广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初11号原告：肇庆市奥利华园房地产有限公司，住所地：四会市东城街道新江上元塘（SJ-2009-017、SJ-2009-018）。统一社会信用代码：91441284699770112Y。法定代表人:麦羡泉。委托诉讼代理人：谢宇霞、张杰，广东安驰律师事务所律师。被告：黄江河，男，汉族，1980年3月6日出生，户籍地湖南省绥宁县，原告肇庆市奥利华园房地产有限公司（以下简称“奥利华园公司”）与被告黄江河商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥利华园公司的委托诉讼代理人谢宇霞到庭参加诉讼，被告黄江河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥利华园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：16050872），房屋归原告所有；2.判令被告向原告支付违约金97930.4元；3.判令被告支付原告代垫银行款359409.07元；4.判令被告支付（2018）粤1284民初1096号案件受理费7024元、保全费2428.15元、公告费1680元及律师费29000元，合计40132.15元；5.判令被告按合同约定协同原告办理解除《商品房买卖合同》及注销备案手续、抵押手续并承担相关费用，逾期未协助办理相关手续的，从判决逾期未协助办理之日起，每日按房款总价的0.5‰向原告支付违约金；6.判令本案诉讼费及财产保全费由被告承担；7.判决原告在被告已支付的房款489652元中直接扣除诉讼请求中关于第2/3/4关于违约金以及向银行代垫款项，多退少补。事实和理由：被告因购买原告开发的四会市东城街道上元大道发现美院F2栋404房，房屋总价489652元，因资金不足，在中国建设银行股份有限公司肇庆市大旺支行办理了按揭手续，原告对上述按揭贷款承担连带保证责任。由于被告按揭严重逾期，银行向四会市人民法院提起民事诉讼要求被告一次性清偿所欠贷款并解除按揭借款合同。2018年8月29日四会市人民法院作出（2018）粤1284民初1096号民事判决书，原告基于担保责任，替被告代为垫付一审诉讼费7024元、保全费2428.15元、公告费1680元、律师费29000元，合计40132.15元，代为垫付银行款359409.07元，总计399541.22元。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》的相关约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并向被告收取房价款总额20%的违约金（即97930.4元），被告应协同原告办理相关手续并承担相关费用，未协同办理的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向原告支付违约金。原告有权在被告已支付的部分房价款中直接扣除违约金和代偿欠款本息。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告黄江河答辩称：1.答辩人在买卖合同中已经支付首付，余款依约办理了按揭，合同义务已履行完毕。被答辩人只是在银行按揭贷款中承担担保责任，系担保权人，基于担保要求我方返还房屋，依法无据；2.原告要求收取房价总款20%违约金97930.4元并不合理；3.2018年至今，答辩人购买的此套商品房价值已经上涨，按照目前均价，此套房屋目前价值880726元，若原告愿意按照880726元的价格扣除起诉要求的相关费用，另支付给答辩人324755元，答辩人同意将该套房屋过户给原告；4.答辩人逾期供房是因为在2018年4月发生工伤住院，住院花费了治疗费三四万，出院后几个月没有工作，因此才导致拖欠房贷。原告奥利华园公司提供如下证据：1.《商品房买卖合同》，证明原被告的买卖合同关系，以及双方就解除合同、违约责任的约定；2.履行担保责任划款通知书，证明被告无力偿还银行贷款本息，基于原告对被告的连带担保责任，银行要求原告代被告履行偿还贷款本息义务；3.银行进账单；4.个人贷款还款凭证；5.客户专用回单；6.贷款结清凭证，证明原告代被告向银行偿还剩余借款本息；7.民事判决书；8.民事裁定书；9.生效证明书，证明法院判决本案原告对被告的债务承担连带清偿责任，该判决已经生效；10.收据、银行回单，证明原告代被告支付了（2018）粤1284民初1096号判决书的案件受理费7024元、保全费2428.15元、公告费1680元、律师费29000元，合计40132.15元。被告黄江河质证称：对证据1是原告的模板，是存在漏洞的。对证据2原告代为垫付的部分欠款金额，我没有异议。对证据3没有异议。对证据4、5、6没有异议。对证据7我没有收到判决，对于判决书中的律师费不属于我应承担的责任范围。对证据8没有异议。对证据9没有异议。对证据10中的律师费我不接受。被告黄江河提供如下证据：1.增值税发票两张，证明被告已经付了首付129652元，按揭了360000元，房屋的款已经付清；2.银行交易凭证一张，证明住房维修基金3330元；3.收据6张，证明买房的时候交的费用，是房地产公司开出的收据，除维修基金外，其余的都包括在首付款129652元里面；4.花都人爱医院出院小结、发票2张，证明房屋逾期还贷不是被告恶意欠款，是由于被告工伤住院，花了医疗费3万多，才导致房贷逾期。原告奥利华园公司质证称：对证据1真实性、合法性没有异议，关联性我方认为被告虽然支付了购房款，但是根据合同的约定，被告所购房屋是按揭贷款，被告还有按期履行按揭还款的义务，所以商品房买卖合同被告是没有履行完毕，合同还未终止；对证据2没有异议；对证据3没有异议，但其中律师见证费与本案没有关联，收款方也不是原告，真实性无法确认；对证据4与本案没有关联。本院经审理认定事实如下：2016年5月30日，原告奥利华园公司（出卖人）与被告黄江河（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16050872），约定被告购买原告开发的位于四××市××街道××大道东发现美院F2栋404号商品房；房屋总价489652元；付款方式为2016年5月30日前支付全部房价款的26.48%共计人民币129652元，全部房价款的73.52%共计人民币36万元办理银行按揭，被告应于签订《商品房买卖合同》三天内办妥银行贷款按揭手续；违约责任（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应按累计应付款的15%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金；原告应在2016年9月30日前，将本合同约定的商品房交付被告使用。上述《商品房买卖合同》的附件四为《合同补充协议》，与本案相关的约定包括：被告选择按揭方式支付房价款的，若因被告违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与买卖双方签订的《个人购房借款抵押合同》（或其他名称的同类合同）的约定要求原告承担保证责任的，原告有权选择下列方式之一处理：1.原告承担保证责任代被告清偿欠款本息后，有权向买受人追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的0.5‰计算的利息；2.原告有权解除与被告签订的《商品房买卖房合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自原告向邮递单位交寄解约通知之日起生效；被告应自收到原告解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）被告应向原告支付房价款总额的20%的违约金，原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息；（2）被告应协同原告办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；被告逾期未协同原告办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，自逾期之日每日以房价款总额的0.5‰向原告支付违约金。原告在出卖人一栏盖章，被告在合同买受人一栏签名及捺有指印。该合同于2016年7月4日经四会市房产服务中心备案。合同签订后，被告支付了首付款129652元，并向银行办理了按揭贷款360000元，银行于2016年8月5日放款，被告于同日向原告支付了剩余购房款360000元。因被告没有按期偿还贷款，2018年4月10日，案外人中国建设银行股份有限公司肇庆市分行（以下简称“建行分行”）向本院起诉，要求解除建行分行下属建行大旺支行与被告黄江河签订的《个人住房（商业用房）借款合同》并要求被告立即归还拖欠借款本息、奥利华园公司承担担保责任等。后经我院（2018）粤1284民初1096号民事判决书判决，判决解除被告黄江河与建行分行下属建行大旺支行签订的《借款合同》；由被告黄江河清偿借款本金339009.91元、逾期本金959.39元、逾期利息1425.81元、逾期本金罚息5.23元、逾期利息罚息7.86元[逾期利息和罚息计至2018年8月13日，之后按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至还清借款本息之日止]；被告黄江河向建行分行支付律师费29000元；奥利华园公司对被告黄江河的债务承担连带清偿责任；案件受理费7024元、保全费2428.15元、公告费1680元，合计11132.15元，由被告黄江河负担。该判决书生效后，被告黄江河未履行判决义务。原告奥利华园公司于2018年8月31日代被告向建行分行支付2398.29元，2018年9月30日支付339782.34元，合计342180.63元。建行肇庆分行于2018年9月30日出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，载明黄江河的贷款总额360000元已于2018年9月30日结清。经查明，（2018）粤1284民初1096号民事判决书认定奥利华园公司在建行分行起诉前代黄江河还款17228.44元，该金额已在该案诉讼请求的金额中扣除。奥丽华园公司于2018年8月31日、9月30日共向银行支付342180.63元，加上诉讼前还款的17228.44元，总计代被告向银行偿还借款本息359409.07元。根据原告提交的收据和交易回单，2018年12月10日，原告向建行分行分别支付了公告费1680元、保全费2428.15元、案件受理费7024元、律师费29000元，合计40132.15元。综上，原告代被告偿还的款项总计399541.22元。经原告申请，本院于2019年1月21日作出（2019）粤1284民初执保25号执行裁定书，查封被告黄江河所有的位于四××市××街道××大道东发现美院F2栋404号的不动产权，保全金额以497471.62元为限，原告为其财产保全提供现金担保。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（含附件四《合同补充协议》），系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法有效。被告黄江河逾期未向建行分行履行还款义务，导致原告奥利华园公司承担了担保责任，依据该合同补充协议第六条第二款第二项的约定，双方约定合同解除的条件已成就，原告据此要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，本院予以支持。因原告未向本院提供证据证明其向被告发出过解除合同的通知，本院认定原告向法院起诉之日即2019年1月3日为要求解除合同之日，本院于2019年1月28日将起诉状副本送达给被告黄江河，故本院认定原告奥利华园公司与被告黄江河签订的《广东省商品房买卖合同》于2019年1月28日解除。涉案合同已在四会市房产服务中心备案，在双方合同解除后，被告黄江河应协助原告办理注销合同备案登记手续等相关手续并承担相关费用。对于违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及双方在合同中约定若因被告违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与买卖双方签订的《个人购房借款抵押合同》（或其它名称的同类合同）的约定要求出卖人承担保证责任的，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告应向原告支付房价款总额20%的违约金，原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除该违约金。庭审中，被告认为违约金约定不合理但并未提出调整方案，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，原告并未提供证据证明被告违约造成的实际损失，本院依照公平原则和诚实信用原则，根据本案的具体情形，综合考量违约方的违约程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱，将违约金调整为银行同期贷款利率的2倍即4.35%×200%=8.7%，被告应向原告支付违约金42599.7元（489652元×8.7%）。被告黄江河已向原告奥利华园公司支付购房款489652元，合同解除后，原告奥利华园公司应将被告已付购房款退还给被告黄江河，原告主张上述违约金从中扣除的诉求符合合同约定，也能减少诉累，本院予以支持。关于原告主张被告支付逾期未协助办理解除合同等相关手续的违约金并在被告已付房款中予以扣除的诉讼请求，因原告在本案已主张了违约金且已获本院支持，故对于原告的该项诉求，本院不予支持。对于原告要求被告支付代垫银行款359409.07元的诉讼请求，本案经审理查明，原告奥利华园公司代垫的银行款本息合计359409.07元，对于该款项，原告承担担保责任后有权向被告追偿。原告主张上述款项从中被告已支付房款489652元中扣除的诉求符合合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付（2018）粤1284民初1096号案件受理费7024元、保全费2428.15元、公告费1689元及律师费29000元，合计40132.15元，因上述费用在原告的担保范围内，原告承担担保责任后有权向被告追偿，对于该诉讼请求，本院予以支持。此费用也应从被告已支付房款489652元中扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，判决如下：一、原告肇庆市奥利华园房地产有限公司与被告黄江河签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：16050872）于2019年1月28日解除，四会市东城街道上元大道东发现美院F2栋404号商品房归原告肇庆市奥利华园房地产有限公司所有；二、被告黄江河应于本判决生效之日起十五日内向原告肇庆市奥利华园房地产有限公司支付违约金42599.7元；三、被告黄江河应于本判决生效之日起十五日内向原告肇庆市奥利华园房地产有限公司支付代垫银行款359409.07元；四、被告黄江河应于本判决生效之日起十五日内向原告肇庆市奥利华园房地产有限公司支付（2018）粤1284民初1096号案件受理费7024元、保全费2428.15元、公告费1689元及律师费29000元，合计40132.15元；五、上述二、三、四项中被告应付款项，原告肇庆市奥利华园房地产有限公司有权在被告已付房款489652元中直接抵扣，抵扣后的余款由原告肇庆市奥利华园房地产有限公司在本判决生效之日起十五日内退还给被告黄江河；六、被告黄江河应于本判决生效之日起十五日内协助原告肇庆市奥利华园房地产有限公司办理解除《广东省商品房买卖合同》（合同编号：16050872）、注销备案和抵押手续并承担相关费用；七、驳回原告肇庆市奥利华园房地产有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4381元，财产保全费3007元，合计7388元（原告已预交），由被告黄江河负担6566元，原告肇庆市奥利华园房地产有限公司负担822元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 周 忠 海二〇一九年三月二十一日此件与原件核对无异书记员 欧阳杜鹃