广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2469号上诉人（原审被告）：林芳汉，住海南省屯昌县。委托诉讼代理人：郭义，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩雯，广东品峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴喜华，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：李军茂，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人林芳汉因与被上诉人吴喜华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初3740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。林芳汉代理人郭义、吴喜华代理人李军茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林芳汉上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.判令林芳汉无需向吴喜华返还105000元押金；3.本案的诉讼费用由吴喜华承担。事实与理由：一、双方是自愿签订《租赁合同》，没有违反国家法律禁止性规定，也无损害国家利益，双方应当共同遵守。现吴喜华在合同期限内单方面解除合同，违反了合同约定，根据《租赁合同》第六条第三款约定，林芳汉不应当返还吴喜华押金。二、即使厂房无产权证，但宿舍是有产权证的，即使部分无效，宿舍部分约定也是有效的，吴喜华在合同期限内单方解除宿舍的租赁合同也违反了双方签订的《租赁合同》约定，根据《租赁合同》第六项第三款约定，林芳汉不应当返还吴喜华押金。三、1.一审法院认定林芳汉实际搬走租赁物的时间2018年5月25日没有事实依据，首先是吴喜华在2018年5月搬迁时林芳汉曾询问吴喜华是否终止合同，而且在一审中提交了终止合同文本，但是吴喜华不同意终止。2.吴喜华只是搬走了主要设备，仍有部分材料占据租赁物，在一审开庭的时候才说放弃了这些材料由林芳汉处理。3.一审开庭的时候吴喜华称其不会主动提出终止合同，因为其认为提出来终止合同就会导致押金被没收。4.吴喜华在一审庭审之前，从来没有通知林芳汉移交租赁物。四、林芳汉与林芳汉从来没有约定解除合同，只是在一审中法庭提出部分合同无效是否同意一并解除有效部份，林芳汉才同意一起处理的，但并非双方协商一致同意解除合同。综上所述，一审法院没有考虑到租赁合同中宿舍部分有效，吴喜华有违反《租赁合同》约定单方解除合同的事实，导致错误的判决，为维护林芳汉的合法权益，特上诉到贵院，望依法裁决。吴喜华二审答辩称：1.一审判决正确，应当驳回林芳汉的上诉。2.本案的基本事实是，林芳汉利用根本不能利用的产房欺骗吴喜华，给吴喜华造成的损失实际上远大于吴喜华在一审的诉讼请求，并且林芳汉采用扣押吴喜华的私人财产的非法手段，意图侵占索要吴喜华的押金等资产，是非常恶劣的行为。3.宿舍部分的租赁关系在一审开庭的时候双方是一并同意解除的，而且事实上厂房不能使用，吴喜华也无法使用宿舍，实现不了合同目的。4.吴喜华通过起诉，发通知函给林芳汉，目的就是要从厂里搬走属于自己的东西，是林芳汉不让搬走，吴喜华才起诉的。对于退还105000元押金的问题，吴喜华认为应当予以全额退还。林芳汉已起草终止合同的文本，但是吴喜华并没有签署。这说明林芳汉意图侵占吴喜华的财产，强迫吴喜华签署终止合同的文本，而且该文本上写明终止合同是要没收押金，且互不承担责任的。实际上终止合同的文本上写明了双方是因政府的原因才终止合同的。吴喜华向一审法院起诉请求：1、林芳汉向吴喜华返还扣押侵占的财产（包括地磅一台、一个磅房、一台打包机、三台破碎机），林芳汉还应赔偿吴喜华租用上述同等物品的租金（自2018年5月16日起至返还物品之日止，其中地磅一个月4500元、打包机一个月3000元）；2、林芳汉向吴喜华返还押金105000元；3、林芳汉向吴喜华返还所交付的2018年4月1日至5月14日的租金55000元；4、林芳汉赔偿吴喜华装修所租赁的房屋及配备物品的损失50000元；5、林芳汉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月15日，林芳汉（甲方、出租人）与吴喜华（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定以下内容“……一、甲方提供于广州市增城区××路××号厂房第一层，面积约2750平方……厂房结构为钢结构厂房，水电齐全，租与乙方兴办企业使用。二、租赁期限：1、从2018年3月15日起至2023年3月14日止，共五年。2、…….从2018年4月1日起开始计租。三、厂房、宿舍租金1、厂房、宿舍租金按每月￥35000元整人民币（此价不含税金）。……保安费300元……2、合同签订正式生效后，乙方即交三个月押金￥105000元人民币整给甲方作为保证金，另同时交付首月租金￥35000元人民币整，合同期满后，经甲方验收后，乙方所租厂房无损坏及结清一切费用，甲方不计利息退回乙方所交保证金。3、租金于每月5号前交清，甲方给予收款收据，若逾期未交，一切费用则按每月2%支付滞纳金，如延期到当月8号仍未交清一切费用，甲方有权采取停水停电措施，所造成的一切经济损失由乙方承担。四、甲方负责全栋厂房的电量，乙方负责电线，线路安装，到电房门口预留十米，水电费由甲方统一代收，每月按乙方分表的用量向乙方收费……甲方提供现有消防设施给乙方使用，超出现有消防设施包装，安装工程及办理消防合格证费用由乙方负责。甲方协助乙方办理营业执照……五、乙方责任：乙方必须按照中华人民共和国安全生产法，乙方负责自己租用单位的分表低压配电和治安、卫生、防火等工作，出原配的消防栓要根据生产需要，配备足够的消防器材，由此产生的一切经济费用由乙方承担。禁止危险物品，指易燃易爆物品、危险化学品、放射性物品等能够危及人生安全和财产安全的物品……如因政府等相关部门被查封、罚款（含环保、工商、消防、安检等）由此产生的费用均由乙方自行承担责任与甲方无关。如因生产需要，在不影响建筑结构的前提下须征得甲方同意后，方可进行改建，合同到期后或中途退约，乙方必须保证水电供应正常，固定装修不能拆除，整体完整的归还甲方。六、违约责任:（一）甲方有下列情形之一的，乙方可要求终止合同，由此造成的损失由甲方承担，乙方有权终止合同，并退还乙方所交保证金。1、租赁物权方出现纠纷并严重影响到乙方的正常经营生产时；2因甲方的原因导致租赁物主体结构损坏，不能再用于生产；（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回租赁物，不退还保证金，因乙方的违约行为给甲方造成损失的，由乙方承担一切赔偿责任。1、未经甲方同意，擅自将承租的厂房转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；2、乙方拖欠租金达一个月以上，甲方有权出租物业和设备；3、利用厂房、宿舍进行违法活动；4、未经同意擅自拆改厂房结构；5、乙方拖欠工人工资一个月以上，甲方有权处理出租物业和设备……七、合同的变更、终止（1）租赁期内，除本合同另有约定外，任何一方提出终止合同，需提前三个月以书面方式通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同签订前，本合同仍然有效，甲方不退还乙方已经交纳的保证金（押金）……”。2018年3月25日，林芳汉出具两张收款收据给吴喜华收执，确认收到吴喜华支付的三个月的押金105000元和首月租金35000元。2018年5月5日，林芳汉出具一张收款收据给吴喜华收执，确认收取了吴喜华支付的5月份的租金20000元。2018年5月24日，吴喜华通过微信向林芳汉发送通知函，内容为涉案厂房属违法建筑，无法正常使用，林芳汉故意把厂门上锁，扣押吴喜华的个人财产，现要求林芳汉立即返还押金10500元、返还所交付租金55000元、赔偿装修所租赁的房屋及配备物品的损失50000元等。林芳汉确认有接收吴喜华发出的上述通知。本案审理过程中：一、吴喜华主张在提起本案诉讼的第二天即2018年5月25日，吴喜华已取租赁房屋的物品，所以撤回第一项要求林芳汉返还扣押侵占的财产及应赔偿租用上述同等物品租金的诉讼请求。二、吴喜华与林芳汉均确认以下事实，1、林芳汉出租给吴喜华使用的涉案租赁物是位于石滩镇××路××号，面积为2750平方米，只有一层。2、涉案租赁房屋的起租日期是2018年3月15日，自2018年4月1日起计收租金，月租期整月计算。3、林芳汉于2018年4月1日将租赁房屋交付给吴喜华使用。三、关于租赁房屋相关情况的问题，1、林芳汉陈述，吴喜华承租的房屋包括厂房和宿舍两部分，其中宿舍面积是190平方米，是有产权证的，厂房面积是2750平方米，没有产权证也没有规划报建手续，宿舍和厂房的租金每个月都是35000元。2、吴喜华陈述，其与林芳汉签订的《租赁合同》约定的租赁房屋只是2750平方米的厂房，宿舍是林芳汉配套给吴喜华使用的，大约有190平方米，宿舍的租金是每个月2000元，已包含在每月应付的租金35000元中。3、林芳汉陈述，其与胡华夏是合伙关系，由胡华夏向增城国辉针织有限公司承租位于增城区石滩镇××开发区××路××号房屋后，由其与胡华夏双方共同使用，其将其中一部分房屋即涉案房屋转租给吴喜华使用。林芳汉还提供登记簿查册表原件、房屋所有权证复印件以及《租赁合同》原件一份拟证明其出租给吴喜华的房屋是有合法的产权证书及使用权的事实。其中登记簿查册表及房屋所有权证载明位于石滩镇沙庄兴发路（新宿舍）的房产的权属人为增城国辉针织有限公司，建筑面积1171.60平方米，房屋用途为住宅，证书编号为1643362；《租赁合同》载明是出租方、甲方是增城国辉纺织有限公司，承租方、乙方是胡华夏，出租标的物位于增城区石滩镇××开发区××路××号，占地面积约14284平方米，建筑面积约14650平方米，租赁期限从2016年11月1日至2023年10月31日止；乙方有权将该厂房部分或全部转租给第三方，但转租部分的工商、税务及相关一切责任，由乙方承担，与甲方无关。吴喜华对于林芳汉提交的登记簿查册表的真实性确认，对关联性有异议，对房屋所有权证的真实性无法确认，对租赁合同的真实性、合法性、关联性不予确认；吴喜华主张林芳汉提供的登记簿查册表中所涉的房屋地址是兴发路宿舍，房屋用途是住宅，无法确认登记簿查册表所指房屋就是其涉案租赁的厂房，但吴喜华确认租赁的宿舍属于登记簿查册表所指房屋的范围内。四、吴喜华陈述以下内容：1、吴喜华在承租涉案房屋时有到现场看过房屋的情形。2、吴喜华承租涉案房屋用于堆放回收的废纸。3、承租厂房没有消防验收，厂房内根本没有消防设施，在签订合同之后吴喜华有要求林芳汉做好消防设施，但林芳汉同意之后一直没有实际履行。4、林芳汉在2018年5月20日起草了终止合同给吴喜华签署，吴喜华当时亦同意终止合同，由于林芳汉拒绝返还押金，所以就没有签署林芳汉的书面终止合同。五、吴喜华主张第四项诉请的损失50000元主要是指租赁房屋之后为了使用租赁房屋投入装修产生的费用，包括在租赁房屋铺设电线水管、安装下水道等装修工程，共花费5万多元。吴喜华还提供收据及收款收据11张，拟证明吴喜华承租涉案房屋后装修及配备物品支出了费用的事实。林芳汉对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，无法证明收据发生的费用与本案所涉租赁合同有关，特别是2018年5月14日的收据，载明是吴老板拆线费用，显然不属于装修的费用，收据上的收款人是否真实存在也无法确认。此外，吴喜华称其搬走时只拆走了厂房内的电线，其他的都没有拆走。六、吴喜华提供于2018年5月16日用手机拍摄租赁房屋的图片，拟证明林芳汉通过锁门手段扣押吴喜华财产的事实。林芳汉对于吴喜华的图片真实性予以确认，对关联性不予认可，林芳汉主张吴喜华能进入租赁房屋现场拍摄就说明吴喜华能自由进出租赁房屋，林芳汉没有锁门的事实。七、林芳汉陈述以下内容，1、根据双方签订的租赁合同第五条约定，所有消防、卫生、治安均由吴喜华负责办理，林芳汉只是协助办理营业执照，以及提供租赁房屋内现有的设施给吴喜华使用。2、吴喜华在租赁房屋内生产被查封是安全生产办的人员前来执法的，并没有环保和城管部门的人到场，这与林芳汉出租的涉案房屋没有关系，是吴喜华在租赁房屋内经营的废纸行业，堆放的纸品影响安全生产，才被安全生产办责令整改。林芳汉从未收到过相关行政部门责令拆除租赁房屋的整改通知，因涉案房屋不属于违建。3、涉案房屋的宿舍里本来就有水电设备，涉案房屋的厂房里也铺设了下水管道，这些都是增城国辉针织有限公司出租房屋给胡华夏时就有的设备。4、2018年5月25日，吴喜华搬走租赁房屋内的所有财物时，林芳汉在场，当时吴喜华没有向林芳汉说明搬走的原因，而且吴喜华通过微信向林芳汉发出的通知中，也没有说清楚以后不再使用厂房；目前吴喜华还有东西在租赁房屋内。5、到目前为止，吴喜华只是要求返还财产，并没有提出要求解除合同，故涉案房屋目前为止仍在租赁合同期内，而且林芳汉并没有收到吴喜华返还房屋的通知，所以房屋的占用费或租金应当继续支付。6、林芳汉与吴喜华签订的《租赁合同》只是部分无效，关于宿舍部分租赁约定是合法有效的，且林芳汉也认可宿舍的租金每个月2000元。八、林芳汉提供安全生产相关行政人员到租赁现场查封的照片打印件，拟证明吴喜华生产被查封是因为吴喜华违反安全生产所导致的事实。经查看照片内容，反映拍摄到房屋中堆满了废纸，房屋内的电箱张贴了封条，封条显示“石滩镇安全生产委员会封”。吴喜华对这照片打印件的真实性没有异议，吴喜华称在2018年5月初的时间，环保、消防、镇政府等三个部门的工作人员确实有一起到租赁房屋现场进行查封，因租赁房屋是违章建筑且没有消防验收，所以才到现场查封，不让吴喜华在租赁房屋内生产经营，因此吴喜华自2016年5月起就无法使用租赁房屋。九、林芳汉提供吴喜华搬迁财物的现场照片打印件，拟证明在吴喜华搬迁租赁房屋内设备的情况，林芳汉并未阻碍吴喜华自由经营的事实。吴喜华对上述照片打印件的真实性没异议，吴喜华主张这些照片是吴喜华在2018年5月25日搬走租赁房屋内财物的过程，当时是林芳汉开锁后吴喜华才搬走财物，林芳汉对吴喜华搬走设备的情况是知情的。十、林芳汉提供租赁房屋的现场照片打印件，拟证明吴喜华仍在占有使用租赁房屋的事实。吴喜华对这些照片打印件的真实性没有异议，图片中的物品确实是吴喜华的，但吴喜华搬走设备时已向林芳汉表明不要这些物品，由林芳汉自行处理。同时，林芳汉主张如果法院认定租赁房屋中关于厂房部分的租赁约定无效，林芳汉同意解除与吴喜华就宿舍部分的租赁合同关系，若吴喜华明确留存在厂房内物品可以由林芳汉作垃圾处理的，林芳汉同意从2018年7月11日起收回租赁房屋，但吴喜华应付清2018年7月10日前的租金或占用费。吴喜华回应涉案房屋的租赁合同关系在2018年5月16日吴喜华要求搬走时已解除，若法院认涉案房屋的宿舍部分的租赁约定有效且没有解除的话，吴喜华同意解除宿舍部分的租赁关系；另租赁房屋内的物品可由林芳汉自行处理。一审法院认为，吴喜华与林芳汉于2018年3月15日签订《租赁合同》约定林芳汉将位于增城区××路××号厂房（面积2750平方米）出租给吴喜华使用；签订《租赁合同》后，吴喜华于2018年3月25日向林芳汉支付了押金105000元、首月租金35000元，于2018年5月5日向林芳汉支付了2018年5月份的租金20000元，上述事实有吴喜华提供的《租赁合同》及三张收款收据予以证明，林芳汉也不持异议，一审法院予以确认。《租赁合同》中第一条约定的租赁房屋只有2750平方米的厂房，但实际上吴喜华向林芳汉承租的房屋既包括2750平方米的厂房还包括190平方米的宿舍，每月租金35000元中也包括了宿舍部分的租金（每月2000元）在内，此外宿舍的房屋有产权证书，厂房没有产权证书也没有规划报建手续。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，《租赁合同》中约定的租赁房屋即2750平方米厂房并未取得建设工程规划许可等报建手续，故该《租赁合同》中厂房部分的租赁约定无效，《租赁合同》中关于宿舍部分的租赁约定有效。《租赁合同》第三条第2项约定吴喜华要向林芳汉支付押金105000元，该押金在合同期满后经出租方验收租赁厂房无损坏及结清一切费用的情况下退还。可见，吴喜华向林芳汉支付的105000元是针对厂房部分租赁所支付的押金。鉴于《租赁合同》中关于厂房部分的租赁约定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，林芳汉就涉案厂房租赁收取的押金105000元返还给吴喜华。据此，吴喜华主张林芳汉返还押金105000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。根据当事人在本案中提供的图片以及当庭陈述内容可知，林芳汉于2018年4月1日将租赁房屋交付给吴喜华使用，吴喜华租赁涉案厂房用于经营回收堆放废纸。但涉案厂房的电箱于2018年5月被石滩镇安全生产委员会张贴封条，吴喜华为此于2018年5月24日通过微信向林芳汉发出通知，要求搬出涉案厂房，而且吴喜华在2018年5月25日已将租赁房屋内的物品搬走，林芳汉当时也在场。由此可见，吴喜华实际使用涉案房屋至2018年5月25日止，自2018年5月26日之后已未占有使用租赁房屋。基于吴喜华实际占有并使用租赁房屋至2018年5月25日，故吴喜华要求林芳汉返还所交租金55000元的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。吴喜华主张《租赁合同》中关于宿舍部分的租赁关系于2018年5月16日吴喜华要求搬走时已解除，但吴喜华并未提供相关证据予以佐证，一审法院不予采纳。双方当事人在庭审中均表明，基于厂房部分的租赁无效，同意解除宿舍部分的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，吴喜华与林芳汉签订的《租赁合同》中关于宿舍部分的租赁关系经双方协商一致已解除。吴喜华主张在承租后对租赁房屋进行了铺设电线水管、安装下水道等装修工程，共花费5万多元。对此，吴喜华提供了11张收据予以证明。一审法院认为，吴喜华在本案中提供的证据不足以证明其主张的事实，林芳汉对此也不予认可，且吴喜华也表明已将租赁厂房内的电线拆走。故吴喜华主张林芳汉赔偿损失50000元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。庭审中，吴喜华表明已于2018年5月25日取回租赁厂房内的财物，故其申请撤回第一项要求林芳汉返还所侵占财产及赔偿租金的诉讼请求，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十三第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、林芳汉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴喜华返还押金105000元。二、驳回吴喜华的其他诉讼请求。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对林芳汉的上诉请求与吴喜华的答辩意见，分析如下：根据一审查明的事实，《租赁合同》中约定的租赁房屋即2750平方米厂房并未取得建设工程规划许可等报建手续，而该《租赁合同》中宿舍部分具有房地权证书。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，一审认定该《租赁合同》中厂房部分的租赁约定应无效，《租赁合同》中关于宿舍部分的租赁约定有效无误，本院予以维持。根据吴喜华与林芳汉签订的《租赁合同》第三条第2项约定，吴喜华要向林芳汉支付押金105000元，该押金在合同期满后经出租方验收租赁厂房无损坏及结清一切费用的情况下退还。由此可知，吴喜华向林芳汉支付的105000元是针对厂房部分租赁所支付的押金。如上所述，双方签订《租赁合同》中关于厂房部分的租赁约定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，吴喜华主张林芳汉返还押金105000元的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持并无不妥，本院亦予维持。综上所述，林芳汉的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由林芳汉负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年三月二十六日书记员  钟明丽区敏儿