昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2014）西法民初字第1808号原告（反诉被告）：陈外艳，女，1985年10月2日生，汉族，云南省陆良县人，大学文化，个体。被告（反诉原告）：张洪平，男，1966年10月16日生，汉族，云南省华坪县人，大专文化，在武钢集团昆钢安宁公司工作。委托代理人：李文，女，1963年4月24日生，云南省宣威市人，大专文化，在安宁弘枫财物管理咨询有限公司工作，特别授权代理。原告（反诉被告）陈外艳与被告（反诉原告）张洪平租赁合同纠纷一案，本院2014年3月19日受理后，依法由审判员王静波独任审判，于2014年5月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈外艳、被告（反诉原告）张洪平及其委托代理人李文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈外艳起诉称：原告系被告租客。2012年3月5日，原告与被告签订租房合同，合同期为两年，于2014年3月5日到期，合同履行期间原告已按合同约定按时缴纳房屋的租金、水电费、物管费、垃圾清理费、押金等合同规定费用。根据合同规定，合同到期没有损坏房屋及屋内物品的，被告将退还原告房屋押金1400元。交房、验房当天，被告验收了所有房屋结构物件及房屋内的物品，均合格并无损坏或丢失，但被告唯独以房屋卫生打扫不满意为由拒绝退还1400元押金，而且还恶语重伤原告，损害原告人格。2014年3月5日交房验房时，被告与原告发生口角并打伤原告，原告头发多处被扯脱落，头皮受伤。后经金牛派出所协调，由被告退还押金，原告再打扫一遍卫生了结此事，但被告出了派出所就一走了之，拒绝由原告打扫卫生，并拒绝退还押金，后金牛派出所民警多次做工作，被告都置之不理，并告知民警等心情好的时候再处理。为维护自身合法权益，现原告诉请法院判令被告退还原告租房押金1400元，赔偿原告误工费3000元、交通费500元并承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）张洪平答辩并反诉称：原告诉称“已按合同交纳完租期内的水电、物管费等费用”与事实不符。事实是2012年3月5日至2014年3月5日，原告尚欠被告水电费1095.81元，另原告还欠被告2014年1月至2月的物管费112元。以上合计1207.81元。原告诉称的“交验房当天所有房屋结构物件及屋内物品无损坏丢失”之说也不属实，事实是，房屋多处因原告使用不当造成损坏。客厅木地板局部损坏、主卧室门框、窗台、窗框被雨水腐蚀损坏或变色、次卧室窗台也有损坏情况；抽油烟机也由于被油污堵塞无法使用。以上事实有照片为证。至于合同签订当日所移交的所有物品，也完全被原告带走。此外，移交房屋时，房屋卫生脏乱差，完全不具备交房的基本条件。厨房、橱柜、洗衣间、卫生间等多处卫生脏乱、生活阳台有大量垃圾废弃物未处理搬走，完全违反了合同中有关“乙方要保持房屋完好、整洁交付甲方”的约定。对于以上事实，也有实拍照片为证。由于交房当天被告再三要求原告履行合同，但原告拒绝履行，被告才根据合同的约定扣下了原告的押金，这完全是为了维护自身的合法权益。之后，被告请家政清洁公司打扫房屋卫生、处理垃圾废弃物，产生了费用。综上，原告违反合同约定并给被告造成财产损失和经济损失，其理应承担违约责任，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求并支持被告的反诉请求，判令原告支付合同履行期间必须承担的水电费、物管费共计1207.81元；判令原告支付被告违约金420元、误工费3000元、交通费500元、拖欠水电及物管费而产生的滞纳金332元、房屋卫生打扫、垃圾处理费450元，以上合计4702元；判令原告负责对租房期间主卧室门框、主次卧室窗框、客厅强化木地板、电灶及抽油烟机的损坏予以修复还原；判令原告归还被告签订合同当日所移交的物品：门卡2张、卧室门钥匙3把、电视机顶盒1个、遥控器1个、老虎钳1把。原告（反诉被告）陈外艳针对被告（反诉原告）张洪平的反诉答辩称：原告在租赁房屋的过程中均按照合同约定履行义务，不存在违约行为。被告提供的房屋是空房，并没有家俱，只有一个与墙壁一体的无法移动的柜子，阳台上的垃圾是租房时就有的。原告与被告双方之间的争议仅只是因为房屋卫生的打扫问题产生的争议，其余均无异议。交房当日，原告已经将所有垃圾清运完毕，已经打扫好房间，只是没有拖地，被告则一直以房屋不干净为难原告，拒绝退还押金。后在民警的协调下双方达成和解，但之后被告将房屋锁起拒绝让原告进入房屋内打扫。被告事隔多日至开庭时才提出其他要求，现房屋已经出租给了第三方，故被告提交的照片真实性存疑。交房当日，除了卫生问题无其他争议，当日中介及民警都在场，可以作证。被告租房时移交的物品原告都已经交还被告，只有门卡没有移交，但留下门卡是为了回去打扫卫生，但被告的房屋门锁已经进行了更换。原告主张的水电费、物管费，由于其并没有提供水电费发票，不能证明所产生的费用系原告租房期间所产生；由于被告出租的是空房，原告清扫垃圾打扫地板后就应当视为打扫干净了，且租赁的房屋在昆明，但被告事后是请安宁的保洁公司对房屋进行打扫，不符合常理，故被告主张的保洁费不应由原告承担；由于在租赁房屋的过程中会存在物品的正常老化和物品折旧问题，故被告提出的物品褪色属于正常使用房屋产生的老化，因此，被告提交的照片并不能证明其观点。原、被告之间的纠纷是因打扫房屋卫生而起，因原告多次打电话联系被告，但被告都不来解决问题。因多次找被告协商未果，原告才向法院提起诉讼。原告（反诉被告）陈外艳为支持其本诉诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《房屋租赁合同》一份，欲证实原告租赁被告的房屋，交纳了押金1400元，所签订的合同上记录有水电的底数。经质证，被告对该份证据予以认可，认可原告交纳了1400元的押金，表示该款还未退还给原告。二、2012年3月5日的收条一份，欲证实原告交纳过房租4200元，押金1400元。经质证，被告认可该份收条是其书写，但是认为当时没有按手印，认可收条上的房租和押金都已实际收到。三、中介费收据一份，欲证实原告支付了中介费800元。经质证，被告认为中介费是原告与中介之间的事情，与其无关。四、收条六张，欲证实原告交纳房租及水电费的情况。经质证，被告对该组证据的真实性认可，提出水电费是预交，共预交了3000元。2013年11月30日的收条是中介代收。五、收据二张，欲证实原告租赁房屋产生的费用已经交清，单独办门卡的费用是原告支付的。经质证，被告对该组证据予以认可，但提出办门卡的费用是被告支出的。六、物管费发票二张，欲证实原告租赁房屋产生的费用已经交清，其中，2012年1月至2月的物管费是被告出的钱。经质证，被告认为2012年1月至2月的物管费是被告拿钱给原告交的。原告（反诉被告）陈外艳为支持其反诉抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：录音资料一份，原告主张录音是针对中介人员黄应兰的录音，欲证实交还房屋当天除了卫生问题外，并没有其他问题的牵扯。经质证，被告认可是对中介人员黄应兰的录音，但认为该录音说明不了问题，不能证明对方的观点。被告（反诉原告）张洪平为支持其本诉答辩主张，向本院提交了以下证据材料：收据一份，欲证实原告收到了2012年1月至2月的物管费。经质证，原告对该份证据予以认可。被告（反诉原告）张洪平为支持其反诉诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《房屋租赁合同》一份，欲证实原告未按照合同的约定交清水电费，合同上所载明的门卡、机顶盒、钥匙、遥控器已经交付给了原告。经质证，原告对该份证据予以认可，但不认可被告的证明内容，表示三把房门钥匙在门上，无法确认现在是否还在，门卡三张确实在原告处，电视机机顶盒、遥控器交房时已放在房屋里面。二、银行存折一份、清单一份，欲证实被告交纳了相关的水电费用。经质证，原告认为租赁合同2013年就已经到期，但证据上显示交纳到2014年，无法确认是否是原告承租房屋期间产生的费用。三、水电费发票六张，欲证明单据是最近三个月的单据，上面载明了地址、金额、数量，水电都是两个月扣一次，可以证明银行扣款扣的是租赁房屋的水电费。经质证，原告认为发票上面的地址并非其租住的房屋的地址，发票上只看得清本次抄表日期，2014年3月5日原告已经搬走，2014年4月的的电费发票与其无关。四、物业服务费发票一张，欲证实2014年的物管费是被告交纳的。经质证，原告对该份证据认可，但表示按照租期来看，原告只是有两个月的物管费没有交纳。五、保洁费发票一张，欲证实被告请保洁打扫了房屋的卫生。经质证，原告对该份证据不予认可，认为其租赁房屋时是空房，所租赁的房屋原告已经打扫干净了。六、照片四张，欲证实时代年华小区和南华小区是同一个小区。经质证，原告认为该组证据不能证明被告的观点。七、户口册一本，欲证实时代年华小区和南华小区是同一个小区。经质证，原告认为该份证据不能证明被告的观点。八、室内照片一组，欲证实因原告使用房屋不当，造成房屋窗台等损坏。经质证，原告对该组证据不予认可，认为无法确认是否是诉争房屋，照片也不能反映拍摄的时间段。九、存折复印件一份，欲证明存折换折的情况。经质证，原告对该份证据不予认可，认为不能证明被告的观点。通过以上当事人的举证质证，本院认为，原告提交的本诉证据中，证据一、证据二、证据四，被告无异议，本院予以确认。证据三、证据五、证据六、符合证据的有效要件，本院予以确认。原告针对被告的反诉所提交的证据，其主张是对中介人员黄应兰的录音，被告认可是对黄应兰的录音，故本院对此予以确认。但该录音中，不仅提到了打扫卫生的问题，还提到了交费方面的争议，故本院对原告以此要证明的原、被告双方仅只对打扫卫生有争议，对其他问题无牵扯的主张不予确认。被告针对原告本诉所提交的证据，原告予以认可，本院对其予以确认。被告提交的反诉证据中，证据一、证据四、证据五、证据七，具有合法性、客观性和关联性，本院予以确认。证据二、证据三，本院对真实性予以确认，在原告未能提交反驳证据的情况下，本院对被告所主张的涉案租赁房屋的水电费系由银行代收的事实予以确认。证据六、证据七，本院对真实性予以确认，通过该组证据，本院确认时代年华小区与南华小区为同一小区的事实。证据八，本院对照片的真实性予以确认。证据九，虽为复印件，但复印件上显示的换折时的存款余额与新存折上载明的存款余额一致，故本院确认此存折复印件为换折前的存折。经审理查明：2012年3月5日，张洪平作为出租方甲方、陈外艳作为承租方乙方，昆明安都房地产经纪有限公司桔尚公寓分公司作为丙方签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将位于时代年华嘉华苑6幢2单元602号房屋出租给乙方，租期二年，自2012年3月6日起至2014年3月5日，每月租金为1400元。乙方在承租期间所产生的水、电费由乙方承担。除水电费外乙方还需承担的小区收费为：物业管理费0.5元／㎡／月。电视收视费25元／月，卫生费10元／月。租期内产生的一切费用由乙方承担。收费标准以收费单位出具的发票为准。甲方向乙方收取水、电押金、屋内物品押金共计人民币1400元，如租期满后乙方不拖欠任何费用及不损坏屋内物品则押金全额退还。租期满后，乙方要保持房屋完好，整洁交付甲方。甲方交付房屋与乙方前该房屋使用的电表底数为5864度，水表底数225立方米。相关物品为：卧室房门钥匙3把，单元门卡2个，电视机顶盒1个，遥控1个，水电设施及电热水器完好。同时，各方当事人还在合同中对各自的其他权利义务进行了约定。该《房屋租赁合同》陈外艳、张洪平各持一份，张洪平持有的合同侧面写有“甲方于2012年3月15日提供一把老虎钳给乙方使用”字样，但陈外艳持有的合同上无以上内容。合同签订后，陈外艳和张洪平按照合同履行各自义务。陈外艳向张洪平交纳了房屋押金1400元，张洪平预收了陈外艳水电费现金3000元，对于陈外艳使用房屋期间所产生的水、电费，则由张洪平委托银行进行代扣代缴后再由张洪平从陈外艳预交的水电费中扣除。陈外艳向张洪平交纳房租时，由张洪平妻子李文或中介人员代为收取。2012年1至12月的物管费由陈外艳交纳（其中2012年1月至2月的物管费张洪平已补给陈外艳），2013年1月至12月的物管费亦由陈外艳交纳。2014年3月5日房屋租赁期限届满后，陈外艳与张洪平在交房的过程中因房屋卫生打扫等问题产生纠纷，张洪平拒绝退还陈外艳所交纳的押金1400元，后虽经派出所民警处理，但未能彻底解决纠纷。2014年3月19日，陈外艳诉至本院，要求张洪平退还租房押金1400元并赔偿其误工费、相关交通费共计3500元。案件受理后，张洪平提起反诉，要求陈外艳支付合同履行期间必须承担的水电费、物管费共计1207.81元；要求陈外艳支付违约金420元、误工费3000元、交通费500元、拖欠水电费及物管费而产生的滞纳金332元、房屋卫生打扫、垃圾处理费450元，以上合计4702元；要求陈外艳负责对租房期间主卧室门框、主次卧室窗框、客厅强化木地板、电灶及抽油烟机的损坏予以修复还原；并要求陈外艳归还所移交的物品：门卡2张、卧室门钥匙3把、电视机顶盒1个、遥控器1个、老虎钳1把。另查明：时代年华小区即为南华小区，本案受理后，张洪平交纳了涉案房屋2014年1月至12月的物管费551.30元。请保洁人员打扫卫生支出保洁费450元。庭审过程中，对于张洪平所主张的水电费，陈外艳认为张洪平提交的相关单据尚不能证实是在其租赁房屋期间所产生。对于张洪平主张的房屋损坏问题，陈外艳认为系房屋使用时的正常老化。对于张洪平所主张的返还物品的主张，陈外艳认可门卡由其持有，但对于房门钥匙、机顶盒、遥控器，陈外艳认为已经留在房屋内。对于张洪平要求返还的老虎钳一把，陈外艳则否认租房时移交过。案件审理过程中，为确定双方争议的陈外艳租房期间的水、电费使用情况，本院通过云南电网公司开放网络平台以及昆明通用水务网站开放网络平台对涉案房屋2012年3月至2014年4月的水、电使用情况进行了查询，查询结果为：2012年3月至2012年4月的电费为87.09元、2012年5月至2014年2月的电费为2189.67元、2014年3月至2014年4月的电费为357.50元。2012年3月至2012年4月的水费为51.75元。2012年5月至2014年2月的水费为1128元。2014年3月至2014年4月的水费为277.75元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告（反诉被告）陈外艳与被告（反诉原告）张洪平于2012年3月5日签订了《房屋租赁合同》，张洪平将涉案房屋交付给陈外艳使用，陈外艳向张洪平支付租金，使得双方建立起了租赁合同关系。因此，作为合同当事人的陈外艳、张洪平均应当按照合同的约定履行自己的义务。经查，合同签订后，陈外艳向张洪平交纳过押金1400元，后租赁期满后，双方对于是否应当退还押金的问题产生纠纷，导致陈外艳诉讼。本院认为，对于原、被告所争议的是否应当退还押金的问题，应当按照合同的约定处理。从双方所签订的《房屋租赁合同》的内容看，对于押金的交付和退还，双方的约定为：“甲方（张洪平）向乙方（陈外艳）收取水、电押金、屋内物品押金共计人民币1400元，如租期满后乙方（陈外艳）不拖欠任何费用及不损坏屋内物品则押金全额退还”。从此约定内容看，租期满后陈外艳不拖欠任何费用、不损坏屋内物品是退还全部押金的的前提条件。而根据押金的性质，拖欠费用时，可以用押金进行折抵。本案中，陈外艳的租赁期限为2012年3月6日至2014年3月5日，按照合同的约定，此期间的电费、水费、物管费均应当由陈外艳承担。本院通过查询，确认涉案房屋2012年3月至2012年4月的电费为87.09元、2012年5月至2014年2月的电费为2189.67元、2014年3月至2014年4月的电费为357.50元。由于陈外艳的租赁期自2012年3月6日起，故对于2012年3月6日至2012年4月30日的电费金额，本院将2012年3月、4月的电费总金额进行平摊，计算出每天的用电费用，再乘以此两个月内的实际用电天数，确定为79.95元［87.09元÷（31天＋30天）×（31天＋30天-5天）］。按照以上计算方法，本院确认涉案房屋2014年3月1日至2014年3月5日的电费为29.30元［357.50元÷（31天＋30天）×5天］，即本院确认陈外艳2012年3月6日至2014年3月5日应支付的电费为2298.92元（79.95元＋2189.67元＋29.30元）。本院通过查询，确认涉案房屋2012年3月至2012年4月的水费为51.75元、2012年5月至2014年2月的水费为1128元、2014年3月至2014年4月的水费为277.75元。由于陈外艳的租赁期自2012年3月6日起，故对于2012年3月6日至2012年4月30日的水费金额，本院将2012年3月、4月的水费总金额进行平摊，计算出每天的用水费用，再乘以此两个月内的实际用水天数，确定为47.50元［51.75元÷（31天＋30天）×（31天＋30天-5天）］。按照以上计算方法，本院确认涉案房屋2014年3月1日至2014年3月5日的水费为22.77元［277.75元÷（31天＋30天）×5天］。即本院确认陈外艳2012年3月6日至2014年3月5日应支付的水费为1198.27元（47.50元＋1128元＋22.77元）。综上，本院确认陈外艳租房期间的电费为2298.92元、水费为1198.27元，共计3497.19元，扣除之前其向张洪平预交的水、电费3000元，陈外艳还应当支付张洪平水、电费497.19元。庭审查明，陈外艳租赁房屋期间，2012年和2013年其应当缴纳的物管费已经交清，但2014年全年的物管费系由张洪平交纳，故陈外艳应当交纳其承租房屋期间2014年1月1日至2014年3月5日期间的物管费。本院将2014年全年物管费551.30元平摊到每个月，确定每月物管费为45.94元，并乘以陈外艳2014年实际租赁房屋天数，确定陈外艳应交纳2014年1月1日至2014年3月5日的物管费为99.29元（45.94元×2个月）＋（45.94元÷31天×5天）。此外，从合同约定看，合同上有“租期满后，乙方（陈外艳）保持房屋完好，整洁交给甲方（张洪平）”的约定，陈外艳亦陈述，派出所调解时，其同意再打扫一遍卫生，故对于事发后，张洪平请保洁打扫卫生所支出的保洁费450元应当由陈外艳承担。综上，陈外艳应支付张洪平欠交的水、电费为497.19元、物管费99.29元，保洁费450元，以上费用共计1046.48元用陈外艳交纳的1400元押金进行折抵后，剩余押金353.52元张洪平应当予以退还。对于陈外艳诉请要求张洪平赔偿误工费、交通费的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。对于张洪平反诉要求陈外艳支付水、电费、物管费、保洁费的主张，本院已在之前进行论述，不再赘述。由于本案中并无证据表明张洪平在之前向陈外艳提供过应当交费的相关凭证，双方未对应交纳的费用进行过结算，故本院认为，陈外艳之前的欠费行为尚不属于违约行为，故对于张洪平要求陈外艳支付违约金和滞纳金的反诉主张，本院不予支持。对于张洪平主张的误工费、交通费，缺乏事实依据，本院不予支持。对于张洪平要求陈外艳负责对租房期间主卧室门框、主次卧室窗框、客厅强化木地板、电灶及抽油烟机的损坏予以修复还原的反诉主张，因张洪平并未能提供证据证实陈外艳对以上物品有损坏行为，故本院不予支持。对于张洪平要求返还物品的反诉请求，本院认为，从双方所签订的合同内容看，陈外艳租赁房屋时，张洪平已将房门钥匙3把、单元门卡2个，电视机顶盒1个、遥控器1个交付给了陈外艳。因此，在租期届满后，陈外艳应当将上述物品返还张洪平。庭审中，陈外艳虽然主张房门钥匙、电视机顶盒、遥控器已留在房屋内，但其未能提交证据证实，张洪平亦未予以认可，故本院难以采信，陈外艳对上述物品负有返还义务。对于张洪平要求返还的老虎钳一把，因在陈外艳持有的合同文本中并没有注明，陈外艳亦否认张洪平交付过老虎钳一把的事实，故本院对张洪平主张交付给陈外艳老虎钳一把的事实不予确认，对其要求陈外艳返还老虎钳一把的反诉请求，亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、“最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》”第二条之规定，判决如下：一、由原告（反诉被告）陈外艳支付被告（反诉原告）张洪平欠交的水、电费人民币497.19元、物管费人民币99.29元，保洁费人民币450元，以上共计人民币1046.48元。二、前款确定的原告（反诉被告）陈外艳应当支付的水、电费、物管费、保洁费共计人民币1046.48元用其已交纳的押金人民币1400元进行抵扣后，被告（反诉原告）张洪平应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）陈外艳押金人民币353.52元。三、由原告（反诉被告）陈外艳于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）张洪平时代年华小区（南华小区）6幢2单元602号房屋的房门钥匙3把、单元门卡2个、电视机顶盒1个、遥控器1个。四、驳回原告（反诉被告）陈外艳的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张洪平的其他反诉请求。本案本诉诉讼费人民币50元减半收取，即人民币25元由原告（反诉被告）陈外艳负担；反诉费人民币25元减半收取，即人民币12.50元由被告（反诉原告）张洪平负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  王静波二〇一四年六月十三日书记员  李秋蓉