广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0705民初4766号原告：江门市新会区金沙物业管理有限公司。住所地：广东省江门市新会区XXXXX路XX号X座XXX。统一社会信用代码：9XXXXXXXXXXXXXF。法定代表人：林根德，该公司经理。委托诉讼代理人：陈少鸿，广东圭峰律师事务所律师。被告：黄耀明，男，1960年7月8日出生，香港居民，住广东省江门市新会区。原告江门市新会区金沙物业管理有限公司（以下或简称“金沙物业公司”）与被告黄耀明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告金沙物业公司的委托诉讼代理人陈少鸿到庭参加诉讼，被告黄耀明经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金沙物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2017年6月11日到2018年9月10日期间的物业服务费3418.35元及计至清偿之日的逾期付款违约金（暂计至2018年9月10日的逾期付款违约金为2500.87元，从2018年9月11日起，以3418.35元为本金，按照日千分之三的标准计至清偿之日止）、2017年至2018年智能维护费120元、2017年6月11日至2018年9月10日的水电费分摊147.03元，合计6186.25元（暂计至2018年9月10日）；二、本案的诉讼费用由被告承担。被告是江门市新会区XXXXXXX路XX号XX座1XXXX单元业主，原告是该小区的物业管理公司。根据2008年4月9日原告与被告签订的《侨兴花园小区前期物业管理服务协议》，被告的物业管理费计费面积为175.3平方米，单价为1元每平方米。因物价上涨，用工成本增加，经业主签名表决通知，自2010年7月起，物业管理费每平方米上调0.15元，即被告应支付的物业管理费为1.15元／平方米。后再经业主签名表决，从2016年6月1日起，物业管理费每平方米上调0.15元，即被告应支付的物业管理费为1.3元每平方米，合计每月为227.89元。被告从2017年6月起，一直拖欠物业管理费至今。根据《物业管理服务合同》的约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向物业管理方支付违约金。原告为维护自身合法权益，特向提起诉讼。原告提交以下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证各一份，证明原告的诉讼主体资格。证据2、《侨兴花园小区前期物业管理服务协议》一份，证明原告与被告于2006年8月28日签订的侨兴花园小区前期物业管理服务协议》，被告的物业管理费计费面积为273.77平方米，单价为1元每平方米。证据3、（2016）粤0705民初1602号民事判决书、关于调整物业管理服务费的公告两份，证明原告曾提起诉讼，法院判决查明了原告经业主签名表决通知。自2010年7月起，物业管理费上调0.15元，后再经业主签名表决，从2016年6月1日起，物业管理费每平方米上调0.15元，即被告应支付的物业管理费为1.3元／平方米。被告黄耀明没有答辩，在举证期限内也没有提交证据。本院依职权向江门市公安局出入境管理支队调取了被告的出入境记录一份和向江门市不动产登记中心新会分中心调取不动产权档案详细资料一份。经审查，对原告提交的证据，被告没有提出异议，本院确认其真实性，因与本案有关联，且来源合法，故均予以采纳。本院依职权调取的证据，真实，与本案有关联，且来源合法，予以采纳。本院查明：原、被告于2006年8月28日签订《侨兴花园小区前期物业管理服务协议》，双方约定原告为被告名下的江门市新会区会城XXX路XX号X座XXX（约定的建筑面积为175.3平方米）提供物业服务，物业管理费从开发商向被告发出房屋竣工移交书或者向其发通知移交房屋锁匙之日起开始收取；每月1-10日为当月缴费期，被告须在办理移交手续前签订《侨兴花园业主委托银行代交物业管理费授权书》，在指定银行开设委托收费账号；被告应按1元/平方米计付物业费给原告，收费按建筑面积计算，空置的房屋仍需按照以上标准交纳物业管理费；如被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2010年6月，原告作出《关于调整物业管理服务费的公告》，从2010年7月1日起对小区物业管理收费按新表决通过的收费标准执行，即物业管理服务费每平方增加0.15元。2016年5月15日，原告又作出《关于调整物业管理服务费的公告》记载小区总户数为479户，征询意见中同意的户数为392户，不同意的户数为41户，弃权的户数为46户，表决获得通过，从2016年6月1日起物业管理服务费每平方增加0.15元。被告自2017年6月起没有向原告支付物业管理费。另查明，原告于1999年12月15日登记成立，经营范围为物业管理服务。涉案房屋登记在被告黄耀明名下，不动产权档案资料填发日期为2012年9月24日。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。被告黄耀明是香港居民，本案为涉港民事案件。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案适用中华人民共和国内地法律调整。由于被告经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院对本案进行缺席判决。原、被告签订的《侨兴花园小区前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告应按约定交纳物业服务费。物业服务费的计费时间，根据上述协议第四条的约定，被告应自开发商向被告发出房屋竣工移交书或者向其发通知移交房屋锁匙之日，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；并于每月1-10日交纳当月的物业服务业。本案中，被告至今没有交纳2017年6月1日至2018年8月31日期间的物业服务费，其行为已构成违约。依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告请求被告支付2017年6月1日至2018年8月31日期间的物业服务费3418.35元（175.3平方米×1.3元/平方米×15个月），本院予以支持。关于逾期付款违约金的问题。原、被告签订的《侨兴花园小区前期物业管理服务协议》约定物业服务费的缴交时间为每月1-10日，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，被告应当向原告支付逾期付款违约金。但原、被告在上述合同中约定按每日3‰的标准计算违约金明显过高，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，本院对该逾期付款违约金依法予以调整。故此，本案中的逾期付款违约金应从2017年6月11日起至2018年8月11日止，共15期，每期起算日为当月11日，以每月应交的物业服务费227.89元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计至清偿之日止为宜。对原告主张的超出部分，本院不予支持。对于原告主张2017年至2018年智能维护费120元、2017年6月11日至2018年9月10日的水电费分摊147.03元的问题。因原告没有举证证明原、被告之间就智能维护方面存在合同关系，亦没有提交2017年6月1日至2018年8月31日期间水电费的支出证据以确定被告应承担的分摊数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告依法应承担举证不能的不利后果，本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、被告黄耀明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区金沙物业管理有限公司支付2017年6月1日至2018年8月31日期间的物业服务费3418.35元及逾期付款违约金（从2017年6月11日起至2018年8月11日止，共15期，每期起算日为当月11日，以每月应交的物业服务费227.89元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计至清偿之日止）；二、驳回原告江门市新会区金沙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄耀明负担。如不服本判决，原告江门市新会区金沙物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告黄耀明可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 长  李月贤人民陪审员  赵不辞人民陪审员  赵社松二〇一九年三月二十五日书 记 员  汤爱华邝结红