广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初5237号原告：庞正艳，女，汉族，1985年8月18日出生，住址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘泓毅，系广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：武妍，系广东金桥百信律师事务所实习人员。被告：周晓慧，女，1982年8月26日出生，汉族，住址：广州市番禺区。原告庞正艳诉被告周晓慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘泓毅、武妍到庭参加了诉讼，被告周晓慧经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告庞正艳向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告于2016年11月26日签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告返还购房款1500000元及利息（利息分别以50000元、450000元、1000000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，分别从2016年11月26日、2016年12月2日、2016年12月26日起计算至实际返还之日）；3、被告赔偿原告因涉案房屋无法过户导致的房屋增值部分损失3397037.46元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告因小房置换大房的需求，在中介公司推荐下，选定被告位于广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜三街9号3402的住房一套（以下简称“涉案房产”），但被告告知原告，涉案房产仅办理预告登记，尚未取得房产证，故无法与原告办理网签。原告详细查看涉案房产的认购书原件并在2016年11月23日进行查册，查册结果显示涉诉房产仅存在被告办理的预告登记，无查封等其他影响合同效力的情形。2016年11月26日原被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告向被告购买涉诉房产，总楼价5400000元，按揭支付购房款并分四期支付房屋首期款，一方不履行合同条款即为违约，守约方有权解除合同，定金收取方退还定金，违约方支付物业成交价10%作为违约金。合同签订当日，原告向被告支付定金50000元，被告当日将房屋钥匙交付给原告。原告依约在2016年12月26日之前支付145000元，合计支付首期款1500000元。2017年3月，原告得知涉案房产于2016年12月7日被法院查封，被告向原告表示可以协调解封事宜，但至今未能完成涉案房产的解封，导致合同无法继续履行，给原告造成巨大的经济损失，故原告依约要求解除《房屋买卖合同》并退还购房首期款。由于房价飞涨，原告认为本案合同约定的违约金明显不足以弥补原告的实际损失，故主张被告按照原告的实际损失承担违约责任。为了维护合法权益，原告向法院提出诉请，望判如所请。被告周晓慧未答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明：涉案房屋位于广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜三街9号3402（登记字号：14预登2392140），建筑面积250.793平方米,产权人系被告周晓慧，交易时被告未取得涉案房屋的不动产权证书。2016年11月23日，原告经查询取得广州市房地产档案馆出具的被告的《个人名下房地产登记情况查询证明》。2016年11月26日，原被告签订《房屋买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜三街9号3402的涉案房屋，成交价格5400000元；双方约定首期房款1500000元，分别于2016年11月26日支付定金50000元，2016年11月28日支付150000元，2016年12月2日支付300000元，2016年12月26日支付1000000元，剩余房款在卖方取得一手楼房产证后三日内办理银行按揭支付；合同手写明确涉案房屋未办理一手楼房产证，买卖双方不得以此否认合同效力；合同第六条约定违约情形包括（1）一方拒绝按约收取或支付定金，（2）乙方拒绝出售或购买该物业，（3）任一方隐瞒或提供资料不真实不完整导致合同目的不能实现，（4）守约方或政府、银行、经纪方发出交易相关手续的通知后五日内仍不履行合同条款，（5）违反资金托管协议及有关合同的其他补充协议，（6）其他不履约或不完全履约的情形，双方约定出现违约情形时，守约方有权解除合同，定金收取方应退还定金，违约方需支付物业成交价的10%作为违约金。合同亦约定了其他条款。合同签订当日，原告向被告支付购房定金50000元，被告将处于毛坯状态的涉案房屋交付原告使用，原告于2017年1月装修完毕，并入住至今；2016年12月2日，原告向被告支付部分首期款450000元；2016年12月26日，原告向被告支付剩余首期款1000000元；以上合计1500000元。对以上付款，被告均向原告出具由其签名捺印的收据进行确认。庭审中原告提供自己与被告、中介戴康志与被告的微信聊天记录证明涉案房产交易推进的协商过程。原告提供的证据显示，原告于2016年12月26日开始向被告催告办理涉案房产的不动产权证书，被告答应后未果；经中介介入协商，被告于2017年1月18日答复中介戴康志涉案房屋被查封并答应设法解封；2017年3月8日中介戴康志告知原告涉案房屋被查封；此后原告通过微信与被告就解封问题进行协商，被告在2017年3月30日通过微信答复原告“下周才知道”；原告声称被告于2017年4月份开始下落不明并拒接原告电话，2017年4月17日原告查询取得广州市番禺区国土资源和规划局出具的涉案房屋的《产权情况表》，其中显示涉案房屋于2016年12月7日被（2016）粤0111执保1644号案查封，据此原告向广州市白云区法院申请执行异议，请求中止执行并解除涉案房屋的查封，广州市白云区法院立案受理，案号（2017）粤0111执异32号。被告与原告断绝联系后，原告通过中介戴康志继续与被告协商解封事宜，被告于2017年6月20日答复中介戴康志无法解封；就涉案房屋的交易过程，中介戴康志向原告签名出具《关于瀚澜三街9号3402房产的交易说明》，该说明由广州市湘隆科技信息咨询服务有限公司雅居乐项目部一并加盖公章。对于房屋溢价损失，原告提供了广东公评房地产与土地估价有限公司出具的《房地产估价报告书》，其中确定2017年4月15日涉案房屋（带装修后）的市场价值为8271166元。另查明，2017年11月30日，广州市白云区人民法院出具（2017）粤0111执异32号《民事裁定书》驳回原告庞正艳的执行异议请求。2018年6月6日，原告庞正艳诉至我院。被告周晓慧经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院于2018年10月17日向其发出应诉公告，公告期届满，仍未见被告周晓慧与本院联系应诉。以上事实，有《房屋买卖合同》、账户历史交易明细清单、《收据》、《房地产估价报告书》、原、被告、中介戴康志之间的微信聊天记录及庭审笔录等证据证实。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应遵照执行。本案中，被告作为房产交易的卖方，理应依约向原告提供产权清晰的房屋。合同履行过程中，涉案房屋被（2016）粤0111执保1644号案查封至今，导致买卖交易不能继续进行，涉案合同目的无法实现，故被告的行为已构成违约。原被告双方签订的《房屋买卖合同》第六条约定，一方违约时，守约方有权解除合同、退还定金，并支付违约金。原告据此约定主张解除双方于2016年11月26日签订的《房屋买卖合同》，有理有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除以后，被告已不具有合法占有购房款的法律依据，故被告应向原告返还已取得的购房款1500000元。关于违约责任。涉案房屋在合同履行10日后就发生查封情况，而被告在涉案房屋查封后没有主动告知原告，仍继续收取原告支付的房屋首期款，属于根本违约，应承担主要违约责任。但是原告在涉案房产交易中亦存在一定过错：原告在向被告购买涉案房产时，明知道涉案房产只办理了预告登记，在取得房产证前无法办理网签和过户，购买该房产存在较大风险，但仍选择与被告签订购房合同并支付价款，对此原告存在一定主观疏忽，此系过错之一；其次，作为完全民事行为能力人，原告在2017年3月份得知涉案房屋被查封的消息，理应预见查封对涉案房屋继续交易产生巨大阻碍，2017年4月份被告与原告断绝联系，原告亦应预见涉案房产继续过户的可能性很小，即便向广州市白云区人民法院就涉案房产提出执行异议申请，仍存在相应的诉讼风险，原告未及时联系被告解除合同、退还房款并另觅房源，而继续居住在涉案房屋中放任自身损失扩大，系其过错之二；因此对于被告违约造成的原告实际损失，原告自身应承担次要责任。关于被告违约造成原告的经济损失，原告委托广东公评房地产与土地估价有限公司对2017年4月15日涉案房屋的价值进行评估，并提交《房地产估价报告书》。经核实，广东公评房地产与土地估价有限公司系有相应资质的房地产估价公司，原告举证于2017年3月知晓房屋被查封的消息，故该报告所涉房屋价值评估节点（2017年4月15日）合理，被告经本院合法传唤拒不到庭应诉，系自动放弃抗辩权利，因此本院对《房地产估价报告》予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。讼争双方在涉案合同中约定违约金为涉案房产总价的10%即540000元，而原告因被告违约造成的实际损失包括已付购房款1500000元资金占用的利息损失，以及原告签订涉案合同后预期利益无法实现的经济损失。《房地产估价报告》确定涉案房产截至2017年4月15日的价值为8271166元，产生溢价损失2871166元，根据讼争双方的过错责任配比，结合原告自涉案合同签订后即实际占用涉案房屋至今从而获得相应利益等具体案情，本院酌定被告应向原告赔偿的实际经济损失为1500000元。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2016年11月26日签订的《房屋买卖合同》；二、被告周晓慧应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告庞正艳返还购房款1500000元；三、被告周晓慧应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告庞正艳赔偿实际经济损失1500000元；四、驳回原告庞正艳的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49600元（原告庞正艳已预付），由原告庞正艳负担14600元，由被告周晓慧负担35000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长     审 判 长  肖陈翔人民陪审员  李少霞人民陪审员  巫晓蓉二〇一九年三月四日书 记 员  苏晓俭