福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初7648号 原告：福州集升物业有限公司，住所地：福州市鼓楼区五四路158号环球广场01室，统一社会信用代码：913501006113368143。 法定代表人：陈子凌，总经理。 委托诉讼代理人陈炳庚、刘君，国浩律师（福州）律师事务所律师。 被告：福建省商务厅，住所地福州市鼓楼区铜盘路118号。 法定代表人：吴南翔，厅长。 委托诉讼代理人陈辉、林芳漩，上海建维（福州）律师事务所律师。 原告福州集升物业有限公司诉被告福建省商务厅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈炳庚、刘君，被告委托代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付自2016年4月至2017年11月期间的物业管理费939870.24元，自用电费及公摊250664.25元、车位管理费25760元，以及截至2018年6月30日拖欠上述费用的滞纳金415171.38元（此后滞纳金以欠缴的总金额为基数，按每月2%的标准计算至上述费用全部支付完毕之日止，共计1631465.87元；2、判决被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2003年1月23日，被告与福州集升房地产有限公司（以下简称“集升房地产公司”）签订四份《商品房买卖合同，购买了集升房地产公司开发的位于福州市鼓楼区（建筑面积2669.58平方米）、三层（建筑面积2821.2平方米）、四层（建筑面积2921.3平方米）房屋及本幢地下一层第48＃-53＃、35＃、36＃、地下二层48＃-50＃、71＃-74＃、83＃-85＃、89＃、90＃共计20个停车位。因环球广场未成立业主委员会，自1998年环球广场竣工后一直由开发商集升房地产公司与原告签订《物业服务合同》，2009年12月31日的《物业服务合同》中约定：1、由原告对环球广场提供物业服务，物业管理服务费为办公楼6元／月／平方米；2、停车服务费收费标准由业主大会决定，也可以参照物价部门规定执行；3、业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位缴纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。前款费用属于业主自用的，由业主承担，属于业主共同使用的公共水电费用按建筑面积分摊；4、甲方（即业主方）违反本合同约定，不按约定收费标准和收费时间交纳有关费用的，乙方（即原告）有权要求甲方补交并从逾期之日按每天千分之三交纳滞纳金。就车位使用管理费事宜，2008年10月30日，原告与被告签订《物业管理服务合同》中约定车位使用管理费为汽车车位每月每个70元。被告一直每月按上述合同的约定缴纳物业管理费、水电费及公摊、车位费等各项费用。后被告于2016年1月搬离环球广场，其所有的房屋一直空置，2017年7月，被告将其所有的环球广场二层房屋及2个车位转让，约定自2017年8月起环球广场二层房屋及8个车位的物业管理各项费用及电费公摊等由受让人缴纳；2017年11月被告将其所有的三、四层房屋及剩余12个车位转让，约定自2017年12月起环球广场三、四层房屋及12个车位的物业管理各项费用及水电公摊等由受让人缴纳。但被告自2016年4月起，一直未再缴纳物业管理费、电费及公摊、车位管理费等各项费用。原告于2017年7月8日向被告发送了《催缴函》，限被告于2017年7月20日前缴清2016年4月1日起至2017年7月8日止所欠的费用，但被告一直未予支付。被告共计拖欠原告自2016年4月至2017年11月期间物业管理费939870.24元、自用电费及公摊250664.25元、车位管理费25760元，以及截至2018年6月30日拖欠上述费用滞纳金414171.38元（相关费用及滞纳金的计算方式详见证据材料）。原告依约提供了物业服务，被告拒不支付物业管理费用、水电及公摊、车位管理费的行为严重损害了原告的合法权益，特具状起诉，请求法院判如所请。 被告辩称，一、其原所有的环球广场二层，及地下35、36、48、49、71-74号八个车位系于2017年6月26日变更交付至受让人名下的，并非原告诉状中所称的是于2017年7月份转让变更。另外，按照原告与被告签定的《物业管理服务合同》中约定，物业费标准为5元/月/平方米。因此，原告主张的物业费与车位费金额存在错误，被告认为应为：795364.25元（详附表）。二、原告所主张电费金额系其单方计算制作的，并无相关证据予以证明。同时，原告诉状中也承认被告于2016年1月份搬离案涉物业，说明被告已不再使用案涉物业，即不可能产生电费。三、原告所主张滞纳金过高，应予以调低。原告主张按2%/月的标准交付拖欠费用之滞纳金，显属错误。本案系物业服务合同纠纷，并非民间借贷纠纷，原告不能以民间借贷司法解释所规定的利率适用于本案件，此其一。其二，原告并未就其实际损失予以举证，其所主张滞纳金无任何证据予以支持，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第29条规定，原告所主张滞纳金应予以调低。被告认为应按照银行同期存款利率标准计算滞纳金。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本案的争议事实和焦点为：1.物业费是6元/月还是5元/月以及二层和8个车位的物业费、车位管理费、公摊电费的欠缴截点；2.自用电费及公摊金额；3.滞纳金标准。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即福州集升房地产有限公司与原告于2008年和2009年签订的两份物业服务合同均合法有效，对作为业主的被告具有约束力。2009年物业服务合同明确约定物业费为办公楼6元/月.平方米，车位使用管理费为汽车车位每月每个70元。2013年原告向福建省对外贸易经济合作厅发函“从2013年5月1日起物业管理费提升为6元/月.平方米”。因此原告诉请物业费为6元/月.平方米有依据，本院予以确认。关于物业费的计算截点，原、被告双方对于应支付的除二层及8个车位外的物业费、车位管理费的时间段没有异议，确认从2016年4月至2017年11月。但对于二层及8个车位的物业费和车位管理费的时间截止点有分歧。原告称被告将其所有的诉争房产于2017年7月份转让后，口头确认从8月份开始不计算二层和8个车位的物业费、车位管理费、公摊电费，被告对此予以否认。被告认为二层以及8个车位已于2017年7月1日转让，仅需支付至2017年6月31日，并提供《房屋登记簿附件（所有权）》予以证明。本院认为，被告提供的证据可以证明二层以及8个车位已于2017年7月1日转让他人，从此时起应由新的业主承担。原告没有证据证明双方对此另有约定，现原告诉请仍由被告承担没有事实和法律依据，本院不予支持。故被告应支付二层和8个车位的物业费、车位管理费截止时间为2017年6月31日。被告应支付的物业费从2016年4月-2017年6月为50128.14元×15个月=751922.1元；从2017年7月-2017年11月为34455元×5个月=172275元。车位费从2016年4月-2017年6月为1400元×15个月=21000元；从2017年7月-2017年11月为840元×5个月=4200元。物业费和车位管理费合计751922.1元+172275元+21000元+4200元=949397.1元。 关于公摊水电费，原告提供的2016年4月至2017年12月《国网福建省电力有限公司福州供电公司通用机打发票》及其自制的《应缴纳电费及公摊电费计算表》（以下简称电费表）足以证明被告自2016年3月至2017年11月应缴纳的电费及公摊电费。因2017年7月1日被告已转让二层及上述8个车位，因此，原告自制的电费表中2017年7月份的公摊电费应相应从15032.2元减少为10332.2元，故被告应承担的总电费为245964.25元。 关于逾期付款违约金，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，开发商集升房地产公司与原告签订的《物业服务合同》约定业主未按约定收费标准和收费时间交纳有关费用的，应补交并从逾期之日按每天千分之三交纳滞纳金。本院认为，滞纳金交纳标准明显约定过高，应予以调整，原告未举证证明其实际损失，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率标准。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告福建省商务厅于本判决生效之日起十日内向原告福州集升物业有限公司支付物业管理费、车位管理费共计949397.1元及滞纳金（滞纳金以物业管理费50128.14元/月+车位管理费1400/月=合计51528.14元/月为基数，逐月递增51528.14元/月，从2016年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至2017年6月30日止共15个月；以51528.14元/月×15个月=772922.1元为基数，逐月递增物业管理费34455元+车位管理费840元=35295元/月，从2017年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至2017年11月30日止共5个月；以上述物业费、车位管理费共计772922.1元+35295元/月×5个月=949397.1元为基数，从2017年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至款项还清之日止）； 二、被告福建省商务厅于本判决生效之日起十日内向原告福州集升物业有限公司支付总电费245964.25元； 三、驳回原告福州集升物业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费适用简易程序收取9741.5元（已由原告预交19483元），由被告被告福建省商务厅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈起强 二〇一九年三月十四日 法官助理郑艺凤 书记员张源 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。