广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终25991号上诉人（原审被告、反诉原告）：皮远喜，男，1969年7月19日出生，汉族，身份证住址湖南省澧县。委托诉讼代理人：杨波，广东生龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昊，广东生龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢乙生，男，1936年6月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：卫建平，北京市京都（深圳）律师事务所律师。上诉人皮远喜因与被上诉人卢乙生房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初13844号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人皮远喜上诉请求：1.撤销原审判决；2.卢乙生赔偿皮远喜的经济损失62.4万元；3.本案全部诉讼费由卢乙生承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。1.卢乙生持有的涉案物业的《房屋所有权证》（粤房字第××号），皮远喜正是基于对此的信任才与卢乙生签订合同，因此，被上述人应承担合同无效的主要过错责任，并应赔偿皮远喜的损失。2.《承包房屋合同书》明确皮远喜租赁房屋的用途为“经营出租业务”，皮远喜对房屋的维护不仅包括对室内的刷墙、铺地砖、水电铺设、家具购买等整体装修，也包括对外墙防水补漏、外墙开裂等重大维修，皮远喜提供了相关照片，一审法院认为皮远喜未举证证明存在重大装修或重大维修有误。《承包房屋合同书》约定的合同届满期限为2024年5月4日，距今还剩余68个月，皮远喜转租每个月利润为5000元，皮远喜预期利益为7000元＊68个月=47.6万元。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，一审法院认为合同无效不存在预期利益的损失，系适用法律错误。3.从2014年5月4日至今，涉案物业的日常维护、水电维护、税费缴纳、租户管理都是由皮远喜负责，卢乙生至今已获得了总计4.8万元的租金收入，卢乙生应支付皮远喜管理涉案物业的管理费。4.双方签订涉案合同是真实意思的表示。皮远喜已经实际承租涉案房屋，卢乙生收取了房租，说明卢乙生对涉案房屋有处分权，与皮远喜签订合同的合法有效。涉案房屋已经向深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室申报了历史遗留违法私房登记并有回执，回执显示当时申报的材料有《申报审批表》、《房屋所有权证（共用）》、《国有土地使用证（共用）》、《村委证明》及相关申报主体信息，说明该房屋符合深圳市关于违法建筑两规的相关规定，可以出租使用。且涉案房屋在政府相关部门办理了房屋租赁备案登记，每年由皮远喜按揭缴纳相关房租税费，甚至是可以申请当地公立学校的学位。被上诉人卢乙生对上诉人皮远喜的上诉意见答辩称：1.一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持，驳回皮远喜的上诉请求。2.关于遗留问题登记，已有生效裁判（2015）深龙法横民初字第2590号民事判决、（2016）粤03民终8284号中院民事裁定确认合同无效。卢乙生一审的诉讼请求为：1.确认卢乙生、皮远喜于2014年5月4日签订的《承包房屋合同书》无效；2.皮远喜立即腾退位于龙岗区横岗街道办马五村红花二区2号的整栋房屋；3.本案诉讼费由皮远喜承担。皮远喜一审的反诉请求为：1.卢乙生赔偿皮远喜经济损失62.4万元（10万元+47.6万元+4.8万元）；2.反诉的诉讼费由卢乙生承担。原审法院经审理查明，涉案房屋原系二层，于1979年12月建成，1988年11月11日办理了房屋所有权证，证号为粤房字第××号，登记的所有权人为卢乙生，建筑面积220平米。1998年3月该房屋拆掉重建，重建后为五层，建筑面积约1300平米，重建时未取得建设工程规划许可证等合法报建手续，重建后亦未取得新房产证。2003年2月26日，卢乙生与其子女卢海雁、卢海洋、卢丽雅、卢海富签订一份《私房转让协议书》，约定卢乙生的四子女以100万元购买卢乙生位于龙岗区横岗街道办马五村红花二区2号整栋房屋，双方于2003年3月12日就该协议在深圳市龙岗区公证处办理了公证（2003深龙证房字第××号）。2003年9月3日，卢乙生的四子女就该房产向深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室申报了历史遗留违法私房登记，但至今未确权。从2005年起，皮远喜便承租涉案房屋用于出租使用，并正常交租。2014年5月4日，卢乙生与皮远喜就涉案房屋签订了《承包房屋合同书》，合同约定：卢乙生将马五村红花街二区2号一栋五层房屋共1300平方米承包给皮远喜经营出租业务，承包期限为2014年5月4日至2024年5月4日，每月租金10200元。2014年12月8日，卢乙生与皮远喜签订《房屋租赁补充合同》，合同约定：因卢乙生特殊原因，需要处理涉案房屋的102、104、202、302、402、502共6套房，皮远喜于2015年1月1日前将该6套房返还给卢乙生，其余房屋继续按2014年5月4日的合同执行，卢乙生赔偿皮远喜损失9万元。卢乙生已收回涉案房屋的102、104、202、302、402、502共6套房，皮远喜已收到卢乙生的9万元赔偿款。截至本案庭审时，皮远喜按约每月向卢乙生正常交租。另查，皮远喜主张的装修损失是指涉案房屋用于转租期间，需要每年花费三四万元的维护维修费用，包括刷墙、修补地砖及卫生间、修补外墙漏水等全部维修工作，对涉案房屋原有的出租格局没有进行改变。皮远喜称其参与了涉案房屋1-3层的重建，但未参与出资，4-5层是卢乙生2005年自行加建。原审法院认为，卢乙生、皮远喜于2014年5月4日签订的《承包房屋合同书》实为租赁合同。因涉案房屋重建后至今未取得新的房产证，亦未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，就涉案房屋签订的租赁合同为无效合同，故原审法院认定卢乙生、皮远喜于2014年5月4日签订的《承包房屋合同书》无效。租赁合同无效，双方应各自返还财产，造成的相关损失应按照双方的过错分担。因此，皮远喜应向卢乙生返还涉案房屋（102、104、202、302、402、502共6套房除外）。其次，皮远喜主张的损失有：1、装修费，因皮远喜主张的装修费是指其在分租期间需要负责管理涉案房屋的刷墙、修复地砖、修补墙面漏水等等维修工作，对此，原审法院认为，皮远喜在使用涉案房屋期间负有维护房屋安全、保证房屋能够正常使用的责任，且皮远喜未举证证明存在对涉案房屋作出重大装修装饰或重大维修等情况，故原审法院对皮远喜主张的装修费不予支持；2、合同在合法有效且不能履行的情况下才存在可预期利益损失，而涉案租赁合同无效，不存在合同有效情况下的可预期利益损失，故卢乙生主张可预期利益损失，于法无据，原审法院不予支持；3、皮远喜在使用涉案房屋期间进行分租收益，再向卢乙生支付使用费，皮远喜主张的管理涉案物业的报酬，没有法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、确认卢乙生、皮远喜于2014年5月4日签订的《承包房屋合同书》无效；二、皮远喜应于判决生效之日起三日内腾退并向卢乙生交付位于深圳市龙岗区横岗街道办马五村红花街二区2号五层整栋房屋（除该房屋的102、104、202、302、402、502共6套房外）；三、驳回皮远喜的全部诉讼请求。一审案件本诉受理费100元，反诉受理费5020元，均由皮远喜承担。二审中，上诉人皮远喜提交如下证据：证据一、《收文回执》，该证据由卢乙生在（2015）深龙法横民初字第2590号案件审理中提交，欲证明涉案房屋已经申报了历史遗留违法建筑；证据二、（2015）深宝法松民初字第1096号民事判决书、（2016）粤0306民初2286号民事判决书，欲证明人民法院在涉及房屋租赁是否有效的案件中，该房屋仅有深圳市农村城市化历史遗留申报回执，也认定房屋租赁是有效的。被上诉人卢乙生对上述证据质证称：以上证据不是新证据，不予以质证。本院二审查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：涉案房屋虽然申报了历史遗留违法私房登记，但未经有权机关确权，未取得房屋产权证书，原审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定就涉案房屋签订的租赁合同为无效合同，事实清楚，依据充分，本院予以确认。关于皮远喜上诉主张的经济损失，本院认为，关于装修和维修费用，皮远喜在分租期间对涉案房屋的日常维修工作系其应负义务，其要求卢乙生承担没有依据；关于可预期利益损失，涉案租赁合同无效，上诉人基于无效合同计算可预期利益无理，本院不予支持；关于管理费，皮远喜向卢乙生处租赁涉案房屋后进行分租，已经获取收益，卢乙生无需再向皮远喜支付管理费。综上，上诉人皮远喜的上诉人理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10040元，由上诉人皮远喜负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇一九年三月十一日书记员  魏思禹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。