海南省海口市美兰区人民法院     民 事 判 决 书     (2018)琼0108民初13290号     原告：海南田德房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：9146000076039628X9。   法定代表人：杨某。   委托诉讼代理人：吴某。   委托诉讼代理人：洪某。   被告：郭某，公民身份号码×××，住湖南省常德市。   委托诉讼代理人：邢某，海南经和纬律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某，海南经和纬律师事务所实习律师。   原告海南田德房地产开发有限公司与被告郭某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴某、洪某、被告委托诉讼代理人邢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南田德房地产开发有限公司诉称， 2018年5月7日，原被告双方签订了《海口市商品房买卖合同》及其附件、附录。根据合同的约定，被告向原告购买位于田德海泉湾A区8号楼（幢）1，2（层）D号商品房，总房价款为5405879元，付款方式为分期付款（非银行按揭付款方式），即合同签订时付2702939元，在2018年5月27日前付2702940元。同时，合同对被告逾期付款的违约责任进行了约定，即被告逾期付款超过九十日的，原告有权解除合同，同时有权要求被告承担总房价款百分之一十五的违约金，该违约金原告有权在被告已付房款中优先扣除，已付房款不足支付违约金的，原告有权要求被告支付剩余应付违约金。合同签订至今，被告仅向原告支付了2752939元购房款，剩余2652940元购房款未支付。原告曾多次催缴被告支付剩余房款，并于2018年8月13日向被告寄发《律师函》，但被告始终没有支付所欠缴的楼款。综上，被告拖欠购房款的行为已构成根本违约。特请求：一、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》[田德海泉湾A区8号楼（幢）1，2（层）D号房]，并判令被告立即配合办理《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；二、判令被告向原告支付违约金810881.85元（5405879元×15%），该违约金原告有权在被告已付房款中优先扣除；三、本案的全部诉讼费用由被告承担。   被告郭某辩称，一、根据合同法第96条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，据此可以看出合同解除权的行使在程序上必须要向对方发出通知，实践中该通知应当采用书面的形式，根据双方签订的商品房买卖合同第26条规定了书面告知形式，合同的第11条也约定了如果被告解除合同也应当在15天内书面通知原告，根据公平原则，原告认为合同解除的条件成就的时候，应当用书面的形式及时通知被告来解除合同，但原告一直没有通知被告。二、根据合同约定，出卖人逾期交房的，买受人解除合同必须书面通知出卖人，而买受人逾期付款的，出卖人解除合同则又不约定其通知责任，根据公平原则，此为不对等的约定，该合同是原告的格式合同，根据合同法第39条的规定，提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，并采取合理的方式提醒对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，而原告并未举证其已对被告做出说明，又根据合同法第40条，提供格式条款的一方，免除其责任，加重对方责任，该条款无效，而且按照合同法司法解释二第9条、第10条的规定，应当认定该条款无效或者撤销该条款，因此原告依据该条款诉请解除合同的行为没有事实和法律依据。三、即便是被告逾期付款超过90日，但合同并不必然解除，根据商品房买卖合同第6条约定，如买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，由此原告应履行程序，应于书面的形式征询被告的意见是否继续履行合同，并以书面的形式告知被告其已不同意继续履行合同，合同方能解除，由此可见，合同约定解除合同的方式不明确，原告不能据此解除合同。四、根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条的规定，原告解除合同应当要有三个月的催告期，原告在2018年8月12日以律师函的告知形式催告，而在2018年9月13日就起诉解除合同明显违法。五、根据海南省高院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见第11条规定，一方当事人要求解除合同，另一方当事人不同意解除合同，且合同有继续履行的可能的不应解除合同，因此，原告起诉要求解除合同，并未得到被告的同意，而且合同仍然有继续履行的可能，其不应诉请解除合同。六、合同约定逾期在90日之内的按日支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期在90日后的以总房价的15%支付违约金，这样的约定违约金明显过高，根据合同法第114条以及合同法司法解释二第29条，在本案中，原告的损失其实就是利息损失，其在合同的约定远远超过了损失的30%，如法院判定解除合同支付违约金，违约金支付的数额依法予以核减。七、根据合同附件七第11条的规定，所有购房款均为包含增值税的金额，合同倘若被判定解除，原被告都无需支付增值税，原告以总房价的15%计算违约金明显错误，应剔除增值税部分，否则将另被告蒙受更大的损失。   经审理查明，2018年5月7日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定被告购买原告建设的海口市××区（幢）1，2（层）D号房，建筑面积共156.77平方米；按建筑面积计价，每平方米34482.86元，总金额5405879元；被告须在签订合同时付该商品房总房价款的50%即2702939元给原告，被告须在2018年5月27日前付该商品房总房价款的50%即2702940元给原告；被告未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按总房价款的15%向原告支付违约金（从已付房款中扣除，余款退还被告）；原告应当在2018年12月25日前将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件并符合本合同约定的商品房交付被告使用。合同签订后，2018年4月20日、24日，原告分别收到被告支付的定金20万元、首期房款2502939元。2018年7月24日，原告收到被告支付的二期部分房款5万元，余款未付。2018年7月27日，原、被告办理了上述合同备案登记（合同备案号：L00378000）。2018年9月20日，原告向本院提起诉讼。   本院所确认的上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、收据、《海口市商品房买卖合同备案表》、当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，被告未依约付清购房款，构成违约。原告要求解除合同，于合同有据，予以支持。原告要求被告协助办理上述合同备案登记注销手续，亦予支持。被告尚有部分购房款未予支付，原告以总房价款为基数计算被告应付违约金明显过高，应以被告实际支付购房款为基数计算，为412940.85元[（20万元＋2502939元＋5万元）×15%]。原告请求确认其有权在被告已付房款中优先扣除该违约金，于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、解除原告海南田德房地产开发有限公司与被告郭某于2018年5月7日签订的《海口市商品房买卖合同》。   二、被告郭某须于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告海南田德房地产开发有限公司办理上述合同备案登记注销手续。   三、被告郭某须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南田德房地产开发有限公司支付违约金412940.85元。   四、驳回原告海南田德房地产开发有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费11908.82元，由原告海南田德房地产开发有限公司负担5844.26元，被告郭某负担6064.56元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                                                                                                                                                                                                 审 判 长 黄 亮           人民陪审员 黄亚六           人民陪审员 伍仁壮                     二〇一九年三月五日                     书 记 员 伏鸿泰                                                 附：相关法律条文     《中华人民共和国合同法》     第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。     《中华人民共和国民事诉讼法》     第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。