苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初3520号原告：姜鸿昌，男，1980年10月25日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：金佩霞，江苏执着律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩祎，江苏执着律师事务所律师。被告：吴全英，女，1939年12月23日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：黄梅芬，即本案被告。被告：黄梅芬，女，1985年3月5日出生，汉族，住苏州。原告姜鸿昌与被告吴全英、黄梅芬物权保护纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜鸿昌的委托诉讼代理人韩祎、被告吴全英的委托诉讼代理人即本案被告黄梅芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜鸿昌向本院提出诉讼请求：1.二被告立即迁出淞泽家园九区58幢105室；2.二被告支付房屋占用使用费4500元（以每月1500元为标准，自2018年1月15日起计算，实际主张至迁出之日）。诉讼中，原告变更诉请为：1.被告吴全英立即腾空淞泽家园九区58幢105室房屋并将房屋交还原告；2.被告吴全英立即支付原告房屋占有使用费（自2018年1月23日起，按每月1000元计算至实际交还房屋之日止）。事实和理由：原告于2017年向案外人购买了淞泽家园九区58幢105室，支付了相应房款，并办理过户手续，苏州工业园区不动产登记中心于2018年1月15日向原告发放了房产证。之后原告在入住上述房屋时发现该房屋被两被告占据，经多次沟通，两被告不愿迁出，为此，原告多次报警，但警察以属民事纠纷为由，无法帮助原告令两被告迁出。涉案房屋系原告所有，原告依法享有占有、使用、收益和处分权利。现二被告在无合法依据的情况下居住在涉案房屋内，已构成对原告权利的侵害。被告吴全英、黄梅芬辩称：被告吴全英住在涉案房屋内，被告黄梅芬不住在涉案房屋内。被告吴全英住在该房屋内应受法律保护，2008年8月13日为安顿老人，被告吴全英的儿子黄根荣与涉案房屋原房东王婧霞、周莉萍等人经居间方胡林凤见证，在苏州工业园区娄葑法律服务所签订房屋买卖合同，同年8月26日交付房屋后，被告吴全英就一直住在该房屋内，因此被告吴全英对该房屋的居住及使用应受法律保护。经审理查明，苏州工业园区淞泽家园九区58幢105室房屋建筑面积61.55平方米，另附车库12.1平方米，原系王婧霞2007年经园区拆迁安置的动迁安置房。2008年8月13日，经居间方胡林凤（丙方）居间、见证单位苏州工业园区娄葑法律服务所见证，黄根荣（买进方/乙方）与王婧霞（出售方/甲方，由其母周莉萍代理）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将上述房屋（期房，包括车库）出售给乙方，总价22万元。签订合同时，乙方支付甲方房款11万元，房屋交付钥匙时支付4万元，余款7万元待该房屋房地产二证过户乙方时付清。房地产二证自甲方领取日60天内应及时办理过户手续。甲方违反合同，应及时退还乙方已支付的房款，并结付银行商业利息，同时赔偿按该房成交总价100%的违约金给乙方；乙方违反合同，也以该房成交总价100%作为违约金支付甲方。甲方承诺房屋在出售乙方之前或之后，不得再与第三方发生买卖关系，不得再次出售，否则视为甲方违约处理。合同还约定了其他相关事宜。签订上述合同当天，黄根荣支付房款11万元，周莉萍出具了收条。2008年8月26日，黄根荣又付房款4万元，周莉萍出具了收条，并向黄根荣交付了上述房屋钥匙。2011年1月12日，周莉萍又收取黄根荣预付房款2万元，并出具收条，言明该2万元系提前收取，购房余款5万元待过户时付清。至此，黄根荣合计支付购房款17万元，此后尚余5万元房款至今未付。2016年8月，上述房屋权属登记于王婧霞名下，此后一直未过户至黄根荣名下。2017年12月27日，经居间方苏州博友房产经纪有限公司（丙方）居间，王婧霞（售房人/甲方，由其母周莉萍代理）与原告姜鸿昌（购房人/乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将上述房屋出售给乙方，成交价70万元，过户当天以现金形式一次性支付。甲方承诺于款清后腾空房屋并将房屋钥匙交给乙方。当天，王婧霞（甲方，由其母周莉萍代理）与原告姜鸿昌（乙方）签订《补充协议》、《特别约定》各一份。其中《补充协议》约定：甲乙双方协定托管200元，实际成交金额以三方协议为准，即70万元。全部房款于过户当天以现金形式支付。《特别约定》约定：若原买主黄根荣在1月10日前未回复房东的信件，则三方协议继续履行，如果再发出信件后的10天内原买主继续履约，则三方协议作废。2018年1月11日，王婧霞（法定代理人周莉萍）与原告姜鸿昌网签《苏州市存量房买卖合同》，网签合同价款200元。当天，周莉萍向原告姜鸿昌出具收条，言明收到购房款70万元。审理中，原告姜鸿昌提交交付现金的照片为证。2018年1月15日，上述房屋权属转移登记于原告姜鸿昌名下。2018年1月22日15时许，原告姜鸿昌报警称，其持有上述房屋不动产权证，但上述房屋被他人占住。公安机关当天处警，经调查了解到，侵占居住人为被告吴全英，被告吴全英的孙女被告黄梅芬称该房屋系其从他人处购得，其认为其拥有房屋所有权。原告姜鸿昌表示上述房屋由其购买，被告黄梅芬表示是黄根荣先购买的，不认可原告姜鸿昌买房的真实性。2018年2月22日，本院立案受理黄根荣诉王婧霞、周莉萍、张来权、姜鸿昌确认合同无效纠纷一案【案号：（2018）苏0591民初1570号】，黄根荣的诉讼请求为：1.王婧霞、周莉萍与姜鸿昌签订的关于上述房屋的买卖合同无效并撤销苏（2018）苏州工业园区不动产权第0012255号不动产登记；2.案件受理费、保全费由王婧霞、周莉萍、张来权、姜鸿昌承担。该案审理中，黄根荣主张，如本院对原诉请不予支持，则变更诉讼请求为：王婧霞、周莉萍退还其支付的购房款17万元，支付违约金22万元，支付房屋差价损失108万元；案件受理费、保全费、保险费4000元、律师费33600元由王婧霞、周莉萍承担。2018年4月24日，本院立案受理原告姜鸿昌提起的本案诉讼。2019年2月28日，本院作出（2018）苏0591民初1570号民事判决，查明上述部分事实，并查明：黄根荣之女黄梅芬与周莉萍自2016年4月7日起至2018年1月10日期间的微信聊天记录主要内容为：2016年4月前后，周莉萍表示找不到黄根荣、黄梅芬，对话中告知尚未办理动迁房产证；2017年2月底起，黄梅芬约周莉萍见面，因周莉萍手术后休养不便，黄梅芬告知其父债务纠纷，法院上门，生活困苦，想将涉案房屋出售，找周莉萍协商，周莉萍答复“没有产证无法买卖”；2017年12月25日，黄梅芬询问产证是否出来，能否出售，周莉萍答复“不可以出售，先挂挂”；2018年1月4日、5日间，周莉萍询问黄梅芬“找你爸找了好多年，只有你爸才可以过户，你不能代表你爸的”、“产证一年前就出来了，联系不上你爸爸，连你都说不知道你爸在哪里，现在你爸在哪？”、“过户需要黄老板办理，你妈说几年没联系找不到他，你妈说要吧房子反卖给我，不用过户，取消合同。我刚医院出来一分钱都没有。上星期去你家问都说没联系不知道在哪”；黄梅芬则答复“一直在等你产证出来，什么时候去办理过户，我爸会来的”、“我全权代表我爸来协商这件事情，如果你没有协商的态度，只能通过法律途径解决了！”。审理中，周莉萍陈述其2017年12月31日向黄根荣居住地址苏州工业园区车坊鹗田村东鹗田7号以顺丰速运方式发送解除合同通知书，内容主要为：告知黄根荣多年无法联系，现买卖房屋的房产证在2016年12月26日办下来了，已经发函告知黄根荣但被退回，现再次联系黄根荣要求交齐房款，办理过户，否则解除合同。对该通知书，黄根荣否认曾收到。该信函审理中无法查明该信函投递情况。审理中，黄根荣认为王婧霞、周莉萍与姜鸿昌交易时涉案房屋市价110万元左右，周莉萍、姜鸿昌等则认为涉案房屋2017年底市价80万元左右。审理中，经公安部出入境管理信息系统查询，黄根荣于2013年9月29日出境，10月4日回国；12月18日又出境，12月31日回国；2014年10月18日再次出境，至今未归。目的地均为柬埔寨王国。黄根荣自2014年起因多起债务纠纷在法院诉讼，执行尚未实体终结。审理中，本院向苏州工业园区公安分局淞泽警组调查，公安机关提交的对姜鸿昌、黄梅芬的《询问笔录》内容主要是：姜鸿昌自述其购房前一周曾到涉案房屋查看，房屋内有租客两人。买了房子后又去找了租客，租客说交过3000元房租，其就将3000元给了租客，租客答应搬走。姜鸿昌就更换了房屋门锁。第二天，有个女的（即黄梅芬）打电话联系姜鸿昌，双方在房子碰头，她告诉姜鸿昌说也买了房子，但没有过户。姜鸿昌就告诉她已经办理了房产证。门锁又被换掉了。2018年1月26日、28日，姜鸿昌带人踢坏门锁进入房屋内，发现房屋内居住了一个老太太，交涉中损毁了部分财物，姜鸿昌因此被治安行政拘留五日。黄梅芳陈述黄根荣购买了涉案房屋，但未过户。该案判决认为：黄根荣与王婧霞、周莉萍签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均有法律约束力，应当按约履行。王婧霞、周莉萍已收取部分房款并交付了涉案房屋给黄根荣居住使用，理应在动迁房取得产证后及时通知黄根荣办理过户，根据双方微信沟通的记录，周莉萍确曾联系黄根荣本人或通过黄根荣亲属联系黄根荣，而黄根荣亲属一直与周莉萍保持联系，也明确表示能联系黄根荣，但期间并无证据表明黄根荣对房屋交易有何意见反馈国内。根据公安部门出入境登记，黄根荣实际也于2014年10月间离境，至今未归。房屋交易管理部门目前对房屋交易确亦要求本人到场签字或办理法定的委托代理手续，黄梅芬称其得到父亲授权办理房屋过户手续，但未提交相关证据证明其有代理权限，结合黄根荣此时间段对房屋交易作出意思表示的实际情况，应认定客观上周莉萍无法与黄根荣办理房屋过户手续。黄根荣主张周莉萍隐瞒动迁房产权证已经于2016年8月间办妥的事实，故无法通知黄根荣回国办理，根据双方聊天记录，未有周莉萍明确否认产证办理时间的事实。周莉萍以黄根荣无法查找无法办理房屋过户手续为由，随后将房屋出售姜鸿昌的行为，应视为其以行为表示解除与黄根荣的房屋买卖合同。现姜鸿昌已实际取得房屋物权凭证，其按市场价格购买房屋的过程也并无不妥，可以依法取得涉案房屋的物权。黄根荣主张的交易人恶意串通缺乏事实依据，不予认定。黄根荣离境后长期未归，亦未对继续履行房屋买卖合同作出安排，属于怠于履行合同义务的不作为，应自行承担相应的后果。周莉萍未能主动通知黄根荣家属并转告黄根荣本人产证已经办妥，可以按约过户，主观上存在一定的违约意图，应当承担合同不能履行的违约责任。合同解除后，王婧霞、周莉萍已经收取的17万元房款应予退还，并应当承担相应的违约责任。双方各半承担违约责任为宜。具体数额应结合合同明确约定计算方式、被告的违约原因、违约行为的过错程度、造成黄根荣实际损失等因素综合考量。参照合同约定按成交总价100%即22万元为违约金，被告以70万元另行出卖涉案房屋的获利差价为48万元，黄根荣自行主张的涉案房屋现市场价110万元等因素，酌定由王婧霞、周莉萍承担违约金40万元。另，黄根荣主张的律师费损失，没有合同约定，亦无法律依据，不予支持。综上，该案判决：一、王婧霞、周莉萍于判决生效后十日内返还黄根荣购房款17万元；二、王婧霞、周莉萍于判决生效后十日内赔偿黄根荣违约金40万元；三、驳回黄根荣其它诉讼请求。本案审理中，被告吴全英、黄梅芬明确表示，住在涉案房屋内的仅被告吴全英一人；被告黄梅芬既未在涉案房屋内居住过也无任何物品在涉案房屋内，以后也不可能到涉案房屋内居住，否则承担妨害民事诉讼或阻挠执行的法律责任；涉案房屋租金标准为1000元/月；黄根荣不服（2018）苏0591民初1570号民事判决，已提交上诉状。上述事实，有拆迁私有住房现场测量表、产权交换协议书、车库安置协议、房屋买卖合同、收条、房屋交付证明、微信聊天记录、补充协议、苏州市存量房买卖合同、照片、不动产权证书、公安机关情况说明、民事起诉状、（2018）苏0591民初1570号民事判决书等及本院庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。周莉萍作为王婧霞的法定代理人，就王婧霞为唯一安置对象的涉案动迁安置房屋，先后与黄根荣、原告姜鸿昌分别签订的房屋买卖合同，均为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，均为有效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。黄根荣虽支付大部分购房款，亦取得房屋的占有，但未办理过户登记，而王婧霞的涉案房屋已转移登记至原告姜鸿昌名下，因此原告姜鸿昌取得了涉案房屋所有权及相应土地使用权。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。虽然黄根荣基于其签订的房屋买卖合同取得了涉案房屋的占有，但在原告姜鸿昌取得涉案房屋所有权后，于2018年1月22日明确告知取得房屋所有权的事实并要求涉案房屋占有人被告吴全英返还房屋时，被告吴全英理应尊重所有权人的权利主张，其以涉案房屋已由黄根荣先行购得为由拒绝返还，缺乏法律依据，侵害了原告姜鸿昌的所有权。现原告姜鸿昌诉请被告吴全英立即腾空涉案房屋并交还原告姜鸿昌，有事实和法律依据，本院予以支持。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。被告吴全英至今拒绝返还涉案房屋，认可房屋租金标准为1000元/月，原告姜鸿昌依此标准，诉请被告吴全英支付房屋占有使用费（自2018年1月23日起，按每月1000元计算至实际交还房屋之日止），亦有事实和法律依据，本院亦予支持。黄根荣提起的另案诉讼，一审判决未支持其主张的原告姜鸿昌所签房屋买卖合同无效、撤销相应过户登记的诉讼请求，现亦无其他证据证明原告姜鸿昌所签房屋买卖合同存在法律规定的无效情形，本案被告所提相关抗辩意见缺乏依据，本院碍难采纳。综上所述，原告姜鸿昌的诉讼请求合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告吴全英于本判决生效之日起十日内将苏州工业园区淞泽家园九区58幢105室房屋腾空并交还原告姜鸿昌；二、被告吴全英于本判决生效之日起十日内支付原告姜鸿昌房屋占有使用费（自2018年1月23日起，按1000元/月计算至实际交还房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告吴全英负担。此款已由原告姜鸿昌预交，本院不再退还，由被告吴全英于本判决生效之日起十日内支付原告姜鸿昌。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 洋人民陪审员  孙令奇人民陪审员  周惠明二〇一九年三月二十二日书 记 员  孟 杰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。