安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初4380号原告：阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司，住所地阜阳市颍州区阜王路1000号宝龙广场3F-008/009/010室，统一社会信用代码91341202MA2P13YC1X。法定代表人：潘朝宇，公司总经理。委托诉讼代理人：李建敏、徐婉丽，安徽金睿律师事务所律师。被告：阜阳宝龙展耀置业有限公司，住所地阜阳市颍州区丽丰一品A5-3104室，统一社会信用代码91341200395733865L。法定代表人：许健康，公司董事长。委托诉讼代理人：师博、孙自荣，安徽仲天律师事务所律师。被告：阜阳宝龙商业经营管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区阜王路1000号，统一社会信用代码91341200MA2MTTTTX2。法定代表人：许华琳，公司董事长。委托诉讼代理人：刘东升，安徽仲天律师事务所律师。原告阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司（以下简称宝宝堂）诉被告阜阳宝龙展耀置业有限公司（以下简称宝龙置业公司）、阜阳宝龙商业经营管理有限公司（以下简称宝龙商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，宝宝堂的委托诉讼代理人李建敏、宝龙置业公司的委托诉讼代理人师博、宝龙商业公司的委托诉讼代理人刘东升到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、依法判令解除原被告2017年7月16日签订的《商铺租赁合同》；2、依法判令两被告赔偿因其违约行为给在原告造成的各项经济损失6542732.2元；3、依法判令被告阜阳宝龙展耀置业有限公司退还原告租金及履约保证金169069元；4、依法判令两被告退还原告经营保证金、装修保证金、临水保证金、临电保证金、管理费43242元；5、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中原告将第2、3项诉讼请求分别变更为；依法判令两被告赔偿因其违约行为给原告造成的各项经济损失3816916.14元（包含装饰装修损失2110597.34元、预期经营收入损失1541484.8元、广告设计费34834元，律师代理费130000元）；依法判令被告阜阳宝龙展耀置业有限公司退还原告租金及履约保证金219069元．事实与理由：2017年7月16日，原告公司发起人亦即法定代表人潘朝宇与被告阜阳宝龙展耀置业有限公司签订《商铺租赁合同》（以下简称合同），合同约定：阜阳宝龙展耀置业有限公司（合同甲方）将位于阜阳宝龙广场第三层编号为M-F3-8/9/10的商铺出租给阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司（合同乙方），租赁场所面积为648.13平方米；乙方承诺承租租赁场所仅作为儿童游泳，品牌宝宝堂儿童水上乐园，业态儿童-儿童培训-儿童游泳；甲乙双方约定的租赁期间为三个租赁年度，租赁起始日按合同约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算，场所交付日为2017年8月10日，广场统一开业日暂定为2017年11月18日；甲方同意给予乙方90日的装修期；第一年度租金为291658.5元，第二年度租金为388878元，第三年度租金为419988.24元；本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除按本合同其他约定承担违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失，如果一方违约给另一方造成损失，上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续承担损失足额赔偿的责任；因履行本合同所产生的争议和纠纷，协商未果，可依法提请租赁场所所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。合同签订后，原告方即积极组织各方面资源对涉案物业进行资金投入、装饰装修、购买设施设备。于2017年7月20日与阜阳粉刷匠装饰设计有限公司签订室内装饰工程施工合同，双方约定的工程总造价为2807898元；2017年7月22日，原告方与济南思普瑞德环保科技有限公司签订《儿童水上乐园购销合同》，原告向济南思普瑞德环保科技有限公司购买价值69万元的水处理设备、池体防水内胆及加热设备、游乐设施。原告公司发起人为便于物业经营项目的运营与管理，经过前期充分筹备后，于2017年9月12日正式登记注册阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司。为了配合被告商场的统一开业活动，经过紧张的装修装饰工程施工及物资采购安装后，应被告统一要求，原告正式开业经营。2018年1月17日，阜阳市公安消防支队根据被告报送的消防验收申请资料作出阜公消防验字【2018】第0004号《建设工程消防验收意见书》，意见书第二部分土建问题第三项明确：“三层宝宝堂、二层瑞思英语等为儿童活动场所，未设置独立楼梯，不符合《建规》第5.4.4条的规定，应改正。”随后，原告的经营项目被要求关停整改。为此，原告多次要求被告按消防部门要求设立独立楼梯并履行一次消防验收义务，但被告均未能履行，且表示愿意解除合同但仅同意赔偿原告部分经济损失。综上所述，被告作为专业地产开发及大型购物商场兴办机构，应当在确保物业一次消防验收审批通过的情况方可实施物业对外租赁活动，特别是将物业外租用于儿童活动场所的一次消防验收标准，更应当有明确的掌握和判断。被告的违约行为导致原告的项目长期关停且无法继续经营，合同目的已经无法实现，涉案合同应当依法解除，被告还应当赔偿因其违约行为给原告造成的全部经济损失。现为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至你院，请求你院依法支持原告的诉讼请求。被告宝龙置业答辩称：一、答辩人与原告阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司之间不存在商铺租赁关系，原告阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司无权要求依据答辩人与潘朝宇签订的《商铺租赁合同》起诉答辩人。二、原告阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司起诉答辩人要求解除《商铺租赁合同》及赔偿损失，没有事实与法律依据。1、阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司在2017年7月16日并未与答辩人签订《商铺租赁合同》。2、虽然在2017年7月16日答辩人与案外人潘朝宇签订《商铺租赁合同》时，宝龙城市广场未取得工程消防验收。但在2018年2月13日，答辩人已就新建宝龙城市广场购物中心、地下室及地上商业工程取得消防验收。答辩人已履行了《商铺租赁合同》中约定的“一次消防验收义务”。3、答辩人与潘朝宇签订的《商铺租赁合同》中“鉴于”部分第4条：“乙方（潘朝宇）已对租赁场所的设计规划状况及建设现状，包括但不限于对房屋结构、朝向、内部构造、水、电、通讯、空调、燃气的各个接口、布局和容量限定等已充分了解，接受并认为适用于乙方经营需要”；第1.5条：“甲方（答辩人）并不保证该租赁场所适用作任何乙方（潘朝宇）指定的特别用途，也不得被要求对或在该租赁场所作任何改建以满足任何的许可要求”。潘朝宇作为原告经营者，就该租赁场所的设计规划状况及建设现状（包括结构、朝向、内部构造、水、电、通讯、空调、燃气的各个接口、布局和容量限定）已充分了解，接受并认为适用于原告阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司经营需要。第8.8条约定：“乙方（潘朝宇）负责装修工程的二次消防验收”。上述事实与《商铺租赁合同》的约定均表明，潘朝宇作为原告阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司的经营者，在答辩人取得一次消防验收后，负责宝宝堂项目装修工程的二次消防验收。在答辩人履行了《商铺租赁合同》中约定的“一次消防验收义务”后，答辩人交付的租赁场所已不存在任何使用状态的瑕疵，已不存在任何违约行为。被告宝龙商业公司答辩称：一、同意被告宝龙商业公司答辩意见；二、根据商业经营管理委托协议第二点五条规定，宝龙商业公司是受宝龙置业公司委托，宝龙商业公司有义务协助宝龙置业公司处理与第三方的法律纠纷事宜，但不因履行该协助义务，而对宝龙置业公司行为承担连带责任，故宝龙商业公司不是本案适格的主体，依法不应当承担赔偿责任。经审理查明，2017年7月16日，原告公司发起人亦即法定代表人潘朝宇与被告阜阳宝龙展耀置业有限公司签订《商铺租赁合同》（以下简称合同），合同约定：阜阳宝龙展耀置业有限公司（合同甲方）将位于阜阳宝龙广场第三层编号为M-F3-8/9/10的商铺出租给阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司（合同乙方），租赁场所面积为648.13平方米；乙方承诺承租租赁场所仅作为儿童游泳，品牌宝宝堂儿童水上乐园，业态儿童-儿童培训-儿童游泳；租赁期限为三个租赁年度，租赁起始日按合同约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算，场所交付日为2017年8月10日，广场统一开业日暂定为2017年11月18日；甲方同意给予乙方90日的装修期；第一年度租金为291658.5元，第二年度租金为388878元，第三年度租金为419988.24元；本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除按本合同其他约定承担违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失，如果一方违约给另一方造成损失，上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续承担损失足额赔偿的责任；因履行本合同所产生的争议和纠纷，协商未果，可依法提请租赁场所所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。合同签订后，原告方即对涉案物业进行装饰装修、购买设施设备。缴纳租赁费用97220元，履约保证金121849元，装修保证金、管理费、临水保证金、临电保证金36177.07元，经营保证金7000元，导购出入证、工本费65元，支付广告设计费34834元。潘朝宇于2017年9月12日正式登记注册阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司，该公司为有限责任公司（自然人独资）。为了配合被告商场的统一开业活动，经过紧张的装修装饰工程施工及物资采购安装后，应被告统一要求，原告于2017年11月正式开业经营。2018年1月17日，阜阳市公安消防支队根据被告报送的消防验收申请资料，作出阜公消防验字【2018】第0004号《建设工程消防验收意见书》，意见书第二部分土建问题第三项明确：“三层宝宝堂、二层瑞思英语等为儿童活动场所，未设置独立楼梯，不符合《建规》第5.4.4条的规定，应改正。”随后，被告为了通过消防验收，强行让原告封店撤铺。2018年2月13日，被告宝龙置业公司就新建宝龙城市广场购物中心、地下室及地上商业工程取得消防验收。2018年7月17日，安徽汇众价格评估有限公司受原告的委托，出具汇众价评字FZ（2018）PG0029号评估报告，结论为2018年2月26日至2018年5月25日的停业损失为144514.2元，每月为48171.4元。阜阳宏泰建设项目管理有限公司根据我院委托，于2018年12月24日出具阜宏价鉴（2018）6号鉴定意见书，结论为宝龙城市广场三楼的“宝宝堂儿童水上乐园”装修装饰（含消防）总造价为2110597.34元，原告支付鉴定费45000元。2018年7月2日，阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司与安徽金睿律师事务所签订法律服务委托代理合同，约定原告为该诉讼委托安徽金睿律师事务所律师李建敏、徐婉丽代理，代理费130000元。原告已支付50000元。阜阳宝龙展耀置业有限公司与阜阳宝龙商业经营管理有限公司签订《商业经营委托管理协议》，阜阳宝龙展耀置业有限公司委托阜阳宝龙商业经营管理有限公司对阜阳宝龙城市广场的整体商业运营提供招商及经营管理服务等。上述事实，由阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司营业执照、企业工商公示信息、2017年7月16日商铺租赁合同、阜阳市公安消防支队［2018］004《建设工程消防验收意见书》、阜阳市公安消防支队［2018］0016《建设工程消防验收意见书》；阜阳宝龙展耀置业有限公司申报消防验收资料、阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司要求阜阳宝龙展耀置业有限公司赔偿损失的通告函、阜阳宝龙展耀置业有限公司回函、阜阳宝龙商业经营管理有限公司告知书、鉴定报告、租赁费用缴纳凭证、履约保证金等费用缴纳凭证、公估报告书、代理合同、律师费用票据、评估费发票、照片、视频、通话录音、《商业经营委托管理协议》等予以证实。本院认为，潘朝宇与被告阜阳宝龙展耀置业有限公司于2017年7月16日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效协议。潘朝宇系原告阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司的设立人，其为设立阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司从事的民事活动，其法律后果由阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司承受。被告答辩称与原告阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司之间不存在商铺租赁关系，原告阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司无权依据潘朝宇签订的《商铺租赁合同》起诉，无法律依据，本院不予采信。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。宝龙置业公司作为专业地产开发及大型购物商场兴办机构，应当在确保物业一次消防验收审批通过的情况才方可实施物业对外租赁活动，宝龙置业公司交付的租赁物因消防问题不能用于儿童娱乐活动场所，致使原告无法继续经营，合同目的已经无法实现，故原告要求解除2017年7月16日签订的《商铺租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。双方签订的合同约定本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除按本合同其他约定承担违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失，如果一方违约给另一方造成损失，上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续承担损失足额赔偿的责任。原告的损失有：装饰装修损失2110597.34元、广告设计费34834元，律师代理费50000元，鉴定费45000元，合计2240431.34元，被告宝龙置业公司应予赔偿。原告缴纳的履约保证金121849元，装修保证金、管理费、临时用水保证金、临时用电保证金计36177.07元、经营保证金7000元、导购出入证、工本费65元，合计165091.07元，被告宝龙置业公司应予退还原告，原告缴纳的租赁费用97220元，因原告已使用租赁物3个月，宝龙置业公司应退还原告剩余租金24305.36元。被告虽对安徽汇众价格评估有限公司出具的汇众价评字FZ（2018）PG0029号评估报告提出异议，但没有提供相反证据予以推翻，本院不予采信。每月48171.4元的经营损失，系合同履行后可能获得的利益损失，根据本案的具体情况，本院酌定宝龙置业公司赔偿原告一年的经营损失578056.8元。宝龙商业公司辩称宝龙商业公司是受宝龙置业公司委托从事经营管理活动的，不应承担责任的理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国民法总则》第七十五条、第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年7月16日签订的《商铺租赁合同》；二、被告阜阳宝龙展耀置业有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司经济损失2818488.14元；三、被告阜阳宝龙展耀置业有限公司于本判决生效之日起二十日内退还原告阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司剩余租金、履约保证金等189396.43元；四、驳回原告阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38640元，减半收取19320元，诉讼保全费5000元，合计24320元，由阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司负担4320元，阜阳宝龙展耀置业有限公司负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  邓先勤二〇一九年三月七日书记员  王冰蕊