江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初14217号 原告：刘文林，男，1991年10月30日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：刘建，男，1970年2月5日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：江苏万顺置业有限公司，住所地沭阳县经济开发区昆山路西侧。 法定代表人：何金生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。 第三人：刘芹，女，1970年4月18日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告刘文林与被告江苏万顺置业有限公司（以下简称“万顺公司”）、第三人刘芹商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月14日公开开庭进行了审理。原告刘文林及其委托诉讼代理人刘建、被告委托诉讼代理人解兆明到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序，于2018年12月11日公开开庭进行审理。原告刘文林及委托诉讼代理人刘建、被告委托诉讼代理人解兆明到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依法追加刘芹为本案第三人，并适用普通程序，于2019年1月15日公开开庭进行审理。原告刘文林及委托诉讼代理人刘建、被告委托诉讼代理人解兆明、第三人刘芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘文林向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就沭阳县阳光绿洲小区3幢2单元302室房屋买卖合同成立；2、判令被告协助办理房屋交接手续，并办理备案及房产证手续。事实与理由：2012年5月，案外人王某1经被告同意自筹6100元为被告建设阳光绿洲2－3号大楼。被告任命王某1为阳光绿洲销售部经理，有售房收款冲抵6100万元工程款权利。2013年2月2日，原告和王某1在阳光绿洲售楼部签订3号楼2单元302室房屋买卖认购书，注明买卖双方当事人、房屋面积、单价及房屋总价款，销售经理栏由王某1签字，并通过被告公司领导楼益健同意。原告给付王某1房款147868元，被告同意该款冲抵王某1投资的6100万元工程款，并在认购书上加盖万顺公司阳光绿洲销售部专用章。同时，被告公司财务部出具收款收据给原告，上面加盖了万顺公司财务专用章。涉案房屋于2013年10月31日取得商品房屋预售许可证。被告至今不给原告上房备案，原告遂提出上述请求。 被告万顺公司辩称，根据原告的诉状和提供的证据，被告认为不能证明原告诉称的事实，原告持有的购房手续系王某1向刘芹借款所做的担保。原告的诉讼请求没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人刘芹陈述，房屋是其和其丈夫刘建一起到王某1处交房款，楼益建就把二人带到财务科孙大伟处，王某1也在场，刘芹就让开发商楼益建在认购书也签了字。 本案的争议焦点为：1、原、被告之间是否存在真实商品房销售合同；2、被告主张涉案购房手续是王某1向第三人刘芹借款的担保能否成立。 原告为支持其诉讼请求，提供以下证据： 1、阳光绿洲商品房认购书一份；2、收款收据一份；3、沭阳县不动产登记局出具的告知单一份，证明涉案房屋已符合办证条件；4、建设工程施工合同一份，证明王某1经被告同意自筹6100万元为被告建设阳光绿洲2号和3号楼，后来被告同意用房款抵偿王某1的投资款。 被告质证意见：对证据1、2载明的内容真实性不予认可；对证据3、4的真实性无异议，但证据4与本案没有关联性，证据3只有在原告胜诉的情况下才有关联。 被告为支持其辩解观点，提供以下证据： 1、阳光绿洲2、3号楼预售许可证复印件一份，证明涉案房屋2013年10月31日取得预售许可证，但原告没有及时备案签订正式买卖合同不符常理； 2、王某1与刘芹、刘建、刘文龙合计93笔交易记录统计表及交易记录复印件，上述交易记录时间自2012年11月15日起至2014年9月29日，证明在认购书和收款收据载明的2013年2月2日这个时间节点前后，均有密集的大额款项来往，与原告父亲陈述的与王某1没有债权债务关系矛盾，也与其诉称的两次现金交款矛盾，因为转账恰恰是其主要的交易习惯； 3、协议书一份，证明2015年1月10日，王某1、楼益建作为甲方与李烦法、刘某1、王某2、刘某2、刘芹签订协议一份； 4、委托书一份，证据3、4证明王某1与刘芹有借款关系，原告手中持有的认购书和房款收据系王某1向刘芹借款所作的担保； 5、王某1在其非法吸收公众存款一案刑事侦查卷宗中笔录打印件一份，来自第五卷的第12次讯问笔录，时间为2016年2月17日，该份笔录中王某1与刘芹的借款及为借款开具认购协议及房款收据作担保作了明确说明； 6、（2017）苏1322民初13752号民事判决书，证明该案的当事人刘某2也持有类似的购房手续起诉，被判决驳回诉讼请求。 原告质证意见：对证据1、2无异议；对证据3不清楚，不发表意见；4、证据4中刘芹的签字应当是其签的；证据5王某1交代的很清楚，一共四套房，但没有原告的房子，与本案无关，包括委托书和王某1所称的四套房里都没有原告的房子；对证据6无异议。 第三人质证意见：对原告提供的证据无异议；对被告提供的交易记录予以认可，但均与本案无关；对协议书、委托书、询问笔录、判决书真实性无异议。 本院认证意见：原告提供的证据1、2，因均有被告相关人员签字确认且加盖被告相关印章，本院对其真实性予以确认；原告提供的证据3系来源于房管部门，本院对其真实性予确认；被告对原告提供的证据4无异议，本院对其真实性予以确认。对于被告提供的相关证据，结合原告及第三人的质证意见，本院对其真实性均予以确认。 本院经审理认定事实如下：2013年2月2日，原告与被告签订阳光绿洲商品房认购书一份，约定被告将沭阳县阳光绿洲3幢2单元301室房屋作价147868元出售给原告。同日，原告向王某1支付全部购房款147868元，由被告向原告出具收款收据一份，被告在收款收据上加盖被告公司财务专用章。至今，被告未向原告办理房屋交接手续。涉案房屋于2013年10月31日取得商品房预售许可证。 本院认为，原告支付的147868元购房款虽被王某1收取，但王某1向涉案房屋实际开发人楼益健出具收据一份，表明147868元购房款冲抵工程款，原告持有的收据由被告出具并加盖被告公司财务专用章，且载明系购房款，应认定被告收取原告147868元购房款的交易完成。同时，认购书上载明原告刘文林购买的房屋房号、单价、面积、总房款等商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。综上，本案能够认定原告刘文林与被告万顺公司之间形成了商品房买卖合同关系。被告万顺公司主张涉案购房手续是王某1向第三人刘芹借款的担保，其理由不能成立。 原、被告签订的《阳光绿洲商品房认购书》系双方真实意思表示，且涉案房屋于2013年10月31日取得商品房预售许可证，符合预售条件，原告已支付全部购房款，原、被告双方之间的商品房买卖合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，本院予以确认。被告应向原告交付涉案房屋，协助原告办理房屋交接手续并办理相关房产证。 原告还要求被告协助其办理房屋备案手续，但因备案登记系相关职能部门对房地产开发企业的行政管理行为不属于民事诉讼的调整范畴。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告刘文林与被告江苏万顺置业有限公司之间关于沭阳县阳光绿洲小区3幢2单元302室房屋的买卖合同成立； 二、被告江苏万顺置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告刘文林办理上述房屋交接手续； 三、被告江苏万顺置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告刘文林办理上述房屋的产权证。 案件受理费3257元，由被告江苏万顺有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3257元。 审 判 长  廖胜维 人民陪审员  宁纯伦 人民陪审员  徐增伟 二〇一九年三月十九日 书 记 员  赵 雪 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。