江西省万载县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0922民初94号 原告：宋招英。 委托诉讼代理人：张焕繁，江西天使律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张桓宾，江西天使律师事务所律师。 被告：刘绍清。 被告：汤招兰。 两被告委托诉讼代理人：张继勉，万载县司法局万众法律服务所法律工作者。 两被告委托诉讼代理人：刘娟。 原告宋招英（以下简称原告）诉被告刘绍清、汤招兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张焕繁、张桓宾、被告刘绍清、汤招兰的委托诉讼代理人张继勉、刘娟、被告汤招兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2017年9月间达成的原告购买被告座落在万载县康乐街道XXX号的万房证ＡＳ字第××号房屋口头合同成立；2、判令被告将万载县康乐街道XXX号的万房证ＡＳ字第××号房屋的产权过户为原告，由原告支付被告购房余款22000元；3、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：被告与原告系邻居关系，原告因小孩结婚需准备住房，在2017年9月17日，与被告达成口头协议，约定：被告将座落在万载县康乐街道XXX号的万房权证ＡＳ字第××号房屋以142000元的价格（后增加3000元，总价为145000元）卖给原告，约定原告先支付120000元购房款，余款在过户手续办理完毕后支付。双方达成口头协议后，原告当即向被告支付了120000元购房款。被告刘绍清即向原告出具了一张《收条》，内容为：收条，收到宋招英购买住房款人民币壹拾贰万元现金。是实，收款人：刘绍清，2017/9/17。被告收到原告120000元购房款后，当即将房屋的钥匙和房屋产权证书交付给了原告。原告接到被告的房屋钥匙和房屋产权证后，即花费数百元办了一桌酒席，宴请了被告夫妻俩和亲友。随后，原告投了四万多元对房屋进行了装修改造。然而，2017年11月8日被告刘绍清不顾房屋出售给原告的事实，以原告未经其同意擅自对房屋进行改造为由，在万载县人民法院对原告夫妻提起民事诉讼，请求确认位于万载县康乐街道XXX号的万房权证ＡＳ字第××号房屋归其所有。被告汤招兰则以不同意出售此房屋为由申请参加诉讼。2018年7月17日万载县人民法院赣0922民初255号民事判决书认为“原、被告之间的房屋买卖关系并未成立”。原告不服上诉后，宜春市中级人民法院2018年11月16日（2018）赣09民终1809号民事判决书认为“一审法院在判决理由中认为原、被告之间的房屋买卖并未成立，因本案中双方当事人并未就买卖合同提出诉讼主张，故不宜对双方房屋买卖合同的成立与效力问题进行评判，对此本院予以纠正。”。原告与被告的房屋买卖，虽然还没有办理过户手续，但是依照相关的法律规定，并不影响房屋买卖关系的成立与生效。综上，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判处。 被告刘绍清、汤招兰辩称，1、原告的诉讼请求无事实依据，也无法律依据，请求驳回原告诉求。原告主张其已于2017年9月17日与答辩人达成房屋买卖的口头协议，答辩人将座落在万载县康乐街道XXX号的一套房产卖给了原告，口头合同成立，答辩人认为原告的以上主张缺乏事实和法律依据，原告仅凭答辩人刘绍清出具的一张收条自认为双方已经达成了买卖关系，显然是站不住脚的，康乐街道XXX号住房系两答辩人的婚后财产，是属双方的夫妻共同财产，答辩人汤招兰从未主张和考虑过卖掉该房屋，退一步说，即使答辩人刘绍清有想法将该房屋卖给原告，但是这是在未征得汤招兰同意的情况下，刘绍清依法也无权擅自作主将汤招兰名下部分财产进行处理或变卖，该买卖关系也不能成立。本案中，刘绍清与原告之间的口头协议内容，汤招兰完全不知情。原告与两答辩人是邻居，很清楚两答辩人是夫妻关系，如果有想法要买答辩人的房屋，也应该找到两答辩人共同协商买卖事宜，并签订书面买卖协议，协议中应明确房屋座落位置、成交价款、产权办理等事项，现双方既没有达成口头协议，也没有书面协议，双方之间根本不存在房屋买卖关系的约定。原告虽然有答辩人刘绍清出具的收条，内容仅是表达收到原告宋招英购买住房款人民币120000元现金，根本没有明确是卖两答辩人康乐街道XXX号住房及该房价款多少，更没有房产共有人汤招兰的签字认可，原告何能说与答辩人达成“口头协议，房屋买卖成立”而就连最起码的房屋售价双方都未约定明确。双方就合同的基本要件都还未达成一致，怎么可以认定该合同成立？至今，该房的产权还是登记在答辩人刘绍清的名下，依据相关法律规定，“房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续”，事实表明，原告与答辩人之间对该房屋并未到相关部门办理过户登记手续，且贵院（2018）赣0922民初255号判决书中也已判决，康乐街道环城南路XXX号房屋系答辩人刘绍清、汤招兰共同所有，该判决书中同时还认定：原告与答辩人之间的房屋买卖并未成立。综上，原告主张缺乏事实依据，也缺乏法律依据。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应当驳回原告的诉讼请求。2、原告在未经答辩人同意的情况下擅自在答辩人房屋中扩建、改装，属违规、违章建筑，请法庭责令其立即拆除，恢复原状，对此，如未并案处理时，答辩人保留该诉权。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：（一）收条复印件一份（已与原件核对一致）证明刘绍清收取了原告的购房款120000元；（二）（2018）赣0922民初255号判决书、（2018）赣09民终1809号判决书，证明判决书中对原告与被告的口头协议成立生效未作出评判；（三）（2013）万三民初字第81号判决书、（2014）宜中民二终字第12号判决书，证明类似案例法院的判决；（四）欠条图片一份，证明原告尚欠购房款的事实；（五）房屋现状图片五份，证明房屋的现状。（六）郭荷生证人证言，证明原告及两被告对房屋买卖及价格都是清楚的。经被告刘绍清、汤招兰质证后，对原告提交的证据（一）、（二）、（三）的真实性无异议，但是对其合法性、关联性、证明目的均提出异议，认为收条并不能明确双方达成买卖房屋的合意，且房屋共有人汤招兰对房屋买卖并不知情，认为四份判决书并不能证明原告的证明目的；对证据（四）的真实性、合法性、关联性均提出异议，两被告并没有收到这样的欠条；对证据（五）无异议；对证据（六）的真实性、合法性提出异议，认为该证人证言并不能作为定案证据。 被告刘绍清、汤招兰向本院提交了以下证据：（2018）赣0922民初255号判决书、（2018）赣09民终1809号判决书，证明一审法院在以上判决中已经认定原、被告之间并没有达成买卖协议，二审法院已经驳回了原告的上诉。以上证据经原告质证后，对两被告的证明目的提出异议，认为二审并未对双方买卖合同成立与效力问题进行评判。 本院对原、被告质证后无异议的证据予以确认，对有争议的证据和事实，认定如下：原告提交的证据（三）与本案无关联性，本院不予认定；原告提交的证据（四）系单方制作图片，该图片也不能达到原告的证明目的，且两被告不认可，本院对其不予认定；原告提交的证据（六）并不能证明双方已经对房屋买卖事项及价格达成合意，故不予认定。 综上，本院对本案事实认定如下：本案涉案房屋座落于万载县康乐街道环城南路XXX号（产权证号为万房权证ＡＳ字第××号），房屋登记所有人为被告刘绍清，建成年份为1989年，登记时间为2016年1月13日，但并未有土地使用权证书。原、被告系邻居关系，2017年9月间，原告与被告刘绍清商谈买卖上述房屋事宜，并到该房屋实地查看。2017年9月17日，原告将购房款120000元现金交付给被告刘绍清，被告刘绍清亦向原告出具收条一份，该收条载明：收到宋招英购买住房款人民币壹拾贰万元现金。是实，2017/9/17，收款人：刘绍清。此外，被告刘绍清将房屋钥匙及房屋产权证原件交于原告，但并未签订书面房屋买卖协议，后原告对该房屋进行装修改造。在装修过程中，因原告对房屋结构有部分改造等与两被告发生矛盾，两被告因而报警求助。因产权证上所有人为刘绍清，所以未有处理结果。原告曾经将房屋出租给他人使用过一段时间，在2019年元月份，原审原告刘绍清诉原审被告李罗妹、宋招英、第三人汤招兰房屋买卖合同纠纷案件［(2018)赣09民终1809号］二审已确认本案涉案房屋归刘绍清、汤招兰所有，故被告汤招兰更换了涉案房屋的锁，因原告存放了一些货物在房屋内，所以被告汤招兰也给了原告一把房屋钥匙。 另查明，两被告系夫妻关系，两人于1977年11月11日登记结婚，涉案房屋系两被告共同财产。 本院认为，房屋买卖系要式法律行为，买卖双方应订立买卖合同（包括书面形式、口头形式和其他形式），被告刘绍清收取原告的购房款后开具收条并将房屋产权证、钥匙交付给原告，可认定原告与被告刘绍清对房屋买卖事项有过协商，但原告提供的证据不足以证明双方对房屋买卖交易的总价款等具体事项已经达成合意，故本院认为双方始终未就买卖房屋事项达成一致。且涉案房屋系被告刘绍清、汤招兰共同所有，原告亦知晓两被告系夫妻关系，房屋共有人即被告汤招兰不同意该房屋进行买卖，综上，本院认定原、被告之间房屋买卖并未成立，故依法驳回原告要求确认与被告2017年9月间达成的原告购买被告座落在万载县康乐街道环城南路XXX号的万房权证ＡＳ字第××号房屋口头合同成立、被告将万载县康乐街道环城南路XXX号的万房权证ＡＳ字第××号房屋的产权过户给原告、由原告支付被告购房余款的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下： 一、驳回原告宋招英要求确认与被告刘绍清、汤招兰2017年9月间达成的原告购买被告座落在万载县康乐街道环城南路XXX号的万房权证ＡＳ字第××号房屋口头合同成立的诉讼请求。 二、驳回原告宋招英要求被告刘绍清、汤招兰将万载县康乐街道环城南路XXX号的万房权证ＡＳ字第××号房屋的产权过户给原告、由原告支付被告购房余款的诉讼请求。 案件受理费3200元，由原告宋招英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。 义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。 审 判 长  漆 星 人民陪审员  辛卫平 人民陪审员  宋 玮 二〇一九年三月八日 书 记 员  周 青