浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终247号 上诉人（一审被告）：阮伯安，男，1976年5月24日出生，汉族，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：王红安，湖北言和律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：浙江同心房地产开发股份有限公司。住所地：丽水市丽青路2号。统一社会信用代码：913300001484267294。 法定代表人：陈王斌，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑胜东，浙江浙同律师服务所律师。 委托诉讼代理人：叶勇飞，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人阮伯安因与被上诉人浙江同心房地产开发股份有限公司（以下简称同心房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省龙泉市人民法院（2018）浙1181民初2484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人阮伯安上诉请求：1.依法撤销（2018）浙1181民初2484号民事判决第一、二项；2.改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误。一、上诉人阮伯安与被上诉人浙江同心房地产开发股份有限公司董事长陈王斌之间就清空二楼、三楼问题进行的约定是有效的，属房屋所有权的完整交付。具有民事行为能力的主体在自愿平等基础上进行的约定在没有违反法律规定的前提下都是有效的。本案中双方当事人均具有完全民事行为能力，且约定的内容是在双方自愿平等基础上协商的，是陈王斌履行职务的行为，故应认定为有效约定。一审法院认为该条约定违反了《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条关于建筑物共有部分处分的规定从而认定该约定无效，是错误的。本案所涉及到的二楼、三楼平台，系全体业主共同享有的部分，在上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议时，该平台已被先入住的业主通过改造成绿地等途径据为己有，先入住业主的行为显然对上诉人的合法权益造成了侵害，上诉人要求清空二楼、三楼平台的行为，完全是为了维护一个业主享有的合法权益不受到侵害。并且约定清空二楼、三楼平台的违法建筑并不等于上诉人要将二楼、三楼平台排他使用，由上诉人专享该平台的使用权。作为建筑物共有部分所有人之一的上诉人，其可以在合理范围内使用上述平台。双方约定的内容是房屋的完整交付，而不是对建筑物共有部分的处分。一审法院以该约定违反《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条关于建筑物共有部分处分为由认定该约定无效，属认定事实及适用法律错误。二、被上诉人已违约，上诉人不支付尾款系行使抗辩权，不存在违约。上诉人购买该房屋的目的是商业经营，不同于一般的住宅用途，用于商业经营的房屋对房屋的质量、用途有着明确的标准，因此住宅质量保证书以及住宅使用说明书作为房屋买卖的重要组成部分应该在房屋交付时连同房屋一起交于上诉人，但是被上诉人时至一审审理时并没有将住宅质量保证书以及住宅使用说明书及时交付给上诉人，并且上诉人对本案所涉房屋进行实地考察时，就发现作为共有部分的二楼、三楼平台已经被先入住的业主据为己有，自己的合法权益受到了侵害。上诉人打算在购买房屋后将房屋开发成酒店，酒店作为人流量密集的场所，对消防方面有着严格的规定，必须要有相应的消防设施，并且只有通过消防部门的检验才能进行营业，在上诉人购房前以当时二、三楼平台被占据的情况进行酒店经营显然是达不到消防标准的，因此上诉人这才与被上诉人的董事长陈玉斌就清空违规搭建的部分进行了约定，正是因为双方就清空二楼、三楼平台这一事项有了具体的约定，上诉人才会同意购买房屋，因此清空二楼、三楼平台这一事项应被认为是房屋买卖的前置条件之一，但时至本案一审审理时，二楼、三楼平台的问题仍没有得到有效的解决，同时上诉人也因为其设在三楼平台的消防出口不能正常使用而未能通过消防检验，导致酒店因未能通过消防验收而无法正常经营。被上诉人不负责任的做法已经构成违约，正是由于被上诉人的违约，导致上诉人的消防无法通过验收，并无法完成后续正常的经营活动，因而也承担了经济上的损失，为此，上诉人多次就清空二、三楼平台违章建筑这一约定同被上诉人进行沟通，要求被上诉积极帮上诉人解决问题，但被上诉人并没有按约定为上诉人解决问题。在沟通无果的情况下，上诉人为了维护自己的合法权益，避免损失进一步的扩大，才没有将尾款支付。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。依据上诉人与被上诉人之间所签协议可知，上诉人与被上诉人之间是存在着先后履行的约定，因为在被上诉人违约的情况下，导致合同目的不能实现，上诉人有权行使先履行抗辩权，不支付尾款。三、被上诉人在一审中提交的主要证据真实性存在问题，被上诉人所主张事实缺乏证据支持。被上诉人在一审提交的证据中，用来证明上诉人与被上诉人之间存在买卖法律关系的证据为《购房协议》，在一审庭审中，被上诉人并没有提交该购房协议的原件，提交的证据材料为该购房协议的复印件。依据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，证据需要满足合法性、关联性、真实性的要求。被上诉人所提交的《购房协议》为复印件，其在证明效力上是存在瑕疵的，需要由其他证据对证明效力进行补强，但是被上诉人在一审中没有提供其他的证据对双方存在买卖关系这一事实进行证明，因此被上诉人所主张的事实，缺乏证据支持，法院不应在证明力不足的情况下，就采纳该《购房协议》，对被上诉人的主张予以支持。四、被上诉人作为一审被告，主体不适格。综上，上诉人认为一审认定事实不清、适用法律错误，程序上存在违法，请求二审法院撤销一审判决，结合本案事实予以改判。 被上诉人同心房地产公司辩称：一、被上诉人认可一审判决第一项，但认为一审判决没有支持违约金不能弥补被上诉人的损失，以惩戒上诉人的失信行为，请求二审法院支持被上诉人一审诉请中的违约金。二、被上诉人认为上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。第一，本案标的额较大，在购买案涉房屋之前，上诉人已对房屋的实际状况进行了充分调查和了解，多次实地查看，所以上诉人是在慎重考虑之后才决定购买的。第二，上诉人混淆了不同的法律关系、标的物及概念。本案涉及建筑物区分所有权关系中的专有权、共有权关系，即业主对建筑物中专有部分、公共部分的权利之间的关系。房屋买卖合同中，能够买卖和交付的是所有权人名下的具有权属证书的专属所有权的部分，不能买卖和转移的是房屋共有的共用部分，如楼顶平台等，上诉人要求清空属于公共部分的楼顶平台并归其随意使用是无理的要求。这一点一审判决书已经进行详述，不再展开。第三，被上诉人已经依约把产权清晰的属于专有部分的案涉房屋交付给了上诉人，已经完全履行了自己的合同义务，况且，上诉人已办好了产权证书，完成酒店装修并营业，其酒店生意运营良好，这也表明整个房屋状况良好，不存在使用权纠纷等情况。第四，退一步讲，即使存在楼顶平台等公共部分使用权纠纷，作为业主的上诉人和其他业主也可通过协商或司法等途径解决，并非购房协议中的权利义务范围。如果需要的话，被上诉人也愿意协助协调，但被上诉人无法也无权把案涉房屋与其他业主共有部分的使用权交付归上诉人私有或使用，更不会为此许诺，被上诉人也从没有承诺过把清空平台等作为付款的先决条件。被上诉人不认同一审判决推论被上诉人曾经承诺清空平台等说法，相关事实陈某在一审中已出庭作证以及其本人也向法院出具了情况说明。即使陈某承诺过，也是其个人行为，不能构成上诉人不支付购房款及违约金的理由。因此，上诉人所谓的被上诉人负有先清理平台的义务根本不存在，在被上诉人已依约将案涉房屋过户给上诉人之后，上诉人拒不履行合同约定的付款义务，构成严重违约。显然这并不是上诉人所谓的抗辩权。第五，上诉人所谓的主要证据不真实问题，这根本就是其拖欠房款的借口：其一，双方存在房屋买卖的总协议即案涉的《购房协议》，这一客观事实无法否认，上诉人也一直是以适格被告的身份在提出抗辩；其二，案涉房屋是被上诉人依据上诉人的要求过户到上诉人所指定的案外人名下，房款也是上诉人支付的；其三，在一审庭审中，上诉人没有否认，并且承认案涉《购房协议》原件在其家中保险箱中存放，一审法院要求其庭审后提交，上诉人也未提交；最后，纵观全案可以看出，双方对案涉《购房协议》内容的真实性并无异议，上诉人的上诉焦点在所谓的被上诉人负有清空案涉房屋平台等承诺，而不是案涉协议的真实性，这说明上诉人其实认可案涉《购房协议》的真实性，显然其行为本身自相矛盾。其之所以现在提出该问题，无非是在拖延付款时间而已，是不诚信的表现。上诉人有违诚信的行为已经给被上诉人造成了巨大的直接和间接损失，其他损失暂且不提，仅从2017年6月份上诉人拒付房款至今已给被上诉人造成的资金占有损失数额就高达几十万元。综上所述，本案事实清楚，证据充分，上诉人的行为已构成严重违约，依法应承担向被上诉人支付剩余房款及从拖欠房款之日起的三倍利息的违约责任。 被上诉人同心房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令阮伯安向同心房地产公司支付购房款9427604元及利息1435352.79元（利息自2017年6月12日起按银行同期贷款利率的三倍暂算至2018年8月30日，并继续支付至款项付清为止）；2.本案诉讼费用由阮伯安承担。 一审法院认定事实：2017年4月23日，同心房地产公司（下属龙泉分公司）（甲方）与阮伯安（乙方）签订《购房协议》，约定由乙方购买甲方开发的龙泉市江南花园小区C2幢C25及夹7、C2幢C26及夹8、C3幢C24、C3幢C25及夹7夹8、C5幢C2、C5幢C3及夹3、C5幢C4及夹4、C5幢C6及夹6、C5幢C14及夹14、C5幢C15及夹15、C5幢C18及夹18、C5幢C22、C6C4及夹4、C6C7及夹7、C6C8及夹8、C6C10及夹10、C6C14（二层）、C6C16（二层）、C6C17（二层）、C6C11（一层）、C6C15（二层）、C6C18（二层）、C6C14（三层）房屋，上述房屋总建筑面积共计4736.27平方米，总房款共计19791234元。协议还约定2017年5月25日前乙方支付甲方人民币500万元，签订本协议一个月内支付人民币300万元；房屋产权过户后三个月内乙方支付甲方人民币11791234元。若乙方需银行贷款的，过户后三日内未启动评估及贷款程序，在房屋产权过户后三个月内未支付甲方11791234元，乙方需按银行同期贷款利率的三倍支付给甲方利息及本金。在签订正式商品房买卖前，甲方承诺确保上述房产产权清晰，不存在买卖及使用纠纷，若因此而造成的损失由甲方负责。在乙方支付完全部房款前，不得将上述标的物用于贷款、抵押给他人出售。后同心房地产公司按照阮伯安的要求，配合阮伯安将C2C25及夹7、C6C16、C2C26及夹8、C6C17、C6C11、C3C24、C3C25及夹7夹8、C6C14等房屋实际过户，上述房屋建筑面积共计3670.2平方米，房款共计15427604元。过户后阮伯安支付购房款600万元，剩余购房款9427604元未支付。另查明，2017年6月2日，浙江同心集团成立善后工作领导小组，陈某任组长。陈某系浙江同心房地产开发有限公司龙泉分公司负责人。 一审法院认为：同心房地产公司与阮伯安签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。阮伯安主张房产登记在第三人名下，应当向第三人主张，自己并非适格主体。但同心房地产公司与阮伯安之间签订的《购房协议》系产权变更的基础，同心房地产公司根据阮伯安指定将案涉房产过户至第三人名下，属于双方对交付方式的履行，不存在主体的变更，故阮伯安为本案适格被告。阮伯安主张同心房地产公司承诺清空二楼、三楼平台后交付房产，现在同心房地产公司未能履行清空义务，故存在违约，阮伯安不应支付剩余购房款。该院认为，根据庭审过程中双方的陈述、证人陈某的证人证言以及其在接受该院询问时的回答内容，阮伯安购买案涉房屋时与陈某联系接洽，陈某确实承诺清空二楼、三楼平台后交付，陈某系同心房地产公司龙泉分公司负责人，也是同心房产善后工作领导小组的组长，基于陈某在公司中的特殊身份，阮伯安有理由相信其系代表同心房地产公司作出的承诺，故该院确认同心房地产公司承诺清空二楼、三楼平台后交付阮伯安属实。《中华人民共和国物权法》第七十条规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。同心房地产公司与阮伯安争议的二楼、三楼平台属于全体业主的共有部分，同心房地产公司无权承诺排除其他业主的正常使用交付给阮伯安专用，阮伯安也无权取得共同部分的排他性使用权，故双方对于清空二楼、三楼平台的约定违反法律规定，属于无效条款。故同心房地产公司的行为虽然有违诚信，但阮伯安不得以该条款抗辩拒不支付剩余购房款。基于同心房地产公司的不诚信行为在先，阮伯安无须承担前期违约金，后续违约金按合同约定的中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的三倍自本判决生效之日起计算至款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条规定，判决：一、阮伯安于本判决生效之日起十日内支付同心房地产公司购房款9427604元（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的三倍自本判决生效之日起计算至款项付清之日止）；二、驳回同心房地产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86978元，由阮伯安负担。 本院二审期间，被上诉人未提交新的证据，上诉人提交了以下两组证据：1.补充约定一份（复印件），待证被上诉人对违建建筑有拆除义务，但其并未履行拆除义务。2.照片一组，待证上诉人购买的房屋，被相邻方占用导致上诉人的商用房无法通过消防验收，无法正常使用。被上诉人质证称，证据1系复印件，对真实性有异议，即使该份证据是真实的，与本案也没有关联性，不能证明上诉人主张的待证事实。证据2并非新证据，已经超过举证期限，不具有证明效力，且对待证事实有异议，该证据只能说明案涉房屋上存在这些建筑物，建造者、建造目的以及是否违章，均没有定性，即使是其他业主建的，也属于相邻权纠纷，与本案没有关联性。本院认为上诉人提交的证据1即使是真实的，也系被上诉人与案外人之间签订的协议，与本案实体处理不具有关联性，故不予认定；证据2能够证明案涉房屋二楼、三楼平台存在被案外人占用的情况，本院予以采信。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的一致。另查明，一、案涉部分房屋已经由上诉人装修并挂牌“伯安酒店”；二、案涉房屋二楼、三楼平台被案外人占用；三、上诉人在二审中明确表示不主张解除合同。 本院认为，一、关于上诉人阮伯安作为本案一审被告主体是否适格的问题，上诉人一方面主张案涉《购房协议》真实性存疑，不能证明其为案涉房屋买受人，另一方面又主张被上诉人同心房地产公司未履行清空案涉房屋二楼、三楼平台的义务，故其暂不支付剩余购房款，可见其主张自相矛盾。根据查明的事实，结合案涉房屋买卖合同的实际履行情况以及上诉人的庭审陈述，可以认定上诉人系买受人，故一审法院认定其为适格被告并无不当，应予维持。二、关于双方当事人之间就被上诉人清空二楼、三楼平台后交付房产的约定是否有效的问题，因双方当事人的真实意思表示并非是将二楼、三楼平台作为标的物进行买卖，而仅指被上诉人清空平台上的违法建筑等，故该约定并未侵犯其他业主的利益，一审法院认定该约定无效确有错误，本院予以纠正。三、关于上诉人是否有权行使先履行抗辩权、暂不支付剩余购房款的问题，虽然依据双方的约定被上诉人在交付房屋前负有清空二楼、三楼平台的义务，但上诉人在明知被上诉人未履行相应义务的情况下接收了被上诉人交付的房屋进行使用，并办理了过户登记，且在庭审过程中明确表示不解除合同，故应按照约定支付剩余购房款，无权行使先履行抗辩权。至于被上诉人未实际清空二楼、三楼平台所应承担的违约责任，因上诉人未在一审中提起反诉，故应由其另案主张。另，被上诉人主张的违约金问题不属于二审审理范围，本院不予评判。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费77793元，由上诉人阮伯安负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汤丽军 审 判 员 毛向东 审 判 员 刘 斐 二〇一九年三月二十日 代书记员 汪鑫莹 -12- -11-