湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0281民初377号原告：柯海燕，女，1980年4月30日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：赵小瑞，大冶市义诚法律服务所法律工作者。被告：大冶华天房地产开发有限公司。住所地：湖北省大冶市东风路街道观山路4号2号楼。法定代表人：曹树火，该公司经理。委托诉讼代理人：苏彦源，湖北维佳律师事务所律师。原告柯海燕与被告大冶华天房地产开发有限公司（以下简称华天公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯海燕委托诉讼代理人赵小瑞、被告华天公司委托诉讼代理人苏彦源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柯海燕向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付延期交房违约金99156.9元（暂计算至2018年12月31日，之后463355元为基数，按日万分之十计算至实际交房之日止）；2、由被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2017年4月10日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告从被告处购买大冶市新冶大道“富丽嘉园”1号楼1单元10904号房，单价为每平方米4354.84元。总价款为463355元，合同约定逾期交付超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买卖人支付全部房价款万分之十的违约金。在原告已按月向被告交付了相关购房款后，被告违约未按期交房。现原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告华天公司辩称：被告延期交房事出有因，被告依约动工建设，但2015年至2017年遇大冶市创建全国文明城市，为配合大冶市文明城市建设，大冶市临街新建项目分别于2016年6月至10月和2017年6月至11月两次停工，被告开发建设的案涉房屋也在停工序列。为此停工达11个月之久，依据合同法的有关规定，属不可抗力，属免除法定责任的法定理由。另外，2016年至2017年大冶地区的雨雪天气较多也是一个客观因素，依法应免除被告的违约责任。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月10日,原告(买受人)与被告(出卖人)签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告开发的新冶大道富丽嘉园1号楼1单元10904号房，房屋面积106.40㎡，单价4354.84元／㎡，总价款463355元。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列条件:该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;该商品房已取得房屋测绘报告;该商品房经建设、施工、监理、设计、质监站、验收会签同意。合同第十条对商品房相关设施（供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络）交付条件进行约定。商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条对逾期交房违约责任进行约定：逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，原告在约定期限内付清了全部购房款。2018年10月22日、12月12日，被告以短信方式通知原告前来领取房屋钥匙，原告因房屋尚未验收为由拒绝接收房屋，双方故而成讼。还查明，大冶市气象部门统计：2016年8月至2018年5月大冶市降雨天气298天，降雪天气8天，霜冻天气40天。诉讼中，被告提出原告主张按合同约定全部房价款的日万分之十的标准计算违约金过高，最多承担延期交房期间的房租损失。上述事实，有原、被告签订的《商品房买卖合同》、购房款发票、结清证明，气象证明及原、被告庭审陈述等予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行合同义务。就本案的处理，双方争执的焦点为：一、被告是否存在因不可抗力导致延期交房的事由？二、被告是否应承担违约金责任？三、违约期限的截止时间？四、原、被告约定逾期交房违约金计算标准是否过高？如过高，应如何调整？一.关于被告是否存在因不可抗力延期交房的事由。根据法律规定，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力是法定免责事由，具有强制性，不以告知为生效要件。本案中，被告辩称其为配合大冶创建文明城市而停建11个月之久，属政府部门正常履行行政管理行为，不属于不可抗力，对被告该项答辩意见，本院不予采纳。被告辩称2016年至2018年大冶地区的雨雪天气较多，依法应免除被告的违约责任。本院认为，雨雪天气并非多年不遇的自然灾害，属可预见的自然现象，被告在与原告约定交房时间时应当充分考虑该因素，不属于法律规定的不可抗力情形。对被告的该项答辩意见，本院亦不予采纳。综上所述，被告辩称延期交房是因不可抗力所致的理由不成立。二.关于被告是否应承担延期交房的违约责任问题。因原、被告约定商品房达到交付条件后，出卖人应于2018年5月30日前向买受人交付该商品房。根据庭审查明的事实，被告对尚未向原告交房的事实不持异议。其辩称延期交房的免责事由于法不符，故其应承担逾期交房的违约责任。三.关于违约期限的问题。虽然被告于2018年10月22日、12月12日以短信方式通知原告来领取房屋钥匙，但在庭审中，被告并未提交该房屋已经验收合格的相关证明文件且庭审后亦未能提交，原告有权依据合同约定拒收，因此，违约期限应计算至实际交房之日止。四.关于逾期交房违约金的计算标准问题。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包括善意履行义务，也包括善意行使权利，当事人要求对方履行约定过高或过低的违约条款，损害对方利益，都与诚实信用原则相违背。所以法律规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。依照法律规定，违约金调整的依据是过分高于造成的损失，超过损失百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。如何认定损失？商品房买卖合同司法解释规定，迟延交房，没有约定或约定不明的，参照迟延交付使用房屋同期间的同地段、同类型房屋租金计算。本案违约金的计算标准虽然有约定，但由于过分高于造成的损失，应当比照相关司法解释中的约定不明处理。原告的损失包括但不限于房屋租金，但目前除法定损失即房屋租金外，其他损失原告未能举证。因此，违约金调整可以依照租金标准的1.3倍计算。本院参照他案中评估公司对金湖大道与七里界交汇处圆梦国际住宅月租金估价为15.20元/平方米，结合案涉房屋所处地段，酌情调整以月租金16元/平方米的1.3倍的标准计算被告逾期交房违约金。违约金计算起止日应自双方约定的交房期限届满之次日（2018年5月31日）起至被告交房之日止。经计算，自合同约定的交房期限届满之次日（2018年5月31日）起至2018年12月31日的违约金为15491.84元（106.40㎡×16元/㎡/月×7个月×1.3），2019年1月1日之后的逾期交房违约金按上述2213.12元/月的标准继续计算至交房之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告大冶华天房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内赔偿原告柯海燕逾期交房违约金15491.84元（违约金已计算至2018年12月31日）；2019年1月1日起至交房之日止的逾期交房违约金按每月2213.12元的标准继续计算支付；二、驳回原告柯海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1140元，由原告柯海燕负担1046元，被告大冶华天房地产开发有限公司负担94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  石磊鑫二〇一九年三月二十二日书记员  刘 娜