广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初464号原告：东莞市钜茂物流有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇阇西村三盛组。统一社会信用代码：914419000735318066。法定代表人：冼兆洪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高新，广东尚智和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梓民，广东尚智和律师事务所律师。被告：东莞市沙田广瑞木材加工厂。住所地：广东省东莞市沙田镇阇西村港口大道。经营者：李鹏飞。委托诉讼代理人：杜冠杰，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡振洪，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。原告东莞市钜茂物流有限公司（以下简称钜茂物流公司）诉被告东莞市沙田广瑞木材加工厂（以下简称广瑞加工厂）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告钜茂物流公司的委托诉讼代理人高新，被告广瑞加工厂的委托诉讼代理人杜冠杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钜茂物流公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2014年8月签订的土地面积为9800平方米的《土地使用权租赁合同书》以及原、被告于2015年签订的土地面积为5500平方米的《土地使用权租赁合同书》均于2017年2月28日终止；2.被告广瑞加工厂向原告钜茂物流公司支付拖欠的租金、水电费共计263,797.32元及逾期付款利息（以263,797.32元为基数，按照月利率2%的标准从2017年6月6日起计算至被告广瑞加工厂付清租金、水电费之日止）；3.被告广瑞加工厂承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2014年8月签订一份《土地使用权租赁合同书》，约定被告承租原告提供的位于东莞市××镇××道增立厂旁一幅面积为9800平方米的土地，租期从2014年8月15日起至2021年11月30日止。自2017年2月底起，被告将该土地交还给原告，未再租赁该土地，但仍拖欠部分水电费未付清。原、被告还签订了一份《土地使用权租赁合同书》，约定被告承租位于东莞市××镇××道增立厂旁一幅面积为5500平方米的土地，租期从2015年2月1日起至2021年11月30日止。2017年2月底，被告交还了该土地给原告，但在交还土地前仍拖欠部分租金及水电费未付清。被告此外还向原告短期租赁2562.75平方米和900平方米的土地，2562.75平方米的土地的租金为5元/月/平方米，租赁期限从2016年4月份至2017年4月底，900平方米的土地租金为6元/月/平方米，租赁期限从2016年3月份至2017年2月底，原告免除了被告最后一批货物至2017年5月底的租金。被告已于2017年2月底将上述所有土地交还给原告，不再租赁。被告于2017年5月27日向原告出具欠款条，承认共拖欠原告租金263,797.32元未付。原告多次催收未果，遂诉至法院，请求法院判如所请。被告广瑞加工厂辩称：1.被告确认双方签订的5500平方米的《土地使用权租赁合同书》已经终止，大概终止时间在2017年2月份；2.土地面积为9800平方米的《土地使用权租赁合同书》合同正在履行中，被告也在正常地支付租金，该租赁期是2014年8月15日至2021年11月30日，被告已经按约定向原告足额转款支付租金及水电费；3.原告请求被告支付的263,797.32元租金及水电费，是租赁土地面积为5500平方米、900平方米、2562.75平方米三块土地的租金及水电费的合计，可从原告提交的欠费明细显示出来，该三份土地租赁合同已经终止；4.被告拖欠的费用已经支付了部分，即由东莞瑾邦进出口有限公司（以下简称瑾邦公司）支付的117,600元，该款项就是用来支付被告拖欠原告的租金，故被告现拖欠原告的租金及水电费应为146,197.32元。5.2017年3月份被告将面积为9800平方米的土地转租给瑾邦公司，瑾邦公司向原告支付租金及入场费，原告也出具了收据。经审理查明：2014年5月12日，原告钜茂物流公司与东莞增立塑料制品有限公司（以下简称增立公司）签订了一份《土地租赁合同》，约定钜茂物流公司向增立公司租赁位于东莞市××镇××村增立厂区其中面积为64295平方米的空地用于仓储物流，租赁期限从2014年6月1日起至2021年11月30日止，2014年6月1日至2014年12月31日的租金为192,585元/月，2015年1月1日至2017年12月31日的租金为224,682元/月，2018年1月1日至2021年11月30日，租金为256,780元/月。增立公司系坐落于东莞市××镇××管理区××总面积为299970平方米土地的使用权人，并取得了东莞市人民政府颁发的《国有土地使用证》，土地用途为工业厂房，使用期限从1994年6月至2044年6月止。原告钜茂物流公司承租了增立公司上述土地后，将上述部分土地的使用权转租给被告广瑞加工厂，双方分别签订了一份租赁土地面积为9800平方米、租赁期限从2014年8月15日到2021年11月30日止的《土地使用权租赁合同书》，一份租赁土地面积为5500平方米、租赁期限从2015年2月1日至2021年11月30日止的《土地使用权租赁合同书》以及一份租赁土地面积为2562.75平方米、租赁期限从2016年4月1日至2016年12月31日止的《土地使用权租赁合同书》。上述三份合同均约定支付租金的时间为每月5日前付清上月租金，逾期交租的，每逾期一日按应交纳的租金总额的5%支付违约金。被告广瑞加工厂另还向原告承租了面积为900平方米的土地，双方均未能向本院提供该土地的书面租赁合同。双方确认租赁面积为5500平方米、2562.75平方米以及900平方米租赁合同关系已经终止，被告于2017年2月将面积为5500平方米、900平方米的两块土地交还给原告，于2017年4月将面积为2562.75平方米的土地交还给原告。2017年5月27日，原告钜茂物流公司与被告广瑞加工厂结算，广瑞加工厂出具欠款条确认拖欠原告钜茂物流公司租金263,797.32元。双方确认拖欠的租金构成为租赁面积为5500平方米《土地使用权租赁合同书》2017年1月至2017年2月的租金55,000元、租赁面积为900平方米租赁合同的2017年1月至2017年2月的租金10,800元、租赁面积为2562.75平方米租赁合同2017年1月至2017年4月的租金51,255元以及2016年5月至2017年2月的水电费146,742.32元。但双方对146,742.32元水电费的构成有争议，原告主张仅为土地面积为9800平方米及5500平方米两块土地的水电费，被告则认为是土地面积为5500平方米、900平方米、2562.75平方米三块土地租赁期间的水电费。对此，双方均未提供证据予以证明。另查，原告认为原、被告双方签订的面积为9800平方米土地的《土地使用权租赁合同书》于2017年2月底已经解除，并由其于2017年3月将该土地出租给案外人东瑾邦公司，但因租期仅为一年，故双方未签订书面的租赁合同。为此，原告向本院提供了瑾邦公司支付租赁合同的押金、2017年3月份开始的租金、水电费等费用的收款收据、借记卡账户历史明细清单予以证明。上述证据显示瑾邦公司于2017年5月9日向原告支付了193,849.08元（两个月场地押金117,600元、2017年3月份租金及入场费共计59,460元、2017年3月份水电费16,789.08元）。被告广瑞加工厂不确认原告上述主张以及上述证据的真实性，并提出其被瑾邦公司收购，该土地系经过原告同意后由广瑞加工厂转租给瑾邦公司，瑾邦公司向原告支付的押金117,600元用于抵扣广瑞加工厂拖欠原告的涉案租金，但押金抵扣租金的行为未告知原告。被告广瑞加工厂未在本院限定的期限内提供收购合同及收购金额。至于涉案9800平方米土地的交付过程，被告广瑞加工厂主张因瑾邦公司将其收购，故不存在广瑞加工厂退出、瑾邦公司入场的情形。还查，本院还受理了返还涉案的面积为9800平方米土地使用权的土地租赁合同纠纷[案号为（2019）粤1972民初461号]，该案原告为本案原告钜茂物流公司，被告为瑾邦公司。在该案中，瑾邦公司主张其与钜茂物流公司不存在租赁关系，其系向广瑞加工厂承租了涉案面积为9800平方米的土地，并向本院提供了一份其与广瑞加工厂签订的《土地使用权租赁合同书》复印件以及广瑞加工厂出具的情况说明予以证明。该《土地使用权租赁合同书》显示瑾邦公司向广瑞加工厂租赁了涉案9800平方米土地，租赁期限为2017年3月1日至2021年12月31日；情况说明则显示广瑞加工厂为避免手续繁琐要求瑾邦公司将租金直接支付给钜茂物流公司；瑾邦公司在该案中确认在2017年5月9日向原告支付了193,849.08元（两个月场地押金117,600元、2017年3月份租金及入场费共计59,460元、2017年3月份水电费16,789.08元）；瑾邦公司主张其法定代表人与广瑞加工厂法定代表人是好朋友，因广瑞加工厂在2017年年初经营出现困难，故将其机器设备及涉案面积为9800平方米土地的地上建筑物以约1,140,000元的价格转让给瑾邦公司，但双方未签订书面的转让合同，受让机器设备后双方即签订了《土地使用权租赁合同书》，2017年3月初，广瑞加工厂将机器设备、地上建筑物及土地交付给了瑾邦公司，但未签订任何书面的交接文件，瑾邦公司将上述生产资料交给了其关联公司东莞市港源木业有限公司使用。庭审中，原、被告双方同意若本院最终认定被告须向原告支付相关款项，原告应退还给被告的押金107,800元可以抵扣相关的款项。上述事实，有《土地租赁合同》、国有土地使用证、《土地使用权租赁合同书》、欠款条、收款收据、借记卡账户历史明细清单、欠款明细构成以及本案一审庭审笔录等证据附卷为证。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。被告广瑞加工厂确认双方于2015年签订的面积为5500平方米土地的《土地使用权租赁合同书》已终止，并于2017年2月将该土地交还给原告钜茂物流公司，本院对此予以确认。本案争议焦点为：1.原、被告双方于2014年8月份签订面积为9800平方米土地的《土地使用权租赁合同书》有无终止？何时终止？2.被告广瑞加工厂拖欠原告钜茂物流公司的租金及水电费数额？3.原告钜茂物流公司诉请的利息是否合法？关于焦点一，本院分析如下：1.被告主张与原告之间涉案的面积为9800平方米土地的租赁关系并未终止，由其转租给瑾邦公司。被告并未向本院提供相应的转租合同，且瑾邦公司在本院受理的另案中[案号为（2019）粤1972民初461号]提供的该合同仅是复印件，无法提供原件，原告不确认该合同复印件的真实性。2.若被告将涉案的土地转租给瑾邦公司，为了方便，其要求瑾邦公司将租金直接交给原告，存在该可能性，但在原告未将涉案9800平方米土地的租赁押金退还给被告的情况下，被告要求瑾邦公司再次向原告支付涉案9800平方米土地的租赁押金有违常理。3.本案庭审中，被告主张其被瑾邦公司收购，故不存在瑾邦公司入场、其退场的情况，但其并未在本院限定的期限内向本院提供相应的收购合同等资料，且与瑾邦公司在本院受理的另案中[案号为（2019）粤1972民初461号]关于交接方式以及被告与瑾邦公司之间的关系的陈述不一致。4.被告主张瑾邦公司向原告支付的押金实际为抵扣被告拖欠原告的租金，但是瑾邦公司向原告支付押金的时间（2017年5月9日）早于被告与原告结算租金、水电费的时间（2017年5月27日），且抵扣的行为并未通知原告。综上，被告未能提供相应的证据证明其上述主张，且自身的陈述亦存在诸多不合理之处，本院对其提出其与原告之间就面积为9800平方米土地的租赁关系未终止的主张不予采信。原告主张其与被告之间的该土地的租赁关系已于2017年2月底终止，结合其提交的瑾邦公司支付押金、租金等收款收据，其与被告之间结算租金、水电费等情况，本院对原告主张予以采信，依法确认原、被告之间于2014年8月签订的面积为9800平方米土地的《土地使用权租赁合同书》于2017年2月底终止。关于焦点二，被告确认拖欠原告的租金、水电费共计为263,797.32元，虽然其主张瑾邦公司于2017年5月9日向原告支付的押金117,600元系抵扣其拖欠原告的上述费用，但是原、被告结算的时间是在2017年5月27日，结算时并未抵扣，且原告亦不确认。故本院对被告的主张不予采信。又因双方在庭审中同意原告应退回给被告的押金107,800元可抵扣相关款项，两项相抵后被告广瑞加工厂应支付给原告的租金、水电费应为155,997.32元（263,797.32元-107,800元=155,997.32元）。因原告诉请的水电费系被告从2016年5月开始拖欠的，故本院依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十条的规定，认定抵扣的款项系水电费。至于原告诉请的逾期付款利息，实为逾期付款违约金，因双方在已经签订了书面合同的合同书内约定的仅是逾期交租的违约金，并未对逾期支付水电费的违约金进行约定，且原告也未向本院提供900平方米土地的租赁合同书，故本院认定被告仅需要对逾期支付的面积为5500平方米土地、2562.75平方米土地使用权的租金的行为支付违约金，再结合原告的诉请，被告应支付的违约金为以106,255元为本金，按照每月2%的标准，从2017年6月6日起计算至该部分租金本金（106,255元）付清之日止。原告主张超出部分，于法无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十一条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市钜茂物流有限公司与被告东莞市沙田广瑞木材加工厂于2014年8月签订的土地面积为9800平方米的《土地使用权租赁合同书》、于2015年签订的土地面积为5500平方米的《土地使用权租赁合同书》均于2017年2月28日终止；二、限被告东莞市沙田广瑞木材加工厂（经营者：李鹏飞）于本判决发生法律效力之日即日向原告东莞市钜茂物流有限公司支付租金、水电费合计155,997.32元以及逾期付款利息[以106,255元为基数，按照月利率2%的标准，从2017年6月6日起计算至基数（106,255元）付清之日止]；三、驳回原告东莞市钜茂物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,319.63元，由被告东莞市沙田广瑞木材加工厂（经营者：李鹏飞）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 詹 杰二〇一九年三月二十五日书记员 布瑞雯附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。