上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初13410号原告：蒋道建，男，1980年2月17日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：庄晓骏，上海诚立律师事务所律师。被告：肖士鹏，男，1983年8月3日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：王伟，上海旭泽律师事务所律师。被告：侯德义，男，1979年6月5日生，汉族，住安徽省巢湖市。被告：杨雷红，男，1981年6月4日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：王伟，上海旭泽律师事务所律师。第三人：屈汉祥，男，1965年10月20日生，汉族，住上海市浦东新区耀华陆87弄23号701室。原告蒋道建与被告肖士鹏、侯德义、杨雷红土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，因原告申请，本院依法追加屈汉祥为第三人参加诉讼。第一次庭审原告蒋道建及其委托诉讼代理人庄晓骏、被告肖士鹏、杨雷红及其委托诉讼代理人王伟、被告侯德义到庭参加诉讼，第二次庭审原告蒋道建及其委托诉讼代理人庄晓骏、被告肖士鹏、杨雷红及其委托诉讼代理人王伟、第三人屈汉祥到庭参加诉讼。被告侯德义经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。蒋道建向本院提出诉讼请求：1、判令解除蒋道建与肖士鹏、侯德义、杨雷红签订的《土地租赁合同》；2、判令肖士鹏、侯德义、杨雷红归还蒋道建租金人民币(以下币种同)850,000元；3、判令肖士鹏、侯德义、杨雷红支付逾期归还租金的利息(以850,000元为基数，6%为年利息，自2018年4月23日起计算至实际归还租金之日止)。事实和理由：2018年3月9日，蒋道建与屈汉祥签订了租赁协议，承租位于上海市嘉定区马陆镇澄浏中路老横仓路(以下简称系争土地)厂房，后合同并未实际履行。2018年4月1日，蒋道建与肖士鹏、侯德义、杨雷红签订土地租赁合同，约定由蒋道建承租系争土地，面积暂测18.5亩，实际使用15亩，每亩租金100,000元，租期自2018年4月1日至2019年3月31日。双方特别约定如遇政府征收，蒋道建未使用满三个月，则肖士鹏、侯德义、杨雷红应返还全部租金。合同签订后，蒋道建向肖士鹏、侯德义、杨雷红共计支付了租金850,000元。2018年4月22日，蒋道建收到了嘉定新城(马陆镇)马东园区工作委员会的告知书，要求配合“五违四必”整治工作，故蒋道建搬离了系争土地。蒋道建未使用满三个月，但肖士鹏、侯德义、杨雷红未按约退还租金，故蒋道建诉至法院。肖士鹏、杨雷红辩称，不同意蒋道建的诉请。系争土地为屈汉祥所有，屈汉祥让肖士鹏、侯德义、杨雷红帮忙出租，因肖士鹏、侯德义、杨雷红没有权限直接出租，故肖士鹏、侯德义、杨雷红与蒋道建签订的租赁合同应属无效。仅认可蒋道建与屈汉祥的租赁协议。即使返还租金，要求扣除代蒋道建向屈汉祥支付的租金。肖士鹏收到蒋道建的租金50,000元后，转账给了屈汉祥10,000元，现同意退还蒋道建40,000元。杨雷红收到蒋道建的租金362,000元后，将200,000元转给了屈汉祥，又应屈汉祥的要求将100,000元转给了案外人王某，故杨雷红仅收取了蒋道建租金62,000元，现杨雷红同意返还蒋道建50,000元。侯德义辩称，不同意原告诉请，侯德义仅作为蒋道建与肖士鹏、杨雷红的介绍人，未收取过蒋道建的租金，不应承担返还义务。屈汉祥述称，屈汉祥并未委托肖士鹏、侯德义、杨雷红出租系争土地。2018年3月9日，蒋道建与屈汉祥签订了合作协议，由蒋道建使用系争土地，每亩100,000元，蒋道建实际使用土地面积为18.5亩。签订合同时屈汉祥认为肖士鹏、侯德义、杨雷红与蒋道建是一起的，共收到了蒋道建、肖士鹏、杨雷红使用费380,000元，具体谁支付的不清楚。屈汉祥亦未要求杨雷红将100,000元支付给王某。后因系争地块被整治，蒋道建要求屈汉祥返还使用费50,000元，故屈汉祥已返还蒋道建50,000元，双方就土地租赁事宜已无争议。本院经审理认定事实如下：2018年3月9日，蒋道建(乙方)与屈汉祥(甲方)签订《合作协议》一份，约定乙方使用甲方在澄浏中路工地仓库做临时拆件报废汽车，乙方必须合法，如不合法乙方自己承担法律后果，乙方使用仓库面积10亩，每亩100,000元，按实际使用计算，甲方确保使用期限不少于3个月，协议暂定一年。合同签订后，屈汉祥向蒋道建交付了系争土地，蒋道建于3月下旬入场经营。后蒋道建与屈汉祥对系争土地进行丈量，确认系争土地面积为18.5亩。蒋道建于2018年3月9日、4月9日、4月13日、5月8日分别向屈汉祥支付使用费100,000元、30,000元、60,000元及10,000元。后杨雷红分别于2018年4月3日、4月9日代蒋道建向屈汉祥支付使用费120,000元、50,000元，共计代蒋道建支付屈汉祥使用费170,000元。肖士鹏于2018年3月22日代蒋道建向屈汉祥支付使用费10,000元。蒋道建共计支付屈汉祥使用费380,000元。2018年4月22日，嘉定新城(马陆镇)马东园区工作委员会向上海多鲜乐食品工业有限公司(以下简称多鲜乐公司)、上海金安泰建筑安装工程有限公司(以下简称金安泰公司)及屈汉祥出具告知书，告知将对其在位于横仓公路、澄浏中路口东南角地块违法建筑物内违法开展废旧物资回收及加工生产的行为依法予以综合整治……要求自即日起1个月内自行整改并搬离完毕。2018年5月4日，蒋道建在告知书中承诺6月底搬离。2018年7月12日，屈汉祥退还蒋道建50,000元。蒋道建已搬离系争土地。另查，2018年3月28日，肖士鹏向蒋道建出具收条，载明“今收到蒋道建横仓公路和澄浏公路厂房半年租金700,000元”(该款中包含蒋道建支付给屈汉祥的100,000元)。蒋道建又于3月30日支付肖士鹏3,000元。2018年4月1日，肖士鹏、侯德义、杨雷红(甲方)与蒋道建(乙方)签订土地租赁合同一份，约定甲方位于马陆镇澄浏中路老横仓路厂房(出租给乙方)，每亩租金100,000元，土地租金半年一付，甲方必须提供凭据，土地使用性质，报废汽车分解，如果乙方刚搬进场地三个月内，且在合同期内政府不让做，甲方退还乙方全部租金；土地租赁期限1年，即自2018年4月1日至2019年3月31日止，到期后如政府不征用，乙方有优先续租权，在租赁期内，如果政府征地，乙方必须服从，甲方应提前三个月通知乙方按照实际能使用的时间计费，剩余的租金应无条件退还乙方，如有政府动迁，未满实际租赁的期限所涉及的一切损失应由甲方适当赔付。合同签订后，蒋道建于2018年4月11日分别支付肖士鹏47,000元、支付杨雷红50,000元。另查，案外人金安泰公司与多鲜乐公司建设工程施工合同纠纷一案【(2011)沪二中民二(民)初字第8号】中查明，2006年7月3日，多鲜乐公司(发包人)与金安泰公司(总承包人)、南通四建集团有限公司(分包人)签订《上海多鲜乐食品工业有限公司嘉定工程施工合同》，承包人代表屈汉祥，该工程于2009年3月17日停工。多鲜乐公司取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》【沪嘉建(2007)XXXXXXXXF01874】(建设位置覆盖系争土地)。审理中，蒋道建陈述850,000元明细为：1、2018年3月28日肖士鹏出具的700,000元收条，700,000元组成为2018年3月9日转账支付屈汉祥100,000元，2018年3月27日现金支付肖士鹏100,000元、转账支付杨雷红100,000元，2018年3月28日转账支付杨雷红212,000元及案外人王某188,000元；2、2018年3月30日、4月11日共计转账支付肖士鹏50,000元；3、2018年4月9日、4月13日、5月8日共计转账支付屈汉祥50,000元(不包含屈汉祥已退还的50,000元)；4、2018年4月11日转账支付杨雷红50,000元。转账支付给王某系应肖士鹏的要求。肖士鹏陈述其在蒋道建付款前先出具700,000元收条，其未收到100,000元现金，其收到50,000元，后转账给了屈汉祥10,000元，实际收到40,000元，至于通知蒋道建向王某转账系应屈汉祥的要求。杨雷红陈述其收到362,000元后，将200,000元转给了屈汉祥，又应屈汉祥的要求将100,000元转给了王某，故其仅收取了蒋道建使用费62,000元。屈汉祥陈述其共收到蒋道建、肖士鹏、杨雷红支付的使用费330,000元，其与王某无债权债务关系，并未通知肖士鹏及杨雷红向王某转账，系争土地属于多鲜乐公司，因其承建的工程未竣工，且多鲜乐公司拖欠其工程款，故尚未将工程移交多鲜乐公司，由其在实际使用系争土地及房屋，蒋道建于2018年7月搬离系争土地，按蒋道建实际使用的土地面积，蒋道建还应补交使用费。本案的争议焦点为：一、蒋道建与肖士鹏、侯德义、杨雷红之间租赁合同的效力。根据查明的事实，蒋道建与屈汉祥就系争土地签订过租赁合同，合同签订后屈汉祥交付蒋道建系争土地。肖士鹏、侯德义、杨雷红出租系争土地并无合法根据，故蒋道建与肖士鹏、侯德义、杨雷红之间租赁合同应属无效。二、2018年3月27日，蒋道建是否支付肖士鹏现金100,000元。2018年3月28日，肖士鹏虽向蒋道建出具700,000元的收条一份，但根据蒋道建同时期的付款方式均采用转账支付，且100,000元金额较大，其未能提供充分证据予以证实，故本院难以认定蒋道建于2018年3月27日支付肖士鹏现金100,000元该节事实。三、2018年3月28日，蒋道建向王某支付188,000元，可否视为交付肖士鹏、侯德义、杨雷红的使用费。肖士鹏、杨雷红认为系蒋道建自行支付给案外人，与本案无关。本院认为，蒋道建系应肖士鹏的要求向王某支付188,000元，且肖士鹏于同日向蒋道建出具了收条，该行为可视为对该笔使用费的确认，故蒋道建支付给案外人王某188,000元应视为由肖士鹏、侯德义、杨雷红收取的使用费。本院认为，肖士鹏、侯德义、杨雷红出租系争土地并未取得系争土地权利人同意且无合法依据，故蒋道建与肖士鹏、侯德义、杨雷红间的租赁合同应属无效。因合同无效取得的财产应予返还。蒋道建已搬离系争土地，故本案不涉及土地的返还事宜。蒋道建虽实际使用了系争土地，但系争土地系由屈汉祥交付蒋道建使用，蒋道建应向屈汉祥支付相应的使用费，根据蒋道建的实际使用期限，屈汉祥收取蒋道建使用费330,000元应属合理。肖士鹏、杨雷红擅自收取蒋道建土地使用费于法相悖，肖士鹏、杨雷红共计收取蒋道建土地使用费600,000元，扣除代蒋道建向屈汉祥支付的180,000元，还应返还蒋道建420,000元。因肖士鹏、侯德义、杨雷红为租赁合同的相对方，故肖士鹏、侯德义、杨雷红应向蒋道建共同承担返还使用费的责任。蒋道建主张420,000元的利息，并无不当，本院予以支持，至于该款起算日期自蒋道建提起诉状之日即2018年7月30日较妥。至于蒋道建要求肖士鹏、侯德义、杨雷红返还其支付给屈汉祥的款项，无法律依据，本院不予采信。杨雷红辩称其应屈汉祥要求将100,000元支付给王某，但未提供相应证据予以证明，故对其辩解本院不予采信。侯德义经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，其自行放弃答辩权、举证权、质证权等诉讼权利导致的法律后果，由侯德义自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告蒋道建与被告肖士鹏、侯德义、杨雷红签订的土地租赁合同无效；二、被告肖士鹏、侯德义、杨雷红应于本判决生效之日起十日内返还原告蒋道建420,000元；三、被告肖士鹏、侯德义、杨雷红应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋道建利息(以420,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年7月30日起计算至实际履行第二项判决义务之日止)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,427元，减半收取6,213.5元，保全费5,000元，合计诉讼费11,213.5元，由原告蒋道建负担2,413.50元，由被告肖士鹏、侯德义、杨雷红负担8,800元，被告肖士鹏、侯德义、杨雷红负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄燕二〇一九年三月二十九日书记员  孙鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。