广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终1597号上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：郑友得，职务董事长。委托诉讼代理人：梁金莺，该司职员。上诉人（原审被告）：徐红虎，男，汉族，1984年2月7日出生，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：李雪玉，女，本案上诉人之一，与上诉人徐红虎系夫妻关系。上诉人（原审被告）：李雪玉，女，汉族，1986年2月10日出生，身份证住址广州市越秀区。上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）与徐红虎、李雪玉因物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初9182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康景物业公司上诉请求：1.改判徐红虎、李雪玉向康景物业公司支付2017年2月至11月期间的物业管理费7776元及滞纳金(以当月应缴管理费为本金，按每日千分之一的标准，从次月1日起计至清偿之日止)；2.本案诉讼费由徐红虎、李雪玉承担。事实及理由：徐红虎、李雪玉于2016年10月30日收楼时已预交了2016年11月至2017年1月这三个月的物业管理费，以事实行为履行了《前期物业管理服务协议》的内容。参照《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，徐红虎、李雪玉己按照开发商实测的面积交纳物业管理费，且在诉讼之前未曾提出异议，应视为其接受按照开发商实测面积交纳物业管理费。参照(2018)粤0106民初9183号案件中谢明、陈丹的房产证记载建筑面积与开发商提供的实测面积一致，可知开发商提供的实测面积为各业主领取房产证后登记的房屋建筑面积相同，是经过开发商二次确权的，物业管理费应以实测面积为标准收取。徐红虎、李雪玉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.对徐红虎、李雪玉与康景物业公司签订的前期物业服务协议的有效性进行审查：3.对超出政府指导价定价的收费依据进行审查；4.对康景物业公司的服务质量所应适用的正确收费标准进行合理审查和认定；5.根据实际情况减免争讼期间的物业费；6.撤销一审关于违约金的判决；7.本案全部诉讼费用由康景物业公司负担。上诉理由：一、一审法院忽略了对协议有效性等相关重大事实的审核，存在事实认定错误。1.一审法院遗漏了对前期物业管理协议签订主体资格的审查，对协议的有效性认定错误。2.一审法院没有对《前期物业管理服务协议》约定的内容是否合法合规予以审查。3.一审法院没有对签订《前期物业管理服务协议》是否是我方本人的真实意愿予以审查，存在认定事实相反。4.一审法院没有对我方暂停支付争讼期间物业费的原因进行审查，就认定我方违约需要全额补交管理费及滞纳金是不合理的。二、一审法院没有对康景物业公司主张的收费依据中的具体内容进行合理审查。1.康景物业公司主张收费价格获得物价局批准是断章取义。2.涉案小区的前期物业服务收费标准及服务内容需根据招标结果确定。三、涉案小区的前期物业管理服务标准有明确的可量化指标，康景物业公司提供的服务不达标，应据实减免物业费。四、一审法院判决适用法律不当。1.《民法通则》第一百三十五条是关于诉讼时效的规定，《民事诉讼法》第六十四条第一款是关于举证责任的规定。一审法院据此认定我方违约，属于适用法律不当，导致错误判决。2.《前期物业管理服务协议》中没有关于滞纳金的约定，康景物业公司也没有提出收取滞纳金的诉讼请求。一审法院认定我方应支付滞纳金缺乏法律依据。综上，一审判决遗漏重大事实，适用法律错误，请求二审法院支持我方的上诉请求。2018年4月4日，康景物业公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.徐红虎、李雪玉向其支付2017年2月至11月期间的物业管理费7776元及滞纳金（以当月应缴管理费为本金，按每日千分之一的标准，从次月1日起计至清偿之日止）；2.徐红虎、李雪玉承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：徐红虎、李雪玉的房屋位于广州市天河区东境一街1号（B-1）3xx房（以下简称案涉房屋），建筑面积（预售登记）为154.2751平方米。康景物业公司与徐红虎、李雪玉于2016年6月18日签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费收费标准为按5元/平方米/月收取，从《房地产买卖合同》约定交付所购房屋之日起计算物业管理费缴纳日期（如有变更以交楼通知书交楼日期起计），交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，按每个月缴交管理费，应于每月1号前提前缴交管理费；拖欠物业管理费的违约金从逾期之日起按每日千分之一的标准计付；案涉房屋的建筑面积（预售面积）为154.2751平方米。该协议的第四条第二点约定：住宅按建筑面积每月每平方米5元（不含公摊面积）；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内面积和分摊的面积；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同或本协议约定的建筑面积为准。康景物业公司主张徐红虎、李雪玉2016年10月30日收楼时已预交了2016年11月、12月以及2017年1月这三个月的物业管理费，故自2017年2月1日起每一个月缴纳当月物业管理费，违约金自次月1日起计付。同时，康景物业公司主张徐红虎、李雪玉每月应缴物业管理费应以案涉房屋的实测面积为标准计算，应缴数额为777.6元（155.5193平方米×5元/平方米/月），但徐红虎、李雪玉辩称争讼期间其并未办理案涉房屋的房产证，应按案涉房屋的预售面积为标准计算物业管理费。一审法院采纳徐红虎、李雪玉的该节辩解意见，故徐红虎、李雪玉每月应缴纳物业管理费数额为771.4元（154.2751平方米×5元/平方米/月），自2017年2月至11月期间共欠管理费7714元（771.4元/月×10个月）。此外，徐红虎、李雪玉称康景物业公司提供的物业服务不达标，包括房屋共用部分管理不善，地下车库漏水严重，小区内存在违章建筑，供水供电设备管理不善，管理人员形象不达标，环境卫生不好，绿化养护不到位，灭虫害不到位，车辆停放管理不善，没有按期征询物业服务意见；康景物业公司在签订合同时误导徐红虎、李雪玉签署质价不符的前期物业管理服务协议。徐红虎、李雪玉为此提交案涉小区现场视频、照片并申请证人陈某作为小区业主代表出庭等证据予以佐证。一审法院认为：根据已查明的事实，康景物业公司与徐红虎、李雪玉已形成事实上的物业管理服务关系，徐红虎、李雪玉欠缴物业管理费，已构成违约。徐红虎、李雪玉关于康景物业公司在管理服务上存在种种问题的抗辩，不能免除徐红虎、李雪玉应支付物业管理费等费用的义务，故康景物业公司关于要求徐红虎、李雪玉支付拖欠的2017年2月至11月期间的物业管理费的诉讼请求，应予以支持。但是，关于物业管理费的面积计算标准，本案应按照案涉房屋的预售面积计算，故徐红虎、李雪玉欠缴的物业管理费应为7714元。至于滞纳金问题，结合本案案情，根据公平原则，一审法院酌情认定徐红虎、李雪玉逾期支付物业管理费应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准向康景物业公司支付利息，该利息以当月应缴物业管理费为本金计算，自次月1日起计算至实际支付之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年10月24日作出如下判决：一、徐红虎、李雪玉于本判决发生法律效力之日起15日内，向广东康景物业服务有限公司支付自2017年2月至11月期间的物业管理费7714元及滞纳金（每月管理费的滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，自次月1日起计至实际支付之日止）；二、驳回广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广东康景物业服务有限公司负担10元，徐红虎、李雪玉负担40元。二审中，徐红虎、李雪玉经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交对康景物业公司的上诉的书面答辩意见。双方当事人均没有提交新的证据。康景物业表示对一审查明事实没有异议，并确认在本案所涉欠费期间，案涉房屋没有办理房产证。本院对一审查明事实予以确认。另查明，康景物业公司为证明房屋建筑面积与开发商实测面积一致，在（2019）粤01民终1598号案中，提交了该案所涉房屋的房产证复印件，其中记载的出证日期为2018年8月6日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。首先，徐红虎、李雪玉经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十四条的规定，按徐红虎、李雪玉撤回上诉处理，故对徐红虎、李雪玉的上诉，本院不作审查。徐红虎、李雪玉的上诉请求所对应的二审案件受理费应减半收取，并由其自行承担。其次，针对康景物业公司的上诉请求和理由，二审争议焦点是其计收物业服务费的面积标准及滞纳金的标准。对于计费面积，由于康景物业公司确认在本案所涉欠费期间，涉案房屋并未办理房产证，故一审法院采纳了徐红虎、李雪玉要求按案涉房屋的预售面积来计算物业管理费的答辩意见，符合双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第二点的约定。至于康景物业公司上诉提及有关另案业主房产证的情况，与本案处理并无直接关联，本院不予采纳。对于滞纳金的标准，一审法院系根据案情及公平原则，酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计付欠费利息，属于一审法院依法行使自由裁量权，并无明显不当。鉴于康景物业公司在二审中并无举证推翻一审相关认定及论述，其上诉缺乏理据，本院均不予支持。综上所述，康景物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由广东康景物业服务有限公司负担50元，徐红虎、李雪玉负担25元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 吴国庆审判员 黄 嵩二〇一九年三月二十五日书记员 张冰玲徐毅敏王子侨