广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3894号原告：广州腾悦新能源汽车销售服务有限公司，住所地广州市番禺区桥南街番禺大道北自编1684号B座111、112、113；C座101-104、201-208、301-308，统一社会信用代码91440106340248993Q。法定代表人：王利民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：倪娜，该公司员工。委托诉讼代理人：熊斌，广东巨龙律师事务所律师。被告：潘德恩，男，1972年12月11日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：尹远，广东尹远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕妍，广东尹远律师事务所律师。原告广州腾悦新能源汽车销售服务有限公司（以下简称“腾悦公司”）诉被告潘德恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法适用简易程序于2018年9月3日公开开庭进行审理。后因案情复杂转为普通程序继续审理，并组成合议庭适用普通程序于2018年11月19日公开开庭进行了审理。腾悦公司的委托诉讼代理人倪娜及熊斌、潘德恩的委托诉讼代理人尹远及王燕妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾悦公司向本院提出诉讼请求：1.确认腾悦公司与潘德恩于2016年4月11日签署的《租赁意向书》解除；2.潘德恩向腾悦公司双倍返还租赁意向金80万元；3.潘德恩赔偿腾悦公司投入项目的费用损失1662662.84元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：深圳永达南方投资集团有限公司（以下简称“永达南方集团”）以其投资的腾悦公司为主体与潘德恩就位于广州市黄埔区护林路1号地块（地号：440112003007JA00003），土地占地5000平方米及拟建设不少于6000平方米物业（以下简称“租赁标的”）于2016年4月11日签署《租赁意向书》，作为豪华汽车4S店项目使用。租赁意向书签署后，腾悦公司及永达南方集团将约定项目向奥迪厂家备案，取得奥迪厂家授权，并向潘德恩支付诚意金和房租押金20万元。永达南方集团独资设立广州永达奥诚汽车销售服务有限公司，并于2016年5月31日成立。但潘德恩一直不办理工程报建手续，提出提高租金标准、提高递增比例、变更租赁年限、确认报建手续、解决用地指标、要求支付房屋押金，提高意向金标准等一系列问题，导致进度一延再延。永达南方集团及腾悦公司为了推进工作，一再作出让步，在潘德恩的要求下，2016年6月12日，腾悦公司向潘德恩支付了意向金20万元。但是，潘德恩却再悔约，不按《租赁意向书》约定履行动工建设租赁标的物业的义务，拖延的时间己远远超过行业惯例和奥迪厂家可接受的极限，奥迪厂家于2018年2月4日正式通知广州永达奥诚汽车销售服务有限公司取消该项目授权。在收到奥迪厂家取消该项目授权后，永达南方集团和腾悦公司即与潘德恩及潘德恩的合作伙伴周荣举面谈，期望潘德恩给出解决方案，但是潘德恩一直未给出解决方案，为此永达南方集团和腾悦公司于2018年2月7日联合向潘德恩发出《关于永达南方广州奥迪项目的重要沟通函》，要求潘德恩与周荣举出具项目推进的详细时间计划，并以书面《承诺书》方式承诺严格按该计划执行，以便于永达南方集团和腾悦公司向奥迪厂家申请重新授权，但是潘德恩一直未出具，为此腾悦公司及永达南方集团共同委托广东巨龙律师事务所，于2018年3月22日向潘德恩发出《律师函》，通知潘德恩于2018年3月21日解除《租赁意向书》。综上所述，由于潘德恩不按租赁意向书约定建设租赁标的，导致腾悦公司取得的奥迪授权被取消，为此腾悦公司及永达南方集团投入广州永达奥诚汽车销售服务有限公司奥迪项目的近二百万元投资无法挽回。被告潘德恩辩称，1.同意解除双方签订的租赁意向书。2.请法院依法驳回腾悦公司的第二项诉讼请求，理由为：腾悦公司与潘德恩于2016年4月11日签署租赁意向书，双方在签署意向书之前，潘德恩坦诚相告涉案地块的性质，地块剩余租赁合同的期限以及涉案地块没有红线指标等实际情况，所以双方只是签订了租赁的意向书而没有签订正式的土地租赁合同。腾悦公司的工作人员知道以上情况和潘德恩一起多次向相关主管部门、村委、街道、萝岗的政务中心沟通协调解决以上事项，对涉案地块的红线指标及续期的问题，推进的进程，腾悦公司实时的了解情况，整个过程中，潘德恩无隐瞒、欺骗及积极促进土地的指标、续期问题。在签订意向书后，潘德恩按腾悦公司的要求对涉案土地进行围蔽、勘探。潘德恩经腾悦公司的同意于2018年1月与中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司签订建设工程的勘察合同。2018年2月份，对涉案地块按腾悦公司的要求进行地质勘探，本来双方约定一人一半支付勘探费用，潘德恩先支付了一半的勘探费用，应由腾悦公司支付的另一半勘探费用，腾悦公司一直拖欠未付，后由潘德恩支付了剩余的一半勘探费用。地质勘探后仅几天，腾悦公司向潘德恩方发律师函，单方面要求解除租赁意向书，腾悦公司的该种行为给潘德恩造成了巨大的经济损失。潘德恩与案外人周善根就涉案土地签订了租赁合同，该份合同显示潘德恩需每年向广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社缴租306773.83元，向周善根每年支付租金30万元。从2016年4月11日，腾悦公司和潘德恩签订租赁意向书后，潘德恩遵守意向书的约定，涉案块地一直空置至今，每年的租金却要向出租人缴纳。另外，潘德恩按照腾悦公司的要求对涉案地块进行了一些勘探及基础性实施建设，费用均由潘德恩单方面支付，腾悦公司单方面要求解除意向书，潘德恩保留向腾悦公司追索损失的权利。腾悦公司依据租赁意向书第五条第2款要求潘德恩双倍返还意向金的前提，是潘德恩将物业出租给第三方或潘德恩以其他原因解除意向书。本案中，潘德恩一直没有向腾悦公司提出解除该份意向书，且一直在积极促进该意向书能够实际履行，故潘德恩主张应根据租赁意向书第5条第4项第1款的约定履行。3.请法庭依法驳回腾悦公司的第三项诉讼请求，理由为：签订意向书时，双方均知道政府相关部门用地审批的问题，如果审批不下来，这个合同实际上无法实际履行，所以在洽谈租赁合同时只是签订了租赁意向书，而没有正式签订房屋的租赁合同。潘德恩在整个过程中没有任何的违约和过错行为，腾悦公司在整个过程中无损失，即使有损失也不应该由潘德恩承担。另外，潘德恩与腾悦公司签订的租赁意向书，合同主体是为腾悦公司和潘德恩，腾悦公司以其提供的证据14《审计报告》作为依据来主张其投入项目的损失，于法无据，腾悦公司和广州永达奥诚汽车销售服务有限公司是两家不同的公司，独立经营、独立核算，故请法庭依法驳回腾悦公司的该项诉讼请求。经审理查明，2016年4月11日，潘德恩（甲方）与腾悦公司（乙方）签订《租赁意向书》，约定甲方将位于广州市黄埔区护林路1号地块，土地面积5000平方米左右及拟建设不少于6000平方米物业（以下简称涉案物业）出租给乙方作为豪华汽车4S店项目使用；租用面积：土地占地5000平方米，建筑面积6000平方米；地号：440112003007JA00003。第三条标的物业建设交付时间及签订租赁合同约定：1、甲乙双方签署意向书后，甲方积极进行项目建设报批手续，2016年7月18日前动工框架建设。预计3个月建设工期，即2016年10月18号前交付基建框架，其它配套工程（见三条款第4小点）2016年12月30日前完成。2、甲方完成建设报批手续后，开始动工前，甲乙双方正式签订租赁合同。租赁合同签署后十个工作日内，乙方支付标的物业租赁两月押金60万元及一个月租金30万元。已支付的意向金20万元转为租赁押金，实际支付70万元。3、甲方按照乙方提供的奥迪建店标准进行设计及施工，该方案是经过双方书面确认的有效建筑施工方案。设施高度最高点距离地面双层高度15米，约400平方，其余高度约双层11米-12米高度，以实际设计图纸为准。4、甲方向乙方交付建筑主体约定（以经过乙方经营汽车品牌厂方审核同意的图纸及满足双方确认图纸为准）：7）如因主体建筑手续不齐全造成任何相关政府行政部门的处罚全部由甲方承担，乙方不对主体建筑建设合法性以及手续齐备承担任何责任，与乙方经营相关手续（如乙方营业执照、维修资质、税务等）由乙方自行办理并承担所有责任。8）标的物业权属属甲方所有，与标的物业相关的建设报批税费、土地使用税、房产税等费用全部由甲方承担。第五条租赁意向金约定：1、甲乙双方签订租赁意向书后乙方向奥迪厂家提交4S店申请报告，并于10个工作日内向甲方支付意向金10万元。乙方获得厂家该地块奥迪的授权后，补交意向金10万元，意向金共计20万元，甲方向乙方开具意向金收款收据。2、若甲方在乙方未放弃承租权时将标的物业出租给第三方，或因甲方其它原因解除本意向书，甲方需双倍返还乙方支付的租赁意向金。3、如果标的物业无法通过奥迪厂家的建店许可，不能作为奥迪4S店的经营场所使用，则乙方必须在2016年5月30日前以书面形式告知甲方。甲方充分理解，并于收到甲方正式告知后十个工作日内退还乙方支付的租赁意向金10万元，双方友好协商解除本意向书。4、若标的物业通过奥迪厂家认可，而乙方放弃租赁标的物业，乙方租赁意向金作为对甲方损失的补偿，甲方不予退还。但因甲方报批手续或者工期延误，造成奥迪厂家中途取消该项目授权，乙方有权放弃该物业承租，甲方并退回乙方所缴纳的所有款项。《租赁意向书》中记载甲方居住地址为“广州市天河区珠村东桥大有禾塘边8号”，联系方式为“138××××4062”。签订《租赁意向书》后，腾悦公司分别于2016年4月15日、2016年5月20日、2016年6月12日向潘德恩支付诚意金10万元、10万元、20万元。腾悦公司主张承租涉案土地系作奥迪4S店经营使用，在签订《租赁意向书》后，上海永达汽车集团有限公司（以下简称“上海永达集团”）取得了一汽-大众销售有限责任公司（以下简称“一汽大众公司”）关于奥迪4S店项目的授权，并根据一汽大众公司的要求由永达南方集团投资设立了广州永达奥诚汽车销售服务有限公司（以下简称“广州奥诚公司”）作为实际运营奥迪4S店的经营主体，腾悦公司为该项目投入和发生的费用均在广州奥诚公司账上显示；后因潘德恩未能按照《租赁意向书》的约定完成涉案地块的报建和施工建设工作，导致涉案奥迪4S店项目无法如期完工开业，最终一汽大众公司取消了该项目授权；腾悦公司与广州奥诚公司分别系永达南方集团的控股子公司、全资子公司，永达南方集团系上海永达集团的控股子公司，广州骏沃汽车销售服务有限公司（以下简称“广州骏沃公司”）系永达南方集团的控股子公司。腾悦公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.上海永达集团与奥迪销售事业部网络发展室签署的《奥迪经销商合作意向谈判小结》，载奥迪销售事业部网络发展室于2016年5月13日与上海永达集团进行广州市奥迪网络选建项目商务谈判，双方达成共识若上海永达集团成为奥迪特许经销商，应提供位于广州市黄埔区护林路和珠江北路交汇处的占地面积5500㎡的场地，等等；附加说明包括新公司注册事宜和注意事项；重要事件节点包括2016年6月10日前签署《一汽-大众奥迪特许经销商建设意向书》、2017年1月10日前开工、2017年9月10日前正式开业。2.上海永达集团于2016年5月13日向奥迪销售事业部出具的《一汽-大众奥迪特许经销商建设进度承诺书》，载上海永达集团承诺按照奥迪标准网络终端的建设要求在已经确定的场地进行奥迪项目建设，承诺于2017年1月10日前开工，如到期未开工则愿意接受一汽-大众取消该项目授权的处罚，承诺于2017年9月10日前开业，如开业拖期一年以上则愿意接受取消该项目授权的处罚。3.一汽大众公司（甲方）与广州奥诚公司（乙方）于2016年7月11日签订的《关于建设一汽-大众奥迪特许经销商的意向书》，约定乙方已经取得建设奥迪特许经销商所需土地，土地面积为5500平方米，具体位于广州市黄埔区护林路和珠江北路交汇处。乙方保证于2017年1月10日前进入正式施工阶段，2017年9月10日前完成奥迪特许经销商的建设、装修并向甲方申请开业验收，本意向书自双方签字盖章之日至本意向书约定的上述日期内有效。4.奥迪销售事业部网络发展部于2018年2月4日通过电子邮件方式向广州奥诚公司发送的《一汽-大众奥迪网络选建项目退网通知》，载：因贵公司广州在建奥迪项目长期拖期，无法推进，经2018年1月29日奥迪网络决策会决议：广州奥诚公司奥迪品牌选建项目退网。5.《企业信用信息公示报告》《准予变更登记（备案）通知书》，显示腾悦公司的股东为张春先及永达南方集团；广州奥诚公司于2016年5月31日登记设立，股东为永达南方集团，后于2018年8月24日更名为广州众威能源汽车销售有限公司；永达南方集团的股东为上海永达集团及深圳市富通捷路投资有限公司，后于2018年7月30日更名广东永达南方投资集团有限公司；广州骏沃公司的法定代表人为段伟祥，股东为永达南方公司、赵龙和曹庚星。潘德恩述称涉案土地所在地块为广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社（以下简称“茅岗二十一社”）所有，属于二类居住用地，茅岗二十一社将涉案土地出租给陈中奇，陈中奇又出租给周善根，周善根再出租给潘德恩，并由潘德恩向茅岗二十一社支付租金；在签订意向书时腾悦公司已经知悉涉案地块的性质以及没有用地指标的情况，潘德恩一直积极推进涉案地块的报批事宜，但由于涉案地块至今未能取得用地指标和获批报建手续，故至今未能进行施工建设，涉案地块现为空置状态。腾悦公司确认涉案地块现为空置状态。潘德恩为证明其主张向本院提交如下证据：1.茅岗二十一社（甲方）与陈中奇（乙方）于2015年6月2日签订的《补充协议》，载：双方于2007年3月29日签订关于土名鹅岭的地块的《土地租赁合同》，受政府有关部门的土地利用规划和城市建设规划的限制，导致乙方无法在协议期间正常全部使用该地块。双方约定：原合同面积约15000平方米，减除护林路以北的未填土地块面积10159.69平方米后，余地面积约4651.7平方米（即护林路以南，珠江北路以西，美香山庄以北地块），按原合同条款执行；甲方同意乙方按原合同的土地租金单价2.3元/㎡按余地面积4651.7㎡缴交两年的租金即256773.83元，其余乙方所欠土地租金甲方免予追究；等等。2.陈中奇（甲方）与案外人周善根（乙方）于2007年11月6日签订的《土地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市黄埔区茅岗社区地块（土名鹅岭）护林路以南第21经济合作社的地块转租给乙方周善根面积为约4500平方米（以实测为准）。条款以陈中奇和广州市黄埔区茅岗第21经济合作社在2007年3月29日所签字的条款一致。3.周善根（甲方）与潘德恩（乙方）于2015年7月1日签订的《土地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市黄埔区茅岗第二十一股份经济合作社地块（土名：鹅岭）护林路以南，珠江北路西，美香山庄以北地块（约5000平方米）出租，租赁期限从2015年6月2日起至2026年3月28日止；签合同时乙方需向甲方付清甲方所欠广州市黄埔区茅岗第二十一股份经济合作社256773.83元租金，另付甲方业务费50000元，合计306773.83元，合同期届满后不作归还乙方；同时甲方向乙方收取该地块合同保证金50000元，待合同期满后归还乙方，但不计利息；甲方从2015年7月1日开始向乙方收取每年场地费30万元，至合同期届满；乙方另向茅岗第二十一股份经济合作社缴纳该地块的租金，至该地块合同期届满；在租赁期内，乙方在遵守国家有关的法律法规下，有权把该地块向第三方转租或合作（甲乙双方签订条款不变，甲方无条件协助）；等等。4.茅岗二十一社于2018年9月8日出具的《情况说明》，载：我社位于护林路××北××号××号的地块为我茅岗第二十一股份经济合作社产权，现由潘德恩向我社交付租金。5.潘德恩2016年1月1日至2018年9月3日的银行流水、苏小榆2015年1月1日至2015年12月31日的银行流水、潘德恩与苏小榆的结婚证、彭钰珊向茅岗二十一社转账的银行业务凭证、周锦珍向茅岗二十一社银行账户存款的业务凭证，拟证明潘德恩向茅岗二十一社支付租金。6.周善根于2018年9月11日出具的《情况说明》，载：我与潘德恩于2015年7月1日签订土地租赁合同，将位于茅岗二十一社地块（土名鹅岭）护林路以南，珠江北路西，美香山庄以北地块（约5000平方米）出租给潘德恩，由潘德恩每年向我支付该块土地地租30万元，另外从2015年7月1日起至今，茅岗二十一社该块地租金由潘德恩支付。签订合同后，由潘德恩每年向我支付该块土地的租金30万元，我委托林伟华、曾振华帮我收取潘德恩方支付的租金；潘德恩于2018年6月25日向曾振华转账30万元的银行交易明细、苏小榆于2016年6月20日向林伟华转账30万元的银行回单、曾振华和林伟华出具的关于上述两笔30万元款项是帮周善根收取的潘德恩租赁土地款的《情况说明》。腾悦公司确认在签订《租赁意向书》时，潘德恩向其提交了上述第1、2、3项合同。为证明涉案土地性质，潘德恩提交了控规图（无相关出具单位盖章），主张其中显示为R2的地块即为涉案地块，属二类居住用地。潘德恩另提交的由茅岗二十一社、广州市黄埔区鱼珠街茅岗股份经济联合社出具的《情况说明》，载潘德恩与腾悦公司签订440112003007JA00003地块的租赁意向书前，潘德恩与腾悦公司代表到茅岗社区了解过该地块的用地性质，双方签订租赁意向书，潘德恩与腾悦公司代表、茅岗社区领导一起在街道协调（由街领导协调）、申报该地块的报建手续，因该地块是二类居住用地，不能用作其他用途，没有红线使用指标，无法办理报建手续。潘德恩主张其经腾悦公司同意与中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司（以下简称“长沙勘察设计院”）签订合同对涉案地块进行勘察，本来约定双方各付一半费用，但腾悦公司一直未付，潘德恩只好单方面支付了勘察费用。为证明其主张，潘德恩向本院提交了以下证据：1.潘德恩（发包人、甲方）与长沙勘察设计院（勘察人、乙方）签订的《建设工程勘察合同》，约定：工程名称为广州永达奥诚4S店项目工程地质勘察，工程地点为广州市黄埔，工程规模、特征为约10孔4S店地质勘察；勘察内容为约3层4S店地质勘察；勘察期限15天；勘察费用总计4万元，勘察费用总价包干，结算方式为一次性支付，完成勘查工作并提交甲方认可的勘察成果资料后10日内，支付全部勘察费用，收款人中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司从化分公司；该合同首页记载签订时间为2018年1月，合同落款处没有签署日期，乙方处加盖有公章，且乙方委托代理人处有“徐吉清”签名。2.广州市黄埔区美香山庄于2018年2月6日向徐吉清支付2万元的转账凭证；彭钰珊于2018年7月年18日向徐吉清支付2万元的银行对账单，该笔转账摘要/附言为钻探；广州市黄埔区美香山庄以及彭钰珊于2018年9月11日出具的两份《勘测费用情况说明》，主要内容为上述两笔2万元的款项是帮助潘德恩向长沙勘察设计院支付勘察费用。3.长沙勘察设计院于2018年8月29日出具的《证明》，记载：广州永达汽车销售服务有限公司一汽-大众奥迪城市展厅岩土工程勘察经甲方和永达汽车销售服务有限公司确认后，于2018年2月完成了勘察，于2018年4月结算了勘察费。勘察费总计肆万元，由周荣举先生支付。腾悦公司质证称上述证据与本案无关，不能证明潘德恩对涉案土地因租赁意向书和奥迪项目进行了土地勘测，勘察合同没有签署时间，且勘察内容与租赁意向书中约定要建设的建筑物楼层不相符，转账凭证和银行流水显示的支付主体不是潘德恩，收款人也不是长沙勘察设计院，且其中一笔发生在2018年7月。腾悦公司主张案外人周荣举是潘德恩的合作伙伴，平时的谈判和沟通都是由潘德恩委托周荣举进行，周荣举有权代表潘德恩，广州美香山庄是两人的办公场所及实际经营场地。腾悦公司向本院提交一份2017年11月28日的《项目合作会议纪要》，记载：与会人为鱼珠街道办刘仲如主任、业主方周荣举（下称“甲方”）、永达南方集团段伟祥、周晓虹、赵振高（下称“乙方”）。会议内容为经街道办刘主任主持协调，甲方周荣举、乙方南方永达集团代表就黄埔区护林路地块的合作内容达成如下一致意见：一、标的地块为原乙方与潘德恩签署的租赁意向书确认的地块。二、在原乙方与甲方代表潘德恩签署的租赁意向书基础上，达成如下补充协议：2.建筑面积6000平米，由甲方负责建设；5.甲乙双方于2017年12月5日前签署正式租赁合同；6.甲方于正式租赁合同签署后7日内启动标的物业地勘，预计一个月内乙方提供地勘报告；7.甲方预计于标的地块报建手续完备后4个月内将建筑物交付乙方，开始计算免租期。三、未尽事宜以潘德恩与乙方签署的租赁意向书为准。落款处周荣举在甲方处签名，赵振高在乙方代表处签名。潘德恩质证称其没有见过该会议纪要，也没有参与，对三性均不予确认；还陈述其与周荣举在同一地点办公，但不是合作关系，其并没有委托周荣举去处理相关的事宜。腾悦公司向本院提交一份永达南方集团于2018年2月7日，向潘德恩、周荣举作出的《关于永达南方广州奥迪项目的重要沟通函》，主要内容为：永达南方集团以所属的腾悦公司为主体，与潘德恩方签署了《租赁意向书》，明确了其向潘德恩先生（实际控制人为潘德恩、周荣举两位股东）承租位于黄埔区护林路和珠江北路交汇处美香山庄前地块（土地证号：440112003007JA00003）和地面建筑的具体方案。签订意向书后取得了奥迪厂家授权，但潘德恩方至今仍未正式启动框架建设，也未签署正式租赁合同。因延期时间太久，奥迪厂家已正式通知永达南方集团取消项目授权，并做退网处理。收到厂家通知后，其公司职员于2018年1月13日再次前往广州美香山庄，与周荣举、潘德恩面谈解决方案，周荣举承诺10日内给予答复是否可签署正式租赁合同，但至今未收到任何签署正式合同的通知和信息。有鉴于此，现通知周荣举、潘德恩：1.请于2018年2月10日前正式书面回复，明确项目推进的详细时间计划，并以书面《承诺书》方式承诺严格按该计划执行，以便申请重新授权；2.若在2018年2月10日前未收到正式的书面计划与《承诺书》，即为潘德恩方以实际行动表明终止双方的合作，解除之前双方签署的书面协议，潘德恩方须按相关约定双方返还意向金并赔偿全部项目损失。潘德恩否认收到该函件。2018年3月，广东巨龙律师事务所受永达南方集团和腾悦公司委托，向潘德恩及周荣举发送《律师函》，《律师函》的主要内容为因潘德恩不能按《租赁意向书》交付基建框架，导致双方不能签署正式的租赁合同，不能实现租赁目的，故腾悦公司通知潘德恩正式解除《租赁意向书》，并将追究潘德恩的法律责任。具体通知内容如下：1.腾悦公司与潘德恩于2016年4月11日签署的《租赁意向书》于2018年3月21日解除，潘德恩应按《租赁意向书》的约定双倍返还腾悦公司租赁意向金和房屋押金80万元；2.由于潘德恩违反《租赁意向书》的约定，未动工建设租赁标的、未交付租赁标的，导致不能签订关于租赁标的《租赁合同》，潘德恩应承担缔约过失责任，腾悦公司、永达南方集团暂时保留追究其缔约过失责任、要求其赔偿损失的权利；3.在解除《租赁意向书》后，潘德恩应继续履行保守秘密义务，否则腾悦公司及永达南方集团将向其主张权利，要求其承担违反保密义务的法律责任。保密义务的履行及于潘德恩及合伙人周荣举。腾悦公司提交的快递单及投递凭证显示，于2018年3月22日邮寄给潘德恩（邮寄地址电话为《租赁意向书》中记载地址、联系方式）的邮政特快专递被拒收，同日邮寄给周荣举（邮寄地址为广州市黄埔区护林路美香山庄）的邮政特快专递被签收，签收人为他人收保安。腾悦公司主张广州奥诚公司是为涉案奥迪4S店而设立的，广州奥诚公司前期筹备的资金主要来源于向腾悦公司、南方永达集团、广州骏沃公司的借支，因潘德恩违约导致实际发生的投入损失为1662662.84元。腾悦公司向本院提交了如下证据：1.深圳远东会计师事务所（普通合伙）于2018年7月6日作出的广州奥诚公司的《审计报告》（深远东审字[2018]第A079号），后附的2018年6月30日资产负债表记载流动负债合计1719724.75元；广州奥诚公司2018年1至6月财务报表附注记载，其他应付款1年以内账龄的期末余额为1719574.29元，年初余额为1356646.43元；期末其他应付款金额较大的单位如下：永达南方集团为1133045.64元，广州骏沃公司为586488.65元。2.腾悦公司自行统计的《广州奥迪项目实际损失汇总表》及附件，其中《广州奥迪项目实际损失汇总表》记载：广州奥诚公司支付567030.55元、资金来源为永达南方集团下拨资金，永达南方集团代垫费用509143.64元、资金来源为永达南方集团代垫，广州骏沃公司代垫费用352488.65元、资金来源为广州骏沃代垫且奥迪未支付，广州奥诚公司办公场所租金234000元，合计金额为1662662.84元；附件包括：广州奥诚公司支出汇总明细，广州奥诚公司自付汇总明细及原始凭证，腾悦代奥诚公司支付明细及原始凭证，永达南方集团代垫费用汇总明细、永达南方集团垫付费用分类明细及原始凭证，奥迪未支付广州骏沃公司代垫费用明细汇总及原始凭证。潘德恩质证称《审计报告》为广州奥诚公司的审计报告，与本案无关，对三性均不予确认；《广州奥迪项目实际损失汇总表》及附件为单方制作及统计，对三性均不予确认。上述事实有《租赁意向书》、转账凭证、银行流水、《奥迪经销商合作意向谈判小结》《一汽-大众奥迪特许经销商建设进度承诺书》《关于建设一汽-大众奥迪特许经销商的意向书》《一汽-大众奥迪网络选建项目退网通知》《企业信用信息公示报告》《准予变更登记（备案）通知书》《补充协议》《土地租赁合同》《情况说明》、控规图、《建设工程勘察合同》《勘测费用情况说明》《项目合作会议纪要》《关于永达南方广州奥迪项目的重要沟通函》《律师函》及快递单、《审计报告》《广州奥迪项目实际损失汇总表》及附件等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，《租赁意向书》标的物虽然为土地5000平方米及拟建设的建筑物6000平方米，但合同约定潘德恩签署意向书后，积极进行项目建设的报批手续，在潘德恩完成建设报批手续后，开始动工前，双方签订租赁合同，即《租赁意向书》实际为上述租赁合同的预约合同，该合同是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《租赁意向书》约定，2016年7月18日前动工框架建设，2016年10月18日前交付基建框架，其它配套工程2016年12月30日前完成。但截至法庭辩论终结前，涉案项目尚未完成报批手续。腾悦公司向潘德恩邮寄了解除《租赁意向书》的律师函，虽然该函件被潘德恩拒收，但函件邮寄地址及电话均为《租赁意向书》所确认的联系方式，视为该律师函已于2018年3月22日送达给潘德恩，庭审中潘德恩亦同意解除《租赁意向书》，故本院确认双方签订的《租赁意向书》于2018年3月22日解除。关于双倍返还租赁意向金的问题，腾悦公司主张依照《租赁意向书》第五条第二款“若甲方在乙方未放弃承租权时将标的物业出租给第三方，或因甲方其他原因解除本意向书，甲方需双倍返还乙方支付的租赁意向金”，要求潘德恩双倍返还意向金。本院认为，因《租赁意向书》为预约合同，在签署正式租赁合同前，双方应就涉案土地用途变更及厂房建设的报批手续进行了充分沟通了解，茅岗二十一社、广州市黄埔区鱼珠街茅岗股份经济联合社出具的《情况说明》亦记载“因该地块是二类居住用地，不能用作其他用途，没有红线使用指标，无法办理报建手续”。《租赁意向书》签订时，双方应已预见到项目可能无法办理报建手续，腾悦公司所依据的“或因甲方其他原因解除本意向书”，结合该条款的前后文可知，该条款的真实意思在于潘德恩另行处分标的物等违约情形下所需要承担的责任。根据腾悦公司提交的《项目合作会议纪要》，双方实际于2017年11月28日仍就涉案项目的报批手续进行协商，即此时亦不存在潘德恩另行处分涉案项目的问题。故腾悦公司依据《租赁意向书》第五条第二款要求潘德恩双倍返还租赁意向金的理据不足。《租赁意向书》约定配套工程2016年12月30日前完成，根据腾悦公司提交的《一汽-大众奥迪网络选建项目退网通知》，奥迪公司已于2018年1月29日撤销对广州奥诚公司的授权。根据《租赁意向书》第五条第四款第二项约定“但因甲方报批手续或者工期延误，造成奥迪厂家中途取消该项目授权，乙方有权放弃该物业承租，甲方并退回乙方所缴纳的所有款项”，现《租赁意向书》已经解除，潘德恩应将其收取的款项400000元返还腾悦公司。关于合同解除后损失赔偿问题，本院认为双方签订《租赁意向书》后，为履行该意向书确实需要投入一定的人力物力，腾悦公司需获取奥迪公司的授权，支付相关工作人员的薪资等，潘德恩亦需向出租方支付租金、办理报建手续的沟通协调、地质勘探费用的支付等。但《租赁意向书》为预约合同，双方应预见到《租赁意向书》签订后，因规划报建等问题，无法继续签订正式的租赁合同的可能，合同无法继续履行并不能完全归责于潘德恩。同时腾悦公司所主张的各项损失实际属于商业风险的范围，亦属间接损失，且腾悦公司所提交的各项损失凭证亦不能证明相应的支出是完全用于涉案项目。综上，对于腾悦公司提出的损失赔偿主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十五条的规定，判决如下：一、确认原告广州腾悦新能源汽车销售服务有限公司与被告潘德恩签订的《租赁意向书》于2018年3月22日解除；二、被告潘德恩于本判决生效之日起十日内向原告广州腾悦新能源汽车销售服务有限公司返还意向金400000元；三、驳回原告广州腾悦新能源汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26958元、保全费5000元，由原告广州腾悦新能源汽车销售服务有限公司负担26885元，被告潘德恩负担5073元。上述诉讼费已由原告广州腾悦新能源汽车销售服务有限公司预缴，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇一九年三月十四日法官助理钟陈书记员姚春华