浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终1097号 上诉人（原审原告）陈观江，男，1962年1月3日，汉族，住浙江省海宁市。 委托代理人滕玲玲、王雷，浙江锦丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）姚永木，男，1958年1月3日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上诉人陈观江因与被上诉人姚永木确认合同效力纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初11241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，姚永木与姚琴系父女关系。2015年6月30日，姚琴以姚永木名义与陈观江签订杭州市房屋出租委托合同（毛坯）（以下简称租赁合同）二份，约定：一、委托人（甲方）姚永木将坐落于杭州市余杭区仓前街道仓溢绿苑60幢4单元802室、55幢3单元1102室的房屋，委托受托方（乙方）代理对外出租；租赁用途为住宅使用；二、甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同；代甲方出租房屋并办理与出租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期自2015年6月30日起至2022年7月31日止，本合同约定的房屋代理期，甲方预留出31天，作为乙方接洽承租、装修房屋的工作期，期满后从2015年8月1日起开始计算租金；出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方将房屋交回。如乙方有续租要求，应与甲方另行协商。如甲方同意继续出租，甲乙双方另行签订续租协议；三、房屋租金17500元/年/套，每半年支付一次，租金提前十天支付至姚琴指定的以下银行账户，账号62×××70。四、甲方承诺该房屋为其合法拥有，并已征得甲方共有权人同意出租若因甲方不具备上述条件而造成的有关争议，甲方应负责解决，并赔偿由此给乙方带来的损失，甲方有义务将该房屋及个人身份等证明文件提供给乙方，若有延缓则房屋交付时间顺延至上述资料、证明齐全止；甲方同意乙方以其名义自由进行装修，直接出租、自住、确定租金、收取租金及相关费用、向承租方提起诉讼等；五、乙方定期对房屋进行勘察，保证承租客户居住期间房屋内基本设施的征程适用，委托期满后，所有装修归甲方所有，房屋归还甲方时应保证房屋内原有设施完好，因使用发生的自然损耗除外；六、乙方不遵守本协议提出解约的，须支付甲方违约金，违约金以甲乙双方协议约定的未到期租金为标准；甲乙双方应首先保证所提供证件的真实性，否则由此给对方带来的一切损失概由违约方赔偿；七、如有因权属纠纷或甲方及其亲属行为，影响乙方对外出租或承租人居住的或委托期未满，甲方提前收回房屋等违约行为的，不论乙方是否已经完成装修，乙方都有权要求甲方支付乙方每平方米800米的设计、装修、家具家电投入，实际赔付进而根据提前解约时间确定，并同时按未到期租金支付乙方违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应予以赔偿；乙方需支付甲方已投入的装修款28000元，在首次支付房屋时一并支付。上述房屋租赁合同甲方姚永木的签名实际是姚琴代签。房屋租赁合同签订后，陈观江分别于2017年4月9日、7月5日与案外人签订租赁合同二份，将涉案房屋出租给他人使用，租赁期限为一年。2018年4月11日，北京大成（杭州）律师事务所出具律师函一份，载明：“本律师接受姚琴、姚永木的委托和北京大成（杭州）律师事务所委派，根据本案委托人提供的资料及其陈述的相关情况，就本案委托人解除与陈观江之间的二份《杭州市房屋出租委托合同》等相关事宜函告如下……本律师代表本案委托人正式向陈关将提出以下要求：1、正式解除与陈观江之间的“802室出租合同”以及“1102室出租合同。2、于本律师函出具之日起七日内，向本案委托人一次性付清拖欠的逾期滞纳金。3、于本律师函出具之日起七日内，将上述两间房屋恢复原状，拆除违法搭建或分隔的墙壁或其他设施，并将房屋完好的交还给本案委托人。4、于本律师函出具之日起七日内，清退转租承租人、清除群组、消除安全隐患及其他违约情形。”。庭审中，姚永木自认从未委托北京大成（杭州）律师事务所向陈观江送达上述律师函。2018年4月20日，浙江锦丰律师受陈观江委托向姚永木以及姚琴出具并邮寄送达了律师函一份，函告并要求姚永木继续履行双方于2015年6月30日签订的二份房屋租赁合同，但邮件签收信息显示为他人收42幢王利华菜鸟驿站收。陈观江另委托浙江锦丰律师事务所于向北京大成（杭州）律师事务所张成兵律师邮寄上述律师函一份，邮件签收信息显示签收人为他人收前台。庭审中，姚永木另自认，其在知晓原告与其女儿签订的房屋租赁合同后，进入出租房屋，毁坏室内部分装修及隔墙。另查明：陈观江为修复上述毁坏房屋支出2350元。陈观江于2018年9月诉至原审法院，请求判令：1、确认姚永木于2018年4月15日向其发送的《要求解除合同的通知》无效；2、双方继续履行双方于2015年6月30日签订的二份房屋租赁合同；3、姚永木赔偿其2350元的经济损失；4、本案诉讼费由姚永木承担。 原审法院认为：本案争议焦点为涉案二份房屋租赁合同对被告是否有约束力。行为人没有代理权以被代理人名义签订的合同，未经代理人追认，对代理人不发生效力，由行为人承担责任。依据原审法院已查明的事实，案涉二份房屋租赁合同中甲方即姚永木的签名实为其女姚琴代为签署，且未经姚永木追认，因此对姚永木不发生效力。据此，陈观江诉请要求姚永木继续履行双方于2015年6月30日签订的二份租赁协议缺乏事实依据，原审法院不予支持。庭审中，姚永木否认曾向陈观江发送了《要求解除合同的通知》，因此，陈观江请求确认姚永木与2018年4月15日向其发送的《要求解除合同的通知》无效，亦缺乏事实依据，原审法院不予支持。租赁期间，姚永木擅自闯入陈观江承租的房屋造成陈观江房屋损害，陈观江据此主张要求姚永木赔偿因修复造成的损失2350元，于法有据，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、姚永木赔偿陈观江经济损失2350元，于判决生效后十日内付清；二、驳回陈观江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由姚永木负担。陈观江于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；姚永木于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，陈观江不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人委托代理人姚琴以姚永木名义与上诉人签订案涉合同对被上诉人生效，一审法院割裂了案涉房屋属于被上诉人家庭共有财产的事实，适用法律错误。上诉人一直认为姚琴有代理权，即便被上诉人对姚琴的行为不知情，但姚琴的行为构成表见代理，上诉人作为无过错的相对方，在姚永木与姚琴父女关系的基础上，有理由相信姚琴有代理权，且合同订立后姚永木将房屋钥匙交给了上诉人，并协助上诉人前往物业进行出租备案登记，并应上诉人要求开通燃气，可见被上诉人对案涉房屋出租给上诉人是明知的。在合同履行过程中，姚琴多次要求涨房租，被上诉人拒绝后，被上诉人连同姚琴一起不想履行合同。被上诉人在一审中自认案涉房屋为拆迁安置房，为家庭共同财产。被上诉人一审庭审提交了户口簿表明姚琴作为共有权之一，作为共有权人姚琴代表以被上诉人为户口的其他共有权人管理共有财产，与上诉人签订案涉合同，安设合同应当对被上诉人产生效力。根据《物权法》九十六条的规定，姚琴代表被上诉人为户口所有管理财产，案涉合同应当成立并生效。二、一审法院罔顾案涉两套房屋所涉租赁合同已经实际履行三年之久的事实。并且以被上诉人名义向上诉人发送的律师函中，明确表明被上诉人为出租人，案涉合同应当对被上诉人发生效力。根据《民法通则》第六十六条的规定，姚琴代表被上诉人管理家庭财产，案涉合同应当约束被上诉人。从双方的权利义务看，上诉人、被上诉人已经履行了合同主要义务，应当对被上诉人产生效力。三、一审法院未查明案涉房屋的产权性质，也未传唤与本案有重大利害关系的姚琴对本案事实进行询问，更没有对本案关键证据之一的律所委托情况进行查证，只凭被上诉人的自认进行认定，属于事实不清。原审法院在认定事实时，未查明案涉房屋的产权性质。案涉房屋的产权性质根据被上诉人所述为拆迁安置房屋，其委托代理人姚琴也为共有权人之一，但是一审法院对该基础事实未予以认定。一审法院未向北京大成（杭州）律师事务所调取被上诉人、姚琴与大成所的委托情况，单凭被上诉人一面之词，并且被上诉人未提供任何证据予以认定，实属错误。综上，上诉人陈观江请求二审法院：1、改判一审判决第二项，确认被上诉人于2018年4月15日向上诉人发送的《要求解除合同的通知》无效，并且判决上诉人与被上诉人继续履行双方于2015年6月30日签订的两份《杭州市房屋出租委托合同（毛坯）》。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人姚永木答辩称：案涉房屋归被上诉人所有，被上诉人女儿姚琴与上诉人签订合同的事情被上诉人不知情。案涉房屋由姚琴管理，姚永木是开公交车的，不管房子。请求二审法院维持原判。 上诉人陈观江在二审期间向本院提交以下证据材料：1、出租房屋登记联系卡复印件一份，拟证明根据派出所登记信息，案涉房屋出租人为姚永木；2、2018年5月8日北京大成（杭州）律师事务所的律师函复印件一份，拟证明被上诉人已经收到上诉人向其发送的回函，该所接受被上诉人委托向上诉人发律师函，并在律师函中确认本案双方之间的租赁关系；3、中国农业银行借记卡明细复印件一份，拟证明上诉人于2019年1月19日向被上诉人的授权代理人转账17500元，双方的案涉合同仍在继续履行；4、调查取证申请书一份，申请二审法院向杭州港华燃气有限公司调取案涉房屋的燃气开通手续，包括户主和开通时间；5、申请法院开具调查令两份：一是向杭州市余杭区仓前街道农民多层公寓建设管理中心调取案涉房屋的《安置房分配协议书》以及姚永木向该中心提交的户籍资料、分配方案等，以证明案涉房屋为家庭共同财产；向北京大成（杭州）律师事务所调取姚永木、姚琴要求解除与陈观江案涉合同等事宜委托该所的委托材料和二人提供的基础材料，以证明以及姚永木与北京大成（杭州）律师事务所的委托情况。 被上诉人姚永木未向本院提交新证据。对上诉人陈观江二审提交的证据，被上诉人姚永木认为，对证据1不清楚，相关事项都是姚琴办理的；对证据2不清楚；对证据3不清楚。本院对上述证据1-3的真实性均予以确认，证据4与本案无关，本院不予调取，证据5将在本院认为部分一并论述。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另查明，1、案涉房屋已于2016年4月15日在公安机关登记出租房屋事宜；2、2018年5月8日，北京大成（杭州）律师事务所向陈观江出具律师函一份，载明：“本律师接受姚琴、姚永木的委托和北京大成（杭州）律师事事务所委派，根据本案委托人提供的资料以及其陈述的相关情况，就本案委托人与陈观江之间的租房纠纷以及陈观江发送的律师函回复如下：一、郑重要求陈观江执行本律师于2018年4月11日发送的律师函。二、对陈观江委托律师发送的律师函的反驳。”。 本院认为，案涉两份杭州市房屋出租委托合同（毛坯）虽非系姚永木本人与陈观江签订，但姚永木与姚琴系父女关系，姚永木在本案中亦自认案涉两套房屋系拆迁取得、姚琴作为家庭成员有相应份额，故陈观江有理相信姚琴有权以姚永木名义与其签订上述合同，且姚永木二审自述，在知晓姚琴与陈观江签订上述合同后，其也未要求姚琴收回房屋，因此，上述合同合法有效，双方均应依约履行。陈观江关于调查案涉房屋系家庭共有财产的申请因姚永木已自认，故无调取必要。因姚永木一、二审中均表示对房屋出租、律师函等事项不清楚，且未与姚琴核实，而其又自认一直与姚琴共同生活，故本院指令姚永木与姚琴沟通确认上述合同、租金以及律师函的情况，并将书面意见提交本院，但姚永木书面意见中仍称“因房屋出租合同不是本人所签，故此相关房屋租金情况，包括大成律师函的事情本人一概不知。”故在姚永木否认律师函的情况下，本院对陈观江在本案中要求确认律师函无效的主张不予支持。对其相关调查令申请亦不予准许。现上述合同仍在履行期内，未有合法解除的主张，故陈观江要求继续履行应予支持。双方对一审认定的赔偿损失问题均未有异议，本院予以确认。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律和实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初11241号民事判决第一项； 二、撤销浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初11241号民事判决第二项； 三、姚永木与陈观江继续履行于2015年6月30日签订的两份杭州市房屋出租委托合同（毛坯）； 四、驳回陈观江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三体条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由姚永木负担并于本判决生效之日起十日内向原审法院缴纳诉讼费，陈观江于本判决生效之日起十五日内向原审法院办理退费。二审案件受理费50元，由姚永木负担并于本判决生效之日起十日内向本院缴纳诉讼费，陈观江于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 李国标 审判员 余江中 二〇一九年三月七日书记员姚亦驰