广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初351号原告：李亮文，男，1967年11月21日出生，汉族，身份证住址广东省揭东县，原告：李少琼，女，1971年9月21日出生，汉族，身份证住址广东省揭东县，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市华隆房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区孙文东路悦华居A幢11号商铺，统一社会信用代码914420007462627957。法定代表人：龙锦洪，经理。委托诉讼代理人：田念，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍东华，广东中元（中山）律师事务所实习律师。原告李亮文、李少琼与被告中山市华隆房地产开发有限公司（以下简称为华隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李亮文、李少琼委托诉讼代理人赖初帆，被告华隆公司委托诉讼代理人田念、霍东华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李亮文、李少琼向本院提出诉讼请求：被告按逾期办理房地产权属证书实际天数（从2015年8月26日起至原告实际取得权属证书的2016年12月9日止，共472天），以727466元为本金，按年利率6%计算逾期办证违约金57227.3元给原告李亮文、李少琼。事实与理由：原告与被告于2011年8月30日签订商品房买卖合同，约定被告应当在商品房交付使用（2012年9月30日）后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因被告原因不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告迟延办理原告的权属证书，直至2016年12月9日才办好原告的权属证书，被告已违约，应向原告赔偿。被告华隆公司答辩称，1.被告不存在逾期办证的事实，被告已经在于原告的商品房买卖合同补充协议中约定因政府部门原因导致办证进度迟延的，被告相应的延长办证时间。2.即使被告逾期办证，被告应按合同约定的违约金承担责任。3.关于涉案金华花园一区出现迟延办证的原因，从被告的举证来看，被告是严格按照三个国有土地使用权证、三份商品房预售许可证的内容对应地签订的三个版本的商品房买卖合同。合同签订后，再根据建设工程规划验收的要求，在2014年12月30日取得了规划验收批复文件，并在2015年6月4日依法向国土局递交了产权权属登记资料，而因国土局的原因，未区分土地的不同使用年限，错误出具了仅以2063年土地年限确认19份权属证明书，导致业主维权。在经过国土局、住建局、规划局多部门的多次协调，最终确定由被告重新办理规划验收，然后重新进行产权登记。从纠正该错误的方案足以证明该错误并非被告，该责任根据原被告双方签订的商品房买卖合同的约定，属于政府原因导致的迟延事项，被告应当免责。被告提交的证据10-12，该三份资料由开发区管委会、社区居民委员会、住建局、房地产领域专项领导小组等政府部门均出具了书面的证明对该事实进行了确认。因此，被告已经尽了充分的举证责任，涉案房产出现迟延的原因不应当归责于被告。4.正如前述的庭审意见中所陈述，被告最早已于2015年6月4日向国土局提交了一区产权权属登记资料，在2016年5月25日递交了第二次权属登记资料，根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第47条的规定，若自2015年6月4日前，被告即使存在逾期办证的违约行为，原告诉请的诉讼主张也早已过了诉讼时效，不应当予以支持。5.关于法院要求被告对具体房产提供国土局的递件资料，被告已经在第一时间向国土局申请调取，国土局回复预计在三个工作日内提供。针对被告的答辩意见，原告回应称，1.双方合同约定的违约金等同于没有约定，因为违约金万分之一只有几十块钱，应当根据格式条款公平原则，根据对等的原则，违约责任可以参照小业主逾期付款的违约责任来裁判。2.双方并没有约定违约金给付的时间，约定的是办证时间，因此，应当以业主的主张时间来计算时效期间。3.被告可能隐瞒或者欺骗了政府部门，被告曾经书面向国土局申请缩短土地年限的重大事实，相关部门也不知情。且原告提供的行政裁定书已经清楚载明缩短土地年限的主要原因是被告的申请，并非国土局依职权缩短，该责任在于被告。因此，被告对延期办证存在明显过错的，依法应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，经核对无异后本院予以确认并在卷佐证。原告提供的主要证据有：中山市商品房买卖合同及补充协议；购房发票；中山市商品房销售登记备案表；不动产权属证书；（2014）中中法民一终字1195号民事判决书；商品房交易产权登记办事指南；行政答辩状；证据目录；申述说明；不动产登记资料查询不予受理告知；（2017）粤民申5709民事裁定书；（2018）粤2071行初380号民事裁定书、（2018）粤20行终1148号民事裁定书。被告华隆公司提交的主要证据有：（2017）粤2071民初2981号民事判决书；国有土地使用权证；中山商品房预售许可证；中山市商品房买卖合同；中山市商品房销售登记备案表；建设工程规划验收批复书；商品房产权权属证明书；关于协助平息金华花园1区小业主产权年限纠纷的申请；关于中山市金华花园1区确权办证的情况说明；商住小区门牌编号变更申请表；不动产权证；。根据原告与被告提交的证据及陈述，本院查明以下事实：1.2011年8月30日，李亮文、李少琼与华隆公司签订中山市商品房买卖合同（合同编号：1101044695），约定由李亮文、李少琼以727466元向华隆公司购买位于中山市火炬开发区××边××花园××房，华隆公司应于2012年9月30日前将符合合同约定的房产交付给李亮文、李少琼使用，并在房产交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由华隆公司提供的资料到产权登记机关备案，如因华隆公司责任，李亮文、李少琼不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李亮文、李少琼不退房，华隆公司按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同还约定其他条款。合同签订后，李亮文、李少琼依约支付了全部购房款。李亮文、李少琼于2016年12月9日取得涉案商品房的不动产权证书（实际出证楼幢为金华花园1区11幢1003房）。2.华隆公司于2014年12月30日办理了金华花园（1区1-27幢、岗亭一、二、五、六）的项目规划验收，取得中山火炬高技术产业开发区建设工程规划验收批复书（业务编号：282162014120008）。2015年6月18日，华隆公司取得商品房产权权属证明书（登记字号：2015-010603），证明位于中山市火炬开发区××路××花园××区（××卡××）房屋属于华隆公司所有，华隆公司凭证明书办理交易手续。2016年4月14日，华隆公司取得项目编号为272015120046的中山市建设工程规划验收批复书，载明同意办理金华花园（1区1-9幢、10-19幢、20幢、21-27幢、岗亭一、二、五、六）项目规划验收，注销编号282162014120008规划验收批复书。该批复书系作为办理建设项目综合验收的依据，并以此向国土房管部门办理房产手续。2016年5月25日，华隆公司取得商品房产权权属证明书（登记字号：2016-010480），证明位于中山市火炬开发区××路××花园××区（××卡××）房屋属于华隆公司所有，土地使用期限为2063年4月30日[根据中国地政函（2016）0993号，该两宗地的地上建筑物10、11、12、19、21、22幢等6幢住宅部分对应的分摊土地合计共7143.09平方米办理延长土地使用至2074年3月11日]，华隆公司凭证明书办理交易手续。3.根据华隆公司提交的“关于协助平息金华花园1区小业主产权年限纠纷的申请”、“关于中山市金华花园1区确权办证的情况说明”资料显示，华隆公司开发的金华花园1区项目共由三个土地使用权证组成，其中中府国用（2007）第150149号的土地使用年限至2074年，其他两个的土地使用年限至2063年。上述项目于2004年报建，分两期开发。因两期交付时间相距较近，华隆公司在验收时当作一个业务办理，导致规划验收批复及综合验收批复为同一份件，以致在国土部门办理确权时国土要求统一按2063年办理产权年限。后经华隆公司多次与规划、住建、国土等部门沟通，最终解决方案为由华隆公司向火炬区规划分局申请规划验收变更后再向市国土局申请办理确权变更并缴交土地使用年限补偿的相关费用，最终达成按买卖合同约定的土地使用期限来办理房产证的目的。4.李亮文、李少琼提交申述说明1份，载明华隆公司曾向中山市人民政府土地房产发证办公室提出，因火炬开发区翠岭路1号金华花园1区1-27幢商品房的用地范围跨越3本国有土地使用证，土地证号及期限分别为中府国用（2011）第1500667号（终止日期：2063年4月30日）、中府国用（2011）第1500669号（终止日期：2063年4月30日）、中府国用（2007）第150149号（终止日期：2074年3月11日），由于3本土地证记载的土地使用期限不同，我司申请整幢楼的土地使用期限统一以中府国用（2011）第1500667号（终止日期：2063年4月30日）土地证为准。华隆公司不确认该申述说明的真实性。5.李亮文、李少琼的不动产权证书载明，出让国有建设用地使用权至2074年3月11日止，而涉案合同第一条约定的土地使用年限为“至2063年4月30日至2074年3月11日止”。6.案外人黄海霞于2018年4月17日向本院提起行政诉讼，主张因华隆公司迟延办证，其曾诉至法院要求华隆公司承担逾期办证违约责任，经一审法院审查认定，华隆公司是因市国土局第一次办理权属登记时缩短了相关商品房的土地使用年限，而重新办理规划验收和权属登记导致迟延办证，从而要求中山市国土局承担赔偿因具体行政行为违法造成原告逾期办证损失。该案经本院一审、中山市中级人民法院二审，认定黄海霞不是行政行为相对人，且黄海霞的办证问题是基于其与华隆公司之间的合同所产生的，其主张逾期办证损失应当另寻他径解决。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李亮文、李少琼与华隆公司签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方理应严格遵守。根据诚信原则，双方当事人固然可以通过补充协议的形式对未尽事宜进行约定，但提供格式合同文本一方不得变相免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利，否则应承担相应不利的法律后果。本案中，华隆公司与李文亮、李少琼签订的补充协议约定“以最先到期日为该商品房的土地使用权办证年限，出卖人无须对买受人作任何赔偿或补偿”，该约定对涉案合同关于土地使用年限以及相关权利义务的约定作了实质性变更，而土地使用年限长短系买受人购买商品房的重要权利内容，华隆公司通过上述补充协议的约定对自身责任作了大幅度限缩，限制了买受人在华隆公司违反相关约定时可获得赔偿之权利，明显违反了公平原则。该补充协议为华隆公司欲反复使用而预先制定之格式合同，华隆公司作为该格式合同的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，但从该补充协议的文本来看，其字号、行间距均明显小于涉案合同或者日常阅读文本，华隆公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式对该免责条款的内容向买受人作了提示及说明，故该条款依法应属无效。涉案合同第十四条约定：华隆公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。如因华隆公司的责任导致李亮文、李少琼不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，李亮文、李少琼不退房，华隆公司按已付房价款的万分之一向李亮文、李少琼支付违约金。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：华隆公司应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给李亮文、李少琼。即华隆公司应在2012年10月1日起720个工作日内即2015年8月25日前完成上述协助办证义务，但李亮文、李少琼于2016年12月9日才取得涉案商品房的不动产权证书，华隆公司存在逾期办证的行为。华隆公司主张，逾期办证并非因其原因导致，而是因政府原因导致，根据合同补充协议约定，其不需承担逾期办证的违约责任。但华隆公司提交的证据只能反映华隆公司在开发金华花园1区项目（包含涉案房产在内）时将具有不同使用年限的土地共同开发，又因在验收时将两期具有不同土地使用年限的房产项目当一个业务办理规划验收和综合验收（详见其在2015年10月28日至中山市人民政府的书面申请），因华隆公司从涉案小区开发到验收过程中的操作，以致在国土部门办证不能按房产项目所在土地的各自使用年限办理不动产权属证书。根据合同法的相关规定，对违约责任的归责原则应适用严格责任原则。华隆公司未能提供充足有效证据证明自身具备逾期办证免责事由和买受人李亮文、李少琼存在违约行为的情况下，应由华隆公司自行承担举证不能的不利后果，承担相关违约责任。同时，华隆公司主张的免责事由为涉案补充协议第五条第3款约定，即如存在政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为，华隆公司可据实顺延办证期限。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定以及前已论述，华隆公司自身负有按期为买受人办理权属证书的主合同义务，如因第三人的原因导致违约，不影响其违约责任的承担。即使该补充协议条款合法有效、对双方当事人具有约束力，并且华隆公司履行办证义务过程中也确因政府行为导致办证迟延，则根据权利义务对等原则以及诚实信用原则可知，华隆公司仍应对双方在该条款中约定的“影响办证进度的政府行为”范畴外延如何，以及相关该情形发生后其已及时向买受人履行相关告知义务两方面尽到举证责任，只有在满足该条件的前提下，华隆公司方可享有据实顺延办证期限的权利。但从本案举证情况来看，华隆公司并未就上述两方面尽到举证责任，其据此主张免责的理据不足。综上，本院认定华隆公司逾期办证构成根本违约，应按合同约定承担逾期办证违约责任。涉案合同约定，若华隆公司逾期办证，则李亮文、李少琼不退房，华隆公司按已付房价款的万分之一向其支付违约金。本院认为，涉案合同是华隆公司欲反复使用而预先制定之格式合同，华隆公司作为该格式合同的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。但从该合同关于买受人逾期付款及出卖人逾期办证的违约责任来看，李亮文、李少琼逾期付款的违约责任明显过分高于华隆公司逾期办证所应承担的违约责任，该条款极大的免除华隆公司逾期办证应承担的责任，显失公平，该条款依法应属无效。李亮文、李少琼主张调高逾期办证违约金的计算标准，理据充分，本院应予支持。但是，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”具体到本案，截止到2017年10月1日，李亮文、李少琼的涉案权利被侵害已超过两年，本案的诉讼时效适用《中华人民共和国民法通则》关于两年诉讼时效的规定。本案的逾期办证违约金是固定金额，应从合同约定或法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间，且李亮文、李少琼自2015年8月26日即已知道或应当知道其权利被侵害，故李亮文、李少琼最迟应于2017年8月25日主张本案权利，其于2018年1月4日诉至本院，期间无引起诉讼时效中止、中断的法定事由，李亮文、李少琼的起诉已超过法定两年诉讼时效，依法丧失胜诉权。李亮文、李少琼诉请判令华隆公司支付逾期办证违约金，因起诉时已超过法定诉讼时效，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李亮文、李少琼的所有诉讼请求。案件受理费1231元（该款原告已预交），由原告李亮文、李少琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 杨 颖审判员 王 珊二〇一九年三月二十日书记员 梁敏霞杨丽燕张梦如孙永辉