贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终66号上诉人（原审被告）毕节金海湖新区金海湖办事处，住所地金海湖办事处文翰社区。负责人蓝德才，该办事处主任。委托诉讼代理人李军、孙晓婷，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王采琼，女，1982年7月26日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人陈阳萍，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人毕节金海湖新区金海湖办事处（下称金海湖办事处）因与被上诉人王采琼房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2018）黔0521民初3434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人金海湖办事处委托诉讼代理人孙晓婷，被上诉人王采琼参加二审质询。本案现已审理终结。上诉人金海湖办事处上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回大方县人民法院重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人已经于2015年10月底、2016年年初通过工作人员打电话、发短信给被上诉人，告知被上诉人可以使用门面的方式向被上诉人交付了涉案商铺，然原审判决未认定该事实，判决结果错误。上诉人与被上诉人于2015年4月7日基于双方真实意思表示的情况下成立了事实合同，被上诉人向上诉人支付了租金12000.00元和押金2000.00元用于承租商铺，租期为一年。由于商铺于2015年10月才建成，经上诉人与被上诉人协商，决定将涉案门面的租赁期限变更为2016年3月1日起算。商铺建成后上诉人在2015年10月底、2016年年初就通知包括被上诉人在内的租户前来领取涉案商铺钥匙，该意思表示确已到达被上诉人处，上诉人已经切实履行通知的交房义务。上述事实有一直经手办理该批门面出租事宜的工作人员喻进军作证，且该批门面的另一承租户包本翠也出庭作证证明其也是接到工作人员的通知来接收门面的。本案中，由于被上诉人无视上诉人的通知，导致自身不能使用商铺，与上诉人无关。至此，按照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，被上诉人先行交付租金，涉案商铺建设完工后，上诉人及时履行了通知义务将涉案商铺交付给被上诉人，租赁期间涉案商铺本质上处于被上诉人实际占有状态，被上诉人基于自身原因没有实际使用，与上诉人无关，上诉人不应退还被上诉人缴纳的租金及押金。综上，上诉人认为，上诉人已经履行了通知交房义务，被上诉人一审的诉请应当予以驳回，原判认定事实错误，判决结果错误，应予改判或发回重审。被上诉人王采琼答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确。理由如下：1.上诉人并未将案涉房屋交付给被上诉人，上诉人称其已履行通知义务，但并未出示相关证据虽然其工作人员喻进军称已通知，但也未出示通知证据。包本翠的证言仅能证明其本人接到通知，不能因此类推被上诉人也接到通知。2.上诉人并未实际占用及使用案涉商铺。原审原告王采琼起诉请求：1.判决原被告双方2015年4月7日达成的租赁民事法律行为无效；2、判决被告立即返还原告交付的租金12000.00元、押金2000.00元，并赔偿原告损失（以14000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年4月7日计算至实际退还租金及押金之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年4月7日，原告基于被告的宣传，拟向被告承租其修建的位于金海湖办事处文翰市场左侧的“双山新区职教城临时市场商铺”一个，原告向被告交纳了一年的租金12000.00元及押金2000.00元。原告向被告交纳租金和押金后，由于被告的原因及租赁标的物系违章建筑，以致原告一直未得到租赁商铺使用。原告不断要求被告将租金和押金返还给原告，并赔偿原告的损失，但原告一直拒将原告交付的租金及押金返还原告。故原告诉至法院，望判如所诉。一审认定事实：被告金海湖办事处在位于金海湖办事处文翰市场左侧修建了“双山新区职教城临时市场商铺”，2015年4月7日，原告王采琼作为承租人，向被告金海湖办事处交纳租金12000.00元、押金2000.00元，双方达成口头协议由原告向被告承租铺面一个，租期一年。2015年10月，涉案承租物建设完毕，经双方协商租赁期限变更为自2016年3月1日起计算。2018年7月30日，原告王采琼以租赁物系违章建筑且原告一直未得到租赁商铺使用为由，将被告金海湖办事处诉至一审法院。一审认为“根据本案查明的事实，本案诉争的基础法律关系为房屋租赁合同纠纷，该法律关系受《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民法总则》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律和司法解释的调整。在本案中，原告诉称案涉承租物属于违章建筑，被告金海湖办事处在法庭辩论终结前亦未向本院举证证明其取得建设工程规划许可证或者该租赁物系经主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，该条司法解释属对城镇房屋租赁合同的效力作出的效力性强制性规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，应当认定原告王采琼与被告金海湖办事处之间形成的事实租赁协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。原告请求判决原、被告双方2015年4月7日达成租赁民事法律行为无效的主张具有事实依据和法律依据，予以支持。原、被告双方达成协议虽无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案中，被告金海湖新区是否已将涉案商铺交付给原告是法院作出实体裁判的关键。根据本案查明的事实，被告金海湖办事处称修建的案涉商铺于2015年10月建成时，已通过拨打电话或发送短信的方式通知承租人领取案涉商铺钥匙，被告已经履行了交付商铺的通知义务，系因承租人自身原因未领取铺面钥匙导致未实际占有商铺与被告无关。根据谁主张谁举证原则，被告金海湖办事处应举证证明已经履行了交付商铺的通知义务，但在辩论终结前，被告仍未举证证明其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告金海湖办事处应承担举证不能的后果，应认定为被告金海湖办事处未向原告王采琼履行交付租赁物的义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，按照前述焦点的论述，本案双方当事人达成的租赁协议属无效协议，且被告亦未举证证明向原告履行了租赁物交付义务，因此，根据法律规定被告应当向原告承担返还财产的义务，故原告王采琼请求被告金海湖办事处返还2015年4月7日缴纳的租金12000.00元和押金2000.00元的主张具有事实依据和法律依据，予以支持。而被告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定抗辩的理由不能成立，不予采纳。本案中，根据原告在起诉状中的陈述，原告对租赁物“双山新区职教城临时市场商铺”的性质应当是明知，不存在被告向原告隐瞒租赁物不属于合法建筑的客观事实的情形，原告明知租赁的标的物系临时建筑而与被告之间形成事实上的租赁合同关系，一审认为双方对引起合同无效的法律后果均存在同等过错。因此，原告请求以14000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年4月7日计算至实际退还租金及押金之日止的利息的主张，实际是要求被告承担赔偿损失的法律责任，有鉴于双方对合同无效均存在过错，故对原告的该项诉讼主张，不予支持。一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，作出如下判决：一、原告王采琼与被告毕节金海湖新区金海湖办事处于2015年4月7日形成的租赁民事法律行为无效；二、被告毕节金海湖新区金海湖办事处于本判决生效之日起十日内返还原告王采琼租金12000.00元、押金2000.00元；三、驳回原告王采琼的其他诉讼请求。案件受理费90.00元，由被告毕节金海湖新区金海湖办事处负担80.00元，由原告王采琼负担10.00元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议焦点为：上诉人是否向被上诉人履行了交房义务，其应否返还被上诉人租金及押金。本院认为：关于上诉人是否向被上诉人履行了交房义务的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”上诉人金海湖办事处作为出租人，负有举证其已将案涉商铺交付给上诉人的证明义务。上诉人虽主张其已通过拨打电话或发送短信的方式通知承租人领取涉案商铺钥匙，其已经履行了交付商铺的通知义务，对此其申请了喻进军、包本翠出庭作证，但因为双方达成的口头租赁协议对如何交付商铺并未作出明确约定，即使上诉人通知了被上诉人领取房屋钥匙也并不代表被上诉人实际领取了房屋钥匙及上诉人完成了交付案涉商铺的义务。故对上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人应否返还被上诉人租金及押金的问题。因案涉商铺未取得建设工程规划许可手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人与被上诉人达成的口头租赁协议无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效的法律后果，上诉人收取的被上诉人租金12000.00元、押金2000.00元应当返还给被上诉人。故一审判决上诉人返还被上诉人租金12000.00元、押金2000.00元有事实和法律依据，本院予以维持。因上诉人未将案涉商铺交付给被上诉人，上诉人主张按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定其不应退还已收取的租金、押金，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180.00元，由上诉人毕节金海湖新区金海湖办事处承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年三月二十九日书记员  曹晶