上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初26019号原告(反诉被告)：上海光大科技(集团)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：刘向阳，董事长。委托诉讼代理人：李鹏，高朋(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪猛，高朋(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海奉轶贸易有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：吴增才，执行董事。委托诉讼代理人：任明飞，上海合勤律师事务所律师。原告(反诉被告)上海光大科技(集团)有限公司与被告(反诉原告)上海奉轶贸易有限公司定金合同纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月14日公开开庭，对本诉、反诉合并进行了审理。原告委托诉讼代理人李鹏、被告委托诉讼代理人任明飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海光大科技(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告双方于2018年5月18日签订的定金协议，并无息退还被告500,000元定金。事实和理由：2018年5月18日，原、被告双方签订定金协议，原告就位于奉贤区柘林镇驰华路XXX号104地块欲出租给被告，为此，被告一次性支付了500,000元定金给原告。因为政府部门对入驻企业纳税和环评有要求，双方在定金协议上明确约定，若乙方最终不能达到政府部门上述要求的，双方免责，互不承担违约责任，届时，甲方无息退还乙方原500,000元定金。定金协议签订后，甲方欲按照定金协议相关约定内容和被告签订正式的租赁合同，但是被告此时明确自己要做“二房东”，合同里必须有转租权利，同时对于租赁必须通过政府部门纳税和环评的要求之内容予以删除。对于上述分歧，原、被告双方多次商量无果，包括上海市小昆山派出所和小昆山司法所两次牵头调解无果。原告认为虽然双方签订了定金协议，原告也收取了被告500,000元定金，但就租赁合同的主要内容和条款无法达成一致，该结果不可归责于任何一方。故原告提起诉讼。被告上海奉轶贸易有限公司辩称，同意解除合同，但是原告存在违约行为，要求原告按照《合同法》第一百一十五条规定双倍返还定金。被告(反诉原告)上海奉轶贸易有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告双倍返还定金1,000,000元；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿装修损失、人工费损失等共计500,000元。事实和理由：2018年5月18日，反诉原、被告签订定金协议，确定反诉被告将其合法所有的位于上海市奉贤区柘林镇驰华路XXX号104地块厂房欲出租给反诉原告。协议第一条约定，反诉原告一次性向反诉被告支付定金500,000元，签订正式租赁合同后定金转为房屋押金。协议第七条约定，因现在政府部门对厂区实际承租的企业入驻厂区后的纳税、环评等有各种要求，若反诉原告最终达不到政府要求而导致反诉被告不能出租房屋的，双方免责，互不承担违约责任，反诉被告将定金全额无息退还反诉原告。定金协议签订后，反诉原告向反诉被告支付了500,000元定金，后对办公区域进行了装修，并着手启动招商工作。但在后期与反诉被告商谈签订正式租赁合同时，反诉被告却违反双方之前协商过程中的承诺，以不能转租以及需要提前办理纳税和环评入驻手续等理由一再拖延，拒不与反诉原告签订正式的租赁合同。反诉原告与反诉被告积极协商，希望尽快签订正式租赁合同，但反诉被告拒不答应。反诉原告认为，反诉原告欲作为“二房东”在出租厂房后进行招商的计划在一开始便如实告知了反诉被告，所谓的办理纳税和环评入驻等手续应由最终的实际承租方负责。在双方尚未签订正式租赁合同的情况下，反诉原告根本无法办理上述手续。反诉被告拒不签订正式租赁合同的行为构成违约，故反诉原告提起反诉。原告(反诉被告)上海光大科技(集团)有限公司针对反诉辩称，不同意反诉原告的诉请，双方没有签订合同，不存在违约行为。反诉原告没有提供任何装修费、人工费损失的依据，反诉被告不同意支付500,000元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的定金协议、网上银行电子回单、不动产权证，本院予以确认并在卷佐证。被告对于原告提交的微信记录的真实性无异议，但不认可证明目的；对上海杭州湾经济技术开发区临海产业园区(以下简称临海园区)出具的告知书不予认可，认为被告没拿到过告知书，签订定金合同时原告也没有出示过，即便是真实的，也是园区的政策，不是强制规定；对关于“厂房租赁合同”若干商榷条款回复及EMS回单真实性无异议，但不认可证明目的，关于租赁面积，以产证面积为准，原告缩小到了以二期为准，违背了承诺；关于转租权利，2018年6月2日的微信聊天记录中原告确认了可以允许被告转租；关于入驻手续，被告承诺招商进来的企业可以满足当地政府的管理要求，但是原告要求被告提前办理，被告是专业做二房东的企业，在招商成功之前无法满足要求；对短信记录、再次关于租赁厂房协商函及EMS回单及告知函的真实性无异议，但不认可证明目的；对厂房租赁合同及租金支付凭证的真实性不清楚，认为原告应该出租产证上的全部厂房，而不是三栋；对原告于2018年6月5日发给被告的厂房租赁合同草稿的真实性无异议，但认为合同草稿第八条第二款明确不同意转租是违背了双方原来可以转租的约定。原告对于被告提交的催告函、回函、关于再次《关于租赁厂房协商函》的回函、关于《告知函》的回函、微信聊天记录的真实性无异议，但对证明目的不认可；对照片的真实性不予认可，照片的内容与本案无关联性。本院经审核认为，对被告提交的照片的真实性无法核实，故不予确认，对双方提供的其他证据的真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月18日，原、被告双方签订定金协议，约定原告欲将其所有的位于上海市奉贤区柘林镇驰华路XXX号104地块厂房(以产证面积为准)出租给被告，双方达成如下定金协议：1.被告于2018年5月18日一次性支付原告定金500,000元，签订正式房屋租赁合同后定金转为房屋押金。签订正式合同时将大致按照下列条件：1)租赁期间为九年；2)租金和支付方式：每三年一个周期，第四年递增8%，第七年再递增8%。免租期三个月(从房屋产证下来之日起开始计算往后延续三个月)。付款方式：前两年付三押一，后七年转为付六押一。单价：0.76元/平方米(含票14,000平方米)、0.69元/平方米(不含票10,000平方米，若该10,000平方米相关政府部门要求必须开票的，税率为10%，价格还是0.76元/平方米)。2、如双方任何一方违反上述条件，应付对方500,000元作为违约金，该定金协议终止。3、因现在政府部门对原告上述厂区实际承租的企业入驻厂区后的纳税、环评等有各种要求，若被告最终达不到政府要求而导致原告不能出租房屋的，双方免责，互不承担违约责任，届时，原告将定金全额无息退还被告。定金协议签订后，被告于2018年5月19日支付原告定金500,000元。2018年5月21日，原告取得坐落于上海市奉贤区驰华路XXX号厂房的不动产权证，厂房共计6栋，面积分别为60.95平方米、7,751.07平方米、8,860.02平方米、8,860.02平方米、6,208.03平方米、25.57平方米。2018年6月5日，原告将厂房租赁合同草稿发给被告。2018年6月6日，被告回函对合同条款提出商榷意见，关于租赁面积认为应以产证面积为准，共计四栋厂房，而不是合同草稿上约定的三栋；关于转租权利认为被告明确告知过原告被告承租厂房后自己使用部分，主要用于对外出租、招商，而合同草稿约定不得转租不符合定金协议及双方协商情况；关于租金认为合同草稿约定一律为0.76元/平方米/天，与定金协议约定不符；关于入驻手续等条件，合同草稿要求被告在一个月内落实、完善入驻手续，由政府出具书面同意书等，如无法提供，双方解除合同，被告承担2倍的租赁厂房租金，上述约定与定金协议相比加重了被告的义务；另外还对违约条款等事项提出意见。2018年6月8日，原告予以回复，对租赁面积坚持认为是三栋厂房，与定金协议约定的24,000平方米一致；对租金同意按定金协议约定，并提出补充意见；对入驻手续坚持要求一个月内落实、完善入驻手续，由政府出具相关证明等，但同意删除2倍租金的约定；对转租权利考虑到被告实际的招商引资及双方前期商谈具体情况，同意取消第八条第二款不得转租的约定；对违约条款也提出变更意见。2018年6月11日，被告回函坚持对租赁面积、租金及入驻手续按定金协议为准。之后，双方对于租赁面积，入驻手续仍坚持各自的意见；对于转租问题被告坚持要求转租，原告则坚持因政府主管部门的要求及原告意愿不允许转租。最终双方无法对房屋租赁合同条款达成一致。另查明，原告于2016年9月27日签订厂房租赁合同，将坐落于上海市奉贤区柘林镇驰华路XXX号最南面一栋厂房租赁给案外人，厂房建筑面积为6,213平方米(实际面积以房产证为准)，2017年3月1日交房，2017年3月1日至5月1日为装修期(免收租金)，租赁期限自2017年5月1日起至2026年4月30日。另外，原告上述厂房所在的临海园区于2018年3月向园区各企业发出告知书，提出对所有企业的登记备案、项目预审、准入标准、严管监控、惩罚措施等事项进行走访、排摸及登记，其中明确严厉整顿租赁企业再转租的“二房东、三房东”现象。本院认为，原、被告签订的定金合同系双方真实意思表示，属合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。现原告提出解除定金合同，被告予以同意，故本院对于原告要求解除定金合同的诉讼请求予以支持。关于双方无法就房屋租赁合同条款达成一致的原因，原告认为是双方就主要条款无法协商一致，不可归责于任何一方；被告则认为是原告恶意提出违反定金协议的约定，致使租赁合同无法签订。对此，本院认为，双方在合同条款磋商中主要是对租赁面积，入驻手续及转租问题无法达成一致。其中对于租赁面积，定金协议约定的是上海市奉贤区柘林镇驰华路XXX号104地块厂房(以产证面积为准)，没有具体约定几栋厂房，但在单价中约定含票约14,000平方米，不含票约10,000平方米。原告取得的不动产权证上共计厂房6栋，其中双方争议的四栋大面积的厂房，面积分别为7,751.07平方米、8,860.02平方米、8,860.02平方米、6,208.03平方米，共计31,679.14平方米，被告主张租赁四栋厂房的面积远远超过定金合同约定的约24,000平方米，而原告主张的三栋厂房的面积与定金合同约定的约24,000平方米基本吻合，故本院认定定金协议约定的厂房为三栋，双方就租赁合同中租赁面积无法达成一致的原因在于被告存在误认。对于转租问题，定金协议虽未作任何约定，但从双方协商过程来看，原告知道被告租赁厂房用于转租，同时，原告也明知临海园区不允许转租，在此情况下，原告仍与被告签订定金协议，最终造成双方无法就转租问题达成一致，原告理应承担相应的责任。而被告自认是作为“二房东”租赁厂房后用于招商、引资，且明知政府部门对企业入驻厂区有纳税、环评等各种要求，因此，被告理应对临海园区的入驻条件，包括是否允许转租等进行审慎调查，被告在临海园区不允许转租的情况下，坚持要求原告允许转租，必然难以与原告达成一致，对此，被告也应承担相应的责任。关于入驻手续问题，定金协议约定了若被告最终达不到政府要求而导致原告不能出租房屋的，双方免责，互不承担违约责任，届时，原告将定金全额无息退还被告。对于最终时间定金协议虽未作约定，但通常可以理解为3个月免租期满，原告为了避免3个月免租期的租金损失，要求被告在1个月内落实、完善入驻手续，实际限定了最终时间为1个月。当然，原告为了避免损失，可以与被告协商时间，也可以就入驻手续问题与被告作更加深入的沟通与协商以达成一致意见，但最终应以双方在定金协议中的意思表示为准。因此，双方对于入驻手续问题最终无法协商一致的责任主要在于原告。综上，原、被告对于无法就房屋租赁合同条款协商一致均应承担相应的责任。对于被告主张原告单方违反约定拒不签订租赁合同，本院不予采信。原告在解除定金合同后，理应返还被告定金500,000元。故本院对于原告要求返还被告定金500,000元的诉讼请求予以支持，对于被告要求原告双倍返还定金的反诉请求不予支持。关于被告要求原告赔偿装修损失、人工损失等共计500,000元的反诉请求，因本案经双方确认系定金合同纠纷，被告该项反诉请求不属于本案处理范围，且被告未就其损失进行举证，故本院不予支持，被告可另行主张。综上所述，本院对原告的诉讼请求依法予以支持，对于被告(反诉原告)的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海光大科技(集团)有限公司与被告(反诉原告)上海奉轶贸易有限公司于2018年5月18日签订的《定金协议》；二、原告(反诉被告)上海光大科技(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海奉轶贸易有限公司定金500,000元；三、驳回被告(反诉原告)上海奉轶贸易有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,400元(已减半收取)，反诉案件受理费9,150元(已减半收取)，均由被告(反诉原告)上海奉轶贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张英二〇一九年三月二十五日书记员  俞慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。