广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0205民初5049号 原告（反诉被告）：邓小玲，女，1963年7月15生，汉族，身份证住址为广西柳州市鱼峰区，现住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：覃中为，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫荟，广西众维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈协祥，男，1962年11月19日生，汉族，住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：梁祥大，广西华尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴祖皞，广西华尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江雄青，广西华尚（象州）律师事务所律师。 原告邓小玲与被告陈协祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案受理后，被告陈协祥于2018年12月19日对原告邓小玲提起反诉。本院依法适用简易程序，于2019年1月11日、2019年2月22日公开开庭审理了本案。原告邓小玲委托诉讼代理人覃中为、莫荟，被告陈协祥委托诉讼代理人江雄青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2010年10月15日签订的《房屋买卖协议》；2.被告退还原告已支付的购房定金30000元；3.被告向原告支付违约金130000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年10月15日，原、被告签订一份《房屋买卖协议》，约定：被告自愿将坐落于柳州市柳北区和兴园7栋1单元10-2室(建筑面积81．78平方米)的房产（以下简称该房屋）出售给原告，房产总价为人民币（下同）350000元；原告在买卖协议签订之日向被告支付购房定金30000元；被告同意原告以银行按揭购买该房产；待被告办理好该房屋《房屋所有权证》后，被告配合原告将首付款存入中国建设银行《房易安》或其他银行中，等银行审批通过以后(在银行允许的情况下)3个工作日内双方配合到房产部门办理房产过户手续，当原告收到《柳州市房产交易所产权登记业务受理单》时，原告将支付首付款给被告，原告领到新的房产证，办好抵押，以及水电过户等一切证件过户完毕后，银行放款给被告，双方结清房款；如被告不配合原告办理上述相关手续，被告逾期则自愿按总房款的千分之八每日计算违约金支付给原告；被告保证上述房产产权清晰，无抵押、查封及其他权利限制情况，若发生与该房产产权有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，并承担民事责任，因此给原告造成的经济损失由被告负责赔偿；此房产过户姓名由原告指定；被告得到房屋所有权证后3个月内将该房产过户到原告指定姓名，过户后原告将全部房款结清给被告。协议还约定了其他内容。协议签订当日，原告按协议约定向被告支付了购房定金30000元，被告将其于2010年7月25日与徐景签订的《房屋出租协议书》交给原告并明确从2010年12月25日起租金由原告收取并归原告所有。2017年7月3日，被告办好了该房屋的产权证（不动产权证号：桂（2017）柳州市不动产权第0051124号），但被告不仅一直隐瞒不告知原告，还分别于2018年1月10日和2018年1月29日，用该房屋作抵押向杨沛玲分别借款120000元和30000元；并于2018年1月19日向柳州市柳北区人民法院起诉，提出确认双方签订的《房屋买卖协议》无效、原告归还房屋、不返还原告购房定金、原告返还租金62400元等诉讼请求，原告答辩不同意被告的全部诉讼请求并要求被告按协议约定履行将该房屋产权过户到原告名下。2018年4月26日，柳北区人民法院作出（2018）桂0205民初627号《民事判决书》，确认双方签订的《房屋买卖协议》有效并判决驳回被告的全部诉讼请求；判决书送达后，双方均未提出上诉，但被告至今仍未履行将该房屋产权过户到原告名下的义务。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，双方应当按协议约定全面履行自己的义务，原告已按协议约定履行了支付定金的义务，但被告在取得该房屋产权证后不仅向原告隐瞒已办好产权证的事实、不按协议约定将产权过户给原告，还将该房屋用于抵押借款，至今也未解除抵押，拒不履行合同义务，造成原告签订该《房屋买卖协议》的合同目的无法实现，给原告造成巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 本案诉讼过程中，原告（反诉被告）变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2010年10月15日签订的《房屋买卖协议》；2.被告退还原告已支付的购房定金30000元；3.被告向原告赔偿合同履行后可获得的利益损失130000元；4.被告向原告支付诉讼保全的担保费1000元；5.被告承担本案全部诉讼费用。 原告（反诉被告）就本诉向本院提供的证据：1.2010年10月15日房屋买卖协议，拟证明：双方买卖本案房屋的事实以及房屋价款数额、支付时间和方式，原告所交定金数额及时间、方式，房屋产权过户办理的时间、程序，还有双方的违约责任，被告应该保证本案房屋产权清晰无抵押，无查封及其他权利限制的情况，被告应当在获得房屋产权证后3个月内办理过户。2.2010年10月15日收条，拟证明：原告按约定履行了向被告交付购房定金30000元的义务。3.2018年4月26日柳北区人民法院（2018）桂0205民初627号《民事判决书》及上诉须知，拟证明：双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，原、被告双方签订房屋买卖协议时，房屋由案外人租住，案外人租期满后房屋由谁居住或出租不清楚，也不是原告使用，也不是原告收取租金，被告包括要求原告支付2011年7月26日至2018年1月19日租金的诉讼请求在内的全部诉讼请求都被人民法院予以驳回。4.2017年7月3日不动产权证书，拟证明：被告在2017年7月3日已取得了本案房屋的产权证。5.2018年11月16日不动产查档结果证明书，拟证明：被告在2018年1月10日、1月29日已用涉案房屋向他人抵押借款，对该房屋设定了权利限制，抵押期限至今都未届满。6.中国平安保险保单；7.保单保函（2018年11月27日）；8.保险费发票，证据6-8拟证明：诉讼保全担保的保险费为1000元。 被告（反诉原告）就本诉辩称：一、被告同意解除本案的房屋买卖协议，但是原告应承担如下违约责任：1.原告不能主张退还购房定金；2.原告不能主张违约金；3.原告应赔偿其占用涉案房屋期间给被告造成的租金损失。二、本案的诉讼费用包括财产保全申请费以及原告为申请保全提供担保而购买的担保险费用全部由原告负担。 被告（反诉原告）就本诉未向本院提供证据。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付自2011年7月26日至2018年12月26日的租金共计133500元（7年×1500元/月×12个月+5个月×1500元/月）；2.原告承担本案反诉诉讼费用。事实和理由：2010年10月15日，被告与原告签订《房屋买卖协议》，该协议约定：被告将和兴园7栋1单元10-2号房屋出售给原告，售价350000元，在签订该协议之日，原告支付被告定金30000元；被告将涉案房屋的房产证办好后，原告将首付款转入双方指定的银行账号中；被告收到房产交易业务受理单时，原告将首付款支付给被告；原告获得房产证过户的当日，将余下房款支付给被告。但是同时该协议的附注约定：涉案房屋底价为350000元，由原告向他人销售，销售期限为2011年7月30日之前，若原告销售不了涉案房屋，则定金不退；双方还约定自2010年12月25日开始，原告开始收取涉案房屋的租金。据此，该协议实质上主要是被告委托原告出售房屋的委托合同，委托出售的期限为2010年10月15日起至2011年7月30日，若原告未将该房屋出售即构成违约。2010年10月15日，被告将房屋交付原告，原告依照约定于2010年12月25日开始收取租金。但是原告在约定2011年7月30日之前仍未将涉案房屋出售，且此后一直在向承租人收取租金或使用着涉案房屋。由于原告并未在《房屋买卖协议》约定的期限内将该房屋出售，已经违约，导致被告订立合同目的不能实现，遂向人民法院提出反诉并提出如上反诉请求。 本案审理过程中，被告（反诉原告）变更反诉请求为：1.判决原告向被告支付自2011年7月26日-2018年12月25日的租金共计109100元；2.原告承担本案反诉诉讼费用。变更后的事实和理由为：2009年10月23日，被告通过继承获得涉案房屋所有权。2010年7月25日，被告将该房出租给案外人徐景，约定租期至2011年7月25日止，租金每月800元。2010年10月15日，被告与原告签订《房屋买卖协议》。2010年12月25日，原告开始收取该房租金。此后，原告一直管理使用该房。案外人徐景交给原告租金5600元。从2011年7月26日开始，涉案房屋租金上涨到每月1500元。2011年7月26日-2018年12月25日，租金为133500元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条关于“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额和不应高于因违约造成的损失”的规定，原告单方解除合同，导致被告造成上述租金损失139100元（13500元+5600元），扣减定金30000元后，原告还应支付被告109100元。 被告（反诉原告）就反诉主张未向本院提供证据。 原告（反诉被告）就反诉辩称：被告提出的反诉属于重复起诉，应该驳回。根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第二百四十七条的规定，在本诉中我方提供的证据3（即柳北区人民法院（2018）桂0205民初627号《民事判决书》）中已经包含了被告现在的反诉请求的内容，而且也被该判决驳回，并且双方均没有上诉，该判决已经发生法律效力。 经庭审质证，原告提供的证据能够证明本案所涉房屋买卖的权利义务关系，内容真实、来源合法、与案件具有关联性，本院对原告提供的证据予以确认。 本院经审理认定事实如下：2009年10月23日，被告通过继承获得坐落于柳州市柳北区和兴园7栋1单元10-2室(建筑面积81.78平方米)的所有权。2010年7月25日，被告将该房出租给案外人徐景，约定租期至2011年7月25日止，租金每月800元。2010年10月15日，原、被告签订一份《房屋买卖协议》，约定：被告自愿将涉案房屋出售给原告，房产总价为350000元；原告在买卖协议签订之日向被告支付购房定金30000元；待被告办理好该房屋《房屋所有权证》后，被告配合原告将首付款存入中国建设银行《房易安》或其他银行中，等银行审批通过以后(在银行允许的情况下)3个工作日内双方配合到房产部门办理房产过户手续；被告保证上述房产产权清晰，无抵押、查封及其他权利限制情况；如原告违约，则被告不退还原告已支付的购房定金30000元，如被告违约，则赔偿原告违约金30000元并退还购房定金30000元；此房产过户姓名由原告指定。该协议同时附注如下内容：1.被告同意以350000元作为销售底价，销售期限从签订本协议之日起至2011年7月30日止。被告同意原告以一次性或银行按揭的付款方式购买该房产，两种付款方式最终按本协议的第三条执行，不足销售底价的部分由原告补足，最终的销售成交价超出的部分作为原告的销售佣金。如原告销售不了此房产，被告不退还购房定金；2.签订本协议之时被告将房屋交给原告销售，由原告与现承租该房屋的承租人协商，并从2010年12月25日起该房屋租金由原告收取，租金归原告所有；3.被告得到房屋所有权证后3个月内将该房产过户到原告指定姓名，过户后原告将全部房款结清给被告。协议签订当日，原告按协议约定向被告支付了购房定金30000元，被告将其于2010年7月25日与徐景签订的《房屋出租协议书》交给原告，原告于2010年12月25日至2011年7月25日期间收取徐景承租涉案房屋的租金共计5600元。2017年7月3日，被告办好该房屋的产权证（不动产权证号：桂（2017）柳州市不动产权第0051124号），于2018年1月10日和2018年1月29日，用该房屋作抵押向杨沛玲分别借款120000元和30000元，抵押期限分别至2018年7月29日和2019年1月28日。被告于2018年1月19日向本院起诉并提出确认双方签订的《房屋买卖协议》无效、原告归还房屋、不返还原告购房定金、原告返还2011年7月26日至2018年1月19日期间的租金62400元等诉讼请求。2018年4月26日，本院作出（2018）桂0205民初627号《民事判决书》，判决驳回被告的全部诉讼请求；判决书送达后，双方均未提出上诉，但被告至今仍未履行将该房屋产权过户到原告名下的义务。本案审理过程中，原、被告双方同意涉案房屋的市场价值按500000元标准计算。另查，原告在本案诉讼过程中以中国平安财产保险股份有限公司柳州中心支公司出具的保单保函为担保向本院申请对涉案房屋采取保全措施，原告为此支付保费1000元。原、被告双方就涉案房屋买卖事宜协商未果，遂诉至本院请求判如所请。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”经本院（2018）桂0205民初627号民事判决确认，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，双方均应遵照执行。第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”依据双方签订的协议约定，被告办理好涉案房屋所有权证后应当配合原告将首付款存入中国建设银行《房易安》或其他银行中，等银行审批通过以后3个工作日内双方配合到房产部门办理房产过户手续，被告还应当保证涉案房屋产权清晰，无抵押、查封即其他权利限制情况。但被告办理好房屋所有权证后并未履行上述义务，而是向法院起诉要求确认合同无效并将涉案房屋用作借款抵押。被告关于其在办理好房屋所有权证后便告知原告，但原告迟迟不将首付款存入银行才导致双方无法办理过户手续的辩解，因其未提供证据予以证明，本院对此不予采信。被告的行为已构成违约，且被告在庭审过程中表示同意解除合同，原告可以解除合同。第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”一、合同解除后，对于已经履行的部分（即原告已支付的定金30000元及原告已收取的2010年12月25日至2011年7月25日期间的租金5600元）应当恢复原状，因此，被告应退还原告购房定金30000元；另外，虽然被告反诉请求是要求原告退还2011年7月26日至2018年12月25日期间的租金，但被告在其反诉的事实和理由内容中将2010年12月25日至2011年7月25日期间的租金5600元加入了诉请的金额中，且庭审过程中被告亦作出要求原告退还该期间5600元租金的意思表示，故原告亦应退还被告2010年12月25日至2011年7月25日期间的租金5600元。二、关于涉案房屋2011年7月26日至2018年12月25日期间的租金退还的问题，因被告要求原告退还2011年7月26日至2018年1月19日期间租金的诉请在（2018）桂0205民初627号民事判决中已被驳回，本案中对此不予审理；对于2018年1月20日至2018年12月25日期间的租金，由于被告未能提供证据证实该期间涉案房屋由原告居住使用或者收取租金，因此，被告要求原告向其退还该期间的租金的反诉主张，本院不予支持。三、合同解除后，原告有权要求被告向其赔偿合同履行后可获得涉案房屋的溢价损失，因原、被告双方均认可涉案房屋市场价值按500000元计算，故被告应向原告赔偿涉案房屋溢价损失150000元（即500000-350000元），原告只主张被告向其赔偿溢价损失130000元，本院予以支持。四、关于保费承担的问题，由于协议中未约定保费由被告承担，且以保单保函形式提供担保也并非原告提供保全担保的唯一选择，因此，原告要求被告向其支付保费1000元的主张，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求、被告的辩解理由与本案事实及法律相符部分，本院予以支持、采纳；与本案事实及法律相悖部分，本院不予支持、采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）邓小玲与被告（反诉原告）陈协祥于2010年10月15日签订的《房屋买卖协议》； 被告（反诉原告）陈协祥于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）邓小玲已支付的购房定金人民币30000元； 被告（反诉原告）陈协祥于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）邓小玲赔偿合同履行后可获得的利益损失人民币130000元； 原告（反诉被告）邓小玲于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）陈协祥退还房屋租金人民币5600元； 驳回原告（反诉被告）邓小玲的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）陈协祥的其他反诉请求。 以上款项相抵，被告（反诉原告）陈协祥应于本判决生效之日起十五日内付给原告（反诉被告）邓小玲人民币154400元。 本诉案件受理费8785元（原告邓小玲已预交），减半收取4392.5元，保全费1420元（原告邓小玲已支付），合计5812.5元，由被告陈协祥负担。反诉案件受理费1485元（反诉原告陈协祥已预交），减半收取742.5元，由反诉被告邓小玲负担31元，由反诉原告陈协祥负担711.5元。两项合并，应由被告（反诉原告）陈协祥向原告（反诉被告）邓小玲支付5781.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 颜宏伟 二〇一九年三月十一日 法官助理 廖晓师 书 记 员 阳 华