江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2014）太民初字第0029��原告冯继红。委托代理人秦祝平，江苏新中远律师事务所律师。委托代理人马麒政，江苏新中远律师事务所律师。被告张友林。委托代理人李启龙，江苏德龙律师事务所律师。被告王蓉。委托代理人顾齐红，江苏德龙律师事务所律师。原告冯继红与被告张友林、王蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯继红的委托代理人马麒政，被告张友林的委托代理人李启龙，被告王蓉的委托代理人顾齐红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯继红诉称：2010年7月6日，原告与两被告在“太仓经济开发区金色花园房产中介服务部”的介绍下，就“太仓市南郊新城区城南花园1单元41幢401室及车库”房产的买卖达成一致，签订了房屋（转让）买卖合同一份。该合同约定，由原告购买被告张友林所有的上述房屋，总价为55万元，被告张友林一旦取得该房屋产权证后即应与原告办理过户手续，双方任何一方违约，应承担成交价100%的违约责任，被告王蓉以房屋买卖担保人的身份在合同上进行签字。合同签订同时，原告即按约支付了首期房款45万元，两被告向原告出具收条一份，并将钥匙交付了原告。但后被告张友林一直隐瞒已取得权证的事实、拒绝与原告办理过户，同时又私自更换了诉争房屋的门锁，将该房屋交由他人使用。经查，被告张友林早在2××2年10月25日便取得了上述房屋权证，并在同年11月29日将该房屋转让过户给了案外人黄海。就此，原告多次与两被告协商无果，且现两被告对原告避而不见。原告认为，被告张友林“一房二卖”系恶意违约行为，已导致原告合同目的无法实现，原告依法有权要求解除合同，并要求被告张友林返还原告支付的房款并承担违约责任；被告王蓉作为交易的担保人，为合同的履行、诉争房屋的交付自愿提供了保证，现根据保证责任，被告王蓉与被告张友林应共同承担返还原告房款、支付原告违约金的责任。现原告诉至法院，请求判令解除原告与被告张友林签订的房屋（转让）买卖合同，被告张友林返还原告购房款45万元并支付违约金55万元，要求被告王蓉对张友林的付款承担连带担保责任。被告张友林辩称：原告诉称的事实与实际情况有差异。双方在签订合同以后，原告已经实际入住该房屋。只不过在入住以后根据太仓当地政策拆迁房屋房产证无法办理，原告认为这对小孩读书的学校有影响所以不要这套房屋。在此情况下，原告委托我将房屋转卖。基于这一关系，我在2××2年夏天将房屋转卖给了第三方黄海。同时，在转卖以后我也亲自前往原告在嘉定的住址，将部分购房款20万元要先给原告，但是原告没有收取。我方同意返还原告购房款，但是合同在履行中已经发生了变化，所以我方不存在违约行为，违约金不应当承担。被告王蓉辩称：原告起诉我没有任何事实依据。在原告与张友林的合同中，我担保的是原告10万元的给付。并且根据原告所述，我的保证责任应是保证房屋的交付。原告承认在签约后被告张友林已将房屋交付给原告，双方的合同已履行，因此我不应当为张友林承担保证。请求法院驳回原告对我的诉讼请求。经审理查明：2010年7月2日，被告王蓉向原告冯继红出具收条一份，内容为：今收到冯继红购房款九万元整（90000元），定金1万元除外。2010年7月6日，被告张友林（甲方）、原告冯继红（乙方）、太仓经济开发区金色家园房产中介服务部（丙方）签订一份书面的房屋（转让）买卖合同，内容为“经��乙双方自愿协商达成一致，甲方将自己拆迁后取得并合法拥有的一套房屋转让卖给乙方。一、房屋基本情况：该房屋位于太仓市南郊新城区城南花园1单元41幢401室，使用性质为住宅（拆迁安置房），房屋结构为多层框架结构，房屋面积约为113平方米，自行车库1间，约7平方米。（以上包括阳台、楼梯、管道天然气现有附属物设施及设备，房屋所有权证、土地证待领）。二、转让买卖价格：伍拾伍万元整。三、付款方式：双方签订本协议后，乙方分两次向甲方支付所有购房款项，甲方收到乙方支付的款项后，应向乙方出具收款凭证，并同时将房屋钥匙及所有权益交给乙方。四、房屋支付：在收到乙方首次支付的购房款后，上述房屋的占有、使用、收益、处置权归乙方行使。五、房屋过户：1、因本房屋属拆迁安置房，房屋初次产权证办理完毕可能有半年左右时间，短时间内可能无法办理过户手续。2、一旦本房屋取得权证后，甲方应无条件配合乙方办理有关过户或公证手续，不得以任何原因推脱，拖延或拒绝收取任何费用。六、甲方的承诺保证：甲方承诺保证自己对该房屋拥有处分权、转让卖出房屋不存在法律上的障碍、不存在家庭内部的矛盾，今后无论市场房价涨跌，双方都不得反悔或找其他借口要求增加或减少金额，甲方不得将该房屋再次出售或抵押他人。七、双方达成协议后，过户交易时契税、营业税等税费全部由乙方承担，与甲方无关。八、违约责任：双方中任何一方违约，违约方按照当时成交价的100%赔偿对方。九、其他：乙方已付购房款肆拾伍万元整，其余壹拾万元整，待房产证土地证二证出来后交易过户时一次付清。十、丙方为证明方，不承担任何法律责任，如无异议双方签字后生效。十一、本合同一式三份，甲��乙、丙各执一份，签字后生效。甲乙双方具有同等法律效力。十二、备注：此房为婚前财产归我张友林一人所有。”该合同为打印文本，在合同条款下方有书写的“十三、此房买卖担保人，王蓉。2010年7月6日，电话139××××8556”的字样。上述合同签订后原告支付了35万的购房款，其中30万元系通过银行卡转至被告王蓉银行账户上，另外5万元系给付的现金。同日，被告张友林、王蓉共同向原告出具收条一份，载明：今收到冯继红购房款肆拾伍万元整（450000）包括定金。房屋地址城南花园1-41幢401室，自行车库1只。余额壹拾万元整待权证出来过户时一次付给张友林。2××2年10月期间，原告取得了上述合同约定的房屋所有权证，该房屋的产权登记地址为太仓市城厢镇海运堤路150号41幢401室房屋。2××2年11月20日，被告张友林与张明��作为甲方（卖方）、案外人黄海作为乙方（买方）签订房地产买卖契约一份，主要内容为：“甲方将座落在城厢镇海运堤路150号41幢401室的房地产出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交金额为245000元。付款方式为现金＋贷款。双方同意于2××2年12月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。”2××2年11月29日，该房屋变更登记至黄海名下。庭审中，原告陈述：我为了小孩上学，要买个房子办理户口。我通过中介介绍，中介说有一套房子，让我去看，房产证要半年以后才能办下来。中介说房子是被告王蓉出面卖的。被告张友林作为出卖人，他欠王蓉的钱，卖这套房子取得的房款应该是用于归还王蓉的欠款，所以收条上收款人不仅仅有张友林还有王蓉。当时给的现金都是交到王蓉手上的。我怕产生争议，就让共同收款的王蓉在合同上做一个担��，并让他们两人都在收条上签字。其中2010年7月6日的30万元是转到王蓉卡上的，2010年7月2日的10万元（包括9万元和1万元定金）以及另外的5万元现金也是支付给王蓉的。我买了这个房子后住了一个月，因为我的工作在上海所以后来就搬回上海住了。关于知道房屋被转卖的时间，原告在第一次庭审中陈述：在2××2年年底的时候，有一次我去开门，发现锁被换了，张友林说房屋转卖了，但是我不知道真假，也没有同意，我说卖这个房子要我说了算。原告在第二次庭审中陈述：2013年9月或10月的时候发现门锁被换，到2013年10月份的时候我委托律师去拆迁办查询，发现房产证已经办下来了并且已经登记在别人名下，确定房屋被转卖了。被告张友林陈述：45万购房款是我收取的。当时是王蓉介绍原告来买的，为了保证房款能够拿到，由王蓉对原告担保。我是不欠王蓉钱��。后来原告委托我将该房屋转卖出去。房产证是2××2年10月份办出来的，11月份过户给黄海。房屋在过户给黄海之前，大概2××2年9月或10月的时候，黄海已经居住在里面了。房子卖给黄海的实际价款肯定超过25万，是为了少交税的原因所以合同中约定的房款是25万。我将房屋卖给黄海后没有及时将房款给原告，是我的过错，但如果没有原告的同意，我是不会去转卖房屋的。被告王蓉陈述：当时由于原告还有10万元没有支付给张友林，我是担保这笔债权的实现，是为原告进行担保。张友林是不欠我钱的。审理中，为证明系原告委托被告张友林转卖涉案房屋，被告张友林提供情况说明一份，内容为：“我是南郊城南花园小区的物业主任唐伟军，城南花园1单元41幢401室的房屋原来是南郊张友林的拆迁房，张友林我以前并不认识，直到他住进来以后我和他���慢慢熟悉起来。房子原来是张友林自己住的。我知道在2011年年初，张友林将房子卖给了在上海嘉定做生意的老陈（他的老婆姓冯），老陈一家也搬进来住了。他们住进来之后，老陈还打电话给我，问我房子的房产证办好没有，我说没有办好。后来，我听张友林讲老陈对他说因为房产证不知道什么时候能办下来，影响小孩读书。老陈让张友林代他把房子转卖掉。后来，张友林就将房子卖给了浏河一个姓黄的在银行工作的女的。具体老陈他们什么时候搬走，房子什么时候卖掉我记不清了。但是物业收费显示有2013年上半年向姓黄的收费记录。张友林有一次让我陪他去嘉定找老陈，晚上老陈还请我们吃了顿饭。他们谈话时我不在场，在回太仓的路上，张友林和我说是送钱给老陈的，并想还欠的一部分过一段时间再给老陈，但老陈钱没收。在2014年1月份，老陈和他老婆亲自过来问房产证办好没有，我说办好了。”庭审中，被告张友林表示只有证人的书面证言，且证人不愿出庭作证。本案的争议焦点主要为以下三个方面：第一，被告张友林将涉案房屋出卖给案外人黄海是否构成违约；第二，如果被告张友林出售涉案房屋给黄海的行为构成违约，被告王蓉是否应当承担连带担保责任；第三，原告冯继红与被告张友林之间房屋买卖合同中约定的违约金是否过高。关于争议焦点一，审理中，本院询问被告张友林就其陈述的系原告要求其将涉案房屋转卖出去有无证据提供，被告明确表示仅有一份唐伟军的书面情况说明。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。唐伟军在情况说明中陈述了其听张友林讲的相关情况，并未直接针对原告要求张友林将涉案房屋出售的事实进行陈述，唐伟军的证言属于间接证据。同时，根据民事��讼法的相关规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。由于唐伟军没有出庭作证且被告张友林也未提供其他证据对唐伟军陈述的内容进行佐证，故本院对唐伟军情况说明中的内容不予采信。根据原告与被告张友林之间的房屋买卖合同的约定，被告张友林将涉案房屋出售给原告且在取得房屋权证后，应配合原告办理有关过户手续，但在原告按照合同约定已支付相应购房款的情况下，被告张友林擅自将该房屋出售给第三人黄海且办理了房屋过户手续，被告张友林违反了双方合同第五条、第六条的约定，其行为已构成违约。关于争议焦点二，原告认为：王蓉在买卖合同中明确为担保人，应当为张友林的违约行为承担担保责任。对担保的具体形式没有约定的，应当视为连带担保。被告王蓉认为：1、原告和张友林之间的房屋买卖合同中存在一笔10万元尚未履行的债务，���是为原告进行的担保，并不是为房屋过户进行的担保。2、即使按原告陈述我是为张友林对房屋过户行为进行担保，但我也只应该在张友林拿到房产证后6个月内承担保证责任。房产证的出具是由相关行政机关发证，原告应当知道，且原告一直去向物业及拆迁部门了解发证情况，故原告早已知道张友林已经取得了房屋所有权证，所以我认为原告要求我承担房屋过户的担保责任应该在其知道后的6个月内主张权利。本院认为：王蓉在原告与张友林的买卖合同中明确其作为此房买卖担保人，虽然各方当事人未对王蓉的担保对象和内容进行明确约定，但可以结合原告与张友林的房屋买卖过程以及原告支付购房款的情况综合分析判断王蓉担保的对象和内容。原告为涉案房屋共计支付了45万元的购房款，其中，原告于2010年7月2日前支付10万元，于签订合同之后给付35万元购房款（��中30万元直接汇入王蓉的银行账户）。虽然张友林和王蓉均认为购房款系张友林收取，但从王蓉出具的10万元收条、王蓉与张友林共同出具的45万元收条以及汇入王蓉账户的30万元来看，被告王蓉确实直接收取了原告给付的相应购房款。从王蓉与原告和张友林之间的关系疏远来看，其收取房款、与张友林共同出具收条可以判断王蓉与张友林之间的关系更加紧密；而张友林和王蓉共同陈述的王蓉系为原告支付剩余10万元购房款进行担保无任何事实证据证明，且王蓉仅为并不相识的原告进行担保也不符合常理。故两被告主张的王蓉系为原告支付剩余10万元房款进行担保的意见无任何依据。因此，在无确切证据证明王蓉的担保对象的情况下，根据原、被告签订的合同中第十三条的内容，应当认定王蓉系为原告以及被告张友林二人共同进行担保。因此，结合房屋买卖合同的内容，在原告支付张友林45万元购房款的前提下，王蓉应担保张友林不将房屋再次出售给他人以及保证张友林在取得房屋权证后，配合原告办理有关过户或公证手续。由于原、被告及王蓉对担保方式没有约定，故王蓉应当按照连带责任保证承担保证责任。至于王蓉提出的原告要求其承担保证责任已过保证期间的主张，本院认为，根据担保法的相关规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。本案中，原告与王蓉未约定保证期间，原告与张友林也未在买卖合同中对张友林配合原告办理房屋过户手续的期间进行约定。庭审中，原告就其知道房屋被转卖的情况先后进行了两次��同的陈述，现原告既无证据证明被告张友林告知其房屋被转卖的时间，也无证据推翻其第一次庭审中关于知道房屋被转卖时间的陈述，故本院依法推定张友林于2××2年年底已告知原告将涉案房屋转卖。虽然原告在知道房屋被转卖后应当及时向被告张友林主张权利，但由于双方并未对张友林履行合同义务的期限进行约定，故被告王蓉的保证期间应当从原告要求张友林履行相关义务的宽限期届满之日起计算六个月。被告王蓉既未提供证据证明原告要求张友林履行合同义务或承担相应责任的时间点，也未提供证据证明原告要求其承担保证责任的时间点，故在原告于2013年12月31日向本院提起诉讼，要求被告张友林承担违约责任的情况下，本院对王蓉认为原告要求其承担保证责任已过保证期间的意见不予采纳。综上，被告张友林未按合同约定履行义务，被告王蓉应当承担连带担保责任。关于争议焦点三，原告认为，由于被告的违约行为导致其的损失包含两个部分：1、银行利息损失。原告支付房款至今已将近4年，导致了大约11万元的利息的损失。2、由于张友林占用了原告购房资金以及恶意违约拖欠至今，导致原告要在同地段购买房屋将产生房屋增值部分的损失。两被告认为原告与被告张友林合同中约定的违约金过高。其中，张友林认为：双方合同的实际成交额为45万元，原告主张的违约金超过了45万元，故违约金过高，只能按照银行的同期同类贷款基准利率计算。另外，原告并没有在相同地段购房或租房的情况。王蓉则认为：法律规定的违约金不能超出合理范围，不能超过其实际损失或者银行贷款利率的1.3倍，本案原告没有实际损失。法律规定的违约金是补偿性的而不是惩罚性的，涉案房屋原告自己居住使用过，且原告购买房��支付的是现金并未贷款，故原告不存在这段期间的贷款利息损失。本院认为，违约金是否过高应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行判定。本案原告按照合同约定先行支付了45万元的购房款，张友林将房屋交付给原告使用，但张友林未经原告同意，又将该房屋出售给他人且办理了该房屋的过户手续，主观上存在过错。现该房屋已变更登记至他人名下，原告无法取得该房屋的所有权，其订立合同的目的无法实现，张友林的违约行为给原告造成了相应的损失。就原告主张的在同地段购买房屋将产生的房屋增值部分的损失，由于原告仅在涉案房屋内居住较短时间，后一直居住在上海，并不居住在太仓，同时原告未提供明确证据证明同地段房屋增值的相应证据，因此参照双方合同约定的房款，本院认定原告与张友林之间房屋买卖合同中约定的违约金过高。考虑到当事人的过错程度、张友林的违约给原告造成的逾期损失以及银行同期同类贷款基准利率等因素，本院酌情确定被告张友林支付原告违约金15万元。综上所述，被告张友林的违约行为使原告无法取得该房屋的所有权，致使原告无法实现合同目的，原告有权解除与被告张友林签订的房屋（转让）买卖合同，并要求被告返还45万元购房款。至于原告要求张友林支付55万元违约金的诉讼请求，考虑到双方约定的违约金过高，本院酌情调整违约金为15万元。被告王蓉作为连带担保人，应当对张友林的上述债务承担连带担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、第二十六条第一款、第三十一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十三条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告冯继红与被告张友林之间的房屋买卖（转让）合同。二、被告张友林于本判决生效后10日内返还原告冯继红购房款450000元，并支付原告冯继红违约金150000元。三、被告王蓉对被告张友林的上述债务承担连带保证责任，王蓉在承担保证责任后有权就其承担的保证责任向张友林进行追偿。案件受理费17430元，财产保全费5000元，共计22430元，由原告冯继红负担6972元，被告张友林、王蓉共同负担15458元。诉讼费原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告在本判决生效后10日内支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 坤人民陪审员  张锦明人民陪审员  杨培兰二〇一四年六月二十七日书 记 员  张 燕