广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初23313号原告暨反诉被告：佛山市光博房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道支流北岸片D-XB-03-02-02-04-01号地块）富安工业区B区内）。法定代表人：何浩华。委托诉讼代理人：欧阳杰，广东道邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何汉阳，广东道邦律师事务所律师。被告暨反诉原告：周芬玲，女，1962年7月3日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：劳日升，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭清玲，广东仲马律师事务所实习律师。原告佛山市光博房产有限公司与被告周芬玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月7日后，依法适用简易程序。被告在审理过程中提起反诉，本院受理后进行合并审理，为便于表述，以下本诉原告统称为原告，本诉被告统称为被告。本院对本案公开开庭进行了审理，原告诉讼代理人欧阳杰、被告及其诉讼代理人劳日升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款2900000元及违约金（违约金以2900000元为本金按日万分之二自2018年10月20日计算至实际清偿之日止）；2.被告向原告支付律师费80000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年4月15日签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由被告购买原告开发的位于勒流街道××鹤××号顺德勒流光电产业中心2栋104号房屋。合同签订后，原告向被告支付了首付款项，剩余按揭余款被告以案涉物业存在面积差异为由拒不支付。经原告多次催讨未果，原告认为被告的行为构成了违约，为此特提起诉讼。被告答辩称，1.被告与原告是以《置业计划书》为磋商内容的房屋买卖，而原告在通知收楼时告知的物业建筑面积与其出具的《置业计划书》面积相差达67.71㎡。被告就该差异多次与原告方沟通无果，被告认为双方就房屋的面积及应付的款项存在争议，原告违约在先，答辩人仅是行使不安抗辩权，答辩人基于此才要求银行暂停发放贷款，没有违约的故意，也不存在违约行为。2.案涉合同中关于商品房价款约定，单价为7073.03元/㎡，但实际并非被告的真实性意思表示，该单价是由折扣后的总价而来，原告计算单价运用了套内面积作为标准，而其当初与被告方商议时是以建筑面积为计价标准。原告实际可交付的房屋比双方商定的房屋建筑面积减少了67.71㎡，相应的房屋总价应予扣减。根据《最高法院》及公平原则，被告应退还建筑面积误差比绝对值在3%以内的部分房款174153.65元，同时双方返还超出3%的付款464409.74元。上述款项抵扣后，被告只需向原告支付尾款2261436.61元；3.被告自始无违约行为，被告只需按照实际建筑面积支付房屋尾款，无需承担违约责任，故不论是违约金还是律师费，被告均无义务支付。且原告也无证据证实其已经实际支出了律师费。被告向本院提出的反诉请求，判令：1.原告向被告返还房屋面积差异款项638563.39元；2.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：原告的员工刘铖于2017年向原告介绍涉案房产，并向原告出具了《置业计划书》，该计划书清楚明确的记载了案涉房产的建筑面积为952.44㎡，套内面积为820.7㎡，建筑面积对应的单价为6377元/㎡,总价以建筑面积为计价标准为6073571元，折后单价为6095元/㎡，总计为5804838元。根据该份置业计划书，原、被告于2017年7月7日签订了《厂房定制建设开发合同》一份，合同同样约定了上述内容。此后，双方再次签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，但原告作为合同的出具方在未告知被告、也未经被告同意的前提下以套内面积为计价标准，变更单价为7073.03元/㎡，显然并非被告方的真实意思表示。依据《最高法院》第三条之规定，被告认为《置业计划书》虽然并非合同的组成部分，但该文件是双方的真实意思表示，应视为合同的内容。涉案房屋的总价应按照建筑面积的单价计算。原告在通知收楼时确定的建筑面积与《置业计划书》中的约定相差67.71㎡，承以上答辩意见，原告应向被告返还面积差异款638563.39元。原告针对被告的反诉辩称，1.原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是双方履行合同的基本依据，不存在误解，商品房是以套内建筑面积进行销售的，合同约定的面积差异处理方式是以套内建筑面积为处理依据。被告在范围平面图签字的行为实际上认可了房屋的平面结构及面积，房屋面积差异仅为测绘分摊计算方式问题，范围实际使用空间并没有变化，因此合同约定的付款总额无误；2.被告以不安抗辩权为由拒绝支付按揭剩余房款的行为没有法律依据。被告的行为也不构成不安抗辩权的法定要件。原告已经向被告发出了收楼通知书，要求办理收楼手续，依据规定视为原告已经向被告交付了涉案房产；3.被告逾期支付购房款的行为已经构成违约，依据合同约定应承担相应的违约责任及律师费损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对原告提供的证据作如下认定：1.原告营业执照复印件、被告身份证复印件，本院予以确认；2.《商品房买卖合同（预售）》、补充协议，双方对真实性无异议，符合证据要件，本院对其真实性予以确认；3.收楼通知书复印件、1078857411629EMS快递单、妥投信息截图打印件、竣工验收备案表复印件，当事人对其真实性无异议，本院予以确认；4.通知函复印件、1078857452729EMS快递单、妥投信息截图打印件，当事人对其真实性无异议，本院予以确认；5.律师函、1067439500129EMS快递单、妥投信息截图打印件，当事人对其真实性无异议，本院对其真实性确认；6.山西省第六地质工程勘察院顺德分院关于顺德勒流光电产业中心一期共有建筑分摊的情况说明、房产测量资料簿复印件（1、2、3、4栋），该组证据相互对应，本院对其真实性确认；7.原告与案外人签订的商品房买卖合同（预售），当事人对其真实性无异议，本院予以确认；8.申请函复印件（加盖“已审核复印件与原件相符经办人：吴耀辉”），当事人对其真实性无异议，本院予以确认；9.委托代理合同、律师费发票，当事人对其真实性无异议，本院予以确认。结合当事人的质证意见，本院对被告提供的证据作如下认定：1.与何浩华通话记录打印件、短信打印件、与光博房产有限公司员工微信聊天记录打印件（当庭附手机原始载体予以核对）、回复函原件、1178523660091邮寄单原件，附原件核对，来源合法，本院对其真实性确认；2.投诉信打印件、邮寄单原件、顺德区发展规划和统计局回复意见原件，本院对其真实性确认；3.置业计划书、厂房定制建设开发合同，对于置业计划书因其计划书印刷的内容显示属于原告方提供，且房产面积，总价均相互对应，故本院其真实性确认；当事人对厂房定制建设开发合同的真实性无异议，本院予以确认；4.顺德勒流光电产业中心收楼通知书，当事人对其真实性无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告的销售人员“刘铖”就位于勒流街道办事处××鹤××号顺德勒流光电产业中心2栋104号房产向被告出具了一份置业计划书，内容为：建筑面积952.44㎡，套内面积为820.7㎡，单价6377元/㎡，总价为6073571元，折后总价为5922700元，另就按揭款项、其他费用等均进行了注明。2017年7月7日，原、被告就涉案厂房签订了一份《厂房定制建设开发合同》，约定被告向原告定制勒流街道办事处××鹤××号顺德勒流光电产业中心2栋104号物业，建筑面积约952.44㎡，套内面积约820.7㎡，建筑面积与《商品房买卖合同》不一致的，届时以《商品房买卖合同》为准，装修标准届时详见《商品房买卖合同》；定制建设总价为5804838元。合同对其余内容作出了约定。2018年4月15日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》一份，约定1.被告向原告购买其开发的位于勒流街道办事处××鹤××号顺德勒流光电产业中心2栋104号房产（商品房平面图见附件）；2.该商品房的房产测绘机构为山西省第六地质工程勘察院顺德分院，预测建筑面积为952.44㎡，套内建筑面积为820.7㎡，分摊共有建筑面积为131.74㎡，用地面积为155.55㎡；3.双方约定按照套内建筑面积计价，该商品房的单价为7073.03元/㎡，总价为5804838元。被告应于2018年4月15日前支付首期款项2904838元，余款向最终审批的银行机构申请贷款支付；4.原告应于2018年9月30日前向被告方交付该商品房，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，自出卖人发出交楼通知书即日起十天内，视为出卖方已实际交付；5.根据合同约定的套内建筑面积计价约定，面积差异以套内建筑面积误差比绝对值为处理依据；7.合同其他的约定。当日，双方再次签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定：1.逾期付款在十五日之内的，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付之日止，买受人应按日向出卖人支付总价款万分之二的违约金；2.该商品房经本合同约定的测绘部门进行实测，以实测的套内建筑面积作为差异计算标准；因面积差额造成相关税费及住宅专项维修资金等减少或增加的，买受人予以承担，该商品房实测公共位与公用房屋分摊建筑面积和本合同第三条该面积的约定发生差异时，双方同意不作任何补偿、赔偿，不调整总价，不因此解除合同；3.合同在履行期间发生争议的，双方应协商解决。协商不成可向物业所在地人民法院申请诉讼解决。因此产生的律师费、诉讼费和诉讼保全担保费等费用均由买受人承担；4.其他约定。2018年9月5日，原告向被告发出收楼通知书，告知被告所购买的物业(实测套内面积为822.38㎡，建筑面积为884.73㎡)，并要求被告于2018年9月15日到顺德勒流光电产业中心办理收楼手续。2018年10月11日原告向被告发出通知函，要求被告于2018年10月20日前向原告支付剩余房款。后，原告再次于2018年11月21日向被告发出律师函，要求被告及时履行其合同义务。另查，山西省第六地质工程勘察院于2018年7月3日就涉案物业进行测绘，涉案房产经测绘确定套内面积为822.38㎡，公建公摊面积为62.35㎡。该司在诉讼中出具了情况说明，房产测量依据国际《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）执行，公共建筑面积的分摊参考《房产测量规范》附录中关于“共有共用面积分摊”中商业部分的分摊进行。根据上述规范及主管部门的意见，顺德勒流光电产业中心一期1、2、3、4栋[各栋的电（货）梯及电梯厅（前室）]只能由2-6层进行分摊，因此造成1-6层预售分摊与实测分摊系数存在差异。另，该测绘资料显示涉案物业所在的房产中，除一楼的建筑面积均小于预售面积外，其与的建筑面积均大于预售面积。另查，被告因涉案房产的建筑面积与置业计划书面积不一致，为此多次与原告进行了沟通，并就原告发出的通知函及律师函均予以了复函，认为原告应就缩水的建筑面积退款处理，并就此事多次向顺德区发展规划和统计局等部门进行了投诉。并于2018年10月26日向涉案房产的按揭贷款银行递交了申请函，要求按揭贷款2900000元暂不予支付。另查，被告确认涉案房产的按揭贷款2900000元尚未支付给原告。本院认为，原、被告双方就涉案厂房签订的《厂房定制建设开发合同》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，且双方均同意继续履行，故上述合同应属有效合同，双方应按合同履行各自的权利义务。就本案而言，双方正、反诉争议焦点为涉案房产是否以房屋建筑面积为交付标准及房产的计价方式。就此，本案分析如下：1.被告向原告购买商品房，双方系买卖合同关系，属商业合同行为，应以双方签订的合同为确定各自义务的依据。双方在此交易中，分别签署了《厂房定制建设开发合同》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，而在上述合同中，双方就涉案标的在《商品房买卖合同（预售）》中进行了明确约定，约定以套内建筑面积为计价单位；虽然被告在诉讼中提出《置业计划书》中载明的是以建筑面积为计价标准，但《置业计划书》仅属于原告为促使合同成立而向被告发出的要约邀请，并不能当然的视为双方的合同，双方的权利义务还应以《商品房买卖合同（预售）》为准；2.《商品房买卖合同（预售）》中约定的建筑面积注明属于预测建筑面积。涉案房产系楼花，并非现楼，开发商在客观上并无法确保其所销售的楼花面积与实际建成后的建筑面积一致，由此导致的面积差异属于楼花买卖的客观现象。双方就此情形可能导致的面积差异的处理方式也在合同中进行了约定，即按套内建筑面积的误差绝对值进行处理。由此可知，《商品房买卖合同（预售）》实际的确定的交付标准应以套内建筑面积为准；3.结合测绘公司出具的说明，涉案房产建筑面积的与实际测绘入证面积存在差异系测绘范围及分摊计算方式所致，并非原告改变了房产规划所致。综上，涉案房产符合合同约定的交付条件，被告拒付剩余房款的行为已经构成了违约，依约应向原告承担违约责任，故被告主张自起发函确定支付之日起按合同约定的日万分之二计算违约金至实际支付之日止理据充分，本院予以支持。同上，被告以交付房产的建筑面积差额为由主张的反诉不能成立，本院不予支持。对于律师费。被告方违约，按合同约定应由被告承担原告由此支出的律师费。原告实际已经委托了律师代为诉讼，属实际损失。原告就此项主张提供了委托代理合同及律师费发票予以佐证，且其未违反律师收费标准，故本院对原告主张的律师费80000元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告暨反诉原告周芬玲于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告暨反诉被告佛山市光博房产有限公司支付购房款2900000元及违约金（违约金以2900000元为基数，自2018年10月20日起按日万分之二计至实际支付之日止）；二、被告暨反诉原告周芬玲于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告暨反诉被告佛山市光博房产有限公司支付律师费80000元；三、驳回被告暨反诉原告周芬玲的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计15320元（本诉原告佛山市光博房产有限公司已预交），由本诉被告周芬玲负担，并于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告暨反诉被告佛山市光博房产有限公司支付；案件反诉受理费减半收取计5092.81元（反诉原告周芬玲已预交），由反诉原告周芬玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱士伟二〇一九年三月二十七日书记员  黎彩德刘殷仪