湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初10706号原告：黄浩，男，1972年5月13日出生，白族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：刘林子，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶银球，湖南通程律师事务所律师。被告：长沙亚兴置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区洞井镇同升湖。法定代表人：王忠和。委托诉讼代理人：解孜晟，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。原告黄浩（以下简称原告）诉被告长沙亚兴置业发展有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2019年1月18日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人刘林子、陶银球，被告的委托诉讼代理人解孜晟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：1.解除原、被告于2004年3月16日签订的《商品房买卖合同》；2.被告双倍返还原告首付款62734元及资金占用期间的利息（暂时从2004年3月16日计算至2018年10月16日的利息为28628.50元，之后的利息按中国人民银行同期贷款利率计算至本息全部清偿之日止）；3.被告赔偿原告房屋差价损失778836.45元（以评估机构评估的结果为准）、装修及家具等损失20000元；4.被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：原告与被告于2004年3月16日签订编号为X-43的《商品房买卖合同》，合同约定被告将建筑面积为112.63平方米的同升湖实验学校教工公寓第1幢3单元205号房，以每平方米900元的价格出售给原告。合同第六条约定付款方式为：“买受人于合同签订后十五日内支付合同总金额的30%，为人民币31367元，其余70%柒万元整由银行提供十五年期的按揭，乙方签订合同时提供办理按揭手续所需文件与资料”。原告于合同签订后即支付了首付款。被告于合同签订后一周左右交付该房屋，原告对房屋进行了装修并使用。但由于被告的原因，按揭手续一直未予办理。此后逾十年的时间，被告不仅不办理按揭及过户手续，反而在原告不知情的情况下，被告与案外人于2016年10月8日再次签订《不动产买卖合同》，将涉案房屋出售给案外人，并且给案外人办理了过户手续。在被告与第三人签订《不动产买卖合同》后，被告采取非法手段（包括加装铁门、断水、断电、恐吓等）排除原告合法占有，并将家具尽数扔出。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告答辩称：1.本案有一定的历史因素，被告对于目前状况的形成没有责任也没有过错，原被告之间签订的合同于2004年签订，当时长沙的房屋均价是2300元／平方米，而原告作为同升湖实验学校的老师，按照被告以及同升湖实验学校的购房政策，享受了优惠购房政策，按照该政策签订合同后离职，以离职的行为表明了原告不再履行房屋买卖合同，同时没有交付剩余应付款，也没有向银行办理按揭，同时期其他按照该优惠政策购房的百余户教职工，均以现金支付或银行按揭的方式交付了剩余款项，只有原告没有交付后续款项，原告离职后无法联系；2．原告的离职按照同升湖实验学校的政策不享有房屋购买权，其房屋应当退回给学校；3．原告主张的房屋差价的损失没有任何法律依据，同升湖实验学校的文件也针对于教职工离职后房屋的处理方式作出了规定，并没有要求房屋差价损失，装修以及家具的损失是不存在的，被告以及同升湖实验学校，将涉案房屋装修后才交付给教职工使用，并且房屋内的生活用品一应俱全，教职工入住后才签订的福利购房合同，装修需要相关证据来佐证，家具可以移动，不属于损失范围；4.双倍返还首付款是没有事实及法律依据的，本案不属于一房二卖，原告因离职而丧失购房资格，在其他教职工均已支付完全部购房款项时原告仍然拖欠购房资金、物业费及其他费用，原告无证据证明被告另行出售房屋给第三人，合同中没有资金占用费利息的约定；5．关于诉讼时效的问题，购房合同已于原告离职之日解除，返还首付款的债权请求权，诉讼时效应从不履行合同之日起起算，双方签订合同已有十多年，原告离开学校已有十年以上，诉讼时效已过，应驳回原告诉讼请求。经审理查明：2000年，被告在湖南省长沙市洞井镇同升湖山庄编号为100D137的地块上建设商品房同升湖实验学校教工公寓，规划作为同升湖学校教师住房使用。2002年12月25日，被告出具《公司员工和学校教职工购房办法》（长亚兴发[2002]020号[内]），规定：同升湖学校教职工可在教工公寓区购房，购房者与公司签订购房合同，可选择一次性交清购房款或首付购房款的30%，剩余的70%办理15年的银行按揭。2004年3月16日，原告（买受人）作为同升湖学校的教职工与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：X-43），约定：1.出卖人经批准建设同升湖实验学校教工公寓，买受人购买的商品房为上述项目中的第2幢1单元201房，用途为住宅，建筑面积共112.63平方米；2.该商品房价款按建筑面积计算，每平方米900元，总金额为101367元整；3.买受人于合同签订后十五日内支付合同总金额的30%，为人民币31367元，其余70%即70000元整由银行提供十五年期的按揭，乙方（原告）签订合同时提供办理银行按揭手续所需文件与资料；4.买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，并将该房屋出售给他人。之后，原告向被告支付了首付款31367元，被告将涉案房屋交付给原告居住，交付时涉案房屋已进行了简单装修，并布置了家具。2007年8月1日，原告从同升湖学校离职。同年8月8日，被告出具《关于在学校教工公寓购房相关问题的规定》（长亚兴发[2007]008号[内]），规定：同升湖学校教职工在教工公寓购房，属福利房性质，故购房者从签订正式购房合同之日起算，须在学校连续工作满五年方能享受购房的全部优惠待遇；今后如因购房者主动辞职，导致购房者在学校工作不满五年，则购房者所购房屋由原优惠单价调整为离职时的市场单价补交房款，应补交房款但拒不补交的收回其房产，作退房处理；现已离职的购房人员应按市场价补交房款，或将房产退给学校，由公司退回其所交纳的首付房款，公司并按其所交房款的7%支付利息。此前的规定有不一致的，均以本文为准。2016年1月，双方就购房款尾款支付、银行按揭及房屋过户手续的问题产生纠纷，未达成一致协议，被告随即告知原告解除涉案合同，并采取断水、封门等措施收回涉案房屋。同年10月8日，被告与案外人王志德签订《不动产买卖合同》，将涉案房屋以430564元的价格出售给王志德，并将涉案房屋于2017年8月23日过户至王志德名下。2018年12月17日，原告诉至本院，望判如所请。在本案审理过程中，原告称当时只有同升湖学校的老师可以购房但价格并未比市场价格优惠多少，且其未能办理银行按揭贷款支付剩余70%房款的原因系因被告将涉案房屋土地使用权抵押给案外人长沙市开福区上大垅信用社，无法给原告办理按揭手续，并提交了被告与长沙市开福区上大垅信用社之间签订的《借款合同》（2001年3月20日签订）、《长沙市房地产抵押合同》（2001年3月20日签订）等证据佐证被告抵押了涉案房屋土地使用权的事实。以上事实，有《公司员工和学校教职工购房办法》（长亚兴发[2002]020号[内]）、《商品房买卖合同》（编号：X-43）、《关于在学校教工公寓购房相关问题的规定》（长亚兴发[2007]008号[内]）、《不动产买卖合同》、《同升湖山庄房屋购销合同》、《借款合同》、《长沙市房地产抵押合同》、首付款收据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以证明。本院认为，原、被告于2004年3月16日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于涉案房屋的性质。结合《公司员工和学校教职工购房办法》（长亚兴发[2002]020号[内]）、《商品房买卖合同》及原、被告陈述可确认，涉案房屋系作为同升湖学校职工及被告职工的福利房出售的，具有福利房的性质。被告辩称涉案合同作为福利房购房合同应受到《关于在学校教工公寓购房相关问题的规定》（长亚兴发[2007]008号[内]）制约。但涉案《商品房买卖合同》早于上述文件而签订，合同中并未对买房人即原告的任职年限作出限制，且现有证据无法证明上述文件已送达原告，故文件规定的“购房者从签订正式购房合同之日起算，须在学校连续工作满五年方能享受购房的全部优惠待遇”等加重原告义务的内容不能直接作用于原有的《商品房买卖合同》，对于被告的该辩称意见，本院不予认可。关于合同的解除。结合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及涉案《商品房买卖合同》对于“房屋价款的70%由银行提供十五年期的按揭，原告签订合同时提供办理银行按揭手续所需文件与资料；原告如未按合同规定的时间付款，逾期超过15日后，被告有权解除合同，并将该房屋出售给他人”的约定，在合同的实际履行过程中，原告一直未交付涉案房屋剩余的70%价款，双方亦未达成一致协议，被告有权解除合同，并将房屋出售给他人。原告主张系因被告抵押了涉案房屋土地使用权而导致其无法办理银行按揭，但未举证对此进行证明，亦未证明其已提供办理银行按揭手续所需文件与资料的事实，本院对此不予采信。被告辩称因原告未交纳剩余房款违约，其已依约解除了涉案合同。本院认为，原告一直未交付涉案房屋剩余70%的尾款，被告据此单方解除了涉案合同但未履行通知义务，结合被告于2016年10月初采取断水、断电、封门等方式以排除原告或他人占有的行为，可视为其对收回房屋、解除合同的告知。因涉案《商品房买卖合同》的具体解除日期无法明确，故本院酌情认定涉案《商品房买卖合同》已于2016年10月1日解除，原告诉请本院解除其与被告于2004年3月16日签订的《商品房买卖合同》，本院予以确认，但不再重复解除。涉案房屋现已由被告收回，其应于合同解除后向原告退还首付款，故本院判令被告向原告退还首付款31367元，并以31367元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2016年10月2日起支付利息至实际清偿之日止。另，因为涉案合同的解除情况，被告于2016年10月8日与案外人王志德签订《不动产买卖合同》不属于“一房二卖”，原告诉请被告双倍返还首付款于法无据，本院不予支持。关于装修、家具损失。原告主张其对房屋进行了装修、并购置了家具，但根据原告庭审时的自认，涉案房屋在交付时已进行了简单装修、并布置了家具，原告提供的证据不能证明其入住后又重新对涉案房屋进行了装修、添置了家具，故对于原告要求被告赔偿该部分损失的诉讼请求，本院不予支持。另，被告辩称原告起诉的诉讼时效已经过。本院认为，原告系以被告“一房二卖”违约为由起诉，故其诉讼时效应自被告与案外人王志德签订《不动产买卖合同》时即2016年10月8日起计算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，原告之诉请并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告黄浩与被告长沙亚兴置业发展有限公司于2004年3月16日签订的《商品房买卖合同》已解除；二、被告长沙亚兴置业发展有限公司于本判决生效之日起7日内向原告黄浩退还首付款31367元，并以31367元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2016年10月1日起向原告黄浩支付利息至实际清偿之日止；三、驳回原告黄浩的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12702元，因适用简易程序减半计取6351元，原告黄浩负担3175.5元，被告长沙亚兴置业发展有限公司负担3175.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋月清二〇一九年三月十三日书记员  谌 龙附：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。