山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初875号 原告:刘晓明，男，1977年8月8日出生，汉族，户籍所在地吉林省大安市，现住青岛市市**。 委托诉讼代理人：刘文戈，山东博论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宁，山东博论律师事务所律师。 被告：慕乾勇，男，1972年12月23日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：冯海艇，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李振光，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 原告刘晓明诉被告慕乾勇房屋租赁合同纠纷一案，青岛市中级人民法院于2017年11月29日出具（2017）鲁02民终7833号民事裁定书，撤销了（2016）鲁0202民初1310号民事判决书并将该案发回重审。本院立案后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘晓明及委托诉讼代理人刘文戈、黄宁，被告慕乾勇委托诉讼代理人冯海艇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘晓明向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原被告双方于2014年2月20日签订的《房屋（商铺）租赁合同》；2.请求法院依法判决被告立即向原告支付2014年2月26日至2016年2月25日房屋租金共计60万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告系好朋友关系。被告急用房屋经营保险业务，原告就将自己所有的青岛市市南区山东路XXXXXXXXXXX户、X户房屋租赁给被告使用。因被告着急使用房屋，原告就同意其先进驻了房屋。后双方于2014年2月20日签订了《房屋（商铺）租赁合同》，约定租赁期限自2014年2月26日至2024年2月26日，共计十年。因当时双方关系较好，今后有可能合作项目，所以当时只口头约定每年租金30万元。但被告一直使用原告的房屋，双方未有任何合作，房屋租金经原告多次催要，被告一直以资金紧张为由拒不支付。为维护原告合法权益，请求法院依法判如所请。 慕乾勇辩称，一、原被告之间于2014年2月20日签订的《房屋（商铺）租赁合同》依法成立，不具备合同法规定的合同无效、可撤销情形，原告无正当理由拒绝继续履行合同。二、原告所诉与事实不符，原告自2011年起向被告借款本金达121万元，至今未还。按照借款合同约定本息合计已逾200万元。按照合同法相关规定，当事人双方互负债务，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。三、对于原告诉状所述年租金数额被告不予认可。按照合同法相关规定，履行价款不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。四、原告并未严格履行合同约定，其中XX层X户的房产直到2018年1月未交付给被告使用，被告不应承担此部分的租金。综上，原告所诉与事实不符，于法无据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 1、原告刘晓明系青岛市市南区山东路XXXXXX户、X户房屋的权利人。 2014年2月20日，原告刘晓明（甲方）与被告慕乾勇（乙方）签订《房屋（商铺）租赁合同》一份，约定原告刘晓明将涉案房屋出租给被告慕乾勇使用，租赁期限为10年，即自2014年2月26日至2024年2月25日止，房租数额未约定。该合同第八条约定：租赁期间，乙方有权将租赁房屋转租给第三方使用。第九条约定：因下列情形之一，合同自动终止，由此造成的损失由违约方承担。（一）当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后仍未履行。（二）当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的。第十一条约定：甲乙双方应全面履行本合同所定各项义务，没有特殊原因，甲方无权解除或者终止本合同。 因原被告双方未对房屋租金价值达成一致意见，经原告刘晓明申请，本院依法委托青岛泰成房地产评估有限公司就涉案房屋自2014年2月26日至2016年2月25日的租金市场价值进行鉴定评估。经评估，青岛泰成房地产评估有限公司于2017年1月19日作出评估报告，载明该期间房屋租金价值为60.5348万元。该评估由原告预先垫付评估费3027元。被告慕乾勇对该评估报告不予认可，质证称在原审中被告对于评估报告的结果叙述产生错误判断，被告误认为三年租金为60万元，因此被告在原审中并未提出异议。被告认为，当时房产租金应当在年租金20万元左右，因此评估报告并不准确。且，该评估报告的时效仅有一年，在本案中并不适用。被告申请重新对房屋租金价值进行评估。本院未予准许重新评估。 被告慕乾勇为证明涉案房屋中的X户房屋直到2018年1月未交付，X户房屋部分不能计算房租；且原被告双方对如何偿还欠款协商一致，提交原告刘晓明（乙方）与被告慕乾勇（甲方）于2016年1月14日达成的《协议书》一份，载明：经甲乙双方协商一致，制定此协议书：1、乙方于2016年1月14日前将青岛市市南区山东路XXXXXXXXXX户门锁打开并交付所有钥匙。2、乙方于2016年1月14日将人民币壹万元整汇至甲方。3、乙方于协议签订之日起三日内将鲁Ｂ×××××车辆过户于甲方名下，并与协议签订之日立即移交车辆。4、协议签订之日当晚20点之前将个人物品搬离青岛市市南区山东路XXXXXXXXXX户。5、乙方承诺自协议签订起壹年内将其借蒋业先的欠款本金及利息还清，合计本金1217000元，共计4张借条。6、甲方租乙方的房租可用于抵消欠款。（该条原有的其他内容：“2014年租金为12万元整，2015年租金为14万元，以后年度为18万元整”被划掉。）7、乙方承诺不再打扰所有租户的办公秩序。该《协议书》上有原、被告签字捺印。被告称，该协议书系在涉案房屋内签订，第二条、第三条未履行，第六条的后半句因原告不认可其内容而划掉。 原告刘晓明质证称，对该证据真实性及证明内容均有异议，不予认可。涉案房屋中的X户房屋已向被告交付，且原一审判决中已经列明X户房屋有一间24.75平方为原告使用，未交付给被告，但原一审判决中已将该部分房屋租金予以扣除，未计算在内，被告主张的观点不成立；且该协议书系被告慕乾勇胁迫原告刘晓明签订的不平等的协议内容，该事件原告已向当地公安机关报案。经本院调取青岛市公安局市南分局湛山派出所报警记录及询问笔录一宗。报警记录载明：“2016年1月14日21时许，刘晓明来我所报称当日15时许该因经济纠纷被慕乾勇从敦化路诺德广场强行带至山东路华仁大厦11楼会议室内，期间被强迫签订两份协议书后于16时许20分许该自行离开华仁大厦。”被告慕乾勇在询问笔录中则陈述，2016年1月14日，其与原告在涉案房屋拟定一份协议，双方均签字捺印，共签了两份协议，原告系自愿签字，未对原告实施威胁恐吓，未限制其人身自由。中信达保险经纪公司工作人员郎健龙陈述，2016年1月14日10时许，其接到被告电话称找到原告，13时许其回到涉案房屋公司内，15时许，其看到会议室有人，走廊上有几名男子，被告从会议室出来让其找人打份协议，由被告口述，公司出纳在电脑上打印了一份协议；被告称已经与原告谈好关于清理办公室的事宜，后原、被告离开涉案房屋，其不清楚被告是否对原告进行威胁恐吓。 对于涉案房屋实际交付情况以及被告实际占用情况，原审期间本院进行现场勘验。经勘验，原董事长室及X户X边一间房屋大约二分之一的面积被告未实际占用使用，其他房屋面积被告均实际使用。依据被告陈述，董事长室经测量面积为24.75平方米、东边房间面积13.52平方米，即被告未实际使用面积共计31.51平方米。 对于被告所称原告2014年4月份之前占用全部涉案房屋面积，11月份之前占用X户全部面积及原财务室，2015年4月份以前占用X户大厅四分之一，XX层X户的房产直到2018年1月未交付给被告使用的答辩意见，被告未提交证据予以证明。 2、因本案原告刘晓明与他人存在借款纠纷，本院于2016年11月17日作出（2015）南商初字第30927号民事判决书，判决刘晓明偿还案外人蒋业先三笔欠款共计41.7万元及相应利息。刘晓明对该判决不服上诉至青岛市中级人民法院。2017年7月12日，青岛市中级人民法院作出（2017）鲁02民终3853号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在（2017）鲁02民终3853号民事判决书中载明，案外人幕乾勇到庭明确表示本案的实际出借人为其本人，蒋业先系受其委托签订的本案借款合同。原告刘晓明称虽然原被告之间有其他经济往来，是正常的民间行为，与本案无任何关系。 3、因案外人蒋业先与本案原告刘晓明存在其他纠纷，诉至本院，要求刘晓明返还欠款80万元及利息。2017年11月24日，本院作出（2017）鲁0202民初5089号民事判决书，判令刘晓明偿还蒋业先借款80万元及利息。2018年7月26日，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终2219号民事判决书，撤销本院的上述判决，驳回蒋业先的诉讼请求。原告刘晓明称，经青岛市中级人民法院审理查明，蒋业先据以起诉的80万元欠条是虚假的，不真实的，被告慕乾勇主张的80万元欠款是不存在的，所谓“以房租作为收益保证”也是不存在的。 4、原、被告签订《房屋（商铺）租赁合同》后，被告未向原告支付过租金。2018年1月份涉案房屋已由被告慕乾勇转租给康特网络科技公司使用。 本案争议焦点为：一、原、被告于2016年1月14日签订的《协议书》是否有效？二、原、被告于2014年2月20日签订《房屋（商铺）租赁合同》是否符合解除条件？三、被告是否应向原告支付房屋租金及数额？ 本院认为，对于争议焦点一，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，《协议书》签定后一年内原告并未行使撤销权，故本院认定原被告签订的《协议书》合法有效。 对于争议焦点二，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力；当事人应当按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。合同法第二百一十二条约定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依据合同约定及公平原则，原告将其名下涉案房屋出租给被告使用，被告对涉案房屋收取转租收益，其应当支付相应对价。虽然本案中租赁合同并未约定房屋租金价格，但并不意味被告不负有向原告支付房屋租金的主要合同义务。 另，法律规定，当事人一方负有迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本院受理的（2015）南商初字第30927号原告与案外人蒋业先之间的借款纠纷已经法院判决，（2017）鲁0202民初5089号民事判决已经被青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终2219号民事判决书所撤销，虽庭审中被告称双方互负债务，在原告未偿还完毕款项前被告应继续使用涉案房屋，但庭审中被告未提交相应证据证明其与原告之间存在到期的、数额明确的互负债务，亦未证明双方曾协商一致将涉案房屋的租金用于抵顶任何债务。且本案系房屋租赁合同纠纷，而被告所主张的借款纠纷与本案并非同一法律关系，被告主张借款与原告租金相抵消事宜不应在本案中一并处理。综上，被告拒绝支付租金的违约行为，致使原告出租涉案房屋的合同目的不能实现，原告有权要求解除房屋租赁合同。原告要求解除与被告之间的《房屋（商铺）租赁合同》于法有据，应予支持。合同解除后，被告应当将房屋于本判决生效之日起一个月内腾空并交付给原告。 对于争议焦点三，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充。不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。本案中，经法院依法委托鉴定，涉案房屋2014年2月26日至2016年2月25日期间房屋租金为605348元，该鉴定程序合法有效，对于该鉴定意见，本院予以采信。但经现场勘验，被告未实际使用的房屋面积为31.51平方米，结合涉案房屋面积352.87平方米，被告未实际使用部分所占房屋租金数额为54055.4元，故被告应当向原告支付房屋租金数额为551292.6元（605348元-54055.4元=551292.6元）。评估费用3027元，由原被告各自负担1513.5元。 法律规定，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人不能提供证据或提供的证据不能证明待证事实的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果。对于被告所称原告2014年4月份之前占用全部涉案房屋面积，11月份之前占用X户全部面积及原财务室，2015年4月份以前占用X户大厅四分之一，XX层X户的房产直到2018年1月未交付给被告使用的答辩意见，被告未提交证据予以证明，相应不利法律后果应由被告自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告刘晓明与被告慕乾勇2014年2月20日签订的《房屋（商铺）租赁合同》。 二、被告慕乾勇于本判决生效之日起十日内支付原告刘晓明2014年2月26日至2016年2月25日期间的房屋租金551292.6元。 三、被告慕乾勇于本判决生效之日起一个月内将青岛市市南区山东路XXXXXXX户、X户房屋（31.51平方米除外）腾空并交付给原告刘晓明。 四、鉴定费3027元，原告刘晓明、被告慕乾勇各自承担1513.5元。被告慕乾勇于本判决生效之日起十日内支付给原告刘晓明1513.5元。 五、驳回原告刘晓明其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，由原告负担800元，被告负担9000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  赵方栋 人民陪审员  王玉芝 人民陪审员  王秀凌 二〇一九年三月二十日 法官 助理  陈玉秀 书 记 员  唐燕东