广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书（2018）粤71行初126号原告：范燕琼，女，1962年3月24日出生，香港特别行政区居民，原告：汤贝君，女，1998年10月18日出生，香港特别行政区居民，二原告共同委托代理人：黎祖恒，广东红棉律师事务所律师。被告：广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会）。住所地：广州市吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：葛欣，该局工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。第三人：梁容光，女，1979年9月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。原告范燕琼、汤贝君因诉被告广州市国土资源和规划委员会不动产转移登记一案，向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审查。案件审理期间，原广州市国土资源和规划委员会的职权为广州市规划和自然资源局承接。经审查查明：原告范燕琼系汤名海之妻，原告汤贝君系汤名海之女。汤名海之父汤定快于2000年11月17日去世，遗有坐落在广州市大德路27号、29号房屋（旧门牌为××、370号，广州市房地产所有证号：证字第44457号、证字第44458号），其立遗嘱将上述房屋交由其子汤名海一人继承。2003年12月22日，汤名海出具两份《委托书》，委托李羡熹（女，1982年8月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区爱民大街52号，公民身份号码）作为其代理人，代理执行和处理广州市大德路××（证字第44457号）、370号（证字第44458号）房屋的相关事项。具体包括：“一、代办理上述房屋的回迁房的交接手续，签署相关的文件，办理相关的手续；二、向房管部门办理上述房屋的登记，领取房地产证手续；三、对上述房屋进行管理、使用；四、与有关单位或个人就上述房屋的修缮、改建签订协议；五、与有关单位就上述房屋的征用拆迁签订补偿、安置协议，因被拆迁、回迁引起的一切事务；六、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；七、订立租赁合约，收取租金，并出具有效的收据；八、如上述房屋涉及诉讼，有权向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，签收法律文书；九、申请执行已发生法律效力的判决书、调解书、裁定书及仲裁书，并在执行过程中代为承认、放弃或者变更诉讼要求，进行和解，签收法律文书，领取执行标的；十、出售上述房屋，签订房屋买卖合同或协议，办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款；十一、办理上述房屋的抵押、按揭、涂销的一切手续。受委托人有转委托权。受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认。此委托书有效期自签署之日起至委托事项办结止。”广东省广州市公证处于同日出具（2003）穗证内字第1015583号、1015584号《公证书》，对上述两份《委托书》进行了公证。2008年12月31日，汤名海去世。后广州市大德路××（证字第44457号）、370号（证字第44458号）房屋被拆迁，拆迁方将广州市越秀区大德路25号708房、1806、1807房补偿给汤名海。2011年6月26日，广东省广州市公证处出具（2011）粤穗广证内字第16733号《公证书》，将（2003）穗证内字第1015583号、1015584号《公证书》中汤名海的出生日期由“一九三八年五月十日”更正为“一九三八年五月八日”。2011年8月10日，广州市越秀区大德路25号708房被登记至汤名海名下（证号：粤房地权证穗字第××号）。2012年2月24日，李羡熹作为汤名海的代理人，与第三人梁容光签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字12020038180号），以人民币628812元的价格将广州市越秀区大德路25号708房出售给第三人梁容光，并向广州市房地产交易登记中心申请办理房地产转移登记，提交了房地产权证、房地产测绘附图、身份证复印件、《公证书》《委托书》《广州市存量房买卖合同》等材料。广州市房地产交易登记中心经审查，于2012年3月20日将广州市越秀区大德路25号708房由汤名海转移登记至第三人梁容光名下（房产登记号：2012登记字1316328号），并于2012年4月27日向第三人梁容光核发了编号为120324920的房地产权证。二原告认为，汤名海已经于2008年12月31日死亡，案外人于2011年手持汤名海的委托书将将广州市越秀区大德路25号708房过户到他人名下的行为明显违法，被告作为房屋登记管理机构没有依法履行法定的审查职责，导致应当由二原告依法继承的财产受损，被告应当承担相关的法律责任以及恢复该涉案房屋原登记状态。遂诉至本院，请求判令被告撤销登记在第三人梁容光名下的广州市越秀区大德路25号708房的产权证登记事项和所有的他项权利登记事项，将广州市越秀区大德路25号708房恢复登记至原产权人汤名海名下，本案全部诉讼费用由被告承担。本院审查立案阶段，曾告知原告委托代理人可提起民事诉讼，原告委托代理人表示无法查询及提供第三人的主体信息，无法民事起诉，坚持行政诉讼。被告主张，二原告认为李羡熹在汤名海死后持委托书办理房屋过户行为违法，其实质是认为李羡熹在该房屋买卖法律关系中属于无权代理，认为作为房屋登记行为基础的房屋买卖民事法律关系无效，应先解决民事争议。登记机关于2011年8月10日将案涉房屋登记至汤名海名下，以及2012年3月20日将案涉房屋转移登记至第三人梁容光名下，李羡熹提交的均是同一份授权材料。若二原告认为汤名海死后李羡熹代其办理登记手续违法的话，则意味着两次登记均属违法，案涉房屋应恢复登记到广东宏天海富房地产开发有限公司名下。案件审理期间，本院对二原告的委托代理人进行了询问，并告知当事人如以房屋买卖等基础民事法律关系无效或者应当撤销为由对房屋登记行为提起行政诉讼的，应先行解决民事争议。原告委托代理人答复称，二原告并未就案涉房屋买卖合同的效力另行提起民事诉讼，也不打算提起民事诉讼，被告对李羡熹代理权审核不严，《委托书》未说明房号，按常理应当不予交易。原告委托代理人还向本院申请对案涉广州市越秀区大德路25号708房进行财产保全。本院认为：依照《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规的相关规定，我国对不动产实行国家统一登记制度，未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、抵押、继承等合同行为或者事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书等。也就是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。因此，当事人之间发生买卖、赠与、抵押、继承等法律关系，经不动产登记部门依法办理相应的不动产物权变动登记后，一方当事人对物权变动登记行为提出异议的，不宜在基础民事争议尚未解决的情况下迳行提起行政诉讼，一般应先行通过民事途径解决基于基础民事关系发生的纠纷。在基础民事争议解决后，权利人可以持生效法律文书申请不动产登记部门依法变更错误的不动产物权登记。本案中，被告作出被诉不动产转移登记行为的基础是汤名海公证委托的代理人李羡熹与第三人签订了房屋买卖合同，二原告主张李羡熹在汤名海死亡后持委托书将案涉房屋过户到第三人名下的行为违法，其实质仍然是认为作为房屋登记行为基础的买卖民事法律关系无效或者应当撤销。汤名海虽未在公证的《委托书》中列明案涉房屋的房号，但汤名海出具《委托书》时拆迁补偿的房屋尚未确定，其授权属于概括性授权，而其房屋被征收后补偿安置的房屋指向是明确的，被告主张案涉房屋在被转移给第三人之前亦是根据同一《委托书》由拆迁单位转移登记至汤名海名下。在基础民事争议未解决的情况下，无法脱离基础民事争议对案涉不动产转移登记行为作出是否合法以及是否应当撤销的判决。二原告通过行政诉讼已经获知案涉房屋买卖合同和第三人主体信息，其提起民事诉讼不存在不能克服的障碍。二原告应当先行解决买卖民事法律关系是否合法有效这一基础民事争议后，再对案涉不动产转移登记行为提起行政诉讼。对此，本院已向二原告释明，但二原告坚持不提起民事诉讼，因此，本案不具有对案涉不动产转移登记行为进行实质审查的基础，二原告的起诉不符合法定起诉条件，应予以驳回。依照法律规定，二原告和第三人解决基础民事争议的期间以及本案审查的合理期间将不计入起诉期限，不影响二原告在基础民事争议解决后再行使行政起诉权。因本案不进入实体审理，不宜再采取财产保全措施，二原告如欲对案涉房屋进行财产保全，可在民事诉讼中向不动产所在地的人民法院提出申请。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项的规定，裁定如下：驳回原告范燕琼、汤贝君的起诉。原告已预交的案件受理费50元，在本裁定生效后予以退还。如不服本裁定，被告、第三人可在裁定书送达之日起十日内，二原告可在裁定书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 丁 玮审判员 余树林审判员 金 霞二〇一九年三月一日书记员 马可茗