大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初1111号原告：苗成玺。被告：王娜。委托诉讼代理人：吴彦，辽宁新世纪律师事务所律师。第三人：于清慧。委托诉讼代理人：钟美娜，辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金海，辽宁青松律师事务所律师。原告苗成玺与被告王娜、第三人于清慧确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告苗成玺，被告委托诉讼代理人吴彦，第三人委托诉讼代理人钟美娜，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认第三人于清慧与被告代理人崔丽2002年5月28日签订大连市西岗区九三街87号5-8号房产《房地产买卖契约》无效。事实和理由：九三街房产产权人刘素勤2001年3月2日与原告苗成玺协议离婚，《离婚家庭财产分割清单》约定“位于大连市西岗区的房屋归苗成玺所有和使用，位于大连市中山区厅的房屋归刘素勤使用和其儿女苗颖、儿子苗庆宇共同居住使用”,《离婚证》协议内容记载“财产已协商完毕，产权房，西岗区九三街87号5-8号归男方所有；公有房中山区中青街128号-3-1归女方”。2002年5月，原告为办理九三街房产权属转移登记，从刘素勤处取来九三街房产房屋产权证、刘素勤身份证、手戳放在家中，约好二人到大连市房产权属转移登记原告名下。2002年5月28日与原告在九三街房产同居的第三人于清慧，拿九三街房产房屋产权证、刘素勤的身份证、手戳，与被告王娜母亲崔丽签订九三街房产《房地产买卖契约》、《房地产权属转移登记申请书》，当天，于清慧冒名顶替刘素勤与被告母亲崔丽在大连市不动产登记中心服务窗口，将九三街房产权属转移登记在被告王娜名下。于清慧收取卖房款的第二天，独自以在国外留学的儿子刘世洋是与原告的非婚生子，于清慧代替刘世洋与大连康阳房地产开发有限公司签订刘世洋购买大连市西岗区高尔基路176号6-2号房产，卖房款被于清慧、刘世洋据为己有。2015年8月7日，于清慧从与原告同居寄居在大连市西岗区房屋，顾搬家公司拉走自已生活用品，潜逃消声灭迹。为此，原告向大连市公安局西岗公安分局控告于清慧、刘世洋共同诈骗九三街房产犯罪。西岗公安分局2018年8月10日以大公西（刑）不立字（2018）18号《不予立案通知书》“苗成玺你控告的于清慧诈骗苗成玺房产，我局经审查认为没有犯罪事实”；原告不服大公西（刑）不立字（2018）18号《不予立案通知书》提出复议，西岗公安分局2018年9月6日以西公刑复字（2018）009号《刑事复议决定书》“申请人对本局大公西（刑）不立字（2018）18号不予立案决定不服并申请复议，经审查，认为大公西（刑）不立字（2018）18号不予立案决定正确”；原告不服西公刑复字（2018）009号《刑事复议决定书》向大连市公安局提出复核，大连市公安局2018年11月1日以大公刑复核字（2018）45号《刑事复核决定书》“苗成玺对大连市公安局西岗分局作出的西公刑复字（2018）009号刑事复议决定不服申请复核。经审查，认为原复议决定认定的事实清楚、依据准确、程序合法，根据《公安机关办理刑事复议复核案件程序规定》第三十二条的规定，决定维持复议决定”。原告不服大公刑复核字（2018）45号《刑事复核决定书》，依法向大连市西岗区人民检察院对应当立案的案件不立案侦查案件提出申诉，2019年1月3日西检侦监不立字（2019）1号《不立案理由审查意见通知书》“关于你指控于清慧、刘世洋涉嫌诈骗一案，向本院提出申诉对于对应当立案侦查的案件不立案侦查，大连市公安局西岗分局已向本院说明不立案的理由，经本院审查认为大连市公安局西岗分局说明的不立案理由成立”。据此，原告依据法律规定特此起诉到人民法院。请求法院支持原告的诉讼请求，确认《房地产买卖契约》无效，以维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。答辩意见如下：一、本案的基本事实。2002年5月21日王娜与大连芳墅房地产代理有限公司（以下简称“芳墅公司”）签订了《居间合同》,主要内容为:居间方受委托方的委托,双方就购买西岗区九三街的房地产,成交价格为人民币13300元（包括税及中介费）；居间方本日代理收取甲方购买此房定金4000元,居间方应在七个工作日内调查此房有无争议,如有争议居间方返还委托方定金及中介费用,如无争议则继续履行。原告夫妻共同到场参与先后签订了两个房地产买卖契约。2002年5月21日原被告（代理人崔丽）签订了《房地产买卖契约》主要内容为：卖方已收到王娜预付的购房定金人民币壹万元，卖方自愿将座落于西岗区九三街87号5-8号房地产出售给乙方，成交价为126000元。2002年5月28日原被告签订了《房地产买卖契约》主要内容为：刘素勤自愿将座落于西岗区九三街87号5-8号房地产出售给乙方，成交价为90000元，付款方式为现金。刘素勤与王娜分别加盖了印章。原告、刘素勤持有大房权证西私字第××号房屋产权证、刘素勤身份证原件、手戳等共同办理了产权变更手续。合同签订过程后王娜支付了全部购房款，原告交付了房屋。时至今日已17年，由于时间太久，现王娜的代理人根本无法认出刘素勤的长像。二、本案应当追加芳墅公司为第三人。本案房屋买卖是通过房地产代理公司购买的。中介公司往往承担着审查产权人处分权、购房人（承租人）履约能力、代收代转定金、代收预付款、代办贷款等义务，而这些义务对维护交易双方的利益至关重要。本案中，中介公司履行审查产权人处分权、购房人履约能力等义务具有居间性质，王娜正是基于对中介公司的信任进而与相对人原告进行交易。中介公司具有专业的房地产交易的资质，且保存当时交易的相关资料。为了查明案情且审理结果会对第三人产生影响，故应当追加其为第三人。三、原被告签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，且已实际履行，应认定为有效。2002年5月28日原告向大连市房地产管理局提出申请对案涉房屋申请房地产权属转移登记。原告和刘素勤共同持有刘素勤的房屋所有权证书、身份证原件、印章等共同到房地产管理局申请办理了房屋过户手续。自此买卖合同实际履行。原告收取了购房款后交付了案涉房屋。现案涉房屋所有权人登记在王娜名下，这十七年来原告从未曾提出过任何异议。四、原告与被告之间亦存在直接的房屋买卖合同关系。原告从最初看房、洽谈、签约、过户、收款等自始至终均亲自到场。原告的长相王娜的代理人到现在都能认出。且在房屋交付后，由于电的问题，王娜的母亲崔丽多次找原告，原告解决了相关问题。使房屋达到了交付使用条件。原告持有刘素勤的房屋所有权证书、身份证原件、印章等行为，视为是刘素勤授权原告办理房屋所有权书转移登记事宜，此行为可以产生授权代理的法律后果。五、关于法律适用。根据最高院关于审理买卖合同司法解释第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。综上，本案中原告以其在缔约时对案涉房屋没有所有权及处分权为由主张合同无效的，人民法院应当驳回其诉讼请求。第三人称，不同意原告的诉讼请求。对房子的处分是原告本人当时的真实意思表示，当时原告是大连经济技术开发区丰汇经贸公司的法定代表人，第三人是公司财务主管，原告离婚时分得九三街一处住房，后来她卖给被告王娜，需要原告和前妻一起去签字。原告说前妻请不下假，让第三人代签。第三人看了他的离婚协议，确认该处房子确实归原告所有，就去了。洽谈合同以及卖房款的给付都是购房人给了原告，其他情况不清楚。经审理查明，原告苗成玺与案外人刘素勤于2001年3月2日登记离婚，离婚时双方约定西岗区九三街87号5-8房屋即案涉房屋归原告所有，案涉房屋当时登记在刘素勤名下。2002年5月21日，第三人于清慧受原告委托，以刘素勤名义与被告王娜的代理人即被告的母亲崔丽签订《房地产买卖契约》，双方约定，被告购买案涉西岗区九三街87号5-8号房屋，价款126000元。2002年5月28日，第三人以刘素勤的名义与被告共同向房屋登记机关递交《房地产权属转移登记申请书》，并提交签订日期为当日的《房地产买卖契约》，房屋价款90000元，其他内容与5月21日《房地产买卖契约》一致。2002年6月10日，原告向被告出具“收条”，确认收到房款126000元。2002年6月11日，被告取得房屋所有权证书。后原告将案涉房屋交付被告。另查，2017年苗成玺向大连市沙河口区人民法院起诉于清慧、刘世洋同居关系析产纠纷一案中，苗成玺自述“为增加收入，原告与被告于清慧一起将九三街的房屋出售”。又查，被告（甲方）和芳墅公司（乙方）于2002年5月21日签订《居间合同》，双方约定，甲方经乙方居间购买案涉房屋，委托乙方代办房屋产权过户手续，成交价格133000元（含中介费和过户费）。本院确认的上述事实，有原告提交的房屋产权证书、房地产买卖契约、房地产权属转移登记申请书、离婚证，被告提交的居间合同、房地产买卖契约、收条、户口簿、房屋所有权证书，第三人提交的（2017）辽0204民初2622号民事判决书，及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。本院认为，原告与刘素勤离婚时约定案涉房屋归原告所有，故原告对案涉房屋有处分权。第三人受原告委托以刘素勤名义将房屋出售给被告，原告收取房款并将房屋交付被告，且原告在另案中自认其将房屋出售，足以认定出售房屋是出自原告的真实意愿，并未侵害原告合法权益。原告称其在2002年5月欲将案涉房屋转移登记至其名下，不属实。原告主张《房地产买卖契约》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告申请追加芳墅公司为第三人，经本院审查认为，本案审理结果与该公司并无直接利害关系，故不予追加。原告在本案中提出的其与第三人及案外人刘世洋的纠纷，不属本案审理范围，本院不予审查处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告苗成玺的诉讼请求。案件受理费减半收取1025元，由原告苗成玺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  孙晓君二〇一九年三月二十六日书记员  江云峰