辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽民终885号上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区北塔街道陵东村民委员会，住所地沈阳市皇姑区陵园街31号。法定代表人：韩广，该村委会书记。委托诉讼代理人：邵周竹，辽宁神华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:辽宁国大酒店有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山东路28号。法定代表人：王云，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙波，辽宁天润律师事务所律师。原告辽宁国大酒店有限公司（以下简称国大酒店）与被告沈阳市皇姑区北塔街道陵东村民委员会（原名称为沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会，以下简称陵东村委会）房屋租赁合同纠纷一案，辽宁省沈阳市中级人民法院于2017年4月19日作出（2016）辽01民初580号民事判决。陵东村委会不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陵东村委会的法定代表人韩广及其委托诉讼代理人邵周竹，被上诉人国大酒店的法定代表人王云及委托诉讼代理人龙波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国大酒店向一审法院提出诉讼请求：1.请求被告赔偿原告因无效租赁合同造成的全部装修损失1316.21万元；因合同未到期可期待利益的经营损失1158万元，合计2474.21万元。2.请求被告承担全部诉讼费、评估费费等因诉讼引发的全部费用。事实和理由：2010年11月19日，被告与原告及辽宁投资集团有限公司（简称辽投公司）、辽宁省建设投资公司（简称建设公司）续签《租赁协议》一份，约定将位于沈阳市皇姑区昆山东路28号西侧楼（建筑面积约10600平方米，共17层）租赁给原告及上述单位，协议约定辽投集团租赁第十四、十五层，建投公司租赁第十三层，原告租赁第一至十二层和第十六和第十七层。租期自2010年12月1日起至2020年11月30日止。前五年年度租金为145万元，第六年至第十年的年度租金为162.5万元；租金按照自然季度支付，每季度支付一次。同日，上述各方又签订一份《补充协议》，约定在2010年12月1日至2020年11月30日期间内，原告每年为被告提供会议、招待、燃油费、福利等方面消费30万元；被告每次消费须由法定代表人或指定人员签字确定；补充协议作为《租赁协议》的附件与《租赁协议》具有同等法律效力。协议签订后，协议双方按约定履行各自义务。原告虽然在2002年就已经开始酒店经营，但已经时隔8年之久设施和装修都已陈旧，所以原告对所租赁的楼层进行了全面装修和改造，投入了巨大资金。2013年8月28日，沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人因该《租赁协议》未经村民会议许可，以原告、辽投集团、建投公司和被告恶意串通侵害村民利益低价出租集团财产为由起诉至沈阳市皇姑区人民法院要求确认该《租赁协议》及《补充协议》无效并赔偿损失。皇姑区法院开庭审理后下发了（2013）皇民二初字第1806号判决书，判决认为原告、辽投集团、建投公司和被告违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八款“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体所有财产，经村民会议讨论决定方可办理”之规定，该规定为效力性强制性规定，因此认定《租赁协议》及《补充协议》为无效合同并要求原告、辽投集团、建投公司在该判决生效后六十日内返还该租赁物给全体村民116人。同时，该判决认定了被告存在明显过错，作为承租人的本案原告在原已承租村委会房屋使用多年而未出现纠纷的情况下，与村委会续签租赁协议，已尽到了一般人应尽的审慎注意义务，不存在明显过错，因此导致租赁合同无效的过错在于被告陵东村委会，对于全体村民要求本案原告赔偿损失的诉讼请求不予支持。原告（国大酒店）不服该判决上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院开庭审理后下发了（2014）沈中民二终字第1421号判决书维持了皇姑区人民法院的一审判决。虽然经两级法院认定该《租赁协议》及《补充协议》为无效合同，但是根据上述判决书确定的事实和《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告陵东村委会对该无效合同应承担全部过错责任即缔约合同过失责任，同时又根据辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司2015年司法委托评估结果，应全额赔偿原告全部装修损失1361.21万元；赔偿原告经营损失1158万元；合计2474.21万元。鉴于上述事实，望贵院以事实为根据，以法律为准绳，依法维护原告的合法权益，给予公正的判决。陵东村委会一审辩称，原告要求的装修损失和期待利益的损失不应该得到支持。本案是房屋租赁合同无效导致的损失纠纷，根据最高法审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第九条规定，出租方不同意利用的，由双方承担导致合同无效的过错分担现值损失。根据生效判决对于解除合同责任认定，不是在判决主文中论述的，而是在审理查明中陈述的过程，不应作为认定我方全部责任的依据。村民委员会组织法已经实施，企业应该遵守相关规定，原告应主动询问房屋租赁合同是否通过了村民代表大会或村民大会通过。原告在房屋租赁无效的结果上有一定过错。当时评估的日子是2014年12月29日，此后原告一直在使用评估的财产至今，这一阶段也存在贬值损失问题。一审法院查明：位于沈阳市皇姑区昆山东路28号西侧楼（建筑面积约10600平方米，共十七层，以下简称诉争房）为陵东村委会产权房，但现在尚未办理独立产权证书，属村民集体财产。2005年3月15日，陵东村委会（甲方）与辽投公司（乙方）、建投公司（丙方）、国大酒店（丁方）签订《租赁合同》，约定辽投公司租赁第十四、十五层，建投公司租赁第十三层，国大酒店租赁第一至十二层和第十六和第十七层。租期8年，自2002年12月1日起至2010年11月30日止。其中第八条约定：合同终止时资产的划分，本合同终止后，凡属于装修工程等不可移动资产部分无偿归属甲方，凡属设备物品等可移动资产部分归属乙方。合同还对其他权利义务做出了约定。出租时陵东村委会未对房屋进行过装修、装饰。辽投公司、建投公司、国大酒店承租后，各自对承租部分进行了装修。合同期满后，2010年11月19日，各方续签了《租赁协议》，约定辽投公司租赁第十四、十五层，建投公司租赁第十三层，国大酒店租赁第一至十二层和第十六和第十七层。租期自2010年12月1日起至2020年11月30日止。前五年年度租金为145万元，第六年至第十年的年度租金为162.5万元；租金按照自然季度支付，每季度支付一次，乙、丙、丁方于每季度首月5日以前将支付季度租金给甲方。2010年12月1日至2015年11月30日期间，乙方每年23.6万元，丙方每年9.4万元，丁方每年112万元；在2002年12月1日至2010年11月30日期间，房屋维修及装修费用由承租三方负责，费用与甲方无关；第八条仍约定：本合同终止后，凡属装修工程等不可移动资产部分无偿归甲方，凡属设备物品等可移动资产部分归属乙方。同日，陵东村委会、辽投公司、建投公司、国大酒店又签订一份《补充协议》，约定在2010年12月1日至2020年11月30日期内，丁方每年为甲方提供会议、招待、燃油费、福利等方面消费30万元；甲方每次消费须由法定代表人或指定人员签字确定；本补充协议作为《租赁合同》的附件，与《租赁合同》具有同等法律效力。本协议生效后，原陵东村委会与国大酒店于2010年11月19日就本房屋租赁所签订的《租赁合同》仍然有效。合同签订后，合同双方按合同约定履行各自义务。2013年，沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人作为原告起诉被告沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会、辽宁省建设投资公司、辽宁省建设投资公司，辽宁国大酒店有限公司，要求确认被告之间2010年签订的租赁合同无效，并要求被告承担租赁合同履行期间内因租金低于市场价给原告造成的损失3165万元，沈阳市皇姑区人民法院立案受理后，于2014年4月14日作出（2013）皇民二初字第1806号民事判决，判决：一、被告沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会与被告辽宁省投资集团有限公司、辽宁省建设投资公司、辽宁国大酒店有限公司于2010年11月19日签订的《租赁协议》及《补充协议》无效；二、被告辽宁省投资集团有限公司、辽宁省建设投资公司、辽宁国大酒店有限公司于本判决生效后六十日内将位于沈阳市皇姑区昆山东路28号西侧楼（建筑面积约10600平方米，共十七层）返还给原告沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人；三、驳回原告其他诉讼请求。宣判后，辽宁省投资集团有限公司、辽宁国大酒店有限公司均提出上诉，沈阳市中级人民法院审理后，于2014年8月6日作出[2014]沈中民二终字第1421号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，在庭审期间原告国大酒店提出对其投入的资产包括房屋装修、酒店运营的设施设备、无形资产等因无效合同引发的经济损失进行评估申请，经法庭释明原告是否能将酒店资产区分可移动及不可移动部分，原告表示不同意拿走可移动物品，要求全部赔偿损失。被告表示不同意鉴定，理由是2005年的租赁合同第八条已经明确装修财产归被告所有，不存在新装修的事实。经当事人申请一审法院依法委托辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司进行资产评估，其中关于装饰装修、机器设备以及相应配套用品市场价值的评估意见是：本次委托评估的辽宁国大酒店有限公司拥有的全部装饰装修、689台机器设备以及相应配套经营物品，在评估基准日2014年12月29日所表现的市场价值为人民币1316.21万元。其中关于辽宁国大酒店剩余租赁期间经营损失评估值为：经营损失＝2年平均利润*经营损失剩余年限＝1,930,153.08元*6年＝11,580,981.45元。2014年9月24日,国大酒店向一审法院提起诉讼1.请求陵东村委会赔偿国大酒店因无效租赁合同造成的全部装修损失12,085,400.09元；设施设备直接损失7,513,231.47元;赔偿国大酒店因多年经营形成的商誉即无形资产的损失120万元;因合同未到期可期待利益的经营损失26,778,696元，解除劳动经济补偿金435,100元,合计48,002,427.56万元。2.请求陵东村委会承担全部诉讼费、评估费等因诉讼引发的全部费用。2015年9月10日，一审法院作出[2014]沈中民二初字第168号民事判决书，判决：一、沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿辽宁国大酒店有限公司13,162,100元；二、驳回辽宁国大酒店有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费281,812元，由沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会承担77,216元，由辽宁国大酒店有限公司承担204,596元，鉴定费50,000元，由辽宁国大酒店有限公司承担。宣判后，陵东村委会不服，上诉至辽宁省高级人民法院。2016年6月15日，辽宁省高级人民法院作出（2015）辽民一终字第00540号民事裁定书，认为：一、本案作为房屋租赁合同被认定无效后的损失赔偿之诉，首先应查明国大酒店的损失内容，然而一审法院对此并未查清认定。一审法院仅因国大酒店不同意利用可移动物品，即确定其归陵东村委会所有，并将其视为国大酒店的损失，判令陵东村委会予以赔偿，相关事实不清，依据不足。另外，一审法院仅认定国大酒店的装饰装修、689台机器设备以及相应的配套经营物品在评估基准日的市场价值1316.21万元，而未查明其各部分价值分别为多少，尤其未查明可移动的机器设备及物品的价值多少，不可移动的装饰装修价值多少。二、国大酒店现在是否已停止经营，是否已将涉案房屋予以返还，尤其本案评估机构对国大酒店全部装饰装修、689台机器设备以及相应配套经营物品的市值以2014年12月29日为评估基准日进行评估之后，国大酒店是否停止了对涉案房屋、机器设备及物品的使用，一审法院对本案这些基本事实未查清认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销辽宁省沈阳市中级人民法院[2014]沈中民二初字第168号民事判决；二、将本案发回辽宁省沈阳市中级人民法院重审。在一审法院审理期间，原、被告双方均确认2015年4月13日评估报告中固定资产-机器设备评估明细表中除中央空调、热水工程、冷库、传菜梯、电话机组、监控工程外剩下都是可移动的。根据《资产评估报告书》，中央空调、热水工程、冷库、传菜梯、电话机组、监控工程的评估值为989,555元。一审法院认为，关于原告国大酒店主张的全部装修损失问题,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原、被告于2010年11月19日签订的《租赁协议》及《补充协议》已经沈阳市皇姑区人民法院作出的（2013）皇民二初字第1806号民事判决、及一审法院作出的[2014]沈中民二终字第1421号民事判决认定为无效，且认定被告应承担合同无效的全部责任，故被告应对原告已形成附合的装饰装修物残值损失给予赔偿。对于未形成附合的可移动设备，原告应自行搬移。根据《资产评估报告书》，将可移动的部分评估残值从总的评估值中予以扣除，即被告应赔偿原告的装修损失为人民币10,163,455元。本案中《资产评估报告书》关于装饰装修及机器设备的评估基准日虽为2014年12月29日，但根据沈阳市皇姑区人民法院作出的（2013）皇民二初字第1806号民事判决、及一审法院作出的[2014]沈中民二终字第1421号民事判决，认定2010年11月19日原、被告签订的《租赁协议》及《补充协议》无效，原告应于判决生效后六十日内将诉争房屋返还给沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人，该判决生效于2014年8月，根据该判决原告应于2014年10月将诉争房屋返还，其于2014年9月向一审法院提起本案诉讼，一审法院委托评估时间的基准日2014年12月29日，与原告应履行的返还房屋义务日期较为接近，故本案应以评估基准日为2014年12月29日的《资产评估报告书》为依据确认原告的装修损失。关于原告国大酒店提出的经营利润损失问题。一审法院认为，因其主张的损失属于预期可期待利益损失，并不是必然发生的损失，其主张因无相关法律依据，一审法院不予支持。关于被告陵东村委会提出的要求原告国大酒店交付租金至返还租赁物之日，并申请对租金数额进行鉴定的反诉请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，被告于本案庭审辩论结束后向一审法院提起反诉，且反诉请求内容不属于必须与本案合并审理的请求内容，故被告陵东村委会可就该请求另行主张权利，一审法院不予审理。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告辽宁国大酒店有限公司10,163,455元。二、驳回原告辽宁国大酒店有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费281,812元，由被告沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会承担46,427元，由原告辽宁国大酒店有限公司承担235,385元；鉴定费50,000元，由原告辽宁国大酒店有限公司承担。陵东村委会的上诉理由和请求是：一、原审法院对于辽宁省高级人民法院针对本案做出查明相关事实内容的指导意见未予遵照,导致原审法院对于事实认定严重不清。辽宁省高级人民法院在(2015)辽民一终字第00540号民事裁定书中认为,关于被上诉人现在是否已停止经营,是否已将涉案房屋予以返还,尤其本案评估机构对被上诉人的全部装饰装修、689台机器设备以及相应配套经营物品的市值以2014年12月29日为评估基准日进行评估之后,被上诉人是否停止了对涉案房屋、机器设备及物品的使用,以上基本事实对于本案争议焦点国大酒店的损失情况有着直接联系,原审法院应予以重新认定,但原审法院未遵照此指导意见,导致事实认定严重不清。二、被上诉人未搬离租赁物,一直处于占用状态,对于被上诉人的损失应以折旧处理计算。在鉴定机构以2014年12月29日为评估基准日进行评估之后,被上诉人至今仍在占用上诉人的房屋,对于房屋内的机器设备及物品也一直处于使用状态,故对于不可移动部分的机器设备及物品应当做折旧计算。另,资产评估报告书结果在2015年3月31日形成,但酒店内资产会随时间而产生折旧,价格会发生变动,故以2015年的资产评估报告书的结果来判断被上诉人的损失显然是不合理的。且评估报告书的有效使用期限为一年,从评估基准日起一年内有效,即2014年12月29日至2015年12月28日。现此份评估报告书已超出使用期限,不能作为评估被上诉人损失的标准。三、因被上诉人一直占用租赁物未返还,上诉人提出的反诉请求属于应当与本案合并审理的内容,但原审法院未予准许。本案争议焦点为被上诉人的损失内容、范围及损失金额,鉴于被上诉人一直占用租赁物使用着租赁场地内的机器设备及物品,相应会产生场地租金费用,此笔费用对于被上诉人的损失应予相应的抵消,故上诉人提出的反诉内容与木案争议焦点有直接关联,应并案审理，原审法院未予准许明显错误。综上所述,原审法院对于本案基本事实审理不清,严重侵犯了上诉人的合法权益,特上诉至贵院,请求撤销沈阳市中级人民法院做出的(2016)辽01民初580号判决,依法改判或发回重审。被上诉人国大酒店辩称：一、原审法院认定事实准确适用法律正确。1、本案原审法院严格按照（2015）辽民一终字第00540号民事裁定书的意见认真重审该案，本案是缔约过失之诉并不是简单的房屋装修纠纷的赔偿之诉，所以绝不能简单的适用有关房屋装修纠纷的司法解释，被答辩人因其缔约过失应承担全部过错责任的认定原审法院是完全正确的。至于答辩人经营情况和房屋的返还情况认定与答辩人的诉求没有关联性，只要被答辩人承担全部过错责任赔偿答辩人的经济损失，答辩人将立即退出租赁物。2、双方共同适用辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司出具《资产评估报告书》合法有效。在原审庭审中被答辩人的代理人完全认可该《报告书》评估结果，还是依据该结果提出要区分可移动和不可移动资产数量和价值，所以原审法院才依照原被告的真实意思表示并结合被答辩人要求退房的时间综合考量确认该报告的评估结果合法有效。二、原审法院未准许被答辩人的反诉请求合乎法律规定。被答辩人在庭审结束后提出的反诉请求是有意拖延诉讼时间浪费诉讼资源的行为根据《民诉法司法解释》第232规定反诉请求必须在法庭辩论结束前提出的要求，原审法院严格适用完全合乎法律规定，于法有据。综上所述，请求二审法院依法查清事实的基础上，采纳上述答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。另查明,现国大酒店尚未将其租赁的涉案房屋予以返还，且一直占有使用涉案房屋，使用涉案的机器设备及物品，继续进行酒店经营。本院认为，虽然沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第1806号民事判决和沈阳市中级人民法院（2014）沈中民二终字第1421号民事判决确认涉案的《租赁协议》及《补充协议》无效，并判令国大酒店返还涉案房屋，但该判决送达后，国大酒店至今仍未予以履行，未将涉案房屋予以腾退，而是一直占用涉案房屋，使用被评估的装饰装修物、涉案机器设备及物品，继续从事酒店经营。即国大酒店所主张的装修损失和机器设备等损失实际尚未形成。尽管上述生效判决确认《租赁协议》及《补充协议》无效，而且根据该判决的内容可以认定《租赁协议》及《补充协议》无效的责任在于陵东村委会，但本案要判决陵东村委会承担具体的给付装饰装修、机器设备等损失赔偿款的义务，不能仅以其在双方的法律关系中负有缔约过失责任即予以确定，还应具备认定国大酒店对其装饰装修物、机器设备等不再使用，从而形成损失这一事实基础。而本案不争的事实是，评估机构在以2014年12月29日为评估基准日进行涉案的房屋装饰装修物、机器设备等残值评估之后,国大酒店至今还一直在占有、使用这些评估标的物。该事实的存在致使本案现在无法确定国大酒店不再使用涉案的装饰装修物、机器设备等所形成的经济损失数额；显然，这是由国大酒店尚未履行生效判决确定的义务所致，其应承担由此产生的不利后果。国大酒店依照评估机构作出的涉案财产当时的残值评估意见，主张自己的损失并请求判令陵东村委会予以赔偿，尚缺乏事实根据，不应予以支持；一审法院对此判决不当，本院予以纠正。需要说明的是，国大酒店在实际腾退涉案房屋之时，若认为其仍存在因另案生效判决确认《租赁协议》无效及判令其返还租赁房屋而形成的损失，并应由陵东村委会赔偿，可另行主张权利。至于陵东村委会提出的反诉请求，一审法院未予受理，告知其另诉解决，具有事实根据和法律依据，并无不当。综上所述，陵东村委会的上诉请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2016）辽01民初580号民事判决；二、驳回辽宁国大酒店有限公司的诉讼请求。一审案件受理费281,812元，二审案件受理费82,700.80元，均由辽宁国大酒店有限公司负担；辽宁国大酒店有限公司交纳的评估费由其自行承担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇一九年三月二十一日法官助理代进书记员解明璐