福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3377号 原告：厦门晨轩置业有限公司，住所地厦门市同安区新民镇西塘村下半林8号。 法定代表人：黄进水，总经理。 委托诉讼代理人：陈玉梅，公司股东。 被告：厦门市同安区新民镇西塘社区第十八村民小组，住所地厦门市同安区新民镇西塘社区第十八村民小组。 负责人：张发展，小组长。 负责人：张文烧，副小组长。 委托诉讼代理人：刘明建，福建金海湾律师事务所律师。 被告：厦门市同安区新民镇西塘社区居民委员会，住所地：厦门市同安区新民镇西塘社区。 负责人：张志向，主任。 第三人：厦门长达建材有限公司，住所地厦门市同安区新民镇乌涂村。 法定代表人：徐龙泉。 原告厦门晨轩置业有限公司（以下简称晨轩置业公司）与被告厦门市同安区新民镇西塘社区第十八村民小组（以下简称西塘十八组）、被告厦门市同安区新民镇西塘社区居民委员会（以下简称西塘居委会）、第三人厦门长达建材有限公司（以下简称长达公司）租赁合同纠纷一案，经由（2018）闽02民终2184号裁定发回重审后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告晨轩置业公司之法定代表人黄进水及委托诉讼代理人陈玉梅、被告西塘十八组之委托诉讼代理人刘明建、第三人长达公司之法定代表人徐龙泉到庭参加诉讼。被告西塘居委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 晨轩置业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令西塘十八组、西塘居委会向晨轩置业公司交付租赁土地4.65亩；2.西塘十八组、西塘居委会承担本案诉讼费。事实与理由：2013年12月10日，晨轩置业公司向西塘十八组租赁（该地块原于2007年7月25日出租给第三人长达公司，2013年该公司已将以上承包土地退还给西塘十八组）长达公司退还给西塘十八组的4.65亩土地。租赁土地地点：西塘十八组，废水库及杂地，东至同安鑫昶发工贸有限公司，西至中艺陶瓷公司，南至勇仔厝，北至余厝小组耕地。租期50年，每亩四万五千元，面积4.65亩，共计租金209250元。晨轩置业公司于2013年12月11日支付定金5万元。西塘十八组为了村民住房问题与晨轩置业公司协商，将原租用的地点调换至西山下龙眼地，以一亩换一亩，青苗（龙眼树）一棵补偿3000元，欲加一亩以59000元计算，该土地租赁及置换至西山龙眼地事宜，经西塘社区第十八村民小组户主全体开会同意并经会议记录决定：置换至西山下龙眼地，以一亩换一亩，青苗（龙眼树）一亩换一亩，青苗（龙眼树）一棵补偿3000元，租期50年，欲加一亩以59000元计算，并由全体户主签名。经村民户主全体签名后，村民代表也同意并签名后，于2013年12月20日，报送西塘居委会，西塘居委会批复同意并签名盖章。手续办理完整后晨轩置业公司把租赁土地余款及青苗（龙眼）补偿款、土地平整款及围墙费用等共计65万元支付给西塘十八组组长张文烧。之后，西塘十八组组长张文烧把已收回的（西塘十八组与长达建材有限公司签订）租赁合同原件交付给晨轩置业公司，以表示旧的租赁关系已结束。之后，西塘十八组组长张文烧以正在帮平整土地、切围墙等事宜迟迟未把晨轩置业公司租赁的土地交给使用，晨轩置业公司到现场发现并没有人在为晨轩置业公司砌围墙，多次找不到西塘十八组组长张文烧。之后，晨轩置业公司也找到西塘社区居委会及村企业办领导，村企业办领导确认此事西塘十八组组长张文烧有来报批过。但至今西塘十八组仍未把土地交给晨轩置业公司使用。重审期间，本院对案涉《租赁合同》的效力释明为无效，晨轩置业公司遂变更诉求如下：西塘十八组、晨轩置业公司返还款项10万元（定金5万元、租金5万元）。 西塘十八组辩称：不同意晨轩置业公司的诉求。晨轩置业公司没有依约将租金支付给西塘十八组，所以西塘十八组才没有将土地交给晨轩置业公司使用。晨轩置业公司违约在先，不能再要求返还定金5万元。 西塘社区居委会原审辩称：虽有签订合同，但晨轩置业公司没有履行合同，晨轩置业公司没有将承包土地的款项交给西塘十八组。 西塘居委会重审未作答辩。 长达公司述称：长达公司于2007年7月25日承租西塘十八组的土地4.65亩。其中土地款，赔偿龙眼树及其他农作物和这块土地周围砌墙、排水设施等人工费及材料费大概又花了20多万，总计应该在50万左右。当时这些是组长张文烧一手代办，他说多少就是多少，也没有明细。租赁地块长达公司打算用于制作钢筋、卖钢筋和水泥等，但是由于该地块经过村路，大货车、拖头进不了，没办法做生意。2013年长达公司交代张文烧转让租赁地块的想法，价格70万。后来张文烧说他有战友想买。张文烧拿过一份说是晨轩置业公司打印的合同，合同明确先付定金，15天之把尾款一次性付清，所有款项打入长达公司。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年7月25日，西塘十八组与厦门长达建材有限公司签订一份《租赁合同》约定：西塘十八组将杂地东至厦门同安鑫昶发工贸有限公司，西至中艺陶瓷公司，南至勇仔厝，北至余厝小组杂地4.65亩，出租给厦门长达建材有限公司，租赁期为五十年。 西塘十八组组长张文烧与厦门晨轩置业有限公司法定代表人黄进水是战友关系，晨轩置业公司经西塘十八组组长张文烧介绍承租上述租赁地块，晨轩置业公司主张组长张文烧以长达公司已退租的事实跟晨轩置业公司商谈租赁事宜。长达公司主张其委托张文烧寻找有意向的承租方，但是长达公司提出的要求是由长达公司的名义转租，长达公司意向价是70万，承租方应将承租款直接转入长达公司。之后，晨轩置业公司作为乙方与西塘十八组作为甲方签订一份《租赁合同》约定：一、租用地点：西塘第十八组，废水库及杂地东至厦门同安鑫昶发工贸有限公司，西至中艺陶瓷公司，南至勇仔厝，北至余厝小组耕地。租赁期为五十年，自2008年元月10日至2058年元月9日止。二、租期及付款方式：租期为50年，每亩人民币45000元，面积约4.65亩，共计租金209250元。三、本小组为了村民住房问题与乙方友好平等协商将原租用地点对换至西山下龙眼地，以一亩换一亩，青苗一颗补偿3000元，欲加一亩以59000元计算。四、租赁期间，乙方应遵守国家法律法规，合法经营。甲方必须协调乙方理顺周边关系，甲方不得以任何理由收取其他费用。五、乙方在租赁期内可视为经营情况只需在租地内改建或扩建，甲方无权干扰乙方的正常合法经营。乙方所投资的场地及不动产建筑。设施所有权归乙方，租赁期满，甲方不得要求乙方将租地恢复原样…。六、乙方对该用地的使用建设所产生的一切费用及审批手续由乙方自行负责。七、租赁期间，如果乙方能够取得征地批准文件。取得建设用地使用权。则乙方支付甲方的租金抵为征地补偿款…。八、乙方应当承担青苗补偿、清理地上物。平整土地。建设围墙所需的费用。该费用的金额及支付方式由甲方代表负责及代付费用。清理地上物、平整土地。建设围墙过程中如与村民产生纠纷或矛盾时，甲方负责协调。九、租赁期间内，乙方若要转租、转让，需经甲方同意，否则视为违约…。十、租赁期满，同等条件下乙方有继续租赁优先权…。十一、甲方应于本合同签订之前就本租赁事项征求本组全体户主的意见，且至少取得三分之二以上户主的书面同意书。该同意书为本合同的附件，复印件经村民组长签字有同等法律效力。十二、本合同项下租金、青苗等，合同签订前已由厦门长达建材有限公司全部付清。十三、厦门市同安区西塘社区第十八村民小组同意厦门长达建材有限公司把2007年7月25日向本社区租赁的上述4.65亩土地转让给厦门晨轩置业有限公司，转让费由厦门晨轩置业有限公司直接交付给长达建材有限公司，长达建材有限公司必须把之前向本村民小组的交款凭证条、收款收据、转账凭证交付给厦门晨轩置业有限公司。西塘社区居委会在《租赁合同》盖章注明“同意小组意见”。晨轩置业公司陈述其租赁土地的用途是用于经营农家乐。 2013年12月10日，张文烧出具一份《定金收款收据》载明：“本人张文烧是厦门市同安区新民镇西塘社区第十八村民小组长、村民代表，现因本村于2007年7月25日村土地出租给厦门长达建材有限公司，如今该公司已同意将以上承租的土地退还给本小组，村小组同意把该土地4.65亩以人民币70万元的价格出租给陈玉梅、黄进水二人，于2013年12月11日先收到定金五万元，该款由本人代十八村小组收款，收款账户：农业银行6228480078046292377号，以转账收到款为准，并确认本村小组已收到定金，余款在村民小组办理好租赁手续并经村民小组及村民代表签名后报送厦门市同安区居民委员会盖章、签名后生效，生效后承租方应把余款支付清”。2013年12月11日，原告通过陈景伦、黄水龙银行转账至张文烧的账户50000元，有银行转账凭证，并在银行转账凭证的附加信息及用途栏上备注了“租用西塘社十八村4.65亩土地定金”。 还查明，从2011年间，张文烧开始向黄进水、陈玉梅借款，截止2013年11月5日，借条上显示张文烧向陈玉梅借款83万元，向黄进水借款58万元。原审庭审中，原告述称，张文烧答应，他们的租金及青苗补偿等费用70万元由张文烧分别从二人借款中各自扣取35万元用于支付诉争地块的租金70万元。对此，原审庭审中张文烧予以否认，认为原告并未依约支付租金导致《租赁合同》不能履行，无效；其向黄进水、陈玉梅借款属于个人行为，不能因此抵扣原告向西塘十八组租赁土地应支付的租金。重审庭审中，晨轩置业公司主张西塘第十八组组长张文烧同意从张文烧个人向法定代表人黄进水、股东陈玉梅的借款中抵扣5万元，该款项直接作为晨轩置业公司支付西塘十八组的土地租金；并陈述：张文烧以西塘十八组出具给长达公司的收款收据（10万元）交付晨轩置业公司作为晨轩置业公司交纳含定金在内的10万元的付款凭证。晨轩置业公司仅能提供收款收据的复印件。 本院认为，根据查明的事实，晨轩置业公司与西塘十八组订立的租赁合同，租赁土地用于非农建设，租赁用途违反法律强制性规定，合同应认定为无效。西塘居委会不是案涉合同主体，无需承担法律责任。晨轩置业公司主张张文烧同意其个人借款中抵扣5万元作为合同项下租金，该主张未见有充足证据证明，且与原审陈述不完全一致，本院对其主张不予采信。晨轩置业公司支付定金50000元，现合同依法被认定为无效，西塘十八组因合同取得的款项应当予以返还。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告厦门市同安区新民镇西塘社区第十八村民小组应于本判决生效之日起五日内返还原告厦门晨轩置业有限公司定金50000元； 二、驳回原告厦门晨轩置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币2300元，由原告晨轩置业公司负担1150元，由被告西塘十八组负担1150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林荣堂 人民陪审员  卢清霞 人民陪审员  颜美丽 二〇一九年三月十四日 书 记 员  叶彩女 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。