云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初974号原告：匡增武，男，汉族，1980年12月28日出生，。委托诉讼代理人：付云，云南云润律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨政嶓，云南云润律师事务所律师，特别授权代理。被告：景洪锦源大酒店。经营场所：云南省西双版纳傣族自治州景洪市江北曼斗村大门左侧。统一社会信用代码：92532801MA6MXLXB5X。经营者：李湘峰。被告：李本荣，男，汉族，1975年12月9日出生。第三人：玉波，女，1976年12月5日出生，傣族。委托诉讼代理人：钟少豪，云南景诚律师事务所律师，特别授权代理。第三人：玉旺，女，1953年9月2日出生，傣族。第三人：李福生，男，汉族，1950年10月12日出生。第三人：闫龙泽，男，汉族，1955年9月11日出生。第三人：王登蓉，女，汉族，1963年8月19日出生。原告匡增武诉被告景洪锦源大酒店、李本荣；第三人玉波、玉旺、李福生、闫龙泽、王登蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告匡增武（以下简称原告）委托诉讼代理人杨政嶓；被告景洪锦源大酒店（以下简称锦源酒店）经营者李湘峰、李本荣；第三人玉波委托诉讼代理人钟少豪、李福生、闫龙泽、王登蓉到庭参加诉讼,第三人玉旺经本院合法传唤未到庭参加诉讼。期间，报请延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《租房合同》，被告退还租余150000元;2.判令被告赔偿原告装修损失100000元（暂定100000元，具体数额以鉴定为准），并承担违约责任；3.判令被告承担本案一切诉讼费用。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求判令二被告支付违约金10万元。事实及理由：李本荣系景洪市锦源大酒店原经营者。2014年12月1日，原告与被告签订《租房合同》，约定被告将位于景洪市宣慰大道3号（曼斗村路口）锦源大酒店左边的三间门面和一间仓库及地下室（约520平方米）出租给原告。租赁期限为6年，自2014年12月30日至2020年12月30日止，租金的价格为19万/年，房屋租金每年递增10%，第一次支付2年租金（自2014年12月30日至2016年12月30日）共38万元，同时还约定合同期内被告违约需赔偿原告装修费和所有损失并支付违约金10万元。合同签订后，原告按约定支付了2014年12月30日至2016年12月30日共38万元租金，后来经原、被告协商，被告同意将2017年租金降至15万，原告于2016年12月27日支付了5万元，2017年1月15日支付3万元，2017年4月16日支付7万，原告支付了2017年租金共计15万元。原告按合同约定装修。装修完毕后，原告才得知被告出租给原告的门而不属于被告所有，为他人所有，现门面的所有人已将原告赶出，原告已无法使用，被告已构成根本违约，符合解除合同法定条件，被告应当退还原告已付的租金、赔偿装修损失并支付违约金。现原告为维护合法权益提起诉讼。被告锦源酒店答辩称，我是2017年7月11日与第三人玉波、玉旺签订的租赁合同，在租房的时候李本荣与房东已经有裁决了，我来租房子是合理合法的，原告仅交了一年的房租，李本荣与房东结束了租赁关系，应该由李本荣退还房屋，与我第三方没有关系，之前的锦原酒店已经注销了，我现在经营的锦源酒店是后面注册的，要起诉应该起诉之前李本荣经营的锦原酒店，和我没有关系。被告李本荣答辩称，我没有违约，2017年我将房子交给他（指原告）的，原告方没有履行交租金的义务，要说违约应该是原告违约，2017年7月份以前就原告交付房费给我的，装修这个没有与我协商，法院可以去调查2017年的时候就没有什么装修，2017年7月1日以前所有酒店门面都属于我在经营，但是2017年9月以后我与原告没有任何关系。第三人玉波、玉旺、李福生、闫龙泽、王登蓉述称：从庭审提交的执行裁定看2017年7月第三人取回自己的房屋，房屋所有权者玉波、玉旺并不知道原告的存在，不清楚李本荣与原告之间的房屋租赁纠纷，相应的也不应该承担赔偿，针对原告第一诉讼请求我方不知道租赁关系，不应该承担15万元的租赁费返还，针对装修以原告提交的司法鉴定为准，至于当庭增加的违约金10万元，大家都知道2017年的租金只是15万元，违约金要求到10万元不符合法理及常识。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月1日，原告作为合同乙方与名为“景洪市锦源大酒店”甲方，实为被告李本荣作为出租方签订《租房合同》，约定被告李本荣将位于景洪市宣慰大道3号（曼斗村路口）锦源大酒店左边的三间门面和一间仓库及地下室（约520㎡）出租给原告。租赁期限为6年，自2014年12月30日至2020年12月30日止，租金的价格为19万/年，房屋租金每年递增10%，第一次支付自2014年12月30日至2016年12月30日2年租金共38万元，之后租金按年支付，原告在进行装修改造时，不得影响建筑物安全，装修改造同时要有必要的相应的安全生产、消防安全设施方可经营。建筑建立部门等确认为安全的建筑物后方可进行经营，如需在外部增设建筑物，必须经李本荣同意。同时还约定合同期内终止合同需提前1个月内通知对方，征得对方许可后方为有效，若提前终止合同，甲方需赔偿乙方所有装修费用并支付违约金10万元及所有损失。合同履行至2016年12月27日，原告与李本荣所经营的酒店写了一份内容为“由于生意不好做、经营困难，经双方协商，2017年房租降为150000元，网吧上下两层楼”。此后原告分别于2016年12月27日支付租金5万元、2017年1月15日支付3万元、2017年4月16日支付7万元，总计向被告李本荣支付了2017年租金15万元。在原告与李本荣履约期间，2016年7月4日，第三人玉波、玉旺、李福生、闫龙泽、王登蓉作为申请执行人与当时作为被申请执行人的李本荣达成和解，同意将涉及本案的景洪市曼斗村锦源大酒店及门面再给李本荣经营一年，经营期限从2016年7月1日至2017年7月1日，到期后李本荣自动将酒店和门面交与玉波等五人经营。此后至2017年7月1日之后，第三人玉波、玉旺、李福生、闫龙泽、王登蓉依照与李本荣达成的协议，收回了李本荣出租给匡增武的房屋。至2017年7月18日，李本荣通过转账方式退了5万元房租给匡增武，至2018年4月3日，匡增武又向李本荣出具了2万元收据一张。又查明，李本荣于2010年4月21日注册成立个体工商户类型的景洪锦源大酒店，该酒店于2018年1月15日注销。李湘峰于2018年1月17日注册成立景洪锦源大酒店，类型为个体工商户，截止本案开庭，李湘峰注册的景洪锦源大酒的登记状态为存续。本院认为，原告与被告李本荣签订的合同是双方的真实意思表示，本院依法进行裁量。被告李本荣在履行合同期间，明知与第三人达成协议必然会导致其与原告之间签订的租房合同无法履行，仍然在2016年12月27日至2017年4月16日期间向原告收取租金，其具有违约的故意，本应就此承担相应的违约责任，但鉴于原告在本院通知其7日内补交其增加要求李本荣承担违约金诉讼请求的诉讼费用后，至今未能提交诉讼费交费依据，故本院对原告要求被告李本荣承担10万元违约金的诉讼请求按撤回起诉处理。从李本荣提交的证据和第三人的陈述中，可以确定李本荣向原告履行合同的能力截止2017年7月1日，之后李本荣已不具有履行租房合同的能力，故李本荣应将2017年7月以后的租金返还给原告。李本荣主张原告未交租金却又称已退租金给原告的当庭陈述，本院认为李本荣的这一陈述答辩在逻辑上相互矛盾，因为若基本事实为原告差欠其租金，则不应当存在李本荣退还租金一说。故李本荣退还租金的行为，可以视为是李本荣在事实上认可原告已按约定支付完毕租金。有关原告申请的鉴定，本院认为原告仅提交了一份书面的申请，但没有提供任何证据证明其所做装修的开支记录、具体由何人装修，装修的照片等等必要的基本证据，加之，李本荣亦对于原告进行过装修不予认可，现争议的出租房已被第三人收回，故原告的鉴定申请没有基本证据支撑，不具有鉴定的可能，本院不准许原告的鉴定申请。综上所述，对于原告返还15万元租金的主张，本院酌情按月计算2017年双方的租金为每月1.25万元，被告无法履行的时间共计6个月，应当返还的租金共计7.5万元，扣除已退7万元，李本荣还应退还原告5000元租金，对于原告称所收款项不是租金的主张，因原告没有提供收款的对价依据，本院不予采信。对原告要求李湘峰经营的景洪锦源大酒店承担责任的请求，因该酒店与现已注销由李本荣经营的景洪锦源大酒店并非同一主体，本院不支持原告的此项诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条的规定，判决如下：一、被告李本荣在本判决生效后三十日内，退还原告匡增武租金5000元。二、驳回原告匡增武的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由原告匡增武承担5000元，被告李本荣承担50元。原告预交的诉讼费，本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  王 和人民陪审员  肖群林人民陪审员  玉罕软二〇一九年三月十一日书 记 员  卢云椿