重庆市石柱土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0240民初579号 原告：中国农业银行股份有限公司重庆石柱支行，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇南宾路66号。统一社会信用代码：9150024071164307XA。 负责人：何桂强，该行行长。 委托诉讼代理人：孙军，男，该支行员工。 被告：赵光景，男，生于1963年5月8日，住重庆市巴南区。 被告：谭华英，女，生于1972年9月6日，住重庆市石柱土家族自治县。 被告：重庆平宇房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道万寿大道36号1幢1-5-5。统一社会信用代码：91500240572100912X。 法定代表人：刘安文，该公司董事长。 原告中国农业银行股份有限公司重庆石柱支行（以下简称农行石柱支行）诉被告赵光景、谭华英、重庆平宇房地产开发有限公司（以下简称平宇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行石柱支行的委托诉讼代理人孙军，被告赵光景、谭华英到庭参加了诉讼，平宇公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 农行石柱支行向本院提出诉讼请求：1.判决赵光景、谭华英偿还农行石柱支行贷款本金222915.20元，利息18871.68元（利息算至2018年12月20日止），本息合计241789.88元，2018年12月21日至还清贷款本息日的利息另行计算（按照双方签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》第一条约定计算）；2.在赵光景、谭华英不履行上述债务时，农行石柱支行有权对赵光景、谭华英提供的抵押物即位于石柱土家族自治县X号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款在赵光景、谭华英所欠贷款本息和应支付诉讼费用范围内受偿；3.平宇公司对赵光景、谭华英的上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2014年3月24日，赵光景、谭华英向农行石柱支行申请个人住房按揭贷款299000.00元，经农行石柱支行审核同意后，双方于2014年4月10日签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定农行石柱支行借给赵光景、谭华英住房按揭贷款299000.00元用于购买石柱土家族自治县X号房屋。2014年4月14日，农行石柱支行向赵光景、谭华英发放贷款299000.00元，贷款期限为10年，还款方式为等额本息，每月20日为还款日，定期还本付息。赵光景、谭华英自愿将本次购买的位于石柱土家族自治县X号房屋用于抵押，双方就该商品房在石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了重庆市土地房屋预告登记证明（编号为X号，登记权利人为农行石柱支行，预告登记义务人：赵光景，房地产坐落石柱土家族自治县X号，预告登记业务种类：预购商品房抵押权）。截至2018年12月20日，赵光景、谭华英拖欠农行石柱支行贷款18期，逾期天数530天，拖欠本金41793.42元，利息18871.68元。贷款到期后，经农行石柱支行多次催收，赵光景、谭华英均未偿还，其行为已经构成违约。农行石柱支行认为，赵光景、谭华英已违反了《个人购房担保借款合同》的约定，农行石柱支行需提前终止借款合同，收回全部贷款本息，根据合同约定，农行石柱支行可对赵光景、谭华英提供的抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，平宇公司对赵光景的债务应承担连带保证责任。 赵光景、谭华英辩称，二被告向原告借款属实，赵光景在2015年因突发脑溢血做手术，谭华英因肺癌做手术，二被告均丧失了劳动能力，经济来源中断，且两个女儿均在读书，致使入不敷出。二被告遂找到平宇公司法定代表人刘安文，与其商议后，二被告自愿将购买的房屋退还给平宇公司，平宇公司以位于石柱土家族自治县黄水镇林泉雅舍项目的两套房屋作为置换，交付给二被告，并签订书面协议，由刘安文负责偿还涉案房屋的按揭贷款，后二被告也向原告告知了此事，涉案贷款应由刘安文负责偿还。 平宇公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。赵光景、谭华英系夫妻关系。2014年3月24日，赵光景、谭华英向农行石柱支行申请个人贷款299000.00元，贷款用途为购房，担保方式为抵押，还款方式为等额本息，并以其所购买的坐落于石柱土家族自治县X号住房设定抵押，平宇公司作为保证人。2014年4月10日，农行石柱支行（贷款人）、赵光景（借款人、抵押人）、谭华英（抵押人）、平宇公司（保证人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定，赵光景向农行石柱支行借款299000.00元，借款用途为购买房产；借款人购买的房产位于石柱土家族自治县X号，建筑面积为109.13平方米；借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入平宇公司账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，自借款发放后，每期末月的20日为还款日；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押方式提供担保，即平宇公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权；本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任；抵押人以其所购住房即位于石柱土家族自治县X号房屋担保本合同项下借款人本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按双方合同约定期限归还借款本金的，贷款人逾期借款从借款之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮佰分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款预期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款时，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议已抵押物折价、或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或实现债权、抵押权的费用；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。后农行石柱支行与赵光景、谭华英签订《重庆市房地产抵押合同》，约定赵光景、谭华英以其购买的位于石柱土家族自治县X号房屋作为其向农行石柱支行履行债务的担保，担保贷款金额为299000.00元，期限至2024年4月11日。2014年4月24日，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局为该抵押合同办理了预购商品房抵押权预告登记，并出具了重庆市土地房屋预告登记证明，载明抵押担保金额为299000.00元，抵押期限自2014年4月11日至2024年4月11日止。2014年4月14日，农行石柱支行按照约定向赵光景发放了299000.00元的贷款。截至法庭辩论终结前，赵光景购买的石柱土家族自治县X号房屋尚未取得产权证书，也未办理抵押登记。截至2018年12月20日，赵光景、谭华英拖欠农行石柱支行贷款18期，逾期天数530天，拖欠18期贷款本金41793.42元，利息18871.68元；共欠贷款本金222915.20元、利息18871.68元。庭审过程中，二被告向本院提供《协议》，载明2016年7月19日，平宇公司与赵光景达成协议，赵光景自愿退出购买平宇公司的X号房源，平宇公司以XX的房源作为置换，平宇公司保证在2016年7月25日前接房，赵光景购买的X号房屋必须还清当月房屋按揭款后，将还款银行卡交给平宇公司，赵光景必须配合平宇公司办理X号房屋的退房和过户手续，赵光景办理完退房和过户手续后1个月内办理XX的两套房屋的房屋产权手续。原告当庭表示对该协议不知情，三被告也未将房屋置换的情况告知原告。 本院认为，赵光景、谭华英、平宇公司与农行石柱支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、赵光景、谭华英与农行石柱支行签订的《重庆市房地产抵押合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照合同约定履行各自的义务。农行石柱支行在按约发放了贷款后，赵光景未按约偿还借款本息，其行为已构成违约，赵光景应当按照合同约定立即偿还全部借款本息。因赵光景购买的房屋属于其与谭华英的夫妻共同财产，且谭华英也是该房屋的共有权人，且并作为抵押人在个人购房担保借款合同上签字，故该笔借款应属于赵光景、谭华英的夫妻共同债务，应由二人共同偿还，故本院对原告请求赵光景、谭华英偿还贷款本息的请求予以支持。至于抵押权的问题，虽然双方签订了抵押合同，并办理抵押权预告登记，但案涉房产上设定的仅仅是抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。农行石柱支行作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实的抵押权，因此，农行石柱支行要求对案涉房屋享有抵押权并优先受偿的请求不能得到支持，但农行石柱支行仍然有权将案涉房屋作为赵光景的一般责任财产依法进行处分。因涉案房屋至今未取得房地产权证书，且未办理抵押登记，根据合同约定，平宇公司应为赵光景的债务承担连带保证责任，因此，在难以实现物的担保的情况下，平宇公司应承担连带担保责任。根据我国《担保法》第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”的规定，平宇公司应当对主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用按连带责任保证承担保证责任。根据我国《担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，平宇公司承担保证责任后，有权向赵光景追偿。赵光景、谭华英辩称其已与平宇公司达成房屋置换协议，约定涉案款项由平宇公司偿还，由于该协议系二被告与平宇公司达成，并无原告签名或盖章，原告对此也未认可，事后三被告也未与原告就解除故《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》达成一致意见，该协议仅对二被告与平宇公司具有约束力，对原告不具有约束力，故本院对其辩称不予认可。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告赵光景、谭华英于本判决生效后十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆石柱支行贷款本金222915.20元及截至2018年12月20日的利息18871.68元，共计241789.88元，2018年12月21日之后的利息以双方签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的利率为标准计算至贷款付清贷款本息之日止； 二、若被告赵光景、谭华英到期不能履行上述义务，原告中国农业银行股份有限公司重庆石柱支行有权依法处分被告赵光景名下的位于石柱土家族自治县X号房屋并就处分所得受偿；处分后，其价款超过债权数额的部分归被告赵光景、谭华英所有，不足部分由被告赵光景、谭华英继续清偿； 三、被告重庆平宇房地产开发有限公司对被告赵光景上述第一项确定的付款义务承担连带清偿责任； 四、被告重庆平宇房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告赵光景追偿； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆石柱支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4927.00元，由被告赵光景、谭华英负担，被告重庆平宇房地产开发有限公司负连带责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  王新贵 人民陪审员  张道武 人民陪审员  马小兰 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  胡森升