山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初669号 原告：刘振叶，女，1985年6月5日出生，汉族，无业，住山东省费县。 委托诉讼代理人：杨霄蒙，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。 被告：济南锦兴置业有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370102MA3D4BED1C。 法定代表人：张延，执行董事。 委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：山东和盛信息咨询有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370100MA3CDCWE5N。 法定代表人：汪琰，总经理。 委托诉讼代理人：张圣坤，男，1988年1月6日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 第三人：济南怡生乐居广告有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：913701025755939270。 法定代表人：贺寅宇，经理。 委托诉讼代理人：叶岩枫，女，1987年10月12日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 原告刘振叶与被告济南锦兴置业有限公司（以下简称锦兴置业公司）、被告山东和盛信息咨询有限公司（以下简称和盛咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序审理。案件审理中，本院根据被告锦兴置业公司的申请，追加济南怡生乐居广告有限公司（以下简称怡生乐居广告公司）作为第三人参加诉讼，并于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告刘振叶及其委托诉讼代理人杨霄蒙、被告锦兴置业公司的委托诉讼代理人张巍、第三人怡生乐居广告公司的委托诉讼代理人叶岩枫到庭参加了诉讼。被告和盛咨询公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘振叶向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告锦兴置业公司向原告返还所收取的服务费20000元、契税印花税费用6778.81元及不动产登记费275元并支付利息损失（利息计算方式：以20000元为基数，自2017年6月22日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以6778.81为基数，自2017年6月22日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2.请求依法判决被告锦兴置业公司返还代理办证费1300元并支付利息损失（利息计算方式：以1300元为基数，自2017年6月22日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算），被告和盛咨询公司承担连带责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年锦兴置业公司在销售位于济南市历城区工业北路东都国际广场公寓楼时，向包括刘振叶在内的意向购房者公开宣传，承诺交纳2万元可享受抵扣5万元购房款的优惠。刘振叶于2017年6月22日向锦兴置业公司交纳了2万元购房款。同日，刘振叶与锦兴置业公司就购买东都国际广场公寓1号楼1702号房屋事宜签订《济南东都国际广场公寓买卖合同》（以下简称《公寓买卖合同》），合同总价款为492519元。合同签订后，刘振叶依约向锦兴置业公司支付了购房款，但锦兴置业公司并未在总购房款的基础上给予刘振叶5万元购房优惠，也未将刘振叶前期交纳的2万元计算在总购房款内，相反却告知刘振叶该笔款项系向其支付的服务费。刘振叶与锦兴置业公司之间并未有收取服务费的任何约定，锦兴置业公司收取服务费没有任何事实和法律依据，也不符合房屋买卖市场交易规则，严重违反诚实信用、公平公正的原则。锦兴置业公司此举完全是在房地产价格持续增长的情况下，故意变相抬高房价，以达到多收取购房者房款的目的。锦兴置业公司上述行为涉嫌虚假宣传、恶意欺诈，收取服务费更是没有任何事实和法律依据，严重违法、违规、违约，因此锦兴置业公司理应将2万元款项返还刘振叶并支付利息损失。 关于房产契税和印花税及不动产登记费，根据刘振叶与锦兴置业公司签订的《公寓买卖合同》约定，应由锦兴置业公司与刘振叶共同承担，由于锦兴置业公司怠于支付应由其承担部分，刘振叶只能先行将该笔费用垫付，根据合同约定，锦兴置业公司应当返还刘振叶多支出的上述款项，并支付利息损失。关于代理办证费，根据双方签订的《公寓买卖合同》约定，该笔费用应由锦兴置业公司承担，但合同签订后锦兴置业公司借故将合同收回，其后又将税、费承担条款中代理办证费项打钩处恶意划掉，以逃避交费义务，锦兴置业公司恶意欺诈，违反诚实信用原则，理应向刘振叶返还代理办证费，和盛咨询公司作为实际收款方，应当承担连带还款责任。综上所述，刘振叶多次找被告协商此事未果，为维护自身合法权益，依据相关法律规定，特诉至贵院，望判诸所请。 锦兴置业公司辩称，一、锦兴置业公司不应返还刘振叶服务费2万元。刘振叶已与怡生乐居广告公司签订了《结算确认书》，双方约定，刘振叶向怡生乐居广告公司支付服务费2万元，享受2万元抵5万元购房款服务，如刘振叶与锦兴置业公司签订了房屋买卖合同，则刘振叶应向怡生乐居广告公司支付服务费2万元。该《结算确认书》载明刘振叶向怡生乐居广告公司支付服务费的方式为：本人同意将预存在第三方支付平台的20000元预存款转入服务机构账户。可见，刘振叶对于该服务费支付给第三方公司即锦兴置业公司是明知的，对于应当支付2万元服务费是认可的。本案中，刘振叶与锦兴置业公司签订了《公寓买卖合同》，支付了服务费2万元后，已经享受到了5万元购房款的优惠，刘振叶要求返还服务费的请求无事实及法律依据。并且，即使该款项由锦兴置业公司代为收取，后与怡生乐居广告公司进行结算，刘振叶亦无权要求返还。二、锦兴置业公司不应返刘振叶办证手续费1300元。首先，锦兴置业公司与刘振叶系房屋买卖合同关系，刘振叶购买锦兴置业公司所有的公寓，代理办证并非合同的约定或法定义务，双方签订的《公寓买卖合同》中，并未约定代理办证费由锦兴置业公司承担。其次，在实际履行过程中，刘振叶向和盛咨询公司支付了代理办证费1300元并向该公司出具了委托书，和盛咨询公司完成了委托事项。代理办证费系刘振叶自愿支付，委托事项也已全部处理完毕，该费用应由刘振叶承担。此外，该费用由刘振叶直接支付给和盛咨询公司，锦兴置业公司未予以收取，刘振叶无权要求返还。三、双方在房屋买卖合同中已明确约定，房屋权属转移的全部税费全部由买方即刘振叶承担，并且双方也是据此履行，刘振叶无权要求锦兴置业公司返还其契税以及房屋登记费。本案系房屋买卖合同纠纷，购买标的系存量房屋，双方签订了两份买卖合同，分别是《公寓买卖合同》以及网签时的《济南市存量房屋买卖合同》（以下简称《存量房屋买卖合同》）。两份合同中对契税等过户过程中的税费承担的约定不相符，其中《公寓买卖合同》中约定契税由双方共同承担，而《存量房屋买卖合同》中明确约定，房屋过户过程中产生的全部税费均由买方即刘振叶承担。该两份合同均是双方的真实意思表示，均是合法有效的合同。虽然《存量房屋买卖合同》中刘振叶一方是由其代理人所签，但刘振叶已向和盛咨询公司出具了授权委托书，并且该委托书经过了山东省济南市齐鲁公证处公证，具有合法的法律效力，该《存量房屋买卖合同》系有效合同。《公寓买卖合同》签订时间在前，《存量房屋买卖合同》签订时间在后，两份合同约定内容不一致，应当以时间在后的合同约定内容为准。从两份合同的实际履行情况来看，本案房屋过户过程中的税费以及各项费用也全部是由刘振叶支付。故《存量房屋买卖合同》约定税费全部由刘振叶承担，是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，刘振叶无权要求锦兴置业公司返还税费及利息。综上，望人民法院依法驳回刘振叶的诉讼请求。 和盛咨询公司未出庭，向本院书面提交如下答辩意见：请求驳回刘振叶的诉讼请求。理由如下：1.我公司收取的代理办证费分两种情况：1300元/件（贷款客户）、900元/件（一次性付款客户）。1300元的收费中包括：评估费400元、公证费300元、服务费600元；900元的收费中包括：公证费300元、服务费600元。其中评估费及公证费均系办理过户过程中业主必须支付的。2.上述代理办证费均系业主自愿支付，由业主直接支付给我公司，并且已与我公司签订了委托书，每份委托书均经过了公证。3.我公司已完成全部委托事项，为业主全部办理了房产证及抵押登记。综上，业主均无权要求我公司或锦兴置业公司返还代理办证费。 怡生乐居广告公司述称：我公司不应向刘振叶返还服务费2万元并支付利息损失。理由如下：刘振叶本人签字的《结算确认书》中明确约定，其本人同意将预存在第三方支付平台中的2万元预存款转入服务机构账户，作为向该服务机构支付的服务费，并且享受预存2万元服务费优惠5万元购房款的政策。该《结算确认书》的“服务机构服务细则”中明确约定：1.服务机构根据购房者要求代为寻找发展商，挑选合适房屋，并提前通知购房者参观房屋。4.购房者未购买发展商项目房屋的，则在购房者提出申请之日起30个工作日内，第三方支付平台将购房者预存款按原支付路径全额无息退还。后刘振叶与锦兴置业公司签订了《公寓买卖合同》，证明怡生乐居广告公司已提供服务，服务的结果为签订《公寓买卖合同》成功，故怡生乐居广告公司不应返还所收取的服务费2万元及利息损失。 经审理本院认定事实如下： 2017年5月13日，刘振叶支付锦兴置业公司2万元。同年6月18日，刘振叶（乙方，买受人）与锦兴置业公司（甲方，出卖人）在东都国际售楼处签订《商品房认购协议书》，约定刘振叶认购锦兴置业公司所有的位于济南市工业北路东都国际广场1号楼1702室，总价款为562775元，乙方在签订该协议时缴纳定金3万元。同日，刘振叶在该售楼处签订《结算确认书》，内容主要为：本人通过怡生乐居广告公司提供的优惠服务，确认购买涉案公寓，确认使用E金券，用以享受预存2万服务费优惠5万购房款政策，同意将预存在第三方支付平台中的2万元预存款转入服务机构账户，作为向该服务机构支付的服务费。《结算确认书》中关于服务机构服务细则约定：1.服务机构根据购房者要求代为寻找发展商，挑选合适房屋，并提前通知购房者参观房屋；2.服务机构代为查询发展商房源基本情况后，向购房者如实反馈发展商及房屋销售信息后，购房者及时与发展商签署商品房买卖合同；3.服务机构为购房者提供订约的媒介服务；4.购房者未购买发展商项目房屋的，则在购房者提出申请之日起30个工作日内，第三方支付平台将购房者预存款按原支付路径全额无息退还；5.如本人与服务机构介绍的发展商签订商品房买卖合同，则视为服务机构提供的服务已生效，本人同意预存在第三方平台的预存款转给服务机构作为服务费。锦兴置业公司于2018年3月24日向刘振叶出具了服务费2万元的发票。 2017年6月22日，刘振叶在《东都项目购房合同审批表》上签字。该审批表显示，刘振叶购买的东都国际广场1-1702，折后总价492519元；折扣说明：2万抵5万，99、98、99折。同日，刘振叶（乙方，买受人）与锦兴置业公司（甲方，出卖人）签订《公寓买卖合同》，约定刘振叶购买位于济南市工业北路东都国际广场1号楼1702房屋。合同第六条税、费相关规定约定（二）办理房屋所有权转移登记手续应当缴纳的税与费，经甲乙双方协商一致，甲方承担的税、费为：契税、增值税及附加、房屋维修基金、登记费、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、企业所得税。乙方承担的税、费为：契税、登记费、评估费、印花税、抵押登记费、工本费。 2017年6月22日，刘振叶出具授权委托书并经济南市齐鲁公证处公证，授权和盛咨询公司法定代表人汪琰到相关银行及房屋产权登记部门办理涉案房屋产权登记至刘振叶名下，代为办理抵押登记、代领涉案房屋的《不动产权登记证书》、《不动产登记证明》。同日，刘振叶支付和盛咨询公司办证手续费1300元。 2017年8月21日，刘振叶（买受人）与锦兴置业公司（出卖人）签订《济南市存量房屋买卖合同》，合同约定刘振叶购买位于历城区东都国际广场1-1702号商务公寓，建筑面积49.46㎡，成交价款为492519元。该合同另约定，买卖双方就该房屋产权转移所发生的相关税费承担约定买方承担。该合同系办理网签需要，由汪琰代理刘振叶与锦兴置业公司签订。 涉案房屋系锦兴置业公司自其他开发商处整体购买，其在取得权属证书后对外出售。刘振叶在签订《公寓买卖合同》后，向锦兴置业公司支付购房款492519元，锦兴置业公司向其出具购房发票。刘振叶于2018年1月3日取得税收完税证明，该证明显示缴纳契税13311.32元、印花税246.30元，合计13557.62元。现刘振叶已于2018年2月22日取得涉案房屋的不动产权证书，并因此支付不动产登记费550元。 审理中，刘振叶认可其涉案房屋的不动产权证系由和盛咨询公司代为办理。锦兴置业公司、怡生乐居广告公司均称，锦兴置业公司收取的2万元服务费系其代怡生乐居广告公司收取，之后双方再进行结算，目前尚未结算。 本院认为，刘振叶与锦兴置业公司签订的《商品房认购书》、《公寓买卖合同》以及刘振叶与怡生乐居广告公司签订《结算确认书》均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。锦兴置业公司辩称契税费用的承担应当按照后来签订的《济南市存量房屋买卖合同》为准，因该合同系为办理网签所需由汪琰所签，本院认为双方的真实意思应以《公寓买卖合同》约定为准，故本院对该辩称意见不予采信。根据《公寓买卖合同》约定，契税、登记费、印花税应由刘振叶和锦兴置业公司双方共同承担。刘振叶在缴纳了涉案房屋的契税、印花税、不动产登记费后，有权要求锦兴置业公司返还50%，即13557.62元×50%=6778.81元、550元×50%=275元。刘振叶主张锦兴置业公司支付上述契税、印花税的利息损失，于法有据，本院予以支持。关于代理办证费问题，刘振叶向和盛咨询公司法定代表人汪琰出具委托书，系其真实意思表示，且和盛咨询公司也按照委托书授权为刘振叶代为办理了涉案房屋的不动产权登记，刘振叶应当予以支付代办费用。对于刘振叶主张的锦兴置业公司将合同收回恶意刮掉的事实，其并未提供相关证据予以证实，本院不予采信，因此，刘振叶要求锦兴置业公司、和盛咨询公司返还代理办证费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于服务费问题，刘振叶与怡生乐居广告公司存在服务合同关系，与锦兴置业公司存在房屋买卖合同关系，两者并非同一法律关系。锦兴置业公司与怡生乐居广告公司之间存在合同关系，双方的合作符合交易惯例，双方之间的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。刘振叶支付了服务费2万元，享受了交2万元服务费抵5万元房款的优惠政策后，要求锦兴置业公司返还服务费2万元并支付利息，无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告济南锦兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘振叶税款6778.81元，并赔偿原告刘振叶利息损失（以6778.81元为基数，自2018年1月4日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期基准贷款利率计算）； 二、被告济南锦兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘振叶不动产登记费275元； 三、驳回原告刘振叶的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务本息。 案件受理费减半收取254元，由原告刘振叶负担229元，被告济南锦兴置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张本荣 二〇一九年三月二十五日 书记员  马明杰