贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0201民初2813号原告：赵世波，男，1975年9月2日出生，汉族，现住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：刘世强，系贵州世强律师事务所律师，执业证号：15202198810905996。特别授权委托诉讼代理人：谭云，系贵州世强律师事务所律师，执业证号：15202201611248074。被告：王春辉，男，1980年1月6日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原告赵世波与被告王春辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，根据原告赵世波的保全申请，依法查封了被告王春辉的财产，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵世波及委托诉讼代理人谭云，被告王春辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵世波向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、请求判决被告依法返还原告支付的购房款160000元，房屋按揭款93600元，两项合计253600元；3、请求判决被告返还原告装修款174104.48元；4、请求判决被告依法支付原告违约金105000元（350000×30%＝105000），以上合计532704.48元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告和被告曾经是好友。在2012年8月2日，被告因为做生意缺少周转资金，自愿将其购买的位于六盘水市钟山区南侧，购房合同号为43996号，土地使用权证号为市土国用（籍）第20070614号房屋一套以本金350000元出售给原告，房屋套内建筑面积为128.775平方米。被告（甲方）与原告（乙方）签定《房屋买卖合同》、双方在合同中双方约定：“1、甲乙双方商定首次交付价格为160000元，2、甲方在签字之日起将该房屋现有一切手续交付给乙方，并于2013年5月将房屋过户给乙方，3、关于在产权过户登记的约定上：甲方应积极协助乙方在规定的期限内，在房屋产权登记机关办理过户登记手续，并且过户费由甲方全部负责，如果甲方不积极配合办理相关过户登记手续，乙方有权先行将该房屋门锁更换后暂住该房屋，4、签订合同之后，所售房屋内实施不再变更，甲方保证在交接房屋时该房屋没有产权纠纷和债务纠纷，如交接房屋前即存在产权纠纷和债务纠纷，由甲方承担全部责任，5、甲乙双方必须履行本合同，如任何一方违约，必须承担本合同总金额的百分之三十处罚。”在双方签订《房屋买卖合同》的当天，原告方将首付款160000元以现金方式交付给被告，余款190000元约定在被告将房屋过户给原告时，由原告一次性向被告支付完毕。被告出售给原告的房屋款项来源，系被告在2010年8月14日向六盘水市房地产开发总公司购买。总购房款为340712元，首付房款为102712元，余款238000元由被告向中国建设银行六盘水市分行办理按揭10年的方式支付给六盘水市房地产开发总公司。在2010年10月27日，被告已经将此套房屋作为抵押物向中国建设银行六盘水市分行贷款238000元，按揭时间为10年（2010年9月15日至2020年9月14日止）。2013年2月份，双方在中国建设银行六盘水市分行处曾经口头约定，被告方没有能力交纳该房屋按揭款时，由原告方代替被告向被告的个人贷款账户（贷款账户为52001063363600000000309774）继续交纳，这一事实有中国建设银行六盘水市分行工作人员作证。在2013年2月份，被告将房屋交付给原告后，原告就再也没有联系上被告。在2013年7月16日，原告与贵州黔越建筑建设有限公司正式签订装修合同，约定预计的装修款为174104.48元。为了方便装修，原告于2013年7月在小区物业公司交纳了物业费用，正式在此居住。但是直到现在，被告也没有将房屋过户给原告，原告也无法一次性将购房款支付给被告。被告从2013年7月开始就不再向中国建设银行六盘水市分行交纳按揭款，直到2013年6月份，中国建设银行六盘水市分行与原告联系上后，原告才知道被告没有按时交纳按揭款。于是，根据原被告双方口头协议，原告代替被告向中国建设银行六盘水市分行被告的个人贷款账户共计交纳按揭款93600元（从2013年7月至2016年6月至合计36个月）。这一事实由中国建设银行六盘水市分行向原告打电话催交按揭款和工作人员作证。时至今日，被告也没有将此房过户给原告方，被告已经从根本上对原告构成违约。此房现在已经涉及到与其他人的房屋纠纷，被告已经不能将此房过户给原告方，导致双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行。符合解除合同的法定条件。为了维护原告的合法权益，原告方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定起诉到贵院，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，判决被告依法返还原告支付的购房款160000元，房屋按揭款93600元，装修款174104.48元，同时支付原告违约金102000元，以上合计532704.48元。望支持诉请为谢！原告赵世波在举证期限内向本院提交以下证据：1、原、被告身份证复印件各1份，用于证明原、被告的主体适格；2、房买卖合同、商品房屋买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、房他证、调查笔录（证人证言）复印件各1份，用于证明几份合同的房屋标的均是钟山区钟山西路107号905室，房屋买卖合同证号记载的商品房买卖合同中的房屋号为43996号，房屋套内面积为128.775平方米，双方在签订房屋买卖合同时对房款过户和债权债务均作了约定，购房款约定是350000元总房款，首次支付160000元，余款190000元在被告将房屋过户给原告时一次性支付给被告，因为房屋涉及按揭款，双方约定当被告没有能力向银行缴纳房屋按揭款是由原告继续向银行缴纳；3、建筑装饰装修合同1份、建筑装修工程计算书1份、装修款收据2份、户籍证明1份、入住证明1份、装修证明1份、水费、物管费等收款收据共15份、电费收据8份，用于证明因为被告的生意一直没有起色，房产证一直没有办理下来，无法将房产过户给原告。在2013年2月被告将没有装修过的毛坯房亲自交付给原告，在2013年5月被告找到其好朋友经营的贵州黔越建设工程有限公司为其房屋的装修作整体估价预算，因是好朋友，双方约定装修不但质量要好，还要以整体估价174104.48元为准，原告在2013年7月装修好后，入住依山星苑至今；4、个人贷款还款凭证21份、现金交款单1份、个人建设银行贷款对账单4份，证明1份、催收账户管理表3份、电信服务专用发票3份，用于证明从2013年2月被告就代原告到中国建设银行股份有限公司六盘水市分行处，双方在银行口头约定如被告无法归还房屋贷款是将由原告代替被告继续向银行归还房屋按揭款，所以在2013年6月中国建设银行股份有限公司六盘水市分行联系上原告，要求原告继续缴纳房屋按揭款，原告一直向银行缴纳此房按揭款共计93600元，现在因为此房屋被告无法将房产证过户给原告，一直违约之今，原告要求同被告解除买卖合同并且由被告退还原告支付的购房款和按揭款、装修费用及违约金共计532704.48元；5、证人何某、赵某证言，用于证明与被告的房屋买卖合同是真实有效的，合同上的被告方签名是由被告亲自所为；6、借条原件3份，用于证明实际是王春辉向我借款260000元，其中有100000元借款承诺不能偿还借款用车抵偿借款，另160000元借款不能偿还用涉案房屋抵偿借款。本院依申请向案外人谢智敏作了询问笔录，并依职权出示（2017）黔0201民初1043号生效民事判决书1份，该判决书中显示原告就本案涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。审理中，为了支持其主张，原告赵世波申请对涉案位于六盘水市钟山区房屋装修进行市场价值评估。本院依法在“人民法院诉讼资产网”上发布评估公示，通过摇号方式选择贵州华融房地产评估有限公司进行鉴定。2019年1月15日，该鉴定所出具华融房估字（2019）0107号《房地产估价报告》，评估结果为：“本公司根据估价目的，遵照《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法原则、选用成本法进行了分析、测算和判断，结合估价经验和对影响房地产市场价格因素进行分析，在满足本次估价的假设和限制条件下，评估确定估价对象在价值时点2013年5月1日房屋装修产生的费用评估结果为130001元；房屋装修后使用至委托估价时点2018年12月11日评估结果为81300元”，产生鉴定费6000元。经通知质证，原告赵世波对《房地产估价报告》无异议，被告王春辉未到庭质证。被告王春辉未到庭无辩称，在举证期限内亦未向本院提交证据。原告赵世波围绕诉讼请求依法提交了证据，被告王春辉未到庭进行证据质证。本院对证据分析及认定如下：对原告提交的2份身份证复印件，能证明原、被告身份情况，故本院予以认定；对原告提交的房屋买卖合同、3份借条原件、案外人谢智敏所作的询问笔录，结合原告赵世波庭审陈述，可以相互证明被告王春辉向原告赵世波借款160000元后未能偿还，经协商以160000元借款转化为购房款，购买位于六盘水市钟山区房屋，并签订房屋买卖合同的事实，故予以认定；对原告提交的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、房他证、调查笔录（证人证言）复印件，能证明被告王春辉于2010年8月14日向六盘水市房地产开发总公司购买位于六盘水市钟山区房屋，并向中国建设银行股份有限公司六盘水市分行贷款238000元购买房屋的事实，故予以认定；对原告提交的建筑装饰装修合同、建筑装修工程计算书、2份装修款收据，因涉案房屋装修经市场价值评估鉴定，故上述证据达不到原告证明目的，本院不予认定；对原告提交的户籍证明、入住证明、装修证明、15份水费、物管费等收款收据、8份电费收据，能证明原告赵世波入住涉案房屋的事实，故予以认定；对原告提交的21份个人贷款还款凭证、现金交款单1份、个人建设银行贷款对账单4份，证明1份、催收账户管理表3份、电信服务专用发票3份，能相互证明2013年7月后原告赵世波代被告王春辉偿还房屋贷款共计93600元的事实，故予以认定；对原告申请的证人何某、赵某证言，由于涉案房屋购房款系借款转化而来，故对证人的证言本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2010年8月14日，被告王春辉向六盘水市房地产开发总公司购买位于钟山区房屋），房屋总价款340712元，首付102712元，余款238000元向中国建设银行股份有限公司六盘水市分行贷款支付。2012年7月31日，2012年9月1日、2013年3月25日，被告王春辉分别向原告赵世波借款100000元、100000元、60000元，并出具三份借条。此后，经双方协商，被告王春辉将不能偿款160000元借款转化为购房款，购买被告王春辉名下位于钟山区房屋），2013年5月后原告赵世波装修入住该房屋至今，并代被告王春辉缴纳2013年7月之后房屋按揭贷款共计93600元。2014年，案外人覃颖依据本院生效判决书即（2013）黔钟民初字第1599号民事判决书申请执行被告王春辉，执行过程中，本院依法查封被告王春辉位于钟山区房屋），原告赵世波作为涉案房屋购房人提出执行异议，经审查，本院作出（2015）黔钟执异字第23号执行裁定书，裁定中止对被告王春辉位于钟山区房屋）的执行。此后案外人覃颖提起申请执行人异议之诉，本院于2016年9月12日作出（2016）黔0201民初1567民事判决书，原告赵世波不服判决，向贵州省六盘水市中级人民法院提起上诉，贵州省六盘水市中级人民法院于2017年2月16日作出（2017）黔02民终280号民事裁定，撤销原判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭审理，作出（2017）黔0201民初1043号判决书，判决准许对被告王春辉名下位于钟山区房屋）的执行。现原告赵世波以与被告王春辉签订的《房屋买卖合同》无法继续履行为由，诉至本院。本院认为，被告王春辉与原告赵世波经协商，将其不能偿还借款转变为购买位于钟山区的购房款并签订《房屋买卖合同》的行为，终止了双方借款关系并建立房屋买卖合同关系，是双方的真实意思表示，故该《房屋买卖合同》合法有效。现由于涉案房屋涉及其他纠纷，致使原告赵世波购买房屋的目的无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条规定，对原告赵世波主张解除与被告王春辉签订《房屋买卖合同》并返还购房款160000元及房屋按揭揭款93600元的请求，本院予以支持。对原告赵世波诉请174104.48元房屋装修款，结合原告赵世波装修后入住至今的实际情况，本院予以支持房屋装修后使用至委托估价时间点2018年12月11日评估价款81300元，诉请超出部分不予支持，同时因鉴定产生6000元鉴定费，属于必要费用，应由被告王春辉承担。对原告赵世波诉请的105000元违约金，虽《房屋买卖合同》约定违约一方按合同总金额30%处罚，但鉴于原告赵世波明知涉案房屋有按揭贷款未偿还清，其完全能够预见到存在的抵押权可能导致未能办理过户的风险，对于涉案房屋未能过户，其自身存在过错，故本院酌情按合同总金额160000元的10%计算违约金，即160000元×10%＝16000元予以支持，诉请超出部分不予支持。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告赵世波与被告王春辉签订《房屋买卖合同》；二、被告王春辉于本判决生效之日起十日内返还原告赵世波购房款、房屋按揭款、装修款共计334900元；三、被告王春辉于本判决生效之日起十日内支付原告赵世波违约金及鉴定费共计22000元。案件受理费9128元，保全费3170元，共计12298元，由原告赵世波负担4059元，由被告王春辉负担8239元（原告已自愿预交，被告将自己负担部分连同上述款项于本判决生效后十日内一并返还原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期未提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  罗孝昱人民陪审员  陈永革人民陪审员  王淑玲二〇一九年三月二十日书 记 员  罗 青