福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0521民初9248号 原告：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路787号，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈德文，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：吴姗，女，该公司职员。 被告：王月飞，男，1973年10月11日出生，汉族，住龙海市。 第三人：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街建行大厦，统一社会信用代码913505008561055558。 代表人：孙国强，行长。 委托诉讼代理人：郑国强，男，该行职员。 原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（下称新新房地产公司）与被告王月飞、第三人中国建设银行股份有限公司泉州分行（下称建行泉州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新新房地产公司的委托诉讼代理人吴姗，第三人建行泉州分行的委托诉讼代理人郑国强到庭参加诉讼。被告王月飞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新新房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2016年12月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判决解除原告与被告、第三人于2017年1月18日签订的《个人住房借款合同》；3、判决被告协助原告办理注销商品房买卖合同网上签约备案登记、预购商品房预告登记，以及被告、第三人协助原告办理注销抵押权预告登记；4、判决被告向原告支付代其偿还的贷款本金、利息及罚息共计36083.54元及违约金11165.84元（55829.24×20%），并从原告应退还购房款中予以扣减；5、判决被告立即向原告支付解除合同违约金13万元（65万元×20%），并从原告应退还购房款中予以扣减。诉讼中，原告变更第4项诉讼请求为判决被告向原告支付截止至2018年12月31日代其偿还的贷款本金、利息及罚息共计55829.24元及违约金11165.84元（55829.24×20%），该款从原告应退还购房款中予以扣减，并撤回第5项诉讼请求。事实和理由：2016年12月8日，原告与被告签订合同编号为201612080022《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买“新新·蓝郡国际”1号楼23层C2305号房屋，总价款65万元，其中52万元以商品房抵押（按揭）贷款方式支付。合同附件六第一条约定：在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任即银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人除立即归还出卖人被银行扣收的款项外，还应按出卖人被银行扣收金额的20%向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未归还银行按揭贷款或在三个月内（出卖人被银行第一次扣款起计算）未返还出卖人被扣金额及违约金的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付为违约金；合同解除后，买受人已付款项在扣除出卖人损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费等）后，余额归还买受人（不计利息）。合同附件六第三条约定：因买受人原因而导致解除合同的，买受人应支付房款总额20%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有手续费用。2017年1月12日，原告、被告与第三人签订《个人住房借款合同》，约定被告向第三人借款52万元，原告为被告的按揭贷款承担阶段性保证责任。现被告未依约偿还按揭款，截止2018年12月31日原告已为被告偿还贷款本金、利息、罚息累计55829.24元。被告的行为已严重违反合同约定，原告为维护自己的合法权益，故提起本案诉讼。 被告王月飞未作答辩。 第三人建行泉州分行述称，第三人对原告的诉讼请求及事实与理由均没有异议，但是第三人请求：原告胜诉以后需在偿还被告尚欠贷款本息以后，第三人才能协助原告注销涉案商品房的抵押权预告登记。 经审理查明，2016年12月8日，原告与被告签订编号201612080022《商品房买卖合同》（含补充协议），约定被告购买原告开发建设的位于泉州台商投资区洛阳镇“新新·蓝郡国际”1号楼二十三层C2305号商品房，建筑面积98.74平方米，总价款65万元。合同附件六《补充协议》约定，首期款13万元于2016年12月8日前付清，余款52万元以商品房抵押（按揭）贷款的方式支付。《补充协议》第一条定：“（7）出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保责任，担保期限及范围以出卖人也贷款银行签订的保证合同或按揭合作协议为准。……（10）……在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息导致出卖人承担了相应的保证责任即银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人除立即归还给出卖人被银行扣收的款项外，还应按出卖人被银行实际扣收金额的20%向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未归还银行按揭贷款或在三个月内（自出卖人被银行第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；合同解除后，买受人已付款项在扣除出卖人损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费等）后，余额归还买受人（不计利息）。……”2017年1月18日，被告与第三人签订《个人住房借款合同》1份，约定被告向第三人贷款52万元用于向原告支付购房款，借款期限自2017年1月18日起至2037年1月18日止（240个月）。之后，第三人依约发放贷款52万元。因被告逾期还贷，原告自2017年9月20日起开始为被告代偿贷款，具体代偿情况如下：2017年9月20日6481.61元，2017年12月29日9855.62元，2018年3月27日9873.45元，2018年6月26日9872.86元，2018年9月28日9871.62元，2018年12月27日9874.08元，以上代偿数额合计55829.24元。另查明，案涉《商品房买卖合同》已办理网上签约登记备案手续，并已办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记。原告与第三人于2014年1月2日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》1份，保证额度是3950万元，本案商品房贷款也在原告的保证范围之内。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、网上签约登记备案申请表、《个人住房借款合同》、中国建设银行单位客户专用回单（6份）、不动产登记证明，以及原告与第三人的陈述等加以证明，本院予以认定。 诉讼中，第三人表示其不在本案中提出解除与被告于2017年1月18日签订的《个人住房借款合同》的诉讼请求。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还贷款本息，导致原告履行保证责任，先后共代被告向第三人偿还按揭贷款本息合计55829.24元，原告请求解除《商品房买卖合同》，符合双方约定和法律规定，应予支持。原告请求被告支付原告代为偿还的按揭贷款本息55829.24元及违约金，于法有据，但双方约定按实际扣收金额的20%计付违约金明显过高，依法予以调减按实际扣收金额的5%计算，即为2791元(55829.24元×5%，取整数)，该款直接从被告已付购房款中抵扣。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续，符合规定，予以支持。关于原告请求解除《个人住房借款合同》的问题，因原告没有在《个人住房借款合同》签章，并非《个人住房借款合同》的当事人，故对原告的该请求不予支持，同时对其协助办理解除涉案商品房抵押权预告登记注销手续的请求也予以一并驳回。诉讼中，原告撤回第5项诉讼请求，系其在法律规定范围内对自己民事权利和诉讼权利的处分，应予准许。至于被告已付购房款的返还问题，因双方均未主张，故不在本案中处理，由双方另行处理。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司与被告王月飞于2016年12月8日签订的合同编号201612080022《商品房买卖合同》及补充协议。 二、被告王月飞应支付原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司代为偿还的按揭贷款本息55829.24元及违约金2791元，该款项直接从被告已付购房款中抵扣。 三、被告王月飞应于本判决生效之日起十五日内配合原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理合同编号201612080022《商品房买卖合同》及补充协议解除后的注销备案登记手续及预购商品房预告登记注销手续。 四、驳回原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10970元，由原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担84元（多预交的11516元予以退回），被告王月飞负担10886元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  许一鸣 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  陈炜清 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  张云潇 速 录 员  庄珊珊 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。