广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初2545号原告：广州诚隽物业管理服务有限公司，住所地广东省广州市荔湾区百花路庙前北街20号。法定代表人：欧国谊。委托代理人：陈慧敏，北京市隆安（广州）律师事务所律师。委托代理人：李朝勇，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被告：张盛明，男，1974年3月24日出生，汉族，住江西省九江市九江县。原告广州诚隽物业管理服务有限公司诉被告张盛明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告广州诚隽物业管理服务有限公司的委托代理人陈慧敏到庭参加诉讼。被告张盛明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告广州诚隽物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付截止至2017年12月份的物业管理费以及截止至2017年10月的代收水电费、公摊水电费等费用本金共计人民币23299.86元以及违约金人民币5413.76元。2、本案诉讼费由被告承担。庭后，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，请求变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付2014年4月前欠费共计691.34元，2014年5月至2017年12月的物业管理费本金9308.36元以及2014年3月至2017年10月的代收水电费、公摊水电费欠费本金共计3030.12元（以上三项本金合计13029.82元，其中包括2014年4月前欠费共计691.34元，2014年5月至2017年12月物业管理费本金9308.36元；2014年3月至2015年8月代收电费共计1713.04元；2014年3月至2014年10月代收电损费75.01元；2014年3月至2017年10月代收水费共计415.36元；2014年3月至2017年10月梯灯公摊电费共计216。6元；2014年3月至2017年10月水泵公摊电费共计158.82元；2014年3月至2017年10月路灯公摊电费共计19.75元；2014年3月至2017年10月公摊水费共计8.01元；2014年3月至2017年10月电梯公摊电费共计423.53元。）以及相关违约金（截止至2018年1月1的物业管理费违约金5413.76元，自2018年1月2日起至被告实际清偿之日止，以9308.36为计算基数，按照每日1‰的标准计算，计算至2019年3月1日，为9180.63元。）同时原告明确其在诉讼中发现起诉时将管理费滞纳金10270.04元计入被告欠费中，在此予以减除，并明确各项诉讼请求中各项费用的明细。事实与理由：被告于2013年5月26日办理广州市增城新塘镇群星村顺华一路11号力诚凯怡湾A2栋2404房屋（即案涉房屋）的收楼事宜，并于原告签订《力诚凯怡湾前期物业管理服务协议》。《物业服务协议》约定，由原告作为力诚凯怡湾小区的物业服务管理公司，对该小区提供物业管理服务，小区业主按照《物业管理服务协议》约定向原告支付相关费用。《物业服务协议》第十八条第二款约定：“物业管理费不包含公共公摊水电费（公共设施的公共用水费用，楼栋大堂、走廊、水泵、电梯运行等公共用电费用），公共公摊水电费用根据供水、供电企业制定的分摊办法向各物业单元分摊，由业主另行交纳。”第二十条约定：“物业管理费每二个月交纳一次，每次预交两个月的物业管理费，乙方（即被告）应于交费月份的5号前交纳本月及次月的物业管理费。”因此，被告收楼后，应当在缴费时间内缴纳上两个月的水电费、公摊水电费等费用以及预交下两个月的物业管理费。例如，业主在接到原告2017年9月份的缴费通知单时向原告缴纳2017年7-8月的水电费、公摊水电费等费用以及2017年9-10月的物业管理费。《物业服务协议》第三十九条约定：“乙方违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳物业管理费的，甲方（即原告）有权依照法律规定从逾期之日起按日收取1‰的物业管理费违约金，并采取合法措施催促交纳。”自2014年5月份起，被告就以各种理由拒绝向原告支付相关物业管理费以及水电费、公摊水电费等费用，经原告每月发送催款单催缴仍然怠于履行缴费义务。被告拖欠原告截止至2017年12月份的物业管理费以及截止至2017年10月的代收水电费、公摊水电费等费用本金共计人民币23299.86元以及违约金人民币5413.76元，给原告的正常经营管理造成严重损害。原告认为：《物业服务协议》系双方在平等自愿，公平公开的原则下达成一致意见签订的，其内容没有违反法律强制禁止性规定，是合法有效的。协议双方应当诚实信用，忠实履行协议约定义务，否则，按照《物业服务协议》约定承担违约责任。综上所述，为了维护原告合法权益，原告特根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起本案诉讼，请求人民法院查明事实，依法判如所请。被告张盛明未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩及证据。经审理查明：2013年1月10日，原、被告双方签订《力诚凯怡湾前期物业管理服务协议》，该协议约定，原告为被告提供位于增城市××群星村××房的物业管理服务，管理服务期限自房屋交付业主使用之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业委托管理合同》生效时止的物业管理；同时约定，被告接收房产的建筑面积为105.17平方米，物业管理费按建筑面积每平米2.5元/月标准收取，物业管理费每二个月交纳一次，每次预交两个月的物业管理费，被告应于交费月份的5号前交纳本月及次月的物业管理费；物业管理费不包含公共公摊水电费（公共设施的公共用水费用，楼栋大堂、走廊、水泵、电梯运行等公共用电费用），公共公摊水电费用根据供水、供电企业制定的分摊办法向各物业单元分摊，由业主另行交纳；还约定，被告不按协议的收费标准和时间交纳物业管理费的，原告有权依照法律规定从逾期之日起按日收取1‰的物业管理费违约金，并采取合法措施催促交纳。该协议还就其他事项进行了约定。2013年5月20日，被告接收了位于增城市××群星村××房的房产。位于增城市××群星村××房的房产（登记的建筑面积为106.06平方米）自2014年9月12日起至今登记在被告名下。被告至今未向原告缴纳2014年5月至2017年12月期间的上述房产的物业管理费，亦未向原告缴纳2014年3月计至2017年10月期间的代收水电费、公摊水电费本金共计3030.12元，原告多次追讨未果，遂诉至本院成讼。另，庭审中，原告主张物业管理费按照2元/月/平方米的标准从2014年5月计至2017年12月，同时主张自2015年7月起按照建筑面积106.06平方米计收。原告主张的代收水电费、公摊水电费不计算违约金。至于物业管理费的逾期违约金的起算时间，虽然合同约定首月5日前缴纳首月与次月两个月的物业费，但实践中原告主张每次违约金自业主应当缴纳物业费所在月后的第4个月的1日起算违约金，即2014年5月的物业费，自2014年9月1日起算违约金，以此类推。庭后，原告向本院提交民事代理词一份，明确2014年4月前欠费691.34元为2014年3—4月物业管理费420.68元以及截止至2014年2月的代收水电费、公摊水电费共计270.66元。由于原来负责管理的物业管理公司管理人员已离职，无法查证具体数值组成。本院认为：原、被告双方签订的《力诚凯怡湾前期物业管理服务协议》系双方在平等自愿基础上真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，故原、被告双方签订的上述协议依法成立、有效。因被告未按照涉案协议约定缴纳物业管理费的行为，已经构成违约，依法应按照约定承担违约责任。为此，原告要求被告支付2014年5月至2017年12月期间的物业管理费及违约金，以及2014年3月至2017年10月期间的代收水电费、公摊水电费共计3030.12元的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告双方对计收物业管理费的建筑面积作了明确约定，虽然涉案房产登记的建筑面积为106.06平方米，但是原、被告双方约定的计收物业管理费的建筑面积为105.17平方米，故根据有约定从约定的规则，涉案房产计收物业管理费的建筑面积均应为105.17平方米。虽然涉案协议约定涉案房产物业管理费按照2.5元/月/平方米的标准计收，但原告主张按照2元/月/平方米的标准计收的行为，属于对自身权利的合法处分，本院予以准许。为此，对于原告主张的被告支付2014年5月至2017年12月期间的物业管理费共计9254.96元（105.17平方米×2元/月/平方米×44月）的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的超过上述部分的物业管理费，本院不予支持。关于违约金的起算时间，现原告主张应当缴费所在月的后第四个月的1日起算违约金，是原告对自身权利的合法处分，予以准许，但每次违约金以当次拖欠的物业管理费即420.68元（105.17平方米×2元/月/平方米×2月）为限。为此，被告需以每次拖欠的物业管理费即420.68元为基数按照1‰/日的标准自2014年9月1日、2014年11月1日、2015年1月1日、2015年3月1日、2015年5月1日、2015年7月1日、2015年9月1日、2015年11月1日、2016年1月1日、2016年3月1日、2016年5月1日、2016年7月1日、2016年9月1日、2016年11月1日、2017年1月1日、2017年3月1日、2017年5月1日、2017年7月1日、2017年9月1日、2017年11月1日、2018年1月1日、2018年3月1日起至付清款日止向原告支付违约金，每次即每个时间段的违约金以当次拖欠的物业管理费即420.68元为限。对于原告主张的超过上述的违约金，本院不予支持。至于原告请求被告支付2014年4月前欠费691.34元，未提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，本院对原告的该项诉请不予支持。被告张盛明经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张盛明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州诚隽物业管理服务有限公司支付2014年5月至2017年12月期间的物业管理费共计9254.96元及违约金（违约金以每次拖欠的物业管理费即420.68元为基数按照1‰/日的标准自2014年9月1日、2014年11月1日、2015年1月1日、2015年3月1日、2015年5月1日、2015年7月1日、2015年9月1日、2015年11月1日、2016年1月1日、2016年3月1日、2016年5月1日、2016年7月1日、2016年9月1日、2016年11月1日、2017年1月1日、2017年3月1日、2017年5月1日、2017年7月1日、2017年9月1日、2017年11月1日、2018年1月1日、2018年3月1日起计付至付清款日止，每个时间段的违约金以当次拖欠的物业管理费即420.68元为限）；二、被告张盛明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州诚隽物业管理服务有限公司支付2014年3月计至2017年10月的代收水电费、公摊水电费共计3030.12元；三、驳回原告广州诚隽物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费517.80元，由原告广州诚隽物业管理服务有限公司负担296.26元，被告张盛明负担221.54元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李月梅人民陪审员  梁冰冰人民陪审员  黎灿锋二〇一九年三月二十六日书 记 员  潘玉翠附本判决相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。