山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0403民初3204号 原告：石羽中，男，汉族，1985年6月11日出生，居民，住山东省枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：岳保国，山东长明阳律师事务所律师。 被告：枣庄隆宇房地产开发有限公司，住所地为高新区松江路第二号房，统一社会信用代码为913704007915082053。 法定代表人：王开龙，董事长。 委托诉讼代理人：倪炳森，山东龙头律师事务所律师。 原告石羽中诉被告枣庄隆宇房地产开发有限公司（以下简称隆宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石羽中委托诉讼代理人岳保国，被告隆宇公司委托诉讼代理人倪炳森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石羽中向本院提出诉讼请求并变更为：1、请求判决被告支付原告逾期办证违约金194,548元（以382,738元为基数，自2015年10月26日起至2018年10月26日止,按已交购房款的每日万分之五计算;自2018年10月27起至2018年12月26日止，按每日万分之五支付逾期办证违约金10,660元）；2、诉讼费用由被告负担。 事实与理由：2012年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的薛城区燕山国际C区4号楼301室房屋一套,面积为109平方米,每平方米3,260元，总价款355,340元，原告交付了全部购房款，被告于2013年6月向原告交付了房屋。合同第19条约定，被告应在交付房屋90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋所有权登记的，买受人不解除合同，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款日万分之五的违约金。交房至今，被告未为原告办理产权证。为维护原告合法权益，特具状起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告隆宇公司辩称，一、被答辩人关于逾期办证违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。具体理由是：1、被答辩人一直未按照规定交纳住宅专项维修资金，由此导致不能办理产权登记的后果应由其自身承担。根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第12条、第13条、第36条以及《山东省住宅专项维修资金管理办法》（鲁建发〔2009〕38号）第11条、《山东省住宅专项维修资金管理办法》（鲁建发〔2015〕2号）第11条、第12条规定，商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记。本案中,答辩人通过多种方式、多次通知被答辩人交纳专项维修资金，但被答辩人一直未交纳住宅专项维修资金，故不符合办理产权登记条件，被答辩人自身有过错，无权要求答辩人承担违约责任。2、未办理产权登记没有给被答辩人造成实际损失。被答辩人购买涉案商品房的目的是居住使用，是否办证没有对其居住权产生影响，被答辩人没有提供证据证明因此受到经济损失。况且，答辩人在被答辩人未按照上述法律规定交纳专项维修资金的情况下即将房屋交付给了被答辩人，被答辩人已经获益；被答辩人购买房屋后因房价上涨又再次实际获益。3、我国合同法规定的违约金性质是补偿性违约金，不是惩罚性违约金。本案中，在被答辩人不能证明因答辩人的违约行为造成其实际损失的情况下，如果判令答辩人向被答辩人支付巨额违约金，一是违反民法的公平原则，对答辩人显失公平；二是在目前枣庄地区存在大量小区的商品房未能正常办证的情况下，会造成不良的社会后果，不符合人民法院的司法原则。 二、退一步讲，本案被答辩人起诉的违约金数额已超过购房款金额的50%，数额明显过高，如果支持被答辩人的诉讼请求，将违反司法公正的原则。根据合同法114条、《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，应当结合被答辩人因此所受损失的情况予以大幅度的降低。 综合本案的具体情况，因为被答辩人不存在由于未办理产权登记给其造成实际经济损失的情况，人民法院应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。 三、本案被答辩人要求判令答辩人为其办理房产证的诉讼请求，没有合同或法律依据，请求法院依法予以驳回。商品房买卖合同也没有约定答辩人为被答辩人办理房产证，只是约定将办理权属登记应当由答辩人提供的资料报产权登记机关备案，况且答辩人也不具有不动产登记的职能。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理本院认定事实如下：2012年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的薛城区燕山国际C区第4号楼3层01室房屋一套，面积为109平方米,每平方米3,260元，总价款355,340元，原告交付了全部购房款，被告于2013年6月向原告交付了房屋。合同第十九条房屋登记（三）转移登记第2条约定，被告应在交付房屋90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋所有权登记的，买受人不解除合同，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金。 2014年12月23日,原告向枣庄供电公司交纳电费18.59元。 2015年12月27日，被告向原告出具销售不动产统一发票，购房款为355,340元。 2018年8月25日，被告向包括原告在内的业主发出告知书，注明“本小区现已具备办理房屋不动产证”，告知原告等业主到房产交易中心交纳维修基金；并承诺本小区所有业主全部缴纳维修资金后，两个月内（节假日除外）不动产证可办理完毕。2018年11月7日，被告向原告等业主发出通知，告知业主办理面积修改卡章业务，并告知业主维修基金相关事宜。 2018年12月29日，被告向枣庄市不动产登记中心薛城分中心对薛城区燕山中路666号燕山国际C区4号楼申请不动产登记。 2019年1月7日，原告向枣庄市薛城区物业管理办公室交纳专项维修资金7,702元。2019年1月14日,原告因房屋买卖交纳契税5,330.1元。2019年1月15日，原告取得不动产权证书。 对双方存在争议的焦点问题： 一、关于该商品房买卖合同的效力问题。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此本院依法确认其合同效力，双方当事人均应依照合同约定并遵循诚实信用原则履行各自义务。 二、关于原告的诉讼请求，是否有事实依据及法律依据。原告与被告签订的商品房买卖合同中明确约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋所有权登记的，买受人不解除合同，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，因此原告的诉讼请求，有事实依据。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此原告的诉讼请求有法律依据。 三、关于被告辩称原告要求的违约金数额已超过购房款金额的50%，数额明显过高，请求本院予以调整。本院认为，被告自己设定高额的违约金以示履约的诚意，现又想调低数额不符合公平和诚实信用原则，同时原告也没有提交证据证明其实际损失为何种损失以及损失的具体数额，且被告已于2018年12月29日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，违约金的数额在不超过原告所购房屋总价款355,340元的30%的限额内即106,602元予以支持。 四、关于被告辩称原告未按照规定交纳住宅专项维修资金，因此导致原告不能办理产权登记的后果应由其自身承担。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，对房屋维修基金是否交纳、交纳时间及不缴纳房屋维修基金被告不交付房屋等事项没有约定，且《山东省住宅专项维修资金管理办法》的制定,系为了加强对专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益而制定的办法，且该办法第十一条、第十二条的规定，系对商品住宅的业主应当交存维修资金，以及未交存维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请的规定，该规定系管理性规范,不是对业主不交存维修资金以及开发商不得向业主交付房屋的法定前置程序，不是强制性规范；本案中，原告未交存维修资金，被告仍将房屋交付给原告使用并居住，显然被告也未执行该管理办法的有关规定，现被告反而要求原告遵守该办法的有关规定，对原告来说显失公平，于法无据；且原告能否办理产权登记取决于被告是否按照合同约定在交付房屋90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如果被告履行完备案程序后，原告仍没有交纳维修资金，因此不能办理产权登记的法律后果应由原告自负；换言之，即使原告交纳了维修资金，但被告未向产权登记机关履行相关备案程序，原告仍不能办理产权登记；故被告的该项辩称，没有事实依据及法律依据，本院不予采信。 综上，原告的诉讼请求，有事实依据及法律依据，但是其要求的违约损失过高，本院依法予以调整，因此原告的诉讼请求，本院部分支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告枣庄隆宇房地产开发有限公司赔偿原告石羽中损失106,602元，于本判决生效后七日内支付； 二、驳回原告石羽中的其他诉讼请求。 案件受理费4,190.96元，减半收取2,095.48元，由原告石羽中负担879.46元；由被告枣庄隆宇房地产开发有限公司负担1,206.02元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  薛兆永 二〇一九年三月二十八日 书记员  薛 婷