广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初14865号原告（反诉被告）：邬恒益，男，1970年6月3日出生，汉族，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：谭光亚，系广东三民律师事务所律师。被告（反诉原告）:魏展福，男，1953年7月26日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：魏文星，系广西东中律师事务所律师。原告（反诉被告）邬恒益诉被告（反诉原告）魏展福租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邬恒益及其委托诉讼代理人谭光亚，被告魏展福及其委托诉讼代理人魏文星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邬恒益诉称：2015年7月28日，原、被告签订《租赁合同》，原告承租被告左边一间门面和后幢第二、三、四、六（除右边一间外）房屋。原告装修，配置家电、家具。被告见原告投资后企图占为己有。2015年10月，被告将通往天台的门上锁，不准被告晾晒衣物。违反合同约定单方增加电费收费价格。2017年6月9日，被告停水停电，声称仅赔偿8万元后就要赶原告出门。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，请求判令：1、确认因为被告违约而导致《房屋租赁合同》于2017年6月9日解除；2、被告返还21天租金9800元、赔偿租房保证金(押金)4万元、退还电费2万元、赔偿装修款21万元、家电和家具13万及利息（以409800元为本金，按照年利率6%标准计算，自起诉之日起计至被告实际清偿之日止）；3、本案受理费由被告负担。被告（反诉原告）魏展福辩称：1、双方的租赁合同是合法有效的，被告的房屋有合法来源且在当地出租房管理中心有备案登记，并依法交纳相关税费。2、合同不能继续履行的责任主要在于原告，首先自2016年6月以来原告就一直没有按照合同按时交纳租金，因被告主要依靠出租房屋为生，原告行为导致双方行为矛盾不断激发，同时原告还违反合同约定将二楼过道加装铁门，阻止被告通行，原告及其家人无故辱骂，殴打被告一家，被告曾经多次报警并安排社会闲杂人员恐吓被告一家，向被告家泼洒污秽物，原告一方通过恐吓等手段赶走租户，以上原告种种行为导致双方的合同关系无法继续履行。3、被告的诉请没有事实依据，也没有相应的证据予以支持，请求法庭依法驳回原告的各项诉讼请求。被告（反诉原告）魏展福反诉称：2015年7月28日，被告与原告签订《房屋租赁合同》。约定原告租用被告位于广汕XXX号楼房【包括该楼面向广汕公路边左边一间门面和后幢第二、三、四、六层（六楼除右边一房间外）】，租期约定自2015年6月1日至2024年5月31日止。2016年6月1日至2018年5月31日的月租金为14000元，租金按月结算，原告应在每月5日前交清当月租金。同时合同第十八条约定“如乙方（原告）逾期一个月未交付租金给甲方（被告），则视为违约，合同终止。甲方（被告）有权对房屋的物品和设施进行处理，且甲方（被告）不负任何责任”。合同签订后，原告从未按照合同约定的期限支付租金，每次都是经被告多次催收后，原告才支付上月租金。2017年6月6日，经被告再三催促要求下，原告才向被告支付2017年5月份的租金。截止至起诉时，原告未再向被告支付6月份的租金。鉴于原告之前多次的违约行为，被告根据合同的约定向原告表示终止合同的履行。并要求原告立即将承租房屋腾空后退还。然而原告非但置之不理，继续使用各种方法手段恶意侵占房屋，故意多次挑起事端、引发冲突矛盾，甚至还派人威胁恐吓被告。综上所述，原告的违约行为和无正当理由恶意侵占被告房屋的行为已经严重侵犯了被告的合法权益。被告特提起反诉，请求判令：1、解除被告与原告双方于2015年7月28日签订的《房屋租赁合同》；2、原告支付被告从2017年6月1日起至原告实际退还承租房屋的租金（按合同约定14000元／月计算）；3、原告将承租房屋腾空后退还给被告；4、本案诉讼费用由原告全部承担。原告（反诉被告）邬恒益针对被告（反诉原告）魏展福的反诉答辩称：2017年6月6日原告已经向被告支付了2017年6月的房租及5月的水电费，但被告于2017年6月9日突然对原告承租的房屋进行了停水、停电，由于原告承租的房屋也是用于出租经营，有30多个租户，被告停水停电的行为导致租户无法继续承租房屋。原告在2017年6月10日起陆续向30多个租户分别退还了租赁押金及房租，租赁房屋处于空置状态。2017年6月12日原告与被告电话联系协商解决纠纷，被告答应补偿原告8万元，但原告不同意，所以双方没有协商一致。之后由于租赁房屋还有财产物品所以由原告的父母看守。经审理查明：2015年7月28日，魏展福（出租方、甲方）与邬恒益（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方同意按现状租用甲方位于广汕一路XXX号楼房屋面向广汕公路左边一间门面和后幢第二、三、四、六层（六楼除右边一房间外，以下简称涉讼房屋）进行合法使用；于房间构造，乙方应给甲方二楼过道通行权；期限由2015年6月1日至2024年5月31日止；2015年6月1日至2016年5月31日，租金为90000元；2016年6月1日至2018年5月31日月租金为14000元；2018年6月1日至2021年5月31日月租金为15400元；2021年6月1日至2024年5月31日月租金为16940元；合同签订后，乙方必须及时支付110000元给甲方，其中20000给甲方做押金；押金在合同期满后或甲乙双方协商一致解除合同且双方应缴费用结算完毕后7日内，由甲方无息退还给乙方；其中90000元为2015年6月1日至2016年5月31日一整年房租；租金按月结算，乙方在每月的5日前交清当月租金，并由甲方开具收款凭证给乙方；合同期内，水电费由乙方按当前国家标准支付；水费每方5元，电费按照国家标准支付（另免费给甲方三百度电）；乙方所租房屋外水电维修由甲方负责，所租室内所有设施由乙方自行负责；在合同期间内，甲方中途收回乙方的租用权属甲方违约，甲方必须以乙方在该房屋的一切投资，按违约时的价值经有关部门评估，核定的金额以及两倍押金补偿给乙方，作为对乙方全部经济损失的补偿；乙方在收到补偿款之日起十日内将所有可动产、机械设备、产品、货物等搬迁完毕；如逾期全部归甲方；如乙方逾期一个月未交付租金给甲方，则视为违约，合同终止；甲方有权对房屋里的物品和设施进行处理，且甲方不负任何责任等内容。上述合同签订前的2015年4月28日，原告支付了保证金20000元及首年（即2015年6月1日至2016年5月31日期间）的租金90000元给被告，被告为此开具了相应的收据给原告。被告亦将涉讼房屋交付给原告使用，原告收房装修后以圆梦公寓的名义对外进行经营。原告在经营圆梦公寓的过程中，由其父亲邬祖见、母亲王烈香在现场代为管理。原、被告双方自2017年3月份开始由于房屋前面停车、通道使用等问题产生争执。2017年6月9日，被告停止对涉讼房屋的供水供电。2017年6月12日原告通过电话方式与被告协商，被告当天表示同意支付80000元作为原告提前搬离房屋的补偿但原告拒不同意，双方未能达成一致意见。2017年6月23日，原告诉至本院提起本案诉讼。2017年7月9日，邬祖见、王烈香又因租赁问题在涉讼房屋现场与被告产生争执，双方进而各执胶钳、铁棍、菜刀等互殴。2017年11月27日，本院会同评估公司及双方当事人到现场勘查时，涉讼房屋整体处于停水停电状态；当天，原告以被告应赔偿其家具、家电损失且其已申请评估为由，拒不同意将家具、家电腾空搬离，被告表示同意按现状收回涉讼房屋。2017年12月28日，被告收到原告交回的房屋钥匙100条；但原告一直未搬离涉讼房屋内的家具、家电。2019年2月28日开庭当天，被告表示其于2018年11月23日接受本院庭询之后对涉讼房屋另行对外招租。关于2016年6月1日开始的租金支付情况。原告表示，其已支付了2016年6月1日开始至2017年6月30日期间的租金，支付方式包括现金、银行转账、微信或支付宝转账。被告表示租金支付方式包括现金支付，以及微信或支付宝转账支付至其两个儿子（魏云山、魏云海）名下，银行转账方式较少；原告仅支付了2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金，2017年6月开始租金并未支付。诉讼中，原告为证实其2016年6月1日至2017年6月30日期间的租金支付情况，提供了房屋租金收据5张及微信、支付宝转账页面截图9张，拟证实该期间的租金支付情况，但上述收据及微信、支付宝转账存在重复且混乱无法区分，原告又未罗列注明相应收据、转账截图对应的租金支付月份；且经质证被告虽对其真实性没有异议，但仍坚持认为自2016年11月开始原告未按照约定当月支付当月租金而是当月支付上月租金，2017年6月的租金至今未付。为此，本院责令原告重新区分其租金支付证据对应的租金支付月份。2019年2月28日，原告重新组织其所提供的租金支付证据，并载明对应的租金支付月份。其中，原告拟证实其已支付2017年3月份租金的证据为收据一张，该收据由被告于2017年4月8日所开具，载明“兹收到2017年3月份水电房租合共16849元整”；拟证实其已支付2017年4月份租金的证据为微信转账截图，根据该截图内容显示，转账时的“转账说明”一栏注明为“4月租金”，转账时间为2017年4月8日，金额为16849元；拟证实其已支付2017年5月份租金的证据为微信转账截图，“转账说明”一栏注明“微信转账”，转账时间为2017年5月4日，金额为12972元；拟证实其已支付2017年6月租金的证据为支付宝转账截图，“转账备注”注明为“6月房租”，金额为14000元，转账时间为2017年6月6日。被告对原告的上述证据真实性均无异议，但认为2017年4月8日微信转账截图以及2017年4月8日出具的收据均是收取3月份的租金、水电费，2017年5月的微信转账截图，实际上是支付2017年4月的部分租金；2017年6月的支付宝转账截图，实际上是支付2017年5月租金，被告并表示原告自2016年11月开始每月按月支付租金，原告转账时故意写错月份，混淆是非。本案审理过程中，根据原告的申请，本院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对涉讼房屋的装修及物品进行评估。2017年12月27日，本院会同双方当事人及评估公司工作人员到现场进行勘察。2018年6月5日，评估公司出具报告初稿，载明标的房屋于2015年5月中旬进行装修改造竣工，到价格评估基准日2017年12月27日共为957天，结合现场勘查，标的装修经济寿命年限为10年，综合得出成新率为73.78%；结论为：装修工程在价格评估基准日的现值为171360元，标的房屋内附属物品、家电家具在价格评估基准日的现值为99320元。经质证双方当事人均对此提出异议。2017年8月9日，评估公司出具正式报告，结论为：装修工程在价格评估基准日的现值为171360元，标的房屋内附属物品、家电家具在价格评估基准日的现值为99320元。涉讼房屋建设时并未在行政主管部门办理建设工程规划许可手续，依法原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》为无效合同。因被告基于合同有效提起反诉，为此，本院依法告知双方所签订的租赁合同为无效合同，双方可申请变更诉讼请求。原告遂明确其诉讼请求为：1、确认被告违约终止房屋租赁合同；2、被告返还21天租金9800元，双倍返还租房保证金合计40000元、赔偿装修费171360元、家电家具99320元以及利息（以应返还的租金、双倍返还的保证金、赔偿装修费、家电家具费共计320480元为本金，按年利率6%的标准计算，从原告起诉之日2017年6月23日起计至各项赔偿款支付之日止）；3、被告承担本案的受理费及评估费。被告明确其反诉请求为：1、原告支付房屋占用费260400元（暂计至2018年11月30日），以及房屋占用费计至邬恒益全部搬走其财物为止；2、邬恒益装修的费用经折旧后抵偿装修期间7个月租金168000元（2015年5月-11月）之后，多出部分用于抵偿房屋占用费；3、被告原收取原告的押金20000元用于抵偿其占用房屋的费用。被告反诉事实理由为：2017年6月1日开始原告占用房屋未支付占用费；2017年12月28日，原告交出房屋钥匙，但并未搬走房屋内的物品，物品一直占用房屋；2018年12月1日开始出租其中的14间房屋，但还有22间没有出租；因此12月之后22间房屋占用费为每月9411元；2015年5月至2015年11月，原告占用被告房屋作为公寓经营期间装修需要时间，双方达成协议在2015年5月至2015年11月期间租金为24000元（其中房屋租金为14000元，店铺租金为10000元）；从权利义务对等原则考虑，原告装修期间所产生的费用经过折旧后应当作为抵偿2015年5月至2015年期间168000元租金，多出部分可以用于抵偿房屋占用费。本院认为：《最高人民法院》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉讼房屋建设时未办理建设工程规划许可手续并未取得建设工程规划许可证，依据上述司法解释的规定，原、被告双方就涉讼房屋所签订的《房屋租赁合同》为无效合同。被告提起反诉时认为合同有效，原、被告双方经本院释明后变更了诉讼请求，本案中对于双方变更后的诉请进行审查处理。关于租金的支付情况。根据双方的主张，双方主要对2017年6月租金有无支付存在争议。对此，本院认为，租金支付情况应由作为租金支付义务人的原告承担举证责任。根据原告的前后举证，其最终主张已支付2017年3月份、4月份的租金的证据分别为收据及微信转账截图各一张，但是通过审核该收据及微信转账截图可知，该两笔包含水电费租金在内的款项金额精确到个位数均完全一致为16849元，转账日期及收据开具日期均为2017年4月8日，本院合理采信该两笔款项实际为同一笔款项，即被告2017年4月8日开具的收取3月份租金、水电费收据所收取的款项实际应为2017年4月8日原告微信转账的16849元，被告主张原告2017年开始租金未按月支付、2017年5月、6月支付的租金实际均为上一月租金的陈述是合理可信的，本院予以采纳，综上应当认定2017年6月的租金原告尚未支付。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价予以补偿；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，作为出租人的被告，明知涉讼房屋未取得建设工程规划许可证仍出租涉讼房屋，其对于合同无效应当承担主要责任；作为承租人的原告，在签订合同承租涉讼房屋时，未尽审慎注意义务对涉讼房屋的工程规划许可情况进行审查，其对合同无效亦承担次要责任。无效合同自始没有法律约束力，原告要求确认被告违约终止合同缺乏法律依据，本院不予支持。合同无效，被告收取的保证金20000元应当返还给原告，原告要求双倍返还缺乏法律依据，本院不予支持。原告接收房屋后进行了装修，相应的装修已经形成附着物无法返还，被告应当折价予以补偿；装修经过评估其残值为171360元，原告要求被告补偿装修损失171360元合法有据，本院予以支持。如上所述，被告对于合同无效亦应承担相应的责任；且被告接收房屋后添置的家具、家电属于可以返还的物品，故其要求原告赔偿家具、家电损失缺乏依据，本院不予支持。本次评估费用合计9367元已由原告预交评估公司，对于装修残值评估费用5900元理应由被告承担，因此被告应当迳付该评估费用给原告；对于家具、家电的评估费用3467元，应当由原告自行承担。如前所述，2017年6月的租金原告并未支付给被告，故原告要求被告返还2017年6月份21天的租金缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付利息缺乏依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付房屋占用费问题。对此本院认为，2017年6月9日之前原告可以正常使用房屋，应当依照合同约定标准支付使用费给被告，按此计算2017年6月1日至2017年6月8日期间使用费为3733.33元（14000元÷30×8）。2017年6月9日开始被告停止对房屋的供水供电，至2017年12月27日房屋仍处于停水停电的状态，在此期间即使房屋钥匙未交还，显然原告亦是无法正常使用的；另外，被告虽无法正常使用，但其直至2017年12月28日才将房屋钥匙交还给原告，其对房屋空置损失亦负有一定的责任；综合上述因素，结合公平合理的民法原则，该期间占用费应按50%计算为妥，按此计算39666.67元【（14000元÷30×22+14000元×4+14000元÷30×28）×50%】。2017年12月27日查勘现场当天，被告已经明确表态愿意按照现状收回房屋，原告亦于次日将钥匙交还给被告，被告再行要求原告支付此后的占用费缺乏依据，本院不予支持。根据双方合同约定，2015年6月1日至2016年6月1日期间的租金合计为90000元，原告已在合同签订前一次性支付给了被告；被告现主张其免除原告2015年6月至2015年11月期间的租金而要求抵扣其应承担装修补偿款缺乏事实依据，本院不予支持。对于被告以保证金抵偿占用费的反诉请求，在本院已支持原告要求返还保证金的情况下，不再予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）魏展福于本判决发生法律效力之日起10日内，返还保证金20000元并支付补偿款171360元给原告（反诉被告）邬恒益。二、原告（反诉被告）邬恒益于本判决发生法律效力之日起10日内支付房屋使用费43400元给被告（反诉原告）魏展福。三、驳回原告（反诉被告）邬恒益的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）魏展福的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6200元，由原告（反诉被告）邬恒益负担2070元，被告（反诉原告）魏展福负担4130元。反诉受理费4020元，由原告（反诉被告）邬恒益负担443元，由被告（反诉原告）魏展福负担3577元。评估费9367元，由原告（反诉被告）邬恒益负担3467元，由被告（反诉原告）魏展福负担5900元（此款原告已预交评估公司，由被告于本判决发生法律效力之日起10日内迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 植人民陪审员  王玉珊人民陪审员  曹 霞二〇一九年三月二十日书 记 员  蒲肖明李翠汝