广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初18763号原告：李晋江，男，1977年10月10日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学佼，广东金词律师事务所辅助人员。被告：孙少磊，男，1983年6月28日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：魏洪贵，广东江远律师事务所律师。第三人：东莞市开门红置业有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌社区连升路379号客天下布料城C3栋1006铺，统一社会信用代码证：9144190031523387XD。法定代表人：兰满林，系该公司经理。委托诉讼代理人：李锹，系该公司的员工。原告李晋江与被告孙少磊，第三人东莞市开门红置业有限公司（以下简称开门红公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任审判，于2018年12月25日公开开庭进行了审理，原告李晋江的诉讼代理人严驰，被告孙少磊及其诉讼代理人魏洪贵，第三人开门红公司的法定代表人兰满林及诉讼代理人李锹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晋江向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年12月24日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；2.被告向原告返还定金50000元，并支付违约金160000元，并从起诉之日起支付利息至实际付清之日止（以人210000元为本金，按照商业银行同期贷款利率计算）；3.被告向原告支付中介费48000元；4.被告承担本案诉讼费、保全费。案件审理过程中，原告李晋江自愿放弃其第二项诉讼请求中的利息主张。事实与理由：原、被告于2017年12月24日签订《房地产买卖合同》，约定交易物业为东莞市××镇××岗社区××马路丰泰东海城堡一区3栋3单元903号房，交易价格为1600000元，付款方式为按揭付款。合同签订后，原告遵守合约办事，签订合同当天支付了定金20000元，后期又支付了定金30000元。因被告时常无法联系，且经查询得知案涉房产已被抵押，致使交易无法按照合同约定进行。经原、被告双方协商，同意由被告寻找担保公司解除抵押后，原告再向银行申请贷款，故原告于2018年8月31日取得东莞银行的同贷书。2018年10月8日，被告明确表示不再履行合同，根据案涉《房地产买卖合同》的约定，原告有权解除合同并要求被告支付总楼价10%的违约金。为了维护原告合法利益，根据相关法律法规，特向贵院提起诉讼，请求判如所求。被告孙少磊辩称，答辩人在签订案涉《房地产买卖合同》时，不是按照正常的双方协商，而是与第三人协商房屋价格及相关条款，由第三人把格式条款填充完后，答辩人在合同处签名按压指模，当时原告并不在现场也没有签名，第三人于签订合同当晚9点许转入三笔款项共计20000元作为定金；原告的30000元定金并未按照合同约定及时打入答辩人的账户，是2018年7月19日才转给被告，已经构成违约；原告没有履行支付首期款义务；被告没有违约不应该承担违约金，原告连续两次违约后，又起诉解除合同是违约行为，原告应该支付违约金，答辩人对此保留起诉的权利；原告和答辩人的交易，第三人未尽义务，直至起诉之日也没有完成交易，不应当收取中介费，应返还原告。第三人开门红公司述称,对于被告主张的30000元的定金交付问题，是因为合同签订后，被告在2018年3月陈述说二次抵押要在5月才能解除，之后又说解决不了，于是双方对于解除二次抵押的问题再次进行磋商，后来双方在2018年7月才达成继续履行合同的一致意见，原告才向被告支付剩余定金30000元。经审理查明，2017年12月24日，原告李晋江作为买方，被告孙少磊作为卖方，第三人开门红公司作为经纪方，签订了一份《房地产买卖合同》，约定：物业位于东莞市××镇××岗社区××马路丰泰东海城堡一区3栋3单元903号房，建筑面积为90.61平方米，卖方合法持有《房地产权证》，编号为莞字第0600674417；买卖双方同意该物业总楼价为1600000元，为本次交易而按目前规定、标准及交易，需要向有关部门、担保公司等支付其他税、费（包括但不限于公证费）由买方承担；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐全部楼款的当天；因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料，或提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期交付房款等义务的，逾期超过十个工作日的，守约方应书面通知违约方并给与合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则：（1）守约方有权解除合同，并要求违约方承担支付等额于总楼价的10%的违约金（2）守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金（3）合同履行过程中，如因房管所或银行等三方以外的因素导致交易延迟或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方书面通知中约定的期限为履行期限；基于经纪方已为买卖双方提供居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，在合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿给守约方。同日，双方还签订一份《附件》，约定：本次交易金额1600000元，定金20000元，买方须在2017年12月24日支付卖方，定金余款30000元，卖方须在2017年12月29日前支付卖方，首期楼款（含定金）480000元，买家申请银行按揭担保的，将依据相应担保公司之规定作冻结或监管处理，楼价余款1120000元，采用按揭付款，由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放款至卖方贷款账户内（放款时间以银行及担保公司规定为准），到账则视为卖方已收取。合同签订后，原告李晋江向被告孙少磊支付了定金20000元。另查明，案涉房产的权属人为被告孙少磊，抵押权人为中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行。庭审中，被告孙少磊确认案涉房产还存在二次抵押，抵押权人为东莞市联胜非融资性担保有限公司，抵押金额为650000元，抵押期限是2017年4月25日至2018年4月25日。原告李晋江及第三人均主张在签订案涉《房地产买卖合同》时对于案涉房产存在二次抵押并不知情，被告孙少磊则主张已提前告知第三人开门红公司的员工李锹，但未提供证据证明。2018年3月12日，原、被告双方一起前往银行办理按揭手续，因案涉房产存在二次抵押，银行拒绝贷款申请。之后，双方就解除二次抵押问题达成一致意见，决定由担保公司垫资，手续费由原告李晋江承担，并再次向银行申请贷款。2018年7月19日，原告李晋江通过转账方式向被告孙少磊支付了定金余款30000元。2018年8月31日，东莞银行股份有限公司东莞分行向原告李晋江出具了《二手房同意贷款意向书》。2018年9月3日，被告孙少磊与第三人开门红公司的员工李锹通过微信联系，被告孙少磊陈述“你好，这些到什么进度了”，李锹回复“刚收到通知说同贷已经批了，接下来让买家准备首期款赎楼”，孙少磊陈述“我的二抵什么时候搞，有一期到了”。2018年9月25日，被告孙少磊再次发微信给李锹，孙少磊陈述“你好，请你和你的客户说一声，如果约定处理不完的话，这个房子我不卖了，不和你们开玩笑，你也知道现在是什么价格，拖到现在，也是够了”。2018年10月6日，被告孙少磊发送微信给李锹陈述“房子我不卖了，留着出租，已告知你们了，谢谢”，“把买家的账号发我”。“我把钱退给他”，李锹回复“这样不太好吧，时间拖这么久首先是您自己说可以自己还清二抵，就因为这事才拖到六月份，但最终又说由担保公司来还，这笔手续费也是，现在一切就绪可以还款了，你要是不卖，这咋搞”。庭审中，被告孙少磊表示同意解除案涉《房地产买卖合同》，但保留追究原告李晋江违约责任的权利。另查明，原告李晋江向本院提交一份银行对账单及第三人出具的收据一张，显示其于2018年10月24日向第三人转账支付了中介费48000元，第三人向原告李晋江出具了收据确认收到上述款项。原告李晋江在诉讼期间向本院提出财产保全申请，请求查封被告孙少磊价值258000元的财产。根据原告李晋江的申请，本院依法作出（2018）粤1972民初18763号民事裁定书，并依法查封了被告孙少磊名下的案涉房产，原告李晋江为此支付保全费1810元。本院于2018年12月4日向被告孙少磊送达本案起诉状及应诉材料。以上事实，有原告李晋江提交的《房地产买卖合同》及附件、收款收据、深圳农村商业银行活期对账单、交易详情、《房地产权证》（复印件）、二手房同意贷款意向书（打印件）、短信聊天记录截图、微信聊天记录截图、银行对账单、中介费收据，被告孙少磊提交的微信聊天记录截图以及当事人陈述等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，案涉《房地产买卖合同》及附件是三方的真实意思表示，其形式及内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应遵守合同约定、真实、全面地履行义务。综合双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告李晋江是否有权要求解除案涉《房地产买卖合同》及支付违约金。对此，本院分析如下：一、案涉《房地产买卖合同》未记载案涉物业存在二次抵押，被告孙少磊亦无证据证明在签订合同前已将该事实告知原告李晋江或者第三人开门红公司，故被告孙少磊主张原告李晋江事先已经知晓案涉房产存在二次抵押缺乏依据，本院不予采信；二、由于案涉房产存在二次抵押的新情况出现，原告李晋江暂停支付定金余款30000元并不构成违约，双方经协商一致同意由担保公司垫资解除二次抵押，并再次前往银行办理贷款手续，且原告李晋江已经取得银行出具的同贷书，并继续支付了定金30000元给被告孙少磊，应视为双方均同意继续履行案涉《房地产买卖合同》；三、在案涉房产办理解除二次抵押手续的过程中，被告孙少磊以时间过长为由向第三人表示不再继续履行合同，但双方并未约定解除二次抵押手续需在何时完成，且解除二次抵押的义务本应由被告孙少磊负担，被告孙少磊以此为由要求解除合同缺乏依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”，在被告孙少磊已明确表示不再继续履行合同的情况下,原告李晋江有权要求解除双方的房屋买卖合同关系，故对于原告李晋江要求解除案涉《房地产买卖合同》中房屋买卖合同关系的主张，本院依法予以支持。对于解除时间，依照《中国人民共和国合同法》九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，案涉《房地产买卖合同》应于被告孙少磊收到本案的起诉状时，即2018年12月4日解除。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”的规定，原告李晋江主张被告孙少磊返还定金50000元有理，本院依法予以支持。对于原告李晋江诉请的违约金，依照案涉《房地产买卖合同》的约定，被告孙少磊违反合同约定时，原告李晋江应书面通知被告孙少磊，并给予合理宽限期，但原告李晋江并未按约定履行，且考虑到原告李晋江尚未支付首期款，故对其主张的违约金，本院酌情支持80000元。对于原告李晋江主张的中介费48000元，该部分费用已经实际支付给第三人开门红公司，但原告李晋江已经获得了违约金80000元的补偿，该补偿已经足以弥补其中介费损失，故对于原告李晋江诉请的中介费48000元，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李晋江与被告孙少磊于2017年12月24日签订的《房地产买卖合同》约定的房屋买卖合同关系于2018年12月4日解除；二、限被告孙少磊于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李晋江返还定金50000元；三、限被告孙少磊于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李晋江支付违约金80000元；四、驳回原告李晋江的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10761元（原告已预交），由原告李晋江负担741元，由被告孙少磊承担10020元。本案保全费1810元，由原告李晋江负担898元，由被告孙少磊承担912元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  胡辉二〇一九年三月十五日法官助理丁紫茵书记员曾乐怡