广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初21079号原告：熊某，男，汉族，1980年4月3日出生，身份证地址深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：黄纲，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁溥源，广东华商律师事务所律师。被告：陈某雄，男，汉族，1962年6月11日出生，身份证住址广东省五华县，被告：胡某文，男，汉族，1959年10月3日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，被告陈某雄、胡某文的共同委托诉讼代理人：陈力，广东深鹏律师事务所律师。被告：深圳市兴东源实业有限公司，住所：深圳市宝安区31区裕安二路63号801房（办公场所），统一社会信用代码：914403007084377185。法定代表人：梁安中。委托诉讼代理人：吴丹红，广东琅博律师事务所律师。原告熊某诉被告陈某雄、胡某文、深圳市兴东源实业有限公司物权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊某及其委托诉讼代理人黄纲、梁溥源、被告陈某雄、胡某文的共同委托诉讼代理人陈力，被告深圳市兴东源实业有限公司的委托诉讼代理人吴丹红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊某向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告胡某文于2006年5月16日签订的《房屋买卖协议》有效，并判令被告胡某文继续履行该合同,被告陈某雄、被告深圳市兴东源实业有限公司配合原告办理涉案房屋的过户手续；2、判令被告胡某文和被告陈某雄承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2006年5月16日，原告熊某经深圳市宝安74区（流塘路）商住楼A3栋405房（以下简称“涉案房屋”）的原租户涂明法及涉案房屋楼上506房业主介绍，与被告胡某文签订涉案房屋的《房屋买卖协议》，约定被告胡某文将其所有的涉案房屋以人民币19.5万转让给原告。被告胡某文、原租户涂明法以及涉案房屋楼上506房业主均承诺涉案房屋为被告胡某文所有。经原告核查，被告胡某文为涉案房屋的实际所有权人，但被告胡某文购买涉案房屋时出于自身利益考虑，借被告陈某雄之名与被告深圳市兴东源实业有限公司（开发商）签订房屋买卖合同，在涉案房屋转让过程中被告胡某文为《房屋买卖协议》卖方。合同签订当日，原告按照《房屋买卖协议》的约定向被告胡某文支付购房款人民币15万元，并约定待被告胡某文协助原告办理完毕涉案房屋的过户手续后再支付4.5万元人民币购房款尾款。在涉案房屋的交付过程中，被告陈某雄本人亲自协助原告及其家人办理该房产水电费、电视费扣款手续移交工作。2006年5月16日至今，原告一直实际占有和使用涉案房屋，在原告及家人居住期间，被告陈某雄和被告胡某文从未提出过任何异议。因涉案房屋的开发商之间自始存在产权争议且产权归属不明，因此涉案房屋自始无法办理房产证。原告、被告陈某雄与其他业主一起向政府反映无法办理房产证这一情况并签了请愿书，被告陈某雄对涉案房产的产权从未提出过任何异议。广东省深圳市中级人民法院于2015年11月12日出具广东省深圳市中级人民法院民事判决书【（2015）深中法房终字第××号】，判决涉案房屋的原实际权利人为被告深圳市兴东源实业有限公司（开发商）。现涉案房屋具备办理房屋产权证的条件。但被告陈某雄、被告胡某文拒不配合原告办理涉案房屋的房产证。被告陈某雄、被告胡某文的行为违反了诚实信用原则，导致《房屋买卖协议》无法继续履行，已经构成违约，严重损害了原告的利益。为保障原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如请。被告陈某雄、被告胡某文答辩称，一、涉案房产为被告陈某雄于2001年3月18日（实际购买时间为1999年，由于被告深圳市兴东源实业有限公司更名，2001年被告陈某雄与被告深圳市兴东源实业有限公司重新签订了合同）向被告深圳市兴东源实业有限公司购买的，只是由于被告深圳市兴东源实业有限公司与案外人关于涉案房产的权属存在纠纷，一直未能配合被告陈某雄办理房产过户手续。但是被告陈某雄从来没有将涉案房屋卖给原告或者委托他人出售；二、被告陈某雄在2003年12月30日向被告胡某文出具房产抵押借据，确认被告陈某雄先后向被告胡某文借款20万元，并将涉案房屋作为抵押物。一年后，被告陈某雄无法偿还到期债务，被告陈某雄同意被告胡某文将该房产出租，以租金抵债。但被告胡某文因需资金周转，未经被告陈某雄同意，在2006年5月16日与原告签订了房屋买卖合同，被告胡某文收取了原告15万元；三、根据物权法第一百八十条，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……第一百八十七条，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此，本案中双方未去办理抵押登记，被告胡某文并未取得抵押权。按照《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。被告胡某文也无权在被告陈某雄未能清偿债务就把涉案房产对外转让。综上所述，被告胡某文误以为自己取得了涉案房产的抵押权，在被告陈某雄未能清偿其债务时，未经被告陈某雄同意将涉案房产对外出售，该行为无效。原告与被告胡某文签订的涉案合同为无效合同，请求贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告深圳市兴东源实业有限公司答辩称，确认被告深圳市兴东源实业有限公司是与陈某雄签订了房屋买卖合同，并收取其购房款的，涉案的房产因为案件正在审理中还未最终确权，且涉案房产处于查封状况以及轮候查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2006年5月16日，原告作为乙方，与作为甲方的被告胡某文签订《房屋买卖协议》，约定：1、甲方将深圳市宝安74区（流塘路）商住楼A3栋405房（面积约97平方米）以人民币195000元卖给乙方；2、乙方以协议签订之日先付15万元给甲方，余下45000元待房产证办好时再给甲方；3、本协议签订前，该房屋所有未缴纳的税费及各种费用由甲方负责。甲方保证其出售给乙方的房屋产权清楚。甲方对该房屋有100%的所有权及处置权，绝无他项权利设定或其它纠纷。乙方买房后，如该房屋产权有纠纷，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失；4、甲方保证能够办理房产证（写乙方熊某名字），由甲方负责尽快办理好，办理费用由甲方承担。当日，被告胡某文向原告出具《收条》，确认收到原告购买深圳市宝安区74区商住楼A3栋405房款人民币15万元。2016年10月27日，买方被告陈某雄作为甲方，卖方被告深圳市兴东源实业有限公司作为乙方，双方签订《房屋买卖协议》，约定：1、甲方自愿向乙方购买乙方与深圳市新安上合股份合作公司合作开发的商品房；2、商品房位置：宝安区新安办流塘路北侧七十四区商住楼3栋405号，购房款212544元。原告主张其自2006年5月起即在涉案房产居住至今，并提供《证明》、《房屋装修许可证》、《委托银行代收款协议书》、《委托银行代扣电费合同书》，以证明涉案房产由原告管理使用，《委托银行代收款协议书》载明用户名称为陈某雄，代办人为熊某；《委托银行代扣电费合同书》的代办人处为原告熊某签名。本院认为，原告熊某与被告胡某文签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对合同双方，即原告熊某与被告胡某文均具有法律拘束力。故原告要求确认涉案的《房屋买卖协议》有效的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。另，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告胡某文主张其系涉案房产的实际产权人，被告陈某雄系替被告胡某文代持涉案房产，被告陈某雄对被告胡某文的主张不予确认，主张涉案房产为被告陈某雄所有，从未委托被告胡某文出售涉案房产。结合本院查明的事实，被告胡某文并未提供有效证明其系涉案房产的实际产权人，亦未提供任何证据证明被告陈某雄委托其出售涉案房产，故被告胡某文与原告签订涉案的《房屋买卖协议》的行为并无代理权，且被告陈某雄对被告胡某文签订涉案《房屋买卖协议》出售涉案房产给原告熊某的行为并未追认，故该《房屋买卖协议》对被告陈某雄不发生效力，因订立《房屋买卖协议》而产生的责任应由被告胡某文承担，被告胡某文在其无代理权的情况下与原告签订涉案的《房屋买卖协议》，给原告造成损失的，原告可依据《房屋买卖协议》的约定，要求被告胡某文承担相应的违约责任。因涉案的《房屋买卖协议》对被告陈某雄依法不产生效力，故原告要求被告陈某雄、被告深圳市兴东源实业有限公司配合原告办理涉案房产过户的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告熊某与被告胡某文于2006年5月16日签订的《房屋买卖协议》有效；驳回原告熊某的其他诉讼请求。本案受理费人民币2100元，由原告胡某文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇一九年三月十三日书记员  陈丽君书记员  谢晓帅附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十八条【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。