广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0803民初95号原告：冼雅静，女，1972年1月18日出生，汉族，住湛江市霞山区，委托诉讼代理人：郑钦，广东海东律师事务所律师。被告：黄华文，男，1965年4月16日出生，汉族，住湛江市霞山区，委托诉讼代理人：陈玉婷，广东瑞迪安律师事务所律师。被告：龚玉婵，女，1970年11月9日出生，汉族，住湛江市霞山区，原告冼雅静诉被告黄华文、龚玉婵案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冼雅静及其委托诉讼代理人郑钦，被告黄华文及其委托诉讼代理人陈玉婷到庭参加诉讼，被告龚玉婵经本院合法传唤，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冼雅静向本院提出诉讼请求：1.判令人民法院不得对位于湛江市霞山区海滨××路××号海滨商业城D幢2门404、405房执行。2.确认位于湛江市霞山区海滨××路××号海滨商业城D幢2门404、405房为原告冼雅静所有。3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年12月25日，原告冼雅静与冼遵贤、龚玉婵签订了《房屋转让协议》，约定冼遵贤将位于湛江市霞山区海滨××路××号海滨商业城D幢2门404、405房（以下简称涉案房产）转让给冼雅静，转让价格为400000元，签订协议之日冼雅静支付给冼遵贤100000元定金，并于2013年12月30日前付清购房款300000元给被告，过户的一切费用由冼遵贤负担，冼遵贤收齐货款后十日内，将房屋交付给冼雅静使用。原告冼雅静已依约将购房款全额支付给冼遵贤及龚玉婵，冼遵贤及龚玉婵在收到房款后，于2014年1月8日将房屋交付给原告冼雅静，冼雅静一直居住至今。期间原告曾多次要求冼遵贤及龚玉婵办理房屋所有权转让手续，但两人一直以各种理由推脱未予以办理。为此，原告冼雅静将冼遵贤及龚玉婵诉至湛江霞山法院，该院于2017年2月13日作出（2016）粤0803民初2106号民事判决，认定原告冼雅静与冼遵贤、龚玉婵签订的《房屋转让协议》合法有效，并且该判决已生效。2017年12月12日，湛江霞山法院向被告龚玉婵发出《通知书》，原告才得知被告黄华文与龚玉婵之间存在民间借贷纠纷，被告黄华文向法院提出了执行涉案房产的申请，法院也作出了（2017）粤0803执758号执行裁定，裁定拍卖涉案房产。该执行裁定侵害了原告冼雅静对涉案房产的所有权，故原告冼雅静向法院提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行。但法院作出（2017）粤0803执异第163号执行裁定，驳回原告冼雅静的异议。原告不服该执行裁定，遂向法院提起诉讼，请求判如所请。被告黄华文辩称：一、本案涉案房产登记的权属人是湛江市粤侨房产开发公司（以下简称粤侨房产公司），被告龚玉婵已就该房产的买卖与粤侨房产公司在湛江市房地产交易中心办理了商品房预售合同登记备案，故龚玉婵系涉案房产的权利人。二、与原告签订《房屋转让协议》的是龚玉婵的丈夫冼遵贤，但龚玉婵才是涉案房产的权利人，冼遵贤擅自将龚玉婵名下的房产出售，亦无任何授权，系无权处分。三、原告冼雅静对涉案房产的权利不具备真实性。原告提供的缴纳税费的凭证，只是从2017年1月才开始的，并不是从2014年1月开始。而且原告冼雅静与冼遵贤为叔侄关系，《房屋转让协议》约定购房款400000元全部为现金交付，无银行转账记录，不符合常理。由此，被告认为原告冼雅静与案外人冼遵贤签订《房屋转让协议》的时间，并非是协议上2013年12月25日，而是两人在得知涉案房产可能被执行后，另行倒签时间伪造出来的。四、原告主张其享有排除强制执行的权益的主要依据为（2016）粤0803民初2106号民事判决，但该判决仅确认原告冼雅静与冼遵贤签订的《房屋转让协议》合法有效，并未确认涉案房产为原告冼雅静所有，因此该协议仅对内有效，并无产生物权的效力。而且该判决作出的时间是2017年2月13日，但被告黄华文已申请于2016年11月29日查封涉案房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。五、退一步说，即使原告与案外人冼遵贤签订的《房屋转让协议》合法有效，但仅对其内部有效，没有物权效力，且不足以排除强制执行。被告龚玉婵不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，双方质证意见如下：1、原告提供（2016）粤0803民初2115号民事判决书、《房屋转让协议》以及《收据》，拟证明涉案房屋是属于原告所有，是因为被告龚玉婵、冼遵贤的原因才导致未能过户至原告名下。被告黄华文对该判决认定的事实有异议，认为该判决认定的龚玉婵将涉案房产转让给原告是不真实的。实际上是原告与案外人冼遵贤事后在被告黄华文起诉龚玉婵民间借贷纠纷一案之后签订的，并非真实交易，是为了对抗法院的执行。2、原告提供商品房预售合同登记备案证明、商品房房产权属证明书、发票，拟证明系因为被告龚玉婵、冼遵贤一直没有取得涉案房产的权属证明，才导致没有过户至原告的名下。被告黄华文对上述证据提出异议，并提供了上述证据的原件，并指出龚玉婵向被告黄华文借钱时已经将涉案房产的资料原件交给黄华文保管，故认为原告冼雅静与被告龚玉婵之间并非是真实的房屋买卖关系，所以不存在过户到原告名下的问题。3、原告提供水费缴费凭证，拟证明涉案房屋已交付给原告占有使用。被告黄华文对该证据提出异议，并提供湛江市自来水公司霞山分公司出具的《情况说明》，拟证明涉案房产的水表户名于2017年1月10日才变更为冼雅静，涉案房产并非由冼雅静一直占有。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告龚玉婵与冼遵贤于1994年11月18日登记结婚，二人系夫妻关系。根据湛江市房地产交易中心出具的《商品房预售合同登记备案证明》，位于湛江市霞山区海滨××路××号海滨商业城D幢2门404房、405房购买人为龚玉婵，出售人为湛江市粤侨房产开发公司，合同签订时间为1999年12月12日，合同登记日期为2007年11月20日。2013年12月25日，冼遵贤与原告冼雅静签订《房屋转让协议书》，约定冼遵贤将涉案房产转让给冼雅静，转让价格为400000元，签订协议之日冼雅静支付给冼遵贤100000元定金；冼雅静于2013年12月30日前付清购房款300000元给冼遵贤，冼遵贤于收到购房款后一年内将转让房屋产权过户给冼雅静，过户的一切费用由冼遵贤负担；冼遵贤于收齐购房款后十天内，将房屋交付给冼雅静使用。冼遵贤分别于2013年12月25日、2013年12月30日立下《收据》，载明收到冼雅静交来的购房定金100000元、购房款300000元。原告冼雅静提供湛江市自来水公司盖章的缴纳税费单据，予以证实位于湛江市××山区海滨商业城D幢2门404房自2014年1月起至2017年12月止的水费均由冼雅静缴纳。被告黄华文提供湛江自来水公司霞山分公司出具的《情况说明》，予以证实位于湛江市××山区海滨商业城D幢2门404房的水表户名于2016年12月15日才由龚玉婵变更为冼雅静。原告冼雅静曾以冼遵贤、龚玉婵为被告于2016年11月24日向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼[案号为（2016）粤0803民初2106号]，请求法院确认冼雅静与冼遵贤于2013年12月25日签订的《房屋转让协议书》合法有效，并判令立即办理该房屋过户手续。本院于2017年2月13日作出（2016）粤0803民初2106号民事判决，认为冼雅静与冼遵贤签订的《房屋转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性效力性的规定，合同合法有效。但是涉案房产的权属仍登记在湛江市粤侨房产开发公司名下，龚玉婵、冼遵贤尚未取得涉案房产的权属登记，原告诉求被告办理涉案房产权属登记，有悖物权公示公信原则，其理由不充分，依法不予支持。遂判决：一、原告冼雅静与被告冼遵贤于2013年12月25日签订的《房屋转让协议书》合法有效。二、驳回原告冼雅静的其他诉讼请求。黄华文作为案外人对该判决不服，向本院申请再审，本院经审查后于2018年12月10日作出（2018）粤0803民监4号民事裁定书，认为本院作出的（2016）粤0803民初2106号民事判决书认定的事实清楚、适用法律正确。申诉人黄华文的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，不予支持，裁定：驳回黄华文的再审申请。黄华文曾以龚玉婵为被告于2016年11月28日向本院提起民间借贷纠纷诉讼，该案在审理过程中，根据黄华文提出的诉讼保全申请，本院于2016年11月29日作出（2016）粤0803民初2115号民事裁定书，裁定查封龚玉婵名下位于湛江市霞山区海滨××路××号海滨商业城D幢2门404、405房。之后，本院于2017年3月31日作出（2016）粤0803民初2115号民事判决书，判决被告龚玉婵限于本判决发生法律效力之日起十日内偿还给原告黄华文借款216000元及按照中国人民银行同期贷款利率的四倍（以不超过年利率24%为限）的标准从2016年7月1日起计算至还清之日止的利息。该判决已于2017年6月21日发生法律效力。黄华文依据该生效民事判决，向本院申请执行。因黄华文要求本院拍卖处置已查封的龚玉婵名下房产，本院遂于2017年11月14日作出（2017）粤0803执758号执行裁定书，裁定拍卖被执行人龚玉婵名下位于湛江市霞山区海滨××路××号海滨商业城D幢2门404、405房，所得款项以清偿债务。原告冼雅静认为本院作出的（2017）粤0803执758号执行裁定书侵害了其对涉案房产享有的所有权，遂向本院提出异议，本院于2017年12月26日作出（2016）粤0803执异163号执行裁定，裁定驳回异议人冼雅静的异议请求。冼雅静不服该执行裁定，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，本案为案外人执行异议纠纷。本案争议的焦点为原告对法院的执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案审查的重点为：1、原告冼雅静与冼遵贤之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；2、原告冼雅静是否已经支付购房款并实际占有涉案房屋；3、原告对于未办理过户登记手续是否存在过错。1、关于原告冼雅静与冼遵贤之间是否存在真实的房屋买卖合同关系的问题。本院于2016年11月29日作出了（2016）粤0803民初2115号民事裁定书查封涉案房产，而原告冼雅静系于2013年12月25日与冼遵贤签订了《房屋转让协议书》，该房屋转让协议书的签订时间早于本院采取强制措施的时间。并且已由本院于2017年2月13日作出的（2016）粤0803民初2106号民事判决确认冼雅静与冼遵贤签订的《房屋转让协议书》合法有效。故原告冼雅静与冼遵贤存在真实的房屋买卖关系。2、关于原告冼雅静是否已经支付购房款并实际占有涉案房屋的问题。根据（2016）粤0803民初2106号民事判决查明的事实，冼遵贤分别于2013年12月25日、2013年12月30日出具《收据》，确认收到原告冼雅静交来的房屋全款合计400000元。且涉案房产自2014年1月起至2017年12月止的水费均由原告冼雅静缴纳，原告冼雅静亦于2016年12月15日将水表户名变更至其名下。虽原告冼雅静于2016年12月15日才将涉案房产水表户名变更至其名下，但涉案房产自2014年1月起的水费已由其缴纳。由此，可认定原告冼雅静已经实际占有涉案房屋。3、关于原告对于未办理过户登记手续是否存在过错的问题。根据（2016）粤0803民初2106号民事判决，原告未能取得涉案房产权属登记的原因系涉案房产仍登记在湛江市粤侨房产开发公司名下，被告龚玉婵及其丈夫冼遵贤尚未取得涉案房产的权属登记，故原告未能取得涉案房产权属登记并非因其自身原因。综上，原告冼雅静对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，故原告主张不得对位于湛江市霞山区海滨××路××号海滨商业城D幢2门404、405房执行，于法有据，本院予以支持。关于原告冼雅静主张确认涉案房产归其所有的问题。因被告龚玉婵及其丈夫冼遵贤尚未取得涉案房产的权属登记，故原告要求确认涉案房产归其所有，不符合物权公示公信原则，本院依法不予支持。被告龚玉婵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可缺席判决。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条、第三百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起停止对位于湛江市霞山区海滨二路1-3号海滨商业城D幢2门404、405房的执行。二、驳回原告冼雅静的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告龚玉婵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。本院（2016）粤0803民初2115号、（2017）粤0803执758号民事裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长 苏 妙人民陪审员 余 冰人民陪审员 黄桂乾二〇一九年三月二十一日法官助理范蓉蓉书 记 员 卓琳琳附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。