浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0702民初8936号 原告：王韶攀，男，1993年7月13日出生汉族，住金华市金东区。 委托诉讼代理人：王丽娜，女，1988年9月29日出生住金华市金东区，系原告姐姐。 被告：金华市现代房产建设开发有限公司，住所地金华市婺城区迎宾大道建科大楼5楼。 法定代表人：沈锦旺，总经理。 委托诉讼代理人：赵鹏，浙江红太阳（金华）律师事务所律师。 原告王韶攀与被告金华市现代房产建设开发有限公司（以下简称现代房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，为原告办理房屋权属证书。2.判令被告向原告支付逾期交房和逾期办证违约金共计人民币286974.10元（违约金已计算至2018年7月2日，之后逾期违约金计算至实际履行之日）。3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告于2014年7月11日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于金华市铁路南站区编号为101-21-180号地块现代·同心阁小区第8幢1单元201号房地产，总价为829405元，合同约定交房期限为：2015年10月28日前；交证期限为：承诺交房之日起90日内取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。同时，合同约定，被告逾期超过60日仍然未交付商品房的，按总房款日万分之二向原告支付违约金；被告逾期超过应当交付权属证书之日起60日，仍然未交付的，则从应当交证之日起，按总房款日万分之二向原告支付违约金。原告已按合同约定向被告付清了全部房款，但被告直至2017年11月21日才向原告做出交房通知，实际逾期交房753日，根据合同约定应支付违约金124908.4元，截止至2018年7月2日，尚未为原告办理相关权证，已逾期交证977日，根据合同约定应支付违约金162065.70元，综上，截止2018年7月2日，被告共应支付原告违约金286974.10元，之后应按约定计算违约金至实际履行之日，并应为原告办理房屋权属证书。 被告现代房产公司答辩称：《商品房买卖合同》第七条、第八条约定了买受人付款时间及逾期付款的违约责任。按合同约定，原告王韶攀应在2014年8月25日前办理按揭手续，但原告于2015年12月25日才将余款30万元支付给被告。所以，原告应承担2014年8月26日至2015年12月25日期间的逾期付款违约责任。同时合同还约定买受人如在《交房通知书》规定的交房之日起30日内未能办理交房手续，买受人应自第31日起按日向出卖人支付全部房价款的万分之三违约金。本案原告于2017年11月21日收到交房通知至今未前来办理交房手续，故应向被告支付2017年12月22日至实际办理交房手续之日止的违约金。其次，被告在原告未能按期付款的情况下，未按房屋交付原告也情有可原。原告即使主张逾期交房的违约责任，也应自2015年12月26日起算，同时原告自认被告于2017年11月21日通知交房，间隔时间为696天。同时，被告逾期交房还存在以下不可抗力因素：因2016年9月4-5日在杭州召开G20峰会，被告配合金东区G20政策项目停工近1个月；金华市开展环境保护大检查，被告响应政府号召停工近1个月。故逾期交房的违约期限应扣除60天的合理停工时间，被告认为合理的逾期交房违约期限为636天。此外，合同约定出卖人承诺于交房之日起90日内，将相应权属证书交付买受人，且买受人选择委托出卖人办理该商品房转移登记。因本案原告直至今仍未前来办理交房手续，违约行为处于一直持续状态，相应办证手续需要原告办理完交房手续后才能进行，故原告在未结束自身违约行为前不应向被告主张违约赔偿。因《商品房买卖合同》已明确约定逾期交房的违约责任及计算方式，第十六条逾期交证的约定是为了防止被告故意拖延不予办理初始登记导致买受人无法及时取得房屋权属证明而存在的惩罚性条款。如果将逾期交证的违约时间与逾期交房的违约时间重复计算，明显过于加重被告的违约责任。被告在交付房屋时会同时附上交房结算单，因本案原告选择委托被告办理权证事宜，故相关手续的办理需要原告签字同意并交纳办证费用才能进行。所以合同第十六条只有解释为实际交房之日起90日内，才能与前后条款合同衔接，才符合合同订立的初衷。 经审理查明，本院认定本案事实如下： 原告关于原、被告签订商品房买卖合同及合同约定内容的陈述属实。合同约定原告应于2014年8月25日之前办理公积金贷款手续，贷款金额为30万元。原告实际办理时间为2015年3月16日，款项支付被告时间为2015年12月25日。被告于2017年11月21日通知原告交房，因双方对于逾期交房的违约责任未能达成一致意见，且被告尚未完成房产初始登记，不能办理房产证，原告未办理交房手续。被告自认其在2018年11月中旬左右才完成初始登记。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、交房通知书及原、被告双方的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。现原告已向被告全额支付了房款，其要求被告继续履行合同，本院予以支持。根据合同约定，出卖人应在2015年10月28日前向买受人交付房产，但被告直至2017年11月21日才通知原告交房，已构成逾期交房。被告关于原告未按约交付最后一期房款的抗辩，该事实对于被告逾期交房并未产生影响，双方以合同中对于买受人逾期交付房款的违约责任作出明确约定，被告可另行向原告主张逾期交付房款的违约责任，但不能成为被告向原告逾期交房的理由，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。根据合同约定，逾期交房超过60日，买受人选择继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金。对于逾期办证违约金，合同约定出卖人承诺于交房之日起90日内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。原告主张自约定交房之日起超过90日开始计算逾期办证时间，被告主张应自实际交房之日超过90日开始计算逾期办证时间。因原、被告双方的商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，商品房未达交付条件当然未达办证条件，在双方已约定逾期交房的违约金时，如果按约定交房之日起超过90日开始计算逾期办证违约金，则被告应同时支付两项违约金，原告该项主张不合理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，本院对被告的主张予以采纳。故原告主张的逾期办证违约金应自2017年11月22日起计算90日，即自2018年2月22日起计算至被告向原告交付权属证书或登记证明之日止。根据合同约定，约定日期起60日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下： 一、被告金华市现代房产建设开发有限公司应于本判决生效后三十日内为原告王韶攀办理涉案房产权属登记并向原告交付权属证书或登记证明。 二、被告金华市现代房产建设开发有限公司应支付原告王韶攀逾期交房违约金124742.51元（自2015年12月29日至2017年11月21日止）、逾期办证违约金60546.57元（自2018年2月22日至2019年2月22日止，此后仍按合同约定计算至被告向原告交付权属证书或登记证明之日止）。 上述款项应于本判决生效后十日内付清，被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告其余诉讼请求。 案件受理费7424元（已减半收取），由原告自负2631元，由被告金华市现代房产建设开发有限公司负担4793元。 上述款项应于本判决生效后十日内付清。被告如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 员 韩小飞 二〇一九年三月二十二日 代书记员 俞华卿