广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初7044号原告：邵日兰，女，1986年12月6日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：徐志强、舒璋,广东五菱律师事务所律师。被告：广州市联越置业有限公司，住所地广州市南沙区番中公路31号北100米102房，统一社会信用代码9144010134741574X4。法定代表人：卢培钊，职务总经理。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁靖宇，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。原告邵日兰诉被告广州市联越置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵日兰委托诉讼代理人徐志强、舒璋，被告广州市联越置业有限公司委托诉讼代理人林闻娥、梁靖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵日兰诉称：2017年9月2日，原、被告签订编号为201702338的《房屋租赁合同》，约定被告将位于南沙区进港大道北侧东湾村路段“联越半山广场”项目××号（以下统称涉案房屋）出租给原告，租期自2018年3月1日起至2037年11月10日止，租金共335000元。原告于合同签署之日支付175000元，剩余160000元租金以银行贷款的方式支付，被告于2018年3月1日前将涉案房屋交付原告使用。从上述合同内容可知，涉案房屋实际上是通过“以租代售”的方式进行交易的，故原、被告双方实际建立的是房屋买卖合同关系。原告在支付定金时，也认为是购买涉案房屋，但直到签订合同时才发现合同名称为租赁合同，但由于已经支付的定金不能退还，所以才继续签订合同。另外，双方在洽谈合同时，被告承诺可以将阳台单独隔开并封顶，使其成为房屋的部分，并承诺绝对按时交楼，原告鉴于此才与被告签订了上述合同。虽然涉案房屋所在土地的用地性质为商业用地，但涉案房屋实际为“小产权房”，且没有办理报建等相关手续，属于违法建筑，因此双方签订的上述《房屋租赁合同》应为无效合同。综上，原告起诉要求判令：一、确认原告与被告签订的编号为201702338的《房屋租赁合同》系无效合同；二、被告向原告返还租赁款200000元并支付占用资金期间的利息（从2017年8月18日起，以45000元为基数，从2017年9月2日起，以155000元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际返还之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，被告提供了相应的报建资料，但原告认为涉案房屋截至2018年9月6日尚未符合法律法规及地方主管部门规定的强制性交付标准，已超过合同约定的交付时间，故变更第一项诉讼请求为：解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。被告广州市联越置业有限公司辩称：涉案房屋所在土地是国有商业用地，取得了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。原、被告形成的是租赁合同关系，并非房屋买卖合同关系。涉案房屋的产权人不是被告，被告无权出售涉案房屋，原告也清楚知道自己仅为承租人，合同中也没有约定办理房产证等内容。法律法规并没有对租赁关系的交付条件作出限制，应按合同约定的交付标准行交付。涉案房屋在2018年3月1日前已经具备合同约定的交付条件，通过了四方验收，取得了建设工程规划验收合格证、建设工程消防验收意见书，且大部分租客已经收楼并正常使用，原告也可正常使用。综上，原告要求解除合同没有依据，被告要求继续履行合同。另外，被告仅确认收到原告支付的租赁款175000元。经审理查明：涉案房屋所在建设项目为“东湾村商务楼A1栋、A2栋建设项目”（即“联越半山广场项目”，以下统称涉案项目），建设单位为广州市南沙区黄阁镇东湾经济联合社。涉案项目所在地块于2014年10月14日取得《建设用地规划许可证》（穗规南地证[2014]45号），于2016年5月3日取得《建设用地批准书》（穗南国土建用字[2016]第0020号）。根据上述证书的记载，地块所有权性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为商务金融用地，用地性质为“商业用地（B1）、城市道路用地（S1）、防护绿地（G2）”。涉案项目于2016年7月14日取得《建设工程规划许可证》（穗规南建证[2016]245号），于2017年1月10日取得《建筑工程施工许可证》。2017年6月20日，广州市南沙区黄阁镇东湾经济联合社出具《证明》，载明涉案项目建筑物由该社所有，其将涉案建设项目出租给广州市畅力物业管理有限公司及被告作为商业用途使用，两公司在租赁合同期内有权自主经营涉案建设项目的所有物业，包括但不限于整体租赁/分散租赁、长期租赁/短期租赁、自营/合作经营。2017年9月2日，被告（甲方）与原告（乙方、通讯地址：广州市南沙区环市大道越秀滨海珺城2-3406）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。《房屋租赁合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年3月1日起至2037年11月10日止。租赁期满并在乙方无违约的前提下，合同免租金自动延期5年。乙方选择通过申请银行贷款支付部分租赁款项，租赁款为乙方享受折扣优惠后各月租赁费用之和，共计335000元，此价格不含税价。本合同签署之日，乙方向甲方支付租赁款175000元，其余租赁款160000元，乙方以申请银行贷款的方式支付。乙方须于本合同签订当日向其选择的意向银行提交办理贷款申请所需的全部证件资料。乙方申请贷款的金额以银行最终批准的额度为准，若乙方的贷款申请未获银行批准或银行批准的贷款额度少于乙方申请的额度，乙方须在收到甲方或银行通知（以两者较早时间为准）后5日内一次性向甲方付清银行未予批准的全部差额款项。甲方同意于2018年3月1日前将该物业按合同附件的交付标准交付乙方使用。因不可抗力、施工过程中遭遇严重影响施工进度的突发性事件，或因政府相关部门采取临时性措施导致甲方不能如期交付，乙方同意甲方可适当延期交付该物业。甲方向乙方交付该物业前，乙方需付清该物业所有应付租赁款项，与甲方委托的物业管理公司签订物业管理服务协议及缴纳相关费用。否则，甲方有权不交付该物业，租赁期限不予顺延。甲方保证该物业所在项目已办理规划报建等相关手续，乙方在租赁期内有权合法使用该物业。租赁期内，乙方享有该物业的使用权、收益权。除因本合同约定情形外，租赁期限届满前乙方不得以任何理由否定或终止租赁关系。租赁期间乙方不得擅自转让租赁权（向他人转让其在本合同中的全部权利义务），否则甲方有权解除合同。如乙方需转让租赁权，须向甲方提出书面申请并按2000元/套（签合同起一年内10000元/套）的标准支付手续费，由甲方重新与第三人签订租赁合同，乙方须保证租赁权受让人遵守本合同及物业管理服务协议约定的所有条款。租赁期届满或本合同提前解除后，乙方须在十天内将该物业按现状交回甲方，不得损坏该物业内的装修及不可移动的附属设施设备。如乙方逾期交还该物业，须根据月租赁费（或折算后的月租赁费）的3倍标准须按日向甲方支付物业占用费。乙方逾期支付租赁款，每逾期一天按未付款总额的万分之二向甲方支付违约金。如乙方逾期支付租赁款达到15天，甲方有权解除本合同，乙方已付的所有租赁款作为违约金，甲方不予退还，同时甲方有权另行出租该物业。如甲方逾期交付租赁物业，每逾期一天须按已收款总额的万分之二向乙方支付违约金。如甲方逾期交付租赁物业超过6个月，乙方有权解除本合同。甲方除应当退还乙方已付租赁款外，还应以乙方已付租赁款为本金、按照年利率10%的标准向乙方支付赔偿金（适用赔偿金情况下乙方不得重复主张违约金）。如乙方依据本合同约定的其它情形解除合同，甲方应当退还乙方剩余年限部分的租赁款项，并应当赔偿乙方因此遭受的所有损失。该损失以甲方根据本合同未履行的租赁期限的预期利益为计。本合同项下需要送达的所有通知或文件，以专人送达的，受送达人（包括送达人的员工、亲属等等关联人员，下同）签收即为送达，受送达人拒绝签收的，文件留置于送送达人地址后即视为送达；以快递方式送达的，受送达人签收快递即为送达，受送达人拒收邮件或邮件无人接收的，自邮递人员首次投递之日即视为送达；以电子邮件送达的，电子邮件到达对方邮箱即视为送达。如本合同所述联系地址或联系人等信息发生变更，变更方应自变更之日起3个工作日内以书面方式通知对方，否则对方依照本合同所述地址、邮箱地址或联系人送达有关文件即视为已履行送达义务。《房屋租赁合同》还对原、被告的其他权利义务进行了约定。上述合同附件为《联越半山广场A2栋交楼标准》，该附件记载的交楼标准为：1、外墙：高级玻璃幕墙；2、电梯：日立电梯；3、公共通道：地面、墙面为抛光砖，天花为硅钙板；4、入户门：防火实木门；5、户内天花：原结构面找平；6、户内地面：原结构面找平；7、户内墙面：水泥砂浆抹平；8、排水、排污：排水管道、排污管道安装到户；9、供水：设独立水表；10、供电：设独立电表；11、电视线：到户；12、电话线：到户；13、宽带线：到户；14、空调机位：预留空调机位。另根据《补充协议》的约定，被告同意为原告就承租涉案房屋向银行申请租赁贷款保证担保。签订合同的当日，被告出具《承诺函》一份，承诺原告承租涉案房屋可使用涉案房屋至2042年11月10日止，在此使用期间，被告或东湾村不会违法强行收回涉案房屋。同时，原告签署《声明书》，明确：原告已实地查勘租赁房屋所在物业及所属区域的环境、经营现状，并已充分了解该租赁房屋及其用地的权属等状况，原告希望了解的与租赁房屋有关的信息，出租方均已充分告知和说明，没有误导原告或隐瞒重要信息，原告愿意承租该租赁房屋并承担相应的风险。原告与出租方已就租赁合同条款进行了详细沟通和充分协商，出租方也应原告要求就租赁合同条款作了充分的解释说明，合同租赁价款也是在综合考虑所有因素的基础上经双方商议形成的，签署租赁合同是原告的真实意思表示，原告对租赁合同条款及价款无异议。原告确认被告销售人员已告知其涉案房屋为商住两用公寓，无法办理个人的房地产权证。2017年8月18日，原告向被告支付定金20000元。2017年9月2日，原告向被告支付涉案房屋的首期租赁款155000元。2017年8月18日，原告向广州天赢房地产中介有限公司支付电商服务费25000元，被告认为该款项与其无关。涉案项目于2018年2月8日通过综合验收，工程竣工验收合格；于2018年7月4日消防验收合格，取得《建设工程消防验收意见书》（穗公南消验字[2018]第0060号）；于2018年9月6日取得《建设工程规划验收合格证》（穗国土规划验证[2018]998号）。原告确认被告在2018年3月1日向其提示可以交付涉案房屋，原告认为涉案房屋尚不符合交付条件，且被告未按照承诺将涉案房屋的阳台围栏隔开封顶，故原告没有收楼。被告于2018年11月向原告在《房屋租赁合同》中确认的联系地址寄送《租赁房屋交付使用通知书》，邮件以他人收方式妥投。原告确认寄送的地址以及电话为其联系方式，但否认收到上述邮件。关于房屋的交付条件问题，原告确认截至2019年2月27日，涉案房屋已具备《联越半山广场A2栋交楼标准》记载的全部交付条件，但不确认在合同约定的交付日期（即2018年3月1日）具备全部交付条件。原告认为涉案房屋于2018年9月6日才取得《建设工程规划验收合格证》，已超过合同约定的交付时间。原告另提供《联越·半山广场B座平面图》以及微信截图，以证明阳台间隔封顶为双方约定的交付条件。原告提供的平面图上有“阳台封顶、走廊、两条走廊、商住两用”手写字样，微信截图显示的对话人为“梁海燕（180××××1112）”，其中语音内容转换成文字内容为：“本来就是说。据说交流的时候应该就全部封顶给你们的，但就是说那消防那边又不同意，可能就是说可能。开发商可能就相当你们封一半就过段时间以后的话你们才可以全部封起来”。被告确认该平面图的真实性，但是对手写部分不予确认，并因对话人身份无法确认，对微信内容不予确认。被告认为涉案房屋在2018年2月8日通过竣工验收后已符合交付条件，并提供注册地址在涉案项目处的企业（广州筑巢装饰设计有限公司）信息资料，证明涉案房屋在2018年3月已具备交付条件。根据被告提供的企业信息资料显示，该公司注册地址为涉案项目A2栋305号，核准登记日期为2018年7月20日。因原告申请的贷款未获得银行审核通过，被告于2018年11月向原告发出《催款函》，要求其在2018年11月30日前补齐租赁尾款。原告确认收到《催款函》，但表示由于被告超过约定时间没有交付涉案房屋，原告不愿意继续承租涉案房屋，故没有支付剩余款项。本院认为：根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、原、被告就涉案房屋建立的是房屋租赁合同关系还是房屋买卖合同关系？二、原告是否享有合同解除权？关于原、被告之间建立何种合同关系的问题。《房屋租赁合同》是原、被告就期房签订的长期租赁合同，该合同虽然有别于一般的现房租赁，但结合原告签约时作出的《声明书》可知，其在签约时已清楚知悉涉案房屋的情况并自愿签订合同。《房屋租赁合同》并未就办理不动产权证等房屋买卖合同的必备条款进行约定，原告亦确认被告的销售人员已告知涉案房屋无法办理个人的产权登记。综上所述，本院认为，原、被告系自愿就涉案房屋签订长期租赁合同，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方建立的是合法、有效的房屋租赁合同关系，双方均应切实履行《房屋租赁合同》。关于原告是否享有合同解除权的问题。《房屋租赁合同》约定在被告逾期交付租赁物业超过6个月的情况下，原告有权解除本合同。根据原告的主张，需对被告是否存在逾期交付涉案房屋超过六个月的情形进行审查。本院认为，原告不享有约定解除权，理由如下：一、本案为房屋租赁合同，原告承租涉案房屋在于获得房屋的使用收益权而非所有权。被告交付给原告的涉案房屋不是商品房，因此不能以商品房交付条件作为认定涉案房屋的法定交付标准。涉案项目已取得建设工程规划许可证，并于2018年2月8日竣工验收合格，于2018年7月4日通过消防验收，即涉案房屋在2018年9月1日之前已经具备基本交付条件。本案中《联越半山广场A2栋交楼标准》中已经明确了14项交楼标准，原告确认涉案房屋现已具备上述交付条件，其未在2018年9月1日前就涉案房屋不符合交付标准提出异议，也未提供证据显示涉案房屋存在影响正常使用的障碍。结合被告提供的企业信息资料，已有企业于2018年9月1日前在涉案项目处开展经营活动。综上可知，涉案房屋在2018年9月1日已具备正常使用功能。同时，原告主张的“阳台单独隔开并封顶”的条件并未包含在《联越半山广场A2栋交楼标准》确定的标准中，在被告不确认的情况下，原告依据该事由要求解除合同，依据不足。二、根据《房屋租赁合同》的约定，在被告向原告交付涉案房屋前，原告需付清涉案房屋所有应付租赁款项。本案中原告拒绝支付剩余160000元租赁款，被告享有先履行抗辩权，可暂缓交付涉案房屋。综上所述，本院认为，原告的约定解除权条件尚不成就，本院对其主张合同解除以及依此提出的本案诉求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告邵日兰的全部诉讼请求。案件受理费2232.2元，由原告邵日兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。代理审判员  李慧娟二〇一九年三月二十六日记 录 员  卢坤咏