广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29882号原告（反诉被告）：佛山市好灶头农产品贸易有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇罗村佛山中南农产品交易中心西二区A013号仓，统一社会信用代码91440605090158097T。法定代表人：欧伟秀。委托诉讼代理人：马达茗，公司员工。被告（反诉原告）：佛山市利华盛农产品配送有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇罗村联星社区同乐一路12号北面之二物业A006号，统一社会信用代码914406053511935029。法定代表人：潘雪雪。委托诉讼代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖璇，广东新健达律师事务所实习律师。原告佛山市好灶头农产品贸易有限公司诉被告佛山市利华盛农产品配送有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月15日立案受理后，适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后予以接纳，并与本诉合并审理。本案公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、被告支付货款及水电管理费共34309.96元给原告；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2018年7月在佛山市禅城区汾江南路32号承包了广东全品惠佳市场。同年8月8日被告与原告分租了该市场600㎡的场地作为海鲜零售档，并签订了《租赁合同》，约定了各项权利义务，但被告自从开业以来经常违反合同约定，本来约定次日交讫的货款却要原告经常催收，拖一周甚至一个月，连水电费及市场综合管理费也要拖半个月。直至11月被告更以外出公干为由失联，其租赁场所也不再进货而停止营业，四个月的营业额总共才万多元，连自己也养活不了，更有甚者近来还随意破坏市场环境及周边卫生，导致原告的其他零售档收到严重影响。基于被告的种种违约行为，原告根据合同法中“合同的变更或解除：……如一方当事人不履行或不适当履行合同的义务和约定时，另一方有权解除合同……”的原则，决定与被告解除《租赁合同》，同时追讨被告所欠货款27478.46元、水电费4831.5元、市场综合管理费2000元，合计34309.96元。被告辩称，与反诉意见一致。补充，对原告主张的欠缴货款、管理费金额无异议，该款项由于原告存在违约行为导致被告损失，因此被告也有权行使留置权，暂不支付。双方合同解除被告没有异议，对被告提出的要求解除租赁合同是法定解除有异议，合同是由于原告违约同时符合了法定解除以及合同约定解除的条件，因此应当依法解除。由于相关的金额计算管理系统资料由原告持有，所以货款、水电费、综合管理费的产生的期间被告不清楚。但是对金额无异议。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1．解除双方于2018年8月8日签订的《租赁合同》；2、原告赔偿被告基础设施建设投资款149457元；3、原告赔偿被告预期经营损失184186.20元。事实和理由：被告与原告于2018年8月8日签订《租赁合同》，约定原告提供位于佛山市禅城区汾江南路32号的广东全品惠佳市场里面的600平方米场地给被告作水产交易使用，并由被告投资建设相关经营水产海鲜的基础设施，合同期从2018年8月8日至2019年8月8日，合同还约定了双方的各项权利义务。市场的其他摊位(肉菜、粮油、食品等)由原告经营。2018年10月底，原告向被告提出其无法继续经营，打算终止对广东全品惠佳市场的承包经营，停止向市场管理方支付租金、管理费等费用，要求被告自行与市场管理方协商继续经营事宜。被告要求原告处理好双方的租赁关系及基础设施投入的赔偿问题再撤场，但原告一直不予处理。11月初，原告开始把市场里大部分的经营摊位撤场，致使市场只剩下被告在场卖海鲜及一两个卖蔬菜的档口，整个市场生意也一落千丈。被告多次与原告协商，但关于补偿问题，双方一直没有达成一致意见，市场管理方也不予理睬。2018年12月13日，广东全品惠佳市场经营有限公司向被告下发了《全品惠佳农贸市场整顿升级改造通知书》，在没有与被告协商的情况下，强行把被告经营海鲜的设施拆除，致使被告已无法经营。根据双方签订的《租赁合同》第七条“在合同期内，由于各种原因(合同第九、第十点的原因外)，导致乙方不能正常经营，视为甲方单方面终止合同，甲方需赔偿乙方剩余合同期内的设施建设投资款(按50万元，大写人民币伍拾万元整投资款合同期六个月内每月均摊)。”，现被告从2018年12月16日开始不能正常经营，按照合同上述条款约定，至2019年2月8日剩余合同期为55天，计算剩余合同期内的设施建设投资款为149457元(500000/184*55)。因原告单方终止合同的行为，致使被告无法继续经营，被告从2018年9月9日至2018年11月7日(60天)的总营业收入为156090.19元，扣除所有成本，利润为营业额的30%，即平均日经营收益为780.45元，根据《合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。”,故原告应赔偿被告从2018年12月16日到2019年8月8日(236天)的经营预期收益合共184186.20元。原告（反诉被告）辩称，在2018年8月8日原告与被告签署《租赁合同》已经被被告彻底违约撕毁，所谓在2018年10月底原告打算终止承包经营权毫无依据，完全是被告一开始就不守承诺违约造成的后果，试问列车一开始就出了轨还能行进吗？而原告收不到被告的款项又怎能维持承包经营权，全品惠佳公司自然要回收整改升级，在12月13日发通知，因此，被告的建设投资项目款自然付诸流水，所谓投资有风险，入市需谨慎，而且升级通知书不是原告发的，被告根本是乱说一通，把基础建设拉走也不通知各方人员，更何况都是被告自己违约的后果？又怎可怨别人呢？至于预期经营收益更可笑，法院连假设性的问题都不接受，又怎么会支持预期收益，被告简直强词夺理。诉讼中，原告就本、反诉举证如下：1、原告营业执照、被告企业信息查询，证明原被告的主体资格。2、租赁合同，证明原被告签订租赁合同，被告应严格执行，合同约定原告委托被告收款，收款第二天交还原告，水电费由被告承担，履约保证金用设施做冲抵，综合管理费在每月23日前缴纳，证明被告违约。3、照片3页（闭路电视截图，拍摄时间2018年11月和12月），证明被告经营状况不佳，环境卫生差，生意差。4、销售分类汇总表、（好灶头）日销售汇总表、商户2018年11月1日-11月30日月收费明细（欧伟秀收）、2018年11月5日-11月10日沈总应返还李总金额汇总表、商品销售汇总表（售价），证明被告不正常经营，营业额达不到要求。5、中国建设银行交易明细，证明被告向原告支付货款的情况。6、平面布置图（装修前），证明被告的承租摊位在市场中属于有利位置。诉讼中，被告就本、反诉举证如下：1、被告在市场改造前档位照片4张，证明涉案农贸市场改造前，被告承租档位后，对档位进行了装修并安装了一批水缸、冰箱、冷库等设备，用作生鲜产品的经营。2、施工照片八张，证明被告原档位在市场改造过程中，原本已安装设备均被拆除，现不具备用作生鲜经营的条件。3、全品惠佳农贸市场整顿升级改造通知书，证明2018年12月13日，原告向被告出具升级改造通知书，其后，原告在未与被告协商的情况下，强行把被告经营海鲜的设施拆除，致使被告无法经营。4、销售分类汇总表，证明自2018年9月9日被告入场经营期至2018年11月7日止，就涉案农贸市场的总收入及被告的每日销售收入有记录，证明被告在经营期间，每日均有稳定的经营收入。5、租赁合同，证明双方于2018年8月8日签订租赁合同，租赁期限是2018年8月8日-2019年8月8日，其中合同第七条约定在合同期内因甲方原因导致乙方不能正常经营，视为甲方单方终止合同，甲方需赔偿乙方剩余合同期内的设备建设投资款。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、6，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据4中的销售分类汇总表，被告对真实性无异议，本院予以确认，其他证据，被告未确认，又系原告自行制作，无其他证据佐证，本院不予确认；证据5，无原件核对，且被告提出异议，本院不予确认。被告提交的证据，原告对真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明：2018年8月8日，原告作为甲方（场地提供方）与被告作为乙方（经营方）签订《租赁合同》，租赁场地位于佛山市禅城区汾江南路32号全品惠佳市场内，合同约定：一、租赁期限。自2018年8月8日至2019年8月8日；二、经营项目与提点率。2018年8月18日至2019年2月8日由乙方出资投入经营水产海鲜相关基础设施（占地面积约600平方米）、自负盈亏经营鲜活水产海鲜、冰鲜。2018年8月18日至2019年2月8日由乙方负责整个交易场所统一收银，次日返还甲方货款（扣除乙方自营项目的货款后）。乙方于2019年2月9日起交还甲方负责整个交易场所统一收银，当日返还乙方货款（甲方提取乙方每天营业总额3%作为提点费，不设上下限）。2018年8月18日至2019年2月8日，乙方除交水电费与管理费外，租金、提点费用甲方全免，用此来保证乙方的投资建设款的收回。2019年2月9日后乙方所投入的设备设施所属权归甲方。……四、履约保证金和综合管理费。履约保证金：乙方用前期投资、装修、设备设施的财产作充抵。乙方向甲方于每月二十三日前交纳综合管理费2000元。……七、违约责任。在合同期内，由于各种原因（合同第九、十点的原因外）导致乙方不能正常经营，视为甲方单方面终止合同，甲方需赔偿乙方剩余合同期内的设施建设投资款（按50万元投资款合同期六个月内每日均摊）。在合同期内，由于乙方的原因不再经营，则视为乙方单方面终止合同，甲方有权不退回乙方在经营场所内投入的设施建设款。八、解除本合同的其他条件。甲乙双方同意在合作期间，有下列情况之一的，乙方有权终止合同，双方互不承担责任：1、该物业占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该物业因社会公共利益被依法征用的；3、该物业因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。九、不可抗力免责条款。合作期内如因不可抗力的因素或国家政策、城市规划建设、三旧改造、政府征收开发，水利改建等原因需收回、征用、征拆该项目区域的土地及其地上建筑时，法律发生重大变化导致本合同无法履行的，双方可提前终止合同，租赁双方所受的损失各自承担，一方无需对另一方作出任何补偿。十、其他。……2018年12月13日，广东全品惠佳市场经营有限公司、原告联合向被告发出《全品惠佳农贸市场整顿升级改造通知书》，称：贵方与我司于2018年8月8日签订的租赁合同，共同达成：改换门面招牌，占据市场核心规模区域，应经营日销十万以上的海鲜为龙头，来带动全市场的发展，但始终没有达到预期的效果。目前，整个市场持续十分被动。为了改善市场经营环境，规范市场管理秩序，提升市场价值利用空间，现本市场进行全面改造，改造期为一个月（从2018年12月16日至2019年1月15日），改造期间市场歇业。为了市场生存发展，所有原合同单方都务必服从市场调整，否则，市场能否持续，将面临严峻挑战，因此贵公司经营项目在本次调整中场地调整到原猪肉、鸡档，面积另行商谈。请予以配合。另查明一，根据被告制作的《销售分类汇总表》，其从2018年9月9日至2018年11月7日(60天)的总营业收入为156090.19元。另查明二，本院于2019年1月15日向原告送达反诉状副本。庭审中，原告陈述：1、在2018年12月13日被告经营的海鲜设施被管理方拆除属实，原因是收不到管理费。2、在合同期限前六个月内进行均摊，如果解除合同那么以剩余期限占六个月的比例乘以50万元计算剩余建设投资款。3、原告与全品惠佳公司的租赁合同在整改后没有继续履行。4、现在市场已经改造完毕，但是要年后才能恢复经营。5、原告主张解除合同的依据是法定解除。庭审中，被告陈述：在合同期限前六个月内，如果解除合同那么以剩余期限占六个月的比例乘以50万元计算剩余建设投资款，也就是该条款违约金。被告按照6个月即184天来计算该款项。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原、被告存在租赁合同关系。关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告主张其解除合同的依据为法定解除，但未举证证明被告存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形；尽管被告有欠交代收货款、水电费、管理费的违约情形，但未达根本违约的严重程度，原告也未举证证明其已向被告催收且被告经催收后仍不履行，故原告主张解除合同，缺乏依据，本院不予支持。相反，原告与市场管理方全品惠佳公司以改造升级为由，对市场强制歇业，导致被告无法继续经营，且原告对2018年12月13日被告经营的海鲜设施被管理方拆除的事实予以确认，并在庭审中陈述原告与全品惠佳公司的租赁合同在整改后没有继续履行，足可认定系因原告原因导致被告无法继续经营，且该原因不属于合同约定的不可抗力等免责原因，故根据合同约定，视为原告单方面终止合同，被告因此有权解除合同。合同自通知到达对方时解除。因被告未举证证明已于诉前发出解除通知，应以诉讼为通知，并以本院向原告送达反诉材料即2019年1月15日为双方租赁合同解除时间。关于原告主张的货款、水电费、管理费。根据查明的事实，被告未依约向原告交还代收货款并交纳水电费、管理费，故应向原告支付上述款项。至于被告抗辩的留置权，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条的规定，留置权是指在债务人不履行到期债务时，债权人有权依照法律规定留置已经合法占有的债务人的动产，并就该动产优先受偿的权利，故被告以原告存在违约行为导致被告损失为由行使留置权，于法无据，本院不予支持。双方在租赁合同关系外，还存在委托合同关系，为免诉累，本院对原告主张的被告欠付代收货款予以一并处理。原告主张被告支付所欠货款27478.46元、水电费4831.5元、市场综合管理费2000元，被告对金额无异议，本院予以支持。关于被告主张的基础设施建设投资款。根据合同约定，因原告原因导致合同解除，原告需赔偿被告剩余合同期内的设施建设投资款（按50万元投资款合同期六个月内每日均摊），2019年2月9日后被告所投入的设备设施所属权归原告。结合上述约定及双方对合同解除后剩余建设投资款的计算方式的陈述，被告主张从开始不能正常经营的2018年12月16日起算，至2019年2月8日剩余合同期为55天，计算剩余合同期内的设施建设投资款为149457元(500000/184*55)，理据充分，应予支持。关于被告主张的预期经营损失。合同法第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依照上述法律规定，合同解除后，当事人可以请求赔偿损失。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第9、10条认为，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型；承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失；人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。本案中，涉案合同为经营性租赁合同，合同解除后，被告投入资金获得经营收益的目的落空，该经营收益的丧失必然成为其损失，原告应予赔偿。该损失为经营利润损失，被告主张，从2018年9月9日至2018年11月7日(60天)的总营业收入为156090.19元，扣除所有成本，利润为营业额的30%，即平均日经营收益（利润）为780.45元，从2018年12月16日到2019年8月8日(剩余租期为236天)的经营预期收益合共184186.2元，原告未表异议，可予认定。但承租人的经营利润损失受到多种因素影响，如自身持续经营能力、市场环境、宏观政策等，即使租赁合同能够继续履行，承租人的经营利润也无法准确预测。考虑到上述情况，结合合同的履行情况、当事人的过错程度，且被告主张的基础设施建设投资款也已获支持，故本院酌定被告预期经营损失数额为其主张的经营利润的20%，则剩余租期的预期损失为36837.24元（184186.2元×20%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告佛山市好灶头农产品贸易有限公司与被告佛山市利华盛农产品配送有限公司于2018年8月8日签订的《租赁合同》于2019年1月15日解除；二、被告佛山市利华盛农产品配送有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市好灶头农产品贸易有限公司支付代收货款27478.46元、水电费4831.5元、市场综合管理费2000元；三、原告（反诉被告）佛山市好灶头农产品贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）佛山市利华盛农产品配送有限公司赔偿基础设施建设投资款149457元、经营损失36837.24元；四、驳回原告佛山市好灶头农产品贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费329元，由被告佛山市利华盛农产品配送有限公司负担；反诉费3152元，由原告（反诉被告）佛山市好灶头农产品贸易有限公司负担1760元，被告（反诉原告）佛山市利华盛农产品配送有限公司负担1392元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年三月二十日书记员  潘有鹏