江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1302民初5637号原告：宿迁市楚苑富丰物业管理有限公司,统一社会信用代码91321302MA1NWLMB1R，住所地宿迁市宿城区中豪国际星城西门会所。法定代表人：巩忠诚,该公司总经理。委托诉讼代理人：袁佳佳，江苏杜江律师事务所律师。委托诉讼代理人：马文锋，江苏杜江律师事务所实习律师。被告：宿城区友妒健身馆，统一社会信用代码92321302MA1NAR4L5L,住所地宿迁市宿城区宝龙城市广场2号地块10幢301号。经营者：李大振。被告：侍彩萍，女，1971年9月3日出生，住宿迁市宿城区。原告宿迁市楚苑富丰物业管理有限公司（以下简称楚苑富丰物业）与被告宿城区友妒健身馆（以下简称友妒健身馆）、侍彩萍物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁佳佳，被告友妒健身馆经营者李大振、侍彩萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚苑富丰物业向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付物业服务费13987.6元（2元/㎡*349.59㎡，自2017年1月1日计算至2018年5月31日）及违约金（以13987.6元为基数，按年利率6%的标准，自2018年7月1日起计算至实际给付之日止）；2、诉讼费由二被告负担。事实和理由：2018年1月1日起,原告受宿迁市宿城区古城街道楚苑社区居民委员会（以下简称楚苑社区居委会）的委托，为宿迁市宝龙城市广场商业区提供物业服务。友妒健身馆承租侍彩萍所有的位于宝龙城市广场2号地块10幢301号商铺，自2016年10月8日起至今用于经营，商铺面积为349.59平方米。2016年10月8日至2017年12月31日,该商铺的物业管理服务由案外人宿迁市西楚物业管理服务有限公司（以下简称西楚物业）提供，现该公司已于2017年12月31日退出宝龙24街的物业管理，并将其应收取的物业服务费及相关利息等债权转让给本案原告。截至本案起诉时，被告尚欠原告13987.6元物业服务费。被告侍彩萍购房时签订的《前期物业服务协议》约定，物业管理服务费用商业为2元/月/平方米。原告多次向被告催要，被告一直拖延拒绝支付，故诉至法院，提出上述请求。被告友妒健身馆辩称：不同意原告的诉讼请求。被告主体不适格，根据省相关的物业法规，物业收费应区分不同的区域进行收费，我所在的涉案房屋位置在3楼，收费不应该同一楼一样。原告擅自用停车位改造小吃街，油烟味很大，环境脏乱差，对我们造成不良影响。对于占用我们停车位改造小吃街收入应该公开，并且冲抵物业费。被告侍彩萍辩称：我房子是租给友妒健身馆的，一切费用都是由友妒健身馆承担的。涉案房屋墙体脱落，如果物业公司不处理，出现意外一切后果由物业公司承担。涉案房屋是三人共同共有。经审理查明：2015年4月7日，案外人宿迁宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业）与案外人江苏春雨物业管理有限公司（春雨物业）签订《宿迁市宝龙商业街物业服务合同》1份，约定：物业名称为宿迁宝龙商业街，物业类型为商业，坐落位置为宿迁市南侧，建筑面积为71735平方米，物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，按季度收取，标准为商业（含商户、商场、办公楼）2元／月／平方米，物业管理服务事项包括但不限于楼盘、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施等物业管理区域市政设施、房屋共用设备的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）……合同期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，但在本合同期限内，如业主委员会成立且代表全体业主与物业管理企业签订了物业服务合同，本合同自动终止，如本合同到期后，业主委员会还未成立，此合同将延续至业委会成立且重新选聘物业公司为止。2016年11月8日，春雨物业与楚苑社区居委会签订《宝龙24街物业管理权委托服务协议》，约定:自春雨物业入驻宝龙24街物业管理工作以来，该街基础设施较差，管理成本较高。为加强宝龙24街的物业管理工作，同时打造创建全国文明城市观摩点，春雨物业将该街物业管理服务权委托给楚苑社区负责管理服务，经双方协商，达成如下协议：一、春雨物业将宝龙24街物业管理权交由楚苑社区管理。楚苑社区对春雨物业前期在该街物业管理中对公共设施维修、维护所投入资金给予30万元补偿。二、春雨物业资质无偿给楚苑社区使用。三、春雨物业向楚苑社区移交以下物品及事项：物业管理合同、业主台账资料及收费台账资料等。四、楚苑社区于2016年10月8日接管宝龙24借物业管理工作，原属于春雨物业的所有员工整建制移交给楚苑社区管理，春雨物业负责支付工资到2016年9月底止。五、合同期限：春雨物业与宝龙置业签订的物业管理合同期限为2020年12月31日止，如楚苑社区继续从事物业管理服务，双方可协商续约。……七、协议签订后楚苑社区于2016年11月15号前向春雨物业支付30万元补偿费。2018年5月24日，西楚物业（甲方）、原告楚苑富丰物业（乙方）、楚苑社区居委会（丙方）签订一份《债权转让协议》，约定：2016年11月8日春雨物业与楚苑社区居委会签订《宝龙24街物业管理权委托服务协议》，约定自2016年10月8日起宝龙24街（或宝龙商业街）物业管理工作由楚苑社区居委会负责。2016年10月8日至2017年12月31日期间宝龙24街的物业管理，由楚苑社区居委会自有物业即甲方西楚物业提供服务。为了进一步提升宝龙24街物业管理服务水平，优化宝龙24街街区整体形象。自2018年1月1日楚苑社区居委会将宝龙24街（或宝龙商业街）物业管理服务，委托给乙方楚苑富丰物业。现就西楚物业为宝龙24街提供物业服务期间的物业费等债权转让一事签订本协议。一、转让的标的为，甲方自2016年10月8日至2017年12月31日为宝龙24街提供物业服务期间，所有商户的经营者或商铺的所有者应该交纳的物业服务费（物业服务费收取标准为2元/月/平方米）及所产生的利息；二、因甲方已经就部分欠付物业服务费的商户经营者或商铺所有者向宿迁市宿城区人民法院提起诉讼，该部分债权不在本次转让的债权之列；三、甲方保证转让的债权合法有效，且由甲方将该债权转让事宜通知债务人，即欠付物业费的所有商户经营者或所有者。四、本协议签字或盖章之日生效，一式三份效力相同。2018年5月底，原告将西楚物业债权转让的事情告知本案二被告，并向二被告催收物业费。后原告因向被告索要上述物业服务费未果因而成讼。另查明，被告侍彩萍系宝龙城市广场10幢301号商铺业主之一，该房屋面积为349.59平方米。侍彩萍等将该房屋出租给被告友妒健身馆用于经营。涉案房屋存在消防设施维护管养不到位、室外楼梯瓷砖部分破损等问题。西楚物业股东为宿迁市古城街道办事楚苑居民委员会、市第六建筑工程公司。涉案房屋所在物业截至本案庭审法庭辩论结束时尚未成立业主委员会。2017年7月6日，宿迁市宿城区古城街道办事处、楚苑居委分别出具以下证明：自2016年10月8日起至证明出具之日，西楚物业一直为宝龙24街商业区提供物业服务。物业服务包括对房屋共用部位和公用设施设备的日常管理和维修养护，对商业区公共秩序的维护、卫生保洁、保安安全巡查、车辆管理、绿化养护管理、道路维修等综合管理服务。宝龙24街商业用房物业管理服务费用收取标准为2元/平方米/月。2019年1月10日，宿迁市宿城区古城街道办事处、楚苑居委分别出具以下证明：自2018年1月1日起至今，楚苑富丰物业一直为宝龙24街商业区提供物业服务。物业服务包括对房屋共用部位和公用设施设备的日常管理和维修养护，对商业区公共秩序的维护、卫生保洁、保安安全巡查、车辆管理、绿化养护管理等综合管理服务。宝龙城市广场商业用房物业管理服务费用收取标准为2元/平方米/月。以上事实有《宿迁市宝龙商业街物业服务合同》、《宝龙24街物业管理权委托服务协议》、《债权转让协议》、街道办及居委会证明各2份、照片及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”据此，楚苑居委会作为涉案房屋所在地居委会，在该房屋商业区处于既无物业公司进驻、也无业主委员会或业主大会自治的情况下，有权代行业主委员会职责委托物业公司进驻管理，居委会签订的上述《宝龙24街物业管理权委托服务协议》及《债权转让协议》合法有效，对相关业主具有约束力。原告举证居委会、街道办证明亦与上述物业服务合同、委托服务协议、债权转让协议相互印证，能够证实相关物业公司提供物业服务的价格、服务内容。原告应当按照约定提供物业管理服务，被告也应按照约定履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务存有瑕疵的，应按照物业公司的过错大小，减轻业主的缴费义务。关于物业服务费。原告主张物业服务费标准及计算方式，并不违反法律规定，本院予以支持，但计算总额有误，应予调整，故被告应向原告支付的物业服务费总额为11886元（2元/㎡*349.59㎡，自2017年1月1日计算至2018年5月31日）。被告友妒健身馆辩称其房屋应适用不同收费标准、擅自改造小吃街问题，并未提供证据证实，原告亦不认可，本院不予采信。关于原告是否尽到管理责任。被告对于涉案房屋公共设施维护管养不到位，对此应认定其服务存在瑕疵，并应向被告承担违约责任。为平衡原被告利益，本院酌定涉案物业服务费按照95%支付，故被告应向原告支付的物业服务费为11292元（11886元×95%，取整）。关于违约金，被告应按约定及相关法律规定及时缴纳物业服务费，原告主张计算标准、起止时间符合约定且并不违反法律规定，但计算基数应调整为相应期间被告应支付的物业服务费，即11292元，故被告应向原告支付的违约金为：以11292元以为基数，按年利率6%的标准，自2018年7月1日计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告宿城区友妒健身馆、侍彩萍于本判决发生法律效力之日起三日内向原告宿迁市楚苑富丰物业管理有限公司支付物业服务费11292元及违约金（以11292元以为基数，按年利率6%的标准，自2018年7月1日计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元167元，由被告宿城区友妒健身馆、侍彩萍负担（原告已预交，被告在履行付款义务时一并偿还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳人民陪审员  杨征明人民陪审员  范桂华二〇一九年三月二十五日书 记 员  程 子法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。