河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终1099号上诉人（原审被告，反诉原告）:卢士杰，男，汉族，1969年10月22日出生，住南阳市宛城区，现住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：闫振伟，河南船旗律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）:周德先，女，汉族，1967年10月26日出生，住南阳市宛城区，现住南阳市宛城区。系卢士杰之妻。委托诉讼代理人：闫振伟，河南船旗律师事务所律师。上诉人（原审原告，反诉被告）:王春月，女，汉族，1967年3月6日出生，住南阳市方城县。委托代理人：申建国，河南大为律师事务所律师。上诉人卢士杰、周德先因与上诉人王春月房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宛城区人民法院（2018）豫1302民初7780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。卢士杰、周德先上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉请（不服金额106237.07元），本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：自2017年6月21日双方签订房屋买卖（居间）合同至2017年11月14日，上诉人已全部完成了约定房款108万的支付义务，随后上诉人多次联系被上诉人协商给付超期利息及配合办理产权变更手续事宜，而被上诉人不予理会，属对合同约定的违反，构成根本违约，应对其违约行为适用违约条款按房价108万元的日万分之五自2017年11月14日起支付违约金。按照合同特别约定，上诉人逾期支付房款，应根据实际付款时间支付迟延履行金，一审判决认定上诉人单方违约并支付巨额赔偿金与合同本意相差甚远。王春月辩称，1、上诉人诉称联系不上，没有证据，如果付不了，还有账号。2、要求王春月按108万支付违约金，无事实根据，房屋买卖合同无过户的条款。3、月息0.8厘是笔误，是0.8分，所以上诉人卢志杰、周德先的上诉理由不成立。王春月上诉请求：依法撤销原审判决第二项、第三项，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人因急于用钱售卖案涉房屋，在合同中明确约定最后支付期限为2017年11月9日，否则上诉人卖房用钱的目的将不能实现，故上诉人与被上诉人在签订合同时在特别条款中明确约定被上诉人如逾期30日，上诉人有权不再出售案涉房屋。被上诉人支付余款的时间为2017年11月14日，被上诉人实际逾期35天，依约上诉人有权解除合同，一审以“合同目的已经实现”为由不予解除合同，属适用法律错误。卢士杰、周德先辩称，答辩人认为答辩人不存在违约情况，因为特殊约定，说明如果有特殊情况尾款的支付说明，这等于有个宽限期，构不成违约。涉及利息部分，超期按约定0.8厘支付利息，这是通过中介的约定。答辩人认为产权变更是合同的义务。王春月向一审法院起诉请求：1、请求依法解除王春月与卢士杰、周德先之间2017年6月21日签订的No：0000258号房屋买卖（居间）合同，卢士杰、周德先归还已占有王春月的位于南阳市宛城区建设东路宇信凯旋城6栋一单元2901号三室二厅住房一套；2、卢士杰、周德先向王春月支付约定的房屋价款108万元10%的违约金10.8万元；3、本案的所有诉讼费用、律师代理费用均由卢士杰、周德先承担。卢士杰、周德先向一审法院反诉请求：1、请求依法驳回原告的诉讼请求；2、请求判令被反诉人继续履行房屋买卖合同，配合反诉方办理涉案房屋产权登记手续；3、判令被反诉方支付自2017年11月14日起按照108万元的日万分之五的违约金直至配合房屋产权登记之日止。一审法院认定事实：经南阳市瑞杰房产经纪有限公司李智仙介绍，以王春月为甲方，卢士杰、周德先为乙方，双方于2017年6月21日签订了编号为No：0000258号房屋买卖(居间)合同，卢士杰、周德先购买王春月位于南阳市宛城区建设东路宇信凯旋城6栋1单元2901号三室二厅住房一套，约定房价款为l08万元。合同约定：三、成交价格：该房屋成交价格为人民币108万元，该价格已包含卖方自买入该房屋后至本次出售前已产生及支付的一切费用（包括水、店、煤气、物业等费用）。四、付款约定：2、买方于签合同当天交付人民币50万元予卖方作为首付款；5、若买方逾期支付任何一期款项或逾期提供贷款资料，应按欠付款额每日万分之五向卖方支付违约金。六、相关约定：买方按约定交清房款或已付首付款通过银行或公积金贷款审批的情况下买卖双方按经纪方要求于——年——月——日之前到房管局现场办理该房屋产权转移登记手续。逾期未到现场延误方应按成交价每日万分之五向对方支付违约金。6、在签署本合同时，卖方要求卖方将房屋相关有效产权证原件合同信息备案摘要（137846437）托管于经纪方作为办理产权登记手续之用。七、其他违约责任：卖方如违反本合同约定或其他由于卖方原因而无法将该房屋售于买方的，向买方支付该该房屋成交价的10%做违约金，并且必须退回买方已缴纳的所有款项。卖方逾期交付该房屋，或者按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该房屋成交价的万分之五向卖方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，买房应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的10%做违约金。买方不能按本合同约定买入该房，或者因违约而无法买入该房的，向卖方支付该该房屋成交价的10%违约金。买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日安慰付房款的万分之五向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的10%做违约金。在该合同的备注栏内，双方补充约定：①签订合同当天，乙方支付甲方五十万元整，甲方同意乙方进行装修，若乙方后期费用不再支付甲方，则甲方不需赔付乙方装修费用并有权收回房屋；②后期58万元，双方协商乙方需在9月30号之前结清于甲方，若有特殊情况，则尾款支付措施如下：a、9月30日前结清30万元，剩余尾款须在10月10日前结清，中间28万元以8厘／月计息，b、若lO月10号前未结清，则从7月l号开始以8厘／月计58万元的利息，中间有三十万计息时间为7月l号---9月30号，其余28万从7月1号至结清之日为准。合同签订的当日，卢士杰、周德先如约支付首期房款50万元，王春月如约将房屋交付卢士杰、周德先。2017年7月15日，王春月与卢士杰、周德先又签订了合同的补充条款，言明“关于房屋买卖(居间)合同No：0000258中备注条款一栏条款①中的费用所指内容为房款和利息”。第二期房款约定于9月30日到期，卢士杰、周德先违约未如期支付，卢士杰、周德先于10月2日、10月3日、10月4日陆续支付共计30万元。2017年11月14日，卢士杰、周德先才将最后一笔房款28万元支付王春月。一审法院认为，王春月（反诉被告）与卢士杰、周德先（反诉原告）所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，条款约定清楚具体，不违反国家法律法规的强制性效力性规定，为有效合同。根据合同法的规定，签约双方应当本着诚实信用原则，按照合同约定及时全面履行合同，卢士杰、周德先在支付首付款50万元后，余款未能按照约定的时间支付，属违约行为，应当承担违约责任。王春月请求卢士杰、周德先按照合同约定房屋价款108万元10%的标准支付违约金，理由正当，应予以支持。王春月关于解除合同的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，卢士杰、周德先虽迟延履行付款义务，但经催告后短期内即支付，合同的主要义务已履行，合同目的得以实现，不符合解除条件，该项诉讼请求不予支持。关于卢士杰、周德先的反诉请求，第一项是对本诉的抗辩，不属于反诉范畴，第二项中关于办理产权登记的请求属于反诉内容，根据《合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务。据此，王春月应当协助卢士杰、周德先办理产权登记手续，卢士杰、周德先的反诉请求成立，予以支持。反诉中关于要求王春月支付违约金的请求，因合同没有明确约定办理过户手续的时间，不能认定王春月违约，该项请求不予支持。关于双方请求对方支付律师代理费问题，因证据不足，此项请求均不支持。庭审结束后，王春月向一审法院提交了面积误差款收据两张，计款7028元，请求法庭支持。本着实事求是，公平合理的原则，一审法院与卢士杰、周德先代理人进行了沟通，卢士杰、周德先表示同意。鉴于此，对王春月随后交纳的面积误差款予以一并处理。综上所述，王春月（反诉被告）请求卢士杰、周德先支付违约金，卢士杰、周德先（反诉原告）请求王春月协助办理过户手续的请求，理由正当，有事实和法律依据，予以支持，其他诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，一审判决：一、限卢士杰、周德先于本判决生效后十日内，支付王春月违约金108000万元、面积误差款7028元；二、限王春月于本判决生效后三十日内协助卢士杰、周德先办理过户登记手续；三、驳回当事人双方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，减半收取1230元，由卢士杰、周德先负担，反诉费100元，减半收取50元，由王春月负担。依据双方当事人上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：卢世杰、周德先逾期支付房款应承担何种责任？王春月是否存在逾期协助办证行为？如存在，应承担何种责任？二审中，各方当事人未提交新证据。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有法律约束力。当事人均应当遵循平等自愿、诚实信用原则，正确行使约定的权利、及时履行约定的义务，否则将承担相应的法律责任。结合本案，卢士杰、周德先本应按照双方合同约定及时履行支付房款义务，而其直至2017年11月14日才将余款支付完毕，卢士杰、周德先逾期支付房款违约事实明显，起行为亦与诚实信用原则相悖，按照合同约定应承担违约责任，一审由此判令卢士杰、周德先违约金有事实根据和法律依据，本院予以确认。王春月收取了全部房款且案涉房屋已交付卢士杰、周德先占有、使用，双方主要合同权利、义务均已实现，为维护双方交易的稳定性，一审不支持王春月关于解除合同的诉请并无不当，本院予以确认。因双方在合同中未约定办理房屋产权过户期限，但出卖方协助买受方办理房屋产权过户手续系合同附随义务，一审对卢士杰、周德先关于支付逾期办证违约金的诉请不予支持，但酌定由王春月在合理期限内协助卢士杰、周德先办理产权过户手续于法有据且处理得当，本院予以确认。由此，王春月和卢士杰、周德先的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，王春月与卢士杰、周德先的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4885元，由上诉人卢士杰、周德先负担2425元，上诉人王春月负担2460元。本判决为终审判决。审判长  牛永权审判员  孙小刚审判员  王 勇二〇一九年三月二十日法官助理赵琳书记员郭璐