烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初507号原告：宋书芬，女，1926年3月22日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：曲行通，山东霖鑫律师事务所律师。被告：徐永光，男，1965年10月13日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：魏巍，山东绿橄榄律师事务所律师。原告宋书芬与被告徐永光返还原物纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋书芬及委托诉讼代理人曲行通、被告徐永光及委托诉讼代理人魏巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋书芬向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还原告房屋（价值11万）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告现有一套位于烟台市牟平区（牟房产证字第××号），因原告一直随其子未在尹宋周村居住，现原告发现该房屋被被告占用。后经原告落实得知，被告在明知该房屋为原告所有的情况下，与他人签订买卖合同占有其房屋，其行为并非善意取得，侵害了原告的合法权益，现原告要求被告予以返还。被告徐永光辩称：1.被告已经合法购买取得了诉争房屋，是合法的所有权人，原告主体不适格。被告已于2006年购买了诉争房屋，是合法的所有权人。尹宋周村村民委员会出具的《证明》可以看出，被告购买的是原告之子曲胜利的房屋。该房屋交易时原告并不是所有权人，交易后的房屋所有权人为被告，原告不是房屋所有权人，更无权要求返还占有物，原告主体不适格。原告现已93岁高龄，被告在收到本案开庭传票后，曾到尹宋周村老年活动中心当面询问原告为何要起诉被告，原告却对起诉的事实并不知晓，被告认为该案的起诉并非原告的真实意思表示，希望法庭予以核实，并裁定驳回起诉。2.即使原告曾是该房屋的所有权人或所有权人之一，被告也已经取得了该房屋的所有权，原告对于出卖房屋是明知的、同意的、认可的。2006年6月，经过协商，作为同村村民的被告向原告之子曲胜利支付了38000元的购房款，购买了诉争房屋，曲胜利向原告出具收条一张，并将该房屋的房产所有证原件交给了被告，原告将其于1978年购买该房屋的证明文件的原件交给了被告，可见原告对于出卖该房屋的行为是明知的、同意的。根据民法通则第六十六条的规定，本人知道他人以自己名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意。况且是原告本人将其当年购房时的证明交给被告的，足以说明其同意曲胜利将房屋出售。根据当时的市场价格，被告的购房价格属于合理对价，被告与原告及曲胜利之间的房屋买卖行为是真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。被告在购买了该房屋后，一家人在该房屋内居住至今已长达十三年，期间被告对该房屋进行了大量的修缮，包括瓷砖、更换所有的门窗、重新铺设了院内水泥地面。原告随其子一直在尹宋周村居住，尹宋周村村民均知道该事实，原告在诉状中所说的一直未在尹宋周村居住、刚得知房屋被占用的说法明显不符合常理，属于虚假陈述。十三年间原告从未向被告主张过任何权利，如今在该房屋面临拆迁，被告将获取拆迁补偿款之时诉至法院要求返还房屋，违背诚实信用原则，不应得到支持。被告购买该房屋后曾到当时的房屋登记部门咨询办理过户事宜，得知该农村房屋不能办理过户登记。由于客观原因不能办理过户登记，原告并无过错。况且该房屋的交易发生于2006年，我国物权法于2007年10月1日施行，根据“法不溯及既往”的原则，物权法实施以前的法律行为不应适用物权法加以调整，故该房屋未能办理过户登记并不影响被告取得房屋的所有权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告宋书芬提交的证据：1983年牟产证字第N0.065128号本案争议房屋之房产证复印件（以下简称房产证），原告主张该房屋属于原告宋书芬所有，原告近期才得知该房被被告“与他人签订买卖合同占有”。该房产证登记时间为1983年4月20日，表格中户主姓名栏内初始写作“曲胜利”，曲胜利的名子用横线划掉以后直接在该名子上更改写作“宋书芬”。被告对原告提交的证据的真实性予以认可，但对其主张的事实不认可，认为该房屋已由原告宋书芬及儿子曲胜利共同出卖给被告，原告对卖房事宜是明知的、认可的，本案诉讼系受目前涉案房屋征迁的利益影响引发。被告徐永光提交的证据有：1.收条一张、房产证一份，证明2006年6月27日被告购买原告宋书芬之子曲胜利房屋，向曲胜利付购房款38000元，曲胜利将该房的房产证原件交付给被告，并将房屋交付给被告；2.2007年1月4日，尹宋周村委给被告出具的书面证明一份，证明“本村徐永光购买本村曲胜利房屋一幢，门牌号××。”证明双方的买卖关系合法有效；3.原告宋书芬购买房屋的原始房契一份。原始房契系宋书芬自原始房主处购买房屋的契约，证明宋书芬1978年5月25日购得此房。被告称自原告处购买时由原告和曲胜利共同与房产证一起将此原始契约交与被告。原告宋书芬对被告提交证据的真实性予以认可，但认为该房屋买卖是被告徐永光与其子曲胜利所为，原告并不知情，亦不认可。本院经审理认定事实如下：原告宋书芬及其子曲胜利、曲伟（音）与被告徐永光均系尹宋周村村民。1978年5月25日原告宋书芬在本村购得同村村民房屋一幢，交与长子曲胜利婚后居住。1983年办理房产证时，房主栏内初始登记名字为曲胜利，更改后名字为宋书芬。2006年6月27日，被告自原告之子曲胜利处购买房屋，双方没有签订书面合同，被告将购房款38000元交付给曲胜利，曲胜利该房屋的原始契约及1983年房产证原件交付被告，并将房屋交付给被告居住至今。在长达十余年居住使用期间，被告对房屋进行了改建、扩建和修缮。另：原、被告所在的尹宋周村土地于2011年被山东省政府批准征收为城市建设用地。近期该村开始进行棚改建设，原、被告争议房屋在拆迁棚改范围之内。本院认为：本案争议的焦点是，原告宋书芬主张其不知道争议房屋由其子曲胜利出卖给被告徐永光的事实能否认定，其要求被告返还房屋的诉讼请求能否支持。分析意见如下：第一，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，宋书芬与曲胜利系母子关系，被告购买此房之前曲胜利在此房内长期居住，房屋实际由曲胜利占有控制，被告徐永光购房时有足够合理的理由相信曲胜利基于与宋书芬的亲密亲属关系和对房屋的实际占有状态对争议房屋享有充分的处分权（曲胜利能够将争议房屋的原始契约及房产证原件交与被告，并能够将房屋实际交付给被告），在此基础上曲胜利与徐永光之间发生买卖关系，构成表见代理。此外，从徐永光提交的尹宋周村出具的书面证据看，该证据形成于2007年，属于未形成诉讼时的原始证据，在该书面证据中也可以看出，房屋买卖时村委也认为该房屋是曲胜利的。第二，《中华人民共和国民法总则》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中被告徐永光秉持对同村村民的信任，支付了相应对价购买房屋，并在购买房屋内居住长达十三年之久。虽然宋书芬主张称其随小儿子在居住，但宋书芬及两个儿子都是尹宋周村的村民，在本村内均有房屋，曲胜利长期在村内居住，虽然宋书芬称随小儿子在居住，但与尹宋周村同在大窑辖区内，两村相距并不遥远，原告自称在长达十三年的时间里不知道房屋被他人出卖，显然并不符合常理。本院有理由认定，宋书芬应当知道涉案房屋被出卖的事实。第三，被告购买该房屋的目的是居住使用，购买后对房屋进行了改建、扩建和修缮，涉案的房屋较之原有的状态已发生了变化，该标的物已丧失返还原物的条件。第四，综合本案情况分析，本案系原告缘于涉案房屋面临征收拆迁受巨大利益驱动而形成的诉讼，其要求返还房屋并非因为居住的需要。结合该村土地已被征收为国有的现实状况，涉案的争议房屋即将拆迁，本院认为返还房屋的条件已不具备。综上所述，原告宋书芬主张不知道其子曲胜利将房屋出卖给被告徐永光，证据不足，理由不当，本院对该事实不予认定。其要求返还房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告宋书芬的诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告宋书芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  车秀德二〇一九年三月十八日书记员  贺静静