广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初15518号原告：程生。被告：广州爱社区酒店管理有限公司。法定代表人：黄灏。委托代理人：麦佳耀、李浩玲，分别为广东诺臣律师事务所律师及实习律师。被告：广州市丰邦置业有限公司。法定代表人：关振均。原告程生诉被告广州爱社区酒店管理有限公司(以下简称爱社区公司)、广州市丰邦置业有限公司（以下简称丰邦置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及被告爱社区公司的委托代理人麦佳耀到庭参加了诉讼。被告丰邦置业公司下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2018年3月25日，原告和被告爱社区公司签订了《房屋租赁经营合同》，原告已按被告爱社区公司的房屋配置要求（房屋原装修、钥匙和空调遥控器）于2018年3月25日全部移交被告爱社区公司，并签订《交接书》、《家私家电代购委托书》。双方约定：已收取原告的家私家电购置费30000元，其中20000元已支付，尾款10000元约定分十个月租金抵扣，但被告爱社区公司收取家私家电购置费后并没有按清单配置。合同第四条约定：被告爱社区公司应于2018年7月15日前支付租金，截至2018年8月25日已累计超过30天未付租金。原告于2018年8月28日邮寄《解除合同收回房产通知书》到被告爱社区公司已被退回。原告多次联系被告爱社区公司的法定代表人、财务责任人及酒店业务责任人均不接电话，被告爱社区公司处于躲避、失联状态，至今未支付租金，属于严重违约。原告与被告丰邦置业公司签订房屋租赁合同时，该公司是房产管理方，被告爱社区公司的工作人员一直在天雄V公寓5楼办公和打广告招收原告的房产交给其经营酒店，原告和被告爱社区公司的租赁合同也是在天雄V公寓5楼签订的。被告丰邦置业公司让被告爱社区公司在天雄V公寓成立和经营酒店管理公司而令原告造成损失存在监管不力，应负有一定责任。故起诉请求判令：1、被告爱社区公司赔偿给原告两个月租金作为违约金；2、被告爱社区公司退还原告已交付的20000元装修和家私家电配置费；3、被告爱社区公司承担违约责任，包括支付从2018年3月25日至2018年8月25日的租金15085元（每月租金为3017元）、物业管理费780元（每月为144元）、换锁费用300元、空调遥控器14元，误工费3000元和精神损失费2000元；4、被告丰邦置业公司与被告爱社区公司在本案中承担连带的赔偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。被告爱社区公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告公司实际控制人为韩静，黄灏仅仅是挂名股东及法定代表人。公司运营期间，合同履行期间，被告的证照、印件、银行账户、财务账册等一切事务皆由韩静实际控制，至今被告的财务账册、银行账号等事务仍被韩静控制。虽然装修款收据盖有被告的财务章，但被告的装修款从未经过被告的财务合规审批程序，进入被告的账户。装修款实际由韩静个人收取并支配，被告保留追究韩静个人法律责任的权利。二、合同履行期间，被告已经向原告支付了押金，涉案公寓也正在装修，被告希望能够继续履行与原告租赁合同。本着负责任的态度，被告多次联系韩静，要求韩静出来共同面对原告，一起解决问题，但韩静均置之不理，避而不见。本系列案涉及公寓众多，此前有少量公寓投入使用，市场反应良好，被告希望能与原告达成和解，由被告继续租赁涉案房屋，对其进行经营管理，为原告创造更大的经济利益。三、关于原告主张的违约金，原告无法证明其实际损失，故不同意支付。即便需要支付违约金，按照合同约定：合同解除后，押金抵扣相应的费用、租金等。被告已经支付了3017元的押金，应予以抵扣。四、原告要求退还的家私家电装修费由韩静收取，即使要承担法律责任也是韩静来承担，而且《代购家私家电配置清单》中还附带《委托书》，与本案是两个法律关系，不应退还。五、本案不涉及人身损害赔偿，空调遥控器及换锁费用应以实际的发票为准，物业管理费也以实际发生的票据为准。六、按照合同约定是有90天的免租期的，原告主动解除了合同并接收了房屋，被告无需再另行支付租金。至于被告丰邦置业公司在本案中是否承担连带责任和受理费的承担问题由法院依法处理。被告丰邦置业公司没有提交答辩意见和举证。经审理查明：2017年6月7日，原告（承租方、简称乙方）与广州市丰邦置业有限公司（出租方、简称甲方）签订《租赁合同》，约定甲方合法拥有广州市海珠区广州大道南路与逸景路交汇处“天雄广场”项目全部物业的占有、使用、收益的权利，甲、乙双方经充分协商，一致同意订立如下合同。甲方将该项目自编号五层113号出租给乙方，计租面积32.39平方米，商业用途，租赁期限从2017年11月1日起至2037年10月31日止，共计20年，租金总额402299元；等。2018年3月25日，原告（甲方）与被告爱社区公司（乙方）签订《房屋租赁经营合同》，约定：房屋坐落于广州市海珠区逸景路238号五楼113房，建筑面积32.39平方米;甲方须按照乙方的家私家电的配置要求及标准（《家俬家电配置一览表》）支付家俬家电配置费用并委托乙方代为配置；乙方按标准配备家俬家电后，由甲方验收，在甲方交付租赁物业时，甲乙双方签订《交接书》，以证明交付义务的全面履行，《交接书》作为本合同的附件；房屋租赁期自双方签署《房屋租赁交接书》当天起至2028年3月25日止，共计10年。甲方应于签署《房屋租赁交接书》当天将房屋按约定条件交付给乙方（如因各种原因导致物业延迟交付的，租期相应顺延）；甲方同意乙方按照《家俬家电配置清单》中约定的配置标准将家俬家电配置到该房屋内，并签署《家俬家电代购委托书》；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结算各自应当承担的费用；第一年和第二年租金标准：3017元/月，租赁第一年免租期为90天，用于客房装修配置及筹备（自甲方交付物业给乙方之日起算）；支付方式：乙方按照每季度为一期向甲方支付租金，乙方于每季度首月的15日前将该季度租金一次性转账支付给甲方；乙方同意给予甲方押金为3017元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方承担装修、整改费用、租赁物业所需的家俬家电购置费用；租赁期内的公共能源费，水电费等相关费用由乙方承担，并按月交给物管公司；乙方承担物业管理费；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（第七条第四款）乙方不按照约定支付租金累计达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；除本合同约定以及法律规定的解除合同情形外，其中一方如若提前终止合同，须提前一个月书面通知对方；经对方确认同意，方可终止协议；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付两个月租金作为违约金；甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应支付两个月租金作为违约金；租赁合同期满或解除，乙方必须依时迁出，将其属于乙方部分的家具杂物全部搬走，并将房屋打扫干净；属于甲方的家俬家电以及其他设施，乙方须跟甲方办理交付手续。如乙方迁出后五天内仍留下箱物不搬清，则作放弃权利论，由甲方全权处理，乙方对此无任何异议；等。同日，双方签订《家俬家电代购委托书》，约定：乙方接受甲方委托，代甲方根据双方的《家俬家电配置清单》上的要求及规格购买家俬家电并配置到甲方物业地址，家俬家电配置费总额30000元，甲方在本合同签订时支付；购置费为固定价格，不受市场变动影响；乙方应在交楼后60天内，将代为购买的家俬家电配置到甲方的房屋内；本合同作为《房屋租赁经营合同》的附件；等。同日，原、被告签订《交接书》，主要内容为：甲方已将位于广州市海珠区逸景路238号5楼113房的房屋按照乙方的配置要求于2018年3月25日全部移交给乙方，起租日期以本交接书确认日期为准；等。双方还约定：原告已支付软装费20000元定金，尾款10000元在每月租金抵扣，每月为1000元，为期十个月。2018年4月11日，被告开具《收据》，内容为收到原告交来天雄广场V公寓5楼113房软装费20000元。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、原告于2018年8月28日向被告邮寄的《解除合同通知书》的EMS快递单两份，地址分别为广州市越秀区东风路132-2号505房和广州市越秀区东风路553号粤海集团大厦27楼2707；2、名称为广州爱社区酒店管理有限公司海珠分公司的《营业执照》拍摄照片，显示营业场所为广州市海珠区逸景路238号天雄V公寓5楼034（自主申报），负责人为黄灏。被告爱社区公司质证表示：证据1没有妥投证明，无法确认已经送达到黄灏或者被告爱社区公司，而且原告邮寄的地址也并非黄灏与被告爱社区公司的法定地址，其无法实际收到；对证据2的真实性、合法性无异议。诉讼中，原告和被告爱社区公司一致确认：被告爱社区公司向原告缴纳了3017元押金。原告表示：被告爱社区公司缴纳了押金后没有缴纳过任何租金，也没有对涉案房屋进行装修，只是按照仓库的形式放置了物品；由于被告爱社区公司2018年1-5月均没有缴纳租金，业主群里有人报警，其于2018年8月25日到涉案房屋自行换锁收回房屋；其主张的物业管理费、换空调遥控器费、换锁费及误工费均没有证据证明。被告爱社区公司表示：不清楚有无缴纳过租金。本院认为：原告和被告爱社区公司之间签订的《房屋租赁经营合同》及《家俬家电代购委托书》是双方真实意思表示，并没有违反相关法律法规的规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。上述合同约定：被告爱社区公司于每季度首月的15日前将该季度租金一次性转账支付给原告；被告爱社区公司不按照约定支付租金累计达30日的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告爱社区公司应向原告支付两个月租金作为违约金；租赁第一年免租期为90天，自原告交付物业给被告爱社区公司之日起算。原告和被告爱社区公司于2018年3月25日签订《交接书》确认当日交付涉案房屋，故涉案房屋的免租期从2018年3月25日起计算90日为2018年6月23日，被告爱社区公司应从2018年6月23日起的当期季度的15日前缴纳该季度的租金，逾期超过30日的，原告有权解除合同。原告主张被告爱社区公司除了缴纳押金后没有缴纳过任何租金，对此被告爱社区公司作为缴租义务人没有提交反证予以证明，故对原告主张的事实，本院予以合理采信。原告据此于2018年8月28日向被告爱社区公司发出解除合同通知，并要求被告爱社区公司赔偿两个月的租金作为违约金及支付从2018年6月24日至2018年8月25日的租金（每月为3017元），合理有据，本院予以支持。但原告要求被告爱社区公司支付免租期内（即2018年3月25日至2018年6月23日）的租金，理据不足，本院不予支持。原、被告确认被告已缴纳了3017元押金，故合同解除后，被告要求将押金抵扣其所应承担的费用符合合同约定，本院予以采纳。关于原告要求被告爱社区公司退回软装费20000元。被告爱社区公司抗辩没有收到原告软装费，但有被告爱社区公司出具的《收据》为证，本院予以认定。被告认为其公司实际是被韩静控制，法定代表人黄灏仅仅是挂名的股东及法定代表人，此是韩静与黄灏公司内部的管理问题，依法不能对抗原告，被告爱社区公司的抗辩理由不充分，本院不予采纳。现双方的租赁关系已经解除，原告也表示被告爱社区公司并未对涉案房屋进行装修，故原告主张被告爱社区公司退还软装费20000元合理合法，本院也予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告要求被告爱社区公司支付涉案房屋的物业管理费（从2018年3月25日至2018年8月25日）、换锁费、空调遥控器费及误工费，但均未提交证据证实上述费用的产生，故对原告的上述主张，本院不予支持。本案为租赁合同纠纷，原告要求被告爱社区公司支付精神损失费与本案不属同一法律关系，本案不予处理，原告可另循法律途径解决。原告与被告爱社区公司、被告丰邦置业公司分别存在租赁关系，原告以被告丰邦置业公司作为出租方需要对原告出租的对象进行监管，并对被告爱社区公司在本案中的赔偿义务承担连带责任的主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州爱社区酒店管理有限公司在本判决生效之日起10日内退还软装费20000元给原告程生；二、被告广州爱社区酒店管理有限公司在本判决生效之日起10日内向原告支付违约金3017元（已抵扣被告缴纳的押金3017元）；三、被告广州爱社区酒店管理有限公司在本判决生效之日起10日内向原告支付从2018年6月24日至2018年8月25日的租金（每月为3017元）；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费972.5元，由原告负担301.5元，由被告广州爱社区酒店管理有限公司负担671元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇一九年三月××日书 记 员  招佐文冯琬晴