广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初1068号原告：曾敏，男，1973年6月27日，汉族，广东省佛山市顺德区,委托诉讼代理人：范真子，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李毅骅，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道驹荣路桂畔上东区东乐路93号，统一社会信用代码9144060677309802XG。法定代表人：唐巍。委托诉讼代理人：翟帆，女，系该司员工。原告曾敏诉被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司（以下简称：顺亚方舟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李毅骅，被告的委托诉讼代理人翟帆到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告应于判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金29601.78元（自2018年8月1日起，暂计至2018年11月19日，并计至实际交付之日止，按房屋总价款2691071元的日万分之一计算，被告每个月支付一次）；2.判令被告在15天内对涉案房屋进行飘窗改造；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落于大良街道办事处××路社区××号珺睿华府6座2701房，总价款2691071元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付条件：该商品房交付时应当符合：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款并自买受人付款之日起计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。截止2018年11月19日，被告仍未能按照合同约定的交付条件向原告交付房屋。暂计至2018年11月19日被告共逾期110天。被告违反约定逾期交楼，根据合同约定应向原告承担违约责任。《顺德恒大帝景项目123456789栋豪华装修交楼标准》约定“窗：采用高透光Low-E中空玻璃，飘窗配天然石台面”。而涉案房屋没有建造飘窗。被告应按合同约定向原告承担违约责任，对涉案房屋进行飘窗改造。诉讼中，原告变更上述第2项诉讼请求为：判令被告赔偿原告变更飘窗设计的损失35600元。被告顺亚方舟公司辩称，一、“竣工验收备案证明文件”并非特指《竣工验收备案表》，所涉房屋于2018年7月30日完成建设、监理、施工、设计、勘察单位的五方验收，并经规划、燃气、人防、消防验收。涉案房屋不存在影响居住的质量问题，符合交付使用的条件，不存在逾期交楼的事实。1、根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。涉案房屋于2018年7月30日完成五方验收、2018年7月23日完成规划验收、2018年7月20日完成燃气管道验收、2018年7月31日完成人防验收。2、本案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，该约定“竣工验收备案证明文件”并非原告所指的《竣工验收备案表》，而是指经勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收质量达到合格的任何证明材料均可认为是“竣工验收备案证明文件”，被告提交的证据表明，2018年7月30日是五部门实际验收的时间。经验收质量合格后，被告完全有理由告知并催促原告方收房。3、经勘察、设计、施工、监理、建设五部门在竣工验收合格后，在出具《竣工验收备案表》的过程中，往往要经历一个行政审批期间，而且期间的长短取决于行政部门效率的高低。将行政部门在行政审批过程中经历的期间，强加在房地产开发商身上，要求其承担逾期的违约责任，对房地产开发商有失公平。二、被告于2018年7月30日向原告寄发《收楼通知书》后，原告于2018年8月16日已收楼，原告不存在损失。依据法律规定，违约金应以实际损失为基础，原告已于2018年8月16日收楼入住，对于原告而言并无实际损失，且原告也无证据表明涉案房屋存在严重质量问题，原告诉请没有事实基础。三、被告与原告已约定逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，原告诉请与该约定不符，假设贵院认为需要支付逾期交楼违约金的情况下，支付上限也不应超过合同约定。根据答辩人与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一，第五条约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。双方确认已对主合同及补充协议所有条款充分协商，并进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及补充协议条款为真实意思表示。因此，对于对违约金标准和总额的限定，双方是清楚并明知相应的法律后果，是双方的真实意思表示。虽然答辩人认为不存在逾期交楼，但原告诉请按照总房价每日万分之一的标准计至实际交付之日止，每月支付一次与合同约定不符。四、2018年12月17日涉案房屋已取得竣工验收备案表。假设贵院认为竣工验收备案证明文件特指竣工验收备案表且答辩人需要承担逾期交房违约责任的情况下，顺德区国土城建和水利局竣工备案信息查询公示信息显示2018年12月17日东汇名家（四期）已取得竣工验收备案表，违约金计算应截止至2018年12月17日且不超过总房价的2%。五、根据规划许可证的附图，东汇名家（四期）6座4至35层无飘窗。被告向原告交付的商品房符合建设工程设计规划，且已取得规划部门的验收。原告自行改建飘窗的行为属于违建。涉案商品房的计价方式是按照套内建筑面积计算，套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，飘窗并不计算面积收取价款。飘窗的有无并非影响原告购买的重要因素，并未对原告的居住产生实质性影响，因此也不会导致房屋价值产生变化。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的《恒大帝景***改飘窗报价表》、佛山市顺德区冯怀得安防设备有限公司营业执照各一份，手机视频截图一组，被告在庭审中认可涉案房屋确未建设有飘窗，可印证该组证据的证明内容，本院予以采信。原告提供的其他证据及被告提出的证据，对方当事人对于证据真实性均无异议，本院予以采信。证据证明内容本院结合其他已查明的事实在论述部分进行综合认证。经审理查明：2016年9月23日，曾敏与顺亚方舟公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定曾敏向顺亚方舟公司购买坐落于佛山市顺德区大良街道办事处××路社区××号珺睿华府6座2701房，总价款2691071元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。顺亚方舟公司于2018年7月30日向曾敏寄送《收楼通知书》，曾敏于2018年8月16日签署《收楼物品领用登记表》、《钥匙托管委托书》。案涉商品房对应的施工许可名称为“东汇名家（四期）”，东汇名家（四期）于2018年12月17日取得竣工验收备案表。曾敏在诉讼中确认已收楼，收楼时间是取得涉案商品房竣工验收备案表的时间。上述《商品房买卖合同（预售）》所附房屋平面图显示案涉商品房配备飘窗，附件《顺德恒大帝景项目1、2、3、4、5、6、7、8、9栋豪华装修交楼标准》亦载明“2.窗：采用高透光Low-E中空玻璃，飘窗配天然石台面”。但案涉商品房建设完成后并没有飘窗。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当按照约定履行。上述合同约定了商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。可见，经涉案房产所在行政部门验收合格是被告交付合格房产的法定义务，故，原被告双方约定的“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件”应通俗地理解为“取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件”。被告在通知原告收楼时案涉商品房并未取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件（竣工验收备案表），不符合合同约定的交楼条件。被告抗辩认为案涉商品房在2018年7月31日前已经取得建设、监理、人防、规划、燃气管道等各个项目的验收，已经符合交付使用的条件。但建设工程竣工验收备案应以行政部门的竣工验收备案表为依据，对于被告的该项抗辩本院不予采纳。案涉商品房对应的建设工程是在2018年12月17日取得竣工验收备案表之日才符合合同约定的交付条件，虽然原告在2018年8月16日已经签署《钥匙托管委托书》，但案涉商品房应当在符合交付条件之日才能交付给原告，本案原告收楼之日应为2018年12月17日。合同约定的交楼时间为2018年7月31日，被告逾期交楼应当按照合同约定承担相应违约责任。合同约定逾期在180日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因此被告应当从2018年8月1日开始，按照房屋总价款2691071元的日万分之一支付违约金至2018年12月17日，违约金金额为37405.89元。对于原告主张的变更飘窗设计的损失。上述《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋设置飘窗，但被告并未按照约定建设，建成的商品房没有飘窗，应属违约。且有无飘窗直接影响房屋购买者的购买意愿及长期使用体验。因此被告的违约行为事实上造成了原告的一定损失，本院酌定被告向原告赔偿30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告曾敏支付逾期交楼违约金37405.89元；二、被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告曾敏赔偿30000元；三、驳回原告曾敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为270.02元（原告已预交），由原告曾敏负担5.02元，由被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司负担265元（被告负担部分，由其径向原告支付，本院不再收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张高龙二〇一九年三月二十八日书记员  冯秋莹