江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏1204民初6674号 原告：上海沃嘉房地产顾问有限公司，统一社会信用代码913101150879535243，住所地中国（上海）自由贸易试验区张家浜路37弄4-5号1031室。 法定代表人：张华。 委托诉讼代理人：彭朝辉，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马金株，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 被告:江苏博洲房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321204091472635W，住所地江苏省泰州市姜堰区姜堰大道328号。 法定代表人：张平。 委托诉讼代理人：高金荣，江苏堰平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛桂林，江苏堰平律师事务所实习律师。 原告上海沃嘉房地产顾问有限公司诉被告江苏博洲房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法组成合议庭、适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭朝辉、马金株，被告委托诉讼代理人高金荣、薛桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令l、被告向原告支付佣金费用3240702元；2、被告向原告支付滞纳金51851元（自2018年8月10日起以3240702元为基础按照日万分之五标准支付，暂计算至9月10日止）;3、本案诉讼费用、保全费用等由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告承担保全担保保险费用9877元，并明确第2项诉讼请求中滞纳金即逾期付款违约金。事实和理由：2015年7月29日，原告与被告签订《三水新都会项目营销代理合同》（以下简称营销代理合同），约定由原告独家代理销售被告“三水新都会”楼盘。合同第七条关于代理费及支付方式约定，原告的销售代理服务费（即佣金）以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算，按月向原告支付佣金报酬。即原告代理费＝售出单位累计合同总金额＊代理费率，住宅和公寓佣金项目代理费率根据销售率60%以下、60%-85%、85％以上三档，分别对应1.5%、1.7%、1.9%。根据销售的完成情况，销售比例佣金费率（代理费率）递增。结佣采用递增补差制，由被告对之前已经支付的较低费率阶段的代理费根据较高费率进行补差，按月结算。代理费用结算程序为原告每月将上月结算单提供给被告，经被告签章确认后，原告开具发票并寄给被告，被告在收到发票后3个工作日内付款。原告代理的被告“三水新都会”住宅分为A区与B区，B区于2015年底开盘，经过原告的不懈努力，成功代理销售完毕被告B区楼盘，销售率百分之百,被告也按照合同约定的标准及时向原告支付了B区的楼盘销售佣金。 被告A区共5栋楼合计303套房屋，2017年10月起，被告A区19#、20#、23#三幢房屋共189套，开始开盘销售；2018年6月，被告A区18#、22＃两幢房屋共114套，也开始开盘销售。截止2018年7月10日，原告共代理销售被告A区五幢楼盘293套房屋，销售率达到97%，佣金费率根据合同约定应按照1.9％计算，并对之前按较低佣金费率结算过的佣金进行补差。目前被告拖欠原告住宅销售佣金(A区楼盘）累计3240702元，具体包括：l.A区19#、20#、23#三幢楼中的173套房屋，被告已按1.5％代理费率按月结算并实际支付了90%佣金，按照合同约定，被告应补差0.4％合计628674元以及支付之前结算时扣留的10％佣金235753元，佣金累计864427元。2.A区楼盘中尚余130套房屋被告未支付过任何佣金，拖欠佣金合计2376275元。2018年8月1日，就上述款项原告向被告发函要求进行沟通确认并支付，但被告置之不理。 被告辩称,1、案涉19、20、23号住宅楼的189套房屋确实为原告销售，被告已经按照合同约定支付原告部分佣金。剩余佣金914461元扣除10%后，应付原告佣金823014.9元，因原告未按合同约定先行开具全额发票给被告，故被告未支付，亦无需支付滞纳金；2、双方之间2015年7月29日签订的营销代理合同已于2018年5月28日解除，案涉18、22号楼系被告自行销售，原告无权主张该部分佣金。 经审理,本院查明下列案件事实： 1、2015年7月29日，原、被告签订营销代理合同一份，约定：甲方（被告）同意将三水新都会由乙方（原告）全案独家代理销售，销售面积以预售许可证面积为准。合作期限自乙方进场之日起（2015年8月1日）至本项目委托代理房源实际销售率达到95%。在乙方的有效营销代理期限内，甲方不再委托任何第三方营销代理销售本项目。乙方在本合同签订后即组织专业人员组成项目专案小组，负责整个营销代理工作，案场所有销售人员的工资、保险等由乙方负责。闫旭剑作为项目总负责，王信红作为项目总监，销售经理钟炜杰负责项目案场管理长期驻场，策划经理施启鹏。乙方按当月售出单元的总销售合同金额作为结算代理费的依据，若因甲方原因，导致客户不能交首期房款或签订房地产买卖合同的，则乙方之代理责任于客户签订认购书时结束，乙方正常收取该部分代理费。代理费及支付方式：前期营销策划服务费：甲方从合同签订入场首月起，每月向乙方支付策划服务费，每月50000元，共计支付6个月，合计30万元；销售代理费：甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算代理费并按月向乙方支付佣金报酬。即代理费=售出单位累计合同总金额×代理费率。甲乙双方确定的代理费率如下：1）销售代理服务费计提规则：采用递增补差制，代理费用按月结算。根据销售的完成情况，销售比例佣金费率递增，结佣采用递增补差制，按月结算，甲方对之前已支付的较低费率阶段的代理费根据较高费率进行补差。具体浮动设置如下： ◇住宅和公寓：佣金费率为1.5%-1.9%，采用递增补差制。                            销售阶段                       X=销售率                       代理费率                               一                       X＜60%                       1.5%                               二                       60%≤X＜85%                       1.7%                               三                       85%≤X                       1.9%                2）乙方所售单位结算代理费条件：代理单位自售出日起即可结算代理费用。 代理费用结算程序：乙方每月1号将本月结算单（结算期间为上个自然月）提供给甲方审算；甲方在收到结算单的3个工作日内签章确认，并将结算单交回给乙方；乙方在收回结算单2个工作日内提交代理费发票，甲方收到代理费发票后3个工作日内将营销代理费划转至乙方账户。凡是在本代理期内已交齐定金、签署认购书，并在本代理期结束后30日内支付首期房款的部分，视为乙方取得的成交客户，甲方应于代理期结束后35日内向乙方支付该部分营销代理费。在乙方代理期结束后30日内，甲方应结清该项目所有代理费，逾期支付甲方按拖欠代理费总金额日万分之五的标准支付滞纳金。任何一方按本合同或相关法律规定提出解除合同时，需提前15天书面通知对方，双方派人于通知日起15日内完成办理相关结清款项、解除合同手续。确因双方沟通不畅或乙方连续两个月未能达成销售指标的甲方有权单方面解除合同。甲方应按时支付乙方营销代理费用，如有拖欠，乙方可向甲方发出书面通知，并于书面通知到达甲方之日起中止履行本合同。如甲方于收到书面通知之日起10个日历天内仍未支付上述费用，则乙方有权单方解除本合同，要求甲方支付拖欠的营销代理费用，并每日按所欠营销代理费总额的1‰计付滞纳金，等等。 2、2017年10月9日泰州市姜堰区房地产管理处对三水新都会A区19、20、21、23、三水大道555号核发《商品房预售许可证》，上述房屋开盘销售。A区18、22号楼2018年6月6日获得泰州市姜堰区房地产管理处核发《商品房预售许可证》，并开盘销售。 A区19、20、23号楼共计189套房屋均为原告代理销售且已销售完毕，其中173套房屋被告已经按代理费率1.5%支付原告90%佣金，尚欠10%佣金235753元。另按营销代理合同约定该173套房屋应补差代理费率0.4%，即被告应补差佣金628674元。前述两项佣金合计864427元，原告尚未向被告开具发票。 A区19、20、23号楼盘中另16套房屋，按代理费率1.9%计算佣金为285787元（87507元+198280元），该款项被告未支付，原告已经向被告开具发票62176元。 3、A区18、22号楼盘共计114套房屋，原告提交了其中94套房屋的《商品房买卖合同》，销售总价为90286315元。 4、本案诉讼中，原告申请对被告进行财产保全，并提供天安财产保险股份有限公司上海自贸试验区分公司的担保。原告向该保险公司支付保险费9877元。 本案的争议焦点是：1、原、被告双方之间2015年7月29日签订的营销代理合同是否已经解除？2、A区18、22号楼盘是否为原告销售？3、被告还应向原告支付的佣金是多少？4、原告主张逾期付款违约金51851元有无事实和法律依据？ 关于争议焦点1，原、被告之间2015年7月29日签订的营销代理合同是否已经解除？被告认为，因双方之间沟通不畅、原告不能完成当期销售任务，被告根据合同约定于2018年5月28日派人向原告送达《关于解除上海沃嘉房地产顾问有限公司营销代理合同的通知》（以下简称解除通知），双方之间2015年7月29日签订的营销代理合同已经于2018年5月28日解除。被告提交了解除通知，并申请证人李某、简某1出庭作证。原告否认收到解除通知，认为2015年7月29日签订的营销代理合同未解除，原告一直在代理销售案涉楼盘，A区18、22号楼盘114套房屋系原告销售。本院认为，被告关于2015年7月29日营销代理合同已经解除的抗辩，证据不足，依法不应采信。理由如下：1、被告称解除营销代理合同的理由为双方之间沟通不畅、原告未完成当期销售任务，但被告未能提交双方之间存在沟通不畅情形、原告连续两个月未完成销售指标的相关证据，不能证明营销代理合同约定的解除合同条件已经成就；2、根据法律规定，当事人一方依照合同约定或法律规定主张解除合同的，应当通知对方。本案中，被告申请的证人李某、简某2陈述2018年5月28日简某2受李某指派向原告员工王卫等人送达解除通知，以此证明被告已经履行通知义务。原告对此不予认可，被告也未能提交其他证据证明原告已经收到解除通知。且根据被告提交的入职登记表记载，简某2入职时间为2018年6月5日，被告对于简某2在入职前即接受被告工作指派未做合理解释，证人证言与书证内容相互矛盾，依法不应采信。被告无有效证据证明履行通知义务，不能产生解除营销代理合同的法律效果。 2、关于焦点2，A区18、22号楼盘是否为原告销售。原告认为根据营销代理合同约定A区18、22号楼盘系原告销售，被告认为2018年5月28日双方之间营销代理合同已经解除，该楼盘为被告自行组织销售。本院认为，被告提交任命通知、会议纪要、员工入职登记表等证据证明被告自行组织销售，因会议纪要记载有“2月30日”等内容而不具有真实性，员工入职登记表原件与复印件内容不一致，本院对被告上述证据依法不予确认。根据营销代理合同约定，原告全案独家代理销售三水新都会项目，合作期限自原告进场之日至本项目委托代理房源实际销售率达到95%，凡是在代理期内交齐定金、签署认购书，并在代理期结束后30日内支付首期房款的部分，均视为原告方取得的成交客户。现营销代理合同未解除，代理期未终止，被告亦无有效证据证明其自行销售，则应当认定A区18、22号楼盘仍为原告代理销售。 3、关于焦点3，被告还应支付原告多少佣金？原告认为，被告应支付佣金3240702元，被告认为在原告开具足额发票后支付佣金823014.90元。本院认为，1、被告对A区19、20、23号楼盘189套房屋全部为原告销售的事实无异议，则被告应根据营销代理合同按代理费率1.9%计算佣金。因被告已支付部分佣金，故尚应支付A区19、20、23号楼盘189套房屋剩余佣金1150214元（864427元+87507元+198280元）。被告辩称应扣留10%佣金，既不符合合同约定，也无法律依据，本院不予采信；2、关于A区18、22号楼盘房屋的销售佣金，该楼盘共计114套房屋，原告提交了94套房屋的《商品房买卖合同》，被告对其真实性无异议，则应当认定该94套房屋已经出售，被告应按营销代理合同约定支付该部分房屋的销售佣金。原告虽提交了其余部分房屋的VIP会员协议或住宅协议、合同签约确认单等复印件，用以证明另20套房屋已经售出应当视为原告的成交客户，但未能提交原件供审核，被告对其真实性亦不予认可，本院对上述证据证明力依法不予确认。原告提交的劳动合同、工资支付流水及证人证言虽能证明证人为原告员工，但不能证明18、22号楼114套房屋全部出售。原告无证据证明该部分房屋已经实际销售，其主张该部分房屋的销售佣金的诉求，本院不予支持。因该楼盘销售率超过60%未达到85%，根据营销代理合同约定，该部分佣金应按代理费率1.7%计算，为1534867元（90286315元×1.7%）。前述两项合计，被告尚应支付原告佣金2685081元。 4、关于焦点4，原告主张逾期付款违约金51851元是否有事实和法律依据？本院认为，根据双方营销代理合同约定，代理单位自售出日起即可结算代理费用，结算程序为原告先提供结算单供被告审核确认后，被告根据原告开具的发票付款。庭审中查明原告就被告所欠A区19、20、23号楼盘佣金费用62176元已经被告确认并开具发票，则被告就该部分佣金费用应在收到发票后3日内支付。现被告一直未支付，构成违约，依法应承担支付逾期付款违约金责任。其余部分佣金，因原告未向被告提供结算单供审核，亦未开具发票，故被告虽未支付但不构成逾期付款。 综上，原、被告之间2015年7月29日签订的《三水新都会项目营销代理合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。原告受被告委托代理销售房屋后，被告应按约支付佣金费用。原告要求被告支付A区19、20、23号楼盘189套房屋剩余佣金1150214元及A区18、22号楼盘中94套房屋的佣金1534867元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时原告应按营销代理合同约定向被告开具相应金额的佣金费用发票。原告主张被告支付自2018年8月10日起至9月10日止以佣金费用62176元为基础按照日万分之五标准计算的逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的保全担保保险费9877元，系原告申请保全支出的合理必要费用，属于原告的损失，应由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决如下： 一、被告江苏博洲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告上海沃嘉房地产顾问有限公司支付销售佣金费用2685081元，同时原告应向被告开具相应发票（其中佣金费用62176元发票已开）； 二、被告江苏博洲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告上海沃嘉房地产顾问有限公司支付自2018年8月10日起至9月10日止以佣金费用62176元为基础按照日万分之五标准计算的逾期付款违约金933元； 三、被告江苏博洲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告上海沃嘉房地产顾问有限公司支付保全担保保险费9877元；前述三项共计2695891元； 四、驳回原告其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33220元，财产保全费5000元，合计38220元，由原告上海沃嘉房地产顾问有限公司负担2020元，被告江苏博洲房地产开发有限公司负担31200元（原告负担的部分已经预交，被告负担的部分由被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  赵东平 人民陪审员  翟春华 人民陪审员  杜冬林 二〇一九年三月十二日 书 记 员  赵 雯 书 记 员  姜光宝 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。