西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初612号原告：李超睿，男，1991年3月11日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：朱子豪，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：田晨，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：谷光建，男，1976年10月15日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：张燕侠，女，1981年7月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。二被告共同委托诉讼代理人：李聆，陕西云德律所事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律所事务所律师。第三人：陕西佳和商业运营管理有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：陈明亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴光超，男，1988年1月24日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司员工。原告李超睿与被告谷光建、张燕侠、第三人陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称“佳和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序，2019年2月15日公开开庭进行了审理。原告李超睿及委托诉讼代理人朱子豪、被告谷光建、张燕侠及其共同委托诉讼代理人李聆、胡小青、第三人佳和公司之委托诉讼代理人吴光超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李超睿向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告谷光建于2017年4月15日签订的《房屋买卖定金合同》；2、二被告共同向原告双倍返还定金80000元；3、二被告共同赔偿原告受到的超过定金部分的损失共计657920元，其中贷款担保费5300元、评估费1420元、过户费500元、杂费500元、中介费142000元、为支付首付款而从他人处借款产生的利息损失36000元、案涉房屋的差额损失640000元、扣减赔偿的定金40000元；4、二被告共同承担本案的案件受理费及保全费。庭审中，原告变更诉请第3项为：二被告共同赔偿原告超过定金罚则的损失共650200元（中介费损失14200元、原告为支付首付款而从他人处借款产生的利息损失36000元、案涉房屋的差额损失640000元，扣减定金罚则所赔偿的40000元）。事实和理由：2017年4月15日，原告与被告谷光建、第三人佳和公司共同签订《房屋买卖定金合同》一份，约定谷光建向原告出售位于西安市莲湖区XX路XX小区XX楼XX单元XX室房屋，房屋总价为710000元，交易税费、中介费均由原告承担。合同签订当日，原告向谷光建支付定金40000元。合同还约定原告以银行贷款方式支付剩余购房款，待谷光建一次性还完银行按揭款取出房产证后再办理过户手续，如谷光建构成违约，则原告有权提出解除合同，谷光建应在原告提出解除合同3日内双倍返还原告支付的购房定金，并承担因本次房产交易所产生的评估费、按揭代理费、中介费等费用。谷光建签订《房屋买卖定金合同》时，已取得其配偶张燕侠同意。合同签订后，原告如约支付了各类费用，并以从他处借入资金的方式备妥了首付款。2017年12月，谷光建办理了案涉房屋的房产证，但拒绝继续履行合同，构成违约。原告因被告的违约行为受到了巨额损失，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告谷光建、张燕侠共同辩称，1、同意解除被告与原告签订的《房屋买卖定金合同》，该合同因存在履行障碍致使合同目的无法实现而解除；2、原告所主张的赔偿无法律及事实依据，应予驳回。第三人佳和公司述称，同意解除房屋买卖定金合同。房屋系二被告的共同财产，合同是被告张燕侠所签订的，但谷光建对售房一事知情。合同签订时，二被告称房产证原件在银行抵押着。合同签订后，二被告告知其公司房产证并未办理。2017年7月，二被告让原告支付首付款20余万元，原告以房产证未办理为由未予支付，二被告称其继续办理房产证。2018年1月，二被告已办理了房产证，但称不再出售房屋，并取走放在其公司的房屋钥匙。房屋未成交系二被告未办理房产证所致。其公司收取了原告中介费14200元，对此不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：原告李超睿提交的定金收条、西安市房屋登记簿、李超睿与张燕侠的聊天记录截图，被告张燕侠提交的售房保证金收条，原、被告均提交的房屋买卖定金合同，与本案事实存在关联，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的房屋交易费用明细、转账记录截图，可以形成证据链证明第三人收取原告中介费14200元，第三人对此亦认可，本院予以采信；原告提交的借条、案外人签订的房屋买卖居间合同及网签合同，与本案无关，不予采信；2、原告提交的大秦网“西安法院房地产案件审理精神：不让违约者获益”的文章截图，与本案不具有关联性，不予采信；3、被告张燕侠提交的招商银行交易流水，与庭审查明的事实相符，予以采信；4、被告张燕侠提交的证明、领条，可以相互印证，予以采信。本院认定事实如下：二被告系夫妻关系，婚后共同购买了位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX号、建筑面积106.63平方米房屋（以下简称“涉案房屋”），该房屋于2014年11月5日被登记在谷光建名下。2017年4月15日，张燕侠作为谷光建（甲方）的代理人与原告（乙方）在佳和公司（丙方）的居间下签订了《房屋买卖定金合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总价款710000元。付款方式约定：乙方在签订合同时向甲方支付购房定金40000元，同时甲方向丙方缴纳售房保证金20000元。交房及过户时间约定：甲乙双方应于2017年7月1日前在房地产产权登记机关办理完房产权属过户手续，并于办完过户手续3日内甲方将房屋交付乙方。违约责任约定：甲方违反本合同约定的义务，致使合同无法正常履行即构成违约，乙方有权提出解除合同，甲方应在乙方提出解除合同3日内双倍返还乙方支付的购房定金，并承担因本次房产交易所产生的评估费、按揭代理费、中介费等费用，丙方所收甲方售房保证金不予退还。补充约定：因甲方还存在银行按揭款未付清，双方协商一致，乙方等甲方一次性还完银行按揭款取出房产证后再办理过户手续。合同签订当日，张燕侠收取原告房屋定金40000元后，将其中20000元交给第三人作为售房保证金。同日，第三人收取原告中介费14200元。2017年11月28日，张燕侠在微信中以房贷未还完、房产证无法取得为由，提出要退还原告押金。陕西陕安物业管理有限责任公司为谷光建代办房产证，于2017年12月16日自西安市不动产登记局取得房产证，谷光建于2018年1月18日领取了房产证。2018年1月2日，张燕侠在微信中告知原告愿退还原告本金并补偿原告20000元。庭审中，谷光建称其在2017年4月24日还清了房屋贷款，对张燕侠代其签订的合同不予追认，对售房一事不知情、也没有出售房屋的意愿。2018年3月1日，原告将二被告及第三人诉至西安市雁塔区人民法院，该院依原告的诉讼中保全申请于2018年4月23日查封了涉案房屋，查封期限三年。后二被告提出管辖权异议申请，该院审理后认为异议成立，于2018年9月裁定将本案移送至本院审理。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告李超睿与被告张燕侠、第三人佳和公司签订的《房屋买卖定金合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。现原、被告及第三人均同意解除合同，本院不持异议，该合同由三方合意解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同签订后，原告依约支付张燕侠40000元定金，张燕侠于2017年11月28日以房产证未办理为由告知原告要退还其押金，又于2018年1月2日告知原告愿退还原告本金并补偿原告20000元，张燕侠以其行为表明不愿再履行合同义务。被告谷光建与张燕侠系夫妻关系，为卖房收取原告定金，应共同承担违约责任，依据定金罚则由被告谷光建、张燕侠夫妻双倍返还原告定金80000元。原告认为定金罚则不足以弥补其损失，还主张房屋差价损失640000元，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，被告在2017年11月-2018年1月期间已告知原告其不再履行合同义务，原告自此应采取相应措施以防止损失扩大。本院综合考虑同时期、同小区、同面积房屋价格涨幅，酌情认定原告的实际损失为200000元，扣除定金罚则已赔偿的40000元，被告还应赔偿原告房屋差价损失160000元。原告主张被告赔偿中介费损失14200元，符合合同约定，被告应予赔偿。至于原告主张被告赔偿其为支付首付款而从他人处借款产生的利息损失36000元一节，原告并未提交证据证明该款项系为支付首付款所借，且本院在本案中已对原告实际损失进行认定，故原告该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李超睿与被告张燕侠、第三人陕西佳和商业运营管理有限公司于2017年4月15日签订的《房屋买卖定金合同》于本判决生效之日解除；二、本判决生效后十日内，被告谷光建、张燕侠双倍返还原告李超睿定金共计80000元；三、本判决生效后十日内，被告谷光建、张燕侠赔偿原告李超睿中介费损失14200元；四、本判决生效后十日内，被告谷光建、张燕侠赔偿原告李超睿房屋差价损失160000元；五、驳回原告李超睿其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11102元、保全费2310元，合计13412元（原告均已预交），由谷光建、张燕侠负担6200元，李超睿负担7212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    长    周  荣审    判    员    雷  丹人 民 陪 审 员    惠秋霞 二Ｏ一九年三月十三日 书    记    员    孙盼盼1