浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终6544号 上诉人（原审被告）：浙江金华中宁房地产有限公司，住所地：浙江省金华市金东区金瓯路以南C19地块。 法定代表人：包建军，董事长。 委托诉讼代理人：黄红英，浙江川丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：储妍，浙江川丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李荐轩，女，1982年2月7日出生，汉族，住武义县。 委托诉讼代理人：童静婷，浙江瑞谷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟琼慧，浙江瑞谷律师事务所律师。 上诉人浙江金华中宁房地产有限公司（以下简称中宁房产公司）因与被上诉人李荐轩商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2018）浙0703民初3373号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中宁房产公司的委托诉讼代理人黄红英、储妍、被上诉人李荐轩的委托诉讼代理人童静婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中宁房产公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、本案诉讼费用由李荐轩承担。事实和理由：一、原审法院判决认定事实不清。1、中宁房产公司延迟交房122天是因政府部门等原因导致，不应就此承担逾期交房的违约责任。2、李荐轩房产产权登记以交房为前提，逾期交房导致了逾期办证，而逾期交房122天可顺延至2018年7月31日办证，中宁房产公司无需承担在2018年7月31日前的逾期办证责任。3、2018年4月，中宁房产公司通知李荐轩于2018年4月30日开始集中交房，李荐轩于2018年4月30日到达交房现场，由于双方对于逾期交房和逾期办证问题协商未达成一致意见，李荐轩拒绝收房。故即使中宁房产公司要承担逾期交房和逾期办证的违约责任，也不应当是原审法院认定的延迟117天，李荐轩应当按照过错责任比例承担部分责任。二、原审法院判决适用法律错误。原审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，做出错误判决。中宁房产公司认为在违约责任没有划清的情况下就适用《房屋买卖合同》第九条的规定是错误的，由于政府原因导致开发建设周期延长以及李荐轩拒绝收房的行为，才导致延迟办证，责任并不在中宁房产公司。综上，请求撤销一审判决，并依法改判。 李荐轩辩称，中宁房产公司逾期交房及逾期办证的免责事由不能成立，应按照合同约定承担逾期交房及逾期办证的违约责任，理由如下：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人不承担逾期交房责任适用的情形是，规划、文物、环保等政府部门采取某项行政措施或遇到重大技术问题导致开发建设周期延长。所谓的行政措施，应当指国家行政机关根据法律法规，对特定对象或具体事件采取的直接发生法律效力的一种行政行为。中央第二环境保护督查组对浙江省开展的环境保护督查与金华文明城市创建都不属于行政措施，中宁房产公司不能适用合同第九条免除逾期交房违约责任。2、从一审中中宁房产公司提交的监理日记内容上看，监理日记无任何与开展环境保护督查相关的内容，也无法发映出金华文明城市创建及开展环境保护督查与中宁房产公司无法按时交房存在因果关系。中宁房产公司主张金华文明城市创建及开展环境保护督查导致开发建设周期延长缺乏证据证明。3、对于延迟交房，李荐轩不存在任何过错，不应承担任何违约责任。中宁房产公司虽通知李荐轩于2018年4月30日至5月1日交房，但必须以李荐轩签订载有放弃追究逾期交房及逾期办证违约责任等内容的《补充协议》作为交房前提条件，否则不予交房。从中宁房产公司的上述行为可知，中宁房产公司自己也承认存在逾期交房、逾期办证的事实，其需承担逾期交房、逾期办证违约责任。是否追究中宁房产公司逾期交房、逾期办证责任是李荐轩的权利，中宁房产公司不能强制李荐轩放弃，更不能以此为由而不向李荐轩交房。李荐轩拒绝签订中宁房产公司的补充协议，中宁房产公司至今不予交房的过错责任在于中宁房产公司，而非李荐轩。4、本案不存在中宁房产公司延期交房的免责事由，也不存在延迟办证的免责事由，中宁房产公司应按照合同第十六条规定承担逾期办证的违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉请求，维持原判。 李荐轩向一审法院起诉请求：1.中宁房产公司交付坐落于金华市金东区房屋；2.中宁房产公司支付逾期交房违约金175817.76元（以3447407元为基数按每日万分之三从2018年1月1日暂算至2018年6月20日，此后继续计算至实际交付之日止）；3.中宁房产公司支付逾期交付房屋权属证书违约金55158.41元（以3447407元为基数按每日万分之二从2018年4月1日暂算至2018年6月20日，此后继续计算至实际交付之日止）；4.诉讼费用由中宁房产公司承担。诉讼过程中，李荐轩增加诉讼请求：中宁房产公司协助办理房屋产权转移登记手续。 一审法院认定事实：2017年4月25日，李荐轩向中宁房产公司购买位于金华市金东区商品房及辅房（按套计价，商品房总价3447407元），双方签订备案合同编号为201704250124的《商品房买卖合同》一份。合同第七条约定“…买受人于2017年4月25日之前支付首付款即人民币700000元整，于2017年4月30日之前支付首付款即人民币687407元整，余款2060000元整在签订本《商品房买卖合同》之日起7日内提供贷款所需资料办理完银行按揭贷款（或公积金贷款）手续”；第九条约定“出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4、无。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3、规划、文物、环保等政府行政部门采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长，出卖人不承担由此产生的逾期交房责任，但最长期限不得超过6个月”；第十条约定“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。…”；第十六条约定“…出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋有权证》。出卖人承诺于2018年3月31日，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款规定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1或2项处理：…（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。…”李荐轩于合同签订当日向中宁房产公司支付首付款1387407元，中宁房产公司向李荐轩开具了预售购房款（价税合计1387407元）的浙江增值税普通发票；余款2060000元已由李荐轩办理银行按揭贷款。2017年5月25日，金华市召开创建全国文明城市工作推进会，部署全年创建全国文明城市工作。2017年8月11日至9月11日期间，中央第二环境保护督查组对浙江省开展环境保护督查。2018年4月25日，蔚蓝海岸小区（8-9#、12-13#、15-17#、19-23#、34-38#楼及地下室等）房屋建筑工程竣工验收，并于次日办理备案。2018年4月，中宁房产公司通知李荐轩于2018年4月30日至5月1日办理交房；但因中宁房产公司要求与李荐轩签订补充协议，双方就逾期交房及办证等相关事宜未能协商一致而未能交房。2018年7月26日，中宁房产公司取得案涉商品房初始登记的不动产权证。 一审法院认为，商品房买卖关系合法、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李荐轩已向中宁房产公司足额支付购房款，且其表示愿意缴纳相关费用并办理商品房交付，而案涉商品房亦经由竣工验收备案达到交付条件，故中宁房产公司应当按约向李荐轩交付商品房，逾期交付应当承担相应的违约责任。中宁房产公司以金华市创建全国文明城市及中央环境保护督查导致开发建设周期延长为由提出无需承担逾期交房违约责任的抗辩，因其提供的相关证据并不足以证明事实主张，其逾期交房不符合《商品房买卖合同》约定的免责情形，对此不予采信。《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋有权证》。出卖人承诺于2018年3月31日，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，初始登记与转移登记分属不同概念，商品房在办理初始登记后才能办理转移登记，其中初始登记由房地产开发企业申请办理，购买人自预售商品房交付使用后申请办理转移登记，房地产开发企业应当予以协助并提供必要的证明文件。本案中，中宁房产公司于2018年7月26日才取得案涉商品房的初始登记，故其应当按约支付自2018年4月1日起至7月26日期间计116天的逾期办证违约金，以购房款为基数按照每日万分之二计算为79979.84元。综上，李荐轩的诉讼请求成立，依法予以支持。中宁房产公司的抗辩，不予采信。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、中宁房产公司于本判决生效之日起三十日内向李荐轩交付位于金华市金东区的商品房并协助办理该商品房产权的转移登记。二、中宁房产公司于本判决生效之日起十日内支付李荐轩逾期交房违约金175817.76元（已算至2018年6月20日，之后按照每日1034.22元继续计算至房屋实际交付之日止）。三、中宁房产公司于本判决生效之日起十日内支付李荐轩逾期办证违约金79979.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回李荐轩的其他诉讼请求。案件受理费4764元，减半收取计2382元，财产保全费1670元，合计4052元，由中宁房产公司负担。 二审期间，中宁房产公司向本院提交案涉楼盘网站截图一页，以证明案涉楼盘在上诉人接盘时是烂尾楼盘。李荐轩对该证据质证认为，该证据是打印件，无法核实，对真实性有异议，从该份证据显示时间是2014年，涉案商品房买卖合同于2017年签订，相隔三年，接盘的是后面的开发商，对合同履行没有任何阻碍。 上述证据经质证，结合双方质证意见，本院认为，该网页内容与本案无直接关联，对该证据的证明力本院不予采信。 李荐轩二审中未向本院提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，中宁房产公司主张延迟交房122天是因政府部门原因导致的，但其提供的证据并不足以证明该主张，故中宁房产公司尚不具备案涉合同第九条约定的可以延期交房的情形。至于中宁房产公司提出的李荐轩拒绝收房需要按照过错责任比例承担部分逾期交房和逾期办证的违约责任的主张。经查，2018年4月28日，中宁房产公司通知李荐轩办理入伙相关手续。李荐轩于4月30日到达交房现场，中宁房产公司向李荐轩出示《商品房买卖合同》之补充协议，要求李荐轩在办理交房手续之前签订补充协议。该交房属于有条件的交房，双方未就交房事项达成一致意见，非李荐轩的过错导致。由此，中宁房产公司主张逾期交房应由李荐轩承担部分责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院按照涉案合同中约定的违约金计算方式来确定本案违约金，并无明显不当。综上，中宁房产公司提出的上诉理由和请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4764元，由上诉人浙江金华中宁房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 楼淑馨 审 判 员 徐肖闻 审 判 员 张燕燕 二〇一九年三月十九日 代书记员 谢燕云