陕西省城固县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0722民初2179号 原告：城固县金龙小额贷款有限责任公司。住所地：城固县。统一社会信用代码：916107225778XXXXXX。 法定代表人：李峰，系公司董事长。 委托诉讼代理人：郭佩军，系公司业务经理，代理权限为一般授权委托。 被告：意尔康股份有限公司。住所地：浙江省青田县。统一社会信用代码：913311001484XXXXXX。 法定代表人：单志敏，系公司董事长。 委托诉讼代理人：摆云鸿，系公司法务人员，代理权限为特别授权委托。 委托诉讼代理人：肖福禄，系陕西睿和律师事务所律师，代理权限为一般授权委托。 被告：汉中汉龙房地产开发有限公司。住所地：汉中市汉台区。统一社会信用代码：916107027941XXXXXX。 法定代表人：曹汉成，系公司执行董事。 原告城固县金龙小额贷款有限责任公司（下文简称金龙公司）与被告意尔康股份有限公司（下文简称意尔康公司）、汉中汉龙房地产开发有限公司（下文简称汉龙公司）执行异议之诉一案，本院于2017年6月5日作出（2017）陕0722民初896号民事判决，意尔康公司、汉龙公司均不服该判决，向汉中市中级人民法院提出上诉，该院于2017年12月22日作出（2017）陕07民终988号民事裁定，将该案发回本院重审。本院受理后，由审判员王亚琳担任审判长，与人民陪审员巨宝文、章彦宏依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告金龙公司诉称，2012年10月9日，原告与被告汉龙公司签订了借款金额300万元的借款合同，到期后展期至2014年6月28日，展期合同到期后，汉龙公司仍未还款，原告于2014年10月20日向城固法院申请诉前保全，次日，该院查封被执行人汉龙公司所有的“XX座”一层临文化路由东向西第一、二间商业门面房。2014年11月20日经该院主持调解，双方达成调解协议，但汉龙公司仍未按调解协议约定还本付息。2016年7月7日，该院又对以上查封标的进行了续查封。2017年1月17日，被告意尔康股份有限公司对已查封的上述由东向西第二间商业门面房提起执行异议申请，城固法院裁定中止执行。原告认为：1、被告意尔康公司提交的五笔银行交易双方均非合同当事人，且后两笔交易时间均在2014年10月21日法院查封措施之后，其付清房款之说不成立；2、意尔康公司对所购房屋定制安装卷闸门及门头，只是一种装潢行为，不是实际占有使用，且此行为是在法院查封后作出，属非法行为；3、二被告签订购房合同时，汉龙公司未取得商品房预售许可证，合同签订后也未到房管部门进行备案登记，该购房合同无效，房产所有权依旧属汉龙公司所有；4、意尔康公司对欲购买的房屋没有商品房预售许可证而签订购房合同，具有审查不严的主观过错；在给付购房款中，殆于质疑款项不转给汉龙公司而转给曹汉成私人银行账户；殆于了解法院对所购房屋张贴公告、封某某的事实。综上，二被告签订的购房合同无效，所购房屋所有权归汉龙公司，城固法院做出的（2017）陕0722执异字第001号裁定书错误，故提起执行异议之诉，请求：1判令被告意尔康公司不享有足以排除强制执行的民事权益，2准许继续执行被告汉龙公司所有的位于城固县文化路与西环二路十字东北角“XX座”一层临文化路由东向西第二间（建筑面积149.424平方米）商业门面房。 被告意尔康公司辩称：1、我公司与汉龙公司之间的购房合同是双方自愿签订的，不应认定无效，且购房合同是否有效并非是足以排除强制执行民事权益的必要条件。法院查封裁定于2014年10月21日作出，我公司在此之前已经付清全款。2016年6月18日，我公司安装了电动卷闸门及意尔康专卖店门头，具有实际控制、使用经营的意思表示，构成占有。意尔康公司享有的物权期待权高于金龙公司享有的一般债权。2、我公司与汉龙公司签订购房合同时并不知道无预售许可证，法律并未规定购房者有审查的义务，对此我公司不存在任何过错；相反，金龙公司规避法律，以经营贷款业务为常业，其与汉龙公司签订的借款合同无效，其应承担因违法行为而产生的不利后果。3、无预售许可证的房屋依法不得交易，无法按照执行程序的规定进行评估、拍卖，无法办理不动产产权转移登记，城固法院对涉案的没有预售许可证的房屋查封不符合法律规定；且城固法院诉前保全的时间是2014年10月21日，至2016年10月20日，查封期限已届满，此后该法院没有续查封；另外，该院作出的查封公告的查封期限为2014年10月27日至2018年10月28日，内容违法。4、原告跳过约定的抵押权、担保权，直接扣押汉龙公司没有预售许可证的房屋，且其查封的一号商铺足以偿还欠款，又查封我公司购买的商铺属超额查封，没有事实和法律依据。综上所述，我公司依法享有足以排除对涉案房屋强制执行的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。 被告汉龙公司辩称：1、我公司借金龙公司300万元属实，我公司用京华园小区1--5号楼的开发经营权进行抵押，金龙公司保全查封属超标的查封。2、我公司与意尔康公司签订购房合同也属实，其已交清全部购房款，我公司已将房屋向其交付，意尔康公司在本案中是善意第三人。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：第一组：1金龙公司与汉龙公司的借款合同五份2、借款借据五份3、转账凭证两份，证明汉龙公司向金龙公司借款的真实性。第二组：（2014）城民初字第01540号民事调解书一份，证明金龙公司与汉龙公司借款合同纠纷一案经城固法院调解，双方达成了分期还款协议。第三组：（2014）城民保字第00015号民事裁定书一份、协助执行通知书一份、送达回证两份，证明城固县人民法院已于2014年10月21日对案涉房产进行了保全查封。第四组：查封公告及封某某张贴图片各一份，证明城固县人民法院对案涉房产进行了实物查封并对外公告。第五组：XX座项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房管局证明各一份，证明二被告签订购房合同时，汉龙公司仅有土地使用证，至今未取得商品房预售许可证，购房合同无效。第六组：售房合同书一份，证明其并非国家住建部和国家工商行政管理局统一印制的《商品房买卖合同》，且未经房管部门备案登记，不具备对抗法律的效力。第七组：1汉龙公司出具的收据五份、2银行转账凭证五份，证明五笔转账均是个人之间的资金往来，无正式发票，不能证明系意尔康公司的购房款，且后两笔转账发生在法院查封之后。第八组：意尔康公司提供的安装卷闸门及喷绘广告收据，证明意尔康公司仅是广告装潢行为，工程至今未取得竣工备案报告，不具备交工使用条件，意尔康公司无法实际入住或使用，不够成实际占有。 本次审理中，原告金龙公司向本院提交陕西省金融工作办公室陕金融函【2011】34号批复一份、陕西省小额贷款公司财务制度一份，证明其发放贷款的合法性。 被告意尔康公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：第一组：《XX座售房合同书》一份，证明2012年4月2日洪义作为意尔康公司陕北区域总代理与汉龙公司签订了购房合同，该购房合同合法有效。第二组：意尔康公司情况说明、意尔康公司对洪义授权文件，证明洪义自2002年至2012年7月1日任意尔康公司陕北区域全权代理，其与汉龙公司签订的购房合同，意尔康公司予以认可。第三组：收款收据五份、转账凭证五份、付款审批表两份，证明意尔康公司已按合同约定交纳了全部购房款。第四组：1意尔康公司安装招牌及卷闸门的收款收据两份2、城固县人民法院张贴封某某的照片一份，证明意尔康公司于2016年6月18日开始对案涉房产进行装修，已形成占有，城固县人民法院查封发生在我公司实际占有之后。第五组：案涉房屋室内照片两份，证明原告在法院查封后侵入房屋，对房屋破坏改造。 本次审理中被告意尔康公司向本院提交城固县人民法院于2016年7月7日作出的（2016）陕0722执381号执行裁定书一份，证明该院仅对汉龙公司存款进行了冻结，没有续查封案涉房屋，该房屋2016年10月21日后已处于无查封状态。 被告汉龙公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 第一组：中国农业银行交易明细清单4份、收款收据存根5份，证明意尔康公司向汉龙公司交付购房款660万元。第二组：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件各一份，证明汉龙公司是合法开发。 原审中经原告申请，本院依法调取以下证据：1、城固县不动产登记交易服务中心不动产信息复函一份，证明汉龙公司于2011年10月11日办理“XX座”国有出让用地使用证。2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各一份，证明“XX座”项目于2012年11月先后取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。3、城固县博望建筑工程有限责任公司证明一份，证实该项目于2013年5月13日开工，2014年9月26日主体工程验收，至今尚未完工。 为查明案件事实，本次审理中，本院依职权调取我院于2016年7月8日作出的（2016）城法执字第381号执行裁定书、（2016）城法协字第381号协助执行通知书及送达回证各一份，并就洪义、张某某、孙丽娟三人向曹汉成个人账户的五笔转账与意尔康公司购房款有无关系的问题，依职权向意尔康公司发出协助调查函，该公司出具证明一份。 经庭审举证、质证，对本案证据认定如下：原告九组证据，第二被告对其真实性均无异议，第一被告除认为原审第一组证据是原告和被告汉龙公司签订的借款合同，真实性无法判定外，对其他证据的真实性无异议，本院对原告上述证据的真实性均予以认定。第一被告六组证据，原告及第二被告质证对真实性均无异议，本院对其真实性均予以认定。第二被告的三组证据，原告及第一被告对证据的真实性均无异议，本院对其真实性均予以认定。本院依法调取的证据，原、被告对其真实性均无异议，但第一被告对本次审理中调取的三份法律文书合法性有异议，本院对上述证据真实性均予以认定。 综合所采信的上述证据及庭审查明的事实，本院查明事实如下： 2012年4月2日，洪义作为意尔康公司陕北区域的全权代理，以意尔康公司之名与汉龙公司签订《XX座售房合同书》，约定：购买XX座一楼营业房一间（由东向西第二间），建筑面积约为148㎡，单价45000元/㎡，总房款660万元，分三次交清全部房款（合同签订之日付100万元，工程开工时付230万元，主体完工付330万元）。该合同未加盖意尔康公司公章。洪义先后于2012年4月2日、2013年7月15日和2013年8月26日，由其个人账户向曹汉成个人账户分别汇款100万元，张某某于2014年3月7日由其个人账户向曹汉成个人账户汇款300万元，孙丽娟于2014年11月12日由其个人账户向曹汉成个人账户汇款60万元。汉龙公司就以上五笔汇款分别出具了收据（收据存根编号分别为0263423、0263421、0263422、0263424、0263426）。意尔康公司于2016年6月18日对该房屋进行门头装潢，并安装卷闸门。 2012年10月9日，原告金龙公司与被告汉龙公司签订五份借款合同，约定总借款金额300万元，月息2分，期限7个月。到期后，被告汉龙公司提出展期至2014年6月28日，展期合同到期后，汉龙公司仍未还款。2014年10月20日，原告申请诉前保全，本院于2014年10月21日作出（2014）城民保字第00015号民事裁定书，裁定查封了汉龙公司所有的位于城固县文化路与西环二路十字东北角“XX座”一层临文化路由东向西第一、二间商业门面房，同日向汉龙公司及城固县房产管理局送达了该裁定书及协助执行通知书，限制为上述两间房产办理预售许可证及房屋过户手续。后原告诉至本院，本院于2014年11月20日作出（2014）城民初字第01540号民事调解书。因汉龙公司未按调解书履行还款义务，金龙公司申请强制执行。2015年11月30日，本院对上述保全查封的两间房产发出查封公告，载明“查封期限为2014年10月27日至2018年10月26日止”。2016年6月28日，本院对该两间房产张贴封某某。2016年7月8日，本院作出（2016）城法执字第381号执行裁定书，对该两间房产进行续查封。 2017年1月17日，意尔康公司对已查封的“XX座”一层临文化路由东向西第二间商业门面房提起执行异议申请，本院于2017年2月24日做出（2017）陕0722执异字第001号执行裁定书，裁定中止对该房产的执行。2017年3月9日，金龙公司提起执行异议之诉。 本院另查明：汉龙公司于2011年10月11日取得“XX座”项目国有土地使用证，2012年11月21日、2012年11月28日先后取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，至今未取得商品房预售许可证。该项目于2013年5月13日开工，2014年9月26日主体工程验收，至2017年5月11日仍未完工。 本院认为，本案系申请人执行异议之诉，应当通过审查案外人意尔康公司是否就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，最终确定应否停止案涉房屋的执行。本案并非执行异议的复议程序，亦非民间借贷纠纷的再审程序，故（2016）陕0722执381号执行程序是否存在违法、金龙公司与汉龙公司之间借款合同是否有效，均不属于本案审理范围。 关于意尔康公司是否已支付全部购房款的问题。其提交的五笔汇款存在以下瑕疵：1、案涉购房款金额高达660万元，但五笔汇款却由洪义、张某某、孙丽娟个人账户向曹汉成个人账户汇出，汉龙公司仅出具临时收据，未出具正规发票，且收据存根编号属于连号，不符合日常交易习惯；2、洪义300万元汇款的时间分别为2012年4月2日、2013年7月15日和2013年8月26日，但意尔康公司内部付款审批表显示其向洪义拨付的时间却是2014年9月1日，时间顺序不符合逻辑；3、张某某于2014年3月7日汇出的300万元，收据存根显示的入账日期为2014年3月7日，但开票时间却是2014年10月24日，有悖于日常财会制度；4、张某某、孙丽娟二人与意尔康公司的关系，原审庭审中意尔康公司称该二人系公司员工，但在本次审理中出具的证明却称二人系公司业务合作单位员工，指派到意尔康公司协助财会工作，说法前后矛盾。对于意尔康公司主张的660万元汇款，汉龙公司虽承认系意尔康公司的购房款，但在本案中，二被告不仅不是相互对立的一方，诉讼目的反而一致，即阻止金龙公司对案涉房屋的强制执行，故汉龙公司对交付购房款的自认，对金龙公司没有约束力。因此，仅有汉龙公司的自认，没有其他入账证据佐证，加之自认的孤证不是正式发票，而是临时收款收据，收据本身也存在漏洞，另汇款人张某某、孙丽娟与意尔康公司的关系前后说法不一致，购房合同也未加盖意尔康公司公章，意尔康公司无充足证据让本院形成其已交付全部购房款的内心确信。 关于意尔康公司是否实际占有案涉房屋的问题。二被告称房屋交付时间是2015年，双方签订的《XX座售房合同书》第七条明确约定：“甲方出售的房产，应符合有关部门的验收标准，交付住户时，甲方保证路通、水通、电通”。而本院查明，“XX座”项目至2017年5月11日仍未完工，故2015年意尔康公司在客观上无法实际占有案涉房屋。对于房屋交付，汉龙公司未提交任何办理入户手续、交付房屋钥匙的证据，意尔康公司也仅仅是对案涉房屋安装了招牌和卷闸门，意尔康公司无充足证据让本院形成其已实际占有案涉房屋的内心确信。 意尔康公司辩称其享有的是物权期待权，效力高于金龙公司享有的债权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，意尔康公司无充分证据证实其已支付了全部购房款，也无证据证实已实际占有，其作为买受人未尽到基本的审慎义务，主观上存在过错，故案涉房屋符合上述规定的第一种人民法院可以查封的情形，意尔康公司对其并不享有物权期待权。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因案涉房屋在被保全、查封时尚在建，未进行不动产登记，故建造人汉龙公司对案涉房屋享有所有权。综上，对被告意尔康公司已经支付全部购房价款、实际占有所购房屋、没有过错的辩称不予支持，应认定其不享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益，故对原告的诉讼请求应予支持。本案经本院审判委员会研究，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款、第三百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 准许对位于城固县文化路与西环二路十字东北角“XX座”一层临文化路由东向西第二间（建筑面积149.424平方米）商业门面房的执行。 本案受理费100元，由被告意尔康股份有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  王亚琳 人民陪审员  巨宝文 人民陪审员  章彦宏 二〇一九年三月四日 书 记 员  陈晓明