浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0902民初4643号 原告：徐承远 委托诉讼代理人：刘海咪，系其母亲。 委托诉讼代理人：邵其，北京上泽广霁（舟山）律师事务所律师。 被告：城建中稷（浙江）实业发展有限公司 法定代表人：蒋安绰，总经理。 委托诉讼代理人：林德华，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 原告徐承远与被告城建中稷（浙江）实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2018年11月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘海咪、邵其，被告委托诉讼代理人林德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐承远向本院提出的诉讼请求：要求被告城建中稷（浙江）实业发展有限公司赔偿原告损失278246元（按已付房价5784739元每日0.01%计算至2018年12月25日），后续损失计算至符合要求的房屋交付原告之日。事实和理由：2017年5月23日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的舟山市定海区，房屋总价5784739元，于2017年8月30日前交房，并对房屋交接、违约责任等作出约定。原告于2017年6月22日前已分次交付房款共计5784739元。被告于2017年8月2日通知原告前往现场验收交房，当日，原告发现房屋各角落出现严重渗水现象，当场提出质量异议，亦未办理交房手续，被告工作人员承诺会立即叫工程人员返修。之后经原告多次查看，所购房屋发现多处漏水现象，被告同意维修也针对漏水现象进行了多次维修，但均未能解决实质问题，导致房屋无法正常使用，给原告造成了相应的损失，故诉至法院要求被告赔偿。 被告城建中稷（浙江）实业发展有限公司辩称，一、案涉房屋经相关部门于2017年7月17日验收合格并办理验收备案登记，具备合同约定的交付条件。被告已按合同约定的交房时间履行了交房义务，原告以被告逾期交房构成违约为由主张20多万元的违约金缺乏相应的事实和法律依据。二、2017年8月30日正式交房前，双方于同月2日进行了分户验收，对原告提出的二层阳台栏杆下角石材破损需修理、二层提升推拉门橡皮条脱落等5个瑕疵性小问题除了地下室北采光井树没有更换外，其余问题均在8月18日之前妥善处理完毕。在房屋交付后，原告提出的地库门和楼梯墙面渗水问题，被告均及时进行了修复并告知了原告。原告认为房屋存在严重质量问题，无法正常使用与客观事实不符，原告也未提供真实、合法、有效的证据予以证实。1.房屋交付前后原告提出的需要维修的瑕疵性小问题，公司均及时进行了维修和整改，履行了应尽的保修义务。原告在2017年8月2日提出的地下室楼梯小角落渗水问题，经工程部现场勘查后确认非渗水问题，而是冷凝水返潮现象，销售人员也及时电话及短信回复了原告。此后，原告陆续提出地库门墙体渗水、地下室及一楼楼梯封面渗水问题、一楼进户门东边内墙面反碱等问题，公司均及时完成维修并回复原告。2018年9月1日，原告向12××5投诉，对一楼进户门东面墙和地下室进户门顶维修效果不满意，公司重新做了防水处理并做淋水试验，修复完成后也告知了原告。2018年10月4日，原告报修地下室至一楼楼梯间渗水，公司又进行维修并告知结果。2.案涉房屋具备交付条件后，于2017年7月24日依约给原告寄发了《入伙通知书》，原告诉称的所谓房屋质量问题仅属于地下室轻微的渗漏水瑕疵而非房屋主体结构存在质量问题，地下室渗漏水不足以造成房屋无法使用的严重后果，原告以此为由拒绝办理交房手续，视为无正当理由拒收，属原告违约。现原告要求按总价每天万分之一计算逾期交房违约金没有事实和法律依据。双方合同中提及的“正当理由”，是指房屋主体结构不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用。3.原告未举证有资质的房屋检测机构出具的检测报告证明涉案房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，故主张违约金缺乏基础性证据。对房屋交接、质量异议的处理，双方签订的补充协议附件八第九条第9、10、11款是有明确约定的：原告对房屋质量、公共设施、设备质量产生争议可以委托有资质的房屋检测机构进行检测。双方仍旧按本合同约定时间办理交房手续。经检测属于房屋质量问题严重影响正常居住使用的，检测费由开发商承担，原告可选择自行修复或退房。截至原告起诉之日，被告未收到相关检测机构出具的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的鉴定报告。原告提出的几次地下室至一楼楼梯封面渗水现象，被告均及时进行了修复，故原告主张缺乏基础性证据。4.被告对地下室的修复期间，不视为被告逾期交付房屋。房屋已达到政府规定的验收交付标准，原告对房屋的质量等有异议的，应提出书面意见，由开发商进行修复，修复期间不视为逾期交付房屋。5.2017年10月中旬因台风影响导致部分墙面渗水，这属于台风造成的不可抗力事件，且被告也在事后及时尽到维修义务。同样不属于房屋主体结构质量问题，修复期间不视为逾期交付房屋。6.退一步讲，即使地下室在交房后渗漏水问题属于维修不到位，但因房屋已交付，对房屋附属设施地下室的维修属于交房人的附随义务，被告承担的是质量保修期间的维修责任，而非逾期交房的违约责任。维修期间不能视为逾期交房，无须支付巨额违约金。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 一、房屋买卖合同，拟证明原被告于2017年5月23日签订房屋买卖合同的事实； 二、收款收据，拟证明原告已支付总房款5784739元的事实； 三、房屋漏水及维修照片，拟证明1.2017年8月2日验房时地下角落渗水及后续维修事实；2.2017年10月间地下室顶板及背面一楼内墙存在漏水现象的事实；3.2018年5-6月数次维修后仍出现漏水现象的事实；4.2018年8月初地下室顶板维修后仍出现渗水现象及2018年9月14日再次维修的事实；5.2018年10月6日北面一楼内墙原漏水处现装饰出现渗水现象的事实；6.2018年10月10日至今北面一楼内墙渗水仍存在的事实；7.2018年12月，一楼内墙、地下室角落、天花板多处渗水。至今，原告仍未接到房屋维修完毕可以交付的信息； 四、12××5投诉，拟证明原告于2018年8月16日向舟山市住房和城乡建设局就房屋漏水维修仍未修好的状况投诉被告的事实。 对原告提供的证据，被告质证意见如下：对证据一、二，无异议。证据三，1.2017年8月2日原告提出五个瑕疵性小问题，被告在8月18日已整改完；2.属于地下室返潮，不是漏水；3.漏水及时维修好了；4.2017年10月和2018年10月均系受台风暴雨影响，是不可抗力，事后被告也作了整改。交房后，发现的问题被告均及时作了整改，且大部分集中在地下室，不影响原告的居住。证据四，原告有过投诉，但夸大了事实。 被告为证明自己的抗辩，向本院提供如下证据： 一、营业执照、商品房预售证，拟证明被告具有房地产开发资质，涉案房屋已具备公开预售条件； 二、商品房买卖合同附件，拟证明合同第九条、第十二条以及补充协议附件八第九条第1、2、3、9、10、11等条款对房屋的交付时间、交付条件、交付方式、房屋质量异议处理方式等作了特别而详细的约定； 三、房屋建筑面积测绘成果图，拟证明经专业测绘公司测绘，案涉房屋实测面积236.67平方，地下室约90平方不包括在房屋面积中，被告没有另行向原告就地下室收取费用，原告对地下室只有使用权没有所有权； 四、业主领房验收交接表，拟证明2017年8月2日进行分户验收时，原告提出的二层阳台栏杆下角石材破损、二层推拉门橡皮条脱落等五个瑕疵性小问题除了地下室北采光井树属于公共绿化未更换外，均在8月18日之前妥善处理完毕，原告却为此拒收房屋理由不正当； 五、房屋建筑工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书，拟证明案涉房屋经相关部门于2017年3月22日综合验收合格并办理验收备案登记，具备商品房买卖合同第九条、第十二条约定的交付条件，原告诉称房屋存在严重质量问题不具备交付条件与客观事实不符； 六、入伙通知书、邮寄凭证，拟证明被告于2017年7月24日给原告寄发了入伙通知书，但原告未按约办理领房手续； 七、浙江省气象证明，拟证明2017年10月15日至16日和2018年10月4日至5日出现了大暴雨伴有九级大风，受台风暴雨影响导致地下室墙面两处涉水点，这属于台风暴雨造成的不可抗力，原告不能以此认定房屋存在严重质量问题，无法正常使用，也不能认定被告逾期交房。 对被告提供的证据，原告质证意见如下：原告主张的是房子因质量问题严重影响原告正常使用，要求被告赔偿经济损失，而不是被告所说的违约责任。依据的是买卖合同附件八第九条第九款和最高院审理商品房买卖合同司法解释第十三条的规定。对证据一，无异议；证据二，真实性无异议，双方争议的焦点就是附件八第九条条文内容理解问题，原告在2017年8月2日提出地下室角落漏水问题，是正当理由，不能认为原告当时已收房。漏水渗水不需要鉴定检测，因为是气候原因导致外墙渗水，这就是质量问题；证据三，与本案无关联性；证据四，真实性无异议，原告认为积水不是瑕疵性的小问题；证据五，真实性无异议，但并不能代表所交付的房屋没有质量问题；证据六，材料收到过了，8月2日也去过现场；证据七，客观事实存在，但舟山台风多发，不能作为不可抗力，也不是免责的理由，且非台风天也存在漏水现象。 对双方当事人提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据一、二，被告无异议，本院予以确认。证据三，证明原告几次发现有渗水现象及被告予以维修的事实。证据四，被告对遭原告投诉的事实无异议。对被告提供的证据的真实性，原告均无异议，且与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院审理认定事实如下：2017年5月23日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于舟山市定海区，房屋总价5784739元，于2017年8月30日前交房，并对房屋交接、违约责任等作出约定。原告于2017年6月22日前已分次交付房款共计5784739元。2017年7月7日，涉案房屋经相关部门验收合格并办理验收备案登记。被告于2017年7月24日向原告寄送“入伙通知书”，通知其在2017年8月2日办理交房手续。原告代理人刘海咪于2017年8月2日前往现场领房验收时提出“二层阳台栏杆下角石材破损需修理、二层提升推拉门橡皮条脱落、地下室楼梯下角落渗水”等5个问题，并提出暂不领房。被告对上述问题予以了处理。2017年10月，因受台风影响等原因，原告发现房屋部分墙面渗水。2018年4月、5月，原告发现房屋及附属建设物仍存在渗水等问题。期间，被告对原告提出的问题予以维修处理。2018年8月，原告通过12××5电话向舟山市住房和城乡建设局投诉涉案房屋漏水未修复。2018年10月因受台风等原因影响，原告发现房屋地下室至一楼楼梯间等有渗水，被告也针对原告提出的问题进行了维修。本案在审理过程中，本院于2019年4月2日和双方当事人（代理人）对该房屋进行了现场察看，未发现房屋存在渗漏水等问题。 本院认为，涉案房屋所在楼盘已于2017年7月7日取得竣工验收备案表，故可以认定涉案房屋于2017年7月7日已经符合交付使用的基本要件。虽然原告代理人刘海咪在2017年8月2日以涉案房屋存在“二层阳台栏杆下角石材破损需修理、二层提升推拉门橡皮条脱落、地下室楼梯下角落渗水”等5个问题拒绝收房，但并无证据显示涉案房屋存在主体结构质量不合格、危及人身或是经多次修复仍严重影响正常居住使用的情形。故原告应先行办理收房手续。至于原告主张的相关质量问题，原告可在收房后依据合同约定要求被告承担相应责任。事实上，对于原告提出的涉案房屋存在的墙面渗水等问题，被告也给予了多次修缮。截至2019年4月2日，未发现涉案房屋存在渗水等问题，目前亦无证据再显示房屋还存在其他问题。因此，原告应即时办理收房手续。至于若在本院判决后原告在保修期内再发现质量问题的，可再行向被告主张权利。 现原告依据双方合同附件八第九条第九款和最高院审理商品房买卖合同司法解释第十三条的规定，主张房子因质量问题严重影响原告正常使用，要求被告按已付房款的日万分之一赔偿经济损失。对此，本院评判如下：案涉房屋存在的问题尚不属于主体结构质量不合格或质量问题严重影响正常居住使用，不适用买卖合同中的该条约定，但被告在这期间多次修理的事实也确实对原告完整使用该房屋造成一定的障碍，客观上产生了一定的损失，应由被告负担赔偿。由于原告未提供证据证明其实际损失，本院参照买卖合同附件八第九条“关于房屋交接、质量异议处理的约定”第9点的损失计算方式，以原告支付的房款5784739元为基数，利率适当下调为月2‰计算修理期间的损失。因原告在2017年8月2日提出的问题被告给予修理并于2017年8月18日通知原告验收，合同约定的交房时间为2017年8月30日前，故确定损失的时间从2017年10月15日原告第二次发现墙面等处渗水时起更为合理，截至2019年4月2日双方现场察看日止，期间几次出现房屋墙面等处渗水、被告予以修复等过程。对于修理用时，原被告双方均未提供证据予以证明，本院依公平、合理为原则，酌情确定几次修理时间合计为7个月，由此确定原告损失为80986元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下： 被告城建中稷（浙江）实业发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告徐承远损失80986元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5255元，减半收取2627.50元，由原告徐承远负担1820元，被告城建中稷（浙江）实业发展有限公司负担807.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  沈玲 二〇一九年三月四日 书记员  严丹