浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民初11号原告：浙江华夏物业管理有限公司，住所地：浙江省桐庐县迎春南路207号新青年广场201室，统一社会信用代码：913301227332355878。法定代表人：郭力前，总经理。委托诉讼代理人：陈小雁，浙江光正大律师事务所。被告：温州城市建设开发有限公司，住所地：浙江省温州市东游路67号，统一社会信用代码：913303001450391090。破产管理人：北京德恒（温州）律师事务所。委托诉讼代理人：袁诚坚，北京德恒（温州）律师事务所律师。原告浙江华夏物业管理有限公司（以下简称华夏物业公司）与被告温州城市建设开发有限公司（以下简称城市建设公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月21日公开开庭进行审理。华夏物业公司委托诉讼代理人陈小雁，城市建设公司委托诉讼代理人袁诚坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华夏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令城市建设公司立即支付拖欠的物业费（自2016年1月1日起至2017年6月30日止）计人民币123874.92元及违约金（以人民币41291.64元为基数，按月利率2%自2016年3月1日计算至实际偿清之日；以人民币82583.28元为基数，按月利率2%自2016年8月1日计算至实际偿清之日；以人民币123874.92元为基数，按月利率2%自2017年3月1日计算至实际偿清之日）。2.由城市建设公司承担诉讼费用。事实和理由：2014年5月26日，华夏物业公司与山水名都业主委员会签订《山水名都物业服务合同》，约定由华夏物业公司为山水名都提供物业服务。该合同第五条约定：物业服务期限三年，自2014年2月25日至2017年6月31日。第七条约定了物业费缴纳标准。第八条约定：业主应当按照半年周期缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为上半年3月1日开始，下半年8月1日开始。如业主未在约定时间内缴纳物业服务费，视为业主违约。第二十四条约定：业主逾期未缴纳物业服务费等费用，每日按照逾期金额千分之三的标准支付相应的违约金。城市建设公司系山水名都48栋（建筑面积合计为3823.3平方米）的业主。协议签订后，华夏物业公司一直按照合同约定履行义务，但城市建设公司拖欠自2016年1月1日起至2017年6月30日的物业费共计123874.92元，经多次催缴，仍未缴付。城市建设公司辩称，1.关于本案事实，与前案判决基本一致。2.利息计算应当截止到城市建设公司被受理破产之日即2018年9月17日。3.利息应当酌情下调，参考前案，调整至月利息不超过1.5%。4.华夏物业公司对利息按不同时间段重复计算。5.即使按照月利率2%计算，违约金应当不超过6万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2014年5月26日，原告华夏物业公司与山水名都业主委员会签订了《山水名都物业服务合同》及附件，约定山水名都小区由华夏物业公司提供物业服务，期限自2014年2月25日至2017年6月31日，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积（产权证）预先缴纳，安置房、商品房多层住宅（没有电梯）为0.55元/平方米/月，商品房多层（有电梯）为0.8元/平方米/月，高层住宅为1.0元/平方米/月，排屋物业为1.5元/平方米/月，商业用房为1.8元/平方米/月，公摊水电费高层为50元/月、排屋为20元/月、多层10元/月。业主应当按照半年周期缴纳物业服务费用，每次交费的具体时间为上半年3月1日开始，下半年为8月1日开始，如业主未在约定时间内缴纳物业服务费用，视为业主违约，按每日千分之三的标准支付违约金。同日，华夏物业公司进驻山水名都小区提供物业管理服务。坐落于山水名都小区48幢101室（建筑面积1941.99㎡）、201室（建筑面积1769.47㎡）的净菜超市及附属用房（建筑面积111.84㎡）产权人为被告城市建设公司。2015年9月，华夏物业公司以城市建设公司、温州众和房产营销有限公司为被告、以山水名都业主委员会为第三人，向温州市瓯海区人民法院提起民事诉讼，该院于2016年1月4日作出（2015）温瓯民初字第1364号民事判决，判决：一、城市建设公司于决生效后十日内就净菜超市及附属用房支付华夏物业公司2014年6月份至2015年12月份期间物业管理服务费130756.86元及违约金（以13763.88元为基数，按月利率1.5%自2014年8月1日起计算至实际履行之日止；以55055.52元为基数，按月利率1.5%自2015年3月1日起计算至实际履行之日止；以41291.64元为基数，按月利率1.5%自2015年8月1日起计算至实际履行之日止）。二、驳回华夏物业公司其他诉讼请求。案件受理费14916元，减半收取7458元，由华夏物业公司负担6000元，由城市建设公司负担1458元。华夏物业公司不服该判决，上诉至本院，本院于2016年4月11日作出（2016）浙03民终01460号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年9月26日，华夏物业公司委托浙江光正大律师事务所向城市建设公司发送律师函，要求其于2018年9月30日前缴纳2016年1月1日至2017年6月30日的物业费共计123874.92元及延迟缴纳物业费产生的违约金等。2018年9月17日本院作出（2018）浙03破申52号民事裁定，裁定受理陈林海对城市建设公司的破产清算申请，并指定北京德恒（温州）律师事务所担任管理人。上述事实由当事人陈述、《山水名都物业服务合同》、房屋权属登记信息查询证明、律师函、（2015）温瓯民初字第1364号民事判决书、（2016）浙03民终01460号民事判决书、（2018）浙03破申52号民事裁定书、（2018）浙03破38号之一决定书等证据予以证明。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主交付物业费的，人民法院应予以支持。被告城市建设公司经原告华夏物业公司书面催交物业费，在催告合理期限内仍未缴纳，华夏物业公司有权诉请其缴纳物业费。现城市建设公司认同自2016年1月1日至2017年6月30日止应缴纳物业费为123874.92元，对于华夏物业公司要求支付该笔款项的诉请，本院予以支持。关于延迟缴纳物业费的违约金，城市建设公司要求予以调整，华夏物业公司亦同意按照月利率1.5%进行计算，结合《中华人民共和国企业破产法》第四十六条关于“附利息的债权自破产申请受理之日起停止计息”的规定，本院确定违约金按照以下方式计取：以人民币41291.64元为基数，按月利率1.5%自2016年3月1日计算至2016年8月1日；以人民币82583.28元为基数，按月利率1.5%自2016年8月1日计算至2017年3月1日；以人民币123874.92元为基数，按月利率1.5%自2017年3月1日计算至2018年9月17日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、温州城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江华夏物业管理有限公司物业费123874.92元及违约金（以人民币41291.64元为基数，按月利率1.5%自2016年3月1日计算至2016年8月1日；以人民币82583.28元为基数，按月利率1.5%自2016年8月1日计算至2017年3月1日；以人民币123874.92元为基数，按月利率1.5%自2017年3月1日计算至2018年9月17日）。二、驳回浙江华夏物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费4892元，由温州城市建设开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  李 佩审 判 员  郑明岳人民陪审员  诸爱珍二〇一九年三月二十五日书 记 员  戴 扬