湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初694号原告：程绚，女，1983年9月28日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。被告：郴州汇龙置业有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。法定代表人：汤斌，男，该公司董事长。委托诉讼代理人:黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。委托诉讼代理人:唐军，北京中银（长沙）律师事务所律师。原告程绚与被告郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程绚请求本院判令：1、被告立即向原告提供办理不动产权证相关材料并协助原告办妥产权登记；2、被告支付逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成原告无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金35121.03元（违约511天，计算至2018年6月12日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告汇龙公司答辩要点：1、因为不动产首次登记比初始登记增加了办理国土分证（主要为土地验收）的流程，大大增加了案涉房屋的办证难度和时间，未在合同约定的期限内办证并非被告的过错；2、原告主张高额违约金没有依据；3、原告存在未付清购房款的情形，依约定被告有权拒绝协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并不承担任何责任。另，原告程绚办证的时间合同约定是540个工作日，起算时间应当是2015年6月22日。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、2015年5月22日，原告程绚（买受人）与汇龙公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（编号20120292202），合同约定：（1）、买受人购买出卖人开发的位于郴州市青年大道南侧“汇龙.万宝国际城”项目的第B6栋X层2X2号房，建筑面积115.61平方米，每平方米4989.02元，总房款为576781元。（2）、出卖人在2015年6月22日前将经设计、质检、监理、出卖人验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。（3）、出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。（4）、如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按《合同补充协议》第五条中第1款处理，即“双方同意以2015年6月22日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540工作日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记”。合同签订后，原告依约向汇龙公司支付了购房款和办证费用，被告汇龙公司也将涉案商品房交付原告使用。2、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明……”3、因被告汇龙公司存在违规建设行为，擅自将A1-A7、B2-B6（共计12栋）每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改为房间。郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字﹝2016﹞14号行政处罚决定书，在接受行政处罚后，直至2016年10月19日案涉建筑工程才通过规划验收，至此，案涉房屋已符合办理原房产初始登记的条件。4、“汇龙.万宝国际城”项目部分商品房不动产首次登记已经办理完毕，其中A2栋于2018年4月19日办理完毕，A3、B2栋于2018年5月24日办理完毕，A1、A5、A6、A7、B3、B4、B5、B6栋于2018年6月12日办理完毕，A4栋于2018年6月29日办理完毕。因被告至今未向原告提供相关办证手续履行协助办证义务，致使原告无法办理所购买房屋的不动产权证，双方协商无果，酿成本案纠纷。判决的理由与结果本案为商品房销售合同纠纷。本院认为，原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，应按合同约定全面履行义务。本案争议的焦点为：1、被告是否应协助原告办理不动产转移登记。2、被告汇龙公司是否存在违约行为，应如何承担违约责任。1、庭审中被告称因原告未补交实测面积差额款，导致双方产生诉争，原告对此不认可，认为是被告擅自改变了房屋原赠送面积的结构。本院认为，原告依约支付了购房款，案涉房屋业已交付原告，所签合同的主要目的已经实现，双方均未要求解除或变更合同，应依约履行合同条款，如被告认为双方有房屋面积的争议，可依法另行主张权利。依照原、被告合同补充协议第五条“出卖人应当向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记”之约定，被告需协助原告办理的不仅仅是不动产的首次登记，还应包括办理将涉案房产登记至原告名下的不动产权登记，此为办妥。故原告要求被告提供办理不动产权证相关材料并协助原告办妥产权登记的诉请符合双方合同的约定和法律规定，本院予以支持。2、被告汇龙公司称延误办证的原因在于有关政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，属于不可抗力，原告对此不予认可。本院认为:①《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变;②2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请;③被告汇龙公司因违规建设，2016年9月12日被郴州市城乡规划局予以处罚。无论是之前的办理房产证，还是现在的办理不动产证，通过规划审核都是办证的必要条件。该事实可以证明在合同约定的办证期间内，被告汇龙公司所开发的案涉楼盘并不具备办证条件;④被告汇龙公司并没有提交任何证据证明其在合同约定办证期间内曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续;且被告于2018年6月12日将“汇龙.万宝国际城”项目B6栋不动产首次登记办理完毕，但至今未向原告提供相关办证手续履行协助办证义务，致使原告无法办理所购买房屋的不动产权证，因此，应当认定被告汇龙公司未如期办证是违约行为，被告汇龙公司未予办证的抗辩理由，本院不予采信。3、因被告汇龙公司存在逾期办证违约行为，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，符合相关法律规定，被告汇龙公司应当承担逾期办证违约责任，支付违约金。庭审查明，双方在合同中没有约定逾期办证违约金的计算方式或具体数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及不动产登记政策的改变给办证带来了困扰的实际情况，本院确定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准年利率4.35%计算本案违约金（即部分采信被告所称违约金过高的抗辩，未按逾期贷款利息标准计算）。因原、被告双方均认可，应从双方约定的2015年6月22日交房之次日之后540个工作日（经计算，应为至2017年8月17日）内为办证时间，照此计算至原告诉请的2018年6月12日，违约天数是298天，按已付房款576781元为基数，按年利率4.35%计算违约金为20484.42元（576781元×4.35%÷365天×298天），本院予以支持，原告诉讼请求中超过的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告程绚办理所购买的位于郴州市青年大道南侧“汇龙?万宝国际城”项目中的第B6栋X层2X2号商品房的不动产权属登记；二、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付逾期办证违约金20484.42元给原告程绚；三、驳回原告程绚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费339元，由原告程绚负担139元，被告郴州汇龙置业有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  张东明二〇一九年三月二十日书记员  李亚奇附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。