广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤0704民初2118号 原告：李瑛，女，1962年7月30日出生，汉族，户籍住址：广东省珠海市 委托诉讼代理人：卓尔，广东卓著律师事务所律师。 被告：江门泰达房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市邦民路36号。 法定代表人：陈克俭。 委托诉讼代理人：陈秀雁，广东天高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娴，广东天高律师事务所律师。 第三人：珠海市群力信息服务有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区井岸镇新青三路23号新青花园第2栋117号铺。 法定代表人：鲁桂云。 原告李瑛诉被告江门泰达房地产开发有限公司、第三人珠海市群力信息服务有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李瑛及其委托诉讼代理人卓尔、被告的委托诉讼代理人陈秀雁到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2017年4月30日签订的《商铺认购书》；2.判决被告双倍返还原告定金60000元；3.判决被告返还原告已支付的购房款80861元（定金3万元除外）并支付占用购房款期间的利息（以80861元为本金，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%从2017年5月16日计至被告返还之日止，暂计至2018年10月15日为5441元）；4.判决第三人返还原告30000元，并支付占用款项期间的利息（以30000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%从2017年5月2日计至被告返还之日止，暂计至2018年10月15日为2078元）；以上第2、3、4项暂合计为人民币178380元。事实与理由：2017年4月30日，原告与被告签订了一份《商铺认购书》，约定原告认购被告开发建设的光博汇3号D区31782室商铺。该认购书仅约定了认购商铺的基本情况与付款计划等内容，并未约定了双方签订购房合同的时间。上述《商铺认购书》签订后，原告即支付了定金30000元,并于2017年5月16日支付了首期款80861元。另外，第三人以所谓的折扣优惠金名义，收取了原告30000元。认购书签订后，原告发现被告的楼盘出现了问题，涉案的楼盘现已停工。原告认为，一、原告与被告签订的《商铺认购书》，仅约定了认购商铺的基本情况与付款计划等内容，但是并未对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记有关事宜等作出约定，故构成商品房预约合同关系；二、自原告认购涉案商铺至今已经有一年半时间，一直没有收到被告的签约通知，实际上被告开发的涉案商铺早已经出现了问题，因此，没有签订买卖合同的责任在于被告，被告一直不与原告签订买卖合同，已经构成违约，应当双倍返还原告定金；三、包括原告在内的众多购买了被告涉案房地产的业主的银行贷款申请亦因为被告楼盘的问题均没有获得银行贷款批准，更为严重的是被告开发的光博汇项目（包括酒店、商铺）因为种种原因已经停工，项目已经濒临烂尾，购买了由被告开发的同一楼盘的业主已经发生大面积交楼严重违约且至今没有交楼的情况，显然，原告认购的商铺也存在同样问题，被告开发的光博汇项目已经成了问题楼盘是江门众所周知的事实，被告的情形已经构成预期违约，原告的合同目的不能实现，为了交易安全，也有权解除与被告签订的认购书。四、第三人以折扣优惠金名义收取原告30000元，于法无据，应当在原告与被告解除认购书时将款项立即返还给原告。据此，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，原告有权解除与被告签订的《商铺认购书》，并要求被告双倍返还定金并支付占用原告首期款期间的利息，为维护合法权益，特依法起诉，请求判决支持原告的诉讼请求。诉讼中原告明确诉讼请求第4项为：判决第三人返还原告30000元，并支付占用款项期间的利息（以30000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%从2017年4月30日计至返还之日止，暂计至2018年10月15日为2078元），被告对此承担连带责任。 被告辩称：一、根据商铺认购书第五条第三点的约定，原告选择按揭方式的，应在签订认购书之日向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料。但原告一直没有提供办理按揭手续所需的全部资料，其中尚欠其配偶的银行流水以及收入证明，导致原告未能在签订认购书时办理按揭手续，致使银行现行政策原因，收紧商铺放贷，导致原告至今未能办理按揭手续，其过错不在于被告；二、被告因资金紧张未能继续施工，但被告的资产大于债务，仍有能力引入资金恢复施工，继续履行交付义务，故被告不同意解除合同；三、即使原告坚持解除合同，但其所支付的定金于支付首期款时已转化为购房款，不再具有定金性质，故被告无需双倍返还定金。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年4月30日，被告向原告出具编号0005338的《专用收据》，载明“今收到李瑛交来江门市江海区光博路3号D区商铺31782定金7000元，收讫方式：刷卡”。 二、同年5月2日，被告向原告出具编号0005437的《专用收据》，载明“今收到李瑛交来江门市江海区光博路3号D区商铺31782定金3000元，收讫方式：刷卡”。 三、同日，第三人向原告出具编号4592104的《收据》，载明“今收到李瑛交来江门市江海区光博路3号D区商铺31782折扣优惠金30000元”。 四、同年5月3日，被告向原告出具编号0005459的《专用收据》，载明“今收到李瑛交来江门市江海区光博路3号D区商铺31782定金20000元，收讫方式：转账”。 五、同日，原、被告签订《商铺认购书》（编号：0001966），约定内容包括：1.原告向被告购买位于江门市江海区外海街道光博路3号（D区）31782室商铺，该商铺建筑面积为12.81平方米，套内面积7.70平方米（最终以产权登记部分实测面积为准）； 2.合同第二条单元价格约定该商铺销售价格为17041元/㎡，共计220861元； 3.合同第三条付款计划约定为原告同意签署认购书时交付30000元为定金，并同意以按揭方式向被告交付总房款：首期房款110861元（含定金，占总房款50%）原告需于2017年4月26日前支付给被告；剩余购房款110000元，原告须以按揭的方式交付给被告； 4.合同第四条被告的义务第2项约定：如原告能按本认购书预定足额支付房款，并及时与被告签署《商品房买卖合同书》等购房合同及文件，在签署《商品房买卖合同》等购房合同及文件前，被告不得将认购的物业另行出售，被告违反本条约定的，被告应双倍返还原告已付的定金； 5.双方没有约定签署上述合同文件的时间； 6.原告选择按揭方式的，则原告应在签订本认购书之日向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，原告确认其申请按揭的条件符合当前的调控政策、在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料。若原告的按揭申请不获审批或或审批的数额低于申请数额，原告应在30日内按本认购书第三条约定的其他方式付清房款。 六、2017年5月16日，被告向原告出具编号0007576号的《专用收据》，载明“今收到李瑛交来江门市江海区光博路3号D区商铺31782首期80861元，收讫方式：转账”。 另查明：一、2016年8月10日，江门市住房和城乡建设局向被告泰达公司颁发编号为江预许字第2013126的《广东省江门市商品房预售许可证》，批准被告对“江海区光博路3号项目”房产进行预售，并同意预售有效期延至2019年7月31日。二、庭审中被告述称其与第三人没有签订过相关销售代理合同，第三人是接受被告涉案楼盘的其中一个代理商“聚鑫公司”的委托进行销售。 上述事实有《商铺认购书》《专用收据》《收据》《广东省江门市商品房预售许可证》以及法庭审理笔录等证实。 本院认为：本案属商品房预约合同纠纷。立案时确定的案由为商品房预售合同纠纷，根据已查明事实，涉案《商铺认购书》是双方为买卖涉案房产将来签订本约合同等事宜达成一致意见的预约合同，本案纠纷是双方履行《商铺认购书》过程中所引发，故本案案由应纠正为商品房预约合同纠纷。 本案争议的焦点是：一、原、被告签订的《商铺认购书》是否应予解除，被告是否构成违约；二、被告是否应向原告双倍返还定金；三、被告是否应向返还原告购房款及支付占用款项期间的利息；四、第三人是否应向返还原告30000元及支付占用款项期间的利息，被告方应否承担连带责任。 一、关于涉案《商铺认购书》应否予以解除的认定。 本院认为，原告与被告签订的《商铺认购书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应依约全面履行各自义务。原告已于2017年5月16日支付了首期购房款，被告理应与原告签订商品房买卖合同。虽然双方并未对签订正式商品房买卖合同的时间、具体事项等内容进行明确的约定，但在原告支付50%购房款超过一年时间情况下，被告仍未与其签订商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案解除合同的条件已成就，故原告诉请判令解除涉案《商铺认购书》，合法合理，本院予以支持。被告辩称双方应继续履行《商铺认购书》，依据不足，本院不予采纳。 二、关于被告应否双倍返还定金的认定。 本院认为，《商铺认购书》载明原告向被告交纳的购房款包含了定金，应认定原告支付的定金30000元已转化为涉案房产的首期房款，那么双方在履约过程中，如存在违约行为则不再适用定金罚则。故原告诉请判令被告双倍返还定金60000元，依据不足，本院不予支持。 三、关于被告是否应向原告返还购房款及支付占用购房款期间利息的认定。 如上所述，涉案《商铺认购书》已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故原告诉请判令被告返还已付的购房款，依法有据，本院予以支持。 因合同的解除并非原告的过错，被告占用原告的资金对原告造成一定的利息损失，故原告要求被告按年利率4.75%计算利息的请求，合理合法，应予支持。 四、关于第三人是否应向原告支付折扣优惠金及支付占用款项期间的利息，被告应否承担连带责任。 本院认为，原告为购买涉案房产，在向被告刷卡支付定金的同时刷卡支出了该30000元，并认为该款为涉案房产的“折扣优惠金”。如前所述，本院支持解除涉案合同，原告基于涉案合同所支付的“折扣优惠金”30000元也应返还给原告。虽然被告否认与第三人签订销售代理合同，但对第三人代理销售涉案房产亦无异议。第三人向原告出具《收据》确认收取“折扣优惠金”，即使该30000元是由被告的销售代理公司收取，被告作为被代理方也应承担该收款行为的后果，该30000元的返还义务主体应为被告而非第三人。故原告关于第三人返还30000元及赔偿利息损失（以30000元为本金，按年利率4.75%从2017年4月19日计至被告返还之日止）、被告承担连带责任的诉讼请求，本院仅支持被告返还30000元及赔偿相应利息损失给原告，其余部分予以驳回。 第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李瑛与被告江门泰达房地产开发有限公司于2017年5月3日签订的《商铺认购书》（编号：0001966）； 二、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还购房款110861元及赔偿利息损失（按年利率4.75%，以110861元为基数，从2017年5月16日起计至本判决确定付清之日止）给原告李瑛； 三、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还30000元及赔偿利息损失（按年利率4.75%，以30000元为基数，从2017年4月30日起计至本判决确定付清之日止）给原告李瑛； 四、驳回原告李瑛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4613元，保全申请费1252元，合计5865元，由被告江门泰达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  董 敏 人民陪审员  胡彩银 人民陪审员  邓素华 二〇一九年三月十五日 法官 助理  伍步阳 书 记 员  郑 伟