上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初14558号原告：上海思取文化传播有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：彭杰，总经理。委托诉讼代理人：齐熙泽，上海市震旦律师事务所律师。被告：上海骏森健身服务中心，住所地上海市虹口区。投资人：吴少伟。被告：吴少伟，男，1988年5月6日出生，汉族，户籍地福建省邵武市。上列两被告的共同委托诉讼代理人：葛志浩，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海思取文化传播有限公司与被告上海骏森健身服务中心(以下简称骏森健身)、吴少伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海思取文化传播有限公司的法定代表人彭杰及其委托诉讼代理人齐熙泽，被告骏森健身、吴少伟的共同委托诉讼代理人葛志浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海思取文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告骏森健身签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告骏森健身支付原告自2018年4月1日至实际迁出之日止的租金(按每季度139,500元计算)；3、要求被告骏森健身一次性支付迟延履行金20万元；4、要求被告吴少伟对上述各项承担无限连带责任。审理中，原告变更诉讼请求如下：1、要求确认原告与被告骏森健身签订的《房屋租赁合同》于2019年3月12日解除；2、要求被告骏森健身支付原告自2018年4月1日至2019年3月12日的租金529,500元(按每季度139,500元计算)；3、要求被告骏森健身支付原告2019年3月13日起至实际迁出之日止的房屋使用费(按每季度139,500元计算)；4、要求被告骏森健身一次性支付迟延履行金20万元；5、要求被告吴少伟对上述各项承担无限连带责任。事实和理由：原告于2017年1月1日与被告骏森健身签订《房屋租赁合同》，原告将上海市新港路XXX号-XXX号三楼301-315室(以下简称系争房屋)出租给被告骏森健身使用。合同对系争房屋的情况、房屋用途、租赁期限、租金、租金的支付期限和方式、押金、合同解除、房屋返还以及违约责任等事项做了具体的约定。现因被告骏森健身拖延支付应付租金已超过一个月，构成违约，故原告诉至法院。被告骏森健身、吴少伟辩称：原、被告签订的租赁合同约定，原告将系争房屋出租给被告用作健身房经营。但被告租赁系争房屋后，发现系争房屋存在消防不合格的情形，且频繁遭到消防部门检查。为了解决消防安全隐患问题，原告于2017年9月28日向被告出具《承诺书》一份，承认存在消防问题，并因此将租金调低至每季度139,500元，且承诺如在消防未通过期间导致被告无法营业的，按照主合同来执行。现被告的经营受到严重的影响，且2018年5月19日原告单方面携带多名不明身份人员前往被告的经营场所，以停水停电、锁门的方式警告被告的消费者和员工。被告认为，原告作为出租方，应当先行向被告提供符合合同目的的租赁物，在此基础上被告才有义务支付相应的租金。但事实上，系争房屋存在重大的安全瑕疵，原告更是单方面强制干扰被告的经营，原告违约在先，被告现在主张先履行抗辩权。综上，因原告的过错导致本案纠纷，故被告不同意解除合同及支付迟延履行金，并要求原告将被告的租金调整为每季度69,052.5元。本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，原告作为出租人、被告骏森健身作为承租人签订《房屋租房合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告骏森健身用作开设健身房，租赁期自2017年1月1日至2021年7月31日止；2017年1月1日至2017年3月31日的租金为120,500元，2017年4月1日至2021年3月31日期间每季度租金为169,500元，2021年4月1日至2021年7月31日的租金为226,000元；承租人预付租金，并支付押金64,000元，每3个月为一个支付期支付房屋租金，在每个支付期提前10天支付该期租金，每迟延一日的迟延履行金为2,500元，如逾期1个月仍未缴纳的，出租方可以无条件解除租赁合同，出租人应在本合同解除十日内全额退还押金；承租人可以对房屋进行装修或者增设附属设施和设备，但应符合法律法规的规定，不能危及房屋的安全，同时应将方案送至出租人备案，出租人发现承租人装修违反法律法规规定和危及房屋安全的，有权制止；如果房屋装修或者增设附属设施和设备需要有关政府部门审批的，承租人应当在审批后进行，出租人应当给予必要协助；政府报备项目在没有通过检查合格前，承租方如果在此期间经营，应当承担全部责任；在房屋租赁期间，房屋结构如果存在严重安全隐患，而这种安全隐患与承租人装修无关时，对存在安全隐患部位进行修缮应当由出租人负责；租赁期间，出租人不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋及其原有附属设施、设备损坏造成承租人财产或他人人身伤害的，出租人应承担赔偿责任；承租人不交付或者不按约定交付租金累计30天及以上的，出租人有权解除本合同，收回房屋。上述合同签订后，原告将系争房屋交付被告骏森健身使用，被告骏森健身向原告支付了押金64,000元及相应的租金。2017年9月28日，原告向被告骏森健身出具《承诺书》一份，记载“关于新港路XXX号三楼消防问题经我单位和上海翰虹文化创意有限公司协调研究如下：第一，新港路XXX号新增底层消防通道安全门，商业集团继续跟进保持和街道综治办沟通与联系，同时商业集团在新增新港路XXX号底层消防通道门设施之外，做好周边物业和居民的安抚情绪工作，防止意外矛盾激化状况出现争取在2017年12月20日前验收完工；第二，上海骏森健身服务中心按照消防整改意见和要求，做好三楼消防通道安全疏散的规范标准；商业集团恢复和启用新港路XXX号二楼主楼梯消防通道，畅通公共消防楼梯的安全通道。以上，上海思取文化传播有限公司承诺在2017年12月20日前做好新增底层消防通道措施，配合三楼骏森健身消防通过。如果届时由于房屋原因导致消防不能通过，则2018年1月1日以后租期房租按每期(三个月)139,500元缴纳；消防未通过期间，由于消防通道问题致使骏森健身无法正常营业，则按照主合同约定执行。待消防通道经消防部门认可后按照原租房合同价格支付房租，即每期(三个月)169,500元缴纳。如有骏森健身不积极配合以及其他合作不当原因的话，如不按消防要求改进消防通道，造成消防验收不通过原因，思取公司有免责条款。”嗣后，被告骏森健身自2018年1月1日起按139,500元的标准支付了2018年1月1日至2018年3月31日该季度的租金，但自2018年4月1日起未再支付租金。2018年4月11日，原告向被告骏森健身发出律师函，要求被告骏森健身在接函后3日内支付拖欠的租金、水电费等费用，原告保留追究迟延履行付款等违约责任，如被告骏森健身继续违约，原告将依约自2018年4月20日起解除租赁合同。2018年5月23日，被告骏森健身向原告发出律师函表示，其使用系争房屋期间，因多次遭消防部门检查，正常营业受到严重影响；为解决消防问题对其的影响，原告于2017年9月28日签订《承诺书》，承诺在2017年12月20日前做好新增底层消防通道措施，配合三楼骏森健身消防通过，但至今该等承诺未实现；2018年5月19日原告与上海翰虹文化创意有限公司随同多名不明身份人员对骏森健身的正常经营进行干扰；骏森健身要求原告停止干扰行为，并与其联系处理消防通道措施改建事宜，骏森健身保留追究原告相关责任的权利。另查明，2017年1月1日至2018年12月13日期间，上海市虹口区公安消防支队内未查询到对被告骏森健身经营的系争房屋有消防监督检查记录及处罚文书。再查明，被告骏森健身系个人独资企业，投资人为被告吴少伟。审理中，原告表示，系争房屋所在的三楼有两个消防通道，其中一个通道是完全畅通的，而另一个通道自三楼到四楼这段是畅通的，只是三楼通往二楼这段被二楼的租赁户封堵了，这责任不在原告；原、被告双方在签订租赁合同时，对该部分通道被堵均不知情，在被告知晓该情况并与原告协商后，双方达成了补充协议(即承诺书)，原告将租金标准降低，并约定如消防未通过期间导致被告无法营业的，按主合同执行。按主合同，被告可以解除合同，如消防一直未通过的话，被告为何不要求解除合同；根据补充协议的约定，解决消防问题是原、被告双方共同的责任，且如被告开设健身房需要向消防部门报备的话，应由被告自行去消防部门备案及申请验收，目前无证据证明被告已向消防部门进行了申报；被告骏森健身使用系争房屋营业至今，期间未受到过消防部门的处罚，消防部门的临时检查属正常检查的范围，对被告的经营无任何影响，被告不能以此为由拒付租金；被告所说的不明身份人员是二房东上海翰虹文化创意有限公司上门向被告催讨房租的人员，原告知晓后即出面劝阻，锁门在次日即打开；此外，双方租赁关系解除，原告同意退还被告骏森健身押金64,000元。被告则表示，原告将系争房屋交付给被告时，消防问题已存在，并非被告主动添设物品或关闭通道所导致，故相关责任不应由被告承担，相反应由原告提供解决方案；原告出具的承诺书也自认消防问题客观存在，且有严重安全隐患，证明原告的出租方义务并未完成或存在瑕疵；承诺书中提及的“按主合同执行”所指向的除了可以解除合同外，还有合同约定的租赁期间出租人不及时履行维修养护责任，致使房屋及附属设施、设备损坏造成承租人财产伤害的，原告应承担赔偿责任。被告认为消防问题是原告对房屋没有起到养护和维修责任，给被告的经营造成影响；在原告向被告提供完好的，符合国家标准，符合安全的房屋的前提下，被告才能去相关行政部门申报，前提不存在，后续申报也无法进行；被告租赁期间，虽然消防部门未对系争房屋的经营场所出具书面的检查记录，但临时检查确实存在；此外，被告明确本案中不主张系争房屋内的装修损失。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《承诺书》、2018年4月11日律师函及回执，现场照片、调查令，被告提供的《房屋租赁合同》、2018年5月23日律师函、《承诺书》，及当事人的陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等法律约束力。原告与骏森健身签订的《租赁合同》及《承诺书》系当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。支付租金系骏森健身的基本合同义务，根据合同的约定，骏森健身欠付租金逾期30日及以上，原告即有权解除合同、收回房屋。现骏森健身拖欠租金超过合同约定期限，原告要求于2019年3月12日(开庭日)解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，骏森健身应负责将系争房屋腾空返还原告。根据双方《承诺书》中的约定，可以认定原、被告双方确因系争房屋的消防问题重新达成了租金标准，故骏森健身应参照双方约定的租金标准，支付原告自2018年4月1日起至合同解除之日止租金，并参照此标准支付原告后续相应的房屋使用费。原告明知骏森健身承租系争房屋用作健身房经营，但系争房屋确实存在消防隐患，双方就该事宜亦多次协商、签订协议。消防问题对骏森健身的营业确实存在一定影响，骏森健身迟延支付租金事出有因，故本院对原告要求骏森健身支付迟延履行金的诉请不予支持。骏森健身系个人独资企业，投资人吴少伟应以其个人财产对企业债务承担无限责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：一、原告上海思取文化传播有限公司与被告上海骏森健身服务中心于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月12日解除；二、被告上海骏森健身服务中心应于本判决生效之日起15日内，将上海市新港路XXX号-XXX号三楼301-315室房屋腾空后返还原告上海思取文化传播有限公司；三、被告上海骏森健身服务中心应于本判决生效之日起10日内支付原告上海思取文化传播有限公司自2018年4月1日起至2019年3月12日止的租金529,500元；四、被告上海骏森健身服务中心应于本判决生效之日起10日内支付原告上海思取文化传播有限公司自2019年3月13日起至实际迁出之日止的房屋使用费(按每季度139,500元计算)；五、被告吴少伟对被告上海骏森健身服务中心的上述付款义务承担无限连带责任；六、原告上海思取文化传播有限公司应于本判决生效之日起10日内返还被告上海骏森健身服务中心押金64,000元；七、驳回原告上海思取文化传播有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,355.45元，由原告上海思取文化传播有限公司负担1,194.45元，被告上海骏森健身服务中心负担3,161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳人民陪审员  朱慧勇人民陪审员  濮汝平二〇一九年三月二十九日书 记 员  许时吉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。