广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初161号原告:中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区金园路185号。（《诉讼文书送达地址确认书》载明原告的送达地址为阳江市江城区金园路185号，代收人蔡计存、谭乃忠，联系电话13926385232）负责人：邢益玲，该行行长。委托代理人：谭乃忠，该行职员。委托代理人：蔡计存，该行职员。被告：冯新智，男，1985年12月24日生，汉族，户籍住所地阳江市海陵岛试验区，经常居住地东莞市，被告：郭璐，女，1989年4月17日生，汉族，户籍住所地福建省福州市鼓楼区，经常居住地东莞市，被告：阳江恒隆房产开发有限公司。住所地：阳江市江城湖湾路6号漠江花园B4幢5号。法定代表人：苏枝桓，该公司董事长。委托代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）诉被告冯新智、郭璐、阳江恒隆房产开发有限公司（以下简称恒隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告农行江城支行的委托诉讼代理人谭乃忠，被告恒隆公司的委托诉讼代理人林进慎到庭参加了诉讼；被告冯新智、郭璐经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行江城支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告冯新智、郭璐、恒隆公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号:44020120160105117）；二、被告冯新智、郭璐立即偿还借款本金人民币372926.44元及利息人民币4333.52元(利息计至2018年12月12日止，从2018年12月13日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算)；三、被告恒隆公司承担连带保证责任；四、原告在处置被告冯新智、郭璐共有的坐落于阳江市江城区××号恒隆御景山庄3幢26层2601房抵押物价款中优先受偿；五、被告负责本案诉讼费及相关费用。事实与理由：被告冯新智、郭璐因向被告恒隆公司购买位于阳江市江城区××号恒隆御景山庄3幢26层2601房，于2016年6月8日向原告借个人住房贷款38.7万元正，期限30年，年利率4.655%，还款方式为等额本息还款法，并用被告冯新智、郭璐共有的坐落于阳江市江城区××号恒隆御景山庄3幢26层2601房的房产作借款抵押及被告恒隆公司承担连带保证责任，且三方协商一致于2016年6月7日签订了《个人购房担保借款合同》，于2016年8月31日在阳江国土资源局办理《不动产登记证明》（号码是：粤（2016）阳江不动产证明第0009992号），原告于2016年6月8日依约借款38.7万元给被告冯新智（借款凭证号码：440220160115978），被告冯新智依约清偿了27期本息，偿还本金14073.56元，利息39849.31元，但自2018年10月9日至2018年12月12日止连续3期没有清偿本息，违反了原告与三被告所签订的《个人购房担保借款合同》，同时被告恒隆公司违反《个人购房担保借款合同》的约定，被告冯新智尚欠贷款本金372926.44元及利息4333.52元（利息计至2018年12月12日止，从2018年12月13日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。被告冯新智和郭璐是夫妻关系属夫妻共同债务，并且被告郭璐在《个人信贷业务申请表》和《个人购房担保借款合同》签名确认，经原告多次上门催收无果，为了维护原告的合法权益，故向法院起诉。被告恒隆公司在庭审中答辩称：一、冯新智、郭璐名下有多处房产、厂房，证明冯新智、郭璐具备一定的经济实力。原告没有提供任何证据证明冯新智、郭璐完全丧失还款能力或恶意不履行还本付息义务的状况。《中华人民共和国合同法》以促成合同有效、鼓励交易，不轻易解除合同为其立法本旨，故原告要求解除合同，提前偿还全部贷款本息的主张，不能成立，其据此提出的诉讼请求，人民法院应不予支持。二、如判决被告承担连带清偿保证责任，应一并判决“被告承担保证责任后，有权向冯新智、郭璐追偿”，以避免被告产生不必要的讼累。三、根据被告与冯新智、郭璐签订的《商品房买卖合同》附件四“若因买受人银行按揭贷款原因导致出卖人为买受人承担保证责任的，买受人承担出卖人遭受的所有损失，包括代为偿还借款本息、诉讼费、律师费、公证费、评估费、拍卖费等”，如判决被告承担连带清偿保证责任，还应一并判决“被告承担保证责任后，冯新智、郭璐应赔偿被告遭受的所有损失，包括代为偿还借款本息、诉讼费、律师费、公证费、评估费、拍卖费等”，以避免被告产生不必要的讼累。被告冯新智、郭璐没有提出答辩，在举证期限内也未向本院提供证据。经审理查明：2016年5月20日，被告冯新智、郭璐与被告恒隆公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于阳江江城区恒隆御景山庄3幢2601房，房屋总借款为517270元，其中首付款130270元，余款387000元通过办理银行按揭支付。2016年5月20日，被告冯新智、郭璐向原告提交《个人信贷业务申请表》，申请购房贷款387000元，被告冯新智、郭璐均在“共同申请人及配偶签字”及“抵/质押人（共有人）签字”处签名确认。2016年6月7日，原告农行江城支行（贷款人）与被告冯新智（借款人）、恒隆公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（编号：44020120160105117），主要约定：借款金额为叁拾捌万柒仟元整；借款用途为购买房产；借款人购房合同编号2016051925，购买的房产位于阳江市江城区××号恒隆御景山庄3幢26层2601房；借款期限360个月；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之伍后确定；还款方式为等额本息还款方式，还款周期为壹个月；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人恒隆公司在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁费）、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押财产为冯新智所有的坐落阳江市江城区××号恒隆御景山庄3幢26层2601房，抵押范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁费）、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期间内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约适用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；等等内容。被告冯新智在上述合同借款人处签名确认，被告冯新智、郭璐分别在抵押人处签名确认。原告农行江城支行与被告恒隆公司分别在贷款人、保证人处盖章确认。2016年6月8日，原告将贷款387000元发放至被告冯新智指定的账户。被告冯新智从2018年10月9日开始拖欠贷款本息。截至2018年12月12日，被告冯新智尚欠原告借款本金372926.44元，利息4333.52元。原告向三被告追收剩余贷款本息未果，遂诉至本院，请求如诉称。另查明，涉案房产登记在被告冯新智、郭璐名下，并办理了预告抵押登记，诉讼中，被告恒隆公司确认涉案房产尚未办理房产证，亦未办理房产抵押登记手续。再查明，被告冯新智与被告郭璐是夫妻关系，上述借款债务发生在两被告婚姻关系存续期间。诉讼中，本院依原告的申请于2019年1月11日作出（2019）粤1702民初161号民事裁定：轮候查封被申请人冯新智、郭璐共同所有的坐落于阳江市江城区××号恒隆御景山庄3幢26层2601房的房产[产权证号：粤[2016]阳江不动产证明第0009569号]，查封期限为三年。以上事实有原告提供的借款人身份证、户口簿、结婚证、个人信贷业务申请表、商品房买卖（预购）登记证明书、不动产登记证明、商品房买卖合同、进账单、借款凭证、个人购房担保借款合同、营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明书、法人代表身份证、股东会决议、银企合作协议、个人贷款凭证查询、个人贷款未还逾期查询、还款明细，上述证据来源合法，本院对上述证据予以采纳。本院认为：原告农行江城支行与被告冯新智、恒隆公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》（编号：44020120160105117），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。农行江城支行与冯新智之间形成了借款合同和抵押合同关系，与恒隆公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告农行江城支行依约履行了发放贷款的义务，但被告冯新智多期逾期未按时足额偿还借款本息。截至2018年12月12日，被告冯新智尚欠原告借款本金372926.44元，利息4333.52元，其行为已构成违约。根据农行江城支行与冯新智、恒隆公司签订的《个人购房担保借款合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，现农行江城支行请求解除与冯新智签订的《个人购房担保借款合同》（编号：44020120160105117），并要求被告冯新智提前清偿借款本金372926.44元及利息（截至2018年12月12日，利息为4333.52元，从2018年12月13日起至被告还清之日止的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》约定计算），合法合理，本院予以支持。本案的债务发生在被告冯新智和被告郭璐婚姻关系存续期间且用于购房，被告郭璐亦在《个人信贷业务申请表》上签名确认，故本案借款应属于被告冯新智与郭璐的共同意思表示，依照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，上述债务应认定为被告冯新智与郭璐的夫妻共同债务，被告郭璐应对被告冯新智的上述债务承担共同清偿责任。关于农行江城支行对冯新智提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。涉案房产尚未办理正式抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，因此即使涉案房屋办理了抵押权预告登记，该抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农行江城支行、冯新智双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，农行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定，恒隆公司与农行江城支行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人恒隆公司在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁费）、律师费等贷款人实现债权的一切费用，由此，恒隆公司为本案涉案借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今尚未办理正式抵押登记手续，故被告恒隆公司应按约定在保证担保范围内对借款人冯新智的债务承担连带保证责任。被告恒隆公司承担保证责任后，有权向被告冯新智追偿。被告冯新智、郭璐经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告冯新智、阳江恒隆房产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号：44020120160105117）；二、限被告冯新智在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金372926.44元及利息（截至2018年12月12日，利息为4333.52元，从2018年12月13日起至被告还清之日止的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、被告郭璐对上述第二项确定的债务承担共同偿还责任；四、被告阳江恒隆房产开发有限公司对上述第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江恒隆房产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告冯新智追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6959元，保全费2020元，共计8979元，由被告冯新智、郭璐负担，由阳江恒隆房产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  林显驹人民陪审员  冯宏竞人民陪审员  李志伟二〇一九年三月十二日书 记 员  敖圣欣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。