广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0304民初912号原告：深圳市又一居商业管理有限公司，住所地深圳市福田区八卦路八卦岭工业区101栋5002铺（仅限办公），统一社会信用代码91440300062712505B。法定代表人：郑宜靓，执行董事。委托代理人：黄远华，广东建议律师事务所律师。委托代理人：吴小欧，男，汉族，1969年12月15日出生，住址广东省深圳市罗湖区，该公司员工。被告：杨剑兵，男，汉族，1981年9月19日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人：贺娟红，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人：徐梅花，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上列原告深圳市又一居商业管理有限公司诉被告杨剑兵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订《房地产买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：本案争议房产位于深圳市××花公寓××楼××座，该房产原系公司合法财产，在2015年的市面价值为596万元。2015年4月16日，在万田公司法定代表人宋占福的安排下，杨剑兵与傅汉明达成房屋买卖的口头协议：傅汉明向杨剑兵低价（525万元）出卖房屋，交易条件是杨剑兵必须向傅汉明价外付款27万元，房屋买卖合同只显示498万元。口头协议达成后，杨剑兵当日深夜（2015年4月16日晚上11时）付款27万元，付款方式是：杨剑兵向宋占福付款8万元（5万元、3万元各一次），杨剑兵的妻子则通过支付宝向万田公司员工臧法水付款19万元，宋占福收到杨剑兵8万元款项后，当即转给傅汉明，臧法水收到19万元后将5万元转入傅汉明账户，14万元转入李桥英账户。傅汉明收到钱款后把合同拿走（宋占福笔录第3页）。2015年4月17日，杨剑兵单方签署合同，傅汉明则将合同拿回公司盖章后返回给杨剑兵一份。上述房产交易导致原告损失98万元。2015年8月14日，杨剑兵向福田法院起诉，并隐瞒了其向傅汉明行贿27万元的事实，确认房产交易合同价款为498万元。目前，房屋已被强制过户。原告认为，被告杨剑兵、万田公司与傅汉明进行恶意串通和商业贿赂所订立的合同为无效合同，现特诉至法院，望判如所请，以维护原告之合法权益。被告杨剑兵辩称，原告起诉被告房屋买卖合同纠纷一案，属于《最高人民法院关于适用》的解释》第二百四十七条规定的重复诉讼行为，应当裁定驳回起诉。本院经审理查明，2015年4月17日，原告与被告通过深圳市万田房地产经纪有限公司（即中介公司）签订了《房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定原告将位于深圳市××区××花公寓××房产（即案涉房产）出售给被告，房屋成交价为498万元，被告在签约当日支付定金10万元，签约10日内再支付定金20万元，并于签约60日内付清首期款并向银行申请按揭贷款；双方在买方取得贷款承诺函，卖方赎出房产证原件且注销抵押登记之日起3日内递件过户。任何一方未按合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同。上述代表原告办理出售房产和签署买卖合同的经办人员为原告融资部经理傅汉明。在上述买卖合同签署过程中，傅汉明以公司需要避税为由，与被告协商一致将房屋交易价格压低写入买卖合同（房屋交易价格为525万元，买卖合同载明的交易价格为498万元），对于中间差额27万元汇入傅汉明本人或其提供的李桥英的个人账户。上述买卖合同签订后，被告依约向原告支付了30万元定金、并于2015年5月21日支付监管首期款119.4万元，于2015年6月2日取得银行348.6万元贷款承诺函，同时被告将差额款27万元汇入中介公司，由中介公司转给傅汉明或傅汉明指定的李桥英个人账户。2015年5月21日，被告与原告签订《补充协议》，约定被告将首期款119.4万元提前支付给原告用于赎楼。但原告收到该款项后并未如约履行赎楼义务，也拒绝办理过户手续，导致交易无法继续进行。2015年5月份，原告发现经办人员傅汉明在办理出售房产的过程中存在私自收取买家购房款的行为，包括案涉房产在内经手九套房产共计私自收取房款191万元。傅汉明被发现后于2015年5月28日将其中100万元转入原告总经理张某霞的账户。2015年9月份，原告向公安机关举报傅汉明职务侵占和商业贿赂，该案经公安机关立案侦查后检察机关起诉至本院[案号为（2016）粤0304刑初491号]，本院审理查明：2015年4月至5月期间，被告人傅汉明作为深圳市又一居商业管理有限公司（本案原告，下称“又一居公司”）投融资部经理，利用职务便利，在出售公司位于百花公寓的九套房产时，编造理由让多名购房者将部分房款共计191万元汇入其控制的个人账户并占为己有，造成公司巨额损失。上述行径被又一居公司发觉后，傅汉明于2015年5月28日将其中的100万元转入又一居公司总经理张某霞的账户。2013年12月至2014年9月，傅汉明违反国家规定，利用担任又一居公司投融资部经理的职务便利，借公司通过深圳市万田房地产中介公司代理购买、出租百花公寓房产之机，多次收取中介员工宋某福回扣共计509900元。2015年9月28日，傅汉明被公安机关抓获。在刑事案件侦查期间，与杨剑兵同时期一起购房的张达、陈志凡、莫海冬、王啸虎、赵勇、刘艳娇出具证言，证实证人们通过中介，经由傅汉明向又一居公司购入案涉的百花公寓房产，傅汉明以公司需要避税等为由，故意将案涉房产的合同价格标注低于真实交易价格，并在又一居公司相关收款账户之外提供傅汉明、李桥英等个人账户向购房者收取房款，其中陈志凡支付10万元、杨剑兵支付27万元、王啸虎支付40万元、莫海冬支付40万元、赵勇支付42万元、张达支付22万元、刘艳娇支付10万元。傅汉明在刑事案件侦查中否认其存在职务侵占，坚称其是根据又一居公司总经理张某霞的指示收取房款。2017年1月13日，本院根据查明的事实作出一审判决，判决傅汉明构成职务侵占和非国家工作人员受贿罪。傅汉明不服上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2017年3月22日作出（2017）粤03刑终509号终审裁定，驳回上诉，维持原判。在上述刑事案件中，两级法院并没有认定杨剑兵以及其他案件的购房人张达、陈志凡、王啸虎、莫海冬、刘艳娇、赵勇等存在向傅汉明行贿的情况。因原告未按照买卖合同及补充协议的约定履行赎楼义务，被告催促原告继续履行合同。2015年7月10日，原告向被告发出《函告》，内容为：该公司因目前经济状况原因未能及时把房产证从平安银行赎回，现该公司争取尽快办理赎楼后通知相关买方进行过户手续，并向购买案涉房屋的买方作如下承诺：该公司自本函告发出之日起，最多延期一个月办理完成赎楼过户手续。2015年7月13日，原告与被告签订《提前交房通知书》，内容为：因该公司经济状况原因，导致案涉房屋未能及时过户，又一居公司承诺先将案涉房屋实际交付给买方，以表示该公司的诚意。2015年7月13日，原告将案涉房屋交付给被告。之后原告拒绝办理过户登记手续，被告于2015年8月14日将又一居公司、第三人深圳市万田房地产经纪有限公司诉至本院，要求又一居公司继续履行合同，将案涉房产过户至杨剑兵名下，同时按照合同约定的日万分之四的标准支付违约金。该案审理过程中，又一居公司向本院提起反诉，主张买卖合同无效。本院审查后认为反诉的实质是案涉买卖合同是否因违法而无效，一审也会等待刑事案件所认定的事实作出相应的认定，又一居公司的反诉没有必要，故未予受理。2016年4月，本院作出(2015)深福法民三初字第1944号判决，认为：买卖双方签订的二手房买卖合同合法有效，双方均应遵照履行。从公安和检察机关查明的内容来看，虽傅汉明涉嫌职务侵占罪和非国家工作人员受贿罪，但杨剑兵购买案涉房产未涉及商业贿赂，又一居公司辩称杨剑兵在合同履行过程中存在商业贿赂，本院不予支持。没有证据证明杨剑兵在履行合同过程中有违约行为，对杨剑兵要求继续履行买卖合同及过户的诉讼请求，本院予以支持。又一居公司售房经办人员傅汉明在出售涉案系列房产过程中因涉嫌犯罪被采取强制措施，杨剑兵支付合同外款项具有一定责任，本院酌定调整违约金为日万分之二。一审宣判后，杨剑兵和又一居公司均不服一审判决上诉至深圳市中级人民法院，该院审理后认为：1、又一居公司向一审法院提出了反诉，按照法律和司法解释的规定，如果一审法院认为不应受理，应裁定不予受理，告知又一居公司另行起诉。一审法院虽然没有出具不予受理的裁定，但该瑕疵行为并不属于民事诉讼法规定的“严重违反法定程序”的情况，也没有剥夺又一居公司的有关起诉权利，且又一居公司的有关请求在一审处理沈云海诉讼请求时也一并处理，因此，又一居公司有关本案应发回重审的理由不成立，本院予以驳回。2、在傅汉明刑事案件的终审判决中，没有认定杨剑兵有向傅汉明行贿的情况，且在又一居公司发现傅汉明私自收受杨剑兵支付的款项后，并没有及时向公安机关举报，而是继续与杨剑兵签订《提前交房通知书》，继续履行与杨剑兵签订的买卖合同，因此，案涉合同是杨剑兵与又一居公司的真实意思表示，不存在无效的情形，又一居公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。3、案涉买卖合同有效，杨剑兵继续履行合同的请求应得到支持。原审处理正确，对此予以维持。关于迟延履行的违约金，因本案争议发生的诱因是傅汉明在合同载明的交易金额之外私自收取杨剑兵支付的款项，导致又一居公司在交易过程中心存疑虑，并最终向公安机关举报傅汉明，傅汉明最终因此被追究刑事责任。因此，又一居公司基于杨剑兵与傅汉明没有按照合同约定支付交易价款行使不安抗辩权而暂停交易，有一定合理的依据。又一居公司上诉称不应支付迟延履行违约金的理由成立，本院予以支持。一审对此认定有误，本院予以纠正。故此，深圳市中级人民法院于2017年6月7日作出（2016）粤03民终11485号终审判决，撤销了本院关于支持杨剑兵日万分之二违约金的判项。被告杨剑兵不服上述违约金判决而向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院审查后认为二审判决以又一居公司行使不安抗辩权为由免除又一居公司逾期过户的违约责任，理据不足，故裁定指令深圳市中级人民法院再审该案。深圳市中级人民法院再审后作出（2018）粤03民再49号判决书，认为本案为房屋买卖合同纠纷，二审判决已认定案涉房屋买卖合同是杨剑兵与又一居公司的真实意思表示，合法有效，不存在无效情形，又一居公司在二审判决生效后未依法申请再审，应视为其对二审判决予以认可，故又一居公司在本案再审阶段继续主张案涉买卖合同无效，本院再审不予审理。再审围绕杨剑兵关于违约金的再审请求分析后认为又一居公司在买卖合同履行过程中客观上存在违约行为，公司在发现傅汉明私自收取买方购房款之后仍然于2015年7月10日向杨剑兵出具《函告》，承诺最多一个月办理完成赎楼过户手续，该行为表明又一居公司在知晓傅汉明相关违法行为后，仍然明确表示认可案涉房屋买卖合同并愿意继续履行。况且傅汉明刑事案件的终审判决并未认定杨剑兵有向傅汉明行贿的行为，因此，又一居公司以杨剑兵与傅汉明恶意串通损害公司合法权益为由主张行使不安抗辩权，中止履行合同，缺乏事实和法律依据，再审不予支持。再审根据买卖合同之约定，判决又一居公司按照合同约定的每日万分之四支付违约金，自2015年8月11日起计至2017年12月11日案涉房产过户登记之日止。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据上述规定，对于原告提起本案诉讼是否构成重复起诉评判如下：首先，本案当事人为又一居公司和杨剑兵，杨剑兵起诉又一居公司的(2015)深福法民三初字第1944号案件（以下简称“前诉案件”）的当事人为杨剑兵、又一居公司、深圳市万田房地产经纪有限公司，虽然本案缺少深圳市万田房地产经纪有限公司作为被告或第三人参加诉讼，但买卖合同的双方当事人均已作为诉讼主体参加诉讼，买卖合同的权利享有和义务承担主体并未发生变化，本案当事人应视为与前诉案件当事人相同；其次，本案诉讼标的为房屋买卖合同法律关系，前诉案件的诉讼标的也是房屋买卖合同法律关系，本案诉讼标的与前诉案件的诉讼标的完全一致；最后，本案原告的诉讼请求为确认合同无效，在前诉案件再审已经确认房屋买卖合同有效且案件已经审理终结的情况下，本案原告的诉讼请求实质上拟否定前诉的裁判结果。综上，原告诉讼已符合上述民事诉讼法司法解释规定的重复起诉的三个构成要件，原告本次诉讼属于重复起诉，本院依法裁定驳回原告起诉。对于原告在起诉之后申请增加诉讼请求，申请追加深圳市万田房地产经纪有限公司、宋占福、臧法水、杨剑兵妻子等为当事人参加诉讼，申请法院调查取证，申请证人出庭作证等内容，因本院已认定原告起诉属于重复诉讼并已裁定驳回原告起诉，故本院对原告上述事项不再予以审查和处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第二百四十七条的规定，裁定如下：驳回原告深圳市又一居商业管理有限公司的起诉。本案案件受理费44240元（已由原告预交），本院予以退回；财产保全费5000元（已由原告预交），由原告负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 赵  明  升人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一九年三月二十七日书 记 员 茶丽梅（代）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项裁定适用于下列范围：驳回起诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。