贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0102民初374号原告（反诉被告）：贵阳睿行投资咨询有限公司（以下简称“贵阳睿行公司”），地址在贵州省贵阳市观山湖区金元国际新城一期第5-9栋1层18号房。法定代表人：胡书荣。委托诉讼代理人：张连波，贵州乾合律师事务所律师。委托诉讼代理人：申训，贵州乾合律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州天纬房地产开发股份有限公司（以下简称“贵州天纬公司”），住所地贵州省贵阳市云岩区后坝路1号枫丹白鹭明彩居办公楼A、B栋。法定代表人：朱吉卿。委托诉讼代理人：付阳，贵州创文律师事务所律师。原告（反诉被告）贵阳睿行公司与被告（反诉原告）贵州天纬公司委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张连波、被告的委托诉讼代理人付阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉请请求：一、判令被告继续按2017年7月21日双方签订《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》履行2019年度销售代理；二、判令被告贵州天纬公司支付原告贵阳睿行公司房屋销售代理费418192元、溢价分成费1145402元、车位销售代理费4900元，共计费用：1568494元，并从2018年12月1日起按同期银行贷款利率向原告支付利息，直至本息付清之日止。三、判令被告贵阳天纬房地产开发股份有限公司赔偿因其违约给原告造成的停业人工损失638319.75元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月21日，原、被告就“兴隆枫丹白鹭项目”销售服务事宜签订了《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》，约定由原告代理销售“兴隆枫丹白鹭项目”的相关物业，合作期限暂定为两年，自2017年7月20日起至2019年7月19日止；合同对销售任务、房屋销售代理费、溢价分成费、车位销售代理费、代理费结算支付方式、违约责任等进行了详细约定。被告贵州天纬公司于2018年6月6日向原告发出“贵天房发函（2018）8号《工作联系函》”，2018年8月3日发出“贵天房发函（2018）11号《工作联系函》”，单方提高了2018年的住宅、车位销售任务及销售产品单价。自2017年至今，原告共计完成房屋销售额30921002元，应收溢价分成费共计1152425元，已支付7023元，尚欠1145402元未支付。2018年1月至3月中旬，原告已售房屋销售额6969873元，按合同应支付418192元，销售车位7个，应支付代理费4900元。同时，被告在2018年3月13日发函要求暂停销售至今9个月，原告为支付员工工资及社保、公积金共计支付了639833.62元，该损失因被告的违约行为所致，其应当承担赔偿责任。原、被告双方签订《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》系双方真实意思表示，自双方签字生效后即对双方具有法律约束力，未经协商一致不得对合同内容进行变更。根据《合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条之规定，被告单方面将合同约定的2018年销售任务指标从4500万元调高至6000万元，同时调高销售产品单价，属违约行为，原告为维护合法权益，遂诉至法院。被告贵州天纬公司辩称：贵阳睿行公司违反合同约定，擅自撤出销售现场，给我方造成直接损失。2018年的销售代理费标准还未确定，按2017年标准计算，贵阳睿行公司的诉请过高。2018年的溢价分成费未满足支付条件，车位代理费应按600元/个计算。2018年双方一直在磋商状态，逾期支付利息不存在，人工损失系贵阳睿行公司履行合同中应自身承担的损失。被告贵州天纬公司向本院提出反诉请求：一、判令解除反诉原告、反诉被告于2017年7月21日签订的《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》；二、判令反诉被告赔偿因其违约给反诉原告造成的损害共计人民币1522487元；三、案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告、反诉被告于2017年7月21日签订《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》，就反诉被告代理销售反诉原告开发的枫丹白鹭部分商品房和车位进行了约定。2018年，由于房地产市场价格进行调整，并发函通知反诉被告暂时不按双方确认的价格和折扣销售，价格调整方案未确定之前，如有购房客户，可和反诉原告协商后确定，但未要求反诉被告暂停销售。同时，由于调高了涉案项目的商品房价格，反诉原告上级主管部门对项目销售任务也作了较大幅度的提升，为此，反诉原告与反诉被告多次协商提高销售任务事宜未果。反诉被告在未经双方同意解除合同的情况下，于2018年8月20日给反诉原告发函，以提价和提任务为由擅自撤走现场销售人员。反诉被告单方违约致使反诉原告销售陷入停顿。综上，反诉原告提高涉案房屋单价系上级要求，属正常的商业行为，且《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》未约定反诉原告不能就涉案项目房屋单价进行调整，反诉原告并未违反合同约定，而反诉被告擅自撤走销售人员，违反合同约定。且反诉原告2018年实际代理销售金额也未达到代理合同约定的2018年度基本代理任务4500万元，故根据双方签订的《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》第十一条，反诉原告有权解除合同。反诉被告要求继续履行合同、且其违约给反诉原告造成极大经济损失，贵州天纬公司遂提出如上反诉诉请。原告贵阳睿行公司对被告的反诉辩称：贵州天纬公司要求我方停止以现行价格及优惠销售，提高销售任务及销售价格明显系贵州天纬公司的违约行为，合同不应解除。贵州天纬公司要求提价销售，显然会影响销售量，后果应其自行承担。反诉未出具我方撤场的证据，即便我方撤场也是贵州天纬公司违约所致。本院经审理查明认定以下事实，2017年7月21日，贵阳睿行公司与贵州天纬公司签订《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》，约定贵阳睿行公司代理销售天纬公司开发的枫丹白鹭部分商品房和车位，并约定了销售中的详细事宜。合作时间：暂定为两年（2017年7月20日至2019年7月19日）。住宅销售任务：2017年，基本目标2400万；2018年，基本目标4500万；2019年，基本目标1805万，车位销售任务：2017年40个，2018年、2019年车位销售任务在当年年初确定。代理费标准：当实际销售额小于等于1600万时，年度代理费率＝4％；当实际销售额大于1600万且小于2400万时，年度代理费率＝实际销售额÷2400万×6％；当实际销售额大于2400万时，2400万内的年度代理费率＝6％，超出2400万部分的年度代理费率＝（实际销售额÷2400万）×6％。完成车位销售任务按700元/个结算，未完成年车位销售任务按600元/个结算。合同约定对2018年及2019年的销售任务和代理费标准以签订补充协议为准。溢价分成：客户购买成交签订商品房买卖合同并支付全部房款，房源合同成交价与贵州天纬公司审批确认的“房源价格表”对应房源总价的溢价差额的70％。销售代理费的结算支付：采用按月预结，年终根据销售任务完成情况进行最终结算。溢价分成支付：在全款到账后15日内进行支付。违约责任：如无正当理由甲方逾期30天不能支付相关应付款项，乙方有权停止对甲方服务，并可终止本合同，有权向甲方要求支付相关所欠款项。合同签订后，贵阳睿行公司按照合同约定的“可供销售房源表”及“房源价格表”进行房屋的销售代理工作，截止2018年底，贵阳睿行公司完成的住宅销售中18套住宅应计溢价分成，总计1145402元。2018年3月13日，贵州天纬公司发函要求贵阳睿行公司不得以现行价格及优惠进行推广及销售，在价格调整方案未确定前，客户购房需报贵州天纬公司销售部协商。2018年4月12日，贵阳睿行公司向贵州天纬公司发出申请，向客户销售别墅。2018年6月6日，贵州天纬公司向贵阳睿行公司发函，变更2018年住宅销售任务为8700万元、车位销售任务为100万元，要求贵阳睿行公司根据新的房源表拟定新的营销方案。2018年6月12日，贵阳睿行公司回函对销售任务变更提出异议，并对提出销售佣金的计算方案。2018年7月25日，贵阳睿行公司发函要求住宅仍以合同约定的4500万为任务，并提出提高2018年的车位销售代理费。2018年8月3日，贵州天纬公司回函不同意按原合同的约定任务进行，将2018年的住宅销售任务调整为6000万元，车位销售任务为100万元；对于车位销售代理费，完成任务按700元/个，未完成按600元/个。2018年8月20日，贵阳睿行公司以贵州天纬公司违约为由向贵州天纬公司发函，通知将撤出现场人员。此后代理销售工作处于停滞状态，贵阳睿行公司遂诉至本院，诉请如前。以上事实，有《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》、《兴隆枫丹白鹭栖凤谷可供销售房源表》、《贵天房发函[2018]2号》、《贵天房发函[2018]8号》、《工作联系函》、《申请》、原、被告的陈述等在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应遵循“诚实信用”原则履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。贵阳睿行公司与贵州天纬公司签订《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》，此合同系双方真实意思表示，内容合法，对当事人具有法律约束力。关于2018年销售任务的争议，原、被告双方签订的《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》明确约定了2018年的销售任务为4500万元，贵州天纬公司应按约履行义务，不得擅自变更、解除合同。贵阳睿行公司要求贵州天纬公司继续履行《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》的诉请，于法于事实有据，本院予以支持；贵州天纬公司要求解除《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》的诉请，本院不予支持。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬；因不可归于受托人的事由，委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应报酬。自2017年签订《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》至2018年底，销售的18套住宅1145402元的溢价分成贵州天纬公司尚未支付，故贵阳睿行公司要求贵州天纬公司支付溢价分成费1145402元的诉请，本院予以支持。2018年，贵州天纬公司发函要求贵阳睿行公司停止以现行价格及优惠销售并要求提升合同约定销售任务后，双方就2018年销售任务、销售价格多次发函进行沟通，未达成一致意见，对于2018年的销售代理费，本院酌情参照2017年的标准进行计算。2018年，贵阳睿行公司代理销售3户住宅，合同销售总价6969873元，参照2017年销售代理费标准，即年度销售总额小于1600万元时代理费率为4％，故2018年销售的3户住宅的代理费为6969873元×4％，即278794.92元。2018年，贵阳睿行公司代理销售车位7个，参照2017年关于车位代理费标准，即未完成年度任务按600元/个计算，故销售代理费为4200元。贵阳睿行公司按约代贵州天纬公司销售住宅与车位，贵州天纬公司未按约支付代理费，贵阳睿行公司有权要求其支付报酬，故贵阳睿行公司要求贵州天纬公司支付住宅销售代理费418921元诉请，其中278794.92元，本院予以支持，超出部分本院不予支持；贵阳睿行公司要求贵州天纬公司支付车位销售代理费4900元的诉请，其中4200元，本院予以支持，超出部分本院不予支持。对于逾期付款利息，原、被告双方虽未在合同中约定逾期付款利息，但贵州天纬公司的逾期还款行为已给贵阳睿行公司的资金使用造成实际损失，合同约定年末结算代理费，故贵州天纬公司应从逾期还款之日即2019年1月1日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付资金占用期间利息的诉请，本院按予以支持，超出部分本院不予支持。关于贵阳睿行公司要求贵州天纬公司赔偿因其违约给贵阳睿行公司造成的停业人工损失的诉请，因该费用系贵阳睿行公司作为经营主体在经营活动中自行承担的费用，且所提交的证据不足以证明，举证不力后果由其自行承担，故本院不予支持。关于贵州天纬公司要求贵阳睿行公司赔偿违约损失的反诉请求，贵州天纬公司未提交相应证据证明，于法于事实无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、贵州天纬房地产开发股份有限公司继续履行与贵阳睿行投资咨询有限公司于2017年7月21日签订的《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》；二、贵州天纬房地产开发股份有限公司在判决生效后十日内，支付贵阳睿行投资咨询有限公司溢价分成费1145402元；三、贵州天纬房地产开发股份有限公司在判决生效后十日内，支付贵阳睿行投资咨询有限公司住宅销售代理费278794.92元、车位销售代理费4200元；四、贵州天纬房地产开发股份有限公司于上项同时支付贵阳睿行投资咨询有限公司逾期付款利息（以上述款项总额1428396.92元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准，从2019年1月1日起计算至全部款项付清之日止）；五、驳回贵阳睿行投资咨询有限公司的其余诉讼请求；六、驳回贵州天纬房地产开发股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24466元，减半收取12233元，由贵州天纬房地产开发股份有限公司负担9233元，贵阳睿行投资咨询有限公司负担3000元；反诉受理费18502元，减半收取9251元，由贵州天纬房地产开发股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 赵 雪二〇一九年三月十四日书记员 首自萍