江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0102民初6828号 原告：南京吾道吾茶企业管理有限公司，住所地在南京市秦淮区正学路1号7幢。 法定代表人：王康霖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张敏，江苏博聪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖国生，江苏博聪律师事务所实习律师。 被告：卢建宁，女，1968年6月16日生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告南京吾道吾茶企业管理有限公司与被告卢建宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月11日公开开庭进行了审理，原告吾道吾茶公司的委托诉讼代理人郭秉菊及肖国生,被告卢建宁到庭参加了诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，转为普通程序，于2018年12月7日再次公开开庭审理了本案。原告吾道吾茶公司的委托诉讼代理人张敏及肖国生到庭参加了诉讼。被告卢建宁经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告吾道吾茶公司向本院提出诉讼请求：判令被告承担违约责任，返还原告支付的房租19500元（自2018年1月1日至2018年3月31日期间的房屋租金），赔偿原告的装饰装修损失33000元，茶具966元，窗帘1300元，合计54766元。事实和理由：原告的法定代表人王康霖于2016年5月即承租被告位于南京市玄武区房屋，并对房屋进行了装饰装修。2017年8月23日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：原告承租被告位于南京市玄武区一半的面积，租金为6500元/月，原告自行负责承租房屋的空间设计和后续装修，被告给予原告40天免租期；租金从2017年10月1日开始计算，一次性支付6个月租金，合同有效期为5年，自2017年8月23日至2022年9月30日。协议签订后，原、被告双方开始实际履行，原告开始对房屋进行装饰装修，购买茶具等，并于2017年9月12日向被告支付6个月租金39000元。2017年12月，因被告要求原告交纳租赁协议未约定的押金未果，就私自将原告承租房屋的门锁更换，将原告的茶具扔在楼道间，并将房屋出租给其他租户，原告与被告多次交涉未果。2018年3月27日，原告向被告发送通知，要求被告承担违约责任，赔偿损失。被告收函后不予理睬，原告遂于2018年3月30日报警。为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告卢建宁辩称：自2016年5月9日起，被告先后两次把位于南京市玄武区房屋出租给原告。第一份租赁合同到期后，双方又于2017年10月1日续签了合同。原告使用租赁房屋期间自行定做了很多门禁卡，有安全隐患，所以我于2018年1月购买了门锁，2月14号左右就把房屋的门锁更换了，我换了门锁后原告一直没来找我，签订合同时原告交纳了半年的租金，我在2018年4月才将房屋另行出租给他人；通过朋友的微信发现原告在2017年10月9日就租用了××路××号另外一套商住两用的公寓用于经营茶社，我出租的房屋内的茶具、家具等都搬走了；我交付给原告的房屋就是精装修的，原告租用房屋后没有进行装修，仅是对房屋进行了局部调整，窗帘是原来就有的，对原告主张的装修费不予认可。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定： 2016年5月9日，原告的法定代表人王康霖及案外人王某与被告签订《空间租赁协议》一份，约定：王康霖和王某以个人名义承租被告名下位于南京市玄武区房屋，租赁期限为一年，自2016年5月10日至2017年5月10日，租金为13000元/月，被告提供5个月的免租期。王康霖、王某承租房屋后，对承租房屋进行了装修。约定的期限届满后，王康霖继续使用案涉房屋。 2017年8月23日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：原告承租被告位于南京市玄武区（以下简称案涉房屋）南侧一半房屋用于“吾道吾茶”茶空间项目经营，租金为6500元/月,被告给予原告40天免租期，租金从2017年10月1日开始计算;原告自行负责房屋的空间设计和后续装修，使用房屋期间所产生的水电费等其他费用由原告承担；合同有效期为5年，自2017年8月23日至2022年9月30日。协议签订后，原告于2017年9月12日向被告支付了6个月的租金39000元。 2018年3月27日，原告向被告发送通函，称被告在未与原告沟通的情况下即于2017年12月更换案涉房屋门锁，且存放于房屋内的物资去向不明，请被告给予解释，在事项处理解决及确保房屋正常使用之前暂停交纳2018年4月至10月的租金。2018年3月30日，原告的员工向南京市公安局玄武分局梅园新村警务工作服务站报警称，房东将案涉房屋内的物品搬出来了，请民警处理。 关于被告更换案涉房屋门锁的时间，双方陈述不一，原告称，被告于2017年12月就更换了门锁，致使原告此后无法正常经营。被告称其于2018年1月购买门锁，于2018年2月更换了门锁，自2017年10月原告就不在案涉房屋经营了。 关于原告主张的房屋装修损失，经现场勘验，双方一致确认，2017年8月23日之后原告仅在墙面上安装了玻璃板，将原阳台移门更换为玻璃移门，添置了四张木桌子，案涉房屋内的其他不可移动的物品均为王康霖履行2016年5月9日签订的租赁合同所进行的的装饰装修和原来房屋内既有的装饰装修。墙上玻璃板的长约260厘米，宽约140厘米。阳台玻璃移门高约211厘米，宽约155厘米。原告添置的四张木桌子由被告在清空房屋时丢掉了。 本院认为，原告与被告于2017年8月23日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应依照合同约定全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的房屋租赁协议约定的租赁期限自2017年8月23日至2022年9月30日止，且原告已按约向被告支付了半年租金39000元，被告应向原告提供符合租赁用途的房屋，并保证原告的正常使用，但被告在未与原告协商的情况下即自行更换了案涉房屋的门锁，致使原告无法正常使用案涉房屋，被告已构成违约，应将其更换门锁后的租金退还给原告。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。被告租赁合同履行中自行更换门锁，导致原告无法正常使用案涉房屋，其应对更换门锁的时间负有举证责任。被告称其于2018年2月更换门锁，但未提供充分证据予以证明，本院对其辩称意见不予采纳。原告要求被告退还2018年1月1日至2018年3月30日期间租金19500元的主张，本院予以支持。 关于原告主张的装修损失33000元、窗帘损失1300元、茶具损失966元，因原告提供的证据不足以证明其在2017年8月23日之后对案涉房屋进行装修实际支出了33000元，且根据原、被告双方现场确认，原告在履行合同期间仅在墙面上安装了玻璃板，将原阳台移门更换为玻璃移门，添置了四张木桌子，进行的装修改动较少，综合考虑原告的装修情况，本院酌定被告赔偿原告装修损失800元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告卢建宁于本判决生效之日起十日内向原告南京吾道吾茶企业管理有限公司返还租金19500元，并赔偿损失800元，合计20300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1169元，由原告南京吾道吾茶企业管理有限公司负担736元，由被告卢建宁负担433元（此款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时加付此款项给原告）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  陈 依 人民陪审员  朱佩佩 人民陪审员  徐莹莹 二〇一九年三月二十日 书 记 员  周 灿