甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘11民终154号上诉人（原审被告）：陇西县华盛房地产开发有限责任公司，住所地，甘肃省陇西县巩昌镇北城路中段。法定代表人：柴彦章，该公司董事长。委托诉讼代理人：王彦武，甘肃陇远律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜芳霞，系该公司员工。上诉人（原审原告）：韩大军，男，汉族，1971年10月29日生，甘肃省陇西县人，教师，住甘肃省陇西县。被上诉人（原审被告）：柴彦章，男，汉族，1963年8月29日生，甘肃省陇西县人，农民，住甘肃省陇西县。委托诉讼代理人：王彦武，甘肃陇远律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜芳霞，女，汉族，1993年8月5日生，居民，住甘肃省陇西县宏伟乡左家渠村岘口社30号。上诉人陇西县华盛房地产开发有限责任公司（以下简称“华盛公司”）因与上诉人韩大军及被上诉人柴彦章房屋买卖合同纠纷一案，不服陇西县人民法院（2018）甘1122民初3359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月4日公开开庭进行了审理，韩大军及华盛公司、柴彦章委托诉讼代理人王彦武、杜芳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华盛公司上诉请求：1、依法撤销原判；2、依法改判驳回被上诉人韩大军的诉讼请求。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律不当。1、本案所涉房屋虽登记在陇西县建筑安装总公司第二工程处名下，但该房屋属于上诉人开发建设的商品房，其所有权属于上诉人，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，上诉人主张合同无效的理由不能成立，那么就应当认定该合同具有法律效力。2、虽涉案房屋于2016年8月17日在甘肃银行陇西支行设定了抵押登记，但因上诉人与被上诉人韩大军约定的办理房产产权转移登记的时间未到期（2020年4月26日前），在签订合同时上诉人明确告知被上诉人韩大军该房屋设立抵押登记，在此情况下不应判决解除双方之间签订的商品房买卖合同。3、自2017年4月26日起，被上诉人韩大军已实际占有、管理涉案房屋，并获取房租收益。在此期间，并未给被上诉人韩大军造成任何损失。原判由上诉人赔偿被上诉人韩大军损失102295.6元，无事实和法律依据。韩大军辩称，华盛公司口头承诺最迟于2017年8月份将涉案房屋产权证办理完毕交到答辩人手中，且答辩人提交的第10份证据中华盛公司法定代表人柴彦章一再保证房屋没有办理抵押登记，华盛公司上诉称签订认购合同时明确告知答辩人该房屋设立了抵押登记与事实不符。其他答辩意见与上诉状中陈述的事实和理由一致。柴彦章未答辩。上诉人韩大军上诉请求：1、依法撤销原判，发回重审或改判；2、本案一、二审诉讼费和财产保全费均由华盛公司承担。二审庭审中，韩大军新增诉讼请求，要求华盛公司承担诉讼财产保金责任保险费4000元。事实和理由：一、原判认定事实不清。1、原审在判决中没有对华盛公司是否在订立商品房买卖合同时故意隐瞒了所售房屋已经抵押的事实进行明确的认定。原审中上诉人提交的13份证据中9份证据的证明内容均为证明在签订商品房买卖合同时被上诉人故意隐瞒所售房屋已办理了抵押登记的事实，且华盛公司委托代理人当庭表示对以上证据的真实性无异议。在法庭华盛公司也未主动承担举证责任，出示相关证据证明其在签订合同前已告知上诉人房屋已经抵押的证据，但原审判决中没有对该部分事实进行明确的确认。2、原审在判决中没有对双方签订买卖合同时华盛公司是否故意隐瞒了所售房屋已出卖给第三人的事实进行明确认定。华盛公司与上诉人签订商品房买卖合同时，华盛公司所售房屋的所有权人为甘肃省陇西县建筑安装总公司第二工程处，根据相关法律规定，虽然涉案房屋的所有权人甘肃省陇西县建筑安装总公司第二工程处的负责人也为华盛公司法定代表人柴彦章，但陇西县建筑安装总公司第二工程处是陇西县建筑安装总公司集体分支机构（非法人），不具有独立法人资格，对涉案房屋没有处分权，而陇西县建筑安装总公司具有涉案房屋的处分权。华盛公司在开发涉案房屋后，将其出售给陇西县建筑安装总公司，华盛公司在签订买卖合同时故意隐瞒了所售房屋已经出卖给第三人的事实，在本案中明显存在欺诈，原审在判决中对该部分事实没有进行明确认定。二、原判适用法律错误。1、原审判决解除合同理由、适用法律错误。上诉人认为解除合同的原因有两个，一是因为华盛公司在双方签订合同时，已将涉案房屋的所有权出让给了第三人陇西县建筑安装总公司第二工程处，且已办理了抵押登记。而是因为华盛公司违反了相关法律法规的禁止性规定。本案中，应判决解除双方签订的商品房买卖合同。原审判决正确，但理由错误。2、不支持上诉人要求华盛公司支付购房款利息的诉请属适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）、（三）项规定，华盛公司由于其违约行为承担的违约责任有三项：返还全部购房款及利息，赔偿损失，承担购房款一倍的赔偿责任。本案华盛公司由于其违约应付利息计算是以全部购房款作为本金，而不是以买受人向银行借的住房贷款总额作为本金，原判将华盛公司应承担的第二项违约责任即赔偿损失的计算方法用在了第一项违约责任的核定上，导致判决错误。3、不支持上诉人要求华盛公司赔偿自2017年4月26日至2018年10月8日因房价上涨造成的损失的诉请适用法律错误。因房价上涨，华盛公司从上诉人所交的房款中赚取了235182.32元，由于华盛公司的违约，合同被解除，华盛公司应当返还不当得利，赔偿由于其违约，陇西房价上涨给上诉人造成的实际损失。4、不支持上诉人请求华盛公司承担已付购房款一倍的赔偿责任适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，华盛公司应承担的违约责任中，承担购房款一倍的赔偿责任是惩罚性赔偿，不适用公平原则，原审判决将补偿性民事责任成立的法律要件当做惩罚性赔偿成立的法律要件来判决，直接导致判决错误。华盛公司、柴彦章未答辩。韩大军向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告华盛公司签订的《认购协议书》。2、判令被告华盛公司向原告返还购房款960960元。3、判令被告华盛公司向原告按原告于2017年为向被告华盛公司筹集购房款时在中国农业银行陇西县支行规定的贷款年利率7.125%计算，支付自2017年4月26日至2018年10月25日止原告所交购房款利息102702.6元，并支付自2018年10月26日至被告实际返还购房款之日止的相应利息（960960×7.125%÷365×实际违约天数）；4、判令被告华盛公司向原告赔偿自2017年4月26日至2018年10月8日止因陇西县房价上涨造成的损失，共计235182.32元。5、判令被告华盛公司按一倍房款标准赔偿原告经济损失960960元。6、判令本案诉讼费、保全费合计27700元，被告华盛公司承担。7、判令被告柴彦章承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：2017年4月10日，原告与被告华盛公司签订《人民广场.金泰润园认购合同》。由原告购买陇西县巩昌镇北城路华盛2号商住楼22号商业用房，总面积为43.68平方米，合同约定房屋单价为每平方米2.2万元，总房款960960元。合同签订后，因该房屋租金已收至2018年1月，原、被告双方将房屋租费从原告应交购房款中抵扣31000元，原告按照合同约定分三次在2017年4月26日前将剩余房款929960元交付被告华盛公司。2017年4月26日，原告与被告华盛公司就该房屋签订《商铺销售合同补充协议》，被告华盛公司即将该房屋指定原告管理使用。双方在协商办理房屋产权证书的过程中，2018年6月3日，原告与被告华盛公司又签订该房屋的《商品房买卖合同》。2018年7月3日，原告经向陇西县房地产管理所查询得知，被告所售房屋的所有权人为甘肃省陇西县建筑安装总公司第二工程处。且被告所售房屋在2016年8月17日向甘肃银行股份有限公司陇西支行办理了抵押登记，房屋他项权证号为：陇权他证2016字第1525，被告所售房屋至今还没有解除抵押。原告在管理使用该房屋期间，将该房屋租与他人用于生产经营活动，原告收取自2018年1月至2019年1月房屋租金42000元。上述事实，有原、被告的庭审陈述，人民广场.金泰润园认购合同复印件,商铺销售合同补充协议复印件,商品房买卖合同复印件,交款收据复印件，借款凭证复印件，个人担保借款合同复印件，他项权证复印件，房屋权属登记信息证明复印件，谈话录音，国家企业信用信息公示系统打印件，华盛2号楼22号商铺缴款清单复印件等证据予以证实。一审法院认为，原告韩大军与被告华盛公司系买卖合同关系。被告华盛公司在签订合同时未告知原告韩大军所售房屋抵押的事实，致使合同目的不能实现，原告请求解除合同的诉讼请求，理由成立，予以支持。原告实际向被告华盛公司交付购房款共计929960元，被告华盛公司应当返还原告韩大军购房款929960元。关于原告要求被告支付其为筹集购房款支出的利息损失的诉讼请求，原告提交的个人担保借款合同证明，其在2017年4月19日向农业银行申请了个人消费贷款，没有其他证据证明该笔借款系原告用于购买被告房屋，故原告要求被告华盛公司支付其为筹集购房款支出利息损失的诉讼请求，理由不成立，不予支持。关于原告要求被告华盛公司赔偿自2017年4月26日至2018年10月8日因房价上涨造成的损失的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，违约一方在对其在订约时能够合理预见到的损害承担赔偿责任，对不可预见的损失后果，违约一方不应承担责任，本案中房价在订立合同后是否上涨是不可预见的，该不可预见的损害后果与违约行为之间没有直接因果关系，故原告的该项诉讼请求，理由不成立，不予支持。关于原告请求被告按照一倍房款赔偿损失的诉讼请求，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。但结合本案被告华盛公司已经将诉争房屋交由原告占有并获取收益，以及该房屋性质为商铺的事实，且该合同的解除不必然损害买受人的基本生存权益，适用惩罚性赔偿责任显失公平，原告的诉讼请求，理由不成立，不予支持。被告华盛公司在订立合同时，违背诚实信用原则不如实告知房屋设定抵押的事实，给原告造成损失，应当承担损害赔偿责任。损失赔偿额应当相当于因为违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，本案原告的损失为被告占用原告购房款的法定孳息，该孳息本院确定为102295.6元，原告在占有房屋期间收取的房屋租金即为合同履行后获得利益，故该利益本院认定为42000元。该收益原告已实际收取，对该事实本院予以确认。关于原告要求被告柴彦章承担赔偿责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告华盛公司以其对所售房屋没有处分权主张合同无效的意见，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，第四十二条，第九十四条第（四）项，第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第九十二条第一款之规定，判决：一、解除原告韩大军与被告陇西县华盛房地产开发有限责任公司签订的《人民广场.金泰润园认购合同》及《商品房买卖合同》。二、被告陇西县华盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告韩大军购房款929960元。三、被告陇西县华盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日赔偿原告韩大军损失102295.6元。四、原告韩大军在被告陇西县华盛房地产开发有限责任公司返还购房款之日将陇西县巩昌镇北城路华盛2号商住楼22号商业用房交付被告陇西县华盛房地产开发有限责任公司占有。五、驳回原告韩大军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理22700元，减半收取11350元，保全费5000元，合计16350元，由陇西县华盛房地产开发有限责任公司负担。二审中，上诉人韩大军提交三组证据。第一组证据：1、《2002年12月——2019年2月陇西县巩昌镇房价统计表》，《2002年12月——2019年2月陇西县巩昌镇房价走势图》；2、《缴款协议》、《收据》、《证明》；3、2009年9月21日上诉人与华盛公司签订的《人民广场.金泰润园认购合同》，《收据》，《房屋所有权证书》；4、2011年6月20日上诉人与华盛公司签订的《人民广场.金泰润园认购合同》，《收据》，《房屋所有权证书》；5、《悦璟人家小区二期12#楼房源销售表》。证明目的：华盛公司在陇西从事房地产开发销售已17年，在签订合同时其对房价上涨应有一定预见，其应承担因其违约，陇西房价上涨给上诉人造成的实际损失。第二组证据：1、《人民广场.金泰润园认购合同》，《收据》，《房屋所有权证书》；2、2017年4月9日上诉人与鲜元龙签订的《二手房买卖合同》；3、鲜元龙的《房屋所有权证书》。证明目的：为了向华盛公司支付购房款，2017年4月上诉人将其所有的房屋按当时的市场价出售给鲜元龙，其应承担因其违约，陇西房价上涨给上诉人造成的实际损失12.36万元。第三组证据：《中国平安财产保险有限公司诉讼财产保全责任保险保单》、《甘肃增值税普通发票》、《人民法院诉讼费收费（财产保全）专用发票》。证明目的：原告为提起诉讼向原审法院申请财产保全，并支出保全费5000元，诉讼财产保证金责任保险费4000元，共计9000元，这是由于华盛公司过错给上诉人造成的实际损失。经质证，上诉人华盛公司对韩大军提交的证据均有异议，认为本案案涉房屋买卖合同具有法律效力，案涉房屋已经交付韩大军管理使用并且本人正常收取房屋租金，对韩大军并未造成经济损失，且韩大军举证的房屋为住宅，并非商铺，对第一组证据不予认可。第二组证据与本案无关，其不予认可。韩大军与华盛公司的房屋买卖合同纠纷属于恶意诉讼，其支付的诉讼保全费和诉讼财产保全责任保险费是个人支出的非合理费用，应由韩大军本人自行承担，与华盛公司无关，对第三组证据其亦不予认可。被上诉人柴彦章与华盛公司质证意见一致。本院认为，第一组证据拟证明陇西房价近年持续上涨，但韩大军与华盛公司在签订合同时对于日后房价是否上涨双方均无法预料，且韩大军未提供涉案商铺同一地段铺面房涨价的证据，则韩大军主张陇西房价上涨给其造成的损失无事实依据，对该组证据，本院不予认定。第二组证据与本案无关，本院不予认定。第三组证据系韩大军支出保全费及财产保证金保险费共计9000元，原审对韩大军要求的保全费5000元已作出实体处理，现韩大军要求华盛公司承担诉讼财产保金责任保险费4000元属于二审中新增的诉请，已告知其另行起诉，故对该组证据，本院不予认定。庭审中，华盛公司申请证人胡某某到庭作证，证言证明其在韩大军购买涉案房屋时是华盛公司售房部负责人，其在签订合同前已将涉案房屋已被抵押，无法签订商品房买卖合同的事实告知韩大军。经质证，韩大军对证人证言不认可，认为胡某某并未向其告知该事实，华盛公司未在开庭前10日内提出证人出庭作证申请，且胡某某与华盛公司存在利害关系，该证言应认定为无效。华盛公司、柴彦章的委托代理人对证人证言未提出异议。本院认为，胡某某证言为单一证据，华盛公司未提交其他证据佐证其已向韩大军告知涉案房屋已被抵押的事实，对证人证言，本院不予采信。被上诉人柴彦章未提交新证据。二审查明的其他事实及认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、双方签订的认购合同与商品房买卖合同是否应解除；2、韩大军要求华盛公司承担的三项违约责任：返还全部购房款及利息、赔偿损失、承担购房款一倍的赔偿责任有无依据。关于双方签订的认购合同与商品房买卖合同是否应解除的问题。华盛公司与韩大军于2017年4月20日签订的《人民广场.金泰润园认购合同》及于2018年6月3日签订的《商品房买卖合同》均是各方真实意思表示，双方形成买卖合同关系。因2016年8月17日，华盛公司将涉案房屋向甘肃银行陇西支行办理了抵押登记，至今未解除抵押，致使韩大军无法取得涉案房屋的所有权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，原审判决解除双方签订的《人民广场.金泰润园认购合同》与《商品房买卖合同》并无不当。关于韩大军要求华盛公司承担的三项违约责任：返还全部购房款及利息、赔偿损失、承担购房款一倍的赔偿责任有无依据的问题。经审查，双方签订的《人民广场.金泰润园认购合同》与《商品房买卖合同》解除，华盛公司应当返还韩大军购房款929960元。韩大军要求华盛公司支付2017年4月26日至2018年10月25日止的购房款利息102702.6元及自2018年10月26日至华盛公司实际返还购房款之日止按年利率7.125%计算的利息。经查，2017年4月19日，韩大军向农业银行广场支行借款300000元，双方约定借款年利率为7.125%，但该笔贷款的借款用途载明为“综合消费”，上诉人称该笔贷款用于购买涉案房屋证据不足，要求利息按年利率7.125%计算无事实依据，且原审已对法定孳息进行了计算，对该项理由，本院不予支持。关于韩大军要求华盛公司承担因房价上涨对其造成的损失的理由，因双方在签订合同时对涉案房屋价格之后是否上涨是不可预见的，华盛公司对不可预见的结果承担责任于法无据，本院不予支持。韩大军主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，华盛公司应承担购房款一倍的赔偿责任，因2017年4月26日华盛公司已将涉案房屋交予韩大军管理，韩大军亦将该房屋向他人出租并收取了42000元租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中因华盛公司未告知韩大军涉案房屋已抵押的事实，致韩大军在购买涉案房屋时丧失知情权，但并不影响房屋买卖合同的效力，韩大军在买卖房屋时应先调查房屋权属状况，确认标的物上有无现存的抵押权等影响房产过户的因素，故双方均有过错，原审根据案件实际情况酌情判决华盛公司向韩大军赔偿损失102295.6元并无不当，对该项理由，本院不予支持。韩大军二审中新增诉讼请求要求华盛公司承担诉讼财产保金责任保险费4000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，其可另行起诉，本院已向其告知，故对该项请求，本院不再处理。综上，上诉人陇西县华盛房地产开发有限责任公司、韩大军的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45400元，由陇西县华盛房地产开发有限责任公司负担22700元，由韩大军负担22700元。本判决为终审判决。审判长  李爱勤审判员  张亚玲审判员  南鹏飞二〇一九年三月十八日法官助理潘海燕书记员段宁