广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终1729号上诉人（原审原告）：广州虎辉照明科技公司，住所地：广东省广州市荔湾区西华路134号。法定代表人：李建华，职务：总经理。委托代理人：李云舒，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：焦昭，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州市创庭投资管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区天源路804号大院内1栋自编号A14房。法定代表人：郑强弟，职务：执行董事。委托代理人：张俊锋，广东合盛律师事务所律师。委托代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：胡际华，男，1960年8月1日出生，汉族，身份证地址：福建省厦门市思明区。委托代理人：郑侯清，广东纵信律师事务所律师。委托代理人：汤汝，广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：殷志斌，男，1977年3月5日出生，汉族，身份证地址：湖南省南县。上诉人广州虎辉照明科技公司（下简称虎辉公司）、广州市创庭投资管理有限公司（下简称创庭公司）、胡际华因与被上诉人殷志斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初4678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人虎辉公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第四项，改判支持虎辉公司的一审第二项、第七项诉讼请求或指令一审法院进行审理；2、改判支持虎辉公司一审第六项诉讼请求或发回重审；3、改判原审判决第二项、第三项(租金、管理费支付截止时间)中“本案作出判决之日”为“实际腾空并交还涉案房屋之日”或发回重审。事实与理由如下：一、一审法院对虎辉公司部分诉讼请求未进行实体处理，属适用法律错误。其一，一审法院将虎辉公司“腾空并交还房屋”、“拆除违建并恢复原状”的诉讼请求驳回却未引用任何法律、法规等进行说明。在司法实践中，有大量的案例已对类似案件中出租人要求“腾空并交还房屋”、“拆除违建并恢复原状”的诉求进行实体处理，并支持出租人的主张。一审法院不予实体处理，违反了现行法律规定和司法实践业已形成的通行裁判标准。其二，“返还财产”、“恢复原状”属于民事法律明确规定的承担责任形式，虎辉公司有关“腾空并交还房屋”、“拆除违建并恢复原状”的诉讼请求符合《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第(四)、(五)项、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条的规定，属法院实体审理的范畴。另，虎辉公司与创庭公司于2013年12月25日签订的《广州市房屋租赁合同》第六条第4项、于2013年11月11日签订的《补充协议书》第5.2条及创庭公司与胡际华签订的《补充协议书》第6.2条均约定了收回房屋、恢复原状的责任条款。其三，一审法院已经查明各方当事人“均不能提供涉案房屋改建时经相关部门审批报建资料”，即足以认定涉案房屋属于违章建筑，一审还要求虎辉公司另寻行政途径处理涉案争议，显然属浪费司法资源，增加当事人诉累；二、一审判决解除虎辉公司与创庭公司之间签署的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》后，创庭公司、胡际华、殷志斌均无合法依据使用涉案房屋，故承租人创庭公司、实际使用人胡际华与殷志斌均应承担将涉案房屋腾空交予虎辉公司的义务。一审法院判令解除合同，又不处理腾空房屋的诉讼请求，自相矛盾且严重侵害虎辉公司的权益；三、因一审判决错误地对虎辉公司“腾空并交还房屋”的诉讼请求未予实体处理，故将金钱债务(租金、管理费)支付的截止时间点界定于“本案作出判决之日”，于法无据。此外，胡际华作为涉案房屋实际使用人应对金钱债务承担连带责任。胡际华对虎辉公司的上诉请求答辩称：一、虎辉公司主张租金、管理费，缺乏事实和法律依据。其一，租赁物业为危房，导致无法正常使用，虎辉公司知晓且同意由胡际华进行修缮，一审未依法对此予以查明，显然违背查明案件基本事实的原则，导致错误判决。基于涉案物业为危房的客观事实，虎辉公司作为出租人、国有企业，对涉案物业负有进行日常管理、巡查、维护的基本义务。虎辉公司基本每天都会对涉案物业进行巡查，在虎辉公司持续一年多的维修期间，虎辉公司为胡际华提供了必要的协助，故虎辉公司知晓胡际华进行维修的事实。虎辉公司在一审诉讼请求中主张管理费，进一步证明虎辉公司知晓且同意由胡际华进行修缮并同意用维修费用冲抵租金的事实。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十—条的规定，虎辉公司作为出租人，应当履行对租赁物业进行全面修缮、消除安全隐患的义务，其未能履行法定义务，因此而修产生的维修费用应用于抵扣租金，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。其二，因虎辉公司涉及其他诉讼纠纷，导致涉案物业被查封，不能办理工商登记，其依法无权主张租金。业主及虎辉公司多次承诺及时解除查封，但租赁物被查封的障碍至今仍未被排除，导致租赁物无法办理工商登记，租赁物无法使用；二、一审支持虎辉公司解除租赁合同的诉请，严重损害胡际华的合法权益，显示公平，依法应当改判。如上所述，租赁物为危房，且由于不可归责于胡际华的原因被查封，导致作为实际次承租人的胡际华不能办理工商登记、正常使用物业，造成的损失依法应由虎辉公司及创庭公司承担。虎辉公司主张创庭公司逾期缴纳租金，并据此主张解除租赁合同，依据不足，相反，双方应当减少租金、延长租期。上诉人创庭公司对虎辉公司的上诉请求答辩称：虎辉公司的上诉没有法律依据，具体理由与上诉意见一致。上诉人创庭公司上诉请求判令：1、撤销原审第二、三项判决；2、虎辉公司分担本案诉讼费用。事实与理由如下：一、如认定本案租赁合同合法有效，应判决合同自租赁房屋被胡际华拆除之日止终止。其一，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。租赁合同订立时，虎辉公司基于对尚依法存在的房屋行使房屋所有权人的出租权利，房屋物权消灭后，有关为房屋使用而设定的权利与义务理应同时终止，其无权再主张房屋租金及违约金。其二，即使房屋物权依然存续，因虎辉公司主张解除租赁合同的主张送达创庭公司和胡际华、殷志斌之日起已发生解除的意思表示，且胡际华、殷志斌已经明确放弃继续交付合同租金代位承租的合法权利，故法院应判决认定本案租赁合同自一审民事诉状送达创庭公司之日依法解除；二、虎辉公司存在多项违法过错责任，一审判决未予认定和说理，违反了合同法和民诉法规定的公平原则。其一，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定及《补充协议书》第6.1条第3点以及6.2条第5点的约定，虎辉公司明知和同意创庭公司转租分租，但却至今不提供消防验收合格证或消防验收备案证明资料，导致该租赁房屋无法使用。其二，虎辉公司明知出租给创庭公司使用的房屋为经营用途，却既未告知房屋已被查封，也未告知已被抵押的事实，在创庭公司要求其采取措施解除查封后不予理会，导致次承租人无法办理营业执照，承租人、次承租人无法正常按照合同目的使用房屋，理应承担违法过错责任理。因此，合同解除的责任在于虎辉公司，自创庭公司2015年8月起函告虎辉公司停付租金后，其也未表示异议及催收租金，证明其知道自己存在过错；三、一审程序违法。一方面，一审已经查明虎辉公司于2014年5月6日将出租房屋抵押给工商行西华路支行，银行已依法享有法定优先权，且银行是否及时行使抵押权对本案相关争议至关重要，但出租人和一审法院却未通知银行参加本案诉讼，使银行的利益受到极大的损害。另一方面，对于虎辉公司提出的按原状返还房屋的诉讼请求，一审法院没有依法行使释明权，没有依法驳回该项诉讼请求，给予虎辉公司另案再起诉的时间空间，也损害了诉讼时效保护制度，违反一事不再理的审判原则；四、一审判决适用法律错误。一审法院已经查明租金按月(15日)支付及直至2017年5月虎辉公司才发函向创庭公司追索“欠费”的事实，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项的规定，2016年8月起，虎辉公司的债权就已经超过了法定的诉讼时效期间，即使虎辉公司于2017年5月催收构成时效中断，则只能中断2016年5月之后的债权，对2016年5月之前的租金债权已过诉讼时效。因虎辉公司于2018年7月2日才立案起诉，故2017年5月、6月租金债权至2018年5月诉讼时效届满，即2017年7月2日之前的租金已过诉讼时效。因此，一审判决认定2017年5月的追索函构成了诉讼时效中断，没有法律依据。五、一审判决创庭公司支付管理费以及违约金没有法律依据。根据创庭公司与虎辉公司签订的《广州市房屋租赁合同》第八条第1款的约定，“甲乙双方另行签订物业管理协议和安全消防责任书”，但双方之后并未前签订物业管理协议。另《补充协议书》第三条虽然约定了月管理费为12元/平方米，但第6.2条第7点又约定“乙方负责自行组织物业管理公司对租赁物业进行管理”，此两条约定互相冲突。且，由于虎辉公司未提供物业管理服务，故无权收取物业管理费，虎辉公司对创庭公司的上诉请求答辩称：一、创庭公司有关合同解除时间的论述与其上诉请求无关。其一，创庭公司的上诉请求为要求撤销一审法院对于租金和管理费的判项，并未对解除合同等其他判项提出上诉。因此，创庭公司上诉认为解除合同之日应为物权消灭之日或一审民事起诉状送达之日并不属于其上诉请求范畴。其二，创庭公司上诉认为涉案房屋的物权已经依法消灭不成立。我国实行不动产登记制度，虎辉公司合法持有涉案物业的不动产登记证书，在该证书未被有权机关撤销或变更之前，虎辉公司均为涉案物业的合法产权人。若创庭公司认为因其转租行为导致虎辉公司对涉案房屋的物权消灭，虎辉公司将要求创庭公司承担全部赔偿责任。其三，创庭公司意图通过将合同解除时间提前以达到少付或不付租金、管理费等的目的。若涉案物业的物权因创庭公司的转租行为消失或产生贬损，创庭公司应向虎辉公司承担赔偿责任，其无权要求少付或不付租金。另，涉案物业一直由创庭公司转租给胡际华使用至今，创庭公司从转租行为中获得巨额利润，创庭公司应向虎辉公司支付租金、管理费、违约金等至少至虎辉公司收回涉案房屋之日止；二、在合同履行过程中，虎辉公司不存在违约行为。其一，涉案房屋符合工场、厂房的消防标准，且创庭公司从未要求虎辉公司提供相关验收资料。虎辉公司于2013年12月27日即已配合创庭公司办理租赁备案登记，创庭公司完全可以凭此备案办理营业执照，开展经营活动。在双方之间的往来函件及一审庭审过程中，创庭公司从未提及消防事宜导致租赁房屋无法使用的问题。此外，双方签订租赁协议时即已经知晓涉案房屋的性质为工场、厂房。其二，抵押事宜并未影响涉案房屋的实际使用。从创庭公司提供的证据可知，其至迟于2015年8月11日即通过公开查册的途径知晓涉案房屋抵押给工商银行的事实。创庭公司在二审中提起以上两项新的虎辉公司不存在的过错行为，其实质用意在于证明上述事宜妨碍其进行商业经营。然而，创庭公司与虎辉公司签订涉案租赁协议之时即已知晓涉案房屋的性质为工场、厂房，其理应预见及知晓此类房屋以商业用途进行经营的风险。事实上，创庭公司确实已经知晓此风险，因此才会在其与胡际华签订的《补充协议书》第1.2条明确约定“胡际华明确知悉该物业房地产权登记用途为工场、厂房，日后乙方不得以物业用途性质影响其实际经营或办理相关经营证件为由拒绝或廷迟向甲方缴付租金、水电费或提出其他赔偿要求”。其三，涉案房屋是否能够进行商业经营与创庭公司是否承担金钱给付义务毫无关系。因此，创庭公司在使用涉案房屋至今的情况下，当然不能拒付租金；三、一审法院无需通知涉案房屋抵押权人参加诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，双方租赁关系的设立时间为2013年12月12日，在虎辉公司于2014年5月6日将涉案房屋办理抵押登记之前，故租赁关系不受该抵押权的影响，二者之间的租赁合同纠纷当然也无须通知抵押权人参加诉讼；四、关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《广东省高级人民法院民二庭民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》的规定，创庭公司主张将每一期租金分别计算诉讼时效，割裂了租金债务的整体性，该观点与我国立法实践、最高人民法院的裁判观点相悖；五、创庭公司应当依约向虎辉公司支付管理费及管理费违约金。双方签订的《补充协议书》第三条对管理费的支付期限及金额做出明确约定，且创庭公司自合同签订之日至2015年7月都按时缴纳了管理费，可以理解为创庭公司对管理费的约定是认可并接受的，创庭公司上诉再提出“因虎辉公司未提供物业管理服务而拒绝支付违约金”，有违诚实信用原则；胡际华对创庭公司的上诉请求答辩称：虎辉公司与创庭公司之间解除合同损害胡际华的利益，其他的意见按对虎辉公司的上诉答辩意见。因虎辉公司提供的租赁物不符合法律规定而构成成违约，创庭公司与胡际华均有权行使不安抗辩权，胡际华有权继续使用租赁物。胡际华上诉请求判令：1、撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回虎辉公司的全部诉讼请求；2、维持原审判决第四项；3、本案诉讼费用由虎辉公司负担。事实与理由如下：一、虎辉公司主张租金、管理费，缺乏事实和法律依据。其一，租赁物业为危房，导致无法正常使用，虎辉公司知晓且同意由胡际华进行修缮，一审未依法对此予以查明，显然违背查明案件基本事实的原则，导致错误判决。基于涉案物业为危房的客观事实，虎辉公司作为出租人、国有企业，对涉案物业负有进行日常管理、巡查、维护的基本义务。虎辉公司基本每天都会对涉案物业进行巡查，在虎辉公司持续一年多的维修期间，虎辉公司为胡际华提供了必要的协助，故虎辉公司知晓胡际华进行维修的事实。虎辉公司在一审诉讼请求中主张管理费，进一步证明虎辉公司知晓且同意由胡际华进行修缮并同意用维修费用冲抵租金的事实。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十—条的规定，虎辉公司作为出租人，应当履行对租赁物业进行全面修缮、消除安全隐患的义务，其未能履行法定义务，因此而修产生的维修费用应用于抵扣租金，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。其二，因虎辉公司涉及其他诉讼纠纷，导致涉案物业被查封，不能办理工商登记，其依法无权主张租金。业主及虎辉公司多次承诺及时解除查封，但租赁物被查封的障碍至今仍未被排除，导致租赁物无法办理工商登记，租赁物无法使用；二、一审支持虎辉公司解除租赁合同的诉请，严重损害胡际华的合法权益，显示公平，依法应当改判。如上所述，租赁物为危房，且由于不可归责于胡际华的原因被查封，导致作为实际次承租人的胡际华不能办理工商登记、正常使用物业，造成的损失依法应由虎辉公司及创庭公司承担。虎辉公司主张创庭公司逾期缴纳租金，并据此主张解除租赁合同，依据不足，相反，双方应当减少租金、延长租期。虎辉公司对胡际华的上诉请求答辩称：一、一审未判决胡际华承担民事责任，故胡际华作为无独立请求权第三人无权提起上诉。其一，一审开庭过程中法官明确告知“虽允许胡际华参加诉讼但并未允许其提出独立的诉讼请求，若需提出独立的诉讼请求，需要另案起诉。”从一审法官释明的情形可知，胡际华在本案中的诉讼地位为无独立请求权第三人。其二，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，人民法院判决承担民事责任的第三人，才享有当事人的诉讼权利义务。而本案一审并未判决胡际华承担任何责任，故胡际华无权提起上诉；二、涉案房屋具备正常使用条件，胡际华私自进行拆除重建。其一，虎辉公司将涉案房屋出租给创庭公司时，创庭公司派人前往现场进行了勘察，且未就房屋质量问题提出任何异议。后创庭公司与胡际华签订的《补充协议书》第1.1条约定“甲方(创庭公司)将该物业按现状租赁给乙方(胡际华)使用”，创庭公司几乎同步将房屋转租给胡际华，胡际华又同意以现状接收，即胡际华认可涉案房屋具备正常使用条件。其二，胡际华单方进行危房鉴定，虎辉公司对此不予认可。2013年12月12日，胡际华与创庭公司签订《补充协议书》，胡际华于同日自行委托鉴定机构对房屋安全性进行鉴定。由此可见，胡际华一审陈述“在使用过程中发现房屋存在质量问题”并不属实。胡际华一方面认可涉案房屋的“现状”并同意签署租赁协议，另一方面又对涉案房屋的安全性存有异议进而委托鉴定，与常理不符。另，胡际华委托的鉴定机构于2014年1月9日即作出了《房屋安全性鉴定报告》，而胡际华还于2014年1月10日与创庭公司签署《场地交付书》，且在《场地交付书》中未就房屋的安全性问题提出任何质疑。因此，胡际华一审陈述“曾向虎辉公司、创庭公司提出过房屋安全问题，但虎辉公司、创庭公司均不予理睬”，与事实不符。其三，依据创庭公司与胡际华签订的《补充协议书》的约定，胡际华对涉案房屋进行装修需要获得创庭公司的书面同意，但其未提供任何证据证明其已经获得创庭公司的书面同意。且，创庭公司在一审中当庭确认“胡际华没有把改建的资料给过我们，也没有经过我们同意”。由此可见，胡际华实为私自进行装修改建。其四，虎辉公司是否知晓胡际华装修改建事宜不属于本案的审查范围。一审法官已经明确告知胡际华无权在本案提出诉讼请求，且一审判决以创庭公司“拖欠租金、管理费”为由判令解除合同，亦与虎辉公司是否知晓胡际华装修改建无关；三、涉案房屋虽被查封，但并不影响创庭公司及胡际华、殷志斌使用，涉案房屋仍具备使用价值。涉案房屋被查封仅为不动产权属登记意义上的查封，实际上，涉案房屋仍然能够正常使用。一审庭审过程中，法官询问胡际华是否知晓有查封法院或者政府部门告知不得使用涉案房屋，胡际华回答“没有”。可见，查封行为本身并未影响房屋的实际使用价值。同时，殷志斌陈述目前涉案房屋由其实际居住、使用，恰恰证明了涉案房屋的使用价值未受查封事宜的影响；四、创庭公司拒交租金及管理费，根据双方合同约定，合同解除条件已经成就，一审判决解除合同无误。自2015年8月起，创庭公司停止交纳租金及管理费，经虎辉公司多次催缴，创庭公司至今仍未交纳。根据《房屋租赁合同》第六条第4款约定及《合同法》第九十三条第二款的规定，合同约定的解除条件已经成就，故一审判决解除合同无误，不存在“显失公平”等情况。创庭公司对胡际华的上诉请求答辩称：不同意胡际华的上诉请求，具体意见与一审意见一致。一审未判决胡际华承担责任，故其无权就本案提起上诉。被上诉人殷志斌表示对各方上诉请求均不发表意见。虎辉公司于2018年7月2日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除虎辉公司与创庭公司就广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》；2、创庭公司、胡际华、殷志斌立即将广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号所有建（构）筑物及场地按穗字第0650011237号房地权证记载原状腾空交予虎辉公司；3、创庭公司向虎辉公司支付自2015年8月起至实际腾空广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号所有建（构）筑物、场地并交予虎辉公司之日止的租金，暂计算至2018年6月为1193930元；4、创庭公司向虎辉公司支付自2015年8月起至实际腾空广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号所有建（构）筑物、场地并交予虎辉公司之日止的管理费，暂计算至2018年6月为511695元；5、创庭公司自2015年8月16日起至实际付清诉讼请求3、4项中全部租金、管理费之日止，每日按当月租金额的0.05%支付逾期交纳租金违约金，暂计算至2018年6月3日为25591.046元；6、胡际华对诉讼请求3、4、5承担连带清偿责任；7、创庭公司、胡际华将违法加建部分拆除并将广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号所有建（构）筑物恢复至穗字第0650011237号房地产权证记载原状；8、本案诉讼费用由创庭公司承担。原审法院经审理查明：荔湾区宝华路十五甫一巷6号登记的产权人为虎辉公司，登记房屋为混合结构：砖木结构，层数为1-1/2，建筑面积1191.06㎡（自用面积755.11㎡）。2013年11月1日虎辉公司（出租人、甲方）与创庭公司（承租人、乙方）签订《补充协议书》，约定：就荔湾区宝华路十五甫一巷6号项目签订的《广州市房屋租赁合同》（合同自编号：20120502A）的未尽事宜，达成补充协议：其中第二条约定：原主合同约定租赁期限延长至20年，即租赁期限由2013年11月1日至2033年10月31日止。甲乙双方约定，租赁物业月租金为28元/㎡，月管理费为12元//㎡。租金其中：2013年11月1日至2014年3月31日为装修期免缴交租金；2014年4月1日至2016年10月31日止，月租金为33350元；2016年11月1日至2019年10月31日止，月租金为34684元；2019年11月1日至2022年10月31日止，月租金为36071元；（其他略）。管理费其中：2013年11月1日至2014年3月31日为装修期免缴交管理费；2014年4月1日至2016年10月31日止，管理费为14293元；2016年11月1日至2019年10月31日止，管理费为14865元；2019年11月1日至2022年10月31日止，管理费为15460元；（其他略）。乙方在每月第15日前选择现金缴付方式或将当月租金和管理费划入甲方银行账户。在第五条约定：乙方需要装修房屋时，必须向甲方提出书面申请，并征得甲方书面同意后方可施工。未经甲方同意，不得拆除现有墙体；如乙方未按政府要求装修报建及施工或因装修造成房屋结构及设施损坏的，由乙方负责恢复原状；装修投入使用后1个月内，乙方须将装修平面图、水电管网图纸等文件复印交甲方存档。租赁期间，如乙方需对租赁场地的布局及建筑物的结构等作出调整，乙方必须书面征得甲方同意，并由乙方承担所需的一切费用；乙方有权将租赁场地转租、分租或借用给合同约定以外第三方，但租赁期不得超过租赁合同约定的租赁期限，同时乙方须向甲方提供租户名称、租赁期限、经营范围、使用用途等租户的相关资料，以便办理房屋租赁登记备案。若因转租、分租或借用所产生的一切纠纷和责任，均由乙方独自承担；乙方负责自行组织物业管理公司对租赁物业进行管理。委托管理期限不得超过房屋租赁合同约定的期限。任何一方未按协议履行义务或未能遵守国家法律、法规的，守约方有权提前解除合同，并要求违约方赔偿损失;租赁期内，若乙方提前解除合同，则乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方不予退回。根据补充协议需发出的全部通知，甲乙双方均以书面形式，以挂号信或快递方式邮寄送至对方联系地址，即视为已送达。甲方联系地址：广州市荔湾区西华路134号。乙方联系地址：广州市越秀区沿江中路298号中区28楼南座自编02房。2013年12月25日虎辉公司（出租人、甲方）与创庭公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区宝华路十五甫一巷6号房地产出租给乙方作厂房用途使用，建筑（或使用）面积1191.06㎡。租期由2013年11月1日至2033年10月31日止，租金其中：2013年11月1日至2014年3月31日为装修期免缴交租金；2014年4月1日至2016年10月31日止，月租金为33350元；2016年11月1日至2019年10月31日止，月租金为34684元；2019年11月1日至2022年10月31日止，月租金为36071元；（其他略）。租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方。在第六条其中第四款约定：发现乙方擅自改变房屋结构，用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金3个月的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。在第七条其中第（一）款约定：依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.05%向甲方支付违约金。在第八条约定：甲乙双方另行签订物业管理协议和安全消防责任书；租赁合同未尽事宜，另行签订补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力。2013年12月12日上述合同和协议签订后，虎辉公司向广州市多宝街出租屋管理中心出具《证明》，证明虎辉公司将荔湾区宝华路十五甫一巷6号房屋租予创庭公司，并签订《广州市房屋租赁合同》。租赁期内，虎辉公司同意创庭公司将上址场地转租、分租或借用给合同约定以外第三方，但租赁期不得超过租赁合同约定的租赁期限。同日，创庭公司（出租人、甲方）与胡际华（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》和《补充协议书》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区宝华路十五甫一巷6号房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1191.06㎡。租期由2013年12月15日至2021年12月14日止，租金按月结算，由乙方在每月的第30日前按现金、支票或划账付款方式缴付租金给甲方。在第六条其中第四款约定：发现乙方擅自改变房屋结构，用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金3个月的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等（其他略）。另在《补充协议书》约定：甲方将该物业按现状租赁给乙方使用，该物业房产证建筑面积为1191.06㎡，实际测量可使用面积为1364.64平方米，乙方签约前已清楚了解并接受该物业及其使用性质和权属的现状，且乙方同意按此现状及实际可使用面积1364.64平方米承租。乙方明确知悉该物业房地产权证登记用途为工场、厂房，日后乙方不得以物业用途性质影响其实际经营或办理相关经营证件为由拒绝或迟延向甲方缴付租金、水电费用或提出其他赔偿要求。乙方需要装修房屋时，必须委托有设计、施工资质的单位，向甲方提出书面申请并征得甲方书面同意后方可施工。未经甲方书面同意，不得拆除交付时现状墙体。在违约责任中约定违约情况包括：乙方擅自改变该物业的使用用途和经营种类，或擅自改变房屋结构、损坏、拆除、房屋及附属设备的行为。上述合同和协议签订后，创庭公司与胡际华先后于2013年12月19日和2014年1月10日办理钥匙和场地的交接。在合同履行期间，创庭公司按约定向虎辉公司支付租金及管理费至2015年7月23日止，后创庭公司没有继续支付租金及管理费给虎辉公司。2015年8月19日，创庭公司向虎辉公司发出创庭字外[2015]0005号《关于敦请解决宝华路物业查封的函》，认为创庭公司向虎辉公司承租荔湾区宝华路十五甫一巷6号物业建筑年限久远，交付时已经损毁严重不能正常出租使用。创庭公司和分租户投资巨额资金对物业进行装修维护，至2015年3月装修工程才全部完成。在创庭公司与分租户在办理备案和临商过程中，创庭公司知租赁物业已被查封，不能办理临商手续；经查该物业于2014年12月5日已被荔湾法院查封，创庭公司从未收到虎辉公司关于该物业被查封的函件或口头告知。由于租赁物业不能办理临商手续，分租户无法正常经营，从2015年7月起已向创庭公司拒缴租金。有鉴于此，敦请虎辉公司尽快解决物业查封问题，协助创庭公司办理备案和临商手续，在查封问题未得到有效解决前，创庭公司只能先行停止缴付上述租赁物业的租金。2016年2月3日，创庭公司向虎辉公司发出创庭字外[2016]001号《关于提请协助的函》，就创庭公司向虎辉公司承租的荔湾区宝华路十五甫一巷6号房屋。2013年12月12日创庭公司将上述物业转租给胡际华并签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》，在合同履行过程中，胡际华告知创庭公司该物业已于2014年12月5日被原审法院查封，查封日期至2016年12月4日。创庭公司作为该物业的承租人有权利知晓该物业的实际权属状况，故请虎辉公司提供法院针对查封该物业所作出的有关裁判文书复印件。2016年4月17日，虎辉公司向创庭公司发出《关于广州市创庭投资管理有限公司提请协助函的回函》，广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号因虎辉公司经营过程中的原因，被法院查封，现虎辉公司正在向查封法院办理解除查封手续。2016年8月3日，创庭公司向虎辉公司发出创庭字外[2016]0002号《关于解决宝华路物业查封的函》，告知向虎辉公司承租广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号物业，已转租给胡际华。鉴于该物业因虎辉公司原因于2014年12月5日被法院查封，至今仍未解封，致使次承租人不能办理营业执照，无法正常经营，造成较大的损失。请虎辉公司就该物业解封事宜及因该物业被查封而给次承租人造成的损失给予合理的解决方案。2017年5月2日，虎辉公司按《补充协议书》创庭公司所注的联系地址向创庭公司邮寄发出《催缴款告知书》，要求创庭公司支付2015年8月份至2017年4月份止共欠缴纳租金21个月（欠缴金额101万元）。2017年5月11日，创庭公司向虎辉公司发出创庭字外[2017]0003号《关于回复的函》，确认虎辉公司发出的《催缴款告知书》创庭公司已收到。就该物业存在查封情况，虎辉公司未能解决影响创庭公司及次承租人不能办理营业执照无法正常经营，造成较大的损失。创庭公司敦促虎辉公司尽快解决物业查封问题，协助创庭公司办理备案和临商手续，在查封问题未得到有效解决前，创庭公司只能先行停止缴付《催缴款告知书》所述的租金。原审法院另查，2014年5月6日，虎辉公司办理荔湾区宝华路十五甫一巷6号抵押登记，登记的权利人为中国工商银行股份有限公司广州西华路支行。2014年12月5日，原审法院查封荔湾区宝华路十五甫一巷6号。原审庭审中，胡际华确认：2014年5月委托第三方对承租的房屋进行维修，后因坍塌拆除重建。重建时没有办理相关报建审批手续，目前房屋为框架结构三层半。2015年因重建的房屋需要装修，由殷志斌出资装修，殷志斌现使用重建房屋一、二楼一部分，三、四楼全层。虎辉公司确认：现荔湾区宝华路十五甫一巷6号房屋已被改建为三、四层建筑物，建筑物的楼层、面积比权属登记的楼层、面积增大，该建筑物的重建没有通过虎辉公司办理报建审批手续。胡际华另在庭审中还提供支付凭证、房屋安全鉴定报告（创见鉴字[2014]0029号）、函件、复函、联系函等证据，证实承租的房屋被评定为“严重损坏房”，胡际华投入资金进行改造及向创庭公司支付租金、反映物业严重损坏等。虎辉公司对胡际华上述证据不予确认。原审法院于2018年8月3日在广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号张贴《申报权利通知》，通知上址房屋的实际使用人2018年8月10日到原审法院申报权利。殷志斌在上述时间到原审法院申报权利，自称其是讼争房屋的实际使用人。原审法院认为：虎辉公司与创庭公司签订的《补充协议书》、《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对创庭公司应否支付《补充协议书》中的每月管理费问题。《补充协议书》第六条第6款2.7约定：由创庭公司负责自行组织物业管理公司对租赁物业进行管理的约定，可以看出虎辉公司对出租的涉案房屋不行使物业服务管理，但仍约定创庭公司向虎辉公司支付管理费。故该管理费的约定应属出租涉案房屋租金的组成部分。创庭公司及胡际华以虎辉公司没有履行管理服务不应支付管理费的抗辩理由不成立，不予采纳。在租赁期间，创庭公司虽然向虎辉公司提出承租的涉案房屋存在损毁严重不能正常出租使用及存在被查封等情况影响实际使用，但未就租赁合同是否继续履行主张权利。创庭公司及胡际华的举证也不能证实原审法院的查封对涉案房屋的使用作出限制。且创庭公司继续将涉案房屋出租给胡际华使用至今。对于创庭公司及胡际华提出诉讼时效的问题。从虎辉公司的举证2017年5月2日《催缴款告知书》和创庭公司在2017年5月11日的《关于回复的函》，可以确认虎辉公司已经就创庭公司拖欠2015年8月起的租金和管理费向创庭公司催收租金和管理费的事实，该诉讼时效中断，应重新计算。创庭公司及胡际华提出诉讼时效的抗辩理由不成立，不予采信。创庭公司没有支付租金、管理费给虎辉公司，已经构成违约。虎辉公司主张解除与创庭公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议书》及要求创庭公司支付2015年8月起至本案作出判决之日止未付的租金、管理费及按每日万分之五计算违约金给虎辉公司的诉讼请求，予以支持。违约金以不超过本金为限。对于后续创庭公司应付租金问题，虎辉公司可根据实际情况另行主张。对于胡际华在本案应否承责的问题。虎辉公司与创庭公司是《补充协议书》、《广州市房屋租赁合同》约定的权利义务主体。胡际华是涉案房屋的次承租人，非虎辉公司与创庭公司签订《补充协议书》、《广州市房屋租赁合同》约定的权利义务主体。根据合同相对性原则，虎辉公司要求胡际华对创庭公司未付租金、管理费及违约金承担连带责任没有法律依据，不予支持。对于虎辉公司要求创庭公司及将违法加建部分拆除并将广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号所有建（构）筑物恢复原状并交还给虎辉公司的诉讼请求。在庭审中，虎辉公司、创庭公司及胡际华均不能提供涉案房屋改建时经相关部门审批报建资料。涉案房屋目前的性质依法应由相关行政机关进行认定和处理。在相关行政机关未作出决定前，原审法院不宜对虎辉公司上述诉讼请求作出实体处理，虎辉公司应另循途径解决。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年9月28日判决如下：一、解除广州虎辉照明科技公司与广州市创庭投资管理有限公司签订关于广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号房屋的《补充协议书》、《广州市房屋租赁合同》；二、广州市创庭投资管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内，支付自2015年8月起至本案作出判决之日止的租金及违约金（租金标准分段计算：其中2015年8月至2016年10月月租金按33350元计算；2016年11月至本案作出判决之日止月租金按34684元计算。违约金以上述每月租金为本金，按每日万分之五从拖欠租金当月16日开始计算至被告付清之日为止，违约金以不超过本金为限）给广州虎辉照明科技公司；三、广州市创庭投资管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内，支付自2015年8月起至本案作出判决之日止的管理费（管理费标准分段计算：其中2015年8月至2016年10月月管理费按14293元计算；2016年11月至本案作出判决之日止月管理费按14865元计算。违约金以上述每月管理费为本金，按每日万分之五从拖欠管理费当月16日开始计算至被告付清之日为止，违约金以不超过本金为限。）给广州虎辉照明科技公司；四、驳回广州虎辉照明科技公司其他诉讼请求。本案受理费10190元，由广州市创庭投资管理有限公司负担。经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，胡际华向本院提交证据如下：1、评估报告，以证明：涉案物业为危房，胡际华投入了697.5万元进行改造；2、函件、律师函及EMS妥投文件，以证明：胡际华向创庭公司发函说明承租的物业存在严重损坏并要求减免部分租金及办理相关证件，胡际华无法办理有关营业执照，因无法经营造成巨大经济损失；3、复函，以证明租赁物业被查封无法办理相关证件的情况及处理意见；4、联系函，以证明胡际华与虎辉公司发函协商租赁物业相关事宜；5、查册表、法定代表人身份证明、委托授权书、《租赁合同》，以证明：因租赁物被查封而遭受巨大经济损失。虎辉公司对以上证据发表如下质证意见：一、证据1评估报告、证据2函件、证据3复函、证据4联系函已作为一审证据提交，不应当在二审当新证据；二、证据5查册表在一审过程中胡际华没有提交，但创庭公司作为证据提交过。对证据2律师函的真实性不发表意见，关联性有异议，虎辉公司交付的物业能正常使用，不属于危房。对查册表的真实性认可，法定代表人身份证明是创庭公司的，不发表质证意见。对《租赁合同》的三性不认可，该合同并非虎辉公司草拟。对查封事实予以认可，但涉案物业是否正常经营与创庭公司是否正常缴纳租金无关系，创庭公司和胡际华对厂房的属性均知情。创庭公司对以上证据发表如下质证意见：一、所有证据均不属于二审新证据；二、证据1评估报告在本案一审中已经提交过。证据2两份律师函均不属于本案新证据，对其合法性和关联性不予确认，函件内容与事实不符，没有法律依据。证据3复函、证据4联系函、证据5查册表、法定代表人身份证明、授权委托书，在本案一审过程中已经提交且质证过；对证据2律师函的真实性予以认可，对合法性和关联性有异议，从其内容可以反映，胡际华在拆除后才声称房屋有损坏的，创庭公司事前不清楚房屋有做过鉴定并被鉴定为危房。证据5《租赁合同转让协议》的空白模板只是胡际华的单方陈述，创庭公司并未与胡际华就租赁合同的权利义务进行过协商，也没有达成过协议。本院认为：本案的争议焦点包括：其一，创庭公司是否应当向虎辉公司按原状返还租赁房屋；其二，虎辉公司与创庭公司之间的租赁关系应于何时解除，创庭公司应向虎辉公司交租至何时；其三，虎辉公司部分诉请是否已超过诉讼时效；其四，胡际华是否有权就本案提起上诉；其五，本案是否应当通知抵押权人参加本案诉讼。关于创庭公司是否应当向虎辉公司按原状返还租赁房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。本案中，虽然双方之间的租赁合同关系解除之后，作为承租人的创庭公司负有返还原租赁物的法定义务，但依据已查明的事实，虎辉公司交付创庭公司的原租赁房屋登记为“砖木结构，1-1/2层”，而胡际华确认其已将虎辉公司交付的原租赁房屋拆除重建为框架结构三层半的现租赁房屋，虎辉公司亦确认现租赁房屋的楼层与面积相比原租赁房屋权属登记的楼层与面积均有增大，且现无证据反映胡际华的重建有办理报建手续。在现租赁房屋的合法性未经确认，且将现租赁房屋恢复至原租赁房屋产权登记状态费用明显过高的情况下，虎辉公司诉请创庭公司恢复原状后腾空交还缺乏充分理据，原审判决对此不予支持并无不当，应予维持。因此，虎辉公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。针对创庭公司未能按原状返还租赁房屋应承担的责任问题，虎辉公司可另寻法律途径解决。关于虎辉公司与创庭公司之间的租赁关系应于何时解除及创庭公司应交租至何时的问题。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。本案中，虎辉公司与创庭公司之间成立租赁合同关系，在租赁期间，创庭公司作为承租人，应依约履行按时交租义务，同时负有不得擅自改变租赁房屋结构的义务。创庭公司将原租赁房屋转租给胡际华，胡际华在承租期间对原租赁房屋进行改建，创庭公司应就胡际华的改建行为向虎辉公司承担相应的违约责任。即使胡际华的改建行为导致原租赁房屋灭失，也不必然导致虎辉公司与创庭公司之间租赁关系的解除，亦不能因此而免除创庭公司应承担的交租义务。因此，创庭公司上诉主张本案租赁合同自原租赁房屋被胡际华拆除之日解除，创庭公司的交租义务同时终止，缺乏法律依据。另，虎辉公司直至提起本案诉讼才明确向创庭公司作出解除合同的意思表示，原审法院确认虎辉公司有关解除租赁合同的诉请合法有据，并据此判决解除虎辉公司与创庭公司之间的租赁合同，即双方租赁合同系因法院判决确认解除，故创庭公司上诉主张租赁合同应于起诉状送达创庭公司之日解除，理由不成立，本院不予采纳。其三，关于虎辉公司部分诉请是否已超过诉讼时效的问题。从虎辉公司与创庭公司之间的往来函件可以反映，在创庭公司拖欠租金及管理费之后，虎辉公司一直有向创庭公司催交，创庭公司则以虎辉公司未解决房屋查封问题为由主张其可暂停支付。据此，一审认定虎辉公司诉请自2015年8月起的租金及管理费未超过诉讼时效并无不当，本院予以确认。创庭公司上诉认为虎辉公司的部分诉请超过诉讼时效，理由不成立，本院不予采纳。其四，关于胡际华是否有权就本案提起上诉的问题。原审未判决胡际华在本案中承担责任，胡际华在本案中也未就涉案租赁房屋提出独立的诉讼请求，故胡际华无权就本案提起上诉，本院对其上诉予以裁定驳回，不再另行制作裁定书。其五，关于本案是否应当通知抵押权人参加本案诉讼的问题。本案为租赁合同纠纷，虎辉公司的诉请涉及租赁物的交还及租赁费用和相应违约金的支付，与抵押权人对租赁房屋是否行使抵押权无关，故抵押权人与本案不存在法律上的利害关系，本案不存在必须通知抵押权人参加诉讼的问题。创庭公司以一审未通知抵押权人参加诉讼为由，上诉认为一审程序违法，缺乏法律依据，本院不予采纳。另，创庭公司未举证证明因虎辉公司未提供消防验收资料导致其无法行使承租人权利，也未提供证据证明虎辉公司将原租赁房屋抵押的行为影响了创庭公司承租权利的行使，故创庭公司以此为由进行抗辩，亦缺乏充分理据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人虎辉公司与创庭公司的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理37173元，由上诉人广州虎辉照明科技公司负担20380元，上诉人广州市创庭投资管理有限公司负担16793元。胡际华缴纳的上诉费16893元，退回胡际华。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年三月二十七日书记员  王文杰