浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0104民初4198号 原告李咏，男，1973年8月28日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人姜国华（特别授权代理），浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 被告杭州馨华园房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区五常街道荆长路383、385号二楼。 法定代表人张福林，总经理。 委托代理人郑怡（一般授权代理），上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 原告李咏为与被告杭州馨华园房地产开发有限公司（以下简称馨华园公司）商品房预约合同纠纷一案，于2017年6月15日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。审理过程中，原告李咏变更案由为民间借贷纠纷。因被告馨华园公司申请，本院予以准许，并依法委托浙江千麦司法鉴定中心进行了鉴定。本院于2017年11月3日、2018年12月19日就本案公开开庭进行了审理。原告李咏的委托代理人姜国华、被告馨华园公司的委托代理人郑怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李咏诉称，其妻子蔡丽娜系被告馨华园公司财务人员，因内部购房可以享受优惠，故认购了馨华园公司开发的位于杭州市余杭区湖天下花苑高层住宅。2011年1月11日，李咏与馨华园公司签订了《房屋认购书》一份，约定，李咏购买南湖天下花苑水澜阁1幢2单元501、502、503、504、601、602、603室房屋7套；在正式获得商品房预售许可证后李咏可以要求馨华园公司按约定价格完成交易；或李咏放弃购买的可要求馨华园公司按照总价金额退回购房款及按月利率3%计算的利息回购房屋。由于当时馨华园公司尚未取得预售许可证，故由馨华园公司高管周桂荣提供个人账户收款。合同签订后，蔡丽娜代李咏向周桂荣转账付款，并由馨华园公司出具收据一份，表明收到350万元购房款，也系周桂荣对收款的确认。因认购书约定了终止认购可以变现或回购的权利，其回购利率的约定实际为款项的保底收益，也即购房款为借款，回购利率为借款利息。李咏诉至法院，请求判令：一、馨华园公司归还借款350万元。二、馨华园公司支付利息532万元（自2011年1月12日起暂计算至2017年5月11日，按年利率24%的标准，此后计算至款项实际归还之日止）。 被告馨华园公司辩称，一、馨华园公司未与李咏签订《房屋认购书》。认购书中加盖的合同专用章、收据中加盖的财务章均系馨华园公司当时的监事周桂荣、总经理周珩及担任财务的李咏妻子蔡丽娜私自盖出。李咏将款项转入周桂荣账户。周桂荣仅为馨华园公司监事并无权代替馨华园公司收款，周桂荣亦从未将款项交付给馨华园公司。本案系周桂荣、周珩利用职务之便，对外签订房屋认购书以达到由馨华园公司担保并偿还借款的目的。二、即使本案事实存在，双方之间应为商品房预约合同纠纷，而非民间借贷纠纷。李咏提交的房屋认购书对房屋坐落、建筑面积、预计开盘日期有明确的约定，还约定了馨华园公司没有取得预售许可证的情况下的解决方案。李咏在庭审中陈述签订认购书的目的系为了赚取房屋差价，其最初的目的系购房而非借款。李咏与馨华园公司之间并无借款的合意。馨华园公司出具的收据载明的款项性质也是购房款。在馨华园公司无法取得预售许可证情况下，李咏可以主张合同无效返还购房款，而非扭曲当初的真实意思表示，主张款项为借款。三、馨华园公司无需向李咏支付利息。若法院确认双方间的法律关系为民间借贷关系。李咏以房屋认购书中约定的回购条款为依据主张借款利息不成立。根据认购书约定，只有在2014年12月31日前，馨华园公司获得预售许可证后7日内，李咏才可选择由馨华园公司回购并支付利息。双方约定的回购利息条款并未成就，不应以此为准确认利息标准。而双方并未约定获得预售许可证之前馨华园公司占用资金期间应当支付利息。因此，李咏主张馨华园公司支付利息，没有事实和法律依据。四、李咏提交的由何品韩签字确认的对账确认书无效。何品韩的签字在未经笔迹鉴定的情况下，真实性无法核实。即使是真实的，何品韩的签字行为也存在与他人恶意串通，损害馨华园公司利益的情形。从馨华园股东、法定代表人更迭过程来看，何品韩签字时的2017年5月20日其实际已非馨华园公司法定代表人。何品韩此后受人指使，对外陆续确认了近2亿元的债务。李咏在第一次庭审时未提交该份证据，馨华园公司有理由怀疑该证据系事后补签，目的是转嫁债务给馨华园公司。综上，请求法院考虑本案背景及证据，驳回李咏的诉讼请求。 原告李咏为支持其诉称，向本院提交了如下证据材料： 1、《房屋认购书》1份，拟证明李咏与馨华园公司签订房屋认购书，合同总价350万元，约定了预售时间及回购利率等，该认购书系对借款的担保。 2、收据1份，拟证明馨华园公司收到李咏支付的购房款350万元的事实。 3、转账凭证1份，拟证明李咏妻子蔡丽娜向周桂荣转款350万元的事实。 4、结婚证、户口簿及付款说明1组，拟证明李咏与蔡丽娜系夫妻关系，蔡丽娜代李咏支付款项的事实。 5、馨华园公司工商资料1组，拟证明周珩时任馨华园公司总经理、法定代表人，周桂荣任监事的事实。 6、《收款确认单》1份，拟证明杭州三华园房地产开发有限公司（以下简称三华园公司）、周桂荣确认收到350万元款项的事实。 7、《对账确认书》及工商登记资料1组，拟证明馨华园公司再次确认借款本金及利息金额的事实。 经庭审质证，被告馨华园公司对证据1、2的真实性有异议，认为合同专用章及财务专用章系由周珩、周桂荣、蔡丽娜私自加盖。对证据3的真实性无异议，但认为系周桂荣个人收款。对证据4的真实性无异议，但认为代付人蔡丽娜应出庭作证。对证据5真实性无异议，但应注意自2010年6月24日起三华园公司、周珩已经不再担任馨华园公司股东，周桂荣作为监事，无权代收款项。对证据6的真实性无法确认，签章及签名均非馨华园公司。对证据7的真实性有异议，认为何品韩在2017年3月31日至2017年11月15日期间仅为馨华园公司的挂名法定代表人，何品韩对发生在2011年时的事实并不知情，其出具对账确认书不符合事实，馨华园公司对何品韩签名的真实性有异议，何品韩有与李咏恶意串通的嫌疑。本院认为，经鉴定确认证据1、2加盖的合同专用章及财务专用章与馨华园公司备案或在另案中认可过的印章相一致，该组证据与本案具有关联性，本院予以确认。证据3、4可以相互印证，本院对蔡丽娜代李咏向周桂荣转账付款的事实予以确认。证据5、6、7与本案已确认的其他证据能够相互印证，与本案具有关联性，本院予以确认。 被告馨华园公司为支持其辩称，向本院提交如下证据材料： 1、浙江尚拓投资有限公司（以下简称尚拓公司）工商信息档案1份，拟证明尚拓公司股东自2017年5月25日由何清平、王成诚变更为杭州彭博大向实业有限公司。 2、仲裁裁决书1份，拟证明吴卫国与馨华园公司间存在劳动争议，吴卫国在起诉前对外确认馨华园公司债务，存在明显恶意，不能依据对账确认书认定李咏与馨华园公司间的债权债务关系。 经庭审质证，原告李咏对证据1的真实性无异议，但认为馨华园公司股东尚拓公司股东变更与本案无关联性。对证据2的真实性无异议，反而能够证明吴卫国在担任馨华园公司财务人员期间出具的对账确认书真实可信。本院对李咏的质证意见予以采信，对上述证据不予确认。 经被告馨华园公司申请，本院委托浙江千麦司法鉴定中心作出了司法鉴定意见书一份。经庭审质证，原告李咏对此无异议。被告馨华园公司对真实性无异议，但认为即使合同专用章及财务专用章真实，也是周桂荣、周珩私自盖出，非馨华园公司行为。本院认为，鉴定意见书由本院委托作出，双方对真实性无异议，本院予以确认。 综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认： 2011年1月11日，馨华园公司（甲方）与李咏（乙方）签订了《房屋认购书》一份，约定，甲方在2011年1月11日与乙方签订甲方开发杭州市老余杭镇南渠北路步行街北侧南湖天下花苑楼盘水澜阁1幢2单元501、502、503、504、601、602、603室房屋，房屋单套建筑面积为89平方米，共计7套高层住宅认购合同；房屋认购定金金额为每套50万元整，7套高层住宅总计为350万元；当甲方使用乙方支付的认购房屋定金在2014年6月1日前无法承诺房屋回购时，本《南湖天下房屋认购书》正式生效；乙方在本认购书正式生效后按本协议条款约定可处置本合同之权利义务：⑴签订认购书时甲方未领取商品房预售证，无法签订正式《商品房买卖合同》，在甲方预计开盘时间为2014年12月31日前，甲方获得房屋预售证后通知乙方在7日内乙方按约定可选择：1、甲方必须按本认购书所支付的房款认购定金与乙方成交该房产的交易，乙方所支付的350万元认购定金视同支付购房全款。2、乙方放弃购房权利要求甲方必须按回购总价金额退回购房款定金及利息（月利息3%），甲方必须无条件接受乙方的选择。3、在甲方取得商品房预售证且乙方需要按合同履行时，甲方必须无条件为乙方办理网签等相关正式购房手续。⑵乙方同意甲方按本认购书约定的条款可提前回购乙方所认购的房屋，回购成交后本认购书自动废止失效。⑶甲乙双方同意在签订正式《商品房买卖合同》之前，本认购书作为法律之有效合约。从甲乙双方签订《商品房买卖合同》之时起，本认购书自动废止失效；等等。《房屋认购书》上有馨华园公司盖章及周珩签名。 同日，李咏委托蔡丽娜向周桂荣账户转账3500000元。三华园公司与周桂荣出具收款确认单一份，载明，截止2011年1月11日收到李咏房屋认购定金350万元，上述款项均通过三华园公司及董事长周桂荣以现金方式收取，公司确认全额现金收款到账。馨华园公司出具收据一份，载明，交款单位李咏，款项内容购房款，金额350万元，摘要为南湖天下水澜阁1幢2单元501、502、503、504、601、602、603室认购款委托三华园公司及董事长周桂荣代收。 2017年5月20日，李咏与馨华园公司签订了《对账确认书》一份，载明，2011年1月11日，由于馨华园公司资金严重匮乏，馨华园公司以内部认购形式与李咏签订《房屋认购书》，目的为满足馨华园南湖天下项目正常运行需要；根据《房屋认购书》约定，经双方核对账目，截至2017年5月31日馨华园公司应付李咏房屋认购本金350万元，利息8039835.62元；等等。该《对账确认书》财务部栏由吴卫国签名确认，法定代表人栏由何品韩签名确认。 经本院委托，浙江千麦司法鉴定中心出具了司法鉴定意见书一份，载明，鉴定意见为倾向认定案涉《房屋认购书》中馨华园公司合同专用章印文与样本印文是同一枚印章盖印，打印字迹及手写字迹形成的先后顺序均为先墨后朱；案涉收据上加盖的馨华园公司财务专用章印文与样本印文是同一枚印章盖印。 另查明，《房屋认购书》签订时，周珩为馨华园公司法定代表人，周桂荣为监事。《对账确认书》签订时吴卫国任馨华园公司财务部经理，何品韩为馨华园公司法定代表人。 本院认为，《房屋认购书》约定案涉认购书于馨华园公司在2014年6月1日前无法承诺房屋回购时生效。从该约定及彼时商品房预售许可证尚未取得的事实来看，双方签约的目的在于馨华园公司从李咏处获取借款，并用房屋买卖事宜提供担保。因此，李咏以民间借贷纠纷为由提起诉讼，本院予以支持。 本案中，认购书加盖有馨华园公司合同专用章，并有当时的法定代表人周珩签名，收款人亦为馨华园公司当时的监事周桂荣。此外，尚有加盖有馨华园公司财务专用章的收据、《收款确认单》、《对账确认书》印证馨华园公司收取了350万元的事实。因此，李咏与馨华园公司之间民间借贷关系合法有效。馨华园公司辩称合同专用章和财务专用章系相关利益方私自盖出，但并无证据予以证明，且属其内部管理问题，并不足以否定本案民间借贷关系的成立，本院不予采信。双方未对还款时间做出约定，李咏可随时予以主张。故李咏诉请馨华园公司归还借款本金350万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 认购书对回购利息有过约定。从双方的合同目的及民间借贷交易惯例来看，该约定系馨华园公司对占用李咏资金期间给予相应回报的承诺，故应被视为馨华园公司与李咏对借款利息的约定。认购书约定月利率为3%，高于民间借贷的法定限额。李咏自愿调整为按年利率24%计算，本院予以支持。因认购书未约定利息的起算时间，李咏主张自借款交付次日起计算至实际还清之日止，符合民间借贷交易惯例，本院予以支持。馨华园公司辩称利息支付条件尚未成就，与双方合同目的及约定不符，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下： 一、被告杭州馨华园房地产开发有限公司归还原告李咏借款人民币350万元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、被告杭州馨华园房地产开发有限公司支付原告李咏利息人民币532万元（暂计算至2017年5月11日，此后以上述第一项未归还本金为基数，按年利率24%的标准，计算至款项实际归还之日止），于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币73540元，由被告杭州馨华园房地产开发有限公司负担。原告李咏于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款。被告杭州馨华园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  朱若君 人民陪审员  许丽君 人民陪审员  俞舒馨 二〇一九年三月二十日 书 记 员  娄移华