江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0903民初3887号 原告（反诉被告）：盐城居然之家家具建材商业管理有限公司，住所地在盐城市盐都区盐龙街道办事处益民、健仁居委会（D）。 法定代表人：李铮，公司总经理。 委托诉讼代理人：王涌，江苏信直诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汪维，男，1980年12月23日生，汉族，居民，住所地在安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：陈宇，江苏省军区军队律师。 委托诉讼代理人：张峰，江苏元齐律师事务所律师。 原告（反诉被告）盐城居然之家家具建材商业管理有限公司（以下简称居然之家公司）诉被告（反诉原告）汪维租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）居然之家公司的委托诉讼代理人王涌，被告（反诉原告）汪维的委托诉讼代理人陈宇、张峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 居然之家公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2016年4月8日签订的居然之家招商合同；2、判令被告汪维支付我公司欠缴租金125675元（至2018年4月25日止的租金）并支付自2018年4月26日起至迁出之日止的房屋使用费（房屋使用费按8298元/月计算；3、判令支付我公司自2016年3月26日起至迁出之日止按1991元/月标准计算的物业管理费；4、判令被告支付我公司违约金16596元；5、判令被告迁出、交还商铺并注销使用被告地址作为营业场所、办事机构住址的工商登记；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月8日，汪维向我公司承租盐城市盐都区盐龙街道办事处居然之家盐城店2015号摊位作为商业经营，双方签订《居然之家招商合同》，约定：合同3.1租赁期从2016年3月26日起至2019年3月25日止；4.1租金为人民币358481.7元；4.2支付租金的方式为每6个月一付；52.2因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠，乙方还需赔付甲方相当于两个月租金的违约金。合同签订后我公司如约履行了合同，向汪维交付了该场地。汪维在支付2016年度场地部分租金后，再无按合同约定支付房屋租金及物业费。我公司多次与汪维沟通未果，现诉至法院。 汪维答辩暨反诉称：基于居然之家公司已经阻止我经营至今，合同履行已经没有必要，同意解除合同，但要求居然之家公司承担违约责任。本诉诉讼费用、反诉诉讼费用全部由居然之家公司承担。另提出反诉请求：判令被告居然之家公司赔偿我公司装修损失486779元、承担违约金39831.3元，合计526610元。事实和理由：2016年4月8日，居然之家与我签订《居然之家招商合同》一份，约定：居然之家将位于盐城市盐都区宝才居委会居然之家盐城店1号楼二层442.57平方米的2015号摊位的场地租赁给我用于商业经营；经营类别为板式家具，经营品牌为史丹利家具产品；租赁期限为2016年3月26日至2019年3月25日，其中前18个月为免租期，合同期后18个月应支付租金358481.7元；甲、乙双方一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按第12章规定承担违约责任；除甲、乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外，还应支付相当于两个月租金的违约金。合同签订后，我对经营场地进行了装修，并开始经营。2017年3月16日，居然之家公司在未与我协商，也未通知我的情形下突然对我的经营场地采取了停电措施，致我停业至今。故现提起反诉。 居然之家公司反诉答辩称，我公司如约履行了合同并交付了该摊位，汪维无正当理由未交付租金是一种根本性违约。请求驳回汪维的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年4月8日,居然之家公司(甲方)与汪维（乙方）签订居然之家招商合同一份，约定：合作形式，甲方将位于盐城市居然之家盐城店1号楼二层，面积为442.57（已计入公摊）平方米（公摊系数为1.20），摊位号为2015的场地租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方统一管理。乙方的产品经营类别为板式家具，经营品牌为史丹利；租赁期限自2016年3月26日至2019年3月25日，共计1096天；免租期共计0天；计租期，刨除免租期后的合同期内的其他时间均为计租期，合同期内的计租期共计548天，计租期从免租期满后的第一天开始计算，不满一个自然月的按实际天数计算，月份分大小月，具体计算租期间为自2016年3月26日至2019年3月25日，其中计租18个月；租金及付款方式，自2016年3月26日起至2019年3月25日，每平方米月租金45元，共计716963.4元，合同期内乙方共计应支付甲方租金358481.70元；租金支付方式，每6个月一付；租金的付款时间均为每个付款周期的上月月末之前；物业管理费及付款方式，自2016年3月26日至2017年3月25日，每平方米物业管理费4.5元/月，共计23898.78元；物业管理的支付方式为每6个月一付；乙方向甲方交纳保证金10000元；因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方（装修费的净值=乙方投入的装修费×提前撤场的时间/合同期，乙方不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算，如因乙方原因提前撤场的，装修费一律不予赔偿；为减少结算过程中的风险、方便消费者，甲方为乙方提供统一收银服务，乙方须在送货之前要求消费者将货款和相关费用交至甲方；甲方必须在每月10日之前将乙方上月（自然月）的货款支付给乙方；违约责任和纠纷处理，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外，还应支付相当于两个月租金的违约金；因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方的租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金等。2016年4月12日，居然之家公司向汪维出具各项费用结算表，载明：二楼、史丹利、汪维、场地面积442.57，租金29873元、质保金10000元、广告费5000元、吊旗3000元、导购手册500元、售卡1300元，计49673元，已交定金30000元，剩余金额19673元，备注：以上费用为（2016.3.26-2016.9.25）期间商户应交费用,汪维予以签字确认。2018年3月8日，居然之家公司委托江苏信直律师事务所向汪维发出律师函件，载明2016年4月8日双方签订了《居然之家招商合同》，合同签订后居然之家公司履行了合同，向汪维交付了该场地，汪维在支付了2016年度该场地部分租金后，再无按合同约定支付房屋租金及物业费，要求原告汪维在收到律师函件后七日内与居然之家公司协商处理，否则追究违约责任等。汪维于2018年3月13日收到该律师函件后，仍未支付租金亦未向居然之家公司交付2015场地,故居然之家公司诉至本院。汪维在诉讼中亦提起反诉，要求居然之家公司赔偿其公司装修损失486779元、承担违约金39831.3元，合计526610元。 审理中，居然之家公司提交购电记录查询中显示，汪维2017年2月28日至2018年9月29日期间购电金额900元，操作时间系2017年7月14日。另汪维自带的证人花某、王某均系史丹利家具店员工证明2017年3月16日，居然之家公司将汪维经营的史丹利家具店电停了，致该门市无法经营。 本院认为，居然之家公司与汪维签订的居然之家招商合同，不违反法律、法规的规定，系合法有效。现居然之家公司要求解除双方于2016年4月8日签订的居然之家招商合同，汪维对此无异议，故对居然之家公司该项诉请予以支持。 对居然之家公司要求汪维支付欠缴租金125675元（至2018年4月25日止的租金）并支付自2018年4月26日起至迁出之日止的房屋使用费（按8298元/月的标准计算）。双方在合同中约定租赁期期限自2016年3月26日至2019年3月25日共计1096元，合同内计租期为548天，计租期18个月，对具体的免租期未明确规定，居然之家公司认为该18个月免租期分散在合同约定的3年租期内，对此汪维不予认可，认为免租期应为2016年3月26日至2017年9月25日，即合同约定的前18个月为免租期，实际应交纳租金的期间为2017年9月26日至2019年3月25日。根据双方签订合同的租赁期限为36个月，其中18个月为免租期，结合实际情况及市场贯例，免租期应为2016年3月26日至2017年9月25日，对居然之家公司认为18个月免租期分散在合同约定的3年租期内的诉称不予采信。按合同约定计租期从免租期满后的第一天开始计算，租金支付方式为每6个月一付，均为每个付款周期的上月月末之前。即计租期应自2017年9月26日开始计算，2017年8月底前应支付2017年9月26日至2018年3月25日期间的租金。庭审中，汪维自带的证人花某证明汪维经营的史丹利家具店在2016年3月16日停电，后来其听说该门市一直没有电，另证人王某也证明该家具店于2017年3月15日停过电，之后是否停电其不清楚，对此居然之家公司不予认可。花某与王某均系汪维经营的史丹利家具店员工，且其证言不能证明汪维经营的史丹利家具在居然之家的门店在2017年3月15日之后因居然之家公司停电的原因致其无法经营。同时居然之家公司提交了汪维2017年2月28日至2018年9月29日期间购电金额900元的记录，操作时间系2017年7月14日证明汪维在2017年3月16日以后仍在经营。汪维未按合同约定于2017年8月底前支付2017年9月26日至2018年3月25日的租金，直至2018年3月8日居然之家公司委托律师向汪维发出未按合同约定缴纳租金要求解除合同的律师函件，汪维仍未缴纳租金，故汪维构成违约。现居然之家公司要求汪维向其公司支付欠缴租金125675元（至2018年4月25日止的租金，其中2016年欠缴房租442.57㎡×45元/㎡×3=59746元扣除已交41947元欠17799元；2017年3月26日至2018年3月25日期间的房租442.57㎡×45元/㎡×5=99578.25元,2018年3月25日至2018年4月25日期间房租,442.57㎡×45元/㎡×5÷12=8298.18元），因2016年3月26日至2017年9月25日系免租期，故汪维应支付居然之家公司2017年9月26日至2018年4月25日期间的租金65929.43元（居然之家公司该期间主张租金107876.43元,另应扣除居然之家公司认可汪维已交租金41947元）。 对居然之家公司要求汪维支付2018年4月26日起至迁出之日止的房屋使用费（房屋使用费按8298元/月计算），考虑汪维现已实际撤场未经营的实际情况，本院酌情支持由汪维支付自2018年4月26日起至实际迁出之日止按4149元/月（8298元/月×50%）计算的房屋使用费。 对居然之家公司要求汪维支付自2016年3月26日起至迁出之日止按1991元/月标准计算的物业管理费，因汪维未按合同约定支付物业管理费,原告的诉请符合合同的约定,另考虑汪维现已实际撤场未经营的实际情况，本院依法予以支持由汪维支付2016年3月26日至2018年4月25日期间的物业管理费49789元（442.57㎡×4.5元/㎡×25）及2018年4月26日起至实际迁出之日止按1394元（442.57㎡×4.5元/㎡×70%）计算的物业管理费。对居然之家公司要求被告汪维向其支付违约金16596元，因汪维未按合同约定支付租金，构成违约，居然之家公司的该项诉请符合双方合同的约定，本院依法予以支持。 对居然之家公司要求被告汪维迁出、交还商铺的请求符合双方合同的约定，故汪维应腾空其租赁的2015号场地交付居然之家公司。对居然之家公司要求注销使用被告地址作为营业场所、办事机构住址的工商登记的诉请不属于法院受理范围，故本院不予处理。 对汪维反诉要求居然之家公司赔偿其装修损失486779元并承担违约金39831.3元，合计526610元。因双方在合同履行过程中，系汪维未按合同约定按时支付租金，在居然之家公司委托律师发出催缴租金的函件后，仍未支付租金，构成违约;对其诉称2017年3月16日居然之家公司在未通知的情形下突然对其的经营场地采取了停电措施，致其无法经营,要求居然之家公司承担违约金及赔偿损失的请求,对此汪维提供的证据不足以证明,且与本院查明的事实不符，本院依法不予支持。 综上所述，对居然之家公司要求解除双方于2016年4月8日签订的居然之家招商合同的诉请予以支持。对居然之家公司要求汪维支付欠缴租金125675元，本院依法支持由汪维向其公司支付租金65929.43元。对居然之家公司要求汪维支付2018年4月26日起至迁出之日止的房屋使用费（房屋使用费按8298元/月计算），本院依法支持由汪维支付自2018年4月26日起至实际迁出之日止按4149元/月的房屋使用费。对居然之家公司要求汪维支付自2016年3月26日起至迁出之日止按1991元/月标准计算的物业管理费,本院依法支持由汪维向居然之家公司支付2016年3月26日至2018年4月25日期间的物业管理费49789元并承担2018年4月26日起至实际迁出之日止按1394元计算的物业管理费。对居然之家公司要求汪维承担违约金16596元，本院依法予以支持。对居然之家公司要求被告汪维迁出、交还商铺的请求依法予以支持。对居然之家公司要求注销使用被告地址作为营业场所、办事机构住址的工商登记的诉请，本院不予处理。另对汪维反诉要求居然之家公司向其赔偿其装修损失486779元并承担违约金39831.3元的反诉请求，本院依法亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除盐城居然之家家具建材商业管理有限公司与汪维于2016年4月8日签订的居然之家招商合同。 二、汪维于本判决生效后十日内向盐城居然之家家具建材商业管理有限公司腾空交付盐城市居然之家盐城店1号楼2015的场地。 三、汪维于本判决生效后十日内支付盐城居然之家家具建材商业管理有限公司租金65929.43元并承担违约金16596元,合计82525.43元。 四、汪维于本判决生效后十日内向盐城居然之家家具建材商业管理有限公司支付2018年4月26日起至实际迁出之日止按4149元/月计算的占有房屋使用费并支付2016年3月26日至2018年4月25日期间的物业管理费49789元及2018年4月26日起至实际迁出之日止按1394元/月计算的物业管理费。 五、驳回盐城居然之家家具建材商业管理有限公司的其他本诉请求。 六、驳回反诉原告汪维的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6677元，反诉案件受理费4533.05元，合计11210.05元，由原告盐城居然之家家具建材商业管理有限公司负担4485元，被告汪维负担6725.05元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，账号52×××89。 审 判 长  徐 云 人民陪审员  孙红霞 人民陪审员  吴洪芹 二〇一九年三月二十六日 书 记 员  蒋 悦 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。