广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终397号上诉人（原审原告）:梁诗悦，女，1985年10月13日出生，住广东省雷州市***********。公民身份号码：440************541。委托诉讼代理人：钟润谋，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟忠，广东四端律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开平恒威房地产开发有限公司，住所地广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。统一社会信用代码：914***********968A。法定代表人：邝某1。委托诉讼代理人：卢泽铭，广东永泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄郁坤，广东永泽律师事务所律师。上诉人梁诗悦因与被上诉人开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初2747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁诗悦上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判恒威公司自2018年4月1日起以房款538000元为基数，按每日万分之四标准向梁诗悦支付至房屋实际交付之日止的违约金（暂计算至2018年7月31日止的违约金为26254元）；3.本案一、二审诉讼费由恒威公司承担。事实和理由：《商品房买卖合同》约定的违约金并不过高，一审法院对于调整违约金适用法律错误。一、双方签订的《商品房买卖合同》是在自愿、合法的基础上签订的，双方应当严格按照合同的约定履行义务，任何一方违反合同约定的，理应按照合同约定承担违约责任。每日万分之四的违约金计算标准是双方真实、自愿、合法的意思表示，没有违反法律强制性规定，应当尊重当事人之间的约定。二、《商品房买卖合同》是由恒威公司提供的格式合同，恒威公司在制定合同时已预见到可能产生的法律责任及可以承受的违约责任范围，因此，对于违约金的计算标准，应当严格按照合同约定计算。三、每日万分之四的违约金计算标准并不存在过高，未超过银行同期贷款利率的四倍。梁诗悦已支付全部购房款，至今仍未收楼，恒威公司通过收取的购房款取得了不错的经济收益，且恒威公司逾期交付房屋给梁诗悦造成了很大的经济损失，因此一审法院按照每日万分之二计算违约金不合理、不公平。四、根据合同法第113条规定，违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的性质，违约造成的损失不仅包括实际损失，还应当包括合同履行后可以获得的利益。如果仅将违约成本控制在实际损失不利于对守约方的保护，也不利于对违约方的约束和惩罚，一审法院仅考虑实际损失，将违约金调整为万分之二是自由裁量权适用不当。恒威公司辩称，一、按照法律的规定，如果违约金过高的，恒威公司可以请求法院进行调整。就本案来说，万分之四的违约金确实过高，恒威公司要求一审法院调整到万分之零点五，在一审判决认定按万分之二确认违约金之后，恒威公司也对一审判决不服，并对部分案件提起了上诉，恒威公司请求法庭考虑到本案的实际情况，从有利于维护双方合法权益的角度出发一并考虑违约金的问题。二、坚持恒威公司在一审中的答辩及质证意见。梁诗悦向一审法院起诉请求：1.判令恒威公司自2018年4月1日起以梁诗悦已付购房款538000元为基数，并按每日万分之四的标准向梁诗悦支付至将位于开平市**********绿苑山庄7区9幢1705房交付给梁诗悦使用之日止的违约金（暂计算至2018年7月31日止违约金为26254元），恒威公司逾期履行上述金钱给付义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；2.一审诉讼费用由恒威公司承担。一审法院经审理，判决：一、开平恒威房地产开发有限公司于一审判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金10437.20元（从2018年4月21日起至2018年7月26日止，以房款538000元为基数，按每日万分之二计付）及从2018年7月27日起至实际交付房屋日止的违约金（以房款538000元为基数，按每日万分之二计付）给梁诗悦；二、驳回梁诗悦的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费456元，减半收取228元，由梁诗悦负担114元，恒威公司负担114元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对梁诗悦的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：恒威公司承担的逾期交房违约金应如何确定。根据梁诗悦与恒威公司签订的《商品房买卖合同》第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。……”的约定，除不可抗力外，出卖人应按合同约定的时间向买受人交付房屋，否则应当依照合同的约定承担违约责任。本案双方履行合同过程中，开平市遭遇了超强台风、暴雨等天气，属于不可抗力，而台风、暴雨等天气确实会影响工程建设进度，故一审法院考虑台风影响程度，酌情在逾期违约时间中扣减20天并无不当，本院予以确认。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，恒威公司应于2018年3月31日前向梁诗悦交房，而恒威公司至今未能举证证明其已将具备合同约定的交付条件的房屋交付给梁诗悦，已违反了双方合同的上述约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，恒威公司依法应承担违约责任。虽然双方当事人在《商品房买卖合同》第十二条约定逾期超过60日后交房的，出卖人应自合同约定的房屋交付期限之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，如果约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求对约定的违约金予以核减。本案中，恒威公司在一审期间以双方合同约定的违约金过高为由，请求一审法院予以核减，而梁诗悦未能举证证明因恒威公司逾期交房造成其实际损失的情况，故一审法院综合考虑双方合同的履行情况、涉案房屋所处同地段同类房屋的租金价格等因素，对双方约定的违约金予以调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付违约金，并据此判决恒威公司从2018年4月21日起按该标准向梁诗悦支付逾期交房违约金至实际交付房屋日止，并无不当，本院予以维持。综上所述，梁诗悦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228元，由梁诗悦负担。梁诗悦已预交二审案件受理费456元，多预交的228元本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 甄锦源审 判 员 梅晓凌审 判 员 熊昌波二〇一九年三月二十三日法官助理 李苏琴书 记 员 李静雯赵金兰