文书内容中华人民共和国广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初1060号原告：广州奇昌灯饰有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇蝴蝶岭宏泰工业区C1号，统一社会信用代码91440183618792783J。法定代表人：蔡清海，职务总经理。委托诉讼代理人：陈天军，广东穗益律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梦诗，广东穗益律师事务所实习律师。被告：广州洋吉化妆品有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇蝴蝶岭宏泰工业区（厂房A4）2至4层，统一社会信用代码91440183618778084R。法定代表人：钟松锦。委托诉讼代理人：江晓莹，广东天胜律师事务所律师。被告：钟松锦，男，1958年4月20日出生，中国台湾人，住台北市，身份证号码K120080086。原告广州奇昌灯饰有限公司（下称奇昌公司）诉被告广州洋吉化妆品有限公司（下称洋吉公司）、钟松锦租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奇昌公司的委托诉讼代理人陈天军、何梦诗，被告洋吉公司的委托诉讼代理人江晓莹到庭参加诉讼。被告钟松锦经本院合法传唤，无正当理由未依时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告奇昌公司向本院提出诉讼请求：1.被告洋吉公司支付2017年10月1日至2018年10月31日的租金774765.98元及水电费用96911元给原告奇昌公司；2.被告洋吉公司支付欠付2017年11月1日至2018年10月31日的租金违约金给原告奇昌公司【违约金的计算方式为：（1）欠付2017年11月1日至2018年6月30日租金违约金：分别从当月16日起计至2018年6月30日止，每月均以68000元为本金，按每月2%计算，违约金共计48960元；（2）欠付2018年7月1日至2018年10月31日租金违约金：分别从当月16日起计至全部付清之日止，每月均以45599.40元为本金，按每月2%计算】；3.被告钟松锦对被告洋吉公司的前述债务承担连带保证责任；4.本案的诉讼费用、诉前保全申请费4670元由被告洋吉公司和钟松锦承担。事实和理由：2015年6月30日，奇昌公司与洋吉公司签订《房屋租赁合同》，约定由洋吉公司租赁原告所有的位于广州市增城区新塘镇蝴蝶岭宏泰工业区厂房XX幢2—5层厂房及宿舍XX幢第X层作厂房使用，合同签订后，原告依法交付租赁物给洋吉公司使用。但洋吉公司从2017年11月起，便开始拖欠租金及10月的水电费，之后的租金及水电费均未支付。2018年1月16日，钟松锦向原告出具《承诺书》，承诺为洋吉公司的《租赁合同》提供连带保证责任担保，保证期限为租赁期间及租赁期限届满后2年，同时承诺律师费、诉讼费亦在保证担保范围之内。2018年6月7日，由于洋吉公司经营困难，向原告提出申请减少租赁面积，以降低租金压力，原告同意洋吉公司的要求，但即使在这种情况下，洋吉公司仍拒不履行支付租金及水电费的义务，钟松锦亦拒不承担保证担保责任。被告洋吉公司辩称：1、洋吉公司承认确实欠付原告租金，只是数额有待商榷。2、在租赁合同履行过程中，原告存在违约行为，双方未对此进一步协商处理。3、原告提供的多份证据并非真实，也非洋吉公司真实意思表示，不应得到法院支持。被告钟松锦无答辩。审理查明：奇昌公司持有广州市增城区新塘镇蝴蝶岭宏泰工业区（厂房XX）和（宿舍XX）的房地产权证，建筑面积分别为7757.97平方米和2861.68平方米，层数均为5层。2015年6月30日，奇昌公司（甲方、出租人）与洋吉公司（乙方、承租人）签订《增城市房地产租赁合同》，约定：“甲方同意将坐落在增城市新塘镇蝴蝶岭宏泰工业区（厂房XX）2至5层6344.09平方米及（宿舍XX）第2层587.79平方米出租给乙方作厂房用途使用，建筑面积约6931.88平方米。该地区内空地免租金由甲乙双方共同使用。房屋租金每平方米每月10元，租金按每叁年递增10%。第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下:2015年8月15日至2018年9月15日为68000元／月，2018年9月16日至2020年9月15日为75000元／月。以上金额为税后金额，即出租所产生的税费，由乙方负责承担缴纳。甲方租金为税后额。租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按转帐付款方式缴付租金给甲方。甲、乙双方约定装修免租期从2015年5月7日至2015年8月14日止。第四条履约保证金：甲乙双方签订合同之日，乙方应向甲方交纳贰拾万元作为履约保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将履约保证金贰拾万元（退回乙方），甲乙双方未履行租约期内条款履约保证金作为赔偿经济损失约定。第五条双方的主要职责：1.甲乙双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务。2.乙方的装修方案需经甲方同意，装饰装修队伍需具备相应资质，装修方案和装修资质需要报甲方备案，乙方装修涉及到消防、管道、排污等须由乙方取得政府相关部门的批准并自行承担各项费用。对装修过程中发生的人为损坏或自然损坏所造成的损失，由乙方承担赔偿责任。乙方在合同解除或合同终止时，不得以装修为由，要求甲方支付任何形式的装修残值的补偿或赔偿。第六条甲方的权利和义务：1.租赁期间转让该房屋时，须提前3个月（不少于3个月）书面通知乙方。2.擅自改变房屋结构、用途的，甲方可解除合同，收回房屋。第七条乙方的权利义务：1.依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。如逾期7日，甲方有权解除合同，收回房屋。2.乙方自行办理合法经营所需要的各种证照，并确保租赁期间合法经营。3、乙方不得要求将履约保证金转换为厂房租金……6、租赁合同终止时，乙方有权拆除乙方自己安装的物品（机器设备电器以外的固定附着物除外），并恢复原状。对不可分离物归甲方所有并不予补偿。因乙方拆取装修物毁坏厂房的，由乙方赔偿损失。9、水、电费照安装分表度数计算，乙方的用电费按1度电1.1元收费，水费以1立方3元收费标准交纳甲方，水，电表及安装费用由乙方负责。并于次月10日之前缴纳，若乙方不及时足额缴纳的，甲方有权立即拉闸停供，并每延迟一天，按应纳款的千分之五支付滞纳金给甲方，延迟超过三十天的，甲方有权随时解除本合同，收回租赁物，没收履约保证金，除不对乙方作任何装修补偿外，甲方还可根据实际情况要求乙方恢复原状，并承担所有费用。厂门口人、车管理由乙方自行负责。第八条租赁期限内，乙方有下列违法违约情形之一的，甲方有权终止合同，收回厂房使用权并追究乙方的赔偿金责任。1、乙方擅自将厂房出租、转租、转让的；2、乙方利用承租厂房进行违法活动或损害公共利益活动的；3、乙方拖欠厂房租金达30天的；4、乙方无故拖欠员工薪资达30天的；5、连续两个月不支付或欠缴相关费用的。第九条合同终止时，在乙方结清因租赁产生的各项费用并办理各项交接后续后15天内，甲方一次性退还履约保证金。因欠缴或代偿的，甲方有权直接扣除相应款项。第十三条本合同自签字之日起生效。奇昌公司为证明钟松锦自愿对洋吉公司的债务承担担保责任，在庭审中向本院提交《租赁合同个人承诺书》，内容为：“兹有本人控制经营的广州洋吉化妆品有限公司向贵司承租了位于:广州增城区新塘镇蝴蝶岭宏泰工业区（厂房XX）2至5层6344.09平方米及（宿舍XX）第2层587.79平方米物业，并于2015年6月30日签订了《租赁合同》，并对双方权利义务做了约定。现本人保证承诺，本人对承租人广州洋吉化妆品有限公司在该《租赁合同》中履约义务提供连带保证责任，保证期为租赁期间及租期届满后2年。同时本人保证，如因该公司拖欠工人工资导致贵司垫付的，以上垫付款项均由本人予以全额返还。由此引起的律师费、诉讼费等费用均由本人承担。”载明日期为2018年1月16日，承诺人处有“钟松锦”签名字样。经质证，洋吉公司以未经洋吉公司盖章确认，与洋吉公司无关，故不确认《租赁合同个人承诺书》的真实性。洋吉公司于2018年6月7日向奇昌公司出具《承诺书》，内容为：“兹有承诺人承租贵司位于新塘镇蝴蝶岭宏泰工业区（厂房XX）及宿舍XX第2层的物业，承租面积约为：6931.88平方米，双方并于2015年6月30日签订了《租赁合同》。现因承诺人自身原因及拖欠部分租金等费用未付，请求并承诺以下事项：1、自2018年7月1日起，将承租物业进行缩减，原有的承租面积约为6931.88平方米减少调整约为3257.1平方米,现仅承租物业（厂房XX）2-3层楼，调整后的租金为：14元/平方米，租金按每三年递增10%，其他部分由贵司收回自行安排;2、所拖欠的租金等费用，承诺人将在本《承诺书》签订7日内列出详细偿还计划，并作为本《承诺书》附件，同等生效。若《计划》拟定和具体偿还执行失信，承诺同意按违约处理；3、承诺在2018年6月30日前，腾空所申请减租物业空间；4、在腾空过程中，若贵司有新承租方进驻，在不影响正常工作情况下，同意腾空与进驻同时有序进行；5、此前签订的系列协议仍然具有法律效力，未尽事项仍按原租赁合同执行，承诺人对租金等费用承担共同的支付责任。”奇昌公司与洋吉公司在庭审中确认2018年7月1日起租赁面积调整后约定月租金为45599.4元，实际按照月租金45600元的标准履行。奇昌公司（出租方、甲方）与洋吉公司（承租方、乙方）于2018年10月11日签订《提前解除租赁关系确认书》及附件《承租方（洋吉公司）还款申请计划书》。《提前解除租赁关系确认书》内容为：“1、甲乙双方存在租赁合同关系，甲乙双方于2015年6月30日签订《房地产租赁合同》一份，约定由乙方租赁甲方所有的新塘镇蝴蝶岭宏泰工业区厂房XX栋2至5层的物业，因乙方要求提前解除租赁关系的原因，经甲乙双方协商一致并确认，自2018年10月11日起解除甲乙双方租赁关系。2、甲乙双方确认，乙方尚有租金和水电费等共计826076.98元未付，具体详见附件。3、移交租赁物的时间及其他相关事项：（1）因乙方要求提前解除租赁关系，乙方所缴交的保证金20万元甲方不予退回；（2）乙方应立即在2018年10月31日前将承租的物业交还给甲方；（3）甲方同意部分机械设备由乙方在2018年10月30日前搬出，具体清单以甲乙双方的确认为准；剩余机械设备等乙方应当在2018年10月30日前搬至甲方指定地点（指定地点位于另一幢建筑物一楼饭堂，占用左侧约250平方米）；（4）乙方逾期未搬离机械设备的，乙方同意由甲方单方搬至指定地点，本确认书视作乙方同意甲方单方搬离机械设备的授权，甲方有权不再另行通知乙方而单方将存放于租赁物内的机械设备搬离至指定地点；（5）存放机械设备物业的使用费按3500元/月计算，计至机械设备全部搬离之日止；（6）机械设备作为乙方支付甲方欠缴的质押担保，由乙方或甲方向外转让，经甲乙双方确认后以转让价款冲抵乙方所欠甲方的欠款。4、本确认书是甲乙双方的真实意思表示，自甲乙双方签字之日起生效。”《承租方（洋吉公司）还款申请计划书》            欠款项目              欠款金额（人民币：元）              还款计划（人民币：元）                  2016-9至2017-2发票税              23919.99              2018年7月23日还50000                  2016-3月至8月发票税               24195.99              2018年7月30日还50000                  2017-10月水电等费用                19851              2018年8月30日还100000                  2017-11月水电等费用              18863              2018年9月30日还100000                  2017-12月水电等费用              11536              2018年10月30日还100000                  2017-11月月租金               68000              2018年11月30日还100000                  2017-12月月租金               68000              2018年12月30日还174974.98                  2018-1月月租金               68000                                2018-2月月租金               68000                                2018-3月月租金               68000                                2018-4月月租金               68000                                2018-1月水电等费用              11835                                      2018-2月水电等费用               10202                                      2018-3月水电等费用               11467                                2018-4月水电等费用               10381                                      2018年-5月租金               68000                                2018年-5月水电等费用              11724                                      2018-6月租金               68000                                2018-6月水电等费用               11615                                2018年-7月租金               45600                                2018年-7月水电等费用               12016                                      2018年-8月租金               45600                                2018年-8水电等费用               10371                                2018年-9月租金              45600                                2018年-9月水电等费用               7300                                                    合计欠款：876076.98元      尚欠余款：826076.98元              备注：2018年7月21日偿还5万元            按租赁合同及现有相关协议内容规定，承租方一直负有违约滞纳金责任和缴纳义务。《承租方（洋吉公司）还款申请计划书》载明日期为2018年9月。奇昌公司主张洋吉公司2018年7月21日偿还50000元用于抵扣代为垫付的水电费。奇昌公司与洋吉公司分别于2018年10月26日和2018年10月31日签订《切结书》，分别确认于2018年6月30日返还案涉租赁物厂房XX的4-5层，于2018年10月30日返还案涉租赁物厂房XX的2层。奇昌公司在庭审中确认案涉租赁物厂房XX的3层于2018年10月30日返还，宿舍楼没有办理交接手续，奇昌公司于2018年10月31日自行收回。洋吉公司在庭审中陈述洋吉公司于2017年11月欠缴租金后，奇昌公司对案涉租赁物停水停电，洋吉公司因此无法正常经营，奇昌公司不允许洋吉公司搬离设备导致直至2018年10月份办理交接；陈述案涉租赁物厂房5楼存在漏水导致无法办理工商营业执照；陈述奇昌公司保证案涉租赁物场地旁幼儿园不会影响洋吉公司经营，但洋吉公司的环评无法通过，且被多次罚款。洋吉公司对上述陈述未提供证据证实。奇昌公司对上述陈述均不予确认。奇昌公司在庭审中陈述其于2017年开始每月都通过微信、电话形式向钟松锦主张担保责任。洋吉公司在庭审中表示同意奇昌公司主张的违约金计算标准。奇昌公司于2018年11月6日向广州市增城区人民法院申请诉前财产保全，该院于2018年11月7日作出（2018）粤0118财保321号民事裁定书，裁定：“一、查封被申请人钟松锦所有的位于广州市增城区新塘镇凤凰城凤锦苑三街XX号XX房的房产（登记字号：17登记12XXXX03)；二、查封担保人许惠萍所有的位于广州市增城区新塘镇荔新十二路XX号XX幢XX号的房产（登记字号：14登记12XXXX87）。奇昌公司支付4670元诉讼保全费。奇昌公司与洋吉公司在庭审中主张本案纠纷适用中华人民共和国法律法规。本院认为：本案系因当事人履行租赁合同所产生的纠纷，钟松锦为台湾居民，本案是涉台租赁合同纠纷，参照涉外案件进行处理。租赁合同履行地在中华人民共和国广东省广州市辖区内，案涉租赁合同约定履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务，实质上是当事人选择适用与本案有最密切联系的中华人民共和国内地法律作为准据法，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院予以确认。关于奇昌公司要求洋吉公司支付2017年10月1日至2018年10月31日的租金和水电费用的诉请。案涉租赁合同是租赁双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉租赁合同约定奇昌公司收取租金为税后金额，出租所产生的税费由洋吉公司承担，租赁双方在《提前解除租赁关系确认书》及附件《承租方（洋吉公司）还款申请计划书》中确认洋吉公司拖欠2018年9月30日前的含税费租金为728915.98元及水电费147161元，确认洋吉公司于2018年7月21日支付50000元，奇昌公司要求上述50000元抵扣其垫付的水电费，合理有据，故洋吉公司尚拖欠奇昌公司2018年9月30日前的含税租金728915.98元和水电费97161元。租赁双方当事人协议于2018年10月11日解除案涉合同，但洋吉公司实际于2018年10月31日将案涉租赁物全部返还给奇昌公司，故洋吉公司应当继续按照租赁合同约定租金标准支付合同解除前的租金和返还租赁物前的占用费。租赁双方在庭审中确认2018年10月份月租金为45600元，故洋吉公司应当向奇昌公司支付2017年10月1日至2018年10月31日的租金774515.98元和水电费97161元，奇昌公司仅主张此期间水电费96911元，是其对自身权利的处分，本院予以支持。对奇昌公司主张此期间租金的超过部分，理据不足，本院不予支持。关于奇昌公司主张洋吉公司支付欠付2017年11月1日至2018年10月31日的租金违约金的诉请。案涉合同约定洋吉公司于每月15日前支付租金，每逾期一日，按月租金的3%支付违约金，奇昌公司诉请按照月租金2%的标准主张违约金，洋吉公司在庭审中同意奇昌公司主张的违约金标准，本院予以准照。因洋吉公司至今未支付2017年11月1日至2018年10月31日的租金，故奇昌公司主张欠付2017年11月1日至2018年6月30日租金违约金：分别从当月16日起计至2018年6月30日止，每月均以68000元为本金；欠付2018年7月1日至2018年10月31日租金违约金：分别从当月16日起计至全部付清之日止，每月均以45599.4元为本金，符合合同约定，本院予以支持。各阶段违约金应以本金为限。关于奇昌公司主张钟松锦对洋吉公司债务承担连带清偿责任。钟松锦向奇昌公司出具《租赁合同个人承诺书》，承诺对洋吉公司在案涉租赁合同的义务承担连带保证责任，是当事人真实意思表示，合法有效，奇昌公司据此向钟松锦主张连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款的规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”钟松锦在上述《租赁合同个人承诺书》表明对洋吉公司的义务承担连带保证责任，未明确保证担保范围，故奇昌公司主张钟松锦对于租金、水电费和违约金承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”故钟松锦承责后，有权向洋吉公司追偿。因本案诉讼系因洋吉公司及钟松锦违约所致，故本案诉讼费、保全费均由洋吉公司和钟松锦负担。钟松锦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第二款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州洋吉化妆品有限公司应于本判决发生法律效力起十日内向原告广州奇昌灯饰有限公司支付2017年10月1日至2018年10月31日的租金774515.98元和水电费用96911元；二、被告广州洋吉化妆品有限公司应于本判决发生法律效力起十日内向原告广州奇昌灯饰有限公司支付欠付2017年11月1日至2018年10月31日的租金违约金（违约金的计算方式为：1、欠付2017年11月1日至2018年6月30日租金违约金：分别从当月16日起计至2018年6月30日止，每月均以68000元为本金，按每月2%计算；2、欠付2018年7月1日至2018年10月31日租金违约金：分别从当月16日起计至全部付清之日止，每月均以45599.4元为本金，按每月2%计算；各阶段违约金以本金为限）；三、被告钟松锦对上述第一、二项判决确定的被告广州洋吉化妆品有限公司的债务承担连带清偿责任，被告钟松锦承责后，有权向被告广州洋吉化妆品有限公司追偿；四、驳回原告广州奇昌灯饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6554元、保全费4670元，由被告广州洋吉化妆品有限公司、钟松锦负担。如不服本判决，被告钟松锦可在判决书送达之日起三十日内，原告广州奇昌灯饰有限公司和被告广州洋吉化妆品有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王健二〇一九年三月二十日法官助理李叶豪书记员陈洁莹