四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初13279号 原告：华润城市交通设施（成都）有限公司，住所地四川省成都市青羊区人民南路一段86号“城市之心”大厦。 法定代表人：赵卓英，董事长。 委托诉讼代理人：夏扬，泰和泰律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：梁旭，泰和泰律师事务所律师。一般代理。 被告：成都群星缘酒店管理有限公司，住所地成都市金牛区群星路116号。 法定代表人：李莲，总经理。 委托诉讼代理人：白鑫，四川善嘉律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：张国平，男，系该公司员工。一般代理。 原告华润城市交通设施（成都）有限公司（以下简称华润公司）与被告成都群星缘酒店管理有限公司（以下简称群星缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日受理后，依法由审判长罗维、人民陪审员徐红、人民陪审员李祥组成合议庭，于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托诉讼代理人梁旭，被告群星缘公司的委托诉讼代理人白鑫、张国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华润公司向本院提出诉讼请求：1.确认华润公司与群星缘公司签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令群星缘公司立即腾退由华润公司出租给群星缘公司的位于成都市房屋，并将房屋恢复原状；3.判令群星缘公司向华润公司支付解约违约金341967元；4.判令华润公司没收群星缘公司履约保证金49164元；5.判令群星缘向华润公司支付合同解除之日起第11日起至实际腾退之日期间的房屋占有使用费376770.83元（从合同解除之日起第11日即2018年5月6日起开始计算，按照合同约定的解除当年租金折算的日租金的2倍×腾退期间的实际天数暂算至2018年8月10日，实际计算至群星公司实际腾退之日为止）；6.本案诉讼费用由群星缘公司承担。事实和理由：2011年7月5日华润公司与群星缘公司签订了《房屋租赁合同》（合同编号：ＸＺ-Ｆ1Ｆ2）。合同约定，群星缘公司承租华润公司位于成都市房屋，房屋建筑面积为1092.53平方米，房屋用途为农贸市场，租赁期限自2011年5月31日至2031年5月30日。租赁合同签订后，华润公司依约履行了房屋交付义务，但群星缘公司在未取得华润公司书面同意、也未取得相关部门行政审批的情况下擅自对承租房屋进行分割装修，并在未取得华润公司书面同意的情况下将承租房屋进行分租、转租，该房屋在分租、转租后被用于经营网吧已完全改变该房屋用作农贸市场的用途，群星缘公司的上述行为已严重违反租赁合同的约定，华润公司已多次与群星缘公司沟通并向群星缘公司发送书面函件，要求其限期对违约行为进行整改，但群星缘公司一直未予以整改。因群星缘公司的违约行为，2018年4月25日，华润公司已向群星缘公司发出了《解除合同通知书》，依约解除了租赁合同。综上，群星缘公司的行为已经严重损害了华润公司的合法权益，现华润公司特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 群星缘公司辩称，1.华润公司与群星缘公司签署租赁合同后，群星缘公司依约履行合同，合同第八条第二款约定群星缘公司有权对房屋进行分隔；2.华润公司与群星缘公司签署授权书，华润公司授权群星缘公司及民生公司对外招租，转租等权利，本案群星缘公司享有对外招租、转租权利；3.二楼网吧经营取得消防验收合格，工商机关颁发营业执照，经营市场主体多元化，工商机关核准时也对该区域房屋性质及网吧经营服务进行了核定，故网吧经营合法存续于该租赁区域；4.事实上，群星缘公司承租房屋后，因整体区域较大，故长期未成功招商或转租，后对房屋进行隔离，二楼进行网吧服务，都是经过华润公司同意的，华润公司也知晓。综上，华润公司既无合同约定解除权也无法定解除权，华润公司无故解除双方所签署的合同，违反诚实信用原则，无权没收群星缘公司缴纳的保证金及要求群星缘公司支付违约金，且本身合同约定的违约金过高。同时针对华润公司不诚信之行为，群星缘公司向贵院提起请求确定华润公司解除合同行为无效之诉，故请求法院驳回华润公司全部诉讼请求。 经审理查明，2011年7月5日，华润停车场（成都）有限公司（出租方、甲方）与群星缘公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方出租给乙方的房屋为成都市；2.该房屋用途为农贸市场；3.甲方于2011年5月31日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2011年5月31日起至2031年5月30日止，租赁期共计二十年；4.乙方另需另外装修或者增设附属设施和设备的，应事先经过甲方的书面同意，按规定需向有关部门审批的，则应在有关部门批准后，在甲方备案后方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任和费用由乙方负担;5.租赁期内乙方将该房屋使用权进行分割后对外转租的，需将其与次承租人签订的《房屋租赁（转租）合同》原件一份交甲方备案；6.甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权不退还乙方已支付的租金及履约保证金：（一）乙方擅自拆改房屋结构，且未提前书面通知甲方并征得甲方书面同意，协商超过七天不能解决的……（三）乙方违反本合同约定擅自转租、变相转租该房屋或与他人交换所承租的房屋的……（八）乙方故意将该房屋闲置累计达三十日以上的，但因政府相关部门原因强制行为导致停业的除外，如因乙方进行违法活动被停业整顿的，不在例外之列。 2012年9月12日，华润停车场（成都）有限公司（委托方、甲方）与群星缘公司（受托方、乙方）签订《授权书》，载明：鉴于乙方已于2012年7月18日与成都民生市场经营管理有限公司（以下简称民生公司）签订了《联合经营协议》，由两家公司共同经营农贸市场，现因证照办理需要，经乙方申请，甲方同意授权乙方将其承租的房屋用作农贸市场的经营场所，并对外开展招商、转租等活动，本授权书内容与《房屋租赁合同》有不一致的，以本授权书为准。 合同签订后，华润公司将房屋交付群星缘公司。投入使用后，群星缘公司支付了相应租金。 2017年9月22日，华润公司向群星缘公司发送《消防安全整改通知书》，载明：发现你经营场所存在下列违反消防法规的行为：1.装修未按消防规定向有关部分报批报验；2.擅自将房屋分解转租，消防配套设施缺乏。责令群星缘公司在三日内整改完毕。 2018年3月9日，华润公司委托泰和泰夏扬律师向群星缘公司发出《律师函》，要求群星缘公司就其改变房屋用途、擅自对承租房屋进行分割装修并将承租房屋分租、转租的行为进行整改，并将整改结果以书面形式反馈给华润公司，若群星缘公司逾期未整改，华润公司将追究群星缘公司的违约责任。 2018年4月23日，华润公司向群星缘公司发出《解除合同通知书》，载明：由于贵公司在未取得我公司书面同意、也未取得相关部门行政审批的情况下擅自对承租房屋进行分割装修，并未取得我公司书面同意擅自将承租房屋进行分租、转租，且部分承租房屋用于经营餐饮、网吧，已完全改变该房屋用作农贸市场的用途属于根本性违约，经我公司多次催告，但贵公司至今仍未进行整改。现因贵公司的违约行为，我公司立即解除与贵公司签订的《租赁合同》，请贵公司在收到本通知书之日起十日内将房屋腾退并交还我公司。若贵公司未按时交还房屋，我公司将根据约定自行收回房屋并有权要求贵公司按照约定支付房屋占用使用费。 另查明，1.2012年11月22日，“华润停车场（成都）有限公司”更名为“华润城市交通设施（成都）有限公司。 2.位于青羊区房屋所有权人为华润公司。 上述事实有当事人陈述，《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、《房产测绘成果报告》、《解除合同通知书》、《授权书》、《联合经营协议》、《律师函》、工商登记信息、《消防安全整改通知书》等证据及庭审笔录在案为证。 庭审中，（一）华润公司向本院提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》（合同编号：ＸＺ-Ｆ1Ｆ2）、《房屋所有权证》、《房产测绘成果报告》，拟证明华润公司与群星缘公司签订了合法有效的《房屋租赁合同》，群星缘公司承租的房屋位于成都市。群星缘公司对该组证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，《房屋租赁合同》第八条第二款约定群星缘公司在后期经营过程中有权对房屋进行分割；房屋所有权证载明二楼的性质是其他，群星缘公司在后期将房屋转租给第三方从事网吧服务，网吧取得消防验收合格，工商营业执照合法经营；2.《消防安全整改通知书》、《律师函》、邮寄回执、快递跟踪记录查询，拟证明因群星缘公司严重违反合同约定，未取得相关部门行政审批的情况下对承租房屋进行分割装修未经华润公司书面同意将承租房屋转租、分租并改变房屋用途，华润公司已两次发函要求群星缘公司整改，但群星缘公司一直未予整改。群星缘公司对该组证据的三性不予认可，其认为群星缘公司有权对房屋进行分割，群星缘公司提供证据也有权对房屋进行转租分租，群星缘公司二楼也取得了消防验收合格，群星缘公司承租房屋之时因一二楼空旷，华润公司也应提供消防验收合格的房屋；3.《解除合同通知书》、邮寄回执、快递跟踪记录查询，拟证明因群星缘公司的违约行为，华润公司已按合同约定行使了解除权，华润公司与群星缘公司签订的《房屋租赁合同》于2018年4月26日解除。群星缘公司对该组证据真实性认可，合法性、关联性不予认可，解除通知发出之后群星缘公司也提出了确认、解除无效之诉，群星缘公司在此次租赁行为中有权对房屋进行合理的分割，并未损害华润公司的房屋主体结构。同时华润公司授权群星缘公司、民生公司有权对外进行招租转租，且二楼经过相关部门的审批，合法经营，故华润公司无权发出解除通知书；4.照片（2018年5月）。群星缘公司对该组证据的关联性不予认可，其认为一楼有部分的商家进行合法经营，二楼网吧也是经华润公司授权合法经营的。华润公司将房屋承租给群星缘公司之后，群星缘公司对房屋进行分割，无论是后期分割还是协助商家办理消防验收华润公司是知情的。 （二）群星缘公司向本院提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》，拟证明《房屋租赁合同》第八条第二款，群星缘公司有权对房屋进行分割，对房屋部分进行隔离并未损害华润公司房屋主体结构。华润公司也并未举证证明群星缘公司分割行为损害华润公司利益。即使群星缘公司对房屋进行分割、隔离，合同也未约定华润公司因此享有解除权。华润公司对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，但对群星缘公司的证明目的不予认可，租赁合同明确约定了房屋用途是农贸市场，房屋租赁合同第八条明确约定了群星缘公司的转租必须经过华润公司的同意，且租赁合同第六条第二款也明确约定了群星缘公司对房屋进行装修或者增设附属设施设备必须经过华润公司的同意；2.授权书、联合经营协议，拟证明因经营管理需要及办理相关证照需要，华润公司将房屋租赁与群星缘公司后，在2012年9月12日，授权群星缘公司对外招租、转租等活动。群星缘公司以及民生公司有权对房屋进行转租。 华润公司对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，授权书明确载明华润公司授权群星缘公司对外公开招租和转租的前提是房屋用作农贸市场经营，而非用作餐饮或网吧，因此群星缘公司的转租行为违反了约定，且群星缘公司的转租没有得到华润公司的书面认可，构成根本违约；3.华润公司与一楼部分商家签署的《房屋租赁合同》以及商家《营业执照》，证明华润公司授权群星缘公司转租后，商家经工商部门申请，取得营业执照，合法经营。华润公司对该组证据三性不予认可，其认为群星缘公司并未按照合同约定就其转租行为告知华润公司，也没有得到华润公司的授权，因此华润公司无法确认该证据的真实性、合法性；营业执照并不能证明该等商家合法经营，因为很多审批事项是办理营业执照才开始审批，需通过后才能经营，群星缘公司也没有提供该等商家取得消防验收合格，食品流通经营等餐饮经营所需的相关合法证照；4.消防安全检查合格证、青羊区工商局查询的二楼网吧经营申请书、网吧营业执照，拟证明消防大队对消防设施检查并验收合格，工商管理部门审批，网吧取得营业执照并合法经营。结合华润公司房产证二楼性质为其他（并未限制经营主体）以及市场经营主体多元化，网吧经营作为市场经营主体的一部分，合法存续于租赁场所。华润公司对该组证据的三性不予认可，其认为群星缘公司的转租行为并没有得到华润公司的许可，也未向华润公司告知，因此华润公司对群星缘公司出示的该组证据真实性、合法性存疑。群星缘公司仅提供了营业执照和消防合格证，并不能证明网吧系合法经营，也无法改变其违约转租的行为，因此不具备关联性。 本院认为，华润公司与群星缘公司于2011年7月5日签订的《房屋租赁合同》，华润公司于2012年9月12日出具的《授权书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约定履行义务。 《房屋租赁合同》约定，群星缘公司擅自转租租赁房屋的，华润公司有权解除合同，但根据《授权书》载明的内容，群星缘公司系经华润公司授权将租赁房屋进行转租，华润公司关于群星缘公司擅自转租租赁房屋构成违约，其享有合同解除权的抗辩主张不成立，本院不予支持。 《房屋租赁合同》约定，群星缘公司租用房屋的用途为农贸市场；对房屋进行装修需事先得到华润公司书面同意，并按规定向有关部门审批，群星缘公司未举证证明其将农贸市场用于经营餐饮、网吧及对案涉房屋进行装修征得了华润公司的同意且经过相关部门审批，故构成违约，但合同中并未以此作为约定解除的条件。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，从《房屋租赁合同》约定内容和上述条款规定内容来看，群星缘公司的该违约行为并非华润公司解除《房屋租赁合同》的约定或法定前提条件。故华润公司主张确认华润公司与群星缘公司签订的《房屋租赁合同》已解除，本院不予支持。 关于腾退房屋、解约违约金、没收履约保证金及房屋使用占用费的问题，因华润公司与群星缘公司于2011年7月5日签订的《房屋租赁合同》尚未解除，尚不存在群星缘公司腾退房屋、向华润公司支付解约违约金以及房屋使用占用费，也不存在华润公司没收履约保证金的问题。 综上，对于华润公司的全部诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回华润城市交通设施（成都）有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费11479元，由原告华润城市交通设施（成都）有限公司负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 罗    维 人民陪审员 李    祥 人民陪审员 徐    红 二〇一九年三月二十日 书 记 员 赵  蔚  宁