广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初5720号原告：深圳市天恒印刷有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道辅城坳工业区A9栋厂房二楼，统一社会信用代码91440300580076158W。法定代表人：李统贵。委托代理人：刘笑鹏、石海燕，广东新东方律师事务所律师。被告：恒迪数字技术（深圳）有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道桂花社区观光路1134号恒迪厂厂房二3层4层，统一社会信用代码91440300731113332L。法定代表人：钟海廉。委托代理人：周俊生、陈小烨，广东和业律师事务所律师。被告：深圳市冠杰实业发展有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道富坑社区富裕工业区1号办公楼2楼201（办公场所），统一社会信用代码91440300743207862A。法定代表人：黄启文。委托代理人：邓伟方，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人：莫韵莎，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。被告：南龙云，男，朝鲜族，1951年3月14日出生，身份证住址辽宁省大连市中山区，委托代理人：周俊生、陈小烨，广东和业律师事务所律师。本院受理原告深圳市天恒印刷有限公司诉被告恒迪数字技术（深圳）有限公司（下称被告恒迪公司）、被告深圳市冠杰实业发展有限公司（下称被告冠杰公司）、被告南龙云房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，由审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳市天恒印刷有限公司委托代理人刘笑鹏、石海燕，被告恒迪公司、被告南龙云共同委托代理人周俊生、陈小烨，被告冠杰公司委托代理人邓伟方、莫韵莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市天恒印刷有限公司诉称，2014年11月13日，被告恒迪公司与原告签订《房屋租赁合同》，被告恒迪公司将位于深圳市龙华新区观澜桂花社区观光路l134号厂房D栋1-3层的房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告使用，租赁房屋出租面积共计4520平方米，租金按每平方米每月11元计算。自2014年7月1日至2018年7月31日期间，被告恒迪公司、被告南龙云、被告冠杰公司共同向原告收取房屋租金4161446元。被告恒迪公司、被告南龙云每月共同向原告收取管理费18000元，共计收取882000元。同时截至目前被告恒迪公司一直未向原告返还租赁保证金95900元。原告发现涉案房屋属于违法建筑，且该房屋并不归被告恒迪公司所有。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，涉案房屋租赁合同无效。被告恒迪公司、被告南龙云据此无效房屋租赁合同共同向原告收取的管理费882000元既无事实依据更无法律依据，理应共同向原告退回无理收取的管理费并赔偿原告的资金占用费损失。被告恒迪公司、被告南龙云据此无效房屋租赁合同共同向原告收取了4161446元房屋租金，其中，多收的房屋租金1725166元既无事实依据更无法律依据，理应共同向原告退回无理收取的房屋租金并赔偿原告的资金占用费损失。为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、三被告共同退还自2014年7月1日至2018年7月31日期间多收的厂房租金1725166元及资金占用费185970.5元；2、被告恒迪公司、被告南龙云共同返还管理费882000元及资金占用费95078.38元；3、被告恒迪公司立即向原告返还租赁保证金95900元及资金占用费52740.2元；4、本案诉讼费用由三被告承担。被告恒迪公司辩称，双方实际履行的合同，原告承租7200平方米，其认为有租金多收是不存在的，请求法庭驳回其诉讼请求。被告冠杰公司辩称，一、被告冠杰公司与原告之间不存在租赁合同关系，原告诉请被告冠杰公司返还多支付的厂房租金没有事实和法律依据，不应获得支持。首先，原告作为次承租人，其与出租人被告冠杰公司之间不存在租赁合同关系。2009年5月23日，被告冠杰公司与被告恒迪公司签订了《租赁合同》，将坐落于深圳市观澜街道桂花村的4栋厂房、2栋宿舍及配套设施出租给被告恒迪公司使用，租赁期限2009年5月23日至2018年7月31日。自2011年6月至2018年9月，被告冠杰公司与被告恒迪公司先后签订了四份补充协议，对租赁期限、租赁标的物、转租事宜、物业交换期限等事项进行了补充约定。被告冠杰公司与被告恒迪公司之间存在租赁合同关系。被告恒迪公司与原告于2014年11月13日签署了一份《租赁合同》，约定被告恒迪公司向原告出租厂房，租赁房屋面积合计4520平方米，月租金总额为49720元，租赁期限自2014年7月1日期至2018年6月30日止。被告恒迪公司与原告之间存在转租关系，被告冠杰公司与次承租人原告之间不存在租赁合同关系；其次，被告冠杰公司与原告之间亦不存在事实上的租赁合同关系。被告恒迪公司将D栋厂房1-3层转租给原告之后，被告冠杰公司从未直接介入过转租合同关系，相关物业管理、修缮工作也不是由被告冠杰公司实施。原告提交的管理费用交款凭证显示，相关费用并不是由被告冠杰公司收取的。另外，租赁期间届满后，被告冠杰公司与被告恒迪公司办理的租赁物移交手续，并非直接从原告处收回租赁物；再次，原告提供的普通发票及增值税专用发票的证据亦不能证明其与被告冠杰公司之间存在租赁合同关系。被告冠杰公司以原告为抬头开具普通发票或增值税专用发票，均系根据被告恒迪公司的请求而开具的，有被告恒迪公司财务人员给被告冠杰公司发来的电子邮件内容予以证实。被告冠杰公司依据被告恒迪公司的请求以原告为抬头开具发票并将发票交付给被告恒迪公司的财务人员，从未有向原告交付过相关发票。这一事实有被告恒迪公司财务人员签收、发票的字据为证。仅凭发票情况，不能证明被告冠杰公司与原告之间存在事实上的租赁合同关系。综上，原告与被告冠杰公司之间不存在直接或者事实上的租赁合同关系，其诉请被告冠杰公司返还厂房租金及资金占用费，缺乏事实和法律依据，不应获得支持；二、被告冠杰公司系根据被告恒迪公司的请求收款开票，具有合法根据，且收取的款项在被告恒迪公司应向被告冠杰公司支付的租金金额之内进行冲抵，不存在多收取租金的事实。被告恒迪公司作为承租人，其应按照《租赁合同》及相关补充协议的约定向出租人被告冠杰公司支付租金。被告恒迪公司将承租的D栋厂房1-3层转租给原告后，并指示原告将部分租金直接支付给被告冠杰公司，并请求被告冠杰公司以原告为抬头开具发票。2014年7月1月至2016年6月30日期间，被告冠杰公司以原告为抬头每月开具的发票金额为47950元；2016年7月1日至2018年7月31日期间，被告冠杰公司以原告为抬头每月开具的发票金额为48406元。上述每月发票金额部分与被告恒迪公司自付租金部分二者之和正好与被告恒迪公司在《租赁合同》及相关补充协议项下应付租金总额相吻合。所以，被告冠杰公司不存在多收取租金的事实。关于上述事实，被告冠杰公司提交的相关发票及银行流水单据能够予以证明；三、原告的行为有违诚实信用原则，其诉请不应得到支持。本案涉及的租金支付情况，自2014年7月起至2018年6月止一直都是由原告在其与被告恒迪公司之间的转租合同项下租金范围内代被告恒迪公司向被告冠杰公司支付部分租金，剩余租金部分由被告恒迪公司向被告冠杰公司直接支付。这么多年以来，原告一直都是如此实施的，期间从来提出过异议。据了解，在本案诉讼之前，被告恒迪公司曾以原告为被告提起诉讼，提出了支付相关租金及费用的诉讼请求。有鉴于此，原告以被告恒迪公司、被告冠杰公司等为被告提起诉讼，请求被告冠杰公司一并返还所谓多支付的租金，有违诚实信用原则。被告南龙云辩称，其是履行职务行为，代表了被告恒迪公司，不应承担相应的法律责任。经审理查明，2009年5月23日，被告冠杰公司作为甲方即出租人与被告恒迪公司作为乙方即承租人签订《租赁合同》一份，约定甲方将“深圳市观澜街道桂花村的4栋厂房、2栋宿舍及相关配套设施”出租给乙方，租赁物建筑面积41031.58平方米，其中厂房面积29720.54平方米、宿舍面积11111.77平方米、保安室及配电房等面积199.27平方米，合同期限为2009年5月23日至2018年7月31日，同时约定了其他条款。2014年11月13日，被告恒迪公司作为甲方即出租人与原告作为乙方即承租人签订《房屋租赁合同》一份，被告恒迪公司将“深圳市龙华新区观澜桂花社区观光路l134号厂房D栋1-3层”房屋出租给原告使用，面积4520平方米，租金每月11元/平方米、每月合计49720元，租赁期限为2014年7月1日至2018年6月30日，租赁保证金99440元。上述合同签订后，原告按照如下标准支付下列期间租金：向被告恒迪公司、被告南龙云支付2014年7月至2015年7月期间每月租金31250元、2015年8月至2016年7月期间每月租金39170元、2016年8月至2017年2月期间每月租金40370元、2017年3月至2018年7月期间每月租金40670元，向被告冠杰公司支付2014年7月至2016年9月期间每月租金47950元、2016年10月至2018年7月期间每月租金48406元。原告按照每月18000元的标准向被告恒迪公司、被告南龙云支付了2014年7月至2018年7月期间每月管理费18000元。被告冠杰公司确认收到原告给付的上述款项，主张该款项系原告代被告恒迪公司向其支付的被告恒迪公司应向其支付之租金，并非作为出租人收取原告应付之涉案租金。被告恒迪公司、被告南龙云主张被告南龙云系被告恒迪公司原法定代表人，故由被告南龙云代被告恒迪公司收取上述涉案租金及管理费。原告主张涉案房屋之前系深圳市兴天湖印刷有限公司（下称兴天湖公司）于2011年承租并签订合同，原告于2014年与被告恒迪公司另行签订涉案房屋的租赁合同后承租涉案房屋，因此将兴天湖公司已缴纳给被告恒迪公司的租赁押金95900元直接转为原告的租赁押金，被告恒迪公司就没有退还兴天湖公司的押金。被告恒迪公司不予认可，主张“09年有跟兴天湖公司签订合同，当时因原告还没有成立，其老板都是李统贵，因此以兴天湖的名义签订了合同，后实际履行在原告公司成立后，才转为与原告签订合同。押金收取的是兴天湖的，我方认为兴天湖和原告是同一家公司，我方是同意在合同到期后退回给原告公司”。另查，原告主张根据其与被告恒迪公司签订的《房屋租赁合同》的约定每月应缴纳的租金为4520平方米×11元/平方米=49720元，因此，要求三被告退还2014年7月1日至2018年7月31日期间多缴纳的租金1725166元及资金占有使用费185970.5元。被告恒迪公司不予认可，主张原告实际承租的是“冠杰工业园第四栋，厂房和其他宿舍面积共计7200平方米”，双方一直依照其与兴天湖公司签订的补充协议来履行。原告主张其在合同履行期间以口头方式向被告恒迪公司提出过租金异议，被告恒迪公司答复称会在合同履行后一同结算。被告冠杰公司不予认可，主张其并非合同当事人，不应承担上述责任。被告南龙云不予认可，主张其系履行职务行为，不应承担上述责任。原告主张被告恒迪公司、被告冠杰公司没有收取物业管理费的资质，特别是被告恒迪公司与被告冠杰公司签订的租赁合同上面也没有约定被告恒迪公司收取被告冠杰公司的物业管理费用；主张其所使用厂房的卫生安全和电梯的维护等都是由原告自行承担的，故要求被告恒迪公司、被告南龙云退还2014年7月1日至2018年7月31日期间管理费882000元及资金占用费95078.38元。被告恒迪公司不予认可，主张其提供涉案房屋所在园区的保安服务、电梯维护、工业区的垃圾清理和宿舍的后勤管理、工业园区日常人事管理、工业园的绿化道路维护、电线电缆电力设备的维护、对外联络、宿舍的维护和管理以及园区的电工，故收取管理费有事实依据，不应退还。被告南龙云不予认可，主张其系履行职务行为，不应承担上述责任。庭审中各方确认，涉案房屋所在的工业园区为有围墙、有保安的封闭式工业园区；原告已搬离涉案房屋。原告要求被告恒迪公司退还租赁保证金95900元及资金占用费52740.2元。再查，本案各方当事人均未能提供涉案房屋的房产证或者建设工程规划许可证。本院受理的（2018）粤0309民初3671号恒迪数字技术（深圳）有限公司诉深圳市天恒印刷有限公司房屋租赁合同纠纷一案，已于2018年12月28日依法作出判决，判令恒迪数字技术（深圳）有限公司应当向深圳市天恒印刷有限公司返还租赁保证金人民币99440元。以上事实，有房屋租赁合同、民事判决书、深圳增值税专用发票抵扣联、收据、转账汇款对账单、商事主体登记及备案信息查询单、费用报销单、收款收据、维修申请单、材料入库单、转账汇款单笔对账、电子回单、发票、员工履历表、劳动合同关系解除/终止确认书、工资表、付款申请书、关于厂房押金的说明、收款收据、告知函、补充协议、管理费用支出明细及发票/收据/报销单/工资表、租赁合同、补充协议、第二次补充协议、第三次补充协议、第四次补充协议、房租租赁合同、厂房租金及水电费付款协议、通知函、联络函、往来电子邮件、签收发票的字据、普通发票和增值税专用发票、银行流水单据等证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，被告恒迪公司将“深圳市龙华新区观澜桂花社区观光路l134号厂房D栋1-3层”房屋出租给原告使用并签订《房屋租赁合同》，各方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原告与被告恒迪公司签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。根据本院查明的事实，原告已搬离涉案房屋，故无需再向被告恒迪公司返还涉案房屋。同时，本院于2018年12月28日依法作出（2018）粤0309民初3671号恒迪数字技术（深圳）有限公司诉深圳市天恒印刷有限公司房屋租赁合同纠纷案的民事判决，判令恒迪数字技术（深圳）有限公司向深圳市天恒印刷有限公司返还租赁保证金人民币99440元，因此本案中被告恒迪公司无需再向原告返还租赁保证金。根据本院查明的事实，原告与被告恒迪公司自租赁期间起始时即2014年7月1日起就以高于双方《房屋租赁合同》书面约定的租金标准缴纳和收取涉案房屋的占有使用费，原告亦未能举证证明其曾就此提出过异议，因此，应当视为双方以实际履行行为对书面《房屋租赁合同》约定租金标准的变更。因此，原告请求退还2014年7月7日至2018年7月31日多缴纳的租金1725166元，缺乏事实依据，本院不予支持。涉案房屋所在的工业园区为封闭式、有围墙的园区，原告作为承租人，实际享有该园区公共绿化、清洁、保安、照明、道路等物业服务；且原告自承租伊始即缴纳管理费，未能提供相应合法有效证据证明其就此提出过异议，因此，原告主张被告恒迪公司收取管理费无事实依据、应予退还管理费882000元，证据不足，缺乏事实依据，本院不予支持。原告请求资金占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市天恒印刷有限公司的全部诉讼请求。本案受理费15547元及保全费5000元原告已预缴，由原告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 逯  晓  枫二〇一九年三月十八日书记员 简少琼（兼）书记员 巫  小  露附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。