山东省青岛市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）鲁02民初561号原告：青岛三杰房地产开发有限公司，×。法定代表人：王世兰，×。委托诉讼代理人：孙世强，山东惠强律师事务所律师。被告：荣华建设集团有限公司，×。法定代表人：孙涌，×。委托诉讼代理人：陈炯，山东文康律师事务所律师。委托诉讼代理人:任志向，山东文康律师事务所律师。被告：青岛中冶钢铁有限公司，×。法定代表人张堂，×。被告：青岛铂洋钢铁有限公司，×。法定代表人：于彬，×。被告：张堂，男，×。被告：吴瑞妍，女，×。以上四被告共同委托诉讼代理人张勇，山东梨城律师事务所律师。第三人青岛圣亚达投资有限公司，×。法定代表人：张钦福，×。原告青岛三杰房地产开发有限公司（以下简称三杰公司）因与被告荣华建设集团有限公司（以下简称荣华公司）、被告青岛中冶钢铁有限公司（以下简称中冶公司）、被告青岛铂洋钢铁有限公司（以下简称铂洋公司）、被告张堂、被告吴瑞妍、第三人青岛圣亚达投资有限公司（以下简称圣亚达公司）案外人执行异议纠纷一案，诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。三杰公司的委托诉讼代理人孙世强，荣华公司的委托诉讼代理人任志向、陈炯，中冶公司、铂洋公司、张堂、吴瑞妍的共同委托诉讼代理人张勇，到庭参加了诉讼。圣亚达公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告三杰公司诉称，1、请求停止对山东路7号丙一层房产的执行，解除对房产的查封；2、请求确认山东路7号丙一层房产所有权归三杰公司，解除吴瑞妍对该房产的预告登记；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2010年12月20日，三杰公司与圣亚达公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定将涉案房产出售给圣亚达公司。合同签订后，因圣亚达公司资金不足，向吴瑞妍借款。吴瑞妍为保障借款安全，要求圣亚达公司与三杰公司用涉案房屋为该借款提供担保。具体操作方式为，三杰公司与吴瑞妍签订商品房预售合同并进行网签，吴瑞妍以支付购房款的名义将本应出借给第三人的款项直接支付给三杰公司，三杰公司收到该款项视为圣亚达公司向三杰公司的付款。圣亚达公司负责向吴瑞妍还本付息，三杰公司不承担还款责任。商品房预售合同并不实际履行，只是以网签的方式为借款提供担保，待借款偿还后，解除网签。涉案房屋在2011年6月24日网签，后因圣亚达公司无力偿还吴瑞妍借款，三杰公司代圣亚达公司向吴瑞妍偿还借款，并要求吴瑞妍解除网签，吴瑞妍不予履行。后因吴瑞妍与荣华公司等有纠纷，涉案房屋被以该房屋系吴瑞妍名下的财产为由查封。吴瑞妍与三杰公司之间的系名为买卖、实为借款担保的关系，双方签订商品房预售合同并非真实意思表示，且吴瑞妍出借的款项已由三杰公司偿还，吴瑞妍仅为网签人而非物权所有权人，并不享有物权，不应查封。该预告登记权利仅仅是在房屋具备过户条件时，享有优先过户的权利，而非真正意义上的具有公示效力的物权。综上，涉案房屋归三杰公司所有，与吴瑞妍无关，应停止执行该房屋。请求依法判如所请。被告荣华公司答辩称，1、涉案房屋已经进行预告登记，吴瑞妍作为准物权人对涉案房屋享有特定权利，青岛中院有权对涉案房屋查封及执行。2、三杰公司主张自相矛盾。涉案房屋不止进行了网签，而且办理了预告登记，吴瑞妍也缴纳了相应税费并领取预告登记证明，足以证明吴瑞妍与三杰公司签订的购房合同是真实意思表示且实际履行。三杰公司主张的借款以及让与担保模式与其诉状中认可的款项支付矛盾，如按三杰公司主张，圣亚达公司借款为何款项支付至三杰公司，三杰公司诉状中认可该款项为购房款，则从三杰公司角度看，三杰公司是在出售房屋而非将涉案房屋用于借款的让与担保。三杰公司让渡了涉案房屋物权权利，不能另行据此对抗青岛中院执行行为。3、原告主张不属于本案审查范围。圣亚达公司不应作为本案第三人。本案审查范围是三杰公司是否有足够权利对抗执行，三杰公司与圣亚达、吴瑞妍的其他纠纷应另案解决，否则本案无法对该事实作出判决。4、即使三杰公司主张成立，也不能对抗荣华公司。吴瑞妍已取得涉案房屋预告登记证明，三杰公司与圣亚达、吴瑞妍内部的法律关系不能对抗基于物权公示效力而进行相关民事行为的荣华公司。5、三杰公司明显是恶意诉讼拖延执行，青岛中院2014年4月16日查封涉案房屋，进入执行后进行了三次拍卖公告，三杰公司均未主张权利，现提起执行异议之诉明显系拖延执行。被告中冶公司、张堂、吴瑞妍、铂洋公司共同答辩称，张堂、吴瑞妍与三杰公司系商品房买卖合同关系，依法成立受法律保护，原告所诉无事实和法律依据，应予驳回。本案案由系执行异议之诉，根据民诉法119条规定，原告应有具体诉讼请求和事实理由。而原告诉状陈述并无表述与执行异议有关的事实和理由，缺乏对执行异议基本事实的陈述，我方无法对涉及执行异议的内容合理答辩，三杰公司应另行补充事实和理由或驳回其诉讼请求。经审理查明,2015年1月14日，本院对莱西市建筑总公司与青岛中冶钢铁有限公司、青岛铂洋钢铁有限公司、张堂、吴瑞妍金融借款合同纠纷一案，作出(2014)青金商初字第815号民事解书，经法院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：各方共同确认：青岛中冶钢铁有限公司欠莱西市建筑总公司代偿的借款本金29881987.95元及利息864661.93元（已计算至2014年10月31日，2014年11月1日至2015年1月31日的利息以本金29881987.95元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮15%进行计算）；青岛中冶钢铁有限公司于2015年1月31日前将上述全部款项一次性支付给莱西市建筑总公司，如青岛中冶钢铁有限公司未按期履行，则除上述款项外，该公司还应支付自2015年2月1日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算的利息；二、张堂、吴瑞妍、青岛铂洋钢铁有限公司对上述本金及利息承担连带清偿责任：三、案件受理费195533元减半收取97766.5元，由青岛中冶钢铁有限公司、青岛铂洋钢铁有限公司、张堂、吴瑞妍共同承担。（2014)青仓商初字第815号民事调解书发生法律效力之后，因青岛中冶钢铁有限公司、青岛铂洋钢铁有限公司、张堂、吴瑞妍未履行法定义务，本院于2015年2月11日依法立案执行【案号为（2015)青执字第223号】。案件执行过程中，本院于2015年4月2日作出（2015)青执字第223号执行裁定书，查封了被执行人吴瑞妍名下位于山东路7号丙-3中央国际一层网点等房产。在本院执行本案过程中，三杰公司向本院提出执行异议，请求停止对山东路7号丙1层房产的执行。本院于2017年2月17日作出（2017）鲁02执异21号执行裁定书，驳回异议人三杰公司的异议请求。三杰公司不服，据此提起本案执行异议之诉。另查明，荣华公司对涉案房屋的查封属于轮候查封，中信银行股份有限公司青岛分行已在(2014)青金商初字第132号一案中于2014年4月16日对涉案房屋进行首次查封。2014年9月16日，中信银行股份有限公司青岛分行与中冶公司、张堂、吴瑞妍金融借款合同纠纷一案，本院作出(2014)青金商初字第132号民事判决书，判决：“一、青岛中冶钢铁有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中信银行股份有限公司青岛分行借款本金970万元及利息396860.44元（利息已计算至2014年8月15日，之后至判决确定的给付之日止的利息按照合同约定的利率计算）；二、青岛中冶钢铁有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中信银行股份有限公司青岛分行借款本金1085万元及利息443910.9元（利息已计算至2014年8月15日，之后至判决确定的给付之日止的利息按照合同约定的利率计算）；三、张堂在最高限额人民币15600万元内对本判决第一项和第二项的给付义务承担连带清偿责任（张堂承担责任的财产范围包括但不限于其与吴瑞妍的夫妻共同财产）。张堂承担保证责任后，有权向青岛中冶钢铁有限公司追偿；四、青岛中冶钢铁有限公司未履行本判决第一项的给付义务，中信银行股份有限公司青岛分行有权在最高限额人民币970万元内对吴瑞妍所有的青房地权市他字第××号房地产他项权利证书项下的抵押财产所处分的价款优先受偿；五、青岛中冶钢铁有限公司未履行本判决第二项的给付义务，中信银行股份有限公司青岛分行有权在最高限额人民币1085万元内对吴瑞妍所有的青房地权市他字第××号房地产他项权利证书项下的抵押财产所处分的价款优先受偿；六、驳回中信银行股份有限公司青岛分行的其他诉讼请求。”该案审理过程中，本院于2014年4月16日作出（2014）青金商初字第132号民事裁定书及协助执行通知书，查封吴瑞妍名下位于山东路7号2-11至16、21至22、7号丙-1至8不动产。（2014）青金商初字第132号民事判决发生效力后，本院于2015年1月26日以案号（2015）青执字第180号案件立案执行，在执行过程中，三杰公司向本院提出执行异议，请求停止对山东路7号丙1层房产即涉案房屋的执行。本院作出（2017）鲁02执异22号执行裁定书，驳回三杰公司的异议请求。三杰公司不服，据此向本院提起（2017）鲁02民初551号案件，本院于2018年10月10日作出民事裁定书，驳回三杰公司的起诉。再查明，2011年6月24日，三杰公司与吴瑞妍就涉案房屋签订青岛市商品房预售合同，并办理网签手续。2011年9月5日进行预告登记，预告登记权利人为吴瑞妍，2012年5月22日，包括涉案房屋在内的整个项目进行综合验收备案。涉案房屋权属现仍登记在三杰公司名下，房屋实际由三杰公司控制，并未向吴瑞妍交付。本院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。根据上述规定，预告登记实质是通过不动产物权预告登记的方式，为保障将来实现物权提供担保，属于物权期待权的范畴，其具有排他效力和对抗效力，但并不产生物权。本案中，吴瑞妍在2011年9月5日对涉案房屋进行预告登记，成为预告登记权利人。涉案房屋项目已在2012年5月22日进行综合验收备案，具备办理不动产登记的条件，但涉案房屋未在法律规定的三个月期限内申请物权登记，预告登记依法已经失效。2014年4月16日涉案房屋被查封时，预告登记已经处于失效状态。涉案房屋在房产行政部门的物权登记始终在三杰公司名下，且三杰公司亦未向吴瑞妍交付涉案房屋，因此，在不动产登记簿与占有控制方面均未产生对外公示的效力。吴瑞妍与三杰公司的网签合同虽然没有解除，但吴瑞妍基于网签合同所享有的是债权请求权。因此，本案中三杰公司提出排除执行的异议，实质涉及到对涉案标的物实施查封行为是否恰当的问题，属于执行行为异议，不应当通过执行异议之诉的程序进行审查。对于三杰公司所提出的其与吴瑞妍之间名为买卖实为借贷的法律关系，因本案不涉及实体审查，本院在本案中不予一并审查。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十五条、第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回原告青岛三杰房地产开发有限公司的起诉。案件受理费已由青岛三杰房地产开发有限公司预交97767元，退还青岛三杰房地产开发有限公司。审判长 侯 娜审判员 徐 明审判员 龙 骞二〇一九年三月二十八日书记员 于国英书记员 王 晶