安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0221民初274号 原告：芜湖雨辰物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖县湾址镇安徽新芜经济开发区阳光半岛南区34幢203室。 法定代表人：江小震，该公司经理。 委托诉讼代理人：周利杰，安徽青弋江律师事务所律师。 被告：芜湖县久客快捷酒店，地址安徽省芜湖县湾址镇世纪大道东湖华庭03幢7-8层，注册号340221600200456。 经营者：张祥，个体工商户。 委托诉讼代理人：范大平，男，1988年10月6日出生，汉族，安徽省芜湖县人，住安徽省芜湖县，该公司员工。 原告芜湖雨辰物业管理有限公司与被告芜湖县久客快捷酒店物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周利杰到庭到庭参加诉讼。被告芜湖县久客快捷酒店经本院送达传票无正当理由，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖雨辰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业管理费14970元，并自2018年11月16日起按中国人民银行同期贷款利率承担逾期付款利息，利息直至上述本金清偿之日止；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年11月17日与芜湖县湾址镇东湖华庭小区业主委员会签订了《物业服务合同》，原告为芜湖县湾址镇东湖华庭小区提供物业服务，被告因经营需要租赁了原告管理的芜湖县东湖华庭03幢7-8层，用于经营快捷酒店。依据《物业服务合同》的约定高层住宅物业服务费为0.58元/月㎡，被告租赁经营总面积为2151㎡，被告应每年缴纳一次，从2017年11月17日至2018年11月16日止，被告应缴纳物业管理费14970元。原告多次向被告催缴上述物业管理费未果。 原告认为，被告作为合同相对人，应当依照约定履行缴纳物业服务费的义务，原告为了维护自身的合法权益，现依据相关法律之规定诉至贵院，望判如所请。 被告芜湖县久客快捷酒店答辩称，2015年起，已经缴纳两年的物业费，2017年楼顶渗水造成巨大损失。商榷无果的情况下，无奈选择抵扣物业费。本店位于东湖华庭三号楼7-8楼，8楼楼顶从2017年6月开始多次出现大面积楼面渗水、发霉现象，告知东湖华庭物业无果的情况下，只能自行维修，维修期间导致渗水房间不能出售，损失不可估计，维修前，陆陆续续花了7万余元，进行保养，维护，疏通楼顶管道等。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭对当事人提交的证据进行了举证和认证。故对当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认，并在卷佐证。 结合本案庭审中当事人的举证及认证，本院审理认定事实如下： 原告于2017年11月17日与芜湖县湾址镇东湖华庭小区业主委员会签订了《物业服务合同》，原告为芜湖县湾址镇东湖华庭小区提供物业服务，被告因经营需要租赁了原告管理的芜湖县东湖华庭03幢7-8层，用于经营快捷酒店。依据《物业服务合同》的约定高层住宅物业服务费为0.58元/月㎡，被告租赁经营总面积为2151㎡，被告应每年缴纳一次，从2017年11月17日至2018年11月16日止，被告应缴纳物业管理费14970元。原告多次向被告催缴上述物业管理费未果。 本院认为，根据《物业管理条例》第七条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条之相关规定,业主在物业管理活动中,应按时交纳物业服务费用。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。本案为物业服务合同纠纷。原告与芜湖县湾址镇东湖华庭小区业主委员会签订的《业委会物业管理委托合同》对业主被告芜湖县久客快捷酒店具有约束力，原、被告双方应当全面诚信履行。根据合同约定，原告提供物业服务后,被告依约约定高层住宅物业服务费为0.58元/月㎡，被告租赁经营总面积为2151㎡，被告应每年缴纳一次,从2017年11月17日至2018年11月16日止，被告应缴纳物业管理费14970元,已构成违约,应负违约责任,原告请求被告支付以14970元为基数，并自2018年11月16日起按中国人民银行同期贷款利率承担逾期付款利息的主张，于法有据,证据充分,本院予以支持。 关于被告提交的答辩状中称，其承租的东湖华庭三号楼7-8楼，面积为1250㎡经营快捷酒店业务，在其经营过程中，发生8楼屋面出现渗水现象，导致被告自己损失严重。根据合同的相对性原则，被告在租赁期间所发生的屋面渗水不属于物业合同所调整的范围。若被告已经造成损失，可以选择通过诉讼的方式来解决，因为被告的损失属于另一层法律关系，被告擅自以不缴纳物业费来抵扣因屋面渗水所造成的损失的理由不成立，故对被告拒绝缴纳欠缴的物业管理费的抗辩理由，本院不予采纳。现无证据证明原告未尽物业服务职责,对于原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益。依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,国务院《物业管理条理》第七条第一款第（五）项、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 一、被告芜湖县久客快捷酒店于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费14970元给原告芜湖雨辰物业管理有限公司; 二、被告芜湖县久客快捷酒店于本判决发生法律效力之日支付违约金（以14970元为基数，并自2018年11月16日起按中国人民银行同期贷款利率承担逾期付款利息付至清偿之日止)给原告芜湖雨辰物业管理有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费87元，由被告芜湖县久客快捷酒店承担负担（原告已预交，被告在清偿债务时将该诉讼费用一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 承 毅 二〇一九年三月一日 书记员 孙陈晨 附1：本案证据目录 一、原告芜湖雨辰物业管理有限公司提交证据和证明目的如下： 1、原告营业执照复印件，证明原告的诉讼主体资格适格； 2、被告营业执照复印件，证明被告的诉讼主体资格适格； 3、起诉状、物业服务合同复印件，证明原告为被告提供物业服务的事实； 4、房屋租赁合同复印件一份，证明被告租赁的房屋面积为2150㎡； 5、催费通知书，证明原告多次催缴的事实。 二、被告芜湖县久客快捷酒店未向法院提交证据。 附2.本案适用法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第六十七条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。