江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民初128号 原告：江西中磊房地产开发有限公司，住所地南昌市南昌县莲塘镇澄湖北大道999号锦绣365小区西边店铺102号，统一社会信用代码9136010072774203X1。 法定代表人：李大英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆春燕，江西求正沃徳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万松，江西求正沃徳律师事务所律师。 被告：南昌聚丰物业管理有限责任公司，住所地：南昌市青云谱区井冈山大道945号，统一社会信用代码：913601007419681902。 法定代表人：任船海，该公司董事长。 被告：任船海，男，汉族，1954年12月11日出生，住江西省南昌市西湖区。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：齐乐，北京市通商律师事务所律师。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：陆兆文，北京市通商律师事务所律师。 原告江西中磊房地产开发有限公司（以下简称中磊公司）与被告南昌聚丰物业管理有限责任公司（以下简称聚丰公司）、任船海合同纠纷一案，本院原于2016年11月18日立案，2017年8月15日作出（2016）赣01民初609号民事判决，后聚丰公司、任船海上诉，江西省高级人民法院于2018年3月20日作出（2017）赣民终441号民事裁定,将本案发回重审。本院于2018年4月2日重新立案，依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理，原告中磊公司的委托诉讼代理人陆春燕、万松、被告聚丰公司、任船海的共同委托诉讼代理人齐东、陆兆文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中磊公司向本院提出诉讼请求：1.判决两被告依据2012年12月23日签订的协议书第三项向原告偿还200万元及逾期利息43.764722万元（共计243.764722万元，利息按同期银行贷款利息计算，暂计算至起诉之日止，需计算至还清之日）；2.判决两被告依据2012年12月23日签订的协议书第四项偿还原告补偿款1000万元及逾期利息208.334722万元（共计1208.334722万元，利息按同期银行贷款利率计算，暂计算至起诉之日止，需计算至还清之日）；3.判决两被告依据2012年12月23日签订的协议书第五项约定，以洪土国用登谱（2012）字D032号出让宗地上的商品房开盘价九折抵偿本项约定的补偿款2300万元及按协议书约定利率支付利息259.516667万元（暂计算至起诉之日止，需计算至还清之日）或直接支付补偿款及利息2559.516667万元（利息暂计算至起诉之日止，需计算至还清之日）；4.诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）由两被告承担。事实和理由：2012年12月23日，原告与两被告就2012年6月28日签订协议的有关合作开发事项最后再签订一份协议书，该协议书第三条约定：自协议生效之日起一个月内，两被告返还原告人民币800万元及利息120万元（共计920万元）；第四条约定：自协议生效始三个月之内两被告支付原告补偿款人民币1000万元，同时原告给被告提供可入账的财务凭证；第五条约定：自本协议生效后，两被告补偿原告人民币2300万元，该款项在两年内支付，并承担月息5厘，且如若被告逾期支付则以该建设项目的商品房（不含商铺）以开盘价九折进行抵偿，多退少补，另行结算。另外，该协议第十条还约定：由胡某勇、胡某辉为本协议约定债务的偿还承担无限连带保证责任。该协议书依法成立并生效，两被告应当全面履行合同义务，然而，自协议生效后，被告仅返还了200万元保证金，支付了第三项中的720万元，剩余200万元至今未付，第四项中的1000万元补偿款至今未付，第五项中的2300万元补偿款也未以物抵偿，保证人也未履行保证义务。 被告聚丰公司、任船海共同辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。一、聚丰公司、任船海与中磊公司之间实为借贷关系，而非所谓的合资、合作开发房地产的合同关系。（一）聚丰公司、任船海与中磊公司于2012年12月23日签订的协议书（下称三方协议）第一条明确约定中磊公司支付的1000万元款项的性质为垫付款，第二条至第五条所约定的补偿款系聚丰公司及任船海就中磊公司提供借款的行为向其偿还的本金及借用资金的回报，因此，从三方协议的约定来看，其性质显然为借款合同，而非合作开发房地产的合同。（二）虽然聚丰公司、任船海与中磊公司于2012年6月28日签署了关于合作开发案涉房地产项目的协议，但是该协议签署后，中磊公司并未按照协议的约定投入项目运作资金，该协议并未被实际履行，正因如此，三方于此后签署了三方协议，并在三方协议中明确约定该三方协议取代此前签署的一切书面文件，并在其中确认了中磊公司提供的资金性质为垫付款。（三）退一步而言，即便聚丰公司、任船海与中磊公司之间存在所谓的合资、合作开发房地产的关系，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”。本案中，三方协议所约定的聚丰公司及任船海就中磊公司提供1000万元资金的行为向其支付的补偿款系无需承担任何经营风险的固定利润回报，明显符合上诉规定中所诉的“不承担经营风险，只收取固定数额货比”的情形，故三方协议应当被认定为借款合同。二、中磊公司要求聚丰公司、任船海向其支付的资金投入回报及逾期利息违反了相关规定，不应得到支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”据此，借贷利率的法定上限为24%，对于超出的部分，不应予以支持。三、根据三方协议第三条、第四条的约定，200万元款项的支付期限为2013年1月23日之前，1000万元的支付期限为2013年3月23日之前，上述款项中磊公司于2016年10月31日向聚丰公司、任船海主张权利，已超过2年诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性、合法性均未提出异议仅就证明目的提出异议的证据，即原告中磊公司提交的证据1-13、证据14中江西中南建设工程集团公司（以下简称中南公司）出具的证明、证据16中的EMS快递单、证据17；被告聚丰公司、任船海提交的证据1、证据2中的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售预可证、证据5，本院确认其真实性、合法性并在卷佐证，对具体证明目的是否采纳以事实认定为准。对有争议的证据，本院认证如下： 原告中磊公司提交的证据14中龚某平出具的证明及证据15胡某辉、胡某勇出具的保证人证明。被告质证认为书写该证明的人未出庭作证，无法核实签名的真实性。本院认证认为，上述证据14中的龚某平出具的证明，2017年8月3日，本院在原一审程序中曾询问龚某平本人，其陈述与出具的上述证明可相互吻合，故本院对该证明系龚某平出具的事实予以确认，该证明中涉及龚某平代中磊公司向钱某保分2次转帐160万元、40万元的内容，有双方无异议的银行回单（中磊公司证据13）相印证，本院予以确认。上述证据15，2017年8月3日本院在原一审程序中曾询问胡某辉，其陈述有“和我哥”为“我姐夫”（任船海）担保的事实，与上述证明中涉及的担保事实可相互印证，故本院对该证明系胡某辉、胡某勇出具的事实予以确认，但该证明中涉及中磊公司多次向聚丰公司及任船海进行催收的内容，系其主观表述，无其他证据相印证，本院不予采纳。证据16.律师函4份及邮寄凭证4张。被告质证称其从未收到过律师函，且原告未提供证据证明其通过EMS邮寄的是该律师函，以及该EMS邮件已送达被告。本院认证认为，原告主张的证明目的是其曾通过EMS向被告发出过该律师函主张其债权，但其提供的证据中仅有2013年11月18日以聚丰公司、任船海、胡某勇、胡某辉为收件人的4份EMS快递单，快递单上无收件人签收记录，无法证明上述4份EMS邮件已发出且被告收到过该邮件，故本院对该证据的证明目的不予采纳。 被告聚丰公司、任船海提交的证据2中的抵押合同；证据3.聚丰公司与江西嘉业建设工程集团公司的建设工程施工合同；证据4.南昌银行进帐单、收款凭证；证据6.土地出让金支付凭证。原告质证认为，其不是上述2份合同的参与方，无法确认真实性、合法性，不予质证；证据4、6与本案无任何关联，不予质证。本院认证认为，证据2中的抵押合同是聚丰公司与案外人中航信托股份有限公司签订，证据3是聚丰公司与案外人江西嘉业建设工程集团公司签订，原告未提供证据否认其真实性、合法性，证据4、6原告并未否认真实性、合法性，其对上述4份证据不予质证不影响证据的证明力，上述4份证据均与原告起诉所涉洪土国用登谱（2012）字D032号出让宗地的开发建设主体相关，与本案争议具有关联性，故本院对上述4份证据予以确认。证据7.聚丰国际大厦工程结算书；证据8.9.聚丰公司人工花名册、工资转帐凭证等；证据10.聚丰公司与武汉信用投资集团股份有限公司、华夏银行南昌分行签署的委托贷款借款合同4份及相应的放款凭证、聚丰公司与中航信托有限公司签暑的信托贷款合同及相应放款凭证、借款协议书6份；证据11.税收缴款书；证据12.房地产信息管理平台销售数据及明细表；证据13.聚丰大厦4-25楼公寓销售代理合同。原告质证认为，上述证据均是其退出合作后发生，其无法确认其真实性、合法性，且上述证据均与本案无关联性。本院认证认为，本案争议并不涉及建设工程的具体结算，且上述7份证据中工程结算无付款凭证，工资发放凭证与借款合同未显示与本案争议有何关联，房地产销售明细表系被告自行制作，房地产销售数据无其他证据相互佐证，且仅以上述证据无法证明案涉项目的成本及盈利状况，故本院对上述7份证据均不予采纳。 本院依据上述已确认证据及各方陈述，查明事实如下： 2009年5月18日，案外人南昌江铃拖拉机有限公司（甲方，以下简称江铃拖公司）与中磊公司（乙方）签订1份协议书（以下称2009年协议），该协议书乙方落款处盖有中磊公司章及任船海作为中磊公司授权代理人的签名。该协议约定有：1.1甲方同意对乙方在上述土地范围内进行聚丰广场（暂定名）项目建设予以支持，为此甲方同意将上述土地使用权向国土资源部门申请收储和依法出让，并负责申请和办理上述土地使用权出让金全额返还甲方的相关手续。1.3上述土地使用权由国土资源部门收储并由其通过国有土地使用权出让程序依法出让时，乙方必须参加受让竞买。但若除本协议第2.2条所述拆迁费用和竞买上述土地使用权应缴纳的相关税、费外的报价高于2000万元人民币（不含2000万元）,乙方有权选择放弃竞买。5.1乙方应在本协议签订后五个工作日内向甲方交付人民币200万元，作为全面履行本协议的保证金。6.1本协议为排他性协议，生效后甲方不得再就本协议标的内容与第三方签订任何形式的协议。 2011年5月27日，江铃拖公司（甲方）与聚丰公司（乙方）签订1份协议书（以下称2011年协议），该协议书乙方落款处盖有聚丰公司章，任船海作为聚丰公司法定代表人签名。该协议约定有：为了保证甲方位于南昌市井冈山大道677号、679号8.65亩土地项目的合作开发顺利开展，……甲方同意该项目由乙方作为项目公司负责具体实施，在原协议的基础上，现就代垫拆迁资金及后续开发等有关事项达成协议。甲方负责依法申请办理上述土地范围内的地上附着物的拆迁许可证，并依法委托南昌市青云谱区拆迁代办进行拆迁、安置、补偿，该宗土地上住宅楼（12栋）的拆迁补偿费、拆迁代办费等有关费用由乙方在国定拆迁补偿规定的范围内代垫，该拆迁费用由乙方先支付到甲方帐户上，再由甲方支付到南昌市青云谱区拆迁代办处提供的拆迁专户上，甲方出具相应借据给乙方，土地款返还甲方后15个工作日内归还乙方，如逾期未归还按银行同期贷款利率的两倍向乙方支付利息，最长还款期间不得超过1个月，否则按乙方融资成本计息，预计上述拆迁费用约800万元左右。甲方将全力支持配合乙方竞买获得该8.65亩土地开发权，若该宗土地况拍价超过6000万元人民币甚至更高迫使乙方放弃摘牌，甲方同意将土地返还款净收益高于人民币2000万元的超出部分与乙方分成，作为乙方四年来聘请策划公司运作该项目所付出的人力、物力、财力的相应补偿，具体分成比例这：若该宗土地竞拍价为6001万-8000万之间，甲乙双方分成比例为6.5：3.5（甲方65%，乙方35%）；若该宗土地竞拍价为8001万元-1亿之间，甲乙双方分成比例为7：3（甲方70%，乙方30%）；若该宗土地竞拍价为1亿以上，甲乙双方分成比例为7.5：2.5（甲方75%，乙方25%），乙方出具项目前期运作发票给甲方。若乙方获得该宗土地开发权，甲方同意将土地返还款净收益高于人民币2000万元的超出部分资金，以预先购买乙方开发的商品物业方式，在土地款返还甲方后的两个月内支付给乙方，以支持乙方用于该项目开发建设。 2012年2月27日，南昌市土地储备中心（甲方）与江铃拖公司（乙方）签订南昌市国有土地使用权储备合同，甲方收储乙方位于南昌市井冈山大道677号、679号8.65亩国有土地使用权。 2012年6月28日，中磊公司（甲方）、聚丰公司（乙方）、任船海（丙方）签订1份协议（以下称2012年6月协议），该协议书甲方落款处签“龚某平代”，乙方落款处盖聚丰公司章及任船海签名，丙方落款处任船海签名。该协议约定有：鉴于1、甲方于2009年5月18日授权丙方与江铃拖公司签订了一份关于合作开发南昌井冈山大道677号、679号（以下简称“合作项目”）的《协议书》；2、丙方又代表乙方与江铃拖公司签订了一份关于合作项目的《协议书》；3、丙方向甲方承诺，江铃拖公司的优惠政策只能通过乙方摘牌方能实现；4、甲方为合作项目运作已前期向江铃拖公司、钱某保支付400万元。现因丙方作为授权代表签订的两份《协议书》内容存在明显冲突，为明确权利义务，三方经自愿、平等协商，现就有关事项，达成如下协议条款，共同遵照执行：一、甲方同意以乙方名义参与竞拍南昌市井冈山677号、679号土地使用权，甲乙双方的摘牌线为1500万元每亩。若本合作项目所涉及的土地以不超过双方设定的底线中标，则甲方与乙方共同合作开发，项目运作的资金由甲方投入80%，乙方投入20%，包括甲乙双方已投入的前期资金。甲乙按55%：45%分配合作项目开发所获得的全部可得利润。二、若本合作项目所涉及的土地以超过甲乙双方设定的底线竞标，任何一方可在设定的低价上继续竞拍。中标方将按江铃拖公司依照2011年5月27日与乙方签订的《协议书》中约定的标准，将参考江铃拖公司返还分成比例款（或以其它任何形式支付）给乙方的费用标准，将该笔费用支付给未中标一方。三、若甲乙双方均未能竞拍取得合作项目所涉及土地，则甲乙双方享有江铃拖公司依照2011年5月27日签订的《协议书》中约定的标准，将江铃拖公司以各种形式向乙方返还（或支付）的费用按55%：45%与乙方进行分配。四、甲方或以其关联的公司不得参与南昌市井冈山大道677号、679号土地的竞拍活动，否则，乙方应承担违约责任。五、乙方或以其关联的公司不得参与南昌市井冈山大道677号、679号土地的竞拍活动，否则，乙方应承担违约责任。六、丙方为乙方严格履行本合同项下义务承担连带责任。七、若任何一方违反本协议中的任何一条，违约方应当向守约方支付合同正常分配后再支付1000万元的违约金。八、甲、乙、丙三方均认可本合同单一条款的无效并不影响合同其它条款的效力。 2012年7月11日，聚丰公司与南昌市地产交易中心签订成交确认书，交易标的为井冈山大道以东、江铃职工宿舍以西8.65亩土地使用权，交易总价7067.05万元，任船海在聚丰公司落款处签名。之后，聚丰公司在2012年11月20日取得上述地块建设用地规划许可证，南昌市财政局于2012年12月20日向聚丰公司开具7067.05万元的土地出让金支付凭证，聚丰公司在2012年12月31日取得上述地块土地使用权证（洪土国用登谱2012第D032号），在2014年5月8日取得上述地块项目“聚丰国际大厦”建设工程规划许可证，在2015年9月18日取得建设工程施工许可证，在2016年9月1日取得聚丰大厦项目预售许可证，预售总建筑面积22692.75㎡。 2012年12月23日，中磊公司（甲方）、聚丰公司（乙方）、任船海（丙方）、胡某勇、胡某辉（丁方）签订一份协议书（以下称2012年12月协议），该协议书甲方落款处盖中磊公司章、李大英签名，乙方落款处盖聚丰公司章、任船海签名，丙方落款处任船海签名，丁方落款处胡某勇、胡某辉签名。该协议约定有：甲、乙、丙三方于2012年6月28日签订了“合作项目协议书”，就该合作开发项目的复杂性和相关事宜等，经甲、乙、丙、丁自愿、平等、友好协商，现达成一致协议如下：一、该项目在土地使用权取得之前，甲方垫付了人民币1000万元（其中200万元整系甲方支付给江铃拖公司的履约保证金，800万元整为该建设项目地块的前期垫付款），故乙方和丙方同意给予甲方相应的补偿；二、甲方支付给江铃拖公司的人民币200万元履约保证金，本协议生效之日起一个月之内，由江铃拖公司直接返回给甲方，乙方和丙方负责督促履行；若甲方在约定时间内不能取得，则由乙方、丙方负责在一个月届满的第一个工作日内返还；三、本协议生效一个月之内，乙、丙两方返还甲方人民币800万元整，另支付利息120万元，共支付甲方人民币920万元；四、本协议自生效始三个月之内，乙、丙两方支付甲方补偿款人民币1000万元整，同时甲方提供给乙方可入账的财务凭证；五、本协议生效后，乙、丙两方另行补偿甲方人民币2300万元，该款项在两年之内支付，并承担月息5厘，如乙、丙两方逾期支付，则以该建设项目的商品房（不含商铺）以开盘价九折进行抵偿，多退少补，另行结算。订立买卖合同，所涉相关税费由甲方全部承担（不含开发税费）；六、三方一致同意，在本合同生效后，原三方签订的协议书，以及签署的所有书面所涉该合作开发项目的书面文件、资料予以终止履行，解除合作项目开发，且原该项目的任何书面材料予以废止，对任何一方均不产生任何形式的效力；七、甲、乙、丙三方一致同意，在本合同生效后，甲方与该项目本身无任何关，甲方与丙方之间也不存在任何委托与被委托等任何关系；八、本协议生效后，甲方于2009年5月18日与江铃拖公司签订的协议和补充协议，予以解除，双方不再另行签订解除协议（包括但不限于：本协议书项下的开发建设项目往来的书面函件、所涉文件资料等，予以废止）；九、本协议书中的任何条款，如与本协议书前所订立的协议、补充协议及所签署的任何文件、资料有冲突，除正常理解、沟通外，均以本协议书为准；十、丁方为本协议担保方，为本协议承担保证连带责任，含乙方、丙方全面另行还款及补偿义务承担无限连带保证责任。 另查明，2009年6月2日，中磊公司于向江铃拖公司帐户转入履约保证金200万元，江铃拖公司出具收款凭单，摘要内容为“收保证金”。2011年7月27日及2011年8月11日，龚某平向钱某保帐户各转入160万元、40万元，就上述款项，2016年3月11日龚某平出具一份证明，称上述200万元系代中磊公司付给江铃拖公司的履约保证金。2012年7月3日，中南公司向任船海帐户转入600万元，就该笔款项，2016年10月9日中南公司出具一份证明，称上述600万元系代中磊公司付给江铃拖公司的建设项目地块前期垫资款。2011年3月2日、6月7日、6月13日、11月22日，聚丰公司4次向江铃拖公司转帐，金额分别为10万元、400万元、300万元、37.0973万元，共计747.0973万元。之后，2013年1月24日、2月6日，江铃拖公司向中磊公司2次转款，金额为200万元、731.25963万元，共计931.25963万元。关于以上所涉人员的身份，2017年8月3日，在原一审程序中，本院询问龚某平，其称其夫妻是中磊公司股东。2016年12月23日，本院询问中磊公司委托诉讼代理人万松，其称龚某平是中南公司法定代表人，也是中磊公司法定代表人李大英的配偶。2016年12月25日，中磊公司在向本院出具的《关于案件细节问题的签复》中称，钱某保为江铃拖公司的授权代表。2013年6月3日，在另案即本院（2013）洪民一初字第20号案件的审理过程中，本院询问任船海，其称钱某保是聚丰公司财务总监。2013年6月4日，钱某保在该案中作为聚丰公司委托代理人、副总经理接受本院询问。在2012年2月27日南昌市土地储备中心与江铃拖公司签订南昌市国有土地使用权储备合同中，江铃拖公司落款处经办人签名为钱某保。 再查明，2013年4月7日，江西南阳投资有限公司（以下简称南阳公司）以聚丰公司为被告诉至本院，要求确认原告投资3300万元整在原被告双方共同投资购买的“国有土地使用证洪土国用登普2012第D032号土地使用权中享有50%的所有权并对共有权份额依法进行分割（以下称20号案）。南阳公司在该案诉状中称，其于2012年5月23日与聚丰公司公司签订《项目开发投资协议书》（以下称2012年5月协议）合作购买案涉土地使用权，之后其向聚丰公司转款3300万元。该案审理过程中，2013年5月29日，聚丰公司提出反诉，在反诉状中认可南阳公司投入3300万元，对此，任船海在2013年6月3日的法庭询问中称其不知晓，聚丰公司公章在别人手上。2013年5月30日，聚丰公司向南阳公司出具函告，称任船海因身体健康等原因，自2013年5月30日始暂停行使法定代表人的职务行为，由刘某娇代为行使，聘请钱某保予以协助履行。2013年6月3日，任船海与南阳公司法定代表人付某斤签订一份《调解协议书》，载明：聚丰公司确认南阳公司拥有案涉土地50%的土地使用（共有）权利，双方各占50%。2013年8月27日，2013年6月5日，任船海出具一份承诺书，称代表聚丰公司确认南阳公司在上诉案件中合法拥有50%比例的土地（股份）共有权利。2013年8月27日，任船海代表聚丰公司（甲方）与南阳公司（乙方）签订了一份《项目合作投资协议书》，其中约定：甲乙双方各出资50%的现金合法竞得购买了国有土地使用权证号洪土国用登普2012第D032号地块，进行项目合作开发；甲乙双方各占该地块50%的使用权；甲方协助乙方负责调处与高某芳、王某平债务偿还问题，甲方负责处理与中磊公司的债务偿还事宜，乙方负责协助，上述两宗债权债务的调处结果和书面情况，必须由甲乙双方予以确认，所涉债务赔偿费用由甲方自行承担。以上调解相关事项经聚丰公司2013年9月10日股东会同意。2013年9月18日，本院出具（2013）洪民一初字第20号民事调解书，认定了聚丰公司缴纳的土地出让金和土地契税除南阳公司投入的3300万元外，其余大部分资金是外借的款项，聚丰公司因借款购地债务无法清偿，公司的公章已被债权人扣押保管，同时公司的股东对公司经营出现分歧，股东曾一度要求暂时停止任船海行使法定代表人职务行为等事实，并确认：案涉土地的使用（共有）权利，双方（南阳公司和聚丰公司）各占50%，未尽事宜按照2013年8月27日签订的《项目合作投资协议书》履行。另，2013年7月27日，王某平、高某芳申请参加该案诉讼称，其二人与聚丰公司于2012年11月2日签订《房地产开发项目协议书》合作投资买地并开发，之后将合作投资款4340.55万元转入聚丰公司帐户，要求确认其二人在该案涉土地使用权中享有50%的权利。任船海另向本院出具过一份情况说明，称聚丰公司因与王某平、高某芳有4300余万元的债权债务关系，聚丰公司公章被王某平、高某芳扣押。该案中相关银行转帐凭证反映：2012年5月3日、9日，付某斤向任船海转帐2笔共600万元；2012年6月25日、26日，南阳公司向聚丰公司转帐2笔共2700万元；2012年6月26日，聚丰公司向南昌市财政局转帐2700万元；2012年11月5日、12月7日，高某芳向聚丰公司转帐2笔共3540.55万元；2012年10月24日、25日，王某飞向聚丰公司转帐2笔共500万元；2012年12月7日，钱某保向聚丰公司转帐1000万元。 又查明，2002年6月13日，聚丰公司出具的公司章程中，股东持股情况为江铃拖公司95%、南昌江铃新动力技术开发有限公司5%。2010年10月11日，聚丰公司出具的公司章程修正案中，股东持股情况为任船海53.85%、刘某娇23.08%、江铃拖公司21.92%、南昌江铃陆风汽车有限责任公司1.15%。2014年5月7日，聚丰公司出具的公司章程修正案中，股东持股情况为任船海76.93%、江铃拖公司21.92%、江铃控股有限公司1.15%。 还查明，在本案原一审程序中和本案审理过程中，聚丰公司的委托诉讼情况有如下变化：2017年3月1日，聚丰公司出具授权委托书，委托万筱安（江西方正律师事务所）、张先鸣（江西方正律师事务所）代理，该份授权委托书上有聚丰公司章，无任船海签名。2017年3月23，聚丰公司出具《关于撤回诉讼代理人的说明》，撤回对张先鸣的委托，另委托郭晓菲（北京市通商律师事务所）、陆兆文（北京市通商律师事务所）代理，该份说明上有聚丰公司章，无任船海签名。2017年6月19日，聚丰公司出具授权委托书，委托魏建军（江西国风律师事务所），该委托书上有聚丰公司章和任船海签名。2017年6月22日，聚丰公司出具《终止委托的情况说明》、《终止授权委托书》，撤回万筱安、张先鸣的委托，终止两人授权，另委托魏建军代理，上述2份材料中有聚丰公司章，无任船海签名。2017年7月13日，聚丰公司出具《关于明确诉讼代理人的说明》，明确委托的是魏建军、陆兆文，该说明上有聚丰公司章，无任船海签名。2017年7月28，聚丰公司出具《关于撤回诉讼代理人的说明》，撤回张先鸣、万筱安、郭晓菲的委托，另委托陆兆文、魏建军代理，该委托书上有聚丰公司章，无任船海签名。2018年5月25日，聚丰公司在本案中委托陆兆文、齐乐（北京市通商律师事务所）代理，授权委托书上有聚丰公司章，无任船海签名。另，2018年5月25日任船海亦出具授权委托书，委托陆兆文、齐乐代理。 本院认为，本案争议焦点为：1.中磊公司第1、2项诉请是否超过诉讼时效；2.聚丰公司、任船海与中磊公司之间的法律关系应认定为合资、合作开发房地产关系还是民间借贷关系，暨聚丰公司、任船海向中磊公司提供的资金是投资款还是借款；3.聚丰公司、任船海是否应向中磊公司偿还200万元及利息、支付补偿款1000万元及利息、支付补偿款2300万元及利息。现围绕争议焦点评述如下： 一、时效问题。聚丰公司主张，中磊公司根据案涉2012年12月23日协议书第三条、第四条内容主张的200万元及1000万元的诉请超过诉讼时效。本院认为，案涉2012年12月23日协议书中约定有4笔给付内容，其中第1笔是返还200万元“履约保证金”；第2笔是返还800万元并支付利息120万元；第3、4笔是聚丰公司支付给中磊公司“补偿”，分别为1000万元（3个月内支付）、2300万元（2年内支付）。按上述约定，第2、3、4笔的给付均系基于同一笔800万元的款项，属同一债务，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。而上述约定中最后一期给付的履行期限届满是2年，即2014年12月，故中磊公司2016年11月18日起诉并未超过诉讼时效，聚丰公司关于时效的抗辩不能成立，本院不予支持。 二、法律关系问题。本院从以下几个方面分析：（一）从2009年协议和2011年协议的内容来看。2009年协议系中磊公司与江铃拖公司签订，其中约定，案涉土地收储后中磊公司必须参加受让竞买，中磊公司向江铃拖公司交付200万元履约保证金，江铃拖公司不得再就该协议标的内容与第三方签订任何形式的协议等。2011年协议则是聚丰公司与江铃拖公司签订，其中约定在原协议的基础上，就代垫拆迁资金及后续开发等有关事项达成协议，案涉土地开发项目由聚丰公司负责具体实施，拆迁费用约800万元左右由聚丰公司代垫，江铃拖公司在收到返还土地款后归还聚丰公司，逾期未归还需支付利息，另江铃拖公司配合聚丰公司竞买土地使用权等。由此可知，与中磊公司、聚丰公司前后达成上述协议的是江铃拖公司，但江铃拖公司对案涉土地项目并不享有开发建设的权利。况且，上述两份协议签订之时，案涉土地尚未收储，依照相关规定，国有土地使用权的出让须经公开、公平、公正的招拍挂程序，不存在土地尚未收储即确定开发主体的可能，故无论是中磊公司还是聚丰公司，均无法与江铃拖公司建立合法的合资、合作开发房地产合同关系。（二）从2012年6月协议的内容来看。该协议是中磊公司、聚丰公司、任船海个人三方签订，其中约定，中磊公司同意以聚丰公司名义参与竞拍案涉土地使用权，若以不超过双方设定的底线中标，则双方共同合作开发等。而在此协议签订之前，聚丰公司又另与南阳公司签订了2012年5月协议，约定双方共同投资开发案涉项目，土地使用权各占50%，其中并未余留中磊公司的份额。上述2份协议签订之时，均未进行土地招拍挂，即案涉土地使用权中标主体尚不确定，且上述2份协议内容明显存在冲突，因此，上述2份协议能否能够得以实际履行，即中磊公司与聚丰公司或南阳公司与聚丰公司能否能够依据上述协议实际建立合资、合作开发房地产关系在彼时亦是不确定的。（三）从2012年6月协议实际履行情况来看。按该协议约定，如果聚丰公司中标，项目运作的奖金由中磊公司投入80%、聚丰公司投入20%，包括双方已投入的前期资金，而签订此协议的前2日，即2012年6月26日，聚丰公司已经向南昌市财政局转帐2700万元缴纳竞拍保证金，同期，2012年6月25日、26日，南阳公司向聚丰公司转帐2笔共2700万元。关于这2700万元的问题，中磊公司于庭后向本院邮寄了1份情况说明，并附2012年6月25日、26日江西铭泰投资有限公司（以下简称铭泰公司）分2笔向聚丰公司转款2700万元的转账凭证、2012年6月27日，聚丰公司将2700万元转回铭泰公司的转账凭证、铭泰公司营业执照、企业信息、公司章程的复印件，称其还通过铭泰公司向聚丰公司转款2700万元，但聚丰公司又将该款退回。因就该情况说明及所附复印件，中磊公司未作为证据在举证期限内提交，且铭泰公司的转款与中磊公司并未显示有何关联，故本院不予认定相关事实。案涉土地使用权于2012年7月11日成交，确认由聚丰公司取得，成交价为7067.05万元，直至2012年12月20日，聚丰公司付清土地出让金之时，其所收款项中并无直接来源于中磊公司的款项。由此可见，中磊公司在协议签订前或签订后均未依约投入80%的资金，2012年6月协议并未实际履行。（四）从相关款项流转情况来看。本案中磊公司的主张的3笔转款，只有第1笔200万元是自中磊公司账户转出，其余2笔则是从龚某平和中南公司账户转出的“代中磊公司转款”，且这3笔款项无一直接转入聚丰公司账户，分别是转入江铃拖公司、钱某保、任船海账户。2013年，向中磊公司退还931.25963万元的是江铃拖公司，而非聚丰公司。在2012年6月协议签订前，截止2011年11月22日，聚丰公司向江铃拖公司帐户共转入747.0973万元，而此时中磊公司转出的款项总共只有400万元，很明显该比例与2012年6月协议约定的80%不符。在2012年6月协议签订后，中磊公司转出的款项只有一笔，即2012年7月3日中南公司向任船海帐户转入的600万元，其金额远远达不到同期项目投资金额80%的比例，且该款是转给任船海个人，并非聚丰公司。（五）从2012年12月协议的内容来看。签订主体包括中磊公司、聚丰公司以及任船海个人，即之前与中磊公司约定所谓合作开发的主体不仅包括聚丰公司，还包括任船海个人,而任船海个人与聚丰公司是两个独立的民事主体。结合以上几个方面，本院认为，其一，案涉中磊公司所支付款项系基于2009年协议及2011年协议的约定，而如上所述，该两份协议均是与江铃拖公司签订，江铃拖公司并非项目开发的主体，因此，中磊公司无论是直接向江铃拖公司转款，还是通过聚丰公司向江铃拖公司转款，均无法构成对案涉项目的合法投资。其二，对聚丰公司而言，中磊公司所支付的款项中无一笔是直接转给聚丰公司的，三个不同的收款人是否将其所收款项作为中磊公司的合作投资款如数转给了聚丰公司，亦无证据证明，加上在聚丰公司取得土地使用权后，退还中磊公司款项的亦是江铃拖公司，而不是聚丰公司，故现有证据无法证明中磊公司与聚丰公司之间实际成立并履行了合资、合作开发房地产合同关系。其三，2012年12月协议签订之时，土地出让金刚刚付清，项目工程尚未开始建设，工程规划和施工许可证尚未取得，项目盈亏尚在完全不可知的状态，而该协议却约定中磊公司无需承担任何经营风险，除退还1000万元之外还另收取固定补偿3300万元，明显有悖常理。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，此情形应当认定双方为借款合同关系。因此，本院认为，2009年协议及2011年协议的签订和履行实质上系江铃拖公司、任船海个人为筹集拆迁资金所为的拆借行为，这一点从2011年协议中约定的代垫拆迁费用、江铃拖公司待土地款返还后归还、逾期未归还则支付利息的相关内容亦可印证。虽然之后任船海、聚丰公司又共同与中磊公司签订2012年6月协议和2012年12月协议，但考虑到任船海个人并无房地产开发的资质，而其又是聚丰公司的法定代表人，掌握着聚丰公司对外签订合同的权利，结合案涉协议的实际履行情况，本院认为，中磊公司与聚丰公司之间未实际形成合资、合作开发房地产合同的法律关系，其与聚丰公司、任船海三方之间应为借款合同关系。 三、法律责任问题。如上所述，本案各方之间为借款合同关系，中磊公司转出款项的返还应按民间借贷法律关系相关规定处理。江铃拖公司、任船海向中磊公司拆借资金，应依照约定和相关规定归还本金及支付相应利息，聚丰公司在2012年6月协议和2012年12月协议上盖章，亦应承担相应还款责任，本案中，中磊公司仅向任船海和聚丰公司主张权利，系其对自身权利的处分，本院予以认可。《中华人民共和国合同法》第二百一十一条规定“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”、第二十九条第二款第一项规定“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”依照上述规定，结合2012年12月协议的约定，200万元应在一个月内即2013年1月22日返还，未约定利息，故约定返还日前不计息。但该笔款项实际于2013年1月24日返还，逾期2天，可按年利率6%计算逾期利息，计0.0658万元。800万元应在一个月内即2013年1月22日返还，约定利息120万，按实际借款日期计算总额，未超过年利率24%，故该笔款项约定返还日前的利息计120万元；逾期利息应以24%年利率计算，其中611.25963万元（731.25963万元-120万元）实际于2013年2月6日返还，逾期15天，计6.0289万元。以上3笔利息相加共计126.0947万元（0.0658万元+120万元+6.0289万元），应在已还款项中先行扣减，扣减后中磊公司实际已收到的还款本金为805.16493万元〔（200万元+731.25963万元）-126.0947万元〕。另有194.83507万元（1000万元-805.16493万元）本金，至今尚未返还，相应产生的逾期利息应按24%年利率自2013年1月23日起计算至付清之日。按以上计算结果，聚丰公司、任船海还应向中磊公司支付本金194.83507万元及利息（按24%年利率自2013年1月23日起计算至付清之日）。 综上，中磊公司诉请聚丰公司、任船海向其偿还本金194.83507万元及逾期利息部分，本院予以支持，超出部分的其他诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十一条之规定，判决如下： 一、被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海于本判决生效之日起十日内向原告江西中磊房地产开发有限公司支付本金194.83507万元及利息（按年利率24%自2013年1月23日起计算至付清之日）； 二、驳回原告江西中磊房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，义务人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费242380元、保全费5000元，共计247380元，由原告江西中磊房地产开发有限公司负担235382元，被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海共同负担11998元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按不服本判决部分的上诉请求金额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省高级人民法院〔收款单位（户名）：江西省高级人民法院；账号：14×××42；开户行：农行南昌市象南广场支行；请务必在用途中注明“诉讼费”〕。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  段 毅 审 判 员  黄 琳 审 判 员  龚 江 二〇一九年三月二十五日 法官助理  舒婕妤 书 记 员  万 凯