上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初30586号原告：陈1，男，住上海市静安区。原告：娄某某，女，住上海市长宁区。原告：陈某2，男，汉族，住上海市静安区。三原告共同委托诉讼代理人：李展作，上海市三石律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：唐增杰，上海市三石律师事务所律师。被告：朱某某，女，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：余光友，上海明伦律师事务所律师。原告陈1、娄某某、陈某2与被告朱某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。除原告娄某某外，其余当事人、委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈1、娄某某、陈某2向本院提出诉讼请求：1.确认三原告与朱某某签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年11月11日解除；2.朱某某立即向三原告支付赔偿金74,000元，违约金296万元(根据房屋买卖合同的补充条款1中第8项第2款来计算，以房屋总价1480万元为基数计算)。事实和理由：2018年3月31日，三原告与朱某某就上海市徐汇区斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋签订房地产买卖居间协议，朱某某以1480万元购买系争房屋，对付款时间、补签备案合同时间、过户时间等作出约定。2018年4月16日，朱某某与三原告签订补充协议，将过户时间变更为2018年10月15日前。2018年5月15日，双方签订上海市房地产买卖合同。朱某某支付定金100万元，未支付其余房款，亦未办理银行贷款手续。2018年10月15日，双方至交易中心，三原告要求朱某某支付房款，朱某某要求退回定金，致过户未成。2018年10月16日、22日，三原告两次发函，催促朱某某履行付款义务。因朱某某仍未履行付款义务，故三原告于2018年11月11日向朱某某发函，要求解除合同、朱某某承担违约责任。现房价出现大幅度下跌，朱某某违约给三原告造成巨大损失。故三原告诉至本院，要求判如所请。朱某某辩称，认可双方的买卖合同于2018年11月11日解除，不同意三原告的其余诉讼请求。朱某某不存在违约行为，不应承担违约责任。因朱某某要置换房屋，需出售自有房屋后方能支付房款，三原告对此系明知，故房地产买卖合同中对朱某某支付房款的时间没有作出约定，朱某某无义务在交付房屋前支付房款。在房地产买卖合同中约定房屋价款为1380万元，其中包括了装修款，现三原告以居间协议约定内容要求朱某某履行义务，不公平、不合理，双方权利义务应以房地产买卖合同约定为准。即使法院认定朱某某违约，违约金应以1380万元为基数计算，且违约金约定过高，三原告损失没有那么大。本院认定事实如下：上海市徐汇区斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋，建筑面积136.24平方米，2008年竣工，总层数30层)由三原告共同共有。2018年3月31日，三原告(甲方)与朱某某(乙方)、居间方上海晶茂房地产经纪有限公司(丙方，以下简称晶茂公司)就系争房屋签订房地产买卖居间协议，约定：总房价1480万元，第一次付款，甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付甲方房款270万元作为首付款(含定金)；第二次付款，双方至交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日，支付房款780万元，贷款支付320万元，贷款不足部分在双方前往房地产交易中心办理产权转移申请的以现金方式支付给甲方；第三次付款，交付房屋时支付房款10万元；乙方于签买卖合同当日支付100万元给丙方，待交易中心办理完毕产权过户当日内丙方一次性支付给甲方，此笔费用为装修补贴费，房屋买卖合同价为1380万元；银行放款后7日内交房；乙方为表示诚意，同意签订本协议时，支付20万元作为购买意向金，若甲方接收本协议所述买卖条件并签署本协议的，则甲乙双方同意该意向金在双方签署本协议后即转为定金；在甲方签署本协议后10日内，乙方应将定金补足至100万元，乙方将定金直接支付给甲方或汇入甲方指定银行账号视为已交付甲方；甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，因房产交易过户需要，双方同意在2018年6月30日前到丙方指定地点按本协议约定条件补签上海市房地产买卖合同，并于2018年9月30日前办理过户手续；若因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方；若因乙方原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归甲方所有。2018年4月16日，陈1与朱某某签订补充协议，该协议载明：经双方协商后约定该房屋买卖合同价为1380万元，另朱某某支付装修费100万元，出售方净到手为1480万元；双方约定于2018年10月15日办理该房屋产权过户；该补充协议与房地产买卖居间协议具有同等法律效力，二者不一致的以该补充协议为准。该协议另对该装修费的具体支付和保管作出了约定。晶茂公司于2018年5月31日在该协议上签章。晶茂公司分别于2018年3月31日、2018年4月17日、2018年5月15日出具定金代保管收据，载明收到朱某某支付的购买系争房屋定金10万元、10万元、80万元(庭审中，原、被告均确认该100万元现仍由晶茂公司保管)。2018年5月15日，三原告(甲方)与朱某某(乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋转让价款为1380万元；在2018年9月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；经双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；乙方未按本合同约定期限付款的，按照合同补充条款一内容处理。合同补充条款一载明：乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约,甲方有权单方解除本合同,应当通知乙方,乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外,还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金,剩余款项于三个工作日返还给乙方,已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的,乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。附件三付款协议载明：一、首期房价款，乙方应支付甲方首期房价款计人民币10,500,000元整。二、第二期房价款，乙方应支付甲方第二期房价款计人民币3,200,000元整,乙方通过申请贷款方式支付；若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的,应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。三、交易过户，双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。四、第三期房款，银行放款后7日内交房，交房当日办理结清水电煤费用，当日支付尾款100,000元。2018年10月15日，原、被告至上海市徐汇区不动产登记事务中心欲办理系争房屋过户手续。因朱某某未支付剩余首期房款、未提供申请贷款的资料(朱某某认为此时其没有能力也没有义务支付)，致双方未办理系争房屋变更登记手续。陈1于2018年10月15日向朱某某发函，催促朱某某支付剩余房款。晶茂公司于2018年10月16日向朱某某发函，催促其支付剩余款项。2018年10月19日，朱某某委托律师向陈1发函，称双方房地产买卖合同约定房屋价款为1380万元，要求陈1限期确定房屋价格、明确合同中未约定或约定不明条款的协商时间和地址。2018年10月22日，三原告委托律师向朱某某发函，催促朱某某于十日内支付首付款、装修补贴款、并提供申请贷款的材料，以便三原告配合办理过户手续。2018年11月11日，三原告再次委托律师向朱某某发函，通知解除双方签订的房地产买卖居间协议及上海市房地产买卖合同，并要求朱某某赔付十个工作日的赔偿金(按总房价万分之五每日计)及相当于总房价20%的违约金。另查明，2018年9月5日，陈1与朱某某加为微信好友。其后，陈1曾指导朱某某将欲出售的房屋到多家中介挂牌，以尽快卖出。朱某某回复：都挂了，还成立了一个卖房群。2018年9月28日，朱某某给陈1发微信：一个月内下调了两次挂牌价但仍未售出，“眼看最后期限就到了，我真不知怎么办了……这五个月我是在祷告中度过的”。2018年9月29日，陈1约朱某某于10月15日在中介店铺面谈后续事宜。朱某某回复：合约到期日再见面太晚了。2018年10月14日，朱某某发微信给陈1，希望过户时由律师陪同。陈1询问：就是10月9日来电要我房价从1480万降100万以1380成交我不同意的那个人吗？朱某某回复：余律师。陈1：是这个人10月9日打电话说降价是吗？朱某某回复：是。2018年10月29日，陈1发微信告知陈1，称陈1律师函中所述1480万元，与当初所签订合同价格有出入，双方都存在重大误解，故要求解除合同。庭审中，对于是否存在房价下跌损失问题：三原告提供了安居客网站三份截图，载明同小区一房屋建筑面积135平方米、3室2厅2卫、中层(共28层)、精装修、满五唯一、2008年建造、带产权车位，该房屋挂牌价1100万元；一房屋建筑面积136平方米、3室2厅2卫、中层(共35层)、满五唯一、精装修、2007年建造，挂牌价1100万元；一房屋建筑面积136平方米、3室2厅2卫、中楼层(共35层)、豪华装修、2008年建造、满五唯一，挂牌价l200万元。朱某某对该组证据真实性不予认可，认为系争房屋未出售，其价值仍然存在，不存在损失；因朱某某未构成违约，故即便有损失也非朱某某造成。朱某某也提供了网站截图一份，该截图载明同小区一房屋建筑面积139平方米、3室2厅2卫、满五唯一、中层(共26层)、2001年建造、精装修，挂牌价1320万元，以证明系争房屋并未产生贬值。三原告对该证据真实性不予认可，认为该网页截图未显示打印时间，且所载房屋面积、户型与系争房屋不同，不能作为参考依据；该截图显示小区均价为86,724元/平方米，三原告损失巨大。庭审中，朱某某认为其已经积极出售自有房屋以便支付购房款，只是因大环境影响未能及时售出，但其已主动与三原告协商，为此朱某某提供了委托书、独家销售委托书(房屋地址斜土路XXX弄XXX号XXX室，委托价1,088万元)、出售出租委托及钥匙收据(委托价格1,100万元)、与中介公司人员的聊天记录、网页截图，证明即使经过努力、房屋挂牌价降至910万元，仍未能将自有房屋出售。三原告认为网页截图与本案无任何关联，不予质证；对其余证据的真实性、关联性均不予认可，认为系朱某某出售自有房屋，至于其购买系争房屋的房款自何处来与本案并无关联。审理中，本院向中原物业顾问公司、太平洋公司按照136.24平方米、10层(共30层)、2008年竣工、精装的条件询价。太平洋公司回复：该小区房屋稀缺，在2018年年底至今房价未出现明显波动，房屋价格在9.5万元-10.5万元，均价10万元左右，9.5万元比较好卖。中原公司回复：2018年10月均价9万-9.5万元；12月略有下降，为8.5万-9万元；2019年年初尚无成交记录。以上事实，除当事人陈述一致外，另有不动产登记簿、房地产买卖居间协议、补充协议、上海市房地产买卖合同、定金保管收据、双方往来函件及邮寄凭证、双方微信聊天记录等证据佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，双方均应恪守履行，否则即构成违约，应承担违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担举证责任。本案《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)、补充协议、《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点即朱某某是否存在逾期付款的违约行为。本案中，居间协议和买卖合同均未约定在两者约定不一致时何者效力优先，本院认为，按照合同签订的先后顺序，对于相同事项的约定，后签订合同的效力优先于先签订合同的效力。居间协议约定首付款270万元于签订居间协议当日支付、第二期房款包括现金780万元于过户当日支付、贷款320万元，而买卖合同对首期房价款1,050万元(居间协议约定的270万元+780万元)并未明确约定支付时间。但根据居间合同对付款时间的约定、买卖合同本身对首期房价款、第二期房价款约定的先后顺序及贷款不足时过户前现金补足的约定，纵观朱某某的实际付款情况、双方的微信聊天记录，并结合交易惯例，可以推定双方约定首期房价款的支付时间为过户日(2018年10月15日)前。朱某某认为双方对付款时间无约定，在仅支付100万元的情况下即要求三原告配合办理过户手续，显然与双方真实意思表示不符，亦明显与交易惯例相悖。朱某某未按约支付房款，且明确表示在过户日无能力支付房款，其行为构成违约，应承担违约责任。三原告发函要求解除与朱某某之间的居间协议及买卖合同，有合同依据。三原告要求确认买卖合同于2018年11月11日解除，朱某某亦予以认可，故本院对原告该诉请予以支持。按照居间协议及补充协议、买卖合同约定，原、被告双方的房屋交易总价为1,480万元，但三原告主张违约责任所依据的是买卖合同的约定，而该合同载明房屋总价为1,380万元，故计算违约金的基数应以1,380万元为准，三原告要求以1,480万元为基数依据不足。三原告要求按照总房价日万分之五的标准计算十日的逾期赔偿金，朱某某对违约金标准提出抗辩，本院酌情将该标准调整为日万分之二点一，故赔偿金数额为1,380万元*0.021%/日*10日=28,980元。对于解除合同的违约金，合同约定为总房价的20%(即1380万元*20%=276万元)，朱某某抗辩称该违约金过高，原告并未有损失。结合本院询价情况，综合原、被告举证情况及2018年下半年房地产交易市场状况，本院以房屋差价损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金的数额为170万元。鉴于被告在履行合同中的明显过错，本案诉讼费应由被告负担。因双方买卖合同已经解除，朱某某已支付的房款，三原告应予以返还，但双方均确认该笔房款由晶茂公司保管，存在保管关系，且晶茂公司非本案当事人，故本案不予一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认陈1、娄某某、陈某2与朱某某于2018年5月15日就上海市徐汇区斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年11月11日解除；二、朱某某于本判决生效之日起十日内支付陈1、娄某某、陈某2逾期付款的赔偿金28,980元；三、朱某某于本判决生效之日起十日内支付陈1、娄某某、陈某2合同解除的违约金1,700,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,072元，减半收取计15,536元，由朱某某负担。如不服本判决，陈1、娄某某可以在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇一九年三月十五日书记员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。