青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终98号上诉人（原审被告）：耿岳，公民身份号码：×××，男，1969年6月19日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：刘婷婷，青海辉湟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青海海宏房地产有限责任公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市城西区东交通巷1号银泰大厦。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：劳剑萍，青海军辉良剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青海银泰置业投资集团有限责任公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：西宁市城西东交通巷1号银泰大厦。法定代表人：朱建伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：劳剑萍，青海军辉良剑律师事务所律师。青海海宏房地产有限责任公司（以下简称“海宏公司”）、青海银泰置业投资集团有限责任公司（以下简称“银泰公司”）与耿岳房屋租赁合同纠纷一案，海宏公司、银泰公司于2018年7月11日诉至西宁市城西区人民法院，请求判令耿岳立即支付房屋租金664814元及违约金199444.20元，合计864258.20元，并承担本案诉讼费用。该院于同年12月16日作出（2018）青0104民初1624号民事判决。耿岳不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原判认定，银泰公司受海宏公司委托与耿岳经协商，双方就位于西宁市××区商铺第三层租赁事宜达成协议，2013年9月24日银泰公司与耿岳签订了《房屋租赁合同》。双方就租赁房屋相关事宜进行了约定：租赁期限自2013年9月19日起至2021年9月18日止；房屋整体年租金为人民币726000元，自第三年起按每年6%环比递增，缴费方式为每半年为一个缴费周期（提前一个月缴纳）；押金为六个月租金，即363000元；逾期缴纳租金按日2倍租金支付违约金。同时双方对房屋装修、合同终止等进行了约定。合同签订后，银泰公司依约履行了房屋交付义务。依照约定耿岳于2013年12月4日向银泰公司缴纳2014年租金726000元；2014年6月30日耿岳向银泰公司缴纳租金（押金）363000元；2015年7月1日耿岳向银泰公司缴纳2015年上半年租金363000元。2016年11月11日耿岳与银泰公司协商后退场。对尚欠房屋租金银泰公司催要未果，致使纠纷产生。原审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的体现，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按约定认真履行。本案双方争议的焦点是银泰公司主张耿岳尚欠的房屋租金是否属实、其主张的违约金是否有法律依据。为此双方均提交了各自计算的依据及方法。双方的差异在于对于耿岳提交的2013年11月21日由青海银泰物业管理有限责任公司出具的（票号1115765）金额为30000元的收据及2014年2月27日银泰公司出具的（票号1087416）金额为561600元的收据是否应当计算在耿岳缴纳的本案房屋租金之内，对于（票号1115765）金额为30000元的收据，由于该收款主体与本案银泰公司是不同的法人，与本案无关联性，因此对耿岳该证据不予采信。对于（票号1087416）金额为561600元的收据，由于该款耿岳交付的是“社区医院房租”，与本案涉案房屋无关，因此对耿岳该证据不予采信。对耿岳实际缴纳的房屋押金、租金认定为1452000元。依据双方合同约定，耿岳应缴纳房屋租金2014年为726000元、2015年为726000元、2016年为（726000元+726000元×6%）÷365×315（实际天数）=664140元，合计应支付2116140元。耿岳实际缴纳租金及押金为1452000元，押金折抵房屋租金，耿岳尚欠房屋租金为2016年实际使用天数，因此耿岳尚欠房屋租金为664140元。银泰公司此主张数额有误，应予纠正。关于银泰公司要求耿岳支付违约金199444.20元的主张，其认为合同约定已高于法律规定，因此依法按实际损失的30%主张。该主张符合法律规定，予以支持，但计算有误，应予纠正，即：664140元×30%=199242元，故耿岳应向银泰公司给付违约金199242元。关于耿岳要求银泰公司承担西宁市公安消防支队的处罚款的辩解意见，该《行政处罚决定书》处罚的原因是“室内消火栓管网无水”，其无水原因及责任承担主体不明，故对该辩解意见不予采信。综上所述，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十九条之规定，遂判决：耿岳在本判决生效后十日内向海宏公司、银泰公司支付尚欠的房屋租金664140元、违约金199242元，合计863382元。诉讼费12443元，由耿岳承担。宣判后，耿岳不服向本院上诉称，1、关于上诉人主张的561600元房租是否可以冲抵案涉房屋房租的问题。一审时，被上诉人对于上诉人向其交纳租金用于交付医院租金的事实并未否认，只是称该租金与本案无关联性。因该561600元房租交纳于2014年1月26日，且双方就医院最终并未形成租赁关系，如果上诉人与被上诉人没有商议折抵，上诉人为何在交付该租金四年多的时间里从未向被上诉人主张过返回；2、关于违约金是否过高，二审法院是否应当调整的问题。依据合同约定看，合同仅约定如违约金超过30日的，被上诉人有权终止合同，但是并未对违约金如何收取进行约定，应视为对违约金约定不明，加之一审时被上诉人并未向法院提交其因上诉人违约而给被上诉人造成实际损失的任何证据，因此，一审法院所确认的违约金缺乏事实依据及法律依据，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的规定，即在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因此，一审法院仓促认定该款与本案无关缺乏事实依据。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，请求二审法院依法改判。二审经审理查明，除一审查明的事实外，另查明，2014年2月27日，银泰公司收到耿岳交纳社区医院房租561600元，并出具收据。本院认为，银泰公司受海宏公司委托与耿岳签订了《房屋租赁合同》，形成了房屋租赁关系。耿岳虽对尚欠银泰公司房屋租金不持异议，但认为其向银泰公司交纳的561600元社区医院房租因与银泰公司最终并未形成租赁关系，应当冲抵案涉房屋租金。银泰公司认可收到耿岳交纳的社区医院房租561600元、出具收据的事实，但未提供证据证明双方就社区医院形成实际租赁关系。因两个租赁关系当事人相同，本着为当事人诉讼提供方便、减轻诉累，此款应当从耿岳欠付银泰公司的房屋租金中扣减，耿岳的此上诉理由应予支持，扣减后耿岳实际尚欠租金为102540元。关于违约金，银泰公司按实际损失的30%主张符合法律规定，但应以扣减后实际尚欠租金102540为计算依据，耿岳应向银泰公司支付违约金为102540元×30%=30762元，故一审法院判决此节应予纠正。耿岳所持银泰公司并未向法院提交因违约而给银泰公司造成实际损失的任何证据，一审法院所确认的违约金缺乏事实依据及法律依据的上诉理由本院不予支持。一审法院认定基本事实清楚，唯房屋租金及违约金处理欠妥应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销西宁市城西区人民法院（2018）青0104民初1624号民事判决；二、耿岳于本判决送达后十五日内支付尚欠的房屋租金102540元、违约金30762元，合计133302元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12443元，由耿岳负担1919元，青海海宏房地产有限责任公司、青海银泰置业投资集团有限责任公司负担10524元，二审案件受理费12443元，由耿岳负担1919元，青海海宏房地产有限责任公司、青海银泰置业投资集团有限责任公司负担10524元。本判决为终审判决。审判长 张敏娟审判员 任 宁审判员 林建平 二○一九年三月六日书记员 刘姗姗附：审理本案依据的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销、或者变更；