广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初2914号原告：东莞外国语学校，住所地：广东省东莞市寮步镇横坑管理区，统一社会信用代码：12441900457229075E。法定代表人：尹效登。委托诉讼代理人：周郑毅，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳婷，广东众达律师事务所律师。被告：何悦开，女，1965年10月17日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：叶伟智，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。原告东莞外国语学校诉被告何悦开租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周郑毅，被告的委托诉讼代理人叶伟智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付占有使用费837166.8元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月16日，原告与被告共计签订3份《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》，将位于东莞市××城××、××、××号出租给被告使用，总面积为120平方米，期限为5年。月租金依据铺位具体位置按月收取，被告应于每月10日前按时付清当月租金。上述合同签订后，原告依约交付物业给被告使用。后经双方友好协商，于2015年12月15日签订《终止合同协议书》提前终止合同，但截至2018年4月，被告一直在占有使用上述租赁物，且根据被告2018年4月16日出具的《说明》亦证明，确认在合同到期或合同终止后继续占用商铺的事实。在此期间，被告更将位于莞城××号商铺，一直占有使用。被告辩称，1、167号商铺并非由被告承租使用，被告在2011年9月19日将该商铺转租给罗旭和承租使用，并由罗旭和缴纳租金给原告，原告的诉请没有事实和法律依据，被告已申请追加罗旭和为第三人参加诉讼。2、被告经营商铺二十多年，在此过程中一直按时缴纳租金，后来原告改为投标竞价方式招租，使租金因竞价原因远高于同时期同地段平均水平。同时也因为运河路改为单行线、实体店受电商冲击影响经营、学校搬迁、道路施工等原因，使被告经营一直处于亏损状态。因此在2013年至2015年，连同被告一起的多家租户与学校协商，希望降低租金。在此期间，学校一直拖延处理租户诉求，没有沟通和处理。同时在学校终止合同后，也没有跟进处理商铺交还事宜，只是让租户等原告通知。被告则留在161号商铺清退尾货，并不是一个正常营业的状态，只有部分时间开门，但被告当时认为双方合同已经终止而无需缴纳租金，同时原告也一直没有向被告要求支付租金。3、原告管理混乱，在终止合同后并没有与租户处理后续交接事宜，也没有通知被告缴纳租金，只是让被告等待通知处理。在此情况下，合同终止后两年多的时间原告长时间消极不作为，怠于履行相关通知义务。被告认为对于原告产生的损失以及损失的扩大，原告自身存在重大过错。4、即使要计算被告的占有使用费，原告请求支付占有使用费的标准也是不合理的。不能以已经终止的租赁合同的租金作为计算依据，而应当参照同时期同地段的房屋租赁市场的租金价格作为计算标准。5、原告所指被告占用的时间与事实不符。被告只是在161号商铺清货及等待原告做交接处理，时间持续到2018年3月底就退场没有再使用，因此161号商铺的占有使用天数应为808天。160之一号和160之二号被告并没有使用，原告以电费记录来证明被告使用了这两间商铺与事实不符。160之一号在合同终止后就没有使用，而李丽华在2013年4月终止合同后也没有使用160之二号。电费记录的产生是因为被告在使用招牌灯箱过程中产生的电费，当时李丽华终止合同后就没有与被告一起经营商铺，但是招牌灯箱被告一直保留。6、由于原告在终止合同后没有对160之二号商铺进行管理，原告没有向李丽华主张过租金或者使用费，那么原告的请求是超过诉讼时效的。经审理查明，原告为东莞市教育局管理的公益一类事业单位，是在东莞市玉兰中学的基础上组建。位于东莞市××城区××至××共18间商铺属东莞市市属行政事业单位国有资产，由原告实际持有管理。2011年9月17日，东莞市玉兰中学与被告分别签订了三份《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》，将位于东莞市××城区××、××、××三间商铺出租给被告使用，租赁期限均从2011年9月16日起至2016年9月15日止，前三年租金分别为4800元/月、6000元/月、4500元/月，第四年、第五年分别递增3%。2015年12月15日，原告与被告分别签订三份《终止合同协议书》，约定双方协议终止案涉160号、161号、167号商铺的租赁合同，被告所欠租金分别为52282元、65352.5元、49015元（由2015年1月16日-11月30日），被告承诺于2015年12月25日前交齐后，原告再分别退还押金9600元、12000元、9000元给被告，并承诺给予一个月时间处理货物。另，2010年12月30日，东莞市玉兰中学与李丽华签订了一份《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》，将位于东莞市××城区××号的商铺出租给李丽华使用，租赁期限从2011年1月1日起至2015年12月31日止，前三年租金为5600/月，第四年、第五年分别递增3%。原告主张李丽华于2013年4月1日提出终止租赁合同。原告主张在案涉四间商铺的租赁合同终止后，被告仍继续占有使用四间商铺至2018年4月。原告提交的用电一览表及电费缴费记录显示案涉四间商铺在2013年至2018年期间有用电，电费有正常缴交。原告提交的自述书是由被告于2018年4月16日出具，该自述书中有：“当时有口头通知我们搬迁，我们也配合……后来见你们没有催促我们搬迁，以为你们默许我们暂时继续经营……所以我们也……继续开铺”的内容。被告确认其在161号商铺的租赁合同终止后仍有继续使用该商铺至2018年3月底，但主张其没有使用其余商铺。被告提交其与案外人罗旭和签订的《租赁合同》以证明其将167号商铺转租给案外人罗旭和，被告没有使用该商铺。被告提交公证书、招租公告、情况说明及租赁合同等证据以证明原告计算占有使用费的标准过高。原告委托律师于2018年11月5日向被告发出一份律师函，该函称被告在合同到期或终止后，并未按合同约定的要求按时搬离租赁物业，反而一直在无偿占用和使用至2018年4月15日，要求被告向原告支付占用费用共计441252元。以上事实，有原告提交的产权证明书、租赁合同书、终止合同协议书、用电一览表、电费缴费记录、自述书、租赁物图片、律师函、快递单，被告提交的公证书、招租公告、情况说明、租赁合同、转租合同，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉商铺属东莞市市属行政事业单位国有资产，由原告实际持有管理，原告有权主张案涉商铺的相关权利。被告承租案涉商铺，在租赁期限届满后，负有将案涉商铺返还给原告的义务，在未经原告同意的情况下，被告无权在租赁期限届满后继续对案涉商铺占有使用。对于案涉160号、161号、167号三间商铺，在租赁期限届满前，原、被告双方签订了《终止合同协议书》，约定终止该三间商铺的租赁合同，故三间商铺的租赁合同终止日期为《终止合同协议书》签订之日即2015年12月15日。原告主张被告在上述三间商铺的租赁合同终止后，仍继续占有使用三间商铺，而被告仅确认其有使用161号商铺，对此，本院认为，首先，承租人在将租赁物返还给出租人时通常需要办理交接手续，签署相关交接文件予以确认，或者由承租人通知出租人收回租赁物，但被告并未提交任何证据证明其与原告办理了160号、167号商铺的交接手续，也未提交任何证据证明其在租赁合同终止后通知原告收回160号、167号商铺，故被告主张其向原告返还了160号、167号商铺缺乏依据。167号商铺的租赁合同及《终止合同协议书》均是由被告签订，被告是该商铺的承租人，在租赁合同终止后，亦应由被告承担向原告返还该商铺的义务，被告以其将167号商铺转租给案外人罗旭和为由主张其没有使用该商铺不能成立，罗旭和与本案没有利害关系，对被告申请追加罗旭和为本案第三人参加诉讼，本院不予准许。其次，原告提交的用电一览表、电费缴费记录显示案涉商铺在租赁期限届满后仍有用电，电费也在正常缴交，可以证明案涉商铺在租赁合同终止后仍处于被占有使用的状态。再次，由被告在其出具的自述书中所作的表述来看，被告在租赁合同终止后并未搬离案涉商铺，一直在案涉商铺继续经营，故被告对其在租赁合同终止后仍占有使用案涉商铺的事实已予以确认，被告在该自述书中并未表示其使用的商铺仅有161号，故应认定被告对案涉160号、161号、167号商铺均有使用。至于160之二号商铺，该商铺的租赁合同是由案外人李丽华签订，被告并非该商铺的承租人，在该租赁合同到期或终止后，应由案外人李丽华向原告返还该商铺，原告提交的相关证据不足以证明被告有对该商铺占有使用，对原告主张被告占有使用160之二号商铺，本院不予采信。综上，对被告在租赁合同终止后仍有对案涉160号、161号、167号商铺占有使用的事实，本院予以认定。被告占有使用案涉160号、161号、167号商铺，应向原告支付占有使用费。对于占有使用费的起算时间，原、被告双方签订的《终止合同协议书》约定给予被告一个月时间处理货物，故在协议书签订之日起的一个月内为被告处理货物的时间，不应计算占有使用费，案涉160号、161号、167号商铺的占有使用费应自该一个月期满后的次日即2016年1月15日起算。对于占有使用费计算的截止时间，原告主张被告对案涉商铺占有使用至2018年4月，原告在向被告发出的律师函中也称被告对案涉商铺占有使用至2018年4月15日，故应以2018年4月15日作为占用使用费计算的截止时间。对于占有使用费的计算标准，案涉商铺同地段其他商铺与案涉商铺情况各不相同，租金标准不具可比性，结合被告关于案涉商铺所在地段的商铺租金已大幅降低的意见，本院认为可参照租赁合同约定的前三年租金即未递增的租金数额作为计算占有使用费的标准。160号、161号、167号商铺的占有使用费均从2016年1月15日起计至2018年4月15日止，共计27个月，分别按每月4800元、6000元、4500元的标准，160号、161号、167号商铺的占有使用费分别为129600元、162000元、121500元，被告应向原告支付案涉商铺的占有使用费共计413100元。对原告诉请被告支付占有使用费，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。对原告诉请被告支付占有使用费，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告何悦开于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞外国语学校支付占有使用费413100元。二、驳回原告东莞外国语学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6085.83元，已由原告预交，由原告负担2337.58元，被告负担3748.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邓艳霞二〇一九年三月二十五日书记员  曾妍纯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。