广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终266号上诉人（原审被告，反诉原告）：广东康柏实业有限公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北555号番禺节能科技园内天安科技创新大厦712房。法定代表人：汤丽华，职务：董事长。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州依和电子科技有限公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1003。法定代表人：原丰伟，职务：执行董事。委托诉讼代理人：龙华伟，广东港宏律师事务所律师。上诉人广东康柏实业有限公司（以下简称康柏公司）因与被上诉人广州依和电子科技有限公司（以下简称依和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康柏公司的法定代表人汤丽华、被上诉人依和公司的委托诉讼代理人龙华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人康柏公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、六项；2.改判依和公司返还康柏公司租赁期间租金126000元并支付相应利息（自起诉之日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率，计算至实际支付之日止）；3.改判依和公司支付康柏公司违约金203760元（自2016年12月10日开始，以月租金18000为基数，按照每日2%计算违约金，计算至2018年8月20日止）；4.判决依和公司支付康柏公司押金等额的违约金54000元；5.判决依和公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、康柏公司已经将涉案物业移交依和公司。康柏公司与依和公司2018年8月20日已经完成了涉案物业的移交，因此康柏公司无需再把涉案物业移交依和公司，因此一审法院判决与事实不符，应当予以撤销。二、依和公司交付康柏公司房屋不符合约定用途，违约在先，致使康柏公司无法使用房屋，应当承担违约责任。康柏公司与依和公司于2016年12月2日签订《租赁合同》，就租赁广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心一2号楼1505房用于办公经营事宜达成一致，双方就租赁期限、租金、双方权利义务及违约责任等进行了详细书面约定。于合同签约当日，康柏公司与依和公司达成书面《补充条款》，根据双方签署的《补充条款》：“依和公司同意并承诺康柏公司：与业主有约，甲方(即依和公司)可转租1505房产，并且在双方签署合同后，尽快与业主办理同意转租乙方(即康柏公司)的文字文本，递交一份乙方，并为乙方办理好相关部门的备案手续。”《补充条款》详细约定了依和公司应当在2017年5月31日前协助康柏公司办理注册地址变更手续，并办理好转租相关手续，同时《补充条款》也约定了如依和公司违约，康柏公司有权解除合同，并要求依和公司赔偿康柏公司受到的全部损失，依和公司应当退回康柏公司己交全部租房押金。1、康柏公司是一家专注水净化、循环利用的节水环保高科技企业，公司相关技术获得国家科技进步奖，取得相关国家、美国发明专利，公司负责人及技术发明人受***总理及国家环保部特邀回国，广东省政府、番禺区政府列入高新科技孵化项目，并将公司引入天安科技园。公司参与政府的各类节能环保及技术引进项目，均需要通过招投标完成，而相关招投标均需要核实公司注册地并对公司进行实地核查，公司注册地址是否与实际所在地一致，对于相关经营项目展开及参与的招投标项目具有至关决定的重要性，迁移注册地址与否决定了康柏公司能否合法、正常经营，因此康柏公司也对此有重大关切，并特别与依和公司签订《补充协议》，对相关手续办理进行了详细约定。根据《补充条款》，依和公司应当及时办理好相关部门的备案手续，以便康柏公司可从原注册地址迁移至现租赁地址注册，双方约定依和公司应当在2017年5月31日前协助康柏公司搬离变更注册完毕，租赁期间康柏公司多次就此事向依和公司交涉，要求依和公司尽快协助办理相关备案和提供公司变更注册地址应当由业主签署的授权材料，但至起诉之日，依和公司尚未协助康柏公司办理相关手续，以致于康柏公司出现经营异常，从租赁房屋至今，康柏公司始终未能在涉案房屋中正常、合法、有效的开展公司经营。2、从国家企业信用信息系统中查询可知，依和公司在2018年5月28日才将注册地址从依和公司迁出,依和公司长期使用涉案房屋的地址，查询相关工商登记资料可知在涉案房屋注册的是依和公司，可认为涉案房屋中在进行经营的是依和公司本身，依和公司拒不搬迁注册地址的行为也导致康柏公司无法正常使用该房屋用于经营，导致其实际没有交付可以使用于合法经营的房屋。3、从签订租赁合同之后，康柏公司多次向依和公司要求出具业主同意房屋转租康柏公司的书面授权文件，依和公司均以各种理由予以推诿，康柏公司经过了解，原来其转租并未获得业主的同意。4、依和公司不仅未忠实履行租赁合同，反而在租赁期间先后多次(3次)强制将涉案房屋锁住，房屋被锁持续时间长，致使康柏公司员工无法进出，重要技术资料及设备被锁在房屋之中无法使用，对于康柏公司要求不做任何回应，实际也导致康柏公司无法正常使用该房屋。依和公司的行为也导致了康柏公司在被锁门期间，公司完全无法正常运转，却要承担工作人员工资及福利待遇等损失。更重要的是，依和公司无理、多次的锁门行为，致使康柏公司客户及员工对康柏公司经营状况产生误解，导致花费精力和巨资培养的人才流失。员工招聘困难，致使康柏公司公司产生了严重的声誉损失和巨大的经济损失。依和公司拒不履行合同，未按照合同要求交付康柏公司房屋，多次拒绝协助康柏公司办理变更注册的地址，致使康柏公司从始至终无法正常使用房屋，实际上依和公司并未交付能够用于正常办公、经营的房屋给予康柏公司，已经导致双方签订的租赁合同丧失合同目的，构成了根本违约，根据相关法律及合同约定，康柏公司租赁期间无法正常使用房屋，造成了康柏公司房屋租金的损失，已经缴纳依和公司的租金应当返还康柏公司，依和公司应当按照合同约定支付违约金。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人依和公司答辩称：一、我方不应该返还康柏公司租赁期间的租金12万6千元，我方已经实际将涉案房屋交付康柏公司用于办公使用。康柏公司在使用期间从未向我方抗辩过涉案房屋无法使用的情况，故，依据上述事实，我方不应退还租金。二、我方在涉案租赁合同履行过程中不存在违约行为，依据房东与我方股东张忠华租赁合同第十条第1点，我方股东在同等条件下可以转租涉案房屋，故我方无需再向康柏公司出具任何转租同意书，且事实上康柏公司在实际使用涉案房屋过程中，房东也未提出任何异议，没有影响其使用。关于变更康柏公司工商登记地址的问题，该事情需要双方配合办理，但康柏公司没有向我方提出要求配合，故康柏公司所述情况与事实不符。综上，请求二审法院予以维持。2018年1月9日，依和公司向一审法院起诉请求判令:1.康柏公司向依和公司支付租金，暂计人民币126000元（从2017年6月10日起暂计至2017年12月31日，实际应计算至搬离房屋止），2017年6月10日至2019年12月10日，共计30个月，租金为540000元；2.康柏公司向依和公司支付租赁税，暂计6955.5元（从2017年3月10日起暂计至2017年12月31日，实际应计算至搬离房屋为止）；3.康柏公司向依和公司支付物业费及水电费（含违约金），暂计29172.49元（从2017年3月10日起暂计至2017年12月31日，实际应计算至搬离房屋为止）；4.康柏公司向依和公司支付租金逾期违约金，暂计270360元（从2017年3月10日起暂计至2017年12月31日，实际应计算至搬离房屋为止）；5.康柏公司向依和公司支付租赁税逾期违约金，暂计8617.86元（从2017年4月15日起暂计至2017年12月31日，实际应计算至搬离房屋为止）；以上六项合计441105.85元；6.康柏公司立即搬离房屋；7.本案诉讼费、保全费由康柏公司承担。康柏公司向一审法院反诉请求判令：1.依和公司返还康柏公司租赁期间租金126000元并支付相应利息（自起诉之日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率，计算至实际支付之日止）；2.依和公司返还康柏公司押金54000元并支付相应利息（自起诉之日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率，计算至实际支付之日止）；3.依和公司支付康柏公司违约金203760元（自2016年12月10日开始，以月租金18000为基数，按照每日2%计算违约金，暂计算至2018年6月29日）；4.依和公司支付康柏公司押金等额的违约金54000元；5.依和公司承担全部诉讼费。一审法院认定事实：涉案租赁物位于广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1505房，建筑面积363平方米，产权登记人为黄锋。2013年9月23日，黄锋（出租方、甲方）与张忠华（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物出租给乙方作为办公使用，租期72个月，自2013年9月24日起至2019年12月31日止；乙方在使用及租赁该房产期间的水电费、管理费、卫生费、有线电视费、电话费、维护维修费、环保排污费、房产租赁及经营使用所涉及的一切税费及汽车管理停车费等概由乙方负责缴交；等等。2016年12月2日，依和公司（出租人、甲方）与康柏公司（承租人、乙方）以及广州房上房信息咨询有限公司（经纪方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物出租给乙方使用，房屋用途为办公；月租金为18000元；租金按月结算，由乙方在每月15日前交付每月租金；租赁期自2016年12月10日起至2019年12月10日止，共计36个月；乙方2016年12月5日前向甲方缴纳54000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担，乙方逾期交纳上述应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过15天的，甲方有权解除合同；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足以弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。双方约定的其他事项：（1）租赁期从2016年12月10日-2017年12月9日每月租金为18000元，2017年12月10日-2018年12月9日每月租金为19440元，2018年12月10日-2019年12月10日每月租金为20995元；（2）甲方承诺在本月3号交楼给乙方；（3）补充条款同时生效。2016年12月2日，依和公司（出租方、甲方）与康柏公司（承租方、乙方）签订《补充条款》约定，甲方同意并承诺乙方：与业主有约甲方可转租1505房产的权利，并在甲乙双方签署合同后，尽快与业主办理同意转租乙方的文字文本，递交一份乙方，并为乙方办理好相关部门备案手续；在双方签署租赁合约日起，2017年5月31日前甲方协助乙方办理完变更注册地手续；凡是乙方需与业主提供并协助办理的相关手续及文本，都由甲方出面办理并协助乙方在要求时间内办好；甲方需协调好与业主的关系，办好转租相关手续及履约；租赁期内，房产相关的所有税费由乙方承担；如因甲方违约、并引起的法律责任及罚款，由甲方全部负责；乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿乙方因此所受到的损失，甲方应退回乙方已交的全部租房押金。如因乙方延迟或没有承担在租赁期内的所要承担的相关税费，甲方有权从押金中扣除，并由乙方承担甲方因此所受到的损失。2017年2月13日，依和公司（甲方、出租人）与康柏公司（乙方、承租人）签订《租赁合同补充协议》约定，鉴于甲乙双方于2016年12月2日签订了编号为Z20161202的《租赁合同》和相应的《补充条款》。2017年1月18日，2017年2月6日甲方委托律师向乙方寄送了催收租金的《律师函》和解除双方合同关系的《关于解除租赁合同的律师函》。现经甲乙双方协商一致，达成协议如下：1、原《租赁合同》和《补充条款》继续有效，甲方不追究之前的违约责任；2、乙方于本协议当日内支付给甲方2016年12月10日至2017年4月9日的租金、租赁税水电、物业管理费及合同保证金等相关费用共123031.41元；3、本协议构成原《租赁合同》及《补充条款》的一部分，与原合同具有同等效力；等等。就涉案租赁物，康柏公司向依和公司缴付保证金54000元，缴付租金至2017年7月9日，缴付租赁税费至2017年2月，缴付公共水电费、物管费、水电费至2017年2月。2018年1月9日，依和公司以康柏公司拖欠缴纳租金等费用为由诉至一审法院。本案主要争议焦点一为：造成合同不能继续履行的过错责任和应如何承责的问题。依和公司主张康柏公司在合同履行中存在根本性违约，依和公司提供证据如下：1、2018年5月15日《深圳天安智慧园区运营有限公司广州分公司交款通知书》，载明“客户：广州依和电子科技有限公司总部大厦总部中心2号楼（2-1505），面积362.91”，以证明2017年3月-2018年5月，涉案租赁物发生公共水电费4114.98元、管理费19052.85元（单价3.5元每平方米）；2018年5月违约金10330.64元；2017年1月-2017年10月水费324.30元（单价4.7元每吨）；2017年2月至2018年4月电费9450.21元（单价1.0323元每度），上述发生费用显示共计43098.25元。2、2018年5月18日《税收交款书》完税凭证，载明“纳税人黄锋”，以证明已缴纳涉案租赁物于2017年3月至2018年5月发生的综合征收非住宅、土地使用税及滞纳金共计11397.29元。3、2018年5月18日深圳天安智慧园区运营有限公司广州分公司开具《发票联》，载明“纳税人广州依和电子科技有限公司”，以证明已缴纳2017年3月至2017年9月企业管理服务费、管理费、供电转售电、水冰雪税费17767.61元。4、2018年5月18日《收款收据》，载明“客户名称黄锋”，以证明已缴纳涉案租赁物公共分摊（2017.9-2018.4）、管理费（2017.10-2018.5）、税费2017.10、电费2017.9-2018.4，共计15000元。依和公司以上述证据证明2018年5月15日涉案租赁物所在的物业公司已向依和公司发出催交通知书，催缴43098.25元。后经协商，依和公司向物业实际缴纳其中管理费、水电费及公共水电费共计32767.61元，要求法院判令康柏公司一次性向其支付上述费用。康柏公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，但认为与其没有关联，认为缴款人名称分别为依和公司和黄锋，其因依和公司没有按约定办理公司注册地变更手续等，属依和公司违约。康柏公司则主张依和公司违约在先，其未有业主授权的转租权，也未按照合同约定配合康柏公司办理工商登记注册地，所以康柏公司才没有交租金和管理费等。康柏公司提交以下证据：1、2017年12月27日的张忠华《转租同意书》，该同意书为依和公司提供的证据拟证明张忠华授权同意依和公司将涉案租赁物转租给康柏公司作为办公用途使用；2、依和公司股东查册名单，以证明张忠华为依和公司大股东身份，依和公司提供的上述业主转租授权书为伪造无效文书；3、注册地址变更记录网络打印件，以证明依和公司一直占据涉案租赁物地址为其公司注册地址，直到2018年5月28日才办理注册地址变更手续；4、2018年6月12日的《证明》，载明“深圳天安智慧园区运营有限公司郑重声明，从未对总部中心2号楼1505单元进行上锁”，以证明康柏公司所在涉案租赁物办公场所存在被锁门影响正常经营的情况，与依和公司在诉讼中告知系园区物业锁门的情况不属实。依和公司承认张忠华为其公司股东，认为须按手续先由该股东出具转租证明后再结合2017年12月28日由黄锋出具的转租证明才反映依和公司有转租权。至于物业管理公司所出具的《证明》，虽有物业管理公司的盖章，但对其证明的三性均不予确认，因为也不是我方上锁，且在诉讼阶段，我方及法院曾多次到现场送达均未能找到康柏公司。为此，依和公司提供一份全部为打印字体，落款处盖有“黄锋”印章字样的《转租同意书》，该同意书表示同意张忠华将涉案租赁物转租给依和公司作为办公用途使用。康柏公司对此证据的真实性不予认可，并认为不是同意转租给其公司。依和公司也没有提供证据证明上述“黄锋”印章可作涉案租赁物业主签名效力的证明。争议焦点二：上述合同是否已经解除的问题。依和公司主张因康柏公司欠租其于2017年12月4日以顺丰速运（运单号247952331804）形式向康柏公司商事注册地址发出《解除租赁合同通知书》，上述合同于2017年12月8日发生了合同解除效力。为此提供了相关的《解除租赁合同通知书》和快递单号、运单信息，其中运单信息手机查询显示2017年12月8日康柏公司已签收。康柏公司主张因依和公司违约其于2017年12月12日以邮政专递的形式向依和公司发送解除合同的《解除租赁合同通知函》，故2017年12月12日发生合同解除效力。为此提交证据：单号为1075772918925的EMS邮寄专递，以证实2017年12月13日康柏公司已交寄有关通知函件。一审庭审中，双方确认涉案租赁物仍由康柏公司占用中。因依和公司、康柏公司均认为租赁合同已解除，一审法院主持双方对解除租赁合同的房屋交接事宜，依和公司表示同意接收，康柏公司虽有同意的意思表示，但不确定交接时间，故至今没有交接。另依和公司、康柏公司均确认涉案租赁物内有两个出入口。康柏公司认为依和公司在2018年1月3日开始把两个出入口都加上门锁至其不能使用涉案租赁物。为此，康柏公司提供了其中一个出入大门有两把门锁的照片。依和公司对此予以否认，并认为即使从康柏公司提供的大门加锁照片显示，也只是一个大门有加锁，未能证实另一个出入口有加锁，且康柏公司一直有人在涉案租赁物内，在诉讼期间也可以出入，故康柏公司在通过另一个出入口使用涉案租赁物并故意躲避其公司上门协商和法院的工作人员。康柏公司只承认有工作人员在内值班，但认为现在另一出入口已被依和公司锁上，但对此没有再提供证据以证实。就工商注册地址变更的问题，依和公司确认其是于2018年5月28日才把工商注册地址从涉案租赁物内迁出，但认为是康柏公司没有提出申请，另又认为即使其公司未能在涉案租赁物将工商注册地址迁出，也不影响康柏公司工商注册地址的迁入。康柏公司认为其一直有与依和公司协商工商注册地址变更事宜，并因没有合法的工商注册地址，导致其公司无法合法经营，影响其承接招投标项目并致公司内人才的流失。一审法院认为，依和公司与康柏公司于2016年12月2日签订《租赁合同》、《补充条款》以及2017年2月13日签订的《租赁合同补充协议》，约定内容未有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方理应恪守履行。本案为租赁合同纠纷，出租方交付租赁物，承租方缴付租金，应系租赁关系中的主要权利义务。根据查明事实，依和公司履行了将涉案租赁物出租给康柏公司作为办公使用的主要义务，尽管康柏公司抗辩主张：1.依和公司存在多次锁门阻碍康柏公司正常运营的行为，且提交了门被锁的照片，但从现有证据并无法直接推断出是属哪一方锁门的行为事实，过错责任是否仅在于依和公司；且从证据和双方陈述中可见，康柏公司实际占用涉案租赁物，在双方均认为租赁合同已解除的情况下，经法院主持，康柏公司并未同意确定迁出和交接。由此可见，康柏公司一方面认为依和公司不协助其进行工商注册地址变更，造成合同不能继续履行而解除，另一方面，在主张合同解除的情况下，康柏公司仍选择继续占用涉案租赁物，有悖常理。2.依和公司未依约提供涉案租赁物业主授权转租证明和协助变更注册地址，属于违约行为，其所提供的“黄锋授权转租证明”一是没有黄锋本人签名，二是对“黄锋”签章也未提供工商备案信息，且该证明上仅表示同意转租给依和公司使用，并没有表示同意转租给康柏公司。按照《广东省商事登记条例》第十七条规定“商事登记申请人申请登记时，应当提交住所、经营场所使用证明。使用自有房产的，应当出示房屋产权证；使用非自有房产的，使用证明为业主房屋产权证明和房屋租赁协议或者无偿使用证明。未取得房屋产权证明的，当地人民政府或者其派出机构、各类经济功能区管委会、居（村）民委员会等部门、单位出具的相关证明可作为使用证明。”故该证据不能认定为涉案租赁物业主同意转租给康柏公司的证据。同时，依和公司也未按合同约定即2017年5月31日前协助康柏公司进行工商注册地址的变更手续。虽现状从根本上并未实际阻碍康柏公司行使对涉案租赁物的占有、使用、管理的主要权利；但依和公司的上述行为，违反了双方在合同中的约定。而康柏公司自2016年12月2日双方签订《租赁合同》、《补充协议》，到2017年2月13日签订《租赁合同补充协议》，截至目前康柏公司仍选择占用涉案租赁物的情况来看，康柏公司仅是以逾付和拒付租金、管理费等形式，加剧与依和公司之间租赁关系矛盾的升级；即使其称大门被锁，但事实上涉案租赁物另有一出入口可进出使用的情况下，康柏公司并没有采取其他措施从旁救济。综合上述情况判断，一审法院认为康柏公司抗辩因工商注册地未能变更导致其合同目的不能实现的情况并不完全属实。综上，结合双方履行合同的情况，依和公司和康柏公司对造成租赁合同解除，均负同等违约责任。至于双方均主张合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”如上所述，在履行合同的过程中，双方均有违约行为，故在依和公司与康柏公司均有违约行为的情况下所发出的解除合同通知书均不发生解除合同的法律效果。鉴于双方均同意解除合同，故一审法院酌情认定涉案租赁合同法律关系于一审法院建议双方交接场地日即2018年7月13日解除。因租赁合同已解除，依和公司主张康柏公司将涉案租赁物腾空并交还的诉讼请求，一审法院予以采纳。根据合同中“乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金”的约定，在双方合同发生解除效力之后，基于保证性质的押金，广州依和电子科技有限公司已无继续占有的合理依据，理应将54000元押金返还康柏公司。关于本诉诉请支付租金的问题。如前述，依和公司已依约将涉案租赁物出租给康柏公司办公使用，在双方合同期内，康柏公司理应履行按期支付租金义务；在双方合同解除后，康柏公司形成事实上的占有，理应支付占有使用费。按照双方合同约定“租赁期从2016年12月10日-2017年12月9日每月租金为18000元，2017年12月10日-2018年12月9日每月租金为19440元，2018年12月10日-2019年12月10日每月租金为20995元”的计付标准，自2017年7月10日起至2018年7月13日，康柏公司向依和公司支付租金；自2018年7月14日至实际搬迁完成之日止，康柏公司应按上述租金标准向依和公司支付占有使用费。其中暂计至2018年10月9日止，康柏公司应向依和公司支付的租金和占有使用费为284400元（18000×5+19440×10）。关于康柏公司要求返还租赁期间租金并支付相应利息的主张，据前述，本案中并不存在康柏公司所抗辩的合同目的不能实现的情形，故康柏公司该反诉诉请于法及事实均无据，一审法院不予认可。关于依和公司、康柏公司各自主张的违约金问题。如前述，依和公司和康柏公司均负违约责任，故对于本诉诉请支付租金逾期违约金的主张，一审法院不予支持；对于反诉诉请违约金的主张，一审法院亦不予支持。关于依和公司诉请康柏公司支付计算至搬离涉案租赁物之日止的物业及水电费（含违约金）、租赁税、逾期租赁税违约金的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”依和公司已举证证明，截至2018年5月15日涉案租赁物的物业园区已发出催缴，催缴费用共计43098.25元，以及实际发生11397.29元租赁税费及滞纳金，并提供了共计44164.9元的发票及收款收据为凭证，在缴费凭证中显示费用缴纳时段均在双方确认“缴付租赁税费至2017年2月，缴付公共水电费、物管费、水电费至2017年2月”时日之后所发生。对此，康柏公司虽以缴费收款收据和发票部分存在“纳税人黄锋”为抗辩，基于本案涉及的黄锋与张忠华于2013年9月23日签订的《房地产租赁合同》“乙方在使用及租赁该房产期间的水电费、管理费、卫生费、有线电视费、电话费、维护维修费、环保排污费、房产租赁及经营使用所涉及的一切税费及汽车管理停车费等概由乙方负责缴交……”的约定，以及民事诉讼公平与效率原则，依和公司依据缴费发票和收款收据，主张直接向康柏公司收取上述费用的诉请，一审法院予以支持。庭审中，依和公司明确虽有上述物业园区所催缴费用，但其经与园区物业协商，实际向物业缴纳其中管理费、水电费及公共水电费共计32767.61元。一审法院认为，该实际缴纳费用虽与催缴通知数额存在一定差异，但不违背常理，且该金额低于通知书中的数额，在未有相反证据予以反驳的情况下，一审法院予以采信。另对于11397.29元的租赁税费和滞纳金，有发票为凭，一审法院也予以采纳，上述已实际发生费用共计44164.9元。但对于依和公司诉请对上述款项要求计付至搬离涉案租赁物之日止，因其后所实际发生的水费用量、电费用量、物业费（违约金）、税收以及滞纳金等费用，均具有不确定性，待实际发生之后可另行主张。故此，康柏公司应当向依和公司支付已实际产生管理费、水电费、公共水电费、租赁税费共计44164.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2018年10月19日作出如下判决：一、康柏公司应于本判决生效之日起十日内迁出位于广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1505房并交还给依和公司管业；二、康柏公司应于本判决生效之日起十日内向依和公司缴交租金和占有使用费（其中暂计至2018年10月9日止为284400元；此后从2018年10月10日至2018年12月9日每月使用费为19440元，2018年12月10日起每月使用费为20995元，于每月15日前支付至交还场地之日止）；三、康柏公司应于本判决生效之日起十日内向依和公司支付管理费、水电费及公共水电费、租赁税费及滞纳金共计44164.9元；四、依和公司应于本判决生效之日起十日内将押金54000元退还给康柏公司；五、驳回依和公司的其余诉讼请求；六、驳回康柏公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费9200元，由依和公司负担4600元,康柏公司负担4600元；反诉受理费3950元，由依和公司负担1975元，康柏公司负担1975元。本院二审期间，康柏公司向本院提交以下证据：1.报警回执；2.报案记录说明及照片。上述证据拟共同证明依和公司2018年5月28日对涉案房屋破门而入，并更换锁。公安人员到锁门现场调查并拍照立案。3.企业入园基本信息登记表，拟证明康柏公司有向依和公司提出过要求办理工商变更手续。但因依和公司不具备业主资格，所以无法办理。依和公司针对上述证据质证称：对证据1真实性予以认可，对合法性及关联性不予认可，该报警回执不能看出因何事由向公安报案，更不能证明康柏公司所述的是我方锁门的行为。关于证据2报案记录说明，是康柏公司自行制作，对真实性、合法性及关联性不予确认。关于照片，康柏公司出示的手机中的照片不是原始载体，故对该证据的真实性、合法性及关联性不予确认，即使该照片是真实的，也无法证明是我方实施的锁门行为。对证据3的真实性、合法性及关联性不予认可，无法证明康柏公司向我方催告过变更工商注册地。二审中，康柏公司、依和公司确认：涉案租赁物业已于2018年8月20日移交给依和公司，双方并已办理了移交手续。康柏公司称：其在实际经营中没有受到业主或第三人的影响。经审查，一审除了未查明涉案租赁物业已于2018年8月20日移交依和公司外，其他查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为:涉案租赁合同解除的责任归责，康柏公司应否支付占用涉案租赁物期间的租金、使用费以及康柏公司主张依和公司向其支付违约金应否支持的问题。经二审查明，涉案租赁物业已于2018年8月20日移交依和公司，故双方之间租赁合同已经解除。关于合同解除的责任归责。一审法院对于依和公司未依约提供涉案物业业主授权转租证明和协助办理变更注册地址，属于违约行为，该认定理据充分，论述清晰，本院不再赘述。虽依和公司存在上述违约行为，但双方租赁合同并无明确约定康柏公司可以此为由拒绝支付租金、管理费，而康柏公司也承认其在实际经营中没有受到业主或第三人的影响，故康柏公司拒付租金缺乏合理依据。至于康柏公司主张依和公司实施锁门行为阻碍其经营问题，一方面，康柏公司提供的证据不足以证实依和公司的主张，另一方面，一审中，双方均确认涉案租赁物内有两个出入口，在存在另一出入口的情况下，即使大门被锁，也不影响康柏公司对租赁物的使用。综上，一审法院结合本案双方履行合同的情况，认为双方对租赁合同的解除，均负同等违约责任，并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因此，康柏公司主张依和公司向其支付违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。关于康柏公司应否支付占用租赁物期间的租金或使用费问题。如上所述，依和公司已将涉案租赁物业交付康柏公司使用，康柏公司占用租赁物业，理应按照合同约定的标准支付租金或使用费。康柏公司上诉要求依和公司返还其已付租金，缺乏合法依据，本院不予支持。经二审查明，涉案租赁物业已于2018年8月20日移交依和公司，故一审判决第一项应予以撤销，康柏公司向依和公司支付涉案物业的租金或使用费应自2017年7月10日计算至2018年8月20日止，按照合同约定“租赁期从2016年12月10日-2017年12月9日每月租金为18000元，2017年12月10日-2018年12月9日每月租金为19440元”计付。综上所述，康柏公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审查明部分事实有误，本院据实改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初457号民事判决第三、四、五、六项以及案件受理费负担的决定；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初457号民事判决第一项；三、变更广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初457号民事判决第二项为：广东康柏实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向广州依和电子科技有限公司缴交租金和占有使用费（自2017年7月10日计算至2018年8月20日止。2017年7月10日至2017年12月9日，按每月18000元计付；2017年12月10日至2018年8月20日，按每月19440元计付）。二审案件受理费10923元，由上诉人广东康柏实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年三月二十六日书记员  张 旭彭诗敏