文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初17013号原告：刘瑞兴，女，汉族，1972年10月24日出生，住佛山市禅城区。委托诉讼代理人：张思扬，叶宗坚，均为广东禅都律师事务所律师。被告：佛山市禅城区南庄镇溶洲村石（石达）经济合作社，住所地佛山市禅城区南庄镇溶洲村。组织机构代码：77506870-5。负责人：梁锡间。被告：佛山市禅城区南庄镇溶洲集团有限公司，住所地佛山市禅城区南庄镇溶洲管理区新圩。统一社会信用代码9144060428003575X1。法定代表人：罗远杨。两被告的共同委托诉讼代理人：谭力峰、朱慧蔚，均为广东广立信律师事务所律师。原告刘瑞兴诉被告佛山市禅城区南庄镇溶洲村石（石达）经济合作社（以下简称石（石达）经济社）、佛山市禅城区南庄镇溶洲集团有限公司（以下简称溶洲集团）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后,适用普通程序,于2018年10月18日开庭进行了审理。后因合议庭成员变更，该案于2019年1月10日第二次公开开庭审理。两次庭审原、被告各方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑞兴向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告石（石达）经济社于2012年1月10日签订的《石达工业开发区土地使用权租赁合同》及《说明附件》无效；2.确认原告与被告溶洲集团于2012年8月10日签署的《协议书》无效；3.判令被告石（石达）经济社向原告返还租赁保证金人民币1000000元并支付上述资金于占用期间的利息损失331238.89元［利息损失以1000000元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2012年4月27日（保证金实际支付之日）起计至被告石（石达）经济社实际返还上述保证金之日止，现暂计至2018年7月18日为331238.89元］；4.判令被告石（石达）经济社向原告返还已交纳的设施费2500000元并支付上述资金于占用期间的利息损失868722.22元［利息损失以2500000元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2012年1月18日（设施费实际支付之日）起计至被告石（石达）经济社实际返还上述设施费之日止，现暂计至2018年7月18日为868722.22元］；5.判令被告石（石达）经济社向原告返还已支付的开发区土地使用权金2000000元并支付上述资金于占用期间的利息损失694977.78元［利息损失以2000000元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2012年1月18日（土地使用权金实际支付之日）起计至被告石（石达）经济社实际返还上述土地使用权金之日止，现暂计至2018年7月18日为694977.78元］；6.判令被告石（石达）经济社、被告溶洲集团共同向原告赔偿涉案土地上盖建筑物的建筑施工成本损失13859359.68元；7.判令被告石（石达）经济社、被告溶洲集团共同向原告赔偿涉案土地上盖建筑物的日常维护支出损失3880096.4元；8.判令被告石（石达）经济社、被告溶洲集团赔偿原告因清退次承租人所支出的费用损失1478161.77元；9.诉讼费由两被告承担。主要事实和理由：基于对佛山市禅城区南庄镇市政管理办公室于2010年6月24日向南庄镇溶洲村委会出具《承诺书》、被告石（石达）经济社和被告溶洲集团于2011年11月2日签订《土地租赁合同》及《补充协议》以及被告石（石达）经济社于2011年12月26日作出的招标文件的信赖，原告于2012年1月10日与被告石（石达）经济社签订了《石达工业开发区土地使用权租赁合同》（下称《租赁合同》）及《说明附件》，约定被告石（石达）经济社将位于佛山市禅城区南庄镇禅西大道以西、基堤以南约50亩土地以工业用途出租予原告使用，土地只能用于依照开发区的规划要求开发，并只能作经被告石（石达）经济社及上级部门审批后的工业和物流业用途。合同对租赁期限、租金标准、保证金、设施费、土地使用权金等作了约定。《说明附件》确认，涉案土地总面积52.61亩，为工业用地性质，其中40亩是留成地镇国土有用地指标，余下12.61亩是被告石（石达）经济社租赁被告溶洲集团在40亩周边的五边地，没有用地指标；原告需于中标后30天内进场施工，一年内全面竣工。上述《租赁合同》及《说明附件》的签署过程经佛山市禅城区南庄镇法律服务所见证。之后原告投入13859359.68元的巨额资金，于涉案土地上建成超过3万平方米的物流仓库。之后由于两被告未办理涉案土地的用地审批手续，导致原告上盖仓库无法补办报建手续及申领《建设工程规划许可证》。2017年8月27日，佛山市禅城区南庄镇查处违法用地违法建设联合执法大队向原告发出《告知书》，告知原告在涉案土地上建设的上盖仓库属于违法建筑，将进行强制拆除，要求原告于2017年11月30日前完成搬迁。2017年10月16日，佛山市禅城区国土城建和水务局作出批复同意将涉案土地面积为26666.67平方米（约折合40亩）的集体农用地转为建设用地，用地功能为居住、道路用地、绿地。至此，原告才知道涉案土地上投建的上盖仓库，已不符合涉案土地的最新土地功能及用地规划要求，根本无法补办相应的报建手续。无奈之下原告被迫另行出资清退现有的全部次承租人、腾空所有仓库，后佛山市禅城区城市管理部门已对涉案土地的上盖仓库建筑进行强行拆除。原告认为，案涉《租赁合同》、《说明附件》及《协议书》因被告石（石达）经济社未能及时办理用地手续而无效。两被告作为涉案土地的所有权人，在明确知悉涉案土地的来源及相应历史遗留问题的情况下以工业用地的用途出租予原告，致使原告所建的仓库无法完成报建手续被认定为违章建筑进而被拆除，造成了原告巨大的经济损失。两被告对此应承担全部过错，应赔偿原告的全部损失。原告为此起诉。被告石（石达）经济社、被告溶洲集团共同辩称，原告的诉讼请求不成立，理由是：1.原被告签订的土地租赁合同是双方真实意思表示，应认定有效，在签署合同之前依据2010年的89号批复，涉案土地已经取得了政府部门同意转为集体建设用地的批复；2.2010年南庄镇政府向被告出具承诺书，允许被告就涉案土地开发使用；3.原告在对上述环境知情的情况下签署该合同，从合同的第1条土地概况中所提到的附租赁土地红线图，上述土地的有关证件正在办理当中，第4条乙方责任的第1点、第8条第5点均说明了原告在签署该合同中对于土地性质的概况是知情的；4.该合同被告就集体资产采取了招投标的方式，签订合同时也经过了司法部门的见证，就程序而言，被告没有过错；5.虽然双方约定了该土地的用途是工业用途，但是从合同的第1条、第4条、第8条的合同条款来看，该土地工业用途的使用是有前提条件的，即必须经上级部门的审批通过后才可以使用，因此，被告认为该合同是有效的，合同约定的土地使用用途是有前置条件的，仅是因为当前情况无法达到该条件，合同应当自然终止，对于合同终止，合同条款也有特殊约定，即合同第8条第5点，以合同期满来处理。退一步说，即使合同无效，被告并不存在过错，从合同有效的几点理由看，恰恰说明了合同无效的责任不在于被告，另外原告并不存在损失；6.根据合同法的第58条、民法总则的第157条的规定，合同无效，原告取得的财产应予以返还。本院经审理认定如下事实：一、涉案土地由来及订约情况2010年6月24日，佛山市禅城区南庄镇市政管理办公室向南庄镇溶洲村委会出具《承诺书》，同意将溶洲村委会“渡头塘”40亩地块作为禅西大道项目的提留地，在完善用地审批手续的前提下批准给溶洲村开发使用，镇政府承诺在2010年11月底前协助村完善该地块的审批手续。2010年12月31日，佛山市国土资源局向禅城区人民政府作出佛国土资（利用）字［2010］89号《关于佛山市禅城区2010年度第二十四批次城镇建设用地的批复》，批复同意将南庄镇溶洲等四个村集体15.1221公顷农用地和1.8355公顷未利用地一并转为集体建设用地，在完善相关手续后，同意按规划作为禅城区的城镇建设用地。批复同时要求及时办理税费等相关手续。2011年11月2日，被告溶洲集团作为出租人（甲方）与佛山市禅城区南庄镇石（石达）村民小组签订《土地租赁合同》及《补充协议》，约定被告溶洲集团将位于溶洲石（石达）渡头塘的地块出租给该村民小组使用，租赁面积为19205平方米，折合28.8亩；租赁时间为2012年1月1日至2026年12月31日止；该土地为工业用途，在租赁期内允许建设楼宇式、平房式厂场，不得擅自改变该土地用途。2011年12月26日，被告石（石达）经济社公开发布土地使用权竞投信息，将位于佛山市禅城区南庄镇禅西大道以西、基堤以南约50亩土地（下称“涉案土地”，包含2010年6月24日《承诺书》项下“渡头塘”40亩地块以及2011年11月2日《土地租赁合同》及《补充协议》项下部分土地）使用权对外招租。所公布的招标文件中的《石达村工业开发区投租用地方案》载明“报建及用地手续由乙方（指承租方）自行办理，费用也由乙方负责。”原告作为意向承租方参与竞投并最终中标。2012年1月10日，被告石（石达）经济社作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《石达工业开发区土地使用权租赁合同》（下称《租赁合同》）及《说明附件》。《租赁合同》约定涉案土地以工业用途出租予原告使用，具体租赁面积经双方实际测量为准，有关证件正在办理之中；租赁时间为2012年1月1日至2026年12月31日止，共15年；签订合同当日，原告先向被告石（石达）经济社支付租赁保证金100万元；租金按以下方式计算：首期3年（即2012年3月1日至2014年12月31日）每年每亩为33000元；从第4年起以3年为一周期，每周期的年租金在上一周期的年租金基础上递增8%计算收租；原告在报名时缴纳的设施费250万元、中标后三天内一次性向被告石（石达）经济社缴纳开发区土地使用权金200万元。《租赁合同》第四条第一款第二项约定“甲方有义务协助乙方在政策规定的范围内进行仓库厂房等基建项目的报建，相关费用由乙方自行负责”；第四条第二款第一项约定“该土地只能用于依照开发区的规划要求开发，并只能作经甲方及上级部门审批后的工业和物流业用途”；第七条约定“租赁期满，乙方建设在租赁土地上的所有不动产（房产及配套设施）及仍留在土地上的全部不动产归甲方所有，乙方不得对不动产进行损坏，否则甲方有权向乙方追讨不动产修复费用。”；第八条第五项约定：“如因乙方无法办理土地使用手续导致本合同终止，则按合同第七条约定的合同期满的处理，乙方无权要求甲方赔偿其损失。”《说明附件》第一条约定：“整块工业用地52.61亩，其中40亩是留成地，镇国土有用地指标，余下12.61亩是本村小组租赁溶液集团公司在40亩周边的五边地，没有用地指标。”；第六条约定：“中标后30天内进场施工，中标一年内全线竣工。”上述《租赁合同》及《说明附件》的签署过程经佛山市禅城区南庄镇法律服务所见证，并于2012年1月13日出具禅南法服见字（2012）005号《见证书》。《租赁合同》及《说明附件》签订后，原告于2012年4月27日向被告石（石达）经济社支付了租赁保证金100万元、于2012年1月18日支付了设施费250万元和土地使用权金200万元。2012年8月10日，被告溶洲集团与原告签署《协议书》，确认原告承租的涉案土地属被告溶洲集团所有的留用地，由被告石（石达）经济社与原告签订《土地租赁合同》，租金由被告石（石达）经济社收取；原告在该涉案土地上自建厂房、仓库用于对外出租；为了方便租赁人对外办理工商、税务、消防等各项牌照，乙方在涉案土地上自建的厂房和仓库以被告溶洲集团作为出租方，原告作为管理方的方式与次承租人签订三方租赁合同，厂房和仓库的租金收取、日常维护管理及支付一切费用等由原告负责，被告溶洲集团不参与其中，因与承租人产生的纠纷由原告自行承担全部责任。二、原告对涉案土地的建设、管理及使用情况《租赁合同》及《说明附件》签订后，原告即进场在涉案土地上开展厂房、仓库的建设。原告举证的收据、银行回单显示，原告于2012年2月3至同年3月30日、2012年6月8日至同年7月27日向案外人刘勇等购房砖渣及雇用钩机对涉案土地进行平整，共花费488806.75元。2012年2月14日，原告委托其配偶梁国与案外人梁汝佳签订《建筑工程合同》，将涉案土地上附的部分厂房、仓库的土建工程（含打桩工程）和屋面排水工程发包给该案外人施工，发包方式为包工包料，约定工程总建筑面积约为20000平方米、工程单价为260元／平方米、总造价按实际施工面积乘以工程单价计算。原告通过银行转账等方式支付工程款，案外人梁汝佳出具的收据显示，其共计收到原告支付的工程款6265359.13元。同日，原告还委托其配偶梁国将另外一部分厂房、仓库的土建工程（含打桩工程）和屋面排水工程发包给案外人冼以桂，双方签订《建筑工程合同》，约定工程总建筑面积约为10000平方米，工程单价为260元／平方米、总造价按实际施工面积乘以工程单价计算。原告通过银行转账等方式支付工程款，案外人梁汝佳出具的收据显示，其共计收到原告支付的工程款2600000元。2012年2月15日，原告委托其配偶梁国与案外人陈三珠签订《工程承包合同》，将涉案土地上盖的厂房、仓库钢结构工程承包给陈三珠施工，双方约定总建筑面积约30000平方米、工程单价为93元／平方米，总造价按实际施工面积乘以工程单价计算。原告通过银行转账等方式支付工程款，案外人陈三珠出具的收据显示，其共计收到原告支付的工程款3179999.4元。2012年6月，原告委托其配偶梁国与案外人袁升模签订《建筑工程合同》，将涉案土地上盖的厂房、仓库钢的水泥地面施工工程承包给袁升模，约定工程造价为1018525元。原告通过银行转账等方式支付工程款，案外人袁升模出具的收据显示，其共计收到原告支付的工程款1018525元。2012年6月24日，原告与案外人朱子添签订《工程施工合同》，将涉案土地上盖的建筑的主电源线路安装工程承包给朱子添，约定工程总造价为157720.45元。朱子添向原告出具的收据显示，其共计收到原告支付的工程款152500元。另外，原告于诉讼中举证的收款收据（NO.706761），拟证明其于2012年7月18日向案外人梁国权支付水管安装工程费用151000元。涉案仓库建成后，原告将该仓库对外出租，聘请员工对仓库及出租事项进行管理，并负责仓库的日常维护和修缮。诉讼中，原告举证收据、收款收据、银行业务凭证、送货单、支票复印件、支票存根等证据，拟证明其为管理涉案仓库支出工人工资共计2310454元、为仓库的维护修缮（包括装水表、照明灯、迁电箱等）以及支付垃圾费等共花费1539849.9元。三、地上建筑物拆除情况2017年8月27日，佛山市禅城区南庄镇查处违法用地违法建设联合执法大队向原告发出《告知书》，告知原告在涉案土地上建设的上盖仓库属于违法建设，将进行强制拆除，要求原告于2017年11月30日前完成搬迁。原告陈述：从2017年12月份起，行政执法部门对上述上盖仓库进行强制拆除，至2018年8月全部拆除完毕。四、其他一、2017年10月16日，佛山市禅城区国土城建和水务局作出《佛山市禅城区国土城建和水务局关于将佛山市禅城区南庄镇溶洲集团有限公司位于禅城区南庄镇溶洲村土名为“渡头塘”地块转为建设用地的批复》，同意将涉案土地面积为26666.67平方米（折合约40亩）的集体农用地转为建设用地；按照规划部门意见，用地功能为居住、道路用地、绿地；被告溶洲集团应按规定缴纳税费，办理土地登记手续。2018年5月25日，被告溶洲集团取得该地块的不动产权证，产权证中载明权利类型为“集体建设用地使用权”，用途为“批发零售用地，住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地、农村宅基地”。二、由于涉案仓库被拆除，原告将所收取的仓库租户的租赁保证金在扣除租户欠交的水电费后予以退还，原告举证的租赁合同及收据、银行流水记录显示，原告向韦荣芳等九个租户共计退还了租赁保证金1478161.77元。诉讼中，原告陈述称：租户在租仓库时预交了三个月的租金作为保证金，由于涉案仓库拆迁，租户从2017年9月份开始没有再交租金，租户所预交的保证金已经抵扣了2017年9月至11月的租金。之后为了作拆迁赔偿，原告按照合同的约定加倍赔偿了保证金，并在支付保证金时扣除了租户欠交的水电费。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。涉及合同效力、无效后的处理、被告溶洲集团的责任问题。一、合同效力问题第一，本案租赁合同所涉及的52.61亩土地均为农民集体所有，是否全部囊括于佛国土资（利用）字［2010］89号《关于佛山市禅城区2010年度第二十四批次城镇建设用地的批复》所述的土地范围内，因无具体图纸对照，不得而知。第二，退一步讲，即使被囊括，该批复也仅仅确认同意将案涉土地在完善按规划转为集体建设用地。而根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十九条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标……不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。”的规定，农用地转为建设用地必须以符合土地利用总体规划为前置条件；根据该条例第四条第二款“农民集体所在的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”的规定，只有在完成从申请到税费交纳再至政府登记造册、核发证书的流程，才完成了农用地转用手续。上述批复既不能作为涉案土地符合土地利用规划的充分依据，更不等同于已经完成农用地转建设用地审批手续。第三，就讼争土地中已经取得集体建设用地使用权证书的40亩土地而言，虽然该部分完成农用地转用手续，但其规划用途为“批发零售用地，住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地、农村宅基地”，与讼争《租赁合同》及《说明附件》所约定的“工业用途”不符，被告石（石达）经济社将该地块以工业用途出租，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十九条“建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划……”以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十九条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和年度计划中确定的农用地转用指标……”的规定；就剩余12.61亩土地而言，因该地块至今仍未完成农用地转用手续，被告石（石达）经济社的出租行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”、第六十三条关于：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本院认定《租赁合同》及《说明附件》为无效合同。至于原告与被告溶洲集团于2012年8月10日签署的《协议书》，究其内容，是被告溶洲集团以出租人身份，对被告石（石达）经济社向原告转租土地的行为作出确认及配合的意思表示，从属于《租赁合同》及《说明附件》，因此亦为无效。二、合同无效的处理《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”兹就原告的各项诉请及其判断理由评述如下：（一）确认《租赁合同》、《说明附件》以及《协议书》无效的诉讼请求。如上所述，讼争合同无效。（二）要求被告石（石达）经济社返还租赁保证金100万元及其利息的诉讼请求。根据上述合同法的规定，原告有权要求被告石（石达）经济社返还租赁保证金100万元。此处应审查的是被告石（石达）经济社关于租金抵冲保证金的抗辩意见。原告向被告支付土地租金至2017年6月，而据行政主管部门作出的《告知书》限定的拆除日期，从2017年7月至当年11月期间原告仍正常占用涉案土地，故原告仍应按照租金标准支付该期间的土地占有使用费，计为35640元/亩·年×52.61亩×5月/12＝781258.5元。土地占有使用费与保证金均为金钱债务，性质相同，被告石（石达）经济社要求抵冲，合法有据，应予支持。抵冲后，被告石（石达）经济社还应支付原告保证金100万元-781258.5元＝218741.5元。关于利息问题。被告石（石达）经济社应当返还而未返还上述保证金，势必造成原告资金被占用期间的利息损失，原告主张按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息损失，无不合理，本院予以支持。至于利息的起算时间，保证金为原告自愿支付，《租赁合同》也未约定合同终止时原告有权要求利息，因此，利息应从原告起诉之日起计算。原告主张的利息超出的部分，本院不予支持。（三）要求被告石（石达）经济社返还设施费250万元及其利息的诉讼请求。据讼争《租赁合同》的内容可知，该设施费250万元为原告一次性支付，租赁期满后不退还，属于原告应当支付土地占有使用对价的一部分。在双方无约定的情况下，该费用应分摊至约定的全部使用期限，平均计算。对于已经使用期间的对价，原告无权要求返还，而对于未使用期间的对价，被告石（石达）经济社应当返还。被告应当返还2017年12月后的设施费250万元×（15年－5年又11月）/15年＝1513888.89元。至于利息，与上述保证金利息同理，被告石（石达）经济社应以未返还设施费为基数，从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告计付利息。原告主张的设施费和利息超出的部分，理据不足，本院不予支持。（四）要求被告石（石达）经济社返还土地使用权金200万元及其利息的诉讼请求。理由同（三），被告石（石达）经济社应当向原告返还土地使用权金200万元×（15年－5年又11月）/15年＝1211111.11元,以及以该款项为基数，从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。原告主张的土地使用权金和利息超出的部分，理据不足，本院不予支持。（五）要求被告石（石达）经济社赔偿土地上盖建筑物的建筑施工成本的诉讼请求。首先，需要确定本案各方当事人对于涉案建筑物被拆除应否承担责任以及责任的比例。第一，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”以及第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；……”的规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准。本案原告作为涉案建筑的建设人，其在未取得建设工程规划许可证情况下建造涉案建筑的行为，违反了法律的规定，也是该涉案建筑被行政执法部门认定为违法建设并最终被拆除的直接、根本原因。原告对于涉案建筑被拆除负有重大过错，应承担相应责任。第二，被告石（石达）经济社作为涉案土地的出租人，将依法不得用于非农业用途的土地出租且向承租人作出涉案土地为“规划用作工业用途”的承诺，承租人基于对出租人的信赖建设相应用途的建筑物，但最终被拆除，被告石（石达）经济社的行为损害了原告的信赖利益，对涉案建筑物被拆除亦存在过错，也应承担相应责任，但过错较小。第三，无证据证明被告溶洲集团对涉案建筑物被拆除存在过错，无需承担责任。综合衡量各方的过错程度，本院酌定原告、被告石（石达）经济社、被告溶洲集团对涉案建筑物被拆除承担责任的比例为80%：20％：0%。其次，如何确定原告损失的标准？参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，对已经形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，应当以涉案建筑物被拆除时的价值作为确定原告损失的标准。由于涉案建筑已经拆除，无法通过价值评估的方式确定建筑物被拆除时的价值，故以建筑物的建造成本扣减建筑物使用期间的折旧的方式确定该价值。关于建筑物的建造成本。原告对此负有举证责任。原告举证了与案外人签订的施工合同、收据、付款凭证等，证明其支付了工程砖渣款488806.75元、土建工程款8865359.13元、地面水泥工程款1018525元、钢结构工程款3179999.4元、电源线路安装工程款152500元、水管安装工程款151000元，合计13856190.28元。该工程款原告未提供一一对应的银行转账付款记录，其主张部分工程款通过现金或收到他人的支票支付。原告所主张的付款过程虽不符合规范，但未明显违背目前经济往来习惯；其主张的工程造价折合每平米461.87元（13856190.28元÷30000平方米）难谓明显不合理。被告虽对原告主张的建造成本存有异议，但未能提供证据加以推翻。据此本院确认涉案建筑物的建造成本为13856190.28元。关于折旧。涉案建筑物可归类为固定资产。固定资产使用寿命有限，前期的效能高、创造的收入大，按照成本与收入的配比原则，前期应计提的折旧费用就大；其后随着使用寿命缩短，效能逐渐降低，创造的收入逐渐减少，计提的折旧费用也相应减少。故采用加速折旧法计算固定资产折旧费用更为合理。参照中华人民共和国财政部公布的《企业会计准则第4号——固定资产》第十七条的规定，本案采用年数总和法（加速折旧法的一种）计算涉案建筑已经使用期间的价值折旧。经核算，至被拆除的2017年，涉案建筑已经折旧部分的价值为8660118.93元（详见下表），即被拆除时的现值为5196071.35元（13856190.28元-8660118.93元）。            年份              2012              2013              2014              2015              2016              2017              总计                  年折旧额              1732023.79              1616555.53              1501087.28              1385619.03              1270150.78              1154682.52              8660118.93                  备      注                  1.单位：元      2.年折旧额=（固定资产原值－预计残值预计残值）×年折旧率。年折旧率＝该年尚可使用年数／预计使用的年数总和×100%。      本案中，根据《石达工业开发区土地使用权租赁合同》第二条、第七条的约定，涉案建筑在15年租赁期限届满后归土地出租人所有，即对于原告而言，涉案建筑在租赁期满的无可用残值，该公式中的“预计残值”为零；因涉案建筑在15年租赁期限届满后归土地出租人所有，故“预计使用的年数总和”为15年+14年+13年……+1年＝120年。自2012年至2017年，每年的折旧率依次为：15年/120年×100%＝12.50%、14年/120年×100%＝11.67%、13年/120年×100%＝10.83%、12年/120年×100%＝10%、11年/120年×100%＝9.17%、10年/120年×100%＝8.33%。因此，自2012年至2017年，每年的折旧额依次为13856190.28元×12.50%＝1732023.79元、13856190.28元×11.67%＝1616555.53元、13856190.28元×10.83%＝1501087.28元、13856190.28元×10%＝1385619.03元、13856190.28元×9.17%＝1270150.78元、13856190.28元×8.33%＝1154682.52元。      综上，被告石（石达）经济社应赔偿原告的建筑成本损失为5196071.35元×20%＝1039214.27元。原告该项诉讼请求超出该数额的部分，本院不予支持。（六）要求赔偿建筑物日常维护支出的损失3880096.4元的诉讼请求。综合分析原告该项诉讼请求及其所举证的证据，原告所主张的是将地上建筑物在对外出租过程中所产生的经营费用（如员工工资、垃圾费等）以及对建筑物进行维护的费用，相关费用与原、被告之间的土地租赁合同关系无直接相关性，是因原告经营行为产生，属于原告经营过程中的成本，非属于损失，应由原告自行承担。对原告的该诉讼请求，本院不予支持。（七）要求赔偿因清退次承租人所支出的费用损失1478161.77元的诉讼请求。原告主张该项损失是由于其向地上建筑物的承租人作出加倍退还保证金所造成。且不说原告所谓退还双倍保证金的数额能否认定，退一步讲，即使能够认定，由于涉案建筑未取得建设工程规划许可，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告与承租人之间的仓库租赁合同应为无效，而根据上述合同法第五十八条之规定，原告的法定返还义务在于返还所收取的保证金。现原告在法定义务之外对承租人作了其他赔偿，应认定为是对自身财产的合法处分，无权要求被告赔偿。为此，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。三、被告溶洲集团的责任问题经审查，被告溶洲集团对原告主张的损失无须承担责任，理由是：第一，被告溶洲集团并非涉案《租赁合同》及《说明附件》的签订主体，根据合同外观主义原理，被告溶洲集团非该合同的相对人；第二，被告溶洲集团与原告之间存在出租人与次承租人关系，两者签订的《协议书》是被告溶洲集团基于出租人身份对被告石（石达）经济社向原告转租土地的行为作出确认及配合的意思表示，而非两被告作为共同出租人与原告建立租赁合同关系；第三，被告溶洲集团未从《石达工业开发区土地使用权租赁合同》、《说明附件》或者《协议书》中直接获益，根据权利义务对等原则，被告溶洲集团对原告的损失亦无须承担责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、确认原告刘瑞兴与被告佛山市禅城区南庄镇溶洲村石（石达）经济合作社于2012年1月10日签订的《石达工业开发区土地使用权租赁合同》、《说明附件》以及原告与佛山市禅城区南庄镇溶洲集团有限公司于2012年8月10日签署的《协议书》无效；二、被告佛山市禅城区南庄镇溶洲村石（石达）经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘瑞兴返还租赁保证金218741.5元并支付利息（利息的计算方式：以未返还的租赁保证金为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，自2018年7月23日起计算至租赁保证金实际返还之日止）；三、被告佛山市禅城区南庄镇溶洲村石（石达）经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘瑞兴返还设施费1513888.89元并支付利息（利息的计算方式：以未返还的设施费为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，自2018年7月23日起计算至设施费实际返还之日止）；四、被告佛山市禅城区南庄镇溶洲村石（石达）经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘瑞兴返还土地使用权金1211111.11元并支付利息（利息的计算方式：以未返还的土地使用权金为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，自2018年7月23日起计算至土地使用权金实际返还之日止）；五、被告佛山市禅城区南庄镇溶洲村石（石达）经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘瑞兴赔偿地上建筑成本损失1039214.27元；六、驳回原告刘瑞兴的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费269307元（原告已经预交）,由原告刘瑞兴负担231934元，被告佛山市禅城区南庄镇溶洲村石（石达）经济合作社负担37373元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  汪占毛审判员  羊 挺审判员  陈青兰二〇一九年三月十五日书记员  冯嘉欣