广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5102民初714号原告：吴灿鹏，男，1990年9月20日出生，汉族，住潮州市潮安区。被告：陈轶珩，男，1973年3月27日出生，汉族，住潮州市湘桥区。被告：黄乐珍，女，1970年5月4日出生，汉族，住潮州市湘桥区。上列两被告之委托诉讼代理人：陈仪斌，广东乔博律师事务所律师。上列两被告之委托诉讼代理人：陈佳纯，广东乔博律师事务所律师。原告吴灿鹏与被告陈轶珩、黄乐珍房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年8月24日公开开庭进行了审理。原告吴灿鹏、被告陈轶珩、黄乐珍之委托诉讼代理人陈仪斌、陈佳纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴灿鹏向本院提出诉讼请求:1.判令两被告赔偿原告违约金20000元；2.判令两被告赔偿原告的损失包括替被告缴纳的物业费和原告维权过程中的误工费、路途差旅费等共约15793.62元；3.判令本案的诉讼费用由两被告承担。本案庭审中，原告吴灿鹏将其诉讼请求第2项变更为：判令两被告采取补救措施，按照原、被告双方买卖房屋时签订的房屋买卖合同约定，由被告交清本案所涉房屋所欠的物业费，截至2018年4月1日止，被告尚欠宏天广场物业管理处63个月物业管理费共计10315.62元，并赔偿原告维权过程中的误工费、路途差旅费等费用约5478元，若两被告不采取补救措施，按照合同约定继续履行合同约定义务，补交其拖欠的物业费，则请求法院判决两被告赔偿原告由此可能代垫这笔拖欠的物业费10315.62元的损失，并赔偿原告维权过程中的误工费、路途差旅费等费用约5478元。事实和理由：原告通过潮州市兴兴中介有限公司介绍，与被告达成二手房买卖协议，并于2018年1月5日在兴兴中介处签订了一份《房屋买卖合同》，因被告在外地，该合同经兴兴中介电话告知被告，被告表示同意该合同内容，并同意授权由兴兴中介代为签订。合同约定：“现定金由甲方（被告）收取，定金中20000元暂时存放于中介（兴兴中介）方保管，作为履行合同保证金。”同日，原告根据合同的约定向兴兴中介缴纳了20000元作为定金，被告亦知道同意此事。原、被告于2018年2月2日前往潮州市房管局办理产权转移事宜，并在当日签订了由房管局提供的编号XXXXXXXXXXXX号的《房地产买卖合同》，该合同约定原告向被告购买位于潮州市潮州大道与外环北路交汇西北侧宏天广场××房。同时该合同第五条还约定：“甲方（被告）保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方（原告）造成经济损失的，由甲方负责赔偿。”原告已按约履行了合同约定的金钱给付义务，涉案房屋虽然于2018年4月7日过户至原告名下（不动产权证号为粤2018潮州市不动产权第XXXXXXX号），但2018年5月8日原告前往宏天广场物业管理处办理装修事宜，宏天广场物业管理处告知原告，该房前物业主（即被告）尚欠物业费63个月共计10315.62元，若要装修，需缴清该物业费才给通水电。原告随即与被告联系沟通，但被告却以已经交房拒绝配合去缴纳该物业费，并表示这是他们与宏天广场物业管理处之间的事，让宏天广场物业管理处去找他们。原告又多次与被告、宏天广场物业管理处沟通，均未果。原告认为，被告未结清物业管理费的行为导致了原告无法装修入住，使原告的权利受阻，被告与宏天广场物业管理处之间的物业费纠纷系存在于原、被告买卖房屋之前，被告已明显违反了双方签订的编号XXXXXXXXXXXXXX号的《房地产买卖合同》第五条的约定，依法应承担违约赔偿责任。被告陈轶珩、黄乐珍辩称：一、两被告向原告交房并协助原告办理了相应的房屋过户手续,已充分、完全履行完成了《房地产买卖合同》中约定的义务，两被告不存在任何违约行为。两被告与原告于2018年2月2日签订了《房地产买卖合同》，约定原告向两被告购买涉案房屋，合同签订之后，两被告于2018年3月28日依约向原告交付了房屋，并且还于2018年4月7日协助原告办理了涉案房屋的过户手续，将房屋过户至原告名下（不动产权证号为粤2018潮州市不动产权第XXXXXXX号）。基于买卖双方的上述交易过程完全自愿、合法，且涉案房屋产权清晰，手续完备，资料齐全，原告已依法取得了涉案房屋的所有权和使用权，因此，两被告已充分履行合同约定义务，不存在任何违约情况。原告与宏天广场物业管理处之间关于办理装修手续的纠纷与两被告无关，原告诉请两被告赔偿违约金于法于理无据，应予以驳回。二、两被告从未拖欠宏天广场物业管理处的物业费，更何况宏天广场物业管理处根本不具有收取物业费的主体资格。虽然两被告早于2015年即为涉案房屋办理房地产权证书，但实际上开发商潮州市兴华房地产开发有限公司系于2018年1月23日才向两被告交房，房屋钥匙、房屋质量合格证及可视门铃等均是此次两被告为了办理与原告的移交手续才首次在物业管理处签署登记并领取的，两被告从未实际入住涉案房屋，也从未享受过宏天广场物业管理处提供的任何物业服务，因此两被告完全没有理由向宏天广场物业管理处支付物业费，也根本不存在拖欠其63个月共计10315.62元物业费的情况。另外，宏天广场物业管理处实际上不具有收取物业费的主体资格，根据发改委和建设部发布的《物业服务收费管理办法》规定，收取物业费的适格主体应为“物业管理企业”，而宏天广场物业管理处明显不属于依法注册登记成立的“物业管理企业”，且根据《办法》第八条规定，“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示”，宏天广场物业管理处对《办法》规定的情况均没有进行公示，因此，宏天广场物业管理处依法无权要求两被告向其支付物业费，原告的第二项主张依法应予以驳回。三、两被告从未委托原告代为向宏天广场物业管理处缴交物业费，原告的行为系属无权代理，因此其与宏天广场物业管理处关于物业费的纠纷与两被告无关。综合上述意见，请人民法院依法查清事实，判决驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于潮州市潮州大道与外环北路交汇西北侧宏天广场××房原房地产权属人是陈轶珩、黄乐珍，原房地产权证列粤房地权证潮房字第××号、20××92号。2018年1月5日，陈轶珩、黄乐珍经潮州市兴兴中介有限公司介绍将上述房屋1套转让给吴灿鹏，同日，陈轶珩、黄乐珍（甲方）委托潮州市兴兴中介有限公司与吴灿鹏（乙方）签订《房屋买卖合同书》1份，约定：甲方将座落于潮州市潮州大道与外环北路交汇西北侧宏天广场××房1套（包附属，面积125.95平方米）以530000元转让给乙方；合同签订之日乙方应交甲方定金20000元；合同签订后，双方应到潮州市房管局办理产权转移手续，甲方应协助乙方办理换证有关手续，甲方应确保产权清楚，如产权不清楚，将视为违约行为；交易的契税费用全部由乙方负责；双方约定于2018年1月20日前到银行申请按揭手续，银行通知后到房管局办理交易，届时乙方应交付购房款160000元（含定金在内），甲方配合乙方办理二手按揭，购房款370000元到账后，甲方将该房交付乙方使用；甲方如违约，应退还所收定金，并罚违约金20000元赔偿乙方，违约金的一半补偿给乙方，一半补偿给中介方；乙方如违约，定金不得退回，作为违约金处理，违约金的一半补偿甲方，一半补偿给中介方，现定金由甲方收取20000元，定金20000元暂存放于中介方保管，作为履行本合同保证金，合同签订时，甲方交付成交额2%的款项10600元作为中介费，乙方同样交付成交额2%的款项10600元作为中介费。为办理上述房屋的所有权转移登记手续，陈轶珩、黄乐珍（甲方）与吴灿鹏（乙方）于2018年2月2日在潮州市房地产管理局签订了《房地产买卖合同书》1份，该《房地产买卖合同书》为格式合同，约定：第一条：买卖房地产情况：甲方拟将位于潮州市潮州大道与外环北路交汇西北侧宏天广场××房转让给乙方，该房屋建筑面积为125.95平方米，《房地产权证》或《不动产权证》证书号码为2015XXXXX1、2015XXXXX2。第二条：买卖房地产价格、付款方式（二手按揭）：甲、乙双方议定该房地产交易总金额为530000元，双方商定首付160000元，余额申请银行按揭。第三条：登记过户手续办理：本合同签订之日起30日内，甲、乙双方应携带有关资料到潮州市房地产管理局办理过户手续。第四条：房地产交接：双方同意于2018年3月1日由甲方将房地产交付给乙方使用。第五条：权利保证约定：甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。上述《房地产买卖合同书》还约定其他有关的条款。后陈轶珩、黄乐珍已将潮州市潮州大道与外环北路交汇西北侧宏天广场××房交付吴灿鹏使用，双方已在潮州市不动产登记部门办理了该房屋的所有权变更登记手续，现该房屋的不动产权证列粤（2018）潮州市不动产权第XXXXXXX号，权利人为吴灿鹏。2018年6月5日，吴灿鹏诉至本院，提出上述诉讼请求。诉讼期间，吴灿鹏提供如下证据：1.在潮州市兴兴中介有限公司签订的《房屋买卖合同书》，拟证明原、被告达成买卖房屋协议，被告授权同意兴兴中介有限公司代为与原告签订该合同的事实。2.原、被告签订的合同编号为XXXXXXXXXXXXXX的《广东省房地产买卖合同》，拟证明原、被告在潮州市房管局签订房屋买卖合同。3.涉案房屋产权证明，拟证明涉案房屋已过户，被告系涉案房屋的前业主、原告系涉案房屋的现业主。4.原告工资收入证明，拟证明原告的工资收入。5.物业纠纷投诉书，拟证明被告违反合同约定未结清房屋买卖交易前的财务纠纷，拖欠宏天广场物业管理处物业费导致原告入住装修不成，与宏天广场物业管理处发生纠纷，投诉至潮州市住建局处理的事实。6.往返陆丰及潮汕的购票记录，证拟明原告因此纠纷多次往返于汕尾陆丰及潮州两地处理该纠纷的车票。7.原告与被告陈轶珩微信聊天记录，拟证明原告多次要求被告夫妇尽快处理所欠物业费，但被告以各种理由拒绝。8.原告向潮州市兴兴中介有限公司交纳的定金转账凭证，拟证明原告按合同约定如数交纳定金，先由兴兴中介有限公司保管。9.两被告与潮州市兴兴中介公司有限公司的微信聊天记录截图。同时，吴灿鹏向本院申请通知证人谢某、杨某出庭作证。证人谢某当庭证明陈轶珩、黄乐珍收到尾款当日就交房，并应交清所有物业费，2017年底其打电话时陈轶珩、黄乐珍说已交纳，但其去“物业”问，“物业”说没有交纳。杨某当庭证明吴灿鹏购买上述房屋时，其有跟卖方说物业费要缴纳。本院认为，陈轶珩、黄乐珍于2018年1月5日委托潮州市兴兴中介有限公司与吴灿鹏签订的《房屋买卖合同书》及陈轶珩、黄乐珍、吴灿鹏于2018年2月2日在潮州市房地产管理局签订的《房地产买卖合同》，均是双方当事人经协商一致，自愿签订的，是双方当事人真实的意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。根据上述《房屋买卖合同书》、《房地产买卖合同》的约定，吴灿鹏已向陈轶珩、黄乐珍支付购房款，陈轶珩、黄乐珍已将房屋交付吴灿鹏使用，并已协助吴灿鹏办理了房屋的所有权转移登记手续。关于吴灿鹏主张在双方买卖房屋之前，陈轶珩、黄乐珍尚欠63个月物业费10315.62元，导致其无法装修入住，使其权利受阻，请求陈轶珩、黄乐珍依法承担违约赔偿责任的的诉讼请求是否可予支持的问题，第一：双方虽在上述《房地产买卖合同》中约定：“甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿”，而在本案中，吴灿鹏提供的证据无法证明陈轶珩、黄乐珍与其买卖上述房屋之前即已存在纠纷或权利障碍，因此，吴灿鹏以此为由主张陈轶珩、黄乐珍违约，缺乏证据；第二：吴灿鹏提供的工资收入证明及其往返陆丰及潮汕的购票记录等证据材料，也无法证明存在其主张的“维权过程中产生误工费、路途差旅费等费用约5478元”的事实，其交通费支出无法证明与陈轶珩、黄乐珍存在关联性；第三：因本案中没有证据证明陈轶珩、黄乐珍结欠物业管理部门物业管理费10315.62元，也没有证据证明吴灿鹏为陈轶珩、黄乐珍代垫物业管理费10315.62元，因此，吴灿鹏主张的其“可能代垫这笔拖欠的物业费10315.62元”，本院无法认定，其所提的“若两被告不采取补救措施，补交其拖欠的物业费，则请求判决两被告赔偿原告由此可能代垫这笔拖欠的物业费10315.62元的损失”的诉讼请求，缺乏事实依据。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，吴灿鹏的诉讼请求，本院依法不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告吴灿鹏的诉讼请求。案件受理费695元，由原告吴灿鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  郑素君人民陪审员  林本崇人民陪审员  郑绍定二〇一九年三月六日书 记 员  孙 榕