河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初82号原告：洛阳市全意物业管理有限公司，住所地洛阳市西工区九都路69号亚威金港商务中心9楼935号。法定代表人：秦大拴，该公司副总经理。委托诉讼代理人：安利芬，河南国丰律师事务所执业律师。被告：张卫华，男，汉族，1975年4月29日出生，住洛阳市西工区。原告洛阳市全意物业管理有限公司（以下简称全意公司）与被告张卫华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。全意公司委托诉讼代理人安利芬，张卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全意公司向本院提出诉讼请求：1.判令张卫华立即支付全意公司物业费3408元、违约金1022元、垃圾处理费206元、基本热费3008元，共计7644元；2.判令张卫华承担本案全部诉讼费用。事实和理由：张卫华为亚威金水岸3号楼1单元102室物业所有人。全意公司与张卫华委托的张进仁签订了《物业管理前期服务协议》，经洛阳市西工区物价办公室文件批复，自2013年10月1日起物业费调整为每月0.4元/平方米，张卫华自2008年6月1日至2018年12月31日拖欠物业费3408元；根据洛阳市人民政府文件的相关规定，张卫华拖欠2008年6月1日至2016年12月31日期间垃圾处理费206元；根据洛发改价管[2013]12号文件及全意公司与热力公司签订的《供热合同》，张卫华拖欠2009年至2016年基本热费3008元。经全意公司多次催促，张卫华拒绝履行义务，故提起诉讼。张卫华辩称，1、张卫华于2006年入住时缴纳物业费直至2008年5月31日，期间全意公司提供的服务一直未达到行业标准，小区门岗形同虚设，多家被盗，车玻璃被砸，绿化带无人管理，垃圾不及时清运，下水道堵塞，消防通道改为收费停车位，楼道内只有一个消防栓，小区楼体外墙损坏严重，卧室墙面漏水，小区内广告收入和停车费收入不公示等，因全意公司没有履行合同约定的义务，未提供符合行业标准的服务，故张卫华有权根据合同法第六十七条规定暂时拒绝缴纳物业费。在全意公司按合同约定履行义务后，张卫华再缴纳所欠费用。2、关于基本热费，合同约定一户一表，按表收费，入住通暖，但2006年交房后至2009年才通暖。又因张卫华未交纳第三年物业费，全意公司要求张卫华全额交纳物业费后再收取暖气费，张卫华不愿捆绑交费，故未交暖气费，全意公司应当退还暖气初装费。3、根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约的，人民法院应予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年12月18日，洛阳市亚威置业有限公司（出卖人）与张卫华（××）签订了《商品房买卖合同》，约定××购买亚威金水岸3幢1单元102号房屋，商品房用途为住宅，建筑面积76.74平方米。2006年4月30日，张卫华的父亲张进仁代张卫华与全意公司签订《物业管理前期服务协议》、《物业管理服务合约》。《物业管理前期服务协议》的甲方为全意公司，乙方为张卫华，约定甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；物业管理服务事项为房屋建筑共用部位、共用设备、公用绿化、公共秩序、交通车辆秩序、业主和物业使用人房屋自用部位及自用设备等，其中对业主和物业使用人房屋自用部位及自用设备的维修及养护，在当事人提出委托时，甲方应承接并协商合理收费；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定物业管理制度和《住户物业使用守则》，并告知乙方，对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、门卫、交通道路进行维护、修缮、服务管理；乙方租售物业管理制度和各项制度，遵守《住户物业使用手册》、《前期业主公约》，依据本协议向甲方按时缴纳物业管理服务费用，不得以任何理由拒缴物业管理费、水电费、暖气费等费用；乙方缴纳服务费用时间为每年12月底至次年1月1日至10日，住宅按建筑面积每月每平方米0.3元/月缴纳，自用车库每月15元道路卫生维护费，每户每月缴1元公共照明费，物业管理服务费用的标准按政府有关部门规定执行并调整；受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、热费、煤气费代收代缴服务，收费标准执行政府规定；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补足并从逾期之日起每日按欠金额的2%缴纳违约金。《物业管理服务合约》主要内容为业主完全理解、支持、赞同并严格履行签署的《物业协议》、《业主公约》及《住户物业守则》等各项管理规章制度，积极主动缴纳物业管理服务费及水电费。同日，张卫华父亲张进仁代张卫华签署《前期业主公约》。2007年9月19日，洛阳市房产管理局向张卫华颁发了房屋所有权证书[房产证号：洛市房权证（2007）字第X410622号]，证载建筑面积为76.76平方米。张卫华向全意公司交纳物业费至2008年5月31日，此后因双方产生纠纷，未再交纳。现全意公司以张卫华拖欠物业费等费用为由诉至法院，请求判如所请。全意公司为证明自2013年10月1日起物业费调整为每平方米0.4元/月提交了洛阳市西工区物价办公室西价办[2014]36号文件即《洛阳市西工区物价办公室关于洛阳市全意物业管理有限公司物业服务收费标准的批复》，主要内容为根据洛阳市发改委、洛阳市房管局洛发改收费【2009】40号文件规定，结合亚威金水岸小区实际情况，物业服务收费多层0.4元/㎡·月。张卫华对上述证据无异议。全意公司为证明垃圾处理费的收费标准提交了洛阳市人民政府《关于开征城市生活垃圾处理费的通知》[洛政〔2006〕72号]，主要内容为自2006年7月1日起，在本市建成区范围内征收城市生活垃圾处理费，城市居民按户计收，每户每月5元，对已实行政府指导价管理的物业住宅小区，每月向居住户每户收取2元（原物业管理费中已包括生活垃圾收集运输费3元）。张卫华对该通知无异议。全意公司为证明张卫华应当交纳基本热费提交了《城市供热价格管理暂行办法》、《关于我市城市居民生活供暖价格改革调整通知》[洛发改价管﹝2013﹞12号]、全意公司（用热单位）与洛阳热力有限公司（供热单位）签订的《供热合同》。《关于我市城市居民生活供暖价格改革调整通知》第一项内容为调整居民生活供暖价格，城市居民生活供暖价格按面积收费由0.16元/日·平方米调整到0.18元/日·平方米；第二项内容为明确相关政策，基本热费收费标准统一合并调整为总热费的25%。《供热合同》约定供热价格按照洛阳市物价部门制定的最新价格标准执行，每月25日零时至次月24日24时为一结算周期，结算方式为供热费用由用热方和供热方直接结算。张卫华对上述证据真实性无异议，但认为供热合同是全意公司与热力公司签订的，张卫华没有用暖气，故与张卫华无关；此外，2009年1月才开始供暖，全意公司拒收张卫华缴纳的暖气费，要求与物业费捆绑收取，因双方有物业纠纷，不愿意捆绑交费，故没交费。全意公司为明确主张的各项费用提交了全意物业业主欠费详情，显示张卫华拖欠2008年6月1日至2018年12月31日物业费3408元，并应支付违约金1022元；拖欠2008年6月1日至2016年12月31日垃圾处理费206元；拖欠2009年1月至2017年3月期间的基本热费3008元。张卫华对物业费、垃圾处理费的计算方式及所欠金额无异议，但对违约金、基本热费的计算方式有异议。张卫华为证明全意公司服务及管理不到位提交了照片，全意公司认为照片是静止片面的，不能反映全意公司提供物业服务的整体质量，物业服务是长期动态且持续的。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。张卫华与全意公司签订《物业管理前期服务协议》系双方自愿合意签订，不违反法律规定，协议双方应当按照合同约定，诚信、全面履行各自的义务，履行义务不符合合同约定的，应承担违约责任。张卫华入住亚威金水岸小区后接受全意公司的物业服务，应当支付相应的物业服务费用；全意公司亦应按照协议约定对小区内房屋建筑共用部位、共用设备、公用绿化、环境卫生、公共秩序等进行维护、修缮、服务与管理。张卫华拖欠2008年6月1日至2018年12月31日期间的物业费未交纳，结合全意公司提供物业服务存在瑕疵的情况，酌定张卫华支付拖欠物业费用的80%即2726.40元。张卫华对全意公司主张的垃圾处理费数额无异议，故予以支持。关于全意公司主张的基本热费，全意公司与洛阳热力有限公司签订的《供热合同》约定结算方式为供热费用由双方直接结算，但全意公司未能提交证据证明已代张卫华交纳基本热费，故不予支持，全意公司可待证据完备后，另案主张权利。关于全意公司主张的违约金，因全意公司服务存在瑕疵，故不予支持。关于张卫华的辩解意见，合理部分，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张卫华于本判决生效之日起七日内向洛阳市全意物业管理有限公司支付物业服务费2726.40元；二、张卫华于本判决生效之日起七日内向洛阳市全意物业管理有限公司支付垃圾处理费206元；三、驳回洛阳市全意物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果张卫华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张卫华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  殷春昱人民陪审员  杨兴旺人民陪审员  姜青霞二〇一九年三月二十九日书 记 员  张 晶