昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初3808号原告：昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司，住所：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园2B10-27室。法定代表人：刘卫高。委托诉讼代理人：王启文，云南上上律师事务所律师，特别授权代理。被告：毕兴朝，男，汉族，1985年7月13日出生，登记住址：云南省曲靖市会泽县乐业镇丫口村委会达类村民小组0947号。原告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司（以下简称：螺蛳湾公司）与被告毕兴朝商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案受理后，依法适用普通程序于2019年2月12日公开开庭进行了审理。原告螺蛳湾公司的委托诉讼代理人王启文到庭参加诉讼。被告毕兴朝经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告螺蛳湾公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议；2.请求法院判令被告在合同解除后7日内返还房屋（房屋总价565252元），并协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案手续（备案登记号：KM2014090259582）；3.请求法院判令被告向原告支付原告代被告向中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行偿还的374310.85元（以实际代偿金额为准），并由被告从原告代偿之日起至被告实际偿还之日止以代偿金额为基数按银行同期贷款利率计算，支付资金占用费；4.请求法院判令被告向原告支付113050.40元（房屋总价款56858元×20%）违约金；5.判令被告向原告支付银行代偿款项及其他应由被告承担的费用，上述款项于被告返还房屋后，由原告用被告已支付的购房款予以扣除后，剩余部分返还给被告；6.请求法院判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费等费用。事实与理由：2014年9月2日原被告签订《商品房销售合同》及合同补充协议。合同约定，被告购买原告开发的坐落于昆明市经开区新加坡产业园金山小区二期25幢704号房屋，房屋总价565252元，被告在签订购房合同时支付了首付款人民币17525元。2014年9月16日于中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行签订了《借款合同》。约定被告向该向该行贷款390000元用于购买以上房屋，由原告对被告的购房借款承担阶段性连带保证责任。后被告出现预期偿还贷款的情况，银行通知原告要求履行阶段性连带保证责任。截至2018年7月25日原告共计为被告向银行代偿了374310.85元。根据原被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议约定，因被告未按照贷款（按揭）合同约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金，造成原告直接或间接经济损失，被告应承担赔偿责任。原告认为《商品房买卖合同》及合同补充协议相关条款中约定了原告解除合同的条件，被告出现持续逾期偿还贷款清晰，致使原告承担阶段性连带保证责任，原告已代为清偿逾期贷款，原告要求解除《商品房买卖合同》及合同补充协议的条件已成就。故原告为了维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请法院支持原告诉请。被告毕兴朝经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提交书面答辩意见，在举证期间内未向本院提交任何证据材料及书面质证意见，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。原告围绕其诉讼请求依法提交商品房购销合同及补充协议、商品房买卖合同备案登记表、个人住房（商业用房）借款合同及公证书、个人贷款还款凭证、逾期贷款代偿催收函、结清证明、委托协议、保全担保发票，以上证据符合真实性、合法性及关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月2日，原告（甲方）与被告毕兴朝（乙方）签订商品房购销合同及补充协议，约定被告以565252元的价格向原告购买位于昆明经开区新加坡产业园区的金山小区二期25幢704号房。补充协议第四条第3款约定：“乙方应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，导致甲方因此承担担保责任等而垫付款项的，乙方应在甲方垫付之日起三日内向甲方支付垫付款项并承担垫付款项金额30%的违约金，否则甲方有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方有权另行处置，乙方除应承担本补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方应实现债权、解除合同、处置房屋等发生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费等。”该协议第十七条“合同的解除与变更”第1款约定：“由于乙方的原因导致解除《商品房购销合同》及本补充协议的，《商品房购销合同》有约定的从其约定，无约定的则乙方应当向甲方支付合同总价款20%的违约金，且已发生的相关交易税费由乙方承担。”2014年9月16日，原告及被告与中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行签订个人购房借款/担保合同，约定被告向银行借款390000元用于购买位于昆明经开区新加坡产业园区的金山小区二期25幢704号房，原告作为被告的保证人。因被告未按时履行按揭贷款还款义务，中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行要求被告承担连带保证责任，原告共计代被告向银行偿还款项情况为：2017年12月29日代为偿还本息13036.55、2018年6月29日代为偿还本息15750.35元、2018年6月30日代为提前还款345523.95元。原告陈述原被告至今尚未办理交接房手续。本院认为：原、被告之间存在合法有效的商品房购销合同关系，被告作为买受人，应当履行支付购房款的义务，但因被告未按期支付按揭贷款，导致原告承担连带保证责任，借款本金被收回，其行为已满足双方所约定的合同解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告已享有对合同的解除权，故对原告要求解除双方于2014年9月2日签订的《商品房购销合同》及补充协议，及由被告协助原告办理合同备案注销手续的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告陈述双方并未办理房屋交接，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。原告代被告向银行偿还的款项其实质系被告向原告支付的房款，原告在主张解除商品房购销合同的情况下要求被告向其支付代偿款项即房款，两项诉讼请求相互矛盾，故原告要求被告支付代偿款项的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。因被告未按约支付房款，导致本案合同解除，双方约定如果由于被告的原因导致解除《商品房购销合同》及补充协议的，被告应当向原告支付合同总价款20%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告应当按照合同总价款即565252元的20%支付违约金113050.4元。因本案被告并未提出反诉，对被告已经向原告支付的购房款如何返还的问题，本院在本案中不予处理，故对原告的第五项诉讼请求本院不予支持。原告未提交律师费发票以证明其律师费的实际支出，故对原告主张的律师费，本院不予支持。因保全担保费并非被告违约给原告造成的必然损失，且原被告对该项费用的承担亦未进行约定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司与被告毕兴朝于2014年9月2日签订的《商品房购销合同》及补充协议；二、由被告毕兴朝于本判决生效之日起十日内协助原告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司办理位于昆明经开区新加坡产业园区的金山小区二期25幢704号房屋的合同备案注销手续，并支付违约金人民币113050.4元；三、驳回原告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14273元、保全费2470元，由被告毕兴朝负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  吕丽华人民陪审员  杨 坤人民陪审员  钱燕青二〇一九年三月十七日书 记 员  李秋蓉