浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0702执异30号 案外人：吴丽娜，女，1983年5月1日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华。 被执行人：金华市万德隆商贸发展有限公司，住所地：金华市婺城区白龙桥镇工业街1幢。 法定代表人：赵晓宏。 被执行人：陈国龙，男，1953年8月3日出生，汉族，住缙云县。 被执行人：杜丹宁，女，1958年7月25日出生，汉族，住缙云县。 被执行人：陈一村，女，1981年10月21日出生，汉族，住缙云县。 在本院执行上海浦东发展银行股份有限公司金华分行与金华市万德隆商贸发展有限公司、陈国龙、杜丹宁、陈一村申请实现担保物权纠纷一案中，吴丽娜对本院拍卖被执行人陈国龙、杜丹宁、陈一村共同所有的位于金华市婺州街1255号美丽湖公馆601-615室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 吴丽娜称：请求暂停对金华市××州街××湖公馆××室房屋的执行拍卖程序。理由如下：吴丽娜于2011年9月23日与房主陈国龙、杜丹宁、陈一村及代理人朱绍军签订了房地产买卖协议，以500万元购买美丽湖公馆第6楼(601室至615室，面积998.38㎡)的房屋，并付清了全部房款。本人购房时，该房屋刚完工尚未办好产权证。后被陈国龙、杜丹宁、陈一村的代理人朱绍军将属于本人已购买的第6楼借给赵晓宏的金华市万德隆商贸发展有限公司，抵押给浦发银行贷款，一直未将产权证过户给本人，结果，该贷款已逾期，各被告均已破产，本人的损失无处追偿，严重侵犯了本人的合法权益。主债务人金华市万德隆商贸发展有限公司的土地与厂房现已被划入商住用地，如征用拆迁可获赔偿约5000多万元，足以履行抵押贷款的债务，但被多轮查封现市场价约2500万元(参照贵院2018年9月11日拍卖成交的金华德懋工具有限公司位于雅畈镇土地)，还有2套个人住宅332万元，本人的美丽湖公馆第6楼市场价约1300多万元，全部抵押物可变现总价值约4000多万元，大大超出了贷款本息。本人购买的美丽湖公馆第6楼，共15本独立小户型住宅产权证，并已办了一户一表，现状无非是一套分成二套使用，完全俱备单套使用与单套拍卖的条件。如贵院将15套住宅连在一起整体、还不腾空房屋就拍卖，势必会造成拍卖价格大幅度下降的不良后果，根本不会体现正常价值，现起拍价仅为807万元(参照贵院2017年8月2日拍卖成交该楼的402、403、404、405、406、407、408室，大面积整体拍卖成交价只有6474元/㎡,被租赁占用的小面积单套拍卖成交价就能达到11041元/㎡(参照贵院2018年1月23日拍卖成交该楼的409室)。在该房屋拍卖前，本人已向贵院主张权利并提交上述异议资料，而被拒收。本人在万不得己的情况下，只得匆忙先将该房屋拍下，避免不可收拾的后遗症。后因年关资金筹集不到，贵院又要没收本人100万元保证金，使本人的损失更大。现特向贵院要求暂停拍卖本人已购买的美丽湖公馆第6楼。如贵院先将本人已购买的美丽湖公馆第6楼房屋拍卖，势必造成对本人不可挽回的损失，使本人的合法权益得不到保障。现要求贵院:1、先拍卖主债务人金华市万德隆商贸发展有限公司被多轮查封的土地与厂房。2、退一步讲，如主债务人的土地与厂房拍卖款不足以偿还贷款、或本人购房权益经贵院审理后得不到支持时，贵院才能将本人的房屋进行拍卖。3、既使贵院要强行拍卖本人的房屋，也应按实际现状，将房屋腾空，按单套拍卖，使本人的房屋拍卖价值实现最大化，余值也应该退还给本人。4、退一万步讲，如本人代偿了该房屋作抵押的贷款，贵院也应将该房屋归还给本人。 吴丽娜提交了房地产买卖协议、公证书、交通银行交易明细、房地产买卖补充协议、收条复印件各1份。 浙江省浙商资产管理有限公司称：请求贵院驳回吴丽娜的异议。理由如下：一、本司认为案外人的主张不能对抗本司享有的抵押权，贵院应继续拍卖涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本司对金华市××州街××湖公馆××室房屋所享有的抵押权已经贵院（2015）金婺商特字第6号民事裁定确认，无论案外人吴丽娜是否享有上述房屋的所有权，均可以认定本司已善意取得了抵押权，本司对上述房产享有的抵押权均可对抗案外人主张所有权的异议请求。（相同的论述出自最高人民法院编著的《执行最新司法解释统一理解与适用》专题十三“关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权冲突的处理”）二、本司认为案外人吴丽娜对上述房屋不享有所有权，其提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的人民法院可以排除执行的条件，而且其所提供的《房地产买卖协议》及其补充协议等房产交易的证据不真实，存在虚假诉讼的可能。1、案外人吴丽娜提供的相关合同有多处不合常理及自相矛盾之处。在吴丽娜提供的2011年9月23日签订的《房地产买卖协议》中第17条手写注明交易房屋的出租出售权已由原产权人陈国龙、杜丹宁、陈一村授权给朱绍军。但事实上，在签订合同时，朱绍军只有出售的委托，并无出租的授权，出租的授权在2012年1月12日才形成。该合同形成的真实时间无法确定。在2012年2月8日签订的补充协议中称，吴丽娜买房是为了投资，准备在房产价值略高时出售，为了减少不必要的重复缴税，暂不过户，但随即又同意将房子出租了15年，这明显是不合常理的。另外，案外人又在执行异议申请书中称未能过户的原因是朱绍军借用上述房屋为他人抵押。吴丽娜的陈述存在自相矛盾。虽然案外人提供了付款凭证，但付款凭证中并未注明用途，无法证明该款是购房款。2、2011年9月23日，案外人就已购买了上述房屋，且从执行异议申请书看，其早已知晓抵押情况，那为何在长达8年的时间里，在涉案房屋已多次拍卖的情况下，案外人从未向法院主张自己的权利，这更不符合常理。因此，结合本案涉案的房屋已被案外人多次提起执行异议的情况，本司认为案外人据以提出异议的相关材料不真实，案外人对上述房屋不享有所有权。三、金华市万德隆商贸发展有限公司所有的土地及厂房的评估价值（含无证部分）只有1773.29万元，即使上述美丽湖公馆的全部抵押价值得以实现，也远远不足以清偿被执行人尚欠的38969696.14元（本金22990230.07元，利息15631806.07元，评估费74850元，诉讼费272810元），根本不存在案外人所称的超出贷款本息的情况。四、关于执行顺序的问题。根据被执行人陈国龙等签订的《最高额抵押合同》第一条抵押担保1.2的约定“无论抵押权人对主合同项下的债权是否享有其他担保权利，抵押权人均有权先要求抵押人在本合同约定的担保范围内承担担保责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任”，因此案外人所主张的执行先后问题无事实和法律根据。五、每个拍卖标的物的情况不同，不能类比，本司认为贵院整体拍卖的做法正确。 浙江省浙商资产管理有限公司未提交证据材料。 金华市万德隆商贸发展有限公司、陈国龙、杜丹宁、陈一村未答辩也未提交证据材料。 本院查明，上海浦东发展银行股份有限公司金华分行与金华市万德隆商贸发展有限公司、陈国龙、杜丹宁、陈一村申请实现担保物权纠纷一案，本院于2015年3月4日作出（2015）金婺商特字第6号民事裁定：一、对金华市万德隆商贸发展有限公司所有的位于婺城区白龙桥镇工业街1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、8幢、9幢、10幢、11幢、12幢的房产（他项权证号：金房他证婺字第00219334、00317169号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，上海浦东发展银行股份有限公司金华分行对变价后所得款项在借款本金22990239.93元、964894.6元（已计算至2014年12月23日，之后利息按合同约定利率算至实际履行之日止）的范围内优先受偿。二、对陈国龙、杜丹宁、陈一村提供的位于婺城区××号美丽湖公馆的房地产（他项权证号：金房他证婺字第00259466、00259467、00259468、00259469、00259470、00259471、00259472、00259473、00259474、00259475、00259476、00259477、00259478、00259479、00259480号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，上海浦东发展银行股份有限公司金华分行对变价后所得款项在本裁定第一项载明的借款本金及利息的范围内以最高债权额781.35万元为限优先受偿。本案受理费80788元，保全费5000元，合计85788元，由金华市万德隆商贸发展有限公司、陈国龙、杜丹宁、陈一村共同负担。该民事裁定生效后，金华市万德隆商贸发展有限公司、陈国龙、杜丹宁、陈一村未履行生效法律文书所确定的义务，上海浦东发展银行股份有限公司金华分行向法院申请执行。执行期间，2018年4月26日，本院作出(2015)金婺执民字第1411号执行裁定：变更第三人浙江省浙商资产管理有限公司为本案的申请执行人。2015年8月19日,本院作出(2015)金婺执民字第1411号执行裁定：拍卖被执行人陈国龙、杜丹宁、陈一村所有的位于金华市××州街××湖公馆××室房屋。吴丽娜以其享有该案涉房产物权为由，向本院提出书面异议。 另查明：2012年5月10日，陈国龙、杜丹宁、陈一村与上海浦东发展银行股份有限公司金华分行签订了房地产最高额抵押合同，约定以位于婺城区××号美丽湖公馆的房地产为金华市万德隆商贸发展有限公司在上海浦东发展银行股份有限公司金华分行处的债务在人民币781.35万元范围内提供抵押担保，并办理了抵押登记。 本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，陈国龙、杜丹宁、陈一村以其名下位于婺城区××湖公馆××室房屋，为金华市万德隆商贸发展有限公司向上海浦东发展银行股份有限公司金华分行借款提供担保，依法进行了公证并办理了抵押登记，不动产物权一经登记就产生公示公信的效力，法院拍卖该抵押房产用于清偿，并无不当。吴丽娜以其已购买了美丽湖公馆第6楼等为由要求暂停拍卖案涉房产的法律依据不足，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回吴丽娜的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  冯运才 审 判 员  于 颖 人民陪审员  钱忠式 二〇一九年三月四日 书 记 员  朱婉君