四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初9796号 原告：聂晶，女，1989年6月9日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张蔚，四川君合律师事务所律师，特别授权。 被告：李峰，男，1983年10月4日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告聂晶与被告李峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂晶的委托诉讼代理人张蔚到庭参加了诉讼，被告李峰经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 聂晶向本院提出诉讼请求：1.李峰返还聂晶定金30000元；2.李峰赔偿聂晶已付的佣金20000元；3.李峰向聂晶支付违约金90000元及直至偿还之日止的违约金（暂计至起诉时止为10000元）；4.本案的诉讼费用由李峰承担。事实和理由：2017年5月4日，聂晶与李峰通过中介四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间，共同签署了房屋买卖合同（合同编号：10000071376），涉案房屋位于成都市青羊区。李峰未按约解除房屋抵押，经提醒，李峰以没有能力还贷、人在国外回国办理等理由推诿，至今仍未解除抵押，导致合同无法履行。现双方无法协商，聂晶为维护其合法权益，故起诉来院。 李峰未到庭答辩，也未提交书面答辩状和证据材料。 聂晶为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1.李峰、聂晶身份信息，证明李峰、聂晶主体适格； 2.《房屋交易文件》（含《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》），证明签署房屋买卖合同的事实，以及聂晶要求返还定金、支付佣金等的依据； 3.《定金/房款收据》、中介费用、POS签购单、银行转账流水（复印件），证明聂晶支付定金、佣金的事实； 4.房屋信息查询记录，证明截止2018年11月13日，涉案房屋仍处于抵押状态； 5.手机短信截图，聂晶于2018年5月31日向李峰发出的解除合同的短信通知，证明聂晶按合同约定解除合同； 6.银行流水，2017年6月份聂晶的账户存入730000余元，用于购房款的交易，证明聂晶已经为履行合同做好了准备。 李峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对聂晶所举证据放弃质证。对聂晶所举证据，本院予以采信。 根据聂晶的陈述及提交的证据，本院确认以下事实： 2017年5月4日，出售方李峰（甲方）与购买方聂晶（乙方）、经纪方链家公司（丙方）签订了《房屋交易文件》（为合订本，编号：100000871376），该《房屋交易文件》中包含《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》及《过户、按揭代理合同》、交易资金托管提示函等内容。上述合同主要约定以下内容：1.李峰将其所有的位于成都市青羊区建筑面积62.69平方米）作价620000元售予聂晶，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价280000元，由聂晶一并支付给李峰。聂晶应在合同签订当日支付定金30000元，该定金放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失；聂晶在过户递件前将剩余房款870000元存入银行资金托管账户，待聂晶取得产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔款支付给李峰。2.案涉房屋已经设定抵押，李峰保证案涉房屋无产权纠纷，未被限制转让且无他人对该房屋享有优先购买权。李峰应在2017年8月4日之前到原借款机构办理完成解除抵押（即将足额钱款存入还款账户）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；因李峰原因造成该房屋不能办理产权转移登记或者发生债权债务纠纷的，由李峰承担违约责任。3.若李峰逾期履行还款解抵押义务，每逾期1日，向聂晶按日计算支付房屋成交价5‰的违约金；逾期超过15日的，聂晶有权单方面解除合同，本合同解除的，李峰须向聂晶支付该房屋成交总价10%的违约金。4.若李峰提供的房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给聂晶，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金。5.基于链家公司提供的居间服务，且促成双方签订《买卖合同》，聂晶应在本合同签订当日向链家公司支付佣金27000元，任何一方违约导致合同解除的，链家公司已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。 同日，上述合同签订后，聂晶向链家公司支付了佣金27000元，并向李峰支付定金30000元，李峰出具了《定金／房款收据》，载明收到聂晶购买位于成都市青羊区房屋购房定金30000元。 2018年5月31日，聂晶向李峰发送短信，载明：2018年2月27日，李峰自称因其婚姻原因，房屋无法转让，聂晶告知李峰解除合同要求李峰退回定金并赔偿损失，但李峰一直未配合处理。故聂晶再次告知李峰解除编号为100000871376的《房屋交易文件》并通知李峰于2018年6月5日前处理解除合同事宜。 截止2018年11月13日，涉案房屋仍处于抵押状态，且存在司法查封。 另查明，链家公司因操作失误作为补偿退还给聂晶佣金费用7000元。 本院认为，聂晶与李峰签订的《房屋交易文件》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。 双方签订的《房屋交易文件》中约定李峰应于2017年8月4日前办理完成还款解押手续，若逾期办理超过15日，守约方聂晶有权单方面解除合同。2018年11月13日，涉案房屋仍处于抵押状态，且存在司法查封，根据合同约定，聂晶有权解除合同，同时聂晶向李峰送达了解除合同通知，故对聂晶与李峰签订的编号为100000871376的《房屋交易文件》已经解除的事实本院予以确认。 关于定金及解除合同违约金的支付。聂晶按约向李峰支付了定金30000元，现因李峰违约导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，聂晶有权主张李峰返还定金，故对聂晶主张李峰返还定金30000元的诉讼请求，本院予以支持。合同同时约定逾期办理还款解押手续超过15日导致合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金，聂晶有权要求李峰支付违约金，故对聂晶主张李峰承担违约金90000元（900000元×10%）的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于聂晶要求李峰按照每逾期1日，按成交总价5‰支付逾期还款解押违约金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，本院认为，支付逾期违约金的前提是违约方可以履行应付义务，且承担违约责任后仍应继续履行，而本案中案涉房屋存在抵押及司法查封的限制转让情形，且因李峰逾期还款解押合同已经解除，故该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于佣金损失的支付。根据《补充协议》约定，李峰、聂晶任何一方违约导致合同解除的，链家公司已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。该约定并不违反法律规定，李峰作为违约方应当向聂晶赔偿佣金损失，聂晶扣除链家公司已经返还的7000元佣金，主张李峰支付20000元佣金损失，符合合同约定，本院予以支持。 综上，对聂晶的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、李峰于本判决发生法律效力之日起十日内向聂晶返还定金30000元，并支付违约金90000元； 二、李峰于本判决发生法律效力之日起十日内向聂晶支付佣金损失20000元； 三、驳回聂晶的其他诉讼请求。 如李峰未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，保全费1020元，以上共计4320元（该费用已由聂晶先行垫付），由聂晶负担220元，李峰负担4100元，于履行前述支付义务时一并支付给聂晶。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 莉 人民陪审员  陈祥凤 人民陪审员  窦 蓉 二〇一九年三月十六日 法官 助理  白晓阳 书 记 员  唐丽萍