江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0611民初3519号原告（执行案外人）：南通佳城置业有限公司,住所地如皋市如城街道惠政东村御龙湾7幢03室，统一社会信用代码9132068269336229X4。法定代表人：殷玉琴，董事长。委托诉讼代理人：缪一强，江苏如一律师事务所律师。被告（申请执行人）：南通诚信燃料有限公司，住所地南通市外环北路390号美丽华商业广场9幢1503室，统一社会信用代码91320600740693420A。法定代表人：黄新，董事长。委托诉讼代理人：邱允岗，江苏通成律师事务所律师。第三人（被执行人）：倪学国，男，1972年4月5日出生，汉族，住如皋市。第三人（被执行人）：张云，女，1973年6月29日出生，汉族，住如皋市。原告南通佳城置业有限公司（以下简称佳城公司）与被告南通诚信燃料有限公司（以下简称诚信公司），第三人倪学国、张云案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月20日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳城公司委托诉讼代理人缪一强，被告诚信公司委托诉讼代理人邱允岗到庭参加诉讼，第三人倪学国、张云经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳城公司向本院提出诉讼请求：确认位于如皋市车库所有权属于原告，不应用于拍卖偿还第三人欠被告的债务。事实和理由：本院作出的（2017）苏0611执恢38号之一《执行裁定书》裁定拍卖位于如皋市车库，原告认为该房屋所有权属于原告，故提出执行异议，本院未经听证、审理等程序直接作出（2018）苏0611执异22号《民事裁定书》驳回原告的执行异议请求。原告认为该《民事裁定书》适用法律错误，且案涉房屋所有权属于原告，根据《物权法》规定及《产权初始证明单》的登记情况，在没有相反证据证明原告非案涉房屋所有权人的情况下，原告应为案涉房屋的法定物权所有人，故成讼。诚信公司辩称，2012年6月26日，原告与第三人倪学国、张云签订商品房买卖合同，将案涉御龙湾4幢1406室房屋及4幢125车库出售给第三人，并约定于2013年6月23日前交付房屋，房屋交付后90日内为第三人办理过户登记。双方签订商品房买卖合同后，第三人通过银行贷款和其他方式付清了全部购房款，原告也按约定交付了房屋，第三人接受房屋并已装修入住。以上事实表明第三人已于2013年6月23日前取得案涉房屋所有权。2013年11月18日，被告因与第三人买卖合同纠纷向法院申请诉讼保全，对案涉房屋采取了保全措施，而原告在2014年12月23日才取得案涉房屋的产权初始登记，案涉房屋未能按约定过户至第三人名下系原告造成的，（2017）苏0611执恢38号之一《执行裁定书》和（2018）苏0611执异22号《民事裁定书》认定事实清楚、适用法律准确，请求驳回原告的诉讼请求。第三人倪学国、张云未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年6月26日，倪学国、张云与佳城公司签订商品房买卖合同一份，由倪学国、张云向佳城公司购买位于如皋市车库。合同约定，出卖人于2013年6月23日前交房，并于房屋交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后至2012年7月24日，倪学国、张云通过自行支付首付款及银行贷款的方式付清了全部购房款。期间，倪学国、张云作为借款人和抵押人，中国建设银行股份有限公司如皋支行作为贷款人，佳城公司作为保证人签订个人住房（商业用房）借款抵押合同，约定倪学国和张云因购买御龙湾4幢1406室房屋向银行借款93万元，借款期限2012年7月23日至2022年7月23日，倪学国和张云以所购房屋向银行抵押担保，佳城公司提供连带保证担保，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。后倪学国、张云实际取得并使用上述房屋及车库。2014年12月23日，佳城公司取得上述房屋及车库的产权初始登记。2017年11月3日，倪学国、张云向佳城公司出具书面承诺：佳城公司为本人购房向银行贷款提供了担保，本人当时口头承诺在未解除担保的前提下，房产的相关资料放佳城公司，且不得要求交房，产权仍属对方。后因急需入住向佳城公司借房装修，现对口头承诺予以书面确认，仍然有效。另查明，2013年11月18日，本院在审理诚信公司与倪学国、张云买卖合同纠纷过程中，依诚信公司申请查封了御龙湾4幢1406室房屋及4幢125车库。2015年4月9日，上述纠纷执行过程中，本院对该房屋及车库再次进行了查封。2017年7月3日，本院作出（2017）苏0611执恢38号之一《执行裁定书》，裁定拍卖上述房屋及车库。此后，佳城公司向本院提出书面异议，认为其为倪学国、张云购房贷款提供担保，倪学国、张云口头承诺在担保未解除前，购房资料由佳城公司保管且不得要求交房，现涉案房屋及车库仍登记在佳城公司名下，属佳城公司所有。请求法院解除对涉案房屋及车库采取的执行措施。经审查，本院于2018年11月6日作出(2018)苏0611执异22号裁定，驳回佳城公司的异议请求。本院认为,本案系在本院执行诚信公司申请执行倪学国、张云买卖合同纠纷一案中，因佳城公司对登记在其名下的案涉房屋、车库主张所有权并请求停止对案涉房屋的执行所引起的纠纷。本案争议焦点在于，佳城公司对人民法院查封的案涉房屋、车库是否享有足以排除执行的权利。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。倪学国、张云购买佳城公司开发的案涉房屋、车库不动产，已按照双方商品房合同的约定并通过银行按揭贷款全额支付了购房款，履行了购房合同项下购房人的义务，并且在被法院查封之前也已对房屋实际占有并使用至今。即佳城公司已将其享有的案涉房屋、车库的物权权利以交易方式转让给倪学国、张云并且已经取得相应对价，对照双方购房合同的约定，佳城公司仅余将案涉房屋、车库的所有权转移登记至倪学国、张云名下的合同义务。故佳城公司作为房地产开发企业现依据案涉房屋所有权的初始登记要求确认其对案涉房屋、车库仍然拥有所有权，与其已实际处分案涉房屋即倪学国、张云以交易方式受让房屋所有权的事实相悖。虽然目前单从是否已经进行了房屋所有权移转登记角度而言，房屋所有权尚未移转登记至倪学国、张云名下、似仍属于佳城公司所有，但房屋所有权将来必须、必然移转登记至倪学国、张云的名下，倪学国、张云终将取得房屋所有权，故不宜再将案涉房屋确认为佳城公司所有，佳城公司作为负有转移所有权登记的合同义务人请求人民法院停止对倪学国、张云享有物权期待权房屋、车库的执行，缺乏依据。关于佳城公司主张因其为倪学国、张云的按揭贷款提供了阶段性担保，故倪学国、张云自愿承诺不要求佳城公司交付房屋而是借用房屋的意见。经审查，倪学国、张云出具该份承诺书的时间距案涉房屋、车库被法院查封已有四年，距案涉房屋、车库被法院裁定拍卖亦有四个月，倪学国、张云出具该份承诺书的目的显然是为了逃避法院执行，损害了债权人利益，佳城公司在承担担保责任的同时愿意无偿将房屋借给倪学国、张云使用亦与常理不符。且佳城公司并未举证证明其已承担担保责任的事实，故本院对佳城公司的上述意见不予采信。倪学国、张云因购买案涉房屋向银行贷款并约定以所购房屋做抵押担保，佳城公司为此提供了阶段性担保，因未能办理抵押登记，如佳城公司确实发生了为倪学国、张云偿还按揭贷款的情形，其已偿还的贷款部分可取得银行本应享有的优先地位，从案涉房屋的变价款中优先支付。综上所述，佳城公司依据案涉房屋所有权的初始登记要求确认所有权，并请求排除法院对案涉房屋的强制执行不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回南通佳城置业有限公司的诉讼请求。案件受理费16452元，由南通佳城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16452元（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  刘卫华审 判 员  肖红波人民陪审员  王秀梅二〇一九年三月二十九日法官 助理  金 琦书 记 员  江冬梅