广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终245号上诉人（原审被告）：彭立生，男，1969年3月20日出生，汉族，住湖南省衡阳县。上诉人（原审被告）：龙小兰，女，1971年7月6日出生，汉族，住湖南省衡阳县。两上诉人共同委托诉讼代理人：李洲，广东信广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏广芹，女，1944年4月20日出生，汉族，住山东省潍坊高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：毛永良，男，1971年9月11日出生，汉族，住山东省潍坊高新技术开发区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘敏，广东福德律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈雅精，广东福德律师事务所律师。上诉人彭立生、龙小兰因与被上诉人夏广芹、毛永良租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初3888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。彭立生、龙小兰上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判彭立生、龙小兰无需承担店铺转让费139000元及利息；3.一、二审案件受理费由夏广芹、毛永良承担。事实和理由：（一）一审法院认定转让的是优先承租权，认定事实错误，于法无据。法律只规定了买卖不破租赁或者承租人享有优先购买权，并没有规定续租中承租人享有优先承租权，另外，物权是需要法律明确规定的，一审法院擅自创设“优先租赁权”的物权权利，于法无据。在一审庭审过程中，夏广芹、毛永良承认转让的是商铺使用权和租赁权，彭立生、龙小兰确认转让的是案涉商铺的使用权，双方已经明确表明了转让的标的是商铺使用权，系双方签订合同时的真实意思表示，且该合同没有约定转让的是优先承租权，一审法院违背民事行为意思自治的原则，于法无据。案涉合同约定的“过户”不是指商铺租赁权的更名，而是指注销其营业执照，以便彭立生、龙小兰可以注册自己的工商营业执照，关于“过户”的约定与优先承租权没有任何关系。夏广芹、毛永良也没有提供任何证据证实其对案涉商铺可以优先续租。“优先承租权”不具有稳定性，不能转让，本案的转让标的为139000元，其所对应的标的权利应该是具有稳定性的，否则无法形成合同的对价。根据现在的法律规定，本案双方约定的“转让”实质为转租，转租的标的必定是剩余的租赁期限，一审认定事实错误。（二）夏广芹、毛永良可能已经知道案涉商铺已经被竞拍，自2017年7月1日起，其不续租，其不是商铺的直接租赁者，其不享有转租的权利，据此，案涉合同成立但未发生法律效力。在案涉商铺自2015年10月1日起至2017年6与30日租赁期间，夏广芹、毛永良转租给彭立生、龙小兰使用，该期限的租赁已在另案作出判决处理，彭立生应支付夏广芹、毛永良该期间的租金，案涉合同是2017年6月3日签订的，在2017年6月3日至2017年6月30日期间的租金应由彭立生在另案中支付给夏广芹、毛永良。据此，案涉商铺的转让是指自2017年7月1日起租赁期的转租，而夏广芹、毛永良在一审时明确表示，其于2017年7月1日起没有续租案涉商铺，故本案中夏广芹、毛永良不是直接租赁者，没有剩余的租赁期限转租给彭立生、龙小兰，并不是合法的转让权利。（三）案涉市场已被万科公司拍得，商铺没有较大的使用价值，出现了不可抗力事由，彭立生、龙小兰应该免责。退一步讲，即使彭立生、龙小兰仍须支付费用，一审法院判决的费用过高。关于利息问题，借条是民间借贷法律关系，本案是租赁合同纠纷，两个不同法律关系的条款不能同时适用，本案充其量可主张违约金，而非利息，即使按该利息计算的违约金也过高。夏广芹、毛永良二审答辩称，（一）双方都是完全行为能力人，双方签订《店铺转让合同》是双方真实意思表示，没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定及法律、行政法规强制性要求，合同应合法有效。夏广芹已经依照合同的约定将店铺交付给彭立生、龙小兰，彭立生、龙小兰在合同签订当天已经向夏广芹银行账户转账41472元作为履约保证金，合同已经生效，彭立生、龙小兰至今仍在经营该店铺，夏广芹已经依约履行义务，彭立生、龙小兰却未按照约定履行义务，其应当遵守契约精神，按照合同约定，履行自已的义务。（二）在合同签订之时，彭立生、龙小兰在夏广芹档口旁已经有个店铺，该店铺已经经营一年多，就是看到店铺生意客源非常好，其才与夏广芹签订案涉店铺的租赁合同。当时该店铺甚至有人出资20多万要求转让，但夏广芹的儿子毛永良念在与彭立生、龙小兰系多年好友，于是低价转让给了彭立生、龙小兰。如果彭立生、龙小兰不与夏广芹签订转让合同，夏广芹也会与其他人签订转让合同。根据市场交易规则，顶让方都是需要支付一定转让费用给转让方的。一审法院认定转让的是优先承租权并无不妥，也符合现在商业习惯规则。（三）彭立生、龙小兰一直清楚夏广芹与广州市越和富地物业发展有限公司的租赁期限是至2017年6月30日止。夏广芹将店铺转给彭立生、龙小兰后，彭立生、龙小兰立即与广州市越和富地物业发展有限公司另行签订了租赁合同。店铺彭立生、龙小兰至今还在使用，并且转让后，店铺的标牌还是用夏广芹当时经营时的广告牌、广告标语及广告名称。（四）夏广芹一直有打电话（有电话录音）向彭立生、龙小兰催讨转让费，彭立生、龙小兰也同意支付，一直没有否定过要支付转让费。店铺转让至今已经有一年多，彭立生、龙小兰从未对转让费提出异议，并且在签订合同的当天也已经支付了履约保证金，合同已经生效，彭立生、龙小兰已经部分履行了该合同。夏广芹、毛永良向一审法院起诉请求：1.彭立生、龙小兰共同向夏广芹、毛永良支付店铺转让费139000元及利息（利息自2017年9月4日开始按双方约定的月利率15‰计付逾期利息至全部清偿完毕之日止）；2.彭立生、龙小兰承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：广州市荔湾区越和花鸟鱼艺大世界**号商铺（案涉商铺）是夏广芹、毛永良通过向广州市越和富地市场经营管理有限公司承租而取得使用权。2017年6月3日，毛永良作为夏广芹（转让方、甲方）的全权代理人与彭立生、龙小兰（顶让方、乙方）签订《店铺转让合同》，约定：甲方同意将案涉商铺转让给乙方，转让价格为139000元。甲方保证转让给乙方的档口是合法的直接租赁者，并具有合法的转让权利。乙方同意在2017年6月3日下午18点前以现金方式（乙方已出具借条壹张给甲方全权代理人）一次性向甲方支付转让费共计139000元和一次性返还给甲方41472元（即甲方已缴纳给广州市越和富地物业发展有限公司的商铺履约保证金），该资金通过转账方式由甲方代理人代收取，过期未收到转让费和商铺履约保证金，甲方有权收回店铺使用权。甲方应在乙方付清全部转让费和商铺履约保证金后在2017年7月2日前将档口交付给乙方使用，并在2017年6月8日前内办理好档口更名过户手续。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向广州市越和富地物业发展有限公司履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方承担；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责等。同日，彭立生、龙小兰向毛永良出具《借条》一张，内容为：因个人资金周转的需要，现收到毛永良以现金借出的139000元，借期三个月，2017年9月3日到期时全部还清，如到期未还清，愿按月利率15‰计付逾期利息。一审法院经查，2015年10月8日，夏广芹（出租方、甲方）与彭立生（承租方、乙方）签订一份《店铺转租合同》，约定：由乙方支付给甲方40000元租赁保证金后，甲方同意将位于广州市荔湾区芳村花地湾越和花鸟鱼艺大世界**号店铺一间于2015年10月8日前转租给乙方使用；广州市越和富地物业发展有限公司已与甲方签订了租赁合同，租期到2017年6月30日止（即转租人的承租期限届满日）等。合同签订后，夏广芹、毛永良依约将案涉商铺交付彭立生使用。一审庭审中，夏广芹、毛永良与彭立生、龙小兰双方确认案涉转让合同的转让方为夏广芹，夏广芹委托毛永良代为签订合同，顶让方为彭立生、龙小兰。夏广芹、毛永良陈述案涉合同转让的是案涉商铺的使用权和租赁权；彭立生、龙小兰认为转让的是商铺使用权。彭立生、龙小兰陈述与广州市越和富地物业发展有限公司于2017年6月中旬签订了租赁合同，租期自2017年7月起向广州市越和富地市场经营管理有限公司承租案涉房屋、交纳租金，现仍在使用案涉商铺；并提供了2017年8月和9月租金发票予以证明。关于案涉转让合同中约定的履约保证金41472元，夏广芹、毛永良陈述彭立生、龙小兰没有支付；彭立生、龙小兰陈述已支付了，但未能提供已支付的证据。彭立生、龙小兰确认《借条》的真实性，但认为与本案无关，夏广芹、毛永良并没有向彭立生、龙小兰支付139000元，该《借条》未生效。一审法院认为：广州市荔湾区越和花鸟鱼艺大世界**号商铺是夏广芹通过向广州市越和富地市场经营管理有限公司承租而取得使用权，租期至2017年6月30日届满。夏广芹于2017年6月3日与彭立生、龙小兰签订《店铺转让合同》，签订合同时是案涉商铺的承租人。彭立生、龙小兰答辩认为《店铺转让合同》无效，但未能提供证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效规定的情形，一审法院对于其答辩意见不予采纳。《店铺转让合同》是夏广芹和彭立生、龙小兰的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按约履行。根据《店铺转让合同》中约定的彭立生、龙小兰应一次性支付返还夏广芹已缴纳给广州市越和富地物业发展有限公司的履约保证金，并在2017年6月8日前办理好档口更名过户手续等条款，可见，夏广芹与彭立生、龙小兰在案涉转让合同中约定转让的是案涉商铺租赁权和使用权，实际上转让的是夏广芹就案涉商铺在与广州市越和富地物业发展有限公司的租期届满后享有的优先承租权，即在夏广芹的租赁期满后，彭立生、龙小兰可依此转让合同直接与广州市越和富地物业发展有限公司就案涉商铺签订租赁合同。彭立生、龙小兰在一审庭审中陈述已于2017年6月中旬与广州市越和富地物业发展有限公司签订了租赁合同，租期自2017年7月1日起，现由其使用案涉商铺。可见，夏广芹已依约履行了其合同义务，彭立生、龙小兰应向夏广芹支付合同中约定的转让费139000元。至于利息问题，夏广芹、毛永良认为应按《借条》中约定的利息标准计算。结合《借条》中的金额与案涉转让合同中约定的转让费金额139000元一致、《借条》出具日期与案涉转让合同的签订日期是同一日，而且在案涉转让合同中亦注明彭立生、龙小兰已出具借条一张给毛永良，能形成证据链印证夏广芹、毛永良起诉陈述的事实；故对于夏广芹、毛永良的这一诉请一审法院依法予以支持。彭立生、龙小兰认为《借条》与本案无关，但未能提供证据予以反驳，一审法院依法不予采纳。至于毛永良的诉讼请求，经一审法院审查，毛永良系夏广芹的委托代理人，代表夏广芹与彭立生、龙小兰签订案涉转让合同，其代理行为产生的权利义务应由夏广芹承担。故对于毛永良要求彭立生、龙小兰向其支付转让费及利息的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年10月31日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，彭立生、龙小兰向夏广芹支付店铺转让费139000元及利息（利息自2017年9月4日起按月利率15‰计算至实际清偿完毕之日止）；二、驳回毛永良的诉讼请求。案件受理费1540元，由彭立生、龙小兰负担。二审期间，夏广芹、毛永良提供一组照片，拟证明彭立生、龙小兰仍在案涉商铺经营且生意很好，彭立生、龙小兰仍使用夏广芹经营时的“嘉乐家”广告牌，说明夏广芹、毛永良是否过户营业执照与彭立生、龙小兰的经营没有任何关系，也不会对彭立生、龙小兰的生意造成任何影响，彭立生、龙小兰在案涉商铺隔壁有自营店铺且经营多年，知道该商场铺位生意比较好，位置比较优越，所以才同意以139000元的价格顶让该店铺。彭立生、龙小兰对上述证据的真实性没有异议，对关联性不予认可，认为该证据无法反映彭立生、龙小兰的经营情况，也无法反映夏广芹、毛永良所述的嘉乐家广告牌的问题，而且不清楚照片的拍摄时间，案涉商铺所在商场有部分仍在经营，有部分已经陆续搬离。另查明，一审期间，彭立生、龙小兰提供了夏广芹与广州市越和富地物业发展有限公司签订的《商铺租赁合同》（复印件），该合同载明“租赁期限从2014年7月1日起至2017年6月30日止。租赁期限届满后，乙方如需续租应提前60天向甲方提出书面申请，双方协商后签订续租协议书，否则视为乙方不再续租”。对于为何在2017年6月3日签订《店铺转让合同》，彭立生、龙小兰称：《店铺转租合同》的合同期限快到期了，其二人想继续使用商铺，其二人不清楚夏广芹与广州市越和富地物业发展有限公司签订的合同；夏广芹口头告知其二人还有3年租期。彭立生、龙小兰无证据证明夏广芹口头承诺还有3年的租期。彭立生、龙小兰认为案涉《店铺转让合同》实际上是转租合同，就是使用剩余的租赁期限，后因其二人了解到夏广芹并没有续租，其二人直接与广州市越和富地物业发展有限公司承租案涉商铺，故没有履行《店铺转让合同》。本院认为：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：彭立生、龙小兰应否向夏广芹支付案涉转让合同中约定的转让费139000元及利息。一审法院关于案涉《店铺转让合同》的效力认定无误，本院予以认可。夏广芹与彭立生于2015年10月8日所签订的《店铺转租合同》中约定“广州市越和富地物业发展有限公司已与甲方（夏广芹）签订了租赁合同，租期到2017年6月30日止”，由此可见，彭立生、龙小兰在签订案涉《店铺转让合同》前，已清楚知道夏广芹向广州市越和富地物业发展有限公司承租案涉商铺的期限至2017年6月30日届满。彭立生、龙小兰称其二人签订案涉《店铺转让合同》是因为夏广芹承诺案涉商铺尚余三年租期，但对其该主张未能提供相应的证据，本院对此不予采信。彭立生明知夏广芹向广州市越和富地物业发展有限公司承租案涉商铺的租赁期限至2017年6月30日届满，仍于2017年6月3日签订案涉《店铺转让合同》，彭立生、龙小兰称其二人签订案涉《店铺转让合同》的目的在于使用案涉商铺的剩余租赁期限显然不符合常理，本院对其二人的该主张不予采信。根据夏广芹与广州市越和富地物业发展有限公司所签订的《商铺租赁合同》的约定来看，夏广芹确实享有申请续租案涉商铺的权利，据上，一审法院认定案涉《店铺转让合同》实际转让的是夏广芹就案涉商铺在与广州市越和富地物业发展有限公司的租期届满后享有的优先承租权并无不当，本院予以认可。彭立生、龙小兰自认已于2017年6月中旬与广州市越和富地物业发展有限公司签订了租赁期限自2017年7月1日起的租赁合同，由此可见，彭立生、龙小兰签订案涉《店铺转让合同》的目的已经实现，彭立生、龙小兰关于其二人不应向夏广芹支付案涉转让合同中约定的转让费139000元的上诉理由不能成立，本院不予支持。从《店铺转让合同》、《借条》的内容以及各方当事人的陈述来看，彭立生、龙小兰与夏广芹之间并不存在真实的借贷关系，《借条》项下的139000元借款实为《店铺转让合同》项下的转让款，《借条》关于借款在“2017年9月3日到期时全部还清，如到期未还清，愿按月利率15‰计付逾期利息”的约定应为双方对转让款付款时间以及逾期付款的违约责任的约定。彭立生、龙小兰并未按约定支付转让款，一审法院判令彭立生、龙小兰自2017年9月4日起至实际清偿完毕之日止按月利率15‰计付利息给夏广芹，并无不当，本院予以维持。综上所述，彭立生、龙小兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3080元，由彭立生、龙小兰负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年三月六日书记员  贾妍胡秀红