江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0382民初8839号原告（反诉被告）：崔玉玲，女，1957年2月1日生，汉族，住邳州市。原告（反诉被告）：娄明明（又名娄明），男，1985年3月15日生，汉族，住邳州市。原告（反诉被告）：魏苗，女，1986年10月5日生，汉族，居民，住邳州市。三原告（反诉被告）共同委托代理人刘光礼，江苏景来律师事务所律师。被告（反诉原告）:徐州纳容商贸有限公司，住所地邳州市宿羊山镇徐楼村枣泗路东侧。法定代表人薛涛，该公司经理。被告:李浩，男，1976年8月3日生，汉族，住邳州市。被告:吴广兴，男，1970年12月23日生，汉族，住邳州市。被告:许宁宁，男，1982年7月23日生，汉族，住邳州市。被告:刘振东，男，1977年10月25日生，汉族，住邳州市。五被告共同委托代理人吴士芹，江苏徐淮律师事务所律师。原告(反诉被告)崔玉玲、娄明明、魏苗诉被告（反诉原告）徐州纳容商贸有限公司（以下简称纳容公司）、被告李浩、许宁宁、吴广兴、刘振东拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，于2017年10月31日作出（2016）苏0382民初8480号民事判决书。五被告不服提出上诉，徐州市中级人民法院于2018年9月12日作出（2018）苏03民终170号民事裁定书，以一审判决认定事实不清为由发回重审。本院于2018年10月8日立案，另行组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告娄明明、魏苗及三原告共同委托诉讼代理人刘光礼，被告吴广兴、许宁宁及五被告共同委托诉讼代理人吴士芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔玉玲、娄明明、魏苗向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除拆迁补偿协议，被告赔偿原告损失并承担违约金共计1370000元。2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年9月10日，被告纳容公司、李浩、许宁宁、吴广兴、刘振东与三原告签订《拆迁补偿协议》。该协议签订后，原告依照协议内容全面履行，但被告未按协议内容履行，违反了主要条款。经原告多次交涉，被告拒不履行合同。具体理由为：1、拆迁补偿协议有效。涉案土地已经取得国有土地使用权，该地块已经形成开发事实。因此协议有效的。2、被告李浩等四人应当承担责任。拆迁补偿协议没有体现上述四人是纳容公司授权签订，并非履行职务行为。2、被告构成根本违约，被告违约导致原告经济损失137万元。协议约定年收入15万元是经双方认可的经营收入，因租赁年限20年，扣除已使用年限，实际损失为985833元，违约金25万元。被告辩称：1、被告李浩、许宁宁、吴广兴系被告纳容公司职工，其在拆迁补偿协议上签字系职务行为，应由被告公司承担责任。且被告刘振东在另一份拆迁协议中仅为证明人地位，因此对涉案不承担责任。2、涉案被告没有根据《城市房屋拆迁管理条例》第六条取得《房屋拆迁许可证》，因此与原告与被告签订的《拆迁补偿协议》违反了《合同法》五十二条强制性规定而无效。3、原告请求的赔偿损失137万元大部分无事实和法律依据。首先，原告承租房屋所涉土地的使用权，已被邳州市人民政府于2014年1月12日收回，并于2014年8月4日出让。原告承租的房屋至此应依法拆除，虽然租期未满但客观上已承租不能，原告要求被告偿付余下租期所谓的经营损失无事实根据。再者双方并没有将年纯收入15万元约定为承担合同责任的计算标准，其诉求不应得到支持。4、产生涉案纠纷责任在原告。虽然实际交付的房屋面积等与双方约定有误差，但也属于合理合法的范围。被告纳容公司向本院提出反诉请求：1、依法解除双方于2015年9月10日签订的拆迁补偿协议。2、反诉被告支付违约金25万元。事实与理由：原被告双方于2015年9月10日签订拆迁补偿协议，约定反诉原告于2016年9月10日补偿反诉被告门面房两间。反诉原告如期完成施工并在约定的期限内要求交付房屋，但反诉被告拒绝接受，其行为已构成违约。原告对被告提出的反诉辩称：被告反诉与事实完全不符。拆迁补偿协议约定在原有房屋范围内提供两间门面房，该两间门面房被告向原告另加收10万元，原告并未同意，后被告在原址的范围内向西移动提供两间门面房，该两间门面房其中一间属于一头大一头小，由此原告与被告多次交涉，被告以种种理由不予交付。在诉讼过程中被告将两间残缺门面房出售给第三人。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：拆迁补偿协议、房屋租赁合同、录音资料。被告对上述证据的真实性无异议，但认为录音资料不完整，房屋租赁合同娄培洲的名字是添加的。被告围绕其抗辩理由和反诉请求提交以下证据：被告公司的营业执照、工资发放表、拆迁补偿协议、房屋买卖合同、移动公司通话记录查询单等。原告对营业执照、拆迁补偿协议无异议，但认为不能证明其主张。对其他证据认为系被告单方作出，不能证明其主张，不予认可。为查明案件事实，本院依法对时任徐楼粮管所负责人王广亚和租赁合同另一相对人吴广颂进行调查，原被告双方对调查笔录和本院此前现场勘查材料均无异议。本院对拆迁补偿协议、房屋租赁合同、录音资料、营业执照等证据真实性予以确认。对其他证据，因被告未提供其他证据补强，不能证明其抗辩主张，本院不予采纳。经审理查明：原告娄明明、魏苗系夫妻关系，崔玉玲与娄培洲系夫妻关系，娄明明系二人之子。2002年4月6日，娄培洲、吴广颂与邳州市宿羊山第二粮管所签订《房屋租赁合同书》，约定二人租赁粮管所上下二层、单层九间、合计十八间房屋，使用期限35年，二人一次性付清粮管所租金21万元，娄培洲、吴广颂各承租九间房屋，各支付105000元。2007年，娄培洲因病去世，其承租的房屋由原告崔玉玲、娄明明、魏苗经营超市。2014年1月12日，涉案房屋土地使用权被邳州市人民政府决定收回。2015年9月10日，被告纳容公司、李浩、许宁宁、吴广兴、刘振东与原告崔玉玲、娄明明、魏苗就前述的九间房屋签订《拆迁补偿协议》，共同确认：乙方（崔玉玲、娄明明、魏苗）现有位于邳州市粮管所门面楼西楼上下二层、单层4间半，合计9间，乙方经营徐楼粮管所批发超市，年纯收入15万元。乙方选择门面房补偿，甲方（纳容公司、李浩、许宁宁、吴广兴）补偿乙方各3.4米宽、长15米的门面房两间（总面积102平方米），该两间门面房位于原四间半位置的区域之内，甲方保证于2016年9月10日将上述两间门面房交付给乙方，并保证水电路三通。使该两间门面房适宜商业经营和居住使用。甲方负责办理土地使用权证和房屋所有权证。甲乙双方如存在违约，违约方应支付25万元违约金给守约方，并承担因违约给对方造成的其他所有经济损失。如甲方违约，丙方（刘振东）愿意承担相应的担保责任，连带给付上述违约金、并连带赔偿甲方违约给乙方造成的所有经济损失。在履行合同过程中，双方存在两次房屋交付，均未交付成功。其一、房屋前宽后窄，前大后小。原告认为不符合合同约定的宽度，不予接收。2016年11月16日，被告将该房屋出卖给高修亮。其二、其他房屋两间。但被告要求原告另支付10万元。原告不同意加付10万元。本院认为：本案存在以下争议焦点：1、被告的主体是否适格；2、拆迁补偿协议是否有效；3、原被告何方构成违约；4、原告诉请、被告的反诉能否支持。一、关于被告的主体资格问题。仅凭工资表和房屋买卖合同，无法认定上述四人是公司员工，也不能说明他们是职务行为。当时在没有明确说明或授权的情况下，原告有理由相信并要求协议相对方共同承担合同责任。且四人代表公司签订一份拆迁补偿协议与常理不符。拆迁补偿协议明确刘振东是担保人，因此刘振东应承担连带责任。二、关于拆迁补偿协议的效力。合同的效力应严格按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定。《城市房屋拆迁管理条例》第六条系管理性规范，被告未取得拆迁许可证不影响拆迁补偿协议的效力。三、关于何方构成违约。双方对各自的履约行为应承担举证责任。被告应提供证据证明其交付房屋行为符合合同约定。被告先后交付了两次不同的房屋，其一交付的房屋前后宽度不一导致一头大一头小，不符合约定，原告不接受并无过错。其二交付的其他房屋，被告向原告多收10万元，原告不同意。不管面积大小，协商变更合同，须经相对方同意。在原告不同意加付10万元的情况下下，被告只能交付该房屋。因此房屋交付不成，过错在被告，构成违约。四、关于原告的诉请能否得到支持。因合同规定区域的房屋已交付于他人，被告明确表示合同已履行不能，原告、被告均请求解除合同符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求损失赔偿和支付违约金。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。违约金兼具惩罚性和补偿性，与实际损失不可同时主张，因此原告既主张损失赔偿又主张违约金，不能超出损失赔偿额。关于原告损失的计算。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同约定：乙方经营徐楼粮管所批发超市年纯收入15万元。该约定系损失的计算方式。应按照该约定计算原告经营损失。原告原租赁期限35年，应按20年计算，超过的部分无效，按剩余经营年限计算到月，扣除13年6个月还余6年6个月，原告的损失为975000元。由被告予以赔偿。因原告不构成违约，故对被告反诉原告支付违约金的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第二十八条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）崔玉玲、娄明明、魏苗与被告（反诉原告）徐州纳容商贸有限公司、被告李浩、许宁宁、吴广兴、刘振东于2015年9月10日签订的《拆迁补偿协议》二、被告（反诉原告）徐州纳容商贸有限公司、被告李浩、许宁宁、吴广兴于本判决书发生法律效力之日起十日内赔偿原告（反诉被告）崔玉玲、娄明明、魏苗各项损失975000元。三、被告刘振东对本判决第二项负连带责任。四、驳回原告（反诉被告）崔玉玲、娄明明、魏苗的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）徐州纳容商贸有限公司其他反诉请求。案件受理费17130元，保全费1020元，合计18150元，由原告崔玉玲、娄明明、魏苗负担5150元、被告徐州纳容商贸有限公司、李浩、许宁宁、吴广兴、刘振东负担13000元；反诉案件受理费5050元，由被告徐州纳容商贸有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于徐州市中级人民法院。审 判 长  纪祥超审 判 员  许 晴人民陪审员  陈克联二〇一九年三月十一日法官 助理  房盈光书 记 员  汪 晶