镇江市润州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1111民初17号 原告（反诉被告）：镇江市开明汽车修理有限公司，统一社会信用代码91321111716867697W，住所地镇江市林隐路38号。 法定代表人：张冬梅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：殷玉航，北京京润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵加亮，北京京润律师事务所律师。 被告（反诉原告）：镇江交通产业集团有限公司，统一社会信用代码91321100141392052J，住所地镇江市润州区官塘桥路200号。 法定代表人：余国根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗宝平，该公司职员。 委托诉讼代理人：潘丹，江苏恒强律师事务所律师。 原告（反诉被告）镇江市开明汽车修理有限公司与被告（反诉原告）镇江交通产业集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张冬梅、委托诉讼代理人赵加亮，被告的委托诉讼代理人罗宝平、潘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告镇江市开明汽车修理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的房屋及场地临时使用协议；2、判令被告赔偿原告办公设备损失182670元，生产经营设备损失860954元，装修损失1337068.47元，解除职工劳动关系经济补偿金291600元。以上合计2672292.47元。事实和理由：原、被告于2006年5月13日签订房屋及场地临时使用协议。协议约定，被告将位于原镇江市地块面积约9亩的场地及房屋作为原告的生产经营场所使用。原告自2009年11月19日将厂房搬至上述地址。2017年2月22日，被告向原告发出关于收回原镇江市地块的函，要求中止上述协议，并无条件收回租赁的场地和房屋，并分别于同年的3月25日、5月5日向原告发出通知和限期搬离通知书。原告就此向被告表示，因未出现约定的协议终止条件，所以不同意交回。2017年5月25日，被告强行拆除原告租赁的房屋，致原告无法正常经营。被告的行为构成严重违约，严重侵害了原告的合法权益，且无继续履行可能，被告应就其恶意解约给原告造成的全部经济损失进行赔偿，为维护原告的合法权益故诉至法院。 被告镇江交通产业集团有限公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，故请求法院驳回其全部的诉讼请求。事实和理由：原告与被告之间的房屋及临时场地使用协议，因原告的违约及约定的解除协议的条件已成就，被告已用通知的方式解除了双方之间的协议，被告无需承担原告的任何损失。被告在强制搬迁时原告的相关人员已将部分物品自行搬走处置，无用的物品遗弃在现场。被告已将遗弃在现场的物品妥善保管，未给原告造成损失。 被告镇江交通产业集团有限公司向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付2017年1月1日至2017年5月24日的场地占用费21000元。2、判令原告（反诉被告）赔偿因迟延交付租金而给被告（反诉原告）造成的利息损失119700元（截至2018年9月30日）。事实与理由：原、被告于2006年5月13日签订房屋及场地临时使用协议，按照协议约定，房屋及场地使用费前三年为人民币40000元，以后每三年增加百分之十，使用费按年结算。当年的使用费应在前一年年底前一次缴付。在上述合同履行过程中，原告未按照约定及时缴付房租，在被告的催促下，原告于2017年2月27日补交了截止至2016年12月31日前的房租，至今未支付2017年1月1日至2017年5月24日场地占用费21000元。被告以书面通知的方式解除了双方的房屋及场地临时使用协议，由于原告未按期支付租金给被告造成的损失，故诉至法院。 原告（反诉被告）镇江市开明汽车修理有限公司辩称：被告要求原告支付场地占用费21000元及赔偿迟延支付租金的利息损失的请求没有依据，故要求驳回其反诉请求。事实和理由：场地占用费是指租赁合同解除后，因承租人继续占用租赁物而应向出租人支付的使用费。本案中，被告于2017年2月25日通知收回租赁房屋及场地后，原告即提出异议，双方发生争议后，原告诉至法院，双方签订的房屋及场地临时使用协议并未被法院确认解除以及何时解除，故反诉人要求支付上述期间的场地占用费没有依据。原告已于2017年2月27日一次性支付了被告要求支付的租金，对于2017年1月1日之后的租金，被告属于自愿放弃。在租赁期间，被告及其关联公司的车辆在原告处修理，双方口头约定可将修理费和房租进行冲抵，实际上双方已就租金的支付的方式进行变更，被告在2017年2月25日向原告催收房租时未提延迟支付租金的利息损失问题，也没有向原告主张所谓租金的利息损失的意思表示，故原告不存在迟延支付租金的问题。 根据本院确认的证据，本案查明事实如下：2006年5月13日，原、被告签订房屋及场地临时使用协议，协议约定：被告将其收储的位于原镇江市地块面积约9亩的场地及房屋交由原告承租使用；上述房屋及场地前三年使用费为人民币40000元，以后每三年增加百分之十，使用期限自2006年12月31日至镇江市城市建设发展需要拆迁时止，使用费按年结算，当年的使用费原告应在前一年年底前一次性缴付给被告，如原告不支付当年的使用费，被告可自行终止本协议，收回房屋及场地并将原告清除出场，原告不得向被告要求任何补偿；在使用期间，原告不得建造永久性建筑，因生产经营需要，确需建造临时性建筑或设施时，必须事先取得相关部门许可及被告同意，费用由原告自理，使用期间如中止协议，原告应无偿无条件自行拆除并恢复原状或无偿交付被告；房屋及场地的日常维护、维修由原告负责；使用期内因镇江市城市建设发展需要拆迁收回上述房屋及场地时，被告可提前半年通知原告，协议应无条件解除，原告已支付的使用费按实结算，场地由原告建造的临时性建筑或设施应无条件委托被告按国家有关政策处理。上述协议生效后，原告依约承租了双方合同项下的场地及房屋。截至2017年2月27日原告共计支付被告租金约400000元，其余的租金以原告帮助被告及其下属的公司维修车辆而形成的维修费冲抵。截至2016年12月31日止的租金原告已结清。 2017年2月22日，被告向原告发出关于收回原镇江市地块的函，函件上载明，因市政府环境整治要求中止双方的协议，对原协议项下的土地及房屋无条件收回处理。原告应在2017年3月22日前将上述房屋及土地交还给被告并催收欠交的租金。原告于2017年2月25日签收了上述函件并对中止合同的内容提出异议，认为没有看到市政建设需要的文件，中止合同的条件没有成就，搬迁需要一定的时间。同年3月25日，被告向原告发出通知要求原告最迟在2017年4月6日前搬迁。同年5月5日，被告向原告发出限期搬离通知书，催告原告至迟于2017年5月10日前搬离，同时载明原告使用的房屋已属于危旧房屋，需要及时清理处置。同年5月19日镇江鹤林烟雨建设有限公司向原告发出限期搬离通知书，并在报纸上登出公告，要求原告于2017年5月24日前搬离。2017年5月25日晨，被告组织人员强行将原告厂内的部分物品搬离现场异地堆放，并将原告的厂门封闭。 审理中，本院委托镇江市润州区公证处进行证据保全，对被告搬离厂房另外堆放的物品及遗留在原厂内的物品进行了清点，并形成证据保全的公证书三份，被告支付公证费30000元。搬离厂房的物品分两处堆放，其中一处位于镇江市鹤林寺内正对牌坊右侧，物品为露天堆放；一处位于镇江市，除四柱举升机及双柱举升机外其余物品堆放在集装箱内，其余的物品在厂房内原地摆放。在露天堆放的物品中主要为车辆零配件、旧车、旧卡车驾驶室、旧发动机控制电脑及车辆维修工具，其中车辆零配件的评估原值为142600元，评估净值为41000元。旧车、旧卡车驾驶室、旧发动机控制电脑评估净价为35800元，车辆维修工具原值为30100元，评估净值为27100元。上述事实由双方当庭陈述，原、被告签订的房屋及场地临时使用协议，被告向原告发出的函及通知，原告交纳房租的相关的票据。镇江市润州区公证处（2018）镇润证民内字第750号、751号、752号公证书，镇江仁和永信资产评估有限公司镇仁和永信鉴字（2019）第003号涉案财产价值项目评估报告等证据证实。 审理中，原告要求被告赔偿因被告强制搬迁造成的损失，其中办公设备损失182670元，生产设备工具损失860954元，房屋的装修损失1337068.47元，解除职工劳动关系经济补偿金291600元，就此原告向本院出具了办公用品清单、设备工具清单、材料清单、工程预（结）算书，劳动用工清单及解除劳动合同补偿金计算等证据。被告对原告提供的上述证据的真实性、关联性提出异议，认为上述证据均为原告单方面作出，无相关票据加以印证，且认为损失与被告无关。被告为证明其具备解除合同的条件，提供了中共镇江市委办公室镇办发（2017）10号文件，证明原告承租的房屋及场地纳入了2017年度市政府的环境整治计划。镇江市规划委员会项目专题审查2016项专（013）号会议纪要，原告对被告提供的上述证据的真实性、关联性提出异议，认为上述文件不能证明被告具备了解除合同的条件。 本院认为，第一、关于本诉部分。本诉部分争议的焦点为（一）被告是否享有解除合同的权利。（二）被告强制搬迁行为的评价及责任的承担。 争议焦点（一）：原、被告双方于2006年5月13日签订的房屋及场地临时使用协议是双方真实意识表示，不违反法律强制性规定合法有效，原、被告双方形成了租赁合同法律关系。双方签订的协议上约定使用期限为自2006年12月31日至镇江市城市建设发展需要拆迁时止，上述对合同期限的约定不明，根据我国合同法的规定，租赁合同对租赁期限约定不明的双方可以协议补充，不能达成补充协议的，可以按照合同有关条款或交易习惯确定。本案中双方就使用期限未达成过补充协议，从合同条款上看，由于自2011年1月21日起，国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》废止，城市内的房屋及土地已无拆迁之说，故按照合同的相关条款亦无法确定具体的期间。双方之间应为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，故被告享有解除合同的权利。本案中，被告以原告承租的房屋及场地纳入2017年度市政府的环境整治计划为由要求解除双方的租赁协议，原告虽对被告提出的解除合同理由及提供的相应证据提出异议，但原告的上述异议不影响被告合同解除权的行使。根据我国合同法的规定，被告于2017年2月22日向原告发出的函中明确表示要解除双方的协议，在该函于2017年2月25日到达原告处时，双方的协议即告解除。双方协议解除后，原告起诉，要求解除双方的租赁合同的请求，于法无据，本院不予支持。 争议焦点（二）：原、被告双方在签订租赁协议后双方均按协议约定履行义务，享有权利。双方协议中约定了被告行使解除权的期限，在被告行使解除权时，应按照约定的期限提前半年通知原告。本案中，被告解除协议的通知于2017年2月25日到达原告，按照协议约定，原告可在之后的六个月内搬迁，而被告几次通知搬迁的期间均在原告主动搬迁期内。被告在2017年5月25日自行强制搬迁，侵犯了原告的合法权益，依法应承担相应的民事责任。被告强制搬迁的物品依法应予返还，不能返还或造成毁损应当承担相应的赔偿责任。被告对搬迁的物品理应妥善保管，而被告将原告的部分汽车配件长期露天堆放，该部分配件应判定为全部毁损，上述配件经鉴定价值为142600元，应由被告赔偿给原告，被告提前三个月强制搬迁，给原告造成经营以及其他物品损失依法亦应赔偿，综合全案的情况上述损失确定为150000元。至于本案中被告支付的证据保全费的问题，因原告的物品异地放置系被告强制搬迁所致，搬迁时被告应该要进行清点而未清点造成的费用，故该项费用应由被告承担。 对于原告主张要求被告赔偿办公用品、维修设备、解除职工补偿金的要求，根据相关法律规定合同解除后办公用品、维修设备属于动产，应该相互返还，解除职工补偿金的请求与本案无法律上的因果关系。上述请求于法无据，本院不予支持。对于原告主张的装修损失的请求，双方协议有明确约定，协议中止应由原告无偿自行拆除或无偿交付甲方，且原告承租使用上述房屋已十年多，我国合同法亦明确规定，返还的租赁物应符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告的上述请求，本院不予支持。 第二关于反诉部分 原告承租被告房屋及场地后依法应当交纳租金，截至2016年12月31日的租金已全部交纳的事实，证据确凿充分，本院予以确认。自2017年1月1日起至2017年5月25日止，原告仍在使用协议项下的房屋及场地，上述事实，本院亦予确认。其中在2017年2月25日前双方协议未解除，原告应按实支付租金。自2017年2月25日后被告以通知方式解除双方的租赁合同后至原告被强制搬离时止，应支付上述实际使用期间的使用费，使用费的标准按租金标准计算，故被告反诉原告要求支付21000元的请求，于法有据，本院予以支持。至于被告反诉要求原告赔偿迟延支付租金而造成的利息损失的问题，双方协议约定租金为按年结算。当年的使用费在前一年年底前一次性缴付，而在实际履行中存在被告及其下属公司在原告处维修车辆用维修费冲抵租金的情况，故双方对租金的支付方式事实上进行了变更。双方协议中未约定延期支付租金的违约金亦未提供2017年2月22日前主张租金的证据，故被告的该项反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告镇江交通产业集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告镇江市开明汽车修理有限公司各项损失292600元。 二、被告镇江交通产业集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告镇江市开明汽车修理有限公司相应物品[物品清单详见镇江市润州区公证处(2018）镇润证民内字第750号、752号公证书上载明的物品，（2018）镇润证民内字第751号公证书中的旧车、旧卡车驾驶室、旧发动机控制电脑、车辆维修工具]。 三、原告（反诉被告）镇江市开明汽车修理有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）镇江交通产业集团有限公司房租和房屋使用费合计21000元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 五、驳回被告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28178元，评估费4000元，合计32178元。原告负担20000元，被告负担12178元。反诉案件受理费3114元，原告（反诉被告）负担500元，被告（反诉原告）负担2614元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知） 审 判 长  徐根法 人民陪审员  孙海芬 人民陪审员  乔 青 二〇一九年三月二十五日 书 记 员  郦菊平 镇江市润州区人民法院 上诉须知 （2018）苏1111民初17号 一、案件双方当事人对本字号判决（裁定）书不服的可以在收到本判决（裁定）书次日起十五日（十日）内向本院提交上诉状，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向该院预交上诉案件受理费。 户名：江苏省镇江市中级人民法院 开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处 账号：11×××61 第二审法院地址：江苏省镇江市健康路1号 三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。 四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。 五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。 受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。 六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 二〇一九年三月二十五日