广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初33089号原告：邓卓培，男，1971年8月22日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：董立凡，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：周超毅，广东维永律师事务所律师。被告：夏瑞祥，男，1965年2月26日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：魏青，女，1968年2月19日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：钟旭娜、严阵容，广东南国德赛律师事务所律师。原告邓卓培与被告夏瑞祥、魏青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓卓培及其委托诉讼代理人董立凡，被告夏瑞祥及其委托诉讼代理人钟旭娜、严阵容均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：两被告协助原告办理广州市越秀区东关汛16号x房的产权过户登记手续。事实和理由：原告与两被告于2017年2月8日签订《存量房买卖合同》，约定原告以160万元向两被告购买广州市越秀区中山三路东关汛16号x房，合同签订后，原告依约向两被告支付了全部购房款。但双方因合同履行问题发生纠纷诉至法院，经生效判决认定双方签订的买卖合同合法有效，应继续履行。两被告辩称：原告的诉请没有事实和法律依据。双方之间签订的存量房买卖合同是否成立或有无效力还需要法院作出认定，被告认为该合同不成立，即便成立也是无效的，可以解除。原告是房地产中介机构员工，其在签署合同时不具备购房资格，是囤积房源意图炒房。按照一般交易惯例，房屋买卖在3个月内可以完成产权过户登记，原告没有在合同约定时间内办理过户，已构成违约。两被告向本院提出反诉请求：1、解除两被告与原告签订的《存量房买卖合同》；2、原告立即向两被告支付迟延办理产权登记的违约金12000元；3、原告向两被告支付违约金160000元；4、原告立即将广州市越秀区东关汛16号x房以完好的房屋状态交还给两被告，交付时不得损坏房屋装修和结构；5、原告向两被告支付从2017年6月9日至交还房屋之日止的房屋占用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算）。事实和理由：原告与两被告签订买卖合同后，两被告在合同约定期限内办妥了赎契手续，且通知原告尽快办理递件手续，并如期交付了房屋。但原告不具备购房资格，且违法改建房屋，与中介人员勾结炒卖房屋，因此被告在2017年6月8日前与原告沟通要求停止上述行为，合同无法继续履行等。原告在2017年原案诉讼中明确表示合同没有继续履行的可能，其行为严重影响了被告订立合同期盼的经济利益和新购物业的购房资格。原告对两被告的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。原告与被告签订的房屋买卖合同经生效民事判决认定为合法有效，双方约定以卖方出具公证委托书同时支付房款、交付房屋的方式进行交易，不存在原告隐瞒或欺诈被告的情形。原告按照约定履行了付款义务，且原告将房屋转卖给妹妹邓艳敏的价格与本案合同价格一致，不存在炒房行为，买卖合同没有明确约定过户时间。反倒是被告单方撤销了公证委托手续，挂失了房产证，导致房屋至今没有过户。现原告具备购房资格，买卖合同应当继续履行。经审理查明：据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，被告夏瑞祥是广州市中山三路东关汛16号x房的权属人，该房屋套内建筑面积61.97平方米，规划用途为住宅，附记2009年6月19日以09登记01033647号办理抵押登记，2017年3月29日以17登记06005460号办理注销抵押登记。2017年2月8日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订《存量房买卖合同》，写明甲方将上述东关汛16号x房出售给乙方，房价款为1600000元，双方同意备齐资料到公证处办理全权委托手续办理成功当天由买方支付全部楼款；卖方承诺在2017年4月15日前办理好银行赎契手续并到公证处办理委托手续；双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；乙方承担全部税费，房改房上市交易产生的土地出让金（或其他特殊费用）及购买分摊面积所需费用由乙方承担全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；如因甲方或乙方原因造成不能按期办理产权转移登记手续，违约方应当每日按房地产成交价0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于房地产成交价10%的违约金等。合同签订后，原告先后于2017年2月9日、10日，3月31日、4月23日向两被告转账付款共计1610000元，两被告也出具了相应的收款收据给原告。2017年3月31日，两被告共同作为委托人办理了公证委托，委托邓卓培作为合法代理人，代理执行和处理以下事项：出售上述房屋，签订房屋买卖合同（包括网签），办理上述房屋买卖的一切转名过户手续；有权代为收取售房款；协助买方向有关银行办理上述房屋的银行按揭手续，签署相关的文件等。2017年4月23日，原告与被告夏瑞祥签署《房屋交接书》，被告夏瑞祥将上述房屋交付给原告。2017年6月8日，原告以其为被告夏瑞祥的委托代理人（甲方）与邓艳敏（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，内容为：第一条、房地产权属情况，房地产地址广州市越秀区中山三路东关汛16号x房，套内建筑面积61.97平方米，房屋使用性质为住宅。第二条、计价和价款，该房地产按整套出售并计价，总金额1600000元。第四条、交楼时间和交接手续，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。第五条、产权转移登记，甲乙双方应当于2017年6月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记等。2017年6月9日，两被告作出《声明书》并予以公证。其中内容为：就上述2017年3月31日两人签署的《委托书》，现两人撤销对邓卓培的授权，自本声明书签署之日，邓卓培不再具有代理两人办理上述委托事项的权利。2017年6月19日，邓卓培、邓艳敏向本院起诉两被告，要求确认2017年6月8日签署的《广州市存量房买卖合同》有效，两被告立即将东关汛16号x房所有权登记至邓艳敏名下。两被告反诉要求撤销两被告与邓卓培签订的《存量房买卖合同》，邓卓培消除危险，恢复房屋原貌并立即返还等。本院于2018年4月19日作出（2017）粤0104民初13098号民事判决书，查明买卖双方口头协商房款为163万元，两被告户口迁出涉讼房屋后，再支付剩余2万元。判决：一、驳回邓卓培、邓艳敏的全部诉讼请求；二、驳回夏瑞祥、魏青的全部反诉请求。两被告不服提起上诉，广州市中级人民法院于2018年7月17日作出（2018）粤01民终11663号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决认定：两被告在签订合同时，已知悉邓卓培不具备购房资格，依然在合同中约定双方同意备齐资料到公证处办理全权委托手续并在合同签订后双方办理了公证委托手续……可以看出两被告是明知并同意邓卓培另行出售涉案房屋的……两被告与原告邓卓培就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，合法有效……原告邓卓培以其为夏瑞祥的代理人，以被告夏瑞祥的名义来再行转让涉案房屋，而非以原告邓卓培自己的名义来转让涉案房屋，这将导致相关税费被规避、流失的后果，一审法院对此经过审查认定邓卓培以夏瑞祥的名义与邓艳敏签订的《广州市存量房买卖合同》无效……本院予以确认等。原告与刘海鹰、邓景旻是一家三口，据个人名下房地产登记情况查询证明显示，原告名下登记有海珠区五一新村大街中11号410房，刘海鹰、邓景旻名下查无房地产情况记录等。庭审中，两被告表示其在2017年6月9日撤销公证委托书是禁止原告炒房，要求过户给原告本人。本院认为：经生效的民事判决书认定，原告与两被告签订的《存量房买卖合同》合法有效。根据个人名下房地产情况查询证明及本市现行限购政策，原告户在本市有一套住房，具备购房资格，上述买卖合同可以继续履行。两被告陈述其撤销公证委托书是为了将房屋出售给原告，在原告已经支付购房款161万元给两被告，且实际接收房屋的情况下，基于维护经济秩序的法律价值，原告要求两被告协助办理涉案房屋的不动产权证合法，本院予以支持。根据生效判决认定，两被告明知原告签约时不具备购房资格，仍签订上述买卖合同，同意原告另行出售涉案房屋并办理了公证委托手续，但在收取原告购房款且交付房屋后，两被告又撤销委托公证，从而导致交易未能完成，足以认定两被告没有按照上述买卖合同约定履行，存在过错，对转卖合同无效亦负有一定责任，故两被告反诉要求解除买卖合同，由原告交还房屋并支付房屋使用费及违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条规定，判决如下：一、被告夏瑞祥、魏青在本判决发生法律效力之日起10日内，为原告邓卓培办理广州市中山三路东关汛16号x房的不动产权证。二、驳回被告夏瑞祥、魏青的全部反诉请求。本案受理费19200元，反诉费1920元，合计21120元，由被告夏瑞祥、魏青负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  邓晓红人民陪审员  余丽涛二〇一九年三月十二日书 记 员  梁惠敏