湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民初181号原告：湖南天泓房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路。诉讼代表人：孙创前，湖南天泓房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：袁铁山，湖南天泓房地产开发有限公司管理人工作人员，男，1969年9月15日出生，汉族，住冷水江市。被告：向纪全，男，1970年6月12日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王建辉，湖南淮新律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄骄杨，湖南淮新律师事务所实习律师。原告湖南天泓房地产开发有限公司（以下简称天泓公司）与被告向纪全确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告天泓公司的委托诉讼代理人袁铁山、被告向纪全的委托诉讼代理人王建辉、黄骄杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天泓公司向本院起诉请求：1.确认天泓公司与向纪全签订的买卖合同无效，判令向纪全退还收取的租金276万元；2.判令向纪全腾退“怀化大厦国际名品城”一楼消防通道夹层房屋；3.本案诉讼费由向纪全负担。事实与理由：2007年，天泓公司开发“怀化大厦国际名品城”房地产项目，该项目于2010年竣工。因种种原因，一直未进行验收。2012年，天泓公司资金断链，不能偿还向纪全借款，向纪全占用天泓公司“怀化大厦国际名品城”一楼消防通道夹层用于经营。2017年，湖南省怀化市中级人民法院裁定受理债权人对天泓公司的破产清算申请，并指定湖南天泰中平清算事务所有限公司担任管理人。2018年8月23日，管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第17条、25条的规定，要求向纪全向管理人交付上述房产，遭到向纪全拒绝。天泓公司与向纪全之间系民间借贷关系，签订商品房买卖合同系虚假合同并损害其他债权人的权益，应当认定无效。合同被确认无效后，向纪全应向天泓公司返还案涉房屋及租金收益。向纪全辩称：向纪全与天泓公司签订《商品房买卖合同》，购买天泓公司销售的“怀化大厦国际名品城”消防通道夹层01、02、03、04号房产，向纪全支付了购房款并办理了预告登记，预告登记号为：怀房预鹤城字第××号、怀房预鹤城字第××号、怀房预鹤城字第××号、怀房预鹤城字××号。上述房屋已交付给向纪全使用，天泓公司也一直未提出异议。双方的买卖房屋的民事法律行为成立并生效，天泓公司应当履行交付房屋的义务，故天泓公司无权请求返还或腾退。天泓公司提出与向纪全之间系借贷法律关系，不能提交支付利息的证据，该主张明显与事实不符，缺乏依据。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的第六项“尚未办理产权证或者过户手续但已向买方交付的财产，不属于破产财产”的规定，故案涉向纪全购买的“怀化大厦国际名品城”消防通道夹层01、02、03、04号房产不属于破产财产，天泓公司管理人无权请求向纪全向其交付，请求判决驳回天泓公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。天泓公司、向纪全对彼此提交的证据均有异议。据此，本院对当事人双方提交的证据认定如下：1.天泓公司提交的商品房预售许可证、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、《回复》函、《通知书》、《说明》、报案材料，（2010）怀中民一初字第51号民事判决书。向纪全对上述证据真实性无异议，但认为根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项的规定，案涉4套房产已交付给向纪全，向纪全装修、经营，天泓公司一直未提出异议，不属天泓公司破产财产，不能实现天泓公司的证明目的，对上述证据的关联性提出异议。2.天泓公司提交的刑事判决书、司法鉴定书、集资审定表、还本付息明细表、银行交易清单、明细账、剩余资产说明，向纪全对证据的三性均提出异议。天泓公司提交的证据，除（2010）怀中民一初字第51号民事判决书外，均能证明相关案件事实，本院予以采信。3.向纪全提交的湘怀房（合）1012636、1012637、1012638、1012639号商品房买卖合同，怀房预鹤城字第411005771、411005772、411005773、411005774号预告登记证明，夹层平面图，购房款收据，《承诺书》，《申请》，装修材料清单、销售单、收据及领据，《房屋转让协议》，（2018）天泓破管字第008号《通知书》及向纪全的回复函，高坤身份证复印件，租赁合同，水电费收据及通知单，租金收据、收条，《解除房屋租赁合同的通知》、《说明》，怀化阳光苗苗孕婴童连锁有限公司营业执照、法定代表人身份证明及该公司出具的证明，水电充值记录。本院认为，湘怀房（合）1012636、1012637、1012638、1012639号商品房买卖合同、怀房预鹤城字第411005771、411005772、411005773、411005774号预告登记证明、夹层销售平面图、购房款收据、《承诺书》、《申请》能证实天泓公司与向纪全签订了购房合同并办理了预告登记，案涉4套房屋已交付向纪全，本院予以采信。其他证据与本案争议的事实没有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定与本案相关的事实如下：天泓公司法定代表人黄天泓。“怀化大厦国际名品城”是天泓公司开发的房地产项目，该项目于2008年4月3日取得《商品房预售许可证》[怀房售许字(2008)第0024号]。2011年11月15日，天泓公司与向纪全就“怀化大厦国际名品城”消防通道夹层01、02、03、04号房屋签订合同编号为：湘怀房（合）1012636、1012637、1012638、1012639号的4份《商品房买卖合同》，每份购房合同约定购房定金450000元。同日，天泓公司出具4份金额为450000元的购房收款收据；次日，当事人双方将上述4套房屋分别办理了怀房预鹤城字第411005771、411005772、411005773、411005774号预告登记，预告登记权利人为向纪全。2012年9月3日，天泓公司出具《承诺书》，内容为“我公司2011年11月17日同向纪全分别签订了湘怀房（合）NO.1012636、1012637、1012638、1012639号商品房买卖合同，合同第八条约定于2012年6月30日交付合同约定的商品房给向纪全使用。现由于我公司原因导致无法按合同约定时间交房，已经违约。现承诺在2012年12月30日前一定把验收合格的房屋交付买房人向纪全，如到期不能交房我公司愿意承担违约责任，按购房合同总价款5%每天支付违约金，直至房屋交付使用。如向纪全不再愿意继续购买该房屋，可无条件退房，我公司除退购房款之外，自愿承担从收款之日起，每月2.5分的利息。”2012年12月25日，天泓公司出具《向纪全借款说明》，内容为：“本公司于2011年11月15日向向纪全借款金额为6000000元，利率6%，以一楼消防通道夹层作为抵押物，面积661.61平方米，按开盘价计算661.61＊16800=11115048.00元。利息已付至2012年8月份金额3240000.00元，1900000.00元无票未作账。”2013年6月13日，向纪全向“怀化大厦国际名品城”物业管理处申请开通水、电。此后，上述房屋由向纪全占有、管理。2017年5月12日，本院作出（2017）湘12破申4号民事裁定，受理湖南芷江农村商业银行股份有限公司对天泓公司的破产申请。2017年8月21日，本院作出（2017）湘12破4号决定，指定湖南天泰中平清算事务所有限公司担任天泓公司管理人。2018年8月23日，管理人书面通知向纪全[（2018）天泓破管字第008号],认为“怀化大厦国际名品城”消防通道夹层01、02、03、04号房屋为破产企业天泓公司的财产，要求向纪全向管理人交付上述房屋。向纪全给管理人书面回复，称天泓公司与向纪全之间系商品房买卖合同法律关系，并非民间借贷法律关系，房屋已实际交付给向纪全，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项的规定，“怀化大厦国际名品城”消防通道夹层01、02、03、04号房屋不属天泓公司破产财产，管理人无权请求交付。对于签订商品房买卖合同时，向纪全支付600万元给天泓公司的事实，当事人双方均无异议。此后，天泓公司还陆续给向纪全支付了部分款项，向纪全当庭予以认可，但提出天泓公司支付的款项为打牌款项和其他经济往来款项。怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤刑初字第376号刑事判决认定天泓公司法定表人黄天泓犯非法吸收公众存款罪、逃税罪，合并执行有期徒刑十四年。本院认为，天泓公司请求返还租金收益及退腾房屋，是基于商品房买卖合同无效提出返还财产请求，系主张合同无效衍生的诉请，故本案案由应确定为确认合同无效纠纷。对于签订商品房买卖合同时向纪全支付600万元的事实，当事人双方均无异议。天泓公司认为签订商品房买卖合同实际为借款提供担保，商品房买卖合同是虚假合同，应当认定无效。为此，本院评析如下：商品房买卖合同签订后，天泓公司还陆续给向纪全支付了部分款项，向纪全也不能提供证据证明双方之间还有其他经济往来，而房地产开发的商品房买卖交易中，开发商的义务是交付房产，不需向购房人支付款项。天泓公司在签订商品房买卖合同后陆续支付款项给购房人向纪全，符合当前房地产行业开发商以房产担保借款情形。因此，向纪全与天泓公司之间并无商品房买卖真实意思表示，虽然向纪全与天泓公司未签订借款合同，但根据双方交易特征能够认定双方基础法律关系为民间借贷，所签订的商品房买卖合同及办理预告登记，实质为借款债务提供担保。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保……人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……”的规定，天泓公司与向纪全签订商品房买卖合同是以转让标的物权利方式来达到债权担保目的，系借贷双方真实意思表示，不属《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”规定的虚假意思表示情形。同时，该担保行为也不损害第三人利益，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效情形。故天泓公司以双方之间系民间借贷关系，提出商品房买卖合同是虚假合同无效，并据此请求返还财产的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。此外，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。对于本案所涉房屋，向纪全虽然已经支付了全部购房款，并事实占有、经营案涉房屋，但未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。现天泓公司依法破产清算，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”的规定，案涉房屋仍为债务人天泓公司的财产，但天泓公司管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十七条请求财产持有人交付财产的，与合同无效返还财产的权利属性、法律依据完全不同，天泓公司公司管理人应当另行主张。综上所述，天泓公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回湖南天泓房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费28880元，由湖南天泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  胡海雄审 判 员  曹 阳审 判 员  夏英姿二〇一九年三月二十五日法官助理张朗代理书记员  向玉玲