广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1460号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东广昌实业发展有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇东线公路八号。法定代表人：李伟红，职务：总经理。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡亘周，广东均桓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈禧，女，1991年5月12日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：封华清，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广东广昌实业发展有限公司（以下简称广昌公司）因与被上诉人陈禧房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。广昌公司上诉请求：1.撤销一审判决的第三、四、五项判决内容，驳回陈禧的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项中关于支付利息（利息以90000元为基数，自2017年11月30日，按中国人民银行同期贷款利率计算至款项清偿之日止）的判决内容；3.本案一、二审诉讼费用由陈禧承担。事实和理由：（一）一审判决认定广昌公司存在违约行为且广昌公司应支付违约金，明显缺乏法律依据，显属事实认定错误。广昌公司既未擅自变更案涉车位的规划或设计条件，也没有故意隐瞒有关规划内容，且拥有销售案涉车位的合法依据，由始至终不存在违约行为。首先，由《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第4条的规定可知，正是因为广昌公司从未变更过案涉车位的规划或设计条件，案涉车位才能通过商品房竣工验收并办理前述产权登记。其次，陈禧承认在其选定车位并达成交易的过程中，已多次查看了车位的现状。陈禧理应注意到人防门存在安装的可能性，其实际占有使用该车位长达630日，却从未向广昌公司提出异议，显然不符合一个理性人应当预计的范围。再次，广昌公司依法有权销售案涉车位，并不因为人防门的安装而存在违约行为。案涉车位取得初始登记，且陈禧也办理了案涉车位的不动产登记。最后，由合同法第114条可知，本案广昌公司不存在违约行为，案涉买卖合同缺乏对本案违约行为和违约金总额的约定，本案中广昌公司也没有擅自变更规划或设计条件，故本案也不适用于案涉买卖合同第16条第3款的约定。（二）一审判决未考虑陈禧的过错问题，显属不当。广昌公司一直在积极寻求和解，陈禧却单方面拒绝置换车位，甚至在一审审理期间出售了对应楼宇的商品房，故其对买卖合同的解除具有一定过错。陈禧二审答辩称，其不同意广昌公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，认为一审判决认定事实清楚，请求驳回广昌公司的上诉请求。陈禧向一审法院起诉请求：1.解除陈禧与广昌公司于2016年3月11日签订的《广州市商品房买卖合同》；2.广昌公司向陈禧返还已支付的车位价款90000元；3.广昌公司向陈禧支付违约金9000元、利息11070元（暂计算至2018年3月11日为止，2018年3月11日之后的利息按年利率6.15%计算至全部偿清之日止）；4.广昌公司向陈禧赔偿契税2700元、产权证登记费565元、律师服务费1200元、物业维修基金2946元，中介费25000元；5.广昌公司返还房屋自然增值费97000元；6.本案所有的诉讼费用、评估费用全部由广昌公司承担。一审法院认定事实：2016年2月17日，陈禧与案外人广州市景博行房地产咨询有限公司签订一份《时代倾城花园申购车位意向书》，向广昌公司申购位于广州市番禺区南村镇东线路160号时代倾城项目地下负2层0736号车位，申购价格115000元，其中合同价90000元，居间服务费25000元。陈禧与广昌公司签订一份《时代倾城花园车位认购书》，认购位于广州市番禺区南村镇南村东线路160号6-8栋地下室-20736号车位，总价为90000元，陈禧需向广昌公司缴纳物业专项维修资金2946元。认购书对其他内容也作了相关约定。2016年3月11日，陈禧（乙方，买方）与广昌公司（甲方，卖方）签订一份编号为201603150449的《广州市商品房买卖合同》（以下简称案涉合同），以90000元购买广州市番禺区南村镇南村东线路160号6-8栋地下室地下二层0736号车位（以下简称案涉车位）。陈禧应于2016年3月11日前一次性支付全部房款。合同第十六条规划、设计的变更约定，该商品房出售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。合同对其他事项也作了相关约定。双方当事人签订合同附件七，其中第十一条对上述合同第十六条作了大面积修改，变更为5小条，规定了甲方不改变案涉车位的户型、朝向的情况下，无需征得乙方同意修改其他规划设计，乙方无权解除合同等免除甲方责任的内容。同日，广昌公司向陈禧交付车位。陈禧支付房款90000元，广昌公司出具发票。陈禧为购买案涉房屋，支付契税2700元，物业维修基金2946元，签约律师服务费1200元，产权证登记费565元。陈禧提供一份广州市景博行房地产咨询有限公司出具的开票日期为2016年8月30日、金额为25000元的发票，拟证实其向广州市景博行房地产咨询有限公司支付车位价款25000元。2016年11月1日，陈禧取得案涉车位的产权证书，不动产证号为粤（2016）广州市不动产权第07071858号。案涉车位的分户图显示，车位旁有一过道，广昌公司表示规划时为人防门，出售案涉车位时只有门框，尚未安装人防门。2017年11月30日，广昌公司按照人防部门的要求，将车位旁的过道安装人防门，导致车位无法使用。2017年12月28日，陈禧委托广州启诚房地产土地评估有限公司对案涉车位进行评估，广州启诚房地产土地评估有限公司于2017年12月29日出具《房地产估价报告》，评定案涉车位在2017年12月28日的市场价值为187000元。陈禧支出评估费1500元。2018年1月24日，陈禧委托代理律师向广昌公司寄送律师函，表示广昌公司违约导致陈禧无法正常使用案涉车位，要求广昌公司承担违约责任。广昌公司工作人员于2018年1月25日收取律师函。诉讼中，广昌公司对陈禧证据11评估报告不认可，请求重新对案涉车位进行评估。一审法院予以准许并通过摇珠形式随机选定广州粤国房地产土地与资产评估有限公司进行评估，广州粤国房地产土地与资产评估有限公司于2018年8月3日出具《房地产估价报告》，评定案涉车位在能够正常使用情况下、2018年8月1日的市场价值为181000元。广昌公司支付评估费1000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人就车位买卖签订的案涉合同，为双方真实意思表示，内容无违反法律的禁止性规定，双方应按照合同约定履行义务。陈禧已经依约向广昌公司支付房款，广昌公司应向陈禧提供能够正常使用的车位。本案中，陈禧表示广昌公司擅自对车位变更规划、设计，导致其无法正常使用车位。广昌公司对此予以否认。陈禧提供证据无显示广昌公司更改车位规划、设计的内容。陈禧所购买车位，位于道路尽头，车位左侧为其他车位，右侧为地下室墙壁，墙壁上有通道。陈禧购买时，车位是可以正常使用的。但在2017年11月30日，广昌公司应人防部门的要求，在陈禧车位旁加装人防门，人防门已完全阻碍了陈禧车位的正常使用。广昌公司抗辩规划没有变更，陈禧车位旁原本就规划了人防门，只是在销售车位时没有安装人防门。一审法院认为，如果广昌公司所述属实，则广昌公司为谋取车位销售利益，故意向陈禧隐瞒了其车位旁规划人防门的事实。同时，广昌公司故意不履行人防部门的规定，在前期销售车位时，故意不安装人防门，以增加可销售车位数量，广昌公司在合同履行中存在严重的不诚信行为。不管广昌公司有无更改车位的规划、设计，广昌公司事后安装人防门的行为，客观导致陈禧无法正常使用车位。广昌公司因自身过错导致陈禧购买车位的合同目的无法实现，属于广昌公司违约，陈禧请求解除双方签订的案涉合同，合法有据，一审法院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉合同被解除后，车位应当重新过户至广昌公司名下，广昌公司应将所收取的车位价款90000元退还给陈禧。同时，广昌公司因自身过错，导致陈禧合同目的无法实现，陈禧请求广昌公司支付车位价款10%的违约金9000元，合理有据，一审法院亦予以支持。因广昌公司违约的行为是恶意的，该违约金为惩罚性质。广昌公司的违约导致陈禧无法正常使用车位，使陈禧产生再次购置车位的需求，因案涉车位已经增值，陈禧再次购买车位的成本相应提高，案涉车位的增值部分，广昌公司应予赔偿。关于案涉车位正常使用情况下的市场价值，陈禧自行委托评估的价值为187000元。广昌公司提出异议，要求重新评估。一审法院通过摇珠随机选定评估公司评定价值为181000元，广昌公司仍旧提出异议，表示案涉车位的市场价值为175000元左右。广昌公司未对其异议提供证据支持，广昌公司显然是为了诉讼目的无理狡辩，一审法院对其抗辩意见不予采信。一审法院确认案涉车位正常使用情况下的市场价值为181000元。广昌公司违约导致陈禧名下价值181000元的车位无法使用，且合同被撤销，车位需过户至广昌公司名下，则陈禧必然产生的车位市场价值与购买价之间的溢价损失，广昌公司应予以赔偿。故广昌公司应向陈禧赔偿车位增值部分的价款91000元。陈禧在购买案涉车位时，支出了契税2700元、产权证登记费565元、律师服务费1200元、物业维修基金2946元、中介代理费25000元，现陈禧请求解除合同并由广昌公司赔偿上述费用。一审法院认为，陈禧所缴纳的上述费用，已经体现于车位的价值中，现一审法院已支持陈禧关于车位增值部分价款的赔偿请求，则陈禧已相当于在解除合同后，取得了案涉车位市场价值的181000元款项，已包含上述费用或款项，陈禧再次请求赔偿上述款项，则属重复计算损失，于法无据，一审法院依法驳回陈禧的上述请求部分。双方确认案涉车位于2017年11月30日因旁边安装人防门导致无法使用，则广昌公司向陈禧返还车位价款90000元的利息应自该日计算，利息应以90000元为基数，自2017年11月30日，按中国人民银行同期贷款利率计算。对陈禧主张返还及赔偿款项利息，超过上述计算内容的部分，一审法院不予支持。关于广昌公司抗辩的车位使用费问题，因一审法院按照案涉车位正常使用的市场价值确定广昌公司应向陈禧赔偿91000元，已经考虑了陈禧对车辆占有使用一段时间，且陈禧为购买案涉车位支出中介费、契税等费用的情况。广昌公司无权再要求在返还的车位价款中扣除相应使用费用。一审法院采用重新评估的车位价值，该价值与陈禧自行委托评估得出的车位价值相差不大，两次评估费用应按照双方对评估的过错程度予以分担。一审法院据此酌定两次评估费合计2500元，由陈禧负担54元，广昌公司负担2446元，因第一次评估费陈禧支付，第二次评估费广昌公司支付，广昌公司应向陈禧支付评估费1446元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年10月26日作出判决如下：一、解除陈禧与广昌公司于2016年3月11日签订的编号为201603150449的《广州市商品房买卖合同》；二、广昌公司应于本院判决生效之日起七日内向陈禧返还车位价款90000元及支付利息（利息以90000元为基数，自2017年11月30日，按中国人民银行同期贷款利率计算至款项清偿之日止）；三、广昌公司应于本院判决生效之日起七日内向陈禧赔偿车位增值损失91000元；四、广昌公司应于本院判决生效之日起七日内向陈禧赔偿违约金9000元；五、广昌公司应于本院判决生效之日起七日内向陈禧支付评估费1446元；六、陈禧应于本院判决生效之日起十五日内协助办理将位于广州市番禺区南村镇南村东线路160号6-8栋地下室-20736号车位[不动产证号：粤（2016）广州市不动产权第07071858号]过户至广昌公司名下的交易手续；七、驳回陈禧的其他诉讼请求；八、驳回广昌公司的其他反诉请求。案件本诉受理费2447元，由陈禧负担507元，广昌公司负担1940元；反诉受理费1025元，由陈禧负担513元，广昌公司负担512元。各方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审审理过程中，双方当事人均确认以下事实：1.陈禧在案涉合同的履行过程中没有违约行为；2.广昌公司没有证据证明将案涉车位需要安装人防门进行过披露。二审中，广昌公司表示同意一审判决的第一、六、七、八项和第二项中返还车位款的判项；广昌公司只对一审判决的第三、四、五项和第二项中关于支付利息的判项进行上诉。本院认为，本案二审当事人之间的争议焦点为：广昌公司应否承担合同解除后的违约责任及损失赔偿。关于广昌公司应否承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方合同约定，如广昌公司违约则其应当按照其收取的总价款的10%承担违约责任。根据案件查明事实来看，广昌公司自认案涉车位旁在交付时即有人防门框，广昌公司作为出卖方未诚信告知案涉车位旁有规划人防门的事实。故案涉合同不能继续履行的原因应当归咎于广昌公司的恶意违约行为。一审法院判决广昌公司支付违约金具有合同依据，该处理并无不妥，本院予以维持。经审查，广昌公司未提供证据证明将案涉房屋需要安装人防门进行过披露，故其应当承担举证不能的后果。广昌公司该主张缺乏事实依据，本院不予采信。关于广昌公司应否承担损失赔偿的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可知，损失赔偿与其他违约责任方式可以并用。损失赔偿包括合同履行后可以获得的利益。首先，根据案件查明的事实可知，广昌公司作为违约方，其除应承担违约责任还应承担损失赔偿。随着房价的上涨，陈禧另购车位的成本相应提高，案涉车位的增值部分属于合同履行后其可以获得的利益，故广昌公司应当对案涉车位的增值部分进行赔偿。其次，案涉合同解除之后，陈禧作为买方，其损失还有已付款的利息。利息作为法定孳息的一种，且陈禧明确表示广昌公司应当承担已付款的利息，则作为违约方，广昌公司应当对陈禧已付款的利息承担赔偿责任。最后，案涉车位的现值评估所花费的费用作为陈禧的实际损失，守约方陈禧有权要求广昌公司赔偿其实际损失。故一审法院判决广昌公司承担增值损失及评估费用，该处理并无不当，本院予以维持。因双方当事人对于一审判决的第一、六、七、八项和第二项中返还车位款的判项未提出上诉，故上述判项均予以维持。综上所述，广昌公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2447元，由广东广昌实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年三月十九日书记员  杨希郑志锐