广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0113民初8999号原告：广州某某物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程某某，职务董事长。委托诉讼代理人：袁伟虹，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：何月群，女，系该公司职员。被告：赵某某，男，1978年8月24日出生，壮族，住广西大新县。原告广州某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）与被告赵某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人何月群到庭参加了诉讼。被告赵某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，现作缺席审理。本案现已审理终结。某某公司向本院提出诉讼请求：1.判令赵某某向某某公司支付拖欠的物业服务费5623.36元及违约金（物业服务费从2016年3月1日至2017年5月15日止,按每月388.25元计算；违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令赵某某向某某公司支付拖欠的水费660.67元及经济损失（水费从2016年1月1日至2017年4月30日止；经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令本案诉讼费用由赵某某承担。事实与理由：某某公司为亚运城整体项目的受让人广州某某房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业，对亚运城运动员村提供前期物业管理服务。赵某某为运动员村-二区14座XX单元的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2011年9月30日前。赵某某于2011年11月30日办理收楼同时签署《前期物业服务协议》，约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元/平方米/月计算”、“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”、“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》之约定及实际情况，赵某某承担该物业的物业服务费的起算点为2011年12月1日。在物业服务期间，某某公司一直根据协议约定履行义务。但赵某某无正当理由拖欠物业服务费、水费。虽经某某公司多次书面发函催告，赵某某仍未清偿欠费。赵某某的上述行为己经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。为了维护某某公司及小区其他业主的合法权益，特提起诉讼，请人民法院查明情况，判如所请。赵某某没有应诉和答辩。某某公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经开庭审理，查明事实如下：1.2011年7月18日，广州某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）作为甲方（卖方、出卖人）与赵某某作为乙方（买方、买受人）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201107153681），约定赵某某向某某房地产公司购买位于番禺××××XX的房屋（以下简称涉讼房屋）。2011年9月17日，某某房地产公司向赵某某发出《广州亚运城收楼通知书》，通知其于2011年9月22日上午/下午9:00时办理收楼手续，并于右上角有手写字体载明“改号10月2号下午14:00时”。2.2011年11月30日，赵某某作为甲方（业主）与某某公司作为乙方（物业服务企业）签订一份《广州亚运城项目前期物业服务协议》，约定涉讼房屋交付后由某某公司提供物业管理服务；该物业的套内建筑面积为110.9725平方米、公用分摊建筑面积为27.6104平方米，合计房屋建筑面积为138.5829平方米，甲方应按2.8元/平方米/月的标准向乙方交纳物业服务费，上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准；物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费。包括但不限于水、电、燃气等费用由相关单位按规定标准向甲方或该物业使用人收取，如有需要，有关单位可委托乙方代收代交上述费用，并签订有偿服务合同，由乙方向委托单位收取相应的手续费，甲方或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任；物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任；甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；物业管理服务内容包括如下内容：⑴房屋建筑共用部位的维护和管理服务；⑵共用设施设备的维护和管理服务；⑶协助有关单位维护管理公共区域的供水、水电、供气、通讯、有线电视、真空垃圾收集系统、太阳能水源热泵系统等设施设备；⑷公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务；⑸公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；⑹公共环境卫生的管理服务；⑺交通与车辆停放秩序的管理服务；⑻协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；⑼装饰装修管理服务；⑽社区文化工作的管理服务；⑾对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方和就该物业使用人的档案管理服务。合同还约定了其他内容。合同附件《广州亚运城收楼签收一览表》显示，赵某某于签订合同当日收楼，并签署了业主承诺书，承诺已阅知《广州亚运城临时管理规约》，愿意遵守规约的规定，其中《广州亚运城临时管理规约》第十八条约定，业主未按时交纳物业服务费及其他有偿服务费的，从逾期之日起每逾期一天应向物业服务企业交纳应付费用的5‰作为违约金。3.2014年5月8日，广州市番禺区税务股份有限公司作为供水方、甲方与某某公司作为用水方、乙方签订两份份《广州番禺区供用水合同》（记录编号：KF/D-B09），约定甲方通过城市公共供水管网及附属设施向乙方提供不间断供水，用水地址分别为广州亚运城次干道三西北面（A类）以及广州亚运城支路二（B类），并签订两份营业业务申请表，变更缴费方式为银行代扣，开户名称为广州某某物业管理有限公司。4.2017年5月16日，涉讼房屋登记于案外人冯明飞名下，登记原因为购买。5.2018年9月14日，某某公司以赵某某拖欠物业服务费为由诉至本院。诉讼中，某某公司陈述涉讼房屋所在小区至今并未成立业主委员会，其司于2011年2月1日开始对涉讼房屋所在小区提供物业管理服务，并提供了房屋公共部位的维护、管理与服务、公用设施设备的管理、绿化清洁、园区的安全、只需维护及社区文化等服务，并提供了相片予以证实；另外，赵某某缴纳物业管理费至2016年2月29日，自2016年3月1日起拖欠物业服务费至涉讼房屋过户之前，根据《前期物业服务协议》的约定，涉讼房屋的物业服务费用按照138.6607平方米、每平方米每月2.8元计算，即每月物业服务费为388.25元，后因涉讼房屋的实测面积为138.9949平方米，在本案中，某某公司仅主张每月物业管理费为388.25元；对于水费方面，赵某某缴纳水费至2015年12月31日，由于供水公司自2016年1月1日起调整了水价，因此2016年1月的水费产生了5.31元的差价，尚未缴清，自2016年2月1日起至涉讼房屋过户之前的水费赵某某没有缴纳，某某公司已经代为向供水公司缴纳水费，但经过多次催收，赵某某均未向其交纳物业服务费及水费，为此，某某公司提供了相应的水费发票以及律师函、催收函、快递底单等予以证实。本院认为，赵某某作为甲方、业主与某某公司作为乙方、物业服务企业签订的《广州亚运城项目前期物业服务协议》，主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。赵某某作为涉讼房屋的业主，已实际享受了某某公司提供的服务，理应向某某公司支付物业服务费。现某某公司主张赵某某欠缴涉讼房屋2016年3月1日至2017年5月15日的物业服务费，而赵某某举证证明其已向交纳2016年3月1日至2017年5月15日期间的物业管理费，应承担举证不能的不利后果，故某某公司要求赵某某缴交2016年3月1日至2017年5月15日的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。根据服务协议的约定，涉讼房屋每月每平方米的物业服务费为2.8元，而涉讼房屋的建筑面积为138.9949平方米，故赵某某每月应缴纳物业服务费389.19元，某某公司主张以每月388.25元的标准计算物业服务费，是其对自身诉讼权利的处分，本院予以支持，因此，赵某某应向某某公司支付2016年3月1日至2017年5月15日的物业服务费5235.11元【388.25元/月×13个月+（388.25元/月÷31天）×15天】。就某某公司主张的违约金问题，因服务协议约定每月5日前交纳当月物业服务费用，赵某某逾期支付2016年3月1日至2017年7月15日的物业服务费，已违反服务协议的约定，理应向某某公司承担相应的违约责任。根据《广州亚运城项目前期物业服务协议》的约定“甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金”，故赵某某应向某某公司支付其逾期支付物业服务费的违约金，每月物业服务费的违约金以每月的物业服务费388.25元为本金，按每天5‰的标准，从欠费当月6日起计至实际清偿之日止，每月物业服务费的违约金金额以不超过当月所欠物业服务费为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条第一款、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，判决如下：被告赵某某应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州某某物业管理有限公司支付位于番禺区石楼镇兴亚二路33号14座XX的房屋自2016年3月1日至2017年5月15日日起共计13个月15天的物业管理费5235.11元。如被告赵某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赵某某负担。审 判 长  黎美仪人民陪审员  梁少玲人民陪审员  梁焕君二〇一九年三月二十八日书 记 员  杜嘉华