西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初867号 原告：乔冬梅，女，1958年1月4日出生，汉族，住陕西省商南县。 委托代理人：胡晓萍，系原告之女。 委托代理人：蔺文财，系公民代理。 被告：冯明，男，1972年11月14日出生，汉族，住西安市碑林区。 被告：张婧，女，1986年11月5日出生，汉族，籍住西安市碑林区，现住西安市未央区。 共同委托代理人：罗军锋，陕西连邦律师事务所律师。 第三人：西安雅嘉房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江新区。 法定代表人：杨帆，该公司总经理。 委托代理人：李小青，陕西东瑞律师事务所律师。 委托代理人：叶晗钰，陕西东瑞律师事务所律师。 原告乔冬梅与被告冯明、被告张婧，第三人西安雅嘉房地产营销策划有限公司（以下简称“雅嘉房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乔冬梅的委托代理人胡晓萍、蔺文财，被告冯明、张婧的委托代理人罗军锋及第三人雅嘉房地产的委托代理人李小青均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。 原告乔冬梅诉称，2017年9月21日原告通过第三人西安市雅嘉房地产介绍，与被告冯明、张婧夫妇签订房屋买卖三方合同，原告按照合同约定向被告交付了58万的房屋定金，并向第三人支付了6万元中介费用，足以证明涉案房屋三方合同原告已经履行了全部义务并发生了法律效力。后原告与第三人多次催促被告按照合同约定办理过户均遭到了被告拒绝。故原告现诉至法院请求判令：1、判令二被告继续履行2017年9月21日签订的《房屋买卖三方合同》的未履行部分；2、判令二被告依法将位于陕西省西安市XX路XX号XX幢XX室房屋一套及附属一间过户给原告；3、判令第三人无条件配合原告履行办理过户所需全部手续；4、判令被告承担本案的诉前财产保全费用（包括诉前申请受理费用及诉前保全费用）即21500元；5、判令二被告承担第一次保全费用16500元；6、本案诉讼费用由被告承担。 二被告辩称，本案合同为无效合同，被告冯明擅自出售处分涉案房屋，未经被告张婧的同意，侵犯了张婧的财产权，属于是违反法律的无效行为。原告的诉请无事实依据。 第三人雅嘉房地产辩称，三方签订的《房屋买卖合同》合法有效应该继续履行，第三人同意按照合同继续履行义务。关于被告冯明是否对涉案房屋有处分权的问题，从房屋产权证书来看，登记的产权人为冯明，冯明当然有权处理房屋。 经审理查明，原告乔冬梅、被告冯明与第三人雅嘉公司于2017年9月21日签订了《房屋买卖三方合同》约定：原告乔冬梅购买被告冯明与张婧共有的位于西安市曲江新区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋（房屋购房合同编号为X16089865）及车库，建筑面积共207平方米，成交价格5800000元。该房屋未设定抵押，被告冯明未将该房屋出租。合同对付款方式的约定为：乙方应于2017年9月向甲方冯明支付定金580000元，上述款项和剩余购房款共5800000元，双方应于过户前存入以上房产交易结算资金专用账户。甲乙双方应在4个月内办理房屋权属转移登记手续，如遇政府行为或其他不可抗拒因素导致过户时间延期，双方当事人均表示认可，同意过户期限延长直至过户完成，双方互不承担违约责任。 另查，二被告系夫妻关系，于2011年登记结婚，上述合同中房屋共有人“张婧”签字系被告冯明所签，被告冯明在签订合同时未持有被告张婧的授权委托手续，且签订合同时第三人雅嘉公司知晓被告冯明婚姻状态。被告张婧曾就此向本院另案请求解除涉案合同，经本院审理后作出了（2018）陕0113民初10945号民事裁定书，以“被告张婧并非涉案合同相对方，不应作为原告主张解除合同”为由，裁定驳回了张婧的起诉。上述裁定作出后，各方当事人均未提起上诉。 又查，原告委托案外人赵某某于2019年9月22日向被告冯明支付580000元。经询，被告冯明称其已将上述580000元退还至赵某某账户，并就此向本院提交中国民生银行业务受理单一份，载明：“2018年12月4日，被告冯明账户向赵某某尾号4132的西安银行账户转账580000元，摘要：退代交房款乔冬梅”。 再查，2017年6月28日，西安市人民政府办公厅发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，的限购政策，该通知第一条载明“2017年4月18日以前，在…曲江新区…等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易…”。2018年6月24日，西安市人民政府办公厅发布《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》的限购政策，该通知第一条第（三）项载明“住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易…”，经本院核实，被告购买涉案房屋的时间为2016年6月16日，网签备案登记时间为2016年6月24日，涉案房屋至今仍不符合西安市二手房上市交易条件。 2018年12月10日，原告向本院申请财产保全，申请查封被告冯明名下位于西安市曲江新区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋即涉案房屋，并以中国平安保险股份有限公司陕西分公司出具的财产保全保函作为担保，本院于2018年12月17日作出（2018）陕0113财保647号民事裁定书，将涉案房屋查封。原告为此支出保险费16500元，保全费5000元。 经本院向原告询问，原告称其第五项诉请中的保全费是指2018年6月原告另案申请诉前保全时购买保函所缴纳费用，后因被告张婧向法院起诉，所以已经撤诉，并就此向本院提交保单保函及民事裁定书佐证。 以上事实，有《房屋买卖三方合同》、庭审笔录及民事裁定书、西安市住房保障和房屋管理局备案信息、民生银行业务受理单、保单保函及民事裁定书、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，首先，结合已查明的事实来看，原告乔冬梅欲购买的涉案房屋及车库系二被告共同所有，被告冯明在与原告乔冬梅及第三人雅嘉公司签订《房屋买卖三方合同》时并未持有被告张婧出具的授权委托书，此时被告冯明与原告及第三人签订上述合同的行为应系无权处分行为。但在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移物权变动结果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权。故虽被告冯明在签订《房屋买卖三方合同》时虽系无处分权人，但三方签订的买卖合同应属合法有效。 其次，从涉案合同履行条件上看，原告虽依约向被告支付了购房款580000元，但被告冯明已于2018年12月4日向原告退还。况且无论是依据合同签订时西安市二手房市场实施的交易政策，还是依据合同签订后西安市于2018年6月24日新发布实施的现行二手房交易政策，涉案房屋均不符合出售条件，原告与被告冯明无法在合同约定的期限内正常办理涉案房屋的网签备案及转移登记手续。至于涉案合同虽约定了“如遇政府行为或其他不可抗拒因素导致过户时间延期”，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，本案中，原、被告双方签订涉案合同前限购政策业已实施，显不属于不能预见的不可抗力，故原告乔冬梅、被告冯明、第三人雅嘉公司均对涉案合同不能履行负有一定程度过错，应在过错范围内承担各自责任。 再次，从涉案房屋及车位的权属状态上看，因涉案房屋及车位系二被告共同所有，被告冯明在处分涉案房屋及车位时未取得被告张婧的授权，且被告张婧在合同履行中也未追认该合同，更是以诉讼方式曾向本院主张解除涉案合同，故涉案合同因欠缺房屋共有人意思表示而存在无法产生物权变动之后果，对此被告冯明负主要过错，原告乔冬梅及第三人雅嘉公司也未尽到审查义务，特别是第三人雅嘉公司，其作为专业的房地产经纪机构，熟知房地产交易政策，既未履行居间方全面审查房屋权属的义务，又为不符合交易条件的房屋提供经纪服务，应对合同不能履行负严重过错。 总结以上三点可知，涉案房屋存在事实上及法律上的履行障碍，故原告诉请二被告继续履行合同即办理过户项下的全部诉请及主张第三人配合办理过户手续的诉请，本院依法不予支持。但从合同签订及履行的整个过程来看，签约时被告冯明明知涉案房屋系其与被告张婧的夫妻双方共同财产，却仍在未取得共有人授权情况下与原告签订买卖合同，且在合同履行中未及时获得共有人张婧追认，现又以共有人张婧不同意为由拒绝履行合同，主观违约意图明显，故原告可另案向被告冯明主张其承担违约责任。 至于原告主张被告支付诉前保全费用一节，因涉案合同并未对保全保险费作出约定，原告基于诉讼风险的不确定性而为自己购买财产保全责任保险，支付相应保全保险费用16500元，该费用并不属于诉讼必须发生的费用，故原告的上述请求本院依法不予支持。 又因原告所主张的第一次保全费用16500元（实为保全保险费）并非其在本案诉讼过程中申请财产保全所支出的费用，也不属于诉讼必须发生的费用，故原告的上述请求本院依法不予支持。 综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下： 驳回原告乔冬梅的全部诉讼请求。 本案案件受理费49740元，保全费5000元，由原告乔冬梅自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  李晓婷 人民陪审员  刘 军 人民陪审员  赵友贤 二〇一九年三月十九日 书 记 员  张雨濛 打印：相丽华校对：王博闻2019年月日送达 1