浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终932号 上诉人（原审被告）李胜，男，1977年2月2日出生，汉族，住杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）浙江绿升物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢101-6室。 法定代表人鞠晓威，总经理。 委托诉讼代理人蒋小伟、张冬兰，公司工作人员。 上诉人李胜因与被上诉人浙江绿升物业服务有限公司（以下简称绿升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初8964号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2008年4月26日，绿升物业公司与杭州华立永通房地产开发有限公司（以下简称华立永通公司）签订《前期物业服务合同》1份，约定将逸城小区委托绿升物业公司实行物业管理。双方约定了物业费交纳标准和其他的权利、义务等内容。委托管理期限限定为签订合同之日起至小区业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，绿升物业公司依约接管该小区物业，并提供物业管理服务。2010年12月1日，绿升物业公司富阳分公司与华立永通公司再次签订了《华立永通逸城前期物业服务合同》1份。该合同将服务期限调整为自2010年10月30日起至2012年10月29日止，前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳；其中联排的交费标准为2元/月·平方；物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，物业买受人或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。之后，绿升物业公司富阳分公司与华立永通公司多次签订前期物业服务合同，服务期限截至2018年10月29日，其中联排的物业服务费的交费标准和交款方式同前述合同一致。李胜为逸城揽月居19号19-6房屋的业主，该房屋由华立永通公司开发，建筑面积为231.64平方米，其物业管理费以绿升物业公司主张的2元/月·平方米的标准从2013年1月1日计算至2017年12月31日止计27796.80元，经绿升物业公司书面公示催交，李胜仍未交纳。 绿升物业公司原审诉讼请求：1.李胜支付绿升物业公司物业管理服务费29186.64元；2.李胜支付绿升物业公司违约金19659.29元（按日万分之六计算）。 原审法院认为，绿升物业公司与华立永通公司签订的数份前期物业服务合同合法有效，对绿升物业公司及作为业主的李胜均有约束力。李胜应当按照合同约定的物业服务费用交费标准和时间，交纳物业服务费用。李胜在绿升物业公司催收后的合理期限内仍未交纳拖欠的相关费用，行为已构成违约，应承担相应的民事责任，综上，绿升物业公司要求李胜支付物业服务费29786.64元的诉讼请求，该院对其中已书面催交过的27796.80元予以支持。鉴于绿升物业公司在履行物业服务合同过程中存在一定不足，从促进小区物业服务档次提高、构建小区和谐的角度，该院认为不宜判令李胜支付违约金。故绿升物业公司要求李胜支付违约金的诉讼请求，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李胜支付浙江绿升物业服务有限公司自2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业费27796.80元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回浙江绿升物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1021元，减半收取510.50元，由浙江绿升物业服务有限公司负担263元，李胜负担247.50元。浙江绿升物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；李胜于判决生效之日起七日内，向该院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，李胜不服该判决，提出上诉称：上诉人从未收到一审法院开庭通知及相关案件文件，上诉人也从未委托代收人代收法院开庭通知书邮件。按邮政法规定，挂号邮件必须交于收件人手中，由收件人亲自签收。在以上情况下，一审法院坚持开庭，剥夺了上诉人的合法权益。二审中，李胜补充上诉理由：由于绿升物业没有履行重要的合同义务，使物业管理十分混乱，已经对乙方的利益形成伤害，突出表现如下：1.甲方违反协议第一条规定的甲方的权利和义务项下第七和第八项即编制年度物业管理工作计划、物业共用部位、共用设施设备维修基金的使用计划；每半年（不得低于一次）向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入。在8年中，甲方从来没有履行对乙方的相关告知义务，或存在对乙方财务进行侵害的情况。2.物业管理服务质量存在严重瑕疵。主要表现在：对于小区内的私搭乱建行为采取放任不管的态度，致使大量违章建筑产生，并严重侵占公共绿地，严重影响本物业所在的小区整体景观，进而对本物业价值保值增值产生负面影响。协议第三条之第三款规定环境整洁、无污染，生活垃圾日产日清，甲方未能履行。实际情况是生活垃圾遍地、建筑垃圾长期不清理，人工人造水景、人工水体内发臭变质，垃圾房蚊虫苍蝇大量滋生，在本物业区域内，在被上诉人管理时间内是常态。在协议规定的第三条之第四款关于绿化的保养标准是养护得当，定期修剪，甲方未能履行。实际情况是绿植疯长，杂草遍地，病树无人管理，有图为证。协议规定的第三条之第五款关于停车的管理标准是车辆停放整齐，实际情况是长期存在无人管理的乱停车状态。关于安保，本物业至今没有入住，却被用电116.4度，检查显示电箱毁坏，电线被承接，向物业询问原因至今未果。本物业在交付验收当天，由于存在明显的质量瑕疵，上诉人至今未有签收，在8年中曾多次要求物业和开发商总管事，二者相互推诿，至今问题没有解决。上诉人多次向物业公司和富阳区有关部门反映，也没有得到解决，因此包括上诉人在内的200多位业主，由于物业公司的严重违约，根据合同法的规定多位业主行使了先履行抗辩权，拒交物业费，合理合法。因为被上诉人已经构成了根本违约，且合同目的无法实现，上诉人依法先行使履行抗辩权。同时由于被上诉人严重违约，被上诉人已经于2018年12月31日被业主逐出了案涉社区。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩理由是否系正当理由是本案审查的重点，上诉人认为物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供或者服务低劣的，也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益。如果法院不全面审明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的。作为弱势群体的业主利益得不到保护，也是十分不公平的。综上，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。 被上诉人绿升物业公司辩称：被上诉人已经按照法定程序进行催费，一审判决的事实、理由正确，适用的法律正确，请求维持原判。 上诉人李胜向本院提供如下证据： 1.前期物业服务协议，欲证明被上诉人没有按照该协议履行其义务。 2.房屋验收清单，欲证明上诉人并非恶意拖欠物业费，被上诉人没有履行其义务，没有解决问题。 3.照片18张，欲证明物业管理质量存在严重瑕疵。 被上诉人绿升物业公司未提供新证据。 上诉人李胜提供的证据，被上诉人绿升物业公司对证据1、2、3形式真实性未持异议，认为物业服务质量有问题、物业费是否可以拒交或降低，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，业主的抗辩需要基于正当理由，该条司法解释规定的正当理由，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，才能构成业主拒交的正当理由，应当防止业主滥用“正当理由”损害物业服务企业的合法权益。 本院认证意见：对上诉人李胜提供的证据的形式真实性予以确认。 本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：李胜上诉提出其未收到原审法院送达的相关诉讼文书，经查，原审法院在案涉起诉状副本、应诉通知书、传票等诉讼文书送达过程中联系李胜的妻子倪慧芳，按倪慧芳的要求将相关诉讼文书寄到杭州市莫干山路329号，该地址为倪慧芳的工作单位中国邮政集团浙江省分公司所在地，原审法院通过法院专递邮件方式邮寄至该地址，中国邮政集团浙江省分公司盖章签收，该送达合法有效。上诉人李胜提出原审法院送达程序不合法的理由不能成立。关于李胜二审中提出的绿升物业公司物业管理存在严重瑕疵，物业公司存在违约，以此拒交物业费的理由。本院认为，李胜提出绿升物业公司在物业服务期间存在的种种不足情形，是对绿升物业公司物业服务质量的评判。因物业服务具有动态性和涉众性，需要全体小区业主与物业公司的共同努力、相互配合，且个别业主对物业服务质量的评判不能代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业服务费的行为亦会影响其他缴纳物业服务费业主的利益，故李胜所提理由并不足以构成其未按约交纳物业服务费的理由，其相关上诉理由及上诉请求，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费495元，由李胜负担，并于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审判长  周志军 审判员  韩 昱 审判员  韦 薇 二〇一九年三月十二日 书记员  王 琳