湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0802民初3887号原告：邓红英，女，1978年9月16日出生，瑶族，住湖南省张家界市永定区。原告：李延辉，男，1977年10月16日出生，瑶族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：邓红英，女，1978年9月16日出生，瑶族，住湖南省张家界市永定区，与原告李延辉系夫妻关系，代理权限为特别授权。被告：张家界晟昊商业经营管理有限公司，住所地张家界市永定区崇文办事处思善桥居民委员会紫荆园小区101室。法定代表人：代照平，执行董事。原告邓红英、李延辉与被告张家界晟昊商业经营管理有限公司（以下简称晟昊商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓红英到庭参加诉讼，被告晟昊商业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓红英、李延辉向本院提出诉讼请求：1、责令被告依《商铺委托经营管理协议》向原告支付租金（即房屋管理收益）人民币39498元，并自2018年1月10日起按日向原告支付违约金，违约金暂计起诉之日止（5983.9元）；2、责令被告今后每年按合同规定日期支付原告房屋租金；3、被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中，原告邓红英、李延辉变更第一项诉讼请求为自2018年1月10日起按日万分之五支付违约金至租金付清时止，并放弃第二项诉讼请求。事实与理由：张家界晟昊置业有限公司与原告签订《张家界市商品房预售合同》，将其在建的B1栋2楼235号商铺房预售给原告，并收取原告全部购房款及各项办证费用424243元，同时以其子公司即被告晟昊商业公司的名义与原告签订《商铺委托经营管理协议》，要求原告将所购房屋委托给被告公司经营管理，双方在协议中约定：1、原告要求被告经营管理的房屋坐落在张家界晟昊商业城B1栋2楼235号的房地产。该房屋的建筑面积为50.83平方米；2、委托期限：自2013年12月31日至2023年12月30日；3、在委托管理的前三年产生的管理收益，原告同意作为被告的管理费用，被告不得向原告主张管理费用，原告不得向被告主张管理收益。4、在委托管理期间的第四年起至第十年止所产生的收益分配，原被告双方同意，由被告在2017年1月10日支付34561元，2018年1月10日支付39498元，……，2023年1月10日支付49373元，其他收益归被告所有。被告应按以上约定日期按时在每年收益中应支付给原告约定部分汇至原告指定的开户银行；5、被告逾期支付原告租金超过15天的，每超过1日，则应按照应付租金的万分之五向原告支付违约金；6、双方在签署协议同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按照合同规定严格执行。2014年6月3日，张家界晟昊置业有限公司与被告公司联合通知原告签订《业主房屋航次验收记录表》，意味着将标的房屋交付给原告，并同时委托被告公司经营管理。2017年按协议约定被告公司应支付首次租金，可被告逾期很长时间仍未按约定履行，2017年9月5日贵院判决被告公司支付原告2017年度房屋委托管理经营收益29700.37元并支付违约金至付清之日止。被告不服判决上诉至张家界市中级人民法院。2017年11月16日张家界市中级人民法院作出驳回上诉，维持原审判决。2018年9月通过张家界市永定区人民法院执行局对被告的强制执行才将2017年的租金29700.37元支付给原告。按照约定2018年1月10日被告应支付原告2018年租金39498元，从2018年1月1日起按每月15.7元的标准至付清租金之日止。时至今日，距离约定的日期已过去8个多月，被告仍未支付2018年的租金给原告。因此，被告再次构成严重违约，原告为维护自身合法权益，请人民法院以事实为根据，以法律为准绳作出公正判决。被告晟昊商业公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见和相关证据。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2013年10月14日，原告邓红英与张家界晟昊置业有限公司签订了《张家界市商品房预售合同》及《合同补充协议》，由原告邓红英购买张家界晟昊置业有限公司开发建设的张家界国际旅游商业城B1栋2层235号商铺房（建筑面积为50.83平方米），原告邓红英依约支付了购房款399917元及各项办证费用24326元，交房日期约定为2014年6月1日。签订购房合同当日，被告与原告邓红英签订《商铺委托经营管理协议》一份，协议约定：一、原告邓红英将所购房屋委托给被告经营管理,委托期限自2013年12月31日至2023年12月30日,同时双方约定，甲方（原告）与该房屋的出卖人签署房屋交接书后，即授权出卖人将该房屋交付给乙方（被告）使用。甲方与该房屋出卖人签署交接书的日期即为委托交付日期；二、在委托管理的前三年产生的管理收益，原告邓红英同意作为被告的管理费用，委托管理期间的第四年起至第十年止所产生的收益，由被告在2017年01月10日支付34561元，2018年1月10日支付39498元，2019年1月10日支付39498元，2020年1月10日支付44435元，2021年1月10日支付44435元，2022年1月10日支付49373元，2023年1月10日支付49373元，其他收益归被告所有；三、被告应按以上约定日期按时向原告邓红英支付每年收益，被告逾期支付租金超过15天的，每超过一日，则应按照应付租金的万分之五向原告邓红英支付违约金。该协议附件（授权委托书）还载明：原告邓红英授权被告提议召开业主大会、参加业主大会并代表本业主投票表决赞成或反对或弃权、办理委托合同登记备案手续，或代办租金发票，或办理物业装修、增设附属设，或者物业外设置广告等报批手续，原告李延辉作为房屋共有权人也书面声明完全同意原告邓红英与被告所签订的委托合同约定的全部内容。2014年6月3日，张家界晟昊置业有限公司、原告邓红英与被告共同办理了标的房屋交付手续，之后，被告将包括该商铺在内的四层房屋一并出租给天成酒店。但被告一直未按约定向原告邓红英支付经营收益（租金），2017年7月，原告邓红英、李延辉向本院提起诉讼请求被告晟昊商业公司按合同约定支付租金，本院依法作出（2017）湘0802民初2349号民事判决书，判决被告晟昊商业公司向两原告支付2017年度房屋委托管理经营收益（租金）29700.37元，并自2017年1月11日起按每日14.85元[29700.37元×0.0005]的标准支付违约金至付清之日止。被告晟昊商业公司对该判决上服提起上诉，张家界市中级人民法院驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，本院于2018年9月通过对被告晟昊商业公司强制执行已将2017年租金29700.37元支付给原告邓红英、李延辉。上述事实，有当事人当庭陈述、《业主房屋移交验收记录表》、《商铺委托经营管理协议》、《张家界市商品房预售合同》、收款收据及（2017）湘0802民初2349号民事判决书、（2017）湘08民终553号民事判决书等等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，关于原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》是否有效以及被告是否应当支付原告邓红英、李延辉房屋委托管理经营收益（租金）和违约金的问题，业经张家界市中级人民法院于2017年11月16日作出终审判决，判决认定张家界晟昊置业有限公司已将房屋交付给原告邓红英、李延辉，原告基于生效的买卖合同占有房屋，该房屋虽未办理过户手续，但不影响两原告对房屋的使用、收益等权利，故原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，该合同实质内容符合租赁合同的法律特征，即承租人交付租赁物，出租人支付租金，以及承租人享有同行条件下优先购买的权利，应将《商铺委托经营管理协议》认定为租赁合同，被告晟昊商业公司应向原告邓红英、李延辉支付租金及相应违约金。因此，原告邓红英、李延辉要求被告晟昊商业公司依《商铺委托经营管理协议》支付2018年租金39498元，并按应付金额39498元为基数按万分之五的标准支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张家界晟昊商业经营管理有限公司在本判决生效后15日内向原告邓红英、李延辉支付2018年度房屋委托管理经营收益（租金）39498元，并自2018年1月10日起按每日19.749元[39498元×0.0005]的标准支付违约金至付清之日止。如果未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。案件受理费938元，公告费560元，共计1498元，由被告张家界晟昊商业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  覃遵辉人民陪审员  屈迎昕人民陪审员  王 芳二〇一九年三月十三日法官助理王飞代理书记员  周美辰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。