福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初15197号 原告：周怀静，女，1965年3月28日出生，汉族，住福建省邵武市。 委托诉讼代理人：苏永达，福建英合律师事务所律师。 被告：中国民生银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区人民西路1-15号明珠城市广场一层、二层，统一社会信用代码91350802591715867B。 负责人：林熙清，该行行长。 委托诉讼代理人：林天四，福建同荣仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张发兰，福建同荣仁律师事务所律师。 第三人：卢安华，男，1989年1月30日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 原告周怀静与被告中国民生银行股份有限公司龙岩分行（以下简称民生银行）、第三人卢安华案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周怀静的委托诉讼代理人苏永达，被告民生银行的委托诉讼代理人林天四、张发兰到庭参加诉讼。第三人卢安华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周怀静向本院提出诉讼请求：1.确认周怀静与卢安华于2016年11月11日签订的《解除莲前东路381号1007、1008号室租赁合同的协议》无效，周怀静与林娇英于2012年7月24日签订的《出租房屋协议书》继续合法有效，周怀静享有继续履行租赁合同并依约继续占有厦门市思明区莲前东路381号1008室房屋至租期到期日；2.停止责令周怀静腾空上述房屋并交由厦门市思明区人民法院处置的执行行为；3.依法拍卖房屋时应将上述房屋存在合法租赁权的情形列入拍卖公告，即带租约拍卖。 事实和理由：一、周怀静与案外人林娇英于2012年7月24日签订的《出租房屋协议书》合法有效，周怀静及家人自租赁合同签订后即实际入住至今，周怀静对本案讼争的厦门市思明区莲前东路381号1008室房屋享有合法的租赁权。 2012年7月24日，周怀静与林娇英签订一份《出租房屋协议书》，约定林娇英将厦门市思明区莲前东路381号1007室、1008室房屋出租给周怀静使用（两套房屋已打通合并使用），租赁期限为16年8个月，自2012年7月24日至2029年3月23日，租金为每月4088元，周怀静在签订协议后一年内付清租赁期限内的所有租金817600元。协议签订后，周怀静及家人入住讼争房屋至今，并按照协议约定如期付清了所有租金。因此，周怀静对讼争房屋享有合法的租赁权，应当受法律保护。 二、（2018）闽0203执异332号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。 1.周怀静与卢安华签订的《解除莲前东路381号1007、1008号室租赁合同的协议》（以下简称《解除协议》）无效，依法不能作为执行裁定的依据。周怀静与卢安华签订上述协议的时间为2016年11月11日，此时讼争房屋尚未拍卖，卢安华更是尚未取得讼争房屋的所有权，卢安华此时的身份只是众多竟拍参与者之一。因此在签订《解除协议》时，卢安华既不是订立《出租房屋协议书》的当事人，也不是《出租房屋协议书》中出租方权利义务的继受者，故卢安华不是签订《解除协议》的适格主体，其无权解除周怀静与林娇英签订的《出租房屋协议书》，《解除协议》无效，因而（2018）闽0203执异332号执行裁定书裁定对周怀静的执行异议请求予以驳回，没有事实和法律依据。 2.退而言之，且不论《解除协议》中当事人的主体资格问题，从性质上看，该《解除协议》实质上是一份附生效条件的合同。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。通读整份《解除协议》，不论是根据上下文的文意表达，还是根据常理判断，双方订立该《解除协议》是附生效条件的，即《出租房屋协议书》解除的前提是卢安华同时竟拍成功厦门市思明区莲前东路381号1007室、1008室两套房屋，并且在向周怀静支付80万元赔偿金之后，周怀静才同意解除《出租房屋协议书》并从上述两套房屋中搬出。但事实上，卢安华只竟拍成功其中一套房屋即本案讼争房屋，更未向周怀静支付80万元赔偿金，因此应视为《解除协议》中约定的条件未成就，该《解除协议》并未生效。但是按照（2018）闽0203执异332号执行裁定书的裁判逻辑，该《解除协议》自签订之日起即生效，不论卢安华对两套房屋是否竟拍成功，也不论卢安华是否有向周怀静支付80万元赔偿金，周怀静均不再履行与林娇英签订的《出租房屋协议书》，且不再以该协议的约定向卢安华主张任何权利。若卢安华未依约支付80万元，周怀静只能依据该《解除协议》另行向卢安华主张债权。假设卢安华一套房屋都未竞拍成功，两套房屋都被其他人竟拍所得，周怀静是不能依据该《解除协议》向卢安华主张要求支付赔偿金80万元的，也不能依据该《解除协议》向实际竞拍成功的其他人要求支付赔偿金80万元。因为根据合同相对性原则，实际竟拍成功的其他人并非《解除协议》的当事人，其并不会受到《解除协议》条款的法律约束。因此，按照（2018）闽0203执异332号执行裁定书的裁判逻辑，在卢安华未竞拍得到其中任意一套房产时，将出现周怀静的损失无法得到任何赔偿的情况，这更加证实上述裁定书的认定理由是错误的，《解除协议》显然属于附生效条件的合同。 3.卢安华于2017年7月10日向民生银行出具的抵押声明书明显与事实不符。周怀静与林娇英于2012年7月24日签订《出租房屋协议书》之后即与家人实际入住讼争房屋，至今已有6年左右的时间。卢安华在抵押声明书中声明讼争房屋用途为自住，明显欺瞒民生银行，存在骗取贷款的嫌疑；而民生银行作为抵押权人，负有对抵押声明书的内容进行实质性审查之义务，但民生银行却疏于履行审查义务或实际履行不到位，导致抵押权存在瑕疵，民生银行应当承担审查不实的法律责任，且上述后果不能归责于周怀静。 综上所述，周怀静对讼争房屋享有合法的租赁权，并且在抵押权设立之前已实际占有讼争房屋至今，足以阻止转移占有的强制执行行为，故依据相关法律规定，特提起本案诉讼。 民生银行辩称，一、周怀静对讼争房屋不再享有租赁权。周怀静于2016年11月11日与卢安华签订了《解除协议》。该协议第三条明确约定，周怀静同意事实上不再履行2012年7月24日以原房屋产权人林娇英签订的房屋租赁合同，并承诺不再以该房屋租赁合同的条约向卢安华主张任何权利；本合同签订之日起解除，至于周怀静与林娇英之间的任何纠纷与卢安华无关，由卢安华自行解决。该协议是双方当事人的真实意思表示，一经签订即已生效，周怀静与林娇英之前的租赁协议也随即解除，周怀静对讼争房屋不再享有租赁权。 二、民生银行对讼争房屋的抵押权已经依法公示，周怀静对卢安华的债权不能对抗民生银行已经公示的物权。《解除协议》并未约定要同时竟拍成功1007室、1008室，只是约定卢安华拟竟拍上述两套房屋，若竟价成功，在周怀静解除原租赁关系的前提下同意赔偿其17年租赁期产生的损失80万元。1007室、1008室是具有独立产权的两套房屋，即使如周怀静所主张《解除协议》为附生效条件的合同，卢安华已经于2016年11月18日成功竟拍《解除协议》中约定的1008室，条件也已经成就，周怀静对1008室的租赁权转为对卢安华的债权。 三、卢安华依据《解除协议》申请房屋价值评估及向民生银行出具房屋抵押声明，本案所有基于对《解除协议》的信赖所产生的民事法律后果对周怀静均具有法律约束力。《解除协议》签订后，卢安华于2017年6月向福建金诺土地房地产评估有限公司申请对讼争房屋进行价值评估，明确说明讼争房屋目前为自用，评估价值未扣除房屋租赁费。评估报告出来后，卢安华以讼争房屋向民生银行申请贷款，并于2017年7月10日向民生银行出具《抵押声明书》，确认讼争房屋用途为自住，民生银行根据讼争房屋的评估价值对卢安华批准了借款额度并发放了贷款。周怀静作为具有完全民事行为能力之人，在签订《解除协议》时就应该能预见其签订该协议有可能对本人及他人产生的法律后果，该协议生效后，周怀静不按协议约定积极向协议相对方主张合法债权，却主张该协议未生效或者无效，显然有违合同法诚实守信原则，对因受该协议影响的其他善意第三人亦不公平。 四、民生银行未看到周怀静支付租金的原始凭据，无法判断其与前房东林娇英就讼争房屋共16年8个月租赁期限是否具有合法性。 综上所述，周怀静与卢安华签订的《解除协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，其跟原产权人之间的租赁关系因该协议的签订随即解除，卢安华未按约定支付赔偿款，他们之间形成的是债权债务关系，周怀静的损失应另案向卢安华主张。讼争房屋已于2017年7月27日办理抵押登记，民生银行以此享有的抵押权属于担保物权，物权的效力优先于债权。现卢安华未履行（2018）闽0203执3095号执行证书所确定的义务，厦门市思明区人民法院有权依法拍卖、变卖讼争房屋，（2018）闽0203执异332号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，周怀静应按上述裁定腾空讼争房屋交由法院处置。周怀静诉请于法无据，应予驳回。 卢安华未作陈述。 周怀静围绕诉讼请求提交了（2018）闽0203执异332号执行裁定书、（2018）闽0203执3095号公告、解除莲前东路381号1007、1008号室租赁合同的协议等证据。民生银行围绕答辩意见提交了抵押声明书、房地产抵押价值评估报告等证据。本院组织各方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。卢安华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院在执行民生银行（申请执行人）与卢安华（被执行人）公证债权文书纠纷一案中，拟对卢安华名下的厦门市思明区莲前东路381号1008室房屋即讼争房屋启动评估拍卖程序，责令卢安华及实际居住人腾空交房。周怀静作为案外人提出书面异议，本院于2018年8月8日作出（2018）闽0203执异332号执行裁定书，裁定驳回周怀静的执行异议请求。周怀静对该裁定不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。 另查明，2016年11月11日，卢安华（甲方）与周怀静（乙方）签订《解除莲前东路381号1007、1008号室租赁合同的协议》，载明甲方拟参加厦门市中院司法拍卖平台2016年11月17日拍卖标的厦门市思明区莲前东路381号1007室、1008室的竞价，若竞价成功，甲方将成为买受人，拥有该房屋的一切权利，基于乙方2012年7月24日与原业主林娇英签订房屋租赁合同的前提下，甲方为收回房屋，经同乙方友好协商，达成该协议。该协议约定：甲方同意赔偿乙方17年租期产生的损失80万元，于2016年11月28日转入乙方指定账户，乙方开具收据给甲方；乙方同意于2016年12月28日搬出莲前东路381号1007室、1008室，并将房屋钥匙、原租赁合同原件及拍卖物业材料等涉房屋资料移交给甲方；乙方同意事实上不再履行2012年7月24日以原房屋产权人林娇英签订的房屋租赁合同，并承诺不再以该房屋租赁合同的条约向甲方主张任何权利；本合同签订之日起解除，至于乙方与原产权人林娇英之间的任何纠纷与甲方无关，由乙方自行解决；本协议自双方签字后生效。 又查明，2017年7月10日，卢安华向民生银行出具抵押声明书，确认讼争房屋用途为自住。截至本案诉讼期间，讼争房屋由周怀静占有使用。 审理中，周怀静还向本院提交了出租房屋协议书、司法拍卖网站截图、中信银行信用卡、POS机小票、公维金及卫生费收据、物业费发票等证据，拟证明：周怀静与讼争房屋原产权人林娇英于2012年7月24日签订《出租房屋协议书》，约定林娇英将厦门市思明区莲前东路381号1007室、1008室房屋出租给周怀静使用，租赁期限为16年8个月，自2012年7月24日至2029年3月23日，租金为每月4088元，周怀静在签订协议后一年内付清租赁期限内的所有租金817600元；上述协议签订后，周怀静即入住厦门市思明区莲前东路381号1007室、1008室房屋，并向物业公司缴纳了公维金、卫生费及物业费，周怀静在卢安华将讼争房屋抵押给民生银行之前，就已经占有了讼争房屋。周怀静未能出示《出租房屋协议书》的原件，其出示的POS机小票、公维金及卫生费收据、物业费发票为加盖物业公司印章的复印件。 民生银行质证如下：1.《出租房屋协议书》无原件，民生银行对其真实性有异议;民生银行对该协议的合法性以及签订时间、入住时间、付款时间、付款金额均有异议；民生银行怀疑周怀静与林娇英之间并非真实的租赁关系，可能是借贷关系转化而来，《出租房屋协议书》可能是倒签的。2.民生银行对司法拍卖网站截图的真实性无异议，但不能证明周怀静的主张，执行法院不愿清房，就把租约挂在了拍卖公告里。3.民生银行对中信银行信用卡、POS机小票、公维金及卫生费收据、物业费发票的真实性有异议，无法证明周怀静的主张；周怀静于2016年5月26日一次性补交2013年3月至2016年5月的物业费、公维金等费用，不符合正常逻辑；厦门市中级人民法院于2015年2月作出执行裁定，讼争房屋于2016年11月拍卖成交，周怀静于2016年5月缴纳相关费用，可以佐证《出租房屋协议书》是为了阻却执行而倒签的。 关于讼争房屋租金的具体支付情况，周怀静述称，周怀静曾出借86万元给林娇英，后因林娇英无法偿还，双方约定林娇英将厦门市思明区莲前东路381号1007室、1008室房屋出租给周怀静使用，用租金抵扣欠款。 综上，本院认为，周怀静主张其于2012年7月24日与讼争房屋原产权人林娇英签订《出租房屋协议书》，租赁期限为16年8个月，但未出示该协议原件。虽然厦门市中级人民法院曾在拍卖公告中载明讼争房屋“存在租约情况”，但亦同时载明“自行看样，由买受人自行判断处理”。因此，根据谁主张、谁举证的原则，周怀静与林娇英之间就讼争房屋租赁约定的具体情况，周怀静应承担举证不能的法律后果。 即便周怀静主张的租赁情况是真实的，周怀静也已于2016年11月11日与卢安华签订了《解除协议》，双方约定《解除协议》在双方签字后生效，不存在未生效或无效的情形，周怀静关于《解除协议》无效或未生效的主张不能成立，《解除协议》已发生法律效力，周怀静与卢安华均应按照《解除协议》履行各自义务。周怀静诉请确认《解除协议》无效，周怀静与林娇英于2012年7月24日签订的《出租房屋协议书》继续合法有效，周怀静享有继续履行《出租房屋协议书》并依约继续占有讼争房屋至租期到期日，停止责令周怀静腾空讼争房屋并交由厦门市思明区人民法院处置的执行行为，拍卖讼争房屋时将存在合法租赁权的情形列入拍卖公告即带租约拍卖，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下： 驳回原告周怀静的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告周怀静负担。该款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 朱 晨 人民陪审员 陈 伟 人民陪审员 廖静巧 二〇一九年三月十一日 代书 记员 楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。