吉林省通化县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0521民初1745号 原告：通化市琴海商贸有限公司，住所地吉林省通化市二道江区华强小区2号楼1单元401。 法定代表人：于芹，总经理。 被告：通化融达村镇银行股份有限公司，住所地通化县快大茂镇长征路291号。 法定代表人：滕石，书记。 委托诉讼代理人：刘洋，该公司资产保全部经理。 委托诉讼代理人：赵民，吉林昱诚律师事务所律师。 被告：吉林弘大实业集团有限公司，住所地通化市二道江区东华路108幢。 法定代表人：苑永志，董事长。 委托诉讼代理人：訾海波，该公司总经理。 原告通化市琴海商贸有限公司（以下简称琴海公司）与被告通化融达村镇银行股份有限公司（以下简称融达银行)、吉林弘大实业集团有限公司(以下简称弘大公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月2日公开开庭进行了审理。原告琴海公司法定代表人于芹，被告融达银行委托诉讼代理人刘洋、赵民，弘大公司委托诉讼代理人訾海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 琴海公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告弘大公司之间的《租房协议书》合法有效，通化市二道江区华强路产权证通字第XXXX号房屋（面积25.54平方米)在租赁期内由原告使用，并停止向受让人移交该房屋;2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2007年3月10日，琴海公司与弘大公司签订《租房协议书》,租用期限为20年，即租赁期至2027年3月10日,租赁范围包括本案争议房屋通化市二道江区华强路产权证通字第XXXX号房屋（面积25.54平方米)。合同签订后，原告对房屋进行了改造，并投入使用至今。2013年10月16日，因融达银行与弘大公司金融借款合同纠纷执行一案，通化县人民法院查封了弘大公司所有的位于通化市二道江区华强路，产权证为通字第XXXX号，面积为25.54平方米的房屋，即涉案房屋。2015年8月17日，通化市中级人民法院依法委托吉林省宏达拍卖有限公司对涉案房屋进行拍卖。2015年10月16日，该涉案房屋被唐金山竞得。为此，原告向贵院提出执行异议，贵院依法作出（2016）吉0521执异48号执行裁定书，驳回原告的异议申请。依据民诉法的规定，原告诉至法院，望法院依法支持原告的诉讼请求。 融达银行辩称，本案争议房屋系弘大公司向银行借款的抵押物，经银行向法院申请，该房屋在2014年进入司法拍卖程序，经两次拍卖后流拍。2015年7月14日进行第三次拍卖时成交，竞买人支付的5.9万元拍卖款，银行已收息入账。琴海公司的起诉没有任何事实及法律依据，法院应驳回其诉讼请求。理由如下:一、琴海公司提供的两份《租房协议书》和一份收据无法证明其与弘大公司存在真实的房屋租赁关系。租房协议书上体现的房屋租金严重低于市场价，租期20年不符合租房惯例，租金收据没有体现收取的是哪份协议的租金和哪年的租金。两份协议签署时间均在2007年3月10日同一天，但甲方公章名称不一致。弘大公司以本案争议房屋向银行抵押贷款时承诺该房屋为空置房屋,银行信贷人员当时去现场查看也确认为空置房屋。鉴于以上原因，银行认为，琴海公司与弘大公司之间并不存在真实的房屋租赁关系。租房协议是双方为阻碍法院的执行而形成，是无效协议。二、退一步讲，即使租房协议有效，琴海公司也无法证明本案争议房屋为其租赁使用的房屋。法院拍卖的本案争议房屋位于通化市二道江区华强路，但琴海公司提供的租房协议体现的位置是二道江区东华路，二者位置不符。租房协议上体现的栋号、楼层也与本案争议房屋不一致。本案争议房屋有单独的房屋产权证，有明确具体的位置和面积，但租房协议却没有体现该争议房屋。因此，琴海公司没有有效证据证明其主张与本案争议房屋有关。综上，融达银行认为，原告琴海公司没有证据证明本案争议房屋系其合法真实租赁的房屋，法院应驳回其诉讼请求。 弘大公司辩称，签订协议是真实有效的。具体收了多少租金记不住了。抵押给融达银行的房屋与租赁房屋是否一致也搞不清楚了，当时公司的门市太多，记不清是哪间房了。 经审理查明：本院在执行融达银行（申请执行人）与弘大公司（被执行人）（2013）通民二初字第72号金融借款合同纠纷民事判决一案中，于2013年10月16日查封了被执行人弘大公司所有的位于通化市二道江区华强路产权证为通字第XXXX号，面积为25.54平方米的房屋。2014年2月19日，经申请执行人申请，本院依法裁定拍卖上述房屋，因申请执行人与被执行人达成和解协议，申请执行人申请本案本次执行程序终结结案。后因被执行人未按和解协议履行，申请执行人申请恢复执行，并书面申请拍卖被执行人弘大公司所有的位于通化市二道江区华强路产权证为通字第XXXX号，面积为25.54平方米的房屋。2015年8月17日，由通化市中级人民法院依法委托吉林省宏达拍卖有限公司对该房屋进行拍卖。2015年10月16日，竞买人唐金山以59000元的最高价竞得，本院依法裁定该房屋的所有权归买受人唐金山所有。于2015年11月17日将该房屋拍卖款59000元支付给申请执行人融达银行。本院在房屋交付过程中，原告（案外人）琴海公司提出异议，以对该房屋享有租赁权为由向本院提出终止对该房屋执行的异议申请。本院于2018年11月12日作出（2016）吉0521执异48号执行裁定驳回案外人琴海公司的异议申请，案外人琴海公司向本院提起民事诉讼。 另查明，2007年3月10日，琴海公司与弘大公司、通化弘大房地产开发有限公司签订两份租房协议书，约定通化弘大房地产开发有限公司将位于通化市二道江区东华路497号600平方米房屋，以每年1.5万元的价格租给琴海公司，弘大公司将位于通化市二道江区东华路1-2号楼一层2757.75平方米门市房以每年4.5万元的价格租给琴海公司，约定租用期限为20年。被执行人弘大公司于2009年7月10日向申请执行人融达银行出具房屋抵押承诺书，承诺本案争议房屋为空置。2009年7月15日被执行人弘大公司将其所有的位于通化市二道江区华强路产权证为通字第XXXX号，面积为25.54平方米的房屋抵押给申请执行人融达银行，并办理了房屋抵押登记。 以上事实有原告提交的租房协议书、证明、被告提交房屋抵押承诺书、房屋他项权利证、及（2016）吉0521执异48号执行裁定书等证据及当事人陈述在案佐证。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下： 本院认为，针对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，琴海公司提供的两份租赁协议中未明确租赁房屋的产权证号及具体面积，且约定的租赁房屋位置与争议房屋的房产登记位置不符，琴海公司与通化弘大房地产开发有限公司签订的协议与本案无关，且琴海公司与弘大公司均无法说清本案争议房屋在哪份租房协议书中体现，原告琴海公司亦未提供其他证据加以证明其租赁的房屋中包含争议房屋，且该租用价格明显低于市场价，租赁协议无法证明原告对争议房屋享有租赁权，对原告提供的租赁协议本院不予认定。针对原告提供的弘大公司出具的证明，因该证明的内容与弘大公司在2009年7月向申请执行人融达银行提供的担保承诺书的内容相矛盾，且原告琴海公司与被告弘大公司曾为利害关系人，对该证明本院不予采信。本案中，因被执行人弘大公司未按生效法律文书确定的义务向申请执行人融达银行履行还款义务，本院依法拍卖被执行人弘大公司向申请执行人融达银行提供的抵押房屋的执行行为并无不当，故对案外人原告琴海公司的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回通化市琴海商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告通化市琴海商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审 判 长  赵 喆 人民陪审员  郑文荣 人民陪审员  单永全 二〇一九年三月十三日 书 记 员  郝雁冰