浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1004民初10211号原告：牟声振，男，1978年8月26日出生汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：陈正观，浙江晓法律师事务所律师。被告：朱勇进，男，1993年2月12日出生汉族，住台州市路桥区。原告牟声振与被告朱勇进为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月7日公开开庭进行了审理。原告牟声振及其诉讼代理人陈正观、被告朱勇进到庭参加诉讼。本案经调解未果，现已审理终结。原告牟声振向本院提出诉讼请求：1.判令被告办理位于洋洪小区7幢2-2102室的不动产登记手续；2.判令被告协助原告办理不动产登记于原告名下的手续；3.判令被告承担违约金247600元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月14日，原、被告经协商，就坐落于的拆迁安置房（包括地下车库）的买卖事项达成一致，并于同日签订《房地产买卖合同》一份，约定被告以1238000元的价格，将房屋出卖给原告。合同签订后，原告按照合同约定，将其中75万元通过银行汇款支付给被告指定的账户，另41万元，原告汇入被告授权的孙领招、孙荷玲、陈老七、陈国友、陈仙国共同指定的陈仙国账户，并由上述5人出具收条一份。在合同履行过程中，原告为了办理房屋产权登记，以被告的名义向安置房开发商支付了房屋结算款190603元及物业维修基金10102元。被告收到购房款后，经原告催促，仍不按约定履行相应合同的义务，不办理不动产登记手续，亦无法协助原告办理不动产过户手续，被告此行为违反了合同约定，应按约承担转让款20%的违约金及律师代理费。综上，被告未按约办理不动产登记手续，亦不协助原告办理过户登记手续，已构成违约，为维护原告合法权益，故起诉。被告朱勇进辩称，案涉的不动产是被告父亲所有，被告无权处分，签订的买卖合同无效。另，被告的委托人在签订合同时，被原告方催促签字，未审查合同内容，且原先在商定时授权给付给陈仙国等人为400000元，且被告方未同意，现合同金额为410000元，故对合同的该条约定不认可。综上，被告认为案涉不动产买卖合同无效，被告愿返还已收取的750000元。经开庭审理，本案的争议焦点在于：1.原、被告双方签订的《房地产买卖合同》是否有效；2.原告的付款方式是否符合约定。针对争议焦点1，原告向本院提交了路桥区人民政府路北街道办事处与被告签订的《路桥区洋洪出让地块项目集体土地上房屋征收补偿协议书》、原告与被告签订的《房地产买卖合同》及被告授权其母亲签订拆迁合同、房屋买卖合同等协议的电话通话录音，拟证明案涉房屋为被告所有，且被告授权其母亲与原告签订合同，双方的《房地产买卖合同》有效。被告对原告提供的《房地产买卖合同》及通话录音的真实性均无异议，但认为其未授权其母亲洪仙女签订征收补偿协议，且该房产系其父亲朱志仙所有，其无权处分，故合同无效。鉴此，被告向本院提交了洪仙女、朱志仙向信访部门申诉的信件复函，拟证明路北街道办事处答复的内容中表明拆迁安置套房系归朱志仙所有，另被告仅需支付孙领招等人400000元的事实。经质证，原告认为被告方信访的拆迁安置问题系与政府部门之间的交涉，与本案不存在关联性，支付410000元亦是经过被告同意，由被告母亲洪仙女签字确认。经审查，本院认为，首先，被告作为房屋征收补偿协议签订的相对方，在庭审中亦明确表示其对拆迁安置补偿的套房产权是属于被告自己是明知的，且根据路桥区路北街道办事处、路桥新城开发管理委员会路北街办〔2018〕91号文件，被告的安置房号为洋洪小区7幢2-2102，登记的户主为被告，组成人员为其一人，办事处信访虽答复安置房为朱志仙所有，但实际权利人应当以征收安置协议约定及政府公示文件为准，现该套房虽未办理不动产登记手续，但被告作为该套房的权利人应是明确的；其次，被告在工作人员陈仙亮的通话录音中明确表示，其对拆迁安置及房屋买卖的事宜均委托其母亲洪仙女处理，洪仙女作为代理人在房屋征收补偿合同及房地产买卖合同上均予以签名捺印，代理行为有效。综上，本院认为，被告作为洋洪小区7幢2-2102的权利人，其与原告签订的《房地产买卖合同》不违反法律法规，应为有效。对于路北街道办事处在拆迁安置过程中为何将被告作为房屋征收补偿协议签订的相对方，及被告提出的拆迁补偿及安置权利等，系办事处与被告及相关权利人之间处置的事宜，与案涉的房屋买卖合同无关，故本院不作审查。针对争议焦点2，被告对收取的750000元没有异议，但认为没有约定要求支付410000元给孙领招等人，故原告尚需向被告支付上述款项。原告认为支付410000元给孙领招等人系根据合同约定，且另有协议书约定因继承析产原因被告需补偿孙领招等人410000元，现原告已向孙领招等人支付该笔款项，孙领招等人亦出具了收条，故原告已按合同履行付款义务。经审查，本院认为，被告在工作人员陈仙亮的通话录音中明确表示其委托母亲洪仙女签订拆迁合同、买卖合同及分家合同，对于为何需支付410000元应是明知的，且根据被告在庭审中的陈述，亦是知晓最后得款828000元，故对被告要求原告尚需支付410000元抗辩意见，本院不予采信，原告的付款方式符合合同约定。综上，本院认定事实如下：2018年8月14日，被告朱勇进委托其母亲洪仙女与路桥区人民政府路北街道办事处就房屋征收补偿签订《路桥区洋洪出让地块项目集体土地上房屋征收补偿协议书》，被告取得安置套房一套。同日，被告委托其母亲与原告牟声振签订《房地产买卖合同》，约定：1.甲方（朱勇进）自愿将坐落在拆迁安置房，建筑面积120平方（包括地下车库）转让给乙方（牟声振）。2.成交价格为人民币1238000元。3.于本合同生效当日，由乙方支付甲方750000元；甲方授权乙方支付给孙领招、孙荷领、陈老七、陈国友、陈仙国的共同指定人陈仙国名下补偿费410000元；余款78000元，于办理不动产转户给乙方同时付清。4.双方同意于2018年8月14日由甲方将上述房地产权属转让给乙方，日后凡与该房地产有关权益归属乙方。以后甲方就该房屋的购置款、结算款等由乙方承担，因乙方支出购房费用远大于拆迁奖励或过渡房费，故该房屋拆迁奖励及过渡房费等归乙方所有，甲方放弃上述相关权利……6.如甲方中途悔约或不及时办理初始登记手续及协助乙方过户手续，甲方承担总转让款的百分之二十为违约金。并赔偿乙方因诉讼支付的律师费、诉讼费及保全费等一切合理费用；如乙方中途悔约或不及时支付约定的款项，乙方承担总受让款的百分之二十为违约金。7.甲方承诺，在上述房地产乙方提出办理登记及过户手续时，甲方三个工作日无偿无任何要求给与配合和帮助。办理房地产转让过户的规费由乙方承担。同日，被告母亲代被告向原告出具委托书一份，载明由原告全权代为办理结算7幢2-2102室拆迁安置结算，费用亦均由原告进行结算办理。后原告按合同约定向被告支付750000元，并由被告母亲代出收条确认。同年8月15日，孙领招、陈老七、陈仙国、陈国友、孙荷招向原告出具收条一份，确认收到原告转交款410000元。2018年9月25日，原告代办了案涉房产的结算手续，可领取拆迁补偿等费用合计94646元，需支付房屋结算款190603元，两者差额95957元。尔后，原告支付了上述差额及物业维修基金10102元。2018年10月10日，路桥区路北街道办事处、路桥新城开发管理委员会印发路北街办〔2018〕91号文件，案涉房屋可办理不动产权证书。尔后，被告因故未办理不动产权登记手续，故亦未协助原告办理过户登记手续。上述事实，有原告提交的《路桥区洋洪出让地块项目集体土地上房屋征收补偿协议书》、《房地产买卖合同》、协议书、共同声明书、收条、委托书、通话录音、《套式安置房结算书》、浙江增值税普通发票、物业维修基金收据、不动产权证书、路桥区路北街道办事处、路桥新城开发管理委员会印发路北街办〔2018〕91号文件，被告提供的路桥区路北街道办事处的信访答复意见及原、被告的当庭陈述等所证实。本院认为，原、被告之间自愿成立房屋买卖合同，双方意思表示真实，且内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。被告辩称其对案涉房产不享有处分权，该产权系其父亲朱志仙所有，但提供的证据不足以证明其所述事实，故本院不予采信。被告在通话录音中明确委托其母亲签订拆迁安置、房屋买卖等相关协议，且表示在办理登记手续时通知他即可，从中可以看出其应对房屋买卖事宜完全了解并认可，现被告又辩称不知合同内容，不合常理。被告认为其母亲洪仙女不知合同内容，在他人催促下签字，违背其真实意思表示，本院审查认为，代理人洪仙女作为完全民事行为能力人，理应知晓签字确认所产生的法律后果，其在代理权限内处理的相关事宜对被告发生效力。若被告及相关权利人对拆迁安置补偿及与孙领招、陈老七等5人有其他纠纷，可另行主张处理，与本案原告之间的房屋买卖无关，原告作为善意的买受人，已支付合同约定的相应价款，其合法权益应当予以保护。被告不配合办理不动产登记手续，已构成违约，现原告要求被告办理相关的登记手续，并按合同约定承担总受让款的20%的违约金247600元，于法有据，本院予以支持。原告另请求剩余未付房款78000元在被告需赔偿的违约金中抵扣，本院认为，原告支付房款系在被告履行过户手续之后，给付房款及赔偿违约金虽均为履行金钱债务，但两者性质不一，故由双方在实际履行中自行结算为宜。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱勇进于判决发生法律效力之日起十五日内办理的不动产权登记手续，并协助原告牟声振办理上述不动产权过户登记手续，相关费用由原告承担；二、被告朱勇进于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告牟声振违约金人民币247600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18170元，减半收取计9085元，由被告朱勇进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员  陈小龙二〇一九年三月二十一日书记员  林 芝附件：本判决所引用的相关法律和法条《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。