浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终266号 上诉人（原审原告）：董长春，男，1964年11月24日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：林绪聪，浙江鑫湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：滕佳曦，浙江鑫湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：玉环市玉城街道环城村股份经济合作社，住所地玉环市玉城街道环城村村部。 法定代表人：黄优春，社长。 被上诉人（原审诉讼地位）：玉环市玉城街道环城村村民委员会，住所地玉环市玉城街道环城村村部。 法定代表人：姚宗水，主任。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李良瑞，浙江星汇律师事务所律师。 原审第三人：董西吉，男，1960年2月22日出生，汉族，户籍地玉环市。 原审第三人：董必鹏，男，1993年12月7日出生，汉族，户籍地玉环市。 原审第三人：董金林，男，1957年11月26日出生，汉族，户籍地玉环市。 原审第三人：董服相，男，1960年5月2日出生，汉族，户籍地玉环市。 原审第三人：叶玉钗，女，1960年7月16日出生，汉族，户籍地玉环市。 上诉人董长春因与被上诉人玉环市玉城街道环城村股份经济合作社（以下简称环城经合社）、玉环市玉城街道环城村村民委员会（以下简称环城村委会）以及原审第三人董西吉、董必鹏、董金林、董服相、叶玉钗确认合同无效纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2018）浙1021民初5164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 董长春上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.环城村委会应当属于适格的当事人。2012年3月16日的《合作协议书》是由环城村委会在甲方处盖章，同时村委会的法定代表人姚宗水及村委会的其他班子成员也是在甲方代表人栏进行签字确认。根据《中华人民共和国民法通则》第九十六条之规定：“本节规定的机关法人、农村集体经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人、基层群众性自治组织法人，为特别法人。”而环城村委会属于基层群众性自治组织法人，其也是《民法总则》规定的特别法人，环城村委会的民事主体资格适格。那么环城村委会在《合作协议书》上盖章和村主任姚宗水等人在代表人处签字的行为，是环城村委会自己真实的意思表示所作出要求签订协议的法律行为，环城村委会以自己的名义要求与上诉人签订协议这一行为并没有违反法律、行政法规的强制性规定，所以环城村委会签约的法律行为有效。同时根据2008年9月4日环城村委会与玉环县建设办公室订立关于《村留地置换补充协议》的补充协议，环城村委会系本案涉案土地的使用权人，所以环城村委会签约的行为是对属于自己的用益物权作出处分的行为，并应当成为本案适格的当事人。对于一审判决认为“村集体资产优先出村集体经济组织进行管理，村集体经济组织在民事活动中担任一方民事主体，只有在没有设立集体经济组织的情况下，村民委员会在有关法律、法规规定的条件下才可以作为一方民事主体，依法代行村集体经济组织的职能。”这是一审判决对法条的理解错误。《中华人民共和国民法总则》第一百零一条第一款规定：“居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。”同时《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条规定：“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。”依据上述规定，村民委员会具有以下特征：一是村民委员会属于村民自治组织体系的一部分而不是一级政权机关，其行使单一的自治职能。二是村民委员会是村民自治运作的常设机构，承担着管理村民自治范围内各种日常事务的任务，是村级事务的直接管理者。三是村民委员会是村民自治的常设性工作机构，是体现村民意志的村民会议和村民代议决定的执行。四是村民委员会接受乡镇政府的指导，并协助乡镇政府工作。也就是说村民委员会可以从事与其职能所相关的一切民事活动，其职能范围不仅包括从事村民自治范围内的事务，还协助乡镇政府的工作，那么做为村民委员会以合同当事人进行签约的行为当然本身就是属于其自治范围内的事务，而且还是执行了村民代表会议的法律行为，环城村委会在合同上盖章当然是属于有效的民事行为。《中华人民共和国民法总则》第一百零一条第二款规定，未设立村集体经济组织的，村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。也就说村民委员会在没有设立村集体经济组织的情况下，可以代为履行村集体经济组织的职能，立法本意是引导村级对外经济活动以村集体经济组织对外签约，让村民委员会多履行管理性的职能，而并非说所有的经济职能只能由村集体经济组织履行方为有效，而一审判决中引用环城村委会诉讼中明确其只是代盖章，所以判定其非合同当事人，一审判决该事实认定没有任何事实依据和法律依据。2.一审关于涉案合同的性质及第三人持有房地产行为的性质的事实认定错误，对于被上诉人的债权性质认定超出审理范围。一审判决关于涉案合同为补偿性质合同的认定错误，根据《最高人民法院审理涉及国土使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该条款规定的补偿性质的合同的法律要件构成如下：一是双方要订立划拨土地使用权转让合同，二是在起诉前划拨土地使用权转让合同被批准同意转让，三是由受让方已经办理土地出让手续，而本案涉案土地的使用权合同受让的相对方是第三人董金林等人，同时第三人董金林等三人陈述均是受环城村委会委托受让的，也就是说本案的上诉人与被上诉人之间并不存在着土地使用权的转让合同被批准，而是实际登记在被上诉人的所委托的人名下。也就是涉案的土地使用权并没有交付，根据物权法的规定，不动产的交付以登记为准，所以上诉人并没有以受让方的名义办理相应的土地出让手续，所以本案双方签订的合同不是补偿性质的合同，所以一审判决对该合同关系的认定为补偿合同是错误的。退一步讲，上诉人与被上诉人签订的一系列合同及相关合同的条款若法院认定并非无效，根据第三人董金林等三人和被上诉人陈述，董金林等三人均是受被告指派的，以个人的名义申报出让、审批、产权登记，只有在上诉人付清所有款项后，以董金林等三人名义登记的房屋产权才能全部过户至上诉人的名下。那么也就是说涉案如果是土地使用权转让合同，如果上诉人受让土地使用权，那么根据土地使用权的权能可以分为占有，使用、收益、处分，而从上诉人与环城村委会的协议内容来讲，上诉人并不享有占有、使用、处分的权能，所以说这并不是土地使用权转让合同，更不是什么补偿合同。若法院要认定双方之间合同签订有效的，根据双方在协议中约定在上诉人付清余款后，被上诉人通知第三人董金林等三人将名下登记的13间房产过户到上诉人名下，他们将无条件服从并协助办理过户手续，所以说在上诉人既没有取得土地使用权，同时对房地产也没有占有、使用、处分的权利，并且只有在付清约定款项的情况下才享有全部的所有权能。从上诉人整个付款的情况来看，前期由上诉人支付房地产预付款，中期由上诉人承担欲购买的房产的建设费用，后期若上诉人全部付完款项再办理房地产变更登记；从对房地产的控制情况来看，该房地产在双方签订合同之前、挂牌登记前、付清全部款项前全部控制在被上诉人的手里，退一步讲，如果认定合同有效的话，本合同的性质也只是房地产买卖合同。本案的被上诉人并没有提出反诉，要求确认被上诉人对上诉人所享有的债权是有优先受偿权的，一审判决对该事实的认定超出审理，违反了民事诉讼的“不告不理”原则。根据双方达成的《合作协议书》的约定，双方对于出售的房产所得款项优先用于偿还乙方的欠款，而并非乙方所得的是优先受偿权。优先受偿权法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利，这种优先受偿权是法定的，如抵押权、质权、破产费用的优先权、职工工资和劳动费用的优先权、税收优先权等都是基于法律规定而可以对抗其他债权的受偿顺序，而本案中双方约定的款项偿还顺序仅仅是针对双方收益顺序的约定，并非优先受偿权的约定；根据合同相对性原则，合同的约定仅对合同双方当事人具有约束力而对其他债权人并不产生效力。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定也并非认定债权人对先让与担保的担保物具有优先受偿权，而只是对该担保物有权主张处分用于清偿，债权人具有强制清算的权利而并非具有优先受偿的权利，而且该法条规定的是先让与担保的情况，也就是在债权发生前双方先签订买卖合同，将原来属于债务人所有的财产变更登记到债权人的名下，这里是有一个物权变更登记的事实，而本案涉案的不动产的权属均不属于上诉人所有，而其中的所有权变更也只是从环城村委会变更到董金林等三人名下，涉案房地产的物权登记从合同签订之时到挂牌出让后都是登记在被上诉人的名下，而董金林等三人也是受被上诉人的指派代持房地产的，实际涉案房地产所有权并没有发生变化，所有的房地产全部是在被上诉人名下，一审判决以自己所有的不动产为自己的债权提供担保这一事实认定是错误的，双方只是约定款项交付和不动产交付的先后顺序，被上诉人只是在上诉人款项付清后才指示第三人董金林等三人办理不动产变更登记手续，只是为自己的债权实现提供一个有力的保障，并非以自己所有的房产进行担保。双方在《合作协议中》约定13间的房地产由环城村委会指派董金林等三人代为持有，但是对于其他4间房地产并没有约定由谁代持，也没有将该4问房地产以上诉人的名义办理登记，而且上诉人也没有提供指定的人员办理受让登记该4间房地产，一审判决在没有对案外人进行调查的前提下就径行认定该4间房地产已经交付给上诉人，严重损害了上诉人的利益。3.如果本案合同被认定是补偿合同，那以上诉人要求将涉案房产确认权属的请求应当予以支持。如果本案双方的合同性质被认定为补偿合同的，那么上诉人与被诉人之间签订的是关于划拨土地使用权的转让合同，那么也就是说第三人董金林等三人代为持有的房地产的实际权利人并不是环城村委会，是上诉人以自己的房地产对被上诉人所负担的债务提供担保，那么实际的所有权人也应当予以确认，而实际的所有权确认和所有权变更是两种行为，而一审判决却将所有权确认和所有权登记认定是同一种情况。虽然一审判决提到“原告提供房产登记作为债权履行的担保，故不存在本案确权之诉，若原告意回复本案的特权登记，需按约定履行合同之债。”一审判决实际已经认定该房产系上诉人所有，但是却认为上诉人以自己的房产为自己的债务提供担保，不存在确权之诉，该认定是对两种行为没有加以区分。而实际上所有权确认和所有权变更是不同的两种行为，所有权确认是原因行为，所有权变更是结果行为，原因行为并不导致结果行为就可能发生，如果双方约定了所有权变更登记的条件则双方应当按照遵守约定。而本案双方的合同被确定为补偿合同，那么该补偿合同和国有土地使用权出让合同就构成了上诉人取得该房地产的原因行为，应当将涉案的13间房地产确认为上诉人所有；双方同时在《合作协议书》中约定了在上诉人先付清所有的款项后再将涉案13间房地产变更登记在上诉人名下，也就是双方约定了物权变动的条件，在该条件不成就时则不进行相应的变更登记，也就是所有权变更登记的结果行为不能实现。所以说所有权确认和所有权变更是两种法律行为，而不能因为所有权无法变更就不可以确认所有权，而以上观点均是建立涉案合同是补偿合同的前提下。综上所述，一审法院判决适用法律错误、认定事实不准，应当依法予以纠正，请求二审法院依法予以改判。 环城经合社、环城村委会、董金林、董服相答辩称，董长春的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 董西吉、董必鹏、叶玉钗未作陈述。 董长春向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告环城村经合社签订的三份《部分村级用地委托土地局拍卖的净返还款分拆承包合同》无效；2.依法确认原告与被告环城村经合社签订的《补充协议》和原告与被告环城村委会签订的《协议书》无效；3.依法确认原告与被告环城村经合社签订的《合作协议书》中的第三条、第五条、第六条、第七条条款无效；4.依法确认现登记在第三人董金林名下的11套房产（证号：玉环县不动产权第2091-2100号、第2189号）、董服相名下的11套房产（证号：玉环县不动产权第1952号、第1958-1967号）、叶玉钗名下的11套房产（证号：玉环县不动产权第1919-1928号、第2068号）归原告所有，同时判决第三人董金林、董服相、叶玉钗协助办理不动产变更登记手续；5.依法判令两被告偿还原告多付的土地出让金862.364万元及自2015年3月27日起按月利率8.6%0计算至实际履行之日的利息。 一审法院认定事实：原告董长春系环城村村民，同时兼任村干部、村民代表、社员代表。2008年9月4日，玉环县建设办公室与环城村订立《关于〈村留地置换补充协议〉的补充协议》，环城村通过置换取得了玉城街道城区27号地块临广陵路36间地基的村级留用地。2011年6月16日，经环城村委会村民代表会议表决，决定对上述36间地基以公开招标竞投方式对村民进行转让。同年8月25日、9月15日，村级留用地36间地基经二批次公开竞投拍卖转让，原告在第一次竞投时以自己名义拍得西起第8-12间地基，5间地基总价1375万元；在第二次竞投时原告书面委托第三人董西吉、董必鹏代为竞投，其中以董西吉名义拍得东起第5-7间地基，3间地基总价840万元，以董必鹏名义拍得东起第8-12间地基，5间地基总价1375万元；同年9月16日，经村民代表、党员大会表决同意，东起第1-4间捆绑转让，原告以总价1140万元取得；故原告实际受让地基17间，由于该17间地基在同一地块24间中，故原告实际受让地基就是东起第1-17间，共立有四份《部分村级用地委托土地局拍卖的净返还款分拆承包合同》、合同的发包方即甲方均为被告环城村经合社，乙方为原告董长春或其委托的第三人董西吉、董必鹏，合同均约定统一委托被告环城村经合社上报土地局对该宗地进行整体公开拍卖、拍卖的返还款扣除按政策应缴纳的费用外（包括委托土地局拍卖的接待和其他一切费用，拍卖完成后，每间收取2000元的手续费）、结算后剩余的返还款（不包括土地成本费）全额返还给乙方，乙方以中标间数与该幢房屋总间数之比乘上该幢房屋净返还款，即为乙方的实际分配金额，本次竞投中标价与乙方实际分配金额如有出入的由乙方自负盈亏，与甲方无关。同时，原告于2011年8月24日付保证金360万元，于9月10日付两笔保证金分别为90万元和150万元，于9月22日付投标款350万元，于9月29日付保证金120万元和投标款700万元，于10月14日付投标款160万元。2011年10月28日，原告与被告环城村经合社达成《补充协议》，就原告拍得的17间地基总价4730万元，已付1930万元，余款2800万元支付方式进行约定，被告环城村经合社同意原告延期付款，被告环城村经合社建设需要时提前20天通知原告所需款项，原告必须无条件按被告环城村经合社要求付款，原告并付给被告环城村经合社自2011年10月31日起到付清全部价款之日所欠款项月0.7%的利息。2012年1月12日、玉环县人民政府以玉办第1号抄告单同意将广陵南路36间地基确认为环城村村级留用地，并予以公开出让。2012年3月16日，原告与被告达成一份《协议书》，约定原告购买的17间地基以被告环城村经合社名义申报建设，费用由原告自理，建成后所有权归原告，原告可以被告环城村经合社名义订立房地产买卖合同转让，被告环城村经合社积极协助等内容。此后，被告环城村经合社以旧村改造27号小区拆迁安置项目向相关部门报批。在审批过程中因涉及有关政策问题，建设项目手续一直未能办妥致拖延未能动工建设。期间，原告于2012年11月12日支付投标款200万元，累计已支付2130万元。2013年7月23日，玉环县人民政府就环城村部分村级留用地公开出让等形成（2013）63号专题会议纪要：为加快推进环城村旧村改造工作，同意注销该36间村留地划拨决定书，并须按规定程序履行公开出让报批程序，在能够通过省建设用地供应动态监管系统报批的前提下，公开出让竞买对象仅限于环城村村民等。此后，经各方协商同意，此地块委托国土局进行定向挂牌出让，办理出让手续，定向对象为原投标中标的地基买受方，由国土局挂牌公示。2015年1月5日，经环城村委会村民代表表决，决定：以甲方（环城村委员会）名义向银行贷款，所筹资金帮助乙方17间董长春等几户）到土地部门进行挂牌，挂牌后出让金返回归还予甲方，挂牌后17间建设费用由乙方自行负责，甲方不再负责投入，甲、乙双方到公证处进行公证，乙方房屋建成后出售时，所得的购房款先支付甲方所垫资金及利息和之前欠甲方的地基款（为2600万元）、并必须在房屋竣工验收合格后两年内付清所有地基款。2015年3月4日，环城村召开村两委会议，议定董长春保证金由村垫付，其他几间由业主自己交付，董长春名下7间由村委员董金林、叶玉钗、董服相三人报名挂牌。同年3月10日，环城村再次召开村两委会议，议定董长春另五个人报四间，村里替董长春的报名费不够由村里出面向社会先借款，利息由董长春付。2015年3月14日，被告指派的第三人董服相、叶玉钗、董金林代原告董长春与其他购地户共20人达成《联合竞买协议书》，竞买36间地基的国有建设用地使用权，并约定了出资比例和按约定比例取得中买土地使用权等内容。20人挂牌竞买36间地基的国有出让建设用地使用权中标后，于3月27日与玉环县国土资源局订立一份《国有建设用地使用权出让合同》，该36间地基共5177m以总价3230万元出让给20人。因另需交付契税96.9万元、印花税1.615万元、滞纳金233元，共计3328.5383万元。后玉环县国土资源局按政策将部分出让金返回，总计2071.3354万元，平均每间地基返回57.537万元，被告环城村经合社按约定将返回款退让给各业主或直接抵扣原拍卖中标的地基转让款。36间地基分配后，第三人董金林、董服相、叶玉钗以各自的名义代持了原告的13间地基。此后，原告进行投资建设，至2016年下半年建成完工，期间被告替原告代付规费65.6638万元。2016年12月2日，原告董长春（乙方）与被告环城村经合社（甲方）达成了一份《合作协议书》，协议第三条乙方受让第二条约定的17间地基应当向甲方支付款项47300000元，现乙方已向甲方支付21300000元，乙方未支付款项为26000000元，甲方为乙方代付土地出让金及手续费等费用合计为5962835元，本项代付费用利息154300元（计算至2015年5月22日），合计6117135元，以上二项费用合计乙方应支付给甲方32117136元；第五条：甲、乙双方经结算，乙方共计欠甲方的购地款及出让金为32220256元（结算至2015年5月31日止。具体见附件），乙方所欠32220256元从2015年6月1日按月利率1%向甲方支付利息，第一次利息支付时间为2017年6月1日，以后的利息每年支付一次，支付时间为每年的6月1日；第六条：17间房屋建造费用由乙方自行承担，乙方对外出售房屋所得款，其中70%用于归还乙方欠甲方的欠款，30%给予乙方付其工程款及其他费用，若70%的比例未达到付清乙方欠甲方的欠款，则相应提高至付清所欠甲方的欠款的比例，在2018年12月31日前乙方未付清所欠甲方欠款，甲方有权将登记在甲方社员名下的房产对外出售来结清剩余欠款，乙方在付清甲方的欠款后甲方无条件负责将甲方登记在社员名下的13间产权全部过户到乙方名下，过户的费用由乙方负责，若违约应赔偿给乙方造成经济损失；第七条：乙方对外销售房产应将购房款付至登记在甲方社员名下指定的账户，甲方对房屋销售款中的70%应从甲方社员名下的账户中扣除，另30%应返还给乙方支付工程款及材料款。2017年1月份，上述13间地基上所建的全部房屋，均以被告指派的董金林、董服相、叶玉钗三人分别申报登记办理了不动产权属证书，其中产权证号为（2017）玉环县不动产权第0002189号、第0002091号、第0002092号、第0002093号、第0002094号、第0002095号、第0002096号、第0002097号、第0002098号、第0002099号、第0002100号的不动产登记在第三人董金林名下，产权证号为（2017）玉环县不动产权第0001952号、第0001958号、第0001959号、第0001960号、第0001961号、第0001962号、第0001963号、第0001964号、第0001965号、第0001966号、第0001967号的不动产登记在第三人董服相名下，产权证号为（2017）玉环县不动产权第0002068号、第0001919号、第0001920号、第0001921号、第0001922号、第0001923号、第0001924号、第0001925号、第0001926号、第0001927号、第0001928号的不动产登记在第三人叶玉钗名下。 一审法院认为，（一）关于环城村委会与环城村经合社被告主体问题。根据《中华人民共和国民法总则》相关规定，村集体资产优先由村集体经济组织进行管理，村集体经济组织在民事活动中担任一方民事主体，只有在没有设立集体经济组织的情况下，村民委员会在有关法律、法规规定的条件下才可以作为一方民事主体，依法代行村集体经济组织的职能。环城村经合社作为环城村集体经济组织，于2010年7月29日成立，有关村集体资产均由经合社管理和经营，且与原告所签订的合同或协议主体基本为环城村经合社，最终达成的《合作协议书》也系环城村经合社为一方主体。环城村委会虽有在2012年3月16日的《协议书》上盖章、但该《协议书》的抬头甲方亦为环城村经合社且环城村委会诉讼中明确其只是代盖章，其非涉案合同当事人。综上，原告不应向被告环城村委会主张权利。（二）关于原告诉涉合同及相关条款的效力问题。原告董长春与被告环城村经合社之间签订的《部分村级用地委托土地局拍卖的净返还款分拆承包合同》、《补充协议》、《协议书》、《合作协议书》，系当事人真实意思表示，虽在合同订立初始涉案土地没有办理土地使用权出让手续，但在2015年间已经玉环县人民政府批准同意，并经公开挂牌出让，土地性质已转为出让。依照《最高人民法院审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效，双方订立的合同可按补偿性质的合同处理。同时，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理”，但该条文只是对于涉及村民利益事项的程序性规定，是对村委会管理村内事务所作的规定，并没有明确规定未经村民会议讨论决定所签订的合同无效。该条强制性规定当属管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，故不影响合同效力。双方基于历次书面合同的基础和延续性最终达成的《合作协议书》，内容涉及双方权利义务确认、债权债务结算、履行及担保等条款，均系双方真实意思表示，商定将原告房产作为被告债权担保，根据协议约定，即使原告未能按期清偿债务，被告并非取得原告房产，而是以对外出售方式优先受偿。这表明被告对担保物享有的是优先受偿权，而非所有权，并不因此产生“流质”的法律后果，因而并不违反目前我国物权法和担保法的相关规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。”第二款规定“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。”该条确立了当事人之间以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保方式下的裁判标准。参照该条规定精神，可以认为，本案所涉合同及相关条款不仅系当事人之间的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规强制性规定，应属有效。诉讼中，经本院释明合同效力，原告仍坚持自己的诉讼主张。原告诉请确认合同及相关条款无效的主张，有违公平、诚信原则，应不予支持。（三）关于原告诉请确认现登记在第三人董金林、董服相、叶玉钗名下的共33套房产归原告所有，同时判决第三人董金林、董服相、叶玉钗协助办理不动产变更登记手续，并要求被告偿付款项的请求能否获得支持的问题。根据上述分析，涉案合同及相关条款有效，对各方均有拘束力。双方约定，原告在付清被告欠款后，被告无条件负责将相关产权过户至原告名下；亦约定，2018年12月31日前原告未付清所欠被告欠款，被告有权将登记在被告社员名下的房产对外出售来结清剩余欠款。原告提供房产登记作为债权履行的担保，故不存在本案确权之诉，若原告意回复本案的物权登记，需按约定履行合同之债。现原告尚未偿还所欠被告债权，也未能举出充分的证据证明被告不正当地阻止其清偿该债务，届时被告有权依据上述协议的约定，通过处置涉案房产的方式优先受偿。故对原告上述诉请，应不予支持。同时原告提出的由被告向其偿付款项的主张，亦没有事实依据，应不予支持。据此依照《中华人民共和国民法总则》第一百零一条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告董长春的诉讼请求。一审案件受理费72165元，由原告董长春负担。 经本院二审庭询，上诉人董长春对一审判决所认定的“同年9月16日，经村民代表、党员大会表决同意，东起第1-4间捆绑转让，原告以总价1140万元取得；故原告实际受让地基17间”提出异议，认为董长春仅实际受让地基13间，上述4间地基被上诉人并未交付，并提交交地确认书、国有建设用地使用权出让补充合同、不动产权证以及张国光等人情况说明等证据拟予证明。被上诉人质证认为，董长春在原一、二审过程中均认可其已取得17间地基，17间地基出让金由被上诉人支付，地上建筑也由董长春建造，张国光等人只是代董长春竞买与持证。本院认为，地基交付间数属于合同履行事实的审查范畴，对上述事实与证据应否在本案中作出审查认定，本院将在下文作出评述。对各方当事人在二审庭询中均无异议的一审判决所认定的其他案件事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于涉案合同的效力认定。（一）关于涉案合同相对方。首先，合同相对方是环城经合社还是环城村委会抑或是环城经合社与环城村委会，均不影响涉案合同的效力认定；其次，村经济合作社属于村级社区性、综合性合作经济组织，除自身经营外，其还负有某些管理职责，与村民委员的职责存在交叉；再次，涉案合同反映的相对方基本为环城经合社，尤其是双方最终达成的《合作协议书》的相对方也是环城经合社。环城村委会虽在2012年3月16日的《协议书》上盖章，但该协议的抬头亦为环城经合社。最后，《中华人民共和国民法总则》规定，村集体资产优先由村集体经济组织进行管理，村集体经济组织在民事活动中担任一方民事主体。综上，一审判决认定涉案合同的相对方系环城经合社，依据充分。（二）关于涉案合同的效力。环城经合社在转让涉案土地时未取得出让土地使用权证书，后经玉环县人民政府批准同意且经公开挂牌出让，该土地性质已转为出让。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，本案土地转让协议可按补偿性质的合同处理，并应认定为有效；双方当事人基于上述协议的基础和延续最终达成的《合作协议书》，出于双方真实意思表示，其中约定的环城经合社有权处分涉案房产用以清结董长春欠款的内容，不构成流质条款，不违反法律法规强制性规定，亦为有效，双方当事人应依约全面履行合同；董长春在未清偿本案债务之前，诉请确认依约登记在董金林等仨第三人名下的房产为其所有，并由董金林等仨第三人协助办理不动产变更登记手续，有违有效合同的处置以及诚信原则，本院不予支持。但一审判决论理认为环城经合社对出售涉案房产的所得款项享有优先受偿权，与法不符，本院予以纠正。涉案合同有效，董长春经一审法院释明后仍坚持无效主张，一审判决据此驳回其诉讼请求，符合法律规定。另，前述4间地基是否实际交付，与本案处理结果无关联，故本院在本案中对4间地基有无交付的事实以及相关证据，不作审查评定。综上所述，董长春的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费72165元，由上诉人董长春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅海波 审 判 员 曹敏兵 审 判 员 梅矫健 二〇一九年三月十五日 代书记员 陈 晨