广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终707号 上诉人（原审被告）：南宁市优点文化用品有限公司。住所地：南宁市杭州路18号杭州上郡第二层201、202、203、205、206号。统一社会信用代码：91450102685180437Q。 法定代表人：陆凤红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁小敏，广西沃诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：莫柳红，女，1974年5月19日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：潘冠霖，广西金狮律师事务所律师。 上诉人南宁市优点文化用品有限公司因与被上诉人莫柳红房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初3756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院现已审理终结。 上诉人南宁市优点文化用品有限公司上诉请求：撤销（2018）桂0102民初3756号民事判决第一、二、三、四项；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方已就合同解除达成合意，并实际停止履行合同义务，合同在形式上及实际上均已解除。一审判决双方继续履行租赁合同无事实及法律依据。二、《商铺租赁合同补充协议》已形成对原租赁合同的覆盖。在双方未签订新的有效合同的情况下，应按《补充协议》履行。一审判决上诉人按《商铺租赁合同》约定履行义务及承担违约责任不当。三、一审判决上诉人按拖欠租金的年利率24%计算违约金无法律依据。被上诉人已扣留上诉人的保证金3000元作为违约金。故被上诉人的损失已得到了补偿。上诉人停止交付租金后，已着手搬移商品，准备将商铺交还被上诉人，但被上诉人自行停止商铺接收，该行为后果应由被上诉人自己承担。 被上诉人莫柳红辩称，上诉人所称的达成解除合议实为双方就租金的调整进行协商的经过，不能作为解除的合议，事实上双方也未对铺面进行复原，且上诉人至今仍在占有经营，不能实现解除的效果。原合同第十一条第一款已经明确双方若解除合同需要签订书面的终止合同书，双方至今没有签订，不能视为该合同已经解除。上诉人称被上诉人已经着手办理商铺交接与物业公司所提供的备案说明不符，上诉人至今仍使用涉案铺面。被上诉人并非通过扣除保证金实际追究上诉人的违约责任，而是用以抵扣上诉人拖欠的租金。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 莫柳红向一审法院起诉请求：1、南宁市优点文化用品有限公司继续履行2013年5月9日签订的商铺租赁合同；2、南宁市优点文化用品有限公司支付莫柳红自2018年5月9日至2018年11月8日止的商铺租金8784元（该款优先从被告支付的押金中扣除）；3、南宁市优点文化用品有限公司支付莫柳红违约金（以2018年5月9日至2018年8月8日止的商铺租金总额4392元为基数，从2018年5月起至南宁市优点文化用品有限公司实际付清时，按年利率24%计算）及律师费3000元；4、本案诉讼费用由南宁市优点文化用品有限公司承担。 一审法院认定事实：2013年5月9日，莫柳红（甲方）与南宁市优点文化用品有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租南宁市兴宁区杭州路18号“杭州上郡”（金和商贸城）第三层331号铺面，合计14.32平方米；乙方的租赁期限为六年半，自2013年5月10日起至2019年11月9日止；免租期为六个月，自2013年5月10日起至2013年11月9日，租金标准为：自2013年11月10日起至2014年11月9日每月租金共1000元、自2014年11月10日起至2015年11月9日每月租金共1100元、自2015年11月10日起至2016年11月9日每月租金共1210元、自2016年11月10日起至2017年11月9日每月租金共1331元、自2017年11月10日起至2018年11月9日每月租金共1464元、自2018年11月10日起至2019年11月9日每月租金共1610元；租金的支付按三个月为一期，先付后用，每期租金应于上一期租金到期5天以前付清；在合同签订七个工作日内，南宁市优点文化用品有限公司向莫柳红交付押金3000元，该押金待合同履行期届满，双方结清各款项后，由莫柳红一次性退还南宁市优点文化用品有限公司（不计利息），南宁市优点文化用品有限公司违约造成莫柳红损失的，莫柳红可从押金中相应抵扣相关费用；租赁期间，任何一方提出提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍继续履行；乙方不能按约定时间支付租金的，甲方的损失额以该期租金总额为基数，按同期银行贷款利息的四倍计算，乙方每逾期一天，应向甲方支付损失额130%的违约金；甲方因拖欠租金、物业服务费、水电费或其他行为造成甲方损失而向法院起诉索赔的，有权要求支付诉讼费和律师代理费。上述《商铺租赁合同》还对其它事项进行了约定。 2017年6月13日，莫柳红与南宁市优点文化用品有限公司签订《商铺租赁合同补充协议》，约定：莫柳红将南宁市优点文化用品有限公司承租的商铺租金调整为572.80元/月,期限为12个月，即自2017年5月10日起至2018年5月9日止；补充协议到期后，如双方均未约定期限内提出异议，则补充协议自动延续至原合同期满;如任意一方有异议或新的主张，则应在本补充协议到期前30天内提出协商,达成一致后签订新的有效合同，如有补充，双方再签订补充协议。 2018年4月23日，莫柳红向南宁市优点文化用品有限公司提出因补充协议准备到期，申请从2018年5月起至合同期满，租金提到1000元/月。南宁市优点文化用品有限公司要求仍维持现有租金水平不变。2018年6月29日，在莫柳红坚持要求从2018年5月起至合同期满，租金按1000元/月计付，若双方协商不下则按原合同约定支付租金的情况下，南宁市优点文化用品有限公司在与莫柳红手机短信聊天中提出双方解除合同，由莫柳红退回保证金。 双方在合同签订后，南宁市优点文化用品有限公司给付莫柳红押金3000元，并按时支付了截止2018年5月9日之前的租金。现涉案商铺仍由南宁市优点文化用品有限公司占有使用。 另查明，涉案房屋为莫柳红与案外人潘焕华于2012年4月购买，房屋所有权证为“邕房权证字第××号”，该《房屋所有权证》填发时间为2014年5月29日。案外人潘焕华在本案诉讼过程中向一审法院提交书面意见，明确表示其莫柳红、南宁市优点文化用品有限公司签订的租赁合同无异议。 又查明，莫柳红于2018年7月2日与广西金狮律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师代理本案，并交纳了律师费3000元。 一审法院认为：关于莫柳红诉请南宁市优点文化用品有限公司继续履行合同的问题。莫柳红、南宁市优点文化用品有限公司于2013年5月9日签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。南宁市优点文化用品有限公司虽然在与莫柳红手机短信聊天中提出双方解除合同，但并未按照双方在《商铺租赁合同》中的约定向莫柳红提交书面通知，并经双方协商后签订终止合同书。因双方并未对解除合同事项达成合意，且南宁市优点文化用品有限公司仍继续占有使用该商铺。对莫柳红诉请南宁市优点文化用品有限公司继续履行《商铺租赁合同》符合法律规定，一审法院予以支持。 关于莫柳红主张的租金数额问题。根据双方签订的《商铺租赁合同补充协议》中约定：自2017年5月10日起至2018年5月9日止，商铺租金调整为572.80元/月,在双方均未约定期限内提出异议的情况下，补充协议自动延续至原合同期满。因莫柳红于2018年4月23日即向南宁市优点文化用品有限公司提出从2018年5月起至合同期满，租金提到1000元/月，在双方未就租金问题达成新的协议下，2018年5月10日之后的租金应按双方签订的《商铺租赁合同》中的约定计算。因双方在《商铺租赁合同》中约定租金的支付按三个月为一期，先付后用，每期租金应于上一期租金到期5天以前付清，故对莫柳红要求南宁市优点文化用品有限公司支付拖欠的2018年5月10日至2018年11月9日的租金共计8784元（1464元/月×6个月）的诉讼请求，予以支持。对南宁市优点文化用品有限公司提出在双方未有新的约定达成前，莫柳红如主张继续履行合同，应按照补充协议的租金标准自动延续至2019年11月9日的主张，一审法院不予采信。因双方在《商铺租赁合同》中约定对于因南宁市优点文化用品有限公司违约造成莫柳红的损失可从押金中相应抵扣，故南宁市优点文化用品有限公司应支付的租金8784元，先从押金3000元中抵扣，即南宁市优点文化用品有限公司所欠租金在抵扣押金3000元后，尚应支付莫柳红5784元（8784元-3000元）。 关于莫柳红主张的违约金问题。因双方签订的《房屋租赁合同》约定，若南宁市优点文化用品有限公司不能按约定时间支付租金的，应以该期租金总额为基数，按同期银行贷款利息的四倍计算，每逾期一天，应向莫柳红支付损失额130%的违约金，现莫柳红主张按该期租金总额4392元为基数，按24%计算违约金，符合法律规定，予以支持。本案的违约金应计算为：以4392元为基数，按年利率24%计算，自2018年5月6日起至南宁市优点文化用品有限公司实际清偿之日止。 关于莫柳红主张的律师费的问题。莫柳红与南宁市优点文化用品有限公司在《商铺租赁合同》中约定由南宁市优点文化用品有限公司因拖欠租金、物业服务费、水电费或其他行为造成莫柳红损失而向一审法院起诉索赔的，有权要求支付诉讼费和律师代理费。现莫柳红实际支付了律师费3000元并提供了相应的有效凭证证实，对该项费用一审法院予以支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决： 一、南宁市优点文化用品有限公司继续履行其与莫柳红于2013年5月9日签订的《商铺租赁合同》；二、南宁市优点文化用品有限公司向莫柳红支付租金5784元；三、南宁市优点文化用品有限公司向莫柳红支付违约金（违约金计算：以4392元为基数，按年利率24%计算，自2018年5月6日起至被告实际清偿之日止）；四、南宁市优点文化用品有限公司向莫柳红支付律师费3000元。案件受理费25元，由南宁市优点文化用品有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，当事人亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明：南宁市优点文化用品有限公司一审的委托代理人在一审庭审中陈述“莫柳红态度没有很明确解除合同，双方就这个问题一直在协商，我方在2018年6月29日在短信沟通里面明确提出解除合同，但莫柳红没有明确答复同意解除合同。”南宁市优点文化用品有限公司二审中认可涉案铺面其至今未交还莫柳红，南宁市优点文化用品有限公司仍在经营该铺面。 本案二审争议焦点是：1、上诉人与被上诉人是否已协商解除了双方签订的《商铺租赁合同》？2、上诉人应否向被上诉人支付2018年5月9日至2018年11月8日的商铺租金及违约金、律师费？ 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。《商铺租赁合同补充协议》约定的降租期满前及期满后，上诉人与被上诉人在短信聊天中就租金支付问题协商未果的情况下，上诉人虽曾提出解除合同，但双方并未就此达成一致意见，且涉案铺面至今仍由上诉人南宁市优点文化用品有限公司在经营，其并未将涉案铺面交还莫柳红，故上诉人主张双方已协商解除了《商铺租赁合同》与事实不符，本院不予采纳。根据双方签订的《商铺租赁合同补充协议》约定，降租期为2017年5月10日至2018年5月9日止。双方补充协议中还约定在补充协议约定期限内，双方未提出异议的情况下，补充协议自动延续至原合同期满。莫柳红于2018年4月23日即向南宁市优点文化用品有限公司提出从2018年5月起至合同期满，租金提到1000元/月，双方未就租金问题达成新的协议下，则2018年5月10日之后的租金应按双方签订的《商铺租赁合同》中约定的标准计算。上诉人主张2018年5月10日之后的租金仍应按补充协议约定的标准计算没有依据，本院不予支持。上诉人自2018年5月10日之后未支付租金，被上诉人莫柳红请求南宁市优点文化用品有限公司支付拖欠的2018年5月10日至2018年11月9日的租金共计8784元（1464元/月×6个月）依法有据，应予支持。双方在《商铺租赁合同》中约定对于因南宁市优点文化用品有限公司违约造成莫柳红的损失可从押金中相应抵扣，一审从以押金3000元抵扣南宁市优点文化用品有限公司应支付的租金8784元，判决南宁市优点文化用品有限公司尚应支付莫柳红租金5784元并无不当，本院予以维持。 关于违约金和律师费问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，若南宁市优点文化用品有限公司不能按约定时间支付租金的，应承担违约金及莫柳红支付的律师费。如上所述，南宁市优点文化用品有限公司自2018年5月10日之后未再支付租金，已构成违约，故莫柳红主张南宁市优点文化用品有限公司支付违约金及律师费符合双方约定，本院予以支持。南宁市优点文化用品有限公司主张莫柳红已扣留上诉人的保证金3000元作为违约金，故其不应再支付违约金。但根据双方合同约定，南宁市优点文化用品有限公司所交的押金3000元可以抵扣相关费用，一审将其所交押金用以抵押其拖欠的部分租金，并非作为其应支付的违约金，故上诉人以莫柳红扣留了其所交押金为由，主张其不应再支付违约金，没有依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人南宁市优点文化用品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人南宁市优点文化用品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇一九年三月二十一日 法官助理  李姝雯 书 记 员  韦梦琪