浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初4117号 原告：宁波敏海汽车零部件有限公司（统一社会信用代码为913302005775443601）。住所地：宁波市鄞州区启新路128号。 法定代表人：魏清莲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐明福、孙兆胜，浙江君度律师事务所律师。 被告：宁波华创控股集团有限公司（统一社会信用代码为91330200671202949X）。住所地：宁波市海曙区东渡路29号。 法定代表人：詹明华。 原告宁波敏海汽车零部件有限公司（以下简称宁波敏海公司）与被告宁波华创控股集团有限公司（以下简称宁波华创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭审理。本案于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告宁波敏海公司的委托诉讼代理人徐明福、孙兆胜到庭参加诉讼。被告宁波华创公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。 原告宁波敏海公司以被告宁波华创公司未按约支付租金构成违约为由，诉请判令：1.确认原、被告双方签订的合同编号为MH-011的《租赁合同》、合同编号为MH-011-补充1的《租赁合同补充合同(一)》、合同编号分别为MH-011(补充)MH-011(补充2)的两份《补充协议》于2018年3月12日解除；2.被告将位于宁波市鄞州区启新路128号的编号为B幢的房屋及附属设施腾退返还原告,该幢房屋内的装修装饰与增设设施(包括附合与非附合),归原告无偿取得；3.被告支付原告2017年7月1日至2017年12月31日期间的应付租金中的剩余未付租金450000元，2018年1月1日至2018年3月12日期间的应付租金283433.82元以及逾期付款违约金277240.84元（自每期租金逾期之日起以欠付租金为基数按日千分之五暂计至2018年3月12日，自2018年3月13日起按上述标准计算至实际履行之日止）（审理中变更）；4.被告支付原告占用费223553.43元（按每平方米每天2.16元的标准自2018年3月13日起暂计至2018年4月9日止,之后按实计算至被告实际返还之日止)；5.被告支付原告违约金2500000元；6.判令被告支付原告应付的物业管理费、水电费、车位费、公共能耗费等118257.96元（物业管理费暂计至2018年3月31日、水电费暂计至2018年3月9日、公共能耗费暂计至2018年3月31日，以实际发生为准）。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告双方签订的合同编号为MH-011的《租赁合同》、合同编号为MH-011-补充1的《租赁合同补充合同(一)》、合同编号分别为MH-011(补充)MH-011(补充2)的两份《补充协议》于2018年3月14日解除；2.被告将位于宁波市鄞州区启新路128号的编号为B幢的房屋及附属设施腾退返还原告,该幢房屋内的装修装饰与增设设施(包括附合与非附合),归原告无偿取得；3.被告支付原告2017年7月1日至2017年12月31日期间的应付租金中的剩余未付租金450000元，2018年1月1日至2018年3月14日期间的应付租金291417.87元以及逾期付款违约金2577240.84元（自每期租金逾期之日起以欠付租金为基数按日千分之五暂计至2018年3月12日，自2018年3月13日起按上述标准计算至实际履行之日止）（审理中变更）；4.被告支付原告占用费207585.33元（按每平方米每天2.16元的标准自2018年3月15日起暂计至2018年4月9日止,之后按实计算至被告实际返还之日止)；5.被告支付原告违约金2500000元；6.判令被告支付原告应付的水电费64166.54元。 被告宁波华创公司未作答辩。 本院经审理查明如下事实：2010年12月13日，原、被告签订编号为MH－011《租赁合同》一份，约定原告同意将其位于宁波市鄞州区启新路128号的编号为B幢，建筑面积为3770平方米的房屋出租给被告，房屋内设附属设施随房屋一并提供给被告使用；本合同约定的房屋尚未经权属登记，本合同存续期间，房屋未经权属登记部门测量并权属登记之前，按上述约定面积计算租金，经权属登记所载面积与本合同约定面积存有差异的，则以产权登记面积为准；本合同项下租赁房屋仅用于办公、仓储及产品展示的用途；房屋租赁期十年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止；房屋于2010年12月31日交付；本合同签订后三日内，被告应付原告200000元作为租赁保证金；租赁期限内，租金依如下约定计算，自2011年1月1日起至2011年12月31日，免收租金，自2012年1月1日至2015年12月31日，租赁房屋的单位租金按房屋面积每平方米每天1元计算，自2016年1月1日起至2018年12月31日，租赁房屋的单位租金按房屋面积每平方米每天1.08元计算，自2019年1月1日起至2020年12月31日，租赁房屋的单位租金按房屋面积每平方米每天1.20元计算；在约定的房屋交付前三日内，被告需一次性缴纳首个半年期租金（即自2012年1月1日起至2012年6月30日）686140元，此后租金以每六个月为一期支付，每期须提前三十日支付；租赁保证金用于担保一切因被告违反本合同项下义务而须向原告作出赔偿或补偿责任项下金额之偿付；在租赁期内，被告使用的水、电、排污、卫生及其他分摊相配套的共用设施费等一切费用均由被告承担；水、电能源费用依照月度计缴，若由原告代为收取与支付费用时，当月月底前原告应向被告开具发票，被告于收取该凭证后的5日内将款项支付与原告；租赁期间，被告如需对房屋进行装饰装修或增设设施时，应事先向原告备案其装修装饰或增设设施之费用总价和方案，经原告同意后方可进行；经原告同意的装修装饰与增设设施（包括附合与非附合），在本合同终止时拆除或补偿处理，本合同因租赁期间届满或被告违约而终止时，若原告需要保留装饰装修或增设设施的，原告无偿取得该等装修装饰或增设设施；本合同项目下的任何通知应以书面方式作出，并以邮递、直接送交或传真的方式交付于如下地址，宁波市海曙区东渡路29号或者租赁物业所在地；一方就前款所述地址的更动，应事前通知对方，未及时通知该变动，对方按上述地址的通知交付视为有效交付；被告延迟支付租金，按应付未付租金金额每一迟延日千分之五的标准向原告计付违约金，迟延支付达六个月的，原告可通知终止合同，已收取的租金及物业管理公司收取的物业费不予返还，被告还向原告支付2500000元违约金；本合同终止时，租赁物业应在终止日起十日内返还原告，本合同终止日起的15日为迁出过渡期，未获原告确认租赁物业返还的，无论被告是否实际占用全部租赁物业，均按全部租赁物业按届时的最近一期租金标准自过渡期满之日起双倍计算租金等。2010年12月16日，被告支付原告租赁押金200000元。2012年7月23日，原告与被告签订编号为MH－011－补充1《租赁合同补充合同（一）》一份，约定双方确认原告已将《租赁合同》项下房屋及附属设施于2011年3月22日交付被告，原告同意《租赁合同》项下免租期延至2012年6月30日，被告截至本补充合同签订之日已向原告支付的租金所涉的租期自2012年7月1日起计；《租赁合同》期间被告应分摊的配套共用设施费用项目及分摊办法，公共能耗费计算标准暂定为每月每平方米1元，分摊面积22382平方米；水电计费标准，水费5.95元/吨，电费1.108元/度，空调能耗计费标准1.2元/度；等。2014年9月9日，原告与被告及被告下属子公司签订编号为MH-011（补充）《补充协议》一份，约定原告从2014年9月9日以后租赁及每月水电费发票按约定比例分摊；等。后原告与被告及被告下属子公司签订编号为MH-011（补充2）《补充协议》一份，对2016年2月1日之后的租赁及物业发票分摊比例重新进行约定。被告于2017年7月7日支付原告租金284532.71元（2017年7月1日至2017年12月31日期间），后未再向原告支付租金。2018年3月9日，原告分别向被告住所地及上述租赁房屋所在地寄送《关于解除租赁合同的通知书》，通知被告因欠付租金未付，涉案租赁合同及补充合同、补充协议均于2018年3月12日解除，并限期支付欠付租金及费用。上述快递分别于2018年3月14日、2018年3月18日退回。被告尚欠原告水电费64166.54元未付。 另查明，位于宁波市鄞州区启新路128号071幢不动产登记所有人为原告［甬房权证江东字第××号，甬国用（2011）第0103590号]，建筑面积4138.37平方米，其中被告租赁使用面积3696.32平方米。 以上事实有原告提供的编号为MH－011《租赁合同》、编号为MH－011－补充1《租赁合同补充合同（一）》、编号为MH-011（补充）《补充协议》、编号为MH-011（补充2）《补充协议》、《关于解除租赁合同的通知书》、租金发票、付款回单凭证、水电费发票、保证金收据、付款凭证等有效证据以及原告的庭审陈述为证。 本院认为：原、被告签订的《租赁合同》及补充合同、补充协议系各方当事人真实意思表示，且不存在违反法律规定的情形，应为合法有效，各方均应按约全面履行合同。被告租赁使用涉案房屋理应按约支付租金，现被告拖欠不付超过六个月，已构成违约，原告根据合同约定通知被告解除涉案合同，于法有据，涉案租赁合同自被告收到解除通知时解除。原告向被告寄送的《关于解除租赁合同的通知书》虽被退回，但根据双方在《租赁合同》中约定合同项目下的任何通知应以书面方式作出，并以邮递、直接送交或传真的方式交付合同约定地址视为有效交付，原告按合同约定的两个地址分别寄送解除合同通知书，自通知书首封退回之日（2018年3月14日）即视为对被告的有效交付。虽然《关于解除租赁合同的通知书》中原告通知被告解除合同的时间为2018年3月12日，但该通知书的有效送达时间为2018年3月14日，涉案租赁合同及相关补充合同、协议应自解除通知有效送达之日起解除，本院确认原、被告签订的编号为MH－011《租赁合同》、编号为MH－011－补充1《租赁合同补充合同（一）》、编号为MH-011（补充）《补充协议》、编号为MH-011（补充2）《补充协议》于2018年3月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。原告要求被告腾退涉案房屋并返还，符合法律规定，本院予以支持。同时，根据涉案合同约定，若被告违约导致涉案合同终止时，原告需要保留装饰装修或增设设施的，原告无偿取得该装修装饰或增设设施（包括附合与非附合），故原告主张涉案房屋内的装修装饰与增设设施(包括附合与非附合)归原告所有，符合合同约定，本院予以支持。被告还应支付原告租赁期间内欠付的租金及水电费用，截至2018年3月14日，被告尚欠原告租金741417.87元、水电费64166.54元，原告要求被告支付上述欠付租金及水电费，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的占有使用费，根据涉案合同约定，自合同解除之日起15日为搬迁过渡期，被告未在约定期限内返还涉案房屋，应自期满之日起按双倍租金标准（即1.08元/平方米/日×2）支付原告占有使用费，即2018年3月14日至2018年3月29日为过渡期，被告逾期未返还涉案房屋，应自上述期限届满之日（2018年3月30日）起按双倍租金标准（2.16元/平方米/日）支付原告占有使用费至实际腾退返还涉案房屋之日止，暂计至2018年4月9日为87824.55元，自2018年4月10日起按每日7984.05元（2.16元/平方米/日×3696.32平方米）标准计算占有使用费至被告实际返还涉案房屋之日止。对于原告主张的逾期付款违约金及合同违约金，均系被告违约产生的损害赔偿，原告虽可根据涉案合同约定标准分项主张，但应以原告的实际损失为限。根据被告在有效的租赁期间内各租金支付期限段不同程度的逾期支付情形，结合原告的实际损失情况，本院酌情认定违约金为1000000元。对于被告向原告支付的租赁保证金200000元，原告主张在本案中抵扣违约金，故被告尚应支付原告违约金800000元。被告宁波华创公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告宁波敏海汽车零部件有限公司与被告宁波华创控股集团有限公司签订的编号为MH－011《租赁合同》、编号为MH－011－补充1《租赁合同补充合同（一）》、编号为MH-011（补充）《补充协议》、编号为MH-011（补充2）《补充协议》于2018年3月14日解除； 二、被告宁波华创控股集团有限公司将位于宁波市鄞州区启新路128号的编号为B幢的房屋及附属设施腾退后返还宁波敏海汽车零部件有限公司原告,该房屋内的装修装饰与增设设施(包括附合与非附合)归原告宁波敏海汽车零部件有限公司所有，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、被告宁波华创控股集团有限公司支付原告宁波敏海汽车零部件有限公司租金741417.87元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、被告宁波华创控股集团有限公司支付原告宁波敏海汽车零部件有限公司占有使用费87824.55元（暂计至2018年4月9日），并支付自2018年4月10日起按每日7984.05元标准计算至被告宁波华创控股集团有限公司实际返还上述房屋之日止的占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 五、被告宁波华创控股集团有限公司支付原告宁波敏海汽车零部件有限公司水电费64166.54元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 六、被告宁波华创控股集团有限公司支付原告宁波敏海汽车零部件有限公司违约金800000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 七、驳回原告宁波敏海汽车零部件有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费54433元，由原告宁波敏海汽车零部件有限公司负担34392元，被告宁波华创控股集团有限公司负担20041元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  施梦雅 人民陪审员  唐伟英 人民陪审员  闻文波 二〇一九年三月十四日 书 记 员  蔡泱泱