广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初3302号原告：佛山市民邦物业有限公司，住所地：佛山市高明区荷城街道富湾华富路江湾社区居民委员会江根村居民小组江根综合楼，统一社会信用代码：91440608592150669N。法定代表人：陆玲爱。委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱爱清，广东禅都律师事务所律师。被告：陈小山，男，1989年1月18日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，原告佛山市民邦物业有限公司（以下简称“民邦公司”）诉被告陈小山租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，经审查发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告民邦公司的委托诉讼代理人朱爱清到庭参加了诉讼，被告陈小山经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年12月12日签订的《租赁合同》；2.判令被告立即清场并向原告交还涉案位于佛山市高明区荷城街道江湾社区居民委员会江根村居民小组江根村综合楼x座xx铺的租赁物；3.依法判令被告立即向原告支付拖欠的租金暂计至起诉之日止为39155元（从2018年1月25日起，计算至被告交还租赁物之日止，以每月4760元计算）；4.判令被告立即向原告支付拖欠的水费67元，电费5210元；5.判令被告立即向原告支付拖欠的小区管理费暂计1224元（以每平方米1元计算，计至被告交还租赁物之日止）；6.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告（甲方）与被告（乙方）于2017年12月12日签订一份《租赁合同》，该租赁合同约定：出租之物位于佛山市高明区荷城街道江湾社区居民委员会江根村居民小组江根村综合楼x座xx铺，建筑面积为136平方米。一、租赁用途为销售；二、租赁期为5年，从2018年1月25日至2023年1月24日止。第一、二年租金为每平方米35元，即第一、二年的每月租金为4760元。合同还约定，合同签订之日，乙方向甲方交付18360元做押金，合同期满，乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。合同又约定，租赁期间，乙方应负责交付水费、电费、煤气费、电话费、宽带费、有线电视费、卫生费、垃圾清理费。另外乙方需每月支付甲方小区管理服务费，具体以每平方米1元计算。合同第六条约定，租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋等条款。合同签订后，双方开始履行合同。但被告没有依约交付租金，经原告多次催收，被告依然拒不交纳租金，根据《中华人民共合同法》第二百一十二条规定及第二百二十七条规定，被告拒不缴纳租金行为属根本违约。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。被告没有向本院提交答辩意见及证据，也没有到庭参加诉讼。在诉讼中，原告举证如下：原告的《营业执照》，被告的《身份证》；《租赁合同》；《关于江根村民小组返还地问题的复函》《证明》《场地证明》《（2014）佛明法荷民一初字第798号民事判决书》《国有建设用地划拨决定书》；《70铺（陈小山欠租明细表）》《陈小山水表、电表计算表》《图片》；《催缴通知书》。本院对原告在庭上出示的证据作如下认证：对原告出示的证据1、2、3、4、5，被告没有到庭质证，视其为放弃质证权利，故本院对原告出示的证据1、2、3、4、5的真实性予以确认，对合法性、关联性需结合其他证据才能确认。经审理查明，原、被告于2017年12月12日签订一份《租赁合同》，合同约定，原告将位于佛山市高明区荷城街道江湾社区居民委员会江根村居民小组江根村综合楼x座xx铺，建筑面积为136平方米的商铺租给被告使用，租赁期限为5年。第一、二年的租金为每月每平方米35元，第三年为每月每平方米40元，第四年为每月每平方米为45元，第五年为每月每平方米50元，即第一、二年的每月租金为4760元。合同还约定被告在租赁期间负责交纳水费、电费、垃圾清理费、电话费、宽带费、小区物业管理费等。水费以实际使用的方数计价，电费以实际用电量计价，物业管理费以每平方米1元计算等条款。另查，双方签订的合同约定，租赁期为五年，即从2018年1月25日至2023年1月24日止，承租方应于每月的1号支付当月的租金给出租方，如拖欠租金的，应按拖欠租金部分的每天按2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，出租方有权提前解除合同，收回房屋。合同还约定，承租方应在签订合同后交纳押金18360元给出租方，合同期满后，承租方付清租赁期间应交的一切费用后，押金不计利息退回承租方。还查，被告在租赁期间，用水22立方米，每立方米价格为3.60元，用电4040度，每度电价格为1.30元。按合同约定，被告应于2018年2月1日开始交纳租金和小区物业管理费的，至原告起诉日止，被告仍未向原告交纳上述费用，原告多次催收未果，多次联系不上被告，于2018年12月10日收回了涉案商铺。再查，涉案物业的土地是国有建设用地的划拨返还地。2012年7月30日，该地经佛山市国土资源和城乡规划局批准为国有建设用地,并作为设立国有建设用地使用权、使用国有建设用地和申请土地登记的凭证。该批准决定第十八条还规定：本建设项目应于2013年7月29日之前开工建设，并于2015年7月29日之前竣工，不能按期开工建设的，应向市、县国土资源行政主管部门申请延期，但延期期限不得超过一年。2013年11月28日，佛山市高明区荷城街道国土城建和水务局出具《场地证明》，证明该地块建筑面积为6万平方米，产权属于江根居民小组所有。2018年10月26日，江根居民小组出具《证明》，证明内容为：我居民小组已于2013年1月1日将位于江根村综合楼整体交给佛山市民邦物业有限公司经营管理，经营管理期限为2013年1月1日至2030年3月31日。经营管理期间，任何经营收入归民邦公司所有。民邦公司有权以自身名义与第三方签订相关合同，出现纠纷有权以自身名义追究任何第三方的法律责任。本院认为，本案系租赁合同纠纷案件。争议焦点为：原告的全部诉讼请求是否支持。关于原、被告双方签订的租赁合同是否有效问题。涉案租赁物的工程建设已于2012年7月30日经佛山市国土资源和城乡规划局批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案房屋不属于该条规定无效的情形，故原、被告双方签订的租赁合同为有效合同。关于该租赁合同应否解除问题。双方签订合同第六条约定，……拖欠租金达半个月以上的，甲方（指原告）有权提前解除合同，收回房屋。被告从2018年1月25日经营至原告收回商铺日止，均没有向原告交纳过租金，被告的行为已构成违约，原告要求解除租赁合同理由充分，本院予以支持。被告承租的商铺于2018年10月前已停止营业，原告为了防止损失扩大，于2018年12月10日收回了涉案商铺，本院予以确认。原告请求被告支付从2018年1月25日起至2018年12月10日止的租金共54899元（4760元×11月+4760元÷30×16天），证据充分，本院予以支持。关于原告请求拖欠租金的违约金是否过高问题。根据双方签订的合同第六条约定：租赁期间如有拖欠租金的，每天按拖欠租金的2%加收滞纳金。对此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。原、被告约定的滞纳金，即违约金，属于“过分高于造成的损失”，但原告在诉讼中只请求被告按拖欠租金的30%计算，符合法律规定，本院予以支持。关于被告应否支付水、电费及物业管理费问题。根据原、被告双方签订的租赁合同约定，涉案商铺产生的水、电费及物业管理费由承租方承担，故被告承租的商铺产生的水、电费及物业管理费应由被告交纳，被告从承租之日起至2018年12月10日止，用水量为22立方米，每立方米3.6元计算，共款为79.2元。用电量为4040度，每度价格为1.3元计算，共款为5252元，原告只请求被告支付水费67元，电费5201元，是原告对实体权利的自行处分，本院予以支持。物业管理费从2018年1月25日起计至2018年12月10日止，共11个月16天，每月每平方米1元计算，共款为1569元（136平方米×1元×11月＋136平方米×1元÷30×16天），原告的此项请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：解除原告佛山市民邦物业有限公司与被告陈小山于2017年12月12日签订的《租赁合同》；确认原告佛山市民邦物业有限公司于2018年12月10日收回位于佛山市高明区荷城街道江湾社区居民委员会江根村居民小组江根村综合楼x座xx铺的使用权；被告陈小山应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市民邦物业有限公司支付租金54899元及违约金16470元（54899元×30%）；被告陈小山应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市民邦物业有限公司支付水费67元、电费5201元、物业管理费1569元；驳回原告佛山市民邦物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6416元（原告已预交），由被告陈小山负担。原告多预交的受理费6416元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告负担的受理费6416元，由被告在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吴文初审 判 员  彭智聪人民陪审员  罗靖仪二〇一九年三月一日书 记 员  陈欣琪