浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终207号 上诉人（原审原告、反诉被告）：樊开飞，女，1975年6月19日出生，汉族，住遂昌县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘运华，男，1961年5月1日出生，汉族，住遂昌县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：翁永梅，女，1964年2月16日出生，汉族，住遂昌县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：叶仁祥，浙江开弘律师事务所律师。 上诉人樊开飞因与被上诉人刘运华、翁永梅房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省遂昌县人民法院（2018）浙1123民初3576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 樊开飞上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、改判由上诉人将房屋恢复原状，返回相关物品；3、一、二审案件受理费由双方各半承担。事实和理由：固定柜、墙体粉刷等应以上诉人恢复原状为宜，而非判决由上诉人现金折价赔偿。首先，双方签订的房屋租赁合同约定，承租到期后，由承租方恢复出租房原状。其次，上诉人虽然在一审中自认固定柜重做要3000元，墙体粉刷重刷要3000元，但这仅是一个预估价，而且上诉人的意思是重新做和重新刷，而上诉人的固定柜、墙体粉刷是2010年租赁时装修所做，经过近10年的租赁，价值所剩无己。现拆除的固定柜尚在，墙体粉刷也是涂料粉刷，并非乳胶漆，请求被上诉人提供房屋原状的图片，由上诉人自行请人恢复房屋原状。 刘运华、翁永梅辩称，上诉人只同意恢复原状不同意赔偿损失的理由不能成立。双方的房屋租赁合同届满后，上诉人将租赁的房屋返还给被上诉人时就应自行恢复原状。一审法院鉴于煤气灶、煤气瓶已丢失，门窗已损坏，固定柜已拆除，擅自改变墙体粉刷，判决上诉人折价赔偿，并无不当。上诉人在原审时承认恢复客厅与餐厅之间的固定柜费用约3000元，墙体粉刷费用约3000元，原审法院以上诉人自认的费用判决符合本案实际情况。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 樊开飞向一审法院起诉请求：1.刘运华、翁永梅返还押金1000元；2.刘运华、翁永梅赔偿装修损失5万元；3.本案诉讼费由刘运华、翁永梅承担。 刘运华、翁永梅向一审法院提出反诉诉讼请求：1.樊开飞赔偿财产损失及恢复原状费用18354.2元；2.樊开飞支付违约金5040元；3.赔偿因未恢复原状造成的损失4200元（按三个月租金计算）；4.本案诉讼费由樊开飞承担。 一审法院认定事实：刘运华、翁永梅系出租房的所有权人。2010年9月份，刘运华、翁永梅与樊开飞签订《房屋租赁合同书》，约定樊开飞向刘运华、翁永梅租赁房屋，租赁期间为一年，并交纳押金1000元。樊开飞租赁房屋后，用于开办培训学校。到期后双方又续签一年，直到2017年9月份。双方于2017年9月30日再次签订《房屋租赁合同书》，约定刘运华、翁永梅将房屋出租给樊开飞，并提供太阳能带电全自动热水器、厨房油烟机、煤气灶、餐桌、餐椅7条、大衣柜、电视柜、床；租赁期间12个月，从2017年9月26日至2018年9月26日止；租金每月1400元，每六个月支付一次；租赁期间的电视收视费、水电费、电话费、房产税等费用由樊开飞承担；房屋以现状出租，如需装修，装修方案要以书面形式报经刘运华、翁永梅同意；房屋内电器、家具等物品如有损坏，经刘运华、翁永梅同意后，自行联系修理或更换，一切费用由樊开飞承担；樊开飞支付押金1000元（系2010年支付的押金），租赁期满结清相关费用，房屋恢复原状后退回押金；合同解除，刘运华、翁永梅对出租房的装潢不作补偿；还约定一方违反合同约定的，需要向守约方支付租金总额（年租金）30%的违约金等内容。合同签订后，樊开飞按约支付租金，并继续使用房屋。2018年四五月份，樊开飞对房屋进行了装修。装修中，拆除了一个固定柜。装修完成后，樊开飞又于7月份拆除了装修。租赁期间届满后，樊开飞将房屋返还给刘运华、翁永梅。但是，未将煤气灶、煤气瓶、餐椅5条、大衣柜、电视柜、床返还给刘运华、翁永梅；也未支付电费42.45元；房屋墙面颜色与交付时不符；主卧、卫生间的门有损坏。2018年11月13日，樊开飞又自行打开出租房门，将部分物品放入屋内。 庭审中，樊开飞陈述，1.其装修房屋得到了翁永梅的口头同意；2.餐椅5条、大衣柜、电视柜、床均放在其乡下家中；3.煤气灶、煤气瓶已丢失；4.对其装修过程中拆除的固定柜重做费用3000元和墙体粉刷费用3000元予以认可。 一审法院认为，本案争议焦点：在房屋租赁合同履行过程中，何人违约，违约责任如何确定。该院认为，樊开飞以翁永梅口头同意其装修为由，主张系刘运华、翁永梅违约的意见不能成立，理由如下：1.樊开飞所请的装修人员陈述，其并不认识翁永梅，只是曾见到一个女人到房屋中与樊开飞协商装修的事，事后樊开飞说这个女人是翁永梅。因此，樊开飞所举证据不足以证明翁永梅是否同意装修房屋。2.即使翁永梅曾口头答应樊开飞装修房屋，也不符合双方签订的《房屋租赁合同书》关于装修方案要以书面形式报经刘运华、翁永梅同意的约定。3.租赁期限届满后，刘运华、翁永梅收回房屋，对装修费用不作补偿，均符合合同约定，不存在违约行为。综上，该院认定，在房屋租赁合同履行过程中，刘运华、翁永梅按照合同约定履行了全部义务，樊开飞在合同履行期限届满后，未按合同约定返还全部财务、交纳电费、将房屋恢复原状，系违约行为，应承担违约责任。关于违约责任，该院认为，第一，樊开飞应将取得的餐椅5条、大衣柜、电视柜、床返还给刘运华、翁永梅。第二，被樊开飞丢失的煤气灶、煤气瓶，应当折价赔偿。刘运华、翁永梅主张煤气灶为200元、煤气瓶为170元，结合租赁期间已达8年之久，煤气瓶的使用方式参照遂昌本地换瓶的交易习惯，该院酌情确定由樊开飞赔偿煤气灶、煤气瓶损失共200元。第三，因樊开飞在房屋恢复原状之前已经将房屋交还给刘运华、翁永梅，现以樊开飞支付一定的费用，由刘运华、翁永梅自行恢复原状为宜。关于恢复原状的费用，樊开飞对客厅与餐厅之间固定柜为3000元、墙面粉刷费用为3000元均予以认可，该院予以确认；对主卧门、卫生间门损坏的维修费用，刘运华、翁永梅主张为2500元，樊开飞陈述为几百元，该院酌情确定为500元。第四，催交电费通知单的落款时间为2018年10月15日，系催交九月份的电费。因此，该42.45元电费，应由樊开飞承担。第五，《房屋租赁合同书》约定按年租金的30%确定违约金，樊开飞认为是刘运华、翁永梅违约，实际是对违约金提出抗辩。该院认为，双方约定的违约金过高，应按守约方的实际损失数额确定。本案中，樊开飞未将房屋恢复原状后返还出租方，造成刘运华、翁永梅需要对墙面进行粉刷，在粉刷期间房屋无法出租，故违约金应按租金损失确定。关于违约金，该院结合房屋粉刷的时间，酌情按二个月的租金确定为2800元。综上，该院认为，樊开飞违约后，除应返还相应的物品外，还应支付刘运华、翁永梅丢失煤气灶和煤气瓶的赔偿款、房屋恢复原状的费用、电费、违约金等共计9542.45元。 综上，该院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，系有效合同，双方均应按约履行。樊开飞在合同履行期限届满后，未按约履行返还财物、恢复原状等义务，系违约行为。其违约后，还诉请要求刘运华、翁永梅赔偿装修损失，不符合合同约定，也没有法律和事实依据，该院不予支持。在合同履行期限届满后，樊开飞应将餐椅5条、大衣柜、电视柜、床返还给刘运华、翁永梅，但刘运华、翁永梅主张折价赔偿，因物品尚在可以返还，故刘运华、翁永梅的该诉请求，该院不予支持。刘运华、翁永梅要求樊开飞赔偿财产损失、恢复原状的费用、违约金等诉讼请求，按照前述争议焦点的分析，该院对合理的费用（9542.45元）予以支持。樊开飞交纳的押金1000元，刘运华、翁永梅应予返还。双方互相抵销后，樊开飞应支付刘运华、翁永梅8542.45元。刘运华、翁永梅在主张了违约金后，又主张恢复原状的损失4200元，其没有证据证明该院确定的违约金不足以填平损失，故对该诉请该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十三条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条的规定，作出判决：一、樊开飞于本判决生效之日起十日内支付刘运华、翁永梅人民币8542.45元；二、驳回樊开飞的其他诉讼请求。三、驳回刘运华、翁永梅的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件减半收取受理费538元，反诉案件减半收取受理费252元，共计790元，由樊开飞负担560元，刘运华、翁永梅负担230元。 二审期间双方当事人未提交新的证据。 本院查明的事实与一审认定的一致。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同书》第六条约定：承租到期后，结清相关费用，恢复出租房原状。而上诉人樊开飞在房屋租赁合同期满后，将房屋返还给被上诉人刘运华、翁永梅时，未将房屋恢复原状。现樊开飞上诉主张其拆除的客厅与餐厅之间的固定柜和墙面粉刷由其自行恢复原状，不同意现金赔偿，但其一直未提供拆除的固定柜，且现被上诉人已对案涉房屋重新进行装修，恢复原状已无可能，只能折价赔偿。但一审参照樊开飞自认的重做固定柜为3000元，墙面粉刷费为3000元的价格时未考虑物品的折旧率，结合双方租赁时间已达8年之久的事实，酌定上诉人樊开飞赔偿拆除的固定柜800元，墙面粉刷费1000元。综上，上诉人樊开飞的上诉请求部分合理，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持浙江省遂昌县人民法院（2018）浙1123民初3576号民事判决第二项、第三项及一审诉讼费用负担部分； 二、变更浙江省遂昌县人民法院（2018）浙1123民初3576号民事判决第一项为上诉人樊开飞于本判决生效之日起十日内支付被上诉人刘运华、翁永梅人民币4342.45元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由上诉人樊开飞、被上诉人刘运华、翁永梅各半负担。 本判决为终审判决。 （该页无内容） 审 判 长 陈江云 审 判 员 金红萍 审 判 员 苏伟清 二〇一九年三月一日 代书记员 徐基恒 -1-