广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤0106民初17908号原告：广州市三原物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区恒福路110号淘金花园B座3F/B房，统一社会信用代码91440101618618689H。法定代表人：冯高。委托诉讼代理人：李洁瑜、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市瑞丰茶艺有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路林和街240号105-107铺，统一社会信用代码914401017783623523。法定代表人：连俊江，系该司董事长。委托诉讼代理人：许世平，系广东颐和律师事务所律师。委托诉讼代理人：董炳伟，系北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原告广州市三原物业管理有限公司（以下简称三原公司）诉被告广州市瑞丰茶艺有限公司（以下简称瑞丰公司）一案，本院于2017年7月27日以恢复原状的案由立案后，依法适用普通程序，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告三原公司的委托诉讼代理人李洁瑜、梁纪锋，被告瑞丰公司的委托诉讼代理人许世平、董炳伟到庭参加诉讼。庭审前，原告三原公司称其是物业服务企业，其是以物业服务合同纠纷提起本案诉讼。原告三原公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即拆除位于广州市天河区天河北路林和街240号109铺（即远东大厦一楼瑞丰茶馆；以下简称109铺）南面外立面非法改建的大门，并且恢复原状（该处原状为外墙设有窗口但无规划大门）；2.被告立即拆除109铺南面非法改建占用的平台以及下方化油池，并且恢复原状（该处原状为公共绿化区域且下方无化油池）；3.被告立即拆除位于广州市天河区天河北路林和街232号远东大厦东座楼内弱电管井房内非法改建的烟囱，并且立即恢复原状（该处原状为大厦发电机专用烟道）；4.被告立即拆除位于广州市天河区天河北路林和街240号远东大厦一楼北面非法向外扩建占用的公共区域，并且立即恢复原状整改为与其他楼层平齐的外立面；5.被告立即拆除位于广州市天河区天河北路林和街240号远东大厦北面外墙以及南面外墙非法加装的广告牌（共3块），并立即恢复原状（该处原状为无广告牌的完好外墙）；6.本案的诉讼费用由被告承担。庭审后，原告明确其第5项诉讼请求如下：被告立即拆除远东大厦北门外墙及南面外墙的广告牌，并立即恢复原状。事实与理由：被告是109铺即远东大厦一楼瑞丰茶馆的业主，其未经相关政府部门批准，也未经远东大厦全体业主以及作为物业管理方的原告的同意，擅自非法改建所在物业外墙以及远东大厦公共区域，并且存在非法侵占远东大厦全体业主的公共设施、公共区域情形。被告的具体非法行为主要有以下几方面：一、被告在109铺南面外立面将原外墙窗口非法改建为大门，该处根据规划原状为外墙设有窗口但无规划大门。二、被告在109铺（远东大厦一楼瑞丰茶馆）南面，将原本是公共绿化区域非法改建为通道平台并且在下方设置了餐饮业化油池。三、被告将广州市天河区天河北路林和街232号远东大厦东座楼内弱电管井房内通道非法改建为烟囱，不仅产生噪音，还存在严重消防安全隐患。四、被告在广州市天河区天河北路林和街240号远东大厦一楼自身物业北面向外扩建，占用了远东大厦业主的公共区域，据为私有。五、被告在广州市天河区天河北路林和街240号远东大厦北面外墙以及南面外墙未经许可非法加装广告牌。首先，被告上述非法改建等行为，从未向有关政府部门如规划部门、城管部门、消防部门、工商部门等进行申报，且未经上述部门批准，依法应属违法建筑，原告作为物业管理方一直不间断地向有关部门反映情况，并且进行了举报，但有关部门一直玩忽职守、怠于履行职责，即使在原告及其他业主的催促下出具了认定违法的公文，却在被告限期不自行整改的情况下仍不对其进行强制拆除整改，存在严重的包庇纵容。其次，被告的上述行为已经严重违反《广东省物业管理条例》第五十五条关于“物业管理区域内禁止下列行为：……（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（八）损毁树木、园林；……”的规定，以及《广州市物业管理暂行办法》第八十八条的类似规定，而且有前述行为的，“物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。再次，原告与远东大厦业主委员会共同签署的《物业服务合同》第五条第11款约定：“在本物业范围内，不得有下列行为：擅自改变房屋建筑及其设施设备的实物、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）、路灯等公用设施及公共场所（地）；……践踏、占用绿化用地……影响市容观瞻的乱搭、乱建、乱贴、乱挂、设立广告牌；……”，第六条约定：“对业主和物业使用人违反本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提起诉讼等处理措施”。另外，远东大厦业主委员会制定并公布的《远东大厦物业小区管理规约》第五条、第十七条以及第二十五条也有类似规定。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述《物业服务合同》以及《远东大厦物业小区管理规约》对作为业主的被告具有约束力。依据上述司法解释第四条的规定，作为业主的被告违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，原告作为物业服务企业有权请求被告承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。被告瑞丰公司辩称：被告使用招牌、烟管已长达十几年了，但原告至今才提起诉讼的起因是原告作为物业管理方与原业主委员会达成一致将109铺门前的地方收回作为停车场，原、被告因此产生矛盾。本案被告已另案起诉本案原告排除妨害，生效判决书已判令109铺门前三米禁止本案原告作为停车场使用。本案被告也已另案起诉主张整个绿化场地不可以作为停车场使用，该案正在审理中。一、原告作为物业管理方，基于与被告的物业所在大厦的原业主委员会（已到期，新的业主委员会尚未成立）的合同或原业主委员会对原告的授权提起本案诉讼，但原告与被告没有相关合同约定。原业主委员会已到期，根据原业主委员会与原告的合同约定，在合同到期后没有新的物业服务企业进场，原告继续提供服务，但没有授予原告诉权。被告对原告的诉讼主体资格有异议。二、关于原告第1项诉讼请求，被告于2004年购买109铺时，开发商并不是将空房交付给被告，因为开发商此前是将109铺租赁给他人作为餐饮经营使用。被告一并向开发商购买106-110号商铺，其中109铺是在大厦的后面，107、108号等商铺在大厦的前面，即停车场的位置。109铺其中三面墙与其他商铺相邻，外墙在后面。被告收楼时，原来的承租人是经营餐饮的，所以有防火门，地下也有化油池，被告接收109铺时的现状就是这样。被告将109铺交给“瑞丰号”（即另一独立企业法人）使用，其需要开门。被告在装修时，原告鼓动业主不让被告开门，说开门会导致外来人员从该门进入封闭小区。本案被告就此另行起诉主张物业管理方拆除该封闭小区的门，因为小区是非封闭小区，109铺的门应该在小区内部。被告经向规划部门查询发现109铺没有门，属于一个封闭的空间。被告向规划部门咨询，规划部门答复称这是历史问题，因当时首层属于一个整体，后来开发商将首层分割出售。规划部门要求城管部门先行处理，之后，规划部门才会作出整改使用或变更使用的决定，被告已向城管部门申请开门处理。被告要求城管部门处理之前，原告向城管部门举报，城管部门作出封闭被告已经开好的门的决定，因此引发冲突。本案被告也已起诉主张城管部门行政违法，且法院已作出认定城管部门行政行为违法的处理结果。城管部门认为被告用广告纸将已经打开的门封闭已经达到强制封闭的目的。在行政诉讼中，城管部门也认可这种封闭已经达到恢复原状的目的，至于最后是否需要用砖封闭需等待另一行政案件作出裁判。规划部门也口头表示因为109铺的其中三面墙是与其他商铺的共有墙，如果不开门，即没有进出口。所以，被告认为应该等待上述行政诉讼作出裁判后再处理。三、关于化油池的问题。外墙、地下化油池没有给人员的进出造成任何影响，而且自被告收楼之后从未改变。原告也没有证据证明化油池是被告修建的，而且实际上被告也没有使用。四、关于烟囱的问题。烟囱确实是被告安装的，被告于2004年购买商铺之后，因为原来的商铺都是商业用途，且规划部门细化要求有餐饮功能的商铺才能营业，当时被告已向原物业管理方及相关政府部门进行申报及公示，但相关部门要求烟囱从内部走，被告也已作出公示，且已使用十几年。十几年来只因为噪音被投诉过，被告已进行整改，此后的噪音是符合标准的。十几年来没有人投诉被告占用发电机烟道，且被告现在已经没有经营餐饮，所以，烟囱已没有使用了。五、关于原告第4项诉讼请求，被告接收商铺后从来没有改变外墙，也没有占用外部公共区域，十几年来也没有收到任何投诉，城管部门也没有作出任何处罚。六、关于原告第5项诉讼请求，招牌不需要报批，工商部门对招牌的内容是否违法进行监督。工商部门和城管部门从来没有认定被告的招牌存在违章情形。这些招牌都悬挂在被告的专有范围内，至于相邻商铺的专有部分也已经在2004年由当年的物业管理方作出协调，已得到相邻商铺的同意，而且该招牌挂了十几年也没有人提出异议，被告已尽到公示义务，但原告在十几年之后就此起诉，被告怀疑原告的动机。本院经审查查明：原、被告分别提供的房地产管理部门核发的房地产权属证书均载明被告是109铺的权属人。原告提供的作为甲方的广州市天河区远东大厦业主委员会与作为乙方的原告于2011年8月12日签订的《物业服务合同》约定：……甲方选聘乙方对远东大厦（注：即109铺所在大厦）实施物业管理服务……（第五条）甲方权利义务：……11.在本物业范围内，不得有下列行为：擅自改变房屋建筑及其设施设备的实物、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）、路灯等公用设施及公共场所（地）；损坏供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；……践踏、占用绿化用地……影响市容观瞻的乱搭、乱建、乱贴、乱挂、设立广告牌；擅自占用或损坏物业管理附属设施设备的行为；……（第六条）乙方权利义务：……2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；3.对业主和物业使用人违反本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提起诉讼等处理措施；……（第二十五条）本合同期限自2011年6月1日起至2016年5月30日止；（第二十六条）本物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业……物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止等条款。原告称其依据上述《物业服务合同》第六条的约定提起本案物业服务合同纠纷诉讼。本院认为：《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。本案中，原告的诉讼请求所涉及的109铺南面外立面非法改建的大门、109铺南面非法改建占用的平台以及下方化油池、位于广州市天河区天河北路林和街232号远东大厦东座楼内弱电管井房内非法改建的烟囱、位于广州市天河区天河北路林和街240号远东大厦一楼北面非法向外扩建占用的公共区域、位于广州市天河区天河北路林和街240号远东大厦北门外墙以及南面外墙的广告牌，即使被告存在上述行为，权利受到侵害的也是相关业主。根据上述法律、行政法规的规定，只有权利受到侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼，法律并没有规定物业服务企业在此情况下可以提起诉讼；物业服务企业的诉权应当限制在保障其物业服务与管理行为正常开展的范围内，即只有在出现妨碍物业服务企业履行物业服务合同的情形时，物业服务企业才可以提起诉讼，物业服务企业的诉权不应扩大到小区内的所有纠纷。原告在物业管理区域内发现违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为后，应当依法予以制止，如制止无效，应及时向规划、城建、环保、消防等政府行政部门报告，请求相关部门对违法行为作出处理，同时可向业主委员会、业主大会报告，由权利受到侵害的业主提起诉讼。另，原告并非109铺所在小区的业主，即原告并非建筑物区分所有权人，对于侵害小区共有部分等行为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，物业服务企业也不具备作为原告提起诉讼的资格。综上，原告称其依据与广州市天河区远东大厦业主委员会签订的《物业服务合同》第六条的约定有权提起本案诉讼，依据不足，应予驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《物业管理条例》第四十五条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九、第一百五十四条第一款第（三）项和第二款的规定，裁定如下：驳回原告广州市三原物业管理有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  李 群人民陪审员  黄穗萍二〇一九年三月四日法官助理喻珺书记员李思婷梁怡筠