浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初6148号 原告（反诉被告）：蒋仲生，男，1966年11月13日出生，汉族，住东阳市。 被告（反诉原告）：黄陆军，男，1962年2月19日出生，汉族，住东阳市。 被告（反诉原告）：孙梅花，女，1962年9月18日出生，汉族，住东阳市。 两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：陈晖，浙江长虹律师事务所律师。 原告蒋仲生为与被告黄陆军、孙梅花房屋买卖合同纠纷一案，于2018年5月21日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员甘震适用简易程序独任审判。被告黄陆军、孙梅花于2018年7月10日向本院提起反诉，本院于同日受理后，决定合并审理，并于2018年6月18日、2019年3月12日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋仲生到庭参加了两次庭审。两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人陈晖到庭参加了第一次庭审，两被告（反诉原告）黄陆军、孙梅花到庭参加了第二次庭审。在本案审理过程中，本院依原告（反诉被告）蒋仲生的申请对2013年9月22日的收条中“孙美花”的签名及指印是否系孙梅花本人所签及所捺进行鉴定，并依法委托了金华精诚司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所于2018年8月29日出具了司法鉴定意见书。原、被告曾向本院申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告蒋仲生向本院提出诉讼请求：1、判令二被告办理涉案房屋的不动产初始登记，并协助原告办理不动产转移登记；2、判令二被告双倍返还定金60000元；3、诉讼费用由二被告负担。 事实与理由：2004年5月4日，原告蒋仲生与被告黄陆军签订了《房屋转让协议》一份，约定：1、转让面积一间计36平方米，单价15万元。2、付款方式：自签订协议后，乙方（原告）支付房屋转让定金5万元，余款等乙方屋基安排到位后，全部付清。3、甲方（被告）应向乙方提供办理转让手续材料，并协助办理手续，所有费用由乙方承担。当日，原告支付了定金5万元。2005年4月2日前支付了全部购房款。因办理过户登记需要，原告又支付被告配套费、防空费等费用4320元。原告多次催促二被告办理过户登记手续，二被告一直以各种理由推拖。 被告黄陆军、孙梅花辩称：1、本案转让的标的是宅基地而非房屋，违反了土地管理法的强制性规定，应认定无效。2、本案转让的标的系二被告共同所有，被告黄陆军未经被告孙梅花同意私自处分该财产，应认定转让行为无效。3、本案中转让的土地是集体土地性质，原告蒋仲生并非被告所在的集体组织成员，应认定无效。请求驳回原告的诉请。 被告黄陆军、孙梅花向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告黄陆军签订的《房屋转让协议》无效；2、由反诉被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2004年5月4日，黄天军以反诉原告黄陆军的名义与反诉被告蒋仲生签订《房屋转让协议》，约定将反诉原告黄陆军所有的坐落于东阳市白云街道仁里村一间房屋转让给反诉被告蒋仲生，转让价格15万元，反诉被告蒋仲生应付房屋转让定金5万元，余款等屋基安排到位后全部付清。后由反诉原告黄陆军在协议上补签名。两反诉原告认为该《房屋转让协议》无效，理由与其前述辩称意见一致。 原告蒋仲生对被告黄陆军、孙梅花的反诉辩称：1、本案中双方签订的《房屋转让协议》实际上是建设用地使用权转让，该份《房屋转让协议》合法有效。2003年，东阳市白云街道办事处批准了仁里村旧村改造，预留了10%的留用地给村民或村集体建造综合楼用地，因此该用地并没有违反土地管理法的相关规定。2、《房屋转让协议》虽只有反诉原告黄陆军的签名，但在确定地基时，是需要反诉原告黄陆军及反诉被告蒋仲生到场投标的。2013年9月22日，反诉被告蒋仲生交给反诉原告孙梅花配套费、防空费合计4320元。因此，反诉原告孙梅花对此是知情的。3、涉案土地是国有土地，根本不是集体土地。整个仁里村旧村改造所有的土地是国有划拨性质。 在开庭审理中，原告蒋仲生提供以下证据材料及拟证明的事实： 一、《房屋转让协议》1份，拟证明双方订立房屋买卖协议的事实。 二、收条6份，拟证明原告已支付定金及购房款，且被告孙梅花知情的事实。 三、东阳市农村私人建房用地审批表1份，拟证明二被告获批建房用地的事实。 四、短信记录、增值税发票各1份，拟证明原告催促二被告办理不动产权登记的事实。 五、东阳市白云街道办事处白云办（2003）43号文件、土地登记卡各1份，拟证明整个仁里村旧村改造所有的土地是国有划拨性质的事实。 六、缴费凭证4份，拟证明原告为涉案土地缴纳费用的事实。 七、房屋建筑面积测绘成果书3份，拟证明原告对其建造的四间房屋申请一起办理不动产转移登记，其中一间已办理完毕的事实。 八、收款凭证1份，拟证明原告于2004年5月10日向仁里村交纳屋基选基费四间合计40320元，仁里村对原告购买四间房屋的事情是知道的事实。 被告黄陆军、孙梅花为支持其本诉抗辩和反诉请求，提供珊瑚里仁里村出具的证明1份、建设用地项目呈报材料（复印件）1份，拟证明二被告于2004年审批的建房用地36平方米系村集体所有性质土地的事实。 本院依原告（反诉被告）蒋仲生的申请，依法委托金华精诚司法鉴定所对2013年9月22日的收条中“孙美花”的签名及指印是否系被告孙梅花所签进行鉴定，该所出具了司法鉴定意见书，鉴定意见为：标称日期为“2013年9月22日”的《收条》原件中具收人处“孙美花”签名字迹倾向不是孙梅花所写；标称日期为“2013年9月22日”的《收条》原件中具收人处“孙美花”签名字迹处红色指印无法判断是否孙梅花所捺印。 本院依二被告（反诉原告）黄陆军、孙梅花的申请向东阳市国土资源局、东阳市房地产管理局征求意见，上述两部门出具了征求意见复函各1份。 经庭审举证、质证，本院对证据认定如下： 对原告提供的证据一、三、四、五、八，被告黄陆军、孙梅花对真实性无异议，但认为本案转让的标的是宅基地而非房屋，土地性质是集体土地，该建房用地是二被告共同申请，被告黄陆军个人无权私自处分。对原告提供的证据二，二被告认为黄天军出具的收条及2013年9月22日“孙美花”出具的收条的真实性无法确定，对其余收条的真实性无异议。对原告提供的证据四，二被告认为是原告发送给被告黄陆军的，被告黄陆军对此并未回复，该证据与本案无关联性。对原告提供的证据五，二被告对关联性有异议，认为土地性质应由国土资源局出具的文件证实。对原告提供的证据六，二被告认为黄厚水户的缴费凭证与本案无关联性，对被告黄陆军户的缴费凭证的真实性有异议。对原告提供的证据七，二被告对真实性、关联性有异议，认为被告黄陆军并没有委托进行测绘。本院认为，原告提供的证据一、三、四、五、八，二被告对其真实性无异议，且能证明本案的争议事实，本院确认其证据效力。对原告提供的证据二，本院认为，被告黄陆军于2005年4月2日出具的收条中已载明“房款已清”，故该组证据可以证明原告蒋仲生已付清全部购房款，关于被告孙梅花是否知情待本院分析后再作认定。对原告提供的证据六，本院认为，黄厚水户的缴费凭证与本案无关联性，被告黄陆军户的缴费凭证系复印件，且二被告对真实性不予认可，故本院对该组证据不予采纳。对原告提供的证据七，本院认为，黄厚水户、黄德荣户的测绘成果书与本案不具关联性，本院不予采纳。被告黄陆军户的测绘成果书，二被告虽对真实性存有异议，但未提供相反证据证明，本院对其真实性予以认定。 对被告黄陆军、孙梅花提供的证据，原告蒋仲生认为不符合证据的形式要件，证明内容不真实，土地性质应以国土资源局出具的证明文件为准，珊瑚里经济合作社只是经济组织，无权认定涉案土地性质。本院认为，原告的质证意见成立，本院对该组证据不予采纳。 对金华精诚司法鉴定所出具的司法鉴定意见书，原告对真实性无异议，但认为向鉴定机构提供的孙梅花指印检材是完整的，是可以对指印进行鉴定的。二被告对司法鉴定意见书无异议。本院认为，金华精诚司法鉴定所鉴定程序合法，其出具的鉴定意见书本院予以采纳。 对东阳市国土资源局、东阳市房地产管理局出具的复函，原告无异议。二被告坚持认为涉案土地是集体土地性质。本院认为，上述两份复函符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。 根据当事人的陈述和本院确认的有效证据，认定事实如下： 2004年5月5日，黄陆军、孙梅花因旧村改造以拆除旧房36平方米的名义向东阳市人民政府申请占用建设用地建房1间36平方米。2004年9月11日，东阳市人民政府批准了黄陆军、孙梅花的申请，同意其使用建设用地建房1间占地36平方米。 2004年5月4日，蒋仲生与黄陆军签订《房屋转让协议》一份，黄陆军将坐落于东阳市白云街道珊瑚里仁里村壹间房屋转让给蒋仲生，协议约定：一、转让房屋面积壹间计叁拾陆平方米，单价壹拾伍万元。二、付款方式：自签订协议后，乙方蒋仲生付甲方黄陆军房屋转让定金伍万元正（50000.00），余款等乙方屋基安排到位后，全部付清。三、甲方应向乙方提供办理转让手续材料，并协助办理手续，所有费用由乙方承担。四、本协议一式两份，双方各执一份，立案为据，双方不得反悔。同日，蒋仲生支付了定金5万元。后蒋仲生付清了全部地基转让款，并由黄陆军于2005年4月2日出具收条一份，载明房款已清。2005年，蒋仲生在上述土地建造了房屋并已投入使用。 在本案审理过程中，本院就涉案房屋土地的土地权属性质、土地使用权人及共有权人情况等内容，曾向东阳市国土资源局、东阳市房地产管理局发出咨询函。2019年1月11日，东阳市国土资源局复函一份，内容为：经查，坐落于东阳市改造拆迁安置取得的1间36平方米，土地使用权为黄陆军和孙梅花夫妻共有，土地性质为国有划拨（其中已办理增补手续的部分面积为国有出让）等。 本院认为，本案的争议焦点在于案涉《房屋转让协议》的效力问题。本案所涉房屋转让协议，实为建设用地使用权转让协议，该协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，应属合法有效。蒋仲生与黄陆军签订《房屋转让协议》时，黄陆军尚未申请建房用地审批，申请建房户人口数尚不确定，黄陆军作为家庭户主，买受人蒋仲生有理由相信黄陆军对涉案地基具有处分权。且该地基获批后，黄陆军也将该地基交付给蒋仲生，由蒋仲生于2005年在该地基上建造了房屋并投入使用，至今未有其他共有人来主张相关权利，黄陆军与孙梅花夫妻关系和家庭关系融洽，其未经其他共有人同意而擅自出售共有地基，也不符合常理。故对于孙梅花辩称涉案房屋转让协议因存在其他共有人而无效的抗辩不予采信。 关于蒋仲生诉请黄陆军、孙梅花双倍返还定金60000元的问题。定金作为债权实现的担保，当守约方债权无法实现时，有权要求相对方承担定金责任。而本案双方合同已实际履行，黄陆军已将地基交付给蒋仲生，并由蒋仲生在该地基上建造了房屋，合同目的已实现，黄陆军、孙梅花只是违反协助办证的附随义务。现蒋仲生直接提出返还已付的定金，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。反诉原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、被告黄陆军、孙梅花应于本判决生效之日起十日内办理其因旧村改造拆迁安置取得的东阳市白云街道莲花山社区仁里小区1间36平方米的房屋的产权初始登记，并协助原告蒋仲生办理相关房屋不动产转移登记手续。 二、驳回原告蒋仲生的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告黄陆军、孙梅花的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1300元，减半收取650元，由原告蒋仲生负担；反诉案件受理费3300元，减半收取1650元，由反诉原告黄陆军、孙梅花负担；鉴定费4200元（已由蒋仲生垫付），由蒋仲生负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  甘 震 二〇一九年三月十五日 代书记员  蒋露蓓