上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初21517号原告(执行案外人)：苏凌虹，女，1985年4月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：钱梦雨，上海瀚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世雄，上海瀚元律师事务所律师。被告(申请执行人)：中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司，住所地上海市黄浦区。负责人：谢亮书，职务总经理。委托诉讼代理人：魏庆玉，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯清，上海市光明律师事务所律师。被告(被执行人)：上海豪申酒业销售有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：苏锦平，职务董事长。被告(被执行人)：苏锦平，男，1963年11月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告(被执行人)：陆铃，女，1962年7月3日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告苏凌虹与被告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司(以下简称华融公司)、上海豪申酒业销售有限公司(以下简称豪申公司)、苏锦平、陆铃案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2019年1月8日、1月18日公开开庭进行了审理。原告苏凌虹的委托诉讼代理人钱梦雨、王世雄，被告华融公司的委托诉讼代理人魏庆玉、张凯清到庭参加诉讼，被告豪申公司、苏锦平、陆铃经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏凌虹向本院提出诉讼请求：1、请求撤销(2018)沪0105执异119号民事裁定书；2、请求确认原告与被告豪申公司就坐落于上海市长宁区威宁路XXX弄XXX号XXX室所签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》有效；3、请求继续履行原告与被告豪申公司就上址房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》；4、请求对上址房屋进行拍卖时负担租赁权进行拍卖；5、请求确认原告在上址房屋拍卖中享有优先购买权。事实和理由：2013年6月18日原告与被告豪申公司就其名下的威宁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定租期期限自2013年6月19日起至2033年6月18日止、租金为人民币(以下币种相同)2851元/月，租金10年内不变，自第11年6月19日起双方可协商对租金进行调整。签订合同的当日，双方还共同前往长宁区新泾镇办理了租赁备案登记，新泾镇政府出具了《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书(新增)》，2015年5月8日原告与豪申公司签订《补充协议》，约定至2023年6月18日起，房租在原有基础上递增5%，即2993.55元/月。上述协议签订后原告即实际占用系争房屋并进行装修，装修支出费用约250万元，同时原告按约支付租金，豪申公司收到租金后向原告开具发票或收据。2016年11月8日被告华融公司就其与被告豪申公司、苏锦平、陆铃之间的生效法律文书向长宁法院申请强制执行，同年12月7日长宁法院对系争房屋作出评估拍卖公告并于次日查封系争房屋，原告即向长宁法院提出执行异议，长宁法院裁定驳回了原告的异议请求。原告认为原告与豪申公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》真是有效，且按照法律规定向政府指定机构进行备案登记，并花费巨额对系争房屋进行装修，同时按约支付租金，故上述合同理应真实有效且正在实际履行。根据《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故请求法院支持原告的诉请。被告华融公司辩称，原告与豪申公司签订的租赁合同与实际情况不符且所约定的租金明显不合理，同时原告与被告豪申公司的实际控制人苏锦平为父女关系，所以有理由怀疑是为了逃避执行而虚假签订了租赁合同。另外新泾镇政府出具的备案通知书不符合目前具有公示效力的行为，故不同意原告的诉讼请求。被告豪申公司、苏锦平、陆铃未到庭应诉，但豪申公司及苏锦平于庭审前向本院提供书面意见，认为：1、原告与豪申公司签订的《上海市房屋租赁合同》为双方真实意思表示，该合同真实有效。2、合同签订后原告与豪申公司共同前往经政府制定的备案单位长宁区新泾镇办理了租赁备案登记，该登记行为具有合法的公示作用。3、合同签订后，原告依约支付租金，豪申公司在收到租金后亦向原告开具对应的发票及收据。4、豪申公司向原告交付房屋后，原告曾通知豪申公司其需要进行装修以便入住，豪申公司同意原告对系争房屋进行装修。租赁合同实际履行且原告实际承租并使用。5、因市场波动，豪申公司与原告协商后，双方于2015年5月8日签订《补充协议》，约定至2023年6月18日起房屋租赁上涨。故原告的诉讼请求合法有据，应当予以支持。原告提供如下证据：房屋租赁合同、上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书(新增)、补充协议、发票一组、收据两份及银行转账流水、房地产权证、(2018)沪0105执异119号民事裁定书。被告华融公司、豪申公司、苏锦平及陆铃均未提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告豪申公司认为房屋租赁合同中所约定的租金及租金不予认可，租金远远低于当时的市场价格；出具备案通知书的新泾镇政府并不是公知的房屋登记备案机构，并不具备对抗第三人的效力；补充协议与本案无关；发票一组中，不管开票时间间隔多久，但却统统都是连号的；对于其他证据无异议。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：系争房屋登记的权利人为上海豪申酒业销售有限公司，建筑面积为292.91平方米，用途为居住。2014年12月30日，中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行(以下简称工行长宁支行)在系争房屋上设置最高额余额在750万元内的抵押。2015年5月28日，工行长宁支行在系争房屋上设置最高额余额在477万元内的抵押。华融公司诉豪申公司、苏锦平、陆铃借款合同纠纷一案，本院于2016年6月15日作出(2016)沪0105民初3768号民事判决：一、豪申公司应于本判决生效之日起十日内支付华融公司借款本金人民币7,500,000元、截至2015年8月4日的利息人民币49,867.76元，并偿付自2015年8月5日起至判决生效之日止的逾期付款利息；二、苏锦平、陆铃对豪申公司上述第一项债务在最高额人民币750万元范围内承担连带保证责任；苏锦平、陆铃在承担连带保证责任之后，就其已清偿部分可向豪申公司追偿；三、豪申公司未能按期履行上述第一项付款义务，华融公司可以与豪申公司协议，以坐落于上海市长宁区威宁路XXX弄XXX号XXX室的房产及A区地下1层车位57的房产折价，或者申请以拍卖、变卖上述房产所得价款在最高额人民币750万元范围内优先受偿。上述房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过人民币750万元的部分归豪申公司所有，不足部分由豪申公司继续清偿。判决后各方当事人均未提出上诉。华融公司于2016年11月8日就上述生效民事判决向本院申请执行，执行案号为(2016)沪0105执4671号。本院在执行过程中于本院于2016年12月7日作出评估拍卖公告，责令被执行人限期履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，本院依法强制评估、拍卖被执行人豪申公司名下系争房屋。权利人在一周内向上海市长宁区人民法院申报权利。同年2016年12月8日，本院查封系争房屋，为轮候查封，正式查封为上海市杨浦区人民法院(2015)杨民五(商)初字第766号。2017年2月22日，本院向杨浦区人民法院发出公函，以本案申请人系系争房屋抵押权人，属于优先受偿债权为由，商请由杨浦区人民法院启动拍卖程序，本院参与分配，或者将系争房屋的处分权交由本院处理。杨浦区人民法院于2017年3月8日回函，将系争房屋处置权移交本院，由本院对系争房屋进行评估、拍卖处置等。同年5月12日本院作出执行裁定，拍卖豪申公司名下位于上海市威宁路XXX弄XXX号XXX室及A区地下1层57号车位的房产。本院于2018年1月23日发出公告，将于2018年3月12日10时至3月15日10时对系争房屋进行拍卖。上海国衡房地产估价有限公司于2018年2月24日出具房地产估价补充报告，对系争房屋重新进行评估，估价结果为上海市威宁路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积292.91平方米，总价格1,751.34万元。另查明，豪申公司与原告于2013年6月18日签订合同，约定：豪申公司将系争房屋出租给原告，建筑面积291.91+32.88=316.79平方米，作为住宅使用；租赁期限自2013年6月19日起至2033年6月18日止；豪申公司于2013年6月18日前交付房屋；房屋每日每平方米建筑面积租金0.3元，月租金总计2851元，租金10年不变，自第11年6月19日起双方可协商对租金进行调整。上述合同签订的当日，原告与豪申公司即前往长宁区新泾镇办理登记备案，新泾镇政府于当日出具《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书(新增)》，明确苏凌虹租赁期限自2013年6月19日至2033年6月18日，租赁房屋为系争房屋，并在登记备案通知书上加盖“居住房屋租赁合同登记备案业务专用章”。2015年5月8日，豪申公司与原告签订补充协议，约定房屋租金自2023年6月18日起，租金在原有房屋租金的基础上递增5%，即月租金为2,993.55元。原告提供的发票一组载明，从2013年8月20日起至2016年4月7日止，原告每月均支付给豪申公司2,851元,豪申公司以“房租”为项目开具发票；两份大不同集团收款收据载明，2017年7月21日原告支付2017年2月至2017年9月房租22,808元、2017年12月27日原告支付2017年10月至2018年9月房租34,212元。两份收款收据的开票单位为均豪申公司。原告于2018年4月13日向本院提出执行异议，本院受理后经审查于2018年8月28日作出(2018)沪0105执异119号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服，遂提起本案诉讼。本院认为，依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条之规定，原告作为案外人应就其主张负有举证责任。根据所查明的事实，原告于2013年6月18日与豪申公司签订的《上海市房屋租赁合同》并在此合同的基础上于2015年5月8日双方签订《补充协议》，同时按照《上海市居住房屋租赁管理办法》第六条之规定，区、县人民政府应当将居住房屋租赁管理纳入社区综合管理范围。乡、镇人民政府或者街道办事处应当负责协调和处理辖区内居住房屋租赁事务和纠纷，承担居住房屋租赁合同登记备案工作。原告及豪申公司在签订租赁合同的同日即前往新泾镇政府办理登记备案。虽原告与豪申公司之间的租赁关系确存一些有悖租赁市场交易惯例及生活常理之处，但被告华融公司并无证据足以直接否定租赁的事实。原告与豪申公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真是意思表示，并无违反法律禁止性规定，依据合同法中的意思自治原则，本院确认原告与豪申公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》属有效合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，原告与豪申公司签订租赁系争房屋的合同，并据此实际占有使用系争房屋在先，豪申公司将系争房屋抵押给案外人工行长宁支行，以及法院因被告豪申公司涉及债务纠纷而查封系争房屋在后。因此，被告豪申公司因欠他人金钱之债而需对其所有系争房屋采取强制执行措施的，基于“所有权变动不破租赁”的原则，并结合原告上述异议内容，应当首先依法保护作为承租人的原告的租赁权。即在民事执行过程中，若需要以拍卖、变卖系争房屋所得价款以清偿豪申公司的债务的，则应当向不特定的竞买人明示附带原告与豪申公司之间租赁契约约定的租赁期限、租金等。基于此，本院确认原告对系争房屋享有承租权，租赁合同应当继续履行。同时，对原告关于带租约拍卖系争房屋即在负担租赁权的状态下对系争房屋予以变现的诉讼请求，亦予以支持。对于原告要求在房屋拍卖中享有优先购买权的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，原告可通过其他途径主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(一)项、第二款之规定，判决如下：一、确认原告苏凌虹与被告上海豪申酒业销售有限公司于2013年6月8日签订的《上海市房屋租赁合同》及2015年5月8日签订的《补充协议》有效；二、确认原告苏凌虹对登记于被告上海豪申酒业销售有限公司名下的坐落于上海市长宁区威宁路XXX弄XXX号XXX室房屋享有至2033年6月18日止的承租权；三、对登记在被告上海豪申酒业销售有限公司名下的坐落于上海市长宁区威宁路XXX弄XXX号XXX室房屋在负担上述租赁权的状态下予以变现。四、驳回原告苏凌虹的其余诉讼请求。案件受理费人民币10,642.40元，由被告上海豪申酒业销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 崎人民陪审员  张晓文人民陪审员  于 超二〇一九年三月二十六日书 记 员  王秉磊附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。