黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑12民终100号上诉人（原审被告）：绥棱县启升置业有限公司，住所地绥棱县厦门花园H区金如意酒店对面。法定代表人：苑洪瑞，职务经理。委托诉讼代理人：张前，江苏领航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张永河，男，1961年8月15日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县厦门花园Ｄ区。被上诉人（原审原告）：张永权，男，1964年2月26日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县厦门花园Ｄ区。上诉人绥棱县启升置业有限公司因与被上诉人张永河、张永权财产损害赔偿纠纷一案，不服黑龙江省绥棱县人民法院(2015)棱民初字第172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人绥棱县启升置业有限公司的委托诉讼代理人张前，被上诉人张永权、张永河到庭接受询问。本案现已审理终结。绥棱县启升置业有限公司上诉请求：1、依法判令撤销黑龙江省绥核县人民法院（2015）棱民初字第172号民事判决书；2、依法判决驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清、适用法律错误、程序违法。一、本案应当以2010年6月14日签订的合同为准。本案中，上诉人与被上诉人就同一事项分别于2010年6月13日、6月14日签订了内容基本一致的《产权调换协议书》。根据后合同优先于前合同原则，双方最终应当以2010年6月14日签订的《产权调换协议书》为准。根据2010年6月14日签订的《产权调换协议书》，上诉人不存在任何违约行为。被上诉人的损失与上诉人无关；二、本案幼儿园三楼消防问题非上诉人原因造成。本案中，上诉人建设的幼儿园毛坏房已经消防验收合格，之后由被上诉人自行装修经营幼儿园，装修前被上诉人应该将装修方案报请消防部门审核同意后方可装修施工，装修完成后应经消防部门验收合格后方可投入使用。但该消防验收是否通过，与上诉人无关；三、被上诉人亦有防止损失扩大的义务。本案中，2011年5月11日被上诉人己经被告知幼儿园三楼消防验收不合格，2012年、2013年消防部门亦多次要求整改。在长达近五年的时间内，被上诉人未就此作出任何防止损失扩大的措施，因此假使木案上诉人应当对幼儿园消防不合格承担维修责任，对于扩大的损失也应当由被上诉人自行承担，与上诉人无关；四、原审法院以评估的租金损失作为计算被上诉人损失的依据不合理；五、原审法院程序严重违法。张永权、张永河答辩称，绥棱县启升置业有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。张永河、张永权向一审法院起诉请求，二原告系兄弟关系，2010年6月13日，二原告与被告签订一份产权调换协议书，约定被告将原告的房屋拆迁，原址给付原告回迁房，该回迁房原告用于经营绥棱县盼纷幼儿园，并约定被告给付原告的房屋满足幼儿园经营的消防要求和使用功能，但该回迁房被告交付后没有经过消防验收。2011年该房屋用于幼儿园，当年消防部门根据消防法规定幼儿园三楼消防不合格不允许经营使用，原告找到被告协商，被告没有修复，2011年5月11日经绥楼县消防大队检查做出责令限期改正通知书，不改正禁止经营，2012年12月8日、2013年8月3日一直至2013年9月14日，分别检查要求原告的幼儿园限期改正，不改正禁止经营，因为原告与被告产权调换协议书约定，原告回迁房的房屋必须符合消防安全，现原告没有按照约定完成施工，应当承担修复的义务，达到消防标准。原告找被告要求被告修复，但被告推拖，一直到原告找到政府。在县长的协调督办下被告于2014年7月28日给予原告消防安全合格修复。致使原告的整个三楼三年半不能使用经营。由于幼儿园必须是整体相连，互相作用，缺一不可的特殊经营场所，所以原告在三楼设有教室，舞路室、音乐绘画室、长托室、园长室、口才、英语等，以装修成型无法改变，众所周知，按市场规定而言幼儿园办园规模大小，设立科目多少直接决定招生人数和幼儿园家长的认可度，由于被告直接原因过失，使得原告幼儿园不能整体相依，本该开设的科目不能正常进行，依据黑龙江省民办幼儿园设置标准和教育部门管理规定幼儿活动时人均面积不得少于1.5平方米，所以导致原告幼儿园整体房屋面积减少，招生人数下降，整体利益受损，每年取暖费这一项就白交16000元，原告三年期间按每名幼儿每月收费550元计算，去掉应有费用，间接损失3000000余元，由于被告的违约行为，造成原告损失巨大，这部分损失应由被告承担赔偿，请人民法院查清事实，依法裁决，保护原告的合法权益。一审法院认定事实，二原告系兄弟关系。2010年6月13日，二原告与被告签订一份产权调换协议书，约定被告将原告的房屋拆迁，原址给付原告回迁房，该回迁房二原告用于继续经营绥棱县盼盼幼儿园，并约定被告给付原告的房屋满足幼儿园经营的消防要求和使用功能。2011年3月，原告用该房屋开办幼儿园，当年消防部门根据消防法规定幼儿园三楼消防不合格不允许经营使用，自2011年5月11日一直至2013年9月14日。消防部门多次检查要求原告的幼儿园限期改正，不改正禁止经营。经原告多次找被告要求维修。被告于2014年7月28日对原告的房屋进行了维修，消除了因为安全出口有踏步的消防隐患。原告以由于被告的违约行为，给原告造成损失为由诉至法院，请求法院判决被告赔偿原告三楼面积400平方米不能使用和造成幼儿园整体利益受损的损失20万元，被告承担诉讼费用。依据原告的申请，2017年1月16日，绥棱县人民法院委托黑龙江恒利资产评估有限公司，对原告开办幼儿园的房屋租金进行了评估，价格评估结论为，评估标的的租金为416666.76元。为此原告支付鉴定费6000万。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告将房屋建成并将房屋交付给原告使用，但在使用的过程中，因房屋未达到消防安全的要求，消防部门多次对不符合消防安全标准的三楼下发政改通知并停止使用，给原告造成损失，其应承担相应的赔偿责任。本案在审理的过程中，经原告申请，缓核县人民法院通过绥化市中级人民法院委托黑龙江恒利资产评估有限公司对此进行评估，评估结论为价格评估标的的年租金为416666.76元，但原告在庭审中明确表示其请求赔偿数额为200000元，其余部分不向被告主张权利，是原告对其权利的处分且不违反法律规定，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下一、被告绥楼启升置业有限公司在本判决生效后二十日内给付原告赔偿款200000元；二、原告自愿放弃其它诉讼请求；本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题有三点。即2010年6月13日双方签订的《产权调换协议书》是否有效；绥棱县启升置业有限公司是否应当承担赔偿责任；一审法院判决损失计算方式是否得当；张永河、张永权是否存在人为扩大损失问题。一、关于《产权调换协议书》效力问题。绥棱县启升置业有限公司与张永河、张永权先后于2010年6月13日、14日签订两份《产权调换协议书》。其中14日签订的协议为有房屋拆迁主管部门盖章的制式协议。该协议为填充式协议，适用于所有拆迁户使用。由于张永河、张永权的房屋被拆迁前即是用于开办幼儿园，为了满足密集人群的特殊需要，双方当事人在6月13日签订了一份《产权调换协议书》。该协议书第三条第3项约定：“回迁房屋满足幼儿园的消防和使用功能。”该协议是对回迁房屋的特殊约定，是双方当事人的真实意思表示。不违反法律、法规的强制性规定。双方当事人均应当遵守。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”绥棱县启升置业有限公司没有按照合同约定满足开办幼儿园的消防要求，造成张永河、张永权财产损失。应当赔偿由此造成的损失。上诉人主张不予赔偿的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，不予支持。二、一审法院判决损失计算是否得当；张永河、张永权是否存在人为扩大损失问题。2011年5月11日、2012年12月8日、2013年8月3日、2013年9月14日，绥棱县消防支队先后四次向张永河、张永权开办的绥棱县盼盼幼儿园下达消防整改通知书。绥棱县启升置业有限公司亦承认张永权、张永河因消防问题多次到政府上访。在绥棱县政府的协调下，绥棱县启升置业有限公司才对涉案房屋的消防问题进行整改。不存在张永权、张永河怠于主张权利，扩大损失的问题。由于涉案幼儿园三楼消防通道存在踏步，多次被绥棱县消防部门下令整改，造成三楼无法使用。一审法院按照该三楼面积，委托价格鉴定机构，综合地理位置、区域环境等因素评估出涉案三楼的租金。一审法院据此确定损失数额并无不当。绥棱县启升置业有限公司此项上诉请求缺乏证据，不予支持。综上所述，绥棱县启升置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300.00元由上诉人绥棱县启升置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 敏审判员 杜雪红审判员 付振铎二〇一九年三月六日书记员 范杨阳