福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初2437号 原告：福建工大科学技术开发有限公司，住所地福州市晋安区浦墘路44号福建工程学院（浦东校区）26幢二层202室，统一社会信用代码913500001581453650。 法定代表人：庄进，总经理。 委托诉讼代理人：陈谢斌，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张榕卉，福建名仕律师事务所律师。 被告：福州乾佑机械设计开发有限公司，住所地福州市晋安区浦墘路44号（福建工程学院浦东校区）兴5楼201，统一社会信用代码91350111081635269E。 法定代表人：陈玲珠。 委托诉讼代理人：周海。 委托诉讼代理人：胡建林。 原告福建工大科学技术开发有限公司（以下简称工大科技公司）与被告福州乾佑机械设计开发有限公司（以下简称乾佑机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告工大科技公司的委托诉讼代理人张榕卉到庭参加诉讼，被告乾佑机械公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工大科技公司向本院提出诉讼请求1．判令被告立即搬离福建工程学院科创园A区（福州市晋安区浦乾路44号）兴1楼一层陆间（房号为103、104单元）的租赁房产，将实际占有的租赁房产返还给原告；2．判令被告立即向原告缴交欠付的租金和物业管理服务费合计11693.25元、水电费801元；3．判令被告立即向原告支付违约金1371.66元，自2017年10月8日起，按月2％的标准计至款项实际付清之日止；4．判令被告立即向原告支付租赁房产占有使用费，自2018年2月1日起计至实际腾房之日止（房屋占有使用费参照租金标准，按照90.55元／日计算）；5．本案的受理费、保全费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月27日，原、被告签订《孵化协议书》，被告在原告福建工程学院科创园内孵化，原告将福建工程学院科创园A区（福州市晋安区浦境路44号）兴1楼一层陆间（房号为103单元与104单元，建筑面积共118.11平方米，每间均为59.055平方米）的房产出租给被告。协议书第二条约定“孵化场地用于科技型创新企业使用，不得增加或变更作其他用途”。第三条第2项约定“孵化期限为叁年，从2015年2月1日至2018年1月31日”。第六条约定“1.孵化期间收取租金、物业管理服务费、水电费；2．租金和物业管理服务费按使用的建筑面积（含公摊面积）计。孵化期限三年，第一年从2015年2月1日至2016年1月31日止，租金（含税）每月18.4元／平方米；第二年从2016年2月1日至2017年1月31日止，租金（含税）每月19.55元／平方米；第三年从2017年2月1日至2018年1月31日止，租金（含税）每月23元／平方米。物业管理费（含税）每月2元／平方米……每三个月付一次租金和物业管理费。7．乙方如未按时足额缴纳各项费用时，乙方应向甲方支付违约金，每日按欠缴标的总金额的千分之三支付给甲方”。第八条第9项约定“乙方应在协议终止日后5天内将自有的设备、物品及自行装修部分清理干净并搬离”。同时，协议书还对违约责任、不可抗力等进行了约定。协议书签订后，原告依约将讼争房产交付给被告使用。但被告自2017年10月起便未再向原告缴交租金及物业管理服务费，至今已欠付租金和物业管理服务费合计11693.25元。原告多次向被告催讨，但被告均不予理会。2018年1月31日，协议书约定的租赁期限届满后，被告未依约搬离讼争房产，对原告催促其缴交欠付费用并腾房的要求置之不理。被告欠付租金及物业管理服务费的行为已构成违约，应依约承担违约责任。协议书期限届满后，被告拒绝搬离腾房，严重侵害了原告的合法权益，应依法支付房屋占有使用费。 被告乾佑机械公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：被告的营业执照及法定代表人身份证复印件、孵化协议书及补充协议、科创园入孵企业缴费通知单（2017年10-12月及2018年1月）、科创园入孵企业物业费缴费通知单（2018年1月）、科创园入驻企业水电缴费通知单（2017年9-12月）、科创园入孵企业缴费通知单（2017年7-9月）、业务回单（收款）、发票签收表、福建增值税普通发票、学校更名、合交组建证明信、房屋所有权证、委托管理书、入驻企业缴费通知单、业务回单（收款）、发票（记账联）、收款收据、发票签收表等证据，经庭审审查，以上证据符合真实性、合法性、关联性的特征，被告经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证权利。本院依法对上述证据予以确认并在卷佐证。 根据本案现有证据及当事人陈述，本院认定如下事实： 2015年1月27日，原、被告签订一份《孵化协议书》，约定：原告将福建工程学院科创园A区（福州市晋安区浦境路44号）兴1楼一层陆间（房号为103单元与104单元，建筑面积共118.11平方米出租给被告作为孵化场地；孵化期限为叁年，从2015年2月1日至2018年1月31日；孵化期间收取租金、物业管理服务费、水电费，租金和物业管理服务费按使用的建筑面积（含公摊面积）计，第一年从2015年2月1日至2016年1月31日止，租金（含税）每月18.4元／平方米；第二年从2016年2月1日至2017年1月31日止，租金（含税）每月19.55元／平方米；第三年从2017年2月1日至2018年1月31日止，租金（含税）每月23元／平方米；物业管理费（含税）每月2元／平方米；每三个月付一次租金和物业管理服务费，被告应于每季度的第一周内，根据原告的缴费通知要求，按时足额缴纳；水电费收费标准按照供电、供水企业收费标准缴纳，电费按每家企业电表读数加上电损收取，每个月缴纳一次；水费按每家企业水表读数收取，每个月缴纳一次（原告代收出具收款收据）；被告如未按时足额缴纳各项费用，应向原告支付违约金，每日按欠缴标的总金额的千分之三支付给原告；被告应在协议终止日后5天内将自有的设备、物品及自行装修部分清理干净并搬离。协议书签订后，原告依约将讼争房产交付给被告使用。被告自2017年10月起未向原告缴交租金及物业管理服务费，已欠付2017年10月至12月的租金及物业费8858.25元、2018年1月的租金及物业费2835元，合计11693.25元，另欠2017年9月至12月的水电费801元。原告向被告发出上述费用的缴费通知单，被告的财务人员林秀玉均在缴费通知单上签名确认，但却未进行缴费。2018年1月31日，《孵化协议书》约定的租赁期限届满，被告未依约搬离讼争房产，未与原告办理交接手续，仍继续占有讼争房屋。 诉讼中，原告工大科技公司申请财产保全，本院于2018年5月11日作出（2018）闽0111民初2437号民事裁定书，冻结了被告乾佑机械公司在交通银行福州支行的账号35×××69。原告为此支出财产保全费220元。 本院认为，讼争合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。原告依约向被告交付讼争房产，被告作为承租人负有按时支付租赁期间租金、物业管理服务费及水电费，并在租赁期限届满后，按时搬离、返还租赁物的义务。原告诉请被告支付拖欠的租金和物业管理服务费11693.25元及水电费801元，并要求被告搬离、返还讼争房产，符合双方的约定，于法无悖，本院予以支持。讼争合同约定被告未按时足额缴纳各项费用的，应以欠缴金额为基数按每日千分之三的标准向原告支付违约金，因约定的违约金过分高于造成的损失，现原告自愿调整为按月利率2%的标准计算违约金，本院予以支持。被告拖欠租金、物业管理服务费及水电费，已构成违约，应依约从逾期之日起向原告支付逾期付款违约金。原告主张2017年10月份之后拖欠的租金和物业管理服务费的逾期付款违约金按合同约定的以每一付款季度或月度届满一周后的次日起计算至实际还清款项之日止，于法无悖，本院予以支持。截至2018年4月16日，被告因拖欠租金和物业管理服务费所应付的逾期付款违约金为1315.06元（违约金的计算明细详见附件一）。另，原告主张水电费的逾期付款违约金从2018年1月1日起计算至实际付清款项之日止，于法无悖，本院予以支持。截止2018年4月16日，被告因拖欠水电费所应付的逾期付款违约金为56.6元（违约金的计算明细详见附件一）。租赁期限届满后，被告未依约搬离并返还讼争房产，继续占有使用讼争房产，构成违约，被告应当赔偿损失，原告受到的最直接的损失系讼争房产可获得的租金收益，故原告诉请被告按照讼争合同约定每日90.55元（118.11㎡×23元/㎡÷30日）的租金标准支付自2018年2月1日起至腾房之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。另，根据《诉讼费用交纳办法》第十二条的规定，诉讼过程中产生的公告费用，根据谁主张、谁负担的原则，应由原告负担，故原告主张由被告承担本案公告费用，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担其放弃答辩、举证、质证权利所产生的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告福州乾佑机械设计开发有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空搬离福建工程学院科创园A区（福州市晋安区浦乾路44号）兴1楼一层陆间（房号为103、104单元）的租赁房产，并返还给原告福建工大科学技术开发有限公司； 二、被告福州乾佑机械设计开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建工大科学技术开发有限公司支付拖欠的租金和物业管理服务费11693.25元及逾期付款违约金（截至2018年4月16日的逾期付款违约金为1315.06元，此后的逾期付款违约金以拖欠的租金和物业管理服务费11693.25元为基数，按月利率2%的标准计至还清款项之日止）； 三、被告福州乾佑机械设计开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建工大科学技术开发有限公司支付拖欠的水电费801元及逾期付款违约金（以拖欠的水电费801元为基数，按月利率2%的标准自2018年1月1日起计至还清款项之日止）； 四、被告福州乾佑机械设计开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建工大科学技术开发有限公司支付自2018年2月1日起至返还讼争房产之日止的房屋占有使用费（按讼争合同约定的90.55元/日的租金标准计算）； 五、驳回原告福建工大科学技术开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费319元，财产保全费220元，由被告福州乾佑机械设计开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  蔡智光 人民陪审员  林 翔 二〇一九年三月二十日 书 记 员  陈新建 附件一：租金、物业管理服务费、水电费的欠费金额及暂计至2018年4月16日的违约金计算明细表 租金及物业费违约金计算表 序号欠付金额 （元）起算点暂计日违约金标准违约金金额 （元） 18858.252017-10-82018-4-162%/月1127.95 228352018-1-82018-4-162%/月187.11 合计：1315.06 水电费违约金计算表 序号欠付金额（元）起算点暂计日违约金标准违约金金额（元） 18012018-1-12018-4-162%/月56.6 合计：56.6 总计：1371.66元 附件二：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2．《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 10 9