大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初1225号原告：大连友好物业服务有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：孙滨，总经理。委托诉讼代理人：李响，女，该公司法律顾问，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：曲晓琳，女，该公司职员，住大连市甘井子区。被告：王买治，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：冷淑华（被告妻子），住址同上。原告大连友好物业服务有限公司与被告王买治物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连友好物业服务有限公司的委托诉讼代理人李响、曲晓琳，被告王买治的委托诉讼代理人冷淑华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连友好物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2017年8月1日至2018年12月31日期间的物业费4832.83元及2016年欠交的物业费411元；2.被告按欠交物业费日千分之三的标准向原告支付违约金1149.64元。事实和理由：原告物业服务企业，被告系该房屋业主，该房屋建筑面积129.22平方米。根据《熙园小区物业服务合同》的约定，被告应于每季度届满后下季度首月5日内按其房屋建筑面积向原告足额交纳上季度的物业服务费，如逾期交纳，被告应补交并从逾期之日起按每日0.3%的标准交纳违约金。但被告欠交2016年物业费411元，欠交2017年8月1日至2018年12月31日物业费4832.83元。根据物业合同约定，从每个欠费季度的下季度首月6日开始，被告还应当向原告承担逾期交纳物业服务费的违约金。原告虽多次催要，被告均未履行付款义务，故为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告王买治辩称，不同意原告的诉讼请求。1.辰熙大厦4楼有多家餐饮店铺，这些店铺排放油烟废气、空气流通交换都依赖15台大型空调臭氧交换机，因辰熙大厦正面朝向中山路不让安装上述交换机，故原告作为辰熙大厦的物业管理单位就将交换机安装在大厦东北角，期间噪音很大、污染环境导致居民反映强烈，原告又将交换机安装在大厦西北角，离被告家只有30米，噪音及污染严重影响了被告的正常生活与休息。2.原告将辰熙大厦通往中山路方向地铁出口的通道改为小吃一条街，小吃一条街的油炸、火烤、油气冲天，正对被告家窗户，使得被告家人咳嗽不止、深受其害。3.案涉小区原系东方万瑞公司提供物业服务，其撤出后原告入住，2017年原告补交2016年物业费800元后物业公司未开具发票，联系两家物业公司均不予认可、互相推诿。综上，不同意原告的诉讼请求，2016年被告不欠物业费，如原告将辰熙大厦的空调交换机、小吃一条街的问题解决，被告才交纳物业费。经审理查明，2016年3月30日大连市熙园小区业主委员会（甲方）与原告大连友好物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对熙园小区实行物业管理；委托管理期限为5年，自2016年4月1日起至2020年12月31日止；委托管理事项：房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设备的维修、养护、运行和管理，公用设施的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集运送，禁止封闭区域内停驻机动车辆，协助公安部门维护社区秩序，与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运等的管理，物业档案管理，维修基金利息及维修资金使用的财务管理等；住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米2.2元向物业产权人、使用人收取物业费；物业费按季度交纳，暨下季度5日内支付上一季度的物业费，逾期交纳的，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳违约金；合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。案涉房屋座落于熙园小区，位于大连市沙河口区，建筑面积129.22平方米，被告王买治系该房屋业主。2017年4月24日，原告开具案涉房屋2016年度物业费专用收款收据一份，收据注明“交3000元整欠411元”，被告配偶签字予以确认。被告未交纳案涉房屋自2017年8月1日至2018年12月31日的物业费4832.83元（129.22平方米×2.2元/平方米/月×17个月）。案件审理过程中，经被告申请，本院对被告窗外辰熙大厦的空调交换机、小吃一条街的情况进行现场勘查并拍摄视频1段、照片5张。上述事实，有原告提交的起诉状、商品房买卖合同、物业管理服务合同、专用收款收据，被告提交的答辩状，本院调取的房屋信息查询单，制作的勘查视频1段、照片5张及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。本院认为，原告大连友好物业服务有限公司与大连市熙园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原告及小区全体业主均具有约束力，被告王买治作为小区业主，应按合同约定履行交费义务。现被告尚欠2016年住宅物业费411元、自2017年8月1日至2018年12月31日的住宅物业费4832.83元，原告主张其交纳的诉讼请求合理，本院予以支持。被告虽主张2016年物业费其已全部交纳，但未能提供证据予以证明，故该抗辩意见本院不予支持。庭审中被告还主张，原告作为辰熙大厦的物业管理企业，对辰熙大厦空调交换机、小吃一条街管理不力，对被告造成空气、噪音污染，导致被告及其家人的健康、精神受到损害，但在原告予以否认的情况下，被告未提供任何证据证明辰熙大厦空调交换机、小吃一条街的所有人及管理人的身份，也无证据证明被告受到损害的事实及程度，被告申请法院现场勘查的视频、照片亦不能证明上述内容，故被告以此拒交物业费的主张本院不予采纳，被告可待证据充足后另行主张权利。对于原告主张违约金的诉请，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于原告该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王买治于本判决生效之日起十日内给付原告大连友好物业服务有限公司物业费5243.83元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），退回原告25元，由被告负担25元，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  谭隽婷二〇一九年三月二十七日书记员  赵家艺附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。