北京市密云县人民法院民 事 判 决 书（2010）密民初字第5992号原告北京昌恒投资集团有限公司，住所地北京市西城区金融大街**新盛大厦******。法定代表人朱新昌，董事长。委托代理人葛锦标，北京市天银律师事务所律师。委托代理人周一麟，北京市天银律师事务所实习律师。被告北京优龙国际旅游度假村投资有限公司，住北京市密云县穆家峪镇羊山村。法定代表人李春岗，经理。委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。委托代理人陈昕，北京市隆安律师事务所律师。第三人北京御龙昌恒置业有限公司，住所地北，住所地北京市密云县穆家峪镇羊山村北北京优龙国际旅游度假村投资有限公司院内**v>法定代表人朱新昌，董事长。委托代理人刘玲，北京市天银律师事务所律师。原告北京昌恒投资集团有限公司（以下简称昌恒公司）与被告北京优龙国际旅游度假村投资有限公司（以下简称优龙公司）、第三人北京御龙昌恒置业有限公司（以下简称御龙公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昌恒公司的委托代理人葛锦标、周一麟，被告优龙公司的委托代理人陈昕，第三人御龙公司的委托代理人刘玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌恒公司诉称：2007年6月22日，我公司与优龙公司签订《合作建设合同书》，合同约定：双方共同出资设立项目公司（即第三人御龙置业公司），合作开发位于密云县穆家峪镇羊山村北的法国红酒庄园项目。2007年9月3日，双方签订《合作建设合同书补充协议》（以下简称《补充协议一》）。2008年1月25日，原、被告及第三人御龙公司又签订《合作建设合同书补充协议》（以下简称《补充协议二》），对双方权利义务作了补充规定。根据上述协议，我公司以自己名义向优龙公司支付了三笔款项：合同保证金2500000元、土地出让金5000000元和2000000元，借款2500000元，共计12000000元。同时，我公司通过第三人御龙公司支付投资款共计33629568元，包括：支付给被告合同保证金3500000元，代被告支付土地出让金10150000元，支付给被告土地出让金16990000元，借款2500000元，代被告支付招标服务费89568元，第三人开办费400000元。此外，我公司为第三人御龙公司支付管理费用、财务费用共计842379.58元，固定资产支出2104089.97元。我公司还通过御龙公司就合作开发项目向第三方支付各项服务费用共计5628200元，包括前期策划顾问费200000元，地质勘探，地质勘探费585000元设计费2868800元，规划设计费500000元，小市政设计费172500元，招标设计费350000元，审图费107900元，园林设计费844000元。我公司认为原、被告签订的房地产合作开发协议，与法律法规的强制性规定不相违背，但被告违背其承诺和约定，致使双方合作目的不能实现，应当赔偿我公司因此遭受的损失。主要理由如下：1、原被告所签《合作建设合同书》约定：“鉴于优龙公司以协议方式取得国有土地使用权的土地面积为337710.55平方米（约500亩），宗地为一个整体，优龙公司保证该面积的土地是可以分割的，该面积根据优龙指定的约1500亩土地范围内经规划测算的实际建筑用地确定”；同时还约定优龙公司负责建设项目的各项政府批准文件。被告在实际履行合同过程中未兑现其承诺。2、在《合作建设合同书》中，优龙公司承诺“保证以独栋别墅形式存在的旅游度假居住场所，可以对外销售，并能办理房屋产权证书”，这是双方合作开发目的所在。优龙公司向我公司出示了案涉土地的《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权证》，在这两份文件上记载的土地用途分别为“综合用地”和“旅游综合用地”。优龙公司还特别提供了一份北京市国有土地资源局密云分局给北京市规划局密云分局的《关于北京优龙国际旅游度假村投资有限公司用地土地用途的复函》，该复函中明确“综合用地”应当包括写字楼、公寓用途。但是，在合同履行过程中，由优龙公司负责办理的《规划意见（条件）》中，将案涉项目的用地性质明确界定为“旅游业用地”，建筑使用性质则界定为“旅游服务设施”，可兼容使用性质则限定为“配套附属用房”；由优龙公司负责办理的《建设工程规划许可证》则将案涉项目进一步确认为“旅游配套”。上述文件对项目性质的界定，致使双方订立合同的目的不能实现。3、《合作建设合同书》中，优龙公司还承诺“已就建设项目的配套用地（道路、绿化景观等）与所在地村民委员会签署相关协议书，并对村民依照协议给予了补偿、安置，优龙公司保证昌恒公司及御龙公司对该土地的合法使用权”，但是，合同签订后，优龙公司不断以支付村民补偿款为由要求我公司支付款项，且原告与御龙公司至今仍未获得协议项下配套用地的合法使用权。4、根据《合作建设协议书》约定，被告需负责将合作项目的建设用地及立项、规划的各项批准文件转御龙公司名下，但是，被告一直没有实际履行义务。综上所述，被告的行为不仅违反合同约定，且导致合同目的无法实现要求：1、解除原、被告于2007年6月22日签署的《合作建设合同书》；2、解除原、被告于2007年9月3日签署的《合作建设合同书补充协议》；3、解除原、被告和第三人于2008年1月25日签署的《合同建设合同书补充协议》；4、被告返还原告投资款54204237.55元，并赔偿经济损失22672141.52元。被告优龙公司辩称：原告所述签订《合作建设合同书》、《补充协议一》和《补充协议二》的情况属实，上述合同是双方真实意思表示，系合法有效的合同，但在合同的履行过程中因原告的过错无法继续履行，故我公司同意解除上述合作合同，但不同意原告的其他诉讼请求。具体理由如下：一、在诉争合同履行过程中，被告不存在违约行为。1、关于《合作建设合同书》中被告方承诺“分割”的承诺。我公司认为该条中“分割”是指合作项目的分期开发，以及实际建成建筑物的小产权析分，并不是原告所述的“分成小块放在周边土地去”。2、对于办理政府批准文件这一义务，我公司在合同履行过程中严格如实履行，不存在任何违约。但是被告办理项目批准文件的前提是原告提供各项资料。在合同履行过程中，原告提供材料总是迟延，因此即使存在项目手续实际办理时间没有符合合同约定的事实，也是原告违约所致。3、关于项目土地用途我公司提供的土地的性质是“综合用地”，但规划部门并无此分类。规划文件对土地的记载与《国有土地使用权证》上的“综合用地”并不矛盾，截止至今天原告没有提供证据证明合作项目不可以用于销售。所以原告所谓“不能实现合同目的”的说法，只是解约的说辞。4、关于配套用地的使用权合同约定的配套用地使用权已经取得，施工场地已经完成七通一平，拆迁补偿工作也已完成，原告关于此项指责不符合事实。5、关于项目过户问题双方约定合作项目过户的时间是在取得《施工许可证》后，而根据约定《施工许可证》应当在2008年5月1日前办理完毕，但原告在2008年9月26日才向被告提供了部分用于办理《施工许可证》的文件，所以原告在项目不能过户问题上没有违约之处。二、原告履行合同不及时、不适当，导致合作项目处于停滞状态。1、依据合同约定，被告负责合作项目的设计，但合同履行过程中，原告不能及时提供设计文件，导致项目停滞。2、依据合同约定，被告负责投入建设资金，但原告至今也未提供开工所需的建设资金，导致《施工许可证》所需文件不齐。3、依据合同约定，原告应当在《规划许可证》颁发之日起15日内支付部分土地转让费用，但原告只支付了600万元，尚欠645万元。三、共同投资开发房地产项目是有风险的，原告可以选择终止合同，但其要求返还投资款的要求没有事实和法律依据。1、原告要求返还的全部款项54204237.55元包含了设立御龙公司的注册资本金1000万元。目前，御龙公司未解散，是独立的法人主体。即使双方合作终止后，御龙公司确实没有存在必要，那么应当先由两个股东进行清算，原告要求将注册资本金直接返还也没有法律依据。2、御龙公司对第三方支付的款项应当在双方对御龙公司进行清算时处理，不应在本案中返还给原告。3、履行合同时双方款项往来是基于合作开发房地产，且被告不具有过错，原告要求给付利息的请求，没有法律依据。综上所述，我公司同意解除《合作建设合同书》、《补充协议一》和《补充协议二》，不同意原告的其他诉讼请求。第三人御龙公司述称：我公司同意原告的诉讼请求。经审理查明：2000年5月20日，优龙公司与密云县穆家峪镇羊山村委会（以下简称羊山村）签订《协议书》，双方约定：羊山村将其所有的集体土地960亩转让给优龙公司，年限为70年，转让费为192万元，地上物补，地上物补偿费50万元v>2003年7月28日，优龙公司与密云县国土资源管理局签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定：优龙公司受让位于密云县穆家峪镇羊山北的一宗土地，土地面积为337710.05平方米，出让金为42146214元，优龙公司先行支付6321932元，余款35824282元自合同签订之日起60日内付清；土地规划用途为“综合”。合同签订后，优龙公司未按约定支付剩余的出让金。2003年11月12日，优龙公司取得该宗土地的《国有土使用权证》。2007年6月22日，优龙公司与昌恒公司签订《合作建设合同书》，双方约定：优龙公司与昌恒公司合作开发房地产（即法国红酒庄园项目）；由优龙公司提供1500亩土地，并负责办理建设项目的各项政府批准文件，由昌恒公司投入建设资金，并负责建设项目的设计、施工；为保证项目的进行，双方共同出资设立具备房地产开发经营资质的项目公司，注册资金为1000万元，其中优龙公司出资350万元，占35%股份，昌恒公司出资650万元，占65%股份；昌恒公司负责项目公司人、财、物及全部经营管理，优龙公司不参与管理；合同签订之日起15日内，双方办理项目公司的工商注册登记手续，并由昌恒公司一周内向优龙公司支付保证金250万元，项目公司领取企业法人营业执照后，项目公司再向优龙公司支付350万元用为履行本合同的保证金，共计600万元。双方还对合作开发的具体步骤及利益分配等内容进行约定。在《合作建设合同书》中，优龙公司承诺：鉴于优龙公司经（以）协议出让方式取得的国有土地使用权的土地面积为337710.05平方米（约500亩），宗地为一个整体，优龙公司保证该面积的土地是可以分割的，该面积根据优龙公司指定的约1500亩土地范围内经规划测算的实际建筑用地确定；优龙公司已经根据法律和国有土地使用权出让合同的规定支付为取得该土地使用权所应支付的所有费用；优龙公司保证建设项目以独栋别墅形式存在的旅游度假居住场所，可以对外销售，并能办理房屋产权证书；优龙公司已就建设项目的配套用地（道路、绿化景观等）与所在地村民委员会签署相关协议书，并对村民依照协议给予了补偿、安置，优龙公司保证昌恒公司及项目公司对该土地的合法使用权。《合作建设合同书》签订后，双方于2007年7月10日按约定的出资额设立了项目公司（即第三人御龙公司）。2007年6月22日，昌恒公司给付优龙公司合同保证金250万元。2007年8月16日，御龙公司给付优龙公司合同保证金350万元。2007年9月3日，原、被告在《合作建设合同书》基础上，再签订了《补充协议一》，该协议记录：双方确定开发建设项目的经济技术指标为开发建设面积地上14万平方米，其中公建2.65万平方米，别墅（独栋、双拼）11.35万平方米，地下建筑，地下建筑面积6万平方米面积20万平方米；协议签订后两日内由御龙公司借给优龙公司人民币500万元，此款作为报批整个20万平方米建设规模而支付给农民的先期费用……；《补充协议一》签订后，昌恒公司和御龙公司于2007年9月6日分别向优龙公司支付款项250万元，优龙公司向昌恒公司出具了一份500万元的收据。2008年1月25日，原、被告及第三人御龙公司签订了《补充协议二》。该协议约定：自本协议签字之日起当日内，由昌恒公司给付优龙公司人民币500万元，然后10日内再付200万元，共计700万元，优优公司承诺对1500亩土地及周边道路上的树木、庄稼、坟墓等地上附着物，全部完成拆除、搬迁及保持畅通，且在施工前无任何理由要求支付款项；自本协议签字起10日内，由昌恒公司支付御龙公司1000万元，由御龙公司代优龙公司交纳项目用地的土地款……；开工前须交纳的规费支出包含：审批各项手续及费用100元／平方米包干，计830万元、土地出让金1500万元（估2500万元，已付出1000万元）、用地范围内的土石方、道路、市政、水电等工程支出需300万元。此费用由昌恒公司支付给御龙公司，然后由御龙公司支付给相关单位……。《补充协议二》签订后，昌恒公司于2008年1月25日向优龙公司支付人民币500万元，于2008年2月6日向优龙公司支付人民币200万元。御龙公司代替优龙公司向相关部门支付了土地出让金1015万元，优龙公司于2008年1月25日向御龙公司出具了一份1015万元的收据。御龙公司又于2008年5月6日支付给优龙公司土地出让金1699万元。《合作建设合同书》签订后，御龙公司组织开发红酒村法国庄园旅游配套一期工程，与北京中原房地产经纪有限公司等第三方签订了策划合同、地质勘探、地质勘探合同合同、规划设计合同等服务合同，御龙公司向第三方支付合同价款共计5628200元。上述合同，部分已经履行完毕，部分合同尚未履行完毕。2007年12月10日，优龙公司根据昌恒公司提供的相关资料向规划部门申请规划许可。2007年12月14日，北京市规划委员会出具《规划意见书（条件）》（2007）规（密）意条字0023号，《规划意见书（条件）》记录，拟建设用地性质：旅游业用地；拟建筑使用性质：旅游服务设施；可兼容使用性质：配套附属用房；建筑控制规模：此次拟建建筑面积约83000平方米，准确建筑规模以审定设计方案为准。2008年5月30日，北京市规划委员会向优龙公司颁发了《建设工程规划许可证》。2008年8月，御龙公司以优龙公司名义组织了招投标，并代优龙公司缴纳招标服务费89568元。在合作开发过程中，御龙公司支出职工工资等管理费用842379.58元，为购置固定资产支出2104089.97元。另查：优龙公司还于2008年3月21日、2008年6月6日收取了御龙公司开办费各20万元，共计40万元。再审：2010年8月，昌恒公司和御龙公司向本院起诉，要求优龙公司返还2007年9月6日借给优龙公司的各250万元。2012年12月19日，本院判决驳回了昌恒公司和御龙公司关于250万元借款的请求。双方对上述判决均未提出上诉，现已生效。2010年8月，昌恒公司认为优龙公司一再违约，且因为土地、建筑性质发生变化，致使合作开发房地产的目的不能实现，故诉于本院。本案在审理过程中，双方对优龙公司承诺的“鉴于优龙公司经（以）协议出让方式取得的国有土地使用权的土地面积为337710.05平方米（约500亩），宗地为一个整体，优龙公司保证该面积的土地是可以分割的，该面积根据优龙公司指定的约1500亩土地范围内经规划测算的实际建筑用地确定”的意见理解存在争议。昌恒公司认为双方对该承诺的真实意思是具有《国有土地使用权证》的500亩土地可分割为小块土地，并且该小块土地可以根据实际设计要求分散在1500亩土范围内进行建设。优龙公司认为该承诺的500亩土地是可以分割的应当理解为开发时间可以进行分割，开发后的产权可以由大产权分割为小产权。上述事实，有三方当事人陈述、合作建设合同书、补充协议一、补充协议二、费用收据、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、优龙公司与羊山村委会签订的土地转让协议书、北京市规划委员会规划意见书（条件）、北京市规划委员会关于办理红酒村法国庄园的规划意见复函、建设工程规划许可证、本院（2012）密民初字第423号民事判决书、本院（2012）密民初第442号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：优龙公司在缔约过程中与昌恒公司协商后作出的关于“鉴于优龙公司经（以）协议出让方式取得的国有土地使用权的土地面积为337710.05平方米（约500亩），宗地为一个整体，优龙公司保证该面积的土地是可以分割的，该面积根据优龙公司指定的约1500亩土地范围内经规划测算的实际建筑用地确定”的承诺应当理解为具有《国有土地使用权证》的500亩土地可分割为小块土地，分割后的小块土地可以根据实际设计要求分散在1500亩土地范围内进行建设。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让合同的约定使用土地。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。优龙公司与密云县国土资源和房屋管理局签订的《国有土地使用权出让合同》对出让土地的四至有明确约定，双方合作开发建设的房地产项目应当在《国有土地使用权出让合同》约定的范围内进行，但双方在《合作建设合同书》中关于将500亩土地分割成小块土地后，依据实际建设设计分散建设在1500亩土地范围内的约定违反法律规定，不具有法律效力，故原、被告签订的《合作建设合同书》及在此基础上签订的《补充协议一》、《补充协议二》无效。优龙公司因《合作建设合同书》、《补充协议一》和《补充协议二》取得的资金应当予以返还，故原告要求返还投资款的请求，本院予以支持。在《合作建设合同书》中，优龙公司已经承诺向土地出让部门付清了土地出让金，但在《补充协议一》和《补充协议二》中双方就土地出让金事宜进行了协商并达成一致，由此可以认定在缔约过程中，优龙公司刻意隐瞒了未付清土地出让金的事实，对上述无效合同的缔结应当承担主要责任，对昌恒公司因此受到的资金利息损失应当按责予以赔偿。昌恒公司在缔约过程中，对缔约的基础条件未进行认真审查，且对优龙公司关于分散式建设的承诺中有不妥之处，对缔结上述无效合同亦应当承担一定责任。御龙公司是原、被告为合作项目的建设而合资设立的，且御龙公司为合作项目的建设与第三方签订了一些服务合同，在《合作建设合同书》、《补充协议一》和《补充协议二》无效后，双方应当就御龙公司的股权归属、御龙公司与第三方签订的服务合同产生的债权债务处理、固定资产分配等事宜先行进行协商或通过法律途径予以解决，故双方的股金1000万元及御龙公司管理费用、购置固定资产费用、开办费、招标服务费和支付给第三方的合同款项，本案不予涉及。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条之规定，判决如下：一、原、被告于二○○七年六月二十二日签订的《合作建设协议书》无效。二、原、被告于二○○七年九月三日签订的《合作建设协议书补充协议》无效。三、原、被告及第三人北京御龙昌恒置业有限公司于二○○八年一月二十五日签订的《合作建设协议书补充协议书》无效。四、本判决生效后十日内，被告北京优龙国际旅游度假村投资有限公司返还原告北京昌恒投资集团有限公司投资款四千五百一十四万元及利息损失一千五百三十五万元，共计六千零四十九万元。五、驳回原告北京昌恒投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四十二万六千一百八十一元九角，由原告北京昌恒投资集团有限公司负担八万一千九百三十一元九角（已交纳）；由被告北京优龙国际旅游度假村投资有限公司负担三十四万四千二百五十元（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  任晓辉代理审判员  魏明山人民陪审员  张淑云二〇一四年六月十日书 记 员  陈建新