广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0113民初4058号原告（反诉被告）：夏倩，女，1975年3月19日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：彭玲，湖南省不罔律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市利德太丰房地产有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街上漖村迎宾路大石段41号村前围1、2号第6层605之一。法定代表人：何健敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：李瑞平，广东人民时代律师事务所律师。原告（反诉被告）夏倩与被告（反诉原告）广州市利德太丰房地产有限公司(以下简称利德太丰公司)租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏倩的委托诉讼代理人彭玲、被告利德太丰公司的委托诉讼代理人李瑞平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏倩向本院提出诉讼请求：1.利德太丰公司退还夏倩装修补偿金90000元、房屋保证金78000元、水电保证金5000元，共计173000元；2.利德太丰公司支付违约金468000元；3.利德太丰公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月18日，原告与被告签订《租赁协议》和《房屋租赁合同补充协议》各一份。双方约定，原告租赁广州市番禺区市桥街富华中路52、54号首、二层商铺（以下简称商铺），用于开设餐饮店。签订协议时，被告明确告知原告，商铺可以进行明火餐饮类项目经营。9月28日，原告餐饮店正式开张营业。10月23日，广州市番禺区环保局告知原告，根据《中华人民共和国大气污染防治法》及《广州市餐饮场所污染防治管理办法》的规定，禁止在商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，并下达了立即停止经营的书面通知。从2017年11月起，原告采取包括另行租赁场地在内的多种方法勉力经营，但仍无法为继。2018年1月，原告只能关门歇业。因向被告租赁商铺无法达到经营目的，同年1月31日，原告书面告知被告解除合同。但被告置若罔闻且在未通知原告的情况下，不仅对原告商铺内物品进行留置，还将商铺部分场地另行租赁给第三人。被告作为专门从事房屋租赁的企业，在明知商铺不能作为产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目经营场地的情况下，仍采取虚假承诺的方式，与原告签订商铺租赁合同。其过错行为给原告造成了直接经济损失55万余元，根据原被告双方协议的约定和相关法律规定，应向原告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，诉请贵院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。利德太丰公司辩称，一、本合同不能继续履行的原因是由于原告夏倩经营不善亏损、原告违约而导致的，并非原告主张的合同目的无法实现而造成的。原告因楼上住户投诉，被环保部门责令停止使用并拆除产生油烟等污染物的设备，于是原告在2017年11月10日将厨房搬出，之后住户的多次投诉被执法部门驳回，即原告可以正常营业，并非其主张的合同目的无法实现。而原告停止经营的真正原因是经营不好，在发出商铺转让信息仍无法转让，无力支付工人工资及租金的情况下，无力维继而停业的，属其自身的经营风险，与被告无关。二、原告以不能办理环保照为由解除合同的理由不成立。《租赁合同》第八条第6、8、9项约定，原告负责自行办理与经营相关的一切证号，被告仅出具商铺产权证明，但不保证原告能否办理相关证照，原告对证照办理情况已充分了解并认同。从上述约定可知，环保文件应由原告办理，能否办理的后果由其自行承担。三、原告要求退还装修补偿金、房屋保证金、水电保证金的主张不成立。《租赁合同》第八条第5项约定，装修补偿金是补偿性质的，在合同违约或期满的情况下，承租方都不得要求退回。因此原告要求退还无合同依据。《租赁合同》第七条第1、2项规定，当原告逾期缴纳租金、水电费等超过15天而导致合同解除的，房屋保证金和水电保证金不予退回；承租方无故解除合同的，所教的房屋保证金和水电保证金不予退回，因此原告的退回主张不成立。四、本案的违约方是原告，而非被告，故原告主张468000元的违约金不成立。原告不按合同约定缴纳租金、水电费，原告是违约方，被告不存在违约行为，因此原告主张的违约金不成立。综上所述，原告的诉请因缺乏事实依据和法律依据而不成立，应依法予以驳回。利德太丰公司提出以下反诉请求：1.确认双方之间的租赁合同于2018年4月30日解除；2.夏倩支付所欠2018年1月1日至4月30日的租金156000元及自应付租金之日起至实际支付之日止，按每日1%的标准计算滞纳金（暂计至2018年7月25日为243360元）；3.夏倩支付所欠装修补偿金10000元；4.夏倩支付所欠2018年1月水电费3618元，截至2018年2月11日起至实际支付之日止，按每日1%的计算的标准计算的滞纳金（暂计至2018年7月25日为5933元）；5.夏倩支付违约金468000元；6.夏倩支付利德太丰公司垫付的工人工资10490元（垫付21100元-处置店内物品款10610元）；7.本案反诉费用由夏倩承担。事实与理由：事实与理由：夏倩自2017年8月18日承租涉案商铺后，因与楼上住户关系相处不好，遭受住户的投诉。2017年10月23日，广州市番禺区环境保护局就住户投诉作出了“停止使用并拆除餐饮项目中产生油烟、异味、废气等污染物的设备”的《责令限期整改通知书》。2017年11月10日，夏倩将上述设备搬至附近的榕荫大街7号一楼。之后，一直正常经营。2018年2月1日，夏倩突然不知去向，一群工人在店门口聚集讨要工资。当地街道、劳动部门及公安介入后，仍无法联系上夏倩。后在街道的协调下，反诉人垫付了21100元工人工资。但夏倩一直都不出现，既不交纳租金，也不开业经营，并且一直占用场地。2018年4月底，广州市利德太丰房地产有限公司在无法联系上夏倩的情况下，为了减少损失，就进入店铺处置了店内物品。广州市利德太丰房地产有限公司认为，夏倩自2018年2月1日起，既不出现，也不交还承租场地，广州市利德太丰房地产有限公司被迫处置店内物品的时间应视为解除租赁合同的时间，即租赁合同于2018年4月30日解除。承租人夏倩2018年1月之后的租金一直没有交纳，根据《租赁合同》第七条第1项的约定，承租人夏倩应立即支付所欠租金及滞纳金。根据《租赁合同》第四条第1项、第6项的约定，承租人夏倩应立即支付所欠装修补偿金10000元，支付所欠水电费3618元及其滞纳金。承租人夏倩自2017年11份起，开始出现拖欠租金现象，累计拖欠租金的天数已超过60日，根据《补充协议》第十一条的规定，夏倩应承担4倍租赁保证金的违约责任，另根据《租赁合同》第七条第2项的约定，夏倩应按余下租赁期限总租金款的20%承担违约责任，综合承租人的违约事实，广州市利德太丰房地产有限公司要求其支付违约金468000元。夏倩恶意拖欠工人工资，广州市利德太丰房地产有限公司在政府部门的协调下代其垫付了21100元工人工资，在扣减变卖店内物品所得款10610元后，夏倩仍应向出租人支付垫资款10490元。鉴于上述情况，广州市利德太丰房地产有限公司为了维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第五十二条的规定，特向贵院提起反诉，敬请贵院依法支持全部反诉请求。夏倩对利德太丰公司的反诉辩称，原代：一、原告解除合同有正当理由和法律依据。原告和被告在签订《租赁协议》和《房屋租赁合同补充协议》时，被告在明知涉案商铺不能进行明火餐饮类经营的情况下，仍明确向原告承诺，可以开设厨房，使用明火，进行餐饮经营。只是原告开张营业不到1个月，即被环保部门责令停止经营。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。二、合同在2018年1月31日已正式解除。2018年1月28日，原告委托本律师向被告发出《律师函》，明确告知，解除合同。根据顺丰网站记录显示，被告1月31日已收到《律师函》。根据《合同法》第九十六条规定，自被告收到《律师函》起，合同解除。被告诉称的“租赁合同于2018年4月30日解除”于法无据。三、员工工资与未付租金等，均为原告的损失，应由被告负责。在合同解除后，被告拒不主动协商赔偿事宜。且强行留置原告开设餐饮店内资产，只是原告无力支付员工工资。同时，1月份租金为原告停业后的租金，要求原告支付，于法于合同无据。综上所述，被告提出的反诉请求无事实与法律依据。因此法院应当依法驳回被告的反诉请求，依法保护原告的本诉，以维护原告的合法权益不受侵犯。双方当事人围绕本案争议焦点依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，认定事实如下：位于广州市番禺区市桥街富华中路36、40、42、44、46、48、50、52、54、56、58、60号的物业，权属人登记为广州市番禺区市桥街云星村股份合作经济社（以下简称云星村经济社），规划用途为商铺。云星村经济社出具书面《证明》，载明上述物业的52、54号首、二层商铺（以下简称涉案商铺）已出租给何健敏，并同意何健敏从2017年8月18日至2020年7月15日将涉案商铺转租给夏倩。何健敏亦出具书面《同意出租、管理商铺确认书》，确认同意由利德太丰公司出租、管理涉案商铺（含收取包括但不限于租金、滞纳金、违约金、水电费、管理费等各种费用）。2017年8月18日，利德太丰公司（出租方、甲方）与夏倩（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺面积356平方米出租给乙方使用；乙方只能将涉案商铺作为大盘兄弟连锁餐饮功能使用，未经甲方书面同意，乙方不可经营超出本合同约定的经营范围或其他违反法律规定的行业，如因乙方原因，需更改经营范围，乙方需向甲方提交书面申请，经甲方审议后，双方重新签订《商铺租赁合同》，本合同同时终止；租赁期限自2017年8月18日至2020年7月15日，甲方给予乙方30天免租期，免租期自2017年8月18日至2017年9月17日；签订合同后，乙方需向甲方缴纳装修补偿金100000元、房屋保证金117000元、水电保证金5000元、及签约后首月租金39000元，逾期则视乙方违约处理，原签订合同失效，乙方向甲方所支付费用视作违约金处理，不予退还。合同期满后，乙方无拖欠租金、水电费、无损坏商铺并注销工商营业执照及其他违约行为的情况下，乙方将商铺交还给甲方后5个工作日内，甲方将房屋保证金及水电保证金无息退还给乙方。自2017年8月18日至2018年8月17日每月租金39000元，自2018年8月18日至2019年8月17日每月租金40,950元。自2019年8月18日至2020年7月15日，每月租金42,998元。每月租金款乙方必须在当月的5号前缴纳。乙方在收到上月水电杂费通知单，7个工作日内需向甲方缴清所产生的费用。合同期内乙方如需对涉案商铺进行装修，应先征得甲方同意，不能损坏原建筑物的结构，须向甲方提交装修方案及图纸，如有需要可另外签署装修协议，装修期间乙方需对店铺进行围蔽，一切装修等费用由乙方承担，如因装修期间造成本楼宇任何事故或安全隐患，甲方有权责令乙方及时停止工程并进行整改。如乙方不按时支付租金，水电款且持续拖欠7天的。除需补缴外每逾期一天按当月租金水电费的1%（如发生纠纷时，乙方同意不以违约金过高为由要求降低。）向甲方支付滞纳金。租金，水电费，滞纳金逾期超过15天仍未缴清的违约处理，甲方有权解除合同并即日收回商铺，乙方所交房屋保证金及水电保证金不予退还，且无限期向乙方追索所欠租金及经营费用的本金及产生的利息。涉案商铺内物品需在三天内搬离，涉案商铺逾期不办理，甲方可在不知道乙方的前提下自行将乙方的物品处理，乙方所造成的一切损失不得追索甲方。合同期间乙方不得无故解除合同，否则乙方应按余下租赁期限总租金款的20%支付甲方违约金，且乙方所交房屋保证金及水电保证金不予退回。乙方所缴纳的房屋保证金及水电保证金不能用于抵扣租金，合同签署后乙方需向甲方交纳装修补偿金10万元，此款为补偿性质，在合同违约或期满的情况下，乙方都不能要求甲方退回此款。乙方对涉案商铺的证照办理情况已有充分了解并认同。租赁期或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方除按本合约约定的租金两倍缴纳给甲方外还需赔偿甲方因此所造成的损失，必要时甲方有权向人民法院起诉和执行；等等。同日双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：租赁合同期内，若乙方因经营调整，需将涉案商铺转租给第三方，应与甲方协商一致方可转租，如因乙方经营困难无法继续经营，甲方除以下条件外不得以任何理由拒绝乙方转租，以第三方经营项目为明火餐饮类。如乙方违反该条，乙方承担违约责任，赔偿甲方设备租赁保证金。因乙方签署合同时，资金紧张或甲方同意乙方先于2017年8月20日前交纳房屋保证金78,000元，装修保证金50000元。余下的房屋保证金39,000元及装修补偿金50000元，乙方须在2017年12月19日前一次性缴清，逾期则视为乙方违约处理，原签订合同失效，乙方向甲方所支付费用视作违约金处理，不予退还。乙方如有特殊情况需推迟缴纳租金，需提前二天提出书面申请推迟天数不得超过5个工作日，该推迟天数不计入累计拖欠天数内，超出5个工作日后，乙方每天支付1%滞纳金，租赁期内累计拖欠天数超过60日则算乙方违约，承担违约责任，赔偿甲方设备租赁保证金。等等。夏倩于2017年8月18日缴纳装修补偿金50000元、房屋保证金78000元、水电保证金5000元，2017年12月30日缴纳装修补偿金15000元，2018年1月5日缴纳装修补偿金10000元，2018年1月11日缴纳装修补偿金15000元，上述合共173000元。2017年10月23日，广州市番禺区环境保护局（以下简称番禺环保局）作出番环法改【2017】010019号《责令限期整改通知书》，认为执法人员于2017年10月23日检查发现涉案商铺建成一个餐饮经营项目，经营过程中产生油烟废气，油烟废气虽已配套静电除油设施，但所在建筑物为商住综合楼且相邻楼层为住宅，上述行为违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的有关规定，根据《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款的规定，责令夏倩自收到本决定书之日起5日内改正上述违法行为，停止使用并拆除上述餐饮项目中产生油烟，异味，废气等污染物的设备，当事人拒不改正的予以关闭并处罚款。2017年11月13日夏倩向利德泰丰公司提交申请书，载明因本店需要搬迁厨房设计事宜过多申请于2017年11月1日起至11月20日期间免除租金。2017年11月27日，利得太丰公司回复，因夏倩至今仍拖欠11月租金39000元、10月水电费4187元，在夏倩缴清上述费用后，我司同意在夏倩于2017年12月19日前所缴纳的房屋保证金剩余款39000元内扣除10天租金作为优惠，即房屋保证金剩余款只需缴纳26419元，其余装修补偿金剩余款50000元，12月租金39000元及其缴费时间不变。2017年12月4日，利德太丰公司出具收据载明收到夏倩支付2017年11月租金39000元。2017年12月26日，利德太丰公司出具收据，载明收到夏倩2017年12月租金26419元（优惠10天，实收21天）。2017年12月30日，利德太丰公司工作人员马睿道微信“夏小姐今天还未收到款，公司决定按合同执行，停电，锁店了。”夏倩回复“你和老板说一下，年后再给或等我店转了再给。”夏倩同时提出要求转让店铺，马睿道帮助夏倩对外发布信息。2018年1月28日，夏倩委托湖南不罔律师事务所向利德太丰公司发出《律师函》，告知：番禺环保局于2017年10月23日责令夏倩限期停止使用、拆除涉案商铺餐饮项目中产生油烟异味、废气等污染设备，由此导致夏倩无法正常生产经营；利德太丰公司作为专门从事房地产业务的企业，在明知国家法律和广州市地方政府规章禁止在涉案商铺开设餐饮场所的情况下，仍采取虚假承诺的手段误导夏倩签订协议导致双方签订协议的目的无法实现蒙受较大经济损失，利德太丰公司的行为已违反合同法第6条、第52条的规定，因此夏倩从2018年1月1日起将停止支付房租，避免继续扩大损失，同时要求立德泰丰公司在收到本函件之日起三个工作日内，与夏倩协商解除协议和赔偿损失等事宜。利德太丰公司确认收到上述函件。2018年2月1日上述9时37分，马睿道向夏倩发送图片，显示涉案商铺大门上有两把大锁，同时询问“夏小姐，怎么回事？”夏倩回复“律师函已经寄过去给你们公司了”。马睿道“我未违反任何规定，大家按合约办。”关于大门上的两把锁，双方确认其中一把是夏倩上的锁，另一把是利德太丰公司上的锁。2018年2月5日，马睿道通过微信向夏倩发送缴费通知单，告知夏倩2018年1月1日至1月31日应缴纳的水电费为3618元，该通知单载明电表1(85711318)于2018年1月读数2972,行至度数3888,实际用量916;电表2(8478179)于2018年1月读数1728,行至度数2060,实际用量332;电表3(85711067)于2018年1月读数2521,行至度数3300,实际用量779；水表1于2018年1月读数3220，行至度数3303，实际用量83立方米，水表2于2018年1月读数1654，行至度数1665，实际用量11立方米。2018年2月8日，利德太丰公司代夏倩支付石桂枝等员工工资共21100元。2018年2月9日，利德太丰公司向夏倩作出《告知函》，告知：夏倩经营的广州市番禺区市桥易助饮食店的员工麦家德等7名员工于2018年2月1日前往广州市番禺区市桥街劳动和社会保障服务中心申诉拖欠2017年12月及2018年1月的工资，工资金额为52966元，因夏倩未在2018年2月5日前回来解决员工欠薪问题及支付拖欠租金等问题，利德太丰公司代为垫付2017年12月的工资，其余再依法追偿。夏倩否认收到上述告知函。利德太丰公司提交的《2018年2月汀沙步行街富华中路52-54号设备物料清点表》显示，经利德太丰公司工作人员清点，涉案物业内仍放置部分用于餐饮的设备等财产。2018年3月31日，夏倩与利德太丰公司工作人员马睿道微信沟通。夏倩表示想搬走店内物品，并认为涉案物业现在已租出去一部分，剩下的一部分也准备再租出去。利德太丰公司未同意夏倩关于搬走店内物品的请求。其后，利德太丰公司将上述财产向案外人自行变卖，变卖款为10610元。2018年4月30日，利得太丰公司将涉案商铺交付给新的承租人罗镇东，双方签署了收铺确认书，载明商铺内有电表3个，其中电表读数为“表号85711318-3964，表号8478179-2143，表号85711067-3304”，水表2个，其中水表1的读数“1667”，水表2的读数“3304”。庭审中，双方确认夏倩于2018年11月初左右将厨房搬离涉案商铺，原涉案商铺由夏倩继续使用。夏倩为证明商铺于2018年4月前已经将部分场地出租，提供了与案外人的微信聊天记录。利德太丰公司予以否认，并主张商铺在2018年4月30日实际交付给新的承租人罗镇东。夏倩为证明装修涉案物业投入了大量的资金，提供了装修合同、支付凭证等证据。利德太丰公司经质证认为，其并非上述合同当事人，不确认证据的真实性，另外，即便证据真实，产生的损失也应当由夏倩自行承担。本院认为：夏倩与利德太丰公司签订的《租赁合同》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。夏倩主张因涉案商铺不能使用明火，导致其承租商铺用于经营餐饮的目的无法实现，利德太丰公司构成违约，其得以解除合同。本院认为，涉案租赁合同的履行分两个阶段，在厨房搬离商铺前为第一阶段，厨房搬离涉案商铺后为第二阶段。关于第一阶段的合同履行，1.《租赁合同》明确夏倩租赁商铺只能用于经营“大盘兄弟连锁餐饮”，未经利德太丰公司同意不得改变合同约定的经营范围。利德太丰公司对此抗辩称签订合同时不清楚大盘兄弟连锁餐饮需要使用明火。但是，合同既已约定承租人未经出租人允许不能变更经营范围，那么作为出租方不可能不了解承租方经营餐饮的方式，况且大盘兄弟连锁餐饮在市面上很常见，大众对其认知就是典型的湖南菜，以炒菜为主，制作过程必然产生油烟，利德太丰公司不了解该项信息不符合常理，且利德太丰公司在夏倩装修时也并未对装修方案提出异议，故可以确认其对于夏倩经营的餐饮需要使用明火是知情的。利德太丰公司该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。2.利德太丰公司将商铺出租给夏倩作为明火餐饮，利德太丰公司作为出租人应提供符合该经营范围的租赁条件。但根据广州市环境保护局番禺分局发出的责令整改通知，涉案商铺由于所在建筑物为商住综合楼，且相邻楼层为住宅，不能经营产生油烟的餐饮项目，因此，涉案商铺客观上无法用于需明火的餐饮经营。同时，双方签订的《补充协议》中，利德太丰公司对夏倩转租进行限制，其中限制条件第一条就是“第三方经营项目为明火餐饮类”，可见，利德太丰公司涉案商铺不能使用明火也是知情的。因此，利德太丰公司将不符合条件的商铺出租给夏倩用于明火餐饮经营，利德太丰公司存在过错。3.夏倩拟租铺用于明火餐饮经营，其作为承租人在选择租赁物时，也应当选择符合条件的物业。根据相关法律法规的规定，生产过程中产生油烟的明火餐饮应当经过环境影响评估，夏倩未就商铺作环境影响评估就投入使用，夏倩本身亦存在过错。关于第二阶段的合同履行。如前所述，因涉案商铺不能使用明火，夏倩本次合同目的面临不能实现的风险，但是，在广州市环境保护局番禺分局责令夏倩限期改正后，夏倩将厨房搬离商铺，夏倩继续经营的障碍已经消除，利德太丰公司因此还给予了夏倩相应的优惠，此时，双方就合同的继续履行进行了事实上的变更，夏倩也按照变更后的约定支付了相应租金，合同目的已不存在不能实现的情形。因此，夏倩于2018年1月28日发函以商铺不能使用明火为由，认为利德太丰公司违约要求解除合同，缺乏事实依据及法律依据，夏倩发函要求解除合同不产生解除合同的效力。利德太丰公司认为商铺内的物品于2018年4月30日处置完毕，故涉案合同于该日视为解除。本院认为，由于利德太丰公司已知悉夏倩不再继续租赁，其在2018年2月1日早上发现涉案商铺大门上锁没有正常营业后，遂在大门上也另行加锁，可以视作双方对于合同的解除达成一致意见。涉案合同应于该日解除。关于违约责任的归责问题。涉案合同的解除因夏倩未经利德太丰公司同意擅自终止履行合同，夏倩的行为已构成根本违约。但综合本案合同履行情况，虽然最终因夏倩根本违约造成合同未能继续履行，但夏倩的经营风险部分也因利德太丰公司之前的过错所导致，即便夏倩此后重新接受了商铺的状态，但不能因此免除利德太丰公司应承担的责任。纵观整个案件，由于夏倩是根本违约，基于公平合理原则，双方的过错比例夏倩占80%，利德太丰公司占20%。关于夏倩应向利德太丰公司承担的违约责任，夏倩认为利德太丰主张的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，违约金的性质以补偿为主，惩罚为辅，本案中，利德太丰公司既主张没收夏倩的房屋保证金及水电保证金，又主张余下租赁期限租金20%的违约金468000元，而其实际已将商铺于2018年4月交付给新的承租人，其主张的违约责任已远超过其实际损失，根据本案的实际情况，利德太丰公司按照夏倩过错比例，没收其缴纳的房屋保证金及水电保证金的80%共138400元，足以弥补其实际损失，故对于其要求的另外20%的保证金34600元及违约金468000元，本院不予支持。34600元保证金，利德太丰公司应返还给夏倩。同时，夏倩因根本违约，其要求利德太丰公司退还全部的保证金及支付468000元违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于夏倩应支付的租金、水电费等问题。合同自2018年2月1日解除，夏倩在此之前未支付2018年1月的租金、水电费，故利德太丰公司主张夏倩应支付2018年1月租金39000元及水电费3618元，本院予以支持。合同解除后，夏倩应将商铺及时交换给利德太丰公司，未能及时交付商铺的，应支付相应占有使用费。根据夏倩于马睿道的微信聊天记录，夏倩曾于2018年3月31日要求取回商铺内的物品，但遭到利德太丰公司的拒绝。此后，利德太丰公司自行变卖了商铺内的财产，因此，3月31日后的商铺未能交付并非夏倩恶意造成，双方均有过错。罗镇东于4月30日接受商铺，接受商铺时的水电表与利德太丰公司发送给夏倩的2018年2月的水电读书相差很小，故夏倩认为利德太丰公司已将部分商铺先行出租缺乏证据，本院不予采信。2018年4月的占用费由利德太丰公司于夏倩各承担50%。综上，参照合同约定的租金标准，夏倩应支付2018年2月1日至2018年4月的占有使用费共97500元（39000元×2个月+39000元×50%）。关于利德太丰公司自行变卖商铺内财产，夏倩认为上述财产价值450000元，但未提供证据证明，况且购置的物品有折旧率，因此，对于夏倩的主张，本院不予支持。根据利德太丰公司制作的物品清单显示，商铺内的物品多为餐饮用的桌椅、设备等，还有两台5匹空调由利德太丰公司接收使用，利德太丰公司就变卖及接收商铺内的财产应折价补偿给夏倩。考虑利德太丰公司变卖财产未经夏倩同意，但同时利德太丰公司变卖财产的目的也是为了尽早将商铺另行出租减少损失，利德太丰公司最终变卖价为10610元，综合以上情形，本院酌情认定利德太丰公司应向夏倩补偿30000元。夏倩因租赁商铺拖欠工人工资，利德太丰公司为减少矛盾代垫了工人工资共21100元，夏倩应予以返还。关于装修补偿费10000元，合同已解除，夏倩已支付的装修补偿费足以弥补利德太丰公司再次出租商铺时因新租户装修而造成的租金损失，况且，在合同履行前期，利德太丰公司亦存在过错，故对于利德太丰公司主张的继续支付装修费10000元，本院不予支持。利德太丰公司主张夏倩支付迟延支付租金、水电费的滞纳金，由于夏倩迟延支付租金起因于商铺使用明火产生油烟需要整改，利德太丰公司对此存在过错，故利德太丰公司要求支付滞纳金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认夏倩与广州市利德太丰房地产有限公司就广州市番禺区市桥街富华中路52号、54号商铺签订的《租赁合同》及补充协议于2018年2月1日解除；二、广州市利德太丰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向夏倩退还保证金34600元及支付变卖财产的补偿价30000元；三、夏倩于本判决发生法律效力之日起10日内向广州市利德太丰房地产有限公司支付2018年1月的租金39000元，2018年2月至4月的占有使用费97500元；四、夏倩于本判决发生法律效力之日起10日内向广州市利德太丰房地产有限公司支付2018年1月的水电费3618元，垫付的工人工资款21100元；五、驳回夏倩其余诉讼请求；六、驳回广州市利德太丰房地产有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10210元，由夏倩负担9181元，广州市利德太丰房地产有限公司负担1029元；反诉费11105元，由夏倩负担1995元，广州市利德太丰房地产有限公司负担9110元。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上述于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  梁少玲人民陪审员  彭凤霜二〇一九年三月二十九日书 记 员  陈 冬