江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1311民初3181号原告：柏战盛，男，1968年7月9日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人:曹群，江苏欣扬律师事务所律师。委托诉讼代理人:臧高，江苏欣扬律师事务所律师。被告：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市秦淮区洪武路23号隆盛大厦3楼。负责人：龚云兵。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌晨，该公司员工。被告：太仓谷隆农资有限公司，住所地江苏省苏州市太仓市城厢镇兴业北路150号4幢商铺25室。法定代表人：王兴元，该公司经理。被告：宿迁谷浪多肥业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区保安乡工业集中区兴张路10号。法定代表人：蔡素冰，该公司总经理。原告柏战盛与被告中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达公司）、太仓谷隆农资有限公司（以下简称谷隆公司）、宿迁谷浪多肥业有限公司（以下简称谷浪多公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柏战盛及其委托诉讼代理人曹群、被告信达公司的委托诉讼代理人蒋宜贯到庭参加诉讼。被告谷隆公司、谷浪多公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，谷隆公司与谷浪多公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月14日作出(2015)宿豫来民初字第00599号民事判决：宿迁市谷浪多肥业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向太仓谷隆农资有限公司支付货款115600元及利息（自2014年1月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。该判决发生法律效力后，谷隆公司申请执行，本院立案执行，案号为（2016）苏1311执1938号。案外人中国建设银行股份有限公司宿迁分行与谷浪多公司、陆萍、蔡素冰借款合同纠纷一案，宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）于2015年7月27日作出（2014）宿中商初字第00257号民事判决：一、宿迁谷浪多肥业有限公司于判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司宿迁分行偿还借款本金及利息、罚息（以5000000元为基数，利息自2014年3月21日至2014年6月30日，按年利率为7.32％计算；罚息自2014年7月1日至实际还清之日止，按年利率10.98%计算）；二、如宿迁谷浪多肥业有限公司未能按期履行上述判决主文第一项所确定的债务，中国建设银行股份有限公司宿迁分行有权就被告宿迁谷浪多肥业有限公司提供的抵押财产【以宿房宿豫他字第201100738号他项权利证书登记的财产为准】与被告宿迁谷浪多肥业有限公司协议折价，或以拍卖、变卖该财产所得的价款在8000000元内优先受偿；三、被告陆萍、蔡素冰对上述判决主文第一项所确定的宿迁谷浪多肥业有限公司所负债务承担连带清偿责任。被告陆萍、蔡素冰在承担保证责任后，有权向宿迁谷浪多肥业有限公司追偿。该判决生效后，中国建设银行股份有限公司宿迁分行将上述判决确定的债权转让给信达公司，信达公司向宿迁中院申请执行，宿迁中院立案执行，案号为（2016）苏13执257号。2016年9月，宿迁中院作出（2016）苏13执257号执行裁定，裁定将案件移交本院执行。本院在执行上述两案过程中，于2016年11月28日作出（2016）苏1311执1938号执行裁定，裁定查封登记在谷浪多公司名下的位于宿迁市宿豫区工业集中区兴张路10号的土地及房屋,该查封包括南京六合区人民法院查封的有权属证书的资产，也包括部分无土地证及房产证的资产。2013年12月17日，南京六合区人民法院作出（2013）六商初字第925号协助执行通知书，要求宿迁市国土资源局宿豫分局协助：一、查封登记在谷浪多公司名下位于宿豫区西侧（宿2011第325号）29-18A，面积为19624平方米土地。查封期间自2013年12月17日至2015年12月16日。查封期限到期后，南京市六合区人民法院对上述资产进行了续查封，期限三年。后柏战盛主张其受让的谷浪多公司厂区办公楼南墙一米处从东向西第1、2、3三栋厂房不在南京六合区人民法院查封的有权属证书的资产范围内，并提出执行异议。本院作出（2018）苏1311执异31号执行裁定，裁定驳回柏战盛的异议请求原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与谷浪多公司2013年10月18日签订的《厂房买卖协议》有效；2.依法判决停止对宿国用（2011）第325号、宿国用（2013）第16823号土地及房屋中办公楼南墙一米处从东向西第1、2、3（厂内编号为5、6、7号）三栋厂房及土地和附属设施的执行；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月18日，谷浪多公司将其厂区办公楼南墙一米处从东向西第1、2、3（场内编号为5、6、7号）三栋厂房及土地和附属设施处置给了原告，并已经交付给原告占有使用至今。宿迁市宿豫区人民法院在办理信达公司、谷隆公司与谷浪多公司、陆萍、蔡素冰金融借款合同纠纷一案执行过程中，轮候查封宿国用（2011）第325号和宿国用（2013）第16823号土地及地上房屋，未包含谷浪多公司转让给原告的上述财产，但法院在处置宿国用（2011）第325号和宿国用（2013）第16823号土地及地上房屋时，对包含原告受让财产在内的资产进行了评估，目前正在处置。原告对此查封措施提出了执行异议，宿豫区人民法院审查后认为原告仅凭《厂房买卖协议》不能证明原告已取得涉案资产的所有权，遂驳回原告柏战盛的异议请求。原告认为，其受让涉案财产时法院并未对原告受让的财产采取查封措施，虽然上述资产没有土地证及房屋产权证，但均有一定的使用和财产价值，原告虽未取得法定的所有权，但已经取得了财产所有权的占有、使用、收益和处分各项权利。原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请依法立案审理。被告信达公司辩称:1.关于厂房买卖协议的效力，被告信达公司认为依法无效，首先依照物权法第九条规定不动产设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力，以及依照物权法的规定未取得权属证书的不动产不得转让。本案中双方签订产房买卖协议后未经登记依法不发生物权变动的法律效力，不动产物权因法律行为发生变动时当事人除达成合意外还需履行法定的登记行为；2.厂房买卖协议涉及以物抵债，依照江苏高院关于以物抵债若干问题的审理纪要规定，以物抵债具有要物性即实践性，在当事人未履行物权转移之前以物抵债不成立，仅有合意而未实际履行物权转移的债务并未消灭，抵债的目的也未实现，从物权效力的角度看没有履行物权转移手续的应认定抵债手续不成立，人民法院不应予以认定。本案中原告与被告谷浪多之间并未发生物权变动的效力。3.关于第二项诉求应否停止对三栋厂房及土地及附属设施的执行，被告信达公司认为，原告主张的事由不能阻却法院对涉案标的物的执行。首先，根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条，阻却执行需同时满足二十八条规定的四个条件，尤其需买受人自身没有过错，即应证明厂房土地迟迟不能过户登记有非存在于原告过错的特殊事由。本案中原告并无证据证明其依法享有可以排除法院对涉案厂房及土地等的有效执行，即便查明买卖协议真实，但自2013年至今原告怠于行使相关权利，系自身存在过错。其次，依照物权法第九条规定本案厂房及土地未办理变更登记不发生物权变动的效力，原告无权要求停止执行。依照民诉法及最高院规定案外人执行异议之诉是对已经发生的执行程序的纠正，应当依照法律及司法解释的规定严格执行，原告怠于行使权利应自行承担不利后果。综上，请求法院查明事实后，依法驳回原告诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2013年8月21日，谷浪多公司向案外人罗中借款700000元，借期至2013年9月20日。2013年10月7日，谷浪多公司又向罗中借款80000元。2013年10月18日，谷浪多公司（甲方）和柏战盛（乙方）在宿迁市宿豫区人民政府的见证下签订厂房买卖协议，约定：“一、甲方因生产经营资金周转困难，经公司研究，决定将厂区办公楼南墙一米处从东向西第1、2、3号三栋厂房及土地和范围内附属设施（另附平面图）一并处置给乙方，解决企业资金难关，使企业运转正常。二、总价款：壹佰壹拾叁万元整（￥1130000.00）。三、付款方式：甲方前期因经营需要向乙方借款柒拾捌万元，现双方同意冲抵为购房款，余款叁拾伍万元于本协议签订时一次性付清。四、在乙方付清款项时，甲方当场将厂房钥匙、土地使用合同、厂房建设合同等有关资料一并交付给乙方。五、甲方保证上述资产没有产权争议，如有争议由甲方承担一切责任，并支付违约金80万元。（注：第一条中的1、2、3号厂房三栋厂内编号为5、6、7号厂房）。六、乙方在办理土地证、房产证时，甲方应积极协助，办理上述证件的费用由甲乙双方按规定承担。七、监督执行见证机关：保安乡人民政府。”协议签订后，柏战胜按约定向谷良多公司支付了350000元购房款，并通过代谷良多公司向案外人罗中偿还借款方式支付了另外的780000元购房款。2014年3月13日柏战盛与案外人王光彩签订厂房租赁协议，约定将位于厂房租赁给王光彩使用，使用期限自2014年4月1日起至2016年4月1日止。2017年7月28日，柏战盛、唐德年（甲方）和宿00豫区保安乡人民政府（乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方将保安乡工业集中区谷浪多办公楼南侧三幢标准化厂房约4800平方米租赁给乙方使用，使用期限自2017年8月1日起至2022年7月31日止。另认定：涉案三栋厂房尚未办理房产权属证书。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，柏战盛与谷浪多公司之间签订的厂房买卖协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。柏战盛已协议按约定付清购房款，且已实际占有使用涉案厂房。虽然在本院查封前，其未与谷浪多公司办理相应产权变更手续，但系因涉案厂房尚不具备办理产权证的条件，柏战盛对此在主观上并无过错。综上，本院认为，柏战盛对涉案厂房享有的权利可以排除执行，故对其要求停止执行的请求，依法予以支持。柏战盛自愿申请撤回要求确认其与谷浪多公司签订的厂房买卖协议有效的请求，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：停止对宿迁谷浪多肥业有限公司办公楼南墙一米处从东向西第1、2、3号（厂内编号为5、6、7号）三栋厂房及土地和附属设施的执行案件受理费14970元，公告费600元，合计15570元，由被告宿迁谷浪多肥业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  王丽娜人民陪审员  王伦章人民陪审员  丁太国二〇一九年三月十九日法官 助理  刘倩男书 记 员  程 浩