湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初1165号原告：刘傲霜，男，1969年10月7日出生，汉族，住湖南省平江县。被告：长沙鑫天置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市天心区南托街道南湖大道108号暮云经济开发区管理委员会后栋三楼304房。法定代表人：刘理勇。委托诉讼代理人：黄果，系公司员工。委托诉讼代理人：金劲松，湖南华麟律师事务所律师。第三人：长沙鑫城物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路178号鑫天佳园内。法定代表人：陈清明。委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。原告刘傲霜与被告长沙鑫天置业发展有限公司（以下简称鑫天公司）、第三人长沙鑫城物业管理有限公司（以下简称鑫城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘傲霜、被告鑫天公司员工黄果、公司委托诉讼代理人金劲松和第三人鑫城公司委托诉讼代理人刘湘华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘傲霜请求法院判令：一、鑫天公司立即将天心区芙蓉南路四段1298号鑫天格林香山苑xx房（权证号2018长沙市不动产权第xx号）和车位交付原告，并判令第三人协助鑫天公司办理交接手续；二、鑫天公司向刘傲霜支付逾期交房违约金95189.35元（从2017年3月12日起计算至2018年9月1日，以434258元为基数，按0.4‰每天计算，共计548天）；三、鑫天公司立即给付原告434258元的购房发票及60000元购买车位发票或支付原告相对应的税费；四、鑫天公司承担本案诉讼费。鑫天公司答辩要点：一、刘傲霜购买的是现房，该房2016年6月即取得了建设工程验收备案手续。按照《车位购买协议》约定，原告所购买的房屋和车位一并交付，交付条件是“原告全额支付车位款之后。”原告于2017年1月7日一次性支付了购房款，但3月12日才支付完车位款。故鑫天公司于3月12日当日通知刘傲霜向其交付房屋和车位，无违约行为；二、刘傲霜没有办理收房手续的原因是不愿意承担自2017年1月8日起的物业费用；三、购房发票及购买车位发票可以随时开具和交付。鑫城公司答辩要点：一、鑫城公司没有为刘傲霜拒绝办理交房手续，是刘傲霜拒绝交纳物业服务费和车位使用费而主动放弃办理交房手续；二、鑫城公司收取物业服务费符合合同约定和法律规定。经审理查明：2015年1月21日，鑫天公司（甲方）与鑫城公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，第六条约定：做好交房前的物业各项准备工作，确保本物业顺利交房。交房前配合甲方工程做好自查验收工作。交房中耐心细致与客户签订《临时管理规约》、《物业管理物业合同》等相关资料，依法依规办理好客户交房手续。积极认真落实处理好客户的验收整改意见及投诉，以大局为重，客户第一，处理过程中不推诿、不排斥，与甲方积极沟通，相互配合。2017年1月7日，出卖人鑫天公司与买受人刘傲霜签订了一份《长沙市商品房买卖合同》。合同第三条约定：刘傲霜购买的商品房为鑫天·格林香山苑项目中的xx号房，建筑面积共110.78㎡，单价每平方米3920元，总金额434258元。付款方式为一次性付款。第九条约定：出卖人应当在买受人付清房款及费用后，依照国家和地方人民政府的有关规定于2016年6月30日前，将取得建筑工程验收备案、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。买受人应当在本合同约定的期限起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，如未按本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之四的违约金。合同第十九条约定出卖人已招标方式选聘长沙鑫城公司对房屋提供前期物业服务。收费标准为住宅每平方米（产权面积）1.5元/月，收费起始时间为本合同约定的交房之日起。2016年11月23日，刘傲霜与鑫天公司签订鑫天·格林香山的车位购买协议，刘傲霜购买编号为xx的车位，车位成交价为60000元，2016年11月23日支付车位定金10000元，2016年11月30日前支付车位款50000元。买受人未全额支付车位款，若逾期超过15日，出卖人有权解除本协议，并无需经买受人书面同意，有权向他人另行出售该车位，其定金不予返还；若该车位尚未出售，经出卖人同意，买受人自愿向出卖人支付违约金10000元，并在当日全额支付所有车位款以及违约金，本协议可继续履行。2017年1月7日，商品房买卖合同签订后，买受人刘傲霜于当天全额支付了购房款。2016年11月23日，刘傲霜支付车位款10000元，2017年3月12日，刘傲霜支付车位余款50000元。另查明，2016年6月23日鑫天·格林香山17栋取得了建设工程竣工验收备案手续，刘傲霜所购买的是现房。2017年3月12日，鑫天公司通知刘傲霜前往《前期物业管理服务合同》选定的物业公司鑫城公司，后者代鑫天公司办理交房手续。在办理交房手续过程中，因鑫城公司要求刘傲霜先交纳自2017年1月8日起的物业费才能办理交房手续，刘傲霜对物业费的起算时间有异议而不愿交纳，鑫城公司便以不交纳物业费不办理交房手续为由拒绝为刘傲霜办理交房手续。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：xx）、《车位购买协议》、竣工验收备案表、《前期物业管理服务合同》、房款和车位款的交款收据、不动产权证复印件、交房通知单、办理交房过程的视频资料、不动产情况登记表、当事人庭审陈述等证据和庭审笔录予以佐证，足以认定。本院认为，本案有如下争议焦点：1、没有办理交房手续是鑫城公司因为刘傲霜不按其要求交纳物业费拒不办理还是刘傲霜因不同意交纳物业费而自己不配合办理。从现有视频资料、刘傲霜的陈述及生活经验，可以认定没有办理交房手续是因为鑫城公司将按其要求交纳物业费作为办理交房手续的前置条件，故鑫城公司应承担责任。2、鑫城公司作为《前期物业管理服务合同》选定的物业公司，受鑫天公司委托办理鑫天·格林香山业主的交房手续，委托人鑫天公司应当承担责任。虽然鑫天公司与刘傲霜签订的《长沙市商品房买卖合同》有关于延期交房违约责任的约定，但是涉案房屋是已经取得建筑工程验收备案的现房，违约金的确定以填补损失为原则，本涉案房屋完全具备交付的条件，且刘傲霜本可以采取措施防止损失的扩大而没有采取，刘傲霜亦没有提供相关证据证明自己的损失，故本院结合违约程度酌情认定2017年3月12日起产生违约金为9600元（24个月*400元）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙鑫天置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告刘傲霜交付长沙市天心区芙蓉南路四段1298号鑫天格林香山苑xx房和编号为xx的车位，长沙鑫城物业管理有限公司协助原告刘傲霜办理上述交接手续；二、限被告长沙鑫天置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告刘傲霜支付违约金9600元（后续违约金从2019年3月12日起按每月400元的标准计算至办妥上述房屋交接手续之日止。）；三、限被告长沙鑫天置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告刘傲霜提供购买房屋和购买车位的正式发票；四、驳回原告刘傲霜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2180元，减半收取1090元，由被告长沙鑫天置业发展有限公司承担690元，原告刘傲霜承担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘煜二〇一九年三月十二日书记员  何幸附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十四条代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。