上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初15716号原告：黄争鸣，男，1957年7月3日生，汉族，住上海市松江区。被告：上海艺影房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郭亮，执行董事。委托诉讼代理人：刘恋，上海丰兆律师事务所律师。原告黄争鸣与被告上海艺影房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序。本案于2018年10月18日、2019年1月31日二次公开开庭进行了审理，原告黄争鸣、被告上海艺影房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘恋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》；2、要求被告搬离位于上海市松江区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号房屋，并将房屋返还给原告；3、被告向原告支付房屋租金(从2016年6月24日起至2016年7月23日租金8,000元；2018年6月24日至2018年9月23日补交房租12,000元；2018年9月24日至2018年12月23日，按照每月4,000元标准补交；2018年12月24日至房屋实际返还之日止，按照每月12,000元标准来支付)；4、被告向原告支付违约金(违约金分两部分，其中能计算出具体金额为309,141.50元；需要计算至实际清偿日的为：以8,000元为基数，自2016年6月23日起，按照8,000元÷24,000元×534元/天=178元/天计算；以12,000元计算，自2018年6月23日，按照12,000元÷24,000元×534元/天=267元/天计算；以12,000元计算，自2018年9月23日，按照267元/天计算；以12,000元计算，自2018年12月23日，按照267元/天计算；均计算至履行之日止)；5、被告承担物业费5,340元(从2017年8月至2018年7月，按照每月534元标准计算)。事实与理由：原、被告于2016年6月13日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告。合同约定：房屋租赁期限自2016年6月24日至2021年6月23日，共计60个月；租金前二年为每月8,000元，二年期满原告有权调整租金；付款方式为一季度一付，付三押一，每季度开始前一日付款，逾期支付的，每逾期一日，被告需每日支付534元违约金；被告租赁期间承担物业费；被告转租房屋，需事先征得原告的书面同意；被告累计逾期付款超过10天的，原告有权解除合同。合同签订后，被告屡屡违反上述合同条款。除第五季度的租金按期交纳外，其他每季租金均存在逾期或者拒不付清，其中首季度租金尚欠8,000元已超二年。被告首次支付了15个月的物业费后也未再支付物业费。另外，被告还将系争房屋分租给他人，但从未征得原告的书面同意。原告认为，被告存在逾期支付及转租的违约行为，已经违反合同约定，符合合同解除条件，原告曾多次书面通知被告解除双方的租赁合同，但被告却置之不理，原告换锁后，被告又私自更换过来，原告去清房，但被告却赖着不走。无奈，原告在租赁合同期二年届满后按照合同约定书面通知被告将租金涨至每月12,000元，但遭被告拒绝。原告现起诉至法院，要求法院判如所请。被告上海艺影房地产经纪有限公司辩称，原告的解约理由不能成立。关于转租，在签订合同时，被告就告知原告，被告是一家房产经纪公司，租赁房屋的目的就是转租做白领公寓，原告对此是知晓且同意的。关于逾期交纳房租，在合同履行过程中有时不能及时到位，被告就此和原告沟通过，且经得原告口头同意，而且事后被告也交纳了房租。关于租金的调整，签订合同时双方约定合同期内租金均不变，在被告处的合同对此也是这么标注的。即便按照原告的合同二年后租金进行调整，就调整数额也应由原、被告协商，在尚未协商达成一致的情况下，原告按照自己定的租金标准收取租金并不妥。综上，被告认为，原告主张解约的理由均不能成立，被告不同意解除合同和返还房屋。原告单方涨租金至12,000元，并要求被告按此标准支付也不合理。被告已按照合同约定支付了租金，故对于原告要求被告支付租金及违约金也不予同意。关于物业费，原告主张的期间，被告的确没有支付，在原告起诉后被告至物业公司希望支付物业费，但因为物业公司更换的原因，故未能支付成功，被告现愿意支付。本院经审理认定事实如下：系争房屋位于上海市松江区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号，登记的权利人为黄争鸣，类型为联列住宅，建筑面积为267平方米。2016年6月13日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份。原、被告对于合同中除第四条第一款中有关租金不变期限有争议外，其余都确认一致，无争议的条款约定如下：合同第一条约定，甲方出租给乙方的房屋座落在本市松江区九亭大街XXX弄XXX号。第二条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公、居住使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定以及附件一的约定。第三条约定，甲乙双方约定，甲方于2016年6月14日前向乙方交付该房屋。房屋租赁自2016年6月24日起至2021年6月23日止。合同第四条第一款约定，甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为(人民币)0.9988元，月租金总计为(人民币)8,000元；第二款约定，乙方应在每季度最后1日到期前向甲方支付后一季度(三个月)的租金，逾期支付的，每逾期一日则乙方需每日支付534元(伍佰叁拾肆元)违约金。合同第五条约定，甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即(人民币)捌仟元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第八条第一款约定，除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人，但同一间居住房屋，不得分割转租；第二款约定，乙方承租期间，整套房屋内每日租住人员总数必须符合小区管理要求，否则由乙方自行承担一切损失。合同第九条第二款约定，甲、乙双方同意，由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；……(七)乙方逾期不支付租金累计达10天的(首季度自合同生效日起算)。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告向原告转账款项如下：2016年6月13日押金8,000元、2016年6月25日16,394元(其中租金16,000元，2016年6月物业费394元)、2016年9月25日租金18,000元、2016年9月26日租金6,000元、2017年1月1日租金24,000元、2017年3月30日租金24,000元、2017年6月23日租金24,000元、2017年10月9日租金24,000元、2018年1月31日租金16,000元、2018年2月4日租金8,000元、2018年3月26日租金24,000元、2018年6月24日租金24,000元、2018年9月27日租金24,000元、2018年12月26日租金24,000元。另查明，系争房屋所在小区物业服务企业上海虹达物业管理有限公司(以下简称“虹达物业”)于2016年6月22日出具发票一份，载明2015年10月至2016年12月系争房屋的物业费8,010元已交纳。虹达物业于2018年2月5日出具发票一份，载明2017年1月至12月的系争房屋的物业费6,408元已交纳。其中8,010元由被告支付，6,408元由原告支付。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原、被告均提供了在自己处留存的《上海市房屋租赁合同》，合同第四条第一款中有关租金不变期限有差异。原告处合同载明“该房屋租金24月内不变。24个月之后，甲方有权调整租金”；被告处合同将两个“24”划去手写更改为“60”。被告称，合同是原告打印好带来的，签订合同时双方协商确定租金60个月不变，所以在被告这份上手改了，原告说自己回去后自己会修改的。被告为此提供了居间方上海亿达房地产经纪有限公司第十分公司出具的证明，证明所载内容与被告陈述一致。原告对于该证明不予认可。本院认为，被告现提供的证据尚难以证明其涂改的内容系原、被告一致意思表示，被告的陈述也不符合常理。故本院对于被告的陈述及提供的相关证据不予采信。鉴于原告的合同没有涂改，故应以原告处合同为准。本院认定双方约定租金不变期间应为24个月。二、审理中，原告陈述其自2017年10月发现被告有转租行为，且被告还逾期支付租金，故原告多次发送短信，还在系争房屋门上贴通知，要求终止双方合同。原告为此向本院提供了短信记录及照片。其中短信记录是原告与被告法定代表人妻子焦玉玲之间自2016年9月至2018年3月发生的，具体如下：2016年9月22日，原告向焦玉玲发送短信，原告要求被告支付下季度的房租，原告称上季度房租比约定时间晚付10天，根据合同约定，下季度及以后的房租不能再推迟付否则将收回房屋。2016年12月26日，原告向被告发送短信称，其今天去看了房子，锁已被被告换了，物业说这些天没人住，并要求被告支付房租。2017年3月30日，原告发送短信称，要求终止原、被告之间的租赁合同，原因是：1、被告从未按期支付过租金，延期交租的累计天数已经远远超过了合同允许的10天期限；2、房屋分租给他人，合计人数超过小区物业的允许数。2018年1月24日，原告发送短信称，这季度的房租还没有打过来。同年1月30日，原告再次发送短信称，请把房屋钥匙退还到物业，否则将起诉。2018年3月29日，原告向被告发送短信称，有如下方案供考虑：1、月租调整为1.1万元(这次调整是此前房租与市场差异太大)，以后每年的租金涨幅可以不超过500元，保证金也相应调整；2、被告到期搬走，大家好聚好散。焦玉玲回复称，对不按合同调整，有必要去下中介确认一下，如果合同确定没有问题，就坐下来把事情定了。之后双方又往来了些短信，对于租金调整的金额始终未达成一致。其中照片二张显示在系争房屋进户门上贴有告知，一张照片显示贴有一张落款时间为2018年1月29日的告知，载明：“因承租人郭亮已过期1月有余尚未交付房租，我们决定立即收回房屋，请本房屋居住者明天(2018年1月30日)前取走所属个人物品，过期概不负责”；另一张照片显示贴有一张落款时间为2018年6月24日的租金调整通知，载明：“郭亮、焦玉玲租户，我与你们第一起租赁合同已到期，根据合同约定以及市场行情，自2018年6月24日起，房屋租金调整为每月12,000元，每季度36,000元，房屋押金同样调整为12,000元，请补齐押金，并按新的标准支付租金。根据上述短信记录，原告就发现被告转租的时间更正为是在2017年3月30日前两天。被告对于短信记录真实性予以认可，对于照片表示要去核实，但未明确核实结果。本院对于原告提供的短信记录真实性予以认定；对于原告提供的照片，根据照片显示的门牌号即为本案所涉房屋，故本院对其真实性亦予以认定。审理中，就8,010元这笔已支付的物业费，被告称该笔物业费针对的是2015年10月起的物业费，应由原告交纳，被告接收房屋后代原告交纳了，双方约定此钱款作为被告已付原告的第一个月租金。原告对此不予认可，原告称是因为被告要装修房屋，物业要求交清物业费后才行，所以被告才交了。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应按约定全面自觉的履行义务。本案争议的焦点为，原告的解约理由能否成立？关于逾期交纳租金的解约理由。原告主张的逾期交付的租金主要包括三部分，本院逐一进行分析：其一，对于首期租金中的8,000元。首先，被告系2016年6月14日才接收房屋，故物业费理应从此时计算，而被告向物业公司交纳的8,010元系从2015年12月起算，所以此笔款项显然超出了被告应付的物业费范围；其次，被告在2016年6月25日向原告支付了394元的物业费，该金额大致为涉案房屋半个月的物业费，正是被告接收房屋这半个月的物业费，如果8,010元系被告为自己支付的物业费，则被告再向原告支付首月的物业费394元，显然也不合常理；再次，根据原告提供的催讨依据，从未提及过首期租金中尚欠8,000元的事实；最后，从金额来看该8,010元与首期未付的8,000元金额也相符。所以，较之于原告的陈述，被告的更具有可信度，故本院采信被告意见。本院认定首期8,000元已支付。其二，对于已付的租金中存在逾期的情况。根据查明的事实，被告在支付租金过程中的确存在着逾期，原告虽然期间提出过解约，但之后仍然收取租金并继续履行合同，而且从2018年3月的短信记录及2018年6月的租金调整通知来看，原告一直催告被告按照合同调整租金以便继续履行合同，故原告已通过自己的行为作出了继续履行合同的意思表示。现原告又以被告逾期支付租金为由解约，显然难以成立。其三，对于24个月期满后未按原告要求支付调高部分的租金。按照双方合同第四条第一款的约定，月租金8,000元针对的期限是租赁期前24个月，之后原告有权调整租金，但是该条款对于租金的调整标准及方式均未作出明确约定，故原、被应就此协商，协商不成原告可通过其他途径进行确定，在尚未确定的情况下，原告要求被告直接按照自己所制定标准支付调整后的租金，显然有失公平。原告据此主张被告逾期支付租金难以成立。综上，本院认为，原告以被告逾期支付租金为由主张合同解除难以成立。关于违约转租的解约理由。审理中，原告对于知晓转租时间的陈述存在不一致。根据原告提供的短信记录，其在2017年3月30日发送的短信中提到终止合同，理由之一是“房屋分租给他人，合计人数超过了小区物业的允许数”，可见至少当时原告已经知晓被告转租一事。从该短信的表述来看，原告的着重点并非在被告转租上，仅是分租人数超过小区物业允许数。事实上原告在发送该短信后，双方并未解除合同，双方的租赁合同也一直在继续，从原告提供的证据来看，之后其也未再就此提出过异议。按照法律规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。现原告在起诉时又以被告转租违约为由提出解除合同，显然于法有悖，本院不予支持。综上，原告所提的两项解约理由均不能成立，原告据此要求解除双方的租赁合同，本院不予支持。本院对于原告要求被告返还房屋的诉讼请求亦不予支持。关于原告主张的欠付租金。根据前述关于逾期交纳租金的解约理由的分析，本院认定首期租金中8,000元已经通过支付物业费的方式进行了抵充，故按照合同约定，被告至今并未欠付原告相应租金。至于原告所提的调整后应加付的租金，亦同前述分析，在尚未确定调整标准前，原告要求加付的请求并无依据。鉴于本案原告诉请的基础是基于合同解除及相应后果处理，而非是按照合同约定调整租金标准，故关于租金标准的调整，原告应另循途径先行确定，然后再据此主张相应租金差额。关于原告所主张的逾期支付租金违约金的主张。根据查明的事实，被告的确存在逾期支付租金的情形，对于逾期的租金按照合同约定应支付相应的违约金。被告抗辩违约金约定标准过高，有法律依据，本院酌情按照未付款的日万分之三予以调整。经计算，被告应支付的租金逾期违约金625.6元，具体为：1、2016年6月24日至2016年9月23日期间的租金16,000元，应付截止日为2016年6月23日，实付日期为2016年6月25日，逾期2日，逾期违约金为9.6元(16,000元×0.03％×2日)；2、2016年9月24日至2016年12月23日期间的租金24,000元，应付截止日为2016年9月23日，实付日期分别为2016年9月25日18,000元(逾期2日)、2016年9月26日6,000元(逾期3日)，逾期违约金分别为10.8元(18,000元×0.03％×2日)、5.4元(6,000元×0.03％×3日)；3、2016年12月24日至2017年3月23日期间的租金24,000元，应付截止日为2016年12月23日，实付日期为2017年1月1日，逾期9日，逾期违约金为64.8元(24,000元×0.03％×9日)；4、2017年3月24日至2017年6月23日期间的租金24,000元，应付截止日为2017年3月23日，实付日期为2017年3月30日，逾期7日，逾期违约金为50.4元(24,000元×0.03％×7日)；5、2017年9月24日至2017年12月23日期间的租金24,000元，应付截止日为2017年9月23日，实付日期为2017年10月9日，逾期16日，逾期违约金为115.2元(24,000元×0.03％×16日)；6、2017年12月24日至2018年3月23日期间的租金24,000元，应付截止日为2017年12月23日，实付日期分别为2018年1月31日逾期16,000元(逾期39日)、2018年2月4日8,000元(逾期43日)，逾期违约金分别为187.2元(16,000元×0.03％×39日)、103.2元(8,000元×0.03％×43日)；7、2018年3月24日至2018年6月23日期间的租金24,000元，应付截止日为2018年3月23日，实付日期为2018年3月26日，逾期3日，逾期违约金为21.6元(24,000元×0.03％×3日)；8、2018年6月24日至2018年9月23日期间的租金24,000元，应付截止日为2018年6月23日，实付日期为2018年6月24日，逾期1日，逾期违约金为7.2元(24,000元×0.03％×1日)；9、2018年9月24日至2018年12月23日期间的租金24,000元，应付截止日为2018年9月23日，实付日期为2018年9月27日，逾期4日，逾期违约金为28.8元(24,000元×0.03％×4日)；10、2018年12月24日至2019年3月23日期间的租金24,000元，应付截止日为2018年12月23日，实付日期为2018年12月26日，逾期3日，逾期违约金为21.6元(24,000元×0.03％×3日)。关于物业费。根据查明的事实可以认定被告接收房屋后仅支付过首月的物业费，现原告依据合同约定要求被告按照每月534元的标准支付2017年8月至2018年7月的物业费并无不当，本院予以支持，但原告的计算有误，数额应为6,408元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海艺影房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄争鸣支付租金逾期违约金625.60元；二、被告上海艺影房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄争鸣2017年8月至2018年7月的物业费6,408元;三、驳回原告黄争鸣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,657元，由原告黄争鸣负担4,607元(已付)，由被告上海艺影房地产经纪有限公司负担50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 贤审 判 员  张 莉人民陪审员  张根新二〇一九年三月四日书 记 员  周莉莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。