广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初22135号原告：萧永源，男，1950年8月10日，香港居民，住香港。委托诉讼代理人：谢创英，广东铭致律师事务所律师。被告：蒋文收，男，1977年3月27日出生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：刘浩明，广东省中山市南区法律服务所法律服务工作者。原告萧永源与被告蒋文收房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告萧永源委托诉讼代理人谢创英、被告蒋文收委托诉讼代理人刘浩明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告萧永源向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告之间签订的《厂房租赁合同》自2018年9月27日起解除；2.判令被告立即向原告归还租赁物；3.判令被告自合同解除之日起按《厂房租赁合同》约定的租金标准每月23800元向原告支付占用费至实际归还租赁物之日止；4.判令没收被告支付的保证金47600元。事实与理由：2017年4月7日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，原告将其名下位于中山市沙溪镇秀山工业区第一幢的厂房租赁给被告开设家具厂和宿舍之用，签订合同当日，原告将厂房交付给被告使用。2018年7月，原告发现被告在未经原告同意的情况下擅自将租赁物转租给第三人夏某，原告发现该问题后多次与被告协商均无果，依据《厂房租赁合同》第六条第1项的规定，被告已经违约，原告有权解除合同，收回物业，没收定金，原告于2018年9月25日向被告发出解除合同的通知，被告拒收该快递，依据《厂房租赁合同》第六条第4项的规定，《厂房租赁合同》自邮件退回之日2018年9月27日为合同解除之日。为维护原告的合法权益，现原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法判如所求。原告萧永源为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.土地证、房产证；2.厂房租赁合同、厂房交接确认书；3.物业租赁合同书、收款收据；4.律师函、快递单、邮件退回证明。被告蒋文收辩称，被告认为原告要求解除合同没有事实及法律依据，被告把租赁物从2018年1月转租给他人，原告是知晓并同意的，次承租人在装修时，原告也有到场，本案中原告要求被告解除合同最根本的原因是原、被告双方未能达成建设消防喷淋系统的事项，而并非原告诉讼所述的非法转租，而且我方与原告签订的合同租金是21000元而并非23800元。被告蒋文收就其辩解，在举证期限内向本院提交了四份电话录音作为证据。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市××××村的厂房[土地证号：中府国用（2008）第xxx号、房产证号：粤房地证字第××号]为萧永源所有，地类用途为工业，土地使用面积为2200平方米，厂房建筑为4层钢筋混凝土，共4层，建筑面积为3333.57平方米。2017年4月7日，萧永源作为甲方、出租方，蒋文收作为乙方、承租方，双方签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于中山市沙溪镇秀山工业区第一幢的物业（厂房建筑面积约为2200平方米，宿舍建筑面积约为810平方米，总面积约为3919平方米，具体以实际面积为准）出租给乙方开设家具厂和宿舍；租赁期限为6年，自2017年4月7日起至2023年4月6日止；租赁期内，自2017年4月7日起至2020年4月6日止，此期间内每月租金为23800元，自2020年4月7日起至2023年4月6日止，此期间内每月租金为25228元；厂内现有中山市xxx手袋厂的部分机器设备、办公家具、电器等等财产被法院查封，查封财产占用了部分面积，双方协商一致，同意意查封财产未被法院处理之前乙方按每月20000元的标准向甲方交租，查封财产处理完毕后按本条第1项约定标准交租，乙方承诺查封财产有保管义务，不得擅自处理，不得移动，不得撕毁法院封，如乙方须移动法院已查封的财产，需得到法院的同意，由此产生勺费用由乙方承担；租金保证金：本合同签订时，乙方付给甲方47600元为保证金，保证金于租赁合同期满乙方将物业交还甲方验收完好及方可无息退还乙方，如物业有损甲方有权以保证金或设备等有价物料抵偿修复费用，余款待物业修复好后退还乙方；甲方按厂房现状交给乙方使用，租赁期间乙方须增加消防设施（例如喷淋系统），由乙方出资增加；乙方在租赁期内出现下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回物业，不负违约责任，并不退还保证金：乙方擅自将承租物业转租、转让或转借的……；甲方依照上述约定主张解除合同的，应将解除合同通知书以传真或邮寄方式送达给乙方，合同自通知到达乙方时解除，甲方采取邮寄方式送达的，以乙方在本合同确认的乙方住所也为邮寄送达地址，以回执注明的收件日期为送达日期，因乙方在本合同确认的送达地址不准确、送达地址变更未及对告知甲方、乙方或乙方指定的代收人拒绝签收，导致解除合同通知书未能被乙方实际接收的，邮件（解除合同通知书）退回之日视为送达之日；合同期内乙方所铺设地砖、天花线、电源线、喷淋系统、卫生间设施、空调槽、管道设施、水管、排污伸缩闸等固定设施归甲方所有，乙方不得拆除。合同还约定了其他事项。合同签订后，蒋文收向萧永源交纳了租赁保证金47600元，萧永源将厂房交给蒋文收使用。同日，蒋文收出具厂房交接确认书，内容为：今收到萧永源交来中山市沙溪镇秀山工业区第一幢厂房大门钥匙，本人同意按厂房现状接收厂房，自2017年4月7起开始使用厂房。此后双方均能按合同的约定履行各自的义务。萧永源主张其从2018年7月起知道蒋文收将涉案厂房转租给案外人夏某，经与蒋文收协商未果后，其于2018年9月25日委托广东铭致律师事务所向蒋文收邮寄《关于阁下违约转租导致提前解约的通知》，主要内容为：据委托人提供的资料及陈述：阁下与委托人于2017年4月7日签订《厂房租赁合同》，委托人将位于中山市沙溪镇秀山工业区第一幢的物业租给阁下开设家具厂和宿舍使用，现经委托人查证，阁下在未经委托人同意的情况下擅自将厂房转租给他人。《厂房租赁合同》第六条第1款约定：“乙方在租赁期内出现下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回物业，不负违约责任，并不退还保证金：（1）乙方擅自将承租物业转租、转让或者转借的”，阁下未经委托人同意擅自将承租物业转租，严重违反协议约定，委托人依《厂租赁合同》约定正式行使合同解除权，依合同第六条2、3、4项约定，本通知到达阁下时双方之间签订的《厂房租赁合同》正式解除，合同解除后，委托人除按合同约定没收保证金外，阁下应于7天内结清全部费用并搬清场地向委托人返还租赁物。阁下若不按时结清款项及返还租赁物的，则本律师将应委托人的委托，通过向法院诉讼来追索阁下违约责任，届时除需结清费用外，因此而产生的诉讼费、违约金等均由阁下承担。上述《关于阁下违约转租导致提前解约的通知》收件人地址为中山市沙溪镇大同新濠路38号，与蒋文收在《厂房租赁合同》中所写住址相同，但蒋文收拒收。萧永源遂于2018年10月19日向本院起诉，主张前述实体权利。诉讼中，萧永源申请证人夏某出庭作证，证明蒋文收已于2018年1月将涉案租赁物租给证人夏某使用，并提交蒋文收与夏某于2018年1月3日签订的《物业租赁合同书》，蒋文收将涉案厂房转租给夏某。夏某陈述在其装修期间，萧永源的弟弟来过涉案厂房，知道其承租了涉案厂房，但其未提交萧永源的弟弟是萧永源管理人员的证据，萧永源亦未确认其委托其弟弟代为管理涉案厂房。另查：萧永源与蒋文收在庭审中均确认由蒋文收按每月23800元的标准向萧永源交纳租金，至庭审之日并无拖欠租金。诉讼中，蒋文收提交其于2018年4月26日与萧永源的电话录音，主要内容为：蒋文收（以下简称蒋，下同）：喂，您好！萧永源（以下简称萧，下同）：什么事？什么事？蒋：那个广告牌补你壹仟元一个月，是不是？萧：广告牌呀？怎么搞呀？蒋：你说怎么搞呀？那广告牌。萧：广告牌现在一个月一千元。蒋：一千元我可以每个月打给你，这个没所谓。和房租一起打给你，和房租一起2万2可以吗？萧：可以。蒋：可以昵，这个事情都是大家合作在一起，合作得开开心心。是不是呀！萧：什么呀？没有听清楚。蒋：反正那广告牌那一千元我在房租里面打给你。萧：好呀！蒋：广告牌的钱我和房租一起打给你，你看这里面还有什么事没有？萧：没有了。可以啦！一个月就……蒋：2万2呀！连同房租一起打2万2给你。萧：好了，交在一起就可以啦！蒋：反正我做事爽快的很，你弟弟刚才打电话给我，我也要通过你的，这房子是你的，是不是呀！萧：OK蒋：方正你也是知道我是租出去的，我是租给沙溪镇书记的朋友的。这广告牌我也没有收他钱，我是自己想赚点，就干脆给你这边，是不是？萧：我听不懂，我下次找你喝茶。蒋：其他没什么事，就叫你弟弟别再去搞事情了，好不好？萧：好了。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。萧永源与蒋文收签订的厂房租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。关于厂房租赁合同是否已解除的问题。本院经审查认为，首先，合同明确约定“乙方在租赁期内出现下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回物业，不负违约责任，并不退还保证金：（1）乙方擅自将承租物业转租、转让或者转借的”，蒋文收未经萧永源同意擅自将涉案厂房转租给案外人夏某，且夏某作为证人证明蒋文收将涉案厂房转租给夏某，本院予以认定；其次，蒋文收认为其将涉案厂房转租给夏某时口头征得萧永源同意，但萧永源不予确认。蒋文收认为其于2018年4月24日与萧永源电话联系时曾提到“反正你也是知道我是租出去的，我是租给沙溪镇书记的朋友的，这广告牌我也没有收他的钱，我是自己想赚点，就干脆给你这边，是不是？”，而萧永源回复是“我听不懂，我下次请你喝茶”，在该电话录音的上方，还有萧永源说的“什么呀？没有听清楚”，萧永源并没有听懂蒋文收说的“反正你也是知道我是租出去的”，即萧永源对蒋文收所说的话并没有直接回复，不能证明萧永源已同意蒋文收转租；再次，萧永源于2018年7月知道蒋文收未经其同意转租后，委托广东铭致律师事务所向蒋文收发出律师函，要求解除与蒋文收签订的厂房租赁合同，并要求没收租赁保证金、返还租赁物。蒋文收虽然拒收该律师函，但萧永源所邮寄的地址就是蒋文收在合同上所写住址，且双方在合同中约定“甲方依照上述约定主张解除合同的，应将解除合同通知书以传真或邮寄方式送达给乙方，合同自通知到达乙方时解除，甲方采取邮寄方式送达的，以乙方在本合同确认的乙方住所也为邮寄送达地址，以回执注明的收件日期为送达日期，因乙方在本合同确认的送达地址不准确、送达地址变更未及对告知甲方、乙方或乙方指定的代收人拒绝签收，导致解除合同通知书未能被乙方实际接收的，邮件（解除合同通知书）退回之日视为送达之日”，律师函于2018年9月27日退回至萧永源，故本院认定律师函已于该日送达给蒋文收。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，蒋文收在未经萧永源同意的情况下擅自将涉案租赁物转租给案外人夏某，已构成违约。而双方在之后亦未达成和解协议，萧永源在向蒋文收发出律师函后蒋文收拒收，依照上述法律规定，故本院认定双方签订的厂房租赁合同已于2018年9月27日解除。根据厂房租赁合同“乙方在租赁期内出现下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回物业，不负违约责任，并不退还保证金：（1）乙方擅自将承租物业转租、转让或者转借的”的约定，萧永源有权没收蒋文收交纳的租赁保证金47600元，有权要求蒋文收退还涉案厂房，并6有权以每月23800元的标准向蒋文收收取占用涉案厂房期间的占用费至实际退还租赁物之日止。故本院对萧永源的诉讼请求予以支持。综上所述，原告萧永源的诉求合法有据，本院予以支持。被告蒋文收的抗辩缺乏理据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告萧永源与被告蒋文收于2017年4月7日签订的《厂房租赁合同》于2018年9月27日解除；二、被告蒋文收于本判决发生法律效力之日起七日内向原告萧永源返还位于中山市沙溪镇秀山工业区第一幢的厂房；三、被告蒋文收于本判决发生法律效力之日起七日内向原告萧永源支付占用中山市沙溪镇秀山工业区第一幢厂房期间的占用费（计算方法：从2018年9月27日起，按每月23800元的标准，至被告蒋文收实际退还中山市沙溪镇秀山工业区第一幢厂房之日止）；四、原告萧永源有权没收被告蒋文收交纳的租赁保证金47600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费990元，简易程序减半收取495元（原告萧永源已预交），由被告蒋文收负担，并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告萧永源。如不服本判决，原告萧永源可在判决书送达之日起三十日内，被告蒋文收可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  熊伟二〇一九年三月三十日法官助理梁永凤书记员谭银娣