浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初7346号 原告：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市延安路528号标力大厦B座11、12层。 负责人：胡德，总经理。 委托诉讼代理人：陈小明、施红明，浙江星韵律师事务所律师。 被告：浙江尚都建设有限公司，住所地：浙江省嘉兴市秀洲区油车港镇奥星路205号旭峰大楼B301。 法定代表人：赵王胜，董事长。 委托诉讼代理人：陆畅言，嘉兴市天安法律服务所法律工作者。 被告：王涛，男，1976年9月5日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被告：嘉兴市南湖区新嘉街道晟洲百货商店（个体工商户），住所地：浙江省嘉兴市建国北路748弄212号农贸市场二楼。 经营者：龚煌光，男，1991年10月18日，汉族，住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：徐向军，上海吉亚律师事务所律师。 原告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司因与被告浙江尚都建设有限公司（下称尚都公司）、第三人王涛物权保护纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年10月22日受理后，适用简易程序，由审判员成剑斌独任审判，于2018年12月14日公开开庭审理。原告及被告尚都公司委托代理人到庭参加诉讼，第三人王涛未到庭参加诉讼。后原告于2019年1月14日申请追加嘉兴市南湖区新嘉街道晟洲百货商店（下称晟洲百货）为被告、并变更王涛的第三人身份为本案共同被告参加诉讼。本院予以准许并变更为适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年3月18日再次公开开庭进行审理。原告以及被告尚都公司、被告晟洲百货的委托代理人到庭参加诉讼，被告王涛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令三被告立即将坐落于嘉兴市南湖区建国北路748弄212号西马桥农贸市场一楼（建筑面积约150平方米）、二楼（建筑面积2730平方米）的房产腾退给原告；二、三被告共同赔偿原告占用期间的损失（自2015年7月21日暂计算至2018年10月21日共39个月，合计1571883.3元，此后按照每月40304.7元计算至实际退还房屋之日）。 事实与理由：2011年11月23日，为担保浙江港达进出口有限公司（下称港达公司）向中国农业银行股份有限公司海盐支行（下称农行海盐支行）的借款，嘉兴市徐氏贸易有限公司（下称徐氏公司）将其名下坐落于嘉兴市南湖区建国北路748弄212号、禾兴北路409号的房地产抵押给农行海盐支行。后因港达公司不能清偿到期债务，农行海盐支行诉至法院，要求港达公司及徐氏公司等承担还本付息或者相应的担保责任，并取得（2013）嘉盐商初字第172号民事判决（下称172号判决）。判决生效后，因债务人及保证人未能如期履行判决确定的义务，农行海盐支行申请法院强制执行。 2013年4月18日，徐氏公司在与被告尚都公司的建设工程分包合同纠纷（2013）嘉南执民字第604号执行一案中达成和解协议，将徐氏公司位于嘉兴（建筑面积约定150平方米）、二楼（建筑面积约2730平方米）合计2880平方米的商业用房出租于被告尚都公司，以租金冲抵执行款，自2013年4月20日至2025年4月19日，平均每月金额约40304.7元。2013年7月1日，被告尚都公司将上述一楼约150平方米、二楼约2600平方米转租给被告王涛，租期自2013年7月1日至2024年10月30日。 2014年1月15日原告自农行海盐支行受让了172号判决确认的债权及对应的保证、抵押、质押等一切从权利，并办理了申请执行人变更。2015年6月29日，海盐县人民法院在执行172号判决中，依法对徐氏公司位于建国北路748弄212号及禾兴北路409号的房地产进行了三次拍卖，均因无人竞拍而流拍后，以（2014）嘉盐执民字第1178-2号执行裁定书（下称1178-2裁定），裁定上述房地产作价2500万元交付给原告抵偿债务。上述房地产的所有权自裁定送达原告时起转移。原告于2015年7月21日收到裁定。王涛提出其已不再占有、使用涉案房产，经原告现场核查，案涉房产当前系被告晟洲百货在实际经营，该个体工商户为龚煌光。因对房产设定抵押在先，被告尚都公司承租在后，原告作为实现抵押权之后的受让人，不受租赁合同的约束，三被告基于转租行为产生的名义占有人和实际占有人不一致，但三被告相对于原告应承担无权占有行为需要承担的责任，故诉。 被告尚都公司答辩称，尚都公司不是适格的主体，不应当是被告。尚都公司徐氏公司之间的租赁关系是法院执行中达成的和解协议。尚都公司在原告起诉后也申请了恢复执行，和解协议签订后至尚都公司恢复执行这期间，徐氏公司没有支付工程款，王涛没有将出租的房产退还给尚都公司，也没有支付租金。 被告王涛答辩称，2016年下半年开始就不经营超市了，超市也重新办理了营业执照，原来的执照注销了，现在的超市与王涛没有关系（通过移动微法院答辩）。 被告晟洲百货答辩称，原告的起诉缺乏法律依据，晟洲百货系与尚都公司发生租赁关系，原告在取得产权时也知道徐氏公司与尚都公司的租赁关系，租赁权属于用益物权，被告合法的取得了该用益物权，享有使用和收益的权利，两被告之间的租赁关系继续有效。 针对自己的主张，原告提供的证据是： 1．172号判决书以及抵押权证两份，证明徐氏公司将涉案房地产抵押给农行海盐支行。 经质证，尚都公司、晟洲百货对证据真实性无异议。 2.分户债务转让协议及附件，资产转让通知以及债权催收联合公告，证明原告自农行海盐支行受让172号判决确认的债权以及保证、抵押、质押等从权利并进行了公告送达。 经质证，尚都公司对证据真实性无异议，但无关联性；晟洲百货无异议。 3.1178-2裁定、1178-3、1178-4、1178号通知书、送达回证，证明包括租赁物在内的嘉兴市南湖区建国北路748弄212号、禾兴北路409室房地产自裁定送达之日起归原告所有，并且海盐法院于2014年将拟对徐氏公司的房产进行评估拍卖的事项通知尚都公司和王涛，并通知应将房产腾退并交给法院评估、拍卖。 经质证，尚都公司对证据真实性无异议，但原告没有办理产权登记；尚都公司对工程款有优先受偿权利，所以海盐法院没有要求其腾退。晟洲百货对证据真实性无异议，但这是尚都公司与徐氏公司之间的租赁关系要，与晟洲百货无关。 4.和解协议、和解协议书，证明徐氏公司将涉案的房屋出租给尚都公司，以租金冲抵执行款，租期自2013年4月20日至2025年4月19日，每月租金约40304.7元。 经质证，尚都公司对证据真实性无异议，徐氏公司欠尚都公司工程款，当时在执行过程中在法院主持下达成和解协议，因此是合法的。晟洲百货对证据无异议。 5.房屋租赁合同，证明尚都公司将房产转租给王涛，租期自2013年7月1日至2024年10月30日。 经质证，尚都公司对真实性无异议，但原告在起诉后，尚都公司才知道王涛既不支付租金，也不归还房产。晟洲百货对证据无异议，是尚都公司委托徐氏公司管理，承租人与徐氏公司谈好租赁事宜后，把租金交给徐氏公司，再由徐氏公司交给尚都公司。 6.现场张贴通知的照片一组，证明2015年原告取得房产后，通过书面方式告知被告相关情况。 经质证，尚都公司认为腾退的主体应是徐氏公司。晟洲百货不清楚该情况。 7.不动产登记信息、分户平面图各三份，证明被告承租的案涉房屋登记情况以及房屋分记情况，其中一楼的产权证面积为154.44平方米，二楼是占用了产权证中的一部分。 经质证，尚都公司对真实性无异议，但一楼的产权证不能证明就是合同上的一楼150平方米；二楼的面积也无法对应。晟洲百货对真实性无异议，是否有关联性要进行核对。 8.购物账单详情、企业信用信息公示报告、现场调查情况（照片），证明涉案房产现在的实际占用人为晟洲百货。 经质证，尚都公司、晟洲百货对于房产的实际使用状况无异议，尚都公司委托徐氏公司管理，徐氏公司把晟洲百货招商入驻，双方谈过租赁事宜，但还没有签租赁合同，房产中的设备属于徐氏公司，如电梯、配电房等，所以关于租金价格还在协商中。 针对自己的抗辩，尚都公司提供的证据是恢复执行情况告知书，证明尚都公司已恢复申请执行，但徐氏公司没有财产供执行。 经质证，原告对证据无异议，但认为尚都公司与徐氏公司的债权债务是另一个法律关系，与本案无关。晟洲百货无异议。 被告王涛未质证，也未提供证据。 本院认证：原告提供的证据予以认定，其中证据7中分户平面图一楼154.44平方米区域与本院现场查看的自动双向扶梯和“魏王卤”位置一致；扶梯上二楼为被告晟洲百货所经营的超市。被告尚都公司的证据真实性予以认定。 本院经审理，认定的案件事实与本原告陈述的一致。并另查明： 一、尚都公司因与徐氏公司工程款纠纷，于2012年11月5日提起诉讼，即（2012）嘉南民初字第2412号案件，经本院组织调解，双方于2012年12月31日达成调解协议，主要内容是：徐氏公司欠尚都公司工程款5538056元，逾期付款违约金265826.70元,合计5803882.70元,徐氏公司于2013年2月底前支付2000000元,于2013年3月底前支付3803882.70元。在该案的执行过程中，双方达成了以租抵债的和解协议（即原告证据4）。原告提起本案诉讼后，尚都公司申请对2412号案件恢复执行。 二、海盐法院在执行172号判决的过程中，于2014年8月25日通知徐氏公司、尚都公司、王涛等，告知他们之间的租赁关系不能阻却抵押权人实现权利，要求其在30日内腾退占有的房产；又于2014年9月30日通知海宁正明资产评估事务所，告知其徐氏公司设定抵押权的房产的相关情况，其中涉及王涛承租的超市区域（包括一楼150平方米），租赁关系均在抵押权之后，因此在评估价格时租赁情况可不予考虑。 三、王涛自述2016年下半年已不再经营超市，尚都公司认为王涛没有交还房产，也没有支付租金给尚都公司。晟洲百货于2017年4月17日注册登记为个体工商户。尚都公司称目前为止没有收到租金。 四、目前涉案房屋产权仍登记在徐氏公司名下，原告尚未进行变更登记。 本院认为，原告根据法院的民事裁定书取得包括涉案房屋在内的房产，虽未进行产权变更登记，但符合《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，原告主体适格。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被告尚都公司与徐氏公司在农行海盐支行设定抵押权之后的执行过程中达成和解协议并形成租赁合同关系，该租赁关系不违反法律规定，但根据上述法律规定该租赁关系不得对抗抵押权人实现抵押权利，即在实现抵押权的过程中租赁权应当被涤除。在海盐法院进行评估并执行过程中已经通知被告尚都公司和王涛等腾退房屋。因此尚都公司作为与徐氏公司租赁关系中的承租人，明知已无权继续占用案涉房产，仍然拒不腾退并转租他人使用，故应当自原告取得产权（2015年7月21日）后支付占有使用费，并腾退所占用的房产，占用费的标准按尚都公司与徐氏公司和解协议中约定的40304.7元/月计算。至于尚都公司辩称没有收到王涛或者晟洲百货的租金等理由，属于其与次承租人的合同关系，应另行解决，与本案无涉；尚都公司抗辩称工程款有优先受偿的权利，其虽在2412号案件提出请求，但并未在法律文书中予以确认，故不予采纳。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，王涛作为次承租人在原告主张腾退前即已离场，其不再承担逾期腾房占有使用费；晟洲百货应当在原告对其主张权利后的合理期限内腾退所占用的房屋，逾期不腾退的，与尚都公司共同支付占有使用费。因尚都公司与徐氏公司之间的租赁合同范围与产权证无法完全对应，但根据租赁合同的内容以及实际占用的情况，腾退范围应当包括二楼超市经营区域以及一楼所占用的熟食店和供二楼超市使用的扶梯区域。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江尚都建设有限公司与被告嘉兴市南湖区新嘉街道晟洲百货商店于判决生效之日起三十日内从嘉兴市禾兴北路西马桥农贸市场一楼（不动产地址为嘉兴市禾兴北路409号，产权证书号00349442，面积154.44平方米，该区域内为“魏王卤”熟食店以及双向自动扶梯）、二楼超市区域（不动产地址为嘉兴市建国北路748弄212号农贸市场、证书号00349449；嘉兴市建国北路748弄212号商业S05号、证书号00349444。上述不动产中面积约2730平方米、用于经营超市）腾退并将房产交还给原告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司； 二、被告浙江尚都建设有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告房屋占有使用费（自2015年7月21日起至实际腾退之日止，按40304.7元/月的标准计算）；被告嘉兴市南湖区新嘉街道晟洲百货商店对于2019年2月24日（原告主张权利后的一个月起）起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，与被告浙江尚都建设有限公司共同向原告承担清偿责任； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费95846元，由被告尚都公司与被告晟洲百货共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  成剑斌 人民陪审员  李冬菊 人民陪审员  章建强 二〇一九年三月二十七日 书 记 员  陈 萍