重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0106民初9739号 原告：王念明，男，1978年2月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：陈小令，重庆升正律师事务所律师。 原告：魏育敢，男，1965年6月15日出生，汉族，住重庆市开县。 委托诉讼代理人：陈小令，重庆升正律师事务所律师。 被告：周长生，男，1965年5月4日出生，汉族，住重庆市潼南区。 委托诉讼代理人：代礼东，北京恒德（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈震，北京恒德（重庆）律师事务所律师。 第三人：陈红，女，1979年5月14日出生，汉族，住重庆市江北区。 第三人：周润，男，1974年3月22日出生，汉族，住重庆市江北区。 第三人：邓礼卫，男，1968年5月31日出生，汉族，住重庆市江北区。 第三人：周小琴，女，1968年12月12日出生，汉族，住重庆市江北区。 原告王念明、魏育敢与被告周长生，第三人陈红、周润、邓礼卫、周小琴申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年6月26日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王念明、魏育敢的委托诉讼代理人陈小令，被告周长生及其委托代理人代礼东、陈震到庭参加诉讼，第三人陈红、周润、邓礼卫、周小琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告王念明、魏育敢向本院提出诉讼请求：请求继续查封、拍卖位于重庆市江北区某路XXX号X栋X单元X-X号房屋。事实和理由：在沙坪坝区人民法院执行王念明、魏育敢与陈红、周润、邓礼卫、周小琴民间借贷纠纷一案中，案外人周长生主张其合法购买了涉案房屋，其提供的房屋买卖合同为虚假，付款凭证也是虚假的，周长生并没有实际付款，其和被执行人串通，意图达到逃避执行的目的，故请求继续执行涉案房屋。 被告周长生辩称，周长生与陈红签订了合法有效的买卖合同，并一直占有、居住使用涉案房屋，周长生向陈红指定的收款人支付了全部房款，涉案房屋没有办理过户不是周长生的原因导致，故能够阻却强制执行。 第三人未提出陈述意见。 经审理查明，2014年10月31日，陈红、周润、邓礼卫、周小琴与王念明、魏育敢签订《民间借贷协议》，约定陈红、周润、邓礼卫、周小琴向王念明、魏育敢借款180000元用于经营瓜瓜火锅。2015年7月27日，王念明、魏育敢向本院起诉陈红、周润、邓礼卫、周小琴，要求偿还借款本金180000元及利息。本院于2015年12月10日，本院作出（2015）沙法民初字第08557号民事判决，判令陈红、周润、邓礼卫、周小琴向王念明、魏育敢支付借款本金180000元及利息。陈红等人未按期履行，王念明、魏育敢向本院申请强制执行。本院在执行王念明、魏育敢与陈红、周润、邓礼卫、周小琴民间借贷纠纷一案中，周长生对本院查封陈红名下的位于重庆市江北区某路XXX号X栋X单元X-X号房屋提出异议，认为该房屋为周长生在查封前购买并实际占有，故请求停止对该房屋的执行。本院于2018年4月27日作出（2018）渝0106执异116号执行裁定，中止对位于重庆市江北区某路XXX号X栋X单元X-X号房屋的执行。王念明、魏育敢对裁定不服，向本院提出申请执行人执行异议之诉，请求继续查封、拍卖重庆市江北区某路XXX号X栋X单元X-X号房屋。 另查明，陈红与周润原系夫妻关系，二人于2007年7月20日生育一子周某某，于2008年10月14日协议离婚，离婚协议约定婚生子周某某由陈红抚养。2012年7月29日，重庆市江北区土地征用管理办公室与陈红、周某某签订《农转非人员住房安置协议》，约定由陈红、周某某回购位于重庆市江北区锦绣嘉陵A区6幢2单元8-5号安置房。2012年11月16日，周长生与陈红签订房屋买卖合同约定，陈红将上述房屋出售给周长生，房价为430000元，先交付房款390000元，办理过户后支付剩余40000元。庭审中，周长生举示锦绣嘉陵物管处的证明一份，以及电费发票和燃气发票，拟证明其在2012年12月1日起即占有使用涉案房屋。周长生另举示2012年11月17日中国农业银行周润的存款回单原件三张，共计260000元，以及申请法院向邮政储蓄银行重庆江北区观音桥支行调取的周长生于2012年11月17日定期取款110495元的取款记录和同日周润在该行开户存款120000元的交易情况，拟证明其根据陈红的要求在中国农业银行向周润账户存入260000元，并将存款11万余元取出后加上现金约20000元共130000元交付给周润，周润自行存入120000元，剩余10000元未存入银行。周长生还举示重庆市江北区人民法院于2016年7月29日作出的民事裁定书、周长生于2017年12月7日起诉陈红的民事起诉状、受理案件通知书、民事裁定书，拟证明其向陈红主张过户，但房屋被查封且陈红下落不明，最后无奈撤诉。原告认为，涉案房产系陈红和周某某共同的安置房，陈红单独出售房屋损害了周某某的财产权，其与周长生签订的房屋买卖合同无效；周长生提供的物管证明系虚假证明，电气费缴费单据系被执行人缴费后交付给周长生的；周长生举示的存款回单和法院查询的交易记录不能证明周长生向陈红支付房款的事实；周长生向江北区人民法院起诉时，涉案房屋已经被沙坪坝区人民法院查封，周长生的行为系欲盖弥彰。双方争议较大，调解未果。 本院认为，本案争议的焦点在于周长生对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 关于周长生是否与陈红签订了合法有效的房屋买卖合同。涉案房屋虽系陈红和周某某共同的安置房，但陈红作为周某某的监护人在安置协议上代周某某签名回购涉案房屋，同理应当推定陈红有权代周某某出售上述房屋，且无证据证明该买卖合同存在低价转让等减损被监护人利益的行为，故应当认定房屋买卖合同有效。 关于周长生是否已支付全部价款的问题。周长生主张其向周润中国农业银行账户存款260000元，其能够提供存款凭证原件，本院查询的交易记录能证明周长生从邮政银行重庆江北区观音桥支行取款的记录和周润在该行的存款记录，且金额基本吻合，另这些交易行为均发生在2012年11月16日、17日，早于2014年10月31日陈红、周润等人与王念明、魏育敢之间发生的民间借贷关系约两年时间，亦可排除周长生与陈红恶意串通，逃避债务的可能。综上，本院对周长生向周润付款的事实予以认可。关于该付款行为是否可视为向陈红支付的房款。陈红与周润原系夫妻，离婚后仍共同对外发生经济往来（民间借贷），在周长生与陈红签订房屋买卖合同次日，周长生便向周润支付数十万元，陈红与周长生签订买卖合同的行为和周长生向周润付款的行为的具有时间上的紧密性。综上，本院认为，周长生向周润的付款行为系向陈红履行支付房款义务。关于付款的金额，周长生与陈红约定先交房款390000元，周润于2012年11月16日、17日共计入账380000元，周长生称系周润收取的款项中留有10000元现金未存入账户，结合陈红数年来未向周长生主张未按约定付清首期房款的情况，可以认定周长生已向陈红付清首期款项390000元，对于剩余40000元尾款，周长生与陈红约定过户后支付，在执行过程中，周长生自愿将尾款交付执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项之规定。因涉案房屋系安置房，原告在出售房屋时，房产证尚未办妥，在办妥房产证后，陈红下落不明，后房屋被查封，不能归结于因周长生的原因未能办理过户。 综上，本院认为周长生对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。第三人陈红、周润、邓礼卫、周小琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。 据此，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告王念明、魏育敢的诉讼请求。 案件受理费80元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  宋建华 人民陪审员  陈秀兰 人民陪审员  包才根 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  杨 美