辽宁省北镇市人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0782执异13号案外人：王志，男，1966年2月25日出生，满族，个体，住辽宁省。委托诉讼代理人：邬立东，辽宁德营律师事务所律师。申请执行人：于君，女，1958年2月6日出生，满族，退休工人，住辽宁省。委托诉讼代理人：谭程，辽宁时进律师事务所律师。委托诉讼代理人：程立，辽宁佐胜律师事务所律师。被执行人：杨建华，男，1960年6月7日出生，满族，个体，住辽宁省。被执行人：纪春丽，女，1963年10月11日出生，满族，无业，住辽宁省。与被执行人杨建华系夫妻关系。在本院执行于君与杨建华、纪春丽民间借贷纠纷一案中，案外人王志于2019年2月22日对本院执行本院（2018）辽0782执676号执行裁定书，评估、拍卖被执行人杨建华名下位于北镇市常兴店镇观军场村面积为6618平方米的国有土地使用权（地号080501005）及被执行人杨建华所有的坐落于北镇市常兴店镇观军场村建筑面积分别为108平方米(房屋编号0060500085000001)、83平方米（房屋编号0060500083000001）、83平方米(房屋编号0060500082000001)、97平方米(房屋编号0060500084000001)的门市房四座，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王志称，案外人于2014年11月22日从被执行人杨建华、纪春丽处购买杨建华名下位于北镇市××军××村面积为6618平方米的国有土地使用权(地号080501005)及被执行人杨建华名下坐落于北镇市××军××村建筑面积分别为108平方米(房屋编号0060500085000001)、83平方米(房屋编号0060500083000001)、83平方米(房屋编号0060500082000001)、97平方米(房屋编号0060500084000001)的门市房四座，支付总价款266万元整。涉案四本房产证和土地使用权证已经交付给案外人，由于被执行人的原因，涉案房屋没有及时办理过户登记。据此，涉案四处房屋的产权人为案外人，请求法院依法对上述四处房屋停止执行和拍卖。申请执行人于君称，案外人称其已占有涉案不动产不属实。法院查封涉案四所门市以及评估公司对涉案四所门市及国有土地使用权涉案价值评估时，签字人为纪春丽，房地产估价报告和现场评估笔录由杨建华确认签字，证明在法院评估时涉案房屋所有人及使用人均是被执行人杨建华、纪春丽，案外人并没有占有涉案房屋；申请执行人曾经被追债4个月在杨建华房屋处居住，杨建华及家人一直居住在该房屋内，不存在被执行人杨建华所称长期出差无法办理过户手续等事由；案外人不能提供支付购房款的汇款凭证或交易流水，不能证明其已交付购房款。故北镇市人民法院对涉案不动产进行评估拍卖符合法律规定，案外人所提异议无事实和法律依据，应依法驳回。被执行人杨建华称，案外人所述情况属实，涉案房屋的实际产权人为案外人，且其与被执行人签订了房屋买卖协议书，并交付了购买涉案房屋的全部价款，故案外人的异议理由成立。本院查明，2017年9月21日，本院依申请执行人申请，作出（2017）辽0782财保9号民事裁定书，对被执行人杨建华名下涉案房屋及国有土地使用权采取诉前保全措施。后被执行人申请复议，本院驳回了复议申请。申请执行人于君与被执行人杨建华、纪春丽民间借贷纠纷一案，本院于2018年2月7日作出（2017）辽0782民初2350号民事调解书：一、被告杨建华、纪春丽一次性返还给原告于君本金936674元及利息187330（该利息计算至2018年4月30日止）；二、对于上述款项二位被告定于2018年4月30日一次性偿还60万元，余款524004元定于2018年6月30日一次性给付；三、如二位被告未按上述约定履行义务，以本金936674元为基数，按年利率24%计算至给付之日止；四、对于原告所支付的律师费5.71万元，由被告负担，定于2018年6月30日一次性给付。因被执行人杨建华、纪春丽在法定期限内未履行上述调解书所确定的义务，申请执行人于君于2018年7月18日向本院申请强制执行。本院于2018年10月18日作出（2018）辽0782执676号执行裁定书，评估、拍卖被执行人杨建华名下位于北镇市××军××村面积为6618平方米的国有土地使用权(地号080501005)及被执行人杨建华所有的坐落于北镇市××军××村建筑面积分别为108平方米(房屋编号0060500085000001)、83平方米(房屋编号0060500083000001)、83平方米(房屋编号0060500082000001)、97平方米(房屋编号0060500084000001)的门市房四座。2019年2月22日，案外人王志以本院评估、拍卖的上述不动产所有权系其所有为由，向本院提出书面执行异议申请。另查明，2014年11月22日，案外人与被执行人杨建华、纪春丽签订四份《二手房屋买卖协议书》，第一份协议主要约定：乙方（王志）购买甲方（杨建华、纪春丽）房屋，房屋座落于常兴店镇××号，面积108平方米，房屋权属证书号为0060500085000001，房屋售价总金额为26万元；第二份协议主要约定：乙方（王志）购买甲方（杨建华、纪春丽）房屋，房屋座落于常兴店镇××号，面积83平方米，房屋权属证书号为0060500083000001，房屋售价总金额为18万元；第三份协议主要约定：乙方（王志）购买甲方（杨建华、纪春丽）房屋，房屋座落于常兴店镇××号，面积97平方米，房屋权属证书号为0060500084000001，房屋售价总金额为24万元；第四份协议主要约定：乙方（王志）购买甲方（杨建华、纪春丽）房屋，房屋座落于常兴店镇××号，面积83平方米，房屋权属证书号为0060500082000001，房屋售价总金额为18万元；2014年11月22日，案外人与被执行人杨建华、纪春丽签订国有土地买卖协议书（合同书），约定：甲方（杨建华、纪春丽）自愿将位于北镇市××军××村的国有土地使用权转让给乙方（王志），地号080501005，使用权面积6618平方米，土地使用证编号为北镇国用（2013）字第003号。价格（土地转让费）180万元。被执行人杨建华、纪春丽给案外人王志出具金额为86万元和180万元收款收据各一份，并签字捺印，出具时间为2014年11月22日。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽案外人与被执行人杨建华、纪春丽于2014年11月22日签订《二手房屋买卖协议书》，并向本院提供了其购买涉案房屋的收款收据。但其所提执行异议在事实依据上仍存在以下问题：一、关于购房款是否已经实际交付的问题。案外人向本院提交了被执行人给其出具的收款收据作为证据证明其已向被执行人支付了全部购房款。申请执行人对案外人与被执行人交易的真实性提出异议，要求案外人提交汇款凭证和交易流水、被执行人提交资金流向凭证，但均不能提交。因此，案外人已支付全部购房款的主张，证据不充分；二、关于案外人是否已占有涉案房屋的问题。案外人主张已实际占有了涉案房屋，但在本院执行程序中对涉案房屋进行评估拍卖时，均系被执行人现场签字确认，而案外人却不知情，明显不符合常理。对此，案外人和被执行人均未作出合理解释。故案外人主张已实际占有涉案房屋，事实和理由均不充分；三、关于未办理产权转移登记是否是买受人原因的问题。案外人主张未办理产权转移登记是被执行人不配合的原因，对此，被执行人表示认可，称其经常外出，不在家。从本院对涉案房屋采取诉前保全措施后，被执行人提出复议申请这一行为上看，被执行人对双方买卖关系的实现是持积极成就态度的。但自案外人与被执行人签订买卖合同至本院对涉案房屋采取诉前保全措施，时隔三年，应当有理由相信在此期间被执行人是完全有时间和意愿协助案外人办理产权转移登记的，故案外人主张未办理产权转移登记非其本人原因，理由不充分。综上，案外人王志的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人王志的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李少华人民陪审员  吕艳娇人民陪审员  韩晓昶二〇一九年三月二十日书 记 员  王丽珍