山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0791民初893号 原告：潍坊市华都物业管理有限公司，住所地潍坊高新区胜利东街以南华都大厦**沿街房。 法定代表人：王晓刚，董事长。 委托诉讼代理人：夏桂芹，山东致允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李忠民，该公司职工。 被告:张波，男，1975年5月24日生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：王巡生，山东衡明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李菲，山东衡明律师事务所实习律师。 原告潍坊市华都物业管理有限公司（以下简称“华都物业公司”）与被告张波物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华都物业公司委托诉讼代理人夏桂芹、李忠民，被告张波的委托诉讼代理人王巡生、李菲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 华都物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决张波支付自2014年1月至2018年3月物业费7634.6元、华都物业公司为张波垫付的水费1262.6元、公用电费102元、垃圾费510元及滞纳金21451.23元（计算至2018年4月30日），以上共计30960.43元；2、诉讼费用由张波承担。事实与理由：2010年5月26日，华都物业公司与金华丽小区业主张波签订《物业管理服务合同》，双方对物业服务的内容及收费标准进行了约定，每平方米为1.05元；同时约定逾期交纳物业费等的违约责任。合同签订后，华都物业公司按照约定提供了物业服务，张波享受了华都物业公司提供的物业服务，但张波截至2018年3月共计欠物业费、水费、垃圾费等各项费用及滞纳金共计30960.43元。期间，华都物业公司多次催要，但张波均不予理睬。为维护华都物业公司的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 张波答辩称，2010年5月26日，张波与华都物业公司并未签订《物业管理服务合同》，双方并未针对物业服务内容、收费标准、代收水电费、垃圾费及滞纳金等进行约定。华都物业公司没有证据证明依照约定履行了物业服务，华都物业公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回华都物业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下： 金华丽小区位于潍坊××新区××马路与××交叉口往东××号，该小区由潍坊市华都房地产开发有限公司开发。2009年底，潍坊市华都房地产开发有限公司与华都物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，由华都物业公司为金华丽小区提供前期物业服务，合同期限至2015年12月31日止。合同到期后，华都物业公司继续为该小区提供物业服务。 2010年5月26日，华都物业公司与张波签订《金华丽物业管理服务合同》，双方约定：由华都物业公司向张波提供物业管理服务；张波自觉按合同约定按时足额缴纳物业管理费和其他代收的各项费用；华都物业公司负责住宅楼的治安防范管理、环境楼梯卫生管理、环境绿化管理、房屋修缮管理、车辆秩序管理、消防安全管理等；华都物业公司依本合同的约定向张波收取物业管理费及各项代收费用；张波不按时足额缴纳物业管理费和代收代缴费用的，华都物业公司有权收取滞纳金，按应缴金额每日加收千分之三滞纳金；物业管理费按建筑面积每月每平方米1.05元收取，从2010年6月开始缴纳，每季度预交一次，具体时间为每季度的首月20日之前；代收代缴服务费用包括（每年按行业制定价格和实际使用量分摊收取）水费、电费、车辆管理收费（根据小区实际情况，标准执行物价局有关文件）、公共用电费（由业主共同分摊）；合同期满后，双方虽未及时续签物业管理服务合同，华都物业公司对张波继续提供服务无异议的，应视作本合同的延续，双方按本合同规定履行各自的权利和义务；双方还约定了其他事项。 2016年11月，华都物业公司通过催费通知单、律师函的形式要求张波交纳物业费、水电费等费用。 对当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下： 1、华都物业公司提供其为金华丽小区交纳的2016年至2018年3月水电费、垃圾处理费单据复印件18份、2016年至2018年3月出入车登记记录、（2017）鲁0791民初1636号民事判决书、（2018）鲁07民终2206号民事判决书，证明物业服务合同期满后，华都物业公司继续为张波提供物业服务，形成事实上的物业服务关系，且生效的裁判文书均证明双方的物业服务关系至今未解除。经质证，张波主张上述证据能够证明存在事实物业关系，但不能证明华都物业公司的物业服务水平达到国家规定的相应资质的物业服务水平。经审查，华都物业公司提供的上述证据相互印证，能够证明华都物业公司与张波在2015年12月31日之后存在事实上的物业服务关系，对证据的该项证明力，本院予以确认。 2、华都物业公司提供费用清单及费用总额、潍政办发（2012）11号《潍坊市人民政府办公室关于印发市区城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》、潍发改物价（2015）132号《关于居民生活用水实行阶梯水价及调整污水处理费征收标准的通知》，证明张波拖欠其2014年1月至2018年3月期间的物业费7634.6元、水费1262.6元、公用电费102元、垃圾处理费510元。经质证，张波认为费用清单及费用总额系华都物业公司单方制作，对其真实性不予认可，垃圾费包含在物业管理中，对上述两个文件真实性无异议。经审查，华都物业公司提供的上述证据，相互印证，已经形成较为完整的证据链条，能够证明张波未向华都物业公司交纳2014年1月至2018年3月期间的物业费7634.6元、水费1262.6元、公用电费102元、垃圾处理费510元的事实，确认为有效证据。张波认为垃圾处理费系包含在物业服务费中，但是参照潍政办发（2012）11号文件，该项费用不包含在物业服务费中，因此，对于张波的该项抗辩，本院不予采纳。 3、华都物业公司提供金华丽小区外貌现状、监控及消防设施的视频资料、保安巡逻记录、巡更棒、购买巡更棒的收款收据、保安服务合同、关于金华丽小区物业管理的情况说明、交接班记录等证据，证明金华丽小区现在的面貌，华都物业公司按照物业合同履行了义务。经质证，张波认为上述证据不能证明华都物业公司的主张，华都物业公司无证据证明依照约定履行了物业服务。经审查，华都物业公司提供的上述证据不充分，张波亦不予认可，应由华都物业公司承担举证不能的法律后果，上述证据不能证明华都物业公司已按照物业合同的约定全面履行了义务。 4、张波提供供暖设施验收资料复印件、新闻报道复印件、供热合同、收据、金华丽小区11号楼建设工程规划许可证复印件、通知复印件、租赁合同复印件、营业执照复印件、照片、说明、证明、视频资料、公告、金华丽小区业主委员会《潍坊市华都物业管理有限公司在金华丽小区管理现状》，并申请证人张某、王某出庭作证，证明华都物业公司在物业服务方面长期存在严重的质量问题，小区管理混乱，致使张波及小区业主遭受损失。经质证，华都物业公司认为上述证据不能证明张波的主张，不能成为张波拒交物业费等费用的理由。经审查，综合张波提供的上述证据，结合案件的实际情况，能够认定华都物业公司在履行物业服务合同过程存在管理混乱等问题，其物业服务存在瑕疵，对上述证据的该项证明力，本院予以确认。 5、张波提供金华丽小区业主委员会金招组（2017）4号文件、金华丽小区业主委员会《关于建议业主停止向华都物业交纳物业费等一切费用的通知》、配套费收款收据、潍坊市物价局潍价费发（2012）31号文件，证明华都物业公司无权按照1.05元收费，华都物业公司存在乱收费问题，张波有权拒绝缴纳物业费，张波自2017年7月不应再向华都物业公司缴纳物业费。经质证，华都物业公司主张配套费收款收据与本案无关，对其他证据提出异议，认为上述证据不是张波拒绝交纳物业费的理由。经审查，上述证据与张波的待证事实缺乏关联性，本院不予采纳。 本院认为，华都物业公司与张波签订的《金华丽物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，本院依法确认为有效合同，双方均应当按照合同的约定履行合同义务。2015年12月31日之后，华都物业公司与张波存在事实上的物业服务关系。张波欠交物业服务费等费用事实清楚，张波也认可未交纳物业服务费等费用的事实，因此，张波应当按照约定及时向华都物业公司交纳物业服务费等费用。但是华都物业公司在履行物业服务合同中存在小区管理秩序混乱等事实，引发部分业主对华都物业公司的物业服务质量的不满，基于华都物业公司提供的服务存在瑕疵，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，华都物业公司应当相应减少物业服务费的价款，本院酌情确定为张波向华都物业公司交纳欠交物业服务费7634.6元的70%计5344.22元，剩余物业服务费2290.38元，本院不予支持。关于水费、电费等费用系张波实际使用的费用，华都物业公司系代收代缴，因此，张波应当按照实际使用的水费1262.6元、电费102元向华都物业公司交纳。物业服务费和垃圾处理费应分别收取，垃圾处理费510元不包含在物业服务费中，故华都物业公司请求张波支付垃圾处理费510元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于滞纳金，因华都物业公司在提供物业服务的过程中存在较大的瑕疵，故对于华都物业公司滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、张波支付潍坊市华都物业管理有限公司物业服务费5344.22元、水电费1364.6元、垃圾处理费510元，共计7218.82元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回潍坊市华都物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费574元，由潍坊市华都物业管理有限公司负担440元、张波负担134元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘华兵 人民陪审员  李忠成 人民陪审员  马永平 二〇一九年三月十一日 法官 助理  谭 宁 书 记 员  李 丹