湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初326号原告：陈令，女，1983年5月26日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：熊建武，湖南维毅律师事务所律师。原告：胥辰怡，男，1963年12月20日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：熊建武，湖南维毅律师事务所律师。被告：潘玲，女，1971年4月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：罗彬，湖南高天律师事务所律师。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，总经理。委托诉讼代理人：吴修琴，女，1994年8月19日出生，回族，住湖南省汉寿县。系湖南新环境房地产经纪连锁有限公司员工。第三人：长沙市雨花区钦浩房屋信息咨询服务部，经营地址湖南省长沙市雨花区仙桃路68号金坤苑S2栋116号。经营者：陈钦浩。第三人：长沙市雨花区诚加房屋信息咨询服务部，经营地址湖南省长沙市雨花区仙桃路68号金坤苑S2栋116号。经营者：胡泽洲。原告陈令、胥辰怡与被告潘玲、第三人湖南新环境房地产经济连锁有限公司（以下简称新环境）、长沙市雨花区钦浩房屋信息咨询服务部（以下简称钦浩服务部）、长沙市雨花区诚加房屋信息咨询服务部（以下简称诚加服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人熊建武、被告潘玲及其委托诉讼代理人罗彬、第三人新环境的委托诉讼代理人吴修琴到庭参加诉讼。第三人长沙市雨花区钦浩房屋信息咨询服务部、长沙市雨花区诚加房屋信息咨询服务部因均已撤销，且不是必要的共同诉讼参与人，不参加诉讼不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告2018年5月16日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告按《房屋买卖合同》约定，支付违约金3000元给原告；3.判令被告按《房屋买卖合同》约定，支付总房价20%违约金676000元给原告；4.判令被告按《房屋买卖合同》约定，支付法律服务费（即律师费）15000元给原告；5.判令被告按《房屋买卖合同》约定，赔偿原告居间服务损失费33800元；（上述2、3、4、5项合计727800元）6.判令被告承担本案全部诉讼费用及相关费用。事实和理由：2018年5月16日，原、被告在钦浩服务部签订《房屋买卖合同》，约定原告将坐落于长沙市雨花区仙桃路68号金坤苑15栋102号房出售给被告；该房屋已抵押给银行，由原告在办理产权过户前解除抵押；房屋总售价为338万元，被告于2018年5月16日支付购房定金10万元，被告在产权过户手续办理时支付原告首付款183万元，双方最迟应于2018年9月29日前办理，被告通过银行贷款向原告支付购房款140万元，尾款在交房前支付；合同一方未按约定履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每天的违约金，如违约行为超过30日，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金，如守约方通过诉讼主张权利，违约方应承担守约方支付的律师费。被告当天支付了10万元交居间方托管。诚加服务部收取了原告居间服务费33800元，第三人新环境收取了托管定金66200元。合同签订后，原告立即着手偿还了该房屋的全部贷款本息，领回了产权证。但被告一直以各种理由推托，被告违约累计超过双方约定的时间30日，原告有权解除合同。原告出售房屋的原因是需要资金周转，由于被告违约给原告造成巨大损失，直接经济损失为1089421元，被告应赔偿原告的损失，但是原告仅要求被告按照合同约定进行赔偿。被告辩称,本案房屋买卖合同的解除是因为新的房屋限购政策导致房屋无法交易，而并非被告违约，被告不应承担责任。第三人新环境陈述称，新环境系钦浩和诚加服务部的管理方，两服务部现已注销。原告与被告于2018年5月16日签订本案房屋买卖合同。2018年9月29日之前原告已注销抵押，被告办理了贷款审批，但被告以2018年出台的6.25限购政策和未凑齐首付款为由，在2018年9月29号前未办理所有交易手续，望法庭依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人提交的证据及对事实的陈述，本院认定如下事实:2018年5月16日，两原告（甲方）与被告（乙方）在新环境下属的钦浩服务部居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，三方约定：甲方自愿将其位于长沙市雨花区仙桃路68号金坤苑15栋102房出售给乙方，甲方承诺对该房屋有完全处置权；该房屋已抵押给建设银行，抵押金额50万元整，由甲方在办理产权过户前解除抵押；房屋的总售价为338万元，付款方式为购房定金加购房款加交房尾款；乙方于2018年5月16日支付甲方购房定金10万元,由新环境托管；乙方在产权过户进窗后缴税前支付甲方购房首付款183万元，选定的购房手续双方最迟应在2018年9月29日之前办理；乙方通过银行贷款向甲方支付140万元。同时约定：任何一方未按本合同约定履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每天的违约金。如任何一方违约累计超过双方约定时间30日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方的律师费。合同签订当天，被告支付了定金10万元托管于新环境，新环境从中扣取了原告应支付的居间费33800元。2018年6月21日，原告提前偿还了以涉案房屋抵押的贷款。但直至约定的时间届满后，被告都未配合办理产权过户手续。另查明，两原告于2015年6月15日取得涉案房屋的权属证书。2018年6月25日，长沙市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，规定在本市限购区的商品房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。2018年7月6日，原告通过向长沙市不动产登记中心申报，该中心审核认为，两原告与被告系2018年6月26日前交易，可按“9.23”政策办理，网上预约后可办理过户。因为本案诉讼，原告与湖南维毅律师事务所签订《委托代理合同》，由原告向该所支付律师费15000元，律师事务所向原告出具了发票。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，应认定为有效合同。双方均应按照合同的约定切实履行各自的义务。本案中，原告履行了解除涉案房屋抵押的义务，涉案房屋亦不存在限购政策导致无法过户的问题，被告拒不配合办理过户手续，已构成违约。原告诉请解除《房屋买卖合同》并由被告承担违约责任，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。本院确认《房屋买卖合同》于原告的起诉状送达被告之日，即2019年1月17日解除。关于违约责任如何承担。《房屋买卖合同》针对违约行为是否超过30天分别约定了按100元每天或者支付房屋总价款20%的违约金，两种方式不可同时选择，原告主张同时适用本院不予支持。且房屋总价款20%的违约金约定过高，本院依法调整为房屋总价款的10%，即338000元。关于原告诉请的律师费，《房屋买卖合同》约定由违约方承担，本院予以支持。关于原告诉请被告支付居间费，因涉及原、被告及第三人之间的居间合同，合同主体不同，与本案房屋买卖不是同一法律关系，本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈令、胥辰怡与被告潘玲2018年5月16日签订的《房屋买卖合同》于2019年1月17日解除；二、被告潘玲自本判决生效之日起10日内向原告陈令、胥辰怡支付违约金338000元；三、被告潘玲自本判决生效之日起10日内向原告陈令、胥辰怡支付律师费15000元；四、驳回原告陈令、胥辰怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11078元，因适用简易程序减半收取5539元，由被告潘玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  林湘邕二〇一九年三月二十五日书记员  符梦瑶附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。