广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初17888号原告：广州怡城物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101708257661D。法定代表人：陈慧青，系该司董事长。委托代理人：雷琼芳、乔雷，分别系广东南国德赛律师事务所律师及实习律师。被告：广州金创利经贸有限公司，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码91440101724303023P。法定代表人：黄炜，系该司总经理。委托代理人：吴达邦，系广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州怡城物业管理有限公司（以下简称怡城公司）诉被告广州金创利经贸有限公司（以下简称金创利公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告怡城公司的委托代理人雷琼芳、乔雷，被告金创利公司的委托代理人吴达邦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告怡城公司向本院递交诉状起诉称：原、被告于2012年11月22日签订《前期物业服务合同》，约定自2012年11月22日原告为被告位于维多利广场X塔XX楼01-07单元（共1100.9平方米）提供物业管理服务。合同第二章约定，物业服务费收费标准为25元/月/平方米，被告应于每月5日前支付当月物业服务费、上月水电费及其他有偿服务费用。自2016年8月起，被告拖欠缴费且经原告多次催告后仍不履行，现其未能如期按月支付，原告有权要求其按中国人民银行同期贷款利率支付迟延履行期间的违约金。据此，原告特提出以下诉讼请求：1、被告立即支付维多利广场B塔第27层自2016年8月至2018年5月期间拖欠的物业服务费101798.88元（按25元/平方米/月标准计算）、水电费含其他有偿服务费32974.76元及违约金（截至2018年6月15日违约金为11692.64元，自2018年6月16日起以134773.64元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际清偿之日）；2、被告承担本案所有诉讼费用。被告金创利公司辩称：1、根据原告向被告在2018年12月21日出具的催款通知书显示的管理费，在2016年8月1日至2017年12月31日期间的物业管理费欠费总额86239.25元。被告在2018年12月29日向原告支付管理费47000元（已包含27和31楼）；2、原告向被告主张物业管理费违约金、水电费及有偿服务费违约金，被告不应支付。由于原告在2016年8月1日至2017年12月31日期间停止对涉案27楼物业进行物业服务，没有人清理垃圾、停水停电、停止运营电梯，导致被告无法正常办公，因此原告不应向被告主张违约金。且，根据双方签订的前期物业服务合同第5.2条约定，从该条可以看出，违约金最长只能按30天计算，超过30天是采取停水停电措施；另该条约定的违约金计算标准过高。被告的物业，仍然处于停水停电、停止电梯运营状态，一直没有物业服务，原告没有履行物业管理服务，因此被告无须支付逾期支付水电费及有偿服务费违约金。另，2018年3月份起，27楼的2701、2702、2703、2704、2705、2706、2707房分别给案外人使用，从2018年3月份起应由案外人承担该部分物业的物业管理费、水电费及其他有偿服务费，该楼层的2702-2房的物业管理费（每月物业管理费为1589.25元）、电费是由被告承担。经查理查明：根据广州市房地产档案馆出具的显示查册时间为2018年11月14日的《广州市不动产登记查册表》显示，位于广州市天河区体育西路XXX号之一2701、2702、2703、2704、2705、2706、2707房的权属人均为金创利公司，登记时间均为2011年12月15日。2012年11月22日，金创利公司（甲方）与怡城公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，就乙方为维多利广场（地址：广州市天河区体育西路XXX号之一B塔27层01、02、03、04、05、06、07单元）提供物业管理服务事宜订立本合同，约定：（1.1条）根据乙方与项目建设单位/发展商所签《前期物业服务合同》的相关约定，乙方为甲方提供前期物业管理服务，甲方持有单元位于维多利广场X塔XX层01、02、03、04、05、06、07单元，建筑面积1100.9平方米；（1.2条）本合同期限自2012年11月22日起至项目成立业主大会，且业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；（2.1条）项目物业服务费现时计收标准为每月每平方米（建筑面积）25元；（2.5条）物业服务费按自然月计收，甲方需于每月5日前向乙方缴交当月应付物业服务费和甲方自用（及分摊）的上月水、电费及其他有偿服务费；不足一个自然月的，按“当月物业服务费÷当月总天数×当月的实际使用天数”计算应交物业服务费；（5.2条）本合同期内，甲方未能依约按时支付物业服务费、偿还乙方代付的水电费等及其它费用，每逾期一日按拖欠金额的百分之二计付违约金；逾期时间超过30天的，乙方有权单方解除本合同及没收物业服务保证金或采取停水、停电或其他乙方认为必要的措施进行追缴，甲方不得抗辩，且不得就因此而遭受的损失向乙方索赔等条款。庭审时原告表示：被告2016年8月拖欠的物业管理费6634元，2016年9月拖欠的物业管理费12522.50元、2016年12月拖欠的物业管理费74.88元、2017年1月、6月、10月拖欠的物业管理费均为27522.50元；被告各月拖欠的水电费及有偿服务费（若未特别指出的，均为水电费）如下：2016年4月280.41元、2016年5月2072.21元、2016年6月1088.52元、2016年8月2439.54元、2016年9月1351.86元、2016年11月1688.96元、2016年12月2437.78（其中水电费2427.78元、有偿服务费10元）、2017年1月2086.31元、2017年2月1869.36元（其中水电费1803.36元、有偿服务费66元）、2017年3月1187.69元、2017年4月1035.17元（其中水电费1005.17元、有偿服务费30元）、2017年5月1177.60元（其中水电费1167.60元、有偿服务费10元）、2017年6月1572.81元、2017年7月1604.25元、2017年8月1742.46元（其中水电费1449.46元、有偿服务费293元）、2017年9月1830.57元（其中水电费1760.57元、有偿服务费70元）、2017年10月1551.87元、2017年11月1912.52元（其中水电费1449.52元、有偿服务费463元）、2017年12月1213.23元（其中水电费1193.23元、有偿服务费20元）、2018年3月1486.97元、2018年4月1344.67元，总金额为32974.76元；起诉后被告于2018年9月17日向其支付32974.76元，该款项抵扣了水电费及有偿服务费本金，因此在本案中不再主张水电费及有偿服务费本金，但仍主张截至2018年9月16日止的水电费及有偿服务费的违约金。原告遂明确其诉讼请求为：1、被告立即支付维多利广场B塔第27层自2016年8月1日至2017年10月31日期间的物业管理费（具体各月欠费金额如上所述）及违约金（以被告上述期间各月拖欠的物业管理费为本金，分别自欠费当月6日起均计至被告实际付清之日止，均按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算）；2、被告支付逾期支付2016年4月至2018年4月期间的水电费及其他有偿服务费违约金（以该期间各月拖欠的水电费及有偿服务费为本金，分别自欠费次月6日起均计至2018年9月16日止，均按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计标准算）；3、被告承担本案所有诉讼费用。对于被告抗辩的其于2018年12月29日支付的47000元，原告表示因其确认收到被告支付的47000元，但因2018年被告仍需向其支付物业管理费、水电费等，该笔费用支付的是2018年年度的相关费用，并非其主张期间的费用，与本案无关。被告辩称涉讼27层原告停水停电、停电梯且未清理垃圾，原告对此予以否认，被告未能举证证实。本院认为：原、被告双方所签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力。被告作为涉讼房屋的产权人，在签订上述合同享受原告提供的物业服务后，理应依约支付物业服务费给原告。物业服务费、水电费及有偿服务费的支付情况，理应由作为付款义务人的被告承担相应的举证责任。原告主张的拖欠物业服务费的期间、金额，被告未能举证证实其已付款，对此应承担举证不能的法律后果，对于原告主张的物业服务费的欠费期间、金额，本院均予以确认。对于原告主张的水电费、有偿服务费的金额、期间，虽原告未提供各月水电费、有偿服务费的具体依据，但被告对此并未提出异议且其在原告起诉后已依据原告主张的拖欠水电费、有偿服务费的总金额支付了相应款项给原告，故本院对原告主张的拖欠水电费、有偿服务费的期间、金额亦予以确认。上述期间的物业服务费至今未付已构成违约，原告要求被告支付合法有据，本院予以支持。被告迟延支付物业服务费、水电费及有偿服务费已经构成违约，原告要求被告支付违约金合法有据，本院予以支持。合同约定按每日百分之二计付违约金明显过分高于被告违约给原告造成的损失，原告主动调整为按同期贷款利率上浮50%计算并无不妥，本院予以照准。对于被告2018年12月29日支付的47000元，因本案中原告主张的均是2017年12月之前的物业服务费，而2018年起被告仍继续使用房屋，因此原告关于该笔费用支付的2018年年度的相关费用并非其主张期间的费用、与本案无关的主张合法有据，本院予以采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州金创利经贸有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，支付2016年8月至2017年10月期间拖欠的物业服务费101798.88元及逾期支付该期间物业服务费的违约金（以本判决查明事实部分原告主张的各月拖欠的物业服务费为本金，当月拖欠物业服务费的违约金自当月6日起均计至实际支付之日止，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准上浮50%计算，各月违约金以不超过当月拖欠的物业服务费本金为限）给原告广州怡城物业管理有限公司。二、被告广州金创利经贸有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，支付拖欠2016年4月至2018年4月期间的水电费、有偿服务费的违约金（以本判决查明事实部分原告主张的该期间各月拖欠的水电费、有偿服务费为本金，当月拖欠水电费、有偿服务费的违约金自当月6日起均计至2018年9月16日止，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准上浮50%计算，各月违约金以不超过当月拖欠的水电费、有偿服务费本金为限）给原告广州怡城物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2570元，由被告广州金创利经贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 植人民陪审员  伍建红人民陪审员  林 艳二〇一九年三月二十五日书 记 员  蒲肖明李翠汝