山东省招远市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0685民初3464号 原告：兰高峰，男，1966年6月16日生，汉族，山东省招远市人，住招远市。 委托诉讼代理人：巨云潭，招远市开发法律服务所法律工作者。 被告：方绍梅，女，1970年8月22日生，汉族，山东省招远市人，居民，住招远市。 委托诉讼代理人：杨涛，山东通昌律师事务所律师。 被告：初桂林，男，1971年3月27日生，汉族，山东省招远市人，居民，住招远市。 两被告委托诉讼代理人：陈安强，山东鑫士铭律师事务所律师。 原告兰高峰与被告方绍梅、初桂林所有权确认纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰高峰的委托诉讼代理人巨云潭，被告方绍梅的委托诉讼代理人杨涛到庭参加诉讼。案件审理过程中，本院依法追加初桂林为共同被告参加诉讼，被告初桂林及两被告委托诉讼代理人陈安强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰高峰向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于招远市金凤花园住宅小区xx号楼x单元xxx户的楼房为原告所有，被告腾出房屋返还原告。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告兰高峰为招远市金铭工贸有限公司的法定代表人，方绍梅曾为原告公司的车间主任。2006年3月，为提升企业对人才的吸引力，原告购买了金凤花园住宅小区xx号楼x单元x户的楼房供负责公司外贸业务的周某某居住，并将该房产临时登记在周某某名下。2009年10月，周某某因工作原因腾出该楼房，原告将该楼房交由被告居住。2015年10月，周某某正式离开公司出国发展，原告遂将该楼房暂时过户登记在被告丈夫初桂林名下。2016年8月，原告的公司因经营困难而停产，被告离开公司，原告要求被告腾出房屋并变更登记，但被告拒不配合，原告无奈提起诉讼。 被告方绍梅辩称，1、兰高峰不具有诉讼主体资格，按照兰高峰诉状所称，出资购买楼房是为了提升企业对人才的吸引力，因此出资人应是单位而不是兰高峰个人，相应的主张权利的应该是单位。2、无论是谁出资，不动产登记中心一旦将该不动产登记在他人名下，该不动产就为登记的业主所有，与出资人没有关系。因此，无论兰高峰是否是出资人，都无权向房屋登记所有人主张权利，因而兰高峰不具有诉讼主体资格，诉争房屋登记在被告丈夫初桂林名下，被告方绍梅只是共有人。3、诉争房屋从周某某名下变更至初桂林名下完全是按照有关法律规定程序进行，且相关部门颁发了房产证和土地使用权证，该房屋的所有权人应为被告及丈夫初桂林所有，请求驳回原告的诉讼请求。本院追加初桂林为共同被告后，两被告辩称，涉案房屋是原告于2009年10月赠予被告方绍梅的，后又通过克扣工资等方式以8项款项共计68.5万元进行了抵顶，且已经办理了产权转移登记，现原告撤销赠予已经超过诉讼时效。 当事人围绕各自的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，经审理认定事实如下：2005年8月，原告以个人名义从招远市金光房地产开发有限公司购买金凤花园温泉路xxx号xx号楼xxx户楼房一处，面积100.21平方米，交易金额169154元，计税金额210441元，招远市金光房地产开发有限公司出具了交款人为原告兰高峰的收据，招远市金凤物业有限公司与原告签订了《金凤花园房屋装饰装修管理协议》、《商品住宅质量保证书》和《金凤物业管理服务协议》。后该房屋登记在原告公司职工周某某名下，房屋所有权证号“招房权证字第000xxxx号”，国有土地使用证号“招国用XXXX第xxxx号”，完税凭证上载明的纳税人为“周某某”，实际交纳人为原告兰高峰。2008年以前，原告将该楼房交由周某某居住，原告负责缴纳物业费及水电费、管理费，缴费单据户头有的标注为“兰高峰”，有的标注为“周某某”，但均为原告兰高峰所持有。 被告方绍梅于2008年在原告担任法定代表人的招远市金铭工贸有限公司工作至2016年8月。2008年至2009年期间，周某某腾出了该楼房，两被告开始居住并使用该楼房，期间水电费、维修费等缴费户头仍为“周某某”。2015年10月12日，周某某与丈夫丁兆林经招远市公证处公证，委托周某某父亲周祥海办理两套房屋的出售事宜。在“办理委托书公证询问笔录”中，周某某表示委托书所涉及不动产的来源、取得时间、权属“是我和丈夫婚后取得的，属于我们共有，没有其他共有人”。2015年10月23日，在原、被告均在场的情况下，周某某与被告初桂林签订“房屋买卖合同”，该楼房从周某某名下过户至初桂林名下，两被告按照成交价25万元交纳了过户费。 对涉案房屋过户事实，原告主张因周某某离开公司出国发展，原告名下存在多套房产，过户到原告名下是为了方便管理使用。被告方绍梅原辩称意见为房屋从周某某名下变更至初桂林名下，系被告方绍梅与周某某之间的事情与原告无关，被告办理房产过户时缴纳了契税，坚持不动产的所有人以登记为准，被告系涉案楼房的所有人。追加被告后，两被告变更陈述如下：两被告原有位于金城路XXX号房产一处，因2009年原告将金凤花园xx号楼xxx号赠予被告方绍梅，被告将原来的住房出售。原本说好房屋是赠与，但后来原告以应该付给被告方绍梅的8项款项抵顶了房款，分别为1.2006年9月至2008年3月方绍梅与原告妻弟滕某某合伙办家纺加工厂，后该厂由原告接手，应当付给方绍梅的13.5万元盈利未付；2.原告聘任方绍梅担任生产厂长，自2008年6月至2013年8月，每月只支付工资1500至1800元，5年少付工资10万元；3.2008年6月至2013年8月工作最繁忙的时候，方绍梅每天工作10小时以上，每年最多休班25天，共计加班965个工作日，加班费96500元；4.自2013年9月至2016年8月原告没有支付方绍梅工资，按每月5千元计算，计款18万元；5.2014年12月方绍梅受了工伤，导致腰椎间盘膨出，原告只支付了2千元医疗费，没有为被告申请工伤待遇，按照10级工伤计算，原告应当支付工伤赔偿104300元；6.原告承诺给方绍梅更换更好的住房，2010年9月11日方绍梅交给原告3万元定金，房屋买卖不成原告也没有返还；7.2015年1月方绍梅办理了失业手续，但所有的失业金都被原告领取，具体数额不清；8.2016年8月原告停产并让方绍梅离开，原告应支付解除劳动合同经济补偿金4万元。以上不含不明数额的失业金共计68.5万元。在2009年10月两被告搬入金凤花园xx号楼xxx号住房前，方绍梅要求与原告算算账，原告口头承诺房子是被告的，房款不用被告管，被告只要好好工作就行了；后因承诺的新房子没有购买成，方绍梅要求原告办理过户，原告再次口头承诺只要被告好好工作，过户的事情不用被告操心；2013年原告停发了周某某、丁某某、方绍梅的工资，方绍梅找原告，原告称用工资抵顶房款，因此方绍梅对于所欠款项一直没有追究。2015年10月原告主动联系方绍梅将涉案房屋过户到被告名下，过户时原告、被告、周某某均在场，原告从未向被告明示房子系顶名登记。过户到初桂林名下是两被告协商的结果，原告没有异议。 对于被告变更的答辩陈述，原告认为被告陈述没有证据支持，赠与和顶账均应当有书面协议；关于3万元购房款事实存在，当时是被告委托原告购买金桂苑房屋，并交给原告3万元委托原告代交定金，原告以个人名义向开发商定购包括原告购房在内的10套房，后买卖不成，现定金正在协商返还，返还后可如数退还给原告。该事实可以证明被告一直清楚涉案房产的权属是原告的，否则无必要再行购置房产；关于合伙关系系被告方绍梅与滕某某之间形成，与原告没有关系。合伙厂子倒闭后，原告接收了剩下的物品但支付给了滕某某折价，被告与滕某某之间如何清算原告不清楚；关于工资、加班费、工伤赔偿等均为劳动争议相关事项，与本案无关；被告方绍梅的失业金用于缴纳了其本人的部分社保费，且与本案无关。 庭审中，经本院要求，周某某于2018年2月1日委托他人以快递邮寄的形式向本院提交附有本人身份证复印件的“关于金凤花园xx号楼xxx楼房的相关说明”一份，内中称自己现居住澳大利亚，“招远市金凤花园xx号楼xxx号系兰高峰出资购买并登记在我的名下。2015年10月根据兰高峰的意思，将房屋过户在方绍梅丈夫初桂林名下。但本人和方绍梅夫妇没有产生买卖和赠与的任何关系。方绍梅和兰高峰之间是否有什么约定我概不知情。以上情况是我知道的客观事实，特此证明。证明人：周某某。”对该份证据，被告认为不真实，称周某某的签名与房产过户委托书中的签名不吻合，并提交与周某某的聊天记录证明周某某本人否定了签名的真实性。原告以该聊天记录没有明确的聊天时间、对方没有明确签名文书是否是2月1日提交的那份、无法确认聊天记录对象是否是周某某。被告认为该房屋所有权来自于周某某，申请本院追加周某某为共同被告或第三人参加诉讼。 另，对于在涉案房屋过户时让被告交纳过户费的初衷，原告解释为系有意将该房屋以合理价格转让给被告，后双方就价格问题没有协商妥。 上述事实，有当事人的陈述、房屋权属证书、交款收据、《金凤花园房屋装饰装修管理协议》、《商品住宅质量保证书》、《金凤物业管理服务协议》、周某某证明材料、公证档案材料、房屋买卖合同等在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.关于诉讼主体，是否应当通知周某某参加诉讼。2.涉案房屋的所有权应属于实际购买人还是权属证书登记人。3.被告所主张的赠与、顶账行为是否成立。对于周某某的诉讼地位，本院认为，其相对于本案讼争的标的，既不是共同权利人也不是共同义务人，没有独立的请求权，案件处理结果与其亦无法律上的利害关系，其身份只是证人，故对于被告申请本院追加其为共同被告或第三人参加诉讼的请求，不予支持。周某某的书面证言系本院向其征询意见其出具的，本院确认其效力并认定周某某认可其对涉案房屋无所有权和自行处分权，其办理过户登记行为系原告授权。 关于房地产权属证书是否系“绝对权属”的标志，本院认为，作为不动产所有人的登记凭证，房产登记人包含多种取得方式，房产权属证书载明的登记人并不必然为房产的实际所有人。本案讼争房屋实际为原告兰高峰出资购得，签署《金凤花园房屋装饰装修管理协议》、《商品住宅质量保证书》、《金凤物业管理服务协议》均系业主行使权利并承诺履行相关义务的行为；缴纳物业管理费、水电费等系业主履行物业服务合同及对楼房进行使用管理的行为表现。原告系以上证据的持有者，并兼具以上行为表现，原告具有购楼者及楼房实际业主的行为特征。原房屋产权登记在周某某名下的行为，只是一种形式上的登记行为，房屋登记的权利人与实际的权利人并不相符，周某某并未实际取得涉案房屋的所有权，实际所有权人应当为原告兰高峰。周某某再行变更登记房屋所有人为被告初桂林、被告方绍梅登记为共有人，只是受原告兰高峰授权的一种对登记形式的变更行为，公证文书亦只是为了顺利变更房产登记的一种形式上的授权文书，并未导致房屋实际权利人的变更。 关于被告的辩称理由是否成立，本院认为，赠与合同具有要式性。根据《城市房地产管理法》的相关规定，房地产转让的，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权的取得方式，故赠与房屋的合同，必须采用书面形式。被告辩称取得房屋系原告赠与、系原告将原来赠与周某某的房屋改赠给被告，本院认为，被告该主张首先确认其对房屋所有权变更登记之前实际归属原告没有异议，这与被告要求追加周某某参加诉讼的理由相矛盾；其次被告该主张缺少法定的形式要件支持，故赠与关系不成立。被告称以抵顶的形式付出了远远高于房屋价值的对价，而原告予以否认，本院认为，被告主张的8项款项涉及合伙利润分配、购房定金返还及劳动用工关系争议，有的主体不重合有的不是同一法律关系，其中劳动争议应先裁后审，故本案不予审查和认定，被告可另行主张其权利。 综上，本院认为，两被告占有涉案房屋的行为不符合民事行为应当遵守的等价有偿原则，被告亦不能举证证明系依法取得房产所有权，主张所有权的理由不充分。另外，结合原告与被告以及周某某之间的上下级关系、诉争房产变更登记的时间以及被告在此期间出资由原告再行为其订购其他房产等事实，原告所称诉争房产的所有人始终没有发生真正意义的变更的主张，符合常理也具有充分的事实和法律依据，原告要求确认原告为诉争房屋所有人并令被告腾出房屋的主张应予支持，被告的抗辩理由缺乏事实和法律依据。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百三十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条、三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下： 一、金凤花园XX号楼XXX号房屋所有权归原告兰高峰所有。 二、被告方绍梅、初桂林于判决生效后二十日内腾出金凤花园XX号楼XXX号房屋返还给原告兰高峰。 案件受理费3680元，由原告兰高峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  耿淑芸 人民陪审员  刘尊林 人民陪审员  张淑芬 二〇一九年三月八日 书 记 员  林士程