广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0802民初2188号 原告：冯泽能，男，1975年11月16日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：曹庆伦，男，1975年11月16日，汉族，住贵港市港北区。 被告：苏凯林，男，1979年4月23日出生，汉族，住贵港市港北区。 被告：黎曦蔓，女，1982年3月26日出生，汉族，住贵港市港北区。 上列两被告共同委托诉讼代理人：陆如积，广西君望律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司贵港分行，住所地贵港市港北区桂林路708号院东方巴黎写字楼21-23楼。 负责人：陈德明，行长。 原告冯泽能诉被告苏凯林、黎曦蔓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，冯泽能申请追加中国工商银行股份有限公司贵港分行（以下简称工行贵港分行）为本案第三人，本院予以准许。依法适用简易程序审理后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告冯泽能及其委托诉讼代理人曹庆伦、两被告的共同委托诉讼代理人陆如积到庭参加诉讼。第三人工行贵港分行经本院通知，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告冯泽能向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告冯泽能与被告苏凯琳、黎曦蔓之间房屋（位于贵港市，房产权证号：10××05、10××06）及车库的买卖关系合法有效；2、判决被告苏凯琳、黎曦蔓协助办理该房屋产权变更到原告冯泽能名下等手续，价值50万元；3、判令被告苏凯琳、黎曦蔓承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2006年1月4日，原告向被告苏凯琳、黎曦蔓购买位于贵港市车库（商品房单价1180元/㎡，面积258㎡，总价款304440元，车库总价27360元），当时原告向被告苏凯琳、黎曦蔓指定的贵城镇房地产开发公司（以下简称贵城房开公司）财务部支付了购房款91440元及车库款27360元，并开具收据（载明：今收到冯泽能交来龙升花园H幢603号商品房款与车库款），并于当日被告苏凯琳、黎曦蔓指定贵城房开公司签订《商品房交接书》，载明：1、贵城房开公司开发的H幢603商品房已具备交接条件；2、贵城房开公司将冯泽能购买的该单元房屋正式移交给冯泽能；3、确认双方继续履行《商品房买卖合同》总未完成的条款）。之后，原告接收房屋并以首套房进行装修（花费530179.7元）入住至今。2017年4月6日，原告因其指定贵城房开公司没有办理诉争房屋的权属登记证向法院提起诉讼，（2017）桂08民终字707号最终确认：“就涉案商品房收取冯泽能购房款及签订商品房交接书均是以贵城房开公司名义，本案中上诉人和被上诉人均已确认涉案商品房实际是苏凯琳、黎曦蔓从贵城房开公司买受后，再出卖给冯泽能，就涉案商品房与冯泽能存在买卖关系的对方当事人是苏凯琳、黎曦蔓，而不是贵城房开公司”。上述事实经过，被告苏凯琳、黎曦蔓至今没有协助原告办理该房屋产权变更手续，此行为已经严重侵害了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 后增加诉讼请求：判令第三人工行贵港分行协助原告办理涉案房屋的解除抵押登记，事实与理由为：两被告用涉案房屋作抵押担保，并办理了抵押登记，现两被告尚欠有第三人贷款，原告愿意代两被告清偿尚欠第三人的贷款本息，在原告代为清偿后，原告要求第三人协助办理涉案房屋抵押消灭手续，所以，原告申请追加工行贵港分行为本案第三人，并请求第三人协助原告办理涉案房屋的解除抵押登记。 被告苏凯琳、黎曦蔓辩称：1、原告冯泽能与被告苏凯琳、黎曦蔓之间的房屋买卖合同关系是无效的，双方至今都未签订书面的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国房地产管理法》第41条规定房地产转让应当签订书面转让合同，明显违反法律禁止性规定，因此，原告与两被告之间的口头购房协议不具法律效力，该房屋转让是无效的。2、原告冯泽能要求被告将位于贵港市房屋产权办理过户登记到原告名下，缺乏事实和法律依据，由于双方至今都未签订书面的房屋买卖合同，且原告未交清房屋余款的情况下，两被告不可能将房屋产权办理过户登记到原告名下。综上所述，两被告请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人工行贵港分行书面述称：在涉诉房屋权属明确归属原告冯泽能，且原告代偿结清贷款余额的前提下，第三人愿意配合原告办理涉案房屋的解除抵押登记事宜。 经审理查明：2016年9月7日，冯泽能诉贵城房开公司、苏凯林、黎曦蔓确认合同无效纠纷一案，本院依法受理后，于2017年2月4日作出（2016）桂0802民初4052号民事判决，该判决审理查明如下事实：2005年4月8日，贵城房开公司（出卖人）（委托代理人为苏凯林）与苏凯林、黎曦蔓（并作为买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人出卖的位于贵港市商品房，房屋总价款为309600元，买受人签订合同时支付首付款30%，余款通过办理银行贷款方式支付。同月22日，苏凯林、黎曦蔓与工行贵港分行签订一份《个人购房借款合同》，向该行申请贷款216000元以支付上述房屋的购房余款。2005年5月8日，上述合同办理了备案登记，2015年9月14日，苏凯林、黎曦蔓取得涉案房屋的所有权证（证号为：贵港房权证港北区字第××号、10××06号）。2006年1月4日，贵城房开公司收到冯泽能购房款91440元，并出具收据一份交冯泽能收执，2006年1月4日、13日，合计收取冯泽能交付的车库款27360元，并出具收据两份交冯泽能收执。2016年1月4日，冯泽能、贵城房开公司签订一份《商品房交接书》，约定冯泽能购买的编号为H603号的商品房已具备交接条件，冯泽能在签订交接书当日接收该房屋并进行装修后入住至今。 冯泽能不服（2016）桂0802民初4052号民事判决，提出上诉，贵港市中级人民法院经过审理后作出（2017）桂08民终707号民事判决，该判决认定如下事实：一审法院认定事实正确，予以确认；涉案商品房实际是苏凯琳、黎曦蔓从贵城房开公司买受后，再出卖给冯泽能，就涉案商品房与冯泽能存在买卖关系的对方当事人是苏凯琳、黎曦蔓。 另查明：截至2019年3月1日止，苏凯林、黎曦蔓尚欠工行贵港分行贷款本金164494.14元、利息98.51元，冯泽能于2019年3月1日向工行贵港分行结清贷款本金164494.14元、利息98.51元。 以上事实，有当事人的陈述，身份证，《商品房交接书》，收据，（2016）桂0802民初4052号民事判决书，（2017）桂08民终707号民事判决书，工行贵港分行银行凭证，个人还款贷款，通知书等证据证明，足以认定。 本院认为，就涉案的房屋（位于贵港市，房产权证号：10××05、10××06）及车库，冯泽能虽没有提供书面的买卖合同，但发生法律效力的贵港市中级人民法院（2017）桂08民终707号民事判决确认涉案房屋与冯泽能存在买卖关系的对方当事人是苏凯琳、黎曦蔓，因此，冯泽能与苏凯琳、黎曦蔓之间的房屋买卖关系是合法的，且冯泽能从2006年1月起接手使用该房屋及车库至今，所以，原告请求确认原告冯泽能与被告苏凯琳、黎曦蔓之间房屋（位于贵港市，房产权证号：10××05、10××06）及车库的买卖关系合法有效，理由充分，本院予以支持。 苏凯琳、黎曦蔓以涉案的房屋（位于贵港市，房产权证号：10××05、10××06）为抵押向第三人工行贵港分行贷款，致使房屋设立了抵押权，从而给房屋过户造成了障碍，现冯泽能自愿同意代苏凯琳、黎曦蔓清偿尚欠第三人的贷款，并已于2019年3月1日实际清偿尚欠第三人的贷款，第三人亦表示在冯泽能代偿结清贷款的前提下愿意协助办理涉案房屋的解除抵押登记，所以，冯泽能请求第三人工行贵港分行协助办理涉案房屋的解除抵押登记，理由充分，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，且冯泽能已实际代位清偿涉案房屋的抵押贷款和涂销抵押登记，故，冯泽能请求苏凯琳、黎曦蔓协助该房屋产权变更到冯泽能名下手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 两被告提出抗辩：根据《中华人民共和国房地产管理法》第41条规定房地产转让应当签订书面转让合同，原告与两被告未签订有书面的房屋买卖合同，明显违反法律禁止性规定，双方之间的口头买卖房协议不具法律效力，该房屋转让是无效的。本院认为《中华人民共和国房地产管理法》第41条规定房地产转让应当签订书面转让合同，不属法律禁止性规定，且原、被告之间的口头买卖房协议也不属于合同法第52条规定的合同无效情形，两被告该抗辩意见，于法无据，本院不予采信。 两被告提出原告未交清房屋余款问题，原告在庭审中表示愿意支付，但房屋余款是多少，双方没有结算清楚，存在争议，两被告不在本案提出反诉请求房屋余款，可另行起诉主张权利。 第三人工行贵港分行经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告冯泽能与被告苏凯琳、黎曦蔓之间房屋（位于贵港市，房产权证号：10××05、10××06）及车库的买卖关系合法有效； 二、在本判决生效之日起五日内，第三人中国工商银行股份有限公司贵港分行协助原告冯泽能办理位于贵港市房屋（房产权证号：10××05、10××06）的抵押登记涂销手续； 三、在上述第二项手续办妥后十日内，被告苏凯琳、黎曦蔓协助原告冯泽能办理位于贵港市房屋（房产权证号：10××05、10××06）变更到冯泽能名下手续。 案件受理费8800元，财产保全费3020元，合计11820元，由被告苏凯琳、黎曦蔓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8800元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡盛赋 人民陪审员  张 雪 人民陪审员  苏 莉 二〇一九年三月四日 书 记 员  余钰名