福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初1263号 原告（反诉被告）：胡百江，男，1970年11月25日出生，汉族，住重庆市长寿区。 原告（反诉被告）：刘兴碧，女，1968年3月20日出生，汉族，住重庆市长寿区。 共同委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：郑利峰，福建自立律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：胡艺真，女，1969年9月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李一鸣，福建力衡律师事务所律师。 原告（反诉被告）胡百江、刘兴碧与被告（反诉原告）胡艺真房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案，依法适用简易程序公开审理。胡百江、刘兴碧的共同委托诉讼代理人陶天猛、郑利峰，胡艺真的委托诉讼代理人李一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡百江向本院提出诉讼请求：1、判令胡艺真继续履行胡百江、刘兴碧与林燕玉、胡文俊于2011年6月22日签订的《房屋租赁协议书》；2、判令胡艺真承担本案诉讼费用；3、判令确认胡艺真于2018年10月25日向胡百江、刘兴碧发出的解除《房屋租赁协议书》、《住房租赁协议书》的通知无效。事实与理由：胡百江、刘兴碧系夫妻关系。胡文俊、林燕玉系夫妻关系，胡艺真系胡文俊、林燕玉的女儿。2011年6月22日，胡百江、刘兴碧与胡文俊、林燕玉签订《房屋租赁合同协议书》，约定胡文俊、林燕玉将后江埭路29号之5号一间店面及店后中间屋、搭盖的过道间、阿华前面隔出的一小间（楼梯前电视位置）厕所及后面一间厨房，租给胡百江、刘兴碧使用，租期到拆迁为止。上述合同签订后，胡百江、刘兴碧依约支付租金并使用租赁物。胡文俊去世后，因林燕玉拒不收取租金，胡百江、刘兴碧曾于2014年12月29日向思明区法院起诉要求林燕玉积极履约并提供收取租金的账号，并赔偿提存租金的损失。该案审理过程中，林燕玉主动提供了收取租金的账号。（2015）思民初字第1253号《民事判决书》认定案涉租赁合同真实合法有效。2017年林燕玉去世后，胡艺真向胡百江、刘兴碧提供了胡艺真本人的银行卡，胡百江、刘兴碧开始向胡艺真的账户支付租金。2018年10月25日，胡艺真向胡百江、刘兴碧发函，称其为胡文俊、林燕玉唯一的继承人，并提出解除胡百江、刘兴碧与林燕玉、胡文俊于2011年6月22日签订的《房屋租赁协议书》。胡百江、刘兴碧认为，胡百江、刘兴碧签订案涉租赁合同后，依约缴纳租金，本案不存在违约事由，胡艺真无权提出解约，故胡百江、刘兴碧诉请胡艺真继续履行胡百江、刘兴碧与林燕玉、胡文俊于2011年6月22日签订的《房屋租赁协议书》。此外，胡艺真自称是原出租人的唯一继承人，但对该情况胡百江、刘兴碧无法确认。胡艺真向胡百江、刘兴碧发送的解除合同通知没有法律依据，不产生解除合同的效力。无论胡艺真是不是继承人，原出租人死亡也不影响胡百江、刘兴碧享有继续承租讼争房屋的权利。胡百江、刘兴碧要求继续履行合同即继续占有使用租赁物，胡艺真按期接收租金。目前讼争房屋由胡百江、刘兴碧使用。合同约定租赁期限2010年2月26日至房屋拆迁之日止。法律上强制租赁期限不得超过20年，故胡百江、刘兴碧认为本案租赁期限至拆迁之日最长不超过20年。 胡艺真辩称，租赁协议中的租赁期限约定不明，应视为不定期租赁，出租方有权随时解除合同。原出租人胡文俊有两个子女，胡艺真是女儿，儿子胡艺升已经死亡。 胡艺真向本院提出反诉请求：1、判令确认胡百江、刘兴碧与胡文俊、林燕玉于2011年6月22日签订的《房屋租赁协议书》于2019年1月15日解除；2、判令胡百江、刘兴碧立即腾空并搬出、退还上述租赁协议书项下房屋；3、判令胡百江、刘兴碧按每月5000元支付房屋占用费（自2019年1月15日起计至实际腾空房屋之日）；4、判令胡百江、刘兴碧承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年6月22日，胡百江、刘兴碧与胡艺真的父亲胡文俊、母亲林燕玉签订一份《房屋租赁协议书》，约定胡文俊、林燕玉将坐落于后江埭29号5号一间店面（含后间房屋、过道、阁楼、厨房、厕所）出租给胡百江、刘兴碧。租赁期限自2010年2月26日起至拆迁为止，租金为每季度4250元，每季度付一次。合同签订后，胡百江、刘兴碧实际使用上述房屋。此后，胡文俊、林燕玉相继去世。胡百江、刘兴碧租金支付至2019年1月15日。2018年10月25日，胡艺真通知胡百江、刘兴碧解除合同，要求胡百江、刘兴碧于2019年1月15日前腾空并搬出上述房屋。但胡百江、刘兴碧拒不履行。胡艺真认为，原租赁合同期限约定不明，胡艺真有权随时解除合同并已在合理期限通知了胡百江、刘兴碧，房屋租赁关系已经解除，胡百江、刘兴碧应当退还房屋，并按市场行情支付自合同解除合理期限后至腾空之日的房屋占用费。此外，租赁协议中约定若胡百江、刘兴碧转租他人应通知出租方，但胡百江、刘兴碧未尽到该义务。 胡百江、刘兴碧对胡艺真的反诉请求辩称，胡艺真的全部反诉请求应当驳回，因为案涉租赁合同有明确约定期限，不存在约定不明的情形。胡艺真在反诉状事实与理由的第4行自认租赁期限是从2011年6月22日至拆迁为止，因此本案胡艺真的反诉理由是不成立的。胡艺真所谓转租完全是其凭空陈述，目前讼争房屋及店面都由胡百江、刘兴碧两夫妻自己使用，不存在转租。胡艺真也未举证证明有转租行为。关于租金的支付，目前的租金是依约支付到2019年4月止，有相应的转账凭证为证。 围绕本诉诉讼请求和反诉答辩意见，胡百江、刘兴碧提交了房屋租赁协议书、（2015）思民初字第1253号民事判决书、胡艺真来函、户籍信息作为证据。围绕反诉诉讼请求和本诉答辩意见，胡艺真提交了房屋租赁协议书、死亡证明、合同解除通知函作为证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年6月22日，胡文俊（甲方，房东）与胡百江、刘兴碧（乙方，租户）签订一份《房屋租赁协议书》（以下简称讼争合同），约定：“一、甲方同意将座落于后江埭29号之5号一间店面及店后中间屋，搭盖的过道间，阿华前面隔出一小间（楼梯前电视位置）厕所及后面一间厨房（以下简称讼争房屋）租给乙方使用（2010年2月26日）至该地拆迁为止。二、租金为每季度缴付，每月全部租金为1416元。季度金额为4250元，自第二季度提前半个月付租金。三、甲方给乙方提供水电及有线电视，乙方用的水电按分表的用量付给甲方，电费为每月缴付，水费单月缴付。四、店里所有装修都是甲方同意，乙方独资所有装修。五、店里的所有装修归乙方所有，如遇政府拆迁店内所有装修归乙方所有，甲方无权干涉乙方所有装修赔偿金额。乙方可直接向政府索赔装修款项，需甲方配合的，甲方应积极配合乙方办理必要手续，装修赔偿金与甲方无关。六、乙方有权将[后江埭路29号之5号一间店面及店后中间屋，搭盖的过道间，阿华前面隔出一小间（楼前电视位置）厕所及后面一间厨房]转租、转让店里所有东西、或承包、他人（第三方）使用经营，行业不限，无需甲方同意，通知甲方即可。甲方与第三方不存任何租赁与经济关系，第三方使用水电费用仍由乙方收取交给甲方。七、如遇政府拆迁，导致甲乙双方合同无法继续履行，双方同意解除合同。租期按实际使用时间计算，甲方应退还乙方多付的部分租金。八、甲乙双方应本着诚信诚实守信的原则，履行合同，如因一方违约至使合同无法履行，给对方造成损失，应赔偿对方违约金39384元×2＝78768元并赔偿店内装修费8万元，自合同解除之日起7日内支付，逾期应按同期银行货款利率的4倍支付利息至全部还清止。备注：此次所交全部租金为39384元。” 合同签订后，双方依约履行。2014年6月27日，胡文俊去世。2014年12月29日，胡百江、刘兴碧诉至本院要求胡文俊之妻林燕玉积极履行讼争合同，并赔偿因故意不接受租金给承租人造成的直接经济损失8430元。本院于2015年2月2日作出（2015）思民初字第1253号民事判决，驳回胡百江、刘兴碧的诉讼请求。胡文俊之妻林燕玉、胡文俊之子胡艺升分别于2017年10月26日、2018年8月14日去世。此后，胡文俊之女胡艺真提供名下银行账户接收胡百江、刘兴碧支付的租金。 2018年10月25日，胡艺真向胡百江、刘兴碧发函通知解除讼争合同，函件载明：“你们与胡文俊、林燕玉于2011年6月2日签订了《房屋租赁协议书》、《住房租赁协议书》，约定胡文俊、林燕玉将坐落于后江埭29号5号一间店面及店后中间屋，搭盖的过道间，阿华前面隔出一小间（楼梯前电视位置）厕所及后面一间厨房；后江埭29号一间住房（含阁楼、通道、厨房、厕所）租给你们。你们的租金已缴纳至2019年1月15日。因胡文俊、林燕玉已死亡，本人作为唯一继承人，现通知你们自收到本函时，你们与胡文俊、林燕玉于2011年6月22日签订的《房屋租赁协议书》、《住房租货协议书》解除，并于2019年1月15日前腾空并搬出上述房屋；同时你们应立即停止对房屋的任何装修、改造行为，否则由此造成的全部责任由你们承担。”收到函件后，胡百江、刘兴碧并未搬离讼争房屋，并于2018年12月30日向胡艺真的账户转入2019年2月至4月的店租金4250元。 本院认为，胡艺真已初步举证证明其为胡文俊的唯一继承人，胡百江、刘兴碧对此否认但未提供反驳证据证明，对后者的抗辩不予采纳。胡文俊系讼争合同项下出租人，其死亡后，讼争合同的权利义务由其继承人胡艺真承继，胡艺真为本案适格原告。讼争合同约定房屋租赁期限为“（2010年2月26日）至该地拆迁为止”，双方对上述合同条款理解存在分歧，争议焦点在于约定租赁期限至拆迁为止是否属于租赁期限约定不明确，从而视为不定期租赁当事人可以随时解除。对此本院认为，《合同法》第二百三十二条赋予不定期租赁合同当事人任意解除权，该条立法意在着重保护租赁期限明确的租赁合同，鼓励和引导当事人明确约定租赁期限。按照上述立法精神以及《合同法》第一百二十五条第一款有关合同解释的规定，对租赁期限约定至拆迁为止的性质，应当区分情况认定。1.合同签订时租赁房屋并无拆迁实质进展的，认定为租赁期限约定不明确。房屋拆迁取决于城市规划的制定和实施，具有极大不确定性，是否拆迁、何时拆迁、如何拆迁在订立租赁合同时难以预料。故在缔约时租赁房屋并无实质性拆迁事项发生的，租赁期限因拆迁期限不明确而视为约定不明确。2.合同签订时租赁房屋已有拆迁实质进展的，认定为租赁期限约定明确。征迁公告等政府公开文件已将租赁房屋纳入拆迁范围的，缔约时租赁房屋拆迁进程已明确可期，此种情形下约定租赁期限至拆迁为止应视为租赁期限约定明确。本案中，并无证据证明讼争合同签订时讼争房屋被政府公开文件纳入征迁范围，事实上合同签订至今近十年讼争房屋也确实未被纳入征迁范围。此外，缔约至今讼争房屋的市场租金价格已大幅上涨，仍维持十年前的租金标准显失公平，导致利益明显失衡。故根据《合同法》相关规定，本院认定讼争合同约定的租赁期限不明确，依法应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。胡艺真于2018年10月25日向胡百江、刘兴碧送达解除租赁合同的通知，通知解除合同并归还房屋的时间为2019年1月15日，给予了胡百江、刘兴碧合理的搬离期限，应认定胡艺真系按照《合同法》第二百三十二条的规定依法行使解除权。本院据此认定讼争合同于2019年1月15日解除。合同解除后胡百江、刘兴碧应向胡艺真返还讼争房屋。胡百江、刘兴碧继续占用讼争房屋，依法应向胡艺真赔偿占有使用费至交还房屋之日止。占有使用费参照讼争合同约定的租金标准，按每季度4250元计算。胡百江、刘兴碧已支付截至2019年4月的使用房屋费用可直接抵扣上述占有使用费。 综上所述，对胡百江、刘兴碧的诉讼请求，本院不予支持。对胡艺真的反诉请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十五条第一款、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认2011年6月22日胡文俊与胡百江、刘兴碧签订的《房屋租赁协议书》于2019年1月15日解除； 二、胡百江、刘兴碧于本判决生效之日起十五日内向胡艺真返还厦门市思明区后江埭29号之5号一间店面及店后中间屋，搭盖的过道间，阿华前面隔出一小间（楼梯前电视位置）厕所及后面一间厨房； 三、胡百江、刘兴碧于本判决生效之日起十五日内向胡艺真支付房屋占有使用费（按每季度4250元的标准，自2019年1月16日起计算至实际返还房屋之日止）； 四、驳回胡百江、刘兴碧的诉讼请求； 五、驳回胡艺真的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，由胡百江、刘兴碧负担。反诉案件受理费25元，胡百江、刘兴碧负担15元，胡艺真负担10元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年三月二十七日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循减实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十四条第五项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。