广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初23734号原告：**良，男，1973年1月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏，广东至高律师事务所律师。被告：佛山市广联房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路77号404室，统一社会信用代码：×××43Ｍ。法定代表人：李树荣，执行董事。委托诉讼代理人：张冬梅，广东科德（佛山）律师事务所律师。原告**良诉被告佛山市广联房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。本案于2018年10月25日公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告于2017年8月10日签订的《会所租赁合同》于2018年3月31日解除；二、判令被告返还原告76290元租赁按金；三、判令被告赔偿原告经济损失共2245432.88元；四、判令本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求第三项为被告赔偿原告经济损失2380002.88元，经济损失的具体项目如下：1、南方交易所服务费10000元；2、南方交易所保证金14429元；3、工程设计费189369.60元；4、装修费780886.63元；5、沐浴房材料费33948元；6、空调安装、热水器工程250080元；7、消防工程改造报建143567.43元；8、房屋安全鉴定费13620元；9、印刷费43199元；10、云服务器16637.22元；11、品牌加盟费57800元；12、设施费用（儿童游泳池）40642元；13、SI标识系统设计65000元；14、VI系统设计32000元；15、广告笔14000元；16、U盘4600元；17、礼品保温杯10000元；18、商标注册2600元；19、400电话服务11000元；20、信息系统服务费3780元；21、租赁宿舍费用7个月67722元；22、员工培训费15800元；23、管理员7个月工资100000元；24、工人工资7个月122922元；25、银行贷款利息（暂计9个月）86400元；26、可得利润5个月250000元。事实与理由：为经营佛山市颐爱宝月嫂家庭服务有限公司（以下简称“颐爱宝公司”），2017年8月10日，原告与被告签订《会所租赁合同》，约定由原告承租位于佛山市禅城区亲仁路22号二座首层P4号（B）物业从事服务类的经营项目，租期自2017年9月1日至2022年8月31日，免租期为自签订本合同之日起计60天。合同签订后，原告按照合同约定支付了租赁按金，被告向原告交付了涉案物业。原告就涉案物业从事月嫂培训中心找到案外人出具施工设计图纸，并于2017年8月28日向红棉雅苑小区物业管理处提交该设计图纸并报送被告备案，在获得被告确认并同意后，原告与案外人设计公司和装修公司签订了合同，分别支付了设计费189369.6元及装修费780886.63元，花费143567.43元进行消防工程改造报建，并花费250080元购置大量电器，同时进行招聘员工、租赁员工宿舍、印刷宣传资料等前期工作。2017年9月4日原告正式进场施工，装修过程中不断有小区业主反对和阻挠，为此原告向被告寻求解决和帮助，被告承诺会与业主协调好。原告、被告与业主沟通并多次在居委会组织安排下协商无果，最终不允许原告继续装修，原告被迫停工。沟通期间，原告书面申请一份会所免租延长期到2018年1月30日，得到被告口头同意。后红棉雅苑小区于2018年2月4日成立业主委员会，成立后原告多次与被告及业主委员会沟通要求解决问题，业主委员会回复称涉案物业在政府规划用途是会所，改造为月嫂培训中心不符合业主与开发商约定的功能。原告认为开办月嫂培训中心符合合同约定，多次联系被告，被告因无法解决业主委员会的反对，也让原告停工，遂原、被告双方协商于2018年3月31日解除合同，并且原告于2018年6月8日正式发函被告确认合同于2018年3月31日解除。原告认为，原、被告双方就涉案物业签订的《会所租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据法律规定，出租人租赁期间应当保证承租人以约定用途使用物业。双方当事人在租赁合同中明确约定从事服务类的经营项目，但是现在由于业主委员会以月嫂培训中心不符合业主与开发商约定的会所功能为由不允许原告进入该物业装修，导致原告无法使用该物业。被告未能保证原告按约定的用途使用该物业以致于原告租赁目的无法实现，原告有权要求解除合同。被告虽实际交付涉案物业给原告，但原告实际并未能使用涉案物业，故被告理应返还原告已经支付的租赁按金。由于被告单方违约导致涉案租赁合同目的无法实现，原告有权要求被告赔偿全部损失。为维护原告的合法利益，原告特向法院提起诉讼，恳请予以支持。被告辩称：一、被告已履行了合同约定义务。被告在合同条款中已经明确告知，租赁物的功能为会所，如原告需改变租赁物的功能，应自行办理相关审批手续。合同订立后，被告按合同约定向原告交付了租赁物，不存在违约行为。二、涉案合同无法继续履行的责任在于原告。原告接收租赁物后，在未办理租赁物功能变更的情况下，改变租赁物的功能，并引发业主投诉，最终导致其无法完成租赁物的装修，也无法从事经营活动。涉案合同无法继续履行，系原告的行为所致，相关责任应由原告承担。原告诉请被告承担赔偿责任缺乏依据，请求法院依法予以驳回。三、原告未履行合同约定义务支付租金和单方解除合同的行为构成违约。被告依约将租赁物交付给原告后，原告未曾支付租金，其拖欠租金的行为已违反合同约定，构成违约。原告因改变租赁物使用功能导致合同无法继续履行，造成合同提前解除的原因是原告单方违约，原告行使合同解除权不符合合同约定或法定解除合同的条件。四、被告不同意2018年3月31日解除合同，现在被告可以解除合同，但是解除合同的前提是被告不承担违约责任。综上所述，被告认为原告主张的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、被告营业执照，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《会所租赁合同》、《广联公司安全生产责任书》、房地产权证（粤房地权证佛字第××号），证明2017年8月10日，原告与被告签订《会所租赁合同》，约定由原告承租位于佛山市禅城区亲仁路22号二座首层P4号（B）物业从事服务类的经营项目。3、规划图纸、《场地使用证明》、《装修施工管理协议书》、《红棉雅苑房屋装修申请表》、《红棉雅苑装修许可证》、《交楼书》，证明原告取得被告和红棉雅苑小区物管的同意就涉案会所进行装修。4、微信聊天记录（原告与邹小姐2017年12月），证明原告书面申请一份会所免租延长期到2018年1月30日，得到被告同意。5、《终止合同告知书》、视频光盘、《会议记录》、微信聊天记录（原告与邹小姐2018年3月、2018年8月）、《申请赔偿的告知函》、《有关红棉雅苑会所工地的情况说明》（红棉雅苑居委会提供）、红棉雅苑协调会签到表（红棉雅苑居委会提供）、《第二届业委会会议记录》（3.24）、《第二届业委会会议记录》（4.29）、申请政府信息公开的规划图（2018.1月份红棉雅苑业委会提供），证明原告多次与被告及业主委员会沟通要求解决问题，并在居委会的协商下多次沟通，最终被告因无法解决业主委员会的反对让原告停工，遂原、被告双方协商于2018年3月31日解除合同，并且原告于2018年6月8日正式发函被告确认合同于2018年3月31日解除，并且向被告要求赔偿。实际上原被告解除合同是在2018年3月31日口头协商解除的，后来应被告的要求原告于2018年6月8日发出了书面的解除合同告知书，被告工作人员称因为解除合同需要向上级领导进行汇报，才让原告事后补发书面解除合同告知书。涉案会所原来的功能是棋牌室和乒乓球室，被告向原告出租的时候并没有向原告提供该规划内容，也没有解释会所具体功能是什么也没有在合同当中对原告承租的涉案场地应当限制什么，根据该规划图可以证实被告向原告出租的时候没有履行诚实义务，刻意隐瞒会所功能，会所的使用权和管理权应当还包括全体业主，该证据足以证实被告向原告出租涉案场地时存在权利瑕疵及场地瑕疵，导致原告错误投标，所以原告自身没有过错，被告抗辩其无过错的讲法不属实。6、押金收款收据、中国工商银行电子银行回单，证明原告向被告实际支付押金76290元7、佛山市南方产权交易所有限公司开具的发票、《网络竞价通知书》、网络竞价文件，证明原告实际支付了南方交易所服务费10000元及保证金14429元。8、广东远顺建筑设计有限公司中山分公司出具的收据、《建设工程设计合同（一）》，证明原告委托装修设计公司出具会所室内装修工程设计方案实际支付了189369.60元。9、佛山市宇宙装饰设计有限公司出具的收据、《颐爱宝月嫂家庭服务有限公司装修合同》、佛山市宇宙装饰设计有限公司营业执照、资质等级证书、工程明细、佛山市伦比卫浴有限公司开具的收据、《佛山市伦比卫浴有限公司国内订货确认单》、转账凭证（转账至宇宙设计公司代表人王荷香）、情况说明，证明原告装修租赁物装修费780886.63元，原告支付了15000元定金订购淋浴房。10、《空调项目购销合同》、中国工商银行电子银行回单、情况说明，证明原告购置空调项目设施及安装费用花费250080元。11、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《消防工程改造及报建代理合同》，《工程签证单》、《工程预算报价书》、情况说明，证明原告对租赁物进行消防工程改造花费143567.43元。12、佛山市金平建筑工程质量检测有限公司出具的发票、《中国建设银行单位客户专用回单》、《房屋安全鉴定合同》、《佛山市房屋安全鉴定报告》，证明原告委托质量检测有限公司就涉案会所进行质量鉴定实际支付了13620元。13、广州市金花印刷有限公司出具的发票、《中国建设银行单位客户专用回单》、广北印刷有限公司送货单、《广州金花印刷有限公司供销合同》、佛山市朋浩月历有限公司出具的收据、送货单，证明原告前期宣传实际支付了印刷费43199元（14213元+14460元+9526元+5000元）。14、阿里云计算有限公司出具的发票、《服务协议》，证明原告订购云服务器服务实际支付了16637.22元。15、《收据》、中国银行刷卡单、《红墙母婴亲子中心加盟政策》、《特许经营合同》、《月嫂借调协议》、《信息披露回执单》、《保密义务》，证明原告实际支付品牌加盟费57800元。16、《儿童游泳池购销合同》、《收据》、工商银行自助回单，证明原告购置儿童游泳池实际支付了40642元。17、《收据》、《SI系统设计合同》，证明原告委托第三方设计SI系统设计项目实际支付了65000元。18、《收据》、《VI系统设计合同》，证明原告委托第三方设计VI系统设计项目实际支付32000元19、佛山市朋浩月历有限公司出具的发票、《中国建设银行单位客户专用回单》、《产品合同》、送货单，证明原告购置广告笔实际支付了14000元。20、中金礼联文化（北京）有限公司出具的发票、《中国建设银行单位客户专用回单》、《收据》、《送货单》、《销售合同》，证明原告购置礼品u盘实际支付了4600元。21、佛山市热典贸易有限公司出具的收款收据、《礼品定制合同》，证明原告购置礼品保温杯实际支付了10000元。22、深圳到标知识产权有限公司开具的收据、《商标注册服务合同书》，证明原告委托商标注册服务事项实际支付了2600元。23、佛山熹源信息科技有限公司开具的收据、《企业通信与销售管理SaaS平台合同》、工商银行自助回单，证明原告购置400套餐包服务实际支付11000元。24、佛山市粤来越牛网络服务有限公司出具的发票、《中国建设银行单位客户专用回单》，证明原告委托在招聘网站上发布招聘广告实际支付了3780元。25、《房地产租赁合同》（出租方为林旋）、林旋身份证、“林s”出具的收据、的《个人房屋租赁合同书》（出租方为陈梅艳）、《个人房屋租赁合同范本》（出租方为叶楚梅）、微信聊天记录（原告与陈正美）、陈梅艳开具的收据、中国工商银行电子银行回单、支付宝聊天记录、经手人为“叶”出具的收据、微信聊天记录，证明原告租赁林旋、陈梅艳、叶楚梅共三个人的房屋作为员工宿舍，实际支付了林旋租金15000元（7500元+2500元+2500元+2500元），实际支付了陈梅艳租金27422元（5945元+3520元+3617元+3585元+3585元+3870元+3300元），实际支付了叶楚梅租金25300元（7800元+3000元+2800元+3300元+2800元+2800元+2800元）。26、员工培训费收据，证明原告实际支付了员工培训费15800元。27、《劳动合同书》（职工为李清）、工商银行自助回单，证明李清是颐爱宝月嫂公司管理员，原告实际支付其工资10万元。28、《劳动合同书》（职工为刘少芬）、《劳动合同书》（职工为伍亚男）、建设银行支付刘少芬工资汇总、建设银行支付伍亚男工资汇总、《劳动合同书》（职工为张小燕）及工资条、《劳动合同书》（职工为陈正美）、建设银行支付陈正美工资汇总、中国工商银行电子银行回单、《劳动合同书》（职工为李舜）、建设银行支付李舜工资汇总、的《劳动合同书》（职工为邓海妹）、建设银行支付邓海妹工资汇总、《劳动合同书》（职工为吴秀梅）、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明刘少芬、伍亚男、张小燕、陈正美、李舜、邓海妹、吴秀梅共七个人是颐爱宝月嫂公司员工，原告实际支付了刘少芬工资5000元，原告实际支付了伍亚男工资22141元，原告实际支付了张小燕工资30000元，原告实际支付了陈正美工资30131元，原告实际支付了李舜工资14650元，原告实际支付了邓海妹工资4000元，原告实际支付了吴秀梅工资17000元。29、《借款合同》、广东农村信用社回单、借款借据、《分期还款协议》，证明原告向佛山农村商业银行股份有限公司贷款1200000元用于经营颐爱宝公司购买材料，贷款期限自2017年12月14日至2020年12月，利息为年利率8%，由于被告单方违约导致原告贷款资金投资产生损失，不断产生利息。30、企业机读档案变更登记资料、佛山市颐爱宝月嫂家庭服务有限公司企业机读档案登记资料、营业执照，证明原告租赁涉案会所变更为颐爱宝公司的工商地址，原告无法继续使用涉案会所，原告于今年8月只能另行再找场地变更为颐爱宝公司的工商地址，由于被告单方违约给原告经营产生巨大损失。经质证，本院认证如下：原告举证的证据有原件予以质证，且所举证据能够证明本案事实，本院予以采信。诉讼中，被告举证的证据如下：1、《会所租赁合同》、《交楼书》，证明原、被告之间存在租赁合同关系，原告依约将租赁物交付给被告使用；被告清楚租赁物的使用功能为会所，也清楚办理租赁物功能变更手续需要其自行向有关部门申报，原告只有协助的义务。2、《第二届业委会会议记录》，证明租赁期间，被告积极配合原告与小区业主沟通，帮助原告解决问题，甚至主动提出愿意将收取的租金让利部分用作小区建设，但最终因原告无法和小区业主达成一致意见而无法改变租赁物使用功能。被告已依约履行合同义务，不能改变租赁物使用功能的过错不在被告。3、广东远顺建筑设计有限公司中山分公司企业信用信息公示报告，证明广东远顺建筑设计有限公司中山分公司工商注册登记成立时间为2018年1月9日。经质证，本院认证如下：原告对被告举证证据的真实性无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：一、租赁合同的订立及合同主要内容。佛山市禅城区亲仁路22号二座首层P4号房屋的登记产权人为被告，房屋规划用途为会所，被告通过佛山南方产权交易所对外竞价出租上述房屋。原告参与竞拍成功，并向佛山南方产权交易所支付了10000元的服务费。2017年8月10日，原告（承租方，合同乙方）与被告（出租方，合同甲方）签订《会所租赁合同》，合同约定主要内容：1.1甲方将位于佛山市禅城区亲仁路22号二座首层P4号（B）物业租赁给乙方使用；1.2本租赁物的功能为会所，乙方需要从事服务类的经营项目，如需转变其他使用功能的，须经甲方书面同意。因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，甲方予以协助。因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担；1.3租赁物面积：二座P4号（B）物业建筑面积901.76平方米，甲乙双方对租赁物的面积均予以认可；2.1租赁期限从2017年9月1日起至2022年8月31日止；3.1租赁按建筑面积计算。租赁物租金从2017年9月1日至2019年8月31日为每平方米每月28.2元（含发票），合共25430元/月；4.1按金乙方在签订本合同后2个工作日内支付租金按金76290元给甲方。当租赁期限届满不再续租，且乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用、向甲方退还租赁物后5个工作日内，甲方无息退还按金予乙方；4.2租金的支付乙方应于每月的第一个工作日通过现金或转账方式向甲方支付当月租金。乙方逾期支付租金，应按实际拖欠的天数向甲方支付租金额1%/天的滞纳金；9.1甲方同意给予乙方60天的免租装修期，起始日自签订本合同之日起计算。乙方须按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害业主和其他使用人的合法权益。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建、改造等，须事先向甲方提交装修方案，在获得甲方同意后须严格按照要求进行装修。如装修、改建、改造方案需要报建的，则由乙方自行办理相关手续，甲方予以配合；9.2改建、装修改造、报建费用均由乙方承担；11.2在租赁期限内，有下列情况，甲方可提前终止本合同并没收按金：11.2.1乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方仍未支付的；12.1、甲乙双方都必须恪守合同。如因一方违约给对方造成损失的，除本合同约定的条款外，守约方仍可以向违约方追偿全部损失，包括但不限于直接损失、间接损失、预期损失、诉讼费用、调查取证费用、律师费用等；12.2当一方出现违反合同约定的情况时，另一方对合同的继续履行或采取的其它措施，均不得视为对合同中享有的权利的放弃。2017年8月10日，被告向原告交付了涉案租赁物。2017年8月18日，被告开具《收款收据》，确认收到租赁按金76290元。同日，原告经营的佛山市爱宝月嫂家庭服务有限公司更名为佛山市颐爱宝月嫂家庭服务有限公司（简称颐爱宝公司），工商登记的经营场所变更至涉案租赁场所佛山市禅城区亲仁路22号2座P4号。2018年8月29日，股东变更为**良、李清，法定代表人为**良。二、涉案租赁场地的装修情况为装修涉案租赁场地，2017年8月15日，原告与案外人广东远顺建筑设计有限公司签订《建设工程设计合同（一）》，合同约定设计费估算为189369.60元。合同签订当日，颐爱宝公司支付设计项目定金37873.92元，9月10日支付尾款151495.68元。2017年8月25日，原告与案外人佛山市宇宙装饰设计有限公司签订《颐爱宝月嫂家庭服务有限公司装修合同》，合同约定的工期为2017年9月1日至10月30日，合同工程造价为780886.63元。此后，原告向被告公司工程部提交了装修工程出具的平面设计图，被告公司工程部在设计图上备注“同意按此平面实施，在无梁的楼板处必须采用轻质材料做间隔墙”。同年8月28日，原告向涉案租场地的物业管理公司提交装修申请表，8月30日物业公司同意其申请。2017年9月4日，原告委托的装修公司入场装修。2017年9月6日、10月19日、12月25日，原告分别向佛山市宇宙装饰设计有限公司法定代表人王荷香的银行账户转账100000元、100000元、100000元，佛山宇宙装饰设计有限公司分别于2017年9月6日、9月28日、10月19日、10月26日开具金额为100000元、300000元、100000元、200000元的四张收款收据，收据金额共计700000元。案件审理过程中，佛山市宇宙装饰设计有限公司出具《情况说明》，内容为：我司与**良于2017年8月25日签订总造价为780886.63元的《颐爱宝月嫂家庭服务有限公司装修合同》，承包方式为包工、包部分材料，发包人提供其余部分材料。我司于2017年9月进场施工，工程进度到90%临时停工。**良已向我司支付工程款共70万元（其中30万元通过银行转账支付至法定代表人王荷香私人账户，其余40万元由**良现金形式支付我司作为购买材料支出）。经**良同意剩余10%工程我司不再施工，我司与**良约定该装修工程按照目前完工实际情况即90%进度进行结算（工程量为702798元），我司将向**良追究剩余工程款2798元。为对涉案租赁物的消防工程进行改造，2017年9月23日，原告与案外人佛山市中科消防装饰工程有限公司签订《消防工程改造及报建代理合同》，合同约定工程承包款100000元。合同签订当日，原告向合同约定的收款人樊方妹支付了工程款30000元。案件审理过程中，佛山市中科消防装饰工程有限公司出具《情况说明》，内容为：我司与**良于2017年9月23日签订总造价为100000元的《消防工程改造及报建代理合同》，承方式为包工包料及领取消防审核意见书、验收意见书。我司于2017年10月进场，施工过程中增加工程量，经我司与**良双方结算为113807.48元，工程已全部完工。**良已向我司支付工程款3万元（通过银行转账支付至指定账户樊方妹私人账户）。由于**良未支付完毕工程款，我司将按照合同约定，向**良追究剩余工程款83807.48元。2017年10月17日，颐爱宝公司与案外人佛山市博迈机电工程有限公司签订《空调项目购销合同》，合同约定总造价250080元（设备部分159850元、工程部分90230元）。2017年10月31日，原告向案外人佛山市博迈机电工程有限公司指定收款人支付了空调项目首期款100000元。案件审理过程中，佛山市博迈机电工程有限公司出具《情况说明》，内容为：我司与**良于2017年10月17日签订总造价为250080元的《空调项目购销合同》，承包方式为包工包料，我司提供空调设备，并负责运送及安装。并于2017年10月进场施工，室内机全部安装完毕，差部分室外主机未安装。按照合同约定（**良单方停工，单方违约，材料一次性使用，不能重复使用），工程总造价250080元，工程不论完工已否，我司均向**良追讨工程总额费用。**良已向我司支付工程款10万元，由于**良未支付完毕工程款，我司将按照合同约定，向**良追究剩余工程款150080元。我司保留追究其责任的权利。2017年10月30日，原告与案外人山东伊亲母婴用品制造有限公司签订《儿童游泳池购销合同》，合同总价款40642元。2017年11月9日，原告向案外人佛山市伦比卫浴有限公司订制了价值33948元的淋浴房，并支付了定金15000元。2017年11月25日，颐爱宝公司与案外人佛山市金平建筑工程质量检测有限公司签订《房屋安全鉴定合同》，对涉案租赁场地的房屋安全进行鉴定，颐爱宝公司为此支付了鉴定费13620元。三、颐爱宝公司前期产生的营运费用1、向印刷公司订购工作手册、笔记本、三折页、手挽袋等前期宣传实际支付印刷费28673元（14213元+460元+14000元）。2、向阿里云计算有限公司订购云服务器服务实际支付16637.22元。3、向北京红墙嘉顺教育咨询有限公司支付品牌加盟费57800元（6000元+50800元+1000元）。4、委托佛山市米格文化传播有限公司进行SI及VI系统设计，共支付设计费97000元。5、购置广告笔实际支付14000元，购置礼品u盘实际支付4600元，购置礼品保温杯实际支付10000元。6、委托商标注册服务事项实际支付2600元，购置400套餐包服务实际支付11000元，委托在招聘网站上发布招聘广告实际支付3780元。7、租赁林旋、陈梅艳、叶楚梅共三个人的房屋作为员工宿舍，实际支付林旋租金15000元、支付陈梅艳租金27422元、支付叶楚梅租金25300元，租金共计67722元。8、实际支付员工培训费15800元。9、支付员工李清工资100000元，支付员工刘少芬工资5000元，支付员工伍亚男工资22141元，支付员工张小燕工资30000元，支付员工陈正美工资30131元，支付员工李舜工资14650元，支付员工邓海妹工资4000元，支付员工吴秀梅工资17000元，已付工资总额222922元。9、2017年12月14日，原告向佛山农村商业银行股份有限公司借款1200000元用于购买材料，借款年利率8%，借款期限从2017年12月14日-2020年12月6日。四、合同不能继续履行涉案租赁物所在小区业主反对被告出租会所并反对原告在涉案租赁场所经营颐爱宝公司，阻扰原告对涉案租赁物进行装修，导致原告未能完成装修、无法使用涉案租赁物。2017年11月23日，相关职能部门组织小区业主、原告及被告进行协调，但未果。2017年12月4日，原告向被告申请延长免租期。2018年3月24日、4月29日，经多次协商，小区业主仍然反对原告入场经营。2018年6月8日，原告向被告发出《终止合同告知书》，内容为：本人于2017年8月10日租赁贵司位于禅城区亲仁路22号2座首层P4号（B）物业，并签订了《会所租赁合同》，由于在装修期间，涉及无法办妥使用功能变更，导致至今仍未能正式营业，现本人提出终止《会所租赁合同》，终止合同日期为2018年3月31日。被告在当日收到原告发出的上述告知书。案件审理过程中，本院对涉案场地进行了现场勘查，涉案场地情况如下：一楼堆有水泥、沙等装修材料，一楼空调内机一台已装、天花已吊顶。二楼被隔为15个房间，其中有三个房间吊顶只完成一半、其余部分已吊顶；二楼空调内机安装了14台，空调管已全部安装好；二楼还放有七个婴儿游泳泡泡池未安装；二楼走廊及六个房间已铺瓷砖，消防工程已完工；二楼还放一些水泥、瓷砖、扣板等剩余装修材料，有一个储水罐及消毒柜。此外，一楼门口还有一个儿童游泳池放在外面。案件审理过程中，原告提出对装修价值等申请鉴定，后其撤回鉴定申请。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《会所租赁合同》合法有效，合同双方均须依约行事。结合原告的诉请及被告的辩称，作如下分析：关于解除合同的问题。涉案租赁场地的规划用途为会所，合同约定原告要从事服务类的经营项目，但涉案租赁物所在小区业主反对被告出租会所并反对原告在涉案租赁场所经营，导致原告不能完成装修并使用涉案租赁场地进行经营，被告作出合同出租方，负有保障承租人正常使用租赁物的义务，而现实是原告无法使用涉案租赁场地，导致原告的合同目的不能实现，原告依法有权解除合同。合同自解除通知到达对方之日解除，被告在2018年6月8日收到原告发出的终止合同通知，本院确认涉案租赁合同于2018年6月8日解除，原告主张合同于2018年3月31日解除缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于返还租赁按金的问题。合同解除后，被告基于租赁合同所收取的租赁按金应向原告返还，本院对原告诉请的租赁按金76290元予以支持。至于被告辩称原告未按期缴纳租金构成违约，本院认为，因被告原因导致原告并未能够实际使用涉案租赁场地，原告有权不按合同约定支付租金，对被告的辩称本院不予采纳。关于原告各项损失认定与承担的问题。一、参与竞拍的服务费损失10000元、保证金14429元。原告支付的竞拍服务费10000元，是为订立合同产生的费用，合同因被告违约无法继续履行，被告应赔偿原告服务费损失10000元。至于保证金14429元，依据交易惯例，竞拍成功后保证金应予以退还或抵扣，原告主张的保证金损失并未产生，本院不予支持。二、原告接受涉案租赁场地后，入场进行装修，产生了装修及与装修有关的费用，涉案合同因被告违约导致解除，被告应向原告赔偿装修及与装修有关损失分析如下：1、装修设计费189369.60元，原告提供了装修设计合同及设计公司出具的收款凭证予以证明，被告应赔偿原告装修设计费189369.60元；2、装修费，原告提供了装修合同、转账凭证、装修公司出具的收款收据及装修公司出具的情况说明，以上足以认定装修费为702798元，被告应赔偿原告装修费损失702798元，原告诉请超出部分不予支持；3、消防改造费，原告提供了合同、转账凭证及消防装饰工程有限公司出具的情况说明为证，被告应赔偿原告消防改造费113807.48元，原告诉请超出部分不予支持；4、空调、热水器工程费用，原告提供了合同、转账凭证及佛山市博迈机电工程有限公司出具的情况说明为证，以上足以认定原告的空调、热水器工程损失为250080元，被告应予以赔偿；5、儿童游泳池费用，原告提供了买卖合同为证，且经现场勘查涉案租赁场所内存放有儿童游泳池，本院对原告主张的儿童游泳池40642元损失予以确认，被告应予以赔偿；6、淋浴房费用，虽原告提供了买卖合同，但现场勘查未发现有淋浴房，故本院仅确认原告购买淋浴房的定金损失15000元，对该损失被告应予以赔偿，诉请超出部分不予支持；7、房屋安全鉴定费，原告提供了合同及鉴定费支付凭证为证，本院确认鉴定费损失为13620元，被告应予以赔偿。综合前述一、二项分析，被告应向原告赔偿的损失共计1335317.08元。三、颐爱宝公司前期产生的营运费用损失，包括原告主张的印刷费、云服务器服务费、品牌加盟费、SI及VI系统设计费、购置广告笔礼品U盘保温杯费用、注册商标服务费、400套餐包费、招聘广告费、员工宿舍租金、员工工资及员工培训费、贷款利息。首先，原告为证明上述费用提交了相应的收据、发票、合同等，但相应证据不足以证明系原告为履行本案租赁合同而支出的必要费用；其次，退一步讲，即使上述费用系原告为履行本案租赁合同而支出的必要费用，在颐爱宝公司盈亏无法确定的情况下，原告提交的证据不能证明原告支出的上述费用已成为实际损失并成为原告的个人损失，且与被告的违约行为有因果关系；最后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，原告请求的损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上述费用并非为履行本案租赁合同而必然发生的费用，已超过被告订立合同时应当预见到的损失范围。综上，原告的上述损失赔偿请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。四、颐爱宝公司的可得利益损失。本案中，原告的证据不足以证明其在租赁期间能确定获利，也无证据证明该可得利益的金额，因此，原告在租赁期间能否获利及获利的数额并非被告在订立合同时预见到或者应当预见到的损失，原告请求被告赔偿可得利益损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告**良与被告佛山市广联房地产开发有限公司签订的《会所租赁合同》于2018年6月8日解除；二、被告佛山市广联房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告**良返还租赁按金76290元；三、被告佛山市广联房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告**良赔偿损失1335317.08元；四、驳回原告**良的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取18347元，由原告**良负担11375元，被告佛山市广联房地产开发有限公司负担6972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年三月一日书记员 方紫盈