广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1209号原告：黄钧榆，女，1987年5月27日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：赵江新、何雪萍，广东赵江新律师事务所律师。被告：曾佩君，女，1992年12月26日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：广州市汇君展创房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街增城大道69号8幢919号。法定代表人：曾佩君。被告：李细妹，女，1970年12月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：饶银开，男，1968年3月6日出生，汉族，住广东省丰顺县。第三人：赖伯桥，男，1979年10月15日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：潘冠辉，男，1980年4月13日出生，汉族，住广州市增城区。原告黄钧榆诉被告曾佩君、被告广州市汇君展创房地产代理有限公司、被告李细妹、第三人饶银开、赖伯桥、潘冠辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄钧榆的委托代理人赵江新，被告曾佩君、被告广州市汇君展创房地产代理有限公司法定代表人曾佩君、被告李细妹、第三人饶银开、赖伯桥、潘冠辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄钧榆向本院提起诉讼请求：一、被告曾佩君及广州市汇君展创房地产代理有限公司归还房屋款项350000元及违约金52500元给原告，以后另计；二、被告曾佩君及李细妹承担房屋买卖合同的违约金121500并支付至付清房款日止；三、本案诉讼费由被告曾佩君、广州市汇君展创房地产代理有限公司负担；李细妹承担增加诉讼请求部分的诉讼费。事实和理由：2017年11月29日，经潘冠辉介绍，曾佩君在广州市汇君展创房地产代理有限公司购买增城市新塘镇××房，并签订房地产买卖居间合同。合同明确约定买方同意房屋余款人民币350000元于过户后一个月内给卖方，现房屋已于2018年4月过户给买方，经黄钧榆多次催收，曾佩君及潘冠辉仍未支付。为此，诉至法院，望判如所请。被告曾佩君、广州市汇君展创房地产代理有限公司共同辩称：一、关于黄钧榆提出要求在一个月付清350000元房款并多次向曾佩君、广州市汇君展创房地产代理有限公司追回房款的陈述与事实不符。曾佩君、广州市汇君展创房地产代理有限公司没有收到黄钧榆发出的任何催收房款的短信或者电话，直至2019年1月，增城法院给电话曾佩君告知黄钧榆已经提起本案诉讼，曾佩君、广州市汇君展创房地产代理有限公司才知道这个事情。二、曾佩君作为买家通过朋友介绍购买涉案房屋，已经支付现金和转账合计150000元用于解除涉案房屋的银行贷款抵押。之后双方约定于2018年4月办理涉案房屋的过户手续。黄钧榆在履行合同过程中没有要求收取定金，也没有提到过房屋尾款的事情。因为事实上黄钧榆只是代办手续的工作人员，如果黄钧榆是房屋事实产权人，签订合同后，黄钧榆没有理由不向曾佩君收钱。曾佩君在4月份办理好涉案房屋的过户手续后，2018年9月用涉案房屋抵押向建设银行贷款300000元，用于支付涉案房屋的尾款。该笔款项在10月1日已经转账汇款给涉案房屋实际控制人，曾佩君、广州市汇君展创房地产代理有限公司都是受害者。被告李细妹答辩称：同意曾佩君的答辩意见，同时，现在李细妹还不知道黄钧榆为什么要起诉自己，黄钧榆只是一个代办人，当时什么东西都搞好了。第三人饶银开述称：饶火友是新塘镇沙埔瑶福路10号302房的原业主，2014年到2015年期间因饶火友私人借款将涉案房屋抵押给赖伯桥，并到公证处公证委托到本人饶银开名下，由饶银开全权代理处理该物业，后因饶火友无力偿还债务，无法继续供银行贷款，经赖伯桥同意后，饶银开与赖伯桥双方一致协商将房屋公证到黄钧榆名下，将该物业所有权，包括当时房屋欠银行的按揭贷款一并转让给赖伯桥，同意出售该物业房款所得交由赖伯桥代收。第三人赖伯桥述称：赖伯桥在2014年到2015年期间借款给饶火友，并接受涉案房屋作为抵押，由当时公证委托的饶银开全权代理该物业，在饶火友无力偿还欠款的情况下，双方达成一致协议，将沙埔房屋所有权及房屋欠农商银行的按揭贷款一并转让给赖伯桥。由赖伯桥承担房屋的银行还贷，并可以出售该物业代收房款。在本人同意的前提下，饶银开将涉案房屋公证到黄钧榆名下，代为办理房屋买卖合同及过户手续。第三人潘冠辉述称：涉案房屋总价款450000元，欠农商银行按揭贷款117000元，上述按揭贷款是曾佩君还的。黄钧榆说不知道是由曾佩君还款是不可能的。因为饶火友欠赖伯桥的钱，将涉案房屋委托潘冠辉中介出售涉案房屋。同时，赖伯桥委托黄钧榆处理涉案房屋的事宜。赖伯桥、黄钧榆、曾佩君、潘冠辉一起签订的涉案房屋买卖合同，黄钧榆一直没有找曾佩君、广州市汇君展创房地产代理有限公司要求支付涉案房屋的购房款。因为涉案房屋不能做按揭，在过户后直接贷款给赖伯桥，涉案房屋不是黄钧榆的，是赖伯桥的，黄钧榆与赖伯桥原先是男女关系，关系闹翻了才起诉的。曾佩君所说的已经支付的150000元，其中130000元是还银行按揭贷款，20000元是潘冠辉收取的中介费，余款300000元支付给赖伯桥。经审理查明：广州市汇君展创房地产代理有限公司的法定代表人为曾佩君。2015年2月13日，黄钧榆起诉饶火友民间借贷纠纷一案，本院受理后，案号为（2015）穗增法民二初字第716号。在该案审理中，查明：饶火友因资金周转向黄钧榆借款120000元，并由饶火友立下《借据》给黄钧榆收执，《借据》约定借款金额人民币120000元，借款利息从借款之日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算并归还本金。事后，饶火友未能按时还款，经黄钧榆追讨未果，黄钧榆于2015年2月13日诉至本院。饶火友经本院公告送达起诉书副本、开庭传票、证据材料等应诉材料，饶火友在公告期满既不到庭应诉，亦未提供书面答辩意见及举证。为此，本院判决如下：一、饶火友于本判决生效之日起十五日内归还借款120000元及利息给黄钧榆。利息从2014年9月30日起以120000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至起诉日（2015年2月13日）止。二、驳回黄钧榆的其他诉讼请求。该案件已经发生法律效力。2015年9月30日，饶火友、黎木荣办理公证委托，就位于增城市新塘镇××房房产事宜委托饶银开为合法代理人，约定代理权限第一项为：向广州市商业银行股份有限公司和黄钧榆办理上述房产抵押贷款的提前还款手续等事宜。第三项为：出售上述房产等事宜。并特别约定受托人有转委托权。2015年12月11日，饶银开与黄钧榆办理公证委托书，饶银开将饶火友、黎木荣在（2015）粤增证内字第5647号的权限转委托给黄钧榆。2017年11月29日，黄钧榆（委托人，卖方）、曾佩君（委托人，买方）、广州市汇君展创房地产代理有限公司（居间人）签订《房地产买卖居间合同》，约定内容为：在广州市汇君展创房地产代理有限公司的居间下，黄钧榆与曾佩君就买卖位于广东省××城市新塘镇××房××成一致意见并签署合同。涉案房屋已抵押给增城农商银行，涉案房屋转让总价款为450000元。曾佩君向黄钧榆支付100000元作为购房定金，余款350000元作为按揭贷款以商业贷款的方式支付给黄钧榆。双方并约定由买方指定产权人。2018年4月2日，饶银开与赖伯桥签订《买卖房屋收款协议》，饶银开同意出售新塘镇沙埔瑶福路10号302房所得房款由赖伯桥收取。2018年9月28日，2018年10月1日，曾佩君分三笔通过中国银行转账支付赖伯桥120000元、100000元、50000元合计270000元。上述转账单注明款项为涉案房屋尾款。2018年10月1日，赖伯桥出具《购房收据》，载明收到涉案房屋300000元房款。另查明：一、黄钧榆提供《账户交易明细查询清单》，拟证明是黄钧榆代饶火友支付涉案房屋的每月按揭款；二、涉案房屋登记至李细妹名下。审理中，黄钧榆陈述以下事实：1、涉案房屋不是赖伯桥委托黄钧榆处理的。2、确认涉案房屋100000元偿还银行贷款，余款350000元还没有支付给黄钧榆。3、饶火友用涉案房屋抵偿的债务就是（2015）穗增法民二初字第716号民事判决书所确定的债务，出售涉案房屋用于实现上述判决书的债权。4、黄钧榆没有出具过任何委托他人收款的书面文件。曾佩君陈述以下事实：涉案房屋的尾款是以装修贷名义贷款出来进行支付的。饶银开陈述以下事实：1、饶火友的借款是由饶银开做担保的，实际饶火友是向赖伯桥借款，借款是120000元。因为不能偿还银行借款，所以将房子抵债给赖伯桥。2、黄钧榆是替赖伯桥打工的，实际上是赖伯桥通过黄钧榆支付涉案房屋的按揭款。赖伯桥陈述以下事实：1、涉案房屋是赖伯桥委托黄钧榆处理的，黄钧榆是帮赖伯桥打工的，两者是情人关系。2、确认收取了涉案房屋的款项300000元。同时（2015）穗增法民二初字第716号民事判决书中载明债权人实际是赖伯桥，是赖伯桥委托黄钧榆提起诉讼的。本院认为：根据庭审查明的事实，各方在履行《房地产买卖居间合同》时发生了本案争议。现本院就双方的法律关系以及原告的诉讼请求，分析如下：首先，关于《房地产买卖居间合同》的订立及履行中存在的问题。根据广州市汇君展创房地产代理有限公司的工商登记资料显示，曾佩君是广州市汇君展创房地产代理有限公司的法定代表人。而广州市汇君展创房地产代理有限公司为《房地产买卖居间合同》的经纪方，在此种情况下，参考《房地产经纪管理办法》第三条“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为”、第二十五条“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；……（十）法律、法规禁止的其他行为”的规定，曾佩君通过自己开办的房地产代理公司且在提供涉案房屋居间服务的情况下购买上述房屋的行为，与上述规定相悖。对曾佩君的上述行为，持否定评价。其次，黄钧榆以未收到涉案房屋购房款为由对涉案房屋的买受人曾佩君提起诉讼,主张依据《房地产买卖居间合同》的合同相对性原则，曾佩君应将涉案房屋的购房款支付给黄钧榆。根据庭审查明可知，虽然黄钧榆为《房地产买卖居间合同》的签署人，但黄钧榆并非涉案房屋的登记权属人，其是依据（2015）穗增法民二初字第716号民事判决书确认享有的债权权利，并取得饶火友、黎木荣的公证委托人饶银开的授权，出售涉案房屋。如果其目的是以出售涉案房屋所取得的房款来实现在（2015）穗增法民二初字第716号民事判决书中所确定的债权权利，即黄钧榆主张其享有出售涉案房屋所得之款项。那么，黄钧榆出售涉案房屋并非一般意义上的房屋买卖合同，因此，不能仅仅将黄钧榆作为一般合同相对人来认定其即可依据合同享有权利。黄钧榆上述签署合同出售房屋的行为是作为债权人实现其债权的一种形式。在此种情况下，曾佩君在没有证据证明经过黄钧榆指示的情况下，即将剩余款项支付给赖伯桥，显然不当。但是综合本案事实情况，处分涉案房屋的授权情况为：黄钧榆为饶银开的受托人，饶银开为饶火友、黎木荣的受托人，无论黄钧榆与饶银开对涉案房屋如何处分，其最终产生的后果应为饶火友、黎木荣所承受，即涉案房屋出售款项的利益方应为饶火友、黎木荣。至于饶火友、黎木荣如何处分出售涉案房屋所得的收益，是饶火友、黎木荣的自身权益，饶火友、黎木荣用出售上述房屋所得款款项偿还其所欠何人的欠款，是其个人意思表示，黄钧榆作为受托人不能代替真实权属人享有权利。且目前本案所涉的债权，均为普通债权，黄钧榆的债权并不具备优先受偿性质。最后，饶银开作为委托人之一当庭表示同意用出售涉案房屋的款项偿还赖伯桥债务，而且审查上述委托书之内容，可知黄钧榆、饶银开只是代收取出售涉案房屋所得款项，并非享有上述房屋所得之款项。现黄钧榆并无饶火友、黎木荣书面证据证明其可享有上述款项。同时饶银开转委托黄钧榆出售涉案房屋后，又自行以饶火友、黎木荣的委托人身份指示曾佩君向赖伯桥付款，对此是否造成黄钧榆损失，属于另一法律关系，本案在此不做审查。综合上文论述，黄钧榆以合同相对性要求曾佩君再次支付涉案房屋的款项并由此享有该款项之所有权，该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回黄钧榆的全部诉讼请求。案件受理费3275元，诉讼保全费2533元，均由黄钧榆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇一九年三月二十六日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。