江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初2473号 原告:刘燕秋,女,1987年5月12日出生,汉族,住连云港市东海县。 委托诉讼代理人：刘友青，江苏道忠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐晓晓，江苏道忠律师事务所律师。 被告:连云港安庭房地产开发有限公司,住所地连云港市东海县白塔埠镇驻地航空路（镇政府办公楼）。 法定代表人：张家远，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张家桂，该公司股东。 委托诉讼代理人：蒋永权，东海县白塔法律服务所法律工作者。 第三人：刘广杰，男，1960年11月21日出生，汉族，住连云港市海州区。 第三人：董琴，女，1962年11月6日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：刘广杰，男，1960年11月21日出生，汉族，住连云港市海州区，与董琴系夫妻关系。 原告刘燕秋与被告连云港安某房地产开发有限公司（以下简称“安某房地产”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘燕秋的委托诉讼代理人刘友青、徐晓晓、被告安某房地产的委托诉讼代理人张家桂到庭参加诉讼。在审理过程中，被告安某房地产向本院申请通知刘广杰、董琴作为第三人参与诉讼，本院依法予以准许。后本院依法适用普通程序公开开庭对本案进行了审理，原告刘燕秋的委托诉讼代理人刘友青、徐晓晓、被告安某房地产的委托诉讼代理人张家桂、蒋永权、第三人刘广杰及第三人董琴的委托诉讼代理人刘广杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘燕秋向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告之间于2017年8月2日签订的《购房协议》；二、判令被告返还已付购房款500000元及利息、赔偿已付购房款一倍金额500000元、赔偿房屋装修经济损失250000元，合计1250000元；三、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年8月2日，原告与被告签订购房协议，原告按协议约定支付购房款500000元后花费250000元装修入住，但被告一直不能给原告办理房屋不动产权证。原告后得知，被告在与原告签订购房协议前已经将房屋出售给第三人并办理权属证书。原、被告签订的购房协议已无法实际履行，原告为此遭受巨大经济损失，被告应当赔偿因此给原告造成的经济损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求处理。 被告安某房地产辩称：一、我公司不是本案适格被告。涉案房产系第三人刘广杰委托我公司出售。“购房协议”签订前原告完全知晓我公司为刘广杰代理出售该房产，根据法律规定，代理行为的法律后果应当由被代理人承担，因此原告起诉被告无法律依据；二、我公司接受刘广杰委托出售涉案房产，该事实原告知晓，不存在一房二卖的情况。因此原告要求我公司双倍赔偿购房款并赔偿房屋装修损失无法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人刘广杰、董琴述称：第三人将涉案房屋委托被告安某公司出售，双方签订了委托书。原、被告签订了合同，现在第三人均同意将房屋出售给原告。第三人在2018年10月17日曾以书面形式通知原告，要求原告办理过户手续。原告还有部分购房款未付清，如原告同意过户，第三人予以配合；如原告不同意过户，第三人申请解除买卖合同，因涉案房屋现还未属于原告，故原告的损失及装潢费用第三人不承担。 结合原、被告及第三人的庭审陈述及其出示的相关证据，本院对下列事实加以确认：2017年8月2日，原、被告签订《购房协议》一份，约定原告购买连云港市东海县，面积为273.98平方米，房屋总价款685000元，另加10000元隔层费。当日缴纳定金50000元，2017年8月15日前缴纳余款500000元（含定金），余款195000元于2018年12月31日前结清。被告安某房地产在该购房协议上购买人签名下方落款盖章。 2017年8月2日，原告缴纳购房定金50000元；2017年8月11日，原告缴纳购房款450000元。 2017年12月14日，被告安某房地产出具承诺书一份，承诺书载明“我公司承诺于即日起三个月内，将白塔镇名人家园小区9-西-102室合同（具备办理不动产权证的一切手续包括合同等）签给刘燕秋。如逾期未签，按已交款金额（共计50万元整）的1%按日付违约金至实际签合同之日给刘燕秋”。 上述协议签订后，原告实际装修入住涉案房屋。在诉讼过程中，原告为证明其装修价值，申请对该房屋的装修价值进行评估，本院依据鉴定程序委托连云港市永安资产评估房地产估价有限公司进行评估。该公司于2018年9月24日出具连永安鉴评报字（2018）第08号资产评估报告书，评估结论为：评估基准日2018年8月24日，涉案房屋的装修投入的评估价值为181900元。特别事项说明：评估人员与法院经办法官对涉案房屋的装修进行了现场勘查，涉案房屋内家具、家电已由原告自行搬离，经法院与原告确认，家具、家电不再纳入评估范围。被告安某公司对评估报告的真实性无异议，但认为与被告无关联性。第三人认为因原告未交齐房款即装修入住，装修损失第三人不予承担。原告为本次鉴定支出鉴定费5000元。现原告以被告的行为构成一房二卖为由诉至本院，请求处理。 另查明，2015年5月6日，因第三人刘广杰、董琴未按约归还抵押贷款，中国银行股份有限公司连云港分行将刘广杰、董琴、安庭房地产诉至连云港市海州区人民法院。2015年7月10日，连云港市海州区人民法院作出（2015）海商初字第00944号民事判决，判决：“一、解除原告中国银行股份有限公司连云港分行与被告刘广杰于2012年8月6日签订的个人一手住房贷款合同。二、被告刘广杰、董琴于本判决发生法律效力之日起十日内共同给付原告中国银行股份有限公司连云港分行贷款本金414091.1元、利息2248.87元、罚息0.61元及从2015年7月10日起至实际给付之日止的利息、罚息（按合同约定予以计算）。三、被告刘广杰、董琴于本判决发生法律效力之日起十日内共同给付原告中国银行股份有限公司连云港分行律师费5000元。四、被告安某公司对上述第二、第三款判决承担连带给付责任。五、如被告未能还款，原告可就抵押房产（名人家园9号楼西单元102室）拍卖、变卖的价款优先受偿。案件受理费8060元，由三被告连带负担”。后因刘广杰、董琴、安某房地产未履行还款义务，中国银行股份有限公司连云港分行向连云港市海州区人民法院申请强制执行。在该案执行过程中，连云港市海州区人民法院于2018年5月14日张贴（2017）苏0706执恢440号拍卖公告，载明将对涉案房屋予以拍卖。2018年9月12日，因连云港市海州区人民法院完成对安某房地产公司款项扣划，该案结案。 诉讼过程中，被告为证明其系受第三人刘广杰委托，向本院提交下列证据加以证实：一、2014年6月18日刘广杰与安某房地产签订的委托书一份，该委托书载明“甲方：连云港安某房地产开发有限公司乙方：刘广杰刘广杰在名人家园抵工程款所购买的9幢西单元102室，现委托连云港安某房地产开发有限公司对外销售，所售房屋的款项除了还清此房的贷款外，还将此房款用于还朱某、李某的欠款228000元。刘广杰配合安某公司办理退房的相关手续。由此产生的一切法律后果与责任由刘广杰承担。特此委托其中朱某123370元李某104630元”。案外人朱某、李某均在该委托书上签名表示同意。二、2018年10月17日，以刘广杰名义向原告发出的《履行合同通知书》一份，载明“刘燕秋：连云港安某房地产开发有限公司受我委托于2017年8月2日将位于东海县出售给你；协议签订后，我多次要求将该房产过户到你名下，但你至今未来办理；现我再次以书面形式通知你，希望你接到本通知后三日内来办理过户手续；逾期不来办理，视为你拒绝履行合同，我将依法解除2017年8月2日与你签订的位于东海县商品房购房协议，并追究你的违约责任，因此造成的一切不利后果，均有你自己承担。特此通知通知人：刘广杰2018年10月17日”。原告对上述两组证据的质证意见为：对证据一的三性不予认可，原告并不知晓委托书的存在，该证据形成于2014年6月18日，原、被告签订协议时间为2017年8月2日，该证据能够反映出被告将房屋出售给第三人并办理权属登记后又以被告名义出售，该行为属于故意隐瞒房屋实际所有权人的情况；对证据二的三性不予认可，从邮寄回执看该证据的发件人为张家桂，并非第三人刘广杰，且内容显示为日用品而不是履行合同通知书。原告并未收到该通知书，原告与第三人之间不存在法律关系，第三人无权向原告发出履约或解约通知。该证据无法证明是原告故意不履行合同。第三人刘广杰、董琴质证认可上述两组证据。 上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述、购房协议、付款收据、承诺书、连永安鉴评报字（2018）第08号资产评估报告书、（2015）海商初字第00944号民事判决书、（2017）苏0706执恢440号拍卖公告等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告之间签订《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，双方之间成立商品房买卖合同关系，本院予以确认。但被告在合同签订后未能协助原告办理产权登记手续，且在其承诺书载明的合理期限内仍未能履行，导致原告无法实现其合同目的，现原告要求解除双方之间签订的《购房协议》有事实和法律依据，本院予以准许。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，被告在将房屋出售给第三人刘广杰、董琴后又将房屋出售给原告，导致合同解除，现原告要求被告返还已付购房款及利息、赔偿已付购房款一倍的金额、赔偿装修损失，有事实和法律依据，本院予以支持。但原告的装修投入经鉴定为181900元，故原告主张的装修损失应以此为限。原告主张被告支付鉴定费用，该费用系为本案支出的合理费用，系原告损失的一部分，本院予以支持。 被告辩称其系受第三人委托向原告出售房屋，其与原告之间不存在买卖合同关系。但《购房协议》系原、被告之间签订，被告收取原告缴纳的购房款500000元，且被告于2017年12月14日向原告出具承诺书，根据合同相对性原则，上述证据均能证明涉案房屋的买卖合同关系发生在原、被告之间。被告虽然提交委托书及履行合同通知书加以证明，但被告并未提供证据证明其曾向原告披露其系受第三人委托出售房屋，故对被告的辩解意见本院不予采纳。 第三人述称如原告不同意过户其申请解除合同，因涉案合同发生在原、被告之间，第三人并非合同当事人，故无权要求解除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、《商品房销售管理办法》第十条、第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告刘燕秋与被告连云港安庭房地产开发有限公司于2017年8月2日签订的连云港市东海县《购房协议》； 二、被告连云港安庭房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘燕秋返还购房款500000元及利息（自2017年8月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）、赔偿款500000元、房屋装修损失181900元、鉴定费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16050元、保全费5000元，合计21050元，由被告负担（已由原告垫付，被告应于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费16050元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  李明哲 审 判 员  李 梅 人民陪审员  魏忠田 二〇一九年三月十三日 法官 助理  孟丽娟 书 记 员  赵方会 附本案法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《商品房销售管理办法》 第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。引用统计 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 上诉须知： 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。