广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初35999号原告：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市越秀区光塔路100号102号二楼。法定代表人：曾健庆。委托诉讼代理人：劳坚强、麦皓伦，该所职员，联系地址同上。被告：广州市花都区新华供销合作社，住所地广州市花都区新华镇新华路87号。法定代表人：谢小玲。委托诉讼代理人：钟志成，该社职员，联系地址同上。委托诉讼代理人：林振业，广东合慧益律师事务所律师。第三人：许原德，男，汉族，1964年12月15日出生，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。原告广州市越秀区第二房屋管理所诉被告广州市花都区新华供销合作社、第三人许原德租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人劳坚强、麦皓伦，被告的委托诉讼代理人钟志成、林振业，第三人的委托诉讼代理人谢玉良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告的租赁关系，被告与第三人共同将广州市越秀区xxx路xx号一楼及阁楼腾空交还给原告；2、被告支付从2018年7月1日至2018年8月31日的房屋使用费差额，原租金4268元/月，现租金49880元/月（按公开招租中招价格计），每月使用费差额为45612元，共计91224元；3、被告支付从2018年9月1日起至腾空交回房屋之日止的房屋使用费，按49880/月元计。事实和理由：广州市越秀区xxx路xx号一楼及阁楼是原告管辖的直管房，承租人是被告，承租面积是21.34平方米，使用性质为商业。现原告与被告的租赁关系至2017年12月份，租赁期间月租金为4268元，现时已超过租赁期限，现为不定期租赁关系。租赁到期后，原告于2018年4月向被告发出《关于非住宅直管房公开招租的通知》，通知被告参与上址房屋的公开招租，由于被告未能竞得上址房屋的租赁权，原告于2018年7月份又向被告发出《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》，要求终止原告与被告的租赁关系，并要求被告腾空房屋交还原告。但被告一直没有按通知要求到原告处办理退租手续，也没有腾空房屋交还原告，严重影响原告对房屋的租赁管理。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：原告应向第三人主张本案的诉讼请求，被告已经在2018年8月31日向原告发函通知原告到场交接涉讼场地。场地已经在2018年8月31日交回原告。现在商铺是由第三人占有使用，被告是没有再使用。商铺在交付给被告使用时，和隔壁的商铺是没有间隔墙。没有间隔墙的38号商铺是由第三人承租使用。涉讼商铺原是和38号商铺打通使用，被告在承租40号商铺后，将该商铺转租给第三人使用，所以38号和40号商铺均是由第三人使用。被告已与第三人解除租赁关系并要求第三人将商铺交还给被告，但第三人仍将商品放置在40号商铺是侵权行为，因商铺无法区分界线，会让第三人的侵权行为被误认为是被告的违约行为，被告也已经对第三人提出诉讼。38号商铺是第三人直接向私人业主租的，40号商铺是被告向原告承租后转租给第三人的。就40号商铺被告已于2018年8月6日另案对第三人提起诉讼，要求其将40号商铺交还被告，第三人承诺2018年7月10日下午将40号商铺交还被告，但其逾期仍没有交还，被告尝试过将40号商铺里第三人的物品搬去38号商铺，但是第三人马上又将物品搬回40号商铺，因为这次纠纷被告报警处理，后又提起诉讼。8月23日，被告发函给第三人，要求其即时腾空40商铺交还，当时第三人有派人过来，但是因为没有隔墙，第三人又将物品搬回到40号商铺。第三人述称：我方提交的证据显示我方与被告不存在租赁关系，只存在承包经营合同关系，我方每月都支付相关的经营所得部分上交给被告，实际履行时由被告的当时的法定代表人梁颂收取。被告与原告之间的租赁合同关系与我方无关，我方只需要按照与被告所签订的合同支付承包款即可。原告和被告无权基于租赁合同关系要求我方支付相应租金及腾退房屋。即使认定我方与被告存在租赁合同关系，原告所请求的房屋使用费也应参照广州市房屋租金参考价来核定。现40号商铺是我方与亲戚一起使用，我方同意交铺，但亲戚不同意。我方不同意支付房屋使用费。经审理查明：2017年9月5日，原告（为出租人、甲方）与被告（原称花县新华供销社，为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方受广州市越秀区房屋管理局委托，同意将坐落在越秀区xxx路xx号一楼、阁部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积21.34平方米；租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为4268元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方，乙方以转账形式缴交租金的，转账支票的收款人栏应填写广州市越秀区房屋管理局；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；依时交纳租金，逾期缴付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠金额的万分之五向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失由乙方承担；乙方不得将房屋转让或擅自调换使用，违反前款约定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款约定情形之日起解除，乙方已交纳的租金和押金不予退还，未交纳的租金或占用费（比照租金）的应当交纳，因此造成的一切损失由乙方负责；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接寄交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；双方其他约定事项：租赁到期前三至六个月，由甲方向乙方发通知，甲方对租赁到期的房屋将通过公开招租（租赁权拍卖）的方式确定承租方等。上述合同到期后，原、被告没有再续签合同。被告按4268元/月交租至2018年10月。2018年4月10日，原告向被告发出《关于非住宅直管房公开招租的通知》，称：将委托广州市越秀公有物业租赁服务有限公司对位于xxx路xx号一楼、阁房屋进行公开招租，于2018年5月15日至16日进行网络竞价，请积极参与竞标；若你方未能竞得或没有参与投标竞价的，你我双方的不定期租赁关系自我所书面通知解除不定期租赁关系之日起正式解除，请你于2018年6月30日前，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空交回我所；如你方未能按本通知第二条规定的时间内将上述房屋腾空交回我所的，自2018年7月1日起，对于你方因逾期占用上述房屋给我方造成的损失，我方将按上址房屋公开招租的中标价格（无人应标，标的物流拍的，按标底价格），按月向你方收取逾期占用费等。2018年4月12日，被告向原告发出《回函》，称：你所就xxx路xx号一楼、阁房屋将进行公开招租等相关事宜的《关于非住宅直管房公开招租的通知》已收悉，我方认可并承诺按照上述通知的内容办理有关事项，否则，我方承担由此而产生的全部责任；我方决定参与投标；如我未能竞得或没有参与投标竞价的，承诺于2018年6月30日前将上址房屋腾空退回你所。2018年5月15日，案外人黄艳彬（为中标人）与广州市越秀公有物业租赁服务有限公司（为交易机构）就出租xxx路xx号一楼、阁房屋签订《成交确认书》，主要内容为：双方共同确认在本次交易中中标人以首年每月租金49880元承租出租标的，租赁期内无递增，租赁期限为5年等。2018年7月26日，原告向被告发出《关于终止房屋租赁关系并限期收回房屋的通知》，称：广州市xxx路xx号的房屋已于2018年5月15日进行了公开招租，你方没有中标，根据《关于非住宅直管房公开招租的通知》，由于你方未能竞得上述物业，我所决定与你方终止租赁关系，你方应于2018年6月30日前结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空交还我所；自2018年7月1日起，对于你方因逾期占用上述房屋给我方造成的损失，我方将按上址房屋公开招租中的招标价格按月向你方收取逾期占用费等。被告于2018年7月30日收到该通知。2018年9月3日，被告向原告发出《通知》，称：我方多次要求你所收回位于广州市越秀区xxx路xx号一楼阁，你所以我方没有腾空为由拒收；因我方在初始使用该商铺时，该商铺与许原德使用的38号商铺相连，没有间墙，许原德将货物放置在租赁商铺内，我方已通过报警、发函等方式要求许原德停止侵权；我方就许原德的侵权行为已提起诉讼等。原告于同日收到该通知。被告为证明其积极催促第三人交还涉讼40号一楼阁商铺，向本院提交了以下证据：1、被告的职员钟志成就许原德占用涉讼40号一楼阁商铺向广州市公安局越秀区分局人民派出所报案的《报警回执》；2、第三人许原德于2018年7月6日向被告作出的《承诺书》，其承诺于7月15日下午15点前将广州市xxx路xx号一楼阁腾空退回给被告；3、被告于2018年8月6日就许原德仍占用涉讼40号一楼阁商铺，已向本院提起诉讼的《受理案件通知书》、《民事起诉状》。第三人为证明被告与其是乡镇企业承包经营合同关系，且其一直有向被告支付承包款项，向本院提交了《延续履行经营责任（合同）协议》及银行流水。第三人称40号商铺由其与亲戚一起使用，仅提供许愉兴的所作的情况说明予以证明。关于租赁情况。原告陈述称：在90年代已经将涉讼商铺出租给被告使用，双方签订过多份租赁合同，最后一份租赁合同租期是2017年1月1日至2017年12月31日。被告陈述称：我方在承租商铺前，38号和40号已经是打通使用的。打通并非是我方所为，是房管局把房屋交给我方时就已经是打通状态。我方承租商铺前，38号房屋也是由房管局经租代管，所以38号和40号商铺均是由房管局管理使用。我方在承租前，有一家玻璃店占用38号和40号使用。我方与房管局签订合同后，我方接收了玻璃店的经营和人员，此后38号和40号由我方使用。直到近几年，房管局将38号商铺接管发还给业主，为了继续使用38号商铺，我方也和该业主继续承租了38号。直到2016年6月30日我方将40号商铺转租给许原德，许原德也向38号的私人业主承租了38号商铺。从2016年6月30日开始，38号和40号商铺均是由许原德在使用。本院认为：租赁合同约定的租赁期间届满后，被告继续使用租赁房屋，原告继续收取被告交纳的租金，根据合同法第二百三十二条、第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原、被告双方均可以随时解除合同。现原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系、收回房屋，合法合理，本院予以支持。鉴于原告与被告之间的租赁合同解除，第三人使用租赁房屋已无合法依据，其应协助被告共同将涉讼房屋腾空交还原告。因涉讼房屋仍由第三人占有使用，被告并未从第三人处收回房屋，也未实际控制房屋，故其抗辩称已于2018年8月31日将涉讼房屋交还原告，无事实和法律依据，本院不予采纳。第三人称涉讼房屋由其与亲戚共同使用，但无提供充分证据予以证实，本院不予采纳。关于租金和房屋占用费的问题。在租赁合同未解除前，租赁合同继续有效，原、被告双方应按租赁合同约定的标准计交租金，故原告要求被告支付使用费差额，本院不予支持。租赁合同解除后，未将房屋交回原告的，依照租赁合同中结算和清理条款的约定，比照租金计付房屋占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告广州市越秀区第二房屋管理所与被告广州市花都区新华供销合作社之间关于租赁广州市越秀区xxx路xx号一楼及阁楼房屋的租赁合同关系。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市花都区新华供销合作社、第三人许原德共同将广州市越秀区xxx路xx号一楼及阁楼房屋腾空交还原告广州市越秀区第二房屋管理所。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市花都区新华供销合作社向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付2018年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按4268元/月计）；自本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止的房屋占用费，被告广州市花都区新华供销合作社按上述标准逐月支付给原告广州市越秀区第二房屋管理所。四、驳回原告广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2080.60元，由原告广州市越秀区第二房屋管理所负担1930.60元，被告广州市花都区新华供销合作社负担150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  丁乃娟人民陪审员  吴 斐二〇一九年三月五日书 记 员  黄 冰