山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0792民初342号原告：田士军，1971年2月9日出生，汉族，住潍坊市潍城区。委托诉讼代理人：许栋梁，山东韵恒律师事务所律师。被告：潍坊滨海潍鑫机动车驾驶员培训有限公司，住所地：潍坊滨海经济技术开发区央子街道青年街6号办公楼。法定代表人：张志强，执行董事。被告：张志强，男，1969年1月21日出生，汉族，住潍坊。以上二被告共同的委托诉讼代理人：马珊珊，山东优克律师事务所律师。被告：大连富丽石化贸易有限公司，住所地：辽宁省大连长兴岛经济区何屯村。法定代表人：高淑贤，董事长。委托诉讼代理人：孟令国，山东鸢都英合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海洋，山东鸢都英合律师事务所律师。原告田士军与被告潍坊滨海潍鑫机动车驾驶员培训有限公司（以下简称潍鑫培训公司）、张志强、大连富丽石化贸易有限公司（以下简称富丽贸易公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田士军及其委托诉讼代理人许栋梁、被告张志强及其与被告潍鑫培训公司共同的委托诉讼代理人马珊珊、被告富丽贸易公司的委托诉讼代理人孟令国、王海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田士军向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告潍鑫培训公司于2016年7月15日签订的《场地租赁合同》以及原告与被告潍鑫培训公司、张志强于2017年4月1日签订的《车间租赁合同》；并判令被告潍鑫培训公司立即向原告支付2016年7月15日签订的《场地租赁合同》的租赁标的物、判令被告潍鑫培训公司、张志强、富丽贸易公司立即向原告交付2017年4月1日签订的《车间租赁合同》的租赁标的物；2.依法判令被告潍鑫培训公司向原告支付租金240944.44元（该租金计算至2018年6月19日，之后的租金按照合同约定计算至被告将租赁标的物恢复原状并交还之日止）；3.依法判令被告潍鑫培训公司赔偿原告损失800000元（挖坑卖土损失600000元、破坏办公楼损失200000元，该损失数额是约计损失数额，具体数额待评估后确定）；4.依法判令被告潍鑫培训公司、张志强、富丽贸易公司共同向原告返还租赁物--两个车间，并恢复原状，如不能恢复原状，被告潍鑫培训公司、张志强、富丽贸易公司共同赔偿原告损失500000元（该损失数额是约计损失数额，具体数额待评估后确定）；5.本案诉讼费、保全费等由被告承担。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求：依法判令被告潍鑫培训公司赔偿原告挖坑卖土回填损失1610700元，破坏办公楼损失36191元；变更第4项诉讼请求：依法判令被告潍鑫培训公司、张志强、富丽贸易公司赔偿原告车间损失325398元。事实与理由：2016年7月15日，原告田士军与被告潍鑫培训公司签订《场地租赁合同》一份。合同约定，原告同意将位于潍坊滨海经济技术开发区青年街以南、海丰路以东原潍坊中潍家具制造有限公司的院落（不包括东车间、办公楼东一、二楼部分）出租给被告潍鑫培训公司使用，年租金290000元，每年7月15日支付该年下半年租金，每年1月15日支付上半年租金。合同签订后，原告按照约定将租赁标的物交付给被告潍鑫培训公司使用。被告潍鑫培训公司在使用期间，未征得原告同意，擅自在厂区院内东南角8000平方米范围内，挖出约6米深的大坑，将土方擅自运走销售，美其名曰挖个养鱼池，这种鲁莽行为给整个厂区造成极大的安全隐患，给原告造成巨大的经济损失，据初步估算，把这个大池子再次回填约需花费人民币600000元以上。另，被告潍鑫培训公司未经原告允许，擅自将办公楼房间改变结构，欲将其变成商务宾馆模式，但是后来因故又中途停止装修，致使目前多数房间内建筑垃圾遍布，墙体破损，严重破坏了房屋的原有结构，给整个办公楼带来了巨大的安全隐患。据初步估算，再恢复原貌需支出费用200000元以上。2017年4月1日，原告田士军与被告潍鑫培训公司、张志强签订《车间租赁合同》一份。合同约定，原告同意将位于潍坊滨海经济技术开发区青年街以南、海丰路以东原潍坊中潍家具制造有限公司院内东、西两个车间出租给被告潍鑫培训公司、张志强使用，年租金210000元，每半年交一次，每年7月15日支付该年下半年租金，每年1月15日支付上半年租金。协议签订后，原告按照约定将租赁标的交付给被告潍鑫培训公司、张志强使用，被告潍鑫培训公司、张志强至今未向原告支付租金。另外租赁合同第四条明确规定：未经原告同意，被告潍鑫培训公司、张志强不得将车间转租和改变车间原状。然而，被告潍鑫培训公司、张志强未征得原告同意擅自将租赁车间转租给被告富丽贸易公司，被告富丽贸易公司在明知未征得原告同意的情况下仍然在租赁涉案两车间内存放约20000吨石油焦（原油提炼后的剩余物质），从而成为两个车间的实际控制人。被告富丽贸易公司在使用两车间期间，由于机械作业操作不当造成车间主梁立柱、消防栓、塑钢门窗等部位不同程度损坏。被告潍鑫培训公司截止2018年6月19日，尚欠原告租赁费240944.44元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请判如所请。被告潍鑫培训公司辩称，原告要求解除合同无事实和法律依据，其一直履行支付租赁费的义务，并不具备合同解除的法定或者约定的解除要件，其不同意解除合同。同时原告擅自将承租给被告的部分场地转租给他人，属于违约行为，应当赔偿给其造成的损失；原告主张的租赁费240944.44元与事实不符，该数额是错误的，截止到2018年6月19日尚欠原告租赁费45000元；原告的其他主张均与事实不符，要求被告承担800000元的损失无事实和法律依据。被告张志强辩称，其仅代表公司签署合同，其签字行为系职务行为，根据《民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任，由公司承担合同的责任，张志强无需承担任何责任。综上，望法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告富丽贸易公司辩称，原告所诉事实与理由并不属实，原告请求其返还租赁物及赔偿损失的请求无任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月15日，原告田士军（甲方）与被告潍鑫培训公司（乙方）签订《租赁合同》（以下简称《合同一》）一份，合同约定将甲方位于潍坊滨海经济技术开发区青年街以南、海丰路以东原潍坊中潍家具制造有限公司及附着物出租给乙方（不包括东车间、办公楼东一、二层；在甲方没启用前乙方可无偿使用，西车间如甲方有重大项目，若有变化双方协商解决）；租赁期限自2016年7月15日至2024年7月14日，租赁期八年，根据国家经济形势变化，双方自行协商，租金涨幅或下调不超过5%/年；年租金290000元，支付方式：自合同签订之日起，每年7月15日支付该年下半年租金，每年1月15日支付该年上半年租金，租赁满一年后，提前一个月支付次年租金。合同并对双方其他权利义务进行了约定。2017年4月1日，原告（甲方）与被告潍鑫培训公司（乙方）签订《租赁合同》（以下简称《合同二》）一份，约定甲方将位于潍坊滨海经济技术开发区青年街以南、海丰路以东原潍坊中潍家具制造有限公司院内东、西两个大车间出租给乙方，租赁期限自2017年4月1日至2024年3月30日，租赁期七年，根据经济形势变化，双方约定租金每年上涨不超过5%；租金为每年210000元，每半年交一次，从第二次开始提前一个月支付下一次的租金；未经甲方同意，乙方不得将车间转租和改变车间原状；租赁期满，乙方负责车间的维修和维护。同日，原告（甲方）与被告张志强（乙方）签订《出租车间交接确认表》一份，主要内容为：在签订合同前，双方共同实地对两个车间现状进行了查验，确定东、西两个车间主体结构完好，消防设施以及水、电齐全，无损坏现象，符合正常使用的各项指标，乙方租赁后应该及时维护保养，以确保车间的正常使用。上述合同签订后，原告依约将案涉租赁物交付被告潍鑫培训公司占有使用；截至2018年11月5日，被告潍鑫培训公司共计向原告支付租赁费598000元。2016年底2017年初，被告潍鑫培训公司占有使用案涉租赁物后，未经原告同意在场地内挖坑、修建观景池未果，对场地造成破坏。2017年初，被告潍鑫培训公司未经原告同意擅自将办公楼改建宾馆未果，对办公楼造成了部分损坏。2017年7月22日，被告潍鑫培训公司（甲方）与被告富丽贸易公司（乙方）签订《租赁合同》（以下简称《合同三》），约定将甲方承租的位于潍坊滨海经济技术开发区青年街以南、海丰路以东原潍坊中潍家具制造有限公司院内的1号车间及周边20米内的土地和地下地上附着物等租赁给被告富丽贸易公司，被告富丽贸易公司租赁1号车间的用途为储存、掺配石油焦。2017年12月3日，被告潍鑫培训公司（甲方）与被告富丽贸易公司（乙方）签订《租赁合同》（以下简称《合同四》），约定将甲方承租的位于潍坊滨海经济技术开发区青年街以南、海丰路以东原潍坊中潍家具制造有限公司院内的2号车间及周边20米内的土地和地下地上附着物等租赁给被告富丽贸易公司，被告富丽贸易公司租赁2号车间的用途为储存、掺配石油焦。上述合同中，双方均对租赁期限、租赁费及支付方式等进行了约定。合同签订后，被告潍鑫培训公司将1号、2号车间租赁给被告富丽贸易公司使用。2017年8、9月份，原告已知悉被告潍鑫培训公司将1号、2号车间租赁给被告富丽贸易公司使用的事实。因被告富丽贸易公司在使用1号、2号车间的过程中对车间造成损坏，原告要求被告富丽贸易公司将存放的石油焦清理出去，被告富丽贸易公司以其与被告潍鑫培训公司租赁合同未到期为由拒绝搬离。后经原告与被告富丽贸易公司多次协商，被告富丽贸易公司于2018年6月10日将1号、2号车间内的石油焦全部运出，其与被告潍鑫培训公司的租赁合同已终止。在运出石油焦过程中，被告富丽贸易公司同意为原告维修车间，并将铲车一辆质押给原告。自2018年6月8日至2018年7月17日，原告多次与被告富丽贸易公司工作人员李一通过电话、微信方式协商车间维修方案及报价，双方并未达成一致。本案审理过程中，原告申请对涉案标的物恢复原状产生的费用进行评估，本院依法委托山东三元资产评估有限公司进行了司法鉴定，该评估机构于2018年12月25日出具鲁三元资评字[2018]第1282号评估结论书，评估结论如下：车间、回填、办公楼恢复原状的费用为1972289元。其中车间恢复原状所需费用为325398元；场地内大坑的土方回填所需费用为1610700元；办公楼恢复原状所需费用为36191元。原告为此支付评估费15000元。现原告诉请解除与被告潍鑫培训公司、张志强签订的两份租赁合同，要求被告潍鑫培训公司支付租金，并要求三被告交付涉案租赁标的物；要求被告潍鑫培训公司赔偿原告挖坑卖土回填损失1610700元，破坏办公楼损失36191元；要求被告潍鑫培训公司、张志强、富丽贸易公司赔偿原告车间损失325398元。上述事实，有原告提交的其与被告潍鑫培训公司签订的租赁合同两份、车间总结确认表一份、租赁费的明细表一份、照片一宗、录音材料、微信聊天记录一宗、被告潍鑫培训公司提交的通话录音一份、转账明细一宗、民事起诉状一份、被告富丽贸易公司提交的其与被告潍鑫培训公司、张志强签订的租赁合同两份、本院依法委托鉴定的鲁三元资评字[2018]第1282号评估结论书一份、鉴定费发票一份以及当事人陈述等证据在案为证。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告潍鑫培训公司向原告支付租金的具体标准。原告主张，其与被告潍鑫培训公司于2016年7月15日、2017年4月1日签订的两份租赁合同是独立的，被告潍鑫培训公司应分别按照两份租赁合同的约定向原告支付租金；根据合同约定，截至2018年6月19日，被告潍鑫培训公司共应支付原告租金815944.44元。被告潍鑫培训公司主张2017年4月1日签订的租赁合同并没有实际履行，双方口头约定2018年1月15日起该车间就和前期租赁的场地租赁费按照每年400000元计算，2018年1月15日支付上半年租赁费200000元，7月15日支付下半年租赁费200000元。对被告潍鑫培训公司提出的租金发生变更的主张，原告不予认可。本院认为，双方签订的两份租赁合同租赁标的物、签订时间、租金交纳时间均不相同，系两份独立的合同；又因租金条款系租赁合同中的重要条款，对租金的重大变更应由双方一致确认；双方在2017年4月1日签订租赁合同后，又签订了出租车间交接确认表，应当认定两份租赁合同均已经实际履行。故对租金支付标准，应当按照两份租赁合同的约定来确定。被告潍鑫培训公司主张租金发生变更，因原告不予认可，被告无证据证实，故本院不予采信。2、关于本院委托鉴定的鲁三元资评字[2018]第1282号评估结论书。原告及三被告均对评估报告真实性无异议，原告主张评估报告中明确消防设施地下部分隐蔽工程无法确定工程量，对该部分损失，其保留向被告富丽贸易公司主张诉求的权利；被告潍鑫培训公司、张志强认为评估数额过高，尤其关于土方回填的费用，评估报告中并没有详细的列举计算依据，应对土方面积如何测量进行解释说明，并对土方回填损失如何计算及回填程度作出解释；被告富丽贸易公司对证明内容不予认可，该评估报告车间损失的评估认定价格过高，远高于原告的实际损失，且内容不符合《资产评估职业准则-资产评估报告》文件的要求，其要求进行重新鉴定，并提交书面鉴定申请书一份。针对三被告提出的异议，本院依法要求山东三元资产评估有限公司作出书面说明，该评估机构于2019年1月31日出具情况说明一份。本院依法组织双方对该情况说明进行了质证，对该情况说明，原告无异议；被告潍鑫培训公司、张志强对情况说明所述的土方面积不认可，认为测量不准确，对土方价格过高，该评估报告提出经市场调查认定的价格，评估公司应当提供相关的调查记录；被告富丽贸易公司对说明内容不予认可，认为该说明内容并未解决其提出的质疑，无法达到证明目的。本院认为，该评估结论书系本院依法委托第三方专业鉴定机构作出，叙述明确，依据充分，且鉴定机构对当事人有异议的鉴定情况进行了详细的书面说明，三被告所提出的异议不足以推翻该鉴定结论，故对该评估结论书，本院依法予以采信。对原告主张的各项损失，应以鲁三元资评字[2018]第1282号评估结论书为依据。本院认为，本案的争议焦点为：（一）原告与被告潍鑫培训公司签订的租赁合同应否解除，被告潍鑫培训公司欠付原告租金的具体数额；（二）关于原告主张的各项损失，被告潍鑫培训公司、张志强、富丽贸易公司应否及如何赔偿。关于争议焦点一，原告与被告潍鑫培训公司于2016年7月15日、2017年4月1日签订的两份租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。原告已按照合同约定履行了交付租赁物的义务，被告潍鑫培训公司无正当理由未按约支付租赁费，经原告催告，在合理期限内仍未予支付，原告可以行使合同解除请求权，并有权要求被告潍鑫培训公司支付合同约定的相关租金。合同解除后，被告潍鑫培训公司应当在合理期间内将涉案场地、办公楼及车间腾空并交还给原告。因被告潍鑫培训公司与被告富丽贸易公司签订的《合同三》《合同四》已经终止，被告富丽贸易公司已从涉案车间中迁出，故原告要求被告富丽贸易公司交付涉案标的物，无事实依据，本院不予支持。关于被告潍鑫培训公司欠付原告租金的数额，根据《合同一》的约定，截至2018年6月19日，被告潍鑫培训公司应向原告支付租金559342.46元（290000元÷365天*704天）；根据《合同二》的约定，截至2018年6月19日，被告潍鑫培训公司应向原告支付租金255452.05元（210000元÷365天*444天）；被告潍鑫培训公司已向原告支付租金598000元；截至2018年6月19日被告潍鑫培训公司尚欠原告租金216794.51元（559342.46元+255452.05元-598000元），被告潍鑫培训公司应予支付。自2018年6月20日起至双方合同解除之日，被告潍鑫培训公司仍应向原告继续支付租金，该租金标准为1369.86元/天（500000元÷365天）；自双方合同解除之日至实际腾房之日，被告潍鑫培训公司仍应向原告支付相应的房屋使用费，该房屋使用费的标准可参照双方签订的两份租赁合同确定的租金计算，即1369.86元/天。故被告潍鑫培训公司应向原告支付租金和房屋占用费，自2018年6月20日起至被告潍鑫培训公司实际腾退房屋之日止，按照每天1369.86元计算。关于争议焦点二，根据《合同一》的约定，被告潍鑫培训公司在承租期间负责使用部分的维修、保养。本案中，原告将涉案场地及房屋租赁给被告潍鑫培训公司，被告潍鑫培训公司在使用过程中，未经原告同意，擅自在涉案场地挖坑、修建观景池、改建办公楼均未果，对涉案场地及办公楼均造成了损坏。对该部分损失，应由被告潍鑫培训公司承担赔偿责任。关于土方回填损失，原告主张场地原为平地，但未提交证据证实；被告潍鑫培训公司确认在场地挖坑的事实，但主张场地原就有一个小水池，其系在此基础上挖坑修建观景池，对此，其亦未提交证据证实，原告不予认可；因无法查实场地原状，但被告潍鑫培训公司未经原告同意擅自挖坑存在重大过错，故本院酌定，对土方回填的损失，由原告和被告潍鑫培训公司按照3﹕7的责任比例承担，鲁三元资评字[2018]第1282号评估结论书，场地内大坑的土方回填所需费用为1610700元，故对该损失，应由被告潍鑫培训公司承担70%，计款1127490元（1610700*70%）。对办公楼恢复原状的损失，根据鲁三元资评字[2018]第1282号评估结论书确定为36191元，对该部分损失，应由被告潍鑫培训公司承担。故被告潍鑫培训公司应赔偿原告土方回填、办公楼恢复原状的损失共计1163681元（1127490元+36191元）。根据《合同二》的约定，未经原告同意，被告潍鑫培训公司不得将车间转租和改变车间原状，租赁期间，被告潍鑫培训公司负责车间的维修和维护，被告潍鑫培训公司未经原告同意，擅自将涉案两车间转租给被告富丽贸易公司，被告富丽贸易公司在使用过程中对车间造成损坏，未尽到善良注意义务，故被告富丽贸易公司作为侵权人应对原告的损失承担赔偿责任；被告潍鑫培训公司违反合同擅自转租，且在损坏产生时未采取有效行为阻止被告富丽贸易公司使用或及时终止转租合同，被告潍鑫培训公司对该损坏的产生存在重大过错，应对原告的损失承担连带责任。被告张志强原系被告潍鑫培训公司职工，现系被告潍鑫培训公司法定代表人，其签字行为经被告潍鑫培训公司追认，应认定为职务行为，故原告要求被告张志强承担连带赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。关于两车间恢复原状的费用，根据鲁三元资评字[2018]第1282号评估结论书，本院确认为325398元，对该部分损失，应由被告潍鑫培训公司、被告富丽贸易公司连带赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第六项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告田士军与被告潍坊滨海潍鑫机动车驾驶员培训有限公司于2016年7月15日、2017年4月1日签订的《租赁合同》；二、被告潍坊滨海潍鑫机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于潍坊滨海经济技术开发区青年街以南、海丰路以东原潍坊中潍家具制造有限公司院内的车间、办公楼和院落腾出并交还给原告田士军；三、被告潍坊滨海潍鑫机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田士军支付租金216794.51元（计算至2018年6月19日）；并支付自2018年6月20日起至被告滨海潍鑫机动车驾驶员培训有限公司实际交还房屋之日止的租金和房屋占用费，按照每天1369.86元计算；四、被告潍坊滨海潍鑫机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告田士军土方回填、办公楼恢复原状的损失1163681元；五、被告大连富丽石化贸易有限公司、潍坊滨海潍鑫机动车驾驶员培训有限公司连带赔偿原告田士军两个车间恢复原状的损失325398元，于本判决生效之日起十日内付清；六、驳回原告田士军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24506元，财产保全申请费5000元，共计29506元，由原告田士军负担6764元，被告潍坊滨海潍鑫机动车驾驶员培训有限公司负担18404元，被告大连富丽石化贸易有限公司负担4338元。司法鉴定费15000元，由被告潍坊滨海潍鑫机动车驾驶员培训有限公司负担12525元，被告大连富丽石化贸易有限公司负担2475元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  牟明刚人民陪审员  徐庆云人民陪审员  秦素娟二〇一九年三月十五日法官助理付琳琳书记员袁田田