广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0881民初4723号 原告：黄满新，男，1973年9月12日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：余波，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄永坚，广西桂三力律师事务所律师。 被告：梁婉文，女，1976年3月2日出生，汉族，住桂平市。 第三人：伍志文，男，1970年12月30日出生，汉族，住桂平市。 原告黄满新与被告梁婉文、第三人伍志文案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告黄满新的委托诉讼代理人余波、黄永坚，被告梁婉文到庭参加诉讼；第三人伍志文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄满新向本院提出诉讼请求：1.撤销桂平市人民法院（2017）桂0881执1752号、1752号之一执行裁定，并停止对位于桂平市金田镇武平公路旁“金色嘉园”编号为A33号房屋的拍卖；2.确认桂平市金田镇武平公路旁“金色嘉园”编号为A33号房屋所有权归原告所有。事实和理由：被告（申请执行人）与第三人（被执行人）债务转移合同纠纷一案，桂平市人民法院作出（2017）桂0881执1752号、1752号之一执行裁定书，裁定拍卖第三人所有的位于桂平市金田镇武平公路旁“金色嘉园”编号为A32号、A33号、A34号、A35号房屋。原告对执行标的A33号房屋提出执行异议后，桂平市人民法院作出（2017）桂0881执异49号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告认为，第一，桂平市金田镇武平公路旁“金色嘉园”的土地使用权利人为广西桂平市泰达新农村建设投资有限公司（下称泰达公司），该土地上的房屋也是由泰达公司建设。根据《中华人民共和国物权法》第六十八条、第一百三十五条、第一百四十六条的相关规定，法律遵循房地权属一致原则，而泰达公司是涉案房屋土地的使用权利人、房地产项目的业主，A33号房屋是上述项目中的其中一栋房屋，泰达公司通过原始取得（劳动和生产）A33号房屋的所有权，因此，A33号房屋的所有权人为泰达公司，而非第三人伍志文。第二，2017年6月2日，原告与泰达公司签订了一份《金色嘉园项目诚意预约单》，约定：原告以126.8万元认购由泰达公司开发的“金色嘉园”第一排A33号房屋，诚意金为60万元，定于2017年12月20日前交房等。当日，原告向泰达公司缴交了诚意金60万元。2017年6月6日，双方又签订了《协议书》，进一步明确购房的相关事项。按照协议约定，A33号房屋从2017年12月6日起属于原告所有。原告与泰达公司签订的上述合同合法有效，应当受到法律的保护。退一步来讲，即使原告尚未取得A33号房屋的所有权，原告仍为该房产的利害关系人，被告和桂平市人民法院的行为明显违法，严重损害了原告的合法权益。第三，（2017）桂0881民初461号、462号民事判决书的债务人为第三人，而非泰达公司，泰达公司与被告没有任何债权债务关系，被告无权申请执行泰达公司名下的A33号房屋，综上，（2017）桂0881执1752号、1752号之一执行裁定书，查封拍卖泰达公司的A33号房屋没有执行依据。第四，“金色嘉园”项目尚未取得建设工程规划许可证，未经行政部门审批或未按批准的内容建造的房产，属于拍卖法第七条“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利”规定的情形，法院不得以拍卖、变卖、抵债等方式交易、转让、流通。法院强制处置违法建筑物，有通过司法行为使违法建筑合法化的嫌疑。综上所述，桂平法院在执行中将第三人作为股东的个人财产与泰达公司的财产混同，侵害了原告和泰达公司的合法权益，原告和泰达公司签订的买卖合同合法有效，足以排除执行，桂平法院依据《最高人民法院关于办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认定原告不拥有足以排除执行的权益，属于适用法律错误，应当予以纠正。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的上述诉讼请求。 被告梁婉文辩称，首先，本案为执行异议之诉，审查的是原告的异议是否成立，即原告有无足够排除执行的权利，涉案房产是第三人还是泰达公司所有与本案无关，不是本案审查范围，涉案的房地产项目虽为泰达公司开发，但至今没有办理土地使用证、房产证，原告认为涉案房产属泰达公司所有不成立，根据谁投资谁所有的规定，A33号房屋为第三人投资建设理应属其所有。其次，原告未能提供购房合同，所交的60万元诚意金为购房定金，而非购房款，并且房屋至今仍未交付给原告占有使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告无足以排除执行的权利，法院应驳回其异议请求，继续执行。再次，因为泰达公司是第三人夫妻共同管理的，公司财务与其夫妻共同财产没有严格区分，混和在一起，等于是夫妻共同财产，第三人有财产份额，可以直接执行，且协议书不能等同于购房合同。 第三人伍志文不作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以确认证据之间相互印证部分的事实。综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告与第三人债务转移合同纠纷一案，本院作出（2017）桂0881民初462号民事判决书，判决第三人返还合作款100万元及利息、股权转让收益款68万元给被告。被告申请执行后，本院作出（2017）桂0881执1752号、1752号之一执行裁定书，裁定查封、拍卖第三人所有的位于桂平市金田镇武平公路旁“金色嘉园”编号为A32号、A33号、A34号、A35号房屋。原告对执行标的A33号房屋提出执行异议，本院作出（2017）桂0881执异49号执行裁定书，驳回原告的异议申请。 另查明，泰达公司是“金色嘉园”项目土地使用权人，经桂平市发展和改革局批准建设商业住宅楼、普通住宅楼等，该项目只办理了《建设用地规划许可证》，尚未办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。2017年6月2日，原告与泰达公司签订了一份《金色嘉园项目诚意预约单》，主要内容有：原告以126.8万元认购由泰达公司开发建设的“金色嘉园”第一排A33号房屋，诚意金为60万元，定于2017年12月20日前交房。当日，原告向泰达公司缴交了诚意金60万元。2017年6月6日，双方又签订了《协议书》，进一步约定购房的相关事宜。 本院认为，本案是执行异议之诉，涉及商品房的买卖，应审查下列四点：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，原告提供的证据虽然证明其与泰达公司签订了房屋买卖合同（实为商品房预售合同），但是，涉案的“金色嘉园”项目至今既未办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，也未取得《商品房预售许可证》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定原告与泰达公司签订的商品房预售合同无效。其次，涉案的A32号房屋，原告现在还未合法占有。再次，原告虽然已按合同约定支付了部分订金，但是其协议书关于“超出约定交房时间6个月未能交房，则房屋视为原告所有，原告不用再交付任何费用”的约定与《中华人民共和国物权法》第九条的规定不符，该约定应为无效，不能认定原告已按合同约定支付价款，且原告不同意将剩余价项交付至本院。再有，因涉案房屋没有办理相关审批准建手续、预售手续，尚不符合办理产权登记及产权变更登记的条件。综上，原告与第三人签订的商品房买卖合同无效，原告对涉案A33号房屋不享有合法的所有权，其提供的证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依法应对原告的上述诉讼请求予以驳回。 第三人不到庭参加诉讼，视为自愿放弃了法律赋予的举证、质证、抗辩等诉讼权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下： 驳回原告黄满新的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告黄满新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃海燕 审 判 员  唐理荣 人民陪审员  李 霞 二〇一九年三月二十日 代书 记员  黄科华