南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初8584号原告：南京吉瑞物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区石门坎104号。法定代表人：陈海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘霖，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦媛，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被告：周建宁，男，1962年2月28日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：冯困坚（被告妻子），1962年8月21日出生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：宋绪仁，江苏苏韬律师事务所律师。原告南京吉瑞物业管理有限公司（以下简称吉瑞物业公司）与被告周建宁物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告吉瑞物业公司的委托诉讼代理人甘霖、刘梦媛，被告周建宁及其委托诉讼代理人冯困坚、宋绪仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付东城雅筑X室的物业服务费3939.84元、公摊电费600元，东城雅筑103室的物业服务费11974.5元、公摊电费1200元;2.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，吉瑞物业公司变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付东城雅筑X室的物业服务费3939.84元、公摊电费500元，东城雅筑103室的物业服务费11974.5元、公摊电费1000元;2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系物业服务企业，被告为秦淮区东城雅筑住宅小区103室门面房、X室房屋业主，物业面积分别为266.1平方米、136.80平方米。2010年12月起，原告与南京市月牙湖街道物业服务中心签订《物业管理服务协议》，为东城雅筑小区提供物业管理服务。《物业管理服务协议》第一条约定物业管理区域为东城雅筑所有住宅楼及公共设施，总建筑面积为6700平方米；第四条第二项约定小区居民须按月交纳物业管理服务费，每平方米1.6元（门面房每平方米2.5元），有机动车的业主进入小区，必须服从小区安全维护员的引导，在指定车位停车，并每月交纳地上车位150元/月，地下车位300元/月的车辆管理服务费。被告物业属于原告的物业服务范围内。原告根据与南京月牙湖街道物业服务中心签订的物业服务合同，对东城雅筑小区进行物业管理并提供了物业服务，被告接受了物业服务却没有按约按时向原告交纳物业管理服务费用。2017年1月至2018年6月，被告两处物业共拖欠物业服务费15914.34元（1.6元/平方米/月×136.8平方米×18个月）+（2.5元/平方米/月×266.1平方米×18个月）、公摊电费1500元。现原告因多次催要无果而诉至法院。周建宁辩称：1、本案中的物业服务合同违法、无效。因为石门坎社区与原告签订物业服务合同时未依法取得街道的指定，程序违法。物业服务合同签订时的石门坎社区主任何春林电话表示，其未签名，对合同不知情，合同签订是有关人员和原告的私下违规行为。物业服务合同显示原告系三级物业服务企业，但原告在两份物业服务合同签订时根本不具备任何物业服务资质等级，因此所谓合同不是欺骗签订的就是后补的。2、物业服务合同即使不是无效合同，也是依法或者事实上的可终止、解除的合同。根据原告提交的合同第六条约定，期限至2016年12月14日，现早已届满。社区是包括被告在内的业主代表人，而非当事人，现被告对其代表行为不认可，要求解除。诉讼过程中，绝大部分业主均不满原告的物业服务行为，拒绝接受原告的物业服务，要求依法终止。石门坎社区的通知中明确确认，经现场检查问题很严重，但原告未有任何形式的所谓整改行为，且绝大多数业主拒不认可，在此情形下构成根本违约，合同可以依据事实通知解除。3、原告的物业服务严重不符合物业服务合同的约定，主张物业服务费和公摊电费无事实依据。原告除倒垃圾勉强符合合同外，其余服务均与合同的约定相距甚远。原告应当就公摊电费进行举证，且被告的门面房无公共照明，何来公摊电费？4、原告雇佣二、三位工作人员，去除劳务报酬后，收取的物业服务费全是原告的收益，因为没有服务也就没其他支出。小区监控系统、消防栓等均是坏的，原告视而不见。5、被告未拖欠物业费用。小区的公共收益未用于物业管理需要，而被原告据为己有，系违法，应返还全体业主。原告出租被告所有的房屋，取得租金收益，但一直未足额返还被告，尚应返还被告租金收益15000元。6、关于103室，双方此前一直按1.6元/平方米/月的标准计算物业服务费。原告主张2.5元/平方米/月应提供相应证据。原告对103室未提供任何物业服务，连基本的公共照明都没有提供。103室只是在东城雅筑小区的建筑范围内，无任何公共区域及公共服务。7、双方的物业服务合同关系自2010年起至今，已长达十年。物业服务现状与南京市政府制定的物业服务精神相背离，不符合南京的物业服务政策，损害了广大业主的合法权利。综上，根据（2018）苏0104民初1300号民事判决书的认定，原告的物业服务存在重大瑕疵，导致物业服务合同的目的无法实现,被告要求解除或终止双方的物业合同关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。吉瑞物业公司为支持其诉讼请求，提供以下证据：1、2010年12月2日签订的《物业管理服务协议》一份；2、2013年12月14日签订的《物业管理委托服务协议》一份；3、物业日常服务照片及物业日常管理记录各一组；4、通知书（温馨提醒）照片一组；5、地库照片一组；6、业主陈顺进所写的呼吁信影印件和业主陈顺进所写信件各一份；7、前任物业主任吴浩然所写的情况说明一份；8、2017年电费收支及代收代交统计公示表一张、电费发票复印件九张；9、不动产登记资料查询结果证明二份；10、中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司玄武秦淮营销中心证明一份。拟证明被告应当向原告支付物业服务费、公摊电费；原告依约提供了物业服务，在接到社区通知后，针对业主杂物堆放问题进行了整改；案涉房屋业主自己在地库堆放杂物，且不配合物业进行管理，一直未交纳物业服务费；移动基站在原告入驻前已存在，原告未向移动公司收取任何费用。周建宁对证据1、2的质证意见同其答辩意见，不认可证据3的真实性、合法性和关联性及原告的证明目的，不认可证据4的关联性及原告的证明目的，认为证据5中的气泵、空调与其无关，且其在诉讼前已清理了堆放的物品，不认可证据6的真实性、合法性和关联性，认为吴浩然与原告有利害关系，且吴浩然已向被告出具书面道歉信，表示自己受原告指使作了虚假陈述，认可证据8的真实性，但不认可其关联性和原告的证明目的，原告重复计收电费，根据合同约定，物业服务费应当包含全部公共服务费用，对证据9无异议，不认可证据10的证据内容和原告的证明目的。周建宁为支持其抗辩意见，提供以下证据：1、小区照片一组，拟证明小区环境脏乱差，存在乱拉接电线、电梯未维检、堵塞消防通道、脱岗等安全隐患，原告违法享有云柜、广告等公共收益；2、关于东城雅筑小区问题处理的会议纪要复印件一份，拟证明街道、社区、业主和原告协商加强物业服务、整改物业违规行为及向被告道歉并不要激化矛盾找被告麻烦；3、冯困坚所写信件复印件一封，拟证明冯困坚向街道反映原告的违约及违法侵权行为；4、吴浩然道歉信一封，拟证明原告员工就其受原告胁迫而诋毁被告的行为进行书面道歉；5、周树弟所写情况说明一份，拟证明原告故意破坏业主协商成立业主委员会并故意指使他人对被告进行谩骂；6、温馨告示一份，拟证明业主认为小区脏乱差；7、《强烈要求更换本小区物业公司》一份，拟证明业主共同向街道、物业办书面要求更换物业公司并说明理由；8、《指导申请书》一份，拟证明业主共同签名要求街道指导成立业主委员会；9、《成立东城雅筑业主委员会申请书》复印件一份，拟证明业主书面要求成立业主委员会；10、《东城雅筑业主大会筹备组成员推荐函》复印件三页，拟证明成立业主委员会第一阶段推荐业主筹备组成员；11、石门坎社区通知一份，拟证明社区书面确认现场检查物业服务存在严重问题；12、用电协议复印件一份，拟证明原告违规设置电信基站并收取电费要求业主承担；13、租房合同复印件一份，拟证明被告的房屋被原告单方面出租并收取租金，租金未足额返还被告；14、《关于东城雅筑小区共有共用部分管理和使用的约定》复印件一份，拟证明原告按照书面约定应返还被告租金收益，但未足额返还，损害了被告的合法权益；15、收款收据五张，拟证明住宅和商铺的物业服务费标准均为1.6元/平方米/月；16、诉求报告及业主签名信，拟证明绝大部分业主多次要求原告整改并就服务问题进行投诉，但原告均未实际履行；17、业主签名情况说明，拟证明大部分业主不满原告的物业服务并要求更换物业服务公司且不再继续缴纳物业服务费；18、洗车房电费收款收据6张，拟证明原告已实际收取了洗车房电费，要求业主交纳公摊电费属于重复计费；19、江苏新航程房地产开发有限公司出具的情况说明一份，拟证明原告擅自出租洗车房并实际收取租金收益；20、江苏新航程房地产开发有限公司出具的情况说明一份及房屋现状照片一张，拟证明是该开发商将小区地下人防空置房交付被告使用，被告并无乱堆乱放行为。吉瑞物业公司质证意见为：关于证据1，确有业主为给电动车充电而私拉电线，移动基站已于2017年9月拆除，拖把池系为清洁需要，垃圾箱不能时刻是空的，小区内的车辆停放有序，物业无权管理楼外场所，已整改完消防栓的问题，楼道内水阀无水是因为关闭了地泵，紧急情况打开地泵即可，电梯拉电线系因电梯紧急电话需要外线，所拉电线为弱电线，云柜系社区摆放，广告等有关收益均已补贴了物业服务费，不认可证据2、3、4、7、8、9、10、13、16、17的关联性，证据5恰恰证明了原告履行了服务职责，不认可证据6，该证据上的时间是补写的，证据11不能证明物业服务存在严重问题，不认可证据12、20的真实性，证据14系103室业主多次强烈要求而与原告签订，证据15与原告提交的吴浩然所写情况说明相印证，认可证据18的真实性，但没有重复收费，公摊电费是扣除洗车房电费后分摊的，不认可证据19的内容。经审理查明，东城雅筑住宅小区位于南京市秦淮区。2010年12月2日，月牙湖街道物业服务中心（甲方）与原告吉瑞物业公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：甲方委托乙方对东城雅筑住宅小区提供物业管理服务，居民物业服务费1.6元/平方米/月，门面房物业服务费2元/平方米/月；本协议自签订之日起生效，待本小区业主委员会成立后，依法按程序进行物业选聘，签订新的物业管理合同时，以新的物业管理合同为准，本协议三年核准签订一次，未尽事宜可协商待定、附加。2013年12月14日,南京市秦淮区月牙湖街道石门坎社区居民委员会(甲方)与原告吉瑞物业公司（乙方）签订《物业管理委托服务协议》，约定：甲方委托乙方对东城雅筑住宅小区提供物业管理服务，居民住宅物业费1.6元/平方米/月，商业用房物业服务费2.5元/平方米/月；本协议自签订之日起生效，期限叁年,即2013年12月14日至2016年12月14日,在合同主体内容不变,没有其他特殊情况下,甲、乙双方合同到期自动顺延。原告吉瑞物业公司自2010年12月签订《物业管理服务协议》后一直在该小区提供物业服务至今。小区未曾成立业主委员会。因2017年1月至2018年6月期间东城雅筑103室门面房、X室房屋的物业服务费、公摊电费尚未缴纳，故原告吉瑞物业公司提起诉讼并确认其主张的物业服务费103室门面房按266.1平方米计算，X室房屋按136.8平方米计算。另查明，本市秦淮区光华路16-3号（含二层）室（即东城雅筑103室门面房）房屋建筑面积266.17平方米，房屋所有权人自2009年1月15日起至今为周建宁、冯困坚。本市秦淮区光华路16号东城雅筑X室房屋建筑面积136.84平方米，房屋所有权人自2008年8月4日起至今为周建宁、周冰。被告周建宁对原告吉瑞物业公司仅向其一人主张上述房屋的物业服务费、公摊电费无异议。又查明，被告周建宁提供的收款收据显示，原告吉瑞物业公司收取2012年、2013年、2015年、2016年的物业服务费时，东城雅筑103室门面房、X室房屋均按1.6元/平方米/月计收。还查明，原告吉瑞物业公司制作的2017年电费收支及代收代交统计公示表显示，原告就东城雅筑住宅小区交供电局电费12月（2016年）和1月为4613元，2月和3月为4227元，4月和5月为4483元，6月和7月为4366元，8月和9月为5298元，10月和11月为4901元，而物业办公室、地下车库、洗车房、公安岗亭、充电费各项对应每两个月的电费金额均完全一致，分别为88元、120元、620.5元、155元、18.3元。再查明，原告吉瑞物业公司在其另案分别诉郭凌承、王旭、万苏芳物业服务合同纠纷案件中均提供了南京市秦淮区月牙湖街道石门坎社区居民委员会出具的《关于吉瑞物业进驻东城雅筑小区情况说明》，其中载明：因前期物业撤出，小区管理于2010年出现真空，部分业主向街道物业办反映情况，街道物业办牵头召开了业主大会,大会结果最后决定仍聘请物业公司施行物业管理服务；吉瑞物业公司作为当时备选的三家物业公司之一,所具备的条件和提出的方案最为合适,因此街道物业办以委托的形式与其签订了物业服务合同。被告周建宁对该份说明的合法性和关联性不予认可，认为情况说明上无社区负责人签名，形式要件有欠缺，且签名的603室业主系原告保安，与原告存在利害关系。诉讼过程中，本院工作人员到案涉小区实地查看了物业管理状况，同时还前往南京市秦淮区月牙湖街道物业办、秦淮区月牙湖街道石门坎社区居民委员会、南京市物业管理办公室，针对该小区的物业合同情况，了解咨询政策规定。经了解，原告吉瑞物业公司入驻该小区有其特殊性，月牙湖街道物业办为防止该小区在前期物业撤出后出现真空，牵头引入了原告吉瑞物业公司进驻该小区提供物业服务，符合当时南京市的相关政策。因该小区业主委员会一直未成立,原告吉瑞物业公司在小区服务至今。被告提供照片等证据反映的有关私拉电线，公共安全通道被堵塞、门岗履职不力等现象与本院现场查看情况相符。本院认为，原告吉瑞物业公司进入东城雅筑住宅小区提供物业服务，系月牙湖街道及石门坎社区根据该小区未成立业主委员会，且前期物业服务公司撤出的现状，为防止小区出现失管情况，依据南京市人民政府宁政发（2009）284号文件，向该小区业主提供的托底管理的一种公共服务形式，应予支持。鉴于原告吉瑞物业公司已在东城雅筑住宅小区实际提供物业服务，被告周建宁应当缴纳物业服务费。关于案涉两处房产物业服务费的标准，本院仍采用双方此前的实际计收标准1.6元/平方米/月计算，故被告周建宁应缴纳2017年1月至2018年6月的物业服务费为11603.52元（1.6元/平方米/月×（266.1+136.8）平方米×18个月），但根据被告提供的证据及本院至现场查看的情况，案涉小区存在私拉电线，公共安全通道被堵塞、门岗履职不力等情况，本院认为原告提供的物业服务存在重大瑕疵，应对物业服务费予以折减，酌定为9863元。本案所涉物业费用为原告已实际提供物业服务期间的费用，业主如认为物业管理服务不到位，要求解除物业服务合同关系，可以通过成立业主委员会或召开业主大会等形式，行使业主权利，本案中不予理涉。关于小区公共收益的公示、分配，以及原告有无按约足额返还被告租金收益问题，均属于另一法律关系，可另行诉讼解决，本案中亦不予理涉。关于公摊电费，被告不认可原告主张的金额，原告仅提供2017年1月至同年11月期间的消防用电和电梯的电表发票九张及其自制的2017年电费收支及代收代交统计公示表一张，而公示表中所列扣除的物业办公室、地下车库、洗车房、公安岗亭、充电费等各项每两个月的金额均无变化，明显有违常理，现有证据尚不足以认定公摊电费的具体金额，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告周建宁于本判决生效之日起十日内给付原告南京吉瑞物业管理有限公司2017年1月至2018年6月的物业服务费9863元；二、驳回原告南京吉瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，由原告南京吉瑞物业管理有限公司负担222元，被告周建宁负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  尹 江人民陪审员  陈秋芬人民陪审员  曹 健二〇一九年三月十九日见习书记员  顾梦琦