江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0681民初7579号原告：曹军，男，1959年5月12日，汉族，住通州区。委托诉讼代理人：吴立新，南通市通州区石港法律服务所法律工作者。被告：施寅生，男，1986年6月25日生，汉族，住海门市。委托诉讼代理人：卢娜、张耀辉，江苏江海明珠律师事务所律师。第三人：朱裕兵，男，1959年5月21日生，汉族，住海门市。第三人：朱泓臣，男，1984年10月8日生，汉族，住海门市。委托诉讼代理人：朱裕兵（系朱泓臣父亲），男，1959年5月21日生，汉族，住海门市。原告曹军与被告施寅生、第三人朱裕兵、朱泓臣债权转让合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹军及其委托诉讼代理人吴立新，被告施寅生的委托诉讼代理人张耀辉，第三人朱裕兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹军向本院提出诉讼请求：1、要求被告施寅生给付原告人民币100万元及利息（自2015年3月27日起至实际给付之日止按月利率2%计算）。2、要求被告施寅生承担诉讼费。事实和理由：2015年3月27日，原告曹军为购买工地上的彩钢板房，按第三人朱裕兵要求，将100万元先汇入第三人朱泓臣账户，后因工程出现问题，朱裕兵未将100万元交工程项目部，由朱泓臣用于购买常乐镇常乐路169号内1号房，宗地面积1785平方米，房屋建筑面积1732.26平方米。后第三人朱裕兵与原告协商，原告同意将该款作为朱裕兵向原告的借款，约定自借款之日起支付月利率1%的利息，同时约定三个月内归还50万元，余款年内付清。如有违约，朱裕兵愿意加倍支付利息，即按月利率2%计算。2016年2月22日，第三人朱泓臣将常乐镇常乐路169号内1号房转让给施寅生，施寅生未能全额付款，根据第三人陈述，施寅生尚欠购房款442.9348万元，且两第三人同意原告代位诉讼向被告施寅生主张欠款范围内100万元及相应的利息，之后与被告协商未果，故起诉。被告施寅生辩称：1、案涉案由作为债权转让纠纷，转让的债权应该是到期确定的，但事实上本案的被告与第三人之间关于房款价格的认定是有争议的，由此可知，所谓的转让的债权出于不确定状态，有争议的，所以原告的起诉应当予以驳回。2、被告不存在拖欠第三人转让款的问题，通过相关行政管理部门的合同、税票的显示，被告已经将所有的转让款全部付清，而且朱泓臣有明确的书面签字确认所有房款已经全部付清的书证，该书证内容和行政部门办理手续过程是一致的，可以构成完成的证据链。3、第三人在本案的关键事实上误导甚至欺骗了原告，无论从房屋转让时间节点以及发给原告的所谓的通知书都和本案关键事实矛盾。综上，原告的起诉无事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。第三人朱裕兵、朱泓臣述称：对原告的诉称不持异议，确实于2015年3月27日收到曹军的100万元，此款打入朱泓臣账户。被告施寅生与第三人朱泓臣对案涉房屋买卖协商过程中，因考虑到房屋在2016年4月评估价为433万元、土地评估价为41.59万元，合计474.59万元，故双方实际成交价略高于评估价为500.21万元，在办理产权过户手续中，因双方约定税费由施寅生承担。由于集体建设用地使用权转让是不交税的，故被告在订立不动产转让协议中，为了少交税，将433万元的房价写成230万元；在订立集体建设用地使用权转让合同中将土地价41.59万元写成了270.21万元。2016年4月，有关单位对房产进行评估时，正是房屋交易价格上涨之时，故双方约定的成交价高于评估价并无不当。施寅生仅支付了45.5万元购房款，并代朱泓臣支付给孙信如11.7662万元，余款442.9438万元至今未付。现第三人将对被告施寅生享有的上述债权中的100万元转让给原告，符合法律规定。当事人围绕诉讼请求和答辩理由，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月27日，原告曹军需购买第三人朱裕兵工地上的彩钢板房，根据朱裕兵指定，曹军于同年3月30日通过中国建设银行将100万元汇入朱裕兵之子朱泓臣账户，之后买卖未成，该款被朱泓臣用于购房。后经双方协商一致，该100万元作为朱裕兵向曹军借款，朱裕兵于2016年6月29日出具承诺书一份，明确2015年3月27日向曹军借款100万元，自借款之日起至还款之日止按月利率1%计算，三个月内还款50万元，余款年内付清。如违约，加倍支付利息，则按月利率2%计算。到期后，朱裕兵未能还款。2017年2月12日，第三人朱泓臣自愿加入第三人朱裕兵欠曹军100万元的债务，共同向曹军、施寅生发出“代位权通知书”，主要内容：“……朱裕兵为急需偿还曹军的债务，朱泓臣愿将坐落于海门市出售给施寅生。并根据相关部门的评估，房产评估价433万元，土地评估价41.59万元。最后双方确定转让价为人民币500.21万元。施寅生支付了部份转让款，尚欠442.9438万元未付。朱裕兵曾于2016年11月12日，向施寅生及其父亲施伯新发出对账函，施寅生收到对账函后，对尚欠款未提出异议。现由曹军向施寅生主张权利，主张的范围：施寅生欠朱泓臣购房款442.9438万元中支付欠曹军借款100万元及利息……”。另查明，2016年4月11日，施寅生就坐落于海门市取得了不动产权证书（含房屋所有权和土地使用权）。本案争议的焦点是，第三人朱裕兵、朱泓臣是否对被告施寅生享有债权。一、原告为证明其诉请向本院举证如下：1.2015年3月30日曹军转给朱泓臣100万元的转帐凭条，证明100万元款项交付的事实。2.2015年3月27日朱裕兵书写的收条，证明朱裕兵收到原告的钱，并指定将钱打给朱泓臣；3.2016年6月19日朱裕兵书写的承诺书，证明100万元作为借款，约定了月利息1%，由于之后没有归还，愿意按月利息2%来计算利息；证明原告与第三人之间形成借贷合意。4.2017年2月12日第三人发给原告的代位权通知书，第三人朱泓臣对上述100万元亦予以认可，该通知书证明原告向被告主张权利的依据；证明第三人欠原告的款项。5.第三人提供给原告的不动产转让协议、集体建设用地转让合同的复印件，证明被告与第三人之间的房屋买卖价格为500.21万元。被告质证认为，原告提供的材料是复印件，证据“三性”无法确认，故不予质证。但双方的买卖房屋是事实，购房款270万元已付清。第三人质证认为，对原告提供的证据均没有异议，确实存在交易，出具了借条及凭证。二、被告为证明实际购房款是270.21万元，实际已支付300多万元，包含已付购房税金等其他费用，并非是500.21万元，向本院举证如下：1、2016年4月11日，税务部门开出的销售不动产统一发票一份，证明付款人是被告，收款方是朱泓臣，房屋交易款是270.21万元。2、2016年4月11日海门市非税收入一般缴款书一份，证明缴款人是被告，交了200元登记费，进一步证明房屋实际价款为270.21万元。3、2015年2月23日，第三人朱裕兵、案外人龚建英出具给被告之父施伯新的欠条一份，大体内容：“截止今天结算为止，欠施伯新利息105万元，利息本身不再计息。本金160万元。本人承诺在2015年9月底还款20万元；2016年春节前还款30万元；余款按月利率2分计息，分别于2016年底、2017年底还清。……以前所有账目已结清，于今日此条为准”。证明欠本金160万元、利息105万元，共265万元。后归还了55万元，还欠210万元，从购房款中抵消。4、2016年6月3日，朱泓臣出具给被告的收条一份。大体内容为：“今收到房款5万元用于归还父亲欠顾振飞的欠款，总房款270万元，已付周娟20万元、沈伯新4万元、本人11.5万元、孙信如10万元，共45.5万元；施伯新（施寅生之父）持有我父亲朱裕兵欠款债权210元抵冲；沙顶祥处归还13万元也抵冲，余款1.5万元一并结清。证明被告代朱泓臣付款及其他抵款，购房款270万元已结清。5、2017年8月21日，海门市不动产登记中交易中心出具的情况说明一份。大体内容：“不动产转让协议和集体建设用地使用权转让合同是一份转让材料，集体建设用地使用权转让合同是针对土地的特殊属性进行的补充规定（如光地的土地使用权转让就只需此合同）。根据《不动产登记操作规范》不动产价格双方自行协商为准，纳税价格由税务部门核定为准”。证明被告与第三人朱泓臣订立的不动产转让协议和集体建设用地使用权转让合同是按照海门市不动产登记交易中心的要求订立的。如果双方约定的价款是两份合同相加的就应当按照相加的价款进行房屋交易，并由税务部门按照相加的价款开出不动产销售发票。270.21万元的价款已经包含了房屋和土地的税款。双方协商按照270.21万元价格交易，土地转让合同中少了含房款三个字，但双方还是按照270.21万元进行了房屋交易。税务部门也按照270.21万开具了发票，足以证明第三人与被告交易的真实价格是270.21万元，不应按照两份合同价款做简单的相加。6、2016年2月22日，南通市大宇冠建设安装工程有限公司（以下简称大宇冠公司）与朱泓臣订立不动产转让协议一份。证明朱泓臣向大宇冠公司购买海门市。售价为230万元。印证本案房屋销售价格为270.21万元。7、2016年2月22日，税务部门代开的不动产统一发票一份。证明大宇冠公司与朱泓臣之间的房屋买卖是按房款230万元结算。原告质证认为，证据1、2的真实性无异议，但该发票只能反映出被告施寅生的缴税价格及登记费用，不能反映出房屋实际买卖价格，被告与第三人之间的买卖价格应该是500.21万元，扣除被告陈述的已给付的270万元，被告的欠款仍然超过了原告所主张的数额。证据3，因原告不清楚被告与第三人之间的欠款和收款情况，不发表质证意见。证据4，从形式看不符合欠条形式，而且其表述所有房款金额也不对，对三性均有异议。既然在该证据中被告已经表述房款已结清，就不会存在2016年7月份再次还孙信如款项的情形。证据5，该证据不能明确土地价格就包含了房屋价格，与情况说明中可以看出不动产价格由双方协商，纳税价格由税务部门核定，进一步说明交税价并不是成交价，与事实不符，市场价格应当在500万左右。证据6，第三人与南通市大宇冠建设安装工程有限公司买卖价格不能推理出被告与第三人之间的买卖价格。证据7，真实性无异议，其交税价不能证明实际成交价。第三人质证认为：证据1、2无异议，但税票仅能证明按270万元购房房款来交税开票，不能证明付款情况及实际的房屋交易金额。因为转让集体土地是不需要交税的，被告之父施伯新为了少交税，通过他人把房屋价格定在270.21万元来纳税。并不是房屋的实际价格，也不能作为房屋最终的交易凭证，应当以在不动产交易中心签订的合同为准。证据3，因朱裕兵与施伯新之间曾有很多往来账目，在2015年2月23日已结清，该欠条与朱泓臣无关，与本案也无关。证据4，该收条是施伯新书写，不是结账单，收条应是针对一件事，收到什么就可以，不能有一堆事全部写上去，其本身格式上违背了正常的书写方式，朱泓臣签字时，大部份文字是没有的，是施伯新后加的。收条中所写内容也模糊不清，数额不符。证据5，同意原告的质证意见。证据6、7，对集体土地转让合同，是大宇冠公司与朱泓臣间发生，与被告无任何关联，因为公司法定代表人朱裕兵是朱泓臣之父，父子之间的买卖金额多少也与被告无关，也不能推定为施寅生与朱泓臣之间的买卖金额。第三人为证明施寅生与朱泓臣的房屋买卖价格为500.21万元，向本院举证如下：1、2016年3月3日、4月12日，海门市公正房地产评估有限公司先后二次的评估报告（其中一份，是根据施寅生的申请作出的）。证明该评估公司对朱泓臣出售的海门市的评估价为433万元。2、2016年3月14日，4月12日，江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司先后二次的估价报告（其中一份，是根据施寅生的申请作出的）。证明海门市一宗工业用地集体出让用地使用权抵押价值评估价41.59万元。原告质证认为，对二份评估报告真实性没有异议，可以反映该房产价值应当在500万元左右。被告质证认为：二份评估报告的真实性、合法性没有异议。但与本案的关联性存有异议。因为第三人委托评估公司评估是为抵押贷款的额度进行的，不是该房屋的实际价格评估。评估报告函是给第三人的，是单方请求评估，与本案无关。土地评估报告也与本案无关。根据原、被告、第三人的上述举证、质证，本院认定如下：原告举证的证据1、2、3、4，能够证明第三人结欠原告100万元，并约定上述债务利息为月息2%。证据5，并非合同的原件，被告也不同意质证，案涉房屋土地的性质是集体土地，转让的是土地使用权，但土地出售价格270.21万元大大超出评估价格41.59万元，此违反常理，故该两证据不能实现原告的证明目的。被告举证的证据，证据1、2，双方无异议，本院予以确认。该证据系政府有关部门开出的票据，具有公信力，本院予以认定。该证据反映的房屋销售价格为270.21万元。证据3、4，能证明被告施寅生之父施伯新与第三人朱裕兵之间存在债权债务，在处置中，有210万元抵作购房款，此外，第三人朱泓臣的收条中写明了总房款270万元，已结清，虽第三人对收条表示有异议，但不能推翻经其本人签名确认的证据。证据5，该证据只能证明在办理不动产登记时其根据相关规定进行内部操作流程，与本案争议焦点关联度不大。证据6、7，是朱泓臣向大宇冠公司购买案涉房屋过程中成交价为230万元，所涉合同第六条明确写了转让价230万元（含房产），该组证据虽与本案无必然关联性，但可以印证本案争议房屋实际销售价格。第三人提供的证据，有关部门对房屋和土地的评估报告，其真实性双方均无异议，本院予以确认，但该评估价可以作为买卖双方的一种参考价，实际买卖价格在评估价的基础上或上或下均属正常。本院认为，第三人朱裕兵结欠原告100万元的事实，由转账凭条、收条、承诺书等证据予以佐证，且原告与第三人朱裕兵均予以认可，故对该事实，本院予以确认，第三人朱裕兵应当按约归还。朱泓臣自愿加入朱裕兵所欠原告的债务，由其与朱裕兵共同向原、被告发出的“代位权通知书”予以证明，并愿意让其父亲朱裕兵同样享有其出售房屋过程中应当享有的债权，亦在庭审中认可，系其真实意思表示，该行为并无不当，本院予以确认。被告与第三人朱泓臣之间的房屋买卖，订立了买卖协议，并通过房地产交易部门办理了不动产转让手续，其买卖关系合法有效。关于本案的争议焦点即第三人在被告处是否有债权问题，本院认为，第三人朱泓臣与被告于2016年4月11日订立的《不动产转让协议》系双方真实意思表示，双方就位于海门市的售价约定为230万元，后在交易过程中调整为270.21万元，结合海门市不动产登记中交易中心于2017年8月21日出具的情况说明，能够认定案涉房屋及土地使用权买卖价款总计为270.21万元。且在2016年6月3日第三人朱泓臣出具的“收条”中再次就案涉房屋价款明确“总房款贰佰柒拾万元”，并载明双方已结清。故被告与第三人之间就案涉房屋及土地使用权转让形成的债务已经按约定履行完毕，双方之间的权利义务关系已经终止，原告的诉请因无相应的事实及法律依据，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条第一款、第八十二条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告曹军的诉讼请求。案件受理费人民币13800，财产保全费5000元，合计18800元，由原告曹军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币13800元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户银行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。审 判 长  施恩银审 判 员  王圣飞人民陪审员  史桂林二〇一九年三月十一日书 记 员  龚婷婷