江苏省新沂市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0381民初8375号 原告：吴颜，男，1983年5月10日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：孙美荣，江苏良修律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾敏杰，江苏良修律师事务所律师。 被告：徐遵生，男，1969年1月29日出生，汉族，住新沂市。 被告：姜黎，女，1985年7月31日出生，汉族，住新沂市。 原告吴颜与被告徐遵生、姜黎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序进行审理，后转入普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴颜委托诉讼代理人孙美荣，被告徐遵生、姜黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴颜向本院提出诉讼请求：依法判令徐遵生、姜黎返还押金5000元，赔偿装修损失25万元及营业利润损失40万元，合计655000元。事实和理由：2016年3月22日，吴颜与徐遵生、姜黎签订《商铺租赁合同》，约定徐遵生、姜黎将其所有的位于新沂市房屋（以下简称涉案房屋）出租给吴颜，租期8年。吴颜于2016年3月28日和新沂市美尚装饰工程有限公司就涉案房屋签订了《施工合同》，对涉案房屋进行了装修，支付装修费用30万元。后在使用期间，涉案房屋多次出现漏水等情况，至今未修缮完毕，严重影响吴颜的使用。2018年8月27日，新沂市人民法院在涉案房屋张贴公告，此时吴颜方知徐遵生、姜黎至少自2016年3月7日起已不是涉案房屋的权利人，即徐遵生、姜黎在明知其不是权利人、无权出租的情况下仍将涉案房屋出租给吴颜，最终造成吴颜不能正常使用涉案房屋，产生装修损失及营业损失。 徐遵生辩称，一，徐遵生有权出租涉案房屋。徐遵生于2011年11月7日购买了江苏省苏盐连锁有限公司徐州分公司（以下简称苏盐公司）所有的涉案房屋，签订了买卖合同，付清了购房款。至徐遵生与吴颜签订租赁合同时，徐遵生一直享有涉案房屋的所有权、使用权，在此期间没有任何人员或单位要求徐遵生不能出租涉案房屋。二、自双方签订租赁合同以来，从没有因为出租人的原因影响涉案房屋的经营和使用，吴颜也从没有口头或者书面提出存在此情形，吴颜一直正常经营使用涉案房屋。徐遵生不存在违约行为，更没有给吴颜造成任何损失，故不应当承担赔偿责任。三、吴颜尚欠租金25000元，徐遵生多次催要未果。吴颜装修涉案房屋没有依照合同约定向徐遵生提出书面申请，随意变更租赁房屋结构，导致房屋内部出现漏水，影响邻居生活。吴颜在起诉前并没有将涉案房屋不能使用的情况告知徐遵生，也没有与徐遵生协商，诚信缺失。综上，应依法驳回吴颜的诉讼请求。同时保留追索租金、解除合同、将房屋恢复原状等权利。 姜黎辩称，吴颜所述其与姜黎签订租赁合同时的情况与事实不符。2014年5月，姜黎与涉案房屋所有人徐遵生签订房屋租赁合同，租期十年，用于宾馆经营及办公使用。2015年12月，因经营不景气，经徐遵生同意后决定将涉案房屋转租。2016年2月，经朋友介绍，吴颜与姜黎联系，决定租赁涉案房屋使用。2016年2月22日，双方签订租赁合同。因吴颜要求一月时间用于整理搬迁，遂将合同日期写为2016年3月22日。合同签订后，姜黎即将涉案房屋所有人徐遵生与吴颜找在一起，说明以后涉案房屋由吴颜使用，期间任何问题由其二人协商，姜黎不过问。房租由吴颜直接向徐遵生支付，吴颜办理营业执照需要房产证明也由徐遵生直接向吴颜提供，当时双方都认可。姜黎自2014年5月签订租赁合同，租期十年，经房屋所有人徐遵生同意，姜黎有转租权，即使房屋出售，也应当是买卖不破租赁。姜黎不应承担赔偿责任，吴颜的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2010年12月14日，徐遵生与苏盐公司签订房屋租赁合同，约定苏盐公司将其所有的包括涉案房屋在内的部分房屋出租给徐遵生使用。租赁期自2011年1月1日起至2015年12月31日止。2011年10月30日，苏盐公司委托江苏协和拍卖有限公司公司对包括涉案房屋在内的部分房屋进行拍卖，徐遵生竞买成功并签订了拍卖成交确认书。2011年11月7日，苏盐公司与徐遵生就前述竞买成功的房屋签订一份《新沂现代商城06号楼1104-1108、2104-2108、3102-3106室房地产转让合同》，认可拍卖结果，并约定了款项支付、税费负担、标的物交接、办理权属登记等内容。其后，苏盐公司向徐州仲裁委员会申请仲裁，要求解除房地产转让合同及租赁合同，返还租赁房屋并支付租金、违约金等。仲裁期间，徐遵生诉至徐州市泉山区人民法院，要求确认江苏协和拍卖有限公司拍卖无效，返还佣金及购房款利息等。徐州市泉山区人民法院经审理后于2014年1月17日作出（2013）泉商初字802号民事判决，确认拍卖行为无效，并判决返还佣金。江苏协和拍卖有限公司不服，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院经审理后于2014年4月28日作出（2014）徐商终字第0160号民事判决，驳回上诉，维持原判。其后，徐州市仲裁委员会于2016年3月7日作出（2012）徐仲裁字第96号裁决，裁决徐遵生返还包含涉案房屋在内的现代商城06号楼1104-1108、2104-2108、3102-3106室房屋并支付租金（房屋使用费）。2016年5月4日，徐遵生诉至本院，要求确认其与苏盐公司在2011年11月7日签订的《新沂现代商城06号楼1104-1108、2104-2108、3102-3106室房地产转让合同》无效，苏盐公司返还购房款、赔偿损失。本院经审理后于2016年9月13日作出（2016）苏0381民初2895号民事判决，确认双方签订的《新沂现代商城06号楼1104-1108、2104-2108、3102-3106室房地产转让合同》无效，并判决苏盐公司返还购房款240万元及利息。苏盐公司不服，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院经审理后于2017年2月4日作出（2016）苏03民终5891号民事判决，驳回上述，维持原判。 2014年5月，姜黎与徐遵生就涉案房屋达成租赁合同，租赁期限为十年。2016年，徐遵生作为出租方（甲方），吴颜作为承租方（乙方），姜黎作为经办人，签订一份《商铺租赁合同》，约定徐遵生将涉案房屋出租给吴颜使用，租赁期自2016年3月22日起至2024年3月21日止，前五年的租金标准为每年55000元，自第六年起，租金标准为每年6万元；合同第6.1条约定，乙方如需要对租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负；第9.3条约定，甲方单方面取消、终止合同，须赔偿乙方装修，合同期内的一切利润赔偿（每月最低利润2万元）。该合同记载的签字日期为2016年3月22日。吴颜陈述合同实际签订日期即为该日期，而徐遵生、姜黎陈述合同实际签订日期为2016年2月22日，即吴颜支付押金0.5万元及首年度房租55000元的日期。合同签订后，徐遵生将涉案房屋交付吴颜。吴颜在涉案房屋内从事美容美发职业培训。其后，吴颜于2017年3月21日支付了2017年3月22日至2018年3月22日期间的租金55000元，于2018年3月23日支付租金3万元。 因徐遵生未有按照（2012）徐仲裁字第96号裁决履行义务，苏盐公司申请强制执行。执行过程中，本院于2018年8月9日在涉案房屋张贴公告，要求房屋占有人于2018年8月25日前迁出。2018年12月5日，吴颜委托他人办理了涉案房屋的交付手续，交付经办人员在《发还财物清单上》注明“上述房屋内物品已搬完，剩余自愿放弃”。 吴颜陈述，其承租涉案房屋后，于2016年3月28日与新沂市美尚装饰工程有限公司签订《施工合同》，对涉案房屋进行了装修，并分别于2016年4月1日、2016年6月10日分别通过现金方式各支付装修费用15万元，共计30万元；并提供了《施工合同》、装饰工程决算价目表、新沂市美尚装饰工程有限公司出具的收据及收取款项证明、房屋内部照片等拟佐证其陈述。对于主张的营业利润损失，吴颜陈述系依照《商铺租赁合同》第9.3条“每月最低利润2万元”的标准，根据剩余租赁期限计算得出。 本院认为，吴颜与徐遵生就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。徐遵生作为出租人负有按约定将租赁场地交付给吴颜使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据（2012）徐仲裁字第96号仲裁裁决，徐遵生应将涉案房屋返还苏盐公司，其已不享有对涉案房屋的处分权利。在租赁合同履行期限内，苏盐公司申请执行，导致吴颜在租赁期限内无法正常使用租赁场地，合同目的不能实现。租赁合同无法继续履行系因徐遵生原因导致，对此徐遵生应当承担违约责任。 关于吴颜主张的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，因出租人违约导致合同解除时，承租人请求赔偿装饰装修损失的范围仅限于剩余租期内已形成附合的装饰装修物残值损失。对于未形成附合的装饰装修物，其所有权仍归承租人所有，可由承租人取回。吴颜所提供的证据材料不能证明已形成附合的装饰装修工程的残值损失，且在执行过程中交还房屋时表示“剩余自愿放弃”，故对其主张的该项损失不予支持。 关于吴颜主张的经营损失即剩余租期内的可得利益损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因徐遵生的违约行为致吴颜无法继续使用租赁场地进行经营，造成吴颜正常经营情况下的预期利益受损，故徐遵生应赔偿吴颜合理期限内的经营损失。虽然吴颜主张按照合同约定的“每月最低利润2万元”的标准，根据剩余租赁期限计算经营损失，但未有提供充分、确实的证据证明其营业收入情况，且在知晓涉案房屋无法正常使用的情况下，其亦负有防止损失扩大的义务，故对其经营损失的计算方式不予支持。综合考虑其店面规模、租金数额、合同履行情况、所支出的成本等因素，参照同类行业在岗职工平均工资标准，酌情认定其经营损失为8万元。 关于吴颜主张的返还押金0.5万元，因租赁合同已因徐遵生的违约行为而履行不能，故对于该项请求予以支持。 吴颜主张姜黎系涉案租赁合同的出租人，亦应承担责任。对此，本院认为，姜黎系涉案房屋此前的承租人，合同签订时，徐遵生陈述其系涉案房屋的所有人，合同首部记载的出租人为徐遵生，尾部记载的出租人亦为徐遵生，姜黎系作为经办人在租赁合同上签名，由此可见，三方均没有确认姜黎系涉案房屋的共同出租人。另，租金也是由吴颜直接向徐遵生支付。故吴颜主张姜黎系涉案房屋的共同出租人，要求其承担违约责任，无事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决如下： 一、徐遵生应于本判决生效之日起十日内返还吴颜租赁押金0.5万元、赔偿吴颜经营损失8万元，合计8.5万元。 二、驳回吴颜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10350元，由吴颜负担10170元，徐遵生负担1800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王 颖 人民陪审员  蒋惠萍 人民陪审员  王殿凡 二〇一九年三月二十七日 书 记 员  张 薇