天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0119民初1454号原告：天津市荣辉伟业房地产销售代理有限公司，住所：天津市蓟州区邦均镇政府东侧、东兵马村北102国道旁（邦友兴旺商务中心305室）。法定代表人：郝家胜，经理。委托诉讼代理人：宋宝，天津市荣辉伟业房地产销售代理有限公司监事。委托诉讼代理人：刘福来，天津郭俊海律师事务所律师。被告：天津渔阳建工集团房建工程有限公司，住所：天津市蓟州区官庄镇政府院内。法定代表人：杨爱英，经理。委托诉讼代理人：王春生，天津光明律师事务所律师。原告天津市荣辉伟业房地产销售代理有限公司（以下简称：荣辉伟业）与被告天津渔阳建工集团房建工程有限公司（以下简称：房建工程公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年7月2日作出了（2017）津0119民初11988号民事判决书，被告房建工程公司不服，提出上诉。天津市第一中级人民法院以（2018）津01民终7359号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）津0119民初11988号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣辉伟业的法定代表人郝家胜及委托诉讼代理人宋宝、刘福来、被告房建工程公司委托诉讼代理人王春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣辉伟业向本院提出诉讼请求：1．依法判令房建工程公司向荣辉伟业支付尚欠代理费1327654元及利息；2．保留向房建工程公司继续追索未提出主张的其他代理费和损失的权利。事实和理由：荣辉伟业与房建工程公司于2015年9月份签订房屋转让使用权代理合同，约定荣辉伟业受房建工程公司委托，为房建工程公司兴建的坐落于蓟州区交口处的“古汇欣都”商业风情街商品房项目，进行房屋投资使用权的代理转让和招商，房建工程公司支付荣辉伟业代理费。2015年7月4日双方签署的《补充合同及附表》、2015年8月7日签署的《补充合同2》约定，房建工程公司以该项目内的商场、商铺投资使用权，用以抵付荣辉伟业代理费，即荣辉伟业代理费每达到该项目内相应的一套房屋投资使用权出让金时，房建工程公司就将该房屋投资使用权抵付给荣辉伟业，并为其办理房屋转让手续；荣辉伟业有权将房建工程公司抵付给荣辉伟业的房屋投资使用权转让，且房建工程公司无条件配合办理更名手续。按代理合同约定，荣辉伟业于2015年12月下旬时已经完成该项目大部分房屋的招商及投资使用权代理转让工作，但房建工程公司仅完成两套房屋的抵付手续，折合代理费676229元，尚欠1327654元未给付。房建工程公司辩称，荣辉伟业与房建工程公司签订代理合同，由荣辉伟业对房建工程公司开发建房屋进行代理销售属实。由于房建工程公司在开发建设的房屋时未办理必要的审批手续，因此，房建工程公司开发建设的房屋属于违章建设。依照相关法律规定，违章建设的无证房屋，不允许代理销售。荣辉伟业作为房地产经营、中介企业，签订代理销售协议时明知该工程项目无相应证照，不具备代理出售的前提条件，仍与房建工程公司签订代理合同，该合同应属于无效合同。房建工程公司已经给付荣辉伟业的报酬，已经远超过其实际损失。荣辉伟业现请求房建工程公司给付代理费不符合法律规定，法院应驳回荣辉伟业的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：荣辉伟业提交房屋转让《30年投资使用权》代理合同1份、补充合同2份及附表、抵房协议原件5张、交款票据4份、商铺合同23份、抵房协议之外已销售4套房屋的商铺合同及确认函、企宣计划书1份、抵账房材料明细2张、已签合同客户明细1张，证实荣辉伟业与房建工程公司签订代理合同是双方的真实意思表示，荣辉伟业已经按照合同约定履行代理义务。房建工程公司对荣辉伟业提交的房屋转让《30年投资使用权》代理合同1份、补充合同2份及附表、抵房协议原件5张、交款票据4份、商铺合同23份、抵房协议之外已销售4套房屋的商铺合同及确认函、企宣计划书1份真实性均无异议，但对证明目的不予认可，对抵账房材料明细2张、已签合同客户明细1张真实性均不予认可，房建工程公司反驳称，荣辉伟业作为具有资质的房地产经营、中介企业，签订代理销售协议时明知该工程项目未经过相关部门审批，根据法律规定，该代理合同是无效的。荣辉伟业对房屋进行销售并取得相应利益后，违反双方合同中的约定，不再进行广告投入，双方发生争议后又采用过激手段，荣辉伟业的行为导致部分商户退房，使房屋无法再继续销售。房建工程公司提交（2016）津0225民初3502号民事裁定书1份、记录荣辉伟业拉横幅的视频资料及微信截图记录1份、2015年8月7日补充合同复印件1份、2014年10月15日承包经营协议书复印件1份，证明其反驳意见的成立。荣辉伟业对民事裁定书、2015年8月7日补充合同复印件1份真实性无异议，对记录荣辉伟业拉横幅的视频资料及微信截图记录不认可，认为与本案没有关联性，对2014年10月15日承包经营协议书复印件未发表质证意见。因涉及到荣辉伟业与房建工程公司签订合同效力问题，2018年4月4日，本院依职权向天津市蓟州区规划局发函征询，天津市蓟州区规划局对本院函询作出了复函，天津市蓟州区规划局确认位于蓟州区未申报过相关审批手续。庭审中将蓟州区规划局复函出示后，双方当事人均无异议。荣辉伟业提交的证据不能证明其待证事实，不予采信。房建工程公司提交的民事裁定书、记录荣辉伟业拉横幅的视频资料及微信截图记录与本案涉及合同效力问题缺乏关联性，不予采信。房建工程公司提交的其他证据，反映的情况客观真实，应予采信。本院调取的证据，反映的情况客观真实，应予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣辉伟业于2010年9月3日登记成立，经营范围有商品房销售代理、营销策划，房屋买卖、租赁等。房建工程公司系开发房地产公司，2014年10月15日，房建工程公司通过与案外人蓟州区渔阳镇东关村民委员会签订承包经营协议书，取得东关村原聚龙餐厅、老燕山五金厂废旧厂房、场地及门市房（位于蓟州区交口南侧）集体土地的30年使用权。后房建工程公司在承包场地（集体土地）建设“古汇欣都”商业风情街项目，但未向主管部门申请办理建设规划许可证。2015年5月9日，房建工程公司（甲方）与荣辉伟业（乙方）签订《房屋转让“30年投资使用权”代理合同》，荣辉伟业独家代理房建工程公司在蓟州区交口南侧新建的房屋项目三十年投资使用权销售。2015年7月4日，双方签订代理合同的“补充合同及附表”，2015年8月7日，双方又签订“补充合同2”。合同签订后，荣辉伟业对房建工程公司的房屋进行代理销售。后双方因代理费给付发生纠纷而成讼。本院认为，根据原告的诉讼主张和被告的答辩意见，本案的争议焦点为：荣辉伟业与房建工程公司签订的委托合同是否有效问题。房建工程公司承包取得使用权的土地为农村集体土地，开发建设房屋需经政府相关部门审批许可，由于房建工程公司开发的古都欣汇（创业街）未经过政府相关部门审批，按照相关法律规定，其开发房屋不允许出租或转让。荣辉伟业作为长期经营房地产销售业务的企业，应当代理合法房产的销售和使用权转让等业务。荣辉伟业与房建工程公司签订委托代理合同时未审查其所要代理项目是否具备代理需要的必要条件，致使其与房建工程公司签订的委托代理合同违反法律的强制性规定，双方签订的委托代理合同无效。综上所述，荣辉伟业与房建工程公司签订的委托代理合同为无效合同，庭审中，经本院释明后，荣辉伟业拒绝按照法律规定的合同无效后应就其损失主张赔偿变更诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：驳回原告天津市荣辉伟业房地产销售代理有限公司的诉讼请求。案件受理费16,748元，由原告天津市荣辉伟业房地产销售代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘文元审 判 员  赵德义人民陪审员  李世栋二〇一九年三月六日法官助理刘兰书记员叶雨滋附本案所适用法律条文如下：1．《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。