广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终142号上诉人（原审被告一）：周文伟，男，1983年1月1日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：程学军，广东直信律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦景涛，广东直信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:彭煜，男，1996年10月20日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：刘文统，广东港惠律师事务所律师。原审被告二：惠州市宝鑫房产代理有限公司，住所地：惠州市惠城区麦地东路1号东江明珠花园3-5栋1层A019号。法定代表人：龚紫萱。上诉人周文伟因与被上诉人彭煜、原审被告二惠州市宝鑫房产代理有限公司（以下简称宝鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初8002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周文伟的委托诉讼代理人程学军、麦景涛、被上诉人彭煜及其委托诉讼代理人刘文统到庭参加诉讼，原审被告二宝鑫公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周文伟上诉请求：一、请求撤销（2018）粤1302民初8002号民事判决书第一判项（被告一周文伟应在本判决生效之日起7日内双倍返还原告彭煜购房定金共10万元）；二、撤销一审案件受理费1150元由周文伟承担的判项；三、本案上诉费用由彭煜承担。事实和理由：一、彭煜因自身原因无法办理按揭贷款，已属违约。周文伟与彭煜签订的《房地产买卖及居间合同》第三条中明确约定：“买方（彭煜）须于本合同签署之日起10日内递交贷款申请、贷款所需真实资料及签署相关的法律文书。如买方信誉不良或买方因其他原因导致无法贷款或贷款额度不足的，买方必须于到房产交易中心递交过户资料及确认双方身份前一次性付清余款或者在征得卖方（周文伟）同意的情况下分期付款，否则视为买方违约并应承担违约责任，卖方有权选择继续履行合同，顺延产权过户实际至买方付清该购房余款之日止。”周文伟从宝鑫公司了解到彭煜因其个人原因无法办理贷款业务。为核实情况，周文伟亲自陪同彭煜前往交通银行惠州分行，彭煜仍被告知无法获批按揭贷款。宝鑫公司也曾于2017年7月上旬派人陪同彭煜前往交通银行惠州曼哈顿广场支行办理按揭贷款，依旧无法获批。彭煜在一审庭审中对于上述事实予以承认。由此可见，是彭煜自身原因无法办理银行按揭，构成违约。二、周文伟已依约向银行申请赎楼，后因彭煜违约而中止继续办理赎楼，属于行使同时履行抗辩权。《房地产买卖及居间合同》第四条约定：“卖方应在签署本合同后10日内向原抵押银行办理提前还贷申请手续。”根据广东博罗农村商业银行股份有限公司柏塘支行出具的《情况说明》载明：“2017年6月份该贷款抵押房屋产权人周文伟曾致电我行办理提前偿还借款，后于2018年6月21日全部清偿广东省惠州市××东××大厦××房抵押权对应的贷款金额，我行已解除对该房产抵押权。”由此可知，周文伟在合同约定的赎楼期限内向银行办理赎房，已实际履行合同的赎楼义务，且如今已赎楼完毕，房产具备交易条件。根据《合同法》第六十六条关于同时履行抗辩权的规定，周文伟在合同约定的赎楼期限内已向银行申请并办理相关手续，后因彭煜无法成功办理按揭而中止赎楼，属于行使同时履行抗辩权。三、彭煜未依约一次性付清余款或分期付款，周文伟中止赎楼合情合理。根据合同约定，申请贷款失败后彭煜应当一次性付清余款或者在征得周文伟同意的情况下分期付款，但彭煜仅口头承诺一次性付款，无任何付款措施。在一审中，彭煜也无法举证证明其曾有任何实际的付款措施。周文伟在彭煜没有付款措施、付款保障的前提下中止赎楼合情合理。四、判令周文伟双倍返还定金违背客观事实。一审判决认定的“因被告一周文伟未按约定赎楼导致被告二惠州市宝鑫房产代理有限公司无法协助原告彭煜办理房屋过户，导致合同履行不能”严重违背客观事实，属于事实认定错误，依法应当予以纠正。《房地产买卖及居间合同》第九条规定：“如因买方原因致使本合同未能履行的，则买方构成违约，已付定金归卖方所有”、“如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金”。合同未继续履行是因彭煜无法办理按揭贷款也未能履行分期付款或一次性支付余款的合同义务所致。故周文伟中止赎楼合情合理。一审判决依据错误的事实判令周文伟双倍返还定金违背客观事实，应当予以纠正。五、彭煜应继续履行合同义务。本案因彭煜无法申请银行贷款而致使周文伟行使同时履行抗辩权而产生。目前合同仍具备履行条件，彭煜应当继续履行《房地产买卖及居间合同》。今周文伟已赎楼完毕，彭煜无力办理银行贷款的情况下应当按照合同约定一次性支付余下房款1050000元。综上所述，本案是因彭煜无法办理按揭贷款故周文伟行使同时履行抗辩权而暂停赎楼。今一审判决却认定是周文伟未按约定赎楼导致彭煜无法过户，严重违背客观事实，颠倒黑白，依法应当予以纠正。六、一审判决认定周文伟与彭煜签订的买卖合同无法履行属于认定事实有误，周文伟与彭煜签订商品房买卖合同后，房屋至今仍在周文伟名下，并未向他人出售，并且于2018年6月清偿了所有的按揭贷款，房屋处于可过户状态，本案彭煜在2018年6月提起诉讼之时房屋买卖合同可以履行，并不存在无法履行的事实，房屋买卖合同不能履行的真正原因是彭煜在一审承认其已经购买了其它房屋，所以才导致了本合同的终止，在本案审理过程中，彭煜没有出示过催周文伟办理赎楼的证据，他也没有将不再购买该房屋告诉周文伟，导致周文伟仍在履行签订的房屋买卖合同，以上事实证明涉案房屋的房屋买卖合同并非无法履行，是由于彭煜单方不再履行，所以一审判决与事实不符。彭煜辩称，第一，一审判决书事实清晰，依据法律正确，请二审法院驳回周文伟的上诉请求，维持一审判决。第二，在判决书的第四页第二段，周文伟在庭审中也声称，彭煜可一次性支付购房款，因周文伟自身的原因，导致未能依照双方签订的房屋买卖居间合同的第四条关于赎楼的约定履行，由此可见，实际上是周文伟的违约导致该合同无法履行，在一审判决的裁判理由和结果中有表明是因为周文伟的违约导致房屋买卖合同无法履行，周文伟直到2018年6月才完成了赎楼，拖了一年的时间，周文伟的违约事实确实存在，综上，请贵院依法驳回周文伟的上诉请求，维持原判。宝鑫公司未提交陈述意见。彭煜向一审法院起诉请求：一、请求人民法院判令周文伟双倍返还定金给彭煜（共计10万元）。二、请求人民法院判令宝鑫公司与周文伟对彭煜上述诉讼请求承担连带责任。三、请求人民法院判令周文伟和宝鑫公司承担本案诉讼费。彭煜在庭审调查阶段增加诉讼请求：判令解除三方合同。一审法院认定事实：经审理查明，2017年6月2日，彭煜通过宝鑫公司居间购买周文伟位于广东省惠州市××东××大厦××房。当日，三方签订《商品房买卖及居间合同》(合同编号：NO：BX0000018)，合同约定成交价110万元，约定买方向卖方交付定金5万元，同时约定卖方应在2017年6月12日办理提前还贷手续。彭煜通过银行转账5万元至周文伟同意，宝鑫公司指定收款人戴丽娜工商银行账户。随后，宝鑫公司出具《收据》给彭煜，该收款收据显示收款名称为“定金”；周文伟也出具《转账收款收据》给彭煜，该收款收据显示收款名称为“定金”。彭煜支付5万元款项后，数次与周文伟和宝鑫公司协商房屋赎楼、过户事宜，但因周文伟未按约定赎回房屋导致买卖合同无法履行。2018年6月27日，彭煜向一审法院起诉，请求判如所请。周文伟在庭审时称，签订《商品房买卖及居间合同》时，他问过广东博罗农村商业银行，案涉房屋拖欠该行抵押贷款70万。周文伟在庭审时还称，彭煜曾经向他提过彭煜可以一次性付款，具体记不清应该在7月左右，大概20号晚上8点多，大概在8月的时候，彭煜和我们在中介的办公室协商过。我们开始是同意的，准备了赎楼款，但因为彭煜无法贷款，我们就把资金用于其他的事情，但后来合同已经变更了，彭煜要求要公证要对等的担保，还要求在赎楼是出现问题我们要支付30万。另查一、广东博罗农村商业银行出具的《情况说明》显示，案涉房屋在2017年1月16日向该行借款70万，至2018年6月21日全部清偿。另查二，宝鑫公司为工商部门核准成立的有限责任公司，经营范围：房地产销售、代理；房产信息咨询；房地产经纪服务。以上事实，有彭煜及周文伟的个人身份信息、宝鑫公司的工商登记信息、《商品房买卖及居间合同》、中国工商银行转账记录、收据、转账收款收据、广东博罗农村商业银行出具的《情况说明》、当事人的陈述证实，可以认定。一审法院认为，本案是房地产买卖合同纠纷。2017年6月2日，彭煜、周文伟、宝鑫公司三方签订《商品房买卖及居间合同》(合同编号：NO：BX0000018)形成的商品房买卖关系不违反法律法规规定，合法有效。合同履行期间，彭煜依约完成支付定金，并向周文伟和宝鑫公司表示可以全额支付购房款，但因周文伟未按约定赎楼导致宝鑫公司无法协助彭煜办理房屋过户，导致合同履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保……”的规定，彭煜诉请周文伟双倍返还定金10万元理由充分，予以支付。宝鑫公司在《商品房买卖及居间合同》中作为居间方，已经尽到及时协调买卖双方履行合同的行为的义务，彭煜诉请宝鑫公司与周文伟承担连带责任的诉讼请求没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。综上，彭煜诉请理由充分的部分予以支持，无理的部分不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告一周文伟应在本判决生效之日起7日内双倍返还原告彭煜购房定金共10万元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（因适用简易程序审理，减半收取，原告已预交1150元），由被告一周文伟负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一、《房地产买卖及居间合同》约定：“第三条付款方式：……2、除定金外的转让成交价卖方同意买方按下列第C种方式支付：C、银行按揭付款（转让价款由定金、首期款、银行按揭贷款三部分组成，相关税费另计）：（1）首期款（不含定金）人民币叁拾万元整……本次交易首期款不做资金监管，买方于按揭银行同意贷款后过户当日直接支付给卖方……（2）除定金及首期款外的转让成交价由买方向银行申请贷款，银行贷款费用由买方承担。买方采用下列A种方式贷款：A商业贷款……买方须于本合同签署之日起10日内递交贷款申请、贷款所需真实资料及签署相关法律文书……如买方信誉不良或买方其他原因导致无法贷款又或贷款额度不足的，买方必须于到房产交易中心递交过户资料及确认双方身份前一次性付清余款或者在征得卖方同意的情况下分期付款，否则视为买方违约并应承担违约责任，卖方有权选择继续履行合同，顺延产权过户时间至买方付清该购房余款之日止……”；“第四条赎楼：卖方应在签订本合同后10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，买卖双方同意按以下第A方式办理赎楼……A、卖方赎楼：卖方于2017年7月20日前完成‘赎楼’……”；“第五条产权过户：1、买卖双方须在签署本合同10个工作日内备齐有效证件签署递交该物业报税所需资料；2、买卖双方须在税务出具完税发票及银行同意贷款后5个工作日内到房产交易中心签署相关法律文件办理产权过户手续……”；“第九条违约责任：……2、如因买方原因致使本合同未能履行的，则买方构成违约，已付的定金归卖方所有……如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金……”。二、彭煜未能办理银行贷款，之后合同当事人曾协商变更付款方式，但未达成一致意见。对一审法院查明的其他事实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点是：在合同履行过程中，哪方当事人违反合同约定。本院分析如下：根据双方当事人签订的《房地产买卖及居间合同》的约定，如彭煜无法贷款，其必须于到房产交易中心递交过户资料及确认双方身份前一次性付清余款或者在征得卖方同意的情况下分期付款，而彭煜在无法贷款亦未一次性付清余款且未能协商变更付款方式的情况下，单方终止履行合同；又根据合同约定，周文伟需于2017年7月20日前完成赎楼，而周文伟在2018年6月21日才全部清偿涉案房屋的贷款。因此，彭煜和周文伟在本案合同履行过程中均存在违约行为，合同因双方当事人的违约行为而未能履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定的“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，故彭煜和周文伟应各自承担相应的违约责任。原审认定本案属一方违约，与事实不符，本院依法予以纠正。另外，周文伟上诉主张合同应继续履行，本院认为，周文伟在合同成立后的合理期限内未履行自己的合同义务，合同因双方当事人的违约而未能履行，且当事人在一审期间经调解员调解未能达成调解协议，经一审法院及本院当庭主持调解亦未能达成调解协议，因此，本案不适于继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定的“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”，《房地产买卖及居间合同》应当解除。彭煜在一审庭审调查阶段增加了判令解除三方合同的诉讼请求，一审法院在“本院认为”部分认为“合同履行期间，彭煜依约完成支付定金，并向周文伟和宝鑫公司表示可以全额支付购房款，但因周文伟未按约定赎楼导致宝鑫公司无法协助彭煜办理房屋过户，导致合同履行不能”，即已经认定了合同履行不能，应当予以解除，亦即已对该诉讼请求进行了审理，但一审判决判项部分疏漏了解除合同的判项，本院予以纠正。综上所述，周文伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初8002号民事判决第二判项；二、变更惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初8002号民事判决第一判项为周文伟应在本判决生效之日起7日内向彭煜返还购房定金5万元；三、解除彭煜、周文伟和惠州市宝鑫房产代理有限公司于2017年6月2日签订的《商品房买卖及居间合同》(合同编号：NO：BX0000018)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2300元，由周文伟负担1150元，由彭煜负担1150元。周文伟多预交的二审案件受理费1150元可向本院申请退回。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 郭志文审判员 胡 江二〇一九年三月二十七日法官助理刘剑锋书记员蒋琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。