湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初1036号原告：陈霞，女，1989年5月15日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：刘兵，男，1982年5月30日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区，系陈霞之夫。被告：湖南小宇房地产开发有限公司，住所地，长沙县星沙镇开元路以北、望仙路以南开源鑫阁1栋1006号。法定代表人：徐跑红。委托诉讼代理人：彭雷阳，男，1981年11月12日出生，汉族，住湖南省长沙县，系公司员工。原告陈霞诉被告湖南小宇房地产开发有限公司（以下简称小宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈霞及其委托诉讼代理人刘兵、被告小宇公司委托诉讼代理人彭雷阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈霞请求判令：一、小宇公司对金谷豪庭1、2幢1405房的房屋按照国家法律法规及购房合同约定进行修复并确保房屋不渗水且质量符合购房合同及国家法律法规及湖南省、长沙市、天心区相关部门的规定及要求；二、小宇公司承担延期交房违约金165542.78元（按照每日251.203元计算，暂计算至2018年10月22日止），实际违约金以小宇公司应交付的金谷豪庭1、2幢1405房符合购房合同及国家法律法规及湖南省、长沙市、天心区相关部门的规定及要求并将该房屋交付于陈霞时逾期的天数为准；三、本案的所有诉讼费由小宇公司承担。小宇公司答辩要点：1、本案房屋已竣工验收合格，符合交房条件，小宇公司已经按照合同约定向陈霞交付房屋，已经完成房屋交付义务，小宇公司不存在逾期交房行为，不应承担违约责任。2、小宇公司针对渗水情况已经多次积极维修，并告知陈霞，已经履行维修义务，不存在违约情况。综上，小宇公司不存在违约情况，不应承担违约责任，陈霞的诉讼请求无依据，请法庭驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2016年11月8日，小宇公司作为出卖人，陈霞作为买受人，双方签订一份《长沙市商品房买卖合同》及附件（合同编号201600881405），合同主要约定：由陈霞购买小宇公司开发的项目金谷豪庭1、2幢X单元XXX房，建筑面积93.75平方米，房屋总价款502406元，首付102406元，剩余房款400000元按照银行按揭方式支付。买卖合同第十条载明：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰装修标准；2、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；3、由出卖人、设计方、监理方、施工方，勘察五方验收合格并符合合同附件三所约定的装饰设备标准。第十一条约定，商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当按照本合同第十条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及维修期间造成的损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。房屋保修期按出卖人提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该房屋交付之日起计算。合同附件三第九条约定：《商品房买卖合同》第十条所列“该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰装修标准”是指：该商品房经五方责任主体单位（建设、施工、设计、勘察、监理）共同现场验收合格，并由五方责任主体单位签署竣工验收证明即《商品房买卖合同》第十一条所列“出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件”，买受人对此表示理解且无异议。合同附件三第十三条约定：如所交商品房未妥善之处或属工程保修范围内的质量问题，买受人有权要求修补并在房屋交接单上注明，由出卖人根据实际情况给予合理解决。买受人不得借此拒绝收房或退房，整改期间的物业管理费、由此所造成的法律责任和相关违约金由买受人承担。整改完毕后出卖人通知买受人在7日内复验并接收，如超过7日买受人未到现场视为同意出卖人的处理结果并接收房屋。如双方就房屋质量问题发生争议，且买受人出具了长沙市建筑工程质量监督站盖章确认的书面工程质量评定意见，出卖人将对此认可。鉴定费用由申请方预先垫付，最终由责任方承担。因买受人自行装修、改造或使用不当造成的房屋质量问题，有买受人自行承担相关责任。为保持楼栋立面的统一和美观，买受人在对所购商品房进行室内装修或改造时应严格遵循《房屋装饰装修管理规定》的要求并按物管公司审核通过后的图纸进行施工。合同签订后，陈霞按约交付首付款及相关契税等并办理按揭贷款，2016年12月20日该项目工程完工，且根据《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》所载，该项目经五方验收合格。2017年1月2日，陈霞在《金谷豪庭住宅交付验收记录表》签字并备注。2017年1月24日，《小宇地产金谷豪庭小区房屋维修验收单》所载：于2017年1月4日，陈霞所备注报修已经整改完毕，验收单上有维修人员签字，小宇公司、长沙广缘物业管理有限公司盖章。2018年3月15日，对于陈霞所购1栋1405房存在房顶部渗水至房间内整改问题，于2018年3月20日第三次整改维修完毕。2018年8月23日，金谷豪庭项目部与王海红签订一份《金谷豪庭1#栋主体屋面加做防水施工协议》，协议约定：对金谷豪庭1#栋主体屋面防水施工前的基层修补及清理；铲除浮渣浮浆等部位少量积水的抽排、屋面防水工程的施工；防水工程的资料整理；负责后期保修工作。2018年6月10日，对于陈霞所购X栋XXX房屋顶层防水的问题报修，于2018年9月5日维修人员王海红在维修单上签字，并备注整层屋顶防水完毕通过淋水实验。另查明，2019年3月5日，经本院现场查看，X栋XXX房阳台有多处曾经漏水的痕迹，但未发现继续漏水情况；主卧、次卧均有曾经漏水的痕迹漏水情况，经整修无继续漏水情况。原、被告双方到场确认上述情况并签字。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及附件、发票、照片、《五方责任主体验收记录》、《金谷豪庭住宅交付验收记录表》、《XXX房顶部渗水整改单》、《金谷豪庭1#栋主体屋面加做防水施工协议》和庭审笔录、现场勘查笔录等予以证实，足以认定。本院认为，《长沙市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，合同合法有效，本院予以认定。关于房屋漏水修复问题，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，经本院现场查看，漏水房屋修复问题已经解决，对此双方均现场予以确认，本院不再处理。关于双方约定的交房条件，涉案房屋经五方责任主体单位（建设、施工、设计、勘察、监理）共同现场验收合格，且通知陈霞现场收房、验房。该商品房符合交房条件，虽有质量瑕疵，但陈霞并未提供证据证明存在重大质量问题导致无法使用，且小宇公司已经按照合同约定履行了通知陈霞收房的义务，陈霞因房屋漏水拒绝收房，依据不足。至于陈霞所主张的当时交房时没有建筑工程竣工验收备案故没有达到交房条件，因建筑工程竣工验收备案是国家对建筑工程质量监管的行政管理方式，备案与否不足以影响双方对商品房买卖合同的实现以及继续履行。综上，其诉请迟延交房违约金的请求本院不予支持。陈霞如因房屋维修产生的实际损失，可另行向小宇公司主张赔偿。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：驳回原告陈霞的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3610元，减半收取1805元，由原告陈霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  章富琼二〇一九年三月十四日书记员  张 娜附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。