湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0682民初2524号原告：张建新，男，1957年6月20日出生，汉族，住老河口市。委托诉讼代理人：张新富，男，1982年4月4日出生，汉族，住址同上，系原告张建新之子。委托权限为特别授权。被告：赵良云，男，1936年7月24日出生，汉族，住老河口市。委托诉讼代理人：赵爱军，女，1971年10月30日出生，汉族，住老河口市，系被告赵良云之女。委托权限为特别授权。原告张建新与被告赵良云买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理，依法适用简易程序进行审理，原告张建新及其委托诉讼代理人张新富，被告赵良云的委托诉讼代理人赵爱军到庭参加了诉讼，经本院主持调解，原、被告未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告张建新向本院提出时诉讼请求：1、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告位于湖北省××光××水泥厂××村××单元××＃的房屋合法手续；2、请求法院依法判决被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金人民币1万元；3、请求贵院判令本案诉讼费在内的一切费用由被告承担。事实与理由：赵良云于2010年10月20日将位于湖北省××嘴镇光××水泥厂××村××单元××＃的房屋（赵良云的房屋）以人民币五万元出售给张建新。原告多次催促被告履行合同义务，进行网签及后续过户事宜，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续，原告与被告系私有房买卖合同关系，被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，第十七条损失赔偿标准，逾期交付房屋的，按照逾期交付适用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。卖方不履行合同义务的主动违约，违反合同的，应当承担相应的赔偿责任，买方有权要求卖方继续履行合同，并要求卖方房子过户给买方。买方可以选择要求卖方承担双倍返还的定金或者支付违约金或者赔偿损失的违约责任的钱补偿的损失，包括房屋上涨的损失。有很多类似住房市场交易价格的上升，房屋损失。《中华人民共和国合同法》第10条、《中华人民共和国物权法》第36条、第15条，房屋买卖协议真实，合法有效，应受到尊重和法律保护。《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。原告多次向被告提出按照合同约定支付利息及违约金的合理请求都遭到拒绝，被告故意躲避原告询问，现根据法律规定，特诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。在本案诉讼过程中，原告张建新变更诉讼请求为：1、解除房屋买卖合同；2、退还购房款5万元；3、赔偿房屋升值损失，房屋升值损失按照从购房之日起至起诉之日年利率6%计算利息；4、赔偿违约金1万元。被告赵良云辩称，原告提出的要求是不合理的，当时交易的时候将很多事情都说清楚了，比如房子有房产证，当时没有土地证；如果原告需要办理房产证的话，被告协助办理房产证，只是协助，并没有说一定会办理下来房产证，并且该房屋的房产证是王新国的，交易的时候我把房子和房产证都交给了原告。我们不同意解除合同，原告已经占有使用房屋多年，所以交易应该受到法律保护，不同意返还购房款，房屋升值损失是无理要求，不应支持，我们没有违约行为，不应支付违约金，房屋无法过户，是因为房屋属于国有企业房改房，受到国企改制和房屋政策影响，所以包括案涉房屋在内的这些房改房都是无法办理过户手续的，并不是被告违约造成的无法过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据，本院已记录在案。经审理查明，被告赵良云系原光化水泥厂退休职工。2007年，被告赵良云从案外人王新国（原光化水泥厂职工）处购买位于老河口市××嘴镇光××水泥厂××村××单元××＃的房屋，但未办理房屋过户登记手续。2010年10月20日，被告赵良云以5万元价格将案涉房屋转卖给原告张建新，并出具证明“今收到张建新交来伍万元（50000）元，从今日起，我的房子已成为张建新的，特此证明。证明人：赵良云二〇一〇年十月廿日”，同时将案涉房屋及房产证（证号：老口市私有房屋所有权证字第××号号）交给原告张建新，未办理房屋过户登记手续，原告张建新使用案涉房屋至今。后因原、被告就案涉房屋过户登记手续办理事宜发生纠纷，引发本次诉讼。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案被告赵良云从案外人王新国处购买案涉房屋，但未办理房屋过户登记手续，故被告赵良云未取得案涉房屋产权，后被告将案涉房屋转卖原告张建新的行为属于无权处分行为。同时，依据法律规定出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿。综上，本案原告张建新主张解除合同，退还购房款5万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告张建新主张被告赵良云赔偿房屋升值损失（从购房之日至起诉之日按年利率6%计算利息）和违约金1万元的诉讼请求，因本案案涉房屋属于房改房，被告赵良云自身也未办理过户登记手续，在被告赵良云向原告张建新交付房屋时，已将房屋房产证一并交付原告，并无恶意隐瞒房屋产权性质的行为，原告张建新在购买时未能充分行使自己的注意义务，对此也有责任，结合双方责任程度，本院酌定被告赵良云赔偿原告张建新自房款交付之日（2010年10月20日）起至起诉之日（2018年11月15日）止的利息损失（利息损失以房款5万元为基数，按中国人民银行同期同类存款基准利率计算）。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条；《中华人民共和国合同法》第九十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告张建新与被告赵良云就位于老河口市洪山嘴镇光化水泥厂南村2栋三单元三层5#的房屋买卖合同；二、被告赵良云于本判决生效之日起三十日内返还支付原告张建新购房款5万元及利息损失（利息损失以房款5万元为基数，自2010年10月20日起至2018年11月15日止按中国人民银行同期同类存款基准利率计算）；三、原告张建新于本判决生效之日起三十日内腾退位于老河口市洪山嘴镇光化水泥厂南村2栋三单元三层5#的房屋，并将该房屋及房产证原件（证号：老口市私有房屋所有权证字第××号号）交付被告赵良云；四、驳回原告张建新的其他诉讼请求。如未依本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取80元，由原告张建新和被告赵良云各负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  兰大兵二〇一九年三月四日法官助理刘凌斌书记员杜定娇