上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初956号原告：顾峥嵘，男，1977年2月14日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：郎柠倩，上海木诚木律师事务所律师。被告：三弦(上海)资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：代尤德，经理。委托诉讼代理人：李岗，上海运帷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敬敏，上海运帷律师事务所律师。原告顾峥嵘与被告三弦(上海)资产管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月7日公开开庭进行了审理。原告顾峥嵘及其委托诉讼代理人郎柠倩，被告三弦(上海)资产管理有限公司的委托诉讼代理人李岗、李敬敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾峥嵘向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签署的《上海市商品房预售合同》；2、被告向原告返还房款人民币(币种下同)2,235,000元；3、被告向原告支付逾期过户损失(以2,235,000元为本金、按中国人民银行同期同档贷款利率的标准计算自2018年6月28日起至实际返还房款之日止)；4、被告向原告支付逾期交房违约金69,892.50元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月27日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》及相关附件，约定被告将其所有的坐落于上海市闵行区三鲁公路3003弄《三弦商业广场》34、45、73号2层235室的房屋(下称简称涉案房屋)以总价款2,235,000元的价格转让给原告；被告应于2017年6月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告，如未在该约定期限内交付房屋，应按照原告已支付房价款的日万分之五计算违约金自最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止；在双方签署《房屋交接书》之日起30日内，双方向上海市闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领涉案房屋的房地产权证。合同签订后，原告即支付了全部房款，但被告却未按照合同内容及时履行合同义务。直至2018年5月28日，被告才与原告签订《房屋交接书》，被告就其延期交付房屋的违约行为理应支付违约金369,892.50元。另依据合同约定被告应在签订《房屋交接书》30日内为原告办理产权证。但截止至起诉之日，在原告的多次催促下，被告仍拒不为原告办理该房屋的产权证。原告认为被告的违约行为致使原告无法实现合同目的，被告的行为已经构成根本性违约。故原告为维护自身的合法权益提出上述诉请。被告三弦(上海)资产管理有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。目前涉案房屋已经完成交付，且达到交房条件。双方在2018年5月28日签订协议和房屋交接书时，就逾期交房产生的违约责任已协商达成了300,000元的补偿方式。由于逾期交房的原因，关于房屋差额面积部分的购房款20,000余元，被告亦未要求原告支付。故被告认为原告没有理由因为逾期交房而解除合同。原告所称合同目的无法实现亦无事实依据。被告在2017年7月已经着手办理并陆续完成备案验收手续。之所以大产证办理迟延是因为，一方面，项目建设过程中土地规划政策发生变动，规土局让被告补交出让金，经协调，被告与规土局于2018年9月重新签订了出让合同，这在一定程度上延误了被告办理大产证；另一方面，在土地核验过程中，周边居民对项目有异议，经常去政府进行上访，经过多方协调，最终达成了规划设计方案，该过程历经三个月，导致被告延误开工三个月；再一方面，为了免予追究延期开工的违约责任，被告向规土局提交了免于追究延期开工的违约责任的申请，在协调下，规土局最终受理了被告提交的核验申请，并允诺最晚于2019年2月底前完成所有手续，取得房屋大产证。现包括涉案房屋在内的大产证已经取得，可随时协助业主办理小产证。本院经审理认定事实如下：2017年2月27日，原告顾峥嵘(乙方，买方)与被告三弦(上海)资产管理有限公司(甲方，卖方)签订《上海市商品房预售合同》。主要约定内容如下，第一条，甲方通过土地使用权出让方式取得闵行区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：闵XXXXXXXXXX土地面积为33,385.90，土地用途为：商办、餐饮旅馆业用地。甲方经批准，在该地块上投资建造《三弦商业广场》(暂定名/现定名)商品房，主体建筑物的建筑结构为钢混结构；建筑物地上层数为11层，地下层数为1层。上述商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，闵行区房屋土地管理局已批准上市预售【预售许可证编号：闵行房管(2015)预字XXXXXXX号】。第二条，乙方向甲方购买三鲁公路3003弄《三弦商业广场》34、45、73号2层235室(即涉案房屋)，政府批准的规划用途为店铺。据甲方暂测该房屋建筑面积为84.47平方米，其中套内建筑面积为44.97平方米、公用分摊建筑面积为39.50平方米，另有地下附属面积0平方米(价格详见补充条款)。该房屋建筑层高为4.5米。第三条，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为26,459.10元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为2,235,000元。第七条，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5.00%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。第十条，该房屋的交付必须符合下列条件：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。第十一条，甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。第十三条，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为双方签署《房屋交接协议》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房，甲方应向乙方提供《上海市新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。该合同附件一付款方式和付款期限记载，付款方式：分期付款、不贷款。1、乙方于2017年2月27日与甲方签约，并付首付房款1,150,000.00元;2、乙方于2017年03月31日前应支付房款1,085,000元。前述合同签订前后，原告于2017年2月27日前共计向被告支付首付房款1,150,000元。原告又于2017年4月10日向被告支付房款1,085,000元。然被告并未于合同约定日向原告交付涉案房屋。2018年5月28日，原、被告办理了涉案房屋交接手续，双方签订《房屋交接书》。交接书记载甲方交付给乙方的涉案房屋实测建筑面积为85.22平方米，另有地下附属面积0平方米，涉案房屋的总房价款为2,235,000元，乙方已付全部房款。同日，原、被告又签订《补充协议书》一份，约定：1、乙方要求甲方支付涉案房屋逾期交房一次性补偿款300,000元，乙方同意不再要求甲方赔偿损失、不再要求解除合同及退房等事宜；2、原甲乙双方签订的三弦商业广场《委托经营管理合同》起租日期不变，按原合同执行；3、甲乙双方约定上述交房条件，按甲方取得建设工程竣工验收备案证书，房屋交付标准按房屋现状交付；4、甲方应于2018年10月31日前办妥大产证，便于乙方办理上述房屋产权证书；5、甲方同意双方签署本协议后当天支付上述逾期交房补偿款给乙方；6、双方就涉案房屋逾期交付事宜再无其他争议；7、乙方承诺对上述补偿事宜应严守保密，不得泄露给他人……；8、上述补偿款到帐后本协议书生效；9、本协议一份，甲方留存。当日，被告按前述《补充协议书》约定向原告支付补偿款300,000元。因被告未按《补充协议书》约定的时间办妥大产证，遂原告于2018年11月22日向本院递交本案起诉状。审理期间，被告于2019年2月20日取得大产证，并于2019年2月28日向原告送达了《关于办理不动产登记手续的通知》，要求原告于2019年3月5日前至被告处领取办理房屋过户手续的资料，并向上海市闵行区不动产登记事务中心申领涉案房屋的房地产权证。原、被告庭审时均确认，原告在向被告购房时与第三方签署了关于涉案房屋的《委托经营管理合同》。现涉案房屋由第三方出租给他人经营使用，涉案房屋仍处于免租期。上述事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、房款支付凭证、房屋交接书，被告提供的《补充协议书》、补偿款支付凭证、大产证、《关于办理不动产登记手续的通知》、邮寄凭证及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应按约履行。作为卖售人的被告按约交付涉案房屋、协助原告办理涉案房屋的相关产权证书系其主要义务。然根据事实查明，被告在房屋的交付、产证的办理方面确实存在迟延。现双方的争议焦点为就被告的前述违约行为，原告能否主张相应的违约金、能否主张合同的解除。一、就被告逾期交房的违约行为，原告主张违约金。对此本院认为，被告虽于2018年5月28日方交付房屋，但根据原、被告签订的《补充协议书》之内容，双方就被告该点违约行为，已达成一致，由被告向原告一次性支付补偿款300,000元，原告同意不再要求被告赔偿损失、不再要求解除合同及退房等事宜。该《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效协议。实际被告亦按约履行了给付补偿款之义务，故原告再以该点意见主张逾期交房违约金，不符合双方约定，本院不予支持。至于原告提出《补充协议书》的条款为格式条款的意见，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第三十九条第一款又规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。就涉案补充协议而言，即便该协议中大多条款由被告预先拟定，但并不当然免去原告对于自己签署的材料内容应当清楚了解的责任，也不代表该些条款就一定符合格式条款要件、符合格式条款无效的要件。首先，原告作为具有完全民事行为能力的人应当对其签署的文件内容清楚了解，而涉案补充协议内容简短、条款清晰、并不冗长，原告若对此协议内容不清楚并不合理。其次，从补充协议内容可见，该协议主要是双方当事人针对被告逾期交房的违约后果所达成的解决方案。若原告未签署该份协议，根据预售合同约定，原告就被告逾期交房的违约行为当然可主张逾期交房违约金或行使合同解除权并追究被告相应违约责任。根据原告自行计算，原告可主张的违约金为36万余元，被告就此补偿原告30万元，并未明显损害原告的利益，且在确定的补偿金额下方又有下划线予以明确提示，该金额显然是双方协商的结果。再次，从补充协议约定内容、条款排序来看，“乙方同意不再要求甲方赔偿损失、不再要求解除合同及退房等事宜”仅针对被告逾期交房的行为。在被告于签署该份补充协议的当时向原告交付了房屋、被告又同意按照与原告协商一致的金额向原告支付补偿款的情况下，双方在合同中约定“乙方同意不再要求甲方赔偿损失、不再要求解除合同及退房等事宜”，合情合理。故原告提出《补充协议书》的条款为格式条款的意见，本院不予采纳。二、就被告逾期办理产证的违约行为，原告要求解除合同并主张房款的返还及相应损失。对此，本院认为，首先，虽然被告并未按预售合同以及补充协议的约定履行办理大产证、小产证的义务，但是双方签署的预售合同并未约定原告可就被告逾期办理产证的行为享有解除权。其次，现被告已取得建设项目(包括涉案房屋)的大产证，目前也并无证据证明在办理小产证方面存在障碍，且本院也注意到，原告自被告处购得涉案房屋后即选择与第三方签约、将涉案房屋委托第三方统一管理并对外出租，现涉案房屋亦已在第三方的管理下、对外出租中，故无论从小产证的办理、亦或是原告对涉案房屋的利用角度出发，均未见被告的逾期办证行为以达原告合同目的无法实现的程度，故原告以合同目的无法实现为由要求解除涉案预售合同并无依据。综上，原告要求解除合同、返还房款的诉请，本院均不予支持。至于原告主张的逾期办理产证的损失，本院认为，虽然双方签署的预售合同并未约定被告就其逾期办理产证的行为所应承担的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故原告主张逾期过户的损失，符合法律规定。关于损失的计算标准，原告现要求按照中国人民银行同期同档贷款利率计算，该标准低于法定标准，故本院予以支持。关于损失计算的起算点，虽然预售合同约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)”，但原、被告签订的《补充协议书》约定“甲方应于2018年10月31日前办妥大产证，便于乙方办理上述房屋产权证书”，而大产证又系办理小产证的前提，故本院认为原、被告已对产证的办理时间作出了变更，然被告并未按《补充协议书》约定的时间办妥大产证，被告应向原告承担自2018年11月1日起的逾期办理产证的违约责任。故就损失计算的起算点，本院认为原告主张有误，应调整为2018年11月1日。关于损失计算的截止点，本院认为，若原告主张合同继续履行，原告当然可就被告逾期办证行为主张相应损失直至被告办妥大产证之日止。但本案，原告诉请主张的系合同的解除，而非合同的继续履行，实际原告在主张合同解除之日起(即2018年11月22日)就无要求被告履行办理产证义务的意思，故自此以后也就不存在被告逾期办证的说法，因此本院认为，原告主张的损失计算的截止点应当为2018年11月21日。综上，被告就其逾期办证行为应向原告支付的损失的具体计算方式为：以2,235,000元为本金、按中国人民银行同期同档贷款利率的标准计算自2018年11月1日起至2018年11月21日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告三弦(上海)资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内以2,235,000元为本金、按中国人民银行同期同档贷款利率的标准向原告顾峥嵘支付自2018年11月1日起至2018年11月21日止的损失；二、驳回原告顾峥嵘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13,324.96元，由原告顾峥嵘负担13,295.96元，由被告三弦(上海)资产管理有限公司负担29元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇一九年三月十五日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。