山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0681民初2653号原告：李梅，女，1965年4月30日出生，汉族，居民，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：李海善，山东崇真律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，山东崇真律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地山东省龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司职工。委托诉讼代理人：魏加财，山东平直律师事务所律师。被告：青岛辰星置业有限公司，住所地：青岛市市南区燕儿岛路18号3号楼910户。法定代表人：马英海，该公司总经理。原告李梅诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、青岛辰星置业有限公司（下称辰星置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李梅的委托诉讼代理人李海善，被告海基置业公司的委托诉讼代理人曲春道、魏加财到庭参加了诉讼。被告辰星置业公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李梅向本院提出诉讼请求：1、海基置业公司支付逾期交房违约金74178.72元（从2012年6月1日至2018年4月30日，总房款171710元*万分之二*2160天），辰星置业公司承担连带责任；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2011年8月20日，原告与二被告签订《商品房预（销）售合同》，购买二被告联合开发的龙口东海怡天海景G6-2-202室。按照合同约定，被告应当在2012年5月31日前将房屋交付给原告。合同签订后，原告已按约定向被告交齐房款，但被告未能交付房屋。后经双方协商，将怡天海景G6-2-202室更换为F7-4-301室，并重新签订了《商品房预（销）售合同》，约定被告应于2013年6月30日前交付房屋，但至今未交付。为此，原告诉至法院，请求查清事实，判如所请。被告海基置业公司辩称，原告所购房屋与被告方无任何关系，被告不承担违约金。退一步讲，原告的违约金计算方式是错误的，本案原告于2018年4月起诉，按照《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，本案的诉讼时效最长为3年，结合本案涉案楼栋于2017年6月9日取得竣工验收备案表，之后的时间被告方不存在逾期交房，故假设违约金存在，亦应截止至2017年6月9日，超过诉讼时效的期间亦不应支持。被告辰星置业公司经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告辰星置业公司经本院合法传唤未出庭应诉，视为其自愿放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的2011年8月20日就怡天海景G6-2-202室签订的《商品房预（销）售合同》复印件，原告诉称，该合同原件因更换房屋而被收回，原被告就更换后的房屋又重新签订购房合同；海基置业公司辩称，对其真实性不予认可，且该证据与本案无关。本院认为，该证据虽系复印件，但其效力需结合法庭笔录及原告提交的其他证据综合分析认定。2、关于原告提交的辰星置业公司出具的证明一份，海基置业公司辩称，该证明中加盖的是辰星置业公司的合同专用章，但按照相关规定，企业法人为主体出具的证明应当加盖的是公司公章，而不是合同专用章。本院认为，该证明虽加盖的是“青岛辰星置业有限公司合同专用章”，但在海基置业公司无相反证据证明的情况下，该证据足以证明系被告辰星置业公司出具的；且证明左下方有“周荣轩”的签字，在已生效的（2015）龙新民初字第260号和336号案件及本院已处理的多起案件中，周荣轩均作为辰星置业公司的员工以委托诉讼代理人的身份参加了案件的开庭、调解等诉讼过程。该证明既有辰星置业公司的印章，又有经办人的签字，故形式有效，本院予以采信。3、关于原告提交的就怡天海景F7-4-301室与辰星置业公司签订的《商品房认购书》、《商品房预（销）售合同》及辰星置业公司向原告出具的购房收款收据，海基置业公司辩称，对上述证据的真实性均无法核实，上述证据均系辰星置业公司单方出具的，根据合同相对性原则，与海基置业公司无关。本院认为，原告提交的上述证据来源合法，形式有效，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月20日，原告作为买受人、被告海基置业公司作为出卖人、被告辰星置业公司作为委托代理机构共同签订了NO.A0062060《商品房预（销）售合同》，购买龙口东海黄金海岸怡天海景G区6-2-202号房，约定房屋总价款为171710元。合同尾部加盖有海基置业公司及辰星置业公司的公章。合同签订后，辰星置业公司向原告出具证明一份，载明：“原房主李梅购买怡天海景G6-2-202室，因延期交房，经协商同意将G6-2-202室换成F7-4-301室，原G6-2-202室合同交房时间为2012年5月31日前，现换成F7-4-301室，违约金按照2012年5月31日正常赔付，原合同收回办理换房手续原合同号0062060”。2013年4月15日，就置换后的商品房即涉诉房屋，原告与辰星置业公司签订了《商品房认购书》，该认购书中载明：“出售方：青岛辰星置业有限公司，认购方：李梅……乙方经过了解，有意向购买甲方合作开发的第F7栋4单元301层号房……总金额175953元”。该认购书顶端手写注明：“原G6-2-202换F7-4-301”。同日，辰星置业公司向原告出具F7-4-301号房购房款171710元的收款收据一张。关于该收据，庭审中，原告诉称，原告在购买怡天海景G区6-2-202号房时已按合同约定向海基置业公司全额支付购房款，后将房屋置换为F7-4-301号房，辰星置业公司向原告出具了该张收款收据，所涉款项未做任何变动，仍在海基置业公司处。2013年4月20日，原告（买受人）与辰星置业公司（委托代理机构）签订《商品房预（销）售合同》，由原告购买龙口东海黄金海岸怡天海景F区7-4-301号房，约定房屋总价款为171710元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2013年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同尾部仅加盖辰星置业公司的公章，海基置业公司作为出卖人，未在合同落款处签字盖章。另查明，涉诉F7-4-301号房的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》均办理在海基置业公司名下。涉诉房屋所在的怡天海景城F区7号楼于2017年6月29日取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》。本案庭审后，海基置业公司与原告办理了涉诉房屋的交接手续。本案的争议焦点为：原告与辰星置业公司就怡天海景F7-4-301号房签订的《商品房预（销）售合同》对海基置业公司是否发生效力。原告主张，该怡天海景F7-4-301号房系由怡天海景G6-2-202号房更换而来，辰星置业公司与海基置业公司在怡天海景G区系委托代理销售关系，虽然F7-4-301号房的合同上未加盖海基置业公司的公章，但该房屋系经二被告共同同意由G6-2-202号房更换而来，故该合同对海基置业公司亦有效，因该合同引起的相关责任应由其承担。被告海基置业公司辩称，其未与原告就怡天海景F7-4-301号房签订《商品房预（销）售合同》，亦未收取原告的购房款项，原告与辰星置业公司之间的购房行为与海基置业公司无关。本院认为，根据原告提交的怡天海景G6-2-202号房的《商品房预（销）售合同》复印件、辰星置业公司出具的证明及房款收据、怡天海景F7-4-301号房的《商品房预（销）售合同》及涉诉房屋已交付的情况综合分析，原告购买了出卖人为海基置业公司、委托代理销售机构为辰星置业公司的G6-2-202号房后，因该房屋的延期交付，经协商一致，辰星置业公司自原告处收回G6-2-202号房的合同，另与原告重新签订F7-4-301号房的《商品房预（销）售合同》，并向原告出具了F7-4-301号房的收款收据。至此，辰星置业公司作为海基置业公司的委托代理销售机构，将原告所购的G6-2-202号房更换为F7-4-301号房。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。据此，辰星置业公司作为委托代理机构，与原告之间就F7-4-301号房形成的民事法律关系，对海基置业公司发生效力。海基置业公司以其未在F7-4-301号房的合同上盖章确认为由，辩称该合同与其无关，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本案就怡天海景F7-4-301号房签订的《商品房预（销）售合同》系当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并生效。各方均应信守履行。原告已按合同约定履行了交付房款的主要义务，但海基置业公司未按约定时间向原告交付涉诉房屋，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，海基置业公司应承担逾期交房的违约责任。故原告主张海基置业公司给付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算期间，原告主张从交房截止之日的次日起即2012年6月1日至2018年4月30日；海基置业公司辩称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，本案适用诉讼时效的相关规定，原告主张的违约金超过诉讼时效期间的部分不应支持。另外，因本案涉诉房屋于2017年6月9日取得竣工验收备案，之后不存在逾期交房时间，因此，违约金仅应计算至2017年6月9日。本院认为，原告主张违约金属于债权请求权，且请求期间横跨2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》开始实施之日，故该期间应适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的规定。本案合同中约定以“日”为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的推移不断发生变化，故对该违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应以每个个别（以“日”为单位）的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效在《中华人民共和国民法总则》实施前为两年，实施后为三年，故原告的诉讼时效仅应追溯至2015年10月2日，即违约金的起算时间应自2015年10月2日起。关于海基置业公司辩称因涉诉房屋所在的怡天海景F区7号楼于2017年6月29日取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，达到了房屋交付条件，故自2017年6月29日之后，其不再承担逾期交房的违约责任，本院认为，合同第十一条关于房屋交接有明确约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，且交接时如出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，涉诉房产虽于2017年6月29日达到交付条件，但海基置业公司并未按照合同约定的方式履行交付义务，故按照约定，由此产生的延期交房责任仍由其承担。其抗辩理由与约不合，本院不予采信。原告主张违约金计算至2018年4月30日，理由充分，于法有据，应予支持。综上分析，逾期交房违约金的计算期间应为2015年10月2日至2018年4月30日，共计942天。根据双方签订的《商品房预（销）售合同》第九条的约定，违约金计算方式为：总房款171710元*0.0002*942天=32350元。原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张辰星置业公司承担连带责任的诉请。就涉诉房屋而言，因辰星置业公司系海基置业公司的委托代理机构，故依法应由委托人海基置业公司承担违约责任，原告主张辰星置业公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。被告辰星置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院将依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告李梅逾期交房违约金32350元（截止至2018年4月30日）。二、驳回原告李梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费750元，由原告李梅负担。案件受理费1654元，由原告李梅负担933元，由被告烟台海基置业有限公司负担721元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 杰人民陪审员  郑桂珍人民陪审员  唐万程二〇一九年三月六日书 记 员  邹向东