浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终1342号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王学如，男，1977年1月28日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 委托诉讼代理人：王建东、杨国锋，浙江东鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州鹏盛纺织有限公司，住所地杭州市余杭区崇贤街道陆家桥。统一社会信用代码：913301107109923825。 法定代表人：吴松林，董事长。 委托诉讼代理人：徐湘玲、陈汶强，浙江人益律师事务所律师。 上诉人王学如因与被上诉人杭州鹏盛纺织有限公司（以下简称鹏盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初19338民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年1月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 鹏盛公司于2013年10月25日取得《建设工程规划许可证》（建字第201301510035号），建设项目名称3#－5#车间，其中5#车间建筑面积4752.94平方米。后又于2015年4月16日取得《建筑工程施工许可证》（编号330110201504160101），工程名称3#－5#车间，其中5#车间建筑面积4752.94平方米，地上6层。期间，鹏盛公司于2013年11月13日与案外人杭州诚诺企业事务代理有限公司（以下简称“诚诺公司”）签订《委托办证代理合同》一份，约定由鹏盛公司委托诚诺公司办理从立项到在建工程办理（包含房产证前期办理、后期验收）、办理房产证等事项。上述房产竣工后，尚未完成不动产权属登记。 鹏盛公司与王学如于2017年3月4日签订《房屋租赁合同》，约定如下相关内容：一、租赁物的名称、位置、面积。甲方（即鹏盛公司）将坐落于余杭区崇贤街道崇贤街107号主厂房独门独院楼房一幢及停车场地出租给乙方（即王学如）使用，建筑面积4752.94平方米。鉴于目前状况，甲方明确二点：1.上述房产甲方正委托中介机构办理房产三证，什么时候办理完毕不能确定，故签订本合同时，甲方无法向乙方提供房产三证，只能提供该房产的规划许可证、建设许可证复印件，一旦房产三证办出，甲方即向乙方提供房产三证复印件。2.甲方房产系基于工业生产而建，土地性质为工业用地。乙方租赁后若要改变用途，则乙方须自行向有关部门报批，甲方予以配合。若乙方无法获得有关部门的审批，则相应后果由乙方承担，与甲方无关。三、租赁期限。租赁期限为5年，从2017年3月4日起至2022年3月3日止，租金从2017年8月4日起计算。2017年3月4日至2017年8月3日为乙方装修期，装修期内甲方不向乙方收取租金。四、租金及支付方式。1.租金按租赁整幢楼房整体计算。每年租金60万元，第五年起租金暂定65万元（具体按市场价上下浮动）。2.租金一年一付。装修期满前三十日乙方支付第一年（2017年8月4日至2018年8月3日）的租金，第二期租金在2018年8月4日前支付给甲方，此后租金均在每年的8月4日前支付给甲方。十、违约责任。乙方租金拖欠未满30天内，则应按每天3%向甲方支付滞纳金，租金拖欠超过30天以上的，甲方有权单方面终止合同，收回出租房屋，已交纳的房租不再退还，且无需向乙方作任何补偿（包括乙方前期投入的装修装潢设施）。十四、补充条款。甲方若在租赁期内无法取得房屋的不动产权证书，每年的租金自动变更为50万元。十五、本合同签订后，乙方付给甲方人民币5万元，作为本合同的履约保证金。十六、经甲乙双方签字盖章，履约保证金到账后，即发生法律效力。鹏盛公司与王学如又于2017年8月22日签订《补充协议》一份，约定以下相关内容：2.甲方同意乙方将所租楼房转租，但对外转租必须符合以下要求。（1）对外转租租赁期限必须在甲方与乙方所签订的房屋租赁合同期限内，（略）。（2）对外转租后承租的租户，必须符合环保、安监、消防、公安等各项政府要求，如不符合要求造成的损失一律由乙方承担。（3）（略）。期间双方交付案涉房屋，王学如交纳履约保证金及第一年租金并占有使用该房屋至今。 另查明，杭州市余杭区租房办于2018年6月6日印发《余杭区企业等其他用房临时改变用途为租赁房的管理办法（试行）》，办法实施范围为工业厂房等临时改变用途的租赁住房，即保持土地登记用途不变、产权关系不变、建筑主体结构不变的前提下，允许改变原有建筑物使用功能，用于住房租赁。该办法规定，符合办法实施范围的单位或个人，应当进行申报、审批，并缴纳土地收益或土地年租金等。王学如提交的《余杭区“企改租”规范审批注意事项》载明，申请临时改变建筑物使用功能，需提供国有土地使用权证、房屋所有权证等。 王学如收到通知后，拟申请办理案涉房屋的“企改租”，要求鹏盛公司提供所需不动产权属证书。因鹏盛公司未提供，王学如于2018年9月27日向鹏盛公司发函，要求该公司于9月30日前提供不动产权属证书。鹏盛公司于次日收到该邮件。 鹏盛公司于2018年11月8日向法院提起诉讼，请求判令：一、解除鹏盛公司与王学如之间签订的《房屋租赁合同》，并责令王学如腾空所租赁的房屋交还鹏盛公司；二、王学如向鹏盛公司支付所欠租金134794.88元（所欠租金按每日1643.84元从2018年8月4日暂计算至2018年10月24日，此后租金按此标准算至判决租赁合同解除之日止）；三、王学如向鹏盛公司支付滞纳金4044.24元（滞纳金按每日租金1643.84元的3%从2018年8月4日暂计算至2018年10月24日，此后滞纳金按此标准算至付清时止）；四、王学如向鹏盛公司支付判决合同解除之日起至王学如实际腾退房屋之日期间的房屋占有使用费（房屋占有使用费参照租金标准计算）；五、本案诉讼费由王学如承担。一审审理后，鹏盛公司明确第一项诉讼请求为：判令解除鹏盛公司与王学如之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议，并责令王学如腾空所租赁的房屋交还鹏盛公司。 王学如亦提起反诉，请求判令鹏盛公司继续履行合同义务，向王学如提供房屋所有权证并由鹏盛公司承担本案本诉、反诉诉讼费。 原审法院认为，首先，关于案涉租赁合同的效力问题。因该租赁合同系鹏盛公司和王学如双方的真实意思表示，现亦无证据表明存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，且王学如已依约支付履约保证金，故该租赁合同应为合法有效。虽案涉房产土地性质为工业用地，而该房产现已被王学如转租他人使用，但租赁合同中并未明确租赁用途，且双方约定如承租方要改变用途须向行政部门报批，故案涉房产的实际使用情况不影响合同的效力。在案涉房屋租赁合同已依法成立且合法有效的情形下，鹏盛公司与王学如均应依照合同约定履行各自义务。其次，关于改变土地使用性质或办理“企改租”手续是否系鹏盛公司合同义务的问题。案涉租赁合同中虽有关于房产土地性质以及如需改变用途等表述，但双方明确约定改变用途所需的报批手续等均由王学如自行处理，鹏盛公司仅同意配合；双方于2017年签订的补充协议虽约定鹏盛公司同意王学如将案涉房产进行转租，但未明确转租的用途，亦未明确鹏盛公司就此应履行的义务；现也无证据表明在“企改租”等相关政策出台后，双方已就此另行约定。故改变土地使用性质以及办理“企改租”手续并非鹏盛公司的合同义务。再次，关于提供案涉房产不动产权属证书是否系鹏盛公司应履行的在先义务问题。根据法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。王学如抗辩认为鹏盛公司未按约向其提供案涉房产不动产权属证书，故其有权拒绝支付第二年租金。本案中，鹏盛公司与王学如未在房屋租赁合同中明确鹏盛公司提供不动产权属证书的时间，王学如亦未提交证据证明鹏盛公司提供不动产权属证书系王学如支付租金的前提或应与王学如支付租金同时履行，且根据鹏盛公司提交的《委托办证代理合同》，亦可明确鹏盛公司在签订案涉租赁合同时已委托案外人办理不动产权属证书，故提供不动产权属证书并非鹏盛公司应履行的在先义务，王学如的上述抗辩意见，于法无据，不予采信。最后，关于鹏盛公司是否有权单方解除案涉租赁合同的问题。王学如抗辩认为因鹏盛公司未能提供不动产权属证书，故第一年租金自动变为50万元，其已交纳的60万元租金中的10万元应相应扣减第二年租金，截至鹏盛公司起诉之日，其逾期支付租金时间未超过30日，鹏盛公司无权单方解除合同。经查，案涉租赁合同第十四条中双方约定“若在租赁期内无法取得房屋的不动产权证书，每年的租金自动变更为50万元”，因案涉租赁合同期限为五年，即自2017年3月4日至2022年3月3日，故租金自动变更为50万元的前提应为在案涉房产租赁期限届满之日或因故意拖延不办理等其他事由致使合同终止之日前鹏盛公司未能提交不动产权属证书，因在2018年8月4日王学如应交纳第二期租金之时上述前提并未存在，王学如的上述抗辩意见，无事实依据，不予采信。故根据双方合同约定，因王学如拖欠租金超过30天以上，鹏盛公司有权单方面解除案涉租赁合同。 综上，鹏盛公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议并由王学如腾空、返还案涉租赁房产的诉讼请求，理由充分，予以支持。对于王学如要求鹏盛公司继续履行合同并交付房屋产权证书的反诉请求，无事实依据，不予支持。关于鹏盛公司要求王学如支付租金的诉讼请求，因截至鹏盛公司起诉主张解除案涉租赁合同之日，鹏盛公司仍未提供案涉房产不动产权属证书，故年租金自动变更为500000元的前提已成立，王学如第一期租金中多收的100000元租金应在第二期租金中予以抵扣。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于鹏盛公司要求王学如支付滞纳金的诉讼请求，王学如抗辩认为每日3%的计算标准过高，因鹏盛公司未举证证明其实际损失，故酌情调整为按每日万分之五的标准计算，经核算，截至2018年10月24日的滞纳金为56.16元。关于鹏盛公司要求王学如支付自合同解除之次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，予以支持，但计算标准应为每日1369.86元。关于履约保证金，因案涉租赁房产还涉及水电费的清理等，且鹏盛公司和王学如均未要求处理保证金，在本案中不予处理，双方可另行协商。故鹏盛公司的诉讼请求合理部分，予以支持；王学如的反诉诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州鹏盛纺织有限公司与王学如于2017年3月4日签订的《房屋租赁合同》及2017年8月12日签订的《补充协议》于本判决生效之日起解除；二、王学如于判决生效之日起十日内将《房屋租赁合同》项下坐落于杭州市余杭区主厂房独门独院楼房一幢及停车场地腾空并交还杭州鹏盛纺织有限公司；三、王学如于判决生效之日起十日内支付杭州鹏盛纺织有限公司租金12328.52元（暂算至2018年10月24日，此后至判决生效之日止的租金，按每日1369.86元的标准计算）；四、王学如于判决生效之日起十日内支付杭州鹏盛纺织有限公司滞纳金56.16元（暂算至2018年10月24日，此后至租金实际支付之日止的滞纳金，以1369.86元为基数，按日利率万分之五的标准计算）；五、王学如于判决生效之日起十日内支付杭州鹏盛纺织有限公司自《房屋租赁合同》及补充协议解除之次日起至实际腾退之日止的占有使用费（按每日1369.86元的标准计算）；六、驳回杭州鹏盛纺织有限公司的其他诉讼请求；七、驳回王学如的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费减半收取1538元，由杭州鹏盛纺织有限公司负担1401元，由王学如负担137元，本案反诉部分案件受理费减半收取40元，由王学如负担。 宣判后，王学如不服，向本院提出上诉称：一、鹏盛公司明知难以办理出房产证，仍将案涉房屋出租给王学如，并谎称能尽快办理出相关证件，主观上具有欺骗故意，且对于一直未能提供房产三证一事具有过错，其要求解除合同的行为实为逃避履行合同义务。王学如在签订合同时虽然知道案涉房屋暂无房产三证，但鹏盛公司称已经委托中介机构正在办理，会尽快办出来，只是在签订合同时无法提供，一旦房产三证办出，即向王学如提供上述证件，王学如基于信任，故而签订了《房屋租赁合同》并及时向鹏盛公司交付了5万元的履约保证金和以办理出不动产权证书为条件的60万元的第一年租金。但王学如后续才得知鹏盛公司实际早已于2013年委托中介机构办理不动产权证书，却一直未解决上述问题，并且从鹏盛公司庭审陈述得知其在此过程中还遗失了部分重要文件，致使办证事宜一拖再拖，直至今日仍未办理出相关证件。而后经王学如与鹏盛公司委托的办理房产证的中介机构经办人员了解，涉案房屋系因鹏盛公司部分房产为违章建筑导致迟迟未能办理出房屋产权证书，并由鹏盛公司于2018年从中介机构取回申请办理产权证的申报材料。且鹏盛公司的代理人在本案一审开庭前，在法庭内称鹏盛公司根本就不想办理房产证。另外，经查，鹏盛公司在将涉案房屋出租给王学如之前，曾因未能提供房产证原因与前承租人发生法律纠纷，并被前承租人起诉至法院。鹏盛公司在将涉案房屋出租给王学如时明明知道房屋产权证很难办出，而其故意隐瞒了该事实。因此，鹏盛公司客观上因违章建筑原因办理不出房产证，主观上也不想办理房产证。而鹏盛公司明知难以办理出房产证，且本身也不想办理房产证的情况下，却仍将案涉房屋出租给王学如，并谎称能尽快办理出相关证件，其在签订合同时主观上具有欺骗故意。另外，因近年房屋租金逐年上涨，鹏盛公司看到王学如将承租的厂房改造成租赁房屋获利空间巨大，产生悔租念头，遂恶意进行毁约。鹏盛公司诉至法院要求解除合同的行为实为逃避履行合同义务，并以王学如未履行支付租金为借口欲与王学如解除合同，其主张不应得到支持，合同应继续履行。二、鹏盛公司对王学如办理“企改租”的审批手续应按照合同约定履行包括提供房产证等配合义务，且该合同义务应在先履行，在鹏盛公司履行该合同义务之前，王学如有权拒绝履行支付第二年租金的义务。王学如与鹏盛公司签订合同时，鹏盛公司已明知王学如租赁案涉房屋的用途是用于转租作为住房租赁，并预想到将来可能需要办理改变房屋用途所需的相关手续，故而王学如才在《房屋租赁合同》中明确约定“乙方租赁后若要改变用途，则乙方须自行同有关部门报批，甲方予以配合”等内容，又签订了《补充协议》明确鹏盛公司同意转租的事项。现杭州市余杭区租房办于2018年6月6日印发了《余杭区企业等其他用房临时改变用途为租赁房的管理办法（试行）》，允许改变原有建筑物使用功能，用于住房租赁。根据该《办法》规定，申请人提出“企改租”申请时需提供房屋所有权证等材料。王学如积极响应“企改租”政策，欲自行向有关部门进行申报以获得审批，此时鹏盛公司的配合义务即为向王学如提供房产证等。在杭州市余杭区租房办发布相关文件之后，王学如即向相关机构申请办理“企改租”的审批手续，此时，鹏盛公司就应积极履行上述包括提供房屋所有权证在内的配合义务，且该配合义务应履行的时间于王学如须支付第二年租金的时间（第二年支付租金的时间为2018年8月4日前），但鹏盛公司违反合同约定，对王学如办理“企改租”审批手续所需的房屋所有权证等一直未予提供，未履行相应的配合义务，王学如有权根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条的规定，在鹏盛公司提供案涉房屋所有权证等证件履行其配合义务之前，拒绝支付第二年租金。而原审法院的“故改变土地使用性质以及办理‘企改租’手续并非鹏盛公司的合同义务”这一认定刻意规避鹏盛公司的“配合义务”，且关于改变土地使用性质或办理“企改租”手续是否系鹏盛公司合同义务并非是本案的争议焦点。王学如从未提出改变土地使用性质以及办理“企改租”手续是鹏盛公司的合同义务，而是一直强调鹏盛公司应按《房屋租赁合同》第一条第2项的约定，在王学如向有关部门办理“企改租”的报批手续时，应向王学如履行包括提供房产证在内的配合的义务，且鹏盛公司的配合义务能否实际履行直接影响到其能否提供可达成合同目的（即可用于住房租赁）房屋，因此鹏盛公司的配合义务与王学如交付租金的义务已实际构成对待给付义务。双方在合同中虽未明确鹏盛公司提供不动产产权属证书的时间，合同中也约定鹏盛公司提供不动产权属证书系王学如支付租金的前提或应与王学如支付租金同时履行，但本案的事实是：合同中已明确约定了王学如在办理改变租赁房至用途报批手续时鹏盛公司的配合义务，且需鹏盛公司履行该配合义务的时间系王学如应履行支付第二年租金义务之前。而原审法院作出的“提供不动产权属证书并非鹏盛公司应履行的在先义务”明显是认定错误。三、因鹏盛公司未于第一年租期内提供不动产权证书，第二年的应付租金金额未最终确定，王学如无法支付该第二年的租金。《房屋租赁合同》第十四条约定，若鹏盛公司在租赁期内无法取得房屋的不动产权证书，每年的租金自动变更为人民币五十万元。王学如在签订合同后已及时支付了以鹏盛公司办理出不动产权证书为条件的60万元的第一年租金，现因在第一年租赁期届满后，鹏盛公司仍未取得案涉房屋不动产权证书，则第一年租金就应自动变更为50万元，王学如第一年已多缴纳10万元。因此，第二年租金王学如须按60万元、50万元还是40万元支付，双方至今未予商量确定，在租金无法确定的情况下，王学如无法向鹏盛公司支付该不确定金额的租金。原审法院作出的“租金自动变更为50万的前提应为案涉房产租赁期限届满之日或因故意拖延不办理等其他事由致使合同终止之日前鹏盛公司未能提交不动产权属证书”这一认定属理解合同约定明显有误且不符合常理。合同中“每年租金自动变更为50万元”的约定实际上是约定“有证一个价，无证一个价”。若按原审法院的这一理解，鹏盛公司若在五年租赁期限届满的前一日才提供案涉房屋的不动产权证书，王学如仍需按每年60万元的租金支付给鹏盛公司，则该条约定实属虚设，原审法院对该条合同约定的理解明显错误且对王学如明显不公。合同签订后，王学如已积极履行交纳第一年租金60万元和5万元的履约保证金，并为装修涉案房屋已投入数430余万元的巨额资金，且该其经营的租赁房屋正在产生收益，如果王学如系无故而恶意违约而拒不支付第二年租金，最终导致合同被解除，对其根本就没有任何好处，且其将遭受重大经济损失，王学如无任何理由而故意去违约。本案的发生根本的原因是鹏盛公司的违约在先所致。综上，鹏盛公司违约在先，不仅不积极履行相应的合同义务，反而违背契约精神提出解除合同，实为逃避合同义务，鹏盛公司无权单方面解除合同，合同不应解除，鹏盛公司应继续履行相应的合同义务。且合同签订后，王学如和其他投资人为装修涉案房屋已投入数百万元，如解除该合同，将使王学如遭受重大经济损失。涉案房屋由王学如承租后，由王学如所在公司的部分员工共同出资而对房屋进行了装修，并由王学如提供给员工进行居住，剩余部分面向社会进行出租，现有100多户居住在该涉案房屋内，如租赁合同被解除，也将造成严重的社会问题。因此，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判驳回鹏盛公司的全部诉讼请求，支持王学如的反诉请求并由鹏盛公司承担本案诉讼费用。 被上诉人鹏盛公司辩称：一、合同签订时，鹏盛公司不存在隐瞒事实、欺骗的故意。在签订合同时，鹏盛公司就已明确告知了王学如案涉房屋目前是没有产权证的这一事实，并且还特意在《房屋租赁合同》第一条第一款中对此增加了二点说明以示明确。同时，在合同签订时，鹏盛公司确实已委托了中介机构办理房产证，但是房产证何时能办出、能不能办出，取决于很多因素，并不是鹏盛公司事先可以判断的，也就不可能存在鹏盛公司明知房产证难以办出酌情况，由此可以看出鹏盛公司在签订合同时并未向王学如隐瞒任何事实，不存在欺骗的故意。二、合同履行过程中，鹏盛公司已按约履行了合同约定的义务，提供案涉房屋房产证也并非是法律上规定的或者合同上约定的系鹏盛公司必须履行的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，法律并没有规定未取得房产证的房屋是不能出租的，提供房产证并不是出租方的法定义务；同时，合同中也没有明确要求鹏盛公司必须要提供房屋产权证的相关约定，第一条第一款中也只是约定了“一旦办出即提供房产三证复印件”，也就是说，鹏盛公司自始至终都没承诺王学如一定能取得产权证。既然提供房产证并非鹏盛公司必须履行的义务，那么又何来王学如所说的“鹏盛公司要求解除合同的行为实为逃避履行提供房产证的合同义务”呢？三、鹏盛公司对王学如办理“企改租”的审批手续负有配合义务。并不必然包括提供房产证，改变土地使用性质以及办理“企改租”的审批手续也并非是鹏盛公司先行履行的合同义务。首先，合同第一条第二款中明确约定涉案房屋的土地性质为工业用地，王学如改变土地用途无法获得审批的相应后果应由其自己承担，与鹏盛公司无关。从该条约定可以看出，王学如才是审批的主体，鹏盛公司只是予以配合，而这里的“配合”也不是特指“提供房产证”，只是王学如在提交审批材料时，如果需要鹏盛公司出面出证明或者盖章之类的配合义务，若王学如执意要理解为“配合”就是提供房产证，那不是与合同的第一条第一款和第十四条的约定相违背了吗?其次，合同中并未明确约定房屋租赁的用途，鹏盛公司租给王学如的厂房本来就是工业用房，之所以会产生今天的纠纷，完全是因为王学如擅自改变了租赁房屋的使用用途，如果王学如仅是用于工业用途就不会有任何问题，因此，如今的这些问题都是王学如自己造成的，理应由王学如自己承担相应的后果。最后，合同中也没有明确约定鹏盛公司提供房产证的时间，王学如也未提供证据证明鹏盛公司提供房产证系王学如支付租金的前提，故提供房产证并不是鹏盛公司应履行的在先义务，也不是王学如拒不支付租金的抗辩理由。四、对于合同第十四条“若在租赁期间内无法取得房屋的不动产权证书，每年的租金自动变更为50万元”的理解问题。该条约定的本意是鹏盛公司可以在租赁期间，也就是5年内的任何时间向王学如提供房产证，如果租赁期限到期后，鹏盛公司仍未提供，那么对于之前的租金做相应的减少，鹏盛公司可以予以退还，也就是说，启用该条约定的时间点应该是租赁期限到期后，而不是现在，因此，第二年的租金金额仍应该为60万元，王学如以无法确定第二年租金金额为由拒付租金没有任何依据。综上，鹏盛公司因王学如长期拖欠租金，构成严重违约，故而根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条、第十条之约定，要求解除该份《房屋租赁合同》及补充协议，同时要求王学如如数支付所欠租金及滞纳金的诉讼请求合法合理。原审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人王学如和被上诉人鹏盛公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案所涉租赁房屋虽至今未取得房屋三证，但在2013年10月25日已取得《建设工程规划许可证》，2015年4月16日又取得了《建筑工程施工许可证》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”且鹏盛公司与王学如在2017年3月4日签订的《房屋租赁合同》中明确载明：1.上述房产甲方正委托中介机构办理房产三证，什么时候办理完毕不能确定，故签订本合同时，甲方无法向乙方提供房产三证，只能提供该房产的规划许可证、建设许可证复印件，一旦房产三证办出，甲方即向乙方提供房产三证复印件。2.甲方房产系基于工业生产而建，土地性质为工业用地。乙方租赁后若要改变用途，则乙方须自行向有关部门报批，甲方予以配合。若乙方无法获得有关部门的审批，则相应后果由乙方承担，与甲方无关。故原审法院认定鹏盛公司与王学如签订的《房屋租赁合同》和2017年8月22日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效正确。王学如亦认为合同有效，且在一审中提出反诉的反诉请求是判令鹏盛公司继续履行合同义务和向王学如提供房屋所有权证。故对王学如在二审审理期间要求本院至杭州市余杭区住建局对案涉房屋是否通过竣工验收，是否通过消防验收，是否存在违章建筑进行调查取证，本院不予准许。王学如反诉要求鹏盛公司向王学如提供房屋所有权证的请求，由于鹏盛公司至今尚未取得，且根据双方签订的《房屋租赁合同》，鹏盛公司未向王学如提供房屋所有权证并不属于违约，故王学如的该反诉请求原审法院未予支持并无不当。而按双方签订的《房屋租赁合同》约定，王学如应在2018年8月4日前向鹏盛公司支付第二期租金，但王学如至今尚未支付，王学如上诉认为“鹏盛公司未取得案涉房屋不动产权证书，则第一年租金就应自动变更为50万元，王学如第一年已多缴纳10万元。因此，第二年租金王学如须按60万元、50万元还是40万元支付，双方至今未予商量确定，在租金无法确定的情况下，王学如无法向鹏盛公司支付该不确定金额的租金。”对此，本院认为即便按王学如所述，王学如亦至少应向鹏盛公司支付40万元租金，但王学如亦未予支付，显已违反了合同的约定，鹏盛公司据此请求解除鹏盛公司与王学如之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议，并责令王学如腾空所租赁的房屋交还鹏盛公司，原审法院予以支持符合双方合同约定。同时原审法院判决王学如向鹏盛公司支付至腾退时的租金、滞纳金和占有使用费并无不当。综上，王学如所提出的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费354元，由王学如负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年三月二十一日 书记员  周 杨