贵州省毕节市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）黔05民终1371号 上诉人（原审原告）：窦国柱，男，1970年12月4日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 上诉人（原审原告）：吴守碧，女，1972年1月18日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被上诉人（原审被告）：洪登菊，女，1965年12月5日出生，白族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被上诉人（原审被告）：兰珍仙，女，1951年2月4日出生，布依族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原审第三人：陈洁，女，1987年9月20日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原审第三人：龙江，男，1982年6月15日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 上诉人窦国柱、吴守碧因与被上诉人洪登菊、兰珍仙及原审第三人龙江、陈洁房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2018）黔0522民初2975号民事裁定，向本院提起上诉，本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人窦国柱、吴守碧上诉请求：撤销一审判决，指令黔西县人民法院审理本案。事实和理由：一、小产权房买卖合同纠纷属于人民法院受案范围。小产权房为在农村集体土地上开发建设，向本集体经济组织以外的单位或个人出售的房屋，“小产权房”为农村房屋的子概念。小产权房买卖合同，也是房屋买卖合同，属于债权关系，只是其由于证件不齐全，不能发生物权变动的过户登记手续。在最高人民法院《民事案由规定》中第三级案由82就是“房屋买卖合同纠纷”，其项下就有“（6）农村房屋买卖合同纠纷”。这足以说明小产权房买卖合同纠纷是人民法院受案范围。二、法官不得以法无明文规定而拒绝裁判，这是法治社会的一项原则。《中华人民共和国民法总则》第十条规定，处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯。法律对小产权房买卖虽然无具体规定，但相关法规和政策是有规定的（见下述），一审法院“以未纳入现行法律法规所调整的范围，相关政策规定也亦不明确”为由裁定驳回起诉而拒绝裁判是违反法律规定的。三、上诉人与被上诉人洪登菊、兰珍仙签订的房屋买卖合同有效，被上诉人陈洁、龙江侵占，上诉人请求交付房屋、排除妨碍，属于法院受案范围，法院应当受理并依法处理。被上诉人洪登菊、兰珍仙出售给上诉人的房屋所占用的土地属于黔西县原城关镇人民政府批准给被上诉人洪登菊、兰珍仙等26户移民集中建房用地，并办理了建设用地规划许可证，被上诉人洪登菊、兰珍仙在获得批准建房的土地上修建房屋，其修建的房屋虽然手续不全，但属于合法建造，属于其个人所有。其将合法建造的多余房屋出售给上诉人，并不影响房屋所占土地的集体性质，也未改变土地的实际用途。虽然属于小产权房买卖，但不未违反法律禁止性规定。1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第二项规定，社员有买卖房屋的权力。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地所有权仍归集体所有。这一规定明确了农民享有买卖房屋的权利。最高人民法院（1992）民他字第8号复函中也明确规定，农村房屋买卖应具备书面契约、中人证明等要件，要求办理过户手续的地方还应依法办理该项手续。这一规定肯定了农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效要件，同时也间接的肯定了农村宅基地房屋是允许买卖的。小产权房买卖合同归根结底是合同，要遵守《合同法》的规定，只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，就应当认定合同有效。根据《合同法》的规定，当事人订立合同应当有民事行为能力；意思自治；且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而现行的法律和行政法规没有一部明确对小产权房做出禁止性规定，国务院《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》虽然规定农民的住宅不得向城市居民出售，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）虽然也规定农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，但这些通知在形式上既不是法律也不是行政法规，不能作为认定合同无效的根据。无论是国务院下发的通知、决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规。对于小产权房买卖来说，双方订立合同处分自己的财产，不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题，即使有一方隐瞒了真实情况，实施了欺诈行为，也只是损害了另一方的利益，而没有损害国家利益。小产权房的买卖同样也不会损害集体和第三人的利益，基于一户一宅的规定，房屋卖出后，只是出卖人不能再申请宅基地，所以不会对集体和第三人的利益构成危害，小产权房的买卖双方一方是寻求自身经济的增长，另一方是为了满足自身住房的需求，这些目的不能算是非法。至于损害社会公共利益更是无从谈起。至于该条的第五款，前面已叙述过，没有任何一部现行的法律、行政法规对小产权房做出禁止性规定。因此小产权房买卖无《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”规定的无效情形。从《中华人民共和国物权法》的相关规定中可以看出，认定小产权房买卖合同有效是符合《物权法》精神的。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从以上规定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物权就产生了。被上诉人洪登菊、兰珍仙在政府批准的集体土地上建造房屋，自房屋建成之日起，就对其建造的房屋享有所有权，其将多余房屋出售给上诉人，买卖协议合法有效，只是在未经登记的情况下，不发生物权变动的效力，但买卖合同本身是成立并生效的。订立小产权房买卖合同是债权行为，而小产权房的变更登记属物权登记行为，对物权变动的禁止并不影响债权的设立。物权行为与债权行为是既有关联又相区别的，物权最终能否按照当事人的意思发生变动，并不影响债权的设立，也就是说小产权房根据现行政策不能进行变更登记，但当事人之间仍然可以订立小产权房买卖合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能无法实现罢了。《中华人民共和国物权法》对此也予以了肯定，该法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 综上，一审裁定认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷不属于人民法院受案范围是错误的。根据民诉法解释第三百三十二条“第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理”的规定，请求二审法院撤销一审裁定，指令黔西县人民法院审理。 被上诉人洪登菊、兰珍仙二审未作答辩。 原审第三人陈洁、龙江二审未作陈述。 一审原告窦国柱、吴守碧向一审法院起诉请求：1、判决二被告将案涉房屋交付给二原告使用；2、二被告从2016年10月31日起按每年6000元支付违约金至实际交房之日止。 一审法院认定事实：2014年10月13日，被告洪登菊、兰珍仙因建房需要出具借条向原告窦国柱借款148000元，借款期限从2014年10月13日至2015年10月13日止，双方未约定借款利息。后原告窦国柱以现金方式将款项提供给二被告。2016年3月19日，原告窦国柱、吴守碧向二被告购买位于黔西县洪福路××后面移民××小区××单元××号房屋一套，双方于同日签订了《洪福路144号后面移民联建房转让协议》，该协议约定房屋建筑面积为140平方米，总价款为216800元，该协议还载明“交房时在2016年10月30日前，如到不能交房，以后按每年的房屋租金6000元付给”。合同签订后，二原告通过银行转账的方式向二被告支付了购房款130000元，以现金方式支付了购房款36800元，余款50000元，双方同意在上述借款中予以扣减。2016年6月，第三人龙江、陈洁实际占有案涉房屋并装修入住至今。 又查明：案涉房屋所使用的土地系农民集中建房。2009年11月25日，原黔西县城关镇人民政府作出镇政函（2009）23号《城关镇人民政府关于同意孙家坝村碓窝井无房移民集中建房点由无房移民代表自行组织实施修建的批复》文件，内容为“1、由规划部门注销洪兴福等19户移民已集中流转的这片土地，明确为孙家坝村碓窝井无房移民集中建房点；2、由调剂土地的无房移民代表组织实施修建，孙家坝村委会负责监督、指导，并由孙家坝村委会与其签订无房移民集中建房协议，解决无房移民、无房农民的住房困难；3、房屋按成本出售。”。2009年12月31日黔西县城市规划局向孙家坝村村委会颁发了地字520000200926240号《建设用地规划许可证》，载明案涉房所使用土地的用地单位为孙家坝村村委会，用地项目为黔西县孙家坝村洪福路农民、移民集中建房点，用地性质为居住用地。2011年9月2日，原黔西县城关镇孙家坝村委会向黔西县国土资源局出具《城关镇孙家坝村委会用地申请》，载明“该宗地所有权为集体，使用权为集体土地使用权”，同年9月19日，黔西县城关镇国土所在该用地申请上作出批复，内容为：经核查并收集洪兴福等26户移民户籍证明、无住房和宅基地证明、移民证明资料，根据相关规定，同意上报26户移民占用孙家坝村旱地3380m2集中建住宅，土地性质为集体土地使用权，无争议，该地不得作商品房用地。”，案涉房屋所使用的土地未办理土地使用证。 一审法院认为，根据被告洪登菊、兰珍仙提交的《建设用地规划许可证》、《城关镇孙家坝村委会用地申请》、《城关镇人民政府关于同意孙家坝村碓窝井无房移民集中建房点由无房移民代表自行组织实施修建的批复》等证据载明的内容显示，案涉房屋所使用土地的性质为集体所有的土地，未办理相关土地使用证，故案涉房屋非商品房，系农民集中建房，即小产权房。鉴于小产权房开发主体资格、购买人的主体要件、土地使用权、房屋产权性质等均未纳入现行法律、法规所调整的范围，相关政策规定亦不明确，故涉及小产权房的相关争议，不属于人民法院民事案件的受案范围，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定：驳回原告窦国柱、吴守碧的起诉。案件受理费50元（已减半收取），退还原告窦国柱、吴守碧。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提供新证据，对一审审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，从被上诉人洪登菊、兰珍仙在一审中提交的黔西县城市规划局向孙家坝村委会颁发的《建设用地规划许可证》、《城关镇孙家坝村委会用地申请》、《城关镇人民政府关于同意孙家坝村碓窝井无房移民集中建房点由无房移民代表自行组织实施修建的批复》等证据载明的内容来看，案涉房屋所使用土地的用地单位为孙家坝村委会，土地性质为集体所有的土地，且未办理相关土地使用证。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，涉案房屋并非农户自建住宅，所占土地也非农户申请用地，案涉房屋的用地非法律意义上的农村宅基地。本案中，原黔西县孙家坝村委会将其农村集体土地进行房屋建设，未经法定的征地程序，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”、第四十四条第一款“建设占用地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”之规定，对于该类未履行相关土地征收、征用手续即占用农村集体土地进行房屋建设引发的房屋买卖合同等民事纠纷，应先由行政机关解决被侵占土地的保护问题，在行政机关未对违法占地的行为处理之前，人民法院不应直接审理民事纠纷。故一审法院以本案不属于人民法院民事案件的受案范围为由裁定驳回上诉人窦国柱、吴守碧的起诉并无不当。一审对裁定驳回起诉的说理存在不当，但不影响裁定结果，依法应予维持。上诉人窦国柱、吴守碧请求撤销一审裁定，将本案指令一审法院审理的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人窦国柱、吴守碧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，说理存在不当，但不影响裁定结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 黄世军 审 判 员 徐 洪 审 判 员 刘光全 二〇一九年三月二十二日 法官助理 张园园 书 记 员 谢贤聪