广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15726号原告：中山市华炬房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：钟吉彬，职务总经理。委托诉讼代理人：钟敏，广东百昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽，广东百昌律师事务所律师助理。被告：陈乐文，男，汉族，1978年10月11日出生，住广东省中山市。委托诉讼代理人：赖兆仁，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄崇仙，广东泰力律师事务所律师。原告中山市华炬房地产开发有限公司诉被告陈乐文建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟敏、被告陈乐文及委托诉讼代理人黄崇仙、赖兆仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告委托广东中亿律师事务所出具的落款时间为2018年10月16日《律师函》[函号：（2018）广亿律函字166号]中解除原被告签订的《国有商住用地使用权转让合同》、《国有商住用地使用权转让补充协议》的通知无效；2、判令被告继续履行合同，配合签署、办理项目开发的各项手续（详见附件一《被告近期义务清单），配合将中山市××××路国有商住用地使用权10000平方米[国有土地使用权证号：中府国用（2012）第易xxx1号]办理抵押登记给原告或其指定第三人，并从2018年8月12日起，被告按日向原告支付人民币2万元违约金至被告履行合同义务之日止；3、判令确认《国有商住用地使用权转让合同》第三条第1点约定了被告应承担涉案土地开发的土方回填费、规划报建费及人防异地建设费，原告可在土地使用权转让款中扣减前述费用；4、判令被告向原告赔偿定金人民币500万元；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费及原告支付的诉讼保全担保费。事实和理由：2017年3月8日被告与原告签订了《国有商住用地使用权转让合同》，合同约定：原告向被告购买位于中山市××××路国有商住用地使用权10000平方米；转让款总额为人民币3100万元，被告应收转让款已包括但不限于土地出让金、购置土地契税、征地补偿款、青苗补偿款、土方回填、以被告名义规划报建费用及人防异地建设费用等2017年3月25日前，原告累计应支付被告500万合同定金，被告收取第二次应收转让款应归还其以涉案土地向银行的抵押贷款1500万元，2018年3月15日前，原告应向被告支付第三期应收转让款人民币1100万元；为保障原告利益，在项目公司股权、涉案土地或在建工程具备质押、抵押担保登记条件之日起3个工作日内，原告有权要求被告配合办理股权质押、土地使用权或在建工程抵押给原告或其指定人的登记手续等。合同签订后，原告依约支付了定金人民币500万元，但因被告转让的土地使用权不符合土地规划导致不能报建，拖延了施工建设进度。2017年11月份经原、被告协商签署了《国有商住用地使用权转让补充协议》，合同约定：被告同意延期支付第二笔转让款1500万元至2018年10月8日，第三笔转让款1100万元延期至2019年12月30日支付；原告每月应向被告支付利息；被告须按原合同约定配合原告开发事宜，不得以延期为由不予配合；银行贷款1500万元由被告负责处理银行续期问题，原告愿支付被告包干价15万元等。补充协议签订后，被告归还了银行贷款，但被告在报建、施工等方面并不完全配合，应负责支付土方回填、规划报建费用、人防异地建设费用等款项不予支付，同时经过涉案土地的高压电线严重影响施工，至今未得到处理，应办理土地抵押登记不予办理；原告依约支付利息补偿，同时支付了规定报建费人民币523128.91元，已办理了人防异地建设手续，待支付费用人民币3408680元，土方回填预算费用约人民币2000000元。原告多次派人与被告沟通土地抵押、第二次应收转让款1500万元支付方案及相应扣除款项金额等事项时，被告以各种理由推搪，甚至回绝当面洽谈、扬言没收定金，导致原告无法顺利在2018年10月8日支付，责任在被告。2018年10月17日，原告收到被告委托广东中亿律师事务所律师发来《律师函》，通知原告解除双方签订的土地转让合同、补充协议。原告认为，在双方商谈如何付款的情况下发出解除合同通知，严重违反合同约定，原告要求扣除相应已支付或将要支付且应由被告承担的费用后，再行支付第二次应收转让款符合合同约定。被告解除合同的行为不符合法律规定，应确认解除合同无效。被告发出解除合同通知后，原告多次与被告沟通，希望撤回其错误的行为，并且依约将2018年9月的利息364000元于2018年10月24日支付给被告，同时搁置争议于2018年10月30日将第二笔转让款1500万元通过银行汇款支付给被告，但被告拒绝受领第二笔土地转让款，同时拒绝办理涉案土地所有建设事项。为维护原告的合法权益，特诉到法院，请求支持原告诉求。被告答辩称：一、原告未按原合同约定向被告履行支付第二期转让款1500万元主要债务，特别是在后来双方签订的补充协议约定已经延期的付款期限届满后，仍逾期未支付该第二期转让款，经被告催告后，原告在合理的期限内仍未履行，被告依法享有解除合同的权利。被告委托律师发出《律师函》通知原告解除双方签订的土地转让合同、补充协议，合法有据，原告在2018年10月17日已收到上述解除合同的通知，依法产生解除合同的法律效力。二、关于原告请求被告继续履行合同，配合签署、办理项目开发的各项手续，配合办理抵押登记给其或其指定第三人的诉求。如前所述，双方合同关系已于2018年10月17日解除，合同解除后，被告已没有相应的合同义务，故原告的上述请求应被驳回。三、关于原告请求被告从2018年8月12日起，按日支付人民币2万元违约金至履行合同义务之日止的请求。原告至今没有任何经营活动，何谈配合经营，被告没有违约不配合经营的行为，原告要求支付违约金无事实依据。四、关于原告要求确认土方回填费、规划报建费及人防异地建设费应由被告承担，主张可在转让款中扣减前述费用的请求。原告的该项主张不符合合同约定和土地转让的交易习惯，其该项诉求没有任何依据，请予以驳回。五、关于被答辩人主张赔偿定金人民币500万元。如前所述，被告不存在违约行为，存在违约行为的是原告，原告作为违约方，其请求被告赔偿定金500万元，无事实和法律依据。且原告在第2项请求中已主张违约金，根据法律规定，定金与违约金是不能并用的，只能选其一进行主张。因此，原告请求赔偿定金500万元于法相悖，不应支持。六、关于诉讼费、保全费及诉讼保全费的承担。首先，合同并没有关于前述费用应由哪方承担的约定，原告的主张没有合同依据；其次，对于诉讼费、保全费、诉保保全担保费是原告违约导致其增加的诉讼成本，与被告无关，应由原告自行承担。综上请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2017年3月8日，原告作为乙方（开发商）与作为甲方（土地方）的被告签订《国有商住用地使用权转让合同》，约定乙方购买甲方拥有的位于中山市××××15亩商住用地项目地块（土地证号：中府国用（2012）第易xxx1号）。双方在合同中对房地产开发项目地块概况、转让步骤及方案、转让款及付款方式、甲方权利和义务、乙方权利和义务、争议解决方法分别进行了约定。其中第二条对转让步骤及方案约定：1、本合同签订生效后，乙方方负责以甲方私人名义完成施工报建，以解决项目用地的闲置期限问题，所需施工报建费用由乙方负责，签订本合同前甲方已支付各项项目地块的款项归乙方所有。甲方须全力配合，如因甲方配合不力，导致项目地块闲置的，由甲方负责处置承担罚款（政府及乙方原因除外）。2、甲方取得施工许可证后，双方同意按如下方案转让土地使用权：方案一：2.1、乙方负责以甲方的名义设立其全资拥有的房地产开发项目公司（暂定名为“中山市珑玥房地产开发有限公司”，下简称：“项目公司”），法定代表人由乙方指定人担任，并将项目地块或在建工程以出资方式注入项目公司名下用于商品房项目开发。过程中所需契税等费用由乙方承担，银行借款1500万元由乙方垫支，银行借款垫支可作为甲方应收转让款。2.2、项目公司股权具备转让条件后5个工作日内，甲方应将其持有项目公司80%的股权通过增资扩股形式转让给乙方或其指定人，项目用地开发的商品房具备取得预售许可证前，甲方再将剩余20%股权通过增资扩股形式转让给乙方或其指定人。在乙方为支付甲方应收转让款前，乙方须将项目公司20%的股权质押给甲方，待乙方支付完转让尾款当天甲方解除质押。方案二：2.3、乙方以自身名义成立全资拥有的房地产开发项目公司中，暂定名同上。2.4、乙方负责对项目地块进行施工，待施工至符合在建工程转让条件后5个工作日内，甲方配合将在建工程转让登记至乙方控股的项目公司。过程中所需契税等费用由乙方承担，银行借款1500万元由乙方垫支，银行借款垫支可作为甲方应收转让款。3、为保障乙方利益，在项目公司股权、项目地块或在建工程具备质押、抵押担保登记条件之日起3个工作日内，乙方有权要求甲方配合办理股权质押、土地使用权或在建工程抵押给乙方或其指定人的登记手续，同时，若项目地块或在建工程具备二押条件的，甲方应予以配合乙方办理二押抵押登记。甲方不配合的即属违约。4、甲方以固定收益的方式享有收益，乙方负责按协议支付甲方固定收益后，享有项目地块全部收益。5、乙方将项目地块注入项目公司须在本合同生效后5个月内完成，如因项目开发问题未在5个月内完成，可延期2个月，延期内乙方须支付甲方第二期转让款每月百分之一的利息，因乙方原因延期超过2个月，甲方有权终止合同（因政策、政府、甲方及不可抗力除外），并没收定金。其中第三条对转让款及付款方式约定：1、转让款（1）甲、乙双方同意甲方应收转让款总额为人民币叁仟壹佰万元整（￥31000000.00元）。（2）甲方应收转让款已包括但不限于项目地块的土地出让金、购置土地契税、征地补偿款、青苗补偿款、土方回填、以甲方名义规划报建费用及人防异地建设费用等，即土地现状收购、（3）甲方应承担项目地块转让登记前的债务、费用或担保债务。2、付款方式甲、乙双方一致同意，甲方应收转让款按如下方式支付：（1）签订本合同前乙方已向甲方支付人民币壹佰万元整作为合同定金，2017年3月25日前乙方再向甲方支付人民币肆佰万元整合同定金，累计乙方应支付甲方伍佰万元合同定金。（2）鉴于甲方已将项目用地抵押给银行贷款人民币壹仟伍佰万元，项目用地注入项目公司前须先还清贷款或置换抵押物，如乙方还清贷款，视为乙方第二次支付甲方应收转让款壹仟伍佰万元，提前还款如需支付违约金由甲方承担；如乙方选择置换抵押物，壹仟伍佰万元贷款转由乙方承担，该部分利息由乙方承担，贷款到期由乙方负责偿还，置换抵押物起甲方视乙方已支付第二次应收转让款，甲方在乙方提供抵押物置换同时须向乙方开具收到应收转让款收据。届时合同定金转为甲方第一次应收转让款。（3）2018年2月15日（春节）前，甲方无违约的情况下，乙方向甲方支付第三期应收转让款人民币壹仟壹佰万元整，至此，乙方已足额支付完毕甲方的应收转让款，如乙方未能按时足额支付该笔款项，须按差额每月百分之一支付利息给甲方。其中第四条对甲方权利和义务约定：1、合同签订后，甲方不参与项目公司的经营管理，并将项目公司所有证照、印章、物件、票据、合同及场地移交给乙方，但甲方在项目公司所持有的股权全部转让给乙方前，有义务配合乙方的经营，否则按日支付违约金人民币贰万元。2、甲方有权要求乙方按本合同约定支付款项。其中第五条对乙方权利和义务约定：1、乙方负责按本协议约定支付甲方应收转让款。2、乙方负责完善因开发房地产项目所需的包括但不限于公司资质等相关批准文件及资金。3、乙方负责该项目的完善及后续运营包括但不限于报建手续、建设资金，完成项目建设和商品房销售。4、乙方负责项目公司的经营管理及投资决策，在甲方股权全部转让给乙方之前，有权要求甲方配合办理经营房地产开发的相关事宜。5、乙方负责包括但不限于开发资金等后续一切费用。6、乙方负责在经营项目公司产生的债权、债务和安全事故等一切责任。2017年11月15日、11月20日，原、被告先后在《国有商住用地使用权转让补充协议》上签字盖章，称鉴于市场及政策影响，经甲乙双方再次友好协商，双方愿对原合同做必要补充：1、截止2017年10月8日，乙方已按原合同约定支付甲方第二笔转让款1500万元两个月利息。2、因市场及政策原因，甲方同意顺延支付原合同约定第二笔转让款1500万元，并互不追究违约责任，但2017年10月8日之后每月乙方支付甲方1.4%的利息作为补偿，利息支付日为每月20日前支付当月利息。2017年10月8日至11月8日的利息1%，余下0.4%在本协议签订生效后三天内补足，但最长只可延长至2018年10月8日。3、原合同约定第三笔转让款1100万元到期后亦可顺延，顺延期内每月乙方支付甲方1.4%的利息作为补偿，利息支付日为每月20日前支付当月利息，但最长只可延长至2019年12月30日。4、若上述约定两个最长延期内乙方还未及时支付转让款或每月利息，甲方可按原合同约定违约责任追究乙方责任。延期内甲方须按原合同约定配合乙方开发事宜，不得以延期为由不予配合，否则乙方有权按原合同约定追究甲方违约责任。5、上述1500万第二笔转让款实为银行贷款，且已到还款期，由甲方负责处理银行续期问题，包括但不限于还款或还款再贷或抵押物置换，乙方愿支付甲方包干价15万元。本补充协议签订后连同当月利息一次性支付给甲方。2018年10月16日、10月19日，被告委托广东中亿律师事务所两次向原告发出律师函称原告未按约定支付第二期转让款及利息已构成严重违约，通知原告解除合同，没收原告已交付的合同定金500万元，并要求原告支付约定利息及交还土地。收到上述律师函后，原告委托广东百昌律师事务所复函被告称补充协议签订后，被告归还了银行贷款，但被告在报建、施工等方面并不完全配合，应负责支付土方回填、规划报建费用、人防异地建设费用等款项不予支付，同时经过项目地块的高压线严重影响施工，至今未得到处理，故要求扣除相应已支付或将要支付的费用后再支付第二期应收转让款。被告对原告要求扣减相关费用的主张不认可，后双方各自又以互发律师函方式申明自己的主张，但争议未得到解决。诉讼过程中，原告提交收据15张、对公帐户跨机构出（入）帐通知书2张、广发银行网上银行电子回单15张，主张先后向被告支付了定金5000000元、第二期转让款15000000元、利息4150666元。被告质证确认上述款项支付的真实性，但认为被告已于2018年10月16日发出通知解除合同，原告于次日接到通知，故2018年10月17日双方合同关系解除，并提供广东农村商业银行的客户回单一张，证明被告在收到15000000元转帐款后已于2018年11月5日将该款退回给原告。原告亦质证确认收到15000000元退款，但不确认合同已解除。上述收据、银行单据记载各笔汇款的转帐时间、金额，其中原告转给被告：2017年3月8日1000000元、2017年3月24日4000000元、2017年8月8日174000元、2017年9月12日150000元、2017年10月31日150000元、2017年12月1日420000元、2017年12月29日210000元、2018年2月1日210000元、2018年3月3日312666元、2018年4月11日364000元、2018年5月4日364000元、2018年6月15日364000元、2018年7月26日364000元、2018年9月3日364000元、2018年9月21日364000元、2018年10月24日364000元、2018年10月30日15000000元，被告转给原告：2018年11月5日15000000元。被告另提供《关于利息问题的说明》，指出2017年8月8日收取的转帐174000元中有150000元是利息，有24000元是酒水款，2017年12月1日收取的转帐420000元中有270000元是利息，有150000元是原告按补充协议应承担的银行过桥费。原告另提供《广东省非税收入（电子）票据》1张、《非税收入缴款通知书》1张、《中山市防空地下室易地（分期）建设核准单》、《华炬珑玥花园（四期）项目应建防空地下室面积统计表》，拟证明原告为被告缴交村镇基础设施配套费523128.91元、原告收到防空地下室易地建设费的缴费通知，要求缴费3408680元，但被告均不同意负责缴纳。《中山市防空地下室易地（分期）建设核准单》由广东省中山市人民防空办公室于2016年6月1日出具，载明陈乐文位于中山市××××路的商业住宅建设项目（《建设工程规划许可证》编号：建字第1xxx4号）建设规模15000平方米，应建防空地下室建筑面积450平方米。《华炬珑玥花园（四期）项目应建防空地下室面积统计表》由中国华西工程设计建设有限公司于2018年8月9日出具，载明建设单位为陈乐文，规划许可编号：建字第xxx0005号的工程建筑面积为22136.82平方米。应建防空地下室面积1985.59平方米。《非税收入缴款通知书》出具时间为2018年8月20日，载明中山市人民防空办公室通知陈乐文缴交防空地下室易地建设费，标准单价为2000元，数量为1704.34，总金额为3408680元。《广东省非税收入（电子）票据》于2018年8月7日出具，载明缴款人陈乐文按73.3元的单价标准，向执收单位中山市城乡规划局阜沙分局缴交了数量7136.82的村镇基础设施配套费，合计金额523128.91元。原告再提供《同意陈乐文用地申请办理相关业务的情况说明》、《关于陈乐文用地办理相关业务情况说明的函》、顺丰速运客户存根，拟证明自己于2018年9月收到两份闲置证明，出具该证明后被告应配合办理土地抵押登记，原告于2018年10月18日催告被告配合办理报建事宜，被告至今未配合。上述两份函件均在下方打印“中山市闲置土地处置工作领导小组办公室”字样，但无相应印章。被告质证确认上述证据材料真实性，但认为在被告未支付第二期转让款的前提下，被告无义务将土地抵押给原告，合同已于2018年10月17日解除，被告于2018年10月18日已无义务配合原告办理再报建。被告提供《广东省非税收入（电子）票据》2张、《收款收据》1张，拟证明被告已缴交了案涉合同签订前应交纳的村镇基础设施配套费、防空地下室易地建设费、回填费。《广东省非税收入（电子）票据》2张分别载明，陈乐文于2016年5月31日向执收单位中山市城乡规划局阜沙分局缴交总金额375000元的村镇基础设施配套费，标准单价为25元，数量为15000；陈乐文于2016年6月1日向执收单位中山市人民防空办公室缴交总金额562500元的防空地下室易地建设费，标准单价为1250元，数量为450。《收款收据》载明，署名收款人冯干辉的人出具该《收款收据》确认收到陈乐文工地砖渣款268250元，明细为250元每车（10立方米），共计1073车。原告质证确认上述证据的真实性，但认为签订合同后，双方增加7000多平方米的报建面积，按合同约定应由被告承担。被告又提供微信通讯记录截图和语音内容文字翻译，主张自己于第二期转让款约定支付期限的最后一天即2018年10月8日通过微信将自己的收款帐号发送给原告的副总经理张鹏并催其付款，但原告既未付款也未回复，后被告再于10月9日再次向张鹏发微信催告原告付款，并明确提示原告如仍不付款，明天就违约。原告质证称与张鹏核实过确有此微信，但张鹏只是中山市天鸿实业有限公司的员工，其只是与陈乐文洽谈的成员之一，并不能代表原告公司，原告是中山市天鸿实业有限公司的股东之一。庭审中，被告称自己解除合同的权利基础是合同法第九十四条第三项的规定。催告原告履行义务的方式是2018年10月8日、9日以微信语音方式催告。另外，原、被告双方确认在双方签订合同前，为避免土地闲置被回收，被告曾进行过报建，双方签订合同后，原告按自己的使用目的改变设计及规划，增加7000多平方米的报建面积。本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷。对原、被告争议的几个焦点，本院逐一分析如下：一、原告未按期支付第二期15000000元是否构成违约。原、被告双方在《国有商住用地使用权转让补充协议》中明确约定同意顺延支付原合同约定第二笔转让款1500万元，并互不追究违约责任，但同时约定最长只可延长至2018年10月8日，原告拖延至2018年10月30日才向被告转帐，显然已构成违约。二、原告举证证据所涉的村镇基础设施配套费523128.91元、防空地下室易地建设费3408680元以及自称的土方回填费预算2000000元是否应由被告承担。从上述双方举证可见，被告陈乐文已缴交过村镇基础设施配套费375000元、防空地下室易地建设费562500元，亦购卖过268250元的砖渣进行填土。双方在《国有商住用地使用权转让合同》第三条第1点中约定土地按现状收购，注明甲方（被告）应收转让款已包括但不限于项目地块的土地出让金、购置土地契税、征地补偿款、青苗补偿款、土方回填、以甲方名义规划报建费用及人防异地建设费用等，要表达的意思只是防止被告以自己前期已支付过上述费用为理由要求原告在支付转让款的基础上额外支付兑价，并不能反过来解读为在签订合同后至正式办理产权过户前所有涉及土地开发的费用支出均由被告承担，否则期间案涉土地的开发方案完全由原告确定，相关开发费用完全不可预估，有违合同公平原则。既然双方约定以现状收购，就表示原告对案涉土地当时的填土状况表示接受，现原告主张的填土预算明显不是被告之前施工所欠，要求被告负担无理。原告举证的缴费单据和缴费通知均是2018年8月份制作，迟于双方协议转让土地使用权的时间（2017年3月8日），加上双方已确认在签订合同后原告已着手进行土地开发的部分工程并增加报建面积，增加改变规划设计增加的费用理应由原告承担，原告未举证上述费用属于合同签订前被告所欠，应承担举证不能的不利法律后果。因此，原告主张上述费用或工程预算在土地转让款中扣减，本院不予支持。三、被告于2018年10月16日委托广东中亿律师事务所向原告发送《律师函》的行为是否具有合同解除效力。被告主张自己于2018年10月16日通过律师发函书面通知原告解除合同，函件于2018年10月17日到达原告，故《国有商住用地使用权转让合同》、《国有商住用地使用权转让补充协议》已于2018年10月17日解除，被告主张其解除合同的法律依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项。上述法律规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）……；（五）……”。另外，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。从上述条律条文中可见，合同守约一方行使合同解除权应当以催告违约方在合理期限内履行合同主要债务未果作为前提条件。被告称在2018年10月8日、9日以发送微信给张鹏的方式催告原告支付第二期转让款，原告不认可张鹏为原告方的授权代表。经查审，《国有商住用地使用权转让合同》、《国有商住用地使用权转让补充协议》中原告一方的签约代表均为原告的法定代表人钟吉彬，并无证据表明张鹏取得过原告的授权负责合同履行的相关事宜，被告仅凭张鹏曾参加过合同磋商则向张鹏进行催告的做法欠妥，故被告主张自己已对原告进行过催告的意见本院不予采纳，被告在未进行有效催告的情况下直接通知原告解除合同，不符合法律要件，要求确认合同已解除的诉求本院不予支持。另外，虽然原告有迟延付款的情况，但双方并未将此约定为可以解除合同的情形，原告后续已向被告转帐支付第二期转让款15000000元，现客观上并不存在原告合同目的不能实现的情况，应继续履行为宜。四、除约定的第二期转让款15000000元外，原告是否尚有拖欠被告延期付款利息。双方于2017年11月15日至20日期间分别《国有商住用地使用权转让补充协议》中明确，截止到2017年10月8日，乙方（原告）已支付给甲方（被告）第二期转让款15000000元两个月利息，并明确2017年10月8日之后每月支付1.4%的利息作为补偿，又明确2017年10月8日至11月8日的利息已支付1%，余下0.4%在协议签订生效后三天内补足，双方又约定乙方支付甲方150000元作为处理银行贷款续期的包干费用。从上述约定表明原告于2017年12月1日向被告转帐的420000元中有150000元是支付银行贷款续期包干费用，有60000元是支付上述所提的0.4%利息补足，其余210000元是2017年11月9日至2017年12月8日利息。续后原告于2017年12月29日210000元、2018年2月1日210000元分别是2017年12月8日至2018年2月8日的利息。对2018年3月3日原告转帐的312666元，被告在《关于利息问题的说明》中作解释为第三期转让款11000000元加入作为计算基数且扣除二月份天数减少2天引起的变化，按双方在《国有商住用地使用权转让合同》中约定，第三期转让款的支付时间原定为2018年2月15日前，该时间节点相符，且后续原告于2018年4月11日、2018年5月4日、2018年6月15日、2018年7月26日、2018年9月3日、2018年9月21日、2018年10月24日转帐的金额均为364000元亦符合按（15000000元+11000000元）×1.4%计算所得，本院予以采信，故本院认定上述转帐312666元是支付2018年2月9日至2018年3月8日利息，后续7次各转帐364000元是支付2018年3月9日至2018年10月8日利息。四、关于原告要求被告继续履行合同，配合签署、办理项目开发的各项手续。虽然双方在《国有商住用地使用权转让合同》中约定乙方（原告）以甲方（被告）私人名义完成施工报建，甲方须全力配合，但双方均未在合同中明确被告应予配合的具体内容。原告以诉状附件一《被告近期义务清单》的方式，罗列了《施工情况说明》等52项书面材料名称，但未具体说明各项书面材料的要求，亦未举证证明原告要求被告提供上述各项书面材料与施工报建之间的必然联系，该项诉讼请求本院不予支持。五、关于原告要求被告配合将案涉土地使用权办理抵押登记给原告或其指定第三人。虽然双方在《国有商住用地使用权转让合同中提及在项目地块或在建工程具备抵押担保登记条件之日起3个工作日内，乙方（原告）有权要求乙方（被告）配合办理土地使用权或在建工程抵押给乙方或其指定人的登记手续，但从《中华人民共和国物权法》第一百八十五条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。”可见，设立抵押权应当采取书面形式对被担保债权、履行期限等要件作明确具体的约定，双方在合同中仅就抵押达成意向，并未对必备的合同要件进行约定，故现原告仅具有请求与被告订立抵押合同的缔约请求权，不能直接要求被告办理抵押登记。六、关于原告要求被告从2018年8月12日起按日向原告支付违约金20000元至被告履行合同义务之日止以及要求被告向原告赔偿定金5000000元。原告并未举证在2018年8月12日至2018年10月8日期间有向被告要求配合办理相关事项被拒，应承担举证不能的不利法律后果，原告主张被告在报建、施工等方面不予配合本院不予采信。续后原告未按《国有商住用地使用权转让补充协议》确定的最后付款期限在2018年10月8日付款给被告，即使如前所述被告行为未达成解除合同的要件，但原告违约在先，即使续后有支付第二期转让款15000000元，原告仍未就自己的违约行为承担违约责任，被告暂缓履行合同义务于法有据无须承担违约责任，原告上述支付违约金、赔偿定金的请求本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，第九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认被告陈乐文委托广东中亿律师事务所出具的落款时间为2018年10月16日的《律师函》[函号：（2018）广亿律函字166号]中解除原告中山市华炬房地产开发有限公司与被告陈乐文签订的《国有商住用地使用权转让合同》、《国有商住用地使用权转让补充协议》的通知不产生合同解除效力；二、驳回原告中山市华炬房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232900元，财产保全费5000元，合计237900元，由原告负担（已缴交)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  高嘉敏二〇一九年三月二十五日书记员  杨明山郭君意