昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初5094号原告：邓隽，男，汉族，1972年2月2日生，住址：云南省昆明市盘龙区。原告：和雪英，女，纳西族，1975年1月20日生，住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：解家玺，系云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马顺洪，系云南亮剑律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：昆明大商汇实业有限公司。法定代表人：张明贵。统一社会信用代码：91530100750661326B。住所：云南省昆明市西山区前新路大商汇商贸中心65栋3层。委托诉讼代理人：李益奎，系云南华恒律师事务所律师，特别授权代理。原告邓隽、和雪英诉被告昆明大商汇实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，因原告申请鉴定，本院依法委托云南天禹司法进行鉴定，后该中心于2018年8月28日以目前的证据材料无法得出科学、公允的评估结果为由，予以退鉴。本案依法适用简易程序，于2017年11月24日公开开庭审理，原告邓隽、和雪英的委托诉讼代理人解家玺、马顺洪，被告昆明大商汇实业有限公司的委托诉讼代理人李益奎到庭参加诉讼。庭审后，原告以本案涉及到测绘数据虚假不实，需要另案对测绘方提起诉讼为由，申请中止审理。本案裁定中止审理。现因原告自始未能将立案受理通知书提交本院，且原告准备起诉测绘方的诉讼请求，对本案的事实认定不构成实质性的影响，本案恢复审理，现已审理终结。原告邓隽、和雪英向本院提出诉讼请求依法判令：1、请求依法判令原、被告签订的《商品房买卖合同》的购房金额变更为原价格的80%，计人民币523,941.6元；2、判令被告承担因其违约行为应承担的合同总金额20%的违约金，计人民币130,985.4元；3、本案诉讼费、原告律师由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年4月28日签订合同登记号为KM2015052734429的《商品房购销合同》，被告将位于房屋，套内面积为70.15平方米，公摊面积为23.97平方米，共计面积为94.09平方米，合同总价为654,927元，合同签订当日，原告即向被告支付首付款人民币204,927元，余款办理银行按揭支付。双方于2015年5月27日办理了商品房买卖合同备案登记。被告所交房屋与合同约定严重不符，于宣传时完全不一样具体问题为：1、国家相关行业规定阳台面积的二分之一不计入总建筑面积，但开发商将此部分面积以“赠送”的名誉给予买房业主；2、开发商擅自更改规划设计，小区水景花园设计规划被更改为绿化树木，合同明确规定，小区建筑为地下两层，现交房时变为地下三层。3、虚假宣传，景观绿化面积与宣传面积出入极大（由40%变为20%多一点），现无购房时承诺的水景、游泳池、篮球场小区内无老人和儿童娱乐健身休闲设施等，销售宣传承诺与实际不符；4、所有业主住房面积缩水，以6-1-2085为例，宣传面积为97.73平方米，赠送面积为9.85平方米，实得面积为107,58平方米。实测套内面积仅为68.13平方米（还包含赠送的9.85平方米）如果减去赠送面积后，实际面积为58.28平方米。与合同套内面积70.15平方米相差11.87平方米。5、小区公摊面积严重违反国家关于高层住宅的相关规定，请求予以补偿。合同约定的户型公摊面积为23.94%，按照开发商竣工验收报告出示的资料显示，同户型公摊面积高达34.1233%，与合同约定公摊面积超出10.1833%；6、所购车位（-1B555号），停车后无法下车，因为车位设计严重违反国家关于地下车库车位的设计规范，导致大部分车位面临如此尴尬的问题。7、合同上的三房变成两房一阳台，次卧变成没有封墙的房间；8、墙面沙灰层标号严重不足。9、物管、车位租赁虚高，物业费收取不合理。根据《“希望花园”住宅小区物业服务收费政府指导价格标准》中公共部位、公共设施设备日常运行维护一项已涵电梯、消防运行管理费，为何单独额外收取电梯运行费人民币0.52元/月.平方米，消防社会管理费人民币0.12元/月.平方米，地下车位服务费人民币60元/月.车位。物管费与原先承诺的人民币1.9元/平方米，变成人民币2.2元/平方米。10、卫生间污水管道及废水管布局不合理，安装洁具后，卫生间门无法正常开启，且卫生间设计为下层排水，用户无法自行进行改造调整，卫生间防水未作闭水实验；被告上述的虚假宣传行为和违约行为严重贬损了原告所购物业的价值，此种随意欺诈购房者的行为也违反了社会公序良俗原则，应该进行司法惩戒。据此，原告依照《合同法》第五十四条之规定提起变更之诉，并依照第六十一条之规定主张违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告昆明大商汇实业有限公司辩称：一、原、被告友好协商签订的《商品房购销合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。被告严格履行了合同，向原告交付了符合双方合同约定的经竣工验收的房屋，原告接收房屋后，请求变更合同总价违背诚实信用原则，应予以驳回。二、被告无违约行为：1、被告没有虚假宣传的行为。被告的广告及宣传材料仅起到宣传作用，双方明确约定不对双方产生约束力，在《补充协议》第十七条约定“买卖双方均同意以《商品房购销合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效证据。《商品房购销合同》、《补充协议》及其附件之外的任何要约、要约邀请，均不对合同双方具备约束力。”《补充协议》第四条第五款约定“出卖人展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局向导，装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋（函花园）交付标准，买卖双方以本合同及附件约定的标准进行房屋交付。出卖人所有的关于本项目的广告及宣传资料中的景观效果与实际建成后的效果可能会有差别或有局部调整。出卖人为整体综合需要，有权在本项目的场地内选址、建设、调整公建配套设施，如植物、景观小品、自行车棚、配电室、管道井、消防道、消防栓等。沙盘、模型、样本间所展示的上述环境配套设施仅供参考，最终以交付房屋时的实际状况为准”；《补充协议》第十条约定：“关于项目优化调整和合理变动的特别约定：在房屋修建过程中，出卖人有权根据对整个希望花园项目的规划、设计方案以及对买受人所购买的具体房屋进行优化调整和合理变动，出卖人无须一定通知买受人，买受人不得据此拒绝收房、主张解除合同或者要求出卖人承担违约责任”；原告项目景观优化调整合理变动经行政主管单位“西山区园林绿化局”于2016年7月4日在《昆明日报》第6版公示，原告也未表示有任何异议。因项目属于分期开发，原告所称的商业配套正在逐步形成中，酒店配套在后期的开发建设中也有规划。被告的项目沙盘模型也有明确的温馨提示“此模型仅供参考，最终以政府批文为准、本模型仅供参考，具体建设结果会与本模型效果存在区别，一切未有列举事项或模型更改，不再另行通知，最终交付结果则以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准”。2、被告交付房屋面积与合同约定相符，被告无任何违约行为。被告与原告签订的《商品房购销合同》第四条第一款约定“按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为70.15平方米”，经过具备测绘资质的测绘公司实测，交付的房屋套内建筑面积与合同约定一致。3、公摊面积，被告无任何违约行为。被告向原告出售的房屋是按套内建筑面积计价，合同也明确约定了套内面积为70.15平方米，公摊面积23.94平方米，房屋也经过了竣工验收。4、卫生间布局，被告无违约行为。被告向原告交付的房屋是经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、检测单位验收合格，并经昆明市建设工程质量安全监督管理总站备案的合格工程，被告向原告交付的房屋符合双方合同约定，符合法律规定。根据双方签订的《补充协议》第四条第八款约定“只要出卖人交付的房屋在设计和施工上符合国家强制性规范，买受人不得以任何理由要求出卖人承担质量违约责任。并且，如买受人对已完成竣工验收的房屋设计、质量、管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，并根据结果确定出卖人是否应当承担法律责任”。《补充协议》第十六条也对工程质量争议问题进行了约定。5、原告主张的物管费、车位租赁费虚高，与本案无关。《商品房购销合同》示范文本的商品房购销合同说明的第一条“合同签订前，甲乙双方当事人应当仔细阅读合同内容，对合同中的专业用词理解不一致的，可向当地房管主管部门咨询”。在双方签订的《补充协议》第二十三条也约定了被告向原告公示了相关文件，并予以了说明。在《补充协议》的最后最醒目处还备注了“在双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行告知义务和提示义务”。原告依据《合同法》第五十四条提起变更之诉，要求大幅减少合同总价款20%，是适用法律错误，违背诚实信用的原则。被告在签订合同时无《合同法》第五十四条规定的情况，无任何违法行为。答辩人按合同约定、按法律规定交付合格的房屋后，原告引用《合同法》第六十一条“合同约定不明的补救”提起违约之诉，要求被告承担违约金是明显错误的。综上所述，原告诉讼请求无事实依据和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本案在审理过程中，本院确认以下法律事实：一、原、被告于2015年4月28日签订合同登记号为KM2015052734429的《商品房购销合同》主要约定，原告向被告购买将位于昆明市广福路与希望路之间的希望花园6号楼1单元2805号房屋，套内面积为70.15平方米，每平方米人民币9,336.09元，公摊面积为23.94平方米，共计90.09平方米，总金额为人民币654,927元；原告首期支付房屋总价的31.29%，计人民币204,927元，余款450,000元向建设银行云南省分行贷款支付；被告提出解除合同或变更合同约定的，按照《补充协议》处理等。二、同日，双方签订《商品房购销合同补充协议》主要约定:被告展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋（含花园）交付标准，买卖双方以合同及附件约定的标准进行房屋交付；被告所有的关于本项目的广告及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的效果可能会有差别或有局部调整；被告为整体综合需要，有权在本项目的场地内选址、建设、调整公建配套设施，如植物、景观小品、自行车棚、配电室、管道井、消防道、消防栓等。沙盘、模型、样板间所展示的上述环境配套设施仅供参考，最终以交付房屋时的实际状况为准；买受人对已完成竣工验收的房屋设计、质量、管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，并根据鉴定结果确定出卖人是否应当承担法律责任；买卖双方均同意以《商品房购销合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，《商品房购销合同》、《补充协议》及其附件之外的任何要约、要约邀请，均不对合同双方具备约束力。三、合同签订后原告支付了全部购房款。四、2016年7月4日，昆明市西山区园林绿化局在《昆明日报》刊登了希望花园（大商汇商贸中心A1-1）建设项目绿化工程设计方案公示，载明：A1-1地块总用地面积为51616.56平方米，净用地面积为51616.56平方米，属商业服务设施用地兼容居住用地。项目绿化工程设计方案经昆明市西山区园林绿化局审查，绿地面积13959.52平方米。绿地率27.04%。满足《昆明市城镇绿化条例》及《国有建设用地使用权出让规划条件》规定的绿地率要求。五、所涉项目经建设单位组织验收合格于2016年12月5日进行了竣工验收备案。经云南精正测绘有限公司测量案涉房屋套内建筑面积为70.15平方米，建筑面积为94.04平方米，公摊面积23.94平方米。2016年12月27日，原告签署了《物业移交确认单》确认接房，验收意见表中未提出“两间卧室变阳台，未封窗”问题。六、另查明，1、被告制作的宣传广告及售楼部悬挂的E户型户型图载明，建筑面积约97.73平方米、赠送面积约9.85平方米、实得面积约107.58平方米，本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准。相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。2、案涉项目沙盘旁被告制作了提示牌，提示模型因制作比例所限，与实景存在一定的差异；模型仅供参考，具体建设结果会与模型效果存在区别，一切未有列举事项或模型更改，不在另行通知，最终交付结果则以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准。3、案涉项目开盘销售前被告通过互联网发布视频及网页宣传资料称：项目建成后将拥有一线滨江品质华宅、希尔顿花园酒店、地标甲级写字楼、“水岸天街”休闲商业街、一站式全方位购物商场，项目打造1.4万平中庭美景。所附设计效果图中有项目整体夜景、篮球场、植物绿化、景观小品、室内房间布置等内容。4、涉案房屋交房时无水景、游泳池、运动场、老人和儿童娱乐休闲健身设施、写字楼、大型商业综合配套、希尔顿酒店。但现涉案楼盘现有运动健身设施；及名为“耍街”的商业街一条。5、2016年12月7日，原告在房屋验收意见表中未提出“三房变成两房一阳台”的问题。以上事实有原、被告的陈述及双方提交的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》；原告提交的被告对外广告宣传的户型效果图、外景效果图、视频资料、交费凭证、《尊严地产会员服务协议》；被告提交的沙盘模型照片、昆明市西山区园林局“希望花园”（大商汇商贸中心A1-1）建设项目绿化工程设计方案公示、房屋建筑面积计算报告、竣工验收备案证明书、物业移交确认单及意见表、另案确认事实在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。本案原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。1、现原告认为被告在销售广告和宣传资料中对案涉项目作了虚假宣传及擅自更改规划。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，被告在销售时确宣传案涉项目建成后将拥有希尔顿花园酒店、地标甲级写字楼等设施，但原告购买的房屋系住宅，小区内是否拥有酒店、写字楼等设施并不足以对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。现小区内有名为“耍街”的商业街一条，及运动健身设施，其与宣传资料中介绍的“水岸天街”休闲商业街、一站式全方位购物商场虽有名称、规模、具体包含的商业项目等差别，但考虑到双方签订买卖合同时案涉项目尚处在建状态，商业的招商、发展、运营也处在不断变化中，实际过程中产生以上差异不能据此视为违反合同约定。对于宣传资料中所称的打造1.4万平中庭美景、篮球场及交付房屋标准问题，双方合同约定被告所有的关于本项目的广告及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的效果可能会有差别或有局部调整；被告为整体综合需要，有权在本项目的场地内选址、建设、调整公建配套设施，如植物、景观小品、自行车棚、配电室、管道井、消防道、消防栓等，案涉项目的绿化工程设计方案经昆明市西山区园林绿化局审查公示，绿地面积13959.52平方米，绿地率27.04%，项目完工后经建设单位组织验收合格。被告对具体公建配套设施进行调整经主管部门审核通过，且与宣传资料所称总体绿地面积相当。上述调整不应视为违反合同约定。同时合同亦约定被告展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋（含花园）交付标准，买卖双方以合同及附件约定的标准进行房屋交付。2、原告所称公摊面积过大、墙面沙灰标号严重不足、卫生间污水管布局不合理、三房变一房两阳台的问题。合同约定买受人对已完成竣工验收的房屋设计、质量、管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，并根据鉴定结果确定出卖人是否应当承担法律责任，原告未举证证明所涉项目存在公摊面积违反承诺等问题。3、房屋结构与合同约定不符的问题。双方合同中未约定房屋阳台应当封闭，原告主张缺乏事实依据，故，法庭难以确认原告主张的该事实存在。4、房屋的面积问题，《商品房购销合同》约定房屋按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为79.76平方米，被告交付的房屋经测量符合该合同约定。由于屋面积系房屋买卖合同的主要内容，对合同的订立及房屋价款的确定具有重要影响，双方对合同房屋面积的约定应合理关注、审慎考虑、明确界定。本案中合同除明确约定了房屋的面积外，同时约定买卖双方均同意以《商品房购销合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，《商品房购销合同》、《补充协议》及其附件之外的任何要约、要约邀请，均不对合同双方具备约束力，且原告提交的被告售楼部悬挂的户型图也提示户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准。被告对其宣传内容亦进行了必要提示说明。双方所称“实得”面积是否包含阳台按测量面积一半计算部分并不明确。5、对于物管费、车位租赁费及车位设计的问题，系另外的法律关系，不属于本案的审理范围。综上，本案被告与原告签订合同时，不存在合同法第五十四条规定的情形，合同履行过程中，也无证据证明被告存在违约行为，故，原告要求将涉案购房金额变更为原价的80%，及被告承担引起违约行为的合同总金额20%的违约金，无实际法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告邓隽、和雪英的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币1,460元（原告已预交），由原告邓隽、和雪英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审判员  马惠二〇一九年三月二十七日书记员  鲁丹