广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初3230号原告：丁小兵，男，1976年6月21日出生，汉族，住江西省九江市修水县，委托诉讼代理人：卢东虎，广东天道勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雷琴，广东天道勤律师事务所实习律师。被告：冯龙，男，1988年7月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：冯继莎，女，1989年8月27日出生，汉族，住四川省西充县，两被告共同委托诉讼代理人：容建华，广东达声律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：邓裕森，广东达声律师事务所律师。原告丁小兵与被告冯龙、冯继莎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢东虎、被告冯龙及两被告的共同委托诉讼代理人容建华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退回原告房产款89760元及利息（利息以89760元为本金从2018年12月18日开始按日利率万分之六计算至退清房款之日止，暂计至2018年12月27日为538元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月19日，原告与两被告签订《房屋买卖合约》，约定两被告将其共同所有的位于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路97号龙江碧桂园华府西区201商铺出售给原告，房价款1156666元。在签订该合约时，因商铺未办理不动产权证，双方在合同第一条约定商铺面积以《商品房买卖合同》为准（《商品房买卖合同》约定商铺的建筑面积为72.29㎡）。原告向两被告付清房款后，双方到房产部门办理了案涉商铺的不动产权证，发现商铺的实际建筑面积为66.68㎡，比合约约定的少了5.61㎡。鉴于此，原告多次要求两被告退回多收的房款89760元，但两被告拒绝退回。原告认为，原告及两被告应诚实履行《房屋买卖合约》，两被告以72.29㎡，单价为16000元/㎡出售共同所有的商铺，现商铺只有66.68㎡，两被告多收了89760元。为维护自身合法权益，原告遂起诉至法院。两被告共同辩称，原告的主张没有任何事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。一、原告与两被告签订的《房屋买卖合约》内容清晰、合法有效，现已履行完毕，原告主张约定的面积为72.29㎡没有任何事实依据。根据《房屋买卖合约》第一条第2点的约定，“该物业的【建筑面积】【套内面积】为62.26㎡（以【房地产权证】或【商品房买卖合同】为准）”，另从原告提供的不动产权证可以看出，案涉商铺的专有建筑面积为62.26㎡，分摊建筑面积为4.42㎡，房屋建筑面积为66.68㎡。可见，《房屋买卖合约》第一条列明的62.26㎡是指案涉商铺的专有建筑面积（又称“套内面积”或“套内建筑面积”）。实际上，签约当时两被告已向原告提供一份由开发商出具的《龙江碧桂园华府收楼应缴其它款项明细》，该明细已列明案涉商铺经测量后的实测建筑面积为66.68㎡，实测套内建筑面积为62.26㎡，这也是《房屋买卖合约》第一条中物业套内面积为62.26㎡的数据来源，否则该62.26㎡的出处就无从解释了。而原告与两被告在确定案涉商铺的实际面积数据的同时约定了交易总价为1156666元，由此可知1156666元是按照商铺的实际物权状况所定的交易价格。另物业面积后括号部分为“以房地产权证或商品房买卖合同为准”而非原告所称的“以商品房买卖合同为准”，因签约当时商铺的房地产权证尚未办理，因此无法得知房地产权证件的号码，而合约又不能留有不明空白，因此当时将房地产权证号码部分划去，但所划的横线并未涉及前面的“房地产权证”，因此括号部分的内容实为“以房地产权证或商品房买卖合同为准”。从括号里的条款内容可以看出，该条款约定的是商铺实际物权状况与62.26㎡的套内面积之间存在差异时的解决办法。现案涉商铺的实际物权状况与62.26㎡不存在差异，因此也不存在原告所称的“按照72.29㎡的商品房买卖合同面积”计算的问题。退一万步来说，即使按照原告的说法是按“商品房买卖合同为准”，商品房买卖合同计算总售价是按照套内建筑面积61.25㎡、15343.18元/㎡进行计算，如果真的是以商品房买卖合同为准，理应按照61.25㎡而非原告主张的72.29㎡计算，则原告实际上是少支付了购房款。从双方签订的《房屋买卖合约》的内容来看，如果案涉商铺真如原告所言是按照72.29㎡、16000元/㎡计算的交易价格，则总价应当为1156640元而非合同约定的1156666元，原告所言的16000元/㎡实际是在确定总价1156666元后除以其主张的72.29㎡四舍五入得出的数额。实际上，交易各方在确认案涉商铺的实际面积数据后，当时原告提出按1156666元的总价进行交易，两被告考虑到购买案涉商铺加上过户费用约需1060000元，1150000元的出售价格有一定的利润空间，就同意了该交易价格。以上事实结合合同中并未约定每平方米的价格，可知当时合同约定的是固定总价1156666元。从双方的实际履约过程看，《房屋买卖合约》的签订日期为2018年6月19日，最后一笔购房款的支付时间为2018年12月18日，期间长达半年时间，如前所述，交易各方在签约时已得知案涉商铺的实际面积数据，如果原告认为其多付了房款，不可能按照1156666元的价格向两被告支付款项。从原告的支付行为本身就可以确定案涉商铺的交易总价为1156666元而非其主张的1066906（1156666-89760）元。二、两被告从未承诺过案涉商铺的面积必须达到72.29㎡，且原告从未主张撤销权，原告要求两被告退回购房款于法无据。根据《房屋买卖合约》第十二条第3点的约定，“买卖双方均知道该商铺未出房产证，一切贷款手续待出房产证办理”，结合两被告向原告提供其与开发商签订的《商品房买卖合同》的事实，两被告从一开始就未对案涉商铺的物权状况作出任何隐瞒，两被告亦未在《房屋买卖合约》中约定案涉商铺的面积必须与《商品房买卖合同》一致，反而从《房屋买卖合约》第一条就约定了商铺面积为62.26㎡，总价格为1156666元，两被告不存在任何欺诈行为，原告亦未对《房屋买卖合约》存在任何重大误解。退一万步来说，即使原告认为存在重大误解，其完全可以主张撤销《房屋买卖合约》，但本案中原告要求退回其所谓的“多付的购房款”，明显是在合同履行完毕之后倒打一靶，企图恶意侵占两被告的财产。三、原告主张的利息没有任何事实和法律依据。如前所述，本案中交易双方对案涉铺位的面积不存在任何误解，两被告收取1156666元购房款是依约履行，原告主张其“多付购房款”纯属敲诈行为。另原告主张按照日万分之六的标准计付利息，没有合同和法律的相关规定，人民法院依法不应支持。原告及两被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的各项证据、两被告提供的不动产登记证明及两份不动产权证，对方当事人对真实性均无异议，经审查，上述证据来源合法，客观真实，均与本案有关，本院予以确认并在卷佐证；两被告提供的《龙江碧桂园华府收楼应缴其它款项明细》，原告对真实性、合法性、关联性均不予确认，经核实，该证据所载的“签约时间”、“出售价”、“合同编号”、“合同套内建筑面积”、“建筑套内面积超标单价”等信息均与原告提交的《商品房买卖合同》所反映的信息一致，该证据所载的“实测套内建筑面积”与原告提交的《房屋买卖合约》约定的面积一致，该证据所载的“实测建筑面积”与原告提交的不动产权证当中的房屋建筑面积一致，上述证据相互佐证，且两被告在庭审中已作出合理说明，而原告未提交证据证明该证据为伪证，故本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年3月24日，两被告作为买受人，与佛山市顺德区龙江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称龙江碧桂园开发公司）签订合同编号为Y307280的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），向龙江碧桂园开发公司购买佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路97号龙江碧桂园华府西区201号商铺，该合同第三条第4点约定商铺的预测建筑面积共72.29㎡，其中套内建筑面积61.25㎡；合同第六条第1点约定价款按照套内建筑面积计算，单价为15343.18元/㎡，总价为939770元；合同第十三条约定若实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，当套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；合同还约定了其他事项。2018年6月19日，原告与佛山市顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部（以下简称长力兴代理服务部）的中介人员到涉案商铺实地查看，被告冯龙向原告及中介人员出示了上述合同。当天下午，原告作为买方、被告冯继莎作为卖方、长力兴代理服务部作为经纪方，由原告、被告冯龙、长力兴代理服务部三方签订了《房屋买卖合约》（以下简称合约）。该合约第一条第2点载明“该物业的【建筑面积】【套内面积】为62.26平方米（以【房地产权证】（号码为：—————）或【商品房买卖合同】为准）”；合约第二条第1点约定该物业成交价为1156666元；合约第十二条列明“③买卖双方均知该商铺未出房产证，一切贷款手续待出房产证办理”；合约附件（付款方式）选择了“涂销抵押后按揭贷款”；合约还约定了其他事项，但并未约定涉案商铺每平方米的单价。合约签订当天，原告向两被告支付了定金50000元。2018年10月8日，佛山市顺德区城建和水利局就涉案商铺出具粤（2018）顺德区不动产权第0079448号、第0079449号不动产权证，权利人为两被告，共有情况为共同共有，房屋建筑面积为66.68㎡，附图页载明“套内建筑面积62.26㎡”。涉案商铺交易过程中，原告并未按照合约的约定通过“涂销抵押后按揭贷款”的方式付款。2018年12月3日、2018年12月18日，原告分别向两被告支付390000元、716666元。至此，原告共计向两被告支付了1156666元。2018年12月21日，原告就涉案商铺取得了粤（2018）顺德区不动产权第0143493号不动产权证，载明房屋建筑面积为66.68㎡、专有建筑面积62.26㎡，分摊建筑面积4.42㎡。原告认为不动产权证载明的“房屋建筑面积为66.68㎡”与合同载明的“预测建筑面积共72.29㎡”之间相差5.61㎡，要求两被告按照16000元/㎡的标准向原告退回89760元。原告与两被告协商未果，原告为此于2019年1月24日提起本案诉讼。以上事实，还有庭审笔录在案佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告在签订合约之前已经实地查看了涉案商铺，被告冯龙已向原告出示过合同，原告对自己即将买受的标的物已有清楚而直观的认识，缔约不存在重大误解的情形，合约的签订是双方当事人的真实意思表示，合法有效，订立该合约的各方主体应严格按照约定履行各自的义务。本案中，原告认为合约约定的商铺面积为合同所载的建筑面积72.29㎡，而粤（2018）顺德区不动产权第0143493号不动产权证载明房屋建筑面积为66.68㎡，两者相差5.61㎡，本院具体分析如下：首先，原告与两被告并未约定按照建筑面积或者套内面积计算购房款。合约第一条第2点载明“该物业的【建筑面积】【套内面积】为62.26平方米（以【房地产权证】（号码为：—————）或【商品房买卖合同】为准）”，并未划掉“建筑面积”或“套内面积”，原告也未提交有效证据证明买卖双方曾约定按照“建筑面积”或“套内面积”进行计价。其次，无论是否如原告所述按照建筑面积计价，合约也并未约定涉案商铺每平方米的单价。合约第二条第1点约定该物业成交价为1156666元，卖方是按照总价出售，而非按照单价乘以面积进行出售，双方也没有约定根据房产权属证明所载面积调整总价，故两被告并未加重原告作为买方支付房款的负担,也没有以面积计算问题多获取收益。原告主张按照每平方米16000元的标准要求两被告退回“多收”的购房款，缺乏事实依据。再次，合约并未约定涉案商铺面积为72.29㎡。合约第十二条列明“③买卖双方均知该商铺未出房产证，一切贷款手续待出房产证办理”，则原告与两被告在签订合约之时均清楚涉案商铺暂未办理房产证，客观上不可能以房产证载明的信息确定涉案商铺的面积，且“【房地产权证】号码为：”后面的线上已划了横线，原告与两被告的原意应为“以【商品房买卖合同】为准”，但合同只载明“预测建筑面积共72.29㎡，其中套内建筑面积61.25㎡”，合同当中从未出现过“62.26平方米”的数据。对于“62.26”的数据来源，原告认为合约所写的“62.26”实为合同中的“72.29”，并陈述原告在合约签名之时填写的是“72.26”，后来才发现经过三方签章后的合约不知何时被何人将“7”改为“6”，面积变成了“62.26”；被告冯龙则陈述签订合约之前曾向原告及中介人员出示过《龙江碧桂园华府收楼应缴其它款项明细》，中介人员根据该明细中所载的“实测套内建筑面积62.26”填写面积，填写之时写了第一个数字为“7”便发现笔误并当即改为“6”，原告是在“7”改为“6”、面积载明是“62.26”之后在合约上签名的。若如原告所述，合同中所载的面积为“72.29”，笔误写成“62.26”且原告没有当场发现的概率较低，且涉案商铺的成交价为1156666元，金额较大，原告作为买方在签订之时没有谨慎核实合约所写的面积大小，或是发现经过三方签章后的合约将“7”改为“6”却没有提出修改，显然有悖于常理。反观被告冯龙的陈述，符合常理，具有高度盖然性，本院予以采纳。因此，签订合约的各方应对合约所写的“62.26”知情并同意，合约并未约定涉案商铺面积为72.29㎡。合约虽然载明面积为62.26㎡，但仅为参考面积。合约第二条面积数字后的括号内也表明买卖双方约定以合同为准，实为房产权属证明所载面积与“62.26”存在差异之时的解决办法，而原告在签订合约之前也已经看过合同，合同第十三条约定若实测面积与合同第三条载明的预测面积发生误差的解决方法，则原告应当知道合同所载的面积仅为预测面积。最后，原告的权利并未受到侵害。粤（2018）顺德区不动产权第0079448号、第0079449号不动产权证于2018年10月出具，已列明房屋建筑面积为66.68㎡，附图页载明“套内建筑面积62.26㎡”，原告是2018年12月18日到房管部门递件办理新的权属证明当天才支付购房尾款的，则原告最迟于递件当天已经知道涉案商铺的权属证明所载面积情况，但原告没有提出异议，且原告作为权属人的粤（2018）顺德区不动产权第0143493号不动产权证也载明专有建筑面积62.26㎡，与明细所载的实测套内建筑面积、合约所写的面积、两被告原来持有的不动产权证附图页载明的套内建筑面积均一致。原告已支付完毕全部购房款，也已取得了涉案商铺的所有权，且原告作为权属人的权属证明所载的面积数字可以与原告缔约之时获知的信息匹配，原告的权利自始至终并未受到侵害。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告丁小兵的全部诉讼请求。案件受理费2057.46元，减半收取计1028.73元（原告已预交），由原告丁小兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何铭娴二〇一九年三月二十九日书记员  廖秀雄梁秀芳