广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初12327号原告：严建明，男，1971年6月27日出生，汉族，住湖南省南县，原告：冷秋华，女，1974年12月16日出生，汉族，住广州市花都区，两原告共同委托诉讼代理人：王亦文，广东合誉律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：严惠怡，广东合誉律师事务所实习律师。被告：张发兵，男，1979年2月23日，住广东省从化市，委托诉讼代理人：罗建龙，广东泽正律师事务所律师。委托诉讼代理人：许平，广东泽正律师事务所实习律师。第三人：广州市融畅房地产代理有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道3号怡翠苑1栋116商铺之二，统一社会信用代码91440114MA59E31K9X。法定代表人：李细娇。原告严建明、冷秋华与被告张发兵，第三人广州市融畅房地产代理有限公司（以下简称融畅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用简易程序于2019年1月15日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人王亦文、严惠怡、被告张发兵及其委托诉讼代理人罗建龙、许平到庭参加诉讼，第三人融畅公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即将涉案房屋过户给原告冷秋华；2、被告支付两原告逾期过户的违约金暂计163200元（违约金以160万元为本金，从2018年8月20日开始按每日千分之一计算至被告履行房屋过户义务之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告严建明与被告于2013年1月16日签订了《房产买卖合同》，约定被申请人将位于广州市花都区凤凰北路32号1号楼Y2座305房的房屋（以下简称“该房屋”）转让给两原告，且于合同签订当天该房屋已经交付给两原告作为家庭使用。原告严建明与原告冷秋华是夫妻关系，原告冷秋华已于2018年8月6日将全部房款支付给被告并于2018年8月20日还清银行贷款，已经依合同约定履行了全额支付房款的义务。2018年9月26日原告冷秋华与被告、第三人签订了《广州市存量房买卖合同》已经就该房屋进行了网签手续，但被告却不配合进行房屋过户。被告本应于两原告还清银行贷款后办理过户手续，但被告却没有依约履行义务，在经两原告多次催告后被告仍拒绝将房屋过户。其已构成根本违约，根据《房产买卖合同》第十六条“1.甲方双方约定暂不办理房产过户给乙方，甲方全权委托乙方为指定受托人，乙方承诺虽然暂不办理房产过户手续，但必须在五年内代甲方还清银行贷款后办理过户手续。”及第九条“……卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金……”的规定，两原告有权要求被告继续履行合同义务，即被告应立即将房屋过户给原告，同时还应向两原告支付违约金暂计163200元。为维护两原告合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求依法裁判。被告辩称，被告在签订合同当日已经将涉案房屋交付给原告严建明，并同时将涉案房屋委托给原告严建明代理，办理提前还贷手续，办理他项权证，注销抵押登记手续，办理转移登记手续等等，对此委托双方于2013年1月17日在花都公证处办理公证，因此被告对本案的房屋登记没有任何的违约行为，根据房地产买卖合同第16条第1项的约定，原告严建明并未在合同约定时间内还完银行贷款，并将涉案房产过户至原告严建明名下，原告未按合同约定履行其义务行为，显然会给被告造成经济损失，基于此被告已另行提起诉讼，综上，请求驳回原告所有的诉讼请求。第三人未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区凤凰北路32号1号楼Y2座305房，登记在被告名下，登记时间为2011年9月23日。两原告系夫妻关系，被告与第三人的法定代表人李细娇系夫妻关系。涉案房屋之前抵押权人为广东华兴银行股份有限公司广州分行，目前已还清贷款。原告严建明离异后于2008年与原告冷秋华结婚。两原告表示：原告冷秋华目前具有广州市购房资格。两原告向本院提交两原告家庭户口簿及两原告、案外人严婉睿的《个人名下房地产登记情况查询证明》，上述证据显示两原告家庭名下目前仅原告冷秋华有一套房产。被告对此证据予以确认。2012年1月16日，原告严建明作为买方与被告作为卖方，广州荣达房地产代理有限公司作为经纪方签订一份《房产买卖合同》，约定被告将涉案房屋以1600000元卖与原告严建明，税费由买方支付。合同第十六条约定：1、甲乙双方约定暂不办理房产过户给乙方，甲方全权委托乙方为指定受托人，乙方承诺虽然暂不办理房产过户手续，但必须在五年内代甲方还清银行贷款后办理过户手续。2、甲方向银行申请贷款余额至2013年01月15号尚余人民币1426700元整，在签署本合同当天起甲方就上述房屋的债务由乙方承担，由乙方代甲方继续向贷款银行每月支付本息。（每月还款金额详见还款计划表）3、此次交易金额为人民币1600000元整，减去甲方银行贷款余额后的差额为人民币173500元整，甲方收齐房款当天交付上述房屋与乙方使用。4、每月还款时间是每月的20号，乙方不得有逾期，否则卖方有权收回该物业。诉讼中，原、被告确认：合同签订时间有笔误，签订合同的时间为2013年1月16日。签订合同后，原告严建明向被告支付首期款173500元，在2018年8月6日付清全部房款。涉案房屋自签订合同后由两原告使用。关于还贷情况，两原告提交一份《分期贷款还款计划明细》，拟证明被告应向银行偿还1600000元的还款计划。被告对此证据予以确认。关于两原告还款时间问题，两原告陈述：因两原告不记得需要五年内还清房款，一直按照还款计划按期还款，2018年8月在被告提醒下，两原告提前还款，并与被告一起前往银行办理提前还贷手续。2013年1月17日，李细娇、张发兵作为申请人与原告严建明作为受托人签订一份《委托书》，约定委托原告严建明为合法代理人，代理执行和处理以下事项：办理提前清偿因上述房屋按揭贷款所欠的贷款本息手续，领取还款资料、他项权证等手续；清偿完上述贷款本息后，代为办理领取房地产权证、他项权证、保险单等有关文件和证明；向房管部门办理上述房屋的注销抵押登记手续，领取相关文件；前往保险公司办理上述房屋按揭的退保手续，取回剩余保险费；办理上述房产的查册、调档、测绘、错误更正手续；清偿上述银行贷款本息完毕后，出售上述房屋并签订房屋买卖合同，代为收取售房款，办理上述房屋买卖的转移登记手续；如买受人需要办理银行按揭，受托人有权协助买受人办理与上述房屋买卖有关的按揭贷款手续，签署相关文件如买家需要，有权协助买受人办理同担保公司签署为银行按揭放款提供担保的担保函手续；缴纳交易过程中必须支付的税收和费用。如交易不成，有权向房管部门办理退案手续；办理上述房屋交易有关的物业管理、水电、煤气、有线电视初装费以及维修基金的过户手续；代为被询问和签署《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》；受托人无转委托权。受托人在执行和处理上述事项过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认。受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认。此委托书有效期自签署之日起至二O一七年一月十六日止。该份《委托书》经广东省广州市花都公证处公证。诉讼中，被告陈述：这份委托书说明涉案房屋不需要被告配合就可以涂销抵押和办理过户。原告陈述：因上述《委托书》有效期在2017年1月16日后终止，没有被告配合不能办理过户手续。2018年9月26日，被告作为卖方（甲方）与原告冷秋华作为买方（乙方）、融畅公司作为房地产中介服务机构（丙方）、李细娇作为法定代表人、被告作为经纪人签订《广州市存量房买卖合同》即网签合同。诉讼中，被告陈述：被告当时记不清楚是与原告严建明还是冷秋华签订的上述合同，因此与原告冷秋华签订了网签，当时是准备过户的，后来发现其是与严建明签订合同，就不同意过户，只能过户给原告严建明。两原告向本院申请查封涉案房屋，并提供相应担保，本院依法于2018年12月10日作出（2018）粤0114民初12327号之一民事裁定，查封张发兵名下位于广州市花都区凤凰北路32号1号楼Y2座305房。两原告支付保全费5000元。本院认为：原告严建明与被告签订的《房产买卖合同》、原告冷秋华与被告签订的《广州市存量房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按合同约定履行各自义务。原告严建明与被告签订的《房产买卖合同》第十六条的约定可以看出，原告严建明与被告均对涉案房屋暂时不予过户，按揭贷款由严建明按照还款计划表每月还贷达成合意，虽然被告抗辩原告并未严格按照合同约定在五年内还清贷款，但原告严建明按照《分期贷款还款计划明细》进行还贷，也在2018年8月提前还贷，被告并未举证证明原告严建明的该行为对被告造成的经济损失，被告也未提出解除合同的主张，对被告的该项抗辩，本院不予采纳。被告抗辩不同意过户给原告冷秋华，但两原告系夫妻关系，且被告与原告冷秋华签订《广州市存量房买卖合同》之时也未提出异议，对被告的该项抗辩，本院不予采纳。同时，本院认为被告在2018年9月26日继续与原告冷秋华签订《广州市存量房买卖合同》，可以视为被告是同意与两原告继续履行合同的。被告抗辩两原告可以凭借《委托书》自行过户，但被告与原告严建明签订合同时间为2013年1月16日，被告公证委托的《委托书》的终止时间为2017年1月16日，被告并未严格按照合同第十六条约定，在五年内全权委托乙方为指定受托人，而两原告也不能自行过户，即使两原告在合同约定的2018年1月16日结清所有款项，也无法凭借《委托书》进行过户。两原告向本院提交其家庭户籍情况及《个人名下房地产登记情况查询证明》，证明原告冷秋华具有购房资格。结合本案实际情况，综合上述分析，同时兼顾两原告实际占有使用涉案房屋的现状，对两原告主张被告将涉案房屋过户给原告冷秋华的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因两原告在提前还贷时间上确有过错，综合案件情况，对两原告主张被告支付逾期过户违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。第三人融畅公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、被告张发兵于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市花都区凤凰北路32号1号楼Y2座305房过户至原告冷秋华名下；二、驳回原告严建明、冷秋华的其他诉讼请求。案件受理费1782元，由原告严建明、冷秋华负担。保全费5000元，由原告严建明、冷秋华负担2500元，被告张发兵负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  袁贞二〇一九年三月五日书记员  郑萍张丽彬