江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0115民初1613号 原告：胡肖平，男，1963年3月31日生，汉族。 法定代理人：邵建文，女，1968年2月23日生，汉族。 原告：邵建文，女，1968年2月23日生，汉族。 以上两原告共同委托诉讼代理人：卢增宽，江苏增宽律师事务所律师。 被告：胡康宗，男，1931年9月10日生，汉族。 被告：马赞椿，女，1934年2月25日生，汉族。 以上两被告共同委托诉讼代理人：虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。 被告：胡鉴骏，男，1990年1月12日生，汉族。 被告：仇莉萍，女，1965年8月19日生，汉族。 原告胡肖平、邵建文与被告胡康宗、马赞椿、胡鉴骏、仇莉萍确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡肖平的法定代理人暨原告邵建文，两原告的共同委托诉讼代理人卢增宽，被告胡康宗、马赞椿的共同委托诉讼代理人虞兴东，被告胡鉴骏、仇莉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡肖平、邵建文向本院提出诉讼请求：1.确认被告胡康宗、马赞椿与被告胡鉴骏、仇莉萍于2009年10月30日签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》无效；2.判决四被告承担本案诉讼费。事实和理由：两原告系夫妻关系，被告胡康宗、马赞椿系原告胡肖平的父母，被告胡鉴骏系胡肖平与前妻被告仇莉萍之子。2005年胡肖平与胡康宗均在东南大学任职时，东南大学在江宁校区集资建房，两人均有购房资格，均获得了选房证。2006年5月21日，胡康宗、马赞椿考虑到胡肖平的身体、家庭等因素，共同决定将胡康宗的集资房购买权转让给胡肖平使用，胡康宗、马赞椿明确房屋购买后属胡肖平、邵建文的共同财产。胡肖平因此放弃了自己名下的选房证，采用胡康宗的名义购买了涉案房屋。按照东南大学集资房购买办法规定，涉案房屋登记在胡康宗名下，办理入住手续后10年内房产两证由学校保管，10年后允许依法处分。事实上，两原告自购买房屋后一直居住在涉案房屋内，满10年后涉案房屋符合了依法处分办理更名手续的条件，其因此起诉要求确认涉案房屋归两原告所有，并要求胡康宗、马赞椿配合办理更名手续，案号为（2017）苏0115民初18485号。在该案诉讼中，其得知胡康宗、马赞椿在2009年10月30日与胡鉴骏、仇莉萍签订了《南京市江宁区房地产买卖契约》，将房屋作价50万元出售给了胡鉴骏、仇莉萍，并于2009年11月4日将涉案房屋办理过户登记至胡鉴骏、仇莉萍名下，其因此撤回（2017）苏0115民初18485号案件的起诉。四被告在明知涉案房屋实际权属归于两原告，且涉案房屋一直由两原告居住的情况下，仍然通过买卖方式将涉案房屋过户，加之，胡肖平为限制民事行为能力人，四被告的行为显然属于恶意串通损害两原告利益的行为。为维护两原告的合法权益，故提起本案诉讼。 被告胡康宗、马赞椿辩称：1.涉案房屋的所有出资均是其二人完成的，其二人对该房屋享有所有权、分配权，其二人处置该房屋合法有据。2.本案是遗嘱继承纠纷，因其二人尚存活，遗嘱并未生效，其二人有权进行处置和变更。3.2006年5月21日其二人的手书文件即遗嘱附有前置条件，其二人在该遗嘱中不仅对涉案房屋做了安排，对其他房屋也做了安排。在该遗嘱订立之后，胡肖平及其监护人因胡肖平的个人外债，将太平北路以及宁海路的房屋均变卖处置，所得款项均用于归还胡肖平的外债，其中包括宁海路房屋中涉及胡鉴骏一半产权所对应的购房款。其二人鉴于此种情况改变了原来的决定，于2009年3月23日告知两原告原来的遗嘱失效，其二人要将涉案房屋转让给胡鉴骏，对此胡肖平是知晓的。4.如果法院认定2006年5月21日其二人的手书文件是赠与协议，那么在完成赠与之前，房屋产权人亦有权提出变更。5.有关赠与协议实际是其二人综合考虑全家庭的财产在当时状况下进行的安排，但此后胡肖平因个人原因负债累累，使得家庭财产发生较大变动，两原告在将其余所有房产变卖用于其自身偿债后，又想通过本次诉讼独占该房屋。6.涉案房屋的变更登记已于2009年完成，距今已经十年，故原告提起本案诉讼时已经超过诉讼时效。综上，请求法院查明事实，驳回两原告的诉请。 被告胡鉴骏辩称：1.2009年10月30日前，涉案房屋是登记在被告胡康宗、马赞椿名下，属于胡康宗、马赞椿的共同财产，两原告主张涉案房屋产权归胡肖平，与事实不符。2.其购买涉案房屋前，胡康宗、马赞椿出示了胡肖平于2009年5月写给单位领导的关于胡肖平同意将涉案房屋交给其的书面证明和当时的房门钥匙及门禁卡，证明涉案房屋与胡肖平夫妇无关。3.胡康宗、马赞椿决定将房屋作价50万元出售给其与仇莉萍，其出资36万元。综上，涉案房屋系胡康宗、马赞椿的合法财产，其按约足额支付了购房款，涉案房屋买卖行为真实、合法，不存在恶意串通的情况，涉案房屋买卖契约有效。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。 被告仇莉萍的答辩意见与被告胡鉴骏的答辩意见基本一致，仇莉萍另辩称，涉案房屋作价50万元，胡鉴骏出资36万元，其出资14万元，其系在双方签署买卖协议后至胡康宗、马赞椿的住所将14万元现金交付给胡康宗、马赞椿的，因为过户手续已经办理，故其没有让胡康宗、马赞椿写收条，但当时有胡鉴骏的姑妈胡某在场见证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告胡康宗与被告马赞椿系夫妻关系，原告胡肖平系胡康宗、马赞椿之子，原告胡肖平与被告仇莉萍原系夫妻关系，二人育有一子被告胡鉴骏。胡肖平与仇莉萍于1994年5月13日登记离婚。胡肖平与原告邵建文于2004年3月4日登记结婚。南京市玄武区人民法院因胡肖平患有精神分裂症于2009年9月7日作出（2009）玄民特字第9号民事判决，宣告胡肖平自2008年3月1日起为限制民事行为能力人。 另查明，东南大学于2002年6月27日公布《东南大学江宁住宅区2002年度集资购房暂行办法》，其中第二十六条、第二十七条规定了有关服务期限及房屋产权证、土地使用权证交由学校保管，服务期满发给本人的内容。胡肖平与胡康宗均具有在东南大学江宁住宅区集资购房资格。2005年8月5日，胡肖平与胡康宗分别向东南大学交纳了选房定金3000元。后胡肖平放弃其集资购房资格，以胡康宗名义集资购买的涉案房屋坐落于南京市江宁区房屋），总购房款为279175.88元，胡康宗持有东南大学出具的选房定金收据（时间为2005年8月5日，金额为3000元）、购房首付款收据（时间为2005年9月20日，金额为77400元）、购房收据原件（时间为2006年5月12日，金额为198775.88元）各1份。2006年5月21日，胡康宗、马赞椿出具手书材料一份，内容为：“考虑到胡肖平身体有病，无法坚持正常工作，为保障其家庭今后能过上安定的生活，在已有安排的基础上，由父母将东南大学将军路集资房购买权转让给胡肖平，由其购买35幢206室112.77平方米住房一套，除本应由胡康宗、马赞椿所有的未达到标准的住房补贴约七万元外，再赠送拾伍万元给胡肖平作为其购买东南大学将军路住房的费用。其余所需费用由胡肖平夫妇自行解决。此房购买后即为胡肖平、邵建文的共同财产。由于胡肖平与邵建文结婚前，父母曾出全资为胡肖平购买宁海路201号住房一套（胡肖平将价值约一半的原福利住房转让给妹妹胡肖春购买）故父母现在拥有的珠江路西大影壁2幢201室住房，今后处理时将根据不同情况归女儿胡某、胡肖春、孙儿胡鉴骏所有。为防止因父母财产问题，今后在子女间出现认识上的分歧和感情上的不愉快，特写下此书面意见。胡康宗、马赞椿百年后，亦即成为书面遗嘱。”涉案206室房屋交付后空置了一段时间，后由胡肖平、邵建文夫妻居住使用至今。胡康宗于2007年7月10日申请了206室房屋的房屋所有权登记，登记权利人为胡康宗。该房屋的房屋所有权证原件原由东南大学保管，胡康宗于2016年取回。 又查明，2009年3月26日，南京市玄武区人民法院受理了胡鉴骏诉胡肖平、邵建文用益物权纠纷一案，案号为（2009）玄民一初字第1145号。该案民事判决载明宁海路201号603室房屋于2009年出售，售房款由胡鉴骏与胡肖平各半分割，胡肖平、邵建文提供了2006年5月21日胡康宗书写的证明材料，胡鉴骏认为该材料内容属实。 对于涉案2006年5月21日的手书材料性质问题。两原告认为该手书材料并非遗嘱，而是对房屋权属归属的确认，书写手书材料时转让购房资格及赠与部分购房款均已完成。四被告均认为该手书材料并非两方的协议，而是胡康宗、马赞椿单方面处置房屋的意愿，属于遗嘱性质；胡康宗、马赞椿另主张2016年5月21日的手书材料扉页上应当写有“遗嘱”二字，这份材料是其二人截至2006年5月21日的意思表示。 本院认为，对于该手书材料中涉及涉案206室房屋的内容的性质，从相关内容的文义来看，系胡康宗、马赞椿将涉案集资购房购买权转让给胡肖平的购买权转让协议以及胡康宗、马赞椿赠与购房款给胡肖平的赠与协议。胡康宗、马赞椿主张该手书材料另有写有“遗嘱”二字的扉页，但未提供证据予以证明，故本院对胡康宗、马赞椿的该主张不予采信。基于该手书材料书写时涉案集资购房的购房款已经付清的事实，可以认定胡康宗、马赞椿当时已经完成了将部分购房款赠与胡肖平的赠与行为。 对于胡肖平、邵建文对涉案房屋是否出资的争议问题。胡肖平、邵建文主张其二人就涉案206室房屋进行了实际出资，具体为邵建文以胡康宗名义缴纳了选房定金3000元，邵建文陪同马赞椿交付的首付款77400元中的47400元，以及邵建文陪同马赞椿于2006年5月31日交付的购房款198775.88元中的78776.88元（其中63776.88元是邵建文取款交付，剩余15000元是胡肖平先将现金交至胡康宗、马赞椿手中，再由胡康宗、马赞椿交款），并就其主张申请法院调取了东南大学的记账凭证、邵建文账户银行取款凭条、邵建文银行账户个人活期明细、东南大学活期存款明细账、东南大学2006年将军路房款明细等证据予以证明，并认为2016年5月21日的手书材料也已确认其部分出资的事实。四被告对上述证据的质证意见均为：对法院调取的证据的真实性均无异议，但该组证据不能达到两原告的证明目的，涉案房屋的全部购房款包含选房定金、首付款、后期购房款均是胡康宗、马赞椿交纳，胡康宗、马赞椿持有东南大学出具的全部购房款收据原件，邵建文的银行取款凭条、个人活期明细与本案无关，且当时胡肖平身负巨额债务，邵建文作为胡肖平的配偶，取款用途不明。 本院认为，两原告申请法院调取的有关证据仅能够证明邵建文在特定日期提取了一定金额的款项，但是两原告对于邵建文陪同马赞椿将所取现金作为涉案206室购房款交给了东南大学未提供充分证据证明，且两原告也未提供证据证明胡肖平缴纳了206室的选房定金3000元以及将15000元现金作为后期购房款交给胡康宗、马赞椿的事实，故两原告主张其二人共计出资129176.88元的事实，证据不足，本院不予采信。胡康宗、马赞椿主张涉案206室由其二人全部出资，虽提交了全部购房款收据原件，但是并未提供款项来源的证据，且胡康宗、马赞椿于2006年5月21日出具手书材料时涉案206室购房款已经全部付清，胡康宗、马赞椿在手书材料中已经确认其二人赠与胡肖平合计约22万元以及除赠与款项以外的购房款由胡肖平夫妇自行解决的事实，故应当认定胡康宗、马赞椿认可除其二人赠与胡肖平的款项以外，两原告亦进行了部分出资的事实。对于两原告主张2008年3月左右在胡康宗家中的谈话录音能够证明其二人就涉案206室房屋交付了十几万元购房款的意见，因录音资料中虽然提到了“十几万元”，但对于有关十几万元是何款项并不明确，且两原告的该主张与其二人关于2016年5月21日的手书材料是对购买权转让以及赠与购房款等事实的确认的意见不相符，故两原告认为录音资料可以证明胡康宗、马赞椿认可两原告对206室房屋出资十余万元的主张，依据不足，本院不予采纳。综上，本院认定除胡康宗、马赞椿赠与胡肖平的购房款以外，胡肖平、邵建文对涉案房屋进行了部分出资。 对于胡肖平自何时起占有使用涉案206室房屋的争议问题。两原告主张其二人自2008年起即入住涉案206室房屋至今，为此提供物业公司开具的缴费票据并申请证人万某出庭作证。物业公司开具的缴费票据显示2006年5月22日所交物业费的发票客户名称为胡康宗，2008年1月5日所交物业费的发票客户名称为胡肖平，2008年8月27日、2009年3月21日所交物业费的发票客户名称为胡康宗，2012年以后所交物业费的票据付款方名称均为邵建文，2008年6月份以前的物业费是按照空置70%交纳。证人万某出庭陈述，其与胡肖平是邻居关系，胡肖平住在其房屋前面一幢，其是2006年12月份住到将军大道1号的，其住进去一两年后认识了胡肖平，因为是老邻居，在小区经常能见到面，其能够肯定是其搬进小区后一两年之后胡肖平住进该小区的，但是具体日子记不清，其所居住的房屋是东南大学分给其岳父的，由其出资购买，但产权变更登记至其名下是两三年前才办理，因为东南大学要拖九、十年。四被告的质证意见均为：对物业公司出具的缴费票据真实性无异议，但2012年前有关票据的客户名称为胡康宗，2008年胡肖平将宁海路的房屋出售后用于还债，此后两原告无房可住，两原告因此到邵建文父母家住了两年左右，胡鉴骏住到了马赞椿家，后胡肖平与胡康宗、马赞椿协商借住涉案房屋，胡肖平没有钱故仅装修了一间房间并入住，故两原告并非2008年入住206室房屋，而是自2010年借住其中一间至今。证人所持有的产权证登记时间为2015年10月21日，因此证人证言没有基础，证人陈述的2015年前的有关事实没有证据证明，两原告何时入住涉案房屋与本案诉请无关。仇莉萍同时陈述其于2009年买房时实地看过涉案房屋，其是带着门禁和钥匙去的，当时房屋是空置的。 本院认为，对于两原告提交的物业公司的缴费票据的真实性，四被告均无异议，故对上述缴费票据的真实性本院予以认定。首先，上述缴费票据显示2008年6月以前物业费是按照房屋空置状态缴纳，此后是按照正常标准缴纳。其次，证人万某的证言表明其2006年12月入住涉案房屋所在小区后一两年后胡肖平入住涉案房屋，该时间与物业公司的缴费票据反映的涉案房屋结束空置状态的时间相符。再次，虽然证人万某持有的产权证记载将军大道1号36幢304室房屋登记至证人万某及案外人周昭琦名下的时间为2015年10月21日，但是证人也对将军大道1号36幢304室的来源以及变更登记时间迟延的原因作出了合理解释，且有关解释与东南大学集资购房的政策规定相符，证人与本案各方当事人也无利害关系，故本院对证人证言予以采信。最后，仇莉萍主张其于2009年买房时实地看过房，看房时房屋是空置状态，但仇莉萍对此并未提供证据证明。综上，本院认为，两原告所举证据拟证明其二人自2008年入住涉案房屋的事实达到了高度盖然性标准，故本院对于该事实予以认定。 对于胡康宗、马赞椿在欲以出售方式转移涉案房屋权属至胡鉴骏、仇莉萍名下前是否已经告知胡肖平并征得胡肖平同意的争议问题。胡康宗、马赞椿主张因胡肖平擅自处分家庭财产用于偿还个人债务，故胡康宗、马赞椿变更了2006年5月21日书写手书材料时有关涉案206室房屋安排的意愿，不再将206室房屋给胡肖平了，要给胡鉴骏，并将该情况告知了胡肖平，胡肖平也予以认可，就该主张胡康宗、马赞椿提供了胡肖平于2008年5月9日出具的手书复印件一份、郭某于2018年4月3日出具的情况说明原件一份、胡康宗与马赞椿于2009年3月23日作出的《产权转让决定》一份及2009年6月19日的《公证书》两份予以证明。落款人为胡肖平、落款日期为5月9日的手书复印件内容为：“郭书记把将军路房子钥匙交给我妈或胡鉴骏，因为宁海路房屋我和胡鉴骏共有现将将军路房子交给胡鉴骏。”落款人为郭某、落款日期为2018年4月3日的情况说明内容为：“2008年5-6月期间，胡肖平委托我将文件复印件（原件在我处）和将军路房子钥匙交给胡肖平妈妈马赞椿，我按文件要求履行完毕。我可以证明，他当时有民事行为能力，是他的真实意愿。”《产权转让决定》的主要内容为胡康宗、马赞椿全额出资以胡肖平、胡鉴骏名义购买的鼓楼区宁海路201号603室房产，因胡肖平急需归还巨额债务已经变卖，现胡鉴骏无房可住，故胡康宗、马赞椿决定将其二人所有的将军大道1号35幢206室产权转让给胡鉴骏所有，2006年5月21日其二人所写的有关该处房产的遗嘱性书面意见同时失效。2009年6月19日的《公证书》两份的内容为胡康宗、马赞椿将将军大道1号35幢206室房屋产权份额的90%遗赠给胡鉴骏，10%遗赠给仇莉萍。两原告的质证意见为：对于胡肖平于2008年5月9日出具的手书复印件真实性不认可，2008年5月9日胡肖平属于限制民事行为能力人；对于2018年4月3日郭某出具的情况说明真实性认可，该情况说明可以证明是胡肖平将涉案房屋的钥匙和相关文件交由郭某进行转交的；对于《产权转让决定》的真实性、合法性均不予认可，如果书写人有此意图，也是侵害两原告合法权益的行为；对于《公证书》的真实性认可，但是公证的内容是遗嘱，遗嘱尚未生效，且从公证书的意图来看，是被告意图通过遗嘱形式处分属于两原告的206室房屋。被告胡鉴骏、仇莉萍对被告胡康宗、马赞椿所举证据无异议。 本院认为，胡康宗、马赞椿提交的落款人为胡肖平、落款日期为5月9日的手书为复印件，两原告对该复印件不予认可，故本院对该手书的真实性不予采纳。胡康宗、马赞椿提交的落款人为郭某、落款日期为2018年4月3日的情况说明性质上属于证人证言，证人郭某虽然未到庭，但是两原告对该情况说明的真实性无异议，故本院对于该情况说明予以采信。对于《产权转让决定》及《公证书》均为原件，两原告虽对其中的《产权转让决定》真实性有异议，但未提供反驳证据，故本院对《产权转让决定》及《公证书》的真实性均予以采信。根据郭某的情况说明，可以认定系胡肖平委托郭某将“文件”复印件和将军路房子钥匙交给马赞椿的，但“文件”的内容不明确，且从该情况说明也不能证明胡肖平对于胡康宗、马赞椿在宁海路房屋出售后变更了对于206室房屋的处分意愿系明知且认可的，更不能证明胡肖平委托郭某将“文件”复印件和将军路房子钥匙交给马赞椿就视为胡肖平认可胡康宗、马赞椿变更2006年5月21日的购买权转让协议。《产权转让决定》及《公证书》均是胡康宗、马赞椿的单方行为，并无两原告的确认，故《产权转让决定》及《公证书》亦不能证明两原告同意放弃涉案206室房屋的权属，同意由胡康宗、马赞椿将206室房屋变更登记至胡鉴骏、仇莉萍名下。因此，胡康宗、马赞椿关于其二人在变更对涉案206室房屋的安排、欲以出售方式转移权属前已经告知胡肖平并征得胡肖平同意的主张，证据不足，本院不予采纳。 胡康宗、马赞椿与胡鉴骏、仇莉萍就涉案房屋买卖是否存在恶意串通损害两原告利益的争议问题。胡肖平、邵建文主张四被告在明知涉案206室房屋系两原告以胡康宗名义购买，胡康宗、马赞椿将206室房屋购买权转让给其二人，206室房屋归其二人所有的情况下，恶意串通，以买卖方式将涉案房屋过户至胡鉴骏、仇莉萍名下，损害了其二人的合法权益，故四被告之间就206室房屋于2009年10月30日签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》无效。胡肖平、邵建文对其主张提供了胡康宗、马赞椿的2006年5月21日的手书材料，胡康宗家中的谈话录音以及胡肖平、邵建文与仇莉萍的谈话录音予以证明。两原告主张胡康宗家中的谈话录音的录制时间为2008年3月，是胡肖平、邵建文在胡康宗、马赞椿家中与胡康宗、马赞椿交谈时的录音，当时胡鉴骏亦在胡康宗家中，但胡鉴骏没有参与胡肖平等人的交谈。此次谈话录音内容提及由胡鉴骏委托仇莉萍出售宁海路房屋用于为胡肖平偿还债务的有关事宜，其中马赞椿在交谈中陈述“将军路的房子当时我们答应给你的，现在没有房产证，有房产证，早给你们了”，胡肖平陈述“我们将军路交了钱我们房产证也在你这边”，马赞椿回复“房产证还没办好”，胡肖平陈述“你什么时候办好，我们什么时候过嘛”，马赞椿回复“那要过两三年”，胡肖平陈述“两三年那我们等你两三年，我们不来催你”，胡肖平陈述“我们写这个协议的时候，小邵还有十几万交给了你们……”。两原告主张胡肖平、邵建文与仇莉萍的谈话录音录制时间为2009年8月左右，仇莉萍在谈话中陈述“胡肖平，你当时买东南大学房子的时候，你不是没买嘛，你是用你爸爸的名字买的，你跟我讲过的。”及“胡肖平当时也来问过我的，要让给我买。”被告胡康宗、马赞椿对两段录音的质证意见为：对于胡康宗家中的谈话录音资料真实性无异议，但是时间是否是2008年3月份不清楚，当时胡鉴骏、仇莉萍并不在场，其二人在场，录音时宁海路和太平北路的房子均未出售，其二人在录音中陈述将军路的房屋给两原告是基于2006年5月21日的说法，但是是有前提的，录音的主要内容是胡肖平逼迫其二人卖房为胡肖平还债，录音中的十几万也非两原告对将军路房屋出资十几万元，而是其二人为胡肖平还债还了十几万；对于与仇莉萍的谈话录音其二人没有参与，其二人不知情，与本案无关，其二人不予认可。被告胡鉴骏对录音资料的质证意见为：对于两段谈话录音均同意胡康宗、马赞椿的质证意见，此外，对于胡康宗家中的谈话录音，当时是胡肖平叫其找仇莉萍，想委托仇莉萍一起卖掉宁海路的房屋给胡肖平还债，因为仇莉萍是其监护人。被告仇莉萍对录音资料的质证意见为：对于胡康宗家中的谈话录音，在2007年底的时候因胡肖平欠了大笔债务，胡康宗、马赞椿通过胡鉴骏找到其，说要将宁海路房屋出售还债，当时胡鉴骏不满十八岁，其不想介入胡肖平的家庭矛盾，录音中马赞椿提到的宁海路和将军路房屋都是两位老人买下来后给胡肖平的，胡肖平当时是有选房资格的，后来他放弃了，胡肖平曾说胡肖平的名额可以给其买，但其拒绝了；对于两原告与其的谈话录音，邵建文录音当时并未征得其同意，录音时间应当是2012年以后，录音中提到其知道胡肖平家房屋分配的事情，但其仅仅是因为2009年的案件才知道该情况，对于真实情况其并不清楚，其也只是听胡肖平说将军路房屋两原告出钱了，但是其不清楚胡肖平所述是否属实。 胡鉴骏、仇莉萍购买206室房屋的购房款50万元的来源。胡鉴骏主张其出资36万元，该36万元系来源于宁海路房屋一半的售房款，宁海路房屋一半的售房款为35.74万元，该款从东南大学领走后交由马赞椿保管，但马赞椿将该款用于偿还胡肖平的其他债务了，故在胡鉴骏、仇莉萍购买206室房屋时以宁海路房屋的一半售房款作为胡鉴骏购买206室房屋的购房款，剩余14万元由仇莉萍出资。仇莉萍认可胡鉴骏的陈述，并对其出资的14万元申请证人胡某（胡康宗、马赞椿之女）出庭作证。被告胡康宗、马赞椿认可胡鉴骏、仇莉萍的主张，认可收到了全部购房款。胡肖平、邵建文对胡鉴骏、仇莉萍的主张均不予认可，并认为胡鉴骏的宁海路房屋一半售房款并未用于为胡肖平还债，否则其根本不用出售太平北路的房屋，证人胡某所述也不属实，此前家庭内部款项的支付均是通过银行的，14万元款项不可能通过现金支付，而该14万元款项既无来源也无去向。 本院认为，第一，根据前述认定，胡康宗、马赞椿于2006年5月21日所写手书材料中关于206室房屋的内容性质为胡康宗、马赞椿将涉案集资购房购买权转让给胡肖平的购买权转让协议以及赠与部分购房款给胡肖平的赠与协议，款项的赠与已经完成，胡康宗家中的谈话录音可以证明有关购买权转让的协议约定亦已经履行，仅是因为东南大学集资购房限制产权变更的规定致胡康宗、马赞椿没有及时将206室房屋过户给两原告，未能及时过户的责任不在两原告。胡康宗、马赞椿在明知涉案206室房屋购买权已经转让给胡肖平，且其已经通过2006年5月21日所写手书材料确认赠与部分购房款给胡肖平、剩余购房款由胡肖平夫妻出资的情况下，又将206室房屋出售给被告胡鉴骏、仇莉萍，存在过错。第二，根据前述认定，胡康宗、马赞椿关于其二人已经告知不再将206室房屋给胡肖平而是给胡鉴骏的主张，证据不足，且胡康宗、马赞椿明知胡肖平患有精神疾病，对于涉及胡肖平有关财产性处分应当告知其监护人邵建文。第三，根据胡鉴骏与仇莉萍的陈述以及（2009）玄民一初字第1145号民事判决，可以认定胡鉴骏与仇莉萍至迟于2009年胡鉴骏起诉案件审理过程中知晓了2006年5月21日的手书材料，亦即知晓了206室房屋购买权转让给两原告的内容。第四，根据前述认定，两原告自2008年下半年即已入住涉案房屋。第五，被告胡鉴骏、仇莉萍对于购买206室房屋的购房款50万元的给付情况除四被告的陈述外，仅有证人胡某的证言予以证明，而证人胡某系胡康宗、马赞椿之女，与胡康宗、马赞椿有利害关系，故胡鉴骏、仇莉萍关于已经足额支付购房款50万元的主张，证据不足。综上，四被告明知胡康宗、马赞椿已将206室购买权转让给两原告，且两原告已经实际入住206室房屋的情况下，未征得胡肖平及邵建文的同意，于2009年10月30日签订《南京市江宁区房地产买卖契约》的行为，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的恶意串通损害第三人利益的情形，该合同应当认定无效。因此，对两原告要求确认被告胡康宗、马赞椿与被告胡鉴骏、仇莉萍于2009年10月30日签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》无效的诉讼请求，本院予以支持。 对于胡康宗、马赞椿认为本案超过诉讼时效的争议问题，因本案是确认合同无效纠纷，而确认合同无效纠纷并无法律规定适用诉讼时效的规定，故对胡康宗、马赞椿认为本案超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 确认被告胡康宗、马赞椿与被告胡鉴骏、仇莉萍于2009年10月30日签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》无效。 本案案件受理费8800元，由被告胡康宗、马赞椿、胡鉴骏、仇莉萍共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张映秋 人民陪审员  李立栋 人民陪审员  景远沪 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  陈蒙怡