广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初2917号原告：东莞外国语学校，住所地：广东省东莞市寮步镇横坑管理区，统一社会信用代码：12441900457229075E。法定代表人：尹效登。委托诉讼代理人：周郑毅，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳婷，广东众达律师事务所律师。被告：郭海兰，女，1976年11月10日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，委托诉讼代理人：傅其友，广东鼎能律师事务所律师。原告东莞外国语学校诉被告郭海兰租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周郑毅、陈柳婷，被告的委托诉讼代理人傅其友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付占有使用费182492元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月23日，原告与被告签订《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》，分别将位于东莞市××城××及××号的商铺出租给被告使用，面积均为40平方米，期限均从2013年2月23日起至2018年2月22日止。月租金分段计算，前三年租金为3000元/月，第四年递增3%，租金为3090元/月，第五年递增3%，租金为3183元/月。上述合同签订后，原告依约交付物业给被告使用。后双方经友好协商，于2015年12月23日签订《终止合同协议书》，提前终止《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》。但截至2018年4月，被告仍未返还案涉租赁物，仍在继续使用。被告辩称，1、以被告名义租赁的两间铺位，双方已于2015年12月23日签订《终止合同协议书》，该协议书双方已经实际履行，被告已向原告付清所欠租金，并将商铺清理出来交还原告，原告也向被告返还了租赁押金，之后被告未再使用案涉租赁物。原告向被告主张支付终止合同后的使用费没有依据。2、被告承租案涉租赁物时，原被告之间没有文字的交接手续，故合同终止后被告将租赁物返还给原告，同样没有且不需要文字交接手续。被告将租赁物清理完毕，即视为交付给了原告，被告从此没有义务管理该租赁物，即之后租赁物的任何状态均不是被告的义务。3、实际上，原告对于案涉租赁物的处理态度是放任、不管理的状态，被告对案涉租赁物由谁使用是不知情且不干涉的，原告在此期间从未向被告主张过交还房屋以及支付使用费，原告主张被告使用案涉租赁物的事实是不能成立的。4、假设被告应当支付原告房屋使用费，也不能按照原告诉请的标准进行计算。因为案涉房屋所处位置的商业区位价值逐年下降，加上学校已经搬迁，以及道路改成单行线、道路维修等原因，导致该地段的商铺租金大大降低，目前，每平米租金不超过二三十元。2015年5月，原告委托拍卖公司对该路段的商铺进行公开招租，其第18期的招租公告已经明确地降低了租赁物的租金，这也表明了原告本身就意识到房租的下降。即便如此，第18期也是无人投标，流拍也表明原告自降之后的租金仍高于市场价值。5、原告计算的占有使用费天数是错误的。双方所签的终止合同协议中约定了给予被告一个月的时间清理货物，即使被告需要支付原告占有使用费，也应当减去这个月的天数来计算。6、被告在合同终止后已经将案涉商铺全部清理出来，后期是由于尾货未处理完，被告陆续地有使用162号铺位。经审理查明，原告为东莞市教育局管理的公益一类事业单位，是在东莞市玉兰中学的基础上组建。位于东莞市××城区××至××共18间商铺属东莞市市属行政事业单位国有资产，由原告实际持有管理。2013年2月20日，东莞市玉兰中学与被告分别签订了两份《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》，约定将位于东莞市××城区××、××号的两间商铺出租给被告使用，租赁期限从2013年2月23日起至2018年2月22日止，两间商铺前三年的租金均为3000元/月，第四年、第五年分别递增3%。2015年12月23日，原告与被告签订两份《终止合同协议书》，约定双方协议终止162号、163号商铺的租赁合同，被告两间商铺分别所欠租金39700元（由2014年10月23日-2015年11月30日），被告承诺于2015年12月25日前交齐后，原告再分别退还押金6000元给被告，并承诺给予一个月时间处理货物。原告主张在案涉两间商铺的租赁合同终止后，被告仍继续占有使用两间商铺至2018年4月中旬。原告提交的用电一览表及电费缴费记录显示案涉两间商铺在2013年至2018年期间有用电，电费有正常缴交。被告确认其在162商铺的租赁合同终止后仍有继续使用该商铺，但主张163号商铺在合同终止后已交还给原告，被告没有继续使用。被告提交招租公告、租赁合同等证据以证明原告计算占有使用费的标准过高。原告委托律师于2018年11月5日向被告发出一份律师函，该函称被告在合同到期或终止后，并未按合同约定的要求按时搬离租赁物业，反而一直在无偿占用和使用至2018年4月15日，要求被告向原告支付占用费用共计166600元。以上事实，有原告提交的产权证明书、承租确认书、租赁合同书、终止合同协议书、用电一览表、电费缴费记录、租赁物图片、律师函、快递单，被告提交的招租公告、租赁合同，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉商铺属东莞市市属行政事业单位国有资产，由原告实际持有管理，原告有权主张案涉商铺的相关权利。被告承租案涉商铺，在租赁期限届满后，负有将案涉商铺返还给原告的义务，在未经原告同意的情况下，被告无权在租赁期限届满后继续对案涉商铺占有使用。对于案涉162号、163号商铺，在租赁期限届满前，原、被告双方签订了《终止合同协议书》，约定终止该两间商铺的租赁合同，故162号、163商铺的租赁合同终止日期为《终止合同协议书》签订之日即2015年12月23日。原告主张被告在案涉两间商铺的租赁合同终止后，仍继续占有使用两间商铺，而被告仅确认其有使用162号商铺，并主张163号商铺在合同终止后已返还给原告，对此，本院认为，首先，承租人在将租赁物返还给出租人时通常需要办理交接手续，签署相关交接文件予以确认，或者由承租人通知出租人收回租赁物，但被告并未提交任何证据证明其与原告办理了案涉商铺的交接手续，也未提交任何证据证明其在租赁合同终止后通知原告收回案涉商铺，故被告主张其向原告返还了案涉商铺缺乏依据。其次，原告提交的用电一览表、电费缴费记录显示案涉商铺在租赁合同终止后仍有用电，电费也在正常缴交，可以证明案涉商铺在租赁合同终止后仍处于被占有使用的状态。综上，对被告在租赁合同终止后仍有对案涉商铺占有使用的事实，本院予以认定。被告占有使用案涉商铺，应向原告支付占有使用费。对于占有使用费的起算时间，原、被告双方签订的《终止合同协议书》约定给予被告一个月时间处理货物，故在协议书签订之日起的一个月内为被告处理货物的时间，不应计算占有使用费，案涉两间商铺的占有使用费应自该一个月期满后的次日即2016年1月23日起算。对于占有使用费计算的截止时间，原告主张被告对案涉商铺占有使用至2018年4月中旬，原告在向被告发出的律师函中也称被告对案涉商铺占有使用至2018年4月15日，故应以2018年4月15日作为占用使用费计算的截止时间。对于占有使用费的计算标准，结合被告关于案涉商铺所在地段的商铺租金已大幅降低的意见，本院认为可参照租赁合同约定的前三年租金即未递增的租金数额作为计算占有使用费的标准。两间商铺的占有使用费均从2016年1月23日起计至2018年4月15日止，共计26个月24天，按每月3000元的标准，两间商铺的占有使用费均为80400元，被告应向原告支付案涉商铺的占有使用费共计160800元。对原告诉请被告支付占有使用费，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告郭海兰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞外国语学校支付占有使用费160800元。二、驳回原告东莞外国语学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1974.92元，已由原告预交，由原告负担216.92元，被告负担1758元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邓艳霞二〇一九年三月二十五日书记员  曾妍纯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。