广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初6562号原告（第三人之诉被告）：黄华东，男，1955年7月7日出生，香港居民，委托代理人：蓝巧生，广东金阳律师事务所律师。委托代理人：吴军，广东斯明律师事务所律师。被告（第三人之诉被告）：文伟京，男，1960年5月28日出生，香港居民，第三人：深圳市金地大百汇房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福华一路大中华国际交易广场2813-2814室，统一社会信用代码91440300788316245R。法定代表人：张晓峰。委托代理人：胡强，广东深大地律师事务所律师。委托代理人：刘红生，广东深大地律师事务所律师。第三人：深圳市岗厦实业股份有限公司，住所地深圳市福田区福田街道岗厦村东四坊30号四楼，统一社会信用代码914403001923602373。法定代表人：文晓阳。委托代理人：钟翔翎，北京市东元（深圳）律师事务所律师。委托代理人：孙亚非，北京市东元（深圳）律师事务所律师。第三人：文彩爱（第三人之诉原告），女，1934年9月1日出生，香港居民，委托代理人李婷，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上列原告黄华东与被告文伟京、第三人深圳市金地大百汇房地产开发有限公司、深圳市岗厦实业股份有限公司、文彩爱房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，第三人文彩爱依法提出第三人独立请求，本院受理后依法组成合议庭，于2019年1月24日对本诉和第三人之诉公开开庭进行了审理。原告黄华东及其委托代理人吴军、第三人金地大百汇房地产开发有限公司（以下简称“金地大百汇公司”）委托代理人刘红生、第三人深圳市岗厦实业股份有限公司（以下简称“岗厦实业公司”）委托代理人钟翔翎、第三人文彩爱委托代理人李婷到庭参加诉讼，被告文伟京经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、确认原告与被告签署的《房地产转让协议书》有效；2、被告在涉案房屋具备产权登记条件时继续履行合同，将涉案房屋产权登记至原告名下（合同转让价200万元）；3、被告支付本案的诉讼费用（包括公告费7000元）。事实和理由：2008年12月26日，被告与第三人金地大百汇公司和岗厦实业公司签订《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》，约定由第三人金地大百汇公司和岗厦实业公司对岗厦河园片区城中村实施拆迁改造，并对被告名下的被拆迁物业在改造项目建成的物业中进行补偿。2011年1月18日，被告与第三人金地大百汇公司和岗厦实业公司签订《岗厦河园片区还建住宅/公寓户型设计需求征集表》，约定被告对还建住宅户型的需求，其中包括建筑面积80平方米的大两房公寓户型一套。2011年6月16日，原告与被告签订《房地产转让协议书》，约定由被告将上述大两房公寓以人民币200万元出售予原告，在具备产权登记条件后将房屋登记至原告名下，该协议书为原告与被告真实意思表示，依法生效。协议书签订后，原告向被告支付了购房款200万元。此后，原告多次联系被告要求履行协议书办理房屋产权登记手续，但被告均不予理会，近日，原告更已无法与被告取得联系。综上，原告特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告未作答辩。第三人金地大百汇公司辩称，对本案涉及的拆迁补偿协议及被拆迁房屋说明以下事实：涉案被拆迁房屋系深圳市福田区岗厦河园片区××，该房屋在2008年12月15日在深圳报进行了权属公示，公示的权利人是第三人文彩爱。在公示异议期满后，房屋所在地的街道办工作站出具了权属证明。2018年12月26日，文彩爱委托其子文伟京及其孙女文某某与我方及第三人岗厦实业公司签订了拆迁补偿协议书。相应的拆迁补偿款项我方也支付给了文彩爱的账户，回拆的房产目前还在建设中还未交付。第三人岗厦实业公司辩称，基本意见同金地大百汇公司一致。补充如下：一、原告与被告签署的涉案房产转让协议，并未知会我方，我方对原、被告签署的一系列协议并不知情。二、根据原来的拆迁补偿协议，涉案的拆迁补偿物业确实是给被告文伟京，但被告与第三人文彩爱及我方、第三人金地大百汇公司经过诉讼，现根据生效的（2018）粤0304民初14647号民事判决书，判定岗厦公司和金地大百汇公司应重新与文彩爱签订新的拆迁补偿协议。原来的民事裁定书中也认定涉案物业的权属系归文彩爱所有。第三人文彩爱辩称，请求确认涉案房屋转让协议无效，涉案房产转让协议项下的合同权利属于第三人文彩爱，第三人文彩爱提供了相关证据证明文彩爱对转让协议的相关内容全然不知情。第三人文彩爱向本院提出诉讼请求：1、确认黄华东与文伟京签订的《房地产转让协议书》无效；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：文彩爱为岗厦社区居民，为福田区岗厦村××的产权人。2008年12月15日，金地大百汇公司、岗厦公司在深圳报刊登了《岗厦河园片区被拆迁房屋权属公示》，根据该公示，××权利人为文彩爱。2005年8月17日，文彩爱曾立下遗嘱：“我在广东省拥有房产，座落于福田区××号，该房为自建房，共建7层半，面积1221平方米”，“我特立本遗嘱：在我死亡后，将上述第一至第六层，以及第八层（半层）的房产遗留给我的孙子文某甲所有，由于文某甲未成年，由其父亲文伟京（即我的儿子）监管；第七层（162平方米）留给我的孙女文某某，他人不得干涉”。上述遗嘱由广东省公证处公证。文伟京在处理文彩爱与金地大百汇公司、岗厦实业公司涉案房产拆迁补偿过程中并无相关补偿物业之处分权。2017年1月13日，深圳市福田区人民法院作出（2016）粤0304民初13805号民事裁定书，该裁定认为“社区工作站及被告金地大百汇公司、岗厦实业公司已确认案涉房产属于文彩爱，签订《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》的各方当事人均认可丙方文伟京、文某某是受文彩爱委托，代文彩爱签订该协议。被告金地大百汇公司在履行《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》时，也是将协议约定的补偿款项支付至文彩爱的银行账户，该案各方当事人对文彩爱在该案中主张的诉讼请求均没有异议，且《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》第二十七条也约定拆迁补偿物业在办理产权登记时，可直接登记在丙方指定的权利人名下，各方可以通过签订补充协议明确补偿物业登记的权利人”。文彩爱于2017年1月12日分别致函金地大百汇公司、岗厦实业公司，声明如下：一、文伟京无权代表本人行使补偿协议的相关权利，从即日起由本人亲自行使上述权利（包括但不限于协商确定补偿物业的分配方案、参与补偿物业的分房活动）；二、本人要求将补偿协议项下的补偿物业（面积328.18平方米的住宅、面积476.48平方米的公寓、固定车位1个）交付给本人，并登记在本人或者本人指定的权利人名下。综合上述事实，文彩爱认为自己才是上述《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》的真正签约主体，并享有获取补偿物业的权利，文伟京无权处分该项权利，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，文伟京与黄华东所签转让协议应属无效，请求法院判如所请。原告对第三人文彩爱的诉讼请求辩称，一、被告文伟京签订《房地产转让协议书》的行为构成表见代理，《房地产转让协议书》应为合法有效。按照《民法总则》第一百七十二条的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，文伟京的行为符合表见代理的构成要件。（一）文伟京与答辩人签订《房地产转让协议书》时向答辩人提交的《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》、《岗厦河园片区还建住宅/公寓户型设计需求征集表》载明的被拆迁房业主及签字人均为文伟京，且在《房地产转让协议书》中文伟京亦承诺其为被拆迁房的权利人并且配偶、父母、子女知晓双方的本次房屋交易。因而尽管被答辩人作为文伟京的母亲诉称该房产为其所有，但文伟京所提供的文件及其行为已使答辩人有足够的理由相信文伟京为涉案房产的产权人或者已获得实际产权人的充分授权。（二）答辩人在签订《房地产转让协议》时已尽了谨慎义务查核答辩人有权签署该协议的文件，更是基于对文伟京的充分信赖，方在涉案房产仍在拆迁的情况下签署该协议。同时协议约定房产交易价符合当时的市场价格，答辩人也已按照协议支付了购房款。因而，答辩人签订转让协议时是善意且无过失的。（三）房地产转让协议并未违反法律的强制性规定，符合民事行为的有效要件。（四）我国原有的《民法通则》、现有的《民法总则》以及《合同法》设立表见代理对于保护善意第三人及安全的市场交易秩序有重要的意义，体现在：第一是对外表授权的承认与保护。所谓的外表授权，就是指具有授权行为的外表或者假象，而事实上并没有实际授权。外表授权的规则的适用，就使表见代理的性质发生了变化，因为外表授权是产生代理权的原因之一，因此表见代理就是有权代理。第二是对善意相对人利益的保护。在无权代理的情况下，相对人是善意无过失，不知道或者不应当知道其为无权代理，而且有理由相信该无权代理行为为有权代理，并与代理人进行交易，这时一概认定该行为对被代理人不发生效力，则破坏了其对基本交易规则的正常预期。善意保护也是近代民法的一项基本规则。因此无权代理中，为保护善意相对人的合法利益，确认表见代理为有权代理，就使其合法权益受到了保护。确认表见代理的意义，也在于保护善意相对人的合法权益，是民法善意保护的原则的重要体现。第三是保护财产交易的动态安全。善意保护与维护交易安全密切相关，同时维护动态交易安全本身就能够促进交易的便捷。确认构成表见代理的行为发生有权代理的后果，涉及被代理人利益维护与相对人利益维护的平衡问题。如同善意取得制度一样，表见代理制度的设立也是出于对各方利益关系的平衡，使个人的静态安全与社会交易的动态安全得到合理的协调，使得社会有限社会资源得到更加合理的配置，在交易上有必要牺牲个人权利的静态安全，来保护财产交易的动态安全，从而在政策导向上促进市场经济的发展，维护安全的市场交易秩序。二、《合同法》五十二条明确规定了合同无效的情形，但《房地产转让协议书》并不存在该条规定的导致的合同无效的任一情形。被答辩人基于《合同法》第五十一条关于无权处分的规定要求确认合同无效，但文伟京的代理行为并非无权处分，而是表见代理。三、本案原告要求确认《房地产转让协议》无效具有明显的恶意，违反了公平、公正的原则。被答辩人要求确认答辩人与其儿子文伟京所签订《房地产转让协议书》无效的根本原因是深圳的房产从2015年后开始暴涨，文伟京收取的房款己被其挥霍。《房地产转让协议》的签订时间为2011年，在签订后的五年期间，答辩人均未提出异议，直至2015年房价暴涨后，被答辩人方为了应对善意买受人要求履行转让协议而提起了确认之诉，且在该诉讼中，文伟京还出庭答辩。该等种种事实和行为足以证明被答辩人与文伟京母子之间存在恶意串通，损害答辩人作为善意第三人的利益，如确认《房地产转让协议书》无效对答辩人明显显失公平。四、文伟京不仅与答辩人签订了《房地产转让协议书》，同时也将《岗厦河园片区还建住宅/公寓户型设计需求征集表》中的其他七套房产出售给不同的善意买受人，足以证明文伟京的行为构成表见代理。如《房地产转让协议》无效损害了表见代理制度所需保护的善意第三人的利益及违反了法律最基本的公平、公正原则，破坏了市场交易秩序及社会的和谐。综上，答辩人与文伟京签订《房地产转让协议书》时，从其提供的《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》、《岗厦河园片区还建住宅/公寓户型设计需求征集表》都可以证明其具有合法签订转让协议的代理权，同时在签订转让协议书时双方都委托广东金阳律师事务所进行律师见证，另基于被答辩人与文伟京系母子关系，答辩人有充分的理由相信其己经获得授权，在交易过程中答辩人亦不存在任何过错。被答辩人提出合同无效是出于房价暴涨的巨大利益驱使，没有任何诚信可言，不尊重市场交易的基本规则，唯利是图，破坏市场的正常交易秩序，答辩人恳请合议庭查明事实，依法驳回文彩爱的诉讼请求，维护市场交易的公平、公正的秩序。被告未作答辩。第三人金地大百汇公司对第三人文彩爱的诉讼请求辩称，关于合同效力我方不发表意见，其余答辩意见同我方对原告起诉发表的答辩意见一致。第三人岗厦实业公司对第三人文彩爱的诉讼请求辩称，答辩意见同金地大百汇公司一致。经审理查明，在深圳市福田区××（××）改造办公室的见证下，被告（丙方）、第三人金地大百汇公司（甲方）、第三人岗厦实业公司（乙方）与案外人文某某（丙方）于2008年12月26日签订《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》及《补充条款（丙方为多人一栋的情况下）》，经甲、乙、丙三方共同协商，就丙方物业的拆迁补偿事宜，达成以下一致协议：丙方确认被拆迁房屋门牌号××，测绘号××，建筑层数8层，用途住宅，主体建筑面积1221.49平方米。协议书第六条补偿、补助汇总及货币补偿款支付时间约定：丙方可获住宅补偿面积480平方米、公寓补偿面积476.48平方米。其中，丙方文伟京可获得住宅补偿面积328.18平方米、公寓补偿面积476.48平方米。此外，协议书和补充条款还就各方的其他权利义务进行了约定。2011年6月16日，在广东金阳律师事务所肖燕律师见证下，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产转让协议书》，约定双方就被告与第三人金地大百汇公司、岗厦实业公司于2008年12月26日签订《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》（即拆迁协议）及《补充条款》项下的“产权调换房屋”进行买卖，产权调换房屋仅指卖方根据拆迁协议获补偿公寓面积中大两房户型，建筑面积80平方米。协议书第一条卖方承诺和保证约定：卖方是被拆迁房屋及产权调换房屋的唯一权利人，不存在任何他项权利和争议。卖方配偶、子女、父母知晓买卖双方的本次房屋交易，并同意遵守本协议的所有规定；卖方承诺和保证自本协议买方付清所有购房款之日起，卖方保证在该产权调换房屋具备产权转让手续时立即配合办理该房屋产权转让或更名手续。协议书第三条购房款的支付约定：买卖双方协商一致同意产权调换房屋交易价格为200万元。买方在本合同签订之日起三日内一次性支付给卖方。协议书第六条房屋现状约定：卖方以该被拆迁房屋被拆迁后实际取得产权调换房屋交付给买方那个（详见拆迁协议），买卖双方已确认无异议。此外，协议书还就双方的其他权利义务进行了约定。上述转让协议签订后，原告于当日向被告转账支付150万元，于2011年8月1日向被告支付港币608272元。另查，第三人文彩爱于2016年6月14日以确权纠纷为由向本院起诉文伟京、金地大百汇公司、岗厦实业公司、文某某[案号：（2016）粤0304民初13805号]，请求确认《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》项下文伟京的合同权利归文彩爱所有，该合同项下应补偿给文伟京的物业交付给文彩爱，并登记在文彩爱或者文彩爱指定的权利人名下。本院经审理后于2017年1月13日作出（2016）粤0304民初13805号民事裁定书，认为：社区工作站及金地大百汇公司、岗厦实业公司已确认案涉房产属于文彩爱，签订《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》的各方当事人均认可丙方文伟京、文某某是受文彩爱委托，代文彩爱签订该协议。金地大百汇公司在履行《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》时，也是将协议约定的补偿款项支付至文彩爱的银行账户。本案各方当事人对文彩爱在本案中主张的诉讼请求均没有异议，且《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》第二十七条也约定拆迁补偿物业在办理产权登记时，可直接登记在丙方指定的权利人名下，各方可以通过签订补充协议明确补偿物业登记的权利人。本案各方当事人对文彩爱主张的标的没有争议，文彩爱所主张的权益没有现实地陷入危险和不安之中，文彩爱没有诉的合法利益，故驳回文彩爱的起诉。2018年3月22日，第三人文彩爱以合同纠纷为由向本院起诉金地大百汇公司、岗厦实业公司（该案被告）及文某某、文伟京（该案第三人）[案号：（2018）粤0304民初14647号]，请求：1、确认文彩爱为两被告与两第三人于2008年12月26日签订的《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》的实际签约主体；2、将上述第1项的补偿协议书及《岗厦河园片区还建住宅/公寓户型设计需求征集表》的签订主体由文伟京变更为文彩爱；3、确认上述第1项补偿协议书项下涉及文伟京的合同权利由文彩爱享有及行使文彩爱有权要求两被告将补偿物业分配、交付并登记在文彩爱或文彩爱指定的权利人名下；4、两被告负担本案的诉讼费用。本院经审查后认为：与两被告成立涉案拆迁补偿合同关系的一方当事人是文彩爱而非第三人文伟京，第三人文伟京仅是文彩爱的代理人。文彩爱作为委托人，依法有权随时解除委托，有权要求显名，以自己的名义重新与被告签订合同。文彩爱请求将涉案拆迁补偿协议书等文件上记载的签约主体由文伟京变更为文彩爱，并无不当。被告以协议书已经相关部门备案无法变更等为由拒绝变更，已与原告构成实质争议。且因涉案拆迁补偿协议书等文件上记载的一方当事人为第三人文伟京，而其后第三人文伟京将约定补偿的物业出卖，引发买受人向本院提起诉讼，已严重影响交易安全，因此，亦有必要将涉案拆迁补偿协议书等文件上记载的一方当事人显名为文彩爱，并重申文彩爱的合同权利，以维护交易安全和社会秩序。另外，本院（2016）粤0304民初13805号民事裁定生效后，有案外人向本院提起诉讼，对涉案房屋提出了权属争议，属于发生了新的事实，于此情形，根据民诉法司法解释第二百四十八条的规定，原告提起本案诉讼，亦不属于重复诉讼。综上，本院于2018年11月30日作出（2018）粤0304民初14647号民事判决书，判决：一、确认原告文彩爱系第三人文伟京、文某某与被告深圳市金地大百汇房地产开发有限公司、被告深圳市岗厦实业股份有限公司于2008年12月26日签订的《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》的丙方的实际签约主体，该协议书项下丙方的权利由原告文彩爱享有和行使；二、被告深圳市金地大百汇房地产开发有限公司、被告深圳市岗厦实业股份有限公司应在本判决生效之日起10日内，与原告文彩爱重新签订《岗厦河园片区改造拆迁补偿协议书》及《岗厦河园片区还建住宅/公寓户型设计需求征集表》，将原协议书记载的丙方第三人文伟京变更为原告文彩爱，将原征集表记载的业主姓名文伟京变更为文彩爱；三、驳回原告文彩爱的其他诉讼请求。该民事判决书于2019年1月22日发生法律效力。2014年4月18日，广东金阳律师事务所向被告出具《关于阁下与黄东华先生签署之》，载明：阁下与黄东华先生于2011年6月16日签署了《房地产转让协议书》，约定由黄东华先生购买阁下在深圳岗厦××所获补偿公寓中一套大两房户型（即需求征集表中显示的建议建筑面积80平方米，需求建筑面积80平方米之大两房户型）。按照协议书第七条第2款约定，如产权调换房屋无法在协议书签订之日起三年期满后顺利过户给买方，则卖方愿意将依据协议书收取的购房款退还给买方。如遇产权调换房屋市场评估价高于协议交易价的，则卖方愿意以市场评估价计算向买方退还房款。如遇产权调换房屋市场评估价低于协议书交易价的，卖方愿意以协议书交易价向买方退还购房款。因协议书至2014年6月16日将签署满三年，按照上述约定，阁下应向黄东华先生退还房款，如阁下欲与黄东华先生继续本次房产交易，则请尽快联系黄东华先生与阁下签署补充协议，延长相应期限。如因阁下未按时与黄东华先生签署补充协议所造成的任何损失将由阁下承担。被告签署确认收到该函件。上述事实，有当事人各方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，本案争议焦点为案涉房屋买卖合同的效力问题。原告与被告于2011年6月16日签订《房地产转让协议书》时，被告确曾有意将拆迁补偿房产转让给原告，双方意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，之后被告因第三人文彩爱主张拆迁补偿权益而未能获得房屋所有权而导致交易不能履行，但交易不能履行是合同有效之后的履行问题，与合同无效是两个完全不同之概念，交易不能履行应承担违约责任，但其并不必然导致合同无效，第三人文彩爱主张案涉房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。案涉房屋因文彩爱自己向第三人金地大百汇公司和第三人岗厦实业公司主张权益，且已获得本院认定，被告实际已无法履行与原告签署的房屋买卖合同内容，原告主张被告在房屋具备产权登记条件时继续履行合同，将案涉房屋登记在原告名下，已客观不能，本院对原告该主张不予支持。由于原、被告双方均未主张解除合同，故本院对解除合同的问题不予处理，双方可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄华东与被告文伟京于2011年6月16日签订的《房地产转让协议书》有效；二、驳回原告黄华东的其他诉讼请求；三、驳回第三人文彩爱的诉讼请求。本案本诉案件受理费22800元（原告已预交），由原告负担；本诉案件公告费7000元，由被告负担；第三人之诉案件受理费25元（第三人文彩爱已预交），由第三人文彩爱负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告、第三人文彩爱可在判决书送达之日起三十日向，本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵  明  升人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一九年三月二十八日书 记 员 陈秋媚（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。