山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0110民初2387号原告：太原东方之星物业管理服务有限公司，住所地太原市晋源区花塔村花南小区4排5号。法定代表人：高明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：侯进菲，山西沃赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯倩倩，山西沃赢律师事务所律师。被告：张文宁，女，1968年9月19日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：郭海娟，北京大成（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马彬，男，1967年2月18日出生，汉族，住太原市，系被告张文宁丈夫。原告太原东方之星物业管理服务有限公司与被告张文宁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告太原东方之星物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人侯进菲、冯倩倩、被告张文宁及其委托诉讼代理人郭海娟、马彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告太原东方之星物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付自2017年7月15日起至2019年7月14日止的物业管理费（133.3㎡×1.25元/㎡·月×24个月）、电梯费（133.3㎡×0.4元/㎡·月×24个月）共计5280元，及自2017年7月15日起至2019年7月14日止的违约金8656.56元（2640元×729天×0.003/天＋2640元×364天×0.003/天），以上合计13936.56元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告购买金胜圣湖小区万年花城6栋1单元30层1号房屋(房屋建筑面积为133.3㎡)，被告于2016年7月15日正式交房入住，原、被告于当日签订了《圣湖小区临时管理规约》、《圣湖小区高层住宅临时管理规约承诺书》、《圣湖小区高层住宅物业管理服务协议》、《业主装修安全责任书》、《业主消防安全责任书》等协议。并按照相关协议缴纳2016年7月15日至2017年7月14日的物业管理费2000元、电梯费640元以及相关装修保证金等。按照《圣湖小区高层住宅物业管理服务协议》约定，原告向被告提供物业管理服务，住宅物业管理费为1.25元/㎡·月(按建筑面积计算)，电梯使用费为0.4元/㎡·月(按建筑面积计算)。合同生效后，原告依约定为被告提供物业管理服务，但被告并未依约定向原告缴纳物业管理费、电梯费，自2017年7月15日起至2019年7月14日止，被告欠付两年物业管理费、电梯费共计5280元，按照《圣湖小区临时管理规约》第三十条约定，被告应支付违约金8656.56元，原告多次对被告催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业服务费的行为已严重违反了双方签署的《圣湖小区高层住宅物业管理服务协议》，严重侵犯原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判如所请。被告张文宁辩称，一、《圣湖小区高层住宅物业服务管理协议》违反了《物业管理条例》第24条的强制性规定，依据《合同法》第52条的规定，应依法被认定无效。根据《物业管理条例》及《山西省物业管理条例》规定，案涉小区只有经过招投标程序成立的前期物业服务合同才合法有效。本案中，原告仅提供了《武家庄村城中村改造项目物业服务委托合同》和《进场证明》，但未提交相应的招投标文件，因此，就现有证据来看，《圣湖小区高层住宅物业管理服务协议》违反了《物业管理条例》强制性规定，应认定为无效。二、无论《圣湖小区高层住宅物业管理服务协议》是否有效，原告主张按照公示的《太原市圣湖小区住宅前期物业服务登记与收费标准》计算物业服务费的请求应该依法驳回。1、原告未按照《太原市圣湖小区住宅前期物业服务登记与收费标准》的约定提供物业服务，被告缓交物业服务费及电梯费合理合法。2、比照并价服字（2014）67号《太原市住宅物业服务等级与收费标准》，原告提供的各项物业服务最多达到一级标准，故每月每平米的物业管理费不能按照1.25元收取，最多按照每月每平米0.3元计费。三、原告主张违约金的诉讼请求也不能得到支持。《武家庄村城中村改造项目物业服务委托合同》规定，业主逾期缴纳物业服务费，原告按日收取万分之三的违约金。而《圣湖小区高层住宅物业管理服务协议》的附件《圣湖小区临时管理规约》超越上述委托合同授权，约定按照每日千分之三收取业主违约金，该约定无效。更为重要的是，被告未交物业服务费完全是由于原告管理存在严重瑕疵造成的，被告是行使正当的抗辩权，故不应支付违约金。经审理查明，2012年10月15日，太原鑫晋阳湖房地产开发有限公司与原告太原东方之星物业管理服务有限公司签订《武家庄村城中村改造项目物业服务委托合同》，约定太原鑫晋阳湖房地产开发有限公司委托原告太原东方之星物业管理服务有限公司为其开发的圣湖小区提供物业服务。2014年8月，原告太原东方之星物业管理服务有限公司进入该小区对1、5、6、7、8号楼进行物业管理。同时查明，被告张文宁购买位于太原市晋源区金胜村圣湖万年花城小区6号楼1单元3001号房屋（建筑面积为133.3㎡）。2016年7月15日，被告张文宁收房，并在《圣湖小区临时管理规约》、《圣湖小区高层住宅临时管理规约承诺书》、《圣湖小区高层住宅物业管理服务协议》、《业主装修安全责任书》、《业主消防安全责任书》、《圣湖小区装修管理协议》、入住承诺书、业主装修承诺表、业主自行装修承诺书、装修施工治安、消防责任书上签名确认。其中，《圣湖小区高层住宅物业管理服务协议》中载明了物业服务收费标准，住宅的物业管理费为1.25元/㎡·月（按建筑面积计算），电梯使用费为0.4元/㎡·月（按建筑面积计算）。从通知入住交房之日开始计按年度收取的物业管理费。《圣湖小区临时管理规约》中载明，业主不按规定缴纳物业管理服务费、公共能耗及代收代付费用的，自违约之日起，物业管理企业可收取每日千分之三的违约金。上述文件、协议中还就原告应提供的物业管理服务的内容和范围以及双方的其他权利、义务进行约定。另查明，被告张文宁在收房当日向原告太原东方之星物业管理服务有限公司缴纳了2016年7月15日至2017年7月14日一年的物业服务费（物业管理费、电梯费）。后，被告张文宁入住该小区，原告太原东方之星物业管理服务有限公司为该小区提供相关物业服务。按照双方约定，被告所购房屋自2017年7月15日至2019年7月15日，被告所购房屋共产生物业服务费（物业管理费、电梯费）5278.68元，但因被告认为原告未按照约定提供物业服务、物业服务费收费标准不符合国家规定以及被告家外墙皮被铲，故拖欠支付物业服务费。2019年9月13日，原告太原东方之星物业管理服务有限公司在被告张文宁房屋门上张贴催缴通知，要求其缴纳2017年7月15日至2019年7月14日的物业管理费、电梯费合计5280元。2019年9月17日，原告太原东方之星物业管理服务有限公司向被告张文宁发送短信，催缴上述费用。认定证据有庭审笔录、原告太原东方之星物业管理服务有限公司提交的《武家庄村城中村改造项目物业服务改造项目物业服务委托合同》、进场证明、业主登记信息表、《圣湖小区临时管理规约》、《圣湖小区高层住宅临时管理规约承诺书》、《圣湖小区高层住宅物业管理服务协议》、《业主装修安全责任书》、《业主消防安全责任书》、《圣湖小区装修管理协议》、入住承诺书、业主装修承诺表、业主自行装修承诺书、装修施工治安、消防责任书、催缴通知单、短信催缴通知网页截图、被告张文宁提交的照片、视频、被告向原告物业提交的情况材料。本院认为，本案中，太原鑫晋阳湖房地产开发有限公司与原告太原东方之星物业管理服务有限公司签订《武家庄村城中村改造项目物业服务委托合同》，约定由原告太原东方之星物业管理服务有限公司对圣湖小区1、5、6、7、8号楼进行物业管理。被告张文宁所购买圣湖万年花城小区6号楼1单元3001号房屋亦属原告太原东方之星物业管理服务有限公司提供物业服务管理范围。被告张文宁收房当日，签署《圣湖小区高层住宅物业管理服务协议》，即原、被告双方就案涉小区物业服务费的收费标准问题、物业服务问题等已达成合意，上述协议的内容也并不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告张文宁已经收房，即已享受原告太原东方之星物业管理服务有限公司为其提供的物业服务，其理应按照约定支付原告太原东方之星物业管理服务有限公司物业服务费。故关于原告太原东方之星物业管理服务有限公司要求被告张文宁缴纳物业服务费的诉讼请求，应予支持。同时，关于被告张文宁称原、被告双方没有合法有效的物业服务合同关系，应驳回原告诉讼请求的抗辩意见，本院不予采纳。关于原、被告双方争议较大的被告称原告未能提供与其收费标准相适应的物业服务的抗辩意见以及被告称其墙皮被原告所铲等情况，原告称就其所存在物业服务问题，正在进行部分整改，因部分问题系其他原因造成，其也在通过其他方式积极解决。本院认为，如被告认为原告所提供物业服务不符合双方合同约定，或需进行现场勘验、物业服务费用评估，其可另案一并主张，但并不能在本案中对抗物业服务费的缴纳。关于物业服务费及违约金的计算。按照双方约定，被告张文宁应缴纳物业管理费每月每平方米1.25元、电梯费0.4元，从2017年7月15日计算至2019年7月14日，按照房屋实测面积133.3平方米计算为5278.68元。另，关于违约金，因原告主张过高，故本院予以支持原告以被告拖欠物业服务费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年7月15日起计算至本判决确认的给付之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：在本判决生效之日起十五日内，被告张文宁一次性缴纳原告太原东方服务之星物业管理服务有限公司2017年7月15日至2019年7月14日的物业服务费（物业管理费、电梯费）5278.68元及违约金（以5278.68元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年7月15日起计算至本判决确认的给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148元减半收取74元，由原告太原东方之星物业管理服务有限公司负担44元，被告张文宁负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 王华如二〇二〇年三月二十日法官助理 薄艳琴书 记 员 郝 蓓书 记 员 郝 蓓