岫岩满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0323民初3215号 原告：辽宁岫岩金矿破产还债管理人，住所地：岫岩满族自治县。 负责人：王佐满，该管理人组长。 委托代理人：韩雪梅，辽宁卓政律师事务所律师。 委托代理人：董诗嘉，岫岩满族自治县玉诚法律服务所法律工作者。 被告：赵洪涛，男，满族，住所地：岫岩满族自治县。 委托代理人：李杭，辽宁德奎律师事务所律师。 第三人：姜世贵，男，满族，住所地：岫岩满族自治县。 委托代理人：李小萌，北京市大禹律师事务所律师。 委托代理人：房贺，北京格韵律师事务所律师。 原告辽宁岫岩金矿破产还债管理人诉被告赵洪涛确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月28日立案受理后，依法由审判员逄德伟适用简易程序审理。2018年10月6日，姜世贵向本院递交申请书，要求以第三人身份参加诉讼，经审查本院准予第三人姜世贵参加诉讼。2018年11月12日，公开开庭进行了审理，原告辽宁岫岩金矿破产还债管理人的委托代理人韩雪梅、孙旭男(于2018年12月19日解除代理关系)和被告赵洪涛的委托代理人李杭及第三人姜世贵的委托代理人李小萌到庭参加了诉讼。因案件事实较为复杂，当事人争议较大。2018年12月5日，本院依法组成合议庭，由审判员逄德伟担任审判长并主审，人民陪审员赵志龙、周颖参加评议，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告辽宁岫岩金矿破产管理人的委托代理人韩雪梅、董诗嘉和被告赵洪涛的委托代理人李杭及第三人姜世贵的委托代理人房贺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2004年4月，辽宁岫岩金矿（现已进入破产程序，资产由原告接管）为解决自身困难，经上级主管部门同意对辽宁岫岩金矿铅锌选矿厂（以下简称：金矿选矿厂）的厂房、设备及附属设施进行处置。因涉及国有资产处置，对于上述资产进行了评估（不含土地使用权），评估价格为98万元。被告通过竞拍与辽宁岫岩金矿签订《买卖合同》，拍卖成交价100万元。原告作为破产还债管理人接收辽宁岫岩金矿后，在调查破产企业财产过程中发现，该《买卖合同》第一条、第四条中除将厂房、设备及附属设施转让外，还将使用权人为金矿选矿厂使用的划拨土地（占地面积382143平方米，工业用地）一并转让，上述土地使用权转让未收取转让款。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。因此，《买卖合同》中涉及的转让土地使用权违反了国家法律法规强制性规定，属无效约定，被告应予返还。另外,辽宁岫岩金矿系国有企业，处分国有资产需要严格的报批手续，辽宁岫岩金矿在处置厂房设备及附属设施进行了报批并经过了评估拍卖流程。但涉案土地的转让未经报批手续、未经评估价值、未收取任何费用，致使国有资产流失严重。另查，现涉案土地由第三人占有使用。鉴于上述原告多次与被告、第三人沟通无果，无奈诉至法院，请求法院判令：1、确认辽宁岫岩金矿与被告签订的《买卖合同》中第一条、第四条涉及土地使用权转让无效；2、被告、第三人返还土地及土地使用权证（具体四至以土地使用权证标注为准）；3、本案诉讼及必要费用由被告、第三人承担。 被告辩称：原、被告签订的买卖合同，至今出卖方辽宁岫岩金矿以及购买方赵洪涛的主体都已经发生变化，即原、被告主体均不适格。原告提供的相关证据中没有证据证明原告具有适格的主体资格，即本案从辽宁岫岩金矿变更到辽宁岫岩金矿破产还债管理人，应当提供法院裁定书和指定决定书，提供了之后原告才可以依法提起诉讼。买卖合同相对人赵洪涛已经将合同的权利义务都转让给了第三人姜世贵。原告依据合同起诉被告赵洪涛返还合同相关标的物的内容明显错误，即被告同样不适格。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人述称:2004年4月11日，辽宁岫岩金矿与被告赵洪涛签订《买卖合同》，将金矿选矿厂及附属设施拍卖给被告，拍卖金额为100万元。2004年4月13日，被告与第三人姜世贵签订《合伙协议》，上述拍卖款100万元，由第三人出资80万元，占80%的股份，被告出资20万元，占20%的股份。2007年5月14日，被告与第三人签订转让协议，被告将其名下购买的金矿选矿厂转让给第三人。现原告请求确认辽宁岫岩金矿与被告签订的《买卖合同》中第一条、第四条涉及土地使用权转让无效，并要求返还土地及土地使用权证，法院审理结果与第三人存在利害关系，故第三人申请参加诉讼。第三人认为原告所诉的《买卖合同》全部有效，应依法驳回原告的诉讼请求。理由如下： 一、原告主体不适格。最高人民法院在2003年发布了《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》，其中明确提到，“根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(四)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。”根据上述规定，在本案中，首先第三人认为诉争的买卖合同全部有效。退一步讲，就算诉争的国有土地使用权当时没有转让给被告，现在辽宁岫岩金矿已然进入了破产程序，那么以划拨方式取得的国有土地使用权也不应属于破产财产。由此可知，原告与诉争的土地使用权之间没有直接利害关系，不是适格原告。目前辽宁岫岩金矿已然进入破产程序，原告作为破产还债管理人对划拨土地使用权不能主张任何权利，原告不是适格主体。 二、买卖合同相关条款均未直接涉及转让划拨土地使用权。原告称，辽宁岫岩金矿与被告签订的买卖合同中，第一条、第四条涉及到了土地使用权转让。但经审查，买卖合同第一条仅约定买卖范围为“选矿厂(厂房、设备)及附属设施(办公室、库房、化验室、车工房、试料室、地中衡、尾矿库、水源地、变电所等)”；第四条是对历史遗留问题的处理，在与被告签订买卖合同之前，诸如某华铅锌选厂、鞍岫某某铅锌选厂等企业已经与辽宁岫岩金矿签订了合同，诉争的买卖合同只是对历史遗留问题的承接，也不直接涉及对划拨土地使用权的转让。因此，辽宁岫岩金矿与被告签订的买卖合同涉及的是对金矿选矿厂及附属设施的买卖，而非直接针对转让划拨土地使用权。 三、土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权应随之转让。根据《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。就是常说的“房随地走，地随房走”。本案中，辽宁岫岩金矿与被告签订厂房及附属设施的买卖合同，是双方真实意思的表示，被告也依照合同约定缴纳价款，并且在履行协议的过程中未改变厂房及附属设施的实际用途，未损害国家利益和社会公共利益。厂房、设备的买卖经过了上级主管部门的批准，也经过评估，公开拍卖等程序，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在此基础上，其使用范围内的土地使用权当然应随之转让。否则，被告购买厂房、设备的目的是为了生产经营，如果上述土地使用权不随之转让，所购买的厂房、设备将成为空中楼阁，根本无法开展正常生产经营。再者，根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。虽然目前土地登记的使用权人依然是金矿选矿厂，但并不影响买卖合同的效力。 四、2004年合同无论从法律规定、条例规定、司法解释、既往判决、岫岩法院自身判决等多角度看，均应得出合同有效的结论。首先，2004年合同是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形；是严格依据《拍卖法》进行拍卖进而达成的合同，辽宁岫岩金矿也经过了严格的评估程序。虽然原告一直强调评估价格不包括土地使用权，但评估是金矿单方委托进行的，被告作为善意相对方，并不具体知晓内情。退一步讲，即使是通过犯罪所获得的财物，如果通过合法的拍卖程序达成的合同，根据善意取得的规定，也要认可合同的有效性。其次，2004年合同没有违反行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。也就是说，只要满足条例第四十五条规定的，划拔土地使用权可以转让、出租、抵押。同时该条例第四十六条规定，“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”。因此，上述第四十四条的规定只是对于转让划拨土地使用权的限制，规定了前置审批程序。但对于违反规定的行为，只是规定了没收非法收入和处以罚款，并不否认该行为的法律效力，因此该条规定属于管理性强制性规定，而非禁止性强制性规定，不能决定合同效力。第三，买卖合同不属于法律规定的经批准或登记才能生效的合同。即使属于法律规定需经批准才生效，因义务方未及时办理申请批准，也不会导致合同无效。《合同法解释（一）》第九条规定，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。据此，根据相关法律和行政法规，本案争议的买卖合同，并未规定办理登记后才生效，故当事人未办理登记手续，不影响买卖合同的效力，买卖合同依法有效。第四，本案不属于最高法司法解释规定适用的范围，不应适用该解释认定合同无效，且既往相关问题有可参考判决。审理此类案件时，可能援引最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。但该规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，需要政府审批前置，但本案诉争的买卖合同是在转让划拨土地上的厂房及附属设施时，对厂房范围内的国有划拨土地使用权概括转让，不应适用该司法解释对合同效力的规定。上述观点得到了泌阳县人民法院、陕西省略阳县人民法院、延边朝鲜族自治州中级人民法院等多份判决的支持，上述案件事实与本案极为相似，为本案的正确处理提供了参考。第五，岫岩法院自己的判决也认可了2004年的买卖合同合法有效。(2014)鞍岫民红初第50号(已生效)、(2018)辽0323民初246号判决(审理过程中)，均将2004年合同作为认定事实的依据，认可了第三人作为金矿选矿厂合法所有人的权利，并支持其在两个诉讼中的主张。显然，两次判决均认定2004年合同有效，也只有在这一事实前提、逻辑前提下，才能得出上述两份判决书的处理结论。在证据材料相同的前提下，岫岩法院在事实认定、法律适用方面应该保持一致性。 五、如果认定买卖合同相关条款无效，则面临很多现实问题无法解决。本案买卖合同签订于2004年，合同签订以后，双方均按照合同约定履行了全部义务。被告向辽宁岫岩金矿及时、足额支付了合同价款100万元。在合同履行后的14年里，双方对买卖合同的条款均表示认可，没有争议。本案第三人在购得选矿厂后，也基于信任，花费了大量财力购买新设备投入生产经营。现原告主张买卖合同中涉及土地转让内容无效，导致第三人投资的厂房、设备无处安身，这些财产如何处理将成为无法解决的问题，实属一种违背诚实信用的行为。被告取得选矿厂厂房及设备产权之后，将上述财产转让给第三人。后第三人又向房产部门申请颁发了相关厂房、办公用房、宿舍等房产的产权证。拥有不动产的产权证，必须拥有其占用的土地的使用权。如果确认买卖合同相关条款无效，则上述有效产权证书的效力就也存在问题。还有，辽宁岫岩金矿曾将尾矿库的一部分土地租赁给其他企业经营，上述土地租赁关系也在买卖合同中一并转移。在买卖合同后的十多年里，上述租赁关系一直存续，且正常运转。如果确认买卖合同相关条款无效，上述租赁关系如何处理也将很难解决。 经审理查明：2004年4月5日，辽宁岫岩金矿向主管部门中国黄金集团公司致出售其下属企业金矿选矿厂的请示。同年4月6日，中国黄金集团公司批复同意出售金矿选矿厂。辽宁岫岩金矿委托岫岩满族自治县玉城会计师事务所有限责任公司对金矿选矿厂的资产进行评估。2004年4月5日，该会计师事务所作出岫玉会师评字（2004）第37号资产评估报告书，评估结论：金矿选矿厂评估价值987732元（其中：房屋355552元，机械设备632180元）。2004年4月11日，中国黄金集团公司委托拍卖行对金矿选矿厂进行公开竞价出售，被告以100万元竞价成交。同日，辽宁岫岩金矿与被告赵洪涛就买卖金矿选矿厂签订买卖合同，合同约定：一、买卖范围。金矿选矿厂(厂房、设备)及附属设施(办公室、库房、化验室、车工房、试料室、地中衡、尾矿库、水源地、变电所等)。上述厂房设备及设施的边框四至以土地证标注为准(只有使用权)；二、买卖价格。拍卖成交价格100万元，签订合同之日一次付清；三、卖方需向买方提交的资料:(一)土地使用证原件;(二)尾矿库区内所有出租单位的合同原件；四、原岫矿（即辽宁岫岩金矿）委托辽宁黄金岫岩建筑安装工程公司在尾矿库内同意所建的某华铅锌选厂、鞍岫某某铅锌选厂、吴某某选厂、吴某某炼钢厂、姚某某和姜某某选硫场、闫某某选厂、张某某车床、库区内新垦荒地的使用权随尾矿库及厂区产权的转移而转移，但买方必须使上述各单位合同到期。考虑历史原因，对尾矿库内的液化气站、养鸡厂福利性设施，必须无限期、无条件允许使用。对闫新文选矿厂及水暖厂选厂，考虑原与岫矿有约定，必须同意尾矿排放，买方可收取费用；五、买方在成交并签订合同后，立即办理营业执照和用电等过户手续，费用由买方承担；六、成交前的债权债务由卖方负责，与买方无关，成交后的债权债务由买方负责，与卖方无关；七、成交后尾矿库由买方按环保部门有关规定加强管理，所及一切问题均由买方负责等。合同签订后，双方履行了各自的义务。 另查，在上述买卖合同中，辽宁岫岩金矿转让给被告的土地使用权均属于无偿划拨给金矿选矿厂作工业用地使用的国有土地。该土地共两部分，其中金矿选场86269平方米，尾矿坝295874平方米，合计382143平方米。 又查，2004年4月13日，被告与第三人签订合伙协议，双方约定：购买金矿选矿厂的100万元，被告出资20万元，占20%股份，第三人出资80万元，占80%股份，利益按股份分配。2007年5月14日，被告与第三人签订转让协议，双方约定：被告因工作关系无法从事金矿选矿厂的经营管理，将其购买的金矿选矿厂全部转让给第三人。 再查，2006年4月17日，本院作出（2006）鞍岫破字第2号民事裁定书，裁定：一、宣告辽宁岫岩金矿破产还债；由本院指定清算组接管破产企业。后清算组依法更名为破产还债管理人，目前，该破产案件尚在审理过程中。 上述事实，原告提供的证据有：（2006）鞍岫民破字第2号民事裁定书、（2006）鞍岫民破字第2-3号民事裁定书、变更岫岩金矿清算组名称的通知、辽宁岫岩金矿关于出售金矿选矿厂的请示、中国黄金集团公司关于岫岩金矿处理金矿选矿厂的批复、辽宁省黄金管理局关于对李占奎同志委托函、金矿选矿厂出售方案、资产评估报告书、公告、拍卖规则、资产出售确认书、企业信息公示报告二份、买卖合同、金矿选矿厂的土地使用证、岫岩金矿尾矿坝的土地使用证、移交书、拆除违法建筑通知书等；被告与第三人提供的证据有：合伙协议、转让协议、原告以书面形式给第三人发送的书面通知书四份、（2014）鞍岫民红初字第50号民事判决书、（2018）辽0323民初246号民事判决书等。以上证据已经开庭质证和本院的审查，所证事实足资认定，本院予以确认。 本院认为：民事行为应当遵守法律规定。尽管法律规定破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，但原告作为辽宁岫岩金矿的破产还债管理人，有权对债务人即破产企业进行管理。原告对被告及第三人提起诉讼，是履行管理人的职责。故原告主体资格适格，有权参加本案的诉讼活动。辽宁岫岩金矿在出售下属企业金矿选矿厂的资产时，对相关的国有划拨土地使用权，未评估价格，未按规定报请有关部门批准。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”、第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应认定合同无效。……”的规定，辽宁岫岩金矿与被告签订的买卖合同中，关于土地使用权转让部分违反了法律规定，应认定无效。原告要求确认该部分无效，并返还土地使用权及土地使用证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告的抗辩观点及第三人的陈述意见，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国企业破产法》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： （一）2004年4月11日，辽宁岫岩金矿与被告赵洪涛签订的买卖合同中关于转让国有划拨土地使用权部分无效； （二）被告赵洪涛、第三人姜世贵于本判决生效后立即将上述国有土地使用权及土地使用证交还给原告辽宁岫岩金矿破产还债管理人。 案件受理费13800元，由被告和第三人负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。 审 判 长  逄德伟 人民陪审员  周 颖 人民陪审员  赵志龙 二〇一九年三月十三日 书 记 员  姜 楠