上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初554号原告(反诉被告)：杨文武，男，1977年4月23日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：王润华，上海志道律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱姚良，上海志道律师事务所律师。被告(反诉原告)：陆泉，男，1971年2月6日生，汉族，户籍地江苏省启东市。原告杨文武与被告陆泉及反诉原告(以下统称“被告”)陆泉与反诉被告(以下统称“原告”)杨文武房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序公开开庭审理。后因案件复杂，本案依法转为普通程序公开开庭审理。三次庭审，原告的委托诉讼代理人王润华、被告陆泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年1月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还押金和转让费人民币(以下币种同)200,000元；3、判令被告支付违约金756,000元；4、判令被告赔偿损失875,845元。事实与理由：2016年1月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将其承租的位于上海市嘉定区环城路XXX号房屋一楼计435平方米转租给原告经营餐饮使用，租赁期限自2015年12月25日起至2021年12月24日止；租金自2016年3月1日起算，日租金为4元/平方米，年租金为630,000元。该合同另约定了押金、转让费、物业管理费、水电费、房屋修缮、装修、营业执照使用及违约责任等。原告于2015年12月进场装修，于2016年4月18日开始营业。此后，原告将租金支付至2017年2月28日。2017年3月，被告的营业执照因未经年检而失效，致使原告无法经营。同时，因被告未按约向房屋所有权人支付房租，遭房屋所有权人收回房屋，因此原、被告双方的转租合同亦无法履行。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告将第4项诉请变更为：判令被告赔偿损失287,909.22元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：1、双方的租赁关系在合同期内不得解除，原告如要解除，仍应支付租金；2、相关转让事实已经完成，不同意退还转让费；3、押金在抵扣其他费用后仍有剩余的情况下同意退还；4、违约金不同意支付，原告主张的金额太高，同时也缺乏相应依据；5、损失部分不同意支付，原告主张无任何依据。实际上，双方于2016年1月16日签订《房屋租赁合同》后，原告仅支付租金至2017年2月底，此后租金未再支付。基于此种情况，现反诉请求：1、判令解除双方于2016年1月16日签订《房屋租赁合同》；2、判令原告支付自2017年3月起至2018年5月的租金计787,500元及违约金(以787,500元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率标准，自2018年6月1日起计算至实际支付之日止)。原告针对反诉辩称：不同意反诉请求，1、双方间的租赁合同事实上早已解除。2、双方实际为企业租赁关系。因被告提供的餐饮许可证已过期，原告多次要求被告重新办理，被告未有任何行动，致使原告无法正常经营并遭受重大损失。3、房屋权利人因被告欠付租金起诉被告要求解除租赁关系、收回租赁房屋【案号(2017)沪0114民初1352号】，法院支持了房屋权利人的诉请。经过该案执行程序，被告丧失了向原告主张租金的权利。且原告未有任何违约行为，不应支付违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、(2017)沪0114民初1352号民事判决书等证据，被告提供了结案通知书、营业执照等证据，本院调取了(2017)沪0114民初1352号、(2017)沪0114执4758号案件材料，对此双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：上海市嘉定区环城路XXX号101、102室房屋(下称“涉诉房屋”)登记为案外人杨建中等三人(下称“大房东”)所有。2015年7月3日，陆泉作为受让方签订了店铺转让协议，承接了上海伊诺咖啡有限公司(下称“伊诺咖啡”)。同日，大房东将涉诉房屋出租给伊诺咖啡(陆泉作为法人在承租人处签名)，租期自2015年7月1日起至2021年6月30日止，同时约定不得转租。2016年1月16日，杨文武(承租人、乙方)与陆泉(出租人、甲方)签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方将涉诉房屋一楼计435平方米出租给乙方；租赁期限自2015年12月25日起至2021年12月24日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐厅(中餐及火锅)使用；租金自2016年3月1日起算，日租金为4元/平方米，年租金为630,000元，年租金增加20,000元一年，每6个月支付一次租金，先付后用，提前十日支付；押金100,000元、转让费100,000元(一次性收取)，押金期满后没有产生费用拖欠确认后甲方及时返回；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额50%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；乙方租赁房屋的同时，甲方应将现有的营业执照供乙方使用，故本合同的实际性质为租赁企业，因此由乙方产生的债权债务由乙方享有和承担；甲方确保提供的营业执照能满足餐饮营业要求，提供的场所取得公共卫生许可证及通过消防验收要求，如不满足条件本合同自动解除，甲方应返还乙方已付租金及押金，并赔偿乙方的装修费用损失，遇到问题双方及时解决，确保不影响营业。该合同中约定陆泉提供的营业执照中记载：名称伊诺咖啡，营业期限2004年12月6日至2044年12月5日，经营范围小吃店(不含熟食卤味)，棋牌服务。合同签订后，杨文武按约支付了押金100,000元及转让费100,000元，陆泉将租赁房屋交由杨文武使用。杨文武将租赁房屋装修后经营火锅及小龙虾，并向陆泉支付租金至2017年2月24日。2017年9月25日，杨文武寄送书面通知，要求陆泉收函后将营业执照恢复正常，否则将拒付租金，并要求赔偿损失。又查明，大房东曾以伊诺咖啡拖欠租金为由向本院起诉伊诺咖啡要求解除租赁合同、返还涉诉房屋等。本院经审理于2017年7月31日作出(2017)沪0114民初1352号民事判决书，认定伊诺咖啡拖欠租金构成违约，并判决确认双方的租赁合同于2016年11月28日解除，同时判决伊诺咖啡返还涉诉房屋、支付租金、使用费、违约金等。该判决生效后，大房东向本院申请强制执行【案号：(2017)沪0114执4758号】。该案执行过程中，本院于2017年11月21日以强制手段将涉诉房屋(除杨文武承租的部分)交还给大房东，大房东于当日同意给予杨文武一个月的搬离时间，双方一致同意2017年11月21日至2017年12月20日期间的租金由杨文武直接支付给大房东。2017年11月29日，大房东与伊诺咖啡达成执行和解协议：一、房屋已经交付完毕(楼下约400多平方由杨文武直接交付给杨建中等三人)；二、伊诺咖啡拖欠的租金、违约金约140余万元，以伊诺咖啡施行的房屋装潢费用冲抵，装潢包含中央空调等设备物品(除厨房设备外)归大房东所有。审理中，杨文武为证明其装修损失向本院申请鉴定，本院依法委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对杨文武的承租部分进行工程审价。该公司后作出司法鉴定意见书(下称“鉴定意见书”)，鉴定意见为：装修总费用431,863.83元(其中：无争议费用370,053.96元，有争议费用61,809.87元)。按平均年限法考虑折旧，则该房屋装修现值为431,863.83*(6-2)/6=287,909.22元(其中：无争议费用246,702.64元，有争议费用41,206.58元)。该鉴定意见书记载的有争议费用61,809.87元，包含：1、无法判断由谁施工部分为41,726.2元；2、当事人提出为可移动项目部分(包房移门隔断、植物架子)计5,291.78元；3、其他企业管理费和利润、规费、税金等计14,791.89元。就此，被告向本院递交了问题汇总：(1)多个项目评估单价过高，应予调整；(2)预算书中房屋的装修-土建无争议部分(共3页，位于第2页)之序号46、52对应项目不应单独计取作为评估项目，而应包含在砌墙、涂料内；(3)预算书中房屋的装修-土建无争议部分(共3页，位于第1页)之序号2并非钢化水泥地面抛光而为打蜡，分部分项工程和单价措施项目清单与计价表中房屋的装修价值-安装(共3页，位于第1页)之序号1并非防爆灯而为装饰灯；(4)费用表中房屋的装修-土建无争议部分(共1页，位于当页)之序号7、费用表中装修价值-安装(共1页，位于当页)之序号4，因原告未提供正式发票而仅有收据，已规避了税金管理，故不应计取；(5)分部分项工程和单价措施项目清单与计价表中房屋的装修价值-安装(共3页，位于第1页)之序号5、14，现投影仪与吊顶式空调均被拆除移走，不应计算损失；(6)分部分项工程和单价措施项目清单与计价表中房屋的装修价值-安装(共3页，位于第2页)之燃气部分，仅认可煤气管道损失，其他蒸箱、烧烤架等均可移除。就此，原告认为：(1)针对单价问题，鉴定意见书记载的评估单价合理可取；(2)针对被告提出的第2、3点，评估时已由专业机构的专业人员至现场勘查，在实地勘查后才出具了现有鉴定意见书，故应以专业意见为准；(3)针对被告提出的第4点，有无发票与审价无关；(4)针对被告提出的第5点，勘查评估时投影机及吊顶式空调均存在现场，原告未进行拆除；(5)针对被告提出的第6点，燃气部分包含的项目均在评估现场，已经全部移交给大房东，交接时被告亦在现场，从未提出过异议。就有争议费用61,809.87元，被告陈述向原告出租时仅厨房有少量东西，其他地方均为毛坯；而原告认为厨房少量装修对其没有任何利用价值。本院认为，本案鉴定程序合法、鉴定人员具备相应资质，在被告未提供充足证据的情况下，本院对被告主张单价过高的意见不予采纳。关于被告提出的第2、3点问题，本院认同并采纳原告的回应主张。关于被告提出的第4点问题，鉴定意见书中明确本次鉴定的依据为《上海市建筑和装饰工程预算定额2000》、《上海市安装工程预算定额(2000)》及《上海建设工程造价与交易信息》，故相关规费系根据上海市相关文件计取，并无不当，被告的主张缺乏依据，不予采纳。关于被告提出的第5、6点问题，双方在庭审中一致确认评估勘查时，投影仪、吊顶式空调、蒸箱、烧烤架等均在评估现场，评估后租赁房屋即移交给大房东，现被告未有证据证明以上投影仪等被原告拆除移走，故对其主张不予采纳。就有争议费用61,809.87元，本院认为，其中无法判断由谁施工部分计41,726.2元，应扣除厨房相关装修，因被告未能举证厨房已存在的装饰具体项目及金额，故酌情扣除10,000元；其中可移动项目5,291.78元，同上述对投影仪、吊顶式空调部分的分析意见；而对其他企业管理费和利润、规费、税金等计14,791.87元，系根据上海市相关文件计取，并无不当。综上，本院确定装修总费用为421,863.83元。杨文武为本次鉴定支付费用26,300元。庭审中，杨文武陈述：其于2017年12月20日搬离租赁房屋，并将该房屋交还给大房东。因大房东暂未找到承租人，且为便于评估及解决本案纠纷，大房东同意由其保管租赁房屋钥匙；本案租赁合同中的转让费100,000元未包含任何转让内容，应当予以退还。陆泉陈述：由其提供的餐饮服务许可证于2017年3月有效期届满；转让费100,000元由消防设施、楼梯改造、配电设施等构成。本院认为，杨文武、陆泉签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，双方应当遵照履行。该合同中关于出租、出借营业执照等证件的约定违反相关法律法规，故本院对该合同中关于房屋租赁约定的有效认定，并不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。杨文武以该合同主张双方为企业租赁关系，缺乏法律依据，本院不予采纳。本案租赁合同存续期间，陆泉担任法定代表人的伊诺咖啡因拖欠大房东租金，遭大房东解除租赁关系及收房，致使陆泉与杨文武间的租赁合同无履行基础，该租赁关系于大房东收房之日即事实解除。本案所涉租赁房屋经执行程序应于2017年11月21日交还大房东，因杨文武需搬离时间故给予一个月宽限期，且该宽限期间的租金杨文武和大房东已协商好支付方式，故杨文武应向陆泉支付租金至2017年11月20日。现杨文武实际支付租金至2017年2月24日，仍应向陆泉支付自2017年2月25日至2017年11月20日期间的租金计464,302.07元。在此段期间内，杨文武确实未按约提前10日支付下期租金，但双方未就逾期支付租金的后果进行约定，结合陆泉和大房东存有纠纷、餐饮服务许可证过期等实际情形，故对陆泉主张逾期支付租金违约金的请求不予支持。因伊诺咖啡欠付大房东租金而遭解约及收房，因此陆泉不能提供租赁房屋给杨文武使用，致使本案租赁合同不能履行，构成违约，应当向杨文武支付违约金。但双方约定违约金为本合同租金总额的50%明显过高，考虑到杨文武的损失情况、本案合同履行情况、当事人双方过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定陆泉赔偿315,000元。关于转让费100,000元，合同中除一次性收取外无其他任何约定，现双方陈述不一，本院认为应当分摊到整个租期内更为合理，故陆泉现应退还剩余租期内对应的转让费68,500元退还给杨文武。关于装修损失，现因作为出租人的陆泉违约才导致本案租赁合同解除，故应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失286,867.40元。关于押金100,000元，双方约定于租期届满后在无拖欠费用的情况下退还，为避免当事人诉累，本案中应一并处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条第(四)项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告杨文武与被告陆泉于2016年1月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陆泉应于本判决生效之日起十日内返还原告杨文武押金100,000元及转让费68,500元；三、被告陆泉应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨文武违约金315,000元；四、被告陆泉应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨文武装修损失286,867.4元；五、反诉被告杨文武应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陆泉2017年2月25日至2017年11月20日期间的租金464,302.1元；六、对反诉原告陆泉的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15,995元，由原告杨文武负担6,078.1元，被告陆泉负担9,916.9元；反诉受理费11,675元，减半收取5,837.5元，由原告杨文武负担3,444.1元，被告陆泉负担2,393.4元。(原、被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。鉴定费合计26,300元，由原告杨文武负担9,994元，被告陆泉负担16,306元，被告负担之鉴定费应于本判决生效之日起十日内直接交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  许雯雯人民陪审员  顾正林人民陪审员  胡中礼二〇一九年三月七日书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……三、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……