安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民初6号原告（申请执行人）:李先树，男，1974年3月15日出生，个体工商户，汉族，住安徽省怀远县。被告（案外人）:于春辉，男，1988年2月3日出生，汉族，住山东省海阳市。被告（被执行人）：烟台驰盛房地产开发有限责任公司，住所地山东省烟台市芝罘区南大街137号，组织机构代码66196038-3。法定代表人：刘泽臣，该公司经理。被告（被执行人）：北京中翔华威科技有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇双河北里甲22号楼303室，组织机构代码67574728-4。法定代表人：孙连楷，该公司总经理。原告李先树与被告于春辉、被告烟台驰盛房地产开发有限责任公司（以下简称烟台驰盛公司）、被告北京中翔华威科技有限公司（以下简称中翔华威公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李先树、被告于春辉到庭参加诉讼。被告烟台驰盛公司、被告中翔华威公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李先树向本院提出诉讼请求：继续执行被执行人名下位于山东省烟台市芝罘区××御金台A-602号(房产证号2-××5)房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。事实和理由：一、蚌埠市中级人民法院依据安徽省高级人民法院(2014)皖民二初字第00040号民事判决作出(2015)蚌执字第00298-1号执行裁定，裁定冻结烟台驰盛公司2亿元的银行存款或查封、扣押、冻结、提取烟台驰盛公司总计价值2亿元的其他财产及收益。李先树在执行烟台驰盛公司抵押财产时发现抵押房产价值减少，烟台驰盛公司在抵押房产价值减少范围内又拒不提供担保。依据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第114条第二款规定，向执行法院申请执行烟台驰盛公司名下的其他财产。2016年12月26日，蚌埠市中级人民法院查封了烟台驰盛公司所有的烟台市芝罘区××30套住宅房。后于春辉对执行标的提出书面异议。蚌埠市中级人民法院于2018年11月16日作出(2018)皖03执异20号执行裁定书，中止对位于山东省烟台市芝罘区××御金台A-602号(房产证号2-××5)房屋及该房屋占用范围内的土地使用权执行。二、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”对被执行人已出售给第三人的未过户房屋能否执行，关键在于人民法院对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上，也即对《查封规定》第17条的理解与适用不同。该条分为前后两个层次，前一层规定可以查封、扣押、冻结的情形，后一层则明确不得查封、扣押、冻结的条件。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人已占有该不动产；3、未办理产权过户登记；4、第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结。反之，有任意一个以上条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。而根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第311条的规定，于春辉应就此及其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但其在执行异议程序中提交的证据并不能达到此证明标准。三、根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定的外，需经依法登记才能发生效力，否则不发生效力。案涉房屋至今登记在烟台驰盛公司名下，于春辉现有证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，理应对案涉房屋继续执行。综上，为维护李先权的合法权益，依法提起诉讼，请求支持李先树的诉讼请求。被告于春辉辩称，一、于春辉和烟台驰盛公司在2011年3月23日签订了商品房买卖合同，2011年4月19日通过中国银行烟台南大街支行缴付首付款242325元，余款470000元以工商银行贷款的方式支付，贷款发放日期为2011年7月5日。二、于春辉已于2011年4月19日在烟台房管局备案。三、于春辉对案涉房屋已经实际占有使用。四、于春辉于2012年9月17日通过烟台市芝罘区人民法院调解离婚，约定夫妻共同财产案涉房屋归于春辉所有。对于已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人已占有该不动产；3、未办理产权过户登记；4、第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结。于春辉对于上述四个条件都满足，且事实都是发生在蚌埠市中级人民法院查封之前。五、经烟台房管局核实，于春辉的涉案房产即御金台137号产权并不在抵押范围内，烟台驰盛公司抵押的是御金台138号产权（商铺等）。故李先树无权要求查封于春辉的房产，请求驳回李先树的诉讼请求。被告烟台驰盛公司、中翔华威公司经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩意见。李先树为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、蚌埠市中级人民法院（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书，证明查封烟台驰盛公司总计价值2亿元的其他财产及收益（即查封登记在烟台驰盛公司名下的案涉房产符合法律规定）；证据二、办理房屋产权证书通知，来源于蚌埠市中级人民法院（2018）皖03民初83号民事案件卷宗，证明烟台驰盛公司已告知全体购房业主能够办理案涉房屋的产权过户登记。于春辉质证意见：对证据一真实性无异议，于春辉的房产是137号，烟台驰盛公司抵押的是138号，案涉房产不在抵押范围之内。证据二达不到李先树的证明目的，于春辉没有收到开发商的通知单。于春辉为证明其抗辩主张成立，向本院提交如下证据：证据一、商品房买卖合同、收款收据两张，证明案涉房屋是在法院查封之前购买的，于春辉补缴房屋差价及印花税的事实；证据二、房地产企业预收款收据、商品房预售资金收存通知单，证明收付款情况；证据三、个人购房借款合同、中国工商银行个人借款凭证、中国工商银行账户历史明细清单，证明房屋余款是2011年7月5号通过按揭方式付款及还款情况；证据四、烟台房屋预告登记证书复印件及收款收据，证明房屋已经办理预告登记；证据五、山东省芝罘区人民法院（2012）芝民简初字第1154号民事调解书及诉讼费收据，证明案涉房屋归于春辉所有；证据六、发票5张、收据五张，管道天然气合同一份、安全隐患整改通知单一张、用电及有线电视申请表各一份，证明案涉房屋于春辉已经实际占有并使用；证据七、居住证明一份，证明案涉房屋于春辉已实际占有并居住。李先树质证意见：证据一商品房买卖合同真实性不予认可，没有提供首付款转账凭证。证据二真实性不予认可，没有转账凭证。证据三只能证明签订借款合同，没有每月还款的转账凭证，达不到于春辉的证明目的。证据四真实性没异议，但预告登记时间为2011年4月19日，自案涉房产能够办理产权过户登记的时间为2013年12月起，至2016年12月查封房产时的三年时间内，于春辉没有进行产权过户，也没有足够的证据证明自己没有过错。证据五与本案无关联性。证据六发票号码尾号为679、551、530、210没有于春辉的客户名称，与本案无关联性。尾号为958的客户名称为于春辉的发票真实性不予认可，没有收款单位的印章。对管道天然气合同真实性不予认可，证明不了于春辉入住。安全隐患整改通知单真实性不予认可，印章看不清楚。用电申请表真实性不予认可，没有供电公司印章，有线电视申请表达不到于春辉证明目的。烟台明路公司开具的四张收款收据对真实性不予认可，因为不是发票。山东电力公司专用收据真实性无异议，但是证明不了是于春辉缴纳的，客户名称不是于春辉。对证据七真实性、合法性、关联性均有异议。为查明案件事实，本院依职权调取本院（2018）皖03执异20号执行裁定书、烟台市芝罘区××1、2、3号及138号楼房屋所有权登记申请书、审批书及驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明。李先树质证意见：对（2018）皖03执异20号执行裁定书中查明及另查明事实无异议，对再查明事实有异议。对法院调取的其它证据无异议。于春辉质证意见：对法院调取的证据均无异议。本院认证意见：一、关于李先树提交的证据认证意见。于春辉对证据一真实性无异议，但认为于春辉的房产是137号，烟台驰盛公司抵押的是138号，案涉房产不在抵押范围之内。本院对该证据的真实性予以确认。于春辉对证据二的真实性没有提出异议，但认为该证据达不到李先树的证明目的，于春辉没有收到开发商的通知单。李先树提交的该份证据内容，仅是烟台驰盛公司向业主柳晓东通知办理房屋产权证的相关情况，与本案不具有关联性，本院仅对该证据的真实性予以认定，对关联性不予认定。二、关于于春辉提交证据的认证意见。李先树对证据一、证据二、证据六中管道天燃气合同、安全隐患整改通知单、尾号为958的发票、用电申请表、明路公司开具的四张收款收据的真实性提出异议；对证据三、证据四、证据六中的山东电力公司专用收据的真实性没有异议，认为达不到于春辉证明目的；对证据五、证据六中尾号为679、551、530、210的发票、真实性没有异议，对与本案的关联性有异议；对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议。对李先树真实性未提出异议的证据部分本院依法予以确认。对真实性提出异议部分的证据，经李先树核对均为证据原件，李先树虽提出异议，但并没有提供相应的证据证实其主张或向法院申请对证据的真实性进行鉴定，对其提出的异议本院不予采纳，对上述证据本院依法予以认定。综合于春辉提交的全部证据来看不仅有商品房买卖合同、首付款凭证、个人借款合同、还款明细，房屋预告登记证书、以及于春辉占有使用房屋过程中实际产生的电费、采暖费、有线电视费等费用凭证，上述证据能够相互印证，形成完整的证据链，足以认定于春辉与烟台驰盛公司就案涉房屋形成商品房买卖合同关系并以支付房屋对价，且房屋已被于春辉实际占有使用的事实。三、对本院依职权调取证据的认证意见。双方当事人对法院依职权调取的证据真实性、合法性、关联性均未提出异议，本院依法予以认定。根据当事人陈述、举证和质证意见，本院确认以下事实：2011年3月23日，于春辉、贾汝雪与烟台驰盛公司签订《商品房买卖合同》约定，于春辉购买芝罘区××A－602号房屋，建筑面积共92.39平方米，房屋单价每平方米10182.35元，房价总金额为712235元。2011年3月24日烟台驰盛公司出具山东省烟台市房地产企业预收收据（收据号码：00025438），载明收到于春辉、贾汝雪房款242235元。之后，于春辉、贾汝雪与中国工商银行股份有限公司烟台分行签订编号为：A字烟台行营业部支行2011年112号个人购房借款合同，以芝罘区御金台A座4层602号房屋抵押办理按揭的方式，向烟台驰盛公司支付剩余的470000元购房款。2011年4月9日，烟台市房产交易中心向于春辉、贾汝雪颁发房预芝字第20110317号房屋预告登记证明。2011年7月16日，烟台驰盛公司向于春辉出具了收款收据载明：补缴购房款1541.8元，代收印花税356.89元。2011年8月以后于春辉实际占有使用房屋并相继产生燃气管道改造安装费、采暖费、网络电视等费用支出，并收取相关部门开具的发票。2012年2月2日，烟台市公安局与烟台驰盛公司共同做出驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明，该说明载明，御金台小区商住楼门牌号码同意核定为烟台市芝罘区××、138号。其中住宅门牌号码为××，商业门牌号码为××。原御金台B栋楼变更为××1号楼，共31层，其中地上1-3层商业裙房划归商业为××。原御金台A栋楼变更为××2号楼，共31层，其中地上1-3层商业裙房划归商业为××。原御金台C栋楼变更为××3号楼，共31层，其中地上2-3层物业管理用房以及储藏室，4-31层全部为住宅。御金台商业门牌号为××，物业管理用房位于地下一层。2012年9月17日山东省芝罘区人民法院就于春辉与贾汝雪离婚纠纷一案出具（2012）芝民简初字第1154号民事调解书，双方自愿离婚，并约定座落于烟台市芝罘区××御金台A－602号房屋一套归于春辉所有。2013年8月18日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2013年9月23日领取了138号房产的初始登记证书。2013年8月18日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××3号楼房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2013年9月23日领取了3号楼的初始登记证书。2013年12月12日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××2号楼房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2013年12月31日领取了2号楼的初始登记证书。2013年12月20日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××1号楼房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2014年1月10日领取了1号楼的初始登记证书。2014年7月7日，烟台驰盛公司与李先树签订抵押合同（编号:20130707），烟台驰盛公司以其所有的位于“烟台市芝罘区××，建筑面积为12837.21平方米的房屋（房产证号烟房权字芝字第××号）”的房产作抵押。同年7月14日，烟台驰盛公司与李先树将上述房产办理抵押登记（房屋他项权证编号为烟房他证芝字第××号）。2015年5月26日，安徽省高级人民法院在李先树诉中翔华威公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷一案中，作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决书，判决：一、中翔华威公司于判决生效之日起10内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起自款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限）；二、如中翔华威公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、驳回李先树的其他诉讼请求。2015年8月10日，安徽省高级人民法院作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，指定本院执行（2014）皖民二初字第00040号民事判决书。2015年9月18日，本院作出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书，裁定冻结烟台驰盛公司2亿元的银行存款，或查封、扣押、冻结、提取烟台驰盛公司总计价值2亿元的其他财产及收益。于春辉对上述执行标的提出书面异议，本院于2018年11月16日作出（2018）皖03执异20号执行裁定书，裁定中止对位于山东省烟台市芝罘区××御金台A－602号房屋及该房屋占用范围内的土地使用权的执行。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：于春辉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，于春辉在与烟台驰盛公司签订房屋买卖合同后，已按合同约定支付了全部购房款，烟台驰盛公司也已将案涉房屋交付给于春辉占有使用，且于春辉已经办理案涉房屋预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，于春辉就案涉房屋经预告登记后取得准物权效力，未经案外人于春辉同意，处分上述房屋，不发生物权效力。李先树主张案涉房屋自2013年12月份后即可进行权属登记，至2016年12月查封房屋时，于春辉没有去产权部门办理产权过户存在过错，并提供一份办理房屋产权证书通知证明自己主张。该份通知系烟台驰盛公司向业主柳晓东出具的通知，与本案并没有关联性，不能证明烟台驰盛公司已经向于春辉履行了通知义务，故于春辉对于未办理案涉房屋的权属登记不存在过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得对案涉房屋继续查封。根据本院依职权调取的案涉房产御金台小区房产登记信息，烟台驰盛公司名下的御金台A栋楼变更为××2号楼，于春辉购买的房产为A栋楼602号，而案涉抵押房产登记在烟房权字芝字第××号项下，该房产为御金台138号。同时案涉抵押房产均为商铺，与于春辉所购房产为自住用房的性质不符，故于春辉所购房产不属于烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条及《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，李先树作为抵押人只能以抵押合同中明确记载的抵押物作为担保责任的范围，而由上述事实可知，于春辉所购房产不属于涉案抵押物范围。根据安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，在于春辉购买的房屋不属于抵押财产的情况下，于春辉享有足以排除强制执行的民事权益，故对李先树要求继续执行案涉房屋的请求，本院不予支持。综上，于春辉对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。李先树的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回李先树的诉讼请求。案件受理费80元，由李先树负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  潘伟荣审 判 员  陈二伟人民陪审员  李 勇二〇一九年三月十一日法官助理胡玉巧书记员朱静附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《中华人民共和国担保法》第三十三条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《最高人民法院》第十七条被执行人将期所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。