广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1755号上诉人（原审被告）：广州市信升房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：胡惠萍，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雯雅，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗肖琼，女，1967年11月24日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：骆杰文，男，1966年11月7日出生，汉族，住广州市花都区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：钟敏瑶，广东聚方律师事务所律师。上诉人广州市信升房地产开发有限公司（以下简称信升公司）因与被上诉人罗肖琼、骆杰文商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初6664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人信升公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回罗肖琼、骆杰文的诉讼请求；2.本案诉讼费由罗肖琼、骆杰文承担。事实及理由如下：一、信升公司取得《受理回执》，足以证明信升公司“申请登记材料齐全且符合法定形式”，一审法院认为“不足以证明给原告办理房地产证书延迟非信升公司造成”，依法无据。信升公司在2016年7月21日取得申请初始（首次）登记的《受理回执》，已完成法定义务。2.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第70、72条，承担举证不能责任的应该是罗肖琼、骆杰文。二、花都区国土资源和规划局在2016年1月21日受理信升公司的申请后，直至2016年5月18日才作出地上房屋1-4栋的《初始登记告知书》，于2016年10月8日作出1-9栋地下室《初始登记告知书》，该延误期间不属于信升公司违约，根据法律规定和合同约定，信升公司均不应支付违约金。三、在本系列案另案中，花都区人民发运先后向广州市花都区国土资源和规划局就涉案房屋初始登记及土地出让金补缴事宜两次发函调查，广州市花都区国土资源和规划局先后回复两份《复函》，该两份《复函》对延误作出了解析，从2016年4月8日至2017年10月8日之间共计183天，该为新政及国规部门进行土地出让金评估地价所延误的期间，该期间应当予以扣除。综上，导致房地产权证迟延办理的原因是2014年广州市政府新政的实施以及国规部门在此期间进行补交土地出让金的评估所造成的，并非信升公司的过错，信升公司不需支付违约金。被上诉人罗肖琼、骆杰文二审辩称：我方同意一审判决，信升公司的上诉请求没有新的事实与证据，信升公司逾期办理房产证的违约行为已经另案查明，信升公司上诉目的是拖延诉讼时间，其行为极大的浪费诉讼资源，请求驳回上诉，维持原判。罗肖琼、骆杰文于2018年6月26日向一审法院起诉请求：1.信升公司向罗肖琼、骆杰文支付逾期办证违约金36224元；2.信升公司承担本案诉讼费。经一审法院审理查明：信升公司是位于广州市花都区新华街xx号信升御景豪庭的开发商，在与罗肖琼、骆杰文签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2014年1月8日，罗肖琼、骆杰文（乙方、买方）与信升公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定罗肖琼、骆杰文向信升公司购买位于广州市花都区新华街xx号信升御景豪庭（3栋）1201房，该商品房建筑面积为121.35平方米，总房款为1312481元。乙方以按揭贷款方式支付房款。合同第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年7月1日前将房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为补充协议，有关内容约定如下：八、关于《买卖合同》第二十一、二十二条的补充约定：1、乙方委托并授权甲方代为办理产权登记及申领《房地产权证》。乙方须在甲方按其提供的联系地址、联系方式寄出办理房地产权证的通知后的7个工作日内，向甲方提交办理上述手续所需证明文件以及签署一切需要之文件并缴清有关税、费（包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、专项维修资金、银行按揭费用、违约金等），否则甲方无责任为乙方申领该商品的《房地产权证》，且不承担逾期办理《房地产权证》的违约责任。十三、本协议为《买卖合同》的有效补充，如与《买卖合同》有冲突的内容，以本协议条款为准。合同签订之后，罗肖琼、骆杰文向信升公司支付了全部购房款。涉案房屋所在楼宇于2015年9月25日取得工程竣工验收备案表。罗肖琼、骆杰文认为其是在2015年9月28日收楼，对此，其提交由骆杰文签名的物业《确认书》以及于2015年10月12日缴纳物业管理费的发票予以证明；信升公司确认《确认书》的真实性，但认为收楼时间应以收楼确认书载明的时间即2015年10月12日为准；信升公司确认物业管理费发票的真实性、合法性和关联性，认为与其主张的罗肖琼、骆杰文于2015年10月12日收楼的事实一致；罗肖琼、骆杰文认为收楼确认书上书写的日期并非其书写。2016年5月18日，信升御景豪庭1-4栋房屋办理了初始登记。2016年6月25日，信升公司向罗肖琼、骆杰文寄发《房屋交易契税及房产证办理通知函》，通知罗肖琼、骆杰文在收到本通知之日起30日内，缴纳契税以及提交办理房产证所需资料。2016年9月12日，罗肖琼、骆杰文向税务部门缴纳了交易契税。信升公司认为罗肖琼、骆杰文逾期提交办证资料。罗肖琼、骆杰文认为其在2016年6月29日才收到信升公司寄发的办证通知函，故要求从收到通知函时起计算30日的提交办证资料的期限，信升公司要求从其寄发《房屋交易契税及房产证办理通知函》之日起三日作为邮件寄送的合理时间，不计算入逾期提交办证资料的时间内。2016年12月10日，广州市花都区国土资源和规划局出具办理不动产权证的受理回执。2017年1月3日，信升公司将领取不动产权证的受理回执交付给按揭银行的工作人员。涉案房屋产权于2016年12月17日登记至罗肖琼、骆杰文名下。一审诉讼中，信升公司提交如下证据：房管部门出具的办理初始登记的受理回执、花都区国土资源和规划局正式挂牌相关报道、《不动产登记暂行条例》实施情况及花都区新政实施情况报道、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》穗府【2014】12号文件、补交土地出让金通知、交款通知书、发票、税收缴款书，拟证明其在2016年1月21日即向房管部门提交了办理初始登记所需资料，房管部门在2016年5月18日才核准登记；政府机构改革，部分职能合并，导致工作交接过程延迟；不动产统一登记工作的启动，导致正常办理不动产权证工作的延误；土地行政部门于2016年6月27日向其发出补交土地出让金的缴款通知，其在2016年6月29日即补交了土地出让金，上述证据证明其已积极履行了办证义务，导致迟延办证的原因不在其。罗肖琼、骆杰文对上述证据不予确认，认为不能构成信升公司迟延办证的正当理由。另查，在（2018）粤0114民初字528号案二审【案号：（2018）粤01民终3811号】审理过程中，经信升公司申请，本院就御景豪庭10栋1001房办证过程的相关情况向广州市花都区国土资源和规划局发函调查，该局以穗花国规函[2018]453号、513复函，复函明确了以下内容：信升公司于2016年7月21日向该局申请初始登记，由于未完善地价（土地出让金），该局指引信升公司先申请土地出让金审核手续，当日出具的受理回执为申请土地出让金审核业务，并非该局受理初始登记回执；2、信升公司补交办理土地出让金后于2017年4月27日正式申请办理所涉房屋的初始登记，该局于当天正式受理并出具受理回执，后于2017年7月31日办结并出具《广州市房地产初始登记告知书》，不存在滞后办理的情形；3、已出让用地调整土地出让金业务无法定期限，该局承诺办理期限为34个工作日（其中补正材料的时间、委托评估公司评估市场地价的时间、及提交会审时间不计在内）。因项目属于最后一期确权，原入件资料欠缺整体项目全部建筑的资料，信升公司于2016年12月1日补齐相关资料。2016年12月30日通过市国规委委托评估公司评估楼面地价，2017年3月28日收到评估公司提交的土地估价报告，于2017年4月25日向申请人发出《补充土地出让金通知》。扣除按规定不计算在工作时间的补正材料的时间、委托评估公司评估市场地价的时间、及提交会审时间，办理时间在34个工作日内。4、用地单位应在取得项目《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》及《房屋面积测量成果报告书》后向该局申请调整项目土地出让金。信升公司认为上述复函表明造成办证延迟是因为新政出台以及补缴土地出让金，故不应由其承担迟延办证的责任。罗肖琼、骆杰文认为上述复函显示并非国土规划局的原因导致信升公司迟延办证，信升公司作为专业的开发商，明知应补交土地出让金而不及时缴纳，是导致办证迟延的原因，其应承担违约责任。一审法院认为：罗肖琼、骆杰文与信升公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案争议的焦点为信升公司是否存在逾期办证的违约行为，应否承担逾期办证的违约责任，以及逾期办证违约金计算标准、计付期间及扣除逾期提交办证资料天数的问题。首先，关于收楼时间，信升公司提交由骆杰文签名的收楼确认书予以证明，罗肖琼、骆杰文虽对收楼确认书书写的收楼时间不予确认，但其未提交相反证据予以反驳，另罗肖琼、骆杰文提交的缴纳物业管理费的发票亦显示缴费时间是2015年10月12日，故对信升公司提交的收楼确认书记载的收楼时间一审法院予以采纳。罗肖琼、骆杰文依约向信升公司支付了全部购房款，履行了合同义务，根据合同约定，信升公司应于2016年8月10日前办妥不动产权证并交付给罗肖琼、骆杰文。信升公司未能在上述期限内办理产权登记，已构成违约。至于信升公司提出其于2016年1月21日已将办理初始登记手续所需资料提交给了广州市花都区国土资源和规划局，但该局直到2016年5月18日才核准初始登记，该延误时间不属于信升公司违约的意见。经查，根据广州市花都区国土资源和规划局在另案中的复函，信升公司向该局申请办理初始登记手续，因未完善土地出让金的核查，该局指引信升公司先行申请土地出让金审核手续，在信升公司补缴土地出让金及完税后，该局正式受理初始登记申请，并核准初始登记，不存在滞后办理的情形，故信升公司的上述答辩事由与查明的事实不符，一审法院不予采信。另外，信升公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续是其法定的合同义务之一，其亦明知补交土地出让金系办证的前置条件，理应及时准备及调整案涉楼盘的开发流程，故迟延办证责任应由信升公司承担。综上，信升公司认为非因其自身原因而不承担迟延办证违约责任的意见，理据不足，一审法院不予采纳。其次，关于逾期办证的违约金计算标准以及计付期间的问题。对于信升公司提出违约金标准过高，要求予以调低的意见，一审法院认为，本案中，信升公司已将涉案房屋交付给罗肖琼、骆杰文使用，信升公司迟延办理房屋产权证的行为并不影响涉案房屋的使用，且近年来房价上涨，亦不会影响房屋交换价值，结合信升公司亦有积极履行办证义务，迟延办证亦与土地出让金补交政策引发办证流程变化等一些客观外在因素有关联，故对信升公司提出调低违约金的请求一审法院予以支持，根据双方的实际损失，结合本案实际履行情况，纠纷成因等，一审法院酌情调整违约金为以总房款每日万分之二标准计算。关于违约金的计付期间，合同约定逾期办证违约金应计至买方实际取得《房地产权证》之日止，但根据双方陈述的合同实际履行情况，是由信升公司通知按揭银行领取办证受理回执后，由按揭银行向房管部门申领权属证书，故买方实际无法自行领取办证受理回执和权属证书。另外，根据合同以及补充协议的约定，罗肖琼、骆杰文委托并授权信升公司代为办理产权登记及申领《房地产权证》，信升公司于2016年12月10日取得办理涉案房屋权属证书的受理回执并交付给按揭银行，按揭银行凭此回执即已确定可领取房屋权属证书，此时应视为信升公司已实际履行了办证的义务，结合合同履行的实际情况以及公平原则，信升公司要求违约金计算至领取权属证书的受理回执出具之日即2016年12月10日，一审法院予以采纳。信升公司于2016年6月25日向罗肖琼、骆杰文寄发提交办证资料的通知，要求其在收到通知后30日内交齐资料，罗肖琼、骆杰文认为其在2016年6月29日才收到上述通知，但未提交证据予以证明，信升公司要求计算3天的邮件寄送时间合理，故罗肖琼、骆杰文逾期提交办证资料的天数应从2016年7月28日起至2016年9月12日止共47天，信升公司要求该期间从违约天数中扣除合理合法，一审法院予以采纳。经核算，违约天数从2016年8月11日计至2016年12月10日共122天,扣除47天为75天，即信升公司应支付给罗肖琼、骆杰文的违约金为19687.22元（1312481元×0.02%×75天）。罗肖琼、骆杰文请求超出19687.22元的部分，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2018年11月6日作出如下判决：一、广州市信升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向罗肖琼、骆杰文支付逾期办证违约金19687.22元；二、驳回罗肖琼、骆杰文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费705.6元，由罗肖琼、骆杰文负担322.11元，广州市信升房地产开发有限公司负担383.49元。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人未提交新证据本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对信升公司提出的上诉请求进行审查。信升公司虽上诉称无需支付违约金，但在本院审理期间，信升公司未有新的事实与理由，也未提交新的证据证实其主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对信升公司的上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，信升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费383.49元，由广州市信升房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年三月十九日书记员 冯 韵彭诗敏