云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初793号原告：申时顺，男，1964年8月5日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市五华区。被告：云南汉都房地产开发有限公司，住所地：昆明市五华区龙泉路沙坝营23号云南广播电视大学龙泉校区内办公楼1栋。统一社会信用代码：915301025527404614。法定代表人：苏黎明，总经理。委托诉讼代理人：周宇艳，女，1987年8月15日出生，傈僳族，云南省普洱市人，系被告公司员工，特别授权代理。原告申时顺（以下简称：原告）与被告云南汉都房地产开发有限公司（以下简称：被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人周宇艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2016年1月1日至2017年3月3日的逾期交房违约金人民币67037元；2、判令被告协助原告办理坐落于昆明市五华区房屋的不动产权登记证；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年4月26日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的久皓大院6幢304号房屋，购房总价款为616736元，合同约定的交房日期为2015年12月31日前。逾期交房的违约责任为：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行；二、逾期60天后，被告按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。签订合同后，原告足额交清购房款，但被告未如约交房。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告答辩称：针对原告的诉讼请求第一项，我方认为违约金过高，应当予以调整；针对第二项诉讼请求，我方认为办理不动产权登记证的条件尚不成就，我方会根据国家政策及相关法律规定进行统一办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月26日，原告（买受人、乙方）与被告（甲方、出卖人）签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于五华区房屋，房屋参考套内建筑面积78.59平方米；该商品房总价款为陆拾壹万陆仟柒佰叁拾陆元（616736元），付款方式为贷款方式付款，乙方于2015年4月26日支付首付款186736元，其余价款430000元向中国农业银行官渡支行贷款支付；甲方应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方；甲方如未按合同约定的时间交房，则1.自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；2.逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续；交接时甲方应当向乙方移交《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》；由于乙方未能按期交接的，责任由乙方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：乙方在合同约定（或甲方通知）的期限内未与甲方办理完毕房屋交接手续的，自合同约定（或甲方通知）的期限届满次日起，房屋的毁损灭失风险及物业管理费由乙方承担，且甲方不承担逾期交房责任；乙方须向甲方：1.支付全部房价款、维修基金、相关税费及其他相关费用；2.办理完毕房屋交接手续；3.签订委托甲方办理产权证和房权登记的委托书；4.向甲方提供完整有效的办理产权证所需资料，包括但不限于发票、身份证明等；5.支付甲方代办办理产权登记所需的手续费、工本费、行政规费等，在乙方提供相应资料并办理完上述事项后，甲方在90个工作日内负责向产权登记机关申请办理该套商品房产权登记手续，如乙方为按揭方式购房，甲方将把产权证移交贷款银行，送相关主管部门办理抵押登记手续，如乙方未能在甲方规定时限内完成本条5项事项，则视为因乙方原因未能及时办理产权登记，责任由乙方自行承担等主要内容。另查明，包括原告所购买房屋在内的中天·久皓大院1-8栋房屋已于2016年10月28日由建设单位、监理单位、施工单位设计单位及勘察单位五方验收合格，符合《商品房购销合同》约定的交房条件，被告于2016年10月30日在云南信息报上公告通知业主交房，本案涉案房屋接房的截止日期为2016年11月30日。本院认为，原、被告于2015年4月26日签订的《商品房购销合同》合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。根据《商品房购销合同》的约定，被告应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，方式为被告以媒体公告形式通知原告办理交接手续。本案中，被告于2016年10月28日进行了五方验收，于2016年10月30日刊登交房公告，涉案房屋已达到合同约定的交房条件，且涉案房屋接房的截止日期为2016年11月30日。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按约将房屋交付原告，其行为已构成违约，应就逾期交房承担违约责任，向原告支付逾期交房的违约金。关于违约金，第一，违约金的计算期间。根据《商品房购销合同》第十条的约定，被告通知原告接房后，自通知接房期限届满次日起被告不承担逾期交房责任。如前所述，被告于2016年10月30日刊登交房公告，涉案房屋接房的截止日期为2016年11月30日，故被告应承担自2016年1月1日起至2016年11月30日止的逾期交付违约金。第二，违约金的计算标准。对于逾期交房90天以内的违约金，合同约定为50元/天，原、被告双方对此标准均无异议，应遵照履行，故对于原告要求被告支付自2016年1月1日起至2016年3月30日止的违约金4500元的诉讼请求，本院予以支持；对于逾期交房90天以后的违约金，原告主张按《商品房购销合同》约定标准计算违约金，被告则提出了减少约定违约金的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，本案中，被告应承担的违约责任应与原告因被告的违约行为而导致的损失相当，本院综合考量涉案商品房面积、坐落、合同的履行情况，本院酌情将被告逾期交房90天以后的日违约金调整为已付房款的0.01%即61.67元，自2016年3月31日至2016年11月30日共计245天，故超出90天的违约金共计15109.15元（61.67元×245天）。综上，依据前述标准被告应支付原告的逾期交房违约金总计为19609.15元（4500元＋15109.15元）。关于办理不动产权登记证。根据双方在《商品房购销合同》中关于产权登记的约定，原告需向被告：1、支付全部房价款、维修基金、相关税费；2、办理完毕房屋交接手续；3、签订委托甲方办理产权证和房权登记的委托书；4、向甲方提供完整有效的办理产权证所需资料，包括但不限于发票、身份证明等；5、支付甲方代办办理产权登记所需的手续费、工本费、行政规费等…，原告未举证证明办理不动产权登记证的条件已成就，本院对该项诉讼请求不予支持，待办理条件成熟，原告可另寻合法途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南汉都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告申时顺逾期交房违约金19609.15元；二、驳回原告申时顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1476元，由被告云南汉都房地产开发有限公司负担428元；由原告申时顺负担1048元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  林昆二〇一九年三月九日法官助理石艳书记员**远