河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0903民初538号原告：沧州市永昌悦港城商厦有限公司，住所地河北省沧州市运河区迎宾路20号1幢102铺三层西数第1、2间。法定代表人：姜振东。统一社会信用代码：91130903336112348L。委托代理人：孙树宝、冯金平，河北三和时代（沧州）律师事务所律师。被告：沧州市运河区亚马逊自助主题餐厅，住所地沧州市运河区颐和广场11号楼109铺。实际经营者：刘兰风。工商注册号：130903600250748。被告：刘兰风，女，1970年8月10日出生，汉族，住沧州市运河区。二被告委托代理人：王桂文，河北东方伟业律师事务所律师。原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司与被告沧州市运河区亚马逊自助主题餐厅、刘兰风租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张德山独任审判，公开开庭进行了审理。原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司委托代理人孙树宝、冯金平到庭参加诉讼，被告沧州市运河区亚马逊自助主题餐厅和刘兰风委托代理人王桂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金、物业费、推广费共计223940元；2、判令被告向原告支付违约金共计90923.88元；3、本案诉讼费用由被告承担。当庭增加解除双方签订的《场地租赁合同》的诉讼请求。2016年11月13日，原被告双方签订《场地租赁合同》，合同对租赁商铺的位置、租金、租赁期限及违约责任进行了约定，合同签订后原告依约交付房屋。2018年11月28日，被告未经原告允许，私自撤店，根据合同约定，被告擅自中途退租的，应当向原告支付违约金。另，被告自2018年3月25日起至退租之日止共欠付各项费用共计223940元，因逾期付租产生的违约金90923.88元。经原告催要未果，特诉至贵院，望判如所请。被告沧州市运河区亚马逊自助主题餐厅、刘兰风辩称，1、被告方不欠付原告的租金和物业费，推广费应当由原告予以退回。不存在擅自中途退租的情况，是原、被告双方应被告的申请协商统一的结果，不存在违约的情况，所以被告不应当支付原告违约金。按合同约定，由被告方租赁原告方的场地进行经营，合同约定以正式的开业日期为租赁日期，开业时间为2017年3月25日，2018年11月27日被告方向原告方提出的撤店申请，2017年3月25日至2018年3月25日为免租期，不应交纳租费。开业前原告要求被告预交租金43800元，该租金系自2017年3月25日至2017年6月25日，自2018年6月25日到2018年11月27日共欠5个月的租金，每月租金为14600元，共计拖欠73000元。关于物业费，2016年预交一季度物业费38325元，该费用抵冲自2017年3月25至2017年6月25日物业费。2017年7、8、9月份及2018年1、2、3、月份按合同约定及补充协议对物业费进行了减免50%优惠。自2018年3月25日至2018年11月27日的应交纳物业费102200元，被告已交纳10000元，按照补充协议的减免50%优惠，物业费应当为41100元。同时，2017年10、11、12月份不应当按全额进行交纳，应减免50%，优惠后按19164元交纳，物业费和租金共计欠94936元。开业前被告交押金38325元，应予退回，交纳消防改造费用30000元，合同上没有约定，按法律规定消防改造是出租方的义务，不是承租方的义务，原告应予退回。关于推广费问题，被告方已交纳了一季度的推广费32850元，虽然合同上有约定，但该合同是一种格式条款，是原告方提供，合同上没有约定推广的内容和推广的标准，原告没有尽到推广的义务，这使被告方造成经营中的严重亏损，所以该推广费应由原告退回被告，以上费用共计101175元，应予抵销，抵销后原告尚欠被告6239元。2、被告方没有违约，不应当承担违约责任。撤店前期被告方多次向原告进行口头申请，要求撤店，但是原告方认为被告撤店影响整体经营，在原告的劝解下，被告一直处于亏损状态下，又经营长达五六个月，亏损达200多万元。2018年11月份，被告方在无法忍耐的情况下，向原告作出撤店申请，原告同意撤店，被告方进行撤店是原被告双方共同协商的结果，而不是被告擅自撤店，不存在违约的情况。3、原告要求解除合同，作为被告方同意解除，但前提被告方存留在原告处所有的机器设备应予拉回。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、亚马逊自助主体餐厅的工商登记记录，证实被告的主体资格。2、场地租赁合同一份，证实原被告存在租赁关系，以及合同对租金、推广费、物业费的支付和违约责任的约定。3、收据，证实自2017年3月25日开业以来，被告共支付的费用为201652元，尚欠自2018年3月25日至2018年11月28日的费用223940元。2016年12月12日收取2017年3月25日至6月24日被告交付物业费38325元。4、视频录像，证实被告未经原告许可，于2018年11月28日将其租赁的店铺擅自清空，其行为属于擅自中途退租。以上证据证实被告拖欠原告费用的事实及数额的依据，根据合同约定，商铺面积为1200平米，租金为0.4元/平米/天，推广费为0.3元/平米/天，物业费为0.35元/平米/天，自2018年3月25日至2018年11月28日共逾期248天，以上费用共计223940元，擅自退租违约金为当年三个月的租金和物业管理费的损失，逾期支付费用的违约金为逾期之款项的日0.1%，以上为违约金共计90923.88元。被告沧州市运河区亚马逊自助主题餐厅、刘兰风质证称，场地租赁协议没有异议，收据情况请法庭核实，其他同答辩意见。被告沧州市运河区亚马逊自助主题餐厅、刘兰风为支持其辩称，提交证据如下：一、场地租赁合同，证明双方共同约定租赁的情况。二、补充协议两份，证明物业费按50%收取的事实。三、预交租金、推广费、押金、物业费收据，证明被告方交纳的费用情况。四、后续交纳物业费的发票，证明被告交纳物业费的情况。五、房屋租赁协议及收据，证明被告方在2017年3月25日开业以前，因原告通知被告在2017年1月19日开业，被告方不得不为工人们进行租赁房屋，所付出的费用。六、工资表及身份证，被告前期在2017年1月19日到2017年3月25日工人的身份证明及付出的工资情况。七、交纳冷库的电费，说明在2017年1月19日到2017年3月25日作为被告方启用冷库了。第五至第七为被告的损失，八、购进食材，在2017年1月19日到2017年3月25日购进的食材，因没有开业，造成大量物品损失，这也是被告因原告通知开业但没有开业给被告造成的损失。九、设备设施凭证，也是被告给原告造成的损失，因通知开业而没有开业造成的损失，以及推广没有到位给被告方造成的损失。十、被告方向原告写的损失评估，证明原告给被告造成的损失。十一、被告向原告提出的撤店申请，证明被告没有违约。原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司质证称：1、对合同的真实性没有异议，同时可以证实双方对违约责任进行了约定，被告应当支付我方拖欠的租金等费用。2、对于两份补充协议约定的减免情况，实际上我公司在收取物业费已经将协议中约定的两个季度的物业费进行了减免，实际收取的金额是按原协议金额的一半收取的，考虑到当时的经营效益，对物业费进行了优惠。3、对收物业费的发票认可，对其他收据发票不予认可。4、关于消防改造费，根据消防的验收要求由经营者对场地进行改造后方能进行经营，被告交的消防改造费不是原告免费进行改造，应按消防要求进行改造，这个费用是被告委托原告进行改造，实际支出应由被告承担。5、房屋租赁费、工资、冷库费、购买食材的票据。该损失不是由原告造成的，因为被告还经营了其他的自助餐厅，不能证实该费用用于被告餐厅；被告单方出具评估损失，原告不认可，不能作为定案依据；被告主张抵销的费用，应当提出反诉，对此主张不应当采纳；被告退租未办理退租手续，并补齐拖欠租金，被告擅自搬离，其行为属于违约；合同中对推广费的约定，不属于格式条款，合同是双方经过协商签订的，不属于格式合同。经审理查明，被告刘兰风系个体工商户沧州市运河区亚马逊自助主题餐厅的实际经营者，2016年11月13日，原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司与被告沧州市运河区亚马逊自助主题餐厅签订《场地租赁合同》，约定原告将位于沧州市运河区角沧州永昌悦港城4层06铺出租给被告，租赁面积为1200平方米，租金每月14600元，物业费每月12775元，推广费每月10950元，租赁期限10年，自2016年12月25号至2026年12月24号止，以开业当天计算租期及顺延。2017年3月25日开业之日起至2018年3月24日为免租期，免租期内被告需缴纳0.35元/平/天物业管理费用。擅自退租违约金为当年三个月的租金和物业管理费的损失，逾期支付费用的违约金为逾期之款项的日0.1%。合同的租赁保证金为38325元。合同签订后，被告于2016年12月12日缴纳了保证金，并预存了一个季度的租金43800元、物业费38315元、推广费32850元，该部分费用分别用于了2017年3月25日至2017年6月24日租金、物业费、推广费。之后，被告分多次缴纳了各季度物业费，分别为：2017年6月25日至2017年9月24日物业费19162.50元，2017年9月25日至2017年12月24日物业费38325元，2017年12月25日至2018年3月24日物业费19162.50元，2018年3月25日至2018年6月24日的部分物业费10000元。2018年11月28日，被告因经营不善向原告提出撤店，并将店内货物及设备搬离租赁商铺。后因被告欠付租金等费用双方协商未果，原告诉至本院。另查明，2016年12月17日，被告因二次消防改造办理报批手续，委托第三方威泰消防公司为其办理消防报批手续，被告向其交纳消防改造费用30000元。本院认为，原、被告之间订立的《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，本院依法予以认定，双方均应全面、切实履行。原告将房屋交付被告后，被告应当按约定承担支付租金等费用的责任。本案中，被告已经撤离租赁场地，原告要求解除合同，被告同意解除合同，符合合同解除的条件，故原告要求解除合同的请求，本院予以支持。根据本院查明的事实，被告自2018年6月25日起至2018年11月28日止，共计拖欠原告租金、推广费、物业费共计156天。对于被告拖欠原告的租金，被告应当按照合同约定予以支付。被告应当支付原告的租金金额为74460元（0.4元/平方米/天×1200平方米×156天）；对于原告拖欠被告的推广费用，因原告按约定给被告进行了宣传推广，且组织商场整体促销活动，故被告应当支付原告推广费，推广费金额为55845元（0.3元/平方米/天×1200平方米×156天）；对于被告拖欠原告的物业费，因补充协议约定了减免50%优惠，被告物业管理费应减少50%交纳，故对于未与交纳的物业费部分应当按照拖欠金额的50%交纳，被告应当支付原告物业费金额为22760元（0.35元/平方米/天×1200平方米×156天×50%=32760元，再扣除已经支付10000元）。对于被告提出其预交的推广费32850元应当予以退回的主张，本院认为，该费用系双方真实意思表示，在租赁合同中明确约定，原告对被告商铺经营进行了推广，故对于被告辩称的该项主张不予采纳。关于被告主张退回的消防改造费30000元，该费用系案外人威泰消防公司收取，故对于被告要求抵扣的主张，应当向案外人主张权利。对于被告预交的租赁保证金为38325元，应当在被告应当支付原告的上述费用中予以抵扣，被告还应当支付原告114740元。由于被告沧州市运河区亚马逊自助主题餐厅系个体工商户，现已撤离，不再继续经营，故应由被告刘兰风承担上述责任。对于原告主张的擅自撤店违约金，因双方合同中并未对撤店流程进行约定，且被告撤店前向原告提交了撤店申请，原告对撤店一事已经知晓，被告搬离设备不构成擅自撤店，故对于该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：一、解除原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司与被告沧州市运河区亚马逊自助主题餐厅于2016年11月13日签订的《场地租赁合同》；二、被告刘兰风于本判决生效之日起三十日内腾空承租房屋，并将承租房屋交还原告；三、被告刘兰风于本判决生效之日起十日内支付原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司租金、推广费、物业费合计114740元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3011元，由原告负担1911元，由被告刘兰风负担1100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  张德山二〇一九年三月二十日书记员  姚国彦