江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0682民初11679号 原告：黄福成，男，1967年12月24日生，汉族，住江苏省靖江市。 原告：张惠芳，女，1969年12月17日生，汉族，住江苏省靖江市。 委托诉讼代理人:卢卫卫，江苏健行律师事务所律师。 被告：如皋市华灿置业有限公司，住址：如皋市长江镇海坝村11、18组。 法定代表人：张惠华。 委托诉讼代理人：王国华、蔡艳霞，江苏如港律师事务所律师。 原告黄福成、张惠芳与被告如皋市华灿置业有限公司（以下简称华灿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赵剑波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄福成、张惠芳及其特别授权委托诉讼代理人卢卫卫，被告华灿公司的特别授权委托诉讼代理人蔡艳霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄福成、张惠芳诉称，2012年11月18日，俩原告与被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于如皋市，房屋面积为126.59平方米，房屋总价款398759元。合同签订当日原告支付给被告358883元，余款39876元原告在被告交房前一次性付清。根据合同第八条约定，被告应当于2012年12月31日前交付经验收合格的商品房，但被告始终没有交付验收合格的商品房，导致至今原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约，按照合同第九条的约定，被告应承担已付房款万分之一的违约金。此外，合同第十五条约定，被告应该在商品房交付使用后360日内办理房屋权属证书，但至今被告没有为原告办理房屋权属证书。原告多次与被告电话联系和去被告售楼中心问询房屋验收情况及何时能够办理产权证，但被告总是以各种理由予以推脱。为了维护其合法权利，请求法院依法判决：1、请求判令被告给付原告逾期交房的违约金76406.19元（从2013年1月1日至涉案房屋经验收合格达到交房条件且被告通知原告办理交房手续之日止，到起诉日的违约金为：76406.19元)；2、请求判令被告给付原告逾期办理房屋权属证书的违约金153926.01元（从2013年4月1日至实际办理房产证之日，到起诉日的违约金为：153926.01元）；3、请求判令被告协助原告到房地产主管部门对案涉《商品房买卖合同》进行备案登记，并协助原告办理房产证；4、请求判令被告赔偿原告律师代理费、差旅费损失12000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。 原告为证明其诉称主张，向本院提交了如下证据： 1、原告身份证与被告统一社会信用信息，证明原、被告主体适格。 2、商品房买卖合同、自行车车库使用权出让协议，证明原被告签订合同的事实以及合同具体内容(主要内容包括合同签订的时间、房产面积、价款、交房时间、办理房产证的时间及被告应承担的违责任的起算点和比例等） 3、购房发票，证明原告付款给被告358883元，被告开具发票的事实。 4、委托代理合同、增值税普通发票，证明原告为维权支付的律师代理费。 针对原告所举的证据，被告发表质证意见如下： 对证据1原告身份证、被告统一社会信用信息，三性无异议。 对证据2《商品房买卖合同》、自行车车库使用权出让协议，真实性合法性均无异议。但可根据合同第六条的规定，原告应于交房前一次性付清余款，能证明是原告的违约行为导致未能交房，被告不存在违约行为。且根据合同补充协议第三条的规定，原告在付清全部购房款之前被告有权拒绝买受人的交房要求，并不承担因此造成的逾期违约交房责任。 对证据3购房发票，三性无异议。证明原告仅支付了358883元的事实。 对证据4委托代理合同、增值税普通发票，真实性无异议，但律师费发票不能证明原告已事实缴纳，且合同编号不全，另还应提供付款凭证，且律师费并不是原告必然产生的费用，原告要求被告承担律师费和差旅费无法律依据，我方不予认可。 被告华灿公司辩称，1、原被告双方签订的案涉商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，依据合同法的相关规定，合同合法有效；2、被告不存在违约行为，案涉商品房早已竣工验收合格，符合合同约定的交房条件，根据双方合同第六条的约定，原告应于交房前一次性付清房款，但至今，原告未能付清剩余房款，是原告的违约行为导致被告未能及时交房；3、原告要求被告支付延期办证违约金的请求属于债权请求权，应当适用两年的普通诉讼时效，即使按照原告所诉的被告构成违约，也已过法律规定的诉讼时效；4、原告主张的律师费和差旅费没有法律依据规定。综上，应驳回原告的诉请。 被告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 竣工验收证明书复印件一份、商品房预售许可证一份，证明被告案涉商品房已达到合同约定的交房条件。 针对原告所举的证据，被告发表质证意见如下： 对被告举证的竣工验收证明书由于被告没有提供原件，真实性无法核实，且该证据即便是真实的，也仅仅是一个竣工验收证明书，并非案涉所在地的房产以及综合完全的竣工验收合格，该证据无法达到其证明目的。对于商品房预售许可证真实性无异议，但原被告签订商品房买卖的日期是2012年11月18日，该预售许可证日期显示是自2014年12月11日起，很明显，原被告签订商品房买卖合同时被告是没有预售资格的，故被告提供的证据恰恰证明了案涉房产并没有经过综合验收合格。 经审理查明:2012年11月18日，原告黄福成、张惠芳（买受人）与被告华灿公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人为华灿公司，买受人为黄福成、张惠芳。合同第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于如皋市长江镇海坝村11、18组，编号为R2010227的地块的土地使用权，规划用途为住宅商业，土地使用年限自2011年1月6日至2081年1月6日。暂定名华灿公寓，建设工程规划许可证号为建（副）字第港320682201100026号，施工许可证号为320682320110001。第二条商品房销售依据，批准机关为如皋市住房和建设局，预售许可证号为皋建房销字第港2011010号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第2幢3单元，用途为商住，建筑面积126.59㎡。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为人民币每平方米3150元，总金额398759元。第六条付款方式及期限，买受人于2012年11月18日付房款358883元，余款39876元于交房前一次性付清。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条交付时间，出卖人应当在2012年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人，逾期超过120日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四《合同补充协议》处理等。同日原被告双方又签订了《合同补充协议》，该协议第六条规定出卖人依据本合同第一款第1项约定的“商品房经验收合格”，是指开发商、施工单位、设计单位、监理单位四方均同意商品房验收合格的情形。第五条，出卖人依据本合同第七条第一款第（2）点约定解除合同，买受人还应承担由此产生的诉讼费、律师费、差旅费及其他费用。第九条，关于本合同第十五条的补充约定，买受人须在规定的时间内提供办理产权证所需材料及自行缴纳办理产权证所需费用，每逾期一日，买受人向出卖人支付已付房款万分之一的违约金且由此产生的后果由买受人自行承担。出卖人未及时办理产权登记，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之一的违约金，累计不超过总房款的1%等。合同签订后，原告于2012年11月18日向被告支付购房款358883元，被告出具了《销售不动产统一发票》给原告。后因被告不能提供商品房综合验收及办理权属登记的资料交付给原告，原告拒绝接收所购房屋，亦拒绝支付购房余款39876元。一直未能将约定的房屋交付给原告，亦未将原告于2018年12月25日向本院起诉，要求判如所请。 另查，被告开发的案涉华灿公寓二号楼于2011年2月28日经施工单位南通市江北建筑安装工程有限公司、监理单位江苏广和工程咨询有限公司、设计单位南通源诚建筑设计有限公司、勘测单位南通远大建筑设计院有限公司质量验收为合格，上述验收单位在《单位工程竣工验收证明书》上签字盖章。2014年12月11日被告领取了皋建房销字第2011010号《商品房预售许可证》。 以上事实，有原被告的陈述，原被告提供的《商品房买卖合同、购房票据、预售许可证等证据并经庭审质证确认在卷佐证。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》第六条对购房款付款方式及期限的约定及第八条对交房期限的约定，可以确定作为买受人的黄福成、张惠芳履行支付购房款的义务应当先于作为出卖人的华灿公司履行交房的义务，即黄福成、张惠芳必须付清全部房款后，华灿公司才履行交房义务。纵观黄福成、张惠芳的付款情况，黄福成、张惠芳显然未能按照案涉《商品房买卖合同》的约定支付余款。而至本案判决时，黄福成、张惠芳尚有39876元购房余款未支付，故此，作为后履行一方的华灿公司在黄福成、张惠芳未履行支付全部购房款义务的情况下，有权拒绝履行交房义务。另根据约定被告交付的房屋应为验收合格的商品房，审理中，被告提供了一份2011年2月28日《单位工程竣工验收证明书》，该证明单证明本案所涉房屋已经进行了单体验收，符合双方的交付条件，原告拒绝接收无合法依据。故原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。至于原告要求被告协助办理所涉房屋权属证书，原告应在双方先履行支付余款及交房手续后，根据合同约定再作主张。综上，原告黄福成、张惠芳的请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条的规定，判决如下： 驳回原告黄福成、张惠芳的诉讼请求。 案件受理费4940元，减半收取2470元，由原告黄福成、张惠芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4940元。（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。 审判员  赵剑波 二〇一九年三月二十一日 书记员  张颖颖