海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初755号原告（反诉被告）：黄海滨，男，1986年12月7日出生（公民身份号码×××），黎族，住海南省三亚市。原告（反诉被告）：卓春妹，女，1962年1月2日出生（公民身份号码×××），黎族，住海南省三亚市。原告（反诉被告）：黄海玲，女，1993年1月10日出生（公民身份号码×××），黎族，住海南省三亚市。原告（反诉被告）：黄海珠，女，1993年1月10日出生（公民身份号码×××），黎族，住海南省三亚市。原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：苏文山，海南中海律师事务所专职律师。被告（反诉原告）：李玉梅，女，1948年12月16日出生（公民身份号码×××），汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所专职律师。被告：郭陈敬，男，1944年7月5日出生（公民身份号码×××），汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：黎焕男，男，1985年7月6日出生（公民身份号码×××），汉族，住海南省儋州市。第三人：国家税务总局三亚市税务局，住所地三亚市吉阳区迎宾路356号。法定代表人：赵文晓，该局局长。委托诉讼代理人：邹远，该局科员。原告黄海滨、卓春妹、黄海玲、黄海珠诉被告李玉梅、郭陈敬，第三人国家税务总局三亚市税务局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案，被告李玉梅于2018年1月30日提起反诉，本院合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄海滨、卓春妹、黄海玲、黄海珠及其委托诉讼代理人苏文山，被告（反诉原告）李玉梅委托诉讼代理人陈正伟，被告郭陈敬委托诉讼代理人黎焕男，第三人国家税务总局三亚市税务局委托诉讼代理人邹远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄海滨、卓春妹、黄海玲、黄海珠向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告李玉梅、郭陈敬与原告父亲（丈夫）黄玉波于2000年11月21日签订的《房屋转让合同》合法、有效；2.请求确认天涯区（原河西区）四家园市××宿舍楼404房的产权属原告享有（估价4万元人民币）；3.请求判令被告李玉梅、郭陈敬将天涯区（原河西区）四家园市××宿舍楼404房产权登记到原告名下；4.本案诉讼费用由被告承担。案件审理期间，原告撤回请求确认天涯区（原河西区）四家园市××宿舍楼404房的产权属原告享有（估价4万元人民币）的诉讼请求。事实与理由：2000年11月21日，二位被告将涉案房屋转让给原告父亲（丈夫）黄玉波。黄玉波受让涉案房屋后，其一家人一直居住至今。转让事宜二位被告及第三人均知情及表示认可。自2000年11月21日起，黄玉波及原告一直要求二位被告确认天涯区（原河西区）四家园市××宿舍楼404房的产权属原告享有，及将涉案房屋的产权登记到原告名下，但被告一直拒绝。原告认为，双方的转让行为合法有效，依法受法律保护，二被告拒绝履行义务的行为构成违约。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告李玉梅辩称：黄玉波（已故）生前与李玉梅原系三亚市税务局同事，李玉梅当时是黄玉波所在部门领导，双方是10多年的上下级关系。1993年，李玉梅经批准购买单元一套房改房，该房屋位于三亚市××区楼404房（以下简称404房），并办理房屋产权过户登记，该房屋所有权登记在李玉梅名下，产权证号为三改房字第XXXX号。随后李玉梅一家居住该房屋，直至1997年因工作调动搬迁至海口居住生活后该房屋空置。1997年11月某日，黄玉波到海口找到李玉梅请求将404房转让给他，但李玉梅明确表示不同意。2000年期间，黄玉波通过郭陈敬劝告李玉梅同意其使用404房，基于之前与黄玉波同事关系较好，李玉梅同意由其丈夫郭陈敬出面将404房出租给黄玉波使用。郭陈敬因无固定收入，且另外独自居住，家庭部分财产由其管理并收取房租用于其日常生活开支，404房的租金也由郭陈敬支配使用。李玉梅从未过问该房出租之事。2017年8月份，郭陈敬因病住院期间向儿子郭庭赫告知其已私自将404房转让给黄玉波，并签订房屋转让合同。儿子郭庭赫随后将此事告知李玉梅，李玉梅此时才获知404房已被私自转让的事实。2017年9月份，黄玉波因病去世。李玉梅之后与黄玉波家人（即本案四原告）沟通要求归还房屋未果。被告郭陈敬辩称：一、郭陈敬与黄玉波签订的合同未经过李玉梅同意，李玉梅的签名系郭陈敬伪造，李玉梅对此完全不知情。二、这件事是因为黄玉波告知郭陈敬称因工作关系拖欠黄玉波一笔款项才发生的。郭陈敬只收取4万元佣金，并未收取其他款项。三、由于夫妻感情原因，郭陈敬一直对家里称房子是租给黄玉波的，后因为身体原因才将这件事告诉儿子，经儿子告知李玉梅。第三人国家税务总局三亚市税务局述称：希望法院依法判决。反诉原告李玉梅向本院提出诉讼请求：1.请求确认2000年11月21日签订的《房屋转让合同》无效；2.反诉被告黄海滨、卓春妹、黄海玲、黄海珠将位于三亚市××区楼404房（房屋所有权证号：三改房字第XXXX号）返还给反诉原告李玉梅。事实和理由：黄玉波（已故）生前与李玉梅原系三亚市税务局同事，李玉梅当时是黄玉波所在部门领导，双方是10多年的上下级关系。1993年，李玉梅经批准购买单元一套房改房，该房屋位于三亚市××区楼404房（以下简称404房），并办理房屋产权过户登记，该房屋所有权登记在李玉梅名下，产权证号为三改房字第XXXX号。随后李玉梅一家居住该房屋，直至1997年因工作调动搬迁至海口居住生活后该房屋空置。1997年11月某日，黄玉波到海口找到李玉梅请求将404房转让给他，但李玉梅明确表示不同意。2000年期间，黄玉波通过郭陈敬劝告李玉梅同意其使用404房，基于之前与黄玉波同事关系较好，李玉梅同意由其丈夫郭陈敬出面将404房出租给黄玉波使用。郭陈敬因无固定收入，且另外独自居住，家庭部分财产由其管理并收取房租用于其日常生活开支，404房的租金也由郭陈敬支配使用。李玉梅从未过问该房出租之事。2017年8月份，郭陈敬因病住院期间向儿子郭庭赫告知其已私自将404房转让给黄玉波，并签订房屋转让合同。儿子郭庭赫随后将此事告知李玉梅，李玉梅此时才获知404房已被私自转让的事实。2017年9月份，黄玉波因病去世。李玉梅之后与黄玉波家人（即本案四原告）沟通要求归还房屋未果。基于上述事实，李玉梅反诉认为：1郭陈敬无权处分404房，且李玉梅事后对该处分行为不予追认，其签订《房屋转让合同》的行为无效涉案404房系李玉梅购买取得的合法财产，郭陈敬作为丈夫未经李玉梅同意，其无权处分该房屋。依据《合同法》第五十一条规定，无处分权人处分他人财产，未经权利人追认或者事后取得处分权的，合同无效。本案中，李玉梅只是口头同意郭陈敬将404房出租给黄玉波使用，并未同意将房屋转让给黄玉波，且事后也未追认该转让行为。因此，郭陈敬私自处分404房的行为无效，其无权代表李玉梅签订《房屋转让合同》。2黄玉波受让404房已构成重大过失，系非善意受让因不动产处分涉及公民重大财产，法律要求当事人交易时要尽到谨慎义务。黄玉波作为李玉梅的同事，也在单位购买一套房改房，其应当知道404房的产权登记在李玉梅名下。另外，黄玉波到海口市上门要求李玉梅将房屋转让给他，也说明其知道要受让404房必须经过该房登记的权利人李玉梅同意。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条之规定，受让人从无处分权人处受让不动产，应当无重大过失且为善意。黄玉波熟识李玉梅、郭陈敬夫妻，其在受让404房时，应尽到询问调查义务，而且该房产还登记在李玉梅名下，其单方与郭陈敬签订《房屋转让合同》时，也应知道郭陈敬对房屋无处分权，但其有意避开征询李玉梅意见，与郭陈敬签订合同，应认定其构成重大过失，非善意受让。因此，涉案房屋转让行为无效。3涉案《房屋转让合同》不是李玉梅的真实意思表示，且违反公平合理原则，损害李玉梅利益首先，从《房屋转让合同》的形式要件来看，该合同上落款处“李玉梅”签名不是真实签名，是他人冒替签名，签订该合同不是李玉梅真实意思表示。其次，《房屋转让合同》约定的内容存在以房抵债的情形，合同第一条说明李玉梅以404房抵销工作中曾借过黄玉波及亲属或朋友一笔款的债务，但从该条款内容来看，没有明确404房转让的价款，偿还债务具体金额不清；债权人除黄玉波外，亲属或朋友具体是何人不清楚；而且，约定由黄玉波代替李玉梅履行偿还债务，是否经过其他债权人同意，该约定也不可能达到以房抵债的目的。该条款内容显然缺乏以房抵债的关键内容，且没有约定转让价款，有悖于公平交易，明显损害李玉梅的合法权益。第三，郭陈敬于2000年11月21日出具的《收条》，上述所写4万元的性质是佣金，而不是转让房屋的价款。而且，《房屋转让合同》约定是以房抵债，这也说明涉案房屋转让无实际对价支付金额，这也说明《收条》上4万元不是房屋转让款。另外，四反诉被告无证据证明其受让404房已支付相应的转让款。第四，应该注意涉案合同注明房屋转让交易时间是2000年，国家自1998年开始实施住房改革，基本取消单位分房政策，房产价值按市场价格调整。按四反诉被告所述该房屋转让价款为4万元，明显不符合当时的市场价格，且差距巨大，显然也不符合交易的常理。综上，郭陈敬未经李玉梅同意擅自处分404房，且事后未得到李玉梅的追认，系无权处分行为。黄玉波明知李玉梅系404房登记权利人的情况下，未尽到交易注意义务，有意避开李玉梅与无处分权人郭陈敬交易，系非善意受让，该受让行为损害李玉梅的合法权益。依据《合同法》第五十一条、第五十二条之规定，郭陈敬与黄玉波于2000年11月21日签订的《房屋转让合同》系无效合同。同时，依据《合同法》第五十八条之规定，合同无效，应该合同取得的财产，应予返还。为此，李玉梅反诉请求四反诉被告返还其占有的404房，有事实根据和法律依据，应予以支持。同时，四反诉被告本诉中是基于《房屋转让合同》有效而主张的诉求，而该合同系无效合同，其本诉中的主张无事实根据和法律依据，应予驳回其诉讼请求。反诉被告黄海滨、卓春妹、黄海玲、黄海珠针对反诉辩称：一、李玉梅的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回李玉梅的反诉请求。下级住上级的房子，李玉梅不可能不知情，反诉被告有理由相信是李玉梅和郭陈敬共同商议后转让的，也不存在以房抵债的问题，这个佣金只是转让款的抵消。二、由于李玉梅欠债众多，才将涉案房屋转让给原告。当时原告一家居住的是403房，而404房比403房面积大，在郭陈敬的要求下，原告考虑家属较多，需要更大面积的住房，所以购买涉案房屋。反诉被告郭陈敬针对反诉辩称：郭陈敬不存在做生意欠钱的情况，郭陈敬与黄玉波也不存在任何债务关系。第三人国家税务总局三亚市税务局针对反诉述称：由法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明认定事实如下：涉案房屋河西区（现天涯区）四家园市××宿舍楼404房，1993年12月31日，李玉梅、郭陈敬与三亚市税务局签订《三亚市职工公有住房买卖合同》购买涉案房屋，属李玉梅、郭陈敬婚后共同购买房产，现登记在李玉梅名下，产权证号为：三改房证字第XXXX号，房产性质属于单位房改房。李玉梅与黄海波原系三亚市税务局职员，后李玉梅因工作调动至海口工作。卓春妹与黄玉波系夫妻关系，黄海滨、黄海玲、黄海珠系黄玉波与卓春妹婚生子女。黄玉波已去世，卓春妹、黄海滨、黄海玲、黄海珠系黄玉波继承人。2000年11月21日，郭陈敬、李玉梅作为甲方，黄玉波作为乙方，双方签订一份《房屋转让合同》，约定：一、甲方愿意将石油公司旁三亚市税务局宿舍404套房（即原甲方的住房）转让给黄玉波同志居住。但李玉梅同志与黄玉波同志因工作关系欠黄玉波同志及亲属或朋友一笔款（不管多少）都要一笔勾销，也就是此款由黄玉波同志负责偿还，从此以后李玉梅同志再也不欠黄玉波等同志的款。其他条件可面商定即办。二、甲方同意转让给乙方居住享受，双方代表签字后此套房就是属于黄玉波同志的，一切房屋产权归乙方所有。但甲方不同意乙方再转让他人或办理过户手续。三、如果以后此幢房屋被政府或其他单位征用，乙方要负责告诉甲方，甲方一定负责与政府及有关部门及单位办理有关退赔及享受一切权利手续。一切退赔如数交回乙方及一切有关享受权利都要办理清清楚楚交给乙方，甲方无权享受。但如果以后政府及有关单位规定办理手续的费用由乙方负责承担等。郭陈敬和李玉梅在甲方落款处签名和盖章，黄玉波在乙方落款处签名和盖章。合同签订后，黄海滨于合同签订当日向郭陈敬支付4万元，郭陈敬向黄玉波出具《收条》，内容为：现收到黄玉波同志付佣金现款四万元整（40000元）。此后，黄玉波及原告一直居住使用涉案房屋至今，黄玉波及原告未再向郭陈敬或李玉梅支付过款项，郭陈敬和李玉梅也未要求黄玉波及原告再向其支付任何款项。案件审理过程中，李玉梅向本院申请对《房屋转让合同》中“李玉梅”签名字迹的真实性进行鉴定。经本院委托，海南公平司法鉴定中心于2018年8月2日作出琼公平鉴[2018]文鉴字第61号司法鉴定意见书，鉴定结论为：《房屋转让合同》中签名“李玉梅”不是李玉梅所写。李玉梅因本案鉴定产生鉴定费用2400元。经组织质证，黄海滨、黄海玲、黄海珠、卓春妹对鉴定结论不予认可，但未申请鉴定人员出庭接受质询，也未提交相反证据予以证明。李玉梅、郭陈敬对鉴定结论没有异议。李玉梅另认可黄玉波曾前往海口与李玉梅协商购买涉案房屋事宜，李玉梅不同意转让。另查明，2018年7月5日，三亚市税务局和三亚市地方税务局合并为国家税务总局三亚市税务局。本院认为：郭陈敬与黄玉波签订《房屋转让合同》约定将涉案房屋转让给黄玉波居住使用，双方形成房屋买卖合同法律关系。该合同虽然未明确约定购房款金额，但合同签订后黄玉波已向郭陈敬支付4万元，此后郭陈敬和李玉梅亦未再向黄玉波及原告主张购房款，应认定涉案房屋的购房款已经支付完毕。郭陈敬收取购房款后，也已经将涉案房屋交付给黄玉波及原告居住使用至今。涉案房屋虽然登记在李玉梅名下，但在李玉梅与郭陈敬夫妻关系存续期间购买，应属于夫妻共同财产。经本院委托鉴定，虽然合同落款处“李玉梅”的字迹不是李玉梅本人签署，但李玉梅与郭陈敬系夫妻关系，而房产属于家庭重要财产，黄玉波在签订合同前已经与李玉梅就购房事宜进行协商，其签订合同时完全有理由相信李玉梅同意出售涉案房屋；且黄玉波及家属在涉案房屋居住多年，李玉梅对涉案房屋由他人居住的事实应当知悉，但在十几年期间李玉梅均未提出异议，应视为同意处分夫妻共同财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。故李玉梅主张涉案房屋未经其同意转让，不应获得支持，郭陈敬转让涉案房屋的行为视为夫妻双方共同的真实意思表示。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”涉案《房屋转让合同》第二条中“但甲方不同意乙方再转让他人或办理过户手续”的约定违反上述法律规定，应属无效。除该条款外，涉案《房屋转让合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，没有侵害郭陈敬、李玉梅夫妻共有财产权，应属合法有效。黄玉波已去世，其继承人黄海滨、黄海玲、黄海珠、卓春妹诉求确认涉案合同合法有效本院予以支持，李玉梅主张《房屋转让合同》无效并诉求返还涉案房屋，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。《房屋转让合同》有效，黄海滨、黄海玲、黄海珠、卓春妹诉求李玉梅协助办理涉诉房产的产权证至黄海滨、黄海玲、黄海珠、卓春妹名下本院也予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第十七条第（二）项规定，判决如下：1确认黄玉波与郭陈敬于2000年11月21日签订的《房屋转让合同》有效；2被告李玉梅应于本判决生效之日起三十日内协助将三亚市河西区（现天涯区）四家园市税务局宿舍楼404房的产权证办理至黄海滨、黄海玲、黄海珠、卓春妹名下；3驳回反诉原告李玉梅的反诉请求。本诉案件受理费800元，原告黄海滨、黄海玲、黄海珠、卓春妹已预缴，由被告李玉梅负担；反诉案件受理费400元，反诉原告李玉梅已预缴，已减半收取，由反诉原告李玉梅负担；鉴定费2400元，由反诉原告李玉梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 董子涵人民陪审员 符宗其人民陪审员 符永华 二○一九年三月二十五日书 记 员 李 艳附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。中华人民共和国城市房地产管理法第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题解释（一）第十七条婚姻法(http://www.dffy.com/faguixiazai/msf/200311/20031110210243.htm)第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。