广东省广州市越秀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0104执异129号 案外人：赵莉，女，1986年9月23日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。 委托代理人：韦国祥，广东经国律师事务所律师。 申请执行人：陈伟雄，男，1965年2月1日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区。 委托代理人：李永添，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被执行人：黄靖，男，1982年1月3日出生，汉族，户籍地址：广州市越秀区。 被执行人：廖昭然，女，1977年1月5日出生，汉族，户籍地址：广东省佛山市顺德区。 本院在执行申请执行人陈伟雄与被执行人黄靖、廖昭然民间借贷纠纷一案中，案外人赵莉对本案查封、拍卖、变卖广州市从化区X号X梯X房（以下简称涉案房屋）的所有权向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵莉称，涉案房屋是其于2015年8月29日通过中介以40万元的成交价向廖昭然购买的房产，其已支付购房款21万元给廖昭然，双方于2015年9月21日签订《广州市存量房买卖合同》，其于2015年9月24日到从化国土资源和房屋管理局办理交易登记手续及到从化地税局缴纳房屋买卖契税及营业税等，从化国土资源和房屋管理局出具了《从化市房地产交易受理收据》，当天廖昭然也将房屋交付给其使用至今，在等待办理新产权证期间因申请执行人对涉案房屋申请异议登记导致房管部门暂停过户登记，但其是在法院查封前签订书面买卖合同、合法占有使用、支付超过一半的房款并已办理房屋过户申请及缴纳税费，现其同意按法院要求将剩余房款交付执行，故请求法院按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，中止对涉案房屋的执行并解除查封。 案外人赵莉为证明其主张提供了1、其于2015年8月29日与廖昭然通过中介签订以400000元向廖昭然购买涉案房屋的《房屋买卖合约》及同年9月21日签订的穗存量房合字1509020056X号《广州市存量房买卖合同》；2、其于2015年8月29日支付中介咨询服务费6000元的《收据》及定金20000元的《收款证明》；3、其于2015年9月11日、24日分别支付定金及房款180000元、房款10000元的中国工商银行转账回单及廖昭然出具的《收款证明》各1张；4、广东国仲联房地产评估有限公司于2015年9月23日开具的载明收到其交来上述房屋评估费900元的《收据》；5、其与廖昭然于2015年9月24日签订确认将涉案房屋交付给其使用的《交楼确认书》；6、其申请公积金贷款15万元的《住房公积金贷款审批确认书》；7、从化市地方税务局核定涉案房屋计税价格为467173元的《存量房交易计税价格核定通知书》；8、其于2015年9月24日向从化国土资源和房屋管理局申请涉案房屋交易登记的《从化市房地产交易受理收据》、其缴纳契税7007.60元、交易附加税及个人所得税等合计30833.42元的《税收缴款书》及售房款为400000元的销售不动产《发票》各1张；9、从化国土资源和房屋管理局于2015年9月29日发出的《异议登记告知书》及查询时间为2015年10月19日涉案房屋的《房地产发证档案查询证明》；10、其于2015年11月10日缴纳涉案房屋2015年10月至2016年11月电费公摊的《收款收据》1张及2016年至2018年缴纳的公摊电费、物业管理费《收款收据》若干张；11、广州市晙泰物业管理有限公司华林湖畔管理处于2018年7月23日出具涉案房屋于2015年9月24日起一直由其使用和居住并由其缴纳物业管理费、水电费等费用的《证明》。 申请执行人陈伟雄称，一、案外人无权排除本案的执行。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人没有支付完全部价款，未提交有效证据证明其已实际占有涉案房屋，更没有办理登记过户，案外人未能同时具备三个条件，不属于该《规定》中不得查封拍卖的情形，法院对涉案房屋进行查封拍卖程序合法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人认为其已实际占有房屋没有事实和证据依据，案外人在2015年9月24日尚在支付房款阶段，房款未付清房，不可能就实际交房。根据案外人所提交的《收款收据》（电费公摊）可知，案外人是在2015年11月8日才补交10月份的公摊电费（正常情况都是预交的费用），证实在查封时案外人尚未实际居住，只是为应付后续执行而做出的行为，因此案外人无权提出执行异议。二、案外人已经在诉讼查封阶段提出异议，当时已查明案外人无权提出异议，现再次提出实际为拖延执行，案外人在原有事实上针对同一标的的异议应当驳回。 本院查明，陈伟雄与黄靖、廖昭然民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月23日作出（2015）穗越法民一初字第4562号《民事判决书》，判决黄靖、廖昭然在判决生效之日起五日内连带返还陈伟雄借款本金500000元及利息（利息以50万元为基数，从2014年8月22日起以月利率2%计算至还清之日止），并负担案件受理费10050元、保全费3645元。该判决于2016年11月9日发生法律效力。陈伟雄于2016年12月9日向本院申请执行，本院以（2016）粤0104执10963号案立案执行。 在诉讼期间，本院依据于2015年9月28日作出（2015）穗越法民一初字第4562-1号《民事裁定书》，查封廖昭然名下涉案房屋的产权，查封期限从2015年10月13日至2018年10月12日。随后案外人赵莉以涉案房屋虽在廖昭然名下，但实际是其合法财产为由向本院提出解除查封的请求，本院经审查后认为本院查封涉案房屋时产权人仍为廖昭然，并未向第三人办理移转登记，本院查封并无不当，案外人要求解除查封依据不足，故本院于2015年10月27日作出（2015）穗越法民一初字第4562-1号《民事决定书》，裁定驳回其要求解除涉案房屋查封的申请。 在执行期间，本院依法委托评估机构对涉案房屋进行评估，并于2018年3月20日作出（2016）粤0104执10963号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被执行人廖昭然名下的涉案房屋的产权以清偿债务。本院于2018年4月9日派员到涉案房屋现场张贴上述拍卖《执行裁定书》及《网络司法拍卖公告》，告知涉案房屋的评估价为981799元及拍卖的其他相关情况。案外人赵莉再次向本院提出异议请求中止对涉案房屋的执行并解除查封。本院审查后认为，案外人曾于2015年向本院提出异议请求解封涉案房屋已被本院驳回其要求解封的申请，现案外人就同一标的再次提出执行异议应予以驳回，故本院于2018年7月30日作出（2018）粤0104执异176号《执行裁定书》，裁定驳回案外人的异议申请。案外人对该裁定不服向广东省广州市中级人民法院提起复议，该院审查后认为（2015）穗越法民一初字第4562-1号《民事决定书》不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定的被裁定驳回异议的情形，不应以此为由驳回案外人的异议申请，于2018年11月28日作出（2018）粤01执复495号《执行裁定书》，裁定撤销本院（2018）粤0104执异176号执行裁定；指令本院对赵莉的异议申请进行审查。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人赵莉提交的上述证据足以证明其在本院查封前已与被执行人廖昭然签订书面买卖合同、实际占有涉案房屋并及时到房管部门办理交易登记手续，且其同意将涉案房屋的剩余价款交付法院执行,案外人所享有的权利能够排除执行，故对其提出的执行异议请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止本院（2016）粤0104执10963号案对执行标的广州市从化区X号X梯X房的执行。 当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为原判决、裁定侵害其作为案外人的合法权益的，可以向人民法院提起撤销之诉；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  周洁萍 审判员  覃立宣 审判员  梁嘉俊 二〇一九年三月二十八日 书记员  朱林霞