浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初337号 原告：程子标，男，1967年5月17日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 被告：张政，男，1989年7月26日出生，土家族，住湖北省利川市。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨进昌，浙江乾盛律师事务所律师。 原告程子标与被告张政房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案，依法适用简易程序，于2019年2月25日公开开庭进行了审理，原告程子标，被告张政的委托诉讼代理人杨进昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程子标向本院提出诉讼请求（明确后）:原告要求解除租赁合同,并判令被告按合同赔偿损失及违约28,000元，补偿装修、材料、人工费59,000元，家具电器19,800元，驱赶第三方租客，房租16,500元，违约金9900元，中介费、搬家费、误工费4200元，退还原告还没到期剩余租金4000元，总共141,400元，以上由被告承担。事实与理由：原告与被告是租赁合同关系，原告和被告从2016年4月1日至2023年3月31日为期7年合同，在签合同时就说明房子用途和房子装修改造的被告也同意的，事情过去2年多了，2018年9月9日发生浸水事件，原告同意及时维修，就是和1603室没有解决好维修和赔偿，在本月9月20日，被告没有经原告同意就把房子门锁换了和到供电部门把电停了，造成原告的第三方租客不能住人，这是事实依据,到现在原告都不能进入原告租赁屋内，希望法院做出公正、公平的判决。 被告张政辩称，1.原告和被告存在租赁合同关系，租期是七年，这个是事实。房子的用途可能用于转租，被告也是知道的。房子因被告租赁所需可能需要对房子进行一定改造，这被告也是允许的。但是本案房子这样进行改造，被告也是在漏水之后才知道的，开始被告是不知道的。2.房子经被告改造后漏水也是事实，原告与被告、物业以及楼下的用户并未沟通好，但是被告停电停水这个情况是不属实的，更不存在被告去驱逐原告及租客，这不是事实。3.基于以上事实，如果原告要解除合同，被告是同意的，但是解除合同后，原告的相应的其他的诉讼请求，没有事实和法律依据。解除合同后，对原告的装修等添附，同意其自行处理。且对漏水的问题，被告要保留主张的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月1日，被告（出租方，合同简称甲方）与原告（承租方，合同简称乙方）订立一份《租房合同书》，主要内容，1.甲方将中泰华府7幢1703室非唯一（未冻结拆迁及无纠纷）住宅房租给乙方租赁（即转租）经营，并提供空房；2.租期：自2016年4月1日起至2023年3月30日24时止为期84个月，让余期给乙方装修；3.租金双方商定为8000元/年，总租金56,000元；4.付款方式：年付，提前一个月付下期租(金)；5.甲方在租期内不得收回租房或增加租金，如是，将赔付乙方总租金额50%经营损失，补偿装修、添置设施等费用各按照总租金30%比例（无需票据）支付。甲方未经乙方同意，自行或驱赶第三租赁方收回租房，必须补偿乙方合同租赁差额损失和第三方违约金。日后遇拆迁，甲方需提前一个月通知乙方，按规善毕，即退还剩余租金后方可收回房屋；6.(略)；7.(略)；8.(略)；9.乙方需妥善保管租房内相关设施，无法抗拒的，如房屋渗漏，管道破裂堵塞，产品质量，自然老化等造成的设备损坏、灭失，均由甲方三天内负责修缮或更新，否则，乙方有权修缮，费用50元/内乙方自负，超出部分甲方付，系人为损坏，乙方修缮更换，合同未载明的设备、家具均由乙方处理；10.乙方租期内，有权在不破坏承重结构的基础上，可自行分割，或改整原旧装潢进行装修。需搭建甲方出面协商，费用自理。租赁转移、合同终止时，有价值的装修物和设施的去留，双方协商作价；10.(略)；11.(略)；12.甲方必须确保房顶、地板无渗漏、管道畅通，所有设施能正常使用。租期满，双方交接，无人为损坏，乙方不负责修缮和复原。反之，应负责修缮和复原，结清租赁期间所产生的一切费用；13.(略)；14.违约责任：甲方违约，按合同总额30%的惩罚性违约金给乙方，同时承担与第三方解除合同的违约连带责任，余租全部退还。乙方违约，承担同等惩罚性违约责任，已交房租不退，中介费由违约方负责；15.(略)。合同签订后，原告陆续按8000元/年的租金支付了至2019年4月30日止的房租费,被告将租赁房屋交付给原告，原告对其承租的案涉房屋进行装修并用于转租经营。原告在装修改造中，在客厅加装了一个卫生间，原告转租的租户在使用过程中，于2018年9月份起产生房屋渗漏问题。后经原告、被告及楼下住户等就该问题的维修、赔偿共同协商，但并未协商一致。现原告以案涉房屋门锁被换等致其无法正常使用为由诉至本院，酿成纠纷。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告与被告订立的《租房合同书》，双方意思表示真实，内容亦不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效,双方均应按约履行合同义务。现原告要求解除《租房合同书》，被告对此虽表示同意，但并未就合同解除后的善后事宜达成一致意见，故本案不适用协议解除。本案事实表明，案涉房屋出现漏水问题，系因原告对房屋装修改造不当及原告转租使用过程中产生，根据合同约定，人为损坏，应由原告负责修缮，被告对此并不存在违约行为。同时，原告主张因被告原因致停水、停电及门锁被换，但其提供的照片并不足以证明该项事实，原告在租赁期限尚未届满即提出要求解除合同，是一种违约行为，且无正当理由，属于违约一方，其本不享有合同解除权，鉴于被告当庭已表示同意，故合同解除的时间，应以被告当庭表示同意的时间为准，即2019年2月25日。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，因原告属于违约方，根据合同“乙方违约……已交房租不退。”之约定，现原告要求退还剩余租金，理据不足，本院不予支持。同时，原告作为承租人应当返还租赁物，故原告应在解除租赁合同后即腾空案涉租赁房屋。对于未形成附合的装饰装修物仍归原告所有并由其自行取回，对于已形成附合的装饰装修物处理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”第二项规定，因被告并不同意利用，故原告以被告存在违约行为为由要求被告承担违约责任，支付违约金，并赔偿原告装修、家具、第三方租金及违约金、中介费、搬家费、误工费等损失，原告据此要求被告承担违约责任并赔偿损失，理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，判决如下： 一、确认原告程子标与被告张政于2016年4月1日签订的《租房合同书》自2019年2月25日起解除； 二、原告程子标应于本判决生效后十日内腾空位于绍兴市柯桥区的租赁房屋，该房屋内未形成附合的装饰装修物仍归原告程子标所有并由其在腾退房屋时一并自行取回； 三、驳回原告程子标的其他诉讼请求。 案件受理费3128元，减半收取1564元，由原告程子标负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  周国鑫 二〇一九年三月二十五日 书记员  李琼珏 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。