青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初803号原告：青岛青特置业有限公司，住所地青岛市城阳区城阳街道不其路25号。法定代表人：纪爱师，系该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋广东，山东琴岛律师事务所律师。被告：徐文吉，男，汉族，1981年11月15日生，住青岛市市北区。原告青岛青特置业有限公司与被告徐文吉商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛青特置业有限公司的委托诉讼代理人蒋广东到庭参加了诉讼，被告徐文吉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛青特置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的编号为201200143865号《青岛市商品房预售合同》及补充协议；2、判令被告向原告交付青岛市城阳区青特·花溪地项目2号楼3单元602户房产，且协助原告撤销该房屋的网签备案；3、判令被告支付原告代其偿还的银行借款所造成的损失共计435458.31元；4，被告向原告支付律师代理费36795元；5，判令被告向原告支付违约金117310元；6，判令原告在合同解除后向被告返还已支付的购房款时直接扣除诉请中第3项到第5项费用；7、本案诉讼费、保全费全部由被告承担。事实与理由：原被告于2012年11月5日签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的位于青岛市城阳区青特·花溪地项目2号楼3单元602户房屋，房屋总价款586551元，该合同补充条款的第四条第3项明确约定若被告逾期还贷导致银行要求原告承担连带保证责任，原告有权解除预售合同并收回房屋，并要求被告承担相应的损失及违约金。后原被告与中国农业银行股份有限公司城阳支行签订《个人购房担保借款合同》，由被告向银行借款购置上述房屋，原告对上述借款承担连带保证责任。后被告逾期还款，致使银行要求解除贷款合同并要求原告承担连带担保责任，贵院于2017年10月11日作出（2017）鲁0214民初2239号民事判决书，判令原告承担连带担保责任。故依据相关法律规定以及预售合同、补充协议的约定，原告现诉至贵院，望判如所请。被告徐文吉未答辩，亦未向本院提交证据。原告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院认定如下：1，《青岛市商品房预售合同》及补充协议1份，证明1、原被告双方于2012年11月5日签订《青岛市商品房预售合同》，约定由被告购买原告开发的《青特·花溪地》项目2号楼3单元602户房屋。2、根据预售合同第三条约定，涉案房屋总房价款为人民币586551元。3、预售合同补充协议第四条第三款约定：如因买受人出现逾期偿还贷款本息达到贷款合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款方要求解除贷款合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权单方与买受人解除主合同并收回房屋，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、利息、罚息、律师费、支付给贷款方的赔偿等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金。出卖人解除合同后向买受人返还已支付的房款时可直接扣除前述损失和违约金。4、预售合同补充协议第十八条第二款约定，无论何种原因导致主合同及本协议解除的：买受人应当在出卖人发出书面通知之日（即合同解除通知）起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕主合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于办理网上签约的解除手续；如果主合同解除时，该商品房已交付买受人，则买受人应在合同解除通知送达后30日内腾空该商品房。5、预售合同因被告违约导致解除，被告应向原告支付违约金人民币117310元，前述违约金原告有权自应向被告返还费用中直接扣除。2，（2017）鲁0214民初2239号《民事判决书》1份，证明1、案外人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行因被告逾期偿还贷款将原被告双方起诉至法院，要求：（1）解除其与被告签署的个人借款担保合同并立即偿还全部贷款本金及利息；（2）原告就被告前述还款义务向被告承担连带责任。2、因被告逾期还贷，农行城阳支行解除了与被告签署的借款合同并要求原告承担连带担保责任，已具备预售合同补充协议第四条第三款约定的解除条件，原告有权解除预售合同并要求被告承担合同解除的违约责任。3，《说明》1份及付款业务凭证3张，证明1、原告于2017年12月25日履行担保责任，代被告向农行城阳支行清偿涉案房屋贷款本金392565.17元、贷款利息32874.14元、案件受理费7399元及保全费2620元，共计人民币435458.31元。2、原告代付前述费用有权在预售合同解除后自应返还被告费用中直接扣除。4，专项法律服务合同及增值税专用发票各1份，证明原告因被告违约通过诉讼程序解除预售合同并向被告主张违约责任，共产生律师费人民币36795元，前述费用应由被告承担且原告有权自应返还被告费用中直接扣除。5，涉案房屋交付资料1份，证明原告已于2013年1月20日将涉案房屋交付给被告。被告徐文吉经本院合法送达，未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，本院依法确认原告所提交证据的真实性、关联性及合法性。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月5日，原告青岛青特置业有限公司与被告徐文吉签订编号为201200143865号《青岛市商品房预售合同》，约定被告向原告购买位于青岛市城阳区《青特·花溪地》2号楼3单元6层602户房屋，建筑面积94.63平方米，每平方米房屋建筑面积单价6198.36元，总房价款暂定为586551元。合同附件一：被告采用银行按揭贷款方式付款，首付款176551元（含定金50000元），应于2012年11月4日前存入本合同指定账户，贷款410000元，以银行按揭贷款方式应于2012年11月6日前将办理按揭贷款所需文件全部提交给按揭贷款银行，放贷机构于2012年12月3日前将贷款存入本合同指定的账户；补充协议第四条：被告保证全面履行合同约定的按期偿还贷款以外，否则由此导致原告承担任何法律责任由被告解决承担；如因被告出现逾期偿还贷款本息达到贷款合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款方要求解除合同并要求原告承担连带担保责任，原告有权单方与被告解除主合同并收回房屋，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于政府税费、利息、罚息、律师费、支付给贷款方的赔偿等）和产生的相关责任由被告承担，同时被告还应向原告支付总房款的20%作为违约金。原告解除合同后向被告返还已支付的房款时可直接扣除前述损失和违约金。补充协议第十八条：主合同及本协议解除的，被告应当在原告发出书面通知之日起10日内配合原告按照房地产主管部门要求办理完毕主合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于办理网上签约的解除手续；如果主合同解除时，该商品房已交付被告，则被告应在合同解除通知送达后30日内腾空该商品房。2013年1月20日，被告徐文吉在物业服务合同及承诺书、入住文件物品签收表上签字捺印，涉案房屋已经交付使用。因被告徐文吉未按约定归还贷款，案外人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行诉至本院，本院于2017年10月11日作出（2017）鲁0214民初2239号民事判决书，判决：“一、被告徐文吉于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行截至2017年3月1日的借款本金392565.17元、利息13975.02元、罚息9.39元、逾期复利25.2元，合计406574.78元，并偿还自2017年3月2日起至判决生效之日止，按合同约定计算的利息、罚息、复利；二、原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行对被告徐文吉设定抵押的位于青岛市城阳区2号楼3单元602户房地产的变现价款享有优先受偿权；三、被告青岛青特置业有限公司在涉案房屋取得房地产权利证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行为抵押权人的抵押登记手续前对上述第一项承担连带还款责任。被告青岛青特置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告徐文吉追偿。案件受理费7399元，保全费2620元，共计10019元，由徐文吉、青岛青特置业有限公司负担。……”。2017年12月25日，原告偿还上述款项，2018年1月4日，中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行出具书面说明，载明因被告徐文吉未按照合同约定归还借款，青岛青特置业有限公司于2017年12月25日履行担保责任，偿还贷款本金、利息及法律费用，其中贷款本金392565.17元、贷款利息32874.14元、案件受理费7399元、保全费2620元，共计435458.31元。2018年3月10日，原告与山东琴岛律师事务所签订专项法律服务合同，约定指派白洁、蒋广东、汪涛律师为原告委托诉讼代理人，原告支付本案律师费36795元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行。本案中，原告青岛青特置业有限公司与被告徐文吉签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自的义务。2017年10月11日，因被告未按期偿还贷款，触发案外人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行与原、被告借款合同中欠款代偿的担保条件，本院依法判决原告承担连带还款责任，后原告向案外人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行代偿被告尚欠的贷款本金、利息及法律费用，其中贷款本金392565.17元、贷款利息32874.14元、案件受理费7399元、保全费2620元，共计435458.31元。根据原、被告预售合同补充协议第四条约定，如因被告出现逾期偿还贷款本息达到贷款合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款方要求解除合同并要求原告承担连带担保责任，原告有权单方与被告解除主合同并收回房屋，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于政府税费、利息、罚息、律师费、支付给贷款方的赔偿等）和产生的相关责任由被告承担，同时被告还应向原告支付总房款的20%作为违约金，故原告要求解除原被告之间签订的预售合同及补充协议并要求被告交付涉案房屋协助撤销该房屋的网签备案、支付原告代其偿还的银行借款所造成的损失435458.31元、律师代理费36795元、违约金117310元（586551元×20%），符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告应向原告支付原告代偿的银行贷款本息及法律费用435458.31元、律师代理费36795元、违约金117310元，共计589563.31元，扣除被告已支付购房款586551元，被告还应向原告支付3012.31元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认解除原告青岛青特置业有限公司与被告徐文吉于2012年11月5日所签订编号为201200143865号《青岛市商品房预售合同》及补充协议。二、被告徐文吉于本判决生效后十五日内向原告青岛青特置业有限公司交付位于青岛市城阳区青特·花溪地项目2号楼3单元602户房产，并协助原告青岛青特置业有限公司办理上述《青岛市商品房预售合同》的网签备案撤销手续。三、被告徐文吉应支付原告青岛青特置业有限公司代其偿还的银行贷款本息及法律费用共计435458.31元。四、被告徐文吉应支付原告青岛青特置业有限公司律师代理费36795元。五、被告徐文吉应支付原告青岛青特置业有限公司违约金117310元。六、上述第三、四、五项款项共计589563.31元，扣除已付房款586551元，被告徐文吉应在本判决生效后十日内支付原告青岛青特置业有限公司3012.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9666元，保全费3770元，由被告徐文吉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  顾 伟审 判 员  景艳丽人民陪审员  张 欣二〇一九年三月四日书 记 员  刘 锋