宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁03民终218号上诉人（原审被告）：李某，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：刘某、高某，宁夏马瑛律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宁夏福利丰农资商贸有限公司。法定代表人：游某。委托诉讼代理人：苏某，大专文化。特别授权代理。委托诉讼代理人：薛某，宁夏青禾律师事务所律师。特别授权代理。李某与宁夏福利丰农资商贸有限公司（以下简称福利丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日作出（2018）宁03民终447号民事裁定书发回重审，宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院作出（2018）宁0302民初4611号民事判决，宣判后，李某不服，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案受理后，依法组成合议庭于2019年3月5日公开开庭进行了审理，上诉人李某及其委托诉讼代理人刘某、被上诉人福利丰公司的委托诉讼代理人苏某、薛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李某的上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人福利丰公司一审时的诉讼请求或发回重审、依法改判。事实及理由：1.本案双方当事人争议的房产只有《商品房认购书》，双方还没协商形成完整的商品房买卖协议。《商品房认购书》不是商品房买卖合同，但一审法院把《商品房认购书》认定为商品房买卖协议，属适用法律不当；认购协议书是约定当事人有义务在一定期限内签订商品房买卖合同，双方签订的商品房认购协议不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，商品房认购协议不属于商品房买卖合同，应当属于商品房买卖合同的预约合同。就本案而言，双方只有《商品房认购书》，而没有完整的商品房买卖合同，而之所以没能达成完整的商品房买卖协议，与本案双方当事人的争议有关。上诉人要求被上诉人除按《商品房认购书》条款履行之外，还应当履行其在招商广告中，按照投资优惠约定签订合同。但被上诉人不同意，双方迟迟不能达成商品房买卖协议。既然双方没有商品房买卖协议，具体付款时间也就没有约定。现原审法院把双方签订的《商品房认购书》当做完整的商品房买卖协议予以评价，属适用法律不当。由于原审法院把《商品房认购书》评价为完整的商品房买卖协议，无疑剥夺了上诉人就被上诉人在招商广告中投资优惠条件的协商谈判权和抗辩权。而且上诉人以何种方式付款，付款期限怎么确定，现双方都没能协商好，原审法院没有依据确定上诉人就必须立即一次性的支付下欠房款。2.原审法院认定本案事实存在错误。根据上诉人提交与法庭的三张被上诉人出具的房款凭证以及被上诉人出具给上诉人不动产统一发票一张、税收完税证明一份。这些书证足以证明上诉人向被上诉人共支付房款2号房532554元，1号房407851元。即便本案双方买卖合同成立，现上诉人也只欠被上诉人房款14万元，而不是被上诉人所请求的40万元。但原审法院无视本案上诉人所举证证明的事实，而偏袒于被上诉人的言词证言，认定上诉人还欠被上诉人40万元房款，属认定事实存在错误。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人福利丰农贸公司当庭答辩认为，1.一审法院查明事实清楚，适用法律正确，裁判得当，应当驳回上诉，维持原判决。理由：1.双方签订的《商品房认购书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。涉案的《商品房认购书》符合上述法律的规定，可视为商品房买卖合同。一审人民法院认定该事实清楚，于法有据。本案中是李某未按照合同的约定履行义务构成违约。双方在商品认购书中已经约定了支付下欠房款的时间和条件，但是因为李某的原因一致未能签订《商品房买卖合同》，答辩人早已经将房屋交付给李某使用。退一步讲，即便双方未约定支付下剩房款时间，按照《合同法》第六十二条四项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。从签订协议起距今6年，本案第一次起诉起算距今也一年有余，但李某也没有支付下剩房款的意思表示，通过诉讼达到不正当的目的。被上诉人认为，我方主张要求支付剩余房款合法有据。2.一审法院对支付房款的情况叙述清楚，而且符合客观事实。一审中法院询问李某支付房款及支付277871元的情况，李某支支吾吾无法叙述支付的方式和过程，并且经过一审法院再三释明，其仍未能够举证或说明277871元的交付情况。福利丰公司一而再再而三为李某大开方便之门，但李某隐匿事实真相，意图通过诉讼减少自己的债务。综上，一审法院查明事实清楚，证据认定准确，适用法律正确，裁判结果公正。应当驳回李某上诉，维持原判。被上诉人福利丰公司一审时提出诉讼请求：1.判令被告支付剩余购房款40万元及利息120400元（按年利率6%计算，时间自2013年9月30日至2018年9月10日期间的同期人民银行贷款逾期付款利息），两项合计520400元。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月8日，被告李某与原告宁夏福利丰农资商贸有限公司签订二份商品房认购书，约定：被告李某购买原告宁夏福利丰农资商贸有限公司开发建设的北方农资城一期22号楼1#、2#房屋。1#房屋的总价格547871元，被告李某在签定商品房认购书时向原告交纳定金1.5万元，双方自签定本商品房认购书起9月30日内向原告交付总房款的50%（含定金），即277540元，余款270000元于被告通知转签商品房买卖合同时以按揭付款方式支付。商品房认购书自双方签字盖章后生效，并于签署商品房买卖合同或本商品房认购书约定第四条所述情况发生时终止。备注剩余首付款于2013年7月30日前付50000元整，8月30日前付100000元整，9月30日前付112540元整，否则卖方有权将此房另行销售。2#房屋的总价格532554元，被告李某在签定商品房认购书时向原告交纳定金1.5万元，双方自签定本商品房认购书起9月30日内向原告交付总房款的50%（含定金），即272232元，余款260000元于被告通知转签商品房买卖合同时以按揭付款方式支付。商品房认购书自双方签字盖章后生效，并于签署商品房买卖合同或本商品房认购书约定第四条所述情况发生时终止。备注剩余房款于2013年7月30日前付50000元整，8月30日前付100000元整，9月30日前付107232元整，否则卖方有权将此房另行销售。双方签定商品房认购书之后，被告李某按约先后向原告支付1#房房款共计407871元：（1）2013年7月8日收现金15000元；（2）2013年7月31日收现金45000元；（3）2013年8月30日收现金50000元；（4）2013年11月30日刷卡40000元，有刷卡小票和收据；（5）2014年3月31日刷卡127540元，有刷卡小票和收据；（6）2014年7月18日交的331元22#—1号商铺的平米差价，没有收据。（7）2016年11月30日被告向原告支付了5万元。（8）2017年3月16日被告向原告支付了8万元。2#房款共计272554元：（1）2013年7月8日收现金15000元；（2）2013年7月31日收现金45000元；（3）2013年9月30日刷卡50000元；（4）2013年10月31日刷卡50000元，有刷卡小票和收据；（5）2014年3月31日刷卡97460元，有刷卡小票和收据；（6）2014年7月18日交的15094元22#—2号商铺房款现金，没有收据。 截止2014年7月18日被告李某交1#、2#房房款共计550425元。截止2017年3月16日被告李某交1#、2#房房款共计680425元，尚欠40万元未支付。综上所述，截止2014年7月18日被告应欠原告1#房款270000元（547871元－277871元=270000元），下欠的房款被告通过按揭方式支付。但被告李某因为银行征信问题无法办理按揭贷款，于是让其妻子胡凤霞办理按揭贷款。为此经与原告协商，将被告李某截止2014年7月18日前零星交的22#—1号商铺房款共计277871元，22#—2号商铺房款共计272554元，给其妻子胡凤霞开具收据两张（收据，日期2014年3月31日，票号NO006****，交款人胡凤霞 ，收款方式刷卡，金额277871元，收款事由北方农资城22#—101号商铺预交订金。收据，日期2014年7月18日，票号NO006****，交款人胡凤霞，收款方式刷卡，金额272554元，收款事由北方农资城22#—102号商铺预交订金），让胡凤霞去办理按揭。结果胡凤霞的银行征信也有问题办不了按揭，经过双方协商，按已交款金额550425.00元先办理22#—2号商铺房产证，房产证办出来后，再抵押贷款。即将分开两套缴纳的房款合并到一套（22#—102）房屋上，先办理一套房屋的产权证书后再抵押贷款支付另一套（22#—101）的房款。于是2016年4月28日原告以李泽辉（被告的儿子）名字开具22#—2号商铺532554元全额发票（发票号为0026****），余额17871.00元在2016年4月29日以李泽辉名字开具22#—1号商铺发票（发票号为0026****）。在2016年11月30日被告又交22#—1号商铺房款50000元，2017年3月16日被告又交22#—1号商铺房款8万元，综上被告交22#—1号商铺房款共计147871元，尚欠房款400000元（547871元－147871元=400000元）另查明，原告给被告开具销售不动产统一发票（票号002****）时，未收回以前所开具的收据。再查明，原告于2014年9月15日向被告交付了北方农资城22-1、22-2号房屋。上述事实有原告提交的证据一、二、三、四、五、六、七，被告提交的证据二、证据三中的5万元、8万的收据，双方的当庭陈述，及本院依职权所作的调查笔录予以证实。一审法院审理认为，被告李某与原告福利丰公司签定了两份《商品房认购书》，且原、被告双方已按认购书约定实际履行，原告已按照约定收取了被告缴纳的房款，被告按约定已验收房屋。22#—1号商铺房款共计147871元，尚欠房款400000元（547871－147871=400000元）。22#—2号商铺532554元全额付清。原告已将涉案房屋交付给被告使用且22#—2号商铺产权证办已到李泽辉（系被告之子）名下。上述事实有原、被告双方提交的证据及一审法院依职权所作的调查笔录足以证实。从两份《商品房认购书》所载明的内容：认购商品房位置及面积，商品房单价，总价，交纳定金的金额及期限，交纳总房款50%的期限，有双方的签字及印章来看，其性质就是两份商品房买卖合同。双方按认购书的约定实际履行，该认购书对原、被告双方均有约束力。根据查明的事实被告购买两套商铺的价格共计1080425元，被告交纳的房款共计680425元（22#—101号商铺交纳147871元，22#—2号商铺交纳房款532554元），尚欠40万元未支付，故对原告宁夏福利丰农资商贸有限公司要求被告李某支付剩余购房款40万元的诉讼请求予以支持。对被告辩称2014年3月31日给原告交纳22#—101号商铺购房款277871元的辩解理由，因无证据证实，不予采信。原、被告双方签订的《商品房认购书》中对首付款即总房款50%的金额及支付期限作了约定，但对余款只约定“甲方通知转签《商品房买卖合同》时以按揭付款方式支付”，在其后办理按揭贷款中双方并未约定余款的支付期限，故对原告要求支付逾期付款利息120400元的诉讼请求无事实依据，不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、被告李某支付原告宁夏福利丰农资商贸有限公司购房款400000.00元，限其于判决生效之日起二十日内付清；二、驳回原告宁夏福利丰农资商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8380元，由原告宁夏福利丰农资商贸有限公司负担1080元,由被告李某负担7300元。二审期间，上诉人李某向本院提交两份证据，证据一、《房屋买卖合同》1份，证明：1.根据双方签订的《认购协议书》第六条规定，双方因签订《房屋买卖合同》而导致1-22-2号《认购协议书》终止；2.双方签订的1-22-1号《认购协议书》是预约合同非本约合同，《房屋买卖合同》才是双方当事人的本约合同。证据二、《房屋产权证》1份，证明：1.利通区北方农资城1-22-2号房产权已于2015年8月15日登记在上诉人之子李泽辉名下；2.结合《房屋买卖合同》、不动产统一发票、房屋产权证，足以说明上诉人对北方农资城1-22-2号房产已履行了合同义务。被上诉人福利丰公司质证意见，对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，商品房认购书是有效的，符合商品房销售办法第十六条的规定，可以认定为商品房买卖合同，并不存在预合同和本合同之区别，该房屋已经交付给上诉人李某使用，与本案诉争的房款并非同一房屋；对证据二的真实性、合法性无异议，但认为上诉人是在长达三年的情况下才履行了义务，并且被上诉人要求其履行另外一个商品房认购书所确定的义务是符合法律规定的。该两组证据不属于新证据，原一、二审，本次二审均明知1-22-1号已办理房屋产权信息，不存在隐瞒的情况。所以我们诉争1-22-1号房屋下剩的房款，并且有充足的证据证实上诉人下欠被上诉人房款40万元未付。本院对上诉人李某在二审中提交的两份证据的真实性、合法性、关联性因被上诉人福利丰公司无异议予以确认，对证据一《房屋买卖合同》一份，证明涉案1-22-2号《认购协议书》终止的证明目的本院不予确认，对证据二中上诉人之子李泽辉名下《房屋产权证》1份，上诉人李某认为其对北方农资城1-22-2号房产已履行了合同义务的证明目的予以采信，对于证明双方争议的1-22-1号房屋下剩的房款只欠14万元因无相应证据印证不予采信。被上诉人福利丰公司未向本院提交新的证据，对于原审时提交的证据仍然坚持原审时举证质证的意见。本院二审查明的事实与原审一致，对于原审查明的事实本院予以确认。本院认为,上诉人李某与被上诉人福利丰公司于2013年7月8日签订的两份《商品房认购书》，主要约定：由李某购买福利丰公司开发建设的北方农资城一期22号楼1#、2#房屋。双方已实际履行该认购书约定的内容，被上诉人福利丰公司按约收取了上诉人李某缴纳的房款，于2014年9月15日向上诉人李某实际交付了认购书载明的北方农资城22-1#、22-2#号房屋，上诉人李某按约定验收了房屋并进行装修投入使用至今。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定。上诉人李某与被上诉人福利丰公司签订的两份《商品房认购书》约定的内容并不违反国家法律法规等强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，且双方签字盖章后均已实际履行了各自的义务，属合法有效，上诉人李某认为《商品房认购书》不是商品房买卖合同，属预约合同而非本约合同，原审法院按照商品房买卖协议作出判决属适用法律不当的上诉理由不能成立，本院不予支持，对于上诉人李某称因未签订本约合同，剥夺了上诉人李某就被上诉人福利丰公司在招商广告中投资优惠条件的协商谈判权和抗辩权的上诉理由因无证据证实，双方亦无明确约定，本院不予支持；对于双方争议的福利丰公司要求上诉人李某支付剩余购房款40万元是否成立的问题。根据一、二审查明的案件事实及在案证据显示，上诉人李某购买被上诉人福利丰公司开发建设的北方农资城一期22号楼1#、2#房屋两套商铺的价格共计1080425元，经查银行流水，上诉人李某共计向被上诉人福利丰公司交纳房款680425元（22#—101号商铺交纳147871元，22#—2号商铺交纳房款532554元），尚欠40万元未支付，原审法院判决由李某支付福利丰公司剩余购房款40万元正确；对于上诉人李某上诉认为2014年3月31日给福利丰公司交纳22#—101号商铺购房款277871元的上诉理由，因未能提交相应的证据予以佐证，本院不予采信。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8380元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。   审判长  满丽娟                        审判员  李坤                        审判员  王祺祺                     二〇一九年三月十三日 书记员  冯海晶   附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；