贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初7387号原告：李某，男，1988年8月12日出生，住凯里市，原告：梁某，女，侗族，1986年12月27日出生，住凯里市，被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省凯里市凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。原告李某、梁某与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年12月19日立案受理后，本案依法适用普通程序于2019年1月31日和2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告梁某和被告凯威房开公司的委托诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某、梁某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金32024元（暂计至2018年11月30日，请计至实际交付房屋之日止）；2.判令被告立即向原告支付租房补贴共计14000元（暂计至2018年11月30日，请计至实际交付房屋之日止）；3判令被告立即向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金27265元（暂计至2018年11月30日，请计至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止）；4.由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原被告于2015年3月21日签订《商品房买卖合同》（合同编号2015000411），购买被告所开发的位于凯里经济开发区春晖东大道××现代××城××）第4号楼3单元4层1号期房，购房金房为390062元，并已经按照合同约定履行付款义务。据该合同第十一条、第十三条、附件十二第五条约定，被告应于2016年8月21日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，若逾期超过90日后，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十二条、附件第十二条第五条约定，被告应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书超过30日的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因被告不能按约定时间交房，原被告双方于2017年10月4日签订《关于延期交房的谅解协议》，协议第四条约定：自原合同约定的交房日期始至实际交房之日期间逾期交房违约金按原双方签订的《商品房买卖合同》约定进行计算（日万分之一）。并从2017年10月1日至实际交房日止，甲方按照1000元/月的标准赔偿乙方租房补贴，直至交房日止。原告李某、梁某向本院提交了《身份证》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、购房首付款收据、个人贷款支付凭证、《关于延期交房的谅解协议》等书面复印件证据证据，拟证明其诉请成立。凯威房开公司的委托诉讼代理人庭审中书面辩称：1.本案房屋还未通过验收、未交付使用，房屋转移未开始，被告不应承担违约责任；2.原告主张的房租补偿金，没有法律依据；3.交房日期已经发生变更，即逾期交房日期应当从2018年1月1日起算；4.2019年3月22日本案进行证据质证，原告未能提供付清房款原件，应当认定原告未付清房款，原告未履行付款义务，被告逾期交房不应构成违约，请驳回原告的诉讼请求被告凯威房开公司未向本院举证。根据原告李某、梁某提交的证据，结合庭审双方的陈述，本院认定本案事实如下：2015年3月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014001207）。合同主要内容为：原告购买购买被告所开发的位于凯里经济开发区春晖东大道××现代××城××）第4号楼3单元4层1号期房，房屋的套内面积为113.52m2，购房金额为390062元，被告在2015年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交付商品房的，被告在交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起30内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；约定日期起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。同时，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定：被告向原告交付商品房时间为2016年8月31日前；约定转移登记时间为2016年12月31日前。2017年10月4日，原被告签订了《关于延期交房的谅解协议》，协议主要内容为：按原被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日起到实际交房之日按购房款的万分之一进行补偿。约定交房的日期确定为2017年12月31日，从2017年10月1日开始至实际交房日止再对原告进行每月1000元的租房补偿等内容。另查明，二原告至今未领取涉案房屋装修钥匙。本院认为：原告李某、梁某与被告凯威房开公司签订的《商品房买卖合同》《关于延期交房的谅解协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告以原告未能提供付款单据原件，而认定原告未付清房款，综合本案原告所提供的证据来看，原、被告于2015年3月21日签订《商品房买卖合同》，2015年7月21日进行商品房预售合同登记，于2017年10月4日是签订了《关于延期交房的谅解协议》，推定原告应付清了房款，被告的答辩理由本院不予采纳。被告凯威房开公司未在约定时间内交付涉案房屋，同时未按约定时间取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房的有关文书交付买受人，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告李某、梁某的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、关于逾期交房违约金的问题。虽然原被告双方在《商品房买卖合同》中约定涉案房屋交付时间为2015年12月31日，但在附件十二《补充协议》中双方将涉案房屋交付时间延长到2016年8月31日前，故被告凯威房开公司逾期交付房屋的时间从2016年9月1日开始计算，即逾期交房违约金2016年9月1日至2018年11月30日每日按原告李某、梁某已付购房款的万分之一计算，原告李某、梁某的逾期交房违约金为：31985元（390062元×820天×0.0001）。二、关于房租补贴的问题。凯威房开公司至起诉之日未交付涉案房屋，造成原告的经济损失是客观存在的，同时本案租房补贴的约定是在被告凯威房开公司一再违约并取得原告李某、梁某谅解的前提下达成的，约定从2017年10月1日起对原告李某、梁某进行的租房补偿，系双方的自愿行为，从公平原则和诚实信用原则全面衡量，本院予以部分支持，即房租费从2017年10月1日至2018年11月30日，共计房租费为14000元（14个月×1000元）三、关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，法院应当根据上述规定作出是否调减的裁判。然而，审判实践中无论是买受人还是出卖人，对出卖人未履行合同交付办理房屋转移登记有关文书约定义务，影响买受人取得房屋权属证书造成的损失数额均无法举证证明。因此，在损失数额难以确定的情况下，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对约定的违约金是否超过“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”进行计算予以确定。本案双方约定30日后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的按日向买受人支付已交付房价款万分之一标准计算违约金，显然该约定标准没有超出了上述司法解释规定的计算标准，故原告李某、梁某诉请按已交付房价款的日万分之一计算违约金予以支持，故原告李某、梁某应获得的2017年1月1日至2018年11月30日的违约金为27226元（390062元×698天×0.0001）。关于2018年12月1日后的逾期交房违约金、租房补贴及逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能解决的情况下可另行提起诉讼。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李某、梁某从2016年9月1日至2018年11月30日的逾期交房违约金31985元。二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告原告李某、梁某从2017年1月1日至2018年11月30日的逾期转移登记违约金27226元。三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李某、梁某从2017年10月1日至2018年11月30日的房屋租金补贴14000元。四、驳回原告李某、梁某的其他诉讼请求。如逾期履行，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1632元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审 判 长  陶林方审 判 员  王华传人民陪审员  顾劲松二〇一九年三月二十八日书 记 员  江明琼贵州省凯里市人民法院民事判决书（2018）黔2601民初7387号原告：李某，男，1988年8月12日出生，住凯里市大风洞乡大风洞新街469号，身份证号码：362422198808123012。原告：梁某，女，侗族，1986年12月27日出生，住凯里市大风洞乡大风洞新街469号，身份证号码：522625198612274345。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省凯里市凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。原告李某、梁某与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年12月19日立案受理后，本案依法适用普通程序于2019年1月31日和2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告梁某和被告凯威房开公司的委托诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某、梁某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金32024元（暂计至2018年11月30日，请计至实际交付房屋之日止）；2.判令被告立即向原告支付租房补贴共计14000元（暂计至2018年11月30日，请计至实际交付房屋之日止）；3判令被告立即向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金27265元（暂计至2018年11月30日，请计至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止）；4.由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原被告于2015年3月21日签订《商品房买卖合同》（合同编号2015000411），购买被告所开发的位于凯里经济开发区春晖东大道3号凯威二期现代物流城（东区）第4号楼3单元4层1号期房，购房金房为390062元，并已经按照合同约定履行付款义务。据该合同第十一条、第十三条、附件十二第五条约定，被告应于2016年8月21日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，若逾期超过90日后，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十二条、附件第十二条第五条约定，被告应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书超过30日的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因被告不能按约定时间交房，原被告双方于2017年10月4日签订《关于延期交房的谅解协议》，协议第四条约定：自原合同约定的交房日期始至实际交房之日期间逾期交房违约金按原双方签订的《商品房买卖合同》约定进行计算（日万分之一）。并从2017年10月1日至实际交房日止，甲方按照1000元/月的标准赔偿乙方租房补贴，直至交房日止。原告李某、梁某向本院提交了《身份证》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、购房首付款收据、个人贷款支付凭证、《关于延期交房的谅解协议》等书面复印件证据证据，拟证明其诉请成立。凯威房开公司的委托诉讼代理人庭审中书面辩称：1.本案房屋还未通过验收、未交付使用，房屋转移未开始，被告不应承担违约责任；2.原告主张的房租补偿金，没有法律依据；3.交房日期已经发生变更，即逾期交房日期应当从2018年1月1日起算；4.2019年3月22日本案进行证据质证，原告未能提供付清房款原件，应当认定原告未付清房款，原告未履行付款义务，被告逾期交房不应构成违约，请驳回原告的诉讼请求被告凯威房开公司未向本院举证。根据原告李某、梁某提交的证据，结合庭审双方的陈述，本院认定本案事实如下：2015年3月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014001207）。合同主要内容为：原告购买购买被告所开发的位于凯里经济开发区春晖东大道3号凯威二期现代物流城（东区）第4号楼3单元4层1号期房，房屋的套内面积为113.52m2，购房金额为390062元，被告在2015年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交付商品房的，被告在交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起30内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；约定日期起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。同时，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定：被告向原告交付商品房时间为2016年8月31日前；约定转移登记时间为2016年12月31日前。2017年10月4日，原被告签订了《关于延期交房的谅解协议》，协议主要内容为：按原被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日起到实际交房之日按购房款的万分之一进行补偿。约定交房的日期确定为2017年12月31日，从2017年10月1日开始至实际交房日止再对原告进行每月1000元的租房补偿等内容。另查明，二原告至今未领取涉案房屋装修钥匙。本院认为：原告李某、梁某与被告凯威房开公司签订的《商品房买卖合同》《关于延期交房的谅解协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告以原告未能提供付款单据原件，而认定原告未付清房款，综合本案原告所提供的证据来看，原、被告于2015年3月21日签订《商品房买卖合同》，2015年7月21日进行商品房预售合同登记，于2017年10月4日是签订了《关于延期交房的谅解协议》，推定原告应付清了房款，被告的答辩理由本院不予采纳。被告凯威房开公司未在约定时间内交付涉案房屋，同时未按约定时间取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房的有关文书交付买受人，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告李某、梁某的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、关于逾期交房违约金的问题。虽然原被告双方在《商品房买卖合同》中约定涉案房屋交付时间为2015年12月31日，但在附件十二《补充协议》中双方将涉案房屋交付时间延长到2016年8月31日前，故被告凯威房开公司逾期交付房屋的时间从2016年9月1日开始计算，即逾期交房违约金2016年9月1日至2018年11月30日每日按原告李某、梁某已付购房款的万分之一计算，原告李某、梁某的逾期交房违约金为：32024元（390062元×821天×0.0001）。二、关于房租补贴的问题。凯威房开公司至起诉之日未交付涉案房屋，造成原告的经济损失是客观存在的，同时本案租房补贴的约定是在被告凯威房开公司一再违约并取得原告李某、梁某谅解的前提下达成的，约定从2017年10月1日起对原告李某、梁某进行的租房补偿，系双方的自愿行为，从公平原则和诚实信用原则全面衡量，本院予以部分支持，即房租费从2017年10月1日至2018年11月30日，共计房租费为14000元（14个月×1000元）三、关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，法院应当根据上述规定作出是否调减的裁判。然而，审判实践中无论是买受人还是出卖人，对出卖人未履行合同交付办理房屋转移登记有关文书约定义务，影响买受人取得房屋权属证书造成的损失数额均无法举证证明。因此，在损失数额难以确定的情况下，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对约定的违约金是否超过“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”进行计算予以确定。本案双方约定30日后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的按日向买受人支付已交付房价款万分之一标准计算违约金，显然该约定标准没有超出了上述司法解释规定的计算标准，故原告李某、梁某诉请按已交付房价款的日万分之一计算违约金予以支持，故原告李某、梁某应获得的2017年1月1日至2018年11月30日的违约金为27265元（390062元×699天×0.0001）。关于2018年12月1日后的逾期交房违约金、租房补贴及逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能解决的情况下可另行提起诉讼。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李某、梁某从2016年9月1日至2018年11月30日的逾期交房违约金32024元。二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告原告李某、梁某从2017年1月1日至2018年11月30日的逾期转移登记违约金27265元。三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李某、梁某从2017年10月1日至2018年11月30日的房屋租金补贴14000元。四、驳回原告李某、梁某的其他诉讼请求。如逾期履行，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1632元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行审判长陶林方人民陪审员顾劲松人民陪审员杨正华二0一九年四月十二日书记员江明琼