西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0112民初976号 原告（反诉被告）陈兰，女，汉族。 委托代理人肖春辉，陕西勇智律师事务所律师。 被告（反诉原告）赵辉，女，汉族。 委托代理人卢越睿，陕西维谨律师事务所律师。 委托代理人李青霞，陕西维谨律师事务所实习律师。 原告陈兰与被告赵辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈兰及其委托代理人肖春辉，被告赵辉及其委托代理人卢越睿、李青霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈兰（反诉被告）提出诉讼请求1、依法解除原被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告给付原告房屋装修和扩建费用24.5万元；3、判令被告赔偿因违约造成的原告损失20万元；4、判令赵辉按每日700元标准支付停业损失65800元（自2017年11月24日至2018年2月4日止）；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由，2016年8月1日原被告签订房屋租赁合同，租赁保利金香槟3-1-0104号房屋一间，面积73平方米，用于经营火锅店，同时约定原告有权对租赁房屋进行装修或改善增设他物。被告为承租人办理经营所需要的正常电量负荷，保证承租人的正常营业。合同签订后，其对房屋进行了装修和扩建，产生费用24.5万元，将房屋扩建为面积146平方米的室内二层LOFT，办理了个体营业执照，犇人串串香火锅店开始营业。因被告未能提供营业所需要的正常电量负荷，其只能搁置电灶具，另购置煤气灶具经营，因有安全隐患，2016年12月12日被小区物业办责令整改无法正常经营。被告提供房屋用电不符合约定，拒绝履约，暴力干扰其正常经营，让物业办停止物业服务等方式损害其合法权益，现因合同目的无法实现，故提出诉讼请求事项同前。 被告赵辉（反诉原告）辩称，其同意解除与原告签订的房屋租赁合同，解除时间应依照法院判决，而不能以原告要求主张2017年11月24日的日期解除；其没有违约行为，不应向原告赔偿损失；原告无权向其主张房屋扩建和装修费用；原告要求其支付停业损失，没有任何依据。认为原告的各项主张均没有事实和法律依据，要求法院判决解除双方租赁合同，驳回原告其它诉讼请求。 反诉原告赵辉（被告）诉称，2016年8月1日，其双方签订房屋租赁合同，合同约定，其将保利金香槟3-1-0104室出租给陈兰，租期5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止。月租金为11680元，年租金为140160元。租金按季度支付，每季度结束前10日缴纳下季度的租金。并明确约定了交纳租金的具体时间及数额。承租人应按合同约定缴纳租金、水电费、物业费等。合同签订当日陈兰支付11680元保证金和三个月房屋租金35040元。其依约将房屋交付陈兰使用。但之后陈兰屡次违反合同约定，拒绝支付房屋租金。其于2017年4月自行出资在物业部门办理了电力增容，陈兰仍拒绝支付租金。2017年6月26日其曾起诉要求解除合同，支付租金和房屋占用使用费，法院判决没有支持解除合同的诉请，仅支持了部分租金。因陈兰长期拖欠租金的行为已严重侵犯了其合法权益，造成了严重的经济损失，现提起反诉，要求1、依法判令解除双方签订的房屋租赁合同，并将承租房屋恢复原状后交还赵辉；2、依法判令反诉被告支付租金32315元（计算期间为2017年11月1日至2018年1月23日）及实际交还房屋期间的房屋占用使用费（按照租金标准计算）；3、依法判令反诉被告向反诉原告支付物业费1093.2元、垃圾费240.6元（计算期间为2017年10月1日至2017年12月31日）及实际交还房屋期间的物业费、垃圾费（按照原物业费、垃圾费标准计算）；4、依法判令反诉被告赔偿电增容费用42799元；5、本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。 反诉被告陈兰（原告）辩称，同意解除租赁合同。赵辉反诉的主张客观说明了赵辉的违约行为，要求恢复原状是对原告改建和装修事实的认可。电增容费用的请求，说明赵辉用电不符合规定，违约至今，租金及物业费的主张，赵辉的起诉及本案反诉，将合同的目的仅定义为房屋的租赁，是对合同目的的曲解，也是双方纠纷的根源及赵辉违约的根源，建议法院驳回赵辉除要求解除合同外的其它诉讼请求。 经审理查明，赵辉与陈兰于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》，合同约定，赵辉将其所有的座落于西咸新区沣东新城保利金香槟小区3-1-0104号门面房一间73平方米租赁给陈兰使用，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止共计60个月，房屋月租金11680元，年租金140160元，前二年租金不变，后三年租金递增5%，第一年租金每季度交一次；从第二年起每半年交一次；每次提前10天缴纳租金。第一次给额外支付一个月租金作为出租房屋的定金，租金的支付方式，2016年10月1日支付第一次租金35040元，2016年12月20日支付第二次租金35040元，2017年3月20日支付第三次租金35040元，按季度以此类推，并于房屋电量负荷事宜，由出租人负责协调物业等有关部门，为承租人办理营业经营所需要的正常电量负荷，保证承租人的正常营业；承租人不支付或不按约定支付租金达一个月以上，或承租人违约所欠各项费用达（大写）壹万壹仟陆佰捌拾元整以上，出租人有权解除合同。合同签订后，陈兰向赵辉支付了一个月租金作为押金，并支付了2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金，以后再未支付租金。赵辉也将房屋交付陈兰使用，陈兰将承租的房屋进行了扩建，建成二层复式楼，用以经营犇人串串香火锅店。因原房屋电力不足，根据双方的约定，赵辉于2017年1月20日申请金香槟物业服务中心增容并交纳了2万元增容费，物业服务中心增容后，因需交纳剩余的增容费，物业服务中心于2017年5月3日向赵辉发出催费函，内容为“你户为金香槟3号楼10104户业主，因扩大经营需要，需对商铺电容负荷增加20千瓦。”经现场测量商铺用电功率，所说属实。特同意增容，经核算后各项费用5万元，施工前你户因经营周转困难，特申请先支付2万元。此工作已于2017年3月底施工完毕，但你户至今对于事故余款2万元未缴纳，特通知你户，在接到通知后一周内尽快补齐余款2万元，赵辉已将此款交付小区物业服务中心。陈兰在收到交付的房屋后对房屋进行扩建，扩建成复式二层，并进行了装修。在经营犇人串串香火锅店的过程中，因电容不足，将电灶具改成煤气灶具，因使用煤气灶具存在安全隐患，保利金香槟物业服务中心责令其整改。并于2016年12月12日下发了整改通知书。2017年11月陈兰经营的犇人串串香火锅店停止营业。2017年6月26日，赵辉将陈兰诉至法院要求解除合同，支付租金和房屋占用费。2017年10月31日本院作出（2017）陕0112民初8871号民事判决书，判决被告陈兰支付原告赵辉房屋租金11.68万元（租金暂计算至本判决作出之日）；并驳回原告赵辉的其它诉讼请求。该判决已生效。现陈兰以赵辉违约诉至法院，请求事项同前。赵辉提起反诉请求，请求事项同前。庭审中，双方争执较大，调解未果。 上述事实，有房屋租赁合同，商品房买卖合同，收款收据，营业执照，民事判决书，催费函，照片及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案主要解决的焦点是陈兰违约还是赵辉违约，双方签订的租赁合同是否应该解除，陈兰的损失是否应该由赵辉赔偿，陈兰是否应该支付赵辉房屋租赁费及其它费用。法律规定，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定。双方均应当按照合同约定履行。陈兰做为承租方，应当按时支付赵辉房屋租金，其交纳了3个月房租后，从2017年1月开始再未交纳房屋租金，属于违约行为，应承担相应的违约责任。赵辉做为出租方，应当按照合同约定为陈兰办理经营所需要的正常电量负荷。合同未明确电路增容的时间和量数，属于约定不明确。赵辉虽向所在小区物业公司申请办理电路增容，物业公司增加了电容负荷，因陈兰未交纳房屋租金，赵辉亦未将电卡交付陈兰使用，赵辉亦有相应责任。陈兰与赵辉均同意解除房屋租赁合同，不违反法律规定，应予支持。关于陈兰的经济损失，其要求对租赁房屋内的装修和其它设备及电炉灶具、煤气灶具、锅具、配套管线等申请鉴定，但系在庭审终结之后提出，赵辉亦表示反对鉴定，关于此节陈兰可另行诉讼解决。当事人对自己的主张应该举证予以证明，陈兰诉请的其它损失所向法庭提供的证据不足以证明其损失的真实性，依法不予支持。依照合同法有关规定，陈兰做为承租方应该按时支付租赁费，故对赵辉要求陈兰支付2017年11月1日起至2018年1月23日的租赁费32315元予以支持，其要求实际交还房屋期间的房屋占用使用费，因合同尚未解除，应计算在房屋租金内，该费用计算至本判决确定之日即2019年3月15日止为195932元，物业费1093.20元，垃圾费240.60元，赵辉已支付，现要求陈兰支付，理由正当，予以支持；其要求实际交还房屋期间的物业费、垃圾费因未实际产生，不予支持；其要求陈兰赔偿电增容费用42799元的要求，因其未交付陈兰使用，故对其要求不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陈兰与被告（反诉原告）赵辉2016年8月11日签订的《房屋租赁合同》。 二、原告（反诉被告）陈兰于本判决生效之日起三十日内将租赁被告（反诉原告）赵辉位于西咸新区沣新城保利金香槟小区3-1-0104的房屋腾交给赵辉。 三、原告（反诉被告）陈兰于本判决书生效之日起十五日内向被告（反诉原告）赵辉支付房屋租赁费195932元及物业费、垃圾费1333.80元，合计197265.80元。 四、驳回原告（反诉被告）陈兰诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）赵辉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7975元（原告已预交），反诉费855元（被告已预交），现由陈兰承担8000元，由赵辉承担830元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  同 创 审 判 员  刘晓国 人民陪审员  姚广成 二〇一九年三月十五日 书 记 员  赵珂楠