西安市长安区人民法院陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书                         （2016）陕0116民初822号 原告（反诉被告）：李平虎，男，汉族，生于1962年9月20日，住西安市长安区。委托诉讼代理人：焦玉鸽，陕西吉尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫拯材，陕西吉尔律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶加顺，男，汉族，生于1973年8月4日，住福建省寿宁县。委托诉讼代理人：张海斌，陕西尚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娇娇，陕西尚文律师事务所律师。原告（反诉被告）李平虎与被告（反诉原告）叶加顺房屋租赁合同纠纷一案，本院原作出（2014）长安民初字第02054号民事判决书，被告叶加顺不服，提出上诉。西安市中级人民法院作出（2015）西中民一终字第00641号民事裁定书，发回重审，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李平虎及其委托代理人闫拯材、焦玉鸽，被告（反诉原告）委托代理人张海斌、王娇娇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)李平虎诉称，2011年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于长安区XX街XX村的房屋5800平米和空地2800平米。租赁期限20年，租金第一年度90万元，此后每年100万元，每半年开始提前预交该半年租金，如租赁方拖欠租金超过三个月，出租方有权解除合同，并按每月千分之三收取滞纳金。2011年及2012年被告均能按时交租，2013年9月1日起，被告陆续两次缴纳32万元租金，剩余18万元经多次催要均未给付。2014年1月27日，原告又将书面催款通知送给被告经营人员手中。并要求1月30日前搬离，并解除合同。被告恶意拖欠租金给原告造成经济损失。本案审理过程中因原告租赁房屋未办理房屋产权证等相关手续，存在合同无效的问题，但未影响被告正常使用该房屋。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院应予支持，故诉至法院，要求判令：1、请求确认原、被告于2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效。2、请求判令被告立即支付房屋占用费680000元及违约金189780元;支付原告预收经营户租金363571元。3、请求判令被告立即腾交占用原告房屋。4、被告承担诉讼费用。被告(反诉原告)叶加顺辩称，一、认可要求确认合同无效的诉讼请求，不同意原告其它诉讼请求。二、要求支付680000元租金、违约金、预收租金及电费的诉请与事实不符，应予驳回：1、原告未按合同约定交房；2、原告阻挠被告经营；3、预收租金系被告与租户之间租赁法律关系，原告与被告之间系租赁关系，系不同法律关系，合同具有相对性，要求支付预收租金诉讼请求于法无据；4、被告从未拖欠电费，原告多收取电费应当进行返还。三、在双方结算后，被告腾交房屋。被告(反诉原告)叶加顺诉称，2011年12月1日，被告叶加顺与原告李平虎签订了《房屋租赁合同》。合同对租赁的面积范围、租赁支付方式、电费收费标准以及违约责任都有明确约定，合同签订后叶加顺依照合同履行了租金义务，但是李平虎却未完全履行合同义务，阻挠市场正常运行，多收租金和电费，也未将市场中所有的房屋交付被告，要求判令：1、原告李平虎与被告叶加顺签订的合同无效。2、李平虎退还叶加顺租金2220000元。3、李平虎赔偿叶加顺经济损失，包括电费损失165170.54元、租金损失330000元、租赁房屋装饰装修、改造及空地上新建建筑物工程款、市场运营费用3350000元。4、反诉费用由被反诉人承担。 原告(反诉被告)李平虎辩称，认可合同无效的诉讼请求，不同意退还租金的诉讼请求，根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人要求参照合同约定，支付房屋占用费，应予支持。叶加顺只支付前两年租金，拖欠房租长达五年之久，要求退还租金不符合法律规定；被告所述与事实不符，电费及租金损失无相关依据及证据支持，市场运营费用不予认可。被告五年来实际占有使用租赁房屋对外经营，不存在运营损失。经审理查明，原、被告自2011年12月1日签订租赁合同，该合同约定2011年9月1日起至2012年8月31日年租金为90万元。2012年9月1日起至2031年8月31日止，租金每年不递增，年租金均为100万元。交付方式为每半年交付，下半年租金在上半年期满之日提前一个月支付给原告。被告叶加顺支付2011年9月至2013年8月31日租金190万元，2013年支付2013年9月至2014年2月租金32万,欠18万元。2014年2月之后未缴纳租金。另查明,涉案土地系农业用地且原告李平虎在涉案土地建盖房屋,未办理相关规划审建手续。在租赁合同履行的过程中，原告共收取被告电费401274.2元，每度电1.1元。原告李平虎给供电局缴纳电费为每度电0.8671元。以上事实有当事人提供的租赁合同、电费收费单据、开庭笔录等在卷佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案土地性质为农业用地且租赁房屋未取得相关审批手续，原被告签订租赁合同应认定无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，对于原告要求被告腾房与被告要求返还租金的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。被告要求返还租金与原告要求支付占用费的诉讼请求金额相互抵消后，占有使用费具体数额以合同约定标准结合被告占用时间确定为680000元。原告租赁给被告的房屋未有相关审建手续且涉案土地系农业用地，对于原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告返还预收取的租户租金的诉讼请求，原告未提供充分证据证明，本院不予支持。被告提供票据仅说明20000元用于李平虎三楼楼房，辅助房租金系李平虎之弟收取而非李平虎收取，商户未缴纳200000元租金系李平虎行为所致证据不足，综上，对于被告叶加顺要求李平虎赔偿租金损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原被告约定电费按照国家商业用电标准收费，对于超过标准的电费，应当予以退回。原告共收取被告电费401274.2元，以每度1.1元计算，共计364794度电，原告实际缴纳电费每度0.8671元，应退回84960.69元，对于被告主张返还电费的诉讼请求，本院确认为84960.69元。被告提供的经营损失证据为市场宣传花费的餐费、广告费、发广告人员工资等票据，经鉴定金额为804553元。原被告签订房屋租赁合同租期2011年起至2031年止，现合同无效被告叶加顺存在损失请求赔偿，根据合同未履行时间投入经营损失确定为506950.487元。租赁房屋未办理相关手续原告李平虎存在主要过错，应承担百分之九十赔偿责任，故反诉被告李平虎赔偿反诉原告经营损失金额为456255.438元；对于租赁房屋装饰装修、改造及空地上新建建筑物工程款的诉讼请求，庭审中被告多次申请鉴定上述费用，因缺少相关鉴定材料鉴定部门多次退回卷宗，未形成有效鉴定意见，对于上述诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下；一、原告李平虎与被告叶加顺签订租赁合同无效。二、被告叶加顺于判决生效三十日内支付原告李平虎房屋占有使用费680000元。三、被告叶加顺于判决生效三十日内返还原告李平虎租赁物。四、驳回原告其他诉讼请求。五、反诉被告李平虎于判决生效三十日内退还反诉原告叶加顺电费84960.69元。六、反诉被告李平虎于判决生效三十日内赔偿反诉原告叶加顺经营损失456255.438元。七、驳回反诉原告叶加顺其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉费16324元，原告李平虎已预交，由被告叶加顺承担8000元，原告李平虎承担8324元，反诉费27037元，反诉原告叶加顺已预交，由反诉被告李平虎承担378元，由反诉原告叶加顺承担26659元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长     王  晨人民陪审员     贺应杰人民陪审员     郭  瑛                      二O一九年  三  月   二十   日                            书  记  员      高  蕊     1