广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初92号原告：潘倩洁，女，1998年4月24日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。原告：林月凤，女，1978年10月21日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，以上两原告的共同委托代理人：梁能福，广东天环律师事务所律师。被告：廉江市二力房地产有限公司。住所地：廉江市中山三路39号内。法定代表人：罗增军，该公司总经理。委托代理人：伍力锋，广东国邦律师事务所律师。原告潘倩洁、林月凤诉被告廉江市二力房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员罗鸿志独任审判，于2019年3月18日公开开庭进行了审理，书记员黄康俊担任记录。原告潘倩洁与林月凤及其共同委托代理人梁能福、被告廉江市二力房地产有限公司的法定代表人的委托代理人伍力锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘倩洁、林月凤向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应当依法履行合同义务；2、判决被告向原告支付迟延交房违约金38412元（暂计至起诉之日止，以后的违约金还需支付，直至交房之日止）；3、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年10月，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于廉江市××大道北××力花园××房，建筑面积为104.67平方米，总价为533540元，约定的交房期限为2017年12月31日，迟延交房的违约金计算方法是按已交房款总额每日万分之二计算。合同签订后，原告依约交付了首付款，并办理了银行贷款按揭，即已交清了全部的购房款，但事至起诉之日，被告已经迟延一年多没有按合同的约定交付房屋，并且楼房施工已经处于停工状态，原告多次找被告询问，被告总以各种理由推卸责任，多次投诉政府部门亦未获解决，故特向法院起诉，请求依法判决。被告辩称：1.原告请求支付迟延交房违约金的条件未成就，本案发生前，原、被告已就延期交房的违约金问题达成共识，双方一致同意待到交房时再一并处理违约金问题，但目前的交房时间尚未确定；2.原告要求的违约金标准过高，按照双方签订的商品房买卖合同附件4补充协议第五条关于逾期交付责任第一点的约定，出卖人需向买房人逾期交付的违约金不超过买售人预交房款的2％，但原告诉求违约金是每日万分之二计算，显然标准过高，应予调整。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、被告营业执照、资质证书，证明被告主体资格；3、广东省商品房买卖合同，证明原、被告签订商品房买卖合同的事实；4、收款收据、发票、借款合同，证明原告已全部支付购房款533540元给被告的事实。被告没有提交证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2均有异议；对证据3的真实性无异议，关联性有异议，因为双方已调整逾期交房的违约金的计算标准，即最高不超过已交房款的2%；对证据4的三性均有异议，因为该证据没有原件核对。原告提交的证据4原件核对后，被告对该证据没有异议。据此，本院对原告提供证据的真实性均予以认定。经审理查明：2016年10月26日，被告廉江市二力房地产有限公司（出卖人）与原告潘倩洁、林月凤（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同载明的条款中有如下约定：1.买受人所购买的商品房为预售，位于廉江市××大道北××力花园××号，建筑面积104.67平方米。2.计价方式和价款：单价为6218元/平方米，总金额533504元。3.付款方式：在签订合同时付清首期购房款133504元,同时付清该商品房的住宅专项维修基金及办理房屋产权证等应由买受人缴交的相关费用，余额40万元整须于五个工作日内向指定银行申请办理按揭贷款，或向公积金管理中心申请办理公积金贷款或公积金个人住房组合贷款，如因买受人原因，造成银行不同意发放或足额发放按揭款的，买受人必须在收到出卖人通知之日起十个工作日内付清全部房款或不能发放的房贷差额，否则从第十一个工作日起视为买受人逾期付款，按本合同逾期付款的相关规定承担违约责任，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为1.专用账户为中国农业银行廉江市支行44632001040014023、2.专用账户为建行廉江支行44001687251052501106，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换取交款收据。4.买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二夫起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。5.交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更外，出卖人可据实予以延期，①遭遇不可抗力、②其他非出卖人的原因导致延期、③买受人有任何违约行为。6.出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二夫起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同签订后，原告当日支付了首期购房款133504元给被告廉江市二力房地产有限公司，并已于2016年10月15日与建设银行廉江市支行办理了按揭的《借款合同》，建设银行廉江支行于2016年11月1日向被告廉江市二力房地产有限公司的专用账户建行廉江支行44001687251052501106汇入40万元，且原告于2016年10月10日已向原告交付商品房的住宅专项维修基金4291元及办理房屋产权证费用609元给被告。但约定的商品房交付期限届满后，被告至起诉之日止尚未将原告购买的商品房交付给原告。为此，原告向本院起诉，请求处理。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》没有违反有关法律规定，该合同合法有效，双方应按合同履行各自的义务。原告已按合同约定支付了全部购房款533504元给被告，被告没有按约定的期限将房屋交给原告已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当依法承担继续履行合同的义务及赔偿原告损失的责任。至于原告主张被告迟延交房的违约金38412元的问题。因被告截至起诉时止尚未交付房屋给原告，且原、被告签订的《商品房买卖合同》中“出卖人逾期交房的违约责任”约定“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二夫起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金”，原告要求被告按合同约定计付至起诉日止的违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，故原告主张被告迟延交房的违约金可按全部购房款每日万分之二计算，计至起诉日即2019年1月2日止的违约金为533504元×0.0002×368＝39159.19元，原告要求被告支付的违约金为38412元，本院予以准许。至于被告提出“原告诉求违约金按每日万分之二计算，显然标准过高，应予调整”问题。原告请求的违约金按每日万分之二计算，因违约金的计算方法，法无明文规定，参照最高人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》有关借款最高借款利率的规定，原告诉请每日万分之二的违约金并不存在过高的问题，故被告要求调整该违约金无理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告潘倩洁、林月凤与被告廉江市二力房地产有限公司于2016年10月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告廉江市二力房地产有限公司应当继续履行合同的义务；二、限被告廉江市二力房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付延迟交房的违约金38412元给原告潘倩洁、林月凤；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费377元，由被告廉江市二力房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  罗鸿志二〇一九年三月二十八日书记员  黄康俊附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。