浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终9739号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州亚旭装饰工程有限公司，住所地杭州市江干区秋涛北路76号。 法定代表人：童平，执行董事。 委托代理人：何向阳，浙江泽厚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州市江干区四季青街道综合服务中心，住所地杭州市江干区钱潮路388号。 法定代表人：沈斌，书记。 委托代理人：申振华、徐萍萍，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州亚旭装饰工程有限公司（以下简称亚旭公司）因与被上诉人杭州市江干区四季青街道综合服务中心（以下简四季青街道综合服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初1239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2011年4月19日，童平作为承租人、乙方，公有资产管理中心作为出租人、甲方，签订了《房屋租赁合同书》一份，约定：童平为承租人，待公司注册完成后该公司为承租人；出租房屋坐落于杭州市江干区商铺房屋，房屋设计功能系非居住即商业办公用房；该房屋的出租范围共计1050平方米，房屋应有的各项装潢附属配套设施、机电设备等等（以当时起租现场实际交付时的状态为准），同时上述出租范围内的各项技术、质量和相关数据、给水、电、排水排污及相关设施、设备均符合设计和使用要求、条件按政府规划验收条件标准，没有任何瑕疵存在；甲方承诺由甲方提供向政府职能部门办理房屋租赁许可证的证照，具体办理由乙方负责并承担相关的费用，甲方应予相应的支持或配合；租赁期限，双方约定为8年，自2011年4月20日起至2019年4月19日止，免租期为2个月，甲方免收乙方2011年4月20日到2011年6月19日的租金；双方约定按照房屋地上1-2层建筑面积（1050平方米）每天每平方米2.3元计价，支付方式为每半年一付，实行先付租金后使用原则，首期一次性支付半年的租金（减免租期2个月）294630元，应于本协议签订后15天内付清，每次应于上期租金届满前15天内付清；租金实行年底递增计付制，具体为前2年不变，第2、3年为1期，在前一期基础上增5%，从第5年开始每年递增5%，即每一年租金均在前一年租金基础上递增5%，以此类推，直到租赁期届满；甲方保证出租物业即房屋完全符合设计标准和国家对安全消防、机电设施及相关事项强制性的规定要求、条件，不存在任何安全隐患和质量瑕疵并持有法定的相关文件或证照等；甲方保证房屋交付时按本协议项下义务完成并向乙方交付房屋钥匙和全部完整的拥有该物业的法规文件复印件；租赁期间，乙方必须对租赁行为和合法经营活动负责，办理依法应由乙方单独办理的相关手续，承担相应的责任和费用；租赁期届满或依法定、约定提前终止或解除租赁关系的，乙方须按规定将房屋与附属物完好无损（正常使用或损耗除外，损耗由乙方承担）返还甲方；房屋在租赁期间，甲方同意乙方根据经营需要在不改变房屋结构，不损害房屋质量的前提下进行装潢装修，装潢装修工程依法律法规需经政府职能部门批准，乙方应在取得批准后进行；乙方必须是独立核算、具有一定注册资本金的企业法人（有限责任公司或股份有限公司），并且税收落户四季青街道；该物业不得转租，所进住单位法人应是承租人童平本人；租赁期间，甲乙双方应全面履行合同义务，任何一方违反合同，违约方应向另一方偿付当年年租金总额20%的违约金；乙方若逾期1个月未交租金的，甲方有权解除合同；等等。后亚旭公司登记注册后，亚旭公司在该合同最后一页落款处的乙方处盖章。 上述《房屋租赁合同书》签订后，亚旭公司已支付租金总计4390762元。其中，四季青街道综合服务中心认可亚旭公司已支付的4190762元系支付的2011年4月20日至2016年4月19日的租金；后，亚旭公司于2017年1月3日支付了20万元租金，此后亚旭公司未再支付任何租金。另外，预先开具的案涉出租房屋2016年4月20日至2016年10月19日、2016年10月20日至2017年4月19日的租金发票均显示开具人为四季青街道综合服务中心。 2012年11月2日，杭州市公安消防支队江干区大队对童平出具《公安行政处罚决定书》，认为童平经营的位于杭州市江干区走廊尽头的居住场所（面积8平方米）与营业场所设置在同一建筑物内且未进行防火分隔，不符合消防技术标准，故决定给予童平经营的金旺足道责令停止使用，并处罚款5100元的处罚。2014年11月3日，杭州市公安消防支队江干区大队对龙振文出具《公安行政处罚决定书》，认为位于杭州市江干区龙振文经营的金旺足浴店存在堵塞安全出口的行为，故决定给予龙振文罚款100元的处罚。2016年8月5日，杭州市公安消防支队江干区大队作出《公安行政处罚决定书》，认为杭州市江干区景旺足道馆（营业执照地址：杭州市江干区，法人代表：童平）未经消防安全检查擅自投入使用、营业，该场所属于消防备案范围且建筑面积在200平方米以上的公众聚集场所，未经消防安全检查，故给予杭州市江干区景旺足道馆责令停产停业，并处罚款5000元。2017年1月26日，杭州市公安消防支队江干区大队作出《公安行政处罚决定书》，认为杭州市江干区景旺足道馆（营业执照地址：杭州市江干区，法人代表：童平，使用性质：足浴）未经消防安全检查擅自投入使用、营业，该场所属于建筑面积265平方米的公众聚集场所，未达到应当申请消防设计审核、消防验收范围，但该单位一年内受到两次消防行政处罚，符合从重处罚规定的情形，故给予杭州市江干区景旺足道馆责令停产停业，并处罚款30000元。 2017年3月6日，亚旭公司向钱潮路388号的地址邮寄了《公函》一份，认为因公有资产管理中心至今没有提供亚旭公司注册、经营所需的房屋权利证书、造成亚旭公司无法开展经营活动，签订房屋租赁合同的目的无法实现，且该违约行为支持持续至今没有纠正，故要求公有资产管理中心提供亚旭公司办理注册和经营所需的房屋权利证书，并对亚旭公司自2011年6月20日至今实际应承担的房屋使用费及公有资产管理中心应当承担的违约金、经济赔偿金进行清算。该函件于2017年3月9日签收。 原审另查明，钱江新城钱江苑一期R21-08组团住宅楼工程于2005年7月28日通过竣工验收备案，于2005年9月26日通过消防验收，案涉租赁房屋属于该工程一部分。再查明，杭州市江干区四季青街道办事处于2016年3月7日发布文件，通知撤销公有资产管理中心的事业单位资格，其原具有的职能、人财物及对外投资统一划转到四季青街道综合服务中心所有。 四季青街道综合服务中心起诉至原审法院，请求：1、解除四季青街道综合服务中心、亚旭公司双方签订的房屋租赁合同；2、判令亚旭公司支付四季青街道综合服务中心房屋租金1554979元（房屋租金暂计2017年12月31日，实际计算至亚旭公司交还承租房屋之日止）；3、判令亚旭公司支付违约金353320元；4、判亚旭公司立即腾退租赁房屋，并将房屋及附属设施设备交还四季青街道综合服务中心。在一审诉讼过程中，亚旭公司提起反诉，请求：四季青街道综合服务中心返还亚旭公司租金人民币1463587.33元（4390762/3），赔偿亚旭公司房屋装修等经济损失1012367元（3037100.29/3）。 原审法院认为，公有资产管理中心与亚旭公司之间签订的《房屋租赁合同书》合法有效，系当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。因公有资产管理中心已被撤销事业单位资格，且其职能、人财物及对外投资统一划转到四季青街道综合服务中心所有，故四季青街道综合服务中心有权承继公有资产管理中心在案涉《房屋租赁合同书》的权利义务，四季青街道综合服务中心在本案中具有诉讼主体资格。依据案涉《房屋租赁合同书》约定，租金的支付方式为每半年一付，实行先付租金后使用原则，每次应于上期租金届满前15天内付清。经查明，亚旭公司足额支付租金至2016年4月19日，自2016年4月20日起至今，亚旭公司仅于2017年1月3日支付了租金20万元。至于拒付租金的理由，亚旭公司认为公有资产管理中心交付的房产存在重大瑕疵，且公有资产管理中心不履行办理房屋所有权证、公安消防安全许可、房屋租赁备案许可及综合验收备案等符合亚旭公司领取经营证照的义务，造成亚旭公司无法在租赁房屋内领取合法的经营执照、无法开展正常的经营活动。原审法院认为，案涉出租房屋于2005年7月28日通过竣工验收备案、于2005年9月26日通过消防验收，故亚旭公司主张该房屋存在重大瑕疵不能成立。关于亚旭公司能否在租赁房屋内领取经营执照一项，经查明，亚旭公司在2011年5月即已成立，且双方在案涉《房屋租赁合同书》内关于亚旭公司的登记地并无约定。关于亚旭公司能否在租赁房屋内开展正常经营活动一项，依据亚旭公司提交的《公安行政处罚决定书》，其无法证明系因公有资产管理中心的原因导致受罚。因此，亚旭公司提出的拒付租金及返还三分之一已付租金的理由均不能成立，原审法院对亚旭公司要求四季青街道综合服务中心返还其租金1463587.33元的请求不予支持，同时，亚旭公司还应按照案涉《房屋租赁合同书》约定向四季青街道综合服务中心支付所拖欠的租金。 因亚旭公司并没有拒付租金的合法抗辩事由，其不支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。依据案涉《房屋租赁合同书》约定，租金支付方式实行先付租金后使用原则，每次应于上期租金届满前15天内付清，亚旭公司若逾期1个月未交租金的，四季青街道综合服务中心有权解除合同。依照此约定，自2016年4月20日起的租金，亚旭公司应在上一期租期届满之日即2016年4月19日之前即付清，但亚旭公司至今仅支付了20万元，已逾期1个月以上，四季青街道综合服务中心可主张解除案涉《房屋租赁合同书》。亚旭公司提出其早在2017年3月邮寄的《公函》提出解除合同，但综观亚旭公司的《公函》内容，其中并未有明确的解除合同之意，且亚旭公司至今亦未曾向四季青街道综合服务中心或公有资产管理中心交接过案涉出租房屋的钥匙，故原审法院对亚旭公司的该项主张不予采信，原审法院对四季青街道综合服务中心提出的解除案涉《房屋租赁合同书》的诉讼请求予以支持。因案涉《房屋租赁合同书》解除，亚旭公司应当将租赁房屋即杭州市江干区商铺房屋腾退给四季青街道综合服务中心，原审法院对四季青街道综合服务中心提出的要求亚旭公司腾退的诉讼请求，予以支持，腾退所需的合理期限由原审法院酌情确定。四季青街道综合服务中心还提出有附属设施设备由亚旭公司交还，但四季青街道综合服务中心并未提供相应附属设施设备的证据，故原审法院对四季青街道综合服务中心关于附属设施设备的诉讼请求不予支持。 关于四季青街道综合服务中心主张的租金。因案涉租赁关系解除，现亚旭公司仅支付了2016年4月20日起的租金中的20万元，亚旭公司应支付未付租金、占用费至其实际腾退租赁房屋之日止。根据案涉《房屋租赁合同书》的约定，经计算，暂计算至2017年12月31日，亚旭公司应支付四季青街道综合服务中心租金1544726元，此后，还应依照或参照案涉《房屋租赁合同书》中约定的租金标准计算至房屋实际腾退之日止。 关于四季青街道综合服务中心主张的违约金。原审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，案涉《房屋租赁合同书》约定，任何一方违反合同，违约方应向另一方偿付当年年租金总额20%的违约金。现四季青街道综合服务中心依据上述约定主张违约金，原审法院予以支持，但四季青街道综合服务中心所主张的违约金计算基数有误，原审法院依据本案判决解除的当年度年租金计算出违约金为221920元。 关于亚旭公司主张的房屋装修、罚款等损失，原审法院认为，本案系因亚旭公司违约导致合同解除，而亚旭公司并无证据证明系因出租人违约导致合同解除，故亚旭公司主张赔偿损失依据不足，原审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除2011年4月19日签订的《房屋租赁合同书》；二、杭州亚旭装饰工程有限公司于判决生效之日起三十日内将杭州市江干区商铺房屋（1-2层，共计1050平方米）腾退交还给杭州市江干区四季青街道综合服务中心。三、杭州亚旭装饰工程有限公司于判决生效之日起十五日内支付杭州市江干区四季青街道综合服务中心租金、占用费人民币1544726元（暂计算至2017年12月31日），此后，依照或参照2011年4月19日签订的《房屋租赁合同书》中约定的租金标准计算至房屋实际腾退之日。四、杭州亚旭装饰工程有限公司于判决生效之日起十五日内支付杭州市江干区四季青街道综合服务中心违约金人民币221920元。五、驳回杭州市江干区四季青街道综合服务中心的其他诉讼请求；六、驳回杭州亚旭装饰工程有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币10987元（已减半），由杭州市江干区四季青街道综合服务中心负担人民币637元，由杭州亚旭装饰工程有限公司负担人民币10350元。反诉案件受理费人民币13304元（已减半），由杭州亚旭装饰工程有限公司负担。杭州市江干区四季青街道综合服务中心于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州亚旭装饰工程有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，亚旭公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。判断四季青街道综合服务中心是否存在违约行为，及亚旭公司是否具备拒付租金并要求四季青街道综合服务中心承担返还部分租金、赔偿经济损失等违约责任的事实理由，关键看四季青街道综合服务中心是否完全履行案涉租赁合同的主要义务。首先，案涉《房屋租赁合同书》中明确约定亚旭公司租赁案涉房屋用于注册经营地址及办公，四季青街道综合服务中心有义务提供办理登记所需的相关证件。其次，四季青街道综合服务中心事实上至今未能取得案涉房屋的房产证，以至于不能以该房屋为注册地办理营业执照，由此亚旭公司也无法经行消防安全检查，导致亚旭公司无法实现合同目的，不能正常开展生产经营。故系因四季青街道综合服务中心的违约行为导致案涉《房屋租赁合同书》合同目的无法实现，四季青街道综合服务中心的行为已经构成根本违约。亚旭公司出于对四季青街道综合服务中心的信任，在因无证经营被不断投诉及查处的情况下，多次忍让，一直按约支付租金，希望四季青街道综合服务中心能提供合法的相关证件，但均未果。直至亚旭公司经营的足浴店再次因未经消防检查而被消防机关责令停产停业后，亚旭公司拒绝再行支付租金，并发函要求四季青街道综合服务中心提供合法的房产证，并表明若四季青街道综合服务中心仍不履行相关义务，则解除合同，双方进行清算。故案涉《房屋租赁合同书》应于2017年3月9日寄送公函之日便已解除，之后的租金不应再计。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第三、四、六项，改判支持亚旭公司的一审反诉请求。 被上诉人四季青街道综合服务中心在二审期间辩称：一、亚旭公司认为四季青街道综合服务中心违约，没有完全履行案涉租赁合同主要义务的事项均不成立。首先，关于案涉租赁房屋未能作为公司注册地办理营业执照的事项，案涉《房屋租赁合同书》并未约定案涉房屋要用于工商登记为亚旭公司的公司住所地，事实上亚旭公司与案涉房屋租赁合同签订一个月后已经注册成立，此后，亚旭公司从未向四季青街道综合服务中心提及要将案涉房屋作为公司注册地址。其次，关于亚旭公司无法就案涉房屋进行消防安全验收，导致不能开展正常生产经营的问题，四季青街道综合服务中心已经举证证明案涉房屋在2005年9月26日通过消防验收，而案涉房屋需要进行消防安全验收是因亚旭公司改变了房屋用途，将原本约定的“办公”用途擅自变更为“公众聚集场所”，系因公众聚集场所未经消防安全检查擅自投入使用而遭受行政处罚。同时案涉合同中均明确约定装修由亚旭公司自行负责，自行取得相关政府职能部门批准，案涉房屋被装修为足浴馆后，按照消防法的规定需经过消防安全检查，应当由亚旭公司自行负责。二、四季青街道综合服务中心已经按约出租房屋给亚旭公司，完成合同义务，不存在违约行为，亚旭公司无权要求四季青街道综合服务中心返还租金或赔偿损失。1、四季青街道综合服务中心已经将合法的房屋交付亚旭公司使用，四季青街道综合服务中心的主要合同义务已经完成。2、亚旭公司使用案涉房屋长达六年，从未提出过任何异议，也即亚旭公司也认可四季青街道综合服务中心完成了合同义务。3、根据亚旭公司提供的证据显示，其在2011年至2016年期间不断有装修费用产生，说明案涉房屋可以正常使用，否则对于不能使用的房屋不断投入，属于亚旭公司故意使其损失进一步扩大，该损失应由亚旭公司自己承担。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回亚旭公司的上诉理由和请求，维持原判。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点系四季青街道综合服务中心是否存在违约行为并导致案涉《房屋租赁合同书》的合同目的无法实现。亚旭公司认为四季青街道综合服务中心未能提供房产证等办理营业执照所需要的证件，导致亚旭公司无法正常经营，其承租案涉房屋的合同目的无法实现。经审理查明，案涉《房屋租赁合同书》中约定的房屋用途为商业办公，并未明确约定亚旭公司需以该地址注册成立，而亚旭公司于案涉《房屋租赁合同书》签订后一个月左右即经工商行政管理部门核准登记成立，登记住所地并非在案涉房屋内。同时，亚旭公司法定代表人童平在案涉房屋内登记成立的杭州市江干区景旺足道馆被消防部门责令停产停业并罚款的原因系足道馆作为公众聚集场所未经消防安全检查擅自投入使用营业。以上事实可以表明，案涉房屋并非不能用于正常生产经营，亚旭公司法定代表人童平在案涉房屋内登记成立的足道馆无法经营的原因亦非四季青街道综合服务中心未提供房产证等办理营业执照所需的证件所致，结合亚旭公司在合同签订后至2016年4月19日之前一直按约支付租金，并未对房屋证件及使用用途提出过异议的事实，本院认为亚旭公司所主张的四季青街道综合服务中心存在根本性违约行为，导致合同目的无法实现的上诉理由不能成立，亚旭公司据此主张返还租金及赔偿损失的请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23759元，由上诉人杭州亚旭装饰工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一九年三月十一日 书记员 万丹丹