广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1477号上诉人（原审被告）：林健云，男，1961年1月22日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：刘笑仪，女，1971年6月9日出生，汉族，住广州市越秀区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：罗增开，广东汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市房屋开发建设有限公司，住所地广州市越秀区广卫路15号之一,统一社会信用代码：914401011904458866。法定代表人：庄智严，职务：董事长。委托诉讼代理人：李剑，该公司职员。上诉人林健云、刘笑仪因与被上诉人广州市房屋开发建设有限公司（以下简称广州房建公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初26001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林健云、刘笑仪上诉请求：撤销一审判决第一、二项，驳回广州房建公司的诉讼请求。事实和理由：（一）一审无视双方存在的拆迁安置协议，没有正确识别法律关系，对林健云、刘笑仪入住广州市越秀区东华西路仁秀新街9号304房（以下简称涉案房屋）的行为性质定性错误，继而做出错误判决。一审事实认定中未提及广州房建公司与刘笑仪父亲所签拆迁安置协议以及其中关于永久房安置约定的内容，且没有严格按照民事诉讼法的规定查明事实。按照拆迁安置协议关于永久房的约定，广州房建公司应当安置刘笑仪的父亲一间不被他人行使物权、可长久居住的房屋，但广州房建公司从未正常履行拆迁协议，而是将越秀区东华西路仁秀新街26号305房（以下简称305房）在刘笑仪的父亲不知情的情况下补偿给区绵基，并继续安排刘笑仪的父亲入住该房屋，造成一屋两安置的事实。刘笑仪父亲当时认为安置的是按拆迁协议的正常回迁安置，还按正常手续缴纳入住费用并办理户口迁移到上址。拆迁协议由始至终都无涉及到区绵基，因广州房建公司将刘笑仪及其父亲安置在私人房屋，导致后来被区绵基迫迁。林健云、刘笑仪被区绵基中止租约后，广州房建公司亦没有主动履行安置义务。在林健云、刘笑仪不断向政府部门反映情况后，广州房建公司提供房屋远离林健云、刘笑仪子女就读的学校、且均未达到合理的人均居住面积，几乎没有可行性。林健云、刘笑仪知道涉案房屋处于闲置状态，该房屋根本没有门锁，且经常有社会闲杂人员闯入，严重影响附近住户的日常生活。林健云、刘笑仪在得不到主动安置，几乎流离失所的情况下，才将涉案房屋打扫干净，安装门锁，并且知会所属街道居委会入住至今。期间，双方曾发生争议，后经过街道、居委以及派出所协调，广州房建公司才同意林健云、刘笑仪入住。双方一直商谈租金，并拟签订租赁合同，而该合同是针对林健云、刘笑仪而定制的，但因租金问题广州房建公司没有按照林健云、刘笑仪应该享受政府公房租金的标准收取，造成其无法正常缴纳住房租金。因此，广州房建公司声称林健云、刘笑仪入住未经其同意完全不符合事实。广州房建公司一直主张租金，而不是占用费，双方商讨的也是租金问题，在拆迁安置过程中一直是按照租赁合同处理的，广州房建公司在起诉状以及答辩状也说租金问题大家一直协商过，是属于合同约定不明的条款，所以本案案由不应当是物权保护纠纷，应该是拆迁安置纠纷。广州房建公司主张的是租金而不是占用费。一审将该行为定性为侵权行为，而不是拆迁安置协议约定的其应当履行义务的行为是错误的。（二）一审适用法律错误，判非所请。林健云、刘笑仪从未质疑广州房建公司对涉案房屋的产权，广州房建公司只是提出支付租金的请求，且双方争议问题是租金的标准，而非使用费。一审认为林健云、刘笑仪入住房屋且广州房建公司同意暂住这样一个履行合同义务的行为错误定性为非法侵占行为，导致一审判决错误。其中，一审多算一年租金、确定租金水平以及判令林健云、刘笑仪搬离涉案房屋的时间太短，未体现住房租赁关系保障的正当性和合理性。为此，请求二审法院驳回广州房建公司的诉讼请求。被上诉人广州房建公司二审辩称，（一）双方根本不存在拆迁安置协议的问题，林健云、刘笑仪以拆迁安置协议为由称一审判决错误没有事实根据。广州房建公司与刘笑仪的父亲之间存在一份拆迁安置协议，而与林健云、刘笑仪之间不存在拆迁安置协议的问题。即使是广州房建公司与刘笑仪父亲之间的拆迁安置协议，也只是房屋租赁关系，并不是房屋业主的回迁或者永久安置的关系。林健云、刘笑仪声称存在拆迁安置协议，期望否定一审判决的正确性完全没有事实根据。（二）广州房建公司是涉案房屋的产权人，林健云、刘笑仪未经广州房建公司许可，擅自占用涉案房屋长达五年之久，且不支付使用费或者租金，损害了广州房建公司的物权利益。林健云、刘笑仪因与第三人的纠纷，转而侵占广州房建公司的房屋，且长期不支付使用费或者租金，不仅如此，林健云、刘笑仪还多次向广州市政府、广东省政府及广州房建公司的上级部门上访，声称广州房建公司未保护林健云、刘笑仪的利益，基层居委会、街道办事处和所在辖区派出所不甚其烦。房屋租赁合同都有明确的期限，租赁合同到期后，出租方与承租方应当就房屋租期重新协商，根据市场价格确定房屋租金，但林健云、刘笑仪一直不愿意就涉案房屋租金问题与广州房建公司进行协商，坚持要求按照几十年前的租金标准承租涉案房屋。林健云、刘笑仪一方面强占涉案房屋，一方面拒不支付租金。据广州房建公司所知，在相关部门的帮助下，林健云、刘笑仪目前已经购买了政府保障性住房，且多年前已经收楼，但对此情况，林健云、刘笑仪却只字不提。双方之间根本不存在拆迁安置协议，广州房建公司没有义务安置林健云、刘笑仪；广州房建公司与刘笑仪父亲之间也只是租赁合同关系，广州房建公司无需与刘笑仪之间保持永久的租赁合同关系，特别是在有第三人权利存在的情况下，广州房建公司也没有义务永远保证林健云、刘笑仪的租赁权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且充分考虑了林健云、刘笑仪的利益，请求二审法院依法驳回林健云、刘笑仪的所有上诉请求，维持原判。广州房建公司于2018年7月3日向一审法院起诉请求：1.林健云、刘笑仪立即腾空迁出广州市东华西路仁秀新街9号304房，将房屋交还给广州房建公司；2.林健云、刘笑仪向广州房建公司支付从2013年1月起至2018年5月止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋住宅租金参考价标准计算）及从2013年1月起至2017年12月止的逾期支付房屋使用费的利息（以上一年拖欠的房屋使用费总额为基数，从次年1月1日起计，按照中国人民银行同期一年期的定期存款利率标准计算）。一审法院认定事实：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：越秀区东华西路仁秀新街9号304房的权属人为广州房建公司，登记时间为2013年12月4日，建筑面积46.63平方米，规划用途为住宅。刘笑仪户原承租居住广州市东华西路仁秀里16号地下。1986年上述房屋被广州房建公司征用拆迁，广州房建公司于1992年11月27日安置刘笑仪户入住广州市东华西路仁秀新街26号305房。2000年4月11日，区绵基通过继承取得了广州市东华西路仁秀新街26号305房的产权。2011年1月20日，区绵基向一审法院提起诉讼，请求刘笑仪户搬离广州市东华西路仁秀新街26号305房，将房屋腾空交还广州房建公司。一审法院于2011年2月17日做出（2011）越法民三初字第579号民事判决：刘笑仪户于该判决发生法律效力之日起6个月内，将广州市东华西路仁秀新街26号305房腾空交还给区绵基。刘笑仪不服上述判决上诉于广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2011年9月8日做出(2011)穗中法民五终字第2022号民事判决：驳回上诉，维持原判。2013年1月，林健云、刘笑仪未经广州房建公司同意擅自入住广州市越秀区东华西路仁秀新街9号304房。林健云、刘笑仪陈述该房屋现由林健云、刘笑仪及林果丰共3人居住。广州房建公司未能举证证明其在起诉前曾向林健云、刘笑仪主张房屋使用费。一审法院认为：据我国物权法规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，讼争的广州市越秀区东华西路仁秀新街9号304房自2013年12月4日起产权登记在广州房建公司名下，广州房建公司自2013年12月4日起对该屋享有占有、使用、收益、处分的权利。鉴于林健云、刘笑仪未经广州房建公司同意擅自入住涉案房屋，侵犯了广州房建公司的合法权益，故广州房建公司要求林健云、刘笑仪支付房屋使用费及迁出讼争房屋，合法有理，一审法院予以支持。至于林健云、刘笑仪抗辩认为广州房建公司没有对其进行妥善安置而造成其被区绵基起诉收回安置房，没有地方居住的问题，因这是广州房建公司与林健云、刘笑仪的拆迁安置关系，属于另一法律关系，本案不作调处。林健云、刘笑仪据此擅自入住广州房建公司的房屋理由不成立。鉴于广州房建公司未能举证证明其在起诉前曾向林健云、刘笑仪主张房屋使用费，故根据相关法律规定2015年10月1日前的房屋使用费已超过诉讼时效，不予保护，林健云、刘笑仪应向广州房建公司支付2015年10月1日起至2018年5月31日期间的房屋使用费。关于利息问题，根据公平合理原则，利息应从广州房建公司提起诉讼之日起计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，于2018年10月30日作出如下判决：一、林健云、刘笑仪（含同住人员）应于判决发生法律效力之日起三十日内，迁出广州市越秀区东华西路仁秀新街9号304房，将该304房腾空交回给广州房建公司；二、林健云、刘笑仪应于判决发生法律效力之日起十日内，将从2015年10月1日起至2018年5月31日止的广州市越秀区东华西路仁秀新街9号304房的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类住宅房屋租金参考价确定）及利息（以上述房屋使用费为本金，从2018年7月3日起，按照中国人民银行同期一年期的定期存款利率标准计算）一次性支付给广州房建公司；三、驳回广州房建公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2569.10元，由广州房建公司负担1134.10元，林健云、刘笑仪共同负担1435元。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，广州房建公司提出本案诉求时表示“……考虑到林健云、刘笑仪家庭的实际困难，让其暂住一段时间……”二审中，林健云、刘笑仪向本院提交如下证据：1.《广州市房屋租赁合同》，拟证明广州房建公司与林健云、刘笑仪缺确实协商过入住涉案房屋，林健云、刘笑仪并非擅自入住，只是租金没有达成一致意见；2.入住之前的房屋照片，拟证明涉案房屋从一个毛坯状态，也没有上锁，通过居委会和区民警协商以及广州房建公司三方协调，才把涉案房屋打理以供使用。广州房建公司质证称，对于证据1、2的真实性、合法性和关联性均不予认可，林健云、刘笑仪提交租赁合同没有经过广州房建公司确认，且照片也不能证明是涉案房屋。二审诉讼中，刘笑仪确认其于2018年12月26日接到经济适用房收楼的通知书。二审庭审后，林健云、刘笑仪表示广州房建公司并无要求同住人员一并搬离，一审判决属于超裁，违反不告不理的原则，因此，根据民诉法170条的规定，应发回重审。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合林健云、刘笑仪的上诉请求和理由以及广州房建公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.本案案由的确定；2.广州房建公司主张林健云、刘笑仪腾空交还涉案房屋及支付使用费应否支持。现评析如下：关于本案案由的确定问题。林健云、刘笑仪主张其使用涉案房屋是经广州房建公司同意，但广州房建公司认为其是擅自入住，林健云、刘笑仪也未进一步提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由林健云、刘笑仪承担不利法律后果。本案中，林健云、刘笑仪没有举证证明就涉案房屋曾与广州房建公司签订过任何安置协议或者租赁协议，故一审法院根据广州房建公司提出要求林健云、刘笑仪腾空交还涉案房屋以及支付房屋使用费的诉请，将本案案由定性为物权保护正确，本院予以确认。林健云、刘笑仪上诉认为本案应为拆迁安置纠纷，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于广州房建公司主张林健云、刘笑仪腾空交还涉案房屋及支付使用费应否支持问题。承上所述，林健云、刘笑仪未能举证证明其入住涉案房屋系经与广州房建公司协商同意，且无提供证据证实双方当事人已就涉案房屋签订过拆迁安置协议或者存在合法租赁合同关系，故根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，广州房建公司作为涉案房屋的所有权人，有权主张林健云、刘笑仪腾空交还涉案房屋以及支付相关房屋使用费。同理，鉴于本案是物业保护纠纷，并非租赁合同纠纷，而广州房建公司未能举证证明其在起诉前曾向林健云、刘笑仪主张房屋使用费，故一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效若干问题的解释》第三条的规定，支持广州房建公司主张林健云、刘笑仪支付自2015年10月1日起至2018年5月31日期间的房屋使用费恰当。林健云、刘笑仪对一审判决其支付使用费期间、租金标准以及搬离涉案房屋时间提出异议，依据均不充分，本院不予支持。至于林健云、刘笑仪在庭后称广州房建公司未诉请同住人员一并搬离问题，虽然广州房建公司在提出本案诉请中未明确要求同住人员一并搬离，但其在起诉状中已表示当时考虑到林健云、刘笑仪家庭的困难，让其暂住一段时间，显然广州房建公司诉请林健云、刘笑仪搬离涉案房屋理应包含主张其家庭同住人员一并搬离，且因林健云、刘笑仪并非合法入住涉案房屋，其同住人员的入住同样也无合法依据，依法亦有协助搬离的义务，因此，一审判决林健云、刘笑仪包括同住人员搬离，并无不妥，本院予以维持。林健云、刘笑仪以此主张发回重审，本院不予支持。林健云、刘笑仪二审提供的证据不足以支持其诉请，本院不予采信。综上所述，林健云、刘笑仪的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1435元，由上诉人林健云、刘笑仪负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年三月二十六日书记员 李志康胡秀红