福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽民终398号 上诉人（原审原告、执行案外人）:程从兴，男，1967年2月13日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：冯建斌，福建建达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：福建省建新建筑公司，住所地福建省福州市。 法定代表人：黄一伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：伍琳璐，福建亚嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林宇鹏，福建亚嘉律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：福州和平房地产开发有限公司，住所地福州市。 法定代表人：陈建彬，该公司董事长。 上诉人程从兴因与被上诉人福建省建新建筑公司（以下简称建新公司）、原审第三人福州和平房地产开发有限公司（以下简称和平公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程从兴上诉请求：撤销一审判决第二项，改判排除对嘉澄小区3#4#5#楼连接体2层01号店面约计720平方米房产的强制执行。事实和理由：（一）程从兴所购买的嘉澄小区原5座2层9号房产，即是一审法院拟采取强制执行措施的嘉澄小区3#4#5#楼连接体2层01号店面（以下简称诉争房产）。（二）一审判决认定程从兴与和平公司的《商品房买卖合同》签订于诉争房产被查封期间没有依据，2011年4月22日诉争《商品房买卖合同》签订时，诉争房产没有处于被查封状态。1.根据最高人民法院、国土资源部、建设部于2004年2月10日联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十一条、第二十九条及第三十条的规定，本案诉争房产在2003年7月被一审法院查封，查封期限应当至2006年3月1日，此后一审法院并未办理继续查封手续，故2003年7月诉争房产的查封效力消灭，直至一审法院于2012年1月13日作出第二次查封裁定之前，诉争房产均处于未被查封状态。程从兴于2011年4月22日与和平公司签订《商品房买卖合同》，不属于签订于诉争房产被查封期间，一审判决认定事实错误。（三）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，程从兴对诉争房产的权利足以排除执行。1.程从兴与和平公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且签订于一审法院对诉争房产的查封之前。2.2011年5月份起诉争房产已经由程从兴占有、控制，并自此时起均由程从兴缴纳诉争房产的物业费。3.程从兴依约于2011年4月30日向和平公司法定代表人陈建斌账户支付购房款的50%即252万元，和平公司并开具收款收据，应认定程从兴已依约支付购房款，且程从兴亦同意将剩余252万元购房款交付一审法院执行。4.和平公司至今未依约将办理权属登记需由其提供的资料交付给程从兴，故诉争房产至今未过户不是程从兴的原因。 建新公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回程从兴的上诉，维持一审判决。（一）一审法院自2003年起已经查封和平公司开发的嘉澄小区全部未售房产，直至2012年因嘉澄小区全部未售房产已分户才另行裁定查封，诉争房产始终处于查封状态。（二）“嘉澄小区”的土地及房产早在2001年已抵押给银行，目前仍在抵押登记中，程从兴在明知诉争房产已经抵押并被法院查封的情况下，仍然与和平公司签订买卖合同，该行为违反法律规定，其《商品房买卖合同》无效。（三）和平公司与程从兴签订的《商品房买卖合同》未在房管部门办理登记备案，房产产权至今仍登记在和平公司名下，程从兴不享有房产的所有权。（四）程从兴并未付款至和平公司账户，其仅提供一张所谓的收款收据，不能证明程从兴已经付款。另外在程从兴未付清购房款的情况下，和平公司就将房产移交给程从兴，严重违反商品房交易惯例及常理。（五）和平公司与程从兴等非法买卖已被人民法院查封的房产，造成案件无法执行完毕，严重扰乱司法秩序，其行为已构成非法处置查封扣押冻结的财产罪、拒不执行判决裁定罪。（六）程从兴购买诉争房产，不是用于其居住、生活需要，不能对抗法院的执行行为。 和平公司未提交书面意见。 程从兴向一审法院提出诉讼请求：1.撤销一审法院（2015）榕执异字第56号执行裁定书；2.判决排除对嘉澄小区5#楼2层店面约计720平方米房产的强制执行；3.判决确认程从兴与和平公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认程从兴所购买的嘉澄小区5#楼2层9号商场即为讼争的嘉澄小区5#楼2层01店面；4.判决建新公司依法履行合同，协助办理产权过户手续。 一审法院认定事实：一审法院于2003年7月1日开始查封和平公司位于福州市台江区“嘉澄小区”全部未预售的房产。2011年4月22日，程从兴与和平公司签订《商品房买卖合同》，购买嘉澄小区5#楼2层9号商场，和平公司于2011年4月30日出具金额为252万元的收款收据；因诉争房屋被一审法院查封，故程从兴向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2015）榕执异字第56号执行裁定书驳回其执行异议，程从兴提起本案诉讼。 一审判决认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案合同签订于讼争房被查封期间，不符合上述条款规定的情形，故对程从兴要求终止对福州市台江区188号嘉澄小区5＃楼2层9号商场的强制执行的诉求，不予支持。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定司法机关查封的房地产不得转让，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让，但《中华人民共和国物权法》第十五条确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。本案中，程从兴与和平房地产公司签订的《商品房买卖合同》作为房屋转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非房屋转让的物权变动行为。虽然涉案合同签订于诉争房产被查封期间，但建新建筑公司提供的证据尚不足以证明程从兴与和平房地产公司之间存在恶意串通，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦非效力性强制性规定，故涉案《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，程从兴主张该合同有效，予以采纳。 诉争房产仍处于查封状态，涉案合同目前无法履行，故对程从兴要求和平房地产公司继续履行涉案合同，并要求确认讼争房归其所有的诉请不予支持。 和平房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决：一、程从兴与和平公司于2011年4月22日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回程从兴的其他诉讼请求。 对一审判决查明的事实，对一审判决查明的事实，除建新公司认为和平公司系于2011年4月29日向程从兴出具金额为252万元的收款收据外，程从兴与建新公司对其他查明的事实均无异议，本院对各方无异议的事实予以确认。程从兴另主张一审判决遗漏查明下列事实：1.程从兴于2011年4月30日通过银行转账方式支付252万元至建新公司法定代表人陈建彬账户；2.程从兴购买的嘉澄小区5#楼2层9号商场实为本案查封的嘉澄小区3#4#5#楼连接体2层01号店面；3.程从兴于2011年5月开始占有诉争房产并交纳相应物业管理费。建新公司对程从兴主张遗漏查明的事实第1项没有异议，但对第2、3项表示不清楚。本院对程从兴主张的其于2011年4月30日通过银行转账方式支付252万元至建新公司法定代表人陈建彬账户的事实予以确认。 二审审理查明，1.一审法院于2012年1月5日作出（2003）榕执申字第59-4号民事裁定书并已发生法律效力，其中内容载明：一审法院于2003年7月1日依法查封了被执行人和平公司所开发的位于福州市台江区“嘉澄小区”的未售房产。2011年11月10日，福州市房地产交易登记中心向一审法院发来榕产登法函［2011］546号函说明，嘉澄小区已于2011年11月办妥房屋初始登记，要求一审法院对“嘉澄小区”的房产以具体楼号和单元号进行查封……。该裁定书查封的具体房屋的户号中包括嘉澄小区3＃4＃5＃楼连接体2层01号店面。2.程从兴与和平公司间《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限中约定购房款支付方式为分期付款，按签订合同生效之日起十天内，首付房款250万元，余下的房款在出卖人通知办理产权时，一次性付清。第十四条关于产权登记的约定中对应由双方协商填写的内容均以“／”表示划除。 本院认为，根据生效的（2003）榕执申字第59-4号民事裁定书载明的内容，包括诉争房产在内的嘉澄小区所有未售房产于2003年7月1日起已被一审法院查封，之后福州市房地产交易登记中心于2011年11月10日向一审法院发函，表明因嘉澄小区已办妥房屋初始登记，要求一审法院对已查封的嘉澄小区未售房产改以具体楼号和单元号进行查封，其中包括嘉澄小区3#4#5#楼连接体二层01店面。上述事实可以说明诉争房产自2003年7月1日起至2011年11月10日期间在福州市房地产交易登记中心的记载中均处于查封状态，程从兴与和平公司的《商品房买卖合同》签订时间为2011年4月22日，诉争房产在该时间点上即处于事实查封状态，故一审判决认定程从兴与和平公司的《商品房买卖合同》签订于诉争房产被查封期间并无不当。《商品房买卖合同》中对诉争房产关于产权登记的时间及逾期办理产权登记的违约责任等均未进行约定，说明程从兴对于诉争房产的权属登记持消极的态度，且在签订合同的2011年至程从兴于2015年提起本案执行异议长达数年的时间内，程从兴未能举证证明已向和平公司积极要求办理诉争房产权属过户登记手续，因此即便如程从兴主张的其与和平公司签订《商品房买卖合同》时诉争房产未处于查封状态，因程从兴怠于行使登记权利致诉争房产被一审法院查封的，亦应认定诉争房产系因程从兴自身原因未办理过户登记。由上分析，程从兴对诉争房产提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决驳回程从兴的诉讼请求并无不当。 综上所述，程从兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由程从兴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 敏 审 判 员  李春敏 代理审判员  陈 梁 二〇一九年三月二十九日 法官助理张天栋 书记员李佳玲