广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初965号原告：中山市志洪房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇利源路65号志洪嘉园33卡，统一社会信用代码91442000740838706F。法定代表人：盘志雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王京京，女，该公司行政专员。被告：梁志峰，男，1978年4月1日出生，汉族，住广东省南雄市，被告：丁保红，女，1981年8月12日出生，汉族，住广东省南雄市，原告中山市志洪房地产开发有限公司与被告梁志峰、丁保红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人王京京、被告梁志峰到庭参加诉讼，被告丁保红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：⒈判令被告立即支付自2017年2月1日至2017年3月31日拖欠的由原告管理志洪嘉园小区期间物业费112.1元及其他费用117.35元，合计229.45元；⒉判令被告立即支付自2017年4月1日至2017年8月31日拖欠的由原告挂靠珠海新华力物业管理有限公司（以下简称新华力公司）管理志洪嘉园小区期间物业费367.6元及其他费用161.49元，合计529.09元。事实和理由：自2011年，因原告开发的位于中山市××村的志洪嘉园小区物业管理公司无力经营突然退出，在小区垃圾无人收纳，治安无人维护，环境日趋恶劣的情况下，受坦洲镇政府、坦洲镇住建局等相关主管部门的委托，原告临时代管小区物业至2017年4月1日小区由业委会自选物业公司管理为止。6年间，原告组织人力、物力，以中山市电梯商品房物管费最低单价1.4元/平方米的一费制收费标准为小区业主服务。被告身为志洪嘉园小区业主，享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。期间经原告多次催要，被告均以种种理由搪塞，不予交纳。被告的行为不仅侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他业主的利益。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼。被告梁志峰辩称，新华力公司与志洪嘉园业委会签订合同后未按法律到当地备案，应认定无效；新华力公司将志洪嘉园管理权挂靠给原告，违反了法律规定，应认定无效；因原告的服务不到位，未按合同约定提供服务，所以不想向原告支付物业管理费，如需交物业管理费，应按已生效判决的标准每月1.12元/平方米支付2017年2月至2017年3月间的物业管理费，原告的其他诉求，无事实及法律依据，应予以驳回。被告丁保红提交书面答辩状辩称，同意按已生效判决的标准每月1.12元/平方米向原告缴纳2017年2月至2017年3月间的物业管理费，原告的其他诉求，无事实及法律依据，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告系中山市××村志洪嘉园住宅小区的开发商，被告系该小区A区3幢405房业主，该房建筑面积为37.31平方米。在小区原前期物业服务企业退出后，志洪嘉园小区由原告自2011年临时接管至2017年3月底，期间小区业主或业主委员会均未与原告签订物业服务合同。2017年3月1日，志洪嘉园小区业主委员会（甲方）与新华力公司（乙方）签订志洪嘉园小区物业管理服务合同（编号：ZSZHIHONG001），约定由乙方对志洪嘉园小区提供物业服务。2017年5月10日，新华力公司（甲方）与原告（乙方）签订志洪嘉园物业经营合作合同，约定：同意乙方挂靠在甲方名下以甲方的企业名称经营志洪嘉园小区物业管理服务项目，从事甲方与志洪嘉园小区业主委员会签订的志洪嘉园小区物业管理服务合同范围内的管理项目。原告主张其是按照中山市住宅物业服务费政府指导价的标准以每平方1.4元收取物业服务费。其他费用包括对讲机维护费、梯灯电费、水电费、排污费、二次加压电费、水泵房零件更换维修费以及每月吸粪费用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。从2011年临时接管至2017年3月底，原告一直在志洪嘉园小区提供物业服务，被告对此事实不持异议，双方形成了事实上的物业服务合同关系。作为物业服务提供者，应当按照合同约定或法律规定对物业服务区域内的房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，与之对应，作为业主也应支付合同约定或与物业服务水平相适应的物业服务费用。因原告并未与被告或小区业委会签订物业服务合同，未就物业服务的内容及服务费标准等内容进行约定，故在确定具体的收费标准时应符合权利义务对等和公平原则，并遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则来确定。从被告举证来看，原告在对志洪嘉园小区提供物业管理服务期间，存在环境卫生差、对违章搭建和共用设施设备缺乏有效管理维护等问题，原告在庭审中也自认其物业管理存在瑕疵。参照《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》中关于物业服务等级及其相对应的指导价标准的相关规定，在原告不具备物业服务企业资质、未举证证明其履行了除保洁和安保以外的其他维修、养护、管理、维护等物业服务以及其提供的物业服务水平超过了前述规定中最低服务等级的情况下，本院酌定按照前述规定中最低服务等级收费标准即1.12元/平方米作为被告应交纳的物业服务费标准,对原告在此范围内即2017年2月1日至2017年3月31日的物业服务费合共83.57元（2个月×37.31㎡×1.12元/㎡）的请求予以支持，超出部分予以驳回。对于原告主张的其他费用，根据《物业管理条例》第四十四条的规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。因原告提供的缴费通知单系其单方作出，其提供的水电费发票并非被告房屋所产生的费用，与其制作的缴费通知单不能对应，且原告未提供接受委托收取该费用的依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由原告对此承担举证不能的法律后果，故对其相应主张，本院不予支持。对于原告主张的2017年3月31日之后的物业管理费及其他费用，因与志洪嘉园小区业主委员会达成物业服务合同的相对方为新华力公司而非原告，在2017年3月31日之后原告与被告之间并不存在物业服务合同关系，原告与新华力公司签订的志洪嘉园物业经营合作合同不能对包括被告在内的志洪嘉园小区业主产生拘束力，原告以该经营合作合同为依据向被告主张物业管理费用理据不能成立，本院对其主张不予支持。丁保红经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、被告梁志峰、丁保红于本判决生效之日起七日内向原告中山市志洪房地产开发有限公司支付拖欠的2017年2月1日至2017年3月31日的物业服务费83.57元；二、驳回原告中山市志洪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告梁志峰、丁保红负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一九年三月二十一日书记员  林振华吴晓芳