广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0604民初1901号原告：广东百花物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区祖庙路33号1819室，统一社会信用代码91440604193555271M。法定代表人：李可可，经理。委托诉讼代理人：黄镔，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：招瑞敏，广东金信方正律师事务所实习律师。被告：罗惠泉，男，1966年4月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告广东百花物业管理有限公司诉被告罗惠泉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年12月至2017年12月的物业服务费69877元、推广费7947元（欠费期间为2014年12月至2015年3月，2016年2月至2017年12月）；2、判令被告向原告支付逾期支付物业服务费和推广费的滞纳金合共37094元（滞纳金以涉案商铺每月欠付的物业服务费、推广费为本金，自2014年12月8日起按日万分之六的标准分别暂计算至原告起诉之日，实际违约金计算至被告付清欠付的物业服务费和推广费之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系位于佛山市禅城区祖庙路33号（百花广场）431单元的业主。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，被告应根据该单元的建筑面积，按照物业服务费45元/平方米、推广费5元/平方米的标准，于每月7日前向原告交付物业服务费和推广费；逾期交付的应按月息1.8%计算滞纳金。但被告自2014年12月起有多个月未支付物业服务费和推广费，原告多次催收未果。此外，原告通过物业服务公司选聘程序，于2008年4月17日与佛山市百花广场业主委员会签订《佛山市百花广场物业管理服务合同》，继续作为该单元所在的百花广场的物业服务企业，为百花广场全体业主、租户和物业使用人等提供物业管理服务。最后，原告因业务需要两次变更公司名称，曾用名分别为“佛山市百花物业管理有限公司”和“佛山市百花广场物业管理有限公司”。被告长期恶意拖欠物业服务费和推广费，已严重损害百花广场全体业主和原告的合法权益。为此，原告特具状法院，请依法支持原告的诉请。被告辩称：1、被告是通过二手房买卖交易取得涉案商铺，被告购买商铺是带租约的，推广费和物业费都是在租金里扣，对原告的收费标准一直都不清楚，直到本次诉讼发现有业委会的人与原告签订物业合同。2、原告收取的物业费和推广费与被告出租获得收益不对等，原告也没有提供收取物业费的许可、未公示物业费的收支明细。3、原告一直没有提供收费依据，被告曾经回函要求公示收支明细，但原告未履行该义务，故滞纳金不应当收取。4、涉案商铺一直都在空置，也是由原告一直负责招商推广的，商铺空置的话照明、空调、卫生等费用自然减少，应当减免推广费和物业费。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、核准变更登记通知书、企业机读档案变更登记资料、被告身份证及人口信息查询资料，证明原、被告诉讼主体适格，原告名称发生过变化。2、《佛山市百花广场物业管理服务合同》，证明佛山市百花广场业主委员会根据业主大会的决定，委托原告对百花广场提供物业管理服务。合同对物业费、推广费及滞纳金有明确约定。3、《通知》、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，证明被告于2010年2月4日取得涉案房产的所有权，承诺自2010年3月1日起的物业费等费用由其承担和支付。4、《催告函》、EMS快递单、《百花广场催款通知书》，证明原告曾就被告的欠费事宜多次向被告发出催款通知。诉讼中，被告提交以下证据：《百花广场四楼区域出租方案建议书》、《复函》，证明原告收取的物业费和推广费过高，应当向业主公示收支情况，因为原告一直没有回复被告，被告才拒交物业费和推广费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据2，有原件予以质证，本院予以采信。原告提交的证据4中的《百花广场催款通知书》，未有证据显示被告已收到，对其真实性不予采信。被告提交的证据，未有证据显示原告已收到，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2008年4月17日，案外人佛山市百花广场业主委员会与佛山市百花物业管理有限公司签订《佛山市百花广场物业管理服务合同》，约定：业委会根据业主大会的决定，代表业主大会委托佛山市百花物业管理有限公司对百花广场提供物业管理服务。委托管理期限为十年，自2008年8月14日至2018年8月13日。合同第二十一条约定：“……物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.1商场：每月￥45.00元/平方米；……2.推广费收费标准：对商场物业按￥5.00元/平方米收取。……3.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……4.业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、推广费或其他相关费用的，从逾期之日起，每逾期一天按欠费总额的千分之叁交纳滞纳金……”。上述《佛山市百花广场物业管理服务合同》已在佛山市禅城区国土城建和水务局备案。2010年1月，被告通过二手房交易购买了佛山市百花广场四楼431单元（产权登记为佛山市禅城区祖庙路33号四层431号）。2010年2月23日，被告向原告发出通知，承诺从2010年3月1日开始承担涉案431单元的物业费等费用。因被告欠缴物业费及推广费，2017年2月17日，原告向被告发出催告函催缴欠费。另查明，原告系有限责任公司，其经营范围包括物业管理、房屋租赁、房地产中介服务等。原告具备物业管理企业资质，其资质等级为一级。原告于2006年2月20日由佛山市百花广场物业管理有限公司变更名称为佛山市百花物业管理有限公司，于2017年3月再次变更名称为广东百花物业管理有限公司。案件审理过程中，被告向本院提出调取取证申请，要求本院至相关职能部门调取原告的资质证和收费标准依据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与案外人佛山市百花广场业主委员会于2008年4月17日签订的《佛山市百花广场物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，上述合同对原告及涉案百花广场全体业主均具有约束力，原告以及作为涉案百花广场业主之一的被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。原、被告双方虽未签订正式书面物业服务合同，但被告作为涉案商铺的业主，实际已接受原告提供的物业服务，被告亦应准时足额交付物业管理费和推广费。被告未能依照约定缴纳物业管理费和推广费，构成违约，应承担违约责任，对于原告主张被告支付物业管理费和推广费的诉请，本院予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉请。被告辩称原告从未公示过以上费用的收支情况，被告有权拒缴且无需承担违约责任。本院认为，原告已经按照合同对涉案区域提供了物业服务，履行了合同的主要义务，至于是否公示开支主要影响了被告的监督权及知情权，被告不得据此拒缴物业费及推广费。因涉讼《佛山市百花广场物业管理服务合同》对违约金有明确约定，原告主张的违约金低于约定的标准，本院对原告主张的截止至起诉之日的违约金予以支持，但考虑到已支持的违约金足以弥补原告损失，本院对起诉之后的违约金不再予以计算。关于被告调查取证申请的问题。原告已提供了备案的物业服务合同证明其收费标准及资质，故对被告的调证申请本院不予接纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、被告罗惠泉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东百花物业管理有限公司支付佛山市禅城区祖庙路33号四层431号2014年12月至2015年3月、2016年2月至2017年12月的物业服务费69877元、推广费7947元；二、被告罗惠泉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东百花物业管理有限公司支付违约金37094元；三、驳回原告广东百花物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1299元，由被告罗惠泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年三月八日书记员 方紫盈