山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初5495号原告：李长霞，住济南市。委托诉讼代理人：霍连台，山东东城律师事务所律师。被告：姚某某，住济南市。委托诉讼代理人：申春华，山东国盾律师事务所律师。被告：郭某某，住址同被告姚某某。委托诉讼代理人：申春华，山东国盾律师事务所律师。原告李长霞诉被告姚某某、郭某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李长霞及其诉讼代理人霍连台，被告姚某某及其与被告郭某某的共同委托诉讼代理人申春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李长霞向本院提出诉讼请求：1.两被告立即配合原告李长霞办理将坐落于济南市天桥区交校路10号2号楼1-402的房屋的产权登记在原告李长霞名下的房屋登记手续。2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告于2001年11月9日将其从济南交通高等专科学校分得的位于济南市天桥区交校路10号2号楼1-402的住房一套以2.5万元的价钱卖给了原告李长霞，在两被告足额收取了原告支付的2.5万元房款后将该套房屋交付给原告占有、使用、收益、处分的权利至今。因为某些原因，当时无法将该套房屋的产权过户登记至原告名下。为此，原、被告于2004年4月15日正式签订了赠与合同并进行了公证。在该赠与合同中，两被告明确表示将上述房屋赠与原告李长霞。此后，原告李长霞继续对该房屋行使占有、使用、收益、处分至今。在此期间，原告李长霞多次请求被告配合原告办理将上述房产登记在原告名下的房屋登记手续，但两被告不仅找各种借口不予办理，反而于近期向有关单位大吵大闹要求废除上述公证书。现原告李长霞提起诉讼，请求依法裁判。被告姚某某、郭某某辩称，第一，原告李长霞陈述的本案事实错误，相关事实陈述相互矛盾，两被告没有配合原告办理济南市天桥区交校路10号2号楼1-402房屋产权登记手续的义务，也没有将涉案房屋卖给原告李长霞。原告李长霞因为从农村来城里打工，没有住处，处于亲情和照顾，自1994年两被告一直允许原告李长霞居住该房屋至今，当从来没有想过要出售该房屋给原告李长霞。2001年的证明是不真实的，该证明是在被告姚某某不知情、不在家的情形下形成的，被告姚某某的签字不是本人所签，被告姚某某对该证明一直不知情，直至2017年7月份，原告李长霞给被告姚某某发过来，被告姚某某才知道有该证明。该证明是2001年10月，两被告女儿出国事宜办好了，原告李长霞与其配偶胡奇军在2001年11月9日去两被告家中庆祝，为了表示祝贺以及使用房屋的谢意，原告李长霞及胡奇军在两被告家中喝酒，被告郭某某在酒后意识不清的情况下写的证明，具体什么内容，证明中的钱有没有给都不清楚。证明中写的贰万伍仟整，没有写明是什么样的货币单位，具体原告李长霞有没有给钱、给了多少钱都无法证明。故原告李长霞陈述，在两被告收取了2.5万元房款后把涉案房屋交付给原告李长霞占有、使用、收益、处分是不属实的。另外，原告李长霞称因某些原因无法办理，才办理了赠与合同的公证，是相互矛盾的。原告李长霞提交的赠与合同公证书，两被告至今都没有收到，对于公证书的内容至今不知情，并且赠与合同及赠与的公证程序违法。原告李长霞提交的赠与公证书不是原、被告真实意思表示。原告李长霞没有与两被告一起签订赠与合同，该赠与合同中原告李长霞的签字不是原告李长霞本人所签，且该赠与合同是预先打印的，涉案房屋属于公房房改房，其赠与、买卖都需要经过审查、审批手续，但该案的赠与没有经过该程序，是违反法律规定的。公证书中的原告李长霞，并非原告李长霞，原告李长霞没有参与公证过程，该公证书对原告李长霞不具有法律效力。第二，涉案房屋属于被告姚某某所在单位的公房，根据法律规定，已购公房上市交易实行许可制度，需要走审查、审批手续。需按照法律规定进行申请，提交房屋共有人同意出售的书面意见、山东省省直机关房改售房房产买卖契约、与买受人签订的已购公房买卖合同等材料方可进行上市买卖。因此，原告李长霞称两被告把涉案房屋卖给了原告没有任何事实依据。第三，涉案房屋买卖、赠与是违反法律规定的，证明内容违反法律规定，应认定自始无效。原告李长霞主张的买卖违反了法律法规规定的已购公房上市交易的规定。根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《山东省省直机关已购公有住房上市交易管理办法》，住房面积超过省、自治区、直辖市，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标准部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的，不得上市出售。另外，证明上显示“房价总计贰万伍仟整，现已全部付清”没有申报，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，且没有执行政府关于已购公房和经济适用房的指导价，违反了《中华人民共和国合同法》第63条第2款规定及《城市房地产开发经营管理条例》第29条规定。根据上述规定，涉案房屋的出售行为，没有走规定的审核、审批手续，没有经过共有权人被告姚某某的同意，被告姚某某并不知情，摒弃该住房面积已经超过了省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，是不允许上市买卖的。因此，请求依法驳回原告李长霞的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织原、被告进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：2001年11月9日，被告郭某某书写证明一份，载明：“现把济南交通高等专科学校宿舍2号楼402室住房一套的产权卖给胡奇军.李长霞夫妇。房价总计贰万伍仟整.现已全部付清。空口无凭.立字为证。”诉讼中，原、被告均认可，该证明落款处“姚某某”的名字为被告郭某某所签。2004年4月16日，济南市天桥区公证处出具（2004）济天桥证民字第2182号公证书，对赠与人姚某某、郭某某与受赠人李长霞之间的赠与合同，进行公证，该公证书载明：“经查，双方当事人经协商一致签订了前面的《赠与合同》。当事人在签订该赠与合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。坐落在济南市天桥区交校路10号2号楼1-402号房屋壹套系赠与人夫妻的共有财产，房屋所有权证为济房房字第XXXXXX号。现赠与人自愿无偿的赠给受赠人所有，受赠人接受赠与，双方签订《赠与合同》意思表示真实，行为确系自愿，合同内容具体明确，合同项下的房屋符合法律规定的赠与条件。”另查明，坐落在济南市天桥区交校路10号2号楼1单元402号的房屋（以下简称涉案房屋）系被告姚某某的房改购房，登记在被告姚某某名下，涉案房屋现由原告李长霞居住使用。诉讼中，原、被告均称原告李长霞系被告姚某某的外甥女。本案争议的焦点问题为：原告李长霞与两被告之间是否存在房屋买卖合同关系。关于该焦点问题，原告李长霞提交证明及微信聊天记录截图。两被告质证称，对证明真实性有异议，因为该证明中被告姚某某的名字，并非被告姚某某所签，且被告姚某某对该证明不知情，被告姚某某从未说过要出售房屋给原告李长霞；对微信聊天记录截图有异议，原告李长霞未能提交原始载体，且聊天记录内容无法证明原告李长霞陈述的涉诉房屋出售给原告李长霞，聊天内容针对的赠与公证事情的论述。两被告提交离婚证、离婚协议书及微信聊天记录，原告李长霞认为该证据为复印件，无法确认真实性，且如果真实，离婚的理由是感情不和，关于财产处理的约定是无效的，两被告对涉案房屋的处理存在恶意；对微信聊天记录的真实性无异议，该微信聊天记录足以证明被告姚某某过去同意买卖问题，微信中被告姚某某表示其不是反悔，而是没有权利卖。对上述焦点问题中，当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：对原告李长霞提交的证明，因原、被告均认可，该证明中姚某某的签字并非其本人所写，故对被告郭某某书写该证明并签字的真实性予以确认；对微信聊天记录，因系复制件，两被告对此不予认可，故对其真实性无法确认；对两被告提交的离婚证、离婚协议书，因当事人未能提交原件，且该证据亦难以印证两被告的证明目的，故对其证明效力，本院不予确认；对两被告提交的微信聊天记录，因原告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以确认。本院认为，关于原告李长霞与被告姚某某、郭某某是否存在房屋买卖合同关系的问题。首先，通过原告李长霞提交的“证明”可以证实，被告郭某某确实曾向原告李长霞及其配偶胡奇军出售涉案房屋，并收取了全部房屋价款，虽该“证明”中对房屋价款的表述并未添加货币单位，但通过该“证明”的表述内容足以证明涉案房屋总价款为25000元。据此，本院认定原告李长霞及胡奇军与被告郭某某之间存在房屋买卖合同关系。其次，关于与被告姚某某之间是否存在房屋买卖合同关系，因该“证明”中并未有被告姚某某的签字，原、被告于事后未再签订相关书面房屋买卖协议，原告李长霞亦未能提交有效证据证明，被告姚某某对被告郭某某出售房屋事宜予以追认，且被告姚某某于诉讼中并不同意出售涉案房屋给原告李长霞，因此被告姚某某与原告李长霞之间并不存在房屋买卖合同关系。关于原告李长霞要求两被告将涉案房屋过户登记至其名下的诉讼请求。因涉案房屋系被告姚某某的房改房，被告郭某某出售涉案房屋系无权处分行为，根据相关法律规定，当事人之间成立涉案房屋买卖合同系物权变动的原因行为，而所有权转移是物权变动之结果。因此被告郭某某虽系无权处分行为，但不影响其与原告李长霞及胡奇军之间房屋买卖合同的效力，但原告李长霞要求的物权变动的效果，因涉案房屋现仍登记在被告姚某某名下，被告姚某某并非涉案房屋买卖合同的当事人，且被告姚某某并不同意出售涉案房屋，故原告李长霞的上述诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告李长霞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李长霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 善人民陪审员  滕秀芝人民陪审员  徐照英二〇一九年三月二十七日书 记 员  郝慧明