广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终23042号上诉人（原审原告）：李锐良，男，1970年10月21日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：蓝妙怡，系广东君和政通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市中村房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区凤和村康乐中约南新街涌边一巷2号首层自编之三。法定代表人：唐光江。上诉人李锐良因与被上诉人广州市中村房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初1755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李锐良上诉请求：1.撤销一审判决，支持李锐良的全部诉讼请求。即广州市中村房地产开发有限公司立即向李锐良退还所购房产套内建筑面积差价款人民币77761元，从2017年5月19日起，按中国人民银行同期贷款利率向李锐良支付利息，并加倍支付迟延履行期间的利息；2.本案一审、二审诉讼费用由广州市中村房地产开发有限公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。《商品房买卖合同》附件七第八条第1点约定：双方同意将本合同第十八条的内容变更为：(1)计价面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的,双方不作任何补偿；(2)计价面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税。显然，在面积误差比达到可以补偿的前提条件下，实测计价面积当然包含计价面积误差比绝对值在0.6%以内的部分。本案在达到可以补偿差价款即“计价面积误差比绝对值在0.6%以上至3%以内的”的前提条件下，一审法院认为计价面积误差比在0.6%以内的不作补偿是不符合合同约定的，属于事实认定错误。综上，为维护李锐良的合法权益，希望二审法院在查明事实的基础上加以纠正，支持广州市中村房地产开发有限公司向李锐良退还套内建筑面积差价款人民币77761元。广州市中村房地产开发有限公司经公告送达未到庭发表意见。李锐良向一审法院起诉请求：1.广州市中村房地产开发有限公司返还房屋面积差异的差价款77761元，并以银行同期贷款利率计算利息至返还面积差异房款之日止；2.本案受理费由广州市中村房地产开发有限公司负担。一审法院认定事实：2013年10月31日，李锐良（乙方）与广州市中村房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定由李锐良以5026783元（套内建筑面积每平方米41362.49元）向广州市中村房地产开发有限公司购买广州市海珠区嘉泰二街9号702号房房屋，套内建筑面积121.53平方米。《商品房买卖合同》附件七第八条第1点约定：双方同意将本合同第十八条的内容变更为：(1)计价面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的,双方不作任何补偿；(2)计价面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税。该合同经广州市房地产交易所网签。李锐良己于2013年10月31日前支付了讼争房屋的房价款。广州市中村房地产开发有限公司己于2017年5月18日为李锐良办理了讼争房屋的房产证。该房产证记载上述房屋的套内建筑面积为119.6464平方米。一审法院认为，李锐良、广州市中村房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同规定全面履行自己的义务。根据合同的约定，以套内建筑面积为依据进行确认及面积差异处理：(1)计价面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的,双方不作任何补偿；(2)计价面积减少误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税。双方签订的合同约定的讼争房屋的套内建筑面积为121.53平方米，而房地产权证核准的套内建筑面积为119.6464平方米,减少面积1.8836平方米，其中未超过0.6%部分为0.729平方米，超过0.6%部分为1.1546平方米，超过0.6%部分的房价款为47757.13元。现李锐良要求广州市中村房地产开发有限公司根据合同的约定退还多收购房款47757.13元，并要求广州市中村房地产开发有限公司按中国人民银行同期贷款利率计算欠款利息,至付清房款之日止,符合合同的约定,一审法院予以支持。但李锐良要求广州市中村房地产开发有限公司支付面积差异款77761元,不符合同的约定,一审法院不予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，于2018年7月16日作出如下判决：一、广州市中村房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内退还多收房款47757.13元给李锐良，并从2017年5月19日起以47757.13元为本金按中国人民银行同期贷款利率支付利息给李锐良至付清时止；二、驳回李锐良其他的诉讼请求。本案受理费1800.16元由李锐良负担800.16元，广州市中村房地产开发有限公司负担1000元；诉讼保全费797.61元由广州市中村房地产开发有限公司负担。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，李锐良无提交新证据。本院认为,本案二审争议的焦点问题为:讼争房屋面积误差的结算处理。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”据此，可知在双方当事人对于合同条款理解存在争议的情况下，则应当结合合同的文义解释、目的解释以及交易习惯共同确定条款的真实意思。本案中，双方补充协议第八条约定：1、（1）计价面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的,双方不作任何补偿；(2)计价面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税。实测计价面积小于合同约定计价面积且面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）时，李锐良不退房，面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）部分的房价款由广州市中村房地产开发有限公司据实返还乙方。实测计价面积大于合同约定计价面积且计价面积误差比绝对值增加超过3%（不含本数）时，李锐良不退房，面积误差比绝对值增加超过3%（不含本数）部分的房价款由广州市中村房地产开发有限公司承担，契税由李锐良承担，产权归李锐良。2、非计价面积误差双方同意互不退补房价款。3、双方进行面积误差退补时均不计利息。上述条款对于面积误差比绝对值在不同情形下的结算方式分别在不同条款中进行了约定，因此，上述条款根据合同的上下文义理解，应是分别适用而并非合并适用。现根据房屋的产权登记面积和合同约定面积计算面积误差比为1.5%，据此，李锐良主张适用《补充协议》第八条第1款第2项计算争议的面积差异款77761元，具有合同依据，本院予以支持。一审法院对于面积误差的计算欠妥，本院予以纠正。至于利息的给付，因双方合同第八条第３款约定，双方进行面积误差退补时均不计利息，故李锐良主张面积差异款利息，缺乏合同依据，本院不予采信。综上所述，李锐良上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院对于面积误差的计算欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初1755号民事判决；二、广州市中村房地产开发有限公司退还李锐良77716元；三、驳回李锐良其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1800元，由广州市中村房地产开发有限公司负担1749元、李锐良负担51元；二审案件受理费2309元，由广州市中村房地产开发有限公司负担1795元、李锐良负担514元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年三月四日书记员  杨希郑志锐