湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初2990号原告：湖南六艺贝贝特文化传播有限公司，住所地长沙市开福区浏阳河街道福元西路99号珠江花城二期四地块39-44栋3层320号房。法定代表人：黄雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹富，湖南湘达律师事务所律师。被告：彭文献，男，1970年8月23日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：彭文杰，男，1977年10月4日出生，汉族，住湖南省双峰县。被告：彭文茂，男，1973年11月7日出生，汉族，住湖南省双峰县村民。三被告共同委托诉讼代理人：陆和儒，湖南弘一律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：覃东阳，湖南弘一律师事务所实习律师。被告：长沙珠江商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区浏阳河街道福元西路99号珠江花城第三组团16栋601号房。法定代表人：郑文乐，系该公司执行董事。被告：湖南珠江实业投资有限公司，住所地长沙市开福区福元西路99号珠江花城第三组团16栋（长沙珠江花园酒店）19-22楼。法定代表人：答恒诚，系该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：方亮辉，湖南弘一律师事务所律师。第三人：广州珠江物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市开福区福元西路99号珠江花城桂苑2栋地下室171号商铺。负责人：张建国，总经理。委托诉讼代理人：张之远，该公司员工。原告湖南六艺贝贝特文化传播有限公司（以下简称“贝贝特公司”）诉被告彭文献、彭文杰、彭文茂、长沙珠江商业管理有限公司（以下简称“珠江商业公司”）、湖南珠江实业投资有限公司（以下简称“珠江实业公司”）侵权责任纠纷一案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告六艺贝贝特公司的委托诉讼代理人尹富，被告彭文献、彭文杰、彭文茂共同委托诉讼代理人覃东阳、被告珠江商业公司、珠江实业公司共同委托诉讼代理人方亮辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贝贝特公司向本院提出诉讼请求：1、五被告共同赔偿原告损失399258.14元；4、本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：原告以法定代表人黄雄的名义与被告彭文献、彭文杰、彭文茂、长沙珠江商业管理有限公司于2017年4月签订《房屋租赁合同》，约定:“黄雄承租被告长沙珠江商业管理有限公司托管的由被告湖南珠江实业投资有限公司开发建设的九曲花街三楼301-306号商铺以及314-320商铺作早教用途。”黄雄签完合同后,原告公司于2017年6月2日成立,全名湖南六艺贝贝特文化传媒有限公司(下称“贝贝特公司”),并于2017年5月收房同时开始进行装修,8月底装修完毕,好不容易装修完了可以正常营业,前期原告贝贝特公司已经收取了部分学员的课程费。不幸的是,2017年9月10日下雨导致301-302号商铺被淹,一时间被雨水淋灌和浸泡,商铺的吊顶、木地板及屋内设施等遭到破坏。漏水的原因是商铺的屋顶下水管堵塞,系房屋质量问题导致的漏水。原告遂告知被告,要求被告承担修复和恢复原状的责任,但被告却置之不理。原告无奈之下,遂自行进行重新装修,产生装修费用、清理费用104160元。同时漏水导致教学器具遭到毁坏,也重新购置了教学设备,产生费用65700元。因承租房屋漏水导致原告重新装修,装修期间房屋无法正常使用,故装修期间2个月租金和物业费系原告贝贝特公司的损失,故应减免2个月租金及赔偿物业费损失共计67298.14元。由于原告贝贝特公司主营幼托及早教,9、10月又是招生最佳期,房屋损坏导致公司不能正常经营,造成已经签订合同并交纳学费的家长退费,退费人数达到20多人,原告提供主要八人退费票据,票据累计退费共计162100元。另外,由于房屋漏水导致重新装修,公司延期半年才开业,造成工资发放损失12万元。被告彭文献、彭文杰、彭文茂系涉案房屋的所有权人,其出租的房屋存在严重的质量问题给原告造成了巨大的损失,应当赔偿原告遭受的损失。被告长沙珠江商业管理有限公司作为房屋托管方,被告湖南珠江实业投资有限公司系该涉案门面的开发商,均对房屋质量有保修义务,故应当承担赔偿责任。为维护原告的合法权益,遂向贵院提起诉讼,请求判如所请。被告彭文献、彭文杰、彭文茂共同辩称，一、其就租赁房屋向黄雄交付时，黄雄已就房屋质量问题验收合格；二、根据原告提供的证人证言，此次房屋漏水的原因系1楼水管堵塞造成，而原告承租的房屋在3楼，因此此次漏水并非房屋质量问题，业主方并非侵权行为人，对此并不承担责任。被告珠江商业公司、珠江实业公司共同辩称，一、其不是本案适格的被告,两商铺受损系不抗力造成,五被告均不应对原告主张的损失承担赔偿责任。(一)本案系租赁合同纠纷,《房屋租赁合同》系商管公司、黄雄及业主签订的,被告不是合同主体,其不是本案适格被告。(二)造成301、302号铺被淹的原因在于2017年9月10全长沙非正常大雨,雨量远超历史同期,属于不可抗力,由于雨量巨大水管走水不畅导致,并非301、302号铺内部本身的问题,因此被告、开发商、业主均非责任承担主体；二、被告不是本案适格的原告。本案系租赁合同纠纷,原告不是合同主体,根据合同相性，原告非本案适格原告；三、原告主张的损失金额无事实及法律依据,不应由被告及其他各被告承担。(一)关于装修费用及清理费用。本案事件系不可抗力导致,商管公司虽不是责任承担主体,但是也积极与原告就受损范围进行核对确认,并愿意出于人道主义代为修复或者就双方确认的受损范围根据市价(33243.93元)进行补偿,但原告的诉请远远高于市价,并且原告提交的证据无法证明其是否重新进行了装修?诉请装修费用的产生是否合理?六艺有无向施工人支付装修款?根据黄雄提交的证据,均无法达到支持其诉请的目的,根据民事诉讼证据规则,原告无法就其主张举证的,应承担不利后果。(二)关于教学器具费。原告无任何证据证明其教学器具在本次事件中受损,且其采购的教学器具是否系用来替代受损教具无法确定,如果教具受损需要新的教具替代属实,其应当提供原采购相同教具的合同、付款凭证与新采购的合同、付款凭证等进行印证。另外,根据原告签章确认的现场定损清单,如果教具受损属实,原告应于2017年11月6日向被告提供相应的证据,但原告并未提供。并且,采购清单、销售单、付款凭证自相矛盾:采购清单日期是2017年10月10日,付款日期却是2017年10月3日,与常理不符，且销售方与收款方不属于同一主体,其提供的证据无法一一印证,不排除存在事后加工的嫌疑；（三）关于学员家长退费，原告并未提供有效证据证明学员家长签订了合同及办理了退费，即便真的存在退费事实，退还的费用亦不能认定为原告的损失，因为原告与学员家长解除合同后，原告也不再对该部分学员投入人力、物力进行培训，故亦不存在损失；（四）关于原告装修期间租金及物业费损失。本次事件系不可抗力导致，各被告不应承担责任，因此原告主张的装修期间租金及物业费不应当由各被告承担，且原告一直拖欠了被告2017年12月至2018年8月的租金至今未付；四、房屋已经验收合格，不存在质量问题，致本次事件产生的原因是户外一楼水管堵塞，而造成该水管堵塞的原因并非被告；五、原告在2017年11月6日向被告提交的现场定损单并没有载明其装修花费的费用及采购教具的费用，而该两笔费用均产生于2017年11月6日之前，根据该定损单，原告应当在2017年11月6日向被告提交相应证据，但原告未提交，因此该项损失不存在。经审理查明：被告彭文献系珠江花城二期四地块九曲花街39栋301、302、303、304号房屋业主，被告彭文杰系305号房屋业主，被告彭文茂系306号房屋业主。被告珠江实业公司系上述房屋的开发商。2017年5月，被告珠江商业公司（受托方、丙方）与案外人黄雄（承租人、乙方）及被告彭文献、彭文杰、彭文茂（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》,合同约定：甲方委托丙方对其位于珠江花城二期四地块九曲花街39栋301-306号的房屋进行管理和经营，现乙方同意整体承租301-306房屋用于早教，租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止。租金由丙方代为收取。除房屋主体结构自然损坏应由甲方或甲方委托丙方维修并由甲方承担费用外，房屋其他损坏、设施设备损坏由乙方负责维修并承担费用（公共设施及场地的维修按物业管理的有关规定处理）。乙方发现房屋主体结构自然损坏，应及时通知甲方及丙方，并积极配合检查和维修。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告珠江商业公司将房屋交付给案外人黄雄，案外人黄雄将涉案房屋用于原告贝贝特公司经营早教、早托等。原告贝贝特公司于2017年5月对涉案房屋进行装修，于同年8月底装修完毕。2017年9月10日，长沙下大雨，因一楼水管堵塞导致天台排水不畅，原告贝贝特公司用于经营的301、302房屋被淹，导致房屋内吊顶、木地板、教具等被水浸泡。后原告与被告珠江商业公司协商确定《2017年9月10日六艺贝贝特漏水事件现场定损》清单一份，内容为“一、经双方核定受损物品及范围——直接损失：1、301与302号室的木地板；2、301室：范围定为：（1）墙漆、天花、灯、灯带、换线与安装；（2）组合柜（1700*1050*35）；（3）教具待提供收据后再核定。3、302室：范围内：（1）更换吧台（3100*1500*970），其中局部700厚，具体以照片为准；（2）修复302室木柜（只修复底部），其费用待其提供清单书再核算，但须在2017年11月6日前提供，否则视为放弃定损；（3）吧台背景KT版（3870*2600）；（4）展示柜做油漆（2005*16*2600）；4、……；二、间接损失双方另行协商为准；三、若承租方对直接损失范围有新的证据，双方再另行核定，但承租方须在2017年11月6日前提供举证。”另查明，原告于2018年3月19日向本院提起民事诉讼，本院于2018年9月26日做出（2018）湘0105民初1572号判决，判决被告黄雄于本判决发生法律效力之日起7日内支付原告长沙珠江商业管理有限公司2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金176412.6元及律师费7000元。再查明，2017年9月10日，被告所租赁的301、302号房屋因漏水导致财产损失，被告就因漏水造成的财产损失要求原告赔偿，双方就赔偿金额多次协商未果。本案庭审后，被告于2018年3月19日就房屋漏水问题另案向本院提起了诉讼，要求被告及第三人赔偿其损失399258.14元。庭审中，被告提交了转账凭证，拟证明其从2018年9月到2019年3月缴纳的租金是从2018年6月开始的301到306涉案房屋的租金，其没有欠2018年6月到8月的租金，原告对此不予认可。本院认为，一、本案系房屋租赁合同纠纷，原告、被告与第三人签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务；二、合同签订后，原告依约交付了涉案租赁房屋给被告使用，被告应按期足额支付租金，现被告经原告多次催要未能支付2018年6月1日至2018年8月31日期间的房屋租金，构成违约，应承担继续支付的责任。被告辩称其已向原告支付了2018年6月份至8月份的租金，其所欠租金是2018年11月、12月和2019年1月部分租金的意见,经查，被告提交的收款回单上表明，原告向被告转账支付租金的时间为2018年9月5日至2019年3月4日，收款回单上载有“贝贝特早教9月房租”、“贝贝特早教10月房租”、“早教2月房租”、“六艺贝贝特儿童乐园9月房租”、“六艺贝贝特儿童乐园10月房租”、“六艺贝贝特儿童乐园11月房租”、“六艺贝贝特儿童乐园2月房租”等附言，且每次的转账金额均为30872.20元或23110元，而《房屋租赁合同》明确约定涉案房屋2017年9月1日至2018年8月31日期间的月租金为29402.1元，2018年9月1日至2019年8月31日期间的月租金为30872.2元，且原被告在庭审中均认可被告承租的314-320房屋租金为2018年9月1日至2019年8月31日23110每月，故被告支付的上述租金应系涉案房屋2018年9月份以后及314-320房屋的租金，故被告的上述意见事实依据不足,本院不予采纳。故对原告诉请被告支付租金的请求，本院予以支持；三、关于违约金，根据《合同法》的规定，出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，本案中，因房屋漏水影响被告对租赁房屋的使用，并产生财产损失，对此，原告或第三人应按照合同约定积极履行维修、维护、赔偿等义务，保证租赁物恢复到可正常使用的状态。现双方在房屋漏水后就因漏水产生的后续问题至今未能协商处理完毕，被告据此拒绝支付租金属事出有因，非恶意违约，因此，对原告主张的违约金，本院不予支持；四、关于律师费。上已述及，因被告非恶意违约，故本院对于原告主张的律师费不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告黄雄于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告长沙珠江商业管理有限公司2018年6月1日至2018年8月31日期间的租金88206.3元；二、驳回原告长沙珠江商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3296元，因适用简易程序减半收取1648元，由原告长沙珠江商业管理有限公司承担645元，被告黄雄承担1003元。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇一九年三月二十八日代理书记员  唐潇俊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。