广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1601号上诉人（原审原告）：丘宜萍，女，1960年6月29日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：陈宇，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宁致，国信信扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：向科，男，1973年2月16日出生，土家族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。原审第三人：赖来发，男，1964年3月28日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：陈宇，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宁致，国信信扬律师事务所律师。上诉人丘宜萍、向科因与原审第三人赖来发房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初7976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人丘宜萍上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持丘宜萍第四项诉讼请求，即向科向丘宜萍支付欠租滞纳金（以每月欠租为本金，按3%的标准计算，从当月10日期计至实际付款之日），截止至上诉之日滞纳金暂计5776.96元；2.二审诉讼费由向科承担。事实及理由如下：一、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，一审法院认定合同无效违背事实，且适用法律错误，应予以改判。涉案场地经主管部门批准建设，《房屋租赁合同》合法有效，并未违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定为有效。二、向科未按《房屋租赁合同》条款约定履行其义务，构成违约的情况下，向科应向丘宜萍支付欠租滞纳金。一审法院认定《房屋租赁合同》无效，故合同约定的违约条款亦无效，故丘宜萍按合同约定计算滞纳金的请求不予支持，该认定事实错误。《房屋租赁合同》合法有效，合同约定的违约条款亦有效，向科应当向丘宜萍支付欠租滞纳金。针对丘宜萍的上诉请求，向科二审辩称其答辩意见与其上诉意见一致。针对丘宜萍的上诉请求，赖来发二审述称：同意丘宜萍的意见。上诉人向科上诉请求：1.变更一审判决第一项为：判决生效之日起十五天内丘宜萍向向科按现状返还广州市白云区xx街xx号楼；2.撤销一审判决第二项；3.一、二审诉讼费用由向科承担。事实及理由如下：向科同意一审判决认定涉案房屋无规划报建及权属登记手续记录，因此双方于2011年7月3日签订的《房屋租赁合同》无效。向科同意按现状返还涉案楼房。但一审判决未考虑如下事实：涉案楼房占地230平方米，共七层，向科加建了电梯，对内部结构进行了改造和装修，建设成80个房间，配备了家具设施，以宾馆的形式对外经营了7年半。楼房正门前面原有一座桥梁通往南方医院，左右不可以通行，是该楼房进出的唯一通道。该桥梁于2017年11月份被拆除后，80个房间的住户只能在楼房后面、底层其中一个房间开凿的一个1米宽的小门进出，该房屋自2017年12月1日起已经不再具备正常使用条件，向科亦自该日起未再使用该楼房、歇业至今。因存在桥梁被拆除、南方医院停止供水供电等问题，故向科多次向丘宜萍提出减少租金等请求，协商无果后，向科提起本案诉讼。在诉讼过程中，向科本着妥善处理和减少双方损失的诚意，同意按原合同约定租金标准支付应付租金、违约金和继续履行合同，但丘宜萍拒绝协商，也不同意赔偿损失，向科因此另案提起赔偿诉讼，请求法院委托评估装修价值和家具设备价值以确定损失数额，广州市白云区人民法院以（2019）粤0111民初179号案审理中。以上事实显示，向科虽然占有涉案楼房，但未实际使用和收益，因此产生了租金损失，该损失应由过错方承担赔偿。基于丘宜萍存在过错，造成了向科租金损失和预期收益等损失，其应当承担赔偿责任，其请求支付2017年12月1日起的租金没有事实依据。针对向科的上诉请求，丘宜萍、赖来发二审辩称：我方不同意向科的上诉请求，请求法庭驳回向科的全部上诉请求，维持一审判决第一、二项，并且丘宜萍认为房屋租赁合同有效，请求法院撤销一审第三项判决，改判支持向科向丘宜萍支付滞纳金。丘宜萍于2018年7月2日向一审法院起诉请求：1.解除与向科于2011年7月3日签订的《房屋租赁合同》；2.向科向丘宜萍返还租赁厂房广州市白云区xx街xx号；3.向科向丘宜萍支付租金暂计102153.45元（2017年12月计至2018年6月1日，每月租金15655.72元，从2018年6月2日计至被告实际返还场地之日，每月租金16438.51元。）；4.向科向丘宜萍支付欠租滞纳金（以每月欠租为本金，按3%的标准计算，从当月10日起计至实际付款之日）；5.向科承担本案全部诉讼费用。经一审法院审理查明：丘宜萍与赖来发为夫妻关系。1994年，赖来发、案外人刘东红通过集资承建了广州市白云区同和镇蟾蜍石村门口河边一栋7层建筑（合建面积为2100平方米）。2011年7月3日，丘宜萍（甲方）与向科（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于广州市白云区xx街xx号楼（以下简称涉案厂房）建筑面积1610平方米。由乙方投资加装电梯经营使用。一、租用时间为15年，自2011年6月1日至2026年5月31日止。二、从2014年6月1日开始租金按每平方米8元计算……此后每年递增5%，2015年6月1日起每月租金为14208元，以此类推至合同止。每月10号前以现金方式一次付清当月租金，如不能当月付清租金，按月租3%加收滞纳金。如3个月无法按时交纳月租，甲方有权收回该物业。三、乙方在租用期内自主经营，自行改造房屋内部结构布局，自行改造水、电以及安装电梯设施，并负责维修加固房屋与医院连通桥梁，费用由乙方自负。乙方自行负责接通医院水、电源，也可使用甲方现有水、电源，费用乙方自负。合同签订后，丘宜萍将涉案厂房交付向科使用。向科对涉案厂房进行了装修，并安装了电梯。2017年12月，连接涉案厂房与南方医院之间的桥梁被拆除，同时涉案厂房的供水也被截停。向科就交通、供水及办理营业执照等问题多次与丘宜萍协商调整租金标准。2018年3月21日，丘宜萍委托律师向向科发出《律师函》，主要内容为：向科于2017年12月起至今一直未支付租金，2017年6月1日至2018年5月31日每月租金为15664.32元，截止发函之日止，向科拖欠租金共计62657.28元，丘宜萍多次要求向科支付上述款项，但向科一直消极对待，至今未履行支付义务。现函告向科务必在收函后7日内向丘宜萍支付租金及滞纳金。2018年7月23日，广州市白云区国土资源和规划局作出穗云国规函[2018]2041号复函，载明，根据法院来函提供的信息，暂未发现地址为广州市白云区xx街xx号房屋的权属登记记录。一审庭审中，向科确认自2017年12月起未向丘宜萍交租，并同意按照合同约定的标准支付拖欠租金及违约金。丘宜萍则坚持要求解除合同和收回房屋。经一审法院释明合同效力及相应的法律后果，丘宜萍坚持合同有效，向科明确表示不在本案中主张赔偿。以上事实，有租赁合同、协议书、见证书、确认函、结婚证、律师函、复函及双方当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，由于涉案厂房查无规划报建及权属登记手续记录，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，丘宜萍、向科于2011年7月3日就涉案厂房签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，丘宜萍要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉讼请求无理，一审法院不予支持。涉案《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效应相互返还财产的规定，现丘宜萍要求向科腾空退还涉案厂房的诉讼请求，一审法院予以支持。向科实际占有使用涉案厂房多年，故应向丘宜萍支付房屋使用费，向科对此亦表示同意。房屋使用费可参照租赁合同约定的租金标准计算，经计算，2017年6月1日至2018年5月31日止的房屋使用费为每月15664.32元、2018年6月1日至2019年5月31日止的房屋使用费为每月16447.54元，此后每年递增5%。故向科应向丘宜萍支付2017年12月1日至2018年5月31日止的房屋使用费（每月15655.72元）、2018年6月1日至一审判决作出之日止的房屋使用费（每月16438.51元）。丘宜萍、向科所签订的涉案合同无效，故合同约定的违约条款亦无效，丘宜萍要求按合同约定计算滞纳金的诉讼请求，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，于2018年10月22日作出如下判决：一、本判决生效之日起十五日内，向科向丘宜萍腾空返还广州市白云区xx街xx号楼；二、本判决生效之日起五日内，向科向丘宜萍支付2017年12月1日至2018年5月31日止的房屋使用费（按每月15655.72元计算）、2018年6月1日至一审判决作出之日止的房屋使用费（按每月16438.51元计算）；三、驳回丘宜萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2404.4元，由向科负担并于本判决生效之日起五日内径付丘宜萍，一审法院不再予以退回。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。二审期间，丘宜萍提交两份农村（墟镇）宅基地使用证，分别是使用人为陈某，面积为110平方米的农村（墟镇）宅基地使用证和使用人为陈某，面积为74平方米的农村（墟镇）宅基地使用证，拟证明涉案房屋的权属登记情况，进而认为涉案房屋租赁合同有效。丘宜萍解释称涉案厂房属于宅基地房，由三块宅基地组成，目前只能提供提供上述两份宅基地证，还有一份无法找到。向科对此质证称：第一份宅基地证没有原件，虽然有照片，但我方无法确认其真实性，也认为与本案无关，根据该宅基地所显示的地址为xx号xx房，涉案的房屋是xx街xx号，该证据与本案无关。对于第二份宅基地证，该证据是有加盖档案馆的公章，对其真实性予以确认，但该证据显示的地址也是xx号，而非涉案房屋的地址xx号，且面积也与涉案房屋不一致，与本案无关。赖来发对此质证称同意丘宜萍的意见。二审期间，向科述称承租涉案厂房时，已经有连通南方医院的桥梁，涉案房屋也存在后门，但因有化粪池阻挡，客观上不能使用，在南方医院拆除桥梁而无法进入涉案厂房后，向科对后门进行了整改，可以通行。通往南方医院的桥梁被拆除后，涉案厂房的大门无法使用，整栋楼不能正常使用，但向科自己也居住在涉案房屋的七层并使用涉案房屋。二审中，丘宜萍确认按照法律规定，如果合同无效，合同约定的违约责任不能适用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为有二：1.涉案租赁合同是否有效；2.向科应否支付涉案厂房的使用费。关于争议焦点一。丘宜萍自认涉案租赁场地是由三份宅基地证组成，但其只能提供两份宅基地证，其在一审中提供的证据材料以及二审补充提交的农村（墟镇）宅基地使用证均不能充分证实涉案租赁场地具备完整产权或全部的报建资料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，一审法院认定涉案租赁合同无效，并无不当，本院予以维持。鉴于涉案租赁合同无效，丘宜萍要求向科按合同约定支付欠租租金的滞纳金，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。向科主张因涉案厂房连接南方医院的桥梁被拆除后，涉案房屋无法正常使用，故不应支付此后的使用费。对此，本院认为，首先，向科也确认涉案厂房大门处的桥梁被拆除后，其对涉案厂房的后门进行了整改，是可以通行的，其自己也住在涉案厂房的七楼，故涉案厂房还是具有使用价值的；其次，向科认为涉案厂房不能使用，但并未据此要求解除租赁合同并交还租赁场地，且在一审诉讼中还明确表示同意支付拖欠的使用费。向科的行为也可以佐证涉案厂房的使用价值并未受到太大影响。故在向科未将涉案厂房交还前，一审参照双方合同约定的租金标准判令向科支付使用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，丘宜萍和向科的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24504元，由丘宜萍负担50元，由向科负担2404元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年三月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏