江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0105民初7929号原告：南京市公房管理中心，住所地南京市中山南路111号。法定代表人：董茉芙，职务：主任。委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱昊，江苏三法律师事务所律师。被告：南京嵩山路幼儿园，住所地南京市建邺区应天大街787号虹苑新寓13幢。负责人：王宁，职务：理事长。委托诉讼代理人：周洪军，男，1961年5月4日生，汉族，南京嵩山路幼儿园工作人员，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：陈向阳，江苏天哲律师事务所律师。原告南京市公房管理中心（以下简称市公房中心）诉被告南京嵩山路幼儿园（以下简称嵩山路幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告市公房中心的诉讼代理人朱昊、王和平，被告嵩山路幼儿园的诉讼代理人周洪军、陈向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市公房中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空并返还南京市建邺区虹苑新寓2村13幢房屋；2.判令被告支付房屋占有使用费（自2018年3月1日至迁让之日止，按426080元/年计算）；3.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告市公房中心将前两项诉讼请求变更为：判令被告支付房屋占有使用费41万元（自2018年3月1日至2019年2月28日）及后续房屋占有使用费（自2019年3月1日起，按41万元/年计算）。事实和理由：南京市建邺区虹苑新寓2村13幢房屋系原告市公房中心所有。2015年1月30日，市公房中心委托南京万润置业有限公司（以下简称万润公司）与被告嵩山路幼儿园签订一份《南京市直管非住宅公房租赁合同》，约定：嵩山路幼儿园承租该房屋，租期自2015年3月1日至2018年2月28日，三年租金分别为37万元、39万元、41万元。租期届满前，嵩山路幼儿园未按约定提前90日提出书面续租申请。租期届满后，嵩山路幼儿园以其作为民办幼儿园应享受文教卫生事业单位租金减免待遇等为由拒绝续约。为维护自身的合法权益，故提起本次诉讼。被告嵩山路幼儿园辩称，租期届满后，除对租金标准的适用文件外，双方无其他争议，并已达成租赁合意。涉案房屋系教育用地，嵩山路幼儿园是公益性单位，故不应根据南京市住房和城乡建设委员会、南京市物价局宁建物字〔2011〕1374号《南京市直管非住宅公房租金改革实施意见》（以下简称1374号文件）的规定，即按市场价格确定租金，而应根据南京市人民政府批转市物价局、房产局宁政发〔1993〕117号《关于深化改革直管非住宅公房租金的请示》（以下简称117文件）的规定确定租金。嵩山路幼儿园已按117号文件的规定交纳了2018年度租金131010元。即便按1374号文件执行，嵩山路幼儿园亦符合第二条第一款规定的情形，即应按公益性事业单位享受待遇，维持原租金不变。因市公房中心不是涉案合同相对方，故其原告主体不适格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南京市建邺区虹苑新寓2村13幢房屋的产权人为原告市公房中心，建筑面积2756.73平方米，设计用途为教育，产别为全面单位房产。2015年1月30日，受市公房中心委托，万润公司与南京市建邺区虹苑新寓幼儿园（2015年9月19日更名为被告嵩山路幼儿园）签订一份《南京市直管非住宅公房租赁合同》，约定：嵩山路幼儿园承租上述房屋用于教育；租期三年，自2015年3月1日起至2018年2月28日止；如嵩山路幼儿园要求续租，应于租期届满前90日向万润公司书面申请；租金为：第一年37万元、第二年39万元、第三年41万元，按半年支付，每年3月10日、9月10日前缴纳；租赁期间内，嵩山路幼儿园不得擅自提高幼儿园保教费用；2014年5月1日至2015年2月28日的租金按35万元/年缴纳，实收10个月租金291600元。经本院询问，双方均认可上述租金标准系协商确定。2015年3月20日，嵩山路幼儿园份与南京市建邺区教育局于签订一份《委托协议书》，约定：嵩山路幼儿园受托于2015年9月至2018年8月举办民办惠民幼儿园。庭审中，嵩山路幼儿园提供一份落款日期为2018年2月6日的《关于下调南京嵩山路幼儿园校舍租金的报告》，以证明其在租期内就租金进行协调，并希望将年租金下调至20万元左右，但市公房中心否认收到该报告。2018年4月11日，市公房中心发送一份《函》，要求嵩山路幼儿园与万润公司商谈续签事宜，并称根据1374号文件的规定，非住宅租赁合同一年一签，房屋租金年增长率不低于10%。2018年4月18日、4月24日，嵩山路幼儿园、南京市建邺区教育局学前教育管理中心分别发送一份《关于我区嵩山路幼儿园办学情况说明》，希望市公房中心从公益性幼儿教育的角度出发，妥善解决嵩山路幼儿园公房承租问题，但市公房中心否认收到第一份情况说明。2018年8月28日，嵩山路幼儿园发送一份《关于对嵩山路幼儿园租金的几点要求》，称应按117号文件的规定享受公办园的待遇。还查明，租期届满后，双方对租金标准产生分歧，即嵩山路幼儿园主张适用117号文件的规定（其主要内容为：平均月租金基价为3.97元/平方米等），市公房中心主张适用1374号文件的规定（其主要内容为：行政机关、全额或差额预算事业单位、文教卫生事业单位、居委会、农贸市场、民政部门所属的福利性企事业单位等一些公益性单位所承租且自用的直管非住宅公房，暂时仍维持原租金标准不变；除上述以外的直管非住宅公房均实行协议租金等），故未签订书面续租合同，但嵩山路幼儿园继续使用涉案房屋。2018年9月7日，嵩山路幼儿园发送一份《函》，称已按117号文件规定的标准向万润公司支付2018年3月1日至2019年2月28日的租金131010元，并提供一份银行转款凭证为证。2018年9月17日，市公房中心发送一份《通知》，要求嵩山路幼儿园收到后15日内腾空并返还房屋。庭审中，经本院释明，市公房中心不再继续主张腾空交付房屋的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按约定全面履行自己的义务。原告市公房中心与被告嵩山路幼儿园签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，故本院依法予以确认。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因市公房中心不再主张腾空交付房屋，且对嵩山路幼儿园继续使用无异议，故本院认定双方形成不定期租赁合同关系。虽然嵩山路幼儿园主张适用117号文件“按3.97元/平方米/月”或1374号文件“维持原租金不变”的规定，但结合双方在该两份文件施行后签订涉案合同的行为，可以确认双方已对租金问题作出选择并达成协议。并且，现有证据不足以证实双方约定的租金违反法律规定，故本院认定嵩山路幼儿园应自2018年3月1日起，按合同中最后一年的标准（41万元/年）支付租金，并对嵩山路幼儿园的相关抗辩意见，依法不予采信。因嵩山路幼儿园已支付2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金131010元，故本院认定其还应支付剩余租金278990元，并应自2019年3月1日起，按41万元/年的标准支付后续租金。因嵩山路幼儿园知道万润公司系受市公房中心委托，并以自己名义签订涉案合同，故本院认定该合同直接约束市公房中心和嵩山路幼儿园，并对嵩山路幼儿园“原告主体不适格”的抗辩意见，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十六条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、南京嵩山路幼儿园应于本判决发生法律效力之日起十五日内向南京市公房管理中心支付2018年3月1日至2019年2月28日的剩余租金278990元，并支付后续租金（自2019年3月1日起，按41万元/年的标准计算）；二、驳回南京市公房管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5028元，由南京市公房管理中心负担1607元、南京嵩山路幼儿园负担3421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5028元。审 判 长  胡维华人民陪审员  季旭明人民陪审员  张敏华二〇一九年三月十三日书 记 员  徐 枫