成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初10551号 原告（反诉被告）：张蓉，女，1972年7月18日出生，汉族，住成都市高新区。 原告（反诉被告）：张颖，男，1971年1月27日出生，汉族，住成都市成华区。 原告（反诉被告）：张慧，女，1975年8月23日出生，汉族，住四川省汉源县。 原告（反诉被告）：刘军，男，1974年10月26日出生，汉族，住成都市青羊区。 以上四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：周游、路晓芸，四川谦济律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市新川藏路建设开发有限责任公司。住所地：成都市武侯区太平园横二街55号7栋7楼。 法定代表人：钱艳丹。 委托诉讼代理人：郑珂，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）张蓉、张颖、张慧、刘军与被告（反诉原告）成都市新川藏路建设开发有限责任公司（以下简称新川藏路公司）房屋买卖合同纠纷本反诉一案,本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张蓉、张颖、张慧、刘军的共同委托诉讼代理人周游、路晓芸，被告新川藏路公司的委托诉讼代理人郑珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张蓉、张颖、张慧、刘军向本院提出诉讼请求：1.判令新川藏路公司返还张蓉、张颖、张慧、刘军购房款6963192元；2.判令新川藏路公司支付资金占用利息1910755.74元（以500000元为基数，按同期银行贷款利率自2013年4月14日起计算至2018年8月2日止；以6463192元为基数，按同期银行贷款利率自2013年6月2日起计算至2018年8月2日止）以及从2018年8月3日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算的利息；3.判令新川藏路公司赔偿张蓉、张颖、张慧、刘军相应损失690万元；4.判令新川藏路公司承担本案诉讼费、保全费等与本案有关的全部费用。事实和理由：新川藏路公司在开发销售铁瑞城新界四期商品房楼盘过程中，对外宣传其商铺已出租，用于统一招商、经营使用，带十年租约出售商铺，租金从第四年起在上一年的租金基础上递增5%，解决商铺出租的后顾之忧，且前期租金可折抵购房款。张蓉、张颖、张慧、刘军于2013年4月选定其中10号商铺后，售楼人员对房屋总价以及租金抵扣和贷款金额等进行计算。2013年4月14日，张蓉、张颖、张慧、刘军与新川藏路公司签订《楼宇认购书》，认购新川藏路公司开发的中铁瑞成新界四期6栋2单元10号商铺（以下简称案涉商铺），总价款为14992280元（该价格未扣除房屋两年租金1229088元）。同日，张蓉、张颖、张慧、刘军向新川藏路公司支付定金50万元。2013年6月2日，张蓉、张颖、张慧、刘军通过银行转账方式向新川藏路公司账户支付购房款共计6463192元。2013年6月28日，双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》及《商品房买卖合同》补充协议，约定案涉商铺测绘建筑面积为825.94平方米，土地用途为商业，总价款为13762192元，付款方式为张蓉、张颖、张慧、刘军支付总价款的50%，其余价款680万元向建设银行借款支付，新川藏路公司提供担保。同日，成都景圣雅典商旅地产顾问有限公司（以下简称景圣雅典公司）与张蓉、张颖、张慧、刘军就案涉商铺签订《新界商业房屋租赁合同》、案涉商铺从2012年12月1日至2022年11月30日的使用权由景圣雅典公司全权负责的授权委托书以及收到景圣雅典公司支付的案涉商铺从2013年12月1日至2015年11月30日两年房屋租金128999元《收条》，但实际该款项张蓉、张颖、张慧、刘军并未收取，而是作为购房款予以折抵。上述购房合同签订后，张蓉、张颖、张慧、刘军多次向新川藏路公司的合作银行申请办理贷款，但被告知只能申请到550万元贷款。新川藏路公司遂与张蓉、张颖、张慧、刘军协商，由张蓉、张颖、张慧、刘军先行收取2015年12月1日以后案涉商铺部分租金作为增加首付款成数，以减少向银行贷款金额。双方再次签订商品房买卖合同，约定付款方式为首期支付购房总价款的60%，其余价款550万元借款支付，但该合同未签订时间。此后，张蓉、张颖、张慧、刘军多次向银行申请办理贷款550万元均未果。因不可归责于张蓉、张颖、张慧、刘军的原因导致贷款申请失败，导致商品房买卖合同处于无法履行的状态，不能实现合同目的，故张蓉、张颖、张慧、刘军于2018年8月1日向新川藏路公司送达《解除合同通知》，通知解除合同。基于上述事实，张蓉、张颖、张慧、刘军为维护合法权益，诉至法院。 新川藏路公司辩称并反诉称，张蓉、张颖、张慧、刘军单方陈述银行拒绝放贷，但从始至终没有提供证据证明其实施了向银行申请贷款的行为，故无权主张解除合同。张蓉、张颖、张慧、刘军解除合同的行为无效，无权要求其返还购房款并支付利息。《商品房买卖合同》补充协议中约定，张蓉、张颖、张慧、刘军在不能取得购房贷款的情况下，应当自筹资金支付购房款，从而贷款不是支付购房款项的唯一途径，也不是履行商品房买卖合同支付购房款的唯一途径，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同纠纷司法解释）第二十三条的规定。另外，合同解除权的除斥期间为1年，案涉合同从签订至今已有5年，远远超过合同解除权1年的除斥期间。关于第三项诉讼请求，其主张和商品房买卖合同纠纷司法解释第九条规定的赔偿事由不相符，张蓉、张颖、张慧、刘军无权要求其赔偿所谓690万元损失。综上，请求人民法院驳回张蓉、张颖、张慧、刘军的诉讼请求，并且支持新川藏路公司的反诉请求：1.确认张蓉、张颖、张慧、刘军解除双方签订的《商品房买卖合同》的行为无效；2.本案的诉讼费由张蓉、张颖、张慧、刘军承担。事实和理由：双方于2013年6月28日签订《商品房买卖合同》和补充协议及相关附件，约定张蓉、张颖、张慧、刘军以13762192元的价格购买新川藏路公司开发的案涉商铺。张蓉、张颖、张慧、刘军在支付了购房首付款后，并未按照合同约定支付剩余购房款，反而以无法取得银行贷款为由，向新川藏路公司发函解除了《商品房买卖合同》。新川藏路公司认为张蓉、张颖、张慧、刘军在不具备法定条件的情况下实施的解除合同行为无效。即使假设张蓉、张颖、张慧、刘军曾经享有合同解除权，其逾期实施解约行为实属在权利消灭的状态下行使权利，该行为同样无效。 张蓉、张颖、张慧、刘军针对新川藏路公司的反诉辩称，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第3.2条为格式条款，基于对新川藏路公司的信任，在签订上述协议前，张蓉、张颖、张慧、刘军就应新川藏路公司的要求支付了定金及部分购房款。新川藏路公司在未尽到提示或说明的情况下，要求张蓉、张颖、张慧、刘军在7日内办妥贷款手续，属于加重其责任，根据相关法律规定该条款为无效条款。关于除斥期间，因本案合同无法履行，其多次向贷款银行提出贷款申请，但银行对是否提供贷款一直未回复。截至2018年7月11日，向贷款银行签发律师函要求银行回复，银行在2018年7月12日签收后，自2018年7月20日才开始计算除斥期间，没有超过1年期限，因此张蓉、张颖、张慧、刘军有解除权，且案涉合同已解除。 本院经审理认定事实如下：2013年4月14日，新川藏路公司（甲方）与张蓉、张慧（乙方）签订《楼宇认购书》约定：乙方认购甲方开发的案涉商铺，优惠后楼宇的售价为14992280元（此价未扣除房屋两年租金1229088元），乙方选择5成10年银行按揭贷款付款方式。2013年4月14日、6月2日，新川藏路公司分别出具《财务专用收据》载明：收到张蓉、张慧购四期6-2-10#商铺定金500000元、商铺款6463192元。 2013年6月28日，新川藏路公司（出卖人）与张蓉（买受人）、张颖、张慧、刘军（共同买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议约定：买受人购买出卖人在位于武侯区项目中6幢2层10号商业用房（测绘建筑面积共825.94平方米），即案涉商铺，总价款为13762192元；贷款方式付款。买受人应在2013年6月28日前向出卖人支付不低于该套房屋总价款的50%作为按揭购房首付款，即6962192元，余款6800000元向建设银行申请办理5成10年抵押贷款手续。该补充协议第3.2条约定：买受人已明确知悉贷款银行所规定的申请前述购房贷款所应具备的条件和应当提交的材料。买受人知道购房贷款的条件、成数、利率等可能随国家金额政策调整而变化。买受人保证在与出卖人签订合同后7日内与银行签妥相应购房抵押借款合同（包括办妥委托贷款银行将除已向出卖人支付的首付款外的其余全部房款6800000元（注：该金额为手写）一次性划付到出卖人指定的账户的手续）。否则，不论是买受人自身原因还是政策变化等原因未获得贷款，买受人在与出卖人签订合同后10日内将除已向出卖人支付的首付款外的其余全部房款6800000元（注：该金额为手写）一次性支付给出卖人。 2013年6月28日，张蓉、张颖、张慧、刘军向景圣雅典公司出具了《授权委托书》，委托其对案涉房屋进行统一招商、经营使用，一切涉及该房屋2012年12月1日至2022年11月30日的使用权由景圣雅典公司，张蓉、张颖、张慧、刘军均同意执行。同日，张蓉、张颖、张慧、刘军（出租方、甲方）与景圣雅典公司（承租方、乙方）签订《新界商业房屋租赁合同》约定：乙方向甲方租赁案涉商铺作为统一招商、经营使用，租赁期自2012年12月1日至2022年11月30日止；甲方应于2012年12月1日前将该房屋交付乙方，属于期房租赁；第一年为免租金期，租赁期内的第二、三年的租金标准为每月每平米62元；合同签订之日，乙方应将2013年12月1日至2015年11月30日（两年）的租金一次性支付给甲方，共计1228999元。同日，张蓉、张颖、张慧、刘军出具的《收条》载明：今收到景圣雅典公司支付案涉商铺2013年12月1日至2015年11月30日两年房屋租金1228999元。2016年4月15日，张蓉、张颖、张慧、刘军再次出具《收条》载明：今收到景圣雅典公司支付案涉商铺2016年1月1日至2018年6月30日两年半（30个月）房屋租金现金1675006元。 庭审中，张蓉、张颖、张慧、刘军陈述，上述两张收条中载明的房屋租金均没有实际收到，而是用于贷款时计算抵扣购房首付款；新川藏路公司也陈述实际并未收到上述案涉房屋租金以冲抵张蓉、张颖、张慧、刘军应向其支付的购房款。 另外，新川藏路公司（出卖人）与张蓉（买受人）、张颖、张慧、刘军（共同买受人）另行签订《商品房买卖合同》及补充协议，该《商品房买卖合同》及补充协议无落款时间，张蓉、张颖、张慧、刘军提交的原件上有新川藏路公司加盖公章，新川藏路公司提交的原件上没有新川藏路公司加盖的公章。其中补充协议第3.1条约定：买受人支付不低于该套房屋总价款的60%作为按揭购房首付款，即8262192元（注：该金额为手写），余款5500000元（注：该金额为手写）向建设银行申请办理6成10年抵押贷款手续。该补充协议第3.2条约定：买受人已明确知悉贷款银行所规定的申请前述购房贷款所应具备的条件和应当提交的材料。买受人知道购房贷款的条件、成数、利率等可能随国家金额政策调整而变化。买受人保证在与出卖人签订合同后7日内与银行签妥相应购房抵押借款合同（包括办妥委托贷款银行将除已向出卖人支付的首付款外的其余全部房款5500000元（注：该金额为手写）一次性划付到出卖人指定的账户的手续）。否则，不论是买受人自身原因还是政策变化等原因未获得贷款，买受人在与出卖人签订合同后10日内将除已向出卖人支付的首付款外的其余全部房款5500000元（注：该金额为手写）一次性支付给出卖人。 2018年8月1日，张蓉、张颖、张慧、刘军通过EMS向新川藏路公司送达《解除合同通知书》，载明：截止目前因不可归责于我方（张蓉等人）原因，仍无法订立相关商品房担保贷款合同，依照商品房买卖合同司法解释第二十三条之规定，“由于不可归责于我方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，因此我方有权依法解除合同”，故决定解除与新川藏路公司签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议和变更后的《商品房买卖合同》等。 第一次庭审中，张蓉、张颖、张慧、刘军明确，其主张解除合同的理由，是基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条中关于“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，因新川藏路公司的原因导致未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，故张蓉、张颖、张慧、刘军有权解除合同。同时，张蓉、张颖、张慧、刘军第三项诉讼请求中损失为，因归责于新川藏路公司原因，担保贷款合同无法签订无法取得购房贷款，导致商品房买卖合同无法履行，进而造成资金占用利息损失及房屋溢价损失。复庭时，张蓉、张颖、张慧、刘军主张，其发函给新川藏路公司解除双方房屋买卖合同关系，是基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条整条的规定。 庭审中，原告张慧陈述因贷款银行没有放款，让张蓉、张颖、张慧、刘军一直等待，后把贷款资料都退给原告方，但是没有说明具体的退还资料时间。 上述事实，有原、被告主体资格证明、《楼宇认购书》、《财务专用收据》、落款时间为2013年6月28日的《商品房买卖合同》及补充协议、《授权委托书》、《新界商业房屋租赁合同》、收条两张、无落款时间的《商品房买卖合同》及补充协议、《解除合同通知书》、EMS快递单（单号：1038259057927）以及庭审笔录等收集在案，予以佐证。 本院认为，张蓉、张颖、张慧、刘军与新川藏路公司之间为购买案涉房屋签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 为购买案涉房屋，张蓉、张颖、张慧、刘军实际支付了购房款6963192元，为办理贷款，经买卖双方合意，将合同中的贷款金额从680万元降低到550万元，并且重新签订了合同和补充协议（落款处没有具体时间的合同），以期能够订立商品房担保贷款合同以贷款方式支付剩余购房款。后贷款一直未能通过审批，没有签订商品房担保贷款合同，但是原、被告双方均没有举证证明未能通过贷款审批的具体原因。 张蓉、张颖、张慧、刘军认为，贷款未能通过，主要是由于案涉房屋存在购房返租、租金抵扣购房款首付造成的，且该原因应当归责于新川藏路公司，因此张蓉、张颖、张慧、刘军有权发函主张解除合同。本院认为，双方均未举证证明贷款未能通过的具体原因，即使贷款未能通过的原因与张蓉、张颖、张慧、刘军陈述一致，该原因的责任主体也应当是买卖双方，理由如下：张蓉、张颖、张慧、刘军作为案涉商铺的购买方，其购房目的即是投资，在第一次未能办理贷款成功的情况下，以所谓的房屋租金抵扣首付款的做法降低贷款总额是买卖双方协商一致的，并且以另行签订房屋买卖合同、签订租赁合同、原告方签字出具租金收条的方式办理的，证明双方均认可该方式，但是在上述操作后仍然未能完成贷款审批，应归责于双方。 张蓉、张颖、张慧、刘军主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条中关于“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，其享有法定的合同解除权，且在向新川藏路公司邮寄《解除合同通知书》、新川藏路公司收到后，双方的商品房买卖合同已经解除。本院认为，张蓉、张颖、张慧、刘军没有举证证明是因新川藏路公司原因而未能订立商品房担保贷款合同，即使按照其主张的不能办理贷款的理由也应当归责于买卖合同双方，故不存在归责于买卖合同不能继续履行的情况，因此张蓉、张颖、张慧、刘军不能依照该司法解释享有法定单方解除权，其通过邮寄《解除合同通知书》，解除与新川藏路公司签订的商品房买卖合同及补充协议的行为应为无效，其要求返还购房款、支付资金占用利息及损失等主张，没有依据，本院不予支持。 同时，双方补充协议中约定，若未能办理贷款则买受人应自行向出卖人支付剩余购房款，结合案涉商铺已对外出租，买卖双方曾约定以租金冲抵部分购房款、变更合同贷款金额的情况，张蓉、张颖、张慧、刘军可以以其他方式支付购房款，未能订立商品房担保贷款合同并不一定导致商品房买卖合同不能继续履行，新川藏路公司并未因张蓉、张颖、张慧、刘军逾期支付购房款而要求解除合同。关于张蓉、张颖、张慧、刘军主张补充协议第3.2条为格式条款且加重了其合同义务而无效，本院认为，两次签订的补充协议中该条款中的贷款金额均为手动填写，且两次签订补充协议时对于该条款中贷款金额等内容有变更，可以确定买卖双方实际对该条款内容进行了合意，不能认定该条款为格式条款、没有效力。关于除斥期间，由于张蓉、张颖、张慧、刘军并不享有其主张的法定解除权，故不存在该解除权行使的除斥期间。 综上所述，对张蓉、张颖、张慧、刘军的诉讼请求，本院不予支持；对新川藏路公司的反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）张蓉、张颖、张慧、刘军解除与被告（反诉原告）成都市新川藏路建设开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》的行为无效； 二、驳回原告（反诉被告）张蓉、张颖、张慧、刘军的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）成都市新川藏路建设开发有限责任公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费116444元，因适用简易程序减半收取58222元，诉讼保全费5000元，共计63222元，由原告（反诉被告）张蓉、张颖、张慧、刘军负担。反诉案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告（反诉被告）张蓉、张颖、张慧、刘军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷田怡 二〇一九年三月十八日 书记员  蒲 洁