广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终263号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市白云区同和眼之悦眼镜店，住所地广州市白云区永平街解放庄路6号7铺。经营者：魏强国。委托诉讼代理人：霍欣，广东庄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳建新，广东庄阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市白云区蓝风纸品加工厂，住所地广州市白云区太和镇龙归园夏工业大道西B2号一楼。投资人：蓝远文。被上诉人（原审被告）：蓝远文，男，1968年12月15日出生，汉族，住广州市增城区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈淑辉，广东纬韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社，住所地广州市白云区鹤龙街黄边村。法定代表人：龙敏飞，职务：董事长。委托诉讼代理人：王锋，广东宏诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李硕，广东宏诚律师事务所律师。上诉人广州市白云区同和眼之悦眼镜店（以下简称眼之悦眼镜店）因与被上诉人广州市白云区蓝风纸品加工厂（以下简称蓝风纸品加工厂）、蓝远文、广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社（以下简称黄边经济联合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初11305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人眼之悦眼镜店上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.驳回蓝风纸品加工厂的反诉请求；3.判令黄边经济联合社依法向眼之悦眼镜店支付拆迁补偿及装修补偿，并将拆迁补偿方案提供给眼之悦眼镜店，蓝风纸品加工厂在己受领补偿款范围内承担连带清偿责任；4.蓝远文对蓝风纸品加工厂所负债务承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用及其他费用全部由蓝风纸品加工厂、蓝远文、黄边经济联合社承担。事实和理由：（一）一审在未查明白云区黄边地铁D出口肯德基隔壁第6和第7号铺（以下简称涉案商铺）的规划报建及产权情况下，仅凭黄边经济联合社确认涉案商铺未取得规划报建手续，即认定眼之悦眼镜店与蓝风纸品加工厂的租赁合同为无效合同，显属依据不足。（二）一审遗漏认定黄边经济联合社已与一手承租人签订终止协议，并确认收租截止日为2018年6月底，导致错误判决。眼之悦眼镜店与蓝风纸品加工厂之间的租赁合同系因黄边经济联合社对涉案商铺进行升级改造而提前到期终止。根据黄边经济联合社于2018年4月10日发布的《搬迁通知》搬迁截止日为2018年7月11日。搬迁截止日以后，眼之悦眼镜店与蓝风纸品加工厂的租赁合同以及蓝风纸品加工厂与其前手出租方的租赁合同均应终止履行，涉案商铺上仅存在眼之悦眼镜店与拆迁单位的拆迁补偿关系，蓝风纸品加工厂及其前手出租方均对涉案商铺不再享有任何权利。（三）一审认定蓝风纸品加工厂、蓝远文、黄边经济联合社表示均未停水停电以及涉案商铺现仍由眼之悦眼镜店使用与客观事实不符，导致错误判决。首先，涉案商铺的电话线路及光纤宽带网络早在2018年6月初就因拆迁被挖断了，并于同年9月30日被断水断电，早已不具备符合合同目的的正常使用价值及条件；其次，黄边经济联合社作为拆迁主体，具有拆迁工作的动因，其在庭审中表示已在9月底表决通过停水停电且明确水电总闸由其控制，从日常经验法则判断，可推断黄边经济联合社系涉案商铺停水停电的实施主体；再次，眼之悦眼镜店从2018年7月11日收到蓝风纸品加工厂的当面通知后，就开始寻找新的店址，其于2018年8月11日承租了佛山市南海区狮山镇官窑瑶平路富弘苑3号综合楼首层2号铺，同时将涉案商铺内的所有商品和主要经营设施设备搬迁到新址安装，仅留2人在涉案商铺看护财产以及守夜。占有涉案商铺并不等于使用涉案商铺，涉案商铺早2018年7月份即己不具备眼之悦眼镜店经营条件，眼之悦眼镜店不搬离只是依据“先补偿，后搬迁”的原则，等待拿到补偿，然后即刻搬离。（四）一审使用费以原房屋租赁合同约定的租金标准，而非实际履约标准，明显有违公平合理、等价有偿原则。眼之悦眼镜店与蓝风纸品加工厂在实际履约过程中，因眼之悦眼镜店承租的涉案商铺在征地改造范围内，故蓝风纸品加工厂同意减免眼之悦眼镜店租金，将合同递增比例减为5％。从2015年8月份开始至今，蓝风纸品加工厂一直按照上述标准通知交租，眼之悦眼镜店也按时足额支付上述租金金额。眼之悦眼镜店一审提交的《租金历史明细》、《租金水电费收据》及蓝风纸品加工厂的《缴租通知》可对此予以印证。（五）一审适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条作出的判决错误。眼之悦眼镜店占有涉案商铺是因无人向其兑付其作为经营户的拆迁补偿。且由于蓝风纸品加工厂对涉案商铺已不再享有使用权，眼之悦眼镜店占有涉案商铺并未侵犯其任何权益，也未造成其任何损失。本案应适用合同法第117条规定，部分或全部免除眼之悦眼镜店责任。恳请二审法院依法裁判，以维护眼之悦眼镜店的正当合法权益。被上诉人蓝风纸品加工厂、蓝远文二审共同辩称，（一）不同意眼之悦眼镜店的上诉请求、事实和理由，同意一审法院有关合同无效的认定。因眼之悦眼镜店至今没有将涉案商铺与蓝风纸品加工厂、蓝远文办理交接手续，所以收取相应的占用费依法有据。（二）依据租赁合同第8条的约定，出租人将保证金退还给承租人后保证金是不计利息的。如果眼之悦眼镜店认可占用费需要支付的前提下，蓝风纸品加工厂、蓝远文就对此不作计较；如果眼之悦眼镜店认为不需要交占用费，蓝风纸品加工厂、蓝远文希望二审法院查明后进行调整。其他意见同蓝风纸品加工厂、蓝远文一审答辩意见一致。黄边经济联合社二审辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回眼之悦眼镜店的上诉请求，眼之悦眼镜店应及时交还租赁物给黄边经济联合社。其他意见与黄边经济联合社一审答辩意见一致。眼之悦眼镜店于2018年8月22日向一审法院起诉请求：1.确认眼之悦眼镜店与蓝风纸品加工厂之间的《商铺租赁合同》已于2018年7月提前终止；2.判令蓝风纸品加工厂退还眼之悦眼镜店履约保证金109500元；3.判令蓝风纸品加工厂、黄边经济联合社依法赔偿眼之悦眼镜店剩余租赁期内的装饰装修残值损失、搬迁期间的经营损失及搬迁费（按法院委托的评估机构的评估认定为准）；4.判令蓝远文对上述蓝风纸品加工厂所负债务承担连带清偿责任；5.判令蓝风纸品加工厂、蓝远文、黄边经济联合社共同承担案件诉讼费、评估费等全部费用。一审庭审中变更诉请为：1.蓝风纸品加工厂退还眼之悦眼镜店履约保证金109500元、进场费2万元，共计129500元及利息；2.确认眼之悦眼镜店是涉案商铺的实际经营者，判令黄边经济联合社依法向眼之悦眼镜店支付拆迁补偿及装修补偿，并将拆迁补偿方案提供给眼之悦眼镜店，蓝风纸品加工厂在已受领补偿款项范围内承担连带清偿责任；3.蓝远文对上述蓝风纸品加工厂所负债务承担连带清偿责任；4.蓝风纸品加工厂、蓝远文、黄边经济联合社共同承担案件诉讼费。一审中，蓝风纸品加工厂提出反诉请求：1.眼之悦眼镜店、蓝风纸品加工厂于2013年8月14日签订的租赁商铺合同于2018年8月31日解除；2.眼之悦眼镜店向蓝风纸品加工厂支付欠付的租金、场地占用使用费等费用合计109148元及逾期利息109148元；3.眼之悦眼镜店向蓝风纸品加工厂支付赔偿金278238元；4.案件诉讼费由眼之悦眼镜店承担。蓝风纸品加工厂在庭审中变更反诉请求中的租金为场地使用费，明确要求支付2018年7-9月场地使用费，其中7月为51010元，8、9月各为61212元，并计算场地使用费至实际交还场地之日止；另要求支付2016年8月1日至2018年7月31日的租金差额为79680元。一审法院认定事实：2013年8月14日，眼之悦眼镜店（承租人、乙方）与蓝风纸品加工厂（出租人、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将白云区黄边地铁D出口肯德基隔壁第6和第7号铺出租给乙方作商业经营使用，租赁面积292平方米，含该商铺门前界内场地独家专用。租金标准2013年8月1日至2014年7月31日，月租金为36500元；2014年8月1日至2015年7月31日，月租金为38325元；2015年8月1日至2016年7月31日，月租金为42157元；2016年8月1日至2017年7月31日，月租金为46373元；2017年8月1日至2018年7月31日，月租金为51010元；2018年8月1日至2019年7月31日，月租金为61212元；2019年8月1日至2020年7月31日，月租金为73455元；2020年8月1日至2021年7月31日，月租金为88146元；甲方账户为刘银江建设银行云山支行的账号。租赁期限：共8年，从2013年8月1日起至2021年7月31日止。进场费2万元，签订本合同时乙方一次性付给甲方。租赁期限内，全免乙方物业管理费。从签订本合同之日起至2013年9月15日止为免租装修期。合同签订时，乙方向甲方支付109500元作为履约保证金，租金期届满，乙方付清一切应缴费用后，甲方将履约保证金全额退还乙方，履约保证金不计利息。乙方每月15日前向甲方足额付清当月租金、水费、电费、水电公摊及公共卫生费。该商铺消防系统由甲方配套，并提供防火合格验收证明，该商铺供水、供电、通讯、电视、排水、排污室外部分由甲方提供，室内部分由乙方自行安装。租赁期限内，甲方违约，则乙方有权单方面解除本合同，甲方须将进场费、履约保证金足额退还乙方，并向乙方赔偿六个月租金。乙方违约，则甲方有权单方面解除本合同，进场费和履约保证金归甲方所有，乙方须向甲方赔偿六个月租金。租赁期限内，如遇国家或地方政府征用该地，甲方将履约保证金足额退还乙方，地权、建筑物及其他补偿归甲方所有，经营及搬迁补偿归乙方所有，本合同自行废止。签订合同后，蓝风纸品加工厂出具收据确认收到眼之悦眼镜店履约保证金109500元及进场费2万元，蓝风纸品加工厂及蓝远文对收取2万元进场费表示无异议，表示进场费属于对现有设备的顶手费，眼之悦眼镜店确认进场费实为顶手费，因签订合同而支付，进场时仅为框架，没有装修。眼之悦眼镜店支付租金至2018年6月，7月后租金没有支付，表示蓝风纸品加工厂告知此后租金无须缴纳，蓝风纸品加工厂不予确认。蓝风纸品加工厂、蓝远文出具场地建筑物租赁合同、商铺租赁合同书证实表示涉案商铺由龙国成出租给陈梓元，陈梓元再出租给蓝风纸品加工厂的合伙人陈惠锋后再由蓝风纸品加工厂出租给眼之悦眼镜店，黄边经济联合社出具土地租用合同书、转让协议，证实涉案商铺由广州市白云区新市镇黄边村第二经济合作社出租给黎建潮，黎建潮后转租给龙国成。蓝风纸品加工厂、蓝远文出具拆迁补偿方案，拟证实黄边经济联合社已出具初步拆迁方案，但没有提供完整方案给各承租方，黄边经济联合社表示因与蓝风纸品加工厂没有合同关系，没有支付补偿款给蓝风纸品加工厂，蓝风纸品加工厂亦表示没有收到拆迁补偿费。2018年4月10日，黄边经济联合社发出搬迁通知书，载明根据白云区城市更新局2017年1月23日印发的《白云区城市更新局关于黄边村工业园项目改造方案的批复》要求，位于白云区××黄边村，北至黄边北路，南至白云三线，西至云城西路延长线（规划）、东至空港大道（广云路），即将启动搬迁程序，通知各拆迁户提前做好搬迁事宜，搬迁时间自本通知发出之日起至2018年7月11日前搬迁完毕，逾期未完成搬迁，按规定承担违约赔偿责任，自2018年7月11日起通知范围内停止供应水电并开始围蔽工作。2018年8月10日，眼之悦眼镜店委托广东庄阳律师事务所向蓝风纸品加工厂、蓝远文发出律师函，告知双方租赁合同于2018年7月提前终止；退还履约保证金109500元，蓝远文负连带清偿责任；尽快协商解决剩余租赁期内的装饰装修残值损失；向征地单位和征地实施单位依法索取搬迁期间的经营损失及搬迁费。眼之悦眼镜店出具2018年1-9月缴租通知及水电收据明细，证实蓝风纸品加工厂确认实际租金标准与合同约定标准不一致，故蓝风纸品加工厂撤回要求眼之悦眼镜店支付2016年8月1日至2018年7月31日的租金差额为79680元的反诉诉请。眼之悦眼镜店出具其与其他拆迁户微信记录，拟证实其他实际经营者确认获得补偿，蓝风纸品加工厂、蓝远文、黄边经济联合社均表示与本案无关。眼之悦眼镜店出具与刘银江对话视频，拟证实眼之悦眼镜店7月以后只需要交水电费。眼之悦眼镜店出具报警回执，证实2018年9月30日停电停水，蓝风纸品加工厂、蓝远文、黄边经济联合社表示均未停水停电。黄边经济联合社确认涉案商铺无取得规划报建手续，因涉案商铺没有取得规划报建手续导致合同无效，经一审法院释明，眼之悦眼镜店明确诉讼请求不变，并撤回要求对投入装修评估的申请并表示装修补偿费在本案中暂不处理。蓝风纸品加工厂将反诉请求中的租金变更为场地使用费，场地使用费按合同约定的标准计算至2018年11月30日止。涉案商铺现仍由眼之悦眼镜店使用。蓝风纸品加工厂是蓝远文个人投资开办的个人独资企业。一审法院认为，眼之悦眼镜店与蓝风纸品加工厂就未取得规划报建手续的房屋签订的《商铺租赁合同》系无效合同。眼之悦眼镜店主张合同于2018年7月终止，于法不合，一审法院不予支持。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，眼之悦眼镜店要求退还合同履约保证金109500元的请求，一审法院予以支持。眼之悦眼镜店要求退还进场费20000元，双方确认该进场费为顶手费，涉案商铺因改造通知2018年7月搬迁，合同期到2021年7月，按未使用年限折算应退还部分费用，计算为3年/8年×20000元=7500元，蓝风纸品加工厂应退还眼之悦眼镜店进场费7500元。眼之悦眼镜店主张超出部分，一审法院不予支持。蓝风纸品加工厂要求支付上述履约保证金及进场费的利息，因合同无效，利息可自眼之悦眼镜店主张权利之日即2018年8月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止。蓝远文作为蓝风纸品加工厂的投资人，应以其个人财产对企业债务承担无限责任。眼之悦眼镜店诉请超出部分，一审法院不予支持。眼之悦眼镜店要求确认其为涉案商铺的实际经营者，判令黄边经济联合社依法向眼之悦眼镜店支付拆迁补偿并将拆迁补偿方案提供给眼之悦眼镜店，蓝风纸品加工厂、蓝远文在已受领补偿款项范围内承担连带清偿责任。对此，眼之悦眼镜店作为租赁合同承租人，实际使用涉案商铺，各方均未提出异议，其要求黄边经济联合社支付拆迁补偿款，并提供补偿方案，黄边经济联合社并不是本案租赁合同的一方当事人，与眼之悦眼镜店并无合同关系，眼之悦眼镜店要求黄边经济联合社支付拆迁补偿及提供补偿方案，缺乏依据，一审法院不予支持。蓝风纸品加工厂、蓝远文否认已受领补偿款，眼之悦眼镜店未能提供证据证实蓝风纸品加工厂、蓝远文已受领补偿款，眼之悦眼镜店要求蓝风纸品加工厂、蓝远文在受领补偿款范围内承担连带责任的请求，一审法院亦不予支持。蓝风纸品加工厂反诉要求确认商铺租赁合同于2018年8月31日解除，于法不合，一审法院不予支持。房屋租赁合同虽然无效，但不影响出租方蓝风纸品加工厂向承租人眼之悦眼镜店主张占有、使用期间的场地使用费，使用费以原房屋租赁合同约定的租金标准为宜。眼之悦眼镜店支付租金至2018年6月，眼之悦眼镜店收到黄边经济联合社要求搬迁的通知后仍占有涉案商铺至今，眼之悦眼镜店亦未能提供证据证实蓝风纸品加工厂同意无需再支付场地使用费。故蓝风纸品加工厂反诉要求眼之悦眼镜店支付2018年7月至11月的场地使用费的诉讼请求，一审法院予以支持，计算为51010元+61212元×4=295858元，眼之悦眼镜店应支付蓝风纸品加工厂2018年7月至2018年11月的场地使用费295858元。蓝风纸品加工厂撤回要求支付2016年8月1日至2018年7月31日的租金差额为79680元的反诉诉请，属于对其权利处分，一审法院予以准许。蓝风纸品加工厂反诉主张眼之悦眼镜店支付赔偿金278238元，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年11月19日作出如下判决：一、自判决生效之日起五日内，蓝风纸品加工厂向眼之悦眼镜店退还履约保证金109500元、进场费7500元，合计117000元及利息（以117000元为本金，自2018年8月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；二、蓝远文对上述第一项判决承担连带清偿责任；三、自判决生效之日起五日内，眼之悦眼镜店向蓝风纸品加工厂支付2018年7月至2018年11月的场地使用费295858元；四、驳回眼之悦眼镜店的其他诉讼请求；五、驳回蓝风纸品加工厂的其他反诉请求。一审案件本诉受理费1445元，由眼之悦眼镜店负担139元，由蓝风纸品加工厂、蓝远文共同负担1306元并于判决生效之日起五日内向一审法院交纳。反诉受理费4374元，由蓝风纸品加工厂负担1768元，由眼之悦眼镜店负担2606元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审另查明，眼之悦眼镜店称因征地原因，蓝风纸品加工厂同意从2016年8月1日开始将合同租金递增比例减5%收取租金。蓝风纸品加工厂表示2016年8月1日开始就按照44265元交租，且租金每年都有递增，但是上述标准是在眼之悦眼镜店按照合同约定履约的前提下做出的让步。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合眼之悦眼镜店的上诉请求和理由以及蓝风纸品加工厂、蓝远文、黄边经济联合社的答辩，本院确定本案二审争议的焦点问题是：1.案涉租赁合同的效力认定；2.眼之悦眼镜店应否向蓝风纸品加工厂支付争议的场地使用费；3.眼之悦眼镜店主张黄边经济联合社支付拆迁补偿应否支持。现评析如下：关于案涉租赁合同的效力认定问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，因本案中没有证据证明该涉案商铺已经取得合法的规划报建手续。故一审法院认定眼之悦眼镜店与蓝风纸品加工厂之间的《商铺租赁合同》无效并无不当，本院予以确认。眼之悦眼镜店上诉主张案涉租赁合同无效的理据不足，本院不予采纳。关于眼之悦眼镜店应否向蓝风纸品加工厂支付争议的场地使用费问题。首先，对于场地使用费应否给付的审查，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，本案中，蓝风纸品加工厂有权依据上述法律规定主张争议期间的场地使用费，一审判令要求眼之悦眼镜店向蓝风纸品加工厂支付2018年7月至2018年11月的场地使用费的诉请并无不当，本院予以维持。眼之悦眼镜店上诉提出其无需支付场地使用费，对此，合同无效之后的场地使用费是承租人占有租赁房屋期间占有利益的物化形式，以承租人无权占有使用为前提，因此，在眼之悦眼镜店无合法依据占有涉案商铺的情况下，其理应向蓝风纸品加工厂支付场地使用费，眼之悦眼镜店提出的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，对于场地使用费标准认定的审查。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条关于“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”的规定，眼之悦眼镜店没有证据证明其双方就变更租金标注与蓝风纸品加工厂达成合意。一审判决参考双方合同约定的租金标准支付场地使用费符合司法解释的规定，本院予以维持。眼之悦眼镜店上诉主张应当按照实际履行的标准计算场地使用费理据不充分，本院不予支持。三、关于眼之悦眼镜店主张黄边经济联合社支付拆迁补偿应否支持的问题。由于本案审处的是眼之悦眼镜店与蓝风纸品加工厂之间的租赁合同关系，黄边经济联合社并非案涉租赁合同的主体，且其与眼之悦眼镜店之间并无租赁合同关系，因此眼之悦眼镜店主张黄边经济联合社向其支付拆迁补偿及装修补偿与本案处理的房屋租赁不属于同一法律关系，其可另循法律途径解决。综上所述，眼之悦眼镜店的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6000元，由上诉人广州市白云区同和眼之悦眼镜店负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年三月十九日书记员 李志康胡秀红