广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28474号原告：丁玎，男，1980年2月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：**龙、杨雯茵，分别系广东骏道律师事务所律师及实习律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告丁玎诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁玎的委托代理人**龙、杨雯茵，被告泽信公司的委托代理人李安琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁玎诉称：原、被告双方签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市天河区某号铺位；总价690000元，付款方式为一次性付款。原告先后分两笔支付了全部房价款690000元。原告又按照被告要求另支付了团购费10000元、税费21870元、预告登记/产权登记代理费2000元、公证费400元，共计34270元。根据《商铺买卖合同》的约定，被告应于原告全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办理交易过户手续，现原告已支付了全部房款及税费，经多次催告，被告仍未为原告办理房产过户手续。请求法院依法判令：1、解除原、被告于2015年6月7日签订的编号为20153517号《商铺买卖合同》；2、被告返还收取的购房款690000元、税费21870元、团购费10000元及相关手续费2400元；3、被告支付利息（以购房款410000元及团购费、相关手续费合计422400元为本金，按银行同期贷款利率自2015年6月7日起至2015年7月28日止；以724270元为本金，按银行同期贷款利率自2015年7月28日起至实际付清款项之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告泽信公司答辩称：1、我方已按照合同约定交付涉案商铺，根据商铺买卖合同约定，原告就2015年10月1日起将涉案商铺交由指定的经营管理公司进行管理，将商铺按现状交付给经营管理公司，买受人不得以任何理由拒绝交付，另根据原告与广州潮流天地购物中心有限公司签订商铺委托经营管理协议的约定，经营期限为5年，从2015年10月1日起计算，2015年9月涉案商铺已符合交付条件，由于原告作为商铺的买受人按照合同约定需将涉案商铺交付给广州潮流天地购物中心有限公司，即根据合同约定原告在收楼后将涉案商铺交付给经营公司经营管理，原、被告对涉案商铺的交付只是手续上的签名而非由原告占有，经协商原告同意简化手续，将涉案商铺交付至广州潮流天地购物中心有限公司，我方同时和原告确认地址并于2015年9月21日向原告邮寄收铺告知函。2、由于目前商铺由（2018）粤0106执7584号裁定书查封，并非由于我方的主观原因导致无法履行过户，我方不同意解除合同，建议原告在该案中申请执行异议的形式办理过户。经审理查明：2015年6月7日，丁玎（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人通讯地址为广州市越秀区某室；买受人所购的商铺为广州市天河区某号铺（以下简称“涉案商铺”）；涉案商铺属按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为690000元；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照一次性付款方式按期付款：1、一次性付款：（1）2015年6月7日前支付总房价款的59.42%（包含定金100000元）计410000元；（2）2015年6月15日前支付剩余房价款计280000元；经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2015年10月1日商场开业之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》约定，《商铺委托经营管理协议》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；出卖人应于2015年10月1日，以书面形式通知买受人（或其受托人）办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理涉案商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理协议》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将商铺交付给经营管理公司……；买受人未按照书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺之日起，涉案商铺已实际交付给买受人，且买受人对涉案商铺的各项情况均满意……；买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将涉案商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理协议》对涉案商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……；除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将涉案商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金；出卖人应于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的商铺的产权人变更至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；出卖人办理上述相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕涉案商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：（2）逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款；注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为：出卖人已按照房地产登记机构的要求完成房管交易网签，并取得递件回执；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不按时履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等条款。同日，丁玎（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方受泽信公司指定，接受购房业主的委托，在约定期限内具体经营涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的商场开业日2015年10月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于丁玎的付款情况。丁玎提供了加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》及银行支付凭证多张（最后一笔显示于2015年7月28日支付）证明其支付购房款的情况，本案中丁玎与泽信公司双方确认丁玎已向泽信公司支付购房款690000元。丁玎另提供加盖“泽信公司收款专用章”的《正式收据》一张（载明泽信公司收取税费21870元），加盖“潮宏公司财务专用章”的《收据》一张（载明潮宏公司收到丁玎购买涉案商铺的团购10000元），加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》（显示该律师事务所通知丁玎，因丁玎购买涉案商铺需委托其办理相关事宜共需支付预售预告/产权登记代理费2000元、委托公证费400元，其在收到上述应收款项后会及时为丁玎开出发票，请丁玎于领取资料时凭此通知书换取发票）。泽信公司对上述证据不予确认，认为上述费用并非其收取。关于涉案商铺的交付情况。丁玎与泽信公司双方确认涉案商铺现登记在泽信公司名下。泽信公司主张其已将涉案商铺交付给委托经营方即广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”），现由潮流天地公司实际控制涉案商铺。丁玎明确其要求解除《合同》的依据为泽信公司未按合同约定履行过户义务。根据《合同》第十条第（2）项“逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款”的约定，丁玎有权解约。鉴于泽信公司目前经营困难的状况，本院已向丁玎释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，丁玎表示清楚并明确坚持诉讼请求及自行承担相关风险。另查明，在本院受理的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。本院认为：《合同》是丁玎与泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于丁玎要求解除《合同》的诉讼请求。丁玎称因为泽信公司逾期办理涉案商铺的过户手续，因此其有权解除合同。根据《合同》约定：依据合同约定泽信公司应于实际收到所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续，办妥交易过户手续的标志为完成房管交易网签，并取得递件回执，丁玎于2015年7月28日付清全部购房款690000元，按约定泽信公司应于2016年5月30日之前为丁玎办妥涉案房屋的交易过户，泽信公司逾期未履行办证义务，构成违约，丁玎依约享有合同解除权，其请求解除合同具有合同依据，本院予以支持。关于丁玎要求返还购房款等其余诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，丁玎提交加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》及银行支付凭证等证据证明泽信公司收取购房款690000元、税费21870元。因合同解除，丁玎诉请泽信公司退还上述款项并无不当，本院予以支持。根据《合同》约定，泽信公司应在《合同》解除后的60天内退还丁玎已付的全部购房款，因此，泽信公司返还期限为本判决发生法律效力之日起60日内。丁玎另提交加盖“潮宏公司财务专用章”的收据证明其支付团购费10000元。丁玎作为买受人应为基于认为交纳团购款可获得涉案商铺购房款优惠的认知而支付团购款，结合泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述，可认定上述款项系丁玎为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，丁玎要求泽信公司返还上述团购款，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。丁玎同时诉请要求泽信公司支付上述购房款、税费及团购费的利息，缺乏事实和法律上的依据，本院依法不予以支持。丁玎另提交加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》证明该律所收取产权登记代理费2000元、委托公证费400元，丁玎并未举证上述费用实际为泽信公司收取，丁玎诉请泽信公司返还上述款项以及支付利息依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告丁玎与被告广州市泽信物业管理有限公司就广州市天河区体育东路39-45号三层517号铺签订的《商铺买卖合同》；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内，向原告丁玎返还购房款690000元；三、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告丁玎返还税费21870元；四、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告丁玎返还团购费10000元；五、驳回原告丁玎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19740元，由原告丁玎负担9168元，由被告广州市泽信物业管理有限公司负担10572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  廖雅婧人民陪审员  伍建红人民陪审员  张黛乔二〇一九年三月一日书 记 员  邱莉晶廖嘉欣本判决书已于2019年月日送达