广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2406号原告：吴灝，男，1991年1月19日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：广州万盈房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区进港大道582号港航一街9号101、102、103号，统一社会信用代码914401155915217045。法定代表人：林作万，职务执行董事。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：方如大，广东格林律师事务所律师。原告吴灝与被告广州万盈房地产开发有限公司（下称万盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴灝、被告万盈公司委托诉讼代理人方如大到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴灝向本院提出诉讼请求：1.被告支付延期交楼违约金77637.65元及利息14777元；；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告支付从2015年11月1日起至2016年4月1日止的延期交房违约金15527.52元（总房款1021548×0.01%×152天）。事实和理由：2015年1月5日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《商品房预售合同》），约定原告向被告购买港航华庭第XXX号住宅楼XXX房（下称案涉房屋），总房款1021548元，被告于2015年10月31日前将房屋交付给原告，逾期应按已付房款的0.01%支付违约金。但港航华庭建设项目在2016年4月1日才取得《建筑工程竣工验收报告》，故被告至2016年4月1日已经逾期交房152天，应当承担违约责任。被告万盈公司辩称：1.如果本案需要计算违约金，那么违约金计算的截止时间为原告实际收楼之日即2016年2月28日，故原告所能主张的违约金期间为2015年11月1日至2016年2月28日，原告在实际收楼后再主张逾期交楼违约金不应当予以支持。2.原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，根据法律的规定应驳回其诉讼请求。《商品房预售合同》约定的房屋交付时间为2015年10月31日，违约金是按日计算，即原告主张逾期交房违约金的请求权从2015年10月31日就产生，本案原告所能主张的违约金期间为2015年11月1日至2016年2月28日，而原告是在2019年3月12日才提起本案诉讼，起诉时已经超过了三年的诉讼时效，原告已丧失了胜诉权。本院经审理认定事实如下：位于广州市南沙区南沙街进港大道南侧的港航华庭建设项目已经领取了《商品房预售许可证》。2015年1月5日，万盈公司（甲方）与吴灝（乙方）签订了《商品房预售合同》，约定由吴灝向万盈公司购买涉案房屋，购房款为1021548元。同时，《商品房预售合同》约定：“第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2015年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的0.01%作为违约金，乙方同意违约金总额不超过总房款的10%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方发出《收楼通知》中规定的验收交接期限届满之日起，视为已实际交付使用……。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……”合同签订后，吴灝支付了购房款1021548元，万盈公司出具了相应的购房款发票。港航华庭建设项目于2015年12月28日取得《建设工程规划验收合格证》；于2016年1月4日取得《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格；于2016年1月22日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》（编号：穗南人防验备﹝2016﹞1号），同意予以备案；2016年4月1日取得《建筑工程竣工验收报告》，通过验收。另，案涉房屋所在楼宇于2016年1月7日具备永久用电、2016年2月3日具备通气条件、2016年2月22日具备通邮条件、2016年2月23日具备永久供水。2016年2月28日，吴灝办理了案涉房屋的收楼手续，并签署《港航华庭收楼确认书》。吴灝陈述其在收楼后有向万盈公司主张过逾期交楼违约金，但未举证证明。本院于2019年2月27日收到吴灝邮寄的起诉材料，于2019年3月12日立案。本院认为：案涉《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。关于违约金应否支持的问题。一方面，《商品房预售合同》第十二条、第十五条对房屋的交付条件进行了明确约定，其中第十五条约定:“上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。”而依据已查明的事实，案涉房屋在《商品房预售合同》约定的交付日期（2015年10月31日）时，仍未取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见书》，也不具备供水、供气、供电及通邮条件，且直至2016年4月1日方取得《建筑工程竣工验收报告》。故万盈公司未依照合同约定，按时将符合交付条件的房屋交付给吴灝，其行为已构成违约。依照《商品房预售合同》的约定，万盈公司应自逾期之日（2015年11月1日）起按合同约定的标准，承担逾期交楼的违约责任。吴灝在2016年2月28日办理了收楼手续，虽然案涉房屋当时尚不具备交付条件，但吴灝的收楼行为应视为其在知道房屋不具备约定或者法定交付条件的情况下，同意接收房屋，故迟延交楼违约金应计算至该日止。吴灝在收楼后，又以案涉房屋不符合交付条件为由，要求万盈公司支付在此之后的迟延交楼违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。另一方面，权利的行使应当及时，当事人不及时行使权利超过诉讼时效的，将丧失请求人民法院通过强制力保护其民事权利的权利。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”吴灝自万盈公司逾期交楼之日理应知晓对方违约，但本院直至2019年2月27日才收到其邮寄的诉讼材料，且其亦未能举证证实其在提起本案诉讼前有向万盈公司主张过相应权利，故万盈公司抗辩吴灝主张的部分违约金已过诉讼时效合理有据，本院予以采信。据此，对于吴灝主张2016年2月27日前的违约金，因超过诉讼时效，本院不予支持。万盈公司应支付从2016年2月27日至2016年2月28日期间的逾期交楼违约金204.30元（1021548×0.01%×2天）。综上所述，本院对吴灝的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州万盈房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金204.30元给原告吴灝；二、驳回原告吴灝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费94元，由原告吴灝负担92元，被告广州万盈房地产开发有限公司承担2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一九年三月二十七日法官助理廖活年书记员谢芝华