广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初71号原告：邓鸿辉，男，1992年9月30日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：李青峰，广东百高律师事务所律师。被告：杨国辉，男，1978年10月15日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：陈国昌，男，1970年7月14日出生，汉族，住广州市从化区。原告邓鸿辉与被告杨国辉确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法由审判员郭焕华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓鸿辉及其委托诉讼代理人李青峰，被告杨国辉及其委托诉讼代理人陈国昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓鸿辉向本院提出诉讼请求，请求判令：一、确认原被告之间2018年7月10日关于新龙田路口l亩土地使用权转让合同无效；二、被告立即归还原告已付土地转让款20000元，利息（2018.7.11—2018.12.17共159天，20000×4.35%÷365×159=378.98元），总计20378.98元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月10日原被告约定被告以25万元永久出让XX路口1亩土地使用权，并收取原告第一笔款项2万元，余款23万元在15天内一次付清。但原告事后了解到被告早已将土地的使用权转让他人，合同还在履行中。另外，被告出让土地使用权的年限只剩9年，并非其承诺的永久转让。经原告多次催促，被告拒绝将收取的土地转让款返还原告。被告与原告关于XX路口1亩土地使用权转让合同因违反国家强制性规定，属无效合同，并且被告还存在重复买卖、欺诈原告土地使用权为永久使用等严重违法行为。被告的行为侵害了原告的合法权益，为此，向法院提起诉讼。以上事实有收款条、土地使用权转让合同（杨国辉与肖学龙签订）、卫星图、肖学龙身份证复印件、土地权属证明、承包土地基本情况登记表、律师函、快递单及签收情况等证据予以证明。被告杨国辉辩称：原、被告之间的土地流转的协议，并非土地买卖，而是土地出租，在收款条中已清晰注明。原告租赁被告位于广州市从化区温泉镇XX村XX社“XX田”约1亩的土地，双方约定从2018年7月25日租用到2027年12月31日止，租金共25万元。原告在2018年7月10日交付了2万元定金后，未按约定于2018年7月25日前交清余款。原、被告双方未交接土地，原告没有继续履行双方的约定。对原告提出的诉讼请求，被告的意见如下：一、不同意原告的诉讼请求，原告的请求没有事实和法律依据，原告与被告签订了收款条，收款条对双方土地流转事宜进行了清晰约定，约定合法有效，被告收取原告的2万元，依约不予退回；二、原告请求转让款利息没有法律依据，不同意支付。被告遵守双方签订的土地流转协议，不存在违约行为，是原告违约。对原告提交的证据，被告质证认为：一、对收款条的三性没有异议，但双方约定的是土地出租；二、对土地使用权转让合同（杨国辉与肖学龙签订）、卫星图、肖学龙身份证复印件没有异议，虽然被告与肖学龙签订了土地使用权转让合同，但是双方从未履行合同，且已解除，不影响原被告之间合同的履行；三、对承包土地基本情况登记表没有异议，与被告的承包经营权证一致，也说明原告清楚被告的土地承包年限；四、对律师函、快递单及签收情况没有异议。经审理查明：涉案土地面积约一亩（种有绿化树），位于广州市从化区温泉镇XX村XX经济合作社XX田，属广州市从化区温泉镇XX村XX经济合作社集体所有，由被告杨国辉家庭承包，承包期限从1998年1月1日至2027年12月31日。2015年12月23日，杨国辉与案外人肖学龙签订了《土地使用权转让合同》，约定杨国辉将涉案土地及地上附着物等所有权以28万元转让给肖学龙所有，转让期限从2015年12月23日至永久。杨国辉表示该合同没有履行，双方已经解除。2018年7月，邓鸿辉与杨国辉口头协定，杨国辉以25万元将涉案土地永久转让给邓鸿辉。同年7月10日邓鸿辉支付了第一笔款项2万元给杨国辉，杨国辉出具了内容为“今收到邓鸿辉身份证：，受让人杨国辉身份证：位于新龙田路口1亩土地第一款项人民币贰万圆整，余款贰拾叁万圆整15天内（2018年7月25日前）一次性支付清。余款未结清，双方就此地的任何土地流转协议当属无效，第一笔款项人民币贰万圆整不作退回。注：约定时间内（2018年7月25日前）杨国辉拒绝转让此地则向邓鸿辉退款人民币肆万圆整。”的收款条给邓鸿辉。邓鸿辉付款2万元后，发现杨国辉已经将涉案土地转让案外人肖学龙，而且转让行为违反国家规定当属无效，要求杨国辉返还款项未果。广州市人民政府办公厅2017年8月公布的《广州市农民集体所有土地征收试行办法》的附件《广州市征地补偿标准》规定，从化区温泉镇农民集体所有土地的征收补偿标准为每亩9.1万元。一般青苗补偿每亩0.3万元，补偿最高的是荔枝龙眼每亩1.5万。本院认为：合同是自然人、法人、其他组织之间设立、变更终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。关于涉案土地的约定。邓鸿辉主张是杨国辉永久转让涉案土地，而杨国辉主张是出租涉案土地。究竟是转让还是出租？本院认为，虽然双方没有签订书面的合同，但根据双方的陈述、杨国辉出具给邓鸿辉的收款条等证据，可以认定双方达成了口头协议，合同已经成立，而且可以认定合同的主要内容为被告杨国辉以25万元将涉案土地永久转让给邓鸿辉。理由有二：第一、根据《广州市征地补偿标准》涉案土地位于广州市从化区温泉镇XX村XX经济合作社，土地征收的补偿标准是每亩9.1万元，加上青苗补偿等，每亩大约12万元。即如果国家征收涉案土地，补偿约12万元，而按杨国辉主张是出租给邓鸿辉使用9年，但租金却高达25万元，显然不合常理，本院不予采信；第二，根据杨国辉与肖学龙于2015年12月23日签订《土地使用权转让合同》，杨国辉将涉案土地及地上附着物等所有权以28万元永久转让给肖学龙，即使如杨国辉所言，双方没有履行该合同，但签订合同时，杨国辉以28万永久转让涉案土地给肖学龙，显然是双方的真实意思表示，从而反映了双方当时对永久转让涉案土地的价值评估为28万元，因此，2018年杨国辉以25万元将涉案土地永久转让给邓鸿辉是可信的，邓鸿辉不可能以25万元租用涉案土地9年。关于合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。涉案土地属于农民集体所有，杨国辉家庭仅享有承包经营权，其转让给邓鸿辉，显然违反前述规定，双方之间的合同属于无效合同，为此，邓鸿辉要求确认合同无效的请求有理，本院予以支持。关于返还款项的请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，杨国辉与邓鸿辉之间的合同是无效合同，杨国辉收取邓鸿辉的款项没有依据，应当予以返还，故邓鸿辉要求返还2万元的请求有理，本院予以支持。至于邓鸿辉要求杨国辉赔偿利息损失的请求，《中华人民共和国土地管理法》施行已久，关于农村集体土地不能买卖的规定已广为人知，深入民心，但邓鸿辉依然进行违法买卖，为此，应自行负担利息损失，该项请求本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告邓鸿辉与被告杨国辉关于广州市从化区温泉镇XX村XX经济合作社XX田的土地转让合同无效；二、被告杨国辉于本判决生效后5日内返还原告邓鸿辉2万元；三、驳回原告邓鸿辉的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费509.4元，减半交纳254.7元，由被告杨国辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额的相应标准，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭焕华二〇一九年三月十一日书记员  陆明皓