江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终333号上诉人（原审原告）：尼盛置业（苏州）有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金桥开发区（南区）17号。法定代表人:倪祖根，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏州居家乐物业管理服务有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路999号3幢B206室。法定代表人：曹怀玉。委托诉讼代理人：钱家琦，江苏九胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：周长军，江苏九胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州市吴中区木渎镇棕榈湾小区业主委员会，住所地苏州市吴中区木渎镇向阳河路。法定代表人：孙秀玉，该业委会主任。委托诉讼代理人：钱家琦，江苏九胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：周长军，江苏九胜律师事务所律师。上诉人尼盛置业（苏州）有限公司（以下简称尼盛公司）与上诉人苏州居家乐物业管理服务有限公司（以下简称居家乐物业公司）以及被上诉人苏州市吴中区木渎镇棕榈湾小区业主委员会（以下简称棕榈湾业委会）返还原物纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初2470号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人尼盛公司上诉请求：一审判决认定损失金额错误，请求二审依法改判。事实和理由：一、一审判决认定居家乐物业公司收取车位费，应当向尼盛公司赔偿相应损失。但一审判决以居家乐物业公司自认收取金额认定损失金额存在错误，该金额不能弥补尼盛公司车库车位被占用期间的全部损失，尤其是未认定2017年12月31日以后的损失。二、居家乐物业公司占用车位后，尼盛公司不能正常行使收益处分权能，因而形成的租金损失。居家乐物业公司是否实际进行租赁、是否足额收到租金，与尼盛公司的损失并无直接关联，不应是判断其赔偿金额应考虑的因素。即使居家乐公司物业公司未租赁或未收租金，也因其占用行为导致尼盛公司的租金损失，应当予以充分赔偿。三、尼盛公司诉请按棕榈湾业委会和居家乐物业公司之间约定的月租金每个150元计算，案涉1号车库未售，适租车位共计272个，从2017年1月1日暂算至2018年2月9日的损失为544000元，该等计算方法合法合理。在已认定居家乐物业公司存在占用行为的前提下，损失数额可以确定，尼盛公司也无需为此提供证据。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，维护上诉人的合法权益。上诉人居家乐物业公司上诉请求：1、判决驳回尼盛置业公司一审诉讼请求；2、案件受理费由尼盛置业公司负担。事实和理由：一、诉争标的物为地下车库。《物权法》第74条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。而一审中居家乐物业公司提交的多份商品房买卖合同都能证明地下室已经通过约定方式归业主所有。二、涉案车库虽然尼盛公司持有初始登记证明，但尼盛公司在取得该份证明后很多年都无法取得物权登记。一审中尼盛公司提交的证据也无法充分证明该车库的建造成本没有计入商品房成本中。一审判决基于车库所有权归尼盛公司，理由不充分，居家乐物业公司认为一审法院没有查清事实，适用法律不当。三、涉案车库在居家乐物业公司接收棕榈湾小区物业管理时根本不具备使用条件，而且尼盛公司根本没有进行必要的设施完善，是居家乐物业公司通过必要的更新改造才能部分使用。即使该车库归尼盛公司所有，居家乐物业公司也属于无因管理，收取的费用用于管理、维护，尼盛公司根本没有受到损失。四、居家乐物业公司收取的费用包含了税收及尼盛公司出售给部分业主使用的车位管理费。一审法院没有查清居家乐物业公司的实际收益，故一审判决导致居家乐物业公司受到损失。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院秉公审理，支持居家乐物业公司的上诉请求。被上诉人棕榈湾业委会辩称：对一审判决认定事实没有异议，请求二审驳回上诉人尼盛置业公司主张支付占有费的诉请。尼盛置业公司一审诉讼请求：1、棕榈湾业委会、居家乐物业公司向尼盛置业公司返还棕榈湾小区1号车库；2、棕榈湾业委会、居中家乐物业公司向尼盛置业公司赔偿期间车位损失544000元（按272个未售车位每月150元/个计算，从2017年1月1日暂算至2018年2月9日，以后计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由棕榈湾业委会、居中家乐物业公司承担。一审法院认定事实：棕榈湾业委会（甲方）与居家乐物业公司（乙方）分别于2017年1月和2018年1月签订苏州市吴中区木渎镇棕榈湾（以下简称小区）物业管理服务合同各一份，该合同约定，甲方将棕榈湾小区委托乙方实行物业服务,合同期分别为自2017年1月1日起至2017年12月31日止及自2018年1月1日起至2018年12月31日止。对于停车场（库）的使用，停车场（库）的使用人按下列约定向乙方交纳使用服务费，停车场（库）的使用服务费归停车场（库）的权利人所有：1、地面车位：每位：120元/每月，其中含车位维护费15元/每月。2、地下车位：每位：180元/每月，其中含车位维护费30元/每月。地面车位和人防车位为全体业主所有，除本合同约定的车位维护费及另行协商的分成（70%归甲方，30%归乙方）外，乙方代收的其他车位公共经营收益在收缴的次月5号前打到业委会账记。业委会每月或每季度根据合同约定的服务标准逐条进行考核，根据考核结果进行奖励，补贴当月物业费。其中，双方于2018年签订的物业管理服务合同中，还约定停车场（库）的权利人应按地下车位每位30元/月向乙方交纳管理服务费，管理服务费归乙方所有。2018年1月15日，棕榈湾业委会在小区内张贴关于棕榈湾小区1号车库的公告，主要内容为：其认为棕榈湾小区1号车库的土地使用权属于小区全体业主所有，小区房屋加固、渗漏水及棕榈湾小区1号车库的安全整改问题，开发商均未采取有效措施，希望全体业主谨慎购买1号车库地下车位20年的使用权。后，尼盛置业公司于2018年1月20日向棕榈湾业委会寄送关于棕榈湾小区车位相关事宜的函，主要内容为：根据相应《房地产权属证明书》其司是棕榈湾小区1号车库的产权人，故面向小区业主租售的棕榈湾小区1号车库的272个非人防车位，其司作为产权人拥有合法权利。据此认为棕榈湾业委会发布的公告侵犯了其的权利。另查明，尼盛置业公司于2007年3月22日取得了苏州市吴中区房产管理局作出的关于棕榈湾小区1号车库的苏州市房屋所有权初始登记证明，其中载明：棕榈湾小区1号车库的房屋所有权人为尼盛置业公司，建筑面积10881.03平方米。其中：套内建筑面积10168.47平方米，共有分摊面积712.56平方米。庭审中，尼盛置业公司、棕榈湾业委会、居家乐物业公司一致确认，棕榈湾小区1号车库就是棕榈湾小区入口处的东面地下车库,该车库是没有门或者栏杆限制通行的。以上事实，由尼盛置业公司提供的苏州市房屋所有权房屋初始登记证明、物业管理委托合同、公告、函件及庭审笔录等证据予以证实。尼盛置业公司为证明其主张，提供如下证据：1、其自行制作的棕榈湾小区1号车库停车统计表、该1号车库对应的示意图及相关车位的照片和视频录像，证明棕榈湾小区1号车库的现状及被棕榈湾业委会、居家乐物业公司侵占并收取相关车辆租赁费的事实。2、苏州兴瑞税务事务作出的对棕榈湾花园土地增值税清算税款鉴证报告，其中载明可售地下建筑面积为11478.14平方米。其称，棕榈湾小区1号车库面积为10881.03平方米，包含在可售地下建筑面积11478.14平方米内。3、苏州嘉润房地产测绘有限公司于2006年10月16日作出的关于苏州市吴中区木渎镇棕榈湾花园1-4、7-10、39幢、1号车库的房产测量报告，其中记载了棕榈湾小区1号车库建筑面积为10881.03平方米。证明棕榈湾小区1号车库单独核算面积，未将该车库的建筑面积计算在公摊面积中。4、6份买受人与出卖人尼盛置业公司签订的商品房买卖合同，补充合同中记载室内停车所有权及使用权归出卖人所有。出卖人、买受人双方另行签订使用权转让协议。5、业主钱栋梁持有的尼盛置业公司开具的金额为63000元的车位使用费发票，证明尼盛置业公司对部分车位进行过销售。经质证，棕榈湾业委会、居家乐物业公司称，对证据1的真实性不认可，上述证据均为尼盛置业公司自行制作。对证据2的真实性认可，但该份报告的使用目的在于申报税款，而非建设局认可的建造成本的确认。对证据3的真实性不认可。对证据4的真实性认可，但其中多位买受人购买的房屋性质非住宅，与本案无关。对证据5的关联性不认可。棕榈湾业委会、居家乐物业公司称，其认为棕榈湾小区1号车库应由小区全体业主所有，相关依据为商品房买卖合同第九页附件二所约定的“共用建筑面积的内容包含地下室”。尼盛置业公司提供的初始登记证明并非权属登记，单凭该初始登记不能证明权属归属。前物业公司于2016年8月31日撤出小区后，居家乐物业公司进驻小区，自2017年1月1日开始，该小区正式由居家乐物业公司进行管理。棕榈湾小区1号车库的车位费均由居家乐物业公司收取，并进行保洁、用电管理。居家乐物业公司收取车位费后，并未将该费用交付棕榈湾小区业委会，而是全部用于小区屋顶的维修。对于地下车库，其均按照180元/月/个收费，该费用由居家乐物业公司代棕榈湾小区业委会收取，其中30元用于支付物业公司的清洁费、电费，剩余150元中的30%用于补贴物业公司的额外费用，150元中的70%用于修理业主房屋漏水等公用设施。棕榈湾业委会、居家乐物业公司为证明其主张，提供如下证据：1、居家乐物业公司制作的棕榈湾小区1号车库2017年1月1日至2017年12月31日的收费情况表，其中载明该公司向该车库内共计145个车位收取了264150元的车位费。其称，其余车位的车位收费分几种情况：（1）前物业公司已向部分车主预收了好几年的车位费。（2）部分人员临时停车无需交纳车位费。（3）开发商承诺赠予业主的车位，无需交纳车位费。2018年之后，居家乐物业公司再未收取过任何车位费，其收取的车位费中应当包括管理费，但对于具体比例其无法确定。2、苏州市吴中区住房和城乡建设局出具的《物业服务项目督查（现场）责令改正通知书》，证明该车库存在消防系统无法使用、河边护栏损坏等情况。3、多份商品房买卖合同，该合同第九页附件二约定“共用建筑面积的内容包含地下室”。经质证，尼盛置业公司称对上述证据的真实性、关联性不予认可。一审法院认为，棕榈湾小区1号车库由尼盛置业公司投资兴建，尼盛置业公司亦于2007年3月22日取得了该车库的所有权初始登记证明，故尼盛置业公司享有对该棕榈湾小区1号车库进行使用、管理与收益的权利。根据棕榈湾业委会和居家乐物业公司签订的物业管理服务合同，结合棕榈湾业委会和居家乐物业公司的陈述，棕榈湾小区1号车库车位的使用费现由居家乐物业公司进行收益，故理应由居家乐物业公司按其已收取的车位使用费向尼盛置业公司赔偿相应损失。尼盛置业公司并无证据证明居家乐物业公司截止目前所收取的该车库车位使用费金额，而居家乐物业公司自认已收取该车库2017年1月1日至2017年12月31日145个车位共计264150元的车位使用费，故一审法院认定居家乐物业公司现共已收取该车库上述期间车位使用费共计264150元。因居家乐物业公司已对该车库进行维护、管理，故按物业管理服务合同约定的每月30元的车位维护费应归居家乐物业公司享有，居家乐物业公司理应向尼盛置业公司赔偿的损失为上述车位使用费扣除车位维护费后的款项共计220125元。根据尼盛置业公司、棕榈湾业委会、居家乐物业公司一致确认，棕榈湾业委会、居家乐物业公司现并未对榈湾花园1号车库安装库门、道闸等门禁系统进行占用，故尼盛置业公司要求棕榈湾业委会、居家乐物业公司返还棕榈湾花园1号车库，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、居家乐物业公司于判决生效之日起十日内赔偿尼盛置业公司相应损失共计220125元；二、驳回尼盛置业公司的其他诉讼请求；案件受理费收取人民币9240元，由尼盛置业公司负担4638元，居家乐物业公司负担4602元。二审中当事人没有提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，而权利人行使物权的前提是对该物权已经取得合法有效的权利凭证或享有无可争辩的权利。根据本案查明事实，诉争的棕榈湾小区1号车库所有权系尼盛置业公司的事实由2007年3月22日苏州市吴中区房产管理局核发的《苏州市房屋所有权初始登记证明》可以证实。尼盛置业公司依法对该房地产享有占有、使用、收益等权利。上诉人居家乐物业公司诉称诉争车库的权属归全体业主所有的意见，缺乏充分的事实依据，本院不予采纳。棕榈湾业委会以棕榈湾1号车库权土地使用权属于小区全体业主、小区房屋加固等问题为由，与居家乐物业公司签订《物业管理服务合同》，其中将棕榈湾小区1号车库车位的使用费由居家乐物业公司进行出租并获取收益。但无论诉争车库权属是否存在争议，小区开发商是否应对所建的房屋质量存在安全等问题进行处理，棕榈湾业委会均应通过司法途径寻求公权力的保护。棕榈湾业委会、居家乐物业公司的上述行为，客观上侵犯了尼盛置业公司对涉案车库的权益，尼盛置业公司有权要求返还并提出赔偿。一审法院根据棕榈湾业委会和居家乐物业公司的陈述，认定应由居家乐物业公司按其已收取的车位使用费向尼盛置业公司赔偿相应损失，并无不当。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案尼盛置业公司虽提供了视频资料、部分照片、《棕榈湾花园1号地下车库停车统计表》，显示每一车位所对应了停车辆或车牌，以证明车库内未售（272个车位，除3个不能停放车辆）269个车位都由居家乐物业公司全部收取了车位使用费而获益。本院认为，上述证据仅能证明车位均有对应车辆或车牌，但这些停放的车辆是否都由物业公司收取了车位使用费，尼盛置业公司的证据还不能足以证明其主张，且居家乐物业公司对此也予以了否认。故而一审法院以居家乐物业公司自认已收取该车库2017年1月1日至2017年12月31日145个车位共计264150元的车位使用费，在扣除居家乐物业公司依合同约定，已对该车库进行维护、管应收取的每月30元的车位维护费后，认定居家乐物业公司理应向尼盛置业公司赔偿的损失220125元，裁量适当，本院予以确认。因此，上诉人尼盛置业公司要求居家乐物业公司赔偿期间车位损失544000元（从2017年1月1日暂算至2018年2月9日，以后计算至实际支付之日止）的主张，依据不足，本院碍难采纳。另，尼盛置业公司一审诉讼请求，其中的“棕榈湾业委会、居家乐物业公司向尼盛置业公司返还棕榈湾小区1号车库”一项，因庭审中当事人一致确认，棕榈湾业委会、居家乐物业公司并未对安装门或道闸等门禁系统，即没有对车库进行占用行为，故对于尼盛置业公司要求返还车库之诉请，一审不再予支持，仅就侵权赔偿责任诉求作出裁判，正确。综上，上诉人尼盛置业公司、上诉人居家乐物业公司的上诉请求均缺少事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费共计9240元，由上诉人尼盛置业（苏州）有限公司负担4620元；上诉人苏州居家乐物业管理服务有限公司负担4620元。本判决为终审判决。审判长 潘 亮审判员 周剑鸣审判员 姜雨昊二〇一九年三月二十二日书记员 严立群