河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫02民终4136号上诉人（原审被告）：陆宁宁，男，1983年1月9日生，汉族。被上诉人（原审原告）：开封市中博物业管理有限公司。住所地：开封市鼓楼区老君堂中街30号楼3单元1层3号。法定代表人：王琪，经理。统一社会信用代码：91410204395706365E（1-1）委托诉讼代理人：付段段，河南善德律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：郭银松（实习），河南善德律师事务所律师，特别授权。上诉人陆宁宁因与开封市中博物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初3060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陆宁宁上诉请求：1、依法撤销一审判决，重新改判；2、要求开封市中博物业管理有限公司恢复小区正常供热水，并且赔偿直接经济损失（加装热水器和人工共计2568元）；3、上诉费由开封市中博物业管理有限公司承担。事实与理由：1、一审判决陆宁宁支付物业服务费6750.72元，违约金2025.22元，合计8775.94元是不合理的，损害了陆宁宁的合法权益；陆宁宁对双方签订的合同不认可，陆宁宁是和开封宏力物业公司签订的合同，期间正常缴费。由于开封宏力物业公司不给开发商一心无奈退出服务。开封市中博物业管理有限公司是给开发商签订的合同并且开发商给开封市中博物业管理有限公司有补贴；2、陆宁宁小区停供热水不是热水器损坏造成的，是开封市中博物业管理有限公司以上涨热水费居民不同意为由把整个小区的热水停了，期间开封市中博物业管理有限公司并没有召开业主大会与大家商量热水问题怎么处理，而是直接停供热水。现已停供热水3年了，不知空气能热水器是否还能维修。由于开封市中博物业管理有限公司的不作为造成了陆宁宁加装燃气热水器的直接损失和空气能热水器损坏的间接损失（空气能热水器是全体业主的共同财产，开封市中博物业管理有限公司收取业主的热水费用就有维护，保养的责任）；3、开封市中博物业管理有限公司私自断业主水电，拔掉电梯插头，车辆被盗被砸等原因不断和业主发生冲突，严重的影响了业主的生活，导致业主只能报警处理。4、陆宁宁不交物业费是由于正常缴费期间开封市中博物业管理有限公司先违约造成的，故不应当承担违约金。5、所有证据已提交到一审法院（物业费缴费凭证，热水缴费凭证，业主其冲突物业没人上前制止的视频光盘，派出所出具的车辆被盗证明，业主委员会给物业下的函等）。综上，一审法院对案件的事实和证据的认定不清，作出的判决结果侵害了陆宁宁的合法权益。开封市中博物业管理有限公司答辩称：开封市金明区人民法院认定事实清楚、适用法律正确，应予支持。1、开封市中博物业管理有限公司一直积极履行义务，在物业管理区域内提供物业服务。陆宁宁作为业主应该履行支付物业费的义务，根据水岸家园《物业服务合同》违约责任的约定，陆宁宁未按时缴纳物业费，应当承担违约责任。物业公司于2015年4月16日进驻水岸家园小区，进驻小区之前由于前任物业在未进行任何通知和交接的情况下突然撤场，导致小区一片混乱，为了保障小区业主的正常生活，物业公司受开发公司委托，进驻水岸家园小区，物业公司进场后以高于上任物业的服务标准进行物业服务，且物业服务期限至上任物业的服务标准进行物业服务，且物业服务期限至上任物业的服务期限，也未收取任何费用，物业公司积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对陆宁宁居住的小区实施规范的物业管理，在物业和业主的共同努力下，物业公司分别于2016年、2017年和2018年连续三年被开封市住房和城乡建设局和开封市物业管理协会授予“优秀企业”和“先进企业”等荣誉称号，小区管理处连年被评为公司、集团优秀团队，物业收缴率持续在90%以上，小区园区环境优美，邻里和睦。故陆宁宁的所反映的情况下并不属实，且针对陆宁宁所提出的问题，在一审中已经组织庭审质证。2、关于陆宁宁在第二项上诉请求与本案不属于同一法律关系，且在一审中陆宁宁没有提供相关证据证明其相关损失，请求依法驳回陆宁宁的上诉请求。物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒缴物业服务费，应当自在全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。而且良好的小区环境本身就需要业主和物业共同营造，优质的物业服务也需要以业主交物业费为前提，陆宁宁在物业公司提供多年服务的前提下拒缴物业费理应认为是根本违约，根据《物业服务合同》的约定应当承担违约责任，缴纳违约金。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律准确，陆宁宁的诉讼请求没有法律和事实依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。以维护当事人合法权益。开封市中博物业管理有限公司起诉请求：1、判令陆宁宁立即支付开封市中博物业管理有限公司管理费6750.72元，违约金2025.22元，合计8775.94元。2、判令陆宁宁承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：开封市中博物业管理有限公司与开封宏力置业有限责任有限公司签订《物业服务合同》一份，约定开封市中博物业管理有限公司为水岸家园小区提供物业服务，住宅、……物业的物业服务费用从中博物业公司进场之日起按照年度计算，每年度的首月业主或物业使用人按时向中博物业公司预交物业服务费，履行交纳义务。逾期交费除补交所欠物业服务费用外，还将以所欠物业服务费为基数每天收3‰的违约金。物业收费标准，高层物业服务费为1.6元/月/平方米。开封市中博物业管理有限公司在物业服务合同签订后，对水岸家园小区进行了物业服务。陆宁宁为8号楼304房业主，房屋面积为117.2平方米。中博物业公司与陆宁宁签订了水岸家园住宅小区入住合约。2015年1月1日至2018年10月30日期间陆宁宁未向开封市中博物业管理有限公司交纳服务费物业费，开封市中博物业管理有限公司于2016年4月10日、2017年4月21日、2018年4月18日分别向陆宁宁送达了催交通知书，因陆宁宁仍未交纳，为此，双方纠纷成诉。以上事实，有开封市中博物业管理有限公司提交的物业服务合同、入住合约、业主情况登记表、物业服务催交通知书、欠费统计表，陆宁宁提交的收据、受案回执、证明及庭审笔录在卷为据。一审法院认为：合法债务受法律保护。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。”开封市中博物业管理有限公司与开封宏力置业有限责任有限公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照协议全面履行义务。该合同对陆宁宁具有约束力。第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。……。”开封市中博物业管理有限公司提供服务后，陆宁宁应按合同约定收费标准每平方米1.6元向开封市中博物业管理有限公司预交年度物业服务费，经开封市中博物业管理有限公司书面催交，陆宁宁在催告的期限内仍未向开封市中博物业管理有限公司交纳物业费，陆宁宁应承担违约责任。对开封市中博物业管理有限公司诉求的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方约定“逾期交费除补交所欠物业服务费用外，还将以所欠物业服务费为基数每天收3‰的违约金。”双方约定的违约金虽然过高，开封市中博物业管理有限公司诉请的违约金未超出法律规定欠款总额的30%，一审法院予以支持。对于陆宁宁辩称物业公司服务不到位及要求赔偿损失的理由，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案，陆宁宁接受了物业公司的服务，以服务不到位为由，拒绝交纳服务费的理由，一审法院不予采信。物业公司在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应当通过合理途径行使权利。陆宁宁诉辩的赔偿损失理由与物业服务费纠纷不是同一法律关系，本案不予合并解决，就赔偿损失陆宁宁可另行主张权利。综上，陆宁宁应向开封市中博物业管理有限公司交纳2015年11月1日至2018年10月30日36个月的物业服务费为，117.2（平方米）×1.6元（每月每平方米）×36（月）=6750.72元，违约金6750.72×0.3%，即2025.22元，合计8775.94元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：陆宁宁于本判决生效之日起十日内支付开封市中博物业管理有限公司物业服务费6750.72元，违约金2025.22元，合计8775.94元。案件受理费减半收取后为25元，由陆宁宁承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，在开封宏力物业公司退出小区管理后，开封宏力物业公司又与开封市中博物业管理有限公司签订的物业服务合同，开封宏力物业公司系该小区的建设单位，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故陆宁宁与开封市中博物业管理有限公司应当按照该合同的约定履行各自的义务，开封市中博物业管理有限公司在签订合同后，依约定对该小区进行了物业服务，故陆宁宁应当按照合同约定缴纳相应的物业费用；陆宁宁上诉所称关于空气能热水器系开发商安装，且该热水器在开封市中博物业管理有限公司进驻该小区时已经损坏，与开封市中博物业管理有限公司无关，故陆宁宁以该理由拒绝缴纳物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。关于陆宁宁要求赔偿损失理由与物业服务费纠纷不是同一法律关系，本案不予处理，就赔偿损失陆宁宁可另行主张权利。关于陆宁宁提出的其他上诉理由，认为开封市中博物业管理有限公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，物业服务不到位，其向一审法院提供的证据不足以证明其主张，对此，本院亦不予支持。综上，陆宁宁上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陆宁宁负担。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇一九年三月四日书记员  楚雯雯