福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初714号 原告：邓日松，男，1970年4月13日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告：罗彩仙，女，1970年8月9日出生，汉族，住梅列区。 共同委托诉讼代理人：蔡光俊，福建威明律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：何雪玲，福建威明律师事务所实习律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告邓日松、罗彩仙与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓日松、罗彩仙共同委托诉讼代理人蔡光俊、何雪玲，被告碧桂园公司委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓日松、罗彩仙向本院提出诉讼请求：判令碧桂园公司向邓日松、罗彩仙支付违约金19750元(自2017年3月31日暂计至2018年4月30日，请求计至取得房屋权属证书之日)。事实和理由：2015年4月22日，邓日松、罗彩仙与碧桂园公司签订编号为2015042200031号《商品房买卖合同》(预售)，双方约定邓日松、罗彩仙向碧桂园公司购买碧桂园X号X幢XX室商品房，单价6568.73元/㎡，总价863000元。合同第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房……由于买受人原因导致该商品房未发期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房”。合同签订后，邓日松、罗彩仙如约支付了全部购房款863000元，双方于2017年1月1日交接该商品房，但因碧桂园公司原因导致该商品房至今未办理权属证书。根据《商品房买卖合同》(预售)第二十条的约定，碧桂园公司应当自约定交房日后第91日起按购房款总额的每日0.01%向邓日松、罗彩仙支付违约金。本案审理中，邓日松、罗彩仙向本院提出变更诉讼请求：判令碧桂园公司立即向邓日松、罗彩仙支付违约金18650元(自2017年3月31日起计至取得车位权属证书之日即2018年4月8日)。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。2.根据合同的约定，邓日松、罗彩仙主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2015年4月22日，邓日松、罗彩仙与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：邓日松、罗彩仙向碧桂园公司购买碧桂园X号X幢X室，建筑面积131.38平方米，房屋总价款为863000元，以按揭付款的方式支付；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给邓日松、罗彩仙使用；因碧桂园公司原因，邓日松、罗彩仙未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向邓日松、罗彩仙支付50元的违约金。合同签订后，邓日松、罗彩仙向碧桂园公司支付了购房款863000元。碧桂园公司于2017年3月25日向邓日松、罗彩仙交付案涉商品房。 2.2017年11月24日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号11幢办理了首次登记(总确权)。2018年3月22日，碧桂园公司与邓日松、罗彩仙办理了案涉商品房的办证资料移交手续。2018年4月8日，邓日松、罗彩仙取得案涉商品房的不动产权证书。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司是否应承担违约责任；2.违约金如何计算。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 邓日松、罗彩仙主张，碧桂园公司于2017年1月1日向邓日松、罗彩仙交付案涉商品房，自交房之日起第91日起算至邓日松、罗彩仙于2018年4月8日取得产权证书之日逾期，构成违约，碧桂园公司应承担违约责任。 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 本院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市开始实施不动产登记时间是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。邓日松、罗彩仙与碧桂园公司签订的案涉商品房的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致邓日松、罗彩仙未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.违约金如何计算的问题 邓日松、罗彩仙主张，根据合同第十一条、第二十条规定，计算违约金起止时间分别为合同约定交付商品房的时间2017年1月1日、取得产权证书的时间2018年4月8日。为支持其诉讼主张，邓日松、罗彩仙向法庭提供证据物业费发票，载明收取物业费开始时间为2017年1月1日。 碧桂园公司辩解认为，案涉房屋所在楼幢于2017年11月24日完成首次登记，根据约定邓日松、罗彩仙应自行前往不动产登记中心办证，此后其再次通知要求并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。邓日松、罗彩仙怠于办理权属登记，加重出卖人责任，出卖人不应承担首次登记后的责任。因发生情势变更情形，办理不动产权证的前置工作“权籍调查成果”的20个工作日的工作时限应予以扣除，违约办理权属登记期限对应扣除30日符合客观实际情况。因此，违约金的起算时间应当以实际交付之日为准，邓日松、罗彩仙于2017年1月1日接收案涉商品房，违约金应从交付之日起届满90日的次日即2017年3月31日开始计算，至案涉房屋所在楼幢首次登记即2017年11月24日止，扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日。对邓日松、罗彩仙向法庭提供证据物业费发票，碧桂园公司质证认为，物业费发票与实际交付房屋时间。为支持其诉讼主张，碧桂园公司向法庭提供以下证据：(1)物业及资料移交书，载明有邓日松、罗彩仙的签名，以及时间为2017年3月25日；(2)2018年3月22日EMS快递单，载明碧桂园公司向邓日松、罗彩仙寄出不动产权属证书催办函，无邓日松、罗彩仙签名；(3)办证资料移交明细表，载明有邓日松的签名，但无签字时间。 邓日松、罗彩仙对碧桂园公司提供的证据质证认为，对证据的真实性无异议，但实际交付房屋时间应以物业费开始收取为准，快递单上没有其签名，其忘记了在办证资料移交明细表上签字的时间。 本院认为，邓日松、罗彩仙提供的物业费发票，能够证明物业管理公司向邓日松、罗彩仙收取物业费的开始时间，但不能以此证明出卖人实际交付案涉房屋的时间，故不予以采信。碧桂园公司提供的物业及资料移交书，予以采信。碧桂园公司主张碧桂园公司实际交付给邓日松、罗彩仙案涉房屋的时间为2017年3月25日，予以支持。碧桂园公司提供的EMS快递单、办证资料移交明细表，予以采信。结合快递单内容、办证资料移交明细表有邓日松的签名，签字时间不清，碧桂园公司履行通知办证义务的时间2018年3月22日的事实，予以确认。鉴于碧桂园公司于2017年3月25日将案涉商品房交付给邓日松、罗彩仙使用，依照案涉合同第二十条的约定，应从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。故逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从交付商品房之日的次日(即2017年3月26日)起的第91日(即2017年6月24日)起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的时间2018年3月22日的前一日（2018年3月21日）止。碧桂园公司辩解应计算至案涉房屋所在楼幢首次登记日即2017年11月24日止，并扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系邓日松、罗彩仙与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。邓日松、罗彩仙要求碧桂园公司按每逾期一天支付50元违约金的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给邓日松、罗彩仙逾期办理商品房权属登记违约金(该违约金按每日50元计算，从2017年6月24日计算至2018年3月21日)； 二、驳回邓日松、罗彩仙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费266元，减半收取计133元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  杨伟光 二〇一九年三月三十日 书记员  李志强 附：本判决所依据的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。