昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初11884号原告（反诉被告）王雪安，男，1973年9月27日出生，汉族，云南省昆明市人，现住云南省昆明市西山区。委托代理人王英，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）云南昆锐投资有限公司住所：云南省昆明市西山区滇池路与福景路交叉口昆锐商务中心11层D-1103室法定代表人：周廷珊职务：总经理统一社会信用代码：915301126885648908委托代理人詹歆，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告王雪安诉被告云南昆锐投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，被告于2018年12月11日提出反诉，本院审查受理被告反诉后，依法组成合议庭于2018年12月13日、2019年1月3日合并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托代理人王英、被告（反诉原告）的委托代理人詹歆到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告依双方签订的《商品房购销合同》约定按原告已付房款的0.02%乘以逾期天数，向原告支付自2016年1月1日至2018年3月的逾期交房违约金共计542586元（计算方法：3434090元×0.02%×790天）；二、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告开办经营的昆明恒中建筑工程投资管理咨询有限公司，因办公场所需要，于2014年11月28日与被告签订《商品房购销合同》，约定由被告向原告出售座落于西山区的昆锐商务中心第9层D-902号房屋，用途为办公，套内建筑面积为218.18平米，每平米单价15739.71元，总房价为3434090元，原告首期支付购房总价款的50.21%，金额为1724090元，余款1710000元向中国工商银行南市区支行贷款支付，交付期限为2015年12月31日前，若被告逾期交房则被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付逾期交房违约金，合同继续履行。双方签订《商品房购销合同》后，原告按约定向被告支付了首付款，并向中国工商银行南市区支行贷款向被告支付了余款，履行了合同义务。在双方约定的交房期限届满之时，被告未向原告交付房屋，原告为不影响其经营公司的正常办公，以较高租金与第三人签订延长续租合同，并在所购的房屋未交付使用的情况下按期向银行的偿还高额贷款利息，直至2018年3月被告才向原告完成交房，被告的上述逾期交房行为构成违约，给原告造成较大经济损失。现原告起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）辩称：原告主张的违约金计算方式过高，应当予以扣减。原告实际接房时间是2018年3月31日，2017年8月16日其已经通知原告接房，因原告拒绝来接房，故2017年8月17日之后原告不应再要求被告支付违约金。被告（反诉原告）向本院提出反诉诉讼请求：一、判令原告向被告支付逾期接房违约金19602元；二、原告承担本诉及反诉的案件受理费。事实与理由：2014年11月28日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买昆锐商务中心9层D-901号房屋，被告应当以电话或短信形式通知原告办理接房手续，若原告接房逾期30天，则应按总房款的5%向被告（反诉原告）支付违约金。2017年8月16日，被告通知原告办理上述房屋的接房手续，原告直至2018年3月31日才来被告处办理接房手续。未接房期间，诉争房屋的物业管理费一直由被告代为缴纳。故被告向人民法院提出反诉，请求法院支持被告的反诉请求。原告（反诉被告）辩称：被告的反诉请求没有事实及法律依据，不存在原告故意拖延接房的情形，通过微信聊天记录可以看出，原告已按被告的通知办理了接房手续，请求法院驳回被告的反诉请求。原告（反诉被告）对其本诉的诉讼请求、反诉的答辩意见，向本院提交了证据材料，本院组织对方当事人进行了质证。到庭的被告对原告提交的身份证复印件、国家企业信用信息公示系统信息、商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、收款收据、云南省农信POS签购单各一份的真实性、合法性、关联性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对于被告有争议的证据，本院认定如下：1、房屋租赁补充协议、房屋所有权人承诺书、承租人放弃优先购买权承诺书、中国银行股份有限公司交易明细对账单各一份，证明因被告未能按合同约定于2015年12月31日前向原告交房，由于被告未交房，原告自2016年4月20日至2018年4月19日二年期间以较高租金二次与案外人无锡市中远化工有限公司延长续租办公场所，分别于2016年5月4日、2017年5月15日两次按年度向案外人无锡市中远化工有限公司支付房租。原告向案外人无锡市中远化工有限公司指定的收款人孙静怡支付了上述房屋租金。由于被告未能向原告交房，致使原告遭受较大的经济损失。经质证，被告对原告开办经营的公司名称为昆明恒中建筑工程投资管理咨询有限公司无异议。被告不认可房屋租赁补充协议的三性及证明内容，认为与本案无关。认为原告仅是承租方昆明恒中建筑工程投资管理咨询有限公司的法人，不能证明原告购买被告诉争房屋系用于昆明恒中建筑工程投资管理咨询有限公司经营，房屋租赁补充协议与本案无关。被告不认可中国银行股份有限公司交易明细对账单三性及证明内容，认为交易对方的户名与本案原、被告与原告主张的出租方的名称都不一致，且看不清交易明细对账单上款项的用途。认为不能证明延期交房对原告造成的实际损失，本院认为，原告虽系昆明恒中建筑工程投资管理咨询有限公司的法人，但昆明恒中建筑工程投资管理咨询有限公司与无锡市中远化工有限公司签订的房屋租赁协议，原告依该协议所交纳的租金，因案外人无锡市中远化工有限公司未到庭作证证实原告欲证明的内容，被告对此又不认可，仅凭该证据不能直接证实原告欲证明的内容，本院对此不作确认。2、借记卡账户历史明细清单、还贷利息汇总表各一份，欲证明原告向中国工商银行南市区支行贷款后，向被告支付了诉争房屋的购房余款，并按期向银行支付贷款本金和利息，即2015年12月31日期满逾期交房后的次月即2016年1月14日至2018年3月被告实际交房之日止，由于原告未能入住向被告购买的诉争房屋，还向贷款银行支付利息，原告遭受较大的经济损失。经质证，被告认可借记卡账户历史明细清单真实性、合法性，不认可关联性及证明内容，认为借记卡的贷款清偿与本案无关，不认可还贷利息汇总表三性及证明内容，认为系原告自己制作。本院认为，原告提交的该项证据仅能够证实原告向中国工商银行南市区支行贷款后，向被告支付了诉争房屋的购房余款，并按期向银行支付贷款本金和利息，被告（反诉原告）对此事实并无异议，本院对此予以确认。3、房屋所有权人承诺书、承租人放弃优先购买权承诺书各一份，证明原告在向被告接房前，承租案外人无锡市中远化工有限公司房屋用于其开办公司的办公场地。经质证，被告认可证据真实性、合法性，不认可关联性及证明内容，认为承诺书中原承租人落款签字的人与原告无关，不能证明延期交房对原告造成的实际损失。对原告开办经营的公司名称为昆明恒中建筑工程投资管理咨询有限公司无异议。本院认为，该证据与本案无关，本院不作确认。被告对原告开办经营的公司名称为昆明恒中建筑工程投资管理咨询有限公司无异议，被告的自认与昆明恒中建筑工程投资管理咨询有限公司的企业登记资料相符合，本院对此予以采信。4、同地段相同物业写字楼出租租金水平一份，证明滇池时代广场写字楼与原告购买的案涉同户型写字楼出租租金均价为每天每平米2.5元，即按原告购买的902号面积为218.18平米的写字楼按天计算可出租租金为每天545.45元，则被告自2016年1月1日至2018年3月期间逾期交房可出租租金为430905.5元，因此违约金应为430905.5+430905.5×30%=560177.15元。原告主张的违约金为542586元，该违约金计算标准是双方的约定，并且金额未高于损失的30%，违约金主张合理合法。经质证，被告不认可证据三性及证明内容，认为证据是网上截图，内容是否真实无法核实，没有参考价值。双方在合同中约定的违约金计算方式已经超过了银行同期贷款利率，不能按照原告主张的计算方式计算违约金，应按银行同期贷款利率计算违约金。本院认为，该证据不是相关职能部门出具，不能证实原告欲证明的内容，本院对此不作确认。在法庭审理过程中，被告（反诉原告）对其本诉及反诉主张，向本院提交了如下证据材料：1、春城晚报交房公告、被告员工安某与原告的微信聊天记录各一份，证明2017年8月16日，被告通过登报公告、电话通知等方式通知原告办理昆锐商务中心9层D901、902号房屋的接房手续，后又多次通过电话、微信的方式催促原告接房，原告故意拖延，直至2018年3月31日才办理接房手续，被告认为2017年8月16日之后原告无权要求被告支付违约金。经质证，原告认可春城晚报公告的真实性、合法性，不认可关联性及证明内容，认为仅能证明被告在春城晚报上办理了公告，但双方在合同没有约定以公告方式作为交房的手段，被告不能以自认方式作为其已通知原告交房的证据，且公告是针对所有业主，并不是只针对原告。认可微信记录真实性、合法性，不认可关联性及证明内容，认为微信记录可以看出双方对交房一事进行沟通，被告没有明确要求原告几月几号来接房，原告也没有承诺哪天去接房，直至2017年10月12日双方都还在对交房事宜进行沟通。原告认可微信聊天记录，认为原告接房时，被告的物管人员要求原告先交物管费才能接房，原告认为房屋没接收就不应先交物管费，被告为此就不将902号房屋交给原告，且被告通知原告接房时，被告所建房屋也没有验收完毕。被告对其欲证明的内容，申请证人安某出庭作证，证人安某陈述：证人系被告的员工，2017年8月2日至2017年8月16日证人打电话给原告要求其接房，由于原告要求被告赔偿迟延交房损失，证人才又和原告通过微信沟通解决交房事宜。经质证，被告认可证人证言。原告不认可证人证言，认为安某的身份不清楚，证人安某已经参加了之前的庭审，其证言不应得到采信。证人陈述打电话给原告的时间是在其参加庭审后所述，其陈述无其他证据证实，不应得到采信。经原告代理人当庭与原告核实，原告认可被告的工作人员2017年8月份打电话给原告，与其沟通交房事宜。2、工程竣工验收意见、工程竣工验收证明书、建设工程消防验收意见书、云南省建筑工程质量评估报告、云南省建筑工程竣工报告、昆明市建设工程绿化竣工验收审查表、云南省建设工程档案初验认可证各一份，证明2017年8月8日，被告开发建设的昆锐商务中心项目已通过竣工验收，具备交房条件。经质证，原告认可证据真实性、合法性、关联性，认为该项证据仅能证实2017年8月8日被告开发建设位于昆明市西山区滇池路与福景路交叉路口的昆锐商务中心房屋，具备交房条件。本院认为，原告对被告提交的1、2组证据真实性予以认可，本院对此予以确认。证人安某虽参加了庭审，但其证言与被告提交的证据、原告的自认、被告的陈述相互印证微信聊天记录、证人与原告电话沟通交房内容的真实性，可以证实2017年8月2日至16日被告的工作人员通过微信、打电话联系的方式与原告沟通交房事宜，原告以被告逾期交房未向原告支付违约金，原告不应先交纳诉争房屋物管费为由而拒绝接房。被告开发建设位于昆明市西山区滇池路与福景路交叉路口的昆锐商务中心房屋，于2018年8月8日通过竣工验收，对上述事实本院予以确认。3、商品房购销合同一份，证明被告与原告签订的《商品房购销合同》约定，若原告逾期接房30日，应按总房款的5%向被告支付违约金。经质证，原告认可证据的真实性、合法性、关联性，不认可证明内容，认为被告只截取部分内容，原告主张的违约金在合同中也有约定。本院认为，双方对该证据真实性均无异议，本院对该证据的三性予以确认，对证明内容将结合其他证据综合评判。4、物业管理服务费对账单一份，证明2017年9月1日至2018年3月31日原告逾期接房期间，被告代缴的物业管理费合计14078.5元。经质证，原告认可证据真实性，认为对账单只是应缴的物业费，看不出是被告代原告所缴。本院认为，该证据与本案无关，本院对该证据不作确认。综上，本院根据确认的上述证据及庭审查明的事实，确认本案如下法律事实：位于昆明市西山区滇池路与福景路交叉路口的昆锐商务中心系被告云南昆锐投资有限公司开发建设。2014年11月28日，原告王雪安作为商品房买受人，被告作为商品房出卖人，双方签订《商品房购销合同》一份，约定由被告向原告出售其开发的昆锐商务中心第9层D-902号房屋（以下简称902号房屋），用途为办公。该商品房套内建筑面积为218.18平方米，单价为每平方米15739.71元，总金额3434090元。原告首期支付购房总价款的50.210%，金额1724090元，付款日期2014年11月28日。余款1710000元向中国工商银行南市区支行贷款支付，被告应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。如原告未按约定付款，原告按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行。合同第九条约定，如被告逾期交房，则被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同第十条约定，该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以电话或短信形式通知原告办理交接手续。由于被告原因，未能如期交接的，责任由被告承担，双方同意按合同第九条处理。由于原告原因，未能按期交接的，责任由原告承担，若原告接房逾期30天后，原告按总房款的5%向被告支付违约金，被告有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由原告承担。2014年8月20日原告向被告支付了902号房屋及案外901号房屋的购房订金40000元，后原告又向被告支付了902号房屋及案外901号房屋的首付款3290370元。902号房屋的其余房款，原告通过向中国工商银行南市区支行按揭贷款1710000元向被告进行了支付，原告贷款后按期向银行支付贷款本金和利息。2017年8月8日，被告开发建设的昆锐商务中心项目的通过竣工验收。2017年8月2日-16日被告的工作人员通过微信、打电话联系的方式与原告沟通交房事宜，原告以被告逾期交房未向原告支付违约金，原告不应先交纳902号房屋物管费为由而拒绝接房。2018年3月31日，原告办理902号房屋的接房手续。现原告以被告逾期交房为由起诉至法院，要求被告支付违约金。被告认为2017年8月16日其已经通知原告接房，因原告拒绝来接房，故2017年8月17日之后原告不应再要求被告支付违约金。被告以原告逾期接房为由，提出反诉，要求原告支付违约金。原告认为其没有违约行为，不应承担违约责任。本案双方当事人争执的焦点：本案原告与被告是否都违约，违约金应如何计算。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，系合法有效的合同，双方当事人应按照合同约定履行义务。对于原告要求被告支付违约金542586元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案原告已按合同的约定向被告支付了购房款，被告未按合同约定于2015年12月31日前将902号房屋交给原告，被告逾期交房的行为已构成违约，按照上述法律规定，被告应承担违约责任。对于违约金的计算问题，原告与被告在其签订《商品房购销合同》第九条约定：“如被告逾期交房，则被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。”对于被告违约时间天数的确认，根据庭审查明的事实，被告在2017年8月2日—16日分别通过电话、微信通知原告接房，原告在知晓902号房可以接房后，未及时接房。902号房2017年8月8日通过竣工验收，被告自认2017年8月16日后原告就不应再要求被告支付违约金，故本院确认被告逾期交房应向原告支付违约金的时间应为2016年1月1日至2017年8月16日止共计593天，按照双方约定的违约金计算方式，被告应支付给原告违约金数额为3434090元×0.02%×593天=407283.07元，原告要求被告支付违约金407283.07元的诉讼请求，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付其余时间段违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对于被告认为原告主张的违约金过高的意见，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告与被告约定按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，按照每天0.02%计算的违约金年利率大约为7.2%，不违反法律禁止性规定，被告的该观点无事实依据，不符合上述法律规定，本院不予采纳。对于被告反诉要求原告支付违约金19602元的反诉请求，本案原告与被告在合同中约定：“若原告接房逾期30天后，原告应按总房款的5%向被告支付违约金。”2017年8月8日被告在902号房屋竣工验收后，即通过其工作人员电话及微信通知原告接房，原告在收到被告的接房通知后，并未在30天内接收房屋，直至2018年3月31日原告才与被告办理接房手续。原告的上述行为同样构成违约，按照其合同约定，原告应承担相应的违约责任。被告反诉要求原告支付违约金19602元的请求，在双方约定的范围内，符合上述法律规定，其请求的违约金数额未超出相关法律禁止性规定，本院对被告的反诉请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）云南昆锐投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）王雪安违约金人民币407283.07元元；二、由原告（反诉被告）王雪安于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）云南昆锐投资有限公司违约金人民币19602元；三、驳回原告王雪安（反诉被告）的其他诉讼请求。如果被告（反诉原告）云南昆锐投资有限公司、原告（反诉被告）王雪安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币9226元，原告王雪安（反诉被告）已预交，原告（反诉被告）王雪安自行承担人民币1817元，由被告（反诉原告）云南昆锐投资有限公司承担人民币7409元，被告（反诉原告）云南昆锐投资有限公司承担部分，在支付上述款项时一并支付给原告（反诉被告）王雪安。本案反诉案件受理费290元，被告（反诉原告）云南昆锐投资有限公司已预交，由原告（反诉被告）王雪安承担，该款由原告（反诉被告）王雪安在支付上述款项时一并支付给被告（反诉原告）云南昆锐投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨婉琳人民陪审员  李玉明人民陪审员  金宸妤二〇一九年三月二十六日书 记 员  陈 伟