广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民初21号原告（反诉被告）：江门市泰力房地产开发有限公司。住所地：广东省江门市江海区*****号。法定代表人：孔繁权，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢志强，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：张朝晖，广东国智律师事务所律师。被告（反诉原告）：鹤山市源和房地产开发有限公司。住所地：广东省鹤山市沙坪镇**路***号*楼。法定代表人：杨银欢，该公司董事长。委托诉讼代理人：索茂军，广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱利，北京德恒（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）江门市泰力房地产开发有限公司（以下简称泰力公司）与被告（反诉原告）鹤山市源和房地产开发有限公司（以下简称源和公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院曾于2016年7月5日作出（2015）江中法民一初字第5号民事判决。源和公司不服该判决，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2017年4月28日作出（2016）粤民终1545号民事裁定书，以一审判决适用法律错误、认定事实不清为由裁定将本案发回重审。本院于2017年5月24日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泰力公司的委托诉讼代理人张朝晖，被告（反诉原告）源和公司的委托诉讼代理人索茂军、朱利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰力公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方当事人于2010年5月27日签订的《房地产合作开发协议》；2.源和公司返还泰力公司支付的保证金和预付款7000万元，并支付利息22038506元（自2010年6月1日起，计算至2014年12月31日，至源和公司全部付清为止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.源和公司支付泰力公司的开发成本及税金184198118元，并支付利息24649789元（自2011年1月1日起，计算至2014年12月31日，至源和公司全部付清为止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.源和公司支付泰力公司民工保证金、临电押金1738600元，并支付利息457230元（自2011年2月15日起，计算至2014年12月31日，至源和公司全部付清为止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5.源和公司返还泰力公司投资回报损失2559.37万元；6.源和公司赔偿泰力公司停工损失800万元（以最终的鉴定结果为准）；7.源和公司赔偿泰力公司为涉案项目支付的相关费用800万元；8.本案诉讼费用由源和公司负担。事实和理由：泰力公司与鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司于2010年5月27日签订了《房地产合作开发协议》，协议约定：位于鹤山市**镇*****山东边127549.7平方米国有商住用地属鹤山市某甲房地产有限公司所有，位于鹤山市**镇****村63123.95平方米国有商住用地属鹤山市某乙贸易有限公司所有。泰力公司出资与鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司按本协议的约定共同开发上述商住用地。此外，该协议还对各方的权利义务作了约定。2010年7月8日，鹤山市某乙贸易有限公司名称变更为“鹤山市源和房地产开发有限公司”；2011年5月16日，鹤山市某甲房地产有限公司被江门市工商管理局依法注销；2011年5月27日，鹤山市某甲房地产有限公司所有的127549.7平方米国有商住用地变更至源和公司名下，前述协议中约定的鹤山市某甲房地产有限公司的权利义务也一并由源和公司承接。前述协议签订之后，泰力公司已经全面履行了约定义务，并且依约于2010年6月1日向源和公司支付了保证金2000万元；同年7月30日向源和公司支付了预付款2000万元；同年9月16日向源和公司支付了预付款2000万元；次年2月22日又向源和公司支付了预付款1000万元（分三次支付的预付款共计5000万元）。但前述协议约定，预付款应在合作项目开始销售之后不计息抵顶源和公司分得的首期房屋销售款项。合作项目自2012年5月开始销售，至2012年底总销售金额达到5000万元，至今销售近8000万元。虽然泰力公司多次催促，但源和公司仍然不履行协议义务，并且泰力公司在涉案项目中已经支付了2亿多元，资金因此极度紧张，工程无法进行。源和公司的上述行为，已经构成严重违约。此外，根据前述协议的约定，源和公司应负责提供土地，泰力公司负责开发建设。因此，源和公司有责任提供手续合法、完善的土地。由于源和公司提供的建设用地面积总计286亩，但其仅能提供1945万元的购买土地发票，折合每亩土地的受让价格为6.8万元，远远低于当时的商住用地基准价格，源和公司因此偷、漏近2亿元的巨额税款。加上源和公司的建安成本，土地增值税和所得税将会巨额征收，合作项目将会面临巨额亏损。因此，如果源和公司未能根据协议完善土地成本，承担相应的费用，将构成严重违约，前述协议的目的也将无法实现，进而没有继续履行的必要。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，前述协议应当予以解除。泰力公司在举证期限内为其陈述的事实提供如下证据（不包括根据司法鉴定的需要所补充提供的证据材料）：1．《房地产合作开发协议》。以证明：（1）泰力公司与鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司于2010年5月27日签订了《房地产合作开发协议》；（2）源和公司应缴纳涉案商住用地的土地征地补偿款、使用税、闲置费等土地税费及该土地地上房屋设施管线拆迁补偿费、地下管线迁移费、青苗补偿费等，如欠缴该等费用的，由源和公司承担；（3）泰力公司支付给源和公司的5000万元预付款应在合作项目开始销售后不计息抵顶源和公司分得的房屋销售款项。2．《江门市工商行政管理局变更登记资料》。以证明：鹤山市某乙贸易有限公司于2010年7月8日更名为“鹤山市源和房地产开发有限公司”。3.《江门市工商行政管理局档案登记资料》。以证明：鹤山市某甲房地产有限公司于2011年5月16日被江门市工商管理局依法注销。4.《土地使用权证》及《御龙汇项目开发及土地现状示意图》。以证明：（1）鹤山市某甲房地产有限公司的商住用地已于2011年5月27日变更到源和公司名下，源和公司已拥有该土地的使用权；（2）目前仍有132441平方米的土地使用权在源和公司的名下。5.《土地购置费用票据》。以证明：源和公司提供的建设用地面积总计为286亩，但源和公司仅能提供1945万元的购买土地发票，折合每亩土地受让价仅为6.8万元，远远低于当时的商住用地基准价。6.保证金及预付款的支付凭证。以证明：泰力公司已按《房地产合作开发协议》的约定向源和公司支付了保证金及预付款。7.合作项目政府审批文件（包括《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及《建设工程规划验收合格证》）。以证明：泰力公司已按《房地产合作开发协议》的约定履行了相关义务。8.《销售项目进度明细表》。以证明：合作项目已销售近8000万元，源和公司应向泰力公司支付5000万元预付款。9.《律师函》。以证明：泰力公司已催促源和公司履行支付5000万元的付款义务。10.《鹤山御龙汇项目每年200万工资及费用组成明细表》。以证明：泰力公司为履行《房地产合作开发协议》，开发鹤山御龙汇项目每年支付的成本费用，含人员工资及相关费用。11.《鹤山市基准地价表》。以证明：本案争议土地在2009年7月1日的基准地价为商业用地每平方米1364元，住宅用地每平方米435元。12.《政府费用明细表》及对应的《财务凭单》。以证明：2011年至2014年9月期间，泰力公司为合作项目向政府支付的相关费用共计4622150元。13.《开发成本费用明细表》及对应的《财务凭单》。以证明：2011年至2014年9月期间，泰力公司为合作项目支付的开发费用共计161063273.31元。14.《销售费用明细表》及对应的《财务凭单》。以证明：2011年至2014年9月期间，泰力公司为合作项目支付的销售费用共计6108214.46元。15.《开发间接费用明细表》及对应的《财务凭单》。以证明：2011年至2014年9月期间，泰力公司为合作项目支付的开发费用共计161063273.31元。16.《管理费用明细表》及对应的《财务凭单》。以证明：2011年至2014年9月期间，泰力公司为合作项目支付的费用共计2005730.49元。17.《财务费用明细表》及对应的《财务凭单》。以证明：2011年至2014年9月期间，泰力公司为合作项目支付的财务费用共计321181.96元。18.《固定资产明细表》及对应的《财务凭单》。以证明：2011年至2014年9月期间，泰力公司为合作项目支付的固定资产共计81160元。19.《税费明细表》及对应的《财务凭单》。以证明：2011年至2014年9月期间，泰力公司为合作项目支付的税费共计7691651.38元。20.《营业外支出明细表》及对应的《财务凭单》。以证明：2011年至2014年9月期间，泰力公司为合作项目支付的营业外费用共计403658.51元。21.《鹤山市人力资源和社会保障局结算票据》。以证明：2012年3月13日和9月18日期间，泰力公司为合作项目支付的建筑保证金共计160万元。22.《交纳临时接电费用协议》。以证明：2011年2月15日，泰力公司为合作项目支付的临时接电费共计138600元。23.《授权委托书》。以证明：泰力公司将保证金及预付款汇入户名为：江门市蓬江区仓后数码城电讯总汇；开户行为：中国工商银行江门港口支行；账号为：20×××08的账户是经源和公司同意。24.2013年10月8日邮箱首页及《房地产合作开发补充协议》的电脑截图。以证明：本案争议土地开发延迟是源和公司的原因造成，源和公司认可土地成本最低应为每亩80万元。25.2013年11月12日邮箱首页及《房地产合作开发补充协议》的电脑截图。以证明：本案争议土地开发延迟是源和公司的原因造成，源和公司认可土地成本最低应为每亩70万元。26.《协议出让国有土地使用权规定》、《土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。以证明：土地出让最低价不得低于基准地价。27.鹤山市原市委书记张某甲判刑资料。以证明：张某甲低价出售土地被判刑。28.《常年财税顾问协议书》及付款凭证。以证明：源和公司因土地补交税聘请税务师事务所办理补税。29.泰力公司发给源和公司的《函件》。以证明：双方就售楼款的分配以及泰力公司要求源和公司补缴地价款进行沟通。30.《名片》。以证明：源和公司的代理律师为广东良匠律师事务所孙某甲律师。31.《公证书》。以证明：源和公司曾经承诺补缴地价款。32.《缴款通知书》和《收据》。以证明：泰力公司因提前开工而收到相关部门处罚，并没有拖延开工。33.《关于泰力公司与鹤山市源和房地产开发有限公司签订及履行情况说明》。以证明源和公司与江门市柏士税务师事务所有限公司在2014年7月2日签订《财税顾问协议》，委托税务师事务所就涉案房地产项目的土地成本问题（其中包括现有发票19482092.38元的有效问题、工程款冲抵问题以及土地开发成本70万元/亩的问题）提供专业意见。此外，泰力公司在重审期间分别向本院提出就涉案土地取得的手续是否有违操作以及低于市场基准地价对土地开发的影响和需要补交的地价款金额等问题到鹤山市国土资源和房屋管理局、鹤山市地方税务局；就泰力公司曾与源和公司的代理律师对要求源和公司提供更多土地开发成本票据或补交地价款进行协商，达成补充协议后通过电子邮箱送达给泰力公司的事宜到广东良匠律师事务所进行调查取证的申请。对于泰力公司提供的前述证据，源和公司经质证认为：1.对证据1《房地产合作开发协议》的真实性、合法性无异议；对该证据的关联性意见：（1）该证据恰好证明双方对合作项目土地成本发票的提供并无约定。（2）该证据同时证明源和公司就涉案土地仅需承担征地补偿款、使用税、闲置费等土地税费及相应拆迁补偿和青苗补偿等，除此之外无需承担其他费用；源和公司在提供涉案土地这一最主要合同义务方面并无违约。（3）泰力公司未能按约定完成合作项目开发建设，致使合作项目收入自始未达到可分配的程度，合作项目开发延误完全是建设方泰力公司未能履行合同义务，存在重大违约造成。（4）监管账户内的大部分房屋销售款已被泰力公司以各种名目支取，由于前期合作项目迟迟不能办理初始登记，以致监管账户上的资金根本不能办理预售款结算，因此，房屋销售款的分配自始并未发生，也就不存在以5000万元预付款抵顶源和公司应分得的房屋销售款的问题。（5）源和公司在合作项目当中仅须提供土地使用权及其他必要的协助，合作项目的经营以及投资均由泰力公司负责或承担。（6）泰力公司支付的7000万元款项（其中2000万元履约保证金，5000万元预付销售分配款）属于履行协议约定义务的范畴，源和公司收取该笔款项有合同依据，现阶段不存在需要向泰力公司返还的事由。（7）源和公司提出的反诉主张有合同依据。2.对证据2《江门市工商行政管理局变更登记资料》的真实性、合法性、关联性均无异议。3.对证据3《江门市工商行政管理局档案登记资料》的真实性、合法性、关联性均无异议，鹤山市某甲房地产有限公司确已于2011年5月16日被依法注销。4.对证据4中的《土地使用权证》，源和公司也提交了《土地使用权证》，以源和公司提交的为准；对《御龙汇项目开发即土地现状示意图》，土地开发情况应以法院现场勘察的为准。对该组证据的关联性意见：（1）为配合泰力公司要求，便于合作项目的开发，原鹤山市某甲房地产有限公司名下的土地使用权变更登记至源和公司名下，但现在的涉案项目“烂尾”情况能够进一步证明泰力公司因自身原因未能依照约定完成项目开发。（2）不同意泰力公司关于已开发土地情况的证明内容，实际情况是，整个合作项目总用地面积190673.65平方米，分四期开发，目前一期工程已取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的规划用地面积合计为38165.09平方米，占比20%，也就是说已启动开发的规划用地面积为38165.09平方米，闲置的用地面积为163628.4平方米，土地闲置率高达80%。5.对证据5《土地购置费用票据》的真实性、合法性无异议。对该证据的关联性意见：首先，不能据此认定源和公司名下土地使用权受让价格远远低于当时的商住用地基准价，需要明确的是涉案土地在1997年出让时江门也没有所谓的基准地价。泰力公司所称的基准地价2009年的，时间相距12年之久根本不存在可比性。其次，泰力公司在合作协议签订时，即明知源和公司名下一部分土地使用权是因工程款抵顶所得，并接收源和公司提供的约1900万元土地成本发票，泰力公司一直未对此提出任何异议；而且源和公司从来没有承诺可以提供额外的土地成本发票，泰力公司作为一家专业的房地产开发商，应当对房地产开发的税费成本相当清晰，其在双方合作之前对于合作项目的开发成本也应有相应的预算；但是，泰力公司在明知相关情况的前提下，在签订合作协议时并未要求源和公司提供土地成本发票，这足以说明源和公司是否提供相关发票不影响泰力公司签订合作协议的预期。更重要的是，泰力公司与源和公司在合作开发协议中明确约定，合作项目所涉会计、税务由泰力公司统一进账及处理；源和公司除承担以下4项费用（包括委派到项目部的人员工资、项目增加容积率补缴费用、获得分配房屋应缴纳的税费、泰力公司代为销售所分得房屋按销售额计提的2%销售费用）外，不承担其他任何费用。6.对证据6的真实性、合法性、关联性无异议，该证据进一步证明源和公司收取相应款项是符合双方的约定。7.对证据7合作项目政府审批文件（建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证及建设工程规划验收合格证）的真实性、合法性无异议。对该组证据的关联性意见：该组证据不能证明泰力公司已合理履行了合同义务，源和公司认为该证据恰恰能反证：（1）泰力公司未依约完成合作项目所涉土地使用权的规划、建设，造成源和公司巨额损失。（2）泰力公司迄今仅办理了50118.20平方米的建筑施工许可，而怠于就剩余的土地使用权办理建筑施工许可证，已办施工许可证的建设规模占项目总规划建筑面积273583.22平方米的比例为18.3%；更有甚者，对于办理了建筑施工许可证的部分，也只有小部分已经建成，建成部分亦因存在质量问题被有关部门要求整改，截止2013年11月20日，合作项目已建成（通过规划验收）面积为14864.58平方米，占项目总规划建筑面积273583.22平方米的比例为5.4%。（3）源和公司按约定履行了提供印章、证照以及其他协助义务。8.对证据8《销售项目进度明细表》，不认可其真实性、合法性和关联性。该证据的统计数据与源和公司重审提交的证据46、47收据的统计数据有差异，应以源和公司提交的证据为准。但是，源和公司认为该证据可以反证：（1）泰力公司未就已领取施工许可证的施工（完成）面积依合同第8.1约定按期完成建设并向源和公司交付约定标准之房屋；在未完成建设的情况下，泰力公司也未按约定的计算方法向源和公司支付房屋销售款。（2）应进入监管账户的销售款项与泰力公司实际收取的销售款项数额不符，差额部分涉嫌被泰力公司挪作他用。（3）根据泰力公司提交的该份证据，截止制表日2014年6月11日，御龙汇项目销售金额总计79908861元，已收楼款60103411元；但泰力公司返还的280份收据所记载已收取楼款金额为63426112元，加上银行按揭款金额为7870000元，泰力公司合计已收款金额理应为71296112元，这与泰力公司自认的已收房款60103411元相差11192701元，与源和公司所提供的监管账户资金收支明细表中所列截止到2014年底的已入账购房款57845321元相差13450791元。9.对证据9《律师函》的合法性、关联性均不予认可。理由如下：（1）源和公司单方无权支取监管账户内的款项，按泰力公司的建设现状，亦未达到按规定可结算监管账户资金进行分配的程度，原因在于泰力公司逾期开发违约所致；（2）律师函及泰力公司其他材料多次主张自2012年底销售额达到5000万余元，与泰力公司销售进账的金额相距甚远，截至2013年5月监管账户资金才刚满4000万元，就已被泰力公司借机提取一空，可以证明泰力公司挪用项目销售收入造成源和公司损失。10.对证据10《鹤山御龙汇项目每年200万元工资及费用组成明细表》，因该材料是泰力公司单方制作，且无事实和法律依据，源和公司对其真实性、合法性、关联性均不予确认。同时，从该份证据可以看出，泰力公司在中山和江门两地的项目开发建设上存在人员混同、财务混同及业务混同的管理混乱情形，泰力公司涉嫌将涉案合作的御龙汇项目的资源或资金转移、挪用到其他地方。11.对证据11《鹤山市基准地价表》因该材料不具有权威性，来源不明，其内容对本案不具有证明力，与本案事实也无关联，故源和公司对其真实性、合法性、关联性均不予认可。同时，就关联性而言，源和公司受让涉案土地使用权的时间是1997年也并非2009年。另外，源和公司提供的土地中，其中63123.95平方米亦即合作项目一期工程土地系源和公司通过公开拍卖所得，其合法性不容置疑。并且根据源和公司已提供该宗土地所对应19482092.38元发票，其地价亦超过20万元/亩。其余由鹤山市某甲房地产有限公司于1997年通过协议出让取得的土地，是因鹤山市某甲房地产有限公司为政府修路欠付工程款抵顶所得，且当时江门地区并不存在基准地价一说，泰力公司以当时不存在的基准地价比较土地价款没有事实依据。12.对证据12至证据20,因无法核实相关财务凭证的真实性、合法性，故对该等证据的真实性、合法性不予认可。同时，由于相关数据与泰力公司在2015年3月31日出具的《资产负债表》存在冲突，而且资料中的部分项目款项应当是泰力公司向监管帐户借支而来，因此不应当予以认定。13.对证据21《鹤山市人力资源和社会保障局结算票据》的真实性、合法性无异议，但不同意泰力公司所称的证明内容，对该证据的关联性意见：2015年2月13日，因泰力公司原因导致工人闹事，经政府及相关部门协调，源和公司已配合泰力公司从该笔款项中申请了2605875元用于发放合作项目的工人工资。14.对证据22《交纳临时接电费用协议》的三性无异议。15.对证据23《授权委托书》的三性无异议，该证据进一步证明源和公司收取相应款项是符合约定的。16.对证据24《2013年10月8日邮箱首页及的电脑截图》及证据25《2013年11月12日邮箱首页及的电脑截图》的真实性、合法性、关联性均有异议，理由：（1）源和公司并无授权任何人起草所谓的补充协议，对该补充协议草稿所述内容源和公司均不予认可。（2）关于电子邮件提及的“孙律师”，该律师是泰力公司聘请的，该律师不是源和公司委托的律师，源和公司也没有授权其与泰力公司商谈御龙汇补充协议。（3）关于电子邮件提及的“御龙汇补充协议”，只是泰力公司单方意见的草稿，没有源和公司盖章确认，电子邮件不能证明源和公司同意补充协议内容，源和公司对该补充协议不予确认。17.证据26中的《协议出让国有土地使用权规定》属于部门规章、《土地增值税暂行条例》属于行政法规、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》属于部门规章，源和公司对该三组证据的真实性、合法性无异议，但对该三组证据的关联性有异议，该三组证据与本案无关。18.对证据27《鹤山市原市委书记张某甲判刑资料》是网站截图，该证据明显与本案无关。19.对证据28《常年财税顾问协议书及付款凭证》的真实性无异议，对该证据的关联性及其证明内容有异议：该协议书是泰力公司以源和公司的名义聘请的税务师，其作用是为合作项目开发提供财税服务，根本不存在泰力公司所称的“源和公司因土地补交税聘请税务师事务所办理补税”。20.对证据29《泰力公司发给源和公司的函件》的真实性均不予认可，理由：该组函件是泰力公司单方制作的且并未送交源和公司。同时，函件中泰力公司声称的土地成本发票问题根本不属实，完全是泰力公司在自身严重违约的情况下恶人先告状，其目的就是为了将双方合作项目的全部风险转嫁给源和公司。21.对证据30《名片》、证据31《公证书》记载的两份电子邮件的真实性、合法性、关联性均有异议，理由：（1）源和公司并无授权任何人起草所谓的补充协议，对该补充协议草稿所述内容源和公司均不予认可。（2）关于电子邮件提及的“孙律师”，该律师是泰力公司聘请的，该律师不是源和公司委托的律师，源和公司也没有授权其与泰力公司商谈御龙汇补充协议。（3）关于电子邮件提及的“御龙汇补充协议”，只是泰力公司单方意见的一个草稿，没有源和公司盖章确认，电子邮件不能证明源和公司同意补充协议内容，源和公司对该补充协议不予确认。22.对证据32《缴款通知书和收据》的真实性认可，但对其关联性及其证明内容均有异议。泰力公司被罚款是因其未办理施工许可证，其违法行为应由其自己承担。23.对证据33，由于超过质证期限，源和公司不予质证。而且源和公司不确认该证据中的事实。源和公司对泰力公司的起诉答辩称：一、根据双方的相关约定，源和公司最根本的义务就是提供涉案的土地，而泰力公司则是需要提供全部的开发资金并负责合作项目的开发建设。双方在2010年5月27日签订的《房地产合作开发协议》、2010年10月18日签订的备忘录以及泰力公司在2013年4月25日出具的承诺书等相关证据反映了本案最基本的事实。根据庭前证据交换活动所举证据证明的事实，可以清楚证实是由于泰力公司出资不足才导致合作项目开发进度严重滞后，对此泰力公司应当承担全部的违约责任。二、源和公司已完全按照合作开发协议的约定履行合同义务，不存在任何违约情形。合作协议签订后，应泰力公司的要求为方便开发，源和公司积极地将原合同的甲方和乙方合并变更为本案的源和公司，并将原甲方、乙方名下的土地并证为三宗土地，并办证过户到源和公司名下，大大方便了合作项目的开发。2011年10月19日，源和公司向泰力公司移交了已有的涉案土地成本发票1948万多元，并告知泰力公司项目用地的对价还包括代土地出让方鹤山市土地开发中心偿还其欠沙坪信用社的大约5440多万元的债务。为保证项目的进度，在泰力公司急需开发资金的情况下，源和公司分别于2013年5月9日、5月20日申请解封监管帐户上的资金给泰力公司用于支付本应由泰力公司另行支付的工程款3500万元、税款200万元。由于泰力公司擅自停工，而且严重拖欠各项应由该公司支付的开发费用，引起了工人上访，为维护社会稳定，源和公司于2015年2月13日申请从监管帐户解封260多万元用于支付农民工的工资。上述费用根据合同的约定均应由泰力公司自行支付，但源和公司为了保障工程进度和社会稳定，先后同意从监管帐户支付的资金高达3960多万元，显然源和公司不仅严格按合同约定履行了义务，同时也极大的配合了泰力公司的开发建设，但由于泰力公司资金问题导致合作项目停工以及最后烂尾至今。三、提供土地成本发票及配合分配首期售楼款并非源和公司的合同义务，也非源和公司的法定义务。1.关于土地成本发票的问题，首先纵观双方的合作开发协议以及双方的其他文件均没有约定源和公司应当提供超出土地成本发票的义务。泰力公司要求源和公司超过实际支付的土地成本发票没有任何事实依据和法律依据。2.从土地成本的相关规定来看，土地成本是在土地受让时，根据与出让方（政府）签订的土地出让合同约定的数额应当缴纳的费用。该费用一旦成就，就不存在还可以额外增加土地出让金，也就是说，土地的成本是根据出让合同约定履行的，是不能随意增加的。所以泰力公司要求源和公司提供超出实际支付的土地成本按照每亩70万元或80万元增加土地成本，不仅违法，而且也不可能实施，更不存在为了少缴纳税费就可以随意增加土地成本的情况。3.泰力公司一直强调原土地成本低造成土地增值税过高，但涉案土地的成本在1997年已经形成，而加强土地增值税的管理以及营改增是2016年5月1日才开始实施的，本案双方签订的合同是在2010年5月27日，泰力公司作为一家有多个楼盘开发的专业房地产公司，对这些土地成本、税费应该是非常清楚的。从签订合同之前的协商和了解以及签订合同以后，泰力公司从来没有提出过土地的成本问题。直到2013年，由于泰力公司资金不足，为了停工寻找借口才提出了所谓的土地成本问题。4.关于基准地价的问题。双方的合同并没有约定需要源和公司按基准地价承担土地成本的约定，而泰力公司所称的基准地价是2009年7月的基准地价，这与涉案土地是1997年受让相隔12年之久，根本不能用2009年的基准地价去比对1997年的土地受让价格，两者明显没有可比性。泰力公司将2009年的基准地价作为比对，明显既不符合事实也不能成立。5.泰力公司以涉案土地价格低就武断地认为涉案土地的获得不合法，这纯属泰力公司单方的臆断，并无任何依据。6.按照常识，如果涉案土地存在有欠缴土地费用或者闲置费用，那么泰力公司也不可能办理涉案地块开发的建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。这些已办理的手续也充分说明涉案土地完全是合法的，更不存在泰力公司所称的有欠缴土地成本费用或闲置费用，泰力公司这些说辞完全是为其违约导致项目烂尾寻找的借口。7.关于涉案项目监管帐户的预售款问题。根据《广东省商品房预售管理条例》及与鹤山市房屋交易中心签订的监管协议，监管帐户内的预售款必须要等到初始登记后才能进行结算。泰力公司在起诉状中不顾上述的法律规定和监管协议的约定强行要求源和公司分配监管帐户内的预售款，明显违背法律规定和监管协议的约定。综上，源和公司已经全面履行了合作开发协议的合同义务，不存在泰力公司所主张的违约行为，相反，根据合同的约定以及本案证据证明的事实，泰力公司的违约是显而易见，不容置疑的，所以请求法院查明本案事实，依法驳回泰力公司的全部诉讼请求，以维护法律的尊严和源和公司的合法权益。源和公司向本院提出反诉请求：1.泰力公司向源和公司立即支付房屋销售款人民币166428875.63元及逾期付款利息/违约金38892834.58元。逾期付款利息/违约金以每一施工许可证项下未建成或未达预售标准的房屋，按取得每一施工许可证满一年八个月起近三个月内的同类房屋的销售均价，所得出的房屋销售额为本金，按日万分之二的标准，自领取施工许可证满2年开始分段计算逾期付款利息/违约金，暂计至2017年6月30日为38892934.58元，以后计至泰力公司付清款项之日为止。以上本息合计205321710.21元。该项反诉请求暂以源和公司自行委托评估的结果为依据，最终以法院委托评估的结果为准。2.源和公司有权没收泰力公司的保证金2000万元。3.泰力公司继续履行双方签订的《房地产开发合作协议》，立即对鹤山市沙坪御龙汇商住小区进行开工续建。4.由泰力公司承担本案反诉的诉讼费用。基于泰力公司的严重违约，上述反诉请求仅构成泰力公司全部违约责任的一部分，对泰力公司违约的其他责任，源和公司要求泰力公司承担并保留继续追诉的权利。事实和理由：一、泰力公司迟延履行合同基本义务，擅自停工致项目烂尾，构成重大违约。（一）泰力公司拒不办理合作项目开发的报建手续，以其行为表明拒不履行合作开发协议的基本义务。按照《房地产合作开发协议》2.1、2.2、2.4的约定，合作项目由泰力公司组建的项目部作为主要责任部门进行项目开发，项目部负责项目自报建、施工直至销售、管理的整个流程，源和公司可以进行监督，但不参与项目的经营管理。按照《房地产合作开发协议》6.2、8.1条的规定，泰力公司应当在取得施工许可证后一年八个月内，将应分配给源和公司的房屋建成毛坯房并按约定的交楼标准交付给源和公司或代为销售，保证属源和公司应得房屋按规定可预售。按照开发现状，泰力公司仅办理了小范围的施工许可手续（建筑面积50118.20平方米），远远未及鹤山市发改局发布的《关于鹤山市沙坪御龙汇商住小区一期工程项目申请报告核准的批复》及《关于鹤山市沙坪御龙汇商住小区二期工程项申请报告核准的批复》核准的建筑总面积124687平方米，仅占总规划建筑面积27.36万平方米的18.3%。更有甚者，泰力公司对鹤山市发改局2012年6月6日发布《关于鹤山市沙坪御龙汇商住小区三期工程项目申请报告核准的批复》核准的三期工程尚未继续办理任何施工许可手续，该批复因泰力公司在两年内未开工建设已经失效。此外，合作项目四期工程也因泰力公司资金投入不足至今未向鹤山市发改局就项目开发申请核准。由此可见，泰力公司对已领取施工许可证部分的完工程度、违背签订《房地产合作开发协议》时和开发过程中的种种承诺，泰力公司对约定的开发期限已是置之不理，亦早以行动表明其不履行合作项目的基本义务。（二）泰力公司未能按照合同约定，就已领取施工许可证的部分完成建设，构成重大违约。截止2012年9月20日，泰力公司共取得四个建设工程施工许可证，符合施工条件的建设规模累计为50118.2平方米，截止2013年11月20日，合作项目已建成（通过规划验收）面积为14864.58平方米，占规划建筑面积27.34万平方米的5.4%；截止2013年10月16日，泰力公司共取得四个商品房预售许可证，符合预售的可销售面积累计为23539.88平分米，占规划建筑面积27.36万平方米的8.6%。以上数据，充分反映了泰力公司未能按《房地产合作开发协议》6.2、8.1条的约定，在领取施工许可证一年八个月内向源和公司交付按约定可分配的房屋或售楼款（6.2条），甚至也达不到可预售的标准（8.1条），承担出资和开发建设义务的泰力公司难辞其咎。需要强调的是，房地产开发项目是一个不可分割的整体，或者是需要达到一定规模才能成为一个可利用的区域（如分期开发）。根据以上事实，泰力公司已建成的规模仅达总面积的5.4%，根本无法形成一个可以投入使用的商住小区。因此，泰力公司的履约行为不应视为部分履行或部分违约，而是整体、全面的违约。泰力公司应按《房地产合作开发协议》的约定，承担全面的违约责任。（三）泰力公司背信弃义，一再违反合同约定和违背自身承诺，恶意违约意图明显。第一，根据《房地产合作开发协议》8.1条，泰力公司保证自合作项目领取施工许可证后一年八个月内，属源和公司所占分配份额按规定可预售，否则承担违约责任。即泰力公司自签订合作协议时，已向源和公司保证项目开发进度，但至今未能完成。第二，泰力公司于2013年4月25日出具《承诺书》，保证在2013年5月10日前，向源和公司提交2013年项目进度表、投资计划及其余部分面积的开发方案，并保证合作项目不会烂尾。但泰力公司不但没有兑现其承诺，反而将其力保不会发生的违约情形最终演变成事实。第三，在2013年5月9日签订的《协议书》第四条，泰力公司保证在该协议签订后十日内提交合作项目的投资计划、交楼时间表及项目完成期限的报告，事后却杳无音信。而且该份协议的签订日期正是接近泰力公司出具前述《承诺书》保证提交项目报告的截止日期，泰力公司为拖延时间而做出的虚假承诺，已毫无诚信可言。第四，在2014年12月29日的《会议记录》第6条，各方确认由源和公司解付监管帐户资金用以解决工人工资问题后，合作项目不再存在工人工资纠纷问题，并有泰力公司及其建设方的人员签字。而事实上，合作项目至今，工人工资纠纷不断，其中实际施工人张建武向源和公司提起诉讼，主张拖欠近千万元的工程款，该工程款纠纷目前尚在审理之中。（四）泰力公司在其完全停工前夕骗取源和公司配合，提空监管帐户款项，并任由合作项目停工烂尾。2013年5月9日，泰力公司以开发资金紧缺为由，取得源和公司配合解付监管帐户资金3500万元；2013年5月30日，泰力公司以分次解付监管帐户资金用以缴纳税费手续繁琐为由，一次性取得源和公司配合解付监管帐户资金200万元，合共3700万元。在解付取得上述款项之日，监管帐户上的资金刚好4000余万元。泰力公司在提取监管帐户几乎全部款项后，并非如其承诺将资金用于解决当下困难以更好地推进后续开发，而是在其彻底停工前的一次掠夺。自2013年6月开始，因项目停止，项目监管公司、销售代理公司、物业管理公司在项目长期拖延下最终无奈撤出项目现场，泰力公司更在2013年12月24日与施工方签订《合同解除协议》，解除与施工方的施工合同，正式宣布项目烂尾。二、泰力公司对取得施工许可证部分的合作项目逾期完成开发应承担违约责任。源和公司反诉请求第一项的范围是泰力公司领取施工许可证的总面积50118.20平方米。第一，由于泰力公司恶意占用已建成、已预售的房屋预售款，未能按《房地产开发合作协议》6.2条约定向源和公司分配房屋或支付房屋预售款。第二，泰力公司未能按照《房地产开发合作协议》6.2、8.1条，在约定的期限内完成领取《建设工程施工许可证》范围内的开发任务而应承担违约责任。第三，泰力公司未能按《房地产开发合作协议》约定支付以上款项，应根据合同10.2条，按日万分之二的标准向源和公司支付逾期违约金。源和公司就泰力公司以上重大违约行为提出反诉请求第一项，向泰力公司主张立即向源和公司支付其应得的房屋销售款及逾期支付利息/违约金。鉴于泰力公司因其自身原因致本案合作开发项目严重滞后，并自始未就其取得的房屋预售款进行分配，本案项目利益无分配事实，泰力公司已向源和公司支付的5000万元预付款即不适用《房地产开发合作协议》第六章的有关抵顶条款，该款项应根据日后合同履行情况，按合同约定进行处理。三、泰力公司全面违约、重大违约，源和公司有权没收其履约保证金2000万元。根据《房地产开发合作协议》6.1条，泰力公司支付的2000万元为履约保证金，如前所述，泰力公司的履约行为不应视为部分履行或部分违约，而是整体、全面的违约。因此，泰力公司应按《房地产合作开发协议》的约定承担全面的违约责任。根据《房地产开发合作协议》10.3条，因泰力公司原因致合作项目领取施工许可证后超过三个月不开工的，源和公司有权解除合同、没收保证金及要求赔偿损失。但事实上，由于泰力公司自身资金不足，其仅对部分规划许可的建筑面积领取了施工许可证，对绝大部分的规划许可的建筑面积却怠于领取或故意不领取施工许可证，此种情形在违约性质或违约程度上，比领取施工许可证后三个月不开工的情形更为严重。如前所述，泰力公司领取施工许可证部分的规划建筑面积为50118.2平方米，仅占总规划建筑面积27.36万平方米的18.3%。因此，根据该2000万元履约保证金的性质，及合同中约定该履行保证金的目的，结合泰力公司全面违约的事实，源和公司有权没收该2000万元履约保证金。综上所述，泰力公司因迟延履行，构成重大违约，根据合同法相关规定，源和公司有权主张泰力公司承担迟延履行的违约责任，同时，还可要求泰力公司承担继续履行合同义务。在重审阶段，源和公司根据民事诉讼法相关规定，对诉讼请求做出相应变更，请法院在查明事实的基础上，判如所请。源和公司在举证期限内为其陈述的事实提供如下证据（不包括根据司法鉴定的需要所补充提供的证据材料）：1．《营业执照》、《企业登记资料》。以证明：（1）源和公司诉讼主体适格；（2）鹤山市某乙贸易有限公司名称变更为“鹤山市源和房地产开发有限公司”，鹤山市某甲房地产有限公司与源和公司合并及注销的历史沿革。2.《房地产合作开发协议》。以证明：（1）项目由源和公司提供土地使用权，泰力公司提供开发建设资金合作开发，泰力公司负责报建、经营管理和销售，源和公司协助，双方按泰力公司占63.5%、源和公司占36.5%的比例分配房屋或售房款；（2）泰力公司应自领取施工许可证之日起一年八个月内交付且可预售，否则，应在两年内按比例付清源和公司应得房屋销售款；（3）源和公司有权在泰力公司违约的情形下没收保证金；（4）其他相关约定。3.《备忘录》（2010.10.18）。以证明：源和公司与泰力公司继续确认并履行《房地产合作开发协议》。4.《工作联系函》（2010.7）。5.《致城乡规划局申请书》（2010.10.20）。6.《致地税局申请书》（2011.4.29）。7.《致环保局变更报告》（2011.5.30）。8.《关于御龙汇命名的批复》（2010.9.14）。9.江环审【2011】33号文。10.江环函【2011】207号文。11.鹤水务【2011】77号文。12.《鹤山市沙坪御龙汇商住小区规划图》、鹤山市**房地产有限公司与源和公司合并后的3个《土地使用证》、00188号用地《规划许可证》。前述证据4至12共同证明：（1）源和公司积极履行《房地产合作开发协议》及《备忘录》的相关约定，就合作项目提供土地使用权并协助泰力公司经营；（2）源和公司为配合泰力公司的相关报建、办证工作，在泰力公司的要求下，将鹤山市某甲房地产有限公司的土地合并到源和公司名下，并注销鹤山市某甲房地产有限公司。13.《通知》（2011.6.30）、《工作联系函》、《委托书》、《通知》（2011.11.19）、10名员工的《证明》，《临时授权书》。14.《用章申请登记本》。前述证据13、14共同证明：（1）源和公司根据泰力公司要求实际履行协助义务；（2）泰力公司授权孔某甲等人处理项目开发事宜，孔某甲等人后续签署的文件与泰力公司签署的具有同等效力。15.《移交证明》、《盖章登记表》、《债权债务对冲转移协议书》。以证明：（1）泰力公司签订合作协议时，对合作土地的现状包括土地成本、土地取得等情况是明知的，对源和公司提供的1948202.38元土地成本票据签收确认且无异议；（2）涉案土地原是因源和公司为鹤山市政府修建鹤山大道而由政府以该土地抵顶应付源和公司工程款的方式取得，在取得之时，该土地成本就已固定。16.《资产负债表》、《利润表》。以证明：由泰力公司制作的资产负债表已清楚显示出泰力公司声称的投入成本是虚假的。17.《专用帐户监管协议》。以证明：（1）售楼款帐户是由泰力公司负责管理，政府和银行监管，帐户内款项不可能由源和公司单方控制；（2）按监管协议约定，结合泰力公司迟延开发、停止开发致合作项目烂尾的现状，泰力公司不具备要求结算款项、分配利润的条件。18.《存款明细帐》、《基本账户银行流水》、《监管账户银行流水》。以证明：（1）截止2014年10月31日监管帐户内仅余********.47元，根本不存在源和公司拒不分配款项的事实；（2）泰力公司房屋销售进入监管账户的资金远低于其起诉声称2012年底达5000万余元、至其2015年1月起诉时达到近8000万元，未进账款项被泰力公司私自挪作他用；（3）2013年5月，泰力公司全面停工前夕，几乎将监管账户资金提取一空。19.《委托协议书》（2010.11）、《御龙汇一至四期工程项目申请报告》。以证明：（1）泰力公司项目申请报告确认的涉案项目工程是：一期于2011年4月开工，2012年4月竣工，二期、三期、四期均于2011年8月开工，2012年8月竣工；（2）泰力公司迟延履行行为严重超出了项目开发计划工期。20.鹤发改资【2011】32号、鹤发改资【2011】64号。以证明：泰力公司对政府已批准的御龙汇商住小区一、二期工程严重逾期，构成重大违约。21.《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。以证明：（1）泰力公司仅办理了50118.20平方米的建筑施工许可；（2）泰力公司未依约向源和公司支付房屋销售款的事实；（3）泰力公司未依约完成涉案土地的规划、建设，造成源和公司巨额损失的事实。22.《通知》、《江门纸厂“三旧”改造项目情况简介》、《关于对江门纸厂地块“三旧”改造的声明》、《江门纸厂地块“三旧”改造意向书》。以证明：（1）泰力公司在开发涉案项目的同时，还在江门纸厂（约335亩土地）和江门市胜利路有两个房地产项目正在进行开发建设，根本不能按双方合作协议约定及时足额投入开发建设资金；（2）泰力公司将原本用于御龙汇项目的资金转移至江门纸厂项目，任由双方合作的御龙汇项目停工烂尾，有恶意违约之嫌。23.《承诺书》（2013.4.25）。24.《收据》(2013.5.9)。25.《关于解封3500万售房款用途的说明》。26.《关于解封200万元售楼款的说明》。27.《会议记录》(2014.12.29)。28.《泰力致源和函》(2014.12.30)。29.《收据》(2015.2.13)。30.《源和致泰力公司函》(2014.11.18)及快递单。前述证据23至30共同证明：（1）由于泰力公司不能及时投入开发建设资金，导致双方合作的御龙汇项目资金紧张；（2）根据双方签订的合作协议，工程款等全部建设开发资金应由泰力公司承担。由于泰力公司资金紧张便煽动工人闹事，经协调从监管账户解付资金支付工程款、工人工资以及税金；（3）泰力公司法定代表人孔繁权亲自承诺2013年5月10前一定向源和公司提交工程进度、竣工计划和投资计划，并承诺要维护已购房业主和源和公司的权益，保证御龙汇项目不会烂尾，但紧接而来的停工事实，证明其承诺是假，在停工前套取提空监管账户资金是真；（4）泰力公司在其全面停工前将通过以上理由将监管账户的资金提取一空，并且未因此推进项目后续建设；（5）泰力公司的相关说明、函件足以证明泰力公司逾期完工的违约事实，工程停工并最终烂尾的责任完全在于泰力公司。31.《建设工程质量安全隐患整改通知书》。32.《关于处理胡一飞投诉问题的情况汇报》、《协议书》。33.《关于撤场的联系函》（2013.12.10）。34.《工作联系函》（2013.12.10）。35.《关于鹤山市沙坪御龙汇商住小区工程监理事宜的申请报告》。36.《关于商请贵公司履行保证责任的函》（2014.11.24）。前述证据31至36共同证明：（1）因泰力公司工程质量问题而造成已购楼业主退房，泰力公司存在严重的质量违约情形；（2）因泰力公司投资不足，工程进展极其缓慢，导致项目销售、物业管理、监理等单位于2013年12月先后撤场，说明合作项目自2013年6月开始已全面停工；（3）由于泰力公司的质量违约、工期违约，导致部分银行按揭购房业主拒绝供楼，以致银行要求源和公司承担担保责任，同时还出现业主退房闹事，说明泰力公司的违约已给源和公司造成了实际损失，该损失还在继续扩大。37.起诉材料、《合同解除协议》。以证明：（1）泰力公司拖欠施工方工程款导致源和公司被起诉，造成源和公司将支付巨额工程款的损失；（2）泰力公司违约停工，其总经理孔某甲擅自代表源和公司解除与施工方的建设施工合同，合作项目于该解除协议签订之日即2013年12月24日彻底烂尾。38.《关于办理御龙汇1-11幢房地产权属登记审核需借取相关资料申请书》（2014.3.13）。39.《鹤山市房屋建筑面积测绘委托合同》。40.《鹤山市国土资源局电子政务系统查询结果》。41.《收据》（2014.12.9）。42.鹤国用（2011）第005838号、005373号、002105号和鹤国用（2013）第002564号四份《国有土地使用证》及宗地图。前述证据38至42共同证明：根据泰力公司的办证要求，源和公司当天即提供了资料，但泰力公司拖延办理，至今也未办妥相关房屋的权属登记，办证迟延的责任完全在泰力公司。43.泰力公司、肇庆市某丙建筑工程有限公司以及江门分公司、中山分公司的营业执照、法人代表及负责人身份证复印件。以证明：泰力公司的法定代表人孔繁权与肇庆市某丙建筑工程有限公司的法定代表人孔文高是父子关系，泰力公司与承包工程的建筑公司是关联公司，同属一个集团公司，实质上就是一家。44.《复函》（2014.11.21）。以证明：泰力公司以承包工程的施工单位闹事，并多方寻找借口，其目的就是不愿再投资建设，并企图将烂尾项目推给源和公司。45.照片六张。以证明：因泰力公司违约，双方合作的御龙汇房地产项目已烂尾。46.《关于使用临时收据的要求》（2012.4.28）、收据（No:0003841－0003860）；《关于使用临时收据的要求》（2012.4.28）、收据（No:0001621－0001640）；《关于使用临时收据的要求》（2012.5.12）、收据（No:0004841－0004860）；《关于使用临时收据的要求》（2012.6.14）、收据（No:0001601－0001620）；《关于使用临时收据的要求》（2012.6.29）、收据（No:0003081－0003100）；《关于使用临时收据的要求》（2012.7.13）、收据（No:0003761-0003780）；《关于使用临时收据的要求》（2012.8.1）、收据（No:0006801－0006820）；《关于使用临时收据的要求》（2012.9.7）、收据（No:0006881－0006900）；《关于使用临时收据的要求》（2012.10.5）、收据（No:0003821－0003840）；《关于使用临时收据的要求》（2012.11.9）、收据（No:0003201－0003220）；《关于使用临时收据的要求》（2012.11.26）、收据（No:0002501-0002520）；《关于使用临时收据的要求》（2013.3.28）、收据（No:0012261－0012280）；《关于使用临时收据的要求》（2013.4.24）、收据（No:0001641－0001660）；《关于使用临时收据的要求》（2013.1.6）收据（No:0003721－0003740）。47.《鹤山市源和房地产开发有限公司沙坪御龙汇商住小区在建行按揭明细》。证据46、47共同证明：泰力公司返回收据280份，共计收受售房款63426112元，加上按揭购房人银行按揭款7870000元，共计71296112元，这与泰力公司诉称已收金额60103411元不符，差额部分约11192701元涉嫌被泰力公司私自挪用。48.《收款收据》（No：000001-000030）（2011.12.2）。49.《收款收据》（No：000031-000060）（2011.12.2）。证据48、49共同证明：泰力公司于2011年12月2日收取共计60份收款收据没有返还。50.《关于使用临时收据的要求》（No:0002461-0002480）（2013.12.25）。51.《关于使用临时收据的要求》（No:0003161-0003180）（无显示日期）。证据50、51共同证明：泰力公司于2013年12月25日收取共计40份收据没有返还。52.《协议书》（2013年5月9日）。以证明：泰力公司违约。53.《合作项目政府审批文件》（含预售证明细表、商品房预售许可证、建设工程规划许可证）、商品房价格认证结论书及认证表。以证明：政府批准的涉案房产的销售价格。54．《销售项目进度明细表》。以证明：涉案房产的实际销售价格，及泰力公司收取售楼款后部分款项并未入账。55.《御龙汇临街商铺控制底价表》、《御龙汇临街1-11幢（G户型）别墅控制底价表》。以证明：双方曾在房屋销售前议定销售底价，但泰力公司实际销售价格比销售底价低；56.《房地产评估报告书》二份。以证明：经第三方机构评估，泰力公司若在领取施工许可证满一年八个月将房屋建成并可预售情形下相应房屋按约定方法计算的评估价值。57.《首层商铺交楼装修标准》、《二层商铺交楼标准》、《住宅交楼装修标准》、《别墅交楼标准》、《洋房交付标准》。以证明：（1）双方明确约定了房屋“建成”的交楼标准，该标准是泰力公司应在领取施工许可证之日起一年八个月应完成的交楼标准；（2）对已施工建筑物，经现场勘察，即使部分已完成主体框架结构的工程也未达到交楼标准，证明泰力公司存在严重违约。58.《居住用地规划主要技术经济指标表》（该表来源于鹤山规划局审批的涉案工程建设总规图）。以证明：合作项目相关数据指标。59.鹤发改资【2012】15号《关于鹤山市沙坪御龙汇商住小区三期工程项目申请报告核准的批复》。以证明：鹤山市发展和改革局已批准御龙汇商住小区三期的工程项目申请，但泰力公司在有效期内无正当理由不办理有关施工文件，也未开工建设该项目，该批复已经失效。60.《民事起诉状》、（2016）江鹤法民二初字第33号《应诉通知书》;《民事起诉状》、（2015）江鹤法民二初字第462号《应诉通知书》、《民事判决书》；《民事起诉状》、（2015）江鹤法民二初字第305号《应诉通知书》、《民事判决书》、《执行通知书》、《结案通知书》；《关于御龙汇商住小区6幢34、35号商铺退还购房款及支付违约金的催付函》、《快递单》；《投诉信》；（2015）江仲经字第037号《仲裁裁决书》，（2016）粤07执133号《执行通知书》、《执行裁定书》、发票；(2017)粤07执71号《执行通知书》、（2016）江仲经字第031号《仲裁裁决书》、（2017）粤07执72号《执行通知书》、（2016）江仲经字第032号《仲裁裁决书》；（2017）粤07执73号《执行通知书》、（2016）江仲经字第033号《仲裁裁决书》；（2017）粤07执74号《执行通知书》、（2016）江仲经字第034号《仲裁裁决书》；（2017）粤07执75号《执行通知书》、（2016）江仲经字第035号《仲裁裁决书》。以证明：1.本案诉讼后，源和公司收到了多起案件起诉、申请仲裁、投诉等资料，均是因泰力公司违约引起；2.施工单位、销售代理单位、房贷合作银行、购房业主等纠纷起诉、申请仲裁、投诉源和公司，给源和公司造成重大损失，对源和公司构成重大风险；3.根据《房地产合作开发协议》，上述责任应全部由泰力公司承担。61.《关于我司与鹤山市源和房地产开发有限公司签订及履行情况说明》的补充说明一份，证明：1、泰力公司当庭提交的证据33，是泰力公司的员工李某甲以向上级作汇报为借口骗取柏士税务师事务所出具的；2.泰力公司的上述证据第四点关于土地开发成本70万元每亩的问题，是泰力公司向税务师事务所质询过，并没有源和公司的人员参与或咨询，泰力公司提供的情况说明与事实不符。对于源和公司提供的前述证据，源和公司经质证认为：1.对证据1，三性没有意见。2.对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，《房地产合作开发协议》7.4条约定，涉案土地交付时已付清包括土地征地补偿款、使用税、闲置费等土地税费，如欠缴该等费用，由甲方和乙方承担，直至干净完整地交由丙方开发。3.对证据3-14没有意见。4.对证据15，土地成本复印件于2011年10月19日才交付给泰力公司，并且未明确土地成本仅为19482092.38元，《债权债务对冲转移协议书》没有泰力公司代表的签收证明，也没有提供税务部门的发票，同时也只证明了源和公司在2011年10月19日交给泰力公司的土地成本只是其中一部分。5.对证据16，不同意其关联性，该证据只是成本的部分，不是全部，如泰力公司支付的保证金和预付款等。6.对证据17，专款专用账户需经源和公司同意才能使用。7.对证据18，依据《房地产合作开发协议》6.1条的规定，合作项目开始销售后不计息抵顶源和公司分得的房屋销售款，虽然账户内余额为********.47元，但不能证明源和公司已按协议履行义务。8.对证据19，该证据只是项目预计开工时间，应以政府批准的施工时间为准，泰力公司为了提前开发，已经提前开工，并遭到相关部门的处罚。9.对证据20，泰力公司并非因为自己的原因逾期开工，而是源和公司一直不能按照市场基准地价提供土地成本发票。10.对证据21，这只是一期工程，也经过了源和公司的同意，办理建筑施工许可证需由源和公司出具手续、盖章。11.对证据22，这2个项目并不能证明会导致泰力公司不能履行本协议。12.对证据23-30，不同意其证明内容，实际情况是双方曾就土地成本问题进行协商，源和公司拒不承诺补交土地成本费用。13.对证据31-36的关联性有异议，只是个别业主以质量问题提出退房，相关单位撤场及部分业主拒绝供楼，并不能证明是泰力公司的原因造成。14.对证据37，该案件并没有判决结果，不能证明是泰力公司的责任导致工程烂尾，实际上是因为源和公司一直不按照双方协议的结果去补交地价款。15.对证据38-42，只能证明泰力公司的申请时间，并不能证明源和公司提供资料的时间，至今未办理权属登记，是因为源和公司不能按照基准地价提供足额的土地成本发票。16.对证据43，没有法律规定禁止两个公司的法定代表人是父子关系，这两个公司就同属一个集团公司。17.对证据44，《复函》说明因为源和公司不能提供足额的市场基准地价发票，将导致巨额损失。18.对证据45，因为源和公司拒绝补交地价款，从而导致涉案楼盘停工。19.对证据46-48，所有的购楼款项必须进入监管账户，与《收据》及按揭的数额不相符可能是《收据》错误及按揭手续已办完但款项未到，不存在泰力公司私自挪用的情况。20.对证据49-51，不同意证据的关联性，不能证明所称的《收款收据》没有返还。21.对证据52，不同意该证据的关联性，并不能证明泰力公司有违约行为。22.对证据53没有意见。23.对证据54的真实性不予确认，其中并无泰力公司盖章确认。24.对证据55，并不能证明销售价格比预售前议定的底价低。25.对证据56不认可，这是源和公司单方委托评估公司做出的估价报告。26.对证据57，只是双方协议的装修标准，不能证明部分工程未达到交楼标准，也没有证据证明泰力公司领取施工许可证之日起20个月内未完成交楼标准。27.对证据58的真实性不予确认，该证据没有鹤山市规划局的盖章。28.对证据59，不能证明源和公司主张的证明内容。29.对证据60，引起这些纠纷的案件，责任并不在泰力公司，而是因为源和公司不能按照合同约定的时间提供等同于市场基准地价的土地开发成本发票，从而导致系列问题的出现。30.对证据60的真实性暂时不能确定，证据的内容与泰力公司提供的证据33没有冲突。泰力公司对源和公司的反诉答辩称：一、源和公司在签约时隐瞒事实，无法提供足额土地发票。1.源和公司提供的土地仅为6.8万元/亩，远远低于当地当年的商住用地的基准价，鹤山市2010年的商住用地基准价约为80万元/亩，其取得土地使用权的途径存疑非法。在有关媒体对原鹤山市市委书记张某甲腐败案的报道里，有鹤山某房地产公司麦某向张某甲行贿，以在土地使用权出让等房地产公司业务得到张的关照，以及张指示工作人员以3万元/亩地价非法出让土地使用权的事实。在源和公司迟迟不肯补充有关土地成本发票后，据泰力公向鹤山本地人了解，争议合作开发地块使用权，最早正是来自麦某的房地产公司从鹤山巿政府受让所得。泰力公司作为一家依法经营的房地产公司，对来历不明的土地在没搞清楚状况前，当然不敢继续进行开发。泰力公司也向法院提出了向国土部门查明涉案地块来源的申请，请合议庭在査明事实后依法做出判决，如其中确实有触犯刑法的犯罪事实，则应提请有关部门依法处置。2.因为土地来源合法性存疑，源和公司只能提供1945万元的购买土地发票，开发该土地需再缴近2亿元的应缴税款，源和公司一直隐瞒这一事实，直到在泰力公司去办理己建房屋权属登记证书时才被鹤山市国土资源和房屋管理局、鹤山巿地税局告知这一情况。3.根据《房地产开发合作协议》的约定，源和公司负责提供土地，泰力公司负责土地开发，这就约定了源和公司提供的土地必须合法，根据合同本意理解为土地出让金已经按照当地当年的市场基准价全额缴纳。二、由于源和公司的违约，泰力公司行使不安抗辩权才导致工程推迟开工以及停工。1.《房地产开发合作协议》约定源和公司负责提供土地使用权，但是在得知源和公司取得的土地仅为6.8万元/亩后，泰力公司要求源和公司立即补缴地价款，源和公司一开始说可以提供工程发票用于充抵土地开发成本，但是直至今日其仍然未能提供。双方为了补缴地价款一事多次开会商讨，泰力公司也多次发函要求源和公司补缴地价款，但源和公司拒绝在会议纪要上签字，也拒绝签收泰力公司要求补缴地价款的函件。既使源和公司的委托代理人孙律师与泰力公司就源和公司应补缴的地价款商量到由80万元/亩降到70万元/亩，泰力公司仍然抵赖不肯签订相关的补充协议，也不肯缴纳其应该补缴的地价款。2.正是因为源和公司提供的土地来源合法性存疑，又拒绝履行补缴地价款的义务，泰力公司基于此才行使不安抗辩权。如果源和公司不补齐其应缴纳的地价款，将会导致己建成的房屋按照土地成本需缴纳巨额的税款。在源和公司一直不签订关于补缴地价款的补充协议，不履行补缴地价款的前提下，泰力公司才放慢了施工进度，最后完全停工。因为如果按照协议的约定如期完成房地产工程建设，将会导致泰力公司投入更多的资金，不但建成的房屋不能取得房屋权属证明书，而且不能实现合同目的，会造成泰力公司继续投资越大，损失越大。三、源和公司的三项诉讼请求都没有事实依据，全部应该予以驳回。1.关于诉讼请求一，要求泰力公司立即支付房屋销售款166428875.63元及利息38892834.58元，源和公司的这一要求并非基于合同中的约定，这一数额并不是己建成并销售的商品房按照约定的份额应该分配给源和公司的，而是源和公司认为泰力公司违约，应该按照不违约的假设下，已经建成并销售出去的售楼款按照合同约定的分配比例分配给源和公司。而关于已建成并销售出去的商品房款项，泰力公司己经按照合同的约定向源和公司支付了预付款5000万元，该预付款是用于抵扣源和公司按照合同约定按比例应分得的售楼款，泰力公司并不存在拖欠源和公司售楼款的情形，故泰力公司并没有在分配售楼款上违约，更不用说要支付违约金。2.关于诉讼请求二，要求没收泰力公司2000万元保证金，没有事实依据。泰力公司在履行合同中并没有违约，相反，源和公司因提供的土地来源不合法，而需补交近两亿元的巨额地价款，其却一直不肯补缴，导致己建成的商品房不能取得权属证明书，也直接影响了商品房的销售，而泰力公司是基于源和公司的违约行为才行使不安抗辩权，不让损失继续扩大，延缓和停止工程进度。3.关于诉讼请求三，要求继续履行《房地产开发合作协议》，立即开工建设御龙汇商住小区，在源和公司没有补缴地价款的前提下，根本无法继续履行合同和复工建设御龙汇商住小区。泰力公司前往鹤山市国土局和鹤山巿地税局办理商品房权属证明书相关手续的时候，被国家工作人员告知涉案土地6.8万元每亩的地价款肯定为非法取得，必须按照鹤山市的基准地价款的标准补缴地价款，才能为已建成的商品房办理权属证明书。所以在涉案土地的地价款没有补齐的前提下，该协议完全不能继续履行，商品房建设工程也不能复工，否则投入越大造成的损失越大。四、广东省高级人民法院的（2016）粤民终1545号《民事裁定书》“本院认为”里面认为泰力公司违约的认定不能作为重案判决的依据。《最高人民法院执行工作办公室关于以判决主文或判决理由作为执行依据的请示的复函[（2004）执他字第19号]》指出：判决书中的“本院认为”部分，是人民法院就认定的案件事实和判决理由所作的叙述，其本身并不构成判项的内容。本案中，广东省高级人民法院的二审裁定书没有事实查明部分，没有调查就没有发言权，因此该院在“本院认为”部分有关认定泰力公司构成违约的论述，应理解为上级法院正是认为原一审判决没有查明有关事实，所以要求重新审理查明，并在此基础上依法做出判决，而非如源和公司所理解的，上级法院认定了泰力公司违约。源和公司正是错误理解二审判决，提出了种种无理的诉讼请求！五、泰力公司并不存在源和公司所称的同时开发多个楼盘，存在资金不足问题从而导致涉案楼盘迟延开工、停止开发建设的情况。泰力公司是个人独资企业，唯一股东是孔繁权，同时是广东某丁集团有限公司董事长，资金实力雄厚，开发多个楼盘，新龙基集团银行贷款极少，远远低于同类房企的负债率，财务状况非常健康，源和公司声称泰力公司资金链断裂根本就是无稽之谈。本案重审期间，本院根据源和公司的申请，通过摇珠选定并委托广东某戊房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司（以下简称某戊公司）鉴定以下项目：由泰力公司与源和公司合作开发的鹤山市沙坪御龙汇小区1-11、31-34、29、30、35、36、37-41、43-62、77、78幢在自领取《建设工程施工许可证》之日起算一年八个月再计三个月的时点，当所有工程及配套完全按设计、规划要求完工可以交付使用并确权，且符合双方合同约定交付标准下的市场参考价值。某戊公司于2018年3月5日出具编号为诺诚估字2018（A）第189号的《房地产估价报告》。经质证，泰力公司表示对上述报告没有意见，并认为该报告所依据的数据都是正确的。源和公司则认为：1.对某戊公司以技术报告作为依据确定的结果报告其内容的真实性、选取案例的关联性及该报告的合法性均不予确认。2.上述报告依据明显不足，鉴定结论与当地的市场行情严重不符，且严重脱离了实际的交易情况，故该鉴定意见有失公允，不能作为本案的定案依据。3.上述报告在进行综合定价时参考比较法、收益法两种评估方法的权重因素，与行业做法相比是明显欠妥的。4.某戊公司在涉案御龙汇工程项目作为立项报告的编制人，其中本案的评估师梁沃宏是立项报告的监事，且另一评估师罗东勤是某戊公司的股东，加之某戊公司承接了泰力公司其他项目，与泰力公司有重大业务关系及利益关系。因此，泰力公司应当承担法律后果，某戊公司应当回避。针对源和公司的重新鉴定申请，本院经审查后依法予以准许。随后，本院结合源和公司变更鉴定目的的申请，摇珠选定并委托深圳市某己土地房地产估价顾问有限公司（以下简称某己公司）鉴定以下项目：由泰力公司与源和公司合作开发的鹤山市沙坪御龙汇小区1-11、31-34、29、30、35、36、37-41、43-62、77、78幢在自领取《建设工程施工许可证》之日起算一年八个月再计三个月的时点，当所有工程及配套设施完全按设计、规划要求完工达到可以预售、可以交付使用，且符合双方合同约定交付标准下的市场参考价值。某己公司于2019年1月2日出具编号分别为深同诚评字（2019F）01QC第001号、002号、003号、004号的4份《房地产估价报告》。经质证，泰力公司认为：上述4份报告书的评估价格均过高，报告其中提供的一个参照对象是鹤山市沙坪碧桂园的别墅，该参照对象与本案待鉴标的物的地段不同、规模不同、房型不同、大小不同、容积率不同。泰力公司签订的每份销售合同其单价都是经过源和公司盖章确认的，如果源和公司不认同销售单价，其完全可以不盖章确认。另外，碧桂园集团在中国百强地产品牌中排名前列，其品牌优势明显，且开发的项目别墅环境优美，而御龙汇项目的环境无法与碧桂园相比。所以，上述报告的评估价格过高，而且该报告没有认同泰力公司的实际销售价格。源和公司则认为：某己公司作出的上述评估报告比较细致、客观。对于地段、规模、房型、大小及花园面积的不同房屋，评估报告后面均有技术报告，技术报告中对需要评估的对象及需要评估的实例均有修正系数，修正系数确定后，可以计算评估对象和参照案例之间的差异，这是评估规范中所确定的比较法的评估方法，该方法比较客观、真实地反映评估对象与参照对象的差异，可以体现出评估对象客观、真实的市场价格，所以不存在泰力公司称的上述因素导致的评估价格过高。本次评估是追溯性评估，本身选择参考实例不容易，而本次评估参考采用的鹤山碧桂园实例是非常合适的，因为两者交易时间接近、用途相同、地段相近、每平方米建筑面积所分摊的花园面积与估价对象接近，估价对象与可比实例的实物范围相同。虽然上述评估报告最后采用修正系数对评估对象进行较大的调整，实际造成评估对象的价格偏低，但某己公司的评估报告从评估的方法、依据、过程等方面都是比较客观公正，公平合理，应当予以采用。根据庭审调查、质证，结合双方当事人的诉辩和合议庭的认证，本院查明以下事实：泰力公司和源和公司均是具备房地产开发资质的企业，其中源和公司是由鹤山市某乙贸易有限公司于2010年7月8日更名而来。2010年5月27日，泰力公司与鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司共同签订了《房地产合作开发协议》1份，其主要内容包括：第一章、总则。位于鹤山市**镇*****山东边127549.70平方米国有商住用地【证号分别为鹤国用（2001）字第001182、001183、001184、001185、001186、001187号】属鹤山市某甲房地产有限公司所有，位于鹤山市**镇****村63123.95平方米国有商住用地【证号为鹤国用（2009）字第001213号】属鹤山市某乙贸易有限公司所有，泰力公司愿出资与鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司按本协议的约定共同开发上述商住用地。第二章、机构的设置和职责分工。2.1项目部（或项目公司，名称另定，以下简称项目部）是本协议项下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目部下设各部具体负责合作项目实施。2.2为便于合作项目的开发、建设、管理，项目部由泰力公司派员设立。鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司不参与项目部的经营管理，项目部应守法经营，严格执行三方签订的协议，自觉接受三方监督。2.3项目部的印章和证照、鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司的印章、证照等均由鹤山市某甲房地产有限公司或者鹤山市某乙贸易有限公司与泰力公司共管，泰力公司因开发需要使用印章和证照的，保管人应立即配合办理。共管方式为鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司提供场地，泰力公司提供保管箱，钥匙由双方保管，密码由泰力公司设定。2.4上述商住用地的报建、出具新的规划意见、办理施工许可证及对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择、房屋的销售等事项由项目部统一负责，鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司协助办理。2.5为加快合作项目的运作，由鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司共同委派的×与泰力公司委派的×组成前期工作小组，共同办理合作项目的立项和报建工作，至合作项目开工时解散工作小组。鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司委派的×同时负责监督合作项目的工程进度、质量、销售等。第三章、会计财务制度。3.1合作项目所涉的会计、税务由泰力公司统一进账，统一处理。3.2主管会计和出纳均由泰力公司委派，鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司共委派一名财务人员对合作项目售楼款项的收支进行监督。3.3财务部应定期以书面的方式向鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司公布费用支出情况。第四章、房屋的分配。合作项目的设计方案和施工图应经三方审核同意。同一期已建房屋取得预售许可证后，由合作双方协商确定分房方案。协商不成的，由项目部根据本协议约定的股权比例，将房屋划分为若干份，通过抓阄的方式分配房屋。任何一方拒绝抓阄的，视为拒绝抓阄一方接受本协议其他当事人抓阄分配后剩余的房屋。属鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司分得的房屋由泰力公司统一销售。第五章、合作项目所需资金和其他费用的支付。5.1鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司以前述商住用地作为对合作项目的投资，除本协议第5.3、5.4、6.3、6.4的约定外，不需承担其他费用。5.2合作项目的报建费用、配套费用、工程款、项目部及下设各部专职人员的工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用、售楼处的建造费用和项目部及下设部门租用的办公场所发生的租赁费用全部由泰力公司承担。鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司不负责项目部日常任何费用。本项的配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所有建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用。5.3鹤山市某甲房地产有限公司或鹤山市某乙贸易有限公司派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均由派出方负担。5.4合作项目需增加容积率的，必须取得泰力公司同意，增容费由鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司承担。第六章、合作项目的分配。6.1本协议签订后七日内，泰力公司向鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司共支付履约保证金2000万元，该保证金在合作项目全部完成后不计息抵顶鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司分得的末期房屋销售款项。上述商住用地的立项批文和报建手续完成后十日内（但最迟不超过本协议签订后两个月），泰力公司向鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司共预付2000万元，该预付款在合作项目开始销售后不计息抵顶鹤山市**房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司分得的前期房屋销售款项。上述商住用地的施工许可证完成后十日内（最迟不超过本协议签订后三个半月，但因政府和非泰力公司原因导致延期的，该三个半月相应顺延），泰力公司向鹤山市**房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司共预付2000万元，该预付款在合作项目开始销售后不计息抵顶鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司分得的房屋销售款项。泰力公司开工后两个月内，向鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司共预付1000万元，该预付款在合作项目开始销售后不计息抵顶鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司分得的房屋销售款项。6.2合作项目按总建筑面积（含别墅、商住楼、地下停车场和公摊面积）计算，鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司按建筑类别共占百分之三十六点五，泰力公司按建筑类别占百分之六十三点五。鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司分得的份额由其二者自行协商分配方案。泰力公司应当在取得施工许可证后一年八个月内将鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司应得的百分之三十六点五的房屋（毛坯房，交楼标准见附表）交付给鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司，属鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司分得的房屋已由泰力公司代为销售的，泰力公司在收款后十日内将款项划入鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司指定的账户。6.3合作项目各项税收的缴纳按税法规定统一缴纳，其中属鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司分得房屋的应缴税费（包括应由开发商和买楼方承担的税费）由鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司承担，泰力公司代扣代缴。6.4属泰力公司代销的，泰力公司按鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司销售总值的百分之二提取宣传销售费用。第七章、鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司保证。7.1鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司应在本协议签订后三天内向泰力公司出示营业执照、公司印章及土地使用权证等原件供泰力公司验证。在泰力公司支付履约保证金后十天内办理鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司的印章、证照和项目部的印章、证照原件及有关土地证件原件由合作双方共管的手续。7.2上述商住用地属鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司所有，且未设置任何形式的担保。7.3鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司应分别向泰力公司交付同意与泰力公司合作开发的股东会决议、公司审计报告、授权泰力公司开发合作项目的委托书和代表鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司办理报建、开发时签名的委托书。7.4上述商住用地交付给泰力公司开发时已付清土地征地补偿款、使用税、闲置费等土地税费及该土地地上房屋设施管线拆迁补偿费、地下管线迁移费、青苗补偿费等。如欠缴该等费用的，由鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司承担，直至干净完整地交由泰力公司开发。7.5除临街商铺和公寓外，上述商住用地全部可建独立别墅（经技术处理的不完全相连的双联排别墅也属独立别墅），如不能建独立别墅的，鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司所占股权比例由百分之三十六点五调整为百分之三十。第八章、泰力公司保证。8.1泰力公司自合作项目领取施工许可证后一年八个月内，属鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司所占分配份额按规定可预售，如不能完成的，扣除已建成的面积外，剩余面积按近三个月已售同类别房屋均价计算，所得款项扣除由鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司和买楼方承担的税费，由泰力公司在合作项目自领取施工许可证后两年内付清，该款项按期付清后不作泰力公司违约。但鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司同意延期的除外。8.2未经鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司同意，泰力公司不得以上述商住用地作抵押向任何单位或个人借款。8.3泰力公司对该合作项目以及项目部在开发期间所产生的一切债权债务承担全部责任，与鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司无关。8.4泰力公司领取施工许可证后应向鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司提交投资进度计划，该计划经三方核定后，泰力公司应严格按该计划完成合作项目。8.5合作项目因工程质量、延期交楼、逾期办证、产权面积和物业管理等发生的纠纷，均由泰力公司负责，与鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司无关。第九章、本协议的变更和终止。9.1经本协议当事人协商一致，可以变更或终止本协议。9.2未经本协议当事人的一致同意，任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。第十章、违约责任。10.1本协议签订后四个月内，因鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司的土地原因造成合作项目不能取得建设用地规划许可证和规划红线图（规划要点）的，泰力公司有权选择解除本协议。泰力公司解除本协议的，鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司应在十日内无息退还泰力公司已支付的所有款项。10.2泰力公司未按本协议的约定支付款项的，每逾期一日，按逾期金额的万分之二支付违约金。10.3因泰力公司的原因造成合作项目领取施工许可证后超过三个月不开工的，鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司有权解除协议，没收保证金，泰力公司另赔偿鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司的损失2000万元，但鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司已收其他款项无息退还泰力公司，泰力公司对合作项目投入的报建费等在鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司或第三方重新启动开发时无息退还泰力公司。第十一章、其他约定事项。11.1合作项目完成后，项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品全部归泰力公司所有。11.2本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。11.3本协议签订后，未经本协议当事人协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本协议。11.4履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。2010年10月18日，前述协议三方又共同签订《备忘录（一）》1份，其主要内容包括：一、对泰力公司在开发过程中使用“鹤山市某甲房地产有限公司”和“鹤山市某乙贸易有限公司”印章的，泰力公司授权黄日雄或刘炳昌在鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司编制的公章使用登记簿上签字确认的法律文件的使用承担责任。二、鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司不负责审核泰力公司提交的御龙汇项目因报建而需鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司盖章的设计图纸、报建资料，因该设计图纸、报建材料错误而引起的法律后果由泰力公司承担，且不作为三方结算的依据。分配结算依据以三方确认的施工图纸为准。三、为便于开发，泰力公司要求鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司合并为一间公司，鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司各自名下的土地使用权证同时办理并证手续。四、三方在合作过程中因设计方案、容积率等调整而引起的其他问题由三方另行协商。五、本备忘录自签订之日起生效，并与2010年5月27日签订的《房地产合作开发协议》具有同等法律效力。为此，源和公司将鹤山市某甲房地产有限公司进行吸收合并，于2011年4月22日经鹤山市工商行政管理局审批核准。原属鹤山市某乙贸易有限公司、鹤山市某甲房地产有限公司所有的国有商住用地亦因此办理了并证手续，其中鹤山市某甲房地产有限公司于2011年月27日将其所有的127549.7平方米国有商住用地变更至源和公司名下，之后鹤山市某甲房地产有限公司办理了工商注销手续。并证之后，源和公司所持有的国有土地使用证分别为鹤国用（2011）第002103号、002104号、002105号，建设用地规划许可证为地字第440784201100188号。前述协议签订之后，泰力公司分别向源和公司支付了如下约定款项：1.2010年6月1日支付了保证金2000万元。2.2010年7月30日支付了预付款2000万元。3.2010年9月16日支付了预付款2000万元。4.2011年2月22日支付了预付款1000万元。前述款项共计7000万元，其中第2至第4项的预付款项共计5000万元。为履行合同，泰力公司筹建了鹤山市沙坪御龙汇商住小区项目部，同时着手对前述小区项目进行开发建设和销售运营。源和公司依约向泰力公司移交了相关资料，提供了共计19482092.38元有关土地成本的发票及以源和公司名义在中国建设银行鹤山支行开设的账号为44×××36的监管账户。为此，鹤山市房地产交易所（甲方）、中国建设银行股份有限公司鹤山支行（乙方）、源和公司（丙方）于2011年10月签订《监管协议书》，约定：丙方与商品房预购人在签订《商品房买卖合同》时，丙方应要求预购人按合同规定的付款时间，将商品房预收款直接存入丙方在乙方开设的预售款专用账户，账号：44×××36；丙方需要使用商品房预售款，必须征得甲方同意并向甲方提出申请，甲方自收到丙方申请之日起5日内作出答复；丙方对开发的商品房已全部办理确权手续，以及为使商品房达到购房人可以办理产权登记条件丙方已履行其应尽义务后，才可以向甲方申请预售款专用账户结算手续，经甲方审批同意结算后，乙方才可为丙方注销该预售款专用账户等内容。泰力公司则陆续以源和公司的名义对鹤山市沙坪御龙汇商住小区建设项目向环保、规划、发改、建设等有关行政主管部门提出书面申请以获得相应的行政许可。其中，已获得许可的内容包括：1.江门市环境保护局于2011年4月11日以江环审【2011】33号文件批准该项目建设，同年6月1日又以江环审【2011】207号文件同意项目建设单位的变更。2.2010年12月31日，鹤山市城乡规划局以《鹤山市沙坪御龙汇商住小区规划》图同意源和公司对宗地编号分别为010204233、010204196、010204199，面积共计190673.65平方米的土地进行开发建设。3.鹤山市发展和改革局分别于2011年4月26日、同年7月22日和2012年6月6日出具了核准鹤山市沙坪御龙汇商住小区第一期、第二期、第三期工程项目申请的批复。4.鹤山市城乡规划局在2011年至2013年期间共向鹤山市沙坪御龙汇商住小区作出5项建设工程规划许可，所涉用地面积共计38319.09平方米（含建筑物占地、花园用地），前述分项许可面积约占总规划用地面积的20.1%。5.鹤山市住房和城乡建设局先后向鹤山市沙坪御龙汇商住小区项目出具《建筑工程施工许可证》4份，出具时间分别为2011年5月18日、2011年12月20日、2012年3月13日、2012年9月20日，对应编号分别为44************01、44*************14、44*************20、44*************18。前述分项许可面积共计达到50118.20平方米。6.鹤山市住房和城乡建设局先后于2012年5月23日、2012年4月23日、2013年9月20日、2013年10月16日向鹤山市沙坪御龙汇商住小区出具1-4幢（预售总面积5612.78平方米，住宅建筑面积4097.25平方米，附属花园面积840.30平方米）、5-11幢（预售总面积9251.78平方米，住宅建筑面积6623.38平方米，附属花园面积1528.87平方米）、37-41幢（预售总面积4894.40平方米，住宅建筑面积4894.40平方米，附属花园面积2476.33平方米）、31-34幢（预售总面积3780.92平方米，住宅建筑面积3780.92平方米，附属花园面积1734.84平方米）的《广东省鹤山市商品房预售许可证》。根据前述的行政行可，泰力公司对鹤山市沙坪御龙汇商住小区开展建设活动，其中1-11幢已通过规划验收、部分房屋已经出售并收取了预售款；31-34、37-41幢未建成，虽然取得预售许可证，但未有预售；29、30、35、36、43-62、77-78幢均未建成，也未取得预售许可证。据泰力公司提供的销售记录显示，前述1-11幢房产自2012年5月开售以来，已认购房屋累计达到120套，所涉合同金额共计79908861元；截至2014年5月31日为止，认购房屋实际签约108套；截至同年6月11日为止，已收销售款项共计60103411元，未收金额共计19805450元。而据源和公司提供由泰力公司退回的收款收据显示，在上述销售活动中已直接收取购房人款项共计63426112元，源和公司另结合所提供的银行按揭明细显示的按揭金额7870000元，主张泰力公司应已收售房款71296112元，进而认为泰力公司私自占用11192701元。因泰力公司对涉案工程项目的开发进展缓慢，导致项目监理单位、销售代理单位、物业管理单位在2013年期间先后撤场，涉案项目的施工单位肇庆市某丙建筑工程有限公司也在2013年12月撤场，自此涉案项目全面停止开发。此后，因未能依时向购房人交付房产或所交付的房屋未具备正常使用条件，遭到个别购房人的投诉、要求退房，部分购房人以源和公司为被申请人向江门仲裁委员会申请仲裁，江门仲裁委员会裁决源和公司向购房人支付逾期交楼违约金及未达到房屋供电使用条件的违约金。履约期间，泰力公司先后向源和公司出具以下文件：1.2013年1月22日出具《律师函》1份，主要内容包括：涉案项目自2012年5月开售至同年年底，销售总额已经达到5000余万元，按照双方协议，泰力公司的预付款5000万元足以抵顶源和公司的销售款。但经泰力公司多次促请，源和公司至今不按约定分配售房款，加上泰力公司在该项目已经支付1.8亿的资金，由此造成泰力公司资金极度紧张，以致差欠工程款3500万元，若不妥善处置，极有可能给双方当事人造成极大损失。另按协议约定，泰力公司应于2013年初交纳报建费328万元，但由于源和公司一直没有依约分配售房款造成泰力公司资金极度紧张，不得不暂缓报建，由此亦造成双方重大损失。现促请源和公司在收到函件之后的5日内向泰力公司分配应得售房款，否则源和公司将需承担违约责任。2.2013年4月25日出具《承诺书》1份，主要内容包括：泰力公司因急需开发资金，为加快理顺涉案项目开发过程中出现的问题，请源和公司支持配合泰力公司办理解付监管的售楼资金用于专项支付工程款和工人工资。现泰力公司承诺在2013年5月10日前向源和公司提交涉案项目2013年报建、施工、竣工、交楼、绿化进度表、投资计划和其余部分开发面积的方案，该方案经双方确认后一周内重新签订报建、施工、竣工、交楼、绿化进度表和投资计划所有手续。并保证工程不会烂尾。2013年5月9日，泰力公司向源和公司出具《收据》1份，确认已经收到源和公司开具的3500万元支票。3.2013年5月20日出具《关于解封3500万售房款用途的说明》1份，主要内容包括：2013年5月10日完成解封的3500万元售楼款属于涉案项目售楼款，此款属合作各方按合作协议规定比例共有，在未分配前属涉案项目所有。按三方合作协议，项目开始销售后泰力公司向源和公司预付的5000万元应以源和公司分得的售楼款抵顶，后经协商，在未分配、未抵顶之前，暂以解封售楼款支付涉案项目欠付施工方的工程款。故此次解封并支付给肇庆某丙建筑工程有限公司江门分公司的3500万元属涉案项目各方共有的售楼款，此款待日后实际分配时再进行分割清算。4.2013年5月20日又出具《关于申请解封200万元售楼款的说明》1份，主要内容包括：涉案项目每月需缴纳营业税、土地增值税各项税收等支出（本月税款35万元左右），但用于交税的基本账户余额不足，而售楼款专用监管账户中尚有资金500多万元，需从监管账户中转款到基本账户用于扣税，如每月根据应交的税金再申请解封不仅时间上来不及，最重要的是监管部门不能配合支持。故本次拟申请解封资金200万元用于交纳税款等，此款用完后再次申请解封转款，此次解封的200万元由监管账户转入基本账户，未经合作各方同意，任何单方都无法动用或转到其他账户，因此资金在基本账户中绝对是安全的。请合作各方协助办理。有关款项已经交转。5.2014年12月30日再出具《函件》一份，主要内容包括：经各行政主管部门及合作方代表在2014年12月29日上午的协商，由源和公司解封部分监管账户资金，提前支付工程款2605875元专项用于某丙公司支付涉案小区所欠项目各班组的工人工资。为此，（1）合作各方负责申请解封支付工人工资所需资金，解封后由源和公司基本账户以支付工程款形式付给某丙公司。（2）某丙公司需提供发票给源和公司入账……（5）此次支付给某丙公司的用于支付工资的工程款2605875元按双方合作开发协议的相关约定由泰力公司承担。2015年2月13日，泰力公司向源和公司出具《收款收据》1份，确认收到源和公司交来的2605875元款项。截至2014年10月31日为止，涉案监管账户的资金余额为18048202.47元。另查明：本案重审期间，本院曾根据源和公司的申请委托某戊公司鉴定以下项目：由泰力公司与源和公司合作开发的鹤山市沙坪御龙汇小区1-11、31-34、29、30、35、36、37-41、43-62、77、78幢在自领取《建设工程施工许可证》之日起算一年八个月再计三个月的时点，当所有工程及配套完全按设计、规划要求完工可以交付使用并确权，且符合双方合同约定交付标准下的市场参考价值。某戊公司于2018年3月5日出具编号为诺诚估字2018（A）第189号的《房地产估价报告》，该项鉴定由源和公司向某戊公司预交鉴定费108698元。之后，本院准许源和公司的重新鉴定申请，另行委托某己公司鉴定以下项目：由泰力公司与源和公司合作开发的鹤山市沙坪御龙汇商住小区1-11、31-34、29、30、35、36、37-41、43-62、77、78幢在自领取《建设工程施工许可证》之日起算一年八个月再计三个月的时点，当所有工程及配套设施完全按设计、规划要求完工达到可以预售、可以交付使用，且符合双方合同约定交付标准下的市场参考价值。某己公司于2019年1月2日出具编号分别为深同诚评字（2019F）01QC第001号、002号、003号、004号《房地产估价报告》，分别确定涉案鹤山市沙坪御龙汇商住小区31-34、37-41幢在2014年2月13日的评估价值为58889300元；29、30、35、36、43-62、77、78幢在2014年8月20日的评估价值为190320700元；1-4幢在2013年11月20日的评估价值为40178900元；5-11幢在2013年4月18日的评估价值为72749900元。以上四项评估价值合共362138800元。为此，源和公司向某己公司预交鉴定费295831元。本院认为，本案为合资、合作开发房地产合同纠纷。泰力公司具备房地产开发资质，鹤山市**房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司享有涉案鹤山市沙坪御龙汇小区相应地块的使用权，三者于2010年5月27日共同签订的《房地产合作开发协议》，各方意思表示真实，且合同内容并无违反法律、行政法规的效力性强制性，应为合法有效。之后，鹤山市某乙贸易有限公司先更名为“鹤山市源和房地产开发有限公司”（即本文简称的源和公司），然后再由源和公司吸收合并了鹤山市某甲房地产有限公司，以上均经得工商行政管理部门依法核准。至此，鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司在上述合同中的权利义务依法由源和公司承接。泰力公司、源和公司均应遵照《房地产合作开发协议》予以履行。一、关于泰力公司所提本诉部分。经分析泰力公司提出的各项诉讼请求，其实质是主张解除《房地产合作开发协议》，并在解除合同的基础上要求源和公司承担恢复原状、采取补救措施并赔偿损失等方面民事责任。其中泰力公司主张解除合同是以源和公司在所提供的土地使用权的来源涉嫌违法、不依约分配销售款项、拒不完善土地成本等方面存在违约为事实依据。对此，本院分析认为：（一）关于源和公司所提供土地使用权的来源是否涉嫌违法的问题。查明的案件事实表明，源和公司所提供合作开发的位于鹤山市**镇*****山东边127549.70平方米及位于鹤山市**镇****村63123.95平方米的国有商业用地，原分别以鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司的名义取得权属证书，之后上述土地因开发之需经并证后由源和公司取得证号分别为鹤国用（2011）第002103号、002104号、002105号的国有土地使用权证。由此可见，上述土地使用权先后经历登记机构两次核准登记，最后登记于源和公司名下并由该公司取得使用权证。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”以及第十七条关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，应予确认源和公司合法取得前述土地使用权。泰力公司提供关于鹤山原市委书记张某甲判刑资料未能显示与本案存在直接关联，不足以反驳前述的证据与事实，无法证明源和公司取得涉案土地使用权涉嫌违法。因此，泰力公司主张源和公司所提供土地使用权的来源涉嫌违法，缺乏依据，本院不予采纳。此外，在涉案土地使用权已由登记机构核准登记并颁发权属证书后，相应的行政登记行为及所颁发权属证书的合法性问题，依法属于行政职权及至行政诉讼的审查范畴，本案作为民事诉讼不应作出审查，而至今前述的土地使用权证书仍为合法有效。因此，泰力公司申请本院到鹤山市国土资源和房屋管理局、鹤山市地方税务局，就涉案土地取得的手续是否有违操作的问题进行调查取证，理据不足，本院不予准许。（二）关于源和公司是否违反双方关于利益分配约定的问题。《房地产合作开发协议》对合作开发的房屋通过泰力公司销售所得款项应如何分配（包括分配条件、分配时间、分配程序、分配方案等）并无作出具体、明确约定，虽然该合同约定泰力公司分阶段向源和公司预付的5000万元款项应在涉案合作项目开始销售之后不计息抵顶源和公司分得的前期房屋销售款项，但据此并未能明确前述有关房屋销售所得款如何分配的具体内容，直至本案诉前双方仍然未能达成一致，以致泰力公司原支付的预付款在诉前也无法进行结付。再者，涉案项目在2013年12月由于泰力公司的原因已全面停止开发，自此源和公司更有拒绝配合泰力公司分配房屋销售款项的合理理由。即使存在上述情况，源和公司还是按泰力公司发来的《律师函》、《承诺书》、《关于解封3500万售房款用途的说明》、《关于申请解封200万元售楼款的说明》等函件内容，解付涉案监管账户部分资金用于支付工程款、工人工资、日常税费等，但源和公司同意监管账户相关资金解付的行为均是针对泰力公司的单方申请所为，并不能据此认定源和公司当时即负有配合分配房屋销售款的合同义务。因此，泰力公司在本案中以拒不分配销售款项为由主张源和公司严重违约，显然缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。（三）关于泰力公司主张源和公司应当完善土地成本是否合法有据的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”泰力公司认为源和公司不完善土地成本即构成违约，其应当提供相应的合同依据或者其他有效证据，对源和公司确有义务完善土地成本的问题予以充分证明，否则，泰力公司应当自行承担相应的不利后果。结合本案现有证据进行分析：1.双方当事人在《房地产合作开发协议》中只是约定源和公司需保证其所提供的涉案土地没有权利瑕疵，而并未订明源和公司必须提供多少金额的土地成本发票或保证其所提供的资料能够达到某种程度的抵税目标。因此，泰力公司主张源和公司有义务补充提供土地成本发票或以其他方式达到抵税目的并无确切的合同依据。2.泰力公司曾主张源和公司另予承诺将土地成本由6.8万元/亩增加至70-80万元/亩，而据以证明的主要有《常年财税顾问协议书及付款凭证》、《关于泰力公司与鹤山市源和房地产开发有限公司签订及履行情况说明》、相关电子邮件（包括《房地产合作开发补充协议》内容在内）的《公证书》、名片等证据。但是，《常年财税顾问协议书及付款凭证》未能反映出源和公司因土地成本及土地成本发票问题聘请税务师事务所办理补税的内容，即使泰力公司为此补强的《关于泰力公司与鹤山市源和房地产开发有限公司签订及履行情况说明》，也被源和公司提供的《关于泰力公司与鹤山市源和房地产开发有限公司签订及履行情况说明》的补充说明足以反驳；而《公证书》中的相关电子邮件、名片中的孙律师与当事人关系不明，即使孙律师是受托于源和公司与泰力进行以上的沟通往来，但当中提及的《房地产合作开发补充协议》最终未经双方当事人达成一致，据此不足以证实泰力公司的上述主张。进而，泰力公司申请本院就孙律师的上述代为协商事宜到广东良匠律师事务所进行调查取证，对于本案争议基本事实的查明及实体的处理并无意义，故本院不予准许。3.客观来说，泰力公司作为有资质、有经验的房地产开发企业，其对与投资回报直接相关且作用关键的土地成本问题不可能不作预先审查、分析，对成本核算的有效凭据更不可能毫不知情便迳行作出决定，因此，泰力公司在订约之前对拟合作开发的土地来源应为知情，对源和公司所能提供的成本依据亦应充分了解并已予确认。4.即使泰力公司确实认为源和公司隐瞒了与合同订立相关的重要事实，从而造成泰力公司意思表示不真实，其也可以通过合法行使形成权的方式来纠正其意思表示瑕疵。但是，泰力公司在签收源和公司移交土地成本等相关资料之后，一直没有依法请求撤销或者变更合同，反而陆续投入资金进行开发、建设，相应行为恰好印证了泰力公司对有关的土地成本问题自始知情且无异议的事实。5.正常来说，土地成本在受让行为完成时已经基本固定，泰力公司要求源和公司通过补缴税费或其他方式来换取更多的土地购置发票等并无明确的法律依据。而泰力公司虽然主张以债权债务对冲方式支付的土地对价在核征税收时不能计入土地成本，但其从未针对有关问题向行政主管部门作出书面请示，行政主管部门也并未对此作出过书面的明确答复，并且涉案项目从未进行过整体清算核算，故税务部门至今也只是要求双方当事人按规定预缴税费。因此，泰力公司关于不主动增补土地成本便必然引致项目亏损和双方重大损失的主张，尚停留在单方推测阶段而无确切依据，故本院对其此点主张不予采纳。综上，泰力公司关于土地成本问题的主张缺乏充分理据，本院不予支持。此外，综合以上理由，泰力公司申请本院就涉案土地的取得低于市场基准地价对土地开发的影响和需要补交的地价款金额等问题到鹤山市国土资源和房屋管理局、鹤山市地方税务局调查取证，对于本案争议基本事实的查明及实体的处理并无意义，故本院不予准许。综上分析，泰力公司据以解除《房地产合作开发协议》的事实与理由均不能成立，故本院对其解除合同的诉讼请求依法不予支持。进而，泰力公司以《房地产合作开发协议》应予解除为前提而提出的其他诉讼请求，因缺乏事实基础和请求权依据，故本院一并予以驳回。二、关于源和公司所提反诉部分。（一）关于源和公司主张泰力公司支付房屋销售款及逾期付款利息或违约金能否成立的问题。结合《房地产合作开发协议》第6.2条关于“泰力公司应当在取得施工许可证后一年八个月内将鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司应得的百分之三十六点五的房屋（毛坯房，交楼标准见附表）交付给鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司”的约定以及第8.1条关于“泰力公司自合作项目领取施工许可证后一年八个月内，属鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司所占分配份额按规定可预售”的约定可知，源和公司主张涉案鹤山市沙坪御龙汇商住小区已领取《建设工程施工许可证》的1-11、31-34、29、30、35、36、37-41、43-62、77、78幢在自领证之日起算一年八个月的时点，理应所有工程及配套设施完全按设计、规划要求完工达到可以预售、可以交付使用，且符合双方合同约定交付标准，该主张符合双方合同约定，本院依法确认。事实上，上述“1-4幢”、“5-11幢”、“31-34幢及37-41幢”、“29、30、35、36、43-62、77、78幢”分别在2011年12月30日、2011年5月18日、2012年3月13日、2012年9月20日取得《建设工程施工许可证》。而涉案项目已由泰力公司于2013年12月全面停止开发至今，其中的31-34、37-41、29、30、35、36、43-62、77、78幢均未建成。虽然1-11幢已通过规划验收、且部分已经出售并收取了预售款，但涉案项目按双方当事人的约定是以商住小区定位，至今该项目既成烂尾状态，而1-11幢在整个项目占比极少，根本无法实现其应有的商业价值，从而遭到购房人以投诉、申请仲裁、申请强制执行等方式主张权利救济。由于1-11幢的上述问题是因泰力公司对涉案项目单方停止开发所致，故在泰力公司和源和公司内部而言，应由泰力公司承担由此引致的责任和风险。因此，源和公司主张上述1-11幢不具备合同所约定的“已建成”条件，合法合理，本院予以采纳。至此可见，泰力公司已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。泰力公司以源和公司提供土地使用权的来源涉嫌违法、违反双方关于利益分配约定以及未履行完善土地成本义务等为由主张其享有抗辩权而停止涉案项目的开发，结合前文的论述可知，泰力公司的以上三项事由均不成立，以致其所主张的抗辩权缺乏基础事实依据。因此，泰力公司主张其不构成违约，本院不予支持。承上所述，泰力公司在领取前述四份《建设工程施工许可证》后均未能在一年八个月内将房屋依约建成。根据《房地产合作开发协议》第8.1条“泰力公司自合作项目领取施工许可证后一年八个月内，属鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司所占分配份额按规定可预售，如不能完成的，扣除已建成的面积外，剩余面积按近三个月已售同类别房屋均价计算，所得款项扣除由鹤山市**房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司和买楼方承担的税费，由泰力公司在合作项目自领取施工许可证后两年内付清，该款项按期付清后不作泰力公司违约。但鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司同意延期的除外”的约定，泰力公司本应按照以各幢房屋自领取施工许可证届满一年八个月后的近三个月已售同类别房屋均价为单价，计得涉案项目1-11、31-34、29、30、35、36、37-41、43-62、77、78幢属于源和公司的36.5%份额的价值，再扣除源和公司和买楼方承担的税费后所得的数额向源和公司支付房屋款项。由于一方面，据泰力公司提供的《项目销售进度明细表》显示，涉案项目已签约出售的108份合同中其中有88份发生在2012年期间，之后涉案房屋的销售活动又受到项目停止开发的严重影响，对照前述各幢房屋款项的计算时点，上述实际销售情况显然无法为合同所约定的自领取施工许可证届满一年八个月后的近三个月已售同类别房屋的均价提供认定依据；另一方面，虽然根据《房地产合作开发协议》第8.1条的约定，在计算源和公司应得房屋款项时应扣除该公司和买楼方所承担的税费，但双方当事人在诉讼中对于以上税费所包含的内容理解各异，泰力公司也未能举证证明其主张及相应所应扣除税费的具体项目和金额；而且，合同约定源和公司所分得的房屋应缴税费（包括应由开发商和买楼方承担的税费）由该公司承担，泰力公司仅为代扣代缴，因泰力公司所要计付款项给源和公司的房屋尚未全部建成，故相应税费至今尚未发生和确定，进而泰力公司对源和公司应缴税费尚未代扣代缴；加之，涉案项目是以源和公司的名义进行开发，源和公司在其中属于法律上的赋税主体，即使泰力公司在日后开发活动中没有依法为源和公司代缴税费，税费征缴机构也有权向源和公司直接追缴。因此，源和公司在重审中申请对“由泰力公司与源和公司合作开发的鹤山市沙坪御龙汇小区1-11、31-34、29、30、35、36、37-41、43-62、77、78幢在自领取《建设工程施工许可证》之日起算一年八个月再计三个月的时点，当所有工程及配套设施完全按设计、规划要求完工达到可以预售、可以交付使用，且符合双方合同约定交付标准下的市场参考价值”进行评估，并主张以评估结果作为确定泰力公司应付款项的基础事实，符合本案的客观实际且属公平合理，本院予以采纳。为此，某己公司基于本院的委托对源和公司的前述申请项目进行鉴定后出具编号分别为深同诚评字（2019F）01QC第001号、002号、003号、004号的4份《房地产估价报告》，分别确定涉案鹤山市沙坪御龙汇商住小区31-34、37-41在2014年2月13日的评估价值为58889300元；29、30、35、36、43-62、77、78幢在2014年8月20日的评估价值为190320700元；1-4幢在2013年11月20日的评估价值为40178900元；5-11幢在2013年4月18日的评估价值为72749900元。经审查，某己公司及其委派的鉴定人员均具有鉴定资质，鉴定程序合法、鉴定依据充足，泰力公司虽对鉴定意见提出异议，却未能举证足以反驳。虽然本院此前也曾根据源和公司的申请委托某戊公司进行鉴定，某戊公司为此出具编号为诺诚估字2018（A）第189号《房地产估价报告》，但经审查，一方面，某戊公司及其委派的鉴定人员梁沃宏在开展本次估价鉴定前曾经参与过涉案项目有关咨询、论证、预测等立项报告编制工作，与本案当事人可能存在一定的利害关系，且上述鉴定机构及人员所作出的本次鉴定意见可能会受到此前参与涉案工程项目相关事项的影响；另一方面，相对而言，某己公司根据源和公司修正后的鉴定评估目的所作出的上述鉴定意见，符合双方当事人的交易实际，对本案争议的基本事实更具有证明意义。因此，本院依法采纳由某己公司所出具的《房地产估价报告》作为定案依据。结合前述《建设工程施工许可证》的领取时间、各幢房屋在估价时点的价值及《房地产合作开发协议》第8.1条的约定等可知，泰力公司应分别于2013年5月18日前支付5-11幢房屋款项26553713.5元（72749900元×36.5%）；于2013年12月20日前支付1-4幢房屋款项14665298.5元（40178900元×36.5%）；于2014年3月13日前支付31-34、37-41幢房屋款项21494594.5元（58889300元×36.5%）；于2014年9月20日前支付29、30、35、36、43-62、77、78幢房屋款项69467055.5元（190320700元×36.5%）。以上应付款项合共132180662元。泰力公司已于2010年7月30日、2010年9月16日、2011年2月22日分别支付了预付款2000万元、2000万元、1000万元。从合同约定预付款用于在合作项目开始销售后不计息抵顶源和公司分得的首期房屋销售款项、房屋销售款项等内容以及合同目的来看，以上预付款项目的在于偿付源和公司在涉案项目中所应得的合作对价；除非双方另有特别约定，原则上应理解为，源和公司上述应得款项一旦产生，即应以前述预付款予以抵顶。况且，前述泰力公司所应支付的款项实质也属于变相由其购买源和公司本应分得的房屋份额而应支付的房屋销售款项。因此，前述的预付款5000万元应用于抵顶泰力公司应付源和公司的房屋款项。源和公司主张不应将以上预付款在本案进行处理，理据不足，本院不予采纳。经核算，前述5000万元预付款足以抵顶泰力公司本应于2013年5月18日前支付的26553713.5元、于2013年12月20日前支付的14665298.5元、于2014年3月13日前支付的21494594.5元中的8780988元（5000万元-26553713.5元-14665298.5元）。至此，泰力公司仍应于2014年3月13日前支付房屋款项12713606.5元（21494594.5元-8780988元）以及应于2014年9月20日前支付房屋款项69467055.5元，合共82180662元。根据《房地产合作开发协议》第10.2条“泰力公司未按本协议的约定支付款项的，每逾期一日，按逾期金额的万分之二支付违约金”的约定，泰力公司应以12713606.5元为本金自2014年3月14日起至款项清偿之日止、以69467055.5元为本金自2014年9月21日起至款项清偿之日止，按照日万分之二的标准计付逾期付款违约金给源和公司。对于源和公司所主张房屋销售款项及逾期付款违约金超出的部分，本院不予支持。（二）关于源和公司主张没收泰力公司履约保证金2000万元能否成立的问题。《房地产合作开发协议》第10.3条约定：“因泰力公司的原因造成合作项目领取施工许可证后超过三个月不开工的，源和公司有权解除协议，没收保证金，泰力公司另赔偿源和公司的损失2000万元，但源和公司已收其他款项无息退还泰力公司，泰力公司对合作项目投入的报建费等在源和公司或第三方重新启动开发时无息退还泰力公司。”根据该条款本身的内容来看，其针对泰力公司出现条款所约定的违约情形后，源和公司应享有“有权解除协议，没收保证金，泰力公司另赔偿源和公司的损失2000万元”的权利。虽然上述内容未能直观反映所提及的没收保证金是否以解除协议为前提，但一方面，上述条款中“但书”部分“源和公司已收其他款项无息退还泰力公司，泰力公司对合作项目投入的报建费等在源和公司或第三方重新启动开发时无息退还泰力公司”的内容是对前面“没收保证金，泰力公司另赔偿源和公司的损失2000万元”内容的延续和补充，而以上“但书”内容显然属于关于解除协议后的清理内容，由此逻辑关系可以推知，以上约定的“没收保证金，泰力公司另赔偿源和公司的损失2000万元”也属于关于解除协议后的清理约定；另一方面，《房地产合作开发协议》约定履约保证金2000万元在合作项目全部完成后不计息抵顶源和公司分得的末期房屋销售款项，可见上述履约保证金是用以对合同整个履行期间的保证，若将涉案合同第10.3条约定的“有权解除协议”和“没收保证金”两者之间理解为是选择关系，而合同却没有关于泰力公司在履约保证金被没收后需另行补交的约定，则不符合涉案合同目的及所约定履约保证金的应有之义。据此足以认定，没收泰力公司预付的保证金2000万元首先应以解除双方合资、合作关系作为前提。虽然泰力公司确实存在自领取施工许可证后超过三个月不开工的违约情形，但源和公司主张继续履行合同却请求没收保证金，该请求显然并不符合合同约定，故本院不予支持。（三）关于源和公司主张继续履行合同应否予以支持的问题。承前所述，涉案项目因泰力公司违约而致全面停止开发。由于泰力公司未能举证证明涉案合同存在事实上或法律上的履行障碍，也未能举证证明涉案合同继续履行明显不能产生经济效益而造成社会资源浪费（即因履行费用过高而不宜继续履行）的情形，且泰力公司的未尽义务并不属于人身依赖性的债务而从尊重债务人人格的角度认定为不适宜强制执行的情形，因此，作为守约方的源和公司主张泰力公司继续履行《房地产开发合作协议》并对鹤山市沙坪御龙汇商住小区进行续建，合法有据，本院予以支持。综上所述，泰力公司的本诉请求依据不足，应予驳回；源和公司的反诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回江门市泰力房地产开发有限公司的全部诉讼请求；二、江门市泰力房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向鹤山市源和房地产开发有限公司支付款项82180662元及逾期付款违约金（以12713606.5元为本金自2014年3月14日起至款项清偿之日止、以69467055.5元为本金自2014年9月21日起至款项清偿之日止，均按照日万分之二的标准计付）；三、江门市泰力房地产开发有限公司应继续履行于2010年5月27日与鹤山市某甲房地产有限公司、鹤山市某乙贸易有限公司所签订的《房地产合作开发协议》，其中自本判决发生法律效力之日起三十日内依法对鹤山市沙坪御龙汇商住小区重新启动继续开发工作；四、驳回鹤山市源和房地产开发有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1765179.71元（江门市泰力房地产开发有限公司已预交受理费2042808.5元及本诉诉讼保全费5000元），由江门市泰力房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费584204.28元（鹤山市源和房地产开发有限公司已预交受理费607558.4元），由江门市泰力房地产开发有限公司负担257049.88元、鹤山市源和房地产开发有限公司负担327154.4元；反诉诉讼保全费5000元（鹤山市源和房地产开发有限公司已预交），由江门市泰力房地产开发有限公司负担。江门市泰力房地产开发有限公司多预交的诉讼费用20578.91元、鹤山市源和房地产开发有限公司多预交的诉讼费用285404元，均由本院予以退回。第一次鉴定费用102698元（鹤山市源和房地产开发有限公司已预交），由鹤山市源和房地产开发有限公司负担；第二次鉴定费用295831元（鹤山市源和房地产开发有限公司已预交），由江门市泰力房地产开发有限公司负担，江门市泰力房地产开发有限公司在履行本判决第二项义务时一并向鹤山市源和房地产开发有限公司返还鉴定费用295831元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  李立辉审判员  陈史豪审判员  许世清二〇一九年三月二十九日法官助理雷楚莹书记员冯雪莹