广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终28号上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所地广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：杜树军，职务：所长。委托诉讼代理人：卢润姿，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林永祥，男，1955年12月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称市房安所）因与被上诉人林永祥房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初24321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人市房安所的委托诉讼代理人卢润姿、被上诉人林永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人市房安所上诉请求：一、撤销一审判决，改判解除市房安所与林永祥关于天河区水荫路178号102房（含住宅及非住宅部分）的房屋租赁关系；林永祥及同住人员立即搬出天河区水荫路178号102房（含住宅及非住宅部分）的房屋，并将房屋交还给市房安所；林永祥支付房屋使用费（使用费参照每月住宅部分租金377.4元、非住宅部分租金1258元，共计1635.4元进行计算，从2018年9月起计算至林永祥实际交还房屋之日止）；二、林永祥承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、市房安所与林永祥之间签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在租赁合同约定租赁期届满后，双方之间未续签租赁合同，但林永祥仍继续使用租赁房屋，因此，双方之间应为不定期租赁。根据《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，不定期租赁的当事人可随时解除合同。一审判决虽引用了上述规定，但判决结果却与该规定相悖，应予以纠正。二、林永祥未提供其所称的被拆迁房屋相关权属证书或产权证明，不能认定其对该拆迁房屋享有所有权。且林永祥所提供的相关拆迁协议仅证明林永祥对拆迁房屋享有使用权，而非所有权。林永祥及其家庭因拆迁所获得的补偿已在政府部门批准其对原租赁的水荫路170号101房通过房改政策取得产权以及其多年来享有政府公房的租赁权中体现。综上，原被拆迁人对拆迁房屋仅享有使用权而非所有权，林永祥作为被拆迁人的家属因拆迁取得了政府部门多年来的关照，因此，不能仅因房屋被拆迁时未获得补偿而认为市房安所要求林永祥腾退房屋有失公平。被上诉人林永祥答辩称：首先，我现在正在居住及使用的天河区水荫路178号102房的住宅及非住宅，当时不是我家向政府申请的公租房，而是因为在1982年市道路扩建办征用我家，由市房管局生产组临时免费安置我家居住，(在1971年市房管局征用我家庭在黄花新村××道路××1的自有房产，待房管局在征用我家自有房产的原址楼房建好再回迁)的螺岗6号之1及螺岗新编1号楼411房，由市道路扩建办补偿安置我家定居的。我所提及的市道路扩建办当时的拆迁协议书及1999年的安置证明可以证明。是作为补偿安置给我家庭定居的，我家庭有继续居住的权利。所以我并没有违反房安所发出的相关《通知》中，有关《广东省公有住房管理办法》中的相关法规，所发的《通知》内容于事实不符且属于适用法律错误。其次，现在有本案产生，是因1982年市道路扩建办，在建区庄立交工程时征用了我家在螺岗居住的房屋，而补偿给我家到天河区水荫路定居(当时地址沙河顶永福村)，后市道路扩建办将上述房屋移交给市房安所管理，现在市房安所却认为本人在2009年购有房产后就己不符合公租房的条件，这是市房安所没有看到我家有权居住及使用上述房屋的原因。原道路3号之一是我家自有房产在我父母1958年离婚时，广州市东山区人民法院在财产分割时判给我父亲的，广州市东山区人民法院的判决书中有明确的表述，而我家的户籍在1958年至1993年都在原道路3号之1，户主是我父亲林浩成(1980年去世)，有辖区派出所开出的证明可作证，我在1986年领取的第一代身份证的地址也是广州市原道路3号之1。而判给我母亲的房产，在1992年市穗华房产开发公司在征用时通过产权置换安置到越秀区东兴南路73号403房，并给办理了房地产权证。在1982年拆迁时我家庭只是和道路扩建办签定拆迁协议书，而机房所制定的租赁合同是在我家庭居住一段时间后才叫我签的。在道路扩建办将水荫路的管理权移交给机房所(现市房安所前身)后机房所制定的租凭合同中，却将我们拆迁户和一般的无房户、困难户、拥挤户一样对待。而对我们拆迁户(当时两次征用拆迁我家自有房产时没有对所拆的房屋作出对应的赔偿)租凭合同是存在许多的不合理条款的，剥夺了我们应有合法权益，是不合理不平等的合同，对合同的有关内容我是不同意的，我们拆迁户该有提出异议的机会，但不签就没处可居住。最后，水荫路178号102房住宅部分的租金原来是97.90元一个月，在2010年10月因本人有自有房产后，改成成本租金377.40元一个月，现在每月还是从本人的账号里扣取租金，并不是市房安所在诉讼书上所说的在2018年8月后停止收取租金。综上，请求二审法院予以维持。2018年9月12日，市房安所向一审法院起诉请求:1.解除市房安所与林永祥关于天河区水荫路178号102房非住宅部分的房屋租赁关系；2.林永祥及同住人员立即搬出天河区水荫路178号102房非住宅部分的房屋，并将该房屋交还给市房安所；3.林永祥支付房屋使用费（使用费参照每月租金1258元进行计算，从2018年9月1日起计算至林永祥实际交还房屋之日止，暂计至起诉日为0元，依据合同第21条第二款）；4.林永祥承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：《广州市房地产管理局接管房地产通知书》载明：接管日期：1981年10月1日，经管区：“机房所区房管局”，产业来源：“市道路扩运办移来”，房地座落：沙河顶永福村，接管产号：房字第××号，现改为水荫路164-178号。林浩成（林明祥）与汤莲多系夫妻，林浩成与刘少颜与1958年离婚，林永祥、林海祥、林伟祥系林浩成之子，林婉华、林丽容系林浩成之女，林浩成、汤莲多已死亡。广州市房屋安全管理所（出租人/甲方）与林永祥（承租人/乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定：甲方同意将坐落在天河区水荫路178号102房（以下简称102房）部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积12.58平方米，2013年1月1日至2015年10月31日租金为1258元，由乙方在每月第20日前将当月租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用其内租金总额的100%收取违约金；等。林永祥在该合同上签字确认。市房安所于2018年6月4日向林永祥发出《律师函》载明：林永祥，根据市房安所提供的资料显示，市房安所管理位于水荫路178号102房的直管公房由贵方使用至今，但书面合同约定的期限已届满，另查，贵方单独或与他人共同拥有产权房屋，由此，市房安所要求收回房屋。林永祥确认收到该律师函。林永祥提交拆迁安置证明、广州市道路扩建工程办公室《协议书》、广州市房屋安全管理所通知、广州市东区人民法院刑事附带民事判决书、林浩成档案资料等证据拟证明案涉102房系因道路扩建办安置林永祥。广州市道路扩建工程办公室于1999年7月30日出具《拆迁安置证明》载明：我办1982年进行区庄立交工程拆迁工作时，已拆除住户汤莲多、林海洋使用的螺岗6号房和5号楼部分建筑，并安置该住户到永福村40号102房居住、先烈南4号商铺营业。广州市道路扩建工程办公室《协议书》载明：甲方（广州市道路扩建工程办公室）安排乙方（住户：螺岗6号：林海祥、汤莲多）到沙河顶××房××室户，39号101房两室户两套面积约73平方米定居…落款时间：1982年8月23日。《征用东山区黄花新村原道路拆迁协议书》载明：拆迁户林浩成同志暂时?到螺岗平方6号之1暂时居住，同时在螺岗新编一号四楼411房存放什物家私…《广州市东区人民法院刑事附带民事判决书》载明：黄花市场对面木屋归林浩成…市房安所对上述证据的关联性不予认可，主张林永祥已不符合公租房的条件。市房安所、林永祥确认林永祥缴纳案涉102房（非住宅）的租金缴纳至2018年8月31日。一审另查明，广州市机构编制委员会于2005年4月22日印发《关于广州市机关用房管理所更改名称等问题的批复》载明：同意广州市机关用房管理所更名为广州市房屋安全管理所。一审法院认为：根据查明的事实，案涉102房（非住宅）系广州市房屋安全管理所管理，其系本案适格市房安所。广州市房屋安全管理所与林永祥签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉租赁合同约定租赁期限届满后，市房安所、林永祥双方虽未续签租赁合同，但林永祥继续使用案涉房屋，市房安所也没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁关系持续，租赁期限为不定期。关于市房安所要求解除与林永祥的租赁关系、林永祥交还案涉房屋的请求。案涉102房（非住宅）为直管公房，根据林永祥提交的证据显示，林永祥系因市政道路扩建征用其原房屋而被安置至案涉102房（非住宅）从事商业经营活动，其在案涉房屋从事商业经营活动确有历史原因，由此形成的租赁合同关系带有补偿性，有其特殊性，有别于一般的房屋租赁合同关系，且林永祥房屋被拆迁时并未获得补偿，仅被安置至案涉102房（非住宅）从事商业经营，在此情况下，市房安所要求林永祥腾空并返还涉案房屋、解除租赁合同关系，有违公平原则，不予支持。关于房屋使用费。如前所述，一审法院对市房安所要求解除租赁合同关系的诉讼请求不予支持，故市房安所以此为基础要求林永祥支付房屋使用费于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2018年10月29日作出如下判决：驳回市房安所的诉讼请求。一审案件受理费125元，由市房安所负担。本院二审期间，林永祥向本院提交以下证据：1.刘少颜的产权证，拟证明产权证上所载房屋是属于林永祥的母亲，在其母亲与父亲离婚时，林永祥母亲分得了区庄村的房屋。市房安所认为林永祥已经取得安置并不属实，林永祥继承的是其父亲名下原道路三号之一的房屋。原道路三号之一的房屋被拆迁后，是房管所就将林永祥安置至螺岗的房屋，而螺岗的房屋被拆迁后，是房管所就将林永祥安置至涉案房屋，因此林永祥至今都未获得补偿。对于原道路三号之一的房屋，林永祥是有自有产权的。2.户名为林永祥的工商银行流水明细清单（显示至2018年12月，每月扣房租1258元及377.4元），拟证明林永祥一直交租至今，每个月均是以银行扣划的形式交租。市房安所针对上述证据质证称，关于证据1，其中是载明林永祥的父亲的房产是原道路的，而其母亲的房产是区庄村的，涉案房屋所对应的被拆迁房屋就是区庄村的房屋。关于证据2，我方扣划的是房屋使用费，对此在合同上也有约定的。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，市房安所称：其是从市道路扩建办处接管涉案房屋的，对于林永祥为何入住涉案房屋接管通知书没有记载。林永祥入住涉案房屋的时间很早，但在档案中没有显示，故对林永祥所述于1982年入住涉案房屋的陈述无法确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为市房安所要求林永祥搬出并交还涉案房屋是否合法有据，应否支持。本院认定如下：根据林永祥的陈述及提交的证据显示，林永祥系因被广州市道路扩建工程办公室征用其原使用的螺岗6号之1房屋而被安置至涉案房屋的，而螺岗6号之1房屋是由原市房管局生产组征用林永祥父亲林浩成使用的位于原道路房屋而安置的。二审中，市房安所无法解释林永祥入住涉案房屋的原因，也未能提交证据反驳林永祥的主张，虽对林永祥所述于1982年入住涉案房屋无法确认，但也承认林永祥入住的时间很早。因此，一审法院认定林永祥入住涉案房屋确有历史原因，市房安所与林永祥由此形成的租赁合同关系有别于一般的房屋租赁合同关系，并无不妥。另外，林永祥二审提交的银行账户明细清单显示，在一审判决后其银行账户每月还被扣取房租，故林永祥不存在拖欠租金的情况。因此，一审法院综合本案的实际情况，不予支持市房安所要求林永祥搬出并交还涉案房屋的诉请，并无不当，本院不予支持。综上所述，市房安所的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人广州市房屋安全管理所负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年三月十五日本书记员  张 旭彭诗敏