中华人民共和国广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初2154号原告：邱菁，女，1973年11月15日出生，汉族，香港居民，委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东知章律师事务所律师。被告：广州市碧荷居房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区进港大道345、347号，统一社会信用代码914401157860961624。法定代表人：江志坚，职务执行董事兼经理。委托诉讼代理人：邓淑文，广东百健律师事务所律师。原告邱菁诉被告广州市碧荷居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱菁的委托诉讼代理人张丽，被告广州市碧荷居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓淑文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱菁向本院提出诉讼请求：1.被告支付从2018年8月28日起至2019年3月20日止的延迟办证违约金96271元（每日按总房价款939228元的万分之五计算）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月11日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下统称为《商品房买卖合同》），约定由原告购买坐落于南沙区南沙街珠电路碧荷居XXX栋XXX房（以下统称为涉案房屋）。合同约定被告应在房屋交付之日起300个工作日交付房地产权证，逾期则每日按照总房款万分之五的标准支付违约金给原告。合同签订后，我方履行了全部义务。被告却在原告收楼后，迟迟没有为办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。广州市碧荷居房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告没有在收楼起五日内前往指定地点签署办理产权登记所需的文件，根据《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第九条第三款的约定，应视为原告单方变更合同约定，同意解除对被告代其办理产权登记的委托并全部免除被告关于办理产权登记的责任，原告需要自行办理该商品房的产权登记手续，不能以此为由追究被告的责任。2.根据《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第九条关于产权登记的补充约定，被告只是协助原告将房地产登记机构要求的房地产证办证资料在商品房交付之日起300个工作日内交到房地产登记机构，并取得收件回执。如果是原告贷款买房的，原告委托被告为原告办妥收件回执并且将收件回执交付给原告按揭贷款的银行，则视为被告完成了为原告办理产权登记的事项。被告已经按照合同的约定在2019年1月6日向原告发出了办理不动产证书的通知，并且在2018年11月20日已经完成涉案房屋首次登记并记载于不动产登记簿，也就是说，涉案房屋已经大确权，因此逾期办证的责任并不在被告方，被告无需承担逾期办证的违约责任。被告在2019年3月14日为原告取得了房管部门出具的受理回执。退一步说，即便法院认为被告需要支付逾期办证的违约金，违约金应计至取得受理回执之日止，并从中扣除2019年1月7日至2019年2月19日的天数。3.原告提出的计算违约金的标准过高，应调整为参照合同约定的逾期交楼的违约金标准，即每日按总房款的万分之二计算违约金。本院经审理认定事实如下：2016年5月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买涉案房屋（建筑面积102.09平方米，房价款总金额939228元），被告应当在2017年3月30日前将涉案房屋交付原告使用。就办理涉案房屋的产权登记事项，原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条及附件七《补充协议》第九条进行了明确约定，其中附件《补充协议》第九条对第二十一条的内容进行了变更。其中，《商品房买卖合同》第二十一条约定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请商品房项目的房地产初始登记。”第二十二条约定：“2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”附件七《补充协议》第九条约定：“1.关于产权登记的约定的补充约定：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权证之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确地告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2.商品房买卖合同第二十二条延迟办理产权登记的违约责任中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以‘如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》’为由追究甲方的违约责任。3.乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点（甲方营销中心办公室，地址：广州市南沙区南沙街珠电路冬瓜宇村碧荷居营销中心，联系电话：020-39912338）签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。如甲、乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。”同时，《商品房买卖合同》第三十条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法提交人民法院起诉。合同签订后，原告向被告支付了物业维修基金及全部购房款。2017年4月5日，原告办理了涉案房屋的收楼手续。2018年11月20日，涉案房屋办理了初始登记。2019年1月7日，被告向原告送达《办理的通知》，该通知载明：“……我司本次办证过程为分批办证，烦请接到通知后的业主尽快前往办理……第一步：办理房屋面积补差（已办理补差或无需补差的客户可直接第二步操作）第二步：领取资料及预约取号缴纳税费①领取开发商提供缴交契税的相关资料②预约缴税第三步：缴交契税后，请尽快前往碧荷居.中央郡销售中心签约室缴交办证相关费用及提交相关办证资料……。重要提醒：……2.根据《商品房买卖合同》约定，买方应按卖方通知的时间提供办理《不动产权证书》真实、合法、有效的资料和缴纳相关费用（含应缴面积补差款）。在本通知约定时间内未交齐资料或缴纳费用的，卖方均不承担逾期办证的法律责任。3.办证过程中，因买方提供的办证资料有误或失效而导致相关办证部门无法正常审批，买方应在接到催补资料的通知后5个工作日内补齐。由于买方未在5个工作日内补齐，由此耽误办证时间，卖方将不承担相关费用及逾期办证的违约责任。……”该通知中没有载明原告提供办证资料的具体时间。2019年2月19日，原告依照上述通知向被告提交了办证资料。2019年3月14日，涉案房屋按揭贷款银行中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行向广州市南沙区不动产登记中心缴交了身份证明、单元明细表、购房发票、房地产测绘附图等材料，领取了受理回执。另，原告已经就2018年8月27日之前的迟延办证违约金向本院起诉，并由本院作出判决。本院认为：原告是香港特别行政区居民，本案属于涉港涉外纠纷。本案为商品房预售合同纠纷，依据原、被告在《商品房买卖合同》第三十条之约定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十七条、第三十四条之规定，本院对本案享有管辖权。同时，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因原、被告双方未协议选择合同适用的法律，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，履行了合同的义务，被告应切实履行为涉案房屋办理产权登记的义务。原告于2017年4月5日办理了收楼手续，被告没有在300个工作日内即2018年6月15日前为原告办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。合同《补充协议》第九条约定：“甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲、乙甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。……商品房买卖合同第二十二条延迟办理产权登记的违约责任中甲方的违约情形是指甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以‘如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》’为由追究甲方的违约责任。”可见，被告承担的办理产权登记义务由办妥产权证书变为在约定的时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料，并取得收件回执。据此，原告以被告至今未办妥产权证书交付原告为由主张在被告取得收件回执之日后继续计收延期办证违约金，本院不予支持。合同《补充协议》第九条还约定：“……乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用”，即原告提交办证资料的前提条件是房地产登记机构要求的办证资料齐全。涉案房屋于2018年11月20日才办理初始登记，在该日前涉案房屋并不具备办证条件，原告向被告提交办证资料的条件尚未成就，更勿论在收楼之日起5日内提交全部办证资料。另外，原告所需提交的办证资料中，税费、面积差异款等材料均依赖于被告的通知，在被告向原告送达《办理的通知》以及原告依据通知内容办理相关手续之前，原告则无法取得相应材料，因此“收楼之日起5日内提交全部办证资料”的约定既不明确，事实上亦难以实现。该约定与合同当事人应遵循诚实信用原则全面履行自己义务的立法精神相悖。据此，被告以原告未在收楼之日起5日内前往指定地点签署办理产权登记所需的文件、提供办证相关的资料，属原告单方变更合同、解除委托被告办理产权登记并免除被告责任的答辩意见，依据不足，本院不予采纳。原告收到被告发出的《办理的通知》后，即具备办理面积补差、缴交税费等手续以及提交办证所需的全部资料的条件。参照合同《补充协议》的约定，原告于2018年1月7日收到办证通知，应于5日内即2019年1月12日前前往指定地点签署办理产权登记所需的文件、提供办证相关的资料，但原告延迟至2019年2月19日才向被告提交资料，2019年1月13日至2019年2月19日期间原告延迟向被告提交办证资料所产生的逾期办证后果应自行承担。故对于上述期间的违约金，本院不予支持。对于被告要求将逾期办证违约金计算标准调整至万分之二的抗辩意见，没有合同依据，本院不予采纳。因此，被告应每日以总房款939228元的万分之五为标准，向原告支付自2018年8月28日起至2019年1月12日止、自2019年2月20日起至2019年3月14日止的迟延办证违约金75607.85元（每日按总房价款939228元的万分之五计算161天）。对于原告主张的超出上述金额的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十七条、第三十四条的规定，判决如下：一、被告广州市碧荷居房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱菁支付自2018年8月28日起至2019年1月12日止、自2019年2月20日起至2019年3月14日止的迟延办证违约金75607.85元；二、驳回原告邱菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1103元，由原告邱菁负担237元，被告广州市碧荷居房地产开发有限公司负担866元。如不服本判决，原告邱菁可在判决书送达之日起三十日内，被告广州市碧荷居房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈昭强二〇一九年三月二十八日书记员  成涵真