浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初12158号 原告：余杭区星桥桂花城小区第二届业主委员会，住所地杭州市余杭区星桥街道藕花洲大街西段217号。 负责人：陈荣生，主任。 委托代理人：吴莉琴、宋凯键，浙江诺力亚律师事务所律师。 被告：杭州禹通物业管理有限公司星桥桂花城分公司，住所地杭州市余杭区星桥街道星桥桂花城金秋苑2幢1单元002-1室。 负责人：戴柏，经理。 被告：杭州禹通物业管理有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道南大街326号2幢602室。 法定代表人：张华敏，经理。 二被告共同委托代理人：金涛、方剑锋，浙江金宏律师事务所律师。 原告余杭区星桥桂花城小区第二届业主委员会为与被告杭州禹通物业管理有限公司星桥桂花城分公司（以下简称桂花城分公司）、杭州禹通物业管理有限公司（以下简称禹通物业公司）物业服务合同纠纷一案，于2018年7月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员丁伟华独任审判。后因案情复杂，变更为按普通程序审理，并依法组合议，于2018年12月26日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吴莉琴、宋凯键、二被告的共同委托代理人方剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2009年6月，桂花城分公司与杭州星桥禹通房地产开发有限公司（以下简称禹通房地产公司）签订《星桥桂花城前期物业管理服务合同》，禹通房地产公司委托桂花城分公司为星桥桂花城小区提供前期物业管理服务，委托管理服务期限自2011年6月1日起至星桥桂花城业主委员会成立满两个月之日止。 2014年6月，余杭区星桥桂花城小区第一届业主委员会成立，后桂花城分公司退出星桥桂花城小区物业服务，第一届业主委员会同时要求桂花城分公司做好经营性收入的账目、资金交接工作。 2018年3月，原告余杭区星桥桂花城小区第二届业主委员会成立，经查桂花城分公司系被告禹通物业公司的下属分公司，桂花城分公司相应的民事权利义务应由禹通物业公司承担，原告与二被告就物业经营性收入的账目、资金交接事宜多次协商未果。 物业经营性收入系星桥桂花城小区全体业主的公共财产，系小区全体业主共有，被告负责代收，原告小区业委会负责代管，二被告撤场后应当予以返还。为此，原告诉至法院，请求判令：1、二被告立即归还原告物业经营性收入967861.69元及逾期利息58694.85元（以967861.69元为本金，按央行同期贷款年利率4.75%，自2017年4月1日暂计算至2018年7月10日，共计466天，2018年7月11日至债务清偿之日止的利息按上述标准另行计算）；2、二被告立即将余杭区星桥桂花城小区的物业管理账目等相关资料移交（移交清单是2014年7月至2017年4月的财务账册、会计凭证、在物业管理过程中产生的所有合同、文件、发票）给原告；3、本案诉讼费由二被告承担。 原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、委托书一份，证明桂花城分公司原本为星桥桂花城小区提供物业服务的事实； 2、关于星桥桂花城物业经营性收入事项投诉的复函一份，证明二被告对星桥桂花城小区的物业服务已经终止、拖欠原告物业经营性收入967861.69元的事实。 被告桂花城分公司答辩称：因为星桥桂花城小区原定的收费标准是远远低于杭州市物业收费标准的导致，其在维护运营该小区过程当中是入不敷出的，为维护小区正常运营需要其已经将案涉的营业性收入全部投入到小区的运营管理维护中，用于弥补亏损，而且营业性收入弥补亏损是符合惯例的公平合理，故原告的本次诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。首先，涉案的小区物业管理支出成本远远高于物业收入，桂花城分公司将营业性收入用于弥补小区物业，维护管理支出费用缺口的做法是全体小区业主受益，且符合既定惯例。2009年6月1日，其与禹通房地产公司签订的星桥、桂花城前期物业管理服务合同中附件一第一条第四款明确约定，亏损弥补措施，为用经营性收入弥补亏损。2014年6月，因余杭区星桥桂花城小区第一届业委会成立，根据前期物业合同，物业服务合同。定物业服务期限，即立即届满，但是因为第一届业委会委员相继离职，直接导致桂花城小区陷入无人管理的困局，因此为维护小区的一个正常运营，需要再无主体能够和桂花城分公司签订物业服务合同的情况下，应当地街道办事处的要求桂花城分公司继续为涉案的这个小区业主提供物业服务，一直到2017年的4月，鉴于第一届业委会已经与桂花城分公司形成事实上的物业服务关系，而且未签订新的物业服务合同，因此前期物业合同中关于亏损弥补措施的约定，在后续物业管理服务中仍可参照执行即用经营性收入弥补亏损。星桥桂花城小区因物业收费标准太低，导致物业收入是远远低于。物业的维护管理支出成本的桂花城分公司是长期处于亏损状态，仅2014年到2017年6月亏损的金额是965882.32元，自2014年2月起至2017年6月，桂花城分公司为涉案小区的公共物业部分维持正常的运营，在正常维护的基础上仍然额外支出了1230024.03元的费用，直接导致的持续亏损，其中仅2014年起至2017年6月共亏损965882.32元，2016年亏损465301.39元。根据2014年6月至2017年4月的物业公共经营收入情况，可以看出，即便没有扣减任何直接的支出以及成本的情况下，营业性收入为913772.5元，仍然不足以弥补亏损965882.32元，因此，桂花城分公司在物业收入亏损不足以支付管理。将案涉的经营性收入用于弥补开支，即符合原有的惯例，也符合公平原则的规定，因此原告的诉请缺乏证据，应当予以驳回。经营性用房与路面临时停车泊位所应直接支出的成本223006.48元，也应当在经营收入当中直接予以扣减根其次经营性用房与路面临时停车泊位所应直接支出的成本223006.48元，也应当在经营收入当中直接予以扣减。星桥桂花城小区第一届业务业主委员会达成的方案，对营业性收入需要收取30%的服务费，3%的税金，实际收取的过程当中，桂花城分公司收取了30%的服务费，已经含了3%的税金，因此该项成本支出也应当在经营性收入当中予以列支扣减再次其为案涉的小区提供物业所开支的人员补偿金144585.31元，也应当在营业性收入中予以抵扣，为了经营案涉小区物业服务组建的专门的物业服务团队，公司并从小区交付使用开始一直服务到退场及2017年最终受益人为涉案小区的全体业主，但是涉案的物业服务一直处于亏损状态，而致使无法继续经营下去，并最终遣散该批物业服务团队，为此支付了经济补偿金144585.31元，根据民法总则第六条规定的公平原则，该笔款项也应当予以扣减。另外，原告的第二项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不应当得到支综上，桂花城分公司认为，其将营业性收入用于涉案小区物业维持开支的行为是符合与原告之间的惯例，也符合公平原则，更是在合同当中明确约定的自愿原则的执行，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 桂花城分公司为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、星桥桂花城前期物业管理服务合同一份，证明原告与桂花城分公司之间存在物业服务合同关系的事实，以及从附件1第1条第4点可以看出双方之间存在用经营性收入弥补亏损的这个惯例的事实； 2、企业资产负债表，证明桂花城分公司在物业服务关系存续期间一直处于亏损状态的事实； 3、2014年6月1日-2017年4月28日的物业公共经营收入明细一份、浙江省地方税务局通用机打发票十一份、税收缴款书六份、中国工商银行现金存款凭证一份、中国工商银行转账凭证一份、房屋租赁协议一份、浙江增值税普通发票十九份、中国工商银行业务回单一份，证明桂花城分公司在物业服务关系存续期间实际收入688621.22元的事实； 4、2014年7月1日-2017年4月21日的物业公共经营支出明细一份，浙江省地方税务局通用机打发票八十九份、浙江省政府非税收入统一发票六份、报销单一份、杭州木柯园林景观订购单一份、浙江增值税普通发票二十五份、建筑业统一发票二份、通用手工发票一份，证明桂花城分公司在物业服务关系存续期间支出1230240.03元的事实； 5、解除劳动合同协议书十三份、中国工商银行现金支票存根十三份，证明桂花城分公司与原告解除物业服务关系之后，支付给员工经济补偿金共144585.31元的事实。 被告禹通物业公司答辩称：1、案涉物业是由桂花城分公司独自提供服务的。2、禹通物业公司与分公司经济相互独立，独立核算的。3、案涉物业涉及的法律责任由分公司独自承担，禹通物业公司不是本案的适格被告。因此，请求驳回原告诉请。 被告禹通物业公司未向法院提交证据。 经审理，对当事人提交的证据，经庭审质证，本院作如下认证： 对原告提交的证据：证据1，二被告均无异议，本院予以确认。证据，二被告对真实性无异议，对待证事实有异议。本院对该证据的真实性予以确认，且与本案有关联，可作为认定本案相关事实的依据。 对桂花城分公司提交的证据：原告对证据1、2、4、5的三性均有异议；对证据3形式的真实性无异议，对待证事实有异议。被告禹通物业公司对桂花城分公司提交的证据无异议。本院对该些证据的真实性予以认定，至于关联性综合予以认定。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2009年6月1日，禹通房地产公司（甲方）与禹通物业公司（乙方）签订《星桥桂花城前期物业管理服务合同》一份，双方约定：甲方选聘乙方对桂花城实施前期物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人，本物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、公共停车场；公共绿地及公共部位绿化的养护和管理等。委托管理服务期限自2009年6月1日起至星桥桂花城小区第一届业主委员会成立满二个月之日止。物业管理服务费用收费标准主：多层按建筑面积每月每平方米0.7元，小高层按建筑面积每月每平方米0.9元，商铺按建筑面积每月每平方米1.80元，地下车位管理每月每个30元。测算总结：项目开办费46450元，由甲方一次性承担；物业前期介入阶段费用（一期交付前三个月）61478元，由乙方承担该项费用；一期交付年度年收入615860元，支出为837046元，盈利为－221186元；物业经营性收入约228000元，可弥补亏损，最终盈利6814元。正常年份收入1422289元，支出1415139元，盈利为7150元。亏损弥补措施：用经营性收入弥补：路面车位115个，每个按每月100元收费计算，每年可增加收入138000元；483平方米的经营用房每年长租金收入90000元左右，两项合计可弥补亏损约228000元。双方还约定了其他内容。合同签订后，禹通物业公司下属的桂花城分公司对星桥桂花城小区提供物业服务。2014年6月，余杭区星桥桂花城小区第一届业主委员会成立，但未终止合同，也未重新签订合同，继续由桂花城分公司提供物业服务。2017年4月30日，桂花城分公司终止了物业服务，与杭州奥博物业管理有限公司（以下简称奥博物业公司）办理了物业交接手续，并于2017年6月28日签订了《委托书》，该《委托书》载明：奥博物业公司与桂花城分公司于2017年4月30日已顺利交接星桥桂花城小区各项物业工作；双方尚乘物业管理费用共计268409.52元未收取，双方确认的物业管理费、商铺出租押金155815元未退还奥博物业公司；故全权委托奥博物业公司代为收取，收取后奥博物业公司扣除物业管理费、商铺出租押金155815元，剩余物业管理费用应交付星桥桂花城业委会。2018年3月，原告余杭区星桥桂花城小区第二届业主委员会成立。2018年5月4日，桂花城分公司给原告《关于星桥桂花城物业经营性收入事项投诉的复函》，该复函载明：一、自2009年6月与开发商签订《前期物业管理服务合同》中第三章第十九条明确“委托管理服务期限至星桥桂花城业委会成立满两个月止”，开发商自2014年6月后不再补贴物业亏损不足部分。第一届业委会2014年6月成立后，运作没几个月全体成员辞职，我公司无法联系业委会续签正式物业管理合同，凭着前期管理服务合同约定物业经营性收入用于弥补亏损的民事自救原则，本着平稳过渡，尽心尽力规范运作二年左右，感谢街道、社区与房地产处的支持下，至2016年11月17日同意由我公司书面报告星桥桂花城全体业主要求依法恢复业主委员会。近几年随着社会物价上涨，小区物业管理费一直未提价，公司管理成本大大超出2009年与开发商签约期间的预算，以及欠缴物管费问题严重，公司曾多次提议业委会就业主收费事宜及物业经营性收入等诸多问题进行协商，但业委会并没有及时回复我公司提议，2017年2月15日书面提出终止星桥桂花城小区物业服务，2017年4月1日星桥桂花城第一届业主委员会致桂花城分公司工作函，同意2017年4月30日退出星桥桂花城小区物业服务，同时做好新老物业与经营性收入的账目、资金交接工作。二、物业经营性收入主要是经营用房房屋租金与路面临时停车泊位费，由于星桥桂花城第一届业主委员会机构没有银行账户，暂由桂花城分公司代为收取。2017年4月，第一届业主委员会与我公司财务一同核对物业经营性收入的收支的账目，总收入为967861.69元，扣除代收发票税费、路面临时停车泊位管理服务费30%、公共水电费、公共能耗等支出389861.69元，实际物业经营性收入为578000元。前期物业管理服务合同附件一收支测算总结（一）第3.4条，明确物业经营性收入228000元/年用于弥补亏损，从业委会成立至2017年4月物业撤场期间，弥补亏损金额为646000元。因星桥桂花城第一届业主委员会任期届满，核对物业经营性收入后，对物业弥补亏损事项还没有来得及处置，业主委员会机构又处于换届真空期。委托奥博物业公司代收欠缴物业管理费268409.52元，收取后扣除应退奥博物业公司费用155815元，目前，奥博物业公司已收取9万多元。2018年3、4月星桥桂花城第二届业主委员会成立，向五云社区、房地产管理处、星桥街道办事处等主管部门投诉，要求物业公司上缴物业经营性收入的事情。第一届业主委员会核对确认物业经营性收入为578000元，弥补亏损金额为646000元，两项相抵后，星桥桂花城业主委员会应弥补给杭州禹通物业管理有限公司星桥桂花城分公司亏损68000元。2018年7月23日，原告诉至本院，请求上判。 另认定：桂花城分公司在2014年6月至2017年4月期间交纳营业房的租金税收为73291.26元。 本院认为，禹通房地产公司与禹通物业公司于2009年6月1日签订的《星桥桂花城前期物业管理服务合同》系合法有效，对案涉物业的全体业主和使用人均有约束力。余杭区星桥桂花城小区第一届业主委员会于2014年6月成立，根据《星桥桂花城前期物业管理服务合同》的约定，可认定该合同于2014年8月期满。《星桥桂花城前期物业管理服务合同》期满后，桂花城分公司仍提供物业服务，案涉物业的全体业主和使用人接受物业服务，且双方未重新签订合同，应视为双方同意按《星桥桂花城前期物业管理服务合同》约定的内容履行。桂花城分公司系禹通物业公司的分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司负担，故禹通物业公司抗辩其不是适格主体缺乏法律依据，本院不予采纳。根据《星桥桂花城前期物业管理服务合同》、《关于星桥桂花城物业经营性收入事项投诉的复函》及其他有效证据，可认定经营性收入967861.69元，扣除房屋租金税收的支出为73291.26元及亏损弥补646000元，桂花城分公司尚应返还原告经营性收入248570.43元。根据原告提交的《委托书》的内容，奥博物业公司与桂花城分公司于2017年4月30日已顺利交接星桥桂花城小区各项物业工作，原告要求被告移交余杭区星桥桂花城小区的物业管理账目等相关资料的请求缺乏依据，本院对该请求不予支持。综上，对原告要求二被告返还经营性收入248570.43元及支付自2017年5月1日起按银行同期利率计算的利息的请求，本院予以支持；对其余请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告杭州禹通物业管理有限公司星桥桂花城分公司、杭州禹通物业管理有限公司返还原告余杭区星桥桂花城小区第二届业主委员会经营性收入248570.43元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告杭州禹通物业管理有限公司星桥桂花城分公司、杭州禹通物业管理有限公司支付原告余杭区星桥桂花城小区第二届业主委员会（以248570.43元为基数，按银行同期贷款利率，自2017年5月1日计算至2018年7月10日止的利息为12916.13元，此后至款清之日止的利息按上述标准另行计算），于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告余杭区星桥桂花城小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14040元，由原告余杭区星桥桂花城小区第二届业主委员会负担8833元；由被告杭州禹通物业管理有限公司星桥桂花城分公司、杭州禹通物业管理有限公司负担5207元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14040元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  丁伟华 人民陪审员  周 幸 人民陪审员  张丽荣 二〇一九年三月二十日 书 记 员  陈秋夏