广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初200号原告：吴奕钏，男，汉族，1991年5月19日出生，住广东省揭阳市揭东区，被告：广州佳辉房地产开发有限公司，住所地广州市从化区江埔街大江路16号之8，统一社会信用代码：914401845961840738。法定代表人：郑彦宏，职务：董事长。委托诉讼代理人：金明，广东康浩律师事务所律师。原告吴奕钏与被告广州佳辉房地产开发有限公司（以下简称：佳辉公司）商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴奕钏及被告佳辉公司的委托诉讼代理人金明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴奕钏向本院提出诉讼请求：1.被告从2017年1月1日起每日按总房价款901340元的0.05%的标准向原告支付违约金至被告将涉案房屋交付原告使用之日（2017年9月30日），共123032.91元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告（乙方）与被告（甲方）于2016年9月12日签订《广州市商品房买卖合同》(编号：201609182038)，约定原告以单价为每平方米8779.00元，总房价款901340元购买被告投资建设的爱尚流溪第A2栋502号房，房屋地址：从化市从化区江埔街江村流溪新岸花园自编A2栋502房。该合同第八条付款方式约定：原告以按揭贷款方式支付购房款，首期款为271340元，剩余房款630000元申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2016年12月31目前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条第1款第（2）项约定：逾期超过180日的，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；4.供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6.《房地产（住宅）质量保证书》；7.《房地产（住宅）使用说明书》；8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同签订后，原告依约支付上述款项并办理了银行按揭手续，被告分别开具同等金额的售房款收据（于2018年1月12日开具发票），但被告却逾期将房屋交付给原告使用，己构成严重违约。自来水公司于2017年9月30日验收，竣工验收备案表于2017年9月11日取得。根据合同第十四条、第十五条的约定，被告应承担延期交房的违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告佳辉公司辩称：不同意原告的诉讼请求。事实与理由：1.供水证明于2016年8月取得（从化市江埔自来水厂出具），2017年9月30日取得的是新的供水单位从化市自来水公司出具的供水证明。2.2017年9月11日取得竣工验收备案表属实，但竣工验收备案表并非合同约定的交楼条件。3.关于房屋交付条件与标准，除了合同第十五条的约定之外，合同附件七补充协议部分第二条“关于商品房交付”也作了补充约定，包括违约金总额不超过10%，如该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件则该部分设施即视为达到居住条件，被告无需承担任何责任，原告应按期办理收楼手续，否则视为由于原告原因未能按期交付，还约定了双方一致同意房屋交付时需提供的相关资料在现场公示复印件即可。综上，被告销售的商品房在约定的交付时间内已经具备交楼条件，不存在延期交楼。即使存在延期交楼，违约金总额不应超过约定的总房价的10%。经审理查明：2016年9月12日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》(编号：201609182038)，该合同第四、七、八条约定：乙方购买甲方开发的位于从化市江埔街江村××花园自××房，套内建筑面积102.67㎡，单价8779元/㎡，总金额901340元，按揭贷款方式付款。合同第十三条房屋交付约定：甲方应当在2016年12月31目前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；4.供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6.《房地产（住宅）质量保证书》；7.《房地产（住宅）使用说明书》；8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第三十一、三十二条的约定，双方可签订补充协议作为合同附件，商品房预售合同及其补充协议具有同等法律效力。合同附件七《本合同补充协议》第二条关于商品房交付约定：……2.针对合同第十四条的修改及补充：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期超过180日的，乙方不解除合同，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至该商品房已具备交楼条件之日止，每日按总房价款的0.05%的标淮向乙方支付违约金，甲方承担违约赔偿责任总金额最高不超过乙方己付房价款的10%。3.针对合同第十五条的修改及补充：甲乙双方一致同意，房屋交付时需提供的相关资料（证件）在现场公示其复印件即可。乙方确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向本项目出具相关证明文件。如该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件的，则该部分设施即视为达到使用条件，甲方无需承担任何责任。乙方即应按期办理收楼手续，否则视为由于乙方原因未能按期交付，该商品房从合同约定交付之日起视为已经交付。2018年1月12日，被告向原告出具《广东增值税普通发票》载明：购买方吴奕钏，销售方佳辉公司，房屋地址：从化市江埔街江村××花园自××房，价税合计908275.00元。根据被告向本院提交的证据，可以查明被告取得的合同约定的房屋验收交接时的资料情况如下：2016年7月8日取得《广州市建设工程规划验收合格证》、2016年6月6日取得《建筑工程竣工验收报告》、2017年2月14日取得广州市公安消防局《建设工程消防验收意见书》、2016年8月1日取得广州市从化区江埔自来水厂出具的《供水证明》、2017年9月30日取得广州市从化区自来水公司出具的《关于广州佳辉房地产开发有限公司“流溪新岸花园”住宅楼供水工程验收意见》、2016年8月15日取得燃气公司出具的《工程联合验收单》、2016年8月11日取得中国南方电网出具的《客户受电工程竣工检验意见书》、2016年8月30日取得中国邮政集团公司广州市从化区邮政局出具的《通邮申请表》、2016年8月31日取得广州市从化区民防办公室出具的《人防工程专项竣工验收备案意见书》、2016年9月27日取得广州市从化区环境保护局出具的《广州市从化区环境保护局关于流溪新岸花园建设工程竣工验收备案环保意见函》、2016年6月6日，取得《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》、2017年9月11日取得广州市从化区住房和建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。再查，被告于2016年11月15日及2018年3月28日分别向原告发出了收楼通知书，但原告认为涉案房屋未达到交付标准拒绝收楼。庭审过程中双方一致确认原告于2019年1月11日办理了收楼手续，被告于当日已将涉案房屋交付给原告使用。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下三方面的问题:商品房预售合同及其附件补充协议的效力问题商品房预售合同及其附件均有原告的签名及加按指模予以确认。原告作为完全民事行为能力人，在签署该补充协议之前，对该协议内容、条款是否真实、合理负有审慎注意义务，理应对自己的行为性质及应承担的责任有合理的认知与判断。现原告并未提交证据证明其对合同附件的条款内容不知情，因此双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件为双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下真实、合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。逾期交房违约责任的承担问题1.违约期间的问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合同主文约定，原告与被告进行房屋验收交接时，被告应向原告提供有关商品房的下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，合同附件七补充协议第二条第三款补充约定，原告与被告一致同意，房屋交付时需提供的相关资料在现场公示其复印件即可，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向本项目出具相关证明文件，如涉案房屋满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件的，则该部分设施即视为达到使用条件，被告无需承担任何责任。从上述约定来看，双方在补充协议中虽将交楼所需取得的文件资料的标准与主合同相较有所降低，但被告在合同约定的交楼时间之前除消防验收文件未取得之外，主合同约定的其他文件均已取得，即涉案房屋在合同约定的交付时间即2016年12月31日的时间节点，除消防未通过验收之外，其他已经具备合同约定的交付条件。被告直至2017年2月14日，才取得涉案房屋的消防验收证明。因此，被告应承担2017年1月1日至2017年2月14日期间的逾期交房违约责任。2.关于竣工验收备案表及用水问题。（1）竣工验收备案表只是行政备案程序，合同中并未约定交楼条件需取得竣工验收备案表，而被告在2017年2月14日已全部取得了合同约定的交房时应取得文件，即交楼时涉案房屋应具备的条件。因此，竣工验收备案表不应作为交房的标准。（2）关于涉案房屋的用水问题。被告于2016年8月1日取得广州市从化区江埔自来水厂出具的《供水证明》、2017年9月30日又取得了广州市从化区自来水公司出具的《关于广州佳辉房地产开发有限公司“流溪新岸花园”住宅楼供水工程验收意见》，说明在2016年8月1日，涉案楼盘已经通水，至于2017年9月30日再次取得的供水证明应是双方对于供水方的变更及供水条件的改善，而非被告不具备供水条件的证明。因此，本院对原告主张的从2017年2月15日至2017年9月30日的逾期交房违约金，不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告广州佳辉房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（逾期交房违约金，以总房款901340元为本金，按每日0.05%的标准，从2017年1月1日起计算至2017年2月14日止）给原告吴奕钏；二、驳回原告吴奕钏的其他诉讼请求。本案受理费1380.30元，由原告吴奕钏负担1157.83元，被告广州佳辉房地产开发有限公司负担222.47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院缴交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐志成二〇一九年三月一日书记员  谢 妍