上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0115执异28号案外人：上海钦越实业有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇钱桥文化路XXX号A-74。法定代表人：王春忠，经理。委托代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。申请执行人：东方前海卓修投资管理(杭州)合伙企业(有限合伙)(原申请执行人：中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行)，住所地浙江省杭州市上城区元帅庙后88号101室-57。执行事务合伙人：东方前海资产管理(杭州)有限公司(委派代表：候囡囡)。委托代理人：翁亦亦，上海和华利盛律师事务所律师。委托代理人：赵铮，上海和华利盛律师事务所实习律师。被执行人：上海营黎国际贸易有限公司，住所地上海市崇明县城桥镇秀山路XXX号XXX幢XXX层XXX区。法定代表人：范鸭弟，董事长。被执行人：薛梅，女，1970年2月8日生，汉族，户籍地上海市崇明县。被执行人：上海陈氏集团有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王畅，总经理。委托代理人：**荣，上海市国鑫律师事务所律师。本院在执行(2018)沪0115执恢479号申请执行人东方前海卓修投资管理(杭州)合伙企业(有限合伙)与被执行人上海营黎国际贸易有限公司、薛梅、上海陈氏集团有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，案外人上海钦越实业有限公司(以下简称钦越公司)向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人钦越公司称，案外人于2013年9月17日向被执行人上海陈氏集团有限公司承租了其名下的位于上海市浦东新区航头镇航头路XXX弄XXX号XXX-XXX层、XXX、XXX号XXX-XXX层、1317弄15、17号1-2层、1317弄1、3号1-2层房屋(以下简称系争房屋)，而房屋上查封时间为2015年3月24日，抵押时间为2014年7月4日，案外人的租赁合同签订早于抵押及查封的时间，符合“买卖不破租赁的原则”，故提出异议，要求对系争房屋负担租赁权进行评估、拍卖、变卖。案外人为证明其主张提某如下证据：1、收据两份(编号：XXXXXXX、XXXXXXX)，分别载明：商铺租赁保证金10万元、商铺租金707,136.00元。以证明其支付了合同保证金及2013年9月17日至2014年9月16日一年租金819,136.00元。2、2014年3月13日承诺函复印件(无原件)、2013年9月17日《租赁合同》复印件、案外人与王孝玉、上海铭尊装潢有限公司、上游文品实业有限公司、杨利平分别就航头路XXX号、XXX号、XXX、XXX号、XXX-XXX号、1317弄15-17号房屋的《租赁合同》。其中，《租赁合同》载明租赁标的物建筑面积4121.21平方米，详见房屋清单，租期为2013年9月17日至2024年5月16日止，2014年5月16日前为免租期，保证金为人民币10万元，租金为每平方米每天人民币0.6元，第一年租金和保证金为人民币819,136.00元；承诺函载明租赁期内允许再行出租，如与银行发生纠纷影响租赁权的损失由上海陈氏集团有限公司承担。以证明其实际占有不动产。申请执行人东方前海卓修投资管理(杭州)合伙企业(有限合伙)认为，案外人提某的租赁合同的真实性不予认可，鉴于案外人提某的租赁合同没有房屋地址，且租赁合同载明的建筑与抵押物面积不符，不能判断租赁合同的租赁标的与抵押标的一致；案外人提某的租赁合同的租赁期限、承租人、出租人与工商部门备案的租赁合同均不符；案外人提某的租赁合同晚于抵押权的设立；工商部门材料显示最高租金每天每平方米为3元多，而租赁合同显示的租金仅为每天每平方米0.6元，明显低于市价；案外人没有实际占有使用系争房屋的证据及租金支付的证据，故不同意案外人的异议请求。申请执行人为证明其主张提某如下证据：工商档案关于上海陈氏集团与何照友就航头路XXX弄XXX号房屋的《房屋租赁合同》材料，以证明该房屋的实际占有人并非案外人。被执行人上海陈氏集团有限公司认为，认可申请执行人的意见，理由：案外人提某的租赁合同并无实际控制人陈建富的签名，合同的真实性不予认可；期间被执行人房屋被他人强占而遗失公章，对合同上公章的真实性不予认可；案外人没有提某其实际占有房屋的证据。审查过程中，案外人提某了一份2013年9月17日《租赁合同》原件，但未提某异议申请时的2013年9月17日《租赁合同》复印件原件。对于2013年9月17日《租赁合同》载明的“房屋清单”案外人也未提某。2019年3月11日，案外人提某了王春忠于2013年9月17日向上海陈氏集团有限公司汇款人民币807,136.00元及王春忠、陈恒利向陈建富付款的银行记录经审查查明：本院在办理(2015)浦民保字第224号申请人中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行与被申请人上海营黎国际贸易有限公司、薛梅、上海陈氏集团有限公司诉前财产保全一案中，于2015年3月27日对系争房屋办理了正式查封措施。之后，中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行提起诉讼，本院于2015年8月26日作出(2015)浦民(六)商初字第3567号民事判决书。判决生效后，中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行向本院申请执行，执行案号为(2015)浦执字第20462号。执行中，因尚不具备继续执行条件，本院于2015年11月23日作出执行裁定书，裁定终结本次执行程序的执行。2018年7月18日，本院对(2015)浦执字第20462号案件依法恢复执行，执行案号为(2018)沪0115执恢479号。执行过程中，东方前海卓修投资管理(杭州)合伙企业(有限合伙)经本院(2018)沪0115执异231号裁定，变更为案件申请执行人。2018年11月23日，本院张贴公告，公告载明：拍卖被执行人上海陈氏集团有限公司名下位于上海市浦东新区航头镇航头路XXX弄XXX号1-2层，1313、1315号1层，1313、1315号2层，1313、1315号3层，1317弄15、17号1-2层，1317弄1、3号1-2层房地产。另查明，系争房屋产权登记人为上海陈氏集团有限公司，由中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行于2014年7月3日设立最高额抵押登记，最高债权限额为3230万元，中国进出口银行于2014年12月29日设立最高额抵押登记，最高债权限额为25000万元。2015年3月27日，本院(2015)浦民保字第224号案件办理正式查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人在异议审查中，提某了租金收据，但收据显示租金金额与《租赁合同》载明的年租金金额不符，又未提某其向被执行人上海陈氏集团有限公司按某支付租金的交易凭证，另《租赁合同》约定的年租金金额与约定租赁面积×租赁每天每平方米的单价之积不相符，不足以证明案外人按某支付租金的事实，继而不能印证该《租赁合同》签订于抵押设立之前和人民法院查封之前的真实性。至于案外人提某的王春忠个人向上海陈氏集团有限公司汇款人民币807,136.00元的记录，无用途示明，且金额与合同年租金不符，不排除存在其他事由的经济往来；陈恒利、陈建富均非案件当事人，他们之间的汇款记录，不能证明案外人按某向被执行人上海陈氏集团有限公司支付租金的事实。对于不动产的占有，案外人未提某被执行人上海陈氏集团有限公司将系争房屋交付其占有使用的证据，仅以“承诺函”及无其他证据印证事实的转租合同，不足以证明其在人民法院查封前占有系争房屋的事实。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人上海钦越实业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  吴晓春审 判 员  盛爱琴人民陪审员  孙国真二〇一九年三月二十日书 记 员  屈小枚附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。3、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。