四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初944号 原告：成都恒安五洲物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区二环路西一段15号3楼6号。 法定代表人：黄福州，董事长。 委托诉讼代理人：杨飞，男，1958年3月14日出生，汉族，住成都市高新区。系原告员工，特别授权。 被告：谢冬梅，女，1980年11月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告成都恒安五洲物业管理有限公司（以下简称恒安五洲物业）与被告谢冬梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒安五洲物业的委托诉讼代理人杨飞、被告谢冬梅到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。 恒安五洲物业向本院提出诉讼请求：1.谢冬梅向恒安五洲物业支付拖欠的物业管理费1557元，以及欠费总额百分之二十的违约金311.4元，合计1868.4元；2.诉讼及准备期间、合理支付的费用200元由谢冬梅承担。 事实和理由：2017年2月27日，恒安五洲物业与成都成房物业有限公司（简称成房物业）签订了《咨询合作协议》，约定恒安五洲物业自2017年3月开始提供服务。同年9月15日，蜀西社区出具《关于临时指派物业服务企业的公告》，约定临时服务期限为1年，如小区业主大会期间另行选聘了物业服务企业，临时服务期自动终止，与此同时与成房物业签订《终止协议书》约定解除《咨询合作协议》；根据2018年6月30日西城丽景小区第一届业主委员会发布的《公告》，恒安五洲物业于2018年7月3日正式依法停止物业服务。故2017年3月至2018年6月期间的物业费应由恒安五洲物业收取。谢冬梅于2017年3月起至2018年6月止累计拖欠物业费用1557元。经恒安五洲物业多次催收未果。为维护恒安五洲物业合法权益，故起诉来院。 谢冬梅辩称，恒安五洲物业之前的物业公司成房物业免除了其自2014年10月至2018年5月的物业费，现在恒安五洲物业公司主张其支付该期间的物业费没有事实依据，且诉讼费的合理支出也不应由其承担。 经审理查明，谢冬梅及其配偶邹侃共同所有位于成都市金牛区黄金东一路181号1栋3单元9层3号的房屋（建筑面积80.01平方米）。 2014年10月8日，成房物业向谢冬梅配偶邹侃出具《情况说明》，载明：兹有西城丽景1-3-903住户邹侃，由于2014年8月停放在小区非机动车棚价值8000余元的摩托车被盗，经核实被盗属实，协商一致后免除该住户2014年8月至2018年5月的物业费用作为补偿，免去的物业费用由非机动车承包人范勇每月承担缴纳。 2017年2月27日，成房物业（甲方）与恒安五洲物业（乙方）签订《咨询合作协议》，主要约定：甲方授权乙方依据甲方与业主单位签订的《前期物业服务合同》约定标准及成都市公共住房服务中心签订的《保障性住房使用管理委托合同》要求，对成都市金牛区黄金东一路181号西城丽景合作项目实施经营管理。协议期间为2年，即2017年3月1日至2019年2月28日。 2017年9月15日，成都市金牛区金泉街道蜀西社区居委会向西城丽景建筑区划全体业主发布《关于临时指派物业服务企业的公告》，载明：因该小区现物业服务企业成房物业长期亏损等原因于2016年6月30日向金牛区房产管理局、金泉街道办事处提交退出小区物业服务备案申请。因该小区暂未设立业主大会，由金牛区房管局及金泉街道办事处组织物业服务企业、蜀西社区进行协调，未达成一致。2017年8月17日至8月20日，在该小区举行了选聘物业服务企业业主大会，未选聘出新的物业服务企业，现决定于2017年9月15日组织恒安五洲物业暂时为该小区提供物业服务，所发生的费用由业主缴纳，临时服务期限暂定为1年。如该小区业主大会期间另行选聘物业服务企业，临时服务期自动终止。 2017年10月10日，成房物业（甲方）与恒安五洲物业（乙方）签署《终止协议书》，主要约定：甲、乙双方于2017年2月27日签订的《咨询合作协议》，约定甲方授权乙方依据甲方与业主单位签订的《前期物业服务合同》约定标准及成都市公共住房服务中心签订的《保障性住房使用管理委托合同》要求，对位于成都市金牛区黄金东一路181号的西城丽景合作项目实施经营管理。现因甲方前期物业服务合同到期，自动终止与业主单位的物业服务合同，并依法退出西城丽景项目物业服务工作，西城丽景项目业委会筹备委员会于2017年9月15日委托辖区街道办事处指定乙方为西城丽景项目前期物业服务方，故甲乙双方协商解除《咨询合作协议》；双方应于2017年10月10日对往来账目进行清算；双方在《咨询合作协议》存续期间所产生的债权债务全部结清。 2018年6月30日，金牛区西城丽景第一届业主委员会向业主发布公告，载明其已于同年6月12日正式签约成都菁萍网络服务有限公司为西城丽景提供物业服务，恒安五洲物业将于2018年7月3日前完成移交退出本小区，请各位业主到恒安五洲物业西城丽景物业中心缴纳2018年6月30日前的物业费用。 另查明，经谢冬梅与恒安五洲物业确认，西城丽景小区每月物业费缴费标准为每月每平米1.2元，谢冬梅每月应缴物业费为96元（面积80.01平方米×1.2元/平方米）；谢冬梅未向恒安五洲物业缴纳2017年3月1日至2018年6月30日期间的物业费；谢冬梅已经缴纳了2018年6月份的水费、垃圾清运费。 恒安五洲物业于2018年11月8日起诉来院。 以上事实有当事人陈述、工商登记信息及个人身份信息、《情况说明》、《咨询合作协议》、《终止协议书》、《公告》、欠费清单、专用收据、房屋产权证等证据及庭审笔录予以佐证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院认为，（一）关于物管费的支付。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体用用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，本案中，因成房物业的过失，导致谢冬梅的摩托车丢失，其承诺免除谢冬梅在2014年8月至2018年5月的物业费用，系对其没有完全履行管理义务造成损失的变相赔偿，应视为成房物业基于物业服务关系对谢冬梅负担的债务。该债务在成房物业终止服务时应当与恒安五洲物业结算。恒安五洲物业称其双方并未就该笔债务进行结算，但其并未提交成房物业与其之间的结算清单，无法证明是否包含该笔债务。故依据成房物业与恒安五洲物业签订的《终止协议书》约定，双方已完成结算，所有债权债务已经结清，恒安五洲物业应当承继该笔债务，故谢冬梅无需向其支付2018年5月份之前的物业费，但仍需支付2018年6月的物业费96元。 （二）关于违约金及诉讼合理费用的支付。因恒安五洲物业并未提供证据证明其违约金依据及其存在合理费用，故对其该两项主张不予支持。 综上所述，对恒安五洲物业的诉讼请求，本院部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、谢冬梅于本判决发生法律效力之日起十日内向成都恒安五洲物业管理有限公司支付自2018年6月1日起至2018年6月30日的物业费96元； 二、驳回成都恒安五洲物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果谢冬梅未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（该款由成都恒安五洲物业管理有限公司预交），由谢冬梅负担，在履行上述给付义务时一并支付给成都恒安五洲物业管理有限公司。 审 判 员  李 莉 二〇一九年三月二十日 法官助理  白晓阳 书 记 员  唐丽萍