河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终603号上诉人（原审被告）：洛阳金地百货有限公司，住所地河南省洛阳市西工区中州路与人民西路交叉口西南角洛阳国际贸易中心。法定代表人：李波强,系公司总经理。委托诉讼代理人：曹南，河南惠人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涛，河南惠人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凌自强,男，1969年2月8日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。上诉人洛阳金地百货有限公司（以下简称金地公司）因与被上诉人凌自强合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初4169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金地公司上诉请求：1、撤销该案一审判决；2、一审判决第二项改判为上诉人于本判决生效后十日内支付凌自强租金35312.67元,不应当支付违约金3788元及2018年6月12日之后的租金和违约金或发回重审;3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院适用法律错误，被上诉人起诉超过诉讼时效期间，请求驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第136条规定，下列的诉讼时效期间为一年:（三）延付或者拒付租金的。因此，从被上诉人立案之日起计算，往前倒推超过一年的租金请求已超过诉讼时效，不应当得到支持。二、上诉人于2018年6月12日在《大河报》登报解除合同并向被上诉人发送解除合同通知，双方于2018年6月12日已解除《租赁合同》，在此之后上诉人不需要支付租金及违约金。三、金地公司不存在违约行为，不应当支付违约金，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法予以改判。合同签订之时涉案商铺未经消防验收、规划验收尚未进行，不符合交房条件和出租使用的条件，租赁商铺后上诉人不可能立即实现租赁目的，租金应从国贸中心商场开业之日起计算。尽管上诉人在接手后一直为尽快使商场开业而努力，由于历史遗留问题众多，目前装修工程的消防尚未验收合格，商场还未达到开业的条件。鉴于目前的情况上诉人还不需要向被上诉人支付租金，上诉人不存在违约行为，不需要支付违约金。四、金地公司为盘活国际贸易中心项目尽心尽力，市政府未兑现承诺导致商场开业时间推迟，金地公司对于目前的现状不存在任何过错，一审认定事实错误。五、被上诉人提起本次诉讼仅看到的是短期利益，损害的实际是长远的利益，不利于矛盾的解决和实现利益的最大化，请二审予以纠正。六、上诉人为接手国贸项目清偿了拖欠施工单位数千万元的工程款，投资一亿多元组织进场装修，制定商场的发展规划，配合政府工作积极解决遗留问题，积极招商，工作已卓有成效，为社会的稳定和小业主利益的实现，做出了贡献，一审判决严重影响了国贸项目的正常运转，请二审法院予以纠正。凌自强辩称，一、关于所有权问题，凌自强一审提供证据已证明自己是该涉案商铺的所有权人，不构成金地公司拖延欠付被上诉人商铺租金的理由。被上诉人提供的购房证据证明拥有该商铺所有权的事实成立。懿龙公司与被上诉人在2005年11月22日签订的《商品房买卖合同》显示总购房款金额129829元，2005年11月16日0068099号收据显示被上诉人在当时已付全款。并且金地公司自行收集整理资料拟定并签订《商铺租赁合同》里商铺房号及业主信息与被上诉人实际信息准确相符、并于初期依据《商铺租赁合同》规定分3次支付7个月租金都客观证明了金地公司承认凌自强是该铺位业主并对归属权不存在争议。上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，上诉人有义务依据合同向被上诉人支付拖欠租金及逾期利息。二、关于诉讼时效问题，金地公司与凌自强签订的《商铺租赁合同》是金地公司制定的合同文本，规定有效期自2014年5月26日起至2034年5月25日止。在法院判决解除《商铺租赁合同》之前该租赁合同仍合法有效，租金债务一直处于持续发生状态，该租金的诉讼时效尚未开始计算，金地公司提出超过诉讼时效说法不成立。三、关于登报解除合同问题，上诉人欠付业主凌自强商铺租金违约在先，单方面登报宣布解除《商铺租赁合同》既不合理更不合法，被上诉人不予接受。四、金地公司推诿开业延迟问题，被上诉人认为金地公司上诉状所提政府未兑现承诺问题属另一法律关系，与租赁合同纠纷无关。根据金地公司与懿龙公司签订的《资产收购协议》时间在与凌自强签订《商铺租赁合同》在前，上诉人对懿龙公司国贸中心项目当时情况熟知，认可当时状况接手该项目，得到既得利益并承接了该商铺的消防、水电、内外装修等各种基础设施建设义务，但金地公司承接权利而不履行该义务。上诉人所承诺的消防、水电、暖、中央空调、电梯、装修等义务一直没有认真履行，这是导致商场无法开业的根本原因。五、所谓重大贡献问题，上诉人承诺支付工程款接替懿龙公司完成消防、水电、暖、装修工程等义务是为了从懿龙公司获取未售商铺等利益，但上诉人并未兑现协议承诺。目前实际情况是上诉人既不履行同懿龙公司签订的《资产收购协议》，也不兑现同地方政府商定的解决遗留问题的承诺，更不履行同广大业主签订的《商铺租赁合同》义务。凌自强向一审法院起诉请求：1.解除凌自强与金地公司签订的《商铺租赁合同》；2.金地公司向凌自强支付租金37509元及违约金3788元，合计金额41297元（计算至起诉日，具体核算见附表1），剩余租金及违约金计算到实际清偿之日止；3.金地公司承担本案诉讼费、邮寄费、公告费等合理费用。一审法院认定的事实：1.2005年11月22日，凌自强与洛阳懿龙房地产开发有限公司（以下简称懿龙公司）签订《商品房买卖合同》一份，懿龙公司将其开发的位于洛阳市××中路与××交叉口西南角“洛阳国际贸易中心”第01幢01单元3层06号房出售于凌自强，房产建筑面积为23.55平方米，套内建筑面积12.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.02平方米。该合同在房管部门办理了备案登记，但未办理房屋权属证书。2006年10月18日凌自强缴纳了房屋契税。2.2013年11月26日，凌自强与金地公司签订《商铺租赁合同》，约定凌自强将上述商铺出租给金地公司，从签约之日起免租期为6个月，从2013年11月26日至2014年5月25日，租赁期限为20年，自2014年5月26日起至2034年5月25日止；金地公司在本合同签订之日起5个工作日内向凌自强预付1个月房租作为定金（可抵扣第一个月的房租），年租金计算方法为按总购房价154558元的一定比例计算，第一至二年为6%，第三年为7%，第四至七年为8%，第八至十一年为8.8%，第十二至十五年为9.68%，第十六至十九年为10.648%，第二十年为11.71%；租金按季度支付，于每季度第一个月的25日前通过转账方式一次性支付；金地公司逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息，逾期不得超过六个月，若超过六个月视为金地公司不履行合同，凌自强有权解除合同并要求金地公司支付拖欠的租金。3.根据凌自强提交的银行交易流水，证明金地公司共支付凌自强8个月的房租，自2015年1月26日之后未再支付租金。4.金地公司提交《关于协调懿龙公司应纳税情况的报告》以证明因懿龙公司欠缴税款，案涉商铺至今无法办理房产证。《建设工程竣工验收备案一次性告知单》，证明涉案商铺未办理消防、规划、竣工验收手续，不具备租赁使用条件。凌自强对该证据的真实性有异议。因该告知单没有公章，不知为何部门所出，故一审法院对金地公司证明的事实，不予认定。2018年6月12日大河报报纸一份，以证明金地公司已于2018年6月12日在大河报登报与凌自强解除合同，从当日起不需要向凌自强支付租金。凌自强对此持有异议。一审法院认为，凌自强从开发商懿龙公司处购得涉案房产，并在房管部门进行备案登记，凌自强对该房产享有处分权。凌自强与金地公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。金地公司在合同签订后仅支付凌自强8个月的房租，从2015年1月26日后未再支付房租，其行为构成违约，凌自强主张解除合同符合合同约定，于法有据，予以支持。凌自强主张的从2015年1月26日至2018年7月23日的租金37509元，符合合同约定，于法有据，予以支持。凌自强主张的截止到2018年7月23日的违约金，计算依据为每月应付租金，从应付之日起按月息5‰计算利息，该计算依据未超出合同约定，其主张的违约金数额为3788元，未超过上述计算结果，予以支持。凌自强主张的剩余租金及违约金按合同约定租金标准及其主张的违约金计算方式计算至实际清偿之日，合同解除之后，双方租赁关系解除，故对凌自强主张的合同解除后的租金及违约金，不予支持。金地公司辩称涉案商铺未经消防验收等原因，不具备租赁使用条件，但涉案商铺为现状交付，而且根据金地公司与懿龙公司之间签订的收购协议，商业部分的后续及装修工程由金地公司负责，以及金地公司与凌自强的租赁合同也约定了一定期限的免租期，故相应责任应由金地公司承担，金地公司的辩解理由，不予采信。金地公司主张其于2018年6月12日登报解除与凌自强的《商铺租赁合同》，故从当日起不需向凌自强支付租金的辩解理由，因《商铺租赁合同》中未约定合同解除的异议期限，且凌自强于金地公司登报后三个月内起诉解除与金地公司签订的《商铺租赁合同》并提出异议，故其辩解理由不予采信。金地公司辩称凌自强主张的部分租金超过诉讼时效的辩解意见，无事实和法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除凌自强与金地公司于2013年11月26日签订的《商铺租赁合同》；二、金地公司于本判决生效后十日内支付凌自强截止2018年7月23日的租金37509元及违约金3788元；2018年7月23日之后的租金按上述《商铺租赁合同》约定的月租金标准（2017年5月26日至2021年5月25日为月租金1030元）支付至本判决生效之日止，该部分违约金按凌自强主张的利息计算方式（每月应付当月租金，从应付之日起，以月租金1030元为基数，按月息5‰）计算至本判决生效之日止；三、驳回凌自强的其他诉讼请求。如果金地公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费832元，由金地公司承担（凌自强已垫付，待执行时一并清结）。二审审理中，被上诉人凌自强出示收据两张，拟证明其系付全款购买的涉案商铺。上诉人的质证意见是：收据印章模糊不清，对其真实性无法确认。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为，凌自强从懿龙公司购得涉案商铺，并在房管部门进行备案登记，凌自强对该房产享有处分权。凌自强与金地公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依合同约定主张权利、履行义务。金地公司在合同签订后仅支付了凌自强8个月的房租，之后未再支付涉案商铺的房租，其行为构成违约，凌自强主张解除合同，符合合同约定，应予以支持。凌自强主张金地公司应支付从2015年1月26日至2018年7月23日的房屋租金及截止到2018年7月23日的违约金，符合合同约定，应予以支持。关于凌自强主张的剩余租金及违约金，对合同解除后的不予支持。金地公司提出凌自强起诉租金超过诉讼时效，因凌自强与金地公司之间的租赁合同在解除之前，金地公司对凌自强的租金债务一直处于持续发生状态，该租金的诉讼时效尚未开始计算。其关于超过诉讼时效的主张，不能成立。金地公司提出其于2018年6月12日登报解除与凌自强的租赁合同并向被上诉人发送解除合同通知，在此之后不需向凌自强支付租金及违约金，因《商铺租赁合同》中未约定合同解除的异议期限，且凌自强于金地公司登报后三个月内起诉解除与金地公司签订的《商铺租赁合同》并提出异议，故金地公司该主张，本院不予支持。本案涉案商铺为现状交付，根据金地公司与懿龙公司签订的收购协议，商业部分的后续及装修工程由金地公司负责，金地公司与凌自强所签的租赁合同也约定了一定期限的免租期。综上，金地公司的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，金地公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人洛阳金地百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一九年三月十五日书记员  刘冰冰