上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初31326号原告：马晓玉，女，1979年11月15日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：王为荣，上海申如律师事务所律师。委托诉讼代理人：范瑶，上海申如律师事务所律师。被告：上海旭弘置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：黄永灏，董事长。委托诉讼代理人：王皎媚，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎源，上海君澜律师事务所律师。被告：王某2，男，1978年7月16日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：徐欣，上海市东高地律师事务所律师。原告马晓玉与被告上海旭弘置业有限公司(以下简称旭弘公司)、被告王某2商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告马晓玉的委托诉讼代理人王为荣、范瑶，被告旭弘公司的委托诉讼代理人王皎媚，被告王某2的委托诉讼代理人徐欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马晓玉向本院提出诉讼请求：1.被告王某2向原告返还房屋总价之外违规收取的钱款人民币(币种下同)1,336,909元(按照违规收取的70%计算)；2.被告旭弘公司对被告王某2的付款义务承担连带责任。事实和理由：2015年8月,被告王某2在被告旭弘公司的售楼处恒基旭辉中心二楼,以被告旭弘公司的名义向原告等人销售被告旭弘公司的商铺。原告认购商铺的顺序是：先支付定金,再签订商铺认购单,确认购房总价款,然后再签订预售合同。被告王某2接受原告定金和房款时,都使用被告旭弘公司的POS机和被告旭弘公司的办公室等设施,原告误以为被告王某2就是被告旭弘公司的销售团队人员,就毫无戒备地支付了定金,签署了认购单,交付了部分房款。但是在签订预售合同时,原告发现商铺认购单上房款总价6,550,000元与预售合同的总房价款4,640,130元明显不符,其中相差1,909,870元。被告王某2解释,是为了避税的目的,房款总价6,550,000元不变。原告深信不疑,后2018年2月7日,因宋某与被告旭弘公司因商品房预售合同纠纷一案[案号为(2018)沪0112民初6277号],法院审理时原告才知晓被告王某2不是被告旭弘公司的销售人员,而是帮助被告旭弘公司投机炒房,哄抬房价的人员。原告认为，房屋的真实成交价格应按照买卖合同双方当事人的真实意思表示来认定,被告旭弘公司、被告王某2联手在预售合同约定的总房价外,以其他名义向原告收取额外的房价款，违反了如下规定：商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用,和对外销售商品住房不得超备案价格销售,严格按照申报价格明码标价对外销售,不得预(出)售合同约定的转让价款外,以其他任何名义向购房者收取额外的房价款,商品房销售明码标价规定：商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素等。加之2018年6月底,住建部等7部门决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,重点打击投机炒房、房地产“黑中介”违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告四个方面的通知精神,被告旭弘公司、被告王某2联手操控,抬高房价的行为,破坏了市场交易秩序,违反了市政府明令禁止哄抬房价的规定,损害了原告的利益,造成原告巨大损失。但因被告王某2在售楼前期为促成系争房交易,向原告提供房地产居间服务,原告愿意酌情给付被告王某2一定服务费用,在额外收取的房价款中予以扣除,故原告特具诉状,请求法院判决如所请,以维权益。被告旭弘公司辩称，其与原告签订的商品房预售合同就收取的房价款开具发票，未收取合同总价外的任何费用，包括原告诉请主张的费用，所以原告主张的款项与被告旭弘公司无关。被告王某2与原告的地位相同，被告王某2向被告旭弘公司订购房屋，资金紧张导致无法继续履行，遂变更为原告继续履行原预售合同，原告与被告王某2都是购房者。被告王某2另行向原告收取费用的行为，不代表被告旭弘公司的行为，相关责任应由被告王某2自行承担。综上，被告旭弘公司不同意原告的全部诉讼请求。被告王某2辩称，其与原告之间存在商品房预售合同的权利义务概括转让关系。其收取了转让的补偿款，未违反任何法律、行政法规的规定，都已经实际履行完毕，故不同意退还。2015年7月、8月，被告王某2向被告旭弘公司订购19套商铺，被告王某2与被告旭弘公司实际签约支付了部分房款，因被告王某2个人原因，无法继续购买全部商铺，所以在取得被告旭弘公司同意的情况下，将涉案商铺预售合同的权利义务转让给原告。三方就此达成一致，且签署了相关协议。关于转让补偿款，被告王某2如实向原告披露身份(即也是购买方，转让的是预售合同的权利义务)，原告自愿向被告王某2进行了补偿。综上，被告王某2不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年7月22日，被告王某2向被告旭弘公司支付500,000元。同日，被告旭弘公司出具收据，上载交款单位为被告王某2，收款方式为POS机，金额为500,000元，收款事由为收取商铺19套意向金50万元整。2015年8月10日，被告王某2向被告旭弘公司支付1,000,000元。同日，被告旭弘公司出具收据，上载交款单位为被告王某2，收款方式为POS，金额为1,000,000元，收款事由为商铺1幢20单元105、106、107；申虹路1190、1192、1196、1200、1206、1210、1216、1220、1226、1232、1236、1238；申贵路2099、2103、2107、2111。2015年8月30日，被告旭弘公司出具收据，上载交款单位为被告王某2，收款方式为POS，金额为500,000元，收款事由为商铺19套定金。2015年8月31日，被告王某2向被告旭弘公司支付500,000元及3,500,000元。同日，被告旭弘公司出具收据，上载交款单位为被告王某2，收款方式为POS机，金额为4,000,000元，收款事由为商铺19套房款。2015年12月，被告旭弘公司曾向被告王某2发出催款函，上载双方于2015年8月6日就恒基旭辉中心1幢20单元105#、106#、107#；申虹路1190#、1192#、1196#、1200#、1206#、1210#、1216#、1220#、1226#、1232#、1236#、1238#；申贵路2099#、2103#、2107#、2111#买卖事宜订立《上海市商品房买卖合同》，被告王某2应于2015年12月25日支付房款22,648,874元，但至今已逾期3日未完全履行合同中的付款约定。现通知于2015年12月31日前履行合同，缴纳22,648,874元。原告为购买位于上海市闵行区申虹路XXX号商铺签署《商铺认购单》，上载商铺的认购面积为107.91平方米，认购单价为60,698.87元/平米，认购总价为6,550,000元。付款方式为买方应于2016年1月10日前至本项目售楼处支付首期房款2,320,130元；于签订《上海市商品房预售合同》当天支付合同总价外补偿款共计1,909,870元；买方若通过贷款的方式认购上述房产，剩余房款2,320,000元，在买方签订《上海市商品房预售合同》的7日内办理银行按揭贷款。卖方签章处加盖有“上海丰策投资管理有限公司”的合同专用章。2016年1月11日，被告旭弘公司(甲方、卖方)与原告、案外人王某1(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定乙方向甲方购买上海市闵行区申贵路《恒基旭辉中心》X号X层X室房屋，政府批准的规划用于为店铺。据甲方暂测该房屋建筑面积为107.91平方米。第三条约定，乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为43,000元。根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为4,640,130元。附件一“付款方式和付款期限”约定，本合同签订之日，乙方1月1日支付购房款2,320,130元；2016年4月10日支付购房款2,320,000元。该合同还对其他事项作出约定。同日，被告王某2开具收据一张，上载交款单位为原告及案外人王某1，收款方式为刷卡，金额为1,909,870元，收款事由为定购位于闵行区申贵路XXX号商铺的补偿款。仍于该日，原告签订《签约确认单》，房款约定：物业总价为6,550,000元，合同价为4,640,130元，另行支付房屋房价补偿款1,909,870元。交易方式：商品房预售合同签订。付款方式：所签上述物业商品房预售合同房价款本人愿意通过丰策代为转付(贷款金额除外)。税费约定：本次交易过程中产生的税、费均由本人承担。责任约定：本人知晓上述物业整个销售过程，自愿按本确认的条款履行；若因自身原因导致签约未成，同意“丰策”没收已付定金。2016年4月19日，被告旭弘公司向原告及案外人王某1开具了金额为4,640,130元的发票。2016年4月，原告向被告旭弘公司支付2,320,000元。2016年12月20日，原告及案外人王某1经核准登记为申贵路XXX号1层房屋的权利人，建筑面积为107.91平方米。2018年2月7日，本院依法受理宋益娟为原告、旭弘公司为被告的商品房预售合同纠纷，案号为(2018)沪0112民初6277号。该案中，宋益娟请求旭弘公司交付适合的房屋并支付逾期交房违约金。本院于2018年5月30日作出民事判决，判决书中记载：“……本院认为，根据查明之事实，原告于2015年9月17日即将首付款全部支付予案外人王某2，对于王某2的身份、王某2的收款行为是否能够视为被告已收款，本院认为，虽然从现有证据来看，并无直接证据证明王某2和被告之间存在委托收款关系，但从被告庭审陈述的‘王某2从被告处购得多套房屋’、‘王某2与被告之间存在多笔关于购房款的经济往来’等内容，以及原告即按约于涉案买卖合同签订当日向王某2支付了首付款，且被告也确实从王某2处取得了涉案房屋的购房款，本院认为，从前述一系列行为可认定，案外人王某2向原告的收款行为可视为被告收取。……”另查明，被告旭弘公司(甲方)、被告王某2(乙方)与原告(丙方)签订《合同签约主体变更协议书》，上载鉴于甲、乙双方于2016年1月11日就乙方购买甲方开发的上海市闵行区申贵路1188弄《恒基旭辉中心》申虹路XXX号签订了《商品房预售合同》，现乙方因自身原因单方面要求将原合同主体变更为丙方，在丙方同意按原条件签署《商品房预售合同》的前提下，甲方同意与乙方解除原合同，同时乙方还应对新合同项下丙方的权利义务承担连带担保责任。经甲、乙、丙三方协议上一致，就变更原合同主体及相关手续办理事宜达成补充协议如下：一、经乙方申请，甲、乙、丙三方共同协商一致签署本协议。二、甲、乙、丙三方共同确认，原合同于本协议签署生效之日解除。本协议签署生效后的7个工作日内，乙方应当无条件并自行承担配合甲方办理完成原合同撤销备案事宜。原合同撤销手续办理完毕后的3个工作日内，丙方应当与甲方就该房屋购买事宜按照同等条件签署新合同；若乙方不配合甲方办理原合同撤销手续，或原合同无法撤销的，则甲方有权单方面宣布恢复与乙方的房屋买卖合同关系，原合同继续有效，乙方应当继续履行原合同，乙方已付房款仍为乙方购房款。三、甲、乙、丙三方共同确认，甲方与丙方签署的《商品房预售合同》内容与原合同内容一致。其中有关合同生效时间、付款时间的约定需要变更的可由甲方和丙方共同确定。丙方的各节点付款时间由甲方和丙方共同确定。合同还就其他事项作出约定。合同尾部甲方处有被告旭弘公司的印章，乙方处有被告王某2的签字及印章，丙方处有原告及原告代案外人王某1的签字及二人印章。合同未载明签署日期。还查明，位于上海市闵行区申贵路XXX号XXX层的权利人为被告王某2。诉讼中，原告对《合同签约主体变更协议书》的内容提出的异议，称其仅签署了协议书的第三页，签的是空白页无内容，当时没有见过该协议书，其明确购买一手房，不买二手房。此外，原告提供了被告旭弘公司售楼处的照片，显示售楼处张贴有商品房预售许可证、商品房销售方案备案证明、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证书、上海市房地产权证、企业营业执照、组织机构代码证等各类证明文件，另有《旭辉集团监察举报须知》，还陈列了待销售项目沙盘。庭审中，被告旭弘公司确认沈玲玲是其公司员工，被告王某2陈述其通过沈玲玲订购商铺。案件审理过程中，上海丰策投资管理有限公司出具《受托情况说明》，上载自2015年9月起，该公司受被告王某2委托，代其办理“恒基旭辉中心”相关商铺的《商品房预售合同》权利义务的转让事宜，包括：寻找受让方、协助签约、代收房款等。以上事实，由原告提供的商铺认购单、商品房预售合同、不动产权证书、发票、收据、转账凭证、民事判决书及收款明细、照片，被告旭弘公司提供的合同签约主体变更协议书、发票，被告王某2提供的收据、付款凭证、合同签约主体变更协议书、商铺认购单、受托情况说明、收据、签约确认单、收据签收回执、催款函、上海市不动产登记簿，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。关于原告提供的微信聊天记录，两被告对证据的真实性不予认可，本院认为原告未提供该证据的原始载体以供核对，故对该证据的证明效力不予确认。关于原告提供的录音资料，两被告对真实性不予认可，本院认为，谈话人员并非本案当事人，与本案不具有关联性，故对该证据的证明效力不予确认。关于原告提供的宋益娟作为丙方的《合同签约主体变更协议书》，两被告对证据的真实性不予认可，本院认为，原告提供的上述协议书为复印件，未提供证据原件以供核对，即便该证据真实，与本案亦不具有关联性，故对该证据的证明效力不予确认。关于被告王某2提供的房价走势图，原告认为该证据无对应的商铺指向、无官方说明印章，与本案不具有关联性，亦不能证明房价走势，本院认为，因无法确认该证据的真实性，且被告王某2未进一步证明该证据与本案事实之间的联系，故不能作为证明本案事实的依据，对该证据的证明效力不予确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告三方之间就涉案商铺签订的《合同签约主体变更协议书》，原告未对协议书中的签字或印章的真实性提出否认，则本院认为，上述协议书为当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，对当事人均具有法律约束力。至于原告对协议书的内容提出的异议，即原告称其仅签署了协议书的末页，而该页为空白页无内容，其对协议书的内容不知晓，本院认为，对于不动产交易而言，交易过程并非一蹴而就，一般来说，需经过看房、磋商、签约、履行等一系列交易过程，尤其原告所购不动产的交易金额如此巨大，交易过程更为谨慎，而对于直接约束当事人权利义务之协议，原告无视协议内容即在空白页上签字，置自身的权利义务不顾，任由他人处置，显然与常理不符，且在两被告同时对原告所提异议予以否认的情况下，本院对原告的单方陈述实难采信。现根据《合同签约主体变更协议书》约定的条款可知，原、被告三方共同确认了如下内容：第一，两被告之间存在商品房预售合同关系；第二，被告王某2因自身原因申请将原合同主体变更为原告，被告旭弘公司同意其与被告王某2之间的合同关系解除；第三，原告与被告旭弘公司按照同等条件签署新合同；第四，被告王某2对原告的权利义务承担连带担保责任。由此可知，原告对于被告王某2的身份、两被告之间的关系、原告自身的合同地位等均是知晓的，现原告于本案中称两被告联手操控抬高房价,其陷入错误的意思表示，误认为被告王某2是被告旭弘公司人员，明显与上述事实不符，本院不予采信。原告以宋益娟案件中的判决内容要求本案就被告王某2的收款行为同样认定为被告旭弘公司的收款行为，因宋益娟案件与本案并非基于相同的请求权基础，两案并非完全一致的同类型案件，且根据本案已查明事实足以认定原告明知两被告之间的关系，原告并不具有陷入错误意思表示的情形，故对原告请求本院援引宋益娟案件作为认定本案事实依据的意见，不予采信。又根据原告签署的《商铺认购单》可知，涉案商铺约定的认购总价为6,550,000元，其中首期房款为2,320,130元，按揭贷款为2,320,000元，合同外补偿款为1,909,870元。故上述三笔款项共同构成了涉案商铺的真实交易价格，且原告签署《商铺认购单》的行为表示其对该真实交易价格的确认。原告于2016年1月11日签订的《签约确认单》上对合同价款及合同外的补偿款作出的约定，也能印证原告知晓真实交易价格的事实。原告亦通过其实际付款行为履行了付款义务。至于原告的付款对象为何，并不能推翻原告对真实交易价格的确认。现原告以两被告额外收取房价款没有依据为由请求返还房款，缺乏事实与法律依据，亦有违诚信，本院不予支持。当然，原告若认为被告旭弘公司在销售房屋过程中存在超过备案登记价格销售房屋的行为，由于该行为属于政府行政管理范畴，原告可就此向相关政府职能部门反映情况，由政府职能部门对此作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马晓玉的全部诉讼请求。案件受理费计16,832.18元，由原告马晓玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 颖审 判 员  金 渊人民陪审员  高桂庆二〇一九年三月十九日书 记 员  董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。