福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初74号 原告：福州科瑞置业发展有限公司，住所地福建省罗源县罗川中路1号。 法定代表人：邱宋钦，总经理。 委托诉讼代理人：吴光琨，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢敏，福建博世律师事务所律师。 被告：江泽辉，男，1990年11月22日出生，汉族，住罗源县。 委托诉讼代理人：江熙（系江泽辉父亲），男，住福建省罗源县。 原告福州科瑞置业发展有限公司（以下简称科瑞公司）与被告江泽辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴光琨、被告委托诉讼代理人江熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 科瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签署的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-No.0148914);2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》网上备案登记的注销手续，返还《商品房买卖合同》及附件，并将房屋归还给原告；3.判令被告返还原告代垫的银行贷款本息并支付违约金（代垫款暂计至2018年12月11日为34466.65元；违约金以原告每期代偿款项为基数，日万分之五为标准，自原告代偿之日起至被告还清代偿款项之日止，暂计至2018年12月11日违约金为15213.46元）;4.判令被告按商品房价款总额的10%向原告支付违约赔偿金33300.9元；5.判令被告偿还原告代缴的契税9896.55元及其利息（利息以9896.55元为基数，按照中国人民同期贷款利率计算，自2018年10月18日计算至被告还清之日止，暂计至2018年12月11日利息为65.77元）；6.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，科瑞公司撤回第5项关于契税及其利息的诉讼请求。事实和理由：2009年12月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定如下：1、江泽辉以333009元购买科瑞公司开发的位于罗源县罗川中路1号瑞都国际公寓楼第1幢十八层1802A号房，建筑面积为62.9m2。购房款的首付款为73009元，余款260000元申请银行按揭贷款；2、第七条约定：“买受人如未按本合同约定时间付款，按逾期时间，分别处理（不做累加）：(1)逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；(2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹拾％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金。”3、附件六：合同补充协议第三条第3项约定：“在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任，即出卖人代买受人偿还银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，参照本合同第七条约定的逾期付款违约金标准由买受人向出卖人承担相应的违约责任”。第4项约定：“如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权在办理产权前单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房合同第四条约定的商品房价款总额的10％追究买受人毁约之违约赔偿金。因解除购房合同及按揭合同而增加的费用由买受人承担。” 2010年2月12日，福州科瑞公司作为担保人、江泽辉作为借款人与中国工商银行有限公司福州心家泊支行（以下简称“工行心家泊支行”）签订了《个人购房借款／担保合同》，约定江泽辉向中国工商银行有限公司福州心家泊支行借款26万元，用于购买瑞都国际公寓楼第1幢十八层1802A单元房屋，并由科瑞公司为该笔贷款提供阶段性担保。江泽辉自2015年4月起一直未按期足额向工行心家泊支行偿还按揭贷款，导致工行心家泊支行要求科瑞公司代为偿还银行按揭贷款本息。截止2018年10月17日，福州科瑞公司共代江泽辉偿还按揭贷款本息共计44363.2元，其中契税9896.55元，按揭贷款本息34466.65元。江泽辉欠款期间，科瑞公司多次向江泽辉催讨以上款项未果，并于2018年12月6日向江泽辉寄送《还款通知函》，要求被告按照合同及法律规定，在收函5日内将与原告代偿的贷款返还原告，江泽辉至今不履行义务，江泽辉的上述行为已构成严重违约，严重侵犯了科瑞公司的合法权益，故特向法院提起诉讼，请求依法支持原告之诉讼请求。 江泽辉辩称，1.被告拒绝缴纳按揭款是因原告未履行《商品房买卖合同》第八条中的交付条件与期限中的1、2、3点的条款内容。同时，交房的当天发现房子存在开裂情况，多年消防通道无法解决，该小区基础配套设施未按规划设计要求建设完成，该楼盘地下一层是防空地下室，不能以车位出售，是原告违反该买卖合同中的条款，应由其承担责任；2.原告对该楼盘面积分摊率超出法律规定，没按2007年以前国家政策规定的分摊（2007年高层商品房按最多是19%，可是该小区达到21.8%的分摊率），原告没做到合理的分配，存在欺骗行为；3.原告没有按双方签署的《商品房买卖合同》内容、条款、及国家合同法的相关规定履行，所以会发生合同纠纷的问题，是原告违约后才发生不交款，不存在被告人违约。故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2009年12月1日，原、被告签订了编号为0148914的《商品房买卖合同》,约定被告购买原告开发的位于罗源县罗川中路1号瑞都国际公寓楼第1幢十八层1802A号房，建筑面积为62.9平方米，其中，套内面积50.72平方米。每平方米5294.26元，总价款333009元。首期购房款为73009元，余款260000元申请银行按揭贷款。被告于2010年2月12日与工行心家泊支行签订了《个人购房借款／担保合同》，以讼争房产作为抵押，并由科瑞公司提供阶段性连带责任保证。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第4项约定：“如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权在办理产权前单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房合同第四条约定的商品房价款总额的10％追究买受人毁约之违约赔偿金。因解除购房合同及按揭合同而增加的费用由买受人承担。”自2015年4月起，因被告未按期支付银行按揭月供款，导致科瑞公司被扣款。截至2017年6月29日，科瑞公司代被告向工行心家泊支行垫付按揭款共计34466.65元。具体为：1、科瑞公司通过公司员工李征分别于2015年5月18日代偿2878.93元、2015年7月31日代偿257元、2015年8月31日代偿1574元、2015年9月30日代偿1780元、2015年10月30日代偿460元、2015年11月30日代偿1770元、2015年12月30日代偿1760元、2016年1月30日代偿1730元、2016年2月29日代偿1615元、2016年3月30日代偿1615元、2016年5月31日代偿310元、2016年6月29日代偿1610元、2016年7月31日代偿1620元，上述代江泽辉偿付按揭款本息共计18979.93元；2、科瑞公司通过公司账户于2016年11月14日代偿4500元(共计三笔：2956.45元、1012.56元、530.99元)、2017年3月22日代偿6252.75元(共计三笔：4224.95元、1477.05元、550.75元)、2017年6月29日代偿4733.97元(共计三笔：3249.99元、1449.18元、34.8元)，上述代江泽辉偿付按揭款本息共计15486.72元。2018年10月17日，科瑞公司代被告垫付房屋买卖契税9896.55元。原告于2018年12月6日向两被告发出《还款通知函》，要求被告于指定日期内偿还代偿款。自科瑞公司最后一次代江泽辉偿付按揭款之日起至2019年1月6日，江泽辉又已连续18期未按约定还款，结欠工行心家泊支行贷款本息计28714.39元。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》（含附件），以及江泽辉、科瑞公司与工行心家泊支行签订的《个人购房借款／担保合同》均系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。江泽辉未依合同约定按月缴纳按揭贷款，致科瑞公司被银行扣划还贷，江泽辉的行为构成违约。科瑞公司为江泽辉垫付银行还贷款，有其提供的个人贷款还款凭证予以证实，本院予以确认。科瑞公司承担保证责任后有权向江泽辉追偿，现科瑞公司要求其偿还代垫银行按揭款34466.65元，于法有据，予以支持。科瑞公司代江泽辉偿还的按揭贷款本息累计金额已超过按揭本金的10%，根据附件六合同补充协议第三条第4项的约定，江泽辉的行为已构成根本性违约，故科瑞公司请求解除涉案购房合同和按照购房合同第四条约定的商品房价款总额的10%（即33300.9元）支付违约金的诉讼请求，应予以支持。科瑞公司主张江泽辉应偿还其代偿的银行按揭款所产生的违约金，因双方在附件六合同补充协议第三条第4项对根本性违约的情形及根本性违约应承担的违约责任做了专门约定，其再行主张代偿的银行按揭款所产生的违约金，于法无据，不予支持。江泽辉的抗辩理由不足以构成其拒交按揭贷款的依据，故对江泽辉的抗辩，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、解除福州科瑞置业发展有限公司与江泽辉于2009年12月1日签订的编号为0148914的《商品房买卖合同》，江泽辉于本判决生效之日起十日内协助福州科瑞置业发展有限公司办理讼争房网上备案登记的注销手续，并返还福州科瑞置业发展有限公司位于罗源县罗川中路1号瑞都国际公寓楼第1幢18层1802A号房屋； 二、福州科瑞置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还江泽辉购房款333009元； 三、江泽辉于本判决生效之日起十日内返还福州科瑞置业发展有限公司代垫款34466.65元； 四、江泽辉于本判决生效之日起十日内支付福州科瑞置业发展有限公司违约金33300.9元； 五、驳回福州科瑞置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6295元，减半收取3147.5元，由江泽辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李然 二〇一九年三月十九日 法官助理黄宗斌 书记员林淑龄 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。