广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1471号上诉人（原审原告，反诉被告）：王伟秀，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：胡诗茗，广东明境律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：张太杰，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：王清，广东品杰律师事务所律师。上诉人王伟秀因与被上诉人张太杰房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初24250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王伟秀及代理人胡诗茗，被上诉人张太杰及其代理人王清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王伟秀上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法支持王伟秀的全部诉讼请求；2.判令本案的全部诉讼费用由张太杰承担。事实与理由：首先一审事实认定不清导致法律适用错误，王伟秀已通过提供银行流水的方式充分举证证明其已向张太杰归还人民币552780元的借款。此借条金额的借款本金实际是20万元的，人民币552870元就是两年利滚利的总额，王伟秀通过银行还了钱后曾向张太杰索回了欠条。双方曾于2017年6月30日发生纠纷，王伟秀昏迷入院，王伟秀从几位证人处得知张太杰在王伟秀昏迷救护车送医院途中偷走了王伟秀的资料，该资料里面有人民币552870元的借条，此处有证人证言的佐证。其次，因王伟秀已通过银行转账的方式向张太杰归还了人民币552780元的欠款，同时王伟秀未曾与张太杰前往房管局办理涉案房屋的网签手续，因《存量房买卖合同》已无继续履行的可能，故张太杰应配合王伟秀办理撤销网上登记的《存量房买卖合同》的手续。王伟秀从未签订《存量房买卖合同》，即使法院认定《存量房买卖合同》存在，王伟秀也从未向张太杰收取过购房款。此外，张太杰提供有双方签名的《存量房买卖合同》中，仅在其他约定中记载甲方必须在2013年12月30日前还清乙方欠款，合同可以取消，该合同没有欠款合同附件，双方对此并无有关借款合同的约定，也无借款金额的约定，更无另行补充约定。一审法院认定借款是涉案房屋的购房款是认定事实错误。如《存量房买卖合同》中的借款，法院认定为涉案房屋的购房款，该条款约定性质与抵押合同中的流质条款无异，违反物权法及担保法等强制性法律规定。依据《最高院适用担保法若干问题的规定》第57条规定，该部分约定不应被法院采纳。房屋买卖合同与借贷关系不应在同一案件混同处理。王伟秀与张太杰之间存在长期多次借款关系，双方之间从未签订任何以房抵债的协议，本案是房屋买卖合同纠纷，是房屋买卖合同关系，一审法院在本案中将两人的民间借贷关系混同处理在内，严重影响对房屋买卖合同关系的正确判断与处理。一审法院将两个法律关系在同一案件中处理，违背法律相关规定。如果法院认为双方之间存在民间借贷纠纷，张太杰应另案起诉。张太杰多次利用王伟秀信用构建大额借款，可能涉及套路贷。从王伟秀新提交的证据可见，两人之间的债权债务不能仅从借条判定，一审法院从未仔细审查双方的债权凭证、银行流水，从未按照《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》及《最高院关于依法妥善审理民间借贷的通知》中的相关要求审查双方的民间借贷关系。如果法院需要审查王伟秀与张太杰之间的借贷纠纷，应该结合张太杰的款项来源、经济能力、财产变化状况进行审查，不应只从借条认定。王伟秀已就张太杰诈骗王伟秀多次签订远超真实金额的借款行为报案，在等待公安机关的处理结果。从王伟秀提交的账户来往明细以及银行流水可见，双方的资金往来不正常，不是张太杰主张的王伟秀一直存在大额欠款的事实。张太杰多次利用王伟秀的借款构建大额借款，可能涉及套路贷。张太杰存在影响本案审理的不诚信行为。因张太杰提交的所谓其与王伟秀前夫签订的购房协议，而王伟秀前夫并无权代理王伟秀出售涉案房产，且王伟秀并不知情。王伟秀前夫关健成的情况说明证实其从未收到张太杰支付的购房款。张太杰也从未提供银行流水证明其支付了款项。二、张太杰一直冒用盗用王伟秀的身份记录，冒用王伟秀的身份资料到工商局办理个体户登记，从王伟秀提交的证据3，个体工商户验照报告表可见，张太杰具有房屋中介资质，熟悉网签操作流程，可以自行利用漏洞以及便利操作网签事宜。王伟秀有证人证言证明网签当日，王伟秀不在，也不可能与张太杰一起到房管局办理网签业务。张太杰一审的陈述虚假，不应采纳。张太杰多次暴力威胁王伟秀的人身安全，王伟秀已就受伤情况向公安机关报案，已就人身损害向法院提起诉讼。张太杰二审答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确。1.网签手续是否是本人所签以及是否合法，是已由房管部门作出的行政行为，据有法律效力，如果王伟秀认为非本人所签，应向房管局提起行政诉讼撤销网签手续。根据交易常识，网签手续需本人提供身份证、房产证等有效证件，在录音录像的情况下签订网签手续，基本可以排除非本人所签的情况。2.双方的网签合同上明确约定甲方在2013年12月30日前还清乙方欠款，合同可以取消，该事实是一审法院查明的事实。王伟秀之前向张太杰出具50多万元的借条可以说明该借款是用于抵消房款。3.关于王伟秀所述双方存在长期多次借贷关系，张太杰予以确认，张太杰在另案也向王伟秀确认了借贷关系，法院也判决了。根据双方的借贷习惯，双方付清还款就会撕毁借条，或者经过结算后出具新的借条，因此张太杰手上的借条原件均是王伟秀未还款的证明。4.关于王伟秀所述的其欠付与张太杰签订购房协议书的问题，从协议书可以看出关健成在夫妻关系存续期间确认收到张太杰的60万元还款，该协议可以说明张太杰已向王伟秀履行合同义务，是王伟秀单方面违约，导致房屋无法履行过户手续。王伟秀向一审法院起诉请求：1.判令撤销2013年1月30日存量房网上交易系统的《存量房买卖合同》；2.判令张太杰配合并协助王伟秀办理撤销《存量房买卖合同》手续，直至撤销手续办理完结；3、判令张太杰向王伟秀赔偿损失304750元（损失以未付房款500000元为基础，按每日0.05%的标准计算，从2014年12月30日起计算至实际清偿之日止）。张太杰向一审法院提出反诉请求：1.判决张太杰与王伟秀继续履行2013年1月30日签订的《存量房买卖合同》；2.判决王伟秀配合并协助张太杰办理《存量房买卖合同》手续，直至过户手续办理完结；3.判决张太杰支付违约金100000元。一审法院认定事实：据房产登记号：2011登记字1059395号《广州市不动产登记查册表》记载：越秀××××楼的产权人为王伟秀，建筑面积43.29平方米，规划用途住宅；权利人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，权利种类为抵押权，登记时间为2013年5月17日，债权数额200000元；2017年10月31日被（2017）粤0103执保3041号、（2017）粤0103民初8394号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封，查封期限自转为正式查封之日起算三年。2012年12月30日，王伟秀向张太杰立下《借条》，内容为：现王伟秀向张太杰借到552870元（以前所有借据作废）。2013年1月30日，王伟秀（为甲方，卖方）与张太杰（为乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，其中约定：甲乙双方当事人本着诚实信用的原则，经友好协商一致达成如下条款：第一条、房地产权属情况，1、房地产地址（下称“该房地产”）：越秀××××楼。3、建筑面积：43.29平方米；本次交易转移面积：43.288平方米。4、房屋使用性质：住宅。7、该房地产不存在抵押等他项权利。第二条、计价和价款，甲乙双方约定按以下第1种方式计算该房地产价款：1、该房地产按整套出售并计价，总金额(人民币）500000元整。第三条付款，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付(人民币）350000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款：一次性付款：总金额(人民币）500000元整。乙方应于2014年12月30日前向甲方支付。第四条、交楼时间和交接手续，1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第五条、产权转移登记，甲乙双方应当于2014-12-30前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。第六条、税费缴交，甲乙双方按以下第1方式缴付税费：(1)按政府规定各付各税。第七条、违约责任，各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第八条、交易不成的违约责任，1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方己付的全部费用。2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十一条、迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按下列第1种方式处理：1、违约方支付违约金100000元,合同继续履行。第十七条、其他约定，甲方必须在2013-12-30前还清乙方欠款合同可以取消（以下空白）等。该合同并于同日在房管部门办理了网签手续。2016年12月19日，王伟秀向中国工商银行股份有限公司广州西华路支行全部归还贷款本息。本案诉讼过程中，王伟秀为证明已还清借款提供了广州市荔湾区人民法院于2018年3月8日出具的《结案证明》，内容为：本院执行的申请执行人王宾与被执行人王伟秀、关健成【案号(2016)粤0103执3580号】、孙华与被执行人王伟秀【案号（2017)粤0103执恢419号】、张太杰与被执行人王伟秀、关健成【案号(2017)粤0103执恢420号】、王灿与被执行人王伟秀、关健成【案号（2017)粤0103执恢422号】、王伟文与被执行人王伟秀、关健成【(2017)粤0103执恢424号】民间借贷纠纷案件，现双方已达成执行和解，并已履行完毕。上述案件已执行完毕，以全执结（和解）方式结案。张太杰对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认，但认为上述借款与本案无关。上述(2017)粤0103执恢420号案是基于（2015）穗荔法民二初字第577号民间借贷纠纷一案产生，该案的“经审理查明”部分内容为：2013年7月11日，被告王伟秀向原告出具借条，写明“王伟秀向张太杰借人民币300000元，每月利息陆仟元正，每3个月付利息一次，借期一年”，同日，原告以银行转帐方式向其交付了款项300000元。之后，原告以银行转账、现金交付方式向被告王伟秀陆续出借款项。2013年9月1日，被告王伟秀向原告出具借条，写明“现王伟秀向张太杰借款人民币110000元，借期为壹个月，利息每月2200元正”，并在落款处写明“2013年9月1日开始计息”；2013年12月13日，被告王伟秀向原告出具借条，写明“现王伟秀向张太杰借款人民币壹拾万元，借期到2014年2月份，月利息3分”。由于被告王伟秀未能按约定时间还款，原告（乙方）与两被告（甲方）经协商，签订《协议书》，写明：因甲方做生意资金困难，向乙方借款人民币共计510000元，300000元是2分利息，210000元利息3分，如果甲方归还乙方所有欠款，20年房屋租赁协议书作废，否则王聖堂13巷2号1楼房屋归原告所有。之后两被告未还款，故成诉。庭审中，原告述称与两被告是邻居也是朋友，由于两被告未能准时还款，曾协商以王聖堂13巷2号1楼出租给原告，原告目前实际租用上述房屋，但不同意以租金抵扣欠款，如果两被告清偿涉案欠款，原告也同意另向其支付租金。以上事实，有原告提供的借条（三份）、协议书、银行卡明细信息打印单以及开庭笔录在卷为证，足以认定。张太杰提供了于2015年1月27日与关健成签订的《购房协议书》，其中约定：甲（即本案被告张太杰）乙（即关健成）双方就甲方购买越秀区广园路王聖堂十三巷2号1楼房产等事宜，经充分协商，达成如下协议：一、双方确认，甲方以600,000.00元购买乙方所有的位于越秀××××楼的房产。乙方确认甲方已支付完毕该购房款。乙方应配合甲方办理相关房产的过户手续并承担过户所产生的所有税费。二、任一方违反本协议之约定的，应向对方支付违约金100,000元等。王伟秀对该证据的真实性、合法性及关联性不予确认。关健成确实是王伟秀的丈夫，但已分居十多年，房屋是王伟秀个人财产，关健成是没有权利在购房协议上签字，王伟秀也没有见过该份协议。涉案房屋现由张太杰使用。一审法院认为，王伟秀与张太杰自愿签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。上述合同已约定：“甲方必须在2013-12-30前还清乙方欠款合同可以取消。”因此，张太杰认为购房款是2012年12月30日王伟秀向其借款552870元一审法院予以采信。王伟秀认为其已还清该笔欠款，但其所提供的《结案证明》上所记载其已还清的欠款并非该笔欠款。所以，在张太杰已付清购房款的情况下，王伟秀未能为张太杰办理过户手续，王伟秀已构成违约，应承担违约责任。王伟秀要求张太杰赔偿损失一审法院不予支持。涉案房屋现已被查封，但《存量房买卖合同》仍然存在履行的可能，故王伟秀要求撤销网上已登记的《存量房买卖合同》及张太杰反诉请求继续履行合同，要求王伟秀办理过户手续一审法院均不予支持。因《存量房买卖合同》是否能继续履行仍处于待定状态，故现阶段张太杰反诉要求王伟秀支付逾期办证违约金100000元，理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院于2018年11月29日判决如下：一、驳回原告王伟秀的诉讼请求；二、驳回被告张太杰的反诉请求。案件受理费5781.30元，反诉费1250元，保全费3020元，由原告王伟秀负担5781.30元，被告张太杰负担4270元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，王伟秀向本院提交：证据一、双方账户往来明细及银行流水，证明双方之间存在长期多次的借还款关系，张太杰常年处心积虑通过套路贷的形式对王伟秀进行欺诈，骗取王伟秀多次签订远超真实借款金额的借条，收取高额利息。证据二、关健成证人证言，证明王伟秀前夫关健成在未告知王伟秀的情况下，与张太杰签订《购房协议》，且关健成从未收到任何购房款。证据三、个体工商户验照报告，证明张太杰冒用王伟秀的身份进行工商注册登记，在租赁物业上成立有房屋中介性质的个体工商户，同时张太杰具有房屋中介资质，能自主操作网签。证据四、叶伟光证人证言，证明网签当天王伟秀不在也不可能在现场，一审中张太杰的陈述不诚信。证据五、周炎新的证人证言及张太杰撕毁协议的照片，证明张太杰恶意销毁证据，对王伟秀进行人身威胁。张太杰质证认为这些证据不属于新证据，已经超过举证期限，请求二审法院不予采纳。对证据一的真实性合法性予以确认，对于王伟秀提出的证明内容，张太杰认为王伟秀存在不诚信的行为。如果认为双方长期的借贷属于套路贷的话，王伟秀应当向有关部门申请进行处理。在网签手续之后，王伟秀还收取了张太杰大量的借款，更确认了一审认定事实，其借款尚未还清，约定借款抵消购房款，故不应当取消网签合同。对于证据二，张太杰认为关健成是利害关系人，不应作为证人，且王伟秀当庭陈述其与关健成在2017年才办理离婚手续，关健成参与了整个过程，且是在婚姻存续期间内参与的。对证据三的真实性予以确认，但是与本案无关。如果王伟秀认为该报告不合法应当提起行政诉讼。对证据四，证人证言，张太杰认为该证人证言不可信，且王伟秀不诚信，窜通第三人作虚假陈述。对证据五（当庭核实王伟秀手机证据原件，退回原件给上诉人）真实性予以确认，王伟秀证明的撕毁证据不是事实，该照片是2017年的照片，王伟秀带社会人员上门，不存在王伟秀所述的张太杰销毁证据等事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对王伟秀的上诉请求与张太杰的答辩意见，分析如下：从本案证据来看，张太杰为证明其与王伟秀存在以房抵债事实向一审法院提交了一份王伟秀于2012年12月30日签署的《借条》，该《借条》显示，王伟秀向张太杰借到人民币552870元，但张太杰二审提交的证据不足以证明其向王伟秀出借该金额的借款。王伟秀一审提交的《结案证据》上所记载其已还清的欠款并非该笔欠款，故对王伟秀上诉主张其已还清前述《借条》上的欠款，本院不予采信。而对张太杰另提交的《存量房买卖合同》，现王伟秀在一、二审诉讼中均对该合同上签署的姓名拒绝进行笔迹鉴定，其应承担举证不能的法律后果，故本案王伟秀提交的证据亦不足以否定该合同上姓名并非其本人签署以至否定该《存量房买卖合同》的真实性。为此，本案双方提交的证据均不足以证明各自主张，即：王伟秀以其已还清欠款为由，起诉要求撤销《存量房屋买卖合同》及张太杰赔偿其损失304750元及张太杰以双方存在以房抵债约定为由而要求继续履行合同，王伟秀配合并协助其办理《存量房买卖合同》手续，直至过户手续办理完结及王伟秀向其支付100000元违约金。王伟秀与张太杰之间有关涉案房屋买卖合同纠纷，在未厘清双方借款欠款事实的前提下，本案一审驳回双方的诉讼请求，该判处结果尚无不妥，本院予以维持。综上所述，王伟秀的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5781.30元，由王伟秀负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年三月二十五日书记员  钟明丽区敏儿