上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初24553号原告：周仲兴，男，1988年12月7日出生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：张健，北京德恒(温州)律师事务所律师。被告：上海静泉实业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：刘伟鸿，经理。委托诉讼代理人：陈德明，男。委托诉讼代理人：董伟中，上海市海之纯律师事务所律师。被告：刘伟鸿，男，1979年4月26日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：董伟中，上海市海之纯律师事务所律师。原告周仲兴与被告上海静泉实业有限公司(以下简称静泉公司)、刘伟鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月25日第一次公开开庭进行了审理。后，本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年1月16日第二次公开开庭进行了审理。原告周仲兴及其委托诉讼代理人张健到庭参加两次庭审，被告静泉公司的委托诉讼代理人陈德明到庭参加第一次庭审，被告静泉公司、刘伟鸿的共同委托诉讼代理人董伟中到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告周仲兴向本院提出诉讼请求：1、确认原告周仲兴与被告静泉公司就上海市中兴路XXX号新理想大厦B1层A03号场地(以下简称系争房屋)签订的《租赁合同》于2018年5月17日解除；2、被告静泉公司返还原告租金4,000元、保证金24,000元、进场费30,000元；3、被告静泉公司支付原告违约金16,000元；4、被告刘伟鸿对被告静泉公司的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2017年11月9日，原告周仲兴与被告静泉公司签订《租赁合同》，约定原告承租系争房屋，经营韩式啤酒炸鸡业务，租期自2017年11月9日至2019年11月8日；每月租金8,000元，先付后用；保证金24,000元。合同签订后，原告按约支付了第一期租金16,000元、保证金24,000元及进场费30,000元，并于2018年4月10日支付了2018年3月至5月的租金24,000元。后因被告静泉公司拖欠案外人上海超群房地产开发有限公司(以下简称超群公司)租金等费用，导致系争房屋被停水停电，原告无法正常使用系争房屋，《租赁合同》目的不能实现，故起诉至法院。因被告刘伟鸿系被告静泉公司的法定代表人及控股股东，《租赁合同》项下的相关费用均支付给被告刘伟鸿，故原告认为两被告存在财务混同的情形，被告静泉公司丧失了公司独立法人人格，按照《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，被告刘伟鸿应对被告静泉公司的债务承担连带清偿责任。被告静泉公司第一次到庭辩称，同意返还租金4,000元、保证金24,000元，其他诉讼请求由法院依法判决。第二次到庭辩称，不同意原告的全部诉讼请求。静泉公司并未拖欠超群公司租金，停水停电系案外人上海佳管物业管理有限公司的行为，故原告的损失不是被告造成的。被告刘伟鸿虽然是被告静泉公司的法定代表人，但其收取原告相关费用的行为系静泉公司认可的职务行为，并非个人行为。原告亦未提供证据证明两被告存在财务混同的情况，故被告刘伟鸿不应当承担连带责任。被告刘伟鸿辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告刘伟鸿虽然是被告静泉公司的法定代表人，但收取原告相关费用的行为是经静泉公司认可的职务行为，并非个人行为。原告亦未提供证据证明两被告存在财务混同的情况，故被告刘伟鸿不应当承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为超群公司。超群公司与静泉公司签订《上海市房屋租赁合同书》及《补充协议》，约定将上海市中兴路XXX号XXX楼(地下一层01)出租给被告，租赁期限自2017年4月1日起至2028年3月31日止，并同意静泉公司因经营的需要而将该房屋根据业态优化的原则进行分租。2017年11月9日，周仲兴(承租方、乙方)与静泉公司(出租方、甲方)签订《租赁合同》：约定甲方就系争房屋出租给乙方，租赁面积约14.80平方米；乙方向甲方承诺租赁该场地用于经营餐饮项目，在租赁期内未事先征得甲方书面同意，不得擅自改变上述约定的经营品种品牌及使用用途。租赁期限自2017年11月9日起至2019年11月8日止。需与甲方商场同时开业的，具体时间以甲方通知为准。本合同所述场地租赁费用包括场地使用费、场地管理费和设备使用费。以先付后用为原则，乙方向甲方支付的每月租金为8,000元，每2个月为一个付款周期，金额为16,000元，每个付款周期须提前7天付款。另付3个月租金和物业管理费作为保证金，金额为24,000元。甲方为乙方提供经营场地，保障乙方正常经营。甲方自行负责办理消防、环保、卫生、工商、税务等相关审批手续，乙方应积极给予配合并提供有关文件资料。甲、乙双方应严格履行本合同，如甲方违约造成合同解除，向乙方支付违约时月租赁费用2倍的违约金。如乙方违约造成合同解除的，甲方不予退还履约保证金，同时乙方应向甲方支付违约时月租赁费用2倍的违约金。《租赁合同》尾部手写条款：“1、合同签订50天交付，如未交付，每天1,000元赔偿。2、营业执照由房东全权负责提供……”。附件四：租赁合同项目及费用补充条款约定：经营范围鸡排汉包(应为堡)，起租日为2018年1月1日，计租日期为2018年1月1日至2019年12月31日，每月租金8,000元。合同签订后，周仲兴按约向刘伟鸿转账支付2018年1月至2月的租金16,000元、保证金24,000元，并支付了进场费30,000元。2018年4月10日，周仲兴委托案外人向刘伟鸿支付2018年3月1日至5月31日的租金24,000元。另查，案外人超群公司于2018年6月1日向本院提起诉讼，要求解除超群公司与静泉公司就上海市中兴路XXX号XXX楼(地下一层01)签订的《上海市房屋租赁合同书》，在该案审理中，超群公司与静泉公司一致确认2018年5月18日，超群公司对上海市中兴路XXX号XXX楼(地下一层01)采取停水停电措施。审理中，静泉公司陈述2018年1月起可以营业，但因为执照没有办理，没有正式营业；超群公司于2018年5月18日关门拉闸，所有商铺无法正常经营。周仲兴陈述系争房屋于2018年5月17日停水停电，无法正常营业。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。周仲兴与静泉公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。合同履行过程中，系争房屋因为静泉公司与案外人超群公司的纠纷被停水停电而无法经营使用，同时静泉公司在审理中自述执照未办理，没有正式营业，故静泉公司违反了作为出租方应提供合适房屋的基本义务，已经构成违约，现周仲兴以租赁目的无法实现为由要求解除合同的诉请，本院予以支持。原告虽主张停水停电的时间为2018年5月17日，但未提供相应的证据，本院不予采信。结合案外人超群公司与静泉公司在他案审理中一致确认停水停电时间为2018年5月18日，故本院认定周仲兴与静泉公司的《租赁合同》于2018年5月18日解除。周仲兴要求静泉公司返还保证金24,000元及支付违约金16,000元的诉请，有合同和法律依据，本院予以支持。对于周仲兴要求返还4,000元租金及30,000元进场费的主张，鉴于系争房屋处于试营业的状态，且《租赁合同》已经解除，周仲兴应当支付的租金可适当调整，相应的租金及进场费应当返还，故本院对周仲兴该项主张予以支持。对于周仲兴要求刘伟鸿承担连带清偿责任的主张，一方面，静泉公司明确认可刘伟鸿系代表公司收取租金等相关费用，该行为系职务行为而非个人行为，该行为产生的权利义务仍应由静泉公司承担；另一方面，静泉公司系有限责任公司，周仲兴仅以收取租赁费用为由认为静泉公司与刘伟鸿存在财务混同，缺乏相应的依据。故本院对于周仲兴的该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告周仲兴与被告上海静泉实业有限公司就上海市中兴路XXX号新理想大厦B1层A03号场地签订的《租赁合同》于2018年5月18日解除；二、被告上海静泉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周仲兴租金4,000元、保证金24,000元、进场费30,000元；三、被告上海静泉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周仲兴违约金16,000元；四、原告周仲兴的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,650元，由被告上海静泉实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  罗海鸣人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  吴春林二〇一九年三月十三日书 记 员  乔续宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……