上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初12378号原告(反诉被告)：蒋思妹，女，1954年10月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：宋永刚，上海兴浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张寅凯，上海兴浦律师事务所律师。被告(反诉被告)：严宝发，男，1949年8月19日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：黄颖，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：任加福，男，1953年2月28日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：胡基云，浙江云睿律师事务所律师。原告(反诉被告)蒋思妹与被告(反诉被告)严宝发、任加福(反诉原告)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序依法进行了审理。诉讼期间，任加福提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)蒋思妹的委托诉讼代理人宋永刚，被告(反诉被告)严宝发的委托诉讼代理人黄颖，被告(反诉原告)任加福及其委托诉讼代理人胡基云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋思妹向本院提出诉讼请求：1.判令确认严宝发与任加福签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令任加福迁出上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋。事实和理由：坐落于上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室的房屋属于蒋思妹与严宝发的夫妻共同财产,该房屋不动产权利证书于2016年12月18日颁发。2013年2月1日,严宝发在未同原告协商、沟通、且隐瞒的情况下与任加福签订了房地产买卖合同,后蒋思妹得知该房屋买卖情况后和严宝发发生争执,蒋思妹认为严宝发在隐瞒蒋思妹的情况下处分了双方的夫妻共同财产,严宝发的行为属于无权处分,蒋思妹多次要求任加福自觉迁出该房屋,任加福始终无动于衷。蒋思妹为维护合法权益，故提起本案诉讼要求判如所请。被告严宝发辩称，房屋的出售并非严宝发的真实意思表示，房屋的出售均是由案外人严某某办理的，合同也系其起草完毕强迫严宝发签订的，严宝发出于无奈才签订了合同，大部分购房款也被严纪发拿走，房屋属于严宝发与原告的夫妻共同财产，故买卖合同应属于无效。被告任加福辩称，蒋思妹的诉请无事实法律依据，房屋系2007年严宝发个人拆迁安置的房屋，在同年签订了房屋认购书，同时严宝发与任加福签订房屋买卖合同，故合同是双方真实意思，双方约定产证办理出来后就办理过户，不违背相关法律。严宝发在房屋交易的过程中均是亲自参与的，且房款任加福也都是打给严宝发的，严宝发的答辩意见无事实依据。同时，任加福向本院提出如下反诉诉讼请求：1.确认严宝发与任加福签订的《上海市房地产买卖合同》有效，判令蒋思妹与严宝发协助任加福将位于上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记变更至任加福名下；2.判令上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋的成交价为133万元，并判令严宝发赔偿任加福逾期过户的违约金(自2016年12月18日起计算至实际过户之日为止，按日万分之三标准计算)。反诉事实和理由：上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋原系严宝发所有的动迁安置房。2013年1月16日，严宝发与任加福签订《购房意向书》、《房屋转让认购协议书》，约定严宝发将上述天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给任加福，成交价款为133万元，签订合同当日由任加福向严宝发支付首期购房款110万元，过户10日内任加福再向严宝发支付余款20万元。合同签订后1月内严宝发将房屋交给任加福使用，严宝发办好房屋产证后3个月内过户至任加福名下。上述三份合同签订后，任加福按约向严宝发支付意向金3万元、首期购房款110万元。之后，任加福多次要求严宝发办理该房屋的产权过户事宜，均遭无理拒绝。综上，任加福为维护合法权益，遂提起反诉要求判如诉请。针对反诉，蒋思妹辩称，不同意诉请。合同系无效，严宝发无权单独处分，且严宝发与任加福存在恶意串通。蒋思妹不同意支付违约金。严宝发辩称，不同意诉请，因合同效力待定。本院经审理查明：位于上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋系严宝发所有的陶家角村山楼44号老房拆迁补偿安置所得。2013年1月16日，被告严宝发(签约甲方)与被告任加福(签约乙方)签订《购房意向书》，约定由甲方、乙方两人本着互惠互利、相互约定的原则，由乙方支付甲方意向金3万元。该约定意向如任何一方违反约定，必须支付对方意向金。甲方违约除退还3万元意向金外，尚需支付违约金3万元。该意向书甲方落款处有被告严宝发签字确认，由严某某在监护人处签字。该意向书空白处由严某某书写“上3万元收到”。同日，被告严宝发(签约甲方)与被告任加福(签约乙方)签订《房屋转让认购协议书》，约定乙方向甲方认购爱博四村XXX号XXX室二室户一套，建筑面积84.99平方米，卖价为133万元。一切甲、乙双方过户办证费用由乙方承担。乙方支付方式为现金，协议生效当天付3万元，合同生效1月内再付110万元，其余20万在等到能办过户手续过户后，10天内付清，过户手续费由乙方承担。该该意向书甲方落款处有被告严宝发签名，并誊写严某某为监护人。2013年，被告严宝发(作为出卖人，签约甲方)与被告任加福(作为买受人，签约乙方)签订《房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有坐落于上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积84.04平方米。此套房产属于甲方严宝发独自享有并且唯一的房产，由于目前无法取得房地产权证，届时将由A公司统一办理，并过户给乙方所有。该房地产转让价款为133万元。乙方在签订该合同日前，乙方已向甲方支付第一笔购房款3万元。在甲、乙双方签订该合同当日，乙方支付甲方第二笔购房款110万元。剩余房屋尾款在双方办理产权过户手续后10天内，乙方支付房款的尾款20万元。甲方于2013年2月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲方承诺，在闵行区爱博四村该小区可办理产证日起3个月内，积极给予配合及协助乙方或委托他人办理转让过户。由于甲方原因故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方有权向甲方收取违约金。违约金按乙方已付款日的万分之三计算，直至产证过户办理结束止。逾期超过6个月的，除甲方应向乙方支付违约金外，乙方有权单方面解除合同。甲方承担赔偿责任，甲方应退还乙方支付的房价款，并支付违约赔偿金113万元。该合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。上述房地产在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。上述合同签订后，被告严宝发将涉案交付被告任加福使用。2013年2月20日，被告任加福通过银行转账向被告严宝发支付1,095,000元。2016年6月22日，原告、被告严宝发(作为买方，签约乙方)于案外人A公司(作为卖方，签约甲方)签订《上海市商品房出售合同》，约定由乙方向甲方购买上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋。同日，两人签署系争房屋的《配套商品房供应单》。2016年12月18日，系争房屋登记至严宝发、蒋思妹名下。另查明，2011年1月20日，原告与被告严宝发登记结婚。2017年3月15日，两人登记离婚。同日，双方签订《自愿离婚协议书》，载明：“共同财产处理：坐落于上海市闵行区爱博家园天山西路XXX弄XXX号XXX室、XXX室产权两套，离婚后归女方所有。男方名下大队端底费离婚后归女方所有。离婚后女方支付给男方38万元，于2017年7月20日之前全部付清。双方无其他财产分割。债权债务处理：双方婚姻期间，无共同债权。双方共同债务离婚后由女方承担”。还查明，2019年3月15日，涉案房屋因债权办理抵押登记手续，抵押权人为沈某某。审理中，应被告任加福申请，本院传唤证人张某某到庭作证。证人张某某述称，其系系争房屋出售的见证人。严某某在合同上签字，系因严某某称其哥哥年纪太大，故其作为监护人代理售房事宜，且其声称系争房屋系被告严宝发所有，与原告无关。签订合同时，原告在场，但因签字需身份证、结婚证，原告没带，故没有签。当时签订两份认购书，一份由三方手写，后又去司法所机打一份重新签。庭审中，原告及被告严宝发均认可，系争房屋系2007年被告严宝发通过老宅基地动迁所得，安置对象为被告严宝发一人，属个人财产，两人自2011年结婚后一直居住在系争房屋的楼上(天山西路XXX弄XXX号XXX室)。被告严宝发确认其与严某某系亲兄弟，其在结婚后未丧失过行为能力。当时收到的房款大部分都给了严某某，剩下20、30万元被严宝发拿去购买彩票，其就卖房事宜曾于2016年办理产证时告知原告。然原告陈述，其于2014年年底知道房屋被严宝发私自出售，就一直为此事与被告严宝发争吵。诉讼中，任加福已通过代管款形式将200,000元缴纳至本院。同时，任加福表示，由于存在抵押情况，可能无法办理过户，故要求法院确认合同有效，关于违约金的请求暂不在本案中主张。以上事实，由原告提供的不动产权证书、房地产买卖合同、结婚证、配套商品房供应单、上海市商品房出售合同、自愿离婚协议书，被告任加福提供的上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、房屋认购合同、上海市新建住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收合格证明书、购房意向书、房屋转让认购协议书、银行转账凭证、发票及当事人的当庭陈述等为证。本院认为,本案的争议焦点在于两被告之间就系争房屋签订的房屋转让合同的效力如何认定。原告主张合同无效的理由在于：一、签订买卖协议时讼争房屋系动迁房，签约当时不满足过户交易条件，故其认为两被告签订的买卖合同无效；二、其认为房屋买卖需要经过共有人的同意才能出售，而原告对于被告严宝发售房并不知情，故其认为房地产买卖合同无效。针对原告提出的上述观点，本院认为：根据查明的事实，系争房屋系2007年被告严宝发通过老宅基地动迁所得，安置对象为被告严宝发一人，系婚前取得个人财产。再者，两被告约定的房价款符合当时的市场行情，并不存在过低的情形。任加福与严宝发2013年就系争房屋签订买卖合同后，任加福已实际支付大部分钱款，严宝发亦将房屋实际交付任加福并装修入住，故系争房屋转让合同系两被告的真实意思表示，合法有效，且已发生实际交易的事实。因系争房屋系动迁房，根据政策规定了上市交易的限制期，故两被告针对该情况作出种种约定，例如尾款200,000元于讼争房屋过户至被告任加福时一次性支付、被告严宝发在收到被告任加福约定的应付款项后便已将讼争房屋实际交付给被告任加福等内容并未违反法律或行政法规强制性规定。本案中，原告与严宝发自2011年婚后就入住系争房屋的楼上，原告自2014年底知晓房屋出售事宜，表明其对房屋出售早已知情，在知晓严宝发于2013年就将房屋出售给任加福并已交付房屋的情况下，蒋思妹与严宝发仍在2016年12月将原属严宝发个人所有并已出售给任加福的房屋产权登记至其二人名下，显然侵害了任加福的权益。现原告主张确认两被告之间签订的合同无效的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，本院不予支持。鉴于双方之间的合同有效，且房屋已实际交付，故原告要求被告任加福迁出房屋之主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。两被告之间签订的合同真实有效，双方应按合同约定履行。现任加福作为守约方，可要求继续履行该买卖合同，但该房屋现存在抵押情形，涉及抵押权人利益，在抵押无法涤除的情况下，系争房屋尚不满足过户条件，继续履行合同办理房屋过户的客观条件不成就，故对任加福要求继续履行合同，请求严宝发、蒋思妹配合其办理系争房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。任加福在本案中撤回违约金的请求，未悖法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉被告)严宝发与被告(反诉原告)任加福就上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室的房屋签订的《房地产买卖合同》有效；二、驳回原告(反诉被告)蒋思妹的全部本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)任加福的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,385元，由原告(反诉被告)蒋思妹负担。反诉案件受理费8,385元，由被告(反诉被告)严宝发、被告(反诉原告)任加福各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  石定伟人民陪审员  叶菊花二〇一九年三月二十九日书 记 员  高 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。