广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0115民初5470号原告：卢桂强，男，1970年3月16日出生，汉族，住广州市南沙区。原告：黄润萍，女，1976年9月10日出生，汉族，住广州市南沙区。两原告共同委托诉讼代理人：廖开喜、李孟抒，广东博浩律师事务所律师。被告：张浩冰，男，1956年7月29日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：邓国华，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广州市鸿成房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区珠江管理区新广六路1号101-104号铺，统一社会信用代码91440115743595615F。法定代表人：吴国洪。委托诉讼代理人：林应珊，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：冯东海，男，系该公司员工。第三人：广州农村商业银行股份有限公司番禺支行，住所地广州市番禺区市桥街清河东路239号，统一社会信用代码914401011914373514。负责人：毛丽冰。第三人：广州农村商业银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行，住所地广州市南沙区万顷沙镇新兴路56号，统一社会信用代码91440101MA59EMG33A。负责人：杨璇，职务行长。委托诉讼代理人：林满根，男，系该行员工。委托诉讼代理人：黄伟健，男，系该行员工。原告卢桂强、黄润萍诉被告张浩冰、第三人广州市鸿成房地产开发有限公司（以下简称鸿成公司）、广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（以下简称农商行番禺支行）、广州农村商业银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行（以下简称农商行南沙分行）所有权确认纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢桂强、黄润萍及其共同委托诉讼代理人廖开喜、李孟抒,被告张浩冰委托诉讼代理人邓国华,第三人鸿成公司委托诉讼代理人林应珊、冯东海,第三人广州农村商业银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行委托诉讼代理人林满根到庭参加了诉讼，第三人广州农村商业银行股份有限公司番禺支行经本院依法送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢桂强、黄润萍向本院提出诉讼请求：1、被告张浩冰及鸿成公司协助其办理广州市南沙区珠江管理区新广六路鸿成雅园XXX房的所有权过户（至两原告名下的）手续；2、被告张浩冰与农商行南沙分行涂销广州市南沙区珠江管理区新广六路鸿成雅园XXX房的抵押登记；3、被告张浩冰及鸿成公司、农商行南沙分行向原告支付诉讼保全担保费3500元；4、本案诉讼费、保全费由被告及鸿成公司、农商行南沙分行承担。事实和理由：两原告是夫妻关系,于2004年经介绍与张浩冰商定：两原告以28000元购买被告位于广州市南沙区珠江管理区职工路XXX号的房屋（房产证号：穗房证字第××号），当时双方已经知道所卖房屋会被拆迁，因被告与卢桂强的胞兄卢桂培相熟，故双方未签订书面的买卖合同，两原告在农场农业银行大厅给被告支付购房款28000元，被告将案涉房屋的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》原件、房屋锁匙及有线电视交费本交给两原告。不久，房屋拆迁，两原告、被告及第三人鸿成公司于2004年3月15日签订了《拆迁补偿协议》约定以产权调换方式进行拆迁安置，两原告将案涉房屋交给鸿成公司拆迁，鸿成公司在其开发的鸿成雅园安排一套商品房，多出平方数按每平方米800元补差价。鸿成公司于2004年10月将广州市南沙区珠江管理区新广六路鸿成雅园XX房交付给两原告，两原告收楼进行装修后入住至今。但鸿成公司以两原告与被告房屋买卖未过户为由仅能同被告签订房屋买卖合同，待办出房产权证后再由被告过户给两原告。为此，两原告征得被告同意以被告名义与鸿成公司签订了《房屋买卖合同》并以被告名义向农商行番禺支行办理了案涉房屋的按揭贷款，由农商行番禺支行给鸿成公司支付了面积差价款44000元，并由两原告持按揭供楼存折负责每月还按揭贷款至2014年11月还完，后被告拒绝到农商行番禺支行处办理涂销抵押，鸿成公司以房屋未涂销抵押为由至今未能办理案涉房屋的过户登记手续。被告张浩冰辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告的诉讼请求没有任何依据，首先没有事实依据。二手房买卖至少应该具备以下几点：签订买卖合同，在合同中应该确定房屋的交易价格、付款方式、付款期限、缴纳税费、办理交易过户登记手续等，本案中原被告双方就涉案房屋从未签订过房屋买卖合同，所以原告的诉请没有事实及法律依据。鸿成公司与原被告签订的拆迁补偿协议第3条第1点也说明了原被告之间是没有签订过房屋买卖合同的，所以原告提出的要求被告去办理涉案房屋的交易过户手续是无本之源。按揭合同也是按揭银行与被告之间签订的，并非是原告。被告收取原告支付的28000元只是定金而已，双方后来没有签订过房屋买卖合同。至于在这房屋交付使用后期间所产生的按揭款只是相当于原告占有使用了被告房屋的使用费或者是租金，并不是购房款。鸿成公司辩称，同意原告诉请1及诉请2，但不同意原告诉请3及诉请4。因为当时签订补偿协议时，原被告之间是存在交易的，当时三方也是同意直接将房产登记在原告名下的。但是由于房产交易中心部门不允许将房屋的权属人登记为原告，只能登记至旧房产证权属人张浩冰名下。所以当时就签订了三方的拆迁补偿协议。涉案房屋的小区两百多户中类似原被告之间的关系是特别多的，很多旧房子的业主都已经将房屋卖出了，所以针对这一情况，其公司是会将新房屋补给新买家的。就本案的情况，原被告应该是在拆迁之前私底下就买卖成功，在我方拆迁房屋时就要求原被告双方当事人签名确认：双方过来签订拆迁补偿协议，作为买卖的依据，只有确定其买卖关系才能拆迁，所以我方后续对的业主是原告，而不是被告。我方也将后来抽签所得的新的安置房交付给原告使用。农商行番禺支行未答辩。农商行南沙分行辩称，不同意原告的诉讼请求，其针对的是借款人而不是原告。经审理查明：张浩冰是位于广州市南沙区珠江管理区新广六路XX号鸿成雅园XXX房的产权人，建筑面积81.7平方米，鉴证时间2004年10月29日。诉讼中，两原告申请财产保全，广州市国土资源和规划局查封了上述房产，查封期限为2018年9月21日起至2021年9月20日止。2004年3月15日，鸿成公司（甲方）、张浩冰（乙方）及卢桂强、黄润萍（丙方）签订《拆迁补偿协议》，内容为：一、甲、乙双方确认张浩冰的拆迁房位于中心区职工路XX号，面积30.86平方米，原房产证号穗房证字第××号。二、甲乙双方同意，上述房屋交由甲方进行拆建，用于鸿成商贸城的开发建设。拆建后的房屋产权归甲方所有。三、三方同意，对乙方的住房拆迁采用产权调换的补偿方式，具体按以下约定执行：2、产权调换按同等建筑面积（一平方补一平方）补偿原则，超过部分，按市场价800元/平方米的标准，由乙方支付房款。3、乙、丙同意拆迁补偿后的房屋，以甲方的名义签订商品房买卖合同及领取新房产证。甲方通知之日起，7天内前往办理。五、乙方应于协议签订之日起，30天内将原住房交付甲方进行拆建。六、本协议签订当天，甲方一次性向乙方支付200元拆迁费用。七、本协议一式三份，自三方签署之日起生效。鸿成公司、张浩冰、卢桂强分别于落款处签名或盖章。关于签订上述《拆迁补偿协议》的原因，两原告陈述因两原告已购买被告位于广州市南沙区珠江管理区职工路XXX号房即上述协议中所述的被拆迁的房屋，故签订了上述协议并由两原告按照拆迁协议所约定的市场价800元每平方米通过按揭的方式补差价。被告陈述其与两原告从未签订商品房买卖合同，两原告只是支付了28000元作为定金，双方从未就房屋的价款达成共识，上述协议是在其收取了两原告支付的购房定金后签订的，因被告认为在收取定金后可以签订购房合同，但双方对上述协议中的房屋的转让款从未达成共识，故才签订上述协议。2004年10月17日，鸿成公司（出卖人）与张浩冰（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，内容为：买受人所购的商品房为预售商品房，该商品房为鸿成雅园第XXX号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共81.68平方米，套内建筑面积为70.79平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米575元，总金额为40656元，公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价等。鸿成公司、张浩冰分别于出卖人栏、买受人栏签名或盖章。广州市国土资源和房屋管理局南沙分局于2004年10月29日登记盖章。次日，张浩冰与广州市禺城农村信用合作社签订《广州市农村信用合作社楼宇按揭合同》将上述鸿成雅园6幢302的房产作抵押，贷款40000元，价款期限为10年，从2004年11月起至2014年11月止。2004年12月3日，广州市国土资源和房屋管理局对上述抵押贷款予以登记并出具《广州南沙开发区房地产抵押登记证明书》。两原告另提供《农村信用合作社借款借据》《按揭供楼证明》证明借用被告名义签订按揭合同并由两原告按月返还按揭贷款事实。庭审中，原被告双方确认上述商品房买卖合同中所约定的房屋价款是原告支付，收楼后由两原告对涉案房屋进行了装修并实际使用案涉房屋至今，该期间由两原告支付案涉房屋的物业管理费。原告陈述涉案房屋是2004年10月份，鸿成公司直接交付给其的；被告陈述涉案房屋是2004年11月，鸿成公司交付给其的，是其办理的涉案房屋的交接手续，再将涉案房屋出租给两原告使用，其没有实际使用过涉案房屋，也未向两原告收取过租金，两原告支付的上述商品房买卖合同中所约定的房屋价款是相当于原告使用被告房屋期间的租金。另，农商行南沙分行确认其是上述按揭合同的经办银行，上述广州市禺城农村信用合作社是其前身，现改制后为现在的名称，故该按揭合同的权利义务也是其行承受，案涉房屋的抵押贷款已于2014年12月3日结清。两原告提供《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《有线电视用户旧证》证明两原告实际占有、使用涉案房屋的事实。《国有土地使用证》载明“土地使用者张浩冰、地址广州市珠江管理区职工路XX号、用地总面积40平方米，地号XXX、用途住宅，备注栏：收回主住宅以南的空地8.9平方米，现有用地总面积34.1平方米”。《房屋所有权证》（穗房证字第××号）载明“所有权人张浩冰、所有权性质私房、房屋坐落中心职工路XXX号、建筑基地面积30.86平方米、总建筑面积30.86平方米”。《有线电视用旧证》载明“户名张浩冰、地址职工路XXX号”，户名及地址均被划掉另手写“黄润萍、鸿成XX幢XX”。庭审中，两原告及被告确认上述《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《有线电视用户旧证》与上述《拆迁补偿协议》所载的房产证号为穗房证字××号的房屋为同一房屋。两原告陈述其持有上述证件原件的原因是因被告将房屋卖给其，其付清28000元房款后，被告交付给其的；被告陈述其收取了两原告支付的定金后，其于2004年年初应两原告要求将上述证件交付给两原告。2018年1月19日，广州市国土资源和规划委员会出具《广州市不动产权属证明书》，不动产权利人为鸿成公司，单独所有，坐落南沙区珠江街××（××至××、××至××）及××东路××至××号铺，建筑面积15696.82平方米，规划用途：首层、夹层为商铺、108房为市场办公、109房为市场管理中心，其余为住宅。2018年11月15日，广州市南沙区房地产交易中心出具《购房资格证明》，内容为“根据卢桂强、黄润萍的申请及《提交告知书》，经核查，截至2018年11月15日止，卢桂强、黄润萍具备本市住房限购区域内住房购房资格。”。卢桂强、黄润萍陈述其愿意承担案涉房屋的产权登记所应缴纳的税费。2019年3月4日，广州市国土资源和规划局出具《关于（2018）粤0115民初5470-1号征询函的复函》，内容为“……现将意见函复如下：一、经核来文附件材料《拆迁补偿协议》，协议约定拆迁补偿后的房屋以丙方卢桂强、黄润萍的名义签订商品房买卖合同及领取新的房产证，与贵院来函所述以张浩冰名义签订合同及领取新房产证的情况不一致。二、经查，广州市鸿成房地产开发有限公司与张浩冰于2004年10月17日签订《商品房买卖合同》，并于2004年10月29日办理商品房合同鉴证，合同约定张浩冰购买鸿成雅园XXX号的预售商品房。2004年12月3日，张浩冰将该房抵押给广州市禺城农村信用合作社并办理了按揭登记。2018年1月19日，该房办理了广州市鸿成房地产开发有限公司名义的初始登记（权属证明书号：D0035330）。2018年9月21日，贵院以（2018）粤0115民初5470号文书查封该房。相关材料见附件1。三、涉案房屋为预售商品房。涉案房屋具备办理所有权转移登记的条件，所需资料见附件2。四、涉案房屋在无限制转移情况下，我局可根据贵院的协助执行通知要求，注销广州市鸿成房地产开发有限公司与张浩冰签订的《商品房买卖合同》，将涉案房屋过户至卢桂强、黄润萍名下。……”本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据原被告陈述的广州市南沙区珠江管理区职工路XX号房的交易内容及付款情况，结合被告将该房屋产权证件原件等交付给两原告，可以认定双方就该房屋存在买卖合同关系，涉案《拆迁补偿协议》是原被告双方及鸿成公司对上述房屋拆迁后的后续履行所达成协议，该协议是当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应秉承诚实信用原则，全面履行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告是否应协助两原告办理案涉房屋的过户登记手续。本院对此阐述如下：其一，原被告在合同中对征收后的房屋产权归属有明确约定。根据涉案《拆迁补偿协议》的被拆迁的房屋“拆建后的房屋产权归甲方所有”。其次，根据上述《拆迁补偿协议》约定“三方同意，对乙方的住房拆迁采用产权调换的补偿方式，具体按以下约定执行：2、产权调换按同等建筑面积（一平方补一平方）补偿原则，超过部分，按市场价800元/平方米的标准，由乙方支付房款。3、乙、丙同意拆迁补偿后的房屋，以甲方的名义签订商品房买卖合同及领取新房产证。甲方通知之日起，7天内前往办理。”虽然当事人就补偿的房屋（广州市南沙区珠江管理区新广六路XX号鸿成雅园XXX的房屋）所签订的买卖合同及按揭合同显示为被告，但根据被告自认，涉案房屋房款、贷款均由原告支付和偿还，涉案房屋亦是由鸿成公司直接交付给原告使用至今，原被告及鸿成公司实际是按照《拆迁补偿协议》的内容履行。故本院采信鸿成公司所述的只是因为拆迁需要，房屋无法直接以原告的名义签订合同，案涉房屋的实际权利人为两原告。其三，根据广州市国土资源和规划局出具《关于（2018）粤0115民初5470-1号征询函的复函》内容，案涉房屋具备办理产权登记的条件，且两原告具备广州市限购区域内的购房资格，并愿意承担办理产权登记所产生的税费。综上，两原告诉请被告及鸿成公司协助办理案涉房屋的过户登记手续合理有据，本院予以支持，但办理过户登记前，应先办理抵押涂销登记，被告及农商行南沙分行应予以协助。张浩冰的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采信。另对于两原告主张的诉讼保全担保费3500元，两原告对此并未举证证明，即使确有支出该项费用，亦无证据证实该费用确为其主张本案债权的必要开支，且缺乏合同的明确约定，故对两原告的该项主张，本院不予支持。鸿成公司、农商行南沙分行对原被告之间的纠纷没有过错，两原告要求其承担费用没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张浩冰、第三人广州农村商业银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行应于本判决发生法律效力之日起十日内办理位于广州市南沙区珠江管理区新广六路X号鸿成雅园XXX号房的涂销抵押登记手续；二、自上述房屋的涂销抵押登记手续办妥之日起十日内，张浩冰、第三人广州市鸿成房地产开发有限公司应协助办理将位于广州市南沙区珠江管理区新广六路X号鸿成雅园XXX号房产权登记至卢桂强、黄润萍名下的手续，产权登记所产生的税费由卢桂强、黄润萍承担；三、驳回原告卢桂强、黄润萍的其他诉讼请求。本案受理费250元、保全费5000元，由被告张浩冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  陈润彰人民陪审员  杜美月二〇一九年三月二十七日书 记 员  梁凤茵