新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2014）伊州民二终字第15号上诉人（原审被告）：新疆金普润房地产开发有限公司。法定代表人：王春萍。委托代理人：张静，系新疆金普润房地产开发有限公司特克斯县分公司经理。上诉人（原审被告）：新疆金普润房地产开发有限公司特克斯县分公司。负责人：张静。被上诉人（原审原告）：马拴柱。上诉人新疆金普润房地产开发有限公司（以下简称金普润房产公司）、上诉人新疆金普润房地产开发有限公司特克斯县分公司（以下简称金普润特克斯分公司）因与被上诉人马栓柱商品房预售合同纠纷一案，不服特克斯县人民法院于2013年9月23日作出的（2013）特民初字第449号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马栓柱原审诉称：其购买金普润特克斯分公司开发的位于特克斯县阿扎提街一环金桥时代购物广场32.9平方米2-070、071号商铺。2010年12月5日起先后交付现金134135元，双方签订了《金桥时代购物广场商铺认购书》。但至今金普润特克斯分公司无法交付房屋，也无法将该房产建设完毕，故诉至法院，请求判令：1、金普润特克斯分公司退还购房款134135元；2、金普润特克斯分公司给付违约金、赔偿损失共计70240.5元；3、金普润房产公司承担连带责任；4、涉诉费用由金普润房产公司及金普润特克斯分公司承担。金普润特克斯分公司、金普润房产公司原审均未到庭参加诉讼，也未答辩。原审法院认定：2010年12月8日，马栓柱与金普润特克斯分公司签订了《金桥时代购物广场商铺认购书》，约定马栓柱认购金普润特克斯分公司开发的特克斯县《金桥时代购物广场》2-070、071号商铺，商铺建筑面积为32.9平方米，单价8150元，总房价268135元。该认购书还约定马栓柱交纳定金50000元，双方签订《商品房买卖合同》时，《金桥时代购物广场商铺认购书》作废。2010年12月5日、12月8日马栓柱分两次向金普润特克斯分公司交纳了购房款共计134135元。金普润特克斯分公司开发的金桥时代购物广场自2010年开始动工，至2012年年底没有完工，2013年1月至今处于停工状态。另查明，金普润房产公司特克斯分公司系金普润房产公司的分公司。金普润房产公司特克斯分公司依法领取了营业执照。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同义务人拒不履行义务时，应当承担相应的责任。马栓柱与金普润特克斯分公司于2010年12月8日签订《金桥时代购物广场商铺认购书》，实为商品房预售合同，系双方自愿签订的，没有违反法律规定，对《金桥时代购物广场商铺认购书》的合法性、真实性、有效性予以认定。马栓柱按约定交纳了购房款后，金普润特克斯分公司就应积极对马栓柱购买的金桥时代购物广场讲行施工并向马栓柱交付商铺。因金普润特克斯分公司开发的金桥时代购物广场自2010年动工，至2012年年底未完工，至今处于停工状态，故金普润特克斯分公司实际上已经无法履行其与马栓柱签订的《金桥时代购物广场商铺认购书》，马栓柱要求退还购房款134135元，应视为其要求解除《金桥时代购物广场商铺认购书》，故该认购书理应予以解除。因《金桥时代购物广场商铺认购书》中没有约定金普润特克斯分公司承担何种违约责任，故马栓柱要求金普润特克斯分公司承担违约金的诉讼请求，不予支持。但因金普润特克斯分公司迟迟不能交付商铺，给马栓柱造成了经济损失，马栓柱的经济损失应按已交购房款的30%计算，故金普润特克斯分公司应向马栓柱赔偿损失40240.5元。由于金普润特克斯分公司系金普润房产公司的分公司，不具有法人资格，金普润特克斯分公司的民事责任应由金普润房产公司承担。遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除马栓柱与金普润特克斯分公司签订的《金桥时代购物广场商铺认购书》；二、金普润房产公司于判决生效后10日内向马栓柱返还购房款134135元；三、金普润房产公司于判决生效后10日内向马栓柱赔偿损失40240.5元；四、驳回马栓柱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4366元，减半收取2183元，由金普润房产公司负担。金普润房产公司及金普润特克斯分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审程序违法，不应当适用简易程序审理本案，不应当在其提出管辖再审申请期间审理本案，不应允许马栓柱缓交诉讼费，不应当几个案件同时开庭，不应当追加金普润房产公司为共同被告，并且遗漏当事人，应当追加特克斯县政府为第三人；二、原审认定事实错误，其延期施工是因为政府未将公共配套设施接入工地，未对其获取的国有土地上建筑物补偿导致无法拆除，且特克斯县消防大队又下达了行政整改书。其在上述停工障碍消除后即进行装修并交付，现马栓柱无证据证实金普润特克斯分公司不履行项目建设，故其不构成违约。而马栓柱未按认购书约定与金普润特克斯分公司签订商品房买卖合同，应承担违约责任。请求撤销原判，驳回马栓柱的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由马栓柱承担。马栓柱未提交书面答辩意见。经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，金普润房产公司在金桥时代购物广场商铺的销售过程中，与他人所签《商品房买卖合同》中明确约定商铺交付时间为2011年12月30日。本院认为，本案争议焦点是：1、原审程序是否违法；2、马栓柱要求解除合同、退还已付房款和按照已付房款的30%支付违约金的理由能否成立。关于第一个焦点。因本案系合同纠纷，双方之间民事法律地位平等，而金普润特克斯县政府与本案没有法律关系，金普润房产公司要求追加特克斯县政府为第三人没有依据。原审法院审理程序并未违反法律规定，金普润房产公司所提出的原审程序违法的理由没有法律依据，不能成立。关于第二个焦点。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，马栓柱与金普润特克斯分公司签订的商铺认购书，以签订正式商品房买卖合同为目的，有明确的合同双方当事人、标的和价款，符合预约合同的成立要件，故本案应当认定为双方预约合同关系成立。认购书虽然没有约定签订正式合同的时间，也未约定商铺的交付时间，但因金普润特克斯分公司销售的是大型商业广场的商铺，与同期销售的其他商户签订的商品房买卖合同约定的交付时间是2011年12月30日，应当确认该商业广场的整体交付时间统一为2011年12月30日。但金普润特克斯分公司至今未继续施工，也未向其他商户交付商铺，更未与马栓柱签订商品房买卖合同，以实际行为表明其不愿继续履行预约合同，因此马栓柱提出商铺认购书解除符合法律规定，金普润特克斯分公司理应退还马栓柱的已付购房款，并应承担违约责任。鉴于双方对违约责任约定不明，而金普润特克斯分公司实际占用马栓柱的购房款达两年有余，其应当按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率向马栓柱承担赔偿损失的违约责任。原审对违约金的计算方式有误，应予更正。因金普润特克斯分公司系金普润房产公司不具有独立法人资格的分支机构，金普润房产公司应承担相应责任。综上，金普润房产公司及金普润特克斯分公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但确定的违约金的计算方法有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、维持特克斯县人民法院（2013）特民初字第449号民事判决第一项、第二项；二、撤销特克斯县人民法院（2013）特民初字第449号民事判决第三项、第四项和诉讼费负担部分；三、上诉人金普润房产公司于本判决生效之日起10日内按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率向被上诉人马栓柱支付已付购房款134135元的利息（从2010年12月8日起计算至付款之日）；四、驳回被上诉人马栓柱的原审其他诉讼请求。一审案件受理费4366元，减半收取2183元，二审案件受理费3787.5元，合计5970.5元，由马栓柱负担1470.5元，由金普润房产公司负担4500元。本判决为终审判决。审 判 长  白瑞芳审 判 员  黄 明代理审判员  芦海龙二〇一四年二月六日书 记 员  孙 杰