贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初7398号原告：莫某某，女，彝族，1983年9月9日出生，住贵州省麻江县，原告：陆某某，男，苗族，1986年6月16日出生，住贵州省麻江县，委托诉讼代理人：张仙丹，贵州万木春律师事务所律师。委托诉讼代理人：高世焰，贵州万木春律师事务所律师。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省凯里市凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。原告莫某某、陆某某与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年12月20日立案受理后，本案依法适用普通程序于2019年1月31日和2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告莫某某、陆某某的委托诉讼代理人张仙丹、高世焰和被告凯威房开公司的委托诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫某某、陆某某向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即向原告支付城市基础设施未交付违约金337.34元、支付公共服务设施未交付违约金337.34元；2.请求判决被告立即向原告支付逾期交房违约金36466.45元，之后的违约金计算至实际交房之日止；3.请求判决被告立即向原告支付逾期办理转移登记违约金30326.87元，之后的违约金计算至实际交房之日止；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2014001114），购买被告开发的凯威现代物流城（东区）第12号楼1单元16层1-16-1号房，房屋建筑面积132.29㎡，房屋总价款337340.00元。该合同第十一条约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付房屋。第十二条约定：水、电、电话通信、有线电视、宽带网络等城市基础设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人向买受人一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；公共服务设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人向买受人一次性支付房屋总价款0.1%的违约金。第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，在逾期30日不交付且买受人不退房的情况下，出卖人自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首付款101340元，并办理了剩余236000元的按揭贷款,且该贷款已经汇入被告账上，原告完成了自己的付款义务。但被告并未按约定履行交房义务。原告莫某某、陆某某向本院提交了原告的《身份证》和《结婚证》、被告的《营业执照》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、《关于延期交房的谅解协议》、《付款收据》转账贷方凭证和贵州农村信用社个人住房贷款合同，拟证明其诉请成立。凯威房开公司的委托诉讼代理人庭审中书面辩称：1.原告与被告对城市基础设施和公共服务的交付时间没有约定；2.原告主张的转移登记违约金，法有明文规定，应从法律规定；3.交房日期已经发生变更，违约金应当从2018年1月1日起算被告凯威房开公司未向本院举证。根据原告莫某某、陆某某提交的证据，结合庭审双方的陈述，本院认定本案事实如下：2014年9月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2014001114），合同内容有：原告购买被告开发的凯威现代物流城（东区）第12号楼1单元16层1-16-1号房，房屋建筑面积132.29㎡，房屋总价款337340.00元。被告在2015年12月31日前向原告交付房屋。被告在交付涉案房屋时水、电、电话通信、有线电视、宽带网络等城市基础设施达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由被告向原告一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；被告所交付的房屋在公共服务设施达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由被告向原告一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；被告未按约定的期限和条件将商品房交付原告，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。原被约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，在逾期30日不交付且原告不退房的情况下，被告自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首付款101340元，并办理了剩余236000元的按揭贷款,汇入被告账上，被告并未按约定履行交房及商品房转移登记的有关文书交付义务。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《关于延期交房的谅解协议》，是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金。《商品房买卖合同》和《关于延期交房的谅解协议》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件，被告在答辩时称对城市基础设施和公共服务的交付时间没有约定，理由不能成立本院不予采纳；现交付条件尚未成就，原告未退房违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。城市基础设施交付违约金为337.34元（337340元×0.001）及公共服务设施未达到交付违约赔偿金337.34元（337340元×0.001）。二、逾期交房违约金及转移登记违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据双方所签《商品房买卖合同》及附件十二补充协议、《关于延期交房的谅解协议》中的约定，已经对逾期期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。故逾期交房违约金从2016年1月1日至2018年12月17日为36466.45元（337340元×1081天×0.0001）。逾期转移登记违约金从2016年7月1日至2018年12月17日为30236.87元（337340元×899天×0.0001）。被告凯威房开公司提出违约金过高应按万分之零点一计算，本院不予采纳。关于2018年12月18日后的逾期交房违约金、逾期交付商品房转移登记有关文书违约金考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能解决的情况下可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告莫某某、陆某某城市基础设施交付违约金337.34元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金337.34元，共计674.68元；黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付莫某某、陆某某从2016年1月1日至2018年12月17日的逾期交房违约金36466.45元；三、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告莫某某、陆某某从2016年7月1日至2018年12月17日的逾期转移登记违约金30236.87元；四、驳回原告莫某某、陆某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1486元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。该款原告已向本院预交，本院不再退还，被告负担的部分由被告于履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审 判 长  陶林方审 判 员  王华传人民陪审员  顾劲松二〇一九年三月二十八日书 记 员  江明琼贵州省凯里市人民法院民事判决书（2018）黔2601民初7398号原告：莫某某，女，彝族，1983年9月9日出生，住贵州省麻江县宣威镇蒲席塘村第八组，身份证号码：522635198309093245。原告：陆某某，男，苗族，1986年6月16日出生，住贵州省麻江县宣威镇蒲席塘村第八组，身份证号码：522635198606163211。委托诉讼代理人：张仙丹，贵州万木春律师事务所律师。委托诉讼代理人：高世焰，贵州万木春律师事务所律师。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省凯里市凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。原告莫某某、陆某某与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年12月20日立案受理后，本案依法适用普通程序于2019年1月31日和2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告莫某某、陆某某的委托诉讼代理人张仙丹、高世焰和被告凯威房开公司的委托诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫某某、陆某某向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即向原告支付城市基础设施未交付违约金337.34元、支付公共服务设施未交付违约金337.34元；2.请求判决被告立即向原告支付逾期交房违约金36466.45元，之后的违约金计算至实际交房之日止；3.请求判决被告立即向原告支付逾期办理转移登记违约金30326.87元，之后的违约金计算至实际交房之日止；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2014001114），购买被告开发的凯威现代物流城（东区）第12号楼1单元16层1-16-1号房，房屋建筑面积132.29㎡，房屋总价款337340.00元。该合同第十一条约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付房屋。第十二条约定：水、电、电话通信、有线电视、宽带网络等城市基础设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人向买受人一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；公共服务设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人向买受人一次性支付房屋总价款0.1%的违约金。第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，在逾期30日不交付且买受人不退房的情况下，出卖人自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首付款101340元，并办理了剩余236000元的按揭贷款,且该贷款已经汇入被告账上，原告完成了自己的付款义务。但被告并未按约定履行交房义务。原告莫某某、陆某某向本院提交了原告的《身份证》和《结婚证》、被告的《营业执照》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、《关于延期交房的谅解协议》、《付款收据》转账贷方凭证和贵州农村信用社个人住房贷款合同，拟证明其诉请成立。凯威房开公司的委托诉讼代理人庭审中书面辩称：1.原告与被告对城市基础设施和公共服务的交付时间没有约定；2.原告主张的转移登记违约金，法有明文规定，应从法律规定；3.交房日期已经发生变更，违约金应当从2018年1月1日起算被告凯威房开公司未向本院举证。根据原告莫某某、陆某某提交的证据，结合庭审双方的陈述，本院认定本案事实如下：2014年9月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2014001114），合同内容有：原告购买被告开发的凯威现代物流城（东区）第12号楼1单元16层1-16-1号房，房屋建筑面积132.29㎡，房屋总价款337340.00元。被告在2015年12月31日前向原告交付房屋。被告在交付涉案房屋时水、电、电话通信、有线电视、宽带网络等城市基础设施达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由被告向原告一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；被告所交付的房屋在公共服务设施达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由被告向原告一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；被告未按约定的期限和条件将商品房交付原告，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。原被约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，在逾期30日不交付且原告不退房的情况下，被告自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首付款101340元，并办理了剩余236000元的按揭贷款,汇入被告账上，被告并未按约定履行交房及商品房转移登记的有关文书交付义务。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《关于延期交房的谅解协议》，是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金。《商品房买卖合同》和《关于延期交房的谅解协议》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件，被告在答辩时称对城市基础设施和公共服务的交付时间没有约定，理由不能成立本院不予采纳；现交付条件尚未成就，原告未退房违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。城市基础设施交付违约金为337.34元（337340元×0.001）及公共服务设施未达到交付违约赔偿金337.34元（337340元×0.001）。二、逾期交房违约金及转移登记违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据双方所签《商品房买卖合同》及附件十二补充协议、《关于延期交房的谅解协议》中的约定，已经对逾期期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。故逾期交房违约金从2016年1月1日至2018年12月17日为36466.45元（337340元×1081天×0.0001）。逾期转移登记违约金从2016年7月1日至2018年12月17日为30236.87元（243620元×899天×0.0001）。被告凯威房开公司提出违约金过高应按万分之零点一计算，本院不予采纳。关于2018年12月18日后的逾期交房违约金、逾期交付商品房转移登记有关文书违约金考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能解决的情况下可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告莫某某、陆某某城市基础设施交付违约金337.34元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金337.34元，共计674.68元；黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付莫某某、陆某某从2016年1月1日至2018年12月17日的逾期交房违约金36466.45元；三、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告莫某某、陆某某从2016年7月1日至2018年12月17日的逾期转移登记违约金30236.87元；四、驳回原告莫某某、陆某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1486元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。该款原告已向本院预交，本院不再退还，被告负担的部分由被告于履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判长陶林方人民陪审员顾劲松人民陪审员杨正华二0一九年四月十二日书记员江明琼