山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0691民初526号原告（执行案外人）：陈某1，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：王吉斌，山东一和律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙某，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：姜危晴，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲成功，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。第三人（被执行人）：陈某2，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：柳向东，山东永禄律师事务所律师。第三人（被执行人）：蔡某，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：柳向东，山东永禄律师事务所律师。原告陈某1与被告孙某、第三人陈某2、第三人蔡某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某1及诉讼代理人王吉斌，被告孙某诉讼代理人曲成功、姜危晴，第三人陈某2、第三人蔡某共同诉讼代理人柳向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某1向本院提出诉讼请求:1.判决停止对位于烟台经济技术开发区房屋及土地使用权一处（土地使用权证号：福集建（95）字3280号，面积169.1平方米）的执行，并解除查封。2.依法确认位于烟台经济技术开发区房屋及土地使用权一处（土地使用权证号：福集建（95）字3280号，面积169.1平方米）的真实权利人为原告陈某1。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月28日，原告（案外人）收到烟台经济技术开发区人民法院送达的（2017）鲁0691执异46号《执行裁定书》，裁定驳回了原告提出的执行异议。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。2015年12月28日原告与第三人陈某2、蔡某签订了房屋买卖契约，将第三人位于烟台经济技术开发区房屋及土地使用权一处（土地使用权证号：福集建（95）字3280号，面积169.1平方米），以总价款27万元出卖给原告，契约签订的当日原告一次性支付了购房款，第三人将诉争房产交付给原告占有，该房原承租人顾恩睦从此时起向原告交付租金继续居住在该房屋至2017年5月份，2017年6月份由承租人李某租赁该房屋居住至今。涉案房屋坐落地于2002年规划开发区，该区域的农房划在拆迁范围内，买卖该区域的农房房产登记机关停止办理过户，其买卖房产的过户登记问题只能在拆迁安置时一并解决。因此，（2017）鲁0691执异46号执行裁定，根据产权登记簿确认涉案房屋的真实权利人是错误的。依据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，并不妨碍排除债权的执行。故诉至法院，望判如所请。被告孙某辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。理由：1.原告与第三人之间签订的买卖合同是虚假的，二人之间恶意串通损害被告的合法权益，因此原告与第三人之间签订的买卖合同是无效的，原告提交的契约中约定的购房款明显过低，正如原告在起诉状中陈述的，涉案房屋所在区域的农房划在拆迁范围内，此事实在2015年底时已是众所周知的事实，如果按照开发区的拆一还一的拆迁安置政策，涉案房屋169.1平方米应当分配169.1平方米的房屋，按照2015年底八角区域的房价大约5000元/平方米计算，房屋价值也为80多万元，因此契约中约定的购房款27万元明显过低。2.原告并没有实际向第三人陈某2支付购房款。3.涉案房屋也没有进行实际的交付。因此被告有合理理由相信原告与第三人恶意串通，损害被告的合法权益。4.涉案房屋的土地使用权证至今登记在第三人名下，按照物权法房随地走的原则，涉案房屋理应是第三人所有，第三人为涉案房屋的实际所有权人，原告提供的证据无法证明其为涉案房屋的实际所有人。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。第三人陈某2、第三人蔡某述称，原告与第三人之间不存在房屋买卖关系，第三人只是用房子做担保，向原告借款，双方实际上是民间借贷关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交买卖契约一份、收条一份、中国光大银行对私活期账户对账单一份、户口本一份，主张原告于2015年12月28日购买第三人陈某2、蔡某夫妻农房一处（正房四间、东平房两间、南平房四间），价款27万元，当场交付给出卖人，银行转账的235600元是转到了第三人陈某2、蔡某的儿子陈楠账户中，剩余款项为现金当场支付。契约内容：“立卖契人陈某2、蔡某、陈某1，今将坐落八角村南瓦房壹栋、正房四间、东平房两间、南平房四间自愿卖于陈某1名下长期为业，统众言名，房卖价仅计人民币贰拾柒万元正（270000元），当交不欠，各元际留，此房两证现存于八角街道办事处，恐后无凭，立字为证。计开东至朱铭禄，西至朱延忠，南至道，北至道，房界以房产证为凭。中证人：朱某1、朱某2、刘某，公元二〇一五年十二月二十八日。”按照农村房屋买卖的习惯，一般都是出卖人签字立契约卖于买受人，买受人一般不在契约上签字，原告为了完善契约的完整性，在签完买卖契约以后私下自己填写了买受人的名字。买卖契约内容是中证人刘某写的。立卖契人的“陈某2、蔡某”的签字是本人签字按印。收条是当天陈某2签的，内容是陈某2所写，今收到陈某1卖房房款贰拾柒万元整（270000元），落款由陈某2签名按印。汇款单第2页中间部分2015年12月28日由原告转账给陈楠235600元。户口本证明第三人和陈楠是在同一户籍下，陈楠是两个第三人的儿子。被告质证称对买卖契约、收条真实性不认可，对汇款对账单真实性不清楚，对证明内容也不认可，首先对契约被告认为该契约存在涂改、伪造的嫌疑，被告在庭前阅卷包括执行异议复制原告提交的契约复印件时并没有陈某1的签字，但是现在原告提交的买卖契约原件上有陈某1的签字，所以被告认为这个存在原告事后涂改、伪造的嫌疑。其次从契约的形式上来看，字迹均是一人所写，原告与第三人原本都并未在契约上签字，也没有约定契约的生效条款，不符合房屋买卖合同的构成要件，所以被告认为契约即便是真实的，也是没有成立。再次从内容上来看无法看出契约中约定的房屋为涉案房屋，并且我方已经陈述在2015年12月左右涉案房屋的价值至少为80万元，而契约中约定的购房款是27万元，与实际价值相比明显过低，明显不符合常理。对于收条的真实性不认可，被告不清楚是否为陈某2的签字，退一步讲即便是真实的，也无法证明是涉案房屋的购房款。对于转账记录真实性不清楚，转账记录即便是真实，也无法证明原告的主张，转账金额是23.56万元，并非是27万元；另外收款人是陈楠，并非是两个第三人，陈楠与两个第三人在法律上是各自独立的个体，两个第三人并没有指定陈楠来收取所谓的购房款，因此转账记录无法证明原告所谓的将购房款全额支付给第三人。对户口本真实性不清楚，我方认为与本案无关，即便是真实的，无法证明户口本中的陈楠与转账记录中的陈楠是同一人。第三人质证称，买卖契约上当时没有原告陈某1的签字，买卖契约上第三人“陈某2”、“蔡某”的签字并非二人所签，谁签的不清楚。另外该买卖契约并不是双方对涉案房屋进行买卖，而是为第三人向原告借款用该房屋进行的担保。该借款协议只有一份在原告手中，当时约定的是借款27万元，年利息6%，两年还清，落款时间和买卖契约是同一天签的，内容是第三人写的。对银行流水真实性无异议，但对证明内容有异议，该款不是房款，而是原告预先扣除利息后支付给第三人的借款。对收条有异议，第三人并没有收到27万元借款；该收条上载明的收到原告买房款不属实，该款应该是属于借款。对户口本常住人口登记卡真实性无异议。2、原告提交房屋租赁合同一份，证明涉案房屋已实际交付给原告，原告将该房于2016年8月10日出租给李某，租期2016年8月10日至2019年8月10日，期限三年，租金500元/月。被告质证称对证据2真实性不认可，首先从证据书写人的笔迹来看，均为一人填写，包括乙方李某处的签名，而且从租赁合同内容来看除了将第1、2、3条填完，其他部分均为空白，这明显不符合一个正常房屋租赁合同的形式要件，最重要的一点原告在起诉状中陈述2017年6月份由承租人李某租赁该房屋居住至今，而现在证据中又陈述是从2016年8月10日开始租赁，原告的证据与其的陈述存在矛盾，被告认为原告是在虚假陈述、伪造证据。第三人质证称对该证据真实性无法确认，第三人的房屋并未交付给原告，因此原告提供该证据所主张的内容不属实。原告提供该证据证明的内容与诉状中主张的承租人和承租时间相矛盾。3、原告提交买房契约补充条款一份，证明涉案房屋于2016年7月13日原告与第三人陈某2、蔡某对面临房屋拆迁补偿利益及相关事宜进行约定：“拆迁所得全部利益归原告陈某1所有，陈某2、蔡某配合办理相关手续。”被告质证称对该证据的真实性被告不清楚，但是被告认为该证据存在诸多疑点，首先对于第三人签名部分都均盖有手印，而对于所谓原告签名处都没有盖手印，形式上不太符合常理。其次房屋的拆迁收益如果按照开发区的相关拆迁政策，获益可能在150万元左右，买卖契约中约定的购房款是27万元，与巨大的拆迁收益相比明显过低，被告认为这个补充条款不真实，而第三人如果真实的签订这个补充协议的话，反而可以证明原告与第三人是在恶意串通损害被告的利益，所以被告认为这个补充条款不能证明原告的主张。第三人质证称对该补充协议有异议，该补充条款不是第三人的真实意思表示，不属实，该补充条款不是2016年7月13日签订的，是在本院执行局执行异议时，原告事先打印好以后叫第三人陈某2到原告厂子里威胁第三人签订的，当时的补充条款落款日期是空白，原告让第三人签字的时间大约应该是2017年11月份左右。4、原告提交居委会证明一份、居委会会计收条一份、现场照片六张，证明2015年12月29日，即涉案房屋买卖后的第二天原告已到居委会进行了房屋买卖备案，变更了诉讼拆迁受益人。被告质证称对证据真实性不清楚，而且从证明内容来看是不真实的，如果按照正常情况双方签订了买卖契约去备案，也是双方一同去备案，而并非原告单方去备案。对于所谓陈杰出具的收条，写的是买卖协议复印件一份，与所谓的居委会主任的证明内容不一致，对于二人的身份也没有身份证复印件，被告无法确认这二人的身份，如果这两个人是证人的话，应该出庭作证，对该证据的真实性及证明内容均不认可。第三人质证意见同被告质证意见。5、原告申请买卖契约中证人朱某1、刘某及涉案房屋承租人李某出庭作证，证明第三人陈某2、蔡某于2015年12月28日将涉案房屋卖给陈某1的事实，并且已经交付给陈某1，由陈某1对外出租，收取租金的事实。被告质证称证人朱某1、证人刘某的证言互相矛盾，证人朱某1陈述契约是在陈某1家签订的，契约由朱某2书写的，没有打收条，从证人的证人证言可以证明第三人陈某2确实没有收到陈某1的购房款。证人刘某的证言讲契约是在陈某1的厂子里签订的，而且刘某明确表述当时除了契约之外还有一个补充协议，内容是有关双方借款的内容，刘某的证言与第三人当庭的陈述可以互相印证，原告与第三人的房屋买卖合同是虚假的，并不是真实的买卖合同，而是双方存在一个借贷关系，两个证人事实上都可以证明当时没有支付购房款。证人李某证言的真实性不认可，刚才休庭时证人与原告在庭外进行交谈，存在串通的嫌疑，该证人的证言不应当被采信。第三人质证称，证人朱某1的证言不属实，其在证言中陈述当时收条没有打，当时陈某1签字了均与事实不符，且与证人刘某的证言相互矛盾，不足以证实原告的主张，而证人刘某的证言证实了原告与第三人之间就是名为买卖实为借贷关系的事实，对证人李某的证言有异议，其对合同期限的陈述与合同不符，对租金的交付的陈述前后矛盾，其证明的租赁和入住时间与原告诉状中起诉的租赁时间相互矛盾，其陈述不符合常理。6、原告提交了2016年8月10日至2017年2月10日、2017年2月10日至2017年8月10日、2017年8月10日至2018年2月10日、2018年2月10日至2018年8月10日、2018年8月10日至2019年2月10日原告陈某1与李某五次通过微信交收涉案房屋租金的聊天记录，证明原告提交的证据2涉案房屋租赁合同的真实性，从而证明涉案房屋已经实际交付给了原告。被告质证称对证据6微信通信记录被告无法确认双方的身份，对于聊天记录里面所谓的收条的真实性也无法确认，而且从收条的内容也无法看出是哪一套房屋的租金，因此对关联性被告也不认可。从所谓的截屏2018年2月11日可以看出，此时在2018年2月11日双方才互相添加的好友，而原告刚才提供证据时陈述自2016年8月10日至2019年2月10日的租金都是通过微信转账支付的，明显与其提供的微信截屏互相矛盾，从而可以证明原告的证据是不真实的，是伪造的。第三人质证称对证据6真实性无法确认，对证明内容有异议，一是对该组证据系微信截屏，没有证明效力；二是证明不了是交的涉案房屋的水电费；三是该证据证明不了双方的身份。7、原告提交了本院在执行异议程序中听证调查笔录一份，证明在该笔录的第3页中陈某2当庭陈述“买卖是真实的，房款我也拿到了。”与在本案中的陈述不一致，原告认为应当以执行异议程序中的陈述为准，因为该陈述在前，距离事件发生时间点近，干扰因素少，因此能证明涉案房屋买卖合同的真实性，陈某2也按约定收到了房款。被告质证称对该证据的真实性无异议，对于陈某2的陈述被告在执行异议时已经发表了质证意见，而且本次庭审中第三人已经否定双方之间存在房屋买卖关系，而是陈述双方实际存在一个民间借贷关系，因为原告与陈某2之间的民间借贷在2013年左右，早于双方签订所谓的买卖合同的2015年，因此原告与第三人之间存在恶意串通、转移资产、逃避债务的情形，因此该份证据并不能证明原告的主张，双方实际上并不存在合法有效的买卖合同关系。第三人质证称对该证据的真实性无异议，但是对证明内容有异议，第三人在执行阶段所讲的不属实，在执行阶段原告威胁第三人才这么讲的，迫于压力和原告的威胁，第三人才按照原告的意思在法庭作了不实的陈述，双方之间确实存在着借贷关系，这一点证人刘某的证言完全可以证实。8、被告提交了刘某、朱某2的两段录音资料，主张从该录音内容与原告当庭所找证人证言所述的情况基本吻合，可以证明原告与第三人之间名为买卖实为保证合同的事实，也就是说原告与第三人之间的房屋买卖是虚假的。原告质证称对刘某的录音，原告认为没有证据效力，因为刘某已经当庭出庭作证，私下的录音并不符合公正的事实情况，应以当庭作证的证人证言为准。对朱某2的录音，朱某2是第三人陈某2的姑舅弟兄，与陈某2存在亲属关系，不能公正的对本案进行作证，因此他的证言不能用作判案的依据。另外就买卖契约上的三个中证人，当时都是陈某2一方所委托的，其中朱某2又是陈某2的亲叔，因此在事件发生后所取的证言不是真实的，另外从现在的证人的电话录音情况，到第三人的当庭表述的态度，我方认为是被告与第三人进行了恶意串通，第三人改变了在前期执行异议案中由第三人亲自向法庭叙述的事实内容，第三人改变事实内容是为了追求利益，现在涉案房屋已经进入了拆迁的前提，明显的该地段的房产已经增值，第三人要把房屋要回去的话，那么第三人可以从中得到增值利益，因此从本案的前后第三人对事实的转变可以看出这个情形。第三人对该两份录音资料无异议。本院对买卖契约中的中证人朱某2进行调查，朱某2陈述其和原告、第三人都是一个村的，不认识被告。2015年12月，陈某2给其打电话，当时其在大队任委员，陈某2说他资金周转不过来，陈某2用自己的房子作抵押向陈某1借了27万元，每年3万元利息，陈某2让其和刘某做担保人。其没看见给钱，也不清楚给没给。当时其还在房屋买卖契约上签了字，应该还签了一份关于利息的协议，当时好像说还不上钱就把房子给陈某1。本院对涉案房屋的租户顾恩睦进行调查，顾恩睦陈述其经人介绍租的陈某2的涉案房屋，每年租金5000元，从2015年8月租到2017年5月，租金都交给陈某2，房子的水费是大队收的，电费陈某2不在家的时候交给陈某2的父亲。本院对朱铭禄进行调查，其与陈某2系邻居，和陈某1是一个村的，不认识孙某。其陈述涉案房屋是陈某2的，后来由陈某2父亲使用对外出租，前一个租户是2017年走的，现在住的是另外一个租户，2017年下半年租住进来的，租金具体给谁不清楚，听说是陈某2父亲收的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人陈某2、第三人蔡某系夫妻关系。2017年3月30日，本院对被告孙某与第三人陈某2、第三人蔡某民间借贷纠纷一案作出（2016）鲁0691民初1911号民事判决书。第三人陈某2、第三人蔡某未履行生效判决判定的给付义务，本院于2017年8月23日作出（2017）鲁0691执1029号之一执行裁定书，裁定冻结第三人陈某2、第三人蔡某的银行存款400000元或查封、扣押其相应价值的财产；于2017年8月24日公告查封了第三人陈某2名下的位于烟台经济技术开发区房屋及土地使用权一处（土地使用权证号：福集建（95）字第3280号，面积169.10平方米）。该房屋土地使用权证登记于第三人陈某2名下，烟台经济技术开发区房屋产权登记申请表载明第三人陈某2为产权人，房屋来源为自建。原告陈某1向本院提出书面异议，认为第三人已将涉案房屋出卖给原告所有。本院经审查，于2017年12月26日作出了（2017）鲁0691执异46号执行裁定书，本院以涉案房屋土地使用权证登记在第三人陈某2名下，存放于行政机关的房屋产权登记表载明第三人陈某2为房屋产权人，原告提交的证据不足以证明房屋产权已经实际转移，即不足以证明是涉案房屋的真实权利人，不能排除执行，驳回了原告陈某1的异议。陈某1不服，故向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告陈某1依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起案外人执行异议之诉，应当提供证据证明其对涉案房产享有的实体权利足以阻却强制执行措施。本院认为，原告依据上述证据不足以阻却涉案房屋执行的权利。主要理由是：一、原告未在人民法院查封之前与第三人签订合法有效的书面买卖合同。从原告提交的买卖契约的形式分析，原告并未在该契约上签字，该契约不符合合同成立的条件。另外根据证人朱某1的证言，其对原告陈某1是否签字、第三人陈某2是否打收条等主要事实方面的陈述均与本院查明的事实不符，且与证人刘某的证言相互矛盾，不足以证实原告的主张。证人刘某、朱某2的证言均证实了原告陈某1与第三人陈某2之间是名为房屋买卖实为借贷关系的事实。因此，根据原告提供的证据无法证实原告与第三人之间签订了有效的房屋买卖契约。二、原告未在人民法院查封之前合法占有该不动产。经本院调查涉案房屋的租户顾恩睦和邻居朱铭禄，该二人的证言与原告起诉状中诉称的租住情况基本相符，原告当庭申请租户李某出庭作证的证言与其提交的起诉状中主张的承租人和承租时间相矛盾，且第三人当庭亦否定房屋实际交付给原告占有使用，因此原告提交的现有证据无法证明涉案房屋实际上已交付给原告占有使用。三、原告未支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据原告的陈述及提供的证据可以看出其将购房款支付给了案外人陈楠，而并非第三人陈某2，原告也没有提交证据证明该款项是第三人陈某2指示付款给陈楠，并且第三人陈某2当庭否定原告向其支付过所谓的购房款，因此原告没有证据证明其实际向第三人陈某2支付过购房款。四、涉案房屋未登记在原告名下。涉案房屋至今仍然登记在第三人陈某2名下，按照《物权法》的相关规定，房屋登记在第三人名下，第三人为房屋的所有人，原告提交的证据不足以证明其为涉案房屋的实际所有人。综上所述，本院认为，原告陈某1提起执行异议请求阻却对本案涉案房产执行的理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告陈某1的诉讼请求。案件受理费5350元，由原告陈某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 丽人民陪审员  王为平人民陪审员  刘玉华二〇一九年三月七日书 记 员  马冬旭