广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初330号原告：刘兰招，委托诉讼代理人：谢华，广东竞德律师事务所律师。被告：洪少立，委托诉讼代理人：徐峰，广东粤商律师事务所律师。原告刘兰招与被告洪少立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告刘兰招及其委托诉讼代理人谢华，被告的委托诉讼代理人徐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告立即向原告腾退深圳市南山区沙河新岗街单身宿舍楼某房产；3、被告立即向原告支付租金10,500元（租金暂计至2018年9月12日，须计至房屋交还原告之日止）；4、被告赔偿原告房屋损坏的损失2万元；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第三项诉讼请求为按每月3,500元的租金标准，从2018年6月12日计算房租至房屋实际交付给原告之日止；明确第四项诉讼请求中损坏损失2万元是指房屋下水管道损坏所产生的损失。事实与理由：2018年4月9日，原告将南山区沙河新岗街单身宿舍楼某房产出租给被告居住使用，双方约定租房押金为5,000元，每月租金为3,500元，租金在每月13日前支付。2018年4月9日被告支付5,000元租房押金及2018年4月13日至5月12日的租金3,500元，原告将租赁房屋交给被告使用。2018年5月14日被告支付了2018年5月13日至2018年6月12日的租金3,500元。按约定2018年6月13日至7月12日的租金，被告应在6月13日前支付，但被告未能如期支付，后虽经原告多次催促，被告仍拒不支付，无奈之下，原告要求解除租赁合同，收回租赁房屋。但被告仍置之不理，至今被告既不交付租金，也不交还房屋。原告认为被告的行为已严重违约，并损害到原告的合法权益，为此，特诉至法院，望判如所请。被告答辩称：1、在租赁期间，房屋出现了质量问题，原告没有尽到维修的义务，被告有权拒付租金，不存在违约。2、原告在诉状中的陈述与客观事实不相符，涉案房屋存在质量问题，无法满足生活居住的最低要求，从原告向法庭提交的证据材料的图片中可看出，出租方的房租中的电线乱搭乱接，房屋存在安全隐患。3、原告的诉求要求赔偿损失等没有法律和事实依据，应当依法予以驳回。4、因原告没有正确履行自己的义务，提供的房屋存在问题，导致被告无法正常居住，致使被告装修投入不能合理使用，给被告造成了损失，被告保留向原告追诉的权利。本案当事人围绕诉本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区沙河新岗街单身宿舍某房产（以下简称涉案房产），于2010年11月23日登记的权利人为原告刘兰招，建筑面积为77.17平方米。2018年4月9日，案外人陈裕胜（收款人）与被告（租户签名人）共同签字约定：被告租房押金5,000元；拆迁提前通知被告搬走，没拆迁前不会叫被告走；2018年4月13日开始计算租金，每月租金3,500元。约定签字当日，被告向案外人陈裕胜支付了5,000元的涉案房产的租房押金、涉案房产自2018年4月13日至2018年5月12日期间的租金3,500元；案外人陈裕胜将涉案房屋交付给被告使用，且对涉案房屋交付时的房屋内的装饰装修进行拍照，并由被告签字予以确认。2018年5月14日被告向案外人陈裕胜缴纳了涉案房产自2018年5月13日至2018年6月12日的租金3,500元。庭审中，被告确认其自2018年6月13日之后未再缴纳涉案房产的租金。2018年6月25日，原告向深圳市公安局沙河派出所报警，并形成《人民调解协议书》，该调解协议书中载明：原告作为涉案房产的业主因租客被告不交房租，强行霸占其房屋，双方因此纠纷来派出所申请调解；原告要求租客被告搬走，恢复涉案房产原样；被告要求业主原告赔偿其装修费、搬家费及押金共计人民币66,000元才同意搬走，原告认为此赔偿不合理，拒绝赔偿，双方达不成一致意见，调解不成功；及其他内容。另查，原告与案外人陈裕胜于1994年8月27日在深圳市龙岗区葵涌镇人民政府登记结婚，系夫妻关系。庭审中，原告亦确认在案外人陈裕胜与被告签订约定时其知晓并同意案外人陈裕胜将涉案房屋出租给被告、约定的内容及由案外人陈裕胜代收租金的事实。原告为了证明被告自2018年6月12日起开始拖欠租金，且其通过委托配偶陈裕胜催缴租金向本院提交了原告的配偶陈裕胜与被告之间的微信聊天记录截图；为了证明其委托律师向被告发送律师函向本院提交了律师函的照片、在涉案房屋门前张贴律师函的照片、以涉案房屋为地址向被告邮寄律师函的快递单；原告为了证明被告将涉案房屋内的公共排污管道截断，导致污水在屋内横流，破坏房屋，向本院提交了一组照片。被告不认可微信聊天记录的真实性；因未收到亦未见到原告所张贴、快递的律师函，故对原告提交的律师函照片等证据不予认可；因公共排污管道截断的照片没有原始载体，对其真实性不予认可。被告为了证明原告交付的涉案房产存在质量问题，影响被告正常居住使用，向本院提交《情况说明》一份，该说明由黄远华、丘敏出具，被告称其二人为涉案房产物业管理公司的员工，说明中载明：被告反映的涉案房产下水管道不通问题，其中心委派水电工黄师傅和管理人丘敏先生现场检查，告知涉案房屋所在的物业楼龄较长，长时间使用会出现生锈破裂现象，涉案房产到508房间段下水管道早已堵塞，经正常疏通，无法解决问题，只能更换整条管道，若需整条管道更换，须征得业主同意并由其承担维修所需的费用；及其他内容。被告为了证明其对涉案房产装修并支付装修费用向本院提交了装修施工合同及收款收据。原告对以上证据均不予认可，称涉案房产所在的小区现阶段处于拆迁旧改中，黄远华、丘敏并非物业管理公司的员工，不能证明被告的主张；原告并未同意被告将涉案房产进行装修且被告提供的证据不足以证明其实际履行了该装修施工合同，收款收据并非税费发票，不能证明被告的主张。本院认为，案外人陈裕胜与被告签订的约定内容中，有明确的租赁物、租房押金、租金标准、计租日期，双方就租赁合同的主要条款达成一致，双方形成租赁合同关系。案外人陈裕胜系原告的配偶，且原告庭审中确认其知晓并同意案外人陈裕胜代其与被告签订约定、代收涉案房产的租金，故本院认定，原、被告之间存在租赁合同关系，且该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原、被告双方在约定中以及庭审时均对租赁期限没有明确的合意，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原、被告之间的租赁合同关系视为不定期租赁，当事人可以随时解除。本案中被告称原告交付的房产存在质量问题，且原告未尽维修义务而抗辩缴纳租金。现被告提交的证据不足以证明涉案房产存在质量问题，影响其正常使用，且被告未交证据证明其已履行通知原告维修的义务，原告亦称没有收到过被告要求维修的通知，故被告不予缴纳租金的抗辩，本院不予采信，被告应向原告缴纳租金。现被告确认其自2018年6月13日起未再缴纳涉案房产的租金，被告不缴纳租金构成违约，原告诉请解除原、被告之间的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持，并确认原告与被告就涉案房产形成的租赁合同关系于原告解除合同的意思表示到达被告即本案应诉材料送达被告之日（2019年1月19日）解除。租赁合同关系解除后，被告应向原告返还涉案房产。现被告称其已搬离涉案房产，但未提交证据予以证明，亦未与原告办理交接手续，且原告不认可被告已搬离，故对于原告要求被告将涉案租赁房产腾退给原告的诉讼请求，本院予以支持。同时，被告占用涉案房屋的租金及占有使用费，应根据原、被告约定的每月租金3500元标准予以支付，自被告确认的未予支付租金之日起即2018年6月13日支付至本院确定的被告返还房屋之日止。原告主张涉案房产内的下水管道损坏系被告造成，需赔偿其损失20000元的请求，因原告提交的照片不足以证明下水道系存在人为损坏的情况且该损坏系被告造成的，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十三条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘兰招与被告洪少立2018年4月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告洪少立应于本判决生效之日起十日内向原告刘兰招交还位于深圳市南山区沙河新岗街单身宿舍的涉案房产；三、被告洪少立应于本判决生效之日起十日内向原告刘兰招支付租金及房屋占用费（按每月3500元的标准自2018年6月13日起支付至本判决确定的房屋交还之日止）；四、驳回原告刘兰招的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费281.25元，由原告刘兰招负担184.43元，被告洪少立负担96.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王小燕二〇一九年三月十二日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。