上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初14127号原告(反诉被告)：赵晋，男，1983年6月16日生，汉族。委托诉讼代理人：杜柳，上海浩锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昌伟，上海浩锦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海中铁宝丰置业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘向前，执行董事。委托诉讼代理人：熊扬帆。委托诉讼代理人：孟祥宇。原告(反诉被告)赵晋与被告(反诉原告)上海中铁宝丰置业有限公司(以下简称“中铁公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵晋，被告中铁公司的委托诉讼代理人熊扬帆、孟祥宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)赵晋向本院提出诉讼请求：1、判令中铁公司对上海市宝山区月辉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的主体结构进行修复；2、判令中铁公司对上述房屋外墙窗未作防水处理进行修复；3、判令中铁公司对上述房屋外墙开裂渗水进行修复；4、判令中铁公司因违规使用白炽灯，向原告支付更换节能灯补偿费用300元。事实和理由：2015年7月30日，原、被告签订上海市商品房预售合同，由赵晋购置中铁公司开发的系争房屋。在交房过程中原告发现，系争房屋厨房和卫生间的外墙门窗铝合金型材拼接处未按规范要求做密封处理，存在渗水隐患；阳台外墙处开裂，有渗水现象；房屋内的照明灯具为白炽灯，未按照上海市的有关规定安装节能灯具；同时原告了解到，在系争房屋主体结构方面，中铁公司未按设计要求预留洞口，可能造成混凝土安全性、耐久性及承载力受到破坏。原告认为，虽然该商品房建设工程已经竣工验收并实际交付使用，但仍存在上述包括主体结构在内的质量问题，被告应予维修并承担相关更换灯具费用。经多次沟通未果，现向贵院起诉，请求判如所请。被告(反诉原告)中铁公司答辩并提出反诉称：系争房屋所在的商品房建设工程已取得建设工程竣工验收备案证书，系争房屋亦取得住宅交付许可证，符合合同约定的交房条件，不存在主体质量问题；赵晋于2016年12月2日签署交房交接书，其当时未提出主体结构问题，其也未提供证据证明存在相关问题，中铁公司没有修复义务；系争房屋阳台外墙开裂问题已按原告保修要求修复完毕；系争房屋确安装了白炽灯，因交房时系争房屋为毛坯房，安装白炽灯是为了检查电路是否通畅，且在系争房屋电气设计说明中明确，住宅内灯具由用户自理，因此相关更换节能灯具费用不应由中铁公司承担。中铁公司另向本院提出反诉请求：判令赵晋支付逾期付款违约金人民币36,190元(以下币种均为人民币)。事实与理由：原、被告就系争房屋签订的上海市商品房预售合同约定，总房价款为2,070,217元，2015年5月14日前支付首付款900,217元(含定金)，同年6月14日前支付40万元，8月14日前付清剩余房款77万元；逾期付款的，90日内按照日万分之三的标准支付违约金，超过90日的，按照日万分之五的标准承担违约金。合同签订后，赵晋虽按约支付了前两笔房款，但其第三笔77万元房款于2015年12月23日才付清，按照合同约定，应承担相应违约责任。原告(反诉被告)赵晋对反诉答辩称：付款时间及付款金额如中铁公司所述，按照法律规定，相关诉讼时效为2年，中铁公司应于2015年8月14日即应知晓其权利受到侵害，如今向其主张违约金已超过诉讼时效期间。如法院认为中铁公司的主张未超过诉讼时效期间，其也不要求调整违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月30日，赵晋(乙方)和中铁公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价款为2,070,217元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权书面通知乙方单方面解除本合同并将房屋转售给第三人，乙方应按照房款总额的15%向甲方支付违约金；同时，乙方还应按照合同第七条的约定，承担合同解除前的逾期付款违约金，即自逾期付款之日起至合同解除之日按逾期未付款额的日万分之三支付违约金。若甲方选择继续履行合同的，则乙方应自第91日起开始增加按照逾期未付款额的日万分之五支付违约金；甲方并可以在书面催告乙方限期付款而乙方仍未能付款的情况下，书面通知乙方单方面解除本合同并按前述约定收取乙方违约金。合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求就甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同附件一付款方式和付款期限条款约定，乙方按以下时间如期足额将房价款支付给甲方：1、2015年5月14日支付全部房价款的44%，计900,217元(含定金)；2、2015年6月14日支付全部房价款的19%，计400,000元；3、乙方申请的贷款为全部房价款的37%，计770,000元；4、乙方须在2015年8月14日前付清全部房价款。如银行贷款额度不足、贷款未通过或已通过审批贷款未能按期发放等情形的，乙方应在上述日期前以自有资金付清。合同附件三房屋建筑结构、装修及设备标准条款约定，房屋室内标准：…...室内照明：白炽灯……。另根据中铁公司提供的质量保证书，在质量保修期限内，中铁公司对出现的质量问题，负责无偿修复。其中房屋各部位质量保修期限为：1、地基基础工程和主体结构工程安全，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；…..3、外窗与分户门，为5年，五金等配件，为2年；4、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年等。另查明，赵晋于2015年5月9日支付50,000元，5月14日支付850,217元，6月14日支付400,000元，12月23日支付770,000元。2016年12月2日，原、被告签订房屋交接书，办理房屋交接手续。2018年7月11日，赵晋经核准登记为系争房屋的权利人。目前系争房屋由赵晋居住使用。2017年11月9日，赵晋通过电子邮件方式向中铁公司发函，陈述诉请中的相关房屋质量问题，并要求中铁公司进行维修。关于白炽灯更换费用，赵晋表示其按照每只节能灯市场价30元，共10个，合计300元来计算，但无法提供证据证明其实际更换了节能灯并支付了相关费用。在审理过程中，经原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋质量问题进行司法鉴定，并要求出具修复方案并估算修复费用。根据其出具的上房院司鉴[2018]建鉴字第1157号司法鉴定意见书(以下简称“鉴定意见”)，系争房屋存在结构构件钻孔/钢筋受损锈蚀、墙面空鼓/开裂/渗漏、窗密封不严等质量问题，修复应委托有资质、有经验的设计、施工单位。鉴定机构就厨房/卫生间框架梁、金属推拉窗、南阳台等部位的质量问题出具修复方案。关于修复费用，鉴定机构估算为10,238.29元。鉴定机构另表示，由于房屋主体结构需要对整幢房屋进行鉴定，事先要取得其他住户的允许，否则无法开展工作，经赵晋确认，只针对系争房屋内的问题进行鉴定，经查，系争房屋没有按照设计要求及法定要求开洞，洞口内钢筋被截断，造成影响构件的受力，需要随时加固处理，对承重有一定影响。原、被告均认可上述鉴定意见。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据鉴定机构出具的鉴定意见，系争房屋厨房、卫生间及南阳台的墙窗处确存在结构件钻孔、钢筋受损锈蚀、密封不严、开裂、渗漏等质量问题。根据原、被告签订的预售合同及上海市新建住宅质量保证书，赵晋主张的系争房屋质量问题发生于保修期内，中铁公司对此应当承担维修义务。本院注意到，鉴定意见明确修复工作应委托有资质、有经验的设计、施工单位进行，中铁公司作为开发商，其全面掌握系争房屋的建筑施工图及结构施工图等原始材料，同时在委托维修单位方面较赵晋个人更具优势，有利于修复工作的开展。故对于赵晋的相关诉请，本院予以支持，中铁公司应按照鉴定机构出具的修复方案进行维修。赵晋关于对系争房屋主体结构进行修复的请求，无事实依据，本院不予支持。赵晋另关于要求中铁公司支付更换节能灯300元补偿费用的诉请，其在审理中未提供证据证明其进行了更换并支付了相关费用，且预售合同也明确约定系争房屋内的照明灯具为白炽灯，故对于赵晋的该项请求，本院不予支持。关于中铁公司要求赵晋支付逾期付款违约金的反诉请求，本院认为，按照预售合同约定，系争房屋第三笔房款77万元应于2015年8月14日前付清，赵晋实际于同年12月23日才支付该款，赵晋应按照预售合同的约定承担2015年8月15日至2015年12月23日期间逾期支付的违约责任。按照《中华人民共和国民法通则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。而根据2017年10月1日起开始施行的《中华人民共和国民法总则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。另根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。根据上述规定，中铁公司主张的部分违约金请求已超过诉讼时效期间，其中2015年10月1日至2015年12月23日期间的违约金主张，可予支持，赵晋应按照预售合同的约定予以支付违约金。关于违约金的计算，根据预售合同约定，逾期超过90日的，90日以内的按照日万分之三的标准计算违约金，自第91日开始按照日万分之五的标准来计算违约金，故2015年10月1日至11月12日共计43天的违约金按照日万分之三来计算，2015年11月13日至12月23日共计41天的违约金按照日万分之五计算，公式为770,000×(0.0003×43+0.0005×41)=25,718元。故赵晋应向中铁公司支付逾期付款违约金25,718元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海中铁宝丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内，按照上海市房屋建筑设计院有限公司出具的司法鉴定意见书中的修复方案对上海市宝山区月辉路XXX弄XXX号XXX室房屋进行修复；二、原告(反诉被告)赵晋于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海中铁宝丰置业有限公司支付违约金25,718元；三、驳回原告(反诉被告)赵晋的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海中铁宝丰置业有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取50元，由原告(反诉被告)赵晋和被告(反诉原告)上海中铁宝丰置业有限公司各半负担。反诉案件受理费减半收取357元，由原告(反诉被告)赵晋负担254元，由被告(反诉原告)上海中铁宝丰置业有限公司负担103元。司法鉴定费30,000元(原告已预缴)，由被告上海中铁宝丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇一九年三月五日书记员  周秋娟附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利的申请决定延长。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民法总则%26gt;诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。五、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。