山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初808号 原告：崔淼，男，1980年5月2日出生，汉族，无业，住济南市。山东舜天律师事务所律师。 被告：山东志成投资建设股份有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码：91370103163195615E。 法定代表人：张子华，董事长。 委托诉讼代理人：展玲、王玉丽，山东科创律师事务所律师。 原告崔淼诉被告山东志成投资建设股份有限公司（以下简称志成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告崔淼的委托诉讼代理人刘彪，被告志成公司的委托诉讼代理人展玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔淼向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令志成公司赔偿崔淼逾期办证违约金45742.36元（自2011年11月1日至2013年11月21日）；2.判令本案全部的诉讼费、保全费等费用均由志成公司承担。事实与理由：2005年9月28日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定崔淼购买志成公司开发的金色港湾小区的房屋一套。合同签订后，崔淼按照合同的约定支付了购房款304138元。2006年11月，志成公司向崔淼交付了房屋。根据合同第十一条的约定，志成公司应当在崔淼接受涉案房屋后一年内使崔淼取得房屋权属证书，但志成公司并未按照该约定履行。2009年3月23日，志成公司向涉案小区3号楼和6号楼的全体业主出具承诺书，承诺如其未在2009年6月30日前为业主办理完毕房屋权属证书，则自2009年7月1日起，按照已付购房款的日万分之二的计算标准向业主支付违约金。截至2009年6月30日，志成公司并未按照承诺书为崔淼办理完毕房屋权属证书。自2009年7月1日起，志成公司按照承诺书承诺的违约金计算标准向崔淼支付违约金至2011年10月。自2011年11月1日起，志成公司以资金周转困难为由，未再向崔淼支付逾期办证违约金。2013年11月24日，崔淼就志成公司逾期办理房屋权属证书及逾期支付违约金事宜委托律师向其发送律师函，志成公司回函承诺“倾尽全力为业主办理房屋所有权证书，并在取得房屋所有权证书后，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金”。2015年11月22日，崔淼再次委托律师向志成公司发送律师函，要求其尽快处理房屋权属证书的办理事宜以及拖欠违约金的支付事宜。2018年2月7日，崔淼取得涉案房屋的房屋权属证书，但志成公司至今未支付自2011年11月1日至2018年2月7日的违约金。现崔淼依据合同约定及相关法律规定，诉至贵院，望依法判如所请。 志成公司辩称，1.志成公司向崔淼支付的违约金已占总房款的17.56%，如再按崔淼的请求支付违约金，则违约金总额将占总房款的50%以上。志成公司虽因经营不善导致逾期办证，但如期按合同约定的条件交房，未给业主造成实际损失，志成公司不应再继续支付违约金。2.志成公司在经营困难的情况下，努力与政府相关部门协调并采取相应补救措施，并补交城市配套费款项1785万元，于2018年1月份为涉案楼幢办理房屋产权大证，崔淼也于2018年2月份取得房屋产权证书。3.与本案案情相似的主张违约金过高的案件，（2015）济民一终字第537号（原告马腾）等20余案济南市中级人民法院均将违约金调整至总房款的8.5%。4.志成公司已就与本案同一类型的（2017）鲁01民终6679号（原告张涛）民事判决书申请再审，并已于2018年9月4日立案审查。5.志成公司同意就本案与崔淼进行协商处理。6.志成公司于2013年11月28日出具的承诺书是单方的承诺，其内容是今后暂停支付违约金，而之前拖欠的违约金于房产证办理后陆续发放。在诉讼时效内崔淼并未向志成公司主张权益，故其诉讼请求已超过诉讼时效。 经审理，本院认定事实如下： 2005年9月28日，崔淼（乙方，买受人）与志成公司（甲方，出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定崔淼购买位于济南市北园大街16号金色港湾小区3号楼3单元602号房屋及3-3-103号地下室，总价款为304238元；合同第六条商品房交付期限约定：乙方将购房款按合同约定最后付款期限付清后，甲方方可于2006年11月30日前，将通过验收合格的商品房交付乙方使用；第十一条关于产权登记的约定载明：自双方交接该商品房之日起，乙方应在期限内办理备案和登记手续，甲方应积极配合办理。如因甲方原因不能在乙方接收商品房之日起的一年内取得产权证书，双方同意按以下方式处理：1.乙方退房，甲方在乙方书面提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按总房价款的3%一次性向乙方支付赔偿金；2.乙方不退房，甲方按总房价款的0.5%向乙方一次性支付违约金，甲方继续协助办理产权证。 合同签订后，崔淼向志成公司实际支付购房款304138元，志成公司向崔淼出具了购房发票。志成公司按约将涉案房产交付给崔淼，但并未按照合同约定在交房后一年内为崔淼办理房产证，原因是志成公司存在超规划建设。 2009年3月23日，志成公司向金色港湾小区3号楼、6号楼业主出具《承诺书》，载明：“尊敬的金色港湾3＃楼、6＃楼全体业主：目前金色港湾小区产权证大部分已办理完毕，对尚未办理产权证的3＃楼、6＃楼业主特做如下承诺：一、我公司将于二○○九年六月三十日前为3＃楼、6＃楼业主办理完产权证。二、原买卖合同中约定的办证违约金在二○○九年三月三十一日前支付给3＃楼业主，四月三十日前付给6＃楼业主，具体时间另行通知。三、如我公司未在二○○九六月三十日前办理完毕3＃楼、6＃楼产权证，则按购房款总价每日万分之二支付违约金。” 志成公司于2009年4月10日按总房价款0.5％的标准向崔淼支付了违约金1521元，于同年10月按照已付购房款日万分之二的标准支付了崔淼2009年7月至9月的逾期办证违约金，之后按月支付上月的违约金。2011年11月21日，志成公司支付了2011年10月的违约金。2011年11月之后的违约金，志成公司未再支付。 2013年11月24日，包括崔淼在内的金色港湾小区3号楼、6号楼共78位业主委托山东元序律师事务所向志成公司发出律师函，要求志成公司为业主办理房产证，并要求志成公司支付业主拖欠的2011年11月1日至2013年11月24日期间的逾期办证违约金。志成公司否认收到该律师函，但崔淼提供的EMS快递单上明确记载文件品名系律师函，且该邮件于2013年11月28日妥投，志成公司未提供相反证据予以反驳，本院对志成公司的异议不予采信。 2013年11月28日，志成公司再次出具《承诺书》，载明：“我公司开发建设的济南市金色港湾3号楼和6号楼商品房，尽管政府相关部门已口头答复并同意办理该小区商品房的相关审批许可手续，但由于种种原因，导致至今尚未取得该商品房的房屋所有权证；另外，截止目前为止，我公司已向购房业主先后发放违约金共计1100多万元。由于公司近期资金运转困难，我公司原承诺给予相关购房业主的逾期办证违约金，不得已于此前暂时停止发放。对此，我公司现承诺如下：1、在目前资金周转困难的情况下，我公司会倾尽全力，集中人力、财力、物力，尽力协调政府相关部门，尽早完善商品房审批许可手续，争取尽早为该小区3号楼和6号楼的购房业主办理房屋所有权证书。2、取得上述房屋所有权证书后，我公司会尽量克服资金不足的困境，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金……”。 2018年2月7日，崔淼取得涉案房屋及地下室的不动产权证书。2018年7月23日，崔淼向本院提起诉讼，要求志成公司向其支付自2013年11月22日至2018年2月7日的逾期办证违约金，本院经审理于2019年1月22日作出（2018）鲁0112民初6220号民事判决书，判决志成公司支付崔淼自2013年11月22日至2018年2月6日的逾期办证违约金93553元。志成公司不服该判决，提起上诉，该案现在济南市中级人民法院审理中。 本院认为，志成公司与崔淼签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：一、崔淼关于逾期办证违约金的诉讼请求是否超过了诉讼时效；二、崔淼主张的逾期办证违约金计算标准是否过高。关于争议焦点一，志成公司已根据2009年3月23日的《承诺书》按月支付崔淼逾期办证违约金至2011年11月21日，该日支付的是2011年10月的违约金。2011年11月的违约金，志成公司应按支付习惯在次月即2011年12月底前支付。志成公司未按约定的期限履行，诉讼时效应自2012年1月1日起计算两年。崔淼等业主在2013年11月24日通过发送律师函的方式向志成公司主张权利，导致诉讼时效中断，诉讼时效重新计算。志成公司于2013年11月28日再次做出承诺，虽其表示因公司经营困难暂停支付违约金，但其也表示待取得房屋所有权证书之后分期支付拖欠违约金，故也有在取得房屋所有权证书后履行支付违约金义务的意思表示，因此诉讼时效应自崔淼取得房屋所有权证书后另行起算。崔淼于2018年2月7日方取得不动产证书，故其于2019年1月21日向本院主张2011年11月1日至2013年11月21日的逾期办证违约金并未超过诉讼时效。关于争议焦点二，志成公司在十余年的时间里未能协助崔淼办理涉案房屋的产权登记，导致崔淼无法享受相关房产权益。志成公司向相关业主作出承诺，逾期办证违约金每日按已付购房款的万分之二计付，该承诺不违反法律相关规定，应予履行。志成公司辩称崔淼主张的违约金金额过高，但未提交证据证实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。崔淼的主张，亦未超过此标准。因此，志成公司以违约金金额过高为由申请调整违约金，不符合法律规定，本院不予支持。崔淼主张志成公司向其支付自2011年11月1日起计算至2013年11月21日止的逾期办证违约金45742.36元（304138元×0.2‰/天×752天），本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项、第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告山东志成投资建设股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔淼逾期办证违约金45742.36元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取472元，由被告山东志成投资建设股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张本荣 二〇一九年三月十五日 书记员  马明杰