文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初2424号原告：汕头市广大投资有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区黄山路32号投资大厦12楼，统一社会信用代码91440500776210398U。法定代表人：方振淳，该司董事长。委托代理人：顾师奇、柳灿，均系广东智洋律师事务所律师。被告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西横街111号，统一社会信用代码914401011904664097。法定代表人：杜凤君，该司总经理。委托代理人：李雅、郭蕾鸣，均系该司职员。被告：广州市祥港房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城珠江西路5号广州国际金融中心15楼自编03，统一社会信用代码91440101618413034H。法定代表人：林昭远，该司董事长。委托代理人：吴兵山、陈宝团，均系广东格林律师事务所律师。被告：广州越秀物业发展有限公司星汇园服务中心，住所地广东省广州市天河区珠江新城华明路39号三楼，统一社会信用代码91440101751960571Y。负责人：王占海，该司总经理。委托代理人：李雅、李顺明，均系广州越秀物业发展有限公司职员。原告汕头市广大投资有限公司（以下简称“广大公司”）诉被告广州越秀物业发展有限公司（以下简称“越秀物业公司”）、广州市祥港房地产开发有限公司（以下简称“祥港公司”）、广州越秀物业发展有限公司星汇园服务中心（以下简称“星汇园服务中心”）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广大公司的委托代理人顾师奇、柳灿，被告越秀物业公司的委托代理人李雅、郭蕾鸣，被告祥港公司的委托代理人吴兵山、陈宝团，被告星汇园服务中心的委托代理人李雅、李顺明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广大公司诉称：2008年7月24日，原告与被告祥港公司签订《广州市房地产买卖合同》购买涉案商铺，原告于2008年7月31日进行产权登记，取得粤房地权证穗字第××号证书，证书记载的城市规划房屋用途为商场。2016年4月19日，原告与案外人广东金康药房连锁有限公司签订《商铺租赁合同》，将涉案房屋进行出租。原告在履行租赁合同过程中发现涉案商铺被三被告侵占并改造为公共机电房和公共卫生间。原告遂与三被告进行交涉，要求将涉案商铺腾空并恢复为具有商铺使用功能的房产，被告越秀物业公司、星汇园服务中心向原告表示涉案商铺为被告祥港公司所改造，拒绝了原告的请求，被告祥港公司亦拒绝了原告的请求。涉案商铺处于公共机电房和公共卫生间的状态。2018年12月6日，原告收回涉案房屋。为维护原告合法权益，请求判令：1、三被告腾空广州市天河区金穗路102号商铺；2、三被告将广州市天河区金穗路102号商铺恢复至与粤房地权证穗字第××号证书所记载的“商场”使用标准、及其房产分户图所记载的测绘图一致交付予原告；3、三被告共同向原告支付从2016年4月19日至2018年12月6日止的场地使用费（占用面积30.1532平方米，具体场地使用费标准以租金价格评估报告结论为准）；4、三被告共同承担本案的全部诉讼费用。被告越秀物业公司、星汇园服务中心共同答辩称：原告诉请与其无关，其不应当承担相应责任。被告祥港公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告诉请的金穗路102号商铺不存在。2、涉案房屋是整体购买，并按现状交付。3、原告诉称的涉案房屋并非公共电房和公共卫生间。4、涉案房屋在2008年交易时已完成交付，原告已是实际占有使用人，在交付时原告没有提出任何异议。原告也没有任何证据证实在涉案房屋交付完成后，三被告有侵占行为，或有进一步改造涉案物业的行为。5、原告没有任何证据证实涉案房屋的实际使用人为三被告，要求三被告承担场地使用费没有事实依据。6、原告是在2008年向被告祥港公司整体购买该小区群楼一、二层八套房屋，共计3376平方米，且当时是带租约销售。原告提供30余平方米的面积作为其一、二层商场的厕所、配电箱用房，原告作为业主是受益人，其收益在租金已得到体现。7、后来原告将部分物业进行分拆出售，因此其认为其他商铺的业主和租户的电箱安置到专有部分，有关厕所供其他商铺业主、租户、消费者使用，其不能获得利益，所以才形成本案的纠纷。但事实上，有关迁移工作应该在原告出售商铺时由其自行与新业主协商完成迁移。如果有商铺业主不配合迁移的，其应当向该实际受益的商铺业主提出诉讼，主张权利。8、被告祥港公司没有任何侵占行为，更没有获得过任何利益，被告祥港公司在涉案房屋出售并完成交付后对涉案房屋不再享有任何权利，也不承担任何义务，涉案房屋实际用于何种用途与被告祥港公司无关，涉案房屋后续如何改造也是由原告自行决定，与被告祥港公司无关。经审理查明：广州市天河区金穗路48号102房（以下简称“涉案房屋”）查册时间为2019年1月30日的《广州市不动产登记查册表》显示涉案房屋的权属人为广大公司，登记时间为2008年7月31日，登记附注显示城市规划房屋用途为商场。广大公司另提交涉案房屋的《房地权证》，《房地权证》所附图纸标明涉案房屋在所在楼宇的具体位置。2008年6月18日，广大公司（乙方）与祥港公司（甲方）签订《商铺买卖合同》，约定：广大公司向祥港公司购买涉案商铺，总价为964902元；该商铺的交付标准及设施按现状交付，若商铺带租约出售，则乙方必须与原租户继续履行租约，直至租约期满；乙方对该房屋的现状、瑕疵及使用状况已充分了解，甲乙双方同意按现状办理交接手续，甲方不承担质量保修责任等。2008年11月24日，广大公司签收涉案房屋的《商品房交楼书》，《商品房交楼书》载明：广大公司购买的涉案房屋现予交付使用等。2015年11月10日，广大公司出具《授权委托书》，委托案外人办理包括涉案房屋在内的装修及商铺有关事务等。2018年1月24日，广大公司以涉案房屋被占用等提起本案诉讼。广大公司为证明其主张提交以下证据：1、显示2016年4月19日广大公司与案外人广东金康药房连锁有限公司（以下简称“金康公司”）签订的《商铺租赁合同》，约定：广大公司向金康公司出租包括涉案房屋在内的房产，期限自2016年6月1日起至2022年5月31日止等。2、广大公司与金康公司签订的《商铺租赁补充协议》约定：涉案房屋被现管理该大楼的物业管理公司占用，因此广大公司同意金康公司按现实际租用商铺面积计付租金等。3、照片多张，显示房屋内有配电设备和厕所等。三被告对上述证据质证称：无法确认上述证据1、2的真实性，证据3显示的配电房和厕所是供广大公司的房屋使用。在本案中，各方关于以下事实发表了各自观点。一、关于广大公司购买涉案房屋前是否查看涉案房屋。广大公司表示没有查看，当时无法确认涉案房屋的所在位置，2016年4月19日其与金康公司签订租赁合同时，金康公司发现涉案房屋的面积小了，其才发现该问题。之前原租户支付的租金包含涉案房屋部分的租金。祥港公司表示广大公司购买涉案房屋时有实地查看。二、关于广大公司接受涉案房屋时的现状。广大公司表示其接收房屋时是连同101房、103房一起接收，三套房屋当时是没有间隔，当时没有发现102房被侵占，102房是需经过越秀物业公司、星汇园服务中心管理的门禁才能进入，广大公司确认其接收涉案房屋后没有对涉案房屋进行重新间隔，涉案房屋现在的现状与其接收涉案房屋时状态一样，祥港公司确认其将3000多平方米的房产一并交付给广大公司。三、关于广大公司主张的占用人是何人。广大公司表示占用人是祥港公司、越秀物业公司，三被告将涉案房屋改建为公共配电房及公共厕所供整个商场商户及顾客使用，公共配电房及公共厕所是归三被告共同管理，涉案房屋的钥匙也在三被告处。祥港公司表示配电房内的所有设备归广大公司所有，广大公司可以自行对配电房内的设备进行处置。越秀物业公司、星汇园服务中心表示自广大公司收楼之日起，一直没有改变涉案房屋的使用用途，其是接受广大公司委托提供物业服务，配电房内的设备与其无关。另在本案中，广大公司向本院提交《情况说明》称涉案房屋已由三被告于2018年12月6日交还给广大公司，并明确撤回其第一、二项诉讼请求。越秀物业公司、祥港公司、星汇园服务中心不予确认其将涉案房屋交还广大公司，认为涉案房屋一直由广大公司控制，不存在再次移交的问题。本院认为：广大公司撤回部分诉讼请求，属其自主处分权利，并无不当，本院予以照准。关于广大公司要求三被告共同向其支付涉案房屋的场地使用费的诉请。《商铺买卖合同》约定广大公司对涉案房屋的现状、瑕疵及使用状况已充分了解并同意按现状办理交接手续。2008年7月31日涉案房屋登记至广大公司名下，涉案房屋的《房地权证》所附图纸已标明涉案房屋的具体位置，广大公司称其不清楚涉案房屋的具体位置与事实不符。2008年11月24日广大公司签收《商品房交楼书》确认接收涉案房屋，广大公司接收涉案房屋后未在合理期限内对涉案房屋的交付状态提出异议，广大公司在2015年11月10日出具《授权委托书》委托案外人办理涉案房屋的装修及商铺有关事务等，广大公司亦确认其曾收取包括涉案房屋在内的租金，据此应认定广大公司接受涉案房屋的交付状态。广大公司确认涉案房屋的现状与其接收涉案房屋时状态一样，但表示三被告将涉案房屋改建为公共配电房及公共厕所供整个商场商户及顾客使用，公共配电房及公共厕所归三被告共同管理，涉案房屋的钥匙也在三被告处。三被告对此否认，并表示涉案房屋内的相关设备与其无关。广大公司主张其在接受涉案房屋后涉案房屋由三被告占用，广大公司应就此承担举证责任。首先，广大公司提交的《商铺租赁补充协议》等为其与案外人之间的约定，不能直接约束三被告。其次，广大公司提交的照片亦未能反映涉案房屋被三被告占用。最后，广大公司称涉案房屋被三被告占用，但无法举证其在2008年接收涉案房屋后曾就此向三被告主张权利亦与常理不符。综上，根据本案举证情况，广大公司主张涉案房屋被三被告占用并据此要求三被告向其支付场地使用费证据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告汕头市广大投资有限公司的诉讼请求。本案受理费5720元，由原告汕头市广大投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  何 晓人民陪审员  王玉珊二〇一九年三月十二日书 记 员  蒲肖明周玺舜            本判决书已于2019年 月  日送达