辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽10民终441号上诉人（原审原告）：辽阳市龙城盛汇业主委员会，住所地辽阳市白塔区新运大街35号。负责人：李学东，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：周秀芬，该业主委员会委员。被上诉人（原审被告）：辽阳市爱民物业服务有限公司，住所地辽阳市白塔区东六道街78-4号楼4单元1层37号。法定代表人：林忠良，该公司经理。委托诉讼代理人：常宗华，该公司员工。上诉人辽阳市龙城盛汇业主委员会因与被上诉人辽阳市爱民物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2017）辽1002民初2401号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月21日公开开庭审理了本案。上诉人辽阳市龙城盛汇业主委员会的负责人李学东及其委托诉讼代理人周秀芬，被上诉人辽阳市爱民物业服务有限公司的委托诉讼代理人常宗华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳市龙城盛汇业主委员会上诉请求：请求二审法院依法撤销辽阳市白塔区人民法院一审裁定，依法改判确认被上诉人与上诉人之间的物业合同已经终止，被上诉人在龙城盛汇小区停止经营活动，立即退出龙城盛汇小区并返还办公用房及设施，全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为上诉人不具备主体资格，与事实不符，上诉人是在街道和社区见证下，由小区业主依法定程序选举产生，并经主管部门备案。在没有经过法定程序，选举产生下一届业主委员会，并完成交接手续之前，上诉人的主体地位都是合法有效的。业主委员会的换届以及主体资格认定问题，是行政机关的职权范围，与本案无关。一审法院的裁判结果将导致小区管理出现混乱，不仅影响小区稳定，也无助于纠纷解决。被上诉人在合同已经到期终止的情况下，未经小区业主授权，强行继续经营活动，其行为明显违法。一审法院的裁定回避这一问题，导致小区业主的权利得不到法律保护。所以，一审法院对本案事实的认定是错误的。二、一审法院适用法律错误。根据《合同法》及国务院《物业管理条例》的相关规定，一方面，上诉人是经过法定程序产生的，一审法院认定上诉人不具备主体资格是没有法律依据的。另一方面，物业合同到期，是否与被上诉人续签合同，要通过业主大会依法定程序表决。一审法院的裁定等于变相认可了被上诉人的违法经营活动，其裁定内容是违法的。此外，一审法院自立案之日起，到做出裁判之时，已经严重超过了《民事诉讼法》规定的审理期限，在程序上也是违法的。综上，一审法院的裁定书存在事实认定和适用法律的错误，请二审法院在查清事实的基础上依法撤销一审裁定，改判支持诉人的上诉请求。辽阳市爱民物业服务有限公司辩称，我方认为一审裁定上诉人主体资格不合法是完全正确的。理由如下:上诉人在“事实与理由”中，主张将自己的任期延伸至“选举产生下届业主委员会，并完成交接之前”，是没有任何法律依据的。我方认为上诉人主体资格的认定，应该以辽宁省2017年颁布的《辽宁物业管理条例》为准，具体内容如下:《辽宁物业管理条例》第三十一条:“业主委员会1、由业主大会选举产生……每届任期不超过五年，…”其中既然清晰的、没有将包括未产生下届业主委员会在内的任何的情况列为例外的、规定了业主委员会的任期，就意味着业委员会只要过期即刻失效，毫不例外可言。《辽宁物业管理条例》第四十条规定:“业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议，完成换届选举逾期未完成的，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织完成。”此条内容已经清晰表明，业主委员会过届之后，即使没有产生下届业主委员会，原业委会亦不能继续工作，小区事宜由街道办事处或乡镇政府接管。因此，一审法院认定业主委员会超期任职不适格的结论，是完全具有法律依据的，正确的。2、根据《辽宁物业管理条例》第三十一条之规定，业主委员必须遵守业主大会议事规则。所以根据《龙城盛汇小区业主大会议事规则》第二十二条规定“业主委员会届任期3年”、第三十四条规定“业主委员会任期届满后，不得继续履行职责”之规定，一审法院据此认定上诉人属于过期的业主委员会的结论，以及做为当时的业主委员，应依法遵守业主大会议事规则，过期后不能继续履行职责的结论，均是符合法规的、正确的。3、我方提供证据一，是辽纺社区在2018年9月依法组织龙城盛汇小区选举新一届业主委员会时，向卫国路街道办事处提出的申请，并街道经办事处、及白塔区物业办核准。该证据直接证明了上诉人主体资格依法早已终止。所以一审认定其主体资格不合法的结论是完全正确的。以上事实与理由证明，一审法院认定上诉人在本案中不具有合法主体资格的结论，适用法律正确、严谨。我方认为一审裁定上诉人未经合法授权，超越其职责提起本次诉讼的结论是完全正确的。《辽宁物业管理条例》第三十四条规定中明确界定了业主委员会履行职责的范围，依此规定，即便是任期之内的业主委员会，亦无权自行发起诉讼。更何况上诉人是过期多年的、早已解散的“业委会”，更无权仅凭几个人的异想天开，便擅自发起诉讼，进而改变其他数千计业主的生活轨迹。这样的行为明显违背法规。所以，一审法院认定上诉人超越职责，同样是完全符合法律规定、正确的。二、在上诉状的“理由与事实”“二”中，上诉人明知“是否与被上诉人续签合同，要通过业主大会依法定程序表决。”却在未经业主大会表决不与我方续约的情况下，要求我方退出园区，显然是自相矛盾，不合法。三、上诉人在无任何证据情况下，声称一审裁决将导致小区混乱、影响稳定，属于编造之谣言。四、上诉人指我公司合同过期后违法经营的说法是没有法律依据的。事实上是因为小区没有合法业主委员会造成我公司无法续约的，我公司在龙城盛汇经营一事，从社区、到办事处、到区里、再到市里，所有相关部门均知晓、掌握。五、上诉人称一审裁判超过审理期限，我方认为一审审理期限符合规定，且超期与否，与上诉人主体资格不适格、超越职权的事实无关，不影响裁定效力。综上，我方认为一审裁决适用法律正确，裁定结果非常公正。此外，我方提供卫国路办事处委托辽纺社区依法组织新一届业主委员会相关证明，政府已加紧组织成立新一届业主委员会，并将于近日完成选举。一审法院认为，根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。根据《龙城盛汇小区业主大会议事规则》第二十二条“业主委员会每届任期为3年”、第三十四条“业主委员会任期届满，不得继续履行职责”。本案辽阳市龙城盛汇业主委员会现已任期届满，未经换届选举，不应继续履行职责。且根据《龙城盛汇小区业主大会议事规则》规定，“决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜”系业主大会决定事项，业主委员会无诉讼职责，其提起诉讼应经业主大会决议并授权。综上，本案辽阳市龙城盛汇业主委员会任职期限届满，未经换届选举，且未经业主大会决议并授权，超越其职责提起诉讼，诉讼主体不适格，应驳回其起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九、第一百三十四条之规定、第一百五十四条之规定，裁定：驳回辽阳市龙城盛汇业主委员会的起诉。案件受理费100.00元，退还给辽阳市龙城盛汇业主委员会。本院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，现根据《龙城盛汇小区业主大会议事规则》的规定，龙城盛汇业主委员会每届任期为3年，任期届满不得继续履行职责，上诉人辽阳市龙城盛汇业主委员会任期届满，且其提起本次诉讼未经业主大会决议并授权，故原审法院认定其诉讼主体不适格，驳回其起诉并无不当。综上，辽阳市爱民物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇一九年三月二十五月日法官助理尚莉莉书记员胡子健