广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初2821号原告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，统一社会信用代码：914400006174154099。法定代表人：扶伟聪，董事长。委托代理人：曾海伦、孔志斌，均系该司员工。被告：何文珊，女，1983年8月11日出生，汉族，住广州市天河区。被告：郑颖，女。1978年11月11日出生，汉族，住广州市越秀区。两被告共同委托代理人：王楚豪、邝小羽，均系广东国智律师事务所律师。原告广东合富房地产置业有限公司（以下简称“合富公司”）诉被告何文珊、郑颖居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告合富公司的委托代理人孔志斌,被告何文珊及被告何文珊、郑颖的共同委托代理人邝小羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合富公司诉称：原告是房屋租赁的中介方。2017年5月25日，原告促成两被告承租广州市诺现投资咨询有限公司拥有的广州市天河区兴民路221号101房；同日，原、被告及出租方签订了《广州市房屋租赁合同》。根据上述合同约定，基于原告提供的中介服务，两被告同意于2017年6月30日向原告支付中介代理费144000元，逾期支付的，每逾期一天应按应付费用的1%向原告支付滞纳金。因两被告至今未按约定向原告支付中介代理费，原告多次催促亦无果，故诉至法院，请求判令：一、两被告向原告支付中介代理费144000元；二、两被告向原告支付滞纳金（以144000元为本金，按1%/日的标准计算，从2018年1月30日起计至清偿之日止）；三、本案诉讼费由两被告承担。被告何文珊、郑颖辩称：一、原告违反了居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告的法定义务，因原告提供的居间服务存在重大瑕疵而导致两被告与广州市诺现投资咨询有限公司（以下简称“诺现公司”）的房屋租赁合同无法继续履行，因此两被告无须向原告支付居间服务费。1、原告将两被告转介绍给第三人，但未明确告知第三人的身份角色，导致两被告错误支付288000元入场费。本案中，原告与被告何文珊签订《委托书》后，将两被告转介绍给余思锋，余思锋一直以出租方诺现公司的代理人身份出现，并收取了两被告入场费288000元，但诺现公司否认收取了该入场费。2、原告作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时未尽到必要的、审慎的审查、核实义务，造成两被告的严重损失。两被告通过原告的居间服务，与诺现公司签订《广州市房屋租赁合同》，但诺现公司交付的场地当时并不符合出租条件，场地局部变更及平面调整工程的消防尚未经过验收。因消防验收合格是场地投入使用的必备条件，消防未经验收直接影响到场地的正常使用，导致两被告的合同目的无法实现。二、根据《服务费收费确认书》可知，被告郑颖是被告何文珊的代理人，不应承担支付居间服务费的义务。三、约定的滞纳金1%/日的标准过高，应予调整。综上，原告诉请与事实不符，请法院依法驳回原告诉请。经审理查明：合富公司主张其促成了何文珊、郑颖与广州市诺现投资咨询有限公司（以下简称“诺现公司”）签订租赁合同，但何文珊、郑颖拒不向其支付中介代理费，向本院提交了如下证据予以证明：1、显示由诺现公司（甲方/出租人）与何文珊（乙方/承租人）签订的《广州市房屋租赁合同》（合同自编号为20160005），约定甲方将天河区兴民路221号101房自编号201-205号铺（以下简称“案涉房产”）出租给乙方作商业用途使用；租赁期限为2017年6月10日至2025年6月9日，免租期为2017年6月10日至2017年8月9日；乙方向甲方交纳576000元保证金等。2、显示由郑颖代何文珊于2017年5月25日签署的《服务收费确认书》，载明何文珊确认经合富公司促成案涉房产的承租合同成立，何文珊同意向合富公司支付144000元中介代理费；该费用之缴交日期为2017年6月30日，逾期交付该费用，则按日向合富公司交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止；该《服务收费确认书》作为《房地产租赁合同》（合同编号20160005）之附件，与《房地产租赁合同》具同等法律效力等。3、《房地产权证》，载明天河区兴民路221号101房（以下简称“101房”）的登记产权人为广州钻马企业管理咨询有限公司（以下简称“钻马公司”），该房的规划用途为商业等。4、显示由合富公司于2017年8月8日出具的《知会函》，主要内容为合富公司向何文珊（代理人郑颖）催缴中介代理费144000元。5、显示由钻马公司于2017年3月14日出具的《同意转租证明》（复印件），称诺现公司承租钻马公司的101房，钻马公司同意诺现公司在租赁期内自行转租、分租予第三方等。经质证，何文珊、郑颖对合富公司提交的上述证据1-4的真实性均予确认，对证据5的真实性不予确认，并指出《房地产权证》是合富公司后来才提供的，合富公司并未如实审核案涉房产的产权信息，而何文珊、郑颖在了解到案涉房产的产权情况后一直要求合富公司提供诺现公司有权出租案涉房产的相关凭证，但合富公司并未提供。何文珊、郑颖称，由于合富公司提供的居间服务存在重大瑕疵，导致何文珊、郑颖与诺现公司的《广州市房屋租赁合同》无法继续履行，何文珊、郑颖有权拒付中介代理费。何文珊、郑颖为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、显示由余思锋（甲方）与何文珊（乙方）于2017年5月1日签订的《租赁意向书》，约定甲方为101房租赁授权代理人，现乙方有意向甲方承租该物业二层部分（自编1、2、3、4、5号铺），建筑面积约960平方米；乙方签订本意向书前已清楚了解并接受该物业及权属的现状；承租用途为教育培训机构；入场时间按合同约定，租赁期8年；入场时首2个月免收租金作为乙方的装修免租期；租赁保证金相当于2个月租金之金额，水电押金30000元，入场费相当于1个月租金之金额；乙方于签订本意向书当天向甲方缴付5000元诚意金，乙方承诺如甲方同意上述租赁条件，本意向书签订后10天内与甲方办理该物业租赁交易有关的各项手续、程序并签订正式《租赁合同》，合同签订出租方主体为诺现公司，该司是该物业的登记所有权人之合法承租方；乙方为经合富公司转介客户，如乙方与甲方成功签订《租赁合同》，乙方按相当于0.5个月租金之金额另行向合富公司支付租赁佣金；甲方承诺其为该物业租赁合法授权代理人，如对乙方存在欺诈行为，应承担法律责任和经济赔偿等。2、显示由合富公司于2017年4月25日出具的《收款收据》，主要内容为合富公司确认收到何文珊支付的承租广州市天河区兴民路222号2楼诚意金5000元，由合富公司代为转交业主等。3、显示由何文珊向合富公司发出的《告知书》，主要内容为自与诺现公司签订租赁协议至今，何文珊已向合富公司支付了5000元首期中介费；何文珊一方与出租方指定人员多次对案涉房产进行了查看与沟通，发现案涉房产出现尚未取得相关消防验收文件、天花漏水等问题，基于租赁现状及何文珊与合富公司签订的《服务收费确认书》，何文珊无法向合富公司按期支付相关中介代理费，请合富公司督促出租方在2017年6月30日解决相关问题，并请合富公司跟进何文珊与出租方的物业交付验收手续，何文珊于接收物业后的3个工作日向合富公司支付剩余的中介代理费等。经质证，合富公司对何文珊、郑颖提交的上述证据1的真实性予以确认，何文珊当时是与出租方的代表余思锋签署了《租赁意向书》，签署前合富公司有口头了解过诺现公司得到了钻马公司的授权，诺现公司委托合富公司转租案涉房产，合富公司也明确告知了何文珊、郑颖；对上述证据2的真实性予以确认，合富公司确实收到了何文珊支付的5000元诚意金；对上述证据3的真实性不予确认，合富公司并未收到该函件。另，合富公司称其是因郑颖在《服务收费确认书》中代何文珊签署了姓名，不确定郑颖是否为合法的代理人，所以要求郑颖在本案中共同承责。对此，何文珊、郑颖均确认郑颖系受何文珊的委托，以何文珊的名义从事有关的代理行为。2017年8月，何文珊向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求余思锋、广州凯珩达商务咨询有限公司（以下简称“凯珩达公司”）返还不当得利288000元等；经审理，该院作出（2017）粤0104民初19393号民事判决，认为何文珊是按照《委托书》、《租赁意向书》之约定，向余思锋交付入场费288000元，由凯珩达公司向何文珊出具收款收据……何文珊主张余思锋、凯珩达公司收取款项是不当得利，并依此为理由提出的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，不予支持等。何文珊不服，上诉至广州市中级人民法院，该院于2018年8月13日作出（2018）粤01民终11264号终审判决，驳回上诉，维持原判。2017年8月，何文珊亦向本院提起诉讼，要求诺现公司退回租金、押金及水电保证金等合计894000元，支付等额保证金576000元作为赔偿，赔偿装修设计经济损失302400元等；经审理，本院作出（2017）粤0106民初21247号民事判决，查明：2017年3月14日，钻马公司向广州市天河区猎德街出租屋和流动人员管理服务中心出具《同意转租证明》，主要内容为钻马公司同意诺现公司将案涉房产在租赁期内转租予何文珊；2017年5月1日，余思锋以101房物业租赁授权代理人的身份与何文珊签订《租赁意向书》；2017年6月26日，何文珊向诺现公司发出《关于物业交付确认书及通知函件的回函》，称案涉房产目前现状未取得相关消防验收资料，天花漏水，未完成水电分表事项与安装好排污排水管道，故无法接收案涉房产，要求诺现公司在2017年6月30日前解决好上述问题等；2017年7月3日，何文珊向诺现公司发出《律师函》，主要内容为要求诺现公司2017年7月7日前提供如下资料，否则单方解除租赁合同及补充协议：1、租赁物业的权属证明，包括房产证及诺现公司与业主约定可转租之租赁合同复印件等。2017年7月6日，诺现公司向何文珊提供《不动产权证书》、房屋租赁登记备案证明等。本院认为：诺现公司向产权人钻马公司承租101房，租赁期限自2017年2月1日至2025年1月31日；诺现公司、何文珊签订的关于案涉房产的租赁合同及补充协议约定租赁期限自2017年6月10日至2025年6月9日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，上述租赁合同及补充协议中租期超出2025年1月31日的约定无效，除此之外的租赁合同及补充协议的内容是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该案的争议焦点在于违约责任的认定。第一，租赁合同及补充协议均约定案涉房产为商业用途。补充协议约定何文珊签约前已清楚了解并接受该物业及权属的现状；案涉房产按现状交付，诺现公司保证现状（包括新建楼梯）符合消防验收标准，诺现公司另提供穗公消验［2006］第1602号建筑工程消防验收意见书作为合同附件。以上约定表明签约时何文珊作为承租人已对案涉房产的状况（包括新建楼梯）有清晰了解，且对案涉房产是否符合消防验收标准的问题予以了充分留意，诺现公司亦向何文珊出示了相关消防验收文件。该案没有证据表明诺现公司在案涉房产是否符合消防验收标准的问题上存在隐瞒或欺诈。案涉房产按“现状交付”是双方当事人的真实意思表示。第二，按查明的事实，签约后何文珊对案涉房产的消防是否达标及房屋漏水等问题提出异议，不同意签署《物业交付确认书》。诺现公司在其2017年6月28日、2017年7月3日的两次回函中针对何文珊的异议一一作出回应，并表示将在何文珊的二次装修后的消防报建和验收问题上予以协助，如存在问题愿配合整改并依约承担相应责任等。诺现公司还应何文珊2017年7月3日《律师函》的要求于2017年7月6日向何文珊提供了穗公消验［2006］第1602号建筑工程消防验收意见书、不动产权证书等资料。以上事实均表明诺现公司的履约态度及行为是积极的，双方在签约后的沟通是顺畅的，即便何文珊仍有异议，也可通过双方继续磋商或征询消防主管部门的相关意见等合理方式进一步解决。第三，该案无证据显示消防主管部门针对案涉房产出具消防验收不合格需整改等相关文件，何文珊也未举充分证据证实案涉房产不符合消防验收标准或不符合合同约定的“商业用途”而导致其无法正常使用案涉房产。何文珊签约后拒绝签署《物业交付确认书》，并在诺现公司针对何文珊签约后的有关异议一一作出回应的情况下，仍于2017年7月18日以诺现公司未解决案涉房产消防安全问题等为由，认为诺现公司构成根本违约，提出解除合同。何文珊发函解除合同不具备约定或法定的事由，依法不产生合同解除的法律效力。何文珊以上行为充分表明其无正当理由单方终止合同，何文珊为违约方。在此情况下，诺现公司依约有权解除合同、收回场地并没收何文珊已付的租金及租赁保证金、水电保证金。本案中诺现公司确认其已将案涉房产另行出租给案外人，双方合同已实际解除。综合该案案情，何文珊全部诉请均无事实及法律依据，本院依法予以驳回。何文珊不服，上诉至广州市中级人民法院，该院于2018年12月26日作出（2018）粤01民终21914号终审判决，驳回上诉，维持原判。本院认为：因《服务收费确认书》已显示系郑颖代何文珊签署，《服务收费确认书》所涉的租赁合同即为诺现公司（出租人）与何文珊（承租人）签订的《广州市房屋租赁合同》，何文珊亦确认郑颖系受其委托以其名义从事有关的代理行为，故《服务收费确认书》的相关责任应由何文珊承担；合富公司要求郑颖在本案中承责的依据不足，本院予以驳回。根据《服务收费确认书》所载，因合富公司促成案涉房产的承租合同成立，何文珊同意向合富公司支付144000元中介代理费，支付时间为2017年6月30日；但何文珊此后并未依约履行。何文珊辩称未能依约支付的原因是合富公司提供的居间服务存在重大瑕疵，导致何文珊与诺成公司的房屋租赁合同无法继续履行。结合（2018）粤01民终11264号民事判决及（2018）粤01民终21914号民事判决的认定情况来看，何文珊称案涉房产不符合出租条件缺乏依据，其与诺成公司签订的《广州市房屋租赁合同》无法继续履行的主要原因是何文珊违约解除合同；但需指出的是，《广州市房屋租赁合同》存在因转租期限超过诺现公司剩余租赁期限而导致部分无效的情形。何文珊主张合富公司未向其提供诺现公司有权出租案涉房产的相关凭证，合富公司对此亦不能提交充分证据予以证明，可推知合富公司在进行本次居间服务时确未尽到必要的、审慎的审查、核实义务。故从公平合理和按劳取酬的原则考虑，本院酌情判令何文珊应向合富公司支付中介代理费72000元。且因合富公司确存在一定过错，本院对其诉请的滞纳金不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何文珊于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东合富房地产置业有限公司支付中介代理费72000元；二、驳回原告广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3180元，由原告广东合富房地产置业有限公司负担1580元，由被告何文珊负担1600元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起15日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  樊明香人民陪审员  张黛乔二〇一九年三月二十八日书 记 员  梁怡筠