河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民终2830号 上诉人（原审被告）：黄昊，男，1984年3月6日生，满族，现住唐山市高新区。 上诉人（原审被告）：梁娟，女，1984年10月14日生，汉族，现住唐山市龙泽北路富华东里高新区。 被上诉人（原审原告）：唐山市博志物业服务有限公司，住所地：唐山市路北区新华西道99号（世纪华庭）。 法定代表人：谷晓燕，该公司执行董事。 委托代理人：王立静，女，该公司员工。 委托代理人：王建营，河北正一律师事务所律师。 上诉人黄昊、梁娟因与被上诉人唐山市博志物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山高新技术产业开发区人民法院(2018)冀0291民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人黄昊、梁娟上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的各项诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、上诉人与唐山市博志房地产开发有限公司于2010年5月5日签订购房合同一份。唐山市博志房地产开发有限公司指定其下属唐山市博志物业服务有限公司为物业公司。2012年6月下雨发现房屋外墙漏水，数年来上诉人数次找到博志房地产开发有限公司，但因为当时都是博志房地产开发有限公司授权被上诉人代为受理并指定有关单位进行修缮，一直以来都是被上诉人受理报修处理。虽然在2016年10月11日被上诉人修缮过一次，但只是由漏水改成渗水。在唐山市产时联合给业主发的《世纪龙庭住房手册》载明：博志物业公司负责房屋公共部位、公共设施及其运行的维护和管理，费用从物业管理服务费中支出。该手册第2条载明公共部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承担墙体、柱、梁、楼板、房顶等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道、……上诉人与被上诉人签订的物业服务合同中也明确说明博志物业公司对房屋公共部位有维护、修缮、服务和管理的义务。本案中修理房屋外墙漏水是被上诉人的义务。二、楼道电梯间外墙破损，存在安全除患，被上诉人没有尽到合同承诺的物业管理义务。三、被上诉人自2012年至2018年每年收电费100元，其中2016年收了200，共计收取被上诉人公共电费800元，此费用属于乱收费。四、被上诉人追缴2012年8月至2015年10日间物业费的主张，已超过诉讼时效。 被上诉人唐山市博志物业服务有限公司主要答辩称，一、关于房屋质量问题，其责任主体应当是房地产开发企业，而且在上诉人向物业公司报修到时，物业公司也积极与房地产开发企业、建筑施工单位进行沟通，为业主进行维修，上诉人以该理由拒交物业费不能成立。二、关于诉讼时效问题，在一审庭审过程中，物业公司已经提交了交费公告、催费通知以等相关证据，证实涉诉案件并不存在超过诉讼时效的问题；而且物业服务是一个连续性、整体性的服务，那么基于该服务产生的物业费也应当属于一个整体债务，对于整体债务分期履行的诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日起计算，也就是物业服务合同终止，物业公司退场之日，结合这两点也能证实本案不存在物业公司主张权利超过诉讼时效的问题。三、关于上诉人所提的外墙破损的问题，实际情况是外墙瓷砖有空辅容易脱落的现象，物业公司用胶带进行了粘贴，而且后来也组织人员统一对这些有问题的瓷砖用胶水加固，对该问题进行了解决。物业公司在服务过程中不可能服务到十全十美，肯定有一定的瑕疵，但是存在瑕疵物业公司也会去进行整改，业主不能以该些微小的瑕疵为由拒交物业费。四、关于上诉人所主张公用电费等问题，并不包括在本次诉讼中的标的额之内。在本次诉讼中物业公司主张的物业费就是按照物业标准一平米1.5元计算的物业费用，公用电费系单独收取，在制定物业费的时候未将公用电费包括在内；收取标准是：根据每栋楼公用电表所记载的用电数为整栋楼公共电费，该数额除以总户数就是每家应当承担的公用电费的部分。 被上诉人唐山市博志物业服务有限公司向一审法院起诉，请求：1、判令被告支付物业服务费5542元及逾期付款违约金5000元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明：2010年5月6日，原、被告签订了《世纪龙庭前期物业服务合同》，合同约定：原告博志物业为被告黄昊、梁娟所有的坐落于唐山市建筑面积72.63㎡物业提供物业服务。该合同第四条约定：“物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、物业服务费自2011年6月1日起开始计算。首期物业服务费用，乙方于办理入住手续时按年一次性交清。乙方于首期物业服务费用期满前十日内交纳下期物业服务费用，每半年为一个收费期，依次类推。二、住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；合同第九条约定：“一、物业服务区域内的广告牌位统一由甲方经营，其经营所得补贴物业服务费用的不足。”另查，被告黄昊、梁娟所有的案涉房产系在质量保修期限内出现质量问题，被告因此拒交物业费。被告欠交物业服务费期间为2012年8月1日至2017年7月31日，欠交物业服务费金额共计6535元（1.5元／月／平方米×60个月×72.63平方米）。 一审法院认为：原、被告双方于2010年5月6日所签订的《世纪龙庭前期物业服务合同》加盖了原告博志物业合同公章以及被告黄昊、梁娟本人签字、手印，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。被告黄昊答辩称其系因其房屋在质保期内出现质量问题，且一直未得到妥善解决才拒交物业费。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”故对于被告抗辩因案涉房产在质保期内出现质量问题应予修复的主张，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及，被告因此拒交物业费的抗辩理由不能成立。被告答辩原告博志物业在管理服务期间瑕疵履行物业管理职责，物业管理存在诸多问题的主张，没有提交任何证据材料证明其所主张事实的存在，被告的抗辩理由缺少事实依据，本院不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告博志物业依据上述规定要求被告黄昊、梁娟支付2012年8月1日至2017年7月31日期间物业服务费，理据充足，本院予以支持。本案中，被告因案涉房产在质保期内出现质量问题而拒交物业费，非主观恶意亦非故意违约。据此，原告博志物业主张被告黄昊、梁娟支付逾期付款违约金的诉请，理据不足，本院不予支持。遂判决：一、被告黄昊、梁娟于本判决生效之日起十日内向原告唐山市博志物业服务有限公司支付2012年8月1日至2017年7月31日的物业服务费6535元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，减半收取92元，由原告唐山市博志物业服务有限公司负担53元，由被告黄昊、梁娟负担39元。 本院二审经审理，查明的事实与一审判决所查明的事实相一致。 本院认为，上诉人黄昊、梁娟与被上诉人唐山市博志物业服务有限公司于2010年5月6日所签订的《世纪龙庭前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。依照合同约定，被上诉人为上诉人提供物业服务，上诉人应当依照合同约定支付物业服务费用。原审及二审中上诉人虽然提交了相关照片，主张被上诉人没有依照合同提供物业服务，但该证据不足以证实被上诉人在提供物业服务过程中存在重大瑕疵，故对其主张，本院不予支持。自双方签订《世纪龙庭前期物业服务合同》后，被上诉人提供的物业服务处于连续状态，上诉人主张被上诉人的诉请已过诉讼时效，理据不足，本院不予支持。关于上诉人上诉主张的涉案房屋存在质量问题、电梯间外墙破损问题，不是本案双方签订的物业服务合同所约定的服务内容，且上诉人亦未提交充足的证据证实被上诉人对涉案房屋质量负有保证、保修及处分的权利，当事人可依法向负有保证、保修及处分权的权利人另行主张，本案对此不予涉及。关于上诉人主张被上诉人擅自收取公用电费，不符合双方签订的物业服务合同的约定。本院认为，上诉人的该项主张与本案被上诉人起诉要求上诉人支付物业服务费用不属于同一法律关系，上诉人可另行主张，本案不予审查。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄昊、梁娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘群勇 审判员  李建波 审判员  沈 军 二〇一九年三月十五日 书记员  赵亚征