广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初6544号原告：广州市番禺世昌大酒店有限公司，住所地：广东省广州市番禺区市桥街繁华路3号。法定代表人：王志辉，职务：总经理。委托诉讼代理人：田世国，广东合拓律师事务所律师。被告：陈辉武，男，1975年2月9日出生，汉族，住陕西省汉阴县。委托诉讼代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。原告广州市番禺世昌大酒店有限公司（以下简称世昌公司）与被告陈辉武租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世昌公司的委托诉讼代理人田世国，被告陈辉武的委托诉讼代理人吴学明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告世昌公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.原告收取的被告履约保证金400000元不予退还；3.被告向原告支付拖欠的场地租金701024元及滞纳金210307元（从2018年3月1日起至2018年12月31日止，共计9个月，每月租金133504元）；4.被告支付拖欠的水电费79178.24元；5.被告支付拖欠的电梯使用费、电梯保养费、空调费、消防及垃圾等费用106128元。诉讼过程中变更第三项诉请租金数额为968032元。事实与理由：原告与被告在2017年10月11日签订了一份租赁合同，合同约定原告将自己名下的广州市番禺区市桥街繁华路3号世昌大酒店楼内的6楼、7楼和8楼租赁给被告经营保健按摩项目，租赁期限自2017年11月1日起至2027年10月31日止。约定的商铺租金每月133504元、加热水及空调服务费50064元、消防系统维护费每月500元，电梯费、保养费及日常垃圾费每月2500元，同时还约定了场地租赁费以及水电费等缴纳方法。然而，被告在使用涉案物业后从2018年3月份起就没有按合同的规定缴纳各种租金及费用。更严重的是，被告因从事涉黄生意被广州市公安局番禺分局于2018年5月26日依法查封，被告的种种行为严重违反了双方签订的租赁合同。为此，为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告陈辉武辩称，涉案场地在2018年5月底被公安机关查封，查封原因是消防问题。即便拖欠租金属实，滞纳金过高，请求调低。水电费应以现场水电表读数为准。各方当事人围绕争议焦点提供了相应证据，本院依法组织当事人进行质证，确认如下事实：涉案物业位于广州市番禺区市桥街繁华路3号世昌大酒店楼内的6楼、7楼、8楼，权属人登记为世昌公司。2017年10月11日，世昌公司（出租方、甲方）与陈辉武（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案物业出租给乙方作经营保健按摩等项目，3个楼面共3337.6平方米，租赁期限自2017年11月1日起至2027年10月31日止；合同签订当天，乙方须支付履约保证金400000元，合同期满后，甲方无息退回履约保证金；2017年11月1日至2017年12月31日为免租期，2018年1月1日至2020年10月31日，月租金133504元，2020年11月1日至2023年10月31日，月租金140179元；2023年11月1日至2026年10月31日，月租金147188元；2026年11月1日至2027年10月31日，月租金154548元；中央空调费及自来水加热服务费，每月50064元；每月应固定支付各项固定代垫费用：总消防系统维护费500元，总电梯电费、保养费及日常垃圾费2500元；每月10日前未缴交当月租金、中央空调费及自来水加热服务、代垫固定费用及缴交上月水电费；乙方租赁楼层日常用水、用电以独立水电表计量计收；未经甲方同意，乙方延迟缴纳租金及相关费用，甲方每日可向乙方加收当月租金总额3%的滞纳金；如乙方超过一个月不缴纳租金及相关费用，甲方有权没收履约保证金，解除双方租约；等等。2017年10月12日，陈辉武支付涉案物业履约保证金400000元。2017年10月24日，双方签订《补充协议书》，约定：乙方接手时投入2100000元购买场所内的动产财产和乙方进入该场所后进行新的装修所投入的金额，该场所每次装修使用年限为5年；如因甲方的原因，导致乙方租赁的场所被查封、拍卖等任何因素致使无法正常经营的，甲方需向乙方赔偿该场所的装修、设备、设施等物品财产；甲方向乙方收取租金的账户指定为世昌公司及杨定峰固定账户。陈辉武接收租赁物后用于保健按摩等项目，并通过赖增捷的账户向杨定峰转账用以支付租赁相关费用。其提交的广发银行个人活期对账单显示，自2018年1月17日开始，上述账户共向杨顶峰账户转账811777元。庭审中，双方均确认涉案物业于2018年5月底被公安机关查封，陈辉武未交还场地给世昌公司。当事人对以下问题存在争议。1.关于811777元款项对应明细。陈辉武主张根据世昌公司要求转账，同时主张上述款项全部用于支付租金。世昌公司自制缴费明细表，载明陈辉武所支付款项对应的汇款内容，汇款内容含2017年11月电费、水费，2017年12月的中央空调费及自来水加热服务费、消防系统维护费、电梯电费、保养费、垃圾费、电费、水费，2018年1月、2月、3月的租金、中央空调费及自来水加热服务费、消防系统维护费、电梯电费、保养费、垃圾费、电费、水费，上述租金及费用共711777元，及2018年4月部分租金100000元。其中，2018年3月的电费、水费未交。2.关于每月水电费金额。世昌公司提交了世昌大酒店城堡水汇水电表自2017年11月至2018年6月的抄表核对记录，其中2017年11月至2018年4月的水电抄表核对人显示为覃俊杰，世昌公司主张覃俊杰为陈辉武聘请的工作人员，陈辉武否认覃俊杰为其聘请的工作人员，但对于陈辉武委托何人去核对水电用量数，陈辉武又表示不清楚。世昌公司提交的缴费明细显示2017年11月至2018年2月份的水费及电费，每月分别为2794.96元、20548.53元，3202.92元、23361.46元，3754.1元、28583.3元，3437.28元、30014.85元。其本次诉讼主张的2018年3月至6月的水电费分别为3545.78元、24371.96元，3111.78元、23974.71元，2482.48元、19177.58元，95.48元、2418.47元。本院认为：世昌公司与陈辉武签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，当事人应当遵照履行。世昌公司已交付租赁物给陈辉武，陈辉武使用租赁物，应当依约支付租金及其他合同约定的相关费用。租赁期间，陈辉武共计向世昌公司支付租金等相关费用共计811777元，关于上述费用具体对应的明细，陈辉武主张全部用于支付租金，但对于其他费用的支付情况未能举证证明。世昌公司自制的缴费明细表显示，其中每个月应缴纳的中央空调费及自来水加热服务费等等费用均为合同约定每月必须支付的固定费用，仅自用水费、电费为按用量计算，世昌公司提供了水电表的抄表记录证明用水、用电量，陈辉武一方面否认抄表记录上的核对人覃俊杰为其工作人员，但对于何人核对用水用电量未能进行举证，因此，陈辉武上述抗辩依据不足，本院不予采信。世昌公司的主张有合同依据及抄表记录等证据证明，且水电费金额在合理范围内，故本院采信世昌公司关于陈辉武缴纳的811777元具体明细的主张。根据合同约定，陈辉武未经世昌公司同意延迟缴纳租金及相关费用超过一个月的，世昌公司有权解除合同，并没收保证金。现陈辉武自2018年4月起未能足额支付租金及相关费用，故世昌公司要求解除合同，没收履约保证金400000元，符合合同约定，本院予以支持。双方均确认涉案物业大约于2018年5月底被查封，至于查封原因，双方均未提交证据证明。由于支付租金的举证责任在于承租人，而陈辉武未能举证证明并非其自身原因导致场地被查封，应承担举证不能的责任，陈辉武至今未能交还涉案物业给世昌公司，故陈辉武仍应向世昌公司支付相应的租金。陈辉武已支付2018年4月的租金100000元，至2018年11月30日，陈辉武还应支付租金968032元[133504元×7个月+（133504元-100000元）]。根据合同约定，陈辉武未按时支付租金的，应当支付滞纳金。世昌公司自愿调整滞纳金标准为中国人民银行同期同类贷款利率，属其自行处置民事权利范畴，不违反法律规定，本院予以支持。关于计算滞纳金的起止日期，世昌公司自愿从起诉之日起计算，因起诉之日为2018年7月11日，依据合同约定，陈辉武在该日应缴纳2018年7月的租金，故其迟延支付2018年4月至2018年7月租金434016元，应自2018年7月11日起按照上述标准支付滞纳金至实际清偿之日；2018年8月至2018年11月的租金，陈辉武应自每月11日起，以当月应支付租金为本金，按照上述标准计算滞纳金。合同约定陈辉武还应支付租赁期间每月中央空调费及自来水加热服务费、消防系统维护费、电梯电费、保养费、垃圾费、自用水电费等费用，双方均确认涉案物业正常使用至2018年5月，故陈辉武应支付2018年4、5月份合同约定固定应支付的中央空调费及自来水加热服务费、消防系统维护费、电梯电费、保养费、垃圾费共106128元。2018年3月至2018年6月的自用水电费，虽然双方均确认涉案物业自2018年6月开始因查封不能正常使用，但该期间产生的水电费仍应当由陈辉武承担。根据世昌公司提供的抄表记录计算上述期间的水电费共79178.24元，属于陈辉武租赁期间应自行承担的费用，故对于世昌公司该项主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告广州市番禺世昌大酒店有限公司与被告陈辉武于2017年10月11日签订的《租赁合同》；二、被告陈辉武支付的履约保证金400000元归原告广州市番禺世昌大酒店有限公司所有；三、被告陈辉武于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺世昌大酒店有限公司支付2018年4月至2018年11的租金968032元及滞纳金（滞纳金标准以中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中2018年4月至7月的滞纳金，以434016元为本金，自2018年7月11日计算至实际清偿日；2018年8月至11月的滞纳金，自当月11日起，以当月应支付租金为本金计算至实际清偿之日）；四、被告陈辉武于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺世昌大酒店有限公司支付2018年3月至2018年6月的水电费79178.24元，2018年4、5月份的中央空调费及自来水加热服务费、消防系统维护费、电梯电费、保养费、垃圾费共106128元；五、驳回原告广州市番禺世昌大酒店有限公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费120342元，由被告陈辉武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  余 珣人民陪审员  黄苑仪人民陪审员  彭莹莹二〇一九年三月二十五日书 记 员  陈 冬