山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终99号上诉人（原审被告）:中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（原中国长城资产管理公司济南办事处），住所地山东省济南市市中区经七路168号。法定代表人：刘学堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚应新，山东环周律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱莹莹，山东环周律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘晟瑶，女，1993年12月5日出生，汉族，住山东省东营市东营区。委托诉讼代理人：刘国平，男，汉族，1966年10月16日出生，住山东省东营市东营区。系刘晟瑶之父。原审第三人：青岛双月园投资有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区隐珠街道办事处驻地。法定代表人：吕明，该公司总经理。上诉人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城公司）因与被上诉人刘晟瑶、原审第三人青岛双月园投资有限公司（以下简称双月园公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省德州市中级人民法院（2018）鲁14民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长城公司的委托诉讼代理人尚应新、邱莹莹，被上诉人刘晟瑶的委托诉讼代理人刘国平到庭参加诉讼。原审第三人双月园公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城公司上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判准许对青岛市黄岛区墨香路168号(原胶南市广州路168号)山海苑5栋2单元13层1304号房产的执行。2.一、二审全部诉讼费用由刘晟瑶承担。事实与理由：一、长城公司对涉案房产依法享有抵押权,抵押人转让涉案房产未通知更未经长城公司同意,抵押人与刘晟瑶签订的房屋买卖合同无效。涉案房产已抵押给长城公司并办理了抵押登记的事实已经一审法院认定,根据《中华人民共和国物权法》第191条“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定及《中华人民共和国担保法》第49条“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”之规定,双月园公司转让抵押物,应通知并征得长城公司同意,否则转让行为无效,即刘晟瑶与双月园公司签订的《商品房买卖合同》并非合法有效,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款之规定。二、刘晟瑶明知涉案房产存在抵押仍然购买,存在重大过错或故意。根据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”之规定,长城公司作为涉案房产的抵押权人对涉案房产享有优先受偿权,刘晟瑶无权提出异议排除执行，即使该规定存在排他规定，但由于双月园公司在与刘晟瑶签订《商品房买卖合同》时已明确告知刘晟瑶涉案房产存在抵押的事实，但其仍然购买，且未代双月园公司清偿长城公司债务，其购房行为存在重大过错或故意，亦不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题的规定》第二十七条之排他规定，不能排除执行。三、刘晟瑶已明确承认其经常住所地为东营,其购买涉案房产并非居住,不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二款之规定。在一审庭审中,刘晟瑶明确承认其经常住所地为东营,且刘晟瑶现在处于无业状态,并不在青岛工作和居住,无论是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》还是《执行异议和复议规定》中的相关规定,法律优先保护购房人的目的均在于保护购房人的居住权,即“无其他用于居住的房屋”应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住,而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋,因刘晟瑶并非在青岛长期居住,青岛并非其经常居住地,故不应予以保护。四、刘晟瑶并未提供确凿证据证明其已向双月园公司支付购房款,不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三款之规定。刘晟瑶称其并未将购房款直接支付给双月园公司,而是将购房款先打给通达公司,再由通达公司转给了双月园公司,但是，刘晟瑶无法举证证明其向通达公司所打款项即为涉案房产购房款，且刘晟瑶举证的通达公司向双月园公司支付款项均为几百万的大额款项，其无法举证证明通达公司向双月园所打款项中即包含了涉案房产的购房款。故刘晟瑶不符合《执行异议和复议规定》第二十九条之关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，不能排除执行。为维护长城公司作为抵押权人的合法权益,现依据《民事诉讼法》的相关规定特向贵院提起上诉,请求贵院依法撤销原审判决,准许对涉案房产的执行。刘晟瑶辩称，一、1.刘晟瑶与双月园公司签订合同之时,该公司已经取得政府相关部门颁发的售房许可的相关证件,属于合法销售。2.双月园公司销售本案房产系经过长城公司同意,基于对抵押人出具的《承诺函》的信赖。3.涉案房产在抵押前已经由刘晟瑶的父亲分别在2010年3月22日和2011年5月16日支付房款合计320000元。(本案房产全价399360.00元),并在2014年5月1日交付了该房屋全款。4.刘晟瑶与双月园公司签订的合同是在查封之前签订的。5.涉案房产己经在2014年5月20日办理了网签。二、刘晟瑶的父亲本来是为女儿大学毕业后在青岛定居发展。1993年的刘晟瑶在2014年签订购房合同时21岁，正处于子女发展及定居区域的选择、规划阶段,足以印证刘晟瑶2014年购买涉案房产系用于自己居住事实。2018年7月，刘晟瑶租住在青岛市××区月亮××路××楼××单元201户至今,现正在办理本地暂住证。三、本案所购房产是通过通达公司所购,通达公司是合法注册正常经营的公司,是双月园公司的房屋代理销售商,刘晟瑶将房款交给通达公司再转给双月园公司(当时通达公司是在东营办公收房款)既没有不妥也不违法。并且双月园公司财务出具了相应的房款收据和维修基金发票。在一审庭审期间,刘晟瑶提供了有关转账凭证和收据,一审法院也到双月园公司调阅了原始凭证，通过相关凭证和收据足以证明刘晟瑶交了全额的购房款。四、刘晟瑶所述情况和提供的有效证据符合以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。望二审法院优先保护消费者的生存利益,维持一审判决。刘晟瑶向一审法院起诉请求：1.不得执行青岛市黄岛区墨香路168号（原胶南市广州路168号）“山海苑”5栋2单元13层1304号商品房，并依法解除对该套商品房的查封；2.依法确认该套商品房为刘晟瑶所有；3.诉讼费用由长城公司承担。一审法院认定事实：一、执行异议之诉案件由来及执行异议审查情况一审法院在执行长城公司申请执行山东双月园置业发展集团有限公司、双月园公司、青岛双月园置业发展有限公司、临沂广垠矿业有限公司、王卫军、刘秀云债权纠纷一案中，于2015年11月17日查封了被执行人双月园公司开发的“山海苑”项目的房产1198套，刘晟瑶对其中的5栋2单元13层1304号商品房的查封提出执行异议，一审法院作出（2017）鲁14执异229号执行裁定书，驳回了案外人刘晟瑶的异议请求。二、案涉房屋买卖合同的签订、履行情况2014年5月1日，刘晟瑶与双月园公司签订《青岛市商品房预售合同》，该合同第二条约定，刘晟瑶购买“山海苑”5栋2单元13层1304户；第三条约定总房款暂定为399360元。补充条款第一条第2条约定，赠送车位壹个，关于车位使用权的各项约定待交房时由双方另行签订协议。一审法院从双月园公司调取的收据及财务凭证显示，2010年3月22日，刘晟瑶的父亲刘国平向双月园公司支付购房款160000元；2011年5月16日，刘国平向双月园公司支付购房款160000元；2013年10月8日，刘国平向双月园公司支付车位款98000元。三、与本案有关的其他情况长城公司的前身为中国长城资产管理公司济南办事处。编号为2018年406763号的不动产登记信息查询结果显示：刘晟瑶名下仅有案涉房屋一套房产，并无其他用于居住的房屋。庭审中刘晟瑶的父亲刘国平陈述，购买案涉房屋是为女儿去青岛定居发展。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、刘晟瑶对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否解除对案涉房产的查封；二、能否确认案涉房产归刘晟瑶所有。一、关于刘晟瑶对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否解除对案涉房产的查封一审法院认为，刘晟瑶享有足以排除金钱债权执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，刘晟瑶的情形符合第二十九条的规定。首先，案涉房产于2015年11月17日被法院查封，刘晟瑶与双月园公司于2014年5月1日签订《青岛市商品房预售合同》，属于在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，庭审中刘晟瑶的父亲刘国平陈述，购买案涉房屋是为女儿去青岛定居发展。1993年出生的刘晟瑶在2014年签订购房合同时21岁，也正处在普通家庭对于子女发展及定居区域的选择、规划阶段，能够印证刘晟瑶2014年购买案涉房产系用于自己居住的事实。即使刘晟瑶现在未在青岛居住，也不能以此否认购买案涉房屋是用于居住的目的。并且，刘晟瑶名下除了案涉房产，无其他用于居住的房屋。再次，刘晟瑶与双月园公司签订《青岛市商品房预售合同》约定总房款为399360元，刘晟瑶已向双月园公司付款418000元，已超出了合同约定的总价款。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，刘晟瑶享有足以排除金钱债权执行的物权期待权。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条在本案的适用问题。该条文规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中的但书部分应包括该规定第二十八条--第三十条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”的规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。根据该批复第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，消费者的生存利益优于建设工程价款优先受偿权。由此可见，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定物权优于债权，但并不排斥《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》消费者生存利益优先保护的规定。在房价高企的今天，消费者毕其一生，甚至两代人的收入，方购得一处安身立命之所，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力,充分体现了以人为本的立法理念。在执行异议之诉案件中，物权优于一般债权是原则，但是，消费者关于涉案房产的债权，并非一般的债权，而是一种关乎生存利益的物权期待权，生存利益与经营利益发生冲突时，应兼顾双方的利益需求，但适度向相对弱势方倾斜，优先保护消费者的生存利益，既符合立法本意，也彰显了司法的公平正义和以人文本的法治理念。因此，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，优先于抵押权而保护消费者的生存利益，与第二十七条的规定以及立法理念并不矛盾。二、关于能否确认案涉房产归刘晟瑶所有一审法院认为，本案中刘晟瑶对案涉房产享有物权期待权，可以排除执行，但物权期待权并非物权，物权法定，案涉房产应依法登记，并完成物权公示，才发生物权转移的效力。刘晟瑶与双月园公司尚未办理相关过户登记手续，房屋所有权尚未转移。故对刘晟瑶关于确权的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项规定，一审法院判决如下：一、停止对青岛市黄岛区墨香路168号（原胶南市广州路168号）“山海苑”5栋2单元13层1304号商品房的执行；二、驳回原告刘晟瑶的其他诉讼请求。案件受理费7290元，由被告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。一审法院（2017）鲁14执异229号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。刘晟瑶提交两份证据：暂住证和租房协议，证明自己经常住在青岛。长城公司质证称，对两份证据的真实性无异议，但通过两份证据可以看出刘晟瑶暂住证登记凭证及租赁协议均于2018年办理和签署，系在涉案房产查封后且当时已经提起执行异议之诉。对于刘晟瑶提供的两份证据，长城公司对其真实性无异议，本院依法予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：涉案房产是否应准许执行，即刘晟瑶对涉案房产享有的民事权益是否能够排除强制执行。根据经审理认定的事实，刘晟瑶在涉案房产被法院查封之前已经与双月园公司签订《青岛市商品房预售合同》，所购商品房系用于居住且刘晟瑶名下无其他用于居住的房屋，刘晟瑶支付了全部购房款,刘晟瑶对涉案房产享有的权益能够排除执行。需要指出的是：长城公司在刘晟瑶购买涉案房产之前，已通过书面方式作出承诺，同意双月园公司就“山海苑”项目抵押的房产对外进行销售。对于此项承诺，刘晟瑶作为与双月园公司进行房产交易的第三人，具有信赖利益，足以消除对“山海苑”项目可能存在抵押权利负担或相关交易风险的担心，放心地与双月园公司进行房产交易。长城公司先向房产主管部门书面承诺同意解除抵押于前，再以对涉案房产享有抵押权为由向法院申请强制执行于后，这明显违背了诚实信用的基本原则。长城公司的主张不应被支持。一审法院从双月园公司调取的收据及财务凭证能够证明刘晟瑶已向双月园公司付款418000元，长城公司认为刘晟瑶不能举证证明支付房款超过合同约定总价款的百分之五十的上诉理由，本院依法不予支持。一审判决驳回长城公司的诉讼请求，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，长城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7290元，由中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈东强审判员  王海娜审判员  马 丽二〇一九年三月二十七日书记员  董俊杰