文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初20184号原告：朱海乐，女，1985年7月3日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区，委托诉讼代理人：李泰生，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。被告：中山佳凯贸易有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇前进二路58号B座一楼B区，统一社会信用代码91442000059907192Q。法定代表人：OGURAHARUFUMI。委托诉讼代理人：欧阳正确，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭树强，广东永隆律师事务所实习律师。第三人：吴桂明，男，1975年7月6日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：钟雄军，广东道慧律师事务所律师。第三人：郭月萍，女，1969年5月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：黄镔，广东金信方正律师事务所律师。原告朱海乐与被告中山佳凯贸易有限公司（以下简称佳凯公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依吴桂明申请追加其作为本案有独立请求权第三人、依职权追加郭月萍作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告朱海乐及其诉讼代理人李泰生，被告佳凯公司诉讼代理人欧阳正确，第三人吴桂明诉讼代理人钟雄军，第三人郭月萍诉讼代理人黄镔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱海乐向本院提出诉讼请求：⒈判令被告腾退所占用的位于中山市坦洲镇第三工业区前进二路58号B座一楼之一场地，建筑面积约1250平方米，将占用场地归还原告；⒉判令被告支付自2018年7月1日至交还上述物业期间场地使用费（按照每月25000元计算至2018年9月30日为75000元）；⒊判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第2项诉讼请求场地使用费计算期间从原告取得广东省佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）的裁定书即2018年7月1日起计算至被告清退场地时止。事实和理由：2018年5月26日，原告通过网络司法拍卖竞买取得位于中山市坦洲镇第三工业区前进二路58号土地厂房[土地证号：中府国用(2007)第易330556号，房产证号：01××72、01××73、01××93]产权。2018年6月30日，禅城区法院作出（2016）粤0604执7540号之二执行裁定书，裁定上述房地产的所有权及相应的其他权利归原告所有。根据网络司法拍卖公告显示，拍卖时该土地厂房上带租约的租户仅有两户，被告不在其中，这足以证明被告没有合法占用使用厂房的有效证书或者合同。2018年7月2日，原告向被告送达律师信，要求被告一个月之内结清费用腾退场地。同日，原告在中山市坦洲镇第三工业区前进二路58号土地厂房大门口及厂区内张贴公告，告知所有厂区内厂房使用人，厂区产权属于原告，请占用场地的使用者及时迁离。然而，被告至今没有向原告缴纳场地使用费用，也没有腾退场地给原告，被告的行为已经严重侵害原告的合法权益，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告佳凯公司辩称，被告承租涉案厂房或宿舍是在原告获得物业的所有权之前，就已经与第三人吴桂明签订了租赁合同并使用至今，被告使用租赁物是根据租赁合同所享有的使用权早于原告取得的物权，且被告已经根据租赁合同支付了相应的租金，所以原告以其后获得的物权，要求终止被告与第三人签订的租赁合同，没有法律依据，请求法庭予以驳回。第三人吴桂明向本院提出诉讼请求：判令原告继续履行第三人吴桂明与郭月萍于2012年10月22日签订的租赁合同。事实和理由：吴桂明承租郭月萍位于中山市××号土地及房产后分租给被告，吴桂明承租分租在前，涉案厂房办理抵押权在后，根据相关规定，租赁期限届满前，原告无权收回涉案厂房。关于吴桂明租赁涉案厂房的事实（包括与涉案厂房原所有权人郭月萍的租赁关系、租赁期限以及租金支付情况等）已有生效民事判决[（2018）粤2071民初5222号]予以认定，吴桂明与郭月萍签署的租赁合同、保证金收据及租金收据均可证明。吴桂明认为，根据“买卖不破租赁”规则，吴桂明基于与涉案厂房原权利人签署的租赁合同，有权根据租赁合同的约定继续占有并使用上述房地产，请求法院支持其请求，驳回原告的诉讼请求。原告对第三人吴桂明的请求辩称，1.涉案厂房是通过禅城区法院公开拍卖，在拍卖公告中并没有公告整栋厂房与吴桂明有租约关系；2.吴桂明就涉案厂房所提出的执行异议案件，已经由禅城区人民法院作出裁定，驳回了其诉求的租赁权利；3.吴桂明并没有向原告履行租赁合同，支付过任何租金，毁约的是吴桂明；4.吴桂明所签订的租赁合同倒签日期违法，租赁期限长达25年，超过合同法规定的20年期限，无效；向郭月萍支付的2018年之后的租金对原告没有约束力，原告已经于2018年7月2日在涉案厂房粘贴公告，发出通知，但是吴桂明至今没有向原告缴纳过租金，协商过厂房的使用交接问题；因此，原告认为吴桂明向法庭提供虚假的证据和资料，意图把其与原业主郭月萍之间的债务纠纷转嫁到法院已经依法拍卖属于原告拥有物权的财产上来，要原告承担依法不应当承担的债务义务。被告对第三人吴桂明的请求辩称，其认为吴桂明的请求有事实法律依据，应当予以支持，而被告与吴桂明签订的租赁合同尚未履行完毕。第三人郭月萍述称，1.同意被告、第三人吴桂明的意见；2.涉案的土地和厂房由禅城区法院拍卖，在拍卖公告中明确记载土地范围内有多个租赁包括未披露的租赁、电房及其他设备设施，因此，原告进行竞拍的时候是清楚土地范围内的租赁情况，根据第三人了解情况，原告曾向禅城区法院承诺，不会改变土地范围内的租赁关系；3.郭月萍与吴桂明在2012年签订租赁合同后，案涉土地范围内的全部厂房均由吴桂明管理和出租。本院经审理认定事实如下：1.第三人吴桂明（承租方）和郭月萍（出租方）曾签订一份落款日期为2012年10月22日的租赁合同，该合同约定郭月萍将其位于中山市坦洲镇第三工业区新前2路58号的土地和地上建筑物{包括并不限于车间、办公楼、宿舍和公共空间，证号：中府国用〔2007〕第易330550号}及所有配套、附属设施按现状出租给吴桂明，其中地上建筑物建筑面积约为14480平方米（以实际面积为准）；租赁期限为25年，从2012年11月1日起至2037年12月31日止，租金为每月每平方米7元，按年收取；双方还约定了其他权利义务。诉讼中，吴桂明提供转账凭证和租金收据证明其已向郭月萍支付了2013年12月至2028年11月共15年1500万元租金，转账凭证显示吴桂明于2014年3月27日至同年4月11日分五笔向案外人郭华兴转账支付1500万元，“转账事由”栏空白，郭月萍于2014年4月11日出据收据确认已收到该笔租金。2.2017年9月1日，被告与第三人吴桂明签订一份厂房、宿舍租赁协议，约定吴桂明将位于坦洲镇第三工业区前进二路58号B座一楼之一之物业整体出租给被告使用，其中建筑面积约为1250平方米，租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日，租赁物各部分合计租金为150000元/每半年，自2019年9月起租金标准上浮10%；协议还约定了其他事项。3.涉案坐落于中山市××号土地及房产{土地证号：中府国用〔2007〕第易330556号，房产证号：01××72、01××73、01××93}原登记在第三人郭月萍名下，于2013年3月25日办理抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司佛山分行（以下简称招商银行佛山分行）。4.禅城区法院在执行申请执行人招商银行佛山分行与被执行人佛山市禅城区广兴龙陶瓷配套贸易部、庞远、庞润华、郭月萍金融借款合同纠纷一案过程中，依法拍卖了上述郭月萍名下的涉案土地及房产，并于2018年6月20日作出（2016）粤0604执7540号之二执行裁定书，裁定上述房地产的所有权及相应的其他权利归买受人朱海乐（即本案原告）所有，所有权自裁定送达买受人朱海乐时起转移。5.禅城区法院在执行前述案件过程中，吴桂明对法院拍卖涉案房地产的执行行为不服，以其系涉案土地及房产的权属人及承租人为由提出执行异议。禅城区法院经审查后认为，吴桂明陈述其系涉案土地及房产的权属人并享有30%的权属，但涉案土地及房产登记在郭月萍名下，且抵押给招商银行佛山分行，根据物权公示公信原则，吴桂明与郭月萍的内部约定不能对抗申请执行人，因此对吴桂明主张其对涉案土地及厂房享有30%权属并主张停止拍卖的意见，不予采纳。对吴桂明主张其对涉案土地及房产享有承租权并主张停止拍卖的意见，吴桂明虽提供了其与郭月萍签订的租赁合同，但其并未提供有效证据证明其支付租金的事实；吴桂明主张其转账给案外人郭兴华的1500万元系租金，但其也陈述该费用是其对涉案土地及房产享有30%权属的对价，吴桂明的陈述自相矛盾，因此对其主张对涉案土地及房产实际享有15年承租权的意见，亦不予采纳；且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，吴桂明主张的租赁权不得对抗申请执行人享有的抵押权，该院去租约拍卖涉案土地及房产，依法有据，故于2018年7月25日作出（2018）粤0604执异205号执行裁定，驳回其异议请求。本院认为，本案为物权保护纠纷。公民的合法民事权益受法律保护。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，涉案土地及房产由原权利人郭月萍出租给吴桂明，吴桂明再分租给被告，原告依据经司法拍卖依法取得涉案土地及房产的物权主张权利，被告则以其与第三人吴桂明之间的租赁合同主张权利，争议焦点在于本案中是否应当适用“买卖不破租赁”规则，对此本院评析如下：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”易言之，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权随司法拍卖而涤除，吴桂明主张其与郭月萍之间存有租赁合同关系而享有租赁权，对此禅城区法院在（2018）粤0604执异205号执行裁定书中已作出评断，本院不再赘述，据此，吴桂明与郭月萍之间的租赁关系已因司法拍卖而涤除，被告的租赁权系转租得来，原租赁关系业已解除，其转租关系当然随之解除，故被告亦无权以享有租赁权为由对抗受让人。其次，退一步讲，郭月萍在将涉案土地及房产出租给吴桂明后，于2013年3月25日登记抵押给招商银行佛山分行，此后吴桂明于2016年3月15日再分租给被告，即被告与吴桂明的租赁合同关系成立在租赁物抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，被告与吴桂明的租赁合同关系成立在抵押登记之后，不得对抗已办理登记的抵押权；在抵押权实现后，被告与吴桂明之间的租赁合同对受让人即本案原告不具有约束力，被告的相关抗辩理由亦不能成立。综上，原告经司法拍卖依法取得涉案土地及房产的物权具有对世效力，被告享有的租赁权仅具有债的相对性，并且成立在抵押登记之后，不能对抗抵押权人及抵押权实现后依法取得物权的受让人即原告。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，本院对原告要求被告腾退涉案土地及房产的请求予以支持，对第三人吴桂明主张原告继续履行第三人吴桂明与郭月萍于2012年10月22日签订的租赁合同的请求予以驳回。对于场地使用费的请求，结合上述论述，被告的租赁权不得对抗原告的物权，其无权占有涉案土地及房产给原告造成了损失，应当向原告支付占有使用费。虽然原告不动产登记的时间是在2018年7月31日，但（2016）粤0604执7540号之二执行裁定书已裁定涉案房地产的所有权自裁定送达原告时起转移，且根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，原告从（2016）粤0604执7540号之二执行裁定书生效之日起，就已经取得了涉案房地产的物权，故占有使用费应当从（2016）粤0604执7540号之二执行裁定书生效之日起计算；并且，吴桂明的租赁权已经因司法拍卖而涤除，其无权再收取租金，被告将租金交给吴桂明缺乏依据。据此，对原告主张被告从2018年7月1日起按原租赁合同约定的租金标准支付占有使用费的请求，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十八条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条之规定，判决如下：一、被告中山佳凯贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内腾退所占用的位于中山市坦洲镇第三工业区前进二路58号B座一楼之一场地（建筑面积约1250平方米）并归还给原告朱海乐；二、被告中山佳凯贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱海乐支付占有使用费（自2018年7月1日起按照每月25000元计算至归还上述房地产给原告止）；三、驳回第三人吴桂明的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元（原告已预交），由被告中山佳凯贸易有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审 判 长   陈 睿                  人民陪审员   陈香玲                  人民陪审员   冼超群                                                                                          二〇一九年三月二十二日                                     书 记 员   李德莲                  马 倩