广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28458号原告：袁秀光，男，1984年1月18日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：江珍来、杜丽燕，均系广东金桥百信律师事务所律师。被告：孙安，男，1987年10月28日出生，香港特别行政区居民，第三人：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地广州市越秀区东川路77号106房，统一社会信用代码9144010461864203XF。法定代表人：伦玉卿，董事。委托代理人：梁友斌、冯鹤赟，均系该司职员。原告袁秀光诉被告孙安及第三人广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称“裕丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁秀光及其委托代理人杜丽燕，被告孙安，第三人裕丰公司的委托代理人梁友斌、冯鹤赟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁秀光诉称：2018年7月26日，原、被告及第三人签订《存量房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市天河区天河北路金海南街1号704房。同日，原告向被告支付了购房定金300000元。后原告亦依约向被告支付了部分首期房款200000元，向第三人支付了中介服务费50000元，并委托广州卓玥投资顾问有限公司办理银行按揭贷款手续，支付了按揭服务费3800元。2018年9月27日，原告准备按合同约定向被告支付部分首期房款2000000元时查册发现，被告出售的房屋于2018年9月10日被广东省深圳前海合作区人民法院依法查封，导致本次交易无法继续进行。原告多次要求被告尽快解封房屋以消除交易障碍，但被告未予配合。在与被告协商无果的情况下，原告于2018年11月20日向被告发函要求解除合同、退还款项、赔偿损失等，但被告亦不予理会。故原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告返还购房定金及部分首期房款合计500000元；二、被告向原告支付违约金720000元；三、被告赔偿原告中介费损失50000元；四、被告赔偿原告按揭费损失3800元；五、被告承担担保费3821.4元；六、被告承担本案诉讼费、保全费。被告孙安辩称：因被告父亲在外欠债，所以只能出售涉案房屋以偿还债务。原、被告签订《存量房买卖合同》后，被告发现涉案房屋被深圳法院查封，被告也有积极协调，但深圳法院的案件至今仍未开庭。据被告了解，涉案房屋在2018年11月被他人换锁，现已实际出租他人，根据相关监控，涉案房屋门锁更换后原告曾多次进出涉案房屋。综上，被告不同意原告的诉讼请求，希望《存量房买卖合同》能够继续履行。第三人裕丰公司述称：对原告的诉讼请求无异议。根据《存量房买卖合同》的约定，原告享有解约权。如法院认定被告违约，原告的诉讼请求应得到支持。经审理查明：2018年7月26日，孙安（甲方/卖方）与袁秀光（买方/乙方）、裕丰公司（中介方/丙方）签署《存量房买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定：房地产地址为天河区天河北路金海南街1号704房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积约为117平方米，使用性质为住宅；涉案房屋存在抵押，甲方应在签订本合同后100日内向抵押权人申请一次性提前还款，且应于涉案房屋办理产权转移登记前办理完成提前还款手续；甲方保证对涉案房屋享有完整所有权或已取得所有产权人的同意，能完全支配及处理，且并未侵犯任何第三方之合法权益，否则甲方须承担相应的法律责任。甲乙双方均同意涉案房屋按整套出售并计价，成交价款为7200000元。甲乙双方应于本合同签订后110日内签订网签系统的《广州市存量房买卖合同》，并提供及签署办理按揭手续所需的全部资料；乙方应于本合同签订后110日内向银行/公积金中心提出按揭申请（为提高效率，乙方可委托按揭公司协助办理），按揭的方式为商业贷款，办理贷款所需费用（包括但不限于评估费、担保费、按揭服务费等）均由乙方承担。签订本合同当天买方支付定金300000元给卖方；买方应于2018年8月30日前再支付200000元给卖方；买方应于2018年9月30日再支付房款2000000元给卖方，否则买方须于2018年10月1日支付18000元给卖方作为补偿；如2018年11月1日前买方仍未支付房款2000000元给卖方，则视为买方违约，卖方有权没收买方所支付的全部房款；余款1100000元递件过户当天付清；剩余房款3600000元待产权转移登记完成并办妥他项权利登记后由银行/公积金中心直接划至甲方账户。甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天。因丙方依法促成本合同签订，甲乙双方同意于本合同签订之日向丙方支付中介服务费，其中甲方应向丙方支付中介服务费0元，乙方应向丙方支付中介服务费0元，本合同签订后甲乙双方任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为或甲乙双方私下解除合同均不影响丙方向甲方或乙方收取中介服务费，即不论是守约方还是违约方，其应向丙方支付的中介服务费应继续支付，已经支付的无权要求丙方退回，守约方因向丙方支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔。甲乙双方任何一方拒绝履行合同的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同；守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。合同首页记载的各方地址为各方有效通信地址（甲方联系地址为涉案房屋）；合同当事人向前述有效通信地址以邮政快递方式寄出法律文书的第五日，即使出现拒收、无人接收等情形，均视为有效送达。甲方已知悉乙方为房地产经纪从业人员，并同意进行交易等。签订《合同》当天，孙安出具《收款收据》，确认收到袁秀光支付的涉案房屋购房定金300000元。2018年8月31日，孙安出具《收据》，确认收到袁秀光支付的涉案房屋购房定金200000元；袁秀光还一并提交了其于当天向孙安转账200000元的银行转账凭证。但袁秀光称，其在即将按《合同》约定向孙安支付房款2000000元以前查册发现，涉案房屋于2018年9月10日被广东省深圳前海合作区人民法院查封，袁秀光还一并提交了查册时间为2018年9月27日的《广州市不动产登记查册表》为证。故此，袁秀光于2018年9月29日以微信方式告知孙安，称因涉案房屋被法院查封，袁秀光有权拒付房款并追究孙安的违约责任。孙安确认收到该微信通知。2018年11月12日，裕丰公司向孙安发出《敦促履行通知书》，称据2018年9月27日的查册文件显示，涉案房屋已于2018年9月10日被广东省深圳前海合作区人民法院查封，导致买卖交易一直无法进行，裕丰公司及买方多次要求孙安处理涉案房屋的查封事宜，但孙安一直不予配合。故要求孙安在收到该通知后两日内办妥涉案房屋的解封事宜以令本次买卖交易能继续进行，否则买方将追究孙安的违约责任等。孙安确认收到该《敦促履行通知书》。2018年11月20日，袁秀光委托律师向孙安发出《律师函》，称因涉案房屋被法院依法查封导致交易无法继续进行，袁秀光作为守约方有权解除合同，孙安与袁秀光签订的《存量房买卖合同》自本函发出之日解除，且孙安应于2018年11月28日前向袁秀光退还购房定金及部分首期房款合计500000元，并赔偿按揭费损失3800元及中介费损失50000元，同时支付成交价款10%的违约金720000元等。相应的EMS底单及邮件投递详情单显示收件人为孙安，收件地址为涉案房屋的《关于解除合同的》已于2018年11月23日签收。孙安亦确认其收到了该函件。袁秀光为证明其为履行《合同》及向孙安主张权利产生的损失，向本院提交了如下证据：1、显示袁秀光（确认人）与广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方，以下简称“裕丰公司”）、经纪人李万福于2018年7月26日签署的《服务收费确认书》，载明袁秀光委托裕丰公司代理涉案房屋交易事宜，袁秀光同意于签订交易合同当日支付78000元作为裕丰公司的中介服务费；本确认书为关于中介服务费的特别约定，即使交易合同签订时间在后，如交易合同中关于中介服务费的约定与本确认书不一致，并不视为对中介服务费的变更，中介服务费的金额等仍以本确认书为准等。2、显示由裕丰公司于2018年8月31日出具的《收款收据》，确认收到袁秀光交来涉案房屋中介服务费50000元等。3、户名为艾鑫（系袁秀光的配偶）的《中国工商银行借记卡账户历史明细清单》，显示艾鑫于2018年8月31日向李万福转账支付50000元。4、显示由裕丰公司于2019年2月开具的发票，载明购买方为袁秀光，应税服务名称为中介服务费，金额为50000元，备注为涉案房屋等。5、显示由广州卓玥投资顾问有限公司于2018年11月15日出具的《收款收据》，确认收到袁秀光交来按揭费3800元等。6、显示由中国太平洋财产保险股份有限公司广州市番禺支公司于2018年12月4日出具的《保单保函》（编号AGUZ121Z0118Q000719U），载明申请人（被保险人）袁秀光与被申请人孙安房屋买卖合同纠纷一案，向法院提出财产保全申请，其司愿为申请人袁秀光的该申请提供担保等。7、显示由中国太平洋财产保险股份有限公司广东分公司于2018年12月4日开具的电子发票，载明购买方为袁秀光，应税服务名称为诉讼财产保全责任保险，金额为3821.4元，备注为保单号AGUZ121Z0118Q000719U等。经质证，孙安表示无法确认袁秀光提交的上述证据1-2的真实性，对上述证据3-4的真实性予以确认，但《合同》已约定中介服务费为0，据孙安所知，袁秀光也是无需支付中介服务费的；对上述证据5的真实性无法确认，但《合同》确有约定袁秀光办理按揭；对上述证据6、7的真实性予以确认。裕丰公司对袁秀光提交的上述证据的真实性均予确认，并称虽然签订《合同》时袁秀光、孙安没有协商中介服务费，但按市场交易习惯，业主方一般是不需要支付中介服务费的，故最后确定由袁秀光支付中介服务费78000元，现已付50000元。据查册时间为2019年2月20日的《广州不动产登记查册表》显示：涉案房屋的登记产权人为孙安，登记时间为2016年5月19日；2018年9月10日，广东省深圳前海合作区人民法院以（2018）粤0391财保131号协助执行通知书及民事裁定书查封涉案房屋，查封时效为2018年9月10日至2021年9月9日；此后，本院于2018年12月14日，广州市中级人民法院于2019年1月14日，广州市越秀区人民法院于2019年2月2日亦先后查封了涉案房屋。又，孙安表示现有案外人在未经其同意的情况下更换了涉案房屋的钥匙，并将涉案房屋出租收益，根据其调取的电梯监控录像，袁秀光曾于2018年11月2日上午频繁出现在涉案房屋附近。对此，袁秀光确认其曾于2018年11月2日前往涉案房屋察看孙安是否搬离，因双方曾在涉案房屋出现查封情况后进行协商，孙安同意于2018年10月底将涉案房屋交付其使用，但孙安却一直未告知其搬离的时间；其并不清楚涉案房屋有无换锁，也并不清楚涉案房屋是否被案外人出租，且上述情况均与本次房屋交易无关。另，袁秀光、裕丰公司当庭确认，袁秀光系裕丰公司员工。本院认为：袁秀光、孙安签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约切实履行。根据本案查明的事实可知，涉案房屋因孙安原因于2018年9月10日被法院查封，而孙安在袁秀光进行催告后亦无法在合理期限内消除该履行障碍，以致《合同》无法继续履行，袁秀光的合同目的无法实现，孙安已构成违约；袁秀光于2018年11月20日向孙安发出《律师函》要求解除《合同》，系依法行使其合同解除权，且《合同》已于《律师函》签收之日即2018年11月23日解除。《合同》解除后，孙安应向袁秀光返还购房定金及部分首期房款合计500000元，故对袁秀光要求孙安返还购房定金及部分首期房款合计500000元的诉讼请求，本院予以支持。关于袁秀光主张孙安应依约向其支付成交价款10%的违约金即720000元，本院认为，虽《合同》无法继续履行的责任在孙安，但综合考虑袁秀光于2018年9月27日即知悉涉案房屋存在查封障碍，袁秀光总计向孙安支付的款项为500000元，加之袁秀光现能举证证明的损失为中介费50000元、按揭费3800元、担保费3821.4元，故本院根据公平原则，酌情判令孙安向袁秀光支付违约金100000元，袁秀光诉请超出部分，本院不予支持。且因上述违约金足以弥补袁秀光主张的中介费、按揭费及担保费损失，本院对袁秀光的其他诉讼请求不予支持。另就孙安称涉案房屋被案外人占有使用的问题，因不属本案房屋买卖合同法律关系的审处范围，孙安可另循合法途径解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙安于本判决发生法律效力之日起10日内向原告袁秀光返还购房定金及部分首期房款合计500000元；二、被告孙安于本判决发生法律效力之日起10日内向原告袁秀光支付违约金100000元；三、驳回原告袁秀光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16299元，由原告袁秀光负担6499元，被告孙安负担9800元；保全费5000元，由原告袁秀光负担1480元，被告孙安负担3520元。如不服本判决，原告袁秀光可在判决书送达之日起十五日内，被告孙安可在判决书送达之日起三十日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  宋 平二〇一九年三月二十一日书 记 员  梁怡筠本判决已于2019年月日送达