式对上涨物业费进行征询。园区内共698户业主，发出征询意见表585张，收回511票，支持411票，反对75票。投赞成票的业主票数超半数，决议有效。2011年10月9日万维物业在园区内公示栏张贴了《万维物业公司海韵花园项目部关于上调物业管理费收费标准入户调查情况通报》以及《征询表》统计结果一并公示，公示期间业主对表决的结果并未提出异议。2011年12月28日沈阳市皇姑区海韵花园业主委员会依据投票的结果与万维物业续签《物业服务合同》，双方约定：物业费收费标准高层1.5元/平方米/月（含电梯费），多层1.3平方米/月，网点、车库0.8元/平方米/月。合同签订后，园区内的业主陆续按涨价后的标准向万维物业交纳了物业费，截止至今已有573户业主按涨价后的物业费标准向万维物业交纳了物业费。李慧娟以物业费涨价不合法为由拒绝交纳物业费，故万维物业于2013年8月16日起诉来院，要求李慧娟交纳2012年1月1日至2013年9月30日期间拖欠的物业费2,798元及滞纳金1,751元。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。业主委员会是业主大会的执行机构，负责业主大会的组织和召集，而业主委员会是由业主选举产生，代表业主行使权力。业主委员会所做的决定，对业主具有约束力。本案万维物业作为物业服务企业，在物业服务期限届满前对原物业服务合同中收费标准进行了变更。该变更合同虽未召开业主大会，但在管辖社区的参与下，已向全体业主征求了意见，并征得了人数及面积半数以上业主的同意，该合同已在沈阳市皇姑区小区办公室备案，且大部分业主已经按变更后的价格向万维物业交纳了物业费，故万维物业与业主委会所签订的《物业服务合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规及强制性规定，合法有效。万维物业依约定为园区内的业主提供了物业服务，尽到了其应尽的义务，理应享有收取物业费的权利。李慧娟在享受物业服务后，应履行缴费义务，但其拒绝缴费，已构成违约，应承担相应的违约责任。物业费88.84平方米×1.50元×21个月=2,798元，李慧娟应予以交纳。关于万维物业主张滞纳金的问题。因李慧娟入住该园区后，均按时足额交纳物业费，而此次未交纳物业费是因对上涨部分的物业费产生纠纷而不同意交纳，并不存在恶意拖欠的情况，故万维物业的主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十二条、第十五条之规定，原审法院判决如下：一、被告李慧娟给付原告沈阳万维物业有限公司物业费2,798元，于判决生效后三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回万维物业、李慧娟其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告李慧娟承担。宣判后，上诉人李慧娟不服，向本院提出上诉。上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法查明事实改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：1、原审判决认定事实错误。一审法院以2011年12月28日《海韵花园物业服务合同》为依据，要求上诉人支付2012年1月1日至2012年9月30日的物业费，是没有法律依据的。签订合同必须是双方真实意思表示才对双方具有约束力，但该合同未经上诉人同意，也没有上诉人签字，被上诉人就私自将物业费由每月每平方米1.2元提高至1.5元，依据合同法规定，双方没有达成一致，该合同对上诉人不产生合同效力。2、被上诉人单方提高物业费，没有履行法定程序，没有召开全体业主大会，为此，部分业主多次找到物业主管部门反映其违法行为，2012年9月28日，物业主管部门沈阳市皇姑区住宅小区管理办公室给被上诉人发出《海韵花园小区收费问题整改通知书》，明令被上诉人停止私自提高物业费的行为。综上，上诉人请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人万维物业答辩称：一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。针对上诉人提出的两点理由答辩如下：1、上诉人的诉请没有事实和法律依据。业主大会和业主委员会的决定对业主是有约束力的，所以，上诉人称其未在物业合同上签字因此不按合同缴费，该说法是没有法律依据的。2、上诉人称万维物业单方提高物业费没有履行法律程序在事实上是不存在的。万维物业就物业费标准问题向全体业主发出了征询意见，并就征询意见与业主委员会签订了物业服务合同，该合同经皇姑区人民法院的生效判决已经认定为合法有效。因此，上诉人的诉讼请求应当予以驳回。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院另查明：[2008]005号业主委员会备案通知书载明海韵花园小区第一届业主委员会的成立日期为2008年3月22日，任期三年；[2011]033号业主委员会备案通知书载明海韵花园小区第二届业主委员会的成立日期为2011年12月8日，任期三年。本案中李慧娟提交的2012年9月28日沈阳市皇姑区住宅小区管理办公室出具的一份材料与李慧娟在[2013]皇民二初字第1621号卷宗中提供的《海韵花园小区收费问题整改通知单》内容完全一致。上述事实，有万维物业提交的物业服务合同、(2013)皇民二初字第1092号民事判决书、致业主委员会函、海韵华园小区调整物业费征求意见报告、关于调整海韵华园物业费收取标准的报告、致海韵花园业主委员会和全体的一封信、关于上调海韵花园小区物业管理收费标准入户调查情况的报告、物业费涨价调查情况通告、585户调整海韵花园物业服务费收费标准物业意见征询表、业主统计涨价征询结果、通告、业主大会会议、致沈阳市皇姑区住宅小区办的函、物业费台账，李慧娟提交的海韵花园小区收费问题整改通知单、通告、法院制作的追记笔录及当事人陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在[2013]皇民二初字第1621号卷宗佐证。二审时李慧娟提交[2008]005号业主委员会备案通知书复印件一份、[2011]033号业主委员会备案通知书复印件一份、2012年9月28日沈阳市皇姑区住宅小区管理办公室出具的一份材料复印件作为证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，海韵花园小区第一届业主委员会成立于2008年3月22日，任期三年，于2010年10月24日与万维物业签订了《海韵花园物业服务合同》；海韵花园小区第二届业主委员会成立于2011年12月8日，任期三年，于2011年12月28日，与万维物业签订了《海韵花园物业服务合同》；双方当事人对上述两届业主委员会均经海韵花园小区所在社区备案的事实均无异议。上述两份物业合同均由适格的业主委员会与万维物业签订，均系双方当事人真实意思表示，且内容均不违反我国法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上述两份《海韵花园物业服务合同》均是双方当事人真实意思表示，对全体小区业主具有约束力，小区业主均应依约履行。综上，原审法院判决李慧娟按物业服务合同的约定给付物业费并无不当，对李慧娟提出的因其未在物业服务合同上签字及双方没有达成一致，故该合同对其不产生合同效力的诉讼请求，本院不予支持。关于李慧娟提出的海韵花园小区物业服务收费标准变更程序违法的主张。本院认为，根据《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。?业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，万维物业采用书面征求意见的形式召开业主大会对物业服务收费标准的变更进行表决，且得到了过半数的业主支持，该表决结果对全体小区业主均具有约束力，故本院对李慧娟的该项主张不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李慧娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵明静代理审判员  朱闻天代理审判员  朱 丹二〇一四年二月十二日书 记 员  那萌萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：????（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；???