河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初3813号原告（反诉被告）扶云涛，男，1982年1月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人黄东亮，河南一帆律师事务所律师。被告（反诉原告）驻马店市新百汇物业管理有限公司，住所地：驻马店市解放路与乐山路交叉口东南角。法定代表人张敏，总经理。委托代理人王新安，公司员工。委托代理人陈玺，河南同立律师事务所律师。原告扶云涛（反诉被告）与被告驻马店市新百汇物业管理有限公司（反诉原告）（以下简称“新百汇物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告扶云涛及其委托代理人黄东亮，被告新百汇物业公司的委托代理人王新安、陈玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扶云涛诉称，2013年2月14日，原告租赁被告位于乐山路与××交叉口处新百汇写字楼15楼面积为373平方米的1.2.3号房及储藏室作为高中学生课外培训班场地，租赁期限3年，从2017年2月15日至2020年2月14日，房租交至2018年2月14日。因楼下常年有各辅导班乱拉人，秩序混乱，电梯经常拥堵和出现故障，维修不及时，楼层常年漏水，原告2013年入住租赁房屋以来，租赁的6间房屋有4间一直漏水，被告不修理，楼层消防存在安全隐患，导致原告培训工作无法开展，经营状况处于常年亏损状态，后辅导班停止运营。原告多次找被告商量退房、退租、退押金事宜，均被被告以需要开会商量等理由搪塞、拖延，根据合同第13条之规定，原告于2018年1月11日通过书面形式要求被告退租，未得到回应，房租到期时，被告通知不同意退租。请求：1.解除原、被告的租赁合同；2.判令被告退还租金11190元和押金10000元；3.判令被告退还物业费1417元；4.判令被告退还超出实际房屋面积租金221562元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告于2017年3月23日签订的《公寓写字楼租赁合同》；2.判令被告退还租金、物业费28366.65元（从2017年12月7日搬离租赁房屋至2018年2月14日止，373平方米×33.8元/平方米×2.25月=28366.65元）和押金10000元；3.被告退还超出实际面积的租金42658.56元（第一次合同超收租金27.72平方米×23元/平方米×12月/年×3年=22952.16元，其中储藏室单独计算租金，不存争议；第二、三次合同超收租金27.37平方米×30元/平方米×12月/年×2年=19706.40元）和物业费6288.24元（第一次合同超收物业费27.72平方米×3.8元/平方米×12月/年×3年=3792.10元；第二、三次合同超收物业费27.37平方米×3.8元/平方米×12月/年×2年=2496.14元），共计48946.80元及相应利息（自2017年3月23日计至付清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。被告新百汇物业公司辩称，1.原告在他处找到较便宜的房屋，因此以物业服务不满为由提出解除合同，原告解除合同违反合同约定；2.根据合同约定，原告提前终止合同，被告无须返还原告已交的保证金、租金和物业费，现原告提前解除合同属违约行为，被告不应退还租金、物业费和押金；3.2011年，公司对15层分割改造，改造后为7个房号，面积为988.79平方米，2014年办理房权证时，房管局按图纸审核房屋面积，办理10个房号，面积为972.80平方米，面积仅相差15.99平方米，原告称其租赁面积多27.72平方米与事实不符；原告申请法院调取房号错误，法院调取的15层2.3.4号房和储藏室面积为345.63平方米，而原告实际承租的15层1.2.3号房和储藏室根据房权证载明面积为354平方米，公司经改造后实际面积为373.35平方米，且双方已在合同中明确约定：经实际测量，双方认可的租用区域位于第15层1.2.3号，面积约373平方米（含公摊面积），故373平方米是双方签订合同时认定的面积，不存在超出实际面积问题，原告诉求退还超面积部分租金、物业费及利息无事实及法律依据。反诉原告新百汇物业公司反诉称，2017年3月23日，新百汇物业公司与被反诉人签订关于租赁新百汇大厦15层1.2.3号房的《公寓写字楼租赁合同》，租赁期限自2017年2月15日起至2020年2月14日止，共计三年。被反诉人不按合同约定交纳房租和物业费，且有单方面提前解除租赁合同的违约行为，给公司造成一定经济损失。请求：1.判令被反诉人继续履行2017年3月23日所签订的《公寓写字楼租赁合同》，并支付2018年2月15日至2019年2月14日的租金134280元和物业费17009元；2.判令被反诉人支付滞纳金30000元（原告应在2017年2月14日交纳租金和物业费143233元，但违反一次性交纳的约定，分四次交清，根据合同约定应支付滞纳金109101.36；原告拖欠第三份合同第二租赁年度租金134280元、物业费17009元，共应支付滞纳金162635.68元。以上滞纳金共计271737.04元，反诉原告象征性主张30000元）；3.判令被反诉人承担预期收益损失。诉讼中，反诉原告变更第3项诉讼请求为：判令被反诉人因违约提前解除租赁合同，需拆除原告改变合同约定房屋使用用途办公自行改造成适应办学用的小房间，并恢复原状各项费用118900元。反诉被告扶云涛辩称，1.双方于2017年3月23日所签订的《公寓写字楼租赁合同》符合解除条件，反诉被告不应继续履行；2.双方合同约定的滞纳金标准过高，请求法院予以核减。经审理查明，2012年10月9日，新百汇物业公司（出租方、甲方）与扶云涛（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》一份，合同约定：一、出租房屋情况：1.甲方租给乙方的场地位于河南省××城区××与××路交汇处东南角，新百汇大厦主体建筑内；2.该地经过实际测量，双方认可的租用区域位于第15层，第1＃、2＃、3＃房，面积348.17平方米（面积含公摊）……二、租赁用途：1.乙方向甲方承诺，租赁该场地作为办公使用，经营范围符合国家相关规定并遵守本物业管理公司的相关规定及管理方法；2.乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变合同约定。三、租赁期限：1.租赁期限：自本合同签订之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止；2.计租期：自免租期满次日起三年。四、租金、保证金、其他各项费用及支付方式：1.租金：1.1前三年租赁房屋租金标准为每月每平方米人民币23元（不含物业管理费），月租金合计人民币8008.00元。采取先交费后使用原则，租赁费每次预交12个月，共计人民币96095.00元。合同签订后3日内预交第一次租金。1.2第二次应提前30天交纳租金，以此类推，且乙方不得以任何理由扣减和抵消租金。1.3合同租期届满，甲方有权收回该场地，乙方应如期返还；如乙方续租，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新续签租赁合同，甲方有权根据当时的市场行情进行租金调整。2.物业管理费：自签订合同当日起到合同终止期间，乙方遵守物业管理规定，承担并交付物业管理费按每月每平方米3.80元交付，物业管理费随租金一并交付（水电费不包括在内），甲方有权根据当时的市场行情进行物业费调整。3.保证金：3.1合同签订当日，乙方向甲方缴付10000元保证金，作为乙方履行本合同各项条款的保证等条款。合同甲方处加盖有“驻马店市新百汇物业管理有限公司”印章和代表人“寇青环”署名，乙方处有“扶云涛”署名。当日，双方又签订《补充协议》一份，协议约定：新百汇物业公司（甲方）将新百汇大厦写字楼15层面积为24.22平方米的储藏室出租给扶云涛（乙方），由乙方自行装修使用，乙方向甲方每年支付4000元的使用费；自签订合同当日起到合同终止期间，乙方遵守物业管理规定，承担并交付物业管理费按每月每平方米1.2元交付，物业费随租金一并交付（水电费不包括在内）。物业管理费随市场价进行调整。使用期限及租金交付办法等物业，乙方遵守双方签订的写字楼合同。协议甲方处加盖有“驻马店市新百汇物业管理有限公司”印章和代表人“寇青环”署名，乙方处有“扶云涛”署名。合同签订当日，原告依约支付被告合同保证金10000元。双方均依约履行该合同的义务。2016年2月份，双方签订《公寓写字楼租赁合同》（15层1.2.3号房及储藏室），合同约定：新百汇物业公司（出租房、甲方）将位于驻马店市驿城区解放路与乐山路交汇处新百汇大厦内，经实际测量，双方认可的租用区域位于第15层1.2.3号及储藏室，面积约为373平方米（含公摊面积）出租给扶云涛（承租方、乙方）；租赁期限：自2016年2月15日起至2017年2月14日止，一年；租金、合同保证金、装修押金、垃圾清运费：1.租金：1.1乙方所租赁房屋租金标准为每平方米每月人民币30元。采取先交费后使用的原则，每次预交12个月的租金，共计人民币134280元。租金于合同签订前交纳，且乙方不得以任何理由扣减和抵消租金。2.合同保证金：2.1合同签订前，乙方向甲方缴付壹万元，作为乙方履行本合同各项条款的保证金，合同保证金不能抵偿租金和其他费用；物业管理费、电费、水费：1.1物业管理费交付期限：自2016年2月15日起至2017年2月14日止，壹年。乙方遵守物业管理规定，承担并交付物业管理费。物业管理费按每平方米每月3.80元，面积为373平方米，12个月应交物业费17000元。物业管理费一次交付12个月，随租金一并交纳。租期内甲方有权根据当时的市场行情进行物业费调整等条款。合同下方甲方处加盖有“驻马店市新百汇物业管理有限公司合同专用章”印章和“张敏”署名，乙方处有“扶云涛”署名。双方均依约履行该合同的义务。2017年3月23日，双方签订《公寓写字楼租赁合同》（15层1.2.3号房及储），合同约定：新百汇物业公司（出租房、甲方）将位于驻马店市驿城区解放路与乐山路交汇处新百汇大厦内，经实际测量，双方认可的租用区域位于第15层1.2.3号及储藏室，面积约为373平方米（含公摊面积）出租给扶云涛（承租方、乙方）；租赁期限：自2017年2月15日起至2020年2月14日止，叁年；租金、合同保证金、装修押金、垃圾清运费：1.租金：1.1乙方所租赁房屋租金标准为每平方米每月人民币30元。采取先交费后使用的原则，每次预交12个月的租金，共计人民币134280元。第一年租金于合同签订前交纳；1.2第二年租金12个月应提前30天交纳，且乙方不得以任何理由扣减和抵消租金。2.合同保证金：2.1合同签订前，乙方向甲方缴付（上转）10000元，作为乙方履行本合同各项条款的保证金，合同保证金不能抵偿租金和其他费用；物业管理费、电费、水费、灭火器：1.1物业管理费交付期限：自2017年2月15日起至2018年2月14日止，壹年。乙方遵守物业管理规定，承担并交付物业管理费。物业管理费按每平方米每月3.80元，面积为373平方米，12个月应交物业费17009元。物业管理费一次交付12个月，随租金一并交纳。租期内甲方有权根据当时的市场行情进行物业费调整等条款。合同下方甲方处加盖有“驻马店市新百汇物业管理有限公司合同专用章”印章和“张敏”署名，乙方处有“扶云涛”署名。合同签订时，扶云涛依约交付第一租赁年度租金134280元和物业管理费8952元（经被告同意，按每月每平方米2元交纳）。2017年12月7日，原告搬离承租房屋，并于2018年1月11日将退房申请交给被告，被告不同意原告退租，2018年2月14日，原告将承租房屋钥匙交到被告办公室。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，诉讼中，①本院根据原告的申请调取于驻马店市房产信息中心的房屋登记簿显示涉案房屋实际房号为15层1502、1503和1504及储藏室1526号（其中1502号建筑面积为110.56平方米，1503号建筑面积为104.94平方米，1504号建筑面积为104.95平方米，储藏室1526号建筑面积为25.18平方米）；②根据原告提交的微信聊天记录显示，2017年7月份，原告承租房屋天花板多处漏水，原告多次要求被告修理未果。上述事实，有原告提交的《写字楼租赁合同》、《公寓写字楼租赁合同》、收据、视听资料、相关书证等证据、被告提交的《公寓写字楼租赁合同》、照片、短信截图等证据及原、被告陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。本院认为，原告扶云涛与被告新百汇物业公司于2017年3月23日签订《公寓写字楼租赁合同》，约定被告将位于驻马店市驿城区解放路与乐山路交汇处新百汇大厦第15层1.2.3号房及储藏室出租给原告，原告向被告支付租金，双方形成房屋租赁合同关系。双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告承租被告房屋后依约支付第一租赁年度租金，根据原告提交的微信聊天记录显示，2017年7月份，原告承租房屋天花板多处漏水，原告多次要求被告修理未果，诉讼中，被告抗辩主张已修复相关问题，但未提交相关证据加以证明。被告出租给原告的房屋不能满足原告的使用，构成违约，致使不能实现原告承租房屋的目的，2018年2月14日，原告将承租房屋钥匙交到被告办公室，将租赁房屋返还给被告，是以自己的行为明确表示不继续承租房屋，被告于原告起诉解除合同后方于2018年5月28日提起反诉，要求原告继续履行双方签订的租赁合同，故双方签订的合同已于2018年2月14日实际解除，现原告提出解除双方于2017年3月23日签订的《公寓写字楼租赁合同》，已无必要，本院不作处理。对反诉原告提出反诉被告继续履行2017年3月23日所签订的《公寓写字楼租赁合同》，并支付2018年2月15日至2019年2月14日的租金134280元和物业费17009元及支付滞纳金30000元的请求，不予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方于2017年3月23日签订的《公寓写字楼租赁合同》既于2018年2月14日实际解除，则被告应返还原告保证金10000元，对原告主张被告返还从2017年12月7日搬离租赁房屋至2018年2月14日止的租金和物业管理费共计28366.65元的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋的实际面积问题，根据双方签订的《公寓写字楼租赁合同》显示被告出租给原告的房屋为第15层1.2.3号及储藏室，被告辩称经其分割改造后15层面积为988.79平方米，房权证证载面积为972.80平方米，面积仅相差15.99平方米，原告称其租赁面积多27.72平方米与事实不符，但根据本院调取于驻马店市房产信息中心的房屋登记簿显示原告实际承租的房屋为1502号、1503号、1504号及储藏室1526号，建筑面积共计345.63平方米，原告承租的四间房屋租赁合同约定面积已比房权证载明面积多27.37平方米，被告所称经其改造后面积仅比房权证证载面积多15.99平方米与事实不符，故原告承租涉案房屋的实际面积应以房管部门的登记为准，对被告抗辩涉案房屋经被告改造后实际面积为373.35平方米的主张，不予采纳，故被告应返还原告交纳的超出实际面积的租金42658.56元（第一次合同：27.72平方米×23元/平方米×12月/年×3年=22952.16元；第二、三次合同：27.37平方米×30元/平方米×12月/年×2年=19706.40元）和物业管理费5697.05元（第一次合同：27.72平方米×3.8元/平方米×12月/年×3年=3792.10元；第二次合同：27.37平方米×3.8元/平方米×12月=1248.07元；第三次合同：27.37平方米×2元/平方米×12月=656.88元），以上共计48355.61元及利息损失（自2017年3月23日起至付清之日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算），对原告主张超出上述部分，本院不予支持。对反诉原告提出的第三项诉讼请求，因其未在规定期限内缴纳相关诉讼费用，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市新百汇物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告扶云涛保证金10000元。二、限被告驻马店市新百汇物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告扶云涛交纳的超出实际面积的租金和物业管理费共计48355.61元及利息损失（以48355.61元为基数，自2017年3月23日起至付清之日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）。三、驳回原告扶云涛的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告驻马店市新百汇物业管理有限公司的反诉请求。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4960元，由原告扶云涛负担1640元，被告驻马店市新百汇物业管理有限公司负担3320元；反诉案件受理费1940元，由反诉原告驻马店市新百汇物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  刘 林审 判 员  王 鹏人民陪审员  陈巧红二〇一九年三月七日书 记 员  胡永发