广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28991号原告：陈琦，女，1990年2月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：林锐钊，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎嘉永，男，1987年12月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系原告丈夫。被告：佛山市溢宏房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区澜石镇街道塘头村民委员会办公楼202室，统一社会信用代码914406006698695848。法定代表人：梁润镜。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。原告陈琦诉被告佛山市溢宏房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人林锐钊、黎嘉永，被告的委托代理人王梓豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原被告签订的车位买卖合同及其补充协议；二、被告向原告退还购买车位款180000元并支付利息（以180000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2014年1月21日起计至还清之日止）；三、被告向原告赔偿因购买车位而支付的费用损失7293.28元；四、被告向原告支付逾期违约金（以180000元为本金，按每日万分之五自2014年1月21日起计至还清之日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月，原告向被告购买位于佛山市禅城区魁奇一路3号地下一层停车场D1S258号车位，面积为26.62平方米，并于2013年12月19日、2014年1月21日向被告支付车位款合计180000元。原告为购买涉案车位还支付了住房专项维修基金、契税等合计7293.28元。款项支付后，被告并没有按照法律规定协助原告办理涉案车位的权属证书，明显属于根本违约。原告多次要求被告协助办理，但被告均置之不理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，因被告原因导致原告无法办理产权证书的，原告有权要求解除合同、退还车位款和赔偿损失。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称，一、被告不同意原告解除合同的要求及退款、赔偿损失等全部诉讼请求。涉案车位已于2014年1月21日交付原告使用，如原告坚持解除合同且法院支持的话，应视为是原告违约，应适用定金罚则并按每月350元的标准向被告支付车位使用费。二、涉案车位没有办理过户是因为在涉案商品房买卖合同网签之后，政府的政策发生变化，需要将合同第六条第一点的一次性付款金额和时间补充完整，且需原告本人到房管局现场签名确认才可以办理过户，但原告一直没有配合所以没有办理过户。此前不需要到房管局现场签名。三、根据合同第15条第三点，办理权属登记如果逾期，被告应按已付房款的万分之一向原告支付违约金；补充协议第五条约定，被告应在商品房交付365天内办理产权登记，故原告提出按日万分之五计算违约金没有依据，且原告也不存在各项费用损失。四、若原告配合，本月内双方可以现场到房管局办理产权登记手续，被告也请原告予以配合。诉讼中，原告提交以下证据：1、佛山农商银行数据抽取（协查）申请表2份。拟证明原告为购买涉案车位向被告支付了18万元。2、税收完税证明、佛山市住房专项维修资金缴款通知书。拟证明原告为购买涉案车位于2015年4月29日支付了住房专项维修资金、契税费用共7293.28元。诉讼中，被告提交以下证据：1、广东省商品房买卖合同。拟证明该合同经房管局网站网签，原告可通过网络途径查询；合同第十五条约定，即使逾期办理产权登记，也不存在合同解除的选项；合同第六条第一点约定了一次性付款，但没有将付款时间和金额填写完整，后因政策原因，政府不允许按该合同办理登记备案，导致权属登记没有办理完成，现需要原告到房管局现场配合修订合同。2、广东省商品房买卖合同补充协议。拟证明补充协议第五条约定被告只需在商品房交付使用后365天内将资料交到登记机关备案即符合规定，无需承担违约责任；补充协议于2015年1月13日签订，应从当天开始起算履行期限。3、阳光嘉苑A项目地下停车场车位使用协议。拟证明被告已于2014年1月21日将涉案车位交付原告使用，商品房买卖合同的目的已实现，被告不存在严重违约。为查明案件事实，本院依职权分别向佛山市禅城区不动产登记中心、佛山市禅城区国土城建和水务局、国家税务总局佛山市禅城区税务局发函询问，取得复函三份。经质证，本院认证：原、被告的证据有原件核对，各方对真实性均无异议，本院均予确认。本院依职权调取的证据，各方均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年12月19日，原告向被告支付定金5000元。2014年1月21日，原告（乙方）与佛山市谦和物业管理有限公司（甲方）签订《阳光嘉苑A项目地下停车场车位使用协议》，主要约定使用期内甲方将于每月固定时间收取阳光嘉苑A项目D1S258车位的物业管理费，收费标准为每月1.6元/㎡；协议有效期自协议签订之日起至该车位可转签《车位买卖合同》之日止，如在此期间乙方要求退回上述车位，乙方必须按每月350元的停车标准向开发商（发展商委托甲方代收）支付车位使用费。同日，原告向被告支付175000元。2014年9月24日，被告取得佛山市禅城区魁奇一路3号地下一层停车场D1S258号车位的产权初始登记。2015年1月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为1501000986的《商品房买卖合同》，约定“……第三条、买受人购买的商品房为现房。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区魁奇一路3号地下一层停车场D1S258号。该商品房的用途为汽车位……第四条、出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：3、该商品房属现房，按套出售，总价款为180000元……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第1方式付款：1、一次性付款……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、每逾期一日，出卖人应按买受人已付房款的万分之一标准向买受人支付违约金……”。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定“……第五条、对本合同正文第十五条的修改。1、出卖人只要在该商品房交付使用后365天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即视为符合本合同第十五条的约定，出卖人无须承担违约责任……”。2015年4月，原告交纳了涉案车位的住房专项维修资金1800元、契税5400元、印花税90元、印花税滞纳金3.28元。佛山市禅城区不动产登记中心于诉讼中复函称：经查，来函征询的位于魁奇一路3号地下一层停车场D1S258号的不动产已办理商品房首次登记，权利人为佛山市溢宏房地产有限公司。编号为1501000986《商品房买卖合同》是待备案状态，我中心未收到开发公司递交上述合同的备案申请，故无法核实该合同是否符合备案要求及未备案的具体原因。办理《商品房买卖合同》备案需提交的资料详见附件。若该不动产的《商品房买卖合同》备案后，可由陈琦申请办理商品房买卖转移登记；若该不动产经法院裁定归陈琦所有，并且法院向我中心送达陈琦可以办理不动产权证的协助执行通知书，我中心可以凭此协助执行通知书和法院判决书办理生效法律文书转移登记手续。佛山市禅城区国土城建和水务局于诉讼中复函称：一、根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）第二十九条及《关于印发的通知》规定，房屋灭失和解除商品房预销售合同（含经判决确认解除的），业主已缴纳的住宅专项维修资金可以申请返还。二、具体办理退款的程序、时限以及需要提交的申请材料如下：（一）程序：提出申请、受理审批、返还资金。（二）办理时限：10个工作日。（三）需提交的申请资料：1、退还住宅专项维修资金的申请报告原件（加盖申请人手指印）；2、维修资金专用存折原件及复印件（需打印至最新明细）；3、缴交住宅专项维修资金通知书第五联原件；4、法院判决书或公证文书或买卖双方解除合同的证明材料复印件（带原件核对）；5、佛山市禅城区房屋登记业务（注销商品房买卖合同）收件回执复印件；6、身份证复印件（带原件核对）；7、商品房买卖合同复印件。国家税务总局佛山市禅城区税务局于诉讼中复函称：一、根据国税函[2008]438号《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》规定：对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。二、根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》规定，已贴用的印花税票不得重用。凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。因此，对于已贴印花税票不得申请退税或抵用，但对于以非贴花形式缴纳的印花税、已申报缴纳未贴花的印花税允许退抵。三、根据《税收征收管理法》及其《实施细则》和《国家税务总局广东省税务局关于发布的公告》的规定，办理税款退库，纳税人陈琦应提供以下资料：1、《退（抵）税申请表》；2、《广东省商品房买卖合同》以及合同契税、印花税税票原件；3、生效的法院判决书；4、与纳税人名称相符的银行存折（银行卡）复印件；5、身份证原件；6、纳税人书面申请报告。四、办理退税流程。纳税人办税服务厅申请-税务机关受理-相关部门审核-税务机关发放《税务事项通知书》。原告当庭陈述：涉案车位已于2014年1月21日交付给原告使用；被告陈述不属实，近4年里原告一直通过不同的方式催促被告办理车位产权登记，被告办公地点原告也去了很多次，但被告总找各种理由拒绝办理，之前给的理由是房管局系统问题，后来又说是他们没交地税所以开不了发票，之后被告把原告的电话拉黑了；坚持要求解除合同，希望被告协助原告办理相关的退税费手续。被告当庭陈述：原告于2014年1月21日支付的175000元是剩余房款；房管局以前允许开发商及业主自行修改合同条款之后再交到房管局备案，但政策调整后要求业主到房管局现场签名确认，所以现在还不能备案；被告工作人员一直有通过电话联系原告，但因原告已经使用了案涉车位，房屋也能使用，原告就不着急去办理产权证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为被告是否存在逾期办证的违约行为、涉案《商品房买卖合同》及其补充协议是否应予解除。综合全案证据，首先，原告已履行向被告交付全额购房款的义务，被告理应按照补充协议的约定在商品房交付使用后365天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但事实上，涉案买卖合同及其补充协议至今仍处于未备案登记的状态，被告亦未将过户资料报产权登记机关备案；其次，被告虽主张备案机关向其告知需修改买卖合同条款后才给予备案登记，但仅为单方陈述，并无证据佐证，且佛山市禅城区不动产登记中心的复函证实被告至今未递交涉案合同的备案申请；再次，将车位过户至自己名下从而享有物权是原告购买涉案车位的主要目的，被告抗辩其已通知原告修改合同但原告怠于配合，既无证据证明，亦与常理不符，本院不予采纳。因此，被告逾期履行办证义务的行为已构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，原告享有法定解除合同的权利。原告的起诉材料送达被告的时间为2018年12月19日，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，涉案商品房买卖合同及其补充协议已于2018年12月19日解除。关于原告诉请的购车位款、利息及违约金。涉案合同及补充协议因被告违约已被解除，被告理应返还购车位款并赔偿损失。因涉案合同及补充协议并未就逾期办证导致合同解除的违约责任进行约定，综合被告的违约情节、原告的利息损失以及涉案车位同地段的车位现价，本院酌定被告以180000元为本金，按年利率10%自2014年1月21日起向原告支付利息及违约金至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告诉请的费用损失，据前查明，住房专项维修资金的收取单位为佛山市禅城区国土城建和水务局，契税、印花税的征收机关为国家税务总局佛山市禅城区税务局，均非被告收取。根据上述两政府职能部门诉讼中的复函内容，因涉案车位属未办理权属变更登记前已由法院判决解除商品房买卖合同的情形，故原告可依照上述复函的指引和提示，备齐所需资料到相应政府职能部门办理退款和退税手续。虽然被告对于合同的解除存在过错，但因原告已缴纳的税费能够通过办理退款、退税手续申请退还，权利能够得到救济，故被告无需对此再承担赔偿责任，但仍应履行协助原告办理上述退款、退税手续的义务。原告已交纳的印花税滞纳金系其自身行为所致，原告诉请被告赔偿于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈琦与被告佛山市溢宏房地产有限公司于2015年1月13日签订的编号1501000986《商品房买卖合同》、《补充协议》已于2018年12月19日解除；二、被告佛山市溢宏房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈琦退还购车位款180000元并支付利息、违约金（利息、违约金之和以180000元为本金，按年利率10%自2014年1月21日起计至实际清偿之日止）；三、被告佛山市溢宏房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告陈琦办理位于佛山市禅城区魁奇一路3号地下一层停车场D1S258号车位的住房专项维修资金、契税、印花税的退款退税手续；四、驳回原告陈琦的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取3518元，由原告陈琦负担1020元，被告佛山市溢宏房地产有限公司负担2498元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年三月一日书记员 冯裕雯