广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终271号上诉人（原审原告）：利家樑，男，1959年9月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：陆少玲，女，1964年7月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：谢婷婷、颜丽欣，分别为国信信扬律师事务所律师、实习律师。上诉人（原审第三人）：利兴达，男，1987年3月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：刘素初，女，1970年12月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：李建星，男，1969年11月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑海鹰、王俊生，均系广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人利家樑、陆少玲、利兴达因与被上诉人刘素初、李建星房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初10908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利家樑、陆少玲、利兴达共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案上诉费用由刘素初、李建星负担。事实和理由：一、利家樑、陆少玲与刘素初、李建星签订《房屋转让协议》、《房屋转让交楼书》的时间是2005年12月10日，双方交易时案涉房屋所在地块的土地性质系宅基地性质，因此案涉房屋属于宅基地房。双方交易的虽为案涉房屋，根据地随房走、房随地走的原则，案涉房屋的转让必然导致宅基地使用权的转让，且刘素初、李建星并非甲子村村民，亦不具备身份资格。根据我国《土地管理法》第六十三条规定，宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得，利家樑、陆少玲与刘素初、李建星关于案涉房屋签订的《房屋转让协议》、《房屋转让交楼书》明显违反法律强制性规定，故该份《房屋转让协议》、《房屋转让交楼书》应属无效合同。二、一审法院错误理解广州市国土资源和规划委员会的《复函》，导致错误判定本案。根据《复函》可知，案涉房屋所在地块的土地所有权性质是2007年以后才变更为国有，但利家樑、陆少玲与刘素初、李建星交易时间为2005年，当时土地性质是宅基地性质，不管是当时的法律规定还是现行法律规定，宅基地房屋都是禁止转让的。利家樑、陆少玲诉请要求确认双方于2005年12月10日签订的《房屋转让协议》无效，是基于交易时案涉房屋所在地块的土地性质是宅基地，与本案诉讼时土地性质已变更为国有并不矛盾和冲突。一审法院以案涉房屋所在地块的土地性质现为国有为由，驳回利家樑、陆少玲的诉讼请求明显错误。三、根据《复函》内容“案涉房屋未办理不动产权登记，案涉房屋所在项目整体未办理首次登记，案涉房屋暂不具备进行正常交易和办理过户登记手续条件”可知，案涉房屋至今都不具备进行正常交易和过户的条件，故利家樑和陆少玲与刘素初、李建星签订的《房屋转让协议》不具备履行条件，应认定合同无效。四、利兴达在一审中述称案涉房屋属于利家樑、陆少玲和利兴达共有，利家樑、陆少玲出售该房屋时，未取得利兴达授权同意，利家樑、陆少玲擅自出售案涉房屋属无权处分。但一审法院未明确利兴达的诉讼地位，对利兴达的诉讼请求不予审理，明显错误。根据《广州市城市房屋拆迁协议补偿协议书》第十一条第4点，房屋拆迁后所补偿的回迁房，应属利家樑、陆少玲和利兴达共有。但利家樑、陆少玲与刘素初、李建星签订《房屋转让协议》时，因利兴达在国外留学，故利家樑、陆少玲未告知利兴达，在未取得利兴达授权及同意的情况下，擅自处分共有财产，应属无权处分，且利兴达在一审中对利家樑、陆少玲的无权处分行为不予追认。而刘素初、李建星亦明确知晓《广州市城市房屋拆迁协议补偿协议书》的内容，知悉案涉房屋属利家樑、陆少玲和利兴达共有，在未取得案涉房屋共有人利兴达本人同意的情况下，依然与利家樑、陆少玲签订《房屋转让协议》，显然不属于善意第三人，亦应承担相应的法律风险和后果。且案涉房屋至今未办理过户登记手续，在利家樑、陆少玲擅自处分共有房产后，利兴达不予追认且房屋未办理过户登记手续的情况下，利兴达有权主张利家樑、陆少玲与刘素初、李建星签订的《房屋转让协议》无效，并要求刘素初、李建星返还案涉房屋。综上，一审法院没有查明本案事实，错误解读《复函》的内容，亦没有明确利兴达的诉讼地位，请求二审法院依法改判或发回重审。刘素初、李建星二审答辩称：一、案涉房屋来源于广州市土地开发中心拆迁补偿所得三套房屋之一，属于利家樑、陆少玲的回迁房并且已经改变宅基地性质了。双方签约时，利家樑、陆少玲持有的宅基地证所载明的该宅基地已不存在，从目前查明的案涉房屋的国有土地性质已明确揭示该三套房屋已不是宅基地房屋，并非绝对不可交易。2007年10月，广州市人民政府向广州市石东实业有限公司颁发了《国有土地使用权证》，确定该地块属划拨的住宅用地，尚未办理土地有偿使用手续。由此可知，案涉房屋在双方交易时土地性质并非宅基地性质。二、刘素初、李建星与利家樑、陆少玲夫妇签订的《房屋转让协议》，是双方自愿平等的基础上签订并已实际履行，应受到法律保护。而且，该房屋的售价与当时同地段的普通商品房售价差距不大，差价每平方米在一千元左右，这也充分证明了出售案涉房屋时不是以宅基地房来作价出售给刘素初、李建星的。三、广州市国土资源和规划委员会的《复函》称案涉房屋所在地块为国有性质，案涉房屋暂不具备进行正常交易和办理过户手续条件，说明将来会符合条件。现已查明广州石东实业有限公司已对案涉房屋所在土地办理了国土证。在此基础上，将来该地块上的各户业主只要补交了土地出让金，是会符合正常交易的法定条件的。故双方签订的《房屋转让协议》，只是效力待定，暂不具备交易过户登记而已，并不是依法无效的合同或协议。四、利兴达对案涉房屋的出售有异议，一方面是早已超过诉讼时效，另一方面是利兴达的父母资助其出国留学的费用正是来源于售房所得。利兴达称当时不知道其父母出售案涉房屋，没有及时反对说明他不但知情，但其留学费用全部来源于父母资助，可视为其实际上也收到了应得的购房款。利家樑、陆少玲夫妇当初为了经济利益而出售案涉房屋，在十多年后房价已经大幅上升十多倍时又起诉要求返还房屋，以获得更大的利益，这种行为损人利己，有违诚信原则。综上，请求二审法院依法驳回利家樑、陆少玲、利兴达的上诉请求，维持原判。2018年5月2日，利家樑、陆少玲共同向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认利家樑、陆少玲与刘素初、李建星于2005年12月10日签订的《房屋转让协议》无效；二、刘素初、李建星退还利家樑、陆少玲广州市珠江新城花城大道663号15xx房、15xx房，利家樑、陆少玲退还刘素初、李建星实际支付的购房款740000元。一审法院经审理查明：2000年10月8日，广州市土地开发中心（拆迁人/甲方）与利家樑（被拆迁人/乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（下简称《拆迁补偿协议书》），约定市规划局以（1992）城地批字第527号文决定，收回甲子村地段的土地；乙方同意甲方拆除座落在天河区××村××村××号的房屋，该房屋为混合结构，经市房管局部门核定，建筑面积332.50平方米，另有无证建筑面积6.59平方米；甲方将自有的座落在珠江新城花城大道H3-1地块的自有房屋，建筑面积为332.50平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）等。另，该《拆迁补偿协议书》的第十一条“其它事项”处有手写内容“①无证建筑面积6.59平方米由甲方补偿给乙方1397.70元。②该户自行临迁，由甲方每月交付给乙方临迁费6650元至回迁日止。③由甲方一次性补偿给乙方搬家费及一切附属设施费共6891.70元。④第3层及第4层的半层归属利桂珍及利兴达所有，面积为142.50平方米”。2005年12月10日，利家樑、陆少玲（甲方）与刘素初、李建星（乙方）签订了《房屋转让协议》，约定甲方同意将位于珠江××大道××回迁房××、15xx房屋两间（报建图为一间，下简称案涉房屋）有偿转让给予乙方，房屋为甲子村回迁房，属甲方拥有拆迁面积的其中部分，刚建成，已验收、未发证，转让后甲方及其家属放弃该房的一切权利；该房用途为住宅，两间总建筑面积为141.53平方米；转让价格为每平方米6000元，转让总金额为849180元；乙方在签订协议之日向甲方支付房价款300000元，在验收交楼之日向甲方支付房价款300000元，在验收交楼之日起1个月内向甲方支付房价款140000元，在办完公证过户之时向甲方支付余下房价款109180元；甲方在村交付之日，将房屋交付给乙方使用；房屋交付之日，甲乙双方应进行验收交楼，双方签署交楼文书；甲方负责办理收楼交乙方、提供甲方拥有公证过户手续证明；甲方在协议签订之时提供该转让房屋确权的原有证明，包括拆迁协议面积具体分摊，原宅基地复印件，拆迁补偿协议复印件；乙方负责房屋公证、过户所需的一切费用，包括双方税项；房屋面积按房产有效证件为准，如与报建图纸面积不符，转让金额多除少补，房屋验收不及格补偿属于乙方；协议签订之日起，双方如有违约除退回所收的财物外，付对方违约金100000元；协议自双方签订付款起即刻生效等。2005年12月10日至2013年10月11日期间，利家樑出具《收款收据》共6份，确认收到刘素初交来购买房屋首期款及第二期至第六期款项分别为300000元、100000元、200000元、100000元、40000元、50000元，共计790000元。2006年3月13日，广州利苑物业管理有限公司（下简称利苑物管公司）书面确认其了解案涉房屋是利家樑所有的拆迁回迁房，现利家樑自愿将该房屋转让给李建星；双方确认，自该房屋交付使用之日始，该房屋的一切权益，包括应缴交的一切物业管理费用，概由李建星承担。该书面资料上加盖了利苑物管公司公章，甲方签名处有利家樑签名，乙方签名处有李建星签名。现利家樑、陆少玲以案涉房屋属宅基地房屋、刘素初及李建星并非本村村民为由，向一审法院提起诉讼，要求确认《房屋转让协议》无效，并要求刘素初及李建星交还案涉房屋。一审诉讼过程中，利家樑、陆少玲与刘素初、李建星均确认利家樑、陆少玲共收到刘素初、李建星支付的购房款790000元；案涉房屋已交付给刘素初、李建星使用，现仍由刘素初、李建星使用；利家樑、陆少玲、利兴达、刘素初、李建星均不是甲子村村民。利家樑、陆少玲主张案涉房屋是因原宅基地房屋拆迁补偿而得，并提交了穗天字第016213号《村镇宅基地使用证》作为证据。该《村镇宅基地使用证》显示使用人姓名为利家樑，宅基地座落为东圃镇甲子村，建筑面积为332.50平方米。刘素初、李建星确认该证据的真实性。刘素初、李建星主张利家樑、陆少玲自愿转让案涉房屋，案涉房屋由刘素初、李建星入住使用至今，而利家樑、陆少玲、刘素初、李建星均不是该村村民，广州市石东实业有限公司（下简称石东公司）不反对回迁户将珠江新城H3-1地块上的房屋有偿转让。为予证明，刘素初、李建星提供了石东公司于2018年7月2日出具的四份《证明》及《关于核实本人房屋有关情况的请求》等证据。一、第一份《证明》的内容为石东公司属下第十股份合作经济社于2000年7月启动拆迁改造，2005年12月回迁至珠江新城H3-1地块上规划的物业，回迁房已于2007年10月17日办理国有土地使用证，回迁房房产证在办理中。二、第二份《证明》的内容为石东公司属下第十股份合作经济社于2000年7月启动拆迁改造，因历史原因，有部分非本村社员的业主，在第十股份合作经济社建有物业，参与了拆迁改造；2005年12月回迁时，经第十股份合作经济社股东同意，将花城大道663号之二的四至十七楼1、2、3、4号房，花城大道6xx号之三的四至十七楼房屋分配给非本村回迁户。三、第三份《证明》的内容为刘素初、李建星于2006年3月入住案涉房屋至今；利家樑、陆少玲、刘素初、李建星都不是本村社员。四、第四份《证明》的内容为该公司属下第十股份合作经济社于2000年10月开始启动拆迁，2005年底开始安排回迁在天河区珠江新城H3-1地块上的房屋，当时有部分回迁户自愿将回迁房屋产权有偿转让出去；因当时政策告知，回迁房在补办土地有偿使用手续后，可以办理房产证作为商品房进行交易，故该公司不反对回迁户对回迁房的有偿转让，在石东第十股份合作经济社属下的利苑物管公司确认交接后，对购房者作为新业主进行管理和服务；2007年10月17日，该公司已办理并取得回迁房此地块的国有土地使用证；目前，地块上的房屋产权证在办理中。五、《关于核实本人房屋有关情况的请求》，显示由李建星、刘素初于2018年7月2日向广州市天河区员村石东第十股份合作经济社发出，广州市天河区员村街石东第十股份合作经济社、利苑物管公司均盖章确认情况属实，内容为利家樑于2000年10月8日与广州市土地开发中心签订《广州市房屋拆迁补偿协议书》，市土地开发中心拆除天河区××村××村××号房屋，安排利家樑回迁至案涉房屋；2005年12月10日，李建星及刘素初与利家樑、陆少玲签订《房屋转让协议》，利家樑将案涉房屋转让给李建星、刘素初；2006年3月13日，双方自愿到利苑物管公司确认，从回迁房交付使用之日起，回迁房的一切权益，包括缴交的一切物业费用，由李建星承担；利苑物管公司配合李建星办理了回迁房的水电、煤气、电话、有线电视等开户手续，向李建星收取物业管理费及阳台护栏、电梯更换费用等，一直以来，对李建星按业主的身份进行管理和服务。利家樑、陆少玲对证据一、二、三、四的真实性不予确认，认为与本案无关；利家樑、陆少玲对证据五的真实性予以确认，并确认该证据中对房屋买卖及使用情况的内容陈述。一审法院向广州市国土资源和规划委员会调查，该委员会出具《关于（2018）粤0106民初10908号的复函》（下简称《复函》），回复称案涉房屋所在地块以石东公司的名义办理2007国用12000xx号国土证，是“城中村”改制的村留地，土地所有权性质为国有；案涉房屋未办理不动产权登记，无查封、抵押信息；鉴于案涉房屋所在项目整体未办理首次登记，案涉房屋暂不具备进行正常交易和办理过户登记手续条件；信息核查时间为2018年8月30日。一审法院认为：利家樑、陆少玲与刘素初、李建星签订《房屋转让协议》，约定利家樑、陆少玲将案涉房屋有偿转让给刘素初、李建星。现利家樑、陆少玲以案涉房屋属于宅基地房屋且刘素初、李建星并非本村村民为由，要求根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，确定《房屋转让协议》无效，并要求刘素初、李建星返还案涉房屋。对此，一审法院认为，《房屋转让协议》约定的标的物为案涉房屋，而根据广州市国土资源和规划委员会出具的《复函》可知，案涉房屋所在地块的土地所有权性质为国有，并非利家樑、陆少玲主张的宅基地性质。因此，利家樑、陆少玲以上述理由主张《房屋转让协议》无效，并要求刘素初、李建星返还案涉房屋，上述诉讼请求均明显缺乏依据，有违诚实信用原则，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年11月19日判决驳回利家樑、陆少玲的全部诉讼请求。一审案件受理费12290元，由利家樑、陆少玲负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中各方当事人没有提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对利家樑、陆少玲、利兴达的上诉意见，分析如下：一、关于案涉房屋所在地块的土地性质问题。虽然利家樑、陆少玲、利兴达以签订涉案《房屋转让协议》时，该房屋所在地块的性质为宅基地房屋由为由，主张涉案《房屋转让协议》无效，但案涉房屋是拆迁安置的回迁房，并非宅基地房屋，且根据广州市国土资源和规划委员会向一审法院出具的《复函》可知，该房屋所涉土地所有权性质为国有，亦非利家樑、陆少玲、利兴达主张的宅基地性质，故利家樑、陆少玲、利兴达对此的主张缺乏理据，一审判令驳回其一审诉讼请求，并无不当，本院予以维持。二、虽然上述《复函》中写明案涉房屋暂不具备正常交易和办理过户登记手续的条件，但原因是案涉房屋所在项目整体未办理首次登记，且该问题属于合同履行的范畴，并不因此导致涉案《房屋转让协议》无效，故上诉人以此由，上诉主张涉案《房屋转让协议》不具备履行条件，继而要求据此认定合同无效，于法无据，本院不予采纳。三、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，利兴达是否案涉房屋的共有权人，利家樑、陆少玲与刘素初、李建星签订《房屋转让协议》时，是否取得利兴达授权同意，均不影响对《房屋转让协议》效力的认定。利家樑、陆少玲、利兴达以此为由要求二审改判或发回重审，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，利家樑、陆少玲、利兴达的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；审查一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12290元，由上诉人利家樑、陆少玲、利兴达负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 吴国庆审判员 黄 嵩二〇一九年三月十九日书记员 张冰玲