广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1473号上诉人（原审原告）：广州中医药大学，住所地：广州市机场路。法定代表人：王省良，职务校长。委托诉讼代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州银建商品房经营有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：叶细廉，职务总经理。委托诉讼代理人：郑中鹏、李华龙，均系广东康浩律师事务所律师。原审第三人：广东省中医院，住所地：广州市越秀区。法定代表人：陈达灿。委托诉讼代理人：何如、符忠，均系广东经纶律师事务所律师。上诉人广州中医药大学与被上诉人广州银建商品房经营有限公司（以下简称银建公司）、原审第三人广东省中医院房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人广州中医药大学代理人卢瑞瑜，被上诉人银建公司代理人崔志杨、曾笑欣，原审第三人广东省中医院代理人何如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广州中医药大学上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决银建公司向广州中医药大学赔偿相当于广源路××、××、××房目前房产价值3874000元的价款，并支付从2017年7月1日起至实际赔偿金额付清之日止的利息（以赔偿金额为本金，参照银行同期贷款利率计算）；3、判决银建公司按照评估价2451190元赔偿广州中医药大学相当于中山三路××房的价款，并支付从2017年3月20日至实际赔偿金额付清之日止的利息（以赔偿金额为本金，参照银行同期贷款利率计算）。事实与理由：广州中医药大学认为一审法院适用法律错误。一、广州中医药大学要求银建公司赔偿相当于广源路××、××、××房价值的价款是基于银建公司无法将上述三房屋交付广州中医药大学使用导致违约而产生的赔偿责任。根据广州中医药大学、银建公司以及广东省中医院签订的《变更协议》约定，银建公司同意广州中医药大学永迁到瑶台人民九巷××、××、××房（下称“瑶台三房”），并约定将瑶台三房交付广州中医药大学永久使用，今后不向广州中医药大学收取租金。按照该协议的约定，广州中医药大学享有瑶台三房的永久使用权，银建公司有将上述广源路三房交付给广州中医药大学永久无偿使用的义务。因银建公司未交付瑶台三房，故广州中医药大学原诉请要求判决银建公司向广州中医药大学交付瑶台三房，但因瑶台三房未取得房产证，一审法院以无法查明权属情况为由要求广州中医药大学变更诉讼请求，故广州中医药大学变更诉讼请求为要求银建公司赔偿广州中医药大学因此遭受的损失。对于赔偿金额的认定，广州中医药大学认为基于变更协议，广州中医药大学享有对该三房的权益相当于该房产价值的权益，因此广州中医药大学申请法院评估房产价值，并参照评估价值进行赔偿。一审法院曾委托评估机构对瑶台三房进行评估，但评估机构答复因瑶台三房未办理产权登记，土地使用权性质及使用年限不明，故无法评估。广州中医药大学只能通过房屋中介网站查询到瑶台三房同类房屋的房产市场价格作赔偿金额的参考依据。根据2017年6月下旬链家官方网站发布的瑶台售出的附近一套6楼二手房的信息，该房屋每平方米的价格是22930元，结合实际情况，估算瑶台三房的具体价值为302房26000平方米，总价是832000元；402房25000平方米，总价是1650000元；501房24000平方米，总价是1392000元，故三房合计赔偿金额为3874000元。根据《变更协议》，银建公司向广州中医药大学交付的是瑶台三房的永久使用权，该永久使用权价值与房产产权价值相当，广州中医药大学要求参照瑶台三房的房屋价值作为赔偿依据合法合理，应得到支持。一审驳回广州中医药大学对该三房的补偿请求是错误的。因为变更协议约定广州中医药大学对瑶台三房享有永久使用权，不需要支付租金，并且在可以办证的情况下，银建公司需配合办理过户，因此广州中医药大学基于变更协议对该三房享有占有、使用、收益权利。现因银建公司无法交付瑶台三房，广州中医药大学有权要求银建公司赔偿损失。如果一审法院不认可上述损失金额，可以另行对该房屋的价值或者损失价值予以调查或者予以调整，不应直接驳回广州中医药大学的请求；二、银建公司应按照评估价2451190元赔偿广州中医药大学相当于中山三路××房的价款，并支付从2017年3月20日至实际赔偿金额付清之日止的利息。由于涉案房屋中山三路××房的所有权已转移至案外人林钰青名下，银建公司无法履行《变更协议》约定，应当对此承担违约责任。一审法院判决银建公司按照中山三路××房当前的评估价值赔偿本校的损失（评估时间为2017年3月20日），但认为广州中医药大学主张利息的请求缺乏事实依据。广州中医药大学认可法院判决该房的赔偿金额，但该涉案房产的评估时间为2017年3月20日，评估价2451190元是银建公司在2017年3月20日这个时间点应当向广州中医药大学赔偿的金额，但由于其未在该日期赔偿，随着时间延迟，房产价值也相应上升，广州中医药大学的损失进一步扩大，因此，广州中医药大学要求银建公司同时赔偿从2017年3月20日起至赔偿金额实际付清之日止的利息有合理依据。银建公司二审答辩称：一、银建公司已按约定交付瑶台三房给广州中医药大学使用，不存在违约行为，广州中医药大学的赔偿请求缺乏事实依据。且《变更协议》仅约定广州中医药大学有权使用瑶台三房，未约定所有权归广州中医药大学所有，广州中医药大学请求赔偿相当于瑶台三房房产价值的价款并计算利息缺乏事实依据及请求权基础，该上诉请求不应得到支持。首先，一审证据已证明银建公司已按约定交付瑶台三房给广州中医药大学使用。广州中医药大学请求赔偿缺乏事实依据。其次，广州中医药大学仅为原拆迁地块的租户，因此《永迁安置意向书》（银建公司一审证据2）及《变更协议》（银建公司一审证据9）仅约定其有权使用瑶台三房，并不享有所有权。一审法院亦查明各方并未约定瑶台三房所有权归广州中医药大学所有，现广州中医药大学主张相当于房产价值的赔偿，等同于主张其享有瑶台三房的所有权，其主张缺乏事实依据及请求权基础。再次，广州中医药大学多年来从未向银建公司要求交付，表明银建公司实际已履行安置补偿义务，否则不合常理。最后，链家网发布的中介广告不能作为房屋估值依据，主张从2017年7月1日起的利息更无任何依据；二、一审法院以中山三路××房（下称“901房”）的目前市场价值判令赔偿，已远超广州中医药大学一审起诉时对房产价值的预期估计，一审法院在考量各方权益后，已在处理上向中医院大学有所倾斜，广州中医药大学现再主张利息损失缺乏法律依据，且有损银建公司合法权益；三、省中医院作为拆迁人，其才是拆迁安置补偿的直接责任人，广州中医药大学在一审中明确不需要省中医院承担本案责任，表明其已放弃自身权利，不得再主张赔偿。银建公司系受省中医委托实施拆迁，仅为受托人而非拆迁人，不应直接承担赔偿责任。首先，省中医院作为拆迁地块的实际使用人和拆迁人，应由省中医院承担拆迁安置补偿责任。其次，银建公司系受省中医委托实施拆迁，仅为受托人，不应直接承担赔偿责任；四、广州中医药大学对瑶台三房主张赔偿，已超过诉讼时效。广州中医药大学主张赔偿所依据的《变更协议》（银建公司一审证据9）是在2002年3月15日签订，广州中医药大学于2015年才提起诉讼，早已超过诉讼时效，丧失胜诉权。综上，一审法院的判决事实认定清楚，法律适用正确。广东省中医院二审答辩称：1.银建公司作为拆迁安置补偿合同的合同当事人以及实际拆迁安置行为人，广东省中医院以及广州中医药大学委托银建公司以及其关联公司实施拆迁安置的工作，并支付了相关的对价。银建公司作为合同当事方，应当完整履行合同义务，但瑶台三房至今未过户，银建公司仍是瑶台三房的所有权人，银建公司应当继续履行安置责任，或者将瑶台三房的使用权永久交付给广州中医药大学，或在条件成熟时予以过户。履行合同的责任应当由银建公司举证，根据民事诉讼的若干规定，银建公司承担举证不当的后果；2.一审判决对于涉案901房进行的金额处置是基于涉案事实、证据、以及评估结果做出的裁判，不存在偏袒。至于利息或金额的请求是广州中医药大学与银建公司的各自请求，请二审法院考量；3.中医院与银建公司关于拆迁安置相关事宜的合同已经委托给银建公司，如银建公司未能就拆迁安置事宜与相应的权利人达成一致意见并履行，违约责任由银建公司承担，不应是广东省中医院承担。广州中医药大学提供的变更协议，及广州中医药大学一审证据1以及广东省中医院一审证据2，清晰显示银建公司是合同当事人之一。银建公司不能以其只是受委托人，而广东省中医院是拆迁人为由逃避合同责任；4.涉案的瑶台三房不动产未能过户或者未能移交永久使用权至今仍持续存在，不存在诉讼时效已过的情况。广州中医药大学向一审法院起诉请求：1.判令银建公司履行2002年3月15日签署的《变更协议》第一项义务，将广源路××、××、××房腾空，免费交付给广州中医药大学永久使用，并赔偿因银建公司逾期履行导致广州中医药大学的损失；2.判决确认中山三路××房产权归广州中医药大学所有，并判令银建公司履行2002年3月15日签署的《变更协议》第二项义务，到房地产管理部门办理将该房屋产权转移给广州中医药大学的手续，并赔偿因银建公司逾期履行合同导致的广州中医药大学的损失。诉讼过程中，广州中医药大学变更诉讼请求为：1.银建公司向广州中医药大学赔偿相当于广源路××、××、××房目前房产价值3874000元的价款，并补偿从2002年3月15日起至今的利息（以上述房价为本金，参照银行同期贷款利率计算）；2.银建公司按照评估价2451190元补偿广州中医药大学相当于中山三路北横街25号904房的价款，并支付从2002年3月15日起至今的利息（以上述房价为本金，参照银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：1993年9月25日，银建公司（用地单位、甲方）与广州中医药大学（原称广州中医学院、被安置住户、乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》。合同约定：银建公司经广州市规划局（92）城地批字819号文核准，并经广州市房地产管理局（92）房征字第××号通告，征（拨）越秀区海珠中路南濠街等地段的土地，需拆除海珠中路南濠街5号的房屋，广州中医药大学是该屋的住户，承租居住面积156平方米，实际居住学生及教师。广州中医药大学同意于1993年10月15日前迁出原址房屋。银建公司应于1993年10月15日前在广源路朝阳大街人民九巷七号之一第三、四、五层产权属于广州中医药大学所有的房屋内安排房、厅面积156平方米给广州中医药大学回迁居住。广源路朝阳大街人民九巷七号之一三楼北向居住面积32平方米、四楼居住面积66平方米、伍楼全层产权及使用权归广州中医学院所有；银建公司负责办理该屋房屋所有权证转移手续，期限为一年等。1999年11月3日，第三人广东省中医院取得广州市城市规划局核发的穗规地证字[1999]第367号《建设用地规划许可证》，载明用地位置为海珠中路以东、南街以西、大德路以北，用地面积2445平方米，附加说明“随文注销我局（94）穗城规北片地复字第517号文、（92）城地批字819号《国家征用土地通知书》和（85）城地批字357号《国家征用土地通知书》批准广州市银建商品房经营公司征用相应地段重叠部分用地红线”等。1999年11月27日，银建公司及建威公司（甲方）与第三人广东省中医院（乙方）签订《关于海珠中地块建设前期投入补偿合同》，约定甲方将其投资开发的大德路以北海珠中路以东转弯地段2168平方米用地（市规划局[85]城地批字第375号及[92]城地批字819号）转让给乙方兴建门诊综合楼，乙方支付甲方补偿前期投入费总额3800万元人民币等。此后，该三方又分别于2000年7月10日、2001年6月22日签订《关于海珠中路地块补偿费用财务问题的补充协议》及《房地产项目转让合同补充协议》，就相关问题进行了补充约定。2002年3月15日，第三人广东省中医院（甲方）、银建公司（乙方）及广州中医药大学（丙方）签订《变更协议》。主要内容为：广东省中医院经市规划局（1999）城地批字367号文核准，并经市房地产管理局（2000）房征字第××号通告进行旧城改造，兴建医院大楼，现三方经协商达成如下协议：一、广州中医药大学是原海珠中路南濠街5号的租住户，永迁到广源路瑶台人民九巷7号之一302、402、501（合共居住面积156平方米）和中山三路北横街25号901（建筑面积92.84平方米）。现广东省中医院及银建公司同意广州中医药大学永迁到广源路××、××、××房的套间永久使用，今后不向丙方收取租金；永迁到中山三路××房的套间将产权无偿转移给广州中医药大学，由银建公司负责办理产权转移手续，转移费用按规定各自支付。二、广州中医药大学与银建公司于1993年9月21日和9月25日签订的《拆迁安置协议书》予以解除。三、今后广源路瑶台人民九巷7号之一的住房可以办理产权证书时，再协商处理……另查明：广州市越秀区中山三路××房原登记所有权人为银建公司，权属来源为1991年自建。该房屋总建筑面积92.15平方米，用途为住宅。2005年9月8日，广州市中级人民法院以（2004）穗中法执字第2222-4号协助执行通知书及民事裁定书执行将该房屋过户给案外人林钰青所有并注销原房产证。广州中医药大学、银建公司及广东省中医院所签《变更协议》涉及的广州市广源路××、××、××房未查到产权登记情况。本案审理过程中，广州中医药大学申请对广源路××、××、××房及中山三路××房四套房屋在2002年3月15日签订《变更协议》时的市场价值进行评估。经摇珠，一审法院依法委托广东中广兴房地产与土地估价有限公司（以下简称中广兴公司）承担此次评估工作。2017年1月5日，中广兴公司致函一审法院，称因广源路××、××、××房资料不齐全，《变更协议》未显示估价对象的权属、土地使用权性质及使用年限，故无法对该三套房屋进行评估。2017年4月12日，中广兴公司作出《房地产估价报告》，评定广州市越秀区中山三路××房在2017年3月30日（勘查当日）的市场总价为2451190元。银建公司收到该《房地产估价报告》后提出书面异议，认为中广兴公司评估时点与法院委托的估价时点不符。同年9月1日，中广兴公司书面回复一审法院称，因该公司成立时间比估价期日（即2002年3月15日）较晚，公司数据库缺乏2002年的房价资料，故不能对上述房屋于2002年3月15日的市场价值进行评估。广州中医药大学对《房地产估价报告》及中广兴公司的回复均无异议，称不申请重新评估，要求银建公司按照《房地产估价报告》评定的房屋价值予以相应赔偿。广东省中医院对《房地产估价报告》及中广兴公司的回复亦未提出异议。广州中医药大学已预交评估费8628元。因中广兴公司出具的《房地产估价报告》估价时点与委托不符，银建公司于2017年11月2日向一审法院申请委托其他评估机构对中山三路××房在2002年3月15日和2005年9月8日的市场价格重新评估。但经摇珠，该次选定的评估机构广州合富房地产评估有限公司于同年11月29日作出《评估退案申请书》，称该司认为在无法搜集足够数量价值时点估价对象的交易实例的前提下，难以确定估价对象的价值，故申请退案。2018年1月19日，一审法院发布《关于对外委托司法评估鉴定项目公告》，公告期满，无具备资质的中介机构应标。诉讼过程中，广州中医药大学明确不需要广东省中医院承担本案责任。一审法院认为，广州中医药大学、银建公司及广东省中医院共同签订的《变更协议》是当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应依约履行。该协议约定“永迁到中山三路××房的套间将产权无偿转移给广州中医药大学，由银建公司负责办理产权转移手续”。即虽然协议为三方共同签订，但合同约定将涉案901房产权无偿转移给广州中医药大学的义务人为银建公司，现该房屋所有权已转移至案外人名下，银建公司无法履行为广州中医药大学办理该房屋所有权转移登记的义务已构成违约，广州中医药大学要求银建公司赔偿损失于法有据。银建公司关于应由广东省中医院承担责任的意见与上述《变更协议》的约定不符，一审法院不予采纳。关于赔偿的数额，银建公司违约行为导致广州中医药大学无法获得该901房所有权，而银建公司至今未给予相应补偿，在无法评定《变更协议》签订时该房屋价值的情况下，广州中医药大学主张按照诉讼过程中评估查看现场当日的市场价格进行赔偿亦为合理，一审法院予以支持。但既然赔偿标准为901房目前的市场价值，则2002年3月15日起至今的利息损失缺乏事实依据，故对广州中医药大学关于利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于广州中医药大学要求银建公司赔偿广源路××、××、××房价款损失及其利息的问题。涉案《变更协议》约定将该三房给广州中医药大学使用，今后该住房可办理产权证书时，再协商处理，并未约定该三套房屋所有权亦归广州中医药大学所有。因此，广州中医药大学要求银建公司按照其估算的价格赔偿该三套房屋价款及利息依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，一审法院于2018年8月29日判决如下：一、被告广州银建商品房经营有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州中医药大学赔偿损失2451190元；二、驳回原告广州中医药大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56076.33元，由原告广州中医药大学负担34345.33元、被告广州银建商品房经营有限公司负担21731元。评估费8628元，由被告广州银建商品房经营有限公司负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对广州中医药大学的上诉请求与银建公司、广东省中医院的答辩意见，分析如下：根据广州中医药大学、银建公司及广东省中医院共同签订的《变更协议》签署的协议约定“永迁到中山三路××房的套间将产权无偿转移给广州中医药大学，由银建公司负责办理产权转移手续”。根据一审法院查明事实，现该房屋所有权已转移至案外人名下，银建公司无法履行为广州中医药大学办理该房屋所有权转移登记的义务已构成违约。因银建公司的违约行为导致广州中医药大学无法获得该901房所有权，且至今未给予相应补偿。为此，一审法院对广州中医药大学就该房屋要求银建公司进行赔偿的请求予以支持并无不妥。因广州中医药大学要求按评估查看现场当日的市场价格对其进行赔偿，故，广州中医药大学要求银建公司向其支付2002年3月15日起至今的利息损失缺乏事实依据，对广州中医药大学关于利息的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。对广州中医药大学上诉要求银建公司支付从2017年3月20日至实际赔偿金额付清之日止的利息（以赔偿金额为本金，参照银行同期贷款利率计算），本院亦不予支持。根据银建公司与广州中医药大学签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》中载明：广州中医药大学是被拆迁房屋的住户，承租居住面积186㎡，有常住户口的实际居住学生及教师；永迁办法第2条又约定，甲方应提前一个月以书面通知乙方回迁。乙方必须依期回迁，并从回迁之日起将安置临迁的房屋交回给甲方，同时对回迁居住的房屋按有关规定订立租赁合约，等。本案无证据显示广州中医药大学为涉案房屋的所有权人，且双方签署的是拆迁房屋安置协议书，与一般租户使用房屋被拆迁所签署的拆迁安置协议情况一致，而双方签署的《变更协议》约定将该三房给广州中医药大学使用，今后该住房可办理产权证书时，再协商处理，并未约定该三套房屋所有权即归广州中医药大学所有。因此，广州中医药大学要求银建公司按照其估算的价格赔偿该三套房屋价款及利息依据不足，一审法院不予支持无误，本院予以维持。对广州中医药大学就广源路××、××、××房提起的上诉请求，本院均不予支持。综上所述，广州中医药大学的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34345.33元，由广州中医药大学负担。本判决为终审判决。审判长     审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年三月二十一日书记员  钟明丽区敏儿