山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0103民初973号 原告（反诉被告）：李新华，男，1974年2月6日生，汉族，无业，住山东省无棣县 委托诉讼代理人：解卓飞，山东林果律师事务所律师。 被告（反诉原告）：济南市市中区园林局，住所地济南市。 法定代表人：刘学法，局长。 委托诉讼代理人：张钦博，山东众成清泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）李新华与被告（反诉原告）济南市市中区园林局（以下简称市中区园林局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月26日受理后，依法组成合议庭，分别于2018年9月28日、2018年11月2日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李新华的委托诉讼代理人解卓飞，被告（反诉原告）市中区园林局法定代表人刘学法的委托诉讼代理人张钦博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李新华向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告赔偿原告装修损失XXXXXX元；二、请求法院依法判令被告赔偿原告经济损失XXXXXX元；三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告李新华与被告济南市市中区园林局于2012年3月30日签订郎茂山管理房使用协议，约定将坐落在郎茂山公园东门管理房租赁给原告使用，面积255.89平方米，租赁期10年，自2012年6月6日至2022年6月6日。为此原告交纳租赁费并对房屋予以装修使用，后原告得知被告所出租房屋无产权登记手续，向济南市市中区人民法院提起诉讼请求确认合同无效，经贵院审理作出(2017)鲁0103民初6494号民事判决，认定：“本案涉案房屋无建设工程规划许可证，原、被告双方签订的郎茂山管理房使用协议无效。”并作出判决如下：“原告李新华与被告济南市市中区园林局于2012年3月30日签订的郎茂山管理房使用协议无效”。因被告所出租房屋无建设工程规划许可证导致合同无效，其对原告造成的装修损失及经营损失依法应予赔偿，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。 被告市中区园林局辩称，1、涉案房屋系郎茂山管理用房，且是以共同投入建设资金的方式收取原告使用费用，双方签订的郎茂山管理房使用协议中对此予以明确，原告对涉案房屋没有取得产权在签订协议前是明知的，被告在协议签订过程中不存在任何过错，对协议无效的结果不承担任何责任。2、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第9条规定，合同无效后的装饰装修物只要出租人不同意利用的无需向承租人承担损失，原告的设施设备均能拆除，在被告不同意利用的情况下，根本不用承担任何责任。3、本案系郎茂山管理房使用协议无效而提起的赔偿之诉，根据合同法第58条和最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干解释第5条、第9第、第13、14条的规定，有过错方承担装修损失等实际已发生的直接损失，损失范围不包含经营损失等逾期可得利益损失及其他未实际发生的损失，山东得惠价格有限公司将损失发生的原因定性为“提前解约引发的纠纷”基本事实认定错误，其参照济南市房屋拆迁补偿标准作为认定租赁合同无效导致“搬迁费、临时安置费、停产停业损失”明确属于适用法律法规错误，且上述损失均不属于已直接发生的实际损失，原告作为自然人未注册成立任何机构，没有合法的经营资质，至今也未提供银行流水及纳税凭证等基础证据证实其存在经营活动以及营利情况，原告不存在任何经营损失等逾期可得利益损失。4、郎茂山管理房使用协议无效后，原、被告双方约定的租赁期限应为无效，鉴定委托书将鉴定委托要求定为对2017年5月1日至2022年6月16日期间原告因无法使用郎茂山东门管理房所造成的损失金额进行鉴定无事实和法律依据，且超出了原告的诉求范围。山东得惠价格评估报告鉴定程序违法，认定基本事实错误，不应采信。 反诉原告市中区园林局向本院提出反诉请求：1．请求判令反诉被告搬离并向反诉原告返还郎茂山管理房；2．判令反诉被告支付反诉原告房屋占有使用费XXXXXX元；3.判令反诉被告支付反诉原告代缴的水费1474元、电费9597.35元，合计XXXXX元；4．判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由:2012年3月30日，反诉原告与反诉被告签订《郎茂山管理房使用协议》，反诉被告占有使用该房屋至今，但其自2017年3月30日后拒绝向反诉原告支付房屋占有使用费，且拒不搬离。反诉被告行为严重损害了反诉原告的合法权益，请求法院依法判决支持反诉原告主张。2012年3月30日，反诉原告与反诉被告签订《郎茂山管理房使用协议》，反诉被告占有使用该房屋至今，但其自2015年4月份后拒绝缴纳水费和电费。截至目前，反诉被告欠水费1474元（335m3*4.4元／m3）、电费9597.35元（11291度*0.85元／度），上述费用反诉原告已代缴，反诉被告应依法支付给反诉原告。 反诉被告李新华针对反诉辩称，反诉原告所述事实与实际客观事实不符，反诉原告在2017年5月23日向我方发出停止使用涉案房屋的告知函，我方即搬离该场地，且反诉原告对涉案房屋停水、停电至今，我方并未使用涉案房屋，该房屋处于反诉原告控制之中，关于水费、电费我方并未欠缴该项费用，费用均是足额交纳，从合同的履行以及管理房使用协议第五条第三款的约定可以看出，反诉原告所述不实，综上，请求驳回反诉原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订郎茂山管理房使用协议。协议约定，被告将坐落在郎茂山公园东门管理房提供给原告使用。涉案房屋是绿化配套管理用房，于2011年4月建成，建成后提供给房屋使用方时的现状如下：两层砖混结构，建筑面积共255.89平方米，房屋内设钢筋砼楼梯、外墙粘贴保温层、镶贴外墙瓷砖，房间内无装修。该房屋已通过工程质量验收，该房屋权属归济南市市中区园林局所有；房屋使用期限及使用人投入建设费用。房屋主体建设及外墙装修、建设房屋附属设施及场地需要费用，经协商甲、乙双方共同投入建设费用，其中乙方投入房屋主体建设及外墙装修、建设房屋附属及场地费用88万元，甲方提供房屋给乙方使用，使用期为十年。乙方分8期将房屋主体建设及外墙装修、建设房屋附属及场地费用共计88万元交给甲方，由甲方连同甲方自身投入的资金统一管理施工，以进行房屋主体建设及外墙装修、房屋附属设施及场地的建设。乙方分期交给甲方房屋主体建设及外墙装修、建设房屋附属及场地费用的时间如下：第一期交付时间是在本合同签订2日内，交给甲方房屋主体建设及外墙装修、建设房屋附属及场地费用25万元。第二至第八期交付时间，是在使用第四年至第十年每年提前2个月交给甲方房屋主体建设及外墙装修、建设房屋附属及场地费用9万元；七年共计交给甲方房屋主体建设及外墙装修、建设房屋附属及场地费用63万元。甲、乙双方同意按先交建设费后使用的方法，进行房屋使用，使用期限为十年，自2012年6月16日至2022年6月16日。乙方向甲方应按期足额缴纳建设费用，乙方延期缴纳即为违约，延期15天即为乙方终止本协议，由此而发生的一切损失均由乙方承担。2012年3月3日，济南市市中区城市园艺开发服务中心向原告出具收到条，内容为“今收到房租款贰拾五万元整”。2013年11月29日、2015年12月4日、2016年12月16日，济南市市中区园林局向原告出具山东省非税收入通用票据三张，金额分别为XXXXXX元、XXXXX元、XXXXX元，项目名称“其他国有资产有偿使用收入。2017年5月23日，济南市市中区园林局向原告出具一份“关于郎茂山公园东门管理房使用的告知函”，内容为：“李新华先生，按照【中共济南市委办公厅、济南市人民政府办公厅《济南市拆违拆临行动方案》】文件要求（文件附后），甲方（济南市市中区园林局）于2012年3月30日与您（乙方）签订的《郎茂山管理房使用协议》中您所使用的郎茂山公园东门管理房，因政府的规划部署，无法继续使用（依据：《郎茂山管理房使用协议》第三条第1点、第3点内容）。自此告知函收到之日起（以文件签收单签字日期为准），您可不再向甲方交纳房屋使用费；同时，自此告知函收到之日起，您应在15日之内，将所使用房屋内的个人物品清理完毕。15日之后，甲方有权收回房屋，并对房屋及附属物和房屋内物品具有一切使用及处置权。”本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证。 2017年，李新华以市中区园林局为被告诉至本院，请求判令原、被告双方于2012年3月30日签订的郎茂山管理房协议无效；判令被告赔偿原告投资损失XXXXXX元及经济损失XXXXXXX元。后李新华撤回第二项诉讼请求。本院经审理，作出（2017）鲁0103民初6494号民事判决，该判决认定原、被告之间签订的名为郎茂山管理房使用协议，实为房屋租赁协议，双方之间存在事实上的房屋租赁法律关系，判决原告李新华与被告济南市市中区园林局于2012年3月30日签订的郎茂山管理房使用协议无效。该判决已生效。2018年10月25日，在本院组织下，原、被告对涉案房屋内所存放的原告方物品进行清点，原告主张所清点的物品是其搬离时遗弃的，并同意由被告方自行处理。 本案审理期间，原告申请对郎茂山东门管理房装修资产的市场价值进行鉴定，本院依法委托山东国润资产评估有限公司进行该项鉴定，该公司作出国润价报字[2018]第02018号价值评估报告，评估结论为：经评估，在持续使用前提下，本案所涉及的郎茂山东门管理房的装修项目于评估基准日的含税评估价值为17.45万元，其中：原、被告双方无争议项目部分的评估价值为12.33万元；被告提出异议，认为房屋出租时已存在装修项目部分的评估价值为4.65万元；被告提出异议，认为不应纳入评估范围项目部分的评估价值为0.47万元。后根据本院要求，山东国润资产评估有限公司出具补充评估价值意见，载明原建筑屋面防水评估净值为7597元，原建筑外窗防盗网评估净值为XXXXX元（按300平方米计算），一楼通风系统、监控系统、有线电视系统、二楼有线电视系统、监控系统评估净值为1122元，竹制窗帘评估净值为1391元。原告为该项鉴定垫付鉴定费3万元。 原告另申请对原告因无法使用郎茂山东门管理房所造成的损失金额进行评估，本院依法委托山东得惠评估有限公司进行该项鉴定，该公司作出DHJG(JN2018)第0062号价格评估报告，评估结果为：在价格评估基准日2017年5月1日至2022年6月16日期间，原告因无法使用郎茂山公园东门管理房所造成的损失金额为XXXXXX元。该评估报告中的损失测算表载明：1、搬迁费，单价为30，数量为255.89，小计7677元；2、临时安置费，单价为30，数量为255.89，小计XXXXX元（按6个月计算）；3、一次性停产停业损失，单价为150，数量为255.89，小计38384元；4、原合同年租金，单价为9万元；5、异地承租市场年租金，单价为XXXXXX元；6、租金差额损失，单价为XXXXXX元，小计XXXXXX元；7、计算起始日期，2017年5月1日；8、计算截止日期，2022年6月16日；9、计算时长，4.63（扣除临时安置6个月）。以上合计XXXXXX元。原告为该项鉴定垫付鉴定费XXXXX元。后被告申请鉴定人出庭，鉴定人郑云强、苏东旭出庭接受质询，被告为此垫付鉴定人出庭费1200元。 本院认为，本案当事人的主要争议焦点是：一、对于郎茂山管理房使用协议无效，原、被告的过错比例。二、原告装修损失的金额。三、原告因无法使用涉案房屋造成的其他经济损失的金额。四、反诉被告是否应当支付房屋占用使用费。五、反诉被告是否应当支付水电费。 关于焦点一，（2017）鲁0103民初6494号民事判决认定原、被告所签订的郎茂山管理房使用协议无效，是因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，被告作为该建筑物的建设方和出租方，在明知缺乏相关规划手续的情况下仍然建设该房屋并出租给原告，对于合同无效具有明显的过错；原告作为承租方，在租赁房屋之前未能审慎考察该房屋的建设手续和权属证书，没有尽到相应的谨慎注意义务，对于合同无效也具有一定的过错。综合考虑本案的实际情况，本院认为对于合同无效，被告的过错比例为70%，原告的过错比例为30%。 关于焦点二，山东国润资产评估有限公司作出的国润价报字[2018]第02018号价值评估报告及相应的补充评估价值意见，鉴定程序合法，理由充分，本院予以采信。根据该价值评估报告和补充评估价值意见，本院对评估结论中所载明的双方存在争议部分认定如下：一、被告认为在房屋出租时已存在的项目金额为XXXXX元。本院认为：根据双方合同约定以及原、被告相一致的陈述，可以认定该部分的评估明细表中第10项原建筑屋面防水及第11项原建筑外窗防盗网的一部分（一层南面后窗）是在房屋出租时已存在的项目，其对应的评估净值为7597元及252元，该金额应当从评估总额中予以扣除。被告所主张的其他出租时已存在的装修项目，因未提交相应的证据，本院不予采信，不应予以扣除。二、被告认为可以拆除后继续使用，不应纳入评估范围的装修项目金额为4700元。本院认为：山东国润资产评估有限公司作出补充评估价值意见中对于涉案房屋的一楼通风系统、监控系统、有线电视系统、二楼有线电视系统、监控系统和竹制窗帘的评估净值作出单独认定，表明上述设施在拆除后均可继续使用，故相应的评估净值2513元应当从评估总额中予以扣除。故对于双方有争议部分的装修净值，本院认定为XXXXXX元（XXXXX元－7597元－252元+4700元－1122元－1391元），再加上原、被告无争议项目部分的评估价值12.33万元，故原告的装修损失金额为XXXXXX元，被告应当按比例赔偿XXXXX元（XXXXXX元×70%）。 关于焦点三，因原、被告所签订的郎茂山管理房使用协议无效，被告所应承担的责任为缔约过失责任，其赔偿范围为信赖利益而非履行利益。山东得惠评估有限公司作出的DHJG(JN2018)第0062号价格评估报告中的各项损失均不属于信赖利益的范围，故反诉被告均不应予以赔偿。 关于焦点四，虽然原、被告所签订的郎茂山管理房使用协议无效，但可参照该协议的约定计算房屋占有使用费。该协议约定的租赁期限为2012年6月16日至2022年6月16日，租金标准为前三年租金共25万元，后七年每年租金9万元。原告实际占用时间为2012年6月16日至2018年10月25日，参照上述租金标准计算的房屋占有使用费应为XXXXXX元，原告已向被告支付租金43万元，故反诉原告要求反诉被告支付房屋占有使用费XXXXXX元，理由正当，本院予以支持。 关于焦点五，因反诉被告未提交证据证明其已向反诉原告交纳了2015年4月9日之后的涉案房屋水电费，故其应当承担举证不能的不利后果。反诉原告要求反诉被告支付水费1474元和电费9597.35元,理由正当,本院予以支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告济南市市中区园林局于本判决生效之日起10日内赔偿原告李新华装修损失XXXXX元。 二、驳回原告李新华的其他诉讼请求。 三、反诉被告李新华于本判决生效之日起10日内支付反诉原告济南市市中区园林局房屋占有使用费XXXXXX元。 四、反诉被告李新华于本判决生效之日起10日内支付反诉原告济南市市中区园林局水费1474元和电费9597.35元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13500元，原告李新华负担11900元，被告济南市市中区园林局负担1600元；反诉费1080元，由反诉被告李新华负担；鉴定费41000元，原告李新华负担20000元，被告济南市市中区园林局负担21000元；鉴定人出庭费1200元，由被告济南市市中区园林局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  姜光军 审 判 员  陈 浩 人民陪审员  王玉梅 二〇一九年三月十二日 书 记 员  况磊磊