福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初730号 原告：邱光礼，男，汉族，1965年6月29日出生，住福建省大田县。 原告：廖春花，女，汉族，1967年1月29日出生，住福建省大田县。 二原告委托诉讼代理人：袁庆华，福建威明律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告邱光礼、廖春花与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易序，公开开庭进行审理。原告邱光礼及其委托诉讼代理人袁庆华，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱光礼、廖春花向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司向邱光礼、廖春花支付从2017年3月30日起至2018年4月30日逾期办理商品房权属登记的违约金36820.08元，庭审中变更为54486.28元。2.本案的诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：2014年3月31日，邱光礼与碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定，邱光礼向碧桂园公司购买梅列区碧桂园X号X幢X室商品房，总价款929750元；碧桂园公司应当在2016年12月30日前将该商品房交付邱光礼使用；同时合同第二十条还约定，如因碧桂园公司原因，邱光礼不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，碧桂园公司自逾期之日起每日向邱光礼、廖春花支付已付款0.01%的违约金。合同签订后，邱光礼依约支付了购房款，碧桂园虽在2016年12月30日前向邱光礼交付了商品房，但至2018年6月份才通知邱光礼办理房屋权属登记手续，碧桂园公司的行为已构成违约，应当按照合同的约定向邱光礼支付违约金。 碧桂园公司辩称：1.邱光礼、廖春花与碧桂园公司签订的商品房买卖合同，碧桂园公司在履行合同过程中因房屋所有权证书办理政策由过去的“两证”改为“一证”（《不动产权证书》），情势发生变更，导致逾期办证，这不是“出卖人的原因”，因此碧桂园逾期办证可以免责；2.即便存在逾期办理产权证的情况，碧桂园逾期办证天数也应当扣减，即扣减被告办理不动产权证书而增加的“权籍调查报告”时间（扣减30日较适当），同时违约起算应于2017年3月31日截止2018年8月30日对原告所买的楼幢完成登记。 本院经审理认定事实如下： 1.当事人双方对《商品房买卖合同》约定的内容、购房款的交付、违约责任等事实没有争议，本院予以确认。 2.2016年12月30日前，碧桂园公司已将房屋交付给邱光礼、廖春花使用；2018年8月30日，三明市不动产登记中心为梅列区碧桂园X号X幢（邱光礼、廖春花商品房所在楼栋）办理了首次登记(总确权)；2018年11月6日，邱光礼、廖春花取得案涉商品房的不动产权证书。该事实当事人双方没有争议，本院予以确认。 3.碧桂园公司提供特快专递清单证明其于2018年8月31日通过特快专递邮寄给邱光礼，通知邱光礼去领取资料办理产权证，该清单上“吴某珍”签收；邱光礼抗辩，特快专递清单上签字“吴某珍”是其弟媳，其是在2018年9月28日接到碧桂园公司电话后去领取资料办理产权证的。本院认为，这是邱光礼弟媳未及时转告造成，碧桂园公司提供的特快专递清单的时间可以作为碧桂园公司已履行通知义务的截止时间。对此，本院予以确认。 本案争议焦点：碧桂园公司是否应承担违约责任，违约金如何计算。对此，本院分析、评判如下： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任 原告主张，碧桂园公司应约承担违约责任；碧桂园公司对此提出抗辩，认为本案是因为政策调整（两证变更为一证），属情势变更导致逾期办证应免责。 本院认为，《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行。三明市实施不动产登记是在2016年10月。碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。本案商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响，及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。客观讲，房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 2.关于违约金计算。 本院认为，《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。依照上述约定，碧桂园公司逾期交付商品房责任应自2016年12月31日起算，也应自2016年12月31日起开始计算碧桂园公司办理讼争房屋所在楼幢不动产权首次登记的时间。《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。依据此条规定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付使用后第91日开始计算。买受人主张从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金，符合法律规定，本院予以确认。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致买受人不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约。因此逾期办理不动产登记违约金应从碧桂园公司交付商品房“截止日期”的次日（即2016年12月31日）起的第91日（即2017年3月31日）计算至通知买受人领取资料前往不动产管理部门配合办理产权证。碧桂园公司对逾期办证违约金要求应扣除办理不动产权证前置工作（“权籍调查成果”）时限30日的抗辩理由，缺乏依据，本院不予采纳。 根据上述评定，本案违约金从2017年3月31日起至2018年8月30日止，共518天，按已付款929750元每天0.01%计算，确定为48161元。 综上所述，本院认为，本案《商品房买卖合同》系邱光礼、廖春花与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。邱光礼、廖春花要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.01%支付违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。邱光礼、廖春花的其余诉讼主张，缺乏依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给邱光礼、廖春花逾期办理商品房权属登记违约金48161元； 二、驳回邱光礼、廖春花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费721元，因适用简易程序审理，减半收取361元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  吴为满 二〇一九年三月二十九日 书记员  罗玲慧 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。