上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初21368号原告(反诉被告)：上海维亨基础工程有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：倪维华，经理。委托诉讼代理人：孟宪中，上海祁长宇律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海季君建设工程有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱建军，总经理。委托诉讼代理人：安琪，上海首伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄政法，上海首伦律师事务所律师。第三人：上海京鑫管道安装防腐有限公司，住所地上海市宝山区罗东路XXX号。法定代表人：朱玉冲，总经理。委托诉讼代理人：葛军。原告(反诉被告)上海维亨基础工程有限公司(以下简称“维亨公司”)与被告(反诉原告)上海季君建设工程有限公司(以下简称“季君公司”)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海京鑫管道安装防腐有限公司(以下简称“京鑫公司”)作为第三人参加诉讼，由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)维亨公司的委托诉讼代理人孟宪中，被告(反诉原告)季君公司的委托诉讼代理人安琪、黄政法，第三人京鑫公司的委托诉讼代理人葛军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉原告)维亨公司向本院提出诉讼请求：1、判令季君公司支付自2017年4月1日起至2017年7月31日止四个月的租金人民币319,500元(以下币种均为人民币)；2、判令季君公司支付自2016年7月1日起至2017年7月31日止的水电费9,548元。事实和理由：原告于2016年6月1日与第三人京鑫公司就上海市宝山区罗东路XXX号厂区厂房签订租赁合同，租赁期限自2016年6月1日起至2017年12月31日止。原告取得租赁权后，便将部分厂区厂房转租给季君公司，每月租金为79,875元。然，季君公司自2017年4月1日起便不再支付租金，亦未缴纳过水电费用。因多次协商无果，特向法院起诉，请求判如所请。被告(反诉原告)季君公司答辩并提出反诉称：租赁合同签订情况如原告所述，租金支付至2017年3月31日；因维亨公司违约导致其无法租赁物，其于2017年3月开始搬离，双方的租赁关系实际于该时已终止；因无法联系上维亨公司，其将场地交付给了第三人京鑫公司；维亨公司所主张的水电费用，非仅其一家公司所产生，还包括其他转租户。综上，不同意原告的全部诉讼请求。季君公司另提出反诉请求：1、确认原、被告之间的《厂房厂区租赁合同》于2017年3月31日终止；2、判令维亨公司承担违约责任，向季君公司支付违约金50万元。原告(反诉被告)维亨公司答辩称：季君公司从未向其发送任何通知或解约函件；2017年7月其通知季君公司亦未得到回复；如法院认定其违约，违约金约定的标准较高，请求法院调低。第三人京鑫公司述称：其与维亨公司存在租赁合同关系；在维亨公司转租期间，第三人实际管理租赁场地，并向维亨公司收取水电费；目前租赁物由第三人控制，维亨公司和季君公司均未与其办理过场地交还手续，确认季君公司于2017年6月底至7月初搬离。原、被告双方当事人对下列事实没有争议，本院予以确认：2016年5月22日，维亨公司(出租方、甲方)与季君公司(承租方、乙方)签订《厂房厂区租赁合同》(以下简称“租赁合同“)，约定甲方将位于上海市宝山区罗东路XXX号占地面积为40亩的厂区和一间办公室出租给乙方使用。租赁期限自2016年7月1日起至2017年12月31日止。每月租金90,000元，租金以六个月为一个支付周期，甲方在支付周期前30天将租金收据交予乙方，乙方收到租金收据10天内将租金交予甲方。租赁合同第5.1条约定，乙方租赁期间使用该厂房所发生的水按自来水公司发票收取，水按套表加10%，使用消防水按十倍价格收取，水费开收据。甲方需要用电为每度1.5元，如供电局价格调整作相应调整。电费单以代开收据收取，电费甲方负责代为收取，如乙方拖欠甲方有权停止供电。合同第7.2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：……(七)合同期内，如甲方未能履行完合同提前收回该土地，一次性赔付给乙方违约金50万元等。后原、被告双方就每月租金进行了调整，确定自2017年1月1日起每月租金调整为79,875元。另查明，系争场地的产权人为第三人京鑫公司。2016年6月1日，京鑫公司与维亨公司签订租赁合同，约定将系争厂房出租给后者，租赁期限自2016年6月1日起至2017年12月31日止。在庭审过程中，原、被告就季君公司承租期间的水电费用达成一致，由季君公司向维亨公司一次性支付3,500元。季君公司另向本院申请撤回反诉诉请1。本案双方当事人之间主要的事实争议在于，季君公司搬离的原因及时间。季君公司为证明其主张向本院提供了下列证据材料：1、京鑫公司致维亨公司的通知，落款为2017年2月26日，内容为“贵公司租赁京鑫公司新建厂房前的空场地至2017年5月30日合同到期，请贵司做好搬迁退还场地准备工作，通知转租户安排另行租赁场地堆放，同时做好场地上的清理工作，我公司决定6月1日桩基工程动工，到时不再续签租赁合同，我公司与贵司签订至2017年5月30日的合同到期无承担违约责任，敬请在我公司场地上租赁的客户无条件搬迁。特此通知”。季君公司表示其收到该通知后，即与维亨公司取得联系，后者表示要求其配合第三人尽快搬迁。2、第三人为建设单位、发证日期为2017年9月6日的建设工程施工许可证，证明京鑫公司已实际动工，季君公司无法使用租赁物。3、季君公司与京鑫公司工作人员朱金良的通话录音，证明季君公司实际于2017年5月完全搬离。维亨公司发表质证意见：1、对于该通知的真实性没有异议，其收到该通知后并未告知季君公司；2、施工许可证不能作为搬迁的证明；3、真实性无法确认。第三人京鑫公司发表质证意见：对于证据1、2的真实性没有异议。2017年2月26日张贴通知是为了催促维亨支付欠租，维亨公司后支付了租金，但京鑫公司也没重新张贴公告告知不需搬迁，第三人实际于2018年动工。对于证据3的真实性不予认可。基于当事人提供的上述证据及质证，本院对相关事实认定如下：关于季君公司的搬离原因，维亨公司未提供证据予以说明，而根据季君公司提供且由京鑫公司确认的催告搬离通知，明确要求转租户安排另行租赁场地堆放并做好场地清理工作，对象指向明确，虽然京鑫公司称其发公告的目的是为了催促维亨公司支付欠租，但其也承认在维亨公司支付租金后没有对公告内容进行更正或者撤销，事后也实际进行了场地施工。因此季君公司主张其系应第三人要求才搬离场地，具有一定合理性，也符合相关事实，相关证据及季君公司的主张本院予以采纳。关于季君公司的搬离时间，维亨公司主张季君公司实际于2017年7月搬离，但也明确无法提供证据予以佐证；季君公司主张其于2017年5月搬离，并提供其与第三人京鑫公司工作人员的通话录音予以佐证，第三人京鑫公司对于该通话录音的真实性不予认可，且季君公司亦无其他证据予以证明，故对于通话录音及季君公司的相关主张本院不予采纳。考虑到京鑫公司作为租赁场地的产权人，负责对租赁场地的日常管理，其关于季君公司于2017年6月底搬离的陈述，具有一定客观性，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。根据已查明的事实，因第三人京鑫公司对租赁场地进行改建工程，致使季君公司无法使用租赁物，维亨公司作为租赁合同的相对方应承担违约责任。季君公司要求维亨公司支付违约金50万元的反诉请求，符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定维亨公司向季君公司支付违约金300,000元。根据前述分析，本院认定季君公司于2017年6月底搬离，故其应支付2017年4月至6月三个月的租金共计239,625元。原、被告另于庭审中就季君公司在其承租期间产生的水电费一次性向维亨公司支付3,500元取得合意，对此本院予以确认。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海季君建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海维亨基础工程有限公司支付租金239,625元；二、被告(反诉原告)上海季君建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海维亨基础工程有限公司支付水电费3,500元；三、原告(反诉被告)上海维亨基础工程有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海季君建设工程有限公司支付违约金300,000元；四、驳回原告(反诉被告)上海维亨基础工程有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海季君建设工程有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3,117元，由原告(反诉被告)上海维亨基础工程有限公司负担814元，被告(反诉原告)上海季君建设工程有限公司负担2,303元。反诉案件受理费减半收取4,400元，由原告(反诉被告)上海维亨基础工程有限公司负担2,640元，被告(反诉原告)上海季君建设工程有限公司负担1,760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇一九年三月二十一日书记员  周秋娟附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。