广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1121号 原告：防城港皇家房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区金花茶大道77号。统一社会信用代码：91450600571814411K。 法定代表人：申爱虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宁其龙，广西万益(防城港)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕小东，广西万益(防城港)律师事务所律师。 被告：马长英（曾用名：马海兰）。 原告防城港皇家房地产开发有限公司（以下简称皇家公司）与被告马长英商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宁其龙、吕小东到庭参加诉讼。被告马长英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告皇家公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告支付原告解除合同的违约金67399元；3.被告协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续；4.解除原告、被告与中国银行股份有限公司防城港分行（以下简称中行防港分行）签订的《个人购房借款担保合同》；5.被告、中行防港分行协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记；6.被告偿还原告代为支付的贷款利息47031.96元及逾期罚息531.11元（贷款利息与逾期罚息计至《个人购房借款担保合同》解除为止，以原告最终实际代为支付的数额为准，暂计至2018年2月）；7.诉讼费用由被告承担；8.诉讼过程中，原告撤回对中行防港分行的起诉及放弃本案第4项、第5项的诉讼请求。事实和理由：2013年9月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的铜锣湾项目商品房，总房款为336994元，其中首付款为101994元，余款235000元通过向银行按揭贷款支付。中行防港分行按原告、被告和中行防港分行签订的《个人购房借款担保合同》发放贷款后，被告未按期如约履行还款义务，截至2018年2月，已拖欠月供款85949.57元，其中利息为47031.96元、逾期罚息531.11元。中行防港分行要求原告代被告偿还上述债务，在原告开立的保证金账户中扣除了被告应付的月供款，因此导致被告实际未按《商品房买卖合同》履行完付款义务。原告多次电话催促和发出通知书要求被告偿还贷款并履行付款义务，但被告均置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，以及《商品房买卖合同》附件四补充协议第2条第（4）、（5）款和第5条（4）款的约定，被告未按期还贷和未按规定期限履行完付款义务，原告有权解除合同，并有权要求被告按总房款的20%支付违约金67399元，及偿还原告代为支付的贷款利息47031.96元、逾期罚息531.11元。《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，《商品房买卖合同》解除后，应同时解除原告、被告和中行防港分行签订的《个人购房借款担保合同》。《个人购房借款担保合同》解除后，剩余贷款本金由原告返还中行防港分行，原告已代被告偿还的贷款利息和罚息，由被告偿还原告；被告、中行防港分行应协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记。 被告马长英未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年9月24日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于防城港市行政中心区，房屋建筑面积为82.97平方米，每平方米单价为4061.64，总价款为336994元，交房时间为2014年3月31日前。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第2条关于银行按揭贷款及付款方式约定，……（4）因买受人原因致使买受人未能获得银行按揭（公积金）贷款，买受人应在出卖人通知发出后七日内一次性付清全部房款或提交书面退房通知，否则出卖人可解除合同，并可将该房屋另行出卖，并扣除合同总房款的20%作为违约金，余款退回买受人。买受人选择退房的，按照本协议第7条处理；（5）买受人在获得银行按揭（公积金）贷款后，应按借款合同的约定如期足额归还借款本息。买受人未依约归还借款本息的其后果自负，而因此造成出卖人损失，应予以赔偿；第5条关于交付约定，……（4）买受人未按本协议第2条第（5）款履行完毕前，出卖人可以拒绝交付房屋。若该房屋尚未取得房产证，出卖人有权解除合同，将该房屋作另行出售，买受人已交款中扣除应付款项后的余款退回买受人。若该房屋已取得房产证明，则出卖人有权以自己名义将房屋出租，视为代买受人出租，以出租收益冲抵买受人应付款项，直至冲抵完毕方予以交付。该《商品房买卖合同》于2014年1月10日办理备案登记。 另查明，2013年12月27日，原告（保证人）、被告（借款人）与中行防港分行（贷款人）签订了一份《个人住房贷款、抵押、保证合同》（编号：（2013）防港中银零房贷字第882号），约定被告向中行防港分行借款235000元购买防城港市行政中心区金花茶大道西侧铜锣湾并将该商品房抵押给中行防港分行；原告对上述借款承担阶段性连带保证责任，自被告办妥本合同项上贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。 再查明，2018年2月6日，原告向被告寄出《关于按期还贷并支付房款的通知书》，通知被告在接到通知后按期归还银行借款本息，并7日内到原告处协商房款等事宜。2018年2月9日，被告收到上述《关于按期还贷并支付房款的通知书》。 2018年3月28日，中行防港分行作出《借款人逾期还贷说明》，载明：“截至2018年2月，借款人逾期未归还本息累计43个月，合计为85949.57元（贷款本金38386.5元，利息47031.96元、罚息531.11），上述款项已由担保人原告代为偿还”。 本院认为，一、关于原告请求解除《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金、偿还代付月供款利息、罚息的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。依据已查明的事实，该《商品房买卖合同》签订后，被告未按合同约定及时偿还每期的贷款本息，导致中行防港分行从原告的保证金账户扣款，且被告至今未偿还原告代为清偿的款项。根据合同附件四《补充协议》第二条第（5）款、第五条第（4）款的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告偿还原告代为支付的贷款利息、罚息。对原告请求解除《商品房买卖合同》及要求被告偿还原告代为支付的暂计至2018年2月的贷款利息47031.96元、罚息531.11元（贷款利息、罚息计至《个人购房借款∕担保合同》解除为止，以原告实际代为支付的数额为准）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付解除合同的违约金的问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件并无关于被告未按期偿还银行借款本息而解除合同违约金的约定，故原告请求支付该项违约金缺乏事实和法理依据，本院不予支持。 二、关于原告要求被告履行合同解除后的协助义务的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原、被告双方应相互配合、及时办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记等手续。现原告诉请被告协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，本院予以支持。因原告未提交相应证据证明涉案商品房已经办理了房屋预告登记，对原告诉请被告协助办理撤销房屋预告登记手续，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告防城港皇家房地产开发有限公司与被告马长英于2013年9月24日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告马长英在本判决生效之日起十日内向原告防城港皇家房地产开发有限公司偿还代为支付的暂计于2018年2月的贷款利息47031.96元、罚息531.11元（贷款利息、罚息计至《个人住房贷款、抵押、保证合同》解除为止，以原告防城港皇家房地产开发有限公司实际代为支付的数额为准）； 三、被告马长英在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港皇家房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续； 四、驳回原告防城港皇家房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2599.24元，公告费700元，两项合计3299.24元，由原告防城港皇家房地产开发有限公司承担1934.24元，被告马长英承担1365元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2599.24元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再另行通知）。 审 判 长  王 丽 人民陪审员  李成霖 人民陪审员  凌宜莲 二〇一九年三月六日 法官 助理  姚国荃 书 记 员  庞 剑