广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10641号原告（反诉被告）：杜志标，男，1982年9月17日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：陈忠扬，广东南冠律师事务所律师.被告（反诉原告）：孔牛，男，1928年7月11日出生，香港永久性居民。委托诉讼代理人：傅学容，广东天骅律师事务所律师。原告（反诉被告）杜志标诉被告（反诉原告）孔牛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杜志标的委托诉讼代理人陈忠扬、孔牛的委托诉讼代理人傅学容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杜志标向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告定金5万元，支付原告已付购房费用支出7140元，律师费5700元。该项合共62840元。并从2018年9月30日起以银行贷款利率1.5倍支付延期付款违约金至清偿时止；2.诉讼费用全部由被告承担。在案件审理过程中，杜志标变更诉讼请求为1.判令被告返还原告定金5万元，支付原告已付购房费用支出7140元，该两项合共57140元，并从2018年9月30日起以银行贷款利率1.5倍支付延期付款违约金至清偿时止；2.判令被告支付原告已付的律师费15700元；3.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告于2018年6月18日与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于广州市番禺市桥镇康乐园三街6座之一101房房屋，购房价款为1700000元。签订合同后，原告按约定支付被告定金5万元，另支付了办理银行贷款按揭的费用14280元，后双方于2018年8月14日达成《解除合同协议》，约定解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告返还原告支付的定金5万元，对被告已支付的办理银行贷款按揭的费用14280元平均分担，被告支付原告7140元，中介费各自支付，有关款项在1个半月内支付完成。被告在《解除合同协议》签订1个半月到期后，拒绝履行《解除合同协议》中支付原告款项的约定，其行为已构成对《解除合同协议》的违约，除应履行协议约定外，应按有关规定支付延期付款违约金。另外，根据合同法第98条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”结合《房屋买卖合同》第十四条约定，被告应承担原告因诉讼产生的律师费、诉讼费。综上所述，被告违反《解除合同协议》应承担相关违约责任。为保护原告的合法权益不受侵犯，特向贵院起诉，请求依法判决。孔牛辩称，孔牛现年90岁，持有香港身份证及回乡卡而没有内地身份证，年迈行动不便，身体机能衰退，视力、听觉及理解均弱。本人大约在今年6月将他的物业康乐园三街6座之101房放售，番禺市桥光明北路盈兴地产经纪曹以章介绍原告杜志标购买房屋，并在6月28日签房屋买卖合同，购房价为1700000元，原告当日付定金50000元，及申请按揭贷款。根据合同约定，按揭付款人民币1400000元以银行按揭方式支付，原告应在签订合同后7天内办妥按揭手续，其后买卖双方到房管局办理交易过户手续，300000元（含定金）交易过户当天支付。我方在地产中介指定期间内速签速递给地产配合买方贷款应提交的文件、资料，但原告未在约定的期限（即在2018年7月5日前）办好银行同意贷款书。到7月中旬，经纪曹以章一致表示，买方的贷款申请仍未批出。直至约7月22日，买方在申请按揭贷款可能遇到困难，经纪曹以章到孔牛家里，说原告申请按揭需要孔牛本人在申请文件上加签名才能做到，这不合常理，孔牛不肯。7月24日经纪曹以章在微信对孔牛的女儿孔碧霞说，“客户贷款的事情前天和你爸爸说了，你爸爸不同意加名字。让客户早点筹钱，客户需要10天时间筹钱给首付，过户需要到八月初，时间上有一点点耽误……过户就可以收首期款，过户后15个工作日补土地出让金，其余140万补完土地出让金35个工作就由银行直接打到业主的银行卡。”直至8月6日，经纪曹以章说问过银行，银行说可能减成数。曹以章承认出现持续拖延的情况。8月7日，经纪曹以章通知我方，银行“同意贷款书批下来了，客户贷款119万，首付要给51万，减去定金5万，就是还有46万转到孔先生的卡上”，其后在8月13及14日去银行办理转账，并去房管局办理过户。中国农业银行股份有限公司广州番禺支行批出的同意贷款意向书（编号：44300201800436319），说明向杜志标批出人民币贷款119万元，贷款期限24年。8月13日早上，经纪曹以章及陆建军与原告、孔牛、孔牛的女儿，一同去银行转账。途中经纪曹以章对孔牛的女儿说：“转账46万元，但银行转账凭证要写81万。”孔牛的女儿孔碧霞听后觉得很不妥故反对，不可能承认没收的30万元。经纪曹以章知会原告，之后经纪曹以章没再跟孔碧霞提起。在下午2时多终于在银行办好转账46万，之后去房管局。在房管局，在确认我方和原告的身份证明文件及房产证等文件后，房管局人员给予孔牛两份房管局文件签署，分别为“存量房交易综合申报表（第一版）”及“广州市存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字180××××0046）”（打印时间：2018-06-29）共6页，买卖双方应在第2页签署。在综合申报表上的合同金额及核定总价（不含增值税）赫然为人民币2000000元，在“广州市存量房买卖合同”第4页显示，该房地产出售计价总金额￥2000000，购房定价：￥50000（首次支付房款时自动转为房款的一部分），首期款：￥600000（过户交易当天付）剩余房款：￥1400000由杜志标于2018年9月30日前，委托按揭服务机构协助申请，如银行贷款金额少于乙方申请的贷款金额，买卖双方可以自行协商方式处理。孔碧霞发现，在这两份文件上的成交房价均为￥2000000，而非跟孔牛签订的房屋买卖合同的成交价￥1700000，亦与银行同意贷款书显示批出￥119万不符，因此提醒及阻止孔牛签两份文件，并要求解释为何如此，经纪曹以章表示这安排没问题。如果孔牛同意收￥170万却在文件上接受￥200万作为房价，这是违反事实和我国法律规定的，我方不可能接受并认为是一件荒谬的事！孔牛不签署文件，随后往银行退回￥46万，但银行转账退回￥46万给原告要第二日早上才办妥，下午原告及经纪曹以章到孔牛康乐园的房屋里，要求孔牛签份资料，本人坚持不签，经纪曹以章反复向我解释，签了对你没什么影响，我轻信经纪曹以章所言，在未看清内容的情况下就在经纪曹以章所指的签名处签上了自己的名字（本人眼花、视力差无法看清字迹），当时我女儿也不在现场。后原告起诉后，我才听我女儿讲当时所签的是《解除协议》，要求孔牛退￥5万定金、支付￥7140元及经纪佣金￥10000元的内容。以上事实表明明显是原告在此交易中已违规、违法及违约，本人没有理由愿意退定金及相关费用。这份《解约协议》明显不是本人的真实意思表示。因此原告根据上述《解约协议》请求退定金及相关费用、承担律师费、诉讼费用等与事实不符。综上所述，上述事实表明在本案房屋买卖交易过程中我方守约、守法，原告在交易过程中违约、违法，是原告的违法、违约行为导致交易不能完成，原告是违约过错方，所以原告诉讼请求无事实和法律依据，因此恳请贵院驳回原告的诉讼请求。孔牛据此还向本院提出反诉请求：1.判令解除合同；2.判令被告杜志标支付违约金219500元；3.判令被告杜志标支付律师费15000元；4.由被告承担本案的诉讼费用。在案件审理过程中，孔牛增加一项诉讼请求为要求判令撤销《解除合同协议》。杜志标辩称：1.我与孔牛签订《房屋买卖合同》后，双方已就该合同签订《解除合同协议》，该《解除合同协议》约定合同解除，孔牛退还定金5万元，平均承担按揭费用，其他的事实“双方不追究法律责任。”该《解除合同协议》是有效的民事法律协议，对双方具有法律约束力，因此孔牛否定该《解除合同协议》的效力，追究本人的违约责任及据此要求本人承担其支付的律师费并没有合同依据和法律依据。2.被告主张违约责任的前提是双方签订的《房屋买卖合同》解除后，未对双方的责任作任何约定，但双方签订的《解除合同协议》已对《房屋买卖合同》解除后的责任处理做了明确约定，即除孔牛退还定金5万、双方平均承担按揭费用外，“双方不追究法律责任。”孔牛追究本人违约责任明显违反了《解除合同协议》的约定，违反民事法律行为“禁止反言原则”、“诚实信用原则”，不产生法律效力。3.孔牛在反诉状中的陈述歪曲事实，实际情况是：本人独身未婚，名下没有房产，有购房指标，符合购房资格，虽然在按揭公司的误导下，我与孔牛签订的《存量房买卖合同》中约定的购房金额与实际不符，但银行出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》中批准的贷款额度是119万元，没有超过原合同170万元购房总价款的70%，符合购房政策，故整体而言房屋买卖合同没有违法，退而言之，即使合同无效，只会产生所获利益返还的法律效果，而不存在违约责任，而当合同有效，则因有《解除合同协议》“双方不追究法律责任”的兜底条款，而不存在违约责任的追究，故此，无论如何，孔牛追究违约责任的反诉请求不成立，孔牛据此主张其支付的律师费由本人承担的反诉请求也同时不成立。综上所述，孔牛提出的反诉是滥用诉权的行为，我无须承担任何违约责任及无须承担其支付的律师费，请法院驳回其全部的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：广州市番禺市桥镇康乐园三街6座之一101房（以下简称涉诉房屋）的权属人是孔牛，建筑面积为78.79平方米，该房屋还有国有土地使用证，证号为番府国用(1990)第01-011349、01-06204号。2018年6月28日，孔牛作为卖方与杜志标作为买方签订NO.0001708《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋地址为番禺市桥镇康乐园三街6座之一101房，建筑面积为78.79平方米；房产证号为06××76，成交价为人民币1700000元，买卖双方一致同意以按揭付款的方式支付楼款并办理交易程序，如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延。签订本合同时买方支付人民币50000元作为定金。人民币1400000元以银行按揭方式支付，买方应在签订本合同后7天内办妥按揭贷款手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，如因卖方原因导致不能办理或延期办理按揭手续的，则卖方应根据本合同第十一条的约定承担违约责任。按揭贷款手续办妥后3天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，楼款（含定金）共计人民币300000元应在递件、取得房地产交易中心收缴证件收据并完成交易过户手续当天支付。买方申请的按揭贷款于交易过户手续完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方的银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额，由买方于交易过户完成当天（已付清买卖双方交易税费为准）支付给卖方。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期支付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。三方约定的其他事项为如签订该合同与广州市存量房买卖合同有不同之处，以该合同为准。孔牛、杜志标在合同下方签名并按捺指模。此外，双方均确认孔牛签订该合同时，孔牛的女儿孔碧霞在场。同日，杜志标向孔牛支付了50000元定金，孔牛出具收款收据予以确认。2018年6月9日，广州本银按揭服务有限公司出具收款收据，确认收到杜志标缴付的代理按揭服务费14280元。2018年8月6日，中国农业银行广州番禺支行向杜志标发放编号为44300201800436319《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明拟同意发放贷款119万元，贷款期限24年。另查明，杜志标向国家税务总局广州市番禺税务局提交的存量房交易综合申报表中载明合同金额为2000000元。2018年8月13日，杜志标向孔牛转账支付460000元。同日，杜志标与孔牛签订合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，约定成交价为2000000元。2018年8月14日11:37:02，孔牛向杜志标退回460000元。2018年8月14日，杜志标与孔牛签订《合同解除协议》，约定：经买卖双方友好协商，于2018年6月28日签订的房屋买卖合同解除，合同编号：0001708。双方不追究法律责任。卖方退回买方所支付的楼款，办理按揭贷款过程中买方所支出的费用卖方承担一半即金额人民币柒仟壹佰肆拾元整（小写￥7140），买卖双方各自支付各自的中介费人民币壹万元整。于签订该协议1.5个月内支付完成。杜志标、孔牛分别在协议下方签名并按捺指模。孔牛陈述，该协议是在孔牛家里签订，当时只有孔牛和保姆以及中介、杜志标在场，中介人员让孔牛签名，他就签名了。此外，经纪方的工作人员曹以章（微信号×××）与孔牛的女儿孔碧霞（wxid-jij4usfnnzwv22）的微信聊天记录显示，2018年7月24日，曹以章发送：“现在目前就是等业主的图纸还有客户的贷款书。客户贷款的事情前天和你爸爸说了，你爸爸不同意加名字。让客户早点筹钱，客户需要10天时间筹钱给首付，过户需要到8月初，时间上有一点点耽误，我们也尽快把事情处理好。你不用那么早请假。过户就可以收首期款，过户后15个工作日补土地出让金，其余140万补完土地出让金35个工作日就由银行直接打到业主的银行卡。谢谢啦！孔碧霞回复：“谢谢，我了解一下，有不明白地方请教你。”2018年8月6日，曹以章发送：“早上好！我今天打电话过去了，银行说月初都是放贷款业务，我们的文件现在是初审通过，最近几天有小部分文件堆积。叫我们等电话通知，需要3-7个工作日。谢谢！我们做业务员也想早点把事情办完，因为客户过户当天才给中介费，也耽误您的时间，请再等候几天。谢谢！”孔碧霞回复：“曹生，银行审批买家申请延迟是其他申请积压？还是还有其他原因？这样拖延会否过多几日都一样？”曹以章回复：“我之前问过了，客户的资质可否贷款140万吗？他说可能会减成数，具体看银行审批下来多少钱，他说最近文件确实比较多批得会稍微缓慢。我们做过的单未出现过持续拖延的情况。如果客户有其他比较大的问题资料会退回来了！我也会跟进。谢谢！”2018年8月7日，曹以章发送：“中午好！同意贷款书批下来了，明天去拿回来。客户贷款119万，首付要给你们51万，减去定金5万，就是还有46万元转到孔先生的卡上。我们礼拜四去银行办理转账凭证和转首付，礼拜五过户。收到回复一下，谢谢！”孔碧霞回复：“即是首付是46万元（+先前定金￥5万），尚有￥119万将来会由农行存入我爸爸的中银户口？我星期四五有工作不能请假，下星期一二才可。”曹以章发送：“是的。119万由银行直接打入孔生的存折上。如果时间不合适，我再和客户那边商议一下。”2018年10月23日、2019年1月14日，杜志标与广东南冠律师事务所签订民事代理合同，约定律师费分别为5700元及10000元。该所出具增值税发票确认收到杜志标支付的15700元。2018年12月29日，孔牛与广东天骅律师事务所签订民事代理合同，约定律师费为15000元。该所出具增值税发票确认收到孔牛支付的15000元。另查明，截至2019年1月16日，杜志标名下查无房地产情况记录。此外，本院依孔牛的申请向中国农业银行股份有限公司广州番禺支行发函调取杜志标用于申请贷款的《广州市存量房买卖合同》，该合同显示，孔牛、杜志标均有签名，确认成交价为2000000元。在案件审理过程中，杜志标及孔牛均确认按照2018年6月28日签订的NO.0001708《房屋买卖合同》来履行，合同无法继续履行是由于孔牛在2018年8月13日过户当天拒绝签名。孔牛认为杜志标违约的情形表现在一是NO.0001708《房屋买卖合同》合同约定的成交价与《广州市存量房买卖合同》约定的成交价不一致，二是杜志标未在合同约定的时间内办好银行贷款手续，延迟了一个月时间。2018年8月13日递件过户时看到合同成交价为200万时，孔牛提出异议，但中介人员回复说没关系，不影响履行，后来孔牛的女儿孔碧霞提出必须按照170万元签订合同，此后拒绝签名后，双方未就合同的继续履行进行协商。杜志标则陈述，不清楚为何在广州市存量房买卖合同中约定成交价为200万元，但是最终发放的贷款金额是以170万元的70%来审核和批准的，并没有以200万元的数额来确定贷款金额。孔牛拒绝签名后，杜志标想继续履行合同，但孔牛认为卖出的价格太低想反悔，故无法继续履行合同。孔牛明确要求撤销解除合同协议的理由为该协议并非孔牛的真实意思表示，且在合同履行过程中是杜志标违约，却约定按揭费用等费用由孔牛承担，显失公平，且孔牛已有90岁高龄，神志不清，不是完全民事行为能力人，但未提供书面证据予以佐证。杜志标认为，孔牛未能提供证据证明其为无民事行为能力人，也未能证明合同解除协议存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平、情势变更等情况，故合同解除协议有效。即使孔牛是无民事行为能力人，则双方签订的一系列合同均无效，合同无效的结果也是所得利益的返还及产生费用的平均分摊，这也与解除合同协议的内容一致，本院认为，本案被告孔牛为香港居民，故应参照涉外案件进行处理。因涉诉房屋位于番禺内，故本院对本案具有管辖权。关于本案适用法律的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，本案房屋买卖合同的标的为房屋，属于不动产的买卖行为，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。杜志标与孔牛于2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应恪守履行。孔牛以杜志标未在签订合同后7天内办妥按揭贷款手续为由主张杜志标违约，本院认为，根据孔牛提供的微信聊天记录可知，截止2018年7月24日孔牛仍有部分资料未协助提供完毕，故杜志标于2018年8月6日取得银行贷款意向书并未构成违约。此外，虽然双方均确认实际履行的是2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》而非穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，但杜志标在穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》中提高成交价有规避法律规定套取银行贷款之嫌，孔牛在2018年8月13日递件过户当天拒绝在该买卖合同中签名，虽造成《房屋买卖合同》无法继续履行，但不构成违约。后杜志标与孔牛在2018年8月14日签订《合同解除协议》，解除2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》，并对解除合同后的法律后果进行了处理，现孔牛未能提供充分、有效的证据证明《合同解除协议》存在显失公平或孔牛不具备完全民事行为能力的情形，应承担举证不利的后果，对孔牛主张撤销《解除合同协议》的诉请，本院不予支持。孔牛应依约向杜志标退还剩余的定金50000元，并向杜志标支付按揭贷款费用的一半即7140元，还应以57140元为本金，自逾期之日即2018年9月30日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付逾期付款违约金，以57140元为限，对杜志标主张的超出部分，本院不予支持。因双方已于2018年8月14日解除合同，孔牛主张解除合同的诉请，本院不再判令解除。孔牛要求撤销《合同解除协议》并主张杜志标支付违约金219500元，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于杜志标及孔牛主张的律师费部分，因双方无关于律师费负担的约定，且律师费并不属于杜志标及孔牛向对方主张权利必须或必然产生的开支，故对杜志标及孔牛主张的律师费，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孔牛应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）杜志标返还定金50000元、支付按揭贷款费用7140元，并以57140元为本金，自逾期之日即2018年9月30日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付逾期付款违约金，以57140元为限；二、驳回原告（反诉被告）杜志标的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孔牛的全部诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1371元，由被告（反诉原告）孔牛负担。反诉案件受理费10050元，由被告（反诉原告）孔牛负担。如不服本判决，原告（反诉被告）杜志标可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）孔牛可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  张笑兰人民陪审员  陈育欢二〇一九年三月二十七日书 记 员  黄佩裕