江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初13257号原告：邱英，女，1970年11月29日生，汉族。委托诉讼代理人：张金平，江苏维世德律师事务所律师。被告：潘建祥，男，1975年11月27日生，汉族。被告：袁竹芳，女，1976年11月14日生，汉族。被告：潘垚，男，2001年8月7日生，汉族。法定代理人：潘建祥。被告：王翠梅，女，1975年7月27日生，汉族。委托诉讼代理人：唐亮，江苏玄博律师事务所律师。原告邱英与被告潘建祥、袁竹芳、潘垚、王翠梅债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邱英的委托诉讼代理人张金平，被告王翠梅的委托诉讼代理人唐亮到庭参加诉讼。被告潘建祥、袁竹芳、潘垚经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱英向本院提出诉讼请求：1、判令撤销被告潘建祥、袁竹芳、潘垚与被告王翠梅于2016年5月3日签订的南京市江宁区房地产买卖契约，并由四被告共同将位于南京市江宁区房产恢复登记至潘建祥、袁竹芳、潘垚名下；2、潘建祥、袁竹芳、潘垚、王翠梅支付其律师费100000元3、潘建祥、袁竹芳、潘垚、王翠梅承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月5日，潘建祥向其借款800000元，截至2018年8月3日，潘建祥欠其借款本息1216000元，现潘建祥拒不偿还借款及利息。2017年12月14日，其诉至法院，并提出财产保全申请，申请保全潘建祥所有的位于南京市江宁区房屋一套，因保全失败，其得知潘建祥于2016年5月5日以1330000元的价格将该套房产出售给了王翠梅。当时该小区的房屋价格约2000元/平方米，该套房产建筑面积221.4平方米，总价款应在4428000元，且该房屋当时是精装修，潘建祥、袁竹芳、潘垚将该套房屋作价1330000元出售给王翠梅，远低于市场价的70%，可见潘建祥、袁竹芳、潘垚主观上存在恶意，王翠梅主观上明显也存在恶意。由于四被告以明显不合理的低价转让房产，导致潘建祥责任财产减少，清偿债务能力降低，直接造成其债权无法实现这一实际损害后果，具备撤销条件。综上，根据相关法律规定，四被告的行为已经侵犯了其财产权益，给其造成了经济损失，为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告潘建祥、袁竹芳、潘垚未应诉。被告王翠梅辩称：原告邱英在诉状中提到的相关事实与客观情况不符，主张被告潘建祥与其之间的房屋买卖交易低于市场价格70%没有事实依据。此外，邱英是否具备原告主体资格，需要法庭查明。邱英主张保全费、律师费由其承担没有法律依据，即使撤销协议，律师费也应当由债务人承担。综上，请求驳回邱英对其的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年6月5日，被告潘建祥向原告邱英借款800000元，后潘建祥未能偿还。2017年12月，邱英诉至本院，要求潘建祥与被告袁竹芳共同偿还借款及利息。本院经审理后于2018年7月依法作出（2017）苏0115民初20418号民事判决，判决潘建祥偿还邱英借款本金800000元及利息（自2015年12月5日起按月利率1.625%计算至实际给付之日止）。2018年11月，邱英依据上述判决申请法院强制执行，目前该案仍在执行过程中。另查明，2016年5月3日，被告潘建祥、袁竹芳、潘垚与被告王翠梅签订一份南京市江宁区房地产买卖契约，该契约载明：“立契约人甲方（卖方）：潘建祥、袁竹芳、潘垚，乙方（买方）：王翠梅……甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，就下列房屋买卖事项订立本契约。第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）座落于南京市江宁区，建筑面积221.4平方米，房屋用途住宅……第三条乙方在2016.30前付给甲方定金（币种人民币）（大写）壹拾万元，（小写）100000元。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款……第四条该房屋房价款为（币种人民币）：（大写）壹佰叁拾叁万元，（小写）1330000元。房价款的支付方式和支付时间为：过户时付现金人民币壹佰贰拾万元整，交房时付人民币叁万元整。乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任……第五条甲、乙双方定于2016.9.1时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于2016.9.1前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方应在2016.9.1前将其落户于该房屋内的户籍关系迁出。甲方未按规定履行上述义务的，……”2016年6月5日，位于南京市江宁区房屋权利人变更登记为王翠梅。目前，上述房屋仍由潘建祥及其家人实际居住使用。又查明，原告邱英因本次诉讼支付江苏维世德律师事务所案件代理费100000元。2018年8月，原告邱英向本院提起诉讼，要求撤销被告潘建祥、袁竹芳、潘垚与被告王翠梅签订南京市江宁区房地产买卖契约并将房屋恢复过户至潘建祥、袁竹芳、潘垚名下。审理中，王翠梅称其与潘建祥、袁竹芳、潘垚签订的房地产买卖契约仅系备案使用，实际其付出的款项远远大于该契约中注明的房屋总价款，其实际付出的款项应该是200余万元，双方没有约定具体的数字，上述200余万元系由其对袁竹芳、潘建祥享有的债权抵作了购房款及潘家祥一家承租上述房屋的五年租金等组成。因潘建祥、袁竹芳、潘垚未到庭参加诉讼，致调解未成。上述事实，有南京市江宁区房地产买卖契约、不动产登记资料查询结果证明、银行卡历史交易明细表、本院（2017）苏0115民初20418号民事判决书及当事人的陈述等证据证实。本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，根据被告王翠梅的陈述，其实际以房抵债的方式取得位于南京市江宁区房屋所有权，其陈述其实际抵债的金额为200余万元，但无法明确具体数额，亦无法明确组成金额，在其未能提交充分有效的证据证实的情况下，应以其与被告潘建祥、袁竹芳、潘垚签订的南京市江宁区房地产买卖契约中载明的房屋总价1330000元作为抵债数额，该房屋抵债的单价已明显低于正常的市场交易价格的70%。潘建祥、袁竹芳、潘垚、王翠梅对于同地段类似房屋的市场交易价格应当是明知的，故在潘建祥尚欠原告邱英大额债务的情况下，潘建祥、袁竹芳、潘垚与王翠梅签订南京市江宁区房地产买卖契约以明显低价以房抵债，对于上述契约，邱英作为潘建祥的债权人可以请求撤销。被撤销的合同自始没有法律约束力。故对邱英要求潘建祥、袁竹芳、潘垚与王翠梅共同协助将位于南京市江宁区恢复登记至潘建祥、袁竹芳、潘垚名下的诉讼请求，本院予以支持。因上述契约被撤销，在变更登记过程中如需产生税费，应由契约双方根据相关规定予以承担。债权人行使撤销权的支付的律师代理费等必要费用，应由债务人负担。邱英因本案支付了律师代理费100000元应由债务人潘建祥承担。潘建祥、袁竹芳、潘垚经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、撤销被告潘建祥、袁竹芳、潘垚与被告王翠梅于2016年5月3日签订的南京市江宁区房地产买卖契约。二、被告潘建祥、袁竹芳、潘垚、王翠梅于本判决发生法律效力之日起10日内相互协助将位于南京市江宁区房屋产权恢复登记至潘建祥、袁竹芳、潘垚名下（如在变更登记过程中产生税费，由契约双方根据规定予以承担）。三、被告潘建祥于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告邱英律师费100000元。四、驳回原告邱英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费16770元，财产保全费5000元，合计21770元，被告潘建祥、袁竹芳、潘垚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  谢海勇人民陪审员  吕均东人民陪审员  庞翠平二〇一九年三月十六日书 记 员  黄广凤