江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）赣中民一终字第128号上诉人（原审被告）赣州银行股份有限公司赣县支行，住所地：赣县梅林大街81号。法定代表人郭妮，行长。委托代理人钟晓金，江西创兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄敏。委托代理人李建，江西凯莱律师事务所律师。委托代理人梁敏，江西凯莱律师事务所律师。上诉人赣州银行股份有限公司赣县支行（以下简称赣县支行）因与被上诉人黄敏建设房屋租赁合同纠纷一案，不服赣县人民法院（2013）赣民二初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：2011年7月8日，原告黄敏（甲方）与被告赣县支行（乙方）签订《租赁合同书》一份，被告承租原告黄敏位于赣县城南商业街3号楼的1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15、1-16店面及2-9、2-10、2-11、2-12、2-13、2-14、2-15、2-16写字楼，一楼店面369.98平方米，二楼写字楼421.28平方米。合同约定：“租赁期限为10年，自2011年11月1日起至2021年11月30日止；……甲方同意给予乙方2个月的免租装修期，免租时间为2011年8月30日至2011年10月30日。甲方于2011年8月30日将租赁商铺交付给乙方装修。……一楼店面租金每平方米每月65元，……二楼写字楼租金每平方米每月30元，……一年后每年租金按上年度租金的10%递增。……第七条合同解除：甲乙双方同意有下列情况之一的，守约方可通知违约方解除本合同，合同解除所造成的损失由违约方承担。1、甲方逾期交付租赁楼层超过3个月的。2、乙方未履行或不完整履行本合同义务的。第八条违约责任：……甲、乙双方不能单方提前终止合同，如因特殊情况确需终止合同需要提前1个月书面通知对方并征得对方同意，否则视为违约，违约方应支付违约金给守约方，违约金为违约时全年租金的1倍。”赣县城南商业街3号楼共建十一层，2011年7月8日原、被告签订租赁合同时房屋建至第四层。2011年9月，原、被告到租赁店面要求施工单位按被告的要求对店面进行施工，遂施工单位按照被告的设计图纸对店面、写字楼进行施工。2012年7月27日，被告向原告发出《解除通知书》一份，称原告未在2011年8月30日前交付租赁店面给被告，且租赁店面未竣工验收，不具备交付条件，依据租赁合同第七条第1款的约定解除租赁合同。2011年8月28日，原告向被告发出律师函，称原告已在2011年8月30日将店面交付给被告，原告已履行合同，不具备单方解除合同的条件，不同意解除租赁合同。赣县城南商业街3号楼于2012年12月8日竣工验收。案件审理过程中，原告黄敏申请对赣县城南商业街3号楼的1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15、1-16店面及2-9、2-10、2-11、2-12、2-13、2-14、2-15、2-16写字楼恢复原状的工程造价进行司法鉴定。本院于2013年7月31日委托江西赣州司法鉴定中心进行司法鉴定。2013年11月12日，江西赣州司法鉴定中心作出司法鉴定意见书，赣县城南商业街3号楼的1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15、1-16店面及2-9、2-10、2-11、2-12、2-13、2-14、2-15、2-16写字楼恢复原状的工程造价评估价为81186.74元。原审法院认为：原、被告签订的《租赁合同书》，系经双方协商签订的，是双方的真实意思表示，原、被告之间的租赁合同关系成立。被告在答辩中指出租赁合同违反了《合同法》第二百七十九条的规定，属无效合同。《合同法》第二百七十九条约束的是建设工程施工合同中的发包人与承包人，而本案是租赁合同纠纷，原、被告是出租人与承租人的关系，原、被告签订的租赁合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同合法有效。因此被告关于租赁合同无效的答辩意见，本院不予采纳。被告签订租赁合同时，被告对租赁房屋的在建情况是了解的，其应当可以预见房屋在2011年8月30日交付时是无法竣工验收的，且租赁合同中对房屋竣工验收情况并未约定，租赁合同中的交付应当是指交付装修，原告按照合同约定将租赁房屋交付给了被告装修，不存在租赁合同第七条第1款约定的情形，因此被告不能单方解除租赁合同。原告依约将租赁房屋交付给了被告装修，原告履行了合同，被告应当向原告支付租金。原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原、被告对自2013年12月30日起解除双方于2011年7月8日签订的《租赁合同书》均无异议。租金从2011年11月1日起至2013年12月30日，第一年度2011年11月1日至2012年10月30日的租金：（65元／月×369.98平方米＋30元／月421.28平方米）×12个月=440245.2元，第二年度2012年11月1日至2013年10月30日的租金：440245.2元×（1＋10%）=484269.72元，第三年度2013年11月1日至2013年12月30日的租金：484269.72元÷12×（1＋10%）×2=88782.78元，合计1013297.7元。根据原、被告签订的《租赁合同书》约定，合同双方不能单方提前终止合同，如因特殊情况确需终止合同需要提前1个月书面通知对方并征得对方同意，否则视为违约，违约方应支付违约金给守约方，违约金为违约时全年租金的1倍。被告2012年7月27日单方解除合同的理由不成立，被告违约，应当向原告支付违约金。因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金为第一年度租金440245.2元。因被告经营的特殊性，原告按照被告的装修设计图，要求施工方按装修图纸进行施工，解除租赁合同后，被告应当将租赁物恢复原状，因此原告要求被告赔偿恢复租赁物原状费用的诉讼请求，本院予以支持。被告对鉴定机构出具的鉴定意见书有异议，但未申请重新鉴定，其不利的法律后果由被告承担，恢复原状的费用为鉴定机构评估价81186.74元。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告黄敏与被告赣县支行于2011年7月8日签订的《租赁合同书》。二、被告赣县支行于本判决生效之日起十五日内向原告黄敏支付租金1013297.7元。三、被告赣县支行于本判决生效之日起十五日内赔偿原告黄敏违约金440245.2元。四、被告赣县支行于本判决生效之日起十五日内赔偿原告黄敏恢复租赁物原状费用81186.74元。五、如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34810元，由原告黄敏负担4810元，被告赣县支行负担30000元。上诉人赣县支行上诉称：上诉人与被上诉人于2011年7月8日签订《租赁合同书》，但签订租赁合同时涉案房屋尚在建设过程中，该房屋并不具备交付、使用条件，更谈不上可以出租。上诉人提供的证据已经证明该房屋于2012年11月8日才竣工验收。此外，消防验收合格也是房屋整体验收合格的前提条件，故双方所签合同无效。被上诉人明知租赁房屋不具备出租条件，而面向社会公开招租，与上诉人签订了无效合同，其主、客观均存在过错，应就其损失承担责任。退一万步说，如果法院认定合同有效，被上诉人未按约定及规定交付租赁房屋，上诉人已经通知解除合同，该合同已解除。交付装修也是使用的一种形式，因被上诉人违约，应对实际装修部分恢复原状的问题承担责任。原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人黄敏辩称：双方所签租赁合同系双方自愿签订，未违反法律强制性规定，为有效合同。租赁合同中双方并未约定被上诉人要向上诉人交付已验收合格的房屋，租赁标的物是否经过消防安全验收不能作为认定租赁合同是否有效的条件，合同约定的交付日期2011年8月30日根本无法交付经过消防验收的房屋，所以合同只是约定交付符合装修条件的商铺，被上诉人向上诉人交付的房屋符合装修条件，被上诉人履行了合同义务。双方签订的租赁合同对租金标准及违约金计算均作了约定，未违反法律强制性规定，也不存在欺诈情形，因此被上诉人要求上诉人支付租金及违约金依法有据。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人黄敏向本院提交了以下新的证据，2012年9月24日赣县公安消防大队作出的（2012）第20号《关于赣县城南商业街Ⅲ区B栋楼建设工程竣工验收消防备案抽查合格的意见》复印件一份，欲证明涉案房屋的消防验收合格。上诉人赣县支行对其真实性不持异议，对其合法性、关联性持有异议，认为该《意见》只是反映了消防抽查合格，并未说明该工程竣工验收合格，双方是在2011年7月8日签订的租赁合同，但消防抽查合格是2012年9月24日作出的，证明签订合同时该租赁物未经消防验收，根据2004年3月4日最高人民法院公布的（2003）民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，本案租赁合同是无效的。二审经审理查明，2012年9月24日赣县公安消防大队作出的（2012）第20号《关于赣县城南商业街Ⅲ区B栋楼建设工程竣工验收消防备案抽查合格的意见》中载明：“赣县众鑫源房地产有限公司：你单位向我大队报送的赣县城南大道北侧，城南商业街Ⅲ区B栋楼地上11层，建筑高度34米，建筑面积3582.87平方米，备案号：360000WYS120006997，验证码：9891）消防验收备案抽查资料已收悉。根据《建筑工程消防监督管理机构》的规定及消防办事大厅备案受理系统预设的抽查程序，该工程为备案抽查对象。经审核资料及现场检查测试，根据《建筑工程消防验收评定规则》，该工程竣工验收消防备案抽查合格”。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人赣县支行与被上诉人黄敏于2011年7月8日签订的《租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且涉案房屋竣工验收合格，竣工验收消防备案抽查合格，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被上诉人黄敏按照合同约定将涉案房屋交付给了上诉人赣县支行装修，被上诉人已履行了合同，故上诉人应当按照合同约定向被上诉人支付租金。此外，解除租赁合同后，上诉人应当将租赁物恢复原状，原审判决由上诉人赔偿被上诉人恢复租赁物原状费用81186.74元是正确的，应予维持。上诉人赣县支行于2012年7月27日单方通知解除合同，上诉人存在违约行为，其应当向被上诉人支付违约金。因双方对自2013年12月30日起解除涉案《租赁合同书》均无异议，原审判决已对被上诉人在合同解除前的房屋租金进行了补偿，该合同解除后被上诉人已可以另行出租涉案房屋，本院根据双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对本案的违约金酌情调整为146748.4元，即按4个月的房租损失进行计算（440245.2元÷12个月×4个月）。原审判决认定事实清楚，但对违约金的处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持赣县人民法院（2013）赣民二初字第129号民事判决第一、二、四、五项；二、变更赣县人民法院（2013）赣民二初字第129号民事判决第三项为：上诉人赣州银行股份有限公司赣县支行于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人黄敏违约金146748.4元；三、驳回被上诉人黄敏的其他诉讼请求。一审案件受理费34810元，二审案件受理费18613元，合计53423元，由上诉人赣州银行股份有限公司赣县支行负担43208元，被上诉人黄敏负担10215元。本判决为终审判决。审 判 长  徐 军审 判 员  傅 忠代理审判员  黄中林二〇一四年五月二十日书 记 员  王 佳代理书记员  曾 慧