湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初7741号原告：凌发义，男，1975年3月10日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：王朗，湖南立华律师事务所律师。被告：徐炼，男，1978年7月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人:任珊，湖南竞茂律师事务所律师。第三人：湖南华银汽车贸易有限公司，住所地湖南省长沙市开福区三一大道269号。法定代表人:陈卫东，经理。第三人：陈卫东，男，1971年12月20日出生，汉族，住湖南省平江县。原告凌发义（以下简称原告）与被告徐炼、第三人湖南华银汽车贸易有限公司（以下简称华银公司）、第三人陈卫东案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王朗，被告徐炼的委托诉讼代理人任珊到庭参加诉讼，第三人华银公司、陈卫东经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于岳阳市岳阳楼区站前路办事处连云社区商业用房一间（房屋所有权证号：335846）106、114号房屋的强制执行，并解除对上述门面的查封；2、本案的受理费由被告及第三人分担。事实和理由：2010年12月23日，原告与第三人华银公司签订《房地产买卖合同》，约定原告向第三人华银公司支付54万元购买第三人华银公司位于岳阳市岳阳楼区站前路办事处连云社区商业用房一间（房屋所有权证号：335846）106、114号房屋，房屋建筑面积72.6平方米；原告于2010年10月23日和2013年8月10日分别向第三人支付32.4万元和20万元，剩余部分在办理过户后支付给第三人。原告在合同签订后3日内进行了房屋交接验收，第三人将房屋交给原告实际占有、使用和管理。原告已经按照约定支付完毕购房款，并支付该房屋的物业管理费、水电费等费用，虽然一直未办理过户手续，只是物权未设立，并不影响合同效力，且原告在本案中并无过错，人民法院不得查封、扣押该财产。特诉至法院，请求判如所请。被告徐炼答辩称：原告提交的《房地产买卖合同》未经网签或备案，无其他证据佐证，不足以证明凌发义与华银公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，其交易明显不符合法律规定，也不符合交易习惯和常理。房屋产权以登记为准，涉案房屋登记在华银公司名下，且由其用于出租，应作为被执行财产用于偿还债务。请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人华银公司、陈卫东未到庭，亦未提供答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，第三人华银公司、陈卫东无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据采信的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：1、本案被告徐炼诉第三人华银公司、陈卫东民间借贷纠纷一案,本院依据徐炼的财产保全申请，于2013年11月20日查封了华银公司名下位于岳阳市岳阳楼区站前路办事处连云社区商业用房（房屋所有权证号：335846）106、114号房屋，并于2014年3月17日作出(2013)雨民初字第3724号《民事判决书》，判决华银公司、陈卫东偿还徐炼借款本金600万元及其利息。因华银公司、陈卫东未履行上述生效法律文书确认的给付义务，徐炼向本院申请强制执行。本院依法受理后，于2015年10月14日依据(2014）雨执字第00871-3号《执行裁定书》，继续查封华银公司名下前述涉案房屋，并拟对该房屋进行评估拍卖。2、原告凌发义曾于2013年12月12日向湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院起诉华银公司要求其履行《房地产买卖合同》约定的义务办理前述房屋的过户手续，岳阳楼区人民法院告知其应向本院提出执行异议；原告于2018年5月19日向本院提出执行异议，请求依法撤销本院(2014)雨执字第00871号《执行裁定书》，解除对前述涉案房屋的查封，本院于2018年8月15日裁定驳回了凌发义的异议请求，原告遂于2018年8月30日向本院提起执行异议之诉。3、涉案房屋整体坐落于湖南省岳阳市岳阳楼区东茅岭办事处站前路居委会，登记时间为2004年7月29日，登记房屋所有权人为湖南华银汽车贸易有限公司，丘地号为511432030，栋号为004（又称图书城EF栋），房屋用途为商业，总面积为4301.36平方米，原产权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号，其中原告主张的106、114号房屋属于该房屋登记权属范围内，面积均为36.17平方米。2013年7月30日湖南华银汽车贸易有限公司对房屋进行了变更登记，整栋房屋坐落位置改为岳阳楼区站前路办事处连云路社区，新的所有权证证号之一为335846，建筑面积为1070.33平方米，重新登记后，原告主张的106、114号房屋属于该新的房屋登记权属范围内。4、原告凌发义向本院提交了《房地产买卖合同》一份，合同卖方为湖南华银汽车贸易有限公司，买方为凌发义，买卖标的为岳阳楼区站前路图书城EF栋106、114号房屋，落款签订时间为2010年12月23日；合同约定成交价为54万元，签订合同时付32.4万元，余款21.6万元在办理产权证时付清，产权证在一年内（如延长最长不超期6个月）办理。原告凌发义主张已于2010年10月23日和2013年8月10日分别向华银公司支付了32.4万元和20万元，并提供了盖有华银公司财务专用章的收据两张，以及2013年5月21日向陈轮辉个人账户转账30万元的银行流水记录，拟说明已付款的事实，并主张陈轮辉系华银公司委托人；原告还提供了岳阳市图书城市场小区业主委员会和岳阳奇玉物业有限公司共同加盖公章的证明一份，证明原告从2011年起按时交纳图书城EF栋106、114号房屋物业管理费和卫生管理费，以及房屋照片和水电费收据各一份，拟共同说明原告实际占有使用了图书城EF栋106、114号房屋。上述证据，被告质证认为因华银公司未到庭，无法核实《房地产买卖合同》的真实性；因当事人未申请陈轮辉出庭作证，无法核实其委托人身份和付款的真实性，且付款数额、时间不符；物业费收据和水电费收据均不是正规收据，对其证明力也不应采信。5、本院执行人员2017年5月17日调查查明图书城EF栋114号房屋当时使用人为李佑军，李佑军于2014年1月1日与华银公司签订有《岳阳图书城经营场地租赁合同》，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日；图书城EF栋106号房屋当时使用人为王永宁，王永宁自述系与华银公司签订的租赁合同。本院认为，根据法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。这四种情形是指在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；且非因买受人自身原因未办理过户登记。本案需要解决的纠纷就是要判断原告的主张是否符合上述情形。原告凌发义向本院提交了其与华银公司于2010年12月23日签订的《房地产买卖合同》，针对房款支付情况，原告虽提供了收据，但其提供的对应的银行流水记录数额和时间均与合同约定以及收据载明的情况不符，不足以认定购房款已付清；且《房地产买卖合同》约定签订合同一年内（如延期最长时间不超过6个月）办理房地产产权证时付清剩余购房款21.6万元，现华银公司并未办理产权过户，原告称已付清20万元也与常理相悖。华银公司早在2004年即已完成产权登记，对产权过户并不存在障碍，但原告2010年签订合同，迟至2013年本院对房屋采取查封措施时一直未办理过户手续，原告自身怠于行使权利，对房屋未及时过户也存在过错。根据执行人员查明的情况，争议房屋查封时也不是由原告占有使用，原告虽提供了物业费、水电费收据等证据，但尚不足以否定执行人员现场查明的情形。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告凌发义的诉讼请求。案件受理费80元，公告费560元，合计640元，由原告凌发义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  宋月清人民陪审员  李顺希人民陪审员  朱利人二〇一九年三月十三日书 记 员  谌 龙附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。