河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0326民初851号原告：洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人，住所地：汝阳县城关镇人民路与涧河东路交叉口金桥快捷酒店310室。负责人：李小兵。委托诉讼代理人：孙锋亮，男，1992年5月19日生，汉族，住洛阳市涧西区。被告：申大雷，男，1988年10月2日生，汉族，住汝阳县。原告洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人（以下简称大宅门破产管理人）与被告申大雷买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月23日公开开庭进行了审理。原告大宅门破产管理人的负责人李小兵及其委托诉讼代理人孙锋亮，被告申大雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大宅门破产管理人向本院提出诉讼请求：依法判令被告申大雷支付汝阳县林苑小区2-305房款104210.18元。事实与理由：申大雷于2012年1月5日向洛阳市大宅门房地产有限公司（以下简称大宅门公司）购买汝阳县林苑小区2-305房产，截至目前仍欠购房款147500元。大宅门公司于2016年1月13日被汝阳县人民法院裁定进行破产清算，同日指定洛阳润华企业破产清算服务有限公司为破产管理人，大宅门公司进入破产清算阶段，其权利、义务、债权债务都由管理人行使。申大雷曾于2016年10月24日向大宅门破产管理人书面认可欠房款金额。管理人按照法院对林苑小区同类欠款住户判决书的标准，被告原欠147500元，现按照104210.18元要求被告支付。2019年1月23日在林苑小区以粘贴书面通知的方式进行了催收，被告未缴纳，原告诉至法院。被告申大雷辩称：应驳回大宅门破产管理人的诉讼请求或者对本案中止审理，具体理由如下：1.双方在签订商品房买卖合同时大宅门公司承诺涉案房产能办理房产证并能办理商品房按揭贷款，在此情况下被告才购买涉案房产，且被告购买大宅门公司的房产时涉案小区房产已经办理商品房预售许可证，本案中涉案房产已经交付多年，大宅门公司至今未给被告办理房产证也未给被告办理商品房按揭贷款手续。2.被告购买涉案房产后向大宅门公司缴纳了暖气初装费，因大宅门公司没有将暖气初装费交给热力公司导致被告又一次给热力公司缴纳了暖气初装费，洛阳市大宅门房地产有限公司也不将被告缴纳的暖气初装费退还给被告。3.林苑小区配套设施不完善，大宅门公司构成违约。综上，大宅门公司违约在先，在大宅门公司未履行义务前应驳回大宅门破产管理人的诉讼请求。大宅门公司应支付被告逾期办理房产证的违约金（以已付房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准的二倍，从交款之日至实际办证之日）、返还被告缴纳的取暖设施配套费、配合被告办理商品房按揭贷款手续、为被告办理房产证，并支付因相关配套设施不完善违约的违约金（总房款的30%）。被告提起了相关行政诉讼，因其他原因立案手续原告目前没有拿到，庭审后在合理期限内答辩人向法庭提交相关手续。本院查明：申大雷于2012年1月5日认购大宅门公司开发的位于汝阳县杜鹃大道××小区××房产，约定总价款295000元。2012年1月5日大宅门公司向申大雷出具收据，确认申大雷已交纳购房款100000元,2014年3月4日大宅门公司向申大雷出具收据，确认申大雷已交纳购房款45000元,2015年9月7日大宅门公司出具收据，确认申大雷已交纳购房款2500元，剩余147500元未支付。由于林苑小区工程建设过程中涉嫌违反规划，政府相关部门将颁发的商品房预售许可证件收回，导致该房未能办理银行按揭贷款，亦未办理不动产权权利证书。2015年12月11日，大宅门公司以资不抵债为由向本院申请破产清算，本院于2016年1月13日作出（2016）豫0326民破1号民事裁定，受理大宅门公司的破产清算申请，并于同日指定洛阳润华企业破产清算服务有限公司担任管理人。2016年7月19日，本院作出（2016）豫0326民破1-2号民事裁定，宣告大宅门公司破产。大宅门公司进入破产程序后，大宅门破产管理人在清算债权债务过程中，协调为林苑小区业主办理不动产登记证书未果，向申大雷等尚未付清房款的业主催讨下欠房款亦无果，提起本案诉讼。案件审理过程中，双方均认为大宅门公司与业主间的房屋买卖关系系双方真实意思，并同意继续履行。申大雷要求大宅门破产管理人履行卖方义务，完善消防及水电设施，并承担违约责任。同时被告要求退还取暖费用、装修押金并要求对本案中止审理。大宅门破产管理人认为林苑小区基础设施确实不完备，但能够满足业主基本生活所需，并愿意依法承担未办理房产证的违约责任，大宅门公司收取供暖费后依约定以自供暖设备向住户供暖。被告当庭要求原告退还已经缴纳的装修押金，原告表示如查证属实，可以折抵购房款。本院认为，大宅门破产管理人、申大雷均认可案件所涉及的房屋买卖行为系双方真实意思表示，并愿意继续履行。考虑到大宅门公司资不抵债已被裁定进行破产清算，以及大宅门破产管理人已拍卖林苑小区部分破产清算前尚未销售房产的事实，为避免业主利益遭受更大损害，对于双方维持房屋买卖关系并继续履行各自义务的意愿，本院予以准许。林苑小区房产尚不能办理不动产登记证书且基础设施不完备的事实客观存在，本案的争议核心在于大宅门破产管理人如何代为承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，由于申大雷未取得房屋权属证书系出卖人大宅门公司的原因，大宅门破产管理人应当就此违约行为，以中国人民银行同期贷款罚息标准代为支付违约金。依据本案的实际情况，本院酌定将交足购房款40%之日作为交付房屋的时间。按照中国人民银行的规定，逾期贷款利息的标准为同期贷款利率基础上加收30%-50%，本院酌定按在人民银行同期贷款年利率基础上加收50%计算。申大雷于2014年3月4日交足购房款295000元的40%即145000元，应从2014年6月4日起计算，此后计息基数应为145000元。2015年9月7日申大雷交纳房款2500元，此后计息基数应为147500元，上述购房款按逾期利息计算违约金至本院受理大宅门公司破产清算申请之日即2016年1月13日，计20046.77元。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。小区配套基础设施，应当达到同区域同档次小区的普通标准，因大宅门公司销售给业主的房屋配套设施不齐备，与其他小区有一定差距，导致业主日常生活不便，考虑该小区现阶段房产销售情况，大宅门公司还应当承担减少价款的违约责任，具体的违约责任按购房款总额的8%承担为宜。申大雷的购房款总额为295000元，减少价款数额为23600元。至于消防设施的完善，供水、供电设施的改进，因双方并无书面合同约定，申大雷等业主可通过业主委员会与大宅门破产管理人另行解决争议。关于被告认为应当中止审理本案的意见，被告称其已提起行政诉讼，且该案的审理对本案的处理有直接关系，但未提交相关证据证明，本院不予支持。关于被告认为退还取暖费的意见，被告向大宅门公司交纳的取暖费是该小区自供暖收取的费用，大宅门公司已按约定履行供暖义务，后因国家政策，被告又向供暖公司交纳了取暖费，大宅门公司无须承担退还取暖费的责任。关于被告认为应当由大宅门公司退还装修押金的意见，原告同意在查证属实的情况下，可以折抵购房款，但被告当庭未提交相应证据予以证明，故被告主张的装修押金在履行购房款项时，双方可另行清算。综上，申大雷欠付购房款147500元，与大宅门破产管理人应当代为支付的违约金43646.77元抵销后，应当再支付购房款103853.23元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告申大雷于本判决生效之日起五日内支付原告洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人购房款103853.23元。二、驳回原告洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1192元，由原告洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人承担92元，被告申大雷承担1100元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  申山虎二〇一九年三月二十七日书记员  李田娃