四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1524民初23号 原告（反诉被告）：梁红根（曾用名梁洪根），男，1966年10月10日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：彭剑，长宁县长宁法律服务所法律工作者。执业证号：32312021105017。 被告（反诉原告）：杨廷秀（梁某2之妻），1942年1月2日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：梁永坤（系梁某2、杨廷秀夫妻之子），1974年8月12日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：郭士贵，四川承安律师事务所律师。执业证号：15101201510584638。 第三人：杨德付，男，1963年9月9日出生，汉族，住四川省长宁县。 原告（反诉被告）梁红根与被告（反诉原告）梁某2、杨廷秀、第三人杨德付确认合同效力纠纷一案，原告（反诉被告）梁红根于2018年1月24日向本院起诉。本院于2018年6月7日作出（2018）川1524民初303号民事判决，原告（反诉被告）梁红根在上诉期限内提起上诉，四川省宜宾市中级人民法院作出（2018）川15民终1679号民事裁定，裁定书载明被上诉人（原审被告、反诉原告）梁某2于2018年8月17日死亡，其继承人向本院出具书面说明表示均不参加诉讼。撤销本院（2018）川1524民初303号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁红根及其委托诉讼代理人彭剑、被告（反诉原告）杨廷秀及其委托诉讼代理人梁永坤、郭士贵、第三人杨德付到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）梁红根向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2006年6月6日签订的《房屋转让协议书》合法有效；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告梁红根与梁某2（已去世）系亲侄伯关系。2006年6月6日，梁某2（已去世）、被告杨廷秀夫妇因全家早已从农村迁入硐底镇城镇居住，经与家人商议一致后，将其老家长宁县硐底镇龙溪村4组洋雀湾的瓦木结构住房一栋转让（出售〉给侄子梁红根，并签订有书面的《房屋转让协议书》。该协议明确约定了转让的原因、房屋的界址结构、面积、价款等，原告也按协议约定向被告支付了全部房款8000元，并且房屋已经交付原告使用。而时隔今日，被告出尔反尔，不按协议履行，要收回房屋，由此引起纠纷，原告为了维护自己的合法权益，故诉讼来院。 被告（反诉原告）杨廷秀辩称，原告不是本案适格主体，他并没有与答辩人签订房屋转让协议；原告陈述的事实与客观事实不符。 第三人杨德付述称，梁红根卖房给我的时候，我姑爷梁某2（已去世）、杨廷秀他们也同意了，我付了梁红根5000元钱；修房子也是经过原、被告同意了的。 被告（反诉被告）杨廷秀向本院提出反诉请求：1.请求判决确认反诉原告与反诉被告于2006年6月6日签订的《房屋转让协议书》无效；2.本案本诉和反诉诉讼费均由反诉被告承担。事实及理由：从当事人双方签订的《房屋转让协议书》内容可知，梁某2（已去世）向梁洪根转让的是其位于长宁县硐底镇龙溪村四组农村房屋及房屋外面的晒坝。根据“房地一体”的基本原则，除房屋外，双方实质转让的是房屋的宅基地及院坝，是对集体土地使用权的转让。根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设：但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该协议是对宅基地及院坝等涉及集体土地使用权进行转让，因违反《土地管理法》强制性规定而无效。根据我国关于宅基地法律法规、政策可知，农村宅基地具有极强的福利和保障性质，是本集体经济组织成员无偿取得的。由此，取得宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。因此，本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，应当确认为无效。案涉《房屋转让协议书》的受让方是梁洪根，故梁洪根才是适格的当事人，梁红根不是适格当事人。根据反诉原告查证，梁洪根户籍在四川省宜宾市翠屏区菜坝镇菜利村1组，故梁洪根并非长宁县硐底镇龙溪村四组集体经济组织成员。据此，梁洪根作为非长宁县硐底镇龙溪村四组集体经济组织成员而受让该集体经济组织的农村房屋、院坝、宅基地、集体土地使用权，应属无效。另外，根据反诉原告查证，梁洪根只有一个姓名，没有曾用名，其真实的户籍在宜宾市翠屏区菜坝镇菜利村1组。梁洪根为达到其非法目的，向公安机关骗领了一个名为梁红根，身份证号为5125301971××××××××的身份证，并以该身份信息提起本诉。为了维护反诉人的合法权益，故请求法院依法支持反诉人的反诉请求，驳回原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）梁红根针对被告的反诉辩称：1.被答辩人梁某2（已去世）、杨廷秀将答辩人作为反诉主体的身份信息有误。答辩人的真实名字叫梁红根，梁洪根仅仅是曾用名。户籍信息一直沿用至今没有变动过的是长宁县硐底镇龙溪村4组13号，这个有身份证、户口簿、土地承包证、结婚证等为佐证。至于被答辩人所说的梁洪根宜宾市翠屏区菜坝镇菜利村1组，是答辩人初婚时为了不迁走女方户口，按照当时户籍政策可以出钱新买一个空户口而己，未作他用，如今早已经申请注销，所以答辩人的真实户籍地一直是硐底镇镇龙溪村4组。2.答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议书》未违背相关法律规定。被答辩人以《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”为由，主张协议无效。答辩人根本不认可这一说法，任何村民对自家宅基地上的私有房屋享有完全的所有权，房屋买卖(或转让）完全是平等民事主体的私法行为，法律法规并不予以禁止。《土地管理法》第六十三条的规定，从其立法精神上看，土地是农民生存之根本，本条旨在加强土地用途的管制，限制农用土转为建设用地，维持农业用地的数量，确保农民的生存之本，保证农民的粮食供应。而宅基地本来就是建设用地，其主体变更并没有改变宅基地的性质，更不会导致农业用地的减少，故该条适用于宅基地是错误的。并且，中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有”。这一规定，明确了农民享有买卖房屋的权利。3.答辩人作为受让该房屋的主体并无不当。首先，可以肯定的是答辩人是一个农村村民，户籍在长宁县硐底镇龙溪村4组13号，没在外地。但是，不管是城市居民、农村村民、本村人或外地人，按照《宪法》明确规定“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则，都是中华人民共和国的公民，也就应该享有法律所赋予的同等的权利，履行法律设定的同等义务和承担同等的法律责任。《合同法》和《民法总则》等法律也不会因为买卖双方是城市居民、农村村民，本村人、外地人而区别对待。4、答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议书》己经实际履行多年，要恢复原样己经成为不可能。答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议书》是2006年6月6日，签订的当天答辩人就交付了全部房款，房屋也随即交付使用，答辩人逐年翻修、各种费用每年达1000元以上，加上部分房屋己经通过协调由梁某2妻侄儿占用修建成了砖混结构永久性楼房，要恢复原样根本不大可能。综上所述：被答辩人的反诉不能成立，答辩人与其签订的《房屋转让协议书》合法有效，请人民法院在查明事实的基础上予以支持。 第三人杨德付辩称：梁洪根用8000元购买了姑姑农村家的住宅。梁洪根购买该房后以5000元价格卖了一部分给第三人建房。第三人修建房屋得到了本案原、被告双方的同意。 原告（反诉被告）梁红根围绕自己的诉讼主张及反诉答辩意见向本院提交了如下证据：1、原告身份信息复印件；2、被告身份信息复印件；3、《房屋转让协议》及收款凭证复印件；4、收条；5、证明；6、房屋买卖协商文约、7、龙溪村四组上同意杨德付修建的协议复印件；8、杨德付的身份信息复印件；9、房屋位置的现状；10、农用房屋审批表；11、调解笔录；12、梁红根原来的身份信息复印件；13、梁某村镇房屋所有权证复印件；14、彭某等人的承包土地基本情况登记表复印件；15、梁红根的结婚证；16、梁红根的驾驶证；17、梁红根的道路运输从业人员资格证；18、社会保险申请表；19、未更正身份号码前梁红根户口；20、更正身份号码后梁红根户口；21、梁红根的离婚证复印件；22、离婚协议书；23、翠屏区菜坝镇菜利村证明，证明原告没有参与分配；24、梁洪根翠屏区户籍注销证明；25、梁红根身份号码更正证明；26、一审时申请人民法院调取证据的申请；27、一审时调取的户籍证明；28、申请法院对梁红根户籍查询结果。 被告（反诉原告）杨廷秀的质证意见：对第1组证据的三性有异议，签订协议的是梁洪根；对第2组证据无异议；对3组证据真实性无异议，证明目的有异议，《房屋转让协议》上受让方系梁洪根而非梁红根，其内容提到宅基地等，是不合法；对4组证据认可收到8000元，收条还是写的梁洪根；对第5、6、7组证据的三性有异议，是复印件，不予认可，对第8、9组证据无异议；对第10组证据的真实性无异议，但审批表不是引起纠纷的起因；对第11组证据的三性无异议，但上面签字的是梁洪根；对第12组证据有异议，他的身份信息是不真实的；对第13组证据的真实性无异议，关联性有异议；对第14、15、16、17组证据的真实性无异议，关联性有异议；对第18组证据没有盖章，无法证明真实性；对第19、20组证据的真实性无异议，证明目的有异议；对第21、22组证据真实性无异议；对第23组证据的证明目的有异议；对第24组证据的真实性无异议，我们认为他是注销了真实的身份信息，保留了不真实的身份信息，而且是在诉讼过程中注销的；对第25组证据的三性有异议；对第26组证据无异议；对第27、28组证据有异议；对法院判决书、裁定书无异议，我们认为一审是正确的。 本院就被告（反诉原告）杨廷秀对原告（反诉被告）梁洪根提交证据无异议的，予以确认并在卷佐证。 被告（反诉原告）杨廷秀围绕本诉答辩意见及自己的反诉主张向本院提供了如下证据：1.杨廷秀身份证复印件，证明被告主体资格；2.梁红根和梁洪根户籍证明，证明梁红根和梁洪根系同一自然人，但梁洪根系翠屏区菜坝镇菜利村集体经济组织成员，其不具有受让被告房屋的资格；亲属关系证明，证明梁某2与梁洪根系亲侄伯关系；3、房屋转让协议书；4、村镇房屋所有权证和集体土地建设用地权证，证明被告转让房屋的产权属性；5.离婚协议书复印件，证明梁洪根在菜坝镇有房屋分配，且1994年6月已经将户口迁到翠屏区；6、梁洪根社保查询结果、入伍登记表、退伍登记表证明梁洪根的真实身份信息；7、相关法律法规及判例复印件，证明原、被告的买卖行为无效。8、类似案例判决书，拟证明原、被告双方的买卖合同无效。 原告（反诉被告）梁红根的质证意见：对第1组证据无异议；对第2、3、4、5组证据的真实性无异议，证明目的有异议；对第6、7、8组证据有异议； 本院就原告（反诉被告）梁洪根对被告（反诉原告）杨廷秀提交的证据无异议的，予以确认并在卷佐证。 第三人杨德付对原、被告提交的证据的质证意见：没有异议。 第三人杨德付未举证。 根据原、被告的申请，本院到宜宾市翠屏区菜坝镇派出所调取了梁洪根的身份信息，到长宁县硐底镇派出所调取了梁红根的身份信息。 原告（反诉被告）梁红根的质证意见：因为历史原因，我的出生年月写错了，现在已经改了。翠屏区菜坝镇的户籍已申请注销，我在菜坝镇有房子很正常，我孩子在那边。 被告（反诉原告）杨廷秀的质证意见：无异议，刚好证明梁红根在翠屏区菜坝镇有户籍，登记姓名叫梁洪根。 第三人杨德付的质证意见：无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 根据本案原告梁红根提供的身份证信息，原告（反诉被告）梁红根在曾使用两个不同公安机关登记身份证。 一个是梁红根，在长宁县公安局硐底派出所登记具体身份信息为：梁红根，男，1971年1月9日出生，汉族，住四川省长宁县硐底镇龙溪村4组13号，公民身份证号码5125301971××××××××。起诉后，梁红根又到长宁县公安局硐底派出所将出生年月更改为：梁红根，男，1966年10月10日出生，汉族，公民身份证号码：5115241966××××××××。 另一个系梁洪根，在宜宾市公安局菜坝派出所登记具体身份信息为：梁洪根，男，1966年10月10日出生，汉族，住宜宾市翠屏区菜坝镇菜利村1组11号，公民身份证号码：51253019661××××××××。1994年4月8日，原告梁红根用1966年10月10日出生登记的“梁洪根”身份信息与曾刚容登记结婚。户口备注为1994年6月2日因结婚从长宁县硐底镇龙溪村迁入宜宾市翠屏区菜坝镇菜利村1组11号。2010年8月2日，双方协议离婚约定，离婚后位于翠屏区菜坝镇菜利村1组11号住房（自建房，二楼一底共三层楼），其中第三层楼全部及底楼二间门面归梁洪根所有，第二层楼全部及底楼一间门面归曾刚容所有。 2011年6月16日，原告（反诉被告）梁红根用“梁红根”于1971年1月9日出生的身份证与许某在宜宾市翠屏区民政局登记结婚。虽然梁红根和梁洪根系同一自然人，但其对外在使用不同身份证进行民事行为。诉讼中被质疑，梁红根于2018年5月5日向翠屏区菜坝镇派出所申请注销重复户口属公安机关的行政行为，是否合法，不是民事案件的审查范围。 原告（反诉被告）梁红根在长宁县硐底镇龙溪村四组的户籍和母亲彭某在一起，户主系彭某，户号408006485，其父梁某属城镇户口、全家在长宁县硐底镇龙溪村四组建有砖房一幢，建筑面积232.17平方米。梁某取得该房屋的《村镇房屋所有权证》；以彭某为承包方代表含梁红根、梁某1取得家庭农村土地承包经营权证。 梁某2（已去世）属长宁县硐底镇街村户口，退休职工。被告（反诉原告）杨廷秀，属长宁县硐底镇龙溪村4组户口。本案争议的房屋系梁某2（已去世）、被告（反诉原告）杨廷秀夫妇共同修建，位于长宁县硐底镇龙溪村四组，建筑面积176.47平方米，梁某2取得房屋《村镇房屋所有权证》。杨廷秀取得该房屋的《集体土地建设用地使用权证》，证号：硐龙-4集建（93）字第9号。 原告（反诉被告）梁红根与梁某2（已去世）系侄伯关系。 2006年6月6日，原告（反诉被告）梁红根用“梁洪根”姓名与梁某2（已去世）签订《房屋转让协议》，协议载明：房屋出让方，梁某2，硐底镇政府退休干部（称甲方），房屋受让方，梁红根，硐底镇龙溪村4组村民（称乙方）。甲方因工作关系全家已迁居到硐底镇政府居住，其老家在硐底镇龙溪村4组的自有住房，现同家人商议一致后决定对内转让。鉴于乙方同甲方系亲侄伯关系决定受让该住房。双方经协商后达成如下协议：一、转让房屋。甲方转让乙方房屋位于硐底镇龙溪村4组洋雀湾的瓦木结构住房一栋。即东与梁某住房共例。西、南、北都接自有墙。即正房屋8柱两大间，耳房转角7柱4例3间，共计176平方米。甲方中堂直出的晒坝一同转让。二、转让约定，甲方转让后，在甲方夫妇梁某2、杨廷秀二人在世时，对正房屋8柱两间享有所有权。乙方享有使用权和修建管理权。在甲方二人离世后其该两间房的所有权归梁洪根所有。甲方转让后的其余房屋使用权、所有权、地基权（含正堂屋两间地基在内），全部归梁洪根所有。三、转让金额。双方协商对转让房屋共计评价为8000.00元，大写捌仟元。该协议生效后双方兑现转让金额。四、转交证件。甲方转让后将该房屋的村镇房屋所有权证件移交乙方所有。（双方同意不办房屋过户登记手续）甲方同时移交该房屋的房屋保险费3张属乙方为受益人，（保险金额3000元）。五、该房屋转让协议，实质系房屋的买卖商定，均属双方自愿协商达成，双方当事人签字后生效，不得变更和后悔。房屋出让方：梁某2，房屋受让方：梁洪根，协议在场人：杨廷秀、梁某、梁某3。同日，原告梁红根支付被告梁某2房屋转让费8000.00元，梁某2（已去世）出具收条一张。2007年6月26日原告（反诉被告）梁红根与第三人长宁县硐底镇龙溪村四组村民杨德付签订《买卖房屋协商文约》，约定将原告（反诉被告）梁红根在梁某2（已去世）处购买的位于硐底镇龙溪村4组洋雀湾瓦屋七柱四列三间转角耳房共120平方米出卖给第三人杨德付，房屋价格5000元。后第三人杨德付在征得原、被告同意后，拆除了该部分建筑，重新修建了砖房。被告该房屋现还剩瓦房两间。 本院认为，本案涉及农村房屋买卖合同的效力认定问题。原告梁红根主张2006年6月6日，与被告梁某2签订的《房屋转让协议》有效，被告反诉主张该协议无效。在审理中存在二个争议焦点：1、梁红根购买房屋时的社员资格问题；2、原、被告争议的农村房屋转让协议内容是否有效。 一、关于梁红根在长宁县硐底镇龙溪村4组的社员资格问题。 反诉原告杨廷秀在诉讼中提出，卖房时与梁洪根进行交易，没有与梁红根进行交易，即梁洪根不具有社员资格。 原告（反诉被告）梁红根曾经持有两个身份证，一个是出生于1971年1月9日的梁红根，另一个系出生于1966年10月10日的梁洪根，2018年5月2日梁红根申请长宁县公安机关对其出生日期进行更正；2018年6月4日宜宾市公安局菜坝派出所注销了梁洪根户口登记；梁红根和梁洪根系同一自然人，梁洪根的社员资格应该在其母亲彭某为家庭承包方代表时取得农村土地承包经营权证即具有社员资格。 二、关于原、被告争议的买卖房屋协议是否有效的问题。 依照法律规定，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订《房屋转让协议》第二条约定“在甲方二人离世后其该两间房的所有权归梁洪根所有。甲方转让后的其余房屋使用权、所有权、地基权（含正堂屋两间地基在内），全部归梁洪根所有”。原、被告签订该条款涉及宅基地所有权买卖，根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。我国《合同法》第一百三十二条规定:“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”我国《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告所签订的《房屋转让协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，原告购买时具备该区域内购房权利并给付了对价。双方签订的《房屋转让协议书》不违反我国《土地管理法》的强制性规定，合同应认定为有效。本案中原告梁红根与被告杨廷秀夫妇于2006年6月6日签订的《房屋转让协议书》不违反法律的强制性规定有效。 综上所述，原告（反诉被告）梁红根买卖房屋时是房屋所在地集体经济组织成员，因此被告（反诉原告）杨廷秀在反诉中提出要求确认合同无效的主张，本院不予以支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）梁红根与被告（反诉原告）杨廷秀夫妇于2006年6月6日签订的《房屋转让协议书》有效； 二、驳回被告（反诉原告）杨廷秀的诉讼请求。 案件受理费50元，反诉费50元，由杨廷秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  鲁旭东 人民陪审员  袁 媛 人民陪审员  胡成恩 二〇一九年三月二十三日 书 记 员  张 敏