广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初468号原告：黄丹丹，女，1982年9月18日出生，汉族，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东省水电集团有限公司，住所地：广州市天河区珠江新城华明路9号华普广场西座22层。法定代表人：张育民，董事长。委托诉讼代理人：宋玉才，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆昕，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原告黄丹丹与被告广东省水电集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄丹丹的委托诉讼代理人王志健、被告广东省水电集团有限公司的委托诉讼代理人宋玉才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄丹丹向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付延期交房违约金暂为人民币462543.66元（以总房款956657元为本金，按每日万分之五的标准，从2016年2月1日起计算至被告将符合合同约定且取得《竣工验收备案表》的案涉房屋交付给原告使用之日止，即计算至2018年9月25日止）；二、依法判令被告承担本案案件受理费。2015年6月12日，原告和被告签订了《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于增城市××大道西××房。案涉合同约定被告应于2016年1月31日前将经规划、竣工、消防、供气、永水、永电、永久通邮、人防、环保、质量等验收合格并取得建委《竣工验收备案表》的上述房屋交付给原告，逾期交付的，被告须每日按照总房款的万分之五支付违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告一直未有将达到约定和法定交楼条件的房屋交付给原告。直到2018年9月25日，被告才将涉案房屋交付给原告使用。原告认为，被告逾期交楼行为已严重违反合同约定，为依法维护原告的合法利益，现原告依据有关法律规定，特向法院提起诉讼，请支持原告的全部诉讼请求。被告广东省水电集团有限公司辩称：一、被告在2016年4月8日通过快递方式通知原告进行收楼，2018年7月4日原告本人签收被告收楼通知书；二、本案原告的诉讼请求是按日万分之五计算，已经达到房屋总价的一半，最高不能超出房屋总价的30%。本案被告的违约责任最迟就是2018年7月4日原告签收收楼通知书的时间，理由如下：原告没有否认收到时间是2018年9月25日，造成在2018年9月25日签署收楼通知书的原因是原告，而非被告，责任应当由原告承担，而非被告。收楼通知书明确告知原告收楼的各项条件已具备，从各方事实证明涉案房屋已达到约定及法定的交楼标准，同时在收楼通知书也有明确原告在收楼通知书签署后随时在通知书上载明的时间办理相关的收楼手续，原告是可随时办理，并非是30天后才可办理，拖延办理产生相关的违约责任，发出收楼通知书是被告的义务，但原告在收到收楼通知书后验收是原告的义务，原告若认为被告在发生收楼通知书没有配合办理收楼应当提供证据。本院经审理认定事实如下：2015年6月12日，原告（买方，乙方）与被告（卖方，甲方）签订《商品房预售合同》（含附件一至附件七）约定：第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4广深大道西1号3幢……地址：增城市新塘镇广深大道西1号3幢（广深大道西1号3幢）2304房。第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）956657元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年1月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该项商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由此而产生的一切责任由乙方承担。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在3日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定……16、本合同第二十九条：甲乙双方相互送达与本合同有关的书面文件（如通知等），双方的联络方式以合同首页中所载明的电话、地址（该项地址为通讯地址）为准。如一方联络方式有变更，应在变更后三天内书面通知对方，在该项商品房交付乙方后，甲方往该商品房地址寄发通知等，则视为有效送达，同具法律效力，若上述方式联络不到对方，则相关责任由被通知方承担。甲方亦可在楼宇公告栏张贴公告、登报、甲方网站、短信等方式向乙方送达相关通知，甲方公示其他文件也适用上述方式，甲方的有关通知以寄发日期顺延五天或乙方收达日（两者以较早者为准）为送达日期。2016年4月11日，被告向原告的合同载明地址发出收楼通知书，该邮件已妥投。2018年7月4日，原告签收的《收楼通知书》。2018年9月25日，原告与被告签订《收楼确认书》记载：单元新塘镇广深大道西1号B3幢2304房；双方确认已于2018年9月25日办妥上述单元物业移交接收手续，从该日起，房屋占有、使用、收益、处分权归业主。物业服务费从2016年5月1日开始由业主承担。本院在另案中查明：2005年12月起，被告用地的红线范围内已取得永久供水标准。2016年3月14日，涉案房屋取得了永久供电的使用标准。2016年3月21日，涉案房屋取得了永久通邮的使用标准。2016年7月13日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明涉案房屋所涉工程的竣工验收备案文件已于2016年7月12日收讫，文件齐全。备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2016年7月22日，涉案房屋取得了永久供气的使用标准。审理中，被告陈述以下事实：已收齐涉案房屋楼款956657元；涉案楼盘的通水、通电时间等问题已在之前的案件查明，被告没有新证据推翻已生效判决认定的事实。本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。结合涉案合同的约定，被告应在2016年1月31日涉案房屋交付期限届满前将具备永久通水、永久通电、永久通气和永久通邮的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告。但根据查明的事实，被告于2016年7月13日才取得广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2005年12月起取得永久供水、2016年3月14日取得永久供电、2016年3月21日取得永久通邮、2016年7月22日取得永久供气等居住条件。综上，涉案房屋于2016年7月22日才具备交付条件和永久供水、永久供电、永久通邮、永久供气的居住条件。原告已依约支付了购房款，被告未能在合同约定的期限履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。现原告要求被告支付延期交房违约金，理据充分，本院予以支持，但违约金应计至涉案房屋符合收房条件后被告告知原告收楼之日，即2018年7月4日。因此，延期交房违约金应从2016年2月1日起计算至2018年7月4日违约金为422842.39元（每日按已付购房款956657元的0.05%的标准计算）。鉴于被告抗辩违约金过高，最高不能超购房款的30%。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素来衡量，酌定违约金为25万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东省水电集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄丹丹支付逾期交楼违约金25万元；二、驳回原告黄丹丹的其他诉讼请求。案件受理费4120元，由原告黄丹丹负担1595元，被告广东省水电集团有限公司负担2525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年三月七日书记员  陈雪冰附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。