四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初13555号 原告（反诉被告）：严美子，女，1977年6月4日出生，汉族，工作单位及职务不详，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：黄学军，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：罗烨希，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般代理。 原告（反诉被告）：陈欣，男，1975年6月25日出生，汉族，工作单位及职务不详，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：黄学军，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：罗烨希，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般代理。 被告（反诉原告）：雷宣，女，1965年7月26日出生，汉族，工作单位及职务不详，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：周春林，四川兴蓉律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）严美子、陈欣与被告（反诉原告）雷宣，房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日受理后，由审判员罗维独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）严美子与陈欣的共同委托诉讼代理人黄学军，被告（反诉原告）雷宣及其委托诉讼代理人周春林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）严美子与陈欣共同向本院提出诉讼请求：1.判令解除严美子、陈欣与雷宣之间的房屋买卖合同；2.判令雷宣返还对严美子、陈欣房屋的占有与使用权；3.本案的诉讼费由雷宣承担。事实与理由：严美子、陈欣与成都美家美户房地产营销策划有限公司（以下简称美家美户公司）双方口头约定，美家美户公司为严美子与陈欣所购买的成都市青羊区平方米的房屋（未办理不动产权证书）寻找合适的买房人。美家美户公司于2017年3月11日作为房产经纪方与严美子、陈欣及雷宣共同签订了《房屋买卖合同》。其中约定：严美子、陈欣将位于青羊区平方米的房屋转让给雷宣，转让价格82万元。合同签订后，严美子与陈欣将该房屋交付雷宣占有并使用。事后，严美子与陈欣获悉签订《房屋买卖合同》时，该房市场价在14000元／㎡左右，而案涉房屋卖价仅10713.35元／㎡，价差达百分之四十左右。购房人雷宣系成都地区以外的居民，在成都没有购房资格，未办理产权证书的房屋依法不能交易。严美子与陈欣认为，中介机构利用其与严美子、陈欣前述信息不对称的情况以及严美子、陈欣的信任，致使严美子、陈欣以显失公平的价格低价卖房而遭受重大经济损失。按成都市政府现行购房政策，雷宣在成都地区没有购房资格，导致无法办理产权交易，无法实现合同目的。为维护严美子、陈欣的合法权益，诉至本院，请判如所请。 被告（反诉原告）雷宣辩称，雷宣与严美子、陈欣所签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，且已经履行大部分，雷宣不同意解除《房屋买卖合同》，请驳回严美子、陈欣的全部诉讼请求。1.《房屋买卖合同》系双方充分协商后签订，是双方真实意思表示，所约定价格是当时的正常市场价格。2.《房屋买卖合同》订立时间在成都市限购政策出台前，定金也于限购之前支付，首付款于签订合同当日支付共计50万元，同日，严美子与陈欣将约定房屋交付于雷宣居住。因严美子与陈欣拖延办理房屋产权的行为延至限购之后，雷宣的身份情况不影响合同的履行。故严美子、陈欣请求解除《房屋买卖合同》于法无据，请求驳回严美子与陈欣的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）雷宣向本院提出反诉诉讼请求：1.判令严美子与陈欣履行所签订的《房屋买卖合同》，协助雷宣办理房屋过户手续，将该房屋过户登记至雷宣名下；2.判令严美子与陈欣支付合同约定损失50万元及承担办案的诉讼费。事实与理由：严美子、陈欣与雷宣于2017年3月11日在美家美户公司推介下签订《房屋买卖合同》，严美子、陈欣将位于蓝光COCO金沙三期3栋1单元903号住房售予雷宣，房屋价格为82万元；若雷宣违约，50万元定金不退还，若严美子、陈欣违约，须向雷宣赔偿损失50万元。雷宣于签订合同当日向严美子、陈欣支付房款50万元，严美子、陈欣于当日即将房屋交付给雷宣居住。2018年6月，严美子、陈欣在微信中明确告知雷宣要涨价，成都房价已经疯涨，这套房不能卖了，已准备赔雷宣定金……愿意赔违约金。房屋尾款雷宣再付100万，严美子、陈欣就过户给雷宣……严美子的行为已明显违反合同约定，损害了雷宣的合法权益。现雷宣愿意将余下房款32万元一次性支付给严美子、陈欣，并请求法院判令严美子、雷宣继续履行合同，将约定房屋过户至雷宣名下，并依据合同约定赔偿损失。为维护雷宣的合法权益，诉至本院，请判如所请。 原告（反诉被告）严美子、陈欣反诉辩称，雷宣的反诉请求不成立，请求法院驳回。严美子、陈欣与雷宣之间签订的《房屋买卖合同》显失公平。案涉房屋买卖合同违法，且违反了成都市现行的房屋限购政策，案涉房屋在2017年3月份交易的时候，属于未办理产权证书的房屋，依法不能进行交易。按照成都市政府现行的限购政策，严美子、陈欣与雷宣之间的《房屋买卖合同》无法继续履行，无法实行合同双方的合同目的，根据《2018年成都市住房和城乡建设局关于住房调控政策的知识问答一》案涉房屋不符合该问答第5条之规定，该规定要求在限购政策实施之前的二手房交易，应当在存量房交易服务平台上完成打印成都市存量房买卖经纪服务合同居间成交，必须完成成都市房屋买卖经济服务合同，但案涉房屋至今仍未在官方的存量房交易平台上完成前述登记和打印行为。所以案涉屋仍然适用限购政策，禁止交易。雷宣至今在成都市仍无购房资格，无法按照房屋买卖合同中的约定办理房屋过户，案涉房屋已于2018年8月左右办理了产权证书。按照合同约定，严美子、陈欣与雷宣应当于2018年9月办理产权过户登记，雷宣无购房资格，也无法办理产权过户登记。违约责任是应由雷宣承担，案涉房屋在交易时未办理产权证书，依法不能进行交易。 经审理查明，2017年3月11日，严美子、陈欣作为出售方，雷宣作为购买方与经纪方为美家美户公司共同签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：买卖双方在平等自愿的基础上，通过经纪方居间服务，就双方买卖房屋事宜签订本合同，以资共同遵守。1.卖方房屋坐落在成都市青羊区房屋，房产证丘（地）号为合同备案号2066618……，建筑面积为76.54平方米，……所有权人陈欣、严美子……；3.该房屋按套转让，成交价为82万元；4.付款方式：定金交付，在本合同签订当日，买房向卖方交付定金50万元，……；11.交付房屋卖方收齐首付款当日，卖方将房屋交付给买方，并负责结清……；22.约定其它事项，该房以现状销售；签订合同当日，买方支付卖方首付款伍拾万元，卖方收到首付款当日交房于买方；违约责任，如买方违约，首付款伍拾万元不退，如卖方违约，需退伍拾万元同时赔付买方伍拾万元；买卖双方需在取得产权证一个月内积极配合中介办理过户手续。落款处由买方雷宣，卖方陈欣、严美子，经纪方美家美户公司签字、盖章确认。 合同签订当日，雷宣向陈欣、严美子支付了50万元首付款。陈欣、严美子向雷宣出具了《收据》及《收条》。陈欣、严美子向雷宣交付了房屋，雷宣一直居住使用该房屋至今。 另查明，成都市青羊区房屋的《房屋信息查询记录》显示，房屋位于成都市青羊区，所有权人为：陈欣，证书编号川（2018）成都市不动产产权第0261114号；严美子，证书编号川（2018）成都市不动产产权第0261115号。所有方式为：共同共有。 上述事实有当事人陈述，《房屋买卖合同》、《收据》、《收条》《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《前期物业服务协议》，《蓝光COCO金沙3期临时管理规约》，《治安消防责任书》，《住宅工程质量分户验收结果表》、《房屋信息查询记录》等证据及庭审笔录在案为证。 审理中，（一）严美子、陈欣提供了其与雷宣的身份信息，拟证明严美子、陈欣常住在深圳，对成都的二手房价格不熟悉，雷宣当时是成都外地的户口。雷宣对身份信息无异议，但是不能达到其证明目的，没有关联性。（二）严美子、陈欣提供了《房屋买卖合同》，拟证明严美子、陈欣与雷宣建立了房屋买卖合同关系，房屋买卖合同的售价是10713.35元／㎡，远低于当时的市场价格。雷宣认为《房屋买卖合同》所涉房屋价格系双方真实意思表示。（三）严美子、陈欣提供网页信息，证明蓝光ＣＯＣＯ金沙三期房价2017年3月份安居客网站公布的二手房交易价格是14383元／㎡。雷宣认为证据网上价格只能证明网上的大概价格，并不能证明案涉的房屋就是这个价格，并且二手房是一房一价，跟每一套住宅地具体情况有很大关系，对其该证据的真实性、合法性不予认可。（四）严美子、陈欣提供了微信聊天记录，聊天记录系严美子和本案的中介机构美家美户公司的工作人员潘信以及张超之间的聊天记录。拟证明严美子、陈欣在2018年7月才知道案涉屋价格远低于市场价格，另外严美子、陈欣也要求终止该买卖合同。雷宣认为该微信聊天记录与本案无关联性。（五）雷宣提供了《治安消防责任书》一份，《业主委托书》一份，《钥匙托管协议》一份，微信聊天记录，拟证明《治安消防责任书》、《业主委托书》、《钥匙托管协议》中均记载严美子的手机号为188238464878，关联188235844878手机号的微信应为严美子夫妇使用。陈欣在关联188××××4878手机号的微信中，要求雷宣增加房屋价款50万元，否则不转让给雷宣。严美子、陈欣涨价的行为已违反合同中的价格约定。严美子与陈欣认为《治安消防责任书》、《业主委托书》、《钥匙托管协议》均无异议，但是不能证明雷宣的证明目的。雷宣提供的微信聊天记录和前面提供的证据主体不一致，在《治安消防责任书》及《业主委托书》上面均载明系机主是严美子，与雷宣提供的聊天记录上载明的聊天对象昵称为“才子”的不一致，不能证明雷宣的目的。（六）雷宣提供了案外人不动产权证书复印件3份，拟证明蓝光ＣＯＣＯ金沙3期住房的不动产权证书在2017年9月份就有业主办理完成并拿到证书。严美子、陈欣如积极办理在2017年9月同样可以完成不动产权登记，但其一直拖延办理。严美子与陈欣认为不动产权证书复印件3份真实性无法确认，与本案无关。（七）雷宣提供了其身份证复印件一份，拟证明雷宣在2017年10月12日已将户口迁移至成都市青羊区。严美子与陈欣对其雷宣的身份证复印件真实性、合法性、关联性无异议，但是不能够证明其目的，恰恰说明了雷宣是在房屋买卖合同签订之后，才办理了成都市入籍的手续，雷宣是2017年10月12日办理户籍迁入手续，而本案的房屋买卖交易时间是在2017年3月11日，还说明雷宣至今仍无购房资格。 本院认为，（一）关于严美子与陈欣的本诉诉讼请求。 2017年3月11日，通过美家美户公司居间，严美子、陈欣与雷宣签订的《房屋买卖合同》经双方签字捺印确认。雷宣已经按照该合同的约定支付了案涉房屋的首付款50万元，履行了该合同的主要义务，且同意一次性支付案涉房屋的剩余款项。而严美子与陈欣在签订转让其所有的房屋合同之后，以房屋市场价格出现一些幅度上涨，交易价格低于市场价格，显失公平为由主张解除《房屋买卖合同》。从严美子、陈欣提供的证据来看，不能证明在签订合同的时候存在显失公平的情形。因此，该合同应为各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。严美子与陈欣称雷宣不具备成都购房资格，无法履行办理案涉房屋的变更登记事宜。本院认为，双方系2017年3月11日签订的房屋买卖合同，雷宣已经向严美子、陈欣支付案涉房屋的首付款50万元，履行了合同的主要义务。这些行为实施的日期早于成都市关于二手房屋买卖的相关限购政策，故严美子、陈欣以订立合同时房屋价格显失公平以及雷宣不具备成都购房资格为由主张解除合同，不符合合同约定或法定的解除情形，其主张无法律依据，本院不予以支持。 由于严美子、陈欣与雷宣签订的《房屋买卖合同》合法有效，严美子与陈欣应当按照该合同的约定继续履行合同义务，协助雷宣办理案涉房屋产权变更登记，雷宣作为房屋的买受人享有对案涉房屋的占有使用权利。故对于严美子、陈欣主张雷宣返还案涉房屋的占有使用权，不符合法律规定，本院亦不予支持。 （二）关于雷宣的反诉诉讼请求。 基于上述分析，2017年3月11日，严美子、陈欣与雷宣签订的《房屋买卖合同》的合法有效，严美子与陈欣称其雷宣不具备成都购房资格，无法履行办理案涉房屋的变更登记事宜。本院认为，双方系2017年3月11日签订的房屋买卖合同，雷宣已经向严美子、陈欣支付案涉房屋的首付款50万元，履行了合同的主要义务。这些行为实施的日期早于成都市关于二手房屋买卖的相关限购政策，现严美子、陈欣以雷宣不具备成都购房资格为由，拒不履行协助义务，其理由不充分。故对于雷宣主张严美子与陈欣履行所签订的《房屋买卖合同》，协助其办理房屋过户手续，符合法律规定及约定，本院予以支持。 关于雷宣主张的违约金，案涉的《房屋买卖合同》中关于对违约责任的约定为如买方违约，首付款伍拾万元不退，如卖方违约，需退伍拾万元同时赔付买方伍拾万元。买卖双方需在取得产权证一个月内积极配合中介办理过户手续。严美子、陈欣在取得案涉房屋的产权证书后未按照该合同约定一个月内协助雷宣办理房屋过户手续，应当承担违约责任。雷宣主张严美子、陈欣支付约定损失50万元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，双方关于违约金约定显著过高，因雷宣未提供其他证据证明其相关损失，而结合本案实际情况，本院酌情调减违约金为75000元，对于雷宣主张的超出部分不予支持。 综上所述，本院对严美子、陈欣的本诉诉讼请求全部不予支持，对雷宣的反诉诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）严美子、陈欣于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告（反诉原告）雷宣办理位于成都市青羊区房屋不动产权属变更登记手续； 二、原告（反诉被告）严美子、陈欣于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）雷宣违约金75000元； 三、驳回的原告（反诉被告）严美子、陈欣全部的本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）雷宣的其余反诉诉讼请求。 如果原告（反诉被告）严美子、陈欣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告（反诉被告）严美子、陈欣全部负担。反诉案件受理费4400元，减半收取2200元，由原告（反诉被告）严美子、陈欣负担330元，由本诉被告（反诉原告）雷宣负担1870元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇一九年三月十四日 书记员 赵蔚宁