吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初41号 原告：杜某，男，2007年1月1日出生，汉族，现住长春市经济技术开发区。 法定代理人：石某，女，1985年11月26日出生，汉族，现住长春市经济技术开发区。系杜某母亲。 原告：石某，女，1985年11月26日出生，汉族，无职业，现住长春市经济技术开发区。 二原告共同委托诉讼代理人：李娜，吉林坤山律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：明岩，吉林坤山律师事务所律师。 被告：曲丽娟，女，1966年11月29日出生，汉族，农民，现住长春市南关区。 委托诉讼代理人：张晓龙，吉林阳光博舟律师事务所律师。 第三人：邓会艳，女，1967年6月19日出生，汉族，现住长春市宽城区。 第三人：朱凡，男，1970年12月7日出生，汉族，现住长春市宽城区。 原告杜某、石某与被告曲丽娟确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，对本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，法院依职权追加朱凡、邓会艳为本案第三人。原告杜某的法定代理人石某及其二人的委托诉讼代理人李娜、明岩，被告曲丽娟及其委托诉讼代理人张晓龙，第三人朱凡、邓会艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杜某、石某向本院提出诉讼请求：1．确认2008年7月24日杜少军与曲丽娟签订的《房屋买卖契约》无效;2.本案诉讼费由曲丽娟承担。事实与理由：2008年2月24日,杜某的爷爷杜恩贵去世,2015年4月25日，杜某的父亲杜少军去世。杜恩贵生前留有宽城区兰家镇街道村于家屯房屋一处,杜恩贵生前并未立有遗嘱。2008年7月24日，杜少军将上述房屋出售给非本村户口的被告曲丽娟，并签订了《房屋买卖契约》。杜某、石某已取得上述房屋的全部继承权。现二原告根据《合同法》第52条之规定诉至贵院，请求贵院依法确认《房屋买卖契约》无效，维护二原告合法权益。 曲丽娟辩称，原告要求确认买卖契约无效不应得到支持,法院依法应驳回其诉讼请求。1.原告主体不适格,法院应驳回其诉讼请求。原告继承的房屋事实上已经不存在。原告通过公证处公证依法继承的37.23平方米房屋根本不存在,现本案争议宅基地上面共有四处房屋,没有一处符合37.23平方米,并且面积与37.23平方米差距特别大。原告在办理公证时继承的房屋已经不存在,在杜恩贵在世的时候已经被水冲走,所以该公证书公证一个不存在的房屋做为继承标的物是不符合公证法和继承法相关法律规定,故该公证书公证继承的房屋不具有法律效力。原告依据一个不具有法律效力的公证书确定继承资格进行诉讼是错误的，故原告不是本案适格主体。该房屋不存在继承事实。2.曲丽娟与杜少军签订的合同合法有效。在2000年左右,杜恩贵的两间房屋已被水冲跑,杜少军在原宅基地上垫了一米高的地基后在上面建了两间房屋由杜恩贵居住,杜恩贵去世后,杜少军将两间房屋出卖给被告,杜少军与曲丽娟签订的房屋买卖契约是三间半房屋买卖手续及杜少军建的两间房屋。合同签订后,曲丽娟付给杜少军7万元购房款。杜少军2000年建造的两间房屋系杜少军婚前个人财产,有权利出售、签订的合同合法有效。曲丽娟购买完三间半房手续后,在该地上陆续建了三处房屋共计300多平方米。现上述房屋已由曲丽娟出卖给宽城区兰家镇街道村于家屯村民邓会艳。邓会艳已付清全部房款,曲丽娟已不在此房屋居住,邓会艳系于家屯村民,没有宅基地,现邓会艳已在此房屋居住近一年时间。所以原告要求确认房屋买卖协议无效,不应得到支持。综上,请法院依法查清事实,驳回原告的诉讼请求。 第三人朱凡、邓会艳述称，2000年左右，杜少军盖了两间仓房给杜恩贵住，杜恩贵死后，杜少军将两间仓房卖给曲丽娟，曲丽娟在宅基地上盖了三处房屋。2018年1月，邓会艳打算租曲丽娟的房屋做买卖，后来曲丽娟要卖房，邓会艳与曲丽娟达成协议，60万元的房款买下曲丽娟的全部房屋，朱凡、邓会艳在于家屯没有宅基地，有无房证明。朱凡、邓会艳对房屋进行装修，以及建造了一个仓房。朱凡、邓会艳开了一个早餐店、一个超市。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的案件事实如下：1990年7月22日，杜恩贵取得长春市郊兰家乡广宁村于家屯37.23平方米房屋的所有权，房屋的结构为土坯房屋。房屋所坐落的宅基地四至为东至董显军西墙为界，南至刘武的北墙边为界，西至朱义东边小墙为界（小墙为杜少军所有），北至于家屯分道为界。当事人均称该房屋在杜恩贵去世前被大水冲垮，杜少军为杜恩贵建造一处二间偏房供杜恩贵居住。杜恩贵于2008年死亡，户籍于2008年7月1日注销。 石某与杜少军于2007年3月23日在长春市宽城区民政局登记结婚。石某在第一次庭审中就砖混房存在的时间陈述为2001年就看到两间半砖混偏房，但在后来的陈述中又改变时间，表示2007年原有的土坯房才被冲走，随后杜少军建筑了两间偏房。 2008年7月24日，杜少军与曲丽娟签订《房屋买卖契约》，约定：杜少军（乙方）有三间半砖瓦结构房、东侧二间偏房（砖混房）卖与曲丽娟（甲方），共计作价柒万元整。¥70,000.00元。四至：东至董显军西墙为界，南至刘武的北墙边为界，西至朱义东边小墙为界（小墙为杜少军所有），北至于家屯分道为界。房款柒万元双方签字后一次性付清。此合同甲、乙双方及见证人签字即发生法律效力。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方处有曲丽娟的签字捺印、乙方处有杜少军的签字捺印、中间人处有尹海和王晓冬的签字捺印。 2018年5月13日，石某与杜某作为申请人，进行公证，吉林省长春市民众公证处作出（2018）吉长民众证内民字第1287号公证书，公证的内容载明：一、被继承人杜恩贵，男，于二〇〇八年死亡;二、被继承人张秀珍，女，于一九八四年死亡。被继承人杜恩贵与张秀珍是原配夫妻，二人共生育了两个子女，长子杜少军（杜少军与唐富霞系原配夫妻，只生育了杜佳乐一个独生子，二人离婚后，杜少军与石某于二〇〇七年三月二十三日再婚，婚后只生育了一个独生子社嘉旭）、长女杜金玲，……三、当事人申请继承的下列财产属于被继承人杜恩贵与张秀珍的夫妻共同财产，私有房屋一处，坐落于市郊兰家乡广宁村于家屯，间数:2，建筑面积37.23平方米（房屋所有权证丢失)。……六、被继承人杜少军于二〇一五年四月二十五日死亡，后于其母亲张秀珍、父亲杜恩贵死亡，张秀珍、杜恩贵死亡后其遗产未曾分割，杜少军生前未实际取得张秀珍、杜恩贵的遗产。七、被转继承人杜少军的现有继承人有：配偶石某、长子杜佳乐、次子杜某。……十、至今未发现被继承人杜恩贵、张秀珍、被转继承人杜少军、张发（张秀珍的继父）有非婚生子女及收养子女。……十二、所有继承人、转继承人均称，被继承人杜恩贵、张秀珍、被转继承人杜少军、张发生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。被继承人杜恩贵、张秀珍、被转继承人杜少军、张发再无其他继承人，也没有需要其生前扶养、缺乏劳动能力且无生活来源的继承人；所有继承人、转继承人均表示上述陈述属实，并自愿承担举证及陈述虚假的法律责任。截止本公证书出具之日，亦未有他人向本处提出异议。转继承人杜某（石某是法定代理人）要求继承被转继承认杜少军应继承被继承人杜恩贵、张秀珍的上述遗产;转继承人石某表示要求继承被转继承人杜少军应继承被继承人杜恩贵、张秀珍的上述遗产；继承人杜金玲、姜风兰均表示放弃继承被继承人杜恩贵、张秀珍的上述遗产;转继承人姜凤兰、张被红、张殿全、张殿禄、张殿军（张发的子女）均放弃继承被转继承人张发应继承被继承人张秀珍的上述遗产。综上，兹证明被继承人张秀珍、杜恩贵夫妻的上述遗产由他们的儿媳石某、孙子杜某共同继承。因杜某尚未成年，故其继承被继承人张秀珍、杜恩贵的上述遗产由其法定代理人石某代为保管至杜某成年。 2018年12月姜凤兰死后，杜金玲、杜佳乐于2019年1月作出放弃继承权声明，内容为“声明人作为杜恩贵和张秀珍的继承人，郑重声明全部放弃，对被继承人杜恩贵和张秀珍的全部遗产的继承权。声明人杜佳乐作为杜少军的继承人，郑重声明全部放弃，对被继承人杜少军的全部遗产的继承权。” 另查，曲丽娟于2018年3月5日将包括三间半砖瓦结构房、东侧二间偏房（砖混房）在内的坐落于杜少军及其家庭成员的宅基地上的房屋转让给第三人邓会艳，现案涉房屋由邓会艳与朱凡居住。朱凡、邓会艳的户籍在长春市宽城区兰家街道村于家屯。经曲丽娟和朱凡、邓会艳陈述，朱凡、邓会艳在购买上述房屋前在本村无宅基地。 本院认为，针对争议焦点作出如下分析：1.关于原告的诉讼主体资格，合同的一方主体为杜少军，因杜少军死亡，石某作为杜少军的配偶、杜某作为杜少军享有继承权的儿子，因对杜少军等人的遗产继承问题，杜少军的继承人进行了相应处置，仅余石某与杜某作为杜少军的遗产继承人，因此，该二人有权作为诉讼主体进行起诉。2.关于合同效力的问题：一是关于出卖人的主体资格问题。杜少军为本村村民，案涉房屋所在的宅基地为其所在户使用，因杜少军建筑的房屋时间仅有双方的言辞证据，且杜某、石某申请出庭的证人的证言和双方陈述均不一致，但可以确定杜恩贵享有权利证照的房屋在杜恩贵去世前已经被冲垮，杜少军为杜恩贵修建了两间偏房，杜某与石某未向法庭提交新建房屋为杜恩贵出资建造的相应证据，因此，该两间偏房系杜少军建筑；因石某就砖混房存在的时间前后陈述不一致，又无其他书面证据予以支持，故无法认定杜少军是在与石某结婚后才建筑两间砖瓦偏房，故杜少军有权处置该两处偏房；双方亦确认原有土房已经被水冲垮，杜某、石某亦未提交证据证明在杜少军出卖房屋时已存在三间半砖瓦结构房，而曲丽娟主张该三间半砖瓦结构房为其自主建筑，故杜少军对该三间半砖瓦结构房亦不存在无权处分之说。即使两间偏房为杜恩贵出资，杜少军代为建筑，因杜恩贵去世，但生前未留有遗嘱，故在杜少军与曲丽娟签订房屋买卖契约时涉及到该宅基地上房屋的权利人为杜少军、杜金玲，因杜金玲已经放弃继承，同时，继承人接受、放弃继承权是一种单方法律行为，且其效力溯及至继承开始，因此，杜少军在处分案涉房屋时属有权处分。二是案涉房屋在合同签订时是否真实存在。基于双方的言辞证据，不能确定在曲丽娟向杜少军购买房屋时，合同标的全部存在，但经过双方阐述可以确认原有私有产权房屋已经不复存在，存在的房屋是杜少军本人在家庭共同使用的宅基地范围内进行翻盖的房屋，杜某、石某认为该房屋系杜少军为杜恩贵建筑，应由杜恩贵进行处置，但是基于第一点分析，该房屋通过事后的放弃继承行为，已经确认了杜少军的单独处分权，故对于杜少军出卖给曲丽娟两间偏房，在出卖时是实际存在的，且为真实的合同标的。三是转让行为是否为双方当事人真实意思表示。双方均未提交证据表明杜少军与曲丽娟签订房屋买卖契约时违背了各自的真实意思表示，故亦不对合同效力产生阻却效果。四是关于受让主体是否适格的问题。杜某、石某主张杜少军转让宅基地上房屋的行为违反法律的强制性规定，但尽管房屋买卖契约具有主体上的相对性，然对宅基地上房屋向本集体经济组织成员外的出卖限制系基于为了防止本集体经济组织所有的土地出现流失，结合本案的具体情形，曲丽娟已经将该案涉房屋转让给宅基地所在村的本村居民，即第三人朱凡和邓会艳，因此该土地性质未发生改变，基于交易稳定等因素考虑，杜某、石某认为房屋买卖契约无效的诉讼请求不应得到支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告杜某、石某的诉讼请求。 案件受理费100.00元（原告已预交），由原告杜某、石某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 代理审判员  王昱 二〇一九年三月二十七日 书 记 员  解莹