昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初9322号原告：云南城投龙江房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区北京路延长线龙泉街道办事处五楼518号。法定代表人：曹雷，系该公司执行董事。委托代理人：汪树、崔姮，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨青云，女，1991年1月13日出生，回族，户籍登记地云南省昆明市盘龙区。原告云南城投龙江房地产开发有限公司诉被告杨青云商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月26日受理后，依法适用普通程序于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告云南城投龙江房地产开发有限公司委托代理人汪树，被告杨青云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南城投龙江房地产开发有限公司诉称：2014年12月31日，原、被告双方签订《商品房预售合同》及其补充协议，约定被告购买原告开发的昆明市城投湖畔四季城（中坝15号地块）5幢1-1号房屋；购房总价5393792元；被告采取贷款的方式支付房款；签订合同时，被告支付总房款的30.1%，计1625034元，2015年2月19日前支付总房款的20%，计1078758元，剩余49.9%的房款，计2690000以银行按揭的方式支付;被告应在第二笔款项付清之日起7工作日内向原告指定的银行申请办理按揭贷款手续，并于合同签订之日起15个工作日内依法获得银行按揭贷款并向原告支付上述余款;如因被告原因导致其无法办理银行按揭贷款时，被告应按补充条款的约定补足首付款或付清其余全部房款;否则，原告可单方解除本合同，并要求被告按商品房总价款的20%支付违约金。合同签订后，因被告仅支付了30.1%的购房款，未按约办理银行贷款，也未支付购房尾款，原告诉至法院请求判令：一、解除原、被告签订的《商品房预售合同》及补充协议（登记合同号KM0037441047）；二、被告协助原告办理注销《商品房预售合同》及补充协议的备案；三、被告承担违约金1078758.4元；四、诉讼费等费用由被告承担。被告杨青云辩称：被告向原告购买的是一整栋房屋，一层为商铺，二、三层为住宅，因此与原告签订了三份《商品房预售合同》及补充协议，总购买价为1500多万元。在购买涉案房屋时，原告项目部的一位马姓经理曾告知被告，原告会为其担保购买总价20%，被告仅需支付总房价30%，即可达到办理银行贷款所要求的50%首付，剩余购房尾款被告可通过银行贷款支付。被告听信后，便向原告支付了总房价的30%，计460多万元，但原告却并未兑现承诺为被告担保，反而要求被告另外支付20%的购房款，最终导致被告不能办理银行贷款，因此本案系原告违约在先，其所主张的违约金并不合理。被告交付的购房款460多万元亦已被原告占用四年多，其应承担此期间的资金占用费，并且，被告所购买的整栋房屋中二、三层为住宅，被告支付的30%首付款已经符合银行办理住宅贷款的规定，目前被告无能力支付剩余购房尾款，同意解除双方签订的《商品房预售合同》及补充协议。原告为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、《商品房买卖合同》及补充协议，证明1.2014年12月31日原、被告双方签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定被告购买原告开发的城投湖畔四季城（中坝15号地块）5幢1-1号房屋，房屋总价5393792元；2.被告采取贷款方式支付购房款，于15日内办理完毕贷款，若不能办理贷款，被告应付清全部剩余购房款；3.被告逾期付款30天后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当按照房款总价的百分之二十支付违约金。违约金及已经发生的相关税费从被告已付房款中直接扣除。原告补充提交《法律服务合同》复印件（编号296569-030000-28182447）及律师费发票复印件两份（05523543及05523544），共同证明本案的律师费为10000元。经庭审质证，被告对原告提交的证据一真实性、合法性、关联性均予以认可，对原告提交的补充证据真实性不予认可，律师费与被告无关。被告为证明其答辩意见，向法庭提交涉案房屋照片7份，证明涉案房屋一楼为商铺，二、三楼为住宅，按照相关规定首付30%即可办理银行按揭，原告没有为被告办理银行贷款属违约行为。原告对被告提交的照片真实性及证明目的不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原、被告所提交证据真实性双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的原告所举补充证据，本院将在综述部分结合案情一并阐述；对被告所举照片证据，从证据内容上不能反映其证明目的以及与本案争议事实之间存在关联性，本院不予确认。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：2014年12月31日被告杨青云与原告云南城投龙江房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记号KM2014123103205），约定被告购买原告云南城投龙江房地产开发有限公司开发的城投湖畔四季（中坝15号地块）5幢1层商业1-1号房屋，成交总价5393792元，首付总房价30.1%计1625034元，2015年2月19日前支付总房价20%计1078758元，剩余49.9%尾款，计2690000元以银行按揭方式支付；被告应在第二笔款项付清之日起7个工作日内向原告指定的银行申请办理按揭贷款手续，并于本协议签订之日起15个工作日内依法获得银行按揭贷款并向原告支付上述余款。如因被告原因导致其无法办理银行按揭贷款时，被告应按补充条款的约定补足首付款或付清其余全部房款。否则，原告可单方解除合同，并要求被告按商品发总价款的20%支付违约金。原、被告在《合同补充协议》中，另约定如因被告原因导致其和银行未能订立商品房担保贷款合同的，原告有权要求被告在该事由发生之日起十五个工作日内用现金一次性补齐其余未支付的购房款，被告未在该期限内补齐购房款的，原告有权单方解除《商品房购销合同》，并向被告收取房价款20%的违约金；被告向原告支付的房价款（包含首付款及银行直接支付给原告的银行担保贷款房款）在扣除原告已向银行支付的贷款利息及被告应当支付的违约金，并赔偿原告因实现债权产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费等）之后，余款退还被告。合同签订当日被告向原告支付了上述商业用房1625035元的购房款，却未按期支付剩余购房尾款，原告诉至法院提出前述诉讼请求。本案争议焦点为：被告逾期支付购房尾款是否构成违约；原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是否予以解除；原告主张的违约金计算方式。本院认为：一、关于被告逾期支付购房尾款是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告及昆明家和美房地产经纪有限公司在平等、自愿的基础上签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务。原、被告双方在合同中分别对首付款的分期、购房尾款的支付方式及违约责任进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责”之规定，被告未能按合同约定履行义务，其行为已经构成违约，应承担违约责任，虽然被告辩称系因原告的过错造成其未能按约履行，但被告并未对自己的辩称提交证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，被告对自己的辩称负有举证证明责任，否则将由其承担举证不利的法律后果，故本院对其辩称不予采信。庭审中，原告虽主张被告应承担律师费，但在原告的起诉状中并未明确该项诉请及具体金额，且未按相应金额缴纳案件受理费，加之原告提交的律师费发票系复印件，被告对该笔费用也不予认可，故对原告要求被告承担10000元律师费的主张，本院不予支持。二、关于原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是否予以解除的问题。双方合同约定，在被告逾期付款后，原告即可行使约定解除权，解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，原告行使解除权受一年除斥时间约束，在被告逾期付款后，原告既未向被告进行催告，也未在一年内提出解除合同，至起诉之日已超过法定期限，故原告的法定解除权已经消灭，但庭审中，因被告同意解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，本院予以支持，不再赘述。三、关于原告要求被告承担购房总价20%违约金的计算方式。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，庭审中，被告提出总房价20%的违约金并不合理、被告首期支付的1625035元购房款已被被告占用多年、期间的资金占用费应当予以扣除的辩称，结合本案原告未收到被告支付购房尾款的事实，原告的实际损失应为被告未支付购房尾款，资金被占用期间的银行同期贷款利息，双方约定的总房价20%违约金已明显超过了被告违约给原告带来的实际损失，属于约定过高，应当予以调整。双方当事人在合同中约定“被告应在第二笔款项付清之日起7个工作日内向原告指定的银行申请办理按揭贷款手续，并于本协议签订之日起15个工作日内依法获得银行按揭贷款并向原告支付上述余款。如因被告原因导致其无法办理银行按揭贷款时，被告应按补充条款的约定补足首付款或付清其余全部房款”、“如因被告原因导致其和银行未能订立商品房担保贷款合同的，原告有权要求被告在该事由发生之日起十五个工作日内用现金一次性补齐其余未支付的购房款，被告未在该期限内补齐购房款的，原告有权单方解除《商品房购销合同》，并向被告收取房价款20%的违约金”，即被告应在合同签订日2014年12月31日后15个工作日内获得银行贷款，否则将承担违约责任，故违约金起算时间应为2015年1月23日。原告理应在此时间向被告进行催告或提出解除合同，但直至2018年9月26日原告才提起诉讼要求解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告在被告违约后未能于一年内主张权利，放任了损失的扩大，因此2016年1月23日以后原告资金被占用的损失，本院不予确认，被告应向原告支付2015年1月23日至2016年1月22日，以购房尾款3768758元为基数计算的银行同期贷款利息。根据双方合同约定，原告在扣除实际损失后，应将剩余预付款退还被告，但因被告在本案中并未提起反诉，故预付款的退还其可另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条,最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第一款，判决如下：一、解除原告云南城投龙江房地产开发有限公司于2014年12月31日与被告杨青云签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记号KM2014123103205）；二、被告杨青云于本判决生效后十日内向原告云南城投龙江房地产开发有限公司支付2015年1月23日至2016年1月22日，以购房尾款3768758元为基数计算的银行同期贷款利息；三、驳回原告云南城投龙江房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14509元，由原告云南城投龙江房地产开发有限公司承担12001元,由被告杨青云承担2508元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  秦 涛人民陪审员  杨君秋人民陪审员  马群跃二〇一九年三月十八日书 记 员  陶 园