济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初7148号 原告：朱某某，男，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：陈姣珑，北京市中闻（济南）律师事务所律师。 被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：吴某某，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所律师。 原告朱某某与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱某某的委托诉讼代理人陈姣珑、被告龙腾公司的委托诉讼代理人张国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令龙腾公司向朱某某支付逾期交房违约金8368.35元（以朱某某交纳的购房款919599元为基数，自2016年4月1日起至2016年6月30日止，即91天，按日万分之一计算）；2.请求判令龙腾公司向朱某某支付逾期交房违约金1103.52元（以朱某某交纳的购房款919599元为基数，自2016年7月1日起至2016年7月6日止，即6天，按日万分之二计算）；3、请求判令龙腾公司向朱某某支付逾期办理房屋产权登记违约金（以朱某某交纳的购房款919599元为基数，自2016年7月7日起至朱某某取得房屋产权证书之日止，按日万分1.5计算）；4、请求判令龙腾公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年3月6日，朱某某与龙腾公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：销售（字）201411494286），约定：朱某某在龙腾公司处购买龙腾国际花园*号楼*-*号房屋（现楼号改为*号楼）；该房屋建筑面积为112.49平方米，单价为8175元每平方米，房款总额为919599元；合同还约定，龙腾公司应于2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付朱某某使用，龙腾公司应于朱某某收房360日内为朱某某办理房屋产权登记，逾期超过720日未能办理的，按照已付房款的日万分之一承担违约责任。合同签订后，朱某某按照合同约定支付了房款，履行了相关的合同义务。2016年4月7日，龙腾公司与朱某某签订《补充协议》，约定自2016年7月1日起，龙腾公司向朱某某按照朱某某已付房款日万分之二的比例承担逾期交房违约金。2016年7月7日，朱某某接收了房屋钥匙，但龙腾公司未按照约定向朱某某支付逾期交房违约金，也未履行合同约定为朱某某办理房屋产权登记。为维护朱某某的合法权益不受侵害，特诉至贵院，望判如所请。 诉讼过程中，朱某某明确逾期交房违约金的计算方式为：涉案房屋于2016年7月7日交房，根据合同第九条、补充协议第一条第一款第三小项有关违约金的约定，龙腾公司交房时间应为2015年12月31日前，按照上述违约金的约定，分段计算，2016年1月1日至2016年3月31日期间的违约金8276.39元龙腾公司已经支付；自2016年4月1日至2016年6月30日，以房款数额919599元为基数,共计91天，按日万分之一计算为8368.35元；自2016年7月1日至2016年7月6日，以房款数额919599元为基数，共计6天，按日万分之二计算为1103.53元。朱某某并明确逾期办理房屋产权登记违约金的计算方式为：根据《商品房买卖合同》第十五条第三款及商品房买卖司法解释第十六条、第十八条第二款的规定，如因龙腾公司责任，朱某某在商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，龙腾公司应按已付房价款的每日万分之一向朱某某支付违约金，故朱某某要求龙腾公司支付逾期办理房屋产权登记违约金，以朱某某交纳的购房款919599元为基数，自2018年6月27日起至2019年1月15日止，共197天，按日万分一计算为18116元，此后的违约金朱某某另行主张。 龙腾公司辩称，对于朱某某所述的违约金计算方式及金额没有异议，但违约金赔偿标准过高，不管是万分之一还是万分之二的标准，龙腾公司均认为过高，合同约定的违约金根据上述两标准得出的数额远远高于朱某某所受的实际损失，朱某某也没有提供证据证明其所受的实际损失，依据合同法第一百一十四条，请求法院依法予以适当调减。针对朱某某的第三项诉讼请求，龙腾公司认为逾期办理房产证登记违约金按日万分之一计算标准过高，朱某某没有办理房产证没有实际损失，不影响居住，朱某某也没有举证证明自己有实际损失，故龙腾公司认为不应产生逾期办证违约金，请求法院依法驳回该项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月6日，朱某某作为买受人与出卖人龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定朱某某购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园*号楼*-*号预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许2013663号。合同中关于计价方式及价款约定，按建筑面积计算，单价为每平方米8175元，金额为919599元。关于“交付期限”合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。关于产权登记的约定在合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人应当在该商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案，由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续。如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。同日，龙腾公司与朱某某还签订了附件五合同补充协议，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。 合同签订后，朱某某按合同约定向龙腾公司支付了购房款，龙腾公司向其开具了金额为919599元的收据。 2016年4月7日，龙腾公司与朱某某签订《补充协议》，载明：鉴于2014年3月6日双方签订《商品房买卖合同》，朱某某购买龙腾公司开发的“龙腾国际花园”项目*号楼*单元*室房产，因龙腾公司未能按《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月31日前交房，构成违约，龙腾公司同意按照《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金，朱某某选择继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；龙腾公司仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金，龙腾公司于本协议生效之日起十五个工作日内，向朱某某预付逾期交房违约金8276.39元，《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意龙腾公司交房后一并结算；如龙腾公司在2016年6月30日前，未能将商品房交付朱某某，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由朱某某已付房价款每日万分之一的比例调整为已付房价款每日万分之二的比例执行。 上述补充协议签订后，龙腾公司向朱某某支付了8276.39元的逾期交房违约金，朱某某于2016年7月7日确认收房，龙腾公司至今亦未取得本案涉及开发项目的《分期综合验收备案证明》，涉案商品房也迄今未取得房屋产权证书。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案双方争议的焦点问题为：一、《商品房买卖合同》第九条约定的“按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”及《补充协议》约定的“已付房价款每日万分之二的比例支付逾期交房违约金”标准是否过高；二、《商品房买卖合同》第十五条约定的“按已付房价款的每日万分之一向买受人支付逾期办理房屋产权登记违约金”的标准是否过高。 关于焦点问题一，龙腾公司对其逾期交房的违约行为无异议，但主张合同中关于逾期交付商品房的违约金标准即“按日向买受人支付已交付房价款万分之一”及《补充协议》约定的“已付房价款每日万分之二的比例支付逾期交房违约金”过高，依据合同法相关规定，约定的违约金高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以调减。朱某某对龙腾公司的该主张不予认可，认为已有生效判决认定，其主张的按照日万分之一、日万分之二要求龙腾公司承担违约责任合法、合理、合据。本院认为，朱某某与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，龙腾公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此该合同及附件均合法有效。该《商品房买卖合同》第九条约定的“按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”计算标准，双方签订的合同中已明确约定，系双方真实意思表示，并不明显过高，且龙腾公司也未提供其所称相应地段同类房屋的租金标准作为参照依据；同理，龙腾公司与朱某某签订的补充协议也系双方当事人的真实意思表示，该协议中约定自2016年7月1日后将逾期交房的违约金标准由原合同约定的日万分之一调整为日万分之二系在龙腾公司违反合同约定、没有如期交付商品房的情形下双方重新达成的一致意见，朱某某依据该补充协议主张按日万分之二计算2016年7月1日起的相应违约金，亦合法有据，故本院对龙腾公司的该项主张不予采纳。 关于焦点问题二，龙腾公司对其逾期办理产权登记的违约行为无异议，对朱某某主张的违约金起算点自2018年6月27日起计算亦无异议，但主张违约金按日万分之一计算标准过高，朱某某没有办理房产证没有实际损失，不影响居住，朱某某也没有举证其实际损失。本院认为，如前所述，朱某某与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》及附件合法有效，《商品房买卖合同》第十五条约定的“出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金”计算标准，双方签订的合同中已明确约定，系双方真实意思表示，并不明显过高，朱某某依据该条约定主张按日万分之一计算自2018年6月27日起至2019年1月15日止的相应违约金，合法有据，本院予以支持。 另外，朱某某主张龙腾公司向其支付的8276.39元的逾期交房违约金，系自2016年1月1日至2016年3月31日期间的违约金，该数额与以购房款919599元为基数，自2016年1月1日至2016年3月31日，按日万分之一标准计算得出的数额基本一致，且龙腾公司也未提出异议，故本院对朱某某的该主张予以采纳。 综上所述，朱某某要求龙腾公司支付以购房款919599元为基数，按照日万分之一的标准自2016年4月1日起计算至2016年6月30日止以及以购房款919599元为基数，按照日万分之二的标准自2016年7月1日起计算至2016年7月6日止的逾期交房违约金；要求龙腾公司支付以购房款919599元为基数，按照日万分之一的标准自2018年6月27日起计算至2019年1月15日止的逾期办理房屋产权登记违约金，合法有据，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告山东龙腾房地产开发有限公司向原告朱某某支付逾期交房违约金，分段计算，以购房款919599元为基数，按照日万分之一的标准自2016年4月1日起计算至2016年6月30日止；以购房款919599元为基数，按照日万分之二的标准自2016年7月1日起计算至2016年7月6日止，于本判决生效之日起十日内向原告朱某某付清； 二、被告山东龙腾房地产开发有限公司向原告朱某某支付逾期办理房屋产权登记违约金，以购房款919599元为基数，按照日万分之一的标准自2018年6月27日起计算至2019年1月15日止，于本判决生效之日起十日内向原告朱某某付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费556元，减半收取计278元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李巧英 二〇一九年三月二十二日 书记员  白 璐