广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2193号上诉人（原审原告）：钟海泉，男，1984年9月19日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审原告）：廖清华，女，1989年4月8日出生，汉族，住广东省中山市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：夏远红，系广东广瀚律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：黄福龙，系广东广瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李侠，女，1973年7月21日出生，汉族，住广东省中山。委托诉讼代理人：刘联宏，男，1973年4月9日出生，汉族，住广东省中山市，系李侠丈夫。委托诉讼代理人：林岗涛，广东威格信律师事务所律师。上诉人钟海泉、廖清华因与被上诉人李侠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初9565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人钟海泉、廖清华上诉请求：撤销一审判决第三项，改判李侠向钟海泉、廖清华赔偿房屋差价损失407800元。事实和理由：一、一审判决违反法定程序，在钟海泉、廖清华经法庭释明变更诉讼请求后没有重新指定举证期限，庭后钟海泉、廖清华补充房屋差价的证据后也没有组织相关的质证，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，剥夺了钟海泉、廖清华的权利。二、钟海泉、廖清华庭后提交的证据能够证明其损失，李侠应当向钟海泉、廖清华赔偿房屋差价损失407800元。被上诉人李侠辩称：一、一审法院认为钟海泉、廖清华未提供充分有效证据证明损失，认定事实清楚，程序合法。本案不存在“当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的”的情形；二、李侠与钟海泉、廖清华签订的房地产买卖合同约定不清，后双方多次协商，均无法达成补充协议，现双方同意解除合同，应互不承担违约责任；三、即使认定李侠违约，其仅应按涉案合同第八条的约定，双倍返还定金。钟海泉、廖清华另行主张赔偿损失的诉求不应予以支持；四、钟海泉、廖清华仅支付了50000元定金，如果李侠违约，却要双倍返还定金100000元和赔偿400000元，明显有违公平。钟海泉、廖清华向一审法院起诉请求：1.李侠支付违约金50000元给钟海泉、廖清华；2.李侠与钟海泉、廖清华继续履行房地产买卖合同，将中山市西区岐虹路3号B区9幢1001房地产过户至钟海泉、廖清华名下。一审诉讼中，钟海泉、廖清华变更诉讼请求为：1.解除钟海泉、廖清华与李侠于2016年12月9日签订的房地产买卖合同；2.李侠双倍返还定金100000元；3.李侠向钟海泉、廖清华支付房屋差价损失407800元。一审法院认定事实：钟海泉、廖清华（买方）与李侠（卖方）、案外人中山市胜意房地产代理有限公司第二分公司（居间方）于2016年12月9日签订房地产买卖合同，约定：买卖双方通过居间人交易位于中山市西区××区××房，该房地产已办理房地产产权证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理。转让成交价1700000元，定金50000元为第一部分楼款，由买方在本合同生效后二日内支付卖方。卖方须将上述定金托管于居间方，卖方将房地产证原件托管于居间人后，居间人将定金转给卖方。1650000元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭贷款，其中，买方申请银行按揭贷款1200000元（具体金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准），办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约。买方需于2017年2月1日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。在银行出具同意购房抵押贷款通知书之日两个工作日内，买卖双方须签署中山市房地产买卖合同并办理递件手续，在递件回执载明的答复之日起十个工作日内，买卖双方须到房管局等相关部门缴纳税费并办理过户手续；卖方须在2017年3月31日前将该房产交于买方；如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权将该房地产转让予任何人；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失。合同备注：买方需过户当天支付首期款给卖方。合同还约定了其他事项，由钟海泉、廖清华、李侠签名及捺印、案外人中山市胜意房地产代理有限公司第二分公司盖章予以确认。签约当天，李侠出具收据一份，载明：“兹收到钟海泉交付上述规定之定金人民币伍万元整。”2017年3月16日，中国建设银行中山市分行出具贷款通知书，载明：借款申请人为廖清华，购买房产地址为中山市西区××区××房，住房贷款金额为1180000元，我行同意在办妥过户、抵押登记手续并补足购房余款的情况下发放贷款。2017年4月10日，钟海泉、廖清华向李侠发出催促履行通知函，函告：按照合同约定，买方出了同贷书10个工作日内，卖方李侠需配合去西区地税局核税和中山市国土局交件过户，由于卖方不配合办理，现在只能通过书面形式催促卖方，并于2017年4月13日早上9时30分到西区地税局办理，若不履行，只能追究合同违约责任。后双方因履行合同发生纠纷，钟海泉、廖清华遂诉至一审法院，主张前述实体权利。中山市土地房产产权档案馆于2017年8月7日出具的不动产登记资料证明表显示：涉案房产的权利人为李侠，占有份额为全部，登记时间2016年10月20日，无查封、抵押信息。一审庭审中，李侠确认已收取定金50000元，且定金未托管于居间方。双方一致确认钟海泉、廖清华于2016年12月12日向中国建设银行中山市分行申请按揭贷款，李侠确认收到上述催促履行通知函。钟海泉、廖清华对其主张的房屋差价损失未提供证据，其认为签订涉案合同时的房屋价格为8060元/平方米，现已涨价至10000元/平方米，李侠不予认可；双方未能就房屋差价损失达成一致意见。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。钟海泉、廖清华与李侠、案外人中山市胜意房地产代理有限公司第二分公司签订的房地产买卖合同是各方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，对当事人具有约束力。该合同系复合合同，包含钟海泉、廖清华、李侠之间的房屋买卖合同，钟海泉、廖清华与李侠分别与中山市胜意房地产代理有限公司第二分公司之间的居间合同。钟海泉、廖清华与李侠一致同意解除合同，一审法院予以确认，但应以解除钟海泉、廖清华与李侠之间的房屋买卖合同关系为限。本案中，涉案合同签订后，钟海泉、廖清华依约支付了定金50000元及申请银行按揭贷款，并取得银行出具的同意贷款通知书，积极履行合同义务。但李侠未依约履行协助过户义务，且经钟海泉、廖清华催告后，仍未履行，其行为已经构成根本违约，应当承担违约责任。对于钟海泉、廖清华主张李侠双倍返还定金的诉求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。对于钟海泉、廖清华主张李侠赔偿房屋差价损失的问题。钟海泉、廖清华主张房屋差价损失407800元，李侠不予认可，双方亦未能就房屋差价损失达成一致意见，且钟海泉、廖清华未提供充分有效证据予以证实，应当自行承担举证不能的不利后果，故一审法院对钟海泉、廖清华的相应诉求不予支持。综上，钟海泉、廖清华诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除钟海泉、廖清华与李侠、案外人中山市胜意房地产代理有限公司第二分公司于2016年12月9日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、李侠于一审判决发生法律效力之日起七日内向钟海泉、廖清华双倍返还定金100000元；三、驳回钟海泉、廖清华的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20550元，减半收取10275元（钟海泉、廖清华已预交），由钟海泉、廖清华负担5275元，李侠负担5000元（李侠于一审判决生效之日起七日内迳付钟海泉、廖清华）。本院二审期间，上诉人钟海泉、廖清华申请对涉案房屋的市场价值进行评估，本院依法委托广东置信土地房地产估价有限公司（以下简称置信公司）对涉案房屋2017年8月7日（即一审法庭辩论终结之日）的价值进行评估。置信公司于2019年2月18日出具了粤置信评字第【2019】9-1号房地产估价报告，本院组织当事人进行了质证，钟海泉、廖清华确认该评估报告的真实性、合法性及关联性，李侠不确认该评估报告的关联性。本院经审理查明：置信公司粤置信评字第【2019】9-1号房地产估价报告评估意见为：在合理的架设条件下，运用比较法、收益法等评估方法，经过专业分析和估价测算，确定本次估价对象在价值时点2017年8月7日的房地产评估单价为11870元/平方米，总价为2501959元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点为，李侠是否应向钟海泉、廖清华赔偿涉案房屋的差价损失。对此，本院作如下分析：李侠在钟海泉、廖清华取得银行出具的同意贷款通知书后，并未按合同约定履行协助过户义务，经钟海泉、廖清华催告后仍不履行，一审判决据此认定李侠构成违约，李侠对此并未提出上诉，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”钟海泉、廖清华与李侠签订房屋买卖合同时，涉案房屋的价格为1700000元。后因李侠的违约行为，致使钟海泉、廖清华不能以该价格购买涉案房屋。至一审法庭辩论终结之日，涉案房屋的价格为2501959元，存在801959元差价。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”前述差价属于钟海泉、廖清华于合同履行后可以获得的利益，属于李侠应当赔偿钟海泉、廖清华的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，钟海泉、廖清华请求李侠向其双倍返还定金100000元，并支付房屋差价损失407800元，上述赔偿总额并不超过钟海泉、廖清华的损失范围，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人钟海泉、廖清华的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初9565号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初9565号民事判决第三项；三、被上诉人李侠于本判决生效之日起七日内向上诉人钟海泉、廖清华赔偿损失407800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20550元，减半收取为10275元（钟海泉、廖清华已预交），由李侠负担（李侠于本判决生效之日起七日内迳付钟海泉、廖清华）；二审案件受理费7417元，评估费9256元，合计16673元（钟海泉、廖清华已预交），由李侠负担（李侠于本判决生效之日起七日内迳付钟海泉、廖清华）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  吴合波二〇一九年三月十九日书记员  隋 越