广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初30096号原告：深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市道滘镇蔡白区沿江路8号三楼。负责人：帅瑜。委托诉讼代理人：黄文波，广东尚宽（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淑雯，广东尚宽律师事务所律师。被告：冯淑娟，女，1987年8月8日出生，汉族，住湖北省仙桃市，原告深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司与被告冯淑娟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序进行审理，后根据案情需要，依法组成合议庭，于2019年3月21日公开开庭进行审理。原告深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司的委托诉讼代理人刘淑雯到庭参加诉讼；被告冯淑娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月20日，东莞市丽水佳园开发有限公司将位于东莞市道滘镇××沿海丽水佳园××房出售予被告，双方为此签订一份《商品房买卖合同》，被告现为该物业之业主。东莞市丽水佳园开发有限公司作为案涉小区之建设单位，依法选聘原告从2005年6月1日开始为案涉小区提供物业管理服务，直至2018年2月28日止，期间因经营需要原告名称曾进行过两次的变更。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，《前期物业服务合同》对于全体业主均有约束力，全体业主应按照《前期物业服务合同》之约定支付物业服务费等。物业管理服务期间，原告依约向全体业主提供了相应的服务，但被告却拖欠2013年10月至2018年2月期间的物业服务费3992.66元。原告就此通过各种方式多次向被告催缴，但均未果。鉴于此，被告逾期未支付物业服务费的行为已构成违约，侵害了原告以及其他业主的合法权益，所以原告特依《民事诉讼法》、《广东省物业管理条例》以及相关司法解释，诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2013年10月至2018年2月期间的物业服务费3992.66元以及违约金3992.66元（以日千分之三从次月1日起计算至付清之日止，暂计至2018年8月31日，以3992.66元为限）；2、本案诉讼费用由被告承担。本院依法向被告送达开庭传票、应诉通知书、举证通知书、民事裁定书、告知合议庭组成人员通知书、起诉状副本及证据副本等材料。被告在法定期间内未作出答辩，亦未向本院提供任何证据。本案经开庭审理，被告未到庭质证。经审理查明，根据核准变更登记通知书、工商登记查询，美佳物业管理（深圳）有限公司东莞分公司的企业名称于2016年12月29日变更为深圳市万科美佳物业服务有限公司东莞分公司，深圳市万科美佳物业服务有限公司东莞分公司的企业名称于2018年7月3日变更为原告。被告与东莞市丽水佳园开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向东莞市丽水佳园开发有限公司购买位于东莞市道滘镇××沿海丽水佳园××房，建筑面积87.56平方米。根据原告提供的业主入伙通知书，东莞市丽水佳园开发有限公司通知被告于2013年3月31日办理入伙手续。东莞市丽水佳园开发有限公司与美佳物业管理（深圳）有限公司东莞分公司分别于2006年6月20日、2011年12月1日签订《前期物业服务合同》，主要约定：东莞市丽水佳园开发有限公司选聘美佳物业管理（深圳）有限公司东莞分公司对沿海丽水佳园提供前期物业管理服务；物业服务收费选择酬金制，其中高层住宅的收费标准为2.4元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，应在每月10日前交纳。2013年6月23日,被告作为乙方与美佳物业管理（深圳）有限公司东莞分公司作为甲方签订《前期物业管理服务协议》，约定：由甲方为案涉小区提供物业管理服务；物业管理服务费为高层洋房2.4元/月/平方米，每月10日之前交纳，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起每日向原告按欠费总额的3‰交纳滞纳金，以及约定了其他权利义务。原告主张，被告于2013年3月已经收楼使用，案涉小区截至起诉之日尚未成立业主委员会，原告从2005年6月1日至2018年2月28日为案涉小区提供物业管理服务，从2018年3月1日起由东莞市万科物业服务有限公司为案涉小区提供物业管理服务，被告尚未支付2013年10月至2018年2月期间的物业服务费，原告通过口头、微信等方式向被告催收物业服务费，被告每月物业服务费为210.14元，被告尚欠物业服务费共计210.14元×53个月=11137.42元，但原告只诉请物业服务费3992.66元。另原告主张，被告应于每月10日前交纳当月物业服务费，故要求被告支付以每月尚欠物业服务费为基数，从次月的1日起按每日千分之三计至付清之日止的违约金，以3992.66元为限。另查明，根据东莞市房产管理局于2018年11月20日出具的不动产登记信息查询结果，坐落于东莞市道滘镇××沿海丽水佳园××房的权属人是被告。根据原告提供的竣工验收备案证书，显示：沿海丽水佳园香榭轩3、5、7、9、10#、地下室的验收日期是2013年1月23日，备案意见是“本工程竣工验收合格，备案文件齐全，准予备案”，备案机关是东莞市住房和城乡建设局，备案日期是2013年1月28日。以上事实，有《前期物业服务合同》及补充协议、《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、业主入伙通知书、微信记录、核准变更登记通知书、工商登记信息、不动产登记信息查询结果、竣工验收备案证书以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见和证据，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。原告为案涉小区提供物业服务，有东莞市丽水佳园开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》以及被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》予以证明，本院依法予以确认，被告应向原告交纳物业服务费。对于原告诉请被告支付2013年10月至2018年2月期间的物业服务费3992.66元的诉讼请求。根据《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》关于物业服务费收费标准的约定，结合案涉房屋的建筑面积和原告的主张，案涉房屋每月的物业服务费为2.4元/平方米×87.56平方米=210.14元，被告没有提供证据予以证明其已经向原告交纳了2013年10月至2018年2月期间的物业服务费，故被告应向原告支付上述期间的物业服务费210.14元×53个月=11137.42元，但原告只诉请该期间的物业服务费3992.66元，是其对自己权利的处分，本院予以确认并支持，即被告应支付原告该期间的物业服务费3992.66元。对于原告的该诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉请被告支付违约金的诉讼请求。根据《前期物业管理服务协议》，被告每月10日之前应交纳当月物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日向原告按欠费总额的3‰交纳滞纳金。被告逾期交纳物业服务费，已构成违约，原告主张违约金从次月1日起计算合理，本院予以支持，即被告应向原告支付逾期交纳上述物业服务费的违约金，具体为：以每月物业服务费210.14元为基数，按每日千分之三的标准，每月的违约金分别从下月1日起计算，分段计至实际付清之日止。原告主张违约金以3992.66元为限，经计算，截止本案庭审之日，违约金的数额已超过3992.66元，故被告应支付原告违约金3992.66元。对于原告的该诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告冯淑娟应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司支付2013年10月至2018年2月的物业服务费3992.66元及违约金3992.66元。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告冯淑娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁园园人民陪审员  万玉珍人民陪审员  江正峰二〇一九年三月二十七日法官助理王冕书记员张慧瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。