浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2014）湖安递民初字第160号原告（反诉被告）：厉根富。委托代理人：王会。委托代理人：潘以强。被告（反诉原告）：张俊彦。委托代理人：卞国雄。原告厉根富为与被告张俊彦房屋买卖合同纠纷一案，于2014年2月11日向本院起诉，经审查，本院于当日立案受理。后被告张俊彦提出反诉，本院依法组成合议庭，于2014年4月18日公开开庭进行了审理。原告厉根富的委托代理人潘以强、被告张俊彦及其委托代理人卞国雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厉根富诉称，2011年1月29日，原告厉根富与被告签订《房地产买卖（居间）合同》，约定被告以70万元的价格购买位于安吉县XX镇XX路（XX中心）2幢602室的房屋，并承担办理房地产过户手续时产生的所有费用。2011年3月1日，该房屋的房权证登记到被告名下。后由于政策原因，安吉县行政服务中心停止办理该类房屋的土地证过户事宜。为此，原被告于2011年6月20日达成《补充协议》，约定：“二、因在后期办理土地证当中，如需买家张俊彦帮助的，张俊彦应无条件给予全力配合，不得以任何理由及借口推脱，否则视张俊彦违约，违约责任以原买卖合同为准。三、买方需要在土地证过户日后三个月内办好贷款并付清房款，如逾期则从第四个月按购房未付款月息1.5分支付卖方。”2012年4月，安吉县行政服务中心恢复办理该房屋土地证过户手续后，原告以及安吉XX房地产经纪有限公司多次催促被告办理该房屋土地证的过户手续。但被告一直不予理会，拖延至今。原告认为，根据《合同法》相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告已经积极履行合同义务，而被告为自己的利益拒不办理该房屋土地证的过户手续。被告的行为已属违约，应当继续履行合同，并按约支付相应的违约金。综上，原告为维护自身合法权益特诉至法院，诉请判令：1.被告立即向原告付清购房款420000元，并支付相应违约金（从2013年2月22日起，按照未付购房款月息1.5%支付违约金至款清之日）；2.本案诉讼费由被告承担。被告张俊彦辩称，本案房屋是违法建筑，原告和中介方故意隐瞒本案房屋的土地性质，该房屋土地是仓储用地。违法建造商品房进行买卖，根据《土地管理法》第18条及《国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条、第19条规定，本案房屋转让是违法的。请求驳回原告的诉讼请求。被告张俊彦反诉称，2011年1月，反诉原告因筹措结婚用房，经房地产中介安吉XX房地产经纪有限公司（以下简称居间方）中介，于2011年1月29日与反诉被告厉根富、祝有香夫妇签订《房地产买卖（居间）合同》（以下简称商品房买卖合同），购买了厉祝夫妇所有的坐落于XX镇XX路XX中心2幢602室的商品房一套。合同约定：房屋买卖价款为70万元；于合同签订之日支付1.5万元定金，2011年2月12日前支付26.5万元首付款，尾款42万元于2011年5月31日前支付。如反诉原告用银行贷款支付尾款，则反诉被告在反诉原告银行贷款申请通过且同意放贷后提取，反诉原告委托托居间方办理银行贷款手续；双方委托居间方办理房屋产权过户与房款的转移等有关事项，房屋过户产生的税、费由反诉原告承担；双方约定于2011年2月12日前到县产权登记机关办理上述房屋产权过户登记手续，房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权同时转移给反诉原告。如未能按时办理过户手续，由责任方负责，并按总房款的0.01%按天向损失方支付违约金。如反诉被告违约，按反诉原告所付定金双倍返还反诉原告。由于反诉被告故意拖延或不能提供相关资料及违约不卖、反诉被告未按合同约定期限将上述房产交付：除包括房地产交接及房屋权利转移给反诉原告外，应当向反诉原告支付违约金，违约金按反诉原告已付款的0.01%计算。签约后，反诉原告依约向反诉被告的代理人支付了1.5万元定金，26.5万元首付款，向居间方交付了办理涉案商品房过户手续、和银行贷款的全部手续，并依约向居间方支付2万元的办理过户的税费。居间方在办理涉案商品房的产权过户手续时，只于2011年3月1日办理了涉案商品房的房屋所有权证的过户手续，而未能办理涉案商品房所涉国有土地使用权证的过户手续。反诉原告经调查发现：涉案商品房所涉国有土地原是XX中心以仓储用地名义出让所得。XX中心擅自改变用途，在该土地上违法建筑商品房销售牟利，XX中心通过私人关系，从房产、土地权证管理部门办理了房屋所有权证，和仓储用地国有土地使用权证，导致这些违法建筑的商品房在市场中流通。反诉原告与反诉被告就涉案商品房达成交易后，居间方通过私人关系从房屋登记中心办理了涉案商品房所有权证的过户手续，因土地管理部门的办证窗口办证人员导致未能办理涉案商品房所涉国有土地使用权证的过户手续，进而导致反诉原告无法办理银行贷款手续。涉案商品房转让陷入僵局。反诉原告因结婚在即，急需装饰结婚用房，经与反诉被告协商，签订了2011年6月20日的补充协议。补充协议约定：涉案商品房先交付反诉原告使用；反诉原告在后续办理国有土地使用证过程中应积极配合，涉案商品房尾款需通过银行贷款完成任务，土地证办出并向所贷款银行递交贷款申请时，反诉原告应无条件给予全力配合。此后，至2012年4月，反诉被告通知反诉原告声称：经其疏通，土管理部门同意给予办理土地使用权证过户登记手续。反诉原告与反诉被告、居间方一起至县行政中心土地管理局办证窗口拟办理涉案商品房国有土地使用权证过户登记手续，反诉原告询问该窗口办理人员，仓储土地是否可以办理过户商品房住宅用地，该工作人员当即退还涉案商品房的国有土地使用权证的过户手续，拒绝办理。此后，虽经多次协商，均未能办成涉案商品房国有土地使用权证的过户手续，由此形成涉案纠纷。法律、法规明确规定：改变土地用途，依法须经土地出让机关和城市规划部门批准，并重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。擅自改变土地用途，未按土地使用权出让合同规定的期限、条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应依法无偿收回，并给予相应的行政处罚。未按土地使用权出让合同规定的期限、条件开发、利用土地的，土地使用权不得转让。据此，反诉原告涉案商品房是在国有出让为仓储用地上的违法建筑，依法不可以销售、转让。因而，依据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，涉案商品房买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。反诉被告未能依据合同的约定，办理涉案商品房国有土地使用权证的转让过户手续，已构成违约，且其明知涉案商品房系违法建筑，自恃与相关登记机关的私人关系，可以非法办理产权证书，而隐瞒真相，欺骗反诉原告，其行为构成欺诈，因而无论依据合同的约定，还是依据法律的规定，其均应当承担违约责任，赔偿给反诉原告造成的损失。然而，反诉被告不但不思己过，反而率先恶意诉讼。反诉原告为维护自身的合法权益，请求判令：1.确认反诉被告与反诉原告于2011年1月29日签订的《房地产买卖（居间）合同》及于2011年6月20日签订的《补充协议》无效；2.反诉被告返还反诉原告26.5万元首付款，并双倍返还定金3万元；3.反诉被告赔偿反诉原告的损失14万元（12万元装修款及2万元过户费用）；4.反诉被告承担本案诉讼费用。反诉被告辩称，反诉原告认为合同无效缺乏法律和事实依据；反诉原告在买房时就知道该用地是仓储用地，原告也没有能力疏通；反诉原告主张定金双倍返还与合同无效矛盾；反诉原告损失与反诉被告无关。为证明自己的主张，原告向法庭提供如下证据：1.房地产买卖（居间）合同。2.补充协议。3.浙地契证、税收转账专用完税凭证。4.房产证。5.证明。6.律师函及快递清单。7.民事裁定书。被告向法庭提供如下证据：房地产买卖（居间）合同。2.房屋所有权证。3.国有土地使用权证。4.补充协议。5.收条。经庭审，双方当事人对对方证据无异议，本院经审理查明以下事实：2011年1月，被告张俊彦因筹措结婚用房，经房地产中介安吉XX房地产经纪有限公司中介，于2011年1月29日与原告厉根富签订《房地产买卖（居间）合同》，原告厉根富将坐落于XX镇XX路XX中心2幢602室房屋（产权所有人为厉根富（共有人祝有香），建筑面积134.30平方米，用途住宅，房产证号安第（XX）号，土地证号安（2005）第（**）号）自愿出售给被告张俊彦。合同约定：房屋买卖价款为70万元；于合同签订之日支付1.5万元定金，2011年2月12日前支付26.5万元首付款，尾款42万元于2011年5月31日前支付。如被告用银行贷款支付尾款，则原告在被告银行贷款申请通过且同意放贷后提取，被告委托居间方办理银行贷款手续；双方委托居间方办理房屋产权过户与房款的转移等有关事项，房屋过户产生的税、费由被告承担；双方约定于2011年2月12日前到县产权登记机关办理上述房屋产权过户登记手续，房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权同时转移给被告。如未能按时办理过户手续，由责任方负责，并按总房款的0.01%按天向损失方支付违约金。如原告违约，按被告所付定金双倍返还被告。由于原告故意拖延或不能提供相关资料及违约不卖、原告未按合同约定期限将上述房产交付：除包括房地产交接及房屋权利转移给被告外，应当向被告支付违约金，违约金按被告已付款的0.01%计算。签约后，被告向原告支付了1.5万元定金，26.5万元首付款，并依约向居间方支付2万元的办理过户费。2011年3月1日双方办理了涉案房屋的房屋所有权证的过户手续。2011年6月20日双方签订补充协议，协议约定：安吉县XX镇XX路（XX中心）2幢602室，因原卖家土地证（编号：安吉国用（2005）第XX号），地类（用途）为仓储用地，在办理完契证及产权证后，由于安吉县政府要统一本县《关于仓储等工业及其他类型用地进行整治》的要求，一直停止办理该土地证的过户手续，以致严重影响了买卖双方的个人利益，但该事件非买卖双方个人原因造成，故买卖双方不存在违约责任。但因买方张俊彦购买此房的目的为婚房，个人情况较为特殊，再与卖家厉根富友好及相互尊重的前提下，经协商，在原《房地产买卖（居间）合同》的基础上，确定本协议，内容如下：一、卖家厉根富在原土地证未转移及尾款未到账的情况下，为照顾买家用房，提前将XX镇XX路（XX中心）2幢602室的房屋交给张俊彦使用。二、因在后期办理土地证当中，如需买家张俊彦帮助的，张俊彦应无条件给予全力配合，不得以任何理由及借口推脱，否则视张俊彦违约，违约责任以原买卖合同为准。三、该房屋尾款需通过银行贷款完成，当土地证办出并向所贷款银行递交贷款申请时，张俊彦应无条件给予全力配合，不得以任何理由及借口推脱，否则视张俊彦违约，违约责任以原买卖合同为准。另，买方需要在土地证过户日后三个月内办好贷款并付清房款，如逾期则从第四个月按购房未付款月息1.5分支付卖方。……买方取得钥匙后至8月15日期间不得进场装修，如8月15日后装修，则需提前通知卖方。2012年11月16日浙江求直律师事务所王会律师向被告发律师函一份，要求其在收函后五日内办理土地证过户手续，并支付剩余购房款。被告已收到该函。2013年1月3日，被告于他人签订房屋装修合同，合同价款12万元，装修施工人称已收到装修款12万元。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十八条规定：下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少。该条规范的是土地利用总体规划，并不能适用于本案。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。该条例第十九条规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。依上述规定，对未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，行政主管部门予以纠正、警告、罚款、无偿收回土地、禁止转让，应为管理性规定而非效力性强制性规定。违反上述规定并不导致土地使用者（开发商）与国有土地所有权代表签订的《国有土地使用权出让合同》无效，举轻明重，违反上述规定也不会导致土地使用权转让合同无效。因此被告辩称房屋转让违法及合同无效，于法无据，本院不予采纳。原被告签订合同时，原告持有房产证和土地使用权证，与被告进行买卖，并无不法，合同及补充协议均合法有效。双方应按合同及补充协议履行。原告诉请被告支付房款，符合合同约定，本院予以支持。仓储用地进行转让并无法律禁止，自可进行过户；补充协议约定：……买方需要在土地证过户日后三个月内办好贷款并付清房款，如逾期则从第四个月按购房未付款月息1.5分支付卖方。原告委任律师通知被告办证，被告拒不办理，被告阻止付款条件成就，视为付款条件成就，原告诉请被告自2013年2月22日起按照未付款月利率1.5%支付违约金，本院亦予以支持。因本案合同有效，不生返还首付款并赔偿损失问题。定金罚则则在合同有效且原告违约时适用，本案原告并未违约，故被告反诉原告要求返还首付款赔偿损失等请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告张俊彦应于本判决生效之日起十日内支付原告厉根富房款420000元并赔偿原告厉根富自2013年2月22日起至本判决确定的给付之日按月利率1.5%计算的违约金；二、驳回被告张俊彦的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7600元，反诉受理费3950元，合计诉讼费11550元，由被告张俊彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判长 戴伟民代理审判员包静怡人民陪审员汤美兰二〇一四年六月十一日书记员 肖        美        琪