徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初4319号原告：牛建华，男，1959年12月26日生，汉族，住徐州市铜山区。被告：杨志华，男，1972年9月24日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘建，江苏金华星律师事务所律师。被告：徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会，住所地徐州市铜山区伊庄镇牛楼村。法定代表人：牛彪，该村主任。委托诉讼代理人：蒋昌金，该村委会会计。第三人：刘廷龙，男，1970年2月9日生，汉族，住徐州市铜山区。原告牛建华诉被告杨志华、徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会（以下简称牛楼村委会）、第三人刘廷龙确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛建华、被告杨志华的委托诉讼代理人刘建、被告牛楼村委会的委托诉讼代理人蒋昌金、第三人刘廷龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛建华向本院提出诉讼请求：1、依法追究被告非法处置财产的法律责任，返还不当得利15万元（此外不当得利适时追加）；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。庭审中，原告诉讼请求变更为要求确认双方的房屋买卖合同无效，并追加牛楼村委会为本案被告。事实和理由：2011年11月，原告以实际施工人的身份，承建牛楼村李桥小区住宅楼四幢。2012年8月份将工程交付牛楼村，经双方结算，牛楼村共欠原告工程款200余万元。此后多次索要无果，于2013年5月向法院起诉，在诉讼中根据原告诉请，法院以（2013）铜民初字第1244号裁定查封了李桥小区房产20套，并张贴公告，同时对牛楼村村主任牛玉尊进行询问制作了笔录，牛玉尊证实查封的20套房产均没有出售。案件进入执行后，法院于2014年10月9日在该小区张贴拍卖公告，此后政府因该房产离湖区较近，影响湖区环境为由冻结该房搬迁出售。至2015年，在原告多次申诉的情况下，有关部门行文解冻该房产，并告知按司法程序办理。法院据此恢复执行，后来对查封的房产进行评估、进入公开拍卖程序。2016年11月份，也就是拍卖的最后一日，被告杨志华以山东淄博淄川宏丰耐火保温材料厂（虚构的投资人）的名义提出执行异议，并作为该案代理人。经法院审查，异议不成立被驳回（详见（2016）苏0312执异字41号裁定书）后又提起诉讼，同样被一审二审法院驳回（见（2016）苏0312民初4572号和（2016）苏03民终字5914号民事裁定书）。2016年12月27日，铜山法院依据终审裁定，将上述20套房产确权归原告所有（见（2015）铜复执字第00352-2号、（2015）铜执恢字第00089-2号裁定书）。此后，被告杨志华在2015年夏天，将政府解冻后，但正处在查封状态的三套价值近50万元的房产，擅自非法处置（前排东楼二单元201、302被告姐妹每人一套，三单元302自己占用）。2017年又将前排东楼二单元402室以15万元的价格出售给第三人刘廷龙，将房款据为己有，并且故意将合同日期签署在2012年11月18日（此时正处在政府冻结期间），主观故意显而易见。原告认为其依法取得的房产，是唯一合法的所有权人，依法享有占用、使用、收益和处分的权利，原告的物权任何人不得侵犯。被告杨志华的非法处置行为，严重侵犯了原告的合法权益，导致原告遭受巨大的经济损失，且被告主观方面明知故意、行为方面以侵占巨额财产据为己有为目的，况且原被告之间根本不存在债权债务关系。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告杨志华辩称，1、原告起诉杨志华主体不适格，在牛楼村李桥小区的建设施工及销售等全部事项，杨志华所实施的全部行为是代表村委会的名义，全部行为是得到村委会的认可，所以原告主张被告杨志华侵犯其合法权益与事实不符。2、在2012年杨志华以村委会的名义与第三人刘廷龙签订房屋买卖合同，是在原告申请查封之前已经客观发生的事实，并不存在故意将合同日期签在2012年的情形，其签合同卖给刘廷龙的合同行为没有侵犯原告合法权益，所以原告起诉杨志华作为被告不适格，应驳回对杨志华的诉讼请求。被告牛楼村委会辩称，建房子的时候委托村委会会计蒋昌金和杨志华全权负责，包括建设销售，对一切进行负责，卖房子的钱用于付工程款。村委会有委托书委托杨志华卖房子，有权利委托，所卖的房子是村委会的。第三人刘廷龙述称，其于2012年把钱交给村委会负责人，合同是杨志华和其签订的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月8日，被告牛楼村委会与睢宁县建筑工程公司签订开发建设合同，在相邻的单林村建设四栋安置房，原告牛建华作为施工方（实际投资人）完成了该工程的施工。该工程在2012年5月完工后，由于安置地点位于吕梁湖北侧，村民入住有可能影响景区形象，暂缓实施了李桥村拆迁安置事宜。2013年5月30日，原告就欠付的工程款诉至本院，要求睢宁县建筑工程公司和牛楼村委会支付工程建设的相关费用。庭审中，原告申请财产保全，本院于2013年6月14日作出（2013）铜民初字第1244号民事裁定书，查封（冻结）被告徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会价值270万元的财产。2013年6月19日，本院对被告牛楼村委会的村主任牛玉尊进行询问，在问及包括本案所涉李桥小区3号楼2单元4层402室在内的李桥小区20套房屋是否已经出售时，其称没有出售，本院遂查封了包括本案所涉3号楼2单元4层402室在内的李桥小区20套房屋。2013年6月20日，本院对查封结果进行了公告。后该案调解结案，本院作出（2013）铜民初字第1244号民事调解书，一、经原告牛建华与被告牛楼村委会结算，牛建华承建工程主体工程款1060万元，扣除已付903万元，预扣钢管租金15万元，维修费用20万元，余款122万元，于2013年12月10日前付清，逾期不付清，原告可按剩余额主张月息2%的利息。二、原告撤回对被告睢宁县建筑工程公司、山东淄博淄川宏丰耐火保温材料厂、杨志华的起诉。由于被告牛楼村委会未及时履行生效法律文书确定的义务，原告牛建华向本院申请执行。2014年10月8日，本院依法裁定拍卖包括本案所涉李桥小区3号楼2单元402室在内的该小区20套房产。由于该20套房产三次流拍，原告牛建华提起申请，愿以第三次流拍价2008355元接收上述拍卖房产。本院拟裁定确权以物抵债时，案外人淄博市淄川宏丰耐火保温材料厂于2016年1月22日向本院提出执行异议。本院立案后于2016年5月5日以（2016）苏0312执异41号裁定书裁定驳回案外人淄博市淄川宏丰耐火保温材料厂的异议请求。案外人不服异议裁定，提起异议之诉，本院于2016年9月22日以（2016）苏0312民初第4572号裁定，驳回了淄博市淄川宏丰耐火保温材料厂的起诉。案外人淄博市淄川宏丰耐火保温材料厂不服一审裁定提出上诉，徐州市中级人民法院于2016年12月15日以（2016）苏03民终5914号裁定驳回上诉，维持原裁定。2016年12月27日，本院作出（2015）铜复执字第00352-2号（2015）铜执恢字第00089-2号执行裁定书，解除对牛楼村委会所有的位于徐州市铜山区伊庄镇牛楼村李桥小区包含本案所诉3号楼2单元402室在内的20套房产的查封，并将该20套房产以第三次拍卖流拍价2008355元抵偿给牛建华所有（不含土地使用权）。由于上述房产为无证房产，本院不负责办理产权过户登记等手续。2012年11月18日，甲方李桥小区售楼办公室与乙方刘廷龙签订购房合同，乙方自愿购买甲方位于徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会单林村西李桥小区3号楼2单元4层402室房屋，房屋价格总计15万元。该合同上加盖李桥小区售楼办公室专用章，被告杨志华作为李桥小区售楼办公室的经办人在该合同上签字。原告认为该合同实际系2017年签署，该房屋买卖行为侵犯了其合法权益，故诉至本院。另查明，李桥小区售楼办公室系由被告牛楼村委会设置，与第三人签订购房合同所盖的专用章由村委会管理。庭审中，原告申请对被告杨志华与第三人刘廷龙签订的购房合同的形成时间进行鉴定。由于检材距今年代久远，不满足鉴定机构形成时间鉴定的基本条件，西南政法大学司法鉴定中心终止了此次鉴定。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告牛楼村委会为解决村民安置问题，在相邻的单林村建设李桥小区安置房，该工程占地为建设用地，但未办理土地使用证、规划许可证、房产证，其买卖行为不受法律保护。被告杨志华代表被告牛楼村委会与被告刘廷龙签订的购房合同，因违反法律、行政法规的强制性规定，故属于无效合同。因此，对于原告要求确认该购房合同无效的诉请，本院予以支持。其次，本院在（2013）铜民初字第1244号案件中，在查封包括涉案李桥小区3号楼2单元402室在内的20套房屋时，于2013年6月19日对被告牛楼村委会主任牛玉尊进行了询问，其证实该20套房屋均未出售。并且本院依法进行了张贴了公告，对查封的财产进行公示。现本院已将诉争房屋裁定抵偿给原告牛建华，属于牛建华所有，第三人刘廷龙如对房屋权属问题有异议，可通过执行异议予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：确认被告徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会与第三人刘廷龙签订的单林村西李桥小区3号楼2单元402室的购房合同无效。案件受理费3300元，由被告徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  王会收人民陪审员  李兴东人民陪审员  王 玲二〇一九年三月二十九日书 记 员  潘玫竹