江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0722民初6829号原告（反诉被告）:连云港市康禾房地产开发有限公司,住所地东海县经济开发区海陵东路301号。法定代表人：谢振明，总经理。委托代理人：宋康、陈小瑞，江苏瑞宏律师事务所律师。被告（反诉原告）:蔡厚谊,男,1975年11月13日生,汉族，住东海县。委托代理人：白航，江苏云台山律师事务所律师。被告:王洪兵,男,1978年4月15日生,汉族，住东海县。第三人:马文生,男,1971年2月25日生,汉族,住东海县。原告（反诉被告）连云港市康某房地产开发有限公司（以下简称：康某公司）与被告蔡厚谊（反诉原告）、王洪兵，第三人马文生确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，作出(2016)苏0722民初8255号民事判决书。被告蔡厚谊不服该判决书，提起上诉，连云港市中级人民法院经审理，作出(2018)苏07民终字1596号民事裁定书，撤销一审判决并发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的代理人宋康、被告蔡厚谊及其代理人白航到庭参加诉讼、被告王洪兵、第三人马文生经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）康某公司向本院提出诉讼请求：1、确认王洪兵向蔡厚谊出具的2014年4月12日《购房证明》对原告无效；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月，原告从邮政快递公司收到（2016）苏云律函字第028号“江苏云台山律师事务所律师函”及购房证明各一份，至此，原告才了解到2014年4月12日（该日期与实际日期不一定吻合，可能存在倒签日期的情况）两被告恶意串通，王洪兵未经原告同意，冒用原告名称，伪造（或者盗用）原告公章，以证明人身份亲自向蔡厚谊书写并出具购房证明，擅自处分原告房产，严重损害原告利益，原告至今没有收到蔡厚谊127000元现金，也没有收到马文生欠蔡厚谊220万元的欠条原件，当然原告也不会认可购房证明所载明的内容，不可能同意马文生欠蔡厚谊的债务（该债权债务是否客观存在无证据证明）充当购房款并与蔡厚谊签订购房合同（蔡厚谊在律师函中叙述原告仅与蔡厚谊签订了128-52号别墅的购房合同，这也是虚构事实）。王洪兵既不是原告的法定代表人也不是原告的工作人员，同时也没有经过原告授权，与蔡厚谊恶意串通，冒用原告名称，伪造或者盗用原告公章，在原告不知情的情况下向蔡厚谊出具购房证明，擅自处分原告房产，损害原告利益，其行为无效。为了维护原告合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告（反诉原告）蔡厚谊辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请贵院不以支持。一、从合同的订立看，答辩人与王洪兵签订的购房证明系双方的真实意思表示，该证明是在原告的售楼处办公室内由王洪兵书写，并捺印指纹加盖原告的公章。二、从合同的履行看，答辩人按照购房证明约定，已交付现金127000元，和冲抵购房款的220万元的欠条，履行了买受人的付款义务，原告如约履行了一半义务，为128-52房屋办理了房屋产权过户手续。三、从房屋交付使用和占有使用看，房屋是原告售楼处的工作人员向答辩人交付，交付后答辩人即交付了物业费并对房屋进行了精装修开通了水电燃气等，从答辩人开始装修房屋到入住至今，原告从未提出过异议。四、从交易场景、交易过程和外观来看，被告王洪兵的行为构成表见代理，由此产生的法律后果应由原告承担。五、关于原告诉讼的恶意串通问题，答辩人系善意相对人，未与被告王洪兵串通，原告认为构成恶意串通应负举证责任。六、鼓励交易是合同法的精神，应当严格依据合同法第五十二条的规定，谨慎认定合同无效维护善意交易相对人的合法权益。被告王洪兵庭前向本院提交书面答辩状辩称，一、原告将王洪兵列为被告，与事实不符，其理由是我不是连云港康某房地产开发有限公司的员工，我只是本案中提到的马文生的办事员，我在本案中所做的一切都是受马文生的委托（注有委托书），真正的被告应该是蔡厚谊和马文生，因马文生是康某公司的股东，并是蔡厚谊的债务人；二、马文生是否欠蔡厚谊的债务，本人不知情，但当时签订购房证明时，第一被告蔡厚谊拿出马文生欠条一张，但是否真假本人无从知晓；三、原告诉状中说，王洪兵与蔡厚谊恶意串通，冒用原告名称伪造或盗用原告公章，出具购房证明，是否恶意串通，这是马文生和蔡厚谊之间的事情，与本人无关，本人只是见到220万元欠条，并收到马文生的委托书才帮忙写下这张证明，关于伪造公章之事，马文生是原告公司的合伙人和股东，马文生的妹妹是公司的会计，该购房证明是马文彩盖章，本人怎么变成了伪造和盗用公章。第三人马文生未陈述意见。被告（反诉原告）蔡厚谊向本院提出反诉请求：1、判令康某公司协助反诉原告办理涉案房屋产权过户登记；2、案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：2014年4月12日，康某公司向反诉人出具了书面购房证明，该证明有反诉人作为订购人签字、捺印，有王洪兵作为证明人签字、捺印，有被反诉人的盖章。购房证明是王洪兵和反诉人自愿协商后，由王洪兵书写，双方签字、捺印，并由王洪兵加盖被反诉人的公章，反诉人于2014年4月12日向被反诉人支付了现金壹拾贰万柒仟元整，并将马文生欠其贰佰贰拾万元借款的欠条原件交付给被反诉人，两个月后，被反诉人仅与反诉人签订了一套别墅的购房合同，反诉人一直在催促被反诉人协助办理产权登记，但被反诉人总是拖延搪塞。反诉人认为，被反诉人与反诉人之间的权利义务关系明确，被反诉人应当按照购房证明的约定和承诺，遵循信用原则，严格履行义务，现被反诉人非但拒不按约定履行反倒先行起诉，基于上述事实，特提起反诉，请求贵院合并审理，依法公正判决，以维护反诉人的合法权益。原告（反诉被告）康某公司辩称，一、同本诉的事实和理由部分；二、反诉人在反诉状中的事实和理由部分完全是编造，没有任何的事实和法律依据；三、王洪兵在答辩状中陈述的非常清楚，王洪兵不是本诉原告的工作人员，王洪兵所书写的涉案证明应当由其本人来承担，与反诉被告没有任何关联性，至于王洪兵在答辩状中说：马文生是原告方的股东没有任何事实证据，反诉原告的诉讼请求无论从事实还是法律上均不能成立；四、从2014年4月12日，本案反诉原告与王洪兵签订《购房证明》时至反诉原告2016年8月12日向反诉原告寄送律师函之后以及提起本次反诉时已超过2年诉讼时效。原告康某公司向本院提交了以下证据：一、被告蔡厚谊2016年8月12日发送给原告的律师函原件及购房证明复印件。证明：在2016年8月12日之后原告才知道《购房证明》所载明的情况，原告在2014年4月12日没有出具这个购房证明，也没有收到127000元现金，该《购房证明》对原告无效；二、原告与案外人王某2、杨某2014年9月1日签订的《商品房买卖合同》。证明：原告开发建设的128-52号别墅2014年9月1日卖给案外人王某2、杨某，而不是本案被告蔡厚谊；三、原告营业执照。证明：原告主体适格；四、商品房买卖合同1份。证明：银河世家128-52号房屋当初是预售给张某、王某1的，后张某、王某1钱不够买的，房子经马文生介绍卖给了王某2和杨某，购房款是用康某公司欠马文生的工程款抵扣的，也就是王某2和杨某的购房款是马文生交的，只不过不是现金而是工程款抵扣的，马文生是康某公司的承建商，当时康某公司欠马文生工程款但是现在和马文生的账目全部了结了。被告蔡厚谊质证意见如下：对证据一没有异议；对证据二有异议，原告确实与案外人王某2签订了商品房买卖合同这是事实，房号128-52号与被告王洪兵出具给被告蔡厚谊《购房证明》中的其中一套房号是一致的，另外该套房屋是经被告蔡厚谊出售给王某2的；对证据三没有异议；对证据四，商品房买卖合同应双方签字才有效，变更申请表只能表明双方的意向，对真实性有异议。被告蔡厚谊向本院提交了以下证据：一、《购房证明》原件一份，证明：原告与被告蔡厚谊之间存在购房合同关系；二、银行转账凭证2张，分别为10万元和2.7万元。证明：卡号是被告王洪兵提供的，2014年4月12日2.7万元是在原告售楼处刷卡直接刷给原告的；三、2014年9月1日被告蔡厚谊与王某2签订的售房协议书，证明：128-52号是经被告蔡厚谊出售给王某2的；四、鼎尊物业服务有限公司收款收据4张、物业出具的费用明细，其中2张原件，2张复印件。证明：被告蔡厚谊交付的装修保证金及物业管理费、垃圾清理费等费用的事实；五、天燃气安装合同一份，证明：被告蔡厚谊安装燃气的事实；六、光盘1张，证明：银河世家的物业保安证明被告王洪兵一直是原告工作人员的事实；七、拍摄于保安值班室的照片1张，证明：同证据六，也可以证明被告王洪兵是开发商的工作人员；八、照片一组共16张，证明:被告蔡厚谊对房屋进行精装修的事实；九、借据复印件8份，马文生向蔡厚谊出具。证明：马文生向蔡厚谊借款220万元；十、银行交易明细单4份，证明：王某2向蔡厚谊支付70万元购房款的事实；十一、银行交易明细单2份，2014年3月28日蔡厚谊的妻子梅某转了10万元，2014年4月12日蔡厚谊转了2.7万元，这两笔都是转给售楼处会计马文彩提供的账户。证明：蔡厚谊夫妻向售楼处会计马文彩（户名马文生）支付12.7万元购房款的事实；十二、6228481051879654715账户名称照片1张，证明：该账号的户名为马文生；十三、物业收款收据2张，证明：蔡厚谊已交纳128-52号房屋物业费及装修保证金、垃圾处理费等事实。十四、银行转账凭证及流水7张，1、2013年4月22日被告蔡厚谊妻子梅某分两次向第三人马文生转账50万元、22万元，合计72万元，对应2013年4月20日72万元借条复印件，2、2012年7月3日被告蔡厚谊分两次向第三人马文生转账10万元、20万元，合计30万元，对应2012年7月4日30万元借条复印件，3、2012年8月21日银行转账凭证，金额30万元，对应2010年8月21日30万元借条复印件，4、2012年8月27日银行转账凭证，金额20万元，对应2012年8月27日20万元借条复印件，5、2012年10月29日，网银转账277000元，对应2012年10月29日28万元借条复印件，6、2012年11月5日，银行转账流水20万元，对应2012年11月5日20万元借条复印件，上述合计金额200万元。另外2012年9月3日5万元借条复印件和2012年10月13日15万元借条复印件，5万元和15万元的转账凭证，因为时间久远，无法获得。原告康某公司质证意见如下：对证据一，从被告王洪兵的答辩意见看，该份购房合同是被告王洪兵向被告蔡厚谊出具的，对材料的本身真实性不持异议，但是对该购房证明的内容三性均有异议，直到现在，反诉被告没有收到127000元现金，也没有收到所谓的马文生欠被告蔡厚谊的220万元的借条原件一份，该份购房证明是2016年8月12日之后原告收到被告的律师函之后才知道这件事情的，该份购房证明不是原告真实意思的表示，原告方自己没有和被告蔡厚谊签订这份证明，也没有授权其他人和被告蔡厚谊签订购房证明，所以该份证明都是无效的，原告不可能拿220万元欠款的借条来抵充购房款的，所以对原告是无效的，由此产生的后果由行为人自己承担；对证据二，证据三性均有异议，两份汇款单均没有银行盖章，假如汇款确实存在，钱也没有汇到原告的账户上，至于被告汇给谁的，与本案原告没有任何关系，所以不能证明被告蔡厚谊的观点。另如果原告和被告蔡厚谊确实存在房屋买卖关系，钱应该打到原告公司的账户上，怎么可能打给第三人，所以与常理不符。被告的10万元转账款是2014年3月28日，这与被告蔡厚谊所举证据一有矛盾，因为不可能合同没签好就付购房款，与正常的买卖交易不符；对证据三，证据三性均有异议。退一步讲，假如售房协议书材料本身是真实的，但与本案原告没有任何关联性，因为本案原告已经与王某2和杨某签订了正式的商品房买卖合同，而且已经履行完毕，所以该售房协议书不能证明128-52号房屋是属于被告蔡厚谊所有，被告蔡厚谊更无权处分他人的财产，所以即使是真的，对本案原告来说也是无效的；对证据四，无论该收据是否真实均与本案原告无关联性，该两份物业收据是第三方出具给被告蔡厚谊的，而不是原告出具的。对两份复印件不做质证。对被告蔡厚谊出具一张白纸上书写的文字，对三性均有异议，因为该白条没有任何单位的公章和经办人签字，所以不能证明被告的观点，也不符合证据的构成要件；对证据五，证据三性均有异议。无论该合同是否真实均与本案原告没有任何关联性，该份合同上没有甲方的签字和公章；对证据六，光盘内容与原告没有任何关联性，因为物业公司的保安不了解原告的工作人员组成情况，被告王洪兵在答辩中说他不是工作人员，光盘的内容也可能是保安的错误认识或者说故意说假话；对证据七，材料本身真实性无异议，但是号码不是原告方公示的，这个号码也是保安的错误认识或者故意说的；对证据八，假如是真的，也不能证明被告的观点与原告有关联性；对证据九，证据三性均有异议。因这本身就是复印件，假如是原件，是否是马文生所欠，也没有证据证明，再退一步说，假如就是马文生所写借条，马文生是否真的借被告这么多钱也不一定，因现实生活中虚假借款太多，所以该证据与本案无关联性，如被告蔡厚谊认为马文生借他220万元，被告蔡厚谊向马文生主张权利；对证据十，四张银行明细单真实性不持异议，但不能证明被告蔡厚谊的观点，王某2确实转了70万元给蔡厚谊，但不能证明这70万元就是购房款，不排除王某2和蔡厚谊存在其它经济往来；对证据十一，真实性不持异议，但不能证明被告蔡厚谊的观点。该12.7万元是汇入马文生的账户上而不是原告康某公司的账户，康某公司至今没有收到该款。马文生不是原告的工作人员，他只是原告的承建商，马文生的任何行为不能代表原告康某公司的行为，马文彩也不是康某公司的会计，他和马文生一起都是康某公司的建筑承包商，二人是兄妹关系；对证据十二，真实性不持异议，但充分说明被告蔡厚谊把相关款项汇给马文生的，与原告无关；对证据十三，材料本身真实性不持异议，但不能证明被告的观点，两张收据上虽写明是22-128-52也可能是物业公司写错了，无论怎么写是物业公司的事情，不是康某公司的行为，也代表不了康某公司。这两张收据也没有被告蔡厚谊的名字，也可能是从王某2那里取出的。对证据十四，对被告提供的两份转账交易成功合计72万元的凭证，该证据三性有异议，因为证据上并没有注明是哪个银行，且没有银行的盖章，转账款是否是马文生的借款，没有其他证据予以证实，而且该72万元的转账时间与72万元的借条时间不一致，一个是20号，一个是22号，所以不能证明被告蔡厚谊的观点。关于被告蔡厚谊出示的两页四面银行对账明细，对该明细的真实性不持异议，对其合法性和关联性有异议，该流水上没有转账人的姓名，也没有收款人的姓名，退一步讲，假如转账明细上的款项就是转给马文生的，转账的时间、款项的数额均与蔡厚谊出示的借条显示的时间、数额不相吻合。综上，被告出示的证据均不能证明其观点，均无法证明蔡厚谊与马文生之间有真实的借贷关系。退一步讲，即使有真实的借贷关系，具体的借贷数额也无法确认。同时，这些证据均与原、被告之间的争议没有关联性。假如马文生欠蔡厚谊的钱，蔡厚谊应当向马文生主张。被告王洪兵未向本院提交证据。第三人马文生未向本院提交证据。根据当事人的质证意见，结合相关法律规定，本院认定事实如下：东海县开发区银河世家楼盘项目由原告开发，第三人马文生是该项目工程的承建方，马文生的妹妹马文彩担任马文生的会计，原告方和马文生就该项目的办公地点在同一间大办公室，被告王洪兵是马文生手下的办事人员。2014年4月12日，王洪兵经手向蔡厚谊出具购房证明一份，内容为：“今蔡厚谊在康某房地产有限公司（银河世家）订购别墅两套128-52,258.63㎡×5000元=1293150元和128-73，258.63㎡×400元=1034520元，共计2327670元，其中付现金壹拾贰万柒仟元正（127000.00），另外贰佰贰拾万元正（2200000.00），用马文生欠蔡厚谊的债务抵消，限期两个月打合同给蔡厚谊，如到期不能打合同应退还蔡厚谊现金壹拾贰万柒仟元正和马文生欠蔡厚谊的贰佰贰拾万元正的欠条，特此证明。定购人：蔡厚谊。证明人：王洪兵。2014.4.12”。该购房证明尾部盖有公章“连云港市康某房地产开发有限公司公章”。庭审中，被告蔡厚谊称借条原件交给被告王洪兵，王洪兵受马文生委托出具上述书面购房证明，原告对康某公司的公章提出异议，并要求对印章申请鉴定。2014年3月28日，蔡厚谊的妻子梅某通过中国农业银行向第三人马文生转账支付了10万元，2014年4月12日，蔡厚谊通过中国农业银行向第三人马文生转账支付了2.7万元。另查明，被告蔡厚谊于2014年3月30日向某物业服务有限公交纳128-73室房产的物业费、垃圾清运、公共水电费3400元，装修押金2500元。同一天，被告蔡厚谊还就128-52室房产，也向某物业服务有限公司（银河世家项目物业公司）交纳物业费、垃圾清运、公共水电费3400元及装修押金2500元。2015年4月23日，被告蔡厚谊与东海中石油昆仑燃气有限公司之间签订《居民用户安全供用气合同》一份，地址为银河世家128-73号。被告蔡厚谊已对诉争128-73号房屋进行装修入住。又查明，2014年9月1日，原告蔡厚谊（甲方）与王某2（乙方）签订《售房协议书》一份，合同约定甲方将位于连云港市康某房地产开发有限公司的银河世家别墅房号为B幢128-52室，房屋建筑面积为258.63平房米出售给乙方。房屋总价款为123.2万元，甲方第一次于2014年9月1日，一次性支付人民币陆拾伍万元整，剩余部分肆拾伍万元贰个月内交清，剩余部分壹拾叁万贰仟元正12月付清。2014年9月1日，王某2、杨某（乙方）与原告连云港市康某发地产开发有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，约定甲方将银河世家别墅房号为B幢128-52室房产以982794元的价格出售给乙方，面积为258.63平方米，双方约定付款方式为买受人全款已付清。2014年9月1日，案外人王某2通过中国农业银行分两次共向被告蔡厚谊转账支付30万元。2014年11月3日，案外人王某2通过中国农业银行分两次共向被告蔡厚谊转账支付40万元。庭审中，被告蔡厚谊称：“除此之外还支付了20万元承兑汇票，还支付了一部分现金，剩余的通过银行转账，但无法提供凭证。”庭审中，原告康某公司称：“银河世家128-52号房屋当初是预售给张某、王某1的，后张某、王某1钱不购买的，房子经马文生介绍卖给了王某2和杨某，购房款是用康某公司欠马文生的工程款抵扣的，也就是王某2和杨某的购房款是马文生交的，只不过不是现金而是工程款抵扣的，马文生是康某公司的承建商，当时康某公司欠马文生工程款但是现在和马文生的账目全部结清。”还查明，被告蔡厚谊提交借条复印件八张，内容显示：2012年4月30日，第三人马文生向原告借款72万元；2012年7月4日，第三人马文生向原告借款30万元；2012年8月21日，第三人马文生向原告借款30万元；2012年8月27日，第三人马文生向原告借款20万元；2012年9月3日，第三人马文生向原告借款5万元；2012年10月13日，第三人马文生向原告借款15万元；2012年10月29日，第三人马文生向原告借款28万元；2012年11月5日，第三人马文生向原告借款20万元。共计220万元。再查明，2016年8月12日，被告蔡厚谊向原告康某公司发出律师函一份，要求签订另一套购房合同并协助办理产权登记。原告康某公司主张与第三人马文生关于银河世家楼盘工程的债权债务已结清，虽经本院释明，原告未提交相关证据，且主张与本案没有关联性。上述事实，有律师函、《商品房买卖合同》、《购房证明》、银行转账凭证、售房协议书、物业公司收款收据、燃气安装合同、借据，原、被告的当庭陈述等证据予以证实。审理中，本院依据被告蔡厚谊的申请，向案外人王某2、杨某调查核实有关情况，王某2、杨某称当时经过一个朋友介绍，蔡厚谊手里有两套房屋，蔡厚谊想出售其中一套，并带我们看房。我们提出想买银河世家128-52号房产，2014年9月1日，我们与蔡厚谊签订售房协议书，后来不放心，蔡厚谊带我们去售楼处签订了一份正式的商品房买卖合同，并办理了房产证。购房款是按照协议支付给蔡厚谊的，至于蔡厚谊是否将购房款支付给开发商我们不知道，但是购房合同能够打出来，肯定是开发商同意的。本案第一次庭审结束后，原告向本院递交变更诉讼请求申请书，变更原诉讼请求，请求被告蔡厚谊支付购房款180万元，事实和理由如下：原告和被告蔡厚谊之间没有房屋买卖合同关系，但涉案房屋卖谁都可以，既然被告蔡厚谊想买这个房子，原告方同意卖给蔡厚谊，但必须支付相应的购房款价款。被告蔡厚谊针对原告变更后的诉讼请求辩称，原告变更诉讼请求贵院不应予以支持，最高院关于民事诉讼证据的若干规定第三十四条第三款，当事人增加变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出，原告在举证期间届满后，法庭辩论终结前，才提出变更诉讼请求，超出了法定期限，于法无据，应不予支持。根据民诉法解释只是修改了增加诉讼请求的时限可以到终结辩论前，但是对于变更诉讼请求的时限，民诉法解释并没有规定，所以仍应当适用民诉证据若干规定。关于实体上，原告即使变更诉讼请求在程序上不存在问题，其诉请仍然缺乏事实和法律依据，应当不予支持。本院认为，本案主要争议焦点如下：1、原告与被告蔡厚谊之间是否存在商品房买卖合同关系，2、被告蔡厚谊是否付清案涉购房款。关于第一个争议焦点，被告蔡厚谊与原告之间就银河世家128-73号别墅之间没有签订正式的商品房买卖合同，但是被告蔡厚谊提供加盖有原告公司印章的购房证明，该证明约定了房屋的具体坐落及付款方式。原告就加盖的印章提出异议，根据查明的事实，蔡厚谊已实际装修入住使用多年，交纳相关物业费用及装修保证金，应当推定原告方已向被告蔡厚谊交付案涉房屋，同意将诉争房屋处分给蔡厚谊。其次，蔡厚谊与案外人王某2、杨某私下就另一套房屋银河世家128-52号签订买卖协议，该房屋系上述购房证明的另一套房屋，王某2、杨某向蔡厚谊支付购房款，根据王某2、杨某的陈述，由蔡厚谊带着上述二人与康某公司同一天签订正式商品房买卖合同，后办理房产证，能够说明康某公司同意蔡厚谊处分银河世家128-52号房产，与案涉购房证明相互印证。再次，结合案涉当事人之间的关系，以及马文生与康某公司之间的关系及办公地点，蔡厚谊及王洪兵陈述的签订购房证明的事实经过，符合常理，原告主张当事人恶意串通，在原告不知情的情况下出具购房证明，与客观事实不符，本院不予采纳。根据法律规定，原告在庭审辩论终结前可以变更诉讼请求，被告蔡厚谊关于原告变更诉讼请求程序上的抗辩，本院不予采纳。根据原告变更后的诉讼请求，同意将房屋出售给蔡厚谊，故原告对于购房证明中印章的异议并申请鉴定的请求，已无必要，故本院不予采纳。关于第二个争议焦点，本院认为，如前所述原告康某公司同意将银河世家128-73号及128-52号房产处分出售给蔡厚谊，按照商品房买卖交易的一般规则，先支付购房款,全款付清或首付加银行按揭的方式，然后开发商向购房人交付房屋及办理房产证，原告在没有收到购房款的情况下，将案涉房屋交付蔡厚谊及案外人王某2、杨某，与常理不符。其次，根据原告提供的购房证明，马文生以上述房屋冲抵对蔡厚谊的借款220万元，同时蔡厚谊按照购房证明另行向马文生支付12.7万元，关于借款220万元，被告蔡厚谊提交了借条复印件及相关银行转账凭证及流水予以证实，应予采信，蔡厚谊在债务冲抵后将债权凭证交换马文生，亦符合常理。第三、商品房开发建设过程中，因开发商拖欠承建商工程款，为了履行债务，缓解资金压力，有时会将开发建设的房屋冲抵工程款。本案中，原告与马文生之间就案涉楼盘项目工程的债权债务是否结清，原告结算支付的工程款中是否包括以案涉房屋冲抵工程欠款，在第三人马文生未到庭参加诉讼的情况下，原告应当作出具体的说明，并对上述待证事实应当承担相应的举证责任，虽经本院释明，原告未提交相关证据，应承担举证不能的法律后果。综上，原告康某公司将案涉房屋处分出售给被告蔡厚谊，双方存在商品房买卖合同关系，蔡厚谊提供的购房证明、借条复印件及款项支付凭证，蔡厚谊与王某2、杨某关于另一套房屋的交易事实，能够相互佐证，形成证据锁链。根据日常生活经验法则，结合原告与第三人马文生之间的关系，综合本案当事人提交的相关证据及现实情况，被告蔡厚谊通过债务冲抵的方式，已支付诉争房屋购房款，具有高度盖然性，本院予以认定。故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。同时根据法律规定，原告康某公司应当协助被告蔡厚谊办理涉案房屋产权登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零五条、第一百零八条、第二百二十二条、第二百二十三条的规定，判决如下：一、驳回原告连云港市康禾房地产开发有限公司的诉讼请求；二、反诉被告连云港市康禾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助反诉原告蔡厚谊办理东海县牛山镇明珠路128号银河128-73室房屋所有权登记手续。案件受理费12800元，由原告康禾公司负担，已交纳。反诉费6400元，由原告康禾公司负担（反诉费由被告蔡厚谊预交，原告与本判决生效后十日内支付给被告蔡厚谊）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费12800元。收款人：连云港市中级人民法院，开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  李明哲审 判 员  吴 鹏人民陪审员  马长宜二〇一九年三月七日法官 助理  马 跃书 记 员  王 玥附：上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。