广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终21514号上诉人（原审原告）：陈杰伟，男，汉族，1986年3月4日出生，住所地：委托诉讼代理人：何祺伟，广东世纪华人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邝远忠，男，汉族，1971年7月7日出生，住所地：委托诉讼代理人：周二芳，广东创道律师事务所律师。原审第三人：詹晓萍，女，汉族，1986年7月5日出生，住所地：上诉人陈杰伟因与被上诉人邝远忠及原审第三人詹晓萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初20766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈杰伟上诉请求：一、撤销（2017)粤0307民初20766号民事判决；二、改判解除陈杰伟与邝远忠双方于2015年4月30日签订的《房屋转让合同》或依法发回重审；三、邝远忠承担本案全部费用。事实和理由：一、一审依据村民陈某的证言，未有其他证据予以佐证的情况下，仅以证人证言作为认定涉案合同交易标的明确的依据，一审认定事实缺乏证据支持，属于事实认定错误，且邝远忠作为举证责任人并就主张事实进行充分举证，应承担举证不能导致的不利后果。1、一审出具调查笔录中仅显示陈敬南为深圳市龙岗区荷坳村村民，调查笔录中并未加盖深圳市横岗红荷股份合作公司公章对笔录内容予以确认，仅系村民个人言论，属于村民个人的证人证言。2、邝远忠及一审法院并未就村民陈敬南所述下列事实部分进行充分举证及调查：(1)红荷公司与颐安都会开发商关于合作建房分配的协议内容；(2)红荷公司是否存在关于房产分配的股东会决议，或与村民签署的房屋分配协议。上述事实原审均未查明，陈敬南的个人陈述缺乏事实依据。邝远忠对此具有举证责任，但未能就其主张在举证期限内进行举证，属于举证不能，应当承担不利后果。3、陈敬南做为证人向一审法院出具调查笔录，但一审法院并未通知其作为证人出庭作证并接受陈杰伟就其陈述相关事实进行质询，违反法律程序。且依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。二、合同交易标的等条款是涉案合同的主要条款，因涉案合同约定标的不明确，且无法确定唯一性，一审法院依据《合同法》第十二条、第九十四条驳回陈杰伟起诉，属于适用法律错误。涉案合同对于交易标的的约定仅表述为：“坐落于广东省某小区”，结合上述第二肯陈述，并不足以认定交易标的具有唯一性。交易标的作为涉案合同能否履行的重要条款，且依据《合同法》第九十四条第（二）项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”。在交易标的无法确定，及陈杰伟已明确发函告知邝远忠涉案合同不再继续履行的情况下，涉案合同符合法律规定可以解除的条件。一审法院却反而依据该合同法规定，驳回陈杰伟请求解除涉案合同的诉求，属于法律适用错误。三、自涉案合同签署之日至今，陈杰伟名下并不存在任何位于某小区的房产，亦无任何证据直接证明陈杰伟必然获得位于某小区的房产，涉案合同约定交易标的并不具有明确性。综上所述，本案一审法院认定事实错误，直接将证人证言单独作为定案依据且未传唤证人出庭程序违法，适用法律错误。请求二审法院撤销上述一审判决判项，依法改判支持陈杰伟的全部上诉请求或发回重审。邝远忠辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。当事人通过手机在陈杰伟所在的单位拍摄了照片，证明陈杰伟已经抽签取得了涉案房屋的房号和平方数，具体为xxx区1栋C座23楼C套，面积为89.13平方米。根据一审法院查明的事实，请二审法院驳回陈杰伟的上诉请求。詹晓萍未发表辩述意见。陈杰伟向一审法院起诉请求：1、解除陈杰伟、邝远忠及詹晓萍于2015年4月30日签订的《房屋转让合同》；2、邝远忠承担本案的全部诉讼费、保全费、公告费等。一审法院认定事实：2015年4月30日，陈杰伟及詹晓萍作为卖方、邝远忠作为买方共同签署了一份《房屋转让合同》，约定卖方将位于某小区的建筑面积为86平方米以上的自有分配楼房转让给买方，转让总价为130万元，且买方需额外向卖方支付4万元作为交税的费用。协议签署生效后，涉案房产有关一切补偿均归买方所有，买方将拥有涉案房产的全部物权并有权进行处分，无论办理房屋产权证及过户手续与否，邝远忠均有权将涉案房屋出租、出售，陈杰伟不得阻挠；卖方不得将房屋另行转让给他人，否则应向买方返还房款总价并赔付总价款50%的违约金。三方还约定：案涉房产为自有分配房，卖方尚未办理房产登记手续，待接到办理产权登记通知时应立即办理产权登记，并立即全力协助买方办理过户手续，如因卖方延误导致买方遭受损失的，卖方应承担赔偿责任。陈杰伟提交《房屋转让合同》、《律师函》、《邮寄凭证》、《原邝远忠的短信聊天记录》证实双方签署的转让合同不具有可履行性，双方多次协商均未对约定不明事项达成一致意见，故陈杰伟委托律师向邝远忠主张解除合同，并要求邝远忠提供指定收款账户。邝远忠确认《房屋转让合同》、《陈杰伟与邝远忠的短信聊天记录》真实性，但认为合同证明双方交易标的为陈杰伟的分配房、交易条件为陈杰伟取得分配房后进行过户且面积应保证在80平方米以上，因此合同条款都是明确的，属于附条件合同，且邝远忠是不同意解除合同的，待某小区建好陈杰伟分得房产后，双方即可按照合同约定进行履行。陈杰伟提交《离婚协议》、《离婚证》证明陈杰伟与詹晓萍于2016年3月3日签署了离婚协议并办理了离婚登记手续，确认涉案合同以后所涉及的一切事情均无需詹晓萍签名，该房屋的所有事宜与詹晓萍无关。邝远忠认为该证据与本案无关，且并不排除詹晓萍对房屋转让合同的义务。关于陈杰伟是否能分得某小区的房产。陈杰伟述称村民因村委出让土地所获的股东分红并不必然以分配房产取得，截至庭审时陈杰伟尚未兑现过任何分红，也不清楚村委是否允许村民转让指标房。邝远忠辩称签署合同时某小区还未建好，但当时陈杰伟表示按照惯例都是以分房的形式处理，且陈杰伟母亲已经分得某小区（一期）一套88平方米房产，保证其本人至少分得86平方米房产。且村委与开发商约定以物业补偿形式，并没有金钱补偿形式，故分红一定以房产形式兑现。此外涉案房产不是福利房，在原居民完全占有房产时具有处置权，交易双方的真实意思表示就是先由陈杰伟办证再转让至邝远忠名下。2018年7月4日，一审法院依职权至深圳市龙岗区园山街道荷坳居民小组办公室，向编号xx的小组成员陈敬南调查相关情况，并确认事实如下：1、陈杰伟是深圳市横岗红荷股份合作公司的股东，该公司与颐安中央都会的开发商合作建房，开发商按照比例将住宅分配给股份公司的853名股东。2、股东每人一定会分得一套86至90平方米不等的房产，房产交付给股东并办理房产证后，股东可以自由选择转让给其他人，但如果股东将房产转让他人，选择直接将房产证登记在他人名下的，则必须在股份公司备案，陈杰伟至今未在股份公司处备案转让情况。3、目前颐安中央都会房产只分配了两期共461套，陈伟杰是本村村民，按照村里二选一组合方案，陈杰伟母亲先分得一套房产，陈杰伟暂待第三、第四期建好后再通过抽签分得86至90平方米的房产。邝远忠对上述《询问笔录》三性均予以确认，陈杰伟认为被询问人未标明职务，其所述内容属于个人了解。另查明，陈杰伟在本案中支出公告费900元。一审法院认为，根据一审法院查明的事实及陈杰伟、邝远忠诉辩意见，本案的主要争议焦点：1、《房屋转让合同》是否存在条款缺失的问题；2、《房屋转让合同》是否存在无法履行的情形。关于陈杰伟称转让合同未明确交易房产具体信息及交付履行期限，属于缺失主要条款而无法履行合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第12条规定，合同条款一般包括交易标的、履行期限、地点和方式等条款。关于交易标的，本案《房屋转让合同》约定交易房产“坐落于广东省某小区栋室”，虽未明确房产所属单元及房号，但结合合同其他条款以及一审法院查明的情况可见，双方签署合同时均清楚陈杰伟持股的股份公司与开发商合作建设某小区小区，陈杰伟作为股东将且仅将分得一套房产。双方签署转让合同约定转让的标的系该可期待房产的产权，即陈杰伟未来分得的某小区房产，并非陈杰伟所称的“标的不明”。关于履行期限，双方在合同第七条约定“甲方接到办理产权登记通知时应第一时间办理产权登记，并立即全力协助乙方办理过户手续”，可见双方已明确约定履行期限是陈杰伟办理产权登记后，陈杰伟关于履行期限不明的主张不成立。关于涉案《房屋转让合同》是否无法履行，根据一审法院查明的事实，陈杰伟作为深圳市横岗红荷股份合作公司的股东，可分得位于某小区的一套86至90平方米不等的房产，目前某小区建完了第一、第二期房产，陈杰伟的母亲作为股东已分得一套房产，待某小区第三、第四期房产建完并进行抽签分配后，陈杰伟便可取得房屋产权。陈杰伟并未提交任何证据目前已经出现了合同履行不能的情况。结合陈杰伟提交的房屋转让合同等证据、陈杰伟、邝远忠的庭审意见以及一审法院调查所得事实，一审法院认为涉案合同系买卖双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，该合同真实有效；其次，涉案合同中虽然暂时无法确定待转让房产所属的单元及房号，但双方当事人在签订《房屋转让合同》时已充分知悉上述事实，并确信履行标的在将来是可以确定，且具有唯一性。在陈杰伟并未提交任何证据证明合同已存在无法履行的情况下，一审法院依法认定涉案合同并不存在约定不明或无法履行的情形，合同双方应当按照合同约定继续履行义务，一审法院依法驳回陈杰伟的全部诉讼请求。另外，詹晓萍拒不到庭参加诉讼，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，一审法院在查明事实的基础上依法缺席判决。一审法院判决：驳回陈杰伟的全部诉讼请求。案件受理费16500元，公告费900元,陈杰伟已预交，由陈杰伟承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《合同法》第十二条规定的合同主要条款包括交易标的、履行期限等内容，本案《房屋转让合同》约定交易标的为陈杰伟、詹晓萍获得的由深圳市横岗红荷股份合作公司向该公司股东进行的房产形式分红，该交易标的明确。至于陈杰伟最终能否取得房产分红，以及该房产的具体位置及房号，仅涉及卖方陈杰伟、詹晓萍是否可以继续履行合同以及如何履行的问题，不影响合同成立。陈杰伟依据《合同法》第九十四条第一款第（二）项之规定，主张因其尚未分得房产，合同无法继续履行,请求解除《房屋转让合同》。本院认为，上述规定是在一方当事人不履行主要债务的情况下，赋予合同相对方享有法定解除权。本案中，即便陈杰伟无法取得股份公司分得房产，也是由于陈伟杰原因造成合同无法继续履行，此时享有合同解除权的一方为买方邝远忠，陈杰伟以自身可能发生的违约行为请求解除合同，并无法律依据。综上，陈杰伟解除合同理由不成立，本院不予支持。陈杰伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人陈杰伟负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年三月二十九日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。