浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1022民初4636号 原告：三门县海游街道港溪村股份经济合作社，住所地三门县海游街道港溪村梅村村。 法定代表人：吴未星，合作社主任。 委托诉讼代理人：王台敏，三门县海游法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴正，三门县海游法律服务所法律工作者。 被告：王贤掌，男，1970年6月13日出生，汉族，住三门县。 委托诉讼代理人：郑银锁，女，1973年9月10日出生，汉族，住三门县。系被告王贤掌妻子。 原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社与被告王贤掌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序，因本案案情复杂，本院于2018年11月26日裁定本案转为普通程序。本院分别于2018年10月19日、2018年12月21日公开开庭进行了两次审理。两次庭审，原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社的委托诉讼代理人王台敏、被告王贤掌及其委托诉讼代理人郑银锁均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时支付给原告房款人民币10841元及利息损失，利息损失自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算到款项履行完毕时止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月份，三门县海游街道梅村村股份经济合作社与三门县海游街道南岙村股份经济合作社合并变更为原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社，被告王贤掌系原告的社员。2009年三门县海游街道梅村村股份经济合作社在本村土地上集资建造房屋，被告王贤掌报名参加集资建房。2011年涉案房屋建造完成后，被告通过抓阄分得一号楼一单元602室的房屋，该房屋主面积125.48平方米、附房面积5.87平方米、阁楼面积65.06平方米，总房价计190791元，扣除集资款利息9950元，被告应付给原告的房屋款共计180841元，被告已向原告支付房款170000元，尚欠房款10841元。经原告多次催讨，被告均以各种理由搪塞，无支付尚欠房款的诚意。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告王贤掌答辩称：1、被告已向原告付清全部房款，即170000元。根据2010年2月2日原告发布的公告方案确定第一至六层房价为1300元/平方米，附房价为1100元/平方米，另外，原告从未告知过被告阁楼需要另行收费，现原告单方要求加收阁楼转让款没有事实和法律依据。2、即使被告未付清房款，原告要求付清房款的时间距今已有八年多，期间原告从未就房款问题向被告进行过主张，现原告主张已超过诉讼时效。3、原告在集资建房时承诺房屋土地性质为国有划拨，可以办理相应的产权证，但原告至今未证明其房屋可出售，原告存在严重的违约行为。原告是否具有出售涉案房屋的权利，应提供相应的规划许可审批手续、竣工验收报告及有权单位检测的房屋面积测绘材料，若房屋尚不具备交付条件，或没有达到原告所陈述的面积，那么如何计算房屋价款。4、被告多次向原告反映涉案房屋存在严重漏水的质量问题，原告未采取任何弥补措施。5、根据原告公告发布的标准计算，原告尚需向被告退还9950元购房款，原告至今未退回，原告保留相关诉权。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社针对被告王贤掌的答辩反驳称：1、原告于2010年集资建房，2011年被告通过抓阄分得房屋，期间利息总计9950元，原告在计算房款时已经扣除了这部分利息。发布公告时确实未写明阁楼价格，后原告村两委讨论阁楼按350元/平方米计算，涉案房屋总价为190791元，扣除利息及已支付的房款后，被告尚需支付10841元，因此，被告认为已经付清全部房款没有事实依据。2、本案是房屋买卖合同纠纷，由于原、被告至今未签订买卖合同，亦未办理产权证书，且原告曾多次向被告催讨剩余房款，诉讼时效未超过。3、房屋已经交付给被告使用，被告未就房屋质量问题提出反诉，不应在本案中处理，如果房屋存在质量问题，被告可以另案起诉。4、本案房屋的土地性质是国有划拨，经过相关部门审批，有书面的审批文件。 原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据一、抓阄分房确认单复印件一份，拟证明被告王贤掌经抓阄分得了一号楼一单元602室的房屋。 证据二、催缴通知书原件一份，拟证明2018年9月1日，原告村主任至被告家中催讨涉案剩余房款的事实。 证据三、梅村村住宅楼集资房六楼（阁楼）明细表（1号楼）打印件一份，拟证明被告尚欠原告房款10841元的事实。 证据四、梅村村民委员会2017年8月22日的会议记录复印件一份及2018年9月9日的会议记录原件一份（记录人为麻党日），拟证明原告村两委针对阁楼价格及如何处理剩余房款催讨问题进行讨论，决定阁楼原来按500元/平方米计算调整为按350元/平方米计算。 证据五、梅村住宅楼分户明细表原件一份（3页），拟证明被告通过抓阄分得房屋的房号、面积及价格。 证据六、三门县人民政府海游街道办事处出具的证明原件一份、其余购房户付款明细表（14页）复印件一份、11户购房户的台州市农村集体经济组织统一收据及农村信用社现金缴款单复印件一组，拟证明涉案集资房的其余11户购房户均已付清房款。 证据七、2018年11月6日的村民代表会议记录及公告原件各一份，拟证明原告已经通过村民代表大会讨论决定要求被告支付剩余房款，且已经通过公告告知被告。 证据八、原梅村村干部（原书记王方张、村主任麻祥课、村民委员会成员麻小统、麻小根）于2018年11月30日出具的证明原件一份，拟证明建房时未约定阁楼价格，房屋建成后经村民代表大会讨论后决定阁楼按500元/平方米计算并给予提前支付房款的村民购房优惠及利息。 证据九、建设项目选址意见书、三海政[2010]127号三门县海游镇人民政府文件复印件各一份，拟证明涉案集资房建设经三门县建设规划局审批及人民政府许可的事实。 证据十、三门县建设测量大队发票复印件一份，拟证明涉案集资房面积已经测量的事实。 被告王贤掌对原告提交的上述证据质证称：对证据一质证称无异议。对证据二的真实性有异议，村主任送至被告家中的催缴通知书上未盖章。无法确认证据三的真实性，被告不清楚其他村民的支付情况，且有些村民有优惠，被告属于住房困难户却没有享受优惠。对证据四的真实性和证明内容有异议，原告召开会议未公开，被告不清楚，且原告可以随时召开会议要求被告支付房款，对被告不公平。对证据五的真实性有异议，分户明细表中载明的房款金额与实际不符，被告是按照原告的公告上的金额来支付房款的，其他村民基本也都是按照公告来支付房款。对证据六的真实性均有异议，海游街道出具的证明及付款明细、收款收据均不是事实，海游街道办事人员未与被告核实过相关情况，也没有调查过欠款、漏水等内容，出具的证明没有客观性。对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据是原告起诉被告后单方面制作的，与被告无关。被告不清楚会议记录上的签字是否真实，据被告了解签字涉嫌造假，会议记录所提及的阁楼优惠处理方案决定不事实，原告自发布公告至收取被告170000元房款时从未向被告提及过阁楼需另行收费的问题。会议记录的内容与本案无关，会议记录中提及的有购房户服刑、死亡，不能走法律途径，该说法没有法律依据。对证据八，该证明恰好能够证明原告发布集资公告时阁楼是不收费的，被告也是基于阁楼不收费的意思表示向原告作出了承诺，现原告要求阁楼收费是其单方意思表示，没有法律根据，对被告没有约束力。对证据九质证无异议。对证据十的合法性有异议，测量是原告单方操作的。 被告王贤掌为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据十一、2010年2月2日的公告复印件一份，拟证明被告按照公告标准购买涉案房屋，已付清全部购房款的事实。 证据十二、2011年5月17日的公告原件一份，拟证明被告已在参加抓阄前付清房款，未付清房款的村民无资格参加抓阄的事实。 证据十三、台州市农村集体经济组织统一收据原件两份，拟证明被告已向原告支付房款170000元。 证据十四、王方张、麻祥课、麻小统、麻根旺、麻小根出具的证明原件一份，拟证明村两委经讨论决定对没有安排过宅基地的村民购买集资房时给予10000元的购房优惠，被告属于未安排过宅基地的村民，却没有享受优惠。 证据十五、手抄账目明细原件一份，拟证明与被告同期交款的部分购房户享有优惠，被告却未享受优惠及原告提交的部分收据没有银行汇款依据。 原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社对被告提交的上述证据质证称：对证据十一、证据十二的真实性均无异议，对证明内容有异议，两份公告均不能证明被告已经付清房款。2010年2月2日的公告只是动员村民集资的初步方案；2011年5月17日的公告载明“90平方房款13万，120平方17万，140平方20万”，是指付钱参加抓阄，房款具体金额须待确定具体房屋位置后才能确定。对证据十三质证无异议。对证据十四的真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议，村委会提交给街道办事处的账目上未载明被告能够享有优惠，故被告没有优惠。对证据十五的真实性有异议，该证据是被告自己摘抄不应作为证据，部分房款是购房村民现金交纳给原告的，没有银行汇款依据，但是村方的账目都是对的。 根据原、被告举证、质证情况，本院认证如下：对于原告提交的证据一，即抓阄分房确认单，被告质证称无异议，本院予以采信。对于原告提交的证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八，即催缴通知书、阁楼明细表、会议记录、分户明细表、三门县人民政府海游街道办事处出具的证明、其余购房户付款明细表、台州市农村集体经济组织统一收据及农村信用社现金缴款单、2018年11月6日的村民代表会议记录及公告、原梅村村干部出具的证明，原告提供上述证据用以证明梅村村住宅楼的分房经过、阁楼价格的议定、其他购房户缴款情况以及被告尚欠原告房款10841元等事实，被告对上述证据的三性均提出异议。本院认为，原告提供的上述证据能够证明梅村村住宅楼的分房经过、阁楼价格的议定、其他购房户缴款情况等事实，至于被告尚欠原告房款的数额是否准确以及原告向被告主张房款余额的条件是否已经成就，本院将在裁判理由部分予以阐述。对于原告提交的证据九，即建设项目选址意见书、三海政[2010]127号三门县海游镇人民政府文件，均系有关职能部门出具的书证，来源合法、内容真实，在被告未提供相反证据对上述证据的真实性予以推翻的情况下，本院对上述证据的真实性予以确认。对于原告提交的证据十，即发票复印件，本院认为，该证据仅能证明原告为了测量住宅楼的面积向三门县建设测量大队支付了测量费用的事实，但房屋的实际面积仍应当以不动产登记部门确定的数据为准，故本院对证明内容不予确认。 对于被告提交的证据十一、证据十二，即两份公告，原告对其真实性质证称无异议，本院对于公告的真实性予以采信。对于被告提交的证据十三，即收据原件，被告质证称无异议，本院予以采信。对于被告提交的证据十四，即王方张等五人出具的证明原件，因出具证明人未到庭作证，不符合证据的合法形式，本院不予采信。对于被告提交的证据十五，即手抄账目明细原件，来源于原告提交的分户明细表，能够证明被告未享有购房优惠的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 三门县海游街道梅村村民委员会决定在村级留用地上建设村民住宅楼。2010年2月2日，梅村村民委员会发布公告一份，其内容为：本村集资房工程已全面启动，土地性质是国有划拨，本村村民房产证可以全部做到户，本工程到2010年8月可以交付给村民，本工程总共108套房屋，其中90平方左右12套、120平方左右96套。报名按先后程序，报完为止，分房时实行抓阄，经村两委成本核算后决定集资房价格为1层、6层1300元，2层、5层1350元，3层、4层1400元，附房6-10平方每户一附，价格1100元/平方米。本村村民优先报名，对少数村民的确住房困难者，经村两委认可后，给予适当照顾。报名带户口本，报名时间限一个月，如本村报名后有多余房屋全部对外出售，价格另定。报名时，带定金100000元，利息按一分半计算到交房时。定金全部自己去存入村账户，账号到出纳处提供，拿存入后票据到麻祥裸处办登记手续，到分房时，付清全部房款，再参加抓阄，如果交不清房款退回前期所交房款（不计息），作自己自动放弃买房。被告王贤掌作为梅村村民，决定报名购买房屋，并于2010年11月11日缴纳房款100000元。2011年5月17日，梅村村民委员会再次发布公告一份，其内容为：村集资房现已收尾，经村两委会研究决定于2011年6月15日实行抓阄，望各位村民把欠缺房款在2011年6月10日前到麻万爱处办好手续。90平方房款130000元，120平方房款170000元，140平方房款200000元，实际面积以房管处为标准，少补多还。没有按规定手续交齐房款的村民无资格参加抓阄，作自动放弃买房，退还前期房款（不计息）。2011年6月10日，被告再次缴纳房款70000元。2011年6月15日经抓阄，被告王贤掌分得了1号楼1单元602室的房屋。后经村两委会讨论决定，六楼房屋的阁楼按每平方500元的价格进行计算。由于部分村民反映阁楼价格太贵，村两委会于2017年8月22日再次进行讨论后，决定将六楼房屋阁楼的价格降为按每平方350元计算。后大部分村民陆续按照村里的决定支付了房款余额，被告王贤掌以及少量村民则以阁楼不应当计算房款、利息计算有误、房屋存在质量问题等理由，一直没有支付房款余额。2018年9月1日，针对被告王贤掌，梅村村民委员会制作了一份催缴通知书，该通知书载明，被告分得的1号楼1单元602室的主房面积为125.48平方米，单价1300元/平方米，附房面积5.87平方米，单价800元/平方米，阁楼面积65.06平方米，单价350元/平方米，加上水电开户费200元，总房款合计190791元，扣除利息9950元以及被告已经支付的房款170000元，被告尚欠房款10841元，要求被告在2018年9月6日前付清房款余额。但被告仍然没有支付，为此原告提起本案诉讼。庭审中，原告自认上述房屋至今未取得不动产权属证书。 另查明，三门县海游街道梅村股份经济合作社成立后，村里的经济事务由合作社负责。现三门县海游街道梅村股份经济合作社已经与三门县海游街道南岙村股份经济合作社合并变更为三门县海游街道港溪村股份经济合作社。 本院认为，虽然原、被告之间没有签订书面的房屋买卖合同，但原告发布建房公告后，被告王贤掌报名购买房屋，并缴纳房款170000元以及抓阄分得房屋一套，可以认定原、被告之间的房屋买卖关系已经事实上成立，目前双方口头订立的房屋买卖合同尚处于履行过程中，因此，本案的诉讼时效并没有超过。但由于原告在庭审中自认，上述房屋至今未取得不动产权属证书，目前尚在协调办理中，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取房屋所有权证书的房地产不得转让，因此，原、被告口头订立的房屋买卖合同是否有效，取决于原告能否取得上述房屋相应的不动产权属证书，导致本案房屋买卖合同的效力处于待定状态。另外，原告于2011年5月17日发布第二次公告时，仅要求原告先缴纳房款170000元，并载明实际面积以房管处为标准，少补多还，而从司法实践看，房屋买卖的价款也往往以不动产权属证书登记的面积为准，由于上述房屋目前未取得相应的不动产权属证书，而原告也未提供不动产登记部门出具的有关测量结果的证据，导致本院无法确定被告所分得的房屋的准确面积，从而也无法确定被告应当支付给原告房款的准确数额。综上，本院认为，原告要求被告支付房款余额的条件尚未成就，故对原告的该诉讼请求，本院暂时不予支持，建议原告在取得房屋不动产权属证书后再行起诉。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社的诉讼请求。 本案受理费70元，由原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 长  叶春娟 人民陪审员  何爱娟 人民陪审员  何金多 二〇一九年三月十八日 法官助理郑舒静 代书 记员  奚聪聪