黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终666号上诉人（原审被告,反诉原告）：齐齐哈尔绿色食品交易中心有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区龙华路中国联通齐分公司通信枢纽工程楼。法定代表人：李洪伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李鹤，该公司职员。被上诉人（原审原告,反诉被告）：中国联合网络通信有限公司齐齐哈尔市分公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区新开路10号。法定代表人：曲浩扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡长菊，黑龙江天扩律师事务所律师。上诉人齐齐哈尔绿色食品交易中心有限公司（以下简称绿色食品公司）因与被上诉人中国联合网络通信有限公司齐齐哈尔市分公司（以下简称联通公司齐分公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。绿色食品公司上诉请求：1、撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初1864号民事判决；2、不支持给付被上诉人695880元；3、改判被上诉人返还其收到的租金及押金合计519200元；4、改判被上诉人支付违约金188800元；5、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于被上诉人租赁合同纠纷，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应认定上诉人于被上诉人之间签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》无效而予以改判。被上诉人出租被政府认定的闲置土地行为和签署的土地租赁合同，其行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条应判定为无效合同。被上诉人在没有经过政府批准出租手续，在招标文件中称该项目已具备合法的招租条件，隐瞒被政府限期处罚通知，导致上诉人与被上诉人签订无效合同，投资5000万元后不能合法经营损失巨大。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。联通公司齐分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予驳回上诉人上诉请求，维持原判。1、双方签订的土地租赁合同及补充变更协议依法有效，不违反合同法第52条的效力性强制规定，上诉人对本案争议的土地的使用，是齐齐哈尔市龙沙区人民政府开展经营活动的批复，而且合同法52条所谓的无效指的是效力性，而本案的租赁合同并不违反这一法律规定，限制土地的认定办法也属于部门规章，并非法律和强制法规，因此双方的租赁合同及租赁协议依法有效；2、双方争议土地租赁是通过招投标方式进行，上诉人为中标单位，无论是招标的材料还是合同内容都已经告知土地属于可能涉及政府收回或再处理，并不存在上诉人所说的隐瞒闲置土地这一概念，双方签订的合同条款对此有明确约定。一审判决对于被上诉人所陈述的这一事实也给予了明确的认定，这也是双方签订的条款内容，因此对于其投资和使用经营，其认为的相关的损失，被上诉人不应予以赔偿；3、根据国务院关于节约用地等政策性的规定，国家也是鼓励限制性土地的有效利用，因此不仅双方合同是依法有效的，上诉人拖欠被上诉人的租金也应当予以支付，故被上诉人认为一审判决是正确的应予支持以维护被上诉人的合法权益。中国联合网络通信有限公司齐齐哈尔市分公司向一审法院起诉请求：1、解除双方之间签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》；2、判令被告向原告支付拖欠的土地租赁费571600元（2017年6月22日至2018年9月6日）；3、判令被告向原告支付土地租赁费逾期违约金1043120元（2017年6月22日至2018年9月6日）；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年6月，原告与被告签订了《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》，被告租赁原告位于龙沙区苑开发区的土地用做交易配送中心运营场地，租赁土地面积23934.20平方米，租赁期限5年，从2016年6月22日至2021年6月22日。在合同中双方约定：“租金采取按年付的方式，先付后用。首次年租金从签订合同之日起的10天内缴清。以后每年租赁期满前1个月，支付下年度租金”。但被告现拖欠原告2017年6月22日至今的土地租赁费571600元一直没有给付，同时被告拖欠原告租赁费逾期违约金1043120元，期间原告向被告送交《关于催缴土地租赁费的函》，逾期被告向原告支付拖欠的土地租赁费，但被告一直未能足额给付。综上，被告的行为已经损害了原告的合法权益，为此根据双方的租赁合同和租赁合同补充协议的约定，逾期与被告解除合同，并有权要求被告给付拖欠的土地租金及违约金合计1614720元。一审法院认定事实：2016年3月1日原告（反诉被告）联通公司齐分公司将位于齐齐哈尔市龙沙区苑南萃路57号，面积23934.20平方米闲置土地通过招、投标的方式，对该土地公开招租，由于该土地系原告（反诉被告）联通公司齐分公司在2006年取得土地使用权的其中一部分，存在2001年被齐齐哈尔市市政府定为闲置土地，属于待处理阶段的特殊性，故在原告（反诉被告）联通公司齐分公司2016年3月1日的的招租文件中设有“需要投标人承诺的主要否决投标条款，其中第4条其他要求：“我公司准备出租的场地有其特殊性，该场地于2001年被市政府定为闲置土地，目前在待处理阶段中，因此有几点注意事项需要说明，该土地租赁中标后，需由承租方与当地政府相关部门取得联系并上报开展项目，若得不到政府同意或批准，我公司不承担任何责任；承租企业不得在场地中建设永久性建筑物，在项目使用过程中若地方政府启动闲置土地处置程序，回收土地或重新规划，承租方需按政府要求无条件撤出，同时，若出租方上级启动土地建设项目，承租方需按相关约定搬出，其投入回收自行负责”。2016年3月19日被告（反诉原告）绿色食品公司对该土地进行投标，2016年3月28日中标，2016年6月22日原告（反诉被告）联通公司齐分公司与（反诉原告）绿色食品公司签订《土地租赁合同》及补充/变更协议，原告（反诉被告）联通公司齐分公司该土地租赁给被告（反诉原告）绿色食品公司，双方约定租赁期限为5年（2016年6月22日至2021年6月22日），年租金为472000元/年，租金采取按年支付的方式，先付后用。首次支付租金时，需同时缴纳年租金的10%作为租赁押金。首次支付租金从签订合同之日起的10天内缴清，以后每年租赁期欠1个月，支付下年租金等。因出租土地系闲置土地的特殊性,双方在签订的《土地租赁合同》第十条载有“特殊约定和说明“的具体内容。此后，被告（反诉原告）绿色食品公司在实际支付第一年土地租赁租金472000元及押金47000元后，使用该土地进行投资和经营，2017年6月进入下一年租赁期后，被告（反诉原告）绿色食品公司一直没有支付下一年的土地租金，2017年10月13日原告（反诉被告）联通公司齐分公司为此向被告（反诉原告）绿色食品公司发出”关于催缴土地租赁费的函“，但被告（反诉原告）绿色食品公司一直未如期支付租金，故原告（反诉被告）联通公司齐分公司诉至法院，提出要求解除合同，由被告（反诉原告）绿色食品公司支付拖欠租金及违约金的诉求，被告（反诉原告）绿色食品公司在应诉中抗辩因出租土地为闲置土地，按照国家相关法律、法规属于不可出租土地，基于原告（反诉被告）联通公司齐分公司将其对外出租的非法性造成双方租赁合同的无效性，予以反诉，要求原告（反诉被告）联通公司齐分公司返还已支付的租赁费用及违约金。另查明，2011年6月1日、2014年5月4日齐齐哈尔市国土资源局向原告（反诉被告）联通公司齐分公司作出“限期动工开发建设通知书”，要求原告（反诉被告）联通公司齐分公司对本案涉诉土地限期依法依规动工建设，但对原告（反诉被告）联通公司齐分公司对本案涉诉土地的土地使用权尚未作出是否予以撤销的具体行政行为。一审法院认为，本案涉诉土地系原告（反诉被告）联通公司齐分公司在2006年取得土地使用权，由于其具有闲置土地的特殊性，故原告（反诉被告）联通公司齐分公司在对该土地对外招租过程中，对其土地属性及出租、承租的双方责任、义务分担均予以详细说明与约定，被告（反诉原告）绿色食品公司在投标承租该土地的当时，已明知其承租土地的实际状况及潜在的投资风险性，被告（反诉原告）绿色食品公司在签订合同、支付首次租金及租金押金、进场投入建设时，应视为双方土地租赁合同的实际履行中，原告（反诉被告）联通公司齐分公司在此出租过程中不存在被告（反诉原告）绿色食品公司所称隐瞒事实，主观欺诈的故意，双方签订《土地租赁合同》及补充/变更协议是有效的，双方均应按合同履行，现被告（反诉原告）绿色食品公司逾期拖欠租赁费用，原告（反诉被告）联通公司齐分公司逾期按照合同约定解除合同，支付租金571600的诉求应该得到法律的保护,原告主张的租金逾期滞纳金标准5‰/天，明显超过法律规定损失的30%标准，属于过分高于造成的损失，本院对其予以调整，现被告（反诉原告）绿色食品公司拖欠租金571600元，应以其租金总额的30%计算滞纳金共计171480元予以支持，综上，被告（反诉原告）绿色食品公司应给付原告（反诉被告）联通公司齐分公司拖欠租金及违约金合计743080元（扣减被告（反诉原告）绿色食品公司支付的租赁押金47200元）应为695880元。关于被告（反诉原告）绿色食品公司的抗辩理由及反诉请求，本院认为，原告（反诉被告）联通公司齐分公司对本案涉诉土地具有土地使用权和处置权，由于该土地具有限制性土地的特殊性，原告（反诉被告）联通公司齐分公司对该土地的出租行为虽然违反国家法律、行政法规的不得为之禁止性规定，但并不违反法律、象征性法规的强制性规定，应认定其合法有效性，被告（反诉原告）绿色食品公司在对本案涉诉土地进行承租时，用充分考虑到承租土地的实际状况和其投资的风险，按照双方签订的租赁合同履行承租方的法定义务，现被告（反诉原告）绿色食品公司的抗辩理由及反诉请求，依法无据，本院不予认可。综上，被告（反诉原告）绿色食品公司未按合同约定期限如期支付土地租赁费用，已属违约，依据双方合同约定，原告（反诉被告）联通公司齐分公司有权解除合同，并要求被告（反诉原告）绿色食品公司支付逾期的土地租赁租金及违约金，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司齐齐哈尔市分公司与被告（反诉原告）齐齐哈尔绿色食品交易中心有限公司签订的土地租赁合同；二、被告（反诉原告）齐齐哈尔绿色食品交易中心有限公司一次性支付原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司齐齐哈尔市分公司拖欠的租金及违约金合计695，880.00元（2017年6月22日至2018年9月6日）；三、驳回被告（反诉原告）齐齐哈尔绿色食品交易中心有限公司的反诉请求。上述款项于本判决生效之日即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19332元，由被告（反诉原告）绿色食品公司负担8331元，由原告（反诉被告）联通公司齐分公司负担11001元，反诉费10880元，减半收取5440元，由被告（反诉原告）齐齐哈尔绿色食品交易中心有限公司负担，退回给被告（反诉原告）齐齐哈尔绿色食品交易中心有限公司5440元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审查明的事实予以认定。本院认为，合同涉及的土地系联通公司齐分公司在2006年取得土地使用权，由于该土地具有闲置土地的特殊性，在双方签订的租赁合同中该土地的瑕疵作为合同条款予以约定。绿色食品公司在投标承租该土地的当时，已明知其承租土地的实际状况及潜在的投资风险。合同履行过程中，关于土地的使用问题绿色食品公司向辖区政府进行请示，并得到同意开展经营活动的批复。在绿色食品公司开展经营活动的过程中，未实际发生因土地的瑕疵问题导致无法经营的情况。联通公司齐分公司与绿色食品公司签订的租赁合同，是在自愿、平等、公平的基础上签订，并不违反法律的效力性强制性法律规范，故案涉合同合法有效。双方均应按合同履行，因绿色食品公司逾期拖欠租赁费用，导致合同逾期未履行，一审判决依照法律规定及租赁合同约定认定事实及适用法律并无不当。综上，齐齐哈尔绿色食品交易中心有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17435元，由齐齐哈尔绿色食品交易中心有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  左秀宏审判员  梁 英审判员  严凤兰二〇一九年三月十八日书记员  徐 锋