辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民终884号上诉人（原审原告）：崔嵩峰，女，1965年6月19日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：曾雨佳，辽宁人民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁东源典当有限公司，住所地沈阳市和平区三好街76号裕宁大厦3105房间。法定代表人：姜炘，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晔，辽宁平安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李悦，辽宁平安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋国印，男，1960年10月22日出生，汉族，住新民市。被上诉人（原审第三人）：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区翟家镇小于村。法定代表人：符丽华，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：符丽华，女，1964年7月20日出生，汉族，现羁押于辽宁省女子监狱。上诉人崔嵩峰因与被上诉人辽宁东源典当有限公司（以下简称东源公司）、宋国印、沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称金晟公司）、符丽华案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人崔嵩峰及其委托诉讼代理人曾雨佳，被上诉人东源公司的委托诉讼代理人孙晔、李悦到庭参加诉讼；被上诉人宋国印、金晟公司、符丽华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔嵩峰的上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持崔嵩峰的全部诉讼请求。事实和理由：崔嵩峰于2010年7月21日购买涉案房屋，2011年5月30日为子女上学购买另一处房产，即崔嵩峰购买涉案房屋时并无其他财产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》）的第二十九条第（二）项的规定，一审判决以事后发生的民事行为，约束之前的民事行为，适用法律错误。东源公司与金晟公司为了担保债权而签订《商品房买卖合同》，并非真实的房屋买卖，根据最高院民间借贷的司法解释，应按一般债权处理，崔嵩峰对涉案房屋的买卖先于东源公司的借款，东源公司不能优先受偿。一审判决仅以崔嵩峰未实际占有使用为由认定崔嵩峰没有足以排除强制执行的民事权益，适用法律错误。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）的规定，购房人的权利优于其他抵押权和债权，东源公司受偿顺序在崔嵩峰之后。东源公司辩称：崔嵩峰就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。崔嵩峰认为本案应适用《优先受偿权批复》错误，本案为执行异议之诉，应当适用执行程序以及相应民事诉讼程序的法律规定，一审法院适用法律正确。崔嵩峰虚构购房事实，其与金晟公司恶意串通签订的《商品房买卖合同》无效。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。宋国印、金晟公司、符丽华未到庭参加诉讼。崔嵩峰向一审法院提出诉讼请求：1.确认商品房买卖合同有效；2.停止对执行标的物（位于新民市富源商厦南侧1号住宅楼1-8-1）的执行，解除查封；3.诉讼费用由东源公司、宋国印、金晟公司、符丽华承担。事实和理由：崔嵩峰与金晟公司于2010年签订《商品房买卖合同》（合同书为凭），明确约定金晟公司将位于新民市华丽英典项目商品房1号楼1单元801号房屋出售给崔嵩峰，崔嵩峰于2010年7月、2011年8月两次给付全部房款272,667元（收款收据为凭）。当崔嵩峰获悉一审法院2014年6月5日张贴（2012）沈中执字第161号公告后，崔嵩峰从公告内容才得知一审法院于2012年6月7日将崔嵩峰实际购买的房屋查封，崔嵩峰认为查封严重影响和损害了崔嵩峰的利益，对此崔嵩峰依法提出了执行异议。崔嵩峰于2014年10月30日收到执行裁定书，驳回了崔嵩峰的执行异议申请，该裁定书认定事实不清，适用法律不当。理由如下：（一）执行异议申请中，崔嵩峰主张的不排除东源公司与其他当事人的所谓债权债务关系属于合同诈骗的一部分。在执行裁定书中，一审法院在本院认为中以尚未收到有关公安机关或者检察机关对本案是否涉及刑事犯罪嫌疑并要求案件移送其管辖的任何书面材料为由，认为崔嵩峰提出的先刑后民理由不能成立，显然违反了《民事诉讼法》第64条的规定，是严重不负责任的。（二）从公安机关对符丽华的起诉意见书以及相关司法部门的法律文书能够明确体现如下事实：1.符丽华等人先将在建商品房出卖给崔嵩峰，然后于2011年8月23日再将卖给崔嵩峰的在建商品房抵押给东源公司，符丽华等人共骗取东源公司1,570,440元，类似情况包括崔嵩峰在内的查封公告当中的9套住宅。2.在执行异议庭审中，东源公司自称1300万元本金已还清，只差利息没有执行到位，又自称是因利息没有归还，由相关其他当事人提供的包括崔嵩峰在内的9套房产进行抵押。那么，从（2012）沈二证执字第2号执行证书中体现利息为172万元，与符丽华等人骗取东源公司1,570,440元数额基本相当，且抵押的时间和借款的时间在同一时间段，足以说明符丽华等人骗取东源公司1,570,440元恰恰是东源公司与其他当事人债权债务关系中的利息。显然，东源公司的此笔债权债务与符丽华等人的合同诈骗有关，东源公司的相关损失应当通过刑事案件予以返赃，而不应当通过民事的执行程序予以查封返还。一审法院经审理查明：崔嵩峰与金晟公司签订一份《商品房买卖合同》，约定金晟公司将其开发建设的位于新民市富源商厦南侧华丽英典项目1号住宅楼1-8-1建筑面积88.86平方米的住宅一处（涉案房屋）出售给崔嵩峰，商品房预售许可证号为新房预售第2011-12号，房屋销售单价每平方米3068.50元，买受人一次性付款，总房款272,667元，合同约定交付期限为2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房在房产管理部门取得使用批准文件”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同出卖人处盖有金晟公司合同专用章及法定代表人符丽华名章，买受人处有崔嵩峰签字，合同未标注签订日期。崔嵩峰主张实际签订时间为2010年。金晟公司于2011年3月18日取得华丽英典住宅楼1＃、2＃、3＃楼、地下车库的建设工程规划许可证，于2011年4月21日取得建筑工程施工许可证，2011年5月23日取得商品房预售许可证。金晟公司确认取得商品房预售许可证后，与购房者重新签订新的《商品房买卖合同》。崔嵩峰提供盖有金晟公司财务专用章的收款收据两张，一张为2010年7月21日收款收据，金额为264,842元，注明收取涉案房屋楼款，交款人处有崔嵩峰签字；另一张为2011年8月22日收款收据，金额为7825元，注明收取涉案房屋差价款，交款人处有崔嵩峰签字。此外，崔嵩峰提交2010年7月28日通过崔嵩峰名下建设银行卡支付给金晟公司234,842元的银联刷卡凭单，证明其向金晟公司实际支付房款。崔嵩峰在庭审中陈述，房款共分3笔支付：第一笔2010年7月21日支付3万元定金，第二笔2010年7月28日支付房款234,842元，第三笔2011年8月22日支付差价款7825元，在支付第二笔款项时金晟公司将3万元定金收据收回后，重新出具收据，收据时间填写为2010年7月21日。2012年8月20日，新民市房产管理处为崔嵩峰出具统一格式的《华丽英典房产认证证明》一份，内容：根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的涉案房产有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证。另查明，2011年5月20日，金晟公司与东源公司签订《借款合同》一份，约定东源公司将2000万元借给金晟公司，借款期限为6个月，并约定将金晟公司位于新民市富源商厦南侧的7718平方米土地作为土地抵押物，将金晟公司3000万股股权作为质押物。东源公司在审理中陈述，土地未做抵押登记，股权进行了抵押登记。2011年5月26日，沈阳市第二公证处作出公证书一份，对于金晟公司、东源公司之间的借款合同进行公证，并赋予该合同强制执行效力。2012年5月9日，沈阳市第二公证处作出（2012）沈二证执字第2号执行证书一份，申请执行人为东源公司，被申请执行人为金晟公司，该证书确认东源公司可持本证书向人民法院申请强制执行，该证书确认东源公司有权以金晟公司作为抵押的土地使用权及符丽华、宋国印持有的金晟公司的全部股权，用以支付所借款项本金和利息、违约金。2011年8月23日，东源公司与金晟公司签订《补充协议书》，约定双方于2011年5月20日签订《借款合同》以及其他担保合同。根据市场情况变化，经双方协商，制定补充协议：一、本合同对原合同修改的部分条款，效力适用于全部原合同中约定的借款。三、金晟公司房地产现处于准许销售状态，原合同约定的土地抵押双方尚未办理抵押登记，故原约定不符合法律规定。为保证东源公司资金使用安全，限制金晟公司部分房地产对外销售，故增加担保措施如下：1.金晟公司以房地产销售形式将部分房地产（包括本案争议的执行标的）备案到东源公司或东源公司指定的第三人名下作为对东源公司清偿全部原合同约定债务的保证。2.金晟公司提供备案的新民市新房预售第2011-12号预售许可证房地产备案明细（包括本案争议房屋），备案人姓名为李宏蕾。同日，金晟公司与李宏蕾签订备案的《商品房买卖合同》。2011年8月24日，金晟公司为李宏蕾开具房款为220,340元的收款收据并开具《准住通知单》。2014年6月5日，一审法院作出了（2012）沈中执字第161号公告，公告内容如下：金晟公司：一审法院依法受理申请执行人东源公司与被执行人金晟公司公证债权纠纷（2012）沈中执字161号执行案件，已于2012年6月11日向金晟公司送达了执行通知书，因金晟公司在规定的期限内未履行生效的沈二（2012）沈证执字第2号公证书确认的给付义务，一审法院于2012年6月7日依法查封了金晟公司所有的位于新民市富源商厦南侧1号住宅楼1-7-3，面积110.58平方米；1-8-1，面积88.86平方米；1-9-1，面积88.86平方米；1-11-3，面积110.58平方米；2-6-1，面积96.6平方米；4-4-2，面积59.8平方米；4-8-2，面积59.8平方米；4-9-1，面积110.58平方米；4-11-2，面积59.8平方米。对上述房屋所有权有异议者于公告期限内持有效证据，向一审法院提出执行异议。否则，一审法院将该房产视为被执行人所有，依法对其评估、拍卖，冲抵所欠债务。本公告自发布之日起，经过60日即视为送达。特此公告。又查明，东源公司与金晟公司、宋国印、符丽华公证债权纠纷一案中，一审法院于2014年6月8日查封了涉案房屋。一审法院于2014年6月7日和2015年5月27日对该房屋进行了续封。涉案房屋尚未交付给崔嵩峰。崔嵩峰向一审法院请求中止对上述房屋的执行，并请求解除查封。一审法院于2014年10月28日作出了（2014）沈中执裁字第130号执行裁定书，该裁定书以“查封前房屋未交付，崔嵩峰未实际占有”为由裁定驳回案外人崔嵩峰的异议申请。再查明，符丽华原系金晟公司的法定代表人。2012年6月30日，符丽华因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。2014年11月24日，符丽华因合同诈骗、骗取贷款罪等被一审法院判处无期徒刑。崔嵩峰与阳光一百置业（辽宁）有限公司于2011年5月30日签订《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市于洪区建筑面积49.51平方米住宅一处，银行贷款债务期限从2011年7月起，缴纳契税和维修资金时间为2011年8月，房屋权属登记时间为2015年7月9日。一审法院认为，本案的争议焦点为：第一，崔嵩峰与金晟公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；第二，崔嵩峰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于崔嵩峰与金晟公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。首先，关于《商品房买卖合同》签订的真实性问题，崔嵩峰与金晟公司《商品房买卖合同》的签订日期处为空白，根据崔嵩峰所述的合同签订时间，商品房预售许可证尚未取得，庭审中金晟公司确认取得商品房预售许可证后，与购房者重新签订《商品房买卖合同》；其次，崔嵩峰支付购房款的问题，根据崔嵩峰陈述的房款支付情况，并结合其提交的收款收据和银联刷卡凭单，能够证明崔嵩峰向金晟公司实际支付了全部房款；再次，商品房预售许可证取得后，金晟公司并未为崔嵩峰办理合同备案，导致涉案房屋处于不稳定的交易状态。据此，崔嵩峰与金晟公司签订的《商品房买卖合同》应系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为合法有效的合同。对于崔嵩峰诉请要求确认商品房买卖合同有效，一审法院予以支持。二、关于崔嵩峰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《若干规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。上述条件应同时具备情况下，买受人的权利才能够排除执行，本案应参照上述规定对崔嵩峰对涉案房屋享有的权利进行实体审查。如前述，虽然崔嵩峰满足第一项和第三项情形，但经查，涉案房屋被查封前，崔嵩峰已购得另一处住房，虽然尚未办理权属登记，但已经签订房屋买卖合同，缴纳契税和维修资金，并已在银行办理贷款，故崔嵩峰并不满足第二项情形，即涉案房屋并非崔嵩峰唯一住房，对涉案房屋的执行并不影响崔嵩峰基本的居住需要。据此，崔嵩峰对涉案房屋尚不享有足以排除强制执行的民事权益。对于崔嵩峰诉请停止对涉案房屋的强制执行并解除查封，因不符合法律规定情形，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《若干规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认崔嵩峰与金晟公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回崔嵩峰其他诉讼请求。案件受理费5390元，由崔嵩峰负担。本院经审理查明，原审认定的基本事实属实。本院认为，崔嵩峰就涉案房产提起案外人执行异议之诉，人民法院应审查崔嵩峰对涉案房产是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。关于崔嵩峰对涉案房屋是否存在实体权利。就涉案房屋，崔嵩峰与金晟公司签订有《商品房买卖合同》，在本案诉讼过程中，崔嵩峰和金晟公司均认可该合同系各自的真实意思表示，且该合同不违反法律法规的禁止性规定，一审判决认定该合同有效正确，应当认定崔嵩峰对涉案房屋存在实体权利。关于崔嵩峰对涉案房屋所享有的实体权利能否排除强制执行。根据《若干规定》第二十九条的规定，崔嵩峰虽与金晟公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，且该合同有效，但该合同中无签订时间，不足以证明该合同系在涉案房屋被查封之前签订；崔嵩峰虽提交了金晟公司出具的收款收据和其银行卡刷卡凭单，但该刷卡凭单所记载的日期在收款收据日期之后，对此崔嵩峰的解释不合常理，故不足以证明其向金晟公司支付了涉案房屋的购房款。崔嵩峰就涉案房屋签订了有效的购房合同，但其对涉案房屋所享有的权利不符合《若干规定》第二十九条的规定，故一审判决认定崔嵩峰对涉案房屋享有的权利不足以排除强制执行并无不妥。关于《优先受偿权批复》的适用。崔嵩峰上诉提出，根据《优先受偿权批复》的规定，东源公司的受偿顺序应在崔嵩峰之后。该批复系针对建设工程施工合同纠纷案件中的权利冲突，规定了权利冲突的处理及对承包人行使工程价款优先受偿权的限制，不应扩大解释，不应适用于执行异议之诉案件，故崔嵩峰提出的根据该批复其作为交纳了全部或大部分购房款的购房者的权利优于其他抵押权和债权的主张不能成立，本院不予支持。关于东源公司与金晟公司之间的借款事实。崔嵩峰上诉提出，东源公司未能证明其与金晟公司的借款事实，其执行依据存在瑕疵。本案为案外人执行异议之诉，相关执行案件的执行依据，不属于本案的审查范围，故对崔嵩峰此项主张，本院不予支持。综上所述，崔嵩峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5390元，由崔嵩峰负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇一九年三月七日法官助理刘文静书记员解明璐（代）