浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终317号 上诉人（原审原告、反诉被告）：卢敏红，女，1974年8月17日出生，汉族，住台州市黄岩区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：郑以义，男，1937年2月7日出生，汉族，住台州市黄岩区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：郑兆君，男，1970年10月10日出生，汉族，住台州市黄岩区。 三上诉人的委托诉讼代理人：陈慧敏，浙江海贸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：解海洪，男，1976年7月27日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：胡文雍，浙江欣泰律师事务所律师。 原审第三人：彭明辉，男，1974年1月8日出生，汉族，住台州市黄岩区。 上诉人郑兆君、卢敏红、郑以义因与被上诉人解海洪房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省台州市黄岩区人民法院(2018)浙1003民初6753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉请求：撤销一审判决，依法改判由被上诉人自行承担房屋差价损失，上诉人向被上诉人补偿30%的房屋差价损失。事实与理由：一审法院判决确认上诉人与被上诉人房屋转让协议无效，但在对被上诉人原购房款与房屋现价值的差价损失部分适用过错原则进行赔偿中却认定上诉人存在较大过错，判决上诉人承担90%的过错赔偿责任，而被上诉人仅需承担10%的过错责任。该认定完全偏离本案客观事实，适用法律错误，判决明显不当。具体如下：1、上诉人在涉案房屋转让10余年后提起确认转让合同无效的诉请，是得到一审法院支持的，而我国合同法相关条款也规定无效的合同自始没有法律约束力，这充分说明了上诉人这一行为并不存在任何过错，无需为此承担任何的过错责任。2、当年双方订立房屋买卖协议时，被上诉人就非常清楚地知道农村房屋不能买卖。现上诉人诉请法院确认合同无效，从根本上讲是不可能就此“致使被上诉人陷入错误认识的”。而被上诉当庭更是自称其在看了好多房子，特别是在比较了买城乡房屋的利弊后，再三权衡最后决定并主动找上门要买上诉人的房子。仅从这点上讲，其作为城镇居民的教师，在缔约过失的主观过错上就明显大于上诉人；3、本案是被上诉人主动撕毁协议，是其首先破坏双方自行约定的权利义务，将诉争房屋转卖他人，致上诉人想要按原协议履行也已无约定的特定对象。更为恶劣的是，在上诉人同意回购并与其商谈价格的过程中，被上诉人却为追求违法获利背着上诉人擅自将房屋出卖他人，致使上诉人无法履行双方约定而不得已才将纠纷诉请法院解决。因此就这个过程讲，也是被上诉人的过错引发，也应由其对房屋差价的损失自行承担主要过错责任；4、上诉人诉诸法律主张合同无效及要求返还房屋，很明显并非是因为房屋涨价、拆迁补偿等原因而为。反而是被上诉人转让涉案房屋完全是在追求房屋涨价后的违法获利，因为被上诉人早在三年前就已没有居住此房而出租他人，涉案房屋已非被上诉人的唯一住宅。另从被上诉人的反诉主张中也可以看出，其并不主张利息及改建或新建房子的损失，而是竭力主张要上诉人赔偿其房屋涨价的全部损失，被上诉人受利益驱动的主观过错显而易见。但一审法院却无视这些客观事实，简单租暴地认定凡这类案件只要是出卖人起诉的，出卖人就都按90%的过错承担赔偿责任。一审法院按照有效合同的思维来套用本案事实，所作出的认定及判决必然前后矛盾，与案件客观事实不符，适用法律错误。上诉人认为，从造成被上诉人房屋差价损失后果的过错程度来看，被上诉人的过错明显要大于上诉人，对损失的赔偿责任起码应由其自行承担60%以上。退一步讲，无论如何也不可能如一审法院所确认的其只存在10%的过错责任，而上诉人要承担90%的过错赔偿责任。 被上诉人解海洪辩称，1.本案双方当事人订立房屋买卖协议至今已有14年，当时城镇和农村的房价没有区别，像上诉人这样毁约的也很少。当时被上诉人比较年轻，两夫妻都是教师，对这方面的法律法规不清楚，只是因为和上诉人郑兆君的兄弟是朋友关系，感觉这套房子买来之后和老人一起居住比较合适，所以才借钱购买了房子。双方签订买卖协议也是在当地法律服务所代笔，被上诉人完全有理由相信协议是合法有效的，出于对上诉人的信任才选择购买了该房屋并居住了10年。上诉人作为该农村房屋宅基地的所有人，理应知道房屋是不能买卖的，但上诉人一直强调房屋可以转让，只是说没有房产证不能过户。在协议签订后近14年的时间，上诉人也没有要求返还房屋，在房屋增值且得知被上诉人将房屋卖了七八十万后便提起诉讼。2.本案双方签订的协议是否有效由法院来认定。双方签订了房屋转让协议是实，被上诉人按约支付了15万购房款给上诉人取得了房屋所有权，被上诉人在14年以后将购买的房屋转卖给他人并没有过错，更何况在出卖的时候已经告知了上诉人。出卖以后上诉人提出过以30万元的价格回购该房屋，但房屋当时已经转卖给了第三人，而且该价格也完全偏离了市场价。3.上诉人要求返还房屋，很明显是因为房屋涨价、拆迁补偿。被上诉人不能理解上诉人撕毁协议在14年后要求被上诉人返还房屋，却提出要求被上诉人返还房屋升值造成的损失。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 郑兆君、卢敏红、郑以义向一审法院起诉请求：1.判令原、被告之间签订的《房屋转让协议书》无效；2.判令被告立即向原告返还坐落于台州市黄岩区的混合结构四层楼房一间，并恢复原状；3.被告解海洪赔偿原告房租损失250000元。被告解海洪反诉请求：1、判令原告方返还被告购房款150000元并支付自2005年2月16日起至返还完毕之日止按月利率2%计算的利息（暂算至起诉之日止为489000元）；2、原告方赔偿被告房地产价值差额760000元（最终以评估结论为准）；3、涉案房屋评估费用及本案其他诉讼费用全部由原告方承担。 一审法院认定事实：原告郑兆君（曾用名郑兆军）、卢敏红、郑以义系台州市黄岩区村民，2002年经台州市黄岩区人民政府审批后获批在台州市黄岩区间，建设用地面积43.20平方米，地号331003009035JC00222，土地权利证书号2200200900346，权属性质为集体建设用地使用权。同年，原告方在获批的宅基地上兴建混合结构四层楼房一间，现该房屋门牌号为：头陀镇浦口村汇浦路75号。2005年2月16日，三原告与被告解海洪在台州市头陀法律服务所的见证下签订了房屋转让协议书一份，约定甲方（原告方）将该房屋作价150000元卖给乙方（被告解海洪）；如今后国家政策允许办理过户手续，甲方有义务必须无条件协助乙方办理过户手续；在没有办理过户手续前如遇国家政策调整，造成出卖的房屋拆除等其他原因，所享受的福利及赔偿所得归乙方所有，与甲方无关等内容。协议签订后，被告解海洪依约支付了全部房款，原告方亦将案房屋交付给被告解海洪使用。2018年4月19日，被告解海洪又与第三人彭明辉签订协议，将涉案房屋再次作价760000元转让给第三人。协议签订后，第三人彭明辉向被告解海洪支付了全部房款（款由被告解海洪之妻彭丽娅收取），被告解海洪也将涉案房屋交付给了第三人彭明辉占有使用。审理中，该院依被告解海洪的申请委托天台县方正房地产价格评估事务所对涉案房屋的价值进行了评估，该事务所于2018年10月30日以2018年10月17日为价值时点，作出天正房估（2018）第Ｆ－39号房地产司法估价报告，确定涉案房屋当前的市场价值为700000元。被告解海洪为此向评估机构支付了评估费2950元。另查明：被告解海洪、第三人彭明辉均非台州市黄岩区集体经济组织成员。 一审法院认为：违反法律法规强制性规定或者社会公共利益的民事行为无效。依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的资格身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告方将其获批的位于台州市黄岩区的宅基地上兴建的房屋转让给被告解海洪，基于土地使用权与地上建筑物的不可分性。该协议实际上系原告方将其宅基地使用权及地上所建房屋一并转让给被告，因被告解海洪并非原告方所在村集体经济组织成员，故该协议因违反国家法律的强制性规定而无效。同理，被告解海洪向第三人彭明辉转让涉案房屋也因违反国家法律的强制性规定而无效。对于无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告解海洪应返还原告方涉案房屋。因涉案房屋现由第三人彭明辉实际占有使用，故应由彭明辉直接将该房屋返还原告方。被告解海洪要求原告方返还原房款，符合法律规定，予以支持。被告在涉案房屋居住使用10余年之久，且涉案房屋市场价值大幅度提升，其要求原告方赔偿原购房款与房屋现价值的差价，合理合法，本院予以支持。本案合同无效双方均存在过错，但原告方明知或应知涉案房屋依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，转让时承诺“如今后国家政策允许办理过户手续，原告方有义务必须无条件协助被告办理过户手续”、“在没有办理过户手续前如遇国家政策调整，造成出卖的房屋拆除等其他原因，所享受的福利及赔偿所得归被告所有，与原告方无关”等语，且原告方在涉案房屋转让10余年后又要求确认转让合同无效，致使被告陷入错误认识，存在较大过错；被告解海洪明知或应知其无资格购买涉案房屋仍然购买，亦存在过错。综合双方过错程度，该院酌情确定由原告方对被告的损失承担90%的赔偿责任，即495000元[（700000元-150000元）×90%]。因被告解海洪已主张房屋升值后的差额损失，故对其主张利息损失的要求不予支持。该房屋是被告支付了相应房款而占有使用的，原告方要求被告赔偿房屋的租金损失250000元，该院亦不予支持。至于被告解海洪与第三人彭明辉之间的纠纷，第三人彭明辉当庭表示另行处理，该院予以尊重，双方可另行解决。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认原告郑兆君、卢敏红、郑以义和被告解海洪于2005年2月16日签订的《房屋转让协议书》无效。二、原告郑兆君、卢敏红、郑以义于判决生效后十日内返还被告解海洪房屋转让款150000元，同时赔偿被告解海洪房屋差价损失495000元，合计645000元。三、第三人彭明辉于原告郑兆君、卢敏红、郑以义履行本判决第二项义务后一个月内搬离台州市黄岩区汇浦路75号房屋，并将该房屋返还给原告郑兆君、卢敏红、郑以义。四、驳回原告郑兆君、卢敏红、郑以义的其他诉讼请求及被告解海洪的其他反诉请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。上诉人郑兆君、卢敏红、郑以义与被上诉人解海洪签订的房屋转让协议系对农村宅基地上建筑物的买卖，基于“房地一体原则”以及被上诉人解海洪并非上诉人所在村集体经济组织成员，双方签订的转让协议因违反国家法律强制性规定而归于无效，同理，被上诉人解海洪向原审第三人彭明辉转让涉案房屋亦因违反国家法律强制性规定而无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人郑兆君、卢敏红、郑以义作为出卖方，在明知或应知涉案房屋不能依法转让给本集体经济组织成员以外成员时仍进行转让，且向被上诉人承诺待国家政策允许办理过户手续时无条件予以协助、在未办理过户手续前遇国家政策调整，造成出卖房屋拆除等其他原因，其自愿将相应福利及赔偿归被上诉人所有等，现在涉案房屋转让10余年后起诉要求确认转让合同无效，存在较大过错，应对合同无效承担主要责任。被上诉人解海洪作为购买方，明知或应知其无资格购买涉案房屋仍予以购买，自身亦存在过错，应对合同无效承担次要责任。一审法院根据司法鉴定评估报告，结合本案查明的事实和当事人过错程度等因素，酌情确定双方各应承担的赔偿比例和数额，公平合理，本院予以支持。上诉人郑兆君、卢敏红、郑以义的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人郑兆君、卢敏红、郑以义负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 王安安 审 判 员 胡精华 二〇一九年三月十九日 代书记员 应一娇 -10- -9-