盐城经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0991民初50号 原告丁一轩，男，1996年2月26日生，汉族，住盐城市城南新区。 委托代理人唐朝，江苏永屹律师事务所律师。 委托代理人刘永标，江苏永屹律师事务所实习律师。 被告孙珲（曾用名孙辉），男，1988年6月17日生，汉族，住盐城市亭湖区。 委托代理人盛波兰（系孙晖之母），女，1965年7月5日生，汉族，住址。 被告陆中艺，男,1980年10月24日生，汉族，住盐城市城南新区。 原告丁一轩诉被告孙珲、陆中艺返还原物纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法适用简易程序由审判员邵海峰独任审理，于同年1月28日公开开庭进行了审理。原告丁一轩及其委托代理人唐朝、刘永标，被告孙珲的委托代理人盛波兰到庭参加诉讼，被告陆中艺经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告丁一轩诉称：2009年，我父母丁建华与李进购买位于盐城市城南新区房屋，后又与盐城市苏嘉房地产开发公司签订《钱江方洲小区南区车库使用权转让协议》，购买钱江方洲南区B地下车库387号车库（也就是庭审中所说的15号楼地下车库387号），该车库没有办理房屋产权证书。2015年，丁建华与李进协议离婚，离婚协议约定钱江方洲南区15号楼801号房产和387号车库归原告所有，原告家中一些物品和家具放置在车库中。2016年，丁建华因差欠他人债务被起诉并被法院强制执行，法院通过评估拍卖程序裁定钱江方洲小区南区15幢801室房屋归孙珲所有。后孙珲未经原告同意，将该15幢801室房屋和387号地下车库一并出售给陆中艺，并将车库中的物品一并毁损，两被告占用原告所有的车库至今。现请求法院判令两被告返还钱江方洲小区南区B地下车库387号；两被告赔偿原告财物损失6200元；两被告向原告支付自2017年3月3日起至2018年11月3日止按500元/月计算的房屋占有使用费10000元。（审理中，原告丁一轩撤回要求两被告支付房屋占有使用费10000元的诉讼请求。） 被告孙珲辩称：1.车库作为房屋的附属设施，在购买房屋的时候车库就应当一并转让，亭湖区人民法院也并未告知我车库不能使用。2.房屋于2016年12月出售给陆中艺之后，通过物业找到车库，车库在2017年2月换了钥匙之后交付给陆中艺的，故应当由陆中艺支付占有使用费。另，车库请人打扫的时候里面原告放的都是垃圾、坏东西，不同意赔偿6200元损失。 被告陆中艺未答辩。 经审理查明：丁一轩系丁建华和李进之子。2009年6月29日，盐城市苏嘉房地产开发有限公司（甲方）（以下简称苏嘉房地产公司）与丁建华（乙方）（15楼801室）签订《钱江方洲小区南区车库使用权转让协议》，该协议约定：一、甲方同意将其开发建设的钱江方洲小区南区B地下车库387号的使用权转让给乙方。二、该车库的建筑面积为19.09㎡转让单价为1600元/㎡，转让金额为30544元，乙方于2009年6月29日付清。三、该车库目前暂不办理产权证、土地使用证等权属证明，乙方具有该车库的使用权，其使用年限同乙方所购买住宅的建筑使用年限。五、乙方若欲将该车库的使用权转让给第三方时，必须与产权单位或委托管理单位及第三方商定并签署相关协议，同时甲乙双方签订的车库转使用权协议自动作废，乙方所拥有的权利与义务转让给第三方。若第三方发生违约行为，将由第三方承担全部责任。六、该车库因与汽车车库同在一库内，因此暂时无法办理相关产权证书，若日后可以办理相关产权证书时，乙方因积极配合甲方办理相关手续，并按国家要求交纳税收、维修基金等费用。若届时因乙方原因造成不能办理相关产权登记，由此产生的责任由乙方自行承担。同日，苏嘉房地产公司出具收款收据一份：交款单位15#801丁建华，收款方式现金，人民币30544元，收款事由B自行车车库387号。 2015年8月31日，丁建华与李进签订离婚协议书，载明（摘要）：一、丁建华与李进自愿离婚；二、夫妻有座落于东进路钱江方洲南区15号801室房屋一套和387号自行车库一间均归儿子丁一轩所有。后双方在盐城市亭湖区民政局婚姻登记处办理离婚登记手续。 2016年11月3日，盐城市亭湖区人民法院作出（2015）亭执字第0850-5号民事裁定书，载明：本院依据已经发生法律效力的（2014）亭民初字第3017号民事判决书，于2016年9月18日，依法通过淘宝网司法拍卖平台对被执行人丁建华、李进名下的位于盐城市区钱江方洲小区南区15幢801室房地产进行拍卖。2016年9月19日，竞买人孙珲以人民币1507440元的最高价竞得。该院遂裁定：一、被执行人丁建华、李进名下的位于盐城市区产归买受人孙珲所有。二、买受人孙珲可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。 2016年12月9日，卖方孙珲、曹月（甲方）与买方陆中艺（乙方）、经纪方盐城市正易房地产经纪有限公司（简称丙方）签订房地产经纪合同（转让），合同载明（摘要）：第二条，1.所有权人孙珲，共有权人曹月；3.房屋及车库座落：市区钱江方洲小区南区15幢801室；4.房屋建筑面积135.11㎡，车库面积约19㎡（无产权）；8.房屋售价：1976000元等条款。第六条，甲乙双方约定在2016年12月16日前到房产交易中心按交易的相关流程办理。甲方应于拿到所有房款三天内把房屋交付乙方使用。后孙珲请开锁师傅将钱江方洲南区B地下车库387号打开，打扫后将该车库交付给陆中艺。 因丁一轩认为盐城市亭湖区人民法院并未将钱江方洲小区南区B地下车库387号车库拍卖给孙珲，双方为此发生纠纷，丁一轩遂于2019年1月诉至本院。经本院调查，苏嘉房地产公司钱江方洲售楼处销售主管胡美娟称：2009年左右，钱江方洲地下车库在房产局不能办理网上备案，所以当时没有能够办理产权证。钱江方洲地下车库现在已在房管局备案，只要业主本人到场带上转让协议及付款收据，就可以办理产权证，办证并无障碍，而且大多数人已经办到房产证。 另查明：2010年4月30日，盐城市住房保障和房产管理局颁发盐市房预字（2010）第139号盐城市城市商品房屋预售许可证，该许可证载明：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关条款，经审核同意本商品房上市预售。公司名称：苏嘉房地产公司；项目暂定名称：钱江方洲小区南区地下车库A、B、C1、C2、C3、D、E（车库E地下人防不在预售范围内）；工程地点：解放南路东侧；开工日期：2007.11，计划竣工日期：2010.5。 本院认为：一、关于《钱江方洲小区南区车库使用权转让协议》性质及合同效力问题。（一）该转让协议中约定的“地下车库使用权”的实质。该协议约定苏嘉房地产公司将B地下387号车库的使用权转让给丁建华，丁建华支付对价，其使用年限同所购买住宅的建筑使用年限，同时，该协议约定丁建华可以转让该车位权属，若日后可以办理相关产权证书时，丁建华应积极配合苏嘉房地产公司办理相关手续。从以上约定足以认定，该地下车库使用权实际具有所有权的实质要义，即占有、使用、收益、处分等权能。（二）该转让协议的性质及效力。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记为特定业主所有权的客体。”本案中的车库专门划定区域并编号，苏嘉房地产公司已经取得预售许可证，根据本院调查，案涉地下车库均已办理备案登记手续，具备办理产权证的条件，案涉车库可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”所以，案涉协议实质上应为地下车库所有权买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 二、本案原告丁一轩取得的权能。案涉387号地下车库目前已具备办证的条件，且具有占有、使用、收益、处分的权能。故丁建华应取得该地下车库的所有权。丁建华与李进离婚时约定该地下车库归其子丁一轩所有，故在没有其他事由阻却的情形下，该地下车库所有权应归丁一轩。《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被告孙珲仅通过拍卖程序竞得15幢801室房产，拍卖裁定书中亦未载明该地下车库，被告孙珲自行请开锁师傅将该387号地下车库门锁打开，占有并出售给被告陆中艺系无权处分，孙珲和陆中艺侵犯了原告丁一轩的所有权，故孙珲、陆中艺应向原告返还该387号地下车库。 三、关于案涉B地下车库387号是主物还是从物。被告辩称该地下车库应为从物，权属转移附属于15号楼801室房屋，原告称该地下车库系独立之物。对此，本院认为，从该地下车库相关权能取得的角度而言，丁建华并非因为购买15号楼801房屋而当然取得该387号地下车库的相关权利，丁建华单独就地下车库与苏嘉房地产公司签订合同，且支付相应的价款，后苏嘉房地产公司单独取得该地下车库的预售许可证，即该地下车库亦可单独出售，故该地下车库并非附属于15号楼801室房屋的从物。从从物的特点来看，从物主要是为了发挥主物的效用而存在，该地下车库可单独办理产权证，地下车库产权人并非必然是小区业主，地下车库的经济效益并非必然辅助地上房屋，故该地下车库应为独立之物，孙珲的该辩称理由本院不予采信。 四、关于原告要求两被告赔偿财物损失6200元，对此原告并未举证证明财物受损的情况，仅提交其自制的清单，但被告孙珲认可其自行开门的事实，并打扫后交付给陆中艺，该行为显然构成侵权，虽被告不认可原告在车库中存放的物品，但鉴于本案事实及侵权行为法律后果应当承担的考虑，酌情判令孙珲赔偿原告财物损失500元属于合理。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告孙珲、陆中艺应于本判决生效之日起十日内返还原告丁一轩返还位于盐城市城南新区车库； 二、被告孙珲应于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁一轩 财物损失人民币500元； 三、驳回原告丁一轩的其他诉讼请求。 案件受理费人民币80元，依法减半收取40元，由被告孙珲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 邵海峰 二〇一九年三月二十八日 法官助理 胥 谨 书 记 员 赵明慧 附录法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百一十四条民事主体依法享有物权。 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 2.《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 3.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。