河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初813号原告：许昌鹏辉物业管理有限公司。住所地：许昌市城乡一体化示范区芙蓉大道芙蓉商务中心3号楼16层1606号。法定代表人：晁新辉，该公司董事长。委托代理人：张莹，女，汉族，1978年3月1日生，住许昌市魏都区。该公司员工。委托代理人：安利芬，河南国丰律师事务所律师。被告：赵宝生，男，汉族，1965年8月6日生，住许昌市。原告许昌鹏辉物业管理有限公司诉被告赵宝生物业服务合同纠纷一案，原告于2019年1月28日向本院提起诉讼，同日本院将该案纳入调解程序，本院于2019年3月4日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张莹、安利芬到庭参加诉讼，被告赵宝生经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案已审理终结。原告许昌鹏辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付原告物业管理费8982.06元、公摊电费774元、电梯维保费2415、暖气损耗费3081.75元，共计15253元，违约金4575.9元，共计19828.9元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为前进路祥和小区小高层1号楼2单元0701户的业主，房屋建筑面积为173.6平方米，物业收费标准为小高层2009年7月—2013年6月，0.5元/平方米，2013年7月—2016年8月，0.73元/平方米，公摊电费：9元/月/户；电梯维保费：2010年12月—2016年8月，35元/月/户。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告于2009年7月14日签收了入户交接单并签订了《前期物业服务协议》，办理了相关手续。但是，被告从2009年7月至2016年8月为止，从未缴纳过费用，欠缴有关费用共计15253元。根据《前期物业管理服务协议》中第四章第十七条第6、7款及第六章第二十三条、二十四条相关规定，被告欠缴电梯维保费、公摊电费和暖气损耗费。同时根据“前期物业服务协议”违约责任第七章第三十三条规定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权请求甲方补缴，并从逾期之日起按每天3‰的标准收取违约金，或采用停水、停电等措施进行催缴。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为减轻被告负担原告只主张所欠金额的30%，共计4575.9元。综上，请求法院判令被告支付原告物业费及滞纳金共计19828.9元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望判如所求。被告赵宝生未答辩。原告为支持其主张和请求，提供的证据及证明目的：第一组《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《物业管理服务合同》各一份，证明：1、原告依法依约进驻小区提供物业服务，被告理应交纳物业费。2、双方在合同中约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳相关费用的，物业企业有权按照日千分之三的标准收取违约金。原告仅主张欠费标的30%的违约金，合法合理。第二组祥和小区物业收费价格调整通知，证明原告依据许昌市物价局、房地产管理局联合下发的【2003】91号文《许昌市物业管理服务收费实行政府指导管理办法》上调物业费收费标准，并且公示，被告自2013年7月1日起的物业费标准应按0.73元计算。第三组缴费通知单十份，证明原告积极向被告催缴物业费的事实。第四组欠费统计表一份，证明被告的欠费详情。第五组国家发展改革委、建设部《城市供热价格管理暂行办法》，证明原告在该办法规定的范围内收取暖损费。第六组业主信息登记表，证明被告系小区业主及被告的具体身份信息。第七组（2018）豫1002民初899号、（2018）豫10民终1916号民事判决书各一份，证明原告同类型案件在贵院已得到生效法律文书。经法庭审核，原告所提供的第一、二、三、四、六组证据属实，本院予以认定。原告所提供的第五组证据国家发展改革委、建设部《城市供热价格管理暂行办法》不足以证明其对应的暖气损耗费诉讼请求成立；第七组（2018）豫1002民初899号、（2018）豫10民终1916号民事判决书各一份非与本案有所关联。依据上述有效证据并结合庭审查明的情况，本院确认以下案件事实：被告赵宝生是许昌市前进路与兴业路交叉口祥和小区小高层1号楼2单元七层东户的业主，房屋建筑面积为173.6平方米。2008年5月20日，祥和小区开发商许昌东城开发建设有限公司（甲方）与原告许昌鹏辉物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对祥和小区提供前期物业管理服务；物业服务收费采用包干制方式；业主应于办理物业交接手续之日起交纳物业服务费用；业主委员会成立与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同签订后，原告进驻祥和小区开始物业服务，并自2009年7月1日起向小区业主收缴物业费。2010年9月8日，被告赵宝生（甲方）与原告许昌鹏辉物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：甲方接受房产开发商委托的乙方对其祥和小区小高层1号楼2单元七层东户的物业进行管理与服务；委托管理期限为两年；本物业的管理服务费，小高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月0.5元/平方米（含电梯使用电费）向业主收取，管理服务费自业主办理交房手续领取钥匙之日起30日后交纳，闲置房屋的管理服务费一年内按房屋类别半价收取，满一年后全额收取；电梯维护（保修期满后）每月的维护费用由乙方向业主或物业使用人收取（均摊），维修和更新费用按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取（均摊）或者使用维修基金；供暖费用按许昌市相关部门规定价格或实际运行发生费用结算，由乙方向业主或物业使用人收取；电梯维护费用和供暖费用闲置房按使用房收取；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补缴，并从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金，或采取停水、停电等措施进行催缴。2013年4月15日，原告在小区公告《关于祥和小区物业收费价格调整的通知》，对祥和小区的物业管理收费标准做出调整：小高层物业管理服务费0.73元/平方米/月，公摊水电费9元/户/月，电梯运行费用（含电费、电梯维保费、电梯年检费等，半年公示一次多退少补）按35元/户/月预收。新收费标准自2013年7月1日起执行。2015年6月16日，许昌市祥和小区业主委员会（甲方）与原告许昌鹏辉物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对祥和小区物业进行管理与服务；委托管理期限为五年，自2015年6月16日至2020年6月15日；物业管理服务费，小高层住宅按每月每平方米建筑面积0.73元收取，电梯使用费按每月每户35元收取（二楼以上），公摊电费按每户每月9元收取。2016年9月6日，原告从祥和小区撤出。在原告为祥和小区提供物业服务期间，被告未曾实际入住也未交纳过物业费用，原告多次以电话催收、在被告房门张贴交费通知单等方式进行催交。本院认为：原告与祥和小区开发商签订的《前期物业服务合同》、与被告赵宝生签订的《前期物业管理服务协议》、与祥和小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》均是当事人自愿、真实的意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与祥和小区开发商签订的《前期物业服务合同》、与祥和小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对作为祥和小区业主的被告赵宝生均具有约束力。原、被告双方应当按照上述合同的约定全面履行各自的义务，原告依据相关法律和合同的约定进驻祥和小区提供了物业管理服务，被告应当及时足额交纳物业服务费用。被告无正当理由不履行交纳物业服务费用义务的行为构成违约，被告应当按照相关法律及合同约定向原告支付相关物业服务费用和违约金。本案中，被告赵宝生于2010年9月8日与原告签订《前期物业管理服务协议》，应当认定该协议签订之日为被告办理物业交接手续之日，而根据《前期物业服务合同》第七条“业主应于办理物业交接手续之日起交纳物业服务费用”和《前期物业管理服务协议》第十九条第2款“管理服务费自业主办理交房手续领取钥匙之日起30后交纳”的约定，被告赵宝生应当自2010年9月8日起履行交纳物业服务费用的义务，原告诉求被告自2009年7月1日起承担物业服务费用没有合法依据，本院对原告提出的关于要求被告支付2009年7月至2010年8月期间的物业服务费用的诉讼请求不予支持。《前期物业管理服务协议》约定的委托管理期限为自合同签订之日起两年，因此，该合同于2012年9月7日到期。虽该合同到期后双方未续签，但原告继续为祥和小区提供了物业管理服务，且后续与业主委员会签订了小区物业管理服务合同，应当认定在《前期物业管理服务协议》到期后至《物业管理服务合同》签订期间，原、被告之间存在事实上的物业管理服务关系，双方应按照《前期物业管理服务协议》及变更后的收费标准履行各自的权利义务，即自2012年9月8日至2013年6月30日期间的物业服务费用应按照《前期物业管理服务协议》约定的类别和标准计算；自2013年7月1日至《物业管理服务合同》签订期间（2015年6月16日之前）的物业服务费用按变更后的收费标准计算，除收费标准外的其他事项仍按照《前期物业管理服务协议》的约定执行。因为原告与祥和小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对被告赵宝生具有约束力，所以在《物业管理服务合同》签订后，被告赵宝生应当按照《物业管理服务合同》的相关约定向原告支付物业管理服务费用。关于物业管理费：根据《前期物业管理服务协议》第十九条第一款“小高层住宅房屋按照建筑面积每月0.5元/平方米（含电梯使用费）”、第三款“闲置房屋的管理服务费一年内按房屋类别半价收取，满一年后全额收取”的约定，被告赵宝生在2010年9月8日至2013年6月30日期间，应向原告支付的物业管理费为（173.6㎡×0.5元×12月÷2）?（173.6㎡×0.5元×22月）=2430.4元。根据2013年4月15日调整后的收费标准及《物业管理服务合同》第六条第二款的规定，小高层物业管理服务费为0.73元/平方米/月，被告赵宝生在2013年7月1日至2016年8月31日应向原告支付的物业管理费为173.6㎡×0.73元×38月=4815.66元。被告赵宝生应支付物业管理费合计2430.4元+4815.66元=7246.06元。关于公摊电费：因《前期物业管理服务协议》中未明确约定向业主收取公摊电费，故原告请求被告支付2010年9月至2013年6月期间公摊电费的诉讼请求证据不足，本院不予支持。根据2013年4月15日公布的调整后的收费标准，公摊电费为9元/户/月，《物业管理服务合同》第六条第六款亦规定公摊电费按每户每月9元收取，故，被告赵宝生在2013年7月1日至2016年8月31日期间应向原告支付的公摊电费为9元/户/月×38月=342元。关于电梯维保费：根据《前期物业管理服务协议》第二十三条第一款约定，电梯维保费用应据实计算，由业主或物业使用人均摊，原告请求被告支付2010年10月至2013年6月期间的电梯维保费且按每月35元收取，但原告未提供充分证据证明该部分诉讼请求成立，故本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。根据2013年4月15日公布的调整后的收费标准和《物业管理服务合同》第六条第五款的规定，电梯使用费（维护费）按每月每户35元收取（二楼以上）的约定，被告赵宝生在2013年7月1日至2016年8月31日期间应向原告支付电梯维保费35元/户/月×38元=1330元。关于暖气损耗费：原告要求被告支付暖气损耗费3081.75元的诉讼请求，因证据不足，本院依法不予支持。关于违约金：根据《前期物业管理服务协议》第三十三条“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补缴，并从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金”的约定，对于被告在2010年9月至2013年6月期间拖欠的相关物业服务费用，原告有权要求被告支付违约金，诉讼中原告主张该期间按被告所欠金额的30%计付违约金，不违反相关法律和合同约定，本院予以支持。关于原告所主张此后的违约金，因《物业管理服务合同》未就业主不按时交纳相关物业管理费用时应承担的违约责任进行约定，原告的该相关部分的违约金请求证据不足，故对原告的该相关部分违约金请求本院不予支持。故，被告赵宝生应向原告支付的违约金金额为（物业管理费7246.06元+公摊电费342元+电梯维保费1330元）×30%=2675.42元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，参照《河南省物业管理条例》第四十八条之规定，判决如下：一、被告赵宝生于判决生效之日起十日内向原告许昌鹏辉物业管理有限公司支付物业管理费7246.06元、公摊电费342元、电梯维保费1330元、违约金2675.42元，合计11593.48元。二、驳回原告许昌鹏辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费296元，因适用简易程序，减半收取计148元，由原告许昌鹏辉物业管理有限公司负担61.47元，由被告赵宝生负担86.53元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  戴延伟二〇一九年三月二十一日书记员  郑 聪