广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初15387号原告：广州市兰花物业管理有限公司。法定代表人：柏伟，职务总经理。委托代理人：邓沛劲、韩兴柱，均为广东珠江律师事务所律师。被告：王旭辉。被告：方洁。委托代理人：王旭辉（方洁的配偶、本案被告之一）。原告广州市兰花物业管理有限公司诉被告王旭辉、方洁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人韩兴柱和被告王旭辉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告为广州市海珠区盈丰路英豪五横街13号xx房的产权人，上述物业被告于2006年11月2日收楼，办理了相关收楼手续，并签署了相关文件，接受原告提供的物业服务。被告在缴纳2010年11、12月该期物业管理费用之后，至今一直未支付相关物业管理费用，故应承担物业管理费的违约金。另被告还拖欠路灯分摊费、更换电梯监控电缆分摊费等。原告为每两个月收取一次费用，每届缴纳相关费用之前都会在小区公告栏通知各户的下两个月的物业费用及其他费用的公告，并将相关缴费通知（包括欠费记录）递交被告，缴费通知清晰列明尚未缴纳部分的金额和时间段以及即将需要缴纳部分的金额和时间段，期间多次与被告进行沟通未果，被告对欠款至今仍旧不予理会。被告接受原告服务却拖欠各项费用的行为已经严重侵害了原告的合法权益，给原告对小区的管理造成了极大的阻碍，同时也侵害了其他绝大多数正常交纳费用的业主的合法权益，为了保护当事人的合法权益，故起诉要求判令：1、两被告向原告支付2011年1月1日起至2018年6月30日止的物业管理费8696.8元（其中2011年1月1日至2015年6月30日按每平方米1.3元计，2015年7月1日至2018年6月30日按每平方米1.6元计）及物业管理费违约金（每期违约金从下一期的1日开始计算，从2011年3月1日起计至付清物业管理费之日止，按照每日3‰计算）、路灯分摊费27元（2010年11月1日至2018年4月30日、每月为0.3元）、更换电梯监控电缆分摊费43元（指2014年8月5日整个小区支付的电梯监控视频线分摊下来的费用；2、两被告对于第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3、诉讼费用由被告承担。两被告共同辩称：1、对于原告的诉讼请求中2011年1月1日至2015年6月30日的物业管理费按1.3元/平方米计算；2015年7月1日至2018年6月30日的物业管理费按1.6元/平方米计算的标准主张的被告予以认可，但是在2011年的春节被告是缴纳过2010年一年的物业管理费。一次性缴纳物业管理费是因为被告与原告协商好了才会这样缴纳物业费的，那时原告的工作人员向被告承诺因为车辆的问题所以有所减免物业管理费，但是被告没书面的证据可证明；2、2015年春节前被告回了老家，到了初八左右回到广州之后发现被告的房屋被盗，被告报警并做了笔录，但是该过程中原告是没有参与的，公安机关也无法在涉案小区中调查到任何监控录像，那时被告丢失的物品一共有3万多元，在公安机关那里也有记录；3、对于原告主张的违约金被告不同意支付，被告作为业主也一直居住在涉案房屋，但是至今均无原告的人员来找被告收取物业费，而且原告邮寄出去的《催缴通知书》上面记载的电话号码并非被告王旭辉本人的手机号码，在原告缴纳的证据《业主登记表》中被告王旭辉的手机号码一直没有进行过变更，至今还是用那个手机号码。被告从2005年收楼之后就一直居住在涉案房屋，但是原告的人员一直没有人找被告主张收取物业管理费。不是被告不愿意缴纳物业费，是原告一直无人与被告联系并协商此事；4、在法律规定期限内的物业管理费被告愿意缴纳，被告认为法律规定的期限为两年，其余的费用被告不愿意缴纳；5、2014年6月18日既然原告还在管理涉案小区，那么为何在2015年春节被告的房屋被盗时，监控里面没有任何记录，但是路灯分摊费及更换电梯监控电缆的分摊费被告还是愿意缴纳的；6、涉案小区从2007年至2010年每栋楼的楼下均有保安，从2011年之后就没有保安了；小区门禁卡在门口的小卖店5元就可以购买一张，可见小区的大门存在安全隐患，被告房屋的可视门禁有十几年没有响过了，原告并没有尽其义务为涉案小区进行管理。经审理查明：广州市房地产档案馆的档案资料记载，两被告是位于海珠区盈丰路英豪五横街13号xx房（下称“涉案房屋”）的权属人，占有部分为共同共有，该房屋建筑面积68.0557平方米，登记时间2010年9月1日。两被告于2006年11月2日在《英豪花园业主登记表》上签名，所留的联系电话为13xxx0。同日，原告（甲方）与被告王旭辉（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：服务管理期限自2006年11月2日起至2011年12月31日止；高层住宅物业管理服务收费每月每平方米为1.3元；代抄、收水费、电费分摊；乙方自觉按时（在每单月的10日-20日前）向甲方缴纳物业管理费，并按时向有关部门缴纳水费、电费、煤气费、电信费等各项费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费和物业维修基金的，应从逾期之日起每日按应缴款的千分之三交纳滞纳金；等。2008年5月1日，原告（乙方）与广州蓝粤房地产开发有限公司（以下简称蓝粤公司，甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2008年5月1日起至2013年4月30日止；物业服务费用，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取（一期0.50元；二期0.55元；三、四期1.3元）；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之1交滞纳金；等。2010年10月11日，原告（乙方）与蓝粤公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2010年9月18日起至2013年9月17日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅：0.7元/月.平方米，高层住宅：1.9元/月.平方米，商业物业：4.5元／月.平方米；蓝粤公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向原告交付违约金；等。2013年9月3日，原告（乙方）又与蓝粤公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2013年9月18日起至2016年9月17日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅：0.7元/月.平方米，高层住宅：1.9元/月.平方米，商业物业：10元／月.平方米；蓝粤公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向原告交付违约金；等。2016年10月1日，原告（乙方）再与蓝粤公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2016年9月18日起至2021年9月17日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅：0.7元/月.平方米，高层住宅：1.9元/月.平方米，商业物业：10元／月.平方米；蓝粤公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向原告交付违约金；等。另查，两被告应诉时在《送达地址确认书》中填写的电话号码为13925xxxx。原告于2018年9月3日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认英豪花园小区在2017年6月15日成立业主委员会，物业管理费为每两个月支付一次；被告的房屋属于英豪花园中的电梯楼。原告代理人表示：其提交的证据1中的邮件所留存的被告王旭辉的电话号码需要与原告员工核实。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告于2015年9月14日邮寄《催缴管理费通知》给被告王旭辉的邮单（被告王旭辉的联系电话为1363xxx）及快递签收情况（显示2015年9月16日本人签收）；原告于2017年10月9日邮寄《催缴2010年11月至2017年10月的管理费通知单》给被告王旭辉（邮单上被告王旭辉的联系电话为1363xxx）的邮单及快递签收记录（运单记录不完善，显示派件中）；2、原告制作的《催款通知单》（是通过原告的员工上门送达的，如果没人在的话就放在业主大门的缝隙中）；3、同一座大厦其他住户缴纳物业管理费的缴费记录。两被告质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认，被告没有收到该两份快递，而且快递上记载的手机号码也不是被告王旭辉本人的号码；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，被告没有看到过该《缴款通知单》，也一直没有收到过；对证据3的真实性、合法性和关联性不予确认，与被告无关。本院认为:原告与蓝粤公司签订了《前期物业服务合同》等，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园小区进行物业管理。原告接受委托，对英豪花园进行了管理，两被告所有的房屋，属于原告物业管理的范围内。因此，原告和两被告形成事实上的物业管理服务关系。根据权利义务相一致原则，两被告接受了原告的物业管理服务，理应支付物业管理服务对价。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。两被告抗辩小区服务存有瑕疵，但就此未提交证据予以证明，故对两被告的该意见，本院不予采信。关于诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。原告在本案中主张两被告欠缴2011年1月1日起的物业管理费，但原告提交的证据1上所填写的被告王旭辉的电话号码与被告王旭辉留存在《业主登记表》上的电话不一致，被告王旭辉否认该电话号码为其所有，原告对此也未能作出合理解释，故原告主张其已向被告催缴物业管理费的事实，证据不足，本院不予采信。被告抗辩原告有部分诉讼请求已过诉讼时效的意见有理，本院予以采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告在本案中主张两被告欠付2011年1月1日至2018年6月30日的物业管理费，而《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，则2015年10月1日前的物业管理费最迟应于2017年10月1日前主张，2015年10月1日后的物业管理费应于2018年10月1日前主张，原告于2018年9月3日提起本案诉讼，故2015年10月1日后的物业管理费主张应适用三年的诉讼时效，两被告应按每月每平方米1.6元的标准向原告支付从2015年10月1日至2018年6月30日的物业管理费。被告认为2015年10月1日后至2018年6月30日的物业管理费请求均应适用二年诉讼时效的意见，依据不足，本院不予采纳。原告主张的2011年1月1日至2015年9月30日的物业管理费已过诉讼时效，本院予以驳回。由于两被告逾期缴纳物业管理费，故原告要求两被告支付违约金合理有据，但违约金本金应以每两个月的管理费为本金，按每日千分之三的标准计算，从2015年12月1日起至两被告实际付清当期物业管理费之日止，总额以两被告所欠的从2015年10月1日至2018年6月30日的物业管理费总额为限。被告同意向原告支付路灯分摊费27元、更换电梯监控电缆分摊费43元，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王旭辉、方洁在本判决生效之日起十日内向原告广州市兰花物业管理有限公司支付2015年10月1日至2018年6月30日的物业管理费（每月按1.6元／㎡×68.0557㎡计，总额以原告主张的8696.8元为限）及路灯分摊费27元、更换电梯监控电缆分摊费43元。二、两被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付逾期支付本判决主文第一项所确定的物业管理费的违约金（两个月为一期，以两个月的管理费为本金，按每日千分之三的标准计算，从第三个月的1日开始计至被告实际付清当期物业管理费之日止，即2015年10月的从2015年12月1日起计，如此类推计至两被告实际付清当期的物业管理费之日止；每期滞纳金不超过本金，滞纳金总额以被告欠付的物业管理费为限）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费851.8元，由原告负担749.8元，由两被告负担102元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  黄碧茹二〇一九年三月十五日书 记 员  招佐文冯琬晴