湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0703民初1162号原告鄂州市新口岸房地产开发有限公司，住所地鄂州市古城路与明塘路交叉处吴都花园B座6-4号。法定代表人况元福，总经理。委托代理人徐玉清（代理权限为特别授权代理），湖北富川律师事务所律师。被告鄂州弘祥建材有限公司，住所地鄂州经济开发区得胜村季家墩。法定代表人杨长生，总经理。委托代理人张方生（代理权限为特别授权代理），该公司法律顾问。原告鄂州市新口岸房地产开发有限公司诉被告鄂州弘祥建材有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员姜大良独任审理，于2018年11月16日、2019年2月20日公开开庭进行审理。由于原、被告均表示该案可庭外调解，申请庭外调解时间为2个月，但经本院多次组织调解，未达成调解意见。本案现已审理终结。原告鄂州市新口岸房地产开发有限公司请求判令解除原、被告双方于2016年8月30日签订的《商品房买卖合同》；解除原、被告双方在鄂州市房产管理局办理的10套商品房网络签约登记（详见清单）；判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月30日，原告将其开发的位于鄂州市××店镇××口岸商业街的商品房出卖给被告，双方订立了一份《商品房买卖合同》，合同第六条约定了买受人一次性付款，第七条约定了逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。原、被告双方于2016年9月22日至12月21日分别到鄂州市房产管理局办理了10套商品房网络预约登记。但是，上述《商品房买卖合同》不是双方真实意愿的表示。双方于2016年8月8日签订了一份协议，双方明确为了以房屋来保障被告债权的实现，房屋价款313.5370万元是商品混凝土的价款。现被告已得到了受偿，双方没有按《商品房买卖合同》履行，原告已按原价将混凝土价款如实支付，只是欠部分违约金。由于被告未履行支付购房款义务，现依照我国《合同法》的相关规定及《民事诉讼法》的规定，向不动产所在地的人民法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告鄂州市新口岸房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内向本院提交如下证据：证据一、原、被告营业执照、身份信息，证明原、被告诉讼主体资格。证据二、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方于2016年8月30日订立了一份《商品房买卖合同》。原、被告双方预约销售10套商品房，并在鄂州市房产管理局办理了网络签约登记，合同第六条约定被告向原告一次性付清房款；但被告未支付房款，原告有权依据合同中的第七条解除合同。证据三、网络签约备案清单一份，证明原告于2016年9月22日至2016年12月21日期间，将其出卖给被告的10套商品房在鄂州市房产管理局办理了网络签约备案登记，被告未于2016年12月21日前一次性付清购房款构成违约。证据四、商品房预售许可证（鄂州房预字××号），证明原告已依法取得商品房预售许可的证书。证据五、民事判决书一份、21份付款流水，证明原告已支付400余万元货款。证据六、被告针对鄂城区法院判决书的上诉状，证明《商品房买卖合同》不是双方的真实意愿，原告不欠被告本金。被告鄂州弘祥建材有限公司辩称，由于原告没有支付被告的货款，要求原告支付货款及违约金才能解除在鄂州市房产管理局办理的网络签约登记。被告鄂州弘祥建材有限公司向法院提交了房屋质押联合协议，证明原告欠被告货款，房屋进行了质押，在房产部门进行了登记，货款付清后才能解除质押合同。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据四没有异议。本院认为，原告提交的证据一，属国家法定机关颁发的企业资质证明文件，因其形式与内容均符合法律规定，可以证实原、被告诉讼主体资格。原告提交的证据四鄂州房预字××号预售许可证，属于行政机关颁发的许可证明文件，可以证实原告已依法取得诉争商品房预售许可的证书。被告对原告提供的其他证据均认为属实，但对证明目的有异议。对证据二，认为是质押的形式；对证据三，认为因为原告欠被告货款办理的网络签约备案；对证据五、证据六，认为涉案的合同中原告欠被告84万元货款，鄂城区法院判决还未生效，不能作为证据使用。本院认为，因原、被告均认可上述证据的真实性，原告提交的证据二《商品房买卖合同》、证据三网络签约备案清单，结合被告提供的房屋质押联合协议，可以证明原告在2016年8月8日因原告欠被告313.5370万元货款，原告将其开发的房屋10套以签订《商品房买卖合同》的形式为其债务提供担保，双方签订了房屋质押联合协议，并在鄂州市房产管理局办理的10套商品房网络签约登记；原告提交的证据五、证据六，判决书的判决内容及上诉状的上诉请求，均为被告提出的违约金，结合原告提供的被告认可的付款流水，可以证实《商品房买卖合同》签约中涉及到的债务313万余元货款，原告已经支付给被告。原告对被告提供的证据有异议，认为房地产是不动产，没有办理抵押登记，在房产局只是办理了网签的备案登记，质押行为无效；原告欠被告的货款，凭买卖合同结算的依据已经履行了给付义务。本院认为，原、被告均认可房屋质押联合协议的真实性，可以证实原告因欠被告货款313万余元，用其开发的房屋作置押担保。经庭审调查，结合上述有效证据查明：2016年8月8日，因原告欠被告货款313万余元，双方签订了房屋置押联合协议，将原告开发的17套房屋置押给被告；2016年8月30日，原、被告双方因该欠款签订了《商品房买卖合同》，原告将其开发的位于鄂州市××店镇××口岸商业街的商品房出卖给被告。原、被告双方于2016年9月22日至12月21日分别到鄂州市房产管理局办理了10套商品房网络预约登记【房号5-1-302（备案号2016092200009）、房号5-1-402（备案号2016092200011）、房号3-1-201（备案号2016093000091）、房号3-1-202（备案号2016093000098）、房号3-2-201（备案号2016093000105）、房号3-2-202（备案号2016093000106）、房号5-1-202（备案号2016093000108）、房号5-2-201（备案号2016122100072）、房号5-2-202（备案号2016122100076）、房号14-1-301（备案号2016122100084）】，原告将上述10套房屋网签到被告名下。原告于2017年3月27日开始支付货款，至2017年12月22日已经付款348万元。本院认为,本案的争议焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同》并在房产管理部门办理网签的性质，是否属于为313万余元货款的抵押关系，该抵押关系是否成立；原告是否可以解除双方签订的《商品房买卖合同》及网络签约备案。《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其它土地附属物;……(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器”；第一百八十七条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立”。从物权法的上述规定来看,以建筑物和其它土地附属物等不动产设定抵押的,抵押权的生效必须以登记为必要条件。本案中，原、被告之间没有买卖商品房的真实意思表示,签订《商品房买卖合同》只是为了确保被告债权的实现。涉案房屋,只有进行登记,抵押权才能成立并生效。原、被告虽然在房屋质押联合协议中约定了置押,其实双方的意思就是抵押房屋实现债权，但由于未能在行政管理部门办理抵押登记；双方签订《商品房买卖合同》并办理网签的行为,不符合法律规定的抵押成立要件,故抵押不成立。《商品房买卖合同》中第六条约定了买受人一次性付款，第七条约定了逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，被告没有支付买卖商品房的对价，原告提供的证据证明至2017年12月22日付款348万元，已经支付了置押联合协议中确定的货款313万余元，故原告要求解除双方于2016年8月30日签订的《商品房买卖合同》及网络签约登记的诉讼请求，依法成立，本院予以支持。被告关于原告应支付货款及违约金才能解除合同及网络签约登记、本案应该中止审理等辩称意见，因原告已经支付了货款，被告对违约金已经另案在鄂城区人民法院提起了诉讼，故不能采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2016年8月30日签订的《商品房买卖合同》。二、解除原、被告双方在鄂州市房产管理局办理的10套商品房网络签约登记【房号5-1-302（备案号2016092200009）、房号5-1-402（备案号2016092200011）、房号3-1-201（备案号2016093000091）、房号3-1-202（备案号2016093000098）、房号3-2-201（备案号2016093000105）、房号3-2-202（备案号2016093000106）、房号5-1-202（备案号2016093000108）、房号5-2-201（备案号2016122100072）、房号5-2-202（备案号2016122100076）、房号14-1-301（备案号2016122100084）】。本案诉讼费15942元，由被告鄂州弘祥建材有限公司负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院；对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，上诉案件期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位为湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行为中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号为17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为0711-3587670。审判员  姜大良二〇一九年三月十日书记员  何 宵