文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26339号原告：黎伟峰，1964年8月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：黎伟文，女，1968年2月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，与被告系兄妹关系。被告：广州富为置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路48号万财大厦九楼906A房，统一社会信用代码9144010175775121XX。法定代表人：曾宪方。第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广东省广州市越秀区环市东路338号首、二层，统一社会信用代码914401018903273627。负责人：谢宇，行长。委托代理人：杨跃生，系该司职员。第三人：广州永利房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城金穗路22-30号丽晶华庭601房。法定代表人：罗锦兆。原告黎伟峰诉被告广州富为置业有限公司（下称富为公司）、第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（下称农行广州淘金支行）、第三人广州永利房地产开发有限公司（下称永利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎伟峰的委托代理人黎伟文，被告富为公司、第三人农行广州淘金支行、第三人永利公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎伟峰诉称：2005年12月6日，原、被告签订《房屋买卖合约》，约定原告购买被告通过拍卖竞得的位于某栋45套房产中的一套（某室），成交价为360088元。合同签订后原告依约支付了全部购房款，被告依约将上述房屋相关权益凭证交付原告并将房屋交付原告占有使用，原告应为上述房屋的合法产权人。因上述房屋为永利公司所开发建设的商品房，1998年12月1日，农行广州淘金支行与永利公司及广州金鳞渔港饮食娱乐公司签订《抵债协议》，约定由永利公司为广州金鳞渔港饮食娱乐公司、广州永利实业发展公司将丽晶华庭首层1轴-5轴628.5平方米自置商场及某B栋57套共5105.45平方米的商住楼抵偿给农行广州淘金支行。《抵债协议》签订后，农行广州淘金支行于1999年1月10日与永利公司签订《房地产预售契约》，约定由永利公司将上述案房屋即前述《抵债协议》作为抵债房产中的一套出售给农行广州淘金支行。因永利公司在签订《房地产预售契约》后未协助办理上述房屋的产权过户和房地产登记手续，农行广州淘金支行遂于2004年诉至法院。2004年4月22日，广州市天河区人民法院作出（2004）天法民三初字第355号民事调解书，确认调解协议如下：1、永利公司继续履行《房地产预售契约》，于2004年5月15日前到房管部门为农行广州淘金支行办理《房地产预售契约》的交易监证手续；2、永利公司于2005年4月15日前到房管部门为农行广州淘金支行办理广州市珠江新城丽晶华庭银莱阁十八楼E室的房地产权证书等。2005年11月30日，农行广州淘金支行委托广东国际拍卖有限公司拍卖包括上述房屋在内的房屋。被告成功竞拍并于当日与广东国际拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，约定拍卖物为广州市某（B栋）房产的权益（清单上注明包括上述房屋），数量为45套。据此，上述房屋原为永利公司抵偿给农行广州淘金支行，后由农行广州淘金支行拍卖予富为公司，被告成功竞买房屋后再转卖给原告。由于广州市天河区某房是历史遗留的房屋产权纠纷楼盘，原告单方面办不了房产证，而农行广州淘金支行始终没有执行判决协助办理房地产权证，更把纠纷资产的产权通过拍卖方式转让给被告变现，拍卖成交后，农行广州淘金支行应尽义务注销在建工程抵押登记，永利公司、农行广州淘金支行及被告均负有协助原告办理产权过户和房地产登记手续的义务。现诉至法院，请求判决：1、第三人农行广州淘金支行涂销广州市天河区某（B栋）18楼E室（现房号：广州市天河区某房抵押登记的手续；2、被告及第三人农行广州淘金支行、第三人永利公司协助原告办理上述房屋的产权过户和房地产登记手续；3、被告承担本案诉讼费。被告富为公司未作答辩。第三人农行广州淘金支行未作陈述。第三人永利公司未作陈述。经审理查明：广州市天河区珠江新城丽晶华庭是永利公司所开发建设的商品房。1999年8月9日，中国农业银行广东省分行营业部经批准更名为农行广州淘金支行。永利公司与中国农业银行广东省分行签订《房地产预售契约》，约定永利公司将广州市天河区某室（下称涉案房屋）出售予中国农业银行广东省分行。2005年11月30日，富为公司在拍卖人广东国际拍卖有限公司举行的拍卖会上，通过公开竞价竞得广州市珠江新城丽晶华庭银莱阁B栋8楼B单位、B栋8楼A单位、B栋18楼E单位（即涉案房屋）等45套住宅（权益人为农行广州淘金支行）。同日，富为公司与广东国际拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，约定上述45套住宅成交价为1700万元，佣金额为51万元，总金额为1751万元。本次拍卖所附的《竞买规则》及相应拍卖资料中载有特别说明：如果该批房产日后能办理交易过户和其他手续，其应办理的手续由买受人自行解决，买卖双方应缴交的一切税、费、金（包括但不限于两次交易过户原权属人和委托人及买受人应当承担的营业税及其附加税费、土地增值税、交易手续费、印花税、契税和土地出让金本金及滞纳金等）全部由买受人承担。2005年12月6日，富为公司（转让方）与原告（买受人）签订《房屋买卖合约》，约定：买受人购买转让方通过拍卖竞得位于广州市天河区珠江新城丽晶华庭银莱阁（B栋）45套房产中之一套（18E）单位，该物业建筑面积为78.28平方米（以农业银行拍卖提交原预售合同面积为准，如日后房管部门测绘面积有差异，双方不退不补），成交价为360088元；（第三条）付款方式为一次性付款，买受人在签订本合约时即付楼价总价30%即108026元，在签订本合约三天内交付楼价总价70%即252062元；（第四条）转让方不负责为买受人在房地产管理部门办理预售监证登记手续，转让及产权登记手续，对今后能否办理及何时能办理不作任何承诺和担保，其风险由买受人承担和自行解决；（第六条）如果该批房产日后能办理交易过户和其他手续，其应办理的手续由买受人自行解决，买卖双方应缴交的一切税费全部由买受人承担等内容。根据原告提交的四张《收款收据》显示，原告于2005年11月28日向富为公司支付涉案房屋保证金100000元、于2005年12月2日向富为公司支付涉案房屋保证金150000元、于2005年12月6日向富为公司支付涉案房屋保证金100000元、于2006年1月27日向富为公司支付涉案房屋房款29243.71元。2018年8月23日,案外人东莞市亿城物业管理有限公司广州分公司丽晶华庭管理处出具两份《证明》，证明内容为：涉案房屋与广州市天河区珠江新城金穗路22号1805房是同一门牌地址，原告自2010年7月起一直在该管理处缴费。2019年2月15日，本院至涉案房屋现场进行勘察，发现涉讼房屋确由原告控制使用。当天，本院在涉案房屋所在银莱阁现场张贴多份公告，要求对该房屋主张权利的公民、法人或其他组织向本院申报权利。逾期并未有人向本院申报权利。本案审理过程中，本院还向广州市国土资源和规划委员会发函查询涉案房屋的产权情况。2018年12月25日，广州市国土资源和规划委员会函复本院称：一、“丽晶华庭”项目所在地块以统字450241号案核发了国土证，用地单位为永利公司。该项目整体未办理首次登记，已纳入我市在册的历史遗留问题办证难楼盘；二、丽晶华庭银莱阁（B栋）18E房以1999穗押备字10140号案办理在建工程抵押，抵押权人为中国农业银行广东省分行营业部，暂无该业的查封、预购商品房预告登记（预售合同备案）和不动产权登记信息；2012年7月，广州市天河区人民法院以（2004）天法执字第3623-3679号之二《协助执行通知书》要求协助农行广州淘金支行单方面办理该业的房地产权证，到目前为止暂无申请办理该业的涂销、转移登记的信息。本院认为：原告与富为公司签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。在房屋买卖交易过程中，作为买受人的原告负有支付购房款的义务，而作为出卖人的富为公司则负有配合原告办理过户手续的义务。根据已查明的事实可知，原告已付清全部购房款，但至今未能办理过户登记手续。由于涉案房屋原为永利公司转让给农行广州淘金支行，后由农行广州淘金支行拍卖予富为公司，再由富为公司出售予原告。在涉案房屋多次转卖过程中，永利公司将涉案房屋抵押给农行广州淘金支行后，农行广州淘金支行通过拍卖方式将涉案房屋在内的45套房屋出卖给富为公司实现了债权，但农行广州淘金支行实现债权后至今未涂销涉案房屋抵押登记，导致原告至今未能办理涉案房屋过户登记手续，现原告要求农行广州淘金支行涂销涉案房屋抵押登记，并无不妥，本院予以支持。此外，原告要求富为公司及农行广州淘金支行、永利公司协助其办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续，合理有据，本院亦予以支持。原告与富为公司签订的《房屋买卖合约》约定富为公司不负责涉案房屋产权过户，考虑到本案的特殊情况，虽本院支持了原告的诉请，但相应的诉讼费仍应由原告负担。被告富为公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。第三人农行广州淘金支行、第三人永利公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起一个月内，第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行到房地产行政管理部门办理涂销广州市天河区珠江新城丽晶华庭银莱阁（B栋）18楼E室（现房号：广州市天河区珠江新城金穗路22号1805房）抵押登记的手续；二、上述抵押登记涂销手续办妥后一个月内，被告广州富为置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行、第三人广州永利房地产开发有限公司协同原告黎伟峰到房地产行政管理部门办理位于广州市天河区珠江新城丽晶华庭银莱阁（B栋）18楼E室（现房号：广州市天河区珠江新城金穗路22号1805房）的产权过户及房地产登记手续。本案受理费6700元，由原告黎伟峰负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  廖雅婧人民陪审员  李淑仪人民陪审员  林 艳二〇一九年三月四日书 记 员  梁炎梅廖嘉欣            本判决书于2019年   月   日送达