江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0722民初1097号 原告:吕恒宾，男，1974年11月27日出生，汉族，住东海县。 被告：江苏万尚会经营管理有限公司，住所地东海县石榴镇人民政府内财政所办公楼。 法定代表人：王彪铸，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘铭，男，1976年10月7日出生，汉族，住东海县。 被告:江苏省禧徕乐房地产开发有限公司，住所地东海县石榴镇人民政府院内财政所办公楼。 法定代表人：王春文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘福刚，男，1979年5月2日出生，汉族，住东海县，系该公司职员。 原告吕恒宾与被告江苏万某经营管理有限公司（以下简称“万某公司”）、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称“禧徕乐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月1日公开开庭进行了审理，原告吕恒宾，被告万某公司的委托诉讼代理人刘铭、禧徕乐公司的委托诉讼代理人刘福刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕恒宾向本院提出诉讼请求：一、判令二被告按合同约定连带向原告支付第四年、第五年度租金88410元及违约金；二、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告于2013年3月从被告禧徕乐公司处购买商铺，被告禧徕乐公司承诺以该商铺前三年租金抵房款，并捆绑要求原告与被告万某公司签订统一经营管理合同，口头承诺连带支付到期租金。被告万某公司应于2017年12月1日至31日间向原告支付该商铺第四年租金44205元，并在正常履行合同的基础上于2018年12月1日至31日向原告支付该商铺第五年租金44205元。但是，上述租金到期后，原告多次向二被告索要未果。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求处理。 被告万某公司辩称：一、因万某国际家居生活广场处于市场培育初期，商铺的出租率不甚理想，我公司给予商户减租或者免租的优惠政策，以致收取的租金较低，我公司一直处于亏损运营状态。我公司确尚欠本案原告在内的600余户业主的租金未付，已经构成违约，但我公司该行为也是为了广大租户的权益；二、原告主张的违约金明显过高，远远超过因拖欠租金所能造成的利息损失。我公司已无力支付到期租金，如再判令我公司支付违约金不利于纠纷的妥善解决，请求法院对原告主张的违约金不予支持；三、在本案之前已经以调解形式处理了多件类似案件，故本案也应以调解为宜，才能达到案结事了的社会效果。 被告禧徕乐公司辩称：我公司与万某公司均为独立企业法人，不存在是同一个主体并共同承担责任之说。原告与万某公司签订统一经营管理合同，根据合同相对性原则，我公司没有向原告支付租金的合同义务。故原告要求我公司对涉案租金及违约金承担给付责任的主张无事实和法律依据，请求依法驳回原告对我公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年3月6日，原告吕恒宾与被告禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告吕恒宾以419955元的价格购买被告禧徕乐公司开发的位于东海县商业营业用房。原告吕恒宾于2018年9月6日获得涉案房屋产权证书。 另查明，2013年3月6日，原告吕恒宾与被告万某公司（乙方）签订《统一经营管理合同》，约定：甲方将其购买的位于东海县商铺委托乙方统一经营管理，期限五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日；市场开业后的前三年为市场培育期，甲方同意自市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金，在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金44205元，租金支付日期为每年12月1日至12月31日；任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该《商品房买卖合同》价款30%的标准向对方支付违约金并继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营管理。被告未依约向原告支付第四年及第五年租金共计88410元。 上述事实，有原告提供的《统一经营管理合同》、《商品房买卖合同》、房屋所有权证及双方当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，《统一经营管理合同》是原告和被告万某公司签订的，系双方真实意思的表示，该合同不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。根据《统一经营管理合同》的约定，被告万某公司未在约定期限内支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告万某公司支付商铺第四年及第五年租金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金，被告万某公司主张按照《统一经营管理合同》约定的违约金数额过高，请求法院予以减少。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原告并未提供实际损失的依据，据此本院根据被告实际经营情况酌情确定被告万某公司承担违约金应以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的银行同期同档贷款基准利率计算。 关于被告禧徕乐公司是否承担责任，被告禧徕乐公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字，但也没有向原告披露说明其与被告万某公司是两个各自独立的主体，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故原告请求禧徕乐公司承担连带责任，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏万尚会经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕恒宾支付租金88410元及违约金（以44205元为基数自2018年1月1日起至2018年12月31日止；以88410元为基数自2019年1月1日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）； 二、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2010元，减半收取1005元，由被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费2010元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 李明哲 二〇一九年三月二十七日 法官助理 孟丽娟 书 记 员 赵方会 上诉须知： 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。