广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初10816号原告：梁永杰，男，1987年10月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：崔铭滔，广东金信方正律师事务所律师。被告：王志恒，男，1963年1月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。被告：佛山市中锦置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区湖景路21号首层P7号，统一社会信用代码91440604794694226L。法定代表人：李建强。委托诉讼代理人：李文成，男，1981年11月12日出生，汉族，住广东省五华县，系该公司高级营业经理。原告梁永杰与被告王志恒、佛山市中锦置业有限公司（以下简称“中锦公司”）房屋买卖合同纠纷及居间合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人崔铭滔、被告王志恒的委托诉讼代理人陈佳娜、被告中锦公司的委托诉讼代理人李文成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告王志恒于2017年3月26日签订的《房地产买卖合同》；2、被告王志恒赔偿原告因违约导致房地产升值产生的差价损失为276000元，被告中锦公司对该损失承担连带赔偿责任；3、被告王志恒向原告支付50000元违约金；4、被告王志恒向原告支付暂计至2018年5月1日的违约金114950元（自2018年1月1日起，违约金以总成交价95万元为本金按日千分之一计算至2018年6月20日止）；5、被告中锦公司对上述诉讼请求第2、3项承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费用由两被告共同负担。事实与理由：原告与被告王志恒于2017年3月26日签订《房地产买卖合同》（以下简称“案涉合同”），约定原告以95万元购买被告王志恒位于佛山市禅城区普祥路10号一座1804房（以下简称“案涉房屋”）。签订合同后，原告依约支付了定金5万元。但是经过多次催促，被告王志恒以回迁房无法办理房地产权证为由，拒绝配合办理过户手续。被告中锦公司作为专业的中介公司，未能在合同订立时如实告知原告相关情况，导致原告至今未能购房成功，应当承担赔偿责任。庭审中，原告明确5万元违约金是根据双方签订的买卖合同第十二条约定。第四项诉请的违约金依据是合同第六条违约责任第二点第二小点。所以其主张的违约金是主张到2018年6月20日，因为其庭审当天才解除合同。要求中锦公司承担连带责任的法律和合同依据是合同法第425条规定，合同依据是合同第七条第一小点。被告王志恒辩称，一、案涉合同已解除。签订案涉合同当时，案涉房屋并未办理产权证且为回迁房，对此原告是清楚知悉的。签订合同后，王志恒着手积极准备办理产权证的材料，并于2017年6月11日将全部办理产权证的资料提交给开发商东建公司，东建公司表示材料齐全，待办理即可，让王志恒等候办证结果。但是王志恒经过一段时间等待后，因未收到反馈多次向东建公司、建设局、不动产登记中心等多个单位了解案涉房屋的产权证办理问题，但均无功而返。上述单位均以目前佛山回迁房政策变化、回迁房涉及增购问题而受到商品房限购影响、案涉房屋回迁房的性质等等理由，告知王志恒暂时无法办理产权证。同时，上述单位均表明，回迁房暂时办理不了产权证并非是个案，目前同样情况的回迁房也很多，只能等候政策调整。经多次沟通无效，案涉房屋何时可以办理产权证也无法明确的情况下，王志恒于2018年1月4日将定金50000元退还给原告，另外于2018年1月10日以《告知函》的方式通过微信、短信、邮件寄送等方式向原告提出两种解决方式：1、继续进行房产交易，原告支付完毕剩余款项后，案涉房屋交付给原告使用，一旦可以办理产权证，王志恒第一时间配合办理过户手续。2、原告可以先行入住，按照1400元/月的租金标准向王志恒支付租金，一旦可以办理房产证，原告有权优先按照原定的950000元购买案涉房屋，如果届时原告不愿意购买，及时搬离即可。如原告不同意上述两个方案，则案涉合同解除。然而，对于上述方案，原告置之不理，从未回复。至此，案涉合同已解除。二、王志恒并无违约行为，不应承担违约金。案涉房屋无法办理房产证并非是王志恒主观故意，亦非恶意违约，也是无法预见也难以预见。中锦公司也没有进行回迁房办理产权证方面风险和问题的提示，王志恒只是普通公民，家庭经济情况非常一般，案涉房屋是其多年来第一次进行房产交易，对相关事项并不了解，更不可能预见会受到相关增购、限购等影响和限制。综上，请求驳回原告对其诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。庭审中补充答辩意见如下：原告所主张的违约金及损失赔偿均无事实和法律依据。原告主张王志恒违约的唯一理由是王志恒未能在2017年12月31日前办妥案涉房屋房产证，但该违约条款是原告要求增加，王志恒在没有任何专业判断和卖房经验的情况下，才同意增加该违约条款。该违约条款的办证时间涉及到办证部门等因素，并非是王志恒单方就可决定的，而从王志恒所提供的证据可以显示其既无违约的主观故意，更无违约行为。为此，请予以驳回。被告中锦公司辩称，驳回原告的全部诉讼，作为中介我们已经告知原告关于产权的信息，在备注上写明白了，已经尽到了告知义务，买方已经完全知悉涉案房屋的产权情况。三方也有谈过没有办到房产证的话是怎么解决，我们是已经尽到了告知义务，原告要求我方承担连带义务，是不合理的，所以要求驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告：1、原告身份证复印件、被告身份证复印件、被告中锦公司企业信用信息查询结果；2、房地产买卖合同；3、收款证明；4、微信聊天记录2张；5、向房管部门咨询的回复（12345短信回复）；6、不动产登记信息查询结果。被告王志恒：1、佛山市禅城区地方税务局出具的复函一份（2017.5.24）、税收完税证明一份（2017.6.5）、佛山市住房专项维修资金缴款通知书、被告妻子与原告于2017.8.3的微信记录；2、被告妻子与东建人员的短信记录（2017年12月2日至2017年12月22日期间）、被告妻子询问佛山12345的短信记录（2017年12月21日至2018年1月5日）、被告妻子与原告的沟通微信记录（2017年11月30日至2018年1月2日期间）；3、兴业银行个人汇款及无卡折存款申请表两张；4、2018年1月10日被告妻子前往禅城区国土城建和税务局的来访登记表、被告妻子与原告的微信记录（2018-1-10）、告知函一份、邮寄信件、被告妻子与中锦公司工作人员的微信记录（2018年1月2日至2018年1月29日期间）、2018年1月20日发送至原告手机号码（158××××2792）的短信一则。被告中锦公司在本案中未向本院提交证据。本案中，本院依职权分别向佛山市东建集团有限公司、佛山市不动产登记中心发函询问，上述单位均向本院出具复函。另外，本院依原告申请，就案涉房屋进行相关评估，鉴定机构向本院出具评估报告。经审查，对于原告、被告王志恒提交的上述证据，相关单位的复函，鉴定机构出具的评估报告的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年3月26日，原告（买方）、被告王志恒（卖方）、被告中锦公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（编号：0002279），主要约定：“买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，现买卖双方已就买卖佛山市禅城区普祥路10号一座1804房（下称“该物业”）……第二条物业情况……2、产权状况为以下第②项：……②卖方持有《商品房买卖合同》（买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意交易并待卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续），合同备案登记号为：此房属于回迁房……5、该物业之成交价为人民币……（小写：￥950000元）……第三条付款方式买卖双方同意按下列第②种方式支付房款……②银行按揭付款……【银行按揭付款】买方选择第①种贷款方式办理银行按揭贷款……①商业贷款……4、首期房款（含定金）……（￥290000元），买方支付时间为以下第①项。①完税当天……5、尾期房款：即申请贷款额……（￥660000元）在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方帐户……第六条违约责任……1、违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书。除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失……履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限。3、若非买卖双方任何一方原因导致本合同交易未能按期完成的，本合同双方同意有关交易日期相应顺延。若因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，则本合同各方不承担违约责任……第十二条本合同共三页，一式四联，买卖双方各持一份，经纪方持二份。经三方签名或盖章后生效，具同等效力，未尽事宜，双方可在备注中另行约定。备注：房产证卖方承诺在2017年12月31日前办理好，如在2017年12月31日未办理好，卖方承诺除退回定金伍万元，另赔偿伍万元给买方。”同日，王志恒出具《收款证明》，确认收到原告承购案涉房屋定金50000元。2018年1月1日，被告王志恒通过其妻子微信告知原告其是政府政策的原因办不了证，愿意到中锦公司解除合同，退回5万元。2018年1月4日，被告王志恒通过银行转账的方式将原告支付的案涉房屋定金50000元退回给原告。2018年1月10日，被告王志恒通过其妻子微信向原告发送《告知函》。2018年1月20日，原告通过手机收到被告王志恒的《告知函》，内容为：“……一、《房地产买卖合同》因无法办理房产的网签手续而无法继续履行……三、后续处理方案建议。1、卖方已退还伍万元的定金给买方，为了结此事宜，卖方已经通知买方于2018年1月11日到中锦置业有限公司办理解除2017年3月26日签订的《房地产买卖合同》编号：0002279的手续，但买方收取信息后并没有予以配合办理。2、如买方仍然想继续购买交易房产，卖方同意按照如下两种方案来处理（由买方自行选择具体方案）：A、卖方按照《房地产买卖合同》的约定，支付完毕全部购买款项后，卖方先行将房产交付给买方居住使用，一旦网签问题可以处理，卖方第一时间配合办理相关过户登记手续。B、卖方同意买方先行入住，按照人民币1400元/月的标准向卖方逐月支付租金，一旦可以办理网签手续及过户的，即使房价上涨，卖方也仍然按照《房地产买卖合同》约定的价款将房产优先出售给买方。如届时买方不考虑购买，则在房产可办理网签之日起15日内搬离清空房产则可……”。2018年6月20日，原告在本案庭审中诉请解除案涉合同。2018年7月16日，案外人佛山市东建集团有限公司向本院出具《复函》，称：“……就王志恒所占的份额我司于2010年11月13日签定《佛山市房屋拆迁合同》，合同约定回迁安置普祥路10号一座1804房，当时已具备交楼条件，但王志恒以各种原因为借口迟迟不办理收楼手续。经多次电话及寄信方式催促其前来收楼。最终于2015年9月24日办妥回迁收楼手续，于2017年1月10日缴交物业维修基金，我司于2017年4月27日移交《商品房过户证明书》、增购合同及发票等有关资料给王志恒办理产权过户的相关手续，至此我司已完成移交安置过户资料的相关手续。据了解，不动产登记中心对该房屋的增购合同不予以备案登记。故该房屋一直无法办理《不动产权证书》。”2018年9月3日，佛山市禅城区不动产登记中心出具《复函》，称：“……普祥路10号一座1804房……部分征拆补偿、部分增购。东建公司已申请办理商品房首次登记，王志恒未申请办理拆迁补偿转移登记。东建公司在申办位于禅城区普祥路10号一座的商品房预售许可证时将1804房申请为可对外销售的房屋，现又将该房屋用于拆迁补偿（部分增购），因此须由东建公司到佛山市禅城区国土城建和水务局（城乡建设分党组）申请将预售许可证‘可售’状态变更为‘自用’等不可售状态后，方可签订增购合同并办理商品房合同备案手续（2017年6月6日东建公司曾提交资料办理增购部分商品房合同备案，但因未办理预售许可证的变更，故于2017年6月9日已作退件处理）……”2018年11月29日，广东海科资产价格评估有限公司出具《房产价值评估报告书》，评估结论：案涉房屋于评估基准日评估价值为1192429元（鉴定评估基准日：2018年6月20日）。原告为此支出评估费10000元。本院认为，原告与两被告签订的案涉合同包含房屋买卖合同及居间合同两部分，故本案属于房屋买卖合同纠纷及居间合同纠纷。上述案涉合同合法有效，各方当事人均应依约履行。被告王志恒在庭审中对案涉合同质证时主张其中备注约定属于无效条款，依据不足，本院不予采纳。关于原告诉请解除案涉合同。本院作如下分析：一、根据案涉合同第六条的约定，若非买卖双方任何一方原因导致本合同交易未能按期完成的，本合同双方同意有关交易日期相应顺延。若因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，则本合同各方不承担违约责任。而案涉合同最后的备注则约定，房产证卖方承诺在2017年12月31日前办理好，如在2017年12月31日未办理好，卖方承诺除退回定金伍万元，另赔偿伍万元给买方。依据案涉合同的文意结合案涉合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，同时考虑到双方当事人的履约情形，本院认为备注的约定系案涉合同针对特殊情形下的特别约定，并不属于上述第六条约定的交易日期可以相应顺延的一般情形。另外，根据当事人陈述可知，上述备注所指办理房产证系指案涉房屋登记于被告王志恒名下；二、从佛山市禅城区不动产登记中心、佛山市东建集团有限公司的复函来看，案涉房屋无法登记于被告王志恒名下并非出于住房限购等政府房地产市场调控政策的因素，亦非不可抗力的原因所造成；三、根据《中华人民共和国合同法》一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，依据上述规定，违约责任为无过错责任，采用无过错归责原则，违约责任的构成要件仅违约行为一项，无须违约方有过错；四、根据案涉合同的约定，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同。原告诉请解除案涉合同之时，按照备注的约定日期王志恒已经逾期超过十天，王志恒已经构成违约，原告作为守约方有权解除合同。据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。由于原告系于2018年6月20日诉请解除案涉合同，而案涉合同包含房屋买卖合同及居间合同两部分，原告亦未能举证证明被告中锦公司存在违约情形，故案涉合同中的房屋买卖部分于2018年6月20日解除。原告诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。王志恒相关辩解意见均缺乏依据，本院不予采纳。关于原告诉请赔偿差价损失。被告王志恒在案涉合同的履行过程中已构成违约，依法应承担赔偿损失之违约责任。关于赔偿损失的具体金额，本院分析如下：首先，因王志恒之违约行为，免除了原告要支付首期款290000元、办理660000元银行贷款并支付相应利息等义务，而履行上述义务必然发生成本或费用，该部分成本属于原告取得房屋升值利益而需要支出的必要费用，而本案中原告在履行合同过程中只支付了50000元定金，仅部分履行合同，若仅以支付50000元定金之代价而取得全部的房屋差价损失利益不尽公平。同时，在王志恒明确可予解除案涉房屋后，原告亦可选择另行购买其他房屋来减少损失，即房屋差价损失242429元=1192429元-950000元亦非全部为必然产生的损失，若该部分损失全部由王志恒承担亦有失公平。综上，本院综合本案具体案情包括王志恒的违约过错程度，根据公平合理原则，酌定王志恒向原告赔偿房屋差价损失242429元×30%=72728.7元。至于评估费10000元，则应由王志恒承担。关于原告诉请支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。而根据案涉合同的约定，守约方解除合同，违约方须承担定金责任（双方返还定金或没收定金）或按总成交价的10%（即95000元=950000元×10%）支付违约金。卖方如在限期内未办理好房产证，除退回定金50000元外还需另赔偿50000元给买方。如前认定，被告王志恒虽构成违约，但从本院确定的王志恒应向原告赔偿的房屋差价损失来看，上述违约金累加的金额存在明显过高的情形，原告亦未有证据证明其因王志恒违约而存在其他损失，故本院结合本案情形确定王志恒应向原告支付的违约金为72728.7元。原告关于违约金的诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。另外，由于违约金系以补偿损失为主，故在本案中，王志恒在向原告支付违约金后无须另行赔偿房屋差价损失。关于原告诉请中锦公司承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。关于被告王志恒在对广东海科资产价格评估有限公司出具的《房产价值评估报告书》质证时提出原告未到庭按原告自行撤诉处理，缺乏依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告梁永杰、被告王志恒、被告佛山市中锦置业有限公司于2017年3月26日签订的《房地产买卖合同》（编号：0002279）的房屋买卖部分于2018年6月20日解除；二、被告王志恒于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁永杰支付违约金72728.7元；三、被告王志恒于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁永杰支付评估费10000元；四、驳回原告梁永杰的其他诉讼请求。如果被告王志恒未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4520元，由原告梁永杰负担3164元，由被告王志恒负担1356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一九年三月十八日书记员 冯裕雯