广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23041号上诉人（原审被告）：广州泓辉盈泰投资有限公司（以下简称泓辉盈泰公司），住所地广东省广州市花都区新华街建设北路184号之五。法定代表人：茹智栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈庆东，广东君辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州胜威投资管理有限公司（以下简称胜威公司），住所地广东省广州市花都区花城街芙蓉平步大道40-3之二号。法定代表人：朱焰邦，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓激文、覃福州，广东章纶律师事务所律师。原审被告：茹智军，男，汉族。原审被告：茹智栋，男，汉族，住广东省广州市花都区。原审被告：钟晓梅，女，汉族，住广东省五华县。原审被告：朱宝灯，男，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：温翠婷，广东富颂达律师事务所律师。上诉人泓辉盈泰公司因与被上诉人胜威公司及原审被告茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人泓辉盈泰公司的委托诉讼代理人陈庆东，被上诉人胜威公司的委托诉讼代理人邓激文、覃福州，原审被告朱宝灯的委托诉讼代理人温翠婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泓辉盈泰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判泓辉盈泰公司只需支付胜威公司2016年10月1日至2017年11月30日期间的违约金412000元，本案一审、二审诉讼费由胜威公司承担。事实和理由：一审判决自2017年6月1日起仍适用每月80000元违约金标准判决，没有考虑约定的违约金过分高于造成胜威公司的损失。1、胜威公司一审主张的违约金期限在租赁合同第一段租赁期限之内，该租赁期限内的租金总额仅为150万元，参照民间借贷的利息最高不超过年利率24%的标准计算，每月违约金最高也仅为30000元，低于变更后的每月33000元的违约金标准，更远低于每月80000元的违约金标准。2、即使泓辉盈泰公司依约于2016年10月1日交付租赁物业给胜威公司使用，按当时泓辉盈泰公司交付租赁物业后胜威公司再对外出租的市场价约为月租金25元/平方米，胜威公司对外出租的月租金收益也仅为32500元，已比胜威公司向泓辉盈泰公司支付的月租金高。3、胜威公司也无提交证据证明泓辉盈泰公司逾期交付租赁物业后造成胜威公司的月损失达到80000元。综上，请求改判泓辉盈泰公司按每月33000元标准支付胜威公司违约金。胜威公司辩称：根据各方签订的合同约定，各方租金总额为540万元，以此为本金按银行利息4倍计算，每月利息应为127500元，远高于泓辉盈泰公司出具的承诺违约金每月80000元，故泓辉盈泰公司承诺的每月80000元的违约金没有过高。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回泓辉盈泰公司的上诉请求，维持原判。朱宝灯述称对泓辉盈泰公司的上诉请求与事实理由均无异议。茹智军、茹智栋、钟晓梅分别经本院公告、传票传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼。2018年1月4日，胜威公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.泓辉盈泰公司向胜威公司支付2016年10月1日起至2017年5月30日止每月33000元的逾期违约金，共计264000元；支付2017年6月1日起至2017年11月30日止每月80000元的逾期违约金，共计480000元，扣除泓辉盈泰公司已付的违约金50000元，以上违约金合计为694000元。2.茹智军、茹智栋对泓辉盈泰公司应支付的694000元逾期违约金承担连带清偿责任。3.钟晓梅、朱宝灯对上述694000元逾期违约金中的453600元承担连带清偿责任。4.泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯向胜威公司支付律师费30000元。5.本案诉讼费由泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯共同承担。一审法院认定事实：涉案建筑物位于广州市花都区新华街新街××西，于2014年5月4日取得建设工程规划许可证，所在土地取得集体土地使用证，登记的土地使用权人为广州市花都区新华街新街村村民委员会，用途为商服用地。2015年11月25日，泓辉盈泰公司（甲方）、胜威公司（乙方）、朱志芬（丙方）与朱宝灯、钟洪昌（二人为丁方）签订协议书一份，约定：一、丁方同意将上述对甲方享有的5400000元转让给乙方，转让价为5400000元，乙方同意受让，甲方对该债权转让无异议。二、本协议生效日起，甲方确认仅尚欠乙方借款5400000元。三、甲方同意将位于新街××西泓辉商业中心物业第七层出租给乙方，所得租金用于抵扣甲方所欠乙方上述第二条债务。四、乙方同意若甲方在2016年8月1日前一次性清还尚欠乙方的5400000元，并按银行同期商业贷款利率的3倍向乙方支付利息（利息自本协议签订日起计至实际还款日止），乙方同意与甲方无条件解除租赁合同，并返还租赁物业给甲方。同日，泓辉盈泰公司（甲方、出租方）与胜威公司（乙方、承租方）签订租赁合同，约定基于甲方向乙方借款5400000元用于投资建设位于广州市花都区新华街新街村新街××西泓辉商业中心物业，因借款期限届满甲方未能清偿乙方借款，现甲、乙双方协商一致，甲方将上址物业第柒层全层出租给乙方，乙方将应缴甲方租金与甲方所欠乙方借款人民币5400000元整扣。第二条租赁期限及租金的计算：（一）本合同的发生是基于甲方不能履行还款义务，甲方同意将租赁物业出租给乙方，租金用于抵扣所欠借款，甲方同意本合同项下之租赁物业出租给乙方的租赁期限及租金的计算按以下方式执行：1.自交付日起至2025年12月31日的租金总额为1500000元。2.从2026年1月1日至2035年12月31日的租金总额为1800000元。3.从2036年1月1日至2045年12月31日的租金总额为2100000元。第三条租赁物业的交付：（一）双方商定，甲方于2016年10月1日前按本合同第一条第（三）款之标准将租赁物业交付乙方使用。第八条违约责任：（一）如甲方未能按本合同第三条第（一）款之约定将租赁物业交付乙方使用的，每逾期一天，甲方须按租金总额的万分之二的标准向乙方支付违约金，直至实际交付时止，该违约金乙方有权按月向甲方收取；若逾期超过180日，乙方有权单方解除本合同，乙方行使单方解除权的，甲方须按租金总额的20%向乙方支付违约金。第十条争议解决：案件受理费、财产保全费、公证费、差旅费、邮递费、律师费等因主张权利而引起的一切费用按照甲、乙双方各自过错责任比例承担。同日，泓辉盈泰公司向胜威公司开具一张收据，确认收到胜威公司7楼租金5400000元。2015年12月15日，茹智军、茹智栋、钟晓梅作为保证人签订一份保证书，内容为：鉴于我们均为泓辉盈泰公司投资人及实际控制人，现就上述租赁合同中泓辉盈泰公司应承担的义务、违约责任等，我们自愿承担连带担保责任事宜，特保证如下：1.胜威公司与泓辉盈泰公司签订的编号为xxxxxxxxxxxx号的租赁合同真实、合法、有效。2.如胜威公司不能按编号为xxxxxxxxxxxx号的租赁合同项下条款之约定正常使用租赁物业的，并且泓辉盈泰公司未能在10日内退还胜威公司剩余使用年限的租金总额，我们承担连带全额退还之责。3.若泓辉盈泰公司在履行编号为xxxxxxxxxxxx号的租赁合同过程中出现违约行为，我们承担连带清偿赔偿之责（包括但不限于胜威公司因维权所支付的公证费、律师费、案件受理费、财产保全费、差旅费等）4.保证人三人之间对上述保证事项相互承担连带担保责任，保证期限自本保证书签订之日起，至编号为xxxxxxxxxxxx号的租赁合同履行完毕止。2015年12月15日，朱宝灯也签署一份保证书，内容为：鉴于保证人向胜威公司的投资人朱志芬借款5400000元用于转借给泓辉盈泰公司，泓辉盈泰公司未能履行到期债务的偿付。经保证人与泓辉盈泰公司及胜威公司三方协商一致，由胜威公司收购朱志芬与朱宝灯债权总额。保证人与泓辉盈泰公司及胜威公司三方再协商一致，由胜威公司与泓辉盈泰公司签订编号为xxxxxxxxxxxx号的租赁合同。该租赁合同约定租赁期限内胜威公司将应缴泓辉盈泰公司的租金总额5400000元与泓辉盈泰公司所欠胜威公司5400000元抵扣。现就上述租赁合同中泓辉盈泰公司应承担的义务、违约责任等，保证人自愿承担连带担保责任事宜，特保证如下：1.如泓辉盈泰公司未能按编号为xxxxxxxxxxxx号的租赁合同第三条之约定将租赁物业交付胜威公司使用，并且没有按该租赁合同第八条第（一）款之约定向胜威公司支付违约金的，保证人承担连带赔偿之责。其他内容与茹智军、茹智栋、钟晓梅签署的保证书第2至4项的内容基本一致。由于泓辉盈泰公司未在2016年8月1日前偿还欠款也未依约交付涉案房屋给胜威公司，泓辉盈泰公司及茹智军、茹智栋于2016年11月25日向胜威公司作出承诺，内容如下：因承诺人自身原因导致租赁物业建设工程尚未竣工，需延期至2017年5月30日前将租赁物业交付给胜威公司使用。根据编号为xxxxxxxxxxxx号租赁合同的约定，自2016年10月起承诺人须按月向胜威公司支付33000元违约金，直至承诺人按约定标准将租赁物业实际交付给胜威公司使用时止。现承诺人要求胜威公司豁免自2016年10月1日至2017年5月30日前因逾期交付产生的违约金；若承诺人再次发生逾期交付租赁物业给胜威公司使用，承诺人除同意补缴自2016年10月1日至2017年5月30日期间因逾期产生的每月33000元违约金给胜威公司，并同意自2017年6月1日起按月向胜威公司支付80000元违约金，直至承诺人按约定标准将租赁物业实际交付给胜威公司使用时止。因泓辉盈泰公司仍未按承诺书的约定交付房屋，胜威公司于2017年7月23日分别向泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯发送通知函，要求泓辉盈泰公司尽快按租赁合同约定标准将上述物业交付胜威公司使用。同时要求泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯应在通知函发出的5天内将2016年10月1日至2017年5月30日产生的违约金264000元和2017年6月1日起每月产生的违约金80000元划付至胜威公司指定的账户。泓辉盈泰公司收到上述通知函后，向胜威公司支付了50000元违约金，至今未将涉案房屋交付胜威公司使用。一审另查明，胜威公司聘请律师处理本案纠纷支付了律师代理费30000元。一审法院认为，泓辉盈泰公司与胜威公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，但是合同中租赁期限为2016年10月1日至2045年12月31日的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定，故该租赁合同中超过20年的部分无效。由于泓辉盈泰公司未依约将涉案房屋交付给胜威公司使用，违反了合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。租赁合同第八条第一款约定了逾期交付房屋的违约金计算标准为每逾期一天按租金总额的万分之二按月进行支付，但是泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋于2016年11月25日出具的承诺书将违约金标准变更为2016年10月1日至2017年5月30日期间的违约金按照每月33000元计付，2017年6月1日起按照每月80000元计付，是其真实意思表示，因此胜威公司按照泓辉盈泰公司变更后的违约金标准向泓辉盈泰公司主张违约金合理有据，予以支持。经核算，2016年10月1日至2017年5月30日止的违约金为264000元，2017年6月1日至2017年11月30日的违约金为480000元，共计744000元，扣除泓辉盈泰公司已经支付的50000元，泓辉盈泰公司还应向胜威公司支付违约金694000元。茹智军、茹智栋作为保证人应对此承担连带清偿责任。泓辉盈泰公司抗辩称违约金标准过高，应按照第一段的租金总额1500000元计算的意见，违约损害赔偿主要在于弥补非违约一方的损失，从而使受害人获取合同如约履行所能获得的利益，赔偿的损失包括直接损失和间接损失。胜威公司因泓辉盈泰公司逾期交付房屋造成的直接损失为胜威公司承租后的使用收益，泓辉盈泰公司并无证据证明该承诺书约定的违约金标准高于收益损失，并且泓辉盈泰公司已经按照承诺书的约定支付了部分违约金，现在却提出异议，有违诚实信用原则，故对泓辉盈泰公司的抗辩意见不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条规定：“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。”由于承诺书关于违约金的计算标准高于原租赁合同的约定，而变更后违约金并未经过钟晓梅、朱宝灯的同意，因此钟晓梅、朱宝灯作为保证人仅对租赁合同约定的违约金承担责任，按照租赁合同第八条的约定，2016年10月1日至2017年11月30日的违约金为453600元，因此钟晓梅、朱宝灯仅对泓辉盈泰公司应支付的694000元违约金中的453600元部分承担连带清偿责任，胜威公司的该项诉请依据充足，予以支持。关于律师费，胜威公司因处理本案纠纷支付了律师费30000元，按照租赁合同及保证人出具的保证书的约定，该费用应由泓辉盈泰公司支付，茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯承担连带清偿责任。茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯在承担保证责任后，有权向泓辉盈泰公司追偿。茹智军、茹智栋、钟晓梅经传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2018年8月9日作出如下判决：一、被告广州泓辉盈泰投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州胜威投资管理有限公司支付2016年10月1日至2017年11月30日期间的违约金694000元；二、被告广州泓辉盈泰投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州胜威投资管理有限公司赔偿律师费30000元；三、被告茹智军、茹智栋对被告广州泓辉盈泰投资有限公司上述第一、二项债务承担连带清偿责任；其承责后，有权向被告广州泓辉盈泰投资有限公司追偿；四、被告钟晓梅、朱宝灯对被告广州泓辉盈泰投资有限公司上述第一项债务中453600元的部分及第二项债务承担连带清偿责任；其承责后，有权向被告广州泓辉盈泰投资有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11040元，由被告广州泓辉盈泰投资有限公司负担（其中被告茹智军、茹智栋连带负担11040元，被告钟晓梅、朱宝灯连带负担7374元）。二审中，各方当事人均无新证据提交，亦均对一审判决查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人泓辉盈泰公司未依约将涉案房屋交付给被上诉人胜威公司使用，违反了合同约定，构成违约，一审判决认定其应承担相应的违约责任正确。涉案租赁合同第八条第一款约定了逾期交付房屋的违约金计算标准为每逾期一天按租金总额的万分之二按月进行支付，后上诉人泓辉盈泰公司及原审被告茹智军、茹智栋于2016年11月25日出具承诺书，将违约金标准变更为2016年10月1日至2017年5月30日期间的违约金按照每月33000元计付，2017年6月1日起按照每月80000元计付，该承诺书是其真实意思表示，一审判决认定被上诉人胜威公司按照上诉人泓辉盈泰公司变更后的违约金标准向上诉人泓辉盈泰公司主张违约金合理有据而予以支持正确。一审判决已就上诉人泓辉盈泰公司关于违约金标准过高，应按照第一段的租金总额1500000元计算的抗辩意见不予采纳的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。现上诉人泓辉盈泰公司在没有新证据的情况下，上诉再次提出该抗辩，本院不予采纳。综上，上诉人泓辉盈泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5530元，由上诉人广州泓辉盈泰投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年三月一日书记员  彭文悦书记员  区敏儿