广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初2724号原告：黄秋波，女，1961年4月10日出生，汉族，住佛山市高明区，委托诉讼代理人：陈丽娜，广东龙浩律师事务所律师。被告：梁松金，男，1966年2月12日出生，汉族，住佛山市高明区，委托诉讼代理人：邓婉君，广东昊驰律师事务所律师。原告黄秋波与被告梁松金租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2018年9月25日、2018年10月31日、2019年3月5日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈丽娜、被告的委托诉讼代理人邓婉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商铺出租合同》；2.被告向原告赔付财产损失624532元；3.被告向原告退还押金22000元；4.被告负担本案诉讼费及律师费。事实和理由：原、被告于2017年7月23日签订《商铺出租合同》。该合同第七条第一款约定，如果任何第三方对出租房屋主张权利，使原告无法使用租赁房屋的，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失。被告向原告承诺租赁的商铺无任何抵押，被告向原告承诺租赁的商铺无任何第三方会主张权利。被告在租赁佛山市高明区荷城街道沧江路435号之21铺的商铺期间，恶意隐瞒涉案商铺已被查封的事实，恶意隐瞒被告的房产作为中国建设银行股份有限公司佛山高明支行与佛山市高明区炫味食品有限公司的金融借款关系的担保物。现，中国建设银行股份有限公司佛山高明支行与佛山市高明区炫味食品有限公司、梁松金、黎肇明金融借款合同纠纷一案，佛山市高明区人民法院作出的（2016）粤0608民初1314号民事判决书已生效。因被告拒不履行（2016）粤0608民初1314号民事判决书的义务，被告名下位于佛山市高明区荷城街道沧江路435号之21铺和22铺均已被佛山市高明区人民法院强制执行拍卖。综上，被告的此种行为构成了严重违约，致使合同的根本目的无法实现，造成原告巨大的财产损失。原告自开业至现在，共投入518933元。原告无法正常使用租赁商铺，生源和口碑均受到巨大影响。被告应按照《商铺出租合同》的约定赔偿原告所有的损失。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告现仍在使用经营案涉商铺，虽然案涉商铺被查封，但是并不影响原告的使用，原告只是将本应支付给被告的租金直接向法院支付。另外，根据买卖不破租赁原则，即使案涉商铺被依法拍卖，原告仍可继续承租案涉商铺。因此，完全不影响其使用案涉商铺，更不会对其造成损失。关于原告举证的损失，其中大部分是可移动、可搬走的财物，即使最终原告需要搬离，这些财产也可一同搬走，不属于原告的损失范围，被告无须赔付原告财产损失。被告在交付案涉商铺时，商铺已经带有装修，原告使用只是对商铺加装玻璃房间隔用作琴房，其他洗手间、地板、吧台等都是被告交付案涉商铺时已经有的，原告提供的装修合同不符合事实，价格过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证的装修工程合同，被告不予确认，因原告并未举示有效证据证明该装修工程合同已实际履行，故本院对该装修工程合同不予确认。2.原告举证的订单明细、订单交易成功明细、天启数码销售单、广州盛音乐器有限公司产品销售单、荣华冷气收款收据、户外招牌广告制作合同及报价单、照片、发票、佛山市高明区极限商贸有限公司收款收据、佛山市高明区梅花三弄广告设计工作室收款收据、佛山市高明区梅花三弄广告设计工作室项目报价单、佛山市挚森环保科技有限公司收据、广州市十指乐器有限公司十指琴行销售专用收据、洛阳市老城区爱丽丝琴行收据、深圳市帕洛斯特乐器有限公司收款收据及明细、高明区今日电子广告收据、佛山市高明区百亚装饰工程部收据等，被告不予确认，由于前述证据所反映的主要是购买设备的费用，而这些设备基本上是可移动设备，很难直接认定这些费用为原告的损失，是否应认定为损失与原告是否继续租赁案涉租赁物密切相关，具有不确定性，因此，本院对前述证据均不予采信，原告的损失将综合本案实际情况进行确定。3.公司账簿，是原告单方制作的证据，被告不予确认，因该公司账簿缺乏其他证据佐证，且考虑到经营活动具有一定的风险性，不必然盈利，原告的经营亏损不应当然地认定为因履行合同造成的损失。因此，该公司账簿本院不予确认。4.被告举证的其与欧艳贞的微信聊天记录，原告虽不予确认，但确认欧艳贞是原告的儿媳妇，因此，在无相反证据的情况下，本院对该微信聊天记录予以确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2017年7月23日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《商铺出租合同》，约定（节选）：1.甲方将产权属于自己的商铺出租给乙方。甲方出租的商铺座落地址为高明区荷城街道沧江路××21-22铺首层商铺，面积约为113平方米（含夹层，夹层面积约170平方米）。2.租期为6年，自2017年8月1日（自合同签订起）至2023年8月1日（合同签订起顺延六年）止。3.租金月收取，乙方必须于每个月20日前缴纳当月租金。2017年8月-2019年7月，每月租金11000元，其中第一个月装修期到8月20日；2019年8月-2023年7月，每月租金12100元，第三年开始租金递增10%。本合同一经签署，乙方即应交纳前二个月租金作为押金，合共22000元。合同终止，乙方交清租金及水电费、管理费、电话费、相关税费等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不退还。若乙方在承租期间给甲方房屋造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。4.甲方向乙方出示出租商铺的相关产权证明。如果任何第三方对出租房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失。5.甲方有下列情形之一的，乙方可以终止合同，甲方退还乙方押金，并按照乙方与装修公司签订的装修合同的工程总价款补偿乙方装修损失费用，具体另协商解决：①甲方中途终止合同的；②甲方不提供有关的房产证明给乙方办理申报经营证照的。6.甲方如有需要，可以将此物业进行买卖或用作抵押等用途，但不限于需与乙方进行沟通。7.合同期满，如乙方不愿继续承租的，乙方投入的固定装修（空调机等除外）不能拆走，归甲方所有。2014年1月26日，梁松金与中国建设银行股份有限公司佛山高明支行（下称高明建行）签订合同编号为2014年（高明）最高抵字第10号《最高额抵押合同（自然人版）》，约定梁松金提供其名下位于佛山市高明区荷城街道沧江路435号之21铺、22铺、23铺等物业为2014年1月26日至2030年12月31日期间佛山市高明区炫味食品有限公司（下称炫味公司）与高明建行签订的人民币资金借款合同等主合同项下的一系列债务及为实现债权与担保权利而发生的费用提供最高额抵押担保，最高限额为18203800元，并对前述21铺、22铺、23铺办理了抵押登记。2015年2月2日，高明建行与炫味公司签订合同编号为2015年（高明）速字第1号《人民币流动资金贷款合同》，约定炫味公司向高明建行借款1200万元用于日常生产经营周转，借款期限一年。后因借款人未按期归还借款，高明建行将炫味公司、梁松金、黎肇明诉至本院[案号：（2016）粤0608民初1314号]，本院根据高明建行的申请于2016年6月2日查封了梁松金名下的前述21铺、22铺、23铺。本院于2016年7月24日作出民事判决书，判决：一、炫味公司向高明建行偿还借款本金1200万元及利息、罚息、复利（详见1314号民事判决书）；二、炫味公司向高明建行支付其为实现债权而支出的律师费35560元；三、高明建行对梁松金名下的前述21铺、22铺、23铺及其他不动产（详见1314号民事判决书）拍卖、变卖所得价款就上述第一、二项债权在18203800元范围内享有优先受偿权……后高明建行提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终3812号民事判决书，判决维持（2016）粤0608民初1314号民事判决第二、三、四、五项，变更第一项为炫味公司向高明建行偿还借款本金1200万元及利息、罚息、复利（暂计至2016年4月21日止，利息为267960元、罚息为22045.31元、复利为2162.75元；自2016年4月22日起至该本金实际清偿之日止，以未支付款项为本金，按照年利率9.24%计算罚息及复利）。该判决于2017年6月24日发生法律效力。中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司受让高明建行的前述债权后，向本院申请强制执行[案号：（2018）粤0608执1736号]，本院受理后依法向梁松金等被执行人发出执行通知书、报告财产令等材料，并于2018年6月5日通知前述21铺、22铺、23铺等住户于2018年6月15日前搬出相关房屋。本院于2018年7月9日裁定拍卖前述21铺、22铺、23铺。2018年9月30日，本院执行局以询问笔录方式告知原告拟对前述21铺、22铺及夹层不带租拍卖。原告对此提出异议，本院裁定驳回原告的异议请求。另查，2018年7月16日，本院向原告发出（2018）粤0608执1736号协助执行通知书，通知原告从2018年7月开始将支付给被告的租金支付到本院账户。庭审中，被告承认没有将案涉21铺、22铺的抵押情况告知原告。被告承认已收取原告的押金22000元，原告要求被告退还该押金，被告同意向原告退还该押金。本院认为，原告与被告签订的《商铺出租合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。双方均应依照合同的约定全面、诚实地履行自己的义务，即原告应按时足额支付租金，被告应确保租赁物能够为原告所正常使用。虽然双方在合同中约定“甲方（即被告）如有需要，可以将此物业进行买卖或用作抵押等用途，但不限于需与乙方（即原告）进行沟通”，但是仍应以客观上不影响原告的正常经营活动为限。而本案中，被告不但隐瞒了其名下的案涉佛山市高明区荷城街道沧江路435号之21铺、22铺被抵押及被法院查封的事实，而且因其未履行相关债务而被债权人申请强制执行，案涉21铺、22铺已被本院依法拍卖，致使双方之间的《商铺出租合同》无法继续履行，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于案涉21铺、22铺已被本院依法拍卖，被告已不是案涉21铺、22铺的所有权人，其客观上无法再继续履行《商铺出租合同》，该合同依法应予解除。根据我国合同法第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”同时根据合同约定，“如果任何第三方对出租房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失。”因此，被告应将其已收取的押金22000元退还给原告，且原告有权要求被告赔偿损失。至于原告如何与案涉21铺、22铺的买受人协商新的租赁事宜，既是原告权利救济的范畴，亦是原告意思自治的范畴，并不因此而免除被告的违约责任。当然，如果原告能够与案涉21铺、22铺的买受人达成新的租赁协议而继续租赁案涉21铺、22铺，则会降低原告的损失，相应地，被告应承担的赔偿责任客观上也会随之降低。但是，案涉21铺、22铺被法院查封、拍卖的事实必然影响到原告的实际经营，既影响原告扩大经营或增加投资的决心，也可能影响原告潜在客户的数量，还增加了原告继续租赁案涉21铺、22铺的时间、金钱成本（注：基于目前的房价及原告对租赁物的紧迫性要求，不排除新的买受人会提高租金），这些情况或多或少会造成原告一定程度的经济损失，且这些损失是已经存在的损失，故被告应予赔偿。原告虽然举示了一定的证据来证明其损失，但均不足以有效证明其实际损失情况。结合被告的违约程度、原告经营的规模、他案影响的时长、原告的权利救济成本（如委托律师提起诉讼）及本地消费水平等情况，本院酌定原告的损失为100000元。原告主张的损失过高，高出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告黄秋波与被告梁松金于2017年7月23日签订的《商铺出租合同》；二、被告梁松金于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄秋波退还押金22000元；三、被告梁松金于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄秋波赔偿损失100000元；四、驳回原告黄秋波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10046元，减半收取5023元，财产保全费3642.66元，共计8665.66元（原告黄秋波已预缴），由原告黄秋波负担6972.66元，由被告梁松金负担1693元。原告黄秋波预缴的案件受理费中多缴的1693元，由原告黄秋波在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告梁松金负担的案件受理费1693元，由被告梁松金在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周泽鑫二〇一九年三月十一日法官助理赵宇晴书记员梁蕴琪