广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初21100号原告：李莉兰，女，1963年12月8日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：刘映辉、叶静，分别系广东品杰律师事务所律师、实习律师。被告：马缨，女，1975年5月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：吕新光，山东沛然律师事务所律师。第三人：肖国贞，女，1955年12月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：周鸿儒，男，1957年4月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告李莉兰诉被告马缨、第三人肖国贞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李莉兰及其委托代理人刘映辉，被告马缨的委托代理人吕新光，第三人肖国贞的委托代理人周鸿儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李莉兰诉称：2005年2月16日，原被告双方签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其位于广州市天河区体育西路xx号房出卖给原告，价款300000元。合同签订后，原告按约定将房屋价款全部支付给了被告，被告收款后向原告出具了《收款收条》，同时房屋也交由原告居住使用至今。由于该房《房地产权证》尚在办理中，故双方约定在被告办妥《房地产权证》后，二个月内原被告双方办理完毕过户手续。2009年4月10日，被告即取得了案涉房屋的《房屋产权证》，但是被告并没有及时通知原告办理过户登记。而是等到了2010年，约上了被告的爸妈以及原告夫妻一起商议过户事宜。被告称：由于房屋价格上涨了，再给10万元，才同意办理房产过户登记，原告拒绝了被告临时加价的要求。在这之后原告经常催促被告办理过户登记，被告都以同样的理由拒绝，一拖就过了好几年。直到2017年6月份，被告打电话称：由于她生意亏了欠了银行的贷款急于偿还，希望原告给她15万元，就可以办理房产过户登记。如果贷款还不了，银行会查封案涉的房屋。原告当时为了避免这种情况的出现，希望尽快办理该房产过户登记，在被逼无奈的情况下与被告签署了“合同附件”并向被告支付了10万元，然而被告依旧没有按照约定配合原告办理产权交易过户登记手续。2017年12月23日，被告才将案涉房屋的《房屋所有权证》交付给了原告，原告在2018年1月3日到房管局查册，居然发现该《房屋所有权证》是过期无效的。原来被告在2017年10月份将该《房屋所有权证》进行挂失后，重新办理了新的《房屋所有权证》并恶意将案涉房屋办理抵押登记给了第三方，为了应付原告和拖延办证被告将已经失效的房产证交付给原告，该行为严重侵害了原告利益，根据《合同法》第五十二条之规定，该抵押行为应当为无效的抵押。2018年3月30日，原被告双方签订《关于房屋过户问题达成的协议》，协议确定撤销2017年6月23日签订的《合同附件》，被告返还未履行的合同附件所收取的10万元，同时被告承诺在2018年4月30日前撤销案涉房屋的房屋抵押，交易过户时间延长至2018年的5月份第二周内，然而被告依然未按照约定配合原告办理产权交易过户登记手续。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。1、被告立即办理广州市天河区体育西路89号702号房地产的涂销抵押登记的手续，并为原告办理该房产的产权交易过户登记手续；2、被告承担本案全部诉讼费。被告马缨辩称：我方不同意李莉兰诉请。理由：一、关于程序问题。1、我方已于2018年8月20日另案提起诉讼，案号为（2018）粤0106民初22676号，应先对我方在该案中主张的双方合同效力进行确认后才可进行本案审理，否则可能导致不同的审判结果。2、涉案房屋的抵押权登记手续是否解除属另外的法律关系，李莉兰无权干涉。二、关于实体问题。1、涉案房屋属于我方与李伟文婚姻期间购买的房改房。我方事后得知涉案房屋属于军产，是不能买卖的，因此双方的买卖合同从一开始就是无效的。2、我方于2009年4月10日取得涉案房屋的产权证。该证载明涉案房屋的土地性质为划拨（实际上还是军产），因此涉案房屋依旧不能进行转让交易。因房价上涨，双方进行多次磋商，但仍未达成合意，即双方对合同的主要条款即价格一直没有协商成功，更何况双方合同本身就无效。3、2017年涉案房屋房价继续上涨，此时房价已超过200万元我方多次找到李莉兰协商调整房价，当时我方经济困难，无奈之下与李莉兰签订了补充协议，但双方都未履行完毕，且该补充协议显失公平。综上，请求法院驳回李莉兰的诉请。第三人肖国贞述称：我方对原告诉请无异议。经审理查明：马缨与案外人李伟文于1996年9月25日登记结婚，2005年2月5日协议离婚。李伟文是李莉兰的弟弟。广州市天河区天河体育西路xx房（住宅，建筑面积69.5平方米；简称涉案房屋）是马缨、李伟文双方婚姻期间购买的房改房。2005年2月5日马缨、李伟文协议离婚时约定涉案房屋归马缨。2005年2月16日，马缨（甲方/出卖人）、李莉兰（乙方/买受人）双方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋以30万元出售给乙方。房价款在签约后乙方一次性付清。甲方应在签约时将原房屋所有权证明及原购房款收据等有关凭证点交乙方，由乙方出具收到凭证。乙方收到甲方的收款收据后合同即时生效，合同所指房屋所有权即转属乙方，同日房屋交付使用。由于该房《房地产权证》尚在办理中，因此甲乙双方约定如下：1、《房地产权证》办妥后，二个月内甲乙双方办理完毕过户手续，在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。2、如需要甲方出面处理的，无论何时，甲方应予协助。3、如因甲方的延误，致影响《房地产权证》办理和过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。本合同发生的契税、印花税由甲、乙双方各负责50%，过户登记、估价费由乙方负责。甲方声明：合同所指房屋为原就职的“广东东山企业集团有限公司”分配的福利房，已经为甲方购得并拥有所有权，可以用于出售换房。甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他权利设定或其他纠纷；乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利和行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。甲乙双方如果发生争议，应当友好协商解决；如协商不成，任何一方均有权将争议提交仲裁委员会或进入民事诉讼程序解决。本协议未尽事宜，由双方本着友好合作、互利互惠的精神协商解决，经协商一致达成协议的补充条款，与本协议具同等的效力。本合同附件为该房屋所有权证明、原购房款收据及身份证复印件等有关凭证，附件与合同有同等效力。本合同一式五份，经公证机关公证后，甲乙双方各执一份，另两份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户手续，一份交原房产所属单位存档。协议决定，公证在过户时再办。该合同附件《房屋交接资料清单》载明交接资料包括：1、广州市公有住房售价评估表（复印件，原件存于广东东山企业集团有限公司）；2、广州市公有住房买卖协议书（复印件，原件存于广东东山企业集团有限公司）；3、广州地区干部、职工购买公有住房申请表（复印件，原件存于广东东山企业集团有限公司）；4、购房付款收据（原件）。签约当日，马缨出具《收款收条》，确认收到李莉兰支付的购房款300000元。2009年4月10日，广州市国土资源和房屋管理局作出粤房权证穗字第××号《房屋所有权证》，该证载明房屋所有权人为马缨，房屋性质房改房，规划用途住宅，建筑面积69.5平方米。2017年6月23日，马缨（甲方/出卖人）、李莉兰（乙方/买受人）双方签订《合同附件》，双方就2005年2月16日签署的《房屋买卖合同》的继续执行达成如下合同附件协议：一、甲方因特殊原因未能交出原合同所指的《房产证》用于过户，预计要到2017年10月才能交出，同意用其本人父母拥有的房产作为抵押品并提供其《房产证》原件交给乙方保存，直至甲乙双方原合同执行完毕后归还。其父母房产证所有人为马林、刘梦华，房产证号为粤房地权证穗字第××号。二、乙方同意双方合同附件签署后向甲方中国建设银行账号62×××38支付100000元并取得甲方交予的其父母拥有房屋的《房产证》。在甲方可以提供原买卖合同的《房产证》时办理过户手续，乙方再支付50000元给甲方。三、甲方承诺相关文件的真实性并愿意承担相关的法律责任，本附件和原《房屋买卖合同》具有同等法律效力。四、本附件一式四份，甲乙双方各持两份。2018年3月30日，马缨（出卖人/甲方）、李莉兰（买受人/乙方）、马林（担保人/丙方，马缨父亲）三方签订《关于房屋过户问题达成的协议》，约定：……二、甲方同意用其丈夫邢宏利名义购买的共同共有的位于广州从化的商品房用于与债权人肖国贞的抵押物的替代抵押物，并提供《广州市商品房买卖合同》原件、《公证书》原件、《预收购房款发票》复印件交由乙方保管，直到涉案房屋的《不动产权证》按原合同过户到乙方名下或儿子名下为止交还（在此期间乙方可归还资料让甲方办理从化商品房的《房产证》，办好后继续由乙方保管）。三、甲方同意甲方和财务公司用作为抵押物的抵押贷款出现分歧争议时，当上述从化房产出售价格低于涉案房屋的抵押借款数额时，由甲方、丙方筹措补够，不得涉及乙方的所有权权益。四、甲方同意因为2017年6月23日签订的合同没有履行，返还10万元给乙方，在乙方收到返还的10万元后，撤销该《合同附件》，乙方同意放弃相关控诉合同诈骗的法律行动。五、甲方同意在2018年4月30日前撤销与肖国贞的房产抵押，撤销抵押后的两个月内，无条件办理给乙方或者其儿子的过户手续，过户费用按原2005年合同约定的各自支付。……八、丙方同意以自有房产广州市越秀区合群西路3号大院xx房（房产证号：粤房地权证穗字第××号）作为甲方现有房产证与债权人肖国贞的抵押物的替代抵押物。……十、乙方承诺本协议签订后，纠纷解决的时间延期到2018年5月的第二周内，期间不能采取任何行动包括法律行为，但出现甲方债权人介入的情况除外。十一、本协议和甲乙双方于2005年2月16日签订的《房屋买卖合同》以及2017年6月23日签订的《合同附件》相关联，是甲方在用诚意换取乙方暂时放弃诉讼解决的决定，乙方表示理解。甲、乙、丙三方同时声明，如果2018年5月的第二周内甲方不能交还涉案房屋的《不动产权证》并在两个月内配合乙方完成过户，本协议不再形成各方的约束力并视为甲方再次违约等。2018年8月3日，李莉兰提起本案诉讼。马缨对其辩称提供如下证据：1、2018年9月21日广州军区政治部机关营院食堂管理办公室出具的《证明》一份。该《证明》内容：涉案房屋个人房改办证之前属原广州军区政治部企业管理局干部职工宿舍，产权属军产。2、《营区现状图》一份。3、关于涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》两份（查册时间分别为2018年5月15日、2018年9月27日）。2018年9月27日《广州市不动产登记查册表》登记附注栏载明：土地未办有偿使用手续；房改售房，房款付清（成本价）等。上述证据经质证，李莉兰表示：证据1、2真实性无异议，该证据只能证明房改前的状况，与本案没有直接关联，马缨以此作为抗辩理由与事实不符；证据3真实性无异议，该证据证实权属人就是马缨一人，也未体现任何限制交易的内容或情况。关于李莉兰占有使用涉案房屋的事实，李莉兰提供宽带业务申请表、水电费及物业管理费等《交款单》等证据予以证实。马缨对上述证据真实性无异议，但认为李莉兰实际占有涉案房屋不等于双方合同合法有效。关于马缨与肖国贞之间的债权债务问题，庭审中马缨、肖国贞双方均确认：借款数额1500000元，利息月息两分（30000元/月），马缨至今分文未还。肖国贞对其借款事实提供如下证据：1、2017年10月17日马缨出具的《借据》一份。该《借据》载明：因资金周转现借到肖国贞现金1500000元；如有纠纷，由中国湛江国际仲裁院处理。2、中国工商银行转账凭证一份。该转账凭证显示：2017年10月19日肖国贞转账1250000元给马缨。马缨对上述证据无异议。李莉兰则表示无法判断上述证据的真实性、合法性。另查明，广州市国土资源和房屋管理局于2017年10月24日核发涉案房屋的《不动产权证书》［证书编号：粤（2017）广州市不动产权第0xx1号］。该证载明：权属人马缨，房屋产权面积69.5平方米；土地未办有偿使用手续；房改售房，房款付清（成本价）；2017年10月24日以17登记01058224号办理抵押登记，抵押权人肖国贞，债权数额2000000元。再，在本院审理的马缨诉李莉兰房屋买卖合同纠纷［案号（2018）粤0106民初22676号，本院将该案与本案合并审理］，该案中马缨诉请确认双方签订的《房屋买卖合同》、《合同附件》、《关于房屋过户问题达成的协议》无效。本案中本院根据李莉兰申请查封了涉案房屋。本院认为：马缨原为李莉兰的弟妹。涉案房屋为马缨、李伟文（李莉兰弟弟）双方婚姻期间购买的房改房；2005年2月5日马缨、李伟文双方协议离婚时约定涉案房屋归马缨；2005年2月16日李莉兰、马缨双方签订《房屋买卖合同》，马缨以300000元的价格将涉案房屋出售给李莉兰，同日李莉兰支付该购房对价，马缨亦将涉案房屋及其原始购房凭证交付李莉兰。涉案房屋为房改房，权属清晰，我国法律、行政法规并无禁止此类房屋交易，上述《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。马缨辩称上述《房屋买卖合同》无效，显无事实及法律依据，本院不予采信。本案中，李莉兰已履行自身付款义务，马缨亦已交付房屋给李莉兰使用，但马缨多年来怠于履行办证义务，导致涉案房屋在李莉兰在付清购房款后逾十年仍未过户至李莉兰名下，马缨显然构成违约。更甚者，马缨明知其早在十多年前已将涉案房屋出售给李莉兰，且其与李莉兰于2017年6月23日签订《合同附件》，双方就为解决办证等事宜作出了进一步约定，但马缨在未知会并征得李莉兰的同意的情况下擅自于2017年10月24日办理了抵押权登记，将房屋抵押给肖国贞，显然侵害了李莉兰作为购房人的合法权益。但，本案没有证据表明肖国贞、马缨双方恶意串通损害李莉兰利益或肖国贞对此负有明显过错，肖国贞作为抵押权人的权益亦应予以考量。在肖国贞的抵押债权未获清偿的情况下，本院对李莉兰要求马缨办理涉案房屋的抵押权涂销手续的诉请难以支持，在此基础上本院对李莉兰的办证诉请亦无法支持。李莉兰可在办证条件具备时再行主张权利。综合本案案情，本案纠纷为马缨恶意违约引发，本案受理费、财产保全费应由马缨负担。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告李莉兰的全部诉讼请求。本案受理费5800元、财产保全费2020元，均由被告马缨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李新程人民陪审员  焦 红人民陪审员  邹允洪二〇一九年三月二十二日书 记 员  梁怡筠梁雅芝