广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初199号原告：普丽红，女，1979年6月30日出生，汉族，住湖北省应城市。委托代理人：王友生，广东品杰律师事务所律师。被告：林潮（曾用名林卫武），男，1970年5月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：苏宝，北京大成（广州）律师事务所律师。原告普丽红诉被告林潮房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告普丽红的委托代理人王友生，被告林潮的委托代理人苏宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告普丽红诉称：原、被告双方签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市天河区体育东路39-45号二层639铺位；总价641444元；约定了商铺的交付时间为2016年10月1日，逾期超过15日，买受方有权单方提出和决定解除本合同，出售人应当自买受人解除合同通知送达之日起30天内退还全部已付购房款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金；出卖人应于收到买受人所支付购房款之日起的210个工作日内办毕交易过户手续，并确保在此期间内将商铺的产权变更至买受人名下。后原告按合同约定交付了款项、办理相关手续费用等，被告未能在约定时间内交付商铺及办理产权变更过户手续等，被告已严重违约，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；2、被告返还收取的购房款671444元；3、被告返还收取的税费20740元；4、被告赔偿损失办证费用2400元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告林潮答辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的起诉和全部诉讼请求。1、原告主张缺乏法律和合同依据。依据商铺买卖合同第7条约定，该商铺交付时买受人需按本合同约定向出卖人支付全部房款包括按揭款、违约金、税费等全部款项后才具备收铺条件，但是在本案中，原告没有按照合同约定支付全部房款，因此，被告有权顺延办理交铺和过户手续；2、事实上，被告林潮也已经于2016年9月28日将涉案商铺交付给原告，因此，被告没有存在任何违约行为，原告解除合同没有合同及法律依据；3、依据合同第9条第2款约定，出卖人在买受人全部支付了购房款的次日起210个工作日内办理过户手续，在本案中，原告并没有全部支付购房款，因此，依据该条约定尚未具备办理交易过户手续的条件，被告并不存在违约行为，相反，因原告迟延支付购房款已违反合同约定，至今原告也没有支付全部购房款；4、被告林潮仅是涉案商铺的名义代持人，涉案商铺实际所有人为泽信公司，因此，对于涉案合同的履行及相应的合同效力等问题，应由原告另行向泽信公司主张，而不应向被告林潮主张；5、关于潮流站相关案件的已判裁决，被告林潮已向广东省高级人民法院提出再审，广东省高级人民法院也已经受理，因此，请求法院暂缓案件的审理，另外请求法院对于本次开庭的该些案件不要依赖已出判决的结果，而应根据该些案件的事实和证据作出正确的判决，维护被告林潮的合法权利。经审理查明：林潮系广州市天河区体育东路39-45号2639铺（以下简称涉案商铺）的登记产权人；据涉案商铺的《房地产权证》显示：涉案商铺的规划用途为商业，共有情况为单独所有。2016年2月15日，普丽红（买受人）与林潮（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人购买涉案商铺；涉案商铺属按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为641444元；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照一次性付款方式按期付款：1、一次性付款：（1）2016年2月29日前支付总房价款的60%（包含定金100000元）计401444元；（2）2017年1月19日前支付剩余房价款计240000元；（第六条第1、3款）经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年10月1日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的相关收益；委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》约定，《商铺委托经营管理协议》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；（第七条第1、2、9款）出卖人应于2016年10月1日前，以书面形式通知买受人（或其受托人）办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理涉案商铺使用权交接的义务，签署收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理协议》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将商铺交付给经营管理公司,否则经营管理公司有权按照《商铺委托经营管理协议》的约定追究买受人的违约责任，同时出卖人有权参照本合同第五条第2款的约定单方面解除本买卖合同并追究买受人的违约责任；因买受人已委托经营管理公司对涉案商铺进行统一经营及管理，因此收铺通知同意由出卖人直接向经营管理公司发出即可，并委托经营管理公司履行收铺的全部手续。（第八条第2款）若出卖人逾期交付涉案商铺超过15日的，买受人有权单方面提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起30个工作日内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金。（第九条第1、2、4款）买受人清楚知悉并接受涉案商铺的抵押现状；出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办理交易过户手续，并在此期间内完成涉案商铺的交易过户登记的入件手续，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；若因买受人延迟提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办涉案商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担。（第十条第2款）出卖人未按本合同第九条规定的时间办毕涉案商铺的交易过户手续的，逾期不超过三个月的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按买受人已付房价款万分之一的标准向买受人计付延迟履行违约金，但违约金总额不超过总房价款的20%，本合同继续履行；逾期超过三个月的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，应自期满之日起七天内向出卖人发出解除合同的书面通知（逾期或没有发出通知的，视买受人同意继续履行本合同，违约金支付按上款执行），出卖人应当自收到买受人的解除合同通知之日起60天内退还买受人已付的全部购房款，出卖人除退回全部购房款外，无需再向买受人支付任何的款项；出卖人为买受人办理交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求，将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执等。同日，普丽红（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方受林潮指定，接受购房业主的委托，在约定期限内具体经营涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的日期2016年10月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于普丽红的付款情况。普丽红提供了加盖有“林潮收款专用章”的《正式收据》多张（载明收取定金100000元及铺款541444元，最后一张收据时间为2017年1月19日）证明其支付购房款的情况，林潮对此予以确认。普丽红另提供加盖“林潮收款专用章”的《正式收据》一张（载明收取税费20740元），加盖“广州潮宏投资咨询有限公司财务专用章”的收据【载明广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称“潮宏公司”）收到郭英支付的团购30000元】，加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》（显示该律师事务所通知普丽红，因普丽红购买涉案商铺需委托其办理相关事宜共需支付预售预告/产权登记代理费2000元、委托公证费400元，其在收到上述应收款项后会及时为普丽红开出发票，请普丽红于领取资料时凭此通知书换取发票），原告认为上述团购费实为房款的一部分。林潮对上述证据不予确认，认为上述费用并非其收取，并且团购款属于中介款，原告不应向被告主张。另查明，在本院受理的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。又查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2017）粤0106民初22579号原告罗细玉诉被告林潮、广州市恒潮地产服务有限责任公司（以下简称“恒潮公司”）、潮宏公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称“22579号案”）中，林潮陈述如下意见：林潮仅是二层642号商铺的名义持有人，该商铺的实际权属人是泽信公司，双方签署过代持协议；林潮作为泽信公司的投资人之一，该商铺是由泽信公司指令以林潮名义代为持有，并对外销售，但在整个销售过程中，林潮通过委托公证方式将对该商铺的处分权、使用权、收益权均委托给泽信公司指定的恒潮公司实际行使；林潮没有到过潮流站现场，所有的商铺买卖合同中林潮的签章实际上并非林潮手写签名，而是刻制的签名章（该签名章是根据林潮本人手写签名的样式刻制而成，是经过林潮同意刻制和经过林潮同意而交由泽信公司持有），该签名章一直都是由泽信公司持有，所有商铺买卖合同都是由泽信公司的工作人员自行在买卖合同中加盖，所以林潮没有参与商铺买卖合同的签订及具体内容。该案中，林潮对罗细玉提供的证据（2016）粤广广州第018717号《公证书》（复印件，主要内容为林潮于2016年2月17日以公证委托方式授权恒潮公司就座落在广州市天河区体育东路39-45号二层的六百余间商铺代为办理收取售房款及相关款项并出具有效的收款票据、出售房产及签署商铺买卖合同等）的真实性、合法性、关联性予以确认。现普丽红以林潮迟延办理涉案商铺的交易过户手续等为由提起本案诉讼，要求解除普丽红、林潮签订的《商铺买卖合同》，林潮退还款项等。本院认为：《合同》是普丽红与林潮双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于普丽红要求解除《商铺买卖合同》的诉讼请求，根据《商铺买卖合同》第四条、第九条第二款、第十条第二款的约定，林潮办理交易递件手续的期限届满时间应为2017年11月22日（自2017年1月19日计算210个工作日），而普丽红自2018年2月22日起因林潮逾期办证而享有解约权，现普丽红诉请解除《商铺买卖合同》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于普丽红要求返还购房款等其余诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，普丽红提交加盖有“林潮收款专用章”的《正式收据》等证据证明林潮收取购房款641444元、税费20740元。因合同解除，普丽红诉请林潮退还上述款项并无不当，本院予以支持。根据《合同》约定，林潮应在《合同》解除后的60天内退还普丽红已付的全部购房款，因此，林潮返还期限为本判决发生法律效力之日起60日内。普丽红另提交加盖“潮宏公司财务专用章”的收据证明其支付团购费30000元。普丽红作为买受人应为基于认为交纳团购款可获得涉案商铺购房款优惠的认知而支付团购款，结合案外人泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述以及林潮在22579号案中的相关陈述，可认定上述款项系普丽红为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，普丽红要求林潮返还上述团购款，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。普丽红另提交加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》证明该律所收取产权登记代理费2000元、委托公证费400元，普丽红并未举证上述费用实际为林潮收取，而普丽红提交的《通知书》也不足以证明其因履行《商铺买卖合同》实际产生了上述费用损失，据此普丽红诉请林潮赔偿上述款项依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告普丽红与被告林潮就广州市天河区体育东路39-45号二层639铺签订的《商铺买卖合同》；二、被告林潮于本判决发生法律效力之日起六十日内，向原告普丽红返还购房款641444元；三、被告林潮于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告普丽红返还税费20740元；四、被告林潮于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告普丽红返还团购费30000元；五、驳回原告普丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10750元，由原告普丽红负担40元，由被告林潮负担10710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  康国安人民陪审员  曹 霞二〇一九年三月二十二日书 记 员  邱莉晶宋春艳本判决书已于2019年月日送达