山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁04民初158号原告(申请执行人)：成都弘信扬德投资中心（有限合伙）。住所地：成都市青羊区苏坡东路2号2层39号。法定代表人：胡日显，总经理。委托诉讼代理人：赵智刚、张浩，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告（案外人）：郭存存，男，汉族，1987年2月3日出生，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：于保静、赵治翔，山东薛国律师事务所律师。被告（被执行人）：枣庄华宇房地产开发有限公司。住所地：枣庄市高新区辽河路9号。法定代表人：徐玉才，董事长。被告（被执行人）：徐玉才，男，汉族，1949年11月13日出生，住滕州市。被告（被执行人）：徐同刚，男，汉族，1976年8月15日出生，住枣庄市市中区。被告（被执行人）：徐玉富，男，汉族，1965年8月5日出生，住滕州市。被告（被执行人）：徐祥喜，男，汉族，1970年1月15日出生，住滕州市。以上五被告共同委托诉讼代理人：訾玉华，女，枣庄华宇房地产开发有限公司推荐。被告（被执行人）：訾玉华，女，汉族，1965年3月27日出生，枣庄华宇房地产开发有限公司副总经理，住枣庄市薛城区。原告成都弘信扬德投资中心（有限合伙）（以下简称弘信扬德投资中心）与被告郭存存、枣庄华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜、訾玉华申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弘信扬德投资中心的委托诉讼代理人赵智刚、张浩，被告郭存存的委托诉讼代理人于保静、赵治翔，被告訾玉华并作为华宇公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜的委托诉讼代理人，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘信扬德投资中心向本院提出诉讼请求：1、准许执行被告华宇公司开发的御园福邸小区6号楼1单元704号房屋，标的金额486563元；2、本案诉讼费由被告全部承担。事实和理由：原告与被告华宇公司、徐玉才、徐玉富、徐同刚、徐祥喜、訾玉华借款合同纠纷一案，原告申请预查封了预售许可证为（枣）房预售证第1338号项下的部分房屋，并在执行阶段进行了续封，其中包括涉案房屋。后案外人郭存存对执行标的提出书面异议，该院裁定中止对涉案房产的执行。原告认为被告郭存存对诉争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：一、被告郭存存在执行异议程序中并未提交任何证据证明其与华宇公司之间的债权债务关系以及债权债务总额，华宇公司是否存在拖欠郭存存债务无证据证明，原告有理由怀疑本次以房抵债行为的真实性。二、即使本次以房抵债行为真实，被告郭存存对诉争房屋也不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：1.郭存存并未实际支付购房价款。郭存存虽然与华宇公司签订了房屋买卖合同，但按照郭存存在执行异议书中提供的证据可以看出，该合同并非双方基于真实买卖房屋意思表示而签订的，双方签订房屋买卖合同的原因系基于抵债，郭存存并未真正支付涉案房产的房款。这与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中规定的消费者有本质区别。抵债的目的是消灭金钱债，仅能产生债法上的效力，郭存存仅享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权，该请求权不应优先于原告债权而实现。2.郭存存提交的物业费、电梯费等无法证明其已经实际入住并使用涉诉房屋。为维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定向贵院提起诉讼，请求贵院查明案件事实，作出公正判决，支持原告的诉讼请求。郭存存辩称，一、枣庄天翔建材科技有限公司（以下简称天翔公司）在御园福邸小区施工石膏隔墙工程，华宇公司以御园福邸小区房产折抵欠付天翔公司的工程款。郭存存是天翔公司的股东，从天翔公司购买华宇公司折抵给天翔公司的6-704室房产。郭存存于2013年10月28日和华宇公司签订了购房《签约单》，已经支付了涉案房屋的全部购房款。二、华宇公司已将涉案房屋交付给郭存存，且该房屋已经实际入住并使用。通过郭存存提交的物业费、水电费、燃气管道开通费等收据可以证实，郭存存对涉案房屋进行了装修，并交纳了水电等生活居住必须的费用，足以证实已实际入住使用了该房屋。三、郭存存对涉案房屋享有优先于建设工程承包人的优先受偿权和普通债权的绝对优先权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房协议的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。郭存存以工程款折抵了全部购房款，视为已交付全部购房款。依据该批复规定，郭存存对涉案房屋享有绝对的优先权，原告无权主张权利。综上，郭存存是涉案房屋的所有权人，原告申请执行该房屋没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。华宇公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜、訾玉华共同辩称，对郭存存陈述的事实无异议。华宇公司与天翔公司签订了《石膏砌块墙体施工合同》，由天翔公司施工华宇公司开发的御园福邸项目石膏内墙工程，其施工的工程量较大。工程完工后，由于华宇公司资金紧张，双方协商以华宇公司开发建设的房屋三套，折抵部分工程款。王茂玉是该公司的法定代表人，该公司股东有王茂玉、郭存存、孙晋峰三人，三套房屋分别挂在该三名股东名下。房款收据上一般写现金或转账，不可能直接写抵债。当时将房屋抵给他们的目的是为解决拖欠的工人工资问题，但是现在他们各自占有房屋，没有解决工人工资，工人仍在闹事。现在孙晋峰名下的房屋已和解解决，弘信扬德投资中心已撤回起诉，华宇公司决定收回王茂玉和郭存存的两套抵债房屋，出售后用于清偿工人工资。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合分析本案证据，本院认定事实如下：2013年3月25日，华宇公司与天翔公司签订《石膏砌块墙体施工合同》，由天翔公司施工华宇公司开发的御园福邸项目石膏砌块内隔墙体砌筑工程。工程完工后，因华宇公司欠其工程款无力支付，双方协商以包括涉案房屋在内的三套房屋抵扣部分工程款，该三套房屋分别分配在天翔公司的三名股东王茂玉、郭存存、孙晋峰名下。2013年10月28日，郭存存与华宇公司签订《签约单》一份，约定以华宇公司开发的御园福邸小区6号楼1单元704室房屋，总价款为486563元抵扣相应工程款，同日华宇公司向郭存存出具加盖其公司财务专用章的收据一份，并注明为房屋全款。郭存存提交电梯费、公共照明、环卫费收据，证明涉案房屋现由其居住使用。2013年10月10日，华宇公司取得（枣）房预售证第1338号《商品房预售许可证》，载明：售房单位：华宇公司，项目名称：华宇﹒御园福邸1#、2#、3#、4#、5#、6#，房屋用途性质：商品房等内容。本院在审理弘信投资中心与华宇公司等借款合同纠纷一案过程中，经当事人申请，于2014年8月25日以（2014）枣民二商初字第113号民事裁定预查封了华宇公司开发的御园福邸小区197套房屋，其中包括涉案6号楼1单元704室，并向薛城区房地产交易监理所送达了协助执行通知书。案件进入执行程序后，本院继续查封了涉案房屋。被告郭存存向本院提出案外人执行异议，请求停止对该房屋的执行。本院于2018年3月26日作出（2018）鲁04执异51号执行裁定，认为郭存存的异议成立，中止对涉案房屋的执行。本院认为，本案的争议焦点问题是：郭存存对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据华宇公司与天翔公司签订的《石膏砌块墙体施工合同》、《工程签证单》，华宇公司与郭存存签订的涉案房屋《签约单》等证据，结合各方当事人的陈述，能够认定华宇公司欠付天翔公司工程款，双方协商以涉案房屋冲抵欠款，由华宇公司直接与郭存存签订了涉案房屋的《签约单》，并向其出具了购房款收据。且根据郭存存提交电梯费、公共照明、环卫费收据，能够证明涉案房屋已实际交付使用。该房屋虽是华宇公司用于抵偿拖欠天翔公司的工程款，但本院对涉案房屋查封之前，郭存存即与华宇公司签订了购房《签约单》，并以工程款折抵了全部购房款，且已实际交付使用。华宇公司主张，其在2013年10月取得预售许可证后，因该公司未将购房款存入监管账户，导致涉案房屋未办理网签备案，亦不能办理物权变更登记。现有证据亦不能证明郭存存怠于行使权利导致房屋未办理物权变更登记。故可以认定涉案房屋未能办理物权变更登记并非郭存存自身原因导致。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，郭存存有权排除本院对涉案房屋的强制执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告成都弘信扬德投资中心（有限合伙）的诉讼请求。案件受理费8598元，由原告成都弘信扬德投资中心（有限合伙）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  孙 梦审 判 员  金 颖人民陪审员  宋云芝二〇一九年三月二十六日书 记 员  路然然