杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初1540号 原告（反诉被告）：杭州同邦实业有限公司。 法定代表人：孙俊，总经理。 委托诉讼代理人：赵秋红，浙江智仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江麦加实业有限公司。 法定代表人：陈光标，总经理。 委托诉讼代理人：刘大佳，浙江腾智律师事务所律师。 被告：陈光标。 委托诉讼代理人：刘大佳，浙江腾智律师事务所律师。 被告：潘亦丹。 原告杭州同邦实业有限公司（以下简称同邦公司）与被告浙江麦加实业有限公司（以下简称麦加公司）、陈光标、潘亦丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日受理后，麦加公司在举证期限内提起反诉。本院合并审理后，依法适用简易程序，于2018年5月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）同邦公司的委托诉讼代理人赵秋红，被告（反诉原告）麦加公司及被告陈光标的共同委托诉讼代理人刘大佳，被告潘亦丹到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2018年11月15日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）同邦公司的委托诉讼代理人赵秋红，被告（反诉原告）麦加公司及被告陈光标的共同委托诉讼代理人刘大佳到庭参加诉讼。被告潘亦丹经传票传唤未到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长两个月的普通程序审理期限。本案经当事人和解未果。本案现已审理终结。 同邦公司向本院提出诉讼请求：1.麦加公司向同邦公司支付租金等费用430813.51元；2.麦加公司向同邦公司支付违约金52455.85元；3.陈光标、潘亦丹对麦加公司承担连带支付责任；4.本案诉讼费由麦加公司、陈光标、潘亦丹承担。审理中，同邦公司明确租金等费用430813.51元包括增加的租赁面积21.6平方米自2015年3月1日至2016年2月29日的租金23652元（21.6平方米×3元/平方米/天×365天），全部租赁面积987.6平方米自2015年9月1日至2016年2月29日半年的综合服务费63082.95元（0.35元/平方米/天×987.6平方米×365天÷2），以及《补充协议》记载的2016年3月1日至6月20日租金325113.6元，同期综合服务费18964.96元。因2017年2月麦加公司交纳了综合服务费10000元，故同邦公司变更第1、2项诉讼请求为：1、麦加公司向同邦公司支付租金等费用420813.51元；2、麦加公司向同邦公司支付违约金51238.25元（以420813.51元为基数，按照年利率6%自2016年2月1日暂计至2018年2月11日共两年零十一天，此后违约金另计至判决确定的履行期满止）。事实与理由：同邦公司、浙江同源商业管理有限公司与麦加公司于2014年11月20日签订《商铺租赁合同》，同邦公司将位于浙江省杭州市西湖区商铺出租给麦加公司，租赁合同约定租赁期限、装修期、租金标准、支付方式、违约责任等各方权利义务。同邦公司按照约定将租赁场地交付给麦加公司使用，麦加公司支付了首期租金后，未能按照合同约定支付租金等费用。2016年8月15日，同邦公司与麦加公司签订《补充协议》，约定麦加公司应支付的到期租金、物业费数额及履行方式，陈光标、潘亦丹对欠缴费用的履行提供连带责任担保。协议签署后，因被告方仍未按约履行，同邦公司多次协商催要均无果。 麦加公司辩称，同邦公司起诉租金及物业费金额错误。2016年8月15日的《补充协议》是在双方协商一致基础上签署的，是对2016年6月20日之前麦加公司拖欠同邦公司所有费用的确认，包括减免部分，结果是双方确认麦加公司在2016年9月15日前支付租金和物业费合计344078.56元，再无其他费用。同邦公司要求麦加公司支付违约金是不成立的。麦加公司在2016年9月15日前没有支付同邦公司租金和物业费是基于合同法赋予的不安抗辩权以及同邦公司的同意，没有违约。麦加公司在2016年1月初就得知同邦公司经营状况恶化，银行贷款将逾期，涉案同人广场A座、B座将被浙江省省直同人集团有限公司（以下简称同人集团）提前收回，麦加公司将无法继续承租涉案租赁商铺，基于此麦加公司在第二期租金到期后没有支付租金。后经麦加公司与同邦公司协商，同邦公司当时同意麦加公司暂时不用支付租金和物业费，待同邦公司与银行、同人集团之间的债权债务及租赁关系妥善处理后，再根据实际情况协商处理双方的租赁问题。因此，直到2016年8月，双方根据同邦公司与银行、同人集团的处理结果签订了《补充协议》，但该协议签订时同邦公司并未如实告知麦加公司涉案租赁商铺已经在2016年6月20日被同人集团收回的事实。麦加公司在2016年9月15日后没有支付租金和物业费是基于合同法赋予的同时履行抗辩权，亦不构成违约。麦加公司与同邦公司签订《补充协议》时同邦公司未如实告知涉案商铺已经在2016年6月20日被同人集团收回的事实，仅是称将2016年3月1日至6月20日的费用计算清楚，后续另行协商。但《补充协议》签订后不久，麦加公司收到了同人集团的告知函，才得知租赁商铺被同人集团提前收回。因同邦公司拒绝就麦加公司无法继续承租涉案房屋所产生的损失进行赔偿，也不同意退还保证金等费用，麦加公司基于同时履行抗辩权一直未支付剩余租金和物业费。麦加公司认为，双方原《商铺租赁合同》在2016年6月20日就已解除，该日起同邦公司丧失了将涉案商铺出租给麦加公司的权利。2016年8月15日形式上是《补充协议》，实际上是对剩余金额的结算协议，对该协议确认的344078.56元予以认可，其余费用不予认可，不存在21.6平方米新增面积及半年综合服务费的问题。 陈光标辩称，其不是本案当事人，同邦公司起诉错误。《补充协议》中陈光标是以麦加公司法定代表人的身份签字，不是以陈光标个人名义签字，陈光标签名落款位置在乙方项下，不在担保人项下，担保人项下仅有潘亦丹的签字，没有陈光标的签字。同邦公司要求陈光标承担连带责任没有事实和法律依据。 潘亦丹辩称，对麦加公司、陈光标陈述的事实予以认可。同人集团和同邦公司的房屋纠纷影响到“杭州玩美”的经营，物业管理比较混乱，导致家长退款，被迫撤出，家长的费用300000元还没有退还。出现房租到底要给同邦公司还是同人集团的问题，又停电、停水。为了息事宁人，潘亦丹的公司帮“玩美”垫付了两个月租金给同人集团。如果可以经营的按协议承担，如果不经营没办法承担。 麦加公司向本院提出反诉请求：1.同邦公司向麦加公司退还经营租赁保证金88969元；2.同邦公司向麦加公司退还装修保证金10000元；3.同邦公司向麦加公司赔偿已形成附合的装饰装修残值损失954792元；4.同邦公司向麦加公司返还被其强制扣留的空调设备27台（折旧后价值约157094元）；5.同邦公司承担包含本诉在内的全部诉讼费用。事实和理由：杭州市西湖区同人广场A座是由同邦公司向案外人同人集团整体承租后再分户将其中3层1、3、4号商铺转租给麦加公司的。为此双方签订有《商铺租赁合同》（合同编号：浙同·招协[2014]-002）。租赁合同签订前，麦加公司依约支付同邦公司订金88969元（后转为合同项下的经营租赁保证金）；合同签订后，麦加公司依约支付同邦公司第一年租金（2015年3月1日至2016年2月28日）1057770元；涉案租赁商铺交付后，麦加公司委托杭州乐典装饰工程有限公司对涉案商铺进行装修装饰（包工包料），花费装修款共计1516210元（其中自购并安装空调设备27台，合计花费310437元）；同时，为开展儿童艺术培训业务，麦加公司先后购买钢琴5架、电子钢琴4架、电视机7台以及若干舞台灯光器材等教学设备，上述教学设备直至麦加公司撤租前一直摆放于涉案租赁商铺内。2016年6月20日，因同邦公司与同人集团发生债务纠纷，同人广场A座3-4层被同人集团提前整体收回，最终致使涉案租赁商铺被同人集团强制腾退。麦加公司认为，涉案租赁商铺因同邦公司的债务问题而被同人集团提前收回，最终致使麦加公司无法继续承租，双方《商铺租赁合同》因同邦公司的违约行为提前解除。《商铺租赁合同》提前解除后，同邦公司未依约退还麦加公司经营租赁保证金88969元、装修保证金10000元；同时，因涉案租赁商铺被同人集团强制腾退，造成麦加公司装饰装修残值损失954792元。另，同邦公司在《商铺租赁合同》提前解除后还强制扣留了麦加公司摆放于涉案商铺内的钢琴2架、电子钢琴1架、电视机7台、舞台灯光器材等物品，至今未归还。 针对麦加公司的反诉，同邦公司辩称，麦加公司被强制腾退，同邦公司不清楚，是不是强制腾退也不知道。麦加公司诉称因同邦公司的原因即同邦公司与同人集团的债务纠纷致使涉案物业被提前收回、租赁商铺被强制腾退，没有直接的因果关系。理由如下：根据同邦公司与麦加公司签订的《商铺租赁合同》，麦加公司应在2016年2月1日就交纳2016年3月1日至2017年的租金，因其违约一直未交纳租金。到2016年6月20日商铺移交给同人集团之后，同人集团也多次发函给麦加公司要求其按照同等条件签署新的商铺租赁合同，但麦加公司认为租金费用太高，要以比同邦公司合同更低的标准来与同人集团签约。还有就是麦加公司向同人集团讲，这是儿童教育培训机构，涉及到家长、社会群体性事件，然后一直以这种借口不与同人集团签订合同，拖到2017年11月同人集团起诉麦加公司，要求麦加公司支付占有租赁场地的租赁费用，该案件正在审理中。该案可以看出并不是同邦公司的原因造成麦加公司不能去使用租赁商铺，而是同人集团愿意与麦加公司签约，而麦加公司不肯签。2016年2月1日该交的租金不肯交，一直拖到2017年年底导致了现在的后果，根本原因是在麦加公司自身，是其自己违约造成的。第二点，麦加公司提到《商铺租赁合同》提前解除的事实不存在。第三点，装修残值损失与同邦公司无关。第四点，麦加公司认为同邦公司扣留其摆放于商铺内的物品，与事实不符，因为涉案商铺一直在麦加公司控制下，原告怎么可能去扣留麦加公司的物品。综上，要求驳回麦加公司的反诉请求。 针对麦加公司的反诉，陈光标表示同意，潘亦丹亦没有异议。 针对本诉，同邦公司举证如下： 1、《商铺租赁合同》1份、补充协议2份。证明原被告之间的权利义务内容及同邦公司主张的依据。 2、催款函、快递面单和送达回执各2份。证明2016年5月、12月同邦公司向麦加公司催讨租金等费用。 经质证，麦加公司、陈光标对同邦公司提供的本诉证据发表质证意见如下：证据1，对《商铺租赁合同》的真实性、合法性、关联性无异议，该合同在2016年6月20日终止。2015年3月30日关于21.6平方米的《补充协议》不认可，之前没有提交，如果产生租金，另案诉讼。2016年8月15日的《补充协议》真实性无异议，证明对象有异议，不能证明陈光标对租金承担担保责任，陈光标以麦加公司法定代表人的名义签字；担保是严肃的法律问题，需要当事人作出明确意思表示，不能推论；《补充协议》第三条的约定，是乙方（麦加公司）的意思表示，不是陈光标的意思表示。证据2，催款函予以认可，真实性无异议，确实收到过，但对其中的金额、违约责任条款有异议，应按照2016年8月15日的《补充协议》处理，不应按催款函处理。潘亦丹同意麦加公司、陈光标的上述质证意见。 针对本诉，同邦公司于第二次开庭补充举证如下： 3、发票6份。证明麦加公司交纳租金及综合服务费等费用的金额及时间。 4、委托证明。证明赵艳为麦加公司员工，与证据3共同证明同邦公司按照麦加公司要求开具发票。 经质证，麦加公司、陈光标对同邦公司补充提供的本诉证据发表质证意见如下：证据3，真实性无异议，与本案无关，本案解决的是欠付租金的问题，该证据是已付租金、综合服务费所开发票，当时按照麦加公司要求发票开给玩美公司。证据4，真实性无异议，但与本案无关。潘亦丹未到庭发表质证意见。 针对本诉，麦加公司、陈光标、潘亦丹未提供证据。 针对反诉，麦加公司举证如下： 1、《商铺租赁合同》。证明同邦公司、麦加公司、浙江同源商业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，其中约定租赁期限为5年，自2015年3月1日起至2020年2月29日止，租赁面积为966平方米。 2、麦加公司支付同邦公司租赁订金、租金的银行转账凭证以及支付浙江同源商业管理有限公司装修保证金的银行转账凭证共3份。证明麦加公司支付同邦公司租赁订金（后转为租赁经营保证金）88969元；麦加公司支付同邦公司第一年租金1057770元；麦加公司支付浙江同源商业管理有限公司装修保证金10000元。 3、麦加公司与杭州乐典装饰工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》； 4、杭州乐典装饰工程有限公司在对涉案租赁商铺装修竣工后出具的决算清单原件及竣工结算单复印件； 5、麦加公司支付杭州乐典装饰工程有限公司装修款的银行转账凭证4份。 证据3-5共同证明麦加公司承租涉案租赁商铺后合计花费装修款1516210元，其中安装空调27台合计花费214220元。 6、同人集团与同邦公司签订的《协议书》复印件。证明因同邦公司与同人集团的债务问题，针对同人广场A座3-4层，同邦公司与同人集团于2016年6月20日解除租赁关系；因同邦公司与同人集团提前解除租赁关系，致使麦加公司丧失继续使用租赁商铺的权利。 7、涉案租赁商铺现场照片2张。证明涉案租赁商铺现由第三方占用，目前的室内装饰为麦加公司当时投资装修的。 经质证，同邦公司对麦加公司提供的反诉证据发表质证意见如下：证据1，真实性无异议。证据2，保证金88969元的真实性无异议，支付一年租金的事实无异议，支付装修保证金10000元与本案没有关联性，向同邦公司主张没有依据。证据3、4、5，真实性、关联性不予认可。证据6，真实性无异议，不能达到提前收回商铺致使麦加公司丧失继续使用租赁商铺的证明目的。证据7，真实性、合法性、关联性不予认可。陈光标、潘亦丹对麦加公司提供的反诉证据无异议。 针对反诉，同邦公司举证如下： 1、十足便利店的《商铺租赁合同》原件和《房屋租赁合同》扫描件。证明被同人集团收回的十足便利店又与同人集团签订租赁合同，条件与同邦公司签订的合同同等。 经质证，麦加公司、陈光标对同邦公司提供的反诉证据发表质证意见如下：真实性、合法性、关联性均有异议，从合同对比看，条款有差别，违约责任条款不一样，合同变更解除的具体权利义务有很多差异。潘亦丹的质证意见同麦加公司、陈光标。 针对反诉，同邦公司于第二次开庭补充举证如下： 2、（2018）浙01民终5088号民事判决书。证明是麦加公司的违约行为，既不向同邦公司支付费用，也不与同人集团签订租赁合同，造成房屋被腾退，反诉要求同邦公司赔偿损失没有法律和事实依据。 经质证，麦加公司、陈光标对同邦公司补充提供的反诉证据发表质证意见如下：真实性无异议。中院作出判决后，麦加公司已经向省高院申请再审，目前是再审审查阶段。对要证明的事实有异议，包括一审、二审判决，2016年6月20日同邦公司与同人集团的原租赁合同解除后，麦加公司在法律上是没有义务一定要与同人集团签订合同的，麦加公司可以选择要求同邦公司承担违约责任，也可以选择与同人集团签订合同，不能强制要求重新签，选择权在麦加公司。后续是杭州玩美时光文化艺术有限公司在与同人集团磋商租赁事宜，麦加公司没有与同人集团重新签订合同的意向，同邦公司以该判决书认为麦加公司有责任是没有依据的。潘亦丹未到庭发表质证意见。 经审查，本院认证如下：同邦公司针对本诉提供的证据1与麦加公司针对反诉提供的证据1一致，均系原件，具有真实性且来源合法，与待证事实有关联，均予以认定。同邦公司针对本诉提供的证据2，三被告对真实性不持异议，确认已收到，能够证明催讨的事实，予以认定。同邦公司针对本诉补充提供的证据3系原件，具有真实性且来源合法，与待证事实有关联，予以认定。同邦公司针对本诉补充提供的证据4，与本案争议事实缺乏关联性，无法证明待证事实，不予认定。麦加公司针对反诉提供的证据2，其中麦加公司支付同邦公司租赁订金、租金的银行转账凭证，同邦公司对此无异议，予以认定。而装修保证金的银行转账凭证，是支付给浙江同源商业管理有限公司的，在涉案《商铺租赁合同》中未有约定，也没有证据证明是代同邦公司收取的，故与本案缺乏关联性，不作为本案有效证据，麦加公司无权在本案中向同邦公司主张退还。麦加公司针对反诉提供的证据3-5，除证据4中竣工结算单系复印件外，其余均为原件，具有真实性，能够相互印证证明待证事实，同邦公司虽不予认可，但未提供反驳证据，故对真实性、合法性、关联性予以认定。麦加公司针对反诉提供的证据6，同邦公司、陈光标、潘亦丹对真实性不持异议，对真实性予以认定。麦加公司针对反诉提供的证据7，无法证明待证事实，不予认定。同邦公司针对反诉提供的证据1，与本案缺乏关联性，麦加公司是否与同人集团重新签订合同并不影响本案当事人违约责任的认定。同邦公司针对反诉补充提供的证据2为生效判决，对真实性、合法性、关联性予以认定。 本院认定案件事实如下： 2014年10月20日，麦加公司向同邦公司支付租赁订金88969元。2014年11月20日，同邦公司（甲方）与麦加公司（乙方）、浙江同源商业管理有限公司（丙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方愿意出租及乙方愿意承租位于杭州市西湖区商铺，双方确认建筑面积为966平方米；乙方经营品牌：玩美；经营种类：少儿艺术培训等；租赁期限为5年，自2015年3月1日（起租日）起至2020年2月29日止；自2014年11月20日至2015年1月20日为装修期，装修期内不计固定租金，但需缴纳综合服务费、水电费、垃圾清理费等，装修完成后，开始营业至起租日期间不计固定租金，但需缴纳综合服务费；租金标准第一年、第二年、第三年每天每平方米租金为3元，年租金总计为1057770元，第四年每天每平方米租金为3.15元，年租金总计为1110658.5元，第五年每天每平方米租金为3.31元，年租金总计为1167072.9元；租金支付方式为一年一交，第一期租金自《商铺租赁合同》签订时一次性缴清，第二期及以后的交付时间为前一租赁年度期满前30天；乙方在本合同签订时除支付一年租金外，还应另行向甲方交纳经营租赁保证金88148元，经营租赁保证金在双方租赁关系终止时，扣除相关结算费用后，无息退还给乙方；商铺内水、电、通讯、网络、煤气等相关费用由乙方承担；综合服务费为0.35元/平方米/天，计123406.5元/年（含电梯、货梯、自动扶梯、公共照明、保安、保洁等），装修之日至2015年3月1日，计费标准按0.1元/平方米/天；空调乙方自行安装，费用自理；甲方应在2014年11月20日前将商铺交付给乙方；甲方授权委托丙方全面负责“杭州起跑线儿童新天地”项目的日常营运、管义理、招商，代甲方收取物业费、空调费等其他相关费用，用于商场经营管理，乙方同意甲方授权，接受丙方的服务与管理；乙方不能按期缴纳本合同相关款项、费用的，每延期一日按全部应缴金额的0.1%支付违约金。 上述合同签订后，麦加公司将涉案商铺发包给杭州乐典装饰工程有限公司进行装饰装修，支出工程款合计1516210元，其中空调工程支出310437元（含空调设备价款214220元）。麦加公司向同邦公司交纳了第一年租金1057770元，向浙江同源商业管理有限公司交纳了部分综合服务费，其中2017年2月交纳综合服务费10000元，上述租金、综合服务费的交纳均以杭州玩美时光文化艺术有限公司或者浙江玩美文化艺术有限公司作为付款方开具发票。 2015年1月30日，同邦公司（甲方）又与麦加公司（乙方）就上述《商铺租赁合同》签订《补充协议》一份，双方确认在原租赁合同第一、二、三条基础上，建筑面积增加21.6平方米；甲方需保障乙方对所增加面积的使用权不存在任何法律上的瑕疵，若因甲方原因造成乙方不能完全行使该部分使用权，甲方需向乙方赔偿因该部分面积使用权瑕疵所造成的经济损失；乙方承诺向甲方支付该增加面积的费用。 2016年5月9日，同邦公司以及浙江同源商业管理有限公司向麦加公司寄送催款函，就其欠付的租金、综合服务费、水费进行催讨。 2016年6月5日，同人集团（甲方）与同邦公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：鉴于乙方向杭州银行股份有限公司保俶支行借款一亿元，甲方为乙方的借款提供连带保证，但截至2016年5月30日，乙方已明确表示无法按期偿还将于2016年6月20日到期的借款本金2400万元。因前述情况，甲乙双方经协商确定乙方承租甲方房屋的租赁范围由租赁合同约定的杭州市西湖区古墩路同人广场A、B座底商1-4层变更为杭州市西湖区古墩路同人广场A座底商1-2层，B座1-4层（不含B座1层十足便利店所在区域），即原A座3-4层、B座1层十足便利店所在区域乙方不再承租；因乙方租赁范围变更甲方需无息退还乙方租金2400万元；乙方同意甲方退还的租金由甲方直接支付给同邦公司在杭州银行保俶支行的监管账户，用于偿还前述乙方在2016年6月20日到期应归还的借款本金；乙方同意若乙方无法按时归还任何一期杭州银行保俶支行贷款本息的，甲方有权提前终止租赁合同，并将租赁物业及其使用权（含承租人在承租期间的所有权益）、租赁物装修无偿收回，由此造成转租合同中约定的违约责任由乙方负责。 2016年7月26日，同人集团向麦加公司发出通知书，告知其已与同邦公司在2016年6月20日解除了涉案房屋的租赁合同，请麦加公司处理承租的相关事宜（包括重新签订租赁合同等）。后有关各方未就签订新租赁合同达成一致。涉案商铺于2017年3月9日、6月21日分两次完成腾退。 2016年8月15日，同邦公司（甲方）与麦加公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方就2014年11月20日签订的《商铺租赁合同》达成如下补充协议：一、乙方2016年3月1日至2017年2月28日应付的年租金为1057770元、物业费123406.5元（减半征收为61703.25元）等项费用总计1119473.25元。二、经甲方同意，乙方可在2016年9月15日前支付112天（2016年3月1日至2016年6月20日）物业费18964.96元及3个月20天（2016年3月1日至2016年6月20日）租金325113.6元，合计344078.56元。剩余款项另行协商缴纳方案。三、乙方愿用麦加公司资产、法人及主要股东个人资产做担保，确保乙方欠缴费用如数交给甲方。四、乙方按照约定执行各项协议，甲方确保向乙方提供正常的物业服务。五、本协议系《商铺租赁合同》的补充，与合同具有同等法律效力。该协议由陈光标在“乙方”处签名并加盖公章，潘亦丹在“担保人”处签名。 2016年12月16日，同邦公司以及浙江同源商业管理有限公司再次向麦加公司寄送催款函，就其欠付的租金、综合服务费、水费进行催讨。 另查明，杭州市西湖区商铺系浙江省机关事务管理局所有，属于政苑小区省直专用房（公建部分）。浙江省机关事务管理局对于政苑小区省直专用房（公建部分），授权同人集团全权办理开发、建设、招商、租售、物业管理、银行融资等经营活动。2013年11月25日，同人集团与同邦公司签订房屋租赁合同，约定同人集团将其负责经营的同人广场A、B座底商1-4层房屋租赁给同邦公司，其中包括涉案商铺。 本院认为，同邦公司与麦加公司签订的《商铺租赁合同》，主体适格，内容合法，应确认有效，当事人均应依约履行。从合同履行过程来看，根据约定第二年租金应于前一租赁年度期满前30天即2016年1月底支付，麦加公司以2016年1月初就得知同邦公司经营状况恶化，银行贷款将逾期为由拒绝履行其付款义务，缺乏依据。退一步讲，即使当时麦加公司已就中止履行与同邦公司达成合意，但2016年8月15日双方再次签订《补充协议》，就欠付款项的金额及支付期限作出明确约定后，麦加公司仍未按期支付有关款项，显属违约，应承担相应违约责任。麦加公司辩称签订《补充协议》时同邦公司未如实告知涉案商铺已经在2016年6月20日被同人集团收回的事实，与已查明的事实不符，本院不予采信。实际上2016年7月26日同人集团即已向麦加公司发出通知书，告知其同人集团与同邦公司之间的租赁合同已解除，而且《补充协议》特别就截至2016年6月20日租金和物业费的金额及支付期限作出约定，足以说明当时麦加公司对合同解除是明知的，其没有理由再逾期付款。本案审理中，麦加公司对支付《补充协议》记载的2016年3月1日至6月20日租金325113.6元及同期综合服务费18964.96元不持异议，同邦公司的该部分本诉请求，本院予以支持。至于增加的租赁面积21.6平方米自2015年3月1日至2016年2月29日的租金23652元以及全部租赁面积987.6平方米自2015年9月1日至2016年2月29日半年的综合服务费63082.95元，与《补充协议》结算的2016年3月1日起的租金及物业费不重复，没有证据表明上述两部分款项的支付义务已免除，麦加公司亦未提供反驳证据证明两部分款项已支付，故同邦公司的该部分本诉请求，具有合同依据，本院亦予以支持。麦加公司辩称《补充协议》是对所有费用的结算，本院不予采信。上述款项合计430813.51元，扣除麦加公司于2017年2月支付的综合服务费10000元，尚欠420813.51元麦加公司应予支付。 关于违约金。《商铺租赁合同》约定，乙方不能按期缴纳本合同相关款项、费用的，每延期一日按全部应缴金额的0.1%支付违约金。同邦公司现自愿降低违约金计算标准为年利率6%，视为对自身民事权利的处分，本院不作干预。但合同并未约定综合服务费的支付期限，故同邦公司根据租金支付期限主张自2016年2月1日起算综合服务费的逾期违约金，缺乏依据。综合服务费的违约金应自《补充协议》约定支付期限届满次日即2016年9月16日起算，经计算暂计至2018年2月11日的违约金为6088元（72047.91元×6%÷365天×514天）。而租金的违约金，同邦公司放弃增加面积的部分期限利益，经计算自2016年2月1日暂计至2018年2月11日为42540元（348765.6元×6%÷365天×742天）。上述两项违约金合计48628元，此后违约金按上述标准另计。 关于担保责任。陈光标虽在2016年8月15日《补充协议》中的“乙方”（即麦加公司）处签名，但该协议同时约定“乙方愿用麦加公司资产、法人及主要股东个人资产做担保”，该条款说明陈光标作为麦加公司法定代表人自愿对麦加公司所欠款项承担担保责任。此外，潘亦丹在《补充协议》中以担保人的身份签名，其因此亦与同邦公司成立保证关系。依照《中华人民共和国担保法》第十九条，“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”。没有证据显示，双方就保证方式作出过约定，故保证人应承担连带保证责任。依照《中华人民共和国担保法》第二十六条，“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任；在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”。没有证据显示，双方就保证期间作出过约定，但同邦公司自主债务履行期届满之日即2016年9月15日起六个月内未要求保证人陈光标、潘亦丹承担保证责任，故二人的保证责任免除。 对于反诉请求，本院认为，转租合同以原租赁关系为基础，具有附属性。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。根据已查明的事实，同人集团与同邦公司关于涉案房屋部分的租赁关系已于2016年6月20日解除，此时，同邦公司已无法实际履行其与麦加公司之间的《商铺租赁合同》，故转租合同随之解除。虽然麦加公司存在逾期付款的违约行为，但导致合同解除、租赁物被提前收回的原因是同邦公司无法按期归还银行贷款，同邦公司对无法提供适租房屋给麦加公司显然负有过错。至于麦加公司能否在此后与同人集团重新签订租赁合同，不影响同邦公司的过错认定。根据合同约定，经营租赁保证金在双方租赁关系终止时，扣除相关结算费用后，无息退还给乙方。现《商铺租赁合同》已因履行不能而解除，故麦加公司要求退还经营租赁保证金88969元，合法有据，本院予以支持。有关退还装修保证金的反诉请求，本院不予支持，理由已在认证部分进行分析，在此不再赘述。 关于装饰装修残值损失。麦加公司根据涉案商铺腾退后可能涉及的再出租、再装修问题，将扣除空调设备价款后支出的装饰装修工程款1301990元按照实际使用时间（2015年3月1日至2016年6月20日约16个月）进行分摊，确定剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失为954792元，较为合理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本院依据合同解除的原因以及合同履行具体情况和各方当事人的过错，确定对剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失由同邦公司承担70％、麦加公司承担30%，因此同邦公司应赔偿损失668354.4元。 关于返还空调设备。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”。现没有证据证实空调由同邦公司强制扣留，且空调属于未形成附合的装饰装修物，完全可在腾退商铺时进行拆除，故麦加公司要求返还空调设备的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。潘亦丹经本院依法传唤未到庭参加第二次开庭，不影响本案的审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、浙江麦加实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州同邦实业有限公司租金及综合服务费合计420813.51元。 二、浙江麦加实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州同邦实业有限公司违约金48628元（违约金计算至2018年2月11日，2018年2月12日起至本判决确定的履行期限届满之日止的违约金，以未付款项为基数，按银行同期贷款年利率6%标准另行计付）。 三、杭州同邦实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还浙江麦加实业有限公司经营租赁保证金88969元。 四、杭州同邦实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿浙江麦加实业有限公司已形成附合的装饰装修残值损失668354.4元。 五、驳回杭州同邦实业有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回浙江麦加实业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费应收8381元，由杭州同邦实业有限公司负担46元，浙江麦加实业有限公司负担8335元。反诉案件受理费减半收取7849元，由浙江麦加实业有限公司负担2940元，杭州同邦实业有限公司负担4909元。 杭州同邦实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；浙江麦加实业有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 吴 凯 人民陪审员 王 皓 人民陪审员 林秀明 二〇一九年三月十二日 书 记 员 赖 芳