杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初6129号 原告：吴涛，男，1978年6月8日出生，汉族，住浙江省建德市。 原告：邹飞妹，女，1984年5月3日出生，汉族，住浙江省建德市。 两原告共同委托诉讼代理人：徐玉泉，浙江坚定律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：徐赵丽，浙江坚定律师事务所律师。 被告：杭州辉宏置业投资有限公司，住所地：杭州市上城区解放路91、93号四楼。 诉讼代表人：杭州辉宏置业投资有限公司管理人。 被告：杭州外海集团有限公司，住所地：杭州市上城区解放路91号、93号十一楼1101室。 诉讼代表人：杭州外海集团有限公司管理人。 两被告共同委托诉讼代理人：姜良涛，浙江天册律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：王海龙，浙江天册律师事务所律师。 第三人：杭州瑞弘思创投资有限公司，住所地：杭州市上城区外海西湖国贸大厦807-1室。 法定代表人：吕建明，董事长。 委托诉讼代理人：张少锋，浙江京衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林彬，浙江东鹰律师事务所律师。 原告吴涛、邹飞妹诉被告杭州辉宏置业投资有限公司、杭州外海集团有限公司合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法由审判员孙颖璇适用简易程序独任审理。在本案审理过程中，本院依法追加杭州瑞弘思创投资有限公司为第三人参加诉讼，并于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告吴涛、邹飞妹及其委托诉讼代理人徐玉泉、徐赵丽，被告杭州辉宏置业投资有限公司、杭州外海集团有限公司的共同委托诉讼代理人姜良涛，第三人杭州瑞弘思创投资有限公司委托诉讼代理人张少锋、林彬到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除《解除合同协议书》，恢复原商铺租赁合同的效力；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年5月20日，两原告与被告杭州辉宏置业投资有限公司签订《商铺租赁合同》，承租坐落于杭州市上城区商铺，一次性支付租金，租赁期限为20年。2017年6月7日，两原告与被告杭州辉宏置业投资有限公司达成《解除合同协议书》，两原告退还商铺，被告杭州辉宏置业投资有限公司返还商铺租金，于2019年6月底前结清。被告杭州外海集团有限公司为此出具《担保函》承担连带担保责任。2017年2月17日，两被告向两原告发出《关于延期支付的告知函》，要求延期支付本金和利息。被告杭州辉宏置业投资有限公司偶尔不足额地支付利息，至2018年4月完全停付。2018年7月初，两原告收到法院告知两被告进行破产清算的通知书，之后发现案涉商铺在2015年6月22日已经被出售给第三人杭州瑞弘思创投资有限公司。两原告认为被告杭州辉宏置业投资有限公司在签订《解除合同协议书》时，隐瞒将案涉商铺出售的事实，系对原告的欺诈，侵犯了原告的优先购买权。第三人用近六亿元购买大量商铺，应当经过充分调查，知道上述商铺已经被长期租赁的情况，系恶意购买、故意串通。第三人购买商铺后立即抵押给银行获得十多亿元的贷款，两被告在出售商铺后进入破产程序，系转移资产的逃债行为。原告认为《解除合同协议书》的目的无法实现，被告杭州辉宏置业投资有限公司未按时返还租金，杭州外海集团有限公司未承担担保责任，故诉至法院。 两被告辩称，《解除合同协议书》是原、被告协商一致的结果。两被告已经进入破产清算程序，经管理人核查，两原告是两被告的债权人，可以依法向两被告进行债权申报。请求驳回两原告起诉或者驳回诉讼请求。 第三人述称，原、被告之间的合同名为租赁，实为借贷。《解除合同协议书》是原、被告真实意思的表示，不违反法律规定，应为合法有效。两原告要求解除《解除合同协议书》，依据不足，请求驳回两原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年5月20日，原告吴涛、邹飞妹与被告杭州辉宏置业投资有限公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：原告承租坐落于杭州市上城区商铺，租赁期限为20年，于合同签订当日一次性支付租金352544元。在原告与被告杭州辉宏置业投资有限公司指定的第三方签订《经营租赁合同》后，该公司与该第三方直接办理商铺交接手续。合同签订当日，原告向被告杭州辉宏置业投资有限公司一次性支付租金352544元。同日，两原告与案外人杭州外海商厦有限公司、被告杭州外海集团有限公司签订《经营租赁合同》一份，约定：原告同意将案涉商铺转租给杭州外海商厦有限公司对外经营，租赁期限为20年，第一、二年的租金标准为352544元的8%，第三年为9%，第四至十年为9%加超额租金，第十一至二十年为10%加超额租金。杭州外海商厦有限公司与被告杭州辉宏置业投资有限公司办理商铺交接手续。被告杭州外海集团有限公司为此提供担保等。签订上述合同时，案涉商铺未竣工验收。后原告未实际占有、使用案涉商铺。 2015年5月20日，被告杭州辉宏置业投资有限公司与第三人签订《购房协议书》，将其所有的位于杭州市上城区湖国贸大厦的商品房及停车位使用权（含案涉商铺）出卖给第三人。2015年10月28日，第三人完成对上述房屋的不动产登记。 2017年6月7日，两原告提交《申请报告》一份，言明于当日向被告杭州辉宏置业投资有限公司单方面提出退铺申请，申请解除《商铺租赁合同》和《经营租赁合同》。同日，两原告与被告杭州辉宏置业投资有限公司签订《解除合同协议书》一份，约定自当日起解除双方于2013年5月20日签订的《商铺租赁合同》，原合同约定的双方权利义务终止。被告杭州辉宏置业投资有限公司返还租金352544元等。同日，两原告与被告杭州外海集团有限公司、案外人杭州外海商厦有限公司签订《解除合同协议书》一份，约定三方于2013年5月20日签订的《经营租赁合同》于当日解除等。同日，被告杭州外海集团有限公司出具《担保函》，承诺为被告杭州辉宏置业投资有限公司在《解除合同协议书》项下约定的352544元付款义务承担担保责任等。 2018年5月13日，郑和国申请对杭州辉宏置业投资有限公司、杭州外海集团有限公司启动执行转破产程序，经本院审查，于2018年6月29日作出（2018）浙0102破申4号、（2018）浙0102破申3号民事裁定书，分别裁定受理破产清算申请。2018年9月，两原告向两被告发出《律师函》，要求解除《解除合同协议书》，恢复原商铺租赁合同的效力。 另查明，被告杭州外海集团有限公司持有被告杭州辉宏置业投资有限公司70%股份，持有案外人杭州外海商厦有限公司100%股份。 本院认为，合同解除的，其权利义务终止。本案的争议焦点有二：一是《商铺租赁合同》、《经营租赁合同》的性质，二是《解除合同协议书》是否符合解除的情形。关于争点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人缔约的目的是通过充分发挥房屋的使用价值，收取租金；承租人则是为取得房屋的使用权，解决生产经营场所或生活居所之需。本案中，第一，各方在签订《商铺租赁合同》、《经营租赁合同》时，案涉商铺尚未竣工验收，并不具备交付的条件。且原告事实上也从未实际占有、使用过案涉商铺。根据两被告的当庭陈述，在签订《商铺租赁合同》、《经营租赁合同》后，杭州外海商厦有限公司并未按照约定交接商铺，案涉商铺仍由被告杭州辉宏置业投资有限公司占有使用。第二，原告在签订两份合同当日一次性支付了20年的全部租金，而杭州外海商厦有限公司需支付给原告的租金并非固定，而是包含保底租金和超额租金两部分，保底租金按原告所付的比例返还，超额租金则约定为根据所在楼层所获得年净利润总额的一定比率计算。金额远超原告支付20年租金，且为分期返还。第三，《商铺租赁合同》、《经营租赁合同》系同一天签订，约定的租赁期限均为20年。次承租人杭州外海商厦有限公司系由出租人被告杭州辉宏置业投资有限公司指定，而被告杭州辉宏置业投资有限公司与次承租人均由杭州外海集团有限公司控股，相互之间存在关联关系。第四，如果存在真实的租赁关系，本可以直接由被告杭州辉宏置业投资有限公司将案涉商铺出租给杭州外海商厦有限公司，无需先租赁给原告再行转租给杭州外海商厦有限公司。综上所述，本院认为，从《商铺租赁合同》、《经营租赁合同》约定的权利义务及合同履行情况看，与一般的房屋租赁合同存在明显差异，不符合租赁合同的法律特征。其实质为被告杭州辉宏置业投资有限公司从原告处筹集资金，并通过杭州外海商厦有限公司定期返还收益的融资行为。关于争点二，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一，如前所述，原告与被告杭州辉宏置业投资有限公司、杭州外海商厦有限公司之间并非租赁合同法律关系，而系融资借贷法律关系。虽然被告杭州辉宏置业投资有限公司在签订该协议书前，已与第三人签订《商品房买卖合同》，约定将案涉商铺在内的房屋出售，但上述出售行为对《解除合同协议书》并不产生影响。第二，在签订《解除合同协议书》后，《商铺租赁合同》、《经营租赁合同》中约定的权利义务终止。故原告诉请解除《解除合同协议书》，恢复原商铺租赁合同的效力的主张于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴涛、邹飞妹的全部诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告吴涛、邹飞妹负担。 原告吴涛、邹飞妹于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙颖璇 二〇一九年三月四日 书记员  施 洁