湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初162号原告：赵培庆，女，1948年12月6日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，系原告赵培庆的特别授权委托代理人。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，系原告赵培庆的特别授权委托代理人。原告：尹锋，男，1954年10月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，系原告尹锋的特别授权委托代理人。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，系原告尹锋的特别授权委托代理人。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：王和平，总经理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。原告赵培庆、尹锋与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告赵培庆、尹锋的委托诉讼代理人刘奎、欧震到庭参加了诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵培庆、尹锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告大成酒店公司支付欠付原告赵培庆自2016年7月25日至2019年9月24日的租金及委托装修折旧款共计111019.2元、租金及装修折旧款的违约金共计925.2元；2.判令被告大成酒店公司支付欠付原告尹锋自2016年7月25日至2019年9月24日的租金及委托装修折旧款共计121375元、租金违约金及装修折旧款的违约金共计1608元；3.判令被告山水置业公司对上述债务承担连带责任；4.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年7月25日，两原告以共有的房屋（赵培庆占60%产权，锋占40%产权）与两被告签订了《房屋租赁合同》《房屋委托装修合同》各一份，合同约定：1.原告将购买的位于张家界市永定区房屋出租给被告大成酒店公司经营并委托其对房屋进行装修；2.被告大成酒店公司则按年度向原告支付租金和返还装修折旧款。其标准为：1.租金支付标准。该房屋的第一年、第二年的租金为41302.5元／年（其中赵培庆为24781.5元／年，尹锋为16521元／年），第三年至第五年租金为27535元／年（其中赵培庆为16521元／年，尹锋为11014元／年）。2.装修折旧款返还标准。该房屋的第一年、第二年的应返还装修折旧款为57823元／年（其中赵培庆为34694.1元／年，尹锋为23129.4元／年），第三年至第五年应返还装修折旧款为38549元／年（其中赵培庆为23129.4元／年，尹锋为15419.6元／年）。合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，支付了相应的委托装修款，但被告仅支付原告部分租金和房屋装修折旧款。原告特提起诉讼，请求判如所请。被告大成酒店公司、被告山水置业公司未到庭答辩，其提交书面答辩状辩称：1.2014年7月25日至2019年9月27日，被告大成酒店公司已向原告赵培庆支付146708.2元，已向尹锋支付100809.8元。对于委托装修合同到期后原告继续计算的委托装修折旧款,被告不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，原告要求被告继续支付装修折旧款无事实和法律依据。2.原告主张的分项违约金过高，请求法院统一违约金的计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。3.被告山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案合同未约定担保期限，担保人已经实际免除担保责任。且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、2014年7月25日，原告赵培庆、尹锋（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告赵培庆、尹锋将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第3层342号房屋交由被告大成酒店公司管理经营，并委托大成酒店公司按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理。租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，双方协商同意该房屋的租赁期限于两原告与被告山水置业公司签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日开始计算。在本合同租赁期限内，第一年、第二年的租金为41302.5元／年（其中赵培庆为24781.5元／年，尹锋为16521元／年），第三年至第五年租金为27535元／年（其中赵培庆为16521元／年，尹锋为11014元／年），于自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内支付。合同还约定租赁期内，被告大成酒店公司逾期3个月未向原告支付租金收益，除应付原告的租金收益之外，应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司支付租赁收益提供连带担保。二、2014年7月25日，原告赵培庆、尹锋（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：原告赵培庆、尹锋将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第3层342号房屋以385490元（包含首次装修改造款和二次装修改造款）委托被告大成酒店公司改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。装修改造期限于全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，被告大成酒店公司应从本合同生效之日，按年向原告返还委托装修改造折旧款，第一年、第二年委托装修改造折旧款为57823.5元／年（其中赵培庆为34694.1元／年，尹锋为23129.4元／年），第三年至第五年应返还装修折旧款为38549元／年（其中赵培庆为23129.4元／年，尹锋为15419.6元／年），于本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。被告大成酒店公司收取的该房屋委托装修改造折旧款仅承担返还本金的义务，不再向原告赵培庆、尹锋支付利息，也不支付任何回报及收益。本合同委托期内，被告大成酒店公司如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，还应另向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日前第二天开始计算。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。三、2015年9月24日，原告赵培庆（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、大成酒店公司（丙方）、以及案外人湖南大成国际大酒店有限公司（丙方）签订了一份《新增现金资金增资协议》，约定甲方于2015年9月24日增资15万元给乙方，年利率20%，利息从双方签订协议并付款到乙方指定的账户之日起计算。本协议的有效期为6个月到12个月，由乙方一次性将本金及利息付给原告赵培庆的银行账户，乙方可单独决定提前归还增资款（但最低时间不低于3个月）。丙方对本协议承担连带责任保证，乙方到期不能偿还本金及利息，由丙方偿还全部本金及利息。2015年9月24日，原告赵培庆将15万元支付给被告山水置业公司。四、2016年2月19日，原告赵培庆（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、大成酒店公司（丙方）、以及案外人湖南大成国际大酒店有限公司（丙方）签订了一份《新增现金资金增资协议》，约定甲方于2016年2月19日增资20万元给乙方，年利率20%，利息从双方签订协议并付款到乙方指定的账户之日起计算。本协议的有效期为6个月到12个月，由乙方一次性将本间及利息付给原告赵培庆的银行账户，乙方可单独决定提前归还增资款（但最低时间不低于3个月）。丙方对本协议承担连带责任保证，乙方到期不能偿还本金及利息，由丙方偿还全部本金及利息。2016年2月19日，原告赵培庆将20万元支付给被告山水置业公司。五、2016年4月12日，原告赵培庆（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、大成酒店公司（丙方）、以及案外人湖南大成国际大酒店有限公司（丙方）签订了一份《新增现金资金增资协议》，约定甲方于2016年4月12日增资40万元给乙方，年利率20%，利息从双方签订协议并付款到乙方指定的账户之日起计算。本协议的有效期为6个月到12个月，由乙方一次性将本间及利息付给原告赵培庆的银行账户，乙方可单独决定提前归还增资款（但最低时间不低于3个月）。丙方对本协议承担连带责任保证，乙方到期不能偿还本金及利息，由丙方偿还全部本金及利息。2016年4月12日，原告赵培庆将40万元支付给被告山水置业公司。六、2014年12月8日，原告赵培庆与湖南大成酒店管理有限公司（乙方）、湖南大成国际大酒店有限公司（丙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告赵培庆将坐落于长沙市五一大道838号的“新成大厦”（湖南大成国际大酒店）1层1-107A号房租赁给乙方管理、经营，并委托乙方按星级酒店标准对外统一经营管理。合同租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年。乙方按月向甲方支付租金2644元／月。七、湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初10368号民事判决书,查明:2014年12月8日，原告赵培庆将其购买的位于长沙市房屋租赁给湖南大成大酒店管理有限公司，其租赁期限最短时限不少于2年，最长不超过5年，每月租金为2644元。湖南大成大酒店管理有限公司于2016年9月1日开始未按时足额支付租金，截至2019年6月30日，尚欠租金72298元。原告赵培庆提供的银行账户记载：2016年10月至2017年7月31日共有9次付款，每次付款1058元，共计付款9522元；被告大成酒店公司主张原告赵培庆银行账户记载的2018年1月22日进账款10500元其中3000元计入1-107Ａ号房屋的租金收入；还主张2018年3月至2019年5月共有11次付款，每次付款423元，共计4653元，计入1-107Ａ号房屋的租金收入；上述共计17175元。自2016年9月1日至2019年6月30日止，应付该套房屋租金为89896元（2644元／月×34个月），已付17153元。上述（2019）湘0102民初10368号判决确认，截止2019年6月30日，湖南大成大酒店管理有限公司尚欠租金72298元，说明该判决将上述付款已计入了1-107Ａ号房屋租金。八、2014年7月25日，原告赵培庆、尹锋按照合同约定将购买的第3层342号房屋交付给被告大成酒店公司经营，并依约支付了购房款和房屋委托装修款。自2014年7月25日至2016年7月24日的租金和装修折旧款，被告大成酒店公司已经按照合同约定向原告赵培庆、尹锋全额予以支付。此后，被告大成酒店公司向原告尹锋付款情况如下：（一）2016年7月25日-2017年7月24日（即第三年度），被告大成酒店公司未支付款项。（二）2017年7月25日-2019年7月24日（即第四、五年度），被告大成酒店公司共支付款项7851元（具体付款情况为：2018年1月29日付3000元，2018年3月至10月共计8个月每月付441元，2018年12月3日付款441元，2019年1月28日付441元，2019年6月18日付款441元）。综上所述，被告大成酒店公司欠付原告尹锋2016年7月25日-2019年7月24日期间的租金和装修折旧款共计71449.8元（26433.6元／年×3年-7851元）；经折算，其中欠付租金29770.42元（71449.8元×11014元／26433.6元），欠付房屋装修折旧款41679.38元（71449.8元-29770.42元）。（三）2019年7月25日-2019年9月24日期间，被告大成酒店公司于2019年8月付款441元。该期间，被告大成酒店公司欠付原告尹锋租金及装修折旧款为3964.6元（26433.6元／年÷12个月×2个月-441元），经折算，其中欠付租金1651.92元（3964.6元×11014元／26433.6元），欠付房屋装修折旧款2312.68元（3964.6元-1651.92元）。此后原告赵培庆案涉房屋收到的租金及房屋装修款情况，本院确认如下：（一）2016年7月25日-2017年7月24日（即第三年度），被告大成酒店公司支付款项情况：1.2016年8月29日付款2644元，原告主张计入长沙1-107A商铺，该金额与该商铺应付租金2644元／月相符合，本院予以确认；2.2016年10月10日付款1058元、2016年10月28日付款1058元、2016年11月至2017年3月共计5个月每月付款1058元、2017年5月10日付款1058元、2017年7月31日付款1058元，上述共计付款9522元已计入长沙1-107A商铺。据此，该期间原告赵培庆案涉房屋收到款项为0元。（二）2017年7月25日-2019年7月24日（即第四、五年度），被告大成酒店公司支付款项情况：1.2018年1月22日付款10500元，2018年1月24日付款1875元，共计12375元，其中已计入长沙1-107A商铺3000元。剩余款项，被告大成酒店主张其中计入15万元20%新增资金1875元，计入20万元20%新增资金2500元，计入40万元20%新增资金5000元，被告大成酒店该主张并不损害原告赵培庆利益，可予以确认。故本笔案涉房屋计入的款项为0元。2.此后2018年3月至2019年5月共有11次付款，每次付款423元；2018年5月25日付款2980元，其中423元被计入1-107A号房屋租金；上述共计5076元，计入1-107A号房屋的租金收入。3.2018年3月28日至2019年6月18日，被告大成酒店公司共10次付款，每次付款2557元，被告大成酒店公司主张，每次转款其中计入张家界1438C号房屋646元，计入15万元20%新增资金250元，计入20万元20%新增资金333元，计入40万元20%新增资金667元，计入本案342号房屋661元；2018年5月25日付款2980元，大成酒店公司主张其中423元计入1-107A号房屋租金，计入张家界1438C号房屋646元，计入15万元20%新增资金250元，计入20万元20%新增资金333元，计入40万元20%新增资金667元，计入本案342号房屋661元；上述被告大成酒店公司的主张并不损害原告赵培庆利益，可予以确认。据此，2017年7月25日-2019年7月24日（即第四、五年度）本案342号房屋共收到款项7271元（661元×11次）。据此计算，被告大成酒店公司2016年7月25日-2019年7月24日下欠原告赵培庆租金及房屋装修款共计111680.2元（39650.4元／年×3年-7271元），经折算，其中欠付租金46533.42元（111680.2元×16521元／39650.4元），欠付房屋装修折旧款65146.78元（111680.2元-46533.42元）。（三）2019年7月25日-2019年9月24日期间，被告大成酒店公司于2019年8月付款661元。该期间，被告大成酒店公司欠付原告赵培庆租金及装修折旧款为5947.4元（39650.4元／年÷12个月×2个月-661元），经折算，其中欠付租金2478.08元（5947.4元×16521元／39650.4元），欠付房屋装修折旧款3469.32元（5947.4元-2478.08元）。综上所述，被告大成酒店公司欠付原告赵培庆2016年7月25日至2019年9月24日止的租金和装修改造折旧款共计117627.6元（111680.2元+5947.4元），原告赵培庆诉请金额为111019.2元，系其对其民事权利的处分，本院予以确认。九.根据合同约定，从2016年7月25日-2019年7月24日止，原告尹锋的租赁合同违约金为29770.42元×3%＝893.11元，委托装修合同违约金为41679.38元×1%＝416.79元，上述合计为1309.9元；2019年7月25日-2019年9月24日期间，原告尹锋的租赁合同违约金为1651.92元×3%＝49.56元，委托装修合同违约金为2312.68元×1%＝23.13元，上述合计为72.69元。根据合同约定，从2016年7月25日-2019年7月24日止，原告赵培庆的租赁合同违约金为46533.42元×3%＝1396元，委托装修合同违约金为65146.78元×1%＝651.48元，上述合计为2047.48元。原告赵培庆诉请2016年7月25日至2019年9月24日期间租赁合同违约金及委托装修合同违约金为925.2元，系其对其民事权利的处分，本院予以确认。上述事实，有当事人陈述、《张家界市现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、购房款收据、房屋装修款收据、中信银行个人账户明细查询、(2019)湘0102民初10368号《民事判决书》《新增资金增资协议》及收条等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告尹锋、赵培庆与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告尹锋、赵培庆与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》租赁期限届满日期为2019年7月24日，在合同约定的租赁期限届满后，两原告与被告大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告大成酒店公司继续使用两原告房屋，两原告没有提出异议，原租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。被告大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院计算房屋租赁合同的违约金为欠付租金的3%，房屋委托装修合同的违约金为欠付委托装修折旧款的1%，上述标准均未超过上述法律规定认定违约金过分高于造成损失的标准，故本院对于两被告要求调减违约金标准的请求不予支持。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告尹锋、赵培庆不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告尹锋、赵培庆依法有权要求被告山水置业公司承担支付义务，被告山水置业公司应在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。被告山水置业公司抗辩本案已过6个月保证期间，被告山水置业公司应免除保证责任。本院认为，被告山水置业公司以自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，双方设立的系担保物权，而并非保证担保，其担保责任不应适用保证责任的法律规范，故被告山水置业公司的该项抗辩不成立，本院不予采纳。但被告山水置业公司提供担保责任应以合同约定为依据，其担保责任应当以合同约定的租赁期限内产生的租金、装修折旧款、违约金为限，故被告山水置业公司承担的担保责任为被告大成酒店公司欠付的截止2019年7月24日的租金和违约金。其对两原告承担的具体担保责任为：担保的原告尹锋的租金和装修折旧款共计为71449.8元，租金违约金及装修违约金共计为1309.9元；担保的原告赵培庆的租金和装修折旧款共计为111680.2元，租金违约金及装修违约金共计为2047.48元，但原告赵培庆诉请担保的租金和装修折旧款金额为111019.2元，租金违约金及装修违约金金额为925.2元，系其对其民事权利的处分，本院予以确认。至于两被告辩称双方未在合同到期后续签委托装修合同，原告要求继续计算合同到期后的委托装修折旧款无事实和法律依据。本院认为，两原告将其购买的房屋租赁给被告大成酒店公司，双方同时签订《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》。该两份合同约定，两原告将房屋交付给被告大成酒店公司经营，两原告并给被告大成酒店公司支付一定的款项作为该房屋的委托装修款，被告大成酒店公司则向两原告支付房屋租金和按年限按比例向两原告返还委托装修款。从上述约定看，两原告将房屋租赁给被告大成酒店公司并非以两原告负担房屋装修为前提条件，两原告向被告大成酒店公司支付房屋装修改造折旧款，仅是为了缓解被告大成酒店公司的资金不足。现合同约定的房屋租赁期限已经到期，被告大成酒店公司未将房屋返还给两原告，而是继续使用该房屋。双方未重新签订房屋租赁合同，原房屋租赁合同继续有效，房屋租金并未调整，被告大成酒店公司使用该房屋继续经营，占用了该剩余未返还的房屋装修款利益，根据公平原则，被告大成酒店公司应按照双方原签订的房屋委托装修合同的比例将剩余的委托装修款向两原告予以返还。故本院对被告大成酒店公司该项抗辩不予采纳，对两原告要求被告大成酒店公司按比例返还合同到期后未返还的房屋装修款的诉讼请求予以支持。两被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告尹锋支付自2016年7月25日至2019年9月24日止的租金和装修改造折旧款共计75414.4元（71449.8元+3964.6元），以及租金违约金和装修改造折旧款违约金共计1382.59元（1309.9元+72.69元）；二、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司应支付原告尹锋的自2016年7月25日至2019年7月24日期间的租金和装修改造折旧款共计71449.8元，租金违约金和装修折旧款违约金共计1309.9元承担连带清偿责任；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告赵培庆支付自2016年7月25日至2019年9月24日止的租金和装修改造折旧款共计111019.2元，以及租金违约金和装修改造折旧款违约金共计925.2元；四、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司应支付原告周光华的自2016年7月25日至2019年7月24日期间的租金和装修改造折旧款共计111019.2元，租金违约金和装修折旧款违约金共计925.2元承担连带清偿责任。案件受理费4824元，适用简易程序减半收取计2412元，由原告尹锋各负担375元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担2037元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向金春二〇一九年三月二十四日书记员  田际容附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。