贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6832号原告：李某某，男，汉族，1978年2月25日出生，住湖南省涟源市，原告：罗某，女，侗族，1984年2月3日出生，住贵州省锦屏县，委托诉讼代理人：张先军，贵州贵信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳琪，贵州贵信律师事务所（实习律师）。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省凯里市凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。原告李某某、罗某与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称凯威房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年11月16日立案受理后，本案依法适用普通程序并于2018年1月31日和2019年3月25日公开开庭进行了审理，原告李某某、罗某的委托诉讼代理人张先军、李佳琪和被告凯威房开公司的委托诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某、罗某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年11月30日起至2018年9月30日止未交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金38898.10元。2018年10月1日后的违约金按已付房款375827元的日万分之一支付违约金至被告实际向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由:原告与被告于2014年2月22日签订了合同编号20140014的《商品房买卖合同》。合同约定：1.原告购买被告开发的位于凯里经济开发区××路东侧的凯威现代物流城2层2号房，房屋套内建筑面积110.4m2，总价款375827元，合同签订后，原告通过首付款及按揭贷款的方式，按时向被告付清了购房款；2.被告应当在2015年5月30日前向原告交付该商品房；3.被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；4.被告承诺于2015年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；5.被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……②原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；6.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。但被告至今却未将办理商品房转移登记所需的有关文书和购房发票交付给原告，也未给原告办理房地产权属证书。原告多次催促此事，被告以各种理由予以推诿。被告自2015年11月30日起至2018年9月30日止已持续违约近1035天，按照合同约定，未交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应为38898.10元。2018年10月1日后的违约金按已付房款的日万分之一支付违约金至被告实际向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。请人民法院判如所请。原告李某某、罗某向本院提交了《身份证》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、《付款收据》和中国银行个人住房贷款合同，拟证明其诉请成立。凯威房开公司的委托诉讼代理人庭审中书面辩称：1.《商品房买卖合同》第22条中的第2款和第3款约定相互矛盾，适用第2款或第3款均有失公平公正，应当依照法律规定执行；2.原告提出的违约金按日万分之一计算，违约金过分高于实际损失，请求法院调整至日万分之零点一计算。被告凯威房开公司未向本院举证。根据原告李某某、罗某提交的证据，结合庭审双方的陈述，本院认定本案事实如下：原告与被告于2014年2月22日签订了合同编号20140014的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于凯里经济开发区××路东侧的凯威现代物流城2幢2单元2层2号房，房屋套内建筑面积110.4m2，总价款375827元，被告应在2015年5月30日前向原告交付该商品房;合同约定被告于2015年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，被告不能按约定的日期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告通过首付款及按揭贷款的方式，按时向被告付清了购房款。但被告至今却未将办理商品房转移登记所需的有关文书和购房发票交付给原告，也未给原告办理房地产权属证书。原告催促此事，被告仍未交相关手续。原告于2018年11月16日向本院提起诉讼。本院认为：原告李某某、罗某与被告凯威房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告李某某、罗某已按照买卖合同的约定全面履行付款义务，被告凯威房开公司未在约定时间内交付涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房的有关文书交付买受人，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，法院应当根据上述规定作出是否调减的裁判。然而，审判实践中无论是买受人还是出卖人，对出卖人未履行合同交付办理房屋转移登记有关文书约定义务，影响买受人取得房屋权属证书造成的损失数额均无法举证证明。因此，在损失数额难以确定的情况下，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对约定的违约金是否超过“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”进行计算予以确定。本案双方约定的时间被告不能交付办理商品房转移登记有关文书的按日向原告支付已交付房价款万分之一标准计算违约金，显然该约定标准没有超出了上述司法解释规定的计算标准，故原告李某某、罗某诉请按已交付房价款的日万分之一计算违约金予以支持，故原告李某某、罗某应获得的2015年11月30日至2018年9月30日的违约金为38898.10元（375827元×1035天×0.0001）。被告凯威房开公司提出违约金过高应按万分之零点一计算，本院不予采纳。关于2018年9月30日后的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能的情况可另行提起诉讼。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付李某某、罗某应从2015年11月30日至2018年9月30日的逾期转移登记违约金38898.10元；二、驳回原告李某某、罗某应的其余诉讼请求。如逾期履行，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审 判 长  陶林方审 判 员  王华传人民陪审员  顾劲松二〇一九年三月二十八日书 记 员  江明琼