镇江市润州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1111民初1768号 原告：陈君，女，1964年7月出生，汉族，住镇江市。 委托诉讼代理人：侯祥，男，1960年8月出生，汉族，住镇江市，系陈君的丈夫。 被告：镇江协信房地产开发有限公司，统一社会信用代码913211000586351138，住所地镇江市中山西路88号。 法定代表人：邹淑媛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁俊、张浩，江苏律威律师事务所律师。 原告陈君诉被告镇江协信房地产开发有限公司（以下简称：协信开发公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后依法于2017年11月2日作出（2017）苏1111民初2731号民事判决，宣判后，原告陈君不服提出上诉，江苏省镇江市中级人民法院审理作出（2018）苏11民终52号民事裁定，认定原判事实不清，裁定撤销原判，发回重审。本院重审案件立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈君的委托诉讼代理人侯祥、被告协信开发公司的委托诉讼代理人袁俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈君向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法与原告签订镇江市商品房买卖合同及附件；2、判令被告赔偿原告利息损失52947元、契税损失20074.14元。事实和理由：2017年3月7日，原告委托侯祥与被告签订协信（太古城）认购协议，交付定金10000元，该认购书对房屋的栋号、室号、建筑面积、折扣幅度和签订正约的时间均做出了约定。同年3月10日，原告的委托人于当日上、下午均携带签订正约的手续、证件、款项前往被告的案场签订正约，因被告要求贷款要在七日内到账等原因，在原告交付490000元后，被告同意签订正约的时间不晚于同年3月13日。同日，原告的代理人分两次索要镇江市商品房买卖合同及补充协议。同年3月11日，被告微信通知原告的委托代理人，本周必须签订正式合同，下周再来，折扣一律不给等等。原告连晚翻阅镇江市商品房买卖合同和补充协议，发现房屋买卖合同中授权选择的条款，被告业已做好了有利自身的选择，作为附件四的补充协议系格式条款，不但违背了依公平原则确定各方权利义务的规定，而且对载有之于消费者重大利害关系的事项，效力高于镇江市商品房买卖合同的补充协议，在签订认购书时和认购书中以合理的方式引起注意，遑论平等协商。同年3月12日，原告的委托代理人即用微信与被告交涉，要求对补充协议中，权利义务不对等、违反国家规定的内容协商修改，并再次索要镇江市商品房买卖合同的附件一、二。同年3月17日，被告具催告函要求原告于3月17日签订《镇江商品房销售合同》（含附件），《业主临时规约》和《前期物业管理协议》，否则视为放弃购房，将认购房屋另售，定金不予退还。3月20日，原告复函被告，告知其签约时间，双方已同意推迟。至今不能签约的原因，卡在了补充协议的格式条款上，之后，虽经双方多次协商和市消费者协会的调解，终因被告拒绝协商修改补充协议并不同意以其他方式补救而未果，故原告诉至本院。 被告协信开发公司辩称：2017年3月7日，原、被告签订了商品房认购协议书，该认购书具有法律效力。本案中原告没有按照认购书约定的时间及时与被告签订正式的商品房买卖合同，过错在于原告自身，原告应当承担违约责任，被告有权解除认购协议，并没收原告缴纳的10000元定金。故请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定以下事实：2017年3月7日，侯祥（原告陈君之夫）以原告陈君的名义与被告协信开发公司签订协信（太古城）认购协议书一份。协议书约定：原告向被告定购位于本市中山西路与黄山北路交汇处协信太古城一区项目4号楼2502室，建筑面积为178.63平方米，最终以政府职能部门实际测量面积为准，单价为每平方米10847.53元，总价为1937694元；付款方式为按揭则享受98折；原告在签署认购协议书时向被告交纳定金10000元，并在签订本认购协议书之日起3日内（即2017年3月10日前）凭本认购协议书原件、身份证及定金收据前往被告处签署《镇江市商品房买卖合同》（含附件）；被告已将《镇江市商品房买卖合同》（含附件）内容及《业主临时规约》的内容进行公示，原告在签订本认购协议书时已知晓《镇江市商品房买卖合同》（含附件）内容及《业主临时规约》的内容，对内容予以认可并表示愿意签订前述合同等法律文件；如原告未在规定时间内与被告签订《镇江市商品房买卖合同》（含附件）及《业主临时规约》的，即视为原告放弃此次购房，本认购协议书随即失效，所认购的物业单位被告勿需通知原告可自行决定处理，定金不予退还；不论何原因，原告若未按本认购书所约定的时间至被告指定地点与被告完成全部协议签署的，被告除有权将本认购书项下之物业转售他人外，原告亦同意被告没收其已经支付的定金，届时，本认购书无须被告通知即提前终止，原告不得以任何理由提出异议；本认购协议书自双方签订，且原告支付定金时生效。认购协议书签订当日，原告即支付定金10000元。 2017年3月10日，原告的代理人侯祥至被告处签订商品房买卖合同，被告依照双方签订的认购协议书的相关合同、附件及业主临时规约的内容条款打印出商品房买卖合同文本交给原告，合同文本中变更房屋的单价为每平方米10104.37元。因原告需咨询办理按揭贷款的期限，且要审核相关条款，双方未签订商品房买卖合同。原告于当日又支付了490000元给被告，被告将2017年3月7日原告签订认购协议书交纳的定金收据收回，重新出具给原告一份500000元的收据，收款事由为大平层4#2502定金。此后，原告就合同、补充协议等的条款及房屋户型图、公摊面积的公摊依据与被告相关人员协商未果。2017年3月17日，被告向原告邮寄催告函，要求原告于2017年3月17日之前至被告处办理相关签约手续，逾期仍未签约的，视同原告放弃此次购房，所认购的房屋将另行出售，原告交付的定金不予退还。原告于2017年3月18日收到上述催告函。2017年3月20日原告回函给被告，告知被告催告函于3月18日才收到，故3月17日无法来签约。并陈述双方已同意将签订合同的时间予以了推延，双方未能签订合同的原因是卡在了被告提供的格式合同中附件内容的条款上，被告除提出退款外，没有合理的替代方案以促成交易，原告愿意购买上述房屋。后原告至镇江市消费者协会投诉，双方仍未能协商一致。2017年7月4日，原告诉至本院要求确认被告解除认购书的行为无效，并要求判令被告与原告签订商品房买卖合同及补充协议和业主临时规约。本院审理后作出（2017）苏1111民初2731号民事判决，判决确认被告2017年3月17日发给原告的签约催告函中涉及解除认购协议书的内容无效，驳回了原告的其他诉讼请求，原告对上述判决不服上诉于江苏省镇江市中级人民法院。2018年3月26日，江苏省镇江市中级人民法院审理作出（2018）苏11民终52号民事裁定，撤销原判，发回重审。在该案上诉期内，被告于2017年11月28日向原告发出通知，通知载明由于原告未能按期签约，视为放弃购房，要求在收到通知后三日内到被告处办理退还定金手续上述事实，由双方当庭陈述、原告提供的认购书、收据、签约催告函、原告与被告销售人员交涉微信截屏资料、被告提供的双方未签章的合同文本等证据证实。 重审中，原告变更诉讼请求，要求被告与其签订合同并赔偿由于拒签合同导致原告因国家房贷利率及契税政策调整而产生的损失。被告拒绝与原告签订合同，要求驳回原告的诉讼请求。 审理中，原告称签订认购协议书时，被告售楼处未张贴合同、附件及业主临时规约的文本，被告对此予以否认，并提供了售楼处公示栏的相关照片。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间是何民事法律关系及存续问题；二、本案中能否强制缔约；三、原告主张赔偿损失是否具备相关的法律依据。 关于争议焦点一，原、被告于2017年3月7日签订了认购协议书，从认购协议书的形式及协议书的约定来看，原、被告之间形成的是预约合同法律关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预约等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照预定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告签订的认购协议书上具备了当事人基本情况、商品房基本状况、商品房的单价、总价、付款方式等内容，从约定的内容上看，认购协议书上具备了《商品房销售管理办法》的部分内容，原告签订了认购协议书后，亦向被告支付了部分购房款（收据载明为购房定金），但从原、被告均提供的被告打印的双方未签字的合同文本上来看，文本上载明的房屋单价与认购协议书不同，从原告与被告销售人员通信往来上来看，有被告的销售人员要求原告按期签约，否则折扣就没有的意思表示，故双方之间欠缺房屋单价一致的意思表示，认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，原、被告之间形成的是预约合同法律关系。被告在2017年3月17日发出催告函，其要求原告签约时间为同一日，而该函在2017年3月18日才到达原告处，其要求签约时间早于到达时间，故该函上有关解除合同的意思表示对原告不发生法律效力。在本案审理期间被告虽再次发函，要求解除双方的认购协议，由于本案正在法院审理期间，被告行使解除权不当，依法不发生解除合同的效力。双方的认购协议继续有效。 关于争议焦点二，原告要求与被告签订合同，属于强制缔约的问题。根据我国合同法的相关规定，当事人依法享有自愿的订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，故合同自由为原则，但合同自由原则受到公平、社会公共利益等民法基本原则的限制，这为强制缔约的运用留下了合理空间，但强制缔约的情形应由法律的明确规定为限。本案中，原、被告之间是一般民事法律关系，原告要求与被告强制缔约缺乏法律依据，故原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点三，原告主张的赔偿损失的请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人的规定。本案中，首先原、被告之间为预约合同法律关系，双方未签合同的原因是因为双方对合同及附件的条款未能达成一致所致，本案理应按照上述司法解释的规定处理，但本案审理中，经本院释明，原告拒不变更诉讼请求，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。 关于双方纠纷的解决，由于本案原告经释明拒不变更诉讼请求，且在本案审理中，本案被告已另行起诉本案原告要求解除双方的认购协议，故本案不再理涉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告陈君的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告陈君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 （附上诉须知） 审 判 长  徐根法 审 判 员  潘丁亮 人民陪审员  许荣发 二〇一九年三月二十九日 书 记 员  马晶晶 镇江市润州区人民法院 上诉须知 （2018）苏1111民初1768号 一、案件双方当事人对本字号判决（裁定）书不服的可以在收到本判决（裁定）书次日起十五日（十日）内向本院提交上诉状，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向该院预交上诉案件受理费。 户名：江苏省镇江市中级人民法院 开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处 账号：11×××61 第二审法院地址：江苏省镇江市健康路1号 三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。 四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。 五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。 受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。 六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 二〇一九年三月二十九日