广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终2455号上诉人（原审被告、反诉原告）：江少英，女，1970年6月9日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：汪黄结，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪军，男，1977年3月8日出生，汉族，身份证地址：江西省宜春市万载县，现住广州市越秀区。委托代理人：欧阳建新，广东庄阳律师事务所律师。上诉人江少英因与被上诉人汪军房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初4716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。江少英上诉请求判令：1、撤销原判第二、四项，改判汪军支付违约金19.3万元给江少英;2、本案全部诉讼费用由汪军负担。事实与理由如下：一、原审法院未认定汪军故意隐瞒其无购房资格的违约事实，属查明事实错误，应予以纠正。2017年5月2日签约时，汪军故意隐瞒其无购房资格的违约事实。合同签署后至2017年8月司法部发布公证新规这3个多月期间内，汪军既未找江少英办理全权委托公证手续，也不付款办理过户登记手续，更未披露其不具备购房资格的真相。按照三方合同约定，一旦办理了全权委托公证，汪军就得一次性支付全款给江少英。另，2017年8月至2018年4月22日期间，汪军也从未披露其无购房资格的真相，反而一再通过自己、中介发函以及发送律师函等方式要求继续履行合同，敦促江少英履约办理全权委托，凸显了汪军故意隐瞒其无购房资格的事实；二、汪军故意隐瞒其无购房资格的事实构成违约，原审法院未判定汪军构成违约，属适用法律错误，应予以纠正。其一，本案房屋未能交易并非完全是房屋限购政策造成，本案存在“事实构成”之情形，即“汪军无购房资格”加“汪军故意隐瞒”。如汪军一开始披露其没有购房资格，就可避免纠纷，江少英也可将房屋出售给有购房资格的买家。其二，如汪军在2017年8月公证新政出台前办妥全权委托公正手续，则其也可以办妥房屋过户手续和一次性支付193万元购房款，那么合同目的完全可以实现。由此可见，致合同目的不能实现以及合同无法履行的根本原因并非国家房屋限购政策，而是从合同缔约前后汪军长期隐瞒其无购房资格的真相，汪军在主观上存在故意，汪军应承担违约赔偿责任。其三，依据广东省高级人民法院的相关指导意见，应确定汪军系违约方且应承担违约责任。广东省高级人民法院于2017年10月11日印发的《广东省高级人民法院关于受理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条规定，房地产调控政策实施后，一方当事人故意隐瞒或者虚构事实，或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的，另一方当事人因合同无法履行请求解除或者撤销合同，并要求对方当事人赔偿损失的，可予支持。本案中，房屋买卖合同签署于2017年5月2日，显然迟于广州市房地产调控政策的出台时间。北上广深继续实施房产限购政策已是众所周知的事实，汪军无广州购房资格，其本不应与江少英洽谈沟通购房细节并签署案涉购房合同。汪军长期隐瞒其无购房资格的事实已构成违反广东省高院指导意见的情形。因此，原审法院故意忽略汪军故意隐瞒或虚构事实的情形，属于明显偏袒而人为造成司法不公。其三，全国的司法实践都证明故意隐瞒无购房资格的买方应承担违约责任，原审判决的错误应予以纠正；三、汪军作为违约方，应按照合同约定支付合同总价款10％的违约金193000元给江少英。本案中，汪军隐瞒其没有购房资格的事实清楚，证据充分，其理应承担合同约定的购房总额10％的违约金给江少英。江少英原计划以“卖房买房”的方式为老人家购买电梯楼，由于汪军故意隐瞒其无购房资格导致该交易迟迟无法完成，以致今日江少英的换房计划都未实现，江少英的损失巨大，远非19.3万元可以弥补。因此，江少英在本案中主张汪军支付19.3万元违约金，于情于理于法均能成立；四、对汪军这种职业炒家、毫无诚信的虚假购房者，应予以严惩。其一，汪军从一开始就谎称其有购房资格，于是前往江少英住所反复看房，且在看房后通过中介与江少英洽谈购房细节以及付款方式，并最终签署三方购房合同。在签约前以及签约时从未提及其无购房资格。其二，汪军在之后的一年时间里虽通过多种方式发函、发信息给江少英，但从未表达其无购房资格，反而要求继续履行合同并办理全权委托公证手续。其三，在2018年5月份，汪军在确认其现行政策下确实无法办理全权委托公证后其开始翻脸，要求解除合同、退还全部定金。被上诉人汪军答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。汪军在与江少英签订房屋买卖合同前，已经明确告知社保还没有缴够年限，并没有购房资格，是代他人购买，此事实一审法院也已查实，也有当时的中介对此作出证实，双方在合同中也约定了以全权公证的形式办理过户手续。如汪军具备购房资格是本人购买，根本没有必要约定此条款。在江少英同意的情况下，双方签署了房屋买卖合同且由案外人洪静支付购房定金，江少英对是完全知情。此后的往来函件中，双方也一直就过户办理公证的问题进行协商，江少英一直未对汪军不具有购房资格提出异议。江少英在法庭上所作陈述的意图是想吞并、侵占、占有买卖合同的购房定金，并索取违约金。买卖合同明确约定，“签署合同后，如果乙方（汪军）不能按合同约定购买买涉案房屋才支付违约金”，而汪军不具备购房资格的事实早于合同签署前就已成立，故不能适用买卖合同第9条的约定。在汪军没有按照江少英的要求提前付清全款，江少英又不同意办理公证委托并交付房屋的情况下，江少英在2017下半年房价上涨后反悔，不再愿意办理公证委托手续。因此，本案的实质是因为涉案房屋房价上涨，江少英不愿再办理过户手续。汪军于2018年7月2日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、汪军与江少英之间的《房屋买卖合同》（合同编号：0000215）于2018年6月8日起解除；2、江少英立即返还已支付的定金100000元；3、江少英自合同解除次日起至全部定金返还汪军之日止每日按应返还定金的万分之六点七向汪军支付资金占用费；4、江少英承担本案受理费用。江少英向原审法院反诉请求判令：1、汪军支付违约金19.3万元；2、江少英没收汪军交付给的定金10万元；3、本案全部反诉费用由汪军负担。原审法院经审理查明：荔湾区光复北路692号406房登记的权属人为江少英。2017年5月2日江少英（甲方、卖方）与汪军（乙方、买方）在广州德泓房地产中介有限公司的撮合下签订（NO:0000215）《房屋买卖合同》，约定：甲方将广州市荔湾区光复北路692号406房的物业以193万元出售给乙方，甲、乙双方税费由乙方支付。甲方签订合同后不能按合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。乙方签订合同后不能按合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金。甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方应于签订合同时支付10万元作为定金。楼价款193万元于甲乙双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。交易过户手续须于（详见备注）前完成。在备注甲乙双方约定：本次交易以甲方全权公证委托给乙方的形式办理；公证委托时间须2017年12月30日前办理，成功办理公证委托当天乙方支付全部楼款（含定金）193万元正给甲方；如交易过户过程中需甲方协助，甲方无条件配合；甲方承诺公证委托当天算起为委托期半年时间。汪军、江少英及中介方在合同上签字盖章。同日，汪军通过案外人洪静向江少英支付十万元定金。2017年8月14日司法部出台《关于公证执业“五不准”的通知》，其中第三项：不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。2017年12月18日至25日汪军、江少英与中介方就《房屋买卖合同》约定办理公证全权委托进行书面的沟通。并在2017年12月28日汪军、江少英与中介方前往公证处办理全权委托公证，但未能办理。后汪军、江少英与中介方在2018年4月8日再次前往公证处办理全权委托公证，因双方协商未能达成委托公证内容，没有继续办理。2018年8月21日洪静到原审法院确认其在2017年5月2日分两次代汪军共向江少英支付定金10万元，并确认其没有购房资格。原审庭审中，汪军确认其没有购房资格，并提供广州德泓房地产中介有限公司经办人谭春芳、朱广西出庭作证，证实江少英是清楚与汪军签订《房屋买卖合同》时，汪军与洪静均没有购房资格。且汪军、江少英双方均有按通知的时间到公证处办理公证，因双方对公证内容无法达成一致意见，没有继续办理。经当庭询问，江少英质证认为广州德泓房地产中介有限公司经办人谭春芳、朱广西与汪军有金钱利害关系，且证言不一致，不确认洪静是购房人。原审法院认为：汪军、江少英双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。由于司法部于2017年8月14日出台《关于公证执业“五不准”的通知》，明确不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。因此，汪军、江少英在《房屋买卖合同》约定“本次交易以甲方全权公证委托给乙方的形式办理”的约定，存在不能履行的政策性障碍。事后双方又没有达成协议如何继续履行合同，汪军、江少英双方对此均有过错责任。江少英反诉要求汪军支付违约金及没收定金的诉讼请求，不予支持。鉴于汪军、江少英双方均同意解除《房屋买卖合同》，故《房屋买卖合同》应予解除。汪军要求江少英返还100000元定金的诉讼请求，予以支持。对于汪军要求江少英支付自合同解除次日起至全部定金返还汪军之日止每日按应返还定金的万分之六点七向汪军支付资金占用费的诉讼请求。由于《房屋买卖合同》对资金占用费没有约定，资金占用费应参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算。汪军要求资金占用费按万分之六点七计算没有合同依据，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十条第（一）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2018年9月28日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告汪军与被告江少英签订《房屋买卖合同》（NO:0000215）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告江少英退还定金10万元及资金占用费（资金占用费以10万元为本金，自本判决发生法律效力之日起至退还定金之日止参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算）给原告汪军。三、驳回原告汪军其他诉讼请求。四、驳回被告江少英的反诉请求。本案本诉受理费11085元，由原告汪军负担5000元，被告江少英负担6085元；反诉受理费2848元，由被告江少英负担。经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点是汪军是否构成违约。双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。双方在该《房屋买卖合同》中约定“本次交易以甲方全权公证委托给乙方（汪军）的形式办理”，而依据已查明的事实，在双方约定的办理全权公证委托手续期限之前，司法部出台了《关于公证执业“五不准”的通知》，禁止办理涉及不动产处分的全权委托公证，双方之后因此而产生纠纷，且未能就合同继续履行事宜达成补充协议，最终导致合同解除，双方对此均负有一定的责任，但不宜认定任何一方构成违约。因此，原审判决驳回江少英要求汪军支付违约金的反诉请求并无不当，应予维持。江少英以汪军隐瞒不具备购房资格的事实为由，上诉主张汪军构成违约，但一方面，如前所述，合同未能继续履行系因合同约定的“本次交易以甲方全权公证委托给乙方（汪军）的形式办理”无法操作所致，双方均对此负有一定的责任，另一方面，依据前述约定条款，涉案房屋无需直接过户至汪军名下，双方即可完成交易，故汪军是否具备购房资格并不影响《房屋买卖合同》的正常履行。因此，江少英的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人江少英的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理4160元，由上诉人江少英负担。本判决为终审判决。审判审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年三月二十七日书记员  王文杰