重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初16792号原告：雍朝涛，男，汉族，1983年5月16日生，住重庆市沙坪坝区。委托代理人：张呈祥，重庆鼎圣律师事务所律师。被告：周婕，女，汉族，1969年12月7日生，住重庆市潼南县龙形镇。委托代理人：邓云峰，男，汉族，1965年10月5日生，住重庆市潼南县。第三人：重庆凯银房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三街7-3-4-1，统一社会信用代码91500107663597733U。法定代表人：李三姗，总经理。委托代理人：陈彩芳，男，汉族，1986年10月22日生，住重庆市巫山县，公司员工。原告雍朝涛诉被告周婕、第三人重庆凯银房地产经纪有限公司（以下简称凯银公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军适用简易程序于2018年9月17日公开开庭进行了审理。原告雍朝涛及其委托代理人张呈祥、被告周婕及其委托代理人邓云峰、第三人凯银公司的委托代理人陈彩芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雍朝涛诉称，2018年4月21日，在第三人居间下，原、被告签订买卖合同，约定原告购买被告的房屋一套。签约后原告支付了2万元定金和5000元中介费。但被告拒不配合办理贷款及解押还款手续，并明确表示不同意售房，拒绝履行合同。因被告的违约行为导致原告的合同目的无法实现，原告依法行使解除权。原告系通过起诉的方式表达解除合同的意思。经协商未果，原告无奈起诉来院，请求判决：1、解除原、被告双方于2018年4月21日建立的房屋买卖合同关系；2、被告退还原告支付的购房定金20000元；3、被告向原告支付违约金45000元，并赔偿中介费5000元；4、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告明确其主张的违约金是依据合同约定房款的10%；中介费系原告已经向第三人缴纳，因被告违约导致合同无法履行，该费用应当由被告承担。被告周婕辩称：1、同意解除合同。2、被告同意解除的原因是原告未在2018年5月7日（被告银行解押还款日）前支付第二笔房款13万元，属于原告违约，所以定金不退还。3、被告不支付原告违约金。4、中介费不应该由被告支付。综上，请求法院依法判决。第三人凯银公司述称，被告第一次预约还款日期为2018年5月7日，但此时原告的按揭贷款尚未通过，第三人为保证买卖双方资金的安全，就通知双方暂不进行解押还款，等待下一个还款日。经审理查明：2018年4月21日，在第三人重庆凯银房地产经纪有限公司居间下，原告雍朝涛（乙方、买方）与被告周婕（甲方、卖方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：房屋坐落九龙坡区石新路2号1幢2单元xxx号,建筑面积44.97平方米,产权人周婕，有抵押，总房款45万元，付款方式：按揭，付款时间：乙方签约时付定金2万元，于甲方银行还款前付13万元，于过户当日付8万元，余款22万元乙方办理商业贷款；交房：甲方应于收到银行尾款后三个工作日内交房；过户：双方应于甲方注销抵押并乙方银行审批通过后，办理权属登记；中介服务费：签约时，甲方支付居间信息服务费（中介费）4500元，乙方支付4500元。违约责任：一方违约，应当向对方支付房价的10%作为违约金，其中甲方违约甲方退还实际已收房款（含定金），并赔偿相关损失；乙方违约，乙方无权收回已支付房款（含定金），并赔偿相关损失。2018年4月21日，原告向被告支付定金2万，向中介公司支付中介费5000元。同日，被告向中介公司交纳了交房保证金8000元。审理中，原告举示了“短信记录”，拟证明被告于2018年6月17日向原告发送了被告收取解押款的银行账号。中介公司在2018年6月17日已经通知原告暂停支付解押款。被告质证认为：短信发送属实，原告此前向我方支付了定金，是知道我方账户的，因原告一直未付解押款，我方就决定将账户再告诉原告一次，但是原告仍未付款。第三人认可原告的意见。审理中，原告举示了第三人与被告之间的微信记录及原、被告之间通话录音，该组证据显示：1、2018年5月4日中介公司通知被告因原告贷款审核尚未出结果，需另定解押还款时间，被告表示同意。2、2018年6月18日，中介公司建议被告不要拒绝售房，否则要承担赔偿责任。被告质证认为，微信记录和通话录音属实。但否认在2018年6月20日以前提出过涨价或者不卖，而是在2018年6月20日才提出的涨价，否则不卖的。之所以要求涨价，是因原告及中介拖延了向被告支付解押款的时间，导致被告打算另行购买的房屋涨价，所以被告要求原告加价5万元。第三人称，在2018年6月20日前被告就提出要涨价，否则不出售房屋，但原告不同意涨价，我方遂在2018年6月17日通知原告暂停支付解押首付款。另查明，原告的银行按揭审批通过时间是2018年5月25日，第三人称于2018年5月28日通过微信通知了被告。审理中，关于银行面签和解押还款，各方发表以下意见：原告、被告及第三人三方确认：买方的面签审批银行以及卖方解押还款银行是同一家银行。原告称：1、被告于2018年6月17日将还款银行账户发给原告，第三人此前也通知原告在2018年6月20日支付首付款。被告称：1、2018年4月23日去银行预约的还款日为2018年5月7日，但原告并未在该日前支付首付款。2、2018年5月7日，第三人通知被告：因买方面签审核尚未通过，为了保证双方的资金安全，等待下一个还款日。但被告未同意，所以就在2018年5月13日去中介公司的门店去催促付解押款。第三人称：1、2018年4月23日三方去银行办理的面签，买方面签最终通过的时间为2018年5月25日。2、合同中约定13万元的首付款是解押还款以前支付给卖方。被告于2018年4月23日去银行预约还款日为2018年5月7日，但是买方的面签当时尚未通过，为了保证双方资金安全，2018年5月7日就没有通知双方去银行办理解押还款手续，而是电话通知双方等待下个还款日（2018年6月20日）。关于房屋涨价和拒绝出售房屋，各方发表以下意见：原告称：解押款早已准备好，随时等待中介公司通知支付，但在付款日期来临之前，卖方要求涨价否则拒绝出售。被告称：被告在2018年6月20日才第一次向中介公司表达要求涨价，若不涨价就不出售房屋了，但是原告不同意涨价。2018年6月24日三方又协商，但是原告仍旧不同意涨价，被告就不同意卖了。第三人称：因预约还款的时间是2018年6月20日，在6月20日之前卖方就已经向中介公司表示要出售的话买方必须加钱；中介公司在2018年6月17日已经通知原告暂停支付解押款。2018年6月20日，中介公司在通知三方下午1点去银行还款。买卖双方分别都到中介公司的，卖方先来，买方后来。卖方就是说需要加价才能出售，买方及中介未同意，卖方就走了。2018年6月24日三方又进行了协商，被告仍然要求加价5万元才同意出售。上述事实，有房屋买卖（居间）合同、房产证复印件、中介费收据及转账凭证、定金收据及转账凭证、微信聊天记录、短信、中介工作流程图、交房保证金及转账凭证、银行流水明细、录音等证据及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告双方在第三人的居间介绍下于2018年4月21日签订的《房屋买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，买卖双方都应按照合同约定履行相应义务。本案中，《房屋买卖居间合同》签约后，买方及时支付了定金，卖方及时办理了预约还款解押申请手续，中介公司会同原、被告双方积极办理了银行面签手续。可见，各方在合同前期都在积极按照合同履行。综观本案，争议的焦点可归纳为：买方诉请解除合同并主张相应法律后果，是否应得到支持。本院分析如下：通常情况下，在选择按揭付款的二手房交易中，除非明确约定了解押款具体的付款时间，面签审批通过后再行支付解押首付款，符合交易习惯，其目的是为了保障买卖双方的交易安全。在买方银行审贷未果的情况下，因银行按揭贷款审批周期系不确定的过程，既可能受到交易双方提交资料是否齐全、快慢的影响，也可能受到买方征信的影响，还可能受到政策及市场波动等多种因素影响，因此，在二手房交易涉及买方需按揭贷款的情况时，买卖双方特别是卖方在签约时应当对此类情况有所预见，并应尽到合理的容忍义务。结合本案，被告提出该要求的理由是，原告未在2018年5月7日前支付第二笔房款13万元。本案中，各方都清楚该付款就是解押款。一方面，被告于2018年6月17日向原告提供还款银行账号，且已经预约了6月20日的还款时间，足以证明被告认可了原告未在首次还款日前付款的行为；另一方面，不论被告是否是在6月20日之前就已经表态，可以明确的是被告在6月20日当日明确表达了不涨价就不出售房屋的意思，原告基于对交易不确定性的考虑，未能支付解押首付款也在情理之中，这也在中介公司前期就已经建议买方暂停支付该款的事实中得以体现。再者，从签约到拒绝出售的时间跨度看，不足两个月的时间周期也未超出一般意义上的合理容忍限度。从卖方的角度来考虑，若买方未按照约定及时付款，卖方可以依约催告其付款，并可以在符合条件时依法依约行使合同解除权，且应按照法律规定的时限和方式来行使。综上，本案被告提出涨价要求否则就不出售房屋的行为没有法律和约定依据，本院不予采纳。被告拒绝售房，导致原告购房合同目的无法实现，本院对该事实及因果关系予以确认。原告据此要求解除原、被告之间建立的房屋买卖合同关系，被告亦当庭表示同意，本院确认原、被告之间建立的房屋买卖合同关系于2018年9月17日解除。原、被告双方房屋买卖合同关系解除后，被告应向原告返还定金20000元。根据合同约定，原告诉请的被告支付违约金45000元、赔偿中介费损失5000元，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、确认原告雍朝涛与被告周婕于2018年4月21日建立的房屋买卖合同关系于2018年9月17日解除。二、被告周婕于本判决生效之日起十日内返还原告雍朝涛支付的定金2万元。三、被告周婕于本判决生效之日起十日内支付原告雍朝涛违约金4.5万元。四、被告周婕于本判决生效之日起十日内赔偿原告雍朝涛中介费损失0.5万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为4500元，由被告周婕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘香军二〇一九年三月十二日法官助理 张朝义书 记 员 曹丽娟