济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初3668号原告：孙丕迪，男，1993年3月22日出生，汉族，住山东省单县。委托诉讼代理人：武连戈，济南槐荫北晨法律服务所法律工作者。被告：孙海涛，男，1982年10月20日出生，汉族，现住济南市***。委托诉讼代理人：湛林燕，济南槐荫律政法律服务所法律工作者。被告：仝英（系孙海涛之妻），1977年12月30日出生，汉族，户籍所在地杭州市，现住济南市***。第三人：梁红，女，1949年1月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李超（系梁红之子），1978年3月29日出生，汉族，住济南市。原告孙丕迪与被告孙海涛、仝英、第三人梁红屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙丕迪及其委托诉讼代理人武连戈、被告孙海涛、第三人梁红的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。被告仝英经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。转变普通程序后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告孙丕迪的委托诉讼代理人武连戈、被告孙海涛的委托诉讼代理人湛林燕到庭参加诉讼。被告仝英、第三人梁红经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙丕迪向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销原告孙丕迪与被告孙海涛于2017年10月3日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告返还原告房屋租金7573元、押金3250元、转让费60000元，合计70573元；3、判令被告赔偿原告经济损失（以70823元为基数、自2018年1月22日起至判决生效之日止、按中国人民银行贷款利率的4倍计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月3日，原告与被告孙丕迪签订《房屋租赁合同》，约定，房屋坐落于某，租赁期限3年，自2017年10月3日2020年10月2日，每年租金39000元，半年一付，另支付押金3250元。被告另收取原告房屋转让费60000元。原告使用该房屋后，2018年1月中旬，该房屋的房主第三人提出要求收回房屋。原告向第三人了解得知，被告无权转租该房屋，被告和房主签订的《房屋租赁合同》租期只有一年，期限自2015年1月22日至2016年1月22日。后无书面合同，房屋租金交付至2018年1月22日。被告向原告的保证和承诺完全不同，原告向被告支付了房租和高额转让费。被告隐瞒了无权转让的真实情况，被告的欺诈行为给原告造成了经济损失，签订的《房屋租赁合同》无法履行。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。孙海涛辩称，孙丕迪要求返还转让费60000元不成立，本质上是房屋装修补偿款。同意返还租金7573元，对于要求返还押金3250元，我已支付给梁红2750元，同意应将房东的押金扣除后返还给原告。不同意赔偿原告经济损失，也不同意由仝英承担责任，我自己承担责任。我同意撤销双方签订的《房屋租赁合同》。仝英未作答辩，也未出庭参加诉讼。第三人梁红述称，我与被告孙海涛签订过《房屋租赁合同》，在双方签订的租赁合同上约定，违反合同时不退还押金，且不允许转租。让被告孙海涛腾房时才知道他已转租给了孙丕迪。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人双方对下列证据和事实无争议：原告提交的如下证据：1、2017年10月3日，孙海涛与孙丕迪签订的《房屋租赁合同》；2、2017年10月3日孙海涛收到孙丕迪转让款60000元收条；3、2015年1月21日梁红与仝英签订的《房屋租赁合同》复印件；4、（2018）鲁0104民初5039号民事判决书、（2018）鲁01民初8874号民事判决书复印件；5、孙海涛同意撤销双方签订的《房屋租赁合同》、返还孙丕迪租金7573元的事实；6、孙海涛收到孙丕迪租房押金3250元的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月21日，梁红（甲方）与仝英（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将位于某出租给乙方，出租面积33.5平方米。自2015年1月22日至2016年1月22日止。租赁期限为一年，租房合同每一年签一次。二、每月租金2750元，一年租金总额为33000元。三、租金每年分两次交纳，每六个月缴纳一次，半年租金16500元，押金2750元，乙方应按时缴纳经营有关的各种费用。四、租赁期满，乙方有优先租赁权，须在租赁期满1个月之前通知甲方。如甲方需要收回出租房屋，必须在租赁期满1个月前通知乙方。五、乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，如有损坏，乙方可代为修理，如因使用不当或人为造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复，乙方如改变房屋内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设备，必须事先征得甲方的同意后方可施工。六、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：1、未经甲方同意，不得随意拆改房屋主结构。2、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内必须尽快修复。3、不得利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。”双方还对其他事项进行了约定。2016年1月22日，梁红与仝英签订的《房屋租赁合同》到期后，双方未再续签订《房屋租赁合同》，但仝英仍继续承租该房屋，梁红仍按照原租赁合同约定收取仝英租金。2017年10月3日，仝英的丈夫孙海涛将仝英承租的梁红的该商业房转租给了孙丕迪。孙海涛（甲方）与孙丕迪（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、房屋地址，济南市**。二、租赁期限及约定：1、该房屋租赁期限共三年，自2017年10月3日至2020年10月2日止。2、房屋租金每年39000元，按半年付款，提前30天付款，另付押金3250元，共计22750元。房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。3、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为普通住房使用。三、3、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修、装饰，但其设计规模、范围、工艺用料等方案，事先应征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有，对乙方的装修、装饰部分，甲方不负有修缮的义务。四、房屋的转让、转租：1、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋。”双方还对其他事项进行了约定。双方签订合同当日，双方按协议履行了义务，孙丕迪同时支付给孙海涛商业房转让款60000元，由孙海涛出具给孙丕迪一份收到条。对于孙海涛收到该60000元是何种性质的款项？孙海涛解释是装修补偿款，认为其承租房屋后装修花费大约9万元，但没有提供充分的证据予以证实。但第三人梁红陈述同意仝英、孙海涛对承租房屋进行装修。原告孙丕迪认为当时没有约定是装修补偿款，就是转让费。对于孙海涛将其妻子仝英承租的房屋转租给孙丕迪，梁红陈述孙海涛、仝英均未向其告知。孙海涛陈述告知了梁红，认为是通过梁红的儿媳赵静告知的，但只有其口头陈述，未提供相关证据。孙丕迪承租该房屋至2018年1月中旬，房主梁红要求孙丕迪腾出该房屋,孙丕迪陈述这时才知道，是孙海涛的妻子仝英与梁红签订的租赁协议，租赁期限为一年。为此，孙丕迪与孙海涛协商撤销房屋租赁合同及退还房租等费用问题，双方协商未果。孙丕迪诉至本院要求处理。另查明，2018年8月16日，仝英以梁红为被告向本院提起诉讼，要求继续履行双方于2015年1月21日签订的位于济南市**德裕家园1区7号楼02室商业房《房屋租赁合同》。经本院审理，作出（2018）鲁0104民初5039号民事判决，驳回了仝英的诉讼请求。仝英不服本院判决提出上诉，案经山东省济南市中级人民法院审理，作出（2018）鲁01民终8874号民事判决，驳回上诉。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据此根据上述查明的事实，可以认定，梁红与仝英签订的《房屋租赁合同》的有效期为自2015年1月22日至2016年1月22日止。自2016年1月22日之后，梁红与仝英未再签订书面续租合同，仝英与孙海涛夫妻继续使用该承租房屋，且梁红没有反对，仝英、孙海涛继续使用承租的梁红的房屋期限转为不定期，梁红可以随时解除租赁合同，收回房屋。但孙海涛将其妻子仝英承租的房屋，在合同到期后，于2017年10月3日又转租给孙丕迪的行为，属于上述法律规定的“转租期限超过承租人剩余期限”的行为，本案更特殊的是属于第一承租人仝英租赁合同已经到期已没有剩余期限的类型，且孙海涛也没有证据证明其转租行为是经过梁红同意的，因此应认定孙海涛与孙丕迪于2017年10月3日签订的《房屋租赁合同》无效。且双方签订的租赁合同自始无效。对于仝英是否应承担本案法律责任问题，仝英作为承租梁红房屋的合同当事人，其可按照合同约定有权使用该房屋或办理向外转租事宜，但却让其丈夫孙海涛作为出租方对外签订《房屋租赁合同》。作为夫妻关系的仝英、孙海涛，对该转租行为应是共谋共同的行为，对该转租行为造成的后果应当共同承担法律责任。对于原告请求依法撤销原告孙丕迪与被告孙海涛于2017年10月3日签订的《房屋租赁合同》，因双方签订的《房屋租赁合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同的条件，原告的该诉讼请求不予支持。且关于仝英要求继续履行2015年1月22日起至2016年1月22日止《房屋租赁合同》的诉讼请求，已被两审终审驳回了其诉讼请求，山东省济南市中级人民法院已作出（2018）鲁01民终8874号民事判决书，认定梁红已于2018年2月5日通过短信行为行使了合同解除权。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销的因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因孙丕迪与孙海涛于2017年10月3日签订的《房屋租赁合同》无效，且被告孙海涛认可收取了租房押金3250元，孙海涛认可孙丕迪交纳的租金扣除已使用期间应支付的房屋使用费后，尚应退还给孙丕迪租金7573元，因此，对于原告要求被告返还租金7573元、租房押金3250元，合法有理，应予支持。被告孙海涛认可另外收取孙丕迪60000元，并对出具给孙丕迪收到商业房转让费的收条无异议，根据上述法律规定应返还给孙丕迪。对于孙海涛辩称是收取的装修费，应当扣除孙丕迪使用期间的装修费折价损失，根据上述法律规定，孙海涛明知其无权转租已租赁到期的房屋，其出租房屋行为本人存有过错，该损失应由其自己承担。对于原告诉讼请求判令被告赔偿原告经济损失（以70823元为基数、自2018年1月22日起至判决生效之日止、按中国人民银行贷款利率的4倍计算），因孙海涛与孙丕迪签订的《房屋租赁合同》无效，合同中违约金部分约定亦应无效；且孙丕迪本人对孙海涛是否有转租的权利，也没有尽到谨慎的审查义务，孙丕迪也存在过错。因此，孙丕迪该诉讼请求于法无据，且亦应由其本人承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告孙海涛、仝英于本判决生效之日起十日内返还原告孙丕迪租金7573元；二、被告孙海涛、仝英于本判决生效之日起十日内返还原告孙丕迪租房押金3250元；三、被告孙海涛、仝英于本判决生效之日起十日内返还原告孙丕迪转让费60000元；四、驳回原告孙丕迪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1571元，由原告孙丕迪负担71元；由被告孙海涛、仝英负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  丁 哲人民陪审员  韩春华人民陪审员  邵淑贞二〇一九年三月十五日书 记 员  李佳乐