湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘11民初41号 原告（执行案外人）：陈红梅，女，1968年8月29日出生，汉族，湖南省武冈市人，居民。 委托诉讼代理人：王征红，湖南云山律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：曾莎莎，湖南云山律师事务所律师。 被告（申请执行人）：罗茂林，男，汉族，1967年2月14日出生，湖南省东安县人，居民。 被告（被执行人）：永州市恒润房地产开发有限公司。 法定代表人：陈海荣，系该公司董事长。 被告（被执行人）：陈海荣，男，汉族，1967年5月7日出生，湖南省东安县人，居民。 原告陈红梅与被告罗茂林、永州市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）、陈海荣案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈红梅的委托诉讼代理人王征红，被告罗茂林，被告陈海荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈红梅向本院提出诉讼请求：1、撤销（2017）湘11执29号及（2018）湘11执异11号执行裁定；2、立即停止对武冈市都市豪庭项目1栋136#门面的执行并解除查封。事实和理由：1、2015年10月13日，原告与恒润公司签订《武冈市商品房买卖合同》，约定原告购买都市豪庭项目1栋136#门面，原告按合同约定支付了购房款，并办理了网签备案，但因都市豪庭项目超规划，不能办理房屋过户登记手续，双方买卖合同真实、合法、有效，都市豪庭项目1栋136#门面系原告所有。2、原告提起案外人执行异议申请后，恒润公司提交了案外人情况说明，拟证明其与原告签订的买卖合同只是抵押担保，永州市中级人民法院对该证据未组织质证，不能作为认定案件事实的证据，该院却以未质证的证据认定原告与恒润公司仅成立借贷关系，无视原告提供的相关证据，（2018）湘11执异11号裁定程序严重违法。 罗茂林答辩称，1、陈红梅提供其与恒润公司签订的买卖合同，恒润公司没有加盖公章，陈海荣没有签字，不符合合同生效的必要条件，是无效合同，其购房款也没有按合同第五条约定，打到指定的监管账户，显然是虚假的购房合同；2、恒润公司虽然开具2,468,860元收据，但陈红梅只提供了100万元银行转账凭证，其余房款没有相应银行转账凭证予以证实，也没有按照合同约定按期支付；3、邓红平没有提供相应契税的完税票据，也没有办理商品房预告登记，更没有实际占有；4、恒润公司提供的证据已经证实双方实为借款，以房屋作抵押，（2018）湘11执异11号执行裁定适用法律正确，驳回陈红梅的异议请求正确。 陈海荣、永州市恒润房地产开发有限公司辩称，1、这一系列案子一共有19人，在执行裁决后其中13人放弃了起诉。2、都市豪庭项目开发时遇到很大困难，公司股东只有陈海荣一个人，当时向原告等六人借款，原告要求签订买卖和抵押合同。3、朱志鑫、朱志刚与陈海荣没有直接联系，他们通过凌伟庄将钱放过来，实际五分的利息合同里只写了两分，没有出具借条，以收款收据作为依据，朱家两兄弟没打一分钱打到公司以及陈海荣个人账户，不能提供购买两套房屋时一次性或者分期付款的依据。4、陈红梅、邓红平两案用门面作为抵押，有借款合同和借款利息以及银行转账凭证，如果是买卖关系不存在支付利息。 陈红梅为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据： 证据一：湖南省永州市中级人民法院（2017）湘11执29号执行裁定书，欲证明因罗茂林与恒润公司、陈海荣股权转让纠纷一案，永州市中级人民法院查封了恒润公司都市豪庭项目中包括陈红梅全款购买的1栋136#门面。 证据二：湖南省永州市中级人民法院（2018）湘11执异11号执行裁定书，欲证明永州市中级人民法院驳回陈红梅案外人执行异议请求。 证据三：《武冈市商品房买卖合同》（合同编号：20150027136），欲证明2015年10月13日，陈红梅购买恒润公司开发的都市豪庭1栋136#门面，总价2,468,860元；陈红梅在法院查封裁定作出前一年零七个月已签订合法有效的书面买卖合同，并办理网签。 证据四：收据，欲证明2015年10月13日，陈红梅支付购房款共计2,468,860元，恒润公司出具了票据。 罗茂林质证意见，证据三的买卖合同只是备案不是产权登记，没有提供相应的交易契税，没有实际占有。不是有效合同，法人没有签字，公司没有盖印章，显然是虚构合同，按照合同的价格来说，虽然开了2,468,860元的收据，但是只提供了100万的凭证，收款人也不是恒润公司。没有提供相应的契税，也没有办理房屋登记，更没有实际占有。 恒润公司、陈海荣质证意见，房屋买卖合同其实就是抵押合同，要求出示证据四收据的原件，可能会写了陈总款，表示是陈海荣的借款，如果是正儿八经的收款收据就是公司会计的名字，不会写陈总款。如果交纳契税，必须有契税发票，根据合同约定，房屋应该移交，但是为什么至今还没有移交，他们私自换锁，所有手续都不完善。有邓红平代陈红梅收利息的领据，载明每个人占多少。 本院认证认为：陈红梅提供的证据一来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。陈红梅提供的证据二，罗茂林提供的证据一，为同一份证据，该证据来源本院，是引起本案诉讼的执行裁定，本院予以采信。陈海荣提出陈红梅提供的证据三，“公司没有盖印章，法人没有签字，”与客观事实不符，本院不予采纳；恒润公司、陈海荣对陈红梅提供的证据三、证据四的证明目提出异议，双方合同名买卖实为借款抵押。本院认为，陈红梅提交的买卖合同内容不完整，特别是关系到买卖双方切身利益的内容不完整，这与房地产市场交易习惯明显不符；仅有收款收据，没有银行转账凭证或取款记录佐证已支付2,468,860元购房款的事实，有悖常理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形，本院对陈红梅提供的证据三、证据四的证明目的不予采信。 罗茂林为证明自己的主张，提供了如下证据： 证据一：湖南省永州市中级人民法院（2018）湘11执异11号执行裁定书,欲证明陈红梅的异议请求已被法院驳回； 证据二：《武冈市商品房买卖合同》，欲证明陈红梅存在过错，没有按合同第十七条规定办理预告登记； 证据三：收款收据，欲证明没有银行流水佐证，内容不真实； 证据四：本人关于六位原告所提的执行异议情况说明书； 证据五：恒润公司出具的《情况说明》，欲证明实属抵押借款，不是真实的购房，而是借款抵押。 陈红梅质证意见，证据一、二、三跟原告提供的一致，真实性没有异议；证据四只是自己的说明，不属于证据范畴，对其真实性无法发表意见；证据五是恒润公司出具的情况说明，真实性、合法性均有异议，恒润公司不属于案外人，是被执行人，恒润公司与本案具有利害关系，在情况说明当中陈述的事实不真实不客观，不属于证据范畴。 恒润公司、陈海荣质证意见，同意罗茂林的举证，原告的买卖不是事实是借款。 本院认证认为，罗茂林提供的证据一、证据二、证据三，陈红梅已经提供，本院认证意见如前所述；罗茂林提供的证据四、证据五为本案当事人陈述，不是证据范畴。 恒润公司、陈海荣为证明自己的主张，提供了如下证据， 证据一：2015年11月14日领据一张；证据二：2015年12月17日领据一张；证据三、2016年1月27日领据一张；欲证明陈红梅向恒润公司领取利息。 陈红梅质证意见，证据一、二、三真实性没有异议，但是与本案没有关联性，原告与被告恒润公司之间除了商品房买卖之外还有其他借贷关系。 罗茂林对恒润公司、陈海荣提供的证据没有质证意见，都是借款，原告主张买卖合同没有契税交易证据相佐证。 本院认证认为，陈红梅对恒润公司、陈海荣提交的证据一、证据二、证据三的真实性没有异议，但对关联性提出异议。经查，陈红梅主张买卖合同法律关系，支付购房款仅有收据，没有相应银行转账凭证予以佐证；也没有提供与恒润公司、陈海荣另有借贷关系的证据，本院对陈红梅提出的异议不予采纳，对恒润公司、陈海荣提交的证据一、证据二、证据三予以采纳。 根据当事人提供的证据材料、质证意见及当庭陈述，并结合法庭调查情况，本院认定本案事实如下： 本院在执行申请执行人罗茂林与被执行人恒润公司、陈海荣股权转让纠纷一案中，于2017年5月11日作出（2019）湘11执29号执行裁定，查封恒润公司、陈海荣位于湖南省武冈市同保北路以东、百姓广场以西都市豪庭项目的一层外铺门面，门面号分别为XXX#、XXX#、XXX#、XXX#、XXX#、XXX#，一层内铺、二层铺面以及房号分别为XXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#、XXXX#套房共30套，查封期限为三年。2017年5月16日，本院向武冈市不动产登记中心送达上述裁定和（2017）湘11执29号协助执行通知书，2017年9月19日，武冈市不动产登记中心出具协助执行告知函，“贵院需预查封的武冈市都市豪庭项目一层外铺门面，门面号分别为XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX，一层内铺142至199号户室；二层铺面201至299号户室；XXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX户室均已办理预查封登记业务。” 2015年10月13日，陈红梅与恒润公司签订编号为20150027136号的《武冈市商品房买卖合同》，合同第三条约定陈红梅购买恒润公司都市豪庭项目中的第1幢1层XXXX号房，该房建筑面积共64.97平方米；第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米38,000元，总金额2,468,860元；第六条约定，首付款2,468,860元买受人于本合同签订之日一次性支付；该合同第七条买受人逾期付款的违约责任、第八条面积确认及面积差异处理、第九条房屋室内层高及差异处理方式、第十条交付期限及条件、第十一条房屋交接及违约责任等内容均填写不完整。该份合同通过武冈市房产局办理了网上签约，网签合同编号为20150027136。2015年10月13日，恒润公司向陈红梅出具收据，金额为2,468,860元，收款人为陈海荣，但没有提供银行转账凭证予以佐证。本院对涉案房屋采取查封措施后，陈红梅以都市豪庭项目被查封的1栋XXX#门面系其所有为由，向本院提出执行异议，本院于2018年9月7日作出（2018）湘11执异11号《执行裁定书》，驳回陈红梅的异议请求，陈红梅不服，于2018年9月27日向本院立案庭邮寄民事诉状等起诉材料，引发本案诉讼。陈红梅提交的民事诉状列被执行人恒润公司为被告，被执行人陈海荣为第三人，庭审中经本院提醒注意，原告要求将陈海荣的诉讼地位改为被告，陈海荣当庭亦表示同意。 另查明，2016年5月27日，恒润公司出具授权委托书，委托杨飞雄、凌伟庄为都市豪庭项目部的监督人员，监督人员的工作权限为：1、监督委托方对外销售恒润都市豪庭项目中签订给作为抵押的商铺、住宅的销售、租赁事宜；2、监督委托方收取销售资金、租赁费、银行发放的按揭贷款资金全部存入监管账户；3、监督委托方支付公司正常运转的必要费用、人员工资、必须的工程，做到专款专用。以上委托权限自受托方进驻恒润都市豪庭项目部开始行使，直到委托方还清刘秋云、肖斌、彭刚等人所有借款本金、利息及其他相关费用时终止。同年6月6日，陈海荣代表恒润公司（甲方）与施工单位湖南万寿建设有限公司（乙方），以及杨飞雄、凌伟庄代表的湖南壹加壹投资有限公司（丙方），三方签订《武冈市都市豪庭项目后期施工补充协议书》，约定：一、施工工期，本工程在农历八月十五前，完成各项施工任务，达到验收标准，供客户使用；二、工程款支付方式：丙方负责提供资金，监督甲方支付，……；三、本工程总造价约1.45亿元，已支付1.1亿元，剩余约3,500万元除去以上第二条支付完后，所剩余工程款由丙方监督甲方支付，具体金额约1,400万元，以甲乙双方结算单并签字后为准，……；四、丙方根据甲方与丙方签订的借款合同，甲方保证提前提供足额抵押物时，在资金方面按工程进度替甲方支付工程款。 2015年11月14日，邓红平向恒润公司出具75,000元的领据，领款用途注明是，其中伍万元代陈红梅领，贰万伍是邓红平，2015年10月13号-11月13号；2015年12月17日，邓红平又向恒润公司出具75,000元的领据，领款用途注明是，其中伍万元代陈红梅领，贰万伍是邓红平，2015年11月13号-12月17号；2016年1月27日，邓红平再向恒润公司出具75,000元的领据，领款用途注明是，其中伍万元属于陈红梅，贰万伍属于邓红平的，1月至2月。 本院认为，本案争议焦点是陈红梅对涉案136#门面是否享有足以排除强制执行的实体权益。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证和不动产登记是权利人享有该不动产物权的证明，是物权归属的有力证明，具有证据资格，陈红梅提出执行异议之标的物是不动产房屋，确认所有权的重要依据是不动产权属证。涉案的都市豪庭项目第1幢XXX#房屋登记在恒润公司名下，至今没有办理不动产物权变更登记，本院对涉案房屋采取查封措施，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项，“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”之规定。现陈红梅提出执行异议之诉，应当就自己对涉案XXX#房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。从本案现有证据来看，首先，陈红梅虽然提供了与恒润公司签订的购房合同，但该购房合同内容不完整，如买受人逾期付款的违约责任、面积确认及面积差异处理、交付期限及条件、房屋交接及违约责任等关系到买卖双方切身利益的内容均不完整，这与房地产市场交易习惯明显不符，该份证据不能证实陈红梅与恒润公司之间达成了房屋买卖的合意，故陈红梅提出“双方买卖合同真实、合法、有效”的起诉理由，与客观事实不符，本院不予采信。其二，合同约定的购房款2,468,860元是否支付证据不足，陈红梅仅仅提供了收款收据，没有银行转账凭证或取款记录相佐证，有悖常理；即便罗茂林提供的证据四中的转账凭证真实，陈红梅于合同签订当日向恒银行转账100万元，与合同约定的房款相差甚远。第三，陈红梅没有提供已经合法占有该商品房，以及其名下无其他用于居住的房屋的证据。第四，结合恒润公司、陈海荣提供的证据来看，可以证实与邓红平、陈红梅之间存在民间借贷法律关系，且自2015年11月以后按每月75,000元向二人支付利息。综上，本案没有同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故陈红梅提出“都市豪庭项目1栋XXX#门面系原告所有”的起诉理由，与客观事实不符，本院不予采信。 买卖合同办理网签手续，目的是为了让房地产交易更加透明化，但网签并不产生物权预告登记的法律效力，更不会因此产生排除执行的法律后果。无论涉案房地产买卖合同是否办理网签手续，都不能达到陈红梅排除执行的目的。关于陈海荣诉讼称谓问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。恒润公司、陈海荣同为执行案件的被执行人，且两方均反对陈红梅提出的异议，应当列为共同被告，本院依原告当庭请求，并经陈海荣同意，将其诉讼称谓由第三人变更为被告，既尊重当事人意志，又方便案件处理，且符合法律规定。 综上所述，陈红梅的起诉没有事实和法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回陈红梅的诉讼请求。 案件受理费400元，由原告陈红梅负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  唐治生 审 判 员  李 飞 人民陪审员  何 云 二〇一九年三月二十九日 书 记 员  熊紫泓 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。