四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0781民初488号 原告：陈恩坤，男，生于1968年3月17日，汉族，江油市人，江油市人，现住江油市。 委托代理人：周传金，江油市衡平法律服务所法律工作者。 被告：郭其惠，女，生于1965年3月11日，汉族，江油市人，江油市人，现住江油市。 诉讼委托代理人：罗贵兴，四川科大律师事务所律师。 被告：黄群敏，男，生于1963年6月18日，汉族，江油市人，江油市人，原住江油市中坝镇明月街，现住四川省江油市。 诉讼委托代理人：罗贵兴，四川科大律师事务所律师。 诉讼第三人：黄亭婷（曾用名：黄婷），女，生于1986年11月29日，汉族，江油市人，住四川省江油市，公民身份号码：510781198611290020。 诉讼委托代理人：罗贵兴，四川科大律师事务所律师。 上列原、被告及诉讼第三人因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日受理。2019年2月27日由审判员唐天武适用简易程序公开开庭审理了此案，原告陈恩坤及诉讼委托代理人、被告黄群敏及诉讼委托代理人、被告郭其惠与诉讼第三人的诉讼委托代理人出庭参了诉讼，现本案已审理终结。 原告诉称：原告与被告黄群敏系朋友关系。2011年3月，原、被告口头约定将被告所有的位于江油市中坝镇金信小区房屋一套以550000元出售给原告。2011年3月29日原告分两次转账支付购房款490000元给被告的女儿黄亭婷，约定办理过户后再支付60000元。2012年7月被告将房屋交付给原告，原告搬家居住至今。原告多次要求被告办理过户变更登记手续，被告一直找各种理由推诿。2018年9月，原告接到江油市人民法院的搬房通知书后才知道原告早于2005年3月已将该房屋在江油市农村信用合作联社武都分社抵押贷款120000元，因被告未按期偿还借款，现江油市农村信用合作社武都分社诉讼生效并申请执行约500000元，江油市人民法院现已评估拍卖此房。现原告及家人无处居住，给原告造成巨大身心及经济损失。被告隐瞒该房已抵押贷款的事实将该房屋转让给原告，买卖合同目的不能实现，被告构成根本性缔结合同过失的违约责任，现原告特诉至贵院，请求人民法院依法判令一、被告返还购房款490000元；二、承担缔结合同过失违约金，按月息2分计算从2011年3月30日至付清之日止；三、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：被告与原告并未口头约定房屋买卖一事。原告支付的款项系原告向被告支付的工程款，不是购房款。支付的具体金额由于时间太久，记得不是很清楚，印象中应该是29万元。原告居住该房屋是基于朋友关系，约定的免费租赁关系。 该房屋早已抵押贷款，原告不可能不知情，诉称2018年9月接到搬房通知才知明显不实。如果买房，原告在房屋管理部门一查便知。被告无任何隐瞒行为。 被告无缔约过失行为，不承担缔结合同过失责任。房屋买卖未签订书面合同、未预签登记、也没有找过房屋共有人郭其惠有任何协商和商量。没有形成房屋交易的实质要件和形式要件，被告不存在任何法律上的过失。 所有支付工程款品迭后，原告至今欠答辩人工程投资款及利息66.16万元。原告应当支付给被告工程款66.16万元。原告为了不支付被告的欠款66.16万元，恶意诉讼逃避支付欠款责任。被答辩人的行为不应当得到支持。 诉讼第三人辩称：答辩人黄亭婷在本案起诉的房屋买卖纠纷中无法律上的利害关系，不应承担任何责任。 审理查明：原、被告及诉讼第三人之间系亲戚关系。被告黄群敏与被告郭其惠系夫妻关系。诉讼第三人黄亭婷是被告黄群敏与被告郭其惠的子女。 二被告所有的江油市中坝镇金信小区房屋于2005年3月在江油市农村信用合作联社武都分社贷款120000元时抵押给了江油市农村信用合作联社武都分社，因被告未按期偿还借款，江油市农村信用合作社武都分社诉讼取得生效文书并申请执行。 从2009年起，原告与被告黄群敏开始合伙做建设工程，相互有工程资金往来。 2011年3月，原、被告口头约定将被告所有的位于江油市中坝镇金信小区房屋一套，以550000元出售给原告。2011年3月原告支付购房款490000元给被告的女儿黄亭婷(诉讼第三人)。 2012年7月，原告住进江油市中坝镇金信小区房屋。 后因工程资金往来发生纠纷，被告黄群敏要求原告付清全部款项（工程结算款、房款）致江油市中坝镇金信小区房屋一直未办理过户手续。 2018年江油市人民法院对江油市中坝镇金信小区房屋进行评估，评估价78.55万元。2018年9月，原告收到江油市人民法院的搬房通知书，要求原告搬离所居住的房屋。原告遂与被告就房屋事项发生争执。 现原告起诉来院，请求人民法院依法判令一、被告返还购房款490000元；二、承担缔结合同过失违约金，按月息2分计算从2011年3月30日至付清之日止；三、本案诉讼费由被告承担。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第十条：“第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。……”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应签订书面转让合同，……。”《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”从这些法律规定来看，一、房屋买卖合同为要式合同；二、要式合同，未采用要式方式的，在履行约定的主要义务后，合同仍成立。本案原告与被告之间的就江油市中坝镇金信小区房屋买卖虽未采用书面形式，但原告已支付了89%的价款，被告也移交了房屋，原告与被告之间的房屋买卖合同成立，该合同未违反国家强制性规定，是有效合同。但是对这口头合同的履行中，存在合同漏洞，原告称在办理完过户手续后支付剩余的6万元；被告称是付清款后才办理过户手续。对这一合同漏洞填补，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”因此，我们可以确定原告应在2012年7月接收原告房屋时付清全部购房款。实事上，原告在2012年7月未付清购房款，因此，原告在房屋买卖合同上，存在价款支付的违约行为。被告要求原告付清全部款（工程结算款、房款），是将房屋买卖与工程结算混为一谈，但被告这一行为并不会导致原告无法履行房屋买卖合同价款支付义务，原告完全可以依照法律的规定，对价款进行提存，以完成自己支付购房款的义务。 另一方面，被告在履行房屋买卖合同中，交付具有权利瑕疵标的物，且未明示，交付后未在合理期限消除瑕疵，被告在房屋买卖合同中也一样存在违约行为。 现该讼争房屋进入了人民法院强制执行司法拍卖程序，原告要求被告退还购房款49万并承担违约责任，实际上，在诉讼请求中隐含了解除房屋买卖合同的诉讼请求，本案中，由于原、被告双方的违约行为，导致合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，该合同应予解除，被告应向原告退还购房款490000元。原告的损失是双方违约行为的综合体，《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”据此，本院确定被告应承担50%的赔偿责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……。”在合同中，因违约造成的损失是指直接损失和合同履行后可以获得的利益，原告要求按年利率24%计算资金占用利息，本院不予支持。原告的损失是本案讼争房屋未获得的价值损失，现人民法院评估价值为785500元，原告的损失为490000×785500÷550000-490000=209809.09元。 讼争房屋登记为被告郭其惠，只是对外的公示效力，对被告郭其惠与被告黄群敏来说仍是夫妻共同财产。被告黄群敏向原告出售房屋，从录音证据看，被告郭其惠是完全知晓和同意的，因此房屋买卖的出卖人应是被告郭其惠与被告黄群敏，二被告应共同承担本案民事责任。诉讼第三人仅是收款人，不是合同主体，不承担本案责任。 被告黄群敏认为原告支付的不是购房款，与录音证据不符，本院不予认可。 案经庭审调解，双方未能达成一致意见，现本院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百一十三条、第一百六十一条之规定判决如下： 一、解除原告与被告之间所形成的江油市中坝镇金信小区342号4栋2单元3楼2号房屋买卖合同； 二、限被告黄群敏、被告郭其惠于本判决书生效之日起60日内向原告陈恩坤退还购房款490000元； 三、限被告黄群敏、被告郭其惠于本判决书生效之日起60日内向原告陈恩坤赔偿损失104904.545元； 四、驳回原告的其他诉讼请求； 五、诉讼第三人在本案中不承担民事责任。 本案应收案件受理费4325元，由原告向人民法院交纳。该受理费由原告承担50%计2162.50元；被告黄群敏、被告郭其惠承担2162.50元（此款由被告在履行本判决时，一并付给原告）。 当事人应自觉履行生效的法律文书，如未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五内具上诉状一式四份，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  唐天武 二〇一九年三月七日 书记员  王清宜