广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21725号原告：佛山市南海区小塘土地资源开发公司，住所地广东省佛山市南海区小塘长安路20幢二楼，统一社会信用代码91440605741702587Y。法定代表人：刘国山，总经理。委托诉讼代理人：林洪铭，广东法品律师事务所律师。委托诉讼代理人：范姣，广东法品律师事务所律师。被告：佛山市南海长城长广告有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵镇西樵吉水旧村村口店铺，统一社会信用代码91440605726509551H。法定代表人：蓝俊超，经理。委托诉讼代理人：陈木镇，该公司经理。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用简易程序由审判员巫伟文独任审判。审理期间,原、被告申请了两个月的调解期，本案于2019年2月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人林洪铭、范姣，被告的委托诉讼代理人陈木镇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2014年4月30日签订的《户外立柱广告牌合同书》；2.被告向原告返还位于狮山镇××与桂丹路交汇处的户外立柱三面广告牌（以下简称广告牌）；3.被告向原告支付从2016年5月起至被告实际返还广告牌之日止的租金（暂计至2018年10月10日为210442.50元，其中2016年5月1日至2017年4月30日为81000元、2017年5月1日至2018年10月10日按每年89100元计算为129442.50元）；4.被告向原告支付从逾期支付租金之日起至清偿所有拖欠费用之日止，以逾期缴纳租金金额为本金，按日千分之五的标准计算的滞纳金（暂计至2018年10月10日为669505.50元）；5.原告以被告缴纳的履约保证金80000元抵扣上述费用；6.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年4月30日，原告与被告签订《户外立柱广告牌合同书》，约定由被告承租原告广告牌，租期从2014年4月30日起至2019年4月30日止。2014年5月1日至2017年4月30日的年租金为81000元，2017年5月1日至2019年4月30日的年租金为89100元。被告应当按年缴交租金，于每年的四月缴交当年租金。自2016年5月起，被告一直拖欠租金，经原告多次催告仍未偿还。原告认为，被告拖欠租金的行为已构成根本违约，按照《租赁合同》的约定，原告有权单方解除合同，要求被告支付拖欠的租金、滞纳金（按应付未付金额每日千分之五的标准计收），并全额没收合同保证金。原告为维护自身的合法利益，故起诉。被告辩称：一、双方的确于2014年4月30日签订《户外立柱广告牌合同书》，但在2016年7月已经实际解除了该合同，虽然无书面协议，但已经达成口头协议，而且被告在2016年7月已将广告立柱交还原告，由原告自己使用。二、原、被告解除上述合同的理由如下：1.因合同履行至2016年7月，广告牌已经被周边的绿化树木及建筑物遮挡，广告牌位于小塘镇出入口与桂丹路交接处，广告牌已经失去了广告效应；2.被告于2016年7月至9月多次委派公司员工陈木镇到原告处说明广告牌已无使用价值的情况，并亲自将有关函件交给原告，原告的负责人接受了陈木镇代表被告提出与原告终止上述合同的申请，最后一次有李有干的签收回执；3.租赁的付款时效为一年，原告一直未向被告追讨所谓的租金，如果被告欠原告租金，原告也不可能现在才起诉被告；4.原告提供的快件签收单上的签名，并非陈木镇本人签名，被告也从未收到过原告的律师函。总之，原告当初租给被告的广告牌，因周围环境已经发生了重大变化，导致合同无法继续履行，故请求驳回原告的诉求，并请求原告退回被告8万元保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当事人质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：被告提供的2016年7月15日的照片打印件，原告不予以确认，因无法核实拍摄时间和地点，经审查，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，原告与被告签订《户外立柱广告牌合同书》，约定原告将其位于佛山市南海区狮山镇××与桂丹路交汇处的户外立柱三面广告牌使用权进行招标出租，被告参加竞投中标，经现场查验同意承租；租期5年，从2014年5月1日起至2019年4月30日止；被告于合同签订日支付履约保证金80000元，租赁期满结清费用后退还；租金每年81000元，第四、第五年递增10%；第一年的租金在合同签订日支付，按年缴交租金，先交租后使用，于每年四月缴交当年的租金；如逾期15天交租及相关费用，原告有权按日收取年度租金3%的滞纳金。合同签订后，原告将约定的立柱广告牌交付被告使用，被告支付了8万元保证金，并先后支付了2014年5月1日至2016年4月30日共2年的租金。2016年8月16日，被告向原告发出通知函，认为由于高铁跨线桥及绿化的遮挡，立柱广告牌已经失去广告效应，并提出两个解决方案，一是由被告投资迁移并延长租期，二是终止合同并退回保证金。2016年8月25日，被告向原告及狮山规划办提出申请，称双方协商确定广告位已失去广告效应，同意选址迁移，并提供4个位置供审核。2016年10月25日，被告向原告提出申请，申请终止原合同并退回保证金，另定位置。2018年5月7日，被告向原告提出申请，称被告因广告立柱失去广告效应曾于2016年7月至9月发函原告，经协商被告于2016年10月25日再次申请终止原合同，原告口头答复合同无法终止但同意被告不用缴纳租金；原告于2018年5月4日重提立柱广告牌事项，现被告再次申请终止原合同，不再承担所有经济责任。原告人员在2018年5月8日签收了该申请书。2018年6月13日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告支付租金170100元。律师函因“无人听电话、公司已搬迁”未送达被告。诉讼中，被告不同意支付租金，认为合同已经解除，并表示原告的租金主张已经过了追索期。本院认为，原告与被告签订的《户外立柱广告牌合同书》，合法有效。一、关于合同解除的问题。2016年10月25日，被告向原告提出申请，要求终止原合同并退回保证金，另定位置。应当认定被告通知原告解除《户外立柱广告牌合同书》，合同于当日解除。被告于2016年8月16日提出了包括终止合同的两个解决方案供原告选择，不能认定为申请解除合同，稍后的8月25日也是申请选址迁移。因合同一经解除即产生终止履行的效力，故被告于2018年5月7日再次申请终止合同没有必要，原告认为起诉时合同尚未解除而要求解除也没有依据。被告所辩合同已于2016年7月解除没有依据，本院不予采纳。二、关于合同解除的违约问题。被告参加竞投中标并与原告签订《户外立柱广告牌合同书》的目的是使用约定的户外立柱三面广告牌发布广告，被告虽没有直接证据证明约定的广告牌已经失去广告效应，但综合被告向原告出具申请的情况及原告追讨租金的时间，可以认定约定的广告牌已经没有原广告效应，被告的合同目的已经无法完全实现，可以要求解除合同，故被告要求解除合同不构成违约。被告提出解除合同后，原告没有提出异议及依法请求确认解除的效力，其后原告以被告欠租为由要求解除合同也不能认定被告违约。三、关于租金及滞纳金（利息）问题。合同解除，被告应按实际租赁期计付租金。被告已支付2014年5月1日至2016年4月30日的租金，至2016年10月25日合同解除时的租金未支付。考虑到被告虽通知原告解除合同但没有证据证明当日已经没有广告发布在约定的广告牌上，故租金应当计至10月31日，即被告应当支付原告6个月的租金40500元。虽然合同解除不能认定为原告违约，但合同约定先交租后使用，于每年四月缴交当年的租金，被告未依约交租应承担逾期交租的责任。合同约定的日千分之五的标准过高，本院调整为按月2%计算。四、保证金的处理。原告起诉要求没收合同保证金，同时又请求被告缴纳的保证金80000元直接抵扣，故被告所欠的40500元租金直接在被告交付原告的保证金中扣减；同时，因合同已经解除，实际计租至2016年10月31日，滞纳金也应按欠租金额40500元计算6个月，即为4860元。至于保证金抵扣后剩余的34640元，因被告没有提出反诉，本院不予处理。五、关于立柱广告牌的返还问题。出租的广告牌是固定的开放式的户外立柱牌，没有证据证明交付使用时办理了移交手续，也没有证据证明被告因广告牌失去广告效应而解除合同后继续使用广告牌，故不存在返还广告牌的问题，原告应自行接收管理。六、关于诉讼时效。被告所欠的租金是第三年度的租金，应当于2016年4月支付，诉讼时效是一年，但2016年8月至10月是原告与被告协商处理合同相关事项的期间，必然涉及租金的处理，诉讼时效中止，诉讼时效计至2017年10月1日时尚未届满，故诉讼时效的规定适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，原告的请求没有超过诉讼时效。被告相应的辩解无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、佛山市南海区小塘土地资源开发公司与佛山市南海长城长广告有限公司于2014年4月30日签订的《户外立柱广告牌合同书》于2016年10月25日解除；二、佛山市南海长城长广告有限公司应付佛山市南海区小塘土地资源开发公司的租金40500元及滞纳金4860元直接在保证金中抵扣；三、驳回佛山市南海区小塘土地资源开发公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12599.48元，减半收取计6299.74元（原告已预交），由原告负担5832.74元，被告负担467元，被告负担部分应于本判决生效后七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行，原告则可于本判决生效后向本院申请退还其预交467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  巫伟文二〇一九年三月二十日书记员  罗巧英