山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2018)鲁0902民初3365号原告(申请执行人)：陈海斌，男，1967年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：连甲重，山东公允律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙振，山东公允律师事务所律师。被告（案外人）：张智强，男，1975年出生，汉族，住泰安市。被告（被执行人）:高勇，男，1965年出生，汉族，住址不详。被告（被执行人）:周红，女，1971年出生，汉族，住址不详。原告陈海斌与被告张智强、被告高勇、被告周红申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈海斌的委托诉讼代理人连甲重，被告张智强到庭参加诉讼，被告高勇及被告周红经传票合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告陈海斌向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销泰山区人民法院作出的（2018）鲁0902执异54号执行裁定书；2、继续执行被告周红名下的位于泰安市泮河大街以北华庭锦绣一方3号楼3单元4层西户402室房屋；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月6日泰山区人民法院作出（2011）泰山民初字第1041号民事判决书，判决被告高勇、周红偿还借款本金950000元，原告在诉讼阶段申请法院对周红名下位于泰安市泮河大街以北华庭锦绣一方3号楼3单元4层西户402室房屋进行了查封，该判决生效后，被告高勇、周红拒不履行还款义务，原告申请法院强制执行，在法院依法执行过程中，被告张智强突然提出执行异议，称该房屋已经私下转让，但被告张智强提交的证据不足以证实其缴纳了涉案房屋购房款并完成合法转让的事实，我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或者登记等法定形式，故该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为被告周红所有。被告周红将其涉案房屋出售给被告张智强，但被告周红又以同一涉案房屋与中国农业银行签订抵押担保合同，前者由于双方未到房管部门履行办理产权过户登记的物权行为，不能产生房屋产权由被告周红转移给被告张智强的法律效果，后者被告周红与抵押权人中国农业银行不仅签订了书面的抵押担保合同履行了债权行为，而且还到房管部门办理了抵押登记，履行了物权行为。被告张智强的执行异议不能成立，法院认定中止执行损害了原告的合法权益，现具状起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张智强辩称，房子是我买的，周红没有给我办理过户，这个房子我已经住了10年了，因为不给我过户我在泰山区法院已经起诉了，判决书上说因为在农行有抵押，过不了户。我要求停止执行。被告高勇未出庭，亦未答辩。被告周红未出庭，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：高勇与周红系夫妻关系。原告陈海斌诉被告高勇、周红民间借贷纠纷一案，本院于2011年7月6日作出（2011）泰山民初字第1041号民事判决书，缺席判决如下：“被告高勇、周红于本判决书生效后三日内支付原告陈海斌借款本金950000元。”本案在诉讼阶段，本院于2011年3月8日作出（2011）泰山民初字第1041-2号民事裁定书，依法查封了登记在被告周红名下位于泰安市泮河大街以北华庭锦绣一方3号楼3单元4层西户402室房产（房产证号为泰房权证字第××号），并向房管部门送达了协助查封手续。判决生效后被告高勇、周红未履行法律文书确定的还款义务，原告陈海斌申请强制执行，在执行过程中，本院多次对涉案房屋进行了续查封。本院拟对该房产进行拍卖时，案外人张智强提出执行异议，本院于2018年7月14日作出（2018）鲁0902执异54号执行裁定书，裁定如下：“中止对泰安市泮河大街以北华庭锦绣一方3号楼3单元4层西户（房产证号泰房权证字第××号）的执行。”该裁定书送达后原告陈海斌不服，提起执行异议诉讼。另查明：位于泰安市华庭锦绣一方3号楼3单元4层西户房产（房产证号为泰房权证字第××号）登记在被告周红名下，该房产发证时间系2010年11月18日。2011年1月6日，被告高勇、周红（甲方）与被告张智强（乙方）签订了房屋买卖合同，合同约定：“1、房屋位于泰安市，泮河大街以北，华庭锦绣一方3号楼3单元4楼西户402室。并有一楼配套房一间。2、甲乙双方商定价格为人民币叁拾捌万元整（380000.00元）。3、乙方于2011年1月6日一次性付清全部房款。4、甲方于2011年1月6日将上述房屋交于乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。5、出卖房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。6、甲方于2011年1月30日前负责办理好所有过户手续。逾期责任由甲方承担。7、本合同经双方签章后即刻生效。”被告高勇、周红及被告张智强均在该合同上签字捺印。合同签订当日被告张智强将房款380000元支付给了被告周红，被告周红给被告张智强出具了收条。被告周红、高勇将房屋交付给了被告张智强。2011年1月20日被告周红对涉案房产进行抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司泰安支行，抵押人为被告周红，抵押金额为198000元。后因被告周红、高勇未给被告张智强办理过户手续，张智强作为原告，于2011年10月20日起诉至本院，要求周红为其办理过户手续。2012年8月17日本院作出（2011）泰山民初字第3211号民事判决书，因涉案房屋存在抵押以及被法院查封的情况，缺席判决“驳回原告张智强的诉讼请求。”本院认为，本案的争议焦点问题是案外人张智强是否在涉案房屋被查封前取得了排除执行的权利。根据法律规定，当事人之间订立关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案房产登记在被告周红名下，发证时间系2010年11月18日。2011年1月6日，被告高勇、周红与被告张智强签订了房屋买卖合同，该合同系双方当事人自愿签订、真实意思的表示，合同内容并不违背相关的法律法规规定，合同为有效合同。合同签订后，被告张智强当日支付了房款，被告周红、高勇即将房屋交付给了被告张智强。且被告张智强提交了相关的煤气费、水费、电费等相关费用票据，证实其入住该房屋至今。对于未办理过户的原因，根据本院案件审理的情况及当事人陈述的事实可以证实，被告高勇及周红将涉案房屋出卖给张智强后，又将涉案房产办理了抵押登记，后又被法院查封，致使涉案房产无法办理过户登记，故涉案房产未及时办理过户登记并非被告张智强自身原因。由此可见，在本院对涉案房产查封前出卖人周红、高勇及买受人张智强就签订的合法有效的房屋买卖合同，且买受人张智强支付了全部房款、合法占有的涉案不动产，没有办理房产过户并非买受人张智强的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人张智强在涉案房屋被查封前取得了排除执行的权利，其要求中止执行的请求本案予以支持。原告陈海斌请求法院依法撤销（2018）鲁0902执异54号执行裁定书，继续执行被告周红名下的位泰安市泮河大街以北华庭锦绣一方3号楼3单元4层西户402室房屋的请求，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，缺席判决如下：驳回原告陈海斌的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告陈海斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  林玉兰人民陪审员  孙积水人民陪审员  吕琳琳二〇一九年三月十八日书 记 员  刘振年