广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终2614号上诉人（原审被告）：张志强，男，1951年6月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王俊，广东明境律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市白云出租汽车集团有限公司，住所地广州市海珠区泰沙路129-137号（单号）2楼。法定代表人：邓志诚，职务：董事长。委托诉讼代理人：李宗浩，该公司职员，通讯地址。委托诉讼代理人：刘放，该公司职员，通讯地址。上诉人张志强因与被上诉人广州市白云出租汽车集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初18034号民事判决，于2019年2月13日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张志强上诉请求：1.撤销一审判决并驳回广州市白云出租汽车集团有限公司全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由广州市白云出租汽车集团有限公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。（一）广州市越秀区人民北路464号405房（以下简称案涉房屋）是张志强父亲与单位集资建设的房屋，单位合并之后，案涉房屋产权变更登记在广州市白云出租汽车集团有限公司名下，属于侵犯出资人的权利。案涉房屋集资建成后，张志强家庭经单位安排，以较低租金的租赁的形式入住案涉房屋，由于案涉房屋在房改时无法办理产权登记，故张志强家庭无法对居住房屋以房改形式获得产权。案涉房屋由于单位合并而登记在广州市白云出租汽车集团有限公司名下的事实是不实的，一是其没有提供单位合并的批准文书和合并的协议，二是其未提供案涉房屋的登记档案。（二）租赁期间，张志强按时交纳房租，按约履行签订的合同。由于案涉房屋系单位安排的住房，张志强作为无房子女，继承承租符合法律规定。广州市白云出租汽车集团有限公司无故拆除案涉房屋的冲凉房和厨房，导致案涉房屋无法正常使用，广州市白云出租汽车集团有限公司未依约提供房屋给张志强居住，属于严重违约。其应当承担相应的违约责任。广州市白云出租汽车集团有限公司二审辩称，其同意一审判决，不同意张志强的上诉请求、事实和理由。广州市白云出租汽车集团有限公司向一审法院起诉请求：1.判决张自强户籍同住人员腾空迁出广州市越秀区人民北路464号405房；2.张自强向广州市白云出租汽车集团有限公司支付从2017年1月1日起至实际腾空房屋之日止的房屋占用费（按《2016年广州市房屋私房租金参考价》的标准即每平方米35元/月，面积17.01平方米）；3.张自强向广州市白云出租汽车集团有限公司支付从2017年1月1日起至实际腾空房屋之日止的逾期交还房屋的违约金（按房屋占用费总额的100%的标准计算）。一审法院认定事实：广州市越秀区人民北路464号1-4层房屋登记在广州市白云出租汽车集团有限公司名下。2016年1月1日，广州市白云出租汽车集团有限公司（为出租人、甲方）与张自强（为承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区人民北路464号405房出租给乙方作住宅使用，使用面积17.01平方米，月租金为63.90元，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止；乙方保证本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除合同并收回房屋；签订本合同后，乙方或配偶获得了自有产权房屋的保证在获得自有产权房屋之日解除本合同并三个月内将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十条第2项、第3项的规定处理；违约责任（第二十条），2.租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。上述合同签订后，双方一直正常收、交租金至租赁期限届满之日；租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同。广州市白云出租汽车集团有限公司于2017年8月31日以广州市白云出租汽车集团有限公司物业管理分公司的名义，通过挂号信的方式书面向张自强发出《关于收回房屋（职工宿舍）的通知》（以下简称通知）。该通知的大致内容为：双方的租赁合同已于2016年12月31日届满，张自强不符合租住广州市白云出租汽车集团有限公司职工宿舍的条件，要求在收到该通知后结清费用，并于2017年9月11日前将房屋交还给广州市白云出租汽车集团有限公司。2018年4月28日，广州市白云出租汽车集团有限公司向一审法院提起本案诉讼。庭审中，广州市白云出租汽车集团有限公司、张自强双方一致确认：张自强的父亲张庭康原系广州市白云出租汽车集团有限公司的前身即广州三轮车总站的职工，该单位向张庭康出租案涉房屋以作职工住房，张庭康去世后案涉房屋一直由张自强使用至今。张自强表示，其生活困难，没有单位也没有购买社保；其已离异，女儿张艺芳结婚后已搬离案涉房屋，其与女儿张艺芳名下均无房产。为此，张自强向一审法院提交了如下证据：1.张自强与张艺芳的《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明两人名下无房地产情况记录；2.《社会保险情况协查证明》1份，内容为经核查没有查到张自强在我市参加基本养老保险及享受养老保险待遇的记录；3.《未参加医疗保险证明》，内容为张自强未有参加广州市职工社会医疗保险/城乡居民社会医疗保险记录；4.居民户口簿。广州市白云出租汽车集团有限公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。一审法院认为，广州市白云出租汽车集团有限公司作为案涉房屋的所有权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。广州市白云出租汽车集团有限公司与张自强的租赁合同已于2016年12月31日到期，之后双方没有签订过租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁合同到期后，张自强继续使用案涉房屋，广州市白云出租汽车集团有限公司没有提出异议，故双方之间存在不定期租赁关系，广州市白云出租汽车集团有限公司有权随时提出解除租赁关系。广州市白云出租汽车集团有限公司于2017年8月31日发出了解除的通知，要求张自强于2017年9月11日前将房屋交回给广州市白云出租汽车集团有限公司，广州市白云出租汽车集团有限公司至今还未交付，已属违约，除了应补缴占用费之外，应支付从2017年9月12日起的违约金（按占用费总额的100%计算）。关于占用费的标准，合同已经约定按照租金计算，即63.90元/月。考虑到本案的情况，且张自强户也无其他房屋可供居住，不具备立即将房屋交回广州市白云出租汽车集团有限公司的条件，故一审法院酌定给予张自强户两年的搬迁期限，张自强户在搬迁期限内应积极寻找另外的房屋以供搬迁居住。暂住期满，张自强户应将房屋腾空交还给广州市白云出租汽车集团有限公司。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2018年10月26日作出如下判决：一、张志强自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市白云出租汽车集团有限公司一次性支付从2017年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金及房屋使用费（按照63.90元/月计算）及2017年9月12日至本判决发生法律效力之日止迟延交房的违约金（按照63.90元/月计算）；二、张志强户（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起两年内，将广州市越秀区人民北路464号405房腾空交还给广州市白云出租汽车集团有限公司；从本判决发生法律效力之次日起至实际交还房屋之日止，张志强应逐月向广州市白云出租汽车集团有限公司支付房屋使用费及迟延交房的违约金（房屋使用费按照63.90元/月计算、违约金按照63.90元/月计算）；三、驳回广州市白云出租汽车集团有限公司的其他诉讼请求。本案受理费275.60元，由广州市白云出租汽车集团有限公司负担259.60元、由张志强负担16元。各方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，张志强表示：其主张的集资权利是物权权利,但对于集资款的给付没有证据证明。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，广州市白云出租汽车集团有限公司作为案涉房屋的权属人依法享有上述法律规定的各项权能，现双方当事人之间就案涉房屋没有签订租赁合同的情况下，广州市白云出租汽车集团有限公司主张张志强交还房屋并支付争议期间的租金、房屋使用费及违约金，均应予以支持。一审法院处理并无不当，本院予以维持。张志强上诉提出案涉房屋是其父亲集资建设，对此，在未有证据推翻权属登记的情况下，该主张缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，张志强的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费275.60元，由张志强负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年三月十九日书记员  杨希胡秀红