广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1453号上诉人（原审被告）：广州市番禺圻润房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：王海儿，职务：执行董事。委托诉讼代理人：张晓丹，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：范嘉敏，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：布国光，男，1984年10月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：韦海燕，女，1985年5月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上述两被上诉人互为委托诉讼代理人。上诉人广州市番禺圻润房地产开发有限公司（以下简称圻润公司）因与被上诉人布国光、韦海燕商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初3290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人圻润公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回布国光、韦海燕全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由布国光、韦海燕承担。事实及理由如下：一、《广州市商品房买卖合同(预售)》补充协议第9条第二款分别约定了布国光、韦海燕不符合银行贷款要求，按揭不获批准和按揭获批准但迟延付款两种情形，并对上述两种情况约定了不同的法律后果。一审判决认为后者的法律后果是针对第一种情形，即逾期付款违约责任是针对布国光、韦海燕不符合银行贷款要求，按揭不获批准的情形属于对条款错误理解。二、一审判决第13页第10行“圻润公司就涉诉房屋将可能会收取两次的剩余款项”的认定属于对未发生事宜的主观推断，并以此方向推断圻润公司不能依据合同约定要求布国光、韦海燕支付剩余购房款，明显错误。三、违约责任的产生根据合同法第一百零七条和一百二十一条的规定，以违约事实的成就为触发点，违约责任的产生不以主观过错作为构成要件，同时合同外第三人原因造成的违约，也应由违约方承担违约责任。一审法院认定布国光、韦海燕在办理按揭手续时没有过错，所以无须承担房屋买卖合同约定的逾期付款违约责任，明显错误。四、房屋买卖合同法律关系中，开发商的主要权利是收取房款，主要义务是交付房屋；购房者的主要权利是取得房屋，主要义务是支付房款，这一权利义务是统一对等，一审法院打破这种权利义务对等的关系，否决开发商有权收取购房者迟延付款违约金的权利明显错误。被上诉人布国光、韦海燕二审辩称：我方不同意圻润公司的上诉请求及事实理由，认为一审判决查明事实清楚，我方同意一审判决，请求维持原判。布国光、韦海燕于2018年4月10日向一审法院起诉请求：1.判令圻润公司支付布国光、韦海燕延期交房违约金及延期交房违约金逾期支付的利息。具体如下：①支付布国光、韦海燕自2016年5月31日至2017年12月28日期间延期交房违约金合计人民币76720元[总房价（人民币1960421元）×5%-已经收到的部分付款（人民币21301.05元）]；②支付布国光、韦海燕延期交房违约金逾期支付的利息。计算方式：人民币76720元×4.75%／365天×实际逾期天数（从收楼之日起10个工作日的第2日开始计算逾期时间，即2018年1月16日开始计算）。2.判令圻润公司承担本案诉讼费用。经一审法院审理查明：圻润公司对位于广州市番禺区市桥街禺山大道168号正太广场商品房具备预售资格。2015年11月21日，圻润公司为甲方（卖方）、布国光、韦海燕为乙方（买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区xx房（以下简称涉诉房屋）；涉诉房屋总楼价为1960421元；乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日支付590421元；剩余房款1370000元须于2015年11月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称建行番禺支行）；甲方代理乙方办理手续：乙方在签定本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；乙方自行办理按揭贷款手续：甲方应在乙方支付首期款后七日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人；预售款监控银行：中国建设银行股份有限公司广州番禺海伦堡支行；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方应于2016年5月31日前向乙方交付涉诉房屋；由于甲方原因，导致未能按期交付的，则按逾期时间，分别处理（每日支付违约金只能选择其中一个计算方式，不得重复、累加计算）：（1）逾期不超过180日，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总房价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%），本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内，无息退还乙方已经支付的房价款，不给予其他赔偿；若乙方要求继续履行，本合同继续履行，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%）；等。此外，双方在该合同中的补充协议还约定：本合同之“甲方代理乙方办理按揭手续”是指甲方推荐按揭银行予乙方，由乙方自行与按揭银行协商、办理按揭贷款手续；签订本合同后，乙方办理按揭贷款手续的，乙方须于本合同签订之日起7天内提交银行按揭规定提供的个人资料（乙方在签订本合同时已全部知悉所需资料）给按揭银行，如乙方逾期未能提供按揭银行所需的个人按揭资料则甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能提供个人按揭资料超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权提出解除本合同，乙方按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回；如因乙方自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款；甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回；就“房屋交付”以及“产权登记”双方特别约定如下：如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，如有违约金的，还需要交齐违约金，否则甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期，乙方已充分理解该风险并不得以公平原则为由向甲方主张顺延期间的逾期交楼及逾期办证违约金；等。上述合同签订后，布国光、韦海燕于2015年11月7日支付涉诉房屋购房定金50000元；于2015年11月14日支付首付款540421元；上述款项合计590421元。2015年11月23日，圻润公司开具590421元的购房款发票。2016年4月18日，韦海燕（借款人）与建行番禺支行签订贷款合同，其中约定韦海燕借款770000元用于购置涉诉房屋；借款人同意贷款人在办妥抵押登记（备案）手续前将贷款款项一次划入借款人指定账户。该账户为：圻润公司在开户银行建行的账号44×××94；等等。2016年3月25日，韦海燕（借款人）与广州住房公积金管理中心（委托贷款人）、圻润公司（保证人）签订《住房公积金抵押借款合同》，其中约定韦海燕借款600000元用于购买涉诉房屋；划款账号及委托扣款账号，借款人授权委托贷款人以借款人购房款的名义将款项一次性划入售房人账户，售房人账户为圻润公司在建设银行的账号44×××94；借款人可以采用委托扣款方式或到受托贷款人柜面还款方式还款，若选择委托扣款方式，具体约定委托扣款账户为韦海燕在开户行为建设银行、经办银行为建行番禺支行个贷中心的账号62×××72；等等。上述合同明确了韦海燕以公积金、组合银行贷款的方式向圻润公司支付涉诉房屋的剩余房款。圻润公司于2016年6月24日分别收到公积金600000元、组合银行贷款770000元，合共1370000元。该两笔款项是依据上述合同约定转入圻润公司开立的银行账户内。2016年7月19日，圻润公司分别开具600000元和770000元的购房款发票。2016年11月15日，圻润公司向布国光、韦海燕发出《关于正太广场相关情况的谅解函》，主要内容是报告有关正太广场建设进度，因负责施工建设的公司没有按施工合同约定完成土建施工，故交付时间预计在2017年12月31日之前；并提出解决方案，其中关于延误交房问题的解决方案为“1、若您继续履行《商品房买卖合同》，我司将在交楼之日起10个工作日内向您支付合同约定的违约金。2、按《商品房买卖合同》约定，我司逾期交楼超过180日的，有权申请办理退楼手续。我司将无息返还您的购房款+违约金+其他费用[即您实际支付的因签定买卖合同产生的律师费、按揭费、电商优惠团购手续费、物业维修基金（但不承担业主供楼所产生的利息）]。注：关于我司赔偿违约金业主无须通过诉讼取得。选择退房的业主，具体流程将按相关银行及相关部门办理过程和要求的条件为准。”2017年12月23日，广州市筑城建筑装饰工程有限公司向布国光、韦海燕发出（收楼）验收通知书，通知其2017年12月31日为验收时间。2017年12月29日，布国光、韦海燕办理了涉诉房屋的收楼手续。2018年1月16日，圻润公司向布国光、韦海燕发出《关于违约金抵扣的通知书》，载明“我公司因延期交房需向您支付违约金人民币98021.05元，您因逾期付清房价款需向我公司支付违约金人民币76720元。双方须支付的违约金抵扣后，我公司已向您支付违约金人民币21301.05元”。一审庭审中，双方均确认圻润公司已向布国光、韦海燕支付了21301.05元。2018年11月8日，布国光、韦海燕向一审法院提出申请冻结、查封圻润公司名下价值80000元财产，并提供了26667元现金作担保。一审法院于2018年11月14日作出了诉讼保全的裁定。现双方的争议焦点是：圻润公司未能在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款布国光、韦海燕是否应承担违约责任的问题。布国光、韦海燕认为合同中关于圻润公司在签订合同之日起三个月内未收到公积金、组合银行按揭放款其应承担违约责任的适用前提是因其自身条件不符合银行要求，现其按约定委托圻润公司指定的办理按揭贷款手续的律师事务所办理相关手续，且圻润公司已收到相关的公积金、组合银行按揭放款，故可证实圻润公司迟延收到按揭放款并不是布国光、韦海燕的个人自身原因，故其没有违约不应承担违约责任。圻润公司承认其与广东南国德赛律师事务所（以下简称“南国德赛律所”）有驻场合作协议，但认为委托该律师事务所代理业主办理按揭的各项手续是业主自行委托，与其没有关联；另其认为合同中就该违约条款的规定是不考虑任何主观因素、不考虑过错，只考虑是否构成合同条款约定的条件，一旦构成，则要向对方承担违约责任；而在本合同中，圻润公司没有在约定期限三个月内收到按揭贷款，布国光、韦海燕就应承担违约责任。另查，在一审法院受理的同小区业主纠纷系列案中，圻润公司提交了其与南国德赛律所签订的《房地产项目驻场协议》，拟证明南国德赛律所可在正太广场项目驻点，在购房客户自愿的情况下与购房客户建立委托代理关系，协助购房客户办理《商品房买卖合同》网签、银行按揭、房屋预告登记等；其并未指定购房客户应与南国德赛律所建立委托代理关系，购房客户可以自己办理相关《商品房买卖合同》网签、银行按揭、房屋预告登记等手续，也可以委托其他单位或个人代办上述手续。布国光、韦海燕认为是圻润公司指定该事务所办理相关手续，购房者没有选择的余地。一审法院认为，布国光、韦海燕与圻润公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据合同约定，圻润公司应于2016年12月29日将涉诉房屋交付布国光、韦海燕使用，但圻润公司直至2017年12月29日才将涉诉房屋交付给布国光、韦海燕使用，已逾期交楼接近一年时间，双方对此事实没有异议，一审法院予以认定。现双方争议焦点在于：圻润公司能否依上述合同中约定的“甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金”和“如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，如有违约金的，还需要交齐违约金，否则甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期”行使抗辩权相应顺延交楼并取得违约金。圻润公司提出的抗辩所引用的合同内容实为合同中处于同一段落的相关条款的部分内容的摘取，该段全文是：“如因乙方自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款。甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金。如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。”对于上述合同条款的理解，布国光、韦海燕与圻润公司各执一词。就该合同条款的理解，一审法院认为，首先，该段落起句已明确为“如因乙方自身条件不符合银行要求”，所以，该条款应是针对乙方自身条件不符合银行要求的情形的约定，即在“乙方自身条件不符合银行要求”的前提下，“导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款”。在符合这种情形下圻润公司可向布国光、韦海燕发出支付未获批准按揭贷款全额房价款的付款通知。其次，在同一段落中还约定了“甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金”。结合合同中“甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。”的约定，如按圻润公司对该条款的理解为其在签订合同之日三个月内未能收到公积金、组合银行按揭放款的，则布国光、韦海燕应无条件向其直接支付该全部价款的话，圻润公司就涉诉房屋将可能会收取两次的剩余价款，因为按揭贷款手续已办理完成，相关公积金、组合银行按揭放款定会发放到圻润公司指定的监管账户内，双方也没有约定这种情形下可办理变更收款账户手续，且圻润公司也自认与建行番禺支行签订有合作协议，不能随意变更收款账户，故如按圻润公司对该条款的理解，明显与商品房销售的交易习惯不符，也有违诚实信用原则。再次，结合双方所签订合同中相关条款的约定，一审法院认为，合同约定布国光、韦海燕的付款方式为按揭方式付款，按揭银行是建行番禺支行和预售款监控银行为中国建设银行股份有限公司广州番禺海伦堡支行。此外，布国光、韦海燕与圻润公司还在补充协议中约定：本合同之“甲方代理乙方办理按揭手续”是指甲方推荐按揭银行予乙方，由乙方自行与按揭银行协商、办理按揭贷款手续；签订本合同后，乙方办理按揭贷款手续的，乙方须于本合同签订之日起7天内提交银行按揭规定提供的个人资料（乙方在签订本合同时已全部知悉所需资料）给按揭银行，如乙方逾期未能提供按揭银行所需的个人按揭资料则甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能提供个人按揭资料超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权提出解除本合同，乙方按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。从本合同的实际履行可见，布国光、韦海燕是按照双方约定向建行番禺支行办理按揭贷款以支付剩余的购房款，是采取“甲方代理乙方办理按揭手续”的方式，而关于布国光、韦海燕是否逾期提供按揭银行所需的个人按揭规定的个人资料，对此圻润公司没有提供相应证据以证实。另需指出的是，圻润公司于2016年11月15日向布国光、韦海燕发出的《关于正太广场相关情况的谅解函》中提出的解决方案之一是“1、若您继续履行《商品房买卖合同》，我司将在交楼之日起10个工作日内向您支付合同约定的违约金。……”也就是说，圻润公司在履行涉案合同的过程中也是明确知晓违约责任在于其一方并承诺承担违约责任的，现以上述理由抗辩，前后不一，有违诚实信用原则，且圻润公司自认违约的事实与本案查明的事实相符，故一审法院对圻润公司在本案中的抗辩理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”一审法院结合合同中上下文的约定、交易习惯和诚实信用原则，认定该部分条款的适用应以乙方自身原因造成公积金、组合银行按揭不获批准才有这一违约后果，而本案中，圻润公司未能举证证实布国光、韦海燕存在过错，故一审法院对圻润公司对该条款的理解，不予采纳。因布国光、韦海燕没有逾期付款的违约行为，圻润公司主张其可逾期交楼的抗辩和主张布国光、韦海燕给付违约金进行抵扣的依据均不成立，一审法院对此不予支持。鉴于圻润公司逾期交楼超过180日已构成违约，布国光、韦海燕主张圻润公司按照合同约定以涉案房屋总价款的5%（1960421元×5%＝98021.05元）计算违约金，符合双方约定，没有违反法律规定。在扣除圻润公司已支付21301.05元后，圻润公司尚需向布国光、韦海燕支付逾期交楼违约金76720元，一审法院予以支持。对布国光、韦海燕诉请支付逾期交楼违约金逾期支付利息的主张，因逾期交楼违约金已是对圻润公司逾期交楼产生违约责任的处罚，亦是对布国光、韦海燕逾期收楼的补偿，故不存在重复计算赔偿的问题，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年11月12日作出如下判决：一、广州市番禺圻润房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向布国光、韦海燕支付逾期交楼违约金76720元；二、驳回布国光、韦海燕的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1718元、诉讼保全费申请费788元，由布国光、韦海燕负担50元，由广州市番禺圻润房地产开发有限公司负担2456元。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对圻润公司提出的上诉进行审查。圻润公司虽不服一审判决，向本院提起上诉，但本院审理期间，圻润公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对圻润公司的上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，圻润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1718元，由广州市番禺圻润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年三月十九日书记员 冯 韵彭诗敏