广东省清远市清新区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1803执异4号 案外人：陈文洁，男，汉族，1980年2月3日出生，住清远市清城区。 委托代理人：朱理忠，是广东恒展律师事务所律师。 委托代理人：朱振荣，是广东恒展律师事务所工作人员。 申请执行人：广东清新农村商业银行股份有限公司（原清远市清新区农村信用合作联社）,住清远市清新区太和信用路8号。 法定代表人：黄喜忠，董事长。 委托代理人：麦振杰，该公司员工。 委托代理人：郭建华，广东大观律师事务所律师。 被执行人：罗治耕,男,汉族，1989年12月6日出生,住清远市清城区。 被执行人：罗天聪,男,汉族，1964年8月26日出生,住清远市清城区。 被执行人：胡金友,女,汉族1964年2月18日出生,住清远市清城区。 本院在执行申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司与被执行人罗治耕、罗天聪、胡金友借款合同纠纷一案中，案外人陈文洁于2018年9月12日对本院查封了被执行人罗天聪位于清远市清新区太和镇建设南3号A幢A梯401#房屋提出书面异议，请求法院中止对该房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年9月17日作出（2018）粤1803执异72号执行裁定书，裁定驳回案外人陈文洁提出的书面异议。案外人陈文洁不服（2018）粤1803执异72号执行裁定，向广东省清远市中级人民法院申请复议。清远市中级人民法院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2018年11月19日作出（2018）粤18执复48号执行裁定书，裁定撤销清远市清新区人民法院（2018）粤1803执异72号执行裁定，发回清远市清新区人民法院重新作出裁定。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭重新进行审查，现已审查终结。 案外人陈文洁称，案外人陈文洁于2004年8月开始向被执行人罗天聪租赁清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#房屋，没有签署租赁合同，口头约定租金约250元/月。后被执行人罗天聪于2012年告知案外人将出卖该房屋，需案外人搬离，案外人与家人协商后计划向亲朋戚友借款购买该房屋。经案外人与被执行人罗天聪协商达成一致意见，并于2012年8月10日签订《房屋买卖协议》，被执行人罗天聪将清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#房屋转让给案外人陈文洁，出售价款为230000元，约定于2016年12月30日前过户，购买房屋款项于2012年8月25日前付清。签订协议后，案外人交付房款20万元给被执行人罗天聪，剩余房款双方重新口头约定3万元在过户后才给付，房屋一直都是由异议人居住。被执行人罗天聪于2014年9月29日因周转困难，向案外人借款8万元，但被执行人罗天聪却没有按照约定归还借款，口头约定借款当作支付房屋尾款。案外人给付清房款后，多次要求被执行人罗天聪办理过户手续，但被执行人罗天聪迟迟不肯过户，至2016年年底，案外人已很难联系到被执行人。近年来，案外人得知被执行人罗天聪因做生意失败，欠下借款不归还，其财产大部分被法院查封，案外人多次到被执行人罗天聪家里，要求过户，被执行人罗天聪妻子告知其到外工作，需回来后才能办理。2018年8月25日，清远市清新区人民法院执行干警上门告知案外人，被执行人罗天聪因欠款，其位于清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#房屋已被法院查封、拍卖。案外人自己购买居住十多年房屋现今却因被执行人罗天聪、胡金友、罗治耕与申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司发生纠纷而被查封[执行案号：（2018）粤1803执1224号及（2016）粤1802执1529号]。被执行人罗天聪、胡金友、罗治耕因欠广东清新农村商业银行股份有限公司借款700000元，被执行人罗天聪将位于清远市清城区飞来峡镇高田城中路19号（1－3层）房屋以及清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#房屋作抵押借款，案外人毫不知情，广东清新农村商业银行股份有限公司工作人员以及被执行人罗天聪也从未告知，要不是清远市清新区人民法院工作人员上门清场，案外人都一直蒙在鼓里，被执行人罗天聪行为明显严重损害异议人利益，并涉嫌有欺骗银行借款行为。 虽然我国物权法对不动产物权变动采取登记生效主义原则，买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物权，但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，本案中，案外人已支付被执行人罗天聪全部房屋转让款，且在房屋登记过户中并无过错，反而是被执行人罗天聪的行为对案外人财产造成严重损害。现案外人依法向法院提出执行异议，异议请求为：一、依法撤销（2018）粤1803执1224号案查封清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#房屋[产权证号：粤房地权证清新房字第××号，国土使用证号：清新国用（2010）第011960号，建筑面积115.06平方米]的执行行为。二、依法中止对位于清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#房屋[产权证号：粤房地权证清新房字第××号，国土使用证号：清新国用（2010）第011960号，建筑面积115.06平方米]的执行。听证过程中，案外人增加异议请求：请求撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802执1529号案查封清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#房屋[产权证号：粤房地权证清新房字第××号，国土使用证号：清新国用（2010）第011960号，建筑面积115.06平方米]的执行行为。 案外人陈文洁提供的证据：1、案外人陈文洁身份证，拟证明案外人主体资格。2、被执行人罗天聪身份证，拟证明被执行人主体资格。3、房屋买卖协议、收条、借条、房屋产权证、国土使用证，拟证明案外人于2012年向被执行人购买清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#，且案外人已支付全部购房款并取得了房屋。4、银行个人明细对账单、电费缴费流水单、水费缴费流水单、水费通知单、存折、户口簿、数字电视清单、发票、证明、居住证明，拟证明案外人自2004年开始租赁到2012年购买、至今一直居住在清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#，实际已取得该房屋。5、清远市清城区人民法院移送执行函、（2018）粤1803执1224号执行裁定书，拟证明法院查封案外人房屋的执行行为错误。企业信息，拟证明申请执行人企业名称现变更为广东清新农村商业银行股份有限公司。 申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司辩称，案外人的异议请求不成立，法院应依法驳回案外人的异议请求。理由如下：一、异议人主张与罗天聪的房屋买卖行为不具有合法性。根据合同法规定，房屋买卖行为，应进行房屋登记，如果不进行房屋登记，不发生有物权变动效力。由于涉案房产现在仍登记在罗天聪名下，所以罗天聪是涉案房产的合法产权人，法院应依法执行罗天聪名下房产，符合法律规定。二、异议人主张的房屋买卖，不具有真实性。双方在房屋交易中，完全违反正常的房屋交易习惯，因此不具有真实性和可信性。具体事实理由如下：1、异议人主张的涉案房屋交易发生在2012年，而在交易过程中，罗天聪已经取得房产证。但是，异议人在签定合同之后没有收取罗天聪的产权证原件，也没有办理房屋过户手续。异议人在没有收到产权证原件和办理过户的前提下，便支付差不多全部购房款，明显违反交易习惯与交易常识。房屋买卖属于重大的交易行为，买方为了慎重起见，买方一般在取得房屋产权件原件后才支付全部房款，但本案的交易行为明显违反了常理。2、异议人和罗天聪的付款行为，没有任何银行转账凭据，仅仅只有一张收条。由于涉案购房金额巨大，相关交易通常通过银行转账证据，但我们没有看到任何的银行转账单据，所以异议人说已付款200000元的行为没有依据。三、在罗天聪没有交付房屋产权证原件，异议人没有办理过户登记，同时假如在异议人在已支付200000元房款的前提下，案外人明知房屋交易行为存在巨大风险，仍在2014年再次向罗天聪借出巨额借款80000元。以上几个关键事实，足以证明本案的房屋交易行为不具有真实可信性。四、就本案房屋交易没有及时办理过户的原因，在异议人一方造成的，异议人对此具有明显的过错。理由是，因为当时罗天聪买了该房屋时未过5年，为了减少相关的税费，所以推迟办理过户手续。五、就本案涉案房屋在2015年办理房屋登记手续并且该抵押权产生的优先受偿，法院生效的判决依法确认，同时涉案房屋的产权证原件及他项权证原件，至今仍由申请执行人保管。所以，异议人对于长期无法取得产权证原件及无法办理过户手续的事实是明显知道的，应该对此产生的责任和后果由他自己承担。对于罗天聪与异议人之间的债权债务，应由其双方自行解决，不应该影响法院对本案的依法执行。所以本案也不适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条。异议人既没有证明付清全部购房款，同时在房屋交易中存在过错，加上房屋已经抵押申请执行人，所以不适用于上述的司法解释。请求法院驳回异议人的请求。 申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司提供的证据：（2017）粤1803民初3794号民事判决书一份。拟证明申请执行人对涉案房屋享有优先受偿权，同时证实清远市清新区人民法院对本案的执行行为是合法有据的。 被执行人罗天聪辩称，在2012年，我名下位于清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#房屋已经卖给了陈文洁，并已收取陈文洁200000元，当时还有余款38000元没有收取，双方约定办理房屋过户手续后再支付该38000元。该房屋办理到我名下的产权证时间是2010年4月8日，在2012年出售该房屋时未满5年，当时陈文洁为减少支付相关税费，而且本人与陈文洁相熟，因此协商后同意推迟办理过户手续。在我向申请执行人办理抵押该房屋贷款时，没有向申请执行人明确说明当时房屋已卖给他人的情况，是由于当时我已和陈文洁协商，并取得陈文洁的同意，才拿该房产证去办理抵押贷款手续的。 被执行人无提交证据。 本院查明，清远市清城区人民法院作出（2016）粤1802执1529号执行裁定书，于2016年11月11日查封了被执行人罗天聪位于清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#房屋[产权证号：粤房地权证清新房字第××号]。本院在执行××人××市××区农村信用合作联社与被执行人罗天聪、罗治耕、胡金友借款合同纠纷一案中，作出（2018）粤1803执1224号执行裁定书，于2018年6月1日轮候查封了被执行人罗天聪上述房屋。 另查明，清远市清新区农村信用合作联社现更名为广东清新农村商业银行股份有限公司。被执行人罗天聪位于清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#房屋已抵押给清远市清新区农村信用合作联社，抵押期限：2015年5月22日至2018年5月21日。 再查明，2018年7月23日，本院向清远市清城区人民法院发出《商请移送执行函》，商请将被执行人罗天聪位于清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#房屋移送清远市清新区人民法院处理。清远市清城区人民法院于2018年8月10日出具《移送执行函》，同意将其首先查封的上述房屋交由本院处理。本院在处理上述涉案房屋过程中，案外人陈文洁于2018年9月12日向本院提出异议，认为上述房屋是其于2012年从罗天聪处购买，并一直居住使用，以该房屋属其所有为由向本院提出执行异议，请求本院对涉案房屋中止执行，撤销（2018）粤1803执1224号案及（2016）粤1802执1529号案查封涉案房屋的执行行为，并提交房屋买卖协议、收条、借条、房屋产权证、国土使用证、银行个人明细对账单、电费缴费流水单、水费缴费流水单、水费通知单、存折、户口簿、数字电视费清单、发票、证明、居住证明、清远市清城区人民法院移送执行函等证据予以证明。 对案外人提交的证据，申请执行人质证意见如下：对证据1证据2，没有意见。对证据3中的房屋买卖协议，收条，借条，真实性和合法性不予认可。理由是相关的收条，借条均涉及巨额资金，没有银行转账凭证。同时，房屋买卖协议没有依法办理房屋过户手续，不具有合法性，所以该三份证据不足以证实异议人已经购买涉案房屋，及不足以证实已支付全部购房款。对房产证、国土使用证的三性均没有意见。对证据4的真实性没有意见，但对其合法性与关联法不予认可，以及对证明事实不予认可。理由是，水电费等相关的缴费单均不是异议人名下，因此该单据与本案无关。同时，该组证据不能证实异议人购买房屋的事实。对证据5的真实性与合法性没有意见，但对异议人需要证明的事实存在意见，申请执行人认为法院的执行行为是正确的。 对案外人提交的证据，被执行人罗天聪无异议。 本院认为，本案争议焦点问题是：是否中止对被执行人罗天聪位于清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#房屋的执行，并撤销（2018）粤1803执1224号案查封涉案房屋的执行行为。本案中，案外人陈文洁对登记在被执行人罗天聪名下位于清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#房屋提出执行异议，认为其已向被执行人罗天聪购买了该房屋并已实际占有，法院不应查封其房屋。案外人提供与被执行人罗天聪于2012年8月10日签订《房屋买卖协议》中约定“房屋出售价为23万元，由于其房屋买卖未够五年，经协商房屋于2016年12月30日前过户。房款23万元正签字后15天内一次性付清。即2012年8月25日前付清。本协议双方签字生效。”但事后案外人并没依约付款，其提供的2012年12月20日《收条》与2014年9月29日罗天聪向陈文洁借款的《借条》来证实案外人已交清购房款，因没有银行相关转账凭证等佐证，依据不足，申请执行人表示不予认可，本院亦不予取信。另外，案外人提供的“银行个人明细对账单、电费缴费流水单、水费缴费流水单、水费通知单、存折、户口簿、数字电视清单、发票、证明、居住证明”等证据只能证明案外人及其家人在涉案房屋居住，其提供的交纳相关水、电费、电视费等费用，并不能证明涉案房屋的所有权属于案外人陈文洁，而该涉案房屋权利人事实上一直登记在被执行人罗天聪名下。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中，位于清远市清新区太和镇建设路南3号A幢A梯401#房屋登记在被执行人罗天聪名下，而被执行人罗治耕、罗天聪在本院（2018）粤1803执1224号执行案件中并没履行（2017）粤1803民初3794号民事判决书确定的义务，本院对被执行人罗天聪名下该房屋实施查封合理合法，执行的行为并无不当，案外人陈文洁提出的异议并不成立。根据我国物权法对不动产物权变动采取登记生效主义原则，案外人陈文洁并未取得该房屋的所有权，其对该房屋申请法院中止执行的异议请求，理由不充分，证据不足，本院应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人陈文洁的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄顺明 审判员  陈健聪 审判员  植永强 二〇一九年三月十三日 书记员  黄达震