内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民 事 判 决 书（2012）乌勃民初字第00336号原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司。（以下简称坤龙公司）法定代表人云雄康，董事长。委托代理人党金贵，内蒙古锐信律师事务所律师。委托代理人张海峰，男，汉族，1967年5月7日生。被告郭秀英，女，汉族，1970年11月1日生。委托代理人郭政，男，汉族，1947年1月21日生。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司诉被告郭秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司的委托代理人党金贵、张海峰，被告郭秀英及其委托代理人郭政到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告坤龙公司诉称，2003年8月21日我公司与被告签订一份商品房买卖合同，约定被告向我公司购买位于海勃湾区钻石广场3号楼27号房，总房款348420元，已交139420元，欠房款209000元。生效的判决确定只补足179000元，还差30000元，要求补足此款。2004年11月4日被告以约定的房屋结构为框架，坤龙公司所建房为砖混、且房屋质量存在质量问题等理由对坤龙公司提起诉讼，并拒绝给坤龙公司支付购房款，直接导致坤龙公司无法按时支付工程款。坤龙公司于2005年5月13日单方解除了与原告的《拆迁补偿协议》，并将房屋出卖给了张某某。2011年12月14日内蒙古自治区高级人民法院作出终审判决，认定坤龙公司所建房屋符合合同约定，被告提出的结构应为砖混、且房屋质量存在质量等主张全部不成立。坤龙公司认为内蒙古自治区高级人民法院作出终审判决证明被告拒绝支付房款理由不成立，按照原告与被告签订的商品房买卖合同第七条第二款的约定，逾期超过90天买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。特具文起诉，请求依法判令被告支付逾期付款违约金160198元（从2004年11月至2011年11月共计2555天按万分之三计算）。2、支付所差购房款30000元。被告郭秀英辩称，原告己主张过请求，原告主张的30000元房款已经在高院判决书调整过，现在原告无权继续主张。2003年7月12日我和原告签订购房协议，购买房屋面积为157平米，每平2219.24元，全部房款209000元。我共交了139420元的房款，其中包括30000元定金，高院终审判决我给付被告坤龙公司179000元房款，我已经履行交付，即使错也是高院错判。原告2004年8月30日就应该交房，但原告在2004年10月30日张贴入住公告。原告逾期交付房屋92天，已构成违约。2004年11月30日前我去收房，房屋还不具备交房的条件，而且有严重质量问题影响房屋交付。2005年3月份因房屋漏水不能居住，原告工作人员杨某某告诉被告房屋处理好再进行交接。按照合同约定先交房后付款，原告一直没有向我交房，我要求交房及付款履遭原告拒绝。原告已经收了我139420元房款，而且一房两卖，原告要求我支付违约金不合理。2005年5月13日原告单方解除与被告的商品房买卖合同后，将房屋出卖给张某某。我没有明确表示不履行商品房买卖合同，在2004年7月就以房屋质量问题提起诉讼，在我起诉原告的一审、二审诉讼中有建委文件确认和法院判决确认房屋质量问题。因原告违约，我享有抗辩权，有权利拒付房款。我通过诉讼及海勃湾区法院的执行将房屋要回来，并将房款交付，原告起诉我的违约责任不能成立。原告为证实其主张向本院提供以下证据：买卖合同一份，以证实其诉讼请求。被告郭秀英质证认为，其所有的买卖合同与原告提供的买卖合同原件中“第7页第6条第三款的内容”不一样，其中“2003年8月21日支付59420元和定金30000元，2003年9月15日付25000元，2003年10月15日前付25000元，2003年10月15日前付209000元。而被告手中的买卖合同相应条款是“2004年10月15日付25000元。”我们只认可被告买卖合同中的2004年10月15日的付款期限。被告郭秀英为支持其抗辩理由成立本院提供以下证据：1、买卖合同一份，以证明付款日期为2004年10月15日，而原告所举合同付款期限为2003年10月15日，应以被告合同付款日期为准。合同第8条规定房屋交付期限是2004年8月30日之前，应该由原告先交付房屋被告再给其付209000元房款。2、相片13张及开发商对钻石广场出现墙面裂缝的补救措施、建委关于墙面问题处理的答复3份，以证明在房屋交付期限内从2004年11月至2005年期间，因房屋质量影响房屋交接。3、民事上诉状一份、民事再审申请书一份，以证实原告就本案已主张过权利。原告坤龙公司质证认为，合同约定付款期限是2003年和2004年，我公司起诉郭秀英的第一点是违约金的起算时间按2004年11月计算的，被告所举证据与本案无关。我公司起诉被告的第二点就是所欠房款是209000元，被告已认可。经审理查明，郭秀英与坤龙公司于2003年8月30日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定郭秀英购买坤龙公司开发的钻石广场3号楼27号房一套，建筑面积157平米；商品房为预售商品房，属框混结构。付款方式为：2003年8月21日付59420元和定金30000元，2003年9月15日前付清25000元，2003年10月15日付清25000元，2004年10月15日付清209000元或同时办理银行按揭手续；关于买受人逾期付款的违约责任为：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金等。房屋交付期限为：2004年8月30日前，出卖人将验收合格的商品房交付买受人。如遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期。该商品房结构形式，户型、空间尺寸、朝向经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知买受人。郭秀英于2003年7月12日交定金2000元，7月13日交定金28000元，9月21日交首期款59420元，9月24日交房款20000元，9月25日交房款5000元，11月17日交房款15000元，12月2日交房款10000元。坤龙公司曾在《乌海日报》通知钻石广场商贸城业主于2004年11月30日办理入住手续，2004年11月27日又通过公证机关给郭秀英邮寄送达《入住通知书》。2005年5月13日，坤龙公司以书面发函形式向郭秀英送达了解除《商品房买卖合同》的通知。2005年8月25日坤龙公司与丁凯签订《商品房买卖合同》，将上述房屋出售给丁凯。2004年10月被告郭秀英就以房屋质量等问题对内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司提起诉讼，2008年9月3日海勃湾区人民法院作出（2004）乌勃民一初字第01246号民事判决书。双方均提出上诉。乌海市中级人民法院于2010年1月25日作出（2008）乌中法民一终字第518号民事裁定书：撤销原判，发回重审。2010年6月25日海勃湾区人民法院作出（2010）乌勃民一初字第00656号民事判决书，判决：一、坤龙公司解除与郭秀英签订的《商品房买卖合同》无效，确认坤龙公司与第三人丁凯、张某某签订的《商品房买卖合同》无效。二、确认郭秀英对位于钻石广场3栋27号房屋的物权优先权。三、坤龙公司补偿郭秀英安置房结构差价损失21509元，补偿经济损失54762元，补偿未建大型停车场等配套设备损失2000元，未做采光天窗损失1500元，共计79771元。四、坤龙公司支付郭秀英二次施工建砼屋面工程造价6828元。五、郭秀英给坤龙公司补足房款179000元。六、本判决三、四、五项折抵后，郭秀英给坤龙公司支付房款92401元，于本判决生效后10日内付清。七、丁凯、张某某在郭秀英履行支付房款92401元后的20日内将钻石广场3栋27号房屋返还给郭秀英。八、驳回郭秀英的其他诉讼请求。案件受理费6159元，鉴定费976元，由坤龙公司负担2355元，由郭秀英负担4780元。郭秀英、坤龙公司均不服一审判决，提出上诉。2010年9月30日，乌海市中级人民法院作出(2010)乌中法民一终字第339号民事判决：（一）维持海勃湾区人民法院(2010)乌勃民一初字第656号民事判决第一、二、四、五、八项；（二）撤销海勃湾区人民法院(2010)乌勃民一初字第656号判决第三、六、七项；（三）坤龙公司补偿郭秀英房屋结构差价损失21509元，补偿经济损失54762元，补偿未建大型停车场等配套设施损失2000元；（四）郭秀英向坤龙公司支付房款93901元，于生效后10日内付清。（五）丁凯、张某某在郭秀英支付上述房款后20日内将钻石广场3栋27号返还给郭秀英。二审案件受理费5003元，由郭秀英负担3038元，由坤龙公司负担1965元。坤龙公司不服二审判决向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。坤龙公司的理由为：（一）原审判决确认坤龙公司解除《商品房买卖合同》无效不符合法律规定，属适用法律错误。确认解除合同无效之诉和违约之诉不能合并审理。（二）原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定处理本案是错误的，因为该条的规定是在没有解除合同的情况下才能适用，而本案中有解除合同的情形，不能适用该规定，郭秀英也就不可能享有所谓优先权。（三）原审关于房屋结构的合同约定内容是“框架”还是“砖混”的问题，认定错误。（四）关于楼盖和彩钢板问题，应以建设行政主管部门的验收报告为准，郭秀英要求重建楼盖的请求应予驳回。（五）商品房的销售广告和宣传资料只能认定为要约邀请，郭秀英按商品房销售广告提出的建设大型停车场、双向机动车道等诉讼请求不符合《最高人民法院关关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的本意，根本没有达到司法解释中“具体确定”的要求。该商品房的销售广告和宣传资料只能认定为要约邀请。（六）原审判决坤龙公司给郭秀英赔偿框架结构与砖混结构使用年限相差十年造成的经济损失没有法律依据。内蒙古自治区高级人民法院再审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，坤龙公司与郭秀英签订的《商品房买卖合同》对交付楼房的建筑结构约定为框混结构。坤龙公司于2003年8月25日报乌海市规划局的钻石广场《建设工程项目造型规划审批表》表明，钻石广场A、B座结构类型为砖混（局部框架），C座为砖混结构。《商品房买卖合同》附件三的第4项约定屋顶为保温彩钢板。合同未约定屋顶建彩钢天窗。内蒙古自治区高级人民法院再审认为，坤龙公司申请再审理由部分成立，应予支持。2011年12月14日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2011）内民提一字第49号终审判决，判决：一、撤销乌海市中级人民法院(2010)乌中法民一终字第339号和乌海市海勃湾区人民法院(2010)乌勃民一初字00656号民事判决；二、内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司解除与郭秀英签订的《商品房买卖合同》无效。确认内蒙古坤龙房地产开有限责任公司与第三人丁凯、张某某签订的《商品房买卖合同》有效；三、第三人丁凯、张某某于本判决生效后20日内给将钻石广场3栋27号返还给内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司；四、郭秀英在本判决生效后20日内向内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司补足房款179000元。内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司在收到上述房款后10日内，将钻石3栋27号房屋交付郭秀英；五、驳回郭秀英的其他诉讼请求。一审案件受理费6159元，鉴定费976元，二审案件受费5003元，共计12138元，由内蒙古坤龙房地产开发有责任公司负担9710.4元，郭秀英负担2427.6元。本院认为,公民、法人的合法民事权益依法受法律保护。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司与被告郭秀英签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。提起诉讼作为一种民事诉讼法律行为，是权利人认为自己的民事权益受到侵害，以自己的名义请求人民法院通过审判给予司法保护的诉讼行为，也是权利人行使诉权的具体体现。原、被告从2004年因房屋质量提起诉讼，直至2011年12月该房经内蒙古自治区高级人民法院判决归郭秀英所有。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司起诉要求被告郭秀英支付逾期付款违约金160198元。原告对其主张提供一份房屋买卖合同，该合同与被告持有的合同“第7页第6条第三款”的内容不同。原告持有的合同该项记载为“2003年8月21日支付59420元和定金30000元，2003年9月15日付25000元，2003年10月15日前付25000元，2003年10月15日前付209000元。”而被告的合同相应条款记载为“2004年10月15日付25000元”。2011年12月14日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2011）内民提一字第49号终审判决认定合同约定付款方式为：2003年8月21日付59420元和定金30000元，2003年9月15日前付清25000元，2003年10月15日付清25000元，2004年10月15日付清209000元或同时办理银行按揭手续。原、被告从2004年因房屋质量提起诉讼，该案直至2011年12月经司法确认郭秀英对争议房屋享有所有权。给付购房款的迟延是因双方对房屋买卖合同存在争议而起动诉讼程序造成的。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司要求被告郭秀英支付2004年11月至2011年11月期间的逾期付款违约金的证据不足，本院不予支持。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司起诉要求被告郭秀英支付购房款30000元是内蒙古自治区高级人民法院判决补足房款179000元与合同约定的房款209000元的差额。在双方签订房屋买卖合同后，郭秀英于2003年7月12日至同年12月2日期间交定金和房款共计139420元。已生效判决判决一项中判定“郭秀英在本判决生效后20日内向内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司补足房款179000元”，根据“一事不再理”的诉讼原则，本院不再调整房屋价款问题。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司可以通过申诉程序另行解决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第九条“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”之规定，判决如下：驳回原告原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费3504元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审 判 长 ：苑洲田代理审判员 ： 冯 遥人民陪审员 ：韩东红二〇一四年六月十七日书 记 员 ：连小艳