广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初20002号原告：罗碧姚，女，1986年11月20日出生，汉族，住广东省化州市，委托诉讼代理人：高云，广东泛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玲珠，广东泛信律师事务所律师。被告：王辉云，男，1986年6月18日出生，汉族，住湖南省攸县，原告罗碧姚诉被告王辉云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月22日立案。诉讼中，本院根据案件审理需要依法追加佛山市易付宝物联科技有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2018年9月13日、10月31日、2019年1月21日公开开庭审理本案，原告的委托诉讼代理人高云到庭参加三次庭审，被告到庭参加第二、三次庭审，第三人经本院传票传唤没有到庭。被告经本院公告送达，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年11月30日签订的房地产买卖合同合法有效；2.被告立即办理《房地产买卖合同》约定的位于广东省××××区九江镇江滨新区331号誉江华府誉峰1座1601号房（证号：粤（2016）佛南不动产权第0012611号）过户手续给原告；3.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.准许原告解除与被告于2016年10月12日签订的《房地产买卖合同》；2.被告双倍返还定金20000元；3.被告赔偿原告房屋评估费5000元、交通费500元、房屋装修费30000元、无法过户的经济损失费用为64500元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月30日，原、被告在佛山市南海区签订《房地产买卖合同》原告依约支付了定金，被告依约交付涉讼房屋给原告使用，但是被告并没有依约办理房屋过户手续，经原告多次催促，被告也置之不理。现涉讼房屋被法院查封，已不能办理过户手续，无法实现涉讼合同目的，故原告请求解除涉讼合同，并要求被告赔偿原告的损失，特提起本案诉讼。被告答辩并反诉称，被告没有收到原告的任何定金，原告进行的装修不是被告要求的，原告使用被告的房屋一年有余，期间没有支付任何费用。且从原告提交的两份合同来看，原告在合同处的签名均不是由其本人签署。第一，如果原告愿意赔偿被告的损失，同意解除涉讼合同。第二，被告未收到原告的定金，不同意退回定金。第三，不同意赔偿原告房屋评估费5000元、交通费500元、房屋装修费30000元、无法过户的经济损失费用为64500元。因原告使用涉讼房屋一年多，且涉讼房屋是带装修的，原告对其进行改造，据此被告向本院提起反诉请求：1.原告赔偿被告42500元，按照每月2500元的标准，从2017年1月5日计至2018年8月9日止；2.要求原告赔偿150000元作为将涉讼房屋恢复原状的费用。原告针对被告反诉辩称，请驳回全部反诉请求。第一，原告居住在涉讼房屋是经过被告允许的，不存在赔偿的问题。第二，原告只进行了必要的装修，并未对涉讼房屋造成损坏。第三，原告在涉讼房屋断断续续地居住，前后不到三个月，九江的同等房屋的房租一个月800元左右。第三人没有到庭陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经质证，当事人对其无异议或真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告出示收款收据、购房区间服务协议、评估报告书均为原件，被告虽有异议，但未举证推翻，本院对上述证据真实性予以认定；原告出示收款收据、誉峰一座1601房装修预结算报价清单，但未提供收款单位工商登记资料以及施工人实际施工情况予以佐证，故本院对上述证据证明效力不予认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2016年10月12日，案外人罗碧丽代原告（乙方、受让方）与被告（甲方、转让方）签订《广东省房地产买卖合同》，约定甲方将位于广东省佛山市南海区九江镇江滨新区331号誉江华府誉峰1座1601号房转让给乙方，房屋建筑面积84.93平方米，房款总额458622元，乙方应于合同签订后七日内支付甲方定金10000元，乙方于年月日前支付第一期房款；于年月日前支付第二期房款；最后一期付款，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵。本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。双方同意于年月日由甲方将该房地产交付给乙方使用。买卖双方中途不卖/买，或逾期15天仍未交付房地产/未付清应缴购房款时，作悔约处理，本合同即告解除，如甲方悔约，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方违约金，如乙方悔约，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。2016年10月17日，被告出具收据确认收到原告购买涉讼房屋的定金10000元。2016年10月19日，原告向第三人支付涉讼房屋评估费5000元。2016年11月30日，被告、案外人史红利（甲方、卖方）与原告、案外人姚华锋（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方出售涉讼房屋予乙方，房地产权证号为粤（2016）佛南不动产权第0012611号，建筑面积84.85平方米，带装修出售，按现场情况交收，甲方保证提供的该房权属情况真实，保证对上述房产享有完整产权，不存在抵押或被查封等情况；该房按整套出售，房价总额为602400元，甲乙双方自行交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付10000元作为购房定金，并以按揭方式付款；乙方于2016年12月31日前/签《广东省佛山市存量房买卖合同》当天向甲方支付首期款122400元（含定金），第二期剩余房款480000元按照按揭方式付款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。甲乙双方同意该房地产交付使用时间为甲方收到银行放款当日，甲乙双方应在交楼当日一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲乙双方必须在收到丙方通知后2个工作日内到签《广东省佛山市存量房买卖合同》当天，双方都不得以任何理由不配合对方办理过户登记手续，如有违反，违约方应向守约方支付总房款的10%作为违约金。甲方不按合同约定将涉讼房屋出售给乙方的，甲方向乙方双倍返还定金；乙方不按合同约定买入涉讼房屋的，乙方已付款由甲方没收。甲方如未按合同约定期限交房的，应当每日按总房款0.5%向乙方支付违约金，逾期超过20日，依法有权解除合同；乙方未能按合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.5%向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权没收定金并解除合同。如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意支付违约金为房款的10%，合同继续履行；等等。另查，涉讼房屋位于佛山市南海区九江镇江滨新区331号誉江华府誉峰1座1601房，房屋建筑面积84.85平方米。于2018年8月6日查询，原登记权利人为被告王辉云单独所有，不动产权证号为粤（2016）佛南不动产权第0012611号，于2017年5月17日被广州市黄埔区人民法院查封，于2018年1月8日被佛山市中级人民法院轮候查封。现涉讼房屋已经法院裁定拍卖。原告与姚华锋为夫妻关系，姚华锋于2018年11月1日出具书面说明，明确不向被告主张权利。被告与史红利于2017年12月4日协议离婚，约定涉讼房屋产权归被告所有。诉讼中，原告确认《广东省房地产买卖合同》及《存量房买卖合同》中权利义务均由其本人承受，明确第一项诉讼请求为解除上述两份合同；明确在本案不向史红利主张权利；因《存量房买卖合同》签订在后，应以该份合同约定为准；原告除支付10000元定金外，未向被告支付其他款项；原告主张的无法过户经济损失是因双方签订合同买卖涉讼房屋后至今，房价上涨产生的购房差价损失。被告陈述，经中介询问，被告同意涉讼房屋先交付原告使用，因中介是被告朋友，被告信任中介，在未收到任何款项情况下同意交付涉讼房屋予原告使用；因被告不清楚《存量房买卖合同》的约定，该合同是应中介要求签订的，故应以《广东省房地产买卖合同》约定为准；被告确认双方约定原告通过按揭贷款方式支付购房款；因被告没有收到中介通知，故没有配合原告办理过户手续；被告主张的租金损失以及房屋恢复原状损失是根据市场价估算的。原、被告均确认涉讼房屋已被广州市黄埔区人民法院拍卖，原告于2018年3月清空并搬离涉讼房屋；涉讼房屋交付原告使用时已带精装修；于2016年12月1日被告通过中介将涉讼房屋钥匙交付原告。本院认为，诉讼中，根据两份合同的文本内容、签订时间，结合原、被告庭审中陈述，在后签订的《存量房买卖合同》应视为双方已约定变更先签订的涉讼《广东省房地产买卖合同》，故原告主张解除涉讼《广东省房地产买卖合同》已无必要。因原、被告签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面依约履行各自的义务。根据《存量房买卖合同》约定，甲方不按合同约定出售涉讼房屋予原告，应双倍返还定金予原告。现涉讼房屋因被告原因被法院查封，导致原、被告之间关于涉讼房屋的交易不能继续进行，上述合同目的最终不能实现，被告的行为构成违约，原告请求解除合同关系的主张符合法律规定，本院予以支持。涉讼合同因被告违约解除，被告应承担相应的违约责任，原告主张被告双倍返还定金，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。被告虽辩称未收到原告支付定金，但未举证证明上述主张，且被告向原告出具收款收据确认收到定金10000元，被告作为完全民事行为能力人，应受其后果约束，故被告的抗辩依据不足，本院不予采信。关于原告主张被告赔偿房价差额损失64500元，其实质就是因被告违约致使涉讼合同无法继续履行而造成原告的损失。房屋买卖是大宗财产交易，原告作为买方，应积极履行合同义务。但自双方签订《广东省房地产买卖合同》至2017年5月17日涉讼房屋被法院查封，超过6个月时间，原告除支付定金外，并未举证证明在上述期间已尽催促告知被告的义务，亦未举证证明原告已依约履行其它合同义务，所以在涉讼合同履行过程中，原告怠于履行合同义务的行为存在一定过错。综合考虑原告过错、原告的实际损失及合同履行过程，本院认定被告已承担双倍返还定金的违约责任，对原告已具有补偿作用，原告未能举证证实其损失高于该违约责任的承担，对原告再行请求房价差额损失的主张，本院不予支持。关于原告主张被告支付评估费5000元，该费用不是因合同履行必须发生的费用，且本院在确定被告承担违约责任时已对原告的损失予以综合考量，本院对原告的评估费请求不予支持。原告主张被告赔偿交通费500元，但未举证证明该费用实际发生情况及具体数额，本院不予支持。原告主张被告赔偿房屋装修费30000元，但根据涉讼《存量房买卖合同》约定及庭审中原、被告陈述，涉讼房屋带精装修出售，原告并未举证证明其对涉讼房屋进行装修的实际支出，且即使原告确实在涉讼房屋原有装修上进行投入，在涉讼房屋交易尚未完成，仍存在交易风险的情况下，作为具有完全民事行为能力的原告应预见并自行承担因该风险产生的后果，故原告该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉主张原告赔偿因2017年1月5日至2018年8月9日期间占有使用涉讼房屋的租金损失。根据庭审中被告陈述，经中介询问后，被告同意先行交付涉讼房屋予原告使用，可视为被告已同意变更涉讼合同中关于涉讼房屋交付的时间，被告作为出卖人，交付涉讼房屋属于履行合同义务，现涉讼合同因被告违约无法继续履行，被告主张原告支付上述期间涉讼房屋使用费显然有违公平原则，本院不予支持。关于被告主张原告支付房屋恢复原状费用，但涉讼房屋已经法院拍卖，该部分费用没有实际发生，被告上述主张理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除王辉云、史红利与罗碧姚、姚华锋于2016年11月30日签订的《存量房买卖合同》；二、王辉云应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金20000元予罗碧姚；三、驳回罗碧姚其他诉讼请求；四、驳回王辉云全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费8179.33元，财产保全费1120元，合共9299.33元（罗碧姚已预交），由罗碧姚负担1600元，王辉云负担7699.33元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予罗碧姚，本院不另收退。本案反诉受理费2075元（王辉云已预交），由王辉云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蓝斯艺人民陪审员  黄艳滨人民陪审员  甘湛虹二〇一九年三月十五日书 记 员  罗静雯书 记 员  黄倚君