山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1102民初8196号原告：安百亮，男，1968年2月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：刘立刚，日照东港扶平法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：赵思程，日照东港扶平法律服务所法律服务工作者。被告：甄洪伟，男，1960年5月21日出生，汉族，居民，住日照市。被告：山东玫瑰园不动产股份有限公司。住所地：日照市东港区兖州路与济南路交汇处。统一社会信用代码913711027741684563。法定代表人：路宜波，董事长。委托诉讼代理人：薛瑶，山东中展律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴友，山东中展律师事务所律师。原告安百亮与被告甄洪伟、被告山东玫瑰园不动产股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安百亮委托诉讼代理人刘立刚、被告甄洪伟、被告山东玫瑰园不动产股份有限公司的委托诉讼代理人薛瑶到庭参加了第一次庭审。原告安百亮的委托诉讼代理人刘立刚、被告甄洪伟到庭参加第二次庭审，被告山东玫瑰园不动产股份有限公司经本院合法传唤未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告安百亮向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告双倍返还定金60000元并赔偿损失40000元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求为要求两被告连带返还定金，由被告甄洪伟赔偿损失。事实和理由：原告通过被告山东玫瑰园不动产股份有限公司撮合，于2018年5月19日与被告甄洪伟签订《房屋买卖合同》，约定被告甄洪伟将位于日照市以830000元价格转售给原告。原告当日向被告山东玫瑰园不动产股份有限公司支付定金30000元，由被告甄洪伟给原告出具收条。定金交付之后，原告按照合同约定向被告山东玫瑰园不动产股份有限公司交付首付款，但被告山东玫瑰园股份有限公司以各种理由推拖，拒绝接收，并且故意隐瞒被告甄洪伟的通讯地址及联系方式，让原告无法与被告甄洪伟本人联系。其原因是近期房价暴涨，为了利益两被告恶意串通，故意造成原告不能交付房款导致合同不能履行，其行为严重侵害了原告的合法权益。据此，原告向法院提起诉讼。被告甄洪伟辩称，一、其不存在违约，是原告违约办不出银行贷款，原告要求其赔偿损失40000元没有依据。二、其将房屋买卖事宜委托给了被告山东玫瑰园不动产股份有限公司，因此一切有关事宜原告应与被告山东玫瑰园不动产股份有限公司联系，不应与其沟通。三、被告山东玫瑰园不动产股份有限公司组织调解，没调解成，该公司将房产证、土地证退给其，其又委托其他人将诉争房屋卖了。被告山东玫瑰园不动产股份有限公司辩称，原告对其请求没有事实和法律依据，其不是买卖合同的相对方，也没有过错和违约情形，请求驳回原告对其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一、房产买卖合同一份。证实通过被告山东玫瑰园不动产股份有限公司主持，原被告三方于2018年5月19日签订该合同，约定被告甄洪伟以830000元的价格将其房产出售给原告。证据二、收到条一份。证实合同订立后，原告按约向被告甄洪伟交付定金30000元。证据三、原告于2018年9月28日调取的不动产查询证据一份。证实被告甄洪伟与原告订立合同之后，以870000元的价格将该房产卖给第三人，并于2018年7月30日已办理完不动产过户手续。证据四、告知书一份。证实被告甄洪伟将该房产卖给第三人之后，于2018年8月28日用邮寄送达方式书面通知原告限期到被告山东玫瑰园不动产股份有限公司办理解除合同手续。证据五、特快专递回执及回复书一份。证实原告收到被告甄洪伟要求解除合同的通知后，在合理期限用专递回复意见，但被告山东玫瑰园不动产股份有限公司拒绝接收。证据六、电话录音及整理件一份。证实原告恢复征信之后与被告山东玫瑰园不动产股份有限公司协商打首付款的过程。对原告提交的上述证据，经被告甄洪伟质证，其对证据一、二真实性无异议，但主张定金在被告山东玫瑰园不动产股份有限公司处保管。对证据三真实性无异议，但主张其与第三方签订合同是在被告山东玫瑰园不动产股份有限公司将诉争房屋的土地证、房产证退还并告知可以转卖其才出卖的。对证据四其签字真实性无异议，但主张因原告违约未交付首付款，其才解除合同，该邮件是被告山东玫瑰园不动产股份有限公司邮寄的。对证据五主张原告在被告山东玫瑰园不动产股份有限公司处先说不买这个房子了，后来知道其房子卖出去了又过来起诉的。对证据六，主张是原告与被告山东玫瑰园不动产股份有限公司之间的录音，与其无关。经被告山东玫瑰园不动产股份有限公司质证，其对证据一到证据四真实性无异议。对证据五证据本身无异议，对证明目的有异议。认为回执上的投递时间为2018年8月31日，实际上可能不是这个时间，具体时间需原告进一步补充证明。双方签订的买卖合同在被告甄洪伟发送告知书之前已经解除，原因是原告无法履行合同。根据原告举证可见，虽原被告签订了合同，但没有原告履行合同的证据，所以其主张不能成立。对证据六的真实性主张无法确定，即便为真实，也无法证明原告目的。因为从整理件中看被叫方未做出任何承诺，同时，该录音中也提到因原告没法办贷款，所以不能买这个房子。对于原告提交的证据，本院认证如下：对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五被告对其真实性无异议，本院予以确认。对证据六，被告山东玫瑰园不动产股份有限公司未在本庭指定期限内告知核实结果，其真实性本院予以确认。上述证据关联性本院将在以下分析中再行认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月19日，原告（乙方、买方）与被告甄洪伟（甲方、卖方）经被告山东玫瑰园不动产股份有限公司（中介方）协调签订了《房产买卖合同》。该合同约定：甲方将位于日照市户以830000元的价格出售给乙方。该价款由乙方分三次支付：在签订本合同同时，乙方支付定金30000元；在2018年5月29日前以中介方电话或短信通知按银行要求办理银行按揭手续，乙方支付首付款380000元；房产余款420000元，为保证交易安全，甲乙双方指定中介方办理二手房按揭贷款，于办理完银行按揭业务后一次性付清。甲乙双方在2018年5月25日前提供相应贷款材料，并且按中介方电话通知到场签字。本合同签订后，甲方双方不得中途无故毁约。在签订合同后支付首付款之前，若甲方违约不卖，则甲方支付双倍定金给乙方作为违约金；若乙方违约不买，则定金不退，归甲方与中介方所有，双方各得一半；同时违约方按照总房款的3%支付中介方服务费。支付首付款后，如甲方违约不卖，双倍返还乙方已交房款；如乙方违约不买，已交房款不退还，归甲方所有，同时违约方按照总房款的3%支付中介方服务费。如甲方不按时交房，每逾期一天，按照房价款的5‰计算违约金给付乙方，超过一个月的，乙方有权单方解除合同，解除时甲方除将已收房款全部退还乙方外，还应支付所付房价款同额的赔偿金给乙方。如乙方不按时支付该房房款，每逾期一天，按照房价款的5‰计算违约金给予甲方。超过一个月的，甲方有权单方解除合同。解除时，乙方支付房价款作为赔偿金归甲方所有。如因乙方自身原因（银行贷款材料不符合贷款要求或者有不良信用记录等）导致银行不能贷款，乙方承担全部相应责任。甲乙双方协商首付款由第三方托管，待乙方银行贷款批款后产权过户前由第三方直接支付甲方。同日，原告向被告甄洪伟支付定金30000元。后因原告未按约支付首付款，被告甄洪伟于2018年8月3日向原告出具告知书，该告知书载明：今有2018年5月19日被告甄洪伟与原告签订水晶花园小区015-02-302室房屋买卖合同（编号20180519），因原告违约不买，被告甄洪伟按照合同第二条（若乙方不买定金不退，归甲方和中介方所有，双方各得一半）约定处理定金。限贰日内到山东玫瑰园不动产股份有限公司办理退房手续，如未出面办理解除合同手续，视为你方同意按照合同约定处理定金并同意解除合同。原告主张其于2018年8月28日收到该告知书。原告缴纳的30000元定金由两被告各得15000元。2018年8月30日，原告针对被告甄洪伟上述告知书出具书面回复书，并于2018年8月31日通过邮政快递向被告山东玫瑰园不动产股份有限公司送达。后该邮件因被告山东玫瑰园不动产股份有限公司拒收被退回。该回复书载明：一、本人并没有违约不买，交付购房定金后，按照合同约定本人一直协商向房产中介方交付购房首付款，但由于房产中介方一直以种种理由推诿拒收，并且不许本人与你取得联系，导致购房首付款不能按期交付，因此，本人不存在任何过错情形，并且要求继续履行与你签订的房屋买卖合同。二、由于快递信件没有你的通讯地址及电话，本人只好在合理时间内委托中介方向你回复。另查明，2018年6月16日，在原告与案外人柏春芬（被告员工）的通话录音中，原告陈述“你跟他谈了，他还坚持要违约金？”，柏春芬回复“恩，他坚持要违约金，我把他叫上去了”；原告回复“你跟他谈谈，差不多就行了，快履行这事”，柏春芬回复“他好说话不就好了”；原告回复“是啊，我这不就找你么，看看差不多就行了啊”，柏春芬回复“我做不了工作”；原告提到“房东不同意打首付款就是了？”，柏春芬回复“不是不同意打，他说打违约金他要，俺经理说违约金要的话适当的少要，然后俺做他工作，他说要3万块钱。”；原告提到“这么点事也没逾期”，柏春芬回复“逾期咱是逾期了，但是有的人坚持这事不好弄，不坚持这事就好说了”；原告回复“他坚持不让打，咱打上再瞎了呢？”。还查明，诉争房屋已于2018年7月30日被被告甄洪伟卖给案外人康永臣、崔云，价格为870000元的，并已办理完不动产过户手续。现，原告以被告甄洪伟违约为由，要求解除诉争房屋买卖合同，要求两被告连带返还定金60000元，并要求被告甄洪伟赔偿其损失40000元（870000元-830000元）。庭审中，两被告均同意解除诉争房屋买卖合同。本院认为，原告与被告甄洪伟经由被告山东玫瑰园不动产股份有限公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违背法律、行政法规禁止性规定，原告与被告甄洪伟之间房屋买卖合同关系成立且合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告按约向被告甄洪伟交付定金30000元，该事实各方均无异议，本院亦予以确认。双方争议的焦点在于：原告可否要求解除诉争房屋买卖合同；原告可否要求两被告承担责任。对此，本院分析如下：关于原告可否要求解除诉争房屋买卖合同的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，在双方约定合同解除条件的情形下，解除条件成就时，解除权人即可解除合同。诉争房屋买卖合同是否可解除，需要结合合同约定进行分析。按照房屋买卖合同约定，原告应在2018年5月29日前以中介方电话或短信通知按银行要求办理银行按揭手续，支付首付款380000元。如原告不按时支付房款超过一个月的，被告甄洪伟有权单方解除合同。虽原告主张双方未约定首付款支付时间，但从上述约定看，原告支付首付款时间应为2018年5月29日前。而从原告提交的2018年6月16日其与被告山东玫瑰园不动产股份有限公司员工通话录音内容看，其中涉及到原告因逾期无法办理贷款，导致其未支付首付款。在被告甄洪伟主张违约金时，原告未能与其就违约责任承担达成一致。据此，可以认定截至2018年6月16日原告因其自身原因未向被告甄洪伟交付首付款，原告存在迟延履行主要合同义务的行为。因此，在解除条件成就时，被告甄洪伟即可以主张解除合同。后该解除通知于2018年8月28日到达原告，此时诉争房屋买卖合同依法即告解除。结合2018年8月31日原告向被告甄洪伟送达的告知书内容看，原告未在告知书约定的时间内办理解除合同手续，且直至此时仍未向被告甄洪伟支付首付款。虽原告主张未支付首付款的原因系被告山东玫瑰园不动产股份有限公司推诿拒收，但其未提供证据证实。即便其主张属实，在债权人无正当理由拒绝接受债务人履行的情况下，原告亦可通过提存方式履行债务。原告该项抗辩意见，本院不予采纳。故，诉争房屋买卖合同自2018年8月28日即已经解除，原告无需再行诉请解除诉争房屋买卖合同。关于原告可否要求两被告承担责任问题，首先，关于原告要求两被告连带双倍返还定金问题，原告逾期未支付首付款构成违约，且其行为属于迟延履行合同主要义务，原告无权主张适用定金罚则。但被告甄洪伟在诉争房屋买卖合同解除前即将诉争房屋转卖，导致即便原告在合同解除前履行首付款支付义务，诉争房屋买卖合同事实上也无法继续履行，其亦存在违约行为。虽诉争房屋买卖合同约定，原告违约不买，则定金不退，但原告并未明确作出不买的意思表示，被告亦无权以此为由不予退还定金。考虑到双方互有违约，且原告违约在先，而诉争房屋买卖合同已经解除，结合双方过错，原告得要求被告返还定金30000元。鉴于诉争定金两被告各得15000元，被告山东玫瑰园不动产股份有限公司作为保管人，在合同解除时，两被告应分别返还原告定金15000元。至于被告甄洪伟主张系中介告知其可以转卖房屋后其才将诉争房屋转卖，其不存在过错的意见，如被告该主张属实，且其确因该事实造成损失，其得向相应责任主体主张损失。至于原告要求被告赔偿损失40000元的诉讼请求，按照合同约定，如因原告自身原因（银行贷款材料不符合贷款要求或者有不良信用记录等）导致银行不能贷款，其应承担全部相应责任。现原告所主张的损失，系因其自身原因导致的在先违约行为造成，相应损失应由其自行承担。故，原告要求被告赔偿损失40000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，诉争房屋买卖合同于2018年8月28日起解除，两被告应各返还原告定金15000元。原告其余诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零一条第一款第一项，《中华人民共和国担保法》第八十九条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告安百亮与被告甄洪伟签订的房产买卖合同于2018年8月28日起解除；二、被告甄洪伟、被告山东玫瑰园不动产股份有限公司于本判决生效之日起七日内各返还原告安百亮定金15000元；三、驳回原告安百亮本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告安百亮负担650元，由被告甄洪伟、被告山东玫瑰园不动产股份有限公司负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长 李 娜人民陪审员 黄 伟人民陪审员 牟 涛二〇一九年三月二十九日书 记 员 何萍萍