广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初25081号原告：佛山（国际）车城有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道中83号，统一社会信用代码914406007556100690。法定代表人：杨能，经理。委托诉讼代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伯章，广东引力律师事务所律师。被告：佛山市世纪车盛娱乐有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道中83号佛山（国际）车城南区二座夹层1-12号、二楼1-12号，统一社会信用代码91440604598978803J。法定代表人：秦鹏。被告：徐惠芳，女，1975年7月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告佛山（国际）车城有限公司诉被告佛山市世纪车盛娱乐有限公司（下称世纪车盛公司）、徐惠芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案受理后，适用简易程序进行审理，后因被告徐惠芳需公告送达，本案转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（增加后）：1、确认原告与被告徐惠芳于2015年1月10日签订的意向协议于2018年8月25日解除；2、被告支付拖欠的租金1632875.38元、水电费164207.25元及利息给原告（利息从2018年9月13日起算直至还清租金日止）；3、本案诉讼费由被告承担；4、两被告连带返还原告为其代支的工人工资等款项207688元及相应利息（其中105786元从2018年9月28日起算、其中101902元从2018年9月29日起算，计至实际支付日止，按中国人民银行同期同贷利率计算）。诉讼中，原告明确第2项诉讼请求：自起诉之日起按照同期贷款利率计算至清偿之日。事实和理由：2011年1月10日，原告与被告徐惠芳签订“租赁意向协议”，原告将位于佛山国际车城南区二座二层、三层房屋租赁给被告经营使用，租金为每平方16元（以实际使用面积计租），租期为2011年3月1日至2023年12月30日，计租起算时间为2011年9月1日起算。协议签订后，原告于2011年3月11日将涉租房屋交给被告使用，同年被告成立佛山市世纪车城娱乐有限公司进行经营娱乐KTV。后被告因其它经营场所违法经营被公安部门查封禁止开业经营，相关人员被刑事追责及处理，涉租的租赁场地也无法正常经营，严重亏损。为解决场地空置及被告无法继续缴付租金问题，2018年8月25日，原告与被告世纪车盛公司签订“确认证明”，被告将租赁房屋交回给原告，并确认场地残物20万元，被告欠水电费164207.25元。被告从2017年9月开始至2018年8月欠原告租金1832875.38元，减扣20万元，尚欠原告租金1632875.38元，欠水电费164207.25元，原告追欠租金未果，被告已根本性违约。另，原告以物业出方名义为被告代垫了207688元工人工资等款项。上述事实由佛山市禅城区劳动人事争议仲裁委员会仲裁调解书确认。为维护原告合法权益，减轻讼累，现一并主张。两被告未答辩，亦未举证。诉讼中，原告提交了以下主要证据：1，原告营业执照、被告营业执照、被告人口信息，证明原告及被告的诉讼主体资格。2、佛山国际车城南区2座二层，三层租赁意向协议、佛山（国际）车城有限公司合同提前终止场地退回确认证明、协议书，证明双方涉案租赁关系因被告无法经营而在2018年8月25日收回场地，以及双方确认的租金及水电费。3、通知，证明被告因拖欠水电费，原告以通知的形式告知被告应当支付的水电费。4、佛山市建设工程规划验收合格通知，证明涉案租赁物经过规划和合法验收，涉案租赁关系合法。5、1659号、1480号仲裁调解书，收条17份，证明被告因拖欠工人工资无能力支付，在政府协调下要原告垫付工人工资，通过劳动仲裁，原告支付了被告的工人工资，原告有权向被告主张。上述证据经核对，真实有效，且能客观反映与案件相关的事实，本院予以采信。本院经审理查明：2011年1月10日，原告作为甲方与被告徐惠芳作为乙方签订《佛山国际车城南区2座二层、三层租赁意向协议》，约定：甲方出租给乙方的场地位于佛山国际车城南区2座二层、三层，计租面积约4000平方米，计租时间从2011年9月1日起开始计取（甲方计划于2011年3月1日将场地交付给乙方）。第一第二年租金每月每平方16元，每两年在上年度基础上递增一元，租赁期限至2023年12月30日止。2018年8月25日，原告作为甲方与被告徐惠芳作为乙方签署《合同提前终止场地退回确认证明》，确认乙方提前终止租赁协议，乙方于2018年8月25日正式将租赁场地交回给甲方，并确认乙方租金向甲方缴纳约至2016年末，2017年10月至2018年8月20日欠甲方水电费164204.25元，该文件末乙方由被告世纪车盛公司盖章确认；同日，原告作为甲方、两被告作为乙方签署《协议书》，确认涉案租赁物甲方已依约交付给乙方，乙方也成立公司经营使用至本协议签订之日。现因乙方经营原因申请终止协议，双方达成协议如下:双方同意终止2011年1月1日签订的租赁意向协议，乙方于2018年8月25日将租赁使用场地交回给甲方；截至2018年8月25日，乙方共欠甲方租金1832875.38元、水电费164204.25元；乙方移交给甲方的一切财产折价200000元抵扣欠甲方的租金，抵扣后尚欠甲方1632875.38元、水电费164204.25元。该文件末乙方由被告世纪车盛公司盖章确认。2018年9月27日，佛山市禅城区劳动人事争议仲裁委员会作出佛禅劳人仲案字[2018]1480号仲裁调解书，确认该案八申请人与被申请人世纪车盛公司及本案原告三方协商，三方一致同意由本案原告代为全额垫支八申请人的工资，双方达成如下和解协议：由世纪车盛公司一次性分别向申请人林永沛支付15074元、向张大宏支付22174元、向梁宗保支付11400元、向谢飘锦支付8000元、向谢运威支付8000元、向文强支付10038元、向陈国栋支付16800元、向黎亚军支付14300元。同日，上述八申请人出具收条，确认收到本案原告代垫的上述款项，合计105786元。2018年9月28日，佛山市禅城区劳动人事争议仲裁委员会作出佛禅劳人仲案字[2018]1659号仲裁调解书，确认该案九申请人与被申请人世纪车盛公司及本案原告三方自愿协商，三方一致同意由物业出租方即本案原告代为全额垫支九申请人的工资，三方达成如下和解协议：由世纪车盛公司一次性分别向申请人黄剑龙支付9595元、向董爱花支付23141元、向杨荣贵支付17274元、向温建新支付13050元、向江念颜支付14552元、向黎炳娟支付18036元、向胡群鸽支付1800元、向严久玲支付3014元、向王争辉支付1440元。同日，上述九申请人出具收条，确认收到本案原告代垫的上述款项，合计101902元。经向佛山市禅城区发展规划和统计局调查，涉案租赁物在该局无规划报建资料。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因无证据显示案涉房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁合同应为无效。无效的合同自始没有约束力，故不存在解除问题。关于占有使用费及水电费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉案合同无效，但被告徐惠芳作为承租人仍应按合同约定的租金标准向原告支付占有使用费至实际返还房屋之日止，同时，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告徐惠芳还应向原告支付其使用水电的费用。被告世纪车盛公司确认其作为承租人与被告徐惠芳共同承租涉案物业，并确认尚欠的租金（占有使用费）、水电费金额，属债的加入，应与被告徐惠芳承担共同清偿责任。原告主张两被告支付拖欠租金（占有使用费）1632875.38元、水电费1642.0725元，并按同期贷款利率自起诉之日（2018年9月21日）起计付水电费利息至实际清偿日止，理据充分，本院予以支持。因占有使用费无支付期限，原告要求支付逾期支付利息，缺乏依据，本院不予支持。关于代垫工资。原告举证证明其因涉案租赁合同关系为被告世纪车盛公司代垫了工人工资，为免讼累，且该代垫工资可视为世纪车盛公司因该合同取得的财产，应向原告返还，故本院在本案中一并处理，并对原告主张的垫付款及利息予以支持。原告要求被告徐惠芳连带支付，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山（国际）车城有限公司与被告徐惠芳于2011年1月10日签订的《佛山国际车城南区2座二层、三层租赁意向协议》无效；二、被告佛山市世纪车盛娱乐有限公司、徐惠芳在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山（国际）车城有限公司支付占有使用费1632875.38元、水电费164207.25元及水电费利息（利息从2018年9月21日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿日止）；三、被告佛山市世纪车盛娱乐有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山（国际）车城有限公司支付代垫工人工资207688元及利息（其中105786元从2018年9月28日起算、其中101902元从2018年9月29日起算，按中国人民银行同期贷款利率分别计至实际清偿日止）；四、驳回原告佛山（国际）车城有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22838元，由被告佛山市世纪车盛娱乐有限公司负担，被告徐惠芳对其中的20974元负连带清偿责任。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黎秋华人民陪审员  李雪辉人民陪审员  刘敏华二〇一九年三月十一日书 记 员  潘有鹏