广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终19677号上诉人（原审被告）：刘德民，男，1971年4月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗维，广东国声律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭杰明，广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：区倩仪，女，1965年12月16日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州骏腾商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：刘德民。上诉人刘德民因与被上诉人区倩仪、原审第三人广州骏腾商业经营管理有限公司（以下简称骏腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘德民上诉请求：撤销一审判决第二项。事实及理由如下：一、刘德民无过错。刘德民与2016年7月26日通知区倩仪缴交购买商铺余款15万元后再办商铺过户手续，但区倩仪一直未回复却提起本案诉讼，过错在于区倩仪。二、刘德民不同意按照金融机构计收同期同类贷款利率的标准计付利息给区倩仪。《商铺买卖合同》第十四条第一款第二项约定刘德民只退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向区倩仪计付违约金，刘德民不应承担利息。三、2014年3月25日，区倩仪已经实际收取涉案商铺，有租金收入，一审判令刘德民支付利息，违反公平原则。四、一审没有回应刘德民关于诉讼时效的抗辩，也没有核实区倩仪收取租金的情况。被上诉人区倩仪二审辩称：我方同意一审判决，不同意刘德民的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。原审第三人骏腾公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。区倩仪于2016年11月6日向一审法院起诉请求：1.判令立即解除区倩仪与刘德民签署的《商铺买卖合同》；2.判令刘德民向区倩仪退回已付房款229873元及利息（从2011年12月25日起至退回房款之日止，每日按同期银行贷款利率计算）。3.判令刘德民向区倩仪支付违约金37987.3元。一审法院经审理查明：2011年12月25日，区倩仪（买受人）、刘德民（出卖人）及第三人（刘德民的委托代理人）签订《商铺买卖合同》，约定区倩仪向刘德民购买广州市越秀区xx号铺，建筑面积4.33平方米，套内建筑面积1.8平方米，房价款总金额为379873元；付款方式为按揭付款：（1）2011年12月27日前支付229873元，余款150000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；本合同生效后的210个工作日内，由出卖方负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人名下过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。区倩仪分别于2011年12月24日、25日向刘德民及第三人支付房款3000元、47000元、179873元，合计229873元。刘德民及第三人分别在收款收据上加盖私章及公章。2016年7月26日，刘德民向区倩仪发出《通知书》，内容为：要求区倩仪支付余款150000元，待收齐该款项后，双方即可到广州市不动产交易登记中心办理缴税过户手续，在办理完成过户手续后，请区倩仪尽快前来办理该商铺的商铺事宜。2016年11月7日，区倩仪向刘德民发出《告知书》，内容为：提出解除双方的买卖合同，及要求刘德民退还房款并支付违约金等。刘德民不确认收到该《告知书》，区倩仪亦未提供已送达刘德民的证据。刘德民于2017年1月12日签收本案起诉状副本。另查，据打印于2018年2月5日的、房产登记号为2016登记字xx号《广州市不动产登记查册表》记载：涉讼商铺的产权人为刘德民，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州东城支行，抵押权登记时间为2016年5月23日。在本案一审审理过程中，区倩仪向一审法院申请撤回对第三人的起诉。一审法院认为，区倩仪、刘德民在平等自愿的基础上签订的上述《商铺买卖合同》，出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。刘德民未能按约定办理涉讼商铺的涂销抵押登记及产权交易过户手续，已构成违约，应依约向区倩仪承担违约责任。区倩仪提出的诉讼请求合法，一审法院予以支持。惟区倩仪主张的购房款利息一项，根据上述合同约定“若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款”，因区倩仪未提供证据证明其主张解除合同的上述《告知书》已送达刘德民，故利息应从刘德民签收本案起诉状副本后第61日起算。因上述《商铺买卖合同》未约定区倩仪提出解除合同的期限，故区倩仪提起本案诉讼并未超过诉讼时效。区倩仪申请撤回对第三人的起诉，属其自行处分权利，一审法院予以照准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，于2018年4月20日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，区倩仪与刘德民于2011年12月25日签订的《商铺买卖合同》予以解除。二、刘德民应在本判决发生法律效力之日起7日内向区倩仪退还购房款229873元，并计付利息（以229873元为本金，参照金融机构计收同期同类贷款利率的标准，自2017年3月14日起计至清偿之日止）。三、刘德民应在本判决发生法律效力之日起7日内向区倩仪支付违约金37987.3元。四、驳回区倩仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5813元，由区倩仪负担100元，刘德民负担5713元。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，刘德民提交五份证据，证据1为收铺确认书；证据2为收铺意见表；证据3为承诺书；证据4为收据三张；证据5为区倩仪身份证复印件及银行卡复印件，上述证据拟共同证明区倩仪在2014年3月5日已经实际收铺并收取租金，再由我方支付利息是不合理的。区倩仪对此质证称：对上述证据的真实性予以确认，上述证据我方确认有签署，但涉案商铺由刘德民占有，我方并没有收取任何租金，关于涉案商铺的款项支付，我方是给了229873元，根据合同的第四条，涉案商铺剩余的15万是由我方向银行申请贷款，但由于刘德民未向银行申请涂销抵押，导致我方无法申请贷款，刘德民所述没有过错与事实不符，我方同意一审判决的认定。二审庭后，区倩仪向本院提交《情况说明》，内称：区倩仪自愿放弃2016年11月及之后的租金，基于公平原则，2016年11月之前的租金不再返还。区倩仪在2014年3月收铺后，与刘德民委托的经营管理公司广州市xx商业有限公司签订租赁合同，从2014年5月至2016年10月收取了租金，但从2016年11月开始，因区倩仪发函要求解除合同之后，广州市xx商业有限公司就不再向区倩仪支付租金。区倩仪在2011年12月付款229873元给刘德民，至今已有7年，但一审法院仅支持区倩仪从2017年3月之后的利息损失，故区倩仪不应返还2016年11月之前已收取的租金。涉案商铺是格子铺，分割之前和分割之后都存在抵押，刘德民从未办理涂销抵押手续并向其出示。本院认为，因刘德民并未要求撤销一审判决关于解除涉案《商铺买卖合同》的判项，可见其对解除涉案买卖合同并无异议，一审法院不予接纳刘德民在一审中提出的区倩仪无权要求解除涉案买卖合同的诉讼时效的抗辩意见，并无不当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为刘德民应否支付区倩仪购房款的利息。涉案商铺买卖合同解除后，根据合同约定，刘德民应将已收取的购房款返还给区倩仪，而利息作为购房款的法定孳息，虽合同没有约定，也应一并予以返还。区倩仪有无收取涉案商铺的租金，属于另一法律法律关系，刘德民以区倩仪已经收取涉案商铺租金为由，主张不应支付要返还购房款的相应利息，理据不足，本院不予支持。综上所述，刘德民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘德民负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年三月十一日书记员 冯 韵