广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2633号上诉人（原审被告）：广州市穗华房产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：张文祥，职务：总经理。委托诉讼代理人：秦月明，该公司职员。委托诉讼代理人：古剑虹，该公司职员。被上诉人（原审原告）：钟韵锋，男，1974年7月18日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人；刘思成，广东真灼律师事务所律师。上诉人广州市穗华房产开发有限公司（以下简称穗华公司）因与被上诉人钟韵锋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初6443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人穗华公司上诉请求：撤销一审判决，驳回钟韵锋全部诉讼请求。事实及理由如下：一、钟韵锋自回迁后一直未能办理涉案房屋的房产证完全不是穗华公司的过错，而是钟韵锋的责任。因为穗华公司在2018年9月6日提起本案一审诉讼前6天，即2018年8月31日才办好继承公证，根据钟韵锋的实际情况，在办好继承公证之前依法不具备申请办理涉案房屋房产证的条件。二、钟韵锋缺乏诚信，明知回迁面积较原产权补偿面积超出10.8352平方米建筑面积，只需向穗华公司支付购买超面积款项便可领取房产证的情况下，竟然在拿到继承公证书后便立即向穗华公司提起恶意诉讼，究其目的完全是规避支付购买超面积款项，违背公序良俗。被上诉人钟韵锋二审辩称：我方认为一审判决正确，认定事实清楚，适用法律正确，在涉案楼宇已经有十几件生效判决，都是与本案为同类纠纷。对于穗华公司主张我方为恶意诉讼的陈述，我方对此不予认可，此前何芳是有办理过委托公证委托我方为其办理涉案房屋办证手续，而穗华公司是直至2016年才办理涉案楼宇的大确权，因此涉案房屋无法办证的原因在于穗华公司。在我方办理了继承公证后才提起本案诉讼，我方认为这并不违反法律规定。在穗华公司尚未履行合同第八条的办证义务的情况下，穗华公司要求钟韵锋补缴相关的超面积款才可为我方办证，我方对此不予同意，认为必须坚持要求穗华公司按照拆迁补偿协议第八条为我方办证后，再根据我方产权证上所确认的面积，再结合国家相关的政策以及法律规定协商相关的超面积差价款进行核算以及补缴或退还相应的楼款。钟韵锋于2018年9月6日向一审法院起诉请求：1.穗华公司立即为钟韵锋办理广州市荔湾区xx号405房的产权证；2.办理房屋的房地产权证所需的全部费用均由穗华公司承担；3.本案诉讼费用由穗华公司承担。经一审法院审理查明：原荔湾区xx号房屋是登记在案外人何某名下的房产。1997年4月1日，市穗华房产开发公司（拆迁人、甲方）与邝某、何某（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（96）房拆许字011号房屋拆迁许可证批准，拆除xx号房屋；乙方是该屋的使用人，产权面积86.1平方米，有正式户口的实际居住人口十人（其中独生子女1人）；甲方应于1999年12月31日前，在锦龙北原地段新建回迁楼第四层，产权属于自有的套间，建筑面积96.1平方米，包括摊分公用面积及另赠10平方安置给乙方回迁居住；其他事项：回迁房自身建筑（除按比例分摊的公用）面积不得少于86.1平方米。同日，穗华公司（拆迁人、甲方）与何某（被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：市国土局以（1994）征（拨）通字第253号文，规划局以（93）城地批字第587号文决定，收回中山七路锦龙中20-52号地段的土地；现市房地产管理局以（96）房拆许字（011）《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋；乙方同意甲方拆除座落在荔湾区××区××317／2171地号的房屋，该房屋为1?层砖木结构，建筑面积86.1平方米；甲方将自有的锦龙北原地段复建回迁楼（框架结构）第四层楼、位置北向（西壹梯东侧）的自有房屋，建筑面积96.1平方米（包括分摊楼梯、走廊等共用面积计实在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为86.1平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的96.1平方米，两者对比，相差了10平方米，乙方根据有关规定以900元一平方米的标注计算，付给甲方9000元，并于1997年5月15日前付清；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；其他事项：回迁补偿建筑面积86.1平方米，加优惠成本价10平方米共96.1平方米是包括楼梯、公用按比例分摊面积并供原住用人邝某回迁居住和保持与业主原有关系；回迁房自身建筑面积（除按比例分摊）不小于86.1平方米；等等。该协议于1997年4月3日经广州市房地产管理局登记备案。上述协议签订后，何某将原址房屋交由穗华公司拆除。何某于1997年5月20日交纳了锦龙北61号回迁面积补差款9000元，广州市穗华拆迁工程公司向何某出具了收据。1999年12月31日，钟韵锋接收案涉房屋。2018年8月31日，广州市南方公证处出具(2018)粤广南方第048983号公证书，载明:被继承人钟啟生前有两次婚姻，大配偶是谢连英，小配偶是何某，谢连英与何某生前均只有一次婚姻；被继承人钟啟、谢连英、何某死亡时遗留有案涉房屋，该房屋以何某的名义登记，依法属于其与配偶钟啟、谢连英婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产；被继承人钟啟、谢连英、何某的遗产案涉房屋由钟韵锋一人继承，继承后，钟韵锋占有案涉房屋的全部产权份额。另查明，据国家企业信用信息公示系统资料显示，穗华公司的历史名称为广州市穗华房产开发公司及广州市穗华房产公司。一审法院认为：穗华公司与何某等人签订的《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。广州市荔湾区中山七路锦龙北41号405房是穗华公司征用何某名下原址房屋的产权补偿。钟韵锋作为何某等人的继承人，依法继承了涉案房屋的全部产权份额。现穗华公司已向钟韵锋交付案涉房屋，穗华公司理应按照合同约定，提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，会同钟韵锋向房地产登记部门申请办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需登记费用，由穗华公司承担。故钟韵锋要求穗华公司为其办理案涉房屋产权证并支付办证费用的诉讼请求，事实与合同依据充分，一审法院予以支持。因上述协议未约定钟韵锋支付面积差款项为办理产权登记的前提条件，故穗华公司抗辩钟韵锋应先支付面积差房款的意见，一审法院不予采纳。穗华公司主张与钟韵锋共有案涉房屋的答辩意见，缺乏合同及法律依据，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，于2018年11月23日作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市穗华房产开发有限公司会同钟韵锋申请办理广州市荔湾区中山七路锦龙北41号405房的产权登记和领取房地产所有权证手续。所需的登记费用，由广州市穗华房产开发有限公司负担。案件受理费50元，由广州市穗华房产开发有限公司负担。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，穗华公司提交五份证据。证据1为钟韵锋留下的联系方式，拟证明钟韵锋留下的是无效的联系方式；证据2为回迁证明，拟证明：①穗华公司主动积极配合钟韵锋办理房产证；②钟韵锋毫无诚信早就蓄意预谋这场恶意诉讼；证据3为《不动产权证书》【粤（2016）广州市不动产权第00252877号】，拟证明：①涉案房屋已有独立房产证，房屋面积是确定的，早就具备办理过户登记条件；②未办理房产证的责任完全在钟韵锋；证据4为缴交超面积款的《发票联》27份，拟证明：①12000元/平方米的价格是公允合理的，得到大部分拆迁户的认可和接受；②钟韵锋有异议有责任向穗华公司缴交超面积款，其恶意逃避不应得到法律的支持。证据5为《不动产权证书》三份【粤（2019）广州市不动产权第00203269、00203280、00203266号】，拟证明：①穗华公司在一审期间提出钟韵锋办理共有房产证的答辩意见不但具有法律依据，而且在实践中是可行的，是合法合理的；②一审法院认定穗华公司关于共有涉案房屋的答辩意见缺乏法律依据是错误的。钟韵锋对此质证称：对于证据1的真实性予以确认，这是当时何某所留的联系方式，何某的联系方式无法联系是因为其已经去世了。对于证据2的真实性予以确认，但对其关联性不予确认。对于涉案房屋的面积，由于涉案房产证尚未办至我方名下，因此房屋面积无法确认，我方并没有确认回迁证明上的面积，我方只是确认签收了回迁证明，而回迁证明上的房屋面积是穗华公司自行打印上去的，房屋的面积应以房产证为准。对于证据3，虽然涉案房屋已经具备办证条件，但穗华公司一直没有为我方办证，且该产权证并非是办理至我方名下，故对该产权证上的证载面积不予确认。根据拆迁合同约定，涉案房屋理应办理至我方名下，因此认为穗华公司为侵权行为。对于证据4，我方认为穗华公司与他人协商超面积款与本案无关。对于证据5，我方认为穗华公司的陈述与客观情况不属实，该三案与本案情况不一样，认为与本案无关，且也不是经法院判决确认办证的。二审期间，钟韵锋提交一份公证书，拟证明钟韵锋于1996年就已经办理了公证书。涉案楼盘直至2016年才办理大确权，所以二十多年来无法办证是由穗华公司导致的，因此穗华公司提出我方为恶意诉讼是不符合事实的。穗华公司对此质证称：我方认为该公证书只是委托公证，是何某生前委托其儿子去接收涉案房屋，而非是继承公证，钟韵锋的继承公证是2018年才办成。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。经审核，穗华公司与何某等人于1997年4月1日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，穗华公司作为拆迁人应当为被拆迁人办理回迁房的产权登记。钟韵锋作为何某等人的继承人，依法继承了涉案房屋的全部产权份额，有权要求穗华公司为其办理涉案房屋的房地产所有权证。双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》并未约定补交面积差房款是办理房地产所有权证的前提，穗华公司主张应在钟韵锋支付回迁房屋的面积补房款后再予以办证或共有涉案房屋，缺乏依据，一审判决对此不予支持并无不当。事实上，穗华公司履行为钟韵锋办证义务与穗华公司主张面积补房款并不构成冲突，穗华公司可在办证后另案主张面积差房款。综上所述，穗华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市穗华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年三月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏