黑龙江省嫩江县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1121民初3537号原告：范国福，男，1971年6月1日出生，汉族，农民，现住黑龙江嫩江县。委托诉讼代理人：高福来，嫩江县临江法律服务所法律工作者。被告：罗兴凯，男，1958年4月24日出生，汉族，农民，现住黑龙江省嫩江县。委托诉讼代理人：程程，黑龙江鸿安律师事务所律师。第三人：蔡永亮，男，1986年8月25日出生，汉族，农民，现住黑龙江省嫩江县。原告范国福与被告罗兴凯、第三人蔡永亮案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高福来，被告罗兴凯及其委托诉讼代理人程程到庭参加诉讼。第三人蔡永亮经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范国福向本院提出诉讼请求：1.停止对嫩江县某小区11号楼2号门市房的执行，并解除对该房屋的查封；2.确认2014年9月26日范国福与蔡永亮签订的房屋买卖合同书合法有效，确认嫩江县某小区11号楼2号门市房归范国福所有。事实和理由：2014年9月26日，范国福购买了蔡永亮的位于某小区11号楼2号门市房，双方签订了房屋买卖合同，范国福分两次付清了购房款。自2015年起，范国福将房屋出租至今。后因罗兴凯与蔡永亮存在债务纠纷，法院错误地将该房屋予以查封。范国福提出异议，被法院驳回，故提起诉讼。罗兴凯辩称，范国福的诉讼请求应予驳回。理由如下：1.某小区是罗兴凯与嫩江县宏顺达房地产开发有限公司（下称宏顺达公司）合作开发建设。2013年3月19日，谢某购买了某小区11号楼2号门市房，价款为432,552元，谢某只交付了20,000元定金，余款谢某承诺在2013年7月1日付清，期间按照月利率1%计息。此后，该房屋由谢某使用。2015年3月13日，因谢某无力交付房款，谢某与宏顺达公司签订了退楼协议，双方约定，宏顺达公司同意谢某在2015年3月28日前退还房屋，谢某交纳的定金不予退还，如谢某联系到买家，定金和装修费用由谢某与买家协商处理。后谢某联系到了蔡永亮，经罗兴凯、谢某、蔡永亮三方协商，谢某将合同的权利和义务转让给蔡永亮，由蔡永亮购买涉案房屋，支付购房款及利息，蔡永亮将定金和装修费退还给谢某。协议达成后，谢某将房屋交给了蔡永亮使用。因蔡永亮一直没有交付购房款，罗兴凯于2017年1月23日提起了诉讼，判决生效后，罗兴凯于2017年4月向法院申请强制执行。在执行中，法院将涉案房屋予以查封，并在涉案房屋处张贴了公告。在法院查封前，房屋一直由蔡永亮占有和使用；2.蔡永亮在2015年3月才购买并使用房屋，不可能在2014年9月26日与范国福签订买卖合同，法院2017年7月3日查封房屋时，蔡永亮不仅没有提出房屋已经出售给范国福，还同意用房屋偿还债务。范国福提交的电费、水费、供热费票据均在法院查封之后，说明范国福是在法院查封之后才占有涉案房屋。所以，范国福与蔡永亮的房屋买卖合同是虚假的；3.罗兴凯与蔡永亮在合同中已经明确约定，买受人未按约定还款付息，债权人有权收回房屋，另行出售他人。蔡永亮又没有取得房屋产权证，无权处分房屋，所以范国福与蔡永亮房屋买卖合同无效；4.范国福没有办理不动产权属登记，也没有物权法第二十八条、第二十九条规定的取得物权的情形，所以范国福并没有取得房屋所有权。蔡永亮未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.因涉案房屋尚未办理权属登记，故范国福提交的日期为2013年4月7日谢某与宏顺达公司的购房协议书不能证明谢某取得了房屋产权，日期为2013年7月1日蔡永亮与宏顺达公司某小区项目部的购房协议书、日期为2015年12月4日蔡永亮与宏顺达公司某小区项目部的商品房买卖合同书不能证明蔡永亮取得了房屋产权，日期为2014年9月26日范国福与蔡永亮的房屋买卖合同不能证明范国福取得了房屋产权；2.范国福提交的银行卡取款明细，只能证明取款事实，不能证明范国福已经付清了购房款；3.范国福提交的供热费、水费、电费票据，均在法院查封房屋之后形成，不能证明范国福在法院查封前已经合法占有房屋，也不能证明范国福取得了房屋产权；4.范国福提交的署名为蔡永亮的“说明”，与蔡永亮在执行时的陈述相矛盾，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月23日，第三人蔡永亮因购买宏顺达公司开发建设的某小区11号楼2号门市房，欠宏顺达公司购房款没有偿还，罗兴凯以个人名义向本院提起诉讼，要求蔡永亮偿还购房款548,694元，并要求按照月利率2%偿还利息。诉讼中，宏顺达公司向本院出具证明，证明蔡永亮所欠购房款属罗兴凯所有。2017年3月6日，本院作出（2017）黑1121民初423号民事判决，判决蔡永亮偿还罗兴凯购房款412,552元，并判决蔡永亮按照月利率2%偿还利息。2017年4月14日，罗兴凯向本院申请强制执行。2017年7月3日，本院作出（2017）黑1121执480号执行裁定书，查封了某小区11号楼2号门市房，并于当日将该执行裁定书送达蔡永亮。2018年5月2日，本院在涉案房屋处张贴了查封公告。2018年5月11日，案外人范国福向本院执行机构提出异议，主张涉案房屋在2014年9月26日已由蔡永亮出售给了范国福，要求本院解除查封。2018年9月26日，本院作出（2018）黑1121执异24号执行裁定书，驳回了案外人范国福的异议请求。范国福对裁定不服，提起本案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》规定，案外人的异议请求能否成立，取决于案外人对执行标的是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该司法解释第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”嫩江县某小区系宏顺达公司开发建设，涉案房屋尚未办理权属证书，根据上述司法解释规定，涉案房屋的权利人是宏顺达公司。因涉案房屋的权利人是宏顺达公司，而非范国福，范国福对涉案房屋并不享有足以排除法院强制执行的民事权益，故范国福要求停止执行涉案房屋，解除对涉案房屋的查封，本院不予支持。虽然蔡永亮与宏顺达公司签订了房屋买卖合同，但并未办理房屋权属变更登记，按照物权法规定，蔡永亮并未取得房屋产权，蔡永亮将房屋出售给范国福，属于无处分权人处分他人财产。按照合同法规定，无处分权人处分他人财产，只有经权利人追认或订立合同后取得处分权的，该合同才有效。现范国福没有证据证明蔡永亮已经取得处分房屋的权利，也没有证据证明宏顺达公司追认了蔡永亮的处分行为，故范国福要求确认蔡永亮与其签订的房屋买卖合同有效，要求确认涉案房屋归其所有，证据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回原告范国福的诉讼请求。案件受理费8,646元，由原告范国福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审 判 长  刘明顺审 判 员  杨艳红人民陪审员  杨先凤二〇一九年三月十一日书 记 员  崔雯雯