贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初5786号原告文彪，男，1978年7月18日出生，苗族，贵州省凯里市人，现住凯里市。原告王仁芳，女，1984年5月15日出生，苗族，贵州省凯里市人，现住凯里市。被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：凯里市经济开发区中昊大道1号。委托诉讼代理人（特别授权）郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所执业律师。原告文彪、王仁芳诉被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年3月6日立案受理后，适用简易程序进行了审理，原告文彪、王仁芳到庭参加诉讼，被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司的诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告文彪、王仁芳请求依法判决被告：1、支付城市基础设施违约金1311.8元。2、支付未到达公共服务设施违约赔偿金1311.8元。3、逾期交房违约金26209.764元。4、转移登记违约金21487.284元。5、房租补偿金11000元。共计人民币61320.648元。6、请被告把原告的《商品房预售合同登记备案表》给原告。并支付本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2014年9月5日签订标号为：2014001109《商品房买卖合同》合同约定原告向被告购买了被告位于：凯里经济开发区春晖东大道3号【凯威现代物流城二期（东区）】13号楼1-4-2号房，总房款262360元，签订合同后原告依照合同约定各方筹款借钱，于2014年9月5日支付了总房款262360元。合同约定被告向原告支付商品房的时间为2015年12月31日前。合同到期后，被告违约未能将商品房交付于原告。合同第四章第12条：（1）城市基础设施交付违约的被告向原告支付违约赔款数额为总房款的0.5%（总房款262360元的0.5%等于1311.8元）。约定公共服务设施未达到交付违约的被告向原告支付违约赔款数额为总房款的0.5%（总房款262360元的0.5%等于1311.8元）。合同第四章第13条约定被告逾期交房责任约定的交房日期满之次日起之交房日止，被告按日计算原告支付以总房款的万分之一的违约赔偿金（总房价262360的万分之一的违约赔偿金等于每日26.236元；从2016年1月1日至2018年9月29日起诉日止共999天，等于26209.764元）。合同第八章第三条转移登记时间为2016年6月30日，约定被告违约的按照约定日期满之次日起出卖人按日计算向买受人支付以总房款262360元的万分之一（每日26.236元，从2016年7月1日至2018年9月29日起诉日止共819天，等于21487.284元）合同约定到期后，被告违约。之后被告多次口头或书面方式约定交房日期，但多次违约。未能将房屋交付与原告，也未即使支付原告违约金。之后被告单方面拟定《关于延期交房的谅解协议》，将交房日期延至2017年12月31日交房前把违约金支付给原告，协议第四条约定在原合同约定的交房违约金以总房款每日的万分之一的违约金的基础上从2017年10月1日至实际交房日期止，被告向原告进行每月1000元的房租补偿（从2017年10月1日至2018年9月1日共11个月等于11000元）。原告不知道是什么真实原因，被告不把原告的《商品房预售合同登记备案表》给原告。同一个小区别的业主都有，但原告一直没得。原告多次催促被告，但被告总是以各种理由托辞推脱，至起诉日止，被告还未将《商品房预售合同登记备案表》给原告。被告多次将房屋逾期退后，多次违约。为了维护我的合法权益，特诉至法院。被告凯威公司辩称：1、针对原告诉请基础设施和公共设施违约金，答辩人与被答辩人对城市基础设施和公共服务设施的交付时间没有约定。根据原、被告签订的商品房买卖合同的第12条第1、2项均约定基础设施和公共设施是在房屋交付时为约定的期限，涉案的房屋现在还没有交付，履行期限尚未届满，无需达到交付使用条件，我方只有在交付房屋时，没有达到基础设施和公共设施才承担违约责任，请求法院驳回原告的该项诉请；2、针对原告诉请逾期交房违约金，根据原、被告签订的商品房买卖合同第13条第1项的约定，逾期交房于该房屋实际交房1日内向原告支付违约金，实际交付房屋1日内是违约金支付的期限，涉案的商品房尚未实际交付，履行期限尚未届满，故无需支付违约金，请求法院驳回原告的该项诉请；3、针对原告诉请转移登记违约金，法有明文规定，应从法律规定。依据最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起，90日期限届满，未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，被告只有在房屋实际交付之日起90日才承担违约责任，请求法院驳回原告的该项诉请；4、针对原告第5项诉请房屋补偿金，于法于合同不符，没有依据，请求法院驳回原告的该项诉请。经审理查明：2014年9月5日，文彪、王仁芳与凯威房产公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：文彪、王仁芳购买凯威房产公司开发的凯威现代物流城（东区）第13号楼1-4-2号房，房屋建筑面积为93.70㎡，房款总价为262360元。根据合同约定，1、凯威房产公司承诺在2015年12月31日将房屋交付给原告，并在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2、逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。3、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。4、城市基础设施（上下水交付时达到使用条件，供电、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。5、公共服务设施（公共配套设施、市政公用设施及园林绿地工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。在该份合同附件十二补充协议的第五条，则将交房时间约定至2016年8月31日以前，转移登记时间为2016年12月31日前。并要求买受人在办理交房手续时须将2400元管道燃气安装费支付给出卖人。合同签订后，文彪、王仁芳向凯威房产公司支付了购房款262360元，因被告未依约向原告交付涉案房屋，双方就违约金支付问题产生纠纷后，原告于2018年9月28日向本院提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明，2017年9月30日，文彪、王仁芳与凯威房产公司再次签订《关于延期交房的谅解协议》，约定双方原补充协议仍然有效，2015年12月31日前的延迟交房赔偿仍然按照该协议执行。交房日期延至2017年12月31日。自2016年1月1日至实际交房期间凯威房产公司每天按照业主实际所支付房款总额万分之一的标准进行延迟交房赔偿，在此基础上从2017年10月1日开始至实际交房日止再对业主进行每月1000元的租房补偿。上述所有补偿以现金或实物抵扣的方式在交房前支付给乙方。同时查明，截止至开庭之日，本案讼争的房屋仍未交房。上述事实，有原告的起诉状、被告答辩状及双方所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《关于凯威现代物流城东区项目延迟交房的补充协议》、《关于延期交房的谅解协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金。关于城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金的问题。被告辩称城市基础设施和公共服务设施双方没有约定交付时间，该部分违约金的合同行为不成立。本院认为《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件。现交付条件尚未成就，原告主张的违约金标准系退房时给予房屋总价款0.5%的赔偿。而现在原告并未主张退房，则违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。即城市基础设施交付违约金为262.36元（262360元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约赔偿金为262.36元（262360元×0.1%）。故被告的辩解理由，本院不予采纳。二、逾期交房违约金及转移登记违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》及附件十二补充协议、《关于凯威现代物流城东区项目延迟交房的补充协议》、《关于延期交房的谅解协议》中的约定，已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。故逾期交房违约金从2016年1月1日计算至2019年3月6日为30433.76元（262360元×1160天×0.0001）；逾期转移登记违约金从2016年7月1日计算至2019年3月6日为24871.73元（262360元×948天×0.0001）。三、房租补偿金。凯威房产公司至今未交付所售房屋，造成原告的经济损失是客观存在的，结合本地区居民消费水平和房屋出租行业的价格，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，凯威房产公司按《关于延期交房的谅解协议》约定的从2017年10月1日起按每月1000元支付房租补偿金。2017年10月1日起至2019年3月1日共计17个月的房租补偿金为17000元（17个月×1000元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告文彪、王仁芳城市基础设施交付违约金262.36元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金262.36元，共计524.72元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告文彪、王仁芳从2016年7月1日至2019年3月6日的逾期交房违约金30433.76元。三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告文彪、王仁芳从2017年1月1日至2018年12月28日的逾期转移登记违约金23852.22元。四、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告文彪、王仁芳从2017年10月1日起至2019年3月1日的房屋租金补偿17000元；五、驳回原告文彪、王仁芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为666元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担600元，由原告文彪、王仁芳负担66元。该款原告已向本院预交，本院不再退还，被告负担的部分由被告于履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  杨辉二〇一九年三月六日书记员  吴烨