云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初1497号原告：阮顺德，男，汉族，1967年4月2日生，住云南省昆明市官渡区。原告：阮彬，男，汉族，1989年10月6日生，住云南省昆明市官渡区。二原告共同委托诉讼代理人：李杰，春城法律服务所法律工作者。二原告共同委托诉讼代理人：周婧，春城法律服务所法律工作者。被告：云南华丰集团股份有限公司，住所地昆明市官渡区昌宏路华丰国际商贸城B11栋6楼。法定代表人：赵云焜。委托诉讼代理人：李庆林，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：冀蓓红，云南真宇律师事务所律师。原告阮顺德、阮彬诉被告云南华丰集团股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办证违约金174164.5元；2、被告承担诉讼费。原告的事实和理由：2011年5月18日，原告向被告购买被告开发正在建设中的坐落于官渡小板桥街道办事处华丰国际商贸城C-8幢505号房屋，并支付了50000元的购房定金。2011年9月16日，原告与被告订立《商品房购销合同》、《商品房购销合同》补充协议，合同约定该套房屋建筑面积为82.01平方米，房屋总价为533065元。双方合同第七条约定：甲方应于2012年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并将本合同约定的商品房交付给乙方。同时，该房屋余款266506元于2011年9月15日向交通银行按揭贷款，交行于2011年10月11日支付给被告。被告也于2012年12月30日前进行了交房。2011年9月21日，原告向被告缴纳代收契税15991.95元，配套费13130元，维修资金7380.9元，代收工本费550.00元，原告已向被告全部支付了办理产权证的相关税费。原告按合同约定履行了相关义务，但被告一直迟迟未给原告办理产权证。多次催促后直到2018年8月3日，被告才给原告办到产权证。原、被告双方所签合同，约定交房时间为2012年12月30日前，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告的行为已严重违约，应承担违约责任，承担违约金。自2013年4月1日起暂计算至2018年8月3日1947天，依照上述司法解释，1947天的逾期办证违约金139331.5元（533065元X0.049÷365天X1947天=139331.5元）。并根据上述司法解释的规定在贷款利率水平上加收25%的违约金34833元，故被告应承担的逾期办证违约金合计人民币174164.5元。被告答辩称：原告起诉的事实与理由不能成立，一、本案中不存在由于被告原因导致不能办证的事由，2017年3月份我公司已经取得规划验收，2017年4月份其他房屋已经相继办证。本案涉案房屋2018年8月才办证的过错在于原告，原告2017年1月份才提交委托书，2017年3月我方已将资料提交登记机关。二、根据合同约定，我方已经完成了办证义务。三、根据最高院相关司法解释，本案于2012年12月30日交房，延迟90天至2013年4月1日起计算三年诉讼时效，本案原告要求我方办证的诉请已经超过诉讼时效。原告提交下列证据材料：1、商品房购销合同、商品房购销合同补充协议；2、收据；3、公证书、交通银行分行借款凭证申请书代付凭证；4、短信聊天记录；5、不动产权证。被告质证后对原告证据除短信记录以外均对真实性认可，坚持答辩意见。被告提交下列证据材料：1、被告营业执照、法人身份证明、法人身份证；2、商品房购销合同；3、2017年的委托书；4、房屋交易和产权状况告知书；5、2018年8月4日出具的委托书；6、物管公司的情况说明；7、昆明市规划局等部门核发的项目合格验收资料及房屋所有权证书；8、交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议；9、房屋产权移交清单。10、2018年8月不动产登记代办费发票（代办费里，包括测绘费、办证费等费用，是行政机关要求收取的费用，后行政机关出具了发票）。原告质证后，对证据6不认可，对证据4由法庭确认，证据7产权证不认可，其余证据真实性认可。根据本系列案审理需要，本院向登记机关昆明市国土资源局函询涉案房屋登记情况，该局于2019年2月25日回函，法庭出示该证据，双方对真实性无异议，但是坚持各自观点。本院对各方当事人没有争议的证据真实性依法予以确认，对被告的证据4真实性认可，对双方争议证据比如短信记录、物管证明，能部分反映合同履行的情况，本院予以参考，争议观点下文评述。综上，本院依法认定以下案件事实：原、被告于2011年9月16日双方签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于云南省昆明市官渡区的华丰国际商贸城第C-8幢第505号房屋，当日双方进行合同登记备案。合同约定该房套内建筑面积为55.91平方米，房屋总价为533065元。该房屋购房首付款266565元，余款向交通银行股份有限公司云南省分行按揭贷款，房屋全款被告已经按约定收到。双方合同第七条约定：卖方应于2012年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并将本合同约定的商品房交付给乙方。双方也于2012年12月30日前进行了交接房。合同第十二条关于产权登记的内容约定，买方向卖方支付完全部房款和代收的税、费，房屋交接完毕，买方向卖方提交符合登记机关要求的资料（办证委托书、登记申请书、购房发票等）后，卖方协助买方申请办证，卖方将办理产权登记所需资料报送到产权登记机关后，即视为已经履行本条约定义务。2011年9月21日，原告向被告缴纳代收契税15991.95元，配套费13130元，维修资金7380.9元，代收工本费550.00元，原告已向被告支付了办理产权证的相关税费，也根据被告通知出具过办证委托书。2017年3月8日，被告向昆明市官渡区住房和城乡建设局房屋交易产权管理部门报送了产权登记资料，该部门出具了昆明市房备字2017第022780号房屋交易和产权状况告知书（商品房转让）。原告于2018年8月3日获得颁证。本院认为：本案争议焦点是，被告是否存在逾期办证违约行为，原告诉请是否已过诉讼时效，被告如何承担违约责任。原告与被告签订的商品房购销合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法成立、对当事人具有法律约束力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案商品房于2012年12月30日前已经交付，原告已经履行交纳办证的工本费、契税、维修基金等义务，并多次配合提交办证委托书签名，被告未能在法定的交房后90日内为原告递交办理产权登记申请，已构成违约，应当承担违约责任。被告抗辩称原告诉请已过诉讼时效的问题。最高人民法院《民事审判指导与参考》总第73辑（2018.1）刊载了北京市高级人民法院对继续行债权诉讼时效的溯及力问题的参考意见，认为按日形成的每个个别债权单独适用诉讼时效，因普通债权诉讼时效为三年，原告于2019年1月30日提起诉讼，因此原告主张的从自2013年4月1日起计算至2016年1月29日期间逾期办证违约金，由于已过诉讼时效，本院不予支持。根据法律和相关司法解释，结合上述北京市高级人民法院的参考意见，本院支持原告自2016年1月30日至2017年3月7日止的违约金（403天）。2017年3月8日，被告向昆明市官渡区住房和城乡建设局房屋交易产权管理部门报送了产权登记资料并被受理，被告已经履行代为申请登记义务，不再承担迟延办证违约责任。本案《商品房购销合同》并未就迟延办证约定违约金和计算方式，本院认为，本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，依据我国合同法和本案房屋的交付及具体办证情况，原告已经实际接房，享有了使用利益，本院酌情按照交易房屋总价款每日0.05‰（每日26.65元）的标准计算逾期办证违约金。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告云南华丰集团股份有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告阮顺德、原告阮彬逾期办证违约金10739.95元；二、原告的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3783元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审 判 长  孙劲松审 判 员  吴云益人民陪审员  叶昆雁二〇一九年三月二十五日书 记 员  张 健