云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1477号上诉人（原审原告）：董萍，女，1975年6月30日出生，白族，住云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审原告）：刘瑜，男，1976年11月1日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。董萍、刘瑜共同委托的诉讼代理人：刘凌，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。董萍、刘瑜共同委托的诉讼代理人：何晶，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：刘米花，女，1995年2月18日出生，汉族，住云南省曲靖市师宗县。上诉人（原审被告）：张圳清，男，1989年4月5日出生，彝族，住云南省楚雄彝族自治州大姚县。刘米花、张圳清共同委托的诉讼代理人：张志林，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。上诉人董萍、刘瑜因与上诉人刘米花、张圳清房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初5906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。董萍、刘瑜上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，依法改判支持董萍、刘瑜一审全部诉讼请求，刘米花、张圳清承担本案一、二审诉讼费用及诉讼保全费用。事实和理由为：一、董萍已提交钥匙交接单、交接照片等证据证实其已将涉案房屋钥匙交付至中介方昆明市新亚房地产经纪有限公司，一审判决对前述证据的真实性予以认可，但对该事实并未作出认定。二、董萍与刘米花签订《二手房买卖合同》后，刘米花、张圳清仅向董萍支付100000元。由于刘米花、张圳清的个人征信问题，其商业贷款一直未获银行批准，在涉案房屋已变更登记至刘米花、张圳清名下后，董萍多次催促对方支付剩余房款，但刘米花、张圳清以各种理由拖延至今未付款项，已构成严重违约，应按《二手房买卖合同》的约定支付违约金132360元，一审判决以“民事活动应当遵循公平、合理原则”为由下调违约金至40000元有失公平。董萍、刘瑜委托专业律师代理此案件进行诉讼保全及代理诉讼活动，所支出的律师费用系主张权利必然产生的费用，应当予以支持。三、董萍、刘瑜支出的诉讼保全费用应当判决由刘米花方承担。综上，请求二审法院依法改判。刘米花、张圳清辩称，请求驳回董萍、刘瑜的上诉请求。刘米花、张圳清上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回董萍、刘瑜一审全部诉讼请求，董萍、刘瑜承担本案一、二审诉讼费用以及保全保险费用。事实和理由为：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决错误认定刘米花、张圳清未支付购房尾款构成违约。刘米花、张圳清积极筹集资金支付购房尾款，董萍、刘瑜同意尾款支付时间延期至2018年4月29日前，在此期间刘米花、张圳清已筹集到47万元的购房尾款。房屋买卖成交后，昆明房价暴涨，董萍、刘瑜想借此机会解除合同获得房屋上涨的利益，刘米花、张圳清发现董萍、刘瑜的不良动机后，在支付房屋尾款时提出董萍、刘瑜需将房屋及相关资料一并交付的要求，对方拒绝该请求才导致购房尾款未支付成功，刘米花、张圳清不支付购房尾款是行使不安抗辩权。2、一审判决错误认定刘米花、张圳清向董萍、刘瑜发出的《通知》构成法定的解除要件。刘米花、张圳清发出的《通知》是附条件的，即要求董萍、刘瑜支付违约金、退还购房款及相应税费，只有在董萍、刘瑜同意该《通知》所附条件时，才能产生解除合同的法律效力，一审判决片面采信解除内容，并未顾及解除合同的条件是否成就。另外，合同的解除权在守约方，而不在违约方。一审判决认定刘米花、张圳清为违约方，则刘米花、张圳清发出的解除合同《通知》是无效的。二、一审判决适用法律错误。刘米花、张圳清始终在积极履行支付义务，董萍、刘瑜的售房款项是完全能够取得的，双方的合同目的均能实现。一审判决没有考虑刘米花、张圳清未支付购房尾款是有正当理由这一特殊情形就判决解除合同并判决刘米花、张圳清承担违约责任是错误的。三、一审法院仅判决支持董萍、刘瑜一小部分诉讼请求，却判决刘米花、张圳清承担全部诉讼费及保全保险费，这存在明显错误。综上，请求二审法院依法改判。董萍、刘瑜辩称，请求驳回刘米花、张圳清的上诉请求。董萍、刘瑜向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告双方于2017年9月30日签订的《二手房买卖合同》，判令昆明市曙光东区36栋2单元602号的房屋归原告所有；二、判令被告协助原告将位于昆明市曙光东区36栋2单元602号的房屋产权变更恢复登记至原告名下，变更恢复登记产生的费用由被告承担；三、判令两被告向原告支付违约金132360元及原告为主张合法权益支付的律师费用20000元、保全保险（担保）费3780元；四、判令本案诉讼费用和保全费用由被告承担。一审法院认定事实：两原告系夫妻关系。两原告与两被告在第三方昆明新亚房地产经纪有限公司的居间下，于2017年8月4日签订了《房产买卖居间合同》，合同约定：两原告将位于昆明市曙光东区36栋2单元602号房屋以57万元的价格卖给两被告，在2017年8月31日前，由两被告将首付款10万元付给两原告，剩余房款47万元由两被告向银行贷款支付给原告，若银行实际放款额不够支付房款的，由两被告补足差额，因两被告原因导致银行无法放款，由两被告自行承担责任，双方于2017年8月31日前办理房屋产权过户手续，于2017年12月31日交房，交房前由两原告结清一切费用，双方应在《接房清单》签字确认。合同签订后，两被告向两原告先行支付了房款10万元。原、被告双方在2017年9月30日又签订了《二手房买卖合同》，合同约定：由两原告向两被告共同出售位于昆明市曙光东区36幢2单元602号房屋，房屋所有权证号：200216264，买卖双方约定该房屋的成交价为63万元，签订本合同时，买受人向出卖人支付首付款16万元，买受人以商业贷款方式申请个人房屋抵押贷款，贷款总额为47万元，如银行未批准买受人的贷款申请，买受人于2018年3月1日前以现金方式支付，除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金，逾期30日仍未支付的，出卖人有权解除合同，自出卖人解除合同通知书到达之日起3日内，买受人按照全部房价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。双方对该份《二手房买卖合同》办理了公证。2018年1月30日，本案涉及的昆明市曙光东区36栋2单元602号房屋的产权已经过户至两被告名下。在办理银行贷款时，因被告张圳清的征信不能办理银行贷款。后原、被告多次就付款时间一事进行协商，双方于2018年4月29日下午在第三方昆明新亚房地产经纪有限公司处又就尾款一事进行协商，但协商未果。2018年5月12日，两被告通过微信方式向两原告发出《通知》，内容为：我们双方房屋买卖一事，针对我们买卖双方无法继续协商的情况下，现经我夫妇认真慎重考虑商量后，现将房屋买卖事项明确告知你们：一、我家于2018年4月29日下午6:30在新亚曙光店，在中介的旁证下，买卖双方同场协商，向你家交付房屋尾款47万元，我家要求你家将不动产产权证和房屋交付给我们，因我们买卖双方在结清尾款和房产交接问题上意见不统一，没有达成共识，你家在协商中途突然离开，导致最终协商无法进行。二、我家的首付款100000元已经支付给你们后，你们后期由于各种原因到现在都没有和我们形成一致意见，直到2018年5月7日，我家再次提出交付房款的相关事宜，仍然被你们家提出的无理要求拒绝。三、现在我方正式通知你们，我方要求解除房屋买卖合同，同时要求你们按照合同约定支付违约金120840.00元，退还我家交付的首付款100000元，承担我家已缴纳的税费31905.00元，与此次房屋买卖相关的所有损失全部由你家承担。此通知通过短信、微信方式送达，我方向你们发出通知即视为通知已经送达你们。之后两被告未向两原告进行付款。在诉前，两原告申请了诉前保全，一审法院对本案涉案房屋采取了保全措施。现两原告诉至一审法院主张解除合同并要求赔偿损失。一审法院认为，本案的焦点为：1、是否应当解除双方签订的《二手房买卖合同》并将产权变更恢复登记？2、两被告是否应当赔偿损失？针对焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”，原、被告双方基于各自的真实意思表示签订《二手房买卖合同》，该份《二手房买卖合同》在签订后办理了公证，且在办理完公证后，本案涉案房屋昆明市曙光东区36栋2单元602号房屋产权进行了变更登记，根据合同约定，付款时间为2018年3月1日前，交房时间为出卖人收取买受人全部房款之日起3日内，双方应按合同的约定履行各自的义务，双方就尾款付款期限进行过多次协商，但两被告一直未履行付款义务，2018年5月12日，两被告向两原告发出《通知》，内容为解除双方签订的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，两被告已经向两原告发出了解除通知，本案符合法律所规定解除合同的要件，故两原告与两被告于2017年9月30日签订的《二手房买卖合同》应当予以解除，虽两被告陈述已经筹集到房款，但因两原告不能将房产证交付给两被告，故不向两原告支付剩余房款，该辩解不能对抗合同所约定的被告付款义务，且合同并未对付款设置条件，合同签订后，本案涉案房屋两原告已经协助过户至两被告名下，故两被告的辩解一审法院不予采信，针对两原告主张要求判令昆明市曙光东区36幢2单元602号房屋归原告所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产以登记对外产生效力，该项主张无法律依据，一审法院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，两被告应当协助两原告办理将昆明市曙光东区36栋2单元602号房屋恢复登记至两原告名下的义务，所产生的变更恢复登记费用由两被告承担。针对焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，因两被告未按约定支付剩余房款，已经构成了违约，房屋虽过户于两被告名下，但该房屋并未实际交付，根据民事活动应当遵循公平、合理原则，对于两原告主张以30%比例支付违约金，该比例过高，应进行适当调整，一审法院酌情支持违约金40000元；针对两原告主张的要求两被告承担律师代理费的请求，双方并未进行过书面约定，且这些费用并非主张权利所必要产生的费用，一审法院不予支持；针对保全保险费3780元，是两原告为主张权利而产生，一审法院予以支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告董萍、原告刘瑜与被告刘米花、被告张圳清于2017年9月30日签订的《二手房买卖合同》；二、由被告刘米花、被告张圳清于本判决生效后十日内配合原告董萍、原告刘瑜将登记于被告刘米花、被告张圳清名下的位于昆明市曙光东区36幢2单元602号房屋【不动产权证号：云（2018）官渡区不动产权第0028232号】的产权过户登记于原告董萍、原告刘瑜名下，并由被告刘米花、被告张圳清承担因过户产生的费用；三、由被告刘米花、被告张圳清于本判决生效后十日内向原告董萍、原告刘瑜支付违约金40000元；四、驳回原告董萍、原告刘瑜的其他诉讼请求。案件受理费2947元、保全保险费3780元，由被告刘米花、被告张圳清承担。二审经审理查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。二审另查明，在履行合同过程中，双方当事人经协商将支付购房尾款的时间变更为2018年4月29日。本院认为：首先，董萍、刘瑜与刘米花、张圳清依法建立了房屋买卖法律关系，董萍、刘瑜系出卖人，刘米花、张圳清系买受人。在房屋买卖法律关系中，出卖人的主要义务是交付房屋并转移房屋所有权，买受人的主要义务为支付合同价款。根据合同约定，刘米花、张圳清应当以商业贷款的方式支付房屋尾款47万元，在实际履行合同过程中，因刘米花、张圳清一方的原因导致银行贷款无法办理，最终双方协商一致约定于2018年4月29日由刘米花、张圳清以现金支付购房尾款。刘米花、张圳清上诉主张2018年4月29日因董萍拒绝交付房屋及相关资料，故其不支付购房款系行使不安抗辩权，不构成违约。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，刘米花、张圳清就其主张提交的证据为2018年4月29日的录音资料，从录音内容来看，董萍、刘瑜并未明确拒绝交付房屋及相关资料，刘米花、张圳清提交的证据不足以证实本案中存在上述法律规定的可行使不安抗辩权的情形，其对此应承担举证不利的法律后果，本院对其该主张不予支持。并且，董萍、刘瑜已经履行了合同主要义务即将房屋所有权变更登记至刘米花、张圳清名下，刘米花、张圳清却未按时履行支付购房款的主要义务，其二人的行为构成根本性违约，董萍、刘瑜现表示不愿意继续履行合同，根据《二手房买卖合同》第6.1.1条“买受人未按照约定时间付款的……逾期超过30日仍未支付的，出卖人有权解除合同”之约定，一审法院判决解除双方签订的《二手房买卖合同》并无不当，本院予以维持。其次，对于违约责任的承担，合同约定的违约金为房屋总价款的20%，刘米花、张圳清认为违约金过高请求法院予以减低，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”在董萍、刘瑜未能提交证据证明其因刘米花、张圳清的违约行为所受到的实际损失的数额的情况下，一审法院认定合同约定的违约金过高，并在综合考虑董萍、刘瑜的实际损失、合同履行情况、刘米花、张圳清的过错程度以及董萍、刘瑜应得到的预期利益的基础上，将违约金数额调整为4万元，并无不当，本院予以维持。董萍、刘瑜关于不应降低违约金的上诉主张不成立，本院不予支持。对于董萍、刘瑜上诉主张的律师费，因缺乏合同约定且违约金已足以弥补该损失，本院不予支持。综上所述，上诉人董萍、刘瑜以及上诉人刘米花、张圳清的上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2947元，由上诉人董萍、刘瑜负担1473.50元，由上诉人刘米花、张圳清负担1473.50元。保全费3780元，由上诉人刘米花、张圳清负担。本判决为终审判决。审判长 朱 欢审判员 熊金华审判员 杨 艳二〇一九年三月十八日法官助理黄佩书记员刘雯