广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0115民初5530号原告：易露珊，女，1986年11月9日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：吕嘉浩，广东皓朗律师事务所律师。被告：赵波，女，1968年8月3日出生，汉族，住广州市番禺区。原告易露珊诉被告赵波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕嘉浩到庭参加了诉讼，被告赵波经本院合法送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易露珊向本院提出诉讼请求:1、解除原被告于2017年10月22日签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告双倍返还定金100000元；3、被告向原告退还已支付的首期款和代付房款368730元；4、被告向原告支付违约金392000元；5、被告向原告支付因实现债权支出的律师费23000元；6、本案所有诉讼费用被告承担。事实和理由：2017年10月22日，原被告签订《房屋买卖合同》约定被告向原告出售位于广州市南沙区珠江街新广三路XX栋XX房，建筑面积为95平方米，房屋交易总价款为1120000元，签订合同时原告向被告支付首期款379975元（含定金50000元），剩余房款由乙方办理房屋按揭的银行直接转账给被告相关账户。合同签订后，原告通过银行转账向被告支付380000元，被告出具定金及首期款收据给原告，从2017年10月开始，原告每月转账给被告3873元，使被告用于偿还涉案房屋的房贷款。根据《房屋买卖合同》约定，被告应于2017年12月30日将涉案房屋交付给原告，由于涉案房屋所在的源昌花园小区因管道工程延期至2018年4月17日通知被告可以收楼，但是，原告多次要求被告前去收楼及交付涉案房屋，被告以各种理由推迟拒不交楼。之后，原告了解到涉案房屋因被告与广州合富金控企业服务有限公司存在民事诉讼案件被广州市越秀区人民法院查封。原告多次与被告交涉未果，于2018年8月15日向被告在《房屋买卖合同》确认的通讯地址寄出《解除合同通知书》要求被告退还原告已支付的房款并赔偿相应违约金，但被告不予答复。依照《房屋买卖合同》第四条第1项、第2项及第七条的规定。因此，原告现要求被告双倍返还定金100000元，退还已支付的首期款330000元和代付房款38730元（两项合计368730元）以及赔偿违约金392000元。此外，由于被告的违约行为导致原告被迫提起诉讼，按照《房屋买卖合同》第八条的规定，由此所产生的诉讼费、律师费应由违约方被告全额承担。被告赵波未辩称。经审理查明：被告赵波是位于广州市南沙区珠江街源昌一街XX号XXX房的产权人，建筑面积96.5175平方米，登记时间2018年9月26日，来函摘要：司法类型：查封，查封时效：2017年11月7日到2020年11月6日，来函单位：广州市越秀区人民法院，局收件号：查封赵波10%份额房屋产权；司法类型：查封，查封时效：2018年9月26日到，来函单位：广州市南沙区人民法院，收件日期：2018年9月26日；司法类型：查封，来函单位：广州市南沙区人民法院，收件日期：2019年2月3日。2016年11月24日，被告（乙方，买方）与广州市源昌房地产开发有限公司（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，内容为：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的珠江源昌花园（裙楼及塔楼自编C3C4、C5栋）第C4栋501房。该商品房合同约定建筑面积共95平方米，其中，套内建筑面积73.56平方米，共有分摊面积约21.44平方米。甲方应当在2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。2017年10月22日,原告(乙方，买方)与被告（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》，内容为：甲方（卖方）：赵波，联系地址：广州市番禺区洛溪新城北环路XX号，联系电话：180××××1135。第一条、房地产权属情况。1、房地产地址：南沙区珠江街新广三路XX栋XX房。3、建筑面积：95平方米，第二条、计价和价款。该房地产按整套出售并计价，总金额1120000元整。第三条、付款。签定本合同时，乙方向甲方支付50000元整作为购房定金（定金在后续付款过程自动转为房款一部分），并按照以下方式支付楼款：组合贷款方式付款：甲、乙双方办理产权转移手续当日乙方支付首期房款，剩余房款由乙方办理房屋按揭的银行办理好相关抵押手续后直接转账给甲方相关收款账户。银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房管局交易中心收缴证件收据当天内支付给卖方。交易手续如因房管局部门或银行原因导致延迟的，则时间相应顺延。第四条、交楼时间和交接手续。1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2017年12月30日。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第五条、产权转移登记。甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料。甲乙双方应当在2018年10月30日前向房地产登记机构提供双方证件材料。第六条、税费缴交。1、甲乙双方办理二手房产权转移手续过程所产生的税费、手续费全部由乙方承担。2、签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由乙方承担。第七条、违约责任。1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价35%，甲方应退回乙方已付的全部费用。2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价35%。3、延期交房的违约责任：甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.5%的标准向乙方支付违约金，逾期超过15日仍未交房则视为违约，违约方应当按合同本条约定承担违约责任。4、逾期付款违约责任：乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.5%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。5、迟延办理产权转移登记的违约责任：如因甲方或乙方原因造成不能在合同第五条所约定的时间内到房管部门办理二手房产权转移登记手续的，违约方应当每日按总房款0.5%的标准支付违约金，合同继续履行，超过30日，终止交易，违约方应当按合同本条约定承担违约责任。6、免责条款：本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或者解除的，合同各方当事人无须承担违约责任。第九条、送达约定。本合同首页记载的各方通讯地址为所有文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。第十一条、合同双方约定的其他事项：1、签订本合同当天支付首期款379975元（含定金）。2、乙方有权指定第三方履行本合同购买权，甲方需无条件配合。3、签订本合同下月起乙方替甲方偿还供楼款。当日，被告出具《收据》2份确认收到原告支付的定金50000元、首期款329975元。原告提交的证据《银行流水记录》等显示其向被告付款情况如下：1、2017年10月22日，原告本人通过农业银行账户62×××18向被告的农业银行账户62×××77转账60000元；2、2017年10月22日原告本人通过邮政银行账户62×××72向被告的邮政银行账户62×××81转账188000元；3、2017年10月22日原告委托原告的丈夫钟嘉华通过工商银行账户62×××17向被告的农业银行62×××77账户转账132000元；4、2017年10月31日、2017年11月27日原告通过支付宝向被告农业银行62×××77账户分别转账3872元、3873元；5、2017年12月28日、2018年1月31日、2018年2月28日、2018年3月31日、2018年4月30日、2018年5月31日、2018年6月30日、2018年8月1日，原告通过邮政银行账户62×××72向被告农业银行账户62×××77均转账3873元。原告共计向被告支付了418729元。2018年4月17日，广州市源昌房地产开发有限公司发出《商品房入伙交付办理须知》，内容为“……按《商品房买卖合同》约定缴清所有的房款、税费、物业维修基金、违约金（若有），并换取发票或收据原件，若未缴清或未换取发票或收据原件的，请前往珠江源昌花园销售中心办理相关手续。……”原告陈述该证据是被告在2018年4月发给其的。2018年8月15日，原告分别向涉案合同所载被告地址及被告身份证地址邮寄《解除合同通知书》，内容为“……合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付定金及首期款合共380000元，并代被告支付上述房产的房屋贷款。但被告直至2018年8月14日仍未向原告交付上述房屋，甚至尚未办理房屋的收楼手续。而且，被告的房屋因被告与他人的民事诉讼纠纷案件已被广州市越秀区人民法院查封，被告并无及时如实告知原告，被告的行为已构成严重违约。因此，现原告书面通知被告解除双方2017年10月22日签订《房屋买卖合同》，并不再为被告垫付房屋贷款。请被告在收到本通知之日起7日内退还原告已交付房价款380000元及代付房屋贷款38730元，并按房价款的35%计付违约金。”原告另提供《EMS投递情况说明》、《交寄邮件收据》2份，证明其已寄出上述解除合同通知书，原告当庭确认被告未签收上述邮件。2018年8月17日，原告（甲方）与广东皓朗律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，内容为“……一、乙方接受甲方委托，指派吕嘉浩律师为甲方与赵波房屋买卖合同纠纷案的第一审代理人。五、根据《律师业务收费办法》的规定，甲方应向乙方缴纳代理费23000元。”同月27日，原告向广东皓朗律师事务所支付了上述费用，广东皓朗律师事务所开具了相应的发票。2019年2月26日，广州市南沙区房地产交易中心出具《购房资格证明》，内容为：经核查，截至2019年2月26日止，易露珊具备本市住房限购区域内住房购房资格。庭审中，原告确认其在签订涉案合同时不具备广州市限购范围内的购房资格。原告另提供《涉案房产所在小区的不同网站参考售价截图》证明涉案房产的市场价为每平方米19000元，相比案涉合同约定的价格已升值685000元，其损失已超过685000元等。另查明，原告与钟嘉华系夫妻关系，二人于2011年3月11日登记结婚。本院认为，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供的证据以及陈述事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告所出示证据的真实性和对证据的陈述均予以确认。原告与被告签订的《房屋买卖合同》是原被告双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。原告依约向被告支付了涉案房屋的定金、首期款等款项，被告未依时将案涉房屋交付给原告，且案涉房屋因被告原因于2017年11月7日被另案查封，在该房屋被查封后，被告亦未有采取措施排除合同履行障碍，致使双方合同目的无法实现，故原告主张解除合同，合理有据，本院予以支持。合同解除后，被告理应将已收取的房款退还原告，根据原告证据《银行流水记录》等显示其实际向被告支付的房款为418729元（含定金50000元），故对原告主张超出该金额部分，本院不予支持。原被告在合同中明确约定“甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价35%，甲方应退回乙方已付的全部费用。”被告未依约将案涉房屋交付给原告，且如上所述，案涉合同因被告原因导致解除，被告依约应承担违约责任。故原告主张被告支付违约金392000元（1120000元×35%）有合同依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告已在本案中主张了违约金，虽然原告提供的《涉案房产所在小区的不同网站参考售价截图》显示的房屋价格高于双方交易时的价格，但不足以证实该高出的部分价款即为其损失，且原告仅向被告支付涉案房屋部分房款，根据权利义务对等原则，合同约定的违约金已能弥补原告损失，故其主张双倍返还定金据理不足，本院不予支持。根据双方合同约定在合同履行过程中发生的争议，所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费）由违约方承担，如上所述，因被告违约行为导致合同无法继续履行，引发本案纠纷，故原告要求被告赔偿其因诉讼产生的律师费23000元有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告易露珊与被告赵波于2017年10月22日签订的《房屋买卖合同》；二、被告赵波应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告易露珊退还已付房款418729元；三、被告赵波应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告易露珊支付违约金392000元、律师费23000元；四、驳回原告易露珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12636元，由原告易露珊负担715元，被告赵波负担11921元；保全费4939元，由被告赵波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  王莉莉人民陪审员  陈润彰二〇一九年三月二十九日书 记 员  梁凤茵