广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0902民初4351号 原告：周俊羽，男，1974年12月8日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：林其兰，广西金大地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘越，广西金大地律师事务所实习律师。 被告：玉林市健一药业零售有限责任公司康民药店，住所地广西玉林市教育中路22号，统一社会信用代码：914509005522725497。 负责人：唐英，店长。 委托诉讼代理人：林毅，广西毅少传律师事务所律师。 被告：玉林市健一药业零售有限责任公司，住所地广西玉林市解放路85号，统一社会信用代码：91450900682105220N。 法定代表人：陈伟文，公司执行董事。 委托诉讼代理人：文卫，广西国锐律师事务所律师。 原告周俊羽与被告玉林市健一药业零售有限责任公司康民药店、玉林市健一药业零售有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周俊羽的委托诉讼代理人林其兰、潘越，被告玉林市健一药业零售有限责任公司康民药店（以下简称康民药店）的委托诉讼代理人林毅，玉林市健一药业零售有限责任公司（以下简称健一药业）的委托诉讼代理人文卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周俊羽向本院提出诉讼请求：1、判令康民药店立即搬出广西玉林财经学校（以下简称财经学校）大门左侧第一间铺面，将该间铺面交还给原告使用；2、判令两被告共同赔偿自2017年4月1日起至2018年12月18日止，因康民药店占用该间铺面造成的实际经济损失71452元给原告；自2018年12月19日起的实际经济损失，由两被告按原告支付给财经学校的租金标准即每月3357元继续支付给原告，一直支付到康民药店搬出该间铺面之日止；3、判令两被告共同支付利息损失给原告，利息的计算，自起诉之日起，以实际经济损失71452元为基数，按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率分段计算；4、判令两被告共同支付康民药店逾期退出该间铺面的滞纳金、赔偿金、违约金合计20000元给原告；5、本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由，2012年2月29日，原告与财经学校签订了一份《国有资产租赁合同书》，租赁该校的7间铺面，租期自2012年3月1日起至2017年2月28日止。2012年3月1日，原告与康民药店签订《租赁合同书》，将原告承租的上述7间铺面中的一间即财经学校大门左侧第一间铺面转租给康民药店使用，租期自2012年3月1日起至2017年2月28日止，租金前两年为每月1600元，自租期第三年起，月租金递增5%即每月1680元。《租赁合同书》第三条第7点明确约定：“合同期满双方若未续签协议，乙方应在本合同规定的期限内退出，如不履行合同，甲方有权依法将乙方室内设备强行搬出，造成的一切后果均由乙方承担。每逾期一日，乙方还应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金，乙方还应向甲方支付两个月租金额的赔偿金”；第五条违约责任约定：“本合同在履行过程中，如乙方违约，乙方向甲方支付伍仟元违约金，且甲方不退还风险押金给乙方。如甲方违约，甲方向乙方支付伍仟元违约金，且退还风险押金给乙方”。上述《租赁合同书》于2017年2月28日期满后，因财经学校还在筹备拍卖招租事宜，新的承租人尚未确定，在这种情况下，原告同意由康民药店按原《租赁合同书》约定的条款再租用1个月，康民药店表示同意并交清了2017年3月份的租金1680元给原告。可是，一个月期满后，康民药店并没有依约将财经学校大门左侧第一间铺面退还给原告，原告为此曾多次要求康民药店搬走，但康民药店置之不理，继续强行占用至今。2017年3月15日，财经学校将其原租给原告的7间铺面公开拍卖招租，租期为五年，原告以月租金23500元、总租金1410000元的成交价拍得。同日，原告与玉林市金槌拍卖行签署了《拍卖成交确认书》，并于2017年3月27日和4月6日分两次支付了拍卖佣金70500元给玉林市金槌拍卖行。2017年4月18日，原告与财经学校按拍卖成交价正式签订《国有资产租赁合同书》，约定由原告承租该校的上述7间铺面，租期自2017年4月18日起至2022年4月18日止，租金为23500元/月。此后，原告又多次要求康民药店搬出财经学校大门左侧第一间铺面，将该间铺面交还给原告使用，但康民药店仍然拒绝交还，一直强行占用至今。康民药店的行为致使原告既不得使用该间铺面，丧失了可期待的经济利益，又要承担该间铺面的拍卖佣金和向财经学校支付租金，至2018年12月18日为止，已造成原告的实际经济损失71452元，而且，在康民药店搬出该间铺面之前，其给原告造成的实际经济损失还在一直延续、扩大，对此，康民药店依法应当予以赔偿。同时，由于康民药店拒不搬出所租的铺面，已构成严重违约，依照合同约定，应当支付相应的滞纳金、赔偿金、违约金给原告。康民药店是健一药业设立的、不具有法人资格的分公司，依照公司法第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，健一药业对康民药店的行为所产生的法律后果依法应当承担相应的民事责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请法院判之所请。 玉林市健一药业零售有限责任公司康民药店、玉林市健一药业零售有限责任公司辩称，一、周俊羽无权收回涉案铺面，康民药店有权继续使用。1、涉案的铺面由周俊羽转租给康民药店，康民药店支付了10000元的承租铺面押金，原租赁合同到期后，上述押金一直没有退还，双方更没有进行交接铺面、清算债权、债务等，康民药店也一直向房屋产权人（第一出租人）财经学校交纳水电费，学校一直无异议。根据《合同法》第三十七条的规定，原租赁合同继续有效，康民药店有权继续使用铺面。2、《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”退一万步，即使租金不明确，2017年3月份起，康民药店按原《租赁合同》约定及交易惯例每月只需支付1680元租金给周俊羽，其却违反诚实信用与公平原则，擅自单方决定提高租金至每月4500元！真实目的就是非法牟取暴利及逼走康民药店，“拓展”其业务场地一一周俊羽在旁边经营口腔诊所。本案发生纠纷的全部责任在周俊羽，其应承担己经发生并可能发生的一切法律后果!3、《合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三)债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，没有发生上述实体方面合同终止的情形，周俊羽欲收回涉案铺面，程序上也违反《合同法》第九十六条的规定，未将解除租赁合同的书面文件送达康民药店。二、周俊羽主张所谓的经济损失没有任何事实依据和法律依据。1、如上所述，康民药店没有任何违法违约行为，所有法律后果均应由周俊羽承担。2、拍卖佣金3357.1元与康民药店无关。(1)《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”合同“相对性”原则明确只在合同当事人之间确定权利义务，非经同意，不得对第三人设定义务！拍卖佣金基于周俊羽与拍卖公司存在拍卖法律关系而产生，只对其合同双方产生法律约束力，对康民药店不产生法律效力。(2)《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”无论周俊羽与康民药店签订的原《租赁合同》，还是双方的口头等约定，都没有约定康民药店有“分摊”或者在“违约”的情况下承担拍卖佣金的义务。3、如第一大点所述，康民药店2017年3月份开始应支付的租金为每月1680元，非3357.1元。事实上康民药店愿意支付每月1680元租金，对方却拒绝一一后果自负！4、周俊羽提出所谓73188元经济损失无理无据，利息更荒谬！5、周俊羽提出所谓原日租金2倍的滞纳金、2个月赔偿金、5000元赔偿金同样无理无据，加上利息，更是高得离谱！退一万步，即使法庭认定康民药店存在违约行为也应对金额进行大幅度下调！法律、司法解释依据如下：(1)《合同法》第一百一十四条规定：“违约金当事人可以约定方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”(2)最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”三、退一万步，如果贵院认定康民药店有违约行为，终止双方的租赁关系，则应判决周俊羽退还10000元的租赁押金或将该金额抵扣可能发生的租金等费用。 本院经审理认定事实如下：2012年2月29日，原告与财经学校签订《国有资产租赁合同书》，约定原告租赁该校的7间铺面，月租金11200元，租期自2012年3月1日起至2017年2月28日止。2012年3月1日，原告作为甲方，康民药店作为乙方，双方签订《租赁合同书》，约定将原告承租的财经学校上述7间铺面中的一间即财经学校大门左侧第一间铺面转租给康民药店，租期自2012年3月1日起至2017年2月28日止，租金前两年为每月1600元，自租期第三年起，月租金递增5%即每月1680元。《租赁合同书》第二条约定：“乙方在本合同生效时，向甲方交纳风险押金一万元。合同履行期届满，乙方在交清各项费用并将铺面完好退还给甲方后，甲方退回风险押金，否则风险押金将用于抵偿乙方所欠各项费用，多退少补”；第三条第7点明确约定：“合同期满双方若未续签协议，乙方应在本合同规定的期限内退出，如不履行合同，甲方有权依法将乙方室内设备强行搬出，造成的一切后果均由乙方承担。每逾期一日，乙方还应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金，乙方还应向甲方支付两个月租金额的赔偿金”；第五条违约责任约定：“本合同在履行过程中，如乙方违约，乙方向甲方支付伍仟元违约金，且甲方不退还风险押金给乙方。如甲方违约，甲方向乙方支付伍仟元违约金，且退还风险押金给乙方”。《租赁合同书》签订后，康民药店依约交给了10000元风险押金给原告。2017年2月28日，原告承租财经学校的7间铺面，租期届满。2017年3月15日，财经学校将其原租给原告的7间铺面，委托玉林市金槌拍卖行公开拍卖招租，原告以月租金23500元、总租金1410000元，租期为五年的成交价拍得，同日，原告与玉林市金槌拍卖行签署了《拍卖成交确认书》。2017年4月18日，原告与财经学校按拍卖成交价正式签订《国有资产租赁合同书》，约定由原告承租该校的上述7间铺面，租期自2017年4月18日起至2022年4月18日止，月租金23500元。2017年2月28日，康民药店从原告手中转租的1间铺面，租期届满，由于财经学校租给原告的7间铺面在租期届满后，正处在招租拍卖中，该7间铺面继续由原告使用。因财经学校没有收回租给原告的铺面，康民药店继续租用原告转租的铺面，2017年3月13日，康民药店向原告缴交2017年3月份的租金1680元。原告与财经学校签订新的《国有资产租赁合同书》后，拒收康民药店交纳的租金，多次要求康民药店搬出财经学校大门左侧第一间铺面，将该间铺面交还给原告使用，但康民药店至今没有搬出。 另查明，康民药店是健一药业设立的、不具有法人资格的分公司。 本院认为，原告与康民药店签订的《租赁合同书》，是双方在自愿平等基础上签订，合同合法有效，双方应依约履行。合同租赁期限至2017年2月28日，康民药店在2017年3月继续租用该铺面，原告没提异议且收取康民药店的租金，根据法律规定，原《租赁合同书》继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2017年4月18日，原告与财经学校签订新的《国有资产租赁合同书》，以月租金23500元重新租赁财经学校的7间铺面，平均每间铺面租金3357元，从4月份起，原告不再收取康民药店的租金，据此，原告与康民药店的不定期租赁，从2017年4月1日起解除，康民药店应从解除合同之日起，搬出承租的铺面。被告辩称，原租赁合同继续有效，康民药店有权继续使用该铺面，且从2017年3月份开始应支付的租金为每月1680元，而非3357.1元。对于被告的辩称，2017年3月，原告与康民药店间为不定期租赁，原告收取康民药店月租金1680元是事实，但从2017年4月份起，原告以每间3357元的租金从财经学校承租到铺面，若再以每间1680元的租金转给康民药店，明显有悖常理，据此，被告的辩称，不符合客观实际，不予采信。康民药店拒不搬出铺面，长期占用该铺面，构成违约，给原告造成了原告租金损失，应予赔偿，对原告要求康民药店搬出承租的铺面，并赔偿因占用该所造成的经济损失，予以支持。原告损失问题，根据原告与财经学校2017年4月18日签订的《国有资产租赁合同书》约定，原告租赁财经学校的铺面，平均每间租金3357元。上述租金，原告按约定交给财经学校，而铺面又被康民药店占用，由于原告从2017年4月18日起按每月3357元交租金给财经学校计算，2017年4月1日至4月17日的租金损失，参照不定期租赁月租金1680元计算，共952元。综上，从2017年4月18日起至2018年12月18日的20个月，租金共67140元，加上2017年4月1日至4月17日的租金952元，原告的租金损失为68092元。原告要求从起诉之日起，以实际租金损失为基数，按中国人民银行同期同类流通资金贷款分段计算，符合法律规定，予以支持。康民药店存在违约，按合同约定，康民药店应支付违约金5000元给原告，并且不能要回已交纳的风险押金。原告对风险押金不主张权利，是对其权利的处分，予以准许。据此，康民药店应支付违约金5000元给原告，原告退还10000元风险押金给康民药店。原告要求赔偿滞纳金、赔偿金，由于滞纳金与利息重复，赔偿金已按租金的实际损失计算，故对原告的滞纳金、赔偿金的请求，不予支持。由于康民药店是健一药业设立的、不具有法人资格的分公司，根据相关法律规定，康民药店的民事责任由健一药业承担。 综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第一项、第二项、第四项、第五项、第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告玉林市健一药业零售有限责任公司搬出广西玉林财经学校大门左侧第一间铺面，将该间铺面交还给原告周俊羽； 二、被告玉林市健一药业零售有限责任公司赔偿租金损失给原告周俊羽（租金损失计算：从2017年4月1日起至2018年12月18日止为68092元；自2018年12月19日起的租金损失，按每月3357元支付，一直支付到被告玉林市健一药业零售有限责任公司搬出该间铺面之日止。原告周俊羽已收取被告玉林市健一药业零售有限责任公司康民药店的10000元风险押金，在交付赔偿金时予以扣减）； 三、被告玉林市健一药业零售有限责任公司支付利息给原告周俊羽（利息计算：以68092元为基数，从2018年12月18日起按照中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率计算至付款项清偿之日为止）； 四、被告玉林市健一药业零售有限责任公司支付违约金5000元给原告周俊羽。 五、驳回原告周俊羽的其他诉讼请求。 案件受理费2086元，减半收取计1043元，原告周俊羽负担209元，被告玉林市健一药业零售有限责任公司负担834元。 上述义务，义务人于本判决生效后十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2086元(受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号:20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  邝鑫森 二〇一九年三月二十日 书记员  黄显林