广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终2453号上诉人（原审被告）：冯玉雯，女，1971年1月22日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：唐明，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楚晓，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省工业设备安装有限公司，住所地广州市越秀区农林下路83号广发金融大厦15-16楼。法定代表人：莫永红，职务董事长。委托诉讼代理人：谈凌，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洵莹，广东君信律师事务所律师。上诉人冯玉雯因与被上诉人广东省工业设备安装有限公司（以下简称工业设备公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初6138号民事判决，于2019年1月28日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冯玉雯上诉请求：1.撤销一审判决并驳回工业设备公司的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由工业设备公司承担。事实和理由：（一）一审法院对双方当事人之间的法律关系认定错误和适用法律错误。首先，案涉房屋系企业福利分房、员工福利房，并非是普通的商品房租赁合同关系。单位分配给职工的住房，不论是在职职工或是不在职员工等仍依法享有住房的权利。其次，双方之间属于管理与被管理的隶属关系，不属于平等主体之间的民事法律关系。本案不属于《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等民事法律法规予以调整的范围，当然也不适用其中关于房屋租赁合同纠纷的规定。最后，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条亦规定该解释不适用于具有国家福利政策的公有住房、廉租住房、经济适用房租赁纠纷。因此，本案不应当适用租赁法律关系作为裁判的事实和理由，本案不应当进入司法程序，应依法予以驳回工业设备公司的起诉。（二）一审法院未查清历史遗留的特殊情况，以冯玉雯不能证明其主张的永久居住权为由直接判决解除租赁关系，对不应由其认定的事实作出认定，明显有失公允。对于保障职工“住房权”作为福利性和奖励性的国家政策，包含着国家对享有“住房权”者的一种利益回报，不能因工业设备公司行使解除权而剥夺了冯玉雯的居住权。另，国家也没有法律规定员工解除劳动合同关系就应当交出福利房使用权。（三）工业设备公司为达到侵占冯玉雯享有的拆迁补偿款的目的，以民事关系解除双方之间的关系，并截留冯玉雯依法享有的拆迁补偿款，属于严重侵害冯玉雯安置补偿的权利。根据工业设备公司公布的拆迁方案《陈岗路49号大院拆迁奖励和补偿方案（施行）》文件可知，冯玉雯属于本次拆迁安置补偿的对象。即使按照物权法的规定来处理，在双方未谈妥拆迁安置方案之前，工业设备公司无权要求合法占有人返还房屋。综上，本案诉讼不属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法纠正。工业设备公司二审辩称，工业设备公司同意一审判决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。具体理由如下：首先，虽然冯玉雯是基于其职工身份租赁工业设备公司的房屋，但是案涉租赁合同各条款与一般民事主体签订的合同无异，并未有任何不平等条款。签订合同之后，双方之间是按照租赁合同对冯玉雯实施管理，并未通过任何行政手段对其进行管理。根据一审开庭笔录，双方就案涉租赁合同租金进行协商及调整是市场化的租赁行为，并非福利租金。其次，本案是在租赁合同履行过程中发生政府征收引起物权变动导致租赁合同无法继续履行的纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第28条规定和荔府征房[2017]2号《关于征收国有土地上房屋的决定》（法发[1992]38号）已经在2017年6月送达冯玉雯可知，案涉房屋的所有权已经发生变更。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条关于不予受理单位与职工分房等引起的纠纷，其前提是单位对所分配的房屋享有所有权，由上述条款可知，本案显然不属于此类情况。因此，本案属于职工与公房出租人房屋租赁发生纠纷，向人民法院起诉的，人民法院可以受理。其次，本案纠纷的发生不同于法发[1992]38号文第三条指定的历史背景，本案也不具备适用法发[1992]38号文的事实基础。诉讼途径就是工业设备公司维护自身权利的最后一个救济途径。因此，不应当对法发[1992]38号文作扩张解释，否则将剥夺工业设备公司的诉权。最后，近几年的司法实践中，各地法院包括广州中院以及荔湾法院本身一般认定福利分房是指有产权转移性质或具有永久居住权性质的房屋分配。对于单位与职工建立租赁合同关系并在租约履行过程中发生的纠纷，法院均予以处理。综上，双方之间的租赁合同关系是在履约过程中发生政府征收导致合同不能继续履行的纠纷，不管是基于最高人民法院1993年《全国民事审判工作座谈会议纪要》，还是基于民法理论，均属于法院管辖的范围。工业设备公司向一审法院起诉请求：1.确认工业设备公司、冯玉雯双方的租赁法律关系自起诉之日起解除；2.判决冯玉雯(含同住人员)三日内迁出广州市荔湾区陈岗路49号大院29号104号房并将该房屋返还工业设备公司；3.本案诉讼费由冯玉雯承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区陈岗路49号大院19,29,37号楼是登记在工业设备公司名下的房产。冯玉雯原是工业设备公司下属医院的职工，1999年2月开始，工业设备公司将案涉房屋作为员工福利房出租给冯玉雯使用。双方于2001年12月31日签订了最后一期《房屋租赁契约（住宅）》约定，工业设备公司将案涉房屋出租给冯玉雯使用，租赁期限从2002年1月1日至2003年12月31日，等。冯玉雯承租案涉房屋使用至今。2003年8月26日，工业设备公司与冯玉雯签订《解除终止劳动合同协议书》约定，工业设备公司与冯玉雯所签订的劳动合同期为2003年3月至2004年2月，经双方协商一致同意解除终止劳动合同，工业设备公司给予冯玉雯经济补偿金，等。工业设备公司与冯玉雯均确认双方现已不存在劳动关系。2017年8月7日，广州市荔湾区人民政府发出荔府征房[2017]2号《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》记载，广州市荔湾区人民政府决定征收相关地段的国有土地上房屋，用以建设康王路下穿流花湖隧道工程及拆迁安置房项目，征收房屋地点包括陈岗路49号大院29号房屋，等。上述决定附件2《康王路下穿流花湖隧道（流花湖公园以北段）国有土地上房屋征收和征地补偿方案》记载，补偿安置对象包括：征收范围内拥有合法权属证明的被征收房屋、土地、附属设施的产权人和被借地的使用人；未超过批准使用期限的临时建筑的使用人；符合本方案补偿条件的历史建筑所有人或使用人；直管公房产权人及承租人，等。庭审中，冯玉雯认为工业设备公司截留了政府应发放给冯玉雯的拆迁福利，包括异地安置的房屋面积、弃租补偿款、搬迁奖励等。工业设备公司认为案涉房屋属于工业设备公司所有，工业设备公司是被征收人，冯玉雯非被征收人，政府发布的拆迁补偿方案所涉及的各项补偿不能归属冯玉雯，且工业设备公司参照政府拆迁补偿方案制定了案涉房屋所在大院的拆迁补偿方案，工业设备公司并无侵害冯玉雯权益。冯玉雯主张因工业设备公司搞小动作及房屋漏水，其一家在2017年已迁出案涉房屋。一审法院认为，工业设备公司与冯玉雯签订《房屋租赁契约（住宅）》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，为合法有效。上述合同履行期限届满后，工业设备公司继续收取冯玉雯租金，冯玉雯继续使用案涉房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同。现工业设备公司与冯玉雯之间已不具有劳动隶属关系、冯玉雯已不在案涉房屋居住且案涉房屋位于政府决定征收房屋范围内，工业设备公司要求解除双方的租赁关系，合法有理。冯玉雯抗辩其对案涉房屋有永久居住权及工业设备公司截留了拆迁福利，但冯玉雯提供的证据既不能证明其主张的永久居住权，也不能证明其属于广州市荔湾区人民政府发出的《康王路下穿流花湖隧道（流花湖公园以北段）国有土地上房屋征收和征地补偿方案》补偿安置对象的范围，冯玉雯上述抗辩意见缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。冯玉雯抗辩的房改福利问题，属于另一法律关系，本案不作处理。综上，工业设备公司要求解除双方的租赁合同、冯玉雯搬迁及交还房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年10月23日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除工业设备公司与冯玉雯关于广州市陈岗路49号大院29号104号房屋的租赁关系；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，冯玉雯（含同住人员）迁出广州市陈岗路49号大院29号104号房屋，将房屋腾空退回给工业设备公司；三、驳回工业设备公司其他诉讼请求。本案受理费50元，由冯玉雯负担。各方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中,工业设备公司表示:其主张收回房屋的依据是案涉房屋已经在2017年被国家征收,且其向冯玉雯提供异地安置和弃租补偿两种方案供选择。冯玉雯表示：其不同意交还房屋理由是对工业设备公司提供的补偿标准不同意。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：案涉租赁关系应否解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方当事人之间没有再继续签订书面租赁合同，因此，一审法院认定双方之间为不定期租赁合同关系，工业设备公司有权随时解除合同、收回房屋，上述处理并无不当，本院予以维持。冯玉雯上诉提出本案属于政策性福利分房，法院不应予以受理。对此，因冯玉雯与工业设备公司之间事实上已经不再具有劳动隶属关系，因此，双方当事人之间是平等的民事诉讼主体关系，一审法院对于本案进行实体审理并无不妥。冯玉雯主张适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，因其不符合该条的适用范围，本院不予支持。综上所述，冯玉雯的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由冯玉雯负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年三月二十八日书记员  杨希郑志锐