福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初507号 原告：林荣山，男，汉族，1971年10月16日出生，住三明市梅列区。 原告：余凤彩，女，汉族，1969年12月24日出生，住三明市梅列区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：袁庆华，福建威明律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：刘爱和，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告林荣山、余凤彩与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林荣山、余凤彩及其委托诉讼代理人袁庆华，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人刘爱和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林荣山、余凤彩向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司向林荣山、余凤彩支付逾期办证违约金23029.8元；2.本案的案件受理费、公告费、保全费等所有诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：2015年3月11日，林荣山、余凤彩与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定林荣山、余凤彩向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园1号x幢x室住宅商品房，总价786000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前……商品房交付买受人使用。”第十一条约定：“……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已如期交房。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”合同生效后，林荣山、余凤彩依约支付了购房款。碧桂园公司于2016年12月30日交付了商品房，但直至2018年1月18日林荣山、余凤彩才取得了房产权属证书。正是由于碧桂园公司的原因致使林荣山、余凤彩无法于商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书，碧桂园公司应依法承担违约责任。 碧桂园公司辩称，一、商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。碧桂园公司与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，我市于2016年10月19日起全面实行不动产统一登记，即我市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料。不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。我市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”（虽然该法条约定得是取得房屋权属证书，但因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产权证书）该法条明确必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。由于国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，即从2016年10月19日起，依照变化后的法律规定，双方约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于三明市人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，碧桂园公司只能协助业主按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。二、即使碧桂园公司需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中业主主张的逾期办证天数依法亦应当予以相应的扣减。本案讼争房屋楼幢于2017年11月24日完成首次登记，根据双方的约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往不动产登记中心办理。在碧桂园公司完成讼争商品房首次登记后，碧桂园公司的合同义务即已完成。此后碧桂园公司再次于2018年1月3日通知并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。因此在碧桂园公司完成讼争商品房楼幢的首次登记后，业主怠于行使其自身义务，加重出卖人责任的，从公平原则角度，也不应由碧桂园公司承担讼争商品房首次登记后的责任。由于国家调整了产权登记制度由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除（据从不动产登记中心了解权籍调查成果工作时限为20个工作日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。综上，讼争违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）。林荣山、余凤彩于2017年1月5日办理商品房交付，根据合同的约定，违约金的起算时间最早只能按照2017年1月5日之日届满90日的次日即2017年4月6日开始计算至讼争房屋所在楼幢首次登记时间，并扣除30日。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经开庭审理查明以下事实： 1.2015年3月11日，林荣山、余凤彩与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：林荣山、余凤彩向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园1号x幢x号房，建筑面积118.69平方米，房屋总价款为786000元，以按揭付款的方式支付；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给林荣山、余凤彩使用；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付林荣山、余凤彩。如因碧桂园公司原因，林荣山、余凤彩不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，林荣山、余凤彩不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按林荣山、余凤彩已付款的0.01%向林荣山、余凤彩支付违约金。合同签订后，林荣山、余凤彩向碧桂园公司支付了购房款786000元。碧桂园公司于2017年1月5日向林荣山、余凤彩交付案涉商品房。 2.2017年11月24日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号11幢办理了首次登记(总确权)。2018年1月3日，碧桂园公司与林荣山、余凤彩办理了办证资料移交手续。2018年1月18日，林荣山、余凤彩取得案涉商品房的不动产权证书。 本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司是否应承担违约责任；2.违约金如何计算。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 本院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。林荣山、余凤彩与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致林荣山、余凤彩未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.违约金如何计算的问题 本院认为，《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。依据此条规定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付使用之日起第91日开始计算。碧桂园公司于2017年1月5日向林荣山、余凤彩交付案涉商品房。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致林荣山、余凤彩不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂园公司交付商品房之日（即2017年1月5日）起的第91日（即2017年4月5日）起计算至2018年1月2日。房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系林荣山、余凤彩与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。林荣山、余凤彩要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.01%支付违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给林荣山、余凤彩逾期办理商品房权属登记违约金(该违约金按已付购房款786000元的日0.01%计算，从2017年4月5日计算至2018年1月2日)； 二、驳回林荣山、余凤彩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费378元，减半收取189元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  黄谨铭 二〇一九年三月二十九日 书记员  邹 婷 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。