上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初85930号原告（案外人）：上海项美新材料科技有限公司，住所地上海市青浦区华徐公路3029弄91号5幢-1。法定代表人：詹永才，总经理。委托诉讼代理人：邵任晓，上海青本律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国民生银行股份有限公司上海分行，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路100号一楼、八楼至十五楼、三十六楼。负责人：欧阳勇，行长。委托诉讼代理人：何妍妍，上海市民生律师事务所律师。委托诉讼代理人：康政，工作人员。第三人（被执行人）：上海宋宇实业发展有限公司，住所地上海市青浦区华新镇徐华路3029弄55号。法定代表人：宋声达，董事长。委托诉讼代理人：范为人，上海共识久久律师事务所律师。原告上海项美新材料科技有限公司（以下简称“项美科技公司”）与被告中国民生银行股份有限公司上海分行（以下简称“民生银行上海分行”）以及第三人上海宋宇实业发展有限公司（以下简称“宋宇实业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告项美科技公司的委托诉讼代理人邵任晓、被告民生银行上海分行的委托诉讼代理人何妍妍以及第三人宋宇实业公司的委托诉讼代理人范为人到庭参加诉讼。原告项美科技公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令法院在（2016）沪0115执13594号案件中对上海市青浦区华新镇华徐公路3029弄77号1-7幢（即民兴大道77号）厂房（以下简称“系争房屋”）中的车间1幢、办公室1幢、仓库1幢、宿舍楼2幢附带原告租赁权进行拍卖；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人宋宇实业公司在2003年注册成立，其于2006年购买了民兴大道77号所属土地，因建造房屋缺少资金，故向（2016）沪0115执13594号案件另一被执行人上海康尔家具材料有限公司（以下简称为“康尔材料公司”）借款2,700余万元。2007年系争房屋建设完成，第三人宋宇实业公司即将所有房屋都出租给康尔材料公司实际占有使用，而康尔材料公司则将需要支付的租金直接冲抵其与宋宇实业公司的借款。2010年4月至2011年4月期间，宋宇实业公司的法定代表人宋声达陆续向原告公司法定代表人母亲张云英借款1,150万元。2011年，因康尔材料公司无法获得环评手续，导致该公司不得不缩小生产规模，并在该年年底将系争房屋通过口头约定方式转租给原告公司实际占有并使用。经三方协商一致，康尔材料公司不再向宋宇实业公司支付租金，而由原告以每年180万元的标准直接与宋宇实业公司结算租金。2013年3月，第三人宋宇实业公司与上海伍库木业有限公司（以下简称为“伍库木业公司”）签订书面租赁合同，约定将所有房屋全部由伍库木业公司承租用于办公及生产用房，租赁期限至2033年止。同时，宋宇实业公司又与伍库木业公司又签订补充协议一份，同意确认伍库木业公司将其租赁部位中原告公司原先一直使用的房屋转租给其继续承租使用。但伍库木业公司与原告公司并未签订书面的房屋租赁协议。后伍库木业公司向宋宇实业公司现金支付了50万元租房押金。此时，伍库木业公司替代康尔材料公司成为原告公司的出租人。2015年3月，为厘清租赁关系，伍库木业公司与原告公司签订房屋租赁合同一份，约定由原告承租系争房屋用于办公及生产用房，租赁期限至2030年止。伍库木业公司同时书面明确指示原告直接将租金交付给第三人宋宇实业公司。协议签订后，原告及根据协议约定通过银行转账方式直接给宋宇实业公司支付租金。综上，原告事实上自2011年设立以来，一直与康尔材料公司、伍库木业公司通过口头、书面方式实际承租、使用系争房屋至今。现原告就系争房屋建立租赁关系的时间早于本案被告就系争房屋设定抵押权的时间，现目前原告对系争房屋的租赁状态依然持续，且根据合同约定租赁期限至2030年止。故根据相关法律规定，被告实现抵押权不应该排除原告租赁权，要求法院判如所请。被告民生银行上海分行辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、被告在系争房屋上设立抵押权时间在2014年12月，而根据本案现有证据，原告公司主张租赁的占有事实成立在抵押权设立之后，故被告所享有的抵押权成立在先，原告公司现在主张的租赁权依法不能对抗抵押权人；2、根据拍卖评估报告，厂房带租约拍卖会大大减少系争厂房的拍卖价格，严重影响在先抵押权的实现；3、本案中原告所主张在抵押之前就已承租使用系争房屋与客观事实不符，原告陈述的内容逻辑上自相矛盾。根据原告公司之前提供的证据显示，从2009年起系争房屋一直是由康尔材料公司租赁、实际占有使用，该期间的水电费亦均由康尔材料公司缴纳直到2015年；4、被告认为原告公司与第三人之间建立的是虚假租赁关系。因为从本案的交易结构看，原告公司现主张其为次承租人，作为承租人的伍库木业公司则实际上并未履行租赁合同，也从未支付给宋宇实业公司租金，未有任何的收益，故其对外转租的权利基础并不存在。伍库木业公司即使对外转租，也必须有书面的转租合同。同时，伍库木业公司作为承租人在向法院提起执行异议后又未予到庭，系自动放弃主张租赁异议的权利。故伍库木业公司的租赁权不能对抗本案的执行，原告公司更无权对抗本案的执行。原告公司与被执行人宋宇实业公司恶意串通，以低于市价的价格承租系争房屋（租金为市场价的五分之一），且原告提供的租金凭证最早为15年7月，也是在被告设立抵押权后；5、2018年4月1日，根据原告公司与伍库木业公司签订的合同约定系争房屋租金应当上调。但证据显示，原告支付的租金并未上调，此明显有悖于合同约定内容。现根据原告了解情况，宋宇实业公司到18年2月已将系争房屋出租给案外人上海唯库实业有限公司，原告公司实际上已不享有任何的租赁权利以及存在占有使用事实。原告公司在执行异议阶段主张其系通过以租抵债方式从宋宇实业公司处直接承租房屋，此与其在本案诉状中陈述的事实不符。综上，原告公司现主张的租赁事实并不存在，故其诉请不应予以支持。第三人宋宇实业公司诉称，同意原告的诉讼请求，理由如下：1、伍库木业公司想占有使用系争房屋，但考虑到当时原告已经在使用系争房屋，故与其签订转租合同。而宋宇实业公司为了等环评的批准报告，故让伍库木业公司先行支付了50万的保证金；2、现被告认为原告公司与伍库木业公司签订的租赁合同是虚假的，应当另行起诉予以解决；3、房屋租赁合同约定的租金价格虽低于市场价，但也是与客观事实相符；4、本案系争房屋租赁合同是在抵押权设立前签订的，拍卖评估报告早在2006年就已经作出；5、被告在庭审中提供了一份原告此前出具的未出租承诺书，该份承诺书是为了应银行要求而签订的，第三人现不予认可，并且第三人的法定代表人并未在上面签字，承诺书未填写完整。该承诺书是银行内部使用的，不能作为本案的证据使用。综上，第三人同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告及第三人确认宋宇实业公司与伍库木业公司签订的《房屋租赁合同》、2015年7月至2018年8月期间的水、电费发票（已与原件核对部分）、原告公司提起本次诉讼的立案材料、银行流水、企业基本账户银行开户信息内部系统截图、村委会证明、系争房屋的大门照片、上海腾溪经济城综合开发有限公司出具的证明材料、《大用户电费结算协议》、2012年3月的电力发票单据、上海市社会保险登记核定表、《社会保险缴费专用卡》持卡办事承诺确认书、税收缴款书、上海增值税专用发票、（2018）沪0115执异437号执行裁定书及送达回证、（2018）沪0115执异438号执行裁定书、康尔材料公司工商信息及年报及项美科技公司工商信息、项美科技公司康尔材料公司域名备案及官网截屏、康尔材料公司水电费支付凭证、上海市电力公司出具的情况说明证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、《补充协议》复印件，鉴于上述证据无法与原件核对，故根据法律规定，该份证据不能单独作为认定案件事实的依据；2、伍库木业公司与原告公司签订的《房屋租赁合同》、《租金指示交付函》、租赁押金凭证证据，虽上述证据复印件无法与原件核对，但鉴于原告公司向本院提供了证据原件，故本院认可上述证据原件的形式真实性；3、原告公司企业年度报告，被告对该份证据真实性存有异议，但并未提供反证予以证明，故本院对该份证据形式真实性予以认可；4、凤溪派出所证明证据，因原告未向法院提供原件，且经本院核实，原告也未在（2018）沪0115执异437号案件中提供相应的证据原件。现鉴于该份证据系国家机关出具，故在原告无法提供原件的情况下，本院无法确认该份证据的真实性，并据此不予认定该份证据的证明效力；5、租金凭证证据，鉴于原告提供了证据原件予以核对，虽被告对该份证据真实性存有异议，但并未提供反证予以证明，故本院认可该份证据的形式真实性；6、2015年12月水费、电费缴纳结算通知证据，鉴于原告无法提供该份证据的原件予以核对，故根据法律规定，该份证据不能单独作为认定案件事实的依据；7、宋宇实业公司出具的未出租承诺函证据，鉴于庭审中第三人宋宇实业公司确认该份证据上面的盖章确系由其出具，故本院确认该份证据的证明效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、本案执行债权情况：2015年8月28日，民生银行上海分行向本院申请诉前财产保全，要求对胡平平、吴天爱、宋声达、上海大宁融资担保股份有限公司、上海平汇贸易有限公司、宋斌、宋宇实业公司名下共计人民币2,834,127.7元的银行存款，或查封、扣押相当价值的财产。2015年9月1日，民生银行上海分行向本院申请诉前财产保全，要求对黄树裕、刘宁凤、上海声达木业有限公司、宋宇实业公司、上海宝烁实业有限公司、康尔材料公司、宋声达、宋斌名下共计人民币4,710,824.99元的银行存款，或查封、扣押相当价值的财产。同日，本院作出（2015）浦民保字第853号民事裁定书，裁定冻结黄树裕、刘宁凤、上海声达木业有限公司、宋宇实业公司、上海宝烁实业有限公司、康尔材料公司、宋声达、宋斌的银行存款人民币4,710,824.99元或查封、扣押其相应价值财产。同日，本院作出（2015）浦民保字第854号民事裁定书，裁定冻结胡平平、吴天爱、宋声达、上海大宁融资担保股份有限公司、上海平汇贸易有限公司、宋斌、宋宇实业公司的银行存款人民币2,834,127.7元或查封、扣押其相应价值财产。2015年9月8日，本院向上海市青浦区房地产交易中心送达（2015）浦民保字第853、854号协助执行通知书，要求查封宋宇实业公司名下位于上海市青浦区华新镇华徐公路3029弄77号1-7幢。2015年9月16日，本院依法正式查封上述房屋，查封案号为（2015）浦民保字第853、854号，查封期限为三年，自2015年9月16日至2018年9月15日。后民生银行上海分行于2018年9月16日申请续封，查封期限延续至2021年9月13日。后民生银行上海分行分别向本院起诉胡平平、吴天爱、宋声达、上海大宁融资担保股份有限公司、上海平汇贸易有限公司、宋斌、宋宇实业公司以及黄树裕、刘宁凤、上海声达木业有限公司、宋宇实业公司、上海宝烁实业有限公司、康尔材料公司、宋声达、宋斌。2016年3月7日，本院依法作出（2015）浦民二（商）初字第13868号民事判决书，判决如下：“一、被告黄树裕应于本判决生效之日起十日内归还原告中国民生银行股份有限公司上海分行借款本金450万元；二、被告黄树裕应于本判决生效之日起十日内支付原告中国民生银行股份有限公司上海分行截至2015年8月24日的利息16,028.80元、逾期利息65,264.19元；三、被告黄树裕应于本判决生效之日起十日内支付原告中国民生银行股份有限公司上海分行自2015年8月25日起至实际清偿之日止的逾期利息（逾期利息以欠款本息为基数，利率按7.2%上浮50%计算）；四、被告黄树裕应于本判决生效之日起十日内支付原告中国民生银行股份有限公司上海分行律师费损失129,532元；五、被告刘宁凤对第一至第四项判决中被告黄树裕应当清偿的款项承担共同还款责任；六、如被告黄树裕未履行上述第一至第四项判决义务，原告中国民生银行股份有限公司上海分行可以与被告黄树裕、刘宁凤协议，以上海市松江区泗泾镇鼓浪路828弄1号902室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告黄树裕、刘宁凤所有,不足部分由被告黄树裕继续清偿；七、如被告黄树裕未履行上述第一至第四项判决义务，原告中国民生银行股份有限公司上海分行可以与被告上海宋宇实业发展有限公司协议，以上海市青浦区华新镇华徐公路3029弄77号1-7幢房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告上海宋宇实业发展有限公司所有,不足部分由被告黄树裕继续清偿；八、被告上海声达木业有限公司、上海宋宇实业发展有限公司、上海宝铄实业有限公司、上海康尔家具材料有限公司、宋声达对第一至第四项判决中被告黄树裕应当清偿的款项承担连带责任，其承担保证责任后有权向被告黄树裕追偿；九、被告宋斌对第一至第四项判决中被告黄树裕应当清偿的款项以被告宋斌所持有的上海威吾德信息科技有限公司14%股权的股权收益（包括股权分红、股权处置所得）为限承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被告黄树裕追偿。案件受理费44,486元、财产保全费5,000元、公告费560元，三项合计50,046元，由被告黄树裕、刘宁凤、上海声达木业有限公司、上海宋宇实业发展有限公司、上海宝铄实业有限公司、上海康尔家具材料有限公司、宋声达、宋斌负担。”2016年3月7日，本院依法作出（2015）浦民二（商）初字第13869号民事判决书，判决如下：“一、被告胡平平应于本判决生效之日起十日内归还原告中国民生银行股份有限公司上海分行借款本金2,698,151.65元；二、被告胡平平应于本判决生效之日起十日内支付原告中国民生银行股份有限公司上海分行截至2015年8月24日的利息2,777.20元、逾期利息50,415.85元；三、被告胡平平应于本判决生效之日起十日内支付原告中国民生银行股份有限公司上海分行自2015年8月25日起至实际清偿之日止的逾期利息（逾期利息以欠款本息为基数，利率按7.2%上浮50%计算）；四、被告胡平平应于本判决生效之日起十日内支付原告中国民生银行股份有限公司上海分行律师费损失82,783元；五、被告吴天爱对第一至第四项判决中被告胡平平应当清偿的款项承担共同还款责任；六、如被告胡平平未履行上述第一至第四项判决义务，原告中国民生银行股份有限公司上海分行可以与被告上海宋宇实业发展有限公司协议，以上海市青浦区华新镇华徐公路3029弄77号1-7幢房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告上海宋宇实业发展有限公司所有,不足部分由被告胡平平继续清偿；七、被告宋声达、上海大宁融资担保股份有限公司、上海平汇贸易有限公司对第一至第四项判决中被告胡平平应当清偿的款项承担连带责任，其承担保证责任后有权向被告胡平平追偿；八、被告宋斌对第一至第四项判决中被告胡平平应当清偿的款项以被告宋斌所持有的上海威吾德信息科技有限公司14%股权的股权收益（包括股权分红、股权处置所得）为限承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被告胡平平追偿。案件受理费29,473元、财产保全费5,000元、公告费560元，三项合计35,033元，由被告胡平平、吴天爱、宋声达、上海大宁融资担保股份有限公司、上海平汇贸易有限公司、宋斌、上海宋宇实业发展有限公司负担。”2016年7月5日，民生银行上海分行依据（2015）浦民六（商）初字第13868号民事判决书向本院申请执行，执行案号为（2016）沪0115执13594号。2016年10月11日，本院出具（2016）浦执字第13594号民事裁定书，裁定拍卖第三人宋宇实业公司名下的系争房屋。执行中，上海市高级人民法院委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋进行了市场价值评估。2016年12月19日，上海国城土地房地产估价有限公司作出国城估字2016-14195号房地产估价报告，该估价报告估价的财产范围为房屋及相应的土地使用权，价值时点为2016年11月23日，价值类型为市场价值，估价方法为收益法、成本法，估价结果为房产市场价值8,100万元。根据该评估报告，该次估价结果未考虑该租赁状况对房地产价值的影响。如果考虑租赁状况（租赁期限：自2013年4月1日始至2033年3月31日止；年租金：人民币壹佰捌拾万元整）。经测算，则估价对象房地产出租人权益价值为4,500万元。所谓房地产出租权益价值是指：出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场组租金确定租金收入所评估的价值。2018年3月28日，上海市国城土地房地产估价有限公司向本院出具沪国估司（2018）9号关于《房地产估价报告》的说明。根据该份说明，系争房屋于价值时点2018年3月28日的市场价值调整为8,300万元。后项美科技公司以其对上述拍卖房产享有租赁权为由提出书面异议，要求中止拍卖或负担租赁予以拍卖。2018年10月16日，本院依法作出（2018）沪0115执异437号执行裁定书，裁定驳回项美科技公司的异议请求。2018年10月17日，项美科技公司签收该份执行裁定书。2018年10月30日，项美科技公司对该执行裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，伍库木业公司曾向本院提出执行异议，要求中止系争房屋的拍卖或者带租约进行拍卖。后因该公司无故未到庭进行听证审查，导致案件事实无法查清，本院于2018年10月16日依法作出（2018）沪0115执异438号执行裁定书，裁定按撤回异议处理。二、原告主张房屋租赁情况：2013年3月1日，第三人宋宇实业公司与案外人伍库木业公司签订《房屋租赁合同》，约定伍库木业公司自2013年4月1日始至2033年3月31日期间承租第三人所有的系争房屋。根据该份租赁合同约定，每年租金为180万元，付款方式为现金支付。伍库木业公司承租的上述房屋，不准转租。如需转租需征得宋宇实业公司书面同意。本合同未尽事项，由租赁双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同有同等法律效力。宋宇实业公司与伍库木业公司均在该合同下方盖章确认。同日，宋宇实业公司与伍库木业公司又签订《补充协议》一份，约定宋宇实业公司同意伍库木业公司将厂房车间1幢，办公室1幢，仓库1幢，宿舍楼2楼转租给项美科技公司。2013年3月20日，宋宇实业公司出具收据一份，载明伍库木业公司现金交付给该公司50万元租赁押金。2015年3月1日，案外人伍库木业公司与原告项美科技公司签订《房屋租赁合同》，约定项美科技公司自2015年4月1日始至2030年3月31日期间承租系争房屋其中：厂房车间1幢，办公室1幢，仓库1幢，宿舍楼2幢。根据该份租赁合同约定，2015年4月1日至2018年3月31日为止该房屋租金为180万元，2018年4月1日至2021年3月31日为止该房屋租金为200万元，2021年4月1日至2024年3月31日为止该房屋租金为220万元，2024年4月1日至2027年3月31日为止该房屋租金为260万元，2027年4月1日至2030年3月31日为止该房屋租金为280万元，付款方式为银行转账支付。项美科技公司与伍库木业公司均在该合同下方盖章确认。同日，伍库木业公司向项美科技公司出具《租金指示交付函》一份，告知该公司同意项美科技公司自2015年4月1日起将租赁房屋（上海市青浦区华新镇华徐公路3029弄77号1-7幢民兴大道77号）的租金交付给业主宋宇实业公司。租金支付情况：项美科技公司于2015年11月10日、2016年2月23日、2016年5月9日、2016年7月11日、2016年7月18日、2016年7月19日、2016年7月22日、2016年8月22日、2016年10月24日、2016年10月26日、2016年12月14日、2017年1月16日、2017年2月17日、2017年3月20日、2017年4月20日、2017年6月12日、2017年6月19日、2017年7月20日、2017年11月22日、2017年12月25日、2018年1月26日、2018年2月25日、2018年3月6日、2018年8月27日向第三人宋宇实业公司分别支付租金20万元、5,000元、8万元、7万元、797,133.5元、90万元、15万元、15万元、15万元、18万元、15万元、15万元、15万元、15万元、15万元、15万元、15万元、15万元、15万元、15万元、15万元、15万元、60万元、15万元。第三人宋宇实业公司于2017年8月24日、2017年9月、2017年10月31日、2017年11月25日、2017年12月25日、2018年1月27日、2018年2月28日、2018年3月29日、2018年4月28日、2018年5月29日、2018年6月26日、2018年7月26日、2018年8月29日出具购买方为项美科技公司的厂房租赁费上海市增值税专用发票共26张。租赁房屋使用情况：2018年10月10日，华新镇火星村村委会向镇规保办出具证明，载明兹上海项美新材料科技有限公司办公地址：位于青浦区华新镇民兴大道77号现该地址变更名为青浦区华新镇华徐公路3029弄77号。2018年11月22日，上海腾溪经济城综合开发有限公司出具书面材料一份，载明项美科技公司2011年注册在腾溪经济城，原生产加工在宋宇实业公司厂房内，华徐公路3029弄77号，现由于涉及到环保要求，故实际生产加工已经在去年搬走。根据国网上海市电力公司青浦供电公司营销部出具的材料显示，系争房屋的电力用户编号为0061876150，电源编号为5601957608。自2015年5月起，该地址用电客户信息由康尔材料公司过户至项美科技公司。2015年5月4日，国网上海市电力公司与项美科技公司就户号0061876150达成大用户电费结算协议，由项美科技公司作为付款单位向供电部门每月分三次支付电费。根据项美科技公司提供的电力发票单据，该公司已缴纳系争房屋用电户号在2015年6月至2018年10月期间的电费。另根据上海城投水务集团有限公司的缴费通知单及上海农商行付款通知显示，项美科技公司在2015年7月至2018年8月期间的用水地址为系争房屋，该公司已缴纳了该地址2015年7月至2018年7月期间的水费。另查明，2012年2月8日，上海市电力公司与项美科技公司就户号12871117303达成大用户电费结算协议。该用户编号用电地址为上海市青浦区华新镇华徐路3029弄91号（临），电源编号为10461246075。自2012年2月，该地址用电客户信息由上海志亮金属制品有限公司过户至项美科技公司。三、系争房屋产权及抵押情况如下：上海市青浦区华新镇华徐公路3029弄77号共建有7幢房屋，该土地的国有建设用地使用权人及7幢房屋产权人均为第三人宋宇实业公司。2014年12月16日，民生银行上海分行在该7幢房屋上依次设立了最高债权限额为4,000万元的抵押权（第一顺位）以及最高债权限额为3,100万元的抵押权（第二顺位）。2015年2月12日，民生银行上海分行在上述房屋上再次设立了最高债权限额为267,291,137元的抵押权。另查明，（2015）浦民二（商）初字第13868号案件中民生银行上海分行对系争房屋所享有的抵押权为其在2015年2月12日所设立的第三顺位最高额抵押权，抵押合同的订立时间为2015年2月6日。2013年9月13日，第三人宋宇实业公司曾向民生银行上海分行出具《未出租承诺函》，载明该公司将位于系争房屋的1-7幢房产为上海声达木业有限公司在该行的授信提供抵押担保，宋宇实业公司承诺上述房产自用/闲置，未有出租。本院认为:根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张其于2011年年底起即承租系争房屋，但除《补充协议》外，并未提供任何直接证据证明2011年年底至2015年3月31日期间实际承租系争房屋之事实。结合供电部门出具的用电信息及《未出租承诺函》，系争房屋用电客户信息实际于2015年5月之后才过户至原告公司处（此前原告用电地址并不在系争房屋），宋宇实业公司在2013年设定抵押时亦向民生银行上海分行作出了未予出租的承诺，此均与前述原告主张租赁事实无法印证，故本院依法不予确认该节租赁事实。据此，原告要求负担2011年年底至2015年3月31日期间内的租赁关系予以拍卖之诉请，并无事实依据，不应予以支持。本案中，本院系根据（2015）浦民二（商）初字第13868号民事判决书项下第七项判决主文，即民生银行上海分行在系争房屋上设定的最高额抵押权对其进行拍卖，用以实现该行对抵押物变价款的优先受偿权。根据我国物权法的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。鉴于民生银行上海分行在该份民事判决书中所享有最高额抵押权设立的时间为2015年2月12日，相应的最高额抵押合同订立的时间为2015年2月6日，现原告主张的剩余租赁关系起始于2015年4月1日，属于在抵押权设立以后再行出租之情形，故依法不应对抗民生银行上海分行已登记的最高额抵押权，即不应影响其抵押权实现时抵押物的价值。根据拍卖评估报告显示，系争房屋于2016年11月23日之估价时点不负担租赁的评估价格为8,100万元，而此系经收益法、成本法之估价方法所得。若考虑租期延续至2033年3月31日，年租金为180万元之租赁状况，则出租人收益价格为4,500万元。据此，原告主张的2015年4月1日至2030年3月31日期间的租赁关系势必会对抵押物的拍卖价格造成影响，最终有损于抵押物价值的实现，故无法产生对抗抵押权及其实现之效力。据此，原告要求系争房屋负担2015年4月1日至2030年3月31日期间的租赁关系予以拍卖之诉请，依法亦不应予以支持。综上所述，原告现要求本院在系争房屋上负担租赁予以拍卖之诉请，并无事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告上海项美新材料科技有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币176,966元（原告已预交），由原告上海项美新材料科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孙忠耘审 判 员  陆佳佳人民陪审员  卫银龙二〇一九年三月二十二日书 记 员  何林蕊附：相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。