辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第372号上诉人（原审被告）：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。法定代表人：郭梓宁，该公司董事长。委托代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳丽爽，女，1964年3月6日出生，汉族，系辽宁省人民医院医生，住址沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：董明，男，1962年12月20日出生，汉族，系中国医科大学医生。上诉人沈阳奥园新城置业有限公司因与被上诉人董明、岳丽爽商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院(2013)苏民二初字第733号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年2月17日开庭公开审理了本案，上诉人沈阳奥园新城置业有限公司的委托代理人刘阳，被上诉人董明、岳丽爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明,原、被告于2011年6月1日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街1188-67号1门房屋，建筑面积261.49平方米，总房款3,220,955元，同时原告购买被告车库一处，价款26万元，被告应于2011年11月30日前交付房屋，逾期交房超过60日后，买受人（即原告）同意不解除合同，出卖人（即被告）按累计应付款5%向原告支付违约金，同时双方约定商品房交付条件指出卖人即被告在商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，原告已按照约定向被告支付了全部房款，案涉房屋所在楼宇于2012年6月20日经施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位验收合格，被告分别于2012年6月11日、2012年6月21日向原告发出国内挂号信函通知原告收楼，原告称未收到挂号信函，并称仅于2012年6月末电话通知原告收房，原、被告对合同中载明的“累计应付款”系指总房款均无异议。2013年8月12日，原告董明、岳丽爽起诉至原审法院，诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金174,048元。二、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。原审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应受合同约束，现被告迟延交房超过了60日，则应按照合同约定向原告支付违约金。关于被告提出的双方约定的违约金过高的抗辩理由，本院认为，按照双方约定，被告应向原告支付总房款5%的违约金，违约金数额应为174,047.75元，案涉房屋用途为住宅，建筑面积261.49平方米，参照“沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金”中“其它”用途的房屋租金，比照相近路段六级甲等路段，租金指导价格为每月每平方米10元，案涉房屋月租金约2600元，至被告通知原告交房时被告迟延交房约7个月，原告的租金损失18,200元，依据合同法及相关司法解释，双方约定的违约金数额高于造成损失的30%，可以认定约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院予以酌减，结合原、被告双方的合同约定及双方履约情况，本院认为将违约金酌减至总房款的3%为宜，故被告应支付原告逾期交房违约金104,428.65元[（3,220,955元+260000元）×3%]。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳奥园新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告岳丽爽、董明逾期交房违约金人民币104,428.65元；二、驳回原告岳丽爽、董明的其他诉讼请求。如未按时履行金钱给付义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3781元，减半收取，由被告承担。宣判后，沈阳奥园新城置业有限公司不服，向本院提出上诉，上诉请求：一、请求二审法院撤销原判，依法改判上诉人按总房款1%给付被上诉人逾期交房违约金。二、请求二审法院判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要上诉理由：一、原审法院认定逾期交房违约金酌减至总房款的3%不当，根据被上诉人的实际损失情况，应予将违约金调整至总房款的1%为宜。二、涉案房屋用途为住宅，建筑面积261.49平方米，迟延交房6个月，被告上诉人的租金损失为15,600元。应为原告的实际损失。而原审法院酌情减后判决给付的逾期交房违约金过分高于原告的实际损失。三、合同所约定的违约金过高时就应当予以建设，以实现民法公平原则的要求。被上诉人董明、岳丽爽答辩称：一、二审上诉人擅自更改合同约定无法律依据。民法通则第八十五条及合同法第八条相关规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本购房合同根据合同法第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”的条款而签订。合同法第八条、第六十条，以及民法通则第八十八条规定，合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案当事人具有民事权利能力和民事行为能力，所签合同应受法律保护。然后一审被告人以“合同法上的合同自由不是绝对的，合同自由需要合同争议来制约，过分的合同自由将导致不适当的结果”为依据，为其不全部履行违约义务做二审上诉人辩解理由。因此二审上诉人据此要求更改合同约定“将合同约定的总房款5%违约金降低到1%”毫无法律依据。另一方面，按照合同法第七十七条和七十八条规定，本案不存在约定不明确的条件。据此，二审上诉人无法律依据擅自更改合同约定。二、二审上诉人要求降低违约金无法律依据。二审上诉人延迟交房超过合同约定的60天期限（2012年1月30日），违约事实明确。根据合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行和合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第三条和第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。一方不得将自己的意志强加给另一方。一审法院根据其判决书第三页的司法解释“比照相近路段六级甲等路段，租金指导价格为每月每平方米十元，……，双方约定的违约金数额高于造成损失的30%，”判决将合同约定的5%总房款违约佩服金降低到3%，这是强加一方的意志给另一方不公平的判决，致使二审被上诉人损失达总违约金的40%，而不是其判决书描述的30%。一审这一判决无法律依据。三、我们请求二审法院判决违约金方全部履行合同约定的理由。合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。该条款要求法院对“违约金过高“的仲裁用词是“适当减少”，而对“违约金过低”的仲裁用词是“予以增加”。由此可见，合同法注重强调对合同中受损方的保护。而二审上诉人只强调了“约定违约金过高条款”，有意忽略了“约定违约金过低条款”。这违背了合同法第三条和第五条规定的但是人履行合同的法律地位平等宗旨。我们认为，本购房合同约定违约金过低，请求二审法院予以增加。请求二审法院尊重合同的约定，判令驳回一审被告上诉，维持一审原告请求的按合同约定的5%总房款赔付违约金174,047.75及延迟24个月的违约金利息。鉴于二审上诉人严重违约本案合同，上诉人理应承担一、二审全部诉讼费用。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。上述事实，有商品房买卖合同、不动产发票等证据材料及当事人陈述，经当事人庭审质证及本院审查，予以确认，在原审卷宗佐证。本院认为，上诉人沈阳奥园新城置业有限公司与被上诉人董明、岳丽爽双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。按照合同约定的交房时间为2011年11月30日，但上诉人于2012年6月21日才向被上诉人发出办理入住通知，迟延交房超过了60日，因此上诉人应当承担相应的逾期交房的违约责任，应向被上诉人支付逾期交房违约金。关于上诉人沈阳奥园新城置业有限公司所提原审法院判决其支付的逾期交房违约金过高，应当调整至1%为宜之主张，本院认为按照双方当事人合同约定，沈阳奥园新城置业有限公司应向董明、岳丽爽支付总房款5%的违约金，违约金数额应为174,047.75元，依据合同法及相关司法解释，双方约定的违约金数额高于造成损失的30%，可以认定约定的违约金过分高于实际造成的损失，因此原审法院酌定将违约金酌减至总房款的3%并无不当，对沈阳奥园新城置业有限公司该上诉请求，本院不予支持。关于被上诉人董明、岳丽爽答辩称上诉人应按合同约定的5%总房款赔付违约金174,047.7元及延迟24个月的违约金利息的问题，本院认为鉴于被上诉人董明、岳丽爽并未对原审法院判决提起上诉，应视为对原审判决的认可，因此对于其抗辩请求，本院不予审理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3781元，由上诉人沈阳奥园新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 冬代理审判员 相 蒙代理审判员 郑竹玉二〇一四年二月二十四日书 记 员 王 鑫本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；