北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初31号原告（执行案外人）：郭静，女，1984年10月12日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区号。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被告（申请执行人）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都商业综合楼3楼303室。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司行政经理。第三人：内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴安南路天鹅小区二号楼914号。法定代表人：刘开云，董事长。委托诉讼代理人：兰军，男，该公司总经理。第三人：李永成，男，1962年7月24日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。第三人：田丽君，女，1962年1月2日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。原告郭静与被告李明晓、第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）、第三人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司（以下简称泓森公司）、第三人李永成、第三人田丽君案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告郭静的委托诉讼代理人蒋志纯、被告李明晓的委托诉讼代理人唐武平、第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩、第三人泓森公司的委托诉讼代理人兰军、第三人李永成、第三人田丽君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭静向本院提出诉讼请求：1．请求法院停止对立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街丽苑阳光城四期尚都商业综合楼6018号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除对涉案房屋的查封；2．本案的案件受理费由李明晓承担。事实和理由：2010年12月13日至2012年3月1日田丽君共计向李永成出借款项75万元，约定利息为年利率24%。2012年7月30日，李永成与田丽君进行了结算，结算后李永成向田丽君出具的借据载明，截至2013年7月30日李永成的借款本息合计110万元。2011年5月15日立元房地产公司作为甲方与泓森公司作为乙方签订《合作建房协议书》，协议就合作建设位于呼和浩特市新城区海拉尔东街丽苑阳光城东侧的商业综合大楼进行了详细约定。泓森公司在前述《合作建房协议书》项目中的部分施工是由李永成完成的，李永成施工完毕后，泓森公司将涉案6018号房屋以折抵工程款的方式抵顶给了李永成。李永成接收上述6018号房屋后于2014年10月8日将涉案房屋抵顶给了田丽君，以偿还李永成欠田丽君借款本息285200元，田丽君接收涉案房屋后于办理网签时将该房屋赠予给了其女郭静。2014年12月3日泓森公司向立元房地产公司出具房屋交接确认函，涉案房屋经李永成指示交付给了郭静，郭静自2014年年底接收涉案房屋使用至今。为确认及完善前述抵顶及转让行为，2016年6月28日立元房地产公司作为出卖人与郭静作为买受人签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，并于2016年6月29日为郭静出具了涉案房屋的《销售不动产统一发票》，前述合同签订后，立元房地产公司于2016年7月4日为郭静在内蒙古自治区呼和浩特市住房保障和房屋管理局（以下简称房管局）办理了网上房屋转让合同的签订及备案。本院在执行（2016）京02民初197号民事判决书过程中，于2018年1月23日出具了（2018）京02执75号执行裁定书，并于2018年4月17日将前述执行裁定书及协助执行通知书送达至内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心，查封了立元房地产公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼102套房产，并定于2018年8月20日10时至2018年8月21日10时进行拍卖。郭静知悉情况后立即向本院提出案外人执行异议申请。本院于2018年9月29日作出（2018）京02执异1023号执行裁定书，驳回了郭静的异议请求，郭静在法定期限内提起本次诉讼。综上所述，郭静是在涉案房屋被查封前办理了网上房屋买卖合同签约，并支付了全部房款，并合法占有涉案房屋使用至今，涉案房屋未办理过户非因郭静自身原因导致，而是立元房地产公司和泓森公司的原因导致，因此郭静的诉讼请求所依据的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的条件，郭静对涉案房屋享有的权益足以排除申请执行人李明晓所要实现的债权，故提出本诉诉请。李明晓辩称，请求依法驳回郭静的诉讼请求。事实和理由：第一，涉案房屋所附着的土地使用权已于2016年6月29日被本院查封，根据相关司法解释的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权和地上建筑物的登记机关并非同一机关的，查封土地使用权的效力仍然及于地上建筑物。故涉案房屋已于2016年6月29日被查封，并非郭静所称的2018年4月。第二，涉案房屋登记在立元房地产公司名下，法院有权对其进行查封，而排除执行是例外规定，郭静本案所称一系列私下抵顶，不能对抗法院的执行。立元房地产公司述称，同意郭静的诉讼请求。事实和理由：2016年6月28日立元房地产公司根据其与泓森公司之间的协议，将本属于泓森公司所有的涉案房屋签订合同到了郭静名下，并开具了购房发票。根据相关网签信息可知，在2016年6月29日之后立元房地产公司仍可以完成网签，足以证明2016年6月29日法院仅查封了土地，并未查封房屋，房屋的查封时间是在2018年4月17日。立元房地产公司与郭静签订网签合同的时间在房屋被查封之前。泓森公司述称，同意郭静的诉讼请求。事实和理由：立元房地产公司与泓森公司于2011年签订了《合作建房协议书》，2014年房屋竣工并分配完毕。2016年查封土地使用权时，所涉房屋中已经有部分拿到了房产证。李永成述称，同意郭静的诉讼请求。事实和理由：在工程施工过程中，泓森公司让李永成先支付1000万元，然后又出了500万元税款，之后李永成又干了部分工程，总共花费2400万元。泓森公司拿房屋抵顶欠李永成的款项，李永成将其中的涉案房屋抵顶给了田丽君。涉案房屋是李永成应得的部分，立元房地产公司的欠款应当由其自行承担。房屋办理网签后，没有何时应当办理房产证、不办理就没收的规定。田丽君述称，同意郭静的诉讼请求。事实和理由：田丽君曾经多次要求立元房地产公司办理产权证，开始因为发票开不出来，后来又因为各种公章、表格不全，总之一直到2016年11月28日立元房地产公司才将手续给全，但2016年年底办理房产证时，田丽君被告知不能办理，因为土地使用权被查封了。田丽君对于不能办理房产证不具有过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，本院认定如下：本院在审理（2016）京02民初197号李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第0826号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。本院于2016年12月19日作出（2016）京02民初197号民事判决，判令立元房地产公司与立元新技术公司承担连带责任。北京市高级人民法院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李明晓向本院申请执行，执行案号为（2018）京02执75号。执行过程中，本院于2018年4月17日查封了立元房地产公司名下位于内蒙古呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼包括涉案房屋在内的房产。郭静向本院提出案外人执行异议，本院作出（2018）京02执异1023号执行裁定书，驳回了郭静的异议请求，故郭静提起本案诉讼。对郭静主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据、立元房地产公司、田丽君和泓森公司提交的相关证据，郭静、立元房地产公司、泓森公司、李永成、田丽君相互之间均无异议，但是李明晓对其真实性或者关联性、证明力均有异议，本院对此认定并查明事实如下：立元房地产公司作为甲方与泓森公司作为乙方于2011年5月15日签订《合作建房协议书》，该协议约定：一、合作项目及项目位置、建筑面积。甲、乙双方合作的项目为：合作建设商业综合大楼，该项目位于呼和浩特市新城区海拉尔东街丽苑阳光城东侧。具体位置和建筑面积以规划批准的位置和占地面积为准。二、合作建房的投入和各方占全部投资的比例。甲、乙双方商定，合作建房的全部投入按下列约定进行：1．甲方将自己已经取得上述位置的土地使用权和取得该土地使用权支付的各项税和费以及项目前期的规划设计与施工图设计、建设规划许可证取得与施工许可证的办理作为甲方的投入，除此之外的关于项目的所有相关费用支出均由乙方负责。2．乙方的投入为：建设合作项目约定的商业综合大楼及其配套设施需要支付的全部费用和建设商业综合楼需要缴纳的开发费用，除上述甲方已支出内容外的与项目相关的费用均由乙方承担，并作为乙方对合作项目的投入。3．甲、乙双方不再详细计算和评估各自投入的具体数额。甲、乙双方在此基础上，一致同意甲方占合作建房全部投入的52％，乙方占48％。4．乙方前期支付甲方履约保证金1000万元，待乙方实现建筑物地面三层封顶后，甲方返还乙方全额保证金1000万元。协议同时对合作期限，甲、乙双方的分工，合作项目建成并验收交付使用后的内部管理，建成的商业综合楼对外销售的约定，财务管理与利润核算和利润分配，合作建房亏损负担方式，违约责任等进行了约定。合同附件一为按比例平面分配示意图，对于合作双方按比例面积划分进行了约定。2011年8月13日，立元房地产公司作为发包人与泓森公司作为承包人签订《建设工程施工合同》，约定工程承包范围为尚都商业综合楼，合同价款64046562元，开工日期2011年8月15日，竣工日期2013年8月15日。2015年2月9日至2016年4月27日期间，泓森公司向立元房地产公司先后开具总金额为16736万元的工程款发票。立元房地产公司主张《建设工程施工合同》中虽然仅约定合同价款64046562元，但那仅是建设成本，因为双方合作有垫资，垫资会产生利润，所以双方实际按照发票金额进行结算，发票金额对应泓森公司按照《合作建房协议书》附件一约定分得的42套房屋，总面积19158．19平方米（泓森公司分得房屋为：-101号、-103号、101号、102号、103号、104号、105号、106号、203号、205号、401号、402号、403号、601号、602号、603号、604号、605号、606号、607号、608号、609号、6011号、6012号、6013号、6014号、6015号、6016号、6017号、6018号、6019号、6020号、6021号、6022号、6023号、6024号、6025号、6026号、6027号、6028号、6029号、6030号房屋）。2015年9月涉案项目办理了初始登记，立元房地产公司取得大产权证。虽然李明晓对上述证据的真实性不予认可，但是上述证据基本上可以相互印证，本院上述证据的真实性予以确认。2012年5月21日，李永成作为乙方与泓森公司作为甲方签订《垫付资金及工程分包协议》，约定乙方替甲方先行垫付保证金1000万元，项目完工后，乙方代为支付工程税金约500万元，乙方分包部分工程，合同工程价款为950万元。李永成提交了部分收据、银行付款凭证，证明其已经履行上述协议的付款义务。2014年9月17日，泓森公司作为甲方与李永成作为乙方签订《房屋抵顶协议书》，约定甲方将尚都综合楼105、106、205、6016、6017、6018号房屋抵顶给李永成，以偿还泓森公司欠付李永成的款项。另查，2010年12月13日，田丽君账户向尾号为3567的账户转账10万元，2011年5月10日，向尾号为4136的账户转账25万元，2011年12月1日，向尾号为0081的账号转账10万元，2012年3月1日，向尾号为0026的账户转账10万元。2012年7月30日李永成向田丽君出具借条，载明“今借到田丽君人民币壹佰壹拾万元整（1100000元）定于2013年7月30日前还清。”该借条左下方李永成又于2014年10月8日书写“该借款用新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼6层6016、6017、6018三套商业房抵顶。双方各不相欠”字样。田丽君主张其向李永成共出借本金75万元，其中转账的55万元是按照李永成的指示分别转给了不同人外，此外还有20万元系现金，但双方未签订书面借款合同，仅口头约定利息按照年利率24%计算；2012年7月30日李永成出具的借条上载明的110万元包括了75万元本金和按照年利率24%计算产生的利息；李永成以泓森公司抵顶给他的6016、6017、6018号房屋抵偿了李永成欠田丽君的款项。李永成对此予以认可。郭静提交了落款为2016年6月28日的《商品房买卖合同》，该合同载明出卖人为立元房地产公司，买受人为郭静，买受人购买的商品房为尚都商业综合楼6018号房，房屋总价款为285200元，付款方式为2016年6月28日一次性付款，交付期限为出卖人应当在2016年6月28日前交付使用。田丽君与郭静系母女关系。田丽君主张其于签订《商品房买卖合同》时决定将涉案房屋赠予郭静，故由郭静作为买受人签订了《商品房买卖合同》。2016年6月29日立元房地产公司向郭静出具了金额为285200元的购房发票。经本院调取内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心档案显示，涉案房屋网上签约开始时间为2016年7月4日，完成时间为2016年7月4日，故本院确认《商品房买卖合同》的签订时间为2016年7月4日。庭审中，因6016、6017、6018三套房屋《商品房买卖合同》约定的房款之和低于110万元，田丽君主张其与李永成在签订《商品房买卖合同》时又根据具体房价进行了结算，李永成以三套房屋抵顶田丽君债务后，又向田丽君退回10万元，但双方未再进行书面确认。李永成对此予以认可。郭静主张涉案房屋系立元房地产公司于2014年10月向其交付。郭静提交了田丽君2014年10月缴纳物业费、垃圾清运费等的收据，收房书，郭静分别与王彪、郭丽签订的《房屋租赁合同》等，欲证明郭静已经合法占有涉案房屋。鉴于上述证据均有原件，本院对上述证据的真实性予以确认。田丽君提交了立元房地产公司向田丽君出具的授权田丽君办理产权过户、代理期限自2016年11月28日至办完止的授权委托书一份，以及2016年11月28日《呼和浩特市人民政府关于在市辖区实施不动产统一登记有关事项的通告》，欲证明立元房地产公司于2016年11月28日才向田丽君出具办理过户的手续，但田丽君拿到手续后去办理过户时得知涉案房屋被查封，不给办理过户了。本院对上述证据的真实性予以确认。泓森公司、李永成均未办理涉案房屋的物权登记手续。上述争议事实的证明力本院将在“本院认为”部分进行综合认定。再查，在本院查封土地使用权之后，韩利霞等曾以其对被查封的土地使用权之上的房屋享有所有权为由，起诉要求排除对于土地使用权的查封。本院以“韩利霞未举证证明涉案土地使用权可以由房屋所有权人按份享有，也未举证证明涉案土地使用权所对应的涉案土地使用权份额的具体情况”为由，判决驳回韩利霞的诉讼请求。韩利霞上诉后，北京市高级人民法院生效判决驳回上诉，维持原判。韩利霞向最高人民法院申请再审。本案中，泓森公司提交了最高人民法院（2018）最高法民申3541号民事裁定书，该裁定书认为“韩利霞以对尚都综合楼401、403号房屋享有所有权为由，提起案外人执行异议之诉，原审法院对于韩利霞是否已合法占有案涉不动产、何时占有等是否享有足以排除执行的权益以及是否符合排除执行的法定条件的基本事实，未予查明和认定”，裁定指令北京市高级人民法院再审本案。因该证据与本案缺乏关联性，故本院对其不予采信。本院认为，本案系郭静提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人郭静对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。郭静对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。本案中，立元房地产公司与泓森公司通过签订《合作建房协议书》约定泓森公司分配一定比例的房屋，实际上系以房屋抵顶泓森公司的工程款，双方达成以物抵债协议；泓森公司与李永成亦达成以物抵债协议，以涉案房屋抵顶李永成的债务；李永成又与田丽君达成以物抵债的协议；田丽君最后将涉案房屋赠予郭静。上述以物抵债协议均为诺成合同，在双方当事人意思达成一致时成立且生效。但是根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故以物抵债协议虽然产生合同效力，但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，协议的债权人并未享有物权，仅享有办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益，本院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郭静与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2016年7月4日完成网上签约，在2018年4月涉案房屋被查封之前，但是根据本案查明的事实，郭静实际上是与田丽君通过赠予，田丽君又通过抵债的方式取得涉案房屋，并非与立元房地产公司之间具有以房抵债关系或者房屋买卖关系，故郭静与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》并非合同双方当事人的真实意思表示，系立元房地产公司为了配合郭静取得涉案房屋的物权而签订的。根据本案证据，郭静主张立元房地产公司于2014年10月即向郭静交付了涉案房屋，并提交了2014年10月田丽君交纳物业费等费用的凭证，本院确认郭静于2014年10月即占有涉案房屋。本案中，郭静系自田丽君处受赠涉案房屋；田丽君与李永成互相认可双方以涉案房屋抵顶了债务后房款两清；李永成与泓森公司互相认可双方以涉案房屋抵顶了债务；泓森公司与立元房地产公司互相认可以相关房屋抵顶了债务。郭静系通过上述方式支付的房屋价款，并非按照《商品房买卖合同》的约定，直接向立元房地产公司支付的购房价款。立元房地产公司认可郭静付清了房款，并已经出具购房款发票。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于涉案房屋。郭静应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。但是郭静仍然于2016年7月4日与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理网签，欲通过这种方式取得涉案房屋的物权登记。郭静和田丽君等均主张不能办理过户的原因在于立元房地产公司不能及时开具发票、未能及时提供办理过户所需手续等，但是对其主张均未提交相关证据予以证明。另外，田丽君在同意自李永成处抵顶涉案房屋时明知李永成没有取得涉案房屋的物权，涉案房屋的物权仍然登记在立元房地产公司名下，也应知立元房地产公司、泓森公司和李永成以房屋层层抵顶债务但均未办理房屋过户手续的情况，郭静要取得涉案房屋的物权，必然要通过立元房地产公司和泓森公司等的配合，不但涉嫌规避国家关于房屋过户应交纳相关税费等的规定，而且取得物权的风险比正常情况要加大很多。郭静未举证证明其或者田丽君在涉案土地使用权被查封之前曾经通过起诉等方式积极要求立元房地产公司办理涉案房屋的过户手续。郭静现有证据不足以证明涉案房屋未办理过户，不是因自身原因造成的。综上，郭静现有证据不足以证明其享有足以排除对涉案房屋执行的权益。其要求本院停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封的理由不成立，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十六条规定，判决如下：驳回郭静的诉讼请求。案件受理费70元，由郭静负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。在上诉期满后7日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  葛 红审 判 员  曹 欣审 判 员  赵婧雪二〇一九年三月二十九日法官助理  姜 源书 记 员  牛 倩