山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0613民初2279号原告：齐佳兴，男，1983年8月12日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：温韬，山东博旭律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：李玉涛，山东博旭律师事务所执业律师。被告：张杨，男，1980年9月15日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：付磊，山东信谊律师事务所执业律师。原告齐佳兴与被告张杨合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐佳兴的委托诉讼代理人温韬、李玉涛，被告张杨的委托诉讼代理人付磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告将烟台市莱山区天合城小区14号楼1单元302号房产过户至原告名下，被告将该房屋返还给原告；2.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：原告与被告系朋友。2012年，被告租用原告位于烟台市莱山区的房屋，2013年11月份，被告向原告借款，因原告没有款项出借，被告提出将其租住的302号房屋改合同至其名下，由其以自己名义抵押借款，视为原告向其出借款项，并承诺其于2017年6月30日前将房屋退还给原告，在此期间给付原告一辆平行进口的卡宴车作为利息。基于此，原告于2013年11月4日至房屋开发商处将302号房屋以改合同的形式改至被告名下。2017年7月，原告要求被告将302号房屋归还给原告，被告此时才告知其已将该房的产权证办理到被告名下，但同意将该房屋返还。此后原告多次要求被告将房屋过户至原告名下并返还房屋，但被告虽然答应却一直以各种理由拖延。被告辩称，原告诉状中的陈述与事实不符。涉案房屋是被告房产，房屋所有权证书登记的所有权人为被告，所以不存在被告租用情况。同时，被告未向原告借款，进而不存在被告向原告借款而原告将涉案房屋通过改合同的形式改至被告名下这一事实。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、2013年11月4日，原告（转让人）、被告（受让人）与祥隆地产集团有限公司公司（出卖人，以下称祥隆公司）签订《合同概括转让协议》，载明：“转让人于2012年8月15日与出卖人签订了购买天合城14-1-0302号房屋编号为2007011220的《商品房买卖合同》，各方就该合同权利义务的概括转让事宜协议如下：1.转让人将合同的权利义务概括转让给受让人，受让人接受，出卖人同意。2.合同已备案的，转让人应当与出卖人共同到房屋管理部门办理撤销手续……4.为办理房屋登记之需，出卖人应与受让人就上述房屋签订的《商品房买卖合同》并开具发票。5.出卖人在本协议签订前或签订后所签订的文件与本协议约定不一致的，以本协议为准。”同日，原告向祥隆地产集团有限公司提交《合同转让申请表》，申请将房号为14-1-0302号房屋转让给被告，该表由祥隆公司的营销中心及集团领导批示同意。之后，被告与祥隆公司签订了相同合同编号的《商品房买卖合同》。同月，祥隆公司为被告开具不动产销售发票。2014年3、4月，被告缴纳住宅专项维修资金、房屋买卖契税等，并取得房屋所有权证书。二、2014年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，载明：“甲乙双方就下列事项经协商一致达成协议如下：一、甲方将其所有的位于烟台市莱山区住房租给乙方使用，甲方保证该房屋无产权纠纷，屋内设施有：冰箱一台，双人床、单人床各一张，热水器一台，简单家具若干，使用期间水电燃气、物业管理费等费用由乙方负担，乙方需妥善保管维护租赁物。租期5年，自2012年6月31日至2017年6月30日止，租金每年3万。二、乙方将车牌号为鲁Ｆ×××××一辆路虎车发现者4提供给甲方使用，使用期间为3年，自2014年6月1日至2017年5月31日，乙方保证该车辆手续齐全合法，无其他纠纷，使用费由房租和甲方代乙方所缴纳的该车的购置税、牌照等相应费用抵顶。三、房屋租赁合同到期前一个月，乙方将路虎发现者4按2017年6月的现值，扣除房屋租金累积和15万和车辆购置税、牌照等费用后出售给甲方，甲方一次性付清余款。甲乙双方未尽事宜可签订补充协议，与本协议具同等法律效力。四、本协议一式两份，自双方签订之日生效，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。”原、被告对上述《合同概括转让协议》及《协议书》的签订、履行经过存在争议。原告主张，2007年7月，其姑父刘世国从祥隆公司购买了涉案房屋并于2012年5月将涉案房屋转给了原告，2012年8月刘世国与原告共同到祥隆公司办理了全部的转让手续；2012年6月30日起，被告因为没有婚房，开始租赁原告的涉案房屋，原告就将涉案房屋交付给被告使用，口头约定年租金为30000元；2013年，被告因其经营的汽车贷款业务需要资金向原告借款，原告当时没有资金只有涉案房屋，被告就向原告提出将涉案房屋改合同至被告名下，来利用涉案房屋做抵押借款，并答应原告最多用三年，原告同意并于2013年11月与被告共同到祥隆公司将合同改至被告名下，之后被告是否用涉案房屋借款，原告不清楚，据原告所知，现涉案房屋上设定的抵押，并不是担保被告当时所称的借款；2014年，被告提出使用三年房屋会给原告一辆二手路虎车使用，2014年7月，双方就房屋租赁以及路虎车的使用事宜达成协议，并约定到期后被告按照车辆现值扣除房屋租金150000元和车辆购置税、牌照费用后出卖给原告；协议签订后，被告将车辆交付给原告，2014年9月，原告从杜某手中购买了该车辆，并支付130000元的购车款，该款项是根据2014年7月左右车辆的价值再进行折旧、扣除租金后计算得出的，2016年7月，原告又将该车出售给他人；此后被告没有履行其承诺，协议到期后原告找被告要求其返还房产，被告一直以各种理由推拖，在此期间，原告到房产部门查询到涉案房屋已经被被告擅自办理至其个人名下。被告对原告上述主张有异议，称原、被告之间不存在租赁关系，因原告想要一辆高端车，而被告可以购买高端车，双方就以车房互换的形式各自取得车辆和房屋的产权，故2013年11月4日，双方签订《合同概括转让协议》；转让协议签订时原告一并将涉案房屋交付被告使用，被告对该房屋进行了装修，并居住使用至今；2014年5月，被告以杜某的名义购买了涉案抵房的路虎车，车辆购置税和牌照费用等由被告缴纳，跑了不到一万公里时转让给原告，车辆成本价值九十多万元，市场价值为一百多万元，因涉案房屋价值不及车辆，原告就支付了被告130000元的差价款；因转让房屋一事原告一直隐瞒其父亲，《协议书》是由原告起草，在让被告签字之前，原告对被告讲《协议书》只是为应付其父亲而起草，而签订时涉案房屋已经过户到被告名下，抵顶的路虎车也已经过户给原告，被告就在协议书上签字，不存在房屋租赁的事实。被告为证实其为抵房路虎车的实际所有人及该车辆的转让经过，提供证人杜某出庭作证。杜某称：“我与原、被告均是朋友，都认识。2013、2014年时被告与我一起做车的生意，被告当时通过我联系购买了一辆路虎发现者4越野车，当时因为这个车型我车行里没有，要从别的同行的车行去调货，当时我说我自己开，拿的价格比较低，所以写了我的名字。要是当时写被告的名字，同行会以为我卖车赚钱了。所有的钱包括车辆购置税、交强险、商业保险、挂牌费用、装潢费用都是被告支付的。被告买车时没有说具体要干什么，车买回来大概一两个月之后，被告让我把车过户给原告，当时被告告诉我说用该车换原告天合城的房子，这件事只是我听被告说，我没有听原告说过。这台车的裸车价为800000元，购置税80000元，交强险、车船使用税不到10000元，商业保险20000多元，贴膜、原装电子脚踏板不到30000元，再加上从天津提车的费用，这些大概就是这辆车的费用，市场价值至少要再加100000元，这个车要是在市场上购买，所有的置办齐全，上路大约要超过1000000元。车辆发票价格比实际价格低，是因为购买的是平行进口车，我们叫美规车，到天津港提车，车辆发票的数额一定低于实际购买车辆的价格。我转让给原告时原告给我转了130000元，这个价格是原、被告商量好的，因为我和被告一起做生意，所以打到了车行的账户，后来我们不一起做生意了，就清算了。当时我问过天合城的房屋市场售价，不及车辆的价值，大概是房子和车辆的差价，裸车价格可以从车辆购置税发票上看出。”证人看到原告提交车辆购置税纳税申报表后继续陈述：“车辆购置税纳税申报表上的申报购置税价值低是因为关于同一种型号、一种配置的车交税还是有浮动空间，应该是按照最低标准执行的交税，但是这个车我们当时交的裸车价格就是800000元，这个可以查到。”原告主张，证人与被告曾做过生意，有经济往来，对于原被告之间的关系也只是听被告单方面向其陈述，证人证言并不能完全采信，并且其所称的车辆价值前后矛盾，一方面说要以车辆购置税来确定车辆价格，但是看到我方提交的车辆购置税纳税申报表后，称车辆购置税存在浮动，无法体现出车辆的实际价格，明显是不符合常理的。被告对证人的陈述予以认可，主张，证人是专门做车行的生意，他们应该有行内的一些交易习惯；原告对证人证言所提异议不构成对证人证言不采纳的合法理由，正因证人和被告认识，被告才让证人顶名购车，这属于合理的前提，车辆属于高价值商品，证人不可能虚假陈述其为顶名购车；庭审中证人前后一致确认该车的提车价格为800000元，而只是车辆购置税有浮动，其证言不存在矛盾。经查，2014年5月28日，天津凯迪国际贸易有限公司为杜某开具涉案路虎越野车的机动车销售统一发票，显示价税合计631000元。车辆购置税纳税申报表显示申报计税价格为539316.24元。2014年6月9日，原告向杜某转账130000元购买该车辆。经被告申请，本院调取杜某卡号为62×××69的工商银行卡自2014年4月25日至5月1日期间的银行流水明细，显示2014年5月1日杜某在天津奥世捷国际贸易有限公司消费支付858300元。被告主张，该款项的支付金额、时间和消费地点均能与证人庭审中陈述的车辆购买金额、时间以及地点吻合，说明涉案路虎车的裸车价格为858300元；根据平行进口车的交易习惯，存在实际收款公司与出具发票公司不一致的情况，其主要目的是为避税。原告主张杜某的该笔消费看不出与本案存在关联性，且涉案车辆是被告给付原告出借房屋进行抵押借款的利息，车辆价值与本案无关。原告为证实其与被告之间存在借用及租赁关系提交2018年9月2日其与被告谈话录音光盘一份，录音显示：“原：你说我这个房现在咋办？被：兄弟，你不要一味埋怨，我没有做错，对不对，我在这里积极的想办法，我不是说没想办法，我不接你电话是因为我没法和你说，我不是不办这个事，咱这是从兄弟感情做事，从理上讲，我这也没毛病，对不对？虽说现在这个房是涨价了，但想当初我拿车换这个房的时候，我是，对不对？而且怎么了，咱说一万步，佳兴，你要是说这个事，我拿房从银行把款贷出来了，我当时是全款买的车，我给你了，完了把房过给我了，是不是？你要是说这个事是我拿你的房，我把车过给你，这是另外一个说法，是不是兄弟，咱有什么说什么，我现在还是在想办法，我不是说我没在想办法，但是你得体谅我，我为什么连你电话都不接，兄弟。原：我体谅你，哥，但是最开始，一开始我帮你，你说你结婚没房住，我把房子拿给你住，然后你说帮我弄个卡宴，然后用我的房子三年，就给我赚个卡宴，是不是？被：我那个啊兄弟，一开始，是，兄弟，我是一开始我没有婚房，我没有什么，我暂时用着房。你听我说兄弟，是你说的这么回事。你一开始要卡宴，我说卡宴没有了，我刚提了路虎，你说也行，是不是，主要当时我没拿这个房从银行贷款去做车。原：是的哥，当初你要是说你做不成了，我就不办这个事了。当时你也没告诉我，你看这么长时间了，当初咱俩说好了，三年能赚个车回来，现在到期了，你才告诉我里面有一些事。既然是没办成，咱就想办法解决问题，你之前都答应好把房子还回来了，咱俩就想办法解决呗，你觉得怎么能解决好这个问题……哥，说实在的，我现在就想知道，你给我个时间，你什么时候能把房还给我，你需要我这做什么，你告诉我就行了。被：兄弟，咱以前说的咱不变，你给我时间，你别让我确定时间，我现在非常焦头烂额，我也想赶点把这个事解决了。……原：我是信任你，咱兄弟感情，对不对，你说拿手续去办车，我信任你，把房直接过给你，拿房赚车是吧？那现在来讲，你说能办这个事，是吧，我还是信任你，我家里那边我想办法拖着，你尽快把这事办了就行，我有什么需要我帮忙的，你说就行，咱俩是兄弟，现在只要你说需要我做什么，我肯定去做啊，因为现在关键问题是把房还给我，我给过到小毅名底下。我就这么一件重要的事……。”被告对录音的真实性予以认可，主张：1.录音的开篇被告已经明确原、被告之间车房置换的事实，原告没有否认；2.涉案房屋完成过户后，原告一直隐瞒家里，原告父亲名下有个公司，其父亲因为年龄和身体的原因计划把公司交给原告管理，原告一直没有敢和其父亲提车房互换的事实；3.原告找到被告商量先由被告配合原告将房屋过户至原告或其家人名下，待其父亲将公司交由原告之后，原告再将涉案房屋过户至被告名下；4.被告与其妻子商量帮助完成过户，但被告妻子一直不同意，因为涉案车辆也已经被原告过户给他人，且房屋价值巨大，对被告没有保障，因此被告就没法和原告再确认什么时候能够帮助原告。上述事实，有《合同转让申请表》、《合同概括转让协议》、《协议书》、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、录音光盘等证据及当事人的当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》的相关规定，主张法律关系存在的当事人应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。本案中，原告主张其与被告关于莱山区天合城小区14号楼1单元302号房屋存在双重关系：一、2013年11月4日，原告以将《商品房买卖合同》姓名改为被告的方式出借房屋权利，视为其向被告借款；二、自2012年6月30日起建立的房屋租赁关系。被告对上述关系的存在均不予认可。本院认为，被告因与原告、祥隆公司签订《合同概括转让协议》取得了原告与祥隆公司签订《商品房买卖合同》中的各项权利义务，之后，被告与祥隆公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并办理了房屋所有权证，被告对涉案房屋享有不动产物权的事实清楚，其依法对涉案房屋享有占有、使用的权利。关于原告所主张的出借房屋权利视为其向被告借款的关系。首先，原告仅提供录音证据以证实其上述主张，该录音中未对出借房屋权利的原因及具体履行的内容进行明确说明，双方对话内容存在多种理解的可能性，该证据不能单独作为认定案件事实的依据；其次，原告主张其将合同改至被告名下是为了让被告以自己名义抵押借款，但要实现该目的被告必然要办理房屋所有权证，《合同概括转让协议》中也明确载明“为办理房屋登记之需，出卖人应与受让人就上述房屋签订新的《商品房买卖合同》并开具发票”，故，被告办理房屋所有权证是实现抵押借款的必要手段，原告主张其仅以改合同的方式帮助被告实现抵押借款、其于2017年7月才得知被告已办理涉案房屋的房屋所有权证的主张与常理相悖；第三，2014年4月28日被告取得涉案房屋所有权后未对房屋设定原告所主张借款的抵押，原告作为出借人未积极督促被告借款而实现其出借房屋权利的目的，其行为与常理不符。故，对原告主张其以将商品房买卖合同姓名改为被告的方式出借房屋权利，视为其向被告借款的主张，不予采信。关于原告所主张的房屋租赁关系。虽然原、被告于2014年签订《协议书》，但该协议与下列事实相悖：首先，该协议签订时被告已取得涉案房屋的所有权，被告依法对该房屋享有占有、使用的权利，被告无须与原告签订房屋租赁合同而为自身设定其他义务；其次，《协议书》中约定房屋租金150000元，与原告代被告所缴纳的该车购置税、牌照等相应费用相抵，而在签订该协议时，购置税、牌照均是已实际支出的项目，且该费用均非由原告缴纳；第三，《协议书》中约定在房屋租赁合同到期前一个月，即2017年5月底前，被告将车辆按2017年6月的现值扣除150000元房屋租金及车辆购置税、牌照等费用出售给原告，但2014年6月9日原告已将车辆余款130000元结清，且该余款数额与扣除租赁费用后的车辆价值难以吻合。故，原、被告实际履行内容与《协议书》约定的权利义务不符，对原告所主张其与被告之间存在租赁关系不予采信。综上，原告要求被告将烟台市莱山区天合城小区14号楼1单元302号房产过户至原告名下并将该房屋返还给原告的主张，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告齐佳兴的诉讼请求。案件受理费减半收取计6700元，诉讼保全费5000元，由原告齐佳兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙玮琳二〇一九年三月十三日书记员  迟卓林