广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终204号上诉人（原审被告）：袁顺赋，男，1956年10月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：广州市荔湾区婉琪百货店，住所地广州市荔湾区西湾路五约大街7号。经营者：袁顺赋。被上诉人（原审原告）：广州市道路扩建工程办公室，住所地广州市仓边路133号。法定代表人：宋金峰，职务：主任。委托诉讼代理人：左韵琦，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈吉云，广东环球经纬律师事务所实习律师。上诉人袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店因与被上诉人广州市道路扩建工程办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.本案二审案件受理费由广州市道路扩建工程办公室承担。事实和理由：（一）一审法院未查清案涉房屋的公开招租程序，属于事实认定不清。根据相关招租程序规定可知，广州市道路扩建工程办公室委托广州市产权交易所于竞价活动当日内以出租标的挂牌价（起报价）提请原承租方确认是否行使优先权，袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店因故未参与报价。但袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店至今未能收到交易所的提请确认通知，故袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店只知道本次报价程序结束，尚不具备行使原承租方优先权的前提条件。另，广州市道路扩建工程办公室是在招标活动尚未结束的时间段向袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店发出《解除合同通知书》，即是在袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店尚未行使优先权的基础上行使解除权，袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店认为其行使解除权没有事实依据。（二）一审法院判决认定的事实没有法律依据。一审法院未对上述提出的事实进行查明，且以袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店未因合同解除的异议向人法院提起诉讼为由认定《解除合同通知书》发生法律效力。袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店认为依据民事诉讼法规定的三年诉讼时效可知，在收到《解除合同通知书》不足一年的情形下，一审法院以此认定解除的效力属于认定事实缺乏法律依据。综上，恳请二审法院撤销原判，发回重审。广州市道路扩建工程办公室二审辩称，广州市道路扩建工程办公室不同意袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。一审认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉。广州市道路扩建工程办公室不存在剥夺袁顺赋优先承租权的情形，倘若袁顺赋在此前的公开招租活动中举牌，则将自动适用优先承租权，但事实是因为袁顺赋未在此前招租活动中举牌，视为其放弃了优先承租权，又因广州市道路扩建工程办公室依法委托广州市城建安置房事务中心向其发出解除不定期租赁合同的通知，双方的租赁合同已经于2017年12月19日起解除。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，倘若袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店对于租赁关系的解除有异议，则应当在解除合同的通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，但袁顺赋没有在法律规定的期限内向法院起诉，因此解除合同的通知在袁顺赋签收文件的的当日发生解除合同的效力。广州市道路扩建工程办公室向一审法院起诉请求：1.解除广州市道路扩建工程办公室、袁顺赋之间的穗扩协[2013]1733号房屋租赁合同；2.袁顺赋立即将广州市荔湾区西湾路五约大街7号房屋腾空交还广州市道路扩建工程办公室；3.袁顺赋支付占用案涉房屋的使用费，按照7558.4元/月的标准，自2018年7月1日起计算至实际腾空交还商铺之日止；4.袁顺赋支付迟延支付履行2018年4、5月租金的违约金共423元，4月的租金自2018年4月11日起计算至2018年6月6日止，5月的租金自2018年5月11日起计算至2018年6月6日止（以所欠月租金7558.4元为本金，从逾期之日按照24%年利率，计算至2018年6月6日）；5.本案诉讼费由袁顺赋承担。一审法院认定事实：广州市道路扩建工程办公室是广州市荔湾区西湾东路西村五约大街5、7号首层的权属人。2013年12月4日，广州市道路扩建工程办公室（出租方，甲方）与袁顺赋签订《房屋租赁合同》约定，甲方同意将位于西湾路××大街××号房屋（案涉房屋）出租给乙方使用，出租物建筑面积142.80平方米，约定用途为商业。租赁期为叁年，从2014年1月1日起至2016年12月3日止。租赁期内，租金每月为7558.40元，租金逐月结算，乙方应在每月十日前将当月租金交到甲方指定账户。乙方向甲方缴纳租赁保证金22705.2元。租赁期间，如甲方要求收回房屋提前终止本合同，应至少提前一个月通知乙方；如合同正常届满，甲方回收房屋无需提前告知。乙方应依约按时交付租金，并负担租赁物所属范围内发生的水电费、电话费、物业管理费和维修费等第三条约定的各项费用。乙方如逾期交纳租金及其他应付费用，从逾期之日起按日加收欠交金额百分之一的滞纳金；逾期三十天，甲方有权对该租赁物内属于乙方的财产予以留置并向乙方发出催款通知书。在甲方发出通知二十天内乙方仍不补交所欠金额，甲方有权解除合同，并清除该租赁物内的所有物品。租赁期满或合同解除后，乙方必须按时将租赁物内的全部设施、设备在适宜租用的清洁、良好的情况下交还甲方。合同签订后，袁顺赋以广州市荔湾区婉琪百货店为字号经营使用案涉房屋至今，向广州市道路扩建工程办公室交租至2018年6月30日。袁顺赋向广州市道路扩建工程办公室支付租金的习惯是每两个月的租金合并在第二个月10日前交，如2015年12月和2016年1月两个月的租金合并在2016年1月5日支付，2016年2月、3月的租金合并在2016年3月4日支付，合同期满后，袁顺赋仍按该习惯向广州市道路扩建工程办公室支付租金，但2018年4－5月的租金于2018年6月6日才缴清。2017年8月31日，袁顺赋签收城建中心向其发出的《承租人通知书》。该《承租人通知书》载明：广州市道路扩建工程办公室委托城建中心负责办理案涉房屋的公开招租签订租赁合同和收取租金等相关事宜。现通知袁顺赋如下：一、根据相关规定，我方将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租该房屋，如袁顺赋有意承租该房屋，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动。否则，视为袁顺赋放弃承租房屋。二、若房屋招租成交时，袁顺赋未被确认为承租方或未与我方签订新的租赁合同，不定期租赁合同于袁顺赋收到我方解除合同的书面通知之日正式解除，袁顺赋必须于收到城建中心通知之日起10日内腾空房屋并保证房屋在适宜租用的清洁、良好的情况下交还我方……若袁顺赋无意继续承租该房屋，则袁顺赋应当在收到本通知之日起5日内，书面通知我方，并于收到本通知之日起20日内腾空房屋并保证房屋在适宜租用的清洁、良好的情况下交还我方等。《承租人通知书》附有《回函》，内容为被告确认《承租人通知书》已收悉，认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则承担由此而产生的全部责任。若袁顺赋参与承租该房屋的交易活动，将不放弃行使优先承租权。2017年9月28日，袁顺赋作为意向方向广州产权交易所递交《广州产权交易所交易项目意向登记表》，参与案涉房屋出租项目的交易。2017年11月13日，袁顺赋向广州产权交易所通过银行汇款形式支付了交易保证金43182元。后广州产权交易所对案涉房屋进行公开招租，底价是14390元/月。因没有人举牌该次流拍。2017年12月14日，广州市道路扩建工程办公室委托广州市城建安置房事务中心（以下简称：城建中心）向袁顺赋发出《解除合同通知书》，告知袁顺赋等租户，合同租期届满后，袁顺赋继续使用案涉房屋，未续签租赁合同。该合同期限为不定期。依据国有资产管理相关规定，城建中心已委托广州产权交易所通过市场公开招租方式出租该房屋，但袁顺赋未参与交易活动，事实行为已构成放弃房屋承租权。现城建中心受广州市道路扩建工程办公室委托通知袁顺赋，上述合同于袁顺赋收到城建中心解除合同的书面通知之日起正式解除，房屋需收回。袁顺赋必须在收到城建中心通知之日起15日内腾空房屋。如袁顺赋逾期交房，自签收本通知第16日起，城建中心将按每日1439元收取逾期占用费，同时将通过合法途径收回房屋等。袁顺赋于2017年12月19日签收该《解除合同通知书》，并在该通知书上注明“本人对此通知有异议”。袁顺赋为证明其已承诺再次进行招投标，没有举牌的话就同意一定期限内搬迁向法院提交了没有落款时间的《承诺书》，并认为该《承诺书》是流拍后于2017年12月底签订。广州市道路扩建工程办公室确认《承诺书》的真实性、合法性；但认为《承诺书》的内容和《承租人通知书》的内容相互印证，落款时间应与《承租人通知书》上的一致，应为2017年8月31日；否认流拍后又再签订了新的《承诺书》。庭审中，广州市道路扩建工程办公室陈述城建中心是广州市道路扩建工程办公室的下属单位，负责广州市道路扩建工程办公室所有房屋的租赁管理工作；案涉房屋于2017年的公开招租因没有人举牌被流拍，若有人举牌会是底价中标，所以袁顺赋没有举牌；目前没有再进行第二次公开招租。广州市道路扩建工程办公室、袁顺赋双方确认袁顺赋是向城建中心缴纳租金。另袁顺赋陈述参与案涉房屋第一次公开招租时，因网络系统出现问题，本可以重新再拍一次，但因为考虑到可能流拍的话底价会再低一点，故没有再举牌，最后该次公开招租就流拍了；4-6月的租金是因为广州市道路扩建工程办公室称待通知再缴纳故没有在5月份交；在收到解除合同解除通知书后，虽对通知有异议，但没有请求人民法院或仲裁机构确认解除合同通知的效力。一审法院认为，广州市道路扩建工程办公室与袁顺赋就广州市荔湾区西湾路五约大街7号房屋建立的租赁合同合法有效。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。广州市道路扩建工程办公室委托城建中心在2017年12月14日发出《解除合同通知书》明确解除租赁关系并要求袁顺赋腾空交还房屋，袁顺赋于2017年12月19日签收该通知书。袁顺赋虽对该通知书有异议，但在法律规定的期限内未向人民法院起诉。因此，该《解除合同通知书》已于袁顺赋签收当日发生合同解除的效力，一审法院确定双方的租赁合同关系在2017年12月19日解除。袁顺赋及广州市荔湾区婉琪百货店应将广州市荔湾区西湾路五约大街7号房屋及时腾空交还。由于袁顺赋自2018年7月1日起未再支付租金和房屋使用费给广州市道路扩建工程办公室，广州市道路扩建工程办公室要求袁顺赋按照租赁合同约定的每月7558.4元的租金标准自2018年7月1日起支付房屋使用费至实际交还房屋之日止合法合理，一审法院依法予以支持。对于广州市道路扩建工程办公室要求袁顺赋支付迟延支付2018年4月份和5月份租金违约金的诉讼请求。根据庭审查明的事实，袁顺赋在合同期限内及期满后均按双方每两月交一次租的交易习惯按时交租，诚信守约。袁顺赋未能按交易习惯按时交纳2018年4月份和5月份的租金是因为广州市道路扩建工程办公室、袁顺赋就租赁合同关系是否解除、能否继续履行存在争议，而且袁顺赋在2018年6月份将4-6月份的租金一并交纳，可见袁顺赋迟延交租不存在主观故意，因此一审法院认定袁顺赋不构成违约。故对于广州市道路扩建工程办公室的这一诉请，一审法院不予支持，依法予以驳回。对于袁顺赋的答辩意见，第一，广州市道路扩建工程办公室在将案涉房屋公开招租前已以《承租人通知书》的形式通知袁顺赋，袁顺赋亦已在《回函》内承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项。但在公开招租当日，袁顺赋却未能在竞价系统修复好后再次举牌参与公开招租的竞价，已违反了其在《回函》内的承诺。第二，袁顺赋拟以《承诺书》证明在第一次公开招租后承诺再次进行招投标，没有举牌的话才同意搬迁。但袁顺赋未能举证该《承诺书》的签署时间，也未能举证证明广州市道路扩建工程办公室已签收该份《承诺书》以及签收的时间，袁顺赋应对此承担举证不能的责任。故一审法院对袁顺赋有关《承诺书》的证明内容不予采纳。综上，对于袁顺赋有关不同意合同解除和使用案涉商铺至再次公开招租竞价之日的答辩意见，一审法院依法均不予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十二条的规定，于2018年10月22日作出如下判决：一、确认广州市道路扩建工程办公室与袁顺赋关于广州市荔湾区西湾路五约大街7号房屋的租赁合同关系在2017年12月19日起解除；二、本判决发生法律效力之日起三十日内，袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区西湾路五约大街7号房屋并交还给广州市道路扩建工程办公室；三、本判决发生法律效力之日起三十日内，袁顺赋向广州市道路扩建工程办公室按每月7558.4元的标准支付自2018年7月1日起至袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店（含房屋的共同使用人）实际交还房屋给广州市道路扩建工程办公室之日止；四、驳回广州市道路扩建工程办公室的其他诉讼请求。案件受理费183元，由袁顺赋负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认：租赁合同期限届满后双方之间存在的是不定期租赁合同关系。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：广州市道路扩建工程办公室是否有权解除案涉租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，在租赁期限届满之后，双方当事人之间为不定期租赁合同关系的情形下，广州市道路扩建工程办公室作为出租人享有随时解除合同的法定权利，因此，一审法院确认案涉租赁合同关系解除并调处合同解除的法律后果正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店在收到广州市道路扩建工程办公室发出的解除合同通知后三个月内未行使异议权，因此，解除合同通知自到达袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店，合同即产生解除效力。袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店上诉主张异议期为三年，缺乏法律依据，本院不予采信。至于袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店上诉主张解除合同通知应在招标活动结束后发出，对此，优先承租权的性质仅是赋予同等条件下承租人享有与出租人平等协商的缔约机会，而该权利的赋予并不必然导致出租人丧失法定解除权。因此，该上诉理由缺乏理据，本院亦不予采信。综上所述，袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费366元，由袁顺赋、广州市荔湾区婉琪百货店负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年三月四日书记员  杨希郑志锐