广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初608号原告：黄松娟，女，1982年10月12日出生，汉族，住广东省电白县。委托代理人：麦丽妍、卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。被告：姚丽丽，女，1984年7月18日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：刘水云，女，1984年8月1日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：黄勇坚，男，1980年11月23日出生，汉族，住广东省兴宁市。上述三被告共同委托代理人：罗学源、冯华栋，广东增泰律师事务所律师、实习律师。原告黄松娟诉被告姚丽丽、刘水云、黄勇坚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告黄松娟及其委托代理人麦丽妍，被告姚丽丽及被告姚丽丽、刘水云、黄勇坚的共同委托代理人罗学源、冯华栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄松娟向本院提起诉讼请求：一、解除三被告与原告签订的《房屋买卖合同》；二、三被告向原告返还定金60000元；三、三被告向原告支付327000元违约金；四、三被告赔偿原告中介费损失6000元，律师费损失3000元。五、诉讼费由三被告负担。事实和理由：2018年2月26日，原告黄松娟与被告二刘水云、被告三黄勇坚的委托代理人即被告一姚丽丽就被告刘水云、黄勇坚名下的位于广州市增城区石滩镇绿湖一街5号803房签订《房屋买卖合同》，双方约定了买卖上述房屋的合同内容以及各自的权利义务。签订合同后，黄松娟依约向姚丽丽支付了购房定金，并按姚丽丽及中介公司的要求签署并提供了完整的按揭资料给按揭公司。申请按揭后，黄松娟多次了解审批进度，中介公司均回复正在审批中。直至2018年10月份，黄松娟从多处了解到涉案房屋已在2018年7月出售给案外人，且发现姚丽丽及中介公司在未经过黄松娟同意的情况下，私自将黄松娟的按揭资料从按揭公司处拿回。姚丽丽、刘水云、黄勇坚的行为构成一房二卖，已经构成违约。刘水云、黄勇坚作为涉案房屋的实际权属人、姚丽丽作为涉案房屋权属人的代理人，均应受《房屋买卖合同》约束。为此，原告黄松娟诉至法院，望判如所请。被告姚丽丽、刘水云、黄勇坚共同辩称：姚丽丽是接受刘水云、黄勇坚的委托，代理刘水云、黄勇坚出售涉案房屋。姚丽丽、刘水云、黄勇坚认为在履约过程中是黄松娟违约在先，因此，姚丽丽、刘水云、黄勇坚有权行使抗辩权。具体来说，一是黄松娟的违约之处有两点：第一、关于按揭贷款方面，黄松娟存在违约行为。双方签订合同后，黄松娟找按揭公司办理按揭贷款，姚丽丽、刘水云、黄勇坚均予以配合。但是黄松娟一直没有缴纳按揭费用，导致按揭不能办理。从黄松娟提交的证据可以看出3月13日黄松娟与按揭公司的工作人员直接联系，在诉状中黄松娟称直到10月才了解情况，长达7个月时间黄松娟对于按揭不理不睬，不符合常理。另外，黄松娟向按揭公司提交虚假资料，从姚丽丽、刘水云、黄勇坚提交的证据即《收入证明》可以看出收入证明里面没有写收入的具体金额，而且黄松娟没有在广州经营电子公司。同时，从黄松娟提交的聊天记录可以看出黄松娟在弄虚作假，合同约定的房价是1635000元，黄松娟虚标高出250000元，明显骗取银行贷款，虚假按揭资料提交给银行完全不能办理按揭，即使办理成功也会被银行发现不放款，导致姚丽丽、刘水云、黄勇坚将房屋过户给原告后，有可能承担收不到房款的风险。第二、黄松娟违反了合同约定。合同第7条约定是由双方共同出资，买卖双方共同完成赎契手续，工商银行2017年12月26日向姚丽丽、刘水云、黄勇坚发出通知，要求姚丽丽、刘水云、黄勇坚于2018年3月26日前存入本金及利息479320.45元。姚丽丽、刘水云、黄勇坚发出通知给赖文佳，要求赖文佳通知黄松娟在2018年3月21日共同去银行办理赎契手续，但是黄松娟没有履行赎契义务，所以无奈姚丽丽、刘水云、黄勇坚自行归还剩余的按揭贷款。因此，根据合同法的规定，黄松娟违约在先。针对黄松娟的上述违约行为，姚丽丽、刘水云、黄勇坚向赖文佳发出催促函，赖文佳证明将函通知给黄松娟，赖文佳是黄松娟委托的中介人员。二是姚丽丽、刘水云、黄勇坚已经与黄松娟解除合同，姚丽丽、刘水云、黄勇坚有权按照合同约定出售房屋没收定金。由于黄松娟没有履行办理按揭以及赎契的义务，姚丽丽、刘水云、黄勇坚于2018年4月28日向赖文佳发函告知黄松娟没有提交联系方式导致没有方法直接联系黄松娟，黄松娟负主要责任，姚丽丽、刘水云、黄勇坚已经正式通知黄松娟解除合同。黄松娟没有根据合同法规定的期限内对解除合同提出异议，所以姚丽丽、刘水云、黄勇坚发出的通知已经生效，双方合同已经解除。由于合同已经解除所以姚丽丽、刘水云、黄勇坚有权出售房屋以及没收定金。综上所述，姚丽丽、刘水云、黄勇坚认为上述房屋买卖合同已经解除，姚丽丽、刘水云、黄勇坚同意黄松娟第一项诉讼请求，请求法院驳回黄松娟的其他诉讼请求。经审理查明：2018年2月26日，刘水云、黄勇坚的委托代理人姚丽丽（卖方）与黄松娟（买方）签订《房屋买卖合同》，约定如下：一、买卖标的房屋位于广州市增城区石滩镇绿湖一街5号803房，价款1635000元。并约定卖方不同意买方指定过户到他人名下，但是若是办理按揭贷款，买方可以指定以他人名义办理按揭手续并过户到他人名下。二、任何一方不履行合同，守约方已经支付中介服务费的，中介方不退还，由违约方赔偿给守约方。三、违约责任，买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续、逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价百分之二十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应在解除合同发出之日起五天内退还。违约方除承担的上述违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用、包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用，查询费等均由违约方承担。四、买方采用按揭付款方式，1、定金人民币陆万元，在2018年2月27日买方支付剩余定金肆万元。首期楼款（不含定金），人民币贰拾肆万元，买方在取得同贷书三天内支付给卖方。剩余楼款1335000元为按揭贷款。买方应在签署本合同之日起向银行申请按揭贷款并提供按揭贷款所需的全部资料。涉案房屋涂销抵押贷款由买卖双方共同出资，卖方出资20万元，买方出资26万元（首期款）。2018年2月26日，黄松娟交付定金2万元给姚丽丽，姚丽丽出具《收据》给黄松娟收执。2018年2月27日，黄松娟交付定金4万元给姚丽丽，姚丽丽出具《收据》给黄松娟收执。2018年10月28日，黄松娟与广东广岭律师事务所签订《委托代理合同》，由广东广岭律师事务所指派麦丽姸、卢玉婷作为黄松娟与姚丽丽房屋买卖合同的委托代理人。广州市诚泽房地产代理有限公司出具《情况说明》，内容为，2018年3月，中介方赖文佳（广州市长江投资房地产代理有限公司）打电话给我司业务员阮旭清，说有张房屋买卖单需要办理按揭手续，要业务员阮旭清跟踪该单房屋买卖按揭事项。后，我司业务员阮旭清根据买卖双方需求，要求买卖双方根据银行要求提供按揭贷款资料，并让黄松娟和刘水云、黄勇坚双方分别签署了银行贷款所需要的一些文件，处理完上述事项后，我司业务员阮旭清将资料收悉，同时通知中介方支付按揭服务费，但中介公司要求等银行审批通过后再支付按揭服务费，但我司的要求是必须先行支付按揭服务费我司才办理相关手续。由于费用支付没有谈成，中介公司表示要求我司业务员阮旭清将相关按揭资料退回，并说再找其他公司去办按揭。我司业务员便将相关按揭资料退回给中介公司，并告知中介方将相关情况告知买卖双方。至此，我司业务员阮旭清再没跟进该单按揭业务。黄松娟提供如下证据，一、微信记录，1、日期为2018年3月13日，内容为，按揭公司告知黄松娟涉案房屋成交价205万元，申请贷款142万元。月收入1.8万元，要求黄松娟要按照上述内容回复银行提问。黄松娟回复好的。2、与赖文佳的微信记录，证明支付给赖文佳6000元费用。二、与阮旭清的电话录音。三、与姚丽丽的通话记录。姚丽丽、刘水云、黄勇坚提供如下证据：一、日期2017年12月26日《提前还款受理回执》，内容为刘水云贷款本金余额479320.45元。要求刘水云在3月26日前存入全部本金及利息。二、《通知函》，日期为2018年3月18日，发出人为姚丽丽，签收人为赖文佳，内容为因为没有黄松娟的联系方式，要求赖文佳通知黄松娟在2018年3月21日共同办理出资赎契事宜。三、《银行查询明细》，拟证明刘水云自行归还按揭贷款。四、《催促函》，日期2018年3月25日，发出人姚丽丽，签收人赖文佳，内容为因黄松娟一直未能通过按揭贷款，也没有继续办理按揭贷款。因此要求黄松娟履行合同义务办理贷款，否则视为黄松娟违约，姚丽丽有权选择解除合同或者继续履行合同并主张赔偿责任。五、《函》，日期2018年4月28日，发出人姚丽丽，签收人赖文佳。内容为因黄松娟未履行共同赎契义务，也未能取得银行按揭贷款，同时赖文佳也没有提供黄松娟联系方式。无法联系黄松娟。为此认为黄松娟构成根本违约，要求解除合同，赔偿合同价格20%的违约金。六、《证明》，证明人落款为赖文佳，内容为赖文佳已将姚丽丽发给他的《通知函》、《催促函》、《函》转交给黄松娟，并且黄松娟没有支付按揭费用。另查明，涉案房屋登记在刘水云、黄勇坚名下。庭审中，双方确认黄松娟购买涉案房屋所办理按揭的手续，是由广州市诚泽房地产代理有限公司办理的。双方按揭资料提交的日期是3月份，但是没有签订网签合同。黄松娟陈述如下事实，一、在签订《房屋买卖合同》时，姚丽丽告诉黄松娟涉案房屋实际上是姚丽丽本人的。二、《房屋买卖合同》是在姚丽丽的公司即富利地产公司签订的。赖文佳是黄松娟的朋友介绍的，赖文佳属于另一家中介公司，但是赖文佳与姚丽丽也很熟悉。三、微信中赖文佳所提及的贷款数额、购房金额等，黄松娟并没有签名确认。至于《收入证明》，也不是黄松娟提供的。四、黄松娟后来才知道按揭资料没有送审。五、提交资料后，黄松娟一直与赖文佳联系，赖文佳每次答复说差不多了。在按揭资料退回来之后，黄松娟要求赖文佳重新办理，但是一直没有办理成功。姚丽丽、刘水云、黄勇坚陈述以下事实，一、涉案房屋登记在刘水云、黄勇坚名下，姚丽丽只是刘水云、黄勇坚的委托代理人，刘水云、黄勇坚授权姚丽丽出售涉案房屋。二、合同确实在姚丽丽的公司即富利公司签订的，赖文佳是黄松娟找来的。三、提供《提前还款受理回执》的日期是2017年12月26日，而签订《房屋买卖合同》的日期是2018年2月26日，原因是刘水云、黄勇坚是有心出售涉案房屋的，所以就提前已经申请按揭还款了，因为还款日期在3月份，也就是在签订《房屋买卖合同》后1个月的时间。四、之所以没有按照《房屋买卖合同》中黄松娟所留地址邮寄《通知函》、《催促函》、《函》，是因为姚丽丽亲自去找，但是找不到上述地址。五、2018年8月份，姚丽丽将涉案房屋出售给他人并办理了过户手续，另行出售涉案房屋给他人，也是刘水云、黄勇坚委托姚丽丽办理的。六、合同约定过户给首期款，又约定双方共同出资赎契。之所以出现上述问题，是因为姚丽丽签合同时，也没有注意到上述内容。本院认为：根据《房屋买卖合同》内容可知，姚丽丽是以刘水云、黄勇坚的委托代理人身份与黄松娟签订的《房屋买卖合同》，且涉案房屋登记在刘水云、黄勇坚名下，根据物权登记原则，在黄松娟没有证据推翻上述物权登记的情况下，本院对黄松娟主张姚丽丽是涉案房屋的真实产权人的主张，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，本案《房屋买卖合同》所约束的对象为刘水云和黄勇坚。因此，黄松娟在本案中要求姚丽丽承担合同责任，于法无据，本院不予支持。根据庭审中陈述，刘水云、黄勇坚自认已经再次委托姚丽丽将涉案房屋出售予案外人，且已完成过户。故本案《房屋买卖合同》的合同目的已经不能实现，无法继续履行，理应予以解除。现本院综合双方证据以及庭审陈述，分析哪一方在履行合同过程中存在违约行为，进而应当承担违约责任。首先，《房屋买卖合同》中约定了黄松娟支付首期款的时间为办理好同贷书之日，之后又在附件中约定黄松娟与刘水云、黄勇坚共同负责偿还涉案房屋的银行贷款，黄松娟是以支付首期款的形式分担26万元的房屋按揭贷款。但合同中并未明确约定偿还银行按揭贷款的时间，因此双方关于首期款支付时间约定不明。至于刘水云、黄勇坚提出的其已经在2017年12月26日取得银行提前还款回执，故黄松娟应在2018年3月26日支付首期款的抗辩理由，因刘水云、黄勇坚所陈述的内容在合同中并未约定，且黄松娟对此予以否认，本院对此不予采纳。在合同约定不明的情况下，双方应进行协商以明确权利义务，但黄勇坚、刘水云、黄松娟之间却未能继续达成协议，因此，上述合同约定不明的情况未能消除。其次，刘水云、黄勇坚以黄松娟不履行支付首期款义务为前提，向黄松娟发函催促履行义务。但如上文所述，《房屋买卖合同》在对首期款支付时间约定不明的情况下，刘水云、黄勇坚以黄松娟延期支付首期款的理由不能成立。另外，在姚丽丽知悉《房屋买卖合同》中所留地址的情况下，却向赖文佳发函，而赖文佳与黄松娟之间并无明确的书面委托证明文件。因此，姚丽丽的发函行为本身存在瑕疵。在赖文佳未到庭陈述且黄松娟否认收取姚丽丽所发的函件的情况下，本院认定姚丽丽发出的函件不产生相应的法律效力。在此情况下，刘水云、黄勇坚在未清结与黄松娟的合同权利义务的情况下，又将房屋出售给他人，其行为显然不当。再次，黄松娟作为涉案房屋的买受人，根据其所提交的证据显示，在申请按揭贷款中，贷款金额、收入、房屋总价款均不真实。且黄松娟在微信对话中并未提出反对意见且予以肯定答复。故黄松娟上述申请贷款的行为存在不当。最后，申请贷款之后，根据广州市诚泽房地产代理有限公司出具《情况说明》可知，在申请贷款后，应缴纳相应的按揭贷款服务费用，而上述缴纳按揭贷款费用的义务应由黄松娟承担，黄松娟却并未缴纳上述费用导致贷款无法没有继续进行，即黄松娟本人亦存在过错。同时，在贷款没有审批下来的情况下，黄松娟并未及时表态可一次性付款或另行申请按揭，且根据《房屋买卖合同》约定，申请按揭贷款应为黄松娟在先履行义务。综合上文论述，《房屋买卖合同》中关于首期款支付时间约定不明，且黄松娟、刘水云、黄勇坚均存在过错的情况下，应各自对自己的违约行为承担责任。故本院综合评定，解除双方签订的《房屋买卖合同》，黄勇坚、刘水云将已收的60000元定金返还给黄松娟。至于黄松娟要求刘水云、黄勇坚承担违约金、律师费中介费损失的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄松娟与被告刘水云、黄勇坚于2018年2月26日签订的《房屋买卖合同》。二、被告刘水云、黄勇坚在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄松娟定金60000元；三、驳回原告黄松娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9757.50元，由原告黄松娟负担4878.75元，由被告刘水云、黄勇坚负担4878.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇一九年三月二十八日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。