四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0193民初442号 原告：李梅，女，1978年10月14日，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：高媛媛，四川有度律师事务所律师，一般代理。 被告：谢洲，男，1983年2月2日生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：童童，四川天润华邦律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：张慧兰，四川天润华邦律师事务所律师，特别授权。 原告李梅与被告谢洲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李梅的委托诉讼代理人高媛媛及被告谢洲的委托诉讼代理人童童到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李梅向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的租金人民币195860.70元；2.被告立即向原告支付逾期支付租金的违约金人民币793.64元（违约金以未付租金为基数，自逾期之日按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2019年1月4日为人民币793.64元）；3.被告承担本案全部诉讼费用及原告为实现债权而实际发生的其他费用。庭审中，原告明确要求被告继续履行合同，并明确第2项诉请中的违约金计算至被告实际付清租金本金之日止，明确逾期之日为2018年12月1日，同时明确第3项诉请为被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2018年1月5日签署《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于成都市高新区天府大道中段路号•龙湖世纪峰景6幢xx层xx号房屋（出租房屋面积为103.63平方米）出租给被告使用，租赁期限自2018年1月5日起至2023年1月5日止，第一年租金为150元/平方米•月，从第二年起每年租金按5%进行递增；租金按年支付，并应于每个租赁期满一个月前进行支付，其中第二期租金应于2018年12月1日前支付。合同签署后，原告依约向被告交付了租赁房屋并履行了相应的合同义务，但被告仅依约向原告支付了第一期租金，并未按约支付第二期租金195860.7元。经原告多次催收未果，故原告诉至法院。 被告谢洲辩称，被告在没有能力继续履行合同的时候，于2018年12月30日向原告提出了解除合同的要求，并且用实际行动告知了原告不再租赁案涉房屋，将解除合同的通知告诉原告即是解除了合同。原告当然有权利提出支付租金和损失，但是其提出支付下一年度的租金，被告不予同意，原告现在的损失是对被告解除合同的放任，是对已经腾退房屋的不予管理，放任行为发生损害后果应该是放任行为人承担，不应该由被告承担。另外，案涉房屋如果是在被告不履行合同、违约或者已经履行完毕的情况下，短时间内将房屋租出是不可能的，这条街上的房屋本身就很难租出去，同地段房屋空置率较高，原告所说在被告方提出退租事宜后马上计算损失是不成立的。本案可以看做是被告根本违约后，合同自然终止；租赁合同应按照交易习惯，租赁期限和合同期限若不一致，实际违约金应为一个月租金，即扣除押金。 本院经审查认定事实如下：2018年1月5日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于龙湖世纪峰景6幢xx层xx号商铺租与乙方，租赁期限自2018年1月5日起至2023年1月5日止；该房屋面积为103.63平方米，第一年租金为150元/平方米，从第二年起每年递增5%；乙方按年方式支付租金给甲方，乙方应当在每个租赁期前一个月内支付；第一年免租期为三个月，第一年租金为139900元，承租方支付一个月租金15545元为押金，合同期满后退还，第二次付款时间为2018年12月1日，若承租方逾期一个月未支付房租，出租方有权单方面解除合同；若承租方需转租，须经出租方同意，并另行签订合同。 上述合同签订后，被告向原告支付租金至2019年1月4日，并支付了一个月房租作为押金。 被告对原告系案涉租赁房屋的所有权人无异议。 上述事实有《房屋租赁合同》、租金付款凭证、庭审记录及当事人陈述等在案为证。 庭审中，原告针对被告关于合同终止的抗辩意见表示同意解除合同但有前提条件，被告明确不同意原告提出的前提条件，原告随之明确不同意解除合同。 审理中，被告还提交了照片两张，欲证明案涉租赁房屋已被落锁，原告已经将房屋收回；原告对该照片的真实性予以认可，但是对其证明力不予认可，主张系被告擅自落锁，单方面搬离，不能证明合同的解除。对该组照片，本院认证如下：对真实性予以确认，可证明案涉租赁房屋已落锁，但因被告未提供其他证据以证明其将房屋交还与原告，原告对此也不予认可，故该组照片不能证明原告已经将房屋收回。 被告申请两位证人出庭作证，欲证明被告方对房屋进行清退的过程：1.证人淳萍发表证言如下：我系被告聘请的员工，2018年12月30日下午，原告来找我问过被告配偶的电话号码；当天傍晚，被告租赁房屋用于经营洗衣店的所有员工以及被告配偶在案涉租赁房屋处清理租赁房屋即搬洗衣店里的东西，当时原告在场也看到了且没有阻止，原告和被告配偶进行了交谈，具体谈什么我没有听清；案涉租赁房屋已经空了，案涉租赁房屋应该是在2019年2月份落锁的，具体是由谁落锁的，我也不清楚。被告对该证人身份及证言真实性、关联性、证明力均无异议；原告对证人身份无异议，但对证言的真实性、关联性及证明力均有异议。2.证人刘某1证言如下：我系被告聘请的员工，2018年12月30日傍晚，我们在搬案涉租赁房屋内的东西，当时原告及被告的配偶也在场，她们在聊天，具体谈什么不清楚，不清楚房屋是什么时候落锁的。被告对该证人身份及证言内容的三性均无异议。原告对证人身份无异议，对证人证言的真实性无异议，但对证人证言的证明力及关联性持异议；同时原告陈述当天直到原告离开案涉租赁房屋被告的配偶也没有说要退租的事情，虽然看到租赁房屋洗衣店的员工在腾东西，但是并不清楚具体在做什么。对上述两组证人证言，本院认证如下：因双方均对刘强的证人证言真实性及证人身份不持异议，本院对刘强的证言真实性予以确认，对证人淳萍发表的证言中与证人刘某2致的部分真实性予以确认；上述证人证言能证明2018年12月30日原告在租赁房屋现场，但根据证言内容，并不能证明被告或被告配偶向原告告知过其欲退租且获原告同意。 本院认为，李梅与谢洲于2018年1月5日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。 （一）关于原告的诉请主张，根据《房屋租赁合同》关于租金支付之约定，被告应于2018年12月1日支付第二年度的房屋租金，现被告未按约支付租金，应属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告不仅有权要求被告继续履行合同，支付第二年度租金，还有权要求被告承担违约责任，支付迟延给付租金给原告造成的损失。现原告诉请的租金195860.7元未超过合同约定的权利范围，本院予以支持；原告诉请的违约计算方式为以未付租金为基数、以中国人民银行同期贷款利率为标准从2018年12月1日计至付清之日止，该计算基数及标准符合法律规定，本院予以认定，但起算日期应从次日2018年12月2日开始计算，故对诉请的违约金本院予以部分支持。 （二）关于被告的抗辩主张，1.被告主张自己向原告提出了解除合同的要求，但对此并未予以举证证明，且在整个合同的履行过程中，原告并无违约，根据前述查明，系被告迟延支付租金，本案违约方为被告，其主张解除合同的理由缺乏合同依据和法律依据，被告并无约定解除权或法定解除权，故对被告提出的将解除合同的通知告诉原告即是解除了合同的抗辩主张，本院不予采纳。2.被告主张原告现在的损失是对被告解除合同的放任、对已经腾退房屋的不予管理，放任行为发生损害后果应该是放任行为人承担，不应该由被告承担。对此抗辩，本院认为，根据前述认定，本案中被告没有合同解除权，故其关于原告对被告解除合同的放任的抗辩缺乏基础前提，且于法无据，不能成立；同时，关于对已腾退房屋的不予管理的抗辩，根据前述认证，被告提交的照片及证人证言均不能证明其已将房屋腾退并返还给原告，且根据合同约定被告现迟延支付租金逾一个月，原告有权主张合同解除权，但原告在被告拒不支付租金后向法院提起诉讼要求被告继续履行，且明确不同意解除，被告应按约继续履行合同，其提出的原告应管理腾退房屋的抗辩，于法无据，本院不予采纳。3.关于损失的抗辩，被告主张系自己根本违约后合同自然终止，损失的计算应按照交易习惯。本院认为，被告自认根本违约并主张自己根本违约后合同即自然终止，该抗辩于法无据，根据前述认定，被告应根据合同约定及法律规定承担违约责任；至于房屋出租难易程度与本案诉争无关。综上，被告的抗辩缺乏事实基础，于法无据，本院不予采纳。 综上，原告李梅的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告谢洲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李梅支付租金195860.70元，并以欠付租金为基数、以中国人民银行同期贷款利率为标准向原告李梅支付从2018年12月2日计至付清租金之日止的违约金； 二、驳回原告李梅的其余诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2117元，由被告谢洲负担（此款原告李梅已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夷杨颖 二〇一九年三月二十六日 书记员  周金平