文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0509民初12323号原告：苏州金塔企业管理有限公司，住所地苏州市西二环路7号3幢102室。法定代表人：毕建钢，执行董事。委托诉讼代理人：可旭光，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永泉，江苏新天伦律师事务所律师。被告：严海林，男，1954年8月29日出生，汉族，住所地苏州市吴江区。委托诉讼代理人：严正华，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：戴芳芳，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。原告苏州金塔企业管理有限公司（以下简称金塔公司）与被告严海林返还原物纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告金塔公司的委托诉讼代理人可旭光、被告严海林的委托诉讼代理人严正华到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告金塔公司的委托诉讼代理人可旭光、被告严海林的委托诉讼代理人严正华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金塔公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离盛泽镇西环路南新大厦××-20号房屋；2.判令被告偿付原告房屋占用费人民币530400元(自2015年5月28日暂计算至2018年8月28日，2018年8月29日至实际搬离日的房屋占用费按照一楼60元/㎡/月计算，二楼25元/㎡/月计算，三楼15元/㎡/月计算)；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月6日，原告成功竞得吴江区人民法院司法拍卖的吴江市南新喷织有限公司(以下简称南新公司)名下位于苏州市吴江区西侧的二处房产，其中包括南新大厦××-20号房屋，后吴江区人民法院作出拍卖成交确认书和执行裁定书，确认原告取得案涉房屋的所有权。同年6月1日，原告向原南新公司的房屋使用人发出通告，要求到原告处登记，确认租赁关系并结缴应付欠款。但被告非法占有案涉房屋，对原告通告不予配合。后被告起诉原告请求确认其租赁权，经苏州市中级人民法院(2016)苏05民终5258号判决书认定被告不拥有对案涉房屋的租赁权。被告自2015年5月28日至今一直非法占有原告房屋，给原告造成了重大经济损失。比对案涉房屋周边商业房租金，案涉房屋面积408㎡，房屋占用费1楼按60元/㎡/月计算，二楼按25元/㎡/月计算，3楼按15元/㎡/月计算。自2015年5月28日至2018年8月28日，被告非法占有案涉房屋给原告造成的损失已达530400元。原告的合法权益受到重大损失，故根据《物权法》及《民事诉讼法》的相关规定向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告上述诉讼请求。被告严海林辩称：1.本案所涉房屋系盛泽镇西环路南新大厦的一部分房产，当时被告出资购买该房产相应土地使用权后，与胡学明共同开发，工程建设时由被告全面负责相关建设监理等工作。2003年，南新大厦建成，后被告与胡学明(南新喷织)约定，将南新大厦××-20的房屋归被告所有，由被告对该房屋行使占有、使用、收益等权利。因该房屋无法办理单独房产证，因此，一直未能办理到被告名下。被告对房屋进行了装修并将部分房屋进行出租。2014年南新公司、胡学明因无法偿还到期债务，其名下的财产陆续被法院拍卖。在南新大厦被拍卖时，被告考虑到未单独办理产证等因素，因此同意将对南新大厦××-20的房屋拥有的权利换取至2023年12月28日的租赁权，经法院同意后在拍卖公告上进行公示。原告接受法院拍卖公合的内容报名竞拍，应视原告完全认可被告使用涉案房屋至2023年12月28日。2.原告基于对拍卖公告的认同，竞拍取得了标的物的所有权，其在竞拍时的可得利益显然不包括南新大厦××-20号房屋至2023年12月28日前的相关权益。否则，原告基于拍卖成交取得的部分权益，属于不当得利性质。南新大厦在拍卖时，共有5人报名竞拍，如原告在成交后对法院拍卖公告的内容擅自否定，这对其他竞买人及有竞拍意向但未报名的买家是极不公平的。3.一审、二审法院虽然对被告不享有租赁权作出了判决，但未否定被告对涉案房屋享有使用权及所有权。被告将根据涉案房屋取得、建造等实际情况，另案向法院主张其应享有的权利。4.退一步讲，假使本案被告对涉案房屋不享有租赁权、不享有所有权也不享有任何使用权，那法院在网拍南新大厦公告中既然载明了不包括对××-20号房屋至2023年12月28日前的使用权，那法院执行局应该对该期间的房屋使用权重新拍卖，将拍卖款项用于偿还胡学明及南新公司的债务。5.原告在竞得南新大厦房屋后，便在房屋处张贴公告，被告在当时就对涉案房屋失去控制，店面租金亦由原告收取。原告的第二项诉讼请求无事实依据，计算租金的单价及期限也跟实际情况严重不符。6.被告认为，原告要求被告搬离涉案房屋主体不适格，在2023年12月28日之前的属于该房屋的使用权不在法院司法拍卖范围之内，所以被告认为原告主体不符。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.拍卖成交确认书（2015年5月20日）、（2014）吴江执字第3772号执行裁定书及协助执行通知书（2015年5月28日）复印件各一份，证明原告系案涉房产盛泽镇南环西路南新大厦的所有权人。2.(2016)苏05民终5258号民事判决书打印件一份，证明被告无权占用涉案房屋的事实。3.（2015）吴江盛民初字第01050号民事判决书,证明因原告在拍得房产以后要求实际承租人不得再向被告支付租金，由此被告向法院提起了（2015）吴江盛民初字第01050号诉讼，要求确认其租赁权，被告败诉。4.拍卖时候的评估报告书，证明评估报告书第38页中有老的平面图信息，但是不能直接明确是××到20号，这个门牌号是自己编的，未在不动产登记中心登记。被告围绕答辩理由依法提交了以下证据：1.原告于2015年6月1日张贴在案涉房产处的通告以及承租人卢丽健出具的情况说明，证明在原告张贴通告后，被告已经对房屋失去控制，房屋的租金已经由原告向租户催收，在2018年1月1日前相应的租金原告已经向实际承租人在主张。2.原告与案外人徐荣于2018年1月1日签订的房屋租赁合同一份，证明原告的第二项诉讼请求是不成立的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告举证的质证意见：1.对拍卖成交确认书、（2014）吴江执字第3772号执行裁定书及协助执行通知书、（2015）吴江盛民初字第01050号民事判决书和(2016)苏05民终5258号民事判决书的真实性没有异议，拍卖成交确认书中明确载明买受人即本案原告在拍卖前已经认真阅读了拍卖公告等公示材料，执行裁定书中也明确载明，网络司法拍卖公告属于执行裁定书的佐证材料。2.对评估报告书第38页中的平面图信息无异议，但2015年1月6日贴了通告后被告对房子就已经失去了控制权，被告也没有再使用过相应的房子，但××号、20号房间在2023年12月28日之前的使用权是属于被告的。评估报告书第七页的内容显示，本次评估已考虑租约对房地产价值的影响，第十条中明确载明南新大厦××-20号房屋1-3楼租赁期全部至2023年12月28日，也就是说原告在竞拍取得标的物所有权的时候，其竞拍时得到的可得到的利益不包括南新大厦××到20号房屋2023年12月28日前的相关权益，退一步讲即使本案被告对涉案房屋不享有租赁权，也不享有所有权或任何使用权，那法院在网拍南新大厦公告中既然载明了不包括对××-20号房屋至2023年12月28日前的使用权，那法院执行局应该对该期间的房屋使用权重新处置变现用于偿还胡学明的相关债权人。原告对被告举证的质证意见：1.对于通告的真实性予以认可，但卢丽健的情况说明应当属于言辞证据，其证明力和证明内容在（2016）苏05民终5258号案件中已经由法院认定，且两份证据不能达到被告的证明目的，实际上被告在原告发出通告后也一直没有与原告办理房屋的交接手续。2.对房屋租赁合同的真实性予以认可，但需要说明的是目前的承租人徐荣此前与被告签订过就案涉房屋的租赁合同，此次与原告签订租赁合同系原告多方努力与徐荣协商并放弃一定的租金情况下才签订了该份协议，因此原告仍然因案涉房屋利益受损，同时该份协议上仅就案涉房屋的底层两间自2018年1月1日至2018年12月31日的租赁使用进行了约定，原告依然有权向被告主张损害赔偿和返还原物。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告提交的上述证据、庭审陈述等，本院认定事实如下：位于苏州市吴江区房屋，其所有权原登记在南新公司名下。因南新公司、胡学明未履行生效法律文书确定的付款义务，本院委托评估公司对南新公司名下位于苏州市吴江区西侧的二处房地产及机器设备进行评估，评估报告书中列明了部分出租情况，包含沿西环路二十开间房屋一至三楼（约4100平方米）已出租，租约至2023年12月28日止，本案涉及为二十开间房屋中的××-20号的房屋一至三楼，评估报告书载明本次评估已考虑租约对房地产价值的影响。本院于2015年4月21日在淘宝网司法拍卖网络平台上发布了对上述房地产及相关资产的拍卖公告信息。公告的买房注意事项载明，租赁合同不随拍下后自然解除，需提前确认租赁处置方式。公告中特别提醒，标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。在拍品现状中，明确有租赁，租赁情况中，南新公司门面租赁期限为20年（2003年12月29日至2023年12月28日）租金已付清，包含本案涉及的××-20号的房屋。并备注：其租金及租金给付方式以租赁合同（协议）为准，房地产拍卖成交，以房地产过户至买受人名下的时间节点为准，之后的房租费用由买受人收取。2015年5月6日，金塔公司通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物。2015年5月20日，苏州市吴江区人民法院作为拍卖人，金塔公司作为买受人，签订拍卖成交确认书，第四条明确确认，拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人对拍卖标的进行了视频展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。2015年5月28日，本院向吴江区房产管理处出具协助执行通知书，强制注销了南新公司上述房产抵押登记，将登记在南新公司名下位于苏州市吴江区西侧的房地产过户至金塔公司名下。金塔公司于2015年6月1日向原南新公司的房屋租户发出通告，通告要求：1、凡是在南新公司的土地、房屋等资产2015年5月6日拍卖前，签订租赁合同未到期的租赁户，须在通告之日起十日内到我公司指定地点登记备案，并出示租赁原始合同，租金结缴款收据，确认存在的租赁关系信息；2、凡是在南新公司的土地、房屋等资产2015年5月6日拍卖前，签订租赁合同已到期的租赁户，如愿意续租的，须在10日内到我公司指定地点签订新的租赁合同；3、凡是在南新公司的土地、房屋等资产2015年5月6日拍卖前，签订租赁合同未到期的租赁户，租金、水费、电费欠缴的租户，须在10日内到我公司指定地点登记备案，确认存在的租赁关系信息，并结缴应付欠款；4、近期我公司将对原南新公司的土地、房屋等资产进行普查登记，采集公司资产的全部详细信息，请所有租赁户给予配合；5、近期我公司将对原南新公司的土地、房屋等资产，进行必要的维护、维修管理，保证资产的相对完好使用，请有关租赁户给予配合；6、以上通告中凡涉及有关租赁户配合的内容，所有租赁户必须无条件配合，对不配合者我公司将通过法律途径进行清理。严海林曾因与金塔公司用益物权确认纠纷一案向本院起诉，本院于2015年9月1日立案受理。在该案诉讼中，严海林向本院提供由案外人卢丽健出具的情况说明一份，证明苏州市吴江区房屋于2013年12月1日出租给案外人卢丽健；由严海林之子严海金与案外人卢丽健签订房屋租赁合同，合同期限自2013年12月1日至2015年12月1日止，年租金8万元；2013年至2014年全年租金及2014年至2015年半年租金已支付给严海林之子严海金；现拒绝支付剩余半年租金给严海金，是因为苏州金塔企业管理有限公司声称已经通过法院拍卖取得了南新大厦所有权，苏州金塔企业管理有限公司书面通知案外人卢丽健，要求案外人卢丽健与苏州金塔企业管理有限公司重新签订租赁合同，并向其支付房租；只要严海林及其子严海金能够证明对苏州市吴江区房屋拥有租赁权，案外人卢丽健保证将剩余房租支付给严海林及其子严海金，严格履行与严海金签订的租赁合同。严海林向本院提供金塔公司于2015年6月1日发出的通告一份，证明由于苏州金塔企业管理有限公司所发的通告，致使案外人卢丽健拒绝将剩余租金支付给严海林。严海林向本院提供欠款协议书一份，证明严海林向案外人盛后泉支付土地出让金278万元，从案外人盛后泉手中取得南新大厦所在土地的使用权，同时证明严海林拥有南新大厦××-20号房屋租赁权的由来，是通过土地使用权的交换所得。严海林向本院提供证人陈某与证人李某的证言，证明严海林与南新公司的法定代表人胡学明之间存在合伙关系；南新公司厂房及办公楼的土地是案外人盛后泉转让给严海林的；严海林退伙后，胡学明将南新大厦××-20号房屋抵给严海林。严海林向本院提供司法拍卖公告一份，证明在拍卖标的调查情况表中明确载明：南新公司门面房租赁期限20年（2003年12月29日至2023年12月28日）租金已付清，从西往东门牌××、20号为严海林租赁，同时证明严海林的租赁权已经过法院确认并对外公示。在该案的审理中，就苏州市吴江区房屋，严海林确认未与南新公司签订租赁合同，不存在所谓的租金，上述房屋是退伙时，胡学明折抵给严海林的。本院对该案于2016年4月26日作出判决，判决：一、驳回严海林要求确认对盛泽镇西环路南新大厦××-20号拥有租赁权的诉讼请求；二、驳回严海林的其他诉讼请求。严海林不服判决上诉，江苏省苏州市中级人民法院经审理认为，承租人在法院查封之前已经签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得该不动产租赁权。本案中严海林确认涉案房屋是退伙时胡学明折抵给严海林的，严海林没有与南新公司签订租赁合同。司法拍卖公告中标的调查表中虽记载了南新公司门面房租赁期限为20年，租金已经付清，但上述记载没有相应的调查过程相互印证，缺乏相应的证据支持。因此对于严海林主张对南新大厦××-20号房屋拥有租赁权缺乏足够的事实和法律依据，不予认可。综上所述，严海林的上诉请求不能成立，应予以驳回。江苏省苏州市中级人民法院于2016年9月12日作出判决，驳回上诉，维持原判。审理中，被告严海林确认对涉诉房屋已失去控制，无法进入房屋内，南新大厦××-20号房屋二、三楼除不能拆除的装修外已无可搬迁的财产。本院认为：虽然严海林对南新大厦××-20号房屋拥有租赁权缺乏足够的事实和法律依据，但本院在拍卖公告中明确列明该房产上的租赁负担，评估报告书中也明确载明了南新大厦××-20号房屋1-3楼租赁期限至2023年12月28日止，房产价值评估时已经考虑到了此情况对价格的影响，而标的物明示带租赁负担拍卖，必然对其成交价产生影响。原告通过司法拍卖获得了涉诉房产的所有权，在拍卖过程中，公告中明确列明该房产上的租赁负担等，包括了本案所涉的房屋，故应当认定，原告竞买涉诉房产时，已明确知悉本案租赁合同的存在及履行情况，原告参与竞拍的行为表明其接受涉诉房产现状，愿意以出价购买该房产并承受瑕疵。在成交确认书中，也明确以拍卖标的现状进行拍卖，对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。即使本案严海林对涉诉房产不享有租赁权，也不享有所有权或任何使用权，那么本院在网拍南新大厦公告中既然载明了不包括对××-20号房屋至2023年12月28日前的使用权，对该期间的房屋使用权产生的价值应由南新公司、胡学明的相关债权人享有，金塔公司无权主张。原告购得带租赁负担的房产，又要求涤除租赁，违背了诚实信用原则。现被告已不占用涉诉房产，故不存在搬离的事宜。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百三十六条的规定，判决如下：驳回原告苏州金塔企业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费9104元，由原告苏州金塔企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  陆明荣人民陪审员  吕荣林人民陪审员  邵玲群二〇一九年三月十九日书记员盛晓玲附录法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。