广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终2632号上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地：广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：李红丽，职务：所长。委托诉讼代理人：寇明茹，女，该所职员。上诉人（原审被告）：卢耀，男，1959年2月22日出生，汉族，户籍地址广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：李二妹，女，1955年6月13日出生，汉族，户籍地址广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：卢伟明，男，1981年1月8日出生，汉族，户籍地址广州市海珠区。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，职务：经理。委托诉讼代理人：梁平，男，该司职员。上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称物业二所）、卢耀因与被上诉人李二妹、卢伟明、原审第三人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓物业）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初5994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。物业二所上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.判令卢耀、李二妹、卢伟明在判决生效之日起10日内腾空并交付涉案房屋；3.判令卢耀、李二妹、卢伟明按照390元／月的标准缴纳从2018年5月至交付房屋之日止的房屋占用期租金(房屋占用费按成本租金收取)。事实与理由：一、国家住房保障政策明确规定住房保障对象须腾退原租住直管房。因卢耀已经获得政府分配的公租房，故依据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市公共租赁住房保障办法的通知》(穗府办规[2016]9号)的规定，卢耀不再符合租住直管房的条件，应按规定腾空交回房屋。二、一审判决存在说理不清，无法做到案判讼止。涉案房屋是我方受广州市海珠区住房和建设水务局委托管理的公产房屋，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，我方对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在一审判决后卢耀、李二妹、卢伟明仍继续使用涉案房屋，但一审判决第二项没有说清涉案房屋租金是否应由卢耀继续支付，如何支付。对物业二所的上诉，卢耀二审答辩称与其上诉意见一致。对物业二所的上诉，李二妹、卢伟明二审答辩称：卢耀已经不在涉案房屋住，我方愿意承担房租，但应变更承租人为我方。对物业二所的上诉，东晓物业二审述称：同意物业二所的意见。卢耀上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案二审上诉费由物业二所承担。上诉理由：涉案房屋面积小，有几户人共同居住。我于2003年申请了廉租房后就搬走了，并已迁走户口。此后涉案房屋由李二妹和卢伟明在使用，我没有使用，故我无需支付该房屋的使用费。几年前我曾经向物业二所提出要求将租本的名字转成李二妹，但物业二所不同意转。对卢耀的上诉请求，物业二所二审答辩称：不同意卢耀的上诉请求。卢耀至今仍是涉案房屋的承租人，故我方要向卢耀追讨房屋的使用费。卢耀没有书面证据证明其曾向我方主张变更承租人，我方对此不予确认。对卢耀的上诉，李二妹、卢伟明二审共同答辩称，同意卢耀的意见。对卢耀的上诉，东晓物业二审述称：同意物业二所的意见。2018年6月4日，物业二所向一审法院起诉，请求判令：1.解除与卢耀关于广州市海珠区南园大街6号2xx部位房屋的租赁关系；2.卢耀、李二妹、卢伟明在判决生效之日起10日腾空并交付讼争房屋；3.卢耀按照390元/月缴纳从2018年5月至交付房屋之日止的房屋占用期租金；4.卢耀承担本案诉讼费用。卢耀一审辩称：涉案房屋原是其父亲卢矮向海珠区房管局承租的，1996年卢矮去世，才改为其继续承租涉案房屋。2004年1月其已搬去政府分配的廉租房居住，没有再使用涉案房屋，故同意解除与物业二所签订的《广州直管房（住宅）租赁合同》及腾空交付房屋，但不同意支付房屋租金。卢伟明一审辩称：卢耀所述属实。涉案房屋原是由其祖父卢矮承租，其是卢矮的大儿子的儿子，李二妹是卢矮的二儿媳妇，卢耀是卢矮的三儿子，其与李二妹不是同户籍，但户籍均在涉案房屋并同在该屋居住。卢矮去世后，卢耀代表全家承租涉案房屋。由于卢耀于2004年已申请了廉租房，且也搬出涉案房屋，故同意解除物业二所与卢耀签订的《广州直管房（住宅）租赁合同》，但因其一户与李二妹户均在涉案房屋居住，又没有私房及搬迁去向，故不同意腾空交付涉案房产，物业二所应按照原合同的标准与其签订租赁合同。李二妹一审辩称：同意卢伟明的意见。东晓物业一审述称：同意物业二所的全部诉讼请求及起诉状上陈述的事实和理由。一审法院经审理查明：卢耀户籍在广州市海珠区聚德中街3号9xx房，李二妹与卢伟明的户籍均在广州市海珠区南园大街6号2xx房。据广州市房地产管理局核发的房产证记载：海珠区南园新村x号房屋的所有权人为广州市房地产管理局；所有权性质为公产；所有权来源为1960年7月接管；建筑结构及层数为混合结构4层；总建筑面积746.32平方米；备注：该房地委托海珠区房管局管理，核准日期为1990年5月23日；等。广州市公安局海珠区分局江南中派出所于2013年10月31日向物业二所《复函》，载明：经查我所户籍档案，我所辖内地址八十年代南园新村变更为南园大街。2014年5月16日物业二所（甲方）与卢耀（乙方）签订《广州市直管房租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南园大街x号2xx部位的房地产出租给乙方，使用面积30.09平方米；租赁期限2014年1月1日至2014年6月30日，月租金额30.1元；乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为违约；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补缴占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方的违约金；等。2018年4月19日物业二所在广州市海珠区南园大街6号张贴《通知》，内容：卢耀，经查证，您户已获分配公租房，不再符合承租直管公房条件，根据《广东省公有房管理条例》的规定，请您收到本通知之日起10日内到广州市东晓物业管理有限公司办理海珠区南园大街6号201房房屋的退租手续，并腾空交回房屋……。一审另查，2013年1月25日广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。据广州市海珠区住房保障中心出具的《住房保障情况调查表》记载：卢耀、林穗英、卢冠同共3人申请公共租赁住房，2012年4月已获分配海珠区聚德中街3号907房的公租房。据已生效的一审法院（2018）粤0105民初2299号民事判决书认定：2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与第三人签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：广州市海珠区住房和建设水务局委托第三人实行素社等11条行政街范围的直管房管理工作；等。物业二所为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1.《产权证》及广州市不动产登记查册表，记载海珠区南园大街6号房屋的所有权人为广州市房地产管理局，所有权性质为公产，该房地委托海珠区房管局管理，等；2.广州市公安局海珠区分局江南中派出所出具的《复函》，内容南园新村的名称变更为南园大街；3.物业二所与卢耀签订的《广州市直管房租赁合同》，内容卢耀向物业二所承租涉案房屋；4.《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，记载涉案房屋的成本租金面积为30.09平方米，租金为390元；5.广州市海珠区住房保障中心出具的《住房保障情况调查表》，记载卢耀、林穗英、卢冠同共3人申请公共租赁住房，并获分配海珠区聚德中街3号907房的公租房；6.腾退公房《通知》，证明物业二所已履行提前通知的义务；7.广州市海珠区人民政府海府办[2016]23号《广州市海珠区人民政府办公司文件》，主要内容关于广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构依据等；8.广州市海珠区机构编制委员会海机编[2013]20号《广州市海珠区机构编制委员会文件》，拟证明物业二所具体负责直管房管理的依据，等。经一审开庭质证，卢耀、李二妹、卢伟明的质证意见：对证据1-3、证据5-8的证据三性予以确认，确认证据4的真实性、合法性，但关联性不予确认，认为该证据不能证明应按成本租金计收租金。东晓物业对物业二所提交的证据均无异议。卢耀、李二妹、卢伟明及东晓物业均没有提交证据。一审诉讼中，物业二所、卢耀、李二妹、卢伟明及东晓物业均确认的事实：涉案房屋原是由卢耀的父亲向海珠区房管局承租，后卢耀的父亲去世后，由卢耀继续承租，卢耀于2004年1月已搬出涉案房屋；物业二所以30.1元/月收取涉案房屋租金至2018年4月；卢耀、李二妹、卢伟明于2018年4月19日已收到物业二所关于办理涉案房屋退租手续及腾空交回房屋的通知。一审法院认为：本案属租赁合同纠纷。物业二所与卢耀签订的《广州市直管房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。合同履行期间，李二妹、卢伟明实际使用涉案房屋。合同约定的租赁期限届满后，物业二所与卢耀没有继续签订合同，李二妹、卢伟明继续使用涉案房屋，卢耀仍按原合同约定按时向物业二所缴交租金，且物业二所没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限不定期，物业二所可以随时解除合同。本案中，卢耀已经获得政府分配的公租房，且其户籍也已经迁出涉案房屋，现物业二所要求解除与卢耀签订的《广州市直管房租赁合同》，卢耀也表示同意，一审法院予以支持。鉴于卢耀已经搬迁，不存在还需搬出涉案房屋的问题。李二妹、卢伟明是涉案房屋的实际使用人，其名下没有房产，没有搬迁去向，物业二所要求李二妹、卢伟明搬出涉案房屋的诉讼请求，理由不成立，一审法院不予支持。至于房屋租金问题，卢耀抗辩称其非涉案房屋的实际使用人，不同意承担涉案房屋的房屋使用费。一审法院认为，卢耀是涉案房屋租赁合同的相对方，卢耀应当在收到物业二所要求退租的通知后在限期内与物业二所办理退租手续，且本案中物业二所只要求卢耀承担涉案房屋租金，故卢耀关于不承担涉案房屋租金的抗辩主张，一审法院不予支持。鉴于卢耀已另外享受了公租房的福利，且没有证据证明李二妹、卢伟明属于低保救济对象，故物业二所要求卢耀按照成本租金390元/月缴纳自2018年5月1日起的房屋租金，符合租赁合同关于“租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补缴占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方的违约金……”的约定，一审法院予以支持，房屋租金宜计算至本案判决生效之日止。至于物业二所是否与李二妹、卢伟明另订租赁合同，本案不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2018年11月19日作出如下判决：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与卢耀之间关于广州市海珠区南园大街6号2xx部位的房屋租赁关系；二、卢耀在本判决生效之日起10日内，按每月390元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2018年5月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费；三、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由卢耀负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新的证据。李二妹、卢伟明在二审中表示涉案房屋由其二人及卢伟明的妻子、孩子四人共同使用。物业二所表示在本案中不要求卢伟明的妻子、孩子承担责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于各方当事人均未提出上诉的一审判决第一项及房屋使用费的标准，本院不作审查并予以维持。针对物业二所、卢耀的上诉，具体分析如下:首先，因各方当事人均确认卢耀已经搬迁，故一审认为卢耀不存在还需要搬出涉案房屋的问题，并无不当。其次，至于李二妹、卢伟明应否搬迁及承担房屋使用费问题。一方面，物业二所是依据其与卢耀签订的《广州市直管房租赁合同》提起本案诉讼。卢耀虽称其曾向物业二所申请过变更承租人，但卢耀对此并无证据证明，而物业二所亦不确认卢耀曾向其提出变更租户的请求，目前亦无证据显示物业二所已与李二妹、卢伟明签订租约，即物业二所不认可李二妹、卢伟明为涉案房屋的承租人，故一审在判令解除物业二所与卢耀关于涉案房屋的租赁关系的情况下，仅判令卢耀应向物业二所支付从2018年5月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费，符合合同相对性原则。至于承租人卢耀与房屋实际使用人李二妹、卢伟明之间有关房屋占用费的问题可自行据实另行结算。本判决生效之后的房屋使用费，物业二所可另循合法途径解决。另一方面，各方当事人均确认涉案房屋原由卢耀的父亲承租，卢耀的父亲去世后由卢耀继续承租，而李二妹、卢伟明均在一审中述称其与卢耀是亲属关系，并表示卢耀是代表全家承租涉案房屋，且李二妹、卢伟明的户籍亦已在涉案房屋多年并实际使用涉案房屋至今，故李二妹、卢伟明入住及使用涉案房屋有历史渊源。再者，李二妹、卢伟明目前名下均无房产，没有搬迁去向，卢伟明还称其妻子、孩子均与其共同居住在涉案房屋，故综合考虑上述因素，本院认为在现有情况下暂不宜支持物业二所要求李二妹、卢伟明搬迁的诉讼请求。一审法院判决驳回物业二所要求李二妹、卢伟明搬出涉案房屋的请求，亦属合情合理。最后，对于李二妹、卢伟明在二审中称其愿意交租，但要求物业二所与其签订租赁合同的答辩意见。鉴于物业二所与李二妹、卢伟明是否另订租赁合同，并不属于本案调处范畴，故本院对此不作处理。综上所述，物业二所、卢耀的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市海珠区房屋安全和物业二所、卢耀各负担50元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年三月二十五日书记员 张冰玲王子侨