广东省增城市人民法院民 事 判 决 书（2014）穗增法民三初字第114号原告：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，、叶岭村、九如村（即新塘镇新新公路金地荔湖城）。负责人：张明。委托代理人：黄林平、余玉芬，该公司员工。被告：李飞，男，1972年4月16日出生，汉族。被告：钱亚玲，女，1976年3月28日出生，汉族。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司诉被告李飞、钱亚玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员涂玉田独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的委托代理人黄林平、余玉芬、被告李飞、钱亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司诉称：2008年3月1日，原告与两被告签订《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，协议约定由原告对两被告房产提供物业管理服务，管理费为每月每平方米3.0元，在每月的10日交纳，即两被告每月应向原告交纳物业管理费590.07元，逾期交纳的原告自逾期之日起有权按日向两被告加收应交费用万分之五的滞纳金。另外，合同对双方其它的权利义务一一作了约定。但两被告自2008年12月份起至今拒不交纳物业管理费等，期间，虽经原告多次催收，两被告却拒绝支付。原告认为，两被告的欠费行为不但严重影响了原告正常的经营活动，也将由此损害业主的合法权益，两被告的行为业已构成严重违约。综上，为维护原告及广大业主的合法权益，特依法诉至法院，请求判令一、两被告立即向原告支付拖欠的物业管理费34689.5元，滞纳金14988.37元（暂计至2013年l0月31日），合计49677.87元，并请求将滞纳金（即自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五）计至付清之日止；二、本案诉讼费用由两被告承担。被告李飞、钱亚玲辩称：1、对原告主张从2008年开始计收物业管理费有不同意见。两被告自从2008年3月在荔湖城小区收到交付的一街28栋202房后至今，长期未住，也仅在2008年3月交过一次三个月的物业管理费，从此以后至2013年8月近6年时间，原告从未向两被告催收物业管理费。2013年8月，原告通过EMS邮政特快专递寄来法律顾问函，向两被告催收物业管理费。根据法律规定，合同违约纠纷的诉讼时效期限为二年，即从原告主张权利之日起往前计算两年，两被告应交的物业管理费只能从2011年8月开始计算。2011年8月份之前的物业管理费，已过诉讼时效，不受法律保护。原告提供的2011年的快件附件，只能证明原告可能邮寄过快件给两被告，但不能证明两被告收到过快件。因此，不能依此作为其主张权利的证据。2、原告对两被告应交的物业管理费计算有误。根据原告与两被告签订的《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，注明两被告所购一街28栋202房物业类型为三叠院，建筑面积为185.08平方米，协议约定物业管理费为每月每平方米3元，即两被告每月应向原告交纳物业管理费为555.24元，而不是原告所说的590.07元。被告在收到起诉书后找原告询问，原告说是按照房产证上的面积计收的。原告这个说法和《协议》的约定相违背。因为《协议》中明确计算管理费的面积是185.08平方米，没有说明在房产证面积与协议面积不一致时按哪种面积计算。何况《协议》第五条第一款明确，三叠院为类别墅产品，物业管理费己包含花园、天台及露台等区域的管理费，赠送面积不计算物业管理费。3、滞纳金的收取不合理。滞纳金按日万分之五的约定过高，同时，原告没有按时收取管理费，责任在原告。因此，其主张是不合理的。4、本案诉讼费用应按比例由原告和两被告分担。根据上面第1点意见，被告应交的物业管理费只能从2011年8月计算，至2013年10月共27个月，每月555.24元，共计l4991.48元，占本案标的金额49677.87元的30％，本案诉讼费用两被告承担30％，由原告承担70％。经审理查明：被告李飞、钱亚玲向广州市东凌房地产开发有限公司购买荔湖城三叠院一街28幢202房屋。2008年1月28日，广州市东凌房地产开发有限公司向两被告发出《［金地.荔湖城］入伙通知书》，通知两被告于2008年3月1日办理入伙手续。2007年5月12日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》，约定原告为两被告购买的坐落在金地·荔湖城三叠院一街28幢202房屋提供物业服务，房屋建筑面积185.08㎡。协议第五条第一项约定三叠院物业管理费标准为3.00元／㎡·月×建筑面积；第二项约定物业管理服务费的计费时间自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费；第三项约定物业管理服务费实行按月计收的方式，乙方每月10前交纳该月的物业管理服务费；第十条第四项约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日计收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务。2008年2月28日，增城市国土资源和房屋管理局出具编号（增）物招投标（2008）003号《前期物业管理中标备案书》，载明对建设单位广州市东凌房地产开发有限公司提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对广州市东凌房地产开发有限公司报送的位于增城市新塘镇新新公路（金地·荔湖城）前期物业管理中标材料给予备案。2008年1月28日，广州市东凌房地产开发有限公司通知两被告于2008年3月1日办理入伙手续后，两被告于2008年3月16日办理了涉案房屋的交接手续。两被告入伙后从2008年12月起一直没有向原告缴交物业管理费。2009年10月12日，增城市国土资源和房屋管理局为两被告核发了涉案房屋的房地产权证，载明房地产权属人两被告，建筑面积197.52平方米。2013年8月13日，原告用快递向两被告发出催收物业管理费的催收函，两被告收到催收函后仍未向原告缴交物业管理费。2013年11月28日，原告诉至本院，请求两被告支付2008年12月至2013年10月物业管理费34689.5元，滞纳金14988.37元（暂计至2013年l0月31日），合计49677.87元，并请求将滞纳金（即自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五）计至付清之日止。以上事实有当事人陈述、相关书证、庭审笔录为证，足以认定。本院认为，原告与两被告签订的《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。根据上述协议的约定，两被告应于2008年3月1日起向原告支付相应物业管理费。两被告从2008年12月起一直没有向原告缴交物业管理费，两被告抗辩原告在2013年8月13日才发函向其催收，之前一直未向其主张权利，两被告在2011年8月之前欠原告的物业管理费已超过了诉讼时效。对两被告的抗辩，原告未能提供合法有效的证明诉讼时效中止或中断的证据，因此，两被告抗辩2011年8月之前欠原告的物业管理费已超过了诉讼时效的主张，本院予以支持。两被告涉案房屋的建筑面积197.52㎡有房地产权证为证，该面积虽与原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定的185.08㎡面积不一致，但原告是为两被告的涉案房屋提供物业服务，其物业管理费应以房地产权证核定的面积计算为准。两被告的涉案房屋从2011年8月至2013年10月的物业服务费经核算为3元／月／㎡×197.52㎡×27个月＝15999.12元。至于滞纳金的问题，根据原、被告签订的《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》的约定，被告不按约定时间交纳费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收万分之五的滞纳金，故原告主张的滞纳金应按每月欠付的物业管理费从当月11日起计算。从公平原则考虑，滞纳金应以欠付的物业管理费为本金按每日万分之五的标准自欠付当月11日起分段计算至付清款项之日止，并以该月欠付费用本金为限。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李飞、钱亚玲于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2011年8月至2013年10月的物业管理费15999.12元及相应的滞纳金（以欠付的物业管理费为本金按每日万分之五的标准自欠付当月11日起分段计算至付清款项之日止，每月欠付费用所产生的相应滞纳金以该月欠付费用本金为限）。二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担350元，被告李飞、钱亚玲负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员 涂    玉    田二〇一四年二月二十六日书记员 刘翠荣附本判决相关法律《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。