湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终417号上诉人（原审被告）：株洲诚建房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。法定代表人:胡桂云。委托诉讼代理人：李景林，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：梁鹏，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）:谢益民，男，1964年8月6日出生，汉族，住湖南省株洲县。被上诉人（原审原告）:唐金香，女，1968年11月25日出生，汉族，住湖南省株洲县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张娇，湖南金州（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人株洲诚建房地产开发有限公司因与被上诉人谢益民、唐金香商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2018）湘0211民初1851号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢益民、唐金香向一审法院诉讼请求：1、被告继续履行《株洲市商品房(预)销售合同》及《诚建檀香山一期延期交房补充协议书》约定的交房义务；2、被告向原告支付逾期交房违约金73542元（暂计算至2018年4月30日，要求计算到被告实际交付合格房屋之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认为：2014年4月16日，原告谢益民、唐金香（乙方）与被告诚建公司（甲方）签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000204070）约定：“乙方向甲方购买株洲市芦淞区东环路669号诚建檀香山3栋1001号房屋；总房价款暂定为456821元；房屋交付条件为取得质监部门核发的工程质量安全监督报告或建设方、施工方、监理方、设计方、勘察方对房屋出具的竣工验收合格报告；甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。如未在合同期限内交付房屋，甲方应自交付期限第二天起按已支付房价款的日万分之一计算向乙方支付违约金至实际交付之日止……合同签订后，原告向被告支付购房款456186元。交房期限届满后，被告未向原告交房。双方经协商于2016年2月29日签订一份《诚建檀香山一期延期交房补充协议书》约定：本协议内容与购房合同具有同等法律效力。预销售合同中相关条款与本协议相关条款相冲突时，以本协议条款为准；甲方承诺2016年6月30日前将符合交房条件的房屋交付给乙方。甲方交房时房屋除必须符合购房合同中所列的使用条件外，还必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等国家标准和规范。验收交接时，甲方应出示合同约定的房屋交付条件证明文件，并提供《住房质量保证书》和《住房使用说明书》。甲方如不提供的，乙方有权拒收房屋，由此产生的延期交房责任由甲方承担；2016年1月1日至2016年6月30日期间产生的违约金按购房全款数额的日万分之一标准计算，于7月7日一次性支付。逾期支付违约金的，甲方从违约之日（2016年1月1日）按购房全款数额的日万分之二的标准支付违约金；甲方在2016年6月30日前不能向乙方履行交房义务，同意再次延期交付至2016年8月30日前。同时，2016年6月30日至2016年8月30日期间产生的违约金按购房全款数额的日万分之三标准计算，于9月5日一次性支付；甲方在2016年8月30日仍不能向乙方履行交房义务或不能达到约定的交房条件，乙方有权选择以下第2种方式处理违约情况：1、乙方有权解除购房合同。2、乙方自愿选择继续履行合同，则自2016年8月30号起甲方按购房全款数额的日万分之四计算并向乙方支付违约金（每月25日前付至乙方指定账户）……2018年4月1日，案涉房屋所属3号栋经建设方、施工方、监理方、设计方、勘察方五方质量竣工验收合格。2018年4月14日，被告在株洲晚报登报发出交房公告，通知诚建檀香山业主于2018年4月26日交付1号栋、2018年4月27日交付2号栋、2018年4月28日交付3号栋。原告以房屋不符合交付条件为由，至今未予收房。另查明：被告至今未取得案涉房屋的《住房质量保证书》和《住房使用说明书》。诚建檀香山小区的竣工验收至今未在有权机关办理备案登记。被告至今共向原告支付逾期交房违约金4100元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为被告是否履行了交房义务？逾期交房违约金如何确定？预销售合同以及补充协议书系原、被告双方出于真实意思表示自愿订立，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立生效。被告虽通知原告收房，但无法提供补充合同约定的《住房质量保证书》和《住房使用说明书》。故原告依约有权拒收，被告应继续履行交房义务并依约承担延期交房的责任,且逾期交房违约金应持续计算至实际交付合格房屋之日止。原告主张按日万分之二计付违约金，未违反合同约定，该院予以认可。综上，截止2018年4月30日，被告应支付的违约金计算为456186元×0.02%/日×851日（2016年1月1日至2018年4月30日）即77642元，扣减已支付的4100元，还需支付73542元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告株洲诚建房地产开发有限公司向原告谢益民、唐金香继续履行双方订立的《株洲市商品房（预）销售合同》以及《诚建檀香山一期延期交房补充协议书》约定的交房义务；二、被告株洲诚建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢益民、唐金香支付逾期交房违约金73542元（逾期交房违约金暂计算至2018年4月30日，之后部分以456186元为基数按0.02%/日计算至实际交付合格房屋之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1744元，减半收取计872元，由被告株洲诚建房地产开发有限公司负担821元、原告谢益民、唐金香共同负担51元。株洲诚建房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决书第一项、第二项判决，依法改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金至2016年4月28日完毕交房，上诉人只支付被上诉人逾期交房违约金73360元。2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：本案判决与事实认定不符，上诉人建设的涉案房屋在2018年4月1日已经满足双方合同约定的交房条件，上诉人于4月28日公告完成了交房，该时间之后的逾期交房违约金不能再计算。谢益民、唐金香答辩称：上诉人并没有如期交房，到至今也没有达到交房条件。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。在二审审理期间，上诉人株洲诚建房地产开发有限公司提交了如下证据：证1、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，拟证明进一步佐证涉案房屋已经满足正常使用的目的；证2、装修动态清单；拟证明涉案房屋所属相应栋数已经有许多业主开始进行了装修，表明涉案房屋完全可以正常使用。谢益民、唐金香质证认为，对证1的真实性和合法性无异议，对其关联性有异议，在一审时上诉人并没有提供这个证据，充分证明在一审开庭左右的时间上诉人达不到竣工收房的条件；对证2的三性均有异议，属于上诉人自编的表格，且没有美丽物业公司盖章，不能证明我方在装修。本院审查认为，证据1可以证明涉案房屋质量合格；证2不能证明被上诉人对房屋进行了装修。本院对一审采信的证据和查明的事实予以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：本案涉案房屋是否符合交房条件。本案上诉人株洲诚建房地产开发有限公司与被上诉人谢益民、唐金香签订的《株洲市商品房（预）销售合同》第十条（三）项约定了交付房屋的条件是，房屋交付必须取得质监部门核发的工程质量安全监督报告或建设方、施工方、监理方、设计方、勘察方对房屋出具的竣工验收合格报告，上诉人认为涉案房屋工程已经验收合格。本院同时查明，双方又于2016年2月29日签订的延期交房补充协议书第二条2、2款就交房约定了以下内容:即,甲方（上诉人）交房时房屋除必须符合购房合同中所列的使用条件外，甲方还必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等国家标准和规范。因此，上诉人的交房应同时符合合同约定和国家有关规定，本案涉案房屋工程已经五方验收但至诉讼阶段还没有到建设主管部门进行竣工验收备案，故一审认定双方房屋至今未符合交房条件，上诉人逾期交房违约金应继续计算至实际交付符合交房条件之日止符合法律规定。综上，原审认定事实清楚，处理正确，程序合法，应予维持。上诉人株洲诚建房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人株洲诚建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 段郴雯审 判 员 陈卫中审 判 员 曹 阳二〇一九年三月十四日法官助理 姜胜强书 记 员 王 琪