辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0302民初6055号原告：王越，男，1971年9月15日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：杨先旻，辽宁雅度律师事务所执业律师。被告：朱宝玉，女，1962年9月22日出生，汉族，无业，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：边万红，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。原告王越与被告朱宝玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告王越的委托诉讼代理人杨先旻、被告朱宝玉及其委托诉讼代理人边万红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王越向本院提出的诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令朱宝玉向王越返还位于鞍山市铁东区的房屋；3.请求判令朱宝玉向王越返还拖欠的租金168000元，违约金120000元。事实和理由：2001年4月13日原告与鞍山市汤岗子牛奶场签订租赁合同，鞍山市汤岗子牛奶场将原牛奶公司三层楼及所占场地（地址：铁东区对炉街25号）租赁给原告，原告取得承租权。租赁期限为2001年4月10日起至2021年4月10日止。2010年8月10日原告将上述房屋的一楼分割为三个车间，并将其中一个车间（260平左右）及院内库房一间(60平左右)租赁给被告使用。合同签订后被告一直使用该房屋至今，在此期间被告私自改房屋结构，给原告造成了损失。依据合同约定应赔偿原告违约金。被告没有按时交纳租金，按照合同约定应赔偿原告一年租金。并终止合同。被告又分别于2014年8月20日、2017年8月29日强占铁东区对炉街25号一楼其他两个车间至今。故起诉至法院。朱宝玉辩称：一、原告非法转租，其转租无效。房屋所有权人签订了房屋所有权合同确认房屋是否有权转租，原告没有出示。二、答辩人2018年租金已经缴纳了99000元，欠1000元，原告指的是被告又租原告的房屋的租金，原告说欠3.5万元存在误差，自开庭之日答辩人欠2.5万元租金未给付，原告应该出示其与房屋所有权人的租赁合同，合同中应该允许原告转租，被告愿意将租金付清。三、答辩人从2005年8月10日起租赁此房屋，当时租金每年4万元，系用于生产食品，答辩人租赁期间该房屋结构没有改变，双方对面积没有约定，因为没有房产证。而此合同是续租，原告陈述2010年8月10日被告将房屋分割，其中一个车间租赁给被告使用，答辩人没有将租赁期间正在生产的房屋改成3个车间。原告无权解除此合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：王越提供的租赁合同、房屋租赁协议及图纸，对上述证据予以采信，因上述证据具备真实性、关联性、合法性。王越提供的照片，对上述证据不予采信，因上述系王越单方提供的证据，无其他合法有效的证据与之相印证，不具备真实性、关联性、合法性。朱宝玉提供的微信截图及证人证言，对上述证据不予采信，因上述系王越单方提供的证据，无其他合法有效的证据与之相印证，不具备真实性、关联性、合法性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年4月13日，王越（乙方）与鞍山市汤岗子奶牛场（甲方）签订了一份《租赁合同》，该合同第一条约定，租赁物为原牛奶公司三层楼及所占场地。第二条约定，租赁期限为二十年，即从2001年4月10日起至2021年4月10日止。第三条约定，租金及付款方式为在租期内，乙方每年向甲方交租金5万元，原牛奶公司拖欠的水、电费及财政周转金由乙方偿还，租金先用于抵顶上述欠款。第四条约定，乙方租赁后一切经营活动与甲方无关，无论与谁发生经济或其他民事纠纷，都由乙方自己承担民事责任。原牛奶公司应收应付款项由乙方处理（包括所欠的水、电费及财政周转金）甲方不负任何民事责任。另查明，2010年8月10日，王越（甲方）与朱宝玉（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，该合同第一条约定：甲方将落铁东区对炉街25号厂房内一楼，一个车间面积260平左右，及院内库房一间60平左右租赁给乙方。第二条约定，租赁期限为10年，从2010年8月l0日至2020年8月10日。前五年每年租金（拾万元）。第六年每年租金拾壹万元，第七年每年租金拾贰万元，第八年每年租金拾叁万元，第九年每年租金拾肆万元，第拾年每年租金拾伍万元，乙方应在签订本协议时交纳当年租金到次年提前一个月交纳下一年租金。即上打租如乙方不按时交纳租金，应向甲方赔偿一倍年租金，甲方并有权停水，停电，停止乙方生产并终止合同。第三条约定，乙方负责一切租赁期间的费用，其中包括房屋租赁税等各项税费。且乙方负责电损耗费按用电量9%计算，供暖费，水费，电费包括供暖，房屋一切维修由乙方负责。第五条约定，乙方未经甲方许可不得将租赁房屋转租转让他人或顶名使用，乙方如违反应向甲方交纳2万元违约金，并甲方有权终止合同。乙方在租赁期未经甲方同意不得改变房屋结构，不得私自拆除房屋内设施，如有违反赔偿乙方2万元违约金，甲方有权终止协议合同。第七条约定，铁东区对炉街25号院内场地，由乙方及其他承租人共同使用，乙方不得独占，如有违约应赔偿甲方2万元违约金并甲方有权停电，停止生产并终止合同。第九条约定，租赁期限到期后，由甲方决定是否继续租赁，乙方应在合同期满时将房屋完好无损的交给甲方，如有损坏或内部设施损坏，损失由乙方赔偿。上述合同签订后，朱宝玉分别向王越支付2016年至2017年的租金11万元，2017年至2018年10万元，2018年至2019年支付9.9万元。根据双方签订的合同上述三年朱宝玉应当交纳的租金分别为12万元、13万元、14万元，故上述三年拖欠租金的数额为8.1万元。本院认为，本案争议的焦点是:1.王越与朱宝玉签订的房屋租赁合同是否应当解除；2.朱宝玉是否应当向王越返还本案诉争房屋；3.朱宝玉是否存在拖欠王越冷冻机房及收奶棚租金的行为、是否应当支付拖欠的租金；4.朱宝玉是否存在违约行为、应当向王越支付违约金。关于王越提出的请求判令解除双方签订的房屋租赁合同及请求返还租金一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，朱宝玉存在延迟支付及拖欠王越租金的行为，其行为已构成违约，且其至今仍未向王越支付拖欠的租金，故王越有权请求解除合同，故对其提出的请求合同的诉求，予以支持。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。在双方合同解除后，朱宝玉应当向王越返还本案诉争房屋，故对王越提出的该诉求，予以支持。关于王越提出的请求朱宝玉支付冷冻机房及收奶棚拖欠的租金一节，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第二十五条之规定：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”本案中，王越与朱宝玉签订的房屋租赁合同中约定王越将一个260平左右的车间及60平的库房出租给朱宝玉，该合同中约定的租赁标的物并不包括冷冻机房及收奶棚，就冷冻机房及收奶棚双方未签订租赁合同，王越应对其主张的上述房屋的租金具体数额承担举证责任，但在本院依法向其释明需要鉴定的上述事项后，其明确表示不申请鉴定，这就使得其主张冷冻机房及收奶棚的租金标准无法通过司法鉴定程序予以认定，其亦未提供其他合法有效的证据证明上述房屋的相应的租金标准，应当承担举证不能的法律后果，故王越提出的请求判令朱宝玉支付拖欠的冷冻机房及收奶棚租金之诉求，不予支持。关于王越提出的请求朱宝玉支付违约金10万元及赔偿金2万元一节，本案中，关于王越提出的请求朱宝玉支付违约赔偿金2万元之诉求，因王越并没有提供证据证明其上述主张的成立，故对其提出的该诉求，不予支持。关于王越提出的请求朱宝玉支付违约金10万元之诉求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中王越提出因朱宝玉延期且不足额给付租金的问题而请求其按照合同约定支付违约金，朱宝玉提出的合同约定的如不按时交纳租金需赔偿一倍年租金，其约定的违约金数额过高，请求予以适当减少。本院认为，综合本案的实际情况，违约金应当以朱宝玉拖欠王越租金的百分之三十的标准支付，即81000元×30％=24300元，朱宝玉应当向王越支付违约金24300元，故对王越提出的上述请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条的规定、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、二十五条规定，判决如下：一、解除王越与朱宝玉签订的《房屋租赁合同》；朱宝玉于本判决生效之日起十五日内向王越返还位于鞍山市铁东区对炉街25号厂房内一楼，260平方米的车间及院内一处60平方米的库房；二、朱宝玉于本判决生效之日起十五日内给付王越违约金24300元；三、驳回王越提出的其他诉讼请求。如果朱宝玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5620元，由朱宝玉承担474元，王越承担5146（案件受理费已由王越垫付，在执行前款时由朱宝玉一并给付王越）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  徐少春人民陪审员  孙 冰人民陪审员  吴 迪二〇一九年三月一日代理书记员  牟新宇