广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）深龙法梓民初字第69号原告迪威信家居用品（深圳）有限公司。法定代表人夏海欧，总经理。委托代理人颜凯秀，广东华商律师事务所律师。被告马国乐。委托代理人陈鸿，广东圳泰律师事务所律师。委托代理人柳兰，广东圳泰律师事务所实习律师。原告迪威信家居用品（深圳）有限公司诉被告马国乐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人颜凯秀、被告的委托代理人陈鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告原在深圳市宝安区石岩街道上排村办公，由于经营规模缩小，原告的法定代表人夏海欧于2014年1月8日经他人介绍同被告签订一份租赁合同，租赁位于深圳市坪山新区坑梓街道益新厂内一钢构厂房，合同签订时，厂房顶部、角落多出损坏，被告承诺会将厂房设施完善，当日，原告法定代表人支付定金、押金、租金及水电押金合计人民币138800元。但是当原告于2014年3月1日搬进租赁厂房后，发现被告并没有对厂房进行改善，下雨时多处漏水，而且存在消防隐患，原告多次催促被告修缮，但是被告无动于衷，导致原告根本无法进行正常的生产经营，员工也全部流失，无奈于2014年4月3日向被告发出解除合同通知书，通知被告解除租赁合同，被告在2014年4月4日收到通知后，将原告的机械设备扣留，要求原告再行支付两个月的租金才给搬走。后来原告得知，被告对厂房没有所有权，而且属于违章建筑，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，该合同无效，被告应当返还所收取原告的费用，并且应当返还扣留原告的设备。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求判令：1、原、被告于2014年1月8日签订的厂房租赁合同无效；2、判令被告退还收取原告方的定金、押金合计人民币102400元；3、判令被告停止侵害，返还原告被扣留在租赁厂房内的开玻璃机4台（价值人民币80000元）、空压机4台（价值人民币15000元）、手动油压车3台、电脑1台、空调3台、办公设施若干（价值人民币10000元）；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告马国乐辩称，原告不是本案的适格主体，其提交的租赁合同系原告法定代表人夏海欧以本人名义签订，亦以夏海欧本人名义交款，被告出具的收款收据中均未提及原告，且原告的经营住所地与被告租赁给夏海欧的厂房地址完全不一致，原告与本案完全没有关系。原告迪威信家居用品（深圳）有限公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、厂房租赁合同，证明原告法定代表人夏海欧于2014年1月8日与被告签订合同，用途为生产经营，夏海欧系履行法定代表人职务行为；2、收款收据，证明原告法定代表人夏海欧合计支付138800元给被告；3、EMS快递单、邮件收据，证明2014年4月3日原告法定代表人夏海欧以快递方式向被告提出解除厂房租赁合同；4、解除合同通知书，证明原告向被告作出解除合同的意思表示；5、快递网上查询单，证明被告已收到原告的解除合同通知书；6、照片，证明被告留置了原告的设备情况；7、营业执照，证明原告是厂房的实际租赁人，而夏海欧是履行法定代表人职务行为。被告马国乐对原告提交的证据进行质证称，对证据1的真实性予以确认，但该合同的承租方为夏海欧本人，合同符合自然人租赁的一切特征。此外，租赁物明确为深圳市坪山新区坑梓益新厂钢构厂房，合同双方均在签订合同时明确租赁物为临时建筑，不可能提供产权、消防等一切手续，而签订合同的时间为2014年1月8日，双方在签订合同时出租方同意给予承租方两个月的免租期，原告刻意隐瞒这一点；对证据2的真实性予以确认，收据的客户名称均为夏海欧，没有原告的任何印章，说明从定金到押金、租金均为夏海欧个人支出，与原告没有任何关联。同时，从定金的时间上看，充分说明被告与夏海欧在签订合同之前就有了充分的协商，在协商一致后才达成租赁协议的；对证据3、4因无原件，无法确定其内容的真实性；对证据5予以确认；对证据6予以确认，但并不是被告扣押其机器设备，而是夏海欧在未告知被告的前提下欲将机器设备强行拉走，被告的保安在没有得到夏海欧及被告共同认可的前提下出面阻拦，事后夏海欧也没有就机器设备搬迁问题与被告再进行协商，因此该证据无法证明被告扣押夏海欧的机器设备，反而可以证明夏海欧故意将机器设备放置在被告厂房而又拒交房租这一违约事实；对证据7的真实性予以确认，但原告新旧地址变更并没有使其必然拥有原告主体资格，也与被告的厂房无任何关联，原告不是本案的适格主体。被告马国乐为支持其主张，向本院提交了以下证据：原告信息查询单，证明原告的注册地址为深圳市坪山新区坑梓沙田北路66号，该地址与被告租赁给夏海欧的地址不一致，因此原告不是本案的适格主体。原告迪威信家居用品（深圳）有限公司对被告提交的证据进行质证称，对证据的真实性予以确认，但该证据说明原告是从被告的租赁厂房搬走后再变更的新地址，因被告的厂房属于违章建筑，无法提供产权证明进行工商注册，使得原告只能另行租赁物作为办公地址进行工商注册。经审理查明，2014年1月3日，原告法定代表人夏海欧以个人名义向被告缴纳人民币10000元，作为向被告租赁其名下位于深圳市坪山新区坑梓益新厂钢构厂房的定金，双方约定于2014年1月8日签订合同。2014年1月8日，夏海欧与被告签订《厂房租赁合同》，合同注明被告将其名下的上述厂房出租给夏海欧，租赁期从2014年3月1日起至2016年2月28日止，租金每月为人民币30800元。同时约定签订合同时乙方（即承租方）即时向甲方（即出租方）交付3个月押金，1个月租金，共计人民币123200元。合同签订后，夏海欧以个人名义向被告缴纳人民币128800元，作为先行缴纳的3个月押金，1个月租金及2014年3月份的基本电费、保安费等费用。此后，原告即作为实际使用人开始利用上述租赁厂房进行生产经营。2014年4月3日，夏海欧以本人名义通过邮政快递向被告发出《解除合同通知书》，以租赁厂房门窗损坏严重、屋顶漏水无法使用，厂房内外没有消防水，存在严重安全隐患且被告未予解决为由，要求解除双方之间的租赁合同。原告实际使用期限从2014年1月8日起至2014年4月3日止。2014年5月30日，夏海欧向本院确认，其于2014年1月8日与被告签订《厂房租赁合同》及缴纳定金、租金、押金的行为系履行原告法定代表人职务的行为，因履行职务行为所产生的权利义务关系应由原告予以承担。另查，原告成立于2010年1月26日，其住所地为深圳市坪山新区坑梓沙田北路**，法定代表人为夏海欧，经营期限自2010年1月26日起至2030年1月26日止，系有限责任公司。2014年4月4日，原告欲将其厂房内的机器设备移往他处，在转移过程中遭到被告保安阻止。2014年5月16日，经本院主持，原、被告双方对原告留存在深圳市坪山新区坑梓益新厂钢构厂房内的机器设备进行了清点。2014年5月22日，原告向本院提出申请，以被告已归还扣留的机器设备为由，请求撤销其第3项诉讼请求。再查，截至法庭辩论终结前，上述租赁厂房未取得建设工程规划许可证及经主管部门的批准进行建设。上述事实，有《厂房租赁合同》、收款收据、《解除合同通知书》、工商营业执照及庭审笔录等证据为据，足以认定。本院认为，夏海欧作为原告的法定代表人，有权以个人名义在职权范围内代表公司处理公司事务。本案中，夏海欧虽以个人名义与被告签订厂房租赁合同并交纳定金、租金及押金，但厂房使用人为原告，原告已实际享有厂房租赁合同的权利，夏海欧的行为亦属于履行其法定代表人职责范围内的事项，且夏海欧亦明确表示该行为所产生的权利义务关系应由原告予以承担，故本院对被告关于原告诉讼主体不适格的主张，不予支持，原告作为厂房租赁合同的相对方，依法可以提起诉讼。因涉案厂房截至庭审法庭辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或得到主管部门的批准进行建设，属于临时建筑，依法不具有出租使用或买卖的资格，故原、被告之间签订的《厂房租赁合同》应属无效，在合同无效的情形下，基于该合同而获得的利益应当予以返还。原告请求被告返还定金10000元及3个月押金92400元，于法有据，本院予以支持，被告应予以返还。原告于诉讼过程中自愿放弃第3项诉讼请求，系对其权利的自由处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告迪威信家居用品（深圳）有限公司与被告马国乐于2014年1月8日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告马国乐于本判决生效之日起三日内返还原告迪威信家居用品（深圳）有限公司定金人民币10000元及押金92400元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2205.5元，由被告马国乐负担1089元，由原告迪威信家居用品（深圳）有限公司负担1116.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  翁文聪二〇一四年五月三十一日书记员  陈琼敏第6页，共7页