广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终101号上诉人（原审原告、反诉被告）：清远市清新区骏豪城物业管理有限公司。法定代表人：廖焯华。委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杰，广东劲龙律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：祝方毅，男，汉族，住清远市清新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：马秀琳，女，汉族，住黑龙江省伊春市新青区。委托诉讼代理人：祝方毅，系马秀琳的丈夫。上诉人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司因与上诉人祝方毅、马秀琳物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2235号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远××××区骏豪城物业管理有限公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判祝方毅、马秀琳向清远××××区骏豪城物业管理有限公司缴纳物业服务费13227.42元及按照日千分之三的标准给付违约金；二、一、二审诉讼费用由祝方毅、马秀琳负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审中，清远××××区骏豪城物业管理有限公司已经提供了收费备案表来证明收费标准提价经过了2/3以上业主的同意，符合相关的法律程序。原清新县物价局在出具收费备案表之前，其工作人员到清远××××区骏豪城物业管理有限公司处核实过签订了《物业管理服务协议》的人数，在编号为《清新县价物业费备(2012年6号)备案表》的说明事项一栏:“总户数1508户，第四期559户，其中59户未出售。一二三期共949户，其中40户未收楼，83户未装修入住，常住有806户，已签订新物业管理服务协议503户”这已经完全证明了清远××××区骏豪城物业管理有限公司调整收费标准，经原清新县物价局备案，符合相关的法律程序。而2017年清远××××区发展和改革局重新出具的编号为清新发改物业费备(2017年5号)收费备案表，也证明了清远××××区骏豪城物业管理有限公司调整后的收费标准是持续有效的。且清远××××区骏豪城物业管理有限公司按照《物业管理服务协议》的标准提供了物业服务，若因祝方毅、马秀琳拒绝签订《物业管理服务协议》就能一直按照调整前的标准收费，对已经签订了《物业管理服务协议》并按约定缴纳费用的其他业主来说是极大的不公平，会导致极为不利的社会效果。一审判决中称:“一审法院认为，清远××××区骏豪城物业管理有限公司未能提交证据证实其调整收费标准符合相关的法律程序，且祝方毅、马秀琳明确表示不同意调价，故清远××××区骏豪城物业管理有限公司应当按照清远××××区骏豪城物业管理有限公司与祝方毅、马秀琳签订《骏豪城前期物业管理服务协议》约定的物业服务费收费”属认定事实错误。二、一审判决认为约定的违约金过高且清远××××区骏豪城物业管理有限公司未举证证明造成实际损失，从而调整违约金，适用法律不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。在本案中，清远××××区骏豪城物业管理有限公司一方是守约方，祝方毅、马秀琳一方是违约方，祝方毅、马秀琳主张约定的违约金过高，应当由其承担举证责任，而非由清远××××区骏豪城物业管理有限公司来主张造成了损失。一审判决称:“因清远××××区骏豪城物业管理有限公司未举证证明其因祝方毅、马秀琳违约造成其实际损失，违约金从违约之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至所欠款项支付完毕之日”，合同已有对违约金的约定，却还要清远××××区骏豪城物业管理有限公司证明实际损失，并且认定由清远××××区骏豪城物业管理有限公司承担举证不能的不利后果，完全是一审法院适用法律不当。上诉人祝方毅、马秀琳上诉请求：一、撤销一审判决第一项和第四项，发回重审或依法改判；二、案件一、二审诉讼费用由清远××××区骏豪城物业管理有限公司负担。事实和理由：一、一审法院判决祝方毅、马秀琳支付清远市清新区骏豪城物业管理有限公司物业服务费9223.61元(0.7元/月/平方米×160.69平方米×82个月)，适用法律错误，清远××××区骏豪城物业管理有限公司主张的物业服务费共计82个月，没有证据证明清远××××区骏豪城物业管理有限公司的主张还没过两年的追诉时效，因此祝方毅、马秀琳只需支付最近两年24个月的物业服务费2699.60元(0.70元/月/平方米×160.69平方米×24个月)。关于违约责任，一审法院认为祝方毅、马秀琳未能提供证据证实是由于清远××××区骏豪城物业管理有限公司未能提供完善的管理和服务，而导致祝方毅、马秀琳家里连年水淹，财物受损，阳台成垃圾中转站。现祝方毅、马秀琳提供新证据(见水淹后财物受损证据一)，请求二审法院依法认定清远××××区骏豪城物业管理有限公司违约，祝方毅、马秀琳不用支付违约金，只需支付两年的物业服务费2699.60元。二、反诉请求清远××××区骏豪城物业管理有限公司返回祝方毅、马秀琳装修押金800元，一审法院认为盖章单位是清新县星光房地产有限公司，与本案无关，对祝方毅、马秀琳的诉讼请求不予支持。但有证据证明，清新县星光房地产有限公司和清远××××区骏豪城物业管理有限公司有连带责任关系。第一，前期物业管理服务协议书封面落款是清新县星光房地产有限公司，盖章的是清远××××区骏豪城物业管理有限公司。第二，两家公司的法人代表都是同一人廖炜华。故请求法院依法裁定清远××××区骏豪城物业管理有限公司承担连带责任，并由清远××××区骏豪城物业管理有限公司退回祝方毅、马秀琳装修押金800元。清远××××区骏豪城物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判令祝方毅、马秀琳向清远××××区骏豪城物业管理有限公司缴纳物业服务费13227.42元；二、判令祝方毅、马秀琳向清远××××区骏豪城物业管理有限公司缴纳梯灯费457.50元和电梯电费156.86元；三、判令祝方毅、马秀琳向清远××××区骏豪城物业管理有限公司缴纳其他分摊费用281.59元；四、判令祝方毅、马秀琳向清远××××区骏豪城物业管理有限公司缴纳滞纳金8786.41元，上述费用合计22909.78元；五、判令由祝方毅、马秀琳负担案件诉讼费用。一审法院认定事实：祝方毅、马秀琳购买位于清远××××区太和镇××大道××号××城××幢××梯××房，涉案房屋房产证登记时间为2010年3月26日，建筑面积为160.69平方米。2009年11月13日，清远××××区骏豪城物业管理有限公司与祝方毅、马秀琳签订《骏豪城前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，物业管理服务费的收费标准为多层住宅第一年按每月每建筑平方米0.45元收取，高层住宅第一年按每月每建筑平方米0.70元收取，以后的标准由业主与物业公司协定，约定清远××××区骏豪城物业管理有限公司提供的服务质量包括保证楼宇外观整洁、各栋楼宇有明显标志；保证设备正常进行、无事故隐患，保养、检修制度完备、安排在设备发生故障时及时修复，并通知相关业主、定期巡查设备运行情况；垃圾定期清运、每年定期清洗生活水池不少于两次、定期清理化粪池、定期清理疏通沙井及排水管；按照绿化物的种类及生长特点定期进行修剪、施肥、浇水、除虫等养护工作；指挥引导园区内车辆按章有序行驶、停放；建立义务消防队伍、发现火灾隐患及时上报处理、房屋共用部位、共用设施小修及时维修率达到95%和共用设施的急修应及时处理并做好相关记录存档等，合同还约定业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日按每天3‰交纳滞纳金。祝方毅、马秀琳当庭确认于2011年5月收楼。清远××××区骏豪城物业管理有限公司诉称于2012年1月1日起对骏豪城物业服务费进行调价，多层住宅从0.45元/月/平方米提升至0.6元/月/平方米，高层住宅从0.7/月/平方米提升至1元/月/平方米，祝方毅、马秀琳表示不同意升价，认为清远××××区骏豪城物业管理有限公司单方面升价没有经过业主委员会及业主大会同意，应按双方签订的《骏豪城前期物业管理服务协议》约定的标准收费。祝方毅、马秀琳于2011年5月25日向清远××××区骏豪城物业管理有限公司交纳2011年3月至8月的物业服务费共968元（161.31×1×6个月），清远××××区骏豪城物业管理有限公司诉称祝方毅、马秀琳从2011年9月起至2018年6月14日未向清远××××区骏豪城物业管理有限公司交纳物业服务费，清远××××区骏豪城物业管理有限公司经催收未果，引发本案诉讼。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、各方当事人是否违约；二、清远××××区骏豪城物业管理有限公司主张的各项费用及祝方毅、马秀琳反诉的费用如何计付。一、关于各方当事人是否违约的问题。清远××××区骏豪城物业管理有限公司与祝方毅、马秀琳签订《骏豪城物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，且清远××××区骏豪城物业管理有限公司为祝方毅、马秀琳提供了物业服务，祝方毅、马秀琳应当支付物业服务费，祝方毅、马秀琳没有支付物业服务费，是违约行为，应承担违约责任。祝方毅、马秀琳抗辩称清远××××区骏豪城物业管理有限公司未提供完善的管理，其房屋下水道堵塞、污水倒灌及阳台长期成为垃圾中转站，因祝方毅、马秀琳未能提供证据予以证实，一审法院不予采信。二、关于清远××××区骏豪城物业管理有限公司主张的各项费用及祝方毅、马秀琳反诉的费用如何计算的问题。1、物业服务费，关于物业服务费应以何标准计算，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”物业服务收费标准显然属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，清远××××区骏豪城物业管理有限公司提交的证据未能证实物业服务费的调价符合物权法上述规定。再者，《清远市物业服务收费管理实施细则》第九条规定：“……物业服务企业因服务质量、成本变化、合同期限、以及政府指导价标准变动等原因需要调整或重新约定收费标准的，物业服务企业应当通过书面征求意见、记名表决等形式征求全体业主的意见，并在征求意见、记名表决前将征求意见或表决的事项、时间、地点等主要内容在物业管理区域的显著位置公告，公告期不少于十五日。征求意见、记名表决的书面资料应有业主房号、姓名、联系电话、业主意见等内容，并经业主签名确认。……”祝方毅、马秀琳在庭审过程中也提出，清远××××区骏豪城物业管理有限公司的提价没有经过业主委员会及业主大会听证，不认可清远××××区骏豪城物业管理有限公司的提价。一审法院认为，清远××××区骏豪城物业管理有限公司未能提交证据证实其调整收费标准符合相关的法律程序，且祝方毅、马秀琳明确表示不同意调价，故清远××××区骏豪城物业管理有限公司应当按照清远××××区骏豪城物业管理有限公司、祝方毅、马秀琳签订《骏豪城前期物业管理服务协议》约定的物业服务费收费标准向祝方毅、马秀琳收取物业服务费。祝方毅、马秀琳从2011年9月起至2018年6月未支付物业服务费，共欠物业服务费9223.61元（0.70元/月/平方米×160.69平方米×82个月），清远××××区骏豪城物业管理有限公司主张13227.42元物业服务费，对超出部分不予支持。关于祝方毅、马秀琳主张的要求清远××××区骏豪城物业管理有限公司退回多收取的物业服务费290.40元，祝方毅、马秀琳提供的证据显示，祝方毅、马秀琳于2011年5月25日向清远××××区骏豪城物业管理有限公司交纳2011年3月至8月的物业服务费共968元（161.31×1×6个月），根据双方当事人2009年11月13日签订《骏豪城前期物业管理服务协议》约定，清远××××区骏豪城物业管理有限公司应当收取物业服务费的金额为674.90元（0.70元/月/平方米×160.69平方米×6个月），故清远××××区骏豪城物业管理有限公司多收取了祝方毅、马秀琳293.10元物业服务费。关于祝方毅、马秀琳抗辩称清远××××区骏豪城物业管理有限公司主张的物业服务费已过两年诉讼时效问题，一审法院认为，由于物业服务合同具有延续性，清远××××区骏豪城物业管理有限公司在骏豪城小区提供物业服务至今，且开庭审理时仍在祝方毅、马秀琳居住的小区提供物业服务，清远××××区骏豪城物业管理有限公司主张物业服务费显然未超过诉讼时效，一审法院对祝方毅、马秀琳的抗辩不予采信。2、梯灯费，由于《骏豪城前期物业管理服务协议》没有约定梯灯费，清远××××区骏豪城物业管理有限公司也没有提交证据证实其代为交纳了梯灯电费和梯灯费的计算方式，一审法院对此不予支持。3、其他分摊费用，清远××××区骏豪城物业管理有限公司未提供证据证实其他分摊费用的计算依据及对公摊费用公示的情况，一审法院对此费用不予支持。4、违约金，《骏豪城前期物业管理服务协议》第九条第四点约定：“乙方（业主）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。”该条约定的滞纳金在法律意义上属违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。祝方毅、马秀琳抗辩称清远××××区骏豪城物业管理有限公司要求按每天3‰收取滞纳金没有法律依据，且约定过高，清远××××区骏豪城物业管理有限公司才是违约方，不应该收取滞纳金，请求法院驳回清远××××区骏豪城物业管理有限公司此诉求。一审法院认为，虽清远××××区骏豪城物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，但不能成为祝方毅、马秀琳拒交物业服务费的正当理由，业主在遇到不满物业服务公司的问题时，应及时与物业服务公司沟通协商，亦可通过业委会或召开业主大会行使权利更换物业服务公司，但不宜选择以拒交物业服务费的方式来“抗议”，祝方毅、马秀琳拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，此行为不属于正当的行使权利，不应当予以鼓励和支持。但与此同时，清远××××区骏豪城物业管理有限公司在物业服务过程中也要按约提供服务，如定期公布物业服务费的收支情况，对业主反映的问题做好及时的沟通处理，在职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。由于祝方毅、马秀琳未依约支付物业服务费，清远××××区骏豪城物业管理有限公司要求祝方毅、马秀琳支付滞纳金（违约金）符合合同约定，但约定的违约金过高，因清远××××区骏豪城物业管理有限公司未举证证明其因祝方毅、马秀琳违约造成其实际损失，违约金应从违约之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至所欠款项支付完毕之日。5、反诉的装修押金及多缴纳的物业费，祝方毅、马秀琳提供2011年5月25日的收款收据显示，装修押金800元的盖章单位是清新县星光房地产有限公司，与本案清远××××区骏豪城物业管理有限公司无关，故对其提出要清远××××区骏豪城物业管理有限公司退回800元装修押金的请求不予支持。祝方毅、马秀琳可另行主张权利。对祝方毅、马秀琳提出要求清远××××区骏豪城物业管理有限公司退回因人为错误业主多缴纳的物业服务费677.60元，因祝方毅、马秀琳未提供证据予以证实，一审法院对该反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院作出如下判决：一、祝方毅、马秀琳应于判决生效之日起十日内向清远××××区骏豪城物业管理有限公司支付物业服务费9223.61元及违约金（违约金以112.48元为基数，从2011年10月5日起每月递增112.48元至2018年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）；二、清远××××区骏豪城物业管理有限公司应退回293.1元物业服务费给祝方毅、马秀琳；三、驳回清远××××区骏豪城物业管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回祝方毅、马秀琳其他反诉请求。一、二项冲抵，祝方毅、马秀琳应向清远××××区骏豪城物业管理有限公司支付物业服务费8930.51元，于判决生效之日起10日内付清。案件受理费186元，由祝方毅、马秀琳负担75元，清远××××区骏豪城物业管理有限公司负担111元，反诉费25元，由清远××××区骏豪城物业管理有限公司负担4元，祝方毅、马秀琳负担21元，对于超出清远××××区骏豪城物业管理有限公司负担的71元，一审法院不作退回，由祝方毅、马秀琳在履行上述判决时迳付给清远××××区骏豪城物业管理有限公司。本院二审期间，上诉人祝方毅、马秀琳提交了一组照片，证明清远××××区骏豪城物业管理有限公司未尽管理义务，导致下水道水管爆裂，是清远××××区骏豪城物业管理有限公司违约在先的。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、一审法院对物业费和违约金的计算是否正确；二、应否退回800元装修押金给祝方毅、马秀琳。关于争议焦点一。一审法院认为，清远××××区骏豪城物业管理有限公司未能提交证据证实其调整收费标准符合相关的法律程序，且祝方毅、马秀琳明确表示不同意调价，故清远××××区骏豪城物业管理有限公司应当按照清远××××区骏豪城物业管理有限公司、祝方毅、马秀琳签订《骏豪城前期物业管理服务协议》约定的物业服务费收费标准向祝方毅、马秀琳收取物业服务费。经查，清远××××区骏豪城物业管理有限公司向一审法院提交的“清新县物价局物业服务收费备案”（编号：清新县价物业费备2012年6号）中说明事项中载明“总户数1508户，第四期559户，其中59户未出售。一二三期共949户，其中40户未收楼，83户未装修入住，常住有806户，已签订新物业管理服务协议503户。”这说明上诉人清远××××区骏豪城物业管理有限公司调整收费标准经过三分之二以上业主的同意，符合相关的法律程序。对祝方毅、马秀琳物业费的收取应当按照调整后标准，即带电梯的高层住宅应当按1元/月/平方米缴纳物业费。一审法院按照调整前0.7元/月/平方米的收费标准计算物业费不当，本院予以纠正。关于违约金的计算标准，因违约金属于补偿损失性质。祝方毅、马秀琳未按期交纳物业费对清远××××区骏豪城物业管理有限公司造成的是利息损失，一审法院将违约金调整为从违约之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至欠款交付完毕之日，亦属合理，本院予以支持。关于焦点二。祝方毅、马秀琳上诉要求退回装修押金800元。因祝方毅、马秀琳一审时提供的收款收据显示，装修押金800元的盖章单位是清新县星光房地产有限公司，与清远××××区骏豪城物业管理有限公司属于不同责任主体，一审法院对祝方毅、马秀琳要求退回800元装修押金不作处理并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人清远××××区骏豪城物业管理有限公司上诉请求部分成立。祝方毅、马秀琳上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2235号民事判决第二项、第四项；二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2235号民事判决第三项；三、变更广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2235号民事判决第一项为：祝方毅、马秀琳应于本判决生效之日起十日内向清远市清新区骏豪城物业管理有限公司支付物业服务费12983.75元（0.7元/月/平方米×160.69平方米×4个月＋1元/月/平方米×160.69平方米×78个月）及违约金（违约金以112.48元为基数，从2011年10月5日起每月递增112.48元计至2011年12月31日，从2012年1月1日起每月递增160.69元计至2018年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）；四、驳回清远市清新区骏豪城物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费186元，由祝方毅、马秀琳负担75元，由清远市清新区骏豪城物业管理有限公司负担111元，反诉费25元，由清远市清新区骏豪城物业管理有限公司负担4元，由祝方毅、马秀琳负担21元；二审案件诉讼费744元，由祝方毅、马秀琳负担624元，由清远市清新区骏豪城物业管理有限公司负担120元。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  钟莹莹二〇一九年三月二十七日书记员  李 伊书记员  潘丽泳