广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初36385号原告：李伟昂，男，1970年9月16日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。委托诉讼代理人:唐力峰，广东合拓律师事务所律师。被告：谢兰君，女，1967年3月2日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。委托诉讼代理人：黄小陶，广东宇全律师事务所律师。原告李伟昂与被告谢兰君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐力峰、被告委托诉讼代理人黄小陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2017年12月23日签订的《广州市房地产租赁合同》于2018年3月31日解除；2.被告立即退还原告押金134130元，预交租金44710元、2018年1月-3月的物业管理费17398.92元、公摊水费28.14元、公摊电费361.31元、车位管理费288.68元合计19161.82元及利息（从2018年4月1日起按人民银行同期贷款利率计算至实际还清之日止）。事实与理由：原告与被告于2017年12月23日签订《广州市房地产租赁合同》，约定被告将位于广州市越秀区X路X号204房出租给原告作商业及办公用途使用，建筑面积558.88平方米，租期五年，从2018年4月1日至2023年3月31日止，等。事后，原告向被告支付押金134130元、租金44710元，向广恒鑫物业管理有限公司支付2018年1月至3月份物业管理费等费用19161.82元。被告提供给原告四份消防资料。原告委托广东汇合消防工程有限公司对涉案房屋进行消防工程的涉及、施工、报建、验收等工作，该公司回函原告，因涉案房屋未提供土建消防验收资料且使用性质为办公，故不符合消防部门的受理条件。2018年3月31日，原告向被告提出解除合同，退回原告已支付的押金及租金。被告置之不理，2018年4月10日，原告委托律师事务所向被告发送律师函，被告仍拒绝退款。综上，被告不能提供符合消防验收的资料，导致原告注册公司后不能进行经营，合同目的无法实现，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉请，原告承租我方的物业是广州市优秀物业，我方物业所有验收和消防都是合格的，2004年开始一直租给浦发银行使用，后因其调整，将204房退出后，租给了原告。我方不清楚原告不能办证的原因。我方不同意原告要求我方退还房租、管理费、水电费等要求，我方与原告签订了两份合同，原告为了避税要求我方将租赁合同备案时将租金金额减低，备案合同的租金金额并非是真的减低原告的租金，只是为了配合原告办公。我方没有违约，我方已经提供了房屋给原告，原告租赁之前也有看过房屋。至今我方未看到任何消防部门关于消防不通过的通知，原告只是提供了一份消防安全公司单方所做的文件，原告没有证据证明204房不能经营健身房。我方所提供的租赁物符合合同要求，我方没有违约。原告不能通过消防验收经营健身房是其自身原因。经审理查明：广州市越秀区X路X号204房的产权登记在被告名下，房屋建筑面积558.88平方米，用途为办公。2017年12月23日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订了《广州市房地产租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区X路X号204房单元出租给乙方作商业（健身场地）及办公用途使用，建筑面积558.88平方米；第一年每月租金为44710元，以后每年递增5%，租期5年；2018年1月1日至2018年3月31日为期3个月为免租期；签订本合同之日，乙方向甲方交纳134130元租金押金和一个月租金；若乙方没有经过甲方同意提前终止本合同或出现其他违反本合同约定的，甲方将没收全部押金；乙方应每月按照物业管理公司规定向物业管理公司支付管理费，每月每平方米10元；甲方提供办理执照、消防等相关资料给乙方；等。当日，原告向被告支付了租赁押金134130元及首月租金44710元。之后，原告在2018年4月1日之前还分三次向广州恒鑫物业管理有限公司支付了2018年1月-3月的物业管理费、公摊水费、公摊电费及车位管理费，合计19161.82元。之后，原告向被告发出律师函要求解除租赁合同，并要求退还押金和租金。被告于2018年4月10日收到上述函件。原告为了证明涉案房屋消防存在问题，向本院提交了：1.1999年2月12日、2002年12月18日的《建筑设计防火审核意见书》复印件；2.2003年10月22日、2005年1月29日《建筑工程消防验收意见书》复印件；3.2018年1月10日原告与广东汇和消防工程有限公司签订的《消防服务协议》及2018年3月20日广东汇和消防工程有限公司出具的《关于越秀区恒鑫御园A栋二层土建未完善消防手续的工程联系函》。其中2003年10月22日《建筑工程消防验收意见书》中记载：首至3层商场应另行申请消防审核和验收。2005年1月29日《建筑工程消防验收意见书》中记载：首至三层装修后首层为商铺、居委文化站、办公室，二至三层为办公室使用；已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。《关于越秀区恒鑫御园A栋二层土建未完善消防手续的工程联系函》中记载：该项目所在的建筑物首至三层未通过土建消防验收，须由建筑单位进行整改并重新申报首至三层消防验收后方可投入使用；场地使用性质为办公，无法作为健身房使用。被告为了证明涉案房屋可以作商业用途使用，向本院提交了：2017年6月7日被告与上海浦东发展银行股份有限公司广州分行签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁登记备案证明》。其中租赁合同约定了被告将广州市越秀区解放北路668号101房、204房出租作商业用途使用。《房屋租赁登记备案证明》记载：租赁用途为办公。庭审中，原告表示：签订合同时，被告有将房产证、相关资料提交给我方，签订合同之前没有看过涉案房屋及消防资料。被告表示：签订合同时，已经将房产证、业主资料提供给原告看过；原告已经将钥匙在2018年5月初交回给我方。本院认为：关于涉案房屋是否能作商业性质使用的问题。虽然原告与上海浦东发展银行股份有限公司广州分行签订的《广州市房屋租赁合同》约定了用途为商业，但《房屋租赁登记备案证明》注明用途为办公，且涉案房屋的房产证显示使用性质为办公，2005年涉案房屋也是作为办公用房通过的消防验收。可见涉案房屋实际是办公用途，不能作商业性质使用。现原、被告约定将涉案房屋用作商业（健身场地）及办公用途使用，扩大了使用性质。被告作为出租人了解房屋的使用性质，其扩大房屋使用性质给他人使用，存在过错，对合同的不能履行负有一定的责任。原告作为承租人，在被告出示了房产证给其看过后，也已了解了房屋的使用性质，其仍愿意扩大使用性质来使用房屋，应承担合同履行不能的风险，对合同的解除也存在过错。因此，本院认为涉案合同无法履行是因双方过错造成的，双方对合同的解除各自负担50%的责任。原告要求确认双方的合同于2018年3月31日解除，但没有证据证明原告的解除通知于该日已经送达给被告，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求退还押金及预交租金的诉讼请求。因原、被告对合同无法履行均存在过错，被告已交了相当于三个月租金的押金及一个月的预交租金，考虑到原告已占用房屋约4个月，该期间的租金损失应由双方各自负担一半，故被告应退还一半的押金及租金。原告要求退还押金及租金的利息，没有依据，本院不予支持。因物业管理费、公摊水费、公摊电费及车位管理费，并非被告收取，且是原告占用涉案房屋产生的相应支出，原告要求被告退还上述费用及利息，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告谢兰君向原告李伟昂退还押金67065元及租金22355元。二、驳回原告李伟昂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4260元，由原告李伟昂负担2336.13元，被告谢兰君负担1923.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  吴 斐人民陪审员  黎满华二〇一九年三月十九日书 记 员  黄 冰