四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终1709号 上诉人（原审被告）：董鹏，男，汉族，1996年4月4日出生，住青海省大通回族土族自治县。 委托诉讼代理人：段士芳，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都致方置业有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路63-113号商业A区一层。 法定代表人：史立同，执行董事。 委托诉讼代理人：钟林江，四川致高律师事务所律师。 上诉人董鹏与被上诉人成都致方置业有限公司（以下简称致方置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 董鹏上诉请求：一、请求撤销原审判决，并依法改判驳回致方置业的诉讼请求。二、致方置业承担本案一审及二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决解除《商铺租赁合同》错误。因致方置业提供的商铺具有烟道漏烟等情形，即不符合营业要求，也影响员工和客户身体健康，经营无以为继，租赁合同目的无法实现，董鹏享有解除权。而董鹏已经在2017年9月明确要求要撤场，已经以实际行动行使单方解除权，案涉合同至迟于2017年9月已经解除。二、一审法院认定董鹏未交2017年9月之前的租金、电费、物业费属于违约行为的认定错误。致方置业出租商铺有烟道漏烟等情形，且未在合理期限进行修复或提供担保，董鹏享有不安抗辩权，故未缴纳房租、电费、物业费不是违约行为。三、一审法院对代缴电费、物管费的违约金判断错误，电费和物管费根据约定系按月收取，故即便判决董鹏承担2017年1月至2017年9月的物管费，其2017年1月物管费的滞纳期间应当是8个月，其2017年9月物管费的滞纳期间应当是1个月，而一审法院全部按8个月计算错误。同理，一审法院如此计算电费滞纳金亦错误。同时致方置业主张日4％的滞纳金约定过高，且致方置业未提供其损失依据。 致方置业答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。第一、董鹏是违约方，未按合同约定缴纳租金，不享有解除权，其称以实际行为行使单方解除权既无法律规定，也无合同约定。第二、致方置业代董鹏缴纳的电费、物管费在租赁期间应由董鹏承担，且上述费用的损失已经实际产生，原审法院的判决认定物管费的管理期间及数额符合合同约定。第三、致方置业与董鹏约定的滞纳金并未超过30%，原审法院判决正确。第四、双方的合同明确约定董鹏向致方置业缴纳水电费和物管费，根据合同相对性原则致方置业向董鹏收取前述费用完全合理。 致方置业向一审法院提出诉讼请求：1.确认解除商铺租赁合同；2.董鹏向致方置业支付所欠房屋租金32872元、违约金1314.88元，合计34186.88元；3.本案的诉讼费用由董鹏承担。审理中，致方置业增加诉讼请求：董鹏支付致方置业物管费4696.2元、所欠电费5700.63元、违约金2160.25元，合计12557.08元。庭审中，致方置业变更第一项诉讼请求为：判令解除房屋租赁合同；并明确第二项诉讼请求中房屋租金的计算标准为：2017年2月1日至2017年9月30日，按照月租金4696元标准计算。 一审法院经审理查明：2016年9月，致方置业（甲方）与董鹏（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：董鹏承租致方置业位于成都市青羊区，面积52.18平方米，租赁期限36个月，自2016年10月1日起至2019年9月30日止；从2016年10月1日到2016年12月31日期间，总租赁费用4696元；2017年1月1日至2017年9月30日期间，租赁费用每月4696元；2017年10月1日至2018年9月30日期间，租赁费用每月4957元；2018年10月1日至2019年9月30日期间，租赁费用每月5218元；商场管理费用10元／平方米·月，即每月522元；租赁费用按照“先付款后使用”的付款原则于每月25日支付下一月度租赁费用，将下一租赁月度应付的租赁费或保底租赁费、推广服务费、商场管理费等相关费用支付到达致方置业账户或以现金方式缴纳完成；承租期间的水、电、气等能源费用由董鹏自行承担，按致方置业或物业服务公司的收费通知所约定的日期向致方置业或物业服务公司支付；董鹏应于本合同签订后向致方置业缴纳相当于三个月的租金14088元作为保证金；因董鹏原因解除合同的，致方置业有权不予退还董鹏已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其它款项），并将其作为违约金处理，同时致方置业有权留置董鹏在商铺内的物品；若董鹏未在约定期限内全额缴纳租赁费、商场管理费及其他各项费用，致方置业有权每日向董鹏按所欠费用的0.4%收取滞纳金，若董鹏迟延缴纳费用超过7日，致方置业有权单方解除合同。 2018年5月，致方置业出具《姚星星等五商户欠租欠费清单》，其中载明：董鹏欠电费（未计算滞纳金）5700.63元、欠2017年1月至2017年9月的物管费4696.2元（每月521.8元）、欠物管费滞纳金2817.72元（应交物业费的6%），合计12557.08元。四川新东原物业服务有限公司加盖公章确认。 2018年2月13日，致方置业向四川新东原物业服务有限公司支付物业费1000000元。 2016年12月22日、2017年1月22日、2017年2月20日、2017年2月24日、2017年3月30日、2017年4月21日、2017年5月25日、2017年6月23日、2017年7月25日、2017年8月22日、2017年9月25日、2017年10月24日、2017年11月27日、2017年12月25日、2018年1月25日、2018年2月26日、2018年3月27日，致方置业分别向四川省电力公司成都市高新供电分公司缴纳电费141472.5元、141695.57元、224600.10元、133467.28元、176575.97元、211006.92元、209298.58元、238615.34元、329808.11元、444341.53元、298984.59元、278424.85元、231275.79元、230552.41元、339200.99元、434632.18元、304129.26元。 庭审中，1.董鹏陈述已于2017年9月腾退案涉房屋；2.双方确认董鹏拖欠致方置业2017年2月至2017年9月期间的房租32872元。 上述事实有致方置业的营业执照复印件、董鹏的身份证复印件、《商铺租赁合同》、致方置业出具的《姚星星等五商户欠租欠费清单》、中国民生银行转账凭证、四川增值税普通发票以及当事人陈述和庭审笔录等证据在案佐证。 一审法院认为，致方置业与董鹏签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，董鹏从2017年2月起逾期支付房租，构成根本违约，且董鹏于2017年9月腾退案涉房屋，双方实际上也已经解除了《商铺租赁合同》。故一审法院对致方置业主张解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，董鹏从2017年2月起逾期支付房租，致方置业有权要求董鹏支付拖欠的2017年2月至2017年9月期间的房租37568元（4696元/月×8个月）。致方置业要求董鹏支付房租32872元，系在法律规定的范围内放弃自己的诉讼权利，一审法院予以准许。故致方置业要求董鹏支付房租32872元的诉请，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及《商铺租赁合同》中关于“若董鹏未在约定期限内全额缴纳租赁费、商场管理费及其他各项费用，致方置业有权每日向董鹏按所欠费用的0.4%收取滞纳金”之约定，董鹏从2017年2月起拖欠租金，构成违约，致方置业有权每日按董鹏所欠费用0.4%收取滞纳金。致方置业仅要求董鹏支付违约金1314.88元，系在法律规定的范围内放弃自己的诉讼权利，一审法院予以准许。故致方置业要求董鹏支付违约金1314.88元的诉请成立，一审法院予以支持。董鹏抗辩其不缴纳房租系因致方置业交付的房屋漏烟存在质量问题，董鹏主张对其应缴未缴的房租予以减免没有法律依据，《商铺租赁合同》中也无约定。对房屋漏烟造成的损失，董鹏可另行起诉主张。 关于致方置业要求董鹏支付欠缴电费、物业费及违约金的诉讼请求。根据《商铺租赁合同》的约定，承租期间的水、电、气等能源费用由董鹏自行承担，按致方置业或物业服务公司的收费通知所约定的日期向致方置业或物业服务公司支付；若董鹏未在约定期限内全额缴纳租赁费、商场管理费及其他各项费用，致方置业有权每日向董鹏按所欠费用的0.4%收取滞纳金。致方置业提交了其向四川新东原物业服务有限公司支付物业管理费的转账凭证及2016年12月至2018年3月期间的电费缴费发票，并且四川新东原物业服务有限公司在《姚星星等五商户欠租欠费清单》加盖公章确认，其中载明：董鹏欠电费5700.63元、欠2017年1月至2017年9月的物管费4696.2元（每月521.8元）、欠物管费滞纳金2817.72元，合计12557.08元。致方置业代董鹏缴纳的电费、物管费在租赁期间应由董鹏承担，且上述电费、物业费损失已经实际产生，故致方置业要求董鹏赔偿其代缴的电费5700.63元、物管费4696.2元损失的诉请，符合合同约定，一审法院予以支持。《商铺租赁合同》约定，若董鹏未在约定期限内全额缴纳租赁费、商场管理费及其他各项费用，致方置业有权每日向董鹏按所欠费用的0.4%收取滞纳金，致方置业仅要求董鹏支付滞纳金2160.25元，系在法律规定的范围内放弃自己的诉讼权利，一审法院予以准许。故致方置业要求董鹏赔偿代缴的电费5700.63元、物管费4696.2元损失并支付违约金2160.25元的诉请，符合合同约定，一审法院予以支持。综上，致方置业的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、解除致方置业与董鹏于2016年9月签订的《商铺租赁合同》；二、董鹏于判决发生法律效力之日起十日内向致方置业支付房屋租金32872元及违约金1314.88元；三、董鹏于判决发生法律效力之日起十日内向致方置业赔偿代缴的电费5700.63元、物管费4696.2元损失并支付违约金2160.25元。如果董鹏未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费969元，该款已由致方置业预交，由董鹏承担，并在履行上述给付义务时一并支付给致方置业。 二审中，致方置业对一审认定的事实部分无异议，无补充。董鹏对双方租赁合同的解除时间及理由有异议，认为合同解除的理由为致方置业交付的商铺存在严重质量问题，董鹏有权行使单方解除权。同时，董鹏在致方置业邮寄所谓的解除合同的告知函之前已经向其作出即将解除合同的意思表示，并进行了相应的撤场，不存在违约情况。对董鹏的异议内容，本院认为，董鹏所称内容并非对一审查明事实的异议，而是对一审法院基于查明事实的认定有异议，故对董鹏的异议意见，本院不予采纳。 二审中，致方置业、董鹏均无新证据提交。 本院二审查明的事实及采信的证据和一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的辩诉意见，本案的争议焦点为：一、董鹏是否具有违约行为；二、董鹏是否应当赔偿电费、物管费及违约金。现将上述问题阐述如下： 一、董鹏是否具有违约情形 案涉《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约享有权利、履行义务。本案中董鹏称因案涉租赁物漏烟导致经营困难，案涉房屋存在严重质量问题无法实现合同目的，并基于此行使不安抗辩权及合同单方解除权，但并无证据证明是否存在漏烟以及漏烟情况对合同履行的影响，故对于董鹏上述主张，本院不予认可，董鹏无权基于不安抗辩权的行使单方解除案涉合同。另外，董鹏称因物业公司和致方置业系关联公司，故其向物业公司主张解除案涉合同和向致方置业解除合同效力结果相同，因物业公司并非本案案涉合同相对人，故董鹏向其主张解除案涉合同不能达到解除合同的效果。对于董鹏称其在2017年9月明确要求撤场，故案涉合同至迟在2017年9月已经解除，但到现在为止仍未办理房屋腾退手续也未将钥匙交还给致方置业，故对其主张本院不予认可。 根据案涉合同约定，董鹏应当履行按时支付房屋租金的义务，但董鹏自2017年2月起便未再支付租金，已经构成违约。致方置业基于此要求解除案涉合同于法有据，本院予以支持。庭审中，董鹏对致方置业主张的未付租金的期间予以认可，现致方置业要求董鹏支付其拖欠的2017年2月至2017年9月期间的房屋租金32872元，系合法放弃自己的权利，本院对此予以支持。根据《商铺租赁合同》第14.3条之约定，董鹏逾期支付租金等费用，致方置业有权每日向其按所欠费用的0.4％收取滞纳金，然致方置业要求董鹏支付违约金1314.88元，其放弃自身权利的行为不违反法律规定，一审法院以此认定支持致方置业要求董鹏支付违约金1314.88元的主张并无不当，本院予以维持。 二、董鹏是否应当赔偿电费、物管费及违约金 对于董鹏是否应当赔偿电费、物管费，根据《商铺租赁合同》第6.1条、第6.3条约定，董鹏均应按时支付电费、物管费。同时电费应由董鹏向致方置业或者物业服务公司支付。故对于董鹏称致方置业并非电费收费主体的主张，本院不予认可。根据致方置业提交支付物业费转账凭证，结合《姚星星等五商户欠租欠费清单》，因缴纳物管费及电费系董鹏所应履行的合同义务，故其应当对致方置业代其在其承租期间缴纳的电费、物管费进行赔偿。对致方置业要求董鹏赔偿其代缴电费5700.63元、物管费4696.2元损失的诉求，本院予以支持。因董鹏未履行支付电费、物管费的合同义务，应当承担违约责任，致方置业所主张2160.25元违约金低于合同约定的违约金数额，致方置业有权合法放弃自己的权利，本院对其主张予以认可。 综上所述，董鹏的上诉请求不成立。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费969元，由董鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年三月十九日 书记员 郑 帅