舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0902民初5031号 原告：黄舟军，男，1985年10月28日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：董旭东，浙江甬望律师事务所律师。 被告：费琪，男，1973年1月4日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 被告：费铮翔，男，1960年5月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。 两被告共同委托诉讼代理人：方孟廷，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：陈江真，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 原告黄舟军诉被告费琪、费铮翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，与另案受理的费铮翔诉黄舟军房屋买卖合同纠纷一案，合并公开开庭进行了审理。原告黄舟军的委托诉讼代理人董旭东、被告费琪、费铮翔的共同委托诉讼代理人方孟廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄舟军向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年10月7日签订的《房屋买卖合同》；2.判令二被告共同返还原告定金50000元，赔偿原告中介费损失11000元，支付原告违约金165750元，以上合计226750元。事实和理由：2018年10月7日，经中介介绍，由原告作为买进方，被告费琪作为卖出方被告费铮翔代理人，签订一份《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告费铮翔名下的坐落于舟山市定海区房屋一套，成交价1105000元，购房定金50000元，于2018年11月18日办理房屋买卖权属过户手续，过户当日支付首付款。合同明确，由于房屋所有人费铮翔不能到场，由其表弟费琪代理签订本合同，若有违约则内费琪承担一切违约责任。合同签订当日，原告支付给被告费琪定金50000元，并由被告出具收据一份。此后，原告筹款等待过户，期间被告费琪单方面通知，因出卖方在美国无法办理过户，且即便能过户时间不确定，单方提出违约，导致合同无法履行。双方经多次协商，终因被告单方态度强硬无法解决。原告认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方应严格按合同约定履行。被告费琪作为被告费铮翔的代理人，应当对自己签订的合同未能履行承担违约责任。被告费铮翔作为出卖方提供有关证件给被告费琪，且其有权追认合同效力，应与被告费琪共同承担责任。 被告费琪、费铮翔共同辩称，驳回原告的诉讼请求。2018年10月7日，被告费琪代表被告费铮翔签订合同，被告费铮翔予以认可。合同签订后，被告费铮翔为履行合同赴美国进行了公证。2018年11月14日左右，被告费铮翔发《函》给原告黄舟军，要求迟延履行，但原告黄舟军未复函，也未支付第一期房款。2018年11月26日，被告费琪又发《函》给原告黄舟军，要求黄舟军于2018年11月27日之前支付第一期房款555000元，并于2018年11月28日上午办理房屋过户手续。但原告黄舟军未支付房款，也未复函，被告仍于约定时间到达房管局。原告黄舟军是违约方，被告费铮翔没有违约，不应支付违约金；即使被告费铮翔违约，也应以合同第11条第2款的前部分支付违约金。本案不具备法定及约定解除合同条件，应当继续履行合同。原告黄舟军要求解除合同并提出赔偿，是彻底的违约表现，被告费铮翔收取的定金不予返还亦是合理的。庭审后，被告费琪、费铮翔同意原告黄舟军要求解除合同的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 费铮翔名下的坐落于舟山市定海区房屋欲出售。2018年10月7日，费铮翔的代理人费琪（作为卖出方，甲方）与黄舟军（作为买进方，乙方）在奇祥中介的居间下签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方愿意将坐落于舟山市定海区房屋出售给乙方；乙方对于甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋，乙方先于2018年10月7日付款50000元整，作为购房定金，定金在最后一次付款后抵作房款；房屋成交价共计1105000元，合同成立后产权证、契证由中价保存；付款方式，第一期乙方于2018年11月18日之前付款555000元整，第二期乙方于2019年1月18日之前付款500000元整，双方商定于2018年11月18日办理房屋买卖权属过户手续（产权证）；甲、乙双方在订立合同当时，乙方支付中介费11000元；如果任何一方违约，由违约方承担全部中介费；乙方中途违约，定金归甲方所有；甲方中途违约，将乙方所付定金的双倍返还给乙方；乙方不能按期付款或甲方不能按期办理产权过户手续以及甲方不能按期交房，每逾一天，由违约方向对方支付相当于总房款的千分之一作为滞纳金，逾期超过10天，属自动放弃合同，守约方可单方解除合同并书面通知对方；甲方返还乙方已付房款，由违约方向对方赔偿总房款的百分之十五作为违约金，及十日的滞纳金；如已交易，交易过程中所产生的税费及中介费均由违约方承担等。合同签订当日，黄舟军向费琪支付定金50000元，向房产中介支付中介费11000元。2018年11月6日，费铮翔已办妥处理涉案房产的委托公证手续。 2018年11月11日，黄舟军及其姐姐与费琪、卖出方中介、买进方中介四人共同商谈，若费铮翔不能于2018年11月18日办理过户手续，双方如何解决争议问题，但未达成一致意见。2018年11月16日，费琪向黄舟军发出一份《房屋买卖合同说明》，载明：因发生不可测事件无法于11月18日前完成过户手续，最晚12月5日才能过户，需延期约17天；买方要求最晚只能延长到28日，相差7天；为了规避买卖双方的矛盾，避免事实违约，卖方给买方两个选择，第一，在18号前终止该购房合同，并同时返还买方定金50000元以及所产生的活期利息，卖方声明对于合同中所规定的任何相关违约责任均不予承担；第二，为了显示卖方诚意，同意以每天1000元计算买方延期损失，共计17天，一共17000元，在最后一次付款中扣除等。 2018年11月28日，黄舟军与费铮翔在不同时段到达房产交易中心，双方仍未能办理房产过户手续。2018年11月29日，黄舟军以短信方式向费琪发送一份《解除合同通知书》，以费铮翔构成违约为由，要求解除合同，并要求双倍返还定金、赔偿损失及支付违约金。 本院认为，被告费琪代理被告费铮翔与原告黄舟军签订《房屋买卖合同》时，原告黄舟军已知道两被告之间的代理关系，故本案房屋买卖合同关系的当事人为原告黄舟军与被告费铮翔。该《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。原告黄舟军与被告费铮翔均应按合同约定履行各自的义务。 双方签订的《房屋买卖合同》约定的过户日期为2018年11月18日，在此日前，由于涉案房产证虽登记在费铮翔个人名下，但系其婚内财产，不能单独办理过户，需要时间办理委托公证手续问题，就由代理人费琪与原告黄舟军及房产中介进行多次沟通。整个过程中，被告费铮翔作为卖出方，从未有不愿意出售房产的意思表示，未能按合同约定时间办理过户确系事出有因，且已积极通过办理公证委托手续以解决问题，仅需要给予合理的宽限期。经过双方多次沟通，在被告费铮翔已办妥相关的公证委托手续的前提下，双方定于2018年11月28日办理过户，但双方在不同时间段到达房产交易中心，故仍未达成交易。 双方签订的《房屋买卖合同》约定的交付首付款期限为2018年11月18日之前，原告黄舟军亦未按照约定期限支付首付款，且根据《房屋买卖合同》的文字表述来看，原告黄舟军支付首付款期限早于双方约定办理过户时间。但原告黄舟军除了支付50000元定金外，未有其他履约行为，且在双方又重新约定的过户日期2018年11月28日明确表示放弃过户，又通过短信方式明确表示不愿意继续履行合同，要求解除合同，故原告黄舟军放弃购房，构成合同违约。虽原告黄舟军作为违约方，无权根据合同约定行使合同解除权，但被告费铮翔已于庭审后，表示同意解除合同，故对于原告黄舟军要求解除合同的诉请，予以支持。原告黄舟军因自身原因导致合同目的不能实现，根据合同法的相关规定，其无权主张被告费琪、费铮翔返还定金，赔偿中介费及支付违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下： 一、解除原告黄舟军与被告费铮翔于2018年10月7日签订的《房屋买卖合同》； 二、驳回原告黄舟军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2036元，由原告黄舟军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院。 审判员  李腾云 二〇一九年三月一日 书记员  孙丽娜