上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初83374号原告：上海金桥出口加工区开发股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路XXX号。法定代表人：汤文侃，总经理。委托诉讼代理人：陈政军，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：腾科太阳能技术(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：MeyerDallasWayne，总经理。原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司诉被告腾科太阳能技术(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈政军到庭参加诉讼。被告腾科太阳能技术(上海)有限公司经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《通用厂房租赁合同》及《续租协议一》；2、判令被告支付2017年12月1日实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；3、判令被告支付拖欠租金人民币(以下币种相同)409,355.82元，违约金181,935.92元，以及以409,355.82元为基数按日0.1%的标准从2017年12月1日计算至被告实际支付之日止的逾期付款违约金；4、判令被告按合同约定搬离租赁房屋并将房屋腾空后返还给原告；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年12月，原告和被告签署编号为JQ2014GF1008的《通用厂房租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市金桥出口加工区南区海关监管区内T3地块第11幢通用厂房(T3-11)(上海市浦东新区金桥出口加工区龙桂路XXX号)第102层单元(以下简称系争房屋)，租赁期限至2015年11月30日。2015年双方签订了《续租协议一》，将租期延长至2017年11月30日。根据合同约定，2016年12月1日至2017年11月30日，被告应每三个月支付一次租金，三个月租金为136,451.94元。合同同时约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日按应付未付金额千分之一的比例支付逾期付款违约金，逾期支付租金超过六十日的，原告有权单方面以书面通知的形式立即解除合同，且被告须向原告支付相当于四个月租金的违约金。未经原告事先书面同意，被告未按合同约定交还租赁厂房的，被告应按月继续向原告支付租赁厂房租金。上述合同签署后，被告支付了2015年12月1日至2017年2月28日期间的租金636,775.64元，但被告自2017年3月1日起至今无故拖欠租金409,355.82元。原告于2017年10月18日向被告发出律师函，要求解除合同、返还房屋并要求被告支付拖欠租金、违约金和逾期付款违约金，经原告多次催告后，被告仍未按合同约定支付款项。故原告起诉来院，诉请如前。被告腾科太阳能技术(上海)有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年12月，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份《通用厂房租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，面积为1,246建筑平方米，租期为1年，自2014年12月1日至2015年11月30日。第5.1条约定，本合同生效十日内，乙方向甲方支付相当于两个月租金及物业服务费，计82,036.64元作为租赁保证金，若迟延支付或未全额支付超过15日，则甲方有权单方解除本合同，乙方应当向甲方支付相当于租保证金的违约金。第5.2条约定，如乙方违反本合同之任何规定，则甲方有权以该租赁保证金抵付乙方应付款项、违约金和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿金。第6.1条约定，租赁厂房的租金为每天每平方米1元，1,246平方米每月租金为37,903.32元。第12.5条约定，未经甲方事先书面同意，乙方未按时交还租赁厂房的，除按本合同约定支付违约金外，还应按期满日当月的租金按月继续向甲方支付租赁厂房租金(不足一个月按一个月计)，并继续按本合同约定支付物业服务费和其他费用。第14.2条约定，除本合同文件另有约定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：(1)未经甲方同意转租租赁厂房的；(2)损坏租赁厂房或各类配套设施的；(3)擅自改变租赁厂房用途或未按合同约定进行装修的；(4)未按规定将租赁厂房交还给甲方的；(5)违反本合同其他条款的。第14.3条约定，违约方应向另一方支付违约金，除本合同文件另有约定外，违约金按日计算，方法如下：(1)日违约金为年租金的千分之一，即454.84元；(2)违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约之日止日历天数；(3)违约金金额=日违约金*违约天数。第14.5条约定，乙方逾期支付租赁厂房租金、物业服务费，由物业服务公司代付代缴的费用或其他费用的，每逾期一日按应付未付金额的千分之一的比例支付逾期付款违约金，并且甲方有权单方面停止向乙方提供配套设施，由此引起的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期支付租金或其他任何费用超过六十日的，甲方有权单方面以书面形式解除合同，并且在公证机构的公证之下，甲方有权在乙方不到场的情况下，自行将租赁厂房内乙方存放的设备、机器等全部物品搬离租赁厂房，搬离费用及存放该物品的费用由乙方承担。甲方根据前述规定解除本合同的，乙方另需向甲方支付相当于2个月租金的违约金，乙方已付的租赁保证金及其他费用不再返还给乙方，也不得冲抵乙方拖欠的租金、物业服务费和/或其他费用。租期届满后，原告与被告又签订一份《续租协议一》，被告继续租赁系争房屋，续租期限为2年，从2015年12月1日至2017年11月30日，续租的租赁保证金相当于2个月租金和2个月的物业服务费共计97,197.96元。自2015年12月1日起至2016年11月30日止，租赁厂房的租金为每天每平方米1.1元，1,246平方米月租金为41,693.65元；自2016年12月1日起至2017年11月30日止，租赁厂房的租金为每天每平方米1.2元，1,246平方米月租金为45,483.98元。2017年10月18日，原告向被告发送律师函，寄送地址为上海金桥出口加工区南区龙桂路XXX号，函件中明确要求被告支付拖欠的租金、违约金及逾期付款违约金等，并通知被告解除合同。上述函件原告无法提供已经有效送达被告的凭证。庭审中，原告另表示，根据合同约定，被告已支付的保证金原告不予返还，物业服务费的问题不要求在本案中处理。另查明，被告已向原告支付租赁保证金97197.96元。本院认为，原、被告签订的两份《通用厂房租赁合同》及《续租协议一》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按期缴纳租金系承租方的主要义务，被告逾期支付租金显属违约，原告有权解除合同，按期缴纳租金系承租方的主要义务，被告逾期支付租金显属违约，原告有权解除合同，然根据合同法之规定，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中原告寄送解除通知函的地址并非双方在合同中约定的寄送地址，原告亦无证据证明相关函件已有效送达被告，鉴于合同租期已于2017年11月30日届满，合同已自然终止，自不存在解除问题，对于原告要求确认解除合同的诉讼请求本院不予支持。合同到期终止后，被告理应搬离房屋并将房屋返还给原告，因此原告要求被告搬离并腾空房屋的诉请本院予以支持。对于合同终止前所欠租金及2017年12月1日之后的房屋占有使用费，被告理应支付给原告，原告要求以租金标准计算房屋占有使用费并无不当，对于该诉请本院予以支持。被告长期拖欠租金，应向原告支付至实际付款之日止的逾期付款违约金，庭审中原告表示愿意调整逾期付款违约金的计算标准，本院结合本案情况并兼顾公平原则，酌情将逾期付款违约金的计算标准调整为日万分之三。本案合同系自然终止，原告依据合同约定向被告主张解约违约金并没收保证金缺乏合同及法律依据，本院不予支持。本院判决原告返还上述保证金，并可在判决执行时与被告欠付款项相抵扣。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告腾科太阳能技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市金桥出口加工区南区关内T3地块第11幢通用厂房(T3-11)(上海市浦东新区金桥出口加工区龙桂路XXX号)第102层单元并将上述房屋腾空后返还给原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司；二、被告腾科太阳能技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司房屋租金409,355.82元；三、被告腾科太阳能技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司按每月45,483.98元的标准支付自2017年12月1日起至被告腾科太阳能技术(上海)有限公司实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；四、被告腾科太阳能技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司支付以409,355.82元为基数按日万分之三的标准计算自2017年12月1日起至被告腾科太阳能技术(上海)有限公司实际付款之日止的逾期付款违约金；五、原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告腾科太阳能技术(上海)有限公司保证金97,197.96元；六、驳回原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,442元，由被告腾科太阳能技术(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何璐依人民陪审员  王开会人民陪审员  郑 芸二〇一九年三月二十九日书 记 员  陆振东附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。