审查报告 陕 西 省 高 级 人 民 法 院 执 行 裁 定 书                                   (2019)陕执复30号 复议申请人（被申请人）：陕西翰鼎置业有限公司,住所地咸阳市三原县。统一社会信用代码为91610000583530619Y。法定代表人：齐东锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李寅榕，陕西韬达律师事务所律师。申请保全人：大秦建设集团有限责任公司，住所地西安市雁塔区XX路XX号XX层XX号楼XX单元XX室。统一社会信用代码为61610000Y1007117N。法定代表人：张志军，该公司董事长。委托诉讼代理人：许强，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旻，陕西仁和万国律师事务所律师。复议申请人陕西翰鼎置业有限公司不服咸阳市中级人民法院（以下简称咸阳中院）（2018）陕04执异104号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，并于2019年3月7日进行了听证，复议申请人陕西翰鼎置业有限公司的委托诉讼代理人李寅榕，申请保全人大秦建设集团有限公司的委托诉讼代理人许强、杨旻参加听证并提出意见。本案现已审查终结。咸阳中院在审理大秦建设集团有限责任公司（以下简称大秦公司）诉陕西翰鼎置业有限公司（以下简称翰鼎公司）建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2018）陕04执保4号执行裁定及协助执行通知书，查封了翰鼎公司名下125套房屋及三国用（2013）第I-1020号土地证项下的土地使用权。对此，翰鼎公司提出执行异议。翰鼎公司所提异议称，大秦公司申请诉讼保全的财产数额为80804957元，但咸阳中院查封了异议人翰鼎公司在售的龙东住宅小区住宅房屋125套，价值5000余万元；在售的商铺25套，价值约3500余万元。仅上述两项财产就已经超出了大秦公司申请的查封请求的数额。但咸阳中院却同时查封了异议人翰鼎公司龙东住宅小区的土地，已经超过了大秦公司申请财产保全的范围。故根据相关法律规定，请求法院解除对异议人翰鼎公司的龙东住宅小区土地的查封。大秦公司答辩称，第一、房屋的价值包括相应的楼面价。我国房屋产权登记和土地使用权登记没有合一，但是房地应是一体的，法院在查封时，将房屋及所附土地使用权一并查封是确保查封财产价值不受损，是依法保全。第二、法院查封的房屋及商铺的价值并不如异议人所言，其所提供的三原县住房制度改革委员会办公室的情况说明，答辩人认为该办公室没有权限对房屋价格作出认定；答辩人注意到该份说明从肉眼可知先有印章，然后再将文字打印上去，答辩人对其真实性不认可。另外，时代铭城的五份认筹意向书，因对方没有取得房屋预售证，本身就不合法。第三、目前整个房地产市场波动巨大，无论涉案房屋的价值是否是异议人所述价值，目前对房屋及土地一并查封是恰当的。最后，对方提出异议的时间早已超过法律规定的期限，应驳回其异议申请。2018年8月28日，咸阳中院作出（2018）陕04执异68号执行裁定，驳回翰鼎公司的异议请求。2018年11月26日，本院作出（2018）陕执复124号执行裁定认为，本案系诉讼中的保全查封，保全查封的标的额为80804957元。咸阳中院在保全实施过程中查封了翰鼎公司的三国用（2013）第I-1020号土地证项下的土地和125套房屋。咸阳中院在异议审查程序中既未对查封的土地面积及开发的楼盘情况进行查明，也未对查封的125套房屋是否属于已办理预售许可证可预售的房屋进行查明。涉案查封的土地涉及翰鼎公司开发的所有楼盘，若按“房地一体”的原则，查封的土地价值是否应包括翰鼎公司在此开发的所有楼盘价值；另外，对获准预售的房屋依法可进行询价或委托评估，咸阳中院既未委托评估，也未进行询价，即驳回翰鼎公司异议请求，存在事实认定不清，适用法律错误。既裁定撤销咸阳中院（2018）陕04执异68号执行裁定，发回咸阳中院重新审查。咸阳中院经重新审查后查明，咸阳中院在审理大秦公司与翰鼎公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据大秦公司提出的诉讼保全申请，于 2018年1月9日作出（2018）陕04民初25号民事裁定，冻结翰鼎公司名下80804957元银行帐户存款或查封、扣押其同等价值的其他财产。2018年1月17日作出（2018）陕04执保4号执行裁定，冻结翰鼎公司名下在金融机构存款80804957元或查封、扣押其同等价值的其他财产。2018年1月19日，查封翰鼎公司名下的位于三原县“龙东住宅小区“的125套房产（其中住宅104套、商铺21套），查封期限为2018年1月19日至2021年1月18日止；2018年1月23日，查封翰鼎公司名下三国用（2013）第I-1020号土地证项下的土地，查封期限为2018年1月23日至2019年1月22日止。后向三原县房产管理所和三原县XX中心发出协助执行通知书。另查明，咸阳中院查封的翰鼎公司名下的三国用（2013）第I-1020号土地证载明的土地面积为18408平方米，该土地上规划有8栋楼，分别为1、2、3、4、5、6、7、8号楼和其他建筑物，其中1号至5号楼有预售许可证，6、7、8号楼系在建工程。本案查封的125套房屋系翰鼎公司开发的龙东住宅小区1号楼至5号楼中未出售的房屋，其他房屋均已出售。在上述查封的125套房屋中，系首次查封房屋有1号楼的301、303、305、505、602、703、1103、2601、2605号房屋、4号楼的402、1401号房屋及21套商铺，共计33套，其余房屋均为轮候查封。再查明，本案在审查期间，翰鼎公司提出评估申请，要求对查封的125套房产价值进行评估。翰鼎公司同时提供了“三原县在售楼盘价格备案情况”载明，三原县水木清华小区商品房买卖合同备案价格为4471—5033元/平方米（住宅）；水岸名邸为5100—5500元/平方米（住宅）；罗马花园为4800—5000元/平方米（住宅）、11000—13000元/平方米（商铺）。咸阳中院认为，本案争议焦点是查封财产的价值是否超标的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第二十三条第一款规定：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。本案已查封的房产效力及于该房产使用范围内的土地使用权。《查封规定》第二十八条第一款规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结；查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”。本案已查封的125套房产中，仅有33套为首先查封，其余均为轮候查封。轮候查封在性质上不属于正式查封，仅是一种预期效力，并不产生正式查封的效力。关于翰鼎公司申请对已查封125套房产进行价值评估的问题，因该已查封房产中有92套为轮候查封，故该公司要求对125套房产进行价值评估无法证明是否超标的查封，故对翰鼎公司该申请，不予准许。综上，翰鼎公司关于本案查封的125套房产价值已超出保全裁定确定的标的额，并据此要求解除对案涉土地查封的异议请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第十七条第一项之规定，作出（2018）陕04执异104号执行裁定，驳回翰鼎公司的异议请求。翰鼎公司向本院复议称，1、翰鼎公司愿意用第三人的财产和翰鼎公司的其他财产作担保，请求法院对三国用（2013）第I-1020号土地证载明的土地予以解封。根据《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条之规定：“财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。” 第三人齐东峰、杨瑞愿意用其持有的翰鼎公司100%的股权，价值5000万元作质押，为本案提供担保，请求法院对三国用（2013）第I-1020号土地证项下土地的查封；同时，请求执行法院对预售的房屋资金进行监管，同意解除对三国用（2013）第I-1020号土地证项下土地的查封，从而使翰鼎公司办理6号楼、7号楼、8号楼的商品房预售证进行预售。2、翰鼎公司开发的1、2、3、4、5号楼有预售证，翰鼎公司已对外销售了400套房屋，咸阳中院查封翰鼎公司名下的三国用（2013）第I-1020号土地证项下的土地，损害其他权利人的利益，应解除对该土地的查封；3、咸阳中院不仅对房屋进行了保全查封，而且对该房屋所在的土地进行查封，属于重复查封。综上。请求撤销（2018）陕04执异104号执行裁定，并解除对三国用（2013）第I-1020号土地证项下土地的查封。大秦公司答辩称，1、对第三人提供的股权担保，和对房屋销售资金的监管不予认可；同时认为担保申请应向执行法院提出，本案复议不应审查；2、根据“房地一体”的原则，咸阳中院对涉案房产和土地一并查封是正确的；3、本案查封的财产价值未超过标的，咸阳中院查封裁定和（2018）陕04执异68号裁定是正确的。综上，请求法院驳回翰鼎公司的复议申请。本院查明，咸阳中院查明的事实属实。本院认为，本案的焦点问题是，一、咸阳中院（2018）陕04执保4号执行裁定及协助执行通知书查封的翰鼎公司名下的房产是否超过保全标的额；二、翰鼎公司认为咸阳中院对翰鼎公司名下的三国用（2013）第I-1020号土地证项下土地查封，系重复查封并损害了已出售房屋权利人的利益，应解除对案涉土地的查封是否正确；三、翰鼎公司提供第三人的担保和房屋销售资金监管方案是否应解除对三国用（2013）第I-1020号土地证项下土地的查封。一、咸阳中院（2018）陕04执保4号执行裁定及协助执行通知书查封翰鼎公司名下的“龙东住宅小区“的125套房产及相应的土地是否超过保全标的额。本案中，咸阳中院虽然保全查封了125套房产，但仅有33套为首封，具有实际查封的效力，可计入保全查封的财产价值；而对于轮候查封的92套房产，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结；查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”。轮候查封的效力并未生效，故不能计入保全查封的财产价值。翰鼎公司请求法院对案涉的125套房产进行价值评估，并以法院已查封了125套房产价值超过保全标的额为由，认为超标的，主张对三国用（2013）第I-1020号土地证项下土地的解除查封，本院不予支持。二、翰鼎公司认为咸阳中院对翰鼎公司名下的三国用（2013）第I-1020号土地证项下土地查封，系重复查封并损害了已出售房屋权利人的利益，应解除对案涉土地的查封是否正确。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物的且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。本案中，被保全人翰鼎公司在三国用（2013）第I-1020号土地证项下的土地上建设的1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼，有预售证，该房产系可分物；建设的6号楼、7号楼、8号楼系在建工程，没有预售证，属不可分物。若法院解除对三国用（2013）第I-1020号土地证载明土地的查封，势必失去对在建的6号楼、7号楼、8号楼的控制。故翰鼎公司以咸阳中院对翰鼎公司名下的三国用（2013）第I-1020号土地证项下土地查封，系重复查封并损害了已出售房屋权利人的利益为由，请求解除对案涉土地的查封，本院不予支持。三、翰鼎公司提供第三人的担保和房屋销售资金监管方案，请求法院解除对三国用（2013）第I-1020号土地证项下土地的查封。翰鼎公司提供的第三人的担保和房屋销售资金监管方案，申请保全人大秦公司在复议审查中明确表示不同意。因翰鼎公司在异议程序中未提及该请求，故本院在复议程序中不予审查。对该申请，翰鼎公司可向咸阳中院另行主张。综上，咸阳中院（2018）陕04执异104号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回陕西翰鼎置业有限公司的复议申请，维持咸阳市中级人民法院（2018）陕04执异104号执行裁定。本裁定为终审裁定。    审  判  长   魏西霞审  判  员   张  工审  判  员   张  力  二0一九年三月十八日 书  记  员   张瑜莹1