广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初1309号原告（反诉被告）：梁霭琳，女，1982年9月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告（反诉被告）：吕骥，男，1982年10月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，上述两原告共同委托诉讼代理人：周凯，广东德赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市隆达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇金源路33号百花园87、88、89、90卡，统一社会信用代码9144200056665576X4。法定代表人：张锡炎，总经理。委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。原告（反诉被告）梁霭琳、吕骥与被告（反诉原告）中山市隆达房地产开发有限公司（以下简称隆达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁霭琳、吕骥共同委托诉讼代理人周凯到庭参加诉讼，被告（反诉原告）隆达公司委托诉讼代理人谢伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁霭琳、吕骥向本院提出诉讼请求：1.被告退还两原告购房款共计294906元；2.被告支付迟延偿还退款的利息1140.30元，按银行同期贷款利率计算，自2018年12月9日开始计算至实际偿还日，暂计至2019年1月9日。事实和理由：2017年3月24日，两原告与被告签订了中凯华庭认购书，约定两原告认购被告开发的位于中山市××财街××号中凯华庭1幢1603房，购房总价款为1464906元，购房款以银行按揭方式支付，定金30000元，2017年3月31日之前支付20%首期款264906元，并签署中山市商品房买卖合同。签订认购书当日，两原告支付了购房定金30000元，并于2017年3月30日支付了首期款264906元，被告出具了收据。2017年3月26日，中山市人民政府办公室发布限购政策，两原告作为非中山市户籍居民，已经明显不符合中山购房条件。但被告销售人员说可以等政策放松，看是否有变通方式操作，故双方并未在2017年3月31日签订正式买卖合同。至2018年下半年，中山市限购限贷政策始终没有放松，两原告开始跟被告商量退还首付款的问题，但被告不同意，并提出了剩余房款3个月或半年内分期支付的方案，因该方案远超两原告的最大承受能力，两原告按照家庭收入实际情况，提出了两年内分期付款的要求，但双方最终未达成一致意见。两原告再次要求被告退还全部首付款，但被告始终没有同意。两原告因房贷政策变化不能办理按揭贷款，不符合购房条件，导致本案房屋买卖无法继续履行，系不可归责于双方，并非原告违约，因此被告理应退还原告全部首付款。被告隆达公司辩称，认购书上约定除了按揭方式支付购房款外，如果银行不审批，原告应当按照约定向被告支付购房款。原告的银行审批并没有得到最终的结果，如果其购房资格或者按揭款项的比例发生变化，也是因为原告在签订认购书时所做的承诺发生了变化，原告承诺其只有唯一的一套房屋，但事实上，原告有两套房以上。据被告了解，原告在被告处认购房产后，其在珠海另外购买了房产，并申请了银行按揭贷款，导致原告的按揭贷款条件发生了变化，为此，被告申请了法院向珠海市不动产登记中心调取该部分证据。原告以实际行为不履行认购书所约定的义务，构成违约，被告有权没收定金，且原告应当赔偿被告的其他损失。被告隆达公司向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的中凯华庭认购书；2.被告没收原告定金30000元；3.原告向被告赔偿损失50000元。事实和理由：原、被告于2017年3月24日签订中凯华庭认购书，约定：原告购买被告开发的中凯华庭1幢1603房屋，总房价款为1464906元，以按揭方式支付房款为首选，交定金30000元及首期款264906元，余款1170000元向银行按揭贷款支付给被告。同时约定，如银行审批不足或不审批的，原告应当在审批后7天内补足差额。认购方违约的，出售方可以解除合同没收定金，定金不足赔偿出售方损失的，认购方仍应赔偿。在签订认购书时，被告已经充分向原告作了按揭政策解释，原告也向被告及按揭银行作了诚信保证书，声称在中山市只有一套住房，但原告在中山市却有两套住房，且其在签订认购书后在珠海又新购买了房产，导致原告的按揭申请条件发生了变化，银行按揭暂未作出批复。原告未按约定履行合同，已构成违约，被告可以解除合同，没收定金。因其违约导致被告销售佣金损失、再次销售产生的费用，由原告承担。原告梁霭琳、吕骥就反诉辩称，1.同意解除双方签订的认购书；2.本案是因为政府政策的变化导致合同无法履行，被告应当将所收取的定金及首付款全部退还给原告，原告并没有任何的违约行为，却因中山市限购政策导致原告无法办理银行按揭，系不可归责于双方的理由，导致双方没有签订正式的商品房买卖合同，根据认购合同书第8条的约定，双方互不追究责任，本案双方签订认购书的时间为2017年3月24日，约定签署中山市商品房买卖合同的时间为2017年3月31日，但因为2017年3月26日临时出台的限购政策才导致了双方无法签署正式的合同，并一直等待政策变更，以致无法履行合同至今。因此，被告无权要求原告承担任何的损失赔偿，也无权没收定金。本院经审理认定事实如下：2017年3月24日，隆达公司（甲方、出售方）与梁霭琳（乙方、认购方）签订中凯华庭认购书，约定乙方认购甲方楼宇位置中山市××财街××号中凯华庭1幢1603房（以下简称该物业），建筑面积79.69平方米，其中套内建筑面积61.40平方米，成交总楼价款为1464906元；付款方式为按揭付款，定金30000元须于签订本认购书时付清，首期房款为20%的楼价款（包含按揭贷款额万位数以下余款）264906元（扣除定金）须于2017年3月31日前付清，并于当日到甲方营销中心签订商品房买卖合同；签订商品房买卖合同当日提交相关资料向贷款银行申请办理117万元的按揭手续，贷款金额为总价款的80%，20年银行按揭的付款方式，按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准，如银行审批的金额不足或不予审批，则不足部分认购方须在银行批复的7天内付清；认购方未依上述付款办法指定的日期按时或足额支付任何一期楼价款、未依上述指定日期签署中山市商品房买卖合同、临时管理规约等其他相关文件、未依上述付款办法指定的日期办理银行按揭手续，又未付款的、不履行本认购书其他义务的，视为认购方违约；认购方违约，出售方有权解约并没收认购方的已付定金，将该物业收回另行出售。若定金不足赔偿出售方因此而造成的经济损失，认购方还应予以赔偿，认购方对此无异议；若出售方同意继续履行合同，出售方有权按总房价每天万分之二向认购方收取违约金；认购方对自己的购买能力、资信状况等应有充分了解和评估，能否获得按揭贷款属认购方自身责任，出售方对此不作保证，若银行对认购方的按揭申请不予审批或审批的金额不足，认购方同意于银行批复后七天内付清全部房价款或补足差额房款，否则出售方有权没收认购方所付定金，在签署买卖合同后则按合同的约定承担逾期付款的违约责任；若因政府原因导致无法按本认购书时间按时签约的，双方同意互不追究责任；认购方同意按认购书上的注明时间交首期，并承诺在开发商通知的两天内准时签约；合同还约定了双方其他权利与义务。梁霭琳分别于2017年3月24日、2017年3月30日向隆达公司转账30000元、264906元，隆达公司出具了收据。2017年3月24日，吕骥、梁霭琳填写个人房屋贷款申请表向中国银行股份有限公司中山坦洲支行申请银行按揭，并签署诚信保证书，记载：本人吕骥、梁霭琳于2017年3月申请住房贷款用于购买位于中山市××财街××小区××房××房产××套，现就本人家庭住房拥有情况作如下诚信保证：本人家庭（包括本人、配偶及未成年子女）现拥有一套住房，并同时未在其他银行已申请或正在申请其他个人住房贷款。如本人上述诚信保证情况失实或虚假，贵行有权按照《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房[2010]83号）的相关要求记作不良记录，并单方面对本人在贵行办理的住房贷款按照国家相关住房贷款政策要求执行。本院认为，梁霭琳、吕骥与隆达公司签订的中凯华庭认购书是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。隆达公司主张解除中凯华庭认购书，梁霭琳、吕骥同意解除，对双方协商一致的事项，本院予以准许。双方在认购书中约定以按揭方式付款，但由于房贷政策出现变化，导致梁霭琳、吕骥不符合贷款条件，无法办理按揭手续，因此梁霭琳、吕骥系因房贷政策变化无法继续履行认购书，系不可归责于双方的原因，其主张隆达公司退还定金30000元及购房款264906元，理据充分，本院予以支持，其主张迟延偿还退还的利息，于法无据，本院予以驳回。隆达公司反诉请求没收定金及赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告梁霭琳、吕骥与被告中山隆达房地产开发有限公司于2017年3月24日签订的中凯华庭认购书；二、被告中山隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁霭琳、吕骥返还定金30000元、购房款264906元；三、驳回原告梁霭琳、吕骥的其他诉讼请求;四、驳回反诉原告中山隆达房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5741元，减半收取2870（原告已预交），由被告中山隆达房地产开发有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）;反诉案件受理费900元（被告已预交），由被告中山隆达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 陈 睿二〇一九年三月二十五日书记员 蔡文华吴晓芳