苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初2963号原告：苏州市祺祥机械制造有限公司，住所地苏州市吴中区东山镇渡口村。法定代表人：俞德洪，执行董事。委托诉讼代理人：高燕，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。被告：苏州宝特包装材料有限公司，住所地苏州市相城区黄埭镇斜桥村。法定代表人：李秀英，总经理。委托诉讼代理人：郑朝建、顾学，江苏容睿律师事务所律师。原告苏州市祺祥机械制造有限公司（以下简称祺祥公司）与被告苏州宝特包装材料有限公司（以下简称宝特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告祺祥公司的委托诉讼代理人高燕，被告宝特公司的委托诉讼代理人郑朝建、顾学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告祺祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿厂房重建损失2832762.84元（以目前鉴定报告为准若该鉴定报告后期涉及金额调整，则以调整后金额作为诉，请金额）；2、判令被告赔偿租金损失415368元（参考被告承租厂房的租金标准12.82元/月/平方米计算，暂计12个月即至2018年12月14日，12.82*2700*12），之后继续计算至本判决确定履行期届满之日后届满1年止；3、本案诉讼费、保全费、司法鉴定费全部由被告承担。事实和理由：被告承租了原告位于苏州市吴中区相邻的两处厂房，双方就该厂房租赁事项签订了《厂房租赁合同》。2017年12月15日，被告承租的上述厂房发生火灾事故。2018年2月9日，苏州市公安局消防支队吴中区大队对该起火灾作出苏吴公消火认字（2018）第00004号事故认定书。火灾事故认定书认定，该起火灾起火部位位于苏州宝特包装材料有限公司东山分公司内南侧铁皮板区域，此次火灾造成厂房受损及相邻租户机器、货物被烧损等，给原告造成重大损失。事故发生后，原告曾就赔偿事宜多次找被告协商，但双方至今未协商未果，故诉至法院。被告宝特公司辩称：其认为原被告双方签订的厂房租赁合同无效，原告对涉案房屋不具有所有权，不是适格的诉讼主体，其出租的房屋不具有任何法律规定的房屋建设的合法手续，该房屋重建损失及重建不具有法律基础，因此该房屋的损失只能是原材料损失，故对原告要求赔偿厂房重建损失不予认可。同时，由于涉案房屋涉及到违章搭建，存在严重的安全隐患，理应不得对外出租，因此对于原告主张出租的预期收益不应得到法律保护。本院经审理认定事实如下：2017年12月7日，宝特公司（承租方、乙方）与俞德洪（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方租赁给乙方的厂房坐落在苏州市吴中区，租赁建筑面积1560平方米（下称涉案承租厂房），租赁期限自2017年12月7日起至2018年12月6日止；年租金为240000元，签订合同后需付清租金，租赁期间乙方每月需缴纳500元的物业管理费已含在租金内；厂房租赁期间内，甲方有权监督并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。等等。就上述厂房的租赁事宜，原告还提供了前一期的2份厂房租赁合同，其中租赁建筑面积720平方米厂房的租赁合同约定租期自2016年12月1日起至2017年12月1日止，月租金12.5元/平米，年租金为108000元，该厂房租赁合同由俞德洪与王兵于2016年11月12日签订；租赁建筑面积840平方米厂房的租赁合同约定租期自2016年12月15日起至2017年12月15日止，月租金12.5元/平米，年租金为126000元，该厂房租赁合同由原、被告于2016年12月15日签订且合同首部出租方（甲方）栏打印了“俞德洪”字样。就上述厂房的租赁事宜，原告还提供了《出租厂房安全生产及消防安全协议》（下称安全协议），该协议由原告祺祥公司（甲方）与被告宝特公司（乙方）签订，明确为了加强出租厂房的安全生产及消防安全管理，约定如下：关于甲方的权利和义务，遵守安全生产及消防安全相关的法律法规；审查乙方工商营业执照、与安全生产及消防安全有关的相关证照资质；定期、不定期对乙方的安全生产及消防安全管理工作进行监督检查，及时纠正、制止乙方及其工作人员的违法违章行为；对检查中发现的重大隐患和问题，督促乙方制定整改计划和措施、彻底消除事故隐患；乙方若拒不整改，甲方有权要求乙方停业整改，并向有关政府部门报告，由此而产生的一切损失和费用，由乙方自行承担；督促乙方建立安全管理机构，健全安全及消防安全管理制度和台帐。关于乙方的权利和义务，乙方的法定代表人为安全生产第一责任人，应严格遵守安全生产及消防安全法律法规，全面负责承租场所的安全生产及消防管理工作；服从甲方对其安全生产及消防安全工作的管理和协调，配合甲方的安全生产与消防安全监督检查；主要负责人和安全生产管理人员，须具备与所从事的生产经营活动相适应的安全生产知识和管理能力，接受法定培训，做到持证上岗；不得擅自改变建筑结构，不得擅自改变承租房屋的用途，严禁乱拉乱接电线；严禁在承租区域内储存易燃易爆等危险化学品，定期监测生产环境中的有毒、有害物质，超过国家标准的，要求限期采取治理措施以达到标准要求；建立、健全安全生产管理机构与管理规章制度，配备安全管理管理人员，落实安全生产及消防安全责任制，加强对做作业人员的安全生产培训、教育，制订并演练事故应急救援预案；作业场所和通道必须保持畅通，并按规定设置照明和疏散标志，不得堵塞、封闭、占用消防通道、疏散通道和安全出口；负责在承租区域配置相应规定数量的消防器材，并定期对消防器材进行检查、维护、保养和更换，确保承租区域内所有消防设备设施和器材的完好，严禁私自动用、挪用消防设施，不得私自改变消防设施的用途；严禁在承租区域内动用明火作业，确因经营需要，必须填写《动火作业审批表》报甲方审核，经甲方批准同意，并在指定地点、时间内落实防范措施后，方准动火；如若发生生产安全事故及火灾事故，须立即通告甲方，并按有关规定向有关行政主管部门报告。关于违约责任，乙方履行了相关义务而由于甲方未履行相关义务发生生产安全事故的，由甲方承担责任；甲方履行了相关义务而由于乙方未履行相关义务发生生产安全事故的，由乙方承担责任，并赔偿因此给甲方造成的全部损失；本协议未尽事宜，参照相关安全生产、消防安全管理法律法规及规定执行。《厂房租赁协议》到期后，本协议同时终止。等等。原告主张，俞德洪作为其法定代表人，代表其与被告宝特公司签订上述合同，因此上述合同出租人实际均为祺祥公司，并提供俞德洪出具的情况说明，以证明俞德洪表示其是代表祺祥公司与被告宝特公司签订上述合同。经质证，被告宝特公司对上述三份厂房租赁合同及情况说明均无异议，但认为2016年签订的2份厂房租赁合同已履行完毕，并且安全协议属于已履行完毕的厂房租赁合同的从合同，故而安全协议也不再约束双方。另查明，2017年12月15日4时45分许，位于苏州市吴中区的厂房发生火灾，苏州市公安消防支队吴中开发区中队赶赴现场进行处置。苏州市公安消防支队吴中区大队（以下简称吴中消防队）经环境勘验查明，发生火灾地点位于上述厂房，起火的厂房为一层，南侧为整个厂区的配电房，北侧为主过道。着火的厂房为反着的“”型结构，共分隔为东西两个厂房，东侧厂房（涉案承租厂房）的厂为苏州宝特包装材料有限公司东山分公司（以下简称宝特公司东山分公司），厂房南北长42米，东西宽40米，地上一层，钢结构人字顶，砖混结构，坐南朝北；北侧的墙上东西两侧有两扇铁质移门、南墙的东西两侧各有两扇小门、东墙有一樘卷帘门。西侧厂房的厂为塑料厂，紧挨着东侧厂房，东侧与东侧厂房共用一堵墙，屋顶为钢结构的平顶，南北长48米，东西宽18米，塑料厂的西侧和南侧各有一扇门用于进出。经吴中消防队初步勘验查明，涉案承租厂房共分四垮，位于厂房的中间使用铁皮板将厂房分隔为东西两间，从厂房东北侧大门进入，东侧区域使用南北向立柱分成两个区域，位于东北角靠东墙区域堆放了一堆货物，该货物表面炭化，上方的屋顶瓦砾掉落在货物的上方，该处墙体的下方抹灰层剥落，上方有烟熏，墙体上有上下两排铝合金窗户，窗户的玻璃已全部掉落，下方的窗框有轻微的过火痕迹，上方的较为完好仅有烟熏。东侧卷帘门处于关闭状态，卷帘门的上部弯曲，卷帘门南侧东墙上的窗户由北向南烧损情况依次减轻，位于东南角区域放置了一台机器，该机器过火轻微，留有机器原有色，屋顶部分钢结构未变形塌落。东侧第二间上方的屋顶及钢梁全部塌落在地上。西侧区域也分由南北立柱分隔为两个区域，从西北角的大门进入，位于门东北角处有一间彩钢板的办公室，该办公室全部烧毁，从中间铁皮棚隔断的情况来看，南侧烧毁终于北侧，位于办公室的南侧中间部分，堆放了货物，货物全部过火炭化，货物的南侧为厂区内配电柜，该处的屋顶和钢结构也全部烧毁掉落。厂房内西侧最后一跨放置了机器，通过机器表面过火的痕迹看，呈现由南向北的引火面，北侧的机器完好，机器上的布匹留有部分，安装在北墙上的配电盘和穿管的线路仅受火辐射软化。仅挨着涉案承租厂房西侧的是塑料厂，该厂房的屋顶倒塌，倒向西侧，共用隔墙上东侧墙体烟熏严重。吴中消防队于2018年2月9日作出火灾事故认定书，其认定火灾基本情况如下，此次火灾造成厂房受损，租户吴中区东山东禄精密五金厂、宝特公司东山分公司及相邻西侧的塑料厂内机器和货物被烧损（厂房均向俞德洪承租），苏州金佩克塑料包装有限公司部分货物烧损，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下，该起火灾起火部位位于涉案承租厂房内南侧铁皮板区域，起火原因可排除遗留火种和电气线路故障引发火灾所致，不能排除外来火源引燃周边可燃物所致。另，应被告宝特公司申请，本院调取了涉案火灾事故相关笔录如下：俞凤（俞德洪之女）于2017年12月18日接受询问时称：东山镇摆渡口村木东路东沪电缆厂附近的工业园是其家所有的，园区里面除了其家的厂，还有其他厂房租给别人开厂，其中有王兵租的厂房开办宝特公司。2017年12月15日5点不到，其发现王兵租的厂房着火了。于是其与父亲赶紧起床把厂里配电房里的总闸关了，然后挨个通知承租厂房的老板到现场来，其他厂房的老板都来了，只有打电话通知王兵的时候，王兵说给厂房买了一份保险让其别慌，着火了可以有保险赔的。随后保险公司的人来到现场，王兵跟保险公司人报损失时，光原材料损失就报了300多万，但保险公司最后根据合同核实下来，确定他的保单每次只能得到不超过25万元赔偿，累计不超过1000万，他当时得知后一下子就傻了，出门打了很多电话，然后开始让其和其他厂房的老板少报一点损失，不然会涉及刑事责任。其查看了装在大门的监控，发现12月14日白天有2个工人在王兵租的厂房车间上班，工人下班后他的叔叔到了车间，但一直没有出来，到了晚上7点5分王兵开了一辆依维柯到厂里，在当晚7点13分离开，之后没看到他叔叔出来过，可能是坐了车一起出去了，再之后就没有看到人进出了。可是，其问王兵他们厂里上班情况，他一会说有四个工人，一会说有六个工人，一直在说谎，故来报案反映情况。工业园最外面一家是其家祺祥公司，王兵租的厂房在工业园往内第三第四幢，两幢连接在一起的，他是从2016年12月租的，今年12月份续租。王述全于2017年12月18日（宝特公司东山分公司厂区负责人，王兵的二叔）接受询问时称：失火厂房是彩钢板建材的，主结构是人字钢架简易结构，房顶是砖木结构的。车间的布局情况为，总共有4个车间，北侧车间北侧放了两台复合包装机，中间两个车间是堆放垃圾，主要是一些海绵材料及橡塑的边角料，南侧车间东南角处是堆放包装成品的，中间两个车间在东侧开了两个大门，南侧车间西南角安装了两个小型的包装机，配电箱是北侧第二个车间的西侧，中间两车间东侧是办公室，办公室里面有一台监控电脑，办公室门口有一台饮水机，平时下班后其都将饮水机关掉的，办公室门口有一个电闸总开关，下班后其都会将总开关关掉的。车间内有监控设备，东侧大门口有1个摄像头，车间四周有4个摄像头，基本上在厂房车间内没有死角，平时就在监控电脑上看监控的，其他地方没有看过监控。车间四周共安装了8个排风扇。王兵（宝特公司东山公司负责人）于2017年12月15日接受询问时称：今早5点多钟在家里睡觉时，房东老俞打电话通知其说厂房着火了，其就赶紧过来了，过来一看，消防已经在现场抢救灭火了，到7点多火才被扑灭。起火的厂房单层，面积2000平左右，具体多少记不清楚了，是2015年12月其租下来的，一直用于堆放物资做仓库，起火原因不清楚，厂房内有监控，是插卡式探头，都烧没了，财产损失就是纺纶、海绵，还有一些闲置的机械设备，总计损失约在800万元。王兵于2017年12月18日接受询问时称：其是自2016年12月租赁现在失火厂房的，房租是一年一付的，租金是每年22万元，是与房东俞德洪签的，厂房面积1560平方米，是彩钢板建材的，主结构是钢架简易结构，大梁是钢架的，房顶是砖木结构，长期有7个人在厂区作业，每月用电大概1万多元，总共有4个车间，北侧车间北侧放了两台复合包装机，中间两个车间是堆放垃圾的，主要是一些海绵材料及橡塑的边角料，南侧车间东南角处有堆放包装成品的，中间两个车间在东侧开了两个大门，南侧车间西南角安装了两个小型的包装机，配电箱是北侧东间的西北角处。车间内有监控，北侧车间的东西两头、南侧车间的东西两头及中间东间的大门口都装有摄像头，基本上在厂房车间内都没有死角，监控没有连接到手机，办公区域内的用电设备只有一台电脑，车间四周共装了9个排风扇，这次火灾总共损失4万元左右，主要是两台旧的安装机2万元，另外还有2万元的原材料，这次申报损失与第一次笔录相差很大，因为第一次火灾后做笔录比较紧张，而其不经常在单位，不知道材料使用及进货情况，后经与厂会计核实，现在损失大约4万元。徐玉新于2017年12月15日接受询问时称：其工作单位为苏州市吴中区金佩克塑料包装有限公司，今天凌晨4时41分左右，其刚好住在厂里面，其工人罗生强给其打电话说隔壁厂房着火了，其赶紧打119报警，赶过去看，发现其厂东侧的一个刚搬过来的厂着火了，具体位置大概在那个厂房的西侧处，当时火势是从下面往上窜起来的，其发现的时候，火就是一下子从下面窜到上面了，西侧的墙面就像是一堵火墙，窜上去之后一下子把房顶也烧起来了，火势一下子漫延到其厂房二楼仓库处，其赶紧召集正在上班的工人灭火，一边让工人一起把靠近火厂房的塑料制品移走。邱晓红于2017年12月15日接受询问时称：其是租用祺祥公司的塑料分离厂的主管，在里面有约15%干股，今天凌晨塑料分离厂着火了，当时其不在场，接到祺祥公司老板女儿的电话后，大概早上6点赶到，当时消防控制了现场，没让进厂，具体情况还不了解，工厂晚上一直没人在的，工厂还没开工，机器还在安装阶段，整体占地约800平方米，里面放了几十吨的塑料分离原材料，都是一种类型的塑料边角料，机器和原料位置是分开的，工厂是通电的，没人的时候就关掉电的闸刀，事后问了工人，昨晚也关电了，损失情况还不明确，工厂正在筹划阶段，还没有注册登记，其管理很严格的，禁止在厂区抽烟等。张浩于2017年12月15日接受询问时称：其和邱晓红、陈童三人合伙，租用祺祥公司里面最后面一栋厂房开了一间的塑料分离厂。今天早晨5点20分，接到邱晓红电话，说厂房着火了，然后其赶紧从园区的住处赶过来，到了现场之后，其厂房还有部分火没有被扑灭，消防人员还在救火。其三人租用厂房是钢结构的，单屋挑高约9米，厂房面积800多平，其厂主要做塑料分离，装备刚搬进去不久，还没调试好。不清楚起火原因，应该不是其厂房的原因，因为其厂还没有正式开工，里面没有易燃易爆物品，其厂隔壁宝特公司厂房今早也着火了，该厂主要做塑料缓冲产品的，平常见该厂房里都是成大卷的海绵，然后进行包装，怀疑是该厂房先着火的，然后引燃其厂房，损失略估约140万元。俞军于2017年12月15日接受询问时称：其是东山东禄精密五金加工厂负责人，今天早晨5点多时，其朋友给其打电话说隔壁厂房着火了让其去看一看，当时因在救火不能进去厂房，大概早晨7点多钟，大火基本上扑灭了，其进入厂房去看，发现厂房里面放在地上的一些工件被烧坏了，还有一个机床的工作台面被烧坏了，靠着火厂房的一个机床也进水了，另外还有一个用来加工的刀具也损坏了，进水的机床没损坏的话，损失在2-3万元左右，估计还要停产，应该还要有一些损失。周维一于2017年12月18日接受询问时称：其是苏州鑫东电器有限公司负责人，12月15日早晨隔壁厂房火灾使其厂房受到了损失，损失估计几万元。审理中，本院根据原告祺祥公司的申请，依法委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司（下称东南鉴定公司）对本次火灾事故后房屋的结构现状及修复方案进行鉴定，本次鉴定主要内容为，1、现场检查、调查涉案房屋基本建造情况；2、现场检查涉案房屋过火区域损坏情况；3、根据检查、调查结果，结合相关设计图纸资料和规范标准，分析鉴定涉案房屋因火灾造成的损坏现状以及对房屋安全使用的影响；4、针对影响房屋安全使用的损坏（损伤）制定相应的修复方案，修复后的标准不低于火灾前。本次鉴定依据为《火灾事故认定书》、《火灾后建筑结构鉴定标准》、《灾损建（构）筑物处理技术规范》、《混凝土结构设计规范》、《混凝土结构加固设计规范》、《平屋面建筑构造》、《施工说明》。本次鉴定现场检查结果为，鉴定技术人员于2018年6月13日赴现场对祺祥公司1#-3#（以上所谓1#-3#厂房是经过现场当事人确认以便于报告表述，不代表房屋的具体使用功能）厂房火灾后的结构现状进行了检查，结果如下，（一）经现场检查，1#厂房为两栋厂房间的通道利用两侧厂房外墙作为竖向承重构件，屋面采用轻型弧形桁架和单层彩钢板组成，为单层房屋，房屋采用混凝土地面；2#厂房为四跨排架柱、钢屋架单层厂房，屋面由木板及瓦屋面组成，在其中两跨置有吊车；房屋采用水磨石地面；3#厂房为单层钢结构厂房，屋面由钢梁、钢檩条及单层彩钢板组成，房屋采用混凝土地面；以上房屋具体建造年代不详。现场检查时，1#-3#厂房已处于停用状态，火灾现场尚未清理。（二）受损外观现状检查，经现场检查，1#厂房主要过火区域为其西立面的砌体墙，也是2#厂房B轴线的砌体墙，墙体面层大面积脱落，门窗均烧毁；2-5×A-B轴线区域的彩钢板及钢桁架有轻微熏黑痕迹；厂房地面未见明显烧灼痕迹。2#厂房全部区域均过火、受损严重，1、除个别轻钢屋架外，屋盖其余构件已整体烧毁、坍塌；2、所有排架柱、抗风柱及上部连系梁、天沟普遍表面面层烧光、混凝土上呈土黄色和灰白色、混凝土疏松、混凝土局部脱落和钢筋外露、锤击声沉闷；3、四周砌体墙面层大面积脱落，局部砖表面有裂缝、错位，相应的门窗全部烧毁；4、结合现场可检查条件，发现2#厂房水磨石地面存在不同种程度的烧损现象。3#厂房全部区域均过火、受损严重，1、除个别钢梁、钢柱外，其余钢结构构件已整体烧毁、坍塌，门窗全部烧毁；2、结合现场可检查条件，发现3#厂房地面存在不同程度的烧损现象，但6-8×F-G轴线区域的地面未见明显烧损现象。该鉴定机构于2018年6月28日出具鉴定意见为：根据上述现场检查、检测及分析评估结果，对火灾后的1#-3#厂房可以得到如下鉴定意见：1、火灾引起1#厂房屋盖局部熏黑、竖向承重砌体墙烧损、粉刷层熏黑和脱落、门窗烧毁等损伤，对房屋安全使用造成了显著影响，应采取措施进行修复（加固）；2、火灾引起2#厂房屋盖整体坍塌、混凝土烧损、钢结构烧损、墙体烧损、粉刷层熏黑和脱落、门窗烧毁等损伤，对房屋安全使用造成了显著影响，应采取措施进行修复（加固）；3、火灾引起3#厂房屋盖大部门坍塌、钢结构烧损、墙体烧损、粉刷层熏黑和脱落、门窗烧毁等损伤，对房屋安全使用造成了显著影响，应采取措施进行修复（加固）。修复方案如下：一、修复原则，根据火灾对房屋安全使用造成的影响现状及本报告鉴定原则，采取部分拆除重建、部分加固的方法对涉案房屋进行加固修复，修复后的标准不低于火灾前。二、修复方法，根据上述修复（加固）原则和火灾对房屋安全使用造成的影响现状，提出以下修复（加固）措施，具体如下，1#厂房，1、拆除全部屋盖、桁架、天沟系统，拆除过程中需要保护以重新利用；2、拆除南侧和北侧的彩钢板轻质隔墙，拆除过程中需要保护以重新利用；3、对于2-5×A-B轴线的被熏黑的钢桁架构件需要进行清污处理，以重新利用；更换2-5×A-B轴线的屋面彩钢板；4、待2#厂房修复完成后，按照原建造标准重新施工以上被拆除的构件。2#厂房，1、拆除全部屋盖、-0.300m以上墙体（含圈梁）、天沟；2、凿除标高-0.300m以上混凝土柱混凝土，拆卸箍筋，割除标高1.000m以上柱原纵筋；按原建造标准重新布置纵筋和箍筋，新纵筋和原纵筋在根部双面焊接（长90mm），其余范围内绑扎连接；新浇筑C30混凝土；3、凿除现有地面面层至基屋；4、按原建造标准重新施工上述被拆除和凿除的屋盖、墙体（含圈梁）、天沟、地面面层。3#厂房，1、拆除轻钢屋盖钢斜梁、檩条、彩钢板、2×F-H轴、9×F-H轴、2-9×H轴地面以上砖墙和轻质隔墙；2、凿除除6-8×F-G轴区域外的现有地面面层至基层；3、按原建造标准重新施工上述被拆除和凿除的构件、门、地面面层。其他，1、修复施工中具体材料及做法等参照表7-1所示；2、因火灾和修复施工导致被破坏的建筑面层、电线线路、灯具设备等附属设施按原建筑标准进行恢复；3、考虑色差影响，上述修复施工完成后，对内、外墙面和顶棚统一施工一遍涂料层。为此，原告支付鉴定费用75000元。经质证，原、被告对上述鉴定报告真实性均无异议，原告祺祥公司对2#、3#厂房立柱仅采用钢筋焊接方式而非重新打桩的安全性提出质疑；被告宝特公司对鉴定报告未附鉴定机构的资质及鉴定人员资质及报告第1页关于相关项目组无人员签字等提出质疑。针对双方提出的异议理由，本院发函东南鉴定公司要求对此进一步说明，后东南鉴定公司函复如下：1、根据现场对厂房地坪的受损程度检查结果，并考虑到火场温度分布特点及土体对地基基础的保护作用，技术人员认为厂房地基基础未受到火灾的影响；2、补充提交单位的资质及主要鉴定人员的资质见附件，另外没有规定必须要所有项目组成员均签字。经质证，双方对该异议回复函均无异议，基于此，原告祺祥公司申请依据上述鉴定报告对火灾事故中损毁的厂房进行修复及拆除重建所需费用进行鉴定。被告宝特公司同意鉴定，但认为1#、3#厂房实为过道，属违章搭建，不具备修复加固条件，同时房屋加固和重建需经建设主管部门批准，如果该修复方案不能通过审批无法实施，则依据该方案计算的修复费用也不能作为房屋所有权人的损失，后期应当对涉案房屋建筑材料损失作鉴定，而原告未能提供上述厂房的建设工程规划许可证，并且原告提交的建设用地规划许可证与本案无关，故而上述厂房的房屋所有人只能主张原材料损失。经本院充分释明后，原告祺祥公司表示清楚诉讼风险，仍要求依据上述东南鉴定公司的鉴定报告对火灾事故中损毁的厂房进行修复及拆除重建所需费用进行鉴定。本院根据原告祺祥公司的申请，依法委托江苏天宏华信工程投资管理咨询有限公司苏州分公司（下称天宏华信公司苏州分公司）对厂房的修复（包含拆除、清运、土建、安装、钢结构等）工程进行造价鉴定，本次鉴定审核依据，1、本院委托书，2、东南鉴定公司鉴定报告，3、江苏省建设工程费用定额，4、建筑与装饰工程计价表（2014）、安装工程计价表（2014），5、苏州市建设局发布的工程造价信息，6、委托方及相关各方提供的其他资料等，7、现场勘察获取的相关资料。本次鉴定中争议问题，由于委托资料东南鉴定公司出具的鉴定报告没有涉及地面面层和结构成的材质和厚度，后经四方协商，委托苏州工业园区建设工程质量检测咨询服务有限公司进行地坪结构层钻芯、检测，并出具测试报告，鉴定结果按测试报告进行地面造价鉴定。本次鉴定相关事项，1、结算中的人工单价按2018年9月计入，2、材料价格按2018年9月计入，3、原损坏的钢结构殖值抵拆除费用，故本次鉴定报告不计钢结构拆除费。该鉴定机构于2018年10月15日出具鉴定意见为：厂房修复工程鉴定结果为鉴定造价2832762.84元，分项审核详见附表《建设工程结算审核书》。为此，原告向苏州工业园区建设工程质量检测咨询服务有限公司支付检测费2400元，向天宏华信公司苏州分公司支付鉴定费28328元。经质证，原、被告双方对上述鉴定报告均提出异议，原告祺祥公司提出异议如下：根据东南鉴定公司鉴定报告，本次鉴定报告中缺少1#厂房天沟系统、桁车的拆除费用及拆除时的措施保护费、以及钢桁架的清理费用，缺少2#厂房关于屋盖、墙体、天沟系统的拆除费用，缺少3#厂房轻钢屋盖钢斜梁檩条彩钢板拆除费用，缺少设备桁车的采购安装费用及修复施工后对内外墙面和顶棚统一施工一遍涂料层以防止存在色差的相关费用。被告宝特公司提出异议如下：1、根据相关法律，未取得建设工程规划许可证的建设项目是应当责令停止建设的，如果能够采取改正措施则限期改正，如不能改正的必须限期拆除。涉案建筑未取得建设工程规划许可证，依法应予拆除而不应予以修复，故而鉴定报告的修复费用于法无据，不应予以支持。2、本鉴定报告不符合东南鉴定公司鉴定报告的要求，东南鉴定公司的鉴定报告中关于修复和重建的标准明确要求按照原建造标准，但本案原告未能提供原厂房CAD图纸及原消防验收合格证书，本次鉴定按照鉴定当时国家强制标准和建筑常规所作出的鉴定结论，不能作为损失的依据。3、东南鉴定公司鉴定报告载明1#厂房屋面为单层彩钢板，但本次鉴定报告使用了彩钢夹芯板屋面，东南鉴定公司鉴定报告载明2#厂房地面为水磨石地面，但本次鉴定报告使用了环氧地面，另外本鉴定报告清单与计价表第6、7、20、21、22关于防锈防火涂料的使用也没有在东南鉴定公司的鉴定报告中找到相关依据，由此可以印证本次鉴定报告并没有依据东南鉴定公司的鉴定报告出具。4、鉴定报告清单与计价表第28项，金属塑钢段桥窗，在东南鉴定公司的鉴定报告中也找不到依据，本案建筑实际为普通的金属窗户，而报告中用了隔热段桥铝合金，并且在玻璃上变成了中空玻璃即双层玻璃，在材料差价表上也有显示，可见该报告所列清单和内容均远超出原建筑标准。5、本鉴定报告计价依据为2018年9月的信息价及江苏省的定额，但在建设工程领域招标价都会在清单价上下浮10%左右，而投标价又会在招标价上下浮8%左右，因此实际建造费用应当是在清单价下浮20%左右，所以该鉴定报告的鉴定费用过高。针对双方提出的异议理由，本院发函天宏华信公司苏州分公司要求对此进一步说明，天宏华信公司苏州分公司回复如下：1、关于缺少1#厂房天沟系统、桁车的拆除费用及拆除时的措施保护费、以及钢桁架的清理费用；回复：1#厂房天沟系统、桁车的残值抵拆除费用，鉴定报告“六.3”有相关说明，书面分部分项清单计价表清单第6条，计取了相关“清理费，钢桁架清污后重新安装，调和漆二遍，红丹防绣漆一遍，防火涂料薄型1.5小时”。2、关于缺少2#厂房关于屋盖、墙体、天沟系统的拆除费用；回复：2#厂房关于屋盖、墙体、天沟系统的残值抵拆除费用，鉴定报告“六.3”有相关说明；墙体拆除计取了相关费用。3、关于缺少3#厂房轻钢屋盖钢斜梁檩条彩钢板拆除费用；回复：3#厂房轻钢屋盖钢斜梁檩条彩钢板的残值抵拆除费用，鉴定报告“六.3”有相关说明。4、关于缺少设备桁车的采购安装费用及修复施工后对内外墙面和顶棚统一施工一遍涂料层以防止存在色差的相关费用；回复：安装工程内计取桁车的相关费用。该工程的内外墙和顶面均为新建工程，鉴定报告中计取了抹灰和涂料费用。5、关于涉案建筑未取得建设工程规划许可证的建筑，依法应予拆除，所以鉴定报告的修复费用应当没有法律基础的，不应予以支持；回复：我司接受苏州市吴中区人民法院的委托，针对（2018）苏0506法鉴委字第271号“厂房修复及拆除重建”项目进行司法鉴定，按修复方案，并结合实际现场出具的工程造价。6、关于本案原告未能提供原厂房CAD图纸及原消防验收资格证书，本次鉴定按照鉴定当时国家强制标准和建筑常规所作出的鉴定结论，不能作为损失的依据；回复：我公司出具的鉴定报告是依据东南鉴定公司的修复方案，并结合现场踏勘的情况出具的。7、关于1#厂房屋面为单层彩钢板，但鉴定报告使用了彩钢夹芯板屋面，2#厂房地面为水磨石地面，但鉴定报告使用了环氧地面，另外本鉴定报告清单与计价表第6、7、20、21、22关于防锈防火涂料的使用也没有在东南鉴定公司的鉴定报告中找到相关依据，由此可以印证本次鉴定报告并没有依据东南鉴定公司的鉴定报告出具；回复：1#厂房屋面为单层彩钢板，但鉴定报告使用了彩钢夹芯板屋面，调减6500元；东南鉴定公司鉴定报告中提到2#厂房地面为水磨石地面，但现场大火未烧过的地方明显可见上面还有一层绿色的环氧地面，我公司出具的鉴定报告按环氧地面计入，是按原建造标准考虑的，如不做，扣减64265.6元，可让东南鉴定公司进一步确认地面做法；钢结构工程的应考虑防锈防火涂料，我公司是按原建筑标准，清单与计价表第6、7、20、21、22使用防锈防火涂料，涉及金额104809.41元。8、关于鉴定报告第28页，金属塑钢段桥窗，在东南鉴定公司的鉴定报告中也找不到依据，本案建筑实际为普通的金属窗户，而报告中用了隔热段桥铝合金，并且在玻璃上变成了中空玻璃即双层玻璃，在材料差价表上也有显示，可见该报告所列清单和内容均远超出原建筑标准的使用；回复：鉴定报告是按“铝合金推接窗普通铝型材，材料价按270元/㎡的含税价进入”，按中档的考虑。9、鉴定报告费用过高，需下浮；回复：鉴定报告是按规定标准计价，至于下浮多少合适，由双方协商解决，不在鉴定报告中考虑。经质证，原告祺祥公司认可该回函，认为回函明确桁车费用计算了一台但实际上应为两台，至于回函中涉及的其他损失，应以鉴定单位现场确认的原建造标准为准。被告宝特公司认为回函回复比较笼统，东南鉴定公司鉴定报告关于修复方案是按原建造标准，天宏华信公司苏州分公司出具的鉴定报告并未按原建造标准，关于具体费用的计算没有计算方法，而且桁车一直不在使用已经报废并无价值，不应将该费用计算在内，故而申请鉴定人到庭接受质询。2018年12月6日，鉴定人到庭接受质询回复如下：1、土建部分单位工程竣工结算汇总表（建设工程结算审核书封面后一页）中第二项措施项目费154112.01元，但总价措施项目清单与计价表（综合单价分析表后第二页）中这一块费用是120094.21元，这个费用与措施项目费总额差距是怎么回事？鉴定人回复没有差额，154112.01元是基本费、夜间施工费、非夜间施工费、照明费、保护费、脚手架、运输费等构成的，154112.01元是120094.21元再加上分部分项工程计价表中单层轻钢厂房脚手架11517.8元和垂直运输22500元。2、安装部分使用的电箱、电缆等材料的用量和用材的规格型号依据是什么？鉴定人回复，按理说需要拿到全套的施工图纸才能确定建筑材料和规格，因为没有图纸鉴定时对于材料的用量和用材的规格都是参照旁边没有烧掉的厂房（紧挨火灾厂房的隔壁）中现有材料的规格和用量来确定的，而且现在用的东西和以前造厂房用的东西都不一样了，只能参照。3、土建部分是不是也有这种情况？鉴定人回复，根据东南鉴定公司出具的鉴定修复方案和现场的情况来鉴定的。4、东南鉴定公司的修复方案中，多处提到按照原建造标准施工，修复方案中明确提到修复材料、做法只有表7-1，那么其他是按照什么标准进行修复和建造，是否有原建造标准？鉴定人回复没有，没有图纸提供，我方是按照常规的做法，比如门窗这一块，根据现场情况肯定是要有窗户的，但是东南鉴定公司的鉴定报告中就没有提到，所以是按照常规的标准来鉴定的。5、回函第7项关于防火、防锈涂料这一块，是否也是按照建筑常规所做的报价？鉴定人回复是的，正常钢结构厂房，防腐的要求肯定是要考虑的，鉴定报告中当时没有提到这一块，是按照原样恢复，但是我方不知道原样是什么，所以我方在回复时也提出了这笔费用是多少钱，具体要不要由东南鉴定公司来确定。6、回函中提及的环氧地面是否也是要求东南鉴定公司进一步确定是否计入？鉴定人回复是的。7、你们去现场查勘时能否看出涉案火灾厂房中是否做过环氧？刚才提到的火灾受损厂房边上的建筑中有无做过环氧？鉴定人回复，火灾受损厂房边上的厂房中没有做过环氧，过道是没有环氧的，中间厂房有一层绿油油的物质，有可能是做过环氧。8、防火涂料涉及的金额也是需要东南鉴定公司来确定是否计入吗？鉴定人回复是的，原样恢复，原样是什么标准需要东南鉴定公司来确定。9、火灾受损厂房边上参照的厂房有无做过防锈、防火涂料？鉴定人回复肉眼无法识别，因为这一块钢结构都在屋顶上，我方拍摄的照片看不清楚，没办法确定原样是否做过防锈、防火涂料，因为没有图纸其不确定，所以需要东南鉴定公司来确定。10、鉴定报告书第一页审核依据第六、七项具体有哪些资料？鉴定人回复，现场勘查资料是指去现场查看几方签字的2张查勘表，第六项就是法院提交给我方的资料。11、回函中涉及到桁车只有一台，但经当事人确认现场的桁车实际为两台？鉴定人回复，第一次现场取证拍照时现场只看到一台桁车。2019年1月4日，天宏华信公司苏州分公司向本院出具厂房修复及拆除重建函，明确针对原、被告双方提供的问题进一步回复：缺少1台桁车设备的采购安装费用，安装工程内现计取2台桁车的相关费用，桥式起重机（1、名称行车，2、型号5T，3、跨距10m，4、单机试运转要求，设备、轨道安装、调试），2台，单价53500元，合计107000元。本院致函东南鉴定公司，要求对涉案厂房地面是否需要使用环氧地面以及钢结构工程是否应考虑防锈防火涂料予以进一步明确，东南鉴定公司于2018年12月12日出具异议回复函回复如下：针对火灾造成房屋受损的修复方案，我单位的修复原则是不低于房屋原建造标准修复。根据现场检查，1#厂房、3#厂房地面未采用环氧地面，2#厂房采用了环氧地面。因现场检查时，厂房钢结构已经严重烧损，鉴定技术人员无法准确判断表面是否附着有防腐防火涂料，但是根据现行规范标准，钢结构工程需要进行防腐、防火涂装作业。对此，被告宝特公司在鉴定人到庭接受质询时明确表示承租厂房后没有做过环氧地面，之后又提供由苏州市吴中区东山百家居装饰材料店于2017年1月15日出具的6750元收据（载明收款事由为环氧地坪），以证明其承租厂房后自行购买地坪漆自行涂刷故而相应金额不应计入原告的损失。对此，原告祺祥公司不予认可，认为仅收据不足认定被告曾购买过地坪漆，而且被告至少有两处厂区，即使曾经购买地坪漆亦不足以认定实际用于涉案承租厂房，况且被告在鉴定报告作出后一直否认涉案承租厂房有环氧地坪，前后矛盾，环氧地坪是在交付被告使用前就存在的。再，原告祺祥公司主张，发生火灾的厂房及土地实际由其占有、使用及出租，但无法提供该房屋建造时的规划建设审批手续，并提供证据如下：（1）国有土地使用权证[吴国用（2007）第21167号]，权证内容载明，使用面积为2880平方米，土地使用权人为苏州鑫叶自动化设备系统有限公司（以下简称鑫叶公司），土地座落于苏州市吴中区东山镇渡口村。（2）公司资产置换协议书及苏州市宏华机械厂工商信息查询，协议书载明置换双方为鑫叶公司、苏州市宏华机械厂，协议签订日期为2016年5月22日；而苏州市宏华机械厂为个人独资企业，于2016年7月13日办理投资人变更登记，从俞德洪变更为叶梓浩；（3）鑫叶公司出具的情况说明，载明2016年7月13日，鑫叶公司受让苏州市宏华机械厂的股权并办理了工商变更登记，以变更股权的方式接收了置换的土地；苏州市宏华机械厂原投资人新成立了祺祥公司，2016年7月30日，其公司将置换的位于东山镇摆渡口的土地及厂房等实际交付给祺祥公司占有并使用。经质证，被告宝特公司对上述证据真实性均无异议，但认为与本案无关，国有土地使用权证所载明的坐落和分布图亦无法看出是本案火灾事故发生地；协议书所载明的甲乙双方均非本案原告祺祥公司，载明置换的甲方资产包括国有土地使用权证的2880平方米土地使用权及未取得国有土地使用权证的约3786平方米的土地使用权，即使如原告祺祥公司所述火灾事故发生地是该土地证所载明的位置，但是否发生在土地证的2880平方米土地上也未可知；协议书仅为股权转让协议，属于双方以股权转让实现资产置换，经查明苏州市宏华机械厂投资人并非协议的甲方，因此该协议书是否已经履行也未可知；土地使用权人的确认依法以登记为准，该协议书并不足以证明物权已经发生变动；况且上述材料仅涉及到土地使用权的置换，并不能证明涉案厂房所有权归原告所有，并提供鑫叶公司的工商查询信息，说明一点，因原告提交的2016年5月22日置换协议书明确约定股东签字生效，根据该工商查询信息该公司2016年时股东仅为金凤珍一人，而公司资产置换协议书并没有金凤珍的签名，以证明该公司资产置换协议书没有生效。对此，原告表示，鑫叶公司等协议双方当事人均已在协议上盖章确认且均已按置换协议实际履行故该置换协议已生效，况且该置换协议是否生效与本案无关，涉案承租厂房由原告出租给被告，被告亦向原告支付租金，表明原告主体资格适格。又，原告向本院提供了由苏州市吴中区东山镇渡口村村民委员会出具的一份情况说明，以证明火灾发生时涉案承租厂房及周边区域消防设施完好且从未有被告所述从河道取水灭火的情形，该情况说明主要内容：2017年12月15日凌晨4点半左右，东山镇渡口村木东路一厂房（苏州宝特包装材料有限公司）发生火灾，接警后，我村委会组织村消防、东山消防及吴中消防一起对现场进行抢险救火。救火过程中，使用了起火厂房门口的两个消防栓，两个消防栓离起火厂房直线距离大概有8米，另外还使用了起火厂房所在厂区大门口的一个消防栓以及村里设在该厂区周围的两个消防栓。起火厂房所在厂区消防设施均完好，消防栓连接水袋为全新。当时消防车直接开到起火厂房的门口进行救火，但因该厂房的大门上锁及安全出口门被反锁，无法进入内部救火，故只能从起火厂房隔壁厂房大门进入向起火厂房窗口喷水救火。救火过程中没有从河道取过水。经质证，被告对该情况说明不予认可，认为没有相关经办人签字确认，且不符合法定证据形式要求，而村委会作为有关组织不可能在现场见证救火全过程。原告陈述，被告为本起火灾的责任方，应就本案全部损失承担赔偿责任，理由如下：1、被告为起火厂房的实际占有及使用人，附有安全管理责任。起火时为凌晨，起火厂房由被告上锁，系封闭的物理空间，完全处于被告管理之下，火灾事故认定书仅排除两种原因引发的火灾，但并未排除其他火源引燃周边可燃物，而该火源显然存在于处于被告管理的封闭的物理空间内，被告无证据证明存在第三人侵权的情况下，应对本火灾事故承担赔偿责任。2、被告的安全意识淡薄，对本案火灾的引起，存在明显过错。被告租赁起火厂房，用于生产堆放的均为易燃物品，但其却仍允许工作人员将电动车等极易引起火灾的物品放置在仓库内，可见被告平时的消防管理意识淡薄，对本起火灾事故的发生存在明显过错。3、根据双方所签安全协议，被告系厂房的消防安全第一责任人。事发时起火厂房为封闭空间，完全处于被告的管理之下，与原告是否尽到物业管理责任无任何因果关系，况且原告收取的所谓物业费实际是公共区域供水设施的水费，并非物业管理意义上的管理费，况且无论如何，物业管理的内容也绝不包含对被告封闭管理之下的厂房进行管控，该区域只能由被告自行负责。4、涉案房屋是否违建以及是否取得消防证书，与本案火灾的发生无因果关系，也并非承担侵权责任的构成要件。原告对本起火灾的发生没有责任，为火灾的受害人，起火厂房未取得相关手续，系历史原因造成，当时该地区所建设及出租的厂房均未有相关手续，并非原告的过错，而被告对此是明知的，况且厂房是否取得相关手续与起火原因没有关联，不应作为侵权责任的认定要件。被告陈述，火灾事故认定书明确排除了遗留火种及电气泄露等内部火源所致火灾，而且明确不排除外来火源，基于此，完全可以排除被告失火所引发火灾的可能性。被告承租的厂房不可能完全封闭，也可能从外面破坏门或窗，火灾发生在凌晨，此时涉案承租厂房完全在原告管理和控制之中，各方现场勘验时也发现，原告对厂区安排人员住宿与生产和储存空间混为一体，完全可能造成他人从外面投入火种至被告承租厂房的可能性，因此本次火灾的发生，原告有较大的过错，而被告不仅没有过错，反而是火灾事故最大的受害人，不能仅因起火点在被告承租厂房内而认定被告应当承担责任，而应由原告承担全部责任。理由如下：1、该厂房没有取得相关建设施工手续及消防验收手续，虽然不能说是违章建筑，但肯定属于违法建筑，根据消防法相关规定，该类建筑不能出租。2、经现场勘查，厂区内存在私自搭建情况，本来属于消防通道的区域，全部被搭建成厂房进行出租，导致火灾发生后，不能及时有效的开展灭火工作，造成了火灾损失的扩大。3、经现场勘查，另外还发现原告使用的厂区内设置了员工宿舍，造成生产储存及住宿混合的局面，属于各级政府开展331专项整治的三合一乱象情况，这种混合使用的情况已引发了多起火灾事故，本案火灾经消防部门认定不排除外来火源，原告留置员工在厂区内住宿，有造成火灾的可能性和关联性。4、本起火灾与被告无关，火灾事故认定书明确排除了被告厂区内部火源引发火灾的可能性；根据俞凤在询问笔录中的陈述看到被告的员工于晚上19:13全部离开了厂房，火灾发生与被告的员工下班时隔9小时22分钟，排除了被告员工遗留火种导致火灾的可能性。5、在火灾发生后，现场发现消防设施无法使用，消防人员最终通过破坏涉案承租厂房旁边的厂房的门，该位置原本属于消防通道，消防人员打通该通道后从厂房边的河流取水灭火，这也反映了原告未按照消防法规定设置消防设施导致火灾损失扩大。6、原告收取了被告的物业管理费，但是并没有担负起物业管理方面的业务，没有履行管理责任，火灾发生当天原告没有及时发现起火，而是在火烧得正旺时由其他人发现报警，可见原告未履行管理责任。以上事实，由原告提供的火灾事故认定书、厂房租赁合同、安全协议、情况说明、国有土地使用权证、资产置换协议书，本院委托鉴定的东南鉴定公司鉴定报告、天宏华信公司苏州分公司鉴定报告、苏州工业园区建设工程质量检测咨询服务有限公司检测测试报告及本院调取的火灾事故询问笔录、现场照片、火灾现场勘验笔录及本院询问笔录、质证笔录、庭审笔录等予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告以涉案承租厂房即2#厂房在被告承租期间发生火灾，火灾造成2#厂房及相邻1#厂房、3#厂房毁损为由，要求被告承担其因火灾所致直接损失即厂房修复费用和间接损失即出租利益损失等，符合财产损害赔偿纠纷的特征。根据消防部门的勘验记录及火灾事故认定书与公安机关的调查材料，结合双方当事人的陈述，可以证明本起火灾的起火部位在涉案承租厂房即2#厂房内且火灾造成了1#厂房、2#厂房、3#厂房受损的事实，本案系因承租房屋火灾而引起的财产损害赔偿纠纷。本案主要争议焦点在三个方面，一是本案原告主体是否适格，二是对火灾事故赔偿责任及相应责任比例的确认，三是火灾事故致原告财产损失金额的认定。关于争议焦点一。原告主张其为涉案厂房租赁合同的出租人，陈述俞德洪系履行职务且代表其签约，并提供的由俞德洪与王兵签订的厂房租赁合同、由祺祥公司与宝特公司签订厂房租赁合同、由俞德洪与宝特公司签订厂房租赁合同、祺祥公司与宝特公司签订的安全协议及俞德洪出具的情况说明等，被告对上述三份厂房租赁合同、安全协议及情况说明均不持异议，从三份厂房租赁合同签约日期、约定的租赁物、租赁期限等内容分析可以确认俞德洪与宝特公司签订厂房租赁合同应系其余两份厂房租赁合同的续签，而安全协议是原被告双方基于涉案厂房租赁事实而就安全生产及消防安全管理等方面的特别约定，据此本院采信原告主张，确认原告为涉案厂房租赁合同的出租人。同时，原告至今未能提供厂房租赁合同项下所涉厂房的相应产权证书或建造审批许可材料等，故涉案厂房租赁合同依法应属无效。另外，根据原告陈述和其提供的宏华机械厂与鑫叶公司之间资产置换协议书及鑫叶公司出具的资产移送祺祥公司的情况说明、国有土地使用权证等证据分析，能够说明原告祺祥公司有权占有使用涉案1#厂房、2#厂房、3#厂房，故而上述1#厂房、2#厂房、3#厂房因火灾事故毁损与原告祺祥公司存在利害关系，原告祺祥公司有权据此提出财产损害赔偿的请求，故而本案原告祺祥公司主体适格。关于争议焦点二。本次火灾事故经消防部门现场勘验后认定起火点位于被告宝特公司承租的厂房内，虽然火灾事故认定书确认起火原因可排除遗留火种和电气线路故障引发火灾所致，不能排除外来火源引燃周边可燃物所致，但消防部门对起火原因的认定，系以现场勘验、调查询问和有关检验、鉴定意见等调查情况为依据，与侵权责任法关于侵权行为认定的法律依据、归责原则有所区别，故火灾勘查学上的起火原因不明确不等于侵权责任法意义上的火灾原因不明。火灾事故认定书并非作为民事侵权损害赔偿案件中确定责任的唯一依据，本案财产损害赔偿责任认定仍应结合案件实际情况进行综合认定。根据现有证据可以确认火灾发生于被告宝特公司占有使用涉案承租厂房期间，起火点位于被告宝特公司管理的涉案承租厂房之内，被告宝特公司作为该厂房承租人负有采取防范措施以确保厂房安全的义务，而且被告宝特公司在租赁厂房内堆放了大量海绵材料及橡塑边角料等易燃物品，故而被告宝特公司主观上应尽到善良管理人标准下最大的谨慎。被告宝特公司未能举证证明其从事了预防火灾发生、控制火灾规模的相应作为，可以认定被告宝特公司对妥善管理注意义务的违反存在过失。火灾造成涉案1#厂房、2#厂房、3#厂房的毁损是系本案不争的事实，依社会一般经验和智识水平，被告宝特公司怠于履行善良管理人标准下安保注意义务的行为可能导致该种损害，且该种损害确实发生，因此，该种行为是该种损害结果发生的适当条件，二者之间具有相当因果关系。基于以上分析，被告宝特公司因过错致涉案1#厂房、2#厂房、3#厂房因火灾致损，侵权行为成立，其不能证明存在免除责任的情形，依法应承担侵权责任。另外，原告祺祥公司作为出租方，在诉讼中未提供出租的房屋经过消防验收或备案的证据，应视为提供的房屋不符合消防安全要求，明知自身出租的房屋存在消防安全风险，而将不符合消防安全要求的厂房出租给被告宝特公司使用，对本次火灾事故的发生亦有过错。同时，根据消防部门的勘验记录及公安机关的调查材料，可知原告祺祥公司将涉案承租厂房即2#厂房出租给被告宝特公司的同期，还将2#厂房东、西两侧空间部分即1#厂房和3#厂房出租给他人，而且3#厂房出租给他人堆放了大量塑料边角料，增加了发生火灾的风险或者对于火势的蔓延及损失的扩大具有相应过错。综上，给合双方当事人之过错情况，对于原告祺祥公司因本次火灾导致房屋毁损而致的损失，本院酌情认定由被告宝特公司承担70%的赔偿责任，由原告祺祥公司自担30%的损失。关于争议焦点三。原告祺祥公司主张因火灾受损的厂房修复损失、厂房修复前租金损失（按面积2700平方米，12.82元/月/平方米计算，暂计一年即至2018年12月14日为415368元，之后继续计算至本判决确定履行期届满之日后届满1年止）。关于火灾受损厂房的修复损失，经东南鉴定公司鉴定确定了该受损厂房的具体修复方案，双方虽对该修复方案提出异议，但东南鉴定公司已对双方异议予以回复解释，本院予以确认。之后，天宏华信公司苏州分公司依据东南鉴定公司上述修复方案，对厂房的修复（包含拆除、清运、土建、安装、钢结构等）工程进行造价鉴定确认为2832762.84元，双方虽对该鉴定报告均提出异议但均未就此提供的相关证据，之后天宏华信公司苏州分公司已对双方异议予以回复解释，因该鉴定机构具有合法资质、司法鉴定程序合法，而且鉴定人已出庭接受双方质询并对各项异议一一答复，故对上述鉴定报告、异议回复函等，本院均予以采纳，据此根据鉴定报告、异议回复函确认涉案厂房修复工程造价金额应为2832762.84元，扣减1#厂房屋面为单层彩钢板但鉴定报告使用了彩钢夹芯板屋面而调减金额6500元，再增加鉴定报告缺少1台桁车设备的采购安装费用53500元之后所得金额计2879762.84元，含2#厂房环氧地面金额64265.6元、钢结构使用防锈防火涂料涉及金额104809.41元。关于被告宝特公司抗辩环氧地面金额64265.6元不应计入损失金额，其在天宏华信公司苏州分公司出具鉴定报告后先否认涉案承租厂房有使用环氧地面要求扣减相应金额，明确表示其承租厂房后未进行环氧地面装修，之后又表示由其购买地坪漆自行涂刷于涉案承租厂房故而相应金额不应计入损失金额，并提供2017年1月15日收据（金额7500元，载明收款事由为环氧地坪），因被告宝特公司前后陈述矛盾，且其提供的证据不足以认定涉案承租厂房的环氧地面系在其承租后添附的事实，据此，本院对被告宝特公司上述抗辩主张不予采信，相应环氧地面金额64265.6元应计入损失金额。关于被告宝特公司抗辩不应计算钢结构防锈防火涂料金额104809.41元，但未能就此提供相应证据，东南鉴定公司对此回复解释称因现场检查时厂房钢结构已经严重烧损故鉴定技术人员无法准确判断表面是否附着有防腐防火涂料，但是根据现行规范标准钢结构工程需要进行防腐防火涂装作业，考虑涉案厂房因火灾事故受损严重无法明确分辨钢结构是否附着有防腐防火涂料，苛求受损方准确提供相应证据将显失公平，而且钢结构工程进行防腐防火涂装作业又符合规范要求，故在被告宝特公司未能就该项异议提供足以反驳的证据的情况下，本院对被告该抗辩主张不予采信，相应钢结构防锈防火涂料金额104809.41元应计入损失金额。关于租金损失，根据现场勘验及消防部门的勘验记录及公安机关的调查材料可知，火灾导致1#厂房、2#厂房、3#厂房受损无法使用而且上述厂房在火灾事故当时均属于出租状态，据此可以确认存在原告因财产权益被侵害而导致本应获得的利益无法获得的情况。原告主张火灾受损的厂房面积按2700平方米计算，根据涉案厂房租赁合同约定2#厂房面积1560平方米；根据消防部门的勘验记录可知，2#厂房南北长42米、东西宽40米，3#厂房南北长48米、东西宽18米；根据东南鉴定公司的鉴定报告可知1#厂房为两栋厂房间的通道利用两侧厂房外墙（一侧为2#厂房西墙）作为竖向承重构件，根据该报告建筑平面布置示意图可知1#厂房东西宽约有8米；综合上述涉案厂房租赁合同、消防部门的勘验记录、东南鉴定公司的现场检查结果等本院确认原告主张按2700平方米确认火灾受损厂房面积尚属合理。原告主张计租标准为12.82元每月每平方米，根据涉案厂房租赁合同约定核算租金为12.82元每月每平方米，该约定租金标准有参照价值。原告主张计算自2017年12月15日至本判决确定履行期届满之日后届满1年止，考虑本起火灾事故导致原告无法使用受损厂房的事实客观存在，被告不认可原告损失亦不认可评估损失，未予以相应赔偿，致使受损厂房不能及时进行修复利用，且考虑到原告对受损房屋进行修复亦需要时限，原告主张按2#厂房计租标准计算可得利益损失而根据现场查看可知1#、2#、3#厂房结构有异等，本院综合考虑以上因素酌情支持可得利益损失830736元（2700平方米*12.82元/月/平方米*24月）。综上，原告的各项损失总计为3710498.84元，其中由被告宝特公司赔偿2597349.19元，其余损失部分由原告祺祥公司自行承担。至于被告辩称涉案厂房系违法建筑，被告不承担相应受损房屋修复及租金损失，原告虽未提供受损房屋的相应建设规划审批，但根据原告陈述和其提供的宏华机械厂与鑫叶公司之间资产置换协议书及鑫叶公司出具的资产移送祺祥公司的情况说明、国有土地使用权证等证据分析能够说明原告祺祥公司有权占有使用涉案厂房，其因本起火灾致厂房毁损及相应可得利益受损，向被告宝特公司主张赔偿责任，于法有据，被告上述抗辩意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州宝特包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州市祺祥机械制造有限公司人民币2597349.19元。二、驳回原告苏州市祺祥机械制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币32786元、财产保全费人民币5000元、鉴定费人民币105728元，合计人民币143514元，由原告苏州市祺祥机械制造有限公司负担人民币41554元，被告苏州宝特包装材料有限公司负担人民币101960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  翁木英人民陪审员  沈锡丰二〇一九年三月十八日法官 助理  陈汉东书 记 员  张 璇