辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终108号上诉人（原审原告、申请执行人）：建银国际资本管理（天津）有限公司，住所地天津开发区广场东路20号滨海金融街E3-AB-303。统一社会信用代码91120116679421185N。法定代表人：赵论语，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李岩，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈路，北京市凯誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜德成，男，1938年7月8日生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：范学军，男，姜德成女婿。委托诉讼代理人：姜严，女，姜德成女儿。原审第三人（被执行人）：大连中天房地产开发有限公司，住所地大连市金州区中长街道中长村（丘号38-77-5）。统一社会信用代码912102136960302159。法定代表人：王庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：于潇，该公司员工。建银国际资本管理（天津）有限公司（简称建银公司）因与姜德成及原审第三人大连中天房地产开发有限公司（简称中天公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2018）辽02民初831号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。建银公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费、律师费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人就涉案房产所享有的债权无法排除上诉人对涉案房产抵押权的执行原审判决援引了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条作为法律适用依据，并称该条“是关于房屋消费者物权期待权的保护条件”，之所以“赋予消费者对买手房屋的物权期待权以排除执行的效力”是基于“对消费者生存权这一更高价值的维护”。上诉人认同第二十九条规定的“消费者物权期待权”，也认同该条对“消费者生存权”保护，但认为该权利仅能对抗“金钱债权的执行”，不能对抗抵押权这一“担保物权的执行”。1、“消费者物权期待权”究其本质仍是一种债权，如认为债权可以对抗物权，将有违物权优于债权的一般法理，且适用二十九条的前提条件即是“对金钱债权的执行”，如认为这种特殊债权可以对抗物权，那我们的立法者又为何要强调“金钱债权执行”呢？如“金钱债权”等同于“财产权利”，既包括物权又包括债权，这样规定岂不是多此一举？2、二十九条的立法本意还可从其与二十八条的对比中获悉，既然上述两条文均是对物权期待权的保护，为何不合并为一个条文？可见，仅是“物权期待权”并不能排除执行，要排除执行必须另有其他优先保护的法益，这便是为二十八条规定的“合法占有”和二十九条规定的“名下无其他用于居住的房屋”，二十八条的“合法占有”使该种“物权期待权”具有“准物权”占有的事实，故应赋予其对抗其他不具有占有事实的债权，这是对物权优于债权原则的坚持；二十九条的“名下无其他用于居住的房屋”是该种“物权期待权”关切消费者生存权益的体现，这是对特殊债权优于普通债权原则的坚持。但无论如何，“准物权”并不等同于“物权”，“特殊债权”再“特殊”仍是“债权”，如不限缩其适用范围，不强调其仅适用于“金钱债权的执行”就会造成法律体系解释的混乱。3、从文义解释的角度，所谓“金钱债权”是指以给付一定金钱为内容的请求权，而抵押权不是请求权，是具备物权效力的担保物权，故将“金钱债权”扩大解释为可以对抗抵押权，实际是将抵押权降格为普通金钱债权，再适用特殊债权优先于普通债权的原则。这是在混淆主债权和担保物权的权利属性，不仅使法律设立抵押权的目的落空，也违反了《物权法》第一百七十九条规定。4、关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，原审判决认为这是二十九条规定的原始依据，由该批复确定了权利保护顺位——既然建设工程价款优先受偿权优于抵押权，那么其无法对抗的买受人，也应在交付购买商品房全部或大部分款项后取得对抵押权的优先顺位。这是对批复的错误理解。建设工程价款的优先受偿权是法律对承包人债权的特殊保护，该特殊保护的债权以建设工程承包人应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用为限，以其所建设的建设工程为限，以自建设工程竣工之日或者建设工程承包合同约定的竣工之日起6个月的起诉期限为限。质言之，其对抵押权的对抗效力是具有身份性、指向性和时间性的，并不能据此便认定其具有了某种物权的“对世”效力，并使其所关联的消费者物权期待权也可无条件、不受限的对抗抵押权。在最高院审理的，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司、贵州睿力房地产开发有限公司金融不良债权转让合同纠纷案民事判决书［（2017）最高法民终959号］中，最高院持此观点，“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中‘优于’与‘不得对抗’的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于‘最优’地位的结论。”二、被上诉人与中天公司在涉案房产被查封前并未签订合法有效的书面买卖合同合同效力有三种形态，有效、无效、效力待定。其中，“效力待定”和“无效”是合同效力存在瑕疵的两种形态，“有效”和“无效”是合同效力终局认定的两种形态。“效力待定”的合同，根据其效力要件的补救情况，可转化为有效合同也可转化为无效合同，但在最终转化前，其处于“效力待定”的状态而非“有效”，这区别于可变更、可撤销合同，后者应作“有效”推定。被上诉人与中天公司在涉案房产被查封前所签订的《商品房买卖合同》属于效力待定的书面买卖合同。1、根据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定，已经设定抵押的房地产“经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租”，故已经设定抵押的房产是可以转让的,但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意，如未经抵押权人同意而转让,则属于无权处分。2、根据《合同法》五十一条规定，“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。无处分权人处分他人财产订立的合同应认定为效力待定的合同。3、上诉人至今未对中天公司与第三人签订的《商品房买卖合同》进行追认，在未追认也未否定的情况下，该合同目前仍处于“效力待定”的合同。原审判决援引了上诉人、中天公司、盛京银行股份有限公司大连开发区支行（以下简称盛京银行）签订的《委托贷款合同之补充合同》，认为根据该合同相关约定可知，“原告是同意第三人销售案涉房屋的”，但即便“原告是同意第三人销售案涉房屋的”也并不意味着“上诉人同意第三人可不经其人同意与第三人签订《商品房买卖合同》”，“同意销售”与“授权订立合同、追认处分行为”不能等同，从普通人的一般理解来看，上诉人也不应、不可能放弃自己的抵押权（对抵押物财产权，优先受偿权），放任中天公司与案外人任意签订买卖合同，放任中天公司信用风险的发生。且该合同也明确约定，销售收入应存入监管账户用于清偿原告的贷款，配合办理抵押物的解除抵押登记手续的前提是第三人“按本补充合同约定提供足额担保资金或其他原告认可的担保物”，即是有先决条件的，只有该先决条件成立，上诉人才有可能同意第三人对外销售房屋。但第三人在销售案涉房产时，既没有将销售收入用于清偿原告的贷款，也没有告知上诉人其销售案涉房屋的情况并向上诉人提供足额担保资金或担保物；上诉人对第三人销售案涉房屋既不知情，也没有出具同意解除抵押的任何书面函件或实际解除了对案涉房屋的抵押登记。如据此就认定上诉人对第三人处分房产行为进行过过事前授权或事后追认，是对合同本意的曲解。三、被上诉人未能证明名下无其他用于居住的房屋，应当承担举证不能的败诉风险原审判决认为，“又因被告在案涉房屋所在辖区的大连市无其他用于居住的房屋，故可认定被告所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。”上诉人认为，虽被上诉人在庭审中确实提供有大连市不动产登记中心出具的查询证明，载明其在大连市无房屋登记记录，但据此作出事实认定却并不妥当。如前所述，二十九条侧重的是对购房人生存权益的保护，那么其是否存在其他用于居住的房屋并不能简单根据不动产登记清空进行认定，特别是不能根据其本人的无房证明进行审查，不能认为购房人提供有大连金普新区及大连市不动产登记中心或大连市不动产登记中心出具的查询证明就完成了事实证明：由于历史遗留问题及过去不动产登记制度不规范，在我国并非所有房屋均进行过不动产登记，也并非所有纸质档案登记的不动产信息均进行了联网录入，譬如小产权房、公房、公租房、私产房、农村房屋，何以保证被上诉人名下无此类房屋？出于各种考虑，夫妻双方共有的房屋往往登记在夫妻一方名下，何以见得被上诉人配偶处没有用于居住的房屋？婚后购房登记在未成年子女名下是普遍现象，何以保证其同住未成年人名下没有实际用于居住的房屋？大连市具有多个辖区，随着交通条件的便利，跨区购房并非异常，何以保证被上诉人的主要工作地点和活动地点在金普新区？随着房地产市场在近年的价格疯涨，投资购房人亦不在少数，何以保证其购买房屋并非为了投资？这样的清单还能拉得更长，实际上，由于二十九条第（二）款所列的事实属于“消极事实”，故难以由主张人予以证明，应对举证顺序进行颠倒。即先由原告提交其名下存在其他用于居住房屋的初步证据，再由被告提出反驳意见并提交证据。“举证顺序”的颠倒并非“举证责任”的颠倒，最高院在近年来对一系列“消极确认之诉”的举证责任划分持此观点，即对“消极确认事实”的举证责任划分为“行为上的举证责任”和“结果上的举证责任”，由于“消极事实不举证”是民事证据法的基本原则，故被上诉人可免除“行为上的举证责任”，但仍有“结果上的举证责任”。如被上诉人无法提出有效的反驳证据，或者反驳证据的证明力不够，使事实真伪不明、无法判断时，仍由被上诉人承担败诉的法律后果。简单讲，本案中，应由上诉人先行对被上诉人名下存在其他存在用于居住的房屋进行举证（对此，原审中，上诉人当庭发表的主要观点即根据其身份证住址信息，推定其在户籍地仍有其他用于居住的房屋），再由被上诉人对上诉人所指认房屋并非其名下房屋进行举证（此时，无房证明可作为反驳证据进行提交，但根据上诉人所列示证据，也未必是金普新区或大连市不动产登记中心作出，如上诉人指认他处房产，则应由被上诉人提供该处不动产登记中心的无房证明），如举证不能，再由其承担该事实主张无法成立的不利后果。原审判决对该事实认定不清，主要是不清楚此类事实主张的举证责任分配，进而没有正确审理思路所致，上诉人考虑，其基于无房证明作出的认定，是根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定的“优势证据原则”和“高度盖然性证明标准”的“自由心证”。但本案并无适用七十三条的条件，针对上诉人当庭提出的，“被告身份证住址处存在其他用于居住的房屋”，被上诉人并未给予任何实质性回应，并未形成相反证据冲突。四、仅据《销售不动产统一发票》及银行转账记录不能推定被告的付款情况原审判决认为，“被告不仅持有第三人开具的销售不动产统一发票，还提交了其支付购房款的银行转账记录。故可认定被告已按照合同约定支付了全部购房款”。上诉人认为，上述事实认定或者更准确讲是“事实推定”也并不妥当。1、《销售不动产统一发票》并非收款收据，其具体是在收款前开具还是在收款后开具，并无证据证明。况且，《商品房买卖合同》也未约定购房者应先付款才能要求开票，或先提供收款收据才能申请换票。故其并非证明被告付款情况的直接证据，甚至与付款情况的证明没有关联性。从未有任何一条法律法规规定，“持有购房发票一般应认定为已缴纳购房全款”，司法实践中，无论是开票未付款或付款未开票的情况均常有发生，如再考虑到中天公司财务管理混乱的现实情况，无论如何，也不应从发票中推定出被告已支付全部房款的结论。《民诉法司法解释》第93条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第9条均规定只有“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”才能免除当事人的证明责任，而如前所述，开票事实即便存在，也不符合进行法律推定或事实推定的条件。2、关于银行转账凭证。首先，其上未显示收款人是中天公司，也未显示转账的是购房款，仅其所反映的信息，与本案并无关联性；其次，该银行转账凭证显示的付款方式与合同约定并不相同，在没有任何证据证明双方有过付款方式变更的情况下，要么被上诉人违约，要么上述款项与购房无关；还有，从上述款项的总额来看，付款金额亦不能与合同价款相对应，如剩余款项是通过现金支付，被上诉人也未提供取款记录或中天公司的专用收款收据。综上，上诉人无法认同原审判决对本案付款事实的认定，认为该事实在二审阶段仍应是重点审理、查明的对象。五、本案应适用《物权法司法解释一》认定被上诉人占有房屋并非合法占有，而没有适用诚实信用原则的条件原审庭审中，上诉人多次提及被上诉人存在“重大过失”，是就本案不具有适用《执行异议规定》二十八条第（二）款所称“合法占有”而言的。上诉人认为，《执行异议规定》第二十八条相较《执行异议规定》实施前指导司法实践多年的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第十七条是有区别的，《查封规定》的“实际占有”表明该不动产的事实状态，并无对该占有合法性进一步审查之意；而《执行异议规定》中的“合法占有”，将审查范围扩大到占有原因。《物权法》第五编对“占有”的规定，并未出现“合法占有”的表述。但“合法占有”作为法律对占有状态的肯定性评价，应是“有权占有”和“善意占有”的结合。其中，“有权占有”参见《物权法》第二百四十一条规定，“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”该条可认为是“有权占有”的审查标准，即占有须具有合同依据或法律依据才为有效。至于“善意占有”，则应参见《物权法司法解释（一）》第十六条和十八条的规定，十六条规定了“不动产物权以登记方式公示时，应围绕登记判断善意”（参阅《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》一书第51页），十八条规定了善意认定的时点，“我们最终确定‘依法完成不动产物权转移登记之时’作为判断不动产善意取得中的善意时间点，也就是说，作为受让人想要取得善意取得制度的保护，实现从无处分权人处取得不动产物权，获得法律的认可，需要在完成不动产物权转移登记之前，始终保持善意，即不知道且不应当知道转让人无处分权的事实”。（参阅《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》一书第21页）被上诉人是否具有善意呢？上诉人又接续在庭审中分析：1、因上诉人要求执行的抵押权已经登记，故基于其物权公示效力和《物权法司法解释（一）》第十六条规定，应推定其存在重大过失；2、因涉案房屋未经建委备案、消防验收，至今仍为未进行初始登记的“在建工程”，且在政府相关部门迫于信访压力为其办理水、电、气三通后，涉案房屋也长期使用临时水电，对于以上异常，即便被上诉人在签订协议时无法发现，在房屋交付或实际入住后也应是知道或应当知道（且上诉人也宣称其曾就涉案房屋的产权办理向政府进行过信访，笔录应记录在案），故根据《物权法司法解释（一）》第十八条，应认定其在完成不动产物权转移登记之前并未始终保持善意。上诉人坚持认为，判断是否合法占有（虽适用29条也无须分析这一点），应根据《物权法》和《物权法司法解释（一）》的具体规定，在有具体规定的情况下，并无必要适用诚实信用原则。上诉人坚持认为，判断是否合法占有，更不是像被上诉人庭审所称，只要中天公司在销售房屋时能提供“预售权许可证”即可，判断是否善意，也不是像被上诉人庭审所称，须“根据交易的对象、场所、时间、交易习惯”综合判断。且不论被上诉人在一审中并没有提供任何现场查阅“预售权许可证”的证据，就该理解本身，一是违反了《物权法司法解释（一）》第十六条规定，用“预售权许可证”替代“不动产登记簿”，二是违反了《物权法司法解释（一）》第十八条规定，用“签订合同前”替代“不动产物权转移登记之前”作为善意的判断时点。且不论被上诉人所述的综合判断依据具体为何（其在一审中并未提供任何与此有关的证据），就该理解本身已混淆了《物权法司法解释（一）》第十六条、十七条的规定，因所谓“根据交易的对象、场所、时间、交易习惯”判断善意与否只是十七条针对动产取得的规定，且之所以这样规定就是因为动产的物权变动无须登记生效，无法坚持物权登记的公示效力。姜德成答辩称：一审判决正确，应予维持。原审第三人中天公司没有答辩。建银公司向一审法院提出诉讼请求：1.准许继续执行大连金州新区胜利路902号18幢2单元2层2号房屋（以下简称案涉房屋）；2.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2016年5月18日，辽宁省高级人民法院（以下简称省高院）对建银公司与中天公司、王庆、李晓丽、辽宁天鸿实业集团有限公司（以下简称天鸿公司）、大连恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）、盛京银行股份有限公司大连开发区支行（以下简称盛京银行）借款合同纠纷一案作出（2015）辽民二初字第00070号民事调解书。民事调解书对各方自愿达成的如下协议予以确认：“一、中天公司尚欠建银公司借款本金人民币225,618,697.35元及自2014年10月9日起至欠款还清之日的逾期罚息（按罚息利率24%计收），于调解书生效后六个月内付清；二、建银公司对中天公司提供的抵押物在调解书第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权……”该调解书已经发生法律效力，原告对案涉房屋的抵押权得到确认。原告于2017年1月3日就上述民事调解书向省高院申请强制执行，该院2017年1月23日作出（2017）辽执7号执行裁定书，裁定由大连市中级人民法院（以下简称大连中院）执行。而在此之前，原告已申请财产保全，省法院于2015年10月29日、2015年10月30日向大连金州新区房屋登记管理中心送达了两份（2015）辽民二初字第00070号民事裁定书和协助执行通知书，对包括案涉房屋在内的中天公司所有的913套房屋及恒宇公司所有的186套房屋进行了查封，查封期限均为3年。被告对执行标的，即案涉房屋提出书面异议，请求中止执行。大连中院在执行异议审查阶段作出执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为，案涉房屋应当继续执行，依法予以评估、拍卖以实现原告的抵押债权。具体事实理由如下：一、原告已经取得案涉房屋的抵押权，足以对抗被告对案涉房屋的债权。根据原告、盛京银行、第三人的约定，受原告委托，盛京银行于2013年10月12日与第三人办理了土地及在建工程的抵押登记手续，取得了他项权证。故原告对案涉房屋所占土地及房屋本身所享有的抵押权自2013年10月12日已经成立生效，并在此之前，因盛京银行与第三人之间的借款法律关系，早于2011年10月25日，案涉房屋所属的在建工程就已由盛京银行设定抵押权；早于2011年11月16日，案涉房屋所占的土地也已由盛京银行设定抵押权。同时，原告作为案涉房屋的抵押权人，享有就抵押物的优先受偿权也已由生效的（2015）辽民二初字第00070号民事调解书予以确认。且不论被告与第三人签订的商品房买卖合同是否真实、合法、有效，因被告既未取得房屋产权证或不动产权证，又未办理预售权登记，其就案涉房屋所有的只是一种债权，一种将来的期待权。不论被告是否真实、合法、善意占有案涉房屋，作为“准物权”的占有，尚不足以对抗房屋产权人，即第三人，更不可能对抗享有抵押权的用益物权人，即原告。原告认为，人民法院审理同一执行标的物上存在的不同性质的权利发生冲突时，应当坚持物权优先于债权，用益物权优先于所有权的原则，此为基本法理，也为《物权法》第179条所确认，据此，被告就案涉房屋提出的书面异议明显不能成立，也不可能对抗原告对案涉房屋享有的抵押权。二、被告异议的实质是否定抵押权，应当提起审判监督程序而非在执行异议中提出异议，本案没有适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）的条件。三、即便能够适用《执行异议和复议案件规定》，因物权的债权和普通的金钱债权明显不同，本案也无可能适用前述《执行异议和复议案件规定》第28条、29条的规定。四、即便本案能够适用《执行异议和复议案件规定》29条之规定，基于被告所提交的证据，也不能证明该条相关要件已得到满足。五、即便本案要适用《执行异议和复议案件规定》第28条之规定，因被告对房屋并非合法占有，同样不满足据以该条提出执行异议的要件。据此，被告明知或应知抵押权的存在而买受该房屋，主观上有过失，已有违善意，与诚信原则相悖，不应受到法律保护，对其异议请求也理应予以驳回。被告姜德成辩称：一、在建筑施工合同以及商品房买卖合同中，交付全部或大部分房款的买受人权利优于银行的抵押权。二、生效调解书与本案争议标的物并非同一物，且被告完全符合异议的要求，故原执行异议程序完全正确。三、因为被告的权利优于抵押权人的权利，且原告执行依据的诉讼标的是借款关系，其基本权利仍然是金钱债权，原执行异议引用法律规定完全正确。四、被告在异议过程中提交的证据，具有高度盖然性，能够证明其是合法的房屋买受人；原告无法举证被告存在恶意串通的证据，应当承担举证不能的责任。五、被告与第三人签订的合同是有效合同，且是合法占有房屋，不存在任何过错；原告已经认可第三人的预售行为，且原告监管不力，存在严重过错。六、原告关于律师费的诉求不明确，应当驳回该诉求，即使原告明确了律师费用，其诉求也于法无据。据此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人中天公司未予答辩。一审法院查明：建银公司与中天公司、王庆、李晓丽、天鸿公司、恒宇公司、第三人盛京银行借款合同纠纷一案，省高院于2016年5月18日作出（2015）辽民二初字第00070号民事调解书，对各方当事人自愿达成的如下协议予以确认：一、中天公司尚欠建银公司借款本金225,618,697.35元及自2014年10月9日起至欠款还清之日止的逾期罚息（按罚息利率24%计收），于调解书生效后六个月内付清；二、建银公司对中天公司提供的抵押物在调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；三、建银公司对王庆、李晓丽提供的质押物在调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；四、王庆、李晓丽对上述款项的给付承担连带清偿责任；五、天鸿公司对上述款项的给付在1000万元范围内承担连带清偿责任；六、恒宇公司对上述款项的给付在5000万元范围内承担连带清偿责任；七、案件受理费1,459,755元、减半收取729,877.50元，诉讼保全费5000元，律师代理费40万元，均由中天公司、王庆、李晓丽、天鸿公司、恒宇公司共同承担。因建银公司已预交，随欠款一并给付。该调解书已发生法律效力。在该案诉讼过程中，建银公司申请财产保全，省高院于2015年10月29日、2015年10月30日向大连金州新区房屋登记管理中心送达了两份（2015）辽民二初字第00070号民事裁定书和协助执行通知书，分别查封了中天公司所有的位于大连金州新区中长街道胜利路的在建抵押房屋913套，查封了恒宇公司所有的位于大连金州新区两栋房屋共186套，查封期限均为三年。案涉房屋在上述查封房屋明细范围内。建银公司于2017年1月3日向省高院申请强制执行，该院2017年1月23日作出（2017）辽执7号执行裁定书，裁定上述省高院（2015）辽民二初字第00070号民事调解书由一审法院执行。一审法院在执行过程中，案外人姜德成对查封大连金州新区胜利路902号18幢2单元2层2号房屋（即案涉房屋）提出书面异议。一审法院于2018年5月2日作出（2018）辽02执异392号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。建银公司对该裁定不服，向一审法院提起本案申请执行人执行异议之诉。大连金州新区土地房屋局于2011年10月20日颁发了编号为2011075的天鸿1.7英里住宅小区24-37、39、40、42号楼的预售许可证；于2011年10月31日颁发了编号为2011079的天鸿1.7英里住宅小区20-23、41号楼的预售许可证；于2012年9月25日颁发了编号为2012050的天鸿1.7英里住宅小区11-19号楼的预售许可证。原告、第三人、盛京银行于2013年10月9日签订委托贷款合同之补充合同，约定：在第三人清偿全部委托贷款之前，第三人应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……原告和第三人同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在第三人按本补充合同约定提供足额担保资金或其他原告认可的担保物的情形下，原告同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续。2012年12月6日，被告与第三人签订商品房买卖合同，约定被告购买第三人开发的案涉房屋，建筑面积76.65平方米，总价款为433839元；付款方式为被告于2012年12月6日前一次性付清总房款433839元；第三人应当在2013年5月8日前向被告交付房屋。被告提交了银行转账凭证证明其于2012年12月6日前向第三人交清了总房款433839元。2012年12月6日，第三人向被告出具了金额为433839元的销售不动产统一发票，该发票上载明的不动产项目名称、地址、面积、单价等信息均与案涉商品房买卖合同所载明的信息相符，且该发票盖有第三人发票专用章。第三人于2015年4月7日将案涉房屋交付被告。被告接收房屋时向物业公司交付了排渣费、（门卡）工本费、出入证押金、代收水电费。被告向供热公司交纳了2015年11月至2016年4月、2016年11月至2017年4月、2017年11月至2018年4月的采暖费。一审法院认为:《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。由于不动产处于普通民众的基本生活资料地位，尤其是在强调“无恒产者无恒心”的我国，应对不动产买受人在执行程序中予以优先保护。不动产买受人物权期待权具有排除执行等物权效力。我国对物权期待权的保护，首见于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照该批复所确定的权利保护顺位，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，而建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者。即该批复对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护。而《执行异议和复议案件规定》第二十八条的规定是对无过错买受人物权期待权的保护条件。当然，民事活动首要的应遵循诚实信用原则，因此，在购房者权利保护上，也应贯彻民事法律的诚实信用原则。预售许可证的取得意味着开发商已经可以销售该房屋。且从原告、第三人、盛京银行于2013年10月9日签订的委托贷款合同之补充合同约定内容“在第三人清偿全部委托贷款之前，第三人应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……原告和第三人同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在第三人按本补充合同约定提供足额担保资金或其他原告认可的担保物的情形下，原告同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续”可知，原告是同意第三人销售案涉房屋的，而被告作为购房者无法控制第三人是否将购房款优先用于清偿案涉房屋所担保的债权。故可认定在第三人已取得预售许可证的情况下，被告已尽到合理注意义务，并无重大过失。本案中，被告是在第三人已取得案涉房屋预售许可证的2012年购买案涉房屋，并与第三人签订商品房买卖合同，故可认定在法院查封之前被告与第三人已签订合法有效的书面买卖合同。第三人于2015年4月7日将案涉房屋交付被告。被告接收房屋时向物业公司交付了排渣费、（门卡）工本费、出入证押金、代收水电费。被告向供热公司交纳了2015年11月至2018年4月连续三年的采暖费。故可认定在法院查封之前被告已合法占有案涉房屋。被告提交的银行转账凭证及第三人出具的销售不动产统一发票证明被告于2012年12月6日向第三人交清了全部房款。故可认定被告已支付全部价款。系第三人未以被告支付的房款清偿案涉房屋担保的债权，房屋未能撤押等原因导致被告未能办理房屋过户登记，故可认定非因被告自身原因未办理过户登记。据此，被告购买案涉房屋符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行，故原告不得执行案涉房屋，原告提出准许继续执行案涉房屋的诉请，无充分的事实和法律依据，本院予以驳回。因原告为败诉方，无权要求被告承担本案诉讼费、律师费，故对原告要求被告承担诉讼费、律师费的诉请，本院亦不予支持。一审法院判决：驳回原告建银国际资本管理（天津）有限公司的诉讼请求。案件受理费7808元，由原告建银国际资本管理（天津）有限公司负担。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：本案的焦点问题是：被上诉人提出的执行异议是否符最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《规定》）第二十八条规定的能够排除执行的情形？《规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，1、被上诉人即房屋买受人在原审第三人已经取得房屋预售许可证后并于人民法院查封前，与原审第三人签订了合法有效的《商品房买卖合同》；2、被上诉人交纳了全部房款，原审第三人为被上诉人开具了全额购房款销售不动产统一发票；3、原审第三人在房屋被查封前为被上诉人发出《入住通知书》，被上诉人为案涉房屋交纳相关使用费用，应视为被上诉人在法院查封前已合法占有了案涉房屋；4、从一审已经查明的事实看，案涉房屋系原审第三人未以被上诉人支付的房款清偿该房屋担保的债权，房屋未能撤押等原因导致被上诉人未能办理房屋过户登记，因此房屋未能办理过户登记非因被上诉人被上诉人自身原因。由此可见，被上诉人购买案涉房屋符合《规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的情形，一审没有支持上诉人继续执行案涉房屋的诉讼请求是正确的。关于上诉人设定的抵押权能否实现的责任问题。按照上诉人、原审第三人及盛京银行签订的委托贷款合同之补充合同的约定，案涉房屋可以出售，售房款应按比例存入监管账户，目的是为了优先清偿上诉人的担保债权。上诉人的抵押权不能实现的原因在于原审第三人没有按约定将售房款优先给付上诉人，以及上诉人对合同履行监管不善所致，被上诉人购买房屋并无过错。上诉人的其他上诉理由无事实及法律依据，本院亦不能支持。综上，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，其上诉请求不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7808元，由建银国际资本管理（天津）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙维良审判员  唐云涛审判员  郭玉兰二〇一九年三月二十日书记员  李丹妮