上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初83370号原告：上海金桥出口加工区开发股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路XXX号。法定代表人：汤文侃，总经理。委托诉讼代理人：陈政军，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：腾科太阳能技术(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：MeyerDallasWayne，总经理。原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司诉被告腾科太阳能技术(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈政军到庭参加诉讼。被告腾科太阳能技术(上海)有限公司经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认解除原告与被告签订的《通用厂房租赁合同》及续租协议；2、判令被告支付2017年11月1日至2018年11月30日的房屋使用费；3、请求判令被告支付拖欠的2017年2月1日至2017年10月31日的租金人民币818,711.73元(以下币种相同)，违约金181,935.94元，以及支付以818,711.73元为基数，按日违约金0.1%的比例计算自2017年11月1日起至被告实际付款之日止的逾期付款违约金；4、判令被告按合同约定搬离并腾空租赁房屋；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年9月和2011年8月，原告与被告分别签署编号为JQ2010建0031和编号为JQ2011GF0593的《通用厂房租赁合同》，由被告向原告承租位于上海市金桥出口加工区南区海关监管区内(华东路XXX号)3号地块第11幢105室通用厂房和104室通用厂房(龙桂路XXX号)，租赁期限至2013年10月31日止。2013年和2015年，双方分别签署了《续租协议一》和《续租协议二》，将租赁期限自2015年11月1日延长至2017年10月31日，根据两份续租协议的约定，自2016年11月1日至2017年10月31日，被告应每三个月支付一次租金，三个月租金为272903.91元，该合同同时约定，被告逾期支付租金的，每逾期支付租金超过六十日的，原告有权单方解除合同，且被告须另支付原告两个月租金的违约金。上述合同签署后，被告支付了2015年11月1日至2017年1月31日期间的租金1,273,551.51元，但自2017年2月1日至今起无故拖欠租金818,711.43元。经原告多次催告，被告仍未支付上述款项。原告于2017年10月18日发出律师函解除上述租赁合同，并要求被告支付拖欠租金、违约金、逾期付款违约金并要求被告返还房屋，故原告起诉来院，诉请如前。被告腾科太阳能技术(上海)有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2010年9月，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份《通用厂房租赁合同》(编号：JQ2010建0031)约定甲方将上海市金桥出口加工区南区海关监管区内3号地块第11幢105室通用厂房(龙桂路XXX号，以下简称105室通用厂房)共计1246平方米租赁给被告，租赁用途为工业，租期为2010年11月1日至2013年10月31日。第5.1条约定，本合同生效十日内，乙方向甲方支付相当于两个月租金及物业服务费，计71,693.84元作为租赁保证金，若迟延支付或未全额支付超过15日，则甲方有权单方解除本合同，乙方应当向甲方支付相当于租保证金的违约金。第5.2条约定，如乙方违反本合同之任何规定，则甲方有权以该租赁保证金抵付乙方应付款项、违约金和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿金。第6.1条约定，租赁厂房的租金为每天每平方米0.88元，每月共计33,354.92元。第12.5条约定，未经甲方事先书面同意，乙方未按时交还租赁厂房的，除按本合同约定支付违约金外，还应按期满日当月的租金按月继续向甲方支付租赁厂房租金(不足一个月按一个月计)，并继续按本合同约定支付物业服务费和其他费用。第14.2条约定，除本合同文件另有约定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：(1)未经甲方同意转租租赁厂房的；(2)损坏租赁厂房或各类配套设施的；(3)擅自改变租赁厂房用途或未按合同约定进行装修的；(4)未按规定将租赁厂房交还给甲方的；(5)违反本合同其他条款的。第14.3条约定，违约方应向另一方支付违约金，除本合同文件另有约定外，违约金按日计算，方法如下：(1)日违约金为年租金的千分之一，即400.26元；(2)违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约之日止日历天数；(3)违约金金额=日违约金*违约天数。第14.5条约定，乙方逾期支付租赁厂房租金、伟业服务费，由物业服务公司代付代缴的费用或其他费用的，每逾期一日按应付未付金额的千分之一的比例支付逾期付款违约金，并且甲方有权单方面停止向乙方提供配套设施，由此引起的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期支付租金或其他任何费用超过六十日的，甲方有权单方面以书面形式解除合同，并且在公证机构的公证之下，甲方有权在乙方不到场的情况下，自行将租赁厂房内乙方存放的设备、机器等全部物品搬离租赁厂房，搬离费用及存放该物品的费用由乙方承担。甲方根据前句规定解除本合同的，乙方另需向甲方支付相当于2个月租金的违约金，乙方已付的租赁保证金及其他费用不再返还给乙方，也不得冲抵乙方拖欠的租金、物业服务费和/或其他费用。2011年8月，原告(甲方)与被告(乙方)就上海市金桥出口加工区南区海关监管区(华东路XXX号)3号地块第11幢104室通用厂房(龙桂路XXX号，以下简称104室通用厂房)签订《通用厂房租赁合同》(编号：JQ2011GF0593)，约定，原告将上述104室通用厂房共计1246平方米租赁给被告使用，租期为2011年8月15日至2013年10月31日。第5.1条约定，乙方已支付租赁合同项下租赁保证金71,693.84元，乙方同意该租赁保证金继续留存甲方，作为乙方履行本租赁合同的保证金。第5.2条约定，如乙方违反本合同之任何规定，则甲方有权以该租赁保证金抵付乙方应付款项、违约金和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿金。第6.1条约定，租赁厂房的租金为每天每平方米0.88元，每月共计33,354.92元。第12.5条约定，未经甲方事先书面同意，乙方未按时交还租赁厂房的，除按本合同约定支付违约金外，还应按期满日当月的租金按月继续向甲方支付租赁厂房租金(不足一个月按一个月计)，并继续按本合同约定支付物业服务费和其他费用。第14.2条约定，除本合同文件另有约定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：(1)未经甲方同意转租租赁厂房的；(2)损坏租赁厂房或各类配套设施的；(3)擅自改变租赁厂房用途或未按合同约定进行装修的；(4)未按规定将租赁厂房交还给甲方的；(5)违反本合同其他条款的。第14.3条约定，违约方应向另一方支付违约金，除本合同文件另有约定外，违约金按日计算，方法如下：(1)日违约金为年租金的千分之一，即400.26元；(2)违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约之日止日历天数；(3)违约金金额=日违约金*违约天数。第14.5条约定，乙方逾期支付租赁厂房租金、伟业服务费，由物业服务公司代付代缴的费用或其他费用的，每逾期一日按应付未付金额的千分之一的比例支付逾期付款违约金，并且甲方有权单方面停止向乙方提供配套设施，由此引起的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期支付租金或其他任何费用超过六十日的，甲方有权单方面以书面形式解除合同，并且在公证机构的公证之下，甲方有权在乙方不到场的情况下，自行将租赁厂房内乙方存放的设备、机器等全部物品搬离租赁厂房，搬离费用及存放该物品的费用由乙方承担。甲方根据前句规定解除本合同的，乙方另需向甲方支付相当于2个月租金的违约金，乙方已付的租赁保证金及其他费用不再返还给乙方，也不得冲抵乙方拖欠的租金、物业服务费和/或其他费用。上述两份合同均明确约定被告的通讯地址为上海市浦东金桥出口加工区(南区)龙桂路XXX号T3-11-104。之后，原告(甲方)与被告(乙方)就104室通用厂房和105室通用厂房一并签订《续租协议一》，约定上述租赁厂房的续租期限为2年，自2013年11月1日至2015年10月31日止，租金为每天每平方米1元，2,492平方米的月租金为75,806.64元。2015年10月11日，双方签订一份《续租协议二》，对104室通用厂房和105室通用厂房再次进行续租，租期为2015年11月1日至2017年10月31日止，其中2015年11月1日至2016年10月31日，租金为每天每平方米1.1元，2,492平方米月租金共计83,387.3元；2016年11月1日至2017年10月31日，租金为每平方米1.2元，2,492平方米租金共计90,967.97元。《续租协议二》第二条第1款约定，本次续租的租赁保证金为2个月的租金和2个月的物业服务费，共计194,395.94元。2017年10月18日，原告向被告寄送律师函，寄送地址为上海金桥出口加工区南区龙桂路XXX号，原告在函件中通知被告，由于被告拖欠租金，原告要求解除合同并要求被告支付欠租、违约金及逾期付款违约金。上述函件原告无法提供已经有效送达被告的凭证。另查明，被告共向原告支付租赁保证金194,395.94元。原告已于2018年12月1日将105单元的房屋出租给案外人。庭审中，原告表示，根据双方合同约定，保证金不予退还给被告。本院认为，原、被告就104室通用厂房和105室通用厂房签订的两份《通用厂房租赁合同》及《续租协议一》、《续租协议二》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按期缴纳租金系承租方的主要义务，被告逾期支付租金显属违约，原告有权解除合同，然根据合同法之规定，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中原告寄送解除通知函的地址并非双方在合同中约定的寄送地址，原告亦无证据证明相关函件已有效送达被告，鉴于合同租期已于2017年10月31日届满，合同已自然终止，现已不存在解除问题，对于原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。合同到期终止后，被告理应搬离房屋并将房屋返还给原告，鉴于105单元房屋已于2018年12月出租给案外人，因此被告应搬离并腾空104单元的房屋。合同终止后被告仍应支付2017年2月1日至2017年10月31日的租金及2017年11月1日至2018年11月30日的房屋占有使用费，被告理应支付给原告，原告要求以租金标准计算房屋占有使用费并无不当，因此对于该诉请本院予以支持。被告长期拖欠租金，理应承担相应的违约责任，原告要求被告支付至实际付款之日止的逾期付款违约金符合合同和法律依据本院予以支持，庭审中原告表示愿意调整逾期付款违约金的计算标准，本院结合本案情况并兼顾公平原则，酌情将逾期付款违约金的计算标准调整为日万分之三。本案合同系自然终止，原告依据合同约定向被告主张解约违约金并没收保证金缺乏合同及法律依据，本院不予支持。本院判决原告返还上述保证金，并可在判决执行时与被告欠付款项相抵扣。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告腾科太阳能技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市金桥出口加工区南区海关监管区内(浦东新区华东路XXX号)3号地块第11幢104通用厂房(上海市浦东新区金桥出口加工区龙桂路XXX号)并将上述房屋腾空后返还给原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司二、被告腾科太阳能技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司支付自2017年2月1日起至2017年10月31日止的房屋租金818,711.73元；三、被告腾科太阳能技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司支付自2017年11月1日起至2018年11月30日止按月租金90,967.97元为标准计算的房屋占有使用费；四、被告腾科太阳能技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司支付以818,711.73元为基数按日万分之三的标准计算的自2017年11月1日起至被告腾科太阳能技术(上海)有限公司实际付款之日止的逾期付款违约金；五、原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告腾科太阳能技术(上海)有限公司保证金194,395.94元；六、驳回原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,109.4元，由被告腾科太阳能技术(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何璐依人民陪审员  郑 芸人民陪审员  王开会二〇一九年三月二十九日书 记 员  陆振东附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。