文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初16789号原告：廖喆，男，1992年4月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：许子翔，系北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：肖湛权，男，1971年10月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：尚玉玲，女，1971年12月21日出生，汉族，住址同上。委托代理人：肖湛权，即另一被告，系尚玉玲之夫。被告：广州市云网地产有限公司，住所地广东省广州市天河区华景路64号105房，统一社会信用代码：91440101MA59F8XY60。法定代表人：方敏之，片区董事。委托代理人：古春芳、吴玫，均系该司员工。原告廖喆诉被告肖湛权、尚玉玲、广州市云网地产有限公司（以下简称“云网公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖喆及其委托代理人许子翔，被告肖湛权（亦系被告尚玉玲的委托代理人），云网公司的委托代理人古春芳、吴玫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖喆诉称：2018年1月15日，经被告云网公司居间，原告与被告肖湛权、云网公司签订了《存量房买卖合同》，约定：原告向被告肖湛权购买广州市天河区石牌华兴街18号601房，总价3680000元，付款方式为按揭付款，被告肖湛权自行赎契，应在收到定金后15日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，在银行通知提前还贷之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，并办理上述房屋的涂消抵押手续。合同签订当天，原告通过银行转账方式向被告肖湛权支付购房定金100000元，被告肖湛权出具《收款收据》；原告依约向被告云网公司支付了购房佣金10200元，亦向被告云网公司的关联公司广州云携按揭服务有限公司支付了上述房屋按揭费3000元。后原告多次要求被告云网公司催促被告肖湛权按约定办理上述房屋的涂消抵押手续，但被告肖湛权以各种理由推脱，直至2018年6月13日，原告委托律师查册得知，上述房屋仍抵押在案外人渤海银行股份有限公司广州分行名下，并二次抵押在案外人李剑名下，且上述房屋自2018年3月14日被广州市天河区人民法院查封，自2018年3月22日被广州市白云区人民法院轮候查封。被告肖湛权迟迟未办理上述房屋涂消抵押手续的行为已构成根本性违约，且上述房屋被查封导致合同目的不能实现，原告主张解除合同并要求被告肖湛权支付违约金。被告尚玉玲与被告肖湛权在1998年7月9日登记结婚且婚姻关系存续至今，根据最高人民法院关于适用《若干问题的解释（二）》第二十四条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。故，被告尚玉玲应对被告肖湛权的全部债务承担连带清偿责任。另，中国裁判文书网于2017年12月18日发布被告肖湛权涉及民间借贷纠纷的（2017）粤0111民初11796号案。被告云网公司收取了原告佣金却没有履行对交易双方进行必要的信用核查，严重疏忽或故意隐瞒了被告肖湛权存在债务纠纷重大信用瑕疵的事实，导致原告遭受损失，故要求被告云网公司对原告就上述房屋支付的所有费用承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告肖湛权、云网公司签订的《存量房买卖合同》；2、被告肖湛权向原告退还定金100000元；3、被告肖湛权向原告赔偿购房佣金10200元；4、被告肖湛权向原告赔偿购房按揭费3000元；5、被告肖湛权向原告支付违约金368000元；6、被告尚玉玲对被告肖湛权的全部债务承担连带清偿责任；7、被告云网公司对被告肖湛权上述2、3、4项诉讼请求的债务承担连带清偿责任；8、本案诉讼费由三被告承担。被告肖湛权、尚玉玲共同辩称：同意原告的诉讼请求。我方与原告签署合同时涉案房屋没有问题，因时间长才导致查封。我方将积极配合原告把涉案房屋过户给原告，希望涉案房屋解除查封后继续向原告出售涉案房屋。被告云网公司辩称：一、原告要求解除与被告肖湛权及我方签订的《存量房买卖合同》于理无据。我方已履行了该合同约定的义务，促成原告与被告肖湛权签订《存量房买卖合同》，且在该过程中不存在任何违约行为。二、原告要求我方对购房定金、购房佣金、购房按揭费承担连带清偿责任，没有法律依据。原告要求我方支付购房定金、购房按揭费属支付主体错误；我方仅仅是促成原告与被告肖湛权促成交易的人，不是涉案房屋交易的当事人亦不是代理人更不是第三人，原告与被告肖湛权因履行合同产生的争议，应向合同相对方追究法律责任。另，我方在原告购买涉案房屋前已履行了对涉案房屋的审查义务和对原告的如实告知义务：明确告知原告涉案房屋存在抵押，原告在明知涉案房屋存在瑕疵的情况下仍签订《存量房买卖合同》，为顺利完成涉案房屋的交易，我方多次催促被告肖湛权按合同约定办理涉案房屋的涂消抵押手续。我方在涉案房屋交易过程中不存在任何过错，勤勉尽责，已履行居间服务，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院予以驳回。经审理查明：肖湛权、尚玉玲于1998年7月9日经登记结婚。云网公司提交的查册时间为2018年1月15日的《广州市不动产登记查册表》载明：肖湛权系广州市天河区石牌华兴街18号601房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人；共有情况为单独所有；房屋性质为房改房；他项权利摘要显示：涉案房屋的抵押权人为渤海银行股份有限公司广州分行（以下简称“渤海银行”），债权数额为590000元，登记时间为2012年6月25日；涉案房屋的抵押权人为李剑，债权数额为2000000元，登记时间为2017年1月11日。云网公司称根据上述查册表可以证实其在廖喆购房前已履行告知义务。廖喆另提交查册时间为2018年6月13日的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋上述抵押权并未涂销，且分别于2018年3月14日、3月22日被本院查封以及被广州市白云区人民法院轮候查封。2018年1月15日，廖喆（乙方、买方）与肖湛权（甲方、卖方）及云网公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将涉案房屋以现状售予乙方，涉案房屋存在抵押等他项权利情况；涉案房屋按整套出售，总金额3680000元；丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供居间服务，按照法律法规规定履行职责；基于甲乙任何一方的违约行为导致本合同解除的，违约方应代守约方向丙方支付居间服务费，守约方已支付的，丙方不予退回，应由违约方直接赔偿给守约方；甲乙双方不履行合同或不按约定履行合同，应根据有关法律法规承担相应的违约责任，甲方不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；甲方或乙方按本合同约定行使单方解除权时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；付款方式：乙方应于本合同签订之日支付定金100000元；甲方自行赎契：甲方须在收取定金后15日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，同时在丙方或银行通知提前还贷之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，甲方应承担提前还贷产生的一切费用，在抵押银行出具还清贷款证明资料后，甲方应及时通知丙方，丙方应在接到甲方通知之日起7日内协助甲方到房管部门办理涂消抵押及归档手续；乙方按揭付款，乙方应在签署本合同后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用；银行经审批同意贷款后，乙方须将首期楼款（不含定金）2000000元于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天（唯因甲方原因未能领取除外）直接支付给甲方；无论因任何原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额于应付楼价款余额的差额，乙方在收到银行无法贷款或无法足额贷款通知之日起30日内自行筹集资金补齐；楼价余款1580000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给甲方；甲乙双方应于银行出具同意贷款书及甲方银行出具涂消证明7日内备齐交易所需之资料到房地产登记机构申请办理产权转移登记等。同日，廖喆通过转账方式向肖湛权支付购房定金100000元，肖湛权向廖喆出具相应《收款收据》。同日，廖喆与云网公司签订《居间服务费支付承诺书》，载明：廖喆确认云网公司就承购涉案房屋提供了全面的居间服务，买卖双方于2018年1月15日签订了房屋买卖合同，廖喆应向云网公司支付居间服务费55200元，廖喆同意当天支付10200元，剩余过户当天给齐。云网公司于同日出具《综合收据》，确认收到廖喆佣金10200元。现廖喆以肖湛权未按合同约定涂销抵押构成违约等提起本案诉讼。廖喆称其已按合同约定在约定时间内办理按揭手续，并提交2018年1月18日广州云携按揭服务有限公司向其出具的《收据》（载明收到廖喆涉案房屋按揭费3000元）以及2018年2月5日中国农业银行股份有限公司广州天河支行向其出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》（载明确认拟同意向廖喆发放贷款1000000元用以购买涉案房屋等）作为证据。经质证，肖湛权、尚玉玲、云网公司对上述证据的真实性均无异议。肖湛权、尚玉玲称其曾向渤海银行申请涂销抵押，渤海银行亦同意，但无法提交证据证明渤海银行通知其提前还贷，由于垫资公司没有向渤海银行支付款项，导致其无法实际还贷。另，廖喆称云网公司作为居间方未履行勤勉尽责的信用核查义务，故要求云网公司承担违约责任，廖喆就此提交了广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初11796号案民事判决的网页截图作为证据，上述判决判决肖湛权对相关借款承担连带责任等。经质证，云网公司认为该证据与本案无关，认为其已尽到了勤勉尽责的义务。另在本案中，廖喆与肖湛权、尚玉玲确认涉案房屋仍为被查封状态。肖湛权、尚玉玲确认涉案房屋为双方婚姻存续期间购买，双方未对涉案房屋的权属作出约定，且尚玉玲知悉并同意肖湛权向廖喆出售涉案房屋，肖湛权、尚玉玲明确同意廖喆的全部诉讼请求。本院认为：《合同》涉及买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与居间人之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋买卖合同关系。《合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，廖喆与肖湛权均应依约履行。关于廖喆诉请解除《合同》以及肖湛权承担违约责任的诉请。《合同》约定：廖喆应于本合同签订之日支付定金100000元，应在签署本合同后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用；肖湛权须在收取定金后15日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，同时在云网公司或银行通知提前还贷之日起7日内一次性还清所欠银行贷款。根据本案查明的事实，廖喆在2018年1月15日向肖湛权支付定金，廖喆亦提交2018年1月18日其支付按揭费用的《收据》以及2018年2月5日的《个人住房贷款同意贷款意向书》证明其按合同约定办理按揭。肖湛权亦应按合同约定在2018年1月15日收取定金后15日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，肖湛权并未举证证明其已履行上述合同义务，且涉案房屋查册时间为2018年6月13日的《广州市不动产登记查册表》载明涉案房屋的抵押权并未涂销，且于2018年3月14日被法院查封。据此，廖喆以肖湛权违约为由要求解除《合同》并要求肖湛权承担违约责任并无不当。《合同》约定：甲方不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。廖喆要求肖湛权按上述合同约定退还定金100000元并按涉案房屋成交价3680000元的10%支付违约金368000元（3680000元×10%），合法有据，且肖湛权亦明确同意廖喆上述诉请，故本院对廖喆上述诉请予以支持。《合同》约定：基于甲乙任何一方的违约行为导致本合同解除的，违约方应代守约方向丙方支付居间服务费，守约方已支付的，丙方不予退回，应由违约方直接赔偿给守约方。本案中，廖喆举证证明其实际支付购房佣金10200元以及按揭费3000元。因肖湛权违约导致《合同》解除，廖喆诉请肖湛权按合同约定向其赔偿上述损失并无不当，且肖湛权亦明确同意赔偿上述损失，故本院对廖喆上述诉请予以支持。关于廖喆诉请尚玉玲、云网公司承担连带清偿责任的诉请。肖湛权、尚玉玲确认涉案房屋为双方婚姻存续期间购买，双方未对涉案房屋的权属作出约定，且尚玉玲知悉并同意肖湛权向廖喆出售涉案房屋。据此，廖喆称肖湛权的上述债务为夫妻共同债务具有依据，尚玉玲亦明确同意廖喆上述诉请，故本院对廖喆要求尚玉玲对肖湛权的上述债务承担连带清偿责任的诉请予以支持。廖喆与云网公司成立的居间合同关系与本案房屋买卖合同关系分属不同法律关系，且《合同》因肖湛权违约而解除，廖喆以肖湛权已由另案判决承担债务为由主张云网公司未尽勤勉尽责义务，并据此要求云网公司对肖湛权返还定金、赔偿佣金及按揭费承担连带清偿责任依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告廖喆与被告肖湛权就广州市天河区石牌华兴街18号601房于2018年1月15日签订《存量房买卖合同》中所涉的房屋买卖合同关系已解除；二、被告肖湛权于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告廖喆退还定金100000元；三、被告肖湛权于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告廖喆赔偿购房佣金10200元；四、被告肖湛权于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告廖喆赔偿购房按揭费3000元；五、被告肖湛权于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告廖喆支付违约金368000元；六、被告尚玉玲对被告肖湛权的上述债务承担连带清偿责任；七、驳回原告廖喆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36240元，由被告肖湛权、尚玉玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  邹允洪人民陪审员  陈妍曚二〇一九年三月十四日书 记 员  谢丽军何瑞雯            本判决书已于2019年  月   日送达