广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初3341号原告（反诉被告）：高凤仪，女，1970年8月2日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托代理人：赵郁芊、陈伟其，分别系广东兆庆麟律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：广东普乐谷之家教育投资有限公司，住所地广东省广州市荔湾区西增路63号自编C10泰荣商务中心440室（仅限办公用途），统一社会信用代码914401013046395240。法定代表人：何玉秀，经理。委托代理人：李峰，广东一粤律师事务所律师。原告（反诉被告）高凤仪与被告（反诉原告）广东普乐谷之家教育投资有限公司（简称普乐谷公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高凤仪及其委托代理人赵郁芊，被告（反诉原告）普乐谷公司的委托代理人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高凤仪诉称：我方、被告于2016年1月20日签订《联盟合同》，合同明确约定“普乐谷公司应确保我方租赁场所应有正常的出入通道，若有变动，则普乐谷公司应另行安排出入通道”。现普乐谷公司经营场所于2017年6月出现变动，普乐谷公司撤场并将场地转租给他人，同时将原通道封闭，导致我方无法使用原通道，只能占用公共的消防通道通行，严重影响我方的经营状况，我方经营状况已由盈利直接变成了严重亏损。不仅如此，普乐谷公司的这一行为已严重违反了消防法的相关规定，也对整个广场造成了巨大的消防隐患。在我方多次要求普乐谷公司协调解决租赁场所的正常出入通道问题，普乐谷公司迟迟不予答复，更没有任何的解决方案，普乐谷公司已构成严重违约。因普乐谷公司违约在先，且在我方多次交涉下依然不予解决问题，我方有权解除合同，追究普乐谷公司的违约责任及相关经济损失。为维护我方合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、终止我方与普乐谷公司于2016年1月20日签订的《联盟合同》；2、普乐谷公司向我方退还保证金46000元；3、普乐谷公司向我方赔偿会员未完成课时费用226473元；4、普乐谷公司向我方赔偿装修、自购设备损失费用250634元；5、普乐谷公司向我方赔偿因普乐谷公司经营场所变动导致的经营损失126604.98元；6、普乐谷公司承担一审诉讼费用。普乐谷公司辩称：一、我方不同意高凤仪的诉讼请求。二、我方没有违约，高凤仪其无权解除或者终止《联盟合同》。1、《联盟合同》备注第5条“合作金由2018年2月1日起每月由乙方支付甲方1500元”、第6条“客人使用贵公司进出口大门及进出口通道、公用洗手间和十个位的鞋柜”、第9条“被告经营场所如有变动，乙方同意本备注第5条、第6条取消，并由甲方另行安排出入通道，双方友好协商解决。宽1.8米，长10米，143元/平方米，通道各负责50%的费用。通道变动：（1）甲方协调天才宝贝原通道出入；（2）甲方协调感统室规划通道出入”。可见，在签订合同时，高凤仪就知道并同意我方对经营场所进行变动，并同意我方如经营场所有变动可以另行安排通道，而且我方只是协调义务，因为涉及到第三方的问题而双方没有对时间进行强制性规定，协调时间可能有长有短，不可能限定。因此，在对通道协调时间长短的问题上不存在违约的情形。2、高凤仪于2015年3月16日向我方提出申请使用我方内部通道，至2017年6月长达2年3个月都在使用我方内部通道，但承诺的合作回报金管理费用从来没有支付过。2017年6月份，我方本着诚信友好合作，提出另开设通道，我方经过协调于2017年7月已经按合同约定将另行开设通道的方案、图纸给以高凤仪以及通道涉及面积、每月支付的费用2145元【根据《联盟合同》备注的约定，双方要各出50%的费用修建通道】告知高凤仪，但高凤仪一直没有回复决定是否另开通道，直到2017年10月高凤仪与其公司股东仍然在商量另行开设通道的费用问题，始终没有签名确认开设通道的方案给我方。3、从2017年7月开始，由于高凤仪一直拖欠多个月的巨额场地使用费未付清，也不愿意支付开设通道费用，高凤仪未经我方同意就私自直接在电梯旁开设大门进出，一直在正常经营使用至2018年3月。可见，我方不是不另行安排通道，而是高凤仪不愿意出通道费用。4、2017年9月，高凤仪向我方提出所欠费用和以后费用每月减免3000元，要求我方同意现在电梯旁开设大门不要另付通道费用，我方考虑到管理问题没有同意高凤仪要求，并要求高凤仪尽快签名确认开设通道的方案和支付费用给我方，但高凤仪至今也没有回复确认开设通道的方案和支付费用，反而将其变成了拖欠场地使用费、水电费等费用的理由。总之，我方没有任何违约行为，高凤仪无权单方终止合同。三、高凤仪单方终止《联盟合同》，是单方毁约，因此造成的后果应由高凤仪自行承担。1、高凤仪终止《联盟合同》，是在我方没有任何违约的情况下而为之，属恶意单方毁约，应承担全部后果。2、高凤仪经营状况本来就不好，其经营状况是否由盈利变成严重亏损，我方无从得知，高凤仪也没有任何证据予以证明该事实。况且，即使高凤仪经营亏损，也与通道变动没有任何关系。3、相反，高凤仪由于一直经营困难，场地从原先的260平方米减少为85.2平方米。即使这样，高凤仪从2017年3月开始就没有按时交付场地使用费、水电费等费用。2017年6月前，高凤仪都是使用我方公司的进出口大门及进出口通道。可见，高凤仪在我方经营场地变动之前，经营就已经困难，就没有按时交付场地使用费、水电费。因此，高凤仪的经营困难、亏损与由于经营场地变动而改变进出通道之间没有任何因果关系，高凤仪无权拒绝缴纳场地使用费、水电费等费用，也无权解除或者终止合同。四、高凤仪的诉讼请求没有事实根据和法律依据。1、高凤仪无权解除或者终止《联盟合同》，既然高凤仪单方终止《联盟合同》，就是恶意单方毁约。2、高凤仪单方毁约，应当承担因此造成的全部后果，我方不需退还保证金、不需赔偿任何损失。3、高凤仪所谓会员未完成课时费用不真实，会员卡应早就消费完毕或者已失效，不可能还有剩余次数。高凤仪也没有证明这些费用就是其损失，况且这些所谓会员卡的费用高凤仪已收取，不存在损失。4、高凤仪没有证据证明其装修费、自购设备费用损失250634元，我方不予确认。况且，高凤仪的自购设备已经全部搬走，不存在损失。5、高凤仪没有证据证明因经营场所变动导致其经营损失91326元，我方不予确认。实际上，高凤仪一直都是正常经营，没有因经营场地变动而受到任何影响，不存在损失。普乐谷公司反诉称：2015年3月12日，我方（甲方）与高凤仪（乙方）签订了《联盟合同》，约定：甲方同意将座落在广州市天河区珠江新城花城大道84号高德汇x楼（实用面积260平方米）提供给乙方作为合作发展场地；乙方每月支付甲方42380元合作回报金，合作期限至2019年3月11日等。2015年11月27日，高凤仪由于经营困难而申请退还部分场地给回我方。2016年1月20日，我方（甲方）与高凤仪（乙方）重新签订了《联盟合同》，约定：一、甲方同意将座落在广州市天河区珠江新城花城大道84号高德汇x楼（实用面积85.2平方米）提供给乙方作为合作发展场地。四、场地使用费（含管理费不含空调）原基本价格为每月23000元，现甲乙双方议定优惠价为乙方每月支付甲方场地使用费（含管理费不含空调）20000元，第二年乙方每月支付甲方场地使用费23000元，第三年起场地使用费每年递增8%，即第三年乙方每月支付甲方场地使用费24840元，第四年乙方每月支付甲方场地使用费25585元。合作期限从2016年2月1日至2019年3月11日。乙方在每月的10号前缴付场地使用费给甲方。五、合同签订当天，乙方向甲方交纳2个月的场地使用费46000元作为保证金和首月场地使用费20000元。六、在合作期间，水电费按本商场计算，乙方应在每月10日前以现金或现金支票缴纳上个月水费、电费等费用。七.9、本协议期满或提前终止时，乙方应在本协议期满或提前终止前根据协议要求还原并向甲方移交场地。如逾期，每逾期一日则按原日场地使用费标准的三倍计收场地占用费。八.11、如乙方违反合同的相关约定，甲方有权单方取消合同、合同中的申请有关优惠条款，乙方须在接到甲方违约通知之日起五日内交纳及补足所有优惠的差额。超过五日后，乙方按每日按场地使用费总额的千分之五向甲方支付违约金。八.15、如果乙方出现拖欠场地使用费、水电费等行为，甲方有权在乙方已缴纳的相关保证金中扣除相关欠费。从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠场地使用费总额的千分之五的违约金，直至实际付清之日。……如乙方逾期缴付达二十日（无论是否已获甲方的正式通知催款），视为乙方已构成根本性违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本协议并没收乙方的保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿等等。合同签订后，我方即时把场地交付给高凤仪使用，但高凤仪依约依时交纳场地使用费、水电费等费用。截至2018年1月10日，高凤仪拖欠我方下列费用：1、2017年9月至2018年3月场地使用费共计172493元和相应违约金；2、2017年4月至2018年2月水费6725.74元、电费19555.47元和水电费违约金；3、首月场地费和2016年3月至2017年8月场地费差额44785元；4、诚意合作保证金及2015年3月至2016年1月合作回报金254280元以及相应违约金。我方多次追讨，均未果。我方认为，高凤仪未依约依时交纳合作回报金、场地使用费、水电费等费用，已构成根本违约，应承担违约责任。为维护我方合法权益，特提起反诉，请求判令：1、高凤仪向我方支付2017年9月至2018年3月场地使用费共计172493元和违约金（各期违约金以各月场地使用费为本金，每日按所欠金额5‰的标准，分别自当月的11日起计至实际付清之日止，均以本金为限）；2、高凤仪向我方支付2017年4月至2018年2月水费6725.74元、电费19555.47元和水电费违约金（各期违约金以各月水电费为本金，每日按所欠金额5‰的标准，分别自当月的11日起计至实际付清之日止，均以本金为限）；3、高凤仪向我方支付首月场地费和2016年3月至2017年8月场地费差额44785元；4、高凤仪向我方支付诚意合作保证金及2015年3月至2016年1月合作回报金254280元以及违约金（各期违约金以诚意合作保证金、当月合作回报金为本金，每日按所欠金额的0.3%的标准，从诚意合作保证金、每月合作回报金逾期支付之日起计至实际付清之日止，均以本金为限）；5、高凤仪承担本案全部诉讼费用。高凤仪针对普乐谷公司的反诉辩称：坚持我方诉状意见。另补充：一、关于第一项反诉请求。因普乐谷公司在全国各地经营了多家场地，以普乐谷教育投资及普乐谷投资公司对外承租了大量场地，普乐谷公司因投入过大造成资金链断裂，在涉案场地以二房东的身份向我方提供场所时因资金链断裂，已拖欠本案场地的实际房东（广州市高德美居置业有限公司）数月租金及物业管理费、水电费等，因拖欠该场地物业的租金、水电费等，该场地业主在2017年底通过微信及电话方式告知我方要停水停电，所以我方就涉案场地实际使用截止期限是2017年12月31日。我方确认尚未支付的租金仅有2017年9–12月合计4个月，且根据我方证据租金是按19000元/月标准计算。对于违约金，我方认为因普乐谷公司作为二房东将该场地出租给我方及其他众多商户，在装修我方旁边商铺“天才宝贝”时将我方原有的通行通道进行了封闭，导致我方无法通行，且至今通行问题也没有解决，本案违约过错在于普乐谷公司。在我方没有过错的情况下，我方不应承担每天千分之五的违约金。二、关于第二项反诉请求。由于普乐谷公司在向我方收取水电费时将我方商铺隔壁“天才宝贝”商铺的电费也计算在内，我方拖欠的水电费原是普乐谷公司多收了我方8000多元电费一直不退还，我方不应当支付每日千分之五的违约金。我方确认拖欠水电费的期限自2017年4月至12月，我方愿意支付以我方商铺位置、面积计算实际发生的水电费。三、第三、四项反诉请求。该两项请求的合同依据为双方在2015年签订的第一次租赁合同，但2016年第二次租赁合同已列明之前签订的租赁合同作废，以第二次签订的合同为准，所以我方请求法院驳回第三、四项反诉请求。经审理查明：位于广州市天河区珠江新城K1–1、K1–2地块的商业楼一幢，建设单位为广州市天河区猎德经济发展公司（简称猎德公司）、广州市嘉裕房地产发展有限公司，已取得穗规验证［2011］1260号《广州市建设工程规划验收合格证》。2015年12月31日猎德公司出具《转租证明》，确认其与广州高德美居置业有限公司（简称高德公司）于2010年1月28日签订《广州市租赁合同》，高德公司自2012年1月1日至2025年8月31日期间对广州市天河区珠江新城花城大道84号1–6层享有占有、使用、经营管理及收益权（包括但不限于出租、收取租金等）。2015年3月12日，普乐谷公司（甲方）、高凤仪（乙方）签订《战略联盟合同》，约定：甲方同意将座落在广州市天河区珠江新城花城大道84号高德汇x楼（面积260平方米）提供给乙方作为合作发展产地。乙方每月支付甲方42380元合作回报金，合作期限4年，由2015年3月12日至2019年3月11日；从第二年起合作回报金每年递增8%。乙方向甲方交纳84760元作为合作诚意保证金，甲方应在合作期满或解除合约之日无息将保证金退回给乙方。乙方在合作期间，水电费按电表计算，甲方不承担任何费用。乙方签订合同当天支付20000元定金。2015年3月15日前支付84760元合作诚意保证金，2015年3月20日支付完毕。乙方除每月支付合作回报金外，另须每月5号支付上月营业总额的7.8%给甲方作为甲方的管理费用，即第一年免收，第二年按7万/月×6.6%=4620元/月……甲方保证乙方每月支付合作回报金不用支付场地费用给业主方等。2015年11月27日，高凤仪向普乐谷公司提出书面申请，要求将部分面积退还，核准后重新协商签订新的合作协议。2016年1月20日，普乐谷公司（甲方）与高凤仪（乙方）签订《联盟合同》，约定：一、甲方同意将座落在广州市天河区珠江新城花城大道84号高德汇x楼（实用面积85.2平方米，简称涉案商铺）提供给乙方作为合作发展场地。三、乙方使用的场地将仅用于经营婴儿游泳馆和母婴合法产品。四、场地使用费（含管理费不含空调）原基本价格为每月23000元，现甲乙双方议定优惠价为乙方每月支付甲方场地使用费（含管理费不含空调）20000元，合作期限从2016年2月1日至2019年3月11日。第二年乙方每月支付23000元。第三年起场地使用费每年递增8%，即第三年乙方每月支付甲方24840元，第四年每月支付25585元。乙方在每月的10号前缴付下月场地使用费给甲方。五、双方签订协议当天乙方向甲方交纳2个月的场地使用费46000元作为场地使用保证金和首月场地使用费20000元，甲方应在合作期满或解除合约之日无息将保证金退回给乙方。六、在合作期间，水电费按本商场规定计算，乙方应在每月10日前以现金或现金支票缴纳上个月水费、电费等费用。八、在合作期内，甲方负责承担以下责任：1、依约将场地交付给乙方使用。2、合作期内，甲方不得借故解除合约，除甲乙双方友好协商书面同意外。5、甲方联合乙方一起组织活动，甲方负责出场地，其余乙方负责出。九、在合作期内，乙方负责承担以下责任：5、合作期内，乙方不得借故解除合约，如经过甲方书面同意除外。6、乙方在合作期届满或解除合约之日应交还完整的合作场地，如须继续合作应提前三个月书面与甲方提出申请后经双方友好协商同意后另行签定合同。11、如乙方违反合同的相关约定，甲方有权单方取消合同，合同中的申请有关优惠条款，乙方需在接到甲方违约通知之日起五日内交纳及补足所有优惠的差额，超出五日后乙方按每日按场地使用费总额的千分之五向甲方支付违约金。15、如果乙方出现拖欠场地使用费、水电费等行为，甲方有权在乙方已交纳的相关保证金中扣除相关欠费，不足部分乙方在甲方发出催款通知书后的五天内将保证金补至原来金额；未能及时补足，乙方须按时间向甲方缴付相关费用（场地使用费、水电费等）。如乙方迟延超过五天缴交，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠场地使用费总额的5%的违约金，直至实际付清之日。乙方逾期缴纳付达十五日，甲方有权限制向乙方使用场地供应电、水、电话及商场或大厦其他设施；如乙方逾期缴付达二十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本协议并没收乙方的保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿，经甲方采取催收措施后，乙方仍不按合同约定支付相关费用的，即视乙方授权甲方对其在本场地内的物品予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的场地使用费、违约金及赔偿损失等，不足部分由乙方补足。十二、协议终止。l、除了双方可书面一致同意终止本协议外，倘若发生以下情况中的任何一项，任何一方可终止本协议：2、另一方由于发生的不可抗力事件无法履行其以为长达1个月的时间；3、政府部门要求停止建造/拆除租赁物业，或限制租赁物业上的权利和权益；4、由于政府机构的任何法律、法令、干涉或干预致使本协议的执行已在任何重要方面失去实际的商业可行性。5、如果发生上述任何一项，任何一方应有权向对方发出终止本协议的通知后终止本协议。本协议应在对方相关的终止通知之日终止。6、甲方应在终止日后十个工作日内向乙方无息全额返还乙方已支付给甲方的保证金。十六、双方其他约定：乙方付款时间：签订合同当天支付两个月的场地使用费作为合作保证金和首月的场地使用费66000元。同日，双方签订“备注”。该备注约定：1、甲乙双方议定优惠价为每月20000元。优惠期从2016年2月1日至2017年1月31日。第二年合作期从2017年2月1日至2018年1月31日。第三年合作期从2018年2月1日至2019年3月11日。2、甲方负责合作期内的场地主体结构维护保养，因主体维护保养不及时所造成的损失由甲方负责修复协调处理。3、如甲方违反合同相关约定，乙方有权终止合同。4、甲方应在终止合同后十个工作日内向乙方无息全额返还乙方支付给甲方的保证金以及未使用场地使用金。5、合作金由2018年2月1日起每月由乙方支付给甲方1500元。6、客人使用贵公司进出口通道、公用洗手间和十个位的鞋柜。7、乙方自己独立注册营业执照，独立经营，独立承担经营有关的所有责任。8、本合同签订前双方的所有文件作废。9、甲方经营场所如有变动，乙方同意本备注第五条、第六条取消，并由甲方另行安排出入通道，双方友好协商解决。宽1.8米，长10米，143元/方，通道各负责50%的费用。通道变动：（1）、甲方协调天才宝贝原通道出入；（2）甲方协调感统室规划通道出入。10、乙方如违反合同，甲方有权取消乙方所享受的所有优惠政策。2016年1月21日，高凤仪向普乐谷公司支付保证金46000元。普乐谷公司将涉案场地交付高凤仪使用。高凤仪交纳租金至2017年8月31日，交纳水电费至2017年3月，其中2017年6月至8月交租标准是19000元/月。2018年2月5日，高凤仪提起本案诉讼。本案中普乐谷公司提起反诉，本院将本诉、反诉合并审理。2018年2月27日，广州市高德美居置业有限公司、高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司向普乐谷公司发出《解除合同通知》。通知称：因普乐谷公司拖欠多月租金、物业管理费、水电费及违约金等，通知2018年2月28日解除与普乐谷公司就广州市天河区花城大道84号首层至4层自编403A-6及403A-7铺位的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《物业管理服务合同》，并于2018年2月28日收回该铺位并没收保证金等。同日，广州市高德美居置业有限公司服务中心向包括高凤仪、普乐谷公司在内的公司及个人发出《关于限期清理铺内物品的函告》。函告称：其已于2018年2月27日送达关于广州市天河区花城大道84号首层至4层自编403A-6、403A-7铺位《解除合同通知书》，并于2018年2月28日解除了相关合同；请收函当天到上述铺位清点处理租赁物业内物品，如未按时到场，视为放弃对物品的权利，我司有权对上述物品作遗弃无主物处理等。2018年3月2日至2018年3月7日，高凤仪经营的卡依泳馆先后搬出洗衣机1台、玩具3件、BB床1件、屏风1件、汽车摇摇车挖掘机2台、空调主机1台、空调分机3台、空气能热水器1套等物品，物业公司出具放行条。关于涉案房屋现状。庭审中高凤仪称：2018年2月28日已搬离涉案场地，现场已没有我方物品。普乐谷公司称：高凤仪使用涉案场地至2018年3月7日。关于高凤仪主张的涉案场地因进出通道变动影响其正常使用的问题，高凤仪提供以下证据：1、落款为高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司（落款印章为广州市高德美居置业有限公司服务中心）、落款时间2017年6月11日的《施工许可证》一份。该证显示：施工地点西翼403-2铺，同意铺位编号为403-2租户普乐谷之家于2017年6月11日进场施工，至2017年6月30日结束，施工项目围蔽。高凤仪据此拟证明普乐谷公司经营场地变动，将之前高凤仪进出口场地另行租赁他人，并从2017年6月份装修。2、租赁场地照片（高凤仪称分别显示2017年6月之前门被封之前的情况及2017年6月之后门被封之后的情况）。高凤仪据此拟证明因经营场地变动，无法使用之前进出通道，只能占用消防通道出入。3、手机短信记录截图、与普乐谷工作人员的微信聊天记录截图、邮包清单、律师函、与物业公司工作人员的微信聊天记录截图。手机短信记录截图证据显示：发送时间7月9日下午9：13，发送人吴小姐（普乐谷），内容“邓小姐，九月可以开门，六月，七月，八月现每个月是23000元，现你们想优惠多少？你们给个方案OK”。与普乐谷工作人员的微信聊天记录截图显示：对方为“吴（红红火火的太阳）”，2017年7月13日己方称：“吴小姐，你尽快落实门口几时开”，吴回复：“知道，做图纸”；2017年7月17日己方称：“吴小姐，已经一个星期了，请问图纸出黎未？”“要尽快落实”“吴小姐，请你尽快处理”，吴回复：“我们给财务总监看看回复你吧”。邮包清单显示：高凤仪代理人于2017年10月22日邮寄律师函至广东经纶律师事务所的邓晓君律师。律师函主要内容：因普乐谷公司经营场所出现变动，导致我方无法使用正常的出入通道，只能占用公共消防通道同行，严重影响经营，由盈利变成亏损；高凤仪多次协调均未果，因普乐谷公司违约在先，有权拒绝缴纳相关费用；请接函后五日内联系高凤仪，解决通道问题等。与物业工作人员的微信聊天记录显示：微信名“爱宠”发送内容“您好高小姐：因我司2017年8月至12月一直没收到贵铺的租管水电费，现定于今天晚上起对贵铺停止供应用电，请知悉。”，己方回复称：“收到”。4、2017年12月1日优托邦购物中心向“西翼卡依游泳馆”发出的《整改通知书》（高凤仪签收）。该《整改通知书》载明：贵铺存在防火门常开、消防通道前室堆放物品、利用消防通道作为经营性通道使用等问题，整改处理意见为防火门保持常闭、清理通道物品、另规划经营通道等，须于2017年12月5日前整改完毕。5、2017年12月1日“卡依婴童水疗中心”发出的《通告》。《通告》称：因商场承租方普乐谷公司经营场所变动，导致本游泳馆收到《整改通知书》而暂停营业，直到检查及格为止，期间给大家造成不便，敬请原谅。上述证据经质证，普乐谷公司表示：除对证据3中手机短信、与普乐谷工作人员微信聊天记录的真实性、合法性、关联性无异议外，对其余所有证据真实性、合法性、关联性均不予确认。普乐谷公司另提供微信聊天记录截图（普乐谷公司称是高凤仪发来），显示“长8.82*2.05=18平方/2=9平方（实用面积）/0.6=15平方（含分摊面积）*143元/平方=2145”，拟证明2017年10月27日高凤仪与其公司股东仍然在协商开门通道事宜，并对通道费用进行讨论。高凤仪表示：对该聊天记录截图真实性、合法性均无异议，对关联性不予确认；该微信显示为高凤仪及其合伙人邓小姐，高凤仪列明了每月所要负担的开设通道后通道所需交纳的租金为2145元；因普乐谷公司之前在涉案商铺旁自营，高凤仪需通过普乐谷公司场地进入涉案商铺；后普乐谷公司无法自营，将场地转租他人，双方约定由普乐谷公司另行安排出入通道，开设通道是由普乐谷公司单方完成，之后对于开设通道即备注约定长10米、宽1.8米，通道面积为18平方米，该通道每月的租金按照备注第9条第1款的约定是143元/平方米/月的标准计算，具体计算方式如截图，高凤仪并未违约。关于合同解除，高凤仪提供以下证据：1、《解除合同通知书》、《告知函》及邮包清单，显示2018年1月3日高凤仪向普乐谷公司寄出《解除合同通知书》［收件地址广州市天河区花城大道84号首层至4层（四层自编409-4）］，称因经营场所出现变动，无法使用正常的出入通道，普乐谷公司未能按合同约定提供正常经营场所，多次要求协调未果。现通知自本通知到达后正式解除与普乐谷公司于2016年1月20日签订的《联盟合同》，请3天内退还保证金46000元等。同日高凤仪并向优托邦寄出《告知函》，告知案外人高成（广州）物业管理有限公司已于2018年1月3日通知普乐谷公司正式解除了《联盟合同》。2、改退批条，显示上述两邮件均被退回。普乐谷公司对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。普乐谷公司另提供微信聊天记录截图，显示2018年1月10日通过微信方式发送游泳馆（高凤仪）商户总欠费表，催缴费用。高凤仪对该证据真实性、合法性均无异议，关联性不予确认。关于会员未完成课时费用及经营损失，高凤仪提供会员情况统计表、会员资料表、流水单、银行交易明细、退费明细表、退费收据、微信记录、证明。高凤仪另自行制作《2017年收支汇总表》、《2016年销售明细表》，拟证明2016年7至12月月平均收入51403.66元，2017年7至12月月平均收入30302.83元，2017年6月11日将原通道封闭后，2017年7至12月的营业收入明显减少，每月平均减少21771.5元。普乐谷公司对银行交易明细真实性没有异议，对其余证据真实性、合法性、关联性均不予确认。关于装修、自购设备损失费用250634元，高凤仪提交如下证据：1、2015年4月8日其与案外人邱家常签订的《建筑装饰工程施工合同》（显示工程名称普乐谷之家早教机构高德汇旗舰店装饰装修工程游泳馆装修工程，工程地点高德汇x楼，合同价款73000元）、2015年6月2日其与邱家常签订的《装修工程增项补充合同》（显示增加游泳馆内方游泳池底增加槽钢等项目，增加款25000元）、邱家常签名的装修工程收据两张（显示金额分别为30000元、29000元）。2、案外人广州张罗环保科技有限公司出具的2015年7月8日在高德汇1座普乐谷之家游泳馆作出的《检测报告》。3、《高德汇西翼403A普乐谷之家铺位电缆增容制安施工工程合同》［显示落款时间2015年7月14日，承包单位案外人中集建设集团有限公司广州分公司，委托单位普乐谷公司（未签章），工程名称403A普乐谷之家铺位用电量增容工程，金额66000元］。4、奥特朗《产品维修记录单》两份（分别显示收费150元、110元）。5、2015年5月29日与案外人广州市英光机电冷气工程有限公司（简称英光公司）签订的《项目承包合同》（显示项目名称普乐谷之家早教中心空气能热水安装项目，项目地点高德汇x楼，主要设备一台空气源热泵热水机组、热水加热循环泵及热水保温水箱，不含税总造价19600元）。空气能热水安装项目预付款《收据》（显示日期2015年5月29日，金额7840元）。6、2016年3月28日其与英光公司签订的《项目承包合同》（显示项目名称普乐谷之家早教中心空气能热水安装项目，项目地点高德汇x楼，主要设备一台空气源热泵热水机组、热水加热循环泵，不含税总造价17500元）、《竣工移交证书》（显示英光公司上述项目2016年4月12日验收合格，进入保修期等）。7、2015年4月29日其与案外人广州市便加商务服务有限公司（简称便加公司）签订的《麦克维尔中央空调系统销售及安装合同》［显示工程名称婴儿游泳馆，工程地点花城大道高德汇x楼，总造价46000元］、便加公司出具的收据二份（分别显示订金9200元、工程款23000元）。高凤仪据上述证据拟证明装修损失73000元、电量增容损失66000元、热水安装损失37100元、自购空调损失46000元。普乐谷公司对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。关于水电费，高凤仪称：普乐谷公司多收取电费8000元，只确认2017年4月至12月的水电费，2018年1、2月因其没有使用涉案商铺故不应该收取水电费。高凤仪并表示愿意支付2017年4月至12月的水电费。高凤仪对其主张的普乐谷公司多收其8000元电费的事实提供电表照片一张予以证实。普乐谷公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。关于普乐谷公司主张的高凤仪欠费问题，普乐谷公司另提交：1、落款日期2017年4月28日《有关水电费通知书》，催缴截止到2017年4月15日水费704.7元，截止到2017年4月26日电费3003.66元，总计3708.36元。落款日期2017年5月22日《催缴费用函》，催缴2017年6月场地使用费23000元、4月水电费3708.36元。2、落款日期2017年7月13日《第一次催缴费用函》，催缴2017年6月场地使用费23000元、4月水电费3708.36元、2017年7月场地使用费23000元、5月水电费3393.9元、2017年8月场地使用费23000元、6月水电费3978.81元。3、落款日期2017年7月25日有关场地使用费通知书，催缴2017年6月至8月的场地使用费每月20000元，并附说明：由于我公司暂时未能提供通道，2017年6至8月场地费每月原价23000元，现每月优惠3000元，待通道完成后按原价执行。高凤仪对上述证据的真实性、合法性均无异议，但关联性不予确认，认为普乐谷公司没有按照第二份租赁合同开设通道，根本违约，高凤仪依约有权解除合同并追究普乐谷公司的违约责任。关于普乐谷公司主张的2017年9月至2018年3月场地使用费及违约金。普乐谷公司提交《2017年9月至2018年3月场地使用欠费明细表（高凤仪）》，显示2017年9月至2018年1月应缴金额优惠价23000元/月，2018年2月至2018年3月应缴金额优惠价24840元/月；2017年9月至2018年1月应缴金额原价24255元/月，2018年2月至2018年3月应缴金额原价25609元/月，合计172493元；应收日期分别为上月10日。关于普乐谷公司主张的2017年4月至2018年2月水费6725.74元、电费19555.47元和水电费违约金。普乐谷公司提交《2017年4月至2018年2月水电费欠费明细表（高凤仪）》。该表显示：2017年4月水费704.7元、电费3003.66元，应收日期2017年5月10日；2017年5月水费738.22元、电费2655.18元，应收日期2017年6月10日；2017年6月水费748.44元、电费3230.37元，应收日期2017年7月10日；2017年7月至10月水费2638.98元、电费6148.89元，应收日期2017年11月10日；2017年11月水费651.24元、电费1330.56元，应收日期2017年12月10日；2017年12月水费1117.8元、电费2022.57元，应收日期2018年1月10日；2018年1月水费126.36元、电费1164.24元，应收日期2018年2月10日。水费合计6725.74元、电费19555.47元，合计26281.21元。关于普乐谷公司主张的首月场地费和2016年3月至2017年8月场地费的差额44785元。普乐谷公司提交《首月场地费和2016年3月至2017年8月场地费差额明细表（高凤仪）》，该表显示：首月场地使用费20000元、原价23000元、差额3000元；2016年3月至2017年1月每月场地使用费20000元、原价23000元、差额3000元；2017年2月至2017年8月每月场地使用费23000元、原价24255元、差额1255元。关于普乐谷公司主张的诚意合作保证金及2015年3月至2016年1月合作回报金254280元及违约金，普乐谷公司提交《诚意合作保证金及2015年3月至2016年1月合作回报金欠费明细表（高凤仪）》。该表显示：应缴总金额254280元，其中合作诚意保证金84760元，应收日期2015年3月20日，实收日期2016年1月21日；2015年3月12日至6月11日合作回报金42380元/月，共3个月，应收日期分别为3月20日、4月30日、5月31日；2015年10月1日至2015年12月31日场地使用费/合作回报金42380元/月，共3个月，应收日期分别为当月最后一日。关于双方争议的通道问题，庭审中高凤仪表示：最初我方与普乐谷公司签订的是一份面积较大的合同，不存在进出障碍问题；后双方签订一份面积较小的合同，由于租赁位置在最里面，故产生进出通道问题；后一份合同的备注第9条也约定了解决的两个方案，但普乐谷公司均未兑现，导致我方不得不从外面的消防通道绕行进出涉案物业，由此导致我方经营一落千丈；安排通道进出是普乐谷公司的合同主义务，不是附随义务。普乐谷公司则表示：安排通道不是单方义务，当时我方同意另外安排通道，但高凤仪不肯支付通道费用，而是擅自使用消防通道；安排通道的时间须双方协商好，并无限定是某一时间，我方没有违约；高凤仪经营不善不是因为通道问题，在第一份租赁合同时高凤仪因经营不善才需要缩减租赁面积。关于普乐谷公司主张的违约金，高凤仪表示：普乐谷公司违约在先，我方不需要支付违约金；退一步讲，普乐谷公司主张的违约金也过高。本院认为：高凤仪与普乐谷公司先后签订《战略联盟合同》、《联盟合同》，《联盟合同》“备注”明确约定“本合同签订前双方的所有文件作废”，因此双方权利义务应以《联盟合同》（包括“备注”）为准。《联盟合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述《联盟合同》虽名为“联盟”但实为租赁，本案为租赁合同纠纷。关于双方争议的涉案物业进出通道问题。按查明的事实，首先，从合同签订情况看。高凤仪原与普乐谷签订《战略联盟合同》并进场经营，租赁面积260平方米，此时不存在进出通道问题。后高凤仪申请缩减承租面积，双方签订《联盟合同》，本案中高凤仪自述涉案物业位置靠里，故产生进出通道问题。鉴于高凤仪早已入场经营，其在签订《联盟合同》时对现场情况是清楚的。其次，从合同内容看。《联盟合同》第9条约定如甲方经营场所有变动，则由普乐谷公司另行安排出入通道，并明确通道具体尺寸及各负50%费用，同时约定普乐谷公司须协调相邻商户解决。以上合同约定表明，签约时双方均已意识到涉案物业的进出通道问题，并约定了相关的解决方案，但同时解决方案亦涉及费用负担及须协调相邻商户问题。现高凤仪将进出通道问题完全归于普乐谷公司单方义务，与双方约定不符，本院不予采信。再次，作为普乐谷公司而言，普乐谷公司于2017年7月25日出具的《有关场地使用费通知书》载明“由于我公司暂时未能提供通道，2017年6至8月场地费每月原价23000元，现每月优惠3000元，待通道完成后按原价执行”，事实上2017年6月至8月高凤仪实付月租金也为19000元，即双方均认可在未解决通道问题的情况下月租金变更为19000元。该《有关场地使用费通知书》同时说明普乐谷公司确认其对提供进出通道是负有义务的，但普乐谷公司未举证其作为出租方根据诚实信用原则尽己力量为高凤仪解决进出通道问题。最后，从高凤仪一方而言，高凤仪明知开通进出通道必然涉及费用负担问题。根据双方举证，履约过程中双方对进出通道费用等问题进行沟通，但未能达成一致意见。本案没有证据表明高凤仪在履约期间其向普乐谷公司表示过愿承担开通进出通道的相关费用。高凤仪自述其在进出通道未解决的情况下绕行消防通道进出涉案物业，继续经营，高凤仪并同意按月租金19000元向普乐谷公司支付2017年6月至8月期间的租金，表明即使在未开通进出通道的情况下高凤仪并非无法使用涉案物业，其使用涉案物业进行经营的事实不容否认。高凤仪举证其在2018年10月22日向普乐谷公司发函，以进出通道为由表示其有权拒绝缴纳租金等费用，但此时高凤仪已在其实际使用涉案物业的情况下拖欠了2017年9月、10月两月租金且自2017年4月起未缴纳涉案物业的水电费。综合本案案情，高凤仪实际使用涉案物业经营，高凤仪将进出通道问题一直未解决完全归咎于普乐谷公司，有违双方合同约定和实际履行情况，高凤仪以此为由要求解除合同，理据不足，本院不予支持。鉴于普乐谷公司与上一手出租方高德公司之间存在纠纷，高德公司向包括高凤仪在内的实际承租人发函告知要求离场，高凤仪作为实际承租人已搬离涉案物业，故双方租赁合同已实际解除，对此本院在判决主文不再赘述。关于租赁保证金46000元。合同约定，如高凤仪逾期支付租金等超过20日，普乐谷公司有权单方通知高凤仪终止本协议并没收租赁保证金。本案中，虽高凤仪逾期支付2017年9月之后的租金等，但普乐谷公司并无主动行使合同解除权，普乐谷公司要求没收该租赁保证金46000元，理据不足。本院对高凤仪要求普乐谷公司返还租赁保证金46000元的本诉诉请予以支持。关于高凤仪的第3、4、5项本诉诉请。按查明的事实，结合高凤仪自身陈述，高凤仪在2017年12月之前一直在涉案物业经营，其经营活动的持续性并不受合同约定的进出通道未开通的影响，该通道未开通不能完全归责于普乐谷公司；高凤仪在实际使用涉案物业的情况下并未如期向普乐谷公司支付2017年9月之后的租金等费用，本身构成违约；有关经营设备费用、场地装修费用及退还未实际发生的课时费等均是高凤仪基于其经营所需及经营内容在经营期间发生的。高凤仪要求普乐谷公司赔偿相关费用，理据不足，本院依法对高凤仪上述诉请不予支持。关于普乐谷公司要求高凤仪支付场地使用费及违约金的反诉诉请。普乐谷公司主张的场地使用费实为租金。首先，关于租金标准，合同约定第二年租金23000元/月，但普乐谷公司2017年7月25日出具的《有关场地使用费通知书》载明“由于我公司暂时未能提供通道，2017年6至8月场地费每月原价23000元，现每月优惠3000元，待通道完成后按原价执行”，2017年6月至8月期间租金双方也是按19000元/月实际履行，在进出通道最终未实际完成开通的情况下，2017年9月之后租金仍应按19000元/月计算。其次，关于租金计算截止时间。普乐谷公司已交付涉案物业给高凤仪使用，高凤仪称其实际使用涉案物业至2017年12月31日，但未举有效证据证实，本院不予采信。结合高凤仪于2018年3月2日至2018年3月7日陆续搬离涉案物业、物业公司出具放行条的事实，本院认定租金应计至2018年2月28日止。按此，高凤仪应向普乐谷公司支付2017年9月1日至2018年2月28日期间租金合计114000元（19000元/月×6个月）。至于逾期付款违约金，普乐谷公司主张每月租金的违约金分别以当月租金为本金，分别自当月11日起算，按合同约定的5‰/日计算，计至清偿之日止，违约金以本金为限。本案中高凤仪认为上述违约金标准过高。对此，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，本院酌情将逾期交付租金的违约金标准调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%计算。按此，上述期间租金的违约金的计算，应分别以当月租金为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%计算，分别自当月11日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限。关于普乐谷公司要求高凤仪支付水电费及违约金的反诉诉请。本案中高凤仪确认其自2017年4月起未向普乐谷公司支付过水电费，高凤仪对普乐谷公司主张的2017年4月至12月期间的水电费数额未持异议；如上所述，租金等费用应计至2018年2月28日，本院对高凤仪称其不应承担2018年1月之后的水电费的陈述不予采信；高凤仪称此前普乐谷公司多收其8000元电费，未举有效证据证实，本院不予采信。高凤仪作为付款义务人未举证证实其履行相关付款义务，应承担举证不能的法律后果，本院对普乐谷公司要求高凤仪支付2017年4月至2018年1月期间的水费6725.74元、电费19555.47元合计26281.21元的诉请予以支持。至于逾期付款违约金，如上所述，本院亦将违约金计算标准调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%计算。按此，水电费违约金的计算，应分别以普乐谷公司主张各期欠付的水费、电费为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%计算，分别自次月11日（其中2017年7月至10月的水费、电费的起算时间为2017年11月11日）起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限。关于普乐谷公司要求高凤仪支付首月场地费及2016年3月至2017年8月场地费差额44875元的反诉诉请。按查明的事实，普乐谷公司并未因高凤仪迟延支付租金、水电费等行使合同解除权，合同“如乙方违反合同的相关约定，甲方有权单方取消合同，合同中的申请有关优惠条款，乙方需在接到甲方违约通知之日起五日内交纳及补足所有优惠的差额”的适用条件并未成就，普乐谷公司该项诉请缺乏理据，本院不予支持。关于普乐谷公司高凤仪支付诚意合作保证金、合作回报金及违约金的反诉诉请。对此，《联盟合同》并无相关约定，普乐谷公司该项诉请显无理据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广东普乐谷之家教育投资有限公司退还高凤仪租赁保证金46000元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，高凤仪支付广东普乐谷之家教育投资有限公司2017年9月1日至2018年2月28日期间租金合计114000元及逾期付款违约金（分别以当月租金19000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%计算，分别自当月11日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，高凤仪支付广东普乐谷之家教育投资有限公司2017年4月至2018年1月期间水费6725.74元、电费19555.47元，合计26281.21元并支付逾期付款违约金［分别以各期欠付水费、电费为本金（其中2017年4月水费704.7元、电费3003.66元，2017年5月水费738.22元、电费2655.18元，2017年6月水费748.44元、电费3230.37元，2017年7月至10月水费2638.98元、电费6148.89元，2017年11月水费651.24元、电费1330.56元，2017年12月水费1117.8元、电费2022.57元，2018年1月水费126.36元、电费1164.24元），按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%计算，分别自次月11日（其中2017年7月至10月的水费、电费的起算时间为2017年11月11日）起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限］。四、驳回高凤仪其他本诉请求。五、驳回广东普乐谷之家教育投资有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费13612元，由高凤仪负担12662元，由广东普乐谷之家教育投资有限公司负担950元；反诉受理费6700元，由高凤仪负担1150元，广东普乐谷之家教育投资有限公司负担5550元。财产保全费1520元，高凤仪负担1150元，由广东普乐谷之家教育投资有限公司负担370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李新程人民陪审员  崔 萍人民陪审员  刘小红二〇一九年三月二十日书 记 员  何靖文梁炎梅梁雅芝秦爽