江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0115民初1358号 原告（反诉被告）：南京市新翰特投资管理有限公司，统一社会信用代码913201153026353007,住所地南京市江宁区东山街道天印大道696号。 法定代表人：胥加钱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈银根，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴明德，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱立群，男，1961年4月22日生，汉族。 委托诉讼代理人：王影，江苏国成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周珊珊，江苏国成律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）南京市新翰特投资管理有限公司（以下简称新翰特公司）与被告（反诉原告）朱立群房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。新翰特公司的委托诉讼代理人陈银根、吴明德，朱立群的委托诉讼代理人王影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新翰特公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2015年8月21日签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付拖欠租金941916元及违约金215846元；3.判令被告承担本案诉讼费用及律师费50000元。事实和理由：2015年8月21日其与被告签订了租赁合同，其将位于南京市江宁区东山街道天印大道696号东山总部商务园北A1楼四楼，面积计1408平方米的房屋出租给被告。租期2015年11月22日起至2023年11月21日止，交付日期2015年8月22日，租金第一、二年每年为719488元。合同还约定被告不支付房租需承担其因追索租金的实际支出包括但不限于诉讼费、律师费等，并应按违约当年租金的百分之三十承担违约责任。其依约将房屋交付给被告，被告使用至2017年12月22日，仅支付租金559744元。其在被告使用期间多次催要租金未果，故诉至法院。 被告朱立群辩称：1.双方签订的租赁合同无效，且过错在原告，应由原告承担合同无效造成的损失。原告至今未能提供涉案房屋用途为商业的消防验收合格的相关文件，涉案合同违反法律的强制性规定，应认定为无效。2.即使涉案合同有效，原告将涉案房屋出租给其用于经营医疗美容诊所，但房屋达不到双方约定条件，原告未能向其提供房产证、规划、竣工、消防验收用于商业使用的文件材料，致其无法办理消防、执业许可等手续，其合同目的无法实现，原告构成根本违约，其有权拒付租金，原告主张的违约金以及律师费没有依据。3.其已经于2017年12月22日搬出涉案房屋，虽然原告不享有解除权，但其同意解除涉案合同。综上，请求依法判决。 反诉原告朱立群向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还房屋租金559744元以及押金59957元合计619701元；2.判令反诉被告赔偿装修损失1009600元；3.判令反诉被告承担本案反诉费用。事实和理由：反诉被告将涉案房屋对外招租，其打算开设医疗美容机构，遂于2015年6月25日向反诉被告交纳押金59957元。医疗机构设置许可前需进行公示，反诉被告提供了相关材料配合其办理公示，待公示期满后双方于2015年8月21日签订了涉案合同。其交纳房租359744元后开始办理消防、装修事宜，办理中发现涉案房屋规划并非商业用途，无法办理商业经营用途的消防手续，没有消防手续就无法办理医疗机构执业许可证，其无法营业。因反诉被告原因涉案房屋无法使用，其合同目的无法实现，给其造成了巨大的装修损失，包括：装修费用490000元、扫尾装修费用75000元、木门家具护墙板费用78000元、中央空调费用199000元、消防费用90000元、大理石费用111200元、消防改造图纸费用22000元、环评费用10000元、广告费用32000元、灯具费20640元、地板费22861元、石膏线条费用5450元以及窗帘费用15000元，合计1171151元。另，其还缴纳了租金200000元。综上，反诉被告应返还其已经缴纳的租金、押金并赔偿其装修损失。 反诉被告新翰特公司辩称：1.双方租赁合同有效，涉案房屋2014年6月通过消防验收，有合法规划许可证。2.其在签订合同、履行合同过程中没有过错。其在与反诉原告签订合同时已经提供了包括消防验收手续在内所有的大楼证明材料，反诉原告当时就明知涉案房屋是办公用房的消防手续，至于反诉原告租赁涉案房屋的用途与其无关，其已尽到了诚信告知义务，相应的风险和损失应由反诉原告自行承担。其依约将涉案房屋交付给原告，已履行合同义务。3.反诉原告装修结束后即开业正常经营，反诉原告未能按约按时向其支付房租，构成违约，无权向其主张装修损失。4.医疗机构租赁房屋必须在一楼或在一楼有门厅，反诉原告仅租赁四楼，租错房屋，无法达到医疗机构的开业要求，反诉原告另择他处重新开店并搬家，期间以各种理由拖延支付租金，有违诚信。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理查明事实如下：2015年6月25日，朱立群向新翰特公司缴纳59957元。2015年8月21日，新翰特公司（甲方）与朱立群（乙方）签订《房屋租赁合同》。与本案相关的约定为：甲方将坐落于江宁区东山街道天印大道696号东山总部商务园北A1楼四楼房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，面积1408平方米，交付标准为现状毛坯交付；乙方须在甲方所在地南京市江宁区注册登记、纳税，乙方在向相关部门申报的过程中，需由甲方出具相关手续的，甲方给予协助；该房屋的租赁期限自2015年11月22日至2023年11月21日止，交付日为2015年8月22日，甲方同意自交付日至2015年11月22日为乙方免租金装修期，但乙方仍需按时向甲方缴纳免租装修期间的水费、电费等除租金外的相关费用；第一、二年租金为719488元/年，自第三年开始租金每年在上一年基础上递增5%，即第三年租金为755462元/年，依此类推至协议期满为止；该房产先付后租，每六个月一付，提前一个月支付下期房租，采用银行转账或现金支付；首期租金359744元（自2015年11月22日起至2016年5月21日止）于本合同签订后3日内一次性支付至甲方指定账户；乙方在签订本合同当日须交纳相当于首年1个月租金59957元给甲方作为履约保证金，甲方向乙方提供相应数额的收据；如乙方因租赁该房屋使用而需进行消防改造、电力增容、宽带、电话、卫生许可、排污等而产生的费用均由乙方自行承担，如需甲方提供相关手续，甲方应积极配合；乙方保证按本合同约定支付租金、管理费、水电费及其他相关部门收取并应由乙方因使用房屋而发生的各项费用，如因乙方违约欠付租赁费用、物业管理费、水电费或其他费用，经书面催收后仍不补交而导致甲方诉讼追索或承担责任的，甲方因此而支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、差旅费等）由乙方承担；租赁期内，乙方无正当理由，未按本合同约定支付租金，且经甲方书面催告后15日内仍未支付的，甲方享有单方解约权，如甲方行使解约权，则本合同在乙方收到甲方解约通知后即解除，不论甲方是否行使解约权，均有权要求乙方支付违约金（违约当年年租金的30%），如违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应赔偿损失与违约金的差额部分；租赁期内，甲方如发生以下情形的，乙方享有单方解约权，如乙方行使解约权，则本合同在甲方收到乙方解约通知后即解除，不论乙方是否行使解约权，均有权要求甲方支付违约金，如违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应赔偿损失与违约金的差额部分：（1）甲方未按本合同约定完成交付义务，且乙方催告后15日内无正当理由仍不能完成交付的。（2）甲方在签约时提供不实的房屋资料，导致乙方租赁该房屋的合同目的不能实现的。（3）租赁期间，该房屋存在缺陷，危及乙方安全的。（4）甲方严重违反本合同条款，严重损害乙方利益，且经乙方书面催告后15日内仍未改善的。前述合同最后载明附件包括：1.该房屋位置平面图；2.该房屋土地证复印件；3.该房屋土地规划许可证复印件；4.建设工程消防验收意见书；5.甲方营业执照副本、税务登记证、组织机构代码证、授权委托文件等复印件；6.乙方营业执照副本、税务登记证、组织机构代码证、授权委托文件等复印件；7.上述文件及复印件除特别说明外均需由提供单位加盖公章。上述1-5项后均标注“甲方已提供”。 后新翰特公司将涉案房屋交付给朱立群。朱立群于2015年8月26日向新翰特公司支付租金359744元。朱立群接收涉案房屋后即开始装修。朱立群前往消防部门办理涉案房屋经营医疗美容诊所的消防手续时，消防部门未受理申报。2016年3月底，涉案房屋装修完成。 朱立群向江宁区卫生局申请在涉案房屋设立南京江宁焕美三禾医疗美容诊所（以下简称焕美三禾诊所），江宁区卫生局于2015年8月7日在其网站上进行了设置公示，在涉案房屋所在大楼门口张贴了《医疗机构设置许可前公示》。2016年2月26日，南京江宁焕美三禾医疗美容诊所有限公司（以下简称焕美三禾公司）成立。2016年4月21日，朱立群向新翰特公司支付租金200000元，新翰特公司开具收据载明交款单位为焕美三禾公司，金额为359744元，收款事由为房租（2016.5.21-2016.11.22）。 2017年11月13日，新翰特公司发函催要租金。2017年11月16日，新翰特公司工作人员陪同朱立群工作人员前往江宁区市民中心消防窗口咨询涉案房屋办理消防事宜，窗口工作人员要求提供规划许可证原件以查询是否能够办理。2017年11月24日，新翰特公司再次发函要求朱立群于2017年11月30日前缴纳房租，否则将解除合同。2017年12月22日，朱立群搬离涉案房屋。2018年1月16日，新翰特公司与江苏永衡昭辉律师事务所签订委托代理合同，委托提起本案诉讼，支出律师代理费50000元。后新翰特公司就本案诉至本院。 另查明，涉案房屋所有权人为南京市江宁区泥塘社区居民委员会（以下简称泥塘社区）。2014年9月19日，泥塘社区（甲方）与新翰特公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，由甲方将江宁区东山街道天印大道696号地上房屋面积约23000平方米，地下面积为总共3幢商务楼地下面积的三分之一出租给乙方，乙方向甲方承诺租赁该房屋1、2层作为商业使用，3层及以上以企业总部、商务办公、电子商务为主，多余部分可作为相关宾馆等配套服务设施使用，地下部分仅为停车场使用……租赁期限2015年10月1日至2035年9月30日止，免租期2014年10月1日至2015年9月30日。同日，泥塘社区向新翰特公司出具《授权书》，授权新翰特公司就前述租赁房屋进行经营管理，与第三方签署房屋租赁、物业管理等文件。 再查明，涉案房屋所在大楼于2014年6月26日取得宁公消验字[2014]第0203号《建设工程消防验收意见书》（以下简称203号《建设工程消防验收意见书》）,载明：我局对新兴产业孵化器项目（办公楼A1、A2、A3）新建工程进行了消防验收[工程概况：工程位于南京市江宁区，A1、A2、A3为通过底部裙房相连的一栋一类高层公共建筑，建筑层数地下1层、地上15层，建筑高度55.7米，此次申报验收内容：地下1层为汽车库、自行车库、设备用房，H-E/1-4轴间的地下夹层为自行车库，地上1-15层为办公],经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效。三、经本次验收合格的工程若需用途变更、装修改造等应向公安机关消防机构申报审核或备案；四、现新建工程未装修，其内装修设计应向公安机关消防机构申报审核或备案。 涉案房屋所在大楼于2015年7月24日取得建设工程规划许可证，在规划部门网站上公示的该证载明：建筑栋号为泥塘社区服务中心，建筑用途为其它服务设施，配建停车场，备注栏载明其它服务设施为社区服务用房。涉案房屋所在大楼于2015年12月30日取得房屋所有权证，载明的房屋性质为国有房产，规划用途为其他。 审理中，新翰特公司曾向本院提交《建设工程规划许可证》复印件1份，该复印件除载有规划部门网站公示内容外，在备注栏“其它服务设施为社区服务用房”后还载有“其社区服务中心含综合超市、购物中心、银行、专业商场、旅馆及餐饮、电信分局等商业配套”。本院要求新翰特公司提交该证原件，其未能提交并申请撤回前述复印件。朱立群陈述：其在与新翰特公司签订租赁合同之前在外地经营医疗美容诊所，与新翰特公司签订租赁合同前，其并未向消防部门了解医疗美容诊所对于房屋的要求。 还查明，朱立群为涉案房屋装修及经营支出下列费用：装修费用490000元、扫尾装修费用75000元、木门家具护墙板费用60000元、中央空调费用199000元、消防费用60000元、大理石费用45000元、环评费用10000元、广告费用32000元，合计971000元。 2017年7月7日，李长忠、赵善余、李长良开办的南京舜贤酒店管理有限公司在涉案房屋同一幢房屋取得使用性质为宾馆的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。李长忠、赵善余、李长良现在涉案房屋同一幢房屋经营丽枫酒店。 本院向南京市规划局江宁分局调查涉案房屋所在大楼的规划用途，是否可以作为宾馆或者美容诊所使用。该局答复：房屋的规划用途即建设工程规划许可证建筑用途栏载明的“其它服务设施、配建停车场（库）”；根据2015年1月26日的《市政府关于印发南京市公共设施配套规划标准的通知》，按照社区中心的规模进行分类，包含商业服务设施，包含美容美发及旅馆服务设施、医疗设施。本院向南京市江宁区公安消防大队东山中队调查涉案房屋是否可以办理美容诊所的消防手续，工作人员答复：其2017年开始负责涉案房屋片区的消防事宜，其负责时涉案房屋可以办理美容诊所的消防手续。 上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、授权书、《建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《建设工程规划许可证》、房屋所有权证、笔录等证据材料证实。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案所涉房屋所在大楼已经消防验收合格并取得建设工程规划许可证，新翰特公司与朱立群就该房屋签订的《房屋租赁合同》不违反强制性规定，本院认定该份合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。新翰特公司将涉案房屋出租给朱立群，在签订租赁合同前朱立群已经向卫生管理部门申请设立医疗美容诊所，卫生管理部门在涉案房屋进行了公示，新翰特公司知道且应当知道朱立群租赁房屋设立医疗美容诊所的用途。此后朱立群向新翰特公司缴纳租金，新翰特公司以焕美三禾公司为交款人开具了租金收据，更证实新翰特公司知晓涉案房屋用途，对新翰特公司辩称其不知朱立群租赁房屋目的的意见本院不予采纳。 关于涉案合同解除的问题，新翰特公司提起本案诉讼要求解除双方之间的租赁合同，朱立群于2018年3月27日同意解除合同，本院认定双方间租赁合同于2018年3月27日解除。关于合同解除的责任在哪一方。朱立群租赁涉案房屋用于经营医疗美容诊所，应当在开业前申报相应的消防手续，新翰特公司作为出租方应当提供涉案房屋所在大楼的建设工程规划许可证，以及203号《建设工程消防验收意见书》等材料，根据租赁合同附件载明的内容，新翰特公司已经提供复印件。根据2017年11月16日双方至消防窗口咨询的情况可以证实此前新翰特公司未能提供符合受理窗口要求的建设工程规划许可证原件。根据本院向南京市规划局江宁分局调查的内容，涉案房屋所在大楼规划用途可用于开设医疗美容诊所。新翰特公司作为房屋的出租方，未能提供建设工程规划许可证原件，对涉案房屋规划用途认识不清。涉案房屋消防手续的办理义务在朱立群，朱立群具有医疗美容诊所开办经验，未能对涉案房屋的规划用途是否能够开办医疗美容诊所进行详尽的了解，未尽到审慎的注意义务，亦存在过错。综上，涉案房屋未能及时申报消防手续，双方并为此发生纠纷致合同解除，对合同解除双方均存在过错，但新翰特公司违约在先，对其主张的违约金及律师费本院不予支持。 对于2015年11月22日至2017年12月22日期间的租金总计1501931.2元，因朱立群已实际占有使用涉案房屋，本院根据双方过错酌定由朱立群支付750965.6元，扣除朱立群已经支付的559744元以及押金59957元，还应支付131264.6元，对朱立群要求返还租金及押金的诉请本院不予支持。对朱立群主张的损失，其主张的灯具、窗帘均属于可移动物品，应由其自行拆走，本院不予支持。对其未能提交相应的给付凭证以及提交的证据不能证实与本案关联性的费用本院不予支持，本院认定其损失为971000元，结合双方过错由新翰特公司赔偿485500元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、南京市新翰特投资管理有限公司与朱立群2015年8月21日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月27日解除； 二、被告朱立群支付原告南京市新翰特投资管理有限公司租金131264.6元； 三、反诉被告南京市新翰特投资管理有限公司赔偿反诉原告朱立群损失485500元； 上诉二、三项相互冲抵后，由南京市新翰特投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付朱立群354235.4元； 四、驳回原告南京市新翰特投资管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告朱立群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案应收本诉案件受理费15750元，减半收取反诉案件受理费9731元，由新翰特公司负担16907元，由朱立群负担8574元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  李 侠 人民陪审员  葛翠华 人民陪审员  景远沪 二〇一九年三月十九日 书 记 员  孙 林