广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初195号原告：陈经，男，1982年11月10日出生，汉族，住广州市荔湾区，原告：陈纬，男，1982年11月10日出生，汉族，住罗定市，两原告共同委托诉讼代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。被告：广东新丰泽房地产开发有限公司，住所地：罗定市迎宾二路14号九楼906。统一社会信用代码：91445381588290554A。法定代表人：杜新许，董事长。委托诉讼代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所律师。原告陈经、陈纬与被告广东新丰泽房地产开发有限公司（下称“新丰泽公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，并于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告陈经、陈纬的共同委托诉讼代理人杨仕通，被告新丰泽公司的委托诉讼代理人曾琪杰、朱韶聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈经、陈纬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金3038.58元（以562654元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是56.27元/天，从2018年10月31日暂时计算到2018年12月24日，共54天，合计3038.58元，其余计算至被告合法交付之日止）；2.判令被告退还原告多收取的办证费用2920元及资金占用费（利息）300元；3.判令被告退还违法收取原告的天燃气材料安装、设计费3000元，水表报装费300元、电梯电费300元；4.判令被告赔偿原告差旅费、误工费损失3000元；5.本案诉讼费由被告承担。原告诉称的事实和理由：2016年1月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定原告向被告购买位于罗定市龙××路（××中学××区对面）的项目名称为“东方明珠花园商住小区”的房屋。合同约定被告必须在2018年10月30日前将“取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告”（合同第九条）的房屋交付原告。合同签订后，原告按照约定履行了合同。但被告未能按照合同约定时间交房。被告虽然在2018年10月28日（被告自书时间）向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2018年10月30日至11月30日回来收楼。但原告按照被告通知回来收楼时发现其拟交付的房屋并未取得竣工验收备案等，并不符合合同约定的交付条件，故原告拒绝收楼至今。原告因被告通知收楼产生约3000元左右的差旅费、误工费损失，该损失因被告违约行为额外产生，应由被告予以赔偿。同时，被告在与原告签订购房合同时违法收取原告办证费用3000元，根据国家发展改革委会同财政部印发的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》[发改价格规（2016）2559号]第一条的规定，规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权申请办理不动产登记事项，收取不动产登记费，收费标准为每件80元。被告收取原告3000元的办证费用，没有事实和法律依据，依法应当退还多收取的费用，并赔偿资金占用费（利息）。此外，被告还违法向原告收取了天燃气材料安装、设计费3000元，水表报装费300元、电梯电费300元。根据《广东省物价局关于规范我省管道燃气价格管理的通知》[粤价（2006）297号]第一条的规定“各地必须停止以管道燃气初装费、增容费、开户费等名目向用户收取此类费用”；广东省物价局在1999年7月1日起施行《广东省新建商品房销售明码标价管理规定》中也指出：“按规定，所有基础设施、公共配套建设费用应全部在房价中补偿，不得在价外另行收费。”所以被告违法收取原告的天燃气材料安装设计费及水表报装费用没有事实和法律依据，而电梯电费已在水电公摊中收取，不应额外重复收费。原告认为，被告逾期交房的行为构成违约，造成原告重大经济损失，依法应当承担违约责任。为此，根据《民事诉讼法》的规定，原告特向法院提出诉讼，请求法院判如所请。被告新丰泽公司辩称：一、针对原告第一项的诉讼请求，被告认为逾期交房违约金应当计至原告实际接受交付之日，而不是计至“被告合法交付之日”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。即使个别案件存在逾期交房责任，根据合同第十二条的约定，逾期交房违约金是计算至实际交付之日止，而不存在“合法交付”一说。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的规定，即使交付不符合约定或者法定交付条件的商品房，也不影响交付的效力。本案的涉案商品房约定交付期限为2018年10月30日，原告在2018年11月9日实际接受交付，因此违约金计至2018年11月9日止。二、原告要求被告退还办证费的理据不足。1.根据《商品房买卖合同》第二十条第2点的约定，被告与原告之间就办理涉案商品房房地产权证的事宜成立委托关系，被告为原告办理房地产权证是无偿的，3000元办证费用属于代收代支款，待办妥房地产权证后，办证费尚有余的，被告将予以退还，现房地产权证尚未办妥，原告要求退还办证费的理据不足。2.办理房地产权证的主体是买受人，原告在办理房地产权中需要向有关部门缴纳的费用，被告没有承担或垫付的法定义务。如法院判决被告退还办证费，所导致的结果将是被告无法继续为原告办理房地产权证，故法院应同时判决解除双方的委托关系，由原告自行办理房地产权证。3.办证费既非借款、亦非不当得利，而是基于委托办证之契约所产生的合理费用，不存在资金占用费的问题。三、被告无需退还天燃气安装、设计费以及电梯电费。（一）关于天燃气安装、设计费：1.根据被告提交的《罗定东方明珠花园规划总平面图》（审核通过时间为2011年6月22日），小区原建设规划并没有预留管道天燃气，被告在规划时政府部门也没有要求必须安装。同时，关于天燃气设备设施，合同第十条第4点明确约定“本项目不提供此配套设施”，管道天燃气属于合同约定以外的设施。因此，管道天燃气并未纳入建设开发成本，原告应承担天燃气安装、设计费。2.被告已安排罗定新奥燃气有限公司安装燃气管道及其附属设施并付清全部费用。被告收取原告天燃气安装、设计费用前已向其释明收费依据，原告未提出任何异议并实际支付，双方就安装天燃气设备设施成立委托关系。前述委托关系是双方的真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条的法定无效情形，且委托事项已完成，原告要求退还燃气安装、设计费用没有任何事实和法律依据。3.至于被告收取天燃气安装、设计费是否违规，应由物价部门等相关政府部门依职权进行认定，不属于法院的审理范围。（二）关于电梯电费：1.电梯电费属于装修期间一次性收取的分摊电费，原告对涉案商品房进行装修，必然要使用公共电梯并产生电费及其他损耗。由于每户使用电梯的频率无法统计，每户实际用电无法计算，被告采用包干的形式一次性收取装修期间的电梯电费300元。原告认为收取电梯电费属于重复收费，但并未提供任何证据证明曾另行向被告支付分摊电费。而且，在被告向原告收取该电费时，原告未提出异议并同意支付，属于原告的真实意思表示，应受法律保护。2.如前所述，被告是否违规收费，不属于法院审理的范围，且被告收取该费用不存在违反法律、法规强制性规定的情况。四、原告要求支付差旅费、误工费没有任何事实和法律依据。五、关于水表报装费300元，被告同意退还。综上所述，针对原告的诉讼请求缺乏法律和事实依据的部分，请求法院依法判决予以驳回，以维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：被告新丰泽公司是位于罗定市龙××路（××中学××区对面）东方明珠花园商住小区（二期）的房地产开发商。2016年1月16日，原告陈经、陈纬作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为东方明珠花园商住小区A6座2101房，用途为住宅。第六条约定该商品房价款按套内建筑面积计算，总金额为562654元。第七条约定买受人应当在2016年12月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款172654元应当于2016年1月16日前支付，余下房款390000元于2016年12月30日前付清。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定商品房相关设施设备交付条件，其中第（一）基础设施设备第4.燃气处备注本项目不提供此配套设施。第十一条约定（一）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告按合同的约定支付了购房款给被告。2016年1月15日，原告向被告交付了办证费用3000元。被告开发的东方明珠花园商住小区（二期）至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。2016年11月24日，被告新丰泽公司作为甲方，罗定新奥燃气有限公司作为乙方，双方签订了《管道燃气设施配套建设合同》，约定乙方负责罗定市东方明珠小区二期F1栋、B2栋、C2栋、E1栋、E2栋、A5栋、A6栋共736户的燃气管道、设施设计、施工项目，被告按每户2400元（共736户）向罗定新奥燃气有限公司支付燃气用户工程费合计1766400元。截至2018年10月23日止，被告共向罗定新奥燃气有限公司支付了罗定市东方明珠小区二期天燃气管道工程费用1766400元。2018年10月28日，被告向原告发出《东方明珠花园收楼通知书》。原告陈纬于2018年11月9日签署了《收楼确认书》、《房屋交接书》，并在物管部钥匙借记（收楼签领）表上签名，签收了涉案房屋的钥匙；同日，原告陈纬向罗定市恒大物业服务有限公司缴交了天燃气安装、设计、材料费3000元，上落料电梯电费300元、水表报装费300元。罗定市恒大物业服务有限公司为东方明珠花园商住小区提供物业管理服务，并代被告收取前述三项费用。庭审后，原告提供了被告张贴在公告处的A5和A6电梯电费每层分摊明细表（2018年12月1日至2019年1月1日），证实电梯费用已分摊给每户业主。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、发票、收据、收楼通知书、电费分摊表，被告提供的《收楼确认书》、《房屋交接书》、物管部钥匙借记（收楼签领）表、东方明珠规划平面图、管道燃气设施配套建设合同、发票等证据及本院的庭审笔录证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。对于原告请求被告支付逾期交楼违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2018年10月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。本案中，虽然“东方明珠花园商住小区（二期）”工程至今尚未竣工验收备案，被告未能按时将符合合同约定条件的楼房交付给原告使用，但是在被告未能出示建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的情况下，原告没有拒绝交接，相反，原告自愿于2018年11月9日办理了收楼手续，此种情况下，视为原告同意被告向其交付未符合合同约定交付标准的楼房，并免除了收楼之后，被告未能交付符合合同约定的商品房的违约责任。但被告于2018年11月9日才将涉案商品房交付给原告，已超过合同约定的交楼时间，被告的行为构成了违约，应按合同约定按日计算向原告支付全部房价款万分之1的违约金。被告逾期交楼从2018年10月31日起计至2018年11月9日止，共10天，故被告应向原告支付逾期交楼违约金562.65元（562654元×1/10000×10天）。对于原告请求被告退还原告多收取的办证费用2920元及资金占用费（利息）300元的问题,原告自愿向被告交付了3000元的办证费用，而被告亦收取了原告交付的上述费用，双方已以事实行为成立了委托办证关系。被告代原告办理房产证是无偿的，双方之间就该3000元没有约定利息，鉴于目前双方的委托关系依然处于存续期间，且涉案商品房的权属证书尚未办理终结，应待办妥不动产权证书后，再对办证费用进行多退少补，因此，在本案暂不作处理。综上，对原告的第二项诉讼请求，本院予以驳回。对于原告请求被告退还收取原告的天燃气材料安装、设计费3000元，水表报装费300元、电梯电费300元的问题：1.关于原告要求被告退还天燃气材料安装、设计费3000元的问题，原、被告双方签订的合同第十条约定了商品房相关设施设备交付条件，其中第（一）基础设施设备第4.燃气处备注本项目不提供此配套设施，即原告购买的商品房关联的基础设备设施并不包含燃气配套设施。同时，原告在2018年11月9日自愿向罗定市恒大物业服务有限公司缴交了天燃气安装、设计、材料费3000元，双方由此设立的关于代办天燃气安装、缴费的事项的委托关系成立。被告已与燃气公司签订《管道燃气设施配套建设合同》，并将管道天燃气工程费支付给了燃气公司，已履行完毕委托事项，故原告要求被告全额退还天燃气材料安装费、设计费3000元的理据不足，本院不予支持。但根据被告与燃气公司之间的《管道燃气设施配套建设合同》约定，被告是按每户2400元（共736户）向罗定新奥燃气有限公司支付燃气用户工程费的，且根据被告提供的天燃气管道工程费用发票计算所得，也是每户2400元。虽然被告提出有600元是其代原告办理天燃气业务的劳务费，是与天燃气公司沟通协调、在安装工作中提供必要的协助，安装过程中的用水用电而产生的费用，但其并未提供证据证实其主张，因此，被告多收的600元应予退还给原告。2.关于水表报装费300元的问题，被告同意予以退还，本院予以确认。3.关于上落料电梯电费300元的问题，根据原告提供的被告张贴在小区公告栏的电费分摊表，电梯电费已经分摊到每户业主，被告再收取原告上落料电梯费属于重复收费，因此，被告应将上落料电梯电费300元退还给原告。对于原告请求被告赔偿差旅费、误工费损失3000元的问题，原告在诉讼中未能提供证据证实其支出的差旅费以及造成其误工损失的具体情况，应承担举证不能的后果，故对原告的第四项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告广东新丰泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金562.65元给原告陈经、陈纬。二、限被告广东新丰泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还天燃气材料安装设计费600元、水表报装费300元、电梯电费300元给原告陈经、陈纬。三、驳回原告陈经、陈纬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61元（原告已预交），由被告广东新丰泽房地产开发有限公司负担8元，原告陈经、陈纬负担53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一九年三月二十九日书记员  谭丽颜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。