云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初12126号原告：昆明暹宁商贸有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区惠兰园A区A19幢16层1601号，统一社会信用代码91530121346740292F。法定代表人：郑武，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：俸红，云南金杉律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：邱云，云南多思律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南万隆置地有限公司，住所地云南省昆明市学府路690号金鼎科技园内二号平台，统一社会信用代码915300006682663356。法定代表人：刘涛，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张松艳、许良宏，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明暹宁商贸有限公司诉被告云南万隆置地有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告昆明暹宁商贸有限公司的委托诉讼代理人俸红、邱云，被告云南万隆置地有限公司的委托诉讼代理人张松艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明暹宁商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金2837746.01元；2.判令被告向原告支付违约金370195.103元；3.本案诉讼费、律师费、担保费、保全费等由被告承担。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求中租金计算时间为自2018年1月1日起至2019年12月31日止；第二项诉讼请求中违约金计算方式为以租金2837746.01元为基数，按每日万分之三计算；第三项诉讼请求中仅主张律师费、诉讼费。事实和理由：2018年1月2日，原被告双方在第三方昆明市五华区普吉社区居民委员会大普吉第一居民小组的见证下签订《昆明龙韵春城示范区临时用地租赁协议》，约定由原告将自身拥有合法使用权的位于普吉旅游公路口约23亩（实际面积22.21亩）的空地出租给被告使用；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；土地租金为9.8万元/亩/年，每年的租赁费共计2254000元，按实际面积计算，实际应付租金为2176580元每年；租金的支付方式为原告交付租赁地后3个工作日内，被告向原告支付1年租金，2018年3月31日前支付第二年租金，若第三年被告继续使用应在第二年租约到期前1个月内按年支付租金；违约责任为，若被告未按协议约定期限支付租金，每逾期一天，应按租金总额的万分之三向原告支付违约金，逾期30天，原告有权解除本协议，并要求被告支付20万元的租金。合同签订后，在第三方的见证下，原告将场地交付被告并于2018年1月23日签订了《场地交付使用确认书》，但被告迟迟未按协议约定支付租金，现拖欠的租金有第一年应付租金661166.01元和2018年3月31日前应支付第二年租金2176580元。因被告未按约定履行支付租金的义务导致原告公司的经营发生困难，为了避免原告的损失进一步扩大，现依协议约定向租赁物所在地的人民法院提起诉讼，望贵院能依法支持原告的诉讼请求，以维护自身合法权益。被告云南万隆置地有限公司答辩称，原告要求被告支付租金2837746.01元没有事实和法律依据，本案合同属于无效合同。原告方没有提交相应的租赁场地给我方，原告的行为给我方造成了极大的损失，我方要求原告返还已支付的租金，我方已经另案起诉。原告主张的违约金没有事实和法律依据，且计算标准有误。原告的行为给我方造成了极大损失且还起诉我方要求支付租金，诉讼费应当由其自行承担。综上，请求法庭驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2018年1月2日，原、被告双方与作为见证方的案外人昆明市五华区普吉社区居民委员会大普吉第一居民小组签订一份《昆明龙韵春城示范区临时用地租赁协议》，约定由原告将其合法享有使用权的位于普吉旅游公路口约23亩（以实际测量为准）空地出租给被告使用；租赁地块用地性质为集体，权属人为；租赁地块现状：用于地上停车场，地块已做水泥地坪，无地上附着物；租赁用途为用于建设实地地产开发项目营销展示中心、样板示范区等；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；土地租金为9.8万元/亩/年，每年的租赁费共计2254000元；租金的支付方式为原告交付租赁用地后3个工作日内，被告向原告支付1年租金，2018年3月31日前支付第二年租金，若第三年被告继续使用应在第二年租约到期前1个月内按年支付租金；协议还约定若被告未按协议约定期限支付租金，每逾期一天，应按租金总额的万分之三向原告支付违约金，逾期30天，原告有权解除本协议，并要求被告支付违约金20万元。2018年1月3日，被告通过银行向原告转账人民币223000元。2018年2月5日，被告通过银行向原告转账人民币1542720.69元。2018年1月23日，原、被告双方与作为见证方的案外人昆明市五华区普吉社区居民委员会大普吉第一居民小组签订“场地交付使用确认书”，对租赁场地进行了交接。2、2018年1月23日，昆明市五华区城市管理综合行政执法局向被告发出“调查询问通知书”“停止违法行为通知书”，载明发现被告于2018年1月23日13时在普吉路与轿子山专线口停车场开挖和施工作业，现场未能出示相关行政审批手续，已违反《建筑工程施工许可管理办法》，责令被告立即停止该违法行为，听候处理。2018年3月8日，昆明市五华区城市管理综合行政执法局再次向被告发出“停止违法行为通知书”，载明发现被告于2018年3月8日9时在普吉路与西北三环交叉口轿子雪山专线口建设的临时售楼部项目已违反《中华人民共和国城乡规划法》，责令被告立即停止该违法行为，听候处理。3、2018年3月14日，昆明市五华区普吉社区居民委员会大普吉第一居民小组出具“证明”载明涉案租赁土地属大普吉第一居民小组原耕地，属于集体所有。4、2018年3月13日，被告向原告发出一份“关于提交权属文件的函”，要求原告向被告提供租赁地块权属信息的证明文件。2018年3月21日，原告向被告发出一份“关于催收租金书面函”，要求被告向原告支付1年租金及税款。2018年3月29日，被告向原告发出“解除合同通知书”，载明因原告一直未提供租赁地块权属证，且租赁地块已被政府规划用于公共绿地，无法办理相关建设规划手续，导致被告合同目的无法实现，故自通知送达原告之日解除双方签订的租赁协议。2018年4月3日，原告向被告回函称“解除合同通知书”已经于2018年4月2日收悉，不同意解除该协议，并要求被告继续履行合同，包括支付剩余租金及支付租金违约所产生的违约金。本院认为，根据本案查明的法律事实，原告与被告于2018年1月2日签订一份“昆明龙韵春城示范区临时用地租赁协议”，约定由原告将其用于地上停车场的租赁地块出租给被告用于建设实地地产开发项目营销展示中心、样板示范区等，而根据庭审查明的事实，涉案租赁地块属于大普吉第一居民小组集体所有的农用地。而昆明市五华区城市管理综合行政执法局向被告发出的“调查询问通知书”“停止违法行为通知书”载明被告欲将属于农用地的租赁场地改为建设用地并未取得相关行政审批手续，由此可见，原、被告双方将属于集体所有的农用地改变用途用于建设用地的行为，并未依法报经土地行政管理部门批准。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，以及第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”的规定，将农民集体所有的农用地改变用途用于非农建设属于我国法律绝对禁止的行为，上述规定应为效力性强制性规定，进而，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告与被告于2018年1月2日签订的“昆明龙韵春城示范区临时用地租赁协议”因违反我国土地管理法的效力性强制性规定而应归于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”之规定，涉案用地租赁协议因无效而产生自始无效的法律后果，本案中，尽管被告确存有逾期支付租金的行为，但因涉案用地租赁协议无效，双方在用地租赁协议中对各自权利义务的安排约定即对双方均不产生法律拘束力，原告要求按照用地租赁协议的约定所主张的租金、违约金及律师费即丧失了前提和基础，故对于原告要求被告支付租金、违约金及律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告昆明暹宁商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币32464元由原告昆明暹宁商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  罗振兴人民陪审员  郝宪忠人民陪审员  乔新云二〇一九年三月十九日法官助理张海彤书记员张昶