? 浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终302号 上诉人（原审被告）：方正中，男，1943年9月20日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 被上诉人（原审原告）：赵小忠，男，1973年6月27日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 上诉人方正中因与被上诉人赵小忠房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2018）浙0781民初4053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方正中上诉请求：请求撤销原判，并依法改判。事实与理由：一、房屋租赁合同早已解除。该合同文本虽未收回，但2017年3月15日要交下一年租金时，赵小忠提出所处地偏僻、租金太贵、生意不好，其在电话中提出终止合同，当时本人已同意。2017年3月17日，应赵小忠要求，双方口头商量再租用一年，年租金6800元，自2017年4月15日至2018年4月14日止，当时赵小忠仅支付了6600元租金，尚有200元不肯付，直到2018年4月25日租房期限过去十日，其仍未交足租金，也不与本人联系。根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同，因此，在书面合同已终止的前提下，本人再次依法解除口头租赁合同，并会同征迁办人员用备用钥匙去收回房屋，办理了腾空交付手续。二、房屋征收补偿应由房屋所有权人享有。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定补偿只针对房屋被征收产权人，一审判决也认可房屋征迁部门补偿对象为房屋所有权人，相关补偿应由房屋所有权人享有，却未依法作出判决。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。这里指的是承租人经出租人同意的装饰装修残值。赵小忠对涉案房屋的装修装饰虽然简陋不值钱，但也应由其提供证据，并非租期长，本人的装修资产就变成赵小忠的。根据2017年12月征收过程中所测量的数据，赵小忠装修总投入不到1800元，已使用三年，按四年租期计算其剩余租期价值只有450元，双方公平合理分摊，本人应承担225元或免责。2、停产停业损失是按照被征收房屋评估价值的百分之五计算，是对产权人的补偿，与赵小忠是否承租无关。对于赵小忠的停产停业损失是否要赔偿、赔偿多少，应由赵小忠提供证据证明解除合同对其造成的损失。赵小忠所付房租2018年4月14日到期，征迁办要求2018年5月31日前腾空，有一个半月时间，2017年5月已公布对房屋征收，赵小忠有十几个月时间另找经营场所，时间非常充裕。赵小忠找的新营业点在其曾租用店的附近，有许多老客户，生意很好。赵小忠经营早餐小点，设备简单，搬迁极其方便，其在诉状中确认2018年1月14日关门，1月15日新店开张营业，并未有一天停产停业损失。易地经营投入并非经营损失。综上，赵小忠并未因解除合同易地经营造成任何经营损失。3、1000元租房押金在扣除欠付200元房租后，还应扣除赵小忠未交清的水费11.31元，扣除本人给其交水电费用邮政储蓄存款24元多，实际应退回764.69元。综上，本人应退还赵小忠房屋押金764.69元，装修装饰残值225元，合计989.69元。 赵小忠辩称，一、方正中称2017年3月15日本人在电话中提出终止合同且其已同意，事实上双方均没有打过电话。2017年4月15日交租金时，租金已经涨到了7000元，当时本人手上没有那么多现金，就对方正中说能不能少涨点，本人手上只有6600元，方正中说6800元，不能再少了，让本人欠200元等第二年收租金时一起补上。方正中2018年1月2日送来的解除合同信上说本人生意不好、不想租，这不是事实，如果本人不想租，方正中根本不会同意让本人欠200元等第二年收租金时一起补上，其之所以这么说，只是为了最大限度地少补偿甚至不补偿本人。本人承租涉案店面后，于2015年4月18日将前后两扇卷闸门都换成新的了，有发票为证，方正中并没有备用钥匙。为了退回剩下的房租，本人于2018年1月14日将钥匙交还方正中，合同正式终止。方正中提供的水费单上面的日期是2018年4月，而下面交费时间是2018年3月（水费是两个月收一次），在该期间，如果本人没有交还钥匙，方正中是不会去交3月份水费的。如果没有合格的操作间和餐厅，本人不可能取得营业执照。同样是租客，别的房东早已把租客应得的费用补偿给租客了。而本人最后三个月的租金房东都要吃掉，更别说其当初承诺补偿本人的相关费用了。二、本人对一审判决装修价值无异议，对停产停业损失不服（因征迁腾退房屋，另外寻找租赁房屋，原租金6800元，现在租金23048元，这都是因拆迁而另外产生的费用），本人还应取得搬迁费补助2000元、腾空奖励5000元（房屋租约未到期的，这两项费用别的房东都是补偿给房客的），房屋租金1500元应予退回（有换门发票为证），对一审案件受理费分担不服。综上，请求驳回上诉，支持我方诉请。 2018年7月12日，赵小忠向一审法院起诉请求：1、退换房屋租金1500元；2、退回保证金1000元；3、支付房屋装修补偿12820元，搬迁费补助2000元，停业停产35294元，评估奖励5000元。 一审法院认定事实：2015年4月12日，赵小忠、方正中签订租约一份，约定：方正中将位于兰溪市南门菜场Ｂ区间营业房出租给赵小忠，租期2015年4月15日至2020年4月14日，到期如要续租或退租应提前一个月告知对方；年租金5800元为基数，按年支付，每年递增600元，租金提前一个月支付；赵小忠另交租房保证金1000元，以保证租约履行，到期结清。2017年3月，双方协商确定2017年4月15日至2018年4月14日的租金为6800元，赵小忠支付了6600元。2017年5月，兰溪市人民政府作房屋征收决定，上述房屋属于征收范围内。2017年12月5日，方正中与兰溪市住房和城乡建设局签订了“国有土地上房屋征收货币补偿协议”，并于2018年8月28日领取了补偿款927426元，其中房屋装修补偿为12850元、搬迁费补助2000元、停产停业损失补偿35294元、评估奖励费5000元。为寻觅新址继续经营，2018年1月15日，赵小忠与兰溪市云山街道和平社区居民委员会签订租房协议，租赁人民南路191号，租用期限自2018年1月15日至2021年1月14日。 一审法院认为，赵小忠、方正中之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。现合同因不可归责于双方的事由解除，双方均无过错。赵小忠提出其在2018年1月14日已将房屋钥匙交还方正中，至此双方租赁合同关系提前终止的陈述，方正中不认可，赵小忠也无相应证据予以证明，因此赵小忠要求退还剩余租金的诉讼请求，缺乏事实依据，原审法院难以支持。双方合同解除后，方正中应当退还赵小忠押金1000元，赵小忠的该项请求，原审法院可予支持，但赵小忠欠付的200元租金应予扣除。本案虽涉及房屋征收，但基础法律关系仍为租赁合同法律关系。赵小忠长期租赁涉诉房屋，对房屋进行了装修，双方对于形成附合的装饰装修物的处理约定不明，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则合理分配，参照房屋征迁部门对装修款的评估价值，酌情分配赵小忠7425元。关于停产停业损失，政府部门与被征收人之间达成的补偿系基于统一标准而得出的结果，与承租人之间的实际损失不具有同一性，赵小忠因租赁房屋被征收停产停业产生的损失客观存在，但基于政府对房屋征收早已下达征收范围公告，赵小忠对于重新选择经营地点等具有较为充裕的准备时间，故结合租赁剩余期限、易地经营投入等综合因素，酌情确定停产停业损失为3529元。至于赵小忠诉请的其他费用，因房屋征迁部门补偿对象为房屋所有权人，相关补偿应由房屋所有权人享有，赵小忠基于租赁合同法律关系作为承租人无权享有，故而对该部分诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十三条的规定，判决：一、方正中于判决生效后十日内退还赵小忠房屋押金800元、装饰装修残值损失7425元、停产停业损失3529元，共计11754元。二、驳回赵小忠的其他诉讼请求。一审案件受理费608元（已减半收取），由赵小忠负担561元，方正中负担47元。 二审中，方正中向本院提供了：水费收据复印件一份，证明目的：我帮赵小忠代缴了这笔水费，租房押金1000元在扣除赵小忠欠付的200元租金之外，还应当扣除其未缴清的水费11.31元。 赵小忠质证认为，对证据的真实性有异议，如果我当时在那里做的话，3月份的水费一定会去缴纳的。我是1月份搬出来的，水费是两个月一交，我每两个月大概缴纳100多元的水费，所以方正中主张的11.31元与我两个月100多元的水费比起来差距过大，如果我在那里做的话，不可能两个月的水费只有11.31元。 赵小忠向本院提供了：2015年4月18日收款收据复印件一份，证明目的：门是新换的，方正中根本没有备用钥匙，可以说明方正中上诉状中提到的用备用钥匙开门不属实，其实是2018年1月14日我把钥匙给方正中，方正中用我给的钥匙去开门的。 方正中质证认为，对证据的真实性有异议，根本就没有这回事。这两扇门是我自己装的，我租给他的时候就是有门的，第一次坏了我们两个各出一半来修理。钥匙他就没有给我过，我把备用钥匙给了拆迁办，拆迁办就把门封掉了。 针对方正中、赵小忠二审中提供的证据，本院认为均无法达到其证明目的，对上述证据均不予认定。 经审核双方当事人提出的有效证据，本院依法对原审判决认定事实予以确认。 本院认为，关于装饰装修损失，赵小忠长期租赁涉案房屋并对房屋进行了装修，双方对于形成附合的装饰装修物的处理约定不明，一审法院参照房屋征迁部门对装修款的评估价值，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失按照公平原则进行分配并无不当。关于停产停业损失，赵小忠因租赁房屋被征收停产停业产生的损失客观存在，一审结合租赁剩余期限、易地经营投入等综合因素，酌情确定停产停业损失为3529元并无不当。综上，上诉人的上诉主张依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人方正中负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 耘 审 判 员  楼 晋 审 判 员  胡 照 二〇一九年三月二十五日 代书记员  谭李欣