广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终20号上诉人（原审被告）：潘启经，男，汉族，住广东省英德市。被上诉人（原审原告）：沈翠碧，女，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：胡仿东，男，汉族，住广东省英德市。系沈翠碧的儿子。上诉人潘启经因与被上诉人沈翠碧房屋买卖合同纠纷一案，不服英德市人民法院（2018）粤1881民初3000号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。潘启经上诉请求：一、撤销英德市人民法院（2018）粤1881民初3000号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订《房屋收购协议》，该协议涉及的房屋占用的国有土地使用证目前尚存在争议，应当待争议解决后再继续审理本案。1、2017年1月11日案外人英德市xx村委会xx村民小组向贵院提起行政诉讼，要求撤销被上诉人持有的英德国用（xxxx）第xxx号《国有土地使用证》，贵院经审理认为：“涉案土地属于xxx村民小组所有，沈翠碧只是农村集体土地使用权人，涉案土地未经县级以上人民政府依法批准划拨，不是划拨土地，英德市人民政府擅自将涉案土地由农村集体土地变更为国有土地，违反了法律规定，xxx村民小组允许沈翠碧使用的土地面积为122.22平方米，但英德市人民政府发证的面积为235.78平方米，明显与事实不符，英德市人民政府的行为己违反了法律规定”，判决撤销沈翠碧持有的英德国用（xxxx）第xxxx号《国有土地使用证》。2、后被上诉人不服判决向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院作出行政裁定书，以xxx村民小组超过提起行政诉讼期限，撤销清远市中级人民法院（2017）粤18行初9号行政判决，驳回xxx村民小组的起诉。3、xxx村民小组于2018年8月14日向最高人民法院申请再审，最高人民法院己收取案外人的再审申请资料，目前该案尚在审查当中。根据《民事诉讼法》第一百五十条：“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”之规定，案外人与被上诉人之间的诉讼结果将直接影响本案的审理，因此本人应当待最高人民法院对英德市太平村委会xxx村民小组申诉撤销被上诉人的英德国用（xxxx）第xxxx号《国有土地使用证》诉讼案件作出判决或裁定后再继续审理。综上所述，一审判决严重违反法定程序，为维护上诉人的合法权益，恳请贵院依法改判或裁定撤销一审判决，发回一审法院重审。沈翠碧答辩称：本案属于房屋买卖合同纠纷，双方应按约定履行各自义务。合同中未涉及土地问题，潘启经为达到不承担责任的目的，在土地面积问题上进行纠缠，潘启经违背诚信的违约行为不应被支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，潘启经滥用上诉权，恶意拖延一审判决生效时间，对该行为应予以训诫。潘启经以白沙镇太平村委会xxx村民小组向最高人民法院申诉要求撤销英德国用（xxxx）第xxxx号国有土地使用证为由，要求中止本案审理，没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回潘启经的上诉。沈翠碧向一审法院提出诉讼请求：1、判令潘启经支付2015年12月4日签订的《房屋收购协议》余款1368000元给沈翠碧；2、案件诉讼费、保全费由潘启经承担。一审法院经审理查明：1、2015年12月4日，沈翠碧（合同乙方）与潘启经（合同甲方）签订了《房屋收购协议》。该协议约定：“因甲方开发原太平酒家潘启经住宅楼项目，需占用乙方房屋所在位置，经双方协商，乙方同意甲方收购其所有的房屋及附属物，收购价格为：总款共壹佰肆拾陆万捌仟元整（1468000元）。2015年12月9日，甲方应支付定金壹拾万元整（10万元），具体时间以付款收据为准。余款在15个月内付清。乙方负责协助甲方办理相关转户和登记手续，并于甲方付清全部款项之日起清场完毕。办理上述事项所发生的费用由甲方承担”。2、上述协议签订后，潘启经未向沈翠碧支付任何款项。2016年1月21日，沈翠碧以潘启经未依约向其支付定金10万元为由，向一审法院诉请确认沈翠碧与潘启经2015年12月4日签订的《房屋收购协议》合法有效，并支付沈翠碧购房款1468000元。一审法院于2016年4月6日作出了（2016）粤1881民初299号民事判决书，判决确定沈翠碧与潘启经于2015年12月4日签订的《房屋收购协议》合法有效，并限期由潘启经向沈翠碧支付购房款10万元及相应利息。潘启经不服上述判决，向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院于2016年11月22日作出了（2016）粤18民终1861号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述两份民事判决书已经发生法律效力。3、在庭审中，潘启经提出沈翠碧与英德市太平村委会xxx村民小组就涉案房屋占用的土地存在争议，该行政纠纷案件经过一审、二审后，英德市太平村委会xxx村民小组不服二审裁定，向最高人民法院申请再审，其以该纠纷尚在再审审查阶段为由向一审法院申请中止审理本案。其认为英德市人民政府颁发的国有土地使用证是不符合法律规定，涉案房屋占用的土地属xxx村民小组所有，涉案土地未经县级以上人民政府依法批准划拨，不符合法律规定，是英德市人民政府擅自将涉案土地由农村集体土地变更为划拨土地。而英德市太平村委会xxx村民小组实际允许沈翠碧使用的土地面积为122.22平方米，但英德市人民政府颁发的国有土地使用证记载的面积却为235.78平方米，第一次与沈翠碧就该纠纷调解时沈翠碧是以每平方米3800元，计算面积为350平方米。综上，潘启经不同意支付剩余购房款1368000元。沈翠碧则认为其已将房屋给潘启经开发，潘启经必须按照协议的内容履行义务。《房屋收购协议》的文字是潘启经提供的，什么时候给付购房款亦是潘启经自己定的，潘启经不履行合同违反了合同义务，坚持要求潘启经支付剩余购房款。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。沈翠碧与潘启经签订《房屋收购协议》，系双方真实意思表示，该协议没有违反国家法律、法规强制性规定，从签订之日起即合法有效。沈翠碧与潘启经应当按照协议的约定全面履行其义务。沈翠碧的主要义务是按照约定交付标的房屋并协助办理相关转户、登记手续，潘启经的主要义务是按照约定支付合同价款。关于沈翠碧诉请潘启经支付剩余购房款的问题，按照上述协议，剩余购房款1368000元应在15个月内付清。潘启经辩称购房的余款支付时间约定不明，根据房屋买卖的交易习惯及沈翠碧与潘启经所签《房屋收购协议》，可确定为是从双方签订《房屋收购协议》的第二天起的15个月内。现潘启经未向一审法院提供证据证明沈翠碧履行义务不符合合同约定及法律规定，也无确切证据证明存在法定可以中止履行债务的情形，故潘启经的上述抗辩，一审法院不予采纳。现潘启经并未向沈翠碧支付任何款项，潘启经应承担继续履行等违约责任，故对沈翠碧的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于潘启经提出涉案土地仍存争议，本案应中止审理的问题，一审法院认为现涉案土地仍登记在沈翠碧名下，相关行政主管部门并未作出撤销涉案土地的国有土地使用证的行政行为，且英德市白沙镇太平村委会xxx村民小组与英德市人民政府的行政纠纷案件，广东省高级人民法院已作出了驳回英德市太平村委会xxx村民小组的起诉终审裁定，现该终审裁定书已发生法律效力。故对潘启经的该抗辩，一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条的规定，判决：限潘启经于判决发生法律效力之日起十日内向沈翠碧支付剩余购房款1368000元。案件受理费8556元、财产保全费5000元，由潘启经负担。二审期间，潘启经向本院提交了照片两张、英德市司法所制作的调解笔录一页，拟证明：1、潘启经向沈翠碧收购的房屋土地面积没有350平方米；2、收购面积应为国土使用证注明的235.78平方米，收购单价为每平方米3800元；3、潘启经向沈碧翠支付的收购价款应为235.78×3800元+118000元拆迁费＝1013964元。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。沈翠碧对潘启经提供的证据的真实性无异议，但对其证明内容不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予确认。另查明，潘启经与沈翠碧因涉案土地使用权及房屋收购问题发生纠纷，2015年11月29日，双方在英德市司法所主持下进行调解，并由司法所制作调解笔录，调解笔录落款处有双方签名。落款处下方，记有“潘启经补充：回购单价以3800/㎡来进行回购（面积为：旧房屋235.78㎡、地皮115.13㎡，共总面积350㎡，旧房屋一次补偿118000元（壹拾壹万捌仟元）。”的字样，在前述字样下方，双方再次签名确认。又查明，潘启经在二审庭审过程中陈述《房屋收购协议》中约定价款1468000元的组成部分：①1330000元（单价3800元/㎡×购买面积350㎡）、②拆除旧房屋补偿118000元、③现场交付的现金补贴。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：1、沈翠碧请求潘启经支付1368000元购房款依据是否充分；2、本案购房总价款应为1468000元还是1013964元；3、本案是否应中止审理。涉案《房屋收购协议》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订，内容没有违反法律、法规的强制性规定，一审判决认定为合法有效，并无不当，本院予以认可。双方应恪守约定履行自己的义务。潘启经未在签订协议之日起15个月内付清合同约定价款，其行为违反了诚实信用原则。沈翠碧请求潘启经继续履行合同，并支付定金以外的剩余购房款，具有实事依据，本院予以支持。关于潘启经在二审诉讼过程提供证据证明其收购沈翠碧的土地面积为国土使用证注明的235.78平方米，收购单价为每平方米3800元，所以实际价款为1013964元（235.78㎡×3800元+118000元拆迁费），不是协议约定的1468000元。对此，根据潘启经提供的英德市司法所制作的由双方签名确认的调解笔录显示，其向沈翠碧购买的房屋与土地使用权面积共总面积350㎡，单价为3800/㎡，另加一次补偿旧房拆迁费118000元。按此约定计算，潘启经应支付给沈翠碧的价款为1448000元，该金额加上潘启经庭审自认的现金补贴的总额与双方签订的《房屋收购协议》约定的购买价款基本吻合，所以，潘启经提供的证据未能证明其主张的事实，反而进一步证明了其向沈翠碧购买的涉案房屋及附属物的总价款为1468000元。为此，对于潘启经提出涉案购买价款实际为1013964元的辩解，没有事实依据，本院不予采信。关于潘启经上诉提出本案房屋所涉的土地使用权存在争议，而且英德市太平村委会xxx村民小组已就本案房屋所涉土地使用权的行政纠纷案件向最高人民法院提出申诉，本案应中止审理的问题。首先，涉案土地使用权是登记在沈翠碧名下，沈翠碧持有的涉案国有土地使用证未经法定程序撤销前，案涉土地作用权的权利人仍然是沈翠碧。其次，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条：“当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行”的规定，即使最高人民法院受理了相关生效行政案件的再审申请，也不影响本案的继续审理，本案没有法定中止审理事由，故潘启经该上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，潘启经的上诉理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17112元，由上诉人潘启经负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年三月十五日法官助理李衍君书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。