广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初21700号原告：侯卫民，男，1971年7月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：侯荣腾，广东展豪律师事务所律师。被告：深圳市高邦德文化发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新南七道北京大学研究院西栋303A14-A15室，统一社会信用代码91440300793859156W。法定代表人：游德胜,总经理。被告：游德胜，男，1966年11月20日出生，汉族，身份证住址广东省河源市源城区，两被告共同委托诉讼代理人：欧阳鹏飞，广东竞德律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杨彦坤，广东竞德律师事务所实习律师。原告侯卫民诉被告深圳市高邦德文化发展有限公司（以下简称高邦德文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，原告申请追加游德胜作为被告参加诉讼，本院依法予以准许。本院依法适用普通程序于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯荣腾，两被告共同委托诉讼代理人欧阳鹏飞、杨彥坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告高邦德文化公司于2015年9月15日签署的《房屋租赁合同书》已解除，被告高邦德文化公司立即从原告房屋中搬离并将租赁房屋完好归还原告；2、被告高邦德文化公司向原告支付截至2018年9月15日拖欠的租金共计152000元及滞纳金12210元（滞纳金自2018年4月21日起，以月租金27500元为基数，按每日千分之三计至2018年9月15日合同届满之日共计148天），共计164210元；3、被告高邦德文化公司按27500元/月向原告支付自2018年9月16日至租赁房屋实际交还之日止的房屋占用费；4、被告游德胜对上述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告当庭申请撤回其第一项诉讼请求，明确其第三项诉讼请求的房屋占用费计算至2019年2月15日止。事实与理由：原告与被告高邦德文化公司于2015年9月15日签订《房屋租赁合同书》，约定原告将位于西××大道××）铺位（以下简称涉案房屋）出租给被告高邦德文化公司经营使用。原告依约向被告高邦德文化公司交付房屋后被告高邦德文化公司一直占有使用该房屋，但自2018年3月开始拖欠原告租金。经原告多次催促，被告游德胜于2018年4月17日和6月30日向原告出具《交租承诺书》。但被告经原告多次催促后仍无故推诿，拒绝支付。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。两被告共同答辩称：1、原告于2018年5月起将涉案房屋进行了锁门处理，被告高邦德文化公司无法继续经营，也没有实际占有，因此从锁门时起，被告高邦德文化公司无须向原告支付相应租金、房屋占有费。2、从原告与被告高邦德文化公司之间的租赁合同以及原告提交的微信证据显示，被告共向原告支付房屋押金14万元，根据原、被告之间的房屋租赁合同第5条约定，原告应当将涉案押金退回给被告。3、被告并非恶意拖欠租金，原告采取的措施严重损害了被告的信誉，而且基于此，被告也一直与原告协商租金事宜，因此，即使存在未付租金的情形，也应结合被告的积极行为，减少滞纳金的标准。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月15日，原告（出租方，甲方）与被告高邦德文化公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方将位于西××大道××）400平方米房含一楼留仙大道2176号铺位（涉案房屋）出租给乙方作商业或办公使用；合同期3年，从2015年9月15日起至2018年9月15日止，计租时间从2015年10月10日起；物业租金每月为26000元，从第二年起，每年调整一次，第二年为27000元/月，第三年为28000元/月；乙方每月10日前向甲方交清当月租金；合同签订后，乙方应向甲方交付二个月房屋租金52000元作为押金，及一个月的租金26000元，合同方能生效，押金到合同期或合同解除，乙方付清尚未付清的费用后三天内退回给乙方，不计利息；租期未满，未经甲方同意退房时，押金不退回；乙方须依约按时交付租金，如有拖欠或延期交租超过10天以上，甲方可每天按租金3‰计收滞纳金，如拖欠租金未缴时间达一个月以上，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同收回出租房屋，由此引起的损失由乙方自己负责；及其他内容。原告主张，合同履行过程中，其与被告协商将2017年9月16日至2018年9月15日期间的租金减为每月27500元；被告主张，其与原告口头协商上述期间的租金减为26500元。2018年4月17日，被告游德胜出具《交租承诺书》，内容写明，“本人游德胜先生承诺于2018年4月22日前交清侯卫民位于西丽嘉兴苑4栋二楼高邦德所欠2018年3月份房租20000元，同时承诺2018年4月份租金27500元于2018年4月30日前全部交齐，此后每月租金按约履行，否则本人游德胜愿意承担一切法律后果”。2018年6月20日，被告游德胜出具《承诺书》，内容写明，“今本人承诺于2018年6月25日交清2018年3月租金12000元及4-5月租金（共55000元），否则甲方解除合同及收回商铺，本人无异议，乙方无条件服从”。庭审中，被告游德胜表示其所写的承担法律后果仅是指作为被告高邦德文化公司法定代表人应承担的法律责任。原告提交了《欠付租金清单》、银行对账单及微信记录用于证明2018年2月至2018年9月期间，被告高邦德文化公司拖欠原告租金共计220000元，2018年3月至8月期间，被告高邦德文化公司已支付租金共计68000元，被告高邦德文化公司还拖欠原告租金152000元。被告对上述证据的真实性及《欠付租金清单》中记载的被告已支付租金情况予以认可，但表示，被告游德胜于2018年2月左右通过微信另向原告支付了租金27500元，其无法提交转账记录；原告对此不予认可。原告主张，被告未按约定及承诺支付租金，原告于2018年5月锁过一次门，后被告作出承诺并又交了部分租金，原告随即打开门锁，合同到期后原告多次要求被告搬离，被告不予理睬且拒绝搬离，在此期间被告一直正常经营；原告于2019年1月在涉案房屋大门张贴通知要求被告搬离，发现涉案房屋已锁门，原告不清楚被告何时锁门，后原告于2019年2月15日自行清场并收回了涉案房屋；被告对原告的主张不予认可，表示原告于2018年5月底锁门致使被告无法正常经营，被告认为租金应计算至该月为止，因原告锁门故被告无法搬离。原告提交了《房屋租赁凭证》、《楼房使用证》等用于证明原告有权出租涉案房屋；被告对此真实性不予认可。另查，位于深圳市南山区××街道××社区××号建筑物于2009年11月23日进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。本院认为，原告当庭申请撤回其第一项诉讼请求，系其对诉权的自由处分，本院对此予以准许。当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉案房屋无产权证，亦无报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原告与被告高邦德文化公司于2015年9月15日签订的《房屋租赁合同书》无效。《房屋租赁合同书》虽然无效，但被告高邦德文化公司应向原告支付占有使用期间的占有使用费。关于原告主张的截至2018年9月15日拖欠的占有使用费以及2018年9月16日至2019年2月15日期间的房屋占用费。《房屋租赁合同书》约定第三年租金为每月28000元，被告主张双方协商此期间每月减至26500元，但对此未提交相应证据予以证明，原告对此亦不予认可，故对于2017年9月16日至2018年9月15日期间占有使用费的标准，本院采纳原告的主张，按每月27500元计算。被告主张因原告锁门其2018年5月之后未正常经营，另被告游德胜通过微信另向原告支付了租金27500元，原告对此不予认可并表示其锁门不久即已开门，被告未能对此提交证据予以证明，应承担相应的举证不能的不利后果，对于原告要求被告高邦德文化公司向其支付截至2018年9月15日拖欠的占有使用费152000元的诉求，本院予以支持。对于原告主张2018年9月16日至2019年2月15日期间的房屋占用费，本案中，被告高邦德文化公司自2018年2月未正常支付占有使用费，合同约定租赁期限也已于2018年9月15日到期，在此情况下，原告作为涉案房屋的管理者，应采取主动收回房屋等适当措施以避免房屋空置造成损失的扩大，原告没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院根据公平原则，酌定被告高邦德文化公司应自2018年9月16日起参照27500元的标准向原告支付2个月的占用费共计55000元。关于原告主张的每日千分之三的滞纳金。《房屋租赁合同书》无效，原告要求被告高邦德文化公司向其支付滞纳金没有合同依据，本院对此不予支持。被告游德胜以个人名义向原告出具《承诺书》，承诺“此后每月租金按约履行，否则本人游德胜愿意承担一切法律后果”，被告游德胜的上述行为可视为其加入债务承担，原告据此要求被告游德胜对被告高邦德文化公司的上述还款义务承担连带责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告深圳市高邦德文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告侯卫民支付截至2018年9月15日拖欠的占有使用费152000元；二、被告深圳市高邦德文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告侯卫民支付2018年9月16日之后的占有使用费55000元；三、被告游德胜对被告深圳市高邦德文化发展有限公司被本判决确定的上述还款义务负连带清偿责任；四、驳回原告侯卫民的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3584.2元，由原告负担266.51元，被告高邦德文化公司负担3317.69元（被告游德胜对此承担连带责任）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张 黎人民陪审员 章 程人民陪审员 刘秀红二〇一九年三月二十九日书 记 员 伍小丽附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。