上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初1797号原告：郭本柱。委托诉讼代理人：张烨石，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆军，上海众华律师事务所律师。被告：陈福明。委托诉讼代理人：朱耀华，上海市四方律师事务所律师。原告郭本柱与被告陈福明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序于2019年2月14日公开开庭进行了审理。原告郭本柱及其委托诉讼代理人陆军，被告陈福明及其委托诉讼代理人朱耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭本柱向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还2018年6月至2018年8月的租金人民币64,500元(币种下同)、返还设备转让费100,000元；2、判令被告支付原告装修折旧62,500元(装修总支出×未履行租赁期限后得出的金额)、宣传费损失27,157元；3、判令被告赔偿原告员工遣散安置费254,500元、仓储费73,044元、搬迁费25,000元、员工宿舍租金8,600元、危废品回收合同损失费用3,333.3元、经营损失300,000元；4、本案诉讼费、律师费(46,000元)由被告承担。事实与理由：2016年2月29日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告租赁被告位于上海市闵行区XX路XXX号四间底楼门面及二楼仓库一间用于汽车维修养护服务。租赁期为三年，自2016年3月1日至2019年2月29日,租金为每年258,000元。在租赁合同签订当日双方又签订一份《转让协议书》,约定被告将涉案场地注册的公司及设施设备转让给原告,总价款100,000元,被告确保经营场地不是违章拆迁对象,三年内因动迁或租赁合同不能续签等因素造成不能经营的,转让款退还原告。合同签订后,被告按约交付场地,原告也按约支付租金和转让费。2018年5月,原告租赁场地被划入动迁范围且直接将场地封闭禁止原告开展经营。原告在涉案场地经营时间较长,主要针对的客户全体也是周边人群,周边也无法找到合适场地继续经营,且重新培养客户群体需要投入大量成本但收益风险却非常高,因此原告只能选择解散公司,遣散全部员工。被告在租赁之初承诺涉案场地不是违章拆迁对象,且保证可以续租,原告才租赁下来经营,为此投入大量装修,将另一家公司人员和场地合并到租赁场地办公。此次动迁直接造成原告无法经营,产生了装修、人员、设备迁移仓储等直接损失以及可以预计的经营损失。原告与被告多次协商未能就赔偿款项达成一致,无奈之下诉至法院,望支持原告诉请。被告陈福明辩称，关于原告的第1项诉讼请求，同意返还2018年6月至8月的租金64,500元，对于其余诉求均不认可。双方之前曾经有过纠纷，原告起诉被告的案由为企业出售合同纠纷，故双方有二层关系，一是公司之间的股权转让，二是房屋租赁，但应为一体，应作为一个合同关系来处理。对于三年的租赁期限，如未履行完毕，有违章拆除的，所收取的转让费100,000元予以退还，这是有约定从约定，故从100,000元的约定来说，现原告的主张达不到约定条件，因为原告有违约行为，变更过店招，且未一直经营A有限公司(以下简称A有限公司)。根据合同约定，在租赁关系解除后，原告应返还相应的设备，故100,000元返还金额应有调整。另外关于原告所列的其他损失并不存在，被告在质证过程中将予以详述。原告取得房屋并非是变更了原来租赁场地的经营业态，实际是原告盘下店面后，继续经营，也沿用原来的设备，故不存在重新进行装修或者产生安置费用等支出。关于律师费损失，也将在质证过程中予以详述。综上，不应当支持除退还租金之外的其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年2月29日，原告(承租方、签约乙方)与被告(出租方、签约甲方)签订房屋租赁合同一份，合同约定：1、甲方将XX路XXX号的X间底楼门面及X楼仓库一间租赁与乙方从事汽车维修装潢服务，合同期为2016年3月1日至2019年2月29日，租金为258,000元一年一次性支付。2、甲方保证在现租赁合同到期后可以续签。3、乙方在办理相关经营证照年审时，甲方保证提供相关的房屋使用证明及协助办理。4、乙方按时按量支付水电的使用费用，不得拖欠，并保证在现租金到期前30天支付下一年房屋租金，下年租金为六个月一付，不得拖欠。5、乙方必须做到合法诚信经营，遵守国家相关法律，保证装修时房屋安全结构不能破坏；合同期内经营房屋内的任何事情由乙方负责管理及承担。同日，双方签订转让协议书，协议书载明：1、甲方以100,000元的价格将XX路XXX号A有限公司的营业相关证照、经营权和经营场地及经营设备转让与乙方，甲方保证在签此协议前公司没有不良债务及经营行为，甲方保证协助办理相关经营证照过户事宜。2、甲方保证乙方在现房屋租赁协议到期后可以续签，租赁合同由甲方负责续签；甲方保证现经营地址不是违章拆迁对象，三年内如因市政动迁或租赁合同不能续签等因素造成的不能继续经营，甲方退还乙方的公司及设备转让费100,000元。3、乙方一次性支付甲方2016年3月1日至2017年2月29日的12个月的房屋租金258,000元整，并在下一租赁到期前30日支付下一年租金。4、乙方保证甲方长期在现经营地址经营，如因乙方经营原因要退场的，乙方承担甲方的全部损失。并保证协助甲方办理好营业执照变到甲方指定的名下。上述合同及协议签订同日，原告向被告支付店面转让费(包括设备)100,000元、2016年3月1日至2017年2月28日房屋租金258,000元，并将A有限公司的营业执照法定代表人变更为原告。现原告支付租金至2018年8月，原告诉称由于房屋外围被封闭，故要求被告返还2018年6月至8月的租金共计64,500元，被告于庭审中表示鉴于涉案房屋已于2018年8月被拆除，其愿意返还上述期间的租金64,500元。另查明，涉案房屋所处位置对应的房屋幢号为1、面积为6,983.23平方米。该房屋权利人为案外人B实业公司，房地产坐落为XX镇XX村。2016年12月16日，由被告(乙方)与案外人B实业公司(甲方)签订房屋使用合同一份，合同约定：第一条使用房屋情况。1.1甲方给乙方使用的房屋位于XX路XX港XX角XX。该房屋经甲、乙双方认可确定的使用费结算面积为267平方米。1.3甲方已明确告知乙方，该房屋未取得相关规划等许可，未取得房地产权证，但在此情况下，乙方仍愿意继续使用。第二条房屋用途。2.1乙方向甲方承诺，使用该房仅用于从事商用。从庭审中原、被告陈述得知，涉案房屋系无证建筑，不在梅陇镇陇南村1幢房屋产权面积范围内，根据“五违四必”综合整治工作的开展，原告已搬离涉案房屋。另再查明，原告除经营A有限公司外，另外经营C有限公司(以下简称C有限公司)，为上述两家公司的法定代表人。庭审中，原、被告一致明确，一、转让协议书中涉及的100,000元性质应为店铺转让费，并非设备转让款，并同意由法院依法处理。二，对于原告自行添置的设备，原告陈述在其搬离涉案房屋时，均已拆除移走，留下的设备均为被告原先所有，被告对原告这一说法表示认可。被告庭审陈述，其对位于XX路XXX号的房屋没有产证其并不清楚，其认为可以办理营业执照，且对与案外人签订的租赁合同中涉及无产证部分内容未予留意。针对以上事实及诉请，原告郭本柱向本院提供了如下证据：1、转让协议书及收款收据一组，证明被告将租赁场地营业执照、经营权、设备等转让给原告，折价100,000元，并保证场地不是违章拆迁对象，若三年内无法经营则返还上述费用，原告考虑到之前未能长期稳定经营，造成其重大损失，故对能够长期稳定经营方面进行了特别约定；原告也长期在涉案地址经营，不存在违约情形。协议书中对诉求2、4等的主张也提供了依据。原、被告双方签订过两份协议，在之前的诉讼中碰到问题后原告再行起诉了本案租赁合同纠纷。转让协议书是指原告受让被告设备，原告同时也办理了营业执照的转让。2、房屋租赁合同、收款收据、转账凭证一组，证明原告租赁被告位于XX路XXX号四间底楼门面及二楼仓库一间用于汽车维修装潢服务，租赁期限自2016年3月1日至2019年2月29日，租金每年258,000元，被告确保租赁到期后可以续签；现原告租金支付至2018年8月份，但5月份房屋所在外围已被封闭，故原告认为2018年6月至8月的租金是多付的，被告应予以返还。3、营业执照二份，证明原告在涉案场地经营A有限公司和C有限公司这两家公司，证明涉案地址承接了原告两家公司的经营，故场地无法正常经营，造成原告的重大经济损失。4、照片2张，证明涉案场地被作为违章建筑关闭拆除，故被告应将2018年6月至8月的租金予以返还；5、被告与案外人B实业公司(以下简称振南公司)于2016年12月16日签订的房屋使用合同一份，证明合同第一页写明了甲方告知乙方房屋系无产证，乙方明知房屋情况，但乙方即本案被告并未告知原告。原告在起诉前才取得该合同，故被告有欺诈嫌疑，因涉案场地没有房产证，但被告在签约时未告知原告；6、建筑装修工程施工合同及付款凭证一组，证明原告租赁场地后进行装修、改造升级，支付250,000元装修费，基于租赁合同终止，故要求主张装修折价费；7、搬迁费发票一份，证明原告将设施设备搬离，从而支付25,000元搬场费；8、A有限公司交税明细一组，证明在租赁期间原告的经营状况，开票的只是原告收入一部分，有些针对个人的并未开票，现原告是按照车辆维修正常经营收入来估算的，估算出原告经营损失300,000元；9、劳动合同、工资明细及协议书一组，证明原告清退9名员工，支付经济补偿金254,500元；10、商务平台合作协议及付款凭证一组，证明原告为涉案场地开展经营支付广告费50,140元，诉讼请求中的金额为广告费的金额×未履行租赁期限；11、设备清单一份，证明2018年6月1日租赁场地被告知清退，封闭场地，设备遗留在场地内，作为经营损失300,000元的一部分，作为证据的补充；12、汽修企业服务合同一份，证明原告支付了一年的危险品回收费用8,000元，剩余5个月未履行但费用无法退回，故原告主张诉求中对应的金额3,333.3元；13、房屋租赁合同、转账凭证一组，证明原告租赁场地存放设施设备，支付了70,000余元费用；14、员工宿舍的房屋租赁合同、转账记录一组，证明原告为员工租赁宿舍支付每月4,300元租金，因公司提前解散造成租金无法退回；15、律师合同及发票一组，证明原告为本案诉讼支付了律师费，共计支付两次律师费，分别为28,000元、18,000元，合计46,000元。被告陈福明对原告郭本柱所提供的证据经质证后认为：对证据1及证据2转让协议书及房屋租赁合同的真实性无异议，两份合同是一个整体，转让协议书的内容覆盖了房屋租赁合同的内容，转让与租赁不是原告所说的割裂开来的。转让协议书对于房屋租赁合同无法履行三年的情况下对于后续情况进行了约定，故双方既然有约定，就应遵从，故100,000元应分成两方面进行，单从转让来说，是纯设义务的内容，故只能是租赁合同后续情况的处理约定。另外对支付凭证无异议。对证据3的真实性无异议，对于C有限公司，原告转移的地方不是在本案涉案地址，结合被告提供的证据6-9，可以证明原告是从徐汇店转移到其位于莲花南路店的汽修店。对证据4真实性无异议。对证据5真实性无异议，前案提供过，请注意落款日期为2016年12月16日，是晚于原、被告签订转让协议书及租赁合同的时间，租赁合同并未提及房屋性质，且原告可以办理营业执照，说明原告可以正常经营。对证据6真实性不认可，日期与双方租赁合同及转让协议均对应不上，本案模式是原告盘下了店面后继续经营，经营业态并无变化，原告无须进行装修或者改造，装修合同也可以是为了本案诉讼而制作。对证据7真实性不认可，实际上是托运单，所载地址是原告莲花南路店的地址，而且6月5日的日期也不吻合原告说法。根据高德地图的导航，驾车可能是10分钟的车程，故金额如此之高不合常理。对证据8原告所自制明细表不予认可，对电子缴款凭证无异议，根据缴税金额显示是1,000多元，从明细表中1-5月份经营收入是逐月下降，故对原告来说越早停止营业越好。对证据9不认可，签约主体是C有限公司，是原告另一公司，根据被告方的证据，这些员工可能是另一家店面的人员，签约时间也早于本案租赁时间，且未提供支付凭证，是否履行不清楚，根据被告实地查访，这些员工可能在莲花南路店工作。对证据10真实性不认可，从内容可见，金额非常奇怪，可能是支出金额的倒算。对证据11的真实性不认可。对证据12的真实性不认可。对证据13的真实性不认可，从内容可见，这个地址是莲花南路店地址，即使有关系，也是与莲花南路店有关，与本案无关。对证据14的真实性不认可，签约方与原告无关，是否是员工宿舍不得而知。对证据15付款真实性无异议，但原告主张无合同依据，而且两次律师费支出的签约时间相隔三天，而且上次诉讼是本案中原告律师参与，本次诉讼也是其参与，并未产生另一位律师费用。被告陈福明针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、转让协议书、房屋租赁合同一组，证明转让协议书与房屋租赁合同为一体，两者同时签订，对于房屋因拆违处理进行了约定，即将盘店的资金100,000元退还；其次正是因为涉案店面由原告盘下，系在原有基础上继续经营，故原告并无初始装修及运营的投入，均系原有经营的延续。同时说明原告存在违约行为，未按照约定持续经营A有限公司。2、2013年11月29日振南公司与被告签订的店面房租赁合同一份，证明被告在签订本案租赁合同、转让合同前对于房产是否为违章建筑并不知情，出租人合同版本有过变更。在与原告签订合同时，并未出示此合同给原告看过，被告认为房屋可以合法经营，也可以办理营业执照，故不存在欺骗隐瞒的行为。3、2015年6月4日现场照片两份、2018年7月4日现场照片四份，证明原告接盘后并未进行装修，仅在2017年2月进行公司注册信息变动后将店招变更为车优坊，但未得到被告方同意，内部未进行改造装修直至拆除。4、水电费收据一组，证明原告自承租后一直处于经营状态，并未进行过装修。5、高德地图截图、车优坊养护工厂店现场照片一组，证明原告在莲花南路店另有汽修店，其证据中的员工在此处工作，并未与原告解除劳动关系，部分证据亦直接与该公司相关，与租赁本案房屋无关。6、微信公众号截图一份，证明被告经营的车优坊公众号显示2017年莲花南路1388弄店已实际经营，原告提供的证据与本案租赁房屋无关。原告郭本柱对被告陈福明所提供的证据经质证后认为：对证据1的真实性均无异议，但双方在合同第六条也有约定，如有损失全部赔偿，转让协议中只列明了一部分，是因为被告想保留A有限公司，但原告其实根本不需要这一公司股权，原告自己有车C有限公司。转让协议仅仅是100,000元返还的担保问题，不涉及其他。另外关于100,000元，之前是被告经营涉案房屋，二楼作棋牌室，一楼经营车辆维修，当时原、被告签订合同时，被告要求原告长期经营，而原告本人也想长期经营，故双方签订转让协议中关于100,000元的相关条款。对证据2认为该合同到2016年12月31日截止，而本案中被告与原告签订的房屋租赁合同超出了该合同的截止时间，被告未与大房东续签的情况下，是对原告的隐瞒行为，而且对于房屋性质，被告也有意欺瞒原告。对证据3-4均不认可被告的说法，原告装修范围包括门头、电线、电路等，都进行了内部变更，正是由于被告之前的设备跟不上经营需要，故原告的确进行了装修。关于水电支付方面，原告是边装修边经营，被告也未提供免租期，故原告的行为是为了减少自己的损失。对证据5-6不认可。本院结合原告郭本柱、被告陈福明对证据的举证及质证意见，以及庭审所查明的事实，本院注意到原告提供的证据中大量涉及到A有限公司、C有限公司作为主体对外签订的一系列合同作为其损失的依据，但即使原告系上述两家公司的法定代表人，而本案的租赁合同主体是原告个人，并非是原告对外经营的两家公司法人，不能简单将上述公司法人对外经营过程中进行的支出视作为原告的个人支出，所以对原告所提供的证据6-14本院认为与本案缺乏关联性，对此均不予确认。至于原告郭本柱与被告陈福明所提供的其他证据真实、合法，且与本案有关联，本院对此均予以确认。本院认为，原、被告之间所签订的转让协议书及房屋租赁合同均系双方当事人真实意思表示,合同依法成立,虽然被告提供了产权人登记为振南公司的房屋产权证，但是结合被告与振南公司于2016年12月16日签订的房屋使用合同可以明确涉案房屋并未取得相关规划等许可，未取得房地产权证。但是在振南公司与被告于2013年11月29日的店面房租赁合同中并未明确载明涉案房屋的产权瑕疵，但结合相关政府部门发出的告知书中已经明确了涉案房屋属于违法建筑的性质,故现由于涉案房屋本身存在瑕疵,且该缺陷直接对合同效力产生影响,故原、被告之间所签订的房屋租赁合同为无效合同。然对于上述租赁合同的无效，并无证据证明被告采用欺诈手段隐瞒租赁物为违法建筑的事实，致使承租人误认为是合法建筑。且从被告提供的振南公司名下的产权证也可以得知，被告始终认为其承租之时涉案房屋是有产权证，且正是凭借上述产权证办理了对外经营的A有限公司的营业执照。故难以证明在被告与原告签订转租合同之时，被告对于涉案租赁物为违法建筑是明知的。且被告直至于2016年12月16日与振南公司再次签订租赁合同才得知涉案商铺并无相关政府的规划许可，此时被告才得知涉案房屋存在瑕疵。但是直至涉案房屋被相关政府部门依法拆除，在原告承租期间直至涉案房屋被拆除期间，原告对于涉案房屋的使用未有任何实质性的影响，故难以认定被告需要承担全部或主要的过错责任，应当说明原、被告双方对于租赁物的合法性均未尽到谨慎的注意义务，对此双方均负有一定的过错。现由于原、被告双方就该违法租赁标的物所签订的房屋租赁合同及转让协议书违反了法律强制性规定，当属无效。无效合同自始无法律效力。因无效合同而取得的财产应当返还。过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。庭审中被告确认同意归还2018年6月至8月的租金64,500元，对此诉请本院予以确认。另关于设备转让费的诉请，就其性质而言，原、被告均认可应为商铺转让费，而商铺转让费即指在商铺转租合同中，商铺经营人(转租人)将一定期限的商铺经营权转让给承租人，所一次性收取的营业补偿费。考虑到双方签订的转让协议书中约定了转让费的返还方式及条件，结合对本案纠纷双方均有过错以及原告实际使用涉案房屋的时间，本院酌定由被告向原告返还商铺转让费以70,000元计算。至于原告主张的律师费损失，本身协议书及合同中均未对此有明确约定，故本院认为原告主张律师费诉请缺乏相应的合同依据，对此诉请本院不予支持。至于原告所主张的其他损失，由于原告所提供的上述证据与本案缺乏关联性，故对于这些损失诉请本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告陈福明于本判决生效之日起十日内返还原告郭本柱2018年6月至8月的租金64,500元；二、被告陈福明于本判决生效之日起十日内返还原告郭本柱商铺转让费以70,000元计；三、驳回原告郭本柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,703.13元。由原告郭本柱负担3,351.57元，由被告陈福明负担3,351.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年三月二十日书记员 谭静贤附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：…….（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。