广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终19856号上诉人（原审原告）：张模超，男，汉族，1976年2月12日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：曾健明，广东知明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张镇坤，男，汉族，1987年4月14日出生，身份证住址广东惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：刘斯亮，广东法迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：范诗婷，广东法迈律师事务所实习律师。上诉人张模超因与被上诉人张镇坤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2017)粤0306民初19549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张模超上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.由张镇坤承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、张镇坤没有证据证明其搬离涉案房屋的具体时间。首先，虽然张镇坤提交证据中有2016年7月1日收费收据写有“无管理费（不租）”，但这只是张镇坤向物业公司单方的、意向性的陈述，并不能证明张镇坤实际搬离、交还涉案房屋的实际时间。其次，张模超经过物业公司催促，于2017年7月24日代张镇坤缴纳水电费、物业管理费，并在法庭上出示相关收费收据，这直接证明了张镇坤依旧在使用涉案房屋。最后，双方签署的《租赁合同》的租赁期限截止到2019年12月31日，如果张镇坤在期满前解除协议、搬离房屋，应由张镇坤主动提前告知并交付涉案房屋给张模超，但实际上并没有履行相关法定义务，因此才导致张模超被物业管理公司催收后在2017年7月24日补缴六个月的水电费、物业管理费。因此，应该认定张模超代缴水电费、物业管理费的日期2017年7月24日为合同终止日。二、一审法院没有合理分配举证责任。既然一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决张镇坤按照约定的租金标准向张模超支付2016年5、6月的房屋占有使用费，张镇坤就有义务举证证明其实际交还房屋的时间，但张镇坤并没有提供相关合法有效的证据。因此，应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，认定张镇坤承担举证不能的法律责任。三、张模超与张镇坤在房屋租赁合同第二条所签订的租金是包含管理费，张模超每半年或者一年来支付管理费给管理处，而张镇坤只是每个月自己交水电费。四、张模超在一审中向法庭提交的2017年1月1日收款收据中2017年1至12月份的管理费实际的交付时间是通过微信在2017年9月17日支付的，只是管理处出具时写的是2017年1月1日。五、由于张镇坤每个月只是支付其自己使用的水电费用，并没有交付管理费，所以张镇坤提交给法庭的2016年7月1日的收费收据上面写的“无管理费（不租）”，不能真实反映张镇坤是否有使用涉案房屋的真实情况，而张模超是在2017年7月份接到管理处的催交管理费的通知才到现场发现张镇坤已经搬出去了，在此之前张镇坤并没有通过任何形式告知张模超其已经搬离了涉案房屋，因此，一审法院根据2016年7月1日的收款收据认定张模超实际使用期至2016年6月份与事实不符。张镇坤答辩称，一、房屋租赁合同第十条里明确约定了“乙方（张镇坤）负责按时支付租赁房屋的水电费、管理费”，并且张镇坤在一审时提交至2016年6月份的水电费、管理费的收据。二、至于张模超提到的其所交的收据问题，根据其在一审提交的证据，涉案房屋至2016年7月份的管理费、水电费就是由张模超自己去交的，其刚刚陈述在2017年的管理费、水电费也是张模超自己交的，这个恰好可以充分反映双方正式解除合同时间是2016年6月份。三、张模超向法庭陈述其是在2017年7月份才知道张镇坤搬离涉案房屋，这明显与常理不符，根据一审认定的事实以及双方提交的证据，张镇坤向其支付租金就是支付至2016年4月份，为什么只支付至2016年4月份，是因为张镇坤还有两个月的押金在张模超处，如果按照张模超的陈述是属实的话，也就是在一年零三个月的当中在张镇坤没有交房租的情况下，张模超可以在长达15个月的时间里不闻不问，很明显这与常理不符。四、张镇坤在一审时也提交了部分照片，证明张模超的房屋早已租给他人。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张模超向一审法院起诉请求：1.解除张模超、张镇坤于2014年12月5日签订的《房屋租赁合同》，张镇坤于合同解除后三日内迁离并返还租赁房屋给张模超。2.张镇坤支付张模超2016年4月至房屋返还之日的租金人民币157500元整（房屋租金暂计至立案之日）及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，从立案之日起计至支付日止）。3.张镇坤承担案件全部诉讼费用。张镇坤反诉请求：1.张模超立即返还张镇坤租赁保证金21000元及实际返还租赁保证金之日止的利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2016年6月15日起暂计至2018年3月23日，利息暂计为1914.65元）；2.案件诉讼费用由张模超承担。一审法院认定事实：2014年12月5日，张模超作为出租方与张镇坤作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定张模超将位于深圳市××××与××龙××大厦××、××、××、××、××、××、××、××房屋××给张镇坤使用，租赁房屋建筑面积共计332.81平方米，建筑物总层数21层；月租金人民币10500元，张镇坤应于2014年12月25日前交付首期租金，租金逐年递增500元/月/年；租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日；收取2个月租金数额的租赁保证金，即21000元。合同就其他相关事项亦进行了约定。同日，双方还签订了《深圳市房屋租赁安全管理责任书》。2015年1月16日，张模超出具《收款收据》，确认收到张镇坤交纳的案涉房屋的租赁保证金21000元。张模超提交了其于2011年12月15日与深圳市双盛华实业有限公司签订的八份《宝龙公交综合楼合作建房确认书》及收款证明，证明其系上述案涉房产的所有权人，并于庭后提交了深房地字第××号房地产证及深圳市土地使用权出让书、关于加快土地建设的请示等，房地产证显示位于宝安区龙华镇布龙路东侧宗地号Ａ833－××Ｄ的公交站及配套宿舍用地权利人为深圳市宝安区宝龙运输公司。张模超另提交了收费收据，证明其在2017年7月24日垫付张镇坤未支付的水电费、管理费。张镇坤提交的网上银行电子回单显示其于2016年5月7日通过陈远康账户向张模超转账支付2016年4月房租11000元。此外，张镇坤主张其于2016年6月15日左右搬离案涉房屋，并提交了日期为2015年11月1日至2016年7月1日的收费收据及照片证明其缴纳水电费及管理费的情况，其中日期为2016年7月1日的收费收据上书写“无管理费（不租）”，主张其该日缴纳的为2016年6月的水电费，因已搬离故无需缴纳7月管理费。张模超不予认可，主张其于2017年7月才收回案涉房产。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。原审中，张模超提交的房地产证未显示与案涉房产的关系，不能证明案涉房产取得房屋所有权证，亦无证据证明案涉房产取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方签订的《房屋租赁合同》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。按照无效合同处理原则，相互取得的财产应当返还，张镇坤已搬离，无须再腾退案涉房产，张模超应将收取的租赁保证金21000元返还张镇坤。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，张镇坤亦应当按照约定的租金标准向张模超支付占有使用案涉房屋期间的房屋占有使用费。张镇坤提交的网上银行电子回单证明其缴纳租金至2016年4月，张模超亦予以认可，双方争议在于张镇坤搬离的时间。张模超未能提交证据证明张镇坤的搬离时间，张镇坤表示其搬离时未办理书面交接手续，从张镇坤提交的宝龙大厦收费收据来看，张镇坤足额缴纳了2016年6月的物业管理费，2016年7月则“无管理费（不租）”，故原审法院确认张镇坤于2016年6月底搬离，则张镇坤还应支付张模超2016年5月、6月的房屋占有使用费22000元（11000元×2个月）。因双方签订的《房屋租赁合同》无效，故对双方主张的利息，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、原告（反诉被告）张模超与被告（反诉原告）张镇坤于2014年12月5日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）张镇坤于判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）张模超支付2016年5月、6月的房屋占有使用费22000元；三、原告（反诉被告）张模超于判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）张镇坤返还租赁保证金21000元；四、驳回原告（反诉被告）张模超的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张镇坤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1725元，由张镇坤负担241元，由张模超负担1484元。受理费张模超已预交。反诉受理费186元，由张模超负担170元，由张镇坤负担16元。反诉受理费张镇坤已预交。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定以下事实:1.涉案《房屋租赁合同》第十条约定：“乙方（张镇坤）负责按时支付租赁房屋的管理费、水电费、卫生费等因使用租赁房屋所产生的其他费用”。2.张镇坤提交的2015年11月至2016年7月《宝龙大厦收费收据》显示其2015年11月至2016年6月期间均缴纳了水电费、管理费，2016年7月收据上载明无管理费（不租）。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审期间的争议焦点为张镇坤搬离涉案房屋的时间。双方签订的《房屋租赁合同》约定由张镇坤支付租赁房屋的管理费，结合张镇坤交纳涉案房屋的管理费至2016年6月，2016年7月收据上载明无管理费（不租）的情况，可认定张镇坤实际使用涉案房屋至2016年6月。张模超主张其代张镇坤缴纳了2016年7月至2017年7月的管理费，但其提交的收费收据只能显示其缴纳了相关费用，但不足以证明系代张镇坤缴纳，且如果张镇坤在未交纳租金、管理费长达一年的时间里持续使用涉案房屋，张模超、物业公司却未提任何异议、未采取任何措施，显然有违常理。故张模超关于张镇坤于2017年7月才搬离涉案房屋的主张，依据不足，不能成立。综上所述,张模超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币3450元,由上诉人张模超负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 叶 艳二〇一九年三月十八日书记员 赖启彤附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。