天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终1259号上诉人（原审被告）：天津市耀中园房地产发展有限公司，住所地天津市河北区桂江道30号-045。法定代表人：刘茂生，总经理。委托诉讼代理人：张丽，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈红,女,1970年7月11日出生,汉族,天津市河北区川云里供热站内勤,住天津市。上诉人天津市耀中园房地产发展有限公司因与被上诉人陈红商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2018）津0105民初8558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津市耀中园房地产发展有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2．二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.诉争房屋延期交房的主要原因为雾霾天气导致停工、市政配套工程不到位以及施工现场地上物拆迁，根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充合同，上述情况系延期交房的免责事由，故被上诉人无权主张违约责任。2.被上诉人收房时，开发商已经明确告知涉诉房产在收房时尚未取得准入证，业主在此期间的收房行为应认定为合同双方以自己的行为变更了收房条件，即在未取得准入证的情况下业主自愿放弃合同约定的交房条件接受房产，且业主收房后已不存在逾期交房的损失问题，因此计算逾期交房违约金的截止时间应当计算至业主实际收房之时。综上，请二审法院判如所请。陈红未作答辩。陈红向一审法院起诉请求：1.判令天津市耀中园房地产发展有限公司赔偿自2016年11月11日起至2017年6月21日止的利息及违约金19594.55元；2.诉讼费用由天津市耀中园房地产发展有限公司承担。一审法院认定事实：陈红与天津市耀中园房地产发展有限公司系商品房买卖合同关系，陈红系买方，天津市耀中园房地产发展有限公司系卖方。2014年5月5日，双方签订了《天津市限价商品住房买卖合同》一份，合同约定：陈红（乙方）购买天津市耀中园房地产发展有限公司（甲方）开发建设的坐落在天津市河北区,2-1404号限价商品住房一套，该房屋建筑面积61.56平方米，每平方米价格8475元，总房款521721元。合同第四条约定：陈红应于2014年5月5日前，一次性存入房屋首付款291721元，其余房款办理贷款。合同第三条约定：房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。天津市耀中园房地产发展有限公司于2016年11月10日前，将上述房屋交付陈红使用。合同第五条约定：“甲方逾期交付商品房的处理为：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1．合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金。”当日双方又签订了《附件六：补充合同》，约定：“五、关于商品房交付。第7条合同第三条及第九条补充如下内容：在合同履行过程中因遇政府行为、自然灾害、社会异常事件、行政主管部门等原因导致合同项下商品房逾期交付或配套设施不健全、延期运行的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，即甲方不对上述原因导致的后果承担任何违约责任，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套设施延期运行的依据。”合同签订后，陈红依约支付了全部房款521721元。根据天津市华泰建设监理有限公司出具的2015年8月5日监理日志载明：“主体工程基本完工，总包留守人员确定，2015.8.6，总包拆除部分设备，施工人员基本陆续离场”。故该项目主体工程已于2015年8月6日完成，自此重污染天气不再对天津市耀中园房地产发展有限公司工程造成影响。自2014年2月21日至2015年8月5日，天津市环境保护局先后在其官方网站公开发布重污染天气应急响应。三级响应（指黄色预警）强制性措施要求为：停止所有建筑、拆房、市政、道路、水利、绿化、电信等施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剃凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业；停止工程渣土运输）。天津市耀中园房地产发展有限公司为响应上述措施，施工现场进行了停工并在施工监理日志中对停工日期予以记录，经核查具体的停工日期为：1.2014年2月23日至2014年2月27日停工5天；2.2014年10月23日至2014年10月25日停工3天；3.2014年12月28日至2014年12月30日停工3天；4.2015年2月1日至2015年2月3日停工3天；5.2015年6月26日至2015年6月29日停工4天，以上合计停工18天。此时，盛华嘉园限价房项目的配套、拆迁等工程尚未开始。根据天津市国土资源和房屋管理局于2016年11月1日的工作简报第4期《关于盛华嘉园限价房项目入住有关情况的报告》载明：“盛华嘉园限价房项目一期866套房源已销售，现将有关情况报告如下：一、关于项目周边东于庄村厂房拆迁（一）会议要求：北辰区政府组织天穆镇，协调东于庄村10月27日前与河北区建委签订拆迁补偿协议，确保11月底前拆除影响盛华嘉园限价房项目验收的厂房（约600平方米）。河北区政府维护治安秩序，配合落实地上物拆迁整理工作。（二）进展及问题：北辰区政府正组织天穆镇制定拆迁方案，目前补偿协议尚未签订。二、关于市政管网穿铁路套管顶管施工（一）会议要求：一是市建委于10月27日前落实盛华嘉园限价房项目配套燃气、排水外管网工程穿铁路套管顶管施工涉及项目管理费认定事宜；组织加快市政配套管线穿铁路套管顶管施工涉及的协议签订、资金拨付等工作。二是城投集团尽快启动盛华嘉园限价房项目配套燃气、排水外管网穿铁路套管顶管施工，12月20日前完成。北京铁路局给予支持，准予工程先行实施，并指导城投集团加快相关手续办理，确保12月中旬前完成审批。（二）进展及问题：一是市建委已与北京铁路局就盛华嘉园限价房项目配套燃气，排水外管网工程涉及穿铁路套管顶管施工需缴纳的项目管理费问题达成一致，免予提取；慢行补偿费、施工安全监护配合费两项资金正在履行请款程序。二是北京铁路局已同意市政配套管线穿铁路套管顶管施工涉及的协议签订、资金拨付等工作同步办理，目前城投集团已开始与涉及的铁路各部门接触办理施工要点审批。施工时间需由北京铁路局根据铁路实际运行情况，整体计划安排。……四、关于验收准入（一）会议要求：会议明确，为保证群众入住、维护和谐稳定，消防、规划、人防、质量监督、准入等部门要对盛华嘉园限价房项目验收准入手续开辟绿色通道、实行并联审批，市国土房管局组织协调。（二）进展及问题：我局持续跟踪推动，与有关委局提前沟通，目前盛华嘉园限价房项目人防、环评验收手续正在加紧办理，消防、规划验收和质量监督、准入手续需在市政配套工程完工后审批办理。”天津市国土资源和房屋管理局于2016年12月30日的《市国土房管局关于盛华嘉园限价房项目入住有关情况的报告》载明：“现就有关情况报告如下：一、已落实的事项：一是市建委已与北京铁路局就盛华嘉园配套燃气、排水外管网工程涉及穿铁路套管顶管施工需缴纳的项目管理费问题达成一致，免予提取；慢行补偿费、施工安全监护配套费两项资金已拨付。二是河北区市容园林委已于11月完成偏关北路迁绿工程。三是我局持续跟踪推动，与有关委局提前沟通，盛华嘉园人防验收手续己审批，环保验收手续已进件。消防、规划和配套验收，质量监督，准入等手续需待拆迁和市政配套建设完成后协调尽快审批。二、正在推进中的事项：（一）东于庄村厂房拆迁，北辰区政府多次组织河北区建委、天穆镇等相关单位专题研究，已就影响盛华嘉园验收的厂房（约600平方米）补偿标准与东于庄村初步达成一致，但近期村里又提出提高补偿标准的要求，为此我局、河北区政府与北辰区政府多次对接督促，但仍无进展。目前拆迁协议未签订、拆迁工作也未能如期启动，项目尚不具备办理消防，规划验收等手续的条件。（二）关于市政管网穿铁路施工，在北京铁路局支持下，城投集团已于ｌ2月29日组织完成了穿越铁路的顶管工程，并从即日启动自来水、排水、燃气等穿管施工，预计2017年1月5日完工。（三）关于偏关北路市政配套建设，城投集团于11月8日进场实施偏关北路市政配套管网工程，受重污染天气停工影响，目前雨、污水管线已完成85%，自来水、燃气管线完成40%。据了解，偏关北路市政配套管网建设剩余工程量预计需两周左右时间完成，如2017年1月初恢复正常施工，将比原计划的ｌ2月20日延迟近一个月。此外，由于偏关北路与玉门路交口约90米路段存在施工民扰问题，河北区政府正在协调。三、下一步安排：鉴于盛华嘉园延期交房时间确定为2017年1月20日，并已向群众作了解释，需全力加快以下三项工作，为项目办理验收准入手续，开展入住前准备争取时间：一是由北辰区政府组织天穆镇尽快签订东于庄村厂房拆迁补偿协议，确保在2017年1月10日前完成厂房拆除工作。二是由河北区政府尽快协调解决偏关北路与玉门路交口90米路段施工民扰问题，必要时采取保护性施工措施。三是由城投集团组织全面加快项目燃气、自来水、排水等配套外管网工程进度，保证盛华嘉园限价房项目在2017年1月10日前具备启动验收条件。”天津市国土资源和房屋管理局于2017年1月23日的《市国土房管局关于盛华嘉园限价房项目入住有关情况的报告》载明：“现将盛华嘉园限价房项目有关情况汇报如下：在市建委、河北区政府、城投集团、北京铁路局等有关单位的努力下，盛华嘉园限价房项目涉及的绿化迁移、穿越铁路套管顶管及管线、偏关北路排水、自来水，燃气管线等工程已完工实现全线贯通。于1月20日前后陆续通水通电，具备带气条件，满足基本入住需求，各项配套手续正在抓紧办理。关于东于庄厂房拆迁，北辰区政府多次组织河北区建委、天穆镇等相关单位专题研究，就影响盛华嘉园验收的厂房（约600平方米）补偿标准与东于庄协商，由于村里多次提高补偿标准，协议未签订。2017年1月17日，区政协负责人再次组织有关单位专题协调，东于庄又提出提高补偿标准的要求，拆迁协议仍未签订。北辰区政府计划督促天穆镇先行拆除影响盛华嘉园验收的厂房，拆迁协议同步签订，有关工作仍在进行中。鉴于目前东于庄厂房未能拆除，项目不能办理消防、规划验收等手续，不能于1月20日入住。该项目再次延期，下一步需北辰区协调抓紧完成东于庄厂房拆除工作，使盛华嘉园限价房项目及早办理消防验收和规划验收条件，尽快实现入住，并由河北区政府继续做好维稳工作。”经天津市耀中园房地产发展有限公司、盛华嘉园业主的积极努力及市、区两级政府相关部门的大力支持，天津市耀中园房地产发展有限公司于2017年2月15日取得《新建住宅商品房给水工程验收合格证明》，于2017年2月28日取得《新建住宅商品房电力工程验收合格证明》，于2017年3月2日取得《新建住宅商品房燃气工程验收合格证明》，于2017年3月15日取得《再生水配套证明》，于2017年3月27日取得《建设工程消防验收意见书》，于2017年3月29日取得《新建住宅商品房排水工程验收合格证明》，于2017年4月5日取得《新建住宅商品房供热验收合格证明》，于2017年4月11日取得《建设工程规划验收合格证》。2017年4月25日，天津市耀中园房地产发展有限公司发出《入住通知书》载明：本项目在政府相关部门及大家的共同努力下，克服重重困难，现正在进行竣工备案。在政府相关部门的协调下，预计将于2017年5月25日取得《准入证》（除11号楼外），定于2017年4月29日对您所购买的房屋进行交付。2017年4月29日，陈红办理了入住手续。此后，2017年6月16日，天津市耀中园房地产发展有限公司取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。2017年6月21日，天津市耀中园房地产发展有限公司取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。天津市耀中园房地产发展有限公司于2013年10月9日向天津城市基础设施配套办公室缴纳了首期大配套费，后因前述查明的原因该项目大配套工程未能如期施工，经市政府有关部门协调，确定大配套项目施工计划后，天津城市基础设施配套办公室经过重新核算，调整了该项目收费时间及收费金额，天津市耀中园房地产发展有限公司于2016年9月19日缴齐全部大配套费用，天津城市基础设施配套办公室下发了《关于给盛华嘉园（一期）项目接用大配套设施的通知》。一审法院认为，陈红与天津市耀中园房地产发展有限公司系商品房买卖合同关系，双方签订的《天津市限价商品住房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且已实际履行，应依法确认有效。合同签订后双方当事人均应按照合同的约定行使权利、承担义务。陈红如约支付了全部房款后，天津市耀中园房地产发展有限公司应按照合同约定的时间及条件向陈红交付房屋，但天津市耀中园房地产发展有限公司却在2017年4月29日才将房屋交付陈红，系逾期交房行为，天津市耀中园房地产发展有限公司应按照合同约定向陈红承担相应的逾期交房损失。陈红与天津市耀中园房地产发展有限公司在补充合同中约定：在合同履行过程中因遇政府行为、自然灾害、社会异常事件、行政主管部门等原因导致合同项下商品房逾期交付或配套设施不健全、延期运行的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，即甲方不对上述原因导致的后果承担任何违约责任，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套设施延期运行的依据。双方签订合同后，本市因出现重污染天气，根据天津市环保局重污染天气应急措施要求，及天津市耀中园房地产发展有限公司安全监理日志的记载，天津市耀中园房地产发展有限公司施工期间，受雾霾天气影响实际停工18天，应予延期。又因该项目四周面临铁路且该项目开发时周边大配套为空白，大配套工程又需与北京铁路局协调，在保证铁路安全有序运行的基础上进行穿越铁路道桥顶管施工和管网铺设，导致大配套项目未能按期施工交付。同时又存在北辰区天穆镇东于庄村厂房一处未能拆迁，导致消防验收、规划验收、配套验收条件不具备，造成该项目延期入住，上述情况导致的延期入住并非天津市耀中园房地产发展有限公司原因所致，符合补充合同约定的免责事由。以上情况经天津市耀中园房地产发展有限公司、盛华嘉园业主及市、区两级政府相关部门的多次协调，涉案项目于2016年底开始进行大配套施工，并于2017年2月15日起陆续通过配套工程验收，2017年3月27日通过消防验收，2017年4月11日通过规划验收。应认定2017年4月11日起，导致盛华嘉园限价房项目延期交房的不可归责于天津市耀中园房地产发展有限公司的因素已经消除，天津市耀中园房地产发展有限公司应从2017年4月12日起按照合同约定支付逾期交房房款利息及违约金。天津市耀中园房地产发展有限公司实际交付该房屋时，诉争房屋并未实际取得《天津市建设工程竣工验收备案书》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不具备合同约定的商品房交付条件。但综合考虑天津市耀中园房地产发展有限公司向陈红发出的《入住通知书》中如实告知了该项目正在竣工备案及尚未取得准许交付使用证的情况，且陈红已于2017年4月29日办理了入住手续并实际接收了房屋。故天津市耀中园房地产发展有限公司应从2017年4月12日起至2017年4月28日按照合同约定以房屋总价款为基数支付100%的逾期交房房款利息；由于陈红办理入住时明知诉争房屋并未实际取得《天津市建设工程竣工验收备案书》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，针对交房后的损失一审法院酌情予以考虑，自2017年4月29日起至2017年6月16日止（竣工验收备案日）天津市耀中园房地产发展有限公司承担该期间逾期交房利息的70%；自2017年6月17日至2017年6月21日（取得准许交付使用证之日）天津市耀中园房地产发展有限公司承担该期间逾期交房利息的30%。另，因重污染天气原因停工18天导致的延期期间，已经包含在了因大配套工程问题及拆迁问题导致的延期期间内，故该部分不再另行计算。综上判决：一、判决生效后十日内，天津市耀中园房地产发展有限公司以总房款521721元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向陈红支付自2017年4月12日至2017年4月28日止的逾期交房利息的100%；二、判决生效后十日内，天津市耀中园房地产发展有限公司以总房款521721元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向陈红支付自2017年4月29日起至2017年6月16日止的逾期交房利息的70%；三、判决生效后十日内，天津市耀中园房地产发展有限公司以总房款521721元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向陈红支付自2017年6月17日起至2017年6月21日止的逾期交房利息的30%；四、驳回陈红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计145元，由天津市耀中园房地产发展有限公司承担102元，由陈红承担43元。二审中，当事人没有提交新证据，且双方当事人均对一审法院查明的事实无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的争议焦点是上诉人是否应向被上诉人承担逾期交房的违约责任，以及违约金如何计算的问题。本案中，上诉人未按合同约定的时间及条件将房屋交付被上诉人，构成违约，应按照合同约定向被上诉人承担相应的违约责任。一审法院综合考虑案件具体情况，酌情认定上诉人应给付被上诉人的逾期交房利息，并无不妥，本院依法予以维持。上诉人所提因延期交房存在免责事由故不应给付逾期交房利息的上诉请求，因事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，天津市耀中园房地产发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由天津市耀中园房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 康 艳代理审判员 张 璇代理审判员 尹春海二〇一九年三月四日书 记 员 安 勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……