宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0104民初14818号原告（执行案外人）：张宁民，男，1967年4月30日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：牛爱香，兴庆区凤凰北街法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：常安祥，男，1963年12月20日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李月华，宁夏观德律师事务所律师。第三人（被执行人）：田军，男，1961年12月10日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：刘学梅，宁夏搏强律师事务所律师。第三人（被执行人）：殷军，男，1974年3月8日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告张宁民与被告常安祥、第三人田军、殷军案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月26日作出（2017）宁0104民初13986号民事判决，判决不得执行银川市金凤区宁安大街华府万和城小区XXX号楼某室房屋。常安祥不服该判决提起上诉，2018年11月13日，银川市中级人民法院作出（2018）宁01民终2783号民事裁定，裁定：一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初13986号民事判决；二、发回宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院重审。本院于2018年12月7日立案受理后，适用普通程序，于2019年1月8日公开开庭进行了审理。原告张宁民及其委托诉讼代理人牛爱香，被告常安祥及其委托诉讼代理人李月华，第三人田军及其委托诉讼代理人刘学梅及第三人殷军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宁民向本院提出诉讼请求：1.不得执行银川市金凤区宁安大街华府万和城小区XXX号楼某室房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月10日，田军与张宁民签订《房地产买卖契约》一份，约定：卖方（田军）将其名下位于银川市金凤区宁安大街华府万和城小区某室的房屋以700000元价格转让给买方（张宁民），买方须于2014年3月底前付清剩余200000元购房款，卖方将房屋交付买方，否则，买方有权对该房屋进行处置。鉴于该房屋于2013年8月27日登记，且交易价格低于市场价格，为合理避税，买卖双方同意待房屋登记时间满5年时，卖方配合买方办理房屋过户手续，如买方需提前过户，税费全部由买方承担。契约签订以后，张宁民按照买卖契约约定的时间于2014年2月27日付清了全部购房款，其中于2013年9月22日，由张宁民妻子赵小莉在宁夏银行湖滨支行贷款500000元转移支付至**中国工商银行账户后，通过**中国工商银行账户向田军支付了500000元购房款；于2014年2月27日，通过张宁民妻子赵小莉弟媳贲红梅中国农业银行账户向田军支付了剩余200000元购房款，原告有房地产买卖契约、房产证复印件、宁夏银行湖滨支行一本通各一份、中国工商银行个人业务凭证一套，中国农业银行客户回单一份，田军收条二份，张宁民与赵小莉结婚证一份，无房证明一份、装修设备材料合同三份等证据能够证明银川市兴庆区人民法院查封的房产确实是张宁民于2013年9月10日从田军处购买的，而且张宁民已于2017年4月对该房屋进行装修，于2017年8月全部竣工后居住使用至今，合法占有。因为政策变动，满两年就可以过户，张宁民于2015年期间多次督促田军配合过户，田军以各种理由搪塞，主要原因是田军以该房屋在宁夏银行利民支行抵押贷款，致使张宁民无法过户，在张宁民的督促下，田军于2017年10月25日偿还了贷款，张宁民通知田军协助办理房屋产权过户手续。双方于2017年11月3日办理过户手续过程中，张宁民在交纳了所有税费15352.62元办理最后一个手续时，得知该房屋已于2017年11月10日被银川市兴庆区人民法院查封，致使张宁民无法办理过户手续。原告认为贵院该行为侵害了自身合法权益，故提起执行异议之诉。2017年12月21日，张宁民收到银川市兴庆区人民法院送达的（2017）宁0104执异230号执行裁定书。张宁民认为，该裁定缺乏事实和法律依据，现诉至法院，请求判如所请。常安祥辩称，张宁民与田军之间并不存在真实的房屋买卖交易。2017年4月11日，兴庆区人民法院作出了（2017）宁0104民初1571号民事判决，判决确认殷军偿还常安祥借款3300000元，田军对该3300000元借款承担连带还款责任。该案进入强制执行程序后，兴庆区人民法院于2017年11月10日冻结了田军名下的案涉房屋及其所有的车牌号为XXX的机动车一辆。为逃避执行，田军与张宁民签订了房地产买卖合同，且双方将签订合同的时间提前到2013年9月，但截止2017年5月，案涉房屋登记的所有权人还是田军，并不是张宁民。案外人**、贲红梅向田军转账的700000元也并不是购房款，而是借给田军用于赚取利息的款项。张宁民仅凭其与田军之间签订的一份房地产买卖合同，无法证明案涉房屋交易的真实性，故张宁民并不享有足以排除强制执行的民事权益，兴庆区人民法院作出的（2017）宁0104执异230号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议正确，请求驳回张宁民的诉请。田军述称，对张宁民的诉请及陈述的事实理由均认可，其确已将案涉房屋交付张宁民，但未能办理房屋产权过户的原因是其将案涉房屋抵押给宁夏银行，导致无法过户。殷军述称，兴庆区人民法院查封案涉房屋合法有效，且该房屋直至2017年5月份还由田军占有，不动产变更登记后方产生物权变动的效力，故案涉房屋所有权人仍为田军。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月11日，本院就审理常安详与殷军、田军民间借贷纠纷一案作出（2017）宁0104民初1571号民事判决，判决：一、殷军偿还常安详借款3300000元，并按年利率24%向常安详支付上述借款自2015年4月15日起至本判决确定的还款之日止的利息；二、田军对上述借款本金承担连带责任，承担该保证责任后，田军有权向殷军追偿。田军不服该判决提起上诉，银川市中级人民法院审理后于2017年9月30日作出（2017）宁01民终1523号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决生效后，田军、殷军未自动履行，常安详向本院申请强制执行，本院立案后于2017年11月7日作出（2017）宁0104执5593号执行裁定，裁定：一、冻结、划拨殷军名下银行存款3376575.47元或查封、扣押其价值相当的财产；二、冻结、划拨田军名下银行存款3354020元或查封、扣押其价值相当的财产。在执行过程中，本院冻结了田军名下位于银川市金凤区宁安大街华府万和城小区XXX号楼某室房屋产权并冻结该房屋相应土地使用权。张宁民认为法院在执行案涉房屋前其已系案涉房屋的实际所有权人，虽然案涉房屋未能办理过户登记，但非因其自身原因，故其向本院提出执行异议申请。本院经审查于2017年12月18日作出（2017）宁0104执异230号执行裁定，驳回了张宁民的异议申请。张宁民不服该执行裁定，在法定期间内提起执行异议之诉。原审庭审中，田军辩称，案涉房屋的交付时间为2013年9月。本案审理过程中，张宁民向法庭提交其与田军于2013年9月10日签订的《房地产买卖契约》一份，约定：田军（甲方、卖方）自愿将坐落在银川市金凤区宁安大街华府万和城小区XXX号楼某室面积为135.74平方米的房屋（产权证号：房权证金凤区字第XXXX号，登记时间：2013年8月27日）出售给张宁民（乙方、买方）；该房屋成交价格为700000元；付款方式：本契约签订后15日内乙方支付甲方购房款500000元，乙方必须于2014年3月底前付清全部房款，否则甲方有权对房屋进行处置；双方同意于2014年3月30日由甲方将房屋正式交付给乙方；鉴于该房屋交易价格低于市场价格，为合理避税，买卖双方同意待该房屋登记时间满5年时，卖方配合买方办理房屋过户手续，如买方需提前过户，税费全部由买方承担。另称，案涉房屋的具体交付时间记不清楚，大概是在2014年2、3月份。张宁民还向法庭提交了工商银行个人业务凭证一份、《情况说明》一份、田军于2013年9月22日、2014年2月27日出具的收条各一份、中国农业银行客户回单一份、借条一份，贲红梅出具的情况说明一份、宁夏银行借款凭证一份、提款申请书一份、支付对象及账户清单一份、放款通知书一份、宁夏银行贷款借（还）款凭证一份、宁夏银行通用凭证一份、宁夏银行进账单一份、结婚证一份、户口本一份、欧路莎卫浴产品销售单一份、2017年5月26日TATA木门销售订单两份、收据一份、POS机付款单一份、2017年6月7日志邦厨柜订单三份、收据（2017年7月11日缴纳案涉房屋天然气入户费1000元）一份；收据（向银川奥园物业服务有限公司缴纳的2017年度物业费、电梯费、暖气费等共计5367元）一份、POS机刷卡单一份；视频（内容系拍摄的涉案房屋现状）一份、违约金支付协议一份、田军与宁夏银行签订的《个人借款合同》一份、银川市不动产登记信息查询单一份、税收缴款书四份、石嘴山银行签购单一份，欲以此证明：张宁民与赵小莉系夫妻关系，**系二人儿子，案涉房屋系张宁民为**购买的婚房；赵小莉在宁夏银行贷款500000元，依据银行规定通过受托支付的方式于2013年9月22日通过其弟媳**工商银行账户向田军的宁夏银行账户支付500000元房款，田军于付款当日出具收条予以认可；2014年2月27日，张宁民向贲红梅借款200000元，并通过贲红梅账户转账给田军支付剩余200000元房款，田军于付款当日出具收条予以认可，至此张宁民已付清案涉房屋购房款700000元，案涉房屋应归原告所有；2017年，**购买了若干物品用于案涉房屋的装修并入住至今，张宁民为案涉房屋缴纳了相关费用并实际占有、使用该房屋，且案涉房屋在2017年之前没有居住人，也未欠付费用，因开发商迟延交付房屋，相应产生的违约金用于抵顶欠付的相关费用，故未于2017年前缴纳过物业费；后田军使用案涉房屋贷款，致使涉案房屋一直无法办理过户手续，直至2017年10月25日张宁民得知此情况。张宁民再三催促田军偿还贷款并将房屋过户给张宁民，田军偿还完贷款后，申请解封他项权利；2017年11月3日（周五），张宁民与田军到房管部门准备开始办理房屋过户手续，因田军刚偿还完贷款，银行需要向房管部门办理他项权利撤销，故导致张宁民无法在11月3日办理过户手续；2017年11月13日（周一），张宁民接到通知，双方再次到房管部门办理案涉房屋过户登记手续，此时张宁民已向税务机关缴纳了案涉房屋过户税费15168元，后张宁民被告知涉案房屋产权产籍已于2017年11月10日被查封，故案涉房屋未能及时过户手续并非张宁民的过错。常安祥为证明其抗辩主张，提交了照片三张、赵小莉个人存款交易明细二份、田军个人存款交易明细三份、银川奥园物业服务有限公司物业费收据三张、银川市兴庆区档案局婚姻档案证明照片打印一张、银川市不动产登记信息查询单一份、（2018）宁01民终2783号案件询问笔录及质证笔录、（2017）宁0104执5593号协助执行通知书、执行裁定书、（2018）宁0104民初9451号民事判决书，欲以此证明：一、张宁民与田军之间的房屋买卖合同是虚假的；二、2011年8月23日，张宁民妻子赵小莉向银行贷款500000元；当日赵小莉将500000元转给案外人田晓芳，此后每一个月，田军都给赵小莉账户转入一万元利息；2013年7月4日，田军将500000元还给了赵小莉，当日赵小莉又将500000元还给银行；2013年9月18日，赵小莉又向银行贷款了500000元，当日赵小莉将该笔500000元转给案外人**；2013年9月22日，**将该笔500000元转给田军，此后每一个月，田军继续给赵小莉账户转入10000元利息；2015年8月17日，田军该笔500000元还给了赵小莉，同时银行转账时备注了“还款”字样，这些款项都不可能是购房款；三、2017年5月3日，田军的妻子张淑芬缴纳了案涉房屋2016年1月1日至2016年12月31日涉案房屋的物业费2247.90元、电梯费540元、2016年11月1日至2017年3月31日的采暖费2579元，经查，案涉房屋登记田军为所有权人的时间为2016年10月31日，至2017年5月3日前，案涉房屋的所有权人仍是田军；四、张宁民缴纳案涉房屋的税费后，立即办理了退费手续。张宁民认可该税费已退，但称其在房管部门办理案涉房屋过户的最后手续时，被告知不能过户，税务机关要求其办理了退费，其缴纳的四笔款项中一笔是由张宁民代替田军缴纳的；五、2016年2月19日，王靖华向兴庆区人民法院提起诉讼，其系田军岳母，向田军借款1000000元，后田军未偿还，其要求田军偿还借款1000000元及利息200000元，兴庆区人民法院作出（2016）宁0104民初1388号民事判决，判决田军偿还王靖华借款1000000元及利息200000元，现该案已进入强制执行程序，同时在兴庆区人民法院将第三人田军名下的涉案房屋及XXX车辆进行查封后，为了逃避执行，田军又与案外人王靖华于2017年10月22日签订《车辆顶账协议》，王靖华向兴庆区人民法院提起执行异议之诉，称该份车辆顶账协议中约定了该XXX车辆以600000元抵顶了田军向王靖华借款1000000元中的600000元；另，张宁民、田军在（2018）宁01民终2783号案件询问笔录及质证笔录中对常安祥提供的赵小莉、田军的个人存款交易明细真实性无异议，通过田军互相矛盾的陈述可以证实田军在（2018）宁01民终2783号案件质证笔录中出示的与王靖华的借款协议及其陈述的于2015年8月17日转给赵小莉的500000元系偿还王靖华500000元借款的理由不能成立，进而可以证实田军与张宁民之间不存在真实的房屋买卖交易。殷军称，其在（2016）宁0104民初1388号案件中是担保人，在该案审理中，田军及王靖华均认可田军未偿还借款，当时法院还查封了其个人名下美洁纸业股份有限公司1260000元债权，现田军又辩称已偿还500000元，前后矛盾。所以赵小莉与田军的款项于2015年8月17日已经还清，款项不是购房款。田军为证明其主张提交了个人借款合同一份、宁夏银行借款凭证三张，宁夏银行个人业务委托书一份、中国农业银行银川开发区支行银行流水八页、宁夏银行利民支行银行流水五页、宁夏银行科技支行流水七页、借款协议一份、中国农业银行业务凭证三份、收条一份，欲以此证明其于2015年10月30日在宁夏银行利民支行以购进配套设备辅机附件旋转窖的名义抵押贷款430000元，因银行有专款专用的规定，宁夏银行根据申请以受托支付的方式将该款支付给符合合同约定借款用途的交易对象王玉霞，后于2017年10月25日全部还清，故赵小莉于2013年9月18日在宁夏银行贷款500000元同样以受托支付的方式将该500000元转至**的账户，后因赵小莉及张宁民需要向田军支付购房款，才将该500000元款项由**转账至田军账户；2014年1月24日，田军向贲红梅借款100000元，双方约定利息为年利率20%，田军自2014年2月起每月通过银行转账或者现金支付方式向贲红梅偿还利息1667元，至2014年10月16日共偿还本息101111元，可以进一步证实案涉的2013年9月22日500000元及2014年2月27日由贲红梅向田军转账的200000元均系张宁民向田军支付的购房款。本院认为，本案系执行异议之诉，故本院应对张宁民与田军之间的房屋买卖的真实性、合法性进行审查，并确定张宁民对案涉房屋是否享有阻却执行的实体权利。首先，张宁民称其欲购买田军名下案涉房屋，并与田军于2013年9月10日签订了《房地产买卖契约》，但该份契约只能证明其与田军达成房屋买卖的合意，张宁民有义务证明其与田军签订《房地产买卖契约》后，双方已实际、全面履行了该协议。关于案涉房屋房款的支付。案涉房屋约定交易价款为700000元，根据张宁民主张该700000元房款均系通过他人转账支付给田军，但其提交的证据显示作为款项支付人即张宁民妻子赵小莉、案外人贲红梅在较长时间里均与田军存在多笔款项往来，且对于赵小莉通过**支付给田军的500000元款项的来源、用途及往来过程，张宁民及田军的陈述前后不一致且互相矛盾，对于贲红梅支付的200000元，因贲红梅亦与田军存在多笔借贷关系，田军存在向贲红梅持续归还利息的情形，故张宁民提交的证据均不足以证明该700000元系其向田军支付的案涉购房款。其次，关于案涉房屋的交付。张宁民与田军关于房屋的交付时间陈述不一致，田军在原审庭审中称案涉房屋的交付时间是2013年9月，但本次庭审中张宁民称案涉房屋的交付时间是在2014年2、3月，且在2015年期间，田军以案涉房屋作抵押向宁夏银行借款，该事实亦与双方主张已将案涉房屋交付于张宁民的事实矛盾。综上，案涉房屋登记所有权人仍系田军，而张宁民提交的证据不能证实其已足额支付购房款且该房屋于2014年起已由其占有、使用，故张宁民就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，故对张宁民的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告张宁民的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张宁民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  李淑萍人民陪审员  齐广霞人民陪审员  周淑珍二〇一九年三月二十六日法官 助理  李文雯书 记 员  安逸凡附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。