山西省高级人民法院民事裁定书（2019）晋民再29号抗诉机关：山西省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：李贵林，男，汉族，1957年7月6日出生，山西省岢岚县人，住岢岚县。申诉人（一审被告、二审上诉人）：靳润蛆，又名靳润蛇，男，汉族，1955年8月20日出生，山西省岢岚县人，住岢岚县。委托诉讼代理人：侯冲义，山西华晋律师事务所律师。一审第三人：靳永飞，男，汉族，1977年10月23日出生，内蒙古乌海市人，住岢岚县，系靳润蛆之子。申诉人李贵林因与申诉人靳润蛆、一审第三人靳永飞所有权纠纷一案，不服忻州市中级人民法院（2015）忻中民终字第769号民事判决，向检察机关申诉。山西省人民检察院作出晋检民（行）监[2017]14000000180号民事（行政）抗诉书，向本院提起抗诉。本院作出（2018）晋民抗68号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。山西省人民检察院指派检察员刘婷婷、常久悦出庭。申诉人李贵林、申诉人靳润蛆及其委托诉讼代理人侯冲义、一审第三人靳永飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西省人民检察院认为，忻州市中级人民法院（2015）忻中民终字第769号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由如下：一、终审判决认定李贵林与靳永飞签订的《契约》有效，适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定："......宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”依据上述法律法规规定可知，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。宅基地使用权的权利主体是集体经济组织成员，与特定的身份关系相联系，具有身份属性。故宅基地使用权只能在集体经济组织内部转让，且需经集体经济组织同意。本案中，契约双方当事人靳永飞与李贵林均是城市户口，涉诉的标的物是靳永飞的村镇宅基地及宅基地上的房屋，根据《物权法》“地随房走”的原则，该宅基地上建造的房屋转让必然导致宅基地使用权的一并处分，靳永飞与李贵林处分宅基地使用权的行为未经宅基地所属的集体经济组织同意，损害了集体经济组织的权益，属于无权处分行为，违反了法律法规的强制性规定，故李贵林与靳永飞签订的契约自始无效，终审判决认定双方签订的契约有效系适用法律错误。二、终审判决认定李贵林已支付房款，契约已履行缺乏证据证明。终审判决认定李贵林向靳润蛆支付108800元购房款的情况为：签订契约当天（即2007年6月15日），李贵林替靳润蛆偿还借款50000元（靳润蛆于2005年向王艮牛、丁在平、闫二平借款78000元）；靳润蛆所欠李贵林两笔借款本金共35000元及利息5800元，抵顶了部分房款；靳润蛆租住诉争房产一年租金18000元，抵顶了部分房款；以上三项合计年108800元。靳润蛆与李贵林对于购房款的第一项50000元均认可，对于第二、三项购房款，靳润蛆不予认可，并提供了签订契约时同人丁在平、闫二平的证人证言。审判卷宗显示，对于第二项购房款（两笔借款本金共35000元及利息5800元），李贵林提供了2006年6月16日靳润蛆、靳永飞30000元的一支借条，本金5000元未提供证据予以证明。靳润蛆针对上述借条提供了2006年11月4日李贵林出具的“收到靳润蛆借款叁万元”的收条，证明已归还李贵林30000元的借款，李贵林辩解收条的三万元并非上述借条的三万元，但其没有提供相应的证据予以佐证。对于第三项购房款（靳润蛆租住诉争房产一年租金18000元）,2007年6月15日签订的契约约定：“......房款落笔交清，土地使用申请表同时交付买房人收执，腾房于2008年6月15日前，如到期腾房有困难，卖方人可以申请租房，价格以每年18000元计算但必须由买房所有权人同意方可”，由该约定可知，若卖房人于2008年6月15日前腾房不成，则可申请租房，经买房所有权人同意才付租金，即在2008年6月15日后腾房有困难申请租房才产生租金，而李贵林所述房屋价款在2007年6月15日签订契约时即包含18000元的房租。而第三项购房款只有李贵林陈述，缺乏相应的证据证明，也与常理不符，且李贵林在一审开庭时称“靳永飞卖房后，三四个月后就走了，房子一直是靳润蛇住的了”，由此可知，靳永飞作为卖房人并未租房，李贵林若主张靳润蛆租房18000元即是第三项购房款，其应提供证据予以证明。故终审判决在李贵林未提供充分证据加以证明第二、三项购房款的情况下，认定李贵林已支付购房款，契约已履行，系认定事实缺乏证据证明，举证责任分配错误。申诉人李贵林诉称，靳润蛆和其子靳永飞在租赁我房屋期间，霸占我房产，将我打出房内，而后纠集马海军、王满贵、高秋有实施共同侵占，靳润蛆卷走部分款外逃。原判决在没有将占房人追加为第三人，未通知到庭，开庭时也对他们所称的买卖行为未作任何调查，就认可共同侵占哄抢为合法买卖行为。使我房屋被侵占，要房款外逃的找不到，占房的分文不给，加重了产权人的损失。申诉人靳润蛆诉称，一、原判认定基本事实不清，缺乏证据支持。1.一审、二审法院均认定2007年6月15日李贵林与第三人靳永飞签订的房屋买卖契约，李贵林依照契约履行了自己的义务，与事实不符。2.认定契约里的债务总额没有事实依据。3.即使买卖契约成立，因违反了法律和国家政策的强制性规定而无效。4.李贵林提供的收据，不能证明房屋是其投资所建。二、原判认定事实的主要证据未经质证。一审第三人靳永飞辩称，签契约当时是抵押性质，后盖房卖方我都不知道，我要求把我的房产要回来。本院再审认为，关于李贵林与靳永飞签订的《房屋买卖契约》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十条规定：“农民集体过的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”依据上述法律和文件规定，因李贵林系具有城镇户口的城市居民，涉案房屋建造于农村集体土地之上，根据“地随房走”的原则，双方所签订的《房屋买卖契约》必然损害农民集体经济组织的权益，违反了法律强制性规定，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案双方合同签订后，李贵林对原有房屋进行了加盖和新建，共建成14间房屋。李贵林的投资已固化到新建房屋之中，双方之间已无原物返还的可能，应当采取折价的方式予以补偿。靳永飞之父靳润蛆已将案涉14间房屋中的10间出售给案外人王满贵、马海军（已故）、高秋有并已实际入住，但尚欠部分房款未付清。原审认为由靳润蛆将出卖房屋所得价款补偿李贵林并无不妥，但却在未列买房人为本案第三人的情况下，判决李贵林可向买房人收回剩余房款，而李贵林也依据二审判决通过执行收回了部分款项。再审中，李贵林申请追加买房人为本案第三人参加诉讼。为维护当事人合法诉讼权益，应追加买房人作为本案第三人。综上，原判违反法定程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第四项之规定，判决如下：撤销忻州市中级人民法院（2015）忻中民终字第769号民事判决和岢岚县人民法院（2015）岢民初字第55号民事判决；二、本案发回岢岚县人民法院重审。审判长 周 波审判员 石春英审判员 魏世军 二○一九年三月二十七日书记员 姬琛琛