广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初6620号原告：彭汉伟，男，1982年5月27日出生，汉族，住广州市黄埔区，委托诉讼代理人：陈峰，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：广州柏宁投资顾问有限公司，住所地广州市越秀区文德路81号自编3幢首层，统一社会信用代码914401016756906954。法定代表人：王剑腾，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘绍文，广东德比律师事务所律师。被告：广州市黄埔区住房保障服务中心，住所地广州市黄埔区大沙地东333号5楼，统一社会信用代码12440112G34045406N。法定代表人：白友文。委托诉讼代理人：章琼，该服务中心员工。委托诉讼代理人：龚超武，广东普罗米修律师事务所律师。第三人：周炳坚，男，1982年2月9日出生，汉族，住广州市黄埔区，原告彭汉伟诉被告广州柏宁投资顾问有限公司（以下简称“柏宁公司”）、广州市黄埔区住房保障服务中心（以下简称“住房保障中心”）及第三人周炳坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年12月11日公开开庭进行了审理。彭汉伟的委托诉讼代理人陈峰，柏宁公司的委托诉讼代理人潘绍文，住房保障中心的委托诉讼代理人龚超武，周炳坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭汉伟向本院提出诉讼请求：1.柏宁公司与彭汉伟在2018年9月1日解除《租赁合同》；2.柏宁公司、住房保障中心违法解除合同应承担赔偿责任，需向彭汉伟共同赔偿违约金623058元（按照合同约定，赔偿剩余租期租金总额的100%，从2018年9月1日起至2023年2月28日止）；3.柏宁公司、住房保障中心承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年3月1日，彭汉伟与柏宁公司签订《租赁合同》，合同约定柏宁公司向彭汉伟出租坐落在广州市黄埔区大沙东路40号自编首层07、08房屋，用于商业使用，建筑面积90平方米。租赁期限从2018年3月1日起至2023年2月28日止。房屋于2018年3月1日交付给彭汉伟经营，彭汉伟从收楼经营至2018年8月31日止按时交租。2018年8月17日，广州赛楠商务宾馆有限公司在彭汉伟经营场所张贴公告，通知彭汉伟该司已经与住房保障中心（涉案房屋的业主）签订涉案出租房屋的物业承租合同，并限定彭汉伟在2018年8月24日前完成退场或者洽谈。彭汉伟经过核实，发现柏宁公司与住房保障中心的租赁合同在2017年2月28日已经到期，但住房保障中心没有按照合同约定租赁期满后在出租房屋张贴公告告知合同租赁到期的事实，柏宁公司串通住房保障中心与彭汉伟签订租赁合同后一直收取租金，然后住房保障中心在更换承租者（广州赛楠商务宾馆有限公司）之后，前来与彭汉伟谈重新签订租赁合同变相加租，彭汉伟经过权衡后，认为加租金额太高，被迫于2018年9月1日退出租赁交还房屋，柏宁公司、住房保障中心的行为严重侵害了彭汉伟的合法权益。彭汉伟根据《合同法》《民法总则》的有关规定，特向法院提起诉讼，请法院作出公正的判决并判如所请。柏宁公司辩称，一、柏宁公司不同意彭汉伟的诉讼请求，请求法院查明案件事实，依法驳回彭汉伟的诉讼请求。二、柏宁公司与住房保障中心签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》已到期，因房管部门对于直管房的管理规定，住房保障中心已对柏宁公司承租的商铺所属物业进行公开招租，并已与案外人广州赛楠商务宾馆有限公司另行签订租赁合同，故涉案商铺的管理权属方已非柏宁公司，因此彭汉伟与柏宁公司签订的《租赁合同》已事实上无法履行。三、彭汉伟与柏宁公司签订《租赁合同》时，对柏宁公司与住房保障中心之间的租赁情况、租赁期限完全是清楚的。理由是：在签订合同前，彭汉伟已查阅了接管通知书、柏宁公司与住房保障中心的租赁合同等资料，而且在彭汉伟承租后办理相关的工商登记、税务登记等业务时，柏宁公司也提供了上述资料给彭汉伟，配合其办理了相关的业务登记。因此，彭汉伟对于柏宁公司与住房保障中心的租赁情况、租赁期限是完全清楚和了解，亦应该尽到合理注意义务。四、在涉案商铺依政府相关政策规定进行公开招租的过程中，柏宁公司已尽最大努力进行投标，最后因客观原因未能中标，因此，造成柏宁公司与彭汉伟合同无法履行并非因柏宁公司主观原因造成，而系因为有关部门政策变更所致。柏宁公司与住房保障中心履行合同过程中，一直保持良好合作关系，双方亦一直就续租事宜进行商洽。但后因房管部门有关政策规定进行调整，住房保障中心在租赁合同期限届满之际通知柏宁公司将对承租物业进行公开招租，因客观原因柏宁公司最终未能取得承租资格，亦因此导致柏宁公司与彭汉伟之间的租赁合同无法继续履行。五、柏宁公司已经将租金押金及水电费押金退还给彭汉伟，彭汉伟当时亦无表达任何异议，双方的合同已正常合法解除。六、退一步讲，即使最终法院认定本案的原因是柏宁公司单方违约，但是柏宁公司认为合同约定的违约金过高，应予以调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，彭汉伟并未举证证明其实际遭受的损失数额，而合同约定的违约金明显高于其损失，应予以调整。综上所述，请法院查明事实，依法判决。柏宁公司另当庭补充如下答辩意见：本案彭汉伟所租赁的场所之前柏宁公司是租赁给案外人黄海娟，而在2018年年初，彭汉伟与黄海娟找到柏宁公司，称彭汉伟从黄海娟处承租涉案铺位，因此彭汉伟在租赁涉案商铺时，其对于该商铺的租赁期限、租赁情况是完全清楚的，在其办理相应的营业执照时，柏宁公司也提供了与住房保障中心的租赁合同、产权证明等相关资料，彭汉伟才可以办理相应的工商登记。住房保障中心辩称，一、住房保障中心未与彭汉伟签订过任何租赁合同，亦未发生过其他任何经济往来，故双方未形成租赁合同关系。二、根据合同相对性，彭汉伟与柏宁公司签订租赁合同，应向其追究相应违约责任。本案属于彭汉伟与柏宁公司签订租赁合同后因合同履行产生纠纷，与住房保障中心没有任何民事法律关系。将住房保障中心列为本案被告，属于主体不适格。柏宁公司具备了民事权利能力和民事行为能力，具有本案诉讼主体资格，且彭汉伟已将其列为本案第一被告。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过剩余租赁期的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。综上所述，住房保障中心认为，彭汉伟将与本案毫无事实与民事法律关系的住房保障中心列为第二被告参加诉讼显属不当，据此，请求法院依法驳回彭汉伟对住房保障中心的起诉。经审理查明，2011年7月20日，广州市黄埔区房地产租赁管理所（出租人、甲方）与柏宁公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方将坐落在黄埔区大沙东路下沙北大楼1-4号全部的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积2185.38平方米。租赁期限及租金：2012年3月1日至2014年2月28日62648元/月，2014年3月1日至2015年2月28日65780元/月，2015年3月1日至2016年2月29日69069元/月，2016年3月1日至2017年2月28日72523元/月。合同第十三条约定，租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。第二十条第3项约定，在乙方承租期限内，如若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出乙方承租期限，且需要按市场情况与甲方重新议定租金价格。乙方将房屋转租、分租、转借他人的，不影响乙方在本合同中的责任。前款所列转租、分租、转借他人的行为，指所有导致房屋实际经营人与本合同乙方不相符的行为，包括各种形式的合营、联营。2011年8月22日，上述合同经广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局登记备案。之后，广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局（甲方）与柏宁公司（乙方）签订《补充协议》，约定因原承租人未按原计划搬迁，导致实际推迟了3个月将大沙东路下沙北1-4号物业交付乙方承租使用，甲方同意乙方起租时间顺延3个月开始计租，计租起始时间为2012年6月1日；从2013年9月起壹年时间（具体以大沙购物城拆除外立面施工排栅及围墙时间为准），广州市黄埔区大沙东路下沙北大楼1-4号物业的租金按原约定租金的90%缴付，租期顺延一年，即租金2012年6月1日至2013年8月31日62648元/月，2013年9月1日至2014年5月31日56383元/月，2014年6月1日至2014年8月31日59202元/月，2014年9月1日至2015年5月31日65780元/月，2015年6月1日至2016年5月31日69069元/月，2016年6月1日至2017年5月31日72523元/月，2017年6月1日至2018年5月31日76149元/月。本补充协议作为甲、乙双方于2011年7月20日签订广州市直管房（非住宅）租赁合同两处物业的补充协议条款，原租赁合同其它条款不变，本补充协议与原租赁合同具有同等法律效力。2018年3月1日，柏宁公司（出租方、甲方）与彭汉伟（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市黄埔区大沙东路40号首层07、08号房屋出租给乙方作商业使用，建筑面积90平方米，租赁期限：2018年3月1日至2023年2月28日，租金：2018年3月1日至2019年2月28日10331元/月，2019年3月1日至2020年2月28日10848元/月，2020年3月1日至2021年2月28日11390元/月，2021年3月1日至2022年2月28日11960元/月，2022年3月1日至2023年2月28日12558元/月，合同履约保证金20662元，水电押金1000元。《租赁合同》违约责任第二十八条约定，租赁期内未经双方一致同意，任何一方没有法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按剩余租期租金总额的100%收取违约金。第三十条约定，违约方不依照本合同履行，违约方应赔偿守约方为实现本合同项下的权利所产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、仲裁费等）。合同签订后彭汉伟支付合同保证金及水电押金，并使用该商铺经营“自家”餐饮店。2018年4月28日，广州市黄埔区房屋管理所向柏宁公司发出《房屋租赁合同到期通知书》，通知柏宁公司因黄埔区机构改革及工作职能调整，现由广州市黄埔区房屋管理所对原黄埔区直管房进行管理，其拟委托广州产权交易所对黄埔区大沙东路下沙北大楼1-4号（现址：黄埔区大沙地东38-40号）整栋物业进行公开招租，如柏宁公司有继续租赁该物业意愿，请关注广州产权交易所相关信息，并按要求参与投标。如无意租赁或未能获得承租资格，请柏宁公司按照合同约定标准和时间（2018年5月31日）前交还物业。广州市黄埔房屋管理所委托广州产权交易所发布大沙东路下沙北大楼1-4号出租项目招标公告后，仅有案外人广州赛楠商务宾馆有限公司报名。广州产权交易所产权交易凭证显示，广州赛楠商务宾馆有限公司于2018年8月17日与广州市黄埔区房屋管理所签订租赁合同，承租黄埔区大沙东路下沙北大楼1-4号房屋。2018年8月17日，广州赛楠商务宾馆有限公司向彭汉伟发出《通知》，载：自家商户，请于2018年8月24日前与我司完成退场或相关事宜的洽谈。庭审中彭汉伟主张，其被广州赛楠商务宾馆有限公司逼迁被迫于2018年9月1日搬离，交纳涉案商铺租金至2018年8月份。柏宁公司主张合同保证金及水电押金合计21662元已退还彭汉伟，并提交了押金退回转账记录、微信聊天记录予以证明。彭汉伟确认其收到上述证据中的21662元，但其否认是合同保证金及水电押金，主张是补偿款。另查明，2011年广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局向黄埔区房屋安全鉴定所出具《接管通知书》，载：下列房产，大沙东路下沙北大楼1-4号，钢筋混凝土6层，面积2185.7012平方米房产已批准接管，请按规定使用。广州开发区建设局、广州市黄埔区住房和建设局向本院出具证明，黄埔区租赁管理所全称为广州市黄埔区房地产租赁管理所，黄埔区房屋安全鉴定所全称为广州市黄埔区房屋安全鉴定所，2017年1月，经黄埔区编办批复，分别更名、调整为广州市黄埔区房屋租赁和市场管理所、广州市黄埔区房屋管理所，经局内部工作分配，区内直管公房具体业务现由我局下属的广州市黄埔区房屋管理所负责办理。2018年3月2日，广州市黄埔区机构编制委员会、广州开发区机构编制委员会作出《关于广州开发区建设局所属事业单位机构编制方案的批复》，载，整合原广州市黄埔区房屋管理所（挂广州市黄埔区房屋安全鉴定所、广州市黄埔区房地产测绘所牌子）的房屋管理、房屋安全鉴定职能，以及广州市黄埔区房屋租赁和市场管理所的住房保障职能调整设置广州市黄埔区住房保障服务中心。2018年9月1日，彭汉伟（转让人、甲方）与周炳坚（受让人、乙方）签订《转让协议》，载明：甲方愿意以50000元转让其经营的位于广州市黄埔区大沙地东40号自编首层07、08号铺，招牌名字为“自家”的餐饮店，转让物品包括店内的餐具、桌椅。本协议签订之日起，该店铺的一切债权、债务与甲方无关。庭审中，本院释明如本案的《租赁合同》被认定无效或部分无效，彭汉伟是否变更诉讼请求，彭汉伟称，如合同无效，坚持诉讼请求不变更，在合同无效的情况下依然参照《租赁合同》的约定主张违约金。彭汉伟主张住房保障中心与柏宁公司承担连带责任。上述事实有《接管通知书》《广州市直管房（非住宅）租赁合同》《补充协议》《租赁合同》《房屋租赁合同到期通知书》《关于提请审核意向方资格的函》《广州产权交易所交易凭证》《通知》《转让协议》、押金退回转账记录、微信聊天记录等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，《租赁合同》约定的租赁期限（2018年3月1日至2023年2月28日）超过《广州市直管房（非住宅）租赁合同》《补充协议》约定的租赁期限（2012年6月1日至2018年5月31日），超过部分无效。庭审中，经本院释明合同的效力问题，彭汉伟仍坚持诉讼请求不变更，坚持其与柏宁公司在2018年9月1日解除《租赁合同》及主张参照《租赁合同》的约定，要求柏宁公司承担违约责任，赔偿违约金623058元，无相应的法律依据，本院不予支持。彭汉伟主张住房保障中心应承担连带赔偿责任亦无相应的法律依据，本院不予支持。关于《租赁合同》部分租赁期限无效的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但彭汉伟未在本案中提出相应的诉讼请求，故本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：驳回原告彭汉伟的全部诉讼请求。案件受理费10030.6元，由原告彭汉伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  易国庆人民陪审员  李洁红二〇一九年三月十九日法官助理李丹丹书记员王结仪