北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终1479号上诉人（原审原告）：孙国斌，女，1969年3月28日出生。委托诉讼代理人：谭爽，北京市北方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王旭，女，1984年9月9日出生。委托诉讼代理人：庞嘉靖，北京振持律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王俊英，女，1956年4月5日出生。委托诉讼代理人：杨丽娜，北京广墨律师事务所律师。原审第三人：段云，男，1971年7月9日出生。原审第三人：刘永跃，男，1968年8月31日出生。上诉人孙国斌因与被上诉人王旭、王俊英，原审第三人段云、刘永跃房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初2490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙国斌及其委托诉讼代理人谭爽，被上诉人王旭之委托诉讼代理人庞嘉靖，被上诉人王俊英及其委托诉讼代理人杨丽娜到庭参加了诉讼。被上诉人段云、刘永跃在前进监狱服刑，本院询问后，其二人表示不委托诉讼代理人参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孙国斌上诉请求：撤销一审法院判决第二项，改判王旭以每月2500元的标准向孙国斌支付占有使用费，从2015年9月1日支付至实际腾退之日；并判令王俊英将北京市昌平区401室房屋（以下简称诉争房屋）腾退给孙国斌。事实和理由：1.行政机关虽对诉争房屋作出了没收的行政处罚，但不影响孙国斌对诉争房屋享有财产性权利：该处罚并不属于物权法二十八条规定的可消灭物权的法律文件、行政机关未申请强制执行而不具有执行力、行政处罚的相对人是北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（以下简称郑各庄村委会）而非孙国斌。2.王俊英取得房屋的事实基础是《房屋出租委托合同》。该合同被认定无效后，王俊英依据合同取得的财产应予返还。3.政府的行政处罚对孙国斌没有执行力时，一审法院应判决王旭支付占有使用费至房屋腾退之日。王旭辩称，同意一审法院的判决。王俊英辩称，同意一审法院的判决。段云与刘永跃述称，同意一审法院的判决。孙国斌向一审法院起诉请求：1.确认孙国斌与王旭签订的《房屋出租委托合同》无效；2.判令王旭、段云、刘永跃、王俊英向孙国斌返还诉争房屋；3.判令王旭、段云、刘永跃、王俊英向孙国斌支付自2015年5月2日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，暂计算至2017年11月1日为75000元。一审法院认定事实：2011年，孙国斌购买了北京宏福建工集团有限公司、郑各庄村委会开发建设的北京401号房屋（即诉争房屋）。2013年10月24日，孙国斌与王旭签订《房屋出租委托合同》，约定孙国斌将北京604房屋（实际为诉争房屋）委托王旭对外出租，出租代理期为2014年3月1日至2017年3月1日，租金标准为2500元/月。合同签订后，孙国斌按约定交付了房屋。王旭向孙国斌实际支付租金至2015年9月1日。2013年10月25日，王旭与段云签订《房屋租赁合同》，约定王旭以自己的名义将诉争房屋出租给段云，租期自2013年10月24日至2018年10月23日，租金标准为2800元/月。2015年3月，诉争房屋被段云和刘永跃转手出卖给王俊英。王俊英在本案庭审过程中提交了一份自称其与北京宏福建工集团有限公司、郑各庄村委会签订的关于出售诉争房屋的《北京宏福苑房屋买卖合同书》。该合同约定诉争房屋售价为627444元。该合同所留印章被生效判决书认定为伪造。后段云和刘永跃被北京市第一中级人民法院以合同诈骗罪判处无期徒刑。现诉争房屋实际由王俊英占有使用。另查，2014年1月10日，北京市国土资源局出具《国土资源行政处罚决定书》（京国土（昌）分局罚字〔2013〕第171号）。该决定书内容为：“当事人：郑各庄村委会。违法事实：2009年底至2012年5月，郑各庄村委会未办理用地审批手续，占用北京市昌平区北七家镇郑各庄村集体土地建房（航天宿舍楼）。2013年8月2日，我局下发了《责令停止国土资源违法行为通知书》（京国土（昌）分局责字2013第408号）。经现场勘测，该项目占地总面积45393.75平方米（合68.09亩），建筑占地面积9026.98平方米，建筑面积163024.20平方米。共建设楼房6栋，在建工程1栋。……《北京市昌平区北七家镇土地利用总体规划（2006-2020年）》规划用途为城镇建设用地区。其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条第1款的规定，属非法占地行为。……依据《中华人民共和国土地管理法》第76条第1款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第42条的规定，对郑各庄村委会作出如下行政处罚：处郑各庄村委会未办理用地审批手续，占用本村45393.75平方米（合68.09亩）集体土地建设的楼房6栋、在建工程1栋给予没收，没收建筑面积163024.20平方米，并按每平方米占地20元罚款，共计907875元人民币。”经查，诉争房屋在该处罚决定书没收的范围内。上述事实，有银行转账凭条、北京宏福集团专用收据、《房屋出租委托合同》、行政机关处罚的复函、《行政处罚决定书》、《房屋租赁合同》、（2016）京01刑初57号刑事判决书以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为：段云、刘永跃经本院传票合法传唤，未委托诉讼代理人到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本案的审理和裁判。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。孙国斌与王旭签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托合同，但该合同对于租期和租金标准都有明确约定，且王旭对外转租时都是以自己的名义，故孙国斌与王旭为事实上的房屋租赁合同关系。王旭辩称双方为委托关系，不符合事实，本院不予采信。依据行政机关的处罚决定可以看出，诉争房屋建设并未取得建设工程规划许可证，孙国斌与王旭签订的房屋出租委托合同应为无效。故孙国斌要求确认与王旭签订的《房屋出租委托合同》无效，于法有据，本院予以支持。关于孙国斌要求王旭及段云、刘永跃、王俊英支付房屋使用费的主张，本院认为，在行政机关作出行政处罚决定之前，王旭作为合同相对方应当参照双方约定的租金标准，向孙国斌支付房屋使用费。在行政机关作出行政处罚决定之后，孙国斌要求王旭支付房屋使用费的请求，本院不予支持。同时孙国斌要求段云、刘永跃、王俊英支付占有使用费亦依据不足，故孙国斌该项请求，于法无据，本院不予支持。行政机关已对诉争房屋作出了予以没收的行政处罚决定，在此情况下，孙国斌要求王旭及段云、刘永跃、王俊英向其腾退房屋的诉讼请求，与行政处罚决定存在冲突，本案不宜进行处理。综上所述，判决：一、孙国斌与王旭于2013年10月24日签订的《房屋出租委托合同》无效。二、驳回孙国斌的其他诉讼请求。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。孙国斌将诉争房屋交付给王旭使用、收益，王旭向孙国斌支付租金。王旭与孙国斌签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但双方的法律关系应为租赁合同关系。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据查明的事实可知，建设单位并未依法办理用地审批手续，违反了法律的强制性规定。孙国斌与王旭之间的《房屋出租委托合同》应为无效合同。一审法院对此处理正确，本院予以确认。行政处罚决定属于行政机关作出的行政行为，具有公定力，除依法被撤销或确认违法之情形外，一经作出即推定合法有效，并具有法律强制力。2013年8月2日作出没收处罚决定之日起，诉争房屋就已收归国有，孙国斌对诉争房屋不再享有财产权利。1.王俊英与孙国斌之间并无合同关系，且孙国斌对诉争房屋不再享有财产性权利，孙国斌要求王俊英腾退诉争房屋的请求于法无据，应不予支持。一审法院对此处理正确，本院予以确认。2.孙国斌主张占有使用费的起始时间是2015年9月1日，而此时孙国斌对诉争房屋已不享有财产权利，无权向他人主张占有使用费。一审法院对此处理正确，本院予以确认。综上所述，孙国斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由孙国斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王茂刚审判员  辛 荣审判员  王爱红二〇一九年三月二十五日法官助理叶康喜书记员舒妍