河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终1432号上诉人（原审被告）：席卫森，男，1973年5月14日生，汉族，住汝阳县。委托诉讼代理人：吴小丽，女，1976年8月11日生，汉族，住伊川县。委托诉讼代理人：王站伟，河南洛城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人。住所地：河南省汝阳县城关镇人民路与涧河东路交叉口金桥快捷酒店310室。负责人：李小兵。委托诉讼代理人：孙锋亮，男，1992年5月19日生，汉族，住洛阳市涧西区。上诉人席卫森因与被上诉人洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人（以下简称大宅门破产管理人）买卖合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2018）豫0326民初1674号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法进行了审理，本案现已审理终结。席卫森向本院提出的上诉请求如下：1、依法撤销一审判决，发还重审或者改判大宅门破产管理人履行义务后上诉人以商品房按揭贷款方式支付剩余房款（但应扣除上诉人交纳的暖气初装费、逾期办证违约金、配套设施不完善而违约的违约金）。2、判令大宅门破产管理人为上诉人办理房产证、配合办理商品房按揭贷款手续。3、本案一切费用由大宅门破产管理人承担。事实理由：一、一审程序违法，一审判决对上诉人提出的办理房产证、办理按揭贷款手续、退还缴纳的取暖设施配套费、消防设施等改进的请求一审未做处理。二、一审认定事实不清。双方口头约定了商品房买卖协议，上诉人按时交纳购房款，被上诉人将涉案房产交付给上诉人有具体时间，而一审法院称交房时间无法确定，将交房时间酌定为交足购房款40%作为交付房屋的时间没有事实依据。房产证目前能否办理、房屋出现大面积裂缝，一审法院均未认定。三、一审法院适用法律错误，本案双方约定涉案房产付款性质为首付加贷款，后续房款通过贷款性质交付，但因被上诉人的过错导致无法办理贷款，根据《中华人民共和国合同法》规定，应待被上诉人履行义务后上诉人才能交付房款，上诉人享有抗辩权，而一审法院未适用该法律规定属适用法律错误。四、一审认定事实错误。一审法院认定逾期办理房产证的时间截止至2016年1月13日错误，根据法律规定应认定为截止至实际办证之日。五、如果上诉人所在小区配套设施符合规定，房产单价比现在会高出很多，每平方甚至要超过现在的价格1000元以上，房屋面积与每平方的单价差应该为上诉人的损失，一审法院确定8%违约金比例明显过低，应变更为30%。综上，一审法院判决错误，请求二审法院依法查清案件事实，支持上诉人的上诉请求。大宅门破产管理人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。关于暖气初装费，因在售房时采取自供暖的方式，收取初装费符合事实和约定，后因市政供暖与住户另行收费，考虑小区原有供暖，降低了收费标准。大宅门破产管理人向本院提出诉讼请求：依法判令被告席卫森支付汝阳县林苑小区2-1202房款148855元，诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：席卫森于2012年12月21日认购洛阳市大宅门房地产有限公司（以下简称大宅门公司）开发的位于汝阳县杜鹃大道××小区××房产，约定总价款297711元。2012年12月21日大宅门公司向席卫森出具收据，确认收到席卫森购房款50000元；2013年1月24日大宅门公司向席卫森出具收据，确认收到席卫森购房款20000元；2013年8月30日大宅门公司向席卫森出具收据，确认收到席卫森购房款30000元；2014年4月12日大宅门公司向席卫森出具收据，确认收到席卫森购房款9711元；2015年9月3日大宅门公司向席卫森出具收据，确认收到席卫森购房款5000元；2016年1月7日大宅门公司向席卫森出具收据，确认收到席卫森购房款24145元，并载明下欠购房款148855元。席卫森于2014年4月30日接收房屋。由于林苑小区工程建设过程中涉嫌违反规划，政府相关部门将颁发的商品房预售许可证件收回，导致该房未能办理银行按揭贷款，亦未办理不动产权权利证书。2015年12月11日，大宅门公司以资不抵债为由向本院申请破产清算，本院于2016年1月13日作出（2016）豫0326民破1号民事裁定，受理大宅门公司的破产清算申请，并于同日指定洛阳润华企业破产清算服务有限公司担任管理人。2016年7月19日，本院作出（2016）豫0326民破1-2号民事裁定，宣告大宅门公司破产。大宅门公司进入破产程序后，大宅门破产管理人在清算债权债务过程中，协调为林苑小区业主办理不动产登记证书未果，向席卫森等尚未付清房款的业主催讨下欠房款亦无果，提起本案诉讼。案件审理过程中，双方均认为大宅门公司与业主间的房屋买卖关系系双方真实意思，并同意继续履行。席卫森要求大宅门破产管理人履行卖方义务，完善消防及水电设施，并承担违约责任，大宅门破产管理人认为林苑小区基础设施确实不完备，但能够满足业主基本生活所需，并愿意依法承担未办理房产证的违约责任。一审法院认为，大宅门破产管理人、席卫森均认可案件所涉及的房屋买卖行为系双方真实意思表示，并愿意继续履行。考虑到大宅门公司资不抵债已被裁定进行破产清算，以及大宅门管理人已拍卖林苑小区部分破产清算前尚未销售房产的事实，为避免业主利益遭受更大损害，对于双方继续维持房屋买卖关系并继续履行各自义务的意愿，本院予以准许。林苑小区房产尚不能办理不动产登记证书且基础设施不完备的事实客观存在，本案的争议核心在于大宅门破产管理人如何代为承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，由于席卫森未取得房屋权属证书系出卖人大宅门公司的原因，大宅门破产管理人应当就此违约行为，以中国人民银行同期贷款罚息标准代为支付违约金。按照中国人民银行的规定，逾期贷款利息的标准为同期贷款利率基础上加收30%-50%，本院酌定按在人民银行同期贷款年利率基础上加收50%计算。席卫森支付购房款109711元后，于2014年4月30日接收房屋，应从2014年7月30日起计算，2015年9月3日席卫森支付购房款5000元，此后计息基数应为114711元；2016年1月7日席卫森支付购房款24145元，此后计息基数为148856元。上述购房款按逾期利息计算违约金至本院受理大宅门公司破产清算申请之日即2016年1月13日，计13673.01元。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。小区配套基础设施，应当达到同区域同档次小区的普通标准，因大宅门公司销售给业主的房屋配套设施不齐备，与其他小区有一定差距，导致业主日常生活不便，考虑该小区现阶段房产销售情况，大宅门公司还应当承担减少价款的违约责任，具体的违约责任按购房款总额的8%承担为宜。席卫森的购房款总额为328000元，减少价款数额为26240元。至于消防设施的完善，供水、供电设施的改进，因双方并无书面合同约定，席卫森等业主可通过业主委员会与大宅门破产管理人另行解决争议。综上，席卫森欠付购房款148855元，与大宅门破产管理人应当代为支付的违约金39913.01元抵销后，应当再支付购房款108941.99元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、席卫森于本判决生效之日起五日内支付原告洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人购房款108941.99元。二、驳回洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3277元，由洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人承担1000元，席卫森承担2277元。本院经审理查明的事实与一审一致。上诉人在二审庭审过程中提交收据一份，证明其缴纳了地暖安装费、供暖初装费、装修垃圾处理费及水电费、一年物业费。大宅门破产管理人主张涉案房屋具体交房时间因为公司破产故无法提供。上诉人另提交汝阳房产拍卖信息一份，证明林苑小区周边小区评估价格均比林苑小区高出1000-2000元。大宅门破产管理人质证后提出异议，认为此价格如果解除合同有一定价值，如果履行合同则与本案无直接关联性。另查明，大宅门破产管理人起诉林苑小区其他20户业主的民事案件一审判决已经发生法律效力，均与本案处理原则相同。本院认为，上诉人与大宅门公司之间系商品房买卖合同关系，由于出卖人的原因导致买受人未能及时取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。原审判决大宅门破产管理人自交付房屋之日起90日至法院受理破产清算申请之日止按照银行逾期贷款利息支付违约金符合有关法律规定。上诉人未能提交房屋买卖合同证明约定的交房时间，其提交的缴费收据也不能证明实际交房时间，故其上诉理由不能成立。关于因林苑小区配套设施不齐全给业主造成的损失和不便，原审法院已经予以考虑并判令减少购房款总额的8%，因商品房小区之间价格对比受多种综合因素影响，上诉人诉求减少30%缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人的其他诉求，因其在一审中并未提出反诉，故不在本案的审查范围。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定、判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2479元，由上诉人席卫森承担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  于 磊审判员  蔡美丽二〇一九年三月二十八日书记员  张 利