北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终1483号上诉人（原审原告）：毛某1，香港特别行政区居民，男，2006年11月20日出生。法定代理人：毛某2（毛某1之父）。委托诉讼代理人：杨东坡，湖南方照律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：段云，男，1971年7月9日出生。被上诉人（原审第三人）：刘晓霞，女，1973年9月4日出生。委托诉讼代理人：卓涛，北京肇文律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：曲宝生，男，1964年10月3日出生。委托诉讼代理人：吴庆梅，北京智深律师事务所律师。委托诉讼代理人：于潇，北京智深律师事务所实习律师。上诉人毛某1因与被上诉人段云、刘晓霞、曲宝生房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年2月14日公开开庭进行了审理。上诉人毛某1的委托诉讼代理人杨东坡、被上诉人刘晓霞的委托诉讼代理人卓涛、被上诉人曲宝生的委托诉讼代理人吴庆梅到庭参加诉讼。被上诉人段云在前进监狱服刑，本院询问后，其表示不委托诉讼代理人参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。毛某1上诉请求：撤销一审判决，改判刘晓霞腾挪2204室并支付房屋占有使用费112500元；改判曲宝生腾挪2203室并支付房屋占有使用费112500元；改判段云对刘晓霞和曲宝生上述义务承担连带责任。事实和理由：一、一审未查明《国土资源行政处分决定书》是否已履行。《国土资源行政处分决定书》作出后，北京市国土资源局未申请法院强制执行，诉争房屋所有权不当然发生转移。二、一审判决适用法律错误，毛某1是诉争房屋物权法上的有权占有人，段云、刘晓霞、曲宝生应腾退房屋和给付占有使用费。三、一审判决违反公平原则，刘晓霞、曲宝生已经在段云刑事诈骗案中获部分赔偿，一审判决使其无权占有诉争房屋，反而因此获利。曲宝生辩称，同意一审判决，行政处罚决定书是否履行与本案无关，本案不符合突破合同相对性原则的情形，不应将曲宝生列为第三人，毛某1对涉案房屋不享有任何财产权利。刘晓霞辩称，不同意毛某1的诉讼请求，诉争房屋在2014年1月10日已经被没收，其主张没有法律依据。毛某1不是诉争房屋的购房人，无权让我方腾退房屋及支付使用费。刘晓霞与毛某1不是房屋租赁合同关系或次承租关系，将刘晓霞列为第三人属于主体不适格。毛某1的诉讼请求超过起诉时效。段云辩称，同意一审法院判决。毛某1向一审法院起诉请求：1.确认毛某1、段云签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令第三人刘晓霞腾挪2204室并赔偿占有该房屋的使用费112500元（暂计算至2017年10月31日，请求计至实际腾挪之日）；3.判令第三人曲宝生腾挪2203室并赔偿占有该房屋的使用费112500元（暂计算至2017年10月31日，请求计至实际腾挪之日）；4.判令段云对第三人刘晓霞和曲宝生上述义务承担连带责任。一审法院认定事实：2011年5月1日，毛某1（乙方）与北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（甲方）签订一份《北京宏福苑房屋买卖合同书》。该合同书约定乙方自愿购买甲方开发建设的北京宏福苑小区内编号为2204的房屋（以下简称2204号房屋）。房屋用途为住宅，建筑面积为205.71平方米，售价为1810248元。2011年5月1日，案外人毛梓明（乙方）与北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（甲方）签订一份《北京宏福苑房屋买卖合同书》。该合同书约定乙方自愿购买甲方开发建设的北京宏福苑小区内编号为2203的房屋（以下简称2203号房屋）。房屋用途为住宅，建筑面积为205.67平方米，售价为1809896元。2014年7月28日，案外人方雪代理毛某1与段云签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定，毛某1将2204号房屋和2203号房屋一并出租给段云，租赁期限为2014年8月1日至2017年7月31日，每年租金5万元。毛某1称合同约定的年租金标准为两套房屋分别5万元，现请求段云及第三人连带支付其自2015年8月1日其至实际腾挪房屋之日止的使用费。经北京市第一中级人民法院（2016）京01刑初57号刑事判决书认定：段云于2009年9月至2015年4月初期间，单独或伙同刘永跃，谎称能买到北京市昌平区宏福苑小区的小产权房等，以较低房价为诱饵，采取伪造北京宏福建工集团有限公司和北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会的公章及有关人名章、以其承租房屋向购房人交付房屋等手段，与购房人签订虚假《房屋购置合同书》，先后骗取康彤、刘雪芬等50余人购房款等共计人民币9300余万元。其中，刘永跃于2012年11月至2015年4月初期间，参与骗取张迎辉、魏金祥等40余人购房款等共计8800余万元。该刑事判决书判决责令段云、刘永跃退赔被害人的损失。现该判决已发生法律效力。现2204号房屋实际由刘晓霞占有使用，2203号房屋实际由曲宝生占有使用。2014年1月10日，北京市国土资源局出具《国土资源行政处罚决定书》（京国土（昌）分局罚字【2013】第171号）。该决定书内容为：“当事人：北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会。违法事实：2009年底至2012年5月，北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会未办理用地审批手续，占用北京市昌平区北七家镇郑各庄村集体土地建房（航天宿舍楼）。2013年8月2日，我局下发了《责令停止国土资源违法行为通知书》（京国土（昌）分局责字2013第408号）。经现场勘测，该项目占地总面积45393.75平方米（合68.09亩），建筑占地面积9026.98平方米，建筑面积163024.20平方米。共建设楼房6栋，在建工程1栋。……《北京市昌平区北七家镇土地利用总体规划（2006-2020年）》规划用途为城镇建设用地区。其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条第1款的规定，属非法占地行为。……依据《中华人民共和国土地管理法》第76条第1款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第42条的规定，对北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会作出如下行政处罚：处北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会未办理用地审批手续，占用本村45393.75平方米（合68.09亩）集体土地建设的楼房6栋、在建工程1栋给予没收，没收建筑面积163024.20平方米，并按每平方米占地20元罚款，共计907875元人民币。”经查，2204号房屋和2203号房屋在该处罚决定书没收的范围内。一审法院认为，段云经法院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本案的审理和裁判。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，从行政机关作出的处罚决定可以看出，诉争房屋建设并未取得建设工程规划许可证，故毛某1、段云签订的《房屋租赁合同》应为无效。毛某1的第一项诉讼请求有法律依据，法院予以支持。毛某1关于要求段云支付房屋使用费的主张，法院认为，在行政机关作出行政处罚决定之前，段云作为合同相对方应当参照双方约定的租金标准，向毛某1支付房屋使用费。在行政机关作出行政处罚决定之后，毛某1要求支付房屋使用费的请求，法院不予支持。行政机关已对诉争房屋作出了予以没收的行政处罚决定，在此情况下，毛某1要求向其腾退房屋的诉讼请求，与行政处罚决定存在冲突，本案不宜进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、毛某1与段云于2014年7月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回毛某1的其他诉讼请求。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案中，建设单位并未依法办理用地审批手续，违反了法律的强制性规定。毛某1与段云之间的《房屋租赁合同》应为无效合同。一审法院对此处理正确，本院予以确认。行政处罚决定属于行政机关作出的行政行为，具有公定力，除依法被撤销或确认违法之情形外，一经作出即推定合法有效，并具有法律强制力。自2014年1月10日作出行政处罚决定予以没收之日起，诉争房屋就已收归国有，毛某1对诉争房屋不再享有财产权利。加之，曲宝生、刘晓霞与毛某1之间并无合同关系，毛某1要求曲宝生、刘晓霞腾退诉争房屋的请求于法无据，应不予支持。一审法院对此处理正确，本院予以确认。毛某1主张占有使用费的起始时间是2015年8月1日，而此时毛某1对诉争房屋已不享有财产权利，无权向他人主张占有使用费。一审法院对此处理正确，本院予以确认。综上所述，毛某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由毛某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  郭燕枝审判员  刘秋燕审判员  柳适思二〇一九年三月二十五日法官助理王梦书记员马子萌