广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终77号 上诉人（原审被告）：玉林市盛业房地产开发有限公司，住所地：玉林市教育中路386号盛业家园A1座1202号房。统一社会信用代码：914509007451009705。 法定代表人：梁武余，董事长。 委托诉讼代理人：余新华，广西桂南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡智豪，广西桂南律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：刘东强，男，1966年4月6日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：蒋万君，广西华胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈冰冰，广西华胜律师事务所实习律师。 上诉人玉林市盛业房地产开发有限公司（以下简称“盛业公司”）因与被上诉人刘东强房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初2981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 盛业公司上诉请求：判决撤销玉州区人民法院（2018)桂0902民初2981号民事判决的第一项，并改判驳回刘东强在一审中提出的双倍返还意向金200万元的诉讼请求。事实和理由：一、本案不是房屋买卖合同纠纷，其案由应为缔约过失责任纠纷。二、未能签订房屋买卖合同过错系由刘东强故意或过失造成的。1.关于承租户放弃优先购买权的书面承诺。实际上被上诉人刘东强是确认上诉人已取得了“承租户放弃优先购买权的书面承诺”后才交付意向金100万元给上诉人的。2.关于部分商铺被查封的问题。对2018年2月11日签订意向书当时的实际情况，不可能预见到一个月后（即2018年3月12日)部分商铺被法院查封。法院查封的商铺仅为56间，查封的价值以420万元为限，占总价值的14%而己。法律并不禁止对被查封商铺签订买卖合同；至于能否过户，乃是合法有效之买卖合同在履行中有否违约的问题，应另案处理。法院于2018年7月23日作出裁定解除查封。3.关于涉案房产已转让给第三方的问题。被上诉人刘东强完全不具备购买房产的经济实力，其私下的企图是想先把商铺及商用房过户到“新公司”的名下后，再用“新公司”的名义贷款套取巨额的银行资金。刘东强以自己的行为表明不再履行《意向书》的义务。在这种情况下，上诉人选择将涉案房产转让给了第三方，并不违反《意向书》的约定。 刘东强的委托诉讼代理人蒋万君辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。2.本案的房屋买卖合同纠纷的案由包含商品房预约销售合同纠纷的案由，本案当事人双方签订的名为转让意向书，但已就涉案房屋的数量、单价、付款方式及时间、房屋的面积、地址、定金等约定得非常明确，符合房屋买卖合同纠纷的案由，因此定性是准确的。3、被上诉人在履约过程中按期支付了定金给上诉人，没有任何过错，相反上诉人没有在收到被上诉人的100万定金后5个工作日内取得转让商铺及商用房所有承租户不行使优先购买权的承诺，而且涉案商铺部分被查封并涉案房产在双方没有协商一致的情况下擅自转让给第三方，所以上诉人存在违约行为依法应按双方协议的约定双倍返还定金。 刘东强向一审法院起诉请求：1.判令盛业公司双倍返还购买商铺及商用房转让意向金200万元给刘东强；2.判令盛业公司赔偿刘东强利息损失30万元（利息的计算方法，以刘东强支付的意向金100万元为基数，按月利率2%计算，自2018年2月11日起计至清偿之日止)；3.本案诉讼费用由盛业公司承担。 一审法院认定事实：2018年2月11日，刘东强与盛业公司经协商签订《商铺及商用房转让意向书》（以下简称《意向书》），该《意向书》约定：盛业公司将其所有的位于玉林市间（建筑面积约4219.49平方米）以及商业用房4套（建筑面积约1153.73平方米）转让给刘东强，其中商铺转让单价为每平方米6000元，商用房转让单价为每平方米3500元，总转让价款29354995元。《意向书》生效后，刘东强支付意向金100万元给盛业公司；盛业公司收到意向金后，五个工作日内要取得转让商铺及商用房现所有承租户不行使优先购买权的书面承诺，否则把意向金足额在三个工作日内退还刘东强；盛业公司承诺拟转让的商铺及商用房没有设置抵押担保、不存在任何被查封的情形。在双方签订正式的《转让合同》时间内，盛业公司不得就本《意向书》项下的商铺和商用房与他人另行签订转让合同；如因盛业公司过错导致不能签订正式《转让合同》的，盛业公司应在三个工作日内向刘东强双倍返还意向金，如盛业公司没有过错，所拟转让的商铺和商用房也没有瑕疵，刘东强不愿签订《转让合同》，盛业公司所收取的意向金不再退还；双方在合同中还就其他事项作出了约定。签订《意向书》后，刘东强于同日支付100万元意向金给盛业公司，但盛业公司并未依约在五个工作日内提供拟转让商铺及商用房现所有承租户不行使优先购买权的书面承诺给刘东强。在《意向书》约定的签订《转让合同》期间（2018年3月20日至4月18日），刘东强于2018年4月11日致《函》盛业公司，提出不同意盛业公司方改变付款方式的请求，要求盛业公司按《意向书》约定的付款方式于同月17日前与刘东强签订《转让合同》，且在签订合同前解除对相关商铺的查封。2018年4月13日，盛业公司《复函》刘东强，提出刘东强致函提到盛业公司在协商签订《转让合同》中背离《意向书》的约定不是事实，恰是因刘东强增加不合理条款（改变违约金赔偿数额）才导致协商未果，要求刘东强务必于《意向书》约定的期限与盛业公司签订《转让合同》。原、盛业公司双方最终在《意向书》约定的签订《转让合同》期间内未达成协议。一审另查明1.双方约定成立的新公司“玉林市新格局农业有限公司”于2018年3月19日成立；2.《意向书》约定的交易标的部分商铺于2018年3月12日被一审法院（2018）桂0902财保4号裁定书裁定查封，于2018年7月23日解除查封；3.被查封商铺在法院解除查封后，盛业公司已将涉案商铺全部转让给第三人。 一审法院认为，双方协商签订的《意向书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规规定合法有效。刘东强已依约定支付了意向金100万元给盛业公司，但盛业公司并未依约定提供拟转让商铺及商用房所有承租户不行使优先购买权的书面承诺给刘东强。同时，在《意向书》约定签订《转让合同》的期限内，涉案交易标的部分商铺被一审法院裁定查封，盛业公司方也违反了《意向书》约定的“拟转让的商铺及商用房没有设置抵押担保、不存在任何被查封的情形”，这两方面的因素势必造成盛业公司无法与刘东强签订《转让合同》，责任在盛业公司一方。根据双方发生过对《意向书》中约定的付款方式和违约金金额进行了更改，但最终未能达成一致意见。在双方尚未协商解除或通过其他途径解除《意向书》的情况下，盛业公司擅自将涉案房产转让给第三方，最终造成双方无法签订《转让合同》，盛业公司已构成违约，应承担本案的违约责任。双方约定的意向金实质就是定金，故盛业公司应当依照《意向书》约定双倍返还意向金给刘东强。但刘东强请求判令盛业公司按月利率2％赔偿其利息损失，没有事实和法律根据，一审法院不予支持。盛业公司辩称，本案是刘东强违约，不愿意与盛业公司签订合同，盛业公司依法不用赔偿违约金，与一审法院查明的事实不符，其请求驳回刘东强的诉讼请求，一审法院不予采纳。判决：一、盛业公司于本判决生效后十日内双倍返还意向金200万元给刘东强；二、驳回刘东强请求盛业公司赔偿利息损失的诉讼请求。案件受理费25200元，由刘东强负担3287元，盛业公司负担21913元；财产保全申请费5000元，由盛业公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。 盛业公司提供了两份证据：证据一短信聊天记录，证据二商铺买卖合同。两份证据证明双方已于2018年5月29日达成了解除意向书的口头协议，仅因财务手续问题而未能把100万元意向金退还给刘东强；2.盛业公司是在意向书解除之后的2018年7月19日才把商铺转让给第三方。3.盛业公司转让商铺给第三方的单价是5940元/㎡，比意向书约定的单价低了60元/㎡，说明盛业公司一直同意以6000元/㎡的单价转让给刘东强。 刘东强质证称，对证据一的真实性、合法性认可。但只能说明双方还在商量中。并未达成解除意向书的合意。对证据二的真实性无法核实，是盛业公司与第三方订的，不能证明真实的交易价格。 刘东强提供了三页短信聊天记录、一页微信聊天记录、一份协议书。证明刘东强要求被上诉人将100万元意向金转回我方账户，被上诉人法人代表答复是收到，明天回去办理。第一页主要证明双方就100万元意向金初步洽谈事宜，刘东强与梁武余在5月29日通话来往之前有过联系，刘东强要求先返还100万元意向金事宜。第二页、第三页主要是盛业公司财务李群与刘东强对话，李群发微信要求刘东强过去洽谈意向金事宜，刘东强答复是不需要商议，直接把100万元意向金转到刘东强账户。接下来回复被上诉人财务要求刘东强过去办理相关手续，签了相关手续之后才能把钱转给我方，李群没有明确同意刘东强的说法，李群也没有相应授权，两人在短信交流中并未提到解除合同的事宜。第三页是李群一直要求刘东强过去办理手续的要求，刘东强于6月8日过去看了协议，不同意协议内容，所以一直没有签。证据第4页，李群后来将协议通过微信发给刘东强，证据第五页就是协议内容。所有证据证实刘东强仅就100万元意向金转回其账户作出意思表示，并未就整个意向书作出了结的意思表示，而上诉人意思是要求签完了结协议后才能将100万意向金返还给刘东强。 盛业公司质证称，对证据三性无异议，对证明问题有异议，第一页证据很清楚，是刘东强提出退还意向金并要求解除合同。双方已经达成解除合同合议，签署证据中的协议书并不影响解除合同的意思表示，只是为了处理好解除合同后的相关事宜。 本院认为，盛业公司提供证据一短信聊天记录与刘东强提供的一致，双方均予以认可，可以作为定案依据。盛业公司提供的证据二商铺买卖合同仅为复印件，并无其他转账凭证等予以佐证，本院不予认可。刘东强提供的短信聊天记录、微信聊天记录和协议书，盛业公司均予以认可，可以作为定案依据。 本院二审审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。 二审另审理查明，2018年2月11日，刘东强与盛业公司经协商签订的《意向书》，除一审事实部份陈述外，该《意向书》第六条第3项约定：“本意向书生效后，如因甲方过错，甲方不愿签订正式的商铺和商用房转让合同的，三个工作日内甲方向乙方双倍返还意向金；如甲方没有过错，所拟转让的商铺和商用房也没有瑕疵，乙方不愿签订正式的商铺和商用房转让合同的，甲方所收取的意向金不再退回。”2018年5月29日，刘东强通过短信向盛业公司法定代表人梁武余提出：“梁老板，您好，麻烦您安排一下，把我的100万元转回我的账户来，谢谢！开户行：工行，户名：刘东强，账号：95×××46”梁武余即回复：“收到，我明天回去交待财务办理。”此后，双方就如何办理退款事宜多次通过短信和微信协商未达成统一意见，因而引起纠纷。 本案争议焦点：是哪一方违约不愿意签订正式的商铺和商用房转让合同，造成《意向书》目的不能实现的过错责任由谁承担。 本院认为：一、《意向书》系预约合同。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，《意向书》第三条第3款约定“……双方在20个工作日内签订商铺及商用房转让合同；”依据双方当事人的意思表示可以认定《意向书》的合同目的系为将来订立转让合同，符合预约合同的相关实质要件。因此，一审认定系房屋买卖合同纠纷并确认《意向书》有效是正确的，盛业公司上诉称系缔约过失责任纠纷没有事实和法律依据，本院不予采纳。 二、关于是哪方违约不愿意签订正式的商铺和商用房转让合同，造成《意向书》目的不能实现的过错责任由谁承担问题。《意向书》第六条第3项的约定，是双方约定的违约责任条款，即谁不愿意签订正式的商铺和商用房转让合同，谁就要承担上述第3项约定的违约责任。（一）关于放弃优先购买权的问题。《意向书》第三条第2项约定：“甲方收到乙方的定金后，五个工作日内要取得转让商铺及商用房现所有承租户不行使优先购买权的书面承诺，否则把意向金足额在三个工作日内退还乙方。”盛业公司提供的承诺书落款日期系2018年2月8日，刘东强2018年2月11日向盛业公司支付定金，承诺书的落款日期虽然早于定金支付日期，但在刘东强2018年4月11日向盛业公司的发函中，并未就承诺书事宜提出异议，由此可知刘东强已知悉承租户放弃优先购买权的事实，根据本案的实际情况，“优先购买权”的问题并不影响双方当事人签订正式合同实现买卖最终目的，且按照上述《意向书》第三条第2项约定意思表示，是指甲方收到乙方的定金后，要在五个工作日内取得转让商铺及商用房现所有承租户不行使优先购买权的书面承诺，如果未取得承诺书，甲方要承担的责任仅仅是“把意向金足额在三个工作日内退还乙方”双方不再签订正式合同。综上，盛业公司既不构成违约，也不符合因过错不愿意签订正式合同所要承担的“双培返还意向金”的约定违约责任。（二）关于查封的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”结合本案《意向书》第三条第3项规定：“甲方承诺拟转让商铺及商用房没有设置过抵押担保、不存在任何被查封情形，自本意向书生效并甲方成立好新公司后双方在20个工作日内签订商铺及商用房转让合同。”经一审查明，《意向书》签订后，双方约定拟转让的部份商铺被玉州区人民法院查封，根据上述物权法和司法解释精神，本院认为，物权变动与债权设立是两个不同领域，合同效力的认定应以合同成立时的情形为准，物权变动在订立合同时可能发生，而后尚未发生或者不能发生，但不影响合同效力。本案双方当事人虽在《意向书》约定拟转让的不动产不能有被查封等情形，但不影响本案当事人继续签订正式合同的意愿，只要当事人愿意，所签订的合同标的尽管被法院查封，并不影响合同效力，一方当事人可通过担保或履行义务使法院解除查封，合同标的物即可交付，实观物权转移。假如查封标的物被法院处置，合同标的物已不存在，买方可追究卖方不能交付标物的违约责任。事实上，盛业公司对被查封的商铺经提供担保，玉州区法院于2018年7月23日解除了查封。且《意向书》第三条第3项的规定不是违约定金处罚的约定。于前所述，双方约定的违约定金处罚是《意向书》第六条第3项的规定。（三）关于商业公司将意向书标的物出卖给第三人的问题。根据二审查明事实，2018年5月29日，自刘东强通过短信向盛业公司法定代表人梁武余提出返还100万元，梁武余回复同意，《意向书》即解除。此后，双方仅就如何返还100万元意向金协商不一致，双方均已经明确表示不愿意签订正式合同。由于双方在2018年5月29日解除了意向书，因此，盛业公司在后来的2018年7月19日与第三方签订合同，将《意向书》拟转让的标的物转让他人，盛业公司并无过错，也不构成违约不愿意签订正式合同。 综上所述，双方签订《意向书》目的不是用来处罚，而是约定在将来一定期限内条件成就时签订正式合同，最终实现转让房地产的合同目的。由于本案不动产转让标的物价款巨大（所涉转让价款29354995元），双方采取慎重措施先签订《意向书》进行预约，在《意向书》里设置诸如成立新公司、约定由钟长辉担保乙方已交款项不流失等条款，说明双方在签订正式合同前已产生不安。《意向书》签订后，因《意向书》预约的个别条件出现瑕疵时，双方没有积极地进行沟通协商解决，而是站在各自角度考虑问题，导致《意向书》目的不能实现。根据《意向书》第六条第3违约责任的约定，因双方均举不出充足证据证明对方违约不愿意签订正式合同，造成合同目的不能实现，反而从双方书信涵件和短信微信聊天记录反映出双方一直在协商愿意签订正式合同，直到2018年5月29日双方同意解除《意向书》后才引起纠纷。因此，双方互相诉称对方违约不愿意签订正式合同，请求对方承担违约责任证据不足，本院均不予支持。一审认定盛业公司违约、判令盛业公司双倍返还意向金给刘东强属认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《意向书》解除后，盛业公司拒不返还100万给刘东强，除依法应返还100万元外，还应赔偿资金占用期间的利息损失，即自2018年2月11日起至还清100万元日止。刘东强诉称100万系向他人借贷，诉请按月息2%计算利息损失，未提供证据证明，本院综合考虑本案合同约定、实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等多方面因素，酌情从2018年2月11日起至2018年5月28日止，以100万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计赔利息损失；从2018年5月29日至实际履行完毕之日止，按月利率1.5%计赔利息损失。 综上所述，盛业公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初2981号民事判决； 二、本判决生效之日起十日内玉林市盛业房地产开发有限公司向刘东强返还意向金100万元并赔偿利息损失（计算办法：以100万元为基数，从2018年2月11日起至2018年5月28日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2018年5月29日起至实际履行完毕之日止，按月利率1.5%计算）； 三、驳回刘东强的其他诉讼请求； 四、驳回玉林市盛业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费25200元，由刘东强负担12600元，盛业公司负担12600元；财产保全申请费5000元，由盛业公司负担。二审案件受理费22800元，由刘东强负担11400元，盛业公司负担11400元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 均 审 判 员  江永胜 审 判 员  李雪英 二〇一九年三月十二日 法官助理  林芸生 书 记 员  许泰榕