上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初12911号原告：陈永来，男，1966年3月30日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：李学峰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：张家品，男，1964年2月2日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，上海巨明律师事务所律师。第三人：上海市松江区九亭镇朱泾浜居民委员会，住所地上海市松江区九亭镇中心路朱金路口。负责人：马卫忠，主任。委托诉讼代理人：沈冬毅，上海巨明律师事务所律师。原告陈永来诉被告张家品、第三人上海市松江区九亭镇朱泾浜居民委员会(以下简称“朱泾浜居委会”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2018年9月7日、10月9日公开开庭进行了第一、二次庭审。后因案情复杂，本案于2018年10月29日依法转为普通程序，并于2019年1月7日公开开庭进行了第三次庭审。原告陈永来及其委托诉讼代理人李学峰，被告张家品的委托诉讼代理人许静雯、张磊，第三人朱泾浜居委会的委托诉讼代理人沈冬毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永来向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2006年6月1日签订的《土地租赁协议》无效；2、判令被告及第三人连带赔偿原告损失1,250,000元。事实与理由：2006年6月1日，原告与被告签订《土地租赁协议》一份，约定原告向被告承租其向第三人朱泾浜居委会承租所有的20亩土地中的2亩土地用于仓储加工经营场所。协议对租金、租期、使用方式及增建设施的归属均作了约定。合同签订后，原告依约及时缴纳租金，并依约增建钢结构厂房1,200平方米，硬化地面和下水道设施1,320平方米，并修建围墙，增设12米地磅一台(价值100,000元)，打包机一台(价值280,000元)等固定设施，共计投资1,500,000余元,并交付租金830,000元。2016年4月10日,原告突然收到九亭地区生态环境综合整治指挥部告知书，告知原告所增建设施属“五违”建筑，要求原告拆除，原告方知被告及第三人系违法出租土地，系争土地租赁协议无效。后原告找被告及第三人协商未果，涉案钢架构厂房及所有增建固定设施被案外人上海市松江区九亭镇人民政府(以下简称“九亭镇政府”)于2016年5月份强制拆除，给原告造成2,000,000多元的损失。双方就赔偿事宜协商未果，故原告诉至本院，望判如所请。被告张家品辩称，1、原、被告于2006年6月1日签订的《土地租赁协议》确属无效。签订该租赁合同时被告无法律意识，不知晓集体土地不能用于原告作为垃圾回收，当时被告也是从村委会租赁而来；2、原告要求被告赔偿既无事实依据，也无合同和法律依据，原告提交的物损清单及内容，没有任何依据。即使法庭认定原告确实有一定投入且在九亭镇政府拆违之前其存在物损，被告对原告损失也没有过错；3、原告需举证证明损失，若举证不能需原告自行承担不利后果，2015年“五违四必”开始后，九亭镇政府和被告多次通知原告搬离，本案被告仅认可300平方米的钢结构大棚是原告搭建，但该部分损失不应被告承担，大棚是临时建筑物，相关的损失应原告自担，对于其他损失被告不予认可。第三人朱泾浜居委会述称，1、系争土地租赁协议与第三人无关，合同效力由法庭依法认定；2、原告第二项诉请无事实和法律依据，合同与第三人无关，拆除行为也不是第三人作出。本院经审理查明事实如下，2006年6月1日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《土地租赁协议》一份，约定，甲方提供现有的朱泾浜村杨树园队田庄约两亩土地，租赁给乙方作纸板回收打包储运等；租期自2006年3月1日起至2017年3月1日止；乙方为防雨防雪在该土地上建造简易厂房，建造费用由乙方自负，产权归乙方所有；乙方支付每年每亩33,450元约两亩租金先付后用，半年一付，以此为基础，递增按每年全场地上同增一样以列表通告。另，该份协议还对双方的其他权利义务内容作出了约定。2016年4月21日，九亭镇政府向原告陈永来(打包站)出具《责令限期拆除违法建筑事先告知书》一份，载明：经查，你(单位)在朱泾浜田庄路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条和《上海市拆除违法建筑若干规定》第二十四条的有关规定，本机关拟作出责令限期拆除违法建筑决定。如你(单位)对上述告知内容有异议，根据上海市拆除违法建筑若干规定》的有关规定，可以于2016年4月22日16：00前到久富路XXX号进行陈述或申辩。逾期视为放弃陈述或申辩。2016年4月22日，九亭镇政府出具《责令限期拆除违法建筑决定书》一份，载明：经查，你(单位)在朱泾浜田庄路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条和《上海市拆除违法建筑若干规定》第二十四条的有关规定，本机关责令你(单位)于2016年4月25日16：00前自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，本机关将依法强制拆除……。2016年5月4日，九亭镇政府出具《代为拆除决定书》一份，载明：当事人：陈永来，地址：田庄路XXX号。你(单位)于2016年4月25日，在田庄路XXX号的建筑物、构筑物，构成公共场所的障碍物，现本机关依据《行政强制法》第五十三条的规定，责令你(单位)立即拆除障碍物，若不立即拆除的，本机关将立即实施代为拆除……。另查明，2004年6月1日，经上海市松江区人民政府同意，撤销朱泾浜村行政建制，建立朱泾浜居委会。审理中，2018年10月10日，本院向上海市松江区规划和土地管理局(以下简称“松江规土局”)发送《协助调查函》一份，就系争土地的具体性质请松江规土局予以协助调查；后松江规土局出具《回函》一份，载明系争土地性质为集体农用地，属于原朱泾浜村，不涉及永久基本农田。另，经原告申请，上海市高级人民法院委托上海同济工程咨询有限公司对系争土地上钢结构大棚、硬化地面、下水道设施及围墙(若存在)、地磅和打包机(若存在，且属于固定设施)截至2016年5月30日的现值损失进行评估鉴定。2018年12月6日，上海同济工程咨询有限公司向本院出具《司法鉴定工作联络函》一份，载明：由于系争工程在委托进行工程审价司法鉴定前已经拆除，且原、被告双方对原告建造的房屋范围无法达成一致。原告提交的工程资料仅为影像资料，工程量无法予以计算。故其公司认为系争工程的工程审价缺少相应依据，要求撤销其对本案工程审价的司法鉴定。庭审中，原、被告一致确认，2006双方年签订系争合同时约定2亩土地的租金标准是租金66,900元/年，2014年7月1日涨价了12%，涨价后2亩土地的租金标准为76,935元/年，到2016年3月30日前均为该租金标准；原告支付租金截至2016年3月30日止；系争土地上原告搭建的建筑物于2016年5月30日由九亭镇政府进行拆除；系争土地系被告张家品自原朱泾浜村委会租赁而来。审理中，原告提供其自制的施工、造厂房、住宿房和设备的费用一览表及照片，欲证明原告为了履行系争租赁合同，建造了钢结构厂房、地磅、打包机等在内的实施设备，包括租金在内合计花费2,401,600元，按照责任比例计算要求被告及第三人赔偿损失1,250,000元。对此，被告仅认可300平方米的钢结构大棚系原告搭建，被告交付系争土地时，已出资建造好了6间房屋。对于地磅和打包机即使原告有相关的设备，也属可移动动产。以上事实，有土地租赁协议、责令限期拆除违法建筑事先告知书、责令限期拆除违法建筑决定书、代为拆除决定书、回函、司法鉴定工作联络函以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案原、被告双方签订的《土地租赁协议》所涉及的土地为集体所有，性质为集体农用地，而被告张家品将该土地出租给原告作为仓储加工经营场所，违反了我国土地管理法关于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定。故上述《土地租赁协议》因违反我国法律的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案合同无效的过错责任而言，被告张家品作为出租人，明知系争土地系集体农业用地，不得用于工业建设和商业运营，仍与原告签订租赁合同，将土地出租给原告用于仓储加工经营，且允许原告在该土地上建造简易厂房，对合同无效所造成的后果应承担主要的过错责任；原告作为承租人也应对租赁标的物的性质及合法用途尽到合理的审查注意义务，应对合同无效所造成的后果应承担次要的过错责任。结合原、被告双方过错程度及被告支付租金情况等因素，本院酌情确定原告对造成的损失承担30%的责任，被告对造成的损失承担70%的责任。关于原告的损失问题，原告未提供充分证据证明其搭建构筑物的具体情况及其实际损失，且相关评估鉴定机构亦无法对相关工程造价的现值损失进行评估鉴定。现被告仅认可原告搭建钢结构大棚300平方米左右，综合考虑原、被告双方提出的价格方案、协议履行情况、标的物现状、过错责任等因素，本院酌定被告应赔偿原告因合同无效导致的损失21,000元(300平方米*100元/平方米*70%)另，鉴于合同的相对性，第三人朱泾浜居委会并非系争土地租赁协议相对方，原告要求第三人朱泾浜居委会承担连带赔偿责任缺乏法律依据，本院不予支持。审理中，经本院释明后，被告明确表示有关合同无效的法律后果不在本案中主张，系被告对其诉讼权利的自行处分，于法不悖，应予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告陈永来与被告张家品于2006年6月1日签订的《土地租赁协议》无效；二、被告张家品于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈永来损失21,000元；三、驳回原告陈永来的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,050元，由原告陈永来负担15,645元(已付),被告张家品负担405元(于本判决生效之日起七日内交至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 勇审 判 员  李 娜人民陪审员  丁世勤二〇一九年三月五日书 记 员  万小兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。