广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初5332号原告：杨大贵，男，1976年8月13日出生，汉族，住广州市黄埔区黄船二街1号，公民身份号码422728197608131014。原告：陈斯燕，女，1980年6月21日出生，汉族，住广州市荔湾区悦彩街10号903房，公民身份号码445102198006210924。两原告共同委托诉讼代理人：苏炜铭，广东迅法律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：曾慧瑜，广东迅法律师事务所律师。被告：广州市荣达家用电器有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇麒麟新村麒天一巷5、7号首层商铺（自编1、2、3、4、5、6号），统一社会信用代码91440115618702469W。委托诉讼代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俏，广东智洋律师事务所实习律师。原告杨大贵、陈斯燕诉被告广州市荣达家用电器有限公司（以下简称荣达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨大贵、陈斯燕共同委托诉讼代理人苏炜铭、曾慧瑜，被告荣达公司的委托诉讼代理人张亮、李俏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨大贵、陈斯燕诉称：原、被告于2016年12月11日签订了《广州万科南方公元花园认购书》，约定由原告购买广州万科南方公元花园自编B8栋103号房（登记地址：广州市南沙区黄阁镇万科南方公元二街16号103房）。该房屋预售建筑面积96.16平方米，认购总价1265951元，如最终竣工测绘面积与预售测绘面积不一致时，双方同意按商品房买卖合同补充协议进行面积补差。原告于2016年12月25日付清了全部房款，被告于2017年6月24日向原告出具了购房发票。该发票显示房屋预售建筑面积96.16平方米，房价款1265951元，销售单价为13165.0478元/平方米。《广州市物业专项维修资金交存凭证》也显示该房屋预售建筑面积96.16平方米。2016年12月25日，被告与原告签订附件七：《本合同补充协议》，将认购书的约定改为“该商品房按套内建筑面积出售，并以此计算其房价款，如合同约定的建筑面积、公共分摊建筑面积与实测的建筑面积、公共分摊建筑面积有差异，双方互不退补房价款并不视作违约，合同继续履行”。此外，虽然《广州市商品房买卖合同》约定有“按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16322.22元，总金额1265951元”的内容，但合同第18条也约定了“如因房屋面积有差异而需补房款差价”等内容。2018年7月20日被告出具《报告》给原告，经测绘后建筑面积为83.1112平方米，比认购书约定的建筑面积少了13.0488平方米。因被告没有特别提示，故原告没有注意上述补充协议增加的内容，且原告在订立补充协议时未预测到实差面积相差巨大。因此，原告签订补充协议是因重大误解而订立的。据此，原告杨大贵、陈斯燕起诉请求：1.撤销原、被告于2016年12月25日签订的附件七《本合同补充协议》第十三条第1款第3项“该商品房按套内建筑面积出售，并以此计算其房价款，如合同约定的建筑面积、公共分摊面积与实测的建筑面积、公共分摊建筑面积有差异，双方互不退补房价款并不视作违约，合同继续履行”的内容；2.被告补房价款171788元给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告杨大贵、陈斯燕变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2016年12月25日签订的附件七《本合同补充协议》第十三条第1款第3项“该商品房按套内建筑面积出售，并以此计算其房价款，如合同约定的建筑面积、公共分摊面积与实测的建筑面积、公共分摊建筑面积有差异，双方互不退补房价款并不视作违约，合同继续履行”无效；2.被告补房价款305597.68元及利息给原告（利息以37978.54元为本金，按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率，从2016年12月25日起计算至被告付清该款项之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告荣达公司答辩称：原告所述的补充协议第十三条第一款第3项，并不是合同法规定的免除被告责任或加重原告义务、限制原告权利的格式条款。该条款是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，是双方协商一致的结果，且该条款中对分摊面积差异的处理是采取的可增可减的处理方式，这是对双方公平合理的约定，并不绝对损害购房者即本案原告的利益。除该条款外，原、被告在合同第七条已经明确约定该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，即原告所购买的商品房其分摊的公共面积并不用于计算房价，该条款的约定与原告诉争条款的约定前后呼应，也符合最高人民法院审理商品房买卖合同司法解释第十四条及其他条款的相关规定。第十四条规定即使是交付的房屋套内面积与合同约定建筑面积不符，如双方在合同对此有约定的，应按照合同约定处理。根据举重以明轻的立法精神，公共分摊的面积差异对原告而言其影响程度远小于套内建筑面积的差异。双方在合同中通过对计价方式的约定以及对分摊面积产生差异的处理方式，既公平合理也没有违反任何法律法规的强制性规定，双方应当按照合同约定执行。涉案房屋分摊面积发生差异的原因在于有关的勘查设计单位在商品房预售测量的工作中所采取的测量规范与商品房面积实测工作中有关勘查设计单位所采取测量规范存在一定的差异，例如预售测量报告中将2-24层的梯廊分摊至1-24层单元，而实测测量报告中将该2-24层的梯廊分摊至2-24层单元，也就是说处于1层的涉案房屋在实测面积是不参与分摊2-24层的梯廊面积。预售商品房面积测量报告以及实测测量报告均是第三方勘查设计单位作出的，也取得广东省国土资源测绘院以及广州市南沙区测绘成果备案部门审核通过。在这一过程中，被告没有获得任何额外的补偿，2-24层单元分摊面积有所增加，被告也严格按照合同约定没有向该单位业主主张面积差补偿。涉案房屋规划报建的图纸与竣工图纸完全一致，不存在规划或设计变更的情形，对于原告涉案房屋实测分摊面积减少被告没有实施任何行为也没有获取任何利益。原告在双方合同有明确约定的情况下主张根据相关司法解释的规定，要求被告对其分摊面积进行补差，没有法律依据。如果原告的诉求得以成立，则可以反推被告有权利向涉案商品房所在的小区其他分摊面积增加的业主主张面积补差款。综上，请求法院依法对原告不尊重契约精神、滥用诉权提出的诉讼请求予以驳回。经审理查明：被告是南沙区万科南方公元花园的开发商，已取得商品房预售许可证。2016年12月11日，原告（乙方、认购方）与被告（甲方、出售方）签订《广州万科南方公元花园认购书》，约定乙方认购广州万科南方公元花园自编B8栋103号房，预售建筑面积为96.16平方米，套内面积为77.56平方米，其装修标准为装修。乙方认购该物业总楼价为1265951元，优惠折扣一口价为1265951元，一口价仅指优惠折扣，如最终竣工测绘面积与预售测绘面积不一致时，双方同意按商品房买卖合同补充协议进行面积补差。乙方选择一次性付款，全额房款1265951元（含已支付的定金）须于2016年12月17日前付清，并于当日到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》。甲乙双方声明共同遵守如下约定，甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、该物业一户一图及法律法规规定的其它文件、证书及不利因素提示。乙方声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和收费标准和其它文件、证书及不利因素提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。2016年12月25日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下称《商品房预售合同》），约定原告向被告购买广州市南沙区黄阁镇麒麟新城一期东侧万科南方公元花园自编B8栋103房，建筑面积为96.16平方米，其中套内面积77.56平方米，共有分摊面积约18.6平方米；计价方式和价款为该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16322.22元，总金额1265951元；面积确认及面积差异处理，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，选择本合同第七条第一种方式计算商品房价款的，按以下方式处理，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除合同或继续履行合同，乙方同意继续履行合同的情况下，房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方，面积误差比﹦∣（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积∣/合同约定套内建筑面积×100%。该合同附件七补充协议第十三条约定，对合同第十八条的修改：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积（即广州市有资质的测绘单位出具的房屋面积测量成果报告书的面积）有差异的，以实测面积为准。双方自行约定处理方式如下：1.双方明确建筑面积为套内建筑面积与公共分摊面积之和；2.套内建筑面积出现差异的，（1）面积误差比绝对值小于或者等于0.5%，买卖双方不作任何补偿；2.面积误差比绝对值大于0.5%，买卖双方按下述公式计算面积补差款，面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%，面积补差款=合同约定房价/合同约定套内建筑面积×（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）；3.该商品房按套内建筑面积出售，并以此计算其房价款，如合同约定建筑面积、公共分摊建筑面积与实测的建筑面积、公共分摊建筑面积有差异，双方互不退补房价款并不视作违约，合同继续履行。该《商品房预售合同》还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告付清房款1265951元给被告，被告于2017年8月8日将案涉房屋交付给原告。被告出具《报告》，载明涉案房屋签约时预售合同建筑面积为96.16平方米，套内面积为77.56平方米，房价为1265951元，现经测绘后建筑面积为83.1112平方米，套内建筑面积为77.5416平方米，房价为1265951元。双方当事人在庭审中均确认涉案房屋实测建筑面积为83.1112平方米，套内建筑面积为77.5416平方米。另查明，2019年1月4日，广州市南沙区国土资源和规划局向本院发出的《南沙区国土资源和规划局关于南沙区人民法院征询函（2018）粤0115民初5332号的复函》，相关内容：一、涉案房屋的产权登记情况及登记面积的依据，涉案房屋于2017年1月20日办理杨大贵、陈斯燕名义的预购商品房预告登记（登记字号：2017预登04313403号），于2018年3月30日办理荣达公司名下的首次登记（登记字号：2018登记04321141号），登记建筑面积依据是测字400104842号《房屋面积测量成果报告书》。二、《预售商品房面积计算报告书》与《房屋面积测量成果报告书》关于涉案房屋出现差异的原因及具体情况。（一）房屋面积预算情况。2012年，荣达公司委托中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司（以下简称长沙勘察院）对位于广州市南沙区黄阁镇麒麟新城一期东侧的万科南方公元花园进行商品房销售面积初始预算，并于2014年取得《预售商品房面积计算报告书》，该报告书仅用作预售参考，不作为确权依据。长沙勘察院为该项目办理初始预算时，对共有共用面积的处理方式依照中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）中第B2.2项“共用共有面积的处理原则”执行，即“产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊”，故将2-24层的梯廊面积对1-24层住宅单元进行垂直分摊。（二）房屋面积实测情况。2014年3月起，广州市在原《房产测量规范》的基础上颁布实施地方技术规范《房屋面积测算规范》（DBJ440100/T204-2014）。荣达公司于2017年委托西北综合勘察设计研究院（以下简称西北院）对以上项目进行新建商品房初始测绘，西北院作业时依照上述地方技术规范对房屋面积进行测算，报告书经广东省国土资源测绘院审核通过。其中，公共门廊、公共门斗、中庭面积部分依照该规范第7.4.4.2项的分摊方法“公共门廊、公共门斗、中庭按其相关服务范围进行分摊”执行。根据实测结果，来函所述房屋位于首层，不属于2-24层梯廊的服务范围，故2-24层的梯廊面积对2-24层住宅单元垂直分摊。因此，出现房屋实测面积与预算面积的分摊面积部分存在差异的情况。三、涉案房屋所在楼宇的建设工程规划验收与原报建规划许可有否存在差异及其具体情况。竣工图与报建图一致，面积存在差异主要为施工误差所致。涉案房屋所在楼宇的建设工程规划验收与原报建规划许可存在差异，具体情况如下：荣达公司于2014年12月15日取得穗规南建证〔2014〕425号，批准建设4#电房1幢，地上1层：385.88平方米；住宅（自编号B7、B8栋）、5.4期地下室2幢，地上24层：25518.80平方米，地下1层：2905.61平方米。后于2017年12月15日取得穗国土规划验证〔2017〕615号，实际建成4#电房1幢，地上1层：389.09平方米；住宅（自编号B7、B8栋）、5.4期地下室2幢，地上24层：25906.88平方米，地下1层：2910.78平方米。此项目验收时计算容积率建筑面积25937.23平方米（含外墙装饰面积338.54平方米），较原批准值25549.69平方米增加387.54平方米（除去外墙装饰面面积，未超出我局对建筑面积施工误差1%的控制要求）。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。结合原告的诉请和被告的答辩，本案的争议焦点为：1.《商品房预售合同》附件七补充协议第十三条第一款第3项的效力问题；2.被告是否应向原告返还案涉房屋分摊面积减少的面积差款及利息。针对双方的诉辩意见，本院评析如下：关于争议焦点1的问题。原、被告自愿签订《商品房预售合同》，双方当事人意思表示真实一致，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约全面履行。合同附件七补充协议第十三条约定将合同第十八条进行修改，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，约定套内建筑面积出现差异的处理方式，并约定该商品房按套内建筑面积出售，并以此计算其房价款，如合同约定建筑面积、公共分摊建筑面积与实测的建筑面积、公共分摊建筑面积有差异，双方互不退补房价款并不视作违约，合同继续履行。该约定亦是双方协商一致的结果，而且分摊面积差异是可增可减，并不绝对损害购房人利益，故原告认为该条款为格式条款而无效的理据不成立，本院不予支持。关于争议焦点2的问题。首先，从《南沙区国土资源和规划局关于南沙区人民法院征询函（2018）粤0115民初5332号的复函》的内容来看，案涉房屋共有建筑（分摊）面积减少是因预售与实测阶段适用的测量规范不一致，该测量标准的变化导致房屋实测面积与预算面积的分摊面积部分存在差异的情况，并非被告能预见，被告亦不存在缔约时隐瞒真实情况以减少案涉房屋共有建筑（分摊）面积牟利的故意。其次，由该合同附件七补充协议第十三条约定可见，缔约双方已明确约定了按套内建筑面积计价，并以套内建筑面积作为面积差异处理的依据，这是双方当事人对自己权利义务的处分，应予以尊重。同时，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，双方对计价方式、面积差异的约定是明确的，本案并不存在对房屋公摊面积误差没有合同约定或约定不明确的情形。原告在案涉房屋据以计价的套内面积误差绝对值小于0.5%的情况下，主张被告赔偿其共有建筑（分摊）面积减少的损失及相应的利息，无合同依据，本院不予支持。被告主张不予返还公摊面积差款符合双方处理面积差异问题的约定，合法有据，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨大贵、陈斯燕的全部诉讼请求。本案受理费5933.56元，由原告杨大贵、陈斯燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春审 判 员  老善涵人民陪审员  张帮明二〇一九年三月二十八日书 记 员  谢芝华钟秀娟