四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1623民初2461号 原告(反诉被告)：邻水县宏阳物业服务有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇中街27号2单元2层2号。 统一社会信用代码：91511623MA62B0DM27。 法定代表人：何小红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐文明，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘烊，四川亚美律师事务所律师。 被告(反诉原告)：鼎屏镇森林豪庭业主委员会，住所地四川省邻水县鼎屏镇环城路中二段森林豪庭小区。 法定代表人：王国成，该委员会主任。 委托诉讼代理人：何宏伟，该委员会副主任。特别授权。 委托诉讼代理人：张良清，广安市邻水县鼎屏法律服务所法律工作者。 原告邻水县宏阳物业服务有限公司（以下简称宏阳物业公司）与被告鼎屏镇森林豪庭业主委员会（以下简称森林豪庭业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年09月12日立案。2018年10月12日被告森林豪庭业委会提出反诉，经审查，被告森林豪庭业委会的反诉符合法律规定，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年11月05日和2018年11月22日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告宏阳物业公司的委托诉讼代理人唐文明和刘烊、被告森林豪庭业委会的法定代表人王国成及其委托诉讼代理人何宏伟、张良清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏阳物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2016年01月30日签订的《物业管理合同》合法有效；2、请求判令被告继续履行《物业管理合同》；3、请求判令被告收取的物业管理费4万元及产生的资金占用利息支付给原告；4、请求被告支付违约金30万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告宏阳物业公司是取得三级物业服务资质的专业物业服务公司。原告宏阳物业公司于2016年01月30日与被告森林豪庭业委会签订了《物业管理合同》，服务期限从2016年01月05日至2021年01月04日，在此期间，原告宏阳物业公司依照合同约定履行物业服务管理职责，取得了小区大多数业主的认可和支持。2018年08月30日，被告森林豪庭业委会以原告宏阳物业公司未履行物业服务职责为由，书面通知原告宏阳物业公司终止合同，并强制将小区业主本应向原告宏阳物业公司交纳的物业服务费据为己有，给原告造成了较大经济损失。原告宏阳物业公司认为，依法成立的合同受法律保护。被告森林豪庭业委会于2018年08月30日发出的终止合同的通知及收取小区业主物业服务费的行为，因违反法律规定和合同约定而无效，被告的行为属于违约行为，现原告宏阳物业公司至今仍在该小区履行物业服务职责。依照合同法第一百零七条的规定，特诉至人民法院，请求支持原告宏阳物业公司诉求。 被告森林豪庭业委会辩称，1、原告宏阳物业公司诉称自己依照合同约定履行物业服务管理职责，并取得了小区大多数业主的认可和支持不属实。原告自2016年01月进驻小区后，一直存在管理不到位、账目不清、违法收费、只收费不维护等问题，致使小区凉亭、电梯、路灯等公共设施设备严重毁损，公共区域绿化带大面积坏死等，何来取得小区大多数业主的认可和支持之说。2018年08月18日就是否解聘原告的问题经业主大会投票，投票表决结果为301票赞成、36票反对、17票弃权，最终决定解聘原告；2、原告诉称被告强制将小区业主本应向原告交纳的4万元物业服务费据为己有不属实。因原告严重违反《物业管理合同》的约定，在被告数次发出通知后据不整改，为此，被告为了筹集维护维修费用，在业主自愿交费的情况下，被告代收了40257.39元，在原告提出异议后，被告于2018年09月18日将代收的费用已全部退还给了业主，修复电梯的费用1.60万元余元，至今还是业委会成员垫资。综上，2018年08月18日在社区居委会的监督下，被告按照物权法第七十六条规定的程序进行了投票表决，作出了解聘原告的决定，《终止合同通知书》于2018年08月31日送达原告。依照法律规定和《物业管理合同》的约定，业主大会享有解聘物业服务企业的权利，合同自解除通知到达原告时解除。原告作为合同解除的相对方对解除合同有异议时，依照合同法第九十六条之规定，原告应当提起的是确认解除合同效力之诉，而不是确认《物业管理合同》效力之诉，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告森林豪庭业委会向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉原告与反诉被告之间的《物业管理合同》，并确认《物业管理合同》自《终止合同通知书》到达反诉被告时即2018年08月31日解除；2、判令反诉被告赔偿反诉原告凉亭、电梯、路灯、绿化带等各项经济损失20万元；3、判令反诉被告立即移交物业管理相关资料；3、反诉费由反诉被告承担。事实及理由：2016年01月30日反诉原告与反诉被告就邻水县鼎屏镇森林豪庭小区物业管理事宜签订了《物业管理合同》，在合同履行期间，反诉被告对小区公共设施、公共区域绿化带等物业服务项目的日常维修、养护管理严重失职，致使小区凉亭、电梯、路灯等公共设施设备严重毁损，公共区域绿化带大面积坏死等，给反诉原告造成经济损失40余万元。反诉原告数次向反诉被告发出整改通知，要求反诉被告进行整改，反诉被告均予推诿。反诉原告于2018年08月31日向反诉被告送到了《终止合同通知书》，2018年09月05日向反诉被告送达了《物业离场交接的通知》，2018年09月13日反诉被告离场，但反诉被告未与反诉原告办理物业管理资料和有关项目已收费数额的清算交接手续。综上所述，反诉原告认为，依照法律规定和《物业管理合同》的约定，反诉原告享有合同解除权，合同自《终止合同通知书》到达反诉被告时解除。反诉被告有异议时，依法应当提起的是确认解除合同效力之诉，而不是确认合同效力之诉。据此，请求人民法院在驳回反诉被告本诉的同时，依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告宏阳物业公司辩称，一、双方于2016年01月30日签订的《物业管理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力；二、反诉原告于2018年08月31日向反诉被告发送的《终止合同通知书》系行使合同解除权，但该行为不符合《物业管理合同》约定的行使解除权的条件，故其系违法解除合同，不产生终止合同的效力，对反诉被告不具有法律约束力。1、依照《物业管理合同》第二十八条的约定，反诉原告行使合同解除权必须满足两个必要条件：一是反诉被告未能按照约定提供服务，反诉原告要求其限期整改，逾期未整改且严重违约；二是解除合同的行为须经业主大会三分之二以上投票权的业主通过。任意一项条件不满足，则不能单方行使合同解除权；2、反诉被告依约履行了物业服务，并未构成违约。反诉原告要求反诉被告对在进场服务前即已损坏的小区服务设施进行维修没有合同依据和法律依据，已损坏的公用设施进行维修需要花费巨额费用，其要求也违反公平原则，小区公用设施大修需使用大修基金；3、反诉原告解除《物业管理合同》未召开合法有效的业主大会，未经业主大会三分之二以上投票权的业主通过同意；三、反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失20万元没有合同依据和法律依据，且其主张的损失缺乏证据证明。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）宏阳物业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据:物业管理合同及附件、终止合同告知书、物业离场交接通知、被告收取业主物业费通知、森林豪庭业主房号明细表、物业费收费表、业委会会议记录、电梯IC卡工程合同、电梯运行异常登记维修记录表、电梯机房巡查记录表、森林豪庭消防系统月检报告、光碟、维修照片、部分履职通知、函件、回复函、交接工作进度报告、委托书。 被告（反诉原告）森林豪庭业委会围绕诉讼请求依法提交了以下证据：物业管理合同及附件、关于森林豪庭5-6号电梯钢丝绳断股的报告及附件、关于修复森林豪庭电梯费用的说明、修复6号电梯主板协议及收款收据、公共设施及设备毁坏、绿化带枯死等状况的现场比对照片、整改通知书及送达回执、业主大会召集通知、业主大会现场照片、解聘宏阳物业的会议记录、业主投票的情况报告、关于协调处理森林豪庭小区的情况说明及会议记录和照片、终止合同通知书及送达回证和照片、物业离场交接的通知、信访协调记录及照片、物业移交工作的通知及附件、关于代收物业费的通知、中国银行交易流水明细清单、森林豪庭业委会与宏阳物业会议记录。 上列证据经庭审质证，本院予以确认。根据确认的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告宏阳物业公司系具有三级物业服务资质的物业服务企业。被告森林豪庭业委会所在的森林豪庭小区房屋建筑面积62337.12㎡，有住户582户。2016年01月30日，原告宏阳物业公司（乙方）与被告森林豪庭业委会（甲方）签订《物业管理合同》，合同对双方的权利义务进行了约定，合同期限自2016年01月05日至2021年01月04日。《物业管理合同》第十七条：共用部位共用设施设备的维修和更新改造费用从专项维修资金支出，也可以谁使用谁负担的原则。第十九条第7款：当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，甲方有义务督促其交纳。第二十七条：因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第二十八条：乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十一条：任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付合同总额费用10%违约金；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。合同附件约定：经森林豪庭业委会与宏阳物业共同协议，电梯日常维修的费用分以下两点处理方式：一、现金额付费：1000元以下维修由物业公司支付。1000元以上（包括1000元）由业主和使用人负担。二、分单元和使用人共同分摊：1000元以上应实行谁使用谁负担的原则分摊，也可在使用人同意的情况下动用大修基金维修支付。合同签订后，原告宏阳物业公司按月于2016年01月进场提供物业服务。原告宏阳物业公司在履行合同期间，出现电梯钢丝绳断股、凉亭损坏、儿童娱乐设施损坏，维修费用较大，业主不愿出资修建，也不同意动用大修基金，原告宏阳物业公司提出不属于自己承担的范围，导致双方发生争执，以及双方为有偿安装电梯IC卡发生争执，同时，由于原告宏阳物业公司服务存在不及时、不到位，导致绿化带部分草丛枯死未更新，护栏生锈未刷漆，路灯坏了未更换，外墙上"森林豪庭"四个大字的部分字块脱落未填补等。被告森林豪庭业委会分别于2018年07月14日、07月17日向原告宏阳物业公司发出整改通知后，原告宏阳物业公司在收到整改通知后未予整改。被告森林豪庭业委会向部分业主收取物业服务费共计40257.39元，准备用于相关物业设备设施的维修，因原告宏阳物业公司提出异议，被告森林豪庭业委会分别退还给了各位业主。2018年08月18日晚，在邻水县鼎屏社区居委会的参与下，被告森林豪庭业委会召开业主大会就是否更换物业服务公司进行投票表决，该小区实际入住376户，通过现场投票和电话、微信、短信等方式表决，354票赞成更换物业服务公司。2018年08月31日被告森林豪庭业委会向原告宏阳物业公司送达了《终止合同通知书》，原告宏阳物业公司于2018年09月05日离场。被告森林豪庭业委会于2018年09月19日向原告宏阳物业公司送达了物业移交工作的《通知》后，原告宏阳物业公司未将相关物业管理资料移交给被告森林豪庭业委会。2018年09月21日，被告森林豪庭业委会与成都锦悦汇物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》后，成都锦悦汇物业服务有限公司已进场提供物业服务。 本院认为，根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点：被告是否享有合同解除权，《物业管理合同》是否已解除。原、被告签订的《物业管理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。被告在履行合同过程中，出现电梯钢丝绳断股、儿童娱乐设施损坏、凉亭损坏，维修需要较大资金，业主不同意动用大修基金，也不愿意出资维修，按《物业管理合同》约定，责任不在原告，但部分草皮枯死、路灯损坏、外墙上字块脱落等，不属于合同约定的公共部位，维修维护花费较小，原告未及时更换、维修维护，按《物业管理合同》约定，原告具有过错，系违约行为。在被告两次发出整改通知后，原告未予整改，对此被告享有合同解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于"当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。"之规定，被告依法在享有合同解除权的情况下，召开业主大会，经过民主议定程序后，将《终止合同通知书》于2018年08月31日送达给了原告，依照《中华人民共和国合同法》第九十六第一款的规定，原、被告签订的《物业管理合同》已于2018年08月31日解除。因合同已解除，且新的物业服务公司已入场，已无合同履行的基础，原告关于继续履行《物业管理合同》的请求，不予支持。按《物业管理合同》约定，被告只是负有协助原告收取物业服务费的义务，被告收取的物业服务费因原告提出异议已退还给了业主，原告关于请求判令将被告收取的4万元物业管理费及产生的资金占用利息支付给原告的请求，因无事实依据不予支持。被告不存在违约行为，原告请求被告支付违约金30万元的主张，也不予支持。反诉原告请求反诉被告赔偿损失20万元的证据不充分，不予支持。合同解除后，反诉被告应将物业管理资料移交给反诉原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条第一款之规定，判决如下： 一、原告邻水县宏阳物业服务有限公司与被告鼎屏镇森林豪庭业主委员会于2016年01月30日签订的《物业管理合同》有效； 二、驳回原告邻水县宏阳物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、确认反诉原告鼎屏镇森林豪庭业主委员会与反诉被告邻水县宏阳物业服务有限公司于2016年01月30日签订的《物业管理合同》已于2018年08月31日解除； 四、反诉被告邻水县宏阳物业服务有限公司于本判决生效之日起30日内将物业管理资料移交给反诉原告鼎屏镇森林豪庭业主委员会； 五、驳回反诉原告鼎屏镇森林豪庭业主委员会的其他诉讼请求。 本诉案件受理费6400元，由原告邻水县宏阳物业服务有限公司负担；反诉案件受理费2150元，由反诉原告鼎屏镇森林豪庭业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  谢 诚 人民陪审员  冯智强 人民陪审员  文谟孝 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  李秋芹 书 记 员  熊雪莲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。