福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽09民终233号 上诉人（原审被告）：福安市中阳天润房地产开发有限公司，住所地福建省福安市城区广场南路166号天润国际营销中心，统一社会代码：91350981062292109Q。 法定代表人：陈明芳，董事长。 委托诉讼代理人：张神朋，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林劲，男，1970年4月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：郑铃全，男，1966年9月12日出生，汉族，福建省福安市。 委托诉讼代理人：彭崇泉，福建凡圃律师事务所律师。 上诉人福安市中阳天润房地产开发有限公司（以下简称中阳天润公司）因与被上诉人郑铃全商品房预售合同纠纷一案，不服福安市人民法院(2018)闽0981民初6836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中阳天润公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回郑铃全提出的诉讼请求。事实和理由： 一、关于解除合同。案涉合同系经双方当事人自愿协商订立，原审法院亦确认其合法有效。根据合同约定，买受人即郑铃全负有先履行义务，依约应在合同订立当日支付首付款，并于随后七个工作日内以按揭贷款方式付清剩余购房款。基于合同的明确约定，郑铃全作为先履行义务人，在支付首付款后，不待另行通知即应按约定的方式和期限支付剩余价款，不履行该付款义务，构成违约，应承担违约责任。本案中，合同约定的付款方式是“现金首付+按揭贷款”（约各半），并非全部或绝大部分以担保方式付款。所以，即便未能订立商品房担保贷款合同，郑铃全完全有可能也应该以其他替代方式付款，继续履行合同。原审判决以中阳天润公司未完成举证为由，认为不能将未能订立商品房担保贷款合同归责于郑铃全一方，并据此支持郑铃全的解除合同诉请。该判决不但未正确分配举证责任，支持违约方行使合同解除权，实属适用法律不当。 二、关于损害赔偿。即便存在办理商品房担保贷款的障碍，也是由于金融政策这种不归责于合同双方当事人的原因所致，郑铃全作为付款义务人，也应在情势发生时，主动提出协商及时要求变更或解除合同。但郑铃全并未依诚信原则为之，致使中阳天润公司至今仍对合同履行抱有信赖。所以，本案合同未得妥当履行的责任以及由此造成的损失，应由郑铃全承担。 综上，郑铃全不履行付款义务是本案纠纷原因所在，其应负违约责任，合同应予继续履行。原审法院判决解除合同并判令郑铃全赔偿损失不当，应予撤销改判。 郑铃全辩称，一、《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。”此条款正是本案纠纷当事人约定合同解除的适用情形。二、《商品房买卖合同》第六条约定“买受人按第3种方式付款：3、其他方式（银行按揭）买受人于2013年9月10日签订商品房买卖合同当日向出卖人支付首付款1643535元整，余款共计人民币164万元整，于签订合同之日起7个工作日内完成银行按揭贷款手续”。本条规定的是在按揭付款的商品房买卖合同履行过程中，购房人不能取得银行贷款从而无法履行商品房买卖合同的情况下，如何确定买卖双方权利义务关系的原则。《商品房买卖合同》第十二条“因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”及银行相关规定，个人申请购房按揭贷款的先决条件是开发商向贷款银行申请楼盘准入许可，银行经过审查，认为该楼盘的开发商符合条件，并与之签订按揭项目合作协议后，银行才会同意向开发商的楼盘的购买者个人发放按揭贷款，前者是后者的前提条件。可见，中阳天润公司的上述先履行义务如果没有履行，郑铃全也就无法履行支付按揭款的义务，证实了中阳天润公司才是真正应当承担违约责任的一方。三、在原审庭审过程中中阳天润公司声称是因商业政策原因无法贷款，且未提供已通知郑铃全办理按揭贷款或者因政策原因未获批准按揭贷款的证据，并在庭审中明确表示无法按合同约定办理按揭贷款，因此双方无继续履行合同的合意和可能。买受人请求解除合同才是无奈之举，本案合同未妥当履行的责任以及由此造成的损失，应由中阳天润公司承担。 综上，请求驳回上诉请求，维持原判。 郑铃全向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的关于福安市阳头阳泉村溪口S1地块“天润银座”801号写字间《商品房买卖合同》；2.判令中阳天润公司返还郑铃全首付款1643535元及资金占用期间的利息损失（利息自2015年6月1日起，以1643535元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算至还款之日止，暂计至2018年11月15日为247388.04元）；3.判令中阳天润公司返还郑铃全代收的契税98506.05元、房屋登记费1000元、公共维修基金19574元，合计119080.05元。 一审法院认定事实：2013年9月10日，双方签订合同编号为201300683《商品房买卖合同》，合同主要约定由郑铃全向中阳天润公司购买福安市阳头阳泉村溪口S1地块“天润银座”801号写字间，建筑面积230.28平方米，套内建筑面积141.81平方米，分摊共有建筑面积88.47平方米，单价为14258.88元/平方米，总价款为3283535元。合同第六条约定付款方式及期限，买受人应在签订合同当日向中阳天润公司支付首付款1643535元，余款164万元整于签订合同之日起7个工作日内完成银行按揭贷款手续。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人未按照约定时间付款的，按照第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当按照累计应付款的千分之二向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同第九条逾期交房的违约责任。按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的千分之二向买受人支付违约金……（其它与本案争议无关的内容略）。 郑铃全于2013年8月23日支付购房首付款1643535元并缴纳契税98506.05元、房屋登记费1000元、公共维修基金19574元。2014年5月8日，中阳天润公司到福安市房地产管理局办理了上述预购商品房的预告登记手续。因郑铃全的银行按揭贷款至今仍未办理，遂提出上述诉讼请求。 一审法院认为：本案中，郑铃全与中阳天润公司签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据《最高人民法院于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案中，郑铃全提出是因为中阳天润公司没有取得银行贷款准入条件而不办理按揭贷款；中阳天润公司提出是因商业政策原因无法贷款，其未提供证据证明其已通知郑铃全办理按揭贷款或是郑铃全个人原因、或是银行原因、还是政策原因未获批准按揭贷款，因此不能将未能订立商品房担保贷款合同归责于郑铃全一方，庭审中中阳天润公司亦明确表示无法按合同约定办理按揭贷款，因此，双方无继续履行合同的合意和可能，故郑铃全有权主张解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求返还首付款1643535元及首付款被占用期间的利息损失。关于首付款被占用期间的利息损失可按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自郑铃全支付首付款之日起即2013年8月23日起计至实际返还首付款之日止，郑铃全自愿主张从2015年6月1日起计算，系其自由处分其民事权利行为，不违反法律规定，予以支持。《商品房买卖合同》解除后，中阳天润公司应将所收取的契税98506.05元、房屋登记费1000元、公共维修基金19574元退还郑铃全。综上，郑铃全的诉讼请求均符合法律规定，予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、《最高人民法院于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十五条规定，判决：一、解除福安市中阳天润房地产开发有限公司与郑铃全于2013年9月10日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201300683)；二、福安市中阳天润房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还郑铃全首付款1643535元及损失（以1643535元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年6月1日起至实际返还首付款之日止）；三、福安市中阳天润房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还郑铃全契税98506.05元、房屋登记费1000元、公共维修基金19574元，合计119080.05元。案件受理费22880元，减半收取计11440元，由福安市中阳天润房地产开发有限公司负担。 本院对一审查明的事实予以确认。 二审中，中阳天润公司提供福安市人民政府市长办公会议纪要[2013]22号，证明其与福安市政府有长达两年税费争议纠纷，造成项目拖延。郑铃全质证认为，税费问题与本案无关联。本院认为，中阳天润公司提供的会议纪要与本案纠纷无关联，不予采信。 本院认为，双方合同明确约定除首付款外的剩余购房款以银行按揭方式交付，但因出卖人中阳天润公司开发的案涉商品房未取得银行按揭核准，导致郑铃全迟迟无法办理按揭，进而无法实现合同目的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，故郑铃全有权主张解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求返还首付款及被占用期间的利息损失，有事实和法律为据，一审判决应予维持。 综上所述，本院认为，中阳天润公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22880元，由中阳天润公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈鸣鸣 审判员  陈富强 审判员  郑 彦 二〇一九年三月二十九日 法官助理陆学宇 书记员龚冬平 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……