广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1821民初2171号原告：中国工商银行股份有限公司佛冈支行，住所地：广东省清远市佛冈县石角镇振兴中路120号，统一社会信用代码：91441821197720553P。负责人：黄得平，该行行长。委托诉讼代理人：黄小珍，该行职员。委托诉讼代理人：龙世益，该行职员。被告：朱惠彬，男，1994年4月12日出生，汉族，住广东省佛冈县。被告：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇北园路篁胜酒店宿舍楼一楼，统一社会信用代码：91441821077859569N。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹炽玲，广东德磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳丽花，广东德磊律师事务所律师助理。原告中国工商银行股份有限公司佛冈支行（以下简称：工行佛冈县支行）与被告朱惠彬、佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称：煌盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用简易程序于2019年3月19日公开进行了审理。原告工行佛冈县支行的委托诉讼代理人黄小珍，被告煌盛公司的委托诉讼代理人曹炽玲到庭参加诉讼，被告朱惠彬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行佛冈支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告一于2015年4月21日签订的《个人购房借款/担保合同》；2.被告一立即偿还借款本金332271.75元及利息1358.58元（利息暂计至2018年11月21日，从2018年11月22日起的利息按《个人购房借款/担保合同》约定计算至贷款本息还清之日止）；3.原告对抵押物佛冈县××××号×××商住区×××栋×××梯×××号房享有优先受偿权；4.被告二对上述借款本息承担连带清偿责任；5.由两被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告一立即偿还借款本金330225.89元及利息1348.30元（利息暂计至2019年3月15日，从2019年3月16日起的利息按《个人购房借款/担保合同》约定计算至贷款本息还清之日止）。事实和理由：2015年4月21日，原告与被告朱惠彬签订《个人购房借款/担保合同》，根据被告朱惠彬的申请，原告同意发放个人购置住房贷款351000元，期限360个月，以按月等额本息还款法偿还借款。《个人购房借款/担保合同》4.1、4.2、9.1约定，贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，遇基准利率调整；自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在基准利率基础上加收50%。被告朱惠彬以位于佛冈县××××号×××城商住区×××栋×××梯×××号房作抵押，已办理了抵押预告登记。被告佛冈煌盛房地产开发有限公司在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书之前承担阶段性连带保证责任。原告与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司于2014年12月10日签订《按揭贷款业务合作协议》，第四条约定在办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告佛冈煌盛房地产开发有限公司为借款人提供偿还贷款本息的连带保证责任。2015年5月11日，原告依约发放贷款351000元，但被告朱惠彬未按合同约定还款。至2018年11月21日，被告朱惠彬连续违约1期，累计违约10期，贷款余额332271.75元，积欠利息1358.58元。经原告多次催收，被告朱惠彬仍未还款。《个人购房借款/担保合同》14.1约定：“发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……”14.2约定：“发生14.1条约定的情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（5）解除本合同……”根据上述约定，原告有权解除《个人购房借款/担保合同》，要求被告朱惠彬立即偿还全部贷款本息，被告佛冈煌盛房地产开发有限公司承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告朱惠彬未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。被告煌盛公司辩称，原告与被告一签订的《个人购房借款/担保合同》，我方作为阶段性连带担保责任人，达到担保条件时，我方应该承担还款义务，对此我方无异议。但是，根据我方同被告一的《商品房买卖合同补充协议》，第二条第三点约定，我方承担阶段性连带担保责任后有权解除《商品房买卖合同》并收回商品房。因此，我方认为，如果法院判决解除原告和被告一的借款合同，应该也解除被告一和被告二签订的《商品房买卖合同》。我方愿意根据被告一和被告二签订的《商品房买卖合同》约定，扣除10%的违约金后退回被告一已经支付的房款。关于诉讼请求第三项，如果我方承担担保责任，商品房优先受偿权已经不存在了。原告工行佛冈县支行围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一、朱惠彬身份证复印件；证据二、朱惠彬婚姻状况证明；证据三、煌盛公司营业执照；证据四、《个人购房借款/担保合同》；证据五、借据；证据六、不动产登记证明；证据七、《按揭贷款业务合作协议》；证据八、还款明细；证据九、贷款催收通知书。被告对原告提交的证据一、二、八、九的真实性、合法性、关联性请求法庭依法认定。对证据三、四、五、六、七的真实性、合法性、关联性无异议。被告煌盛公司向本院提交《商品房买卖合同》。原告对该证据的真实性、合法性、关联性请求法庭依法认定。对原告提交的证据一、二、八、九的真实性、合法性、关联性本院予以确认。对被告煌盛公司提交的《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性本院予以确认。是对当事人无异议的证据本院予以确认，并采信作为定案依据。本院经审理认定事实如下：2015年4月21日，原告工行佛冈县支行与被告朱惠彬、被告煌盛公司签订《个人购房借款/担保合同》，被告朱惠彬向原告贷款购买佛冈县××××号×××商住区×××栋×××梯×××房（证号为：粤房地预登佛字第×××号），贷款金额为351000元，期限360个月，以按月等额本息还款法偿还借款。贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，遇基准利率调整；自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在基准利率基础上加收50%。被告朱惠彬以其购买的房屋作抵押，已办理了抵押预告登记。《个人购房借款/担保合同》14.1约定：“发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……”14.2约定：“发生14.1条约定的情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（5）解除本合同……”。合同第十七条约定：贷款人为实现本合同下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。第十九条约定：抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2015年5月11日，原告依约发放贷款351000元给被告朱惠彬，但被告朱惠彬未按合同约定还款。至2019年3月15日，被告朱惠彬连续违约1期，累计违约14期，贷款余额330225.89元，利息1348.30元。经原告多次催收，被告朱惠彬仍未还款。另查明：原告工行佛冈县支行（甲方）与被告煌盛公司（乙方）于2014年12月10日签订《按揭贷款业务合作协议》，第四条约定在所有借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人提供阶段性连带责任保证担保，担保范围包括：借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用。本院认为，债务应当清偿。原告工行佛冈县支行与被告朱惠彬、煌盛公司签订的《个人购房借款/担保合同》、原告工行佛冈县支行与被告煌盛公司签订的《按揭贷款业务合作协议》均是当事人自愿签订的，是其真实意思表示，是合法有效的合同。被告朱惠彬为购买煌盛公司开发的商品房向原告贷款351000元，原告向被告朱惠彬发放贷款后，被告朱惠彬应该按照合同的约定按时足额归还贷款，朱惠彬未按合同约定归还贷款已构成违约，被告朱惠彬累计逾期还款14期，根据《个人购房借款/担保合同》14.1、14.2的约定，原告有权解除合同。对原告要求解除《个人购房借款/担保合同》的请求，依法有据，本院予以支持。截止2019年3月15日，被告朱惠彬尚欠贷款330225.89元，利息1348.30元，对原告要求被告偿还贷款本金及利息的请求，本院予以支持，至于合同解除后的利息计算问题，因《个人购房借款/担保合同》已解除，双方对利息的约定不再适用，利息应按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算。被告煌盛公司作为阶段性连带保证人，在涉案商品房未办理正式抵押登记手续时应承担连带保证责任，保证范围为贷款本金、利息及本案的受理费，被告煌盛公司应对朱惠彬的贷款本金、利息及其承担的受理费承担连带清偿责任。涉案的商品房办理了抵押预交登记，在被告朱惠彬不能清偿贷款时，原告有权行使抵押权，就该商品房拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。被告辩称若解除《个人购房借款/担保合同》，应该也解除被告朱惠彬和被告煌盛公司签订的《商品房买卖合同》。煌盛公司愿意根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，扣除10%的违约金后退回朱惠彬已经支付的房款。由于原告与两被告的纠纷是因金融借款引起的，而两被告之间是商品房预售合同纠纷，属不同的法律关系，被告煌盛公司的请求，可以在其承担了保证责任后再依据其与被告朱惠彬签订的《商品房买卖合同》另案主张，对被告煌盛公司的辩称，本院不予采纳。被告朱惠彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百零五、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司佛冈县支行与被告朱惠彬、被告佛冈煌盛房地产开发有限公司于2015年4月21日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告朱惠彬于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还贷款本金330225.89元及利息1348.30（利息暂计至2019年3月15日，后息自2019年3月16日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至付清之日止）给原告中国工商银行股份有限公司佛冈县支行；三、被告佛冈煌盛房地产开发有限公司对上述贷款本金、利息及本案的受理费承担连带清偿责任；四、原告中国工商银行股份有限公司佛冈县支行对佛冈县×××镇×××路×××号×××商住区×××栋×××梯×××房（证号为：粤房地预登佛字第×××号）折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6304元，减半收取计3152元，由被告朱惠彬负担。原告中国工商银行股份有限公司佛冈县支行预交的受理费3152元，可以在本判决生效后向本院申请退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。审判员  黄丽仪二〇一九年三月二十五日书记员  黄银英附：佛冈县人民法院账户（户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行）。附引用的有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。