上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四（民）初字第1150号上海市普陀区人民法院民事判决书（2014）普民四（民）初字第1150号原告上海红星美凯龙装饰家具城有限公司。法定代表人车建兴，董事长。委托代理人姚兟，北京大成（上海）律师事务所律师。被告张卫蓉，女，1973年2月10日出生，汉族。委托代理人薛雯雯，上海明伦律师事务所律师。原告上海红星美凯龙装饰家具城有限公司与被告张卫蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海红星美凯龙装饰家具城有限公司的特别授权委托代理人姚兟，被告张卫蓉及其委托代理人薛雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海红星美凯龙装饰家具城有限公司诉称，2013年8月15日，原、被告签订《租赁协议书》，约定原告将上海市某某路某某号某某楼某某号展位（以下简称系争展位）出租给被告，被告按照月付押一的方式总计需缴纳摊位租赁费、管理费共计人民币996360元（以下币种均为人民币），先付后用，租期自2013年9月1日起至2015年8月31日止。双方同时约定，租赁期内如被告需要提前解约，必须提前两个月书面通知原告，经原告同意后办好所有退租手续并交足所有费用方可停止经营退场，如被告擅自退租，已付的保证金不予退还，同时还应向原告支付相当于剩余租赁期租金总额的违约金，并且遗留的商品、装修、设施、物品均归原告所有。2013年11月15日，被告因经营不善向原告提交撤场报告，拒不支付租金等费用，并拒绝与原告就撤场要求进行交涉。被告于2014年1月8日发函致原告要求解除合同并撤场。2014年1月18日，原告致函被告，因被告拒不履行合同，存在欠租等违约行为，原告正式提出解除合同，并要求缴纳租金及违约金等，但被告予以拒绝，并于2014年1月21日至22日强行撤走系争展位的家具、饰品、装修等。2014年2月17日，原告再次致函被告要求支付拖欠租金，办理结算手续，被告置之不理。原告认为被告拖欠租金，擅自退租，并强行撤场，对原告的经营管理、重新招租造成严重障碍，为维护其合法权益，原告诉至法院，请求判决：1、原、被告签订的《租赁协议书》于2014年1月20日解除；2、被告支付拖欠的租金及房屋使用费（自2014年1月1日起至2014年2月20日止）、滞纳金（以70575元为基数，按照日千分之三计算，自2014年1月1日起计算至实际支付之日止）；3、被告支付违约金200000元；4、诉讼费由被告承担。被告张卫蓉辩称，被告撤离系争展位已征得原告同意，不存在被告擅自提前解除的情况，双方的解除日期应为2014年1月8日。原告2014年1月1日至2014年1月15日擅自停电，导致被告无法正常经营，故不同意支付租金。被告不存在拖欠租金的行为，因为被告在原告处留有货款，足以冲抵租金。滞纳金、违约金的计算标准过高。《租赁协议书》由原告事先拟定，涉及被告权利义务条款明显加重被告责任，排除被告主要权利，属于格式条款，无法通过协商修改，应为无效。即使原告存在损失，被告留存在原告处的货款、装修、装饰物品等也足以弥补。故不同意原告诉讼请求。经审理查明，2013年8月15日，原、被告签订《租赁协议书》，约定原告（甲方）将上海市某某路某某号某某楼某某号展位出租给被告（乙方）经营德克实木家具，租赁期限自2013年9月1日起至2015年8月31日止，合同期内摊位租赁费、管理费共计996360元，月付押一，逾期不缴纳租赁费用，按每日应缴租金的千分之三支付滞纳金。被告交纳商品质量保证金30000元，如被告退场一年后无售后遗留问题，则由原告在三包期结束后如数退还。……第七条约定：“在租赁期限内，如乙方需要提前解除协议，必须提前二个月书面通知甲方。经甲方同意后办好所有退租手续并交足所有费用方可停止经营退场。非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，乙方已支付的保证金不予退还，同时乙方还应向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金总额之款项作为违约金。如甲方能在租赁期满前将该房屋再行出租，乙方应付的违约金金额可相应减少。在此情况下，乙方遗留在该房屋内的商品、装修、设施、物品均归甲方所有，且甲方无需给予乙方任何补偿。……”后，被告依约支付原告保证金30000元。2013年11月15日，被告张卫蓉提交撤场报告，内容为：“本商铺因经营不善，开业至今销售为零，导致资金链断裂，为此向商场提出撤场，望予尽早回复批示。”2014年1月8日，被告发送《律师函》给原告，称双方的租赁关系已解除，原告应配合被告办理搬离商品等撤场手续，并结清款项。2014年1月20日，原告回复《通知函》给被告，称被告擅自解约、拖欠租金，致原告损失，自本函送达之日解除双方签订的《租赁协议书》……。2014年1月20日起被告开始撤场，搬离过程中因双方发生纠纷，被告多次报警，上海市公安局普陀分局长征派出所的接报回执单载明：系争展位因商场不让报警人搬东西引起纠纷，告知正确解决途径。2014年1月22日，被告已将大件物品搬离系争展位。双方对被告在原告账上的余款未作结算。据双方确认，被告租金支付至2013年12月31日。原告现认为被告的违约行为对其经营管理、重新招租造成障碍，使原告的利益受损，故诉至本院请求判决如其诉请。另查明，被告称地板由于电梯停运无法搬走，原告称被告已将地板搬走并提供了被告本人书写的声明一份，被告对声明的真实性予以认可，但认为是应原告要求事先写好，以获取出门单，实际并未搬走地板。被告为证明原告存在拉电行为，申请三名证人出庭作证，原告对证人证言的真实性均不予认可。原告为证明因被告擅自退租导致其展位租金的损失，向本院提供了原告与上海立王实业有限公司关于系争展位的租赁合同，租金及管理费起算日为2014年5月1日。原告并提交了上海立王实业有限公司申请装修2个月的申请书。被告对该租赁合同及申请书的真实性均不予认可，认为租赁合同与原告以往签订的合同不同，原告与他方交接的时间与被告无关。本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。被告已实际搬离系争展位，原、被告双方均要求确认合同解除，于法不悖，本院予以支持。因被告无证据证明被告撤场已征得原告同意，且被告搬离当日接警单显示双方确实存在纠纷，故被告主张其系经过原告同意撤场的辩称意见本院不予采纳。被告在租赁期内明确要求撤场并解除租赁关系，属于擅自解约，原告发函通知被告解除《租赁协议书》并无不当，故本院确认合同解除日期为2014年1月20日。被告2014年1月22日搬离系争展位后，原告应当及时收回该展位，重新对外招租，避免损失扩大。原告要求被告承担被告搬离后的房屋使用费，于法无据，本院仅就原告主张的租金及房屋使用费的合理部分予以支持。房屋使用费的计算标准参照租金。关于滞纳金，被告在原告处有账户的事实客观存在，双方均未提供证据证明账户内的余额情况，2014年1月22日被告搬离时，双方也未办理结算，故原告主张被告存在拖欠租金行为无事实依据，对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告无证据证明其经原告同意才撤离系争展位，应当根据合同约定承担违约金。《租赁协议书》中约定的违约金明显过高，本院将依据被告的申请，并结合被告的违约情况、原告的损失数额等情况进行调整。被告主张原告存在拉电行为，仅提供证人证言加以证明，无法证实停电行为是否存在、持续时间、是否系原告所为等情况，对被告的该抗辩意见本院不予采纳。被告就原告未配合办理货款、电卡及3G网卡退款事宜可另行诉讼。依照合同约定保证金现未至退还时间，因原告暂未提出不予退还，本案对此不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告上海红星美凯龙装饰家具城有限公司与被告张卫蓉签订的《租赁协议书》于2014年1月20日解除；二、被告张卫蓉应于本判决生效之日起十日内给付原告上海红星美凯龙装饰家具城有限公司租金及房屋使用费共计人民币30444.33元；三、被告张卫蓉应于本判决生效之日起十日内给付原告上海红星美凯龙装饰家具城有限公司违约金人民币30000元；四、对原告上海红星美凯龙装饰家具城有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2822元，已减半收取，由原告负担人民币2166元，被告负担人民币656元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  张婕二〇一四年六月六日书 记 员  ＸＸ附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。代理审判员张婕二〇一四年六月六日书记员ＸＸ附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。