广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终4947号上诉人（原审原告）：惠州市顺昌实业集团有限公司，住所地：惠阳区淡水镇上塘西村61号。法定代表人：叶伟雄。委托诉讼代理人：刘剑仁，系广东君一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗某，男，汉族，1974年3月17日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：刘小辉、赵杰，均系广东达伦律师事务所律师。上诉人惠州市顺昌实业集团有限公司、罗某因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初9841号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市顺昌实业集团有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决第二项的违约金计算方式：①将月利率2%改判为按日0.3%计算；②一审判决只判决2014年12月至2016年1月期间的欠款计付违约金，应改判为2014年12月至2017年7年期间的所有欠款均以合同约定的月基数（2014年12至2016年9月的月基数为95000元，2016年10月至2017年7月的月基数为99750元）分别从每期欠款当月21日以日0.3%计付至实际清偿之日；③将“含被告罗某已交纳的押金100000元”改判为被告押金10万元由原告没收。2、撤销一审判决第三项，改判为被告在租赁土地上搭建的房屋及附着物无偿归原告所有。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以月利率2%“酌调”违约金计算标准没有依据，且违反了“微调”启动规则，该判项无效。日0.3%的违约金计算标准系双方在合同中自愿达成的条款，是双方的真实意思表示，具有法律效力，当事双方及裁判者均应遵循此效力。本案并非民间借贷纠纷，一审判决却完全以民间借贷的通常利率下判，这是混淆了不同的法律关系。另外，根据《合同法》第114条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一是对于违约金高低的调整，一定要有当事人的请求为前提，法院不能在无请求的前提下主动为之；二是法院调整的尺度也很明确，是“适当减少”。本案被告并无向法院提出减少的请求，一审法院不仅向其主动启动“酌调”裁判机制，而且把法律规定的微调尺度肆意变成断崖式的削减，均直接违反法律规定，且未免有失公平公正。二、一审判决判定合同解除后至被告实际交出租赁物时的这一期间被告只应承担租金，而不承担违约责任，违法且不公平，该判项无效。双方合同因被告单方违约而依法解除，但被告依然强占1年半后才交出租赁物。按一审的逻辑，合法占有期间应承担违约责任，强占期间反而无需承担违约责任，违法成本更低，岂不是以司法判决形式间接鼓励违法？合同解除，只是双方权利义务终止；《合同法》第98条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”双方合同第三条是对租金和违约金的结算条款，只要被告没有实际退出租赁物，该结算条款的效力就一直存在，不受影响。最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第26条对此更是有明确规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。虽然此为买卖合同的规定，但是《合同法》第174条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”可见，合同解除后至交出租赁物前，被告仍然应当承担违约责任。三、一审判决以显失公平为由驳回原告享有临建物和押金的诉请，没有依据，该判项无效。1、关于临建物归属的条款，其性质为清理性条款。在土地租赁合同中，对解除合同后临建物归属的约定，其性质实际就是《合同法》第98条规定的清理条款。其涉及的是土地交还后，在土地上临时设置的建筑物等如何进行清理的问题：如归承租者所有，则由承租者负责清理；如归出租者所有，则由出租者负责清理。其效力的认定，适用合同效力的一般原则。只要主体行为能力适格、意思表示真实、不违反法律法规强制性规定和公序良俗原则，一经达成就发生法律效力。2、何为显失公平，民法总则已经给出了答案。《民法总则》第151条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”一审判决未能论证被告在签订合同时存在被对方利用其“处于危困状态、缺乏判断能力”，就以公权力判定该条款为显失公平条款，显然违反法律规定，唯此才真是有失公允。3、显失公平必须由当事人一方向法院或者仲裁机构提出变更或者撤销请求。《合同法》第54条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”《民法总则》第151条也规定了必须由“受害方”提出请求的程序。也就是，显失公平条款，法院不能主动启动审查程序，更不能主动作出撤销之裁判。本案没有任何一方向法院提起变更或者撤销之诉，法院并未作出撤销判决，一审判决当然无权否定该条款的效力。3、撤销权的行使，法律规定有严格的除斥期间的限制。《合同法》第55条规定，“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使”，撤销权消灭；民法总则则有更为严厉的规定。被告并无在法律规定的期间以显失公平为由行使撤销权，反证被告作为当事人从未当自己为显失公平的受害人，裁判者凭何主动为其“鸣冤叫屈”？从前述法律规定可以看出，即使合同成立时显失公平，只要“受害方”不在除斥期间内提起撤销之诉，就视为当事人接受、达到显失公平消除的效果；对之，公法和公权力就不应再予干预。综上，所列一审判决的几个判点均是违反法律的判决，导致依法成立的合同效力被动摇，经济行为预期无保障，市场秩序无稳定，法律和司法威严受损。特此上诉。上诉人罗某发表答辩意见：一、答辩人认为一审法院对过高的违约金予以调整并未违反法律规定，乃其职权范围内的调整，并无不妥。一方面，对于司法实践中违约金约定过高的情形，法律并未明文禁止规定人民法院不能依职权主动调整，为保持合同的公平合理性，在合同约定的违约金显然过分高于违约损失的情形下，人民法院是可以予以调整的，以防止实质不公。另一方面，答辩人在一审过程中以抗辩方式提出过违约金不存在，一审法院经过释明后才将违约金调至月息2%，即便一审法院没有释明，二审法院对于违约金部分仍然可以直接释明并调整，并不需要答辩人提出明确请求法院才能调整。二、一审法院判定合同解除后答辩人应向被答辩人支付占用费，但该占用费不再适用合同关于违约金的约定，于法有据，合情合理。1、关于《合同法》第98条规定的“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”该条款中所谓的结算和清理系合同存续期间因合同约定而产生的债权债务结算和清理，可以适用合同约定的结算、清理条款，但并不包含合同解除之后新产生的债权债务关系。例如本案中，合同存续期间答辩人应当承担的是未履行合同而产生的租金及违约金支付义务，但合同解除后，答辩人在归还租赁物之前系因为侵占被答辩人的物权而产生的支付占用费的义务，该两项支付义务系因不同的法律关系产生的，且双方合同解除后，便不再受合同约束，新产生的法律关系当然不再适用合同的违约条款，一审法院判令答辩人支付占用费便已是对侵占行为的一种责罚，于被答辩人而言并不存在这一期间的违约损失，不可能存在支付此期间的违约金的说法。2、被答辩人认为一审法院不能参照适用民间借贷纠纷相关法律规定调整违约金，而认为应当参照《合同法》及买卖合同相关司法解释处理违约金问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条全文规定为“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”而依照“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)”第二十九条第二款的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，本案违约金的认定不应当超过答辩人欠付租金及占用费共计3087500元的30%，即本案违约金的最高限额应为926250元，超出此数额部分答辩人请求人民法院依据上述规定不予支持。三、一审法院未将涉案土地上的物业判归被答辩人所有，并未违反任何法律规定，乃系对违约责任“过分高于造成的损失”的合理调整，应当予以维持。1、被答辩人主张的临时建筑物归属条款约定在《土地租赁合同》第五条第5款，从该条款所隶属的部分以及其意思表述，显然属于违约条款，而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条的规定，虽然在合同解除后可以继续适用违约金条款，但对于违约责任约定过高的情形，法院也是可以予以调整的。2、“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)”第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案一审法院综合涉案合同的履行情况、被答辩人遭受的实际损失、预期利益等综合因素，认为被答辩人的主张显然已经过分高于其实际遭受的损失，因此适用“填补损失为主，惩罚性为辅”的民事责任承担原则，在判令答辩人承担租金及管理费、占用费、逾期违约金后驳回被答辩人其余过分请求，合情合理，有理有据，应当予以维持。以上答辩意见敬请法院予以采纳为谢。上诉人罗某向本院提出上诉请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初6724号《民事裁定书》第二项，依法发回重审或改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人土地租赁合同纠纷一案，上诉人认为一审法院对违约金部分的认定过高，不符合公平公正原则。一审法院在调整本案违约金时并未综合考虑被上诉人的过错因素。本案成因复杂，上诉人与被上诉人之间除了《土地租赁合同》以外，上诉人与被上诉人之间还存在一系列拆迁款抵扣、补偿事宜，且上诉人拖欠租金与被上诉人存在极大关系，一审法院在调整违约金时不能仅考虑法律规定，也需要综合考虑被上诉人的过错因素，因此不能按照法律规定的最高违约金标准判决执行。上诉人认为一审法院调整的违约金过高，请求依法撤销该判项，并依法予以改判。望二审法院予以准许！罗某补充上诉意见：上诉人认为一审法院存在事实认定错误，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判或发回重审。1、一审法院认定上诉人仅向被上诉人支付2个月的租金属事实认定错误。本案在一审查明的事实中，被上诉人于2016年1月5日发出的《解除合同通知书》明确记载“合同签订后，你仅履行了前五个月的支付义务……”，由此可见，被上诉人在一审过程中便已对上诉人交付5个月租金这一事实进行了认可，但一审法院最终却只认定上诉人向被上诉人交付了2个月的租金，显然属于事实认定错误。2、上诉人与被上诉人之法人代表签署《借据》属于上诉人与案外人的另一法律关系，不能视为上诉人未支付租金的事实理由。上诉人与被上诉人的法人代表叶伟雄于2015年1月22日签署《借据》一份，约定“借款人因个人生意资金周转困难特向出借人借款，借款人于2015年1月22日收到叶伟雄现金叁拾贰万伍仟元整，月利率1%，借款时间自2015年1月22日至2015年12月31日，借款人分期还款……”。该《借据》真实合法有效，属于上诉人与叶伟雄之间的借贷纠纷，与本案没有直接关系，一审法院不能将完全不同的两个法律关系混为一谈。3、综合一审认定的事实、被上诉人发出的《解除合同通知书》以及被上诉人出具的《收款收据》可以证实上诉人已支付的租金为5个月而并非2个月。被上诉人分别于2015年1月21日、2015年1月22日、2015年4月17日向上诉人出具过三份《收款收据》，分别载明收到罗某东江高新区2014年11月地租、2014年12月至2015年2月地租、3月份房租。由此可见，上诉人确已支付了5个月租金，与被上诉人认可的事实也相符，但一审法院却只认定上诉人支付了2个月的租金，显然属于事实认定错误，应当依法予以改判或发回重审。上诉人惠州市顺昌实业集团有限公司发表答辩意见：罗某的上诉认为一审认定的违约金过高是没有事实与法律依据，我方在上诉状已经写明一审法院认定金额过低，而不是过高。对于罗某实际支付租金只有两个月，所谓交了三个月租金，我方在一审提交的罗某2015.1.22日与我方公司法定代表人叶伟雄出具了32.5万元的借条，当时罗某说没有钱交租金，所以向叶伟雄借32.5万元来支付我方的租金。由于罗某出具了借条，所以顺昌公司向罗某出具32.5万元的收款收据，但罗某并没有按借据要求还款，我方一审起诉时认为这是名为借款，实际还是租赁问题，所以我方放弃了借款债权，直接认可罗某还没有交32.5万元租金。所以，罗某所有的上诉请求均与事实不符，请求二审法院驳回罗某的上诉请求。原审原告惠州市顺昌实业集团有限公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2014年6月12日签订的《土地租赁合同》于2016年1月19日解除；2、判令被告在租赁土地上搭建的房屋及附着物归原告所有，保证金10万元由原告没收，原告无需返还；3、判令被告向原告支付截止到2017年7月31日止共欠付的租金3106500元，以0.3%按日计算违约金至实际付清之日（暂计至2017年8月20日止为人民币455928.75元，之后应计算至实际付清）。4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2014年6月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，约定：甲方将位于惠州市东江高新科技产业园东兴片区X-X-X-X号面积约17557㎡的土地使用权出租给乙方使用，甲方同意乙方在承租用地搭建临时建筑，乙方应做好相关的行政报建手续；租赁期限：自2014年6月11日起至2019年9月30日止；每月租金为人民币贰万元整（￥20000），管理费为人民币柒万伍仟元整（￥75000），二项合计玖万伍仟元（￥95000），乙方在每月20日前向甲方缴纳，逾期缴纳每天按0.3%罚滞纳金，超过三个月未缴甲方有权提前终止合同，租金及管理费在第三年开始递增即从2016年10月起每年递增5%，乙方须在合同签订之日向甲方交纳人民币拾万元整作为押金，合同期满双方结清往来账款，甲方负责退还押金（不计利息）；合同签订后，甲方应给予乙方3个月的建设施工期，建设施工期内免租金及管理费，租金、管理费从2014年10月1日开始算起；违约责任：合同期内如因甲方原因拆除乙方商铺或提前终止合同，甲方应提前三个月通知乙方，甲方一次性付乙方250万元作为拆迁补偿款，将押金退回乙方后解除本合同，乙方如中途终止合同，乙方所建房屋及固定物件归甲方所有，甲方不给乙方任何经济补偿，如乙方违反上述租金条款的内容，甲方有权终止合同，并将乙方所有搭建的房屋及地上附着物件归甲方所有，甲方不给乙方任何经济补偿并没收乙方押金；双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告向原告支付了押金10万元，原告亦按约定将土地提供给被告，由被告建成商铺后出租给商户使用。原告称，被告在合同签订后仅向其交纳2个月的租金与管理费合计19万元，后以借支的形式向原告出具了32.5万元的借据（3个月租金、管理费28.5万元及违约金4万元）。原告为对此证明向一审法院提交了2015年1月22日案外人叶伟雄（出借人）与被告（借款人）签订的《借据》一份，该借据约定：“借款人因个人生意资金周转困难特向出借人借款，借款人于2015年1月22日收到叶伟雄现金叁拾贰万伍仟元整，月利率1%，借款时间自2015年1月22日至2015年12月31日，借款人分期还款……”。被告对该借据的真实性无异议，认为该借据系其未在合同约定的施工期内完成施工的情况下，原告让被告出具借据以免除当时应交付租金的义务，被告还称，其以现金方式交纳租金66.5万元、代原告支付拆迁补偿款160多万元，但未提供相应证据予以证实。2016年1月5日，原告出具《解除合同通知书》，该通知记载：“……合同签订后，你仅履行了前5个月的支付义务，此后再无履行，至今尚欠租金和管理费达91万元，拖欠达3个月以上，合同约定的解除权条件已经成就，为此，本公司特书面通知如下：一、本公司正式解除于2014年6月12日与你签订的《土地租赁合同》，自本通知送达你时起生效，请你自本通知生效时起15日内撤离场地，办理交接手续，将租赁土地交还本公司……”被告于2016年1月19日收到该通知书。尔后，原告以被告拖欠租金为由诉至一审法院，要求判如所请。庭审中，原、被告双方一致确认涉案土地上的商铺租金自2017年8月1日起由原告收取。另查，本案受理后，被告提出反诉，并向一审法院提交了《评估申请书》，申请对原告名下位于惠州市东江高新科技产业园东兴片区X-X-X-X号（不动产权证号：惠府国用（20XX）第1302175XXXX号，使用权面积17556.7㎡）的土地上由被告搭建的房屋及附着物的现值进行评估，但被告未在法定期限内预交反诉费，一审法院对其提起的反诉依法裁定按撤回反诉处理。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原、被告签订的《土地租赁合同》系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方当事人应严格按合同约定履行各自的义务。原告在合同签订后，依约向被告提供了租赁土地，被告亦应按约定向原告支付租金及管理费。根据原告的陈述，被告在合同签订后，仅向其支付2个月的租金与管理费合计19万元，被告称其向原告出具的借据系原告免除其施工期租金、管理费义务、以现金方式交纳租金66.5万元及代原告支付拆迁补偿款160多万元，原告对此均不予认可，被告亦未提供相应证据予以证实，应由被告承担相应不利法律后果。故，对原告的上述主张，一审法院予以采信。被告在合同签订后仅向原告支付2个月的租金与管理费，截至原告发出解除合同通知时，已拖欠租金、管理费15个月，其行为已构成了违约。根据双方合同约定，若逾期交付租金超过三个月，原告有权终止本合同。原告于2016年1月5日出具了《解除合同通知书》，被告确认其已于2016年1月19日收到该通知，根据法律规定，双方签订的《土地租赁合同》自《解除合同通知书》送达之日起予以解除。故，原告请求确认双方签订的《土地租赁合同》于2016年1月19日予以解除的诉讼请求，因具有相应的事实与法律依据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应按合同约定向原告支付合同解除前的租金、管理费，并参照双方约定的租金、管理费标准向原告支付合同解除后的占用费。经核算，被告应向原告支付2014年12月至2017年7月期间的租金、管理费、占用费合计3087500元（95000元/月×22个月＋99750元/月×10个月），故，对原告要求被告支付2017年7月31日前租金、管理费及占用费的诉讼请求，一审法院予以支持3087500元。被告未按约定向原告支付租金，应依法承担相应的违约责任。原、被告在《土地租赁合同》中约定如被告逾期缴纳租金及管理费，须按所欠款项0.3%/日向原告支付滞纳金，原告未举证证明因被告逾期支付租金除给其造成利息损失外，尚存在其他损失，双方约定的上述违约金计算标准过高，一审法院酌情调整为按月利率2%计算。对原告主张被告所欠2014年12月至2016年1月期间租金的违约金，一审法院以每月应付租金、管理费95000元为基数，按月利率2%分别自当月21日起算计付至上述期间所欠租金、管理费实际清偿之日止。双方签订的合同于2016年1月19日由原告提出而予解除，原、被告签订的《土地租赁合同》关于逾期支付租金、管理费的违约责任条款对双方不再具有约束力，原告主张此后的租金、管理费（占用费）按双方合同约定支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。民事责任承担应坚持“填补损失为主，惩罚性为辅”为原则，双方虽在合同中约定如被告违反合同中租金条款内容，原告有权终止合同，被告所有搭建的房屋及地上附着物件归原告所有，原告不给被告任何经济补偿并可没收押金，但至原告提出解除合同时，双方租赁合同约定的租期不到一半，原告未提交相应证据证明其因被告的违约行为产生的具体损失，其在主张违约金的同时，又请求确认被告在租赁土地上搭建的房屋及附着物归原告所有、没收保证金10万元，存在显失公平，在其诉请的违约金已获得支持的情况下，对原告请求确认被告在租赁土地上搭建的房屋及附着物归原告所有、保证金10万元由原告没收的诉讼请求，一审法院不予支持。被告已交纳的押金10万元，应从其欠付原告的租金、管理费及应付的占用费、违约金中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市顺昌实业集团有限公司与被告罗某签订的《土地租赁合同》于2016年1月19日予以解除。二、被告罗某应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市顺昌实业集团有限公司支付租金及管理费、占用费合计人民币3087500元及违约金（计算方式：2014年12月至2016年1月期间，以每月应付租金及管理费95000元为基数，按月利率2%，分别自当月21日起算，计付至该期间所欠的租金、管理费实际清偿之日止，含被告罗某已交纳的押金100000元）。三、驳回原告惠州市顺昌实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36999元，由原告惠州市顺昌实业集团有限公司负担6660元，被告罗某负担30339元。本案中，上诉人罗某提交一组新证据：《收款收据》三份，拟证明上诉人已向被上诉人支付了五个月的租金，而非两个月。上诉人惠州市顺昌实业集团有限公司发表质证意见：第一，这些不属于法律上规定的新证据范畴，因为形成时间均发生在一审开庭前。第二，该三份收款收据中，我方只认2015年4月17日编号为308936，金额为9.5万元的收据，因为顺昌公司有收到该9.5万元，在一审有认定。另外两张收据，即2015年1月21日编号1065677，金额为4万元的收据，以及2015年1月22日编号0065678，金额为28.5万元的收据，实际上顺昌公司没有收到任何金额，是由罗某向顺昌公司的法定代表人出具了32.5万元的借条，以借款来冲抵租金所形成的两份收据，由于借款债权我方在一审诉讼表明放弃了借款债权，所以这两份收据所代表的金额实际上并没有支付，即这两份收据与实际交易不符。除非罗某现在按照当时借据的内容，将32.5万元的借款偿还给债权人，如果偿还了，那么这两份收据可以抵扣。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，顺昌公司的法定代表人叶伟雄向本院明确表示，只要罗某主张的已向该公司交纳32.5万元租金的观点不被法院采纳，其愿意放弃涉案《借据》中对罗某所享有的债权。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：1、罗某已向顺昌公司交纳的租金数额是多少；2、涉案《土地租赁合同》解除之前的违约金应如何计付；3、涉案《土地租赁合同》解除之后是否应计付违约金；4、罗某在租赁土地上搭建的房屋及地上附着物应归谁所有。本院对此分析如下：关于罗某交纳的租金数额问题。罗某在二审期间提交了三份《收款收据》，用以证明其已经支付了5个月的租金和管理费。该三份《收款收据》均有显示为“惠州市顺昌实业集团有限公司财务专用章”的盖章，其中编号为308936的《收款收据》于2015年4月17日出具，载明收到罗某交来3月份房租95000元，顺昌公司认可其真实性，本院予以确认。另外两份《收款收据》，其中编号为No.0065677的载明收到罗某交来2014年11月租金40000元，编号为No.0065678的载明收到罗某交来2014年12月至2015年2月租金285000元。对上述32.5万元租金，顺昌公司主张罗某并未实际交纳，其之所以出具收据，是在2015年1月22日，罗某和顺昌公司的法定代表人叶伟雄签订了325000元的《借据》，但叶伟雄没有向罗某实际支付借款，罗某也没有向顺昌公司支付租金，双方只是以借据和收据相互进行冲抵。罗某则主张是向叶伟雄借款32.5万元用于支付租金。对此，本院认为，叶伟雄对罗某所享有的借款债权，与顺昌公司对罗某所享有的租金债权，实质上具有同一性，现叶伟雄与顺昌公司均明确表示放弃借款债权，而只主张租金债权，因此本院对于罗某所主张已交纳32.5万元租金的观点不予采纳，叶伟雄也不得持涉案《借据》向罗某另行主张借款债权。关于合同解除之前的违约金的计付问题。一审法院将涉案《土地租赁合同》中约定的“逾期缴纳每天按0.3%罚滞纳金”酌情调整为按月利率2%计算违约金。顺昌公司主张不应按照民间借贷利率处理，对此，本院认为，租金是金钱债务，罗某逾期付款后，相当于占用了顺昌公司的资金，一审判决按照民间借贷纠纷中法院支持的最高利率即月利率2%计算逾期付款违约金，符合公平原则，本院予以维持。至于顺昌公司提及的罗某没有提出违约金调整请求，法院不应主动调整的问题。对此，罗某在一审期间提出了不存在违约行为的抗辩，在二审上诉中提出了违约金过高的意见，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二十七条“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判”之规定，一审法院对过高的违约金进行调整，并无不当。罗某主张按月利率2%计付的违约金仍然过高，但没有提出充分的证据予以证明，故对其主张，本院亦不予支持。关于合同解除之后的违约金计付问题。顺昌公司主张罗某在合同解除后至实际交出租赁物的这段期间仍应承担违约责任，对此，本院认为，在涉案合同解除后，顺昌公司即可将土地收回，但是顺昌公司直至2017年7月才将涉案土地收回，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，自解除合同至收回土地的这段时间的违约金，属于顺昌公司没有采取适当措施致使损失扩大的部分，故一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。关于地上附着物的归属问题。虽然涉案《土地租赁合同》约定，若因罗某违约，则罗某搭建的房屋及地上附着物无偿归顺昌公司所有，并且顺昌公司可没收十万元押金，但是，鉴于自2017年7月之后该临建物已由顺昌公司出租获取收益，在一审法院已经判决罗某支付拖欠的租金及违约金的情况下，顺昌公司在本案中的损失已经得到了有效的弥补，若再认定房屋及地上附着物归其所有，则显失公正，一审法院未支持，并无不当，本院予以维持。至于十万元押金问题，由于押金主要是用于保证承租方及时缴纳租金、扣缴拖延的租金、赔偿租赁期间对租赁物造成损坏及其他费用等，具有补偿性质，而不具有惩罚性质。在承租人清偿租金并返还租赁物后，出租人应当将押金予以返还。本案中，顺昌公司已经收回土地，本判决生效后，涉案合同已经判决解除，罗某必须支付拖欠的租金、管理费以及违约金给顺昌公司。因此，顺昌公司也应当在收取相应的款项后退还十万元押金。该押金可以在本案的执行过程中，与上述罗某应付款项直接抵扣。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费31500元，由上诉人罗某负担29100元，由惠州市顺昌实业集团有限公司负担2400元。罗某已向本院预缴31500元，多预交的2400元由本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  胡 江审判员  于海砚二〇一九年三月二十九日法官助理曾嘉红书记员叶秀婷