广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初26159号原告：陈仲业，男，1940年7月21日出生，香港居民，住广东省中山市。原告：陈女娇，女，1964年1月25日出生，香港居民，住广东省中山市。上列两原告共同委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：梁锡垣，广东泽荣律师事务所律师。被告：易昌艾，男，1979年3月13日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：黄惠桃，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思思，广东品信律师事务所律师助理。原告陈仲业、陈女娇与被告易昌艾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈仲业、陈女娇的共同委托诉讼代理人冯耀兴、梁锡垣，被告易昌艾的委托诉讼代理人黄惠桃、黄思思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈仲业、陈女娇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年4月10日签订《租赁合同》；2.被告将位于中山市××××路的厂房交还原告；3.被告向原告支付拖欠的租金及违约金，暂计至2018年12月5日共80416.08元（租金从2018年11月1日起计算至被告交还物业之日止，暂计至2018年12月5日为75015元；违约金从2018年11月1日起以每月所实欠租金为基数，从每月11日起按每日千分之三计算至清偿之日止，暂计至2018年12月5日为5401.08元）；4.租赁保证金150030元归原告所有；以上暂合计为230446.08元。诉讼中，原告陈仲业、陈女娇撤回第二项诉讼请求中租金的请求。事实与理由：原告与被告于2017年4月10日签订一份《租赁合同》，约定：被告向原告租赁位于中山市××××路的厂房。合同约定租赁期从2017年6月1日至2027年5月31日止；租赁物建筑面积为8335平方米，租金9元/平方米（即租金每月为75015元），租金于第四年递增10%、第七年递增12%、第十年递增10%；被告在合同签订之日起七天内应向原告缴交租赁保证金150030元；被告应在每月10日前一次性向原告缴交当月租金，逾期缴纳则按拖欠租金总额每日千分之三计收违约金，逾期超过十天仍未缴清的，原告有权解除合同，并没收租赁保证金。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，但被告经常逾期向原告支付租金。截止至起诉之日，经原告多次催告，被告仍拖欠原告2018年11月份租金75015元。原告认为，原告与被告之间签订的租赁合同系真实意思表示，应属合法、有效。被告拒不支付租金的行为已构成违约。根据《租赁合同》第九条第四款及第五款的约定，原告有权解除合同并按拖欠租金总额每日千分之三计收违约金，且违约方应负担守约方因诉讼而支付的诉讼费、律师代理费。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。原告陈仲业、陈女娇为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.租赁合同及补充合同一；2.解除合同通知书及EMS快递单；3.对私活期账户明细；4.微信聊天记录；5.建设工程竣工验收消防备案凭证、联系函、EMS快递单；6.国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、中山市建设工程施工图审查合格书、中山市岩土工程勘察报告审查合格书、中山市建设工程规划验线批复书。被告易昌艾辩称，原告要求解除双方签订的租赁合同及要求交还涉案的租赁厂房无事实及法律依据。首先，被告于2018年12月11日已通过银行转账向原告支付2018年11月租金，且后续2018年12月、2019年1月份租金也已足额向原告支付。不存在原告所陈述的经多次催促被告均不支付的情况。被告没有构成根本违约，或者迟延履行导致不能实现合同目的的事实。其次，根据双方所签订的租赁合同第1条第3款，明确约定原告有义务向被告提供消防合格证，但原告一直未向被告提供。双方从2018年9月份就消防问题一直协商沟通。因原告一直没有按合同约定向被告提供消防验收合格，导致被告无法进行二次消防手续办理，是原告违约在先。另外，从2018年10月10日起，涉案的租赁厂房第6层出现严重的漏水问题。被告要求原告进行维修，但原告至今仍未进行维修工作，已严重影响被告的正常使用。以上两点情况，被告延迟支付11月份的租金是在合法使用抗辩权不属于违约行为。若原告要求解除合同，也是基于原告无法按合同约定提供消防验收合格证及及时维修厂房的漏水问题，导致合同无法履行，致使合同的解除。并非由于被告拖欠租金导致合同的解除。综上，原告要求解除合同返还厂房并没收租金保证金，没有事实、法律依据，应当驳回。被告易昌艾就其辩解，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.中国建设银行个人账户支出交易明细；2.微信聊天记录；3.照片及视频光盘。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市xx村[土地证号：中府国用（2011）第易24xx32号]的土地使用权人为陈仲业、陈女娇，地类用途为工业，土地使用面积为3333.3平方米。陈仲业、陈女娇在该土地上建有六层水泥框架结构的厂房，建筑面积8335平方米，已取得建筑工程规划许可证，房产证正在办理中，暂未取得房产证。陈仲业、陈女娇与易昌艾均确认涉案租赁物即为上述厂房，但没有具体门牌号码。2017年4月10日，陈仲业、陈女娇作为甲方、出租方，易昌艾作为乙方、承租方，双方签订《租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××××路的厂房租赁给乙方，并允许乙方分租；乙方知道租赁物消防按工业用途设置安装，甲方消防配置按租赁物现状出租给乙方（甲方提供消防验收合格证），租赁物交付给乙方后，乙方重新投入的消防设施所产生的费用，由乙方负责，甲方租赁物现时是工业用途使用性质，如日后国家政策性原因，导致该物业不能工业用途，甲、乙双方须另行协商，签订补充协议；租赁期限为10年，自2017年6月1日起至2027年5月31日止（其中2017年6月1日起至2017年11月30日止为免租期），如甲方交付物业时间延迟的，租期顺延；租赁物建筑面积8335平方米，租金9元/平方米（第一年按8元/平方米缴交，应收未收的1/元平方米于第三年每月分期收回），乙方应于每月10号前向甲方缴清当月租金；为保证乙方合理另行本租赁合同，乙方应于本合同签订之日起七天内向甲方缴交物业租赁保证金150030元；交付标准：甲方按现状将物业所有基础设施建设完善后（包括消防、通水、通电、电梯），交付给乙方使用，交付的物业为厂房结构，电梯为货梯，日后如乙方需要对该物业进行装修和投入设施的，所产生的所有费用由乙方承担；合同解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同并收回租赁物，乙方所交租赁保证金归甲方，乙方投入的装修无偿归甲方所有：拖欠租金超过20天的；违约责任：如乙方逾期缴清租金的，每逾期一天，则乙方应按拖欠租金金额以每日千分之三计付违约金给甲方，如逾期十天仍未缴清的，则甲方有权解除本合同，收回租赁物，且乙方所交的租赁保证金无偿归甲方，乙方投入的装修无偿归甲方所有。合同还约定了其他事项。陈女娇、易昌艾分别在甲方、乙方处签名捺印。合同签订后，易昌艾向陈仲业、陈女娇交纳租赁保证金150030元，陈仲业、陈女娇于2017年9月1日将涉案房屋交给易昌艾使用，易昌艾在承租后将涉案房屋分租给其他租户用于商业用途。2018年1月17日，陈仲业、陈女娇作为甲方、出租方，易昌艾作为乙方、承租方，双方签订《补充合同一》，约定：甲方物业交付给乙方的时间双方确认是2017年9月1日，乙方交付租金的时间相应顺延，即从2018年3月16日开始交租（已减半个月室外地面硬化费用）；乙方将物业分租给其他用户。合同还约定了其他事项。陈女娇、易昌艾分别在甲方（出租方）、乙方（承租方）处签名捺印。合同签订后，易昌艾向陈仲业、陈女娇交纳了2018年3月16日至10月31期间租金，但未交纳2018年11月的租金。陈仲业、陈女娇经向易昌艾追偿未果，遂于2018年12月7日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。诉讼中，2018年12月7日，陈仲业、陈女娇通过邮寄的方式向易昌艾发出《解除合同通知书》，内容为：易昌艾先生，我方于2017年4月10日与阁下签订一份《租赁合同》，约定阁下向我方租赁位于中山市××路的厂房。合同约定租赁期从2017年6月1日至2027年5月31止，租赁物建筑面积为8335平方米，租金9元/平方米（即租金每月为75015元）；阁下在合同签订之日起七天内应向我方缴交租赁保证金150030元；阁下应在每月10日前一次性向原告缴交当月租金，逾期缴纳则按拖欠租金总额每日千分之三计收违约金，逾期超过十天仍未缴清的，我方有权解除合同，并没收租赁保证金。合同签订后，我方依约将租赁物交付阁下使用，但阁下并无依约支付租金。截止至本函发出之日，经我方多次催告，阁下拒不向我方支付2018年11月份租金75015元。现我方正式通知阁下，根据双方签订的《租赁合同》第九条第四款的约定，因阁下拖欠租金已超过十天，我方正式解除与阁下签订的《租赁合同》，并没收租金保证金。易昌艾收到该通知书后，于2018年12月17日向陈仲业、陈女娇交纳2018年11月的租金75015元，于2018年12月17日交纳2018年12月的租金75015元，于2019年1月14日交纳2019年1月的租金75015元。陈仲业、陈女娇认为易昌艾应在每月10日前交纳当月租金，而易昌艾分别于2018年12月11日（逾期31天）、12月17日（逾期7天）、2019年1月14日（逾期4天）向其交纳2018年11月、12月、2019年1月每月租金75015元，根据《租赁合同》的约定，其有权解除《租赁合同》，要求易昌艾支付从2018年11月至2019年1月期间的违约金9451.89元（75015元×3‰/天×31天+75015元×3‰/天×7天+75015元×3‰/天×4天），并没收租赁保证金1500030元。另查，2018年4月13日，中山市公安消防支队沙溪大队出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》，主要内容为：陈仲业、陈女娇，根据《中华人民共和国消防法》第十三条和《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，你单位于2018年4月13日申报了厂房建设工程（地址：中山市xx村）的竣工验收消防备案，并提供了下列材料：1.建设工程竣工验收消防备案申报表；2.工程竣工验收报告；3.有关消防设施的工程竣工图纸3份；4.消防产品质量合格证明文件复印件；6.消防设施检测合格证明文件复印件；7.施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件复印件；8.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件复印件；9.法律、行政法规规定的其他材料：消防设计备案材料、终身责任制资料。经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。易昌艾在庭审中称其没有收到《建设工程竣工验收消防备案凭证》，并称其一直在催促陈仲业、陈女娇办理消防验收手续。2018年6月11日，陈仲业、陈女娇向易昌艾发出《联系函》，内容为：易昌艾先生，于2017年4月10日，贵我双方签订沙溪镇岐江路陈仲业、陈女娇厂房《租赁合同》，期间因消防部门检查发现：“现工厂生产消防类别与我方厂房报建类别不一致。”消防部门责令我方整改，需加装喷淋系统、烟感系统等消防设施。否则，消防部门将责令工厂停工整改、罚款等。根据合同第七条第8点的约定：“甲方将现有的按厂房配备的消防设施交由乙方使用，如乙方需增加消防设施，费用由乙方承担，乙方应做好消防安全工作，如因乙方的原因发生消防责任事故的，由乙方承担相应的法律责任。”由于贵方工厂生产消防类别需要，导致消防设施增加，上述责任承担在贵方，望贵方重视，配合有关部门及时整改，降低损失。另，我方厂房正在办理房产证的相关手续阶段，建筑消防验收备案是其中一项，贵方工厂生产消防类别不同，将影响建筑消防验收备案，如由于贵方原因导致我方不能顺利取得房产证的，我方保留追偿权利。又查，易昌艾认为其迟延交纳租金是因为陈仲业、陈女娇没有按合同约定向其提供消防验收合格证，导致其无法办理消防手续，且涉案房屋出现漏水现象，陈仲业、陈女娇未履行维修义务，双方一直在协商消防问题及漏水问题。陈女娇与易昌艾微信聊天记录的主要内容为：易昌艾（2018年7月16日，以下简称“易”）：你那个窗户问题还没解决，消防那边几次电话，要你和柯总明天下午3点去消防队，不然要封厂了。陈女娇（2018年7月18日，以下简称“陈”）：易先生早上好，昨天柯总有去消防局，做窗户那个人早在10多天前答应做完手上的工作就过来做，已问过他就这二天会接排了。今天已18号还没交租，你是否想不交？易：20号给你。陈姐，钱不会少你的，该你负责的事一定要处理好，不然我也很担心，你们申报消防是丁类，当时也不告诉我，现在消防卡在这里大家都很难做。易（2018年9月18日）：消防费用现住具体价格没出来，消防费用是你直接转给我还是我从房租里扣？等消防费价格出来后我们再签一份补充协议。陈：还没做怎么可以现在扣钱？易：我这两天在外地，后天回中山，回来转给你。易昌艾向陈女娇发送了顶楼漏水的照片。易：顶楼多处漏水的问题至今也没解决的。陈：一直在下雨，已通知了他们尽快去做了。易（2018年10月9日）：消防验收备案合格与不合格的书面通知材料，或官网查询的验证码？陈：易先生，你的意思是我厂没有合格证书是吗？易：您的消防本来就没有消防验收合格证的，一次消防都没过，这是做消防的那个人他说要验证码，我也不懂。陈：是没过呀，因为租出去是制衣厂，但我报建的来做是没问题，是通过的，只是到最后现场检查就过不了。易：所以说需要那个验证码，他们在网上申报。陈：我租给你们都是写明按现状租的，你租的需要增加是你们的，未有批出来一定是没有验证码了。易（2018年10月20日）：陈姐，10月份厂房租金，请查收。二楼墙体裂缝，加上顶楼漏水马上解决。陈：顶楼已做了，二楼等那个人有时间去看。易：顶楼还没弄好，上次下雨客户又发过来给我看了，房子的质量真的很差，这才是第一年就出现这种情况。二楼马上解决，不然下次下雨又进水，到时候客户以漏水为由不交租，我就没办法给你交租了。陈：交租是交租的事，跟漏水是二回事，要叫人做，人家忙来不及做，不是我不想快点做呀。陈（2018年11月1日）：易先生，消防的事办得怎样？易昌艾向陈女娇发送了工程单的照片。易（2018年11月12日）：工程造价240000元，您方承担一半。易昌艾向陈女娇发送了漏水的视频。易：这个问题还没解决。陈：工程单看不清楚，可以发清晰点吗？漏水那里，工头答应尽快去做了。易（2018年11月14日）：下载原图就可以看清楚了，抓紧时间落实。陈：你复印来大家坐下来落实好，下午或明天你有时间吗？易：可以。陈：易先生，明天10点半来石门柯生办公室吧，大家要补充份合同。你之前说过要做一份消防合同，明天一次性做好这件事，所以明天来石门这方便一点，如有要修改即时可以搞好。易：这份合同是消防公司出的。易（2018年11月21日）：陈姐，消防公司回复不做了，说您这边的又找人去了对吧？陈：我没有找人呀，我之前听过我家附近有家公司不是专门做消防的，但他说他们也做消防，不贵，不知道他是否包出征，我没有问出征的事，你问柯总吧，租他办公室的有做消防，你问问他吧。易（2018年11月22日）：消防这个事情已经迫不及待了，年前不处理好查封了我们大家连年都过不了。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据原、被告双方的诉辩意见，本案双方争议的焦点为：一、租赁合同的效力；二、租赁合同是否应解除，易昌艾是否应将涉案厂房交还给陈仲业、陈女娇及陈仲业、陈女娇是否有权没收易昌艾交纳的租赁保证金。关于焦点一。涉案租赁物已取得建设用地规划许可证，并已取得土地证，地类用途为工业基础用地；涉案厂房已取得建设工程规划许可证，建设项目名称为工业厂房，建设规模为总建筑面积8247.6平方米；涉案租赁物已于2018年4月13日申报了厂房建设工程的竣工验收消防备案，取得建设工程竣工验收消防备案凭证；涉案厂房虽未取得房产证，但房产证正在办理中。故本院认为陈仲业、陈女娇与易昌艾双方于2017年4月10日签订租赁以及补充合同一是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行。关于焦点二。上述合同签订后，陈仲业、陈女娇依约将涉案房屋交付给易昌艾使用，易昌艾按合同的约定向陈仲业、陈女娇交纳了租赁保证金及租金。关于易昌艾延迟交纳租金是否导致合同已解除的问题。易昌艾承租涉案房屋后，应按合同约定每月10日前交纳当月的租金。陈仲业、陈女娇主张易昌艾于2018年12月11日交纳2018年11月的租金75015元，但易昌艾于2018年12月11日交纳2018年11月的租金，逾期31天，根据租赁合同第八条“甲方有权解除本合同并收回租赁物：拖欠租金超过20天的”，第九条“如逾期10天仍未缴清的，则甲方有权解除本合同，收回租赁物”的约定，故要求解除双方签订的租赁合同。易昌艾认为由于涉案租赁物未取得消防验收合格证，再加上厂房漏水，导致其迟延交纳租金，租赁合同不应解除。本院经审查认为，首先，根据双方的微信聊天内容，易昌艾迟延交纳租金的理由为厂房漏水及涉案租赁物未取得消防验收合格证。虽然陈仲业、陈女娇于2018年4月13日取得了涉案房屋建设工程的竣工验收消防备案，但根据陈仲业、陈女娇于2018年6月11日向易昌艾发出的《联络函》，涉案房屋生产消防类别与报建类别不一致，消防部门责令整改，属于双方签订合同后新增加的事由，而双方在合同中并未进行项约定。双方从2018年5月15日至11月22日期间对新增加消防项目多次进行了沟通、协商。因办理消防需要改建厂房窗户，易昌艾在微信中称“你那个窗户问题还未解决，消防那边几次电话，要你和柯总明天下午3点去消防队，不然要封厂了”，陈女娇回复“昨天柯总有去消防局，做窗户那个人早10多天前答应做完手上的工就过来做，已问过他就这二天会接排了”，并问“今天已18号还未交租，你是否想不交？”，易昌艾回复“20号给你。陈姐，钱不会少你的，该你负责的事一定要做好，不然我也很担心，你们申报消防是丁类，当时也不告诉我，现在消防卡在这里大家都很难做”。关于漏水，易昌艾说“二楼要马上解决，不然下次下雨又进水，到时候客户以漏水为由不交租，我就没办法给你交租了”，陈女娇回复“交租是交租的事，跟漏水是二回事，要叫人做，人家忙来不及做，不是我不想做呀”。根据以上双方沟通、协商的内容，易昌艾因涉案租赁物存在增加消防、漏水的事由一直与陈女娇沟通，由于双方在合同中并未约定新增加的消防项目如何处理，但易昌艾在处理新增加消防项目中需要作为房东陈仲业、陈女娇的配合，虽然易昌艾在双方协商办理消防和处理漏水期间来按时交纳2018年11月租金，已构成违约，但因涉案租赁物存在补办消防证及存在漏水但陈仲业、陈女娇未及时处理，致使涉案租赁物存在部分不能正常使用，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，易昌艾因租赁物未办理消防证及漏水与陈仲业、陈女娇交涉，要求陈仲业、陈女娇配合处理，但并未要求陈仲业、陈女娇减少租金或者要求延长租赁期限，也未要求解除租赁合同。而依照上述法律规定，陈仲业、陈女娇向易昌艾催要租金应给予易昌艾合理的期限，陈仲业、陈女娇向易昌艾发出的《解除合同通知书》后易昌艾已及时向陈仲业、陈女娇交纳了2018年11月拖欠的租金75015元，后又交纳了2018年12月及2019年1月每月租金，现并未拖欠任何租金，即易昌艾虽然存在拖欠租金的违约行为，依约应支付拖欠租金的违约金，但并未造成陈仲业、陈女娇的其他损失，并未导致合同无法履行。其次，易昌艾虽然迟延交纳租金，但易昌艾在收到解除合同通知书后立即向陈仲业、陈女娇交纳了2018年11月的租金，后又按合同的约定交纳了2018年12月及2019年1月的租金，而陈仲业、陈女娇亦收取了易昌艾交纳的租金，双方以其实际行为表明双方愿意继续履行租赁合同。综上，陈仲业、陈女娇以易昌艾迟延交纳租金为由要求解除《租赁合同》的请求缺乏依据，本院不予支持。对陈仲业、陈女娇要求没收易昌艾租赁保证金的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于陈仲业、陈女娇要求易昌艾支付违约金的请求。合同约定“如乙方逾期缴清租金的，每逾期一天，则应按拖欠租金总额以每日千分之三计付违约金给予甲方”，易昌艾从2018年11月、12月、2019年1月分别逾期交纳租金31天、7天、4天，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，由于易昌艾，拖欠租金构成违约，易昌艾应向陈仲业、陈女娇支付从2018年11月至2019年1月期间的违约金9451.89元（75015元×3‰/天×31天+75015元×3‰/天×7天+75015元×3‰/天×4天）。综上所述，原告陈仲业、陈女娇的诉求合理部分，本院予以支持。被告易昌艾的抗辩合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告易昌艾于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈仲业、陈女娇支付2018年11月、12月及2019年1月期间迟延支付租金的违约金9451.89元；二、驳回原告陈仲业、陈女娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4757元，简易程序减半收取为2378元（原告陈仲业、陈女娇已预交），由原告陈仲业、陈女娇负担2353元，由被告易昌艾负担25元。被告易昌艾负担的部分，于本判决生效之日起七日内直接返还给原告陈仲业、陈女娇。如不服本判决，原告陈仲业、陈女娇可在判决书送达之日起三十日内，被告易昌艾可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  熊伟二〇一九年三月五日法官助理梁永凤书记员杨平丽