广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初7419号原告：佛山市中锦置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区湖景路21号首层P7号，统一社会信用代码91440604794694226L。法定代表人：李建强。委托诉讼代理人：陈诗敏，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。被告：梁永杰，男，1987年10月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：王志恒，男，1963年1月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。原告佛山市中锦置业有限公司诉被告梁永杰居间合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依原告申请追加王志恒为本案被告参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭高汉、被告王志恒委托诉讼代理人陈佳娜、被告梁永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告梁永杰支付中介服务费28500元及逾期还款利息4888.6元（逾期还款利息自2017年3月27日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期“一年期”贷款年利率4.35%的4倍即17.2%计付，暂计至2018年3月26日为364天，计算方式：28500×17.2%÷365×364=4888.6元）；2、被告王志恒对梁永杰需向原告支付的上述第1项中介服务费及逾期还款利息承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月，被告王志恒委托原告出售其位于佛山市普祥路10号一座1804房（以下简称“案涉房屋”）。梁永杰因需要购买房屋，到原告处委托原告提供服务。原告接受委托后，经原告居间服务，王志恒与梁永杰达成一致，三方于2017年3月26日签订《房地产买卖合同》（以下简称“案涉合同”）。由梁永杰购买王志恒的上述房屋，成交价为950000元。签订合同当天，梁永杰签订了《中介代理费支付承诺书》（以下简称“案涉承诺书”），确认代理费为28500元，并承诺于签订合同当天付清该代理费，约定如逾期支付，则每日按1%计付滞纳金直至付清之日止。但当原告完成中介服务后，梁永杰至今仍未向原告支付上述中介服务费。原告认为，原告为梁永杰联系买房事宜，并经原告努力促成卖方与梁永杰签订买卖合同，原告的居间义务已经履行完毕，梁永杰应当向原告支付中介代理费。原告为维护其自身利益，特向法院起诉，请求依法判如所请。被告梁永杰辩称，一、原告未就订立合同的事项向其如实报告，被告王志恒以回迁房暂时无法办理房产证为由予以拒绝配合办理房地产过户手续。在其多次催促王志恒履行合同的情况下，王志恒单方向其发出解除合同通知书。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，原告在订立合同的过程中，没有认真审查王志恒的房产信息，也没有将相关限制过户的事实予以告知，因此原告无权要求支付任何报酬。二、其没有任何违约行为，且根据案涉合同第六条第四款约定，中介服务费应当由违约方支付。故此，原告无权向其主张中介服务费。被告王志恒辩称，一、涉案居间费用与其无关。原告要求被告梁永杰支付中介代理费的依据是案涉承诺书，该承诺书是梁永杰单方个人与原告之间达成，其不知情，也没有对该费用的具体标准进行确认。二、原告在交易过程中没有尽到专业中介机构的职责和义务。原告作为专业的居间方，理应对类似回迁房在办理产权证等方面可能存在的难度和障碍有更为专业的了解，并据此提示双方交易过程中可能存在的风险，但是在本次交易中，原告没有进行过任何提示。其只是普通公民，家庭经济情况非常一般，本次交易是其多年来第一次交易，其对回迁房的办证、房产交易等事项之前几乎不了解，更多的是依赖原告的专业意见。但是，在案涉房屋未办理产权证的情况下，原告没有予以风险提示，反而是积极撮合双方签署协议，对于产权证何时可以办理完毕，其中涉及开发商、房管登记部门，并非是其作为买家能够单方承诺或约定的，如必须约定办理房产过户时间，也理应是约定其在办理完毕房产证之日起多长时间内办理过户手续，而非将何时办理完毕房产证的全部义务强加在其身上，明显是不现实也根本不可行，为此，案涉合同关于办理房产证的时间约定，与实际所需的时间相差甚远，对可能遇到的困难和障碍完全估算不足。在此次房产交易过程中，其先后多次反复向东建公司（拆迁一方）及房管部门了解办证事宜，上述部门均答复，表明类似的情况时有发生，不少回迁房在交易过程中均遇到该问题，短期内很难解决，大家都是在等待办证的时间。可见，原告不可能完全不清楚回迁房的交易存在此类情况。请求驳回原告对其的诉讼请求。诉讼中，当事人围绕原告的诉讼请求提交了证据。其中原告提交：1、原告身份证复印件、法定代表人身份证明书、被告梁永杰公安人口信息查询资料、被告王志恒身份证复印件，证明：原被告诉讼主体。2、房地产买卖合同，证明：经原告居间服务，王志恒与被告达成一致，三方于2017年3月26日签订《房地产买卖合同》，由被告购买王志恒的上述房屋，成交价为950000元。3、中介费支付承诺书，证明：被告确认代理费为28500元，并承诺于签订合同当天付清该代理费，约定如逾期支付，则每日按1%计付滞纳金直至付清之日止。被告梁永杰提交其跟中介方员工聊天的记录，证明：其一直是通过中介方要求被告王志恒配合办理房产证过户。被告王志恒未提交证据。对于各方当事人提交的上述证据，经本院审查后对上述证据的真实性均予以认可。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年3月26日，被告梁永杰（买方）、被告王志恒（卖方）、原告（经纪方）签订《房地产买卖合同》（编号：0002279），主要约定：“买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，现买卖双方已就买卖佛山市禅城区普祥路10号一座1804房（下称该物业）……第二条物业情况……2、产权状况为以下第②项：……②卖方持有《商品房买卖合同》（买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意交易并待卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续），合同备案登记号为：此房属于回迁房……5、该物业之成交价为人民币……（小写：￥950000元）……第三条付款方式买卖双方同意按第②种方式收付房款……②银行按揭付款……【银行按揭付款】买方选择第①种贷款方式办理银行按揭贷款……①商业贷款……4、首期房款（含定金）……（￥290000元），买方支付时间为以下第①项。①完税当天……5、尾期房款：即申请贷款额……（￥660000元）在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方帐户……第六条违约责任……1、违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约金须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书。除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失……履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限。3、若非买卖双方任何一方原因导致本合同交易未能按期完成的，本合同双方均同意有关交易日期相应顺延。若因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，则本合同各方不承担违约责任。4、经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。第七条经纪方权责。1、在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供咨询和买卖代理服务。经纪方应对买卖双方的信息资料保密。如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因、政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收代理费并赔偿由此造成的实际经济损失……第十二条本合同共三页，一式四联，买卖双方各持一份，经纪方持二份。经三方签名或盖章后生效，具同等效力，未尽事宜，双方可在备注中另行约定。备注：房产证卖方承诺在2017年12月31日前办理好，如在2017年12月31日未办理好，卖方承诺除退回定金伍万元，另赔偿伍万元给买方。”同日，梁永杰还与原告签署《中介代理费支付承诺书》，确认其委托原告购买案涉房屋。原告在此过程中为其提供了详尽的房地产咨询业务，并代表其与出售方就买卖条款进行多次磋商。鉴于原告提供的上述服务，原告成功促成出售方与其达成买卖合同，其同意向原告支付买卖代理费共28500元。该代理费将于签订买卖合同当天前付清。逾期支付，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止。另查明，本院于2019年3月18日作出（2018）粤0604民初10816号民事判决书，认定被告王志恒系违约方，未认定被告梁永杰存在违约情形，并判决确认案涉合同解除及王志恒向梁永杰支付违约金等。本院认为，本案为居间合同纠纷。原告与两被告签订的案涉合同、原告与被告梁永杰签订的案涉承诺书是各方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。关于原告诉请两被告支付中介服务费，本院经审查后认为应由被告王志恒承担上述费用的支付义务，被告梁永杰无需承担支付的义务。理由如下：一、根据案涉合同约定，守约方选择解除合同，违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费；二、根据本院作出的（2018）粤0604民初10816号民事判决，认定王志恒系违约方，并未认定梁永杰存在违约情形；三、两被告主张原告未尽相关义务，但案涉合同已明确约定买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，仍同意交易并待卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续。两被告亦未举证证明原告存在《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等情形。因此两被告相关辩解意见均缺乏依据，本院不予采纳；四、根据现有证据及当事人陈述可知，梁永杰并未向原告支付过中介服务费。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请逾期还款利息，本院确定由被告梁永杰从2017年3月27日起，以28500元为本金，按年利率17.2%支付逾期利息至上述（2018）粤0604民初10816号民事判决书生效之日止。理由如下：一、根据案涉承诺书约定，梁永杰本应于签订买卖合同当天前付清代理费。逾期支付，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止。梁永杰现逾期支付代理费，已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请按年利率17.2%计算，不违反法律规定，本院予以准许；二、依前述分析，现虽应由被告王志恒承担代理费的支付义务，梁永杰无需承担支付的义务，但是该支付义务系于（2018）粤0604民初10816号民事判决书生效之日后才转移至王志恒，因此梁永杰仍应对此前未如约支付代理费承担相应的违约责任；三、案涉合同并未约定王志恒需承担梁永杰未如约支付代理费的违约责任，而王志恒承担支付代理费的义务亦有待另案判决的生效。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请两被告承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王志恒于（2018）粤0604民初10816号民事判决书发生法律效力之日起十日内向原告佛山市中锦置业有限公司支付中介服务费28500元；二、被告梁永杰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市中锦置业有限公司支付逾期还款利息[利息的计算方法：自2017年3月27日起，以28500元为本金，按年利率17.2%累计至（2018）粤0604民初10816号民事判决书发生法律效力之日止]；三、驳回原告佛山市中锦置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告梁永杰、王志恒未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费317元，由被告王志恒负担256元，由被告梁永杰负担61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一九年三月十八日书记员 冯裕雯