广东省广州市越秀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0104执异63号 案外人：陈坚志，男，1957年8月11日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区。 委托代理人：袁江荣，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 申请执行人：清远市华泰建筑工程有限公司。住所地：广东省清远市新城八号区华泰大厦二楼204号。 法定代表人：李亚明，职务：经理。 被执行人：广州市穗京房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区寺右新马路南二街四巷7号。 法定代表人：张为民。 被执行人：广州市水泊经济贸易有限公司。住所地：广州市越秀区建设六马路造币左地段（惠雅阁）住宅楼南侧加建楼二楼#。 法定代表人：谢才雄。 本院在执行申请执行人清远市华泰建筑工程有限公司（以下简称华泰公司）与被执行人广州市穗京房地产开发有限公司（以下简称穗京公司）、广州市水泊经济贸易有限公司（以下简称水泊公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人陈坚志对本院查封广州市X路X地段X阁X梯X房（以下简称涉案房屋）的所有权向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 案外人陈坚志称，其与穗京公司于2005年4月9日签订《商品房买卖合同》及《购房付款协议书》，向穗京公司购买了涉案房屋。合同签订后，其于2005年4月8日现金交付2万元作为购买涉案房屋定金（穗京公司未开具收据），于2005年4月9日现金交付涉案房屋购房款15万元（穗京公司开具收据），从2005年4月11日至2005年9月12日向穗京公司的股东广州市经济建设物资贸易公司共转账19万元，其已支付36万元购房款并收楼入住至今，涉案房屋已由穗京公司转让给其，所有权应归其所有，是其合法财产，现法院查封涉案房屋是错误的，损害了其合法权益，故请求法院解除对涉案房屋的查封。 案外人陈坚志为证明其主张提供了：1、广州市不动产登记中心于2017年12月20日向其出具涉案房屋被本院以（2011）穗越法执字第4755-3号《协助执行通知书》查封，期限至2020年2月27日的（2017）查询00853号《依申请信息公开答复书》；2、其与穗京公司于2005年4月9日签订约定以397248元购买涉案房屋的《商品房买卖合同》及签订约定其在办理购房手续时交付购房首期金额15万元；穗京公司将涉案房屋装修完毕，其交付第二期购房款5万元（由2005年4月9日至2005年9月9日每月缴款一万元）；穗京公司办理好房产监证，其需交购房余款197248元的《购房付款协议书》；3其分别于2015年4月11日、2005年5月9日、2005年6月10日、2005年7月11日、2005年9月12日、2005年8月10日向广州市经济建设物资贸易公司转账14万元、1万元、1万元、1万元、1万元、1万元的《银行进账单》，以上六进账单均载明购房款；4、穗京公司于2005年4月9日开具收到其交付涉案房屋第一期购楼款15万元的《收款收据》；5、惠雅阁物业管理处于2005年4月27日开具收到涉案房屋不锈钢防盗网1939.2元的《收款收据》。 本院查明，华泰公司与穗京公司、水泊公司建设工程合同纠纷一案，本院于2011年7月20日作出（2011）穗越法民三初字第1941号《民事判决书》，判决穗京公司、水泊公司应于判决生效之日起十日内一次性向华泰公司支付建筑安装工程款5507226.25元；穗京公司、水泊公司应于判决生效之日起十日内一次性向华泰公司支付代为垫付的临迁费376332.25元；案件受理费52985元由穗京公司、水泊公司共同承担。上述判决于2011年8月5日发生法律效力。华泰公司于2011年8月16日向本院申请，本院以（2011）穗越法执字第4755号案立案执行。 据查询日期为2011年10月13日的查册表显示，位于广州市越秀区建设六马路造币左地段的地块由穗京公司与广州市城市规划局东山区规划分局共有。 据查询日期为2018年11月14日的查册表显示，涉案楼盘查封情况如下： 一、本院查封情况 2001年3月2日，原广州市东山区人民法院以（2001）东法经初执字329-332号案查封了上述楼盘在2001年3月2日前尚未办理预售登记、查封、抵押的房产（首层全层及西梯4-10层除外）。2006年2月16日以（2004）东法执字第3704号恢字1号续封该项目，续封期限为2006年2月24日至2007年2月23日。 2010年3月19日，本院以（2004）东法执字第3704号恢字1号查封了广州市X路X地段X阁首层全层，并续封至2013年3月17日。2013年，本院裁定将该层过户给买受人广州市富XX物业管理有限公司所有。 2011年3月4日，本院以（2004）东法执字第3704号恢字1号案查封了广州市X路X地段X阁全部房产（首层全层及西梯4-10层除外；已预售、过户的除外；已查封的作轮候查封），查封期限从2011年3月4日至2013年3月3日止，续封至2017年2月27日。 2014年10月23日，本院以（2011）穗越法执字第4755号案轮候查封了广州市X路X地段XX阁全部房产（首层全层及西梯4-10层除外；已预售、过户的除外）。 两案外人提供的由广州市不动产登记中心于2017年12月18日出具的《依申请信息公开答复书》显示，查无地址为惠雅阁东梯四楼406房的合同备案登记、合同退房或注销登记，合同抵押登记、在建工程抵押登记情况；惠雅阁东梯406房目前由本院（2011）穗越法执字第4755-3号《协助执行通知书》查封，期限至2020年2月27日止。 二、其他法院查封情况 2009年4月9日，广州市白云区人民法院以（2003）云法民执字第1642、1643号案续封东梯2-5楼01房、2-8楼08房、807、907、西梯209、309、210、310、211、311、212、312、213、313房，期限至2010年4月18日，后又续封至2014年4月15日。2015年3月20日，广州市白云区人民法院以（2003）云法民执字第1642、1643号恢2号案轮候查封了广州市X路X地段X阁X梯208、西梯209、309、210、310、211、311、212、312、213、313共11套，查封期限为三年，自转为正式查封之日起算。 2012年7月6日，广州市荔湾区人民法院以（2003）荔法执字第2393号案查封了穗京公司名下位于X路X地段X梯601、701、801、901、1001、1101、207、307、407、507、607、707、1007、1107房屋共14085平方米及负一层1-23号车位共700平方米的房产（已查封的作轮候查封）。 2015年5月11日，广州市海珠区人民法院以（2002）海经执字第399-10号案轮候查封了穗京公司占有的惠雅阁全部房产（首层全层及西梯4-10层除外，已预售、过户的除外）。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人第（一）项的规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。房屋是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋是登记在被执行人穗京公司名下的不动产，本院查封依法有据，并无不当。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据房管部门出具的涉案楼盘查封资料显示，2001年3月2日原广州市东山区人民法院以（2001）东法经初执字329-332号案查封了上述涉案楼盘在2001年3月2日前尚未办理预售登记、查封、抵押的房产（首层全层及西梯4-10层除外），2006年2月16日又以（2004）东法执字第3704号恢字1号续封该项目，续封期限为2006年2月24日至2007年2月23日，即涉案楼盘在2001年3月2日至2007年2月23日处于查封状态（已办理预售登记、查封、抵押的房产以及首层全层及西梯4-10层除外），而案外人陈坚志签订的《商品房买卖合同》是在法院查封后的2005年4月9日，现案外人提出的执行异议请求不符合上述的规定，不能排除执行，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十九条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人陈坚志对本院（2011）穗越法执字第4755号案执行标的广州市X路X地段X阁X梯X房所提的异议请求。 当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为原判决、裁定侵害其作为案外人的合法权益的，可以向人民法院提起撤销之诉；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  林奕云 人民陪审员  杨青秀 人民陪审员  陈志伟 二〇一九年三月二十七日 书 记 员  朱林霞