浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终9943号 上诉人（原审被告）王李明，男，1962年4月20日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托代理人周榕，女，1964年7月22日出生，汉族，住杭州市富阳区，系王李明的妻子。 被上诉人（原审原告）杭州三江物业管理有限公司，住所地杭州市富阳区富春街道春秋南路66号。 法定代表人徐晨。 委托代理人项萍、张建军，系公司员工。 上诉人王李明与被上诉人杭州三江物业管理有限公司（以下简称三江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初8164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月17日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2016年11月9日，三江物业公司与鸣翠桃源业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定三江物业公司继续为该小区提供物业管理服务，服务期限自2016年8月1日起至2017年12月31日止，叠排、联排住宅的物业服务收费标准为1.2元/平方米/月，车库100元每年。案件审理过程中，三江物业公司陈述2017年全年的车库服务费仍按84元收取。王李明系杭州市富阳区华庭西路88号鸣翠桃源春晖居13-1号住房业主，其房屋属于三江物业公司提供物业管理服务的排屋，房屋面积为257.22平方米，且王李明持有车库。自2017年1月1日至2017年12月31日期间共应交纳物业费3704元（257.22平方米×1.2元/平方米/月×12月），加上车库服务费84元，共计3788元。服务期间，三江物业公司以张贴催交物业服务费通知单等方式向王李明催讨物业服务费，王李明以物业服务存在瑕疵且不认同收费标准为由拒绝交纳上述物业服务费。 三江物业公司原审诉讼请求为：1.王李明向三江物业公司支付物业费3788元（截至2017年12月31日），并支付违约金533元，共计4321元；2.本案诉讼费用由王李明负担。 原审法院认为：《物业管理条例》规定，业主委员会应当履行的职责之一是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。三江物业公司与王李明所在小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有法律约束力。王李明系鸣翠桃源业主，鸣翠桃源业主委员会与三江物业公司签订的《物业管理服务合同》已替代原先的前期物业合同，王李明应当按照新合同约定的标准交纳物业服务费用。综上，三江物业公司要求王李明支付物业服务费3788元的诉讼请求，原审法院予以支持。王李明主张三江物业公司提供的服务不到位，原审法院认为若三江物业公司提供的物业服务部分不符合合同要求，王李明可通过业主大会或业主委员会在服务期满后更换物业公司，如造成王李明人身、财产损失的，可依据合同规定要求三江物业公司赔偿，但不能作为其拒付物业服务费的理由。鉴于三江物业公司在履行物业服务合同过程中存在一定不足，从促进小区物业服务档次提高、构建小区和谐的角度，原审法院认为不宜判令王李明支付违约金。故三江物业公司要求王李明支付违约金的诉讼请求，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王李明支付杭州三江物业管理有限公司自2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费3788元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回杭州三江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由王李明负担。 宣判后，王李明不服，向本院提起上诉称：基于公平公正原则，先提供服务后领取报酬是市场规律。对于业主拖欠一年的物业费，法院判决业主十天付清，而对于物业拖欠几年未修复且危及人身及财产安全的项目，不加以判决物业修复改进，不公平。因为一个业主的问题而换掉物业不现实。关于小区业委会的问题。在业主不知情的情况下出现了业委会，等业主需要时突然找不到业委会。业委会主任叶宾签字的物业管理服务合同，业主是从法院得到的。叶宾是哪些业主选的，业主有权追求真实性。上门请业主签字的业主意见表，涨物业费，是误导全体业主，业主对统计数据的真实性表示异议。请求法院公示给业主。必要时业主将对其真实性进行上门求证。上诉人2006年交房开始（房子是2003年看图纸买的）就向物业提出，春晖居12幢至13幢的道路弯口，每天上下班车辆及老人进出产生严重险情。2016年下半年开始无法使用门禁系统，该系统连着小区警务室，多次向物业提出修复，至今还是原样。小区的路灯隔三岔五不亮，向物业提出，物业不是推说线路老化就说是下雨受潮。以上种种，给业主生命、生活及财产带来严重的安全隐患和损失。上诉人向物业索赔老人出行因险情严重的上下坡道产生的打车费，每天上下班必须经过的不合理坡道所产生的非正常车辆轮胎磨损而产生的费用（2010年—2018年）合计人民币壹万元整。另外因这些险情业主所受到的身心危害引起的不良状况，后续待医院做出全面体检后再向三江物业索赔。关于三江物业起诉业主拖欠一年物业费及多次催缴，不符合实情，虽然业主交的物业费不能得到对等的服务，但还是多次去物业处缴费（涨价前的费用），物业工作人员拒收（有录音记录）。因业主不认同物业的涨费，是符合有关规定的，且小区的高层、公寓、别墅上涨在30％左右而排屋上涨50％左右，同一个小区上涨的物业费率不一致，物业又拒绝出示有关上涨物业费文件的依据。但交房时在签的合同里有明确的规定，物业费收取必须有物价部门批准，每6个月要向业主公示缴费、经营性收入及支出账目。但从来没有看到过，也无数次的提出让物业公布收支账目，物业就是置之不理。物业让缴物业费时满口答应业主提出意见，等到交好物业费后就推说是开发商的问题。三江物业是开发商的下属公司，没有诚信的物业，让业主连最基本的日常生活都不能保障，还要把业主告上法庭。请求二审法院撤销原判并依法改判按照0.8元/㎡的标准收取物业费。 被上诉人三江物业公司答辩称：一、桃源小区业委会选举是全体业主参与投票决定的，是通过合法程序的。二、小区增加物业管理费通过审计部门审计，结合周边小区的物业费情况，在该小区物业费偏低的情况下，业委会多次讨论后才决定上门征求业主意见，业主签字通过2个50%，即面积过半，人数过半，在小区的公告栏都有张贴。被上诉人咨询了国家部门，只有小区内有业主委员会，不需要报备物价局。关于提高物业费及物业的公告，当时鸣翠桃源总共业主是1340户，定投投票数是1316户。按照相关规定，同一业主在小区内有多套物业住宅的只有一个投票权，业委会发出表决意见票的总共是1334份，收回1316份，交回业主委员会18份，具体投票情况为同意三江物业的票数970份，占总投票权数的73.7%；同意提高物业费方案一的票数为819份，占总票数投票数的是62.23%；弃权票是90份；不同意票是207份；无回复空白的200份，不在小区的业主经电话短信联系，没有签到。投票面积小区业主专有部分面积总共是215391.68平方，同意三江物业的是159593.25平方米，占比例的73.6%；同意提高物业费方案一的业主代表的面积为133947.96平方米，占比例62%；弃权面积是14913.2平方米，占比例6.65%；不同意面积是33497.76面积，占比例16%；无回复空白面积32721.12平方米，占比例15%。综上，同意三江物业并同意提高物业费方案一的投票权数及所占面积均已过半，符合物业管理条例第十一条和第十二条的规定。业委会依照相关法律法规，尊重广大业主的选择，业委会经表决决定后现聘杭州三江物业管理有限公司为本小区服务企业，并在近期签订相关合同。合同期内的物业服务，其有权终止合同。2016年7月1日起，本小区物业费按照意见表中的方案一执行，别墅是1.6元每平方米，排屋住宅是1.2元每平方米，高层住宅是1.1元每平方米，公寓是0.8元每平方米，具体执行时间是2016年6月30日。欠交物业费的业主按原价原标准，不予按新标准补差。考虑公告时间较短，经与物业商量，同意对缴纳物业费的业主续延至7月31日前，仍按照原价标准收取。 上诉人王李明二审期间向本院提交证据材料为前期物业合同一份，欲证明被上诉人涨价不合理。 经质证，被上诉人三江物业公司认为，对真实性无异议，但该证据与涨价无关联。这是前期物业合同，业委会成立以后应根据新的服务合同履行。本院认为，该证据真实性应予确认，但与本案关联性需结合其他证据综合予以认定。 被上诉人三江物业公司二审期间向本院提交以下证据材料： 1、关于提高物业费选聘物业企业的公告一份； 2、富阳市住房和城乡建设局的业主大会和业主委员会备案证。 上述两证据欲共同证明物业费涨价是经过合法程序。 经质证，上诉人王李明认为，该组证据没有原件，对真实性有异议，对证明目的有异议。本院认为，上述材料无相应原件核对，本院对其真实性不予确认。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。 本院认为：根据现有证据，由物业公司提供的案涉《物业管理服务合同》，系由案涉小区业委会与物业公司签订，该协议从形式上审查，并未发现违法并导致合同不成立或无效之处，故应认定该协议已替代原前期物业服务合同，各业主均应受该协议约束，缴纳相应的物业管理费。至于上诉人主张三江物业公司提供的服务不到位，造成相关人身、财产损失等诉求，可依据合同规定要求三江物业公司承担相应责任，但而非拒付物业服务费的合法理由。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费用50元，由王李明负担。 本判决为终审判决。 审判长  余江中 审判员  周志军 审判员  韩 昱 二〇一九年三月十五日 书记员  陈凯雯