山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终78号 上诉人（原审被告）：淄博市房屋建设综合开发有限公司。住所地：淄博市张店区人民西路甲1弘域大厦2号楼。统一社会信用代码：913703004932269121。 法定代表人：刘爱吉，执行董事。 委托诉讼代理人：刘新梅，山东致公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张苹，山东致公律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：倪建海，男，1971年8月2日出生，汉族，无业，现住浙江省洞头县。 委托诉讼代理人：赵金明，山东名震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志栋，山东名震律师事务所律师。 上诉人淄博市房屋建设综合开发有限公司因与被上诉人倪建海商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初6017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人淄博市房屋建设综合开发有限公司的委托诉讼代理人刘新梅、张苹，被上诉人倪建海的委托诉讼代理人赵金明、王志栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淄博市房屋建设综合开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求,诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人要求上诉人向其支付违约金已经超过诉讼时效。一审判决以办理完国有土地使用证的时间作为诉讼时效的起算点，并认定被上诉人起诉未超过诉讼时效错误。根据双方签订的商品房买卖合同约定，上诉人在2014年11月10日之前为被上诉人办理完毕房地产权属证书，因此被上诉人向上诉人主张违约金的起算点应为2014年11月11日，即被上诉人应于2016年11月10日前主张违约金，被上诉人于2018年7月提起诉讼，明显超过诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。被上诉人于2018年7月起诉按照三年诉讼时效计算，其只能主张2018年7月之前三年内的违约金，2015年7月之前产生的违约金也已经超过诉讼时效。被上诉人主张的2014年11月11日至2015年7月期间的违约金已经超过诉讼时效，应予驳回。一审判决支持被上诉人自2014年11月11日开始起算的违约金明显错误。二、涉案房屋权属证书办理延期系多方面客观原因造成，而非上诉人过错原因造成。一审判决上诉人向被上诉人承担违约责任缺乏依据。被上诉人房屋权属证书办理逾期是政府拆迁的原因造成，因拆迁未按原计划完成，上诉人取得的土地使用权范围内有六处房产至今没有拆迁，导致上诉人建设的商品房无法按原规划实施，项目规划的部分内容因此无法完成备案、验收土地证分户登记等工作，因以上原因导致办理产权证时限过长，上诉人对办证逾期不存在过错，不应承担赔偿责任。三、被上诉人在上诉人处办理退费手续时，以书面形式明确表明针对涉案房屋买卖合同的履行已不存在争议。一审判决认定该说明仅系针对房屋办证费的退款事项所作说明，不能得出上诉人存在违约行为则不承担违约责任的结论，明显与证据不符，与事实不符。被上诉人出具的退款说明明确记载收到上述退款后对上述房屋买卖合同的履行无其他争议，也就是被上诉人收到上诉人退回的款项后，商品房买卖合同的双方均已履行完毕，已经不存在任何的争议。请求依法驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。 倪建海辩称，一、本案的诉讼时效应当是以实际办证日期为准，因为逾期办证是一个持续侵害的过程，应当依法在侵害行为结束时起算诉讼时效。二、上诉人所主张的客观原因已经被生效的法律文书认定为不属于上诉人免责的法定事由。三、案件中的退费说明是仅仅就退还多交纳的办证费的签字确认，而不是以此来换取不追究上诉人的违约责任，双方并没有对逾期办证违约金作出过共同的意思表示。说明中的最后一句话是上诉人单方制作的格式条款，依法应该作出不利于上诉人的解释。 倪建海向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期办证违约金245288元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2013年7月1日签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发建设的位于张店区房屋两套（010166、010168号）。原告依约支付了房款1783072元。合同约定被告应在2014年11月10日之前，为原告办理完毕房屋权属登记。如因被告的责任，原告不退房，被告按已付房价款的1‰×超期天数向买受人支付违约金。涉案房屋原告取得不动产权证书的时间是2016年12月1日。另，被告提交原告于2017年7月13日签字的说明两份，该说明写明原告“同意淄博市房屋建设综合开发有限公司退回我本人张店区杏园东路78号洪沟机电市场12号楼26、28号办证费845、1188元……上述款项结清后，本人对上述房产买卖合同的履行无其他争议。”以上事实有商品房买卖合同、房屋所有权证、土地使用权证、契证等证据及当事人当庭陈述，在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，对其法律效力予以确认。原、被告均应依约全面履行。房产权属证书包括房产所有权证和土地所有权证，被告于2016年12月1日为原告办理了国有土地所有权证，原告于2018年7月提起诉讼，并未超过法律规定的三年诉讼时效期间，故对被告提出的原告起诉超过诉讼时效，应予驳回诉求的理由，不予采信。原告按约支付房款，被告虽办理了房产权属证但存在延期问题,被告应当支付原告逾期办理房产权属证书违约金。因合同中双方约定的违约金明显过高，根据原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定按照已付购房款总额，按照同期银行贷款利率乘以超期天数计算，故对原告主张按同期银行贷款利率计算的违约金188683.21元上浮30%支付违约金245288元的诉求，予以部分支持，被告应当支付原告逾期办证违约金188683.21元。另，原告签字的退款说明从内容上看系针对该房屋办证费的退款事项所做说明，与合同履行中是否违约及违约责任的承担不具有关联性，不能以此得出如被告存在违约行为则不再承担违约责任的结论，且该说明中“对上述房产买卖合同的履行无其他争议”的记载，也说明除该说明中所涉办证费外，双方对买卖合同中约定的权利义务等并无其他争议，仍应按照签订的商品房买卖合同履行，故对被告提出不应承担涉案房屋逾期办证违约金的理由，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告淄博市房屋建设综合开发有限公司于判决生效后十日内向原告倪建海支付违约金188683.21元；二、驳回原告倪建海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4979元，减半收取2489.5元，由原告倪建海负担452.5元，被告淄博市房屋建设综合开发有限公司负担2037元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院二审查明的事实与一审查明事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点有两个，一是被上诉人向上诉人主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效，二是上诉人应否承担违约责任。 关于本案被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。上诉人在2014年11月10日前未按照合同约定办理完毕房屋产权证书已经构成违约，被上诉人应当知道自己的权利受到侵害，故诉讼时效应当从2014年11月11日起算，一审法院认定诉讼时效起算时间错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中,被上诉人曾多次找上诉人协商办证相关事宜，从上诉人提交的退款说明也可以看出双方于2017年7月份就房屋的办证相关问题进行了交涉,该情形足以引起本案诉讼时效的中断，故被上诉人提起本案诉讼并未超过诉讼时效。上诉人关于被上诉人主张逾期办证违约金已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。 关于上诉人应否承担违约责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因,买受人在下列期限未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，故上诉人应承担违约责任。上诉人主张的逾期办证事由不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的免除责任的不可抗力原因，其不应当承担违约责任的主张，本院不予支持。 关于涉案退款说明的认定问题。从退款说明的内容看针对的是上诉人公司退还多收取的办证费用问题，并未对逾期办证违约金进行约定，该退款说明系由上诉人公司提供的格式条款，上诉人公司作为格式合同的提供方，应当进一步提交证据证实被上诉人在填写该退款说明时已经明确放弃主张逾期办证违约金，但上诉人公司并未提交相关证据予以佐证，故上诉人公司应当承担举证不能的责任。一审判决认定该退款说明无法排除上诉人公司承担逾期办证违约金责任正确。 综上，上诉人淄博市房屋建设综合开发有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决虽适用法律错误，但是判决结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4074元，由上诉人淄博市房屋建设综合开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴永成 审判员  李灵福 审判员  侯 康 二〇一九年三月十二日 书记员  刘 瑜