广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初6163号原告：广东乐天创意园投资有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇市南公路黄阁段230号自编1栋202房，统一社会信用代码91440115MA59A0C48K。法定代表人：余瑞珠，职务执行董事。委托诉讼代理人：蒲治，广东冯大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽冬，广东冯大律师事务所律师。被告：广州云联房地产经纪有限公司，住所地广东省广州市南沙区合兴路56号4号楼408室（MZ），统一社会信用代码914401013401847318。法定代表人：欧阳云雁。第三人：广州漫点科技股份有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇市南公路黄阁段230号自编9栋506、507、508、509、510，统一社会信用代码91440101MA59LQ7N2Q。法定代表人：欧阳信益。原告广东乐天创意园投资有限公司（以下简称乐天公司）诉被告广州云联房地产经纪有限公司（以下简称云联公司）、第三人广州漫点科技股份有限公司（以下简称漫点公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐天公司的委托诉讼代理人刘丽冬到庭参加诉讼,被告云联公司及第三人漫点公司经本院合法传唤，无正当理由未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐天公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》于2018年6月23日解除，确认被告所交合同保证金和水电保证金18200元已由原告没收、归原告所有；2.被告支付所欠2018年6月1日至2018年6月30日的租金4400元、2018年6月1日至2018年6月30日的管理费440元、2018年5月1日至2018年5月31日的电费47元及违约金4887元（违约金按照拖欠金额总额4887元的日3%计算，从2018年6月6日起计算至付清之日止，违约金以本金为限），支付应补免租期租金11781元、留置物品占用场地费11018元及搬运费390元；3.第三人对本案确定的被告债务承担连带清偿责任；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是位于广州市南沙区××号物业的经营人。2017年8月14日，原告与被告签订9栋502单元的《房屋租赁合同》。2017年8月11日、2017年8月26日，原告与第三人分别签订9栋506、507、508、509、510单元和501、503、505单元的《房屋租赁合同》，约定向被告和第三人出租上述单元，被告和第三人于签订合同当日支付了合同保证金和水电保证金。原告按合同约定交付上述单元给被告和第三人使用。被告和第三人承租期间，对9栋501、502、503、505、506、507、508、509、510单元作连通状态使用，使用同一线路电路，对单元内空间和物品也没有区分。被告和第三人为此于2017年8月11日向原告签署了《违约连带责任书》。因被告与第三人均拖欠2018年6月份租金、综合服务费、2018年5月份电费等费用，经催收仍未缴清，拖欠满15日。原告依据《房屋租赁合同》的约定决定解除合同，在2018年6月21日寄出《解除合同和收铺通知》给被告和第三人，内容有“解除合同、没收已交费用、视同贵司放弃该单元里的物品，由我司全权处理”等。因通知书无人签收，在2018年6月23日被快递公司退回，已按合同规定视同送达。所以原告已按合同约定于2018年6月23日没收了被告所交保证金18200元，后全权处置并没收在租赁房屋内的全部物品。原告认为，被告未能履行承租人缴交租金等费用的义务，经催收仍未交清，欠费时间达到15日，已经构成根本违约，应承担相应的法律后果。第三人应按其承诺对被告的违约行为承担连带责任。原告根据合同约定解除合同、没收保证金并处置单元内物品，有充分的合同依据及法律依据，请人民法院予以确认。被告云联公司无答辩。第三人漫点公司无答辩。经审理查明：广东省广州市南沙区××号（自编九栋）的权属人为明兴（番禺）五金塑料制品有限公司，不动产权证书号为粤（2017）广州市不动产权第11××29号，建筑面积为5062.0909平方米，规划用途为厂房。2017年8月14日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订编号为9栋502的《租赁合同》，约定：“甲方将位于广州市南沙区××号的9栋502房出租给乙方使用，公摊加建筑面积约88平方米。租期从2017年8月11日至2020年8月31日，其中装修免租期为首/天，2017年11月1日起计租金。该房屋每月租金为税后4400元，自2018年9月1日起至2020年8月31日每年的月租金在上一年的基础上递增5%，具体为2017年8月11日至2017年10月31日为免租期，2017年11月1日至2018年8月31日为4400元，2018年9月1日至2019年8月31日为4620元，2019年9月1日至2020年8月31日为4851元。第四条、关于该房屋的其他费用。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.综合服务费。该房屋每月综合服务费为440元，自2017年8月11日起计费。2.水、电费。根据实际表数每月计费。3.公共水、电费。按该房屋面积每月分摊。第五条、付款方式。1.乙方应于本合同生效之日向甲方支付相当于3个月租金的款项为履行本合同的保证金，即13200元。签订本合同时，乙方应向甲方支付5000元作为水电保证金。2.该房屋当月的租金、综合服务费及上月的水、电费，乙方应于当月5日前以现金或转账方式向甲方缴纳。3.以上各项费用不包含租赁税，如政府征收则由乙方负担。4.租赁期满或解除合同之日，乙方没有任何违约行为且所有费用均清算完毕并交回该房屋后，甲方在30个工作日内将保证金无息退回乙方。合同期满后乙方结清水电费的，甲方在30个工作日内将水电保证金无息退回乙方。第八条房屋交付及收回的验收。3、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，一切嵌装在房屋结构和围墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走（空调机、风扇除外），余留物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处理。拆除自有设施时不得影响房屋的正常使用。乙方未按约定期限交回该房屋或拒绝办理收回手续的，甲方有权采取适当措施予以收回，乙方承诺在此情况下该房屋内一切财产物品由甲方处置，由此产生的费用及损失由乙方承担。第十四条、合同的变更、解除与终止。3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（3）拖欠租金或其他费用达15日，或拖欠租金或其他费用累计达30日的；第十五条、违约责任。1.延迟履行合同义务的违约责任。（1）甲方未按约定提供物业给乙方的，每逾期一日，须按月租金额的3%向乙方支付违约金。乙方因期满或解约等应交还该房屋，延迟交还的，应当按原租金标准计付房屋使用费，同时每逾期一日，须按月租金额的3%向甲方支付违约金。（2）乙方逾期交付租金、综合服务费等约定费用的，每逾期一日，乙方须按拖欠金额的3%向甲方支付违约金。2.因其中一方违约导致合同解除的，违约方应当承担如下违约责任：（1）在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该向甲方支付相当于三个月租金的违约金，同时赔偿甲方经济损失。（2）违约方应当向守约方赔偿经济损失。损失包括但不限于因纠纷而产生的诉讼费、律师费、公证费、鉴定费等实际损失。（3）保证金等费用处理。甲方违约的，应将保证金退回乙方；乙方违约的，已缴纳的全部费用甲方不予退回，包括但不限于保证金、按金、中介费、活动费、推广费等。如乙方在合同期未满之前单方撤场或是因乙方原因提前解除合同，无论合同是否有效，乙方愿意向甲方支付已经享受的免租期或租金优惠期间的场地使用费，并承诺以所交的保证金优先支付上述场地使用费。3.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止，双方互不承担责任。第十七条、通知和送达。双方之间的通知，均以本合同写明的通讯地址为准。文件寄送时，以收件方签收之日为送达时间。如发生收件方拒收或退件的，以文件发出之日邮戳时间为送达时间。租赁期间，任何一方变更通讯地址的，应书面通知对方。乙方通讯地址：广州市白云区××栋。联系人：张曼林，联系电话：185××××0223。”同日，被告向原告交纳合同保证金13200元和水电保证金5000元。原告在庭审中陈述其于2017年8月11日将案涉租赁物交付给被告使用；被告交清2018年5月31日前的租金和综合服务费，但经原告催告后至今未交纳2018年6月份的租金和综合服务费；原告于2018年6月5日发现被告停止营业；原告于2018年6月21日以欧阳云雁为收件人和以广东省广州市白云区××号为地址，邮寄其于2018年6月15日制作的《解除合同及收铺通知》，邮件于2018年6月23日被退回；原告于2018年6月25日自行收回案涉租赁物，并另行出租；广州市南沙区××号（自编九栋）与案涉租赁物系同一地址。2017年8月11日，原告（甲方、出租人）与第三人（乙方、承租人）签订编号为9栋506、507、508、509、510《租赁合同》，约定：“甲方将位于广州市南沙区××号的9栋506、507、508、509、510房出租给乙方使用，公摊加建筑面积约549平方米。租期从2017年8月11日至2020年8月31日，2017年11月1日起计租金。该房屋每月租金为税后27450元，自2018年9月1日起至2020年8月31日每年的月租金在上一年的基础上递增5%，具体为2017年8月11日至2017年10月31日为免租期，2017年11月1日至2018年8月31日为27450元，2018年9月1日至2019年8月31日为28823元，2019年9月1日至2020年8月31日为30264元。第四条、关于该房屋的其他费用。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.综合服务费。该房屋每月综合服务费为2745元，自2017年8月11日起计费。……第五条、付款方式。1.乙方应于本合同生效之日向甲方支付相当于3个月租金的款项为履行本合同的保证金，即82350元。签订本合同时，乙方应向甲方支付30000元作为水电保证金。……”2017年8月14日，第三人向原告支付9栋506、507、508、509、510《租赁合同》的合同保证金82350元和水电保证金30000元。2017年8月26日，原告（甲方、出租人）与第三人（乙方、承租人）签订编号为9栋501、503、505《租赁合同》，约定：“甲方将位于广州市南沙区××号的9栋501、503、505房出租给乙方使用，公摊加建筑面积约379平方米。租期从2017年8月11日至2020年8月31日，2017年11月1日起计租金。该房屋每月租金为税后18950元，自2018年9月1日起至2020年8月31日每年的月租金在上一年的基础上递增5%，具体为2017年8月11日至2017年10月31日为免租期，2017年11月1日至2018年8月31日为18950元，2018年9月1日至2019年8月31日为19898元，2019年9月1日至2020年8月31日为20893元。第四条、关于该房屋的其他费用。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.综合服务费。该房屋每月综合服务费为1895元，自2017年8月11日起计费。……第五条、付款方式。1.乙方应于本合同生效之日向甲方支付相当于3个月租金的款项为履行本合同的保证金，即56850元。签订本合同时，乙方应向甲方支付15000元作为水电保证金。……”2017年8月14日，第三人向原告支付9栋501、503、505《租赁合同》的合同保证金56850元和水电保证金15000元。2017年8月11日，被告与第三人签订《违约连带责任书》，内容：“本人/本公司于2017年8月11日于广州市乐天云谷签署了广州市南沙区××号（地址）乐天云谷以下单元租赁合同：9栋501、503、505单元，面积379平方米，承租方：广州漫点科技股份有限公司；9栋502单元，面积88平方米，承租方：广州云联房地产经纪有限公司；9栋506、507、508、509、510单元，面积549平方米，承租方：广州漫点科技股份有限公司。因上述单元属于连通状态，共同使用同一线路用电，如租赁期间上述单元有任何一家合同承租方出现违约情况，本人/本公司愿意承担违约连带责任。如甲方依据租赁合同条款对上述全部单元采取停电、停水等相关措施的，后果及造成的损失由本人/本公司自行承担，与甲方无关。”本院根据广州市劳动人事争议仲裁委员会移送的保全申请，于2018年7月12日另案作出（2018）粤0115财保94-104号民事裁定书，裁定：“查封、扣押被申请人广州漫点科技股份有限公司价值1379689.35元财产或冻结其等值的银行存款。”本院于2018年8月2日送达（2018）粤0115财保94-104号协助执行通知书，请原告协助执行下列事项：“请协助查封广州漫点科技股份有限公司在你公司的押金202400元及代为保管的空调转让款67813.2元。”同日，查封水依生植物饮料330箱、漫点固定资产盘点表和漫点办公用品盘点表物品（两项盘点表的物品现存放于出租方自编的乐天云谷9-105号一层仓库处）。原告在庭审中陈述上述查封的押金包括本案被告交纳的合同保证金和水电保证金18200元。原告为证明2018年5月份的电费，在庭审中向本院提交了2018年5月20日制作的收费通知单，显示2018年5月份电梯公摊和照明公摊分别是6元和18元。原告在庭审中陈述其将被告、第三人的物品共同放置在9栋105房，所占用的面积为710平方米，原告根据园区水平自行确定每月费用是39050元，被告、第三人租赁的涉案物业总的面积是1016平方米，被告租赁的物业是88平方米，故被告需承担的使用费、搬运费分别是11018元、390元。原告未提供搬运费的证据。原告提供视频光盘显示原告于2018年6月25日对第三人租赁的租赁物进行开锁及清点室内物品。以上事实，有《租赁合同》三份、查册表、保证金收据三张、《违约连带责任书》、《解除合同及收铺通知》、快递单客户存根、投递流水清单、收费通知单、（2018）粤0115财保94-104号民事裁定书及协助执行通知书、查封财产清单、原告陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的案涉《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告已根据合同约定履行交付案涉租赁物给被告使用的义务，被告亦应当按照合同约定支付租金、管理费、水电费给原告。案涉《租赁合同》约定被告应于每月5日前向原告支付当月租金、管理费和上个月的水电费等款项，逾期拖欠达15日，原告有权解除案涉合同并收回租赁物，而被告经过原告催告，未能在2018年6月20前支付当月租金和管理费，达到合同解除条件，但原告未能按照合同约定地址向被告送达解除合同通知书，且邮件于2018年6月23日被退回，解除案涉合同的意思表示未能有效送达，故原告主张案涉合同于2018年6月23日解除的诉请，依据不足，本院不予支持。因原告于2018年6月25日收回案涉租赁物，以实际行动于该日解除案涉租赁合同，因月租金和管理费标准分别为4400元和440元，故被告应当向原告继续支付2018年6月1日至2018年6月25日的租金3667元和管理费367元。根据原告提交的《收费通知单》显示2018年5月份电梯公摊和照明公摊分别为6元和18元，故被告应当向原告支付2018年5月1日至2018年5月31日的电费24元，对原告主张此期间超过部分的电费，依据不足，本院不予支持。案涉合同约定被告应于当月5日前支付当月租金、管理费及上月水电费，逾期则每日按拖欠金额的3%向原告支付违约金，原告主张被告按照合同约定违约金标准支付自2018年6月6日计至付清之日止的违约金，违约金以本金为限。因被告未出庭抗辩并申请调整违约金标准，对于原告主张违约金标准，本院予以准照。因按上述计算方式的违约金已经超过本金4058元，故被告应当向原告支付违约金4058元。案涉合同约定因被告原因提前解除合同，被告愿意向原告支付免租期间的场地使用费，故原告主张被告支付2018年8月11日至2018年10月31日的场地使用费11781元，符合合同约定，本院予以支持。因原告未提供证据证实其搬运被告物品及所产生的搬运费、被告物品占用原告场地及场地占用费的实际损失，应当承担举证不能的法律后果，原告主张被告支付留置物品占用场地费11018元及搬运费390元，依据不足，本院不予支持。因原告陈述案涉合同保证金和水电保证金现被法院另案查封冻结，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，原告诉请没收上述保证金，实质上是对查封执行标的存在异议，足以阻却查封执行，应当按照案外人执行异议程序提出主张，故对于原告主张没收被告所交的合同保证金和水电保证金18200元的诉请，本案不予调处，由原告另循法律途径解决。根据被告与第三人签署的《违约连带责任书》，第三人为被告履行案涉合同违约承担连带责任，是当事人真实意思表示，合法有效，原告据此向第三人主张连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款的规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”第三人在上述《违约连带责任书》表明对被告的违约承担连带责任，未明确保证担保范围，故原告主张第三人对于被告全部债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”故第三人承责后，有权向被告追偿。被告、第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第二款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州云联房地产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东乐天创意园投资有限公司支付2018年6月1日至2018年6月25日的租金3667元和管理费367元、2018年5月1日至2018年5月31日的电费24元及拖欠前述租金、管理费和电费违约金4058元、以及应补免租期租金11781元；二、第三人广州漫点科技股份有限公司对上述第一项判决确定的被告广州云联房地产经纪有限公司的债务承担连带清偿责任，第三人广州漫点科技股份有限公司承责后，有权向被告广州云联房地产经纪有限公司追偿；三、驳回原告广东乐天创意园投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费624元，由原告广东乐天创意园投资有限公司承担247元，由被告广州云联房地产经纪有限公司、第三人广州漫点科技股份有限公司承担377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  吴树永人民陪审员  陈润彰二〇一九年三月二十五日法官助理李叶豪书记员陈洁莹