福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终211号 上诉人（一审被告）：厦门滨海有限公司，住所地：福建省厦门市思明区虎园路十号之一电台综合楼一层A座。 法定代表人：苏少宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑春辉，福建联合信实律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：杨英，女，1970年1月25日出生，香港特别行政区居民，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（一审原告）:杨勇，男，1971年7月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄颖洁，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）:杨煌，男，1977年1月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人厦门滨海有限公司（下称滨海公司）和被上诉人杨英、杨勇、杨煌合同纠纷一案，不符福建省厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初7510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人滨海公司的诉讼代理人郑春辉、被上诉人杨英、杨勇的诉讼代理人黄颖洁到庭参加诉讼。被上诉人杨煌，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滨海公司上诉请求：1.撤销原审判决发回重审或驳回被上诉人原审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，导致裁判错误。原审将编号为SB35的《集资建房协议》（以下简称《协议》）作为本案认定双方之间集资建房的依据是不正确的。1、该《协议》仅有一份原件，是在被上诉人的母亲林秀莺请求下（作为被上诉人子女进入实小用）滨海公司先盖章后将这份《协议》（乙方未签名）交给林秀莺使用，至于乙方谁签名，滨海公司无法控制。2、《协议》乙方处签名并非杨英、杨勇本人所签，而是其父亲代签，该事实其代理律师也在一审当庭确认。既然不是本人所签，杨英、杨勇便不能享有合同项下的权利。3、从《协议》约定的具体内容来看，也与客观事实明显不符。4、从三个被上诉人及小孩的户籍地址均在本案的诉争房屋内，也可以证明三个被上诉人均是利用该房屋以便小孩子就读厦门实验小学。5、杨勇不是集资建房参与人，也从未与滨海公司签过任何合同，更没有履行过任何集资建房应尽的义务，因此，杨勇不享有该房屋的权益。二、原审认为《协议》有效，根据协议约定，被上诉人在仅交清建房款，未交地价款（含滞纳金）、滨海公司代垫款及融资利息、税费等费用无权要求办产权。原判明显违反合同法的先后履行顺序等基本原则。三、原判显失公平。本案属集资建房，不是商品房买卖。滨海公司仅有代收、代建、代缴的义务，个人不按时交款严重损害整体利益。为此，滨海公司请求法院支持上诉请求。 被上诉人杨英、杨勇答辩称：1.被上诉人不认可上诉人的上诉请求和上诉意见。2.本案纠纷的产生以及真正争议，在于讼争房屋的土地出让金及该出让金从1998年至2014年的滞纳金，而不是什么合同主体问题。上诉人的真正目的，就是要将其没有在1998年向土房局缴纳土地出让金的过错嫁祸给被上诉人。3.正如上诉人所确认的，被上诉人在1998年7月20日已经向其交纳了75000元（人民币，下同）地价款（即讼争房屋土地出让金）。因此，被上诉人已经在1998年就履行了讼争房屋土地出让金的交纳义务，讼争房屋产生的土地出让金滞纳金与被上诉人无关，被上诉人对此没有过错，无需再向上诉人重复支付土地出让金并承担长达17年的土地出让金滞纳金。4.关于上述被上诉人没有过错的观点，厦门中院和福建高院在关联案件的判决、裁定中均予以认可。福建高院在上诉人申请再审的（2018）闽民申3512号民事裁定书中明确表示：土地出让金系由滨海公司收取后再向相关部门缴纳，厦门市土地房产管理局对滨海公司关于补缴地价款和滞纳金的处理决定系在滨海公司与杨辉、郑瑞英签订《集资建房协议》前即1998年就已作出，滨海公司未举证证明其已及时将该处理决定告知杨辉、郑瑞英并要求其缴纳上述费用。故滨海公司主张杨辉、郑瑞英对未缴纳上述地价款和滞纳金存在过错，滨海公司有权不予办理过户手续，缺乏事实依据。 杨煌未作答辩。 杨英、杨勇向一审法院提出诉讼请求：滨海公司将厦门市思明区虎园路10号之一A601室房屋过户至杨英、杨勇名下。事实和理由：1997年，杨英、杨勇开始参与滨海公司的集资建房，并陆续向滨海公司支付完毕所有购房款项。2002年，杨英、杨勇按照滨海公司的要求补签了《集资建房协议》。1998年12月16日，厦门市计划委员会作出厦计投资[1998]488号《厦门市计委关于同意厦门滨海有限公司原住宅综合楼项目变更为商品房使用性质补办立项手续的批复》，告知滨海公司讼争房屋为商品房使用性质，具备办理商品房产权登记的条件。根据厦门市土地房产管理局作出的《关于对厦门滨海有限公司擅自转让房地产的处理决定》，讼争房屋的土地出让金为450元/平方米（备注：本案所指货币均为人民币），如果滨海公司拖延缴纳土地出让金将会产生滞纳金（即违约金）。根据《集资建房协议》第六条约定，滨海公司应及时缴清土地出让金为杨英、杨勇办理产权登记；但滨海公司却拖延至2014年才缴清土地出让金，并由此产生了10183837元的巨额违约金。后滨海公司却要将其自身过错造成的违约金转嫁给杨英、杨勇，要求杨英、杨勇按比例进行分摊缴纳，杨英、杨勇对此予以拒绝。由此，滨海公司恶意违约拒绝将讼争房屋过户登记至杨英、杨勇名下，其行为已经构成违约，应承担相应的法律责任。 滨海公司在一审法院中辩称，一、本案不同于一般的商品房买卖。滨海公司不是开发商，集资建房的目的是为了解决职工的住房困难，而不是为了获利。因此建设过程中所产生的一切费用及税费均应由所有参与集资建房的人共同承担，相应的房屋能否建成及产权证能否办理的风险，也最终应由所有集资建房参与人来承担。二、杨勇主体不适格。讼争房屋的集资建房参与人仅为杨英一人，而不包括杨勇。1．讼争房屋是由当时滨海公司的关联公司的股东杨英一人缴交集资建房款，该事实可以从杨英缴交集资建房款凭证中得到证明。2．滨海公司与杨英、杨勇在2002年11月27日所签订的《集资建房协议》并非双方当事人之间的真实意思表示。该份协议书是杨英、杨勇为其子女进入厦门实验小学就读，从而请求滨海公司与之签订，只是作为小孩入学用途之使用，不能因此认定滨海公司与杨勇之间存在集资建房关系。三、假设法院认定滨海公司与杨英、杨勇之间签订的《集资建房协议》合法有效，根据协议的约定，在杨英、杨勇未交清土地出让金、违约金及相关税费的情况下，滨海公司有权不予办理产权登记。1．根据《集资建房协议》第六条第二项第2、4点的约定，杨英、杨勇负有先行向政府部门缴交土地出让金、违约金及税费的义务，否则滨海公司有权不予办理产权登记，并向杨英、杨勇主张违约金。因此，杨英、杨勇在未履行缴交土地出让金、违约金及税费的情况下，其无权要求滨海公司办理过户手续。2．讼争房屋是集资建房而不是商品房买卖，滨海公司只是代收代缴代建，若是一部分集资建房参与人不缴纳费用，将严重影响全体参与人的整体利益。在1998年需要缴纳土地出让金时，众多集资建房参与人连建房成本都没有全部缴清，再缴纳土地出让金确实存在困难，且当时大家实际使用了房屋但没有认识到办理产权证的重要性，故在绝大部分集资建房参与人未能按时缴纳土地出让金的情况下，滨海公司也没有经济能力代为垫付缴纳全部土地出让金。而且滨海公司也不是专业的开发商，也不清楚相关部门最终要求缴纳巨额的违约金。3．直到2013年，集资建房参与人认识到办理产权证的重要性及价值，多数参与人才要求办理产权证。经过与相关部门的沟通，滨海公司选择了最为有利的方案于2014年4月向厦门市国土资源与房产管理局缴清了全部土地出让金及违约金共计12647927.74元；其中多数参与人均按比例向滨海公司支付了土地出让金及违约金，对于杨英在内的七八户不同意缴纳的参与人，滨海公司只能通过向他人高息借款后代为缴纳。因此，滨海公司有权要求杨英、杨勇按每平方米2158元的标准补缴土地出让金及违约金。如果参与人都像杨英等人一样拒绝缴纳，那么其他参与人的产权证都不可能得到办理，如果拖延至今，所产生的违约金将更大。基于此，杨英、杨勇作为集资建房参与人不按时参与统一的缴款行为，却只想要享受权利，是不诚信的行为，其主张不应当得到法院的支持。综上，请求法院驳回杨英、杨勇的诉讼请求。 杨煌在一审法院未作陈述。 一审法院经审理认定事实如下：2002年11月27日，滨海公司（作为甲方）签订了一份编号为SB35的《集资建房协议》，约定:乙方自愿参加甲方集资建房，甲方集资建房的土地面积为1037.571平方米，地块规划用途为商住楼，甲方与厦门市广播电视台集资合建电台综合楼，性质为住宅楼；本次建房采取个人集资统一建设，乙方参加甲方集资建房的建筑面积为161.99平方米，为第A梯6层（住宅楼）A601号房（即讼争房屋）；该集资房暂计按厦计投资[1994]026号规定，按建筑面积计算，乙方预交集资建房款总金额400000元（最终该集资房款总价以市房地产产权登记机关核定的价格为准），其余费用按实另付。该合同第五条第二款约定“凡不符合办理房改产权的住户，甲方按政府有关规定，在乙方缴清各类费用后，负责统一办理商品房产权”；第六条第二款约定“1、符合房改条件的乙方，应根据房改的相关政策及甲方的统一要求，及时缴交房款（售房款为2512元/平方米），并提供有关的证件。2、属商品房产权的乙方，应缴纳以下费用：①参照政府房改房成本价每平方米2512元计交房款；②按政府规定缴交商品房款土地出让金；③缴交其他相关一切税费”、“4、为了保证其他住户的权益，对于不按政府规定，不按甲方统一要求的时间缴清各类应交款，造成拖延办理产权登记时间的乙方，甲方有权不为其办理产权登记，并从违约之日起按万分之五/日的标准，向乙方征收滞纳金及利息。如影响其他住户权益时，乙方应承担因拖延办理按登记时间而造成的损失责任；如乙方不办理产权登记的，视为乙方违约，甲方有权将其房产进行处理”。另外，该合同第七条约定“所欠房款交付的方式。第一种方式：本合同签订后，乙方预付房款400000元，尚欠房款在办理产权登记时一次性结清，多换少补。第二种方式：乙方尚欠的建房款及有关款项待办理产权证时，按政府有关规定办理房产按揭贷款后一次性补交完毕”，但该合同并未选择具体的支付方式。该合同落款处的“乙方”位置签署的姓名为“杨英、杨勇”，杨英、杨勇陈述系由其父亲杨兆栋代为签署。该合同的原件由滨海公司持有。 上述《集资建房协议》项下的预交集资建房款总金额400000元，已分别于1997年1月16日、1997年12月11日各支付给滨海公司200000元，滨海公司的《记帐凭证》在明细科目一栏载明“杨英”。1998年7月20日，杨英还向滨海公司支付了75000元。 1998年12月16日，原厦门市计划委员会作出厦计投资[1998]488号《厦门市计委关于同意厦门滨海有限公司原住宅综合楼项目变更为商品房使用性质补办立项手续的批复》，同意滨海公司与广播电视台合作建设住宅综合楼项目总建筑面积9155.4平方米其中所分得的商场、住宅5814.236平方米建筑面积改变为商品房使用性质，其余建筑面积仍作为广播电台自用住宅。 1998年7月14日，原厦门市土地房产管理局作出厦土房[1998]138号《关于对厦门滨海有限公司擅自转让房地产的处理决定》，其中载明“追缴你司（滨海公司）擅自转让住宅综合楼建筑面积5814.236平方米的土地出让金每平方米450元，计人民币2464090.78元（已扣除原缴纳的综合配套费人民币152315.42元）；同时按日加收应缴纳款项万分之五的滞纳金（自1998年3月28日起至7月6日止），计人民币123204.54元，并处15000元罚款。以上款项合计人民币2602295.32元，该款限你司自接文之日起十五日内到我局缴清”。后滨海公司未按该决定的要求按期缴清土地出让金等费用。 2014年间，滨海公司根据上述厦土房[1998]138号文，补缴了土地出让金2464090.78元、违约金3800860.03元、6382976.93元。此后，讼争房屋权利登记于滨海公司名下，其坐落为厦门市思明区虎园路10号之一A601室。 一审另查明，2016年9月2日，杨煌以其以杨勇、杨英的名义向滨海公司购买了讼争房屋为由向本院提起诉讼，要求滨海公司将讼争房屋过户登记至杨煌名下。后杨煌于2016年11月23日向本院提出撤诉申请，本院作出（2016）闽0203民初14415号民事裁定，裁定：准许杨煌撤诉。 杨煌未到庭参加本案诉讼，但其在接受一审法院询问时陈述，其确认没有委托杨英、杨勇就讼争房屋签署《集资建房协议》，其对杨英、杨勇的诉讼请求无异议。 一审审理中，滨海公司陈述，《集资建房协议》中乙方杨勇的名字，系由其母亲林秀莺为了帮助杨勇小孩就读厦门实验小学借用合同后私自添加的。另外，杨英在1998年7月20日向滨海公司支付的75000元，系用于缴纳讼争房屋的土地出让金及违约金的。但因当时仅有一小部分集资建房参与人缴纳了土地出让金及违约金，滨海公司无法向相关部门进行足额缴纳，故后于2000年12月27日退还了杨英50000元；剩余25000元因为林秀莺另一个孩子杨辉购买了讼争房屋楼上一套房屋还差一部分款项，经林秀莺同意后，该剩余25000元用于支付杨辉购买房屋的款项。 滨海公司提交一份《说明》作为证据，拟证明其已于2000年12月27日退还杨英50000元。该《说明》中载明“（A-601）杨丽霞以收到人民币伍万元整”，滨海公司主张该内容就是杨英所签署。杨英、杨勇质证认为，虽然杨英确实有别名叫“杨丽霞”，但该《说明》中载明的内容并非杨英所签署，而且滨海公司并未退还50000元。 一审法院认为，根据在案证据及事实，应当认定《集资建房协议》的“乙方”为杨英、杨勇。首先，合同落款处“乙方”位置签署的姓名为“杨英、杨勇”，而双方当事人亦均确认这两个名字并非杨英、杨勇本人所签署。杨英对杨勇为合同当事人之一并无异议。其次，滨海公司主张，杨勇的名字系由林秀莺借用合同后私自添加，杨英、杨勇对此予以否认。考虑合同的原件系由滨海公司持有，如果滨海公司的主张属实，那么，林秀莺返还合同时，滨海公司完全可以对此提出异议并要求予以更正或重新签订合同，但滨海公司并未如此操作，而只是继续收执了该合同，故对滨海公司的前述主张，本院不予采信。第三，从在案的厦计投资[1998]488号文、厦土房[1998]138号文的内容来看，讼争房屋所在项目已经变更为商品房使用性质，滨海公司亦已补缴土地出让金及违约金。且这两份文件的作出时间早于《集资建房协议》的签订时间，故在合同签订时杨勇是否是滨海公司或其关联公司的员工，并不影响其作为讼争房屋买受人的资格。 杨英、杨勇与滨海公司签订的《集资建房协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。讼争房屋权利已登记至滨海公司名下，故杨英、杨勇要求办理讼争房屋权利转移登记手续，在法律上具备履行条件。虽然合同确有约定杨英、杨勇在办理讼争房屋权利登记时负有缴清相应房款、土地出让金、违约金的义务，但杨英、杨勇并非拒绝交纳，只是对其应当交纳的土地出让金金额及是否应当交纳违约金存有异议，鉴于滨海公司并未提起反诉，为保障当事人的诉讼权利，故不再对杨英、杨勇应当交纳的土地出让金及违约金问题进行审查认定，不再对滨海公司是否已经退还杨英50000元进行审查认定，亦不将此认定为滨海公司可以拒绝履行讼争房屋权利转移登记义务的合法事由。因此，现杨英、杨勇要求滨海公司将讼争房屋权利转移登记至其名下，应予以支持，但转移登记所需缴纳的税费等相关费用应由杨英、杨勇负担。至于杨英、杨勇还应支付给滨海公司的剩余房款、土地出让金及其违约金，滨海公司可另行向杨英、杨勇主张权利。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：厦门滨海有限公司于本判决生效之日起十日内协助杨英、杨勇将厦门市思明区虎园路10号之一A601室房屋权利转移登记至杨英、杨勇名下。 二审过程中，双方当事人均未提交新的证据。二审中，滨海公司确认杨英在1998年7月20日向滨海公司支付的75000元，系用于缴纳讼争房屋的土地出让金及违约金，其后因存在其他住户未缴纳该款导致无法一起办理，滨海公司又将款项予以了退还。 对一审查明的事实，滨海公司没有异议，但认为《集资建房协议》实际上并不是双方当事人真实意思。杨英、杨勇虽有异议，但未对异议部分进行有效举证。故本院对一审所认定的事实予以确认。 本院认为，滨海公司与杨英、杨勇签订的《集资建房协议》应当认定为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。滨海公司主张根据合同约定，杨英、杨勇未缴清土地出让金及滞纳金、违约金，故无权要求办理产权。但滨海公司确认杨英在1998年7月20日向滨海公司支付的75000元系用于缴纳讼争房屋的土地出让金及违约金，而且在1998年滨海公司接到厦门市土地房产管理局处理决定后，滨海公司并未举证证明已经及时将该处理决定告知杨英、杨勇并要求其缴纳上述费用，甚至在2002年签订《集资建房协议》时也未有提及此费用。故本院不将此认定为滨海公司可以拒绝履行办理产权过户的合法事由。 综上所述，厦门滨海有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（四）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由厦门滨海有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈 林 审 判 员 洪培花 审 判 员 陈 石 二〇一九年三月二十日 法官助理张清姬 书记员范亲敏 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。