福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终5726号 上诉人（原审原告、反诉被告）：庄文钟，男，1968年6月10日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林志峰，福建绎富律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙瑞光，男，1956年11月13日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：施琦，男，住福建省福清市融城镇清荣大道36号。现住福建省福清市。 上诉人（原审被告）：方瑞标，男，1966年10月9日出生，汉族，住厦门市湖里区。 原审第三人：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住所地厦门市思明区。 法定代表人：沈木钦，该公司总经理。 上诉人庄文钟与上诉人孙瑞光、方瑞标、原审第三人厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称丹厦公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人庄文钟及其委托诉讼代理人林志峰、上诉人孙瑞光的委托诉讼代理人施琦、上诉人方瑞标到庭参加诉讼，原审第三人丹厦公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄文钟上诉请求：撤销一审判决，改判支持庄文钟的一审诉讼请求，即孙瑞光双倍返还庄文钟购房定金100万元，方瑞标承担连带清偿责任。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院认定孙瑞光事后办理委托售房公证，方瑞标代理行为合法有效，《房产买卖居间协议书》合法有效，认定错误，与事实不符。（一）2016年6月3日，庄文钟与方瑞标签订《房产买卖居间协议书》，当时方瑞标并未提供产权人孙瑞光的授权委托书，为了保证交易安全，庄文钟与方瑞标签订补充协议，方瑞标为案涉交易提供反担保。2016年6月14日和同年8月2日，孙瑞光及其配偶陈华英办理《公证书》，委托方瑞标代为管理、出售、抵押案涉房产，但这只能表明从2016年6月14日起方瑞标有权代理出售案涉房产，并不能直接证明孙瑞光对此前方瑞标代为签署同庄文钟之间的房产协议的行为进行追认。根据合同法第四十八条第一款对无代理权人签订的合同效力的规定，方瑞标代孙瑞光签约的行为属于无权代理行为。（二）2016年11月14日，庄文钟向方瑞标发函，要求提供产权人孙瑞光经公证的授权委托书及予以追认的书面材料，但方瑞标在收到函告后未予提供。根据合同法第四十八条第二款规定，庄文钟向方瑞标发出函告一个月后，方瑞标的无权代理行为未取得产权人孙瑞光的追认。因此，庄文钟与方瑞标签署的《房产买卖居间协议书》和《补充协议》应属无效合同。二、即便假设方瑞标的代理行为及《房产买卖居间协议书》均合法有效，一审法院认定孙瑞光未构成违约，庄文钟应承担相应违约责任，没有事实和法律依据。（一）孙瑞光、方瑞标辩称其于2016年9月19日通过短信通知庄文钟解除《房产买卖居间协议书》，但庄文钟从未收到所谓的“解除”短信。孙瑞光、方瑞标向一审法院提供了相关的短信内容，但这只能证明其发送过相关短信，并不能证明庄文钟已经收到该条短信。孙瑞光、方瑞标应依据法律规定，向庄文钟发送书面文件解除合同。因庄文钟未收到相关书面解除通知，因此庄文钟签署的《房产买卖居间协议书》并未解除。在协议并未解除的情况下，孙瑞光、方瑞标于2016年9月23日将案涉房产出售给案外人，构成违约，应承担违约责任。（二）根据一般的房产交易习惯，房产买卖并非短期内可以完成的事项，而是涉及前期协商，了解房产情况，预付定金，签署合同等诸多环节，需要较长的时间进行准备。但孙瑞光、方瑞标辩称其在短短的四天时间内，因为偶然条件与案外人达成房产交易，这与房产市场交易习惯不符。庄文钟完全有理由相信孙瑞光、方瑞标在2016年9月19日之前就与案外人进行房产交易协商，并且在即将完成交易的时间节点，向庄文钟发送所谓的合同“解除”短信。孙瑞光、方瑞标实际存在“一房二卖”的违约行为，该行为亦导致庄文钟无法再继续履行合同，孙瑞光、方瑞标应承担相应的违约责任。 孙瑞光辩称，讼争合同合法有效，在合同履行过程中，庄文钟只支付了定金50万元，没有支付首期款220万元，因其已经支付了定金，不可能不知道讼争房屋现状及委托的情形，合同履行过程中孙瑞光还回国内办理了公证委托，而庄文钟没有按期付款应承担违约责任。讼争合同明确了违约和定金条款，作为守约方的孙瑞光有权选择违约条款。一审法院不应依职权调整违约金的范围。本案差旅费就增加了近10万元，一审法院认定孙瑞光损失只有50万元不合理。 方瑞标的答辩意见与孙瑞光一致。 丹厦公司未作陈述。 孙瑞光、方瑞标上诉请求：撤销一审判决，改判驳回庄文钟的诉讼请求；改判庄文钟向孙瑞光支付违约金170万元（已付定金50万元可抵扣）。事实和理由：一审判决认定事实正确，但在程序和适用法律方面错误。一、一审法院认定讼争合同合法有效，庄文钟逾期足额付清尾款270万元属违约，孙瑞光有权解除合同并将讼争房屋另售他人。但一审却支持了庄文钟的诉讼请求，二审法院应依法纠正。二、讼争合同约定了违约金和定金条款，孙瑞光作为守约方，有权放弃没收定金权利，选择适用违约金条款，要求庄文钟支付违约金的权利。庄文钟在本、反诉中均否认自己有违约行为，因此不存在请求调整违约金金额的前提，事实上庄文钟也没有提出调整违约金金额的诉请。一审判决却认定庄文钟部分反诉答辩意见为“双方约定的违约金过高，应调整为50万元”，属于程序违法。三、即使庄文钟有以其他方式提出调低违约金的反诉答辩意见，一审法院将“定金不足以弥补损失”的举证责任强加给孙瑞光也是没有法律依据。根据合同法第一百一十四条规定，庄文钟若想调低其所应当承担的违约金金额，应当举证证明“约定的违约金过分高于造成的损失”，一审法院主动调低庄文钟所应当承担违约金的金额，违反合同法相关立法本意。 庄文钟辩称，一、庄文钟不存在违约行为，不应承担相关违约责任。方瑞标称其于2016年9月19日短信通知庄文钟解除双方签订的《房产买卖居间协议书》。但2016年9月23日，方瑞标代孙瑞光与案外人罗新华签订一份《存量房买卖合同》，将本案讼争房产出售给罗新华。所谓的“解除合同短信”发送四天之后，孙瑞光、方瑞标就已经完成房屋买卖手续，这与常理不符。庄文钟完全有理由相信孙瑞光、方瑞标在2016年9月19日之前就与案外人进行房产交易协商，并且在即将完成房屋交易的时间节点，向庄文钟发送所谓的“解除合同短信”。因此，孙瑞光、方瑞标存在实际的“一房二卖”的违约行为，该行为导致庄文钟无法再继续履行合同。二、即便庄文钟存在孙瑞光、方瑞标所称的违约事项，因为孙瑞光“一房二卖”，其存在违约行为，在庄文钟与孙瑞光、方瑞标均有违约行为的情况下，二者之间的违约责任应该相互抵消。但基于孙瑞光、方瑞标已将讼争房产出售给案外人罗新华，原合同已经无法履行。因此，孙瑞光、方瑞标应退还庄文钟定金50万元。三、孙瑞光已将讼争房产出售给案外人罗新华，在本案中其并未遭受实际损害，也并未受到其他任何损失。因此，其要求庄文钟赔偿120万元违约金的要求有违公平原则及诚实信用原则。 丹厦公司未作陈述。 庄文钟向一审法院起诉请求：1.判令孙瑞光双倍返还庄文钟购房定金100万元；2.判令方瑞标对孙瑞光应双倍返还庄文钟购房定金100万元的债务承担连带清偿责任。 孙瑞光向一审法院提出反诉请求：判令庄文钟向孙瑞光支付违约金120万元。 一审法院认定事实：孙瑞光原系本案讼争房产的所有权人。2016年6月3日，方瑞标作为出售方孙瑞光的代理人与购买方庄文钟在丹厦公司的居间下签订一份《房产买卖居间协议书》，约定孙瑞光同意将本案讼争房产出售给庄文钟，成交价格为850万元，庄文钟应在协议签订之日支付给孙瑞光购房定金50万元；2016年8月15日前，庄文钟向孙瑞光支付270万元（含定金）作为房产解押专款使用，过户当日庄文钟再支付85万元，余款495万元庄文钟申请银行商业贷款；本案讼争房产已办理产权证，但处于抵押状态，孙瑞光应于2016年8月15日前办理提前还贷并及时办理解押手续；双方当事人在签订协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房价20%的违约金外，还应赔偿守约方中介费用、装修费用、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；若庄文钟不能按期向孙瑞光付清购房款或孙瑞光不能按期向庄文钟交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达15日的，对方有权解除合同并按中途悔约约定追究违约方的违约责任（悔约方除应向守约方承担总房价20%的违约金外，还应赔偿守约方中介费用、装修费用、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等）。上述协议签订后，庄文钟按约定向孙瑞光支付购房定金50万元（该款项按协议约定直接支付到孙瑞光银行账号），方瑞标代替孙瑞光出具定金收据给庄文钟。同日，方瑞标和庄文钟还签订一份《补充协议》，约定《房产买卖居间协议书》系方瑞标代表孙瑞光与庄文钟签署，并代为收取50万元购房定金；方瑞标以自己名下厦门市同安区龙凤山庄飞龙二路4号房产作为本次交易的担保，本次交易若有违约或者其他的法律纠纷担保方承担本协议的责任和违约赔偿等。 2016年6月14日，孙瑞光和案外人陈华英在中华人民共和国驻阿德莱德总领事馆办理一份《公证书》，公证内容为：孙瑞光和陈华英委托方瑞标出售本案讼争房产，委托期限至2016年12月31日。 2016年8月2日，孙瑞光和案外人陈华英到厦门市鹭江公证处办理一份《公证书》，公证内容为：孙瑞光和陈华英委托方瑞标代为出售本案讼争房产，委托期限至2017年2月1日止。 2016年8月11日，孙瑞光办理了本案讼争房产的抵押注销登记手续。 2016年9月19日，孙瑞光的代理人方瑞标按照庄文钟签订合同提供的电话短信通知庄文钟解除双方签订的《房产买卖居间协议书》，理由是庄文钟没有按协议约定于2016年8月15日前支付购房款220万元，庄文钟已经构成违约，且至2016年8月30日的15日宽限期内仍然没有支付购房款，根据协议约定，孙瑞光有权单方面解除合同。 2016年9月23日，方瑞标代表孙瑞光与案外人罗新华签订一份《存量房买卖合同》，将本案讼争房产出售给该案外人。 2016年11月14日，庄文钟向方瑞标邮寄一份《关于要求履行（编号：S0039495）的函》，内容为：协议签订后，庄文钟已向方瑞标支付购房定金50万元，但方瑞标至今未提供产权人孙瑞光经公证的授权委托书及事后予以追认的书面材料给庄文钟，也未按协议约定在2016年8月15日前告知本案讼争房产是否已经解押，也未将解押材料提供给庄文钟，同时也没有通知庄文钟前往签订《厦门市房地产买卖合同》并办理相关手续。因方瑞标没有履行上述义务，庄文钟也不予履行付款义务。特此发函，方瑞标在收到本函件之日起三日内向庄文钟书面提供上述材料。逾期未提供的，视为方瑞标违约，庄文钟有权解除合同，并要求双倍返还定金及赔偿损失。 一审法院认为，方瑞标作为孙瑞光的代理人与庄文钟在丹厦公司的居间下签订《房产买卖居间协议书》，并提供担保物，孙瑞光在事后也办理委托售房公证，并对方瑞标的代理行为予以追认，方瑞标的代理行为合法有效。《房产买卖居间协议书》是庄文钟和孙瑞光的真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。协议签订后，庄文钟只按协议约定将购房定金50万元支付至孙瑞光银行账户。在协议履行过程中，庄文钟未按协议约定在2016年8月15日前向孙瑞光支付270万元（含定金）作为本案讼争房产解押专款使用，庄文钟的行为已构成中途悔约，庄文钟应承担相应违约责任。由于庄文钟未按协议约定期限在2016年8月15日前履行付款义务，并且逾期付款期限超过15日后仍未履行付款义务，孙瑞光根据合同约定于2016年9月19日通过短信通知庄文钟解除合同，并于2016年9月23日将本案讼争房产出售给案外人，孙瑞光的行为没有违约。孙瑞光不主张没收定金而是选择要求庄文钟支付违约金，符合法律规定，应予支持。由于孙瑞光没有举证证明合同约定的定金不足以弥补庄文钟违约造成的损失，结合本案合同的履行情况和庄文钟的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，庄文钟主张约定的违约金过高请求予以调整为50万元定金数额的理由成立，应予支持。综上，庄文钟要求孙瑞光双倍返还购房定金100万元没有事实和法律依据，应予驳回。合同解除后，孙瑞光应将50万元购房定金退还给庄文钟，同时庄文钟应支付给孙瑞光违约金50万元。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、庄文钟应在本判决生效之日起十日内向孙瑞光支付违约金50万元；二、孙瑞光应在本判决生效之日起十日内向庄文钟退还定金50万元；三、驳回庄文钟的其他本诉诉讼请求；四、驳回孙瑞光的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13800元，由庄文钟负担6900元，孙瑞光负担6900元；反诉案件受理费7800元，由庄文钟负担3250元，孙瑞光负担4550元。 二审中，当事人没有提交新证据。 各方当事人对一审法院认定的事实，除了对上诉状和答辩状中提及的事实有异议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，一、关于庄文钟上诉请求。方瑞标作为案涉房屋产权人孙瑞光的代理人与庄文钟在丹厦公司居间下签订《房产买卖居间协议书》，约定庄文钟于协议签订当日（2016年6月3日）支付购房定金50万元，于2016年8月15日前支付270万元（含定金）作为房产解押专款使用，庄文钟没有提供证据证明其在2016年8月15日前备齐了应付款项，故庄文钟在仅支付购房定金50万元后，未依约支付220万元作为案涉房产解押专款，且其在《房产买卖居间协议书》签订当日与方瑞标签订的补充协议也约定本协议由孙瑞光委托方瑞标代为签署，方瑞标拿出自己的名下房产作为本次交易的担保。孙瑞光的代理人方瑞标在庄文钟未依约付款情况下，根据庄文钟签订协议提供的电话短信通知庄文钟解除双方签订的房产买卖协议，庄文钟上诉主张其没有收到短信通知，但未提供反驳证据，应承担不利的后果。因此，庄文钟未依约履行付款义务，且在孙瑞光通过短信通知庄文钟解除房产买卖协议后才要求履行房产买卖协议，并认为方瑞标未提供孙瑞光经公证的授权委托书、未在2016年8月15日前告知案涉房产是否已经解押等，与其签订上述协议的意思表示相悖，有违诚信原则。庄文钟的上诉理由不能成立。 二、关于孙瑞光、方瑞标的上诉。方瑞标系孙瑞光委托售房的代理人，根据行为时的法律即民法通则关于代理的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，方瑞标的上诉请求和理由不符合法律规定。根据查明事实，庄文钟存在不能按期支付购房款的情形，根据一审在卷佐证，庄文钟在庭审中认为违约金应当调整为50万元，且孙瑞光的委托诉讼代理人在辩论时也称庄文钟不承认存在违约行为，无权调整违约金。一审法院结合双方的举证证明及各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面综合审查判断，认定庄文钟主张约定的违约金过高请求予以调整的理由成立，并无不当。孙瑞光上诉主张庄文钟没有提出调整违约金，一审主动调整违约金的理由不符合事实。丹厦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。 综上所述，庄文钟和孙瑞光、方瑞标的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下： 驳回庄文钟和孙瑞光、方瑞标的上诉，维持原判。 二审案件受理费28400元，由庄文钟负担5259元，孙瑞光负担23141元。 本判决为终审判决。 审判长         （林巧玲） 审判员    （胡林蓉） 审判员    （陈璟） 二〇一九年三月十五日    书记员    （陈源） 附：本案所适用法律条文、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。