广东省广州市荔湾区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0103执异27号 异议人（案外人）：邓锡源，男，1956年1月29日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托代理人：何雪琼，广东格林律师事务所律师。 申请执行人：陈民勇，男，1968年10月3日出生，汉族，住广东省罗定市。 委托代理人：陈奕荣、刘华，广东穗南律师事务所律师。 被执行人：俞逸轩，男，1987年3月27日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托代理人：梁志威，广东国盟律师事务所律师。 本院在执行陈民勇与俞逸轩房屋买卖合同纠纷一案【案号：(2018)粤0103执3225号】中，案外人邓锡源对本院查封广州市荔湾区长寿东路某大街11号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人邓锡源称：2016年11月15日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法行终字第1720号生效行政判决，撤销广州市国土资源和规划委员会核发给陈民勇名下登记的某大街11号房屋房产证，广州市国土资源和规划委员会在撤销了陈民勇上述产权证的同时，但却又作出将中华大街11号房屋恢复登记到俞逸轩名下的行为，广州市国土资源和规划委员会上述恢复登记的行为违法，侵害了申请人的合法利益，申请人再次提起行政诉讼，请求撤销广州市国土资源和规划委员会上述行政行为。2018年6月29日，广州铁路运输第一法院作出（2018）粤7101行初605号行政判决：撤销广州市国土资源和规划委员会在2016年11月15日收到（2015）穗中法行终字第1720号行政判决书后，将中华大街11号房屋恢复登记到俞逸轩名下的行政行为，即俞逸轩名下的中华大街11号房屋登记已被撤销，俞逸轩对中华大街11号房屋依法不享有所有权，依法不得执行拍卖某大街11号房屋以清偿俞逸轩应负的判决义务。上述案件虽因广州市国土资源和规划委员会及俞逸轩提起上诉，现尚处于二审阶段，但应不存在改判可能。如继续执行拍卖中华大街11号房屋，将导致不可逆转的错误，申请人的合法权益将遭受进一步严重侵害。涉案房屋为申请人于2009年10月14日向案外人卢雪欢购买所得，双方签订了房屋买卖《协议书》，涉案房屋产权从卢雪欢过户至俞逸轩名下及俞逸轩又过户至陈民勇名下，两次产权过户均为恶意的，申请人将在前述案件判决生效后，向法院提起将涉案房屋产权登记至申请人名下的诉讼，申请人才是涉案房屋的真正权利人，俞逸轩对中华大街11号房屋依法不享有权利，依法不得执行拍卖中华大街11号房屋以清偿俞逸轩应付的判决义务。 俞逸轩非涉案房屋的产权人，对涉案房屋不享有任何权利，俞逸轩属于典型的恶意第三人，其与卢雪欢之间所谓的房屋买卖于2011年12月21日取得过广州市国规委核发的06500XXX82号产权证，但该产权证已于2012年2月被注销，且广州市国规委向俞逸轩核发该产权证的行政行为已被（2014）穗荔法行初字第102号行政判决书认定为违法，而广东省高级人民法院（2016）粤行申1517号行政裁定书认定涉案房屋由卢某欢转让给俞逸轩，再由俞逸轩转让给陈民勇，属于一房二卖，违反了诚信的原则，并且在原有房屋已被邓锡源拆除重建后实际使用，建筑内部结构及外观所发生变化后，上述三人在短短的两个月内将涉案房屋转手登记2次，而俞逸轩、陈民勇取得房产登记后未实际占有使用涉案房屋，不符合涉及权利人重大权益的房产交易行为的一般常理，俞逸轩、陈民勇均不属于善意第三人，因此，俞逸轩对涉案房屋依法不享有任何权利，目前，虽然涉案房屋产权自2016年11月15日起，又登记在俞逸轩的名下，但是该登记的行为既非俞逸轩提出登记申请而作出，也非法律规定而作出，更非法院判决要求作出，而是广州市国规委于2016年11月15日利用职权擅自作出，其行为已经严重违反了法律的规定，属于依法应予撤销的行政行为，因广州市国规委的违法登记行为，不应使俞逸轩产生任何实质的权利，邓锡源于2009年10月14日与案外人卢某欢签订了涉案房屋的买卖协议，并支付了房款，接收了掌管涉案房屋，并于2010年4月对涉案房屋进行了改造重建，将涉案房屋由砖木三层改建为钢筋水泥混凝土框架四层半，并一直使用至今，邓锡源才是对涉案房屋享有完全权利的权利人。如涉案房屋一旦被执行拍卖，邓锡源的合法权益将造成灾难性的侵害，而俞逸轩这个恶意的第三人却将额外获取巨大利益，本应由俞逸轩等人承担的后果及责任将转嫁给善意的权利人邓锡源的头上，将造成无可挽回的不公平不公正后果。且不论俞逸轩名下的产权证是不是属于应该撤销的错误登记，就其登记的内容而言，其名下登记的房产是183.4平方米的砖木三层房屋，而在涉案地址上建的房屋实际为建筑面积为276.85平方米的钢筋水泥框架四层半房屋，也就是说现址上建的房屋并非俞逸轩所登记的房屋，即便执行也只能执行登记所记载的房屋，依法不得执行非其登记的目前现址上建的房屋。本执行案的执行依据是俞逸轩与陈民勇之间的房屋买卖纠纷，如果俞逸轩确实收了陈民勇的所谓房款，只需将房款返还给陈民勇，纠纷即可解决，但其二人却乘广州市国规委作出错误登记的机会要求执行拍卖涉案房屋，其二人企图侵占涉案房屋价值的恶意非常明显。对其二人的请求依法应不予支持。 现请求中止（2018）粤0103执3225号执行裁定书对广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋的拍卖、执行程序，异议人因此向本院提供证据如下：1、（2018）粤7101行初605号行政判决书；2、（2016）粤01行再1号、（2014）穗荔法行初第102号行政判决书、（2015）穗终法行终字第1106号行政裁定书；3、（2015）穗中法行终字第1720号行政判决书；4、《协议书》；5、（2016）粤行申1517号行政裁定书。 申请执行人辩称：1、我方不同意邓锡源的申请事项及事实理由，邓锡源并不是该房屋的权利人，根据最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，案外人要提起执行异议应该是执行标的的权利人，但是本案中邓锡源是凭着一张与卢雪欢的所谓《协议书》进行主张权利，而该《协议书》就算其有效，也属于债权，因为他没有根据《协议书》的约定进行不动产的登记，而俞逸轩是房产的真正权利人，根据目前至今不动产登记情况显示我方对俞逸轩名下的房产进行拍卖具有充分的法律依据。2、我方与俞逸轩的房屋买卖合同因为被撤销登记在我方名下的房产证才导致了我方依法向俞逸轩主张相应的返还购房款的权利，而且该诉讼是通过一审（2017粤0103民初5260号）、二审（2018粤01民终7738号）并最终生效，所以我方在这个案件当中也是一个受害人，属于善意的第三人，并不像邓锡源所述的与俞逸轩恶意串通的情况。3、该房产目前至今是登记在俞逸轩名下，我国不动产以登记为主，但邓锡源目前提出的撤销该房产登记在俞逸轩名下的行政诉讼（2018粤7101行初605号）仍处于诉讼过程中尚未判决，退一万步来讲，就算该房产被撤销，也并不当然登记在邓锡源的名下，因为就算卢雪欢的房产存在一房两卖的情况下，也要看最终是登记在俞逸轩的名下还是登记在邓锡源的名下，这还需要很长的诉讼过程，一房两卖签订的合同最终必须以过户登记为准，谁先过户该房产就属于谁，法律上已经转变为物权。因此，在本案中，我方认为邓锡源要求中止执行并没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 被执行人辩称，1、我方不同意申请人的申请事项及事实理由，俞逸轩合法拥有涉案房产，虽然（2018）粤7101行初605号行政判决书撤销了涉案房产登记在俞逸轩名下的行政行为，但并不等于不能登记在俞逸轩名下，因为判决书第11页第1段倒数第1句说明该判决书并不否认涉案房屋可以登记在俞逸轩的名下，况且，该判决书尚未生效，还在二审当中。2、邓锡源主张涉案房产归其所有，已经有判决书予以驳回，其文书号为（2014）粤中法民五终79号民事判决书已经驳回了邓锡源的诉讼请求，也确认了俞逸轩是善意取得涉案房产。三、本案涉及到邓锡源与卢雪欢的关系，该关系不应在本案中处理，不该影响本案的处理。 被执行人向本院提供证据如下：《广州市不动产登记查册表》。 本院查明：申请执行人陈民勇与被执行人与俞逸轩房屋买卖合同纠纷一案，申请执行人依据已经发生法律效力的（2017）粤0103民初5260号民事判决书以及广州市中级人民法院（2018）粤01民终7738号民事判决书，向本院申请执行，要求被执行人履行上述法律文书确定的返还购房款265万元、赔偿中介费及税费、支付购房款265万元的利息的义务。本院于2018年7月4日立案执行，案号为：(2018)粤0103执3225号。本院于2018年10月以(2018)粤0103执3225号《执行裁定书》裁定查封了涉案房屋产权。 在执行过程中，本院向被执行人发出执行通知书，责令被执行人履行判决书确定的义务，但被执行人没有履行。2018年12月17日，本院以(2018)粤0103执3225号之一《执行裁定书》裁定拍卖涉案房屋。 另据被执行人向本院提供涉案房屋《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2011登记字60XXX07号）载明：涉案房屋产权人为俞逸轩。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”本案中，涉案房屋至今仍登记在被执行人俞逸轩名下，异议人并非涉案房屋的权属人，故异议人提出的异议，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人邓锡源的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  何文仪 人民陪审员  罗夏杰 人民陪审员  黄静娴 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  吴培微