海南省文昌市人民法院民事判决书(2018)琼9005民初1091号海南省文昌市人民法院民事判决书（2018）琼9005民初1091号原告：张淑敏，女，1976年2月1日出生，汉族，住文昌市。委托诉讼代理人：张泰初，男，1946年7月29日出生，汉族，住文昌市。系原告张淑敏父亲。被告：海南宇昌房地产开发有限公司，住所地：文昌市文城镇文航路琼台附属幼儿园办公楼2层。法定代表人：吴毓明，董事长。第三人：朱某，女，1974年6月16日出生，汉族，住海口市。第三人：李桂兰，女，1938年1月4日出生，汉族，住海口市。第三人：陈某1，女，2001年9月22日出生，汉族，住海口市。第三人：陈某2，男，2004年5月10日出生，住海口市。第三人：陈某3，男，2008年2月25日出生，汉族，住海口市。第三人陈某2、陈某3的法定代理人：朱某，女，1974年6月16日出生，汉族，住海口市。原告张淑敏与被告海南宇昌房地产开发有限公司（以下简称宇昌公司）、第三人朱某、李桂兰、陈某1、陈某2、陈某3商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张淑敏的委托诉讼代理人张泰初到庭参加诉讼，被告宇昌公司法定代表人吴毓明、第三人朱某、李桂兰、陈某1、陈某2、陈某3，经本院传票传唤及参加诉讼通知书通知，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告张淑敏向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2009年12月10日签订合同编号D-1201的《商品房买卖合同》有效；2.判令第三人将登记证号为文房证字第XXXX号《房屋所有权证》项下的座落在文昌市××镇房（原D-1201房）所有权过户登记至原告张淑敏名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2007年间以出让的方式取得位于文昌市××镇）中段的地块，开发建设商品房，命名为月亮城。2009年12月10日，原、被告签订合同编号D-1201《商品房买卖合同》，合同第三条约定，原告购买月亮城第D幢1201号房。第四条约定价款总金额为476,474元。原告于2009年12月9日已付清全额购房款，同时，被告向原告出具《收条》，《收条》由时任被告总经理周宣鸿书写，时任被告法定代表人**签名及加盖被告公司公章。D-1201号房定于2010年1月30日前交付，同年8月被告将该房交付原告，由原告占有使用、出租给邹某1居住至今。但事后发现，被告在第三人朱某及丈夫陈开后（已故）不知情的情况下，借用其二人的身份证复印件，以其二人的名义与被告签订合同编号D-1201《商品房买卖合同》，由朱某、陈开后购买月亮城小区第D幢12层01号房，即D-1201号房，价款476,474元,付款方式为银行按揭。2009年6月10日，被告又借陈开后、朱某的名义与建行文昌支行签订《个人住房借款合同》，被告作为该借款的保证人向文昌建行借款300,000元用于购买该套商品房。2009年6月19日，文昌建行以陈开后的名义支付了30万元，其实此300,000元并非陈开后所借所用，而是被告借用陈开后、朱某名义向银行套取贷款（同样情况有七宗），第三人已出具证明证实。尔后，被告未按借款合同约定期限分期还贷付息，于是2014年4月1日，建行文昌支行向文昌市人民法院起诉，请求陈开后、朱某及被告偿还贷款本金230,055.27元，利息2658.41元，合计232,713.68元。被告收到法院的相关起诉材料后，要求原告代为清偿上述银行借款，并答应将该房产权登记至原告名下。原告依被告要求偿还上述贷款及手续费共计235,496.36元，但被告却一直未将该房产权办理登记至原告名下，其理由称，该房也与陈开后、朱某签订买卖合同，待了结此合同后才将该房办理登记至原告名下。可在2017年原告得知，该房于2014年5月间被告已恶意将该房产权登记至第三人陈开后（已故）、朱某名下，登记证号为文房证字第XXXX号。由于第三人根本没有买房，房产证未交付给第三人，而原告从被告处取得该房所有权证。鉴于上述事实，原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，涉案房屋属于可由市场交易标的物，合同价款全额已支付，且房屋已由原告占有使用至今，也持有房屋的所有权证。依法应认定原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效，涉案房屋产权归原告所有。被告在第三人朱某与其丈夫不知情的情况下，借用二人身份证复印件及名义与其签订《商品房买卖合同》、套取银行贷款的行为违背了第三人朱某、陈开后的意愿。根据《民法通则》第六十六条规定，第三人知道被告以其名义实施购房、贷款行为予以否认，因此应认定被告与第三人之间的房屋买卖关系无效。鉴于，涉案房屋已登记在第三人名下。依照最高人民法院审判委员会讨论决定的指导案例，（2011）民提字第29号裁判摘要：“在物权确认纠纷案件中，根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确认请求应当视动产与不动产区别予以对待。人民法院对于已经交付的动产权属可以予以确认。对于权利人提出登记于他人的不动产物权归属其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向权利人办理登记过户。”据此指导案例裁判摘要和最高人民法院于2016年11月2日印发施行的法（2016）399号《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》。即《八民会纪要（民事部分）》第15条就一房数卖合同的履行作出解释及《物权法》第十五条、第三十三条规定，依法确认原、被告于2009年12月10日签订的《商品房买卖合同》有效；并判令第三人将涉案房屋所有权过户登记至原告名下。为了维护原告合法权益，诉至法院，判如所请。被告宇昌公司辩称，一、原告没有按照双方的约定支付涉案房屋剩余购房款，原告诉状中所称于本案客观事实不相符。2009年5月15日，被告与第三人朱某、陈开后签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给第三人，并配合第三人办理相关的按揭购房手续。2014年，由于第三人未按时偿还银行贷款，建行文昌支行起诉第三人及被告，诉求第三人偿还借款，被告承担连带偿还责任。因第三人的行为已构成根本违约，被告解除了和第三人签订的《商品房买卖合同》，尔后，被告与原告约定以476,474元的价格将涉案房屋出售给原告，双方约定先由原告偿还第三人拖欠银行的贷款，扣减后余下的房款由原告一次性向被告支付。原告为第三人偿还银行贷款后，要求被告先出具已收到476,474元购房款的收条及签订《商品房买卖合同》，并要求落款时间分别签署为2009年12月9日及12月10日，承诺在被告出具收条及签订《商品房买卖合同》后再支付余下购房款。被告出具收条及签订合同后，原告并没有按照双方的约定支付余下的购房款，经被告多次催告，原告至今仍拒绝支付。原告诉状称已经付清了购房款，完全违背了案件的基本客观事实，违背了双方当事人的真实意思表示。原告诉称2009年12月9日已经付清了购房款，怎么可能于2014年再为他人清偿银行贷款，原告的主张相互矛盾，无法自圆其说。二、原告未按照双方之间的约定支付涉案房屋的对价，已经构成违约，无权取得涉案房屋的所有权。最高人民法院[2011]336号《通知》明确规定，对形式有瑕疵的巨额《收条》中的款项是否实际支付，可根据交付凭证、支付能力、交易习惯、借贷金额大小、当事人间关系以及当事人陈述的交易细节经过等因素综合判断。被告是房地产开发商，有一套完整的商品房销售流程手续，按照正常的商业交易习惯，如果原告向被告支付了全部购房款，自然会要求被告开具发票或者收款收据，这是任何人从事商业活动的正常反应和要求，是一种商业习惯。在没有其他有效证件佐证的前提下，仅凭一张收条，不足以证明巨额购房款已经支付的事实。原告称全额购房款已付清，但没有其他相关证据相互印证，不足为证。原告未履行义务，至今仍拒绝支付余下的购房款，严重构成违约，无权取得涉案房屋所有权。综上所述，原告没有按照双方的约定履行义务，构成违约，其在未付清涉案房屋购房款的前提下，请求判令第三人将该房屋过户至其名下，缺乏事实及法律依据。请求驳回原告的诉求。第三人朱某、李桂兰、陈某1、陈某2、陈某3没有提出陈述意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭，但提交了书面质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：1.民事起诉状及传票；2.《商品房买卖合同》（编号D-1201）;3.《期房抵押申请备案登记表》；4.《房屋抵押合同》；5.《个人住房借款合同》；6.《个人贷款支付凭证》；7.《房屋所有权转移登记申请书》及《房屋所有权证》；8.中国建设银行《个人贷款还款凭证》及《个人贷款结清证明》；9.《收款收据》。对各方当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：1.《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）及其附件，拟证明原、被告于2009年12月10签订该合同，被告质证该合同实际于2014年签订，落款时间为倒签，但未能提交证据证明该事实，故该份证据的三性本院予以确认；2.《收条》拟证明原告已全额支付涉案房屋购房款，被告不予认可，称该《收条》系原告代为第三人偿还贷款后，要求被告先出具，其未实际支付全额价款，但该《收条》由加盖被告公司印章，且由时任公司董事长**签署，时任公司合作项目总经理（合作者）周宣鸿出具的《情况说明》予以佐证，被告公司尚欠原告父亲张泰初律师案件代理费，由于公司资金紧张，以购房方式折抵代理费，且**办理该事宜时周宣鸿在场，故该证据的三性本院予以确认；3.《月亮城前期物业管理服务协议》拟证明原告将涉案房屋出租给案外人邹某1居住，原告对该房实际占有使用至今，被告认为没有相应购买人及购买合同佐证，邹某1不是涉案房屋的购买人，该协议与本案无关，但有案外人邹某2出具的《情况说明》予以佐证其以儿子邹某1的名义办理交房手续，缴交了物业费、装修押金、办理房产证的契税和大修基金，并进行装修，购置家具入住，故该证据的三性本院予以确认；4.《声明书》拟证明第三人未向被告购买涉案房屋，被告借用第三人的名义向银行贷款套取资金，第三人与被告于2009年5月15日签订的《商品房买卖合同》并非其真实意思表示，合同无效，被告对三性不予认可，称涉案房屋已登记在第三人名下，但该证据系第三人朱某及陈开后的法定继承人出具，且签名及捺印，足以体现真实意思表示，该证据本院予以确认；5.中国工商银行《个人业务凭证》（2张）拟证明，原告诉讼代理人张泰初支取存款，用于代第三人偿还银行贷款，被告质证真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性，但该证据结合《个人贷款还款凭证》、《个人贷款结清证明》形成完整的证据链，足以证明张泰初支取个人存款，代第三人偿还贷款的事实，该证据本院予以确认；6.月亮城出具的《证明》；7.《收费收据》，证据6、7拟证明原告将涉案房屋租赁给案外人邹某1居住，其缴纳相关的物业管理费，被告质证《证明》没有单位负责人签名及制作人员签名或盖章，来源不合法，《收费收据》真实性、合法性无异议，邹某1并非合法买售人，与本案无关联，但两份证据能相互印证，客观体现涉案房屋的物业管理费是邹某1缴纳的事实，该两份证据本院予以确认。原告当庭提交的证据：1.被告于2015年5月10日作出的《声明》，该证据与本案不具有关联性，本院不予确认；2.《月亮城装饰装修管理服务协议》、资金往来（暂收、暂付）专用凭证（2张）、《发票》（3张）、《税收电子转账专用完税证》，该证据客观反映上述物业管理费、涉案房屋转修及完税均由案外人邹某1支付，本院予以确认。3.《协议书》，该证据证明陈开后、朱某并未实际购买涉案房产，被告将涉案房产登记在陈开后、朱某名下不当。本院依职权制作、调取的证据：1.2018年12月5日的《询问笔录》，时任被告公司经理陈凡的证言证明，被告公司由于资金困难，法定代表人**为了套取资金，找到其部分亲戚（包括陈开后）要求其提供身份证，公司负责办理购房手续，并办理按揭贷款，陈开后并未支付任何款项，类似这样的销售有十几户，原告与被告签订合同购买涉案房屋的事实；2.周宣鸿于2018年12月11日出具的《情况说明》，周宣鸿与被告公司合作，时任被告公司合作项目经理，其证言证明被告给予原告出具的《收条》是真实的，该《收条》是时任被告公司董事长**签署并加盖公章，购房总款476,474元，当时由于被告公司尚欠原告父亲张泰初律师案件代理费，由于公司资金紧张，以购房方式折抵代理费，且**办理该事宜时周宣鸿在场的事实；3.案外人邹某2于2018年5月8日出具的《情况证明》，其证言证明原告同意将涉案房屋转让给邹某2，但由于该房尚未办理产权证，其以儿子邹某1的名义先办理接房手续，缴纳当年拖欠的物业管理费，并装修入住，待办理产权证后再付清购房款。而后听说该房开发商以陈开后名义办理银行按揭贷款，为此邹某2找到周宣鸿、陈凡及陈开后求证，其均表示待偿还银行贷款后配合办理过户手续，后来陈开后去世，引发本案纠纷。从2010年8月其至今，涉案房屋一直由邹某1占有使用，物业管理费一直由邹某1缴纳，上述证据，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，均可作为认定本案事实的依据。根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2009年5月15日，陈开后与被告宇昌公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同一》），购买被告开发的位于文昌市××镇房（原D-1201房），合同总价款476,474元。《合同一》第六条约定：《合同一》签订当日支付房款96,474元（含订金），余款380,000元申请银行按揭。2009年6月1日，陈开后与妻子即第三人朱某为借款人、被告宇昌公司为保证人向中国建设银行股份有限公司文昌支行申请个人住房借款300,000元，并以涉案房屋为借款提供抵押担保，同年6月10日办理期房抵押备案登记，同年6月19日，中国建设银行股份有限公司文昌支行向被告宇昌公司支付借款300,000元。同年12月9日，被告给予原告出具《收条》，载明：收到原告交来文城镇文东路（现文航路）月亮城D幢1201号套房的购房款总价款476,474元。落款处有被告予以加盖公章，该司法定代表人**签名。同年12月10日，原、被告补充签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同二》），购买被告开发的上述涉案房产，合同总价款476,474元。《合同二》约定涉案房屋于2010年1月30日前交付使用，但2010年8月，被告将涉案房屋交付原告使用，原告将该房交由案外人邹某1占有使用至今，邹某1已缴纳交房办证税费、电视、管道燃气、专项维修资金、物业管理费等相关费用，并进行装修居住。陈开后于2012年去世，其父亲陈宏全已故，陈开后法定继承人为妻子朱某、女儿陈某1、长子陈某2、次子陈某3、母亲李桂兰。2014年由于第三人朱某未向银行偿还借款本息，该行诉至本院，诉求第三人朱某及被告宇昌公司共同承担偿还借款本息共计232,713.68元。原告父亲张泰初即原告诉讼代理人，为了避免涉案房屋由于逾期偿还借款导致被银行处置，经被告要求代为偿还上述借款。2014年5月28日，被告将涉案房屋所有权转移登记至陈开后、第三人朱某名下，相关部门于同年6月23日给予颁发《房屋所有权证》房权证:文房证字第XXXX号。另查明，一、陈开后、朱某从未购买涉案商品房，被告在陈开后、朱某不知情的情况下，借用其二人身份证复印及名义办理买房按揭贷款，套取银行贷款。二、被告公司尚欠原告父亲张泰初律师代理公司案件的代理费，被告同意以购买涉案房屋的方式折抵代理费，被告公司法定代表人**给予出具《收条》，确认原告已全额支付购房款。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告是否已全额支付涉案商品房购房款；二、原告主张第三人将涉案房屋过户登记至其名下是否应予以支持。一、关于原告是否已全额支付涉案商品房购房款的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原、被告于2009年12月10日签订的《合同二》，虽未办理备案登记，但系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效。《合同二》约定商品房的总金额为476,474元。被告辩称，原告代第三人朱某偿还银行借款232,713.68元视为支付涉案房屋部分购房款，余款尚未支付，原告仅凭《收条》主张已支付全额购房款，但未能提交已经履行实际支付的凭证。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款：“被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人的财产变动情况以及证人证言等事实和因素综合判断查证借贷事实是否发生。”的规定，时任被告公司文昌合作项目经理周宣鸿陈述的证言证实，签订涉案房屋买卖合同时，由于公司资金紧张，被告尚欠原告父亲张泰初律师代理公司案件的代理费，同意以购房方式折抵代理费，即代理费折抵涉案房屋购房款，且被告给予原告出具《收条》，载明收到原告交来涉案房屋购房总价款476,474元，落款处加盖公司印章，被告公司法定代表人**签名确认，该证言及《收条》相互印证，足以认定，原告已全额支付涉案房屋购房款。因此，被告的辩解，本院不予采纳。二、原告主张第三人将涉案房屋过户登记至其名下是否应予以支持。第三人及陈凡、周宣鸿已证实，陈开后生前并未购买涉案商品房，被告为了套取银行贷款，虚构以陈开后名义与其签订《合同一》，购买涉案房屋并办理银行按揭贷款，且将涉案商品房所有权登记在陈开后与第三人朱某名下。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条：“审理一房数卖纠纷时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合理载明的签订时间以及其他证据确定。”的规定，陈开后、第三人朱某并未购买涉案房屋，被告以合法形式，掩盖非法目的，恶意将涉案房屋登记在其二人名下，涉案房屋于2010年8月由原告占有使用，其权利即所有权应归属原告。参照《最高人民法院人民判决书（2011）民提字第29号》裁判摘要：在物权确认纠纷案件中，根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确权请求应当视动产与不动产区别予以对待。人民法院对于已经交付的动产权属可以予以确认。对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其归属，而应当判决他人向权利人办理登记过户。涉案房屋已办理登记在第三人朱某名下，原告主张第三人将涉案房屋所有权过户登记至原告名下，予以有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：1原告张淑敏与被告海南宇昌房地产开发有限公司于2009年12月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、第三人朱某、陈某1、陈某2、陈某3、李桂兰限于本判决生效之日起十日内，将位于文昌市××镇房（原D-1201房）（文昌市房权证：文房证字第XXXX号市房权证：文房证字第XXXX号）过户登记至原告张淑敏名下。案件受理费8447.11元，由被告海南宇昌房地产开发有限公司负担，原告已预缴，本院予退回，被告应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 张 鹏审 判 员 符 娟人民陪审员 林明富 二〇一九年三月二十六日法官 助理 吴清岳书 记 员 罗 敏附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条原告仅依据借据、收据、欠条等债权凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩已经偿还借款，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人的财产变动情况以及证人证言等事实和因素综合判断查证借贷事实是否发生。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。