山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2019）晋0502民初251号   原告（反诉被告）：皇城相府集团晋城树德房地产开发有限公司，住所地：山西省晋城市城区，统一社会信用代码：。   法定代表人：李兵，任执行董事兼总经理。   委托代理人：王萍，山西山西君宜（阳城）律师事务所律师。   被告（反诉原告）：晋城市兴和物业管理有限公司，地址：山西晋城市城区，统一社会信用代码：。   法定代表人：王志军，任公司经理。   委托代理人：姬素浩，北京盈科（晋城）律师事务所律师。   委托代理人：郭艳华，北京盈科（晋城）律师事务所律师。   原告（反诉被告）皇城相府集团晋城树德房地产开发有限公司（以下简称“树德公司”）诉被告（反诉原告）晋城市兴和物业管理有限公司（以下简称“兴和公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员毛柏青适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）树德公司的委托代理人王萍，被告（反诉原告）兴和公司的委托代理人姬素浩、郭艳华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）树德公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决终止原、被告的《前期物业服务合同》；2、判令被告立即退出晋城市塔东街与紫光路交叉口润泽苑小区的物业服务区域；向原告移交物业服务的全部相关资料；3、判令被告返还原告代收的暖气初装费410400元，并从2016年6月9日起至实际返还款项之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息（截止2018年10月7日止的利息为45397元）。事实和理由：树德公司为润泽苑的建设单位，2014年10月8日，原被告签订了位于晋城市塔东街与紫光路交叉口润泽苑小区的《前期物业服务合同》，原告选聘被告为润泽苑小区的物业服务企业，合同期限为2014年10月8日至2017年10月8日。合同履行期间，被告替原告代为收取润泽苑小区业主的煤气初装费和暖气初装费。2016年7月11日，被告向原告移交252户业主的煤气初装费用，但是被告在收取114户业主的暖气安装费后至今未返还移交给原告。原、被告签订的《前期物业服务合同》履行期限已经届满，应当予以终止，但是经原告多次催促，被告仍未退出润泽苑小区的管理也未返还其代收的暖气安装费用。故原告诉至法院，望判如所请。   被告（反诉原告）兴和公司辩称：请求依法驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一、《前期物业服务合同》于2017年10月8日已经到期，合同到期之后答辩人与润泽苑小区形成事实上的物业服务合同关系，被答辩人无权要求终止物业服务合同，也无权要求答辩人向其移交该小区物业相关资料。1、2014年10月8日答辩人与被答辩人签订《前期物业服务合同》，被答辩人作为润泽苑小区的物业服务企业，合同期限为：2014年10月8日至2017年10月8日，2017年10月8日之后双方的合同关系已经终止。合同终止后，答辩人仍然为该小区提供物业服务，答辩人与该小区已形成事实上的物业服务合同关系。2、据答辩人统计，润泽苑小区共计550多户，《前期物业服务合同》到期之前已经有400多户业主向答辩人领取房屋钥匙且已经入住，剩余142户房屋也已经出售，只是该部分业主未领取钥匙。在该小区物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%，根据《物业管理条例》第十一条第（四）项之规定，选聘和解聘物业服务企业应当由全体业主共同决定而不是建设单位决定。被答辩人作为建设单位已将房屋出售并且大部分房屋已经交付相关业主，被答辩人已无权再要求物业服务企业终止物业服务合同关系，并向其移交相关物业资料。二、针对暖气初装费，被答辩人起诉内容不符合客观情况。2018年10月25日，答辩人通过银行转账方式向被答辩人转款5万元，而不是被答辩人主张的410400元。被答辩人主张从2016年6月9日起至实际返还款项之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，没有计算标准和依据，应当予以驳回。综上所述，被答辩人申请终止物业服务合同主体不适格，暖气初装费起诉内容不符合客观情况，主张利息无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。   被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告返还反诉原告电费75118.39元；2、判令反诉被告支付反诉原告物业服务费481491.9元、车位服务费365250元，共计846741.9元（暂计算至2017年10月9日至2019年1月8日，应计算至物业服务终止之日）；3、判令反诉被告返还反诉原告物业管理用房装修费36600元；4、判令反诉被告返还反诉原告监控安装费27991元；5、判令反诉被告返还反诉原告绿化管网水阀安装费12510元；6、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：一、反诉被告作为润泽苑小区的建设单位选聘了反诉原告作为该小区的物业服务企业。2014年10月8日，反诉原告与反诉被告签订了《前期物业服务合同》，由于该小区当时不能按照居民用电收取电费，反诉被告与反诉原告达成协议：由反诉原告先行垫付电费，形成差价由反诉被告承担。2016年10月至2017年7月，反诉原告为反诉被告垫付电费共计75118.39元，反诉被告依约应当返还。二、2017年10月8日反诉原告与反诉被告签订的《前期物业服务合同》到期，润泽苑小区业主并未与新的物业服务公司签订新的物业服务协议。《前期物业服务合同》到期后至今反诉原告继续为该小区提供物业服务且该小区业主接受反诉原告继续为其服务，反诉原告与该小区已经形成事实上的物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第四十一条之规定，反诉被告应向反诉原告支付2017年10月8日至今的未出售或未交付房屋的物业服务费和未出售或未交付车位的车位服务费共计846741.9元。三、反诉原告接手该小区物业后由于开发商未按照合同约定安装监控，造成小区管理混乱，多次与反诉被告商谈安装监控之后反诉被告还是没有为小区安装监控，反诉原告安装监控共花费27991元。依据《前期物业服务合同》中的约定，反诉被告已经构成不当得利，应返还反诉原告该部分费用。四、反诉原告为小区绿化工作正常运行为该小区绿化供水管网安装了水阀，产生费用共计12510元，反诉被告应当返还。五、反诉原告入驻该小区时，物业管理用房不具备办公条件，反诉原告对该用房装修改造共花费36600元，依据《物业管理条例》第31条之规定，反诉被告应当支付反诉原告物业管理用房装修费。综上，为维护反诉原告合法权益，提起反诉，望判如所请。   原告（反诉被告）口头辩称：被告的反诉超过了法定答辩期限，应当另诉。   经审理查明：2014年10月8日，原告皇城相府集团晋城树德房地产开发有限公司作为甲方与被告晋城市兴和物业管理有限公司作为乙方签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：第一条、物业基本情况：物业名称：润泽苑，坐落位置：塔东街与紫光路交叉路口，建筑面积：110887.86平方米。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。……第六条、物业服务费主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）社区文化活动费用。第七条、业主应于领取房屋钥匙之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用不予收取，待甲方售出后按规定收取。……第十二条、乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、电梯、水泵、消防、供暖、供配电、给排水、道路、绿地、照明；2、道闸及门房、监控、车库管理系统、物业用房。第十三条、甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：1、小区监控设备未安装；甲方负责在小区内部安装监控设备，要求全方位覆盖小区。……第三十五条、本合同期限自2014年10月8日起至2017年10月8日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十六条、本合同期满前月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十七条、本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。原、被告双方分别在甲乙签章处加盖单位公章并由法定代表人签字确认。合同签订后，双方即开始履行合同，合同到期后，双方均未就延长前期物业服务合同达成协议，另润泽苑小区也未成立业主大会，未选举业主委员会。合同到期后被告兴和公司继续为该小区提供物业服务至今，后原告要求与被告终止《前期物业服务合同》并退出润泽苑小区物业服务区域从而引发本诉。另因被告向原告主张电费、监控安装费、物业服务费、车位服务费等引发了本案的反诉。   另查明，被告兴和公司在2017年为润泽苑小区安装监控共花费27991元；2018年10月25日，被告兴和公司通过银行转账向原告树德公司支付暖气初装费50000元。   以上事实，有《前期物业服务合同》、银行转账凭证、增值税发票、照片、原、被告陈述等在案，予以证明。   本案的争议焦点为：1、就本诉部分，原告诉请有哪些，事实依据和法律依据是什么，被告辩称事实理由和法律理由什么，是否成立、应否支持；2、就反诉部分，反诉原告诉请有哪些，事实依据和法律依据是什么，是否成立、应否支持，反诉被告辩称事实理由和法律理由是什么，是否成立、应否支持；3、本案诉讼费如何负担问题。   针对焦点1：诉请1、终止原被告前期物业服务合同，事实依据：证据1、2014年10月8日签订前期物业服务合同，证明2014年10月8日原告聘被告为物业服务单位，期限是2014年10月8日-2017年10月8日，合同期满后被告继续占用物业管理区域，法律依据：合同约定。诉请2、被告退出物业服务区域，证据1、前期物业服务合同，2、物业服务用房照片两张，证明根据合同第36规定，第37条规定，被告应当退出物业服务区域，法律依据：物业管理条例第29条。诉请3、被告返还原告暖气初装费410400元及利息，事实依据：1、暖气安装建设施工合同3份，证明润泽苑的暖气安装系统由原告安装，暖气安装费用应当由原告取得，2、被告向原告出具暖气初装费明细，被告出具的暖气初装费收据，证明被告收取暖气初装费的事实，被告收取暖气初装费的户主、金额，3、被告出具的煤气初装费移交表1份，证明被告代原告收取煤气初装费并将煤气初装费的相关明细交付给了原告，被告知晓并认可暖气初装费、煤气初装费应当由原告取得，法律依据：民法总则第22条。   被告质证称：诉请1证据真实性认可，不认可证明目的，诉请2证据照片真实性认可，不认可证明目的，物业用房开发商将房屋卖给业主，属于群体小区业主共有，原告主张返还物业用房，没有权利，诉请3三份合同真实性不认可，因不是原件，与本案无关，对暖气费安装明细真实性不认可，是原告单方制作的，煤气初装费移交汇总表不认可，与本案三个诉请没有关联性。对原告诉请1被告认为于2017年10月8日前期物业服务合同到期后，被告与新业主已经形成了事实服务合同关系，法律依据：《合同法》第36条。对原告诉请2认为原告无权主张被告退出物业服务区域，移交物业服务资料，事实依据是依据前期物业服务合同第36条规定，补充证据终止合同一份，业主手册两份，证明新业主与被告签订了物业合约手册，被告已经与新业主形成了物业合同关系，原告已非小区业主，不具备诉讼主体资格，法律依据：《物业管理条例》第6、37条，《物权法》第2章第3节。对原告诉请3提供证据建设银行转账凭证一支，证明被告返还暖气费41.04万元不是事实，我方已经返还了5万元。对原告主张的暖气费及利息双方在之前合同中没有约定，没有事实和法律依据。   原告对被告提供以上证据的质证称：对证据1真实性认可，关联性、合法性不认可，原告与被告签订的前期物业合同已经终止，被告不是原告选聘的物业服务单位，也不是超过半数业主选聘的物业服务单位，被告无权与业主签订协议，协议仅证明业主认可物业，根据《前期物业合同》第21条约定，原告有权利选定物业服务单位，被告与原告签订的前期物业合同到期后未与原告续约，与开发商形成了不定期的前期物业合同，其他合同内容依据惯例及原服务合同的内容，任何一人方有权利终止。证据2需要随后核实。   针对焦点2：反诉诉请1是返还电费，提供第一组、润泽苑小区2016年10月-2017年用电情况10份，其中杨晋兵签字即原告负责人，电费发票及原告出具的计费清单，证明2016年10月至2017年7月，兴和物业为树德公司垫付电费共计75118.39元，树德公司依约应当返还给兴和物业公司，法律依据：《合同法》第122条。反诉诉请2是支付反诉原告物业服务费481491.9元及车位服务费365250元，从2017年10月9月2019年1月8日共计846741.9元，提供证据：润泽苑小区未领取钥匙户数欠缴物业费明细，证明《前期物业服务合同》于2017年10月8日到期后，兴和物业继续为该小区提供物业服务，已经构成事实合同关系，树德公司应当将未出售或为交付的房屋及车库物业服务费共计846741.9元支付给兴和物业公司，法律依据：《物业管理条例》第41条第2款。反诉诉请3是返还物业管理用房装修费36600元，提供证据：1、润泽苑小区物业用房情况说明，2、收据2张，证明树德公司作为建设单位在物业管理区域内配置的物业管理用房不具备办公条件，兴和物业自行装修花费共计36600元，法律依据：《物业管理条例》第30条。反诉诉请4是返还监控安装费27991元，提供证据：1、《前期物业管理合同》，2、润泽苑小区安装监控情况说明，3、润泽苑安装监控合同书，4、润泽苑安装监控系统报价单，5、润泽苑小区监控分布图，6、增值税普通发票，7、小区监控安装图片9张，证明兴和物业为该小区安装了监控设备，产生费用为27991元，依据《前期物业服务合同》约定内容，树德公司已经构成不当得利，依法应当将费用支付给兴和物业，法律依据：《合同法》第122条。反诉诉请5是返还绿化管网、水阀安装费用12510元，提供证据1、润泽苑小区安装绿化设备情况说明，2、收据，证明小区的绿化管网不能正常使用，该问题应当由建设单位承担，兴和物业对该小区绿化供水管网安装了水阀，产生费用共计12510元，树德公司依法应当将该费用支付给兴和物业公司，法律依据：《合同法》第122条。   原告质证称：对反诉诉请1证据真实性不认可，不能证明物业公司已经交付电费，是由被告单方提供的，其中杨晋兵不是我单位职工，更不可能是代表原告给被告签字，双方没有达成垫付电费的协议，物业仅有带业主收取电费的权利，电费的差额应当向业主主张。反诉诉请2证据真实性不认可，是由物业公司单方提供，应当向业主收取，与原告无关，根据合同约定，未出售的房屋是不予收取物业费的。反诉诉请3证据真实性不认可，关于收据不能证明被告实际支出和装修，原告仅需提供用房，并没有原告提供装修和办公用品的义务。反诉诉请4证据真实性不认可，监控安装是属于物业服务企业提供安保服务的范围，应当物业服务企业承担，该发票购买方也是物业公司，双方合同中约定由甲方负责安装，但没有约定由谁负担费用，对润泽苑安装监控系统报价单，润泽苑小区监控分布图，小区监控安装图片是由被告单方提供的，不予认可。反诉诉请5润泽苑小区安装绿化设备情况说明是由被告单方提供，不予认可，根据双方合同第2条约定，物业服务单位应当对公用部分进行维修、管理，被告所说的管网设备、绿化带供水管网安装水阀是物业服务的范围，应当由物业公司承担。安防监控和绿化管、装修的时间2014年底到2015初，已超诉讼时效。   被告述称：返还电费合同从2014年10月8日开始，反诉被告自2014-2016年9月是按月补差价的，反诉被告所说不实，未出售房屋的物业费应该由建设单位承担，装修费费用实际上是已经支付过了。法律依据：《物业管理条例》第30条。反诉诉请4、5两笔费用均由反诉被告承担，安防监控和绿化管网均属于小区公用设施，由建设方负责，合同第2、3条明确规定。   针对焦点3：双方均陈述应当由对方负担本案本诉及反诉费用。   综上，本院认为：原被告双方签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照约定履行各自的义务。   关于本诉原告树德公司要求与被告终止《前期物业服务合同》，并要求被告退出润泽苑小区的物业服务区域，向原告移交物业服务的全部相关资料的问题。《前期物业服务合同》是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同。物业买受人虽未参与《前期物业服务合同》的签订，但也会受该合同的约束。因此《前期物业服务合同》是现有的有名合同中较为特殊的一个合同类型，现有法律法规中并没有关于建设单位可以在何种情形下单方解除《前期物业服务合同》的明确规定。本案中，原、被告双方所签合同至2017年10月8日已经到期，鉴于原、被告之间的物业服务合同关系早已终止，所谓的事实物业服务关系仅是被告继续为小区提供物业服务的一种事实状态，故此种事实状态将伴随被告退出小区而当然终止，原告要求被告退出小区的诉讼请求已经当然包含了终止双方之间事实物业服务关系的内涵。但因双方在合同到期后均未及时行使各自的权利，导致合同到期后双方未就延长服务期限另行达成协议；且原告所建润泽苑小区亦未成立业主大会，选举产生业主委员会，全体业主对被告退场后的后续物业管理事宜尚未作出安排，而小区若存在管理真空期，将不利于全体业主安居乐业，有损全体业主利益，故对原告的该项请求本院本次诉讼不予支持。   因双方现并不具备终止合同的条件，故对原告本诉要求兴和公司返还暖气初装费410400元并从2016年6月9日起按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息的请求，及反诉被告要求树德公司返还电费75118.39元，支付物业服务费481491.9元、车位服务费365250元，返还物业管理用房装修费36600元，监控安装费27991元，绿化管网水阀安装费12510元的反诉请求，本院本次诉讼不再涉及。双方可待解除合同条件成就时，再另行主张。   故本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：   驳回原告（反诉被告）皇城相府集团晋城树德房地产开发有限公司的诉讼请求；   二、驳回被告（反诉原告）晋城市兴和物业管理有限公司的诉讼请求。   案件受理费4100元，由原告（反诉被告）皇城相府集团晋城树德房地产开发有限公司负担，反诉费2050元，由被告（反诉原告）晋城市兴和物业管理有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审判员 毛柏青     二0一九年三月二十六日   书记员 任彦红