湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初4787号 原告重庆龙珠建筑工程有限公司，住所地重庆铜梁区旧县。 法定代表人：张正良。 委托诉讼代理人：肖焰壕，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向建，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 被告怀化市青达房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区。 法定代表人：王小青。 委托诉讼代理人：姚刚（特别授权），湖南宏峰律师事务所，执业证号：14312201110158346。 被告湖南鹏达房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区。 法定代表人：王小青。 委托诉讼代理人：姚刚（特别授权），湖南宏峰律师事务所。 被告重庆天字实业集团有限公司怀化分公司，住所地怀化市鹤城区。 负责人：李慈英。 委托诉讼代理人：岳大海，男，汉族，1971年3月21日住四川省绵阳市涪城区。 被告重庆天字实业集团有限公司，住所地重庆市。 法定代表人：蒋德才。 委托诉讼代理人：姚刚（特别授权），湖南宏峰律师事务所。 被告：王小青，男1974年8月14日生，住四川省绵阳市游仙区。 第三人：刘勇，男，汉族，1985年12月3日生，住四川省郫县。 原告重庆龙珠建筑工程有限公司（以下简称重庆龙珠）与被告怀化市青达房地产开发有限公司（以下简称怀化青达）、湖南鹏达房地产开发有限公司（以下简称湖南鹏达）、重庆天字实业集团有限公司怀化分公司（以下简称怀化天字）、重庆天字实业集团有限公司（以下简称重庆天字）、王小青及第三人刘勇合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月10日公开开庭进行了审理，原告重庆龙珠的委托诉讼代理人肖焰壕、被告怀化青达、湖南鹏达、重庆天字的共同委托诉讼代理人姚刚、被告怀化天字的委托诉讼代理人岳大海到庭参加诉讼，被告王小青、第三人刘勇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆龙珠提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告怀化市青达房地产开发有限公司、湖南鹏达房地产开发有限公司、重庆天字实业集团有限公司怀化分公司、重庆天字实业集团有限公司退还原告保证金700万元，并按银行同期贷款利率支付自2018年7月18日起至保证金还清之日的利息。2、请求人民法院判令被告王小青对诉讼请求第一项保证金本息承担连带清偿责任。3、本案诉讼费用由五被告承担。事实与理由：2017年4月17日，被告怀化青达、湖南鹏达、怀化天字与原告和第三人刘勇签订《关于怀化市红星北路汇一城建设项目相关事宜确认书》，确认由原告支付给怀化天字的保证金合计700万元，确认书第三条约定被告怀化青达未取得怀化市红星北路汇一城的开发建设权利应与被告湖南鹏达、怀化天字承担退还原告保证金的责任。同时，第四条约定被告王小青作为该确认书被告怀化青达的担保人承担担保责任。2018年6月19日，怀化市公共资源交易中心发出公告，对汇一城国有建设用地使用权挂牌出让，参与竞价者交纳竞买保证金的到帐截止时间为2018年7月18日17:00时，但被告怀化青达未报名，更未支付竞价保证金，未能取得怀化市红星北路汇一城的开发建设权利应当退还原告的保证金。被告重庆天字作为被告怀化天字的总公司应当依法承担分公司的民事责任。为保护原告的合法权益，原告特诉至人民法院，望人民法院依法判决如诉讼请求。 原告重庆龙珠提供下列证据支持其主张： 证据1、原告营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格； 证据2、被告企业信息信用公示报告、王小青户籍表、第三人刘勇身份证复印件，拟证明五被告的诉讼主体资格及第三人刘勇的身份信息； 证据3、《关于怀化市红星北路汇一城建设项目相关事宜确认书》，拟证明原告与被告及第三人于2017年4月27日签订了《关于怀化市红星北路汇一城建设项目相关事宜确认书》，确认书第二条约定：“2014年2月13日至2014年3月27日刘勇及刘勇安排其他人员转给向晓雪及重庆天宇实业集团有限公司怀化分公司（具体转款记录见2014年3月28日重庆天宇实业有限公司怀化分公司盖章确认的转账详单）共计人民币700万元保证金，该保证金各方一致确认，转为重庆龙珠建筑工程有限公司交付给怀化市青达房地产开发有限公司的建设工程履约保证金”；第三条约定：“如怀化青达房地产开发有限公司未取得汇一城项目的开发建设权利，其应与鹏达公司、天字怀化分公司承担连带退还保证金给重庆龙珠建筑工程有限公司的责任”；第五条约定：“为保证青达公司全面履行建设工程约定的义务，王小青自愿作为青达公司的担保人”； 证据4、转账详单及转账流水，拟证明刘勇已经将700万元保证金支付完毕的事实； 证据5、2018-10号公告10号地块出让公告，拟证明汇一城项目的地块于2018年6月20日挂出挂牌出让公告的事实； 证据6、2018-10号地块挂牌出让结果公示，拟证明2018年7月20日，怀化市公共资源交易中心对汇一城项目土地出让结果进行了公示的事实及被告怀化青达未取得汇一城项目的开发建设权利的事实； 证据7、告知书、汇一城项目情况说明、产权证书，拟证明被告青达公司未取得汇一城项目国有建设用地使用权的事实，证明汇一城项目国有建设用地使用权由怀化嘉丰源置业有限公司取得，并由怀化嘉丰源置业有限公司行使开发权的事实。 被告怀化青达、湖南鹏达、重庆天字共同辩称：一、青达公司对汇一城享有合法的建设开发权利。怀化市红星北路建设项目安置工程项目（即“汇一城”）系怀化市城市建设投资有限公司主导的居民安置项目，建设地点位于红星北路与迎丰路交汇处西北侧原商校范围内。2012年，市城建投公司对该安置项目对外公开招标，答辩人鹏达公司经公平竞争，竞得该项目的建设开发权。2012年11月6日，市城建投公司与鹏达公司签订了《安置区项目合作开发投资建设合同》，明确了用地性质为出让地，土地用途为商业和住宅，城投公司向项目提供宗地出让土地使用权证，鹏达公司向城投公司交纳政府受益金用于拆迁安置，项目完成后城投公司按既定比例对商业用房和住宅进行分成等协议内容。之后，鹏达公司与青达公司达成协议，由青达承接鹏达公司该协议中的全部权利义务，由青达公司实际投资该项目，项目计划建成四栋商住楼，现已完成60%进度，共实际投资1.2399亿元。后该项目所在地块因市国土局错误地进行挂牌出让，致使该地块被由陈刚实际控制的嘉丰园公司取得，鹏达公司据此已向法院提起行政诉讼要求撤销该错误的土地出让行为。尽管如此，涉及“汇一城”项目的鹏达公司与城建投公司所签署的《联合开发协议》并未解除，鹏达公司仍然对该项目具有合法的开发建设权，青达公司因承继了鹏达公司在协议中的全部权利义务，故青达公司亦对项目具有合法的开发建设权，且青达公司的开发建设权亦获得了城建投公司的认可和执行。此外，该项目已通过了市发改委的立项；设计规划获得了市住建局的批准；土地使用得到了市国土局的批准；市政府亦同意项目先建设免予处罚。因此，鹏达公司、青达公司因履行合作开发合同在地块上投资兴建“汇一城”项目具备政策合法性，亦符合当时的行政指示和具体政策背景。二、履约保证金应依照具体约定履行。案涉的《确认书》是2017年4月27日签订的，对多项事务及相互担保进行了约定。然而就“汇一城”的项目，青达公司和重庆龙珠公司于2017年4月28日签订了《建设工程施工合同》，该合同第七条约定该700万元性质为履约保证金，在独栋商业完成封顶时退200万元，1号楼封顶时退150万元，2号楼封顶时退200万元，3号楼封顶时退150万元。据此，对该笔履约保证金，争议双方已有具体约定，且该约定合同产生于后，根据新约定优于旧约定的合同法基本原则，对该笔保证金的处理方式，应当依照新的具体约定履行。三、保证金的支付和受让主体应当同一，《确认书》中的部分条款应予调整。在2014年时，“汇一城”项目的建筑方是重庆天字实业公司，天字公司向开发商青达公司转帐的700万元实系刘勇支付的。据此，在2017年4月28日，刘勇受重庆龙珠公司的委托与青达公司签订《建设工程施工合同》时，青达才认可该保证金同时转为龙珠公司（刘勇）的履约保证金。同时，才约定在完成约定的工程进度时，可逐笔依次退还给龙珠公司（刘勇）。以上的具体约定，完全符合保证金的支付和退还受让主体同一的商业惯例。因此，该确认书中有悖于该惯例和原则的具体条款应予调整。综上，答辩人认为，青达公司对“汇一城”项目的开发建设权利具体是由联合开发协议确定的，且该项目的开发建设运营和青达公司具体的开发建设权利均获得了市政府及其相关职能部门的认可，项目的本身符合当时的行政指示和具体政策背景。加之，保证金的处理已有新的合同条款进行了约定，故被答辩人的诉讼请求无法律依据、无事实基础，当予驳回。 被告怀化青达、湖南鹏达、重庆天字共同提交下列证据支持其主张： 证据1、安置区项目合作开发投资建设合同复印件。 证据2、省城市保障性住房建设和农村危房改造工作领导小组《内部明电》复印件。 证据3、怀化市2013城市棚户区改造项目调整表复印件。 证据4、市财政局、房产局《怀财综函[2013]53号》复印件。 证据5、市发改委《怀发改投资[2012]107号》复印件。 证据6、市住建局《怀建函[2013]81号》复印件。 证据7、市城建投公司《怀城投[2015]230号》复印件。 证据8、市土地管理委员会专题会议纪要复印件。 证据9、关于红星北路安置区开工建设免予处罚的批复复印件。 证据10、市规划局-红星北路棚户区改造工程规划图复印件。 证据11、市建设局-用地规划设计条件图复印件。 证据12、市国土资源规划设计院-用地红线图复印件。 证据1-12拟证明被告对项目享有合法的建设开发权利，且符合行政指示和政策背景环境。 证据13、汇一城建设项目相关事宜确认书，拟证明多方约定的情况复印件。 证据14、汇一城建设项目安置建设工程施工合同补充协议复印件。 证据15、工程罚款通知单及现场照片，彩色复印照。 证据16、工程现状照片，彩色复印照。 证据14-16拟证明施工合同履行的情况。 被告怀化天字辩称：一、青达公司对汇一城享有合法的建设开发权利；二、履约保证金应依照具体约定履行；三、保证金的支付和受让主体应当同一，《确认书》中的部分条款应予调整。 被告王小青及第三人刘勇未予答辩。 经公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 对被告提交的证据14、汇一城建设项目安置建设工程施工合同补充协议，虽然签订时间在后，其仅对履约保证金的退还约定了一个新的退还条件，并未否定三方签订的《关于怀化市红星北路汇一城建设项目相关事宜确认书》中的履约保证金退还条件，故对被告怀化青达、湖南鹏达、重庆天字的拟证明目的，本院不予采信。 根据上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明： 2012年11月6日，通过公开招商，怀化市城市建设投资有限公司与被告湖南鹏达签订联合开发合同，对位于怀化市红星北路与迎丰路交汇处原怀化市商业学校地块作为居民安置区项目（后取名为汇一城建设项目）进行改造开发，但项目所在地块并未通过法定程序落实国有土地使用权人。2014年，刘勇代表被告重庆天字与被告湖南鹏达签订建设工程施工合同。 2014年2月13日，刘勇转账给向晓雪50万元（被告怀化天字出纳）；2014年2月14日，刘勇转账给被告怀化天字250万元；2014年2月20日，刘勇转账给被告怀化天字300万元；2014年2月25日，刘勇转账给向晓雪80万元（被告怀化天字出纳）；2014年3月27日，李厚均转账给被告怀化天字20万元。以上五笔转入被告怀化天字的款项，2014年3月27日，被告怀化天字向刘勇出具了收到刘勇工程保证金700万元的收据。 2017年4月17日，原告重庆龙珠与被告怀化青达、湖南鹏达、怀化天字、王小青和第三人刘勇及案外人陈刚签订《关于怀化市红星北路汇一城建设项目相关事宜确认书》，各方约定：1、怀化青达应积极协调取得汇一城项目所在地块的开发建设权利；2、2014年2月13日至3月27日刘勇及刘勇安排其他人员转给向晓雪及怀化天字共计700万元保证金，该保证金各方一致确认，转为重庆龙珠交付给怀化青达的建设工程履约保证金，保证金的退还以怀化青达与重庆龙珠签订的建设工程施工合同约定的方式处理，重庆龙珠并授权陈刚全权处理该保证金的退还事宜；3、前述保证金怀化青达与湖南鹏达或怀化天字的权利义务关系由怀化青达及王小青自行处理，不论该款项走向如何，概与刘勇、陈刚、重庆龙珠无关，如怀化青达未取得汇一城项目的开发建设权利，其应与湖南鹏达、怀化天字承担连带退还保证金给重庆龙珠（陈刚）的责任；4、为保证怀化青达全面履行建设工程约定义务，王小青自愿作为怀化青达的担保人，并以其享有权利的怀化裕成房地产开发有限公司名义开发的3万方房屋予以担保，重庆龙珠及汇一城建设项目实际投资人陈刚有权在怀化青达不履行义务的情况下采取相应措施。 2017年9月9日，原告重庆龙珠（乙方）与被告怀化青达（甲方）签订《怀化市青达房地产开发有限公司红星北路汇一城建设项目安置房建设工程施工合同补充协议》，约定：乙方已于2014年2月向甲方缴纳700万元保证金，本合同签订后该保证金自动转为履约保证金；履约保证金在独栋商业完成至主体封顶时退还150万元，在2号楼完成至封顶时退还200万元，在3号楼完成至封顶时退还150万元。 2018年6月19日，怀化市国土资源局将案涉国有土地建设用地使用权挂牌出让。2018年7月20日，怀化嘉丰源置业有限公司通过竞标取得案涉国有土地建设用地使用权。 本院认为，2017年4月17日，原告重庆龙珠与被告怀化青达、湖南鹏达、怀化天字、王小青和第三人刘勇及案外人陈刚签订的《关于怀化市红星北路汇一城建设项目相关事宜确认书》真实、合法、有效。各方在确认书中已约定，如被告怀化青达未取得汇一城项目的开发建设权利，其应与湖南鹏达、怀化天字承担连带退还保证金给重庆龙珠的责任，现汇一城项目所在的土地使用权已被案外人怀化嘉丰源置业有限公司取得，使被告怀化青达丧失了汇一城项目的开发建设权利，使被告怀化青达履约成为不可能，现原告要求被告怀化青达、湖南鹏达承担连带退还建设工程履约保证金给原告的责任，本院支持。被告怀化天字系被告重庆天字的分支机构，其在本案中应承担的责任，应由被告重庆天字承担。因此，原告要求被告重庆天字与被告怀化青达、湖南鹏达共同承担连带退还建设工程履约保证金给原告的责任，本院支持。被告王小青在确认书中自愿作为被告怀化青达全面履行建设工程约定义务的担保人，现原告要求被告王小青对被告怀化青达退还保证金的义务承担连带责任，本院支持。因各方签订的确认书并未约定从被告怀化青达丧失开发建设权利之日即应承担资金占用的利息，故本院仅支持原告向被告主张退还保证金之后的资金占用利息，即起诉之日至实际退还之日的资金占用利息。因2017年9月9日，原告重庆龙珠（乙方）与被告怀化青达（甲方）签订的《怀化市青达房地产开发有限公司红星北路汇一城建设项目安置房建设工程施工合同补充协议》，仅增加了保证金的退还方式条件，并未否定各方于2017年4月17日在确认书中约定的保证金退还条件，因此，对被告辩称保证金的退还应以双方在后签订的《建设工程施工合同》中约定的退还条件为准的抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市青达房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还给原告重庆龙珠建筑工程有限公司履约保证金700万元，并按中国人民银行同期贷款基准利率支付从2018年10月12日至实际退还之日的资金占用利息； 二、被告湖南鹏达房地产开发有限公司、重庆天字实业集团有限公司、王小青对被告怀化市青达房地产开发有限公司的上述第一项判决承担连带清偿责任； 三、驳回原告重庆龙珠建筑工程有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费60800元，财产保全费5000元，合计65800元，由被告怀化市青达房地产开发有限公司、湖南鹏达房地产开发有限公司、重庆天字实业集团有限公司、王小青共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  吴家林 人民陪审员  胡勉仲 人民陪审员  黄巧云 二〇一九年三月十九日 代理书记员  龙靖明 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。