山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1724民初70号 原告:李存香，女，1967年7月8日出生，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人:赵云龙，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 被告:巨野苏巨商贸有限公司，住所地山东省巨野县。 法定代表人:张家林，该公司董事长。 原告李存香与被告巨野苏巨商贸有限公司(以下简称“苏巨公司”)所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李存香委托诉讼代理人赵云龙、被告苏巨公司法定代表人张家林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李存香向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告购买的现办理在被告名下的房产证号为巨房权证巨野县字第0××7号房产（原苏巨时代广场Ｃ栋楼Ｃ12／Ｃ13号）归原告所有；2、判令被告协助办理房屋过户手续；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2010年5月28日，原告与被告签订《苏巨时代广场商铺租售协议》一份，协议约定，被告苏巨公司将其苏巨时代广场Ｃ栋楼Ｃ12／Ｃ13出售给原告，被告向原告提供办理房产证和土地证的相关手续，并具有协助办理相关证件的义务。原告按照合同约定将购房款全额交付给被告后，被告拒不将涉案房屋过户给原告，因此，原告为维护其合法权益，起诉至贵院，请求贵院判如所请。 苏巨公司辩称，原告所述属实，当时我公司资金周转困难，为了筹备周转资金，隐瞒了事实，将该已出售的房产抵押贷款，并办理抵押登记，导致涉案房产无法过户，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李存香向本院提交了以下证据：1、李存香与被告签订的商铺租售协议一份，证明：李存香与被告于2010年5月28日签订房屋买卖协议一份，协议约定李存香购买被告所有的Ｃ栋Ｃ12、Ｃ13房屋，被告具有协助原告办理房产证义务。2、（2016）鲁1724民初4430号民事判决书、（2017）鲁17民终1187号民事判决书、（2018）鲁民申7206号民事裁定书一份，证明：原、被告之前签订的房屋买卖协议合法有效，原告按照合同约定已经将购房款全额支付，涉案房屋现登记在被告名下（房产证号码：巨野县字第0××7号）具备过户条件，被告应当履行涉案房屋过户义务。 苏巨公司对李存香提交的证据予以认可。 被告未向本院提交书面证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月28日，原告与被告签订《苏巨时代广场商铺租售协议》一份，协议约定，被告苏巨公司将苏巨时代广场C栋楼C12/C13出售给原告，原告全额缴纳房款后，被告在两年内向原告提供办理房产证和土地证的相关手续，并协助办理。原告按照合同约定将购房款全额交付给被告后，被告于2010年12月将涉案房屋交付给原告使用。因被告资金周转困难，为筹备周转资金，2015年3月17日，苏巨公司法定代表人张家林与徐鹏签订借款合同，隐瞒原告李存香将已出售给原告但仍登记在苏巨公司名下的涉案房产作为抵押，同时抵押的还有郭琳琳购买的房产，并办理了抵押登记。因张家林未及时还款，徐鹏提起诉讼，巨野县人民法院作出（2016）鲁1724民初1417号民事判决书，判决张家林向徐鹏支付270万元及利息，并对抵押的房产享有优先受偿权。该判决生效后，徐鹏申请执行，2016年8月9日，巨野县人民法院作出（2016）鲁1724执1181-1号执行裁定书，查封了本案原告李存香及郭琳琳购买的房产，李存香与郭琳琳于2016年9月12日提出执行异议，巨野县人民法院作出（2016）鲁1724执异52执行裁定书，认为李存香、郭琳琳已经全额支付了房款，房产已交付，裁定中止了对涉案房产的执行。徐鹏对裁定不服，提起执行异议之诉，巨野县人民法院作出（2016）鲁1724民初4430号民事判决书，依法判决驳回徐鹏的诉讼请求。徐鹏不服一审判决提出上诉，菏泽市中级人民法院作出（2017）鲁17民终1187号民事判决，认为李存香、郭琳琳与苏巨公司在一审法院查封之前已签订合法有效的书面合同及查封之前已合法占有、已支付全部价款、未办理过户登记不是买受人的原因，具备了法律规定的能够对抗原告执行的四个要件，李存香、郭琳琳对涉案房产的实体权利能够排除徐鹏的执行，判决驳回上诉，维持原判。二审宣判后，徐鹏向山东省高级人民法院申诉申请再审，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民申7206号民事裁定，认为申请人徐鹏的再审申请事由不符合民事诉讼法规定的情形，依法裁定驳回了徐鹏的再审申请。本案原告李存香于2019年1月3日向本院提起诉讼，要求确认其对涉案房产享有所有权，并要求被告苏巨公司协助办理过户手续。 另查明,原告李存香购买的房产与郭琳琳购买的房产总价是190万元，两处房产是一并付款的，只是一处合同签订在李存香名下，一处合同签订在郭琳琳名下；巨野县人民法院于2017年9月21日作出（2016）鲁1724执1181-3号裁定，对本案涉案房产解除查封。 本院认为，李存香与苏巨商公司所签订《苏巨时代广场商铺租售协议》，虽然名为租售协议，但从协议内容看，付款方式是以房屋完工交付的进度按比例支付，并约定了办理房产证和土地使用证的时间；从实际履行情况看，2010年5月28日，双方签订合同后，原告按照合同约定履行了付款义务，并于2010年12月30日付清全部房款，被告也于12月30日将房屋交付原告占有使用至今，体现了房屋买卖合同的性质，因此，双方签订的名为商铺租售协议的性质实为房屋买卖合同。该房屋买卖合同内容是双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力。 关于该房屋未办理过户登记手续问题。事实上，涉案房产在2013年8月即办理了房产证，具备了办理过户的条件。原告对此并不知情，一直催促其办理过户，但被告以房产证未办理，无法转户为由推脱。2015年3月17日，被告法定代表人张家林与徐鹏签订借款合同，并在隐瞒原告李存香的情况下，将其购买的尚在被告名下的涉案房产作为该借款的抵押，并办理了抵押登记，因张家林未履行还款义务而被起诉并进入执行程序，涉案房产被查封，此时原告李存香才知道自己购买的房产已被抵押，为此原告提出执行异议，法院裁定中止了对涉案房产的执行，徐鹏提起执行异议之诉，一审判决驳回诉讼请求后，徐鹏提出上诉，二审维持原判后，徐鹏向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院对再审申请裁定驳回。因此，未办理过户手续原告李存香不存在过错。 关于原告李存香是否享有涉案房屋所有权问题。原、被告之间的基础法律关系是房屋买卖，合同的目的是转移所有权，产生物权变动。原告已全额付清价款，被告也已交付标的物，涉案房产自2010年12月30日起一直由原告占有使用，其本身就包含了一种转移所有权的意思在内，意在产生不动产物权变动效果。登记只是不动产物权的公示方式，但登记本身并非赋权行为，当事人的意思表示才是物权变动的原因行为和基础。相对于当事人法律行为的基础法律关系地位，不动产登记具有从属性，当事人的法律行为作为物权变动的“权源”，应当是当事人效果意思追求的结果，而不是行政权力的物权授权，不动产登记应当是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果。因此，对不动产物权的终局性判断，只能依赖于原因行为或基础法律关系的审查判断结果。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此原、被告双方签订的租售协议性质为房屋买卖合同，且合法、有效，原告已按照合同约定付清全部房款，被告亦将房屋交付原告占有使用，虽然本案双方当事人意在产生不动产物权变动效果的法律行为，没有以登记的形式向社会公示，不影响在当事人之间产生物权变动的结果。因此，原告李存香享有涉案房屋所有权，其要求确认房屋所有权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于原告李存香要求被告苏巨公司协助办理过户手续问题。涉案房产在2013年8月份即具备了办理登记过户手续的条件，因被告隐瞒实际情况，未予及时协助办理，2015年3月，在原告不知情的情况下将其购买且已占有使用的涉案房产作为张家林借款的抵押担保，并办理了抵押登记，侵害了原告的实体权利，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原、被告双方签订实为房屋买卖性质的协议后，双方均按照合同履行了主要义务，但是被告在履行提供办理过户手续并协助办理义务过程中，未能全面履行合同，违反了诚实信用原则，损害了原告的合法权益。涉案房产的抵押登记是被告在原告不知情的情况下办理的，非原告自愿行为。抵押是根据被告与他人合意行为设定的，被告将涉案房产抵押给他人，其可以通过清偿债务或替换抵押物的方式，以消除在涉案房屋上设定的抵押权。因此，原告要求被告协助对涉案房屋办理过户手续不存在履行不能问题，该诉讼请求本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下： 一、确认原告李存香对其购买的现办理在被告巨野苏巨商贸有限公司名下的房产证号为巨房权证巨野县字第0××7号房产（原苏巨时代广场Ｃ栋楼Ｃ12／Ｃ13号）享有所有权； 二、被告巨野苏巨商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李存香对上述房产办理过户登记手续。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告巨野苏巨商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于菏泽市中级人民法院。 审判员  杨松青 二〇一九年三月二十六日 书记员  杨宗昊