河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0322民初287号原告：朱翠娟，女，汉族，1967年10月18日出生，住孟津县。委托诉讼代理人：赵晨光，系河南凯仁律师事务所律师，一般代理。被告：程建新，男，汉族，1969年4月20日出生，住孟津县。委托诉讼代理人：韩超峰，系洛阳市孟津县光明法律服务所法律工作者，特别授权。原告朱翠娟诉被告程建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告朱翠娟及其委托诉讼代理人赵晨光、被告程建新（第二次开庭未到庭）及委托诉讼代理人韩超峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告朱翠娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告租金损失3万元（自2015年10月16日至2015年12月16日）；2、判令被告赔偿原告自2015年10月19日至2015年12月19日营业损失4万元。3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2015年6月9日与案外人赵花平、李雪平签订《九天家私家具店转让协议书》，协议书约定案外人赵花平、李雪平将位于英才路南段的九天家私家具店转让给原告。原告接店后以家具所占用商铺次承租人的身份与程建新建立房屋租赁关系，双方口头约定租赁期限自2015年9月17日至2016年9月16日，租金为每月1万元，年租金12万元。在原告承租期间，因被告程建新交付的房屋严重漏雨，泡坏了原告店内家具，双方因此产生纠纷。被告于2015年10月19日强行将商铺锁门2个月，致使原告无法正常营业，给原告造成损失20余万元，甚至后期有一年时间生意不能恢复，终致关门停业。后被告自知理亏于2015年12月19日找到原告协商，让原告支付一部分租金才给开门，原告因急于开门营业就先向被告支付了2万元租金，双方并于2015年12月19日补签了《房屋租赁合同》。该份租赁合同约定了被告将位于孟津县英才路西，会盟路北，孟津县职教中心商铺转租给原告，租期为2015年9月17日至2016年9月16日，租金为12万元/年，先交后租等内容。同时，租赁合同第四条第1款明确约定：“甲方（被告）保证房屋符合质量标准，能用于正常经营，否则乙方（原告）有权解除合同，甲方应赔偿乙方损失”。租赁合同签订后被告才将商铺开门，但是对于房屋漏雨问题，虽经原告多次要求解决，但是被告始终置之不理。后被告反而恶人先告状，以原告欠房租为由一纸诉状把原告诉至贵院，原告当庭提出反诉，法院告知原告另案另诉，并做出河南省孟津县人民法院（2016）豫0322民初1580号民事判决书。判决原告支付被告房租8.8万元，现原告为维护自身权益，特诉至贵院，望依法支持诉求。被告程建新辩称，一、原告诉称答辩人在双方合同履行过程中强行将租赁商铺锁门两个月没有事实根据。答辩人和原告签订商铺租赁合同是在这样的背景下形成的。2014年7月18日，答辩人将涉案商铺租赁给案外人郭海洋，租赁期限为2014年7日18日至2019年9月17日，租赁期限为5年，租金交付方式为先交后租，每年交付一次，合同履行至第二年，郭海洋未按合同租金交付期限履行给付义务，经答辩人多次催要，郭海洋仍未履行，无奈答辩人依据合同约定于2015年11月12日将郭海洋起诉至孟津县人民法院，要求与郭解除合同，并诉请其承担违约责任。案件在审理过程中，郭海洋于2015年12月16日与答辩人达成和解协议，内容为：双方合同解除，郭海洋拖欠的2015年9月17日至2015年12月16日三个月的房租由原告朱翠娟承担，原告朱翠娟与答辩人重新签订租赁合同，合同从签订之日起开始履行，答辩人放弃要求郭海洋承担滞纳金的违约责任。和解协议达成后，原告和答辩人签订合同后，答辩人才于2015年12月23日撤回起诉，孟津县人民法院以（2015）孟民一初字第387号裁定书裁定准许答辩人撤诉。因此，原告和答辩人签订合同的时间是2015年12月16日，合同开始履行的时间也是2015年12月16日，虽然合同中约定的租期为2015年9月17日至2016年9月16日，这其中包含案外人郭海洋已经租赁的三个月期限，实际租期为9个月。原告诉称答辩人2015年10月将其租赁的商铺强行锁门显然是荒谬之极，因为2015年10月答辩人和郭海洋的租赁合同尚未解除，涉案商铺尚处于郭海洋合法占有状态，答辩人和原告根本不认识，也未签订租赁合同，怎么可能强行将原告租赁的商铺强行锁门。原告以双方租赁合同中约定的租期从2015年9月17日开始，从而编造双方租赁合同形成的时间为2015年9月17日的谎言，显然是在混淆视听。即使原告在履行和答辩人的租赁合同过程中拖欠答辩人的租金，答辩人也是通过诉讼的方式维护自己的合法权益，没有采取私力救济的方式强行锁原告经营的商铺。原告诉状所称的违约事实毫无根据。二、原告诉称答辩人交付的房屋质量存在严重缺陷，导致其重大营业损失依然缺乏事实根据。案涉商铺的产权人系孟津县职业教育中心，答辩人也系承租人，答辩人将商铺转租给案外人郭海洋，双方在合同履行过程中郭海洋始终未提及房屋质量存在缺陷，原告在经营过程中，双方在合同中约定房租支付方式是先交后租，可答辩人催促原告交房租时，原告以才以开始经营生意不好，资金紧张等各种借口推辞，后又以房屋有质量问题进行推辞，后经答辩人实地勘查，商铺房屋质量并不存在缺陷，退步讲，即使房屋存在漏雨现象，也是极个别之处，原告采取些简单的补救措施，即可正常使用，原告在诉状中称答辩人交付的商铺严重漏雨，浸坏了原告的家具，显然是在夸大事实，危言耸听，而原告关门停业是由于当时家具销售市场疲软，加之原告缺乏销售经验，不了解市场行情，盲目进行投资所造成的。正是由于原告经营亏损，负债累累，以至于原告拖欠答辩人的8.8万元租金，虽经本院诉讼、强制执行，至今原告也未履行人民法院的生效判决，现原告以房屋质量有缺陷，答辩人违约为借口提起诉讼，实际上是以此向答辩人施加压力，从而抗拒目前答辩人正在申请执行原告拖欠的租金。综上，答辩人在和原告的租赁合同履行过程中不存在违约行为，原告的营业损失是自己经营不善造成的，不是答辩人的行为造成的，请求人民法院依法查清案件事实，主持公道，依法驳回原告的无理诉求。庭审中，原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、原被告2015.12.16签订的租赁合同一份。证明合同约定涉案房租交付时间是2015.9.17之前，合同签订日期是2015.12.16。这个时间差与原告诉状中所说的被告锁门时间符合。2、郭超杰、卢向阳的证言各一份。证明被告于2015.10.16—2015.12.16强行将涉案房屋锁门两个月。3、孟津县公安局城关派出所出具的接处警登记表。并申请证人李某出庭作证，证明房屋门被锁。被告发表质证意见：对证据1真实性无异议，证明方向有异议，合同显示签订时间是2015.12.16，履行时间也是2015.12.16，虽然合同约定租期是从2015.9.17，但是这时房屋是郭海洋在租，郭海洋还有三个月到期，所以合同是2015.12.16生效，也就没有我们锁门影响她经营的说法。对证据2有异议，证人没有出庭作证对真实性有异议，且该证言不是证人证言，是一份询问笔录，所以证据形式也不符合法律形式。对证据3意见，出警解决的是程建新和赵花平之间的纠纷，达成的协议也是程建新和赵花平，并没有朱翠娟的签名，与原告没有关联性，出警记录也不显示是原告报警，不能证明被告在原告承租期间将商铺门强锁。对证人李某的证言质证意见，一是原告与证人之间有利益利害关系，所以证言没有很强的证明力。二是证人不能证明是原告将商铺门强锁的。被告为支持其答辩意见，向法庭提供以下证据：第一组证据（被告于2015年10月强行将原告租赁的商铺锁门的事实不存在）。证据一：被告与案外人郭海洋签订的涉案商铺租赁合同。证据二：被告起诉郭海洋要求解除合同，支付租金及滞纳金的民事起诉状。证据三：原被告双方签订涉案商铺的租赁合同。证据四：（2015）孟民一初字第387号民事裁定书。证据五：（2016）豫0322民初1580号民事判决书、（2017）豫O3民终3511号民事判决书。第二组证据（被告提供的房屋质量不存在缺陷）。证据六：原告向被告出具的房屋租金欠条。证据七：被告与孟津县职业教育中心签的涉案房屋租赁合同。原告发表质证意见：对证据一真实性不予认可，该合同与原告没有关联性，原告也对此毫不知情，对证明方向也有异议，在同一时间被告将同一房屋同时租给两个人，被告一开始就出现根本违约。对证据二真实性不予认可，质证意见同证据一。证据三虽系复印件，但真实性认可，租赁合同的租赁期限应以合同约定为准，被告提交这份合同就证明了被告认可该合同真实合法有效。因此租赁期限应以约定2015.9.17—2016.9.16为准。证据四与本案无关，不予质证。证据五真实性予以认可，两份判决书充分证明了被告合同是2015.9.17生效。证据六真实性原告予以认可，该两份欠条是原被告租金问题，在另案已经处理完毕，但是出具欠条不能证明原告认为房屋质量没有问题，租赁期间应以合同约定为准。对证据7真实性无异议，但是孟津县职业教育中心交付给被告房屋是2014年，不能代表2015.9.17房屋质量没有问题。基于上述，本院确认以下事实：1、原被告双方于2015年12月16日签订租赁合同，租期为2015年9月17日至2016年9月16日，年租金12万元。2、双方因租金问题经（2016）豫0322民初1580号民事判决书、（2017）豫O3民终3511号民事判决书已作出处理。3、原告朱翠娟所承租被告的房屋是其于2015年6月9日从案外人赵花平（郭超杰母亲）、李雪平（郭海洋的妻子）处承接的。关于双方有争议的事实，本院分析如下：1、关于2015年9月17日至2015年12月16日三个月的房屋承租问题。依据被告提供的与案外人郭海洋的房屋租赁合同、原告起诉郭海洋、郭超杰、刘爱荣的民事起诉状、（2015）孟民一初字第387号民事裁定书，该三份证据显示关于2015年9月17日至2015年12月16日三个月期间涉案房屋的承租人为郭海洋等人。依据原告提供的公安局出警记录显示，被告程建新锁门的原因是程建新和赵花平之间的房租纠纷，可以对上述证据进行佐证。因此，被告程建新辩解2015年12月16日之前三个月涉案房屋为郭海洋等人租赁，朱翠娟代郭海洋等支付了三个月房租，其辩解意见本院予以采纳。原告朱翠娟质证认为以上三份证据与本案无关的质证意见，本院不予采纳，故原告朱翠娟主张的该期限内房屋承租人为其本人证据不足，本院不予认可。2、关于朱翠娟主张的被告程建新将其承租房屋锁门时间问题。依据原告朱翠娟提供的证人证言不能确认锁门的具体起止时间。其提供的出警记录显示：报案人为程建新，锁门的原因是程建新和赵花平之间的房租纠纷，双方经公安机关达成和解协议。该证据也不能证明原告朱翠娟所主张的被告程建新将其所承租房屋锁门的事实发生在原告合法承租期间。故原告朱翠娟认为被告程建新锁门的期间为房屋租期开始时间2015年9月17日与合同签订时间2015年12月16日期间的时间差，缺乏相关证据支持，本院不予认可。3、本案中，原告朱翠娟未提供承租房屋存在质量问题及房屋漏雨给其造成损失的有效证据。综上，原告朱翠娟要求被告程建新赔偿其租金损失3万元和营业损失4万元证据不足，本院不予认可。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告没有充分的证据证明其主张成立，应当承担对其不利的法律后果，故对原告朱翠娟的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱翠娟的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1550元，由原告朱翠娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  王素芳人民陪审员  许干周人民陪审员  宋章元二〇一九年三月十二日书 记 员  刘倩倩