云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初8816号原告（反诉被告）:曲靖市靖远科技网络有限责任公司。住所：云南省曲靖市麒麟区建宁东路永安制药厂喜春宫内4号。法定代表人：申静洪。委托诉讼代理人：胡仕高，云南谦泰律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：苏艳，女，汉族，1986年12月4日出生，身份证住址为重庆市江北区。被告：昆明市五华区朝天驿火锅店法定代表人：苏艳住所：昆明市五华区。两被告共同委托诉讼代理人：邓羽茜、史英鑫，云南弘瑞律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）曲靖市靖远科技网络有限责任公司（以下简称曲靖靖远公司）诉被告（反诉原告）苏艳、昆明市五华区朝天驿火锅店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，昆明市五华区朝天驿火锅店经营者苏艳提出反诉，本院依法适用普通程序于2018年10月9日、2019年2月27日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）曲靖靖远公司的法定代表人申静洪及委托诉讼代理人胡仕高，被告（反诉原告）昆明市五华区朝天驿火锅店经营者苏艳委托的诉讼代理人邓羽茜、史英鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告所签订的《商铺租赁合同》,并由被告将所租赁商铺交还原告。2、判令被告向原告支付至2018年9月5日所欠租金706008.23元。3、判令被告向原告支付违约金5万元。4、判令被告向原告支付至2018年9月5日的延期履行违约金243268.1元。5、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告第2项诉讼请求标的额增加为989342元(欠付租金计算至2019年2月15日，2019年2月15日至合同解除之日的租金另行计算），第4项诉讼请求标的额增加为374913元。（计算至2019年2月15日，2019年2月15日至合同解除之日的违约金另行计算）。事实理由：2014年10月10日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方（原告）将位于昆明市五华区教场中路华芳雅苑小区的1-2层商业用房内一楼商铺（面积为125平方米，租金每月10000元）及二楼商铺（计租面积分别为338平方米和173平方米，租金每平方米每月50元）出租给乙方（被告）经营使用，甲方于2014年10月10日前向乙方交付所租赁商铺，租赁期限：一楼商铺及二楼338平方米商铺自2014年10月10日起至2019年8月27日止，2014年10月10日至2015年1月27日租金免交；二楼173平方米商铺自2016年1月28日至2019年8月27日止。租金计算方式为：合同期内，第3-4年在第1-2年基础上递增5%，以后在上两年租金基础上，每两年递增5%；交纳方式为：乙方合同签订之日起3日内向甲方支付首期租金，之后每6个月交纳一次。合同签订后，原告如约向被告交付了该商铺。合同履行期内，2015年1月28日至2016年7月27日，被告按合同约定，按时足额向原告交纳了房租。自2016年7月28日起，乙方开始拖欠甲方房租，经原告多次催要，才于2018年4月28日交纳了117581.63元。至2018年7月11日，被告拖欠原告租金共计706008.23元，原告又多次催要，被告均以各种理由推诿，不予交纳。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告（反诉原告）辩称：因租赁商铺涉及军产，部队在被告使用商铺期间发布公告称最迟于2017年6月停止对外租赁商铺，故被告欠租并非违约，而是行使不安抗辩权；原告租金计算不合理，且被告为经营需要投入了大量资金进行装修、宣传，原告的行为给被告造成了损失，应当赔偿，故提出反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告合同履约保证金，并承担违约金5万元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失共计200万元。3、由反诉被告承担本案反诉及本诉的案件受理费。反诉被告辩称：合同租赁期限为2014年10月10日至2019年8月27日，反诉原告一直在使用涉案商铺进行经营活动，其并无任何损失，押金应冲抵其所拖欠的租金。原告（反诉被告）针对其主张提交以下证据材料：1、商铺租赁合同。2、房租交费明细表。3、民事调解书。被告（反诉原告）针对其主张提交以下证据材料：1、商铺租赁合同。2、公告。3、78175部队证明。4、商铺装修合同。5、收据。为查明案件事实，本院依职权于2018年11月20日向中国人民解放军78175部队发出协助查询函，该单位在回函中明确：1、涉案租赁房屋产权属于中国人民解放军78175部队，位于昆明市五华区教场中路149号我部经济适用房华方雅苑小区配套商业用房A1幢1层、2层，现属于停偿特殊项目，可暂维持经营。2、涉案租赁房屋现正常经营，经营者为苏艳，招牌为重庆老房老舍传统火锅，经营时间一直持续至今。3、我单位对涉案租赁房屋转租一事知情并同意。经审理查明：2014年10月10日，原告曲靖靖远公司（甲方）与被告苏艳（乙方）签订“商铺租赁合同”，合同主要内容为：甲方将位于昆明市五华区教场中路华芳雅苑小区的1-2层商业用房内一楼计租面积125平方米商铺，以月租金10000元的价格租赁给乙方使用；二楼计租面积338平方米以每平方米每月50元租赁给乙方使用，双方约定旁边闲置173平方米如无其它商家租用，第二年由乙方租用；租赁期限自2014年10月10日起至2019年8月27日止，免租期为2014年10月10日至2015年1月27日止；乙方租金及物业费自2015年1月28日起开始计收，租金从第三年开始，每年递增百分之五，租金为半年付，物管费由物管公司单独收取；乙方延迟缴纳租金及其它费用的，须承担延迟履行违约金，每日违约金为所欠费用总额的3‰并累计计算，若乙方逾期支付租金连续30天，甲方有权单方面解除协议并收回商铺，同时乙方还应承担一次性的违约金5万元并赔偿甲方由此受到的所有经济损失；合同履约保证金为5万元，自协议签订三日内乙方向甲方交纳，乙方有违约行为应承担违约责任的，甲方有权将违约金从保证金中扣除。合同签订后，被告向原告缴纳了5万元履约保证金，并对租赁物进行装修后用于经营餐饮。至一审辩论终结前，被告承租商铺仍正常经营，自2016年7月28日起，被告拖欠租金未付。在诉讼期间，被告向中国人民解放军78175部队支付过117581.63元，对该事实，原告表示认可且愿意作为租金在本案中直接抵扣。另查明，昆明市五华区朝天驿火锅店为个体工商户，于2015年5月15日注册成立，经营者为苏艳。本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告苏艳签订租赁合同时，昆明市五华区朝天驿火锅店虽尚未登记成立，但所租赁商铺实际为被告苏艳担任负责人的昆明市五华区朝天驿火锅店用于餐饮经营，则昆明市五华区朝天驿火锅店苏艳为涉案租赁合同承租人。一、关于原告本诉部分的诉请请求。因双方在签订的“商铺租赁合同”中，明确约定承租人逾期支付租金连续30天时，出租方享有单方合同解除权，现被告已长期拖欠租金未付，合同约定的解约条件成就，对原告要求解除租赁合同、收回租赁物的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。经审核，被告拖欠铺面租金数额，可根据租赁时间分两部分计算（按月计），一楼125平米与二楼338平米部分的租金：1、2016年8月至2016年12月期间，应付租金134500元（26900×5）；2、2017年1月至2017年12月期间，应付租金338940元（28245×12）；3、2018年1月至2018年12月期间，应付租金355887元（29657.25×12）。4、2019年1月至2019年2月期间，应付租金62280元（31140×2）。以及二楼173平米部分的租金：1、2017年2月至2017年12月期间，应付租金99907.5元（108990÷12×11）；2、2018年1月至2018年12月期间，应付租金85829.6元（114439.5－28609.88）；3、2019年1月至2019年2月期间，应付租金20026.9元（120161.5÷12×11）。综上，原告共欠租金金额为1097371元，扣除原告认可的被告直接向中国人民解放军78175部队缴纳的租金117581.63元后，截止2019年2月28日，被告共欠租金979789.37元。因被告未按合同约定及时缴纳租金，已构成违约，被告还应支付违约金，但合同中关于每日违约金按所欠费用总额的3‰计算延迟履行违约金的约定明显过高，本院酌情调整为以未付租金总额的百分之三十计算的违约金为293936.8元。此外，合同中虽有一次性支付违约金5万元的约定，但因原告的第三、第四项诉讼请求的请求权基础均系被告拖欠租金的同一事实，本院既已按法律规定的上限判令被告支付延迟履行违约金，对原告要求被告支付违约金5万元的诉讼请求，本院不再予以支持。因双方约定出租方有权将违约金从履约保证金中直接扣除，被告已缴纳的5万元保证金用于抵扣违约金后，还应支付违约金243936.8元。二、关于反诉原告的反诉请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，反诉原告虽诉请由反诉被告退还履约保证金，并由反诉被告承担违约金，但其所举证据并不能证实反诉被告存在违约情形，且中国人民解放军78175部队函复本院，涉案商铺属于停偿特殊项目，可暂维持经营，被告的“重庆老房老舍传统火锅店”在涉案商铺内一直持续经营至今。庭审中，反诉原告对该事实不持异议。至于反诉原告为使用租赁商铺所进行的装修、宣传，均属于正常的商业投资行为，该部分费用的支出并非反诉被告的行为所致，根据“谁主张，谁举证”原则，因反诉原告所举证据不能证实其主张，对反诉原告的全部反诉请求，因无事实及法律依据，本院予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除曲靖市靖远科技网络有限责任公司与昆明市五华区朝天驿火锅店经营者苏艳于2014年10月10日签订的《商铺租赁合同》，由昆明市五华区朝天驿火锅店经营者苏艳于本判决生效之日起十五日内向原告曲靖市靖远科技网络有限责任公司腾还位于昆明市五华区教场中路149号华芳雅苑临街16号一、二层租赁商铺。二、由被告昆明市五华区朝天驿火锅店经营者苏艳于本判决生效之日起十五日内向原告曲靖市靖远科技网络有限责任公司支付截止2019年2月28日尚欠的租金979789.37元。三、由被告昆明市五华区朝天驿火锅店经营者苏艳于本判决生效之日起十五日内向原告曲靖市靖远科技网络有限责任公司支付违约金243936.8元。四、驳回原告曲靖市靖远科技网络有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告昆明市五华区朝天驿火锅店负责人苏艳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16403由原告承担2210元，被告昆明市五华区朝天驿火锅店负责人苏艳承担14193元。反诉案件受理费11600元由反诉原告苏艳承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  吴 慧人民陪审员  雷辉美人民陪审员  钱志红二〇一九年三月十八日法官助理李媛媛书记员王智熳