云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初301号原告陈文岐，女，1983年10月5日生，汉族，江西省人，住江西省九江市永修县。委托代理人杨勇，云南省曲靖市中兴法律服务所法律工作者。（特别授权）被告张留仙，女，1975年4月15日生，汉族，麒麟区人，住麒麟区，系李聪平之妻。被告李聪平，男，1973年6月2日生，汉族，麒麟区人，住址同上，系张留仙之夫。原告陈文岐诉被告张留仙、李聪平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法适用普通程序，于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告陈文岐及其委托代理人杨勇，被告张留仙，被告李聪平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2018年9月30日，原告经房屋中介公司介绍与二被告签订《房屋买卖合同》，并于当天向二被告支付定金20000元，被告向原告出具了定金收据。双方约定于2018年11月30日前办理完交易过户手续。原告多次催促被告履行合同义务，但被告均以各种借口予以拖延并要求对该房屋进行涨价，导致该房屋至今未办理过户手续。按照约定，被告应支付违约金112000元，还应支付守约方支付的律师费、诉讼费、交通费等为实现债权所产生的各种费用。由于被告的出尔反尔，严重损害了原告的利益，请求法院依法判令：1、二被告继续履行《房屋买卖合同》，并限期将曲靖市开发区翠峰路财富中心小区2幢第24层2-2403号房屋的所有权变更过户给原告；2、二被告向原告交付逾期过户的违约赔偿金112000元；3、本案诉讼费、法律服务费、保全费由二被告承担。被告张留仙、李聪平辩称，签订合同时，该房屋未取得房屋产权证，房屋共有权人李聪平并未在合同上签字，该《房屋买卖合同》无效。另外，我对该房屋所交纳的物管费用在合同中也未明确由谁承担，我的权利未得到保障。庭审中二被告对于其提交的民事反诉状，明确表示不主张反诉。原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、身份证复印件三份，用于证明原、被告的身份信息；2、《房屋买卖合同》一份，用于证明双方签订房屋买卖合同的事实，并对权利、义务进行约定；3、收据一份，用于证明原告按照约定向被告支付购房定金2万元的事实；4、购房委托授权书一份，用于证明购买涉案房屋受托人朱碧富代表原告行使相应的权利义务，其行为所产生的后果均由原告承认，涉案的房屋买卖合同依法成立并有效的事实；5、视频资料一份，用于证明被告在合同签订后要求涨价的事实；6、保全费发票一份，用于证明原告为防止被告将涉案房屋转移，向人民法院申请财产保全措施所支付的费用；7、增值税发票、代理合同各一份，用于证明原告为主张自己的权利而支付的法律服务费的事实。上述证据经庭审质证，被告张留仙、李聪平对上述证据1、2、3、5、6、7的真实性、合法性、关联性均无异议；认为证据4没有见过，我也没有签过字，不认可。本院认为，上述证据1来源合法、客观真实性证明了原、被告的身份信息，本院予以采信。上述证据2、3、4、6、7客观真实地证明了双方签订《房屋买卖合同》、支付定金数额、原告委托他人行使职权、原告支付保全费、及原告与曲靖市中兴法律服务所签订《代理合同》，并支付经纪代理力法律服务费用的事实，但与本案无关联性，本院不予采信。作为证据5的来源不合法，本院不予采信。被告张留仙、李聪平针对其辩解，未向本院提交证据。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2018年9月30日，原告陈文岐与被告张留仙、李聪平通过中介签订了《房屋买卖合同》，约定“位于曲靖市开发区房屋一套（建筑面积119平方米）作价564600元；此价格包含该物业的现有及所属的设施和装修；附属设施及设备包含维修基金、配套设施费；签订本合同，乙方（陈文岐）交付购房款定金20000元；2018年11月30日18时前办理完交易过户手续；于收到产权管理部门的收件收据时，乙方支付100%的房款给甲方（张留仙、李聪平）；除不可抗拒因素外，甲乙双方不可违约，如任何一方违约，违约方必须赔偿守约方该房价的20%的违约金112000元；乙方不能按时向甲方付清房款或者甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由逾期方向守约方每日支付1000元，超过七日视为违约；违约方应向守约方支付律师费、诉讼费、交通费等为实现追究讨债权产生的各种费用开支；产生争议，协商不成时，可依法向该房屋所在地人民法院起诉。”。合同签订的当日，原告陈文岐向被告张留仙、李聪平交纳购房定金20000元，被告张留仙、李聪平并向原告陈文岐出具了收据一份。之后，原告陈文岐也未向被告张留仙、李聪平支付过任何购房款，双方为合同的履行问题产生争执，多次协商未果。原告遂诉至本院，提出前述诉求。另查明，原告陈文岐与被告张留仙、李聪平于2018年9月30日签订《房屋买卖合同》时，被告张留仙、李聪平并未取得对交易房屋的所有权，且原、被告及中介是明确知道的。另外，座落于曲靖市房屋【即双方进行买卖交易的房屋（房屋建筑面积118.62平方米；使用期限：2009年9月10日起2079年9月9日止）】于2018年12月13日经曲靖市国土资源局办理完成了不动产登记手续【不动产权证书登记号为：云（2018）曲靖市不动产权第0026691号】，确定了该房屋的权利人为：张留仙/李聪平共同共有。本院认为，买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”、第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”，《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”、第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”、第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”、第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”、第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”、第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，本案中的原告陈文岐与被告张留仙、李聪平明知被告张留仙、李聪平对该房屋没有取得房屋所有权的情况下，签订了《房屋买卖合同》。作为房屋的出卖人被告张留仙、李聪平在没有取得该房屋所有权的基础上，依法并不享有对该房屋行使处分的权利。作为双方所签订的《房屋买卖合同》违反了法律的禁止性规定，属于无效合同，《房屋买卖合同》的签订自始至终对于原告陈文岐，被告张留仙、李聪平就没有法律约束力。并且，双方在《房屋买卖合同》中对履行时间“2018年11月30日18时前办理完交易过户手续”的约定是完全不能实现的。由于双方所签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，对于双方在合同中的约定也是无效的，双方根本不存在违约的问题，也就不存在违约金的问题。对于原告诉求“继续履行《房屋买卖合同》，并限期将曲靖市开发区翠峰路财富中心小区2幢第24层2-2403号房屋的所有权变更过户给原告；二被告向原告交付逾期过户的违约赔偿金112000元；本案诉讼费、法律服务费、保全费由二被告承担”的主张，于法无据，理由不能成立，本院依法不予支持。对于被告辩解“《房屋买卖合同》无效”的理由成立，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，本案中所涉及的《房屋买卖合同》属于无效合同，对于原告在双方签订合同时所支付的定金20000元，依法予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第二十条第一款、第二款、第一百零六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二款之规定，判决如下：一、驳回原告陈文岐的诉讼请求。二、由被告张留仙、李聪平于判决生效后三十日内返还给原告陈文岐所支付的定金20000元。案件受理费10566元，诉讼保全费3320元，由原告陈文岐负担。（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  甘志国人民陪审员  罗琼芳人民陪审员  荀春平二０一九年三月二十八日书 记 员  李梦琳