黑龙江省延寿县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0129民初643号原告：江波，现住黑龙江省延寿县。被告：延寿县人民政府，住所地黑龙江省延寿县。法定代表人张洪岐，职务县长。被告：延寿县人民政府房屋征收办公室，住所地黑龙江省延寿县。法定代表人曾凡石，职务主任。原告江波与被告延寿县人民政府（以下至判决主文简称延寿县政府）、延寿县人民政府房屋征收办公室（以下至判决主文简称延寿征收办）解除房屋征收产权调换协议纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用普通程序于2018年12月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张铁文、被告延寿县政府委托诉讼代理人孔繁宇、被告延寿征收办委托诉讼代理人马长坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江波向本院提出诉讼请求：1.解除2011年10月29日原、被告签订的房屋征收房屋所有权调换协议;2.要求被告将回迁给原告的建筑面积160平方米的商服房两套按市场销售价格给付原告现金，未交付房屋的实际损失，具体金额待鉴定后增加。3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月29日，原告江波与被告延寿征收办签订爱建家园小区房屋征收房屋所有权调换协议。协议约定，回迁房屋主体建成后由被告延寿征收办组织选号选房。原告江波选取了爱建家园小区11号楼5号门和6号门商服房，房屋面积各为一带二的160平方米。被告在具备交付条件的情况下，本应将房屋交付给原告江波使用，但被告迟迟不交付原告，并在2015年11月18日将原告起诉到法院，要求解除双方的调换协议，被人民法院判决驳回诉请。2017年8月17日，原告江波向被告延寿征收办发出要求结算进户通知书，要求被告延寿征收办对双方应予进行结算的差价款等进行结算，并将房屋交付原告江波进户。但被告延寿征收办仍未同原告江波进行结算并交付房屋。原告认为，被告延寿征收办的行为已严重侵害了原告的合法权益，构成违约，且其不履行合同义务，已导致合同履行没有任何意义，故诉请人民法院解除双方的调换协议，判准原告的请求事项。被告延寿征收办辩称，1.延寿征收办是人民政府的房屋征收与安置的行政部门，不是承担民事责任的主体，原告应起诉开发公司。因此，请求驳回原告起诉；2.鉴于原告的诉讼请求系民事争议范畴，故诉请追加哈尔滨佳运房地产开发有限公司为被告；3、如果法院支持原告江波的诉请，原告江波应向征收办或开发公司缴纳的费用应当予以扣除。如果延寿征收办或开发公司违约延期交房，产生法律后果只是临迁补助费的增加，不存在租金损失问题。被告延寿县政府辩称，1.延寿县政府不应列为本案被告。被告延寿征收办是县住建局代管的参公管理事业单位，能够独立承担法律责任能力的机构，延寿县政府作为被告主体不适格，不应列为本案被告；2.开发企业告知原告无法进户的行为与县政府无关。县政府与开发企业之间的债权债务关系与回迁户能否进户不存在任何关系，所以，延寿县政府不是本案被告的适格主体。请求人民法院驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据A1.编号为174号，2011年10月29日原告与被告延寿征收办签订的房屋征收房屋所有权调换协议一份（以下简称174号调换协议）。证明双方约定的回迁门市房160平方米两套，也是原告诉请要解除的协议；二被告对该证据的真实性、合法性均无异议，被告延寿县政府认为二被告均已履行了协议；被告延寿征收办认为应由开发公司委托征收办进行拆迁，由开发公司负责落实产权调换，所以，征收办认为应追加佳运公司为被告。证据A2.延寿县人民法院（2015）延民初字第1100号民事判决书，证明原告回迁安置位置为爱建家园小区11号楼5号、6号门市，在2015年被告延寿征收办起诉原告要求解除本协议时，被延寿县人民法院依法驳回，就说明在此之前，被告延寿征收办就已违约；二被告对该证据的真实性、合法性均无异议，但延寿县政府认为诉争房屋没有所有权，被告延寿征收办认为从起诉理由看是本案原告拒绝办理相关手续，诉讼请求被驳回，就应该双方继续履行合同，故应该驳回本案原告的诉讼主张，应继续履行合同。证据A3.2017年8月7日，原告通过邮寄方式寄给被告延寿征收办的“进户结算通知单”，证明在原告多次找被告延寿征收办进行结算进户未果后，以书面形式要求被告结算进户，但被告一直没有答复和交付房屋。对该证据被告延寿县政府没有异议，被告延寿征收办认为没有收到该通知单，而且办理结算和进户手续，无需邮寄通知。证据A4.原告江波及其丈夫孙立臣与开发企业史丰华经理的谈话录音摘录。证明史丰华明确表示现在也进不了户，棚改办没有给拨款，同时也证明开发企业与被告延寿征收办有经济纠纷，致使回迁户无法进户。被告延寿县政府对该证据不予质证，被告延寿征收办对该证据有异议，认为需追加哈尔滨佳远房地产开发有限责任公司为本案被告。证据A5.黑嘉泰（2018）房估司鉴字38号司法鉴定意见书、（2018）房估司鉴字145号司法鉴定意见书，证明2015年3月4日至2018年10月29日，原告应回迁的门市5号6号房屋的租赁费合计321269元，2018年10月29日以后，5号门市房每天租金为123元，6号门市房每天租金为124元，原告应回迁的爱建家园小区11号楼5号6号门市房作价为每平方米5965元，5号门市建筑面积163.98平方米，6号门市建筑面积164.98平方米，合计价款1962246元。被告延寿县政府对该证据认为证实不了原告诉请解除调换协议的责任在二被告，被告延寿征收办认为对鉴定程序有异议，没有开庭先行鉴定有问题。证据A6.司法鉴定收据2份，证明鉴定的实际支出。被告延寿县政府对该证据真实性无异议，对关联性有异议，认为和诉讼请求无关，被告延寿征收办的质证意见同证据A5的意见一致。证据A7.本院依原告申请调取的爱建家园小区11号楼回迁户崔锦江的信访登记单。证明崔锦江在交付了全部房款后，仍然不能进户，继而证实被告延寿征收办违约的事实。被告延寿征收办对此证据认为这个证据恰恰证明开发公司应为本案的被告，这个信访登记不能作为原告的证据。延寿县政府对此无质证意见。被告延寿县政府提交证据B1.延寿县人民政府参公管理事业单位文件一份，证明被告延寿征收办具有独立机关法人资格，延寿县政府不应列为被告。原告对该证据的质证意见为征收行为应是县级以上人民政府，而不是其下设的征收办公室，该份文件证明不了延寿征收办具有独立的法人资格。被告延寿征收办对该证据没有异议。被告延寿征收办提交证据C1.吉林市人民法院民事判决书一份、吉林省高级人民法院民事裁定书一份。证明和本案相同的案件由开发公司承担责任，所以请求追加佳运公司为被告。原告对该两份文书认为不能作为证据，与本案不具有关联性，同时文书中起诉的事项和事由与本案不同。根据合同相对性原则，被告请求追加佳运公司没有证据支持。被告延寿县政府对此证据没有质证意见。证据C2.爱建家园小区回迁安置协议。证明佳运公司于2012年5月15日取得土地摘牌，佳运公司是本案主体，法院应通知其参加诉讼。原告对该证据的质证意见：1.本案的房屋产权调换协议签订时间是2011年10月29日，而佳运公司取得土地使用权的时间是2012年5月15日，说明本案的拆迁行为和佳运公司无关；2.调换协议第2条的约定内容说明该调换协议的主体是延寿征收办。被告延寿县政府没有质证意见。证据C3.174号调换协议。证明在2011年县政府要先拆迁净地，开发单位负责落实，原告曾拒绝进户，征收办起诉过原告，证明征收办的主张成立。被告延寿县政府对该证据没有质证意见。原告对该证据的真实性无异议，对该证据证明的问题有异议，认为协议中没有体现出被告要证明的问题，相反，却体现出合同的双方主体及回迁的面积。证据C4.新星胡同商服安置表、爱建家园小区选楼明细表、哈尔滨佳运房地产开发有限责任书证明各一份。证明本案的产权调换协议可以继续履行。原告对该证据真实性无异议，但签订时间为2013年，签订后被告始终不能交付房屋，证明被告违约的事实。被告延寿县政府没有质证意见。证据C5.原告选定的房屋照片4张。证明本案的争议协议可以继续履行。原告对该证据真实性无异议，但对证明的内容有异议，证明不了是原告所选房屋，也证明不了合同能实际履行。被告延寿县政府对此没有质证意见。对于原、被告所举以上证据，被告延寿征收办提交的证据C1，因和本案无关联性，不能作为证据使用，其他证据均和本案诉争的标的与事实有关联，且其真实性和合法性对方当事人均认可，应予作为本案的证据使用，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告江波原有座落于延寿县××镇××房屋××栋。168平方米2011年10月29日，原告江波就该处房产与被告延寿征收办签订了编号为174号房屋征收房屋所有权调换协议一份，协议约定：原告江波被征收房屋自愿选择产权调换方式进行补偿，调换后的房屋为160平方米（1-2）商服户型2套，位置自公开选号后确定。原告江波原有房屋经评估公司评估，价款为381360元。原告江波房屋被征收后应得的补助补偿费用合计为794111元，原告江波调换的两套商服房屋应缴纳调换房屋购房款为976000元，经冲抵购房款核算后，原告江波还应向被告延寿征收办交纳购房差价款181889元。协议签订后，原告江波如期迁出了被征收房屋。爱建家园小区的房屋建设由哈尔滨佳运房地产开发有限责任公司承建，2012年5月15日，延寿县土地收购储备交易中心与哈尔滨佳运房地产开发有限责任公司签订爱建家园小区回迁安置协议，双方约定，该小区建设工期为24个月。2015年3月4日，爱建家园小区二期取得商品房预售许可证。从2015年5月15日后，原告江波一直找被告延寿征收办交涉结算进户问题，但一直未果。原告江波领取了6个月临迁补助费和从业人员补助费，之后的补助费一直未给付。2015年11月18日，延寿征收办以要求解除与江波签订的174号《房屋征收房屋所有权调换协议》诉至本院，本院以延寿征收办未能提交证据证实“关于限期办理回迁手续的通知”、未履行进户催告为由，判决驳回延寿县人民政府房屋征收办公室的诉讼请求；2017年8月7日，原告江波通过邮寄方式向被告延寿征收办发出要求结算进户通知书，被告延寿征收办收到后未予答复，也未和原告江波办理房屋差价款结算进户手续。2018年3月20日，原告江波诉至本院，要求解除双方签订的174号调换协议，并按市价给付调换房屋价款及租金损失。另查明：2014年11月15日，被告延寿征收办经结算，原告江波应向被告延寿征收办交款187867元，应领取临迁补助费57523元、从业人员补助费57760元，合计115283元，冲抵后原告江波应向被告延寿征收办交款72584元。本院认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款规定：“市、县人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。”第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”被告延寿征收办是被告延寿县政府确定的本行政区域内负责房屋征收与补偿工作的组织实施单位，具有法定的房屋征收与补偿工作职能，也是本案与被征收人（即原告）签订房屋征收与补偿协议的唯一主体，本案原告江波与被告延寿征收办签订的房屋征收房屋所有权产权调换协议，双方主体适格，本院予以确认。被告延寿征收办请求追加哈尔滨佳运房地产开发有限责任公司为被告的请求，本院不予支持。本案被告延寿县政府不具有本案被告的主体资格，原告江波诉请被告延寿县政府承担相应责任，属被诉主体错误，应予驳回起诉。对于原告江波诉请解除与被告延寿征收办签订的174号调换协议问题，本院认为，原告江波与被告签订该协议后，原告江波将自己原有房屋已交付给被告进行了征收拆除，被告也对原告江波交付的被征收房屋进行了评估定价，双方实际上已各自履行了调换协议的部分义务，而被告延寿征收办负有在约定期限内向原告江波交付质量合格的回迁房屋的义务。在交付回迁房屋期限到来后，被告延寿征收办没有向原告江波及时交付房屋，应属违约。特别是原告江波通过书面形式向被告提出结算进户的要求后，被告既没有向原告作出不能结算进户的合理解释，也无交付回迁房屋的行为，导致原告江波与其签订的产权调换协议的合同目的不能如期实现，被告延寿征收办应属违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”原告江波请求解除174号调换协议的与法有据，亦有事实根据，应予支持。对于原告江波请求被告延寿征收办赔偿其未交付的回迁房屋租金损失的诉请应否予以支持的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，……”原告江波与被告延寿征收办签订的174号调换协议，原告江波要调换回迁的房屋是商服房，在协议正常履行的情况下，原告江波可以在房屋交付之日起后利用该房屋进行自己经营或对外出租，获取可以预见的利益。但因被告的违约，致使原告江波可以预见的利益不能实现，被告延寿征收办应承担赔偿原告的该项损失的违约责任，原告江波该诉请应予支持。原告江波诉请被告应赔偿租金损失的起始时间为2015年3月4日，本院应予以采纳。被告延寿征收办答辩意见如果法院支持原告江波诉请，应当扣除原告江波应向延寿征收办缴纳的购房款，对被告延寿征收办该答辩意见本院予以采信；对其它辩论意见因无事实依据，本院不予采信。综上，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款、第二十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条一款规定，判决如下：一、解除原告江波与被告延寿县人民政府房屋征收办公室于2011年10月29日签订的编号为174的房屋征收房屋所有权调换协议，并终止对该协议中原告已选定的座落于延寿县延寿镇爱建家园小区11号楼5号、6号商服房的交付履行；二、被告延寿县人民政府房屋征收办公室于本判决生效后十日内给付原告江波根据产权调换协议选定的座落于延寿县延寿镇爱建家园小区11号楼5号（建筑面积163.98平方米）、6号（建筑面积164.98平方米）商服房的价值款总计1889662元（已扣除原告江波应交纳的购房款72584元）；三、被告延寿县人民政府房屋征收办公室赔偿原告江波对涉案产权调换房屋（座落于延寿县延寿镇爱建家园小区11号楼5号、6号商服房）从2015年3月4日到2018年10月29日应予获得的房屋租金款321269元（其中5号商服房租金为160146元，6号商服房为161123元），并从2018年10月30日起，5号商服房每天按123元计算租金，6号商服房每天按124元计算租金，直到被告延寿县人民政府房屋征收办公室给付完毕时止；四、驳回原告江波对本案被告延寿县人民政府的起诉；五、原告江波的其他诉讼请求不予支持。案件受理费25288元，由被告延寿征收办承担23673元，原告江波自付1615元，涉案房屋评估鉴定费22700元、涉案房屋租赁评估鉴定费4819元，由被告延寿征收办承担。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长  刘金玲审判员  刘立斌审判员  孙景春二〇一九年三月八日书记员  綦恩慧