文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民初49号原告：佛山市富士宝电器科技有限公司,住所广东省佛山市禅城区南庄镇杏吉路短段杏头工业区。统一社会信用代码：914400007470598875。法定代表人：苏瑞镔。诉讼代表人:佛山市鸿正会计师事务所（普通合伙），该司管理人。委托代理人:白玉媛，广东金纳律师事务所律师。委托代理人：李鹏，广东金纳律师事务所律师。被告:佛山市中盛丰物业发展有限公司,住所广东省佛山市南海区狮山镇南海软件科技园（研发楼）A栋二层西区10室,统一社会信用代码：91440605079536317K。法定代表人:陆建辉。委托代理人:黄达翔，广东广淼律师事务所律师。原告佛山市富士宝电器科技有限公司(以下简称富士宝公司)诉被告佛山市中盛丰物业发展有限公司（以下简称中盛丰公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月11日公开开庭进行了审理。原告富士宝公司的委托代理人李鹏及被告中盛丰公司的委托代理人黄达翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富士宝公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付311.1929亩土地使用权2017年下半年的租金合计人民币500万元;二、本案诉讼费由被告承担。在本案诉讼中，原告增加诉讼请求：请求撤销《土地转租2014第001号土地使用权转租协议（二）》，判令被告继续按照【合同编号：〔富士宝〕土地转租2014第001号】土地使用权转租合同书》向原告支付租金。事实和理由:2014年1月1日,原告与被告签订《土地使用权转租合同》，【合同编号：〔富士宝〕土地转租2014第001号】，约定：原告将合法取得的位于狮山镇地段的其中3块地块，共311.1929亩的土地使用权转租给被告使用。转租期限自2014年1月1日起至2040年4月30日止。租金自2014年1月1日起五年内，按照32134元／年／亩的标准支付，从第六年起租金开始递增，每五年为一个租金递增期，每个递增期的租金递增幅度为上一期租金的10%。被告应按季度支付租金，从起租之日起五年内，每个季度需交租的总金额为人民币250万元。2015年2月，原告将《土地使用权转租合同》项下对被告租用土地应收租金的应收账款，质押给中国银行股份有限公司佛山分行，并办理了应收账款质押登记。2015年12月30日，佛山市中级人民法院依法裁定受理原告提出的破产重整申请【（2015）佛中法民二破字第66-16号】，并指定佛山市鸿正会计师事务所（普通合伙）担任原告的管理人。《土地使用权转租合同》履行期间，被告没有依约按期足额向原告及管理人支付租金，根据债权人申请，原告特具状起诉追讨欠款，恳请法院判如所请。若被告有其他租金欠款，原告保留另案起诉的权利。被告中盛丰公司答辩称，一、事实简述。2012年9月28日，富士宝公司通过招投标方式竞得南海区狮山镇民委员会（现为红星社区居民委员会）集体所有的八块地块（共计654.507亩）建设用地使用权，并于2012年10月10日与南海区狮山镇民委员会（现为红星社区居民委员会）签订《土地使用权转租合同书》（合同编号：【红星】土地租赁2012第001号）。2013年12月20日，富士宝公司就【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》项下的地块四、地块五、地块六、地块七、地块八等五块地块转租给中盛丰公司一事，向红星居委会征询意见。得到红星居委会同意后，富士宝公司随即将上述五块地块转租给中盛丰公司。2014年1月1日，中盛丰公司与富士宝公司签订【富士宝】土地转租2014第001号《土地使用权转租合同书》。因地块四存在大部分面积未办理土地使用权证、被第三人占用等情况，地块七存在大部分面积未办理土地使用权证、土地使权证登记在第三人名下并抵押给银行及有关债权人等情况，遂暂未将地块四、七列入转租合同内。但双方同意在2014年度免租期届满前，富士宝公司将消除地块四、地块七存在的影响中盛丰公司正常使用的情形，届时双方再签订补充协议将两块地块列入租赁合同内，但租金按已签订的转租合同约定执行，不再增加。2015年2月，富士宝公司为了续贷中国银行股份有限公司佛山分行商业借款，将【富士宝】土地转租2014第001号《土地使用权转租合同书》项下中盛丰公司应付的租金作为应收账款，质押给中国银行股份有限公司佛山分行。2015年5月28日，鉴于地块四、地块七无法转租给中盛丰公司使用，中盛丰公司与富士宝公司经协商一致，签订富士宝土地转租2014第001号补充协议(一)（以下简称补充协议（一））约定转租土地由原来的五块土地变更为三块土地，即富士宝公司仅转租给中盛丰公司地块五、六、八，取消地块四、七的转租。由于取消了地块四、七的转租，而富士宝公司又急需流动资金维持生产经营，经双方协商一致，于2015年5月29日签订了富士宝土地转租2014第001号补充协议(二)（以下简称补充协议（二）），对租金进行调整，并约定由中盛丰公司一次性支付富士宝公司2898.6612万元补偿费，用以买断中盛丰公司转租产生的全部租金溢价，即将中盛丰公司应付租金价格调整到与【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》规定富士宝公司应付的租金价格一致。两份补充协议签订后，中盛丰公司依约向富士宝公司支付了补偿费。中盛丰公司承租上述地块期间，曾向富士宝公司支付了2015年度租金1000万元，又因富士宝公司急需流动资金维持生产经营，中盛丰公司分别于2015年4月22日、8月20日、11月4日向富士宝公司提前支付租金3733333元。2015年11月17日，鉴于富士宝公司确实已无力支付红星居委会租金，为确保中盛丰公司承租的土地不因富士宝公司拖欠租金的违约行为，被红星居委会收回，经各方协商一致，同意由中盛丰公司直接将租金和基础设施维护费支付给红星居委会。第3中盛丰公司认为：案涉【富士宝】土地转租2014第001号《土地使用权转租合同书》约定中盛丰公司应付的租金已被中盛丰公司与富士宝公司于2015年5月28日签订的补充协议（一）、（二）变更调整，该两份补充协议系双方自愿平等达成的，是双方真实的意思表示，且双方已实际依约履行了近三年，不存在合同无效或可被撤销的情形，故富士宝公司起诉中盛丰公司要求中盛丰公司支付2017年度下半年500万元租金缺乏事实和法律依据，具体分析如下：第一、双方原先签订的转租合同已经被补充协议（一）、（二）变更补充。首先，关于租赁标的变更：虽然【富士宝】土地转租2014第001号《土地使用权转租合同书》约定的租赁标的只有地块五、六、八，但是结合富士宝公司于2013年12月20日发给红星居委会的《关于土地转租意见征询函》、补充协议（一）约定“五块土地”变更为“3块地块”、补充协议（二）重述“五块土地”转租的事实等材料可知，中盛丰公司与富士宝公司约定的租赁标的包含了列入【富士宝】土地转租2014第001号《土地使用权转租合同书》的地块五、六、八和未列入书面合同的地块四、七。其次，关于租金的变更：补充协议（二）中将中盛丰公司应付租金价格调整到【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》规定富士宝公司应付的租金价格一致，并由中盛丰公司承担每年2000元/亩/年，系在取消地块四、七的转租以及富士宝公司当时急需流动资金维持生产经营并由中盛丰公司一次性支付富士宝公司2898.6612万元补偿费条件达成的，该交易合情合理。第二、补充协议（一）、（二）不存在法律规定的合同无效的情形。根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉补充协议（一）、（二）系中盛丰公司和富士宝公司自愿平等协商一致达成的，是双方真实的意思表示，显然不存在法律规定的合同无效的情形。第3补充协议（一）、（二）不存在法律规定的可被撤销的情形。根据合同法等相关法律规定，合同可以撤销主要包括因重大误解成立的合同、显失公平的合同、因欺诈成立的合同、因胁迫成立的合同、乘人之危订立的合同。正如前述案涉补充协议（一）、（二）系中盛丰公司和富士宝公司自愿平等协商一致达成的，是双方真实的意思表示，交易条件的公平合理，显然不存在上述合同可撤销情形。第3假使存在法律规定可撤销的情形，因各当事人未在法定期限内主张，撤销权亦已消灭。根据《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”中盛丰公司与富士宝公司签订的补充协议（一）、（二）后，双方已实际依约履行了近三年，在此期间富士宝公司从未主张过撤销权。富士宝公司的管理人应当知道中盛丰公司与富士宝公司原先签订的转租合同已经被补充协议（一）、（二）变更补充，但是富士宝公司管理人任职两年多时间里亦未主张过撤销权。1.富士宝公司于2015年12月30日被佛山市中级人民法院裁定破产重组并指定管理人，管理人应当尽职查实案涉合同履行情况及租金收取和支付情况。2.富士宝公司自2012年10月份开始向红星居委会承租了包括案涉土地在内600多亩土地，富士宝公司的管理人从租赁合同、土地使用权登记资料、向红星居委会支付租金的凭证等材料中了解富士宝公司承租的土地使用或转租情况。3.中盛丰公司向富士宝公司支付的2015年度租金1000万元、预付租金3733333元均系通过银行转账，且均备注了“租金”，中盛丰公司向富士宝公司支付的补偿费亦通过银行转账，且备注了“补充协议款”，富士宝公司的管理人从上述材料均可知晓中盛丰公司与富士宝公司存在租赁关系，租赁合同存在变更或补充情况。4.中盛丰公司直接将租金支付给红星居委会，富士宝公司的管理人从未过问质疑此事。管理人亦未代表富士宝公司主动向红星居委会支付过租金。5.根据相关法律规定，应收账款质押实行登记公示制度，任何单位和个人均可以在登记公示系统上查询应收账款质押登记信息，富士宝公司管理人作为专业从事破产重组管理的组织，应当对富士宝公司出质的财产进行必要的详细的调查。6.富士宝公司将案涉转租合同项下中盛丰公司应付租金作为应收账款，质押给中国银行股份有限公司佛山分行，质押权人中国银行股份有限公司佛山分行或其债权购买人也曾主动申报债权，请求优先受偿，中盛丰公司从法院公告及重整方案等公开渠道获悉，管理人驳回了中国银行股份有限公司佛山分行或其债权购买人对中盛丰公司应付租金的优先受偿的请求。综合前述事实，显然富士宝公司管理人已经知道并默认中盛丰公司与富士宝公司原先签订的转租合同已被补充协议（一）、（二）变更补充的事实。综上所述，中盛丰公司与富士宝公司原先签订的转租合同已被补充协议（一）、（二）变更补充，补充协议（一）、（二）系双方自愿平等达成的，是双方真实的意思表示，不存在合同无效或可被撤销的情形，富士宝公司起诉请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。原告富士宝公司向本院提交如下证据：1.企业信用信息公示报告二份，拟证明被告在设立时原始股东包括陆智锋持股60%，据了解，陆智锋为被告原法定代表人的儿子，由此证明其知道富士宝公司已经将收取租金的账款质押给中国银行，也清楚知道经营出现不良，但被告仍配合原告转移租金收益权，严重损害富士宝公司全体债权人的合法权益。因此补充协议（二）应予撤销。2.合同编号为【富士宝】土地转租2014第001号土地使用权转租合同书复印件一份,拟证明原告将合法取得的涉案土地转租给被告使用，转租期限自2014年1月1日至2020年4月30日，被告应按季度支付租金，据此，原告通过该转租合同可以收取的租金为37424万元。3.编号为GZY476630120151017应收账款质押合同及质押清单、编号为GYSZY476630120151015应收账款质押登记协议、中国人民银行征信中心动产权属统一登记—初始登记各一份，拟证明2015年2月，原告将土地使用权转租合同项下对被告租用土地应收租金的应收账款质押给中国银行股份有限公司佛山分行并办理了应收账款质押登记，土地使用权转租合同应收账款质押合同、应收账款质押登记均合法有效。被告提交的2015年5月29日的补充协议（二）没有依据，质押合同约定告知中国银行股份有限公司佛山分行，损害了包括中国银行股份有限公司佛山分行在内的富士宝公司的600多户债权人的合法权益。因此补充协议（二）应依法予以撤销。经质证，被告对原告提供的证据材料发表如下质证意见：证据1仅体现陆智锋是被告股东之一，并不必然推断被告知道原告与中国银行股份有限公司佛山分行签订质押合同及质押登记的具体情形，也不能必然推断被告清楚原告的实际经营状态。对证据2转租合同的真实性不予认可，因原告未在庭上提交原件，请求法院要求原告提供该份证据的证据来源与证据线索。对于证据3登记协议及登记证明的真实性无异议，被告不是合同的当事人，质押设立时被告未在合同或协议上签章，也不清楚合同或协议的具体内容，故该主合同对被告没有约束力。另，原告是为了中国银行股份有限公司佛山分行信用贷款而将被告的应收账款质押给中国银行股份有限公司佛山分行，且从公开披露的信息可以知道，原告为了信用贷款而以主要财产向中国银行股份有限公司佛山分行提供抵押质押担保。被告中盛丰公司向本院提交如下证据：1.土地使用权转租合同（【红星】土地租赁2012第001号）一份，拟证明狮山镇委会（社区居委会）出租给原告的“地块四”56.237亩，“仅有23.7206亩办理了土地使用权证；狮山镇委会（社区居委会）出租给原告的“地块七”28.053亩，仅有18.252亩办理了土地使用权证，且土地使用权证登记在第三人名下并抵押给银行及有关债权人。2.关于土地转租意见征询函一份，拟证明原告曾就《土地使用权转租合同》（【红星】土地租赁2012第001号）项下的地块四、地块五、地块六、地块七、地块八转租给被告一事向狮山镇红星社区居委会征询意见，并得到同意。3.补充协议(一)、(二)各一份，拟证明2015年5月28日，原、被告达成补充协议（一）约定转租土地由原来的五块土地变更为三块土地，即原告仅转租给被告地块五、六、八，取消地块四、七的转租；2015年5月28日，原、被告达成补充协议（二）约定调整租赁土地租金价格；因原告当时急需流动资金，原、被告一致同意以被告向原告一次性支付2898.6612万元补偿费的方式买断转租产生的租金溢价。4.2015年度租金支付凭证各一份，拟证明被告曾于2015年2月12日、5月27日、8月5日分四次向原告支付了2015年度租金（共计1000万元），其中2015年第四季度的租金因原告当时急需流动资金于2015年8月5日提前支付。5.预付租金支付凭证各一份，拟证明因原告急需流动资金维持经营，应原告要求，被告曾分别于2015年4月22日、8月20日、11月4日向原告提前支付租金3733333元。6.补偿款支付凭证一份，拟证明被告曾于2015年6月26日、6月29日分七次向原告支付了补充协议（二）约定的补偿款共计2898.6612万元。7.被告向红星村委会支付租金的凭证一份，拟证明被告向红星村委会支付了2016年度、2017年度、2018年上半年的租金及基础设施维护费。8.红星居委会的复函一份，拟证明被告的委托代理人于2018年5月20日致函案涉土地所有权人红星社区居民委员会，调查咨询【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》项下土地的使用及租金交付情况，红星社区居民委员会复函答复：原告经红星社区居民委员会同意，将【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》项下土地经营权分租给了三家企业和一个自然人。2015年下半年起，由于原告拖欠租金、管理费无法继续履行合同，出现违约，红星社区居民委员会遂同意由各分租人直接向其交付租金、管理费并履行【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》项下的一切权利义务。同时，红星居委会的复函亦证实，【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》项下的地块四、七转租给了其他人而非被告。9.审计报告（佛鸿专审字[2015]第021号）一份，拟证明管理人2016年6月21日出具的审计报告已经确认了：2015年5月被告一次性买断了原告向红星村转租的土地使用权；原告共计收到被告款项51,819,945.00元（包括2015年租金1000万元；补充协议二“补偿款”2898.66万元；2015年4月22日、8月20日、11月4日预付的租金3,733,333.00元；2014年2月14日支付的履约保证金10万元；2014年4月25日900万元借款）；原告共计收到被告股东陆建辉款项6,338,238.54元。10.2015年5月5日、9月23日被告公司股东会决议二份，拟证明2015年5月原告急需流动资金维持生产经营，原告表示愿意一次性向被告出让案涉土地使用权剩余年限的转租溢价。2015年5月5日被告公司股东开会讨论决议，同意原告的提议，土地转租溢价买断所需资金由陆建辉负责筹集并承担，交易完成后陆智锋应将其持有公司60%的股权转让给陆建辉，陆建辉支付的转租溢价买断款视为支付给陆智峰的股权转让款。2015年9月23日，被告股东开会讨论决议，经结算，为买断土地转租溢价被告已付出的款项除原、被告签订的补充协议二约定“补偿款”2898.66万元外，还包括被告已付2015年租金1000万元中原告应当退还的部分、2015年4月22日和8月20日预付的租金、2014年2月14日支付的履约保证金、2014年4月25日被告借给原告的借款及利息、陆建辉个人借给原告的借款等。11.《关于狮山红星村租地项目的情况说明》，拟证明原告管理人确认：（1）原告共计收到被告款项51,819,945.00元（包括2015年租金1000万元；补充协议二“补偿款”2898.66万元；2015年4月22日、8月20日、11月4日预付的租金3,733,333.00元；2014年2月14日支付的履约保证金10万元；2014年4月25日900万元借款）。（2）原告共计收到被告股东陆建辉款项6,338,238.54元。（3）根据补充协议（二）的约定案涉土地2015年租金为4,365,700.60元。（4）2015年下半年起，由于原告拖欠租金、管理费无法继续履行合同，出现违约，红星社区居民委员会随同意由各分租人直接向其交付租金、管理费并履行【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》项下的一切权利义务。经质证，原告对被告提供的证据材料发表如下质证意见：对证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认，恰恰证明了富士宝公司依法向村委会承租涉案地块并依法转租给被告，被告应依约向原告支付租金。对证据3“三性”不予确认，因富士宝公司被法院裁定破产重整后，原告从没有看到该补充协议（一）、（二），直至昨天被告提交证据材料，原告才知晓，遂对真实性合法性无法确认。（1）2014年1月1日，原、被告双方签订土地使用权转租合同，转租的地块不包含地块四和地块七，因此双方根本不需要在2015年5月28日重新签订补充协议（一）变更转租地块，而且补充协议（一）的转租地块与原双方签订的转租合同约定的转租地块第二点按照2015年5月28日补充协议（二）约定双方调整租金，但结合被告提交的证据4，2015年6月份至12月份被告仍按照原来的土地使用权转租合同约定的租金的价格支付租金，这与常理不符。（2）按照补充协议（二）的约定，各地块的租金是从2014年1月1日起调整，被告不但没有要求原告退还多支付的租金，或者用来抵顶以后的租金，反而仍然按照原来的土地使用权转租合同支付租金，这也不合常理。（3）根据被告提供的两份补充协议，补充协议（一）于2015年的5月28日签订，补充协议（二）于2015年5月29日签订，就同一份土地使用权转租合同，两天内签订了两份补充协议，并且时隔一天协商买断转租产生的租金收益，也不合常理。（4）按照原告与村委会签订的转租合同的约定，原告应支付给村委会的租金是144289931.234元，按照原告与被告签订的转租合同约定被告应该支付给原告的租金37424万元。因此，原告的租金的溢价收益是229950068.766元，而且原告在与村委会签订转租合同的时候，还向村委会支付了5000万元作为村委会负责办证的费用。可想而知，标的地块的办证费用也是2500万元左右，被告即以28986612元包含了土地使用证的办证费和其他费用用来补偿原告转租产生的溢价收益，这完全是虚假的，因为仅仅办证费用就2500多万元了。被告支付这2898万元仅仅能补偿原告支付的办证费用，对于转租产生的溢价根本没有覆盖，所以我们认为这两份补充协议真实性无法确认。而且这两份补充协议特别是补充协议（二）严重侵害了富士宝公司所有债权人包括中国银行股份有限公司佛山分行在内的所有债权的权益，而且富士宝公司已经进入破产重整阶段，资不抵债，在这种情况下，恶意无偿或者恶意的低价转移财产这种协议应该是可撤销的。对证据4的“三性”予以确认，但证明了被告仍然是按照2014年1月1日签订的土地使用权转租合同约定的租金价格即每个季度250万元支付了2015年四个季度的租金共计1000万元，因此双方根本就没有租金进行调整，也没有就租金收益进行买断。同时2015年四个季度的租金的收款账户是中国银行股份有限公司佛山南庄支行的69×××62账户，该账户就是富士宝公司向中国银行股份有限公司佛山分行贷款提供应收账款质押担保时银行指定的监管账户，这也证明了被告对于租金的质押是知情的。对证据5的真实性合法性予以确认，关联性无法确认，证明内容有异议。（1）被告于2015年4月22日、8月20日、11月4日分别转入支付宝账户160万元，合计373万元，但该金额与无论是以原来的转租合同约定还是以其所谓的补充协议的约定均不相符，而且按照被告提交的第7组证据，2016年其开始直接向村委会支付租金，2015年的租金其已经全部支付给佛山市富士宝电器科技有限公司，那么该373万元是指预付什么时候的租金？被告的陈述是前后矛盾的，也是虚假的。（2）该三笔款项是在2015年四笔租金支付期间支付的，按照常理如果是租金也应该划入中行上述监管账户，但被告却划入其他账户，这也与常理不符。所以该三笔款项与本案无关，不是本案转租合同约定的租金。对证据6的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，证明内容有异议。被告分别于2015年6月26日支付三笔款项：700万、200万、400万，于6月29日支付了四笔款项：500万、300万、400万、398万元，用途虽然备注是补充协议款，但无法证明就是原被告双方签订的转租合同相关的款项，因此与本案无关。退一步讲，如果是按照补充协议（二）约定支付补偿款，那么从2015年6月29日起，被告已经买断了转租的收益权，那么他应该已经按照补充协议（二）的约定支付后期的租金。但根据其提交的支付凭证，被告一直是按照转租合同约定的金额支付租金，因此该款项根本不是买断补偿款，与本案无关。对证据7的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，证明内容有异议。（1）原告向村委会承租标的地块并转租给被告，被告应该向原告支付租金，而不是直接向村委会支付租金，双方也没有约定变更支付方式。因此被告与村委会之间的款项往来与原告无关。（2）退一步讲，如果补充协议（二）是真实的，那么按照该协议约定被告承租311.684亩土地，每亩每年的租金是12000元，被告每年支付的租金应该是374万元，半年就是187万元，此金额与被告提交的电子凭证的金额不符。（3）按照补充协议（二）的约定，2014年1月1日至2018年12月31日止每年的租金应该是一致的，但被告提交的五份凭证中存在三个租金金额，此与转租合同及补充协议二均不符。对证据8的真实性及合法性无法确认，关联性不予确认，证明内容有异议。（1）并无证据显示富士宝公司拖欠租金，红星村委会所述不实。富士宝公司与红星村委会签订的《土地使用权转租合同书》后，富士宝公司将合同项下土地经营权分租给第三方。第三方能够依约缴纳租金给富士宝公司，富士宝公司就不可能拖欠租金，根本不需要由第三方直接缴纳租金给村委会，而且还是按照《土地使用权转租合同书》约定的标准缴纳。这样反而使得富士宝公司失去租金溢价收益权，资金链断裂，导致破产，债权人是最大受害方。（2）《土地使用权转租合同书》第九条约定违约责任。富士宝公司若真存在违约行为，红星村委会有权按照每日千份之五收取滞纳金，有权书面催收，但其并没有书面催收的相关证据。（3）《土地使用权转租合同书》第十二条约定未尽事宜由双方签订书面的协议，该复函称经协商，同意由分组人分别直接向红星村委会交纳租金、管理费并履行（红星）土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同书》的一切权利义务，违反了《土地使用权转租合同书》第十二条的约定，且如此重要的决定只是口头协商，三方均没有书面的协议不符合常理。（4）《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。”《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第七条规定：“出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。”第十五条规定：“集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。”村委会同意由分租人分别直接向其交纳租金、管理费并履行（红星）土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》的一切权利义务，等于变更承租人为各分租人。村委会既没有经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也没有依法经招标、拍卖、挂牌等方式，更没有报经相关部门审批，是严重违法的。对证据9的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，证明内容有异议。（1）该审计报告根据有限资料得出，真实情况待核查，正因为管理人发现富士宝公司以明显不合理的价格处置财产，放弃债权，故提起本诉。审计报告第六条审计结论第2条明确说明：因富士宝公司2014、2015年进行了大量的调账，因未提供相关调账的依据，无法确定其调账的正确性；第六条第3条明确说明：本结论依据账面资料经审计对已有资料的数据调整得出，真实情况待清查核实。因此，该审计报告所做出的陈述不能作为结论引用。（2）陆智锋在2015年9月28日前是中盛丰公司的股东之一，持股60%；陆社本为富士宝公司法定代表人；陆社本与陆智锋为父子关系，富士宝公司与中盛丰公司为关联公司。所谓的预付租金及借款与本案无关，恰恰说明了富士宝公司与中盛丰公司日常经营中就存在关联交易，由此可见，富士宝公司与中盛丰公司恶意串通签订补充协议（二），以明显不合理的价格进行交易，损害债权人的利益，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条的规定应予撤销。（3）该审计报告出具后，中国银行股份有限公司佛山分行作为债权人及租金质权人，于2016年7月5日出具《关于请破产管理人撤销富士宝公司一次性卖断转租入土地使用权行为的函》：“鉴于富士宝公司在人民法院受理破产申请前一年内，未经我行同意，处置转租的土地使用权，且转让款项未用于清偿其在我行的欠款，损害我行正当权益，请管理人撤销富士宝公司的该转让行为。”后广州厚纳贸易有限公司受让中行上述债权及担保物权，再次于2017年8月28日向管理人出具《关于尽快调查核实并追收土地转租收益的申请》。因此，对于租金卖断事宜，债权人是多次提出异议，并要求管理人撤销该行为的。管理人也一直在核查中。对证据10的质证意见：股东会决议是中盛丰公司单方制作，三性不予确认。（1）按照中盛丰公司开庭所述，2015年5月29日，富士宝公司与其签订补充协议（二），其以2898.6612元买断转租产生的租金溢价。但根据其后补充的2015年9月23日股东会决议，买断款又变为约5327万元，远远超过原买断款2428余万元。这非常不合常理，没听说过交易完成后又自愿增加交易款的，而且增加了将近一倍。（2）根据9月23日股东会决议，除补充协议（二）约定的2898.66万元补偿款外，中盛丰公司预付的租金、借款及其股东陆建辉个人借给富士宝公司的全部款项，一并作为买断转租溢价款的抵扣，富士宝公司不需要返还，这相当于个别清偿。依据《中华人民共和国企业破产法》的规定，是无效的，管理人有权要求其退还。（3）根据2015年5月5日《股东会决议》，陆建辉负责筹集并承担买断转租溢价的款项。同时，各方同意陆建辉付清前述款项后，陆智锋应将其持有公司60%的股权转让给陆建辉，陆建辉支付的转租溢价买断款项视为股权转让款。由此可见，所谓的买断款根本就不是买断对价，而是股权转让对价。中盛丰公司提交的股东会决议自相矛盾，不应作为证据被采纳。对证据11的真实性、合法性无法确认，关联性不予确认，证明内容有异议。（1）管理人确认富士宝公司收到中盛丰公司款项，但并不确认这些款项为租赁权的转让款，只是中盛丰公司单方确认而已。往来款900万元、预付租金373.3333万元，补偿款2898.6612万元均为富士宝公司与中盛丰公司的日常经营交易往来,中盛丰公司法定代表人陆建辉与富士宝公司的交易往来属于陆建辉的个人交易，与中盛丰公司无关。（2）退一步来说，就算如中盛丰公司所说，5380余万元是租赁权的转让款，按照富士宝公司与中盛丰公司签订的《（富士宝）土地转租2014第001号土地使用权合同书》，中盛丰公司应支付给富士宝公司的租金为37424万元，本应付37424万元的租金却只支付了5380余万元，也就是说富士宝公司放弃了对中盛丰公司32044万元的债权。随后，其立即向法院申请破产，可见其用意险恶，严重损害债权人合法权益，该行为依法应予撤销。（3）富士宝公司在2015年2月13日就已经将租金收益31930万元质押给中国银行股份有限公司佛山分行，却在2015年5月29日签订补充协议（二），放弃对中盛丰公司32044万元的债权，严重损害了债权人的利益，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定应予撤销。（4）关于富士宝公司将租赁红星地块分租给中盛丰公司的现状，管理人是根据红星村委会2018年5月29日出具的《关于广东广淼律师事务所及佛山市富士宝电器科技有限公司管理人调查专用咨询函的复函》得知，但并不确认中盛丰公司直接向红星村委会交纳租金、管理费并履行（红星）土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》的一切权利义务的行为的合法性。综上，原告认为双方从来没有就买断租金收益签过补充协议，而且即使买断补充协议是真实的，也严重侵害了债权人合法权益，依据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条该补充协议应予以撤销，被告应该继续按照原来的转租合同支付租金并承担相应的违约责任。本院经审查认为：被告对原告所提交的证据1、3的真实性无异议，原告对被告所提交的证据1、2、4、5、6、7、9、的真实性无异议，本院予以确认。对被告所提交的证据3、8、11，因提供了原件核对，本院对其真实性予以确认。本院查明，2012年9月28日，佛山市富士宝电器科技股份有限公司（以下简称富士宝股份公司）通过招投标方式竞得佛山市南海区狮山镇民委员会（现为佛山市南海区狮山镇红星社区居民委员会，以下分别简称红星村委会、红星居委会）集体所有的地块一至地块八共八块地块（共计654.507亩）建设用地使用权，土地使用权证号为：集用（2012）第0600752号、地号0607151645号、集用（2012）第0600750号、地号0607151646号、集用（2012）第0600749号、地号0607151647号、集用（2012）第0600751号、地号0607151644号。该宗地的成交价为每年每亩12000元。富士宝股份公司与主办单位佛山市南海区狮山镇招标采购和资产交易中心签有《成交确认书》。2012年10月10日，富士宝股份公司与红星村委会签订《土地使用权转租合同书》（合同编号：【红星】土地租赁2012第001号），约定红星村委会将上述八块地块租给富士宝股份公司，租期自签订合同之日起至2040年4月30日止；各地块的租金自起租之日起五年内，按12000元／年／亩支付首期租金，从第六年起，上述地块的租金开始递增，每五年为一个租金递增期，每个递增期的租金递增幅度为上一期租金的百分之十；租金的支付为在每年的11月15日之前付清下一年度上半年的全部租金，于每年5月15日之前缴交当年下半年的全部租金。还约定定金、双方权利义务、及争议解决方式等条款。在鉴证单位一栏中盖有“佛山市南海区狮山镇农村承包合同管理处东区分处”的公章。2013年12月20日，富士宝股份公司就【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》项下的地块四、地块五、地块六、地块七、地块八等五块地块转租给中盛丰公司一事，向红星居委会提交《关于土地转租征询意见函》。红星居委会答复称同意富士宝股份公司的分租意见并要求按【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》执行。2015年2月13日，富士宝股份公司与中国银行股份有限公司佛山分行签订编号为GZY476630120151017《应收账款质押合同》和编号为GYSZY476630120151015《应收账款质押登记协议》。将《土地使用权转租合同》项下对中盛丰公司租用土地应收租金的应收账款，质押给中国银行股份有限公司佛山分行，并办理了应收账款质押登记。质押合同金额319300000元。2015年5月28日，富士宝股份公司（甲方）与中盛丰公司（乙方）签订《土地使用权转租合同补充协议一》，合同编号：富士宝土地转租2014第001号之补充协议一。约定对【富士宝】土地转租2014第001号《土地使用权转租合同书》进行变更：甲方将【富士宝】土地转租2014第001号《土地使用权转租合同书》项下的转租土地由原来的五块土地变更为三块土地共311.1929亩转租给乙方，即转租地块五、地块六、地块八。2015年5月29日，富士宝股份公司（甲方）与中盛丰公司（乙方）签订《土地使用权转租合同补充协议二》，合同编号：富士宝土地转租2014第001号之补充协议二。约定对【富士宝】土地转租2014第001号《土地使用权转租合同书》进行变更：（一）租金结算与支付条款变更。租期自2014年1月1日起至2040年4月30日止；租金自2014年1月1日起五年内，按照12000元／年／亩的标准支付首期租金，从第六年起租金开始递增，每五年为一个租金递增期，每个递增期的租金递增幅度为上一期租金的10%。还约定租金的税费、履约保证金及退还等双方其他权利义务；（二）甲方前期投入的补偿。乙方在上述地块的所有土地使用证办妥之日起一年内按9.3万元／亩（含土地使用证办证费及其他费用）共计2898.6612万元支付给甲方作为甲方前期投入的补偿。如乙方未按本条前述约定，逾期向甲方支付费用的，每逾期一日，应按逾期支付金额1%向甲方支付滞纳金；逾期超过90日的，甲方有权解除合同、收回该地块、没收乙方履约保证金不再退还，且乙方在该地块上已建设的建筑物、构筑物等无偿归甲方所有，且对于乙方已支付的各项前期费用、相关开发建设费用等，甲方均不作任何退还、补偿、赔偿等。（三）合同的补充、解释和执行。以本协议是甲乙双方转租合同的补充协议。两者内容不一致的，以本协议为准。除前述变更及增加的条款外，本协议未提及的条款按原转租合同执行。协议签订后，中盛丰公司向富士宝股份公司支付了协议约定的前期投入补偿2898.6612万元。在诉讼中，被告提交了以下证据：1.南海农商银行《转账凭证》十一张，其中:            付款人              收款人              交易日期              用途              金额（元）                  中盛丰公司              富士宝股份公司              2015.2.12               租金              2500000                  中盛丰公司              富士宝股份公司              2015.5.27              租金              2500000                  中盛丰公司              富士宝股份公司              2015.6.26              补充协议款              7000000                  中盛丰公司              富士宝股份公司              2015.6.26              补充协议款              2000000                  中盛丰公司              富士宝股份公司              2015.6.26              补充协议款              4000000                  中盛丰公司              富士宝股份公司              2015.6.29              补充协议款              5000000                  中盛丰公司              富士宝股份公司              2015.6.29              补充协议款              3000000                  中盛丰公司              富士宝股份公司              2015.6.29              补充协议款              4000000                  中盛丰公司              富士宝股份公司              2015.6.29              补充协议款              3986612                  中盛丰公司              富士宝股份公司              2015.8.5              租金              2500000                  中盛丰公司              富士宝股份公司              2015.8.5              租金              2500000      2.《网上银行交易电子凭证》八张，其中：            付款人              收款人              日期      （年月日）              用途              金额（元）                  中盛丰公司              富士宝股份公司              2015.4.22              租金              1600000                  中盛丰公司              富士宝股份公司              2015.8.20              租金              1600000                  中盛丰公司              富士宝股份公司              2015.11.4              租金              533333                  中盛丰公司              红星居委会              2015.11.17              租金及基础设施维护费              2356975.79                  中盛丰公司              红星居委会              2016.5.23              交2016年下半年租金              2356975.79                  中盛丰公司              红星居委会              2016.11.14              交2017年上半年租金              2356975.79                  中盛丰公司              红星居委会              2017.5.31              交2017年下半年租金管理费              2363565.34                  中盛丰公司              红星居委会              2017.11.15              2018年上半年租金              2371583.95      原告对上述证据的真实性、合法性均无异议。《关于狮山红星村租地项目的情况说明》中，明确中盛丰公司向富士宝股份公司支付了2015年度租金及补充协议款28986612元。红星居委会的复函中，明确富士宝股份公司经红星居委会同意，将【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》项下土地经营权分租给了三家企业和一个自然人。2015年下半年起，由于富士宝股份公司拖欠租金、管理费无法继续履行合同，出现违约，红星居委员会同意由各分租人直接向其交付租金、管理费并履行【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》项下的一切权利义务。同时，红星居委会的复函亦证实，【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》项下的地块四、七转租给了其他人而非中盛丰公司。上述凭证亦显示中盛丰公司向红星居委会支付了2017年上、下半年及2018年上半年租金管理费。另查明，2015年12月30日，本院依法作出（2015）佛中法民二破字第66-16号民事裁定，裁定受理富士宝股份公司提出的破产重整申请，并作出（2015）佛中法民二破字第66-18号指定管理人决定书，指定佛山市鸿正会计师事务所（普通合伙）担任富士宝股份公司的管理人（以下简称管理人）。2017年6月20日，本院作出（2015）佛中法民二破字第66-16号民事裁定，批准佛山市富士宝电器科技股份有限公司重整计划；终止佛山市富士宝电器科技股份有限公司重整程序。2017年12月26日，佛山市富士宝电器科技股份有限公司变更为佛山市富士宝电器科技有限公司，法定代表人由陆社本变更为苏瑞镔。本院认为，本案土地租赁合同纠纷，争议的焦点是被告应否向原告支付涉案土地使用权2017年下半年的租金及《土地使用权转租合同补充协议二》是否可撤销。根据双方所提供的证据，综合评判如下：一、双方租赁关系及涉案土地使用权租赁面积的确定。根据【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同书》、《土地使用权转租合同补充协议一》、《土地使用权转租合同补充协议二》、红星居委会出具的《关于广东广淼律师事务所及佛山市富士宝电器科技股份有限公司管理人调查专用咨询函的复函》、《佛山市富士宝电器科技股份有限公司破产重整期初清算审计报告》及破产管理人出具的《关于狮山红星村租地项目的情况说明》等证据并结合双方在庭审中的陈述，可确认双方存在土地租赁关系，租赁标的为【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》项下的地块五、地块六、地块八三块地块共311.1929亩。虽然被告对原告提供的【富士宝】土地转租2014第001号《土地使用权转租合同书》的真实性不予认可，但不影响双方租赁关系的存在。二、《土地使用权转租合同补充协议一》、《土地使用权转租合同补充协议二》的效力认定及租金等费用的支付情况。1.关于两份补充协议的效力认定问题。在诉讼中，被告出示了该证据的原件，认为是双方真实的意思表示，两份补充协议是有效协议。原告在诉讼中依据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定增加诉讼请求，请求撤销《土地使用权转租合同补充协议二》，说明该二份协议的存在，但原告没有提供证据证明该两份协议符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定认定合同无效的情形，故可认定《土地使用权转租合同补充协议二》是双方真实的意思表示，显然不存在法律规定的合同无效的情形，是有效合同。2.关于租金的支付情况。从上述证据来看，《土地使用权转租合同补充协议二》后，中盛丰公司依协议约定按【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》租金标准执行，《转账凭证》、《关于狮山红星村租地项目的情况说明》及《关于广东广淼律师事务所及佛山市富士宝电器科技股份有限公司管理人调查专用咨询函的复函》均确认被告已支付租金至2018年上半年。而原告并没有举证证明期间向红星居委会支付租金。故，原告请求被告支付2017年下半年租金没有事实依据。协议二》的履行及是否具有可撤销的情形。第一、根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，原告未提供证据证明管理人对《土地使用权转租合同补充协议二》是否决定继续履行或已通知对方当事人，结合本案的其他证据，可认定富士宝股份公司与中盛丰公司所签订的《土地使用权转租合同补充协议二》已经解除。第二、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第七条规定：“享有撤销权的当事人一方请求撤销合同的，应适用合同法第五十五条关于一年除斥期间的规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。”2015年12月30日，本院依法裁定受理富士宝股份公司提出的破产重整申请，并指定管理人接管企业。破产重整期初清算审计报告（佛鸿专审字［2015］第021号）已于2016年6月21日出具，对富士宝股份公司与中盛丰公司的租赁关系已出作说明。原告称管理人2018年5月10日才知道富士宝股份公司与中盛丰公司签订了两份补充协议，显然与事实不符，且没有提供相应的证据予以支持。第三、根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：。（二）以明显不合理的价格进行交易的；。（五）放弃债权的。”规定，企业进入破产清算程序后，法律赋予行使撤销权的是管理人，而本案中富士宝股份公司的管理人并没有行使这一权利。第四、是否存在“以明显不合理的价格进行交易”问题。从富士宝股份公司与红星村委会签订《土地使用权转租合同书》来看，双方存在的是合同关系，富士宝股份公司取得对租赁物使用或转租的权利及应承担相应的义务，合同约定富士宝股份公司每年分二期支付红星村委会（红星居委会）土地租金，而非一次性取得财产或财产权益，在未履行的合同的情况下并未产生财产收益。在履行合同过程中，双方合意变更、中止或解除合同，并不违反法律规定。本案中，双方以补偿前期投入的方式变更双方的权利义务，变更后按【红星】土地租赁2012第001号《土地使用权转租合同》租金标准执行，并非以明显不合理的价格进行交易。因此，对原告请求撤销《土地使用权转租合同补充协议二》的诉讼请求不予支持。四、关于本案诉讼主体问题。四、关于本案诉讼主体问题。本案诉状中原告名称为“佛山市富士宝电器科技有限公司”，“佛山市鸿正会计师事务所（普通合伙）”为诉讼代表人，“佛山市富士宝电器科技股份有限公司管理人”盖章。原告提交的《企业信用信息公示报告》中显示，佛山市富士宝电器科技股份有限公司（即上述所简称的富士宝股份公司）于2017年12月26日变更为佛山市富士宝电器科技有限公司（即上述所简称的富士宝公司），而根据富士宝股份公司重整计划，富士宝股份公司的100%股权已转让给新股东，而新股东所接收的财产中并没有本案涉案标的。因此，富士宝公司的诉请没有事实依据。根据本院【（2015）佛中法民二破字第66-16号】裁定，指定佛山市鸿正会计师事务所（普通合伙）担任富士宝股份公司的管理人而非富士宝公司的管理人。在重整过程中，管理人职责是依《中华人民共和国企业破产法》第九十条规定：“自人民法院裁定批准重整计划之日起，在重整计划规定的监督期内，由管理人监督重整计划的执行。在监督期限内，债务人应当向管理人报告重整计划的执行情况和债务人财务状况。”行使，在富士宝公司没有授权的情况下，无权代表富士宝公司进行诉讼，在诉讼中，合议庭对此已向双方当事人释明。因此，在没有富士宝公司授权的情况下，原告以管理人作为诉讼代表人的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。综上所述，原告的诉讼请求无事实与法律依据，依法应予以驳回。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第三十一条、第九十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市富士宝电器科技有限公司的诉讼请求。本案诉讼案件受理费46800元由原告佛山市富士宝电器科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 陈 湛审判员 李蔚婕审判员 尹小娜二〇一九年三月二十日法官助理秦志律书记员梁佩玲