广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初7460号原告：刘华斌，男，汉族，1979年12月7日出生，住广州市越秀区，原告：李湘雄，男，汉族，1969年12月17日出生，住广州市越秀区，两原告的共同委托诉讼代理人：刘远鸿，广东广之洲律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：马立雄，广东广之洲律师事务所律师。被告：曾赛华，男，汉族，1963年3月8日出生，住福建省惠安县，被告：刘世文，男，汉族，1978年10月24日出生，住江西省樟树市，两被告的共同委托诉讼代理人：林嘉政，广东百健律师事务所律师。第三人：黄国才，男，1963年4月16日出生，汉族，住广州市番禺区，第三人：郭金胜，女，1965年10月27日出生，汉族，住广州市番禺区，两第三人的共同委托诉讼代理人：陈宏胜，北京市康达（广州）律师事务所律师。两第三人的共同委托诉讼代理人：李佳英，北京市康达（广州）律师事务所实习人员。第三人：广州住建行物业顾问有限公司，住所地广州市番禺区南村镇坑头村工业区西线路48号502。法定代表人：李湘雄，总经理。委托诉讼代理人：刘远鸿，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：马立雄，广东广之洲律师事务所律师。原告刘华斌、李湘雄、广州住建行物业顾问有限公司（以下简称住建行公司）诉被告曾赛华、刘世文、第三人广州市申浩物业管理有限公司（以下简称申浩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案。在案件审理过程中，广州住建行物业顾问有限公司申请放弃作为原告在本案中主张权利，本院予以准许。原告刘华斌、李湘雄向本院申请撤回对第三人申浩公司的起诉，并申请追加黄国才、郭金胜作为有独立请求权的第三人，申请追加广州住建行物业顾问有限公司作为无独立请求权的第三人，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李湘雄本人及原告刘华斌、李湘雄的共同委托诉讼代理人刘远鸿、马立雄，被告曾赛华、刘世文的共同委托诉讼代理人林嘉政，第三人黄国才、郭金胜的共同委托诉讼代理人陈宏胜，第三人住建行公司的委托诉讼代理人刘远鸿、马立雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘华斌、李湘雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告曾赛华、刘世文共同退还租赁保证金52.5万元，第三人申浩公司承担连带还款责任；2.判令被告曾赛华、刘世文共同支付原告违约金52.5万元，第三人申浩公司承担连带还款责任；3.判令被告曾赛华、刘世文共同赔偿原告经营、装修及人工等直接经济损失3948793元，第三人申浩公司承担连带责任；4.本案受理费由被告曾赛华、刘世文及第三人申浩公司共同承担。在案件审理过程中，原告刘华斌、李湘雄变更诉讼请求为：1.判令被告曾赛华、刘世文共同退还两原告租赁保证金52.5万元，第三人黄国才、郭金胜承担连带还款责任；2.判令被告曾赛华、刘世文共同支付两原告违约金52.5万元，第三人黄国才、郭金胜承担连带还款责任；3.判令被告曾赛华、刘世文共同赔偿两原告经营、装修、人工等直接经济损失共计3948793元，第三人黄国才、郭金胜承担连带还款责任；4.本案受理费由被告曾赛华、刘世文及第三人黄国才、郭金胜共同承担。事实与理由：原告刘华斌于2016年5月31日与被告曾赛华、被告刘世文签订《租赁合同》。合同签订后，原告刘华斌与原告李湘雄及住建行公司共同承租该物业经营，被告曾赛华、被告刘世文及第三人申浩公司均对三原告的承租经营主体无异议。合同签订后，三原告即于2016年6月26日向被告曾赛华、被告刘世文支付了租赁保证金52.5万元及2016年10月份的租金17.5万元。三原告在该项目签约前，己开始聘请工作人员，就该租赁物业经营做前期准备工作，在合同签订后，三原告以住建行公司进行招租经营。原告方聘请了招商、保安、物业及推广顾问、工程管理等多名员工，进行招商管理、装修等，并投入大量资金加装安防设施、设备及装修等。同时，积极对外招租，曾将涉案房屋分别出租给案外人宋丽、李武德、广州臻香典饭餐饮有限公司等人，但是，至2017年6月，原告方才获悉，因涉案房屋的建设工程消防设计备案、建设工程竣工验收消防备案均被主管部门予以撤销，撤销原因是以欺诈手段取得。2017年1月1日，被告曾赛华、被告刘世文未经原告刘华斌的同意，将其在租赁合同项下的权利义务全部转让给申浩公司。申浩公司随后向原告方催收租金、水电费等相关费用，原告方因为该出租物业的消防存在问题，不同意交租。在2017年6月3日，在申浩公司承诺妥善处理消防问题后，收取了租户李武德支付的租金40万元。原告方在承租经营后不久，知道了该物业的消防存在问题。多次向被告曾赛华、刘世文反映及协商，要求尽快处理，被告方称正在办理中。因为承租物业存在消防问题，无法办理二次消防备案，原告方招租的租客在签订承租合同后不久就解约或退租，有的还进行了部分装修。因为二次消防备案不能，造成原告方无法经营，经济损失重大。至2017年6月，原告方才取得相关资料证实，因涉案房屋的建设工程消防设计备案、建设工程竣工验收消防备案均被主管部门予以撤销，原告方认为：一、承租的物业在租赁合同签订时，具备消防资质，取得了消防设计备案和消防竣工验收备案，此后不久被消防主管部门撤销，被告方已严重违约，应向原告方承担违约责任。鉴于申浩公司已另案起诉三原告，且已提出解除租赁合同，因此，原告方不再另行要求解除租赁合同。被告方应退还租赁保证金52.5万元，并按合同约定，支付原告方违约金52.5万元。被告方在与原告方签约时，提供了消防资料。此后不久，该消防备案即被政府主管部门撤销，原告也没有及时通知原告方，被告方的行为不仅构成严重违约，且造成原告方损失扩大。被告方应当退还租赁保证金及违约金给原告方。二、被告方应对原告方的经营损失予以赔偿。原告方投入的成本价值，经广东京华资产评估房地产土地估价有限公司评估为3948793元。该评估价不包括押金52.5万元及二楼装修等费用。由于涉案租赁物业的建设工程消防设计备案凭证、建设工程竣工验收消防备案表在租赁合同签订后，均被主管部门予以撤销，以致原告方至今无法合法地对租赁物进行经营、使用和收益。原告方投入了大量资金，造成了原告方的重大经济损失。经广东京华资产评估房地产土地估价有限公司评估，原告方成本投入价值为3948793元。该评估价不包括押金52.5万元及二楼装修等费用。三、第三人应当对被告方返还租赁保证金、支付违约金及赔偿原告直接经济损失，承担连带责任。被告方将该租赁合同转让给第三人，并没有得到原告刘华斌的认可或事后追认。因此该合同转让无效。第三人在受让被告方转让后，向原告方发出了律师函，催收租金、水电费等，且收取租户李武德的40万元租金，并随后起诉原告方，事实上行使了出租方的各项权利。因此其应当对被告方即被告曾赛华及刘世文的履约行为承担连带责任。申浩公司明知该物业消防备案被依法撤销，无法办理消防验收，也知道因为该原因致使租客退租，无法经营，却以原告方不交租金为由要求原告方退场，及支付租金，却拒不赔偿原告方的经济损失。被告及第三人的行为既不合理，也不合法。申浩公司诉原告方刘华斌、李湘雄及广州市住建行物业顾问有限公司租赁合同纠纷一案(案号：(2017)粤0113民初字第4055号)己在番禺区法院立案并在大石法庭审理。第三人在该案中己提出解除合同的诉讼请求，原告方也同意解除租赁合同。原告方在该案中曾向经办法官提交书面的反诉状，被告知应当另案起诉，故我方特此起诉，且没有提出解除租赁合同之诉讼请求。根据申浩公司诉刘华斌、李湘雄、第三人住建行公司租赁合同纠纷一案的庭审及举证情况，我方确认本案租赁物业的业主实为黄国才和郭金胜，且黄国才和郭金胜本人在该案庭审时也对该事实予以确认。而申浩公司并非涉诉物业的业主，故将本案的第三人由申浩公司变更为黄国才、郭金胜。刘华斌、李湘雄以第三人住建行公司为经营主体而对租赁物业进行管理、招租等，并不是承租人，故将其作为本案的第三人，而不再作为本案原告。被告曾赛华、刘世文辩称，不同意原告的诉讼请求，在2017年1月1日由被告和原告李湘雄、申浩公司签订的租赁合同变更补充协议，租赁合同的出租方由两被告变更为申浩公司，故被告与原告之间不存在租赁合同关系，申浩公司与原告的纠纷与被告没有联系，请法院驳回原告对两被告的诉讼请求。第三人黄国才、郭金胜辩称，一、第三人黄国才、郭金胜非本案涉诉合同《租赁合同》、《变更补充协议》的合同主体，合同约定的权利义务关系均与第三人黄国才、郭金胜无关。原告刘华斌先与被告曾赛华、刘世文于2016年5月31日签订的《租赁合同》(合同编号：2016003)约定原告刘华斌向被告曾赛华、刘世文承租广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47号、48号房屋之自编A栋负1楼地下停车场全层、2楼全层、3楼全层、4楼全层、5楼全层天台等，而后原告刘华斌、李湘雄与被告曾赛华、刘世文，案外人申浩公司于2017年1月1日签订的《变更补充协议》约定承租人增加李湘雄，出租人变更为申浩公司且被告曾赛华、刘世文在《租赁合同》项下的全部权利义务均转给申浩公司，但《租赁合同》、《变更补充协议》的合同主体均不涉及第三人黄国才及郭金胜，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条之规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”即合同约定的权利义务仅约束签订合同的主体，不得约束合同主体以外的任何第三方，因此第三人黄国才及郭金胜不受《租赁合同》、《变更补充协议》的拘束。尽管根据第三人黄国才及郭金胜与被告曾赛华、刘世文于2015年11月1日签订的《房屋租赁合同》确定位于广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47号、48号房屋及地下停车场（以下简称“涉诉租赁物”）实际为第三人黄国才及郭金胜出租给被告曾赛华、刘世文，即第三人黄国才及郭金胜实际为涉诉租赁物的业主方，但是因原告刘华斌、李湘雄仅为第三人黄国才及郭金胜的次承租人，其中二者之间并未签订任何租赁合同，无直接法律关系。再者，涉案物业土地是郭金胜、黄国才向坑头村经济合作社承租而来，按照原告的逻辑，是否应当继续追加坑头村经济合作社作为第三人，并由其承担责任呢？故原告刘华斌、李湘雄要求第三人黄国才、郭金胜与被告曾赛华、刘世文对返还租赁保证金52.5万元（该租赁保证金已经在另案中判决予以返还）、支付违约金52.5万元、赔偿经装修及人工的直接经济损失3948793元承担连带还款责任的诉讼请求于法无据。二、涉诉合同《租赁合同》、《变更补充协议》已由广州市番禺区人民法院于2018年5月31日作出的民事判决书【案号：(2017)粤0113民初4055号】认定为无效合同。根据广州市番禺区人民法院于2018年5月31日作出的民事判决。案号：(2017)粤0113民初4055号】，因涉诉租赁物尚未办理房地产权证且未能在法庭辩论终结前提供涉诉租赁物的建设工程规划，广州市番禺区人民法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同，无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，判决确认原告刘华斌、李湘雄与被告曾赛华、刘世文签订的《租赁合同》(合同编号:2016003)及此后签订的《变更补充协议》及其相关附件均因违反了法律的强制性规定而无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，原告刘华斌、李湘雄不得直接依据无效的且与第三人黄国才、郭金胜无关的《租赁合同》、《变更补充协议》要求第三人对返还租赁保证金52.5万元、支付违约金52.5万元、赔偿经装修及人工的直接经济损失3948793元承担连带还款责任。三、原告刘华斌、李湘雄主张的经营、装修及人工等中介经济损失共计3948793元没有事实和法律依据，应予以驳回。原告刘华斌、李湘雄依据第三人广州住建行物业顾问有限公司委托广东京华资产评估房地产土地估价有限公司就刘华斌、李湘雄、广州住建行物业顾问有限公司共同投入的成本价值评估项目资产评估报告【粤京资评报字(2017)第250号】确认的金额与原告因被告的行为导致的直接经济损失并无直接联系，原告及第三人住建行公司据此要求被告曾赛华、刘世文及第三人黄国才、郭金胜承担连带赔偿责任的请求于法无据。第三人住建行公司并非是合同的当事人，其没有合同履行的主体资格，根本无权提起赔偿要求，其委托的鉴定没有法律效力。此外，原告刘华斌、李湘雄将涉诉租赁物分别出租给案外人宋丽、李武德、广州臻香典饭餐饮有限公司等人，现案外人宋丽、李武德、广州臻香典饭餐饮有限公司等人已分别向原告刘华斌、李湘雄主张解除租赁合同，但案外人宋丽、李武德、广州臻香典饭餐饮有限公司等人与原告刘华斌、李湘雄协商解决解除租赁合同事宜时并末要求原告刘华斌、李湘雄赔偿相应的经济损失等，只要求退还原告向其收取的租赁保证金、预付款等相关款项，因此，原告并无任何经济损失的产生，原告无权要求被告曾赛华、刘世文及第三人黄国才、郭金胜承担赔偿经济损失的连带责任。综上所述，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。根据（2017）粤0113民初4055号案件的二审判决，已经明确涉租赁物的出租人为广州市申浩物业管理有限公司，承租人为两原告，该租赁物是与第三人黄国才、郭金胜暂无关联，故原告起诉第三人黄国才、郭金胜承担连带责任没有法律依据，请法庭在依法查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。第三人住建行公司对原告的诉讼请求没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：2004年2月28日，郭金胜与广州市番禺区南村镇坑头村经济合作社签订《坑头村土地承包合同》，约定坑头村将所辖坑头村土名尖角的一块土地发包给郭金胜使用；该土地面积为3248.5平方米。承包时间为30年，即从2004年3月1日起至2034年2月28日止。2005年10月26日，黄国才与广州市番禺区南村镇坑头村经济合作社签订《坑头村土地承包合同》，约定：坑头村将所辖坑头村土名四队地猛岗口的一块土地发包给黄国才；该土地面积为1080平方米。承包时间为30年，即从2005年11月1日起至2035年10月31日止。此后，郭金胜、黄国才在上述土地建设了厂房，由于建设广明高速的原因，拆除了部分厂房，黄国才、郭金胜曾向坑头村及南村镇政府申报重新建设厂房，建设完毕后再行出租，但没有具体批准的报建手续。2015年11月1日，黄国才、郭金胜与曾赛华、刘世文签订《房屋租赁合同》，约定：黄国才、郭金胜将位于广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47号48号房屋及地下停车场出租给曾赛华、刘世文使用。2015年11月1日，黄国才、郭金胜与曾赛华、刘世文签订《租赁物移交确认书》，确认2015年11月1日将广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47号48号房屋及地下停车场以及设备设施（包含电梯：五台一顿重客梯、租赁屋内的消防设施（一次）、一千K的变压器一台）进行移交。2016年2月24日，广州市番禺区公安消防大队出具番公消设备字【2016】第0011号建设工程消防设计备案凭证。2016年3月28日，广州市番禺区公安消防大队出具番公消竣备字【2016】第0022号建设工程竣工验收消防备案凭证。2016年5月31日，曾赛华、刘世文作为出租方、甲方与刘华斌作为承租方、乙方签订合同编号为2016003的《租赁合同》，约定：曾赛华、刘世文将位于广州市番禺区南村镇坑头村西线工业区47、48号房屋之自编号A栋负1楼地下停车场全层、2楼全层、3楼全层、4楼全层、5楼全层天台及物业（含本栋l楼的东西两个电梯厅及门前停车位置等）出租给乙方，经甲乙双方现场确认，该租赁物的建筑面积2楼约2847平方米、3楼约3100平方米、4楼约3100平方米，地下停车约1000平方米、5楼全层天台约2900平方米物业的现状。乙方确认在签订本合同时已完全清楚了解上述租赁物的现状（可作为经营场所使用），乙方对此无异议。乙方同意按现状向甲方承租上述租赁物，乙方承诺不会因该租赁物没有办理产权证而向甲方主张任何利益损失或补偿。上述租赁物可作为经营餐厅、棋牌、公寓酒店、沐足水疗、KTV、商业、办公、展厅、会所、工厂等使用。甲方应在2016年6月10日前将租赁物交付给乙方使用。租赁物的租赁期限约为18年，即由2016年5月31日起至2033年10月31日止。免租期4个月即从2016年6月1日起至2016年9月30日止是甲方给予乙方的免租期。2016年7月7日前，甲方将3楼公共卫生间、电梯厅、公共通道装修好，1楼西边电梯厅装修好，3楼通道两边玻璃安装好。期满如不再续约或出现合同解除、终止等情况时，乙方须自租赁期满或合同解除、终止之日起5天内将上述租赁物交还给甲方并办理交接手续。同时，乙方须在该5天期限内自行将其在租赁期内增添的可移动之设备搬离（除此之外，所有入墙入地的固定装修、水电设施等无偿归甲方所有，乙方不得损毁或拆除，否则，照价赔偿），逾期不搬离的，视为乙方自动放弃该可搬离之物的权利，甲方有权自行处置而不作任何补偿。租金标准前3年不变，以后每2年递增8%。免租装修期届满之次日2016年10月1日起至2019年5月31日的租金为每月人民币175000元。租赁期间乙方须在每月的5号前向甲方支付当月租金并缴交上月的水电费。租赁保证金525000元（即首年3个月租金）乙方须在2016年6月11日前向甲方支付200000元定金，2016年8月30日前向甲方支付325000元，共525000元租赁保证金（含定金），在合同期满双方无续约或在合同终止、解除的情况下，乙方将营业执照等经营证照注销或办理地址变更手续后，在乙方付清各项费用（含租金、水电等一切费用）且没有其他违约行为并将上述租赁物完好无损交还给甲方后10天内，甲方将履约保证金525000元无息退回给乙方。甲方交付之租赁物为毛坯房（除3楼公共卫生间、电梯厅、公共通道，1楼西边电梯厅由甲方装修好交给乙方，由乙方自行装修并承担相关费用，乙方对租赁物进行装修，但必须符合消防、安全要求并须进行消防、安全验收，所需一切费用均由乙方自行负责。租赁期内，甲方提供该租赁物的基本建筑消防设施予乙方使用。乙方因经营需要，而对现有消防设施进行升级改造的所有费用由乙方负责。在租赁期内，乙方逾期支付租金、水电费等超过20天的，甲方有权采取停止供水、供电等措施进行催收，直至乙方缴清欠费为止。5楼天台东塔楼室内由甲方使用，地下车库留5个车位供甲方支配，大楼正面的东、西楼顶的四分之一的广告招牌位由甲方支配，即本大楼正面的四分之一广告位由甲方支配。租赁期满如不再续约或出现合同解除、终止情况时，乙方须自期满或合同解除、终止之日起7天内将其原在上述租赁物处申办的工商营业执照办理注销或地址变更手续。乙方全权使用5楼全部天台花园、东西塔楼及全部地下车库（其中5楼东塔楼室内由甲方使用，地下车库留5个车位供甲方支配），使用出入地下车库的双向车道，本大楼命名权及楼体楼顶广告位归乙方使用支配，乙方需自行向有关部门申报及承担相关费用（大楼正面的东西楼顶的四分之一的广告招牌位由甲方支配，即本大楼正面楼顶的四分之一广告位由甲方支配，承担申报及制作费用）。租赁期内，租赁物在商业及法律允许的前提下（餐厅、棋牌、展厅、沐足水疗、KTV、公寓酒店、商业、办公、会所、工厂等业态），乙方可自主转租、分租给第三人，但该第三人不得改变本合同约定的使用用途，否则视为乙方违约。乙方向甲方书面报备次承租人的业态及业务范围。租赁期内，乙方须按本合同之约定按时缴纳租金及水电费用，如有逾期的，逾期一天，须按应付款的万分之三向甲方支付违约金，逾期超过60天，甲方有权单方面解除合同并收回租赁物而不作任何补偿，同时甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金。租赁期内，如任何一方需提前解除合同的，应提前三个月向对方书面提出。乙方无故提前解除合同的，甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金；甲方无故提前解除合同的，应向乙方双倍返还租赁保证金，并赔偿乙方的装修及经营损失。在合同期限届满时，乙方须依本合同的约定办理工商营业执照注销或地址变更手续。一方违约，守约方有权要求违约方承担因实现债权而支出的包括诉讼费用、执行费用以及律师费等一切费用。若最终政府部门不予批准本租赁物办理营业执照的，乙方有权提出解除合同，甲方退回租赁保证金给乙方。甲方把四台电梯移交给乙方，由乙方负责电梯的维护保养及缴纳有关电梯年审费用（如有）。该合同还约定了其他事宜。曾赛华、刘世文及刘华斌签名确认。2016年6月26日，曾赛华、刘世文出具《租赁保证金收据》，确认收到刘华斌承租涉诉物业的租赁保证金人民币525000元（含租赁定金200000元）。2016年6月26日，双方签订《场地移交应提供的物料清单及其他事宜约定》，载明场地移交时应提供包括但不限于以下设备物料：一、钥匙移交：消防水箱、日用水箱、4台电梯、所有消防门、电房、一楼西大堂拉闸门等。（如有就交接）。二、设备、图纸移交：建筑图纸、消防图纸及资料、水电图纸及资料、地下管线图纸及资料、地下室图纸及资料、电梯及电梯安装公司资料、机电设备、三楼及一楼西大堂装修图纸及装修资料等。（如有就交接）。三、A栋后面（南面）中间的通道，承租方可用于临时堆放垃圾，视需要建造隔油池、化粪池等（堆放及建造需符合安全及有关规范）。四、有关业务对接及往来文件收发，出租方为曾赛华或刘世文或宋海英其中一位，承租方为刘华斌或李湘雄其中一位。2016年7月9日，宋海英作为交接人与李湘雄作为接收人签订《交匙条》，约定将涉诉房屋电房钥匙交于承租方刘华斌，李湘雄，交接完成电房钥匙之后，关于电的所有安全问题由承租方刘华斌，李湘雄负责。2016年7月22日，刘华斌出具《报备书》一份，载明现承租方引进合伙经营企业水木莲清餐厅、广州住建行物业顾问有限公司等，租赁给广州水木莲清餐饮有限公司、李湘雄等关联企业个人等，用于经营餐厅、棋牌、展厅、沐足水疗、KTV、酒店、商业、办公等，已委托广州住建行物业顾问有限公司对该租赁物进行日常租赁、管理、经营对接等事宜。2016年9月7日，广州市番禺区公安消防大队出具番公消撤销字【2016】第0004号撤销行政许可决定书，撤销广州市绍华金属制品有限公司已取得的消防设计备案：440000WSJ160004351（番公消设备字【2016】第0011号）。2016年9月7日，广州市番禺区公安消防大队出具番公消撤销字【2016】第0005号撤销行政许可决定书，撤销广州市绍华金属制品有限公司已取得的竣工验收消防备案：440000WSJ160007024。”2016年12月22日，黄国才、郭金胜出具《确认书》一份，载明：“承租方刘华斌、李湘雄、水沐莲清餐厅等：根据刘华斌、李湘雄、水沐莲清餐厅等租赁番禺区南村坑头西线路47、48号自编号A栋（主楼）地下车库、2楼、3楼、4楼、5楼后因消防设施发生的实际情况，现出租方给予2016年9月至11月共3月的免租期。特此确认！确认人（业主出租方）：黄国才、郭金胜。”李湘雄作为见证方签名。2017年1月1日，刘世文、曾赛华作为原出租方，申浩公司作为现出租方，刘华斌、李湘雄作为承租方签订《租赁合同变更补充协议》，约定：《租赁合同》原出租方变更为广州市申浩物业管理有限公司，经三方协商一致签订本协议，承租方调整为刘华斌、李湘雄。《租赁合同》中的原出租方刘世文、曾赛华变更为广州市申浩物业管理有限公司，刘世文、曾赛华作为原出租方的一切权利、债务自2017年01月01日开始由广州市申浩物业管理有限公司承担，广州市申浩物业管理有限公司按照《租赁合同》的约定提供租赁服务及收取租赁费用及租赁期间水电费用的收取。2017年6月3日，申浩公司出具《收据》一份，确认申浩公司收到租客刘华斌、李湘雄出租给小租户李武德、广州臻香典饭餐饮有限公司（2017年8月-11月）部分租金40万元人民币。另查明，广州市申浩物业管理有限公司以刘华斌、李湘雄为被告，以曾赛华、刘世文、广州住建行物业顾问有限公司为第三人于2017年5月18日向本院提起（2017）粤0113民初4055号房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月31日作出民事判决，认定：因涉诉租赁物尚未办理房地产权证且未能在法庭辩论终结前提供涉诉租赁物的建设工程规划许可证，因此曾赛华、刘世文与刘华斌签订的2016003的《租赁合同》及此后的《租赁合同》变更补充协议及其他附件因违反了法律的强制性规定，应属无效。虽然合同无效，但是曾赛华、刘世文仍享有涉诉租赁物的用益物权，其将该权利整体转让给申浩公司，申浩公司取得涉诉租赁物的收益权，可以向实际占有使用人刘华斌、李湘雄主张相应费用。退一万步讲，刘华斌、李湘雄之间为合伙关系，涉诉租赁物的日常经营管理由李湘雄负责，在李湘雄、刘华斌清楚出租方发生变更的情况下，从未提出异议，此后李湘雄也向申浩公司的股东黄国才缴纳租金、对申浩公司出具的租金收据也未持异议等具体行为，由此可见刘华斌知道出租方已变更为申浩公司。故确定申浩公司为出租方，刘华斌、李湘雄为承租方，并判令申浩公司将租赁保证金525000元返还给刘华斌、李湘雄，刘华斌、李湘雄应当将涉诉租赁物交还申浩公司;认定被告刘华斌、李湘雄共支付了635000元租金，刘华斌、李湘雄应支付2017年1月至2017年6月的占有使用费1050000元，并应支付2017年6月至12月的占有使用费525000元，扣减刘华斌、李湘雄已支付的635000元，故被告刘华斌、李湘雄还应向原告申浩公司支付940000元;对申浩公司主张刘华斌、李湘雄按每日万分之三的标准支付违约金的诉讼请求不予支持;对申浩公司要求注销或变更在涉诉租赁物上登记的住建行公司的工商营业执照的请求，不予调处;对申浩公司主张刘华斌、李湘雄恢复原状的请求，因涉诉租赁物至今未取得建设工程规划许可证，刘华斌、李湘雄在该租赁物内加建、改建部分以及涉诉租赁物能否合理保留使用应以相关行政主管部门对涉诉建筑物的处理决定作为依据，故现阶段对该诉请不予调处；对申浩公司主张的律师费不予支持。刘华斌、李湘雄不服判决提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）粤01民终19010号民事判决，认定租赁合同的主体变更是当事人的真实意思表示，并不因2016003《租赁合同》及《变更补充协议》被认定无效而相应无效。申浩公司的出租人主体地位适格，享有出租人的合法权益。合同无效的相应后果理应由变更后的合同主体进行清结，并判决驳回上诉，维持原判。在本案中，原告刘华斌、李湘雄还提供了广东京华资产评估房地产土地估价有限公司出具的《资产评估报告》及收据等票据拟证明其投入及损失。其中广东京华资产评估房地产土地估价有限公司于2017年8月13日出具的粤京资评报字（2017）第250号《资产评估报告》载明：受住建行公司的委托，对刘华斌、李湘雄、住建行公司共同投入的成本价值进行评估，评估基准日为2017年8月10日，采用成本法进行了评估，评估成本价值为3948793元，未含押金525000元、二楼厨房设备设施等。该评估公司分别于2018年8月20日、2018年12月10日出具延期说明，声明经评估人员分析，评估标的于评估基准日时的市场价值变化不大，故有效期延长至2019年12月31日。由于该评估并未分类列明各项费用总额，刘华斌、李湘雄应本院要求，自行整理了评估书中的各项分类金额为：1.招商广告、制作、业务及人员、办公等招商费用为1716288.61元；2.整改装修、设备设施、物品等金额为880084.1元；3.租金金额为715000元；4.水电金额为86050.28元，以上合计3397422.99元。此外，刘华斌、李湘雄认为，报告书中存在部分凭证已经计入评估成本，但评估报告未附上凭证的情况，故补充提供相应凭证。同时，刘华斌、李湘雄认为，除了评估报告书中列明的成本价值3397422.99元，刘华斌、李湘雄还另有新增招商招租业务费用111627.96元；装修整改、设施设备、物品金额92821.43元；水费260元，合计204709.39元。经质证，被告曾赛华、刘世文认为，对原告整理证据中的招商广告制作、业务及人员、办公等招商费用及整改装修设备设施、物品的票据的三性均不予以确认；对租金部分的证据已经由生效的二审判决书查明，不属于原告的装修损失费用；对水电费的三性不予以确认，这属于公司正常的经营支出。第三人黄国才、郭金胜认为，1.对评估报告书及相关补充证据中提及到的招商物品费用、招商业务费用、招商人员费用、招商投入费用、招商餐费、交通路费等费用的真实性、合法性、关联性均不予以确认，该证据大多数均为收款收据或一些无法识别其真实性的转账凭证等，其内容未体现相关收款单位的签章及该笔费用的产生原因等情况，无法确认该证据的真实性及合法性；该笔费用大多数为原告刘华斌、李湘雄及第三人住建行公司的私人开销，不能直接证明用于租赁物，故与本案无关。出租人将租赁物出租给原告刘华斌、李湘雄，其中承租人刘华斌、李湘雄将使用租赁物的具体使用目的不在出租人的约束范围以内，承租人应自行承担使用租赁物而产生的相关费用，该笔费用非承租人的损失范围以内，因此，第三人黄国才、郭金胜对该证据的三性均不予确认。2.对评估报告书及相关补充证据中提及到的装修整改、设备、设施、物品等费用的真实性、合法性、关联性均不予以确认，该证据大多数均为发货单据、收款收据及一些无法识别其真实性的转账凭证等，其内容未体现相关收款单位的签章及该笔费用的产生原因等情况，无法确认该证据的真实性及合法性；另外，其内容亦不能直接证明该笔费用是直接投入到租赁物的装修改造费用，因此，第三人黄国才、郭金胜对该证据的三性均不予确认。3.评估报告书中提及的租金问题，该相关事实已经在(2017)粤0113民初第4055号案中查明，但是原告所支出的租金不是直接投入到租赁物的装修改造费用，不是原告的损失费用，与本案无关。4.对评估报告书及相关补充证据中提及到的水电费、治安费等费用的真实性、合法性、关联性均不予以确认，水电费及治安费的支出是原告刘华斌、李湘雄正常使用租赁物而产生的相应支出，并非原告的损失费用，与本案无关。原告刘华斌、李湘雄还提供了广州烁源科技公司出具的收据及结算单拟证明原告通过第三人住建行公司安装租赁物业的监控、报警、网络系统，工程费用为54918元，该款不包括在评估报告中，因此另计入原告的损失。经质证，被告曾赛华、刘世文及第三人黄国才、郭金胜均对该证据的三性不予确认。此外，原告刘华斌、李湘雄曾于2018年3月22日向被告曾赛华、刘世文发函，要求曾赛华、刘世文办理物业移交手续，并声明拒绝向申浩公司移交。被告曾赛华、刘世文复函称，自2017年1月1日的变更补充协议签订后，出租方已变更为申浩公司，故申浩公司与刘华斌、李湘雄的租赁合同纠纷与其没有关系，曾赛华、刘世文无权与其办理租赁物业的移交手续，建议与出租方申浩公司办理移交手续或与租赁物的业主黄国才、郭金胜办理租赁物业的移交手续。在案件审理过程中，各方当事人均认可（2017）粤0113民初4055号案件中对装饰装修的查明部分，并坚持各方对装饰装修的处理意见。原告明确第三项诉讼请求中3948793元的构成为：1、招商广告、制作、业务人员、办公等招商费用共计1827917元（1716288元加上增加111627元）；2、装修整改、设施设备费用880084元加上92821元，共计972906元；3、租金715000元；4、水电费86050元。差额346661元在评估报告中有记载，是属于装修和物品整改的费用，原告的财务及办公室人员在2018年8月20日第一次庭审后，在物业处发现涉案租赁物中的物品被盗，我们就报警立案了。原始凭证及单据有可能就是这一次被盗，原告的评估报告在17年委托评估的事实，评估公司是收走了复印件然后与原件核对后做出评估报告中3948793元的结果，加上346660元就是与评估报告的数据大致相符。本院认为，首先，原告刘华斌、李湘雄在本案中主张的款项均属于债权，而债权属于相对权，是特定当事人之间的法律关系，债权人只能向特定的债务人请求给付，根据《民法通则》第八十四条第一款的规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。”以及第二款的规定：“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”，只有合同当事人才受合同权利义务内容的约束，故即使因第三人的行为致使债权不能实现，债权人也不能依据债权的效力向第三人请求给付。其次，已经生效的（2018）粤01民终19010号民事判决书已经认定了租赁合同的主体变更是当事人的真实意思表示，并不因2016003《租赁合同》及《变更补充协议》被认定无效而相应无效。申浩公司的出租人主体地位适格，享有出租人的合法权益，合同无效的相应后果理应由变更后的合同主体进行清结。故即使存在原告刘华斌、李湘雄所称的涉诉租赁物无法满足经营目的的情况，刘华斌、李湘雄也应向出租方主张相应的赔偿责任，原告刘华斌、李湘雄现向曾赛华、刘世文以及第三人黄国才、郭金胜主张，主体不适格，且有违合同相对性原则，本院亦不予支持。最后，即使原告刘华斌、李湘雄存在相应损失，原告刘华斌、李湘雄主张的招商广告、制作、业务及人员、办公等招商费用及租金、水电费用均属于自身的经营开支，应由其自行承担。至于装饰装修损失部分，在租赁合同无效时，应根据《最高人民法院》第九条予以处理，原告刘华斌、李湘雄现向曾赛华、刘世文及黄国才、郭金胜主张，同样因主体不适格，本院不予支持。综上，依据《民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告刘华斌、李湘雄的全部诉讼请求。案件受理费46790元，由原告刘华斌、李湘雄负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  梁润富人民陪审员  何梓莹二〇一九年三月二十日书 记 员  邬敏秋