台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1002民初8886号原告：张赛君，女，1955年1月15日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：潘建华（系张赛君丈夫），男，1954年10月10日出生，汉族，住台州市黄岩区。原告：潘建华，男，1954年10月10日出生，汉族，住台州市黄岩区。被告：黄天志，男，1975年2月20日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：吕莉，女，1963年2月13日出生，汉族，住台州市椒江区。原告张赛君、潘建华与被告黄天志、吕莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，原告将其诉讼请求所依据的法律关系变更为侵权责任，本案案由因此变更为侵权责任纠纷。本院于2017年10月13日、2019年3月22日两次对本案公开开庭进行了审理。原告张赛君的委托诉讼代理人暨原告潘建华，被告黄天志、吕莉均到庭参加诉讼。本案经双方当事人庭外和解未达成协议，现已审理终结。张赛君、潘建华向本院提出诉讼请求：1.判令黄天志停止非法侵占，返还房屋，恢复原状至2017年5月11日状态；2.判令黄天志赔偿非法侵占房屋期间的房租损失，按每月3240元（30元/月?平方米×108平方米）的标准自2017年5月13日起算至返还房屋、恢复原状之日止；3.判令黄天志吕莉承担连带责任。事实和理由：张赛君、潘建华与黄天志曾签订房屋买卖合同，约定张赛君、潘建华将其所有的坐落于台州市君悦大厦A幢501至502室的房屋（以下简称君悦大厦房屋）出售给黄天志，黄天志在付清全部房款当天，张赛君、潘建华将该房屋交付给黄天志。但黄天志仅支付了部分购房款后，便提前居住使用了张赛君、潘建华的房屋，侵占了张赛君、潘建华对房屋的处分权。根据侵权责任法的规定，黄天志应恢复原状并赔偿因其侵占房屋造成的张赛君、潘建华的经济损失。吕莉作为中介方，在未得到张赛君、潘建华授权的情况下，擅自将张赛君、潘建华交给其的房屋钥匙交给黄天志，导致黄天志侵占了张赛君、潘建华的房屋，其应带承担连带责任。黄天志辩称，黄天志向张赛君、潘建华买房的时候明确表示黄天志要立马居住，张赛君、潘建华表示没有意见。因为张赛君、潘建华的原因没有去办理转户手续，张赛君、潘建华要求黄天志提前支付房款100000元，在黄天志支付其100000元后，张赛君、潘建华将房屋钥匙交给了黄天志，并非吕莉将房屋钥匙交给黄天志。吕莉辩称，张赛君、潘建华与黄天志在2017年5月7日签订房屋买卖合同，约定张赛君、潘建华将其所有的君悦大厦房屋出售给黄天志，房屋成交价为504600元，黄天志于合同签订当天向张赛君、潘建华支付购房定金14600元等，吕莉经营的台州市椒江裕兴房产中介所（以下简称裕兴中介所）作为中介在该合同上盖章。合同签订后，张赛君、潘建华将该房屋的钥匙交给裕兴中介所的工作人员保管。房屋买卖合同第三条约定，黄天志在2017年5月11日付给张赛君、潘建华200000元，转户时间在5月19日之前，购房余款290000元在黄天志转户后贷款到账转给张赛君、潘建华。2017年5月11日，黄天志按约准备向张赛君、潘建华支付首付款20万，因张赛君、潘建华不能向房管部门提供夫妻关系证明，且当时房价上升使得张赛君、潘建华反悔，导致张赛君、潘建华未能协助黄天志办理产权过户手续，张赛君、潘建华未取得君悦大厦房屋的权属证书，导致其无法向银行贷款。黄天志已陆续支付张赛君、潘建华购房款305000，但张赛君、潘建华至今未协助黄天志办理房产过户手续。因此，黄天志未能付清购房余款的责任应由张赛君、潘建华承担，与吕莉无关。2017年6月份，张赛君、潘建华将其钥匙交给黄天志，允许黄天志进行室内装修，黄天志于次月对房屋进行了装修。吕莉并没有将房屋交给黄天志。张赛君、潘建华与黄天志签订的房屋买卖合同，系其真实意思表示，该合同合法有效，原、黄天志在履行合同过程产生纠纷与吕莉无关。本人经营裕兴中介所作为中介机构，已如实告知合同双方当事人合同约定条款和注意事项等，履行了中介居间人的职责和义务，不存在过错，无须承担责任。综上，请求法院驳回张赛君、潘建华对吕莉的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：裕兴中介所系吕莉经营的个体经营户，现已被注销。2017年5月7日，张赛君、潘建华作为甲方（卖方），黄天志作为乙方（买方），裕兴中介所作为中介方，三方签订房屋买卖合同，合同约定张赛君、潘建华自愿将君悦大厦房屋出售给黄天志。合同第二条约定，张赛君、潘建华在立合同单日已收到黄天志预付的购房定金14600元后，如黄天志有欠张赛君、潘建华房款须向张赛君、潘建华出具欠条。合同第三条约定，君悦大厦房屋成交价格为504600元，付款方式为2017年5月11日黄天志支付张赛君、潘建华200000元，转户时间定在5月19日前，余款290000元在黄天志转户后贷款到账支付给张赛君、潘建华。合同第六条约定，张赛君、潘建华与黄天志同意于2017年黄天志付清房款后，由黄天志付清房款当天张赛君、潘建华将上述房屋正式交给黄天志。合同第八条约定，张赛君、潘建华与黄天志于2017年5月19日之前先办理房产转户或公证手续，张赛君、潘建华同意将上述房地产的土地使用权一并转移给黄天志，……，张赛君、潘建华应无条件提供所有过户必要的手续和签名，协助不动产证转到黄天志名下。黄天志已合同约定向张赛君、潘建华支付了购房定金14600元。房屋买卖合同签订后，张赛君、潘建华将君悦大厦房屋的房产证、钥匙交付给裕兴中介所的工作人员保管。各方在履行商品房买卖合同过程中曾多次发生过争吵。至于争吵原因，张赛君、潘建华主张为黄天志未按合同约定时间支付房款而要求其先过户再分期支付房款引起，黄天志以及吕莉则主张为张赛君、潘建华未按时收取房款以及未能注销抵押登记、未能提供结婚证等相关材料协助其办理过户手续引起。张赛君、潘建华还清君悦大厦房屋的银行抵押贷款后，该房屋于2017年5月18日注销抵押登记。黄天志于2017年5月25日、6月21日、8月8日分别向张赛君、潘建华支付房款170000元、20000元、100000元。黄天志曾进入涉案房屋装修。张赛君、潘建华主张其在2017年6月中旬发现黄天志在涉案房屋基本装修完成，并认为系吕莉将钥匙交给黄天志使得黄天志进入并占用使用涉案房屋。黄天志在第一次开庭时称系其在2017年5月25日支付房款170000元后，张赛君、潘建华将钥匙交给黄天志并允许其进入涉案房屋装修，第二次开庭时称系其在2017年8月8日支付房款100000元后，张赛君、潘建华将钥匙交给黄天志并允许其进入涉案房屋装修。上述事实有张赛君、潘建华提供的房屋买卖合同、结婚证以及各方当事人的陈述等证据证实。本院认为，张赛君、潘建华与黄天志签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违法，应确认为有效，双方均应按合同履行。该合同约定，在黄天志付清购房款当日，张赛君、潘建华向黄天志交付君悦大厦房屋，因此黄天志在付清购房款前不享有占用使用涉案房屋的权利。从本案查明的事实来看，黄天志并未向张赛君、潘建华付清房款，因此其占用使用涉案房屋即侵犯了张赛君、潘建华的权利，应承担侵权责任。黄天志辩称，在其张赛君、潘建华支付房款后，张赛君、潘建华当日即将钥匙交于其并允许其进入涉案房屋装修。对此，本院认为，对于钥匙具体的交付时间，黄天志在两次庭审中的陈述相互矛盾，且其两次房款均未按照合同约定支付，再者，此时双方因房款支付以及过户问题产生了争议，在此情况下，张赛君、潘建华将涉案房屋的钥匙主动交给黄天志的可能性较小。再次，房屋买卖合同签订后，张赛君、潘建华已将涉案房屋的钥匙交给裕兴中介所，现无证据证明涉案房屋存在其他钥匙的情况下，可以确认黄天志使用的涉案房屋的钥匙系裕兴中介所提供，裕兴中介所提前将涉案房屋交付给黄天志占用使用构成违约，也应承担违约责任。张赛君、潘建华有权要求黄天志返还房屋，并由两黄天志赔偿损失。对于张赛君、潘建华主张的损失按租金损失计算。对此，本院认为，张赛君、潘建华与黄天志就涉案房屋存在买卖合同关系，而侵权行为发生在合同履行期间，且涉案房屋在张赛君、潘建华在出售前已经空置将近一年，张赛君、潘建华主张损失直接按租金损失计算不合理，本院确认按未付房款的中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息确定损失为妥。至于起算时间，张赛君、潘建华主张黄天志在2017年6月中旬已经基本装修完成，黄天志则认为其在2017年5月25日或8月8日即取得涉案房屋的钥匙，鉴于双方均无法明确具体时间，本院酌情确认自2017年6月15日开始计算，算至黄天志实际返还房屋之日止。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条、第十五条第一款第（四）项、第（六）项的规定，判决如下：一、黄天志于本判决发生法律效力后十日内将坐落于台州市君悦大厦A幢501至502室的房屋返还给张赛君、潘建华；二、黄天志、吕莉赔偿给张赛君、潘建华因占用使用上述房屋造成的损失（以200000元为基数，自2017年6月15日起至黄天志实际返还上述房屋之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、驳回张赛君、潘建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取计200元（张赛君、潘建华已预交），由张赛君、潘建华负担元，黄天志、吕莉负担元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  张 辉二〇一九年三月二十六日代书记员  陈肖倩