上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初6744号原告(反诉被告)：上海市宝山区月浦镇海陆村民委员会，住所地上海市宝山区。负责人：杨帆，村民委员会书记。委托诉讼代理人：沈春，上海艾克森律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈逸飞，上海艾克森律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海海祥玉器加工厂，住所地上海市宝山区。投资人：钱小华，总经理。委托诉讼代理人：叶祥兴。委托诉讼代理人：化难，上海明伦律师事务所律师。被告：钱小华，女，1979年9月24日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)上海市宝山区月浦镇海陆村民委员(以下简称“海陆村委会”)与被告(反诉原告)上海海祥玉器加工厂(以下简称“海祥玉器厂”)、被告钱小华土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。海陆村委会的委托诉讼代理人沈逸飞、沈春，钱小华(暨海祥玉器厂的投资人)，海祥玉器厂的委托诉讼代理人叶祥兴、化难到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海陆村委会向本院提出诉讼请求：1、判令海祥玉器厂支付欠付租金人民币911,000元(以下币种均为人民币)；2、判令海祥玉器厂支付违约金273,300元(911,000元的30%)；3、判令钱小华对前述两项诉请承担连带责任。事实和理由：2013年12月19日，海陆村委会与海祥玉器厂签订《土地租赁合同》，约定由海陆村委会将上海市蕰川路XXX号的27亩原宅基地土地的使某权及保留部分民用建筑二幢(以下简称“系争场地”)出租给海祥玉器厂使某；租期三年为一期，2013年12月1日至2016年11月30日为第一期，租赁期满如不动迁则承租人继续租用，条款按原合同执行；租金每年每亩26,000元，每半年支付一次，逾期需要承担违约责任。至2017年3月1日，海祥玉器厂欠付租金共计1,025,000元。2017年6月，海祥玉器厂支付租金40万元，此后未再支付过。2017年8月31日，双方合意解除租赁合同。根据租赁合同约定，海陆村委会有权要求海祥玉器厂支付欠付租金并承担违约责任。海祥玉器厂为个人独资企业，钱小华为其投资人，应以个人财产对企业债务承担无限责任。据此，海陆村委会提出诉请如上。海祥玉器厂反诉并辩称，欠付租金应计算至2016年12月1日止，金额为405,000元，此后海祥玉器厂未再使某系争场地。延期支付租金是经过村领导同意的，没有无故拖延，合同也没有约定30%的违约金。海陆村委会擅自将系争场地出租给案外人使某，构成违约，双方从未合意解除租赁合同。海祥玉器厂反诉要求：1、海陆村委会支付违约金5万元；2、海陆村委会赔偿投资损失244万元。钱小华辩称，同海祥玉器厂的意见一致，不同意承担连带责任。海陆村委会针对反诉辩称，不同意海祥玉器厂的反诉请求，双方之间的租赁合同已到期，到期后双方之间形成不定期租赁合同关系，海陆村委会可随时解除合同，海祥玉器厂提出的损失赔偿，没有事实依据，违约金也应驳回。本院经审理认定事实如下：系争场地的土地所有权人为宝山区月浦镇海陆村农民集体，土地用途为农民住宅。海祥玉器厂为个人独资企业，投资人为钱小华。2013年12月19日，海陆村委会(甲方)与海祥玉器厂(乙方)签订《土地租赁合同》，约定甲方将上海市蕰川路XXX号的27亩原宅基地土地的使某权及保留之部分民用建筑二幢出租给乙方使某，400平方米办公用房及围墙，提供乙方作办公用房，门窗及内外装修由乙方负责，东面蕰川路出口由乙方负责拓宽；租期三年为一期，2013年12月1日至2016年11月30日止为第一期，租赁期满如不动迁则乙方继续租用，条款按原合同执行；租金每年每亩26,000元，交纳方式为每半年支付一次，逾期须承担违约责任，给付相应滞纳金。2016年7月12日，双方签订《土地租赁补充协议》，约定，合同期间，海陆村在该场地上向北开辟一条道路，面积2亩，又因国土资源部卫片涉及面积三亩，故该合同扣除面积五亩租金，现实际使某面积为22亩，经双方协商同意，确定该面积(此亩数自合同开始时计算)。合同签订后，海祥玉器厂共计向海陆村委会支付租金1,311,000元。2013年11月28日，海祥玉器厂(甲方)与上海乙生物流有限公司(乙方)签订《租赁协议》，约定，乙方因经营活动需要，租借甲方承租的海陆村的场地约27亩，租金按每亩每年28,000元，租期为五年，自2014年3月1日至2019年2月28日止。2014年8月18日，上海乙生物流有限公司(甲方)与上海景润大件运输有限公司(乙方)签订《租赁协议书》，约定，乙方因经营活动需要，租借甲方承租的海陆村蕰川路XXX号土地，面积大约27亩，租金按每亩每年38,000元计算，租期自2014年8月18日至2019年8月18日止。2017年5月4日，海祥玉器厂(甲方)与上海乙生物流有限公司(乙方)签订《终止土地租赁协议》，约定，解除双方于2013年11月28日签订的土地租赁协议；乙方所建房屋及其他相关设施全部归属甲方所有，乙方将资产转让给甲方后，场地上的所有事情由甲方负责处理，与乙方无涉；甲方同意给予乙方一次性经济补偿款165万元，此款于2017年6月30日前付清；2017年上半年的租金由乙方收取，作为甲方支付给乙方的部分补偿款，乙方给甲方出具收据。次日，上海乙生物流有限公司向海祥玉器厂出具收条，载明收到海祥玉器厂部分场地转让款475,000元。2017年7月8日，上海乙生物流有限公司(甲方)与上海景润大件运输有限公司(乙方)签订《终止协议》，约定，双方于2013年8月18日签订的协议于2017年8月18日终止，乙方于2017年8月31日全部搬迁完毕；协议终止后，乙方须交清已使某的水、电费，并移交房屋的所有钥匙及大门钥匙，所有钥匙交给原出租人叶祥兴。协议落款处，见证方有叶祥兴签字。2017年8月11日，海陆村委会与上海神援大件运输有限公司就系争场地签订的《土地租赁合同》，租期自2017年9月1日至2020年8月31日止，每年租金88万元。庭审中，海祥玉器厂为证明己方主张向本院提供以下证据：1、上海东洲房地产土地估价有限公司出具的房地产咨询报告，证明海祥玉器厂在系争场地上建造房屋、装修及附属设施评估价值为1,833,400元，评估时点为2017年10月12日，价值类型为重置价值，咨询方法为成本法，海祥玉器厂表示，该价格未包括新开道口的价格；2、视频光盘，证明海陆村委会组织过双方评估并就补偿金额进行过协商，视频中出现的人员分别是海陆村委会的负责人陆德兴、陆惠根和杨帆，但双方最终没有谈拢。海陆村委会针对上述证据发表质证意见如下：1、真实性不认可，该报告是海祥玉器厂自行委托评估，没有告知过海陆村委会，评估结果也与海祥玉器厂主张的金额不一致；2、光盘是在海陆村委会不知情的情况下录的，断章取义，双方大部分的谈话内容都不在光盘中，海陆村委会进行过评估，没有正式报告，可以提供初稿。庭审中，海陆村委会提供了上海上睿房地产估价有限公司出具的《上海市宝山区月浦镇海陆村景润大件运输有限公司初步估价报告单》，金额合计733,348元。海陆村委会表示，该份报告评估的是景润大件运输有限公司的资产，海祥玉器厂的资产已经因“五违四必”被拆除了。海祥玉器厂表示该份报告没有评估单位盖章，不能作为补偿依据。审理中，本院针对海祥玉器厂提供的视频光盘，通知陆德兴、陆惠根及杨帆到庭说明情况。陆德兴表示，视频反映的是双方协商情况，主要协商补偿问题，海祥玉器厂没有支付租金，就当作合同终止，村里找了评估公司，评估现场陆德兴去了，评估结果在60万元左右，不包括道口和水电，村里表示适当考虑道口和水电，补偿价格在73万元左右，涵盖海祥玉器厂及次承租人的所有搭建，海祥玉器厂及次承租人认为价格太低，没有谈拢。陆惠根表示，视频的内容是双方在协商补偿问题，海祥玉器厂没有交租金，村里要他们迁出去，海祥玉器厂和次承租人提出要补偿240万左右，村里评估出来是60万，村里的意思是总共补偿70万左右，但海祥玉器厂和次承租人不同意，就没有谈拢。杨帆表示，村里先和海祥玉器厂谈租金支付问题，海祥玉器厂提出要补偿，因为他们单方做的评估村里不认可，所以村里组织重新评估，这次评估海祥玉器厂也参与了，但评估结果只是作为参考，双方的协商也没有结果，不应作为依据。关于三人的身份，海陆村委会表示，陆德兴是村委会副主任，陆惠根已经退休，退休前是党支部书记，杨帆是现任党支部书记。关于欠付租金情况，海祥玉器厂表示，租金自2013年12月1日起算，每亩每年26,000元，共计22亩，其使某系争场地至2016年12月1日，截止该日，应付租金总额为1,716,000元，扣除已支付的租金1,311,000元，欠付租金应为405,000元；若计算至2017年8月31日，欠付租金为834,000元。海陆村委会表示，租金应计算至2017年8月31日，关于欠付金额，认可海祥玉器厂计算的834,000元。关于搭建添附情况，海祥玉器厂表示，承租后在系争场地上建造了砖混结构房屋1,233平方米，铺设水泥地坪，安装水电设施、对建造房屋及场地上原有两栋房屋进行装修，开设道口等。根据次承租人与海祥玉器厂签订的《终止协议》，次承租人在场地上的搭建均归海祥玉器厂所有。2016年、2017年，村里“五违四必”整治拆掉了部分房屋。海陆村委会表示，现场搭建已经全部拆除，遗留的两栋房屋是村民的。审理中，本院委托上海同济工程咨询有限公司对系争场地上海祥玉器厂建造的房屋、装修及附属设施、地上物的造价、残值、现值进行工程审价。2019年1月10日，上海同济工程咨询有限公司向本院发送工作联络函，载明，在联系海祥玉器厂和海陆村委会后，双方均确认系争工程中8幢房屋已拆除，双方也未就建造房屋进行工程量确认，海祥玉器厂建造房屋时也未绘制施工图纸，系争工程的建造和装饰造价工程审价的司法鉴定缺乏相应证据材料，无法完成鉴定。本院认为，根据土地管理法相关规定，农民集体所有的土地的使某权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案所涉租赁土地属集体土地，土地用途为农民住宅。海陆村委会将集体土地及地上建筑物出租给海祥玉器厂用于生产经营活动，违反了土地管理法的禁止性规定，双方签订的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效后，海祥玉器厂因合同取得的土地应依法予以返还，并应按照合同约定的租金标准支付占有期间的使某费。庭审中，海陆村委会确认系争场地已由其收回并另行出租，故关于租赁场地返还问题，本案中不再处理。关于欠付使某费问题，海祥玉器厂主张应自2013年12月1日计算至2016年11月30日止，海陆村委会主张应计算至2017年8月31日止。本院认为，根据海祥玉器厂与上海乙生物流有限公司签订的《终止土地租赁协议》，以及叶祥兴、上海乙生物流有限公司与上海景润大件物流有限公司签订的《终止协议》记载，次承租人应于2017年8月31日全部搬迁完毕。而海祥玉器厂提供的海陆村委会与案外人签订的《土地租赁合同》，租期亦自2017年9月1日起。故海陆村委会主张的使某费计算期间更为合理可信，本院予以采信。双方对于计算至2017年8月31日止的使某费欠付金额为834,000元没有争议，本院对此予以确认。故海祥玉器厂应向海陆村委会支付欠付使某费834,000元。海祥玉器厂系个人独资企业，钱小华为其投资人，根据个人独资企业相关法律法规，个人独资企业的投资人对个人独资企业所负债务承担无限连带责任，故钱小华应对海祥玉器厂的上述付款义务承担连带清偿责任。海陆村委会主张的违约金计算标准，缺乏具体依据，且双方租赁合同无效，合同约定的违约金条款亦应无效，故海陆村委会关于违约金的主张，本院不予支持。双方租赁合同约定，租期三年为一期，2013年12月1日至2016年11月30日止为第一期，租赁期满如不动迁则承租方继续租用，条款按原合同执行。海祥玉器厂基于对租赁期限的合理预期并经过海陆村委会同意，在系争场地上投资建造了房屋、并进行装修及其他搭建添附。现租赁合同无效，海祥玉器厂投资建造的固定添附的造价费用系其实际损失，应由租赁双方按照过错程度分担。海祥玉器厂提供的评估报告系资产评估报告，并非工程造价评估，且评估单位系海祥玉器厂单方委托，海陆村委会对此不予认可，故该份评估报告，本院不予采信。海陆村委会委托的评估，没有正式报告，也没有评估单位盖章，海祥玉器厂也不予认可，该份评估报告，本院亦不予采信。鉴于系争场地上的添附搭建已被拆除，无法重新委托司法评估，而海祥玉器厂的搭建添附投入亦确实存在，故本院综合考虑双方的举证情况、对于导致合同无效的过错程度、合同关于租赁期限的约定以及海祥玉器厂实际使某情况及欠付使某费的事实等因素，酌情确定由海陆村委会赔偿海祥玉器厂固定添附投资损失100万元。海祥玉器厂要求海陆村委会支付违约金5万元的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海市宝山区月浦镇海陆村民委员会与被告(反诉原告)上海海祥玉器加工厂就上海市蕰川路XXX号27亩原宅基地的使某权及保留之部分民用建筑二幢签订的《土地租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海海祥玉器加工厂于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海市宝山区月浦镇海陆村民委员会土地使某费834,000元；三、被告钱小华对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、原告(反诉被告)上海市宝山区月浦镇海陆村民委员会于本判决生效之日起十日内，赔偿被告(反诉原告)上海海祥玉器加工厂损失100万元；五、驳回原告(反诉被告)上海市宝山区月浦镇海陆村民委员会的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海海祥玉器加工厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,766元、反诉案件受理费减半收取13,360元，合计28,126元，由原告(反诉被告)上海市宝山区月浦镇海陆村民委员会与被告(反诉原告)上海海祥玉器加工厂各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  童翔燕人民陪审员  时金兰二〇一九年三月二十六日书 记 员  王竹珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。三、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。