广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初29685号原告：深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市道滘镇蔡白区沿江路8号三楼。法定代表人：帅瑜。委托诉讼代理人：黄文波，广东尚宽（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淑雯，广东尚宽律师事务所律师。被告：冯淑娟，女，1979年1月29日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，原告深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司与被告冯淑娟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用简易程序于2018年11月29日公开开庭进行审理，后根据案情需要，依法组成合议庭，于2019年2月27日公开开庭进行审理。原告深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司的委托诉讼代理人刘淑雯，被告冯淑娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系位于东莞市道滘镇××沿海××景区××单元××房的业主。东莞市丽水佳园开发有限公司作为案涉小区之建设单位，依法选聘原告从2005年6月1日开始为案涉小区提供物业管理服务，直至2018年2月28日止，期间因经营需要原告名称曾进行过两次的变更。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，《前期物业服务合同》对于全体业主均有约束力，全体业主应按照《前期物业服务合同》之约定支付物业服务费等。物业管理服务期间，原告依约向全体业主提供了相应的服务，但被告却拖欠2012年7月至2017年2月期间的物业服务费35984.48元。原告就此通过各种方式多次向被告催缴，但均未果。鉴于此，被告逾期未支付物业服务费的行为已构成违约，侵害了原告以及其他业主的合法权益，所以原告特依《民事诉讼法》、《广东省物业管理条例》以及相关司法解释，诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2012年7月至2017年2月期间的物业服务费35984.48元以及违约金35984.48元（违约金以日千分之三从次月1日起计算至付清之日止，暂计至2018年8月31日，违约金以本金为限）；二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，被告于2006年至2007年期间在东莞丽水佳园购置了4套物业，物业费用也是足额支付到2012年。自收房之日即发现房屋质量存在诸多问题，且物业管理极其混乱，因收房后并未装修入住，只是偶尔去查看房产情况，物业长期不作为导致别墅区怡景区10-03房产被乱放建筑材料和建筑垃圾，其有工人入住。在被告未入住期间产生用电电费需要缴纳，临时放置物品失盗等情况，更严重的是其中一套物业湖光117铺面在2012年后被物业管理处私自交给一个装修公司用于存放装修建筑材料，并且未经被告同意私自更换了门锁。因小区之前的配置条件不完善，被告也不是经常去看自己的物业，所以物业具体被占用的详细时间不清楚，在发现物业被私自占用后找到管理处工作人员，答复是工作人员以为房子暂时没有人住就放一下没关系，并最终承认物业管理失职。因为联系不上该物品存放的当事人，无法确认物业管理处或其工作人员是否与物品存放当事人之间存在协议或者有相关租用的约定，之后经过多次长时间催促，才把装修建筑材料清理完并重新换锁，钥匙一直在物业管理处未交给被告。被告多次致电要求物业管理处对此事给予说法并负责相关损失，物业管理处没有诚意沟通处理，到后期被告的物业变成公众地方，有三位其他业主租户将私人物品胡乱堆放进去，如书、餐具、大量衣物及生活用品等，而投诉到管理处的答复是不清楚、不知道、不归他们管，被告不得不又更换了门锁，并最终找到存放当事人清走相关存放物品并留存证据。根据前期物业服务协议的服务内容与标准，对房屋及配套的设施设备及相关厂地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，但原告未能给业主提供相应服务。由于物业管理的严重缺失及工作人员的工作责任心和态度极差导致小区发生各类治安问题，引发被告对小区将来入住的担忧。违建放任无法治理导致严重安全隐患。案涉房屋是联排别墅，隔壁紧邻已入住住户的地下车库改建往下至少深挖了20厘米，对整栋建筑存在严重安全隐患。侵占业主权益乱收费，查看财务报表（2018年1月至2018年3月），共有产权车位临停费收益分成项中，本季度收益为0元，但仅香榭9栋2104业主临时停车费就有53元，其他业主临时停车费没有公开，广告费、丰巢快递入驻费、其他商贩占用共用面积费等都没有公开。原告的诉讼请求没有任何法理，在得知被告收到起诉状后，原告约被告去管理处协商，因前期物业管理存在失职和问题，故根据现原告的内部规定按7折收取管理费。被告并未与原告签订任何的物业服务合同，在被告拒绝后，原告又要求被告找开发商开具证明以证明物业存在质量问题可以部分或全额减免前期物业管理费，或者缴纳7折物业管理费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，根据核准变更登记通知书、工商登记查询，美佳物业管理（深圳）有限公司东莞分公司的企业名称于2016年12月29日变更为深圳市万科美佳物业服务有限公司东莞分公司，深圳市万科美佳物业服务有限公司东莞分公司的企业名称于2018年7月3日变更为原告。被告与东莞市丽水佳园开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向东莞市丽水佳园开发有限公司购买位于东莞市道滘镇××沿海××景区××号房屋（联排别墅），建筑面积239.21平方米。根据收楼书显示，被告于2007年8月1日签署，已收到上述房屋钥匙一套共13把。原、被告双方确认，案涉小区截止起诉之日尚未成立业主委员会，被告于2016年已将上述房屋出售给曾子涵。2018年1月27日，被告与曾子涵签署证明，被告于2017年3月将上述房屋转让给曾子涵,该物业自2017年3月之前的一切相关物业纠纷由被告负责,与曾子涵无关；该物业自2017年3月之后的一切相关物业债权债务由曾子涵自行承担，与被告无关。东莞市丽水佳园开发有限公司与美佳物业管理（深圳）有限公司东莞分公司分别于2005年6月1日、2011年12月1日签订《前期物业服务合同》，约定东莞市丽水佳园开发有限公司选聘美佳物业管理（深圳）有限公司东莞分公司对沿海丽水佳园提供前期物业管理服务。第二条约定，在物业管理区域内，提供的前提物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他与物业管理有关的工作。第六条约定，物业服务收费选择酬金制，其中联排别墅的收费标准为2.68元/月/平方米。第七条约定，物业服务费用按月交纳，应在每月10日前交纳。2007年8月1日,被告与美佳物业管理（深圳）有限公司东莞分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为案涉小区提供物业管理服务；物业管理服务费为联排别墅2.68元/月/平方米，每月10日之前交纳，被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起每日向原告按欠费总额的3‰交纳滞纳金，以及约定了其他权利义务。原、被告双方确认，被告尚未向原告交纳2012年7月至2017年2月期间的物业服务费35900.65元。被告主张其未向原告交纳物业管理费的原因是原告管理服务不到位，提供的管理服务不符合合同的约定，具体表现：案涉房屋没有整改完善；2012年其他业主将物品、垃圾放置在被告的房屋；房屋一直没有入住，但产生了电费；被告放置货物在房屋内，但货物有丢失；曾发现房屋内晾有其他人的衣服、鞋子；地下室原是锁住的，但后来被打开，放置了很多杂物；被告在案涉小区内还有一间店铺，大概在2012年发现店铺被打开，店铺内放置很多他人的东西。为此，被告提供证明、照片、网上投诉及回复、电费缴纳凭证、电梯停运证明、报警回执、停车费交费凭证等予以证明。原告主张对上述证据不予确认，原告当时无法确认具体货物、物品是被告放置，还是经过被告允许其他业主放置，后经过被告要求，原告协助其处理相关货物、物品；房屋未入住就产生电费，存在电损或公摊电费的可能；经调查核实不存在被告所主张的其他情况。以上事实，有《前期物业服务合同》及补充协议、《商品房买卖合同》、收楼书、核准变更登记通知书、工商登记查询、《前期物业管理服务协议》、证明、照片、网上投诉及回复、电费缴纳凭证、电梯停运证明、报警回执、停车费交费凭证以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，并未违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为提供物业管理服务的物业公司，应当严格按照约定以及有关的规定履行自己的物业管理义务，为案涉小区提供符合约定标准的服务；被告作为接受物业管理服务的业主，应当按时向物业公司交纳物业服务费，以便原告对案涉小区进行管理。原、被告双方确认被告尚未向原告缴纳2012年7月至2017年2月期间的物业服务费35900.65元，本院依法予以确认。被告以原告提供的管理服务不符合合同的约定为由拒付上述物业服务费。根据原、被告双方的陈述以及提供的证据，的确存在他人未经业主同意将物品放置在业主的店铺；小区安全管理存在问题；小区公共设施管理、维修存在问题等。上述问题对于小区的安全确实存在极大的隐患，原告应及时进行维修、整治，提高物业管理水平。鉴于原告也提供了合同约定的其他服务，只是提供的服务项目、服务质量与约定标准存在一定差距，被告应交纳的物业服务费应当依法减收，本院酌定原告减收30%的物业服务费。因此，被告应支付原告2012年7月至2017年2月期间的物业服务费具体为：35900.65元×70%=25130.46元。对于原告诉请被告支付2012年7月至2017年2月期间物业服务费35984.48元的诉讼请求，本院予以部分支持；对于超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。对于原告诉请被告支付违约金的诉讼请求。根据以上论述，本院认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵，故对于原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告冯淑娟应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司支付2012年7月至2017年2月期间的物业服务费25130.46元。二、驳回原告深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1599.22元（原告已预交），由原告深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司负担1040.8元，被告冯淑娟负担558.42元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁园园人民陪审员  江正峰人民陪审员  李志敏二〇一九年三月五日法官助理王冕书记员张慧瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。