广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终21607号上诉人（原审原告）：王琴，女，1965年11月10日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。被上诉人（原审被告）：麦亚燕，女，1994年4月13日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：曾艳兰，广东耀辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：江子亮，广东耀辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州艺团文化传播有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：麦亚燕。原审第三人：佘良，男，1962年3月20日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。上诉人王琴因与被上诉人麦亚燕、广州艺团文化传播有限公司（以下简称艺团公司）、原审第三人佘良房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初3774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王琴上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持王琴全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由麦亚燕、艺团公司承担。事实及理由如下：1.麦亚燕使用王琴房屋地址注册的公司到2018年10月10日仍然在开业状态，在番禺市桥旧水坑从事经营活动。“一址多照”是王琴的权益，麦亚燕不能侵犯。正如判决书中所及穗南审批函[2018]39l号《复函》的含义：麦亚燕使用王琴房屋地址注册公司必须经房屋产权人书面同意，在这里所指的书面同意唯一的体现就是本案涉及的《房屋租赁协议》，只要麦亚燕没有注销或迁移在王琴房屋地址上注册的公司，本案涉及的《房屋租赁协议》就必须处于有效的状态2.王琴没有与麦亚燕约定或同意可以把涉案房屋的钥匙给到物业前台，更没有约定或同意把涉案房屋的钥匙给到物业前台就算是房屋租赁协议终止。判决书仅以王琴拿回钥匙为由认为租赁协议解除，为证明王琴拿回了钥匙，一审法官前去物业调查，并在二次开庭时出示物业证词，但并未传唤证人到堂，王琴当庭不认同所出示的证词，物业没有证据证明王琴拿走钥匙，佘良经常会放钥匙在物业前台，所以物业方面有可能混同或被误导，所以需要庭上质证。3.王琴的第一项诉请是判令麦亚燕、艺团公司将租赁房屋完整地交还王琴，即麦亚燕应迁移或注销其以该房屋为地址注册成立的艺团公司。判决书将此事推给工商行政主管部门，王琴只是请求法庭判令麦亚燕去办理，却被一审法院驳回。4.麦亚燕在2017年3月份开始承租了涉案房屋，与王琴签订了租赁期限为一年的租赁合同，在洽谈协商时，麦亚燕要求给予其一个月的免租期，并要求对原本已有精装修的房屋重新按照其想法进行装修，对此王琴也同意了。因此王琴交付涉案房屋给麦亚燕并非是一个毛坯房，而是麦亚燕自己要求重新装修。我方同意给予麦亚燕免租期，也同意了麦亚燕对涉案房屋进行装修，但麦亚燕仅向我方缴纳了两个月的租金后就不再缴纳租金且在第三个月就要求解除合同，我方自始至终都没有同意过麦亚燕提出的解除合同的主张。在此之后，麦亚燕没有再向我方缴纳租金，也没有将其物品从涉案房屋中搬走。直至2017年11月份，麦亚燕的物品仍放置于涉案房屋内。关于钥匙交付及交还的问题，麦亚燕称其已经将钥匙放置在物业管理处，即使麦亚燕有将钥匙放置物业管理处，但麦亚燕也可随时拿回钥匙并使用涉案房屋，因此该权利我方并没有剥夺并直至双方的租赁合同期满为止。综上所述，可以证明麦亚燕一直在使用涉案房屋且我方发现麦亚燕使用涉案房屋进行工商登记，却在别的地方经营艺团公司，并且麦亚燕是以伪造王琴与佘良的签名而骗取南沙区政府核发的营业执照，因此我方认为麦亚燕除了租赁以外还有骗取我方房屋的地址进行登记注册，并在别的地方进行长期经营。直至我方于2018年10月对本案提起上诉后，麦亚燕才将艺团公司的住所地从涉案房屋的地址变更为其他地址。我方认为一审判决有违公平，包括一审法院的庭审笔录也是有偏向性的。被上诉人麦亚燕二审辩称：我方坚持一审的答辩意见。被上诉人艺团公司二审辩称：不同意王琴的上诉请求，坚持一审的答辩意见。原审第三人佘良述称：同意王琴的意见。我一直保留麦亚燕使用涉案房屋的权利直至租赁合同期满。根据王琴提交的证据3中所显示艺团公司的工商登记信息所知，艺团公司的住所地一直都是涉案房屋的地址。一审的调查笔录是代表麦亚燕的地位去询问的，我方一审时已经当庭对此不予认可，因此在一审庭审后我方找到了物业公司的工作人员陈某进行询问，陈某的陈述与调查笔录是完全不一致的，因此我方认为一审法院的记录是具有偏向性的。王琴于2018年6月27日向一审法院起诉请求：一、麦亚燕与艺团公司将涉案房屋完整交还给王琴，即麦亚燕将艺团公司登记的住所地从涉案房屋处迁移或注销；二、麦亚燕与艺团公司支付从2017年7月3日起至2018年4月2日的租金45000元，以及从2018年4月3日起至麦亚燕实际将艺团公司登记的住所地从涉案房屋处迁移或注销之日止的租金（每天租金按166.67元计算）；三、麦亚燕与艺团公司支付从2017年7月3日至麦亚燕实际将艺团公司登记的住所地从涉案房屋处迁移或注销之日止的物业管理费、公摊水费、公摊电费和污水处理费（截至2018年4月2日止为4600.53元）；四、麦亚燕与艺团公司支付延迟支付租金利息，利息以月租金为本金，按每月0.5%的标准，从应付之日起计算至麦亚燕与艺团公司实际支付之日止；五、麦亚燕与艺团公司支付王琴因诉讼产生的交通费合计1200元；六、麦亚燕与艺团公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：王琴与佘良为夫妻关系，涉案房屋为二人名下物业。2017年3月15日，佘良代王琴（出租人、甲方）与麦亚燕（承租人、乙方）签订《租赁协议》。王琴对佘良代为签署协议的行为予以确认。麦亚燕对王琴作为合同主体没有异议。上述《租赁协议》约定：租赁期间2017年4月3日至2018年4月2日，每月租金5000元，承租方须支付保证金及押金10000元。签订协议时支付押金及首期房租，以后按月支付一次，提前5日支付（先付后用）。租金均为不含税金额，由此产生的税费由承租人承担。租赁期间的物业费、电费、水费等，由乙方支付。乙方不得转租，甲方同意乙方按图纸对室内进行隔断和铺设地板，以及根据需要使用墙面，租赁结束时不得拆除固定装修、隔断、地板等，同时恢复墙面到原状。承租人须按月缴付物业费、水费、电费等。如乙方按期交纳各项费用并且无违约行为，合同期满保证金及押金，甲方无息退还乙方。租赁期满或提前终止合同，乙方应提前清退房屋（不可拆除固定之装修隔断、地板等），恢复墙面，并且整洁干净。逾期未搬走的物品，视为弃物，甲方有权自由处理。乙方如没有按合同约定时间交纳租金、物业费、水电费等，逾期在5日以上，视为乙方放弃所有权利，单方面解除本合同并自动退租。甲方不退押金及保证金并收回房产，屋内如有乙方遗留物品视为弃物。《租赁协议》还对双方其他权利义务关系进行了约定。协议签订当日，王琴将涉案房屋交付给麦亚燕，麦亚燕于同日向王琴支付了10000元保证金及押金。之后，麦亚燕对涉案房屋进行了装修。麦亚燕向王琴支付了2017年4月3日至2017年7月2日期间的租金，此后租金再无交纳。各方在一审庭审中确认，上述10000元保证金及押金未退还给麦亚燕。麦亚艳陈述于2017年6月通过微信和电话方式与王琴协商解除《租赁协议》，并清退涉案房屋，故认为《租赁协议》已于2017年6月30日解除。麦亚燕未提供相应证据，王琴对此不予确认。麦亚燕称其退租后将房屋钥匙交给了为涉案房屋提供物业服务的广州完全房地产物业管理有限公司（以下简称完全物业公司），由其归还给王琴。关于王琴是否从完全物业公司收回钥匙的问题，王琴在2018年7月26日一审庭审中陈述：“物业公司在2017年7、8月份告知我涉案房屋的钥匙在物业公司处，但我方并没有委托物业公司代为我方收取涉案房屋的钥匙。我方在2017年7、8月份已经把涉案房屋的钥匙收回”。之后，王琴在2018年8月24日一审庭审中变更上述陈述为：“上次庭审中我方就2017年7、8月已经把涉案房屋的钥匙收回的陈述有误，我并未在物业前台拿过钥匙，我也并未委托物业前台向任何人收取涉案房屋的钥匙”。佘良亦称其没有在2017年7月左右拿回涉案房屋的钥匙。为查明上述事实，一审法院于2018年8月17日前往涉案房屋所在地向完全物业公司的职员进行调查，并制作《调查笔录》。根据该司职员的陈述，麦亚燕在2017年6月底、7月初退租，并将涉案房屋的钥匙寄存在了管理处，几日后佘良领回了钥匙。艺团公司成立于2016年12月1日，麦亚燕为其法定代表人。2017年5月18日，广州南沙开发区市场监督管理局准予艺团公司对住所（经营场所）进行变更登记（备案），住所地由广州市番禺区市桥街xx号xx楼xx变更为涉案房屋处。截至2018年8月23日，艺团公司的登记住所地仍为涉案房屋处。麦亚燕陈述已办理住所变更申请，但未提供证据证明。2017年11月14日，佘良与案外人苏xx签订《房屋租赁合同》，约定佘良将涉案房屋出租给苏xx，租期自2017年11月16日起至2018年5月16日止，每月租金5400元。根据王琴和佘良的陈述，苏xx为泥巴装饰设计南沙公司的职员。根据一审法院向广州南沙开发区市场监督管理局调取的档案资料显示，泥巴装饰设计南沙公司于2017年12月18日将涉案房屋作为经营场所进行自主承诺申报。该局于2017年12月20日核准泥巴装饰设计南沙公司成立，登记营业场所为涉案房屋处。因王琴在2018年7月26日的庭审中陈述其不清楚涉案房屋由谁占有、使用，是否出租给泥巴装饰设计南沙公司，故一审法院于同日组织各方前往涉案房屋进行勘验，并制作《现场勘验笔录》。经勘验，涉案房屋门口贴有泥巴装饰设计南沙公司的招牌，屋内有人清扫、摆放办公设备，准备开展经营。经了解，案外人李毅燚为设立公司向佘良承租涉案房屋，双方签订了《房产租赁合同》，约定租期自2018年7月28日起至2019年7月27日止，每月租金5400元。就同一地址能否同时作为多个商事主体的住所，一审法院曾于另案审理过程中向广州南沙开发区行政审批局发函征询。该局于2018年6月6日作出穗南审批函[2018]391号《复函》，表示：根据穗府办规[2016]8号文《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》，经房屋产权人或其授权经营管理方书面同意，允许多个商事主体将同一地址登记、备案为住所或经营场所。另查明，2017年7月至2018年7月期间，涉案房屋合计产生物业管理费、分摊电费、分摊水费以及污水处理费共5628.58元。王琴因参与诉讼，合计产生交通（高铁）费共1351元。一审法院认为：佘良代王琴与麦亚燕在2017年3月15日签订的《租赁协议》，是王琴与麦亚燕的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁协议》约定麦亚燕如没有按合同约定的时间交纳租金，逾期在5日以上，视为麦亚燕放弃所有权利，单方面解除本合同并自动退租。麦亚燕自2017年7月起未再交纳租金，即麦亚燕以自己的行为明示违约终止合同履行。根据完全物业公司职员的陈述，麦亚燕已在2017年6月底、7月初将涉案房屋的钥匙交还到物业管理处，佘良作为王琴的配偶在几日后领取了钥匙。完全物业公司职员的陈述与麦亚燕的陈述可互相印证。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定事实存在”的规定，一审法院认为王琴与麦亚燕于2017年3月15日签订的《租赁协议》，在佘良取回涉案房屋的钥匙后（2017年7月）即已解除，麦亚燕在当时确已退租。王琴在2018年7月26日的庭审中确认于2017年7、8月拿回了涉案房屋的钥匙，随后又在2018年8月24日的庭审中对该事实予以否认，其陈述前后矛盾，且未提供足以推翻上述事实的证据。麦亚燕提前解除合同的行为，确属违反合同约定，构成违约。王琴作为守约方，同时也应承担相应的减损义务，即在麦亚燕已止付租金、将涉案房屋钥匙交还到完全物业公司的情况下，王琴应当采取适当措施（包括及时拿回涉案房屋的钥匙、自行收回涉案房屋），以防止损失的扩大，否则王琴无权就扩大的损失部分主张权利。麦亚燕承租涉案房屋后，将艺团公司的住所地变更登记至涉案房屋处，至今未办理迁离手续。王琴认为麦亚燕的上述行为构成对涉案房屋的实际占有，应当支付对价。关于这点，一审法院认为，物权法上的占有，是指对物的实际控制与支配，占有应是一种事实状态而非权利。麦亚燕与艺团公司将涉案房屋地址作为公司登记的住所地，并不构成事实上对涉案房屋的控制与支配。而根据佘良与案外人苏xx、李毅燚分别签订的两份租赁合同，涉案房屋自2017年11月起已另租他用，由案外人实际占有、使用。麦亚燕及艺团公司自2017年7月交还涉案房屋钥匙后，并未实际占用涉案房屋，王琴以涉案房屋地址一直作为艺团公司的登记住所地为由，向麦亚燕和艺团公司主张自2017年7月起的租金及租金利息、物业管理费、公摊水费、公摊电费和污水处理费，缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持。同时需指出的是，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，麦亚燕在退租后，至今未将艺团公司的登记住所地从涉案房屋处迁离，有违诚实信用原则，同时也违反了合同的附随义务。麦亚燕及艺团公司应诚信、及时按有关行政主管部门程序办理变更手续。由于变更工商登记手续属行政主管部门管辖，不属于人民法院受理民事案件的处理范围，一审法院对王琴要求麦亚燕与艺团公司将艺团公司的登记住所迁离涉案房屋的诉讼请求不予调处，王琴可另行向工商行政管理部门申请处理。王琴提起本案诉讼，系其自主行使诉讼权利，风险由其自行承担，因参与庭审产生的交通费用，属于合理诉讼成本。除此之外，因麦亚燕的违约行为，王琴已没收麦亚燕交纳的10000元保证金及押金，该费用足以弥补上述损失。因此，一审法院对王琴要求麦亚燕和艺团公司支付1200元交通费损失的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，于2018年9月25日作出如下判决：驳回王琴的全部诉讼请求。案件受理费549.1元，由王琴负担。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，王琴当庭提交七份证据，证据1为录音，由于一审法院去了涉案房屋的管理处作了调查笔录，但该笔录中所涉的物业公司的工作人员陈某并未到庭，所以王琴在一审中并未对该工作人员进行询问，故一审判决后王琴、佘良向陈某进行了询问并形成了该证据1。证据2为证据1录音的文字整理内容，陈某在该录音中表示完全不能确定租户退租的时间，同时表示审判员的问题很多，很多涉及的内容其是不清楚的。证据1、2拟共同证明麦亚燕从未搬出涉案房屋，物业管理处的工作人员陈某也在录音中阐明麦亚燕从未从涉案房屋中搬出任何物品。证据3为艺团公司主体信息情况及公司章程，该证据是王琴在广州商事平台上查询得出的，拟证明：①商事主体信息上显示艺团公司在2018年11月2日才把原本以涉案房屋地址为住所地进行了变更。②根据2017年的年度报告显示，麦亚燕是使用涉案房屋的地址作为艺团公司的住所地并从事正常营业。证据4为收条，拟证明王琴交付钥匙给麦亚燕是有出具收据的，但麦亚燕并没有交还钥匙的相关凭证。证据5为房屋租赁合同（上有王琴、佘良的签名）。证据6为房产证复印件（上有王琴的签名）。证据7为房产证复印件（上有佘良的签名），该合同是我方从南沙区政府处取得，但三份证据材料上王琴及佘良的签名都是麦亚燕伪造的，拟证明麦亚燕为了得到南沙区政府核发艺团公司的营业执照而伪造王琴和佘良于房产证和租赁合同上的签名。麦亚燕对此质证称：对于证据1、2的三性我方不予认可，该询问笔录都是为了证明涉案房屋的租赁合同是否解除而进行询问的。王琴称录音中被询问的人员是陈某，即使有陈某的身份证复印件，我方也无法确定录音中的被询问人是否为陈某本人，且一审时陈某也没有到庭。王琴提交该询问笔录主要是为了证明涉案租赁合同何时解除、是否解除、涉案房屋的钥匙是何时交还的，但对此问题一审法院均已调查清楚，故我方对于证据1、2不予认可。对于证据3的主体信息情况及公司章程的三性均无异议。对于证据4的三性均不予认可，我方确认证据4原件与复印件一致，但我方无法确定其真实性。收条上载明的是代收，无法证明是代谁收取，我方当时确实收到了涉案房屋的钥匙，但仅是涉案房屋前后门各一条钥匙。证据5、6、7是否有伪造我方不清楚，因为我方的工商登记都是交给中介去办理的，证据5、6、7也与本案无关联性。艺团公司质证意见与麦亚燕的质证意见一致。佘良的质证意见与王琴的主张一致。鉴于一审调查笔录中陈某签名确认的内容与王琴在二审期间提交的录音内容相矛盾，故本院二审传唤陈某到庭核实相关事实。在本院的询问下，陈某表示其在一审法院进行调查时以及现在的身份均是君御国际物业服务中心的客服管家。同时其还表示：一审法院当时到了涉案楼盘的前台，其公司的职员通知其到前台配合法院工作人员的工作，根据公司的要求其只是配合双方当事人的协调，陈某在调查笔录中的陈述没有征得其公司同意，只是其个人的回复；陈某表示其不确认调查笔录内容的真实性，该笔录内容不是其所作的陈述，陈某之所以在调查笔录上签名，是为了配合法院的工作；对于调查笔录中陈某所确认的承租人将钥匙交给管理处的时间以及管理处将钥匙退还给业主的时间，陈某表示称因为当时法院工作人员询问了其很多问题，法院调查时，前台还有公司其他工作人员在，而调查笔录中的回答并非都是其回答的，有可能是公司其他工作人员说的，具体还有哪些工作人员回答了记不清楚，但是法院却全部记载为其的回答，有可能是法院记载有误；对于承租人退租的时间及实际是否交钥匙给管理处一事，陈某并不清楚；最后，陈某表示其现在所回答法院的问题也只是代表其个人的意见，不代表其所在物业公司的意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为王琴有权向麦亚燕和艺团公司收取租金至何时。王琴主张其有权向麦亚燕和艺团公司收取租金至租期届满，且租期届满后麦亚燕未将艺团公司登记的住所地从涉案房屋迁移之前，也应支付相应的租金。对此本院认为，王琴和麦亚燕签订的《租赁协议》明确约定：涉案房屋租赁期间为2017年4月3日至2018年4月2日，签订协议时支付押金及首期房租，以后按月支付一次，提前5日支付（先付后用），麦亚燕如没有按合同约定时间交纳租金、物业费、水电费等，逾期在5日以上，视为麦亚燕放弃所有权利，单方面解除本合同并自动退租。王琴不退押金及保证金并收回房产，屋内如有麦亚燕遗留物品视为弃物。故可推断出在每月10号后，麦亚燕还未缴纳当月租金，都可视为麦亚燕单方面要求解除合同并退租，王琴也相应的享有没收押金及保证金并收回房产的权利。本案中，双方均确认麦亚燕缴纳涉案房屋的租金至2017年7月2日，结合租赁协议内容约定，麦亚燕在2017年7月10日还未缴纳涉案房屋7月租金的情况下，就应视为麦亚燕单方面解除合同并退租，王琴有权利收回房屋，并将屋内遗留物视为弃物。王琴怠于履行收房权利导致房屋空置造成的租金损失，其无权向麦亚燕要求，且王琴在2017年11月将涉案房屋另行出租给他人时，麦亚燕也并未取回涉案房屋内遗留物品，可见王琴亦是按照合同约定将麦亚燕遗留之物作为弃物处理，故一审法院没有支持王琴要求麦亚燕支付从2017年7月3日起至租期合同届满之日的租金，符合合同约定，本院予以维持。关于麦亚燕未及时将艺团公司登记的住所地从涉案房屋迁移，应否支付相应租金的问题。本院认为，如上分析，涉案房屋租赁合同在麦亚燕拖欠租金长达10日后就应视为解除，该租赁合同解除后，麦亚燕已经无再占有并控制使用涉案房屋，亦无支付租金的义务，麦亚燕未及时迁移艺团公司的注册所在地，虽非诚信行为，但并不产生需要支付涉案房屋租金的法律后果，且实际上该行为也未影响王琴对涉案房屋继续出租收益，故王琴该上诉主张理据不足，本院不予支持。因陈某明确表示其就本案所涉事实的陈述只是代表其个人意见，且前后陈述矛盾，故本院对陈某的陈述不予采信。王琴二审提交的其他证据与本案处理结果无关，本院不予审查。综上所述，王琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1098.2元，由王琴负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年三月七日书记员 冯 韵彭诗敏