广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21791号原告：刘明，男，1985年4月9日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：汪新明，广东荆紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾俊庭，广东荆紫律师事务所实习律师。被告：佛山市南海区大沥土地资源开发公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：高展祥。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭清燕，广东禅都律师事务所律师。原告刘明诉被告佛山市南海区大沥土地资源开发公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月5日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人汪新明，被告的委托诉讼代理人张思扬、彭清燕到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原被告签订的编号为沥土资租赁字[2018]02号《租赁合同书》；2.被告向原告退还租赁合同保证金441600元；3.原告无需向被告缴交2018年4月8日至2018年7月15日及2018年10月22日至合同解除之日即起诉之日2018年10月29日止两个时间段的租金；4.被告向原告支付按照保证金双倍返还标准计算的违约金441600元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：刘明于5年前开始从他人处转租佛山市南海区大沥土地资源开发公司（以下简称土资公司）所有的位于大沥****的物业（以下简称涉讼物业），用于经营佛山市南海区**休闲会所有限公司。2018年3月，转租合同到期，刘明应土资公司之邀参加租赁竞标成功后，于2018年3月23日与土资公司签订编号为沥土资租赁字[2018]02号《租赁合同书》（以下简称涉讼合同），继续承租涉讼物业经营**休闲会所。2018年4月18日，被自称广东**物流有限公司（以下简称**公司）的人员关闸停电，电箱被贴封条。刘明的工作人员受到威胁，除非缴交50000元，否则不准开闸用电。刘明当即向土资公司反映，土资公司表示只能协调处理。直至2018年6月才恢复通电。通电后，又因排水系统不良，导致租赁场地被雨水淹没，至2018年7月15日才恢复经营。同年10月12日，又被自称广东**物流有限公司的人员关闸停电，电箱亦再被贴封条。刘明随即将情况向土资公司反映。现涉讼物业仍无电可用，无法经营。综上，刘明认为土资公司有义务保障其能正常使用租赁物业及保障正常用水、用电、排水，及这些设施设备的正常使用，但土资公司没有提供必要的保障，土资公司已构成违约，涉讼合同目的无法实现，故为维护原告的合法权益，特起诉至法院。土资公司辩称，一、土资公司作为出租方，已依约提供符合合同约定的物业及供水供电设施设备予刘明使用，经土资公司释明并结合刘明长期使用涉讼物业的事实，刘明清晰知晓涉讼物业由**（大沥）物流园区（以下简称**物流园）供电，并由园区管理方收取电费的事实，刘明所述与事实不符。2018年3月23日，土资公司与刘明签订涉讼合同，同日，土资公司依合同约定将涉讼物业按现状交付刘明使用，包括涉讼物业水电附属设施、其他设备设施，并由刘明签署《租赁物移交确认书》。涉讼物业紧邻**物流园，一直由**物流园内设置的配电房供电，并由园区管理方统筹收缴电费，刘明亦知悉该事实。刘明与土资公司签订涉讼合同前已转租使用涉讼物业长达5年时间，期间刘明从未对使用园区内配电房供电提出异议。二、根据涉讼合同约定及实际情况，刘明负有交付电费的义务，但刘明拒绝缴纳电费，被**物流园管理方关闸停电，刘明自身存在过错，其以此为由逃避缴纳租金义务，毫无法律与事实依据。根据涉讼合同第六条第2款第（9）项、第四条第4款约定，涉讼物业的水电费应由刘明负担，刘明逾期支付租金、水电费等将承担违约责任。刘明作为承租人，知悉其负有交纳电费的义务，在土资公司依约提供符合约定的供电设备设施的情况下，刘明无故拒绝缴纳电费，被园区管理方停电处理，相应损失应由刘明自行承担。请求法院驳回刘明全部诉请。刘明诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件、被告企业信用信息查询打印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.兴盛综合市场西楼租赁竞投交易方案复印件1份、竞投租赁成交确认书复印件1份，租赁合同书复印件1份，用以证明双方租赁关系的事实；3.收据复印件2份、平安银行收付款业务回单3份（其中2018.7.24、2018.8.23为复印件，2018.10.1为原件），银行进账单复印件1份、中国建设银行客户回单复印件1份，用以证明刘明在正常使用涉讼租赁物期间有缴纳租金，并已足额支付了保证金；4.现场照片打印件1组，用以证明分别自2018年4月8日、2018年10月12日起涉讼租赁物的电箱被封，刘明无法用电，无法进行经营，从封条显示的内容来看，封条是由广东**物流有限公司综合服务部张贴的；5.律师函1份，用以证明第一次停电之后，刘明曾委托律师向大沥土资公司发送律师函；6.光盘1份，文字整理件打印件1组，通话记录1组，用以证明在2018年10月12日第二次停电后，刘明与大沥土资公司的黄泽辉通过电话进行了沟通，在通话记录中清楚反映，大沥土资公司承认**公司是无权收取管理费的，具体如何解决，大沥土资公司方面也在努力，最后大沥土资公司建议刘明提起诉讼；7.佛山市南海**休闲会所有限公司企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明刘明承租涉讼租赁物用于经营，停电情况下是无法经营的。土资公司诉讼中举证如下：1.租赁合同书原件1份，租赁物移交确认书原件1份，用以证明2018年3月16日，大沥土地资源公司与刘明签订了涉讼租赁合同，双方就租赁事宜进行了约定，同日，双方签订了租赁物移交确认书，确认大沥土地资源公司将涉讼租赁物移交给刘明使用，大沥土地资源公司已将符合合同约定的租赁物交由刘明使用，但刘明仅于2018年7月、8月支付了两个月租金之后，经多次催促仍未履行支付租金的义务，已构成根本违约，大沥土地资源公司要求解除合同、收回涉讼租赁物并要求刘明付清所欠租金及违约金；2.催款通知书原件1份，照片打印件1组，用以证明2018年6月11日，大沥土地资源公司向刘明发送催款通知书，要求刘明于2018年6月15日前支付自2018年3月24日起至2018年6月23日止的租金共220800元，逾期支付将按合同约定追究刘明的违约责任，经大沥土地资源公司多次催促，刘明仅支付了2018年3月24日至2018年5月23日的租金，2018年6月12日，大沥土地资源公司将催款通知书张贴于涉讼租赁物通知刘明补齐合同保证金及租金，但刘明仍拒绝支付，已构成根本违约；3.房产证复印件1份、佛山市（南海区）不动产查询信息原件1份，用以证明涉讼租赁物为大沥土地资源公司所有，具备合法物权。依据刘明申请，本院依法传唤证人许某出庭作证。经庭审质证、辩证，土资公司对刘明出示证据1-3、7真实性无异议，刘明对土资公司出示证据1、3真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认定；刘明出示证据4与本案无关，本院对其关联性不予认定；刘明出示证据5属于刘明单方制作，且未举证证明已送达土资公司，本院对该证据真实性不予认定；刘明出示证据6对话主体不明，未举证证明与本案相关，本院对该证据关联性不予认定；土资公司出示证据2属于土资公司单方制作，且未举证证明刘明已收到该通知书，本院对该证据真实性不予认定。证人许某为春之返休闲会所员工，与刘明存在利害关系，且土资公司对其证言不予认可，本院对证人许某证言真实性不予认定。本院经审理认定事实如下：涉案物业位于佛山市南海大沥-*****，已办理房产证，权利证号为****，登记权属人为南海土地资源开发总公司大沥分公司，钢混三层结构，基底面积422.52平方米，建筑面积1393.11平方米。2018年3月23日，土资公司（出租人、甲方）与刘明（承租人、乙方）签订涉讼合同，约定：甲方将位于大沥广云路张边桥侧兴盛综合市场西楼出租给乙方作商业、办公使用，该物业有房产证，占地面积422.52平方米，建筑面积1393.11平方米；租赁期限从租赁物移交给乙方之日起计算5年，具体按双方签订的《租赁物移交确认书》为准；租赁物第一年月租金为73600元，租金每满三年在上一期租金基础上递增12%，租金已含增值税，不包含物业管理费用等其他一切经营费用，租金按月缴纳，先交付后使用，乙方必须在当月应缴租金之日起8日内将当月租金存入甲方指定账户，逾期交租的，自逾期之日起，乙方须每日按逾期缴纳部分租金金额的千分之五向甲方支付迟延履行违约金，乙方逾期超过30日不交租，构成根本违约，甲方有权按照合同第八条约定处理；签订合同之日，乙方应向甲方交纳每月租金的六倍金额441600元作为履行本合同的保证金；甲方应按时将租赁物交付乙方使用，甲方按移交时的现状向乙方移交租赁物，对租赁物的品质与瑕疵不承担责任，如乙方需要重新办理用水、用电报装或增容的，相关费用和手续办理由乙方承担和负责，甲方不作任何担保责任，租赁期内，租赁物内现有的电线、水管、消防设施、给排水设施、供电设施等基础设施无偿提供给乙方使用；在租赁期间，如租赁物出现建筑主体开裂、倾斜等非归咎于乙方使用原因问题，由甲方负责维修保养，租赁物及附属设施（包括但不限于消防设施、给排水、供电设施）的其他维修和保养工作由乙方负责；租赁场地内的水电费及由有关部门征收的费用包括但不限于治安费、垃圾费等均由乙方承担；（第八条）甲方在租赁期间非因本合同约定或法律规定的可提前终止的原因而单方面提前解除合同的，视为甲方违约，甲方应返还乙方合同保证金，且按保证金数额的一倍向乙方支付违约金；乙方拖欠应付甲方的租金（含部分）超过30日的，构成根本性违约，甲方有权解除合同，无偿收回租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物、构筑物及其附属物，并没收乙方已交付的合同保证金，同时乙方须付清拖欠的租金及费用，赔偿甲方一切损失，双方还约定其他权利义务。同日，刘明与土资公司签订《租赁物移交确认书》，确认涉讼合同租赁期限从2018年3月23日起至2023年3月22日止，签订确认书之日，土资公司按现状将位*****西楼及其水电附属设施、其它设备移交刘明使用，2018年3月23日至2021年3月22日止月租金为73600元。同日，土资公司出具收据确认收到刘明支付合同保证金441600元。2018年7月24日、8月23日、10月1日，刘明分别向土资公司各转账支付73600元，其中10月1日的转账汇款用途载明为9月租金。另查明，土资公司以刘明拖欠租金为由提起诉讼，土资公司诉讼请求为解除涉讼合同、返还涉讼物业、支付违约金等。经审查，本院决定受理并立案，案号为（2018）粤0605民初22856号。2018年10月29日，刘明提起本案诉讼。诉讼中，双方均确认，租金计付周期从上月23日至当月23日前，每月23日为交租日。刘明陈述，涉讼物业停电属于土资公司过错，应由土资公司依据涉讼合同第八条约定承担违约金、返还保证金的责任。经本院询问，刘明与土资公司均同意于2018年12月19日办理涉讼物业交接手续。刘明同意按现状返还涉讼物业予土资公司，土资公司以刘明仅清退涉讼物业部分场地，涉讼物业一层尚未清退为由，不同意接收涉讼物业。本院认为，涉讼物业合法适租。刘明与土资公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行义务。诉讼中，刘明确认其基于以下原因认为土资公司构成违约，要求解除涉讼合同：1.涉讼物业于2018年4月18日至同年6月被**公司停电，至2018年6月恢复通电，出租方土资公司知情后未为其协调解决；2.同年7月给排水系统不良致涉讼物业被水淹，直至7月15日才恢复经营，土资公司未为其排除妨碍；3.同年10月12日起，涉讼物业再次被**公司停电，出租方土资公司知情后亦未为其排除妨碍。对此，本院经审理查明，关于第1、3点解约原因，根据刘明庭审中陈述，对涉讼物业采取停电措施的是自称为案外人**公司工作人员，刘明并未举证证明上述人员的行为是受土资公司委托实施，亦未举证证明因土资公司过错而引致上述人员对涉讼物业断电；另根据涉讼合同约定，作为出租方的土资公司无偿提供供电设施予刘明使用，至于电力供给、电费缴纳等并未约定由土资公司负责，故刘明以其与案外人的纠纷归责于土资公司显然依据不足，本院不予支持。对于第2点解约原因，根据涉讼合同约定，涉讼物业的附属设施，包括消防设施、给排水、供电设施的维修和保养工作由刘明负责，因此，刘明的第2点解约理由不能成立。综上，刘明所提三项解约理由均不能成立，故其关于因土资公司过错解除涉讼合同的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于涉讼合同解除问题，本院在（2018）粤0605民初22856号案中已作处理，不在本案重复处理，详见（2018）粤0605民初22856号民事判决书。刘明以土资公司违约解除涉讼合同为基础主张土资公司退还保证金、支付违约金及刘明无需支付租金的诉请，因其请求基础不成立，故刘明上述诉请均缺乏事实和法律依据，本院对上述诉请均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回刘明全部诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费52438.98元，减半收取计26219.49元（刘明已预交），由刘明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一九年三月二十九日书记员  李 慧