浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终8046号 上诉人（原审原告）：郑志银，男，1955年2月3日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：沈建福，浙江世纪新天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州长河江二股份经济合作社，住所地杭州市滨江区长河街道江二村荡坊园66号二楼。 法定代表人：周兴泉，董事长。 委托诉讼代理人:陈春鸿，杭州市滨江区天官法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：中易置业（杭州）有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道长河路1318号博风创意大厦3-1101。 法定代表人：郑道胜，执行董事。 委托代理人:陈春鸿，杭州市滨江区天官法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：浙江博风集团有限公司，住所地杭州市江干区笕丁路大世界五金城32幢301室。 法定代表人：刘帮风。 被上诉人（原审被告）：杭州博泰置业有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道江二村荡坊园66号303室。 法定代表人：刘帮风。 上诉人郑志银因与被上诉人杭州长河江二股份经济合作社(以下简称江二经合社)、中易置业（杭州）有限公司(以下简称中易公司)、浙江博风集团有限公司(以下简称博风公司)、杭州博泰置业有限公司（以下简称博泰公司）确认合同效力纠纷一案，不服滨江区人民法院（2018）浙0108民初1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2008年10月21日，博风公司与江二经合社签订《协议书》，约定：根据滨江区高起点、高标准的建设目标，充分合理地运作好甲方（江二经合社）的村级留用地，与乙方（博风公司）本着合作、双赢的宗旨，达成如下协议：“一、项目情况：名称博风创意大厦，地点华洲广场北，长河路东，北塘河南，约27亩村级三产留用地。二、合作内容：本项目由甲乙双方共同合作开发，成立项目开发公司，注册资金2000万元，甲方占51%股份，出资1020万元，乙方占49%的股份，出资980万元。甲方以项目用地的土地使用权（经评估）及现金方式进行投资，乙方以现金方式投资。该项目权益分配：项目建成后，甲方拥有51%的商业房产和相应比例的公共设施、公建配套的所有权，乙方拥有49%的商业房产和相应比例的公共设施、公建配套的所有权。三、项目开发公司成立后，双方商定由乙方对项目开发公司进行全过程运作，甲方根据项目开发公司章程委派必要的人员参与合作项目开发管理，并为乙方提供必要的办公场所。四、项目使用的土地，由甲方依法申领留用地，有关申领过程中产生的土地出让金及与项目用地有关的所有费用由甲方承担。甲方负责完成该项目的前期土地规划红线审批，审批所需的项目方案及设计由乙方提供，相关费用由双方共同组成的项目开发公司承担。乙方负责办理该项目所有的设计、方案、审批、建设施工、项目运作等各项工作，相关费用由项目开发公司承担，在双方对公司的投资总额中实际开支。五、该项目权益分配：项目建成后，甲方拥有51%的商业房产和相应比例的公共设施、公建配套的所有权；乙方拥有49%的商业房产和相应比例的公共设施、公建配套的所有权。对乙方按规定取得的49%的商业房产和相应比例的公共设施、公建配套的所有权，乙方有权以自己的名义和项目开发公司的名义对外转让，也有权自行经营、使用该些房产”。 2015年7月博风公司与江二经合社签订了《补充协议书》，约定：“一、甲方（江二经合社）以国有土地使用权作价出资博风创意大厦，国有土地使用权作价出资前的费用（包括但不限于土地征迁费、土地出让金及办证的相关税费）由乙方（博风公司）承担。甲方将本项目的土地出让金政府返还部分（2840万元）按滨政办（2010）23号文件规定全额汇入项目公司，作为甲方51%产权部分房产的建设成本，本项目工程建设的其他成本和费用由乙方承担。二、本项目交付使用后，甲方同意将其所有的全部房产有偿出租给乙方统一经营使用，租期为2015年7月1日起，租期十年，租金每年年中付一次，租金计算按前五年（2015年7月1日—2020年6月31日）按每天0.96元/平方米，按13500平方米计算；第六年至第八年（2020年7月1日—2023年6月31日）租金按1.20元/平方米，面积41467平方米计算；第九年至第十年（2023年7月1日—2025年6月31日）租金按1.32元/平方米，面积按产权证面积计算。三、项目房产产权析产分配原则：甲方享有1#（不含北侧一至三层裙房和东侧一至三层裙房）、2#写字楼，乙方拥有3#、4#、5#写字楼和1#楼北侧一至三层裙房和东侧一至三层裙房。四、在本项目析产完成并办理完毕产权过户登记后，甲方所拥有的项目公司51%的股份全部无偿转让给乙方”。 郑志银起诉博泰公司、博风公司房屋租赁合同纠纷一案，该院于2017年6月16日作出（2016）浙0108民初3625号民事调解书，博泰公司于2017年7月31日前返还郑志银租金200000元，并支付该款自2015年8月1日起至2017年3月31日止按年利率14%计算的经营收益，博风公司承担连带责任。因博泰公司、博风公司未支付，2017年8月22日，郑志银申请强制执行。 2018年1月3日，江二经合社、中易公司、博风公司签订了《房屋租赁合同》：鉴于甲方（江二经合社）与丙方（博风公司）签订有合作协议及补充协议，现由于丙方原因导致该租赁房屋未能在补充协议约定的起租时间建成交付使用，由此视为甲方已经在2015年7月1日将租赁房屋出租给丙方。截止2017年6月30日，丙方尚欠甲方租金9473760元。因丙方此前的违约事实和现在的履约能力，为保障甲方权益，乙方（中易公司）和丙方自愿调整补充协议约定的租赁关系，由乙方取代丙方，甲方对此表示认可，按本合同的相关约定履行。“一、本合同的基础：1、在本合同签订当日，乙方负责代丙方将欠付租金9473760元向甲方支付完毕。2、在本合同签署后，丙方应积极完成股权变更手续（即甲方将其在杭州博泰置业有限公司的51%股权转让并登记在丙方或丙方指定主体名下）。3、自本合同生效之日起，甲丙双方终止原约定的租赁关系，甲方就本合同项下房屋与乙方另行建立租赁关系，甲乙双方的租赁事项按本合同约定执行。二、租赁房屋概况：租赁房屋位于杭州市滨江区，全部租赁的建筑面积约41372.01平方米。三、租赁期限：自2017年7月1日至2025年6月30日，自起租之日至2020年6月30日期间租金每天为0.96元/平方米按13500平方米计算；2020年7月1日至2023年6月30日期间租金每天1.20元/平方米按租赁面积41372.01平方米计算；2023年7月1日至2025年6月30日期间租金每天1.32元/平方米按41372.01平方米计算。四、合同第十二条第4点：本租赁合同约定的租金与丙方无关。乙丙双方之间的相关利益由乙丙双方另行协商并签订协议，与甲方无关，对甲方也没有任何约束力”。 该协议经江二村居民代表大会讨论通过。2018年1月10日，中易公司支付欠付的租金9473760元及第一年租金（2017年7月1日至2018年6月30日）4730400元。 另查明，博风创意大厦工程于2016年竣工验收通过，2017年4月1日，博风创意大厦1楼102室等、2幢101室等、3幢301室的产权证进行办理，登记权利人为江二经合社，附记载明：属留用地项目中村级集体经济组织持有的不可转让部分，不得分割，不得转让。 现郑志银的诉讼请求为：1、确认江二经合社、中易公司、博风公司于2018年1月3日签订的《房屋租赁合同》无效。2、诉讼费用由江二经合社、中易公司、博风公司承担。 原审法院认为:郑志银作为债权人由生效法律文书确认，租赁合同涉及了博风公司，因此郑志银认为损害其利益，有权提出诉讼。郑志银对协议书和补充协议书的真实性、合法性均无异议，江二经合社与博风公司的合作开发符合政策精神，两个协议不违反法律规定，应认定合法有效。关于2018年1月3日签订的《房屋租赁合同》是否存在恶意串通，损害第三人利益的情形，该院认为，（一）本案具有特殊性，并非纯商业的房地产合作开发，是根据杭州市对村级留用地的相关规定所进行的合作开发，具有较强的政策性，目的在于推进征地制度改革，提高农民在土地增值收益中的分配比例，充分体现村级集体经济组织留用地资产价值，切实保障失地农民长远生计，也是保护失地农民利益，维护稳定的国家政策的体现，因此对合作开发中股份的比例、收益分配的比例都作了强制性规定，租赁合同中关于股权转让的内容是当时的协议书及补充协议书约定的延续，符合政策规定，并不存在逃避债务而恶意串通。（二）博风公司爆发债务危机，法定代表人涉嫌犯非法吸收公众存款罪，虽已被取保候审，但没有能力继续经营，推动资产重组，郑志银及其他债权人也都是知情的，博风公司为避免更多的债务，在履行不能的情况下转租，不违反法律规定，且江二经合社作为产权人，为保护村民的利益另行出租并无不当，至于中易公司、博风公司在经济上可能存在的利害得失，也是双方商业交易中权衡利弊，有多种因素，不能单纯地以同地段租金来衡量，因此三方达成的协议并不存在恶意串通，郑志银所提供的证据不足以证明损害其利益。综上，三方签订的租赁合同系各自的真实意思表示，未违反法律强制性规定，不存在恶意串通损害第三人利益的无效情形，该院认定合法有效，郑志银的诉请该院不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回郑志银的诉讼请求。案件受理费80元，由郑志银负担。 宣判后，郑志银不服，向本院提起上诉称：一、一审判决事实不清，证据不足。1、江二经合社出土地，博风公司出钱，合作开发博风创意大厦房地产项目，然后按各自投入进行分配，是民商事行为。至于特殊性，仅在于开发的土地是农用地，杭州市政府规定，不论开发主体是谁，要确保村民的股权占比不低于51%。一审法院以该特殊性来否定合作项目的商业性是错误的。2、一审判决认定“租赁合同中关于股权转让的内容是当时的协议及补充协议书约定的延续，符合政策规定，并不存在逃避债务而恶意串通”的说法是错误的。江二经合社、博风公司、中易公司在损害博风公司数百个债权人利益的情况下将属于博风公司的收益资产及权利无偿转让的事实清楚，证据确凿。江二经合社将41000平方米的写字楼前五年的租金以每平方0.32元每天的价格给博风公司，而博风公司将这一显著低于市场价格的租金转让给中易公司，侵害了博风公司债权人的利益。3、一审判决认为现有证据不足以证明损害利益，不符合事实。博风公司、博泰公司作为被执行人，有几百个生效判决等待执行，执行标的远远超过其资产。博风公司在江二经合社的配合下将自己的资产私下转让给中易公司，构成恶意串通。4、一审判决认定“江二经合社作为产权人，为保护村民利益另行出租并无不当，也是双方商业交易中权衡利弊”错误。租赁资产是博风公司的财产，也是所有债权人的财产，江二经合社无权处置。江二经合社以极其低廉价格租赁给博风公司，这是对项目合作开发分配不公的补偿，不是简单的江二经合社与博风公司的商业交易；江二经合社、博风公司和中易公司的原价再转让更是他们三者的恶意串通，不是一审判决书中认定的权衡利弊。博风公司将自己的租赁收益擅自转让给中易公司，实际就是转移与隐匿资产，典型的逃避债务。5、一审判决“三方签订的租赁合同系各自的真实意思表示，未违反法律强制性规定”的认定是错误的。博风公司、博泰公司严重资不抵债，却无偿将约3亿的利益私自转让给中易公司，侵害了博风公司、博泰公司债权人的利益。中易公司、博风公司在三方合同中还约定，中易公司与博风公司之间为本案协议的权利转让，另有约定与江二经合社无关，属以合法形式掩盖非法转移、隐匿资产的目的。二、一审判决适用法律错误。法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。郑志银提交了江二经合社、博风公司的合作开发合同、补充合同，博风公司、江二经合社、中易公司的三方合同以及博风创意大厦周边写字楼租金和博风公司、博泰公司的巨额债务。上述证据足以证明四被上诉人恶意串通、损害第三人利益以及以合法形式掩盖非法目的事实。一审法院认为郑志银提交的证据不足，显属适用法律错误。综上，博风公司要转让江二经合社给予的十年租赁权和优先承租权，必须进行公开招投标，在同等条件下债权人有优先权。如果江二经合社与中易公司的租赁关系的权利转让是保护村民利益，也必须进行公开拍卖，不应让中易公司与博风公司擅自转移、隐匿租赁收益。请求：一、依法撤销原审判决，改判确认江二经合社、中易公司、博风公司签订的《房屋租赁合同》无效；恢复江二经合社与博风公司的股份利益分配的现状；二、因本合同无效而造成的损失由江二经合社与中易公司共同承担。 被上诉人江二经合社、中易公司答辩称：一、江二村留用地开发是按照留用地开发政策、目的和开发模式进行的，具有特殊性。1、开发商要进行留用地合作开发，首先必须了解留用地开发的相关政策、开发目的和开发模式，同意后才签订协议进行合作开发。留用地开发立项、规划、用地等手续的审批以及房屋手续的办理，都按照留用地政策规定的程序和要求进行。2、留用地开发是杭州市征用集体所有土地制度的一项改革措施，涉及千家万户，目的是使村集体经济有三产事业、有房屋等固定资产，通过经营能够增加村级集体经济收益，提高股民的福利和年终分红，确保失地农民的长远生计，维护征地拆迁秩序和社会稳定。3、留用地开发的模式，是村里出土地和政府返还部分土地出让金作为投入成本，其余建设成本由开发商投入，村里不承担开发商的任何债务，权属配比按照留用地政策执行，村里拥有51%股份，开发商拥有49%股份。房屋建成后，村里得51%房屋及配套设施，并办理房屋不动产权证，权证附件中载明属留用地项目中村级集体经济组织持有的不可转让部分，不得分割、不得转让；开发商得49%房屋及配套设施，并办理房屋不动产权证。上述留用地开发模式、既有政策规定，又有协议约定，故留用地开发具有特殊性。二、江二经合社、中易公司、博风公司签订的房屋租赁合同并没有损害郑志银以及他人的利益。1、因博风公司欠交江二经合社租金，影响了江二经合社集体经济收益和股民的年终分红，且博风公司爆发债务危机，法定代表人涉嫌非法吸收公众存款被刑拘，已没有能力继续经营并支付租金。为维护年底的社会稳定、维护股民利益，在的协调下，三方签订了房屋租赁合同。鉴于博风公司无法再继续经营的状况，江二经合社就自己的三产房屋租赁一事进行了协商，其房屋不再租赁给博风公司，而是租赁给中易公司，重新明确中易公司为江二经合社三产房屋的承租方。2、博风公司欠缴江二经合社2年半租金由中易公司承担，共支付江二经合社租金9473760元。原博风创意大厦补充协议约定的租期是10年，从2015年7月1日至2025年6月30日止，中易公司实际的租期是2018年1月3日至2015年6月30日，并非10年而是7年半租期，虽租金价格不变，但并非是无偿获取利益。3、根据三方房屋租赁合同约定，博风创意大厦分割完毕领取产权证后，江二经合社根据补充协议约定，其在博泰公司51%股份全部无偿转让给博风公司。房屋建成后江二经合社通过析产，获得了51%净资产及相应配套设施，办理房屋不动产权证，留用地开发的任务已完成，其在博泰公司已无实际资产，江二经合社也不可能再参与经营，按原补充协议约定将江二经合社在博泰公司51%股权无偿转让给博风公司，是三方房屋租赁合同对原协议的延续。4、三方房屋租赁合同，是在各方多次沟通协商和反复论证的基础上，经过江二村居民代表大会表决同意，各方当事人意思表示真实的情况下签订的，且内容合法，没有违反法律、法规和政策的情形，没有损害郑志银和他人的利益，协议已得到了实际履行，故三方签订的租赁合同合法有效。综上，请求驳回郑志银的上诉，维持原判。 被上诉人博风公司、博泰公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。 本院认为，一、债权人以债务人与他人恶意串通、损害其利益为由主张合同无效,在举证责任方面有严格的条件,债权人不仅要证明债务人有损害其利益的行为，更要证明债务人与受让人“恶意串通”。根据郑志银主张案涉《房屋租赁合同》无效的理由，本院作如下分析：1、郑志银系博风公司、博泰公司的债权人，并非江二经合社的债权人，而案涉《房屋租赁合同》系在博风公司欠付江二经合社租金无法清偿的情况下，约定由中易公司代博风公司向江二经合社支付尚欠租金9473760元并取代博风公司继续租赁江二经合社的房屋。故博风公司、江二经合社、中易公司签订案涉《房屋租赁合同》的行为并不能认定为系博风公司无偿转让或以明显低价处置财产权益的行为。2、中易公司租赁江二经合社房屋的租金价格虽低于市场价，但中易公司同时额外多支付了9473760元未使用期间的租金,并无证据表明中易公司试图通过该《房屋租赁合同》取得非法利益，且郑志银亦未举证证明中易公司与博风公司、博泰公司之间存在串通故意。3、博风公司与江二经合社在2015年7月签订的《补充协议书》中就约定在项目析产完成并办理完毕产权过户登记后，江二经合社所拥有的项目公司（博泰公司）51%的股份全部无偿转让给博风公司，案涉《房屋租赁合同》中约定合同签署后完成股权变更手续系对《补充协议书》的延续，并不能据此认定案涉《房屋租赁合同》无效。综上，郑志银主张案涉《房屋租赁合同》系博风公司、博泰公司与中易公司恶意串通、损害其利益的理由不能成立。同理，其主张该合同系以合法形式掩盖逃废债务非法目的的理由也不成立。二、郑志银要求恢复江二经合社与博风公司的股份利益分配原状以及由江二经合社、中易公司赔偿合同无效损失的上诉请求，均已超出其一审诉讼请求范围，不属于二审审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由郑志银负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一九年三月十一日 书记员  赖雪珂