上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初7357号原告(反诉被告)：上海恒陶酒店管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘伟，总经理。委托诉讼代理人：沈珍妮，上海九安律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐勇敢，上海丰进立和律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨秀林，男，1951年4月27日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：沈奇，上海祺道律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭彬彬，上海祺道律师事务所律师。原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司(以下简称恒陶公司)与被告(反诉原告)杨秀林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理【案号：(2016)沪0112民初4489号】，并于2017年4月28日做出一审判决。因杨秀林不服该判决，遂上诉于上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院经审理后，以基本事实不清为由将该案发回重审。本院于2018年2月27日立案受理后，依法适用普通程序，重新组成合议庭予以审理。2018年6月20日，恒陶公司向本院递交《经营损失司法审计申请书》，要求对相关经营损失进行司法鉴定。本院经审核后予以准许，并经上海市高级人民法院委托上海求是会计师事务所有限公司进行司法鉴定。2018年9月6日，恒陶公司以经与鉴定单位沟通，无法进行司法鉴定为由向本院递交了《撤销经营损失司法审计》。2018年11月27日，上海求是会计师事务所以无法进行司法鉴定为由撤销了司法鉴定程序。2018年6月30日，恒陶公司向本院递交《装修现值审价申请》，要求对相关装修现值进行司法鉴定。本院经审核后予以准许，并经上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司进行司法鉴定。2019年1月7日，上海沪港建设咨询有限公司向本院出具了《报告书》。本院将上述报告交换给双方当事人，于2019年1月25日召开庭前会议，并于2019年2月18日公开开庭进行了审理。恒陶公司的法定代表人刘伟，恒陶公司的委托诉讼代理人沈珍妮、徐勇敢，杨秀林及其委托诉讼代理人沈奇、彭彬彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)恒陶公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年10月26日解除。2.杨秀林赔偿解除合同违约金人民币600,000元(以下币种均为人民币)。3.杨秀林赔偿酒店转让费1,200,000元。4.杨秀林赔偿经营损失费2,584,027.87元【计算方式如下：平均房价(88.31)×实际出租率(109.9%)×受损天数(计自2015年8月1日至2018年4月30日)乘以受损房间数(25)】。5.杨秀林赔偿员工安置费27,000元。6.杨秀林赔偿开办费用128,800元。7.杨秀林返还多收取的电费17,736元。事实与理由如下：案外人上海闵行五金交电有限公司(以下简称五金交电公司)系上海市闵行区建设路XXX号房屋的产权人，该司委托杨秀林对涉案房屋进行管理运作。2015年5月27日，己方与杨秀林签订《房屋租赁合同》，合同约定己方向杨秀林承租上海市闵行区建设路XXX号中43间房间(以下简称涉案房屋)用以经营酒店，租期自2015年6月1日起至2022年2月19日止，租金88,695元/季。杨秀林于2015年6月1日将涉案房屋交付给己方，己方向杨秀林转账第一期租金后，因涉案房屋楼上医药公司的冷库冷凝水渗水造成43间房屋中有25间房间发生漏水霉变，致部分房间停止营业，造成巨大经济损失，故己方未再向杨秀林支付租金。期间，杨秀林对霉变部分曾进行过维修，但无法改变霉变现象，导致己方无法使用25间客房，合同目的无法实现。现己方为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。原告(反诉被告)恒陶公司围绕本诉的诉讼请求，向本院提供如下证据材料：1.《房屋租赁合同》(署期：2013年8月12日)、《房屋租赁合同》(署期：2015年5月27日)，上述两份证据材料旨在证明双方间就涉案房屋存在租赁合同关系、双方的权利义务及违约责任等作了约定。杨秀林对上述证据材料的真实性均无异议，提请法院注意：(1)双方于2015年5月27日签订的《房屋租赁合同》第6-1条约定的是交付房屋前，其需做好房屋楼顶、墙面的防水、防漏工程义务。第6-14条约定恒陶公司需做好防水、防漏工程义务。由此证明合同第6-1条针对的是一般房屋防水工程，包括防水层材料、防水层施工设计等，防止楼上或外面的水渗漏至楼下或屋内，涉案房屋中25间房屋漏水原因系案外人上海市闵行区药材医药有限公司(以下简称闵行药材公司)恒温仓库温差造成冷凝水所致，故不适用合同第6-1条的约定。(2)其作为出租人的维修义务应适用《房屋租赁合同》第7-1条，即：非恒陶公司原因，该房屋发生影响恒陶公司的使用情况，其应在收到通知后三天内予以修复，否则恒陶公司有权代为修复，费用从下一期租金中予以扣除，发生营业损失由其负责赔偿。故即便其未按照合同约定履行修复义务，恒陶公司亦有权自行修复，恒陶公司通过对25间房屋进行维修后可以实现租赁目的。况且，在实际履行过程中，恒陶公司已将25间房屋改为布丁公寓经营使用。综上，恒陶公司不享有合同约定的解除权。2.《上海市房地产登记簿》《上海市房地产权证》，上述两份证据材料旨在证明涉案房屋的产权人信息。3.《租赁合同》，旨在证明杨秀林对涉案房屋有权转租及管理。4.《委托授权书》，旨在证明涉案房屋的产权人委托杨秀林管理及转租。杨秀林对上述证据材料2-4的真实性均无异议。提请法院注意：其向案外人承租涉案房屋，并通过转租获取经营利润，恒陶公司未及时返还房屋，造成其实际损失。5.《请求租赁房屋修复、损害赔偿告知函》及快递凭证，旨在证明其曾三次发函要求杨秀林予以修复并赔偿。杨秀林对上述证据材料的真实性、关联性均有异议，其未收到上述函件。上述函件的落款时间为2015年10月23日，在此之前，双方与闵行药材公司已经针对涉案房屋修复问题进行协商，由闵行药材公司更换过道吊顶，后恒陶公司提出自行维修。6.《酒店无法使用的房间赔偿统计》【附《7-9月实际出租率统计表》《月营收总表》】，旨在证明2015年7月至9月的酒店损失情况。杨秀林对上述证据材料的真实性、关联性均有异议。首先，《月营收总表》《酒店无法使用的房间赔偿统计》系恒陶公司单方制作。其次，《7-9月实际出租率统计表》由案外人杭州住友酒店管理有限公司(以下简称杭州住友公司)出具，该司与恒陶公司有合同经济往来，具有利害关系。7.酒店房间照片，旨在证明酒店房屋的损坏霉变情况。杨秀林对上述证据材料的真实性无异议。提请法院注意：酒店损坏情况不能证明损失得具体金额。8.酒店员工身份证复印件、支付工资的银行凭证、工资收款凭证，旨在证明酒店员工工资情况。杨秀林对上述证据材料的真实性均有异议。提请法院注意：员工安置费并未实际发生。9.电费清单、电费收据，旨在证明杨秀林实际收取电费的情况。10.上海市电费收取统一标准，旨在证明国家规定商业用电1元/度，杨秀林多收取电费。杨秀林对上述证据材料9、10的真实性均无异议。提请法院注意：根据《租赁合同》第5-3条约定，并结合恒陶公司提交的上海市电费收取统一标准，租赁期间，涉案房屋的水、电费按照政府部门定价计算，具体金额按恒陶公司独立的分水表、分电表所示费用加上损耗摊派的部分向其缴纳。恒陶公司缴纳电费中，应包括分表在计算时的分摊损耗。11.《布丁酒店转让协议》、转让费收据、银行转账凭证、收条，旨在证明其支付了转让费1,200,000元。杨秀林对上述证据材料的真实性、关联性均有异议。《布丁酒店转让协议》系恒陶公司内部股权转让协议，故恒陶公司并无酒店转让费损失。12.支付转让费凭证、付款人身份证明，旨在证明支付转让费的情况真实。13.父子关系证明、母子关系证明，旨在证明支付转让费人员间的关系。14.布丁酒店转让签署人身份证明，旨在证明案外人苏昆仑加盟布丁酒店后再转让给其，其与杭州住友公司未另行签订协议。15.恒陶公司章程、股权转让协议，旨在证明酒店系自苏昆仑处转让。杨秀林对上述证据材料12-15的真实性、关联性均有异议。提请法庭注意：恒陶公司提供的转账凭证的付款人是吴建平，收款人是苏昆仑。恒陶公司与苏昆仑之间并不存在酒店经营权转让协议，仅凭吴建平与苏昆仑之间的转账凭证无法证明恒陶公司存在转让费损失。付款人吴建平与恒陶公司间无直接关系。16.加盟费凭证(系开办费依据)、合同、支付管理费凭证，旨在证明开办费用情况。杨秀林对上述证据材料的真实性、关联性均有异议。提请法庭注意：开办费用并非由其造成的经济损失，恒陶公司亦未与他人解除加盟合同。17.短信记录，旨在证明涉案房屋漏水发生的时间。杨秀林对上述证据材料的真实性均无异议。提请法院注意：其与闵行药材公司沟通解决房屋冷凝水问题，在恒陶公司选择自行维修受损房屋的情况下，其积极配合、主动询问维修情况，不存在拒绝履行维修义务的行为。但恒陶公司一直以部分房屋存在冷凝水问题，经营不佳等理由不支付租金，自2015年8月起至今未支付过任何费用，严重违反了租金支付义务。18.身份关系材料(3页)，旨在证明1,200,000元转让款中有一部分是其法定代表人的母亲所支付。杨秀林对上述证据材料的真实性均无异议。19.收款凭证、协议书、收条，旨在证明1楼大堂部分所获得的款项15,000元。杨秀林对上述证据材料的真实性均无异议。被告(反诉原告)杨秀林辩称，关于第1项诉讼请求，己方认为，恒陶公司不享有合同解除权，但己方同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，并确认合同于2016年10月26日解除，但此系协议解除，理由如下：首先，就本案争议的维修义务应当适用《房屋租赁合同》第7-1条的约定：“非乙方原因，该房屋发生影响乙方使用情况，甲方应在收到通知后三天内予以修复，否则，乙方有权代为修复，费用从下一期租金中予以扣除，发生营业损失由甲方赔偿”。现恒陶公司依据《房屋租赁合同》第6-1条行使合同解除权显然不妥。因第6-1条约定的义务所指向的两个楼层之间或墙面与外界之间应做好防水处理即涂好防水涂料，防止楼上或外面的水渗漏到楼下或屋内。本案中，经司法鉴定机构鉴定，涉案房屋渗水并非由于楼上渗漏水所致，而是温差导致冷凝水现象，此现象并非防水涂料所能解决的问题，故应当适用《房屋租赁合同》第7-1条的约定。由此，即便己方没有履行维修义务，按约亦不应当解除合同，而是应由恒陶公司维修后抵扣维修费用，《房屋租赁合同》应当继续履行。其次，在合同履行过程中，己方没有拒绝履行维修义务。当恒陶公司向己方反映涉案房屋出现冷凝水问题，导致房屋霉变情况后，己方积极联系闵行药材公司，协商解决方案。嗣后，己方、恒陶公司、闵行药材公司三方达成协商方案，闵行药材公司更换了过道吊顶，并由恒陶公司对房屋内部自行维修。此节事实可由恒陶公司提供的案外人上海东岗建设工程有限公司于2015年10月出具的《上海布丁酒店墙面及平顶整修工程预算书》予以证明。再次，发生冷凝水现象的房屋可以修复。法院根据恒陶公司的申请委托上海同测质量检测技术有限公司对25间房屋漏水原因进行司法鉴定，该机构于2016年6月30日出具司法鉴定书，认定上述25间房屋漏水原因系闵行药材公司恒温仓库，在夏、秋季节高温、高湿环境下，在混凝土楼板板底形成的冷凝水所致，且就上述问题附《附件3：建议修复方案》。上海同测质量检测技术有限公司提供的修复方案、涉案房屋所有权人五金交电公司所出具的情况说明均表明损坏房屋并非不可维修。另，在原审中，己方、恒陶公司双方确认除上述25间房屋外，其余18间房屋尚可使用，且上述18间房屋由恒陶公司使用至今。同时，恒陶公司将酒店改建为布丁公寓，为提高出租率将原25间房屋也予以了充分利用。由此可见《房屋租赁合同》可以继续履行。综上，恒陶公司要求行使《房屋租赁合同》的解除权，不符合合同约定及法律规定。但基于双方已无继续合作的意愿和可能，己方同意解除《房屋租赁合同》关系，解除时间为恒陶公司提出解除合同的2016年10月26日。关于第2项诉讼请求，己方认为，恒陶公司不享有合同解除权，故己方不同意支付解约违约金600,000元。退而言之，因恒陶公司未举证证明其实际损失，故违约金计算标准过高，要求法院依法予以调整。关于第3项诉讼请求，己方认为，恒陶公司主张酒店转让费不属于实际损失，与本案无关。关于诉讼请求4，己方认为，恒陶公司主张经营损失过高，计算方法与实际情况并不符，理由如下：(1)恒陶公司提供证明经营情况的证据，不具备客观真实性，不能真实反映酒店经营情况。(2)恒陶公司提供的《月营业收入总表》《酒店无法使用的赔偿统计》系恒陶公司单方制作，《实际出租率表》出具的单位亦与恒陶公司有经济往来，具有利害关系。(3)43间房屋中有两间分别由恒陶公司法定代表人刘伟和另一员工自行居住，不存在经营损失。(4)恒陶公司计算的经营损失是以房屋每日全部出租为前提，事实上，恒陶公司经营的布丁酒店业绩不佳，未能达到每日满房的情况。实际出租的情况应当结合现有经营房屋派出所登记入住情况、开具发票、税收缴纳等进行统计。(5)经营损失应是经营利润损失，但恒陶公司以经营收入证明经营损失，未扣除经营成本，包括房租、人工工资及其他费用，若认定部分房屋无法用于实际经营的情况，在免除其支付房租的义务后，又将这部分成本要求己方予以赔偿，由此恒陶公司获得了不当利益，不符合损益相抵原则。(6)根据《房屋租赁合同》第7-1条，恒陶公司作为承租人对于受损房屋亦有代为维修义务。己方一直积极解决涉案房屋受损问题，然恒陶公司明知损失存在，却怠于解决而放任损失的扩大，没有履行合同约定的义务，故恒陶公司对于损失扩大存在过错。关于第5项诉讼请求，己方认为，恒陶公司仍在经营过程中，员工安置费未实际发生。关于第6项诉讼请求，己方认为，开办费用并非己方造成的经济损失，恒陶公司亦未与杭州住友公司解除加盟合同，恒陶公司仍在使用布丁酒店名称。关于第7项诉讼请求，己方认为，双方在《房屋租赁合同》中对电费的收取有明确约定，恒陶公司主张退回多收电费，与约定不符。被告(反诉原告)杨秀林围绕本诉的抗辩主张，向本院提供如下证据材料：1.《情况说明》、短信记录(一组)，旨在证明其积极解决涉案房屋渗水问题，不存在拒绝履行维修义务的情况。恒陶公司对《情况说明》的真实性无法判断，该说明系五金交电公司出具，其从未见过，内容亦与事实不符。对短信记录(一组)的真实性认可，但对关联性有异议，从短信内容中无法体现杨秀林积极履行维修义务。2.《中国经济型酒店行业深度报告》，旨在证明经济型酒店经营成本包括房租、工资以及利润率为10%至25%。首先，恒陶公司提供的经营情况与实际情况不符。在恒陶公司经营的布丁酒店同类型经济型酒店集团如家酒店、7天酒店、汉庭酒店、锦江之星中，布丁酒店仅位于第十位。在四大经济型酒店集团中，汉庭出租率明显高于其他三家为90%左右，其他三家基本在85%左右，恒陶公司主张的100%以上的出租率明显高于行业最高水平，不符合实际情况。其次，恒陶公司主张经营损失过高。恒陶公司主张的经营损失应为扣除相应经营成本后的经营利润。恒陶公司以经营收入计算经营损失，损失包括投入成本和利润。而原审判决就存在免除了恒陶公司的房租支付义务的问题。现恒陶公司又将该部分房屋租金等成本作为损失要求其予以赔偿，在其未收取该部分房屋租金的情况下，还需要赔偿恒陶公司租金，恒陶公司由此获得了不当利益，不符合损益相抵原则。再次，恒陶公司提出的酒店经营损失明显过高。在四大经济型酒店集团中，经营毛利率为15%至25%，经营净利率为6%至10%。锦江酒店集团租金(含水电)、与人工成本之和占营业成本比重超过50%，其他三家如家酒店、汉庭酒店、7天酒店营业成本比重超过60%。故按照租金(含水电)、与人工成本之和的营业成本为50%，经营毛利率为25%计算恒陶公司经营布丁酒店损失，属于行业较高水平。本案中，恒陶公司经营成本主要包括三部分：(1)恒陶公司主张的月平均人工成本22,649.34元。(2)2015年6月至2016年7月支付电费106,416元，即月支付电费7,601.14元；(3)房屋年租金为354,780元，25间房屋月租金为17,188.95元，即月经营总成本约为47,439.43元。故即便按照行业最高水平计算，恒陶公司月经营毛利率约为23,719.71元，从2015年8月1日至2016年10月26日止的恒陶公司经营损失，即经营毛利润约为355,795.75元。恒陶公司提出的经营损失明显过高，应予调整。恒陶公司对上述证据材料的真实性、关联性不予认可。该份报告并非国家权威机构制作与发布，并不能代表全部经济型酒店的情况，且与本案无关。3.《房屋租赁合同》《上海老闵行公交总站店施工图》《房屋租赁终止协议》，旨在证明其与案外人温州市玖玖旅馆管理有限公司(以下简称温州玖玖公司)于2012年11月15日签订《房屋租赁合同》，由温州玖玖公司承租涉案房屋，租赁期限为2012年11月20日起至2022年2月19日止。合同签订后，温州玖玖公司按照施工图纸对涉案房屋共43间房屋全部进行了装修。温州玖玖公司因自身原因，提前终止租赁。其与温州玖玖公司于2013年7月17日签订《房屋租赁终止协议》，温州玖玖公司同意将2013年7月20日前已投入涉案房屋的所有装修设施、设备及物品均归其所有，以此抵作温州玖玖公司的违约赔偿金。恒陶公司对涉案房屋的装修，系在温州玖玖公司原装修基础上进行的再装修，2013年7月20日前已投入涉案房屋的所有装修的权利由其享有，恒陶公司无权主张，故涉案房屋装修损失应当扣除2013年7月20日前已投入装修。恒陶公司对上述证据材料的真实性无法判断，且对关联性不予认可。4.产权证明、宗地图的照片(一组)、违法搭建一楼商铺照片(一组)、恒陶公司法定代表人签署的《助拆承诺书》，旨在证明涉案房屋原一楼商铺系因恒陶公司违法搭建被拆除且拆除利益取得的情况。恒陶公司对产权证明及宗地图照片(一组)的真实性无异议，对违法搭建一楼商铺照片(一组)，真实性无异议。其在接收房屋时，涉案房屋就是照片中的状态，杨秀林未提供最原始房屋的照片。对《助拆承诺书》的真实性认可，该承诺书是拆除后，街道让其补签，签署时间在拆除违章建筑之后。5.《证明》，旨在证明苏昆仑给付的房屋押金为30,000元。恒陶公司对上述证据材料不予认可，并称其未向杨秀林给付过房屋押金，但押金包含在转让费中。被告(反诉原告)杨秀林向本院提出如下反诉诉讼请求：1.恒陶公司返还涉案房屋(另1层店铺于2016年12月底被拆除)。2.恒陶公司按年租金354,780元的42%，支付自2015年8月1日起至合同解除之日即2016年10月26日止欠付的房屋租金计187,501.23元；3.恒陶公司偿付以187,501.23元为本金，按日千分之一的标准计算，计自应付租金之日至实际付款之日的逾期付款违约金(暂计至2018年4月10日，共计147,905.43元)；4.恒陶公司偿付合同解除后三个月的房屋占有使用费40,600.47元(分段计算：按年租金354,780元的42%，支付自2016年10月26日起至2016年10月31日的房屋占有使用费2,069.55元；按年租金379,615元的42%，支付自2016年11月1日起至2017年1月26日的房屋占有使用费38,530.92元)；5.恒陶公司按年租金的两倍为标准，支付自2017年1月27日起至实际返还之日止占有期间的占有使用费(2017年1月27日起至2019年10月31日止年租金为379,615元，2019年11月1日起至2022年2月19日止的年租金为406,188元，暂计至2018年4月10日，共计925,838.81元)。事实与理由如下：2015年5月27日，杨秀林与恒陶公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定己方将涉案房屋出租给恒陶公司经营旅馆。合同签订后，己方按约向恒陶公司交付房屋(包含43间客房及1层商铺1间)。恒陶公司在租赁涉案房屋期间开设布丁酒店，期间，给付了截止2015年7月31日前的租金计80,000元。嗣后，双方因拖欠租金及房屋凝水导致霉变发生纠纷。2015年12月4日，恒陶公司向法院提起诉讼。案件在审理过程中，恒陶公司于2016年10月26日向法院提出要求解除《房屋租赁合同》并赔偿损失。经法院委托，上海同测质量检测技术有限公司出具了司法鉴定书，认定涉案房屋中有25间房屋因冷凝水在房屋吊顶积水而发生霉变。2017年4月28日，法院作出一审判决，解除了《房屋租赁合同》。但恒陶公司未及时搬离涉案房屋，己方多次催告，并同意给予恒陶公司合理期限内腾退房屋。但恒陶公司仍拒不返还房屋、给付费用。被告(反诉原告)杨秀林围绕反诉的诉讼请求，向本院提供如下证据材料：1.《房屋租赁合同》，旨在证明其与恒陶公司之间的租赁合同关系及双方的权利义务。恒陶公司对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均予以认可。2.照片(一组)、恒陶公司企业信息(一组)，旨在证明恒陶公司无拒付租金的正当理由，且至今仍实际占有使用涉案房屋。提请法庭注意：首先，原审判决恒陶公司享有合同解除权，租赁合同于2016年10月26日解除的情况下，恒陶公司至今未搬离，且仍经营涉案房屋，不仅使用18间完好房屋，还以公寓形式经营使用25间霉变房屋。其次，恒陶公司未搬离涉案房屋，导致其损失扩大，主观存在故意。最后，恒陶公司以部分房屋存在冷凝水问题，经营不佳等理由拒不支付租金，严重违反了合同约定的租金支付义务。恒陶公司对上述证据材料的真实性均予以认可，但对关联性均不予认可。提请法院注意：其对照片的认可，不代表认可涉案房屋能够正常经营。3.短信记录(一组)，旨在证明其向恒陶公司催讨租金的情况。恒陶公司对上述证据材料的真实性予以认可，从短信内容可知其一直要求解决漏水问题。原告(反诉被告)恒陶公司针对杨秀林的反诉辩称，涉案房屋因霉变导致房屋使用价值降低，合同目的无法实现，故不同意杨秀林反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年1月10日，五金交电公司取得坐落于上海市闵行区建设路XXX号房屋(用途为商业)的《上海市房地产权证》。2012年11月27日，五金交电公司将上海市闵行区建设路XXX号1-3层楼租赁给杨秀林经营，建筑面积2,400平方米，租赁期限自2013年1月1日至2022年4月30日止。2013年8月12日，杨秀林(签约甲方，出租方)与苏昆仑(签约乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，合同中与本案有关的内容如下：一、甲方将上海市闵行区建设路XXX号3层整层(约800平方米)及1层店铺(总计面积约810平方米)出租给乙方。二、甲方于2013年9月1日向乙方交付房屋，房屋租赁期自2013年9月1日起至2022年2月19日止。免租期自2013年9月1日起至2013年10月31日止。三、本合同签署后5个工作日内，乙方向甲方支付租房定金50,000元，甲方向乙方出具“房屋租赁定金收据”。房屋交接前，若甲方违约，则上述定金由甲方双倍返还给乙方，若乙方违约，则甲方不予返还定金。在房屋交接时，乙方凭“房屋租赁定金收据”向甲方换取“房屋租赁保证金收据”。租赁关系终止，在乙方付清所有费用，甲方应在5个工作日内无息归还乙方保证金。2014年4月1日，恒陶公司成立，法定代表人为苏昆仑。2015年5月27日，杨秀林(签约甲方，出租方)与恒陶公司(签约乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》一份，合同中与本案有关的内容如下：一、甲方出租给乙方的房屋位于上海市闵行区建设路XXX号3层整层(约800平方米)及1层店铺一间(约10平方米)，甲方承诺该房屋的产权性质为商业用房。乙方承诺租赁该房屋作为经营旅馆使用。乙方保证，租赁期间内未取得甲方书面同意前，不擅自改变上述约定的旅馆使用用途。二、交付日期和租赁期限。甲方于2013年10月1日(交房日)前向乙方交接该房屋，租赁期限自2013年10月1日起至2022年2月19日止，共计10年3个月。免租期为3个月(从2013年10月1日至2013年12月30日)。三、房屋租金标准及给付方式。2013年11月1日至2016年10月31日止，年度租金354,780元，季度租金88,695元。2016年11月1日至2019年10月31日止，年度租金379,615元，季度租金94,904元。2019年11月1日至2022年2月19日，年度租金406,188元，季度租金101,547元。乙方支付给甲方的以上租金已经考虑并包含乙方租赁期间及免租金装修期限间该房屋和土地有关的所有税、费。支付方式为合同签订，乙方须在房屋交接后5个工作日，将首期3个月租金支付给甲方。乙方逾期支付，每逾期一日按逾期金额的千分之一计违约金。四、定金。本合同签署后5个工作日内，乙方向甲方支付租房定金50,000元，在房屋交接时，乙方凭“房屋租赁定金收据”向甲方换取“房屋租赁保证金收据”。租赁关系终止，在乙方付清所有费用，甲方应在5个工作日内无息归还乙方保证金。五、房屋的交付及使用。交付该房屋前，甲方须做好该房屋楼顶、墙面的防水、防漏工程。如果房屋交付后，非乙方原因发生渗水、漏水的情形，甲方须在接到乙方书面通知后十日内，完成防水、防漏工程，并承担相应费用。乙方的承租范围的墙面、一楼的大堂门头、楼顶的部分位置归乙方使用，房屋租金已包含场地使用费，甲方不另收取费用，但相关审批手续由乙方自行办理。本合同签署后至房屋交接时，甲方可以搬走该房屋内可以移动的家具、电器，其余装修及设备均不可拆除，保持现状交给乙方，房屋交接后，甲方未拆除物品乙方有权自行处理。一楼店铺，甲方提供一楼约10平方米面积的店铺供乙方作为接待台使用，房屋租金已包含场地使用费，甲方不另行收取费用，期限与本合同生效的期限一致。六、房屋使用要求和维修责任。租赁期间，因非乙方原因，该房屋发生影响乙方使用的状况，甲方应在收到乙方书面通知后三天内，及时给予修复。否则，乙方有权代为修复或更换，修复费用乙方可以在下期租金直接扣除，因此影响乙方经营所造成的损失由甲方赔偿。七、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还房屋，逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的当时租金标准的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。八、甲、乙方同意，在下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方，应向守约方支付违约金600,000元。造成守约方损失的，还应赔偿守约方因此造成的所有损失：……2.甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使乙方不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。3.甲方不能完全履行本合同第六条所列承诺的。……7.乙方每次延迟支付房租，当甲方每次书面催告后，乙方收到该催款通知30日仍未支付的。2015年7月至9月期间，恒陶公司向杨秀林反映涉案房屋中有8间至9间房屋发生霉变，后恒陶公司发现涉案房屋中第3层北侧计25间房屋及过道顶面有大量的水滴导致楼顶面涂料起皮、脱落、水滴落在石膏板吊顶上，导致吊顶发霉、变色，东侧房间墙面发霉，房间无法正常使用。杨秀林接到恒陶公司漏水通知，经现场查看后，在吊顶与楼顶顶面之间的墙面上开通风孔，并在东、西两侧墙面上各设置一个通风口，但未解决霉变问题。2015年8月1日起，恒陶公司未再向杨秀林给付租金。2015年10月8日，杨秀林向恒陶公司发出知函，认为恒陶公司拖欠2015年第三季度租金，故要求解除双方间的《房屋租赁合同》。2015年10月13日，恒陶公司函告杨秀林称，涉案房屋中有25间客房于2015年6月21日起出现冷凝水结露滴水问题，导致吊顶霉变无法接待宾客，损失严重，要求杨秀林于10日内完成防水防漏和修复工作并作赔偿。2015年10月26日，杨秀林致函恒陶公司，要求其搬离涉案房屋。2016年2月，恒陶公司向本院提起本案诉讼。当时，其向本院提出的诉讼请求如下：1.杨秀林继续履行合同并对所租赁房间冷凝水霉变问题进行彻底处理及维修。2.杨秀林赔偿经营损失：按73,000元/月计自2015年6月1日至修复之日止。3.杨秀林赔偿装修损失187,343元。4.杨秀林给付多收电费8,764.28元。审理中，经恒陶公司申请，本院委托上海同测质量检测技术有限公司对涉案房屋中25间房屋漏水原因、修复方案进行司法鉴定。恒陶公司为此次鉴定垫付司法鉴定费25,000元。2016年6月30日，上海同测质量检测技术有限公司向本院出具了《司法鉴定意见书》，上载鉴定意见：系争房屋第3层25个房间及走道顶面渗水原因系对应第四层闵行药材公司设置恒温仓库，在夏、秋季节高温高湿环境下，在混凝土楼板板底形成的冷凝水所致。虽采取了通风措施，未能解决冷凝水的产生。建议修复方案：1.铲除渗水区域25间房屋对应第四层恒温仓库地面砂浆及饰面砖，清理基层后，铺设防水卷材，上面做保温砂浆后铺设饰面砖，面积约310.70平方米。2.拆除渗水区域25间房屋发霉、变色纸面石膏板吊顶，按照布丁酒店的标准重新做吊顶，面积约310.70平方米。3.铲除渗水区域25间房屋发霉变色墙面涂料，重新批嵌、涂刷涂料3度，面积约528.64平方米。恒陶公司对《司法鉴定意见书》无异议。杨秀林对《司法鉴定意见书》有异议，且在鉴定人员对其提出的异议当庭进行答复后，仍坚持其提出的意见。2016年10月26日庭审过程中，恒陶公司基于上述《司法鉴定意见书》，向本院变更诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于变更后的诉状副本送达杨秀林之日解除。2.杨秀林赔偿解除合同违约金600,000元。3.杨秀林赔偿酒店转让费1,200,000元。4.杨秀林赔偿经营损失费12,017.04元。5.杨秀林赔偿员工安置费27,000元。6.杨秀林赔偿开办费用128,800元。7.杨秀林返还多收取的电费17,734元。恒陶公司对上述请求作如下阐述：1.恒陶公司原为苏昆仑所有，其花费了1,200,000元受让酒店经营权、使用权、酒店内装修及所有家具等,现因合同解除,故上述费用作为损失需向杨秀林主张，上述费用没有具体划分。2.酒店尚处于经营中，员工安置费用尚未实际发生。3.其向住友酒店支付的加盟酒店押金128,800元。2017年4月28日，本院作出一审判决，判决内容如下：一、确认原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司与被告(反诉原告)杨秀林于2015年5月27日签订的关于上海市闵行区建设路XXX号商业用房的《房屋租赁合同》于2016年10月26日解除。二、原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区建设路XXX号3层整层及1层店铺一间，将承租的房屋归还被告(反诉原告)杨秀林。三、原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杨秀林自2015年8月1日起至2016年10月26日止，按照年租金354,780元的42%计算的租金。四、原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杨秀林自2016年10月27日起至2016年10月31日止，按照年租金354,780元的42%计算的房屋使用费。五、原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杨秀林自2016年11月1日起至本判决生效之日止，按照年租金379,615元的42%计算的房屋使用费。六、被告(反诉原告)杨秀林于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司解除合同违约金600,000元。七、被告(反诉原告)杨秀林于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司经济损失1,000,000元。八、驳回原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司其余诉讼请求。杨秀林不服上述判决，遂上诉于上海市第一中级人民法院，该院经审理后，将本案发回重审。2018年6月20日，恒陶公司向本院递交了《经营损失司法审计申请书》，本院经审核后，由上海市高级人民法院确定由上海求是会计师事务所进行司法鉴定。2018年6月30日，恒陶公司向本院递交了《装修现值审价申请》，本院审核后，由上海市高级人民法院确定由上海沪港建设咨询有限公司进行司法鉴定。恒陶公司为此次鉴定垫付司法鉴定费计15,000元。2018年9月6日，恒陶公司向本院递交了《撤销经营损失司法审计(申请书)》，向本院撤销司法审计申请。审理中，恒陶公司向本院明确撤销司法审计的原因：1.其未能提供规范性的会计账本。2.因其经营尚未满一年，故其无法根据审计部门的要求提供2015年漏水前一年完整的会计凭证。3.审计部门要求其提供上一家酒店的凭证，但上一家酒店不愿意配合。2018年11月27日，上海求是会计师事务所以无法进行司法鉴定为由撤销了司法鉴定程序。2019年1月7日，上海沪港建设咨询有限公司向本院出具《报告书》，上载：无争议审价建议为：工程造价389,283元。其中，装修工程造价144,148元，安装工程造价245,135元。残值计取从2013年11月开始折算。残值按8年摊销，剩余38个月残值为173,555.29元。计算方法如下：残值留存389,283元×5%+4,055.03元/月×38个月(扣除自2013年11月至2018年8月已使用的58个月)=173,555.29元。争议审价建议为：工程造价811,388元。其中：装修工程，造价为584,138元。安装工程，造价为227,250元。2019年1月25日，经庭审质证，恒陶公司对《报告书》提出如下异议：1.酒店大堂已经拆除，内部装潢未被纳入审价报告。2.对使用时间计算为58个月有异议，应当计算至2015年6月，该日期为漏水发生月，故应当作为计算节点。3.争议项中：其在接收酒店时，酒店已有装潢，包含在1,200,000元的转让款中。杨秀林对《报告书》提出如下异议：1.为何有5%残值的留存率？2.审价报告分为两块，其中无争议部分涉及预算表1、8、15、22、29、36、44部分，是原来酒店留下的装修，非恒陶公司进场后二次装修。3.审价报告中有争议部分中涉及客房中的隔断、配电设施、热水器亦是原来酒店留下的装修，非恒陶公司所添附。上述内容应当归入争议项。鉴定部门派员出庭，对恒陶公司提出的异议作如下答复：1.酒店大堂的装潢在现场勘察过程中未看见，故无法计入审价报告。2.关于折旧期限问题。因为其在进行司法鉴定过程中均是按照装修完毕的时间计算至现场勘察时间，相应计算方式已经列明在审价报告中。关于房屋是否能够使用的问题，因其至现场进行勘察时看到房屋内有租户，故按照现场测量的时间来计算折旧期限。3.其是根据现场情况制作了报告，现场的装潢究竟是谁添附的，其无法作出判断。对杨秀林提出的异议作如下答复：1.根据税法的规定，即使装修摊销完毕，仍需要保留5%的残值。2.其与双方当事人都曾沟通过，既然将地面面层列入无争议项，杨秀林提出的第2项异议需与地面面层一起施工，那么理应将上述施工项目与地面面层一同列入无争议项。3.杨秀林提出的第3点异议已列入争议项目。2019年2月20日，恒陶公司与杨秀林就涉案房屋签订了《房屋交接清单》，恒陶公司将涉案房屋返还给杨秀林。另查明，恒陶公司于2016年7月28日出具《助拆承诺书》，上载：为配合江川路街道居民区“五违”和环境综合整治工作的顺利进行，本人承诺，同意拆除我户在建设路43室搭建部位搭建的建筑物，因个人原因，自行拆除存在困难，特申请街道有关部门予以助拆。若违背承诺愿承担一切后果。2017年4月26日，恒陶公司(签约甲方)与五金交电公司(签约乙方)签订《协议书》，协议约定：由建设路XXX号原属于布丁酒店大堂(甲方)的建设物，现配合城市违法建设工作组安排拆除，由华坪街道办事处赔偿20,000余元，甲方与乙方安排，华坪街道办事处赔偿款20,000余元结款三日内，甲方向乙方支付墙面改造工程费5,000元。2019年3月25日，恒陶公司向本院进一步明确了诉讼请求，即撤回本诉第2项诉讼请求，要求法院按照合同约定结合其实际损失(转让费、经营损失、员工安置费、开办费)依法调高其违约金。本院认为，恒陶公司与杨秀林就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点：恒陶公司是否有权行使合同解除权？《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据上述法律规定，出租人修缮义务的构成要件包括以下四项：1.有修缮的必要。2.有修缮的可能(事实上能修复，并且在经济上亦合算)。3.在租赁期间承租人已为修缮的通知。4.当事人无另外的约定。就本案而言，恒陶公司向法院提起诉讼时，起初是要求杨秀林继续履行《房屋租赁合同》，并对所租赁房间冷凝水霉变问题进行彻底处理及维修。审理过程中，法院委托了上海同测质量检测技术有限公司就涉案房屋存在的问题进行了检测。上海同测质量检测技术有限公司经检测后向本院出具了《司法鉴定意见书》，意见书对涉案房屋存在的问题提出了修复建议。但杨秀林作为出租方对《司法鉴定意见书》的意见不予认可，并在鉴定人员对其提出异议当庭进行了答复的情况下，仍坚持其意见。本院认为，虽然鉴定部门出具的修复方案称涉案房屋可以修复，但在杨秀林对《司法鉴定意见书》不予认可的情况下，对于承租方恒陶公司而言，涉案房屋最终究竟由谁负责修理、修复费用如何结算、修复时间如何确定、修复期间的租金如何计算、修复期间对整个酒店的经营(涉案房屋为43间，受损房屋为25间)影响等均需与杨秀林进行协商，在杨秀林不认可鉴定意见的情况，双方显然无法就上述问题进行协商，鉴于当时的情况，恒陶公司以《房屋租赁合同》无法得以继续履行，变更了诉讼请求，即要求解除《房屋租赁合同》，符合法律的规定，本院予以支持。同时，本院确认《房屋租赁合同》的解除日为2016年10月26日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。下面，本院根据上述法律规定，结合本院查明的事实，就双方提出的各项诉讼请求作如下处理：一、关于杨秀林要求恒陶公司按年租金354,780元的42%，支付自2015年8月1日起至合同解除之日即2016年10月26日止欠付的房屋租金计187,501.23元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。二、关于杨秀林要求恒陶公司偿付上述租金逾期付款违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。三、关于杨秀林要求恒陶公司按年租金标准的42%给付自合同解除日至2017年1月26日的房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。四、关于杨秀林以恒陶公司在法院原审判决确认《房屋租赁合同》于2016年10月26日解除后仍拒不搬离涉案房屋为由要求恒陶公司按年租金的两倍为标准支付自2017年1月27日起至实际返还之日止房屋占有使用费的诉讼请求。本院认为，因原审民事判决书并未发生法律效力，涉案房屋中的装修残值尚有待司法鉴定，故恒陶公司未搬离涉案房屋确有原因，故自2017年1月27日至实际搬离日止的房屋占有使用费，本院仍按年租金标准的42%予以支持。五、关于杨秀林要求恒陶公司返还涉案房屋的问题。因双方就涉案房屋已于2019年2月20日办理了交接手续，故对该项诉讼请求不再予以处理。六、关于恒陶公司要求杨秀林赔偿酒店转让费1,200,000元的问题。恒陶公司称，酒店原为苏昆仑所有，其花费了1,200,000元受让了酒店经营权、使用权、酒店内装修及所有家具等,且上述费用没有进行具体划分，现因《房屋租赁合同》提前解除,故上述费用作为损失需向杨秀林予以赔偿。本院认为，若诚如恒陶公司所述，该司花费了1,200,000元向苏昆仑受让了酒店经营权、使用权、酒店内装修及所有家具等,那么所花费的费用在未经杨秀林确认的情况下，所谓酒店的经营权、使用权及所有家具等均不能作为损失由杨秀林予以赔偿。当然，本院注意到，杨秀林与恒陶公司间的《房屋租赁合同》签订于2015年5月27日，租赁合同约定的租期系计自2013年，可见苏昆仑投入的装修、已给付的房屋押金确实由恒陶公司承继，现《房屋租赁合同》提前解除，杨秀林理应将收取的保证金退还恒陶公司，并作为违约方就涉案房屋内的装修残值进行赔偿。现投入的装修损失经鉴定，根据鉴定单位提供的计算方式，截止2019年2月20日，涉案房屋内的装修残值应为149,225.11元。至于保证金，根据现有证据，苏昆仑实际给付的保证金为30,000元。七、关于恒陶公司要求依据其实际损失依法调高违约金的问题。恒陶公司提出的实际损失如下：1.杨秀林赔偿员工安置费27,000元。2.杨秀林赔偿开办费用128,800元。3.经营损失费2,584,027.87元【计算方式如下：平均房价(88.31)×实际出租率(109.9%)×受损天数(计自2015年8月1日至2018年4月30日)乘以受损房间数(25)】。关于第1项损失，恒陶公司未就上述费用的发生提供证据，故本院对该部分损失不予认定。关于第2项损失，恒陶公司未提供证据证明其已与加盟公司解除加盟合同，故本院对该部分损失不予认定。关于第3项损失，本院认为，上述损失应分为两个阶段。第一阶段为合同解除前的经营损失，审理中，杨秀林自认自2015年8月1日至2016年10月26日止的恒陶公司经营损失可按355,795.75元计算，本院尊重杨秀林的意见，认定合同解除前的经营损失为355,795.75元。第二阶段为合同解除后的经营损失。审理中，恒陶公司向法院递交了司法鉴定申请，后因无法向鉴定部门提供所需资料而向法院撤回了该项鉴定。在恒陶公司无法向本院证明该部分损失的情况下，该部分损失由本院根据本案实际情况予以酌定。综上，本院结合《房屋租赁合同》解除的原因、恒陶公司自2015年8月起至2019年2月20日占有使用涉案房屋，却未给付过租金及房屋占有使用费及本院判付的租金金额仅为合同约定标准的42%等情形，酌定由杨秀林给付恒陶公司违约金为500,000元。八、关于恒陶公司要求杨秀林返还多收取的电费17,736元的问题。双方在《房屋租赁合同》中对电费的收取有明确约定，恒陶公司主张退回所谓多收的电费，与合同约定明显不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条之规定,判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司与被告(反诉原告)杨秀林于2015年5月27日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月26日解除。二、原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)杨秀林租金187,501.23元(计自2015年8月1日至2016年10月26日止)。三、原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)杨秀林房屋占有使用费374,979元(计自2016年10月27日至2019年2月20日止)。四、被告(反诉原告)杨秀林于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司违约金500,000元。五、被告(反诉原告)杨秀林于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司装修补偿款149,225.11元。六、被告(反诉原告)杨秀林于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司保证金30,000元。七、驳回原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司其他的本诉诉讼请求。八、驳回被告(反诉原告)杨秀林其他的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38,460.51元，由原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司负担31,859.65元，被告(反诉原告)杨秀林负担6,600.86元。反诉案件受理费减半收取计8,258.30元，由原告(反诉被告)上海恒陶酒店管理有限公司负担3,568.11元，被告(反诉原告)杨秀林负担4,690.19元。司法鉴定费25,000元(由上海同测质量检测技术有限公司收取)，司法鉴定费15,000元(由上海沪港建设咨询有限公司收取)，共计40,000元，由被告(反诉原告)杨秀林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 霞审 判 员  钱 洁人民陪审员  邓红霞二〇一九年三月二十九日书 记 员  朱 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取实求措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。