山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁02民终8270号 上诉人（原审被告）：烟台海基置业有限公司，住所地山东省龙口市徐福镇驻地。 法定代表人：宋作建。 委托诉讼代理人：王莉，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋文清，山东琴岛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛辰星置业有限公司，住所地青岛市市南区燕儿岛路。 法定代表人：马英海，男，汉族，1965年9月10日出生，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：薛延勋，男，1950年8月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：黄纯阳，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宫文娟，山东元鼎律师事务所律师。 上诉人烟台海基置业有限公司因与被上诉人青岛辰星置业有限公司、被上诉人薛延勋房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人烟台海基置业有限公司委托诉讼代理人王莉、宋文清，被上诉人青岛辰星置业有限公司法定代表人马英海，被上诉人薛延勋委托诉讼代理人宫文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人烟台海基置业有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人薛延勋要求上诉人支付2994680元回购款的诉讼请求；3、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由:一、一审判决对辰星公司就涉案别墅一房二卖并实施经济诈骗等直接关系上诉人是否应承担支付回购款责任的关键事实认定不清。本案中，薛延勋主张其于2015年12月7日从辰星公司处购买涉案三套别墅，并于2015年12月8日与辰星公司签署回购协议。然而，真实情况是上诉人早于2013年8月20日已经将涉案别墅中的A3-102卖给王小石，于2015年12月29日将B12、B16卖给龙口新诚房地产开发有限公司并办理了网签备案。辰星公司在上述房屋已合作开发且上诉人不知情的情况下，将别墅再次售卖给薛延勋以取得款项的行为实属经济诈骗，并非一审法院认定的上诉人与辰星公司基于正常合作开发的房屋买卖行为。二、一审判决仅以上诉人与辰星公司存在合作开发合同，就认定辰星公司自行对外销售涉案房屋并取得款项行为的法律后果由双方共同承担，并无事实和法律依据。即便上诉人与辰星公司存在合作开发合同，项目的开发主体也是上诉人，辰星公司仅是项目投资方，对外签订销售房屋并取得房款的也应该是上诉人。然而，本案中辰星公司利用上诉人已售出（合作开发完毕）的房屋，在上诉人不知情的情况下，自行对外销售房屋、骗取款项，一审判决仅依据辰星公司单方与薛延勋签订的《商品房预售合同》、《商品房认购书》、《房产回购协议书》，就认定不知情的上诉人应对辰星公司单方实施的经济诈骗行为承担责任，是没有事实和法律依据，也是显失公平的。 被上诉人青岛辰星置业有限公司答辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人薛延勋答辩称：1、烟台海基上诉状的内容“上诉人早于2013年8月已将A3-102别墅卖给王小石，于2015年12月29日将B12、B16两套别墅卖给龙口新诚房地产开发有限公司并办理了网签备案”及“上述房屋已合作开发完毕”等描述，再次证明涉案各区及各地块的《合作开发合同书》所确认的烟台海基与青岛辰星模式确系双方合作开发，上诉人在二审以自认的方式承认了其在一审中不予认可的这种合作开发模式。2、涉案B12、B16两套别墅薛延勋于2015年12月7日与青岛辰星签订该两套别墅的涉案商品房认购书、商品房预（销）售合同、商品房预（销）售合同补充协议并与当日开具商品房收款专用收据，而这一时间早于上诉人烟台海基在上诉状中所称的“2015年12月29日”，涉案项目是否存在一房二卖的问题，均系烟台海基与青岛辰星合作开发之间的发生的相关事宜，与其双方之外的第三人即本案的薛延勋无任何关联。至于，青岛辰星销售房屋烟台海基是否知情、青岛辰星与烟台海基之间如何进行合作开发或他们是否还存在其他争议非本案审理范围之内，如其双方对合作开发事宜存有异议，应当另案提起诉讼。3、上诉人烟台海基要求二审驳回其应当支付给薛延勋的回购款人民币2994680元，换句话说，烟台海基对一审判决中判令其支付给被上诉人薛延勋回购款人民币1815675元部分无任何异议，无上诉请求，对于上诉人烟台海基认可的这部分回购款人民币1815675元，被上诉人薛延勋请求贵庭予以维持，对于上诉人烟台海基其他的上诉请求，因烟台海基提出上诉无任何事实与法律依据，请求驳回并维持一审原判决。 薛延勋向一审法院诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付回购款人民币5190355元；2、本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年12月8日签订本案所涉《房产回购协议书》，该协议书约定了回购房屋的单价、面积数及回购期限，但至今被告未按该协议书的相关约定向原告支付房屋回购款，现为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 一审法院查明的事实：山东龙口东海黄金海岸怡天海景城E、F、G、H区及南山景区佛光花园17号地块、18号地块系以被告烟台海基置业有限公司名义预售的楼盘，被告烟台海基置业有限公司依法办理了上述楼盘的商品房预售许可证。2015年12月7日，被告青岛辰星置业有限公司与原告薛延勋签订《商品房预（销）售合同》及《商品房认购书》二十份，被告青岛辰星置业有限公司将山东龙口黄金海岸“怡天海景城EFGH区”十七套房屋（面积为1210.45平方米）、龙口“佛光花园”别墅三套房屋（面积为748.67平方米）出售给原告薛延勋。青岛辰星置业有限公司为原告开具了交付房款的收据。2015年12月8日，被告青岛辰星置业有限公司作为乙方（回购方）与原告薛延勋（甲方、购买方）签订《房产回购协议书》一份，协议约定：双方于2015年12月7日签订山东龙口黄金海岸“怡天海景城EFGH区”《商品房预（销）售合同》，现就合同约定的销售房屋回购事宜达成如下条款：一、甲乙双方确认于2015年12月7日签订的《商品房预（销）售合同》真实有效，确认甲方依约支付了全额购房款并拥有《商品房预（销）售合同》所涉房屋所有权。二、乙方同意回购甲方购买的房屋，多层楼房按1500元/平方米计价，别墅按4000元/平方米计价。回购总价为1210.45×1500元+748.67×4000元=4810355元。 对当事人有异议的证据，一审法院认定如下：原告提交：1、还款协议书、债权转让协议、EMS快递单各一份，证明：截至2015年11月30日，青岛辰星置业有限公司欠案外人刘新国、姜宪玲欠款本息合计总额为人民币38万元。案外人刘新国、姜宪玲将该还款协议书项下债权转让给原告，同时将转让债权事宜通知送达至青岛辰星置业有限公司,原告取得上述还款协议项下的各项权利。原告已取得上述还款协议项下的债权人民币38万元整。被告青岛辰星置业有限公司质证后对快递单真实性无异议，对还款协议书无异议，对债权转让协议在签署过程中被告未见到原件，真实性无法确定，但是他们之间的债权转让可以认可，刘新国借款的方式是银行汇款。被告烟台海基置业有限公司质证后称，还款协议是三个自然人签订，与烟台海基置业有限公司无关，真实性无法认定。对于该份证据系原告与案外人及被告青岛辰星置业有限公司与案外人签订的协议，案外人未到庭真实性无法确认，一审法院不予采信。 2、被告烟台海基置业有限公司与青岛辰星置业有限公司签订的东海黄金海岸花园怡天海景城E区、F区、G区、H区、佛光地块商品房合作开发合同书各一份，合同中第二条约定：本项目性质为双方合作开发，烟台海基置业有限公司提供土地和土地开发的相关手续，青岛辰星置业有限公司负责该地块红线内的投资建设和商品房销售。原告以此证明本案所涉用于担保欠款、本金及其他损失的房屋系青岛辰星置业有限公司与烟台海基置业有限公司合作开发项目中的商品房。青岛辰星置业有限公司、烟台海基置业有限公司合作开发的商品房虽登记在烟台海基置业有限公司名下，但系双方合作开发期间取得的共同财产，烟台海基置业有限公司应对原告诉请事项承担支付义务。被告青岛辰星置业有限公司质证后对该份证据无异议。被告烟台海基置业有限公司质证后称对该组证据真实性予以认可，关联性不予认可；该合同与原告向我方主张回购款的主张并无关联。对于该组证据因双方均认可其真实性，一审法院依法予以确认。通过该份证据可以证明涉案被告向原告购买的房屋系被告烟台海基置业有限公司与青岛辰星置业有限公司双方合作开发，烟台海基置业有限公司提供土地和土地开发的相关手续，青岛辰星置业有限公司负责该地块红线内的投资建设和商品房销售。 3、案外人刘新国、姜宪玲与青岛辰星置业有限公司签订的商品房认购书、商品房预（销）售合同、商品房预（销）售合同补充协议及商品房收款专用收据一宗，证明上述合同项下的房屋在青岛辰星置业有限公司与烟台海基置业有限公司合作开发的商品房范围之内，青岛辰星置业有限公司对于该项目中的房屋有进行处分的权利，且该权利无瑕疵，上述合同均为有效合同。被告青岛辰星置业有限公司质证后对证据无异议。被告烟台海基置业有限公司质证后称，合同最后签章均是青岛辰星置业有限公司，烟台海基置业有限公司对此不知情，对合同真实性无法确定。对于该份证据系案外人与被告青岛辰星置业有限公司签订的协议，案外人未到庭真实性无法确认，一审法院不予采信。 4、山东省龙口市人民法院（2016）鲁0681民初365号民事判决书、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一终字第702号民事判决书各一份，证明青岛辰星置业有限公司与烟台海基置业有限公司之间所签订的涉案商品房合作开发合同书成立并生效，且已经实际履行。被告青岛辰星置业有限公司质证后对证据无异议。被告烟台海基置业有限公司质证后称，对该证据真实性无从查证，关联性不予认可。对于该份证据原告欲证明涉案房屋系二被告合作开发，因二被告之间签订的合作开发合同书被告烟台海基置业有限公司认可，本组证据的证明事项一审法院依法予以确认。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告烟台海基置业有限公司与青岛辰星置业有限公司签订的东海黄金海岸花园怡天海景城E区、F区、G区、H区、佛光地块商品房合作开发合同书经庭审落实确系双方签订的，为双方当事人的真实意思表示，双方均应按照该合同书履行各自的权利义务。合同第二条约定：本项目性质为双方合作开发，烟台海基置业有限公司提供土地和土地开发的相关手续，青岛辰星置业有限公司负责该地块红线内的投资建设和商品房销售，因此，青岛辰星置业有限公司有权就东海黄金海岸花园怡天海景城E区、F区、G区、H区、佛光地块商品房进行出售，青岛辰星置业有限公司就相关房屋签订的协议产生的法律后果应由被告烟台海基置业有限公司与青岛辰星置业有限公司共同承担法律责任。 根据庭审查明的事实可知，2015年12月7日，被告青岛辰星置业有限公司与原告薛延勋签订《商品房预（销）售合同》及《商品房认购书》二十份，被告青岛辰星置业有限公司将山东龙口黄金海岸“怡天海景城EFGH区”十七套房屋（面积为1210.45平方米）、龙口“佛光花园”别墅三套房屋（面积为748.67平方米）出售给原告薛延勋。2015年12月8日，被告青岛辰星置业有限公司作为乙方与原告薛延勋（甲方）签订《房产回购协议书》一份，协议约定：一、甲乙双方确认于2015年12月7日签订的《商品房预（销）售合同》真实有效，确认甲方依约支付了全额购房款并拥有《商品房预（销）售合同》所涉房屋所有权。二、乙方同意回购甲方购买的房屋，多层楼房按1500元/平方米计价，别墅按4000元/平方米计价。回购总价为1210.45×1500元+748.67×4000元=4810355元。该宗《商品房预（销）售合同》、《商品房认购书》及《房产回购协议书》系双方的真实意思表示，双方均应按照合同履行各自权利义务。原告现主张二被告向原告支付回购款符合法律规定，一审法院依法予以支持。因被告青岛辰星置业有限公司与原告薛延勋签订的回购协议涉及的房屋回购款为4810355元，故二被告向原告支付的回购款为4810355元。 被告烟台海基置业有限公司以其对此案不知情为由辩称其不应当承担责任，但烟台海基置业有限公司并未提交证据证明其不应当承担责任。同时，根据烟台海基置业有限公司与青岛辰星置业有限公司签订的合作开发合同书可知，青岛辰星置业有限公司有权就涉案商品房进行出售，青岛辰星置业有限公司就相关房屋签订的协议产生的法律后果应由被告烟台海基置业有限公司与青岛辰星置业有限公司共同承担法律责任。对于原告主张的涉及案外人刘新国、姜宪玲的回购款38万元，因案外人刘新国、姜宪玲未到庭，其债权转让等事宜真实性无法确认，一审法院不予支持。一审法院判决：被告青岛辰星置业有限公司与被告烟台海基置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛延勋回购款4810355元。案件受理费48132元，由原告薛延勋负担3524元，由被告青岛辰星置业有限公司与被告烟台海基置业有限公司各负担22304元。诉讼保全费5000元，被告青岛辰星置业有限公司与被告烟台海基置业有限公司各负担2500元。 二审中，上诉人烟台海基置业有限公司提交以下证据： 证据一、山东省高级人民法院《民事判决书》（2014鲁民一初字第21号）、最高人民法院《民事裁定书》（2015民一终字第230号）、《东海黄金海岸花园怡天海景城E/F/G/H区商品房合作开发合同书》、《佛光地块商品房合作开发合同书》与《东海阳光海岸C29-1地块商品房合作开发合同书》。证明事项：《东海黄金海岸花园怡天海景城E/F/G/H区商品房合作开发合同书》、《佛光地块商品房合作开发合同书》名为合作开发合同，实为土地使用权转让合同，烟台海基置业有限公司作为土地使用权转让方，在提供土地和开发建设手续后已完成合同义务，本就不应对青岛辰星置业有限公司后续销售行为承担任何责任。 被上诉人薛延勋质证称：对证据真实性无异议，但不能证明上诉人证明的事项。该判决系上诉人与案外人虹亚公司之间的纠纷，与本案无任何关联。该判决中，除了上诉人与虹亚公司之间合作开发合同之外，还签订成交确认书、补充协议、声明、证明、承诺书、报告、情况说明等多份文件，该判决争议焦点为“涉案合作开发合同及补充协议是否有效”，而非性质。 被上诉人青岛辰星置业有限公司质证称对真实性无异议，但认为该判决与本案无关。 证据二、上海市静安区人民法院《刑事判决书》（2016沪0106刑初1121号）、上海市第二中级人民法院《刑事裁定书》（2018沪02刑终144号）、上海市公安局《协助查封/解除查封通知书》（沪（静）执查字（2017）1020号）及本案重要事件时间点整理。证明事项：薛延勋所谓的商品房销售、回购，实为其与青岛辰星置业有限公司及其实际控制人苗黎明之间的民间借贷关系的担保，也即名为商品房买卖实为担保，双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示，双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效，且二者间的行为实属青岛辰星置业有限公司、苗黎明非法吸收公共存款的行为，与烟台海基置业有限公司无关。 被上诉人薛延勋质证称：对《刑事判决书》、《刑事裁定书》真实性认可，但判决书载明苗某某2013年12月起在上海注册成立朋尔资产；后通过该公司出售理财产品，本案中薛延勋没有通过朋尔资产购买任何理财产品，不能证明上诉人所要证明的所有事项，判决书与本案无关；《协助查封/解除查封通知书》因上诉人未提供原件，对真实性不予认可；本案重要事件时间点整理证据不具有证据形式，只是对时间点作出罗列，均不能证明上诉人所要证明的所有事项。本案系一般民事案件，与任何刑事案件无关，薛延勋与案外人苗黎明是认识多年的好朋友，并且薛延勋明确其出借的资金全部用于建设涉案项目上。 被上诉人青岛辰星置业有限公司质证称：对《刑事判决书》、《刑事裁定书》质证意见同薛延勋，对《协助查封/解除查封通知书》及本案重要事件时间点整理不清楚。 证据三：《商品房预售许可证》五份、《商品房预售合同》三份、收据十份、签约付款通知单四份，证明事项：薛延勋主张回购款的涉案房屋也存在“一房多卖”的情况，两被上诉人之间的房屋买卖合同非正常销售行为。 被上诉人薛延勋质证称对该组证据的真实性和证明效力均有异议。 被上诉人青岛辰星置业有限公司质证称：王秀辉、裴养等都只交了首付款，尾款没有交，可以再出卖。 证据四：法院裁判文书复印件七份，证明事项：按照最高法院规定，该案应按照民间借贷法律关系审理。 被上诉人薛延勋质证称对该组证据真实性和关联性不予认可。 被上诉人青岛辰星置业有限公司未提出异议。 被上诉人薛延勋提交以下证据： 证据一、自2012年1月1日至2013年9月25日借款合同十份及相应收据、抵押房产明细、贷款展期协议、银行转账凭证等。证明事项：薛延勋出借的款项用于房地产经营，被上诉人青岛辰星置业有限公司承担连带保证责任。 上诉人烟台海基置业有限公司对真实性未提出异议，对关联性有异议，称其中三份借款合同共计120万元无银行流水，无法证明是否实际出借；其中六份借款合同共计270万元银行流水显示支付给李德军；一份借款合同与本案无关联。 被上诉人青岛辰星置业有限公司对此无异议。 证据二、还款协议书及附件抵顶房屋明细，证明事项：薛延勋与青岛辰星置业有限公司确认截止2015年11月30日青岛辰星置业有限公司欠薛延勋欠款为465万元，双方之间的债权债务以此为准。 上诉人烟台海基置业有限公司对该证据不认可。 被上诉人青岛辰星置业有限公司对此无异议。 二审查明，被上诉人薛延勋提交的十份《借款合同》第三条均约定借款用途:"乙方(借款人)用于房地产经营"，青岛辰星置业有限公司作为担保人盖章，法定代表人马英海签字。在相应的《抵押房产明细》载明，“如借款人无力偿还上述借款，则上述房屋归出借人所有，担保人无偿为出借人办理房屋产权证”，青岛辰星置业有限公司作为担保人盖章，法定代表人马英海签字。上诉人对薛延勋提交的证据不认可。上诉人有异议的六份借款合同共计270万元银行流水显示的收款人李德军为青岛帝辉置业有限公司的股东、监事，上海市静安区刑事判决书认定苗黎明为青岛帝辉置业有限公司的实际控制人；上诉人有异议的50万元的借款合同的出借人岑惠华出庭作证证实，其委托薛延勋出借的涉案款项。 另查明，2015年12月8日的《房产回购协议书》约定，青岛辰星置业有限公司在本协议签署后一年内未能支付回购款，房屋的所有权归薛延勋所有。 上诉人提交龙口市人民政府办公室《烟台海基置业有限公司怡天海景EFGH区项目善后工作实施方案》，载明2017年12月、2018年1月召开专题会议，对涉案项目善后工作提出方案，上诉人称龙口市人民政府要求对涉案房屋保持现状，不得变动。对此青岛辰星置业有限公司称，从2015年12月中旬起，涉案房屋已被南山集团有限公司及烟台海基置业有限公司封存，后期房产开发事务由龙口市人民政府责令烟台海基置业有限公司负责。涉案房屋共20套，一审法院查封了在上诉人名下的其中17套，未查封的为怡天海景城EFGH区的H-3-3-602及烟台海基置业有限公司于2015年12月29日销售给龙口新诚房地产开发有限公司并办理网签的佛光花园B12、B16。 被上诉人青岛辰星置业有限公司与被上诉人薛延勋签订的《商品房预（销）售合同》均载明出卖人为烟台海基置业有限公司，青岛辰星置业有限公司为委托代理机构。《商品房预售许可证》载明，涉案东海黄金海岸怡天海景城EFGH区、佛光花园房屋预售单位均为烟台海基置业有限公司。 其他查明事项与一审一致。 本院认为，首先对被上诉人薛延勋与被上诉人烟台海基置业有限公司签订的《商品房预（销）售合同》、《商品房认购书》及《房产回购协议书》效力的认定。一审法院认定以上合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同履行各自权利义务，对此本院予以确认。上诉人未提交证据证明以上合同无效，本院对该上诉主张不予采信。 其次，上诉人烟台海基置业有限公司与被上诉人青岛辰星置业有限公司签订的东海黄金海岸花园怡天海景城E区、F区、G区、H区、佛光地块商品房合作开发合同书第二条约定，本项目性质为双方合作开发，烟台海基置业有限公司提供土地和土地开发的相关手续，青岛辰星置业有限公司负责该地块红线内的投资建设和商品房销售，一审法院认定青岛辰星置业有限公司就相关房屋签订的协议产生的法律后果应由被告烟台海基置业有限公司与青岛辰星置业有限公司共同承担法律责任，本院予以确认；上诉人主张该合同名为合作开发合同实为土地使用权转让合同不成立，本院对此不予采信。 再次，上诉人烟台海基置业有限公司应否与被上诉人青岛辰星置业有限公司共同承担相关法律责任的认定。第一、根据被上诉人薛延勋和案外人苗黎明签订的《借款合同》《抵押房地产明细》，被上诉人薛延勋将款项出借于用于房地产经营，借款人苗黎明未偿还借款，则相应房屋应当归出借人薛延勋所有；第二、现被上诉人青岛辰星置业有限公司对涉案房屋无任何权益，也无权处分。涉案房屋预售单位为烟台海基置业有限公司，且《烟台海基置业有限公司怡天海景EFGH区项目善后工作实施方案》表明，烟台海基置业有限公司对此项目后续开发事务负责，青岛辰星置业有限公司也证实，从2015年12月中旬起，涉案房屋已被南山集团有限公司及烟台海基置业有限公司封存，后期房产开发事务由龙口市人民政府责令烟台海基置业有限公司负责。烟台海基置业有限公司于2015年12月29将涉案的20套房屋中的B12、B16销售给案外人并办理网签。由此可见，青岛辰星置业有限公司也无能力履行《房产回购协议书》。一审认定烟台海基置业有限公司应当与青岛辰星置业有限公司共同承担相关法律责任本院予以认同。 综上所述，上诉人烟台海基置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律也无不当，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48132元，由上诉人烟台海基置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  于瑞军 审判员  尤志春 二〇一九年三月八日 书记员  侯小凡 书记员  肖若男