汉中市汉台区人民法院 民事判决书 (2018)陕0702民初3064号 原告孙犁，男，汉族，生于1993年12月24日（身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX），住留坝县。委托代理人丁伟、王德科，陕西兴振业律师事务所律师。被告刘占军，男，汉族，生于1964年4月2日（身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX），住汉台区。委托代理人栗永喆，陕西汉钟律师事务所律师。被告汉中天泽房地产开发有限公司，住所地汉中市汉台区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX2833。法定代表人成怀德，公司董事长。委托代理人韩坤、成建伟，公司办公室职员。原告孙犁与被告刘占军、汉中天泽房地产开发有限公司（以下简称天泽公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告孙犁的委托代理人王德科，被告刘占军的委托代理人栗永喆，被告天泽公司的委托代理人韩坤、成建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙犁诉称，2018年8月25日，原告收到汉台区人民法院送达的(2018)陕0702执异92号执行裁定书。原告认为汉台区法院以“原告所主张的实体权利不足以排除人民法院的查封措施”，而作出的“驳回孙犁的执行异议”的裁定是缺乏事实与法律依据。一、原告对于尚未形成法律意义上的不动产房产的涉案房屋拥有绝对的对世权，本案所涉房屋是尚未修建完成，尚未通过验收的在建工程。其在法律层面还不是不动产，尚未形成完整合法的物权。二、原告对于本案所引发的矛盾和取得的“期待权”的过程是完全善意的。汉台法院的裁定已经查明，原告是实实在在的购房人，且一次性将房款全部交清，原告作为一个普通的购房者是完全按照地产公司的指导和要求履行一个购房人的所有义务，其购买行为是善意的，应该得到更高标准的保护。三、汉台法院以原告已经拥有一套住房为由驳回原告的异议申请是错误的。首先，原告至今在现实生活中没有一套住房，在法律层面上更没有一个完整的房产物权；其次，汉台法院以原告已经有了一套住房为由驳回原告的异议申请本来就是自相矛盾的，原告一次性在天泽公司购买了两套相邻的住房，但是两套住房都是期房，都没有现实交付，且都被人民法院所查封。汉台法院既然认定原告已经拥有了一套住房，那原告同时购买的两套房应该也都取得了所有权，为什么汉台法院还会查封属于原告的住房呢？最后，原告在未来的现实里，只会取得一套住房，原告之所以一次性购买两套相邻的住房，其实原告只是作为合同的签订人，房屋是其代表整个家人购买的。两套相邻的房屋购买后是接通在一起，作为一套房屋供自己的小家庭和自己的父母共同使用的。在购买房屋时已经和天泽公司商定好了，且天泽公司已经按照原告的要求做了特殊定制。在不动产登记局所备案的是两个房号，但实际上只是一套住宅了。故“驳回孙犁的执行异议”的裁定，无法律依据且与基本事实不符，更没有从现实考虑也没有准确地理解法律的本意是为了保护真实的消费者而做出的错误裁定。综上诉请至人民法院，请求法院予以确认汉中市汉台区XX园XX号楼XX层 房屋的所有权归属于原告，并解除对该房的查封。被告刘占军答辩称，1、原告所诉与事实不符，与在执行异议申请中查明的事实不符，原告没有支付过相应购房款，对于购房的事实是不成立的，其实际是工程抵债且是私下协商的形式；2、天泽茗苑8号楼没有用地手续，不符合预售条件，该房子已经修好3年了，该合同是在2017年3月签订的，原告购买的房子没有备案登记，且被告是依法的申请执行，综上应当驳回原告的诉讼请求。被告天泽公司答辩称，1、原告购买的8号楼XX房屋是双方的真实意思表达，天泽公司予以认可，在图纸上虽然是两套房子，但是为了方便原告的使用，对于他购买时需要打通房屋公司都知情的，孙犁属于善意第三人，应当维护其权利；2、涉案房屋的五证均齐全，符合预售条件。原告孙犁为支持其诉讼请求，提供以下证据，第一组：原告孙犁身份证复印件,证明原告有诉讼主体资格。第二组：《房屋认购协议》,证明原告与被告天泽公司签订了合法有效的房屋认购协议。第三组：1、工程款拨付审批表，2、收条，3、身份证复印件，4、“天泽茗苑”房号变更说明两份，5、关于孙犁购买“天泽茗苑”8号楼2套商品房的情况说明，6、收据，该组证据证明：1、原告按照天泽公司的要求，将房款788688元转入其指定的银行账号；2、原告对于本案引发的矛盾和取得“期待权”的过程是完全善意的。第四组：1、收条，2、转账汇款汇单，3、身份证复印件，4、孙继斌家庭成员户口本，5、村委会证明，该组证据证明：XX园XX号楼XX层房屋实际出资人是孙继斌及其家庭成员，而非原告。第五组证据：《商品房买卖合同》两份，证明XX园XX号楼XX层房屋签订房屋买卖合同的事实，且房屋名义上购买人为原告。第六组证据：1、《证明》，证明出资人是孙继斌及其家人且XX、XX房屋合同上是两套房子，实际上使用功能系一套住房；2、《现场照片》，证明被告天泽公司按照原告的要求做了特殊定制，虽然在不动产登记局备案为两套房，但是实际上是一套房屋，证明汉台区法院以原告已经有一套住房为由驳回原告的异议是错误的。被告刘占军质证认为，对第一份证据的三性予以认可，但与被告无关；对第二份证据的三性均不予以认可，认购协议是原告与被告天泽公司签订的，不是商品房买卖合同；对原告提供的第三组证据中工程款拨付审批表、“天泽茗苑”房号变更说明两份无异议，其余均有异议，第二被告欠付陕十建工程款，用工程款抵付房款，双方不是真实的房屋买卖形式，且司法解释中禁止以房抵债，故对其余证据三性均不予以认可。对第四组证据三性均不予以认可，交付给陈小春的砂石款和购房情况不符合常理，陈小春和本案没有任何关联性，且没有任何证据证明陈小春是天泽公司或可以代表天泽公司代收房款；对身份证复印件真实性无异议，关联性有异议；对户口本真实性无异议，关联性有异议；村委会证明达不到原告所述原告没有分家的证明目的，且没有村委会的主任的签字，所以对这一份证据真实性、合法性关联性不予以认可。第五组证据，虽然合同签字及信息是真实的，但是不是在真实的时间签订的房屋买卖合同，存在原告与被告天泽公司恶意串通；在不动产登记中心没有登记信息且没有登记合同，故认为房屋买卖合同没有生效。被告天泽公司质证认为，对证据一、二、三、四均无异议。第五、六证据是应原告的要求，天泽公司把房屋功能改变了，但是没有改变房屋的结构。被告刘占军未出示证据。被告天泽公司未出示证据。经过当庭举证、质证，核对证据原件，本院对原告孙犁提供的第一组证据、第二组证据、第三组2、3、4、6以及第四组、第五组证据的真实性予以采信，对其余证据不予采信。根据双方当事人的陈述以及采信的证据，本院认定以下事实：20l6年8月9日，被告孙犁与天泽公司签订《房屋认购协议书》，双方约定孙犁购买天泽公司开发的位于汉中市汉台区XX路XX段XX苑XX号楼XX层XX8#XX3、XX4两套房屋，两套房屋建筑面积XX㎡，单价XX元／㎡，总价XXXXXXXX元。协议还约定孙犁对房屋外的平台部分有使用权。2016年8月10日，孙犁父亲孙继斌通过汉中市汉台区XX社XX路XX社，向天泽公司指定收款人陈小春账户转款XXXXXXXX元。陈小春收到款项后出具两份收条，两份收条分别载明“收到XX城XX号楼工程款XXXXXXXX元整(XXXXXXXX元)。领款人：陈小春。2016年8月9日”；“收到孙继斌 8#XX3、XX4号房屋防水及沙款XXXXXXXX元)。收款人：陈小春。2016年8月9日”。天泽公司对于上述付款行为予以认可，并于2016年8月9日向孙犁开具收到XXXXXXXX元购房款的收款收据一张。2017年1月20日，汉中房产交易中心进行实测后，天泽公司按照实测情况将原房号8#XX3室变更为XXXX2室XX㎡ ；原房号8#XX4 室(变更为XXXX1室XX㎡。并向孙犁送达了房号变更说明书。2017年3月6日，天泽公司与孙犁就上述房屋签订了两份正式的《商品房买卖合同(预售)》，但并未办理网签手续。因刘占军与汉中天泽房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2017）陕0702民初3087号和（2017）陕0702民初3088号民事调解书后，天泽公司未按约定归还借款。2018年4月3日刘占军向本院申请执行，在执行过程中，本院于2018年5月4日向汉中市房产交易管理所送达了（2018）陕0702执583号协助执行通知书，（2018）陕0702执583号、（2018）陕0702执584号执行裁定书，对汉中市汉台区滨江路北侧茶城住宅区XX园XX号楼XX层XXXX1号房屋在内的28套住宅2间商铺房屋进行了查封。孙犁得知XX园XX号楼XX层XXXX1号房屋被查封的事实后，向本院提出书面执行异议，以其已购买该房屋为由请求解除查封和执行。本院于2018年8月20日以“孙犁所购房虽屋系住宅商品房，但其已购买有其他居住用房，其提出的异议理由不符合法律规定情形，其主张的实体权利不足以排除人民法院的查封措施为由，驳回了孙犁的执行异议。”孙犁收到该裁定书后，于2018年9月3日向本院提起案外人执行异议之诉，请求依法确认汉中市汉台区XX园XX号楼XX层XXXX1(原房号为XXXX)房屋的所有权归属于原告，并解除对该房的查封。另查明，孙犁在汉中市不动产登记交易服务中心并无其他住宅房屋登记信息。孙犁在天泽公司同时购买的另一套房屋(“天泽茗苑”8号楼XX层XXXX2室)，因“陕西建工第二建设集团有限公司与天泽公司建设工程施工合同纠纷一案”向汉中市中级人民法院提起诉讼并同时申请财产保全，该套房产在被汉中市中级人民法院查封后，孙犁于2018年7月30日向汉中市中级人民法院提出书面异议，汉中市中级人民法院于2018年8月15日作出(2018)陕07执异36号执行裁定书，裁定中止对汉台区XX路XX段XX苑XX小区XX号楼XX层XXXX2室房屋的执行。陕西建工第二建设集团有限公司收到该裁定书后，向汉中市中级人民法院提起申请执行人执行异议之诉，请求依法撤销(2018)陕07执异36号执行裁定书，许可继续执行。汉中市中级人民法院审理后于2018年11月28日作出(2018)陕07民初97号民事判决书，判决驳回陕西建工第二建设集团有限公司的诉讼请求。该判决书目前已经发生法律效力。本院认为，本案的争议焦点为被告孙犁对诉争的汉台区XX路XX段XX苑XX小区XX号楼XX层XX1室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。作为被执行人的房地产开发企业，对尚未办理房屋所有权登记已办理预售许可的房屋，人民法院可以进行预查封，但对其已出售的房屋且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形的，对买受人提出的异议，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中虽然孙犁所购“天泽茗苑”小区8号楼XX层XXXX1室房屋系住宅商品房，但其购买的另一套房屋“天泽茗苑”小区8号楼XX层XXXX2室房屋已经经汉中市中级人民法院于2018年8月15日作出的(2018)陕07执异36号执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行，在陕西第二建设集团有限公司提起了申请执行人执行异议之诉后，汉中市中级人民法院亦已经驳回了其诉讼请求，并且认定“天泽茗苑”8号楼XX层XX号房屋系孙犁目前用于居住的唯一住房。关于孙犁诉称的“‘天泽茗苑’8号楼XXXX1、XXXX2虽然登记为两个房号，但是实际套房改建为一套”，经现场查看，两套房屋系独立的，具有可分割性；天泽公司的改建与原建筑规划不符，且改建后未经批准，故孙犁陈诉的理由不能成立。综上所述，原告孙犁的异议请求不符合法律规定情形，其主张的实体权利不足以排除人民法院的查封措施。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于中华人民共和国民事诉讼法民诉法解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告孙犁的诉讼请求。案件受理费200元，由原告孙犁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。 审  判  员    张  妍人民陪审员    杨思迪人民陪审员    裴  双 二〇一九年二月二十八日（院印）书  记  员    樊  榕1