云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初571号原告：周余松，男，汉族，1977年2月1日出生，户籍所在地云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：徐东升，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：陶仁凤，女，汉族，1978年12月19日出生，户籍所在地云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨卫华，云南弘同律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：段能辉，云南弘同律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号，统一社会信用代码9153011266264645XF。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：崔美月，女，系被告昆明尊园房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。原告周余松诉被告陶仁凤、昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周余松的委托诉讼代理人徐东升，被告陶仁凤及其委托诉讼代理人段能辉，被告尊园公司的委托诉讼代理人倪炳超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2018年7月29日签订的《房屋买卖暨居间合同》；2.判令被告退还原告购房定金2万元整；3.判令被告陶仁凤支付原告违约金27万元整；4.确认原告不支付居间报酬；5.判令被告陶仁凤承担本案全部案件受理费、保全费、鉴定费等全部诉讼费用。事实和理由：被告陶仁凤系茭菱路昊鑫阳光城A座1013号房屋房主。2018年7月29日，经被告尊园公司介绍，原告与被告签订了《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：1.原告周余松购买被告陶仁凤所有的昊鑫阳光城A座1013号房屋；2.被告陶仁凤保证已陈述的房产权状况、装饰情况和与该房产交易有关的相关关系均属实；3.双方约定于2018年8月27日前办理该房屋权属转移登记等相关手续；4.合同签订时，原告周余松支付购房定金2万元，该款项由原告交予尊园公司，三方约定该定金由尊园公司转交给陶仁凤；5.买卖一方未按照本合同约定期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任；6.原告周余松同意向被告尊园公司支付佣金27000元；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方向尊园公司支付佣金损失。合同签订后，原告即向尊园公司支付了2万元的购房定金，并积极筹措购房款等待办理过户手续，但被告陶仁凤却提出了因房屋价格上涨要求增加房款等无理理由，在合同约定的过户日期未到之前，即多次表达了不想再出卖该房屋的意思表示，原告为了保障自身权益，督促陶仁凤履行合同，多次向陶仁凤沟通，并与尊园公司共同向陶仁凤发送《关于履行房屋买卖合同的催告函》等。截止目前，时间己过双方约定于2018年8月27日办理该房屋权属转移登记等相关手续的时间，且被告陶仁凤明确表示不愿继续履行上述房屋买卖合同，故原告特诉至法院请求法院依法判令解除三方签订的上述《房屋买卖暨居间合同》，判令被告归还原告缴纳的保证金。原告本欲购买房屋居住，为此筹措了大量资金，但被告陶仁凤违约的行为不仅给原告带来了资金周转上的损失，期间还恰逢昆明房价暴涨，现原告另行购买房屋的成本较之以前有大额提升，根据《房屋买卖暨居间合同》之约定，原告请求法院判令被告陶仁凤支付购房款20%的违约金以弥补损失，并确认尊园公司应收取的居间报酬不由原告承担。综上所述，为维护原告的合法权益，特提出诉讼，请求法院依法判决。被告陶仁凤辩称，同意解除合同，被告没有收取原告2万元定金，合同约定了定金和违约金条款，原告只能选择一项主张权利。被告尊园公司存在一房二卖，故意压低房屋价格，在提供的格式合同中加重售、购房者责任，不诚实服务的恶劣行为，导致原告要求解除合同，违约的是被告尊园公司而不是我方。原告违约金的诉请远超其实际损失，请法院作出调整并依法裁判。被告尊园公司辩称，我方已返还原告定金2万元，我方在签订合同时已尽到居间义务，没有被告陶仁凤所称的一房二卖、故意压低房屋价格、不诚实服务等行为。被告陶仁凤签订合同后又以售价过低为由反悔，违约方是被告陶仁凤，我方同意解除《房屋买卖暨居间合同》的买卖合同部分，不同意解除居间合同部分。居间报酬应由我方另案起诉，不应在本案中处理，请法院依法裁判。原告为支持其主张，提交了六组证据。被告陶仁凤、尊园公司为证明其观点，分别提交了三组、一组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告陶仁凤不认可原告提交的催告函、协调函的真实性。本院认为，上述函件有邮寄单据予以印证，故对其真实性予以确认；2.被告陶仁凤不认可原告提交的安居客网上售价截图，该证据为复印件，并非原件，故本院对该证据不予采纳。综合诉辩双方的举证质证和陈述，本院依法确认以下案件事实：被告陶仁凤系昆明市昊鑫阳光城Ａ座1013号房屋的所有权人。2018年7月29日，在被告尊园公司中介服务下，原、被告签订《房屋买卖暨居间合同》，约定原告向被告陶仁凤购买昆明市昊鑫阳光城Ａ座1013号房屋，成交价为1350000元，并约定了房屋交易时间及违约责任等。2018年8月2日，原告向被告尊园公司支付了定金20000元，被告尊园公司向原告出具了收条。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖暨居间合同》出自当事人真实意思表示，为合法有效的合同，当事人依法享有约定的权利并应全面、善意地履行合同义务。本案中，《房屋买卖暨居间合同》包含了两个合同关系，即原告与被告陶仁凤的买卖合同关系、买卖双方与被告尊园公司之间的居间合同关系。原告所主张的诉请均是针对原告与被告陶仁凤的买卖合同关系。由于被告陶仁凤未按约定时间办理过户手续，已违约，其当庭所作被告尊园公司存在一房二卖且故意压低房屋价格、在提供的格式合同中加重售购房者责任、提供不诚实服务的恶劣行为的陈述没有证据证实，本院不予采信。原告主张的违约金数额是按照《房屋买卖暨居间合同》第十二条的约定进行的计算，其对实际损失的数额并未提供证据予以证明，被告陶仁凤亦提出违约金减免抗辩，故本院对原告诉请要求支付违约金的主张予以支持，但对违约金数额适当减少，本院确认为按房屋成交价1350000元的15%计算，为202500元。由于双方所签合同目的已不能实现，故本院依法确认解除《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同。因原告当庭认可已收到被告尊园公司返还的定金2万元，本院对原告要求返还定金的诉请不再支持。另，本院在此予以明确，原告要求确认其不支付居间报酬的诉请应在居间合同法律关系下另案审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、解除原告周余松和被告陶仁凤、昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年7月29日签订的《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同；二、被告陶仁凤于本判决生效之日起十日内支付原告周余松违约金202500元；三、驳回原告周余松的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由被告陶仁凤负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  曾会康人民陪审员  熊绍勤人民陪审员  张晓云二〇一九年三月二十日法官助理姚荣书记员周爽