江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民初2061号原告（案外人）：张学燕，女，1976年10月24日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：袁梓绮，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚晔，江苏开炫律师事务所律师。被告（申请执行人）：华夏银行股份有限公司南京汉中路支行，住所地江苏省南京市鼓楼区汉中路180号。负责人：魏振浩，该支行行长。委托诉讼代理人：王海涛，北京市中伦（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇剑，北京市中伦（南京）律师事务所律师。第三人（被执行人）：无锡市万高置业有限公司，住所地江苏省无锡市永乐路29号。法定代表人：杭良槿，该公司执行董事。原告张学燕与被告华夏银行股份有限公司南京汉中路支行（以下简称华夏银行汉中支行）、第三人无锡市万高置业有限公司（以下简称无锡万高公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张学燕的委托诉讼代理人龚晔，被告华夏银行汉中支行的委托诉讼代理人杨宇剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，华夏银行汉中支行与杭河水，刘春香，江苏奕淳集团有限公司（以下简称奕淳集团）、江苏奕淳船舶重工有限公司（以下简称江苏奕淳船舶）、南京奕淳船舶制造有限公司（以下简称南京奕淳船舶）、无锡万高公司、无锡奕淳房地产开发有限公司（以下简称无锡奕淳房地产）、常州奕淳房地产开发有限公司（以下简称常州奕淳房地产）、镇江万高置业有限公司（以下简称镇江万高公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月7日作出（2015）宁商初字第237号民事调解书，确认：一、奕淳集团于2016年7月31日前一次性偿还华夏银行汉中支行借款本金33250万元及利息（截止到2016年5月27日的应付利息为6636838.54元，此后以33250万元为基数，按年利率6.6%计算至实际给付之日止）。二、奕淳集团于2016年7月31日前一次性支付华夏银行汉中支行为实现债权所支付的律师费80万元。三、江苏奕淳船舶、南京奕淳船舶、无锡万高公司、无锡奕淳房地产、常州奕淳房地产、镇江万高公司、杭河水、刘春香对前述第一、二项债务承担连带清偿责任。四、华夏银行汉中支行有权就第一、二项债权对江苏奕淳船舶出资额2500万元的股权折价或者以拍卖、变卖该股权的价款优先受偿。五、案件受理费1708300元，减半收取854150元，保全费5000元，合计859150元，由奕淳集团、江苏奕淳船舶、南京奕淳船舶、无锡万高公司、无锡奕淳房地产、常州奕淳房地产、镇江万高公司、杭河水、刘春香承担。因无锡万高公司等未履行生效法律文书确定的义务，华夏银行汉中支行向本院申请执行。2016年9月20日，本院发出（2016）苏01执422号协助执行通知书，查封了无锡万高公司名下包括无锡市梁溪区永通公寓2-1804、2-2004、2-2204、2-2604共4套房产（以下简称涉案房产）在内的33套房产。2016年9月23日，无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）向本院寄送（2016）苏0213执96号财产处置权协调函，称涉案房产因另案申请执行人国民信托有限公司对上述房产享有抵押权，商榷将案涉财产交由梁溪法院处置，本院于2016年10月11日向梁溪法院复函称同意将查封的房产交由该院处置，若有剩余款项，依法由本院（2016）苏01执422号案件受偿。另查明，涉案房产于2014年2月27日设立抵押权，国民依托有限公司是抵押权人。在执行过程中，张学燕以对涉案房产享有合法权益为由，提出异议，本院于2018年8月2日作出（2018）苏01执异33号执行裁定，驳回张学燕的异议申请。原告张学燕向本院提出诉讼请求：1.对涉案房产停止执行并解除查封；2.确认涉案房产的所有权归原告所有；3.判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告已取得涉案房产的物权，可排除其他执行。1.原告与第三人就涉案房产达成了买卖的意思表示，且原告已全额支付房款，已实际入住，并且对于至今未办理过户无过错。2015年6月18日，原告与第三人无锡万高公司签订编号为（2010）预销准字第164号《商品房预售合同》。2015年6月23日，原告按约向第三人无锡万高公司支付全部房款4300030元。2015年6月24日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》。2016年6月1日，第三人无锡万高公司向原告交付涉案房产，且原告已实际入住。后原告多次敦促第三人办理产权过户手续，但因法院于2016年9月20日查封了涉案房产，已无法办理产权过户手续。2.虽然涉案房产存在抵押登记，但抵押权人国民信托有限公司在原告与第三人签订买卖合同时同意转让抵押财产。华夏银行汉中支行辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：1.涉案房产至今仍登记在第三人无锡万高公司名下，法院对案涉房产采取的查封措施是合法有效的。截止2016年9月20日，就是华夏银行汉中支行查封涉案房产时，原告仍未办理案涉房产的所有权转移登记手续。根据物权法的相关规定，我们认为涉案房产仍然属于第三人无锡万高公司所有。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合本案，原告在起诉状中所记载的地址位于北京市朝阳区，而涉案房产登记于江苏省无锡市，原告一次性在第三人无锡万高公司处购买了4套商品房，显然不符合上述规定。无锡万高公司提交书面意见称，我司于2014年2月27日与国民信托有限公司签订编号为NT托字14-001-01-003的抵押合同，将我司开发的“永通公寓”合计13932.82平方米的住宅抵押给了国民信托有限公司，为债务人奕淳集团提供了抵押担保，并办理了抵押登记。上述抵押合同中包含了涉案房产，抵押权人为国民信托有限公司。2015年6月18日，张学燕与我司签订商品房预售合同，预购总面积为614.29平方米的6套永通公寓房产（包含本案涉及的4套房产），张学燕按合同支付了购房款4300030元。2016年5月31日，张学燕向我司交纳了涉案房产的大修理基金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人无异议的证据，本院认定事实如下：2015年6月18日，无锡万高公司（甲方）与张学燕（乙方）签订《商品房预售合同》，主要内容：甲方同意乙方预购永通公馆（永通公寓）商品总建面积614.29平米，乙方预购的商品房每平方米单价7000元，房屋总价4300030元。2015年6月23日，张学燕向无锡万高公司汇款4300030元。2015年6月24日，张学燕与无锡万高公司就涉案的永通公寓4套房产签订《商品房买卖合同》。2016年5月31日，无锡万高公司向张学燕开具了涉案房产的维修基金收据。根据张学燕提交的涉案房产的4份《无锡市房屋初始登记》及《住房信息查询证明》，张学燕在无锡市并无房产。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.根据张学燕提交的国民信托有限公司于2015年6月16日出具的《同意出售函》，可以证明国民信托有限公司同意无锡万高公司将包括涉案的4套房屋在内的6套房屋出售给张学燕。2.根据张学燕提交的《永通公寓业主情况登记表》、《签约页》，可以证明张学燕于2016年6月1日办理了涉案房产的入住手续。3.根据张学燕提交的涉案房产2套房屋（1804室、2204室）的《房屋租赁合同》及涉案4套房产的物业服务收款收据，可以证明其已在使用涉案房产。另经本院询问，张学燕就其与涉案房产一并购买的无锡市梁溪区永通公寓1-2301室、2-1504室房屋的后续情况作书面答复如下：无锡市梁溪区永通公寓1-2301室由无锡万高公司于2015年9月1日直接向王红兰交付，现房屋产权人为王红兰。无锡市梁溪区永通公寓2-1504室，由无锡万高公司于2016年5月直接向张学燕朋友的指定人员交付。以上事实，有（2018）苏01执异33号执行裁定书、《同意出售函》、《商品房预售合同》、银行转账凭证、《商品房买卖合同》、《永通公寓业主情况登记表》、《签约页》、《房屋租赁合同》、《无锡市房屋初始登记》及《住房信息查询证明》等证据在卷佐证。本案的争议焦点为：张学燕对涉案房产主张的物权能否排除对涉案房产的强制执行。本院认为，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，因被执行人无锡万高公司未履行本院已生效民事调解书确定的义务，本院依法强制执行其名下涉案房产，符合法律规定。现案外人张学燕对涉案房产主张权利以排除执行，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案结合查明事实可以认定，张学燕在法院查封涉案房产之前，已就涉案房产签订合法有效的书面买卖合同，已支付了合同约定的总价款，且其名下在无锡市无其他用于居住的房屋。但是，张学燕仅提交证据证明其将涉案房产出租，并未举证证明其一次性购买包括涉案房产在内的6套房产系用于居住，故其应承担相应的后果。综上所述，张学燕对涉案房产主张的权利不符合规定的全部要件，故其诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回张学燕的诉讼请求。案件受理费29580元，由张学燕负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长  史俊审判员  查寅审判员  金鑫二〇一九年三月四日书记员  李好