河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1421民初4100号原告：张景元，男，1969年3月4日出生，汉族，住所地河南省睢县。原告：孙建东，男，1988年1月25日出生，汉族，住所地河南省民权县。二原告委托诉讼代理人：王政道，河南宇博律师事务所律师。被告：民权县金鑫中小企业信用担保有限公司，住所地河南省民权县绿洲路南段。法定代表人：黄建飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵建光、白杨（实习），河南举直律师事务所律师。第三人：河南福安模具制造有限公司，住所地河南省民权县产业集聚区民睢公路西侧。法定代表人：李昌，该公司经理。第三人：民权县锦雪制冷设备有限公司，住所地河南省民权县产业集聚区兴业路中段北侧。法定代表人：刘更权，该公司经理。第三人：张璐璐，女，1986年8月11日出生，汉族，住所地河南省民权县。第三人：李文静，女，1974年3月21日出生，汉族，住所地河南省民权县。第三人：李昌，男，1982年8月15日出生，汉族，住所地河南省郑州市金水区文劳路3号院10号楼36号。身份证号码为：412323198208150813。第三人：李福令，男，1974年3月21日出生，汉族，住所地河南省民权县。第三人：刘坤，男，1989年1月3日出生，汉族，住所地河南省民权县。原告张景元、孙建东与被告民权县金鑫中小企业信用担保有限公司（以下简称民权金鑫担保公司）、第三人河南福安模具制造有限公司（以下简称福安模具公司）、民权县锦雪制冷设备有限公司、张璐璐、李文静、李昌、李福令、刘坤执行异议之诉一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙建东及其委托诉讼代理人王政道、被告民权金鑫担保公司委托诉讼代理人赵建光到庭参加诉讼。第三人福安模具公司、民权县锦雪制冷设备有限公司、张璐璐、李文静、李昌、李福令、刘坤经本院依法公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张景元、孙建东向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与福安模具公司签订的房屋租赁合同为有效合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月1日，原告与福安模具公司签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限为15年，即从2014年10月1日至2029年10月1日，租金27万元于合同签订后一次性交付完毕，但福安模具公司却将该房屋用于折抵债务。2017年2月28日，民权县人民法院作出了（2016）豫1421执67号之一民事裁定书，裁定由被告民权金鑫担保公司使用、所有。但该房屋原告已使用长达4年之久，且双方有房屋租赁合同，但民权县人民法院要求原告搬出该房屋，对此原告提出执行异议申请，民权县人民法院作出（2018）豫1421执异8号执行裁定书，驳回原告的异议申请，该裁定严重侵犯了原告合法权益，为了维护合法权益，特向民权县人民法院提起诉讼。被告民权金鑫担保公司辩称：原裁定认定事实和适用法律正确，原告与李福令个人之间存在民间借贷关系，与第三人福安模具公司不存在法律关系，应驳回原告诉讼请求。本院受理此案后，依法向第三人送达了相关法律文书，告知了其诉讼权利和义务，在法定期间内第三人未向本院提交答辩状和证据材料，经合法传唤又未到庭参加诉讼，根据有关法律规定，视为其放弃了相关诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据分析认定如下：1、被告对原告提交的（2018）豫1421执异8号执行裁定的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该裁定并没有认定原告与福安模具公司签订的租赁合同为有效合同。本院认为，原告提交的（2018）豫1421执异8号执行裁定书，能够证明2014年10月1日，原告张景元、孙建东与李福令签订租赁合同，以房屋的使用权清偿李福令所欠原告债务的事实，本院依法确定为有效证据；2、被告对原告提供的租赁合同有异议，对租赁合同的真实性、关联性不予认可，合同出租方（甲方）是福安模具公司，但并没有加盖公司印章也没有法人签字，合同不能成立。经本院核实认定相关事实，李福令为福安模具的实际经营人，该合同实质为李福令为偿还原告张景元、孙建东的借款，双方签订房屋租赁合同，以该房屋的使用权清偿借款的事实，本院依法确认为有效证据；3、被告对原告提交的现场照片有异议，本院认为，虽然照片不显示拍摄时间，但该组照片能够证明租赁物的现状，本院依法确认为有效证据；4、被告对原告提交的电费缴费发票有异议，认为票据显示缴费主体是福安模具公司，经本院核实，该电费的缴费人是原告及另一承租人马建华共同缴纳，该组证据本院予以认可；5、被告对原告提交的李孝真、王春梅的证人证言有异议，本院认为该证据未提供证人的身份信息且证人未出庭接受质询，无法核实其真实性，对其证明目的本院不予确认；6、原告对被告提供的转账记录的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该证据不能证明原告与李福令之间是个人债务关系，李福令借款是用于福安模具公司的经营，本院认为，原告虽有异议但未提供客观有效证据予以证明，该份证据能够证明原告张景元向李福令转款的事实，本院予以确认；7、原告对被告提供的（2016）豫1421民初272号民事判决书中关于抵押登记的事实有异议，认为原告所租赁的房屋并不在抵押登记范围之内，本院认为，原告虽有异议但未提交客观有效证据证明其异议成立，该份证据本院予以认可。本院经审理认定案件事实如下：2014年10月1日，原告张景元、孙建东与李福令签订房屋租赁合同，约定将福安模具公司大门口北侧、东临民睢路、西临福安模具公司面积约300平方米出租给原告张景元、孙建东使用，租赁期限为15年，即从2014年10月1起至2029年10月1日止，每年租金为18000元。按照合同约定，原告张景元、孙建东应向李福令一次性交付租金27万元，因李福令借原告现金100万元，李福令以该房屋的使用权清偿其所欠原告张景元的借款。本院在执行张璐璐与李文静、河南福安模具制造有限公司、民权县锦雪制冷设备有限公司、李昌、李福令、刘坤民间借贷纠纷一案中，2017年2月28日，被告民权金鑫担保公司在民权县人民法院淘宝网司法拍卖平台上以7308504元的价格将包括上述房屋在内的福安模具公司位于民权县产业集聚区民睢公路西侧土地使用权及地上建筑物买受。2017年12月18日，民权县人民法院发布公告，责令原告张景元、孙建东十五日内从福安模具公司所属土地及房屋内搬迁完毕。2018年4月26日，原告张景元、孙建东提出书面异议，本院于2018年9月26日作出（2018）豫1421执异8号执行裁定书，裁定驳回原告张景元、孙建东的异议。张景元、孙建东对该裁定不服，于2018年10月11日向本院提出执行异议之诉。本院认为：本案的争议焦点为原告张景元、孙建东与李福令签订的《租赁合同》的性质认定，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人是为了收取租金，而本案中，福安模具公司的实际经营人李福令为了偿还原告张景元的借款，同意将房屋租给原告使用，用使用权益偿还所欠债务。因此，原告张景元、孙建东与李福令签订的《租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿借款的合同之债，并不是房屋租赁合同，故本案并不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。原告张景元、孙建东基于债权取得租赁房屋的使用权，且该房屋使用权并没有进行他项权利登记，因此，该权利不能对抗被告民权金鑫担保公司因竞拍所得的所有权。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，之规定，判决如下：驳回原告张景元、孙建东的诉讼请求。案件受理费4260元，由原告张景元、孙建东承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  温桂真审 判 员  吴 静人民陪审员  伊秀荣二〇一九年三月四日书 记 员  宋 琳