江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0902民初6796号原告：邹文立，男，1968年8月29日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：焦尹，江西利元律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳文，江西利元律师事务所实习律师。被告：舒国胜，男，1978年12月2日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：黄友生，江西东鸿律师事务所律师。原告（反诉被告）邹文立（以下简称原告）诉被告（反诉原告）舒国胜（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人焦尹、吴佳文，被告及其委托诉讼代理人黄友生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令被告立即返还原告的租用房屋；2.请求贵院依法判令被告支付原告2018年1月至返还房屋之前的房租(目前暂时从2018年1月计算至2018年12月,共计44000元)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2014年5月4日，原告邹文立弟弟邹玉立代表原告与被告母亲丁秋秀(现已去世)签订了一份《协议书》(该协议书实际为房屋租赁协议)。协议约定:原告将其位于中山中路加贝右侧第一号铺面出租给被告母亲丁秋秀用于商业经营,由于当时考虑到被告母亲是残疾人，故原告同意将商铺优惠租给被告母亲,租赁费约定为每月800元,每年4月18日和10月18日向原告支付,丁秋秀不得以任何理由逾期付款,否则原告将视丁秋秀放弃经营权，卫生费、水电、工商、税务等一切费用由被告承担。协议签订后,前期被告母亲丁秋秀都能按照约定支付租金,但从2018年1月后丁秋秀便开始无故拖欠原告的租金。原告多次找到丁秋秀要求其立即支付租金,但丁秋秀却以种种理由拒绝支付。此种情况下,原告便向宜春市袁州区人民法院提起诉讼,要求丁秋秀立即返还原告的房屋及支付拖欠的租金,但在诉讼过程中丁秋秀不幸去世,于是原告便在2018年11月向贵院申请撤诉。因被告是丁秋秀的儿子,系丁秋秀的法定继承人,现被告在其母亲去世一直占用着原告店铺且拖欠着原告的租金,因被告无理霸占原告店铺,故原告现在便主张按照该店铺的市场价来收取被告拖欠的租赁费。为此，原告也找到被告协商此事,但被告一直不予露面与原告商谈此事。综上所述,由于被告一直非法占有着原告的店铺且拖欠原告的租金给原告造成了极大的经济损失，原告在万般无奈之下，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依据《中华人民共和国合同》和《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定,依法判决,以维护原告的合法权益。被告辩称并提出反诉请求：1.请求人民法院驳回原告的诉讼请求；2.请求法院判决原告返还丁秋秀已交清房租49800元给被告；3.本案的诉讼费用与反诉费全部由原告承担。事实与理由：原告无起诉的主体资质，该摊位原告无产权与经营权。丁秋秀原来在西门菜场摆摊2010年政府对西门菜场整体拆迁改造，丁秋秀因政府补偿太少不同意搬迁，经协商一致，丁秋秀于2010年6月21日与宜春市袁州区国有资产运营公司签订《宜春市袁州区老区政府非住宅拆迁改造补偿安置协议》，确定丁秋秀在加贝通道口摆摊经营。几个月后丁秋秀摊位旁边的店面房东原告胡说正统通道都是原告的，要求丁秋秀交房租，丁秋秀不同意，原告便进行威胁。丁秋秀为家人安全和做生意考虑答应原告交租金，并签订一个协议，约定：2011年4月18日至2012年4月18日每月出租金200元，另外交押金400元，每半年付一次租金总计1200元。丁秋秀按时交纳租金。一年后原告又说要每个月交租金500元，丁秋秀又跟原告签订了一份协议，约定2012年4月18日至2013年4月18日每月出租金500元，交押金400元，每半年付一次租金总计3000元。一年以后又强迫丁秋秀每月交650元租金，半年付一次，一次付3900元。原告不知满足，每次都威胁丁秋秀，干扰丁秋秀正常经营。2014年2月27日原告叫人堵在摊位前不准顾客买东西，丁秋秀报了警，后来又叫更多的人来，搞得无法做生意。这个摊位本来就不是原告的，原告没有产权和经营权，没有诉讼主体资质，原告一次次威胁丁秋秀签订租赁合同，强行勒索丁秋秀租金，被告恳请驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。原告对于被告提出的反诉答辩称，被告说原告对中山中路加贝内侧西边通道没有经营权毫无事实和法律依据。首先根据宜春市老区政府片区拆迁改造建设工程指挥部2013年7月3日印发的袁区拆改字【2013】04号关于在加贝边设点经商的函，其中已明确规定了原告拥有加贝内侧西边通道第1-2-3-4方柱之间小空间的经营权，这是不可争的事实。其次，根据被告自己提供的证据，即“宜春市袁州区老区政府非住宅拆迁改造补偿安置协议”中的规定，原告发现该协议并没有明确规定被告在“加贝通道”有摆摊经营的权利，协议上只是说被告只能在“加贝通道边”设置摊位。被告将“加贝通道边”解读为加贝通道明显是错误的。本案的真正事实为原告与被告母亲分别于2011年4月18日、2012年4月18日、2014年5月4日签订协议书，明确约定了原告将加贝通道右侧第1号铺面通道出租给被告母亲，被告母亲按时支付相应的租赁费，虽然三份协议书中规定的租赁费越来越高，但之前被告母亲都能按约定支付租赁费。由此可见被告母亲是认可了双方之间的租赁关系。如今被告辩称原告没有经营权实际上是想要逃避支付租赁费。原告认为被告的诉请没有事实和法律依据，恳请法院驳回其反诉请求，支持原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告为证明其主张提交的证据有：证据一《协议书》原件一份；证据二《宜春市袁州区老区政府片区非住店面拆迁补偿安置协议》原件一份、宜春市老区政府片区拆迁改造建设工程指挥部下发的袁州区拆改字【2013】04号《关于在加贝边设点经商的函》原件一份；证据三邹玉立出具的《说明》原件一份；证据四照片两张；证据五载有工商登记信息内容的图片一份。被告对证据一至四的三性及证明目的有异议，对证据五的关联性有异议。本院结合庭审调查认为，上述证据一至四均为原件或查证属实的复制件，与本案争议事由相关联，本院对上述证据予以确认并作为认定本案事实的依据。证据五与本案无关联，本院不予确认。二、被告为证明其主张提交的证据有：证据一《宜春市袁州区老区政府非住宅拆迁改造补偿安置协议》原件一份；证据二鼓楼房地产开发公司出具的《证明》原件一份；证据三收条（收据）原件十一份；证据四照片打印件三张；证据五报警记录原件两份；证据六房产证复印件一份。原告对上述证据中证据一的真实性与合法性、证据二的三性、证据三中除2017年4月20日和2017年11月20日之外的其余收条（收据）、证据四的真实性、证据五的真实性、合法性没有异议。本院认为上述证据均为原件或查证属实的复制件，本院对上述证据予以确认并作为认定本案事实的依据。本院根据审查确认的证据及当事人的陈述，查明以下事实：被告母亲丁秋秀2010年开始在加贝中山中路入口处摆摊。丁秋秀2012年起与原告签订协议，每半年向原告交纳加贝中山中路入口处西侧通道第一至第二根方柱之间空间的场地使用费。因场地使用问题双方也多次发生争执。2014年5月4日丁秋秀与邹玉立订一份《协议书》，约定：“甲、乙双方就中山路加贝右侧第一号铺面通道费用一事，本着双方自愿、公平、公正的态度，特签订如下协议：1、甲、乙双方议定费用捌佰元整（小写：800元）。卫生费、水电、工商、税务等一切费用由乙方承担。从此以后甲方不得以任何理由再要求乙方增加费用。2、费用乙方必须每年分两次付给甲方，既（注即）每年4月18日和10月18日。乙方不得以任何理由逾期付款，否则甲方将视乙方自动放弃经营权，甲方有权处理。3、乙方自主经营，摊位不能超出现经营的面积。4、现经营地由乙方本家经营，如乙方转让给第三方必须征求甲方同意，否则所产生的责任和后果由乙方全部承担。5、乙方现经营地的转闸门和其它等设施所有权属乙方。6、乙方必须遵守国家政策法规，服从工商税务等部门的管理，合法经营、文明经商，如发生违法违规责任由乙方自行承担。7、本协议签字后生效具有法律效力。协议壹式两份，甲乙双方各执一份，此协议长期有效。其它未尽事项由双方协商解决。”原告与邹玉立系兄弟关系，2018年5月11日邹玉立出具《说明》称其与丁秋秀签订的协议书是受原告所托。原告与丁秋秀均为宜春市袁州区老区政府片区拆迁安置户，原告被拆迁店面位于原中山中路老445号一楼，丁秋秀的摊位位于原西门菜场45号一楼食杂类。因建设项目没有完工，宜春市老区政府片区拆迁改造建设工程指挥部曾于2013年7月3日向灵泉城管局发出袁区拆改字【2013】04号《关于在加贝边设点经商的函》，由原告在加贝内侧西边通道第1-2-3-4方柱之间选择小空间继续经商，希望该局支持原告在选定地点经商。2014年3月12日江西鼓楼房地产开发有限公司出具《证明》，证明宜春市中山中路一楼加贝两侧通道没有出售及出租给任何人。丁秋秀于2018年8月过世,被告系丁秋秀之子。丁秋秀过世之后，被告夫妻继续在该处摊位经营。本院认为，邹玉立受原告委托与丁秋秀订立《协议书》，原告应为租赁协议的实际当事人，具备本案租赁关系纠纷的诉讼主体资格。依法成立的合同应受保护，原告与丁秋秀于2014年5月4日订立的协议没有违反法律禁止性规定，双方当事人应当依照诚实信用原则履行。2018年之前丁秋秀均能依约支付款项，2018年1月之后，丁秋秀与被告均未履行协议约定。丁秋秀于2018年8月过世，被告作为继承人继续使用摊位，原告要求被告支付摊位费应予以支持。虽协议约定费用800元，但综合协议履行情况看，800元应为每月应当支付的费用。此外，原告虽不具有争议摊位的产权，受宜春市老区政府片区拆迁改造建设工程指挥部安置，原告可以选择在加贝中山中路入口处西侧通道立柱间位置设点摆摊，该处摊点被行政主管部门取缔或不动产实际权利人主张权利之前，原告的权益应受保护，协议应当履行。被告要求原告返还丁秋秀已交房租的反诉请求依据不足,本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）舒国胜应于本判决生效之日起十五日内腾退加贝中山中路入口处西侧通道第一和第二立柱间的摊位给原告（反诉被告）邹文立。二、被告（反诉原告）舒国胜应于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）邹文立支付摊位使用费（按800元/月自2018年1月1日起计算至实际腾退之日止）。三、驳回原告（反诉被告）邹文立的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）舒国胜的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元、反诉费523元，合计1423元由被告（反诉原告）舒国胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款项汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  敖志海人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇一九年三月十四日代书 记员  彭 琪