辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0283民初436号原告：宋毅，女，1959年7月7日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251959XXXXXXXX。委托诉讼代理人：王行安，男，1955年1月17日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251955XXXXXXXX。被告：大连百汇房地产开发有限公司，住所地：庄河市。统一社会信用代码：912102837969XXXXXX。法定代表人：董国杰，系该公司经理。委托诉讼代理人：吕天杰，系辽宁环胜律师事务所律师。原告宋毅与被告大连百汇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋毅的委托诉讼代理人王行安、被告大连百汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吕天杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房款18136元。2.由本案被告承担诉讼费。事实与理由：2009年8月9日原、被告签订购房预订合同，约定由原告购买被告开发的庄河市海云天二期商品房一套，建筑面积120.88㎡，总价款437568元。2010年10月21日该商品房交付之时，原告在被告的要求之下补交了差额面积5.01㎡的对应价款18136元。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》中约定的阳台是非封闭阳台，现被告单方变更合同约定将其改成封闭阳台并据此为由要求补交差额面积价款无事实和法律依据。现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告大连百汇房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，理由如下：一、原告诉称被告单方变更合同将“非封闭阳台改为封闭阳台”并据此要求补交增加面积差额款的事实不成立。1、案涉房屋面积及总房款是经过双方通过书面合同确定的，不存在单方变更的事实。案涉房屋在未竣工前，双方在2009年12月25日签订第一份《商品房买卖合同》，约定建筑面积120.64平方米，但由于实际施工中存在的允许的误差造成案涉房屋未竣工后建筑面积发生变化，双方于2010年5月8日签订的《商品房买卖合同》中按最终测绘报告数据将建筑面积共同变更为125.65平方米，房屋总价款为454853元，所以增加的5.01平方米建筑面积是经过双方共同认可，不存在被告单方变更的问题。2、大连九成测绘院测绘信息有限公司出具的案涉房屋建筑面积是合法有效的数据，该报告确定原告半封闭阳台面积为3.83平方米，这也说明该房屋不存在阳台由开发商单独封闭后增加面积的问题。3、案涉房屋在2010年10月10日竣工验收，验收报告中的设计、施工、监理单位均验收合格，之后以验收报告和测绘报告中数据办理案涉房屋产权登记，该产权证是经过房产行政部门最终核定发放，上述证据均可以确定不存在被告单方变更房屋结构增加面积的事实。4、原告也无证据证明2010年5月8日签订的《商品房买卖合同》中增加的5.01平方米面积系被告封闭了阳台所致，况且即便假设原告主张成立，那么经过双方在合同中确定的事实也属于原告认可的事实，不存在侵权的问题。因此，原告主张被告单方封闭阳台增加面积没有事实和法律依据，原告主张不成立。二、原告主张超过诉讼时效，原告于2010年10月21日接受案涉房屋入住，如果按原告所述情形，将阳台封闭这种房屋结构改变的情况是当事人以肉眼就可以分辨的情形，原告在接受房屋时就可以发现，其知道权利被侵害的时间应从该时间起算，那么按民法总则的规定，诉讼时效期间为2年，原告于2018年才提起诉讼，显然已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年8月9日，原告宋毅与被告大连百汇房地产开发有限公司签订《购房预定书》，主要内容：出卖人：大连百汇房地产开发有限公司。买受人：宋毅。双方约定，买受人自愿认购出卖人开发的“海云天二期”第29幢商品房，建筑面积约120.88平方米（最终以房屋面积测绘成果报告书记载的建筑面积为准），……优惠后单价为人民币3620元/平方米（建筑面积），相应的总房款为437586元。原告向本院提供原告与被告于2010年8月10日签订的《商品房买卖合同》，合同主要内容：出卖人：大连百汇房地产开发有限公司。买受人：宋毅。合同第三条约定，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第39幢1单元6层02号房。……该商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共125.65平方米。合同第四条约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3620元，总金额（454853元人民币）肆拾伍万肆仟捌佰伍拾叁元整。合同第五条约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1（1）种方式进行处理：1、双方自行约定：合同约定的建筑面积与约定交付房屋前面积测绘成果报告记载的建筑面积有差额，按本合同第四条规定的单价在房屋交付时据实结算，多退少补，交付后产权登记面积与测绘报告中记载的建筑面积有差额的，也按本合同约定房屋单价据实结算，多退少补。合同第六条约定，买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：定金5万元于2010年1月2日前交付，其余款项404853元于2010年8月10日前付清。……合同第八条约定，出卖人应当在2010年10月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织建筑工程验收合格，并由设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。……被告提供原告与被告于2009年12月25日签订的《商品房买卖合同》除合同约定的案涉房屋价款总金额436717元、建筑面积共120.64平方米及约定付款时间为定金5万元于2009年8月9日前交付，其余款项386717元于2009年12月25日前付清外，其余内容与原告提供的原告与被告于2010年8月10日签订的《商品房买卖合同》主要内容一致。被告提供原告与被告于2010年5月8日签订的《商品房买卖合同》除合同约定付款时间为定金5万元于2009年9月6日前付清，其余款项404853元于2010年5月8日前付清外，其余内容亦与原告提供的原告与被告于2010年8月10日签订的《商品房买卖合同》主要内容一致。2009年8月9日，原告向被告交付定金5万元，同年12月25日向被告交付购房款436717元，2010年10月21日，原告向被告补交房款18136元，同日，被告向原告交付了案涉房屋。2011年3月21日，被告给原告开具了销售不动产统一发票，载明：付款方名称：宋毅。收款方名称：大连百汇房地产开发有限公司。不动产项目名称：世纪海云天二期。不动产项目编号：731000000009。销售不动产楼牌号：2-39-X-X-X。建筑面积：125.65平方米。单价：3620元。金额：454853元。原告于2011年12月2日领取了案涉房屋产权证（产权证号：20××72），产权证载明建筑面积125.65平方米。原告提交照片4张，用以证明被告将非封闭阳台改为封闭阳台的事实。被告认为该照片系原告自行制作，无法确认其真实性，也无法确定原告所述的卧室是由原阳台封闭改成的事实。被告提交房产面积测量报告书，用以证明2010年9月大连九成测绘信息有限公司对案涉世纪海云天二期39号楼进行房产面积测量，出具了房产面积测量报告书，附件1.房屋面积明细表载明，房号：1单元X-XX层X号。套内建筑面积102.45平方米。其中阳台面积：全面积0平方米，半面积3.83平方米。分摊面积：23.20平方米。建筑面积：125.65平方米。原告认为该报告是被告2010年9月作出的，其与被告是在2010年8月10日签订的购房合同，与案涉房屋没有关系。另查明，被告提交的案涉世纪海云天二期29#（现39#）楼经相关部门验收合格于2010年10月10日出具了工程竣工验收报告，用以证明案涉39号楼单体竣工验收时间是2010年10月10日，原告不予认可。原、被告各自提供了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，证明了世纪海云天二期39#楼于2010年12月28日竣工验收备案。本院所确认的上述事实有《购房预定书》、《商品房买卖合同》、专款专用收据、销售不动产统一发票、缴费清单、照片、房产面积测量报告书、领取钥匙联络单、房屋交接单、房屋产权证领取表、竣工验收备案证、工程竣工验收报告、房屋所有权证信息及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原被、告签订的《购房预定书》、《商品房买卖合同》系系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是：第一、案涉房屋建筑面积是否是因被告将非封闭阳台改为封闭阳台导致增加5.01平方米，被告是否应返还原告购房款18136元。第二、原告提起诉讼是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，本院认为，原告提交的原、被告于2010年8月10日签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋建筑面积为125.65平方米，该建筑面积虽然比原、被告于2009年12月25日签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积共120.64平方米增加了5.01平方米，但是在签订合同后、履行合同过程中，因情况变化，在双方又签订多份合同的情况下，应当以最后形成的有效合同为履约依据，而被告提交的房产面积测量报告书及原告取得的案涉房屋所有权证载明的案涉房屋建筑面积均为125.65平方米，与原、被告最后签订的《商品房买卖合同》约定的案涉房屋建筑面积一致，因此被告交付给原告的房屋建筑面积并未超出合同约定,原告也按照合同约定建筑面积补足了房款。原告提供的证据亦不足以证明案涉房屋存在设计变更，将非封闭阳台改为封闭阳台导致案涉房屋建筑面积增加的事实，应当承担不利后果，故对原告要求被告返还购房款18136元的诉讼请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”案涉房屋是否由于非封闭阳台改成封闭阳台导致建筑面积增加而存在侵犯原告的合法权益的事实，原告在被告向其交付房屋后或领取了房产证时就应当知道，原告于2019年1月8日向本院提起诉讼，其请求权已经超过了诉讼时效，被告抗辩原告提起诉讼已经超过了诉讼时效理由成立，对被告的抗辩意见，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告宋毅的诉讼请求。案件受理费127元，由原告宋毅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  于政雄二〇一九年三月二十五日书记员  王婷婷附：本判决适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。