汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0702民初572号 原告：汉中百隆现代实业有限公司，住所地：汉中市汉台区前进东路石狮东方之珠楼下门面房。 统一社会信用代码：91610700552192557H。 法定代表人：王小涛，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：辛颖，陕西兢业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦永年，男，汉族，生于1980年9月23日，住陕西省汉中市汉台区，系该公司员工。 被告：樊建军，男，汉族，1966年9月19日出生，住西安市灞桥区。 委托诉讼代理人：韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。 原告汉中百隆现代实业有限公司诉被告樊建军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告汉中百隆现代实业有限公司的委托诉讼代理人辛颖、秦永年，被告樊建军委托诉讼代理人韦鹏学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉中百隆现代实业有限公司（以下简称百隆公司）提出诉讼请求：1、依法判令被告樊建军因违约赔偿原告损失800万元2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2015年11月19日签订《房屋买卖协议书》，协议约定：原告自愿购买被告位于汉台区天汉大道586号广厦明珠馨居三处营业房，购买价为3100万元；价款支付及过户方式和时间为：1、签订本协议时，原告先支付购房价的10%，即人民币310万元；2、被告收到第一笔款项后，为原告办理其中一套房屋的过户手续，并全权委托原告以该房屋所有权办理银行抵押贷款。贷款到账后原告将该款项全部转给被告，用于支付第二笔购房款；3、被告收到第二笔款项后，为原告办理其中第二套房屋的过户手续，之后原告将该第二套已过户房屋在银行办理的抵押贷款全部转给被告，用于支付剩余购房款……。协议签订后，原告即按合同及时履约，除支付了前期费用外，在办理了第一套房产过户后，及时将该房产办理的抵押贷款1800万元全部转给被告，支付了第二笔购房款。然而，被告在收到原告支付的第二笔款项后，却不按照协议约定及时将第二套房产过户给原告。虽经原告多次催促，被告却一直不予配合，严重违反了双方合同约定及诚信原则。原告为了维护原告合法权益，提起诉讼要求被告履行合同将房屋进行过户，但二审中院生效判决认为该房屋买卖合同合法有效，但无法继续履行，原告只能向被告主张违约责任，故请求判令被告樊建军因违约赔偿原告损失800万元。 被告樊建军辩称：1、原告没有提供任何有效证据证明其因涉案合同的履行遭受了何种损失？多少损失？2、樊建军未履行房屋过户手续本身不会给原告的经营活动造成任何影响，原告客观上也一直使用房屋至今。因此，未过户的行为不可能给原告造成所谓的800万元损失。3、原告诉请的损失数额也与双方签订的《房屋买卖协议书》当中约定的计算标准不符。4、双方签订的《房屋买卖协议书》当中约定的违约金计算标准明显过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，请求人民法院予以减少调整至5%以下较为适宜。5、《房屋买卖协议书》签订后，樊建军因故未履行过户手续固然有共有人罗洁不愿配合过户的原因，但客观上当时百隆公司资产已经严重恶化，根本无法履行付款义务，因此樊建军行使了先履行抗辩权，委托律师向百隆公司发送了解除协议的通知。因此，在未过户这个事情上，百隆公司也有不可推卸的责任，具有重大过错，也应承担相应责任。因此原告诉请要求被告赔偿损失800万元没有事实依据，依法不能成立。关于违约责任，希望人民法院结合原告百隆公司存在重大过错、违约金计算标准约定过高等实际因素，依法给予调整，以未过户房产对应价款的5%以下确定较为合理的标准。 原告为支持自己的诉讼主张提交了以下证据1、原被告双方主体资格相关材料，证明双方诉讼主体资格适格；2、《房屋买卖协议书》，证明协议约定如果不能过户的违约责任为购房款3100万元的20%即620万；3、房权证三份，证明涉案房屋仍登记在被告名下，被告违约，未按期办理房屋过户手续。4、汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702民初2045号民事判决书，证明原被告签订房屋买卖协议合法有效；5、陕西省汉中市中级人民法院（2018）陕07民终1095号民事判决书，证明生效判决载明原告可以向被告主张违约责任。 被告对原告提交证据的质证意见为：对上述证据的真实性均无异议，但对于证明目的有异议，认为根据《房屋买卖协议书》约定“如甲方未按期为乙方办理房屋过户手续，承担乙方交纳相应购房款20%的违约金”是假如甲方（即樊建军）完全违约也仅仅为未过户房屋相应款的20%，现面积最大的B座已经给原告过户，剩余应付款为1040万元，假定按照完全违约也仅为208万元，但本案原告也存在明显过错。 被告为反驳原告的诉讼请求提供证据如下：1、汉中百隆现代实业有限公司和汉中百隆众鑫实业有限公司的工商登记信息；2、南郑县人民法院执行裁定书；3、汉中市中级人民法院民事再审裁定书。以上证据综合证明原告与众鑫百隆公司的股东、法定代表人、高管完全相同，属于典型的关联企业，因为关联公司被南郑县人民法院列入被执行人，导致《房屋买卖协议书》约定的先过户再贷款再付购房款已经无法实现，违约责任并不在被告樊建军一方。 原告对被告提交证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议，辩称百隆现代公司和百隆众鑫公司是不同的独立法人主体，没有关联性。 本院对原被告双方提交的上述证据真实性予以确认。 本院经审理查明：本案涉诉房屋系本案被告樊建军和第三人罗洁的共有房屋，位于汉中市汉台区天汉大道586号广厦明珠馨居A座、B座和一楼一间营业房。2015年5月24日本案原被告双方签订了一份《双方合作意向书》，约定由原告租赁被告上述营业房，经营场地建筑面积4493．09平米，套内面积4113．59平米及设备，租赁时间15年，租金前三年为每年140万元，之后每三年予以调整。同年11月19日双方又签订了一份《房屋买卖协议》，约定：原告自愿购买位于汉中市天汉大道广厦馨居三处营业房，总价款为3100万元，鉴于原告无法一次性支付购房款，双方约定采取以下方式和时间履行，签订本协议时先支付10％即310万元（含已支付租金110万元）被告收到第一笔款项后为原告办理上述中的第一处营业房过户手续，并全权委托被告以房屋所有权在银行办理抵押货款，贷款到账后全部转给被告指定的账户。被告收到原告支付的第二笔款项后为原告办理上述中的第二处房屋过户手续，同样以该房屋在银行办理抵押贷款，货款到账后转入被告指定账户中。被告收到所有购房款后，在15日内为原告办理第三处房屋的过户手续；过户所需交纳的费用按法律规定各自交纳（由被告全部承担）。违约责任：如被告未按期为原告办理房屋过户手续，承担原告交纳相应购房款20％的违约金。上述协议签订后，双方按约定履行了上述B座营业房（建筑面积2390．48平米，分摊面积107．84平米）的过户手续，罗洁予以了协助，2016年8月19日原告以此房屋作为抵押，在工行汉中分行办理了1800万元的借款，所货款项后除用于归还被告所欠他人债务外，余款均支付给了被告。至双方发生争议时，双方均认可原告已支付房屋款2060万元，尚欠1040万元。之后被告以原告未按协议约定及时足额支付第一笔310万元已构成违约、且原告的经营状况已发生显著恶化、关联企业被列入被执行人等为由要求变更协议，原告不同意变更，被告樊建军遂于2017年7月10日发出解除《房屋买卖协议书》通知书，宣布单方面解除双方所签订的房屋买卖合同，原告一直未予理会。直到2018年5月8日原告百隆公司获知被告将剩余房屋准备另行出卖后即向本院申请诉前保全，之后向本院提起诉讼要求被告继续履行《房屋买卖协议书》办理剩余房屋过户手续，本院做出一审判决后，被告樊建军不服该判决向汉中市中级人民法院提起上诉，汉中市中级人民法院经过审理，确认双方签订的《房屋买卖协议》有效但原告要求继续履行协议属于法律上或者事实上不能履行的情形，并对不能履行的原因进行了认定，遂撤销一审判决，判决驳回原告要求继续履行该协议的诉讼请求，同时确认原告可以向出卖人主张违约责任或者解除合同请求损害赔偿。原告遂再次采取诉前保全措施查封了该房屋，后向本院提起诉讼要求被告承担上述违约责任。 另查明，原告汉中百隆现代实业有限公司与汉中百隆众鑫实业有限公司股东均为王小涛和蒋少薇两名自然人，法定代表人均为王小涛，属于关联公司。诉争房屋现仍由原告百隆公司占有使用。 庭审中，原告除了要求被告承担3100万元的20%即620万元违约责任损失外，对于提出的其他180万损失未提供证据证明。 鉴于本案特殊性，本院在审理中数次组织调解，原告坚持要求被告继续履行协议先过户后付款，被告坚持要求原告先付款后过户，调解无果。 本院认为，依据生效的法律文书，原告可以向被告主张违约责任，现本案争议的焦点在于原告主张的违约责任800万元是否符合双方的约定和法律规定？首先，依据《房屋买卖协议》约定，如被告未按期为原告办理房屋过户手续，承担原告交纳相应购房款20％的违约金，该约定明确表述为“相应购房款”而非“全部购房款”，由于双方在该《房屋买卖协议》中并未明确A座、B座、一楼小营业房的具体单价，况且被告樊建军已经为原告办理了约定的购买面积4493．09平米其中的2498.32平米的B座营业房，现原告要求按照全部购房款3100万元计算要求被告承担20%即620万元的违约金显然不能成立，同时原告也未举证证明其实际受到的损失，故应以剩余未付款项1040万元为基础计算违约金；第二，在《房屋买卖协议》合法有效的情况下无法办理物权变更登记的原因，根据汉中市中级人民法院判决内容载明，其中既有作为出卖方的本案被告樊建军未经另一共有权人罗洁同意而私自处分共有财产的责任，也有作为买受人的原告应当知道房屋系樊建军与罗洁夫妻共同共有财产、应当取得共有人罗洁同意但却并未取得罗洁同意的责任。此间，樊建军曾向原告发函要求解除协议从而造成协议无法继续履行进而引发多次诉讼，上述多重原因导致案涉《房屋买卖协议》不能继续履行。原告所诉其他损失部分无事实依据，本院无据支持。由于原被告双方均有过错，不能继续履行该协议所产生的损失应根据各自的过错分担，在原告百隆公司仍然继续占有使用诉争房屋的情况下，其要求被告樊建军承担全部违约责任和损失显然依法不能成立。本院综合各方当事人过错、结合本案实际，充分考虑因为A座和一层小营业房不能过户将会给原告经营所产生的可能的不利影响，酌定被告樊建军向原告百隆公司承担违约金145.6万元（1040万元×20%×70%）。 综上所述，原告百隆公司关于违约金的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，判决如下： 一、被告樊建军于本判决生效之日起三十日向原告汉中百隆现代实业有限公司承担违约金145.6万元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费67800元，由原告汉中百隆现代实业有限公司负担20340元，被告樊建军负担47460元。原告已交本院不予退还，在执行中由被告樊建军直接交给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  郑 戈 人民陪审员  周宝兰 人民陪审员  宋媛媛 二〇一九年三月二十日 书 记 员  杜 坤