盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0991民初156号原告盐城市文华名城小区业主委员会，住所地盐城市鹿鸣东路7号。法定代表人杨广军，该委员会主任。委托代理人季建国，该委员会委员。被告江苏坤园物业管理有限公司，住所地江苏省南通市崇川区段家坝路8号。法定代表人杨林建，该公司总经理。被告江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司，住所地盐城市盐都区盐渎路北天澜湾小区38幢一楼。负责人姜康林，该公司总经理。两被告共同委托代理人王兆华，江苏力海律师事务所律师。原告盐城市文华名城小区业主委员会（下称文华名城业委会）诉被告江苏坤园物业管理有限公司（下称坤园物业公司）、江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司（下称坤园物业盐城分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序由审判员邵海峰独任审判，于同年3月20日公开开庭进行了审理。原告文华名城业委会的委托代理人季建国，被告坤园物业公司、坤园物业公司盐城分公司的共同委托代理人王兆华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文华名城业委会诉称：盐城市文华名城小区自2006年一期建成后，被告坤园物业公司作为前期物业服务公司进驻小区，为小区提供物业服务至今。但被告长期未将小区消防设施委托专业机构维修和养护，导致目前小区消防设施损坏严重，不能正常使用。2017年11月份，小区成立业主委员会。并向坤园物业公司提出公布有关停车位、广告位收支等方面的收支账目的诉求。但坤园物业公司置之不理。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等的相关规定，请求法院判决：1、判令被告承担小区消防设施的维护义务，保证小区消防设施正常使用。2、判令被告向原告提供2013年至2018年度收取的文华名城小区地面汽车停放费及地下人防工程汽车停放费收支账目、小区内公用部位、业主共有部位的广告位出租费收支账目。3、判令被告将2013年至2018年度地面汽车停放费及小区内公用部位、业主共有部位的广告位租金的70%缴入文华名城小区住宅专项维修资金账户，4、判令被告将2013年至2018年度收取的文华名城小区地下人防工程汽车停放费按规定缴入小区住宅专项维修资金账户。5、判令被告向原告提供小区物业服务用房的租赁合同及租金收支账目（审理过程中，文华名城业委会撤回要求被告向原告提供小区物业服务用房的租赁合同及租金收支账目的诉讼请求）。被告坤园物业公司、坤园物业公司盐城分公司共同辩称：我司与文华名城小区原开发商签订的前期物业服务合同，并在2016年4月9日与原告续签了物业管理服务合同。该小区的消防设施没有通过综合验收，但我司入驻该小区后已经履行了消防设施的维护管理义务。在提供物业服务的过程中小区部分业主拖欠我司物业费高达200余万元，因此收取的相关费用用于该小区的物业管理支出。我司认为原告成立前的有关物业服务权利义务应当由前期物业服务合同的相对方主张，原告无权主张。原告成立之后又因部分业主长期欠缴物业服务费导致我司经营亏损，故原告的主张不能成立。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。现已查明：2006年12月20日，盐城华祥置业有限公司（甲方）与坤园物业公司（乙方，原名南通市坤园物业管理有限公司）签订一份《前期物业服务合同》，约定（摘要）：第一条物业基本情况：文华名城，多层住宅、高层住宅、大厦、商业用房，建筑面积253737平方米，物业管理区域四至：东至跃马路、南至鹿鸣路、西至解放南路、北至东进路；第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、车辆停放管理，6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理；……第六条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅0.5元/月.平方米、高层住宅1.2元/月.平方米、办公楼2.0元/月.平方米、商业物业1.0元/月.平方米、酒店物业1.9元/月.平方米，物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，（2）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用，不含电梯年检费，（3）物业管理区域清洁卫生费用，（4）物业管理区域绿化养护费用，（5）物业管理区域秩序维护费用，（6）办公费用，（7）物业管理企业固定资产折旧，（8）物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用，（9）法定税费，（10）物业管理企业的利润。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。……第八条停车场收费采取：停车场车位使用人按露天车位50元/个.月交纳停车费；……第十条本物业管理区域内的部分会所属全体业主所有，会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：1、租金18元.平方米/月，会所物业服务费1.00元.平方米/月；第十一条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设施设备同意委托乙方经营，经营收入在扣除经营成本和合理利润后按物业公司三、七比例分配，或纳入业主维修基金。……第二十三条甲方应于交房之日按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，物业管理用房建筑面积1367平方米，其中办公用房546.8平方米、商业用房820.2平方米；第二十四条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；第二十五条专项维修资金的缴存根据盐城市房管局的有关规定执行；第二十六条专项维修资金的管理根据盐城市房管局相关规定执行；第二十七条专项维修资金的使用根据盐城市房管局相关规定执行；第二十八条专项维修资金的续筹由业主委员会负责；……第三十条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按应交纳的物业管理费的1%标准向甲方、业主支付违约金；第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应交纳的物业管理费的1%的标准向乙方支付违约金；第三十二条乙方违反本合同地理条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；……第三十五条本合同期限自2006年12月31日起至2011年12月30日止，但在本合同期内，业主委员会代表全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；……第三十条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方或物业管理部门指定的单位代管。合同签订后，坤园物业公司盐城分公司进驻文华名城小区，执行物业管理服务。2017年7月7日，坤园物业公司盐城分公司向原盐城市公安消防支队城南新区大队提交申请报告，该报告载明：事由：文华名城小区消防设施2007年施工至今已经十年了，设施腐蚀老化导致部分消防设施无法正常使用，造成安全隐患，需整改事项如下：1、消防管网无水，2、火灾自动报警系统存在故障，3、管道井封堵不到位，4、部分管道井防火门被拆除，5、常闭式防火门未保持常闭，6、屋顶稳压泵有故障，7、消防主阀门损坏，鉴于以上状况特具报告，申请维修。当日，盐城市公安消防支队城南新区大队在该申请报告上加盖公章并注明“情况属实”。同年12月20日，盐城市城南新区黄海街道办事处作出黄海街发[2017]73号《关于同意文华名城小区业主委员会备案的批复》，该批复载明：经审查，文华名城小区业主委员会成立以及相关人员组成符合《江苏省物业管理条例》相关规定，现同意备案。业主委员会成立后，应依法做好物业管理服务的监督和指导工作，切实维护广大业主和企业的合法权益，业主委员会组成人员发生变更，须及时报黄海街道物管中心备案。2018年4月8日，文华名城业委会向坤园物业管理公司盐城分公司发出《关于提交小区停车位收费等账目的通知》，该通知载明：根据《江苏省物业管理条例》第三十六条、第六十四条、第六十五条之规定，文华名城小区业主委员会要求贵公司提供下列资料：1、2013年以来每年地面停车位的收费及支出账务账目，小区共有部分、共有设施等广告收入的财务账目。2、文华名城小区物业服务用房部分出租经营的租赁合同（协议）。以上资料请于2018年4月15日前提交给文华名城小区业主委员会。特此通知。8月24日，盐城市城南新区消防安全委员会向黄海街道发出《关于城南新区文华名城小区存在消防安全隐患问题的函》（摘要）：近期，根据群众关于文华名城小区15号楼消火栓无水和泵房存在问题的举报投诉，区消委会对盐城市城南新区文华名城小区进行核查，发现文华名城小区15号楼无水，泵房存在问题，举报情况属实。根据相关法律规定，建议贵街道切实强化对文华名城小区消防安全管理，落实好安全工作责任，整改资金，整改时限，切实消除隐患，确保文华名城小区安全万无一失，特此函告。后坤园物业公司并未公布相关账目及对消防设施设备进行整修。12月30日，文华名城业委会向盐城市金茂物业有限公司发出《入场通知书》，载明：根据《江苏省物业管理条例》等有关规定和“文华名城小区物业服务企业选聘公告”要求，贵公司经过评审组通过资格预审、现场勘察、法定代表人和项目经理答辩三个程序，获得总分第一名，后又经过综合评定，贵公司作为此次公开选聘文华名城小区物业服务企业中标企业，在公示期内也无异议，现我们就依照相关规定和程序，本应履行与贵公司签订小区物业服务合同，由于具体的合同条款还需双方共同商讨，但坤园物业公司的合同即将到期撤场，为了不影响全体业主的正常生活，我委决定要求贵公司在2019年1月1日零时正式进入文华名城小区物业服务，并接受业主的监督和执行所签合同的约束。特此通知。2019年1月1日，坤园物业公司盐城分公司殷姓工作人员向盐城市公安局城南新区分局黄海派出所报警。该所接处警工作登记表记载：报警时间2019年1月1日，报警形式损毁公私财物，报警内容报警人称：物业办公室的门被人为破坏，处警经过及结果：至现场，顾启平称自己是新接管文华名城的物业，老物业未交办公室钥匙，后顾启平叫开锁的人将办公室门打开，双方产生矛盾，现小区物业委员会正协调此事。后因文华名城业委会与坤园物业公司就相关物业管理事务产生矛盾，并不能达成一致，文华名城业委会遂于2019年1月诉至本院。本案经本院组织调解，双方当事人各执己见致调解无果。另查明：盐城市住房保障和房产管理局于2014年6月12日作出《关于文华名城物管用房位置、面积的确认意见》，其中载明：同意将文华名城小区的物管用房从16#楼102室、102-1室、102-2室、103室、103-1室调整到3#楼二层及22-26#203室，面积从389.48㎡调整到671.84㎡，并进行简易装修。本院认为：一、关于原告主张两被告对文华名城小区消防设施承担维护保养义务，保证小区消防设施正常使用的诉求。《中华人民共和国消防法》第十八条规定：住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。根据该规定，小区物业服务企业有义务对小区内共用部位的消防设施设备进行维护管理，保证其能够在发生火灾时的正常的使用功能。《江苏省物业管理条例》第四十五条第二款规定：“电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。”该款规定同样表明物业服务企业对自身管理区域内的消防设施设备负有维护保养的法定义务。本案中，两被告均未能提供其已履行了小区内消防设施设备的日常维护或已经委托专业有资质单位进行了维修和养护的充分证据，被告坤园物业公司盐城分公司于2017年7月7日向原盐城市公安消防支队城南新区大队提交的申请报告中，也载有“文华名城小区消防设施腐蚀老化导致部分消防设施无法正常使用，造成安全隐患，需整改”的内容，加之原告提供的小区共用部位消防设施设备损坏老化的实物图片。因此，本院确认两被告未能依法履行对小区共用消防设施设备的维护管理义务，原告的该项诉求成立，本院依法予以支持。二、关于原告主张两被告提供2013年至2018年度收取的文华名城小区地面汽车停放费及地下人防工程汽车停放费收支账目、小区内公用部位、业主共有部位的广告位租金收支账目的诉求。其中：1、关于要求被告提供地面及地下人防工程汽车停放费账目的诉求。国务院《物业管理条例》第六条第二款第（九）项规定：业主在物业管理活动中，享有监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用的权利。《江苏省物业管理条例》第六十四条第三款规定：“物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。”依照该规定，业主委员会有权对物业管理区域内公共、共用道路、场地汽车停放费的收支账目进行监督，原告实际也于2018年4月向坤园物业管理公司盐城分公司发出了《关于提交小区停车位收费等账目的通知》的函件，但未获回复。因此，原告要求两被告提供小区地面停车位汽车停放费收支账目的诉求合理合法，本院对原告的该项诉求依法予以支持。关于地下人防停车位，人防停车位占用的是人防工程，人防工程属于人民防空工程建筑，国防资产属于国家所有，依法按照规定比例新建民用建筑修建的防空地下室所有权属于国家，市、县（市）人民防空主管部门实施对人民防空国有资产的管理和经营，履行所有者职责、享有所有者权益。因此，利用人防工程修建的停车位不属于全体业主所有，业主对人防工程停车位不享有监督管理的权利。现原告要求被告向其公开地下人防工程停车位停车费收支账目的诉求无事实及法律依据，本院依法不予支持。2、关于原告要求被告提供小区内公用、共有部位设置广告位出租租金收入账目的诉求。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”依照上述法条，业主对小区内公用、共有部位行使共有权，可以依法行使管理的权利。国务院《物业管理条例》第六条第二款第（八）项规定：业主在物业管理活动中，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。”由此可知，文华名城小区全体业主对小区内公用、共有部位享有共有及管理、使用的权利，现实中利用小区内公用、共有部位设置广告位并出租经营的收入也应当归全体业主所有，业主对收入的收支使用情况同时享有知情权和监督权。原告是代表和维护文华名城小区业主行使在物业管理活动中所享有的合法权益的主体，故原告要求两被告提供2013年-2018年小区内公用、共有部位所设置的广告位出租收支账目的诉求合理合法，本院依法予以支持。三、关于原告主张两被告将2013年-2018年度文华名城小区地面停车位汽车停放费及小区内公用、共有部位设置的广告位出租收入的各70%缴入小区住宅专项维修资金账户的诉求。《江苏省物业管理条例》第六十五条第一款规定：“业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。”本案中，盐城华祥置业有限公司与原南通市坤园物业管理有限公司于2006年12月20日签订一份《前期物业服务合同》，该合同第十一条约定：本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设施设备同意委托乙方经营，经营收入在扣除经营成本和合理利润后按物业公司三、七比例分配，或纳入业主维修基金。该约定合法有效。依该约定及法律规定，原告的该项诉求具有法律依据，有关汽车停放费应当在扣除物业管理成本后，剩余的70%缴入小区住宅专项维修资金账户。至于小区公用、共有部位广告位出租收入应否缴入小区住宅专项维修资金账户的问题，根据前述第三个争议的论述，利用小区公用、共有部位进行广告经营的收入应当归全体业主所有。《江苏省物业管理条例》第六十五条第二款规定：业主大会成立后……利用业主共有部分、公用设施从事广告等经营性活动的……收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。本案中，虽然原告主张的2013年-2018年广告位出租收入为前期物业服务期间的收入，其时业主大会及业委会均未成立，但基于收入属全体业主所有的法律性质及业主共有收入在没有业主大会或业委会决定或约定的情况下，按照该条例前款关于收益的70%纳入住宅专项维修资金账户的规定，本院对原告的该项诉求依法亦予以支持，即广告收入在扣除用于物业管理成本支出后剩余款项缴入小区住宅专项维修资金账户。四、关于原告主张两被告将2013年-2018年度文华名城小区地下人防工程汽车停放费按规定缴入小区住宅专项维修资金账户的诉求。《江苏省物业管理条例》第六十六条第三款规定：“人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。”该条例第六十五条第一款规定：“业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。”小区地下人防工程汽车停放费扣除用于该人防工程设施的维护管理费用外，剩余费用的70%应当缴入小区住宅专项维修资金。故原告的该项诉求具有法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十八条、国务院《物业管理条例》第六条、《江苏省物业管理条例》第四十五条第二款、第六十四条第三款、第六十五条第一款、第二款、第六十六条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏坤园物业管理有限公司、江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司应于本判决生效之日起十日内对盐城市文华名城小区物业管理区域内的消防设施进行维修、保养并保证正常使用；二、被告江苏坤园物业管理有限公司、江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司应于本判决生效之日起十日内向原告盐城市文华名城小区业主委员会提供2013年-2018年度小区地面停车位停车费收支账目及小区公用、共有部分广告位出租租金收支账目；三、被告江苏坤园物业管理有限公司、江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司应于本判决生效之日起十日内将2013年-2018年收取的文华名城小区地面停车位停车费收入扣除物业管理服务成本后剩余的70%及小区公用、业主共有部分广告位出租租金收入扣除物业管理服务成本后剩余的70%缴入文华名城小区住宅专项维修资金账户；四、被告江苏坤园物业管理有限公司、江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司应于本判决生效之日起十日内将2013年-2018年收取的文华名城小区地下人防工程停车位停车费收入扣除物业管理服务成本后剩余款项的70%缴入文华名城小区住宅专项维修资金账户；五、驳回原告盐城市文华名城小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费人民币320元，依法减半收取160元，由被告被告江苏坤园物业管理有限公司、江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院；同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  邵海峰二〇一九年三月二十一日书记员  赵明慧附录相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条第一款业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。3、《中华人民共和国消防法》第十八条住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。根据该规定，小区物业服务企业有义务对小区内共用部位的消防设施设备进行维护管理，保证其能够在发生火灾时的正常的使用功能。4、国务院《物业管理条例》第六条第二款（八）项业主在管理活动中，享有对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。第（九）项业主在物业管理活动中，享有监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用的权利。5、《江苏省物业管理条例》第四十五条第二款电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。第六十四条第三款物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。第六十五条第一款业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。第二款业主大会成立后，需要占用业主共有的道路后者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。第六十六条第三款人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。7、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。