浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终295号 上诉人（原审被告）：浙江东方书画社，住所地浙江省杭州市拱墅区大关路247号。 法定代表人：王正良，社长。 委托诉讼代理人：王波，系浙江东方书画社实际负责人。 被上诉人（原审原告）：杭州市拱墅区城市建设发展有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区城发天地大厦2109室。 法定代表人：徐孟桦，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陆志军、高沈娟，浙江钱江律师事务所律师。 上诉人浙江东方书画社（以下简称东方书画社）因与被上诉人杭州市拱墅区城市建设发展有限公司（以下简称拱墅区城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初4455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2012年12月14日，拱墅区城建公司与东方书画社签订《房屋租赁合同》一份，约定内容有：拱墅区城建公司将其合法拥有的大关路249、249-1、247、257-1号房屋出租给东方书画社使用，房屋建筑面积共449.64平方米；该房屋用途为非住宅；租赁期限是2013年1月15日至2016年1月14日止，共计叁年；第一年租金250828元，第二年租金258353元，第三年租金266104元；合同生效后五日内东方书画社向拱墅区城建公司支付第一年租金250828元，租金一年结算一次，提前一个月支付给拱墅区城建公司；拱墅区城建公司于本合同生效后五日内将该房屋交付给东方书画社；合同签订后五日内，东方书画社向拱墅区城建公司支付履约保证金62707元，本合同终止结清各项费用后退还；租赁期满后，本合同即终止，届时东方书画社须将房屋退还给拱墅区城建公司，如东方书画社要求继续租赁，则需提前一个月书面提出，拱墅区城建公司在合同期满前一个月内向东方书画社正式书面答复，如需继续租赁，则续签《房屋租赁合同》；任何一方提前终止合同，需提前一个月书面提出，经双方协商后签订《终止合同书》，在终止合同签订前，本合同仍有效；任何一方违反本合同规定，需向对方交纳月租金的3%作为违约金；东方书画社逾期支付租金的，每逾期一日，拱墅区城建公司有权按月租金的3%向东方书画社加收滞纳金；等等。上述合同签订后，拱墅区城建公司按约将涉案房屋交付给了东方书画社，并于2013年1月18日在杭州市拱墅区住房和城市建设局办理了房屋租赁备案证。后东方书画社向拱墅区城建公司支付了第一年租金、履约保证金和第二年租金，但没有按约定向拱墅区城建公司支付第三年租金及后续租金。后经拱墅区城建公司多次催告，东方书画社依然未支付租金。故拱墅区城建公司起诉至原审法院，请求判令：1.解除拱墅区城建公司、东方书画社之间的房屋租赁合同，东方书画社将案涉房屋腾空并退还给拱墅区城建公司，并支付计算至实际腾退日止的占用费用；2.东方书画社支付案涉房屋自2015年1月15日起至诉讼日（即2017年5月9日）止的房屋租金共计579593元；3.东方书画社支付拱墅区城建公司违约金115000元（按总金额20%计算）；4.东方书画社承担本案全部诉讼费用。 原审审理中，拱墅区城建公司与东方书画社双方自行解除了案涉房屋租赁合同，东方书画社已将案涉房屋予以腾退并交还给了拱墅区城建公司。东方书画社陈述腾退的时间为2017年9月份，拱墅区城建公司陈述腾退的时间为10月份左右。 原审另查明，案涉房屋在2018年5月10日仍未办出房屋产权证书，建设单位为杭州市土地储备中心、杭州市拱墅区城市建设发展中心。 原审法院认为，拱墅区城建公司与东方书画社于2012年12月14日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。东方书画社认为案涉房屋无所有权证，故案涉房屋租赁合同无效。但东方书画社所依据的《城市房屋租赁管理办法》已经失效，而该房屋系经主管部门批准建设，有建设工程规划许可证，早已经竣工验收；且该房屋的租赁合同已经杭州市拱墅区住房和城市建设局进行房屋租赁备案登记，并发给《房屋租赁备案证》，该证上载明该房屋符合出租条件，故对东方书画社该意见不予采信。拱墅区城建公司按约交付租赁物后，东方书画社理应按约支付租金，东方书画社在支付了第一年、第二年的租金之后，未再支付第三年租金及合同到期后的租金。东方书画社逾期支付租金的行为构成违约，拱墅区城建公司有权解除案涉合同。但因拱墅区城建公司、东方书画社双方在诉讼过程中已经自行解除合同且东方书画社已经腾退房屋，故对拱墅区城建公司要求解除双方之间的房屋租赁合同并要求东方书画社腾退房屋的诉请，原审法院无需再处理。关于双方合同解除之日及房屋实际腾退之日，拱墅区城建公司、东方书画社双方存在争议，但双方均未说明解除和腾退的具体日期，也未提供相应证据，根据双方的陈述，原审法院统一酌定为2017年9月30日。故对拱墅区城建公司要求东方书画社支付自2015年1月15日起至2017年5月9日止的房屋租金579593元的诉请，原审法院予以支持；对2017年5月10日至2017年9月30日的房屋租金，东方书画社也应当按照第三年的租金标准予以支付，经核算为103485元。虽然东方书画社逾期支付租金的行为构成违约，《房屋租赁合同》亦对逾期付款的违约责任进行了约定，但因案涉房屋至2018年5月10日仍未办出房屋产权证书，东方书画社的该行为亦系事出有因，故对拱墅区城建公司要求东方书画社支付违约金115000元的诉请，原审法院酌情调整为按照20000元予以支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、浙江东方书画社于判决生效之日起十日内支付杭州市拱墅区城市建设发展有限公司房屋租金683078元。二、浙江东方书画社于判决生效之日起十日内支付杭州市拱墅区城市建设发展有限公司违约金20000元。三、驳回杭州市拱墅区城市建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果东方书画社未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11781元，由杭州市拱墅区城市建设发展有限公司负担1402元，由浙江东方书画社负担10379元。拱墅区城建公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费9344元，东方书画社于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费10379元。 宣判后，东方书画社不服，向本院提起上诉称：一、原审法院判决东方书画社支付2015年起至2017年9月30日房屋租金683078元，算法有误，明显偏高。1、已交的履约保证金62707元未予以扣除，易造成后续纠纷。2、拱墅区城建公司并未要求东方书画社支付2017年5月9日之后的租金，且在双方已有纠纷未达成一致的情况下，原审仍按照第三年租金标准计算租金103458元，判决不公。3、案涉租赁合同三年租期届满后，东方书画社并未出具委托书等有效证章答应按原合同条款继续承租，且并未收到拱墅区城建公司2015年以后的《房屋出租备案证》及发票，双方管理工作上都有失误过错，故2016年1月15日以后的房租至少应该协商减免，原审判决东方书画社继续按原合同最高价款标准支付，判决不公。4、东方书画社系集体所有制有限公司，应承担有限责任，注册资金仅为40万元，且已歇业关停，并无其他财产，经济纠纷债务最多应在注册资金范围以内履行。二、原审判决东方书画社支付违约金20000元不公。拱墅区城建公司在出租案涉房屋时并未告知该房屋无房产权证，也未在合同中注明该情况，东方书画社系在受到误导的情况下承租案涉房屋。案涉房屋无产权证对东方书画社的经营产生重大影响，拱墅区城建公司存在过错，原审法院认定东方书画社违约并判决承担20000元违约金，有失公允。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，依法改判。 被上诉人拱墅区城建公司在二审期间辩称：一、关于履约保证金，合同约定该费用系为保证合同履行而缴纳的费用，现因东方书画社存在违约行为，故案涉履约保证金应予以没收，而不应在本案中予以扣除。二、拱墅区城建公司一审诉讼请求中已经要求东方书画社承担房屋腾退之前的占有使用费，当然包括了2017年5月9日之后房屋占有使用费。三、关于费用计算标准的问题，案涉房屋租赁合同约定租金标准系逐年递增，原审判决按照第三年的租金标准计算租期届满之后的租金及占有使用费，并无不当。四、关于违约金，双方租赁合同中已经对违约金作出了约定，原审法院对拱墅区城建公司所主张的违约金进行了调整，是合理的。综上，原审判决是正确的，请求依法驳回东方书画社的上诉理由和请求。 二审中，上诉人东方书画社提交财务报表一组，欲证明东方书画社无能力履行一审判决的事实。拱墅区城建公司对该证据的三性均提出异议。本院经审查后认为该组证据与本案缺乏关联性，证明效力不予采纳。 二审中，被上诉人拱墅区城建公司未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，结合本案已经查明的东方书画社未支付合同期限内第三年租金及租期届满后至实际腾退前租金的事实，原审法院依据双方租赁合同第三年的租金标准计算截止案涉房屋腾退之前的租金金额，具有事实和法律依据。东方书画社认为原审计算租金有误的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于违约金数额，原审法院根据本案事实对合同约定的违约金所作出的调整，应属合理，本院予以维持。至于履约保证金的问题，因双方当事人对该笔费用的处理存在争议，且拱墅区城建公司不同意在本案中抵扣，故东方书画社的抵扣主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10831元，由上诉人浙江东方书画社负担（浙江东方书画社于本判决生效之日起七日内至本院退还多缴纳的诉讼费）。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一九年三月八日 书记员 万丹丹