浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终27号上诉人（原审原告，反诉被告）：王奕水，男，1968年6月18日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：林淑军，浙江君秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹演萍，浙江君秦律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：宗菊莲，女，1959年6月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。上诉人（原审被告，反诉原告）：宗加民，男，1954年9月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：宗伟伟（系宗加民儿子），住浙江省义乌市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：伊华敏，浙江婺源律师事务所律师。上诉人王奕水与宗菊莲、宗加民房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初11040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王奕水上诉请求：1.撤销一审判决第二至五项，依法改判支持王奕水的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由宗菊莲、宗加民负担。事实与理由：一、王奕水有证据证明朱秀萍是代王奕水与宗菊莲、宗加民签订2007年度的租赁合同，且朱秀萍认可35万元押金的权利属于王奕水，由王奕水在本案中主张。一审认为本案无朱秀萍的意思表示无法处理35万元押金的情形不存在，本案应予以改判。一审判决后，朱秀萍出具《情况说明》一份，可以证实朱秀萍受王奕水委托与宗菊莲签订涉案租赁合同，实际使用租赁物、缴纳租金、缴纳35万元押金的人都是王奕水。朱秀萍明确表示不会就35万元押金另行主张权利。宗菊莲、宗加民一审中承认35万元押金的权利主体属于王奕水，双方争议的是该款项是否应返还。二、宗菊莲、宗加民在赶走王奕水后已对涉案房屋进行了重新租赁，现在的实际承租人也不允许在涉案房屋安装电梯，无法恢复电梯并非王奕水的过错，宗菊莲、宗加民扣留35万元押金没有依据。2016年10月18日，双方当事人实际达成了不定期续租的约定，故2016年10月17日前王奕水不需要恢复电梯。2017年6月14日，宗菊莲、宗加民赶走王奕水后，将涉案房屋重新出租给第三人开设宾馆，布置格局与原宾馆相同，即不能安装电梯，否则涉案房屋无法使用。基于此，王奕水才不安装电梯，并非王奕水不愿意恢复。宗菊莲、宗加民认为30万元押金是电梯赔偿金依据不足，三菱电梯不需要30万元，且王奕水购买宾馆时电梯已买入，所谓的电梯损失不存在。王奕水另缴纳了5万元押金作为履约保证金，王奕水没有违约，宗菊莲、宗加民扣留5万元押金没有依据。三、一审忽视鉴定结论，认定王奕水及黄加敏同意涉案房屋为50万元/年的租金，并以此认定上诉人构成违约，该认定缺乏证据证明，属于事实认定错误。黄加敏提出50万元/年的租金并非同意该租金，而是提议由其向王奕水转达租金提议，黄加敏是双方当事人之间的居间协商人，并非王奕水的全权代表。王奕水明确表示不同意，租赁双方此后也没有就此价格达成协议。王奕水同意的是按市场价格租赁，本案有鉴定机构给出的42万元市场价，一审判决对鉴定报告也认可，故本案应据此认定涉案房屋的租金。四、一审认定王奕水在本案中构成违约属于法律适用错误。原租赁合同到期后，双方当事人对年租金多少一直在协商过程中，无法确定义务内容，王奕水如何履行都会被视为违约，这显然不公平。宗菊莲、宗加民收取租金未能提供租赁物，其才是违约方。依据评估报告，年租金为42万元，王奕水缴纳的316000元可以租赁274天，即从2016年10月18日至2017年7月19日，宗菊莲、宗加民2017年6月14日实施断水、断电、断网行为，导致王奕水无法继续经营宾馆，其才是违约方。五、一审判决认定王奕水主张的损失赔偿属于义乌市菲林茨宾馆和宾馆负责人黄加新，属于认定事实错误，增加了当事人的讼累。一审已查明宗菊莲以1460000元的价格将稠北宾馆转让给王奕水，义乌市菲林茨宾馆和宾馆负责人黄加新出具的《情况说明》也同意王奕水对宾馆损失进行主张，王奕水对宾馆损失进行主张没有任何主体不当。一审判决后，义乌市菲林茨宾馆和宾馆负责人黄加新重新出具说明，如宾馆损失主张的债权需要债权转让的，其同意转让债权给王奕水。本案纠纷发生在双方当事人之间，王奕水对损失物品享有合法物权。宗菊莲、宗加民二审辩称，朱秀萍系王奕水的代理人，其代表王奕水与宗菊莲、宗加民签订租赁合同没有异议。根据朱秀萍签订的租赁合同，合同条款中明确约定如果其在2016年10月17日之前不把移走的电梯装回，30万押金就作为赔偿金，这是合同中特别约定的，2016年10月17日之前没有将电梯恢复原状，这30万作为赔偿金应当归属于宗菊莲、宗加民所有。一审判决将2016年之后事实租赁关系期间的租金确定为50万元是不正确的，之前的10年租赁合同双方都已经履行了，愿意继续履行租赁关系，在签订新的租赁合同之前，最起码租金应该参照前10年的租赁合同最后一年的租金来计算双方实际租赁期间的租金，这是合理的。一审判决以50万元确定双方事实租赁关系期间的租金是错误的。一审认定对方存在逾期支付租金的事实，认定正确。王奕水没有权利代表义乌市菲林茨宾馆主张其经营损失，宾馆的法定代表人是黄加新，与王奕水、黄加敏没有关系。宗菊莲、宗加民上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由王奕水承担。事实和理由：一、原租赁合同到期后，双方存在事实租赁关系期间的租金应按原租赁合同约定的最后一年房租扣减义乌市稠州北路334号、338号房屋租金确定，每年为68.2万元。王奕水交付了租金并实际使用所有房屋，其行为表示愿意以原约定的租金继续承租。原合同约定每年的租金是递增的，按原合同最后一年租金计算已作出让步，不可能参照周边没有宾馆经营权也没有装修投入的房屋租赁价格确定双方实际租赁关系期间的租金。一审以黄加敏单方意思表示认可的年租金50万元认定年租金是错误的。二、王奕水已交租金30万元只能承租到2017年3月26日止，王奕水还应支付2017年3月27日至2017年10月29日实际收回房屋之日止的租金损失397833.33元。三、双方的租赁合同应于2017年3月26日解除。一审判决双方租赁合同于2017年6月15日解除错误。事实上，水、电的接入口除336号房屋外，334号、338号房屋也有接入口，336号房屋停水、停电期间，王奕水是从334号、338号房屋接入水、电并一直使用的，并未因停水、停电给王奕水的宾馆经营造成损失。四、原租赁合同约定的押金45.5万元应予没收，其中15.5万元是履约保证金，30万元应作为电梯未按期修复的赔偿金。一审判决将双方明确约定的履约保证金认定为违约金，并以违约金过高为由判决退还押金是错误的。双方当事人对两份租赁合同的实际履行情况及对合同中押金的数额均一致认可并同时提出各自的请求。没必要由朱秀萍另行提起诉讼，增加讼累。五、请求王奕水赔偿出租房屋恢复原状及损坏修复的各项经济损失336130.72元。根据双方合同约定，一楼拆框架使用，使用到期前应把墙体恢复原状，使用房屋不当造成损坏的，应负责修缮，但王奕水至今未履行，影响宗菊莲、宗加民正常使用房屋。六、双方之间以143万元转让的是稠北宾馆的可移动物品，并非宾馆经营权。王奕水一审提供的稠北宾馆转让协议书是虚假的，协议书上签名及指印都非宗菊莲本人所为。王奕水二审辩称，336号房屋现有租金不能根据原租赁合同确定，按照宗菊莲、宗加民主张的68.2万元也不合理，应该按照市场价格确定。原先租赁合同签约时将334号、336号、338号房屋打包计算，在原租赁合同期间，每家的租金具体多少并没有进行区别。宗菊莲、宗加民主张的336号租金是多少钱没有单独的租金标准。另，334号合同到期后签订的价格是36万元，338号是15万元，按照宗菊莲、宗加民的要求68.2万元比上述两家都要高，不合理。鉴定结论租金是42.5万元，应当以评估报告为准。对宗菊莲、宗加民所说的租金损失不予认可。合同到期之后，双方就租金金额及租金缴纳时间都未达成新的约定，不能认为王奕水逾期缴付租金。且根据双方之间的信息往来，双方都同意分期支付。2017年6月前王奕水缴纳的租金是31.6万元，加上原合同到期后理应退还给王奕水的334号、338号履约保证金75000元，一共在宗菊莲、宗加民处有39.1万元，按照42.5万一年的房租，王奕水已缴付的租金应该能用到2017年9月17日。宗菊莲、宗加民对多收的租金应予以退还，而不是由王奕水补交租金。双方的租赁合同应该在2017年6月15日宗菊莲、宗加民对义乌市菲林茨宾馆断水、断电日为实际解除日。王奕水未违约，宗菊莲、宗加民无权没收押金45.5万元，原先的押金是上一份租赁合同的履约保证金，上一份合同期满时王奕水并未拖欠房租，没有违约，宗菊莲、宗加民无权扣留押金。就30万元电梯押金部分，在原租赁合同期满后，王奕水是续租的，也缴纳了租金，因宗菊莲、宗加民违约，导致义乌市菲林茨宾馆无法继续营业，无法恢复原状，且336号房屋已另行出租给第三方，第三方已经进场装修，所以王奕水不需要将电梯恢复原状，也就不存在恢复原状的损失，且损害修复损失也不存在，后续义乌市菲林茨宾馆的装修装潢都是由王奕水自行装的。130万元转让的应该是整个稠州宾馆，不存在可移动物体和不可移动物体之分，就是宾馆的经营权。王奕水向一审法院起诉请求：1、确认双方当事人签订的房屋租赁合同自2017年6月15日解除；2、宗菊莲、宗加民返还房租78000元，并自2017年6月15日起至实际付清全部款项之日止按照中国人民银行同期贷款利率4倍向王奕水支付逾期付款利息；3、宗菊莲、宗加民返还押金105000元；庭审中，王奕水变更诉讼请求为返还押金455000元；4、宗菊莲、宗加民赔偿王奕水财产损失129782元；5、宗菊莲、宗加民赔偿自2016年6月15日至2017年9月5日停止经营损失440100元。宗菊莲、宗加民向一审法院反诉请求：1、确认双方当事人之间的租赁合同自2017年3月26日起解除；2、王奕水赔偿租金损失（自2017年3月27日起按682000元/年支付至合同解除之日止，暂算至2017年7月28日为227000元）；一审庭审中，宗菊莲、宗加民变更诉请为自2017年3月27日起按682000元/年支付租金至2018年10月31日止；3、王奕水腾空义乌市稠州北路336号房屋；一审庭审中，宗菊莲、宗加民撤回该项诉请；4、王奕水支付水费2956.7元，电费20043.36元；5、没收押金105000元；一审庭审中，宗菊莲、宗加民变更诉请为没收押金455000元；6、王奕水赔偿损失336130.72元。一审法院认定事实：宗菊莲、宗加民系夫妻，且系义乌市稠州北路336号业主。宗菊莲、宗加民原经营稠北宾馆。2006年，宗菊莲以1430000元的价格将稠北宾馆转让给王奕水。2006年10月4日，王奕水与宗菊莲签订《租赁合同》，甲方（宗菊莲）将坐落于义乌市稠州北路334号、336号、338号房屋转租给乙方（王奕水），双方约定：一、甲方将7间房屋三楼至顶层以及宾馆大堂的一间店面转租给乙方，租金第一年450000元，第二年480000元，第三年开始每年510000元，租期10年，即从2006年10月18日至2016年10月17日止，乙方付每间押金15000元，共105000元，乙方一切费用结清，押金退还（无利息）；二、乙方提前一个月付下一年租金，每年一次性付清……；四、乙方使用期间发生违约（提前一个月支付房租不能兑现，甲方有权终止合同，提前一个月收回房屋使用权，没收押金105000元）；五、乙方使用期满，还要续租要提前两个月通知甲方，优先租给乙方。如乙方不使用的，能移动的（如：家具、电视、床等）归乙方所有，不能移动的归甲方所有或处理（如：电梯、水池、锅炉、卫生间、门窗、吊顶）……，双方还对其他作了约定。2007年5月14日，宗菊莲（甲方）与朱秀萍（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：一、因乙方（朱秀萍）用于经营宾馆的需要，甲方（宗菊莲）位于间房屋出租给乙方。二、租赁期限为2007年3月21日至2016年10月17日止。2007年3月21日至2011年3月20日，每年租金358000元；2011年3月21日至2016年10月17日，每年租金368000元。在签署本合同时第一年租金一次性付清并收取押金伍万元。三、租金的交纳方法，提前一个月付下一年租金，每年一次付清……。四、336号电梯已被乙方拆除，收取押金300000元，必须在2016年10月17日前重新安装新三菱牌电梯……。到期如未修复，则所有押金为赔偿金，并不计息。五、乙方对店面和楼房进行装潢，应征得甲方同意，并应报经有关部门审批……。使用到期能移动的归乙方所有，不能移动如墙体、电线、洁具、管道、隔墙、地面、消防设备、中央空调、卫生间、门窗、门面广告吊顶等，归甲方所有不得损坏。八、一楼拆框架使用，使用到期2016年10月17日前把墙体恢复原状，卷门做回去。九、租赁期满，租赁合同终止，乙方需续租的，同等条件乙方享有优先权，提前一个月与甲方联系。双方还就其他事宜作了约定。嗣后，案外人黄加新在上述房屋开办了义乌市菲林茨宾馆。2015年9月18日至2017年5月13日期间王奕水通过案外人黄加敏向宗菊莲、宗加民支付租金，其中2015年9月18日、9月20日各支付100000元，9月27日支付60000元，10月6日、10月24日各支付50000元，10月26日支付80000元，10月31日支付40000元，11月3日支付30000元；2016年3月4日支付50000元，3月21日、4月12日各支付60000元，4月19日支付20000元，4月24日支付21600元，2016年10月8日支付100000元，12月13日支付8000元；2017年1月26日支付8000元，3月21日、4月5日各支付50000元，5月13日支付100000元。上述款项中，其中316000元为支付2016年10月18日之后义乌市稠州北路336号房屋租金，其余款项为支付2016年10月17日之前义乌市稠州北路334号、336号、338号房屋租金。合同到期后，双方当事人就义乌市稠州北路336号房屋续租进行协商，但因为租金价格问题无法协商一致，双方未签订合同。期间，王奕水通过黄加敏向宗菊莲、宗加民支付了房屋租金316000元。因双方一直未能就房屋租金价格达成一致，2017年6月14日，宗菊莲、宗加民将义乌市稠州北路336号房屋水电切断。一审法院认为，本案争议的焦点为五个方面：一、在原租赁合同到期后，义乌市稠州北路336号房屋的年租金应当如何确定？二、王奕水已经支付租金的数额，以及所支付租金的承租期限？三、双方当事人之间的租赁合同关系何时解除？四、租赁合同中约定的押金是否应当返还？五、双方的损失如何计算与赔偿？一、在原租赁合同到期后，义乌市稠州北路336号房屋的年租金应当如何确定问题。王奕水认为，房租参照周边房屋租赁价格为360000元。宗菊莲、宗加民认为，租金应当按照原合同约定的最后一年房租扣减义乌市稠州北路334号、338号房屋的租金确认。王奕水主张按360000元/年计算租金没有事实依据，不予支持。对于宗菊莲、宗加民的主张，义乌市稠州北路334号、338号系宗菊莲、宗加民转租所得，因宗菊莲、宗加民与案外人万德潮、姚桂芳之间的房屋租赁合同的真实性无法确认，且该两处房屋存在转租行为，对宗菊莲、宗加民的主张亦不予支持。在黄加敏代表王奕水与宗加民协商过程中，黄加敏承诺年租金按500000元/年签订合同，因宗菊莲、宗加民不同意而无法达成一致。房屋租赁合同的履行以及房屋租赁的协商过程中，均由黄加敏代表王奕水履行合同、协商价格、支付租金，因此，宗菊莲、宗加民有理由相信黄加敏有权代理王奕水，黄加敏的意思表示即为王奕水的意思表示，即房屋年租金不低于500000元。虽然经王奕水申请，一审法院委托金华鸿文价格评估有限公司对涉案的义乌市稠州北路336号房屋租金进行了评估，但在双方意思表示的租金价格高于评估价格的情况下，应当以双方意思表示的租金价格计算涉案房屋的租金价格，故确认涉案的义乌市稠州北路336号房屋价格2016年10月18日至2017年10月17日的年租金为500000元。二、关于王奕水已经支付租金的数额，以及所支付租金的承租期限问题。1、王奕水已经支付租金的数额问题。宗菊莲、宗加民认为王奕水支付的316000元租金中，16000元为利息，实际支付租金为300000元。黄加敏在通话中对于支付利息并未明确表示，故宗菊莲、宗加民认为其中16000元为利息的主张不予支持。2、关于所支付租金的承租期限问题。按照年租金500000元/年计算，租金应当为1369.86元/天。王奕水已经支付租金316000元，可承租230.68天。2016年10月18日至2017年6月14日，王奕水已经实际使用240天。因此，王奕水还应支付租金为：1369.86×240-316000＝12766.4元。对于2017年6月14日之后的房屋租金，宗菊莲、宗加民已经切断涉案房屋的水电，导致王奕水合同目的无法实现，应当视为将涉案房屋收回，故之后的房租不应由王奕水承担。三、关于双方当事人之间的租赁合同关系何时解除问题。双方在原房屋租赁合同履行完毕后，王奕水继续承租涉案房屋，但双方未签订租赁合同，该租赁关系为不定期租赁合同。宗菊莲、宗加民于2017年6月14日对涉案房屋采取断水断电行为，致使王奕水的合同目的无法实现，王奕水要求确认双方租赁合同于2017年6月15日解除，符合法律规定，予以支持。四、关于租赁合同中约定的押金是否应当返还问题。1、关于王奕水与宗菊莲签订的《租赁合同》的押金问题。《租赁合同》第一条约定“……乙方一切费用结清，押金退还”；第四条约定“乙方使用期间发生违约（提前一个月支付房租不能兑现，甲方有权终止合同，提前一个月收回房屋使用权，没收押金105000元）”。依照上述约定，押金既有履约保证金的性质，也有违约金的性质，故该合同中涉及的105000元押金，宗菊莲、宗加民应当在扣除王奕水相关费用以及承担违约损失后予以退还。因王奕水未按照《租赁合同》约定时间支付房屋租金，系违约行为，应承担违约责任，但考虑到王奕水已经付清租金，宗菊莲、宗加民主张的违约金明显过高，酌定违约金10000元。故押金105000元应当在扣除违约金10000元及水费2956.7元、电费20043.36元后，予以返还。即宗菊莲、宗加民应当返还押金为：105000-10000-2956.7-20043.36＝71999.94元。2、关于宗菊莲与朱秀萍签订的《房屋租赁合同》押金问题。该合同的当事人一方为朱秀萍，即使双方均认可，在案外人朱秀萍对其自身权利未明确做出表示的情况下，王奕水要求宗菊莲、宗加民返还上述押金，属于主体不符，不予支持。五、关于双方的损失赔偿问题。1、王奕水要求宗菊莲、宗加民赔偿财产损失及2016年6月15日至2017年9月5日止宾馆停止营业的损失。如果因宗菊莲、宗加民的行为而遭受损失的，受损主体应当是义乌市菲林茨宾馆。虽然义乌市菲林茨宾馆出具了《情况说明》，认为黄加新只是受托担任义乌市菲林茨宾馆营业执照上负责人，实际负责人是王奕水和黄加敏。即使王奕水、黄加敏是义乌市菲林茨宾馆的实际负责人，亦属于其与黄加新之间的内部法律关系，对外仍然应当由义乌市菲林茨宾馆或者负责人黄加新主张权利，故王奕水起诉要求宗菊莲、宗加民赔偿损失，属于主体不符，不予支持。同时，对于王奕水要求对损失进行鉴定亦不予准许。2、宗菊莲、宗加民要求王奕水赔偿损失，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、王奕水与宗菊莲、宗加民之间关于义乌市稠州北路336号房屋的租赁合同关系于2017年6月15日解除；二、宗菊莲、宗加民于判决生效后十日内返还王奕水押金71999.94元；三、王奕水于判决生效后十日内支付反诉原告宗菊莲、宗加民租金12766.4元；上述第二、三项折抵后，宗菊莲、宗加民应当返还王奕水人民币59233.54元；四、驳回王奕水的其他诉讼请求；五、驳回宗菊莲、宗加民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14730元、鉴定费8000元，合计22730元，由王奕水负担21230元，宗菊莲、宗加民负担1500元；反诉案件受理费7085元，由王奕水负担585元，宗菊莲、宗加民负担6500元。二审中，王奕水向本院提交以下证据：证据一、情况说明一份，证明朱秀萍是代王奕水与宗菊莲签订2007年度的租赁合同，朱秀萍认可35万元是由王奕水缴纳的，押金的权利属于王奕水，朱秀萍同意由王奕水在本案中予以主张。证据二、说明一份，证明王奕水有权就宾馆的损失赔偿问题提出要求。宗菊莲、宗加民质证认为：对证据一的三性均无异议。对证据二的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，黄加新与本案无关，也无法达到其证明目的。宾馆的投资人和实际经营人是可以分开的，本案的实际经营人是黄加新，该宾馆的经营损失应该由该宾馆作为主体来主张权利。本院认证认为，证据一和证据二均系书面证言，相关人员并未出庭作证，且内容涉及案外人的利益，本院不予认定。二审中，宗菊莲、宗加民向本院提交以下证据：证据一、搬家照××张、宗菊莲与一审法官李永群的谈话录音光盘及书面整理资料一份、拆中央空调师傅的书面证言一份、宗菊莲、宗加民与代理律师吴淑萍的谈话笔录一份，证明2017年10月16日-18日王奕水才开始腾空宾馆房屋，至10月28日腾空完毕的事实。证据二、企业工商登记信息（打印件）、银行明细、说明各一份，与一审证据宗菊莲、宗加民与程小帅签订的合同相印证，证明案涉房屋目前市场出租价至少60万元。王奕水质证认为：对证据一，搬家照片的三性均不认可，对通话录音的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，录音只能证明他和法官就案件内容联系过，不能证明案件实际情况及王奕水腾空房屋的状况，与本案不具有关联性。对书面证言的三性均不认可，不是法定的证据形式，且该证人未出庭。对当事人谈话笔录三性均不认可，系单方证据，与本案事实没有关联性。对证据二，企业工商登记信息的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，对银行流水的真实性和合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，对打款人的身份情况不清楚，无法确定与本案的关联性。对程小帅的说明有异议，其本人未到庭，无法证明租金是60万元一年的情形。本院认证认为，证据一、二均无法达到宗菊莲、宗加民的证明目的，本院不予认定。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、关于35万元押金能否在本案中处理的问题。因该35万元押金系宗菊莲与朱秀萍签订的《房屋租赁合同》中所涉押金，涉及案外人朱秀萍的权利义务，本案中不宜作出处理。二、关于原租赁合同到期后，稠州北路336号房屋的租金按什么标准计算的问题。原租赁合同到期后，双方当事人建立不定期租赁关系，虽双方对租金进行过协商，但最终未对租金达成一致意见。黄加敏曾代表王奕水与宗菊莲、宗加民商谈租赁事宜且代付租金，其承诺不低于50万每年的租金标准，说明王奕水当时同意至少按50万元每年的标准支付租金。该租金标准虽略高于评估价格，但王奕水已实际租用稠州北路336号房屋的租金按此标准计算亦符合当事人意思自治原则，一审以此标准计算租金并无不当。三、关于合同解除时间的问题。宗菊莲、宗加民于2017年6月14日对涉案房屋采取断水断电行为，致使王奕水的合同目的无法实现，一审认定双方租赁合同于2017年6月15日解除并无不当。四、关于违约责任及损失赔偿问题。《租赁合同》约定王奕水应提前一个月付下一年租金，每年一次性付清，但王奕水未按《租赁合同》约定的时间支付租金，一审酌情确定由王奕水承担违约金10000元，符合法律规定。宗菊莲、宗加民主张由王奕水赔偿损失，并未提供充分有效的证据予以证明，本院不予支持。宾馆停业损失的权利主体应为义乌市菲林茨宾馆或负责人黄加新，故不应在本案中处理。综上，王奕水、宗菊莲、宗加民的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21815元，由王奕水负担10907.5元，由宗菊莲、宗加民负担10907.5元。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 钱 萍审 判 员 叶金龙二〇一九年三月二十六日代书记员 周 莉