浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终176号 上诉人（原审原告）：龙泉市小康摩托驾校，住所地：浙江省龙泉市南大洋41号地块。 法定代表人：林少康。 委托诉讼代理人：吴金铿，浙江金铿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市邮电路23号9层。 负责人：张范全。 委托诉讼代理人：黄耀，浙江金道律师事务所律师。 原审被告：商讯集团有限公司，住所地：浙江省龙泉市工业园区（大沙商讯科技工业园）。 法定代表人：林建康。 上诉人龙泉市小康摩托驾校因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司、原审被告商讯集团有限公司案外人执行异议之诉一案，不服龙泉市人民法院（2018）浙1181民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人龙泉市小康摩托驾校上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实与理由：坐落于龙泉市的房产及场地，系上诉人于2004年4月22日根据相关法律法规设立的摩托车驾驶学校，一直以来属龙泉市摩托车驾驶员培训、教学基地，从未间断或改变用途。2011年3月6日因期限即将到期，由上诉人与商讯集团有限公司达成续租合同，租赁期限为20年，从2011年3月7日起至2031年3月6日止。租金前10年为每年20万元，合计200万元；后10年每年30万元，合计300万元。租金每10年支付一次，前10年在签订合同之日起的2个月内付清。合同生效后，上诉人于2011年4月20日向商讯集团有限公司支付了前10年的租金200万元。在合同履行过程中，商讯集团有限公司向上诉人提出要求，希望上诉人提前支付后10年的租金。经双方协商，于2015年1月20日达成补充协议，将后10年的租金由300万元减少为215万元，由上诉人在补充协议签订后的1个月内提前支付给商讯集团有限公司。补充协议生效后，上诉人于2015年1月30日，2015年2月14日分二笔向商讯集团有限公司支付了后10年的租金共计215万元。而后，建行龙泉支行向商讯集团有限公司放贷，并因金融借款合同形成纠纷，案经龙泉法院作出（2017）浙1181民初768号判决，建行龙泉支行申请执行，根据建行龙泉支行的要求，法院作出（2017）浙1181执1263号公告，责令上诉人腾空龙泉市产。之后，建行龙泉支行将该债权转让给了被上诉人。2018年4月12日，上诉人对该执行标的提出书面异议。法院于2018年4月27日作出（2018）浙1181执异6号裁定，驳回了上诉人的异议请求。而后，上诉人提起诉讼，一审法院判决驳回了上诉人的诉讼请求。基于以上事实，上诉人认为一审判决认定事实有误。首先，以上诉人提交的资料汇编、照片不予认定上诉人对案涉房产的占有。事实上，上诉人对案涉房产的占有自2004年4月份至今，上诉人的架校培训、考试持续至今从无间断，资料汇编系上诉人在涉案标的设立的文件汇总，不是擅自可以伪造而成的。照片是驾校至今仍在正常运行的情形，图中的考官的警察身份及警官编号清楚显示，均为无法掩藏、否认的客观存在。包括借贷给商讯集团的建设银行也无可回避租赁的存在，原审予以否认有误。其二，租赁协议在本案中存在不同时间段的多份是否真实，质疑者完全可以通过技术手段甄别。原审舍弃科学认证方法，单凭商讯集团公司的未出租声明就断定本案的房屋租赁合同、补充协议不真实，不能令人信服。至于租赁合同并未向有关部门备案，根据目前法律规定尚不会影响涉案合同的效力。况且，现在上诉人经过努力已经收集到商讯集团有限公司收取本案租金向税务部门缴纳房租的税务发票。因此，本案租赁的事实铁证如山。其三，租金的支付，无论是以林少康或其妻名义支付均是代表上诉人向商讯集团有限公司支付本案租金。收款人谢某乃商讯集团有限公司指定的租金收取人，且谢某本人为商讯集团有限公司的财务负责人。原判认为，租金没有直接在两家单位的对公账户交易，就否认支付租金的观点，不符合市场经济的客观现实。而其中一张交易信息中用途一栏注的“货款”内容系点击生成操作失误所致，并非存在货物买卖关系。上诉人与被上诉人之间完全属于不同类型的业态，没有任何的经营业务的关联，不会存在买卖货物的交易。综上所述，上诉人对案涉房产依法享有在合同期内的租赁利益，该利益受法律保护。被申请人在租赁合同生效后向商讯集团有限公司放贷的合同效力，不能破除、妨碍租赁。请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司辩称：上诉人称其从2004年就开始承租案涉标的理由不能成立。1、商讯集团有限公司在向银行贷款抵押地块时，是没有将所涉抵押的地块出租的。2、商讯集团有限公司向银行办理贷款抵押登记的时间、该公司出具给银行的抵押未出租声明，这些材料的形成时间能够说明上诉人提供的租赁合同、补充协议在实际上是完全矛盾的。3、上诉人的法定代表人与商讯集团有限公司的法定代表人是亲兄弟关系，所以基于两人之间的这种特殊关系，两人之间所建立的租赁关系的真实性，我方不仅仅是怀疑，而是认为完全虚假。这一点，可以从前面说到的时间点冲突以及该租赁合同没有向有关政府部门登记备案，得到印证。4、关于租金的支付，上诉人的支付方式完全违背正常的交易习惯，而且从上诉人所提供的证据来看有三笔款项均不能证明系租赁所产生的租金，该款项在打款凭证上没有任何记载；最后一笔65万元明确表明是货款，与租赁不存在任何关系。综上，我方认为，上诉人以租赁关系来对抗法院的执行行为并提出异议之诉的理由不能成立，一审判决正确，请求二审法院予以维持。 原审被告商讯集团有限公司未作书面陈述。 一审原告龙泉市小康摩托驾校向一审法院起诉请求：一、判决停止（2017）浙1181执1263号公告中对龙泉市产的腾空执行；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年3月7日，商讯集团有限公司与案外人建行龙泉支行签订《最高额抵押合同》，合同约定：商讯集团有限公司以其所有的坐落于龙泉市的不动产作为抵押物，对商讯集团有限公司在2014年3月7日至2017年3月7日期间与建行龙泉支行发生的债务提供最高额抵押担保，并办理抵押登记。2016年3月24日，商讯集团有限公司向建行龙泉支行出具抵押财产未出租声明书，声明抵押财产未以任何形式出租。2016年3月29日、3月31日、7月14日、7月18日，商讯集团有限公司分五次向建行龙泉支行贷款。因商讯集团有限公司未能按期归还借款本息，2017年5月5日，建行龙泉支行提起诉讼，2017年8月9日，法院作出（2017）浙1181民初768号民事判决书，判决“一、商讯集团有限公司于判决生效之日起十日内返还中国建设银行股份有限公司龙泉支行借款本金7300万元并支付利息、罚息……；二、商讯集团有限公司于判决生效之日起十日内返还中国建设银行股份有限公司龙泉支行实现债权费用4万元；三、商讯集团有限公司届期不履行上述第一、第二项付款义务的，对商讯集团有限公司所有的坐落于龙泉市大沙工业园区〔房屋所有权证号：龙房权证龙泉市字第××号、00××48号、00××49号，土地使用权证号：浙龙国用（2011）第0504号）和龙泉市（房屋所有权证号：龙房权证龙泉市字第××号、00××46号、00××47号、00××50号、00××51号、00××52号、00××53号，土地使用权证号：浙龙国用（2011）第0503号〕的不动产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，中国建设银行股份有限公司龙泉支行对变价后所得款项在最高额债权7419万元范围内享有优先受偿权；四、商讯集团有限公司届期不履行上述第一、第二项付款义务的，对商讯集团有限公司所有的机器设备（以龙泉公司抵字[2015]第9号的清单为准）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，中国建设银行股份有限公司龙泉支行对变价后所得款项在最高额债权3996万元范围内享有优先受偿权；五、林建康、谢某对上述对第一、第二项付款义务各自在最高额债权9000万元范围内承担连带清偿责任；六、浙江佳和矿业集团有限公司对上述第一项付款义务中编号为69622712302016010号《人民币流动资金贷款合同》项下的借款本金、利息及上述第二项付款义务在2100万元范围内承担连带清偿责任；七、龙泉市小康摩托有限责任公司对上述第一项付款义务中编号为69622712302016011号《人民币流动资金贷款合同》项下的借款本金、利息及上述第二项付款义务在300万元范围内承担连带清偿责任；八、驳回中国银行股份有限公司龙泉市支行的其他诉讼请求。”因商讯集团有限公司未能自觉履行还款义务，建行龙泉支行根据（2017）浙1181民初768号民事判决书申请立案执行。后，建行龙泉支行依法将上述债权转让给被告中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司，法院作出（2017）浙1181执1263号之六执行裁定书，裁定变更中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司为申请执行人。2017年11月15日，法院发出公告，责令商讯集团有限公司在2017年12月1日前迁出并腾空坐落在龙泉市产。2018年4月12日，龙泉市小康摩托驾校对案涉不动产的执行提出执行异议，认为其已于2011年3月6日与被告商讯集团有限公司签订房屋租赁合同，租赁合同中约定了将商讯集团有限公司所有的坐落于龙泉市的不动产租赁给龙泉市小康摩托驾校使用，租期为2011年3月7日至2031年3月6日，前10年租金为200000元/年，后10年租金为300000元/年，租金每10年支付一次，前10年租金在签订协议之日起2个月内付清；后双方又于2015年1月20日签订了房屋租赁合同补充协议，协议中约定了提前支付后10年的租金，并将后10年总租金变更为2150000元；其已按约通过刘某、林少康支付了租金，对案涉房产享有租赁权。法院于同年4月23日裁定驳回小康驾校的异议请求。 另查明，林少康系龙泉市小康摩托驾校的法定代表人，林建康系商讯集团有限公司的法定代表人，林少康与林建康系亲兄弟，刘某系林少康的妻子，谢某系林建康的妻子。2011年4月20日，刘某向谢某转账支付2000000元；2015年1月30日，刘某向谢某转账支付650000元，用途备注为货款；2015年2月14日，林少康向谢某转账支付1500000元。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。前述规定均贯彻了“买卖不破租赁”规则，因此，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，应当同时符合以下情形：（一）案外人与被执行人在查封之前签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人查封之前已经占有使用被执行的不动产；（三）案外人已经按约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。本案的争议焦点是龙泉市小康摩托驾校对案涉房产的租赁权是否享有足以排除强制执行的民事权益，对该问题该院分析如下：1.本案中龙泉市小康摩托驾校提供的房屋租赁合同以及补充协议与被告中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司提交的商讯集团有限公司向建行龙泉支行出具抵押财产未出租声明书、案涉房屋抵押的时间相矛盾，房屋租赁合同落款日期为2011年3月6日，商讯集团有限公司就案涉房屋办理抵押日期为2014年3月7日，补充协议的落款日期为2015年1月20日，而商讯集团有限公司又于2016年3月24日向建行龙泉支行出具抵押财产未出租声明书，确认并承诺该房产在办理抵押登记前未出租，该声明书以及抵押事实明显与房屋租赁合同以及补充协议的存在相悖；2.龙泉市小康摩托驾校法定代表人林少康与商讯集团有限公司法定代表人林建康系亲兄弟，这一特殊身份关系反映该租赁合同双方之间有间接的利害关系，且租赁合同并未向有关部门登记备案；3.房屋租赁合同中约定租赁时间为20年，前10年租金、后10年租金均固定不变，租金每10年支付一次，补充协议中双方又约定调低后十年租金并一次性付清，租金的约定与支付与一般的租赁市场交易习惯不符，明显有违常理；4.关于租金支付方式，龙泉市小康摩托驾校主张前10年租金200万元已经一次性支付的证据是其于2011年4月20日通过林少康妻子刘某转账支付给林建康妻子谢某；2015年1月20日的房屋租赁合同补充协议变更后10年租金为215万元并予以提前支付，租金系其通过刘某、林少康转账支付给谢某，但该三份转账凭证均不能反映款项用途是涉案房产的租金，也未有其他有效证据进一步证明商讯集团有限公司收到其支付的租金，且在2015年1月30日通过刘某转账支付的65万元的用途处标明系货款。综上，龙泉市小康摩托驾校提供的房屋租赁合同以及补充协议真实性存疑，提供的租金支付凭证不能证明其已经支付了案涉房屋二十年的租金，故该院对龙泉市小康摩托驾校认为其享有对案涉房产的租赁权足以排除强制执行的主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定〉理解与适用》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告龙泉市小康摩托驾校全部的诉讼请求。案件受理费80元，由原告龙泉市小康摩托驾校负担。 本院二审期间，上诉人龙泉市小康摩托驾校向本院提供了如下证据：一、个人独资企业登记基本情况一份，待证：上诉人的经营场所自2004年4月22日注册成立起至今就在案涉南大洋41号地块；二、机动车驾驶技能准考证明、机动车驾驶培训记录、培训结业名单共九页，待证：上诉人不仅登记在册，而且一直在案涉场地经营；三、存款分户明细查询、进账单、交易流水记录共四页，待证：上诉人的租金通过投资人林少康及其妻刘某账户转入商讯集团有限公司财务谢某个人账户后，谢某即将绝大部分款项转入商讯集团有限公司账户。谢某个人账户实际用于公司，是代表商讯集团有限公司收取租金；四、收款收据、机打发票、增值税普通发票（均为记账联）共六页，待证：商讯集团有限公司向上诉人收取租金开具发票，虽然租金数额与实际不符，但能够单独证明上诉人多年来向商讯集团有限公司租用房屋、场地的事实；五、社会保险参保证明、企业信用信息公示报告共四页，待证：谢某是商讯集团有限公司股东、监事、员工。 被上诉人中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司质证认为：证据一，真实性无异议，但上诉人主张其从2004年开始就已承租争议的地块，明显与该材料中上诉人的住所地是在2010年5月才从南大洋42号变更为南大洋41号的变更信息相悖；至于从2010年5月开始，上诉人是否已跟商讯集团有限公司产生租赁关系，并不能根据该材料得出结论。证据二，均与本案没有关系，培训可以在不同的场地进行，不能以此证明案涉地块就是上诉人承租的。证据三，只能证明上诉人法定代表人之妻有相应的款项打入谢某的账户，但这只能说明他们个人之间有经济往来，而不能证明该款项是支付商讯集团有限公司的租金，况且其中65万元款项明确是货款。证据四，如该发票均是商讯集团有限公司出具给上诉人的，发票当中有很多每年的租金都是1万元，与上诉人提供的其他证据完全矛盾，反而能说明案涉地块上不存在租赁事实。证据五、真实性没有异议，但谢某是商讯集团有限公司的股东，并不等于其代表公司收取了上诉人的租金。 同时，上诉人龙泉市小康摩托驾校还申请了证人刘某、谢某、叶某到庭作证。证人刘某作证称：其系林少康的妻子、林建康是林少康的弟弟；其为龙泉市小康摩托驾校的财务；龙泉市小康摩托驾校的场地是向商讯集团有限公司租赁的，案涉争议的200万元、65万元及150万元款项均是由其作为驾校的财务打给谢某的；谢某是林建康的妻子，也是商讯集团有限公司的财务，驾校的租金都是打到谢某账户上的；驾校与商讯集团有限公司没有买卖关系，65万元款项汇款时备注为货款是操作错误；现驾校仍在案涉场地。证人谢某作证称：其系林建康的妻子，林少康是林建康的哥哥；龙泉市小康摩托驾校从成立开始就向商讯公司租赁了南大洋41号的场地；其为商讯集团有限公司股东，负责财务；2011年4月20日刘某汇入其账户的200万元、2015年1月30日刘某汇入其账户的65万元及林少康于2015年2月14日汇入其账户的150万元款项是房租；商讯集团有限公司与驾校之间没有买卖关系；其收到驾校支付的租金后已实际用于公司。证人叶某作证称：其从2011年开始在龙泉市小康摩托驾校担任摩托车教练；驾校现在仍然在南大洋自来水厂的对面，场地是租来的，具体向谁租的不清楚。 上诉人龙泉市小康摩托驾校质证认为，前述证人能够证实其与商讯集团有限公司之间就案涉地块的租赁关系及租金支付情况。被上诉人中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司质证认为，证人叶某是驾校的教练，与上诉人具有利害关系；同时，驾校的租赁关系应以相关文件为准，而不应以教练的证词作为判断依据，故其证言不能证实上诉人承租了案涉地块。证人刘某、谢某的证言，所讲的都是相同的情况；刘某是上诉人的财务、是法定代表人的妻子，谢某是商讯集团有限公司的财务、是法定代表人的妻子，两公司法定代表人又是亲兄弟，在本案中属于有利害关系，两人关于承租商讯集团有限公司场地并支付租金的证言与客观事实不符，不应当采信。 本院认为，上诉人龙泉市小康摩托驾校所提供的证据一、五，能分别证实上诉人的住所于2010年5月12日变更至案涉地块及谢某系商讯集团有限公司股东、监事的事实，本院予以采信；证据二，能证实2014年10月至2017年10月期间上诉人开展了相关摩托车驾驶培训活动,予以采信；证据三，能证实谢某分别于2011年4月20日、2015年1月30日、2015年2月15日向商讯集团有限公司或公司债权人转账200万元、50万元及100万元的事实，本院予以采信；证据四，能证实2011年至2016年商讯集团有限公司每年向上诉人开具一份房租收款收据或发票，本院予以采信。对于上诉人龙泉市小康摩托驾校申请三位证人出庭所作证的证言，本院将结合查明的事实一并在本院认为当中予以阐述。 二审经审理查明，除查明原判认定的事实外，另查明：谢某系商讯集团有限公司股东、监事，其于2011年4月20日、2015年1月30日、2015年2月15日向商讯集团有限公司或公司债权人转账200万元、50万元及100万元；2010年5月12日，龙泉市小康摩托驾校住所变更为龙泉市；2014年10月至2017年10月期间，龙泉市小康摩托驾校对相关人员进行了摩托车驾驶培训；2011年至2016年期间，商讯集团有限公司每年均有向龙泉市小康摩托驾校开具金额为1万元的房租收款收据或房租发票。 本院认为，在本案中，首先，上诉人龙泉市小康摩托驾校与原审被告商讯集团有限公司于2011年3月6日即已签订案涉房屋租赁合同，其签约时间早于租赁物设定抵押时间。同时，2016年原审被告商讯集团有限公司虽向银行出具了抵押未出租声明，但该声明仅系一方当事人的单方行为，根据合同相对性原则，其效力不应及于上诉人龙泉市小康摩托驾校，故依据现有证据前述租赁合同的真实性无法否定。其次，在房屋租赁合同及补充协议约定的付款期限内，上诉人龙泉市小康摩托驾校的相关人员向原审被告商讯集团有限公司的股东谢某汇付了与租赁合同或补充协议约定数额一致的款项，而谢某在收到该款项后即将全部款项或大部分数额汇给了商讯集团有限公司、公司债权人。该款项的收付行为指向较为明确，结合前述双方签订的房屋租赁合同、补充协议、房租收据（发票）以及证人证言，可认定上诉人龙泉市小康摩托驾校的相关人员向谢某汇款的行为是支付合同约定房租的行为。再次，依据现有证据，上诉人龙泉市小康摩托驾校的往所及经营场所最迟于2010年即在案涉争议地块之上；结合上诉人长期开展经营活动，对相关人员进行驾驶培训及三位证人的证言，可认定上诉人龙泉市小康摩托驾校在签订租赁合同后已实际占有租赁物。最后，依据日常生活经验法则，上诉人龙泉市小康摩托驾校作为驾驶培训学校，其对开展正常经营所需的场地势必存在特殊的要求；而为取得符合要求场地的稳定租赁权，减少经营风险，其在租赁期间与对方当事人签订补充协议变更租金支付时间及金额，不应视为违背常理。因此，在本案中，上诉人龙泉市小康摩托驾校主张其对案涉场地享有租赁权，足以排除强制执行，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。……”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，应予支持。 综上所述，上诉人龙泉市小康摩托驾校的上诉请求成立，应予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销龙泉市人民法院（2018）浙1181民初1283号民事判决； 二、停止对龙泉市产的腾空执行。 一审案件受理费80元，由被上诉人中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司负担；二审案件受理费80元，由上诉人龙泉市小康摩托驾校负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱永红 审 判 员 程允平 审 判 员 翁王婷 二〇一九年三月八日 代书记员 杜一涵