广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终113号上诉人（原审被告）：郑如健，男，汉族，住清远市清新区。委托诉讼代理人：徐俏斌，广东大观律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈金华，男，汉族，住清远市清新区。委托诉讼代理人：陈桂生，广东海印律师事务所律师。原审被告：盘毅龙，男，汉族，住清远市清新区。上诉人郑如健因与被上诉人陈金华及原审被告盘毅龙房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑如健上诉请求：一、依法驳回被上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费。事实与理由：2017年12月24日，盘毅龙作为卖方郑如健的委托代理人，与买方陈金华、第三人京都地产服务部签订编号为0000xxx的《房屋买卖合同》。约定：上诉人郑如健将位于清远市清新区太和镇xx路xx城x幢x梯602#的房屋出售给被上诉人陈金华。其中合同第十八条约定：经双方友好协商，银行出同意贷款7天内买方将首期楼款支付给卖方用于卖方去银行赎出房产证，签订本协议10个工作日内买卖双方向中介递齐银行按揭所需资料，买卖双方约定于2018年8月1日前卖方交付该物业给买方（前提是2018年8月1日前必须收齐银行按揭放款），卖方如确实有困难交付该物业，最迟不超过2018年10月1日前必须搬走，超过8月1日交楼的，每月卖方支付1200元给买方。合同签订后，郑如健的催促下，2018年1月26日，陈金华将办理银行按揭资料交京都服务部，郑如健将办理银行按揭资料交京都服务部，由京都服务部负责办理银行按揭。期间，郑如健不断催促京都服务部及早完成银行按揭审批手续。2018年5月23日，京都服务部答复按揭银行同意贷款。郑如健催促京都服务部督促陈金华支付首期购房款。2018年5月29日，郑如健向京都服务部提出及早支付首期款、变更交楼时间为收齐钱后两、三个月内交楼。2018年6月4日，由于银行出同贷书时间长，导致交楼时间要重新协商，中介方朱x姣要求双方过来协商。双方见面后，由于陈金华堂姐不了解，要求上诉人继续按照合同履行交楼义务，上诉人不同意，最终双方没有谈妥。以上事实，均在一审的开庭时予以查明，且作为证人的中介方朱x姣亦当庭陈述：由于银行原因，双方需要重新议定协议，但双方2018年6月4日并未就新合同条款达成一致意见。故买卖双方并未就涉案房屋的买卖达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》的规定：“合同的变更承诺是受要约人同意要约的意思表示。”、“承诺生效时，合同成立。”由于本次房屋买卖过程中出现重大变故原因，而买卖双方又未能达成一致意见，故双方本次房屋的买卖并未生效。原审法院以未发生法律效力的合同判令上诉人支付被上诉违约金，明显适用法律错误。故此，请二审法院公平保护上诉人的合法权益，对一审法院作出改判。陈金华书面答辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，不因双方无法对变更条款达成一致意见而归于无效。二、上诉人单方要求解除《房屋买卖合同》，构成根本违约，应当向被上诉人返还定金，并支付违约金。三、被上诉人在履行《房屋买卖合同》过程中没有违反诚实信用原则，也没有逾期向上诉人支付首期款，一审法院认定事实错误。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律的依据，应予驳回。一审法院认定事实错误，应当予以纠正。陈金华向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除陈金华与郑如健于2017年12月24日签订的《房屋买卖合同》（No.0000xxx）；2、判令郑如健向陈金华退还购房定金人民币20000元及利息；3、判令郑如健向陈金华支付违约金80000元及利息；4、判令郑如健向陈金华赔偿咨询及中介服务费损失人民币16000元及利息；5、判令郑如健向陈金华赔偿按揭服务费人民币4832元及利息；6、判令盘毅龙对第二项至第五项诉讼请求确定的金钱给付债务承担连带责任；以上各项人民币120832元，利息按照中国人民银行同期贷款逾期利率从起诉之日起计算至付清之日止；7、案件诉讼费由郑如健、盘毅龙承担。一审法院经审理查明：2017年12月24日，盘毅龙作为卖方郑如健的委托代理人，与买方陈金华、第三人京都地产服务部签订编号为0000xxx的《房屋买卖合同》。第一条约定买卖之房屋位于清远市清新区太和镇xx路xx城x幢x梯602#，建筑面积173.02平方米。第三条约定房屋交易总金额为800000元。第十条约定卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。第十一条约定买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。第十八条其他事项：经双方友好协商，银行出同意贷款7天内买方将首期楼款支付给卖方用于卖方去银行赎出房产证，签订本协议10个工作日内买卖双方向中介递齐银行按揭所需资料，买卖双方约定于2018年8月1日前卖方交付该物业给买方（前提是2018年8月1日前必须收齐银行按揭放款），卖方如确实有困难交付该物业，最迟不超过2018年10月1日前必须搬走，超过8月1日交楼的，每月卖方支付1200元给买方。合同附件约定，买卖双方一致同意由买方以按揭付款方式支付楼款并办理交易手续：签订本合同同时支付20000元作为定金；首期楼款（含定金）220000元应在取得房地产交易中心收缴证件当天内付清，580000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。如申请贷款金额不足，需由买方以现金金额补齐。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账户，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付给卖方。当日，陈金华支付购房定金20000元。在郑如健的催促下，2018年1月26日，陈金华将办理银行按揭资料交京都服务部，郑如健将办理银行按揭资料交京都服务部，由京都服务部负责办理银行按揭。期间，郑如健不断催促京都服务部及早完成银行按揭审批手续。2018年5月23日，京都服务部答复按揭银行同意贷款。郑如健催促京都服务部督促陈金华支付首期购房款。2018年5月29日，郑如健向京都服务部提出及早支付首期款、变更交楼时间为收齐钱后两、三个月内交楼。2018年6月3日，京都服务部答复郑如健，陈金华同意银行放款后三个月内交楼，定于2018年6月4日签订补充协议确定，要求郑如健去银行柜台存首期楼款，郑如健表示同意。2018年6月4日，陈金华、郑如健相约到京都服务部签订补充协议，陈金华提出交楼时间按原合同约定，郑如健因此拒绝收首期楼款。2018年6月5日，郑如健直接表示要解除合同。另查明，陈金华与郑如健签订涉案房屋买卖合同过程中，郑如健向陈金华说明了卖房原因是想换电梯房。2018年5月23日，广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行向陈金华出具《同意贷款意向书》，有意向为陈金华发放贷款539000元用于购买涉案房屋。陈金华提供的中国农业银行个人明细对账单也证明，其在2018年5月23日至2018年5月31日具备支付首期楼款能力。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。盘毅龙作为卖方郑如健的委托代理人，与买方陈金华、第三人京都地产服务部签订《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，各方应当按照约定全面履行自己的义务。二、合同违约及解除。《房屋买卖合同》第十一条约定：“买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”第十八条约定：“银行出同意贷款7天内买方将首期楼款支付给卖方用于卖方去银行赎出房产证，签订本协议10个工作日内买卖双方向中介递齐银行按揭所需资料。”根据本案已查明事实：1.陈金华没有在约定的2018年1月5日前向银行递交按揭所需资料，违反合同约定。但事后陈金华于2018年1月26日向广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行递交银行按揭所需资料，实际超期不足30天。另广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行于2018年5月23日出具同贷书，陈金华没有在七日内即2018年5月30日前向郑如健支付首期楼款，构成违约。但陈金华已经准备于2018年6月4日向郑如健支付首期楼款，后因延期交楼问题双方发生争议，郑如健不愿意接受首期楼款，陈金华逾期支付楼款时间应截至2018年6月3日止，实际逾期亦不足30天。因此，以上事实均不符合双方约定不再出售房屋的条件，郑如健无权以此为由要求解除合同。2.郑如健提出陈金华在2018年3月9日银行同贷书出来后没有按约支付首期楼款，但没有提供相应银行同贷书予以证明，且中介业务员朱x姣证实2018年3月9日银行尚未出同贷书，因此郑如健提出的该主张依据不足，应不予支持。其次，合同没有约定陈金华取得银行同贷书的期限，陈金华于2018年5月23日取得广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行出具的《同意贷款意向书》并不违约。3.郑如健提出推迟交楼时间问题。中介业务员朱x姣于2018年6月3日的微信记录“交楼时间已经谈好，银行放款三个月内交楼，你发个建行地址过来”，可以证明陈金华先是同意郑如健提出的银行放款后三个月交楼意见，后在签订补充协议过程中提出按合同约定时间交楼，拒绝郑如健提出的要求，违反诚实信用原则。但由于双方合同已经约定于2018年8月1日前卖方交付该物业给买方（前提是2018年8月1日前必须收齐银行按揭放款），卖方如确实有困难交付该物业，最迟不超过2018年10月1日前必须搬走，超过8月1日交楼的，每月卖方支付1200元给买方。陈金华不同意郑如健提出的推迟交楼要求，并不导致合同无法继续履行，也不构成根本违约。综上，陈金华在履行合同过程中虽有违约，但均不构成根本违约，且符合继续履行合同的条件。郑如健拒绝继续履行房屋买卖合同，属于违约。现陈金华要求解除合同，理由成立，一审法院予以支持。三、定金、违约金及损失赔偿问题。1.涉案合同因郑如健拒绝履行而解除，陈金华要求郑如健返还定金20000元，有相应事实和法律依据，予以支持。2.郑如健拒绝继续出售房屋构成违约，应按《房屋买卖合同》第十条约定，向陈金华支付该物业成交价的10%作为违约金，计算金额为80000元（800000元×10%）。但本案中，郑如健卖房原因是想换电梯房，陈金华迟延递交银行按揭所需资料，又于2018年5月23日才取得银行同贷书，导致郑如健2018年8月1日前难以实现换房目的。且陈金华与郑如健在磋商签订补充协议过程中，陈金华反悔不同意郑如健在银行放款后三个月交楼，违反诚实信用原则。因此，陈金华对造成郑如健不愿意继续出售房屋存在较大过错，一审法院酌情参照定金数额将违约金调整为30000元，超出部分不予支持。3.违约金的主要功能是填补损失，郑如健支付陈金华违约金30000元，足以弥补陈金华主张的中介服务费损失16000元和按揭服务费4832元，因此，一审法院对陈金华提出的中介服务费和按揭服务费不予支持。另陈金华要求郑如健支付定金、按揭服务费和违约金从起诉之日起按银行同期贷款逾期利率计算的利息，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。四、关于盘毅龙的责任问题。由于盘毅龙作为郑如健的代理人与陈金华订立涉案房屋买卖合同，该代理行为对郑如健发生效力，相应合同责任应由郑如健承担，陈金华主张由盘毅龙承担连带责任，依据不足，一审法院不予支持。为此，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除陈金华与郑如健于2017年12月24日签订的编号为0000xxx的《房屋买卖合同》；二、郑如健应于判决生效之日起十日内向陈金华返还定金20000元，并支付违约金30000元；三、驳回陈金华的其他诉讼请求。案件受理费1358元，由陈金华负担796元，由郑如健负担562元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：1、涉案《房屋买卖合同》应否解除。2、上诉人应否向被上诉人返回定金及支付违约金。关于第一个争议焦点。首先，涉案《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。因此，上诉人主张因买卖双方无法对变更合同条款达成一致意见，故涉案《房屋买卖合同》并未生效的上诉理由，本院不予采纳。其次，根据一审法院查明的事实，上诉人明确表示拒绝继续履行房屋买卖合同，构成违约。被上诉人向一审法院起诉要求解除涉案《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款规定的解除合同的情形，故一审法院判令解除涉案《房屋买卖合同》正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点。涉案《房屋买卖合同》第十条约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。因此，一审法院判令上诉人向被上诉人退还定金20000元正确。关于违约金，依照前述约定，上诉人应向被上诉人支付涉案房屋成交价的10%即80000元。但综合涉案合同的履行情况、被上诉人的过错程度以及上诉人的预期利益等因素，一审法院酌情判令上诉人向被上诉人支付违约金30000元并无不当，本院予以维持。综上所述，郑如健的上诉理据不足，本院应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依法予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1124元，由郑如健负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年三月二十一日书记员  朱 健《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。