山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1311民初862号 原告侯伟伟，男，1982年2月19日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人张建安，临沂兰山利群法律服务所法律工作者。 被告临沂市罗庄区齐鲁汇通民间资本管理有限公司，住所地临沂市罗庄区盛庄办事处罗四路与双月湖路交汇处南1××0米路西。 法定代表人刘磊。 委托诉讼代理人侯雷阳，北京市德鸿（临沂）律师事务所律师。 第三人**，男，1986年3月18日出生，汉族，住山东省费县。 第三人孔敏，女，1985年9月26日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告侯伟伟与被告临沂市罗庄区齐鲁汇通民间资本管理有限公司（下称汇通公司）、第三人**、孔敏案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯伟伟及其委托代理人张建安，被告汇通公司的委托诉讼代理人侯雷阳到庭参加诉讼，第三人**、孔敏经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告侯伟伟提出诉讼请求：1、撤销（2019）鲁1311执异字第6号执行裁定书。2、确认兰山区××新区××1××号楼×单元××室房产×套归原告所有，解除对房屋的查封和拍卖等执行行为。3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年1月31日，原告收到临沂市罗庄区人民法院送达的（2019）临罗执异字第6号执行裁定书，原告认为该裁定书缺乏事实与法律依据。一、查封房屋归原告所有，1、原告与第三人之间存在商品房买卖合同，双方的买卖关系事实存在。经鲁盟房产中介提供房源，原告侯伟伟于2017年2月4日与第三人**在鲁盟房产中介签订了《房屋买卖合同》，该合同签订当天，原告如约支付了3万元定金，同时合同约定，第三人承诺在该小区具备办理房产证条件通知时间起30日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知原告和中介方，并积极配合办理房屋产权登记手续，第三人应在取得房产证1××日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。双方应于取得房产证1××日以内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。同时合同签订当日，第三人如约将房屋钥匙交付给原告，原告将实际占有的房屋进行了装修后并居住至今，合同还约定，原告于2017年2月13日向第三人支付购房首付款30万元。至今房产证还未下发，不符合买卖合同约定的办理产权过户的条件，故原告与第三人没有办理房屋产权过户手续，但涉案房屋的实际所有权人系原告侯伟伟。贵院于2018年3月将涉案房屋查封，并于12月20日进行拍卖。2、《房屋买卖合同》没有违反法律规定，合同合法，交易行为合法，根据物权法第二百四十一条，该房产由原告侯伟伟实际占有，该房产已经归原告所有。3、原告是在被告查封之前购买入住，合同约定了办理过户条件但是现在尚未满足条件，因此未办理过户手续，原告没有过错。法院以房产登记所有权人系**为由驳回原告的执行异议请求，显然与事实不符，不合理不合法。二、法院在执行中，未通知原告，也未在房屋所在地张贴执行裁定，程序违法导致原告权益受损。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告向法院交付剩余房款却被拒收，且没有法律规定该四项条款必须全部满足才能支持。综上，支持原告诉讼请求。 被告汇通公司辩称，法院作出的2019执异6号裁定书，事实认定正确，适用法律正确，原告的诉讼请求依法不能成立，请求驳回原告的诉求。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议案件若干问题的规定25条，对案外人的异议人民法院按照下列标准判定：已经登记的不动产按照不动产权利登记簿确定，本案登记的所有权人为**，系第三人**、孔敏婚姻关系存续期间购买，人民法院有权对涉案房屋查封拍卖。第二被答辩人与**之间未能签订有效的书面合同、也未能支付全部价款，对涉案房屋不具有独立的排他权利，不符合相关法律司法解释的规定。其权利不能排除执行，根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依法登记发生效力，未经登记不发生效力。第三，原告购买登记在第三人名下的房屋未经抵押权人同意，买卖合同无效，依据担保法第49条第一款，抵押期间第三人转让已经办理登记的抵押物应当通知抵押权人并告知受让人转让物抵押的情况，第三人未通知抵押权人或未告知受让人的转让无效，可以看出原告与第三人**签订的房屋买卖合同无效，综上，驳回原告诉讼请求。 第三人**、孔敏未做答辩。 经当事人举证及庭审调查，本院认定事实如下：本院在审理汇通公司与**、孔敏借款合同纠纷一案中，于2018年3月1××日作出（2018）鲁1311财保字第313号号民事裁定书，裁定冻结**、孔敏的银行存款11××万元或查封、扣押同等价值财产，并于2018年3月19日向临沂市房产交易中心发出协助执行通知书，查封了**名下的位于临沂市兰山区××新区××楼××单元××室房产。2018年5月4日本院作出（2018）鲁1311民初1355号民事判决书，判令**、孔敏偿还汇通公司借款11××万元及利息。该判决生效后，汇通公司申请法院强制执行，案号为（2018）鲁1311执1890号。2019年1月3日，原告侯伟伟向本院提出执行异议，要求中止对该房产的执行。2019年1月22日，本院作出（2019）临罗执异字第6号执行裁定书，驳回异议人侯伟伟的异议。原告不服，又诉至本院。 原告提交证据如下：1、房屋买卖合同，证明原告与第三人签订房屋买卖合同，总价812000元，原告依照约定支付了定金3万元、2017年2月20日支付房款30万元，待具备过户条件后原告再向被告支付尾款，因尚未达到过户条件未办理过户手续，不是原告原因。2、房款收据及银行流水，证明原告依照约定支付房款30万元的事实。3、物业交付单据4张，证明原告实际入住该房屋的事实，且物业费均由原告缴纳。4、装修合同及报价表、收据一份，证明原告实际占有房屋后装修房屋花费48965.63元。5、房屋内饰照片9分，证明原告已经于2017年中旬装修完毕后实际入住。6、房产中介的证人证言两份，证明房屋买卖真实性以及房屋已经实际交付原告，未办理过户手续是开发商原因，同时证明物业通知办理房产证日期为2019年1月份。7、2018鲁1311执1890号执行异议裁定书一份，证明涉案房产于2018年3月查封，原告2017年2月4日实际购买并占有房产，在查封之前。8、物业通知一份，证明通知过户时间为2019年1月18日。 被告汇通公司对于原告提供的证据：1、房屋买卖合同真实性、合法性存在异议，合同约定价款812000元，原告首付30万元，在房屋尚有贷款未还清的情况下，被告以此种方式交易明显不符合交易常理，价格明显过低，执行过程中该房屋评估价值140万元，于交易价格相差甚远，不排除规避执行。根据银行抵押合同显示涉案房屋购买人为**、孔敏，买卖合同仅有**签字，该合同属于效力待定。2、对于房款收据因**未到庭无法核实真实性。物业单据的真实性无异议，但是不能证明原告系房屋所有权人。3、对于装修合同及收据均有异议，原告未能提供正规发票，且收据载明金额均为1××万元以上没有相关付款凭证予以佐证，不能证实原告的实际支出。4、对于内饰照真实性合法性均有异议，无法证明原告已经入住。5、对于法院裁定书真实性无异议，但是不能证明原告入住时间。6、对于两份证人证言的真实性关联性证明问题均有异议，二位证人对于关键信息表示记不清楚了，证人朱某前后表述不一致，其表述与原告签订了合同并加盖了公章，合同实际未有公章，对于自己是否签字表示记不清楚了，与事实不符，二人证言不足以采信。 被告汇通公司提供证据为房屋信息查询记录一份，证明涉诉房屋登记在第三人**名下，是否抵押一栏显示有抵押。 原告对被告提供的证据真实性无异议，能证实房屋因存在抵押不具备过户条件，不能证明原告与第三人交易不合法。 以上事实，主要根据原、被告陈述、举证及法庭调查认定，均已记录、收录在卷。 本院认为，1、对于原告提供的房屋买卖合同、30万元房款收据、物业交费单据、被告提供的房屋登记信息的真实性本院予以认定，根据该上述证据显示，原告侯伟伟与第三人**于2017年2月4日签订了涉诉房屋买卖合同一份，约定将登记在第三人**名下的涉诉房屋以总价81.2万元出售给原告侯伟伟，原告已于2017年2月13日交付房款30万元，双方约定第三人**在该小区具备办理产权证条件通知之日起30日内办理房权证，取得房权证五日内通知原告办理过户手续。2、结合原告提供的物业收费单据、室内照片及鲁盟中介候广文的证人证言，本院认定原告已经实际入住涉诉房屋。对于原告提供的装修合同及收据、证人朱某的证人证言，装修合同及收据真实性无法核定、证人朱某证言前后不一致，本院不予采纳。3、结合被告提供的房产登记信息、本院（2019）临罗执异字第6号执行裁定书及各方当事人的陈述，本院认定该房屋登记在第三人**名下，房屋在原告与第三人**签订买卖合同之前，已存在抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司临沂分行。涉诉买卖合同的签订，合同双方均未通知抵押权人，且未经过抵押权人同意。 综上，第一、本院查封拍卖的涉诉房屋系登记在第三人**名下，原告作为案外人提出异议，未能提供充分证据证实其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条列出的条件且其权利能够排除执行，应承担举证不能的诉讼后果，因此对于原告的撤销（2019）鲁1311执异字第6号执行裁定书的诉讼请求，本院不予支持。第二，根据《物权法》第九条、十四条、十五条、一百九十一条的规定，不动产物权的设立、变更、转让，登记发生效力，未经登记不发生效力。抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应担保。本案中，原告及第三人均在明知该房屋存在抵押的情形下签订了涉诉房屋买卖的合同，双方均未通知抵押权人，也未清偿债务消灭抵押权、更未进行物权瑕疵登记，致使合同签订之时就存在履行不能、转让行为无效的情形。原、被告对于产生转让行为无效、房屋不能办理过户登记的后果均存在过错，因此原告以已经按照合同约定交付了房款30万元且未非因自身原因未能办理过户登记来主张对涉诉房屋的所有权，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、十四条、十五条、一百九十一条的规定、《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告侯伟伟的诉讼请求。 案件受理费11920元，由原告侯伟伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院，并应缴纳上诉案件受理费11920元，若在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张立宇 审 判 员  包 楠 人民陪审员  杨继华 二〇一九年三月二十日 书 记 员  李程龙