湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂襄阳中民三终字第00216号上诉人（原审被告、反诉原告）襄阳诚友房地产开发有限公司（以下简称诚友公司）。法定代表人李家喜，诚友公司董事长。委托代理人万洁瑶，湖北联帮律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）襄阳市冠源房地产开发有限公司（以下简称冠源公司）。法定代表人姚云飞，冠源公司总经理。委托代理人韩歆，湖北高见律师事务所律师。代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求��特别授权代理。。原审第三人襄阳市国土资源局（以下简称市国土局）。法定代表人曾进生，市国土局局长。委托代理人胡青松，湖北松之盛（襄阳）律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。委托代理人孙军，市国土局交易中心副主任。代理权限为一般授权代理。上诉人诚友公司因与被上诉人冠源公司、原审第三人市国土局建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2013年12月10日作出的（2013）鄂樊城民三初字第00658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月3日受理后，依法组成由审判员张耀明担任审判长，审判员苏轶、代理审判员刘丹丹参加评议的合议庭，于2014年4月28日公开开庭进行审理。上诉人诚友公司法定代表人李家喜及其委托代理人万洁瑶，被上诉人冠源公司的委托代理人韩歆，原审第三人市国土局的委托代理人胡青��、孙军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冠源公司在一审中诉称：2007年2月，因冠源公司名下位于襄阳市春园东路与三元路交汇处一宗面积为4675.9平方米的国有土地使用权变性，市国土局收回土地使用权后，在公开挂牌交易时出现纠纷。经市政府组织协调后，冠源公司、诚友公司及国土局在协商后签订三方《协议书》，根据该《协议书》的约定，三方于2009年4月3日进行了现状移交，冠源公司将该宗土地及地上附着物移交给诚友公司，诚友公司在现场交接单上签字确认后给冠源公司出具了欠冠源公司补偿款叁佰伍拾万元的欠条。根据三方《协议书》第二条第三款的约定，诚友公司应在该地块项目工程建设到±0后5日内支付冠源公司补偿款贰佰万元，取得预售许可证后第三十一天应付补偿款壹佰伍拾万元。2011年12月3日，诚友公司的工程已建设到±0。2012年7月31号取��预售许可证书，至此所欠3500000元的付款条件都已具备，该欠款经多次催要诚友公司至今未付。根据三方《协议书》第六条第三款的约定，“甲方不能按本协议约定支付乙方地上建筑物及其他投入补偿款，每延迟一日，按照应付款项的1‰支付乙方违约金。延期付款超过90日，甲方按应付款的20%向乙方支付违约金”。另据三方《协议书》第七条的约定，若有违约，守约方将依法追究违约方违约责任及造成的一切经济损失。为维护冠源公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令诚友公司支付欠款3500000元，并按协议约定支付违约金1015000元，共计4515000元；并赔偿经济损失即两处到期应付款项及违约金之和，按同期贷款利率的4倍计算赔偿至实际付清之日止，并承担本案诉讼费、律师代理费及其他费用。诚友公司在一审中辩称：诚友公司是通过网上公开竞买的方式合法��得的20070104号地块的使用权，冠源公司主张该地块在公开挂牌交易时出现纠纷与事实不符。按照三方协议约定，冠源公司履行交付物无任何纠纷的土地义务在先，诚友公司履行付款义务在后。现冠源公司未将诚友公司合法取得的4675.9平方米土地移交到位，已构成根本违约。诚友公司拒绝付款时行使法律赋予的抗辩权，合情、合理、合法。冠源公司未将诚友公司合法取得的土地移交到位的违约行为直接导致诚友公司的付款条件未成就，诚友公司没有违约事实，冠源公司所主张的违约金及相关损失不能成立。请求驳回冠源公司的诉讼请求。诚友公司在一审中提起反诉称：2007年2月7日，诚友公司在国土局组织的国有土地使用权挂牌出让中竞买到了本案诉争的土地使用权。2009年3月21日，因冠源公司多次就诚友公司取得的土地使用权提出异议，诚友公司在市政府协调下与冠源公司、市国土局签订协议。协议第一条即约定冠源公司向诚友公司移交土地时应保证宗地无任何纠纷，否则视为未移交。协议第六条第四款约定未按协议约定按期向诚友公司移交土地的，每延期一天，按冠源公司应得款项1‰向诚友公司支付违约金，延期超过90日按20%支付违约金。后诚友公司开始开发建设，但与冠源公司应移交土地相邻的管道煤气公司提出与其家属院1号楼相邻的围墙及围墙与1号楼相邻间的土地归该公司所有，不许拆除围墙。经现场测量，冠源公司移交围墙与管道煤气公司家属院相邻的400平方米土地系诚友公司购买，但该400平方米土地被管道煤气公司占有，无法施工。2011年11月28日，诚友公司向冠源公司发函，要求解决该纠纷。但冠源公司拒绝解决此纠纷导致诚友公司无法正常施工，开发的小区无法正常竣工验收，损失巨大。冠源公司未按协议约定交付土地的行为严重违反了双方协议约定，属违约行为。请求判令冠源公司将诚友公司合法竞买的4675.9平方米的土地全部移交给诚友公司，并按照三方协议的约定，由冠源公司向诚友公司支付违约金3211390元，并对其行为给诚友公司造成的损失承担赔偿责任，冠源公司支付本诉和反诉的诉讼费用及律师代理费35000元。冠源公司针对诚友公司的反诉请求辩称：根据2009年冠源公司、诚友公司及第三人签订的书面协议，诚友公司签字确认冠源公司交付土地无异议，故冠源公司义务已全部履行。请求驳回反诉原告诚友公司的反诉请求。市国土局在一审中辩称：冠源公司、诚友公司之间关于3500000元的纠纷处理结果与土地局无法律上的利害关系；2009年4月3日，冠源公司、诚友公司与市国土局在该宗地移交时属现状交地“四至及权属无争议”，市国土局不应参加本案诉讼。原��判决认定：2007年1月25日，市国土局发出襄土网挂字（2007）1号挂牌出让公告，对包括本案诉争地块在内的5宗土地进行挂牌出让。2007年2月7日，诚友公司通过网上公开交易的方式竞买到了20070104号地块，该地块位于樊城三元路与春园路交汇处，宗地面积4675.9平方米，宗地用途为混合住宅。宗地四至范围：东为管道煤气公司1号楼等，南为三元路，西为春园路，北为中房鑫鼎公司。在市土地局与诚友公司签订《国有土地使用权挂牌出让网上交易成交确认书》载明：该地面积为7.0139亩，成交单价为每亩人民币1770000元，总成交价位12414603元。因该宗地原由冠源公司占有、使用并提出异议，诚友公司未能办理相关手续。后经市政府组织协调，冠源公司、诚友公司双方和第三人达成一致，于2009年3月21日签署了诚友公司为甲方、冠源公司为乙方、市国土局为丙方的《协议书》一份���该《协议书》第一条约定：本协议签订之日起15日内，乙方与甲方办理土地移交手续，乙方向甲方移交土地时，应保证该宗地无任何纠纷，无抵押权、租赁权及司法查封、保全。如有上述任何情况视同未移交。第二条第（三）项约定：根据协调意见，甲方同意支付乙方3500000元，并向乙方出具欠条。具体支付方式为：甲方工程建设到±0后5日内支付乙方2000000元，剩余1500000元在甲方取得房屋预售许可证后第31天付清。第六条违约责任部分约定：（三）甲方不能按本协议约定支付乙方地上建筑物及其他投入补偿款，每延迟一日，按照应付款项的1‰支付乙方违约金。延期付款超过90日，甲方按应付款的20%向乙方支付违约金。（四）乙方未按协议约定按期向甲方公司移交土地的，每延期一天，按乙方应得款项1‰向甲方支付违约金，延期超过90日，乙方应按甲方应得款项的20%向甲方支付违约金。2009年3月25日，诚友公司与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第六条约定，出让人（即市土地局，下同）同意在2009年5月25日前将出让宗地交付给受让人（即诚友公司，下同）。出让人同意在交付土地时该宗地应达到现状土地条件。第三十七条约定，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。2009年4月1日，冠源公司向市国土局、诚友公司发出《通知》，告知其定于2009年4月3日下午3点30分向诚友公司办理三元路与春园路交汇处第20070104号宗地及地上附着物交接手续。2009年4月3日，冠源公司、诚友公司及第三人在《土地交接单》上分别签字、盖章，交接单内容为：“按照2009年3月21日甲乙丙三方签订的《协议书》，甲乙丙三方在约定时限内，就三元路与春园路交汇处第20070104号宗地及地上附着物进行交接，并现场予以确认。本交接���一式叁份，现场交接后三方签章生效，各存壹份为证。甲方：襄樊市诚友房地产开发公司乙方：襄樊市冠源房地产开发有限公司丙方：襄樊市国土资源局”。同日，诚友公司向冠源公司出具《欠条》载明：诚友公司欠冠源公司建筑物附属物前期投入补偿费3500000元，还款时间按协议书执行。2011年11月28日，诚友公司向冠源公司和土地局发出《关于移交土地有纠纷函》，主要内容为：“我公司于2009年5月9日取得土地使用证及相关手续，但遇2008年6月规划调整，春园路和三元路建筑红线分别后退10米和4米，原设计方案不能使用。后多次与规划局交涉，设计方案由多层改为高层，建筑成本增加600多万。在施工中发现，冠源公司移交的管道煤气公司家属院围墙占我公司征用土地6米多，占用面积近400平方米。因前面退红线、后面围墙占用，严重影响施工，绿化率达不到直接影响竣工验收。根据三方协议约定，冠源公司移交土地时应保证无任何纠纷、无抵押权、租赁权及司法查封、保全。如有上述任何情况视为未移交，并应承担经济法律责任”。2011年12月1日，冠源公司《复函》称：“一、关于规划变更问题是政府相关职能部门权限范围内的事情，如何变更与批准与我公司无关；二、关于土地利用问题，该宗地是经国土资源部门授权土地交易中心挂牌出让，不是冠源公司转让给诚友公司的。协议三方已于2009年4月3日在该宗地现场作了现状交接（包括地上附着物），并签字确认。贵公司对土地利用若有异议应与国土资源部门协调解决，与冠源公司无关。三、望诚友公司按三方签订的《协议书》如期履行相关义务，否则将诉诸法律，追究违约责任”。庭审中，冠源公司提供了一组照片证明2011年12月3日诚友公司在该宗地块上建设的项目—东方银座商住楼建设至±0。2011年12月6日，冠源公司向诚友公司发出《付款通知书》，要求诚友公司按照三方协议约定在2011年12月10日前向冠源公司支付补偿款2000000元，并提供了冠源公司的开户行和银行账号。2011年12月7日，诚友公司复函称：冠源公司移交的土地有纠纷，使工程一部分的基础无法施工到±0，造成诚友公司极大损失。请冠源公司尽快解决纠纷，否则诚友公司将根据三方协议追究冠源公司违约责任。后诚友公司、冠源公司和市国土局相关负责人在市国土局召开协调会，对该争议进行了协商，但未达成一致意见。2012年7月31日，诚友公司在该地块上开发的东方银座商住楼项目获得襄阳市房产管理局的预售批准，预售证号为鄂襄房预字（2012）055号。因诚友公司一直未向冠源公司支付欠条所载款项，冠源公司多次索要未果，遂向襄城区人民法院提起诉讼。该院经审查认为，冠源公司、诚友公司双方达成的给付土地及附着物转让款、交付土地的协议书，其基础法律关系为土地使用权转让。因土地使用权转让产生的纠纷属于不动产纠纷，应由不动产所在地人民法院管辖，裁定移交樊城区人民法院审理。庭审后，诚友公司认为其单方自行测量的宗地实际面积与受让面积不符，管道煤气公司1号楼处的围墙占用了其土地400余平方米，申请法院对诉争土地实地测量。合议庭经评议后口头驳回了其申请。原审另查明：2009年4月7日，襄阳市土地利用勘测规划院测绘的地籍号为7-28-2-1的《宗地图》上，土地使用者为诚友公司的坐落于樊城区三元路春园路的混合住宅用地面积为4675.9平方米。冠源公司与诚友公司同时加盖印章的《土地移交的几个具体问题》上，诚友公司提出：“1、门卫房；2、围墙（外围、内围）加售楼部；5、是否有遗留问题”。冠源公司答复为：“第1、2条属于地上附着物；第5条用煤气公司水电费结清后无遗留问题”。但双方均没有落款时间。原审法院认为：冠源公司、诚友公司和市土地局签署的三方协议，内容合法、权利义务明确，各方均签字、盖章，依法成立，具有法律效力，各方应按协议内容履行义务、行使权利。按照三方协议，诚友公司应当在其开发的项目到±0时向冠源公司支付2000000元，预售许可证办理31日内支付剩余1500000元。而截止冠源公司起诉之日，诚友公司在诉争土地上开发的项目早已建成，且获得了预售许可证，但其却未向冠源公司支付双方约定的3500000元土地补偿款，诚友公司除应依约支付未付的补偿款外，还应承担违约责任。冠源公司请求判令诚友公司支付欠款3500000元并按协议约定支付违约金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。冠源公司还要求诚友公司按协��约定支付违约金1015000元，并赔偿经济损失即两处到期应付款项及违约金之和，按同期贷款利率的4倍计算赔偿至实际付清之日止。原审法院认为，诚友公司虽存在违约，但协议上约定的“甲方每延迟一日，按照应付款项的1‰支付乙方违约金”，“延期付款超过90日，甲方按应付款的20%向乙方支付违约金”，“按同期贷款利率的4倍计算”，均属违约金的重复约定，不能累加计算。冠源公司的该项诉讼请求应按照双方约定应付款3500000元的20%，即违约金700000元。冠源公司还要求诚友公司承担本案律师代理费及其他费用，但未举出证据加以证实，依法不予支持。诚友公司提出反诉，理由在于其认为2009年4月3日冠源公司在移交土地时，对与管道煤气公司相邻的围墙这一土地附属物未同时移交，且管道煤气公司侵占了其400余平方米的土地，根据协议应当视为土地没有移交。原审法院认为：2007年市国土局挂牌出让的土地面积为4675.9平方米，2009年诚友公司从冠源公司处接收土地后，襄阳市土地利用勘测规划院于同年进行测绘，该宗土地面积也是4675.9平方米。诚友公司关于土地被管道煤气公司侵占了400平方米的依据是其自己单方测量的结果，不能对抗专业测绘机构的测绘结果。加之诚友公司承认2009年4月3日其在《土地交接单》上签字盖章的行为，也无证据对抗市国土局在三方交接时对土地现状及权属无纠纷的事实进行的证明。作为专业的房地产开发企业，诚友公司应当知晓其在土地交接单上签字行为带来的法律后果是对冠源公司移交土地及附属物符合要求的确认。诚友公司在土地交接时未对交接标的进行慎重的检查，又在冠源公司移交的土地上进行商业开发数年之久而未提出异议，其却在冠源公司要求支付土地补偿款后才提出土地交付存��瑕疵，不合常理。故诚友公司关于冠源公司未将诉争土地全部移交、土地有权属争议的主张依法均不能成立，不予采信。诚友公司要求按照协议的约定，由冠源公司向诚友公司支付违约金3211390元，因冠源公司不存在违约，故诚友公司的该项请求亦不能成立。诚友公司还请求冠源公司支付本案反诉诉讼费、律师费，因其诉讼请求均不能成立，上述费用由冠源公司承担的请求亦无法律依据，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、襄阳诚友房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告支付土地补偿款3500000元；二、襄阳诚友房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向襄阳市冠源房地产开发有限公司支付违约金700000元；三、驳回襄阳市冠源房地产开发有限公司的其它诉讼请求；四、驳回襄阳诚友房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费42920元，保全费5000元，由襄阳市冠源房地产开发有限公司负担7920元，襄阳诚友房地产开发有限公司负担40000元。反诉案件受理费21460元，由襄阳诚友房地产开发有限公司负担。上诉人诚友公司对原审上述判决不服，以一审答辩和反诉理由向本院提出了上诉。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人冠源公司的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。被上诉人冠源公司以一审诉称理由进行了答辩。请求二审法院驳回上诉，维持原判。第三人市国土局的意见与一审辩称相同。经二审审理查明：一审判决认定的事实，证据充分，本院予以确认。本院认为：冠源公司、诚友公司和市土地局经一定程序后，于2009年3月21日签订的土地使用权及地上附作物转让三方协议，系三方自愿签订，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效协议。2009年4月3日，冠源公司、诚友公司和市土地局办理了第20070104号宗地及地上附着物交接手续。同日，诚友公司还向冠源公司出具了建筑物附属物前期投入补偿费3500000元的欠条。嗣后，诚友公司也对该宗地进行了商业开发，办理了土地使用证和房屋预售许可证。但在三方协议约定的其开发项目到±0时和预售许可证办理31日内，诚友公司均未按约定向冠源公司支付共计3500000元的土地补偿款，应承担违约责任。诚友公司上诉称：2009年4月3日冠源公司在移交土地时，对与管道煤气公司相邻的围墙这一土地附属物未同时移交，且管道煤气公司侵占了其400余平方米的土地，根据协议应���视为土地没有移交。因冠源公司原使用的土地与市国土局挂牌出让给诚友公司的土地四至界限相符，诚友公司于2009年4月3日亦对土地办理了现状接收。因此，诚友公司在其进行商业开发后，又称土地交付存在瑕疵，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56786元，由上诉人诚友公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张耀明审 判 员  苏 轶代理审判员  刘丹丹二〇一四年五月二十五日书 记 员  王文翔