安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1253号上诉人（原审原告）：任彩侠，女，1973年2月24日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：李军，安徽原声律师事务所律师。委托诉讼代理人：马建，安徽原声律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈太侠，女，1977年5月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被上诉人（原审被告）：李丽娟，女，1983年9月16日生，汉族，住山西省平陆县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：唐智灵，安徽瀛鼎律师事务所律师。上诉人任彩侠因与被上诉人陈太侠、李丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初3907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任彩侠上诉请求：撤销一审判决，改判确认陈太侠与李丽娟2016年5月16日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效。事实与理由:1.一审法院认定事实错误。陈太侠与李丽娟签订的合同交易价为138万元，仅为当时市场价的一半，一审错误认定即使低于市场价格是两被告的自愿行为，并不违反法律规定，未认定陈太侠与李丽娟的串通损害了任彩侠的合法权益。案涉房屋是李丽娟交付任彩侠，李丽娟未合法收回房屋再交付陈太侠，陈太侠是通过非法途径强行窍门进入的，一审法院认定陈太侠实际居住房屋导致适用法律错误。2.一审判决违反法定程序。一审时陈太侠、李丽娟已经陈述其二人在交易时未现场勘查房屋，一审对此情节未作认定。陈太侠、李丽娟委托同一代理人，本案审理的主要事实是陈太侠、李丽娟是否有串通行为，同一人代理会掩盖事实，一审法院未予裁定。李丽娟、陈太侠共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。任彩侠向一审法院起诉请求：1.确认李丽娟、陈太侠于2016年5月16日签订的《存量房买卖合同》及补充协议无效；2.本案诉讼费用由李丽娟、陈太侠承担。一审法院查明：2014年8月19日，经安徽中徽吉大房地产销售代理有限责任公司居间服务，任彩侠与李丽娟签订《存量房买卖合同》一份，约定李丽娟将位于安徽省合肥市滨湖区滨湖世纪城徽杰苑8幢204室房屋出卖给任彩侠，转让价款为1100000元，李丽娟于2014年12月1日前腾空涉案房屋，办理房屋交接手续，但合同对付款方式、期限以及办理房屋过户手续等没有约定。任彩侠与安徽中徽吉大房地产销售代理有限责任公司于同日签订的《房地产经纪合同》附件部分约定，自本合同签订成立时，任彩侠即支付10000元作为合同履行保证金，该保证金抵作房款。任彩侠于2014年12月1日前将首付款390000元打入托管账户，余额700000元商贷，过户费用、营业税、个人所得税由任彩侠承担。上述合同签订后，任彩侠通过夏恒民账户于2014年8月25日向李丽娟支付20000元，于2014年11月17向李丽娟支付380000元。任彩侠与夏恒民于2014年11月左右搬入涉案房屋中居住，但双方未办理房屋产权变更登记手续。此后，双方因尾款支付方式等发生争议，致双方合同未能履行完毕。2016年5月，李丽娟将任彩侠支付的首付款400000元退还给夏恒民。另查明，2016年5月16日，陈太侠通过安徽中皖辉达信息服务股份有限公司凤阳路分公司与李丽娟签订《存量房买卖合同》及补充协议，约定陈太侠购买李丽娟所有的位于合肥市滨湖区滨湖世纪城徽杰苑8幢204室房屋，合同价款为1380000元。同日，陈太侠支付李丽娟定金20000元。2016年5月19日，陈太侠与李丽娟在合肥市存量房资金托管中心签订了存量房资金托管协议，托管金额为1380000元，现金420000元（含定金20000元），于2016年5月19日前存入，贷款960000元。同日，陈太侠与李丽娟办了房屋产权变更手续，将位于合肥市滨湖区天山路与紫云路交口滨湖世纪城徽杰苑8幢204室变更登记于陈太侠名下，房屋产权证号为皖（2016）合不动产权第0039322号。2016年7月6日，任彩侠陈太侠向徽商银行合肥寿春路支行贷款960000元，期限为20年，用于购买涉案房屋。2016年7月15日，陈太侠报警，要求房屋占有人夏恒民将案涉房屋返还。2017年5月，陈太侠对涉案房屋进行了装修，并实际居住使用。再查明，2016年6月20日，任彩侠向一审法院提起涉案房屋买卖合同诉讼，要求李丽娟继续履行双方于2014年8月19日签订的《存量房买卖合同》，并协助任彩侠办理涉案房屋产权过户手续。在该案审理过程中，任彩侠追加梁晓亮、梁久力为共同被告，并于2016年8月10日变更诉请，要求解除其与李晓娟于2014年8月19日签订的《存量房买卖合同》；被告承担违约责任，返还定金20000元，赔偿损失1000000元（具体金额在鉴定后明确）；等等。2017年2月17日，经安徽财苑房地产土地评估咨询有限公司评估，涉案房屋于2016年7月15日的市场价值为2689700元。2017年4月20日，任彩侠撤诉。一审法院认为，任彩侠与李丽娟于2014年8月19日签订涉案房屋的《存量房买卖合同》，虽成立在先，但此后双方因合同未明确约定付款方式、过户期限等发生纠纷，导致合同未能实际履行完毕，李丽娟将任彩侠支付的首付款400000元退还给任彩侠。2016年5月16日，陈太侠、李丽娟通过安徽中皖辉达信息服务股份有限公司凤阳路分公司签订了涉案房屋的《存量房买卖合同》及补充协议，合同价款为1380000元。此后，陈太侠按照合同约定支付了全部房款，双方按照约定将涉案房屋过户登记至陈太侠名下，陈太侠也对涉案房屋进行了装修，并实际居住使用。从以上查明的事实看，李丽娟与任彩侠、陈太侠签订的关于涉案房屋的买卖合同均系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。任彩侠认为李丽娟、陈太侠之间约定的房屋价款为1380000元过分低于其提供的评估报告书中的房屋价格2689700万元，但其提供的评估报告书评估涉案房屋价值时间节点为2016年7月15日，而李丽娟、陈太侠签订涉案房屋买卖合同的时间为2016年5月16日，且即使房屋价格低于当时市场平均价格，但系李丽娟、陈太侠的自愿行为，并不违反法律规定，任彩侠不能以此推定李丽娟、陈太侠存在恶意串通，故意损害任彩侠权益。任彩侠认为李丽娟、陈太侠恶意串通，损害其合法权益，但并未提供证据予以证明，该院不予采信。任彩侠也未提供证明李丽娟、陈太侠之间于2016年5月16日签订的关于涉案房屋的《存量房买卖合同》及补充协议存在其他无效的情形。综上，任彩侠诉请确认李丽娟、陈太侠之间签订的《存量房买卖合同》及补充协议无效，该院不予支持。对于任彩侠与李丽娟之间关于涉案房屋买卖合同纠纷，双方可另案处理。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回任彩侠的全部诉讼请求。案件受理费100元，由任彩侠负担。二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。任彩侠提供2016年5月合肥市房产网公布的合肥市房产交易价，证明陈太侠、李丽娟的交易价138万元低于市场价格235万元。陈太侠、李丽娟质证认为对三性均不予认可，与本案不具有关联性。对一审查明而为双方无异议之事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点系李丽娟与陈太侠于2016年5月16日签订《房屋买卖合同》及进行房屋交易的行为是否存在恶意串通。首先，李丽娟与陈太侠签订的合同中约定案涉房屋的交易价格为138万元，经评估，案涉房屋2016年7月15日的市场价值为2689700元，结合众所周知的合肥市2016年5月至7月期间的房价上涨情况，陈太侠与李丽娟的交易价格138万元明显低于市场价，陈太侠、李丽娟未能对该低价进行合理说明；其次，陈太侠在与任彩侠签订房屋买卖合同后，已经将房屋交付任彩侠实际占有使用，后李丽娟在与陈太侠进行交易时并未实际查看房屋现状。一般而言，房屋买受人对于所买受房屋的装修、户型以及能否及时交付使用等情况均会进行审慎的核实，且直接影响交易价格和交易方式。陈太侠未核实房屋现状以及不关心交付占有情况即与李丽娟完成交易有违正常房屋交易的常理。综上，李丽娟与陈太侠以明显低于市场价签订《房屋买卖合同》且以有违正常交易方式的形式对案涉房屋进行交易、办理房屋过户，损害了任彩侠的合同利益，陈太侠与李丽娟之间具有恶意串通的高度可能性，现任彩侠以陈太侠、李丽娟恶意串通为由主张陈太侠、李丽娟签订《房屋买卖合同》无效符合法律规定，本院予以支持。一审未予认定不当，本院予以纠正。综上，任彩侠的上诉理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初3907号民事判决；二、确认李丽娟与陈太侠于2016年5月16日就位于安徽省合肥市滨湖区滨湖世纪城徽杰苑8幢204室房屋（权属证号合不动产权第××号）签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效；一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由李丽娟、陈太侠负担。本判决为终审判决。审判长 陆   建   群审判员 方玮韡审判员余海兰二〇一九年三月四日书记员 吴   丁   蔷附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。