广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终2645号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴文灿，男，汉族，住广东省陆丰市，上诉人（原审被告、反诉原告）：林丹纯，女，汉族，住广东省陆丰市，两上诉人共同委托诉讼代理人：许丽洁，广东鑫霆律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨泳仪，广东鑫霆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:全日珍，女，汉族，住广东省廉江市罗州街道南市，被上诉人（原审原告、反诉被告）：严冬，男，汉族，住广东省廉江市罗州街道南市，两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙卓，广东锐锋律师事务所律师。上诉人吴文灿、林丹纯因与全日珍、严冬商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初20316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴文灿、林丹纯的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判全日珍、严冬共同向吴文灿、林丹纯支付违约金593000元。2.一、二审全部诉讼费用由全日珍、严冬承担。事实与理由如下：一、一审法院认定事实不清，驳回吴文灿、林丹纯的诉求无法律、事实依据。1.全日珍、严冬未依约履行合同义务，其违约事实清楚、明确。《房屋买卖合同》已明确约定违约责任，吴文灿、林丹纯要求全日珍、严冬按照《房屋买卖合同》约定承担违约责任理据充分，法院应予以支持。吴文灿、林丹纯与全日珍、严冬及中介方三方签订的《房屋买卖合同》是三方真实意思表示，合法有效，各方均应全面履行合同义务。《房屋买卖合同》第十九条约定：“卖方应于2018年9月17日前将剩余的50000元定金转给卖方”，但全日珍、严冬未在2018年9月17日之前支付剩余定金，并以“银行按揭贷款花费时间长”、“银行按揭贷款金额比预期低”、“资金不足”等借口要求解除合同，而非按合同约定购买案涉房屋，全日珍、严冬的行为已构成重大违约，故全日珍、严冬应向吴文灿、林丹纯支付违约金。《房屋买卖合同》第十二条约定：“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金”，故吴文灿、林丹纯有权要求全日珍、严冬按照合同约定承担违约责任。二、一审法院未充分考虑全日珍、严冬的过错及吴文灿、林丹纯的损失，导致判决不公。一审法院认定全日珍、严冬“于签订合同后三日即已通知卖方不再履行合同，届时卖方已有防止损失扩大的预期”，该认定错误，无法律依据。全日珍、严冬于2018年9月19日要求解除合同，但吴文灿、林丹纯并未同意，且随后双方还就房屋买卖手续事宜进行沟通协商。直至2018年10月份，全日珍、严冬仍就房屋贷款、交易手续等与中介进行沟通。尽管全日珍、严冬在签订合同后三日提出过解除合同，但之后其仍存在继续履行合同的意思，直至吴文灿、林丹纯收到全日珍、严冬诉状之前，吴文灿、林丹纯并未确切知晓全日珍、严冬的真实意思。在此其间，吴文灿、林丹纯还催促过全日珍、严冬履行合同，全日珍、严冬也未明确有解除合同的意思表示。再者，全日珍、严冬无权解除合同。吴文灿、林丹纯有权拒绝全日珍、严冬解除合同的要求，并有权要求继续履行合同。《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效。吴文灿、林丹纯基于对合同效力以及约定违约责任的法律效力的信赖，恪守契约，要求继续履行合同，并无不妥，不应当将预防损失的义务强加于作为守约方的吴文灿、林丹纯身上。一审法院更不能以此认定吴文灿、林丹纯对损失扩大承担责任。全日珍、严冬签订《房屋买卖合同》时，已清晰、明确地知道涉案房屋存在抵押情况。全日珍、严冬因个人原因反悔依约购入案涉房屋，为逃避承担违约责任，谎称不知涉案房屋存在抵押情况，甚至在明知自己违约的情况下，以“合同无效”为由，起诉至法院，无理缠讼，扩大了吴文灿、林丹纯的损失。全日珍、严冬的行为恶劣，违反诚实信用原则，应当对吴文灿、林丹纯的损失承担全部责任。法院应当判令其按照合同约定承担违约责任，才符合公平原则。全日珍、严冬的违约行为对吴文灿、林丹纯造成极大的损失，目前涉案房屋的房价已明显下降，吴文灿、林丹纯出售房屋的预期利益亦无法获得，同时因吴文灿、林丹纯的违约行为，导致吴文灿、林丹纯产生了误工费、交通费、诉讼费、律师费等各项损失。一审法院未就吴文灿、林丹纯的损失情况进行审查，未客观了解房地产交易的市场行情，进而没能充分考虑吴文灿、林丹纯的损失，导致判决不公。三、吴文灿、林丹纯依照合同约定而主张的违约金不存在明显过高的情形，全日珍、严冬也未主张违约金过高，一审法院主观臆断，自由裁量权过大，不符合公平原则。《房屋买卖合同》第十二条约定：“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金”，而《房屋买卖合同》约定的物业成交价5930000元，定金为100000元，因此，吴文灿、林丹纯要求全日珍、严冬承担593000元的违约金符合双方约定。合同标的高达5930000元，再结合房地产的交易市场行情和涨幅跌幅之大的特殊情形，吴文灿、林丹纯主张的593OOO元的违约金并不存在明显过高。在一审审理过程中，全日珍、严冬也未主张违约金过高，一审法院不应当自行调整。本案合同中约定的100000元定金，应当视为全日珍、严冬违约时，吴文灿、林丹纯应得的最低赔偿金额。而一审法院仅判决吴文灿、林丹纯没收已收的50000元定金，不但对全日珍、严冬的违约行为未进行合理的惩罚，更没有保护吴文灿、林丹纯作为守约方的合法权益。全日珍、严冬辩称，一、吴文灿、林丹纯在签订涉案合同的当天未告知涉案房屋的不动产查询登记结果，且未按合同约定向房产交易中心办理递件，未办理涉案房屋的贷款结清事项，造成涉案房屋买卖合同无法继续履行，故全日珍、严冬有权解除涉案房屋买卖合同。二、吴文灿、林丹纯未陈述其遭受损失的具体依据和金额，且全日珍、严冬已于签订涉案房屋买卖合同的第三天明确提出解除合同，其已经获得的50000元定金已足以弥补其损失。综上，吴文灿、林丹纯上诉理由不成立，请求驳回其上诉请求。全日珍、严冬向一审法院提出本诉请求：1.吴文灿、林丹纯共同向全日珍、严冬返还50000元；2.吴文灿、林丹纯承担本案诉讼费用。吴文灿、林丹纯向一审法院提出反诉请求：1.全日珍、严冬共同向吴文灿、林丹纯支付成交价10%的违约金593000元；2.全日珍、严冬承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区大沥镇某房，登记权属人为吴文灿、林丹纯，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州云山支行。2018年9月16日，吴文灿、林丹纯（卖方）、严冬（买方）、佛山市凯城房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方以5930000元的成交价将涉案房屋出售予买方。书写备注：买卖双方知悉该物业是在银行的按揭的情况进行交易的；卖方申请提前还款后，银行通知还款前三天，买方将首期楼款1800000元（含定金）支付于卖方用于还银行贷款；定金为100000元，签合同当天支付50000元，在2018年9月17日之前买方将剩余的50000元定金转给卖方；卖方将物业内四个衣柜及客厅酒柜赠予买方；该价格包含东区车位（车位号：139）。附件：5.（1）签订本合同时买方支付100000元定金。（3）部分楼款1700000元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。（4）4130000元作为楼价余款以银行按揭方式支付。买方申请的按揭贷款于交易过户手续完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号。银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额，由买方于交易过户完成当天（以付清买卖双方交易税费为准）支付给卖方。交易手续应在2019年1月30日前完成。同日，严冬支付定金50000元予林丹纯。2018年9月19日，全日珍通过微信告知卖方以按揭为由要求卖方解除合同并退还部分已付定金。一审法院认为，严冬、吴文灿、林丹纯与佛山市凯城房地产代理有限公司于2018年9月16日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖合同约定系当事人真实意思表示、合法有效，各方均应依约全面履行各自义务。全日珍以买方的名义与严冬共同提起本案诉讼，且全日珍、严冬与吴文灿、林丹纯双方均主张涉案买方为全日珍、严冬，故全日珍的诉讼主体适格。关于全日珍、严冬主张吴文灿、林丹纯隐瞒涉案房屋存在购房贷款抵押的情况，房屋买卖合同手写备注部分明确约定了提前偿还银行贷款事宜，签订涉案合同时全日珍、严冬均在场并由严冬在合同上签名确认，全日珍、严冬是完全民事行为能力人，应当有能力在签署法律文件前审慎审查法律文件的内容，一审法院对全日珍、严冬关于吴文灿、林丹纯隐瞒存在抵押贷款的陈述不予采信。合同约定买方应于签订合同当日支付定金50000元、并于签订合同次日即2018年9月17日之前支付剩余定金50000元。截止至一审辩论终结，全日珍、严冬尚未支付剩余定金50000元，全日珍、严冬已构成违约，应承担相应违约责任。根据吴文灿、林丹纯提交的微信聊天记录，买方于2018年9月19日已向卖方表示不再履行涉案合同并要求退还部分已付定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。买方签订合同后3日即已通知卖方不再继续履行合同，届时吴文灿、林丹纯作为卖方已有防止损失扩大的预期，且吴文灿、林丹纯没有举证证明发生超出已收取定金的损失，故吴文灿、林丹纯主张不退还已付定金50000元的情况下全日珍、严冬再支付违约金593000元，过分高于吴文灿、林丹纯的实际损失，一审法院不予支持。一审法院根据涉案合同的履行情况、买方的过错程度及卖方的实际损失，综合公平和诚信原则予以衡量，一审法院酌定吴文灿、林丹纯没收全日珍、严冬已支付的定金50000元作为全日珍、严冬的违约责任，吴文灿、林丹纯的违约金主张超出了一审法院核定范围，一审法院不予支持。全日珍、严冬主张吴文灿、林丹纯返还已付定金50000元，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、驳回全日珍、严冬全部本诉请求；二、驳回吴文灿、林丹纯全部反诉请求。一审本诉受理费525元（全日珍、严冬已预交），由全日珍、严冬自行负担；反诉受理费4865元（吴文灿、林丹纯已预交），由吴文灿、林丹纯自行负担。二审期间，吴文灿、林丹纯提交“严太太买四房、珊客户”以及“凯城曹小姐”的微信截图聊天记录，拟证明全日珍、严冬一方虽于2018年9月19日提出过解除合同，但吴文灿、林丹纯未同意，此后双方就房屋买卖手续的事宜一直在沟通。直到2018年10月份，全日珍、严冬还就房屋贷款、交易手续等与中介进行沟通，由此扩大了吴文灿、林丹纯的损失。全日珍、严冬就该证据的真实性提出异议，对其证明内容不予确认。经审查，因该证据不能证明全日珍、严冬与吴文灿、林丹纯就涉案房屋买卖合同继续履行进行磋商的合意，故本院不予采信。二审期间，全日珍、严冬未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为全日珍、严冬应否向吴文灿、林丹纯支付593000元的违约金。涉案合同系双方当事人平等自愿协商的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立且生效，对双方当事人均具有约束力，双方应依约履行合同义务。全日珍、严冬作为买方于订约当日即2018年9月16日给付定金50000元，此后于2018年9月19日向吴文灿、林丹纯明确表示不予给付剩余定金50000元及购房款，要求解除合同，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失”。第一百一十九规定：“当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”全日珍、严冬签订合同后3日即已通知吴文灿、林丹纯不再继续履行合同，吴文灿、林丹纯作为卖方应当及时采取措施防止损失的扩大，现亦未能举证证明其发生已超出收取定金的损失。其主张不予退还已收定金50000元的情况下要求全日珍、严冬再支付违约金593000元，过分高于其实际损失。原审判决基于涉案合同的履行情况，买方过错程度及卖方实际损失，依据公平原则和诚信原则，酌定吴文灿、林丹纯没收全日珍、严冬已付定金50000元，并驳回吴文灿、林丹纯关于违约金的诉讼请求并无不当。综上，上诉人吴文灿、林丹纯上诉理由不成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9730元，由上诉人吴文灿、林丹纯负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  吴媛媛二〇一九年三月二十五日法官助理闫洁书记员钟勉力