湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂10民初158号原告：荆州市金瑞商贸有限公司，住所地荆州市荆州区江津路26号。法定代表人：丁必顺，总经理。委托诉讼代理人：吴鹏程，男，1982年6月5日出生，汉族，系该公司员工，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：陈世宇，北京市大道政通律师事务所律师。被告：荆州市土地收购储备中心，住所地荆州市江津西路228号市国土局办公楼10楼。法定代表人：蔡涛，主任。委托诉讼代理人：鲁明俊，湖北昭信律师事务所律师。原告荆州市金瑞商贸有限公司（下称“金瑞公司”）与被告荆州市土地收购储备中心（下称“土地储备中心”）合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金瑞公司的委托诉讼代理人吴鹏程、陈世宇，被告土地储备中心的委托诉讼代理人鲁明俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合将涉案土地证过户回原告名下；2、判令被告将擅自拆除的3幢10间、4幢10间、8幢12间（共计32间、1130.34平米）砖木结构的房屋恢复原状，并将房产证返还给原告；3、判令被告支付违约金1046.45万元；4、判令被告支付原告租金损失4184万元；5、判令被告支付因违约而增加的安置内退人员费用12.12万元、一次性医疗补贴及春节慰问费用101.65万元、职工住房安置费12.46万元、解决职工上访费用71.29085万元、医保社保费用38.329802万元、工资股息车贴等开支166.411万元。共计402.261652万元；6、建筑物损坏费用700万元（以鉴定为准）；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年2月5日，荆州市征地拆迁管理办公室与原告签订了《关于荆州市征地拆迁管理办公室收购荆州市金瑞商贸有限公司土地使用权及地上建筑物补偿协议》（下称“《补偿协议》”），约定补偿金额为2000万元，于协议签订后7个工作日内支付乙方250万元，2005年4月30日前支付乙方1200万元，剩余款项按房改房拆迁进度付款。协议签订后，拆迁办仅支付了250万元，已构成严重违约。2006年12月28日，被告与原告签订了《合同变更协议书》，约定“从2007年起，每年支付乙方150万元，在原合同约定的总补偿款中扣减”。依此约定，被告应于2018年前付清全部补偿款。但变更协议签订后，被告仅支付了700万元（其中2008年仅支付了100万），自2012年起未再支付。再次构成严重违约。原告于2016年3月31日向被告邮寄了《催告函》，希望被告在收到催告函后三个月内依照《补偿协议》和《合同变更协议书》约定履行付款义务，并承担相应的违约责任。原告同时表明，如被告未在上述期限内履约，原告将解除《补偿协议》和《合同变更协议书》，依法追究被告的法律责任。被告于2016年4月2日收到该《催告函》，逾期三个月仍没有履行《补偿协议》和《合同变更协议书》约定的付款义务，并承担相应的违约责任。2016年7月7日，原告邮寄了《解除协议通知书》，该通知书于2016年7月9日送达被告。2016年7月19日，原告起诉至荆州市中级人民法院，要求确认解除、赔偿损失。2017年12月11日，原告提交书面《撤回部分诉讼请求申请书》，撤回对损失部分的诉讼请求，保留随时起诉的权利。2017年12月12日，荆州市中级人民法院作出（2016）鄂10民初58号民事判决，判决解除《补偿协议》及《合同变更协议书》。被告不服，提起上诉，湖北省高级人民法院经开庭审理，于2018年7月25日作出（2018）鄂民终769号民事判决，驳回被告上诉，维持原判。被告的违约行为已经生效判决确认。鉴于被告已擅自将土地证变更至自己名下、擅自拆除原告的32间（1130.34平米）砖木结构的房屋。同时，因被告违约，使原告蒙受巨大损失，包括已经签订的租赁合同无法履行，医疗补贴、春节慰问费、解决上访费用、医保社保费用、工资、股息、车贴等费用的增加或支出。协议所涉标的大市场自2005年因征收关停，长期失修，损毁严重，修复需大笔费用。为此，原告特提起诉讼，请求法院查明事实，依法公正裁判。被告土地储备中心辩称，1、双方《补偿协议》签订后，原告的属于划拨性质的土地使用权已注销，被告已依法办理了属储备性质的土地使用权证书，原告要求被告配合将涉案土地过户给原告的诉求前提须得到荆州市人民政府批文决定重新划拨给原告才能施行，目前涉案土地已纳入荆州市轴承厂片区棚户区征收范围（原规划红线图定为武德路片区），整个轴承厂片区属于红线范围的土地房屋都被征收，原告的该诉求无法得到支持。2、拆除原告的部分建筑物不是被告的行为，依法不能由被告承担责任，但被告可以在征收时将该已拆除的建筑物纳入评估范围，予以补偿。3、双方签订的《补偿协议》及《合同变更协议书》已解除，《补偿协议》约定的违约责任条款本身在变更协议中约定互不追究责任，何况解除后违约条款更不会产生效力。依据合同法第九十七条的规定，合同解除后，当事人不得在合同解除后主张原合同中的权利义务。4、原告主张的租金损失与被告无关，原告一直未交付土地及建筑物，原告存在违约行为。5、原告主张的安置职工费用属原告改制责任，与被告无关。6、原告未交付建筑物，该维修与被告无关，若土地建筑物已收购，被告考虑的是拆除不会是进行维修，原告自行维修只能证明其目的是出租。7、被告已支付950万元补偿款，原告没有退回，原告认为存在补偿差距只能在征收中经过审计评估后予以解决。为此，请求驳回原告的诉讼请求，让双方通过协商解决争议纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：证据1、《关于荆州市征地拆迁管理办公室收购荆州市金瑞商贸有限公司土地使用权及地上建筑物补偿协议》、《合同变更协议书》，证明目的：被告没有按照协议约定履行付款义务，自2005年5月1日起严重违约。证据2、湖北省荆州市中级人民法院（2016）鄂10民初58号民事判决书、湖北省高级人民法院（2018）鄂民终769号民事判决书，证明目的：被告违约已经生效判决确认。证据3、房产证复印件（3份），证明目的：擅自拆除原告的32间（1130.34平米）砖木结构的房屋。证据4、乐清市锦伟百货交易有限公司《租赁合同》，证明目的：给原告造成的租金损失。证据5、《关于颜永贵通知内退待遇的意见》、《关于黄林华通知内退待遇的意见》、《关于内退职工增设安定和谐奖的通知》、《内退人员增加安置费明细表》，证明目的：增加的安置内退人员的费用。证据6、《关于原市商业储运公司职工上访问题的协调会议备忘录（2010年10月21日）》、与潘德廉《协议》、《关于支付退休、内退职工医疗费补贴的说明》、《退休、内退职工补贴花名册》、《在职人员医疗补贴原名册》，证明目的：增加的职工医疗补贴、春节慰问费等。证据7、与胡梦林《购房合同》、与别道军《购房合同》、闫承贵《领条》、夏少安《领款单》，证明目的：增加的职工住房安置费。证据8、荆州市商务局企业改革领导小组办公室《收款收据》、律师费记账凭证及发票、记账凭证（接访住宿、餐费开支）、出差旅费报销单（赴京接访）、记账凭证（改制职工后期补偿费）、领款单2张（改制后期补偿费），证明目的：解决职工上访支出。证据9、税收通用缴款单6张，证明目的：增加的医疗保险和养老保险费用。证据10、《工资发放明细表》（2005年5月至2011年12月）、《通知》等；关于发放2006年至2010年年终奖的《通知》；关于发放2008年至2010年股息《通知》；关于发放2009年至2010年车贴的《通知》，证明目的：增加的工资、股息、车贴等支出1664110元。被告对原告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明目的有异议，原告也存在违约行为，没有交付土地房屋；对证据2的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明目的有异议，原告也存在违约行为，两份判决仅是解除合同，应按照解除合同之后法律规定的事项实施；对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能达到其证明目的，原告房屋拆除不是被告实施的行为，原告仅提交了房产证，没有提交被告拆除房屋的证据；对证据4的真实性、合法性及关联性均有异议，原告没有提供合同原件，被告认为荆州市人民政府于2004年已决定将原告的土地房屋进行收储，原告仍与他人签订合同，其后在2005年与被告签订了收购补偿协议，原告不存在再行租赁的问题，即便原告存在租赁行为，没有提交相应的土地房屋租赁的税票，不足以证明原告存在租金损失；对证据5的真实性、合法性及关联性均有异议，认为属于原告自行制作的文件，没有得到被安置对象的确认，是否支付不明，支付义务属原告企业改制应承担的责任，不能由被告承担；对证据6中除会议备忘录真实性无异议外对其他证据的真实性均存在异议，认为其他证据与本案无关，原告企业职工安置是其改制责任，与被告无关；对证据7的真实性、合法性及关联性均有异议，认为原告企业职工安置是其改制责任与被告无关；对证据8的真实性及关联性有异议，认为职工上访是因为职工诉求原告企业虚列亏损，少列资产，将国有资产贱卖导致改制中的纠纷问题，与被告无关；对证据9的真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告企业职工安置费承担问题属其改制责任，与被告无关；对证据10的真实性、合法性及关联性均有异议，认为工资、补贴、车贴均属原告行为，与被告无关，对应否支付及是否全部支付，被告不清楚。原告在其举证期限届满前向本院申请对涉案大市场的修复费用进行司法鉴定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条的规定，经审查，本院对其鉴定申请不予准许。被告在举证期限内没有向本院提交证据。本院对原告提交的证据认定如下：因证据1、2具有真实性，合法性，且与本案具有关联性，故予以采信；证据3载明的“所有权人”为“荆州商业储运公司”，并非原告，即使原告已受让该房屋所有权，原告也未举证证明其已将该房屋移交被告及该房屋已被被告拆除，不能达到其证明目的，故不予采信；《租赁合同》的签订时间在《补偿协议》订立之前，且原告并无其对《租赁合同》的相对人赔偿的相关证据，故不能达到其证明目的，应不予采信。因证据5、6、7、8、9、10与本案基本事实不具有关联性，故不予采信。本院经审理查明：根据2004年6月15日荆州市人民政府专题会议纪要，荆州市征地拆迁管理办公室与金瑞公司于2005年2月5日签订了《关于荆州市征地拆迁管理办公室收购金瑞公司土地使用权及地上建筑物补偿协议》（下称“《补偿协议》”），约定荆州市征地拆迁管理办公室收购金瑞公司位于江津××路的土地及建筑物，土地面积16523.68平方米，建筑面积19497.49平方米，补偿金额为2000万元分三期给付，第一期：在协议签订后7个工作日内支付250万元，第二期：2005年4月30日前支付1200万元，金瑞公司将地上五层办公楼、大市场、江津路北边的门面房及院内二栋平房交荆州市征地拆迁管理办公室拆除，第三期：余款按房改房拆迁进度付款，房改房搬一户、付一户的补偿款。协议签订后，拆迁办仅支付了第一期250万元，没有按约定付款。2006年12月28日因职能分工，该征地事宜划归土地储备中心，金瑞公司与土地储备中心签订了《合同变更协议书》，约定2006年以前双方均不追究对方违约责任，原协议中除交地条款、付款条款以外，其他条款仍然有效，如半年内交地条款、付款条款没有达成新的签约，则从2007年起，每年支付金瑞公司150万元，在原合同约定的总补偿款中扣减。协议签订后，双方未签订新的交地条款、付款条款，土地储备中心支付了700万元（其中2008年支付了100万，2007年、2009年、2010年、2011年各付150万），自2012年起未再支付。2016年3月金瑞公司向土地储备中心邮寄了《催告函》，希望土地储备中心在三个月内履行付款义务，并承担相应的违约责任，否则将解除合同，但土地储备中心仍然没有履行付款义务，金瑞公司遂于2016年7月7日向土地储备中心邮寄了《解除协议通知书》，并于2016年7月9日送达。另查明：《补偿协议》第三条补偿标准、补偿形式及补偿金额：“1、补偿标准（1）根据被收购单位的土地所属地类、批准用途，参照湖北省物价局、湖北省国土资源厅鄂价房服[2002]99号《关于荆州市基准地价更新的批复》进行补偿。（2）房屋按荆州市物价局、荆州市房管局荆价房服[2004]7号《关于2004年荆州城区房屋重置价格标准的通知》进行补偿，属商业门面的另外补偿200元/平方米。2、补偿形式按规定的补偿标准，经甲乙双方协商采取货币的形式进行补偿。3、补偿金额参照鄂价房服[2002]99号和荆价房服[2004]7号文件精神，经甲、乙双方协商，甲方补偿给乙方土地、地上建筑物及附属物总价补偿金额为人民币贰仟万元整（包干价）。”第五条：“6、甲方按政府2004年6月15日的专题会议纪要精神，对乙方土地及地上房屋资产进行收购和补偿，甲方保证政府其他职能部门对甲方付给乙方此次的补偿费不收取任何税费和其他费用，如有发生，由甲方负完全责任，并支付其款项”，第七条违约责任：“1、如果甲方在履行本协议时，不能按本协议规定的时间支付补偿款或足额支付补偿款，均视为甲方违约，对此，甲方按实际违约金额从违约之日起每天支付1‰的违约金给乙方。如果甲方既不支付补偿款，也不支付违约金，乙方诉讼法律。2、乙方移交给甲方的建筑物，缺一块门赔100元，缺一个窗户赔100元，在乙方补偿金额中扣除（该宗地的三栋职工住宅平房、修理车间除外）。3、乙方在履行本协议时，如不提供详实的资料，土地移交后，出现债权债务争议；或者不按协议约定时间移交土地，影响甲方出让土地均视为乙方违约。对此，甲方有权每日按实际付款额1‰收取乙方违约金，并要求乙方赔偿由此产生的一切经济损失。”再查明：金瑞公司与土地储备中心征收补偿合同纠纷一案，本院经审理作出（2016）鄂10民初58号民事判决，判决：“一、解除荆州市征地拆迁管理办公室与荆州市金瑞商贸有限公司于2005年2月5日签订的《关于荆州市征地拆迁管理办公室收购金瑞公司土地使用权及地上建筑物补偿协议》和荆州市土地收购储备中心与荆州市金瑞商贸有限公司于2006年12月28日签订的《合同变更协议书》；二、荆州市金瑞商贸有限公司于本判决送达之日起30日内退还荆州市土地收购储备中心950万元”。土地储备中心不服该一审判决，提起上诉，湖北省高级人民法院经审理作出（2018）鄂民终769号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。该二审判决已发生法律效力。本院认为，当事人争议的焦点：一、被告土地收储中心应否协助将案涉土地使用权恢复登记至原告金瑞公司名下的问题。二、被告土地收储中心对案涉土地上的房屋拆除应否承担赔偿责任及返还房屋产权证的问题。三、被告土地收储中心应承担的违约金数额及赔偿原告金瑞公司的损失问题。关于焦点一，原告金瑞公司与被告土地收购储备中心因《补偿协议》及《合同变更协议书》引发的征收合同补偿纠纷已经本院一审、湖北省高级人民法院二审后作出生效判决，湖北省高级人民法院（2018）鄂民终769号民事判决已认定该合同性质为民事合同，并已判令解除上述两份协议。在履行该两份协议过程中，案涉划拨土地使用权已由原告变更登记至被告名下，经查，现案涉划拨土地使用权仍登记被告名下，并未再发生其他权属移转登记。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，根据合同的性质和履行情况，当事人可以要求恢复原状。因此，被告应协助原告办理案涉划拨土地使用权的变更登记，对原告主张被告应协助原告将案涉土地使用权登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点二，原告与被告订立《补偿协议》后又订立《合同变更协议书》，此后，双方再未对案涉土地的交地时间进行书面约定。本案中，原告没有举证证明其向被告移交案涉土地上的该3幢房屋及房屋产权证，也无被告拆除了该3幢房屋的相关证据。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告对其诉讼主张所依据的事实未能提供证据证明，其应承担不利后果。本院对原告主张被告将擅自拆除的3幢10间、4幢10间、8幢12间（共计32间、1130.34平米）砖木结构的房屋恢复原状，并将房产证返还的诉讼请求，不予支持。另，本院对于原告主张案涉土地上原经营的大市场长期失修应由被告赔偿维修费的诉讼请求亦不予支持。关于焦点三，湖北省高级人民法院（2018）鄂民终769号民事判决已认定，被告在《合同变更协议书》签订后，实际仅支付700万元，自2012年起未再支付款项，其行为构成根本违约。因此，被告在《补偿协议》、《合同变更协议书》解除前应依约承担违约责任。《合同变更协议书》约定，原协议中除交地条款、付款条款以外，其他条款仍然有效，如半年内交地条款、付款条款没有达成新的签约，则从2007年起，被告每年支付原告150万元，在原合同约定的总补偿款中扣减。《补偿协议》约定的违约金计算标准为“按实际违约金额从违约之日起每天支付1‰的违约金”。被告付款时间及金额分别为：2008年付100万元，2007年、2009年、2010年、2011年各付150万元。原告起诉主张违约金计算是以被告未按期于2009年支付50万元、未按期于2012年支付的150万元、未按期于2013年支付的150万元、未按期于2014年支付的150万元、未按期于2015年支付的150万元为基数，按日1‰标准，从违约之日计算至2018年7月25日，违约金总额为1046.45万元。对此本院认为，首先，被告未依约付款的年份及金额应为2008年欠付50万元、2012年欠付150万元、2013年欠付150万元、2014年欠付150万元、2015年欠付150万元。其中，原告主张被告欠付的50万元从2010年起计算违约金为原告对其权利的处分，本院予以准许；其次，《补偿协议》约定的违约金计算标准，经折算为年36.5%，已超出人民法院依法支持的出借资金的约定年利率24%的标准。被告对此辩称其未按期付款只应按银行同期贷款利率计息。本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金予以调整。从《补偿协议》、《合同变更协议书》的履行情况看，原告已依约将案涉土地过户登记至被告名下，原告已不能另将案涉土地及房屋变价收益。虽原告未向被告移交土地及房屋，原、被告也未对交地条款另达成协议，但在《合同变更协议书》签订时，被告应当明知可能出现在其支付2000万补偿款后原告仍未交地的情形。被告在《合同变更协议书》订立及案涉土地登记在其名下后，于2008年拖欠补偿款，且于2012年停止支付原告补偿款，其存在过错。此外，原、被告双方之间的土地收储行为从表面看存在一定的行政管理痕迹，从《补偿协议》第三条补偿标准、补偿形式及补偿金额和第五条的约定内容均有表现，可见原告在土地收储中亦可享受税费的减免等优惠政策，合同约定的补偿款总额并不是完全由房地产市场价格决定，原告也未举证证明其因被告违约造成的除占用资金外的其他损失，据此，本院依法将违约金计算标准调整至年利率24%。最后，被告从2012年起停止按《合同变更协议书》支付原告补偿款，原告发函催告后，被告仍不履行协议约定的付款义务，此后，被告于2016年7月9日收到了原告发出的《解除协议通知书》，故被告支付原告的违约金计算截止日期应为2016年7月9日。被告于2008年欠付50万元，从2010年1月1日起计付违约金至2016年7月9日止，另2012年、2013年、2014年、2015年各欠付的150万元，均分别从次年起计付违约金至2016年7月9日止，以年利率24%标准计算违约金。经计算，被告应支付原告的违约金为377.23万元。对原告主张的违约金中超出377.23万元的部分，本院不予支持。因原告未能举证证明其存在租金损失以及企业改制支付的相关费用因解除案涉《补偿协议》、《合同变更协议书》造成，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，被告依据《补偿协议》、《合同变更协议书》的约定应承担相应的违约责任，《补偿协议》、《合同变更协议书》解除后，原告有权要求被告赔偿损失。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：一、被告荆州市土地收购储备中心于本判决生效之日起十日内协助变更土地使用权（座落:荆州区江津西路北，地号:421003003014GB00015，图号：58.75-72.75，使用权面积：16134.61㎡）登记至原告荆州市金瑞商贸有限公司名下；二、被告荆州市土地收购储备中心于本判决生效之日起十日内支付原告荆州市金瑞商贸有限公司违约金377.23万元；三、驳回原告荆州市金瑞商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358436元，由原告荆州市金瑞商贸有限公司负担320000元，被告荆州市土地收购储备中心负担38436元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  李 静二〇一九年三月二十六日书记员  邱 爽