广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0109民初2281号 原告：广西大唐世家投资有限公司，住所地南宁市银峰路36号水产畜牧培训中心大楼4楼36-84号，统一社会信用代码91450100083640221A。 法定代表人：陈超，执行董事。 委托诉讼代理人：梁永军，该公司员工。 被告：刘莹，女，壮族，1977年10月15日出生，户籍所在地南宁市江南区。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市园湖南路12-3号，统一社会信用代码91450103711424141Y。 负责人：林海。 原告广西大唐世家投资有限公司（以下简称大唐世家公司）与被告刘莹、第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2019年1月14日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人梁永军到庭参加诉讼。被告刘莹、第三人建行园湖支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2016年11月3日签订的编号为XXXXXXXX的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议；二、被告于合同解除之日起10日内配合原告注销商品房买卖合同登记备案证明（合同备案编号：XXXXXXXX)；三、被告于合同解除之日起10日内配合原告注销不动产登记证明[桂(2017)南宁市不动产证明第XXXXXXXX号]；四、被告支付违约金71294.1元；五、被告偿还原告己代偿的贷款本金、利息、罚息592067.55元、律师服务费26946.3元、案件受理费10487元，上述共计629500.85元；六、本案的诉讼费、保全费、公告费由被告承担。 事实和理由：原、被告双方于2016年11月3日与被告签订商品房买卖合同，合同约定由被告购买原告位于南宁市邕宁区XXXXXXXX号房，建筑面积为118.23平方米，房屋总价款为712941元，其中首付款142941元，余款570000元由被告以银行按揭贷款的方式支付。被告支付了首付款后以该房产作为抵押物向银行申请按揭贷款，并成功办理了按揭相关手续，银行也向被告发放了贷款，且该房产已办理了合同登记备案手续及房屋预告登记手续。但自2017年10月份开始，被告因其个人原因未按时偿还银行贷款，一直存在逾期还贷的情形。截至起诉日，被告己逾期款项为9282.81元。2018年2月，银行向贵院提起了诉讼，要求原告就被告逾期还贷的行为承担连带保证责任，贵院受理后做出了（2018)桂0109民初220号民事判决书，判决结果如下：1.被告刘莹向银行支付借款本金共计563018.75元；2.被告刘莹向银行支付利息及罚息共计7131.22元（注：因利息是变动的，最终代偿的金额为29048.8元）；3.被告刘莹支付律师服务费共计26946.30元；4.被告承担案件受理费9787元；5.广西大唐世家投资有限公司（原告）承担连带保证责任后，有权向被告刘莹追偿。判决后，原告按判决书的内容代被告履行了上述债务，最终共代被告向银行清偿了629500.85元的债务。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条约定：“在办理完毕房产证和房产抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除《合同》，收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，并放弃《合同》项下的一切权利，且应配合办理《合同》解除后的注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续；在《合同》解除时，房屋己交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋己装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿。”据此，合同解除条件己成就，原告可依据合同约定解除与被告签订的《商品房买卖合同》，同时可要求被告支付违约金71294.1元。另外，根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第（5)项规定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息），如逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支出的诉讼费、查封、拍卖买受人房屋的方式追索代偿款项。在买受人还清前述全部代偿款之前，视同为买受人未付清房屋价款，买受人可暂不履行交房、协助办理房产证等义务。”同时，根据（2018)桂0109民初220号判决,原告承担连带保证责任后，有权向被告追偿。据此原告有权要求被告偿还原告已代偿的贷款本金、利息、罚息、律师代理费、案件受理费等共计629500.85元。被告的行为已经构成严重违约，侵害了原告的合法权益，特向法院起诉，请判如所请。 原告提交的证据有：1.《商品房买卖合同》及补充协议（编号：YS01901631）；2.广西增值税普通发票；3.《商品房买卖合同》登记备案证明；4.不动产登记证明；5.《个人住房（商业用房）借款合同》；6.个人贷款支付凭证；7.个人住房（商业用房）最高额保证合同；8.个人贷款对账单；9.民事判决书；10.《付款通知书》《进账单》《个人贷款还款凭证》《网上银行电子回单《个人贷款结清证明》；10.被告身份证、企业信息查询单。 被告刘莹未答辩也未提交证据。 第三人建行园湖支行未答辩未提交证据。 本案的调查重点：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否有效？履行情况如何？被告是否违约？原告主张解除合同的依据是什么？应否支持？二、被告是否有义务协助原告办理《商品房买卖合同登记备案证明》和《不动产登记证明》的注销手续；三、原告主张被告支付违约金有何依据？如何计算？四、原告要求被告偿还代偿款本金、利息、罚息、律师代理费、案件受理费有何依据？总额是多少？ 经当庭举证，调查，原告提交的全部证据合法、有效，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月3日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》(合同编号：XXXXXXXX)及附件六《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于南宁市邕宁区XXXXXXXX号房屋，建筑面积为118.23平方米，总价款为712941元。《合同补充协议》（附件6）第三条约定：“在办理完毕房产证和房产抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除《合同》，收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，并放弃《合同》项下的一切权利，且应配合办理《合同》解除后的注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续；在《合同》解除时，房屋己交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋己装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿”。合同签订后，被告刘莹于2016年11月14日交付了购房首付款142941元，其余57000元由被告向银行申请按揭贷款。 2016年11月18日被告刘莹与建行园湖支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告刘莹向建行园湖支行借款570000元；借款期限自2016年11月18日至2046年11月18日,贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮2%；罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息；在本合同签订时的贷款利率水平下，每月还款本息金额为3059.16元；担保方式为保证和抵押，保证人为大唐世家公司，抵押人为被告刘莹，抵押财产为所购涉案房屋。合同还就其他事项作了约定。合同签订后，2016年11月30日建行园湖支行依约发放了贷款570000元。 争讼房屋于2016年11月30日办理了商品房买卖合同登记备案（编号为XXXXXXXX），于2017年4月6日办理了不动产登记证明[桂（2017）南宁市不动产证明第XXXXXXXX号]。 被告刘莹在办理银行按揭后，偿付了部分贷款本息。但到2017年4月逾期偿还贷款本息，从2017年10月26日起未再偿还借款本息。因被告未能按约偿还贷款本息，建行园湖支行遂于2018年2月向本院起诉，要求解除双方签订的借款合同，提前偿还贷款本息、罚息，并赔偿因此产生的律师代理费等损失。2018年8月23日，本院作出（2018）桂0109民初220号民事判决书，判决：一、解除双方签订的借款合同；二、刘莹偿还建行园湖支行借款本金563018.75元；三、刘莹给付建行园湖支行借款利息、罚息（计算方法：至2018年1月15日止，利息、罚息共计7131.22元，从2018年1月16日起计至合同解除之日止，按合同约定的利率和方法计付；从合同解除次日起至清偿借款本金之日止，以借款本金为基数按合同约定的逾期贷款罚息利率计付）；四、刘莹赔偿建行园湖支行律师代理费26946.30元；五、大唐世家公司对刘莹上述债务承担连带责任，大唐世家公司承担保证责任后，有权向刘莹追偿；五、驳回建行园湖支行的其他诉讼请求。该案受理费9787元，由刘莹负担，大唐世家公司承担连带偿付责任。 因被告刘莹未履行判决书确定的义务。2018年9月27日，原告大唐世家公司履行了保证义务，代被告刘莹偿还借款本息592067.55元，赔偿律师代理费26946.30元，支付案件受理费及公告费10487元，合计629500.85元。 另查明：1.2015年9月21日原告与建行园湖支行签订《个人住房（商业用房）最高额保证合同》，约定原告为因购买坐落于南宁市邕宁区“大唐.世家”一、二期项目所属的住房或商业用房而与建行园湖支行发生借贷关系的全部债务人的债务提供最高额保证，所担保的债权是自2015年9月22日至2025年9月22日期间因建行园湖支行向债务人发放个人住房贷款的而形成的全部债权，担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项，原告为实现债权与担保权而发生的一切费用。被告与建行园湖支行签订的借款合同在该最高额保证合同的保证范围之内。2.本案讼争房屋尚未交付被告刘莹。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。 根据《合同补充协议》（附件六）第三条的约定，被告拖欠银行贷款本息导致银行向原告主张担保权利的，原告有权解除《合同》，现被告因不能按约偿还贷款本息，导致被告承担了连带保证责任，已构成违约，双方约定的合同解除条件成就，因此原告据此主张解除双方于2016年11月3日签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。且相关的协助义务双方亦在合同中作了明确约定，故被告有义务协助原告办理商品房买卖合同登记备案和不动产登记证明的撤销手续，原告该主张有法律及合同依据，本院予以支持。 对于原告要求被告返还代偿贷款本息、律师费、诉讼费的诉请，因原告已经按约承担连带保证责任，代被告向建行园湖支行偿还了贷款本息、诉讼费、律师费等共计629500.85元，原告有权按约定向被告追偿上述款项，故对原告要求被告刘莹返还代偿款629500.85元的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告要求被告支付违约金71294.1元的诉请，《合同补充协议》（附件六）第三条约定，合同因买受人不按约偿还贷款导致合同解除的，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，原告该主张符合合同约定，本院予以支持。 被告刘莹、第三人建行园湖支行经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃辩论、举证、质证等相关诉讼权利，由此产出的相应不利法律后果应自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 原告广西大唐世家投资有限公司与被告刘莹于2016年11月3日签订的编号为XXXXXXXX的《南宁市商品房买卖合同》（含合同附件1-6）于本判决生效之日解除； 被告刘莹于本判决生效后十日内协助原告广西大唐世家投资有限公司办理撤销商品房买卖合同登记备案（编号为XXXXXXXX）及不动产登记证明[桂（2017）南宁市不动产证明第XXXXXXXX号]手续； 被告刘莹返还原告广西大唐世家投资有限公司代偿款共计629500.85元； 被告刘莹支付原告广西大唐世家投资有限公司违约金71294.1元。 案件受理费10809元（原告已预交），由被告刘莹负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦 希 人民陪审员  陆明湖 人民陪审员  黄庆阳 二〇一九年三月二十六日 法官 助理  朱 颜 书 记 员  邓甲席