文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初26954号原告：邹春堂，男，1970年12月28日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告：中山市利和房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层G区，统一社会信用代码9144200074170307XE。法定代表人：余伟标，总经理。委托诉讼代理人：周军，该司员工。原告邹春堂与被告中山市利和房地产开发有限公司（以下简称利和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹春堂，被告利和公司的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹春堂向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告赔偿延迟交楼的违约金51738元（暂计：从2018年7月1日起至2019年6月30日止）；二、判令被告向原告赔偿就交楼事项及房屋质量问题所带来的损失费5000元；三、判令被告赔偿原告因其私自改动房屋结构式样的损失5000元；四、判令被告赔偿原告前期物业管理费996.33元及利息500元。事实与理由：原告于2016年8月26日与被告签订《中山市商品房买卖合同》，合同条码1601096785，向被告购买位于中山市××区××路××号利和豪庭二区8栋1701房（顶层），已付完全款。原告依约于2018年6月26日前往利和豪庭二区地下停车场，按被告既不合理更不合法的要求，先交前期物业管理费、办证费、签物业协议，再收楼的流程进行。验房时，原告发现该房主卧楼板正中有“丁”字型开裂：纵向达五米，横向近2米；次卧斜对角开裂贯穿整个房间；书房一处开裂一米有余；客厅两处各有一米开裂，有渗漏痕迹，严重影响入住，原告当即要求被告出示该房相关证明文件并签字认可未果，拒绝收楼，并通知被告马上从楼面彻底维修。且其后每次要求维修的单据，被告都拒绝签字。随后，2018年6月29日、7月4日、22日、8月16日、19日连续五次要求被告维修无任何回音，于是8月26日当面找被告要求从楼面彻底重做防水。29日被告以细微裂缝灌浆处理过，在楼面做过闭水实验，没有渗漏的问题，拒绝维修。原告要求被告详实记录房屋质量问题，书面签订收楼协议，出示相关证明文件，赔偿损失，才收楼。被告对此不予理睬。2018年9月18日（暴雨后三天），原告查勘房屋，发现除原楼板开裂处增加水纹印迹外，还新增有厨房的五处渗漏，墙体也增加三处裂缝。被告却故意瞒报住建局称只有烟囱处渗漏，已从屋面维修，其他地方没有问题。在原告的质问下，被告后改口说局部有渗漏。被告置原告“整个屋面重做防水，反对楼顶渗漏屋内维修”的这一合理解决要求于不顾，在不告知原告的情况下敷衍处理，并告知原告第二次闭水实验没有发现渗漏，不存在质量问题。原告提出的“出示文件，详细记录，协议收楼，赔偿损失”的合理合法要求没有得到答复，故原告拒绝收楼。2018年10月26日，原告再次书面要求被告立即在屋面重新做防水隔热工程，并出示房屋有关证明文件，如实记录房屋质量问题，被告回复不存在维修问题，同时表示只能以《中山市建设工程竣工验收备案登记证》复印件来答复买受人的“出示该房屋所有证明文件”的要求，并再次拒绝原告关于整个屋面重做防水、详细如实记载房屋质量问题、赔偿损失、协议收楼的要求，故原告再次拒绝收楼。2018年12月14日，原告向被告发出交房催告函，要求被告按合同约定要求尽快交楼。鉴于原告就上述纠纷多次找被告协商，而被告不但欺诈原告，态度蛮横，而且恃强凌弱，气焰嚣张，屡次叫原告走法律程序，因此原告迫不得已起诉，原告所持的理由如下：一、据原告与被告所签《中山市商品房买卖合同》和国家的房产法律、法规，被告多次不予出示该房屋相关证明文件，原告有权拒绝收楼。被告严重违背其承诺，恶意欺骗原告，且房屋接连出现质量问题，拒不如实详细记录质量问题，严重剥夺原告知情权，为原告维权增加难度，拖延维修且不彻底，造成原告无法如期收楼入住。故被告应赔偿延期交楼违约金人民币51738元（暂计：从2018年7月1日至2019年6月30日止）。二、被告不履行合同义务，应承担赔偿责任。被告应赔偿因房屋交接及质量问题，造成原告二十五次往返三乡至利和与被告协商收楼、交涉维修的误工费、燃油费、路桥费等共计人民币5000元。三、根据原告与被告所签订的《中山市商品房买卖合同》，被告私自改动房屋结构样式，赔偿原告损失人民币5000元。四、据《物业管理条例》，原告没有收楼，前期物业管理费由被告承担，故被告必须退回强行收取的管理费996.33元及一年利息500元。五、此纠纷主因是被告拒不履行合同，更不遵守国家相关法律、法规，故判令被告承担本次诉讼的一切费用。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求公正判决。被告利和公司辩称：一、我方与总承包商于2017年年初对涉案房屋自检时发现有轻微裂纹，已及时维修，并于2017年4月25日通过包括建设单位、设计单位、总承包单位、分包单位、监理单位等在内的五方分户验收合格。2017年11月3日，涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，已符合合同约定以及法律规定的交楼条件。2018年6月1日，我方按合同约定发函通知原告收楼，原告于2018年6月26日到达涉案房屋处，以屋面有修复痕迹为由拒绝收楼。我方已在当场解释屋面虽有维修痕迹，但不属于质量问题，不会漏水、不影响居住、不影响交楼，但原告仍拒绝收楼。2018年7月16日我方再次复函，原告仍拒绝收楼。同年8月17日，原告以房屋存在质量问题为由投诉至中山市住建局，该局回复“暂未发现渗水现象”。同年8月28日，原告再次投诉至中山市住建局，该局回复“经我局工作人员联系建设单位、设计单位、监理单位、设计单位负责人与您（即原告）现场查勘，确认现场户内天花板裂缝均在收楼前已处理完毕，天面经过闭水试验和连接几次大雨均未出现渗水情况”。即，该局确认涉案房屋没有质量问题。在原告的要求下，为验证涉案房屋已补回漏水，我方于2018年9月26日上午在房屋天面再次做“闭水试验”，原告亲自到现场查看发现并无渗水现象。同月28日，我方再次通知原告至现场查看，原告到现场查看，确认无渗水后，我方开始放水。二、作为房屋主管部门的住建局确认涉案房屋无质量问题，且经过闭水试验亦证实涉案房屋无质量问题，而原告拒绝收楼，我方并未违反合同约定。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2016年8月26日，利和公司与邹春堂签订《中山市商品房买卖合同》，约定：邹春堂买受位于中山市××区××路××号利和豪庭二区8幢1701房；该商品房为预售商品房，总价款为939651元；房款分期付款，其中320000元房款的付款方式为现金，付款时间为2016年8月26日，619651元房款的付款方式为现金，付款时间为2016年10月26日；房屋交付日期为2018年6月30日前；利和公司逾期交房不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，利和公司按日向邹春堂支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；利和公司逾期交房超过180日的，自合同约定最后交付期限的第二天其至第180日止，利和公司按日向邹春堂支付已交付房价款万分之一的违约金，自第181天其至时间交付之日止，利和公司按日向邹春堂支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人在合同约定的交楼期限内向买受人发出收楼通知，但因买受人不按通知指定时间、地点及要求办理收楼手续的，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付买受人，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始计算房屋物业管理费及质量保修期；合同还约定其他事项。合同签订后，邹春堂依约已交付涉案房屋全额购房款937651元。2017年4月25日，涉案小区完成分户验收。2017年11月3日，涉案小区通过建设工程竣工验收。2018年6月1日，利和公司向邹春堂出具《收楼通知书》，通知邹春堂于2018年6月26日上午9时至下午18时到中山市××区利和豪庭二区地下车库北门入口处办理涉案房屋的收楼手续，并提醒邹春堂带齐相关资料。2018年6月26日，邹春堂至中山市××区利和豪庭二区对涉案房屋进行验收，邹春堂在验收过程中发现涉案房屋存在维修的痕迹，邹春堂当天拒收涉案房屋。2018年7月16日，利和公司再次向邹春堂出具《收楼通知书》，通知邹春堂办理涉案房屋的收楼手续。2018年8月17日，邹春堂向中山市住建局就涉案房屋漏水的问题进行投诉，该局回复称：经协调，建设单位于8月20日向我局提交了《关于利和豪庭二期8栋1701房投诉处理情况》，根据该回复，建设单位在交楼前已发现您户内天花存在开裂现象，委托专业防水单位进行灌浆处理并进行闭水试验，目前暂未发现渗水现象，暂无质量问题。2018年8月28日，邹春堂再次就涉案房屋质量问题向中山市住建局进行投诉，该局回复称：经我局工作人员联系建设单位、施工单位、监理单位、设计单位负责人与您现场查勘，确认现场户内天花板裂缝均在收楼前已处理完毕，天面经过闭水实验和接连几次大雨均未出现渗水情况。2018年10月26日，邹春堂就涉案房屋质量等问题向利和公司进行投诉，利和公司于2018年10月27日复函称：1、根据阁下要求，屋面已于2018年9月28日完成了全屋面蓄水试验，已与阁下现场确认室内天花无渗水现象，屋面防水无质量问题，符合要求，不存在维修事宜；2、所有验收××××中山市城市建设档案馆，可提供证明项目验收合格的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》复印件；3、阁下所购买的8栋1701房无质量问题，均符合国家验收规范要求及购买合同要求；4、阁下逾期收楼的责任由阁下自行承担，阁下应按时缴纳物业费等。2018年8月至10月期间，邹春堂多次要求利和公司对涉案房屋进行维修、签订协议收楼、出示验收材料等。另查：邹春堂已于2018年6月26日已向中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司缴纳涉案房屋的物业管理费共计996.33元。诉讼中，邹春堂主张其为处理涉案房屋质量问题多次返还三乡镇和利和豪庭小区，产生了交通费、误工费等损失共计5000元。诉讼中，邹春堂主张根据涉案房屋的设计图显示，其中一个卧室在设计时未设计有门，对涉案房屋验收时，利和公司擅自在该卧室加了一个门，故应赔偿其损失5000元。利和公司认为加门不影响房屋结构，并表示如邹春堂坚持不需要该门，其可以进行封闭或修改。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。利和公司与邹春堂之间所签订的《中山市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵守。本案中，邹春堂于2018年6月26日到涉案房屋进行验收时，发现涉案房屋存在维修的痕迹，且当时利和公司亦未能证实该维修痕迹是否影响涉案房屋的使用，故邹春堂于当时拒绝收楼的行为合理。但邹春堂在2018年8月28日投诉至中山市住建局，并在该局人员组织下于2018年9月26日对涉案房屋进行闭水试验，且在2018年9月28日闭水试验完毕确认涉案房屋未出现渗水等情况下，邹春堂仍拒绝收楼的行为不合理。依照邹春堂与利和公司签订的商品房买卖合同约定，利和公司最迟应在2018年6月30日将涉案房屋交付邹春堂使用，而实际上，涉案房屋于2018年9月28日确定达到交付使用条件，故利和公司应支付邹春堂2018年7月1日至2018年9月28日期间延迟交房违约金8438.86元（937651元×0.1‰/日×90日）。关于赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，邹春堂主张因涉案房屋存在质量问题致使其多次往来沟通而产生交通费、误工费等经济损失5000元，现有证据证实涉案房屋存在维修的痕迹，这些痕迹的确可以使邹春堂对房屋质量问题产生合理怀疑，因而产生一些维权费用在情理之中，但其此项主张5000元证据不足，本院酌定支持2000元。邹春堂要求利和公司就擅自更改涉案房屋的结构进行赔偿的诉讼请求，由于其未收楼，是否改动结构证据亦不足，且被告方同意进行修改，故该项请求本院不予支持。关于前期物业管理费及利息的问题。相关物业管理费的收取主体为物业公司，并非本案的被告利和公司，故邹春堂要求利和公司赔偿该损失，无事实、法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市利和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邹春堂支付逾期交房的违约金8438.86元；二、被告中山市利和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邹春堂支付赔偿款2000元；三、驳回邹春堂的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，减半收取690元（原告邹春堂已预交），由原告邹春堂负担290元，被告中山市利和房地产开发有限公司负担400元（被告中山市利和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告邹春堂，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审    判    员    吴绪源                                                                              二〇一九年三月二十一日            法官助理赵莉法官助理梁艺莹书记员  梁琳