广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0122民初3022号 原告（反诉被告）：广西金茂房地产开发有限公司，住所南宁市武鸣区香山大道东侧聚宝城8号楼一楼，统一社会信用代码91450122756527179T。 法定代表人：刘德业，董事长。 委托诉讼代理人：王国恒，广西新鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦宗帝，广西新鸣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢林洪，男，1986年12月6日出生，壮族，医生，现住南宁市武鸣区。 被告（反诉原告）：梁柳素，女，1988年6月21日出生，壮族，护士，现住南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：谢林洪，身份信息同上，系梁柳素之丈夫。 原告广西金茂房地产开发有限公司(以下简称金茂公司)与被告谢林洪、梁柳素商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，被告谢林洪、梁柳素在答辩期间提出反诉，本院决定合并审理，并于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告金茂公司的委托诉讼代理人王国恒、韦宗帝和被告谢林洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金茂公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与二被告于2018年5月10日签订的《南宁市商品房买卖合同》；二、被告向原告支付违约金50000元；三、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月10日，原告作为卖方与二被告作为买方共同签订编号为201800014465号《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告以4900元/㎡的价格将位于南宁市武鸣区金茂新城1号楼至5号楼及9号楼3号楼1002号房面积为192.98㎡商品房出售给两被告，房屋总价945602元。合同第七条约定二被告采取分期方式付款，2018年5月10日交付首期款345602元，余款600000元由二被告向银行办理按揭贷款手续后付清。合同附件六－《合同补充协议》第2条还约定，二被告须于合同签订之日起60日内将公积金贷款（剩余未付购房款）支付给原告；由于二被告的原因未能在上述约定时间内申请到公积金贷款，应在上述约定的60日期限起15日内将公积金贷款转为商业贷款，逾期未办理的，原告有权单方解除合同并收回商品房另外销售；因被告违约导致合同解除的，被告须向原告支付违约金50000元并承担原告因出卖该商品房已经缴纳的各项税费及办理解除合同手续发生的各项费用。 合同签订后，二被告已支付首期购房款345602元，按《合同补充协议》约定，二被告应于合同签订之日起60日内付清购房余款，但截止到2018年7月10日前都未能申请到公积金贷款支付余下房款600000元，2018年8月初，原告以挂号信的方式致函被告要求付款，未见被告答复。综上所述，原、被告签订的合同真实有效，对双方具有法律约束力，二被告未按照约定的时间付清购房款的行为已构成违约，且原告发出催款函之后至今仍拒不履行付款义务，违约情节严重，数额巨大。基于二被告存在故意违约行为，原告有权依照合同内容约定解除购房合同，收回商品房另行出售，并要求二被告支付相应违约金。为维护原告的合法权益，原告依照《合同法》的有关规定，特向人民法院提起诉讼。 原告金茂公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1、《南宁市商品房买卖合同》，拟证明原告与被告于2018年5月10日达成购买商品房的协议；2、广西金茂房地产开发有限公司收款收据2张、广西农村信用社持卡人存根，拟证明二被告已经支付首期购房款345602元；3、催款通知，拟证明原告于2018年8月8日通过挂号信的方式催促二被告支付购房余款。 被告谢林洪、梁柳素辩称：答辩人按照合同约定已经履行付款义务，至于公积金放款超期不是答辩人的过错，答辩人不存在违约行为，原告解除合同的诉请不符合事实情况。一、答辩人与原告签订合同前被违规征收无名费用163857元及签订合同后支付税费28016元，原告刻意隐瞒征收无名费用，是巧立名目以规避武鸣区商品房房价调控的规定；二、原告在补充协议中约定的60日期限内办理公积金贷款属于附加条件使用公积金，该约定违反法律法规，应为无效条款；三、原告请求的违约金无事实支撑，且主合同约定的违约金计算方式与补充合同的计算方式不一致；四、答辩人已经按照规定办理公积金贷款，该贷款须在涉案房屋的楼盘封顶后放款，而涉案房屋未能在合同签订后60日内封顶，此属于原告的责任。综上所述，原告的诉请不符合事实和法律，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告谢林洪、梁柳素为证实其主张，向本院提交以下证据：1、微信聊天记录及房屋购买确认单截图，拟证明被告与原告的置业顾问陆梦华确认，购房须支付无名费用163857元的事实；2、广西农村信用社（合作银行）流水单，拟证明被告梁柳素于2017年12月11日支付30000元的事实；3、收据2张、税收完税证明，拟证明被告已缴纳购房契税的事实；4、微信聊天记录，拟证明原告的置业顾问陆映同意被告继续使用公积金贷款；5、南宁住房公积金管理中心贷款进度查询截图，拟证明被告已按规定办理公积金贷款，须等待涉案楼盘封顶才能放款的事实；6、光盘，拟证明谢林洪与金茂公司置业顾问陆梦华、陆映的语音聊天记录。 反诉原告谢林洪、梁柳素反诉称：2017年12月11日，反诉原告按照反诉被告的要求支付无名费用163857元，且要求支付现金，无发票收据，付完现金后签订一份临时合同，签订正式合同后，该临时合同被收回。反诉原告支付首期购房款后，已按照合同规定办理公积金贷款，因涉案房屋楼盘未封顶，因此公积金贷款直到2018年10月10日才打入反诉被告账户。反诉原告不存在任何违约行为，但是反诉被告征收无名费用163857元，属于逃避当地房价调控，属违法收取，应退还给反诉原告，双方签订的《商品房买卖合同》应当继续履行。为保障反诉原告的合法权益，请求法院判令：1、反诉被告返还反诉原告交付的无名费用163857元；2、若法院判令解除双方签订的合同，反诉被告应返还反诉原告已经支付的各类款项共计509459元；3、反诉被告承担本案的诉讼费用。 反诉原告谢林洪、梁柳素为证实其主张，向本院提交以下证据：1、广西农村信用社交易明细2张、定期存款利息支付凭证，拟证明梁柳素于2017年12月11日提取大额现金的事实；2、中国银行交易流水明细清单、广西农村信用社活期存款历史明细打印、微信截图、广西农村信用社持卡人存根，拟证明同一小区其他购房人于2017年12月11日提取大额现金的事实；3、照片3张，拟证明金茂公司办公室主任林某收取现金交易及涉案小区不同楼号多个房号的交易价格及合同价格；4、微信截图，拟证明金茂公司同意其他购房者8月23日前到银行面签办理抵押就可以继续使用公积金贷款的事实；5、中国农业银行借款凭证，拟证明谢林洪公积金贷款600000元于2018年10月10日放款给金茂公司的事实；6、封顶证明，拟证明涉案小区于2018年8月10日封顶的事实；7、《中国农业银行股份有限公司广西区分行住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，拟证明反诉原告、反诉被告与贷款人三方于2018年8月17日已办理公积金贷款的事实。 反诉被告金茂公司辩称：答辩人与反诉原告所签订的《商品房买卖合同》依法解除后，答辩人愿意返还反诉原告所支付的购房款345602元，但答辩人未收取反诉原告所说的房屋改造费163857元，所以无法退还该笔费用。 本案的争议焦点是：一、金茂公司与谢林洪、梁柳素签订的《南宁市商品房买卖合同》是否合法有效，谢林洪、梁柳素在履行合同过程中是否存在违约行为，是否应当解除合同？二、谢林洪、梁柳素是否应当支付金茂公司违约金50000元？三、谢林洪、梁柳素请求金茂公司返还163857元是否有合法依据？ 经本院审理查明：2018年5月10日，谢林洪、梁柳素与金茂公司签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：201800014465），购买金茂公司开发建设的坐落南宁市武鸣区金茂新城1号楼至5号楼及9号楼3号楼1002号房，合同约定建筑面积192.98平方米，该商品房单价每平方米4900元，总价945602元。双方约定买受人谢林洪、梁柳素于2018年5月10日交付首期房款345602元（含定金），剩余房款600000元在办理银行按揭手续后付清。同时，双方在合同附件六－合同补充协议第二条约定买受人须在自签订《商品房买卖合同》之日起六十日内将公积金贷款（剩余未付购房款）支付给出卖人，逾期未能办理公积金贷款的，须在本条款约定到期日起十五日内将公积金贷款转为商业贷款，否则视为买受人放弃购房权，出卖人有权单方面解除本合同并将该套商品房收回另行销售，因买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人须向出卖人支付人民币五万元违约金。合同签订当日，谢林洪、梁柳素已付清首期房款345602元，剩余房款600000元由谢林洪、梁柳素通过公积金按揭贷款方式支付。由于谢林洪、梁柳素未能按合同约定期限付清剩余购房款，2018年8月8日，金茂公司通过挂号信形式向谢林洪、梁柳素发出催款通知，要求谢林洪、梁柳素于2018年8月23日前一次性付清剩余房款600000元或办理转商业贷款手续，否则，金茂公司将单方解除合同，并收回商品房另行销售。谢林洪、梁柳素未答复金茂公司。2018年8月17日，谢林洪与中国农业银行股份有限公司南宁武鸣支行签订《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，申请公积金贷款600000元。2018年9月17日，金茂公司诉至本院，提出前述诉讼请求。2018年10月10日，中国农业银行股份有限公司南宁聚宝支行将谢林洪的公积金贷款600000元转入金茂公司的账户。 本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。关于案涉《商品房买卖合同》是否合法有效？金茂公司与谢林洪、梁柳素就买卖南宁市武鸣区金茂新城3号楼1单元1002号房屋所达成的《南宁市商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人在自愿平等、协商一致的基础上达成的协议，当事人意思表示真实，其内容并未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同，双方当事人应当严格全面履行各自的义务。谢林洪、梁柳素主张双方订立的《南宁市商品房买卖合同》附件六－《合同补充协议》第二条为无效条款，理据不足，本院不予采纳。关于案涉《商品房买卖合同》是应当继续履行还是应当解除？谢林洪、梁柳素在按合同约定支付首期房款后，剩余的房款600000元应按双方协议办理公积金贷款支付。金茂公司主张谢林洪、梁柳素因未能按时支付剩余房款，也未在催款通知限定时间内到公司办理公积金转商业贷款手续或一次性付款手续，而起诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，因金茂公司起诉后，谢林洪、梁柳素已通过中国农业银行股份有限公司南宁武鸣支行于2018年10月10日将剩余购房款600000元支付到金茂公司账户，谢林洪、梁柳素已全部履行交付房款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”谢林洪、梁柳素一方虽有迟延支付剩余房款的行为，但毕竟在诉讼过程中已支付所有房款，谢林洪、梁柳素不存在恶意违约致使不能实现合同目的的情形，谢林洪、梁柳素并未构成根本性违约，故金茂公司主张因逾期付款而请求解除合同，不符合本案事实和法律规定，本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》应当继续履行。 至于金茂公司请求支付违约金的问题。金茂公司在谢林洪、梁柳素未能于合同约定期限内付清剩余房款的情况下，向谢林洪、梁柳素发出挂号信要求2018年8月23日前履行付清剩余房款的义务或者到公司办理相关转商业贷款手续，但谢林洪、梁柳素既未在此期限前付清剩余房款或者办理相关转商业贷款手续，也未与金茂公司进行协商，显然已构成违约，应当承担相应违约责任。鉴于剩余房款600000元已于2018年10月10日转入金茂公司的账户，谢林洪、梁柳素应承担47天逾期付款的违约责任，金茂公司主张谢林洪、梁柳素支付违约金50000元，因谢林洪、梁柳素已全部履行付款义务，不属于因迟延履行债务而无法实现合同目的的根本违约情形，金茂公司的违约金请求过高，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”综合金茂公司的实际损失及买受人的过错程度，违约金按欠款总额以年利率24%及违约天数计算较为合适，故谢林洪、梁柳素应支付给金茂公司逾期支付购房余款违约金为600000元×24%÷365天×47天=18542元。 关于谢林洪、梁柳素反诉请求金茂公司返还163857元的问题。谢林洪、梁柳素主张金茂公司出售上述商品房时违规收取无名费用163857元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”谢林洪、梁柳素提交的证据不足以佐证其事实主张，理应承担举证不能的不利后果，故谢林洪、梁柳素提出的反诉请求，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告谢林洪、梁柳素向原告广西金茂房地产开发有限公司支付违约金18542元； 二、驳回原告广西金茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告谢林洪、梁柳素的反诉请求。 本诉案件受理费13756元，财产保全费5000元，合计18756元，由原告广西金茂房地产开发有限公司负担6878元，被告谢林洪、梁柳素负担11878元；反诉案件受理费4447元，由反诉原告谢林洪、梁柳素负担。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘知兴 人民陪审员  林忠善 人民陪审员  谭庆仁 二〇一九年三月十四日 书 记 员  黄丹妮