云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初49号 原告：闻绘春，女，1971年6月6日出生，汉族，居民，住泸西县。 被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙博，系该公司员工。代理权限：特别授权。 原告闻绘春与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闻绘春、被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闻绘春向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》有效，并立即交房；2.判令被告完成房屋墙体破损处理后，立即交房。如不能修复，折价3800元赔还原告，原告自己修复；3.判令被告支付租金及违约金：（1）租金：2017年8月1日至2018年7月31日止房屋租金36378.88元（按房价454736×8%计算）；2018年8月1日至交房止租金；（2）违约金：2017年8月1日至2018年7月31日至的违约金6639.15元（按每迟延一天未付租金金额的万分之五计算）；2018年8月1日起至交房之日止的违约金（按36378.88/365计算）；合计46818.03元；4.若未交房仍然按照《房屋租赁合同》支付租金及违约金；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月，原告向被告购买弥勒市湖泉湾xxxxxxxxxxxx商品房一套，购房价格454736元，同时双方签订了《房屋租赁合同》，租期自2014年8月1日至2017年7月31日。租期到期后，被告未按约定时间交房，原告多次催要未果。诉讼过程中，原告放弃第一项、第四项诉讼请求。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：房屋租期已经届满，该合同终止。原告要求的墙体破损费没有依据，房屋交还原告时，原告已经确认房屋完好。原告在2014年9月7日接房，双方约定租期是2014年8月1日开始，所以租赁日期应该要顺延至2014年9月7日。违约金约定的标准过高，应按银行同期贷款年利率4.35%计算，且被告不应该承担违约金。房屋存在面积误差，实际的购房价格是452954元。因为合同已经终止，剩余的租金应该根据红河州中院作出的判决中，对同地段同类型房屋的评估价，即房屋占用费应为每月1300元。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.《房屋租赁合同》原件一份，欲证实原、被告双方签订房屋租赁合同，并约定了租金和违约责任； 2.《商品房购销合同》原件一份，欲证明原告购买房屋，被告承诺返租，并支付了相关租金； 3.购房发票、配套费发票、房产证、土地证办证费用收据、代收契税、维修基金收据、刷卡手续费收据各一份，欲证实原告交纳的实际购房款和相关费用； 4.房屋使用说明书、房屋质量保证书、交房流程确认单各一份，欲证实房屋交付时是完好的； 5.房屋卫生间地砖照片，欲证实房屋内墙体和地砖损坏。 经质证，被告对原告提交的证据4无异议，对证据1，2，3的合法性、真实性无异议，但对证据1的证明目的有异议，认为合同于2017年7月31日已经终止；认为证据2与本案无关联；认为证据3中的购房金额与实际存在差额，产生过退款；对证据5有异议，认为房屋已经被修复，不应存在修复费用。 被告就其答辩理由向本院提供以下证据： 1.接房单复印件一份，欲证明原告接房时间是2014年9与27日，与租期有冲突，2014年8月1日没有实际接房。实际购房款为452954元，有1782元的差价； 2.精装公寓租金收条复印件一份，欲证实前三年的租金用于抵扣房款； 3.红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2017）云25民终1437号民事判决书复印件一份，欲证实红河州中院对同地段房屋的租金评估价格为每月1300元。 经质证，原告对证据1中的房屋面积，对证据2无异议，对证据3的证明目的有异议，原告购买该房屋时的价格就远远超过了市场价格。 经认证，被告对原告的证据1,2,3,4未提出实质性异议，本院确认为有效证据；证据5不能证明待证事实，不予采信。原告对被告提交的证据1,2无异议，本院予以采信；证据3与本案无关联，本院不作认证。 本院经审理认定事实如下：2014年7月30日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定原告以454736元的价款向被告购买弥勒市湖泉湾xxxxxxxx的房屋，后因面积存在误差，原告实际支付了购房款452954元。同日，双方又签订《房屋租赁合同》约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年8月1日起至2017年7月31日止），年租金按该房产价款的8％计算，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金，上述合同及协议均系被告提供。同日，双方约定该房屋3年的租金101333.37元（税后）冲抵部分购房款。2018年12月24日，被告将该房屋返还原告。2017年8月1日至2018年12月24日的房屋租金，被告一直未付。 另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的房屋租赁合同约定，租赁期限为自2014年8月1日起至2017年7月31日止，故2017年8月1日租赁期限届满。租赁合同期限届满，租赁人交还房屋是法定义务，应将该房屋交还给出租人。但被告在2018年12月24日才将房屋返还给原告，故在2017年8月1日至2018年12月24日之间，应视为被告仍然控制并使用承租的房屋，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故本院对原告要求被告支付自2017年8月1日至交房止的租金的诉讼请求予以支持。又因本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。根据房屋租赁合同约定，该房屋的年租金为房屋价款452954元的8%，即36236.32元，则每天的租金应为99.28元（36236.32元÷365天），未付房屋租金应从2017年8月1日起计算至2018年12月24日止，即为50632.8元（99.28元×510天）。因原告未提供房屋修复的费用等依据，仅凭照片无法确定房屋需要修复的费用，故原告要求被告完成房屋墙体破损处理或支付房屋修复费用3800元的诉讼请求不予支持。 违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”故本案中，2017年度（2017年8月1日至2018年7月31日）租金应于2018年8月1日起支付，2018年度（2018年8月1日至2018年12月24日）租金应于2018年12月25日起支付，现被告一直未能支付，已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告应支付原告截止2019年1月7日（起诉之日）止的违约金为3116.33元，具体为：2017年度的违约金为2880.79元（36236.32元×0.0005×159天，即2018年8月1日至2019年1月7日）；2018年度的违约金为235.54元[36236.32元×0.0005×13天（2018年12月25日至2019年1月7日）。 被告辩解2014年9月24日原告才接房，交房时间延迟，租金支付也应当延迟的理由，根据《房屋租赁合同》的约定，实际交房时间延迟的，租期和租金标准不发变更，故其辩解理由不成立。被告辩解主张调整租金标准，因双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付给原告闻绘春2017年度、2018年度房屋租金50632.8元及违约金3116.33元，共计53749.13元；并以未付租金为基数，按日万分之五标准计算支付自2019年1月8日起至租金付清之日止的违约金。 二、驳回原告闻绘春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费970元，减半收取计485元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  董惠敏 二〇一九年三月十一日 书记员  吴 霞