河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0204民初1132号原告（反诉被告）：张四龙，男，汉族，1982年10月1日生，大专文化，河南杞县人，住河南省杞县。原告（反诉被告）：河南省龙亚酒店管理有限公司。统一社会信用代码：914102043974435116。住所地：开封市中山路中段48号。法定代表人：江亚楠，任总经理。二原告共同委托诉讼代理人：李贵军、马辉，河南道洱律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：江学明，男，汉族，1969年3月7日生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：王思民，河南大梁律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：李伟，男，汉族，1971年4月1日生，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：李嘉然，河南论衡律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）张四龙、河南省龙亚酒店管理有限公司（以下简称龙亚公司）诉被告（反诉原告）江学明、李伟租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月26日作出（2017）豫0204民初1617号民事判决，原告张四龙、龙亚公司，被告江学明、李伟均不服该判决，上诉于开封市中级人民法院，开封市中级人民法院于2018年5月21日作出（2018）豫02民终1274号民事裁定，将该案发回本院重审。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张四龙及龙亚公司共同委托诉讼代理人李贵军、马辉，被告江学明委托诉讼代理人王思民及被告李伟委托诉讼代理人李嘉然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张四龙、龙亚公司在本次诉讼中的诉讼请求为：一、要求解除原告张四龙与二被告房屋租赁合同关系，解除原告龙亚公司与二被告承包合同关系；二、二被告共同支付原告张四龙房屋租金1530000元（自2017年5月20日至2018年7月17日）；三、二被告共同支付原告龙亚公司承包费1530000元（自2017年5月20日至2018年7月17日）；四、二被告共同返还原告龙亚公司经营用品（国税和地税纳税精灵、发票专用章和两台格力中央空调等物品），并承担在被告经营期间所负的外债（如职工工资、水电费、办理充值卡的未消费余额等）；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告在2017年元月份签订房屋及经营权租赁合同，合同甲方张四龙将位于开封市鼓楼区中山路中段48号负一层至四层房屋出租给被告作为经营场所使用，租赁期限自2017年元月20日至2020年元月19日，租金每月110000元，押金1000000元，每三个月一个缴纳周期，每次交纳三个月租金，每次于交费期提前十天支付。合同乙方龙亚公司将给公司的经营权发包给被告，由被告负责经营管理，承包期限自2017年元月20日至2020年元月19日，承包费每月110000元，每三个月一个缴纳周期，每次交纳三个月承包费，每次于缴费期提前十天支付。被告交纳了第一个周期的租金和承包费后，在交纳第二个周期的租金和承包费时，仅仅分别支付了一个月费用，而不是按照合同约定缴纳了三个月的费用，其后更是直接不交纳租金，严重损害了原告方的财产权益。被告李伟辩称，一、我们对原告主体身份有异议，两个合同分别为租赁和承包，但原被告提供的租赁合同涉及三方问题，该合同乙方不仅有江亚楠本人，还有河南龙亚管理有限公司，龙亚酒店是个人独资性质的公司，在签订合同节点内投资人是张玉琴，并且在合同实际履行过程中，张以龙亚投资人身份不止一次去干扰拿走企业的税控盘，这就牵扯原告目前以这个合同起诉明显遗漏诉讼主体，我们认为合同既然是三方合同，争议应该所有主体共同解决，目前案件如果说遗漏有争议主体，会造成案件基本事实出现问题。二、合同签订及履行过程中被告不存在任何违约行为，严格按照合同约定支付相应款项，实际还多支付租金，对此我们在法庭调查中陈述。但是原告方在合同履行过程中严重违约，租赁合同第6条明确约定，“甲方保证对。不受第三方质疑”，但在合同履行过程中张玉琴对合同质疑，而且张四龙与世纪阳光实业有限公司在合同签订就存在异议，但原告方蓄意隐瞒，直到在法院进入执行程序，被告才知道，目前合同标的物已经被法院执行，原告方存在重大违约行为，根据合同约定应该对被告损失承担全部责任。三、对方代理人提出因为租金问题他们有权解除合同，问题在涉案合同至今未解除，租金产生争议虽然诉讼，但两级法院仍未解除，合同有效状态，在此情况下合同无法根本履行，原告依法明显应承担违约责任。四、合同签订过程中被告方向原告方支付押金100万元，租赁合同第四条明确，实际是合同的一种担保措施，即使双方因租金产生过争议，这100万元作为债的担保措施，原告方也无权解除合同。最关键这个合同始终未解除，被告方认为在目前合同无法得以根本履行情况下，相对于合同履行所支付的押金应该全额返还。五、对于两份合同中租赁费用或承包合同产生争议，应该严格按照合同核算。综上，请求依法驳回原告诉求。被告李伟辩称，同意被告江学明的意见，对解除合同无异议，但是解除理由不认可，是原告根本违约解除合同，即张四龙违犯合同第6条，龙亚酒店违犯合同第7条第1项。另外被告不欠原告租金和承包费。二被告在本次诉讼中的反诉请求为：一、解除与二被反诉人签订的《房屋及经营权租赁合同》；二、二被反诉人共同返还原告款项1680000元，其中房屋押金1000000元，657100元卡片费用及22900元多支付的合同款项；三、被反诉人张四龙赔偿反诉人因租赁无法履行产生的经济损失1000000元，被反诉人龙亚公司赔偿因承包无法履行产生的经济损失1000000元，二被反诉人对上述款项承担连带还款责任。事实与理由：反诉人和被反诉人三方签订《房屋及经营权租赁合同》，该合同约定由反诉被告张四龙将位于开封市鼓楼区中山路中段48号负一层至四层房屋出租给反诉原告，反诉被告江亚楠和龙亚公司将该公司及公司名下的龙亚洗浴中心经营权承包给反诉原告，同时还约定了其他权利义务关系。在该合同生效及履行过程中，反诉人严格按照合同履行了相应义务，但被反诉人不仅在合同履行过程中严重违约，而且无故诉讼解除双方合同，2018年因被反诉人的原因致使涉案房屋被鼓楼区人民法院强制执行，将反诉人腾出合同约定区域。被反诉人的严重违约行为不仅使该合同无法根本履行，而且给反诉人造成了巨大经济损失，为维护反诉人合法权益依法提出反诉，请求法院依法审理。二原告对反诉辩称，一、根据原、被告签订的房屋及经营权租赁合同第9条和第10条被告拖欠租金超出约定时间5个工作日，及拖欠承包费超出约定时间5个工作日，属于严重违反合同，原告有权终止合同并不退还保证金，因此，根据实际合同履行情况，自2017年5月至今二被告未向二原告缴纳租金和承包费已属于根本性违约，依据合同法以及本房屋经营权租赁合同约定原告有权请求法院解除合同，被告应依约定将租金及承包费交付原告，并且在被告违约后原告已向被告进行催告。二、被告反诉的返还68万元及经济损失200万元，没有事实和法律依据，在经营承包期间被告独立自主经营，其经济损失与原告无关。被告违约在先且属于根本违约，自被告违约行为发生之日起，被告方相关权益即不受合同法律保护，其后被告方权益发生损失，完全由被告方自行承担。经审理查明，2017年元月18日，原告张四龙作为甲方，原告龙亚公司作为乙方，被告江学明、李伟作为丙方签订了《房屋及经营权租赁合同》，合同约定：甲方将位于开封市鼓楼区中山路中段48号负一层至四层房屋出租给丙方作为经营场所使用，乙方将河南龙亚酒店管理有限公司及公司名下的龙亚洗浴中心经营权承包给丙方经营，出租房屋建筑面积约为壹万平方米，停车场面积约为贰仟平方米。涉案房屋自2017年元月20日由甲方交付给丙方，至2020年元月19日收回，龙亚公司及龙亚洗浴中心经营权自2017年元月20号由乙方交付给丙方，至2020年元月19日收回。房屋租赁押金为1000000元。合同约定租金、押金和承包费交给江亚楠名下工行豪德支行62×××67账户内。双方在合同第九条、第十条约定，甲方发现丙方拖欠租金超出约定交费时间伍个工作日的，甲方有权终止合同并不退还保证金。乙方发现丙方拖欠承包费超出约定交费时间伍个工作日的，乙方有权终止合同并不退还保证金。合同第十二条约定，任何一方严重违约，另一方根据本合同的约定提前单方面解除合同。第十五条关于违约责任即纠正，第七款约定，如甲方（张四龙）因房屋产权归属问题导致丙方无法正常经营，甲方应赔偿丙方全部损失。上述合同一式叁份，由甲、乙、丙三方分别签字捺印并各持一份。双方所提供的合同对房屋租金、承包费交纳方式是“年”还是以“月”为单位，表述不一致，被告持有的合同显示为：“房屋租金为人民币壹拾壹万元整／年（￥110000元／年），该房屋押金为人民币壹佰万元整（￥1000000元）。押金于2017年元月20日前支付，租金每叁个月为一个交纳周期，每次交纳叁个月的租金，交费方式以此类推。经营权承包费为人民币壹拾壹万元整／年（￥110000元／年），经营权承包费每叁个月为一个交纳周期，每次交纳叁个月的承包费，每次于交费期提前十天支付，交费方式以此类推。”而原告提交的合同显示为：“房屋租金为人民币壹拾壹万元整／年（￥110000元／月），该房屋押金为人民币壹佰万元整（￥1000000元），承包费为人民币壹拾壹万元整／年（￥110000元／月）。”合同签订后，二被告向二原告交付保证金100万元，庭审中，原告认可二被告应交纳的租赁费和承包费均交至2017年5月份，计88万元。在二被告经营期间，原告龙亚公司前法定代表人曾到涉案房屋进行阻扰。另查明，原告开封市世纪阳光实业有限公司诉被告张四龙商品房销售合同纠纷一案中，本院依据已生效（2018）豫02民终218号民事判决书，于2018年5月16日针对涉案房屋发出公告，责令被执行人张四龙在2018年6月10日前迁出，并支付自2017年2月12日起按每月17.5万元的标准给开封市世纪阳光实业有限公司房屋使用费。该判决生效后，本院已于2018年7月17日将涉案房屋强制腾空。以上事实有《房屋及经营权租赁合同》、询问笔录、光盘和庭审笔录等为证。本院认为，本案涉及房屋租赁及经营权承包经营两个法律关系，二者不同，不宜合并审理。因本案双方当事人均对租赁合同涉及的当事人身份无异议、且原告本诉与被告反诉请求均涉及房屋租赁合同押金1000000元的处置问题，故本案仅就房屋租赁合同纠纷做出审理。在房屋租赁合同纠纷中双方争议的焦点主要为租赁费计费标准是每年110000元还是每月为110000元的问题。本院基于以下因素分析判断：1、合同约定内容前后的一致性。虽然双方提交的合同版本对租赁费计费标准约定不一致，但对交费方式的约定却是一致的，即“租金每叁个月为一个交纳周期，每次交纳叁个月的租金，交费方式以此类推”。交纳租金的计算单位为“每月”。2、租赁费标准的合理性。如按租赁费“每月”为110000元计算，每平方米的租金为9.6元/月，如按租赁费“每年”为110000元计算，每平方米的租金为0.76元/月，涉案租赁物位于本市中心地带即开封市中山路中段48号。9.6元/月的租金标准接近涉案房屋周边同类房屋租金价格。3、另案的生效判决已明确确定张四龙就同一涉案标的物应向开封市世纪阳光实业有限公司支付自2017年2月12日起房屋使用费的标准为按每月175000元，与每月110000元的标准接近。结合上述多种因素，本院认为，认定涉案房屋租赁费为“每月”110000元更为符合实际情况。故租金计算标准应认定每月110000元（每年为1320000元）。因双方合同约定内容不一致、被告合同内容约定上下文约定有冲突之处，导致双方对租金计算标准理解不一致，双方均有责任。因原告张四龙的原因导致涉案房产在租赁期届满前已被强制执行，交付他人占有、使用，导致租赁合同已事实上提前解除，双方已无履行基础，且庭审中原、被告双方均同意解除合同，结合本案案情，本院确认双方租赁合同关系已于2018年7月17日（即涉案房产被强制执行之日）解除。合同解除后，二被告应结清租赁期间的租赁费，原告张四龙应退还二被告支付的租金押金1000000元。关于原告张四龙请求被告补交租赁费的数额，因其认可二被告的租赁费已交至2017年5月份，结合合同约定，原告张四龙主张二被告应支付2017年5月20日至2018年7月17日期间共计14个月零27天的租赁费1530000元符合法律规定，本院予以支持。关于原告龙亚公司主张的承包费及返还经营用品等诉求和二被告反诉请求中68万元（卡品费及其他费用）及承包损失1000000元，均属于经营权承包合同纠纷范畴，与本案不是一个法律关系，本院不予处理，双方可另行主张。关于被告反诉二原告赔偿其因无法租赁造成的经济损失的1000000元，因被告于2018年5月16日收到本院迁出公告，其经营受到影响，结合双方合同第十五条第七款之约定，本院对自2018年5月16日至2018年7月17日房屋实际腾空之日止期间共计两个月的租赁费220000元予以酌减，其他经济损失因被告未提交相关证据证明，故本院不予支持。综上，扣除二被告先期支付的押金1000000元及经济损失220000元，二被告应再向原告张四龙支付涉案房屋租赁费310000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张四龙与被告李伟、江学明的租赁合同关系已于2018年7月17日解除；二、本判决生效后十日内，被告李伟、江学明支付原告张四龙租赁费1530000元；三、本判决生效后十日内，原告张四龙返还被告李伟、江学明房屋租赁押金1000000元，并赔偿二被告经济损失220000元；上述二、三项冲抵后，被告李伟、江学明还应支付原告张四龙310000元；四、驳回原告张四龙的其他诉讼请求；五、驳回原告河南省龙亚酒店管理有限公司对被告李伟、江学明的起诉；六、驳回被告李伟、江学明对原告张四龙的其他反诉请求；七、驳回被告李伟、江学明对原告河南省龙亚酒店管理有限公司的反诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉原告张四龙预交案件受理费20640元，应预交18570元（按变更后诉讼请求金额计算），由被告李伟、江学明共同承担16600元，下余1970元由原告张四龙自行承担；本诉原告河南省龙亚酒店管理有限公司预交案件受理费18570元，全部退还原告河南省龙亚酒店管理有限公司；反诉李伟、江学明预交18120元，由原告张四龙承担8000元，下余10120元退还李伟、江学明；保全费5000元，由原告张四龙自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  裴四海代理审判员  王晓光人民陪审员  郭 欣书 记 员  孙慧雯二〇一九年三月七日