福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0403民初169号 原告：王某财，男，汉族，成年人，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：廖金水、倪友贤，福建万天律师事务所律师。 被告：华融（三明）房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91350400746376880W，住所地三明市三元区崇荣路21幢2楼。 法定代表人：薛华强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑开林、宋超，福建明经律师事务所律师。 原告王某财与被告华融（三明）房地产开发有限公司（以下简称“华融房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖金水，被告委托诉讼代理人郑开林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某财向本院提出诉讼请求，请求依法判令华融房地产公司：1.支付逾期交房违约金63621元（自2018年1月1日起暂计算至2018年12月31日，每日按已付购房款581012.38元的万分之三计算，此后的违约金继续计算到实际交房之日止）；二、支付本案诉讼费用、保全费用。事实及理由：2016年9月20日，王某财与华融房地产公司签订商品房买卖合同（预售），双方约定：1.王某财向华融房地产公司购买其开发的三明市三元区工业南路133号2幢1107室商品房，建筑面积为100.72平方米；2.单价为每平方米5768.59元，总价款581012.38元；3.王某财应于合同签订当日支付首付款人民币201012.38元，余款380000元以按揭付款方式支付；4.华融房地产公司应当在2017年12月31日前向王某财交付该商品房；5.华融房地产公司逾期交付商品房，每日应支付已交付房价款万分之三的违约金。王某财已经依约支付了购房款，但华融房地产公司至今未按合同约定将商品房交付给王某财,其行为已经构成违约，故应当依照合同约定向王某财支付违约金。 华融房地产公司辩称，1.案涉《商品房买卖合同》因规划变更原因，在规划未得到批准之前，属于效力待定的合同，规划变更得到批准之日（2018年12月13日）双方订立的合同的标的物才得以明确，正式产生法律效果；2.应当依据双方签订的合同及《补充协议书》第四条、第二十条约定计算交房的日期，不应以2017年12月31日作为交房的截止日期，讼争房屋可以交付的时间不应早于新规划通过审批的时间，因此自2018年1月1日起计算逾期交房违约金没有依据；3.在本案的房地产开发项目中，存在停电、停水及天气原因导致华融房地产公司无法在2017年12月31日前交房，共计延期134天，故在计算逾期交房违约金的起算天数也应当相应的顺延；4.合同违约金过高，要求法庭调整违约金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院随后进行了分析和认定。现认定事实如下： 1.华融房地产公司系依法注册成立的在三明旅社及小长安片区三明市工业南路119号红线规划范围内建造、出售、出租商住楼的有限责任公司，并取得三明旅社（含小长安）片区改造项目（华融广场）的商品房预售许可证(201554)、建设工程规划许可证（建字第350400201421049），于2014年12月16日取得建设工程许可证（FTSGXK-0598-SY-2014-00014）。 2.2016年9月20日，王某财与华融房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016092000002），双方约定：王某财购买三元区工业南路133号2幢1107室，单价为5768.59元，总价款为581012.38元；贷款方式付款，买受人应当于2016年9月20日前支付首期房价款人民币201012.38元，余款380000向（贷款机构）申请贷款支付；该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；交付时间为2017年12月31日前交付给买受人；逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按约定交付时间将该商品房交付买受人的，双方同意由买卖双方再行约定，详见本合同补充协议；出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采取书面形式。华融房地产公司在出卖人处盖章，王某财在买受人处签字。 3.2016年9月20日，王某财与华融房地产公司就编号为2016092000002的《商品房买卖合同》有关条款变更和未尽事宜签订《补充协议书》，双方约定：第四条关于该商品房交付条件与交接手续1.该商品房的交付条件以本约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。本合同第十二条约定如下：遇特殊原因导致出卖人逾期交房的，出卖人可据实予以延期交付。该条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：（1）市政等相关部门引起的延误，如线路、水管检修改扩建或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。（2）配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误（如外事活动、交通管制、文明创建活动等）。施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的。（3）非出卖人原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。（4）任何其他非出卖人所能控制的因素。该商品房交付时如存在局部瑕疵（不影响该商品房的结构安全及使用功能的），双方应按本合同约定及时办理该商品房交付手续，出卖人承担保修责任并在合理期限内完成整改工作。如买受人因此不与出卖人办理该商品房的交付手续，则出卖人无需承担延期交房的责任；关于逾期交付责任：1.逾期不超过180日，自合同约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。2.逾期超过180日以后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%；关于设计变更，该商品房的设计变更以本条约定为准。出卖人应当按照城乡规划主管部门审批的设计文件建设该商品房。出卖人变更涉及影响该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及供热、采暖方式的，除应经规划主管部门批准变更外，还应当在变更经批准之日起15日内通知买受人；出卖人未在规定期限内通知的，如买受人因设计变更产生损失的，由出卖人根据法律规定承担相应责任。补充协议的效力。买受人承诺：买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 4.2016年9月20日，王某财向华融房地产公司支付购房款201012.38元，于2017年2月26日，向华融房地产公司支付购房款380000元。 5.三明市城乡规划局于2018年12月13日出具建设工程竣工规划条件核实意见书同意华融房地产公司报送“三明旅社（含小长安）片区改造项目”项目通过规划条件核实；三明市公安消防支队三元区大队于2019年1月31日出具建设工程消防验收意见（元公消验字【2019】第0002号）载明该建设工程消防复验合格同意该工程恢复使用。 关于争议焦点问题的分析与认定： 1.华融房地产公司是否应承担逾期交房违约责任 王某财认为，根据《商品房买卖合同》的约定案涉房屋的交房时间应为2017年12月31日，但是至今仍未交房，应当承担逾期交房的违约责任。 华融房地产公司认为案涉《商品房买卖合同》因规划变更原因，在规划未得到批准之前，属于效力待定的合同，应当以规划变更得到批准之日（2018年12月13日）双方订立的合同的标的物才得以明确，正式产生法律效果，应当依据双方签订的合同及《补充协议书》第四条、第二十条约定计算交房的日期，不应以2017年12月31日作为交房的截止日期，讼争房屋可以交付的时间不应早于新规划通过审批的时间（2018年12月13日）。 本院认为，效力待定合同是指合同是否已经发生效力尚不能确定，有待于其他行为或事实使之确定。从造成合同效力瑕疵的原因上说，效力待定合同最大的瑕疵在于当事人缺乏缔约能力和处分能力，而案涉合同双方均为适格的民事主体，缔约能力和处分能力符合法律规定，意思表示真实，且双方当事人在《商品房买卖合同》第二十九条明确约定“本合同自双方签字盖章之日起生效”，案涉合同合法且已生效。另规划变更及设计变更在《商品房买卖合同》、《补充协议书》中都予以载明，明确约定若发生两项情况时的权利义务，其中并未约定该两项变更可以成为延期交房的事由。且《补充协议书》第四条第四项不应当作为出卖人规避按期交房义务的兜底条款，应当根据实际情况及社会常理判断，确实是由于不可抗力或不违反公平原则协议约定的情形出现才属于双方约定可延期交房的事由，华融房地产公司在签订《补充协议书》时发生规划变更，主要因华融房地产公司提出而致，可以预见对履行交房义务会造成影响，变更规划的违约责任应由其自身承担，故华融房地产公司主张合同于2018年12月13日规划变更批准之后才生效，无事实、法律依据，不予支持。华融房地产公司应根据《商品房买卖合同》及《补充协议书》承担逾期交房违约责任。 2.华融房地产公司是否存在可顺延交房的情形认定。 王某财认为《补充协议书》第四条的约定属于格式条款，应当认定为无效，不存在华融房地产公司可延期交房的事由，退一步说双方合同签订于2016年9月20日，合同签订前的延期交房事由不应当由买受人承担其后果。 华融房地产公司认为《补充协议书》系双方自愿签订，其中第四条也并非格式条款，不应当认定为无效。且在建设房屋过程中因停水、停电及天气原因造成134天无法施工，系《补充协议书》约定的顺延交房的情形，故计算逾期违约金时起算时间应予以顺延。 本院认为《补充协议书》第十九条中买受人承诺体现了该协议系双方真实意思的表示，并未违反法律规定，因停水、停电及天气原因确实存在造成无法正常施工的可能性，且属于出卖人无法预见的因素，具有合理性及应然性，未体现不合理加重买受人责任及排除买受人主要权利，或是不合理减轻或免除出卖人责任，故应认定为合法有效。其中《补充协议书》第四条中关于延期交付的约定也应当视为有效约定。王某财认为，延期事由的起算时间点应当为合同签订（2016年9月20日）后，本院认为，案涉商品房对买受人是一个单元房，具有个体性，但对出卖人系一个楼盘，具有整体性。房屋的建设及验收等都无法与其他相邻房屋进行割裂，从合理性和公平性出发，房屋的建设和竣工验收也应从整体上进行评价，因此本案应当自出卖人取得建设施工许可证2014年12月16日起据实考量延期交房的天数。天气方面，三明林校自动气象站是三明气象台认可的有相应资质的气象机构，从其提供雨量风速资料可知，自2014年12月16日至2017年12月31日，暴雨（50.0mm-99.9mm）17天，大暴雨（100mm-249.9mm）2天，极大风速（≥6级）38天，《补充协议书》第四条约定为施工期间遇到昼夜降雨量超过60mm、遇到6级（含6级）强风。本院认为华融房地产公司主张的大暴雨2天、极大风速38天造成施工无法正常，可以顺延40天履行交房义务。双方约定降雨量达以60mm以上可顺延，而华融房地产公司主张以三明林校自动气象站提供的数据雨量达50mm可顺延，不符合双方约定，因现有证据无法准确判断出50mm至60mm的具体时间，应当对华融房地产公司主张的暴雨天数进行酌情扣减，酌定符合顺延交房的暴雨情形时间为10天，故因特殊天气可顺延的时间合计为50天。停电方面，从福建省电力有限公司供电局的材料停电超过12小时为17天，超过12小时-8小时为8天，超过8小时至4小时为4天，4小时以下为3天，本院认为停电时长过短不足以造成无法施工，因此结合建筑常理及日常生活标准，本院酌定停电为26天。停水方面，福建恒源供水股份有限公司出具的材料可知，案涉施工地在施工期间停水时间为19天，依法予以确认，故停电、停水及天气方面原因造成延期交付情形为95天，华融房地产公司主张的其他可顺延天数，依据不足，不予支持。本院酌定华融房地产公司应当履行交房义务的时间2017年12月31日可以顺延至2018年4月5日。 综上所述，本院认为，双方签订的《商品房销售合同》、《补充协议书》合法有效，具有法律拘束力。王某财按照合同约定支付了购房款581012.38元，华融房地产公司却未依约按期交付房屋，是造成本案纠纷的原因。依照双方约定及建设过程中发生的特殊情形，本院确定华融房地产公司应当在2018年4月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用，但华融房地产公司至今尚未将本案商品房交付给王某财，华融房地产公司已经违约，应承担逾期交房的违约责任。王某财主张华融房地产公司应当支付至实际交房之日止的违约金，因案涉商品房交付时间不确定，本院支持王某财主张的违约金的起止时间为2018年4月6日至案件受理之日即2019年1月16日，之后的违约金可另行主张。华融房地产公司辩称，王某财主张的违约金以每日按照已交付房款的万分之三计算过高，事实、法律依据不足，不予支持。王某财以每日万分之三的标准主张的违约金，在本案中未超过已交付房款的15%，符合法律规定，予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、华融（三明）房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付王某财逾期交房违约金49850.86元（自2018年4月6日起至2019年1月16日止，每日按照已交付房款581012.38元的万分之三计算）。 如被告未按指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回王某财的其他诉讼请求。 案件受理费1391元，减半收取695.5元，由王某财负担100元，华融（三明）房地产开发有限公司负担595.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 吴 芳 二〇一九年三月二十九日 书记员 林毅清 附本判决书所依据的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 －13－