杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初12026号 原告：杭州西湖广告产业园区有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇西园一路18号A座4层。 法定代表人：徐金贤，总经理。 委托诉讼代理人：赵启新、鲍先河，浙江方策律师事务所律师。 被告：杭州客官科技有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇西园一路18号A1楼306室。 法定代表人：张克银，执行董事。 原告杭州西湖广告产业园区有限公司（以下称原告）与被告杭州客官科技有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵启新到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年6月25日签订的《物业租赁合同》、《杭州西湖（国家）广告产业园区企业入园协议》；2、被告腾退交还杭州市西湖区三墩镇西园一路18号西湖广告大厦五楼501室、503室房屋；3、被告按每天2075元标准支付判决确定的房屋腾退之日至被告实际搬离房屋之日的逾期搬离违约金；4、被告返还2016年6月25日至2017年12月24日期间原先优惠的租金426418元；5、被告支付2018年1月1日至2018年10月14日租金285081.93元，此后按合同约定标准继续支付租金及房屋占有使用费至房屋实际腾退之日；6、被告支付因逾期支付租金计算至2018年10月14日的违约金80695.51元，此后违约金以租金357230.75元为基数按日1‰计算至合同解除之日，解除日之后的违约金以判决确定的租金为基数按日1‰计算至实际履行之日；7、诉讼费由被告负担。 事实和理由：2016年6月25日，原、被告签订《物业租赁合同》，原告将位于杭州市西湖区三墩镇西园一路18号西湖广告大厦五楼501室、503室房屋（以下称501室、503室房屋）出租给被告使用，双方就租赁期限、租金支付、违约责任等作出约定。同日，双方签订《杭州西湖（国家）广告产业园区企业入园协议》（以下称《入园协议》），约定被告享受“第一年补助房租，第二、第三年减半补助房租”政策，若被告违约致使租赁协议被解除的，原告有权要求被告返还已享受的各项优惠政策所得。 被告自2018年1月1日起开始拖欠原告租金。2018年9月15日，原告通知被告在三个工作日内支付租金，否则将解除合同。被告至今未支付租金。要求判如所请。 原告为证明其主张，举证如下： 1、不动产权证书、（2014）杭西商破字第1-4号民事裁定书、《房屋租赁合同书》。证明原告享有出租权。 2、《物业租赁合同》、水电费付款凭证。证明原、被告就房屋租赁期限、租金支付、违约责任等作出约定，且被告已实际承租房屋。 3、《入园协议》。证明被告享受“第一年补助房租，第二、第三年减半补助房租”政策，若被告违约致使租赁合同被解除，原告有权要求被告返还已享受的各项政策优惠所得。 4、通知书、国内标准快递凭证、邮件查询单、通知书张贴照片。证明原告向被告催要租金。 被告未作答辩，也未提供证据。 经审查，本院对原告提供的证据1-4发表如下认证意见：被告经本院合法传唤未到庭，视为放弃要求对原告提供的证据进行质证的权利；原告提供的证据均具有真实性，且证据来源合法，与待证事实有关联，予以认定。 根据上述本院采信的证据记载的内容，结合原告在庭审中的自认，本院就本案事实确认如下： 2016年6月25日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定：一、原告将501室、503室建筑面积616.50平方米房屋出租给被告使用，租赁期限为2016年6月25日至2019年6月24日。二、2016年6月25日至2017年6月24日期间的租金按每天每平方米1.5元计算，计337534元。三、2017年6月25日至2018年6月24日期间的租金按每天每平方米1.58元计算，计355536元。四、2018年6月25日至2019年6月24日期间的租金按每天每平方米1.66元计算，计373537元。五、根据一免两减半的优惠政策，2016年6月25日至2017年6月24日期间的租金免交；2017年6月25日至2018年6月24日期间的租金减半收取177768元，于2017年6月25日支付88884元、2017年12月24日支付88884元；2018年6月25日至2019年6月24日期间的租金减半收取186768.5元，于2018年6月25日支付93384.25元、2018年12月24日支付93384.25元。六、被告在协议签订之日起10日内缴纳租赁保证金50000元，作为协议履行的担保；该保证金在本协议履行完毕，扣除违约金、赔偿金及相关费用后退还。七、一方行使法律规定及协议约定解除权的，协议自解除书面通知送达对方时起解除。八、协议解除后，被告拒绝搬离的，每逾期一日按原租金的双倍向原告支付违约金。九、被告未按合同约定的期限支付租金的，每延迟一天向原告支付应付费用5‰的违约金。十、被告拖欠租金等费用逾期30日，并经原告催促仍未及时交纳的，原告有权解除协议、收回房屋。十一、《入园协议》为关联合同，《入园协议》因一方违约而被解除的，本协议自动终止。 同日，原、被告签订《入园协议》，约定：一、原告为被告提供租金补助政策，“第一年全额补助房租，第二年、第三年减半补助房租”。二、因被告违约致使房屋租赁合同被解除的，视同被告违约，原告有权解除《入园协议》，并要求被告返还已享受的各项优惠政策所得；造成原告损失的，由被告另行赔偿。三、原、被告依本协议约定或法律规定解除本协议，双方签订的《物业租赁合同》自行终止，被告须在10天内腾空房屋，恢复原状，并将房屋交还给原告。四、一方行使解除合同权利的，自解除合同的书面通知书送达另一方起，合同解除；一方拒收包括无人签收解除合同书面通知的，或有地址变更未履行通知义务的，协议自解除合同的通知书发出之日起解除。五、《物业租赁合同》为本协议的组成部分。 同日，原告向被告交付501室、503室房屋。2016年7月25日，被告支付给原告租赁保证金50000元。2017年10月11日，被告支付给原告租金88884元。 2018年9月13日，原告向被告邮寄并在被告办公场所张贴通知书，以被告未支付2018年上半年租金构成违约为由，要求被告在三个工作日内交纳拖欠的租金及相关费用，否则将依法解除合同并追究被告的违约责任。被告此后未支付租金，也未腾退并向原告交付501室、503室房屋。 本院认为，根据《物业租赁合同》的约定，被告有义务在2017年6月25日、12月24日各支付租金88884元，在2018年6月25日、12月24日各支付租金93384.25元。然被告仅在2017年10月11日支付租金88884元，其余租金均未支付。《物业租赁合同》及《入园协议》均约定，被告拖欠租金等费用逾期30日，并经原告催促仍未及时支付的，原告有权解除合同、收回房屋。现有证据显示，原告在2018年9月13日通知被告，催促被告在三个工作日内支付租金，否则将解除合同并追究被告的违约责任。然被告仍未支付租金，原告依约定享有解除《物业租赁合同》及《入园协议》的权利。 依《物业租赁合同》及《入园协议》之约定，原告行使合同解除权应当通知被告，《物业租赁合同》及《入园协议》自书面通知书到达被告处时解除。原告于2018年9月13日作出的通知书依其文义仅为书面催款通知，其并无解除的意思表示。然起诉状副本乃解除合同意思表示的书面载体，本案起诉状副本在2019年1月8日已送达给被告，案涉《物业租赁合同》及《入园协议》依《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款及合同的约定于2019年1月8日解除。 依《入园协议》的约定，原告依约定或法律规定解除本协议，双方签订的《物业租赁合同》自行终止，被告须在10天内腾空房屋，恢复原状，并将房屋交还给原告。案涉合同在2019年1月8日已解除，被告有义务在2019年1月18日前腾退并付房屋。原告要求被告腾退并交还501室、503室房屋的诉讼请求应予支持。 原告主张，被告因一免两减半政策已实际享有2016年6月25日至2017年6月24日期间租金337534元被全部免除、2017年6月25日至2017年12月24日期间租金被免除一半即88884元的优惠，现因被告违约，要求被告返还上述原先优惠的租金426418元。根据《入园协议》的约定，原告为被告提供租金补助政策，“第一年全额补助房租，第二年、第三年减半补助房租”；因被告违约致使房屋租赁合同被解除的，原告有权要求被告返还已享受的各项优惠政策所得。原告的该项主张具有合同依据，本院予以支持。 依《物业租赁合同》的约定，被告应在2017年6月25日、12月24日各支付租金88884元，于2018年6月25日、12月24日各支付租金93384.35元。然被告仅在2017年10月11日支付2017年6月25日至2017年12月24日期间租金88884元，此后租金均未支付。因此，原告要求被告按合同约定以不享受一免二减半政策的标准支付2018年1月1日之房屋实际腾退之日租金及房屋占有使用费的请求应予支持。 鉴于案涉合同本院已确认在2019年1月8日已解除，2018年1月1日至2019年1月8日期间的费用应认定为租金，2019年1月9日至房屋实际腾退之日的费用应认定为房屋占有使用费。经计算，原告主张的2018年1月1日至2018年10月14日期间的租金285082元符合合同的约定。 依照约定，被告在协议签订之日起10日内交纳租赁保证金50000元，作为协议之担保；该保证金在《物业租赁合同》履行完毕，并扣除违约金等费用后退还。根据该约定之文义，该保证金的功能首先在于履行合同即支付租金。因此，被告已支付的50000元保证金首先应抵扣租金。上述285082元租金在扣除50000元保证金后，剩余235083元租金应继续给付。 原告在向被告主张上述房屋占有使用费的同时，另行要求被告按每天2075元标准支付判决确定的腾退之日至被告实际搬离房屋之日的逾期搬离违约金。依《物业租赁合同》的约定，协议解除后，被告拒绝搬离的，每逾期一日按原租金的双倍向原告支付违约金。原告的该项诉求虽有合同依据，但该违约金的主要功能在于弥补因被告未及时腾退给原告造成的损失，在已有房屋占有使用费补偿原告损失的情形下，本院依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款酌情将该违约金调整为每天300元。 原告尚要求被告支付逾期支付租金的违约金。依《物业租赁合同》的约定，被告未按合同约定的期限交付租金，每延迟一天，向原告支付应付费用5‰的违约金。原告现自动将该违约金标准调整为每日1‰，但该违约金的主要功能在于弥补资金占用损失，每日1‰的违约金标准仍过分高于原告的资金占用损失，本院视情将其调整为以每日0.5‰为标准计付违约金。 根据原告提供的违约金计算清单，原告主张的系2018年1月1日至2018年12月24日期间租金的逾期支付违约金。该期间的租金共计357231元，由两部分组成，其中一半即178615.5元依约定应于2017年12月24日支付85231.25元、于2018年6月25日支付93384.25元。另一半即178615.5元原先因一免二减半政策而被免除，现原告以被告违约为由主张返还，并以支付迟延为由主张违约金。但返还178615.5元租金是以合同解除为条件的，应在2019年1月8日合同解除之后给予合理的返还时间，超出合理时间未返还的才构成逾期支付，违约金也应当自该时点开始计算。本院酌情确定2019年1月18日作为该笔租金计算违约金的起算时点。因此，原告主张的逾期支付租金违约金应由三部分组成：一、以85231.25租金扣除50000元保证金后得出的剩余租金35231.25元为基数，按每日0.5‰为标准，自2017年12月25日计算至款清之日；二、以93384.25元为基数，按每日0.5‰为标准，自2018年6月26日计算至款清之日；三、以178615.5元为基数，按每日0.5‰为标准，自2019年1月18日计算至款清之日。 被告经本院合法传唤未到庭，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认杭州西湖广告产业园区有限公司与杭州客官科技有限公司签订的《物业租赁合同》、《杭州西湖（国家）广告产业园区企业入园协议》于2019年1月8日解除； 二、杭州客官科技有限公司将杭州市西湖区三墩镇西园一路18号西湖广告大厦五楼501室、503室房屋腾退并交付给杭州西湖广告产业园区有限公司，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、杭州客官科技有限公司返还给杭州西湖广告产业园区有限公司原先享有的2016年6月25日至2017年12月24日期间优惠租金426418元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、杭州客官科技有限公司支付给杭州西湖广告产业园区有限公司2018年1月1日至2018年10月14日期间租金235082元，于本判决生效之日起十日内付清。 五、杭州客官科技有限公司支付给杭州西湖广告产业园区有限公司租金及房屋使用费（以每天1023元为标准，自2018年10月15日计算至房屋实际腾退之日），于本判决生效之日十日内付清； 六、杭州客官科技有限公司支付给杭州西湖广告产业园区有限公司逾期支付租金的违约金（以35231元为基数，按每日0.5‰标准，自2017年12月25日计算至该35231元租金付清之日），于本判决生效之日起十日内付清； 七、杭州客官科技有限公司支付给杭州西湖广告产业园区有限公司逾期支付租金的违约金（以93384元为基数，按每日0.5‰标准，自2018年6月26日计算至该93384元租金付清之日），于本判决生效之日起十日内付清； 八、杭州客官科技有限公司支付给杭州西湖广告产业园区有限公司逾期支付租金的违约金（以178616元为基数，按每日0.5‰标准，自2019年1月18日计算至该178616元租金付清之日），于本判决生效之日起十日内付清； 九、杭州客官科技有限公司支付给杭州西湖广告产业园区有限公司逾期搬离房屋的违约金（以每天300元为标准，自本判决确定的腾退之日计算至杭州客官科技有限公司实际腾退之日），于本判决生效之日起十日内付清； 十、驳回杭州西湖广告产业园区有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5861元，由杭州西湖广告产业园区有限公司负担890元，由杭州客官科技有限公司负担4971元。 杭州西湖广告产业园区有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州客官科技有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  朱光明 二〇一九年三月十八日 书记员  林倩如