江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民再8号 原审原告：郝康录，男，1970年2月11日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：于洪芳，江苏序阳律师事务所律师。 原审被告：沭阳县广厦置业有限公司，统一社会信用代码91321322763588295Y，住所地沭阳县广州路45号。 法定代表人：张静，该公司总经理。 委托诉讼代理人：岳以福，江苏铭云律师事务所律师。 原审原告郝康录与原审被告沭阳县广厦置业有限公司（以下简称广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院（2015）沭民初字第02731号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年12月28日作出（2017）苏1322民监24号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。原审原告郝康录委托诉讼代理人于洪芳、原审被告委托诉讼代理人岳以福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝康录称，2015年4月12日，原、被告签订房屋认购书，原告购买被告开发的位于沭阳县常州路与和谐路交汇处的石桥·无锡花园小区16号楼营业用房104室，房屋总价款为906030元，协议书对房屋的位置、价格、面积等都作出了约定，原告付清了全部购房款，被告出具了收据给原告。现请求：1、确认原、被告之间的买卖合同成立并合法有效；2、判令被告协助原告到房管部门办理房屋备案手续及办理房屋过户手续。 广厦公司辩称，对于被告与原告郝康录2015年4月12日签订的认购书，其签订日期是在法院查封之后，鉴于公司前任法定代表人、执行董事涉嫌犯罪，其行为不能反映公司的真实意思表示，对用以抵充购房款的工程款是否成立尚不明确，公司现在无法确认，因此双方不存在真实的商品房买卖合同关系。即使经过备案登记，登记依据已经被撤销。 郝康录向本院起诉请求：1、确认原、被告之间的买卖合同成立；2、判令被告协助原告到房管部门办理房屋备案手续及办理房屋过户手续。本院原审认定事实：沭阳县石桥·无锡花园小区系被告开发建设。2015年4月12日，原告郝康录（乙方）与被告广厦公司（甲方）签订一份协议书，内容为“2014年10月17日由甲乙双方签订了石桥无锡花园8＃承建合同，乙方于2014年7月6日已缴纳甲方工程保证金60万，2014年10月18日又缴纳10万元，因甲方原因导致乙方至今未能进场实施工程施工，经双方友好协商后，乙方自愿终止合同，甲方退还乙方已缴纳的保证金及法定利息，因广厦公司资金链断裂面临破产的现状，无能力偿还现金，现经双方协商后，甲方以开发建设的石桥无锡花园16＃104室商铺面积为100.67平方，价格为9000元/平方，合计房屋价款计906030元冲抵此工程保证金及利息…”。同日，原、被告双方就上述房屋签订认购书一份，被告向原告出具加盖被告财务专用章的收据一张，认购书和收据载明的房号、价格、面积均与协议书一致，其中收据载明：“交款单位郝康录（）收款方式冲抵工程款保证金人民币（大写）玖拾万零陆仟零叁拾元整￥906030.00收款事由购石桥无锡花园小区16＃楼营业用房104室面积为100.67㎡价格为9000元/平方2015年4月12日”。现原告诉来本院，要求确认原、被告之间的商品房买卖合同成立、被告协助原告到房管部门办理房屋备案手续及房屋过户手续。 本院原审认为：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原、被告之间虽然没有订立书面合同，但是原告已按双方的约定交付了全部购房款，虽然该房款未直接向被告交付，但是冲抵了被告应退还原告的工程保证金，被告对此也予以认可，被告与原告签订了协议书、房屋认购书，并出具购房款收据给原告，协议书、房屋认购书和收据均载明了房屋的房号、价格、面积等商品房买卖合同的主要内容，故原、被告之间的商品房买卖合同成立，被告应协助原告办理房屋备案及过户登记。 本院原审判决：一、原、被告之间关于石桥·无锡花园小区16号楼营业用房104室的商品房买卖合同成立；二、被告沭阳县广厦置业有限公司于本判决生效后二十日内协助原告郝康录办理涉诉房屋备案及过户登记。 本院再审查明的事实与原审一致。 本院再审认为：本案的争议焦点为：1、原、被告订立的《石桥·无锡花园房屋认购书》是否成立？2、原告要求被告协助办理涉案房屋备案及过户登记是否有法律依据？合同法规定，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，原、被告之间虽然没有订立正式商品房买卖合同，但双方签订了涉案房屋认购书，通过抵工程款方式付清了购房款，被告出具购房款收据给原告，房屋认购书和收据均载明了房屋的房号、价格、面积等商品房买卖合同的主要内容，故原、被告之间的商品房买卖合同关系成立，原告要求确认双方成立合同关系的请求应予支持。办理房屋的备案登记手续是相关行政管理部门为管理建筑市场而设定规定，不是民事法律关系调整的范畴，本院不予处理，对原告该项请求本院不予支持。因原审裁判时涉案房屋未经竣工验收，不符合办理产权登记条件，对原告要求办理过户登记的请求本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，原判决结果中关于协助办理备案登记部分错误，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条、第四百零七条之规定，判决如下： 一、维持本院（2015）沭民初字第02731号民事判决书第一项。 二、撤销本院（2015）沭民初字第02731号民事判决书第二项。 三、驳回原审原告其他诉讼请求。 案件受理费12860元,保全费5000元，合计17860元，由原审被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12860元。 审 判 长  左东旺 人民陪审员  姜亚飞 人民陪审员  张 培 二〇一九年三月二十八日 法官 助理  王红枝 书 记 员  徐卫梅 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百零五条人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理;符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。 被申请人及原审其他当事人在庭审辩论结束前提出的再审请求，符合民事诉讼法第二百零五条规定的，人民法院应当一并审理。 人民法院经再审，发现已经发生法律效力的判决、裁定损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，应当一并审理。 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持;原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。