北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第07122号上诉人（原审被告）张景辉，男，1963年6月20日出生。被上诉人（原审原告）北京金房暖通节能技术股份有限公司，住所地北京市昌平区超前路9号B座2273室。法定代表人杨建勋，经理。委托代理人苏秀婕，女，1975年7月22日出生。委托代理人滕志刚，男，1971年5月20日出生。原审第三人北京太阳宫房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区太阳宫金星园4号楼205室。法定代表人韩孝煌，董事长。委托代理人马静茹，女，1984年4月21日出生。委托代理人袁娟，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人张景辉因与被上诉人北京金房暖通节能技术股份有限公司（以下简称金房暖通公司）、原审第三人北京太阳宫房地产开发有限公司（以下简称太阳宫公司）供用热力合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第27056号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由法官郑慧媛担任审判长，法官邢军、江惠参加的合议庭审理了此案。本案现已审理终结。金房暖通公司在一审中起诉称：张景辉系涉案房屋业主，金房暖通公司负责供暖并收取供暖费。自2011年以来金房暖通公司派人收缴张景辉2011年11月15日至2012年3月15日的供暖费10632元（张景辉房屋建筑面积177.2平方米，每建筑平方米30元，因该户层高4米以上，应加倍收取供暖费），但一直未果，故起诉要求张景辉支付拖欠的供暖费10632元。张景辉在一审中答辩称：涉案房屋是张景辉在2006年购买的，张景辉是房屋的产权人，2008年实际入住房屋。在张景辉购买该房屋时，物业费和供暖费在房屋买卖合同中进行了明确的约定。从入住后一直到2011年3月15日，张景辉按照合同约定支付了供暖费。张景辉房屋所在小区原来的供暖由开发商负责，2011年金房暖通公司承包了张景辉所在小区的供暖，张景辉多次向金房暖通公司交纳2011年11月15日至2012年3月15日的供暖费，但金房暖通公司拒绝接收。金房暖通公司要求张景辉按照每平米60元的标准交纳，张景辉不同意，因为张景辉和开发商有约定，张景辉的供暖费标准就是每平米30元，张景辉同意按照每平米30元的标准支付费用给金房暖通公司。太阳宫公司和张景辉签订的北京市商品房现房买卖合同是双方真实意思表示，附件也同样具有法律效力，双方均要严格遵守。关于供热和其他物业的约定，是在该合同中明确的，附件上的价格就是应该执行的供热价格，不是太阳宫公司所说的明示价格。太阳宫公司在一审中陈述称：太阳宫公司与张景辉签订的北京市商品房现房买卖合同是双方真实意见表示，应当具有法律效力，合同双方应严格遵守。该房屋买卖合同附件中关于供暖价格的约定是太阳宫公司向张景辉释明北京地区的供热价格的信息，并不构成任何性质的承诺，特别是在附件的物业管理公约中有明确约定。太阳宫公司与金房暖通公司有约定，金房暖通公司有义务与实际用热人张景辉签订新的供暖协议，金房暖通公司、张景辉双方关于供热供暖如有争议应采取合适的方式解决，与太阳宫公司无关。一审法院审理查明：2007年6月19日，张景辉（作为合同中的买受人）与太阳宫公司（作为合同中的出卖人）签订北京市商品房现房买卖合同，约定：张景辉向太阳宫公司购买位于北京市朝阳区涉案房屋，该商品房的用途为普通住宅；层高为6米，房屋建筑面积177.2平方米等内容。该合同附件七的标题为“物业服务”，内容中包括4个小标题，分别为1.物业服务内容。2.物业服务质量。3.物业收费项目及价格。4.业主临时公约。以上每个小标题项下各有具体内容。其中，小标题3“物业收费项目及价格”项下以表格方式对于供暖费、冷水费、热水费、天然气费、电费、地下车位租金、地下车位管理费、临时停车费、门禁卡、装修押金、装修管理服务费、施工证工本费的收费标准等内容进行了说明。供暖费后的内容是：“收费标准为按30元／平方米／供暖季，供暖期为当年11月15日至次年3月15日，按建筑面积，依据为京价（商）字（2001）第372号文件。备注：上述表格的最下方写有：1.各项收费标准将依据政府有关规定相应调整。2.增加的收费项目及标准将另行通知。”张景辉于2008年取得涉案房屋的产权证。该房屋建筑面积177.2平方米，单层建筑高度超过了4米。2011年9月5日，太阳宫公司作为甲方，北京冠城酒店物业管理有限公司作为乙方，金房暖通公司作为丙方，三方签订《太阳星城金星园项目供热运营协议》。约定丙方接受委托对太阳星城项目金星园住宅小区供暖配套锅炉房及供暖设施进行管理、使用和维修，为住宅小区提供供热服务，并依照国家及北京市有关规定收取供热费用等内容。供热运营协议第八条关于丙方的权利义务的内容中约定：丙方负责与“太阳星城项目”住宅小区内用热单位、个人签署供暖协议，并按照北京市政府供热行政主管部门的规定及供暖协议规定继续供热、服务、收取相应的供暖费用、该供热运营协议为期限20年等内容。当事人陈述北京冠城酒店物业管理有限公司为前述合同签订前本案所涉案小区的供暖公司。金房暖通公司和张景辉未签订供暖合同。2011年11月15日至2012年3月15日，金房暖通公司为涉案房屋提供了供热服务，张景辉未向金房暖通公司支付此期间的供暖费。另查，北京市物价局2001年10月印发的京价（商）字（2001）第372号《关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》文件规定：自2001年至2002年采暖期起适当调整供暖价格，燃油（柴油）、燃气（天然气、煤气）、电锅炉供应的民用供暖价格由每建筑平房米、采暖季28元调整为30元，对供暖单层建筑高度超过4米的加倍收费。一审法院判决认定：2011年11月15日至2012年3月15日期间，金房暖通公司为涉案房屋提供了供热服务，金房暖通公司、张景辉双方之间未签订书面供暖合同，形成的是事实上的供热合同关系，张景辉作为业主应向金房暖通公司支付供暖费。关于供暖费的支付标准，该院认为，张景辉与太阳宫公司签订的北京市商品房现房买卖合同附件七虽涉及供暖费的内容，但本案涉及的是金房暖通公司与张景辉之间因供暖服务产生的法律关系，前述合同附件七的约定对于金房暖通公司没有约束力。现金房暖通公司、张景辉之间未签订书面供暖服务合同，在双方对于供暖费标准没有进行约定的情况下，收费标准应按照政府规定的标准确定。根据涉案房屋的情况及相关规定，金房暖通公司在本案中主张的供暖费标准及数额并无不当，应予支持。张景辉如认为其权利受到损害，可以另行主张合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，判决：张景辉于判决生效后15日内给付金房暖通公司供暖费10632元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。张景辉不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、原审法院采信证据有误，不应以京价（商）372号文件作为本案定案依据，而应以《中华人民共和国合同法》第七十六条及北京市商品房现房买卖合同中关于张景辉与开发商对房屋供暖标准的约定作为判案依据。张景辉与开发商关于供暖价格的约定，对金房暖通公司同样有约束力。二、原审法院认定张景辉与太阳宫公司签订的北京市商品房现房买卖合同附件七的约定对金房暖通公司没有约束力，简单的将同小区供暖系统的所有者及管理人开发商割裂开，错误的将金房暖通公司这个由开发商委托的，供暖系统具体的使用、维护的一方认定为独立的供暖方，实属原审法院采信证据错误，适用法律不当。综上，张景辉不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决并依法改判；一审、二审的诉讼费由金房暖通公司承担。金房暖通公司服从一审判决。其未向本院提供书面答辩状，庭审中其口头答辩称：张景辉与第三人签订的合同不是金房暖通公司与张景辉之间关于供热方面的专项合同，金房暖通公司不受上述合同的约束。而且，北京市商品房现房买卖合同下方也写明“各项收费标准将依据政府有关规定相应调整”。其次，金房暖通公司与张景辉方有了1年的事实上的供暖服务合同关系。最后，金房暖通公司主张的供暖费标准属于政府定价，是不得约定违背或变更的。本案所涉的系供热收费，应属价格法调整，特殊法应优先于普通法。综上，不同意张景辉的上诉请求。太阳宫公司陈述称：同意一审判决。北京市商品房现房买卖合同附件七的内容与前期物业管理合同是一致的。太阳宫公司只跟物业公司签订了一份前期合同，这个合同是面向1800户业主，每平米30元的供暖费是针对小区的普遍房屋情况。像张景辉所有房屋一样层高超过4米的也就十几套，太阳宫公司没有单独针对这种情况签订合同。当时的约定并不是说张景辉就应按照每平米30元的标准交纳供暖费。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有供热运营协议、北京市商品房现房买卖合同、文件、当事人陈述等在案佐证。本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。金房暖通公司与张景辉虽未签订书面的供暖服务合同，但2011年11月15日至2012年3月15日期间，金房暖通公司为张景辉居住的房屋提供了供热服务，故双方形成事实上的供暖服务合同关系，张景辉应向金房暖通公司支付此期间的供暖费。关于供暖费的支付标准，京价（商）字（2001）第372号文件《关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》对此有明确规定，由于金房暖通公司与张景辉对供暖费价格没有明确约定，故金房暖通公司主张以上述政府文件关于供暖价格的规定为依据向张景辉收取供暖费，请求合理，应予支持。合同具有相对性，张景辉以其与太阳宫公司签订的北京市商品房现房买卖合同附件中供暖费的支付标准为依据，主张按照每平米30元的标准向金房暖通公司支付供暖费，缺乏法律依据。综上，张景辉的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费六十六元，由张景辉负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费六十六元，由张景辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  郑慧媛审 判 员  邢 军代理审判员  江 惠二〇一四年五月十九日书 记 员  刘 旭