广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1586号上诉人（原审被告）：刘细银，女，1977年6月15日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：田春，广东南粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淅，广东南粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市增城区新塘镇白江村南顺经济合作社，住所地广东省广州市增城区新塘镇白江村南顺社。法定代表人：刘柱坚，社长。委托诉讼代理人：罗德旭，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚莉甄，广东旭瑞律师事务所律师。原审第三人：谢振棠，男，1967年8月12日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。上诉人刘细银因与被上诉人广州市增城区新塘镇白江村南顺经济合作社（以下简称南顺合作社）、原审第三人谢振棠租赁合同纠纷一案,不服广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。刘细银上诉请求：1.撤销一审判决，改判“驳回原告全部诉讼请求”或将本案发回重审；2.由南顺合作社承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由如下：一、一审法院认定涉案《租赁土地合同》无效，属于适用法律错误，且无事实依据。根据广州市国土资源和规划委员会复函，涉案地块属于集体土地，且一直为建设用地。一审法院根据《土地管理法》第六十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定《租赁土地合同》无效，属于适用法律错误。《土地管理法》第六十三条所述土地显然不包括集体所有的建设用地，因该条同时规定了“但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”另根据《土地管理法》第四十四条、五十九条、六十条、六十一条、六十二条的规定，集体所有的建设用地显然是可以出租的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的是“城镇房屋”的出租，而本案的《租赁土地合同》属于农村集体土地租赁，显然不适用该条规定。且《租赁土地合同》是双方在平等自愿的原则下签订的，合同上有双方原负责人的签字，南顺合作社也在上面盖了章，由此可见该合同是双方真实的意思表示，理应对双方产生法律约束力。由签订之日起，双方已按合同约定履行近20年，在合同有限期内，合同应继续对双方具有约束力。二、土地承租面积应当按照《租赁土地合同》中约定确认的1200平方米执行，且刘细银一直是按照1200平方米的承租面积交租。南顺合作社是为了虚增租金、缩短租期才主张承租面积为1818平方米。而经实际测量承租面积是1390.83平方米，是远远低于南顺合作社主张的面积，更接近合同约定的面积。南顺合作社单方对承租面积有异议，且实际测量面积也与其主张不一致，故其对测绘费2436.69元的产生具有过错，刘细银不存在过错，无需承担测绘费。双方已多次确认了按900方收租金，根本就无须测绘，南顺合作社的行为是出尔反尔的不诚信行为，故所产生的费用自然应由其自行承担。综上，《租赁土地合同》是有效的，刘细银对测绘费的产生不存在过错，无需承责。南顺合作社答辩称，不同意刘细银的全部上诉请求。一、针对刘细银提交的上诉状的第一点，其对国土局出具的材料理解有误。材料是指现状，而非其本来就属于建设用地。二、对于测绘费的问题，是由于刘细银的问题而产生的。但是由于南顺合作社考虑到上诉成本的问题，故南顺合作社没有提起上诉。谢振棠未予陈述。南顺合作社向一审法院起诉请求：1.南顺合作社与刘细银2000年签订的《租赁土地合同》中租赁期限超过20年部分无效；2.将南顺合作社与刘细银于2000年签订的《租赁土地合同》中约定的租赁面积由l200平方米变更为1818平方米；3.刘细银向南顺合作社支付租金人民币暂计76384．8元(超出面积为618平方米，按照每平方米0.6元／月计算，从2000年10月1日计起，现暂计至起诉之日，应计至实际使用之日止。)4.本案的全部诉讼费由刘细银承担。一审审理中，南顺合作社变更第二项诉讼请求为“将南顺合作社与刘细银于2000年签订的《租赁土地合同》中约定的租赁面积由l200平方米变更为1390.83平方米”，变更第三项诉讼请求为“刘细银向南顺合作社支付租金(租金以超出面积为490.83平方米，按照每平方米0.6元／月计算，从2000年10月1日起计至实际使用之日止。)”，增加诉讼请求“测绘费用2436.49元由刘细银承担”。一审法院经审理查明：2000年10月1日，南顺合作社（甲方）与刘细银（乙方）签订《租赁土地合同》约定：地址四至东至刘镇联租地，南至新广虎路，西至西洲村地界，北至旧广虎路边；租赁期限2000年10月1日起至2030年10月1日止；租金及交付方式前10年按每平方每月0.6元，租金一年分两期交付，每年6月、12月缴交，如过期租金未付清的，甲方有权收回土地，造成乙方损失与甲方无关（总面积按1200平方米计算）；乙方厂房可租给他人；乙方必须要水泥结构厂房；因2003年7月1日起扩公路面积从新丈量为900平方米计算。2006年12月3日，刘细银（甲方）与谢振棠（乙方）签订《厂房租赁合同》约定：双方经过友好协商，由甲方将坐落在增城市新塘镇××路新塘第三中学对面的厂房租赁给乙方；甲方将原与白江村南顺经济合作社承租的土地共1200平方米，按原合约的面积转租给乙方，具体四至东至刘镇联租地，南至新广虎路，西至西洲村地界，北至旧广虎路边；使用时间由2006年12月16日至2030年10月1日止；同意转租；如厂房被当地政府收地时，地面以上厂房建筑归乙方所有，自来水开口除外。2018年4月25日，广州市增城区国土资源测绘院出具《发票》一张交南顺合作社收执，该《发票》载明：测绘费用2436.49元。2018年5月14日，广州市增城区国土资源测绘院对涉案租赁场地的面积进行测绘。同日，一审法院前往测量现场制作《勘查笔录》，南顺合作社、刘细银和谢振棠对测量范围的四至均予以确认。2018年5月15日，广州市增城区国土资源测绘院出具《示意图》载明：红线由刘杰标、刘细银指界，属于双方指界，用地面积1390.83平方米。2018年5月25日，一审法院致函广州市增城区国土资源和规划局了解位于广州市增城区新塘镇白江村涉案土地（四至：东至刘镇联租地；南至新广虎路；西至西洲村地界；北至旧广虎路）的所有权人是谁？土地性质是什么？若土地性质已转为村集体建设用地或者其他用地，是于何时转变的？转变土地性质需要提交什么手续？并附上述《示意图》。2018年6月20日，广州市国土资源和规划委员会复函记载：一、根据贵院提供的指界示意图及界址点坐标，经查询，该地块属于集体土地，所有权人为广州市增城区新塘镇白江村南顺经济合作社农民集体。二、根据土地利用现状数据，该地块的地类从1999年至今，一直为建设用地。其中，1999年地类名称为独立企业工厂用地；2001年至2008年地类名称为独立工矿用地，2009年至今的地类名称为建制镇。三、该地块未查询到相关规划报建信息。地块大部分用地位于新塘道路退缩范围内，根据《新塘镇太平洋片区控制性详细规划》，该地块规划为防护绿地。另查，增城市新塘亿进纸箱厂属个人独资企业，投资人刘细银，成立于1997年5月25日，住所增城市新塘镇××路新塘第三中学对面，于2009年8月7日注销。审理中，刘细银陈述以下事实：厂房是刘细银在2000年2月出资所建，面积是1000平方米，用途是建纸箱厂，属非农建设，厂房经消防部门验收合格，但没有规划报建，因为当时的现状都没有报建的，属于历史遗留的问题；示意图只证明测绘时间点的面积情况，不能证明涉案土地在测绘前的面积，若确实是多占的面积也与刘细银无关，双方租赁的情况直至2016年均无异议，在双方没争议前都是900平方米，示意图也不能证明何时超出的面积。谢振棠陈述以下事实：厂房当时的结构是框架，谢振棠租赁时进行了拆旧重建，现时是钢筋水泥结构。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。南顺合作社与刘细银于2000年10月1日签订的《租赁土地合同》虽是双方的真实意思表示，但刘细银租赁南顺合作社所有的土地用于建设纸箱厂，该厂房的建设亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，其合同内容违反法律法规的有效性、强制性规定，故该合同无效，至于《租赁土地合同》无效的法律后果，双方可另循途径解决。对南顺合作社主张该《租赁土地合同》超过租赁期间20年部分属无效、刘细银和谢振棠针对合同是否有效的答辩和陈述，一审法院均不予采纳。关于南顺合作社主张将《租赁土地合同》中约定的租赁面积由1200平方米变更为1390.83平方米的问题。因南顺合作社、刘细银和谢振棠在租赁现场对测绘范围的四至均予以确认，且广州市增城区国土资源测绘院依据该四至测得租赁面积为1390.83平方米，故一审法院确认现租赁面积为1390.83平方米。对南顺合作社主张将《租赁土地合同》中约定的租赁面积由1200平方米变更为1390.83平方米的诉讼请求，因《租赁土地合同》无效，一审法院不予支持。关于南顺合作社主张刘细银另外支付超出占用面积占用费的问题。一审法院认为，虽然双方签订的《租赁土地合同》无效，但是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，刘细银仍负有支付涉案房屋占用费的义务。现南顺合作社认为占用面积为1390.83平方米，占用费应按该面积计算，刘细银除了支付《租赁土地合同》约定的占用费，还需另外支付占用费。一审法院认为，《租赁土地合同》于2000年签订，距离南顺合作社起诉已有18年，期间双方对占用费的总额没有争议，说明南顺合作社对实际占用面积并无异议，一审法院综合当时的测绘条件、本案当事人提供的证据以及当事人的陈述，故对南顺合作社的该项诉讼请求不予支持。刘细银认为示意图只证明测绘时间点的面积情况，不能证明涉案土地在测绘前的面积，若确实是多占的面积也与刘细银无关，双方租赁的情况直至2016年均无异议，一审法院予以采信。至于测绘费的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，产生测绘费2436.49元，双方均存在过错，一审法院确认各自承担50%的责任。南顺合作社已预交测绘费2436.49元，故刘细银需要返还南顺合作社测绘费1218.25元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、南顺合作社与刘细银于2000年10月1日签订的《租赁土地合同》无效；二、刘细银于一审判决生效之日起十日内返还测绘费1218.25元给南顺合作社；三、驳回南顺合作社的其他诉讼请求。案件一审受理费5188元，由南顺合作社负担2594元，刘细银负担2594元。二审经审理查明，一审判决查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，关于涉案《租赁土地合同》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款的规定：“农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”本案中，根据广州市国土资源和规划委员会复函所记载的内容，涉案地块虽利用现状为建设用地，但涉案土地并未有相关规划报建信息。在刘细银未提供证据证实南顺合作社已取得了涉案地块的建设用地使用权证或经过了相应的建设用地批准手续的情形下，涉案地块并非属于农村集体建设用地。现南顺合作社和刘细银签订涉案《租赁土地合同》约定将涉案土地用于非农建设违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，一审法院认定其因违反法律强制性规定而确认无效有事实和法律依据，本院予以维持。刘细银上诉称涉案地块为建设用地因缺乏事实依据，本院对此不予采纳。关于测绘费的负担问题。本案中，南顺合作社之所以对涉案地块进行测绘，是因为其认为刘细银实际使用的土地面积超出合同约定的面积，从而刘细银应按实际面积缴纳土地租金。而根据涉案《租赁土地合同》第三条“租金及交付方式”中的“实总面积1200平方米计算”的约定，以及双方在涉案合同履行了十多年期间从未对租金按1200平方米来计算总额产生争议的事实可证实涉案土地的租金是不按刘细银实际使用的面积而是按1200平方米来计算。故南顺合作社对涉案地块进行测绘并支付相应的测绘费并非系涉案合同无效所造成的损失，一审法院判决刘细银应承担一半的测绘费属于适用法律错误，本院对此予以纠正。综上所述，上诉人刘细银的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初731号民事判决书第一项；二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初731号民事判决书第二项、第三项；三、驳回广州市增城区新塘镇白江村南顺经济合作社的其他诉讼请求。一审案件受理费1551元，由刘细银负担100元，由广州市增城区新塘镇白江村南顺经济合作社负担1451元；二审案件受理费150元，由刘细银负担100元，由广州市增城区新塘镇白江村南顺经济合作社负担50元。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇一九年三月二十七日书记员 何美婷林丽敏