江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0322民初5686号原告（案外人）：甄利卿，男，1966年4月2日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：魏伟，江苏金维律师事务所律师。被告（申请执行人）：吕康军，男，1965年7月1日出生，汉族，住沛县。被告（被执行人）：秦加忠，男，1966年8月10日出生，汉族，住沛县。被告（被执行人）：秦秀玲，女，1966年12月1日出生，汉族，住沛县。被告（被执行人）：沛县华昇环保节能燃气有限公司，住所地沛县杨屯镇大山湾。法定代表人：武志国，该公司总经理。第三人：刘运举，男，1960年3月21日出生，汉族，住徐州市。原告甄利卿与被告吕康军、秦加忠、秦秀玲、沛县华昇环保节能燃气有限公司、第三人刘运举案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月29日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甄利卿及其委托诉讼代理人魏伟，被告吕康军、第三人刘运举到庭参加诉讼。被告秦加忠、秦秀玲、沛县华昇环保节能燃气有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，吕康军与徐先晴、沛县华昇环保节能燃气公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月5日作出（2015）沛大民初字第0829号民事调解书，调解内容为：“一、被告沛县华昇环保节能燃气公司于2015年8月10日前偿还原告吕康军借款600000元及利息，利息计算：自2013年6月8日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际偿清为止。如到期不能偿还，被告沛县华昇环保节能燃气公司同意拍卖该公司所有资产来还款；二、被告徐先晴对以上债务承担连带责任。”该调解书生效后，因沛县华昇环保节能燃气公司、徐先晴未履行调解书确定的义务，吕康军向本院申请执行，本院于2015年8月17日立案执行，案号为（2015）沛执字第2457号。在该案执行过程中，秦加忠、秦秀玲自愿以两人所有的房产一处提供担保。本院于2016年9月1日作出（2015）沛执字第2457-1号执行裁定书，裁定：查封案外人秦加忠、秦秀玲两人所有的位于沛县煤电公司腾飞新村15号楼202室房产一处，查封期限三年。该裁定及协助执行通知书于2016年9月2日送达江苏金屯房地产开发有限公司。案外人甄利卿提出异议后，本院于2018年9月12日作出（2018）苏0322执异77号执行裁定书，驳回甄利卿的异议申请。甄利卿向本院提出诉讼请求：1、判决确认沛县大屯煤电公司腾飞新村15号楼1单元202室房屋归甄利卿所有；2、判决停止对甄利卿购买的位于沛县大屯煤电公司腾飞新村15号楼1单元202室的强制执行；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月13日秦加忠、秦秀玲将位于沛县大屯煤电公司腾飞新村15号楼1单元202室以25万元的价格出售给了第三人刘运举并实际支付，第三人刘运举于2015年6月26日以23.5万元的价格出售给甄利卿并于当日将房屋交付甄利卿，甄利卿于2015年7月实际居住至今。吕康军因与徐先晴、沛县华昇环保节能燃气有限公司民间借贷纠纷案件申请强制执行上述房屋，甄利卿认为涉案房屋已由第三人刘运举出售给了甄利卿，并且甄利卿实际占有居住至今，故不应执行涉案房屋。吕康军辩称，2013年11月13日秦加忠夫妇与刘运举签订的房屋买卖合同与吕康军与秦加忠夫妇2013年6月8日签订的房屋买卖合同一样，都是名为买卖实为借贷，因此属于无效合同。沛县人民法院经房屋权利人秦加忠夫妇同意依法查封涉案房产，应依法驳回甄利卿的案外人执行异议之诉，维持（2018）苏0322执异77号执行裁定。理由如下：2013年11月13日刘运举与秦加忠签订的房产买卖合同系无效合同，甄利卿的所谓实际居住其实只是非法占有。首先根据涉案房屋权利人秦加忠陈述，其与刘运举签订的所谓房产买卖合同并不是秦加忠夫妇的真实意愿，上面的秦加忠夫妇签字也是后补的。据房屋权利人秦加忠陈述，涉案房产从来也没交付给刘运举，刘运举也没有告诉产权人秦加忠已经涉案房产出售给他人，只是告诉产权人秦加忠将涉案房产出租出，收点租金偿还借款本息；其次，所谓的合同的买受人（即刘运举）也并没有实际支付房款，收条所写25万元，据秦加忠夫妇陈述，是分两次向第三人借款10万元和3万元，秦加忠夫妇只是出于刘运举承诺的一句话“真还不起借款，需要卖的话，也能多卖一点”的主张，才被迫出具一张25万元的收条；第三，涉案房产也不是合法占有，据秦加忠夫妇陈述，刘运举其实是采取非法手段，砸锁换锁，甚至用电焊机焊死房屋的房门的方式逼走了秦加忠夫妇的母亲，强行占有涉案房屋；第四，2016年6月在沛县人民法院给秦加忠夫妇做的笔录当中，秦加忠夫妇否认已将涉案房产出卖，自愿让沛县人民法院执行局查封；第五，沛县人民法院执行局在江苏金屯地产开发有限公司调取的档案资料证实涉案房屋权利人就是秦加忠。综上，请求依法驳回甄利卿的诉讼请求。秦加忠、秦秀玲、沛县华昇环保节能燃气有限公司未应诉答辩，亦未向本院提供证据。刘运举述称，同意甄利卿的诉讼请求。刘运举和秦加忠是同一单位的职工，已经认识30多年，2013年11月13日之前，秦加忠多次向刘运举借款，之后说在杨屯镇开办公司再次向刘运举借款，同时签订房屋买卖合同，并口头约定2014年2月份之前秦加忠如不能还款，房屋买卖合同自动生效。2014年2月过后秦加忠没有偿还完借款，于是在2014年11月15日秦加忠出具一份承诺，并将涉案房屋的钥匙交付给刘运举，说再给秦加忠半个月时间，如还未偿还，涉案房屋可以由刘运举出售，出现任何法律纠纷由秦加忠夫妇承担。但该份承诺到期仍未兑现，当时涉案房屋只有秦加忠夫妇的母亲居住，后通过派出所协调，将秦加忠夫妇的母亲接走。之后刘运举通过中介公司将涉案房屋出售给甄利卿。本院查明：秦加忠、秦秀玲系夫妻关系。案涉的南京路东十一村15号楼202室登记的房屋所有权人为秦加忠。秦加忠、秦秀玲于2013年6月8日与吕康军签订《房产买卖合同》，约定秦加忠、秦秀玲将案涉房屋出售给吕康军。秦加忠于2013年11月13日与刘运举签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出售刘运举。刘运举与甄利卿于2015年6月26日签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出售给甄利卿。上述买卖合同均未办理房屋产权过户登记。涉案房屋属于大屯煤电（集团）有限责任公司的职工福利房，甄利卿自认其名下已有一套房屋，不符合再次购房条件，涉案房屋无法办理过户手续。本院认为，秦加忠、秦秀玲、沛县华昇环保节能燃气有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。案外人执行异议之诉，是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。《最高人民法院关于执行担保若干问题的规定》第二条规定，执行担保可以由被执行人提供财产担保，也可以由他人提供财产担保或者保证。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，吕康军与徐先晴、沛县华昇环保节能燃气有限公司民间借贷纠纷一案在执行过程中，秦加忠、秦秀玲自愿以两人所有的登记在秦加忠名下的涉案房屋提供担保，并无不当。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。具体而言，第三人依据此条主张排除强制执行的，应当具备以下四个要件:一是第三人(买受人)与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系;二是第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款;三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋;四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。四个要件全部符合，才能阻却法院执行。本案中，涉案房屋登记在秦加忠名下，甄利卿自认涉案房屋属于大屯煤电（集团）有限责任公司的职工福利房，因其名下已有一套房屋，不符合再次购房条件，涉案房屋无法办理过户手续。因此本院认定涉案房屋未办理过户登记手续系甄利卿自身原因造成的，存在过错。故甄利卿要求停止执行涉案房屋的请求不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，不应得到支持。另外，涉案房屋登记在秦加忠名下，甄利卿要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，亦不能得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于执行担保若干问题的规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告甄利卿的诉讼请求。案件受理费4825元，公告费600元，合计5425元，由原告甄利卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  袁 航人民陪审员  徐泽忠人民陪审员  韩 峰二〇一九年三月二十七日书 记 员  张林娜