辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终276号上诉人（原审原告）：顾玉华，女，1954年4月25日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：曾雨佳，辽宁人民律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李洪涛，男，1951年4月18日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：曾雨佳，辽宁人民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁东源典当有限公司，住所地沈阳市和平区三好街76号裕宁大厦3105房间。法定代表人：姜炘，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晔，辽宁平安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李悦，辽宁平安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋国印，男，1960年10月22日出生，汉族，住新民市。被上诉人（原审第三人）：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区翟家镇小于村。法定代表人：符丽华，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：符丽华，女，1964年7月20日出生，汉族，现羁押于辽宁省女子监狱。上诉人顾玉华、李洪涛因与被上诉人辽宁东源典当有限公司（以下简称东源公司）、宋国印、沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称金晟公司）、符丽华案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李洪涛及顾玉华、李洪涛的委托诉讼代理人曾雨佳，被上诉人东源公司的委托诉讼代理人孙晔、李悦到庭参加诉讼；被上诉人宋国印、金晟公司、符丽华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾玉华、李洪涛的上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持顾玉华、李洪涛的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定顾玉华、李洪涛无证据证明已交纳全部购房款错误。顾玉华与金晟公司于2010年签订认购协议并交纳购房款，待预售许可证颁发后，金晟公司收回认购协议，重新签订《商品房买卖合同》。一审判决认定顾玉华、李洪涛未要求合同备案，无任何依据。一审判决认定东源公司与金晟公司为担保债权的实现而签订《商品房买卖合同》，并非真实的房屋买卖，根据最高院民间借贷的司法解释，应按一般债权处理，顾玉华、李洪涛对涉案房屋的买卖先于东源公司的借款，东源公司不能优先受偿。一审判决仅以顾玉华、李洪涛未实际占有使用为由认定顾玉华、李洪涛没有足以排除强制执行的民事权益，适用法律错误。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）的规定，购房人的权利优于其他抵押权和债权，东源公司受偿顺序在顾玉华、李洪涛之后。东源公司辩称：顾玉华、李洪涛就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。顾玉华、李洪涛认为本案应适用《优先受偿权批复》错误，本案为执行异议之诉，应当适用执行程序以及相应民事诉讼程序的法律规定，一审法院适用法律正确。顾玉华、李洪涛虚构购房事实，其与金晟公司恶意串通签订的《商品房买卖合同》无效。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。宋国印、金晟公司、符丽华未到庭参加诉讼。顾玉华、李洪涛向一审法院提出诉讼请求：1.确认商品房买卖合同有效；2.停止对执行标的物（位于新民市富源商厦南侧1号住宅楼4-9-1）的执行，解除查封；3.诉讼费用由东源公司、宋国印、金晟公司、符丽华承担。事实和理由：顾玉华、李洪涛与金晟公司于2010年11月30日签订《商品房买卖合同》（合同书为凭），双方明确约定金晟公司将位于新民市华丽英典项目商品房1号楼4单元901号房屋出售给顾玉华、李洪涛，顾玉华、李洪涛于2011年11月前分4次给付购房款369,673元（收款收据为凭）。当顾玉华、李洪涛获悉一审法院2014年6月5日张贴（2012）沈中执字第161号公告后，顾玉华、李洪涛从此公告内容才得知一审法院于2012年6月7日将顾玉华、李洪涛实际购买的房屋予以了查封，顾玉华、李洪涛认为一审法院对上述财产的查封严重影响和损害了顾玉华、李洪涛的利益，对此顾玉华、李洪涛依法提出了执行异议。顾玉华、李洪涛于2014年10月30日收到（2014）沈中执裁字第127号的《执行裁定书》驳回了顾玉华、李洪涛的执行异议申请，顾玉华、李洪涛认为该裁定书认定事实不清，适用法律不当。理由如下：（一）执行异议申请中，顾玉华、李洪涛主张的不排除东源公司与其他当事人的所谓债权债务关系属于合同诈骗的一部分。在《执行裁定书》中，一审法院在本院认为中以尚未收到有关公安机关或者检察机关对本案是否涉及刑事犯罪嫌疑并要求案件移送其管辖的任何书面材料为由，认为顾玉华、李洪涛提出的先刑后民理由不能成立，显然违反了《民事诉讼法》第64条的规定，是严重不负责任的。符丽华等人的合同诈骗案卷就在一审法院，一审法院完全可以调取。（二）事实上，从公安机关对符丽华的起诉意见书以及相关司法部门的法律文书能够明确体现如下事实：1.符丽华等人先将在建商品房出卖给顾玉华、李洪涛，然后于2011年8月23日再将卖给顾玉华、李洪涛的在建商品房抵押给东源公司，符丽华等人共骗取东源公司1,570,440元，类似情况包括顾玉华、李洪涛在内的查封公告当中的9套住宅。2.在执行异议的庭审中，东源公司自称1300万元本金已还清，只差利息没有执行到位，又自称是因利息没有归还，由相关其他当事人提供的包括顾玉华、李洪涛在内的9套房产进行了抵押。那么，从（2012）沈二证执字第2号执行证书中体现利息为172万元，与符丽华等人骗取东源公司1,570,440元数额基本相当，且抵押的时间和借款的时间在同一时间段，足以说明符丽华等人骗取东源公司1,570,440元恰恰是东源公司与其他当事人债权债务关系中的利息。显然，东源公司的此笔债权债务与符丽华等人的合同诈骗有关，东源公司的相关损失应当通过刑事案件予以返赃，而不应当通过民事的执行程序予以查封返还。一审法院经审理查明：顾玉华与李洪涛系夫妻关系。顾玉华与金晟公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于新民市富源商厦南侧，编号为2010-113的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权规划批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为新民国用（2010）第D127号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】华丽英典。建设工程规划许可证号为建字第210181201100009号，施工许可证号为210181201104210701。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为新民市住房和城乡建设管理局，商品房预售许可证号为新房预售第2011-12号。第三条，买受人所购商品房的基本情况。金晟公司将位于新民市华丽英典项目商品房1号楼4单元901号房屋即本案诉争房屋出售给顾玉华，建筑面积为110.14平方米，每平方米单价为3356.39元，买受人一次性付款369,673元，合同约定交付期限为2012年12月31日前出卖人将具备该商品房在房产管理部门取得使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，该合同出卖人处盖有金晟公司公章及法定代表人符丽华的名章，买受人处有顾玉华签字。庭审中，李洪涛提供盖有金晟公司财务专用章的收款收据4张，分别为2010年11月30日收款收据，金额20,000元；2010年12月7日收款收据，金额99,000元；2011年5月30日收款收据，金额240,000元；2011年11月10日收款收据，金额10,673元。另查明，2011年5月20日，金晟公司与东源公司签订《借款合同》一份，约定东源公司将2000万元借给金晟公司，借款期限为6个月，并约定将金晟公司位于新民市富源商厦南侧的7718平方米土地作为土地抵押物，将金晟公司3000万股股权作为质押物。2011年5月26日，沈阳市第二公证处作出公证书一份，对于金晟公司、东源公司之间的借款合同进行公证，并赋予该合同强制执行效力。2012年5月9日，沈阳市第二公证处作出（2012）沈二证执字第2号执行证书一份，申请执行人为东源公司，被申请执行人为金晟公司，该证书确认东源公司可持本证书向人民法院申请强制执行，该证书确认东源公司有权以金晟公司作为抵押的土地使用权及符丽华、宋国印持有的金晟公司的全部股权，用以支付所借款项本金和利息、违约金。2011年8月23日，东源公司与金晟公司签订《补充协议书》，约定双方于2011年5月20日签订《借款合同》以及其他担保合同。根据市场情况变化，经双方协商，制定补充协议：一、本合同对原合同修改的部分条款，效力适用于全部原合同中约定的借款。三、金晟公司房地产现处于准许销售状态，原合同约定的土地抵押双方尚未办理抵押登记，故原约定不符合法律规定。为保证东源公司资金使用安全，限制金晟公司部分房地产对外销售，故增加担保措施如下：1.金晟公司以房地产销售形式将部分房地产（包括本案争议的执行标的）备案到东源公司或东源公司指定的第三人名下作为对东源公司清偿全部原合同约定债务的保证。2.金晟公司提供备案的新民市新房预售第2011-12号预售许可证房地产备案明细（包括本案争议房屋），备案人姓名为李宏蕾。2011年8月23日，金晟公司与李宏蕾签订备案的《商品房买卖合同》。2011年8月24日，金晟公司为李宏蕾开具房款为220,340元的收款收据并开具《准住通知单》。金晟公司于2011年3月18日取得华丽英典住宅楼1＃、2＃、3＃楼、地下车库的建设工程规划许可证，于2011年4月21日取得建筑工程施工许可证，2011年5月23日取得商品房预售许可证。2014年6月5日，一审法院作出了（2012）沈中执字第161号公告，公告内容如下：金晟公司：一审法院依法受理申请执行人东源公司与被执行人金晟公司公证债权纠纷（2012）沈中执字161号执行案件，已于2012年6月11日向金晟公司送达了执行通知书，因金晟公司在规定的期限内未履行生效的沈二（2012）沈证执字第2号公证书确认的给付义务，一审法院于2012年6月7日依法查封了金晟公司所有的位于新民市富源商厦南侧1号住宅楼1-7-3，面积110.58平方米；1-8-1，面积88.86平方米；1-9-1，面积88.86平方米；1-11-3，面积110.58平方米；2-6-1，面积96.6平方米；4-4-2，面积59.8平方米；4-8-2，面积59.8平方米；4-9-1，面积110.58平方米；4-11-2，面积59.8平方米。对上述房屋所有权有异议者于公告期限内持有效证据，向一审法院提出执行异议。否则，一审法院将该房产视为被执行人所有，依法对其评估、拍卖，冲抵所欠债务。本公告自发布之日起，经过60日即视为送达。特此公告。又查明，东源公司与金晟公司、宋国印、符丽华公证债权纠纷一案中，一审法院于2014年6月8日查封了涉案房屋。一审法院于2014年6月7日和2015年5月27日对该房屋进行了续封。顾玉华、李洪涛向一审法院请求中止对上述房屋的执行，并请求解除查封。一审法院于2014年10月23日作出了（2014）沈中执裁字第127号执行裁定书，该裁定书以“涉案房屋在一审法院查封之前并未交付，顾玉华、李洪涛并未实际占有”为由裁定驳回案外人顾玉华、李洪涛的异议申请。再查明，符丽华原系金晟公司的法定代表人。2012年6月30日，符丽华因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。2014年11月24日，符丽华因合同诈骗、骗取贷款罪等被一审法院判处无期徒刑。本案审理中，金晟公司确认其与顾玉华于2010年11月30日签订《华丽英典商品房认购协议书》，在其于2011年5月23日取得商品房预售许可证后，与购房者重新签订了新的《商品房买卖合同》。一审法院认为，本案的争议焦点为：第一，顾玉华与金晟公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；第二，顾玉华、李洪涛对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于顾玉华与金晟公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。第一，关于《商品房买卖合同》签订的真实性问题，顾玉华与金晟公司《商品房买卖合同》的签订日期处为空白，根据李洪涛所述的合同签订之时，合同的主要内容，即商品房预售许可证，尚未获得批准，即合同签订时商品房预售许可证号尚不存在，但庭审中，金晟公司确认，金晟公司是在于2011年5月23日取得商品房预售许可证后，与购房者重新签订了新的《商品房买卖合同》；第二，关于顾玉华、李洪涛支付购房款的问题，顾玉华、李洪涛在庭审中陈述购房款一共369,673元，其全部以现金形式支付。同时，顾玉华、李洪涛提供了金晟公司分别于2011年11月30日、2010年12月7日、2011年5月30日、2011年11月10日就涉案房屋开具的20,000元、99,000元、240,000元、10,673元收款收据，而非正规发票；第三，涉案房屋在2011年5月23日取得商品房预售许可证取得，顾玉华、李洪涛主张2011年5月30日仍在交纳购房款，2011年5月30日时已经可以签订《商品房买卖合同》并备案，顾玉华、李洪涛并未积极采取该措施，导致涉案房屋处于不稳定的交易状态，其对酿起本案诉讼具有过错。第四，涉案房屋的商品房买卖合同已于2011年8月23日备案至东源公司指定的第三人李宏蕾名下，顾玉华、李洪涛作为涉案房屋的买受人，在合同已备案至李宏蕾名下后，仍于2011年11月10日继续支付购房款10,673元，不符合一个正常的商品买受人的生活常识判断，亦有违日常交易逻辑，因此，综合以上因素，顾玉华与金晟公司签订的《商品房买卖合同》因金晟公司予以确认，应认定该合同合法有效，该合同对顾玉华与金晟公司具有约束性。关于顾玉华和李洪涛对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。首先，顾玉华、李洪涛要求排除强制执行涉案房屋的依据是其与金晟公司签订的《商品房买卖合同》，但其在《商品房买卖合同》签订合同后，既未实际占有使用涉案房屋，亦未办理《商品房买卖合同》备案手续。顾玉华、李洪涛未提供充分的证据证明其实际支付了全部购房款，其在买卖合同履行过程中存在诸多瑕疵。其次，顾玉华、李洪涛在诉争房屋已经备案至他人名下的情况下仍与金晟公司签订《商品房买卖合同》，而且其在法庭多次释明的情况下仍自述合同签订时间是2010年11月30日，金晟公司于2011年3月18日取得华丽英典住宅楼1＃、2＃、3＃楼、地下车库的建设工程规划许可证，于2011年4月21日取得建筑工程施工许可证，2011年5月23日取得商品房预售许可证。因此，顾玉华、李洪涛陈述的合同签订时间即2010年11月30日并无上述建设审批证明，而顾玉华、李洪涛持有的《商品房买卖合同》竟然已经注明上述证件的号码，显然顾玉华、李洪涛在庭审中做了虚假陈述。基于上述事实，顾玉华、李洪涛对《商品房买卖合同》的签订及履行过程均不能做出合理的解释，其作为商品房买受人并未审慎审查涉案房屋及合同相对方金晟公司的实际状况，其并不是理性善意的商品房消费者，不享有涉案房屋的物权期待权。顾玉华、李洪涛依据《商品房买卖合同》对金晟公司享有债权，该债权为普通债权，该债权无物权属性，不能优于其他债权。东源公司要求强制执行涉案房屋的依据为：第一，2011年5月20日，金晟公司与东源公司签订的《借款合同》，合同主要内容：东源公司出借给金晟公司2000万元，金晟公司以其100％的股权3000万股作为质押担保，并以新民国用（2010）第D127号国有土地使用权（涉案房屋建设使用的土地）作为抵押担保。2011年5月26日，沈阳市第二公证处出具（2011）沈二证经字第177号公证书，对该借款合同进行了公证，并赋予该合同强制执行效力。第二，2011年8月23日，金晟公司与东源公司签订《补充协议书》一份，约定：金晟公司以房地产销售形式将涉案房屋（计12套）备案到东源公司指定的李宏蕾名下作为对东源公司清偿全部债务的保证。第三，2011年8月23日，李宏蕾与金晟公司签订了《商品房买卖合同》，并将合同在房产管理部门备案。2011年8月24日，金晟公司为李宏蕾开具房款为220,340元的收款收据并开具《准住通知单》，涉案房屋目前已由东源公司实际占有。第四，2012年5月9日，沈阳市第二公证处作出（2012）沈二证执字第2号执行证书，载明：东源公司可持本证书向沈阳市有管辖权的人民法院申请强制执行，被执行人为金晟公司和宋国印、符丽华。2012年6月8日，一审法院依据（2012）沈二证执字第2号执行证书查封了涉案房屋（计12套）。基于上述事实，东源公司全面地履行了《借款合同》，为保证自己的债权得以实现，东源公司采取了质押担保、房地产抵押担保、商品房买卖合同备案、公证债权强制执行、查封、占有房屋等多种法律手段维护自身合法权益，完全尽到了合理的审慎注意义务。因此，东源公司对涉案房屋享有的权利更接近于物权，优于其他债权。对于顾玉华、李洪涛要求停止对执行标的物（位于新民市富源商厦南侧1号住宅楼4-9-1房屋）的执行，解除查封的诉讼请求，不应予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、金晟公司与顾玉华签订的购买位于新民市富源商厦南侧1号住宅楼4-9-1号房屋的《商品房买卖合同》有效；二、驳回顾玉华、李洪涛的其他诉讼请求。案件受理费6845元，由顾玉华、李洪涛负担。本院经审理查明，原审认定的基本事实属实。本院认为，顾玉华、李洪涛就涉案房产提起案外人执行异议之诉，人民法院应审查顾玉华、李洪涛对涉案房产是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。关于顾玉华、李洪涛对涉案房屋是否存在实体权利。就涉案房屋，顾玉华与金晟公司签订有《商品房买卖合同》，在本案诉讼过程中，顾玉华、李洪涛和金晟公司均认可该合同系各自的真实意思表示，且该合同不违反法律法规的禁止性规定，一审判决认定该合同有效正确，应当认定顾玉华、李洪涛对涉案房屋存在实体权利。关于顾玉华、李洪涛对涉案房屋所享有的实体权利能否排除强制执行。《若干规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。本案中，顾玉华虽与金晟公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，且该合同有效，但该合同中无签订时间，不足以证明该合同系在涉案房屋被查封之前签订；顾玉华、李洪涛虽提交了金晟公司出具的收款收据，但未能提交款项来源的相关证据，不足以证明其向金晟公司支付了涉案房屋的购房款。顾玉华、李洪涛就涉案房屋签订了有效的购房合同，但其对涉案房屋所享有的权利不符合上述规定，故一审判决认定顾玉华、李洪涛对涉案房屋享有的权利不足以排除强制执行并无不妥。关于《优先受偿权批复》的适用。顾玉华、李洪涛上诉提出，根据《优先受偿权批复》的规定，东源公司的受偿顺序应在顾玉华、李洪涛之后。该批复系针对建设工程施工合同纠纷案件中的权利冲突，规定了权利冲突的处理及对承包人行使工程价款优先受偿权的限制，不应扩大解释，不应适用于执行异议之诉案件，故顾玉华、李洪涛提出的根据该批复其作为交纳了全部或大部分购房款的购房者的权利优于其他抵押权和债权的主张不能成立，本院不予支持。关于东源公司与金晟公司之间的借款事实。顾玉华、李洪涛上诉提出，东源公司未能证明其与金晟公司的借款事实，其执行依据存在瑕疵。本案为案外人执行异议之诉，相关执行案件的执行依据，不属于本案的审查范围，故对顾玉华、李洪涛此项主张，本院不予支持。综上所述，顾玉华、李洪涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6845元，由顾玉华、李洪涛负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇一九年三月七日法官助理刘文静书记员解明璐（代）