广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初7690号原告：邓莹，女，1992年3月7日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：李源，广东南英律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蓝予，广东南英律师事务所实习律师。被告：龙亚涛，男，1970年4月29日出生，汉族，住广州市番禺区。现下落不明。被告：温振涛，男，1998年12月6日出生，汉族，住广州市海珠区，第三人：伍凌杰，男，1986年12月1日，汉族，住广东省广州市越秀区。原告邓莹诉被告龙亚涛、温振涛、第三人伍凌杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓莹及其委托诉讼代理人李源、张蓝予、第三人伍凌杰到庭参加了诉讼。被告龙亚涛、温振涛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓莹诉称：原告与被告龙亚涛、被告温振涛于2018年2月11日签订了《存量房买卖合同》，原告向被告龙亚涛购买位于广州市番禺区大石镇迎宾路星河湾赏心园3栋1座701房屋一套，房产证号为20××55，建筑面积为199.5平方米，房屋交易总价为人民币6200000元整。双方约定于2018年4月30日向房地产登记机构申请办理产权转移登记。原告在签订合同之日支付定金人民币30万元，2018年3月20日与两被告共同办理剩余人民币5900000元房款的银行托管，原告取得过户更名的房产证后由银行根据托管协议和程序划转资金给被告方。同日，原告与被告龙亚涛、被告温振涛三方就该房屋的查封事宜签订了《补充协议》，三方确认被告龙亚涛与被告温振涛共同在原告办妥资金托管之日起10个自然日内完成案涉房屋的解除查封并取得抵押的涂销资料，在房产达到可交易递件之日起三个工作日内到房管部门办理房产交易手续。在乙方办妥资金托管后，非因乙方原因导致房产无法进行交易过户的，被告龙亚涛需要承担违约责任并按照托管金额的3%每月支付违约金，被告温振涛承担连带赔偿责任。同时，被告温振涛需向原告全额返还定金，否则按定金总额的2%每月支付违约金。签订合同后，原告准备办理资金托管时，被告龙亚涛提起要对房屋面积重新进行测绘。基于被告龙亚涛该要求，原告与被告龙亚涛、被告温振涛在2018年3月19日再次签订了补充协议《存量房买卖合同补充协议》，三方变更了关于资金托管的时间以及办理申请产权转移登记的时间为：“该资金的托管日期应顺延至甲方办妥房产的图纸测绘事宜之日起计，后续房产交易手续办理的时间也须因此顺延。”被告龙亚涛单方向广州奥格智能科技有限公司申请房屋测结束后，原告与两被告共同确认顺延办理资金托管的时间至2018年5月8日及5月11日，三方共同在中国工商银行、中国光大银行办理了人民币5900000元的资金托管。至此，原告已经履行完毕其应尽义务。但被告龙亚涛及被告温振涛并未按照约定在我方办理资金托管后的10个自然日内解决案涉交易房屋的查封，且在原告多次催促被告龙亚涛、被告温振涛解除查封尽快过户时被告龙亚涛才告知房产证早已经遗失，即便解除了查封也无法办理过户。基于上述种种问题，案涉房屋至今仍在法院进行拍卖处理无法进行交易过户。被告龙亚涛隐瞒房产证遗失的事实，且与被告温振涛明确拒绝履行解除房屋查封事宜。其两人的行为恶意违反合同约定，应当退还定金并承担相应违约责任。综上，原告根据我国《合同法》及相关法律规定，为维护自身合同权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告方诉讼请求如下：1、解除原告与被告龙亚涛的房屋买卖合同；2、被告龙亚涛、被告温振涛的向原告归还定金人民币300000元，支付原告购房款借款利息人民币137500元、购房款托管费人民币5500元、中介服务费为人民币62000元、定金占用利息人民币7612.5元，共计人民币512512.5元；3、依据《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》判令被告龙亚涛、被告温振涛向原告支付违约金人民币620000元，依据《补充协议》判令被告龙亚涛、被告温振涛向原告支付违约金人民币177000元，共计人民币797000元；4、依据《存量房买卖合同补充协议》判令被告温振涛向原告支付定金逾期归还违约金人民币18000元；5、诉讼费用由被告龙亚涛、被告温振涛承担。（以上诉请费用计算至2018年8月13日，共计人民币1327612.5元）。被告龙亚涛、温振涛均无答辩。第三人伍凌杰述称：被告温振涛是我朋友介绍认识的，知道有涉案物业这个情况，可以作解封处理以后，可以正常过户到原告的名下，我们就让原告去看涉案物业，原告对涉案物业表示满意，所以才签订买卖合同，当时签订买卖合同的时候，被告温振涛确认涉案物业可以解封处理，所以原告才将300000元定金交给了被告温振涛，被告温振涛说会负责将涉案房屋做好解封手续，但是后来解封手续一直无法办妥。原告在签订涉案房屋买卖合同时，是知道涉案房屋已经被查封，因为被告温振涛承诺可以将涉案房屋解封，所以原告才会与两被告签订房屋买卖合同。买卖合同上注明了被告龙亚涛委托被告温振涛收取定金，所以原告才将定金交付给了被告温振涛，由被告温振涛协助办理涉案房屋的解封手续。经审理查明：位于广州市番禺区大石镇迎宾路星河湾赏心园3栋1座701房是被告龙亚涛名下的房产，该房屋建筑面积为199.5平方米，该房屋于2016年4月18日起被多起案件查封。2018年2月11日，原告邓莹与被告龙亚涛、被告温振涛就上述房屋的买卖事宜签订了《存量房买卖合同》，约定房屋交易总价为人民币620万元整，双方约定于2018年4月30日向房地产登记机构申请办理产权转移登记，原告在签订合同之日支付定金人民币30万元，2018年3月20日与两被告共同办理剩余人民币590万元房款的银行托管，原告取得过户更名的房产证后由银行根据托管协议和程序划转资金给被告方。2018年2月11日，原告邓莹还与被告龙亚涛、被告温振涛三方就该房屋的查封事宜签订了《补充协议》，三方确认被告龙亚涛与被告温振涛共同在原告办妥资金托管之日起10个自然日内完成案涉房屋的解除查封并取得抵押的涂销资料，在房产达到可交易递件之日起三个工作日内到房管部门办理房产交易手续。在原告办妥资金托管后，非因原告原因导致房产无法进行交易过户的，被告龙亚涛需要承担违约责任并按照托管金额的3%每月支付违约金，被告温振涛承担连带赔偿责任。同时，被告温振涛需向原告全额返还定金，否则按定金总额的2%每月支付违约金。2018年2月11日，原告邓莹向被告温振涛支付了30万定金。签订上述合同及补充协议后，原告邓莹准备办理资金托管时，被告龙亚涛提出要对房屋面积重新进行测绘。基于被告龙亚涛该要求，原告邓莹与被告龙亚涛、被告温振涛在2018年3月19日再次签订了《存量房买卖合同补充协议》一份，三方变更了关于资金托管的时间以及办理申请产权转移登记的时间为：“该资金的托管日期应顺延至甲方办妥房产的图纸测绘事宜之日起计，后续房产交易手续办理的时间也须因此顺延。”被告龙亚涛单方向广州奥格智能科技有限公司申请房屋测结束后，原告与两被告共同确认顺延办理资金托管的时间至2018年5月8日及5月11日，三方共同在中国工商银行、中国光大银行办理了人民币590万元的资金托管。后因被告龙亚涛及被告温振涛并未按照约定解决案涉交易房屋的查封，且原告多次催促未果，原告遂于2018年8月14日将两被告诉至本院，要求解除原告与两被告签订的房屋买卖合同，并由两被告连带归还定金30万元、支付原告购房款借款利息137500元、购房款托管费5500元、中介服务费为62000元、定金占用利息7612.5元、房屋买卖合同违约金620000元，补充协议违约金177000元、定金逾期归还违约金18000元、承担诉讼费用等。本院受理本案后，原告邓莹申请追加伍凌杰作为本案第三人参加诉讼。在本案审理过程中，被告龙亚涛下落不明，本院对其公告送达；被告温振涛签收了本案的原告民事起诉状及证据材料副本、开庭传票等司法文书，但未到庭应诉；第三人伍凌杰参加了本案庭审，伍凌杰并在庭审中表示，原告邓莹在与两被告签订涉案的房屋买卖合同及补充协议前已知悉涉案房屋被查封。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”现因涉案房屋一直未能解除查封，致使无法完成本次房屋买卖交易，故原告要求解除与两被告签订的房屋买卖合同及补充协议，依法应当予以支持。本院认为：涉案合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告邓莹在与两被告签订房屋买卖合同及补充协议时，已明知涉案房屋被另案查封，原告理应知晓购买涉案房屋存在无法完成交易的风险，故原告对本次交易不能完成也应当承担相应的责任，而不可全责于两被告与第三人。合同守约方有权选择适用定金罚则或违约金条款，本案原告要求按违约金条款由两被告承担违约责任，而违约金既有惩罚性，也有补偿性。本院综合全案事实，从公平合理等原则予以考量，酌情确定在由两被告连带返还原告已付定金30万元的基础上，再由两被告连带支付30万元违约金赔偿款给原告邓莹即可。因原告邓莹自身存在过错，原告邓莹的其他诉讼请求显然缺乏事实及法律依据，故本院对原告邓莹的其他诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、原告邓莹与被告龙亚涛、温振涛就位于广州市番禺区大石镇迎宾路星河湾赏心园3栋1座701房买卖事宜所签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》、《存量房买卖合同补充协议》于本判决生效之日予以解除；二、被告龙亚涛、温振涛应当于本判决发生法律效力之日起七日内连带归还定金30万元给原告邓莹；三、被告龙亚涛、温振涛应当于本判决发生法律效力之日起七日内连带支付违约赔偿款30万元给原告邓莹；四、驳回原告邓莹的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55200元、财产保全费5000元，均由被告龙亚涛、温振涛负担（原告已垫付受理费27600元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 林人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  林晓玲二〇一九年三月十二日书 记 员  谭建鹏