河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终518号 上诉人（原审被告）：韩玉荣，女，1970年2月14日出生，汉族，现住北京市。 委托诉讼代理人：刘连厂，北京达略律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：香河东合时代房地产开发有限公司，住所地河北省香河县安平镇二街村南侧。 法定代表人：徐宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱志勇，河北律仁律师事务所律师。 上诉人韩玉荣因与被上诉人香河东合时代房地产开发有限公司（以下简称东合时代房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初4748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩玉荣上诉请求：1.请求依法撤销河北省香河县人民法院(2018)冀1024民初4748号民事判决书，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审;2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人于2016年12月6日签订了《商品房买卖合同》，合同中规定了双方的权利和义务，但被上诉人却隐瞒了该事实，一审法院没有查明，属事实不清，判决错误。2.《商品房买卖合同》第六条买受人逾期付款的违约责任第二款规定：买受人提出终止合同应向出卖人交纳2%的违约金，而一审上诉人答辩时已明确提出，除以按揭方式购房外，没有能力全款购房，已向被上诉人提出终止合同。3.一审法院没有查明，双方合同于2016年12月签订时，被上诉人承诺可以交30%首付款38万元，剩余87万元以银行按揭贷款支付，上诉人按照约定缴纳了30%首付，并向被上诉人提交了贷款所需资料。2017年5月25日被上诉人没有给上诉人办成按揭贷款，又要求上诉人增加首付款，告知上诉人这样办成贷款的可能性大，上诉人又支付了20%的首付款。此时上诉人具备按揭贷款的条件，征信不存在问题，但被上诉人没有给上诉人办成按揭，是被上诉人的过错。4.一审法院判决履行《签约审批单》、《网签合同登记表》，该审批单是否具有可履行的条件。根据合同法规定，购买房屋，应该签订书面合同，规定双方的权利和义务，而不是签订《签约审批单》、《网签合同登记表》。5.一审法院认定双方没有签订《商品房买卖合同》，又如何有《网签合同登记表》，该判决事实不清，前后矛盾。6.一审法院判决断章取义，上诉人出具的承诺书“由于个人原因导致银行拒贷，愿在7日内补交剩余房款。若不能在限期内补交房款，买受人自愿放弃购买，并承担2%违约金”。但一审法院没有看出上诉人自愿放弃购买房屋，并承担2%违约金的意思表示，显属错误判决。二、一审法院审理时程序违法。1.上诉人已向一审法院递交了反诉状，但一审法院没有受理，也没有给出合理的解释，剥夺了上诉人的诉讼权利。2.一审法院判决依据的证据系被上诉人伪造。上诉人补充事实和理由：第一，通过一审法院的庭审笔录，结合廊坊当地购房政策，上诉人不具有香河县继续购房的资格，继续购房是违反了政策的规定，不能实现合同目的，无法进行产权登记。第二，上诉人无能力履行合同，上诉人是按揭的方式购房，剩余资金是按揭方式支付。因上诉人在2018年开始，被上诉人没有及时办理按揭，且增加了首付，造成上诉人在其他银行贷款无法按时归还，形成逾期，征信存在问题，现在也无法办理银行按揭贷款。上诉人履行不能，一审法院判决上诉人继续履行合同，违背了上诉人的真实意思表示。第三，双方已经签订了商品房买卖合同，但被上诉人没有在法律规定的时间内到房管部门办理备案登记，也没有进行网签，也造成了上诉人无法及时办理按揭贷款。第四，上诉人在开庭当日已经提交了反诉状，一审法院应当及时受理，而小是让上诉人另行起诉。一审法院没有按照上诉人提供的送达地址送达文书，违反了送达程序。第五，一审法院判决适用法律错误，另外也违反了2016年、2017年6月《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，双方签订的《商品房买卖合同》因违反法律法规及地方政策，造成上诉人无法取得房屋所有权，无法实现合同目的，属于不可抗力致使。上诉人可以解除合同，无需承担违约责任。根据《合同法》第九十四条规定，由被上诉人返还上诉人已付的购房款，而不是继续履行合同。 东合时代房地产公司答辩称，一、上诉人与被上诉人之间签订的《签约审批表》和《网签合同登记表》的内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问的解释》第五条的相关规定，该内容系当事人双方真实意思表示，应该认定上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系，该合同也已经实际履行。被上诉人要求解除该合同关系没有法定理由。二、被上诉人在办理按揭贷款时，已经明确向被上诉人承诺，同意因个人原因无法办理按揭贷款时，即转为全款方式购买。由此可以说明，上诉人对是否能够办理按揭贷款以及无法办理按揭贷款之后如何处理是有预知的，同意转为全款购买，说明被上诉人有能力全款购买。三、贷款并不是购房唯一的付款方式，因上诉人个人的原因导致不能办理贷款，不会必然导致合同无法履行。上诉人要求解除买卖合同，不能排除因为房地产市场的低迷，商品房价格下跌，上诉人为了避免自己造成亏损，而所采取的挽救措施。该行为违背了民法诚信原则，扰乱了正常的市场秩序。补充答辩意见，第一，上诉人在上诉请求没有提到解除买卖合同诉请。第一，上诉人无法办理贷款的原因是因为个人失信造成的，上诉人失信发生在与被上诉人签订房屋买卖合同之前，因此不能办理贷款与被上诉人无关。第三，上诉人与被上诉人之间建立买卖关系是在2016年12月6日，而限购政策发生的时间是2017年3月，在限购政策出台后上诉人补缴了部分首付款，具备了购买商品房的资格。 东合时代房地产公司向一审法院起诉请求：1.要求被告继续履行与原告签订的《签约审批单》、《网签合同登记表》及承诺书，被告立即一次性补足剩余62万元房款；2.案件受理费由被告负担。 一审法院认定事实：2016年12月6日，原告东合时代房地产公司与被告韩玉荣签订《签约审批单》，约定被告韩玉荣购买原告开发的涉案小区的第8号楼2单元103号房屋，认购面积89.68平方米，单价为每平方米13970元，总价款1252830元，首付款382830元（比例30%），余款87万元贷款支付。当日，被告给付原告首付款382830元。2017年5月25日，被告又补交首付款253632元。以上被告共计给付原告购房首付款636462元（比例50.69%）。2017年6月4日，被告为原告出具巨富﹒九璟湾项目《网签合同登记表》，确认所购房屋为涉案小区8号楼2单元103号房屋，建筑面积89.94平方米，单价为每平方米13970元，总价款1256462元，首付款636462元（比例50.69%），贷款金额62万元。当日，被告又为原告出具房屋买受人办理银行按揭贷款承诺书，主要内容为“买受人韩玉荣系巨富﹒九璟湾项目8号楼2单元103号的买受人，现承诺如下:买受人办理银行按揭贷款手续过程中，由于买受人个人原因导致银行拒贷，本人在收到银行拒贷信息后七日内，转为全款方式购房，并在七日内一次性补缴剩余房款62万元到出卖人账户。若不能在限期内补缴剩余房款，买受人自愿放弃此套房屋的购买权，同意出卖人收回该房屋并另售他人。同时，买受人同意向出卖人支付总房款的2%违约金，违约金由出卖人直接在买受人已交纳的首付款中直接扣除。”2017年8月18日，《商品房买卖合同》印发，约定被告韩玉荣购买原告东合时代房地产公司开发的坐落于香河县﹟楼的第8号楼2单元103号房屋，该房屋建筑面积89.94平方米，单价为每平方米13970元，总价款1256462元，首付款636462元，余款62万元申请贷款支付。原告已在上述《商品房买卖合同》后的出卖人处签章确认，但被告未在买受人处签字。后被告韩玉荣因征信存在问题，无法办理银行贷款，也未向原告交纳剩余房款62万元。 一审法院认为，原告东合时代房地产公司与被告韩玉荣签订的《签约审批单》、《网签合同登记表》及被告为原告出具的承诺书均系双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，故原、被告商品房买卖合同关系成立，合法有效，应受法律保护。当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告韩玉荣已出具房屋买受人办理银行按揭贷款承诺书，承诺在其无法办理贷款时，转为全款方式购房，并一次性补缴剩余房款62万元，系双方对于商品房买卖合同中付款方式的变更，由按揭贷款购房变更为全款购房，已达成一致意见。一审法院认为，合同是当事人意思自治的结果，一旦成立，对当事人具有法律约定力，当事人都有履行合同的义务。且商品房买卖合同一旦解除，将会破坏商品房交易行为的稳定性，甚至导致交易市场无序、混乱，造成的影响和后果，不但对当事人不利，也对社会稳定、经济发展不利。现原告东合时代房地产公司主张被告韩玉荣继续履行双方签订的《签约审批单》、《网签合同登记表》及承诺书，一次性补足剩余62万元房款，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。庭审中，被告韩玉荣的抗辩称应驳回原告的诉讼请求或判令解除商品房买卖合同，并返还被告首付款，该主张不能成立，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：被告韩玉荣继续履行与原告香河东合时代房地产开发有限公司签订的《签约审批单》、《网签合同登记表》及承诺书，被告韩玉荣给付原告剩余房款62万元。于判决生效之日起十五日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元，减半收取计5100元，由被告韩玉荣负担。 二审期间，上诉人提交如下证据：证据一、商品房买卖合同，证明双方签订了购房合同。证据二、个人信用报告，证明上诉人在2017年6月符合贷款条件。证据三、购房合同、发票、结婚证，证明上诉人非当地户籍，已在当地购买一套房屋，不符合继续在当地购房条件。证据四、限购政策，证明上诉人不符合购房条件、合同无效。被上诉人质证意见为：对证据一、证据二、证据四的真实性无异议。证据三与本案不具关联性，真实性无法确认。被上诉人提交香河县法院作出（2018）冀1024民初4750号、4749号民事判决书及生效证明。上诉人对被上诉人提交证据的真实性无异议。另查，上诉人向一审法院提交反诉状,一审法院于2018年11月23日向上诉人发去短信（上诉人在网约审批单中所留电话及实际使用的电话），告知上诉人三天内提交反诉费5396元，逾期视为未提出反诉，提交及交费时间到11月27日。上诉人未提供向一审法院交反诉费的票据。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人于2016年12月6日签订的商品房买卖合同是上诉人在被上诉人售楼处草签的合同，该合同加盖的是营销部专用章。上诉人持有该份合同，未向一审法院提交，不能认定被上诉人隐瞒事实。一审中，被上诉人提交上诉人个人征信报告可以证明上诉人因征信存在问题，无法办理银行贷款。上诉人向被上诉人出具房屋买受人办理银行按揭贷款承诺书，承诺由于上诉人个人原因导致银行拒贷，上诉人转为全款方式支付购房款。上诉人虽承诺不能在限期内补交剩余房款，自愿放弃购房，并承担违约责任,但是在被上诉人起诉上诉人之前，上诉人并未向被上诉人作出放弃购买涉案房屋的意思表示。故一审法院判决上诉人继续履行双方签订的《签约审批单》、《网签合同登记表》及承诺书，并支付剩余房款，并无不当。一审法院已经告知上诉人在规定的期限内交纳反诉费，上诉人未交费，一审法院未受理上诉人的反诉，并未违反法律规定。上诉人与被上诉人于2016年12月6日签订《签约审批单》后已支付首付款，不影响双方履行《签约审批单》、《网签合同登记表》。 综上所述，韩玉荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10200元，由韩玉荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘德璋 审判员  马 兰 审判员  杨立军 二〇一九年三月二十一日 书记员  王泽旭