广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0205民初3869号 原告：闵志国，男，1964年1月31日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 原告：闵睿，男，1991年8月18日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：闵志国，男，1964年1月31日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 被告：柳州保利置业有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市公园路47号中环大厦四楼401。 法定代表人：丘俊平，该公司董事长。 委托代理人：宋文作，该公司法务。 被告：廖志勇，男，1971年5月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 闵志国、闵睿诉柳州保利置业有限公司（以下简称保利公司）、廖志勇关于房屋买卖合同纠纷一案，原告向本院提起诉讼。本院受理后，于2017年12月26日作出（2017）桂0205民初5024号民事判决书。闵志国、闵睿不服上述判决向柳州市中级人民法院提起上诉，2018年8月1日，柳州市中级人民法院作出（2018）桂02民终1192号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2017）桂0205民初5024号民事判决书，发回本院重审。2018年8月23日，本院对该案立案，并依法适用普通程序，公开开庭审理。本案原告闵志国同时作为闵睿的委托诉讼代理人、被告柳州保利置业有限公司的委托诉讼代理人宋文作到庭参加诉讼。被告廖志勇经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 闵志国、闵睿向本院提出诉讼请求：1.保利公司向闵志国、闵睿交付位于柳州市保利·大江郡9栋16-2号房屋（以下简称涉案房屋）；2.保利公司向闵志国、闵睿支付2014年4月24日至2018年8月30日期间的逾期交房的违约金735026.40元；3.保利公司自涉案房屋实际交付闵志国、闵睿使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；4.保利公司承担本次诉讼的相关费用。事实和理由：保利公司没有按照闵志国、闵睿与其签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限将符合本合同约定的商品房交付给闵志国、闵睿。至今，涉案房屋仍未交付，保利公司为此应当按照《商品房买卖合同》向闵志国、闵睿支付逾期交房违约金，违约金的计算方式为以已交付房款2016546元为基数，按日0.3‰，从2014年4月25日计算至保利公司向闵志国、闵睿交付房屋之日止。 保利公司答辩称：涉案房屋是闵志国、闵睿向该房屋的原买受人廖志勇买的。保利公司在廖志勇交付完全部的购房款后，已与其按购房合同约定的交付时间如期完成了交房的手续，闵志国、闵睿要求保利公司支付逾期交房违约金无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。闵志国、闵睿将与廖志勇协商妥当的购房款向廖志勇支付完毕以后，保利公司为了配合闵志国、闵睿办理涉案房屋的产权证手续而通过公司内部更名的方式在2014年4月9日与闵志国、闵睿签订了商品房买卖合同，并且在没有收到闵志国、闵睿任何购房款的情况下，仍向其开具办理房产证所需要的销售不动产统一发票和关于《关于核准商品房初始登记通知》；保利公司的前述行为实质是公司内部的配合更名行为。《中华人民共和国物权法》第六条规定，取得不动产物权方式是进行不动产权的登记，如房产需要办理不动产权证；本案中，闵志国、闵睿主张保利公司未向其交房屋钥匙，使其未能占有和使用房屋，因此需要承担逾期交房的违约责任没有法律依据。因为涉案房屋已于2013年11月5日完成初始登记，又是现房；闵志国、闵睿在2014年4月9日按照保利公司内部的更名方式签订《商品房买卖合同》之日起便可领取房产证办证资料，自行或缴费委托保利公司办理房产证，并于办证资料提交后15个工作日后便可享有其对于涉案房屋的所有权，并依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。退一步说，闵志国、闵睿在办理房屋产权证后破坏门锁或者申请换锁公司开门换锁都是其对自己享有房屋所有权的房屋的处分。闵志国、闵睿对此不作为，却要求以领取钥匙来体现对涉案房屋的有权占有不合理也不合法。闵志国、闵睿不入住涉案房屋，不缴纳物业费，而在2017年5月23日被物业公司起诉后，却以保利公司不给钥匙而逾期交房为理由提起诉讼，并且主张所谓的将近总房价45%的违约金；对此，保利公司完全有理由认为闵志国、闵睿是在自行放弃了房屋所有权后的恶意诉讼。最后，《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效为3年，闵志国、闵睿怠于行使权力，就算是在2015年5月21日领取了办证资料后不办理涉案房屋的不动产权证，不占有房屋，其诉请已经过了诉讼时效，综上所述，请法院依法判决，驳回闵志国、闵睿的起诉。 被告廖志勇未到庭，未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：闵志国、闵睿提供的证据1、邮政快递、再次催促交房通知书，2、涉案房屋商品房买卖合同，3、柳州市柳北区人民法院（2017）桂0205民初2578号民事判决书，4、柳州市中级人民法院（2017）桂02民终1192号民事判决书，5、柳州市中级人民法院（2018）桂02民终1192号民事裁定书，7、销售不动产统一发票，8、税收缴款书；保利公司提供的证据1、商品房预售许可证（售房柳字第（2011）049号），2、建设工程质量竣工验收意见书(五方验收)，3、交房公告（2012年12月14日柳州晚报第六版），4、入伙通知书，5、办理入伙手续程序，6、收据3份，7、保利大江郡财务交接单，9、客户回单（二份）、银行凭证（二份）；均来源合法、与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据；闵志国、闵睿提供的证据6、保利大江郡认购协议书、收据，没有原件，本院不予采纳；保利公司提供的证据8、9栋办理房产证移交清单，10、查档结果证明书，11、销售不动产统一发票，12、服务指南，13、白沙路2号之一保利·大江郡9栋4-2号房屋的商品房买卖合同（部分），与本案无关，本院不予采纳。 结合证据，本院认定事实如下：2014年4月9日，闵志国、闵睿与保利公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定了闵志国、闵睿向保利公司购买涉案房屋；保利公司应当在2014年4月24日前，将经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给闵志国、闵睿；逾期交房超过60日后，闵志国、闵睿要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，保利公司按日向闵志国、闵睿支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人自商品住宅交付使用期，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任等内容。2015年5月21日，保利公司向闵志国、闵睿出具了一份销售不动产统一发票，该发票注明闵志国、闵睿支付了涉案房屋的购房款2016545元。保利公司曾向闵志国、闵睿邮寄一份《再次催促交房通知书》，称涉案房屋已于2013年3月31日竣工并通过“五方验收”，保利公司曾于2013年3月31日向其送达了《入伙通知书》，并告知闵志国、闵睿于2017年6月15日前办理相关交房手续。双方均认可涉案房屋已经符合合同约定的交房条件，但至今仍未办理交接房屋的手续，故闵志国、闵睿起诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2017年5月23日，广西保利物业服务有限公司柳州分公司（以下简称保利物业柳州分公司）起诉至本院，要求闵志国、闵睿交纳涉案房屋的物业服务费。2017年8月23日，本院作出（2017）桂0205民初2578号民事判决书，以涉案房屋在起诉时尚未交付，闵志国、闵睿与保利物业柳州分公司并未形成物业服务合同关系而判决驳回保利物业柳州分公司的诉讼请求。保利物业柳州分公司不服一审判决，上诉至柳州市中级人民法院。2017年11月22日，柳州市中级人民法院作出（2017）桂02民终1451号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 再查明，2011年5月29日，保利公司向廖志勇出具了一份收据，确认收到廖志勇交来的涉案房屋的定金10000元；2011年6月6日，保利公司又向廖志勇出具了一份收据，确认收到其交来的涉案房屋房款595545元。2012年12月7日，廖志勇曾两次向保利公司的银行账户转入共计1411000元，这两次转账的备注为“9-16-2房款”。2012年12月12日，保利公司、保利物业柳州分公司向廖志勇出具了一份《入伙通知书》，通知廖志勇其购买的涉案房屋已经可以交付使用，廖志勇可以在2012年12月31日至2013年1月31日办理入伙手续。2013年1月20日，廖志勇办理了涉案房屋的入伙手续。保利·大江郡财务交接单显示，涉案房屋由廖志勇更名为闵志国、闵睿。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。保利公司主张其与闵志国、闵睿签订《商品房买卖合同》是履行公司内部的更名手续，并非真实的与闵志国、闵睿建立房屋买卖合同关系，闵志国、闵睿是向廖志勇购买涉案房屋；故保利公司不应当向闵志国、闵睿履行《商品房买卖合同》中约定的交房义务，而应当是由廖志勇向其二人履行交付涉案房屋的义务。保利公司提供了入伙通知书、办理入伙手续程序、收据、保利大江郡财务交接单、客户回单、银行凭证试图证明其主张；上述证据足以证明廖志勇曾经与保利公司建立了买卖涉案房屋的合同关系，廖志勇已经履行了支付涉案房屋购房款的义务，而保利公司也履行了向廖志勇交付涉案房屋的义务。本案中，保利公司和廖志勇是互为涉案房屋买卖合同的债权人及债务人。根据相关法律规定及商品房买卖合同的约定，保利公司的主要合同债务是交付涉案房屋及确保买受人能够办理涉案房屋的产权证；而廖志勇的主要合同债务则为交付涉案房屋的购房款。现保利公司已经向廖志勇交付了涉案房屋，且并未存在逾期交房的情形，廖志勇也向保利公司支付了全部的购房款；应当认为，是保利公司、廖志勇、闵志国、闵睿三方协商一致，廖志勇将涉案房屋的部分权利、义务转让给了闵志国、闵睿。对于保利公司已经向廖志勇履行过的债务，闵志国、闵睿无权要求保利公司向其二人再次履行。故闵志国、闵睿要求保利公司向其二人交付房屋并承担逾期交房的违约责任及保修责任均没有事实和法律依据，本院不予支持。 至于闵志国、闵睿主张其二人是向保利公司购买了涉案房屋，并且向保利公司提供的银行账户支付了全部购房款，故双方已经建立了房屋买卖合同关系；并提供了双方签订的《商品房买卖合同》和保利公司出具的销售不动产统一发票试图证明其主张。本院认为，虽然双方签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，但签订合同并不代表履行了合同。闵志国、闵睿至今没有提供证据证明其二人已经履行了合同约定的买受人义务，即向保利公司支付了涉案房屋的购房款；故闵志国、闵睿要求保利公司履行合同约定的交付涉案房屋的义务也没有事实和法律依据。因此，本院对闵志国、闵睿的该主张不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告闵志国、闵睿的诉讼请求。 案件受理费11150元（原告已预交）由原告闵志国、闵睿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  :温荃 人民陪审员  陈 悦 人民陪审员  龙燕妮 二〇一九年三月十二日 法官 助理  蓝婷钰 书 记 员  刘思涛