安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1252号上诉人（原审原告）：钱嘉熙，女，1991年2月3日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：庞四旺，安徽宏淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：都杰，安徽宏淼律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽宝利丰投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道766、838号。法定代表人：陈海斌，总经理。委托诉讼代理人：程秋生，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪新元，安徽汉合律师事务所实习律师。上诉人钱嘉熙与上诉人安徽宝利丰投资发展有限公司(以下简称宝利丰公司)商品房销售合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初4753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱嘉熙上诉请求：撤销一审判决，改判宝利丰公司以2044251元为基数按日万分之零点五的标准自2017年8月4日起向钱嘉熙支付违约金至办证之日（2018年6月22日）。事实与理由:双方合同第十五条对宝利丰公司逾期办证的违约责任虽有约定，但该约定显失公平，不利于保护业主的利益。一、双方合同约定的违约金标准是已付房价款0.5%，这是固定比例的违约金，即出卖人无论违约多长时间，都只需要按该标准支付违约金，显然不利于保护买受人的利益。双方签订的合同的条款是宝利丰公司提供的格式合同条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。第四十条，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方合同第十五条第二款的约定违反公平原则，应属无效。二、综合双方合同第七条以及附件四合同补充协议，合同中对于钱嘉熙的违约的情形都是按日计算违约金，且最低标准都是按日万分之零点五计算违约金，根据权利义务相一致的原则，钱嘉熙请求按该标准计算宝利丰公司逾期办证的违约金，合理合法。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁结构予以增加。钱嘉熙的损失最低也是按银行同期存款利率标准来计算，而日万分之零点五的标准与银行同期存款利率标准相当。宝利丰公司针对钱嘉熙的上诉辩称，钱嘉熙主张格式条款加重其责任，免除其主要权利的说法无事实及法律依据。双方签订的合同系国家工商行政管理局及建设部监制，合同及补充协议系双方自愿签订，且已经合肥市房屋登记管理机关登记备案，因此该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。双方合同内容并非加重合同相对方的责任或者免除对方的权利，更未免除宝利丰公司的责任。钱嘉熙主张按照日万分之零点五的标准计算违约金没有事实及合同依据。钱嘉熙没有提供证据证明其实际损失大于合同约定的违约金数额，应依法承担不利的法律后果。宝利丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回钱嘉熙一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的前提是双方当事人没有特殊约定的情形，但案涉合同第15条，双方关于产权登记已经作出了明确约定，一审法院直接适用前述法律规定欠妥，对宝利丰公司显示公平。依据双方合同第15条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本案中，宝利丰公司2017年6月3日向钱嘉熙交付房屋，于2017年8月10日向产权登记机关申请房屋“期转现新建”，基本依照合同约定履行了自身义务为构成合同违约，且依据合同附件四合同补充协议第九条约定，“买受人委托出卖人办理所购商品房房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所需资料，否则出卖人有权相应推迟办证手续”。本案中钱嘉熙并未举证证明其依照合同约定在房屋交付的同时向宝利丰公司提交了办理房屋产权证所需的全部资料。亦未提供证据证明其向宝利丰公司提交上述资料的具体时间，钱嘉熙应当承担不利后果。钱嘉熙针对宝利丰公司的上诉辩称，钱嘉熙与宝利丰公司虽然就逾期办证的违约责任进行了约定，但该约定显失公平，不利于保护钱嘉熙的权益，应属无效。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并未违反法律规定，宝利丰公司向产权登记机关申请房屋“期转现新建”属于初始登记的范畴，这本是宝利丰公司应尽的义务，本案的焦点是宝利丰公司未按合同约定的期限办理钱嘉熙的房屋权属证书。宝利丰公司未提供任何证据证明逾期办证存在合理的理由，应当承担违约责任。钱嘉熙已经在2017年6月3日交房时向宝利丰公司提交了办证所需全部资料，并交纳了办证所需的全部税费，且钱嘉熙从未收到宝利丰公司通知存在任何问题，如宝利丰公司认为是钱嘉熙的原因造成逾期办证，应当提供相应的证据予以证明，举证责任在宝利丰公司。钱嘉熙向一审法院起诉请求：1、判令宝利丰公司立即为钱嘉熙办理位于合肥市包河区徽州大道与靶场路交口宝利丰广场8幢3101室的房屋权属证书；2、判令宝利丰公司向钱嘉熙支付逾期办理房屋权属证书的违约金，自2017年8月4日起算，以钱嘉熙己支付的房屋总价款2044251元为基数，按日万分之零点五计算至宝利丰公司完成办理房屋权属证书之日，暂计至起诉时为27597.39元；3、判令宝利丰公司返还钱嘉熙住房维修基金24009.9元，并自2018年1月1日起按年利率6%支付利息，暂计至起诉时为480.2元；4、判令本案全部费用由宝利丰公司承担。一审法院查明：钱嘉熙为购买由宝利丰公司开发的位于安徽省合肥市包河区徽州大道与靶场路交口宝利丰广场8幢3101房屋，于2016年2月27日与宝利丰公司签订《商品房屋买卖合同》，合同约定：该房屋建筑面积153.41平方米，房屋总价款为2044251元。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。《商品房屋买卖合同》附件四—《合同补充协议》约定：买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所需资料（包括购房合同、夫妻双方或单身身份证复印件、未成年人户口簿及其监护人身份证和户口簿复印件、购房收据、委托书、面积结算协议等）以及相关费用（含专项维修资金、相关税费、面积差异结算款等，如有变化以房管部门、税务部门的最新规定为准）。否则，出卖人有权相应推迟办证手续。同时，合同中有关逾期办证的法律责任由买受人承担。如出卖人已为买受人银行按揭贷款提供担保的，但买受人未按出卖人通知的时间提供办证所需资料及缴纳办证税费的，买受人应每日按照合同金额的万分之零点五向出卖人支付违约金。合同签订后，钱嘉熙按照合同约定向宝利丰公司支付了首付款704251元，余款1340000元已办理了按揭贷款。2017年6月3日，宝利丰公司向钱嘉熙交付房屋，钱嘉熙在房屋交付接收确认单上明确表示“不选择自行办证”，并于当日缴纳了由宝利丰代收的维修基金、产权证登记费、印花税、工本费、契税等费用。经查询合肥市不动产登记系统显示：宝利丰公司于2017年8月10日向产权登记机关申请房屋“期转现新建”，2017年8月13日“期转现新建”办结；2017年8月14日申请房屋“初始登记”（宝利丰公司提交的证据《房屋所有权初始登记申请书》申请人签章落款日期为2017年7月24日），2017年11月22日“初始登记”办结，新建商品房登记至宝利丰公司名下；2018年6月22日申请房屋“转移登记”，当日转移登记办结，至此安徽省合肥市包河区徽州大道与靶场路交口宝利丰广场8幢3101房屋登记至钱嘉熙名下，钱嘉熙现已取得房屋权属证书。一审开庭后，钱嘉熙委托诉讼代理人书面申请自愿放弃“判令宝利丰公司以多收取的住房维修基金24009.9元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日（2018年5月15日）止，按年利率6%向钱嘉熙支付利息533元”的诉请。一审法院认为，钱嘉熙与宝利丰限公司签订的《商品房买卖合同》由国家工商行政管理局及中华人民共和国建设部监制，该合同及《合同补充协议》由双方自愿签订，且签订后已在合肥市房屋登记机关登记备案。合同中关于宝利丰公司逾期办理产权登记违约责任承担方式、违约金的比例等内容均用加黑字体特别标注提示，并以下划线形式表明可由合同双方当事人自行协商确定。同时合同在宝利丰公司未为钱嘉熙银行贷款提供担保的情况下，关于宝利丰公司逾期办理产权登记和钱嘉熙逾期缴纳办理产权登记的相关税、费及提交相关材料承担违约责任的违约金比例均约定一致，仅在宝利丰公司为钱嘉熙银行贷款提供了担保的情况下，因宝利丰公司责任增加，而相应的变更了违约金的计算方式，符合权利义务对等原则。因此该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同双方均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。合同签订后，自宝利丰公司于2017年6月3日向钱嘉熙交付房屋，至2018年6月22日案涉房屋权属登记办理完毕，业已超过90日。因钱嘉熙于2017年6月3日已缴清办理房屋权属登记所需的所有费用，并以书面形式明确表示“不选择自行办证”，故在房屋登记机关于2017年11月12日将安徽省合肥市包河区徽州大道与靶场路交口宝利丰广场8幢新建商品房初始登记办理完成后，案涉8幢3101房屋已完全具备了申请办理房屋权属登记的条件，但宝利丰公司无正当理由在初始登记办结200余天后，于2018年6月22日才按照钱嘉熙委托，代为向房屋登记机关申请办理案涉8幢3101房屋权属登记，致钱嘉熙自房屋交付使用之日起超过90日未能取得房屋权属证书。根据合同约定因宝利丰公司的责任，致钱嘉熙不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，宝利丰公司应当按已付房价款的0.5%，向钱嘉熙支付逾期办理产权登记违约金10221.26元（2044251元×0.5%）。钱嘉熙认为合同约定的违约金明显过低，不足以弥补其损失，根据商品房买卖合同纠纷案件相关司法解释及民事诉讼举证规则的相关规定，应当提供证据证实宝利丰公司逾期办理房屋权属登记给其造成的实际损失大于合同约定的违约金数额，本案在举证期限内钱嘉熙未能提供证实其实际损失金额，应依法承担举证不能的不利后果。该院对其要求以及己支付的房屋总价款为基数，按日万分之零点五标准，按日计算违约金的诉讼请求，依法不予支持。另，钱嘉熙自愿放弃判令宝利丰公司以多收取的住房维修基金24009.9元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日（2018年5月15日）止，按年利率6%向其支付利息533元的诉请，系其真实意思表示，且不违反法律规定，该院予以采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、安徽宝利丰投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付钱嘉熙逾期办理产权登记违约金10221.26元；二、驳回钱嘉熙的其他诉讼请求。案件受理费504元，减半收取计252元，由钱嘉熙负担224元，由安徽宝利丰投资发展有限公司负担28元。二审中，双方均未提供新证据。对一审查明事实本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，宝利丰公司与钱嘉熙签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定了宝利丰公司负有在商品房交付后60日内负有将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，并同时约定了宝利丰公司违约应承担的违约责任，赋予了买房人退房或主张违约金的选择权。该条款并未免除或加重单方责任，排除当事人主要合同权利义务，钱嘉熙主张前述条款约定无效，不予支持。且，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条还赋予了当约定的违约金低于违约造成的损失时，守约方请求人民法院予以增加的权利。钱嘉熙主张双方合同约定的违约金过低，但并未能举证或者明确因宝利丰公司逾期办证给其实际造成的损失，一审对于其超出合同约定标准主张违约金的请求不予支持并无不当，本院亦予以维持。钱嘉熙在房屋接收当日选择不自行办证，并向宝利丰公司缴纳了办证所需相关契税，此后宝利丰公司未提供证据证明钱嘉熙存在补交材料的情况下成功为钱嘉熙办理了权属证书，宝利丰公司主张系钱嘉熙的原因导致逾期办证的理由不能成立。综上，钱嘉熙、宝利丰公司的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由钱嘉熙负担794元，宝利丰公司负担56元。本判决为终审判决。审判长 陆   建   群审判员 方玮韡审判员余海兰二〇一九年三月二十一日书记员 吴   丁   蔷附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。