江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0214民初7329号原告：汤惠亮，男，1964年11月29日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：盛农，江苏恒茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晓，江苏恒茂律师事务所律师。被告：无锡嘉煌置业有限公司，统一社会信用代码91320213585560678T，住所地无锡市新吴区湘江路2-3-1502、1503、1504、1505。法定代表人：蔡汉光，该公司董事长。委托诉讼代理人：禚莉萍（系该公司员工），女，1981年9月24日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：冯剑（系该公司员工，后被撤销委托），男，1979年12月21日生，汉族，住江苏省江都市。委托诉讼代理人：许凤亚，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。原告汤惠亮与被告无锡嘉煌置业有限公司（以下简称嘉煌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日受理后，依法适用简易程序于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告汤惠亮的委托诉讼代理人邓晓，被告嘉煌公司的委托诉讼代理人禚莉萍、冯剑（后变更为许凤亚）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤惠亮向本院提出诉讼请求：1、嘉煌公司支付租金1935000元，并承担利息损失（以1935000元为基数，自2019年1月15日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准计算）；2、嘉煌公司承担本案诉讼费用。事实和理由：嘉煌公司自2014年2月起承租汤惠亮位于无锡市新吴区的XX国际B栋101、102、103、104、121、122、123号之房产，双方签订有租赁协议。根据租赁协议的约定，租赁物业年租金为860000元，租金按季支付，每季租金215000元在每季度首日前一个月内付清。因嘉煌公司未按约支付租金，至今已结欠自2016年11月8日至2019年2月7日的租金1935000元。嘉煌公司辩称，双方签订的房屋租赁合同的截止日期是2018年2月7日，而其公司实际使用案涉租赁房屋仅到2016年10月31日。其公司同意支付自2016年11月8日到2018年2月7日的租金1075000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。汤惠亮提供了房屋土地证、房产证、租赁协议2份，嘉煌公司未提出异议。嘉煌公司提供了（2016）苏02民初223号民事裁定书1份以及无锡嘉汇环球中心项目销售整合、企划和团购服务合同补充协议1份，汤惠亮对民事裁定书的真实性无异议，但是对其关联性与证明目的均不予认可；对于补充协议的三性均不予认可。本院工作人员于2019年1月14日下午至案涉房屋处拍摄照片一组，双方对上述该组照片的真实性无异议。结合当事人的陈述，本院认定事实如下：一、汤惠亮是无锡市新吴区XX国际B栋101、102、103、104、121、122、123室房屋（以下简称案涉房屋，面积约为363.69平方米）的登记所有权人。2016年2月，嘉煌公司向汤惠亮承租了案涉房屋作售楼、办公用，双方签订了租赁合同，约定租期至2017年2月7日。合同到期后，双方又签订了《租赁协议》，约定：合同期限自2017年2月8日至2018年2月7日；租金标准为年租金860000元，租金按季结算，在每季度首日前一个月内支付；租赁物业的物业管理费按物业面积暂定每平方米每月4.5元计算，前述物业管理费用由嘉煌公司直接向物业管理公司支付。租赁期间，水、电等费用按实际抄表数每月定期由嘉煌公司支付给物业公司，水电设备维修费按租用面积分摊；租金按季度支付，每季度租金额为215000元，嘉煌公司在每季度首日前一个月内支付当季租金，税费已包含在租金中，嘉煌公司支付当季租金后三日内，汤惠亮需开具同等金额的正式发票，若汤惠亮延迟向嘉煌公司开具发票，嘉煌公司有权延缓支付下一季度租金，直至汤惠亮开具正式发票为止；租赁期间，水、电及租赁保证金70000元由汤惠亮收取，租赁结束结清账目后，凭收据一月内退回；合同期满，嘉煌公司不再续租或违约提前终止合同，固定装修应完好移交汤惠亮，归汤惠亮所有，可搬动的设施、设备归嘉煌公司所有；嘉煌公司不能按约定时间交还物业予汤惠亮的，每延迟一日，须按月租金的千分之五向汤惠亮支付违约金；嘉煌公司拖欠租金达1个月的，汤惠亮有权不予退还嘉煌公司的租赁保证金，不足弥补汤惠亮损失的，嘉煌公司须另行补偿，补偿金额以汤惠亮实际损失金额为准，同时汤惠亮保留解除租赁合同的权利；本协议履行期满，则自动终止；汤惠亮若继续对外出租，应在合同期满前30天通知嘉煌公司，同等条件下，嘉煌公司有优先承租权，合同到期嘉煌公司不续租必须提前三十天书面通知汤惠亮，否则作嘉煌公司违约，承担违约责任，到期后须按时搬离租赁房，逾期按本合同租金双倍支付占用期间租赁费。目前，嘉煌公司的租金支付至2016年11月7日，汤惠亮于2017年1月10日向嘉煌公司开具了2016年8月8日至2016年11月7日期间的租金发票。二、2016年8月16日，无锡市中级人民法院作出（2016）苏02民初233号民事裁定书1份，冻结嘉煌公司名下的银行存款120000000元或查封、扣押相应价值的财产。嘉煌公司称因其所售楼盘均被法院查封，导致其无法销售房屋，其公司遂自2016年11月1日开始关闭售楼中心至今。三、2019年1月14日下午本院工作人员至案涉房屋处查看，现场状况为：案涉房屋大门是打开状态，现场仍存放嘉煌公司的成套桌椅板凳、沙发柜子、电器设备、沙盘、箱子、办公用品等物品，双方对现场情况均无异议。诉讼中，双方对于合同是否终止、何时终止存在争议。汤惠亮陈述：其在2018年2月7日合同到期前向嘉煌公司的工作人员询问是否仍续签租赁合同，嘉煌公司的工作人员称其公司正面临内部股权变动，无管理人员决定是否续签；因嘉煌公司未明确告知其是否续签合同，且案涉房屋内还大量放置嘉煌公司的物品，故认为嘉煌公司仍在继续使用房屋；即便如嘉煌公司所称，双方租赁关系在合同期限届满后终止，必须按时搬离租赁房屋，而被告没有按时搬离而是继续占用，占用期间的费用嘉煌公司也应当支付。嘉煌公司则称未曾向汤惠亮发送书面通知，但曾向汤惠亮的代理人赵军路口头表达不再续租，存放在案涉房屋的物品可由汤惠亮处理；其实际仅使用房屋至2016年10月底；双方确实未办理交接手续，目前租赁物的大门钥匙已经无法找到；按合同约定双方合同应于2018年2月7日已经期满终止。双方对自己的陈述均未提供证据。诉讼中，嘉煌公司于2019年1月14日庭审时明确表示租赁物内的所有物品均由汤惠亮处置，内部添附也归汤惠亮所有。汤惠亮确认2019年1月14日作为收回租赁物的时间。另外，双方对保证金的退还存在异议，嘉煌公司要求汤惠亮退回预交的保证金70000元，汤惠亮表示因嘉煌公司延期支付租金1个月以上且擅自解除合同，根据双方的约定，保证金不予退还。嘉煌公司则称：1、双方在合同中约定汤惠亮应及时开具发票，否则嘉煌公司有权延期交付租金至汤惠亮开具发票时止；2、保证金是对水电、租赁的保证，扣除保证金也是实现违约金的主张之一，不应与其要求的逾期付款利息并列主张。汤惠亮表示：1、最后一期发票在2017年1月10日开具，嘉煌公司租金的应付时间业已超过1个月；2、其实际损失除租金外还包括嘉煌公司逾期缴纳租金造成的利息损失、追讨租金而产生的律师费等其他实际损失，故不存在并列主张的情形。本院认为：汤惠亮与嘉煌公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，符合法律规定，双方均应履行合同约定的义务，合同一方当事人未全面履行合同义务，造成另一方损失的应当承担违约责任。双方在合同中约定合同期满则自动终止，到期嘉煌公司不续租必须提前三十天书面通知汤惠亮，否则作嘉煌公司违约，承担违约责任。嘉煌公司未按照合同约定提前书面通知汤惠亮，虽然合同赋予了嘉煌公司优先续租权，但现有证据并不能证明期满后嘉煌公司对是否续租作出了明确的意思表示。故合同按约定到期终止，即于2018年2月7日终止。根据合同对协议终止的约定，在未续租的情况下，嘉煌公司到期后应按时搬离租赁房，逾期需承担违约责任，支付占用期间租赁费。根据合同约定，合同期满后，嘉煌公司不再续租时，可搬动的设施、设备归嘉煌公司所有，结合本院现场勘查的情况，嘉煌公司在案涉房屋内还大量存放物品，且嘉煌公司认可钥匙也未交还过，故现有证据不能证明嘉煌公司已按约将租赁房屋正式交还给汤惠亮，嘉煌公司应承担逾期搬离的违约责任。合同约定，嘉煌公司如延迟交还物业，每延迟一日，须按月租金的千分之五向汤惠亮支付违约金；到期后须按时搬离租赁房，逾期按本合同租金双倍支付占用期间租赁费。现汤惠亮主张按照租金标准计算占有使用费应属合理。因汤惠亮同意将2019年1月14日作为收回房屋之日，故嘉煌公司应支付自2016年11月8日起至2018年2月7日的租金及2018年2月8日至2019年1月14日的占有使用费，结合汤惠亮的主张，本院确认嘉煌公司共计应支付1878452.05元。关于利息，汤惠亮的主张不违反法律规定，本院予以准许。关于保证金，目前汤惠亮最后一期发票的开具时间为2017年1月10日，根据双方的约定，嘉煌公司可延期支付2016年11月8日至2017年2月7日的租金至2017年1月10日，但上述时间距今业已超过1个月；而汤惠亮明确该保证金用以弥补其因嘉煌公司逾期缴纳租金造成的利息损失及律师费损失等实际损失，故汤惠亮认为保证金应予没收的意见符合双方合同中对保证金的约定，故对于嘉煌公司要求扣除保证金的抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：嘉煌公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付汤惠亮拖欠的2016年11月8日至2018年2月7日期间的租金及2018年2月8日起至2019年1月14日期间的占有使用费合计1878452.05元并承担利息损失（以1878452.05元基数，自2019年1月15日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22216元，减半收取11108元，保全费5000元，合计16108元（此款已由汤惠亮预交），由汤惠亮负担471元，由嘉煌公司负担15637元（汤惠亮同意其预交的诉讼费用15637由嘉煌公司向其直接支付，本院不再退还，由嘉煌公司在本判决发生法律效力之日起十日内向汤惠亮支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 郭莹华二〇一九年三月十五日法官助理 顾 玫书 记 员 张 茜本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》:第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。