西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初13006号原告：李瑞杰，男，汉族，1994年1月11日出生，住西安市莲湖区楼，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托代理人：刘威，陕西瀚沃威律师事务所实习律师。被告：刘涛，男，汉族，1987年8月3日出生，住陕西省榆林市清涧县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告李瑞杰与被告刘涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李瑞杰及其委托代理人李小峰、刘威，被告刘涛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李瑞杰诉称，2018年3月10日，原告方李瑞杰（乙方）在西安链家宝业房地产经纪有限公司的居间下，与刘涛（甲方）签订《居间服务合同》以及《西安市存量房屋买卖合同》，购买位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX号房屋（该房屋系被告刘涛与其配偶肖某某共有房屋，在合同签订时肖某某已经同意出售该房屋）。按照上述合同第五条第（三）款约定，乙方向甲方于2018年3月10日支付定金100000元，依合同要求，原告李瑞杰于2018年3月10日通过招商银行向被告配偶肖某某转账50000元，于同年3月11日通过网上银行转账30000元，并通过微信向被告刘涛分两次转账20000元，共计100000元整。上述转账经通过微信告知被告方刘涛，并经其确认收到。因该房屋本身存在抵押登记，抵押权人为中国银行，抵押登记日期为2012年1月1日，抵押金额为510000元，为顺利购买该房屋，遂于合同第二条第（四）款约定“甲方（刘涛）应于2018年5月10日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年5月31日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。”在上述合同签订后，原告经多次催促被告刘涛还清银行方面贷款，并解除该房屋抵押，但刘涛一直未办理，并一拖再拖，期间本人经微信以及电话联系均未予以理会，且中介方链家房地产经纪公司向其发送催告函亦拒收。被告面临市场持续升温行情，结果被告方于6月1日以合同签订不合理，家庭有纠纷为借口，明确表示不予出售该房屋。被告方又于7月2号表示按市场行情两万二千元每平米补差价方可出售融侨曲江观邸第7幢2单元20902号房屋。原告在合同签订之后，按照合同约定并按对方要求支付双倍定金，经原告方经多次催办，均未能按照合同履行，已经违反诚实信用原则。本人为购买此房为结婚婚房并将其家里的一套小户型房产低价出售。现按照链家地产报价，本合同涉及房产位于同一小区，同一户型，相同面积的房屋售价已经到达230万元。远超过3月份原，被告签订合同时的价格。耽误了原告购买其他房、新房的时机。现阶段面临房价高额的涨幅、新房市场摇号的政策。原告已无房可住，无房可买，无法正常筹备婚房结婚，严重损害原告利益，并对原告造成了巨大的经济损失。故原告诉至法院，请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《西安市存量房买卖合同》，并按照上述合同第九条第一款按照每日房屋总价款万分之五支付违约金；直至执行结束为止。2、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。被告刘涛辩称，涉案房屋实际是被告的婚前财产，并不是被告与肖某某的夫妻共同财产。另外，原告说发了催告函，但被告没有收到。当时被告也没有能力一次性支付尾款，被告认为合同对被告是显失公平的。至于被告说不卖房子，当时签订合同的时候被告大意了，被告筹尾款也筹不到，家里人知道后不同意被告出卖，因为该房子是被告的姐姐夫妇出资的。2018年5月、6月被告给中介和原告说过不出售房屋，要求调解，原告当时也没有提异议。另外，据被告了解，当时的房价没有原告说的那么高，且签订合同时，被告没有具体看合同，对方也没有告知相关事项，故不同意该合同继续履行。经审理查明，2018年3月10日，原告李瑞杰（乙方）在西安链家宝业房地产经纪有限公司的居间下，与被告刘涛（甲方）签订《居间服务合同》以及《西安市存量房屋买卖合同》，购买被告位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。该房屋建筑面积共105.32㎡，成交价格1280000元。2018年3月10日，被告刘涛之妻肖某某出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，表示同意刘涛出售涉案房屋。2018年3月10日，承租人惠鹏强出具《承租人放弃优先购买权声明》，承诺自动放弃对该房屋所享有的优先购买权。原、被告在《西安市存量房屋买卖合同》中约定：原告向被告支付定金100000元，原告支付房款时，已支付的定金视为房屋成交总价的一部分。原告李瑞杰遂于2018年3月10日通过招商银行向被告配偶肖某某转账50000元，于同年3月11日通过网上银行转账30000元，并通过微信向被告刘涛分两次转账20000元，共计100000元整，被告刘涛确认已收到。根据双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》约定，因该房屋已设定抵押，被告应于2018年5月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告最迟应于2018年5月31日前办理完毕注销登记手续。后被告刘涛未能按照合同约定还清贷款，办理完毕涉案房屋抵押注销登记手续。原告多次催促，被告认为合同对其不公平，并以存在家庭纠纷为由不同意继续履行合同。原告及第三人催促未果，原告遂诉至法院，并申请诉前保全，本院于2018年6月12日作出（2018）陕0113财保195号民事裁定书：依法查封被申请人（刘涛）位于西安市曲江新区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋。审理中查明，涉案房屋商品房买卖合同中房屋买受人为刘涛。被告提交的2013年4月5日的销售不动产统一发票显示，本案中原、被告所买卖房屋的付款人为被告刘涛。庭审中，被告刘涛承认该房屋为其婚前财产，在其名下。另外，被告提供相关证据称：2013年4月8日，刘某乙（刘虎、刘涛、刘某甲之父）、卢金娥（刘虎、刘涛、刘某甲之母）与其长子刘虎、儿媳贺静、次子刘涛、女儿刘某甲共同签订《协议书》，约定将西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋作为嫁妆物赠予刘某甲（该房屋属刘某乙出资首付购买的住宅房，房屋登记证号：314XXXXX，购房人姓名为刘涛）。刘某甲与郝某某于2014年1月8日登记结婚。另外，本案立案前，原告申请对涉案房屋进行了诉前保全。本院经审查于2018年6月12日作出了（2018）陕0113财保195号民事裁定书，对涉案房屋依法进行了查封。上述事实,有原、被告提供的房屋买卖业务签订文件合订本、转账记录及微信截屏、电话录音、保全费、保函费票据、西安市XX房XX房网站截屏、房屋买卖合同、房屋购买发票、商品房买卖合同、房屋租赁合同复印件、赠与刘某甲房屋协议书、刘某甲与郝某某结婚证、房屋贷款打款银行流水记录及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《西安市存量房屋买卖合同》，双方意思表示真实，该合同合法有效，双方均应依约履行。被告辩称，该合同不合理、公平，因双方成交价款基本符合合同签订时市场行情，并无显失公平之处。故被告此项辩称，依法不予支持。原告李瑞杰购买的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋的所有权人为被告刘涛，且被告亦承认该房屋在其名下，并由其妻肖某某出具《配偶（共有权人）同意出售证明》。被告刘涛辩称房子是其姐刘某甲夫妇出资并使用，但其提交的《协议书》为其家庭内部赠予行为，未经公证，且房屋未办理过户，该房屋的所有权人仍为被告刘涛，而不动产产权系依登记为准，故刘涛作为所有权人有权出卖其所有的房屋。原告李瑞杰与被告刘涛签订的《西安市存量房屋买卖合同》成立并已生效。现原告已按合同约定履行了支付定金等义务，被告刘涛亦应履行合同约定的义务。被告刘涛不继续履行，属违约行为。现原告要求被告继续履行双方签订的《西安市存量房买卖合同》，本院依法予以支持。被告刘涛应及时归还清房屋按揭贷款，办理完毕抵押注销登记手续。原告应支付被告（除定金抵作购房款外）下余购房款，被告并应协助原告办理房屋过户手续。对于原告主张的被告应按照《西安市存量房买卖合同》第九条第一款按照每日房屋总价款万分之五支付违约金直至执行结束为止之请求，被告不按合同履行，属违约行为，并对原告造成了相应损失，依法应支付原告违约金，但考虑双方约定违约金过高，并应酌情考虑由被告支付原告违约金20000元。兹根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告李瑞杰与被告刘涛签订之《西安市存量房买卖合同》应继续履行。二、被告刘涛应于本判决书生效后十日内向西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋的原贷款银行（中国银行长安路支行）一次性还清剩余贷款，并办理完毕抵押注销登记手续。三、原告李瑞杰于本判决书生效后二十日支付被告刘涛购房款（定金100000元已抵作购房款）1180000元。四、被告刘涛于本判决书生效后三十日内配合原告李瑞杰将西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋产权过户至原告李瑞杰名下。五、被告刘涛于本判决书生效后十日内支付原告李瑞杰违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15622元，由被告承担。原告已预交，被告于本判决书生效后直接支付原告15622元。保全费5000元、保函费5750元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强人民陪审员  吴 静人民陪审员  张 丹二〇一九年三月十四日书 记 员  高彩娥打印：高彩娥校对：高旸珂2019年月日送达8