湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1022民初1283号 原告：黄国胜，男。 委托诉讼代理人：曾建国，男。 被告：黄国山，男。 被告：黄春梅，女。 第三人：李真翠，女。 原告黄国胜与被告黄国山、黄春梅，第三人李李真翠财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月17日受理后，经原告黄国胜申请财产保全，本院依法作出（2018）湘1022民初54号民事裁定，实施了相应的财产保全措施，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄国胜的委托诉讼代理人曾建国到庭参加诉讼，被告黄国山、黄春梅，第三人李真翠经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄国胜向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决两被告赔偿原告被其拆毁、占有的地面建筑物（即原三层楼房屋580平米及相应230平方米的土地使用权）的市场价值60万元（原诉标的暂定为60万元，以实际评估机构的评估价值为准）；2、判决两被告返还原告垫付的新房打桩下基脚的费用72163元；3、判决两被告将侵占新建房屋后面占地面积约700平方米的后院土地使用权吗，以及占地面积约300平方米的厂房返还给原告。新房一楼现有通往后院的通道所有及使用权归原告所有；4、判决两被告承担本案的全部诉讼、保全、评估费。原告于2019年1月10日变更第1项诉讼请求中的诉讼标的为776980元。 被告黄国山、黄春梅既未答辩亦未向本院提交证据。 第三人李真翠既未答辩亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1、原告黄国胜与被告黄国山系同母异父的兄弟，李真翠系原、被告之母。1988年12月10日，原告黄国胜申请在黄沙镇大黄家村黄太公路边上建房，经宜章县人民政府批准，办理了证号为（88）宜政土字667号建房建设许可证。其西至为东靠责任田（黄宽生、黄友华）、南靠黄忠常、西靠公路、北靠旱土（黄仁山），东西7.2m,南北18m，占地面积为130平米。原告于1989年底建成一栋三层楼的房屋，1994年，原告在现有房屋旁边加建一栋两层楼房屋，将房屋扩建至240平米，三层楼建筑面积为580平方米。扩建后的房屋西至为北邻黄福佑家、西临黄太公路、南邻黄国正家、东边为后院。 2、1988年8月27日，原被告与黄红仁，黄向仁签订换地基合同，合同约定，为建房方便，将地基两分换让给黄国山。1989年2月30日，原告与黄宽生签订协议书。协议书约定原告与黄宽生交换土地，共柒分田地，由原告黄国胜补偿黄宽生370元，且双方不得反悔，反悔者加倍赔偿损失。1995年1月7日原告黄国胜与案外人黄友华签订协议书，协议书的主要内容为：甲方黄友华将位于连平塘旱田三分交换乙方黄国胜石耕井水田三分五厘，永远交换，子孙后代不得变更，由乙方黄国胜补偿甲方黄友华人民币1400元。换地后原告在房屋范围内修建了围墙，院子北临黄力雄家院子，东界围墙外排水沟，南临黄国正家院子，总面积约700平方米。1995年黄国胜又在院子里建了厂房，约300平发米。1998年，原告将户籍迁入郴州市苏仙区街道南岭山庄居委会，1998年-2013年期间该房屋交由原告黄国胜的妹妹黄国香居住，并由黄国香管理。2013年黄国香自己建房后从原告家中搬出，该房交由被告黄国山一家居住并管理。2017年9月6日，原告又将户籍迁入原籍黄沙镇大黄家村10组。 3、2002年9月12日，原告黄国胜与案外人蓝逵庚签订房屋租赁合同。合同的主要内容为原告将本案所涉房屋的一、二、三层及院内坪、车库出租给乙方蓝逵庚用于办厂使用，租赁期限为2007年9月12日-2015年9月12日。2008年10月1日-2013年10月1日，原告黄国胜与案外人曹细荣签订房屋租赁合同，将房屋第一层1、2号门面出租及铁门内和院内厂棚全部出租给曹细荣。2013年10月1日-2016年10月1日则由被告与曹细荣签订租赁合同。 4、2016年12月，原、被告口头协商一起建房，原告黄国胜将其所有的宅基地分一半给被告黄国山，双方各投一半资金，各享一半的新房所有权。协商建房后，原、被告与案外人李爱龙签订工程承包合同。因当时原告户籍于1998年迁出黄沙镇大黄家村，为方便办理建设用地许可证，原告以其母亲李真翠的名义办理了建设用地许可证，被告黄国山以其自己名义申请建房许可证。建房动工后，双方于2017年6月28日结账，原告黄国胜支付给被告黄国山打桩、下地基等款项共计72163元（其中8191元为原告黄国胜之子黄利斌垫付）。2017年8月7号，第三人李真翠写下一份书面赠与协议，主要内容为：李真翠将其名下所有的建设用地许可证编号为（2016）黄国土农个建字第319号的住宅基地赠与其女黄国香，且该宅基地及后院的使用权、处置权、收益权全部转给黄国香及其子女，并由见证人黄国胜的签字。2017年9月29日，第三人李真翠又留下遗嘱称：将现居住的住宅即乡村建设规划许可证为（2016）319号，该住宅上至住宅建设，下至住宅基地全部赠与曾孙子黄俊明、曾孙女黄慧芸（两人为黄国山的亲孙子、孙女，黄国山的儿子因意外已经去世）。2017年10月3日，第三人李真翠以被黄国山欺骗，且眼睛看不清字，黄国山亦未将遗嘱内容读给其听为由，撤销了2017年9月29日作出的遗嘱。并于2017年9月23日作出一份声明，强调本案所宅基地及房屋、后院均为黄国胜一人所有，有黄国胜占有、使用和收益。因2016年原、被告协商拆旧建新，黄国胜决定将一半宅基地赠与黄国山建房，因黄国胜户籍已于1998年迁出湖南省宜章县黄沙镇大黄家村，便以第三人李真翠的名义办理的编号为（2016）黄国土个建字第319号建设用地许可证。 5、2016年被告黄国山及第三人分别以自己的名义申请拆涉案老屋建新房，宜章县黄沙镇人民政府于2016年12月6日分别向被告黄国山颁发编号为2016黄国土农个建字第318号建设用地许可证，向第三人李真翠颁布2016黄国土农个建字第319号建设用地许可证。原告黄国胜分别于2017年11月14日、2018年1月9日向湖南省桂阳县人民法院提起行政诉讼，要求撤销黄沙镇人民政府颁布给黄国山及第三人李真翠的建设用地许可证。经审理，桂阳县人民法院以宜章县黄沙镇人民政府为黄国山、李真翠颁布的乡村建设规划许可证，主要证据不足、程序违法为由撤销黄沙镇人民政府颁布给黄国山的（2016）318号乡村建设规划许可证、颁给李真翠的（2016）319号乡村建设规划许可证。 6、经长沙永信地产评估测绘有限公司对本案涉诉房屋作出长永信房评字郴（2018）第077号房地产评估报告，评估结果显示：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估假程序，对估价对象采用收益法，经过分析和测算，并结合估价经验与对房地产价格因素的分析，确定估算对象在价值时点的市场价值为77.1898万元，评估单价1331元/平方米。评估费用为5000元 本院认为，本案为合同违约纠纷。原告、被告双方虽未明确签订书面协商建房合同，但综合原告提供的1988年申请的号为（88）宜政土字667号建房建设许可证、原告与案外人的换地协议以、原告与案外人签订的租赁协议、村委会证明等证据证明，本案所涉新建房之前的一栋地面面积130平方米的老房屋（共三层）、一栋地面面积140平方米的老房屋（一层建筑面积80平方米，二层建筑面积110平方米）、两栋房屋后院内的700平方米空坪的使用权以及约300平方米的厂房的所有权及使用权为原告黄国胜所有。再者，原、被告与案外人李爱龙签订的工程承包合同以及原告与被告结算建房打桩、弄地基的收据可知，原被告双方是协商建房两栋，一人投资一半资金，各享一栋新房的所有权。依据《中华人民共和国合同法》第十条第一项之规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。本案原、被告口头协商一起建房的约定不属于法律、行政法规规定的必须采用书面形式才能有效，因此，原、被告口头协商在原告黄国胜所有的宅基地上一起建房，是合法有效的合同。合同成立后，原、被告为此分别办理了建房许可证，因原告黄国胜在1998年将户口迁出湖南省宜章县黄沙镇，为了方便办理建房许可证，原告以第三人李真翠的名义办理的建房许可证。2017年9月29日，被告黄国山在原告不知情的情况下让第三人李真翠将其名下的宅基地（建设许可证编号为（2016）319号）及宅基地上的建筑纳入被告的孙子黄俊明、孙女黄慧云名下，使得原、被告合伙建房，并各自享有一栋房屋的目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，由于被告黄国山的严重违约行为致使原告黄国胜单独拥有一栋房屋的目的不能实现，原告黄国胜可以解除双方合伙建房的合同关系。同时，依据《中国人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案因原、被告合伙建房所拆除的两栋房屋都为原告黄国胜所有，房屋拆除后土地都由被告黄国山占用并用于建新房，被告黄国山应承担因其违约行为所造成的原告的损失共计771980元、鉴定费5000元，以及原告黄国胜在建房打桩、搞地基时支付的款项72163元，以上损失共计849143元。因两被告为夫妻关系，且新建房屋为两被告夫妻共同生活居住，被告黄春梅对上诉款项承担共同赔偿责任。关于两栋新建房屋中间通往后院的国道，因原本的土地由原告所有，基于被告居住在现建房屋内，《中华人民共和国物权法》第八十七条之规定，原告应当为被告生活及居住提供必要的便利。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第十条第一项、第九十四条第四款，第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告黄国山、黄春梅于本判决生效之日起15日内向原告黄国胜支付违约经济损失771980元； 被告黄国山、黄春梅于本判决生效之日起十五日内支付原告黄国胜垫付的新房打桩、下基脚的费用72163元； 被告黄国山、黄春梅15日之内将新建房屋后面占地700平方米的土地使用权以及占地面积为300平方米的厂房返还给原告； 两栋新房一楼之间通往后院的道路的使用权归原告黄国胜所有，原告黄国胜应给予被告黄国山、黄春梅通行的便利。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12291元，财产保全费1020元，房屋价值评估费5000元，共计18311元，由原告黄国胜负担311元，由被告黄国山、黄春梅负担18000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。 审 判 长  李建文 人民陪审员  黄祥友 人民陪审员  李国忠 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  林 媛 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第九十四条当事人有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的； 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 法律规定的其他情形。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国物权法》第八十七条不动产权利人对相邻权权利人因通行等必须用其土地的，应当提供必要的便利。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决，裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决，裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。