广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1602民初108号原告（反诉被告）：张亭，女，汉族，住广东省河源市源城区。委托诉讼代理人：肖鹰，广东盈美律师事务所律师。被告：河源市俊熙地产置业有限公司，住所地河源市沿江路北碧水轩A栋门店A103号。法定代表人：吴航行。委托诉讼代理人：王晓燕，该公司员工。被告（反诉原告）：李旭熙，男，汉族，住河源市源城区。委托诉讼代理人：巫永晴，广东东江勤诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱子昕，广东东江勤诚律师事务所律师。被告：吴航行，男，汉族，住河源市源城区建设大道。被告：潘海波，男，汉族，住河源市源城区。原告张亭与被告河源市俊熙地产置业有限公司（下称“俊熙地产公司”）、李旭熙、吴航行、潘海波商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张亭及其委托诉讼代理人肖鹰，被告河源市俊熙地产置业有限公司的委托诉讼代理人王晓燕，被告李旭熙及其委托诉讼代理人巫永晴到庭参加了诉讼，被告吴航行、潘海波经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亭向本院提出诉讼请求：1、判令原告和被告俊熙地产公司、李旭熙签订的《房地产买卖合同》依法解除，被告立即退还原告购房款160000元及利息33264元（暂计至2018年2月止）；2、判令被告俊熙地产公司赔偿原告装修房屋款及配套家具损失91668元；3、判令被告俊熙地产公司支付原告的法定赔偿金480000元；4、被告俊熙地产公司支付原告因办理该房屋房产证时所缴纳的费用4872元；5、判令被告李旭熙、吴航行、潘海波对上述款项承担连带责任；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在2013年10月26日在本市阳光公寓认购了被告俊熙地产公司的一处商品房，当天就签具了一份认购《阳光公寓内部认筹协议书》，交付了首期款120000元。之后，又在当年的11月26日正式与被告俊熙地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同第四条约定：“双方同意于2014年9月30日起，甲、乙双方携带有关资料到市房地产管理局办理过户手续，并在180个工作日内办理该房屋相关的权属登记手续，取得房地产权证，逾期未办，甲方按日应付款的万分之二作为违约金赔付给乙方”。合同签订后，原告向被告方提出现在就可马上将余款马上付清，但你们要保证在2014年10月1日前为我办理好过户手续。对方也答应了。原告也依约当天付清了全部余款，并要求对方将《商品房买卖合同》第四条约定的180个工作日内办好过户的内容进行修正。收到钱后对方的一位陈姓小姐也答应了，但提出，在合同打印件上修改不好看，在认筹书上注明也一样的。我同意了。这样，陈小姐就在2013年11月26日这天，在认筹书上写下了“2014年10月1日前办理过户手续”字样。但到了双方约定的办证期限，对方迟迟没帮原告办妥。原告从2014年3月1日起就已经正式装修入住了，直至2017年8月，原告在与被告工作人员的微信往来中，了解到被告俊熙地产公司卖给原告的房屋是没有取得预售许可的。综上所述，原告认为被告存在欺诈行为，又鉴于被告俊熙地产公司经查其名下并没有在房管部门登记有房产的皮包公司，其与原告等买家买卖的房屋却都是登记在被告李旭熙、潘海波的名下。根据我国相关法律规定，特提出上述诉请，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告俊熙地产公司和被告吴航行共同答辩称，一、被告俊熙地产公司受业主委托进行销售，不是涉案合同的主体，原告错误列被告俊熙地产公司为本案被告，主体不适格；二、原告购买涉案房屋时，被告俊熙地产公司代理的房屋有产权证和未办证的两种房源，原告为低价自愿选择了顶楼未出证的涉案房屋；三、原告主张赔偿装修款及配套家具损失91668元，依据不足；四、涉案房屋属于自建房，且由被告李旭熙个人转让给原告，原告主张支付其法定的赔偿金480000元，没有事实和法律依据；五、原告清楚涉案房屋的转让方是被告李旭熙，其要求答辩人及被告吴航行、潘海波承担连带责任缺乏依据。被告李旭熙答辩称，一、涉案房屋不是商品房，本案的案由定为房屋买卖合同或合同纠纷更为合适；二、原告购买涉案房屋前已经进行了充分的了解，愿意按当时的现状接受房屋，自愿与被告李旭熙签订买卖合同，原告认为被告李旭熙存在欺诈行为，毫无事实和法律依据；三、原告主张赔偿装修款及配套家具损失91668元，依据不足；四、涉案房屋属于自建房，且由被告李旭熙个人转让给原告，原告主张支付其法定的赔偿金480000元，无从谈起，被告李旭熙坚决不同意；五、原告清楚涉案房屋的转让方是被告李旭熙，其要求被告李旭熙、吴航行、潘海波承担连带责任缺乏依据。被告潘海波答辩称，一、阳光公寓属于自建房，原告购买712号房属被告李旭熙所有，原告与被告潘海波无合同关系，将被告潘海波列为本案的被告，确实错误；二、原告主张赔偿装修款及配套家具损失91668元，依据不足；三、涉案房屋属于自建房，且由被告李旭熙个人转让给原告，原告主张支付其法定的赔偿金480000元，缺乏事实和法律依据；四、原告清楚涉案房屋的转让方是被告李旭熙个人，其要求被告俊熙地产公司、吴航行、潘海波承担连带责任缺乏依据。被告李旭熙向本院提出反诉请求：1、判令原告张亭立即腾空并返还被告李旭熙位于河源市源城区东埔学前坝村136号“阳光公寓”712号房屋；2、判令原告张亭按每月1000元/月的标准向被告李旭熙支付自2014年1月1日起至原告将涉案房屋腾空返还被告李旭熙之日止的房屋占有使用费，暂计约为50000元；3、反诉费用由原告张亭负担。事实和理由：根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条“房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用的费用，费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付贷款利息。一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产，人民法院经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的，应当向被告释明反诉请求返还财产，避免判决单方返还财产造成当事人利益失衡。”的规定，被告李旭熙于2014年1月1日已将涉案房屋交付原告使用，截止目前为止，涉案房屋仍由原告居住使用，涉案房屋目前可租1000元/月，因此原告应自2014年1月1日起按每月1000元的标准向被告李旭熙计付房屋使用费。原告张亭答辩称，反诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：2011年，被告李旭熙、潘海波及案外人潘建生三人通过受让的方式取得河源市源城区东埔学前坝村136号（河国用（2011）第001061号）的国有土地使用权，三人合作建房，并取名为阳光公寓，该房屋的性质为自建房。2013年，三人对合作所建房屋进行分户，其中被告李旭熙分得包括涉案712号房屋在内的共计43套房屋。分户之后，三人对各自分得的部分房屋办理了房地产权证，房屋均登记为被告李旭熙、潘海波和潘建生个人所有。但包括本案涉案712号房屋在内的部分房屋因属于未向有关部门报建违规加盖的房屋，无法办理房地产权证。2013年7月3日，被告李旭熙与被告俊熙地产置业公司签订一份《阳光公寓营销代理合同》，委托被告俊熙地产置业公司对其分得的43套房屋进行销售。2013年11月26日，被告李旭熙作为转让方与原告张亭签订一份《房地产买卖合同》，约定：1、被告李旭熙将位于河源市源城区东埔学前坝村136号阳光公寓712房转让给原告，面积约50平方米，转让价款为160000元；2、双方同意于2014年9月30日起，原告和被告李旭熙携带有关资料到房地产管理局办理过户手续，并在180个工作日内办理该房屋相关的权属登记手续。被告李旭熙和被告俊熙地产置业公司均在《房地产买卖合同》上签字或盖章。合同签订前和签订的同日，原告张亭向被告俊熙地产置业公司支付了共计160000元的购房款和办理房屋房产证的各项费用4872元。被告李旭熙于2014年1月1日将房屋交付给了原告，并由原告装修居住至今。后因原告所购买的房屋无法办理房屋产权证，原告遂起诉至本院，要求解除上述《房地产买卖合同》，并由四被告返还房款、赔偿装修损失，并支付赔偿金。另查明：被告吴航行是被告俊熙地产置业公司的股东之一及法定代表人。原告张亭提供了一份与案外人赣州嘉福御品装饰有限公司签订的《装饰承包合同》，证明原告装修涉案712号房屋花去装修费用91668元，装修竣工日期为2014年2月28日。本院认为，位于河源市源城区东埔学前坝村136号阳光公寓为被告李旭熙、潘海波及案外人潘建生合作所建房产，房屋建成后三人对房屋进行了分户，包括涉案阳光公寓712号房屋在内的共计43套房屋由被告李旭熙取得。之后被告李旭熙委托被告俊熙地产置业公司对其分得的43套房屋进行销售，并与原告张亭签订《房地产买卖合同》，应当视为该房地产买卖合同的合同相对方为原告张亭和被告李旭熙，且《房地产买卖合同》抬头转让方处载明为被告李旭熙，盖章处也有被告李旭熙的签章，均可证明涉案房屋的出卖人为被告李旭熙。上述合同中虽有被告俊熙地产置业公司的盖章，但该公司既非涉案房屋的开发者，也非该房屋的所有人，其仅作为房屋销售的代理者在合同中盖章并收取原告张亭的购房款，原告请求被告俊熙地产置业公司及其股东之一兼法定代表人即被告吴航行返还购房款和赔偿损失，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。被告潘海波并未与原告签订房地产买卖合同，也并非涉案房屋的出卖人，原告请求被告潘海波返还购房款和赔偿损失，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。被告李旭熙与原告签订《房地产买卖合同》，将涉案位于河源市源城区东埔学前坝村136号阳光公寓712号房屋以160000元的价格出卖给了原告，并约定了双方应于2014年9月30日起在180个工作日内办理房屋相关的权属登记手续，由于涉案712号房屋是被告李旭熙未经相关部门报建违规加建的房屋，导致无法办理房屋权属证书，违反了双方合同的约定。原告请求解除其与被告李旭熙签订的《房地产买卖合同》，并要求原告返还购房款160000元和办证费用4872元，并计付购房款的利息，理由充分，符合法律规定，本院予以支持。被告李旭熙应返还原告购房款160000元、办证费用4872元，并自原告支付全部购房款之日即2013年11月26日以160000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。被告李旭熙于2014年1月1日将涉案房屋交付给原告，原告对其进行了装修并居住至今，《房地产买卖合同》解除之后，原告张亭应当将涉案房屋返还给被告李旭熙，并支付被告李旭熙房屋占有期间的房屋占有使用费。比较河源市相同地段相同面积房屋租金的市场价格，被告李旭熙反诉请求原告按每月1000元的标准向其支付房屋占有使用费用，其请求的标准过高，应当予以调整。本院调整为原告张亭应当自2014年1月1日起按每月800元的标准向被告李旭熙支付房屋占有使用费用至原告张亭返还房屋之日止，暂计至2018年12月31日为48000元。原告张亭于2014年1月1日取得房屋后，对房屋进行了装修，用去了装修费用91668元，该事实有原告提供的其与装修公司的装修合同为证，本院予以确认。原告请求被告李旭熙返还装修费用及配套家具费用，理据充足，本院予以支持。但是原告请求的装修费用，应当扣除原告居住使用房屋期间的装修折旧费用。本院按每年10%的装修折旧率进行计算，原告自2014年2月28日装修完毕居住使用房屋至今共计5年，装修折旧费用为45824元（91668元×50%）。因此，被告李旭熙应当支付原告装修损失45824元（91668元-45824元）。原告请求被告李旭熙支付赔偿金480000元，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告张亭与被告李旭熙签订的《房地产买卖合同》解除；二、被告李旭熙应自本判决生效之日起十日内返还原告张亭购房款160000元、办证费用4872元，并自2013年11月26日起以160000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至本判决确定的履行期限届满之日止；三、被告李旭熙应自本判决生效之日起十日内赔偿原告张亭装修费用45824元；四、原告张亭应自本判决生效之日起十日内将位于河源市源城区东埔学前坝村136号阳光公寓712号房屋腾空并返还被告李旭熙；五、原告张亭应自2014年1月1日起按每月800元的标准向被告李旭熙支付房屋占有使用费至原告张亭向被告李旭熙返还房屋之日止。暂计至2018年12月31日为48000元。六、驳回原告张亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11449元，由原告负担6989元，被告李旭熙负担4460元；保全费4320元，由原告负担2747元，被告李旭熙负担1573元；反诉受理费525元，由原告负担500元，被告李旭熙负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  赖国军人民陪审员  刘雄泉人民陪审员  曾 铮二〇一九年三月二十二日书 记 员  苏 思