山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019)鲁0911民初394号原告：刘某强，男，1987年2月14日出生，汉族，住址山东省宁阳县。委托诉讼代理人：孟建，山东公允律师事务所律师。被告：泰安宏成置业有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处驻地。法定代表人：房兴军，总经理。委托诉讼代理人：倪燕，山东青来律师事务所律师。原告刘某强与被告泰安宏成置业有限公司（以下简称宏成置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某强的委托诉讼代理人孟建，被告宏成置业的委托诉讼代理人倪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某强向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理涉案房屋所有权转移登记的违约金19706.6元（自2015年7月29日起至2018年2月28日止，逾期945天，按已付房款的日万分之零点五计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年5月11日与被告签订《商品房预售合同》（合同编号YS0053552），购买被告所开发的房屋一套，共缴纳购房款417071元。合同约定被告应于2015年4月30日向原告交付涉案房屋，同时应予涉案房屋交付使用后90日内为原告办理涉案房屋的所有权转移登记。2015年4月30日交付涉案房屋后，被告并未按约定期限为原告办理涉案房屋的所有权转移登记，在原告的多次催促下于2018年2月28日才办理了涉案房屋的所有权转移登记。违反了《商品房预售合同》第20条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”的约定，因此，被告应承担逾期办理房屋所有权登记的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院判如所诉。被告宏成置业辩称：一、原告所诉与客观事实不符，被告不存在违约行为，应当依法驳回原告诉讼请求，因为办理房产证是购房人的权利，也是由购房人申请才能办理的行政登记行为，开发公司仅为协助义务，假如购房人不主动申请办理购房登记，被告或者房产登记部门是无法单独为原告办理房产登记的，而且双方没有约定办理该商品房所有权转移登记的期限，所以不存在逾期办证的问题；二、根据最高院发布的第八次全国法院民事商事审判工作会议民事部分的纪要第四部分，关于房地产纠纷案件的审理中第四项关于违约责任问题明确写明买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效时间，按照合同的约定，原告的诉讼请求超过法定诉讼时效，其诉请依法不应得到支持；三、原告违约金的计算方式不当，合同第20条明确约定只有因出卖人的责任导致延期办证的才计算违约金，因买受人的责任逾期办证的由买受人承担责任，第3款同时约定办理产权职能部门受理时间除外，答辩人自2017年7月17日就将初始登记的资料提交主管部门，具备了办理房屋所有权转移登记的条件，因此，自2017年7月17日之后，不应要求答辩人承担违约金，房屋主管部门办理的时间也不应当让答辩人承担违约金。本院经审理认定事实如下：2013年5月11日，原告与被告签订商品房预售合同，约定原告购买位于岱岳区长城路北段路西、泮河大街以北，宏成富园2号楼1单元21层2102号房屋，总价款为417071元。按合同约定被告应于商品房交付使用后90日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记，否则，自被告承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，同时约定办理产权职能部门受理时间除外。如因原告的责任造成未能办理房屋所有权转移登记的，由原告承担责任。合同签订后，原告按约支付被告购房款417071元。2015年4月30日被告向原告交付房屋。被告于2017年7月17日向泰安市国土资源局递交材料，申请办理涉案房产2号楼的不动产权证。2017年9月30日，被告以在单元门和电梯门张贴通知的方式，向原告下发通知，要求原告于2017年10月8日前提交材料并交纳相关费用，用于办理个人不动产权证。原告的不动产登记证于2018年2月28日颁发，证号为鲁（2018）泰安市不动产权第004806号。原告于2018年12月15日诉至本院。以上事实由商品房预售合同、面积实际测算、购房发票、不动产权证、诉讼服务平台截图、庭审笔录及原、被告陈述等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2015年4月30日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，即2015年7月29日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2017年7月17日才向泰安市国土资源局递交办理涉案房产所在楼栋不动产权证的资料，并以张贴方式下发通知，要求原告于2017年10月8日前提供相关材料，用于办理个人不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。被告辩称不存在违约行为的主张，本院不予支持。关于本案诉讼时效是否届满，被告辩称应自合同约定期限届满之日,即2015年7月29日起算诉讼时效期间,至原告2018年12月15日向法院提起诉讼,诉讼时效已经届满,应当驳回原告诉讼请求。但本案约定的违约金系按日计付的连续性债权，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，其中原告主张的自2015年7月29日起至2015年9月30日期间的违约金，在《中华人民共和国民法总则》施行前已届满两年；原告主张的自2015年10月1日起至2015年12月14日期间的违约金，在《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施行后，至2018年12月15日原告向本院提起诉讼之日，已届满三年，故上述期间违约金的诉讼时效均已届满，原告主张业主曾多次找被告催办不动产权证以维权，应当认定业主催办不动产权证的行为系对涉案违约金诉讼时效的中断。本院认为业主催办不动产权证的行为系主张物权的行为，而原告在本案中主张的违约金系债权，不能以此认定业主催办不动产权证的行为同时是对因此产生违约金的催要，故原告该主张，本院依法不予采纳，原告主张上述期间的违约金，本院不予支持。对于原告主张的自2015年12月15日起至2018年2月28日期间的违约金，诉讼时效未超过法定诉讼时效期间，由此被告应当承担自2015年12月15日起的违约责任，被告于2017年7月17日向泰安市国土资源局递交申请资料后，直到2017年9月30日才通过张贴通知的方式通知原告于2017年10月8日前提交材料并缴纳相关费用，以办理原告不动产转移登记。被告张贴通知的方式具有普遍性但不具备特定性，应给予原告必要的知晓期。被告在通知中声明于2017年10月8日前未办理相关手续，造成延期办证的情形不承担责任，故可认定在通知中载明递交材料的最后一日，即2017年10月8日为计算被告违约金的终止日期。原告主张涉案违约金应计算至被告为其办理出不动产转移登记之日，即2018年2月28日，但原告无证据证实自2017年10月9日起至2018年2月28日期间未能取得房屋权属证书是由于被告的原因造成，且根据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条关于办理产权职能部门受理时间除外的约定，在泰安市国土资源局受理转移登记申请后，至原告个人不动产权证办理完毕前，此期间应为产权职能部门的受理期间，该期间亦应予以扣除。故被告不应承担自2017年10月9日起至2018年2月28日期间的违约责任，原告主张此期间违约金的诉讼请求，与双方约定不符，本院依法不予支持。由此被告应当承担自2015年12月15日起至2017年10月8日止期间的违约责任，违约天数共计664天。关于违约金的计算标准，被告辩称原告购买储藏室的已付款项，不应计算在违约金的范围内，但依据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定，“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金”，故涉案违约金应以全部已付款计算，包括原告购买储藏室的款项，被告此项抗辩主张，与常理及双方约定不符，本院依法不予采信。综上，被告的违约天数为664天，每日违约金标准按合同约定的总房款417071元的万分之零点五计算，共计13846.76元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、限被告泰安宏成置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告刘某强违约金13846.76元；二、驳回原告刘某强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，保全费147元，共计317元，由被告泰安宏成置业有限公司负担223元，由原告刘某强负担94元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王西宏二〇一九年三月五日书记员  罗 慧