浙江省宁波市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙02行终57号 上诉人（原审原告）胡春晖，女，1963年4月16日出生，汉族，户籍所在地慈溪市。 被上诉人（原审被告）慈溪市人民政府房屋征收管理办公室，住所地慈溪市白沙路街道三北大街777号慈溪市行政服务中心14楼。 法定代表人余晓，主任。 委托代理人童鹏程（特别授权代理），慈溪市人民政府房屋征收管理办公室工作人员。 委托代理人郎慈甬，浙江上林律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）慈溪市房屋征收中心，住所地慈溪市白沙路街道三北大街744号。 法定代表人胡建军，主任。 委托代理人许磊（特别授权代理），慈溪市房屋征收中心工作人员。 委托代理人郎慈甬，浙江上林律师事务所律师。 上诉人胡春晖因房屋拆迁行政协议一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212行初68号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 2017年10月26日，慈溪市人民政府房屋征收管理办公室（以下简称慈溪征管办、房屋征收部门）与慈溪市房屋征收中心（征收实施单位）作为甲方、上诉人作为乙方（被征收人）签订编号为慈政处201717-0013的《住宅房屋征收产权调换协议（房票安置）》（以下简称《产权调换协议》），主要内容为“根据慈政处〔2017〕17号房屋征收决定，乙方房屋已列入慈溪市危旧房改造二期（城东菜场西区块）项目征收范围，现按照《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《宁波征补办法》）《慈溪市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》《慈溪市人民政府关于中心城区推行住宅房屋征迁房票安置的实施意见（试行）》的有关规定，甲、乙双方就房屋征收补偿达成如下协议：被征收房屋坐落于古塘街道团××路××室（《产权调换协议》中为245弄1号203室），建筑面积74.44平方米，土地使用权面积16.58平方米。乙方选择的补偿方式为产权调换，并接受房票安置。被征收房屋的补偿金额为：被征收房屋评估价值679856元、装修及附属物评估价值45228元、一次性补偿搬迁费22332元、临时过渡费补助7596元。……在规定的签约期限内项目总体签约比例达到80%后，本协议生效；否则本协议不生效”。此外，《产权调换协议》还对上述补偿款的支付期限、胡春晖的搬迁腾空期限、签约搬迁奖励等事项进行了约定。 一审法院认定，因旧城区改建的需要，慈溪市人民政府于2017年6月27日作出慈政处〔2017〕17号《房屋征收决定》，决定对慈溪市危旧房改造二期（城东菜场西区块）项目范围内的国有土地上房屋实施征收，具体范围为东至城东菜场，南至征迁房屋南边线，西至上林中学围墙，北至城东横河，具体以慈溪市人民政府已公布的征收范围平面图为准。征收房屋总建筑面积约1.63万平方米，征收总户数182户；房屋征收部门为被告慈溪征管办，房屋征收实施单位为第三人慈溪市房屋征收中心。该《房屋征收决定》所附的《房屋征收补偿方案》载明“在规定的签约期限内达到80%签约比例的，补偿协议生效。否则，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止”。 2017年6月29日，被告发布《关于协商选定评估机构的通知》，载明“请被征收人自房屋征收决定公告之日（2017年6月29日）起10日内，从宁波市住房和城乡建设委员会公布的《2016年度宁波市房屋征收评估机构名录》中，自行协商选定评估机构，并向房屋征收部门提交协商选定房屋征收评估机构的书面意见……，逾期未提交书面意见或提交的书面意见未经征收范围内所有被征收人同意的，视作不能协商选定。如不能协商选定的，将由房屋征收部门从公开报名的具备相应法定资质的房地产评估机构中，通过随机抽签方式确定”。因无法协商选定房屋征收评估机构，被告决定通过随机抽签的方式确定评估机构。2017年7月13日，在浙江省慈溪市公证处的公证下，被告通过随机选定方式确定宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司（以下简称恒欣公司）为涉案房屋征收项目的房地产评估机构。2017年8月10日，被告与第三人发布《房屋评估比准价格公告》，载明：“经评估，涉案项目被征收房屋在征收决定公告之日（2017年6月29日）的房屋评估比准价格为：一、被征收住宅用房，评估比准价格为成套住宅8380元/㎡、落地房9800元/㎡；二、被征收一层商业用房，评估比准价格为9500元/㎡；三、住宅非房票产权调换安置用房，评估比准价格为古塘街道新潮塘北苑7490元/㎡。” 2017年8月25日，被告慈溪征管办发布《房屋征收签约时间的公告》，告知被征收人本项目设定的签约期限为45天，具体起止日期从2017年8月28日至2017年10月11日。在签约期限内达到80%以上签约比例的，补偿协议生效，再给予15天的签约宽限期……，在签约期限内签约比例未达到80%的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。2017年10月8日，被告慈溪征管办发布《房屋征收补偿协议签约情况公告》，载明“……截止2017年10月7日晚，共有174户签订了房屋征收补偿协议，占被征收人总户数的80.77%，在规定期限内签约率达到80%以上，符合房屋征收补偿协议生效条件……”。 原告胡春晖所有的位于古塘街道团××路××室的房屋位于被征收范围内，并依法办理了不动产登记，根据产权证显示，涉案房屋的土地用途为城镇住宅用地，权利类型为出让，土地使用权面积为16.58平方米，其中分摊面积16.58平方米；房屋用途为住宅的建筑面积为71.06平方米、用途为储藏间的建筑面积为14.69平方米。2017年7月14日，被告慈溪征管办和慈溪市人民政府古塘街道办事处（以下简称古塘街道办）发布《房屋征收调查结果公告》，载明原告胡春晖涉案房屋中除证载面积外，另有主体房3.38平方米为未登记建筑面积；同年8月6日，被告慈溪征管办和古塘街道办发布《符合补偿条件的未经登记建筑公示》，载明原告涉案房屋中未登记建筑面积为主体房3.38平方米、杂物间0.17平方米，合计确认面积为主体房74.44平方米、杂物间14.86平方米。经恒欣公司评估后，2017年10月1日，被告慈溪征管办与古塘街道办发布《第二批被征收房屋初步评估结果公示》，其中原告涉案房屋评估结果为主体房评估价格630045元、杂物间评估价格49811元，总金额为679856元，但对装修附属物未进行入室评估。2017年10月26日，恒欣公司就原告涉案房屋出具013号《分户报告》，其中主体房屋的评估金额为630045元，杂物间的评估金额为49811元，装修附属物评估金额为45228元，合计评估总金额为725084元。2017年10月27日，被告慈溪征管办和古塘街道办发布公告，对上述装修附属物评估结果进行公示。根据恒欣公司出具的013号《分户报告》，原告与被告、第三人协商后，于2017年10月26日签订《产权调换协议》。协议签订后，被告按约向原告支付了房票及其他各项补偿款，原告亦腾空房屋交付给被告。此后，被告就原告房屋所在楼的公共斜面结构屋另行进行了补偿。现原告认为《产权调换协议》的内容违法，故诉至该院。 另查明，案外人杨亚洲不服慈溪市人民政府作出的慈政处〔2017〕17号《房屋征收决定》，向宁波市中级人民法院提起行政诉讼。对此，宁波市中级人民法院作出的（2017）浙02行初184号及浙江省高级人民法院作出的（2018）浙行终735号行政判决，驳回了案外人杨亚洲的诉讼请求。 一审法院认为，慈溪市人民政府作出的慈政处〔2017〕17号《房屋征收决定》的合法性，经一、二审法院审理，驳回了案外人的诉讼请求，故该《房屋征收决定》可以作为原、被告及第三人签订《产权调换协议》的前置依据。此外，被诉《产权调换协议》签订的各方当事人主体适格，意思表示真实，亦不存在违反法律、行政法规强制性规定等合同无效的情形。 原告请求法院撤销涉案《产权调换协议》，对此，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”也就是说，涉案《产权调换协议》签订时是否存在重大误解或者显失公平的情形，被告是否采用了欺诈、胁迫的手段或者乘人之危签订协议，只有上述情形出现才是原告行使撤销权的法定事由。该案中，各方当事人在签订《产权调换协议》前，原告对其房屋的测绘及评估结果均已知悉，不存在重大误解或者显失公平的情形；另外，原告亦未能举证证明被告存在胁迫原告的情形。因此，原告请求行使撤销权的法定事由不能成立。 对于原告提出的评估机构存在少评、漏评的情形，该院认为：首先，《宁波征补办法》第二十八条第二款规定，评估机构根据评估比准价格，结合被征收房屋具体区位、用途、建筑结构、建筑面积、成新、容积率等因素确定被征收房屋价值。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条亦规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。即评估机构在对被征收房屋的价值进行评估时已经包含了对房屋占用范围内土地使用权的价值补偿，故不存在单独的土地使用权剩余年限、“绿化配套补偿”项目。且原告所主张的屋面水渠并不在补偿范围内，故本案不存在补偿项目漏评的情况。其次，根据《宁波征补办法》第十三条的规定，被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定。结合原告房产证记载，该14.69平方米（实测14.86平方米）房屋的性质为储藏间，故对此作为杂物间进行评估及补偿并无不当。再次，原告主张的斜面结构屋补偿属该楼业主共同所有，且在签订涉案《产权调换协议》时该补偿金额尚无法确定，故此后被告对此另行进行补偿并未侵犯原告的合法权益。最后，根据《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》第十八条规定，超标准容积率土地面积（也可叫多余土地）是指被征收房屋土地权属证书记载的土地面积超过按标准容积率计算的土地面积。而原告涉案房屋的土地登记面积小于按慈溪市市区住宅标准容积率1.5计算的土地面积，故本案不存在超标准容积率土地价格这一补偿项目。 综上，原告主张撤销《产权调换协议》的理由不能成立，该院无法支持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告胡春晖的诉讼请求。 上诉人上诉称：一审法院的判决有失公正，补偿协议存在错评、漏评、少评。一、上诉人的房屋土地使用权未到年限，评估机构作出的评估报告未包含上诉人16.58平方米的剩余年限土地使用出让金。绿化配套设施、屋面水渠未补偿。拟征收范围红线和实际征收红线不一致，导致上诉人未得到绿化配套设施补偿。二、超标准容积率土地评估为零。地处同一地段，同一年建、同一开发商出售的商品房补偿差距悬殊。三、上诉人的结构层（架空层）层高在2.2米以上，却按40%的杂物间予以补偿，不公平、不公正。四、因楼层差价率调整，上诉人买房时比顶楼支付成本更高，得到的补偿却比顶楼低，对上诉人的斜面结构层未予补偿。请求二审法院撤销一审判决，撤销《产权调换协议》。 两被上诉人辩称：一、对于剩余土地使用年限，根据宁波市补偿标准，不存在对这个项目的补偿。对上诉人称的红线不一致，应以拟征收范围平面图公告为准，对上诉人自行划定的红线不予认可。至于屋面水渠，是整个住宅房屋附属公共设施部分，不作为补偿项目。二、根据超标准容积率的计算说明，按照上诉人的证载土地面积计算，上诉人不存在超标准容积率问题。三、根据《慈溪市执行〈宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程〉的补充规定》规定，储藏间补偿价按住宅标准的40%确定，架空层属于储藏间范畴，在房产登记时与主体房分开登记，只能按照用途确定补偿价格。四、经对公共斜面屋进行测绘，权属确认新增了公共斜面结构屋建筑面积，致相应顶层主体房评估价格调整。因公共部位分摊方案暂未确定，公共部位由社区居委会与两被上诉人签订补充安置协议并领取补偿款，待业主商定分配方案后，由社区统一支付给业主。综上，上诉人请求于法无据。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。上诉人在二审期间提交了三份材料，分别是：1.《住宅房屋征收货币补偿协议》；2.发放清单;3.上诉人自制红线图。经审查，本院认为材料1无有效盖章，材料2、3不属于新的证据，故本院不予接纳。 本院认为，根据《宁波征补办法》第二十八条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条，在确定征收房屋价值时已综合考量了土地使用权剩余年限，且根据宁波市的补偿标准，并不单独存在对土地使用权剩余年限的补偿。上诉人在购房时所支付的绿化配套设施和屋面水渠系日常生活所需,是整个住宅房屋附属的公共设施部分，不作为补偿项目。而购房时的支出成本和征收补偿没有必然的联系,购房支出项与征收补偿项并非一一对应关系。超标准容积率土地面积是指被征收房屋土地权属证书记载的土地面积超过按标准容积率计算的土地面积。本案中，上诉人涉案房屋的证载土地面积均小于按标准容积率计算的土地面积，故本案不存在超标准容积率土地价格这一补偿项目。据上诉人房产证记载，架空层性质为储藏间，且在登记时也与主体房分开登记以示区分，应按证载用途确定补偿价格，根据《慈溪市执行〈宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程〉的补充规定》，按住宅比准价格的40%补偿并无不当。权属确认新增了公共斜面结构屋建筑面积，致相应顶层主体房评估价格调整，然上诉人并非顶楼住户，因此顶楼价格调整对上诉人并无影响。而上诉人所称的公共斜面屋等公共部分，已由社区委员会与两被上诉人签订补充安置协议并领取补偿款，待业主商定分配方案后，由社区统一支付，并未侵犯上诉人合法权益。综上,上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费50元，由上诉人胡春晖负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 晴 审判员 俞朝凤 审判员 孙 雪 二〇一九年三月十五日 书记员 俞 佳