内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2018）内04民终3062号上诉人（原审被告）：巴林左旗林东镇宏伟庄村民委员会，住所地内蒙古自治区巴林左旗林东镇宏伟庄村。法定代表人：陈永林，村主任。委托诉讼代理人：吴国杰，内蒙古木叶山律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛艳明，男，1961年9月21日出生，汉族，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：吴增成，男，1955年9月24日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王立国，内蒙古兴林律师事务所律师。原审第三人：巴林左旗光华福利有限责任公司，住所地：内蒙古自治区巴林左旗林东镇宏伟庄村。法定代表人：吴春华，经理。上诉人巴林左旗林东镇宏伟庄村民委员会（宏伟庄村委会）因与被上诉人吴增成、原审第三人巴林左旗光华福利有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林左旗人民法院作出的（2017）内0422民初2355号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏伟庄村委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；涉案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，一审法院对本案认定事实不清，证据不足。1、被上诉人吴增成所扩建的建筑物没有取得合法的手续，应当为违法建筑，应当拆除。根据我国城乡规划法第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。由此可见，违法建筑应当拆除。而本案中被上诉人所增添的建筑物没有取得任何合法手续，依法应当拆除。2、违法建筑，不应得到任何补偿。如上，被上诉人在租赁的房屋院落内所增添的建筑物，没有取得任何的合法手续即为违法建筑，只能拆除，不能补偿。为此，一审法院依据赤悦法估字(2017)第116号评估报告即认为该证据取得合法，明然证据不足。其次，赤峰大信资产评估有限责任公司所作出的赤大信评报自(201588)号评估报告已经失效，不应作为定案依据。该评估公司在评估报告中已经明确给出了有效期限，也就是说在此段期限内，评估价格有效，反之，超出此期限则无效。否则，给出的期限就失去了法律意义。那么，本案中，一审法院依据已经超出有效期限的评估报告对其价格予以认定，可见，没有法律依据。再次，被上诉人存在违约行为。本案不容否认的事实是,2003年8月7日上诉人同被上诉人达成《房屋租赁合同》，明确约定租期十年，即自2003年9月1日到2013年9月1日双方所达成的租赁合同，在2013年9月1日到期，但是延续至今也就是到2018年租赁物仍在被上诉人掌控之中，被上诉人仍然占有使用租赁的房屋院落至今。依照上诉人同被上诉人所达成的租赁合同，合同期满，被上诉人应当返还租赁物，这是被上诉人的义务被上诉人延期未返还租赁物是事实存在的，一审认定双方视为不定期租赁，没有事实依据。为此，被上诉人存在违约行为显而易见，依法应当承担违约责任即支付违约金10万元。综上所述，上诉人认为被上诉人所增添的建筑物没有取得合法手续，即为违法建筑。一审法院支持被上诉人违法建筑的补偿，没有法律依据。为此，一审法院对本案存在明显认定事实不清，证据不足，适用法律错误。为此，请求赤峰市中级人民法院依法撤销巴林左旗人民法院(2017)内0422民初2355号民事判决，依法改判或发回原审法院重新审理。吴增成辩称，一审判决认定事实清楚，证据采信合法，适用法律正确，应当维持。1、上诉人的第一项上诉理由不能成立，不存在发回重审的情形，上诉人要求发回重审违反法律规定。2、上诉人与被上诉人之间在2003年签订了房屋租赁合同，约定房屋及院落内被上诉人可以承建相关建筑，在合同期满应由中介机构作价，上诉人给被上诉人合理补偿。现上诉人提出违反城乡规划法的行为于法无据，在本案上次二审开庭时，是对房屋的有证进行评估，本次进行了重新评估，是对房屋现有价值做出的评估，如果按上诉人的说法，允许被上诉人在上诉人院落内承建房屋是非法的，那么上诉人应当承担违约责任，给被上诉人造成损失应承担赔偿责任，上诉人明知违法，还与被上诉人签订合同，是欺诈行为。2015第88号评估报告在一审第一次庭审时，双方协议由法院对变压器等进行评估，双方均没有异议，后来上诉人上诉至赤峰中院，上诉人和法院都没有提出质疑，发回重审后，又再次评估房屋，上诉人和被上诉人的意见是对房屋以外不需要评估，现在上诉人以评估期限过期为由上诉，违反法律规定。2015第88号评估报告在一审以及上诉发回重审期间并不是被上诉人的行为所耽搁，上诉人无故拖延诉讼。该评估报告合法有效，因为案件在持续过程中。3、上诉人在一审时没有提出反诉，所谓的违约金10万元不能成立，不是法院审理范围，所以一审法院针对违约的行为是合法判决，由于2013年双方租赁合同到期后，被上诉人多次找上诉人，要求将涉案房屋交给上诉人，上诉人拒收，理由是被上诉人增添的附属设施无法造价，没有钱评估。被上诉人就一直看管维护至今。所以被上诉人不存在违约。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。吴增成向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法终止原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告给付原告建设的厂房、仓库及配电设施费用按评估后价值给付；3、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2003年8月7日，原告吴增成与被告宏伟庄村委会签订了《房屋租赁合同》，约定原告（乙方）租用被告（甲方）所有的村小学教学楼、院落以及原潘喜良猪场，租赁期限十年（2003年9月1日至2013年9月1日），每年租金11000元，并约定乙方承租的房屋院落用于工业产品生产，现猪场院内的房屋猪舍乙方有权随时拆除，并且可以在租用的院落内修建符合要求的厂房、仓库等建筑物。同时约定租赁期满后，乙方所建的厂房、仓库及配电设施，应由有关中介机构作价，所作价格由被告给付原告价款后，原告所建的建筑物归甲方所有。合同签订后，原告按约定向被告支付了租赁期间的租金97000元，并承担了租赁物的维修费13000元（该维修费双方同意折抵租金），并在租赁的院落内建设了厂房、仓库以及增添了相关电力设施、设备等。其中增建彩钢结构房屋5幢（合计建筑面积1574.41平方米）、砖木结构房屋2幢（合计建筑面积302.99平方米）、混合结构1幢（合计建筑面积339.9平方米）铁皮棚11.96平方米、彩钢简棚37.67平方米、半封闭棚舍2处52.08平方米、水泥地面1000.28平方米、铁栅栏们10.1平方米、砖墙32.28立方米、爬梯7.3平方米、经评估机构鉴定，总价值人民币72.9744元。增添变压器2台及电力设施（100米线路、3根电线杆），糊精锅5个及附带电机5台，配电盘2个，数控变频卧式锅炉1台及相关暖气管道、暖气片。上述资产经评估机构鉴定折合人民币78541元，上述两项原告支付评估费14000元。被告对上述建筑物及相关设施设备系原告在租赁期间增建、增添无异议。租赁期满后，原、被告双方因租赁期间增建建筑物及相关设施的费用负担发生纠纷，故原告诉至一审法院，要求终止双方的房屋租赁合同，并要求被告按照评估价格给付原告建筑物、设施设备款。另查明，2005年8月17日，巴林左旗人民政府为第三人光华公司颁发了×××1355号房屋所有权证，该房权证登记的房屋产权含原告在租赁期间增建的部分建筑物及原村小学教学楼。被告在本案诉讼期间另行提起行政诉讼，要求人民法院撤销该房权证，一审法院于2016年7月2日作出（2016）内0422行初37号行政判决书，撤销了巴林左旗人民政府于2005年8月17日为第三人巴林左旗光华福利有限责任公司颁发的×××1355号房屋所有权证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，原、被告双方的争议焦点为：一是双方签订的房屋租赁合同的效力问题；二是原告对于租赁物的改扩建费用的数额及承担问题；三是原告是否构成违约问题。关于争议焦点一，被告主张村委会租赁处分村集体财产未召开村民会议或村民代表会议研究决定，违反民主议定程序。首先，被告未就该主张提交证据予以证明，且双方所签订的租赁合同中明确写明系“经本村村民代表大会和全体党员会议超三分之二以上村民代表同意”；其次，涉案合同系经时任宏伟庄村党支部书记、村委会主任、副主任、村委会委员及村民组长签字并加盖村委会公章，原告对被告是否进行民主协商无法审查；第三，合同签订后原告作为承租人使用租赁物并支付租金，被告作为出租人收取租金，双方已实际履行至合同期满，被告在租赁期间并未对合同履行提出异议，现就合同效力提出异议有违诚实信用原则。综上，涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。关于争议焦点二，原告作为承租人，为实现租赁物的使用、收益目的，在出租人即被告同意以及合同约定的前提下，对租赁物进行改善、扩建所支出的费用，系属于使租赁物改善以及价值增加的有益费用，根据合同约定合同期满增加、增添的建筑物及设施应归被告，该建筑物及设施的剩余价值（建造时付出的对价的公允价值基础上扣减折旧的剩余价值）应由被告给付原告。对于被告主张原告增建的建筑物系非法建筑，其无给付责任的主张与合同约定相悖，一审法院不予支持。关于争议焦点三，被告提出原告在租赁期满后，未按约定将租赁物返还给被告，构成违约，应向被告支付违约金的主张。一审法院认为，租赁期满后，原告作为承租人继续使用租赁物，被告作为出租人并未提出异议，故应视为不定期租赁，被告主张原告的续租行为构成违约无事实根据与法律依据，一审法院不予支持。原告在租赁期间届满后继续使用租赁，被告要求原告支付租金的请求属于反诉请求，一审法院已示明其缴纳反诉费用，但是被告在规定的时间内未缴纳，一审法院对此不予审理。一审法院判决如下：一、被告巴林左旗林东镇宏伟庄村民委员会于本判决生效之日起十日内给付原告吴增成对租赁物的扩建造价费用808285元。二、驳回原告的其他诉讼请求。二审中，经吴增成向本院申请对涉案新增建筑物内配套设施设备进行重新评估，本院委托内蒙古宏大资产评估事务所有限公司进行评估，并作出内宏评报字（2018）第213号赤峰市中级人民法院因司法鉴定所涉及的机器设备及附属设施资产评估报告书，评估价值为60535元。上诉人宏伟庄村委会质证为，对上述评估报告书的评估价值不予认可，评估价值过高，评估的设备及附属设施在2010年就停止使用，已经没有使用价值。被上诉人质证，对上述评估价值予以认可。本院认证，上诉人对上述评估价值不予认可，但不能提出证据支持其主张，上述评估报告客观真实、合法有效，本院予以采信。二审查明的事实与一审认定除了新增建筑物内的配套设施的评估价值为78541元以外的事实一致，本院直接予以确认。二审另查明，经内蒙古宏大资产评估事务所有限公司对涉案新增建筑物内配套设施设备进行评估，评估价值为60535元。本院认为，本案争议的问题为，上诉人应否给付被上诉人扩建费用，如应给付，金额应为多少。双方对签订合同系各自在平等自愿基础上达成的均无异议，且对合同内容也无异议，合同约定承租方租赁房屋院落是用于工业产品生产，现猪场院内的房屋猪舍不能使用，承租方可以自行随时拆除，并可在所租院落内修建符合要求的厂房、仓库等建筑物，从该条上下文的理解来看，此处符合要求应该是指符合承租方经营要求，而非上诉人所称的相关审批手续取得准建等证件的要求。合同中还明确约定，合同期满后，由有关中介机构作价，由出租人给付承租人价款后，建筑物归出租人所有。该条内容中约定了到期后双方对新增建筑物及配电设施的处置问题，但并未约定该建筑物需要具备各种证件，否则不予支付价款等内容，因此，上述合同内容约定明确，且不违反法律规定，上诉人应当依据合同履行义务。关于上诉人称涉案建筑物属于违法建筑而主张拒绝支付扩建费用的问题，本院认为涉案建筑物是否属于违法建筑应系行政职权范围，并非民事案件审理范畴。并且关于涉案无证建筑物的评估价值问题，对第一次评估采取成本法并未采用，而是按照涉案无证建筑物的现有价值进行重新评估，该价值已低于市场价值60万余元，因此，被上诉人向上诉人请求支付新增建筑物及配电设施费用符合合同约定，且不违反法律规定。关于上诉人应给付的金额应为多少的问题，一审法院已经查明新增厂房仓库价值为729744元，二审经鉴定涉案配套设施价值为60535元，上述两项合计为790279元。因此，上诉人依据合同约定应给付被上诉人租赁物的扩建费用790279元。综上所述，巴林左旗林东镇宏伟庄村民委员会的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区巴林左旗人民法院（2017）内0422民初2355号民事判决；二、巴林左旗林东镇宏伟庄村民委员会于本判决生效之日起十日内给付吴增成对租赁物的扩建造价费用790279元三、驳回吴增成的其他诉讼请求。一审案件受理费17625.04元，由巴林左旗林东镇宏伟庄村民委员会负担11702.79元，由吴增成负担5922.25元；二审案件受理费17625.04元，由巴林左旗林东镇宏伟庄村民委员会负担11702.79元，由吴增成负担5922.25元。本判决为终审判决。审判长 徐立颖审判员 邓宏涛审判员 其其格 二○一九年三月二十五日书记员 刘梦鸽