河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终310号上诉人（原审被告）：洛阳金地百货有限公司，住所地：河南省洛阳市西工区中州路与人民西路交叉口西南角洛阳国际贸易中心。法定代表人：李波强,该公司总经理。委托诉讼代理人：曹南，河南惠人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涛，河南惠人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马文举，男，汉族，1975年8月28日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：吴玉红，女，汉族，1973年1月27日出生，住河南省洛阳市西工区，系马文举妻子。上诉人洛阳金地百货有限公司（以下简称金地百货）因与被上诉人马文举合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初4168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金地百货上诉请求：1、撤销该案一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，一审被上诉人提供的《商品房买卖合同》系复印件，无法作为定案的依据，根据其提供的《国际贸易中心销售收款专用赁证》显示只交了部分款项，被上诉人不具有涉案商铺的所有权，经上诉人查询涉案商铺由上诉人购买，登记在上诉人名下，上诉人才是涉案商铺的所有权人，上诉人根本不需要向被上诉人支付租金及违约金。二、一审适用法律错误，被上诉人起诉超过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第136条规定，下列的诉讼时效期间为一年:（三）延付或者拒付租金的。因此，从被上诉人立案之日起计算，往前倒推超过一年的租金请求已超过诉讼时效，不应当得到支持。三、上诉人于2018年6月12日在《大河报》登报解除合同并向被上诉人发送解除合同通知，双方于2018年6月12日已解除《租赁合同》，在此之后上诉人不需要支付租金及违约金。四、金地百货为盘活国际贸易中心项目尽心尽力，市政府未兑现承诺导致商场开业的时间推迟，金地百货对于目前的现状不存在任何过错，一审法院认定事实错误。五、上诉人为接手国贸项目清偿了拖欠施工单位数千万元的工程款，投资一亿多元组织进场装修，制定商场的发展规划，配合政府工作积极解决遗留问题，积极招商，工作已卓有成效，为社会的稳定和小业主利益的实现，做出了贡献，一审判决严重影响了国贸项目的正常运转，请二审法院予以纠正。马文举辩称，一、关于商铺所有权问题。马文举一审提供证据已证明自己是该涉案商铺的所有权人。另外被上诉人与懿龙公司的购房付款方式属另一法律关系，与金地百货无关，不构成金地百货拖延欠付被上诉人商铺租金的理由，马文举提供的购房证据证明拥有该商铺所有权的事实成立。当时缴款85579元，余65000元未付准备按懿龙公司说法实行按揭贷款。马文举持有时间为2007年3月份的投资意向单、商铺定购单、缴款收据、合同复印件都能证明涉案商铺不动产所有权人为马文举。并且金地百货自行收集整理资料拟定并正式签订《商铺租赁合同》里商铺房号及业主信息与被上诉人实际信息准确相符、并于初期依据《商铺租赁合同》规定分几次支付马文举共5个月租金都客观证明了金地百货承认马文举是该铺位业主并对归属权不存在争议。被上诉人购买该商铺的付款方式与本案无关。金地百货与被上诉人马文举签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，上诉人有义务依据合同向被上诉人支付拖欠租金及逾期利息。二、关于诉讼时效问题，双方签订的《商铺租赁合同》是金地公司制定的合同文本，规定有效期自2014年8月31日起至2034年5月30日止。在法院判决解除《商铺租赁合同》之前该租赁合同仍合法有效，租金债务一直处于持续发生状态，该租金的诉讼时效尚未开始计算，所以上诉人提出的“超过诉讼时效”是不成立的。三、关于登报解除合同问题，上诉人欠付马文举商铺租金违约在先，单方面登报宣布解除《商铺租赁合同》不合理更不合法。对此，马文举不予接受。四、金地百货推诿开业延迟问题，被上诉人认为金地百货上诉状所提政府未兑现承诺问题属另一法律关系，与租赁合同纠纷无关。根据金地百货与懿龙公司签订的《资产收购协议》时间在与马文举签订《商铺租赁合同》在前，上诉人对懿龙公司国贸中心项目当时情况熟知，认可当时状况接手该项目，得到既得利益并承接了该商铺的消防、水电、内外装修等各种基础设施建设义务，但金地百货承接权利而不履行该义务。上诉人所承诺的消防、水电、暖、中央空调、电梯、装修等义务一直没有认真履行，这是导致商场无法开业的根本原因。五、所谓重大贡献问题，上诉人承诺支付工程款接替懿龙公司完成消防、水电、暖、装修工程等义务是为了从懿龙公司获取未启售商铺等利益，但上诉人并未兑现协议承诺。目前实际情况是上诉人既不履行同懿龙公司签订的《资产收购协议》，也不兑现同地方政府商定的解决遗留问题的承诺，更不履行同广大业主签订的《商铺租赁合同》义务。马文举向一审法院起诉请求：1.解除马文举与金地百货签订的《商铺租赁合同》；2.金地百货向马文举支付租赁合同期内拖欠马文举的租金47232元及违约金4731元；3.金地百货承担本案诉讼费、邮寄费、公告费等合理费用。一审法院认定事实：可以确认马文举与洛阳懿龙房地产开发有限公司之间有对位于洛阳市××路与××交叉口西南角“洛阳国际贸易中心”第1幢3单元02层0215号房买卖的事实，及马文举向洛阳懿龙房地产开发有限公司缴纳购房款85579元的事实。2014年3月1日，马文举与金地百货签订《商铺租赁合同》，合同约定：“马文举将其购买的位于中州中路与××交叉口西南角01-03-0215号商铺房出租给金地百货，从签约之日起免租期为6个月，从2014年3月1日至2014年8月31日；租赁期限为20年，自2014年8月31日起至2034年5月30日止；金地百货在本合同签订之日起5个工作日内，向马文举预付1个月房租作为定金（可抵扣第一个月的房租）；年租金计算方法为按总购房价198130元的一定比例计算，第一至二年为6%，第三年为7%，第四至七年为8%，第八至十一年为8.8%，第十二至十五年为9.68%，第十六至十九年为10.648%，第二十年为11.71%；租金支付方式为按季度支付，于每季度第一个月的25日前，将当季度租金通过转账方式一次性支付给马文举；金地百货如逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息，逾期不得超过六个月，若超过六个月视为金地百货不履行合同，马文举有权解除本合同并要求金地百货支付拖欠的租金……”。马文举当庭表示金地百货向其支付了自2014年8月31日至2015年1月31日共5个月的租金，未支付自2015年1月31日之后的租金。金地百货称其向马文举支付了5231元，但并未提交相关证据。关于马文举提交的洛阳懿龙房地产开发有限公司与金地百货于2014年1月7日签订的《资产收购协议》复印件，金地百货表示对该证据真实性有异议，该院当庭向金地百货释明如其对该证据有异议，应于庭审结束后三日内向法庭提交真实的《资产收购协议》，但直至本判决作出之日，金地百货并未向法庭提交，故该院对马文举提交的《资产收购协议》予以采信。一审法院认为，金地百货辩称马文举仅支付了涉案商铺大概一半的购房款，未缴纳全额购房款，故其认为马文举不具有涉案商铺的所有权人身份，本案所涉《商铺租赁合同》属于无效合同。该院认为，马文举是否具有涉案商铺的所有权人身份，属另一法律关系，本案不作审理，但在马文举与金地百货签订《商铺租赁合同》时，洛阳懿龙房地产开发有限公司并未提出异议，应视为对该租赁合同成立的默认。马文举与金地百货签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。金地百货辩称其于2018年6月12日在大河报上登报与马文举解除了《商铺租赁合同》，并短信通知了马文举，故其从当日起不需要向马文举支付租金。金地百货仅提供了报纸复印件及短信截图的打印件，并未与马文举办理相关手续，且马文举质证称对该证据有异议。金地百货辩称涉案商铺未经消防验收，不具备租赁使用条件。该院认为，涉案商铺为现状交付，且金地百货与洛阳懿龙房地产开发有限公司之间签订的《资产收购协议》约定，国贸中心商业部分的后续工程及装修工程由金地百货负责完成并承担所有费用，且金地百货与马文举的租赁合同也约定了一定期限的免租期，故即使涉案商铺不具备租赁使用条件，相应的责任也应由金地百货承担。金地百货辩称马文举主张的部分租金超过诉讼时效。该院认为，在马文举与金地百货之间的租赁合同到期或解除之前，金地百货对马文举的租金债务一直处于持续发生状态，该租金的诉讼时效尚未开始计算。因此，对金地百货的上述辩称，均不予采信。金地百货在租赁合同签订后仅支付马文举5个月租金，自2015年1月31日之后的租金至今未付，其行为构成违约，马文举诉求解除该租赁合同，并要求金地百货向其支付自2015年1月31日至2018年7月30日的租金47232元及违约金4731元，符合合同约定，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除马文举与金地百货于2014年3月1日签订的《商铺租赁合同》；二、金地百货于本判决生效后十日内向马文举支付租金47232元；三、金地百货于本判决生效后十日内向马文举支付违约金4731元。如金地百货未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1099元，减半收取549.5元，由金地百货负担。二审审理中，上诉人提交如下证据：商品房预售合同一份，拟证明涉案商铺在2014年1月12日已由懿龙公司出卖给金地百货，马文举不具有涉案商铺的所有权。被上诉人质证意见是：其是2007年3月份买的涉案商铺，且有投资意向单、购买商铺的交款收据、商铺订购单和购买商铺合同复印件。他们私下卖其房产，属于金地百货和懿龙公司私下交易，是违法行为。不认可上诉人提交的上述合同。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为，关于金地百货提出马文举仅支付了涉案商铺部分购房款，未缴纳购房全款，被上诉人不具有涉案商铺的所有权人身份问题。马文举是否具有涉案商铺的所有权人身份，属另一法律关系，马文举在与金地百货签订《商铺租赁合同》时，懿龙公司并未提出异议，应视为对该租赁合同成立的默认。马文举与金地百货签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依合同约定主张权利、履行义务。金地百货提出马文举起诉租金超过诉讼时效，因马文举与金地百货之间的租赁合同在解除之前，金地百货对马文举的租金债务一直处于持续发生状态，该租金的诉讼时效尚未开始计算。其关于超过诉讼时效的主张，不能成立。金地百货提出其于2018年6月12日登报解除与马文举的租赁合同并向被上诉人发送解除合同通知，在此之后不需向马文举支付租金及违约金。因涉案《商铺租赁合同》中未约定合同解除的异议期限，且马文举于金地百货登报后三个月内向法院起诉解除与金地百货签订的《商铺租赁合同》并提出异议，故其该主张，本院不予支持。金地百货在租赁合同签订后仅支付了马文举5个月租金，之后的租金金地百货未再支付，其行为构成违约，马文举诉求解除该租赁合同，并要求金地百货支付自2015年1月31日至2018年7月30日的租金及相应的违约金，符合合同约定，应予支持。综上，金地百货的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，金地百货的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1099元，由上诉人洛阳金地百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一九年三月十五日书记员  刘冰冰