重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初18251号 原告:胡开元，男，汉族，1968年6月14日生，住重庆市江北区。 原告：胡春阳，男，汉族，1993年4月21日生，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：胡开元，住重庆市江北区，系原告胡春阳的父亲。 被告：重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码915000000661765194。 法定代表人：陈孝伟，经理。 委托诉讼代理人：胡娟，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯伟莉，重庆钜沃律师事务所律师。 原告胡开元、胡春阳与被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司(以下简称：九鼎浙商公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月17日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡开元、被告九鼎浙商公司的委托诉讼代理人侯伟莉到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告胡开元、胡春阳的诉讼请求为：1、请求法院依法解除原被告于2015年11月9日签订的重庆市商品房买卖合同；2、请求依法判令被告立即退还原告支付的商品房价款622030元人民币，支付原告违约金5657元，并以627687元人民币为本金，按照同期银行的贷款利率赔偿原告的损失（从2016年12月31日起至被告完全退还原告所有费用止）；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原被告于2015年11月9日签订的重庆市商品房买卖合同，合同约定，2016年12月31日前被告将商品房交付乙方使用，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构办理房产证。交房至今原告一直没有获得房产证，根据合同规定，原告向被告告知解除商品房买卖合同，但是被告一直未退房屋价款，也未给予相应的赔偿。综上所述，原被告之间签订的合同理应受到法律保护，但被告的行为已经严重侵害原告的合法权益，因此原告请求法院依法判决。 被告九鼎浙商公司辩称：被告不同意解除双方签订的商品房买卖合同，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、案涉房屋尚在委托第三方艺展公司经营管理期限内，且原告已经获得对应收益，虽产权证办理有所延误，但并未影响原告购房目的及投资收益的实现。双方签订商品房买卖合同之后，2016年4月1日，原告与被告签订解除租赁协议书，与第三方艺展公司签订委托招商经营管理协议，约定，被告给予原告案涉房屋总房款31%的优惠，其中10%（62856元）在购房时直接减少，另外21%（131999元）由被告直接支付给原告，作为对价，原告需将案涉房屋使用权无偿交由艺展公司免费统一招商经营及管理五年。案涉房屋为商业用房，原告购房目的为投资，且其在购房时就明确至少前面五年的收益体现方式为出租或者类似于出租的托管，原告实际已获取案涉房屋五年的投资回报。逾期办理产权登记是否达到解除合同的程度，应根据合同实际履行情况区分对待，本案中虽产权证办理有所延误但不存在合同不能继续履行或者严重损害原告权益的情形，原告对房屋的使用、收益、权属保护及处置该房屋等权益，并未造成足以解约的重大侵害。二、原被告双方继续履行商品房买卖合同，更有利于维护社会稳定，减少社会纠纷。三、即使原告要求解除商品房买卖合同，其主张的退还金额与利息计算方式也是错误的。原告实际交付给被告的房款为565711元，而非622030元。同时，原告主张的损失计算方式及起算时间是错误的，原告主张利息计算的基数由已付房款加违约金的金额组成是错误的，利息起算时间自2016年12月31日起亦不符合合同约定以及法律规定。被告认为，即使法院判决原告应该退房，也应该从生效判决确定原告应该退款而未履行之日计算利息，并且即使要退款，应将被告支付给原告的131999元在退款中扣除。 经审理查明：2015年7月3日，原告胡开元为乙方与被告九鼎浙商公司为甲方签订重庆九鼎国际EOD浙商总部经济基地房屋认购书，约定乙方认购房号为1B栋1层17号，建筑面积约35.66平方米，优惠前房屋总价786139.95元，房屋认购金为45万元整。当日，原告胡开元向被告支付认购定金及房款45万元，后又于2015年7月20日向被告分别支付购房款115711元、购房代收税费26319元，被告分别给原告出具收据，其中，购房款收据金额为565711元，代收税费金额为26319元。 2015年11月9日，二原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）就上述认购房屋签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区龙兴镇两江大道586号2幢1-17的房屋，建筑面积为35.66平方米，套内面积为22.17平方米，总成交金额为565711元；本商品房用途为非住宅，属于商服用房；乙方于2015年11月9日向甲方支付全额房款，计人民币565711元整；本商品房属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件；合同第九条约定，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。同日，双方签订补充协议，第五条第一款约定，甲方将该房屋交付乙方使用的日期为2016年12月31日，乙方应在该日到重庆九鼎国际EOD浙商总部经济基地项目处与甲方办理接房手续。 2016年4月1日，二原告为甲方（委托人）与被告为乙方（开发商）签订解除租赁协议书，约定，解除双方于2015年7月20日签订的《委托租赁协议书》，基于该协议尚未实际履行，双方互不承担任何费用或违约责任；经甲乙双方协商一致，乙方给予该房屋甲方总房款（即：人民币628568元）31%的优惠，合计人民币194856元整，但甲方享有该优惠政策的前提条件是自愿将所购位于重庆市渝北区龙兴镇两江大道586号重庆九鼎国际EOD浙商总部经济基地项目1B楼1层17号房屋（以下简称为“该房屋”）的房屋使用权无偿交由乙方合作伙伴重庆艺展商业管理有限公司（简称：艺展公司）免费统一招商经营及管理五年（甲方及艺展公司不需支付租金或其他使用费）；乙方已在购房时享受了总房款10%的优惠，计人民币62856元整，即双方购房合同上填写的成交价已为折后价；经甲乙双方协商并达成一致，总房款的21%的优惠部分，计人民币131999元，按照如下方式兑现：一次性及分期购房的业主：甲方确保在交房前已经支付完房屋的所有房款以及其他应向乙方支付的费用，则乙方在2016年12月31日交房前一次性结清；甲方不得以艺展公司未支付租金或其他理由拒绝履行与艺展公司签署的五年期《委托招商管理经营协议》，否则乙方有权要求甲方补交已享受的房价优惠。同日，二原告为甲方（委托人）与案外人重庆艺展商业管理有限公司为乙方（受委托人）签订委托招商经营管理协议，约定，甲方通过乙方渠道合作，向乙方的合作单位重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司（以下简称开发商）购买其开发的位于重庆市渝北区龙兴镇两江大道586号重庆九鼎国际EOD浙商总部经济基地项目1B楼1层17号（以下简称为“该房屋”）的房屋，经乙方向开发商协商争取到总购房款的31%的优惠政策，乙方将该优惠政策直接转由甲方享受，由此甲方可直接在向开发商支付购房房款时一次性减少总购房款的31%。但甲方享有该优惠政策的前提条件是自愿以将所购房屋交由乙方统一招商经营及管理五年，甲方不再附加其他任何条件；委托招商经营管理期限为五年，从2017年1月1日起至2021年12月31日止，若因甲方过错（包括但不限于差欠房款等）导致开发商延期交房的，则委托时间从符合交房条件时计算。2017年1月9日，胡开元向九鼎浙商商贸城公司提出付费申请，要求其支付总房款21%的优惠，即131999元。2017年1月11日，被告委托案外人重庆九鼎日盛装饰工程有限公司向原告返还了优惠款131999元。 2018年10月10日，案外人重庆艺展商业管理有限公司向二原告寄送关于要求继续履行委托招商经营管理协议的函，主要内容是要求二原告履行委托招商经营管理协议。 审理中，原告陈述其在签订案涉房屋买卖合同之前参加了被告举办的“交3万元抵8万元”的活动，向被告支付了3万元团购费。原告举示POS单及被告客户支付款明细，其中POS单显示2015年5月17日，原告消费两次，分别为一万和两万，被告质证认为无法看出两次消费是支付被告，客户支付款明细中被告没有签字及盖章，被告对此不予认可。庭审中，证人出庭作证，均称没有看到原告交钱。原告还陈述其于2018年7月12日向被告提出退房申请，被告称未收到该申请。 另查明，庭审中，被告认可，案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记证。 上述事实有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同、认购书、收据、收件回执、发票、解除租赁协议书、委托招商经营管理协议、付款申请书、重庆三峡银行进账单（回单）、委托付款书、关于要求继续履行委托招商经营管理协议的函、EMS邮单等证据在案佐证。 本院认为：胡开元、胡春阳与九鼎浙商公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。 按双方的合同约定，二原告履行了全部付款义务。被告应当在2016年12月31日前将案涉房屋实际交付原告使用；合同履行中，案涉房屋至今尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，被告虽按约将案涉房屋交付给艺展公司招商经营，但不符合合同约定的交付条件，不属于有效交付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，被告至今未为原告办理房地产权证，导致原告签订的重庆市商品房买卖合同目的不能实现，原告享有法定解除权，故对原告要求解除案涉合同的诉请，本院予以支持。 双方合同解除后，九鼎浙商公司应当退还胡开元、胡春阳购房款，由于九鼎浙商公司支付了胡开元、胡春阳购房款的优惠，且已实际支付，故应退还的房款金额为565711元减去优惠的房款131999元为433712元；代收费26319元也应当退还。对于3万元团购费问题，原告举示的证据能够证明2015年5月17日原告消费3万元，但不能充分证明该款支付给九鼎浙商公司，故对原告要求退还该款的请求，本院不予支持。 对于违约金，胡开元、胡春阳要求按总房价款的1%支付符合双方合同的约定，但其缴纳的房款为433712元，故违约金金额为4337元（取其整数）。 对于资金占用损失，胡开元、胡春阳要求从2016年12月31日起按同期银行的贷款利率支付是对其权利的处分，本院予以支持。但付款的标准为以565711元为基数，从2016年12月31日起计算至2017年1月11日止。从2017年1月12日起，以433712元为基数，计算至款项付清时止。超出部分本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告胡开元、胡春阳与被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司于2015年11月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》； 二、被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司在本判决生效后立即退还原告胡开元、胡春阳购房款433712元及代收款26319元； 三、被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司在本判决生效后立即支付原告胡开元、胡春阳违约金4337元； 四、被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司在本判决生效后立即支付原告胡开元、胡春阳资金占用损失，计算方式为：按中国人民银行同期贷款利率，从2016年12月31日起以565711元为基数计算至2017年1月11日止；从2017年1月12日起，以433712元为基数，计算至款项付清时止； 五、驳回原告胡开元、胡春阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10630元，由被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  陶 立 人民陪审员  刘运祥 人民陪审员  陈协蓉 二〇一九年三月二十五日 书 记 员  叶小丫