广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终249号上诉人（原审原告、反诉被告）：莫翠下，女，1976年7月2日出生，汉族，住广东省廉江市。上诉人（原审被告、反诉原告）：孔敏诗，女，1983年9月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：黄东阳，广东百高律师事务所律师。委托代理人：罗昭琴，广东百高律师事务所实习律师。上诉人莫翠下、孔敏诗因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初2639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。莫翠下上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判支持莫翠下的全部诉讼请求，判令孔敏诗无权没收莫翠下支付的房屋按金并退还1200元；2、本案的诉讼费用由孔敏诗承担。事实与理由如下：一、一审法院认定莫翠下主张房屋修缮费6500元及搬迁费3000元无证据证明，但莫翠下事实上已对房屋进行修缮。由于孔敏诗原因导致合同解除并造成莫翠下的实际损失，孔敏诗应对莫翠下的修缮及搬迁损失进行赔偿；二、一审判决孔敏诗没收莫翠下的房屋按金用于抵扣莫翠下向孔敏诗支付的两个月租金与事实不符。其一，一审法院认定莫翠下在2017年10月1日后再无缴纳房租有误，实际上是2017年11月1日后无缴纳；其二，一审判决确认2017年12月26日（2017）粤0105执2055号案的执行笔录记载孔敏诗支付莫翠下5400元后，莫翠下同意搬离房产，但莫翠下对此并不知情也未收到该笔款项，莫翠下只收到孔敏诗退回的2900元预支水电费；二、莫翠下与孔敏诗在法院签署执行笔录后，孔敏诗并未对莫翠下进行赔偿。因涉案房屋被执行，造成莫翠下遭受装修费和搬迁费的损失，孔敏诗应予以赔偿并支付违约金及退回一个月的按金。孔敏诗对莫翠下的上诉请求答辩称：答辩意见与上诉状一致。孔敏诗上诉请求：撤销原审判决第三项，改判莫翠下向孔敏诗支付违约金1200元。事实与理由如下：原审判决驳回孔敏诗要求莫翠下支付违约金1200元的诉请没有法律依据。其一，在涉案房屋被拍卖前，莫翠下自行向（2017）粤0105执2055号案的执行法官表示自愿腾退房屋，故不存在租赁合同无法履行的情形。其二，莫翠下于2017年10月停止交纳租金，而莫翠下直至2018年1月才将涉案房屋的钥匙交至上述执行案件法官手中。在交付涉案房屋前两个月，莫翠下拖欠租金而先构成违约，涉案租赁合同在法院拍卖涉案房屋前已因莫翠下违约而解除。莫翠下对孔敏诗的上诉请求答辩称：不同意孔敏诗的上诉请求。莫翠下仅欠付一个月的租金未付。莫翠下预先存入了3000元水电费，因法院查封涉案房屋，同时冻结了预存水电费的账户，导致莫翠下无法使用房屋。孔敏诗仅退还2900元水电费，但未退还按金。莫翠下于2018年2月12日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、孔敏诗向莫翠下返还搬迁费3000元、违约金1200元、修缮费用6500元；2、孔敏诗承担诉讼费。孔敏诗反诉请求判令：1、没收莫翠下按金2400元，莫翠下支付1200元违约金给孔敏诗；2、本案诉讼费由莫翠下承担。孔敏诗反诉请求判令：1、没收莫翠下按金2400元并要求莫翠下支付1200元违约金；2、本案诉讼费由莫翠下承担。原审法院经审理查明：位于广州市海珠区燕子岗22号605房的产权人是曾昱，共有情况为单独所有，建筑面积为49.4578平方米，登记附注：2009年7月30日曾昱、中国农业银行广州市流花支行申请持房产证抵押，来函摘要：原审法院于2016年3月4日以（2016）粤0105民初1569号协助执行通知书及民事裁定书各一份查封该业，查封时效从2016年3月4日至2019年3月3日；等。2016年1月1日，莫翠下（承租人、乙方）与孔敏诗（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在燕子岗路22号605房租给乙方作居住使用，租期为伍年，从2016年1月1日至2021年1月1日；乙方须缴纳每月租金1200元；签订本合约之日，乙方即时向甲方交付壹个月租金1200元和按金2400元；合约期满，乙方应交清租金及其他费用，甲方应将按金无息退回给乙方；租赁期间，乙方不可将该房产分租；每月的管理费、电话费、电视无线费、水电费、清洁费等杂费均由乙方支付；租赁期间内甲乙双方不得借故解除合约，如任何一方在未征得对方同意时提前退租，须赔偿壹个月租金；租赁期间，乙方如拖欠租金达五天以上（含五天）或欠交管理费、水电费等达到壹个月则视为乙方违约，合同因违约而终止，甲方有权对出租房开锁，乙方不得因此对甲方追究任何责任，乙方需无条件迁出房屋；等。原审另查明：莫翠下在2017年12月26日在原审法院（2017）粤0105执2055号案件的执行笔录中表示：如果曾昱将5400元退还给其的话，其会在一周内搬出涉案房屋，交由法院拍卖。此后在2018年1月5日，莫翠下在上述案件的执行笔录中表示：收到曾昱交付的款项，其会在2018年1月8日前将上述房屋的钥匙交到法院。原审过程中，莫翠下就其主张还提交了以下证据：广州市海珠区人民法院张贴在涉案房屋门口的《执行裁定书》（微信时间是2017年12月24日）和公告（微信时间是2017年10月13日）、停电封条的微信截图。孔敏诗对此质证表示：对其真实性、合法性和关联性均不予认可。孔敏诗就其反诉主张还提交了以下证据：1、微信往来内容，其中2017年11月21日，莫翠下：燕子岗那间屋，一直都是交钱给你女的，现在她话以她无关，打她老公电话又唔听，你话我点啊！用什么办法都联系唔到你所有人，钱是你收，有事就叫我找她前夫。请问这样合理吗？；孔敏诗：既然房子如期使用，你也既然依然收租客的房租你为什么不交租，既然你认为不需交租，为什么你依然收租客的房租呢；莫翠下：是想同你讲清楚法院要封屋，我屋里边有好多家电私，点次理好；孔敏诗：现实所示，你认为房子没问题，才会依然收房客房租，既然如此，你就应该如期交付房租给房东，否则就属于违约；法院封房前我们一定会有人与你联系，作为房东，我们的去向并不需要一一向你汇报。同时这也不是你不交租的理由啊；另外，既然江燕路的房子现在还没查封，你今天就可把家私搬走，何必纠结这问题；2、广州市越秀区民政局出具的《离婚登记审查处理表》，记载：申请人为曾昱和孔敏诗，离婚登记日期为2015年12月11日，其中《离婚协议书》约定：双方对共同财产的处理是房屋共两间，分别为广州市越秀区文德东路33号305房和广州市海珠区江燕路22号605房，均归女方所有；等。莫翠下对此质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均没有异议，对证据2的真实性无法确认，无法知道孔敏诗是否真实离婚，协议的内容不清楚。原审诉讼中，双方一致确认：莫翠下交纳租金至2017年10月。莫翠下表示：其认为双方的合同关系没有解除，本案中要求解除；涉案房屋的钥匙已于2018年1月8日交给法院，涉案房屋没有交给孔敏诗；其重新翻新了房屋的墙体，重做了房屋的水电，所以要求孔敏诗支付修缮费6500元，涉案房屋内的家私家电是其找人搬走的，并就此支付了3000元的搬迁费，但均没有证据证明。孔敏诗表示：按照合同第十条的约定，双方的租赁关系于2017年10月7日解除；涉案房屋虽然登记在曾昱名下，但根据离婚协议的约定，涉案房屋归孔敏诗所有，因为涉案房屋尚有抵押权，所以无法办理产权变更登记。原审法院认为：莫翠下与孔敏诗签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，当事人均应按合同约定全面履行义务。诉讼中，孔敏诗确认因其前夫曾昱原因导致涉案房屋被原审法院采取强制执行措施，且莫翠下确认已于2018年1月8日将涉案房屋的钥匙交至原审法院执行法官手中，故对于双方的租赁关系于2018年1月8日实际无法履行的事实予以确认，莫翠下、孔敏诗之间的租赁合同也因事实不能履行而于当日解除。莫翠下认为双方的租赁合同没有解除，现要求解除，依据不足，不予支持。根据莫翠下提供的证据可知，于2017年10月在涉案房屋门口张贴执行公告，结合孔敏诗提交的证据1中的内容，原审法院对莫翠下由于不清楚涉案房屋被执行的具体情况且未找到孔敏诗的情况下而迟延交租的事实予以合理采信。孔敏诗认为合同是因为莫翠下迟延交租达到合同约定的解除条件，合同已于2017年10月7日解除，依据不足，不予采纳。孔敏诗反诉请求莫翠下支付1200元违约金，理据不足，不予支持。但2017年12月莫翠下在知悉具体执行情况后并在原审法院笔录中承诺收取曾昱的款项后同意搬离，故莫翠下主张是孔敏诗原因导致合同不能履行，孔敏诗需支付违约金，依据不足，也不予支持。由于莫翠下交租至2017年10月，故孔敏诗要求莫翠下支付2017年11月、12月的租金（用孔敏诗收取莫翠下的2400元按金予以抵扣）合理有据，予以支持。但莫翠下主张其支付了房屋修缮费6500元和搬迁费3000元，却均无证据证明，故该两项款项的请求证据不足，均不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，于2018年8月31日作出判决如下：一、孔敏诗有权没收莫翠下支付的房屋按金2400元（用以抵扣莫翠下需向孔敏诗支付的2017年11月、12月的租金）；二、驳回莫翠下的全部诉讼请求；三、驳回孔敏诗的其他诉讼请求。本诉受理费67.5元由莫翠下负担。反诉受理费25元，由莫翠下负担16.5元，孔敏诗负担7.5元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，莫翠下向本院提交了收据并申请证人郑某出庭作证，以证明其支出了搬迁费和修缮费共计9000元。孔敏诗对此发表如下质证意见：收据不属于二审新证据，莫翠下在二审中提交属于无正当理由逾期提交；关于修缮费用的支出，仅有案外人出具的收据，不足以认定修缮事实的发生。关于搬迁费用，莫翠下是自愿腾退房屋，即使发生该项费用，也不应当由孔敏诗承担。本院认为：本案二审的争议焦点包括以下几项：其一，莫翠下是否欠付孔敏诗2017年10月1日至31日期间的租金；其二，双方是否构成违约；其三，莫翠下是否有权要求孔敏诗赔偿修缮费及搬迁费。关于莫翠下是否欠付孔敏诗2017年10月1日至31日期间租金的问题。交纳租金属于莫翠下作为承租人应当履行的合同义务。莫翠下上诉主张其已向孔敏诗支付2017年10月1日至31日期间的租金，但未就此举证证明。因此，莫翠下的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于双方是否构成违约的问题。依据已查明的事实，在双方签订的《租赁合同》履行过程中，涉案房屋因孔敏诗原配偶原因被法院强制执行。虽然执行法院的强制执行行为并不必然导致莫翠下无法继续使用涉案房屋，但客观上仍会对莫翠下的继续使用造成一定的不利影响，莫翠下在此情况下主动向执行法院交还涉案房屋，既是对自身权利风险的规避，也为执行法院顺利处置涉案房屋以保障涉案房屋变现价值的最大化提供了一定的便利。因此，双方对造成《租赁合同》提前解除均负有一定的责任，但不宜据此认定任何一方构成违约。另结合本案现有证据及日常生活经验，也可认定莫翠下拖欠2017年10月1日起的租金与涉案房屋被法院强制执行之间存在一定的关联，即莫翠下迟延支付租金事出有因，不宜认定莫翠下该行为构成违约。综上，原审判决认定双方均不构成违约，并据此驳回双方有关要求对方支付违约金的诉请并无不当，可予维持。关于莫翠下是否有权要求孔敏诗赔偿修缮费及搬迁费的问题。其一，莫翠下提交的证据并不足以充分证明其就涉案房屋实际支出了修缮费6500元，且，即使莫翠下实际支出了该项费用，莫翠下也未充分举证证明该项费用的支出为必然且已经孔敏诗同意，故莫翠下诉请孔敏诗对此予以赔偿缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。其二，莫翠下提交的证据并不足以充分证明其实际支出了搬迁费3000元，且，即使莫翠下实际支出了该项费用，该项费用的支出也系因莫翠下履行交还租赁物的义务所致，与孔敏诗的合同义务无关，莫翠下也未举证证明孔敏诗承诺支付该项费用，故莫翠下诉请孔敏诗赔偿搬迁费亦于法无据，原审判决对此予以驳回亦无不当，应予维持。综上所述，上诉人莫翠下与孔敏诗的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费134元，由莫翠下负担84元，孔敏诗负担50元。本判决为终审判决。审判长     审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年三月十三日书记员  王文杰