西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初12075号原告：刘洛彤，女，汉族，1984年5月10日出生，住湖北省监利县，身份证号：421XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。委托代理人：白敏君，陕西润海律师事务所实习律师。被告：王志斌，男，汉族，1962年7月28日出生，住西安市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：王锐，男，汉族，1987年11月14日出生，住西安市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系被告之子。第三人：西安龙中房地产营销策划有限公司，住所地：西安市浐灞生态区，统一社会信用代码：91610136MA6TXTMX3G。法定代表人：郑郁，系该公司执行董事兼总经理。第三人：王云，女，汉族，1963年10月14日出生，住咸阳市渭城区第一初级中学，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：陈西伟，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托代理人：宋海红，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。原告刘洛彤与被告王志斌及第三人西安龙中房地产营销策划有限公司（简称龙中地产公司）、王云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘洛彤及其委托代理人柳星、白敏君，被告王志斌之委托代理人王锐，第三人王云之委托代理人陈西伟、宋海红到庭参加了诉讼，第三人龙中地产公司之法定代表人经本院传票传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。原告刘洛彤诉称，2018年2月10日，原、被告双方签订《存量房买卖合同》，原告以按揭某某购买被告位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX号房屋（下称“案涉房屋”），房屋转让价格为122万元。该合同第6.1、6.2、6.2.2条约定：本合同签署后，如原、被告双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行，则视为违约，违约方应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等；本合同签署后，由于被告原因未按约办理产权转移手续，视为被告违约。每逾期一日，被告应按房屋价款万分之五计算至房屋产权转移手续完成之日承担违约金；第八条第2款约定，合同签订之日起，原、被告双方应积极配合办理相关手续。同日，原、被告及第三人共同签订《存量房买卖居间合同》，原、被告双方共同委托第三人就案涉房屋的买卖事宜提供居间服务。双方共同委托第三人办理案涉房屋的产权转移登记手续、按揭贷款手续。该合同第2.3.1、2.4.1条约定，原、被告双方在接到第三人通知之日起七个工作之内配合提供相关资料，出面签署相关文件。上述合同签订当日，原告依约向被告支付了定金5万元。2018年3月23日，原、被告双方网签了《西安市存量房屋买卖合同》（合同备案号：C18011902）并进行备案。该合同约定：原告以121万的价格购买被告所有的案涉房屋；房款支付方式为贷款方式付款，原告将首付37万元存入监管账户，余款84万元向贷款机构申请贷款。嗣后，因原告一直在外租房居住，且办理房屋过户手续有一个时间过程，经原、被告协商，原告向被告支付2000元，被告将案涉房屋提前交付给原告。被告于2018年3月29日通过第三人将案涉房屋交予原告，现原告已对案涉房屋进行装修、装饰。上述合同签订后，原告积极办理银行按揭手续。2018年4月底，第三人通知原、被告双方银行按揭审批通过，要求双方签署资金监管协议并办理后续房屋过户手续。但被告却以各种理由不予以配合，拒绝签署资金监管协议，导致原告无法向监管账户内存入首付款、无法办理房产产权过户登记的后续手续。现原告诉至法院，请求：1、判令被告继续履行2018年2月10日双方签订的《存量房买卖合同》及2018年3月23日签订的《西安市存量房买卖合同》，并向原告支付逾期办理房屋权属变更手续的违约金12125元、律师费5万元，共计62125元（上述违约金暂计算至2018年5月25日，此后以121万元为基数按日计万分之五计算至办理房屋产权变更手续完成之日止）；2、被告协助原告办理位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX号房屋的权属变更登记手续；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告王志斌辩称，因被告出售的房屋为被告与第三人王云的共有财产，被告在出售涉案房屋时未征得共有人同意，现王云作为房屋共有人不同意出售该房屋，所以合同现无法继续履行，同时被告并不存在违约行为，无需承担违约责任，请驳回原告的诉讼请求。第三人王云述称，请求驳回原告的全部诉讼请求。王云与被告此前系夫妻关系，双方于2015年9月解除婚姻关系，婚姻关系解除时，王云与被告未就案涉房屋进行分割，该房屋至今仍为王云与被告的共有财产。因被告出售的房屋为王云与其婚姻关系存续期间的共有财产，被告在未征得王云的同意下出售房屋的行为为无权出售行为，该行为侵犯了王云作为房屋共有人的合法权益。且原告及中介公司在签订存量房买卖合同时未尽到房屋共有人审查注意义务，存在重大过错。故三方签订的存量房买卖合同为无效合同。原告应立即腾房，并支付占用期间的费用。第三人龙中房地产公司未到庭应诉，亦未交任何书面意见。经审理查明，2018年2月10日，原告刘洛彤（乙方）与被告王志斌（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定原告刘洛彤购买被告王志斌所有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，房屋总价款1220000元，定金50000元，原告应于2018年2月10日支付被告。合同第六条约定违约责任：6.1本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方需赔偿违约金250000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等；6.2本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续，视为甲方违约，按照逾期时间，分别以下列方式处理（不做累加）；6.2.1逾期在三十日之内，甲方应向乙方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际交房或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行；6.2.2逾期超过三十日，则乙方有权主张解除本合同。乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解约通知之日起七日内，退付乙方已付购房款，同时向乙方支付违约金，乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行合同，同时向乙方支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日。2018年2月10日，原告刘洛彤与被告王志斌及第三人龙中房地产公司签订《存量房买卖居间合同》，原、被告共同委托第三人龙中房地产公司协助办理原告购买的西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋房地产产权转移登记手续，原告刘洛彤向第三人龙中房地产公司支付居间服务费36300元。2018年2月10日，原告刘洛彤向被告王志斌支付定金50000元。2018年3月23日，原、被告双方网签了《西安市存量房屋买卖合同》（合同备案号：C18011902）并进行备案。该合同约定：原告以121万的价格购买被告所有的案涉房屋；房款支付方式为贷款方式付款，原告将首付37万元存入监管账户，余款84万元向贷款机构申请贷款。2018年4月，第三人通知原、被告双方银行按揭审批通过，要求双方签署资金监管协议，并办理后续房屋过户手续。同时,原告购买装修材料，预装修涉案房屋，被告以房屋系第三人王云与其婚姻关系存续期间的共有财产，出售房屋未征得王云同意，其无权出售等原因，未予以配合。双方沟通、协商未果，原告随后诉至法院。另查明，涉案房屋系被告王志斌于2010年8月19日购买，房屋登记簿登记所有权人为王志斌，房屋所有权证号／（不动产权证书号）：1200108003-5-1-34-10604～1。王志斌与第三人王云于2015年9月2日登记离婚（被告补缴离婚协议复印件，该协议对涉案房屋未载明，亦未明确分割）。2010年11月1月被告王志斌向中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款32万元，借款期限为：2010年11月1日至2020年11月1日，并用涉案房屋即西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋作为抵押，抵押登记时间为：2015年2月15日。原、被告签订《存量房买卖合同》时，该房屋尚处于租赁状态，月租金2000元，租赁期限至2019年1月1日。2018年3月29日，原告向被告支付2000元租金，在房屋买卖合同完成之前由原告暂时租住该房屋。根据原告刘洛彤申请，本院于2018年6月12日作出（2018）陕0113财保193号民事裁定书，裁定：查封登记在王志斌名下的位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX号房屋一套，房屋所有权证号／（不动产权证书号）：1200108003-5-1-34-10604～1。原告刘洛彤于2018年11月2日支付陕西润海律师事务所律师费50000元。上述事实有原告、被告及第三人王云提供的西安市房屋登记簿、离婚证、存量房买卖合同、西安存量房买卖合同、存量房买卖居间合同、各项费用票据及发票、定金收条、微信聊天记录、房屋钥匙照片、房屋现状图、购物订单截图、西安市律师收费标准、商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。原、被告签订的《存量房买卖合同》及《西安市存量房屋买卖合同》，双方意思表示真实，且未违反法律的强制性规定，该合同为有效合同，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。被告王志斌及第三人王云辩称在双方离婚时未就涉案房屋进行分割，该房屋至今仍为第三人王云与被告王志斌的共有财产，但根据2018年3月23日西安市房屋登记簿记载，涉案房屋登记之所有权人为被告王志斌，而不动产产权系依登记为准，故王志斌作为所有权人有权出卖其所有的房屋。即使第三人王云与被告王志斌离婚时对涉案房屋未进行分割，被告作为依法登记的产权人，亦有权出售，双方只是存在内部补偿问题，第三人对涉案房屋存在的财产权益并不对外必然产生对抗效力。故对被告王志斌及第三人王云的辩述理由不予采纳。现原告已按约定支付了被告定金50000元，被告王志斌亦应履行合同约定的义务。被告王志斌未予继续履行，属违约行为。现原告要求被告继续履行其与原告签订的《存量房买卖合同》、《西安市存量房屋买卖合同》，依法予以支持。被告王志斌应及时归还清房屋按揭贷款，办理完毕注销登记手续。原告应支付被告（除定金抵作购房款外）下余购房款，被告并应协助原告办理房屋过户手续。原告要求被告支付逾期办理房屋权属变更手续的违约金12125元、律师费50000元，共计62125元，根据双方签订的合同之约定，被告王志斌应向原告刘洛彤赔偿律师费50000元。至于原告主张的违约金，过高于原告实际损失，本院依法酌情认定按原告已付购房款即定金50000元的10%计算为5000元为妥。兹根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告刘洛彤与被告王志斌签订之《存量房买卖合同》及《西安市存量房买卖合同》继续履行。二、被告王志斌应于本判决书生效后十日内向西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX号房屋的原贷款银行一次性还清剩余贷款，并办理完毕抵押注销登记手续。三、原告刘洛彤于本判决书生效后二十日支付被告王志斌购房款（定金50000元已抵作购房款）1160000元。四、被告王志斌于本判决书生效后三十日内配合原告刘洛彤将西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX号房屋产权过户至原告刘洛彤名下。五、被告王志斌于本判决书生效后十日内赔偿原告刘洛彤律师费50000元，支付违约金5000元。本案案件受理费15889元，原告5889元，被告承担10000元。保全费5000元，由原告承担。原告已预交，被告于本判决书生效后直接支付原告10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强人民陪审员  吴咏梅人民陪审员  王荣梅二〇一九年三月十五日书 记 员  高彩娥打印：高彩娥校对：高旸珂2019年月日送达9