湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初8568号原告徐冰，女，1975年11月3日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人陈叶兰，湖南中奕律师事务所律师。被告湖南景上财信置业发展有限公司，住所地：长沙经济技术开发区星沙街道黄兴大道218号。法定代表人李森贤，总经理。委托代理人覃辉，湖南广济律师事务所律师。第三人广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司，住所地：长沙经济技术开发区星沙街道黄兴大道218号。法定代表人杨斯皓，总经理。委托代理人毛丽，系该公司法务职员。原告徐冰与被告湖南景上财信置业发展有限公司（以下简称景上财信公司）、第三人广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司（以下简称海伦堡物业长沙分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐冰及其委托代理人陈叶兰、被告景上财信公司的委托代理人覃辉、第三人海伦堡物业长沙分公司的委托代理人毛丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐冰请求判令：一、被告景上财信公司向原告徐冰支付从2014年12月14日起至2018年3月28日止共1200天逾期交房的违约金165600元；二、被告景上财信公司承担截止2018年3月28日房屋实际交付前发生的物业管理费13488.8元；三、本案全部诉讼费用由被告景上财信公司承担。被告景上财信公司答辩要点：一、被告景上财信公司达到了交房条件并通知了原告徐冰，是原告徐冰违约未收房。二、原告徐冰在通知后未收房，视同已收房。三、房屋符合交房条件，即便房屋漏水，属于保修范围，不属于拒绝收房的理由。关于此案，原告徐冰曾向被告景上财信公司反映房屋漏水，房屋是毛坯房，确实有漏水的瑕疵，但不是房屋主体的实质性质量问题，愿意调解处理。第三人海伦堡物业长沙分公司答辩要点：根据原告徐冰与第三人海伦堡物业长沙分公司的物业协议约定，原告徐冰的相关请求与第三人海伦堡物业长沙分公司无关，原告徐冰应当按照物业协议约定缴纳物业管理费。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2014年6月19日，原告徐冰与被告景上财信公司签订了一份《长沙县商品房买卖合同》。合同第二条约定买受人购买的房屋位于海伦春天第32幢403号，建筑面积168.61平方米。第五条计价方式及价款约定，房屋总价1380000元。合同第八条交付时间及条件（一）出卖人应当在2014年12月13日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、该商品房获得竣工验收报告。合同第十条交接手续（二）查验房屋3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房时之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准自查验该商品房时之次日起60日内负责修复，并承担修复费用；若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。合同第十一条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.01%的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第十七条房屋质量的约定（一）出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。（二）出卖人承诺：4、交付的该商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准；如不符合工程质量规范，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理：（1）及时更换、重作、修理；（3）房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权退房。第十八条房屋保修责任（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后90日内履行保修义务，买受人应当配合保修。第二十二条物业服务的约定2、前期物业服务期间，物业服务收费方式为包干制。收费起始时间该商品房交付之日起。原告徐冰在买受人处签名，被告景上财信公司在出卖人处盖章。2、2014年6月19日，被告景上财信公司向原告徐冰开具一张原告徐冰交纳90万元购房款的《销售不动产统一发票》；2014年8月16日，被告景上财信公司向原告徐冰开具一张原告徐冰交纳48万元购房款的《销售不动产统一发票》。原告徐冰已经交清购房款138万元。3、2014年6月23日，原告徐冰交纳房屋维修基金18547元；2018年3月27日，原告徐冰交纳房屋契税55200元。4、2014年10月30日，被告景上财信公司提交一份《建设工程竣工验收备案表》，备案意见“海伦春天住宅小区32栋工程的竣工验收备案文件已于2014年10月30日收讫，文件基本齐全。”5、2015年2月4日，被告景上财信公司向原告徐冰发出一份《收楼通知书》，内容“建议你于2015年2月9日到现场办理收楼手续”并通过EMS快递单的形式通知，原告徐冰认可已收到《收楼通知书》。6、2014年6月19日，原告徐冰与广州中颐物业管理有限公司长沙分公司签订一份《长沙海伦堡前期物业管理服务协议》。二、双方当事人有争议的事实1、房屋是否存在质量缺陷问题，是否符合合同约定的交付条件。原告徐冰为证明房屋漏水，被告景上财信公司安排人员多次维修，直至2018年3月才解决漏水问题，提交了以下证据：（一）2018年10月9日原告徐冰的配偶刘牧与第三人海伦堡物业长沙分公司楼宇管家张某（189××××1071）的通话录音光盘、刘牧与徐冰的结婚证书、张某为楼宇管家的公示牌，用以证明1、原告徐冰的房屋因为漏水三年持续维修的事实；2、原告徐冰十几次提交维修记录，维修记录保存于被告景上财信公司客服部门和维修部门的事实。被告景上财信公司对以上证据质证认为：对结婚证无异议，对张某的身份无异议，对通话录音，无法确认通话接听方是张某，而且张某并非公司法定代表人，张某的意思也不能代表公司，而且光盘的录音应当由证人到庭。第三人海伦堡物业长沙分公司质证认为，与第三人无关。（二）2018年10月9日原告徐冰的配偶刘牧与被告景上财信公司委派的维修负责人魏荣民（186××××1085）通话录音光盘，用以证明原告徐冰的房屋漏水问题直到2017年10月魏荣民接手，派人维修才于2018年3月解决漏水问题。被告景上财信公司对以上证据质证认为：魏荣民不是被告景上财信公司的人也不是物业公司的人，被告景上财信公司也无法辨认是否魏荣民的真实意思，而且也应当通知证人出庭。第三人海伦堡物业长沙分公司质证认为，与第三人无关。（三）2018年12月18日小区另外一个业主唐百川的一份维修工程调度与验收单，用以证明被告景上财信公司和第三人海伦堡物业长沙分公司应当保存了原告徐冰提交的所有的验收单。被告景上财信公司质证认为，与本案无关。第三人海伦堡物业长沙分公司质证认为，与本案无关。在案件审理中，原告徐冰曾向本院申请证人张某、魏某出庭作证，后原告徐冰表示，因张某是物业公司的楼栋管家、魏荣民是承包海伦春天售后维修的负责人，他们因为工作关系，不愿意出庭作证。在案件审理中，原告徐冰向本院提交《责令被申请人提交证据的申请书》，要求本院去调查，“责令被告景上财信公司和第三人海伦堡物业长沙分公司提交2015年3月至2017年12月原告徐冰针对海伦春天32栋403房屋要求维修的全部房屋报修申请单”，本院于2018年12月17日分别向被告景上财信公司客服经理唐滢和第三人海伦堡物业长沙分公司经理柳叶青做了谈话笔录，要求其提供以上期间段原告徐冰房屋报修申请单。庭审中，被告景上财信公司称房屋报修单没有找到，第三人海伦堡物业长沙分公司称物业公司没有房屋报修单的存根，按照流程，保修单交给被告景上财信公司和返修公司了。本院审查认为，结合原告徐冰提交的证据及本院调查情况，鉴于长沙的天气，雨水较多，如果房屋漏水的问题解决不好，严重影响业主的居住和使用，原告徐冰庭审中称保修单填写二十几次交给物业，物业说交给开发商处理，开发商也维修过，但是维修效果不好，漏水问题没有彻底解决，直到2018年3月28日才维修好，才办理收楼确认单。本院向被告景上财信公司和第三人海伦堡物业长沙分公司进行调查，要求其提供保管的《房屋保修单》，其未能提供，应承担举证不能的后果，报修和维修次数多，足以说明漏水问题较严重，本院认定原告徐冰购买的房屋因严重漏水等质量问题，而在2015年2月9日双方去现场验收房屋时，该房屋存在诸多质量缺陷和瑕疵，不符合合同约定的交付条件。2、2015年2月9日《房屋交接单》的效力问题及原告徐冰是否于当日收房的问题。被告景上财信公司提交一份2015年2月9日的《房屋交接单》，用以证明2015年2月9日双方进行了房屋交接，原告徐冰提出了房屋一些问题，拒不收房。原告徐冰质证认为，业主确认签名上面的“徐冰”签字不是原告徐冰的签名。原告徐冰的委托代理人补充质证认为，对“徐冰”签名的真实性不予认可，但记录的房屋问题确实是真实的，原告徐冰认为房屋问题太多了，所以拒绝收房。第三人海伦堡物业长沙分公司质证认为，无异议。2018年12月20日，被告景上财信公司出具一份《关于对房屋交接单原告签名核实情况的反映》，表示“该房屋交接经办人员已经离职，其他工作人员无法对该业主签名的真实性予以确认”。本院审查认为，2015年2月9日的《房屋交接单》上维修申报事项载明“1、首层卧室渗水（墙角处）上露台，落地窗处大洞口未砌实。2、厨房阳台热水管取消。3、客厅保温层洞口补平。4、主卧阳台未清理干净。5、地面未找平。6、二层南边卧室顶有渗漏痕迹，北边卧室顶有渗漏，窗顶梁大小头相差5公分。7、二层卫生间边露台外墙砖补上，二层主卧外阳台找平。8、三层露台补外墙砖，三层露台周围女儿墙底部未找平，窗未收口，部分女儿墙外墙砖破碎。9、三层功能厅顶棚未抹灰，门窗未安装。”原告徐冰不认可业主确认签名处“徐冰”系其本人所写，被告景上财信公司也不确认该签名就是徐冰的签名。综上，本院认定，2015年2月9日，原告徐冰曾经到房屋内验收、发现存在的问题较多，认为有质量问题，并未签字，被告景上财信公司提供的该份《房屋交接单》不能证明原告徐冰已经在2015年2月9日收房。3、被告景上财信公司是否存在逾期交房行为及逾期时间如何认定。原告徐冰提供一份海伦堡物业2018年3月28日的《收楼流程确认单》，用以证明被告景上财信公司违约延迟交房，原告徐冰实际收楼的时间2018年3月28日。被告景上财信公司质证认为，对收楼流程确认单真实性无法确认，该单据正好证明原告徐冰没有在被告景上财信公司通知后前来收房。本院认为，原告徐冰作为房屋买受人的主要义务是支付购房款，被告景上财信公司作为房屋出卖人的主要义务是交付房屋。双方在商品房买卖合同第八条约定被告景上财信公司应当在2014年12月13日前将符合本合同约定的商品房交付原告徐冰使用，合同第十条交接手续（二）查验房屋3、明确约定，“买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。从以上合同约定分析，本案中，2015年2月9日，双方曾经有验收房屋的行为，但是原告徐冰到现场去以后，发现有很多质量瑕疵，而漏水又影响其装修，故未签收，对存在的问题被告景上财信公司安排售后维修以后，如果被告景上财信公司认为已经修复完成，应再行交付，但被告景上财信公司在本案中并没有提供再次通知原告徐冰收房的证据，因漏水多次维修导致延期交房，由此产生的逾期交房责任应由被告景上财信公司承担，并支付逾期交房的违约金。关于交付房屋的时间认定问题，原告徐冰提供一份2018年3月28日的《收楼流程确认单》，上面有海伦堡物业的Logo，有售后验证业主身份、财务办理等人员签名，被告景上财信公司没有提供证据证明原告徐冰的具体收房时间，也没有提供足以推翻2018年3月28日的《收楼流程确认单》的证据，故逾期交房时间应当从逾期日即2014年12月13日起算，逾期交房终止时间至原告徐冰实际收房日2018年3月28日止。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告徐冰与被告景上财信公司于2014年6月19日签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于原告徐冰要求被告景上财信公司支付逾期交房违约金165600元的诉讼请求，如上文所述，本院已认定被告景上财信公司存在逾期交房的行为，其未按约定时间履行为原告徐冰交付符合合同质量约定房屋的行为已构成违约，应承担违约责任。被告景上财信公司在处理原告徐冰房屋漏水事件上，与业主的交流沟通及工作方式方式需要改进，被告景上财信公司在原告徐冰报修以后，也安排人员及时修复，只是修复的效果可能没有让原告徐冰满意，修复以后应再次办理房屋交付手续，因缺乏房屋交付手续而导致实际交房时间延迟，综合考虑本案的案情，本院酌情支持违约金35000元，对原告徐冰的该项诉讼请求，本院在35000元的范围内予以支持，超过部分不予支持。二、关于原告徐冰要求被告景上财信公司承担截止2018年3月28日房屋实际交付前发生的物业管理费13488.8元的诉讼请求，《商品房买卖合同》第二十二条约定物业费收费起始时间该商品房交付之日起，因原告徐冰的房屋漏水多次维修而导致延期交房，本院已经认定交房时间为2018年3月28日，该房屋在2018年3月28日之后的物业费，由原告徐冰承担，2018年3月28日之前的物业费，属于商品房交付之前的状态，第三人海伦堡物业长沙分公司如果主张物业费的问题，原告徐冰可以本案判决认定的事实抗辩，但是物业费并未实际发生，原告徐冰也未向物业公司缴纳物业费，故对原告徐冰的该项诉讼请求，不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南景上财信置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐冰逾期交房的违约金35000元；二、驳回原告徐冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3612元，减半收取1806元，由被告湖南景上财信置业发展有限公司负担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐昌新二〇一九年三月二十八日法官助理徐朝书记员蒋培滔附：本判决参考适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。