山西省太谷县人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0726民初1222号原告（反诉被告）：张云鹏，男，1979年1月19日出生，汉族，大学文化，湖南省长沙市居民，现住长沙市天心区。委托诉讼代理人：左韶山，男，山西刘芳华律师事务所。委托诉讼代理人：张文发，男，1951年4月12日出生，汉族，大学文化，北京市海淀区居民，现住该区，系原告的父亲。被告（反诉原告）：师光荣，男，1954年1月14日出生，汉族，中专文化，山西省太原市迎泽区东港巷110号甲三号楼4单元301室，现住太谷县。委托诉讼代理人：迟菲，男，山西恒驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安金芬，女，山西恒驰律师事务所律师。被告：赵杰贵，男，1963年9月27日出生，汉族，住运城市新绛县。原告（反诉被告）张云鹏与被告（反诉原告）师光荣、被告赵杰贵租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人左韶山、张文发、被告（反诉原告）师光荣及其委托诉讼代理人迟菲、安金芬到庭参加诉讼。被告赵杰贵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张云鹏向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的“房屋租赁协议”及“补充协议”；2、判令被告搬离租赁的房屋；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年4月1日，原告将自有位于太谷县及院落和院落配套房屋（房权证太权证字第××号、太国用（2007）第134号）租赁于被告。后双方又于2009年2月18日签订补充协议。原、被告双方签订的两份协议约定：租期为2007年11月1日至2022年10月30日止。被告应于每一租赁年度开始（10月30日）前一个月足额支付原告每年房屋折旧费和租金。如被告逾期，原告有权解除协议。租赁协议签订后，被告就以种种借口、理由拖欠应交费用和租金长达数期，已构成严重违约。被告之违约行为已严重违背原告出租房屋目的，为此原告特提起诉讼，请人民法院判如所请。被告师光荣辩称，1、我和张文发是老战友也是老同事，2017年的时候我有一个老乡叫赵杰贵，我们在太谷县转悠，在这里看了一下，我也不知道那个房屋是张文发的，他让我和老乡沟通了一下，张文发说要20万元，我老乡先给了5万元，写了协议，第一份协议是在2007年7月1日，签订了协议以后，我老乡过来以后和我说，原告房屋水暖电气都没有，我当时和张文发说，张文发说他不干让我干吧，没有电，从逸园酒店接吧，逸园不给接，然后联系北关村，距离至少有三公里，接过来以后，管道铺了铜线，花了约40万元接线。原告的楼租给我的时候应该是1500平米，实际上是2000平米，消防上过不了关，在消防队找关系又花了60万元，天然气也是接过来的，水管也是我接过来的，我认为原告的房屋就是一个烂房屋，一开业就做了一次防水，院内堆了好多土，以前房屋不是欧式结构，后面是我请榆次的人做了欧式建筑，员工宿舍也是我盖的。2007年7月-10月份给我四个月的装潢时间，因为手续问题，消防问题手续不全，又拖了好几个月，张文发要盖丁字楼，落成以后就到了2008年底了，盖好以后就开始装潢、搞消防，丁字楼没有手续，手续不全，建设局封了一次，等手续全部办成也到了2009年10月开的业。由于原告的原因，2007年10月份-2009年10月份，两年我开不了业，这个原因不是我一个人造成的，所以我不应该交承包费。2、开业以后，2010年5月-10月太谷县修108国道，无法营业，2016年7月份-2017年10月份，太谷县修两座高架桥，整整一年零五个月，承包我们饭店的餐饮人走了，我们酒店正常的秩序也没有了，为了保持酒店的营业，勉强支撑开店，这个期间不应该交承包费。开业九年时间，几乎四年推迟营业，我现在算下来给原告交的承包费是220万元以上，实际上5年应该交190万元。第一份合同属赵杰贵、我和张文发签的合同，后来才知道这个房子是张云鹏的，第一份合同是张文发代替张云鹏签的，第二份合同是口头协议，第二份合同既没有赵杰贵的合同书，也没有赵杰贵的签字，在公证处签了第二份补充协议，100万元给了70万元，签好合同以后，他就把钱给了我了，第二份补充协议是霸王合同，协议上几乎没有我的权益，大部分都是原告甲方的权益。经营不好，70万元没有还了，还了40000元本金，后面我打了一个30万元利息的欠条，之后，好长时间也没有还。2015年的时候张文发找到我，问我70万元还不了怎么办，能不能协商一下，张文发找了一个律师叫郭鸿平，说给我减三年的租期，从2019年10月1日起，再给我续5年，但是每年的租金是60万元，律师给我打电话说写了一个合同，合同我留了一份，后面张文发说他儿子又不同意了，所以我单方面签的字，双方没有都签字。总之，我不欠张文发的钱，他解除合同是不合法的。被告赵杰贵在法定期限内未向本院提供答辩意见。反诉原告师光荣向本院提出诉讼请求：1、依法判令被反诉人返还反诉人507000元；2、本案的诉讼费、反诉诉讼费均由被反诉人承担。事实和理由：双方自2007年4月1日签订《房屋租赁协议》后，由于租赁协议所涉房屋不具备使用条件，经反诉人与被反诉人商量，消防、供电等均由反诉人代被反诉人先行处理，费用由被反诉人承担，上述费用共计1000000元。2010年房屋顶层漏水，需要维修，被反诉人经反诉人要求后，迟迟不予维修，后达成一致，由反诉人自行维修，维修费用由被反诉人承担，该维修事项花费14000元。2014年起至今，反诉人共向太谷县税务局缴纳63000元土地税。综上，以上费用共计1077000元应当由被反诉人承担，除上述垫付的费用外，反诉人共计向被反诉人缴纳房租2200000元，而反诉人应向被反诉人支付的房租共计2700000元，故被反诉人应当返还507000元。被反诉人至今未能支付给反诉人，故反诉人为了维护自身的合法权益，特向贵院提起反诉，望依法支持反诉人的反诉请求。反诉被告张云鹏辩称，1、本案反诉同本诉不是同一法律关系，本诉是确认之诉，行为之诉，反诉是金钱给付之诉，不是同一法律关系之诉，违反本诉和反诉之法律规定，该反诉应另外诉讼。2、反诉所要求的金额，应由反诉人自行承担。3、反诉人仅缴纳租金1967700.05元，根据被反诉人初步估算，反诉人截止到2018年11月租金本金应缴纳3865000元，且违约责任还未计算在内，请法庭依法驳回反诉人的请求。原告张云鹏为证明自己的主张，提供如下证据：1、公证书一份（包括房屋租赁协议和补充协议）；2、房产证一份和土地证各一份；3、被告出具的欠条两份，证明到2011年6月7日被告欠租金674400元，2015年欠的租金130000元。4、收据两份，证明：原告安装空调、电梯支付费用750000元。被告对原告提供的上述证据的真实性无异议，本院对原告提供的上述证据的真实性予以采信。反诉原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据一：建设工程竣工验收、消防备案受理凭证，2015年12月24日出具给太谷中诚天赐湾餐饮文化有限公司的，该证据证明，太谷中诚宾馆的消防竣工验收，是由反诉原告实际进行的。证据二：2018年11月15日，魏永志出具的证明，证明内容是中诚宾馆的电力设施是由被告（反诉原告）实际进行的。证据三：2018年11月17日杨建霖出具的一段话，证明内容是本诉原告租赁给反诉原告的房屋漏水，进行维修，本诉被告找其来维修。证据四：土地费、房产费、所缴纳的税费凭证，共计13张，证明内容是：1、依照法律规定，应由本诉原告缴纳的款项，实际由反诉原告代为缴纳。证据五：2011年-2018年房租支付年度报表及相关凭证，证明：共支付原告租金2167700.05元。证据六：房屋租赁补充协议一份。反诉被告的质证意见为：1：建设工程竣工验收、消防备案受理凭证。没有原件无法确认其真实性。该消防受理凭证，针对的是太谷中诚宾馆，与反诉人无任何关系。2、关于第二份证据：2018年11月15日魏永志出具的证明。作为证人没有到庭，无法进行质证。电力工程施工和电力安装是由专门的电力部门进行安装，不是个人可以证明的。3、关于第三份证据：2018年11月17日杨建霖出具的一段话，反诉被告看不出证明什么事项，也未到庭，无法进行质证。4、关于第四份证据：土地费、房产费、所缴纳的税费凭证，对票据的真实性无异议，法庭要注意票据中纳税人是太谷中诚天赐湾餐饮文化有限公司，税款是由太谷中诚天赐湾餐饮文化缴纳的，也是太谷中诚天赐湾出具的，和反诉原告是两个不同的主体，反诉原告是个人，而中诚餐饮文化是不同的主体。5、关于第五份证据：对证据的真实性无异议，对支付租金的数额认可。6、关于证据六：双方只是讨论过这个事情，但双方最终没有决定，双方没有签字，所以没有生效。根据上述证据向法庭陈述，根据反诉人和被反诉人签订的房屋租赁协议和补充协议可以看到原告是将房屋按现状，双方确认后交付的，之后不管是装修、消防还是税费、维修、供电、上下水，都应当由反诉人承担，与被反诉人无关系。从2007年11月1日到2018年11月1日，应当交423.5万元，但包括押金在内才交了216万元，还差207.5万元至今未付。要求法院实事求是，解除合同，要求被告还清欠款。侧楼也是原告建的，费用也是原告出的，主体配套装修是被告办理的，共四层，是原告自己装修的，地下室一层到三层都是原告装修的，暖气、空调都是被告弄的，如果原告全配套了租金就是80万元，原告考虑到被告是裸房承租，所以我将租金80万元降为38.5万元。经质证，本院对反诉原告提供的证据一、证据四、证据五的真实性予以采信。对反诉原告提供的证据二、证据三，因魏永志、杨建霖未出庭，反诉被告也不认可，故本院不予采信。对反诉原告提供的证据六，因反诉被告未签字，没有法律效力，故本院不予采信。结合庭审调查、对证据的认定，本院查明如下事实：2007年4月1日，原告张云鹏与被告师光荣、赵杰贵签订《房屋租赁协议》，原告将其所有的位于太谷县县城108国道北侧的四层楼房屋及院落和院落配套房屋等租赁给被告开办酒店（包括住宿）使用，继续完成的工程和酒店所需装修，由被告负责。租赁期限为2007年11月1日至2022年10月30日，租期为15年。每年房屋折旧费200000元，租金100000元，合计300000元。在每一租赁年度开始（10月30日）前一月足额支付原告。但第一年的租金为200000元（5月10日以前付清），合同生效后一次性付清。如被告逾期未付租金，原告有权解除合同。被告在续建和装修期间，如改变房屋的主体结构或增建新的房屋，须经原告书面同意。续建和装修涉及需报批的相关手续（如供电、消防、上下水等），原告协助被告办理，但费用由被告承担。被告在租赁经营期间，应以自身名义办理各种证照，合法经营，照章缴纳各种税费，被告经营期间发生的对内、对外的债权、债务及违法经营的后果，均由乙方承担。租赁期满后，被告续建及装修的固定设施、设备等固定资产应完好的、无偿的留归原告所有，如被告续租，享有优先承租权。合同签订后，被告向原告缴纳200000元。2007年9月被告赵杰贵退出，由被告师光荣继续进行承租。2009年2月18日，原告的委托代理人张文发与被告师光荣经协商签订了《补充协议》，协议约定：一、甲方（原告）在原四层楼房及配套房的基础上，又投资续建了部分配套房屋，一并出租给乙方（被告师光荣）使用，租金和折旧费从第三租赁年度2009年11月1日起开始由每年的300000元变更为385000元（其中300000元折旧费、85000元租金），付租时间定为每年的11月1日前，每年先付租金后使用，否则视为违约。二、考虑到乙方续建配套房屋和装修工程工期较长，至今尚未开业运营的实际情况，甲方同意乙方第一租赁年度（2007年11月至2008年10月）的租金200000元。第二租赁年度的租金和折旧费由300000元变更为200000元。乙方已缴纳的200000元租金抵作第二年度的租金和折旧费。三、甲方垫资安装的空调、电梯投资，由原协议约定的乙方在三年后付清甲方，变更为十年后付清甲方，但在2010年11月1日起应按农村信用社同期利率，按月支付甲方利息（最低按1分执行），即至2017年11月1日前付清。五、原协议第七条变更为：租赁期满或由于违约终止合同后，乙方续建的房屋、购买的一切设施、一切设备、一切物品和经营所用的资产（除乙方办公室配备的办公用品外），全部无偿留归甲方所有。如乙方有意作假按200%的赔偿。如乙方续租，低于市场价20%优先承租乙方。十、乙方每年为甲方提供20000元就餐费用和一套套房无偿使用，甲方不住时乙方可经营使用。十一、新建四层为甲方的办公场所，乙方免费提供水、电、暖。原告与被告师光荣于2009年2月23日到山西省太谷县公证处对《房屋租赁协议》、《补充协议》进行了公证，山西省太谷县公证处作出（2009）太证民字第20号公证书。被告师光荣陆续进行装修、消防、水电等，于2009年10月开始营业。被告师光荣从2011年9月至2018年9月陆续向原告缴纳1967700.05元（其中2011年交200000元、2012年交370000元、2013年交365000元、2014年交370000元、2015年交325000.05元、2016年交289100元、2017年交49800元、2018年交58800元）。被告师光荣于2011年6月7日向原告出具欠原告租赁费674400元的欠条，于2016年1月4日向原告出具欠原告房租130000元的欠条。按照双方签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》进行计算，被告从2007年11月1日至2018年10月30日共应向原告缴纳折旧费和租金共计3665000元，被告师光荣实际交付2167700.05元，欠1497299.95元未交。被告师光荣也未按约支付原告投资的电梯、空调款。本院认为，原告与被告师光荣、赵杰贵签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思的表示，属有效协议，理应受法律保护。赵杰贵于2007年9月退出后，原告与被告师光荣经协商又签订了《补充协议》，并经山西省太谷县公证处进行公证，该《补充协议》也系双方真实意思表示，属有效协议，也应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”本案中，被告租赁后截止2018年10月30日欠原告租赁费（折旧费和租金）1497299.95元，经原告催要，被告不履行交付义务，现原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》，符合法律规定，也符合双方的约定，故本院应予支持。被告师光荣应在合理期限（一个月）内搬离租赁的房屋，将租赁房屋交付原告。被告师光荣虽辩称，2007年至2009年10月因租赁的房屋水、暖、电、消防问题及原告加盖丁字楼，这期间未能营业系原告的原因，不应缴纳租金，但双方在2009年2月18日签订的《补充协议》中，针对该情况已达成一致意见，现被告师光荣以此进行抗辩不能成立，本院不予支持。被告师光荣虽以2010年5月至10月太谷县修108国道，2016年7月至2017年10月太谷县108国道修两座高架桥，原告经营的酒店无法营业，属于不可抗力因素，这期间不应交租金，但原告抗辩的理由不属于不可抗力因素，故本院难以支持。反诉原告师光荣虽称租赁所涉及的房屋不具备使用条件，经双方商量消防供电等均由其代反诉被告先行处理，费用由反诉被告承担，该费用共计1000000元，但未能提供相应证据，况且双方在《房屋租赁协议》第四条约定该费用由其承担。反诉原告称房屋顶层漏水维修花费14000元，但缺乏充分证据。反诉原告称其向太谷县税务局缴纳63000元土地税，但双方在《房屋租赁协议》第六条约定反诉原告在租赁经营期间应以其自身名义办理各种证照，合法经营，照章缴纳各种税费。由此可见，反诉原告所述的以上三项费用1077000元应由反诉被告承担缺乏充分证据，其要求反诉被告返还507000元不能成立，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张云鹏与被告师光荣、赵杰贵2007年4月1日签订的《房屋租赁协议》、原告张云鹏与被告师光荣2009年2月18日签订的《补充协议》。二、被告师光荣于本判决生效后一个月内搬离租赁的房屋。三、驳回反诉原告师光荣的反诉请求。案件受理费100元，反诉费4435元，共计4535元，由被告师光荣负担4535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审 判 长  吕小宁人民陪审员  马樱丹人民陪审员  王建萍二〇一九年三月二十二日书 记 员  侯曦彤