福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0305民初4977号 原告：蔡清泉，男，1956年12月11日出生，汉族，经商，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：吴勇、施高攀，福建理策律师事务所执业律师。特别代理。 被告：福建省海天房地产开发有限公司，住所地莆田市秀屿区笏石工业园区。统一社会信用代码913503005770036281。 法定代表人：吴金良，董事长。 委托诉讼代理人：凌伟娥、沈岚敏，福建律海律师事务所执业律师。特别代理。 原告蔡清泉与被告福建省海天房地产开发有限公司（以下简称海天房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月15日作出（2017）闽0305民初3285号民事判决。被告海天房地产公司不服该判决，向福建省莆田市中级人民法院提起上诉。福建省莆田市中级人民法院于2018年7月11日作出（2018）闽03民终286号民事裁定，发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡清泉的委托诉讼代理人吴勇及被告海天房地产公司的委托诉讼代理人凌伟娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡清泉向本院提出诉讼请求：1.判令解除蔡清泉与海天房地产公司于2013年6月6日签订的编号为QF20130605004的《房屋预售协议书》；2.判令海天房地产公司立即退还给蔡清泉购房款4801300元，并承担自2013年6月6日起至还清购房款之日止按年利率6%计算的利息；3.本案诉讼费、保全费由海天房地产公司负担。事实与理由：2013年6月6日，案外人许金和和蔡清泉签订编号为20130605004的《债权债务结算协议书》，经结算后，案外人许金和尚欠蔡清泉债务10785016.45元，案外人许金和愿意以海天房地产公司开发的“海天首府”（推广名为海天·锦上）3栋3单元303号房屋，5栋1单元901、1001、1101号房屋，2栋1单元901、1001、1101、1201号房屋和4单元904、1004、1204号房屋等十一套商品房抵付该笔债务。同日，蔡清泉与海天房地产公司另行签订编号为QF20130605004的《房屋预售协议书》，约定“海天首府”2栋1单元901、1001、1101、1201号房屋和4单元904、1004、1204号房屋等七套商品房（总价4801300元）的购房款由案外人莆田市国货精品商贸有限公司（以下简称国货精品公司）全额代付，即海天房地产公司与蔡清泉签订《商品房买卖合同》之时，蔡清泉不再支付购房款，且海天房地产公司应于取得房屋预售许可证后一周内通知蔡清泉签订《商品房买卖合同》并向政府管理部门办理备案手续。同日，海天房地产公司出具一份编号为QF20130605004的收款收据，确认收到上述房屋预售协议项下的购房款。现海天房地产公司已经取得商品房的预售许可证，却未依约定与蔡清泉签订《商品房买卖合同》，给蔡清泉造成巨大的经济损失。贵院审理后作出（2017）闽0305民初3285号民事判决，要求海天房地产公司自判决生效之日起五日内与蔡清泉签订涉案房屋的《商品房买卖合同》。但在案件二审期间，海天房地产公司向福建省莆田市中级人民法院提供了涉案房屋的《房地产抵押清单》和《商品房买卖合同》，证明涉案房屋已经被海天房地产公司抵押或转让，已无实际履行的可能。 海天房地产公司辩称，一、本案是许金和与蔡清泉之间进行的以物抵债约定，应当追加案外人许金和、国货精品公司作为共同被告参加诉讼；二、本案实质是民间借贷关系，蔡清泉、海天房地产公司约定由案外人国货精品公司代付购房款，但由于案外人国货精品公司未实际支付购房款，因此，蔡清泉与许金和的债权债务关系仍然存在，蔡清泉应当向许金和主张债务；三、案外人国货精品公司并未在房屋预售协议书上签字盖章，因此房屋预售协议书无效；四、蔡清泉提供的收款收据不能作为结算时款项已经实际支付的依据；五、蔡清泉并未实际支付购房款，海天房地产公司根据团购流程和合同书的约定，有权终止履行合同并取消已经预签的房屋，蔡清泉要求海天房地产公司返还购房款没有依据，债权债务结算协议书仅对结算方式进行约定，并未对利息进行约定，海天房地产公司主张利息也没有依据。综上所述，要求驳回蔡清泉的全部诉讼请求。 蔡清泉在本院指定的举证期限内提供如下证据： 1.蔡清泉身份证复印件一份及海天房地产公司的《营业执照》、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件各一份。欲证明蔡清泉与海天房地产公司诉讼主体适格。 经质证，海天房地产公司无异议。 2.《债权债务结算协议书》、《房屋预售协议书》、收款收据各一份。欲证明案外人许金和与蔡清泉进行债权债务结算，以海天房地产公司开发的海天首府的11套房屋抵付其债务；海天房地产公司与蔡清泉签订了诉争房屋的预售协议，并已收取了预售协议项下的购房款，其未按预售协议约定与蔡清泉签订《商品房买卖合同》，违反了协议约定的事实。 经质证，海天房地产公司对该组证据的真实性没有异议，但认为从债权债务协议书可以看出案外人许金和与蔡清泉之间是民间借贷关系，其约定以商品房抵债，同时约定由案外人国货精品公司代为全额支付该购房款，由于该购房款至今尚未支付，所以，蔡清泉与许金和之间的债权债务仍然存在，蔡清泉应当另行向许金和主张权利，案外人国货精品公司参与了全部过程，应当在预售协议书上盖章确认，对该协议进行追认，该份协议未经案外人国货精品公司追认是无效的；蔡清泉提供的《收款收据》是海天房地产公司根据案外人许金和的指定出具给蔡清泉的，蔡清泉并未实际付款，该收款收据不能作为款项已经支付的依据。 3.房地产抵押清单一份。欲证明“海天首府”2栋1单元901、1001、1101、1201号房屋和4单元904、1004、1204号房屋，共七套房屋于2015年9月22日被中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行抵押的事实。 经质证，海天房地产公司无异议。 4.《商品房买卖合同》二份。欲证明案外人郑建新与海天房地产公司于2016年7月20日签订《商品房买卖合同》（2栋1单元1201号商品房）；案外人张风扬与海天房地产公司于2016年7月28日签订《商品房买卖合同》（2栋4单元1204号商品房），讼争房屋中的2栋1单元1201号商品房及4单元1204号商品房已经出售给案外人的事实。 经质证，海天房地产公司无异议。 海天房地产公司在本院指定的举证期限内提供如下证据： 1.《团购房屋合同书》一份、“海天·锦上”项目团购价格及数量一览表一份（两张）、授权委托书二份、《团购房屋补充协议书》一份、海天首府期房团购已签约房源确认表一份。欲证明案外人国货精品公司向海天房地产公司团购价值483578094元的现房、期房及停车位；案外人国货精品公司是根据案外人许金和、许建成委托，案外人许金和及案外人许建成是《团购房屋合同书》的签约主体，负有全面履行《团购房屋合同书》约定的义务；截止到2013年8月30日，海天房地产公司已出售给案外人许金和指定的顾客（包括蔡清泉在内）现房、期房及车位总价值为290914524元；海天房地产公司根据案外人许金和的指定销售7套房屋给蔡清泉，价值共计4801300元；收款收据是海天房地产公司根据案外人许金和的指定出具给蔡清泉，蔡清泉并未实际付款，收款收据不作为双方结算时款项已支付的依据；另案当事人郭金魁和蔡清泉均是基于和许金和存在债权债务关系，许金和将其向海天房地产公司团购的房产代物清偿给蔡清泉；团购房屋合同书第3点明确约定，“乙方指定的购房者购房款由乙方全部支付。甲方根据乙方指定的购房数额汇总后，按约定时间向乙方收款，若乙方无法按约定时间及时支付购房款……甲方有权终止履行本合同书，并取消已经签约的现房、期房及车位”，即蔡清泉没有实际履行支付购房款，海天房地产公司有权终止该合同书并取消已经签约的预售房屋。 经质证，蔡清泉对《团购房屋合同书》、“海天·锦上”项目团购价格及数量一览表的真实性没有异议；对于2013.1.1的授权委托书，认为真实性无法确认，由法院审核，且认为与本案无关；对于2013.6.6的授权委托书，认为由法院审查认定，并认为按照团购房屋合同书的约定，蔡清泉的付款义务由案外人国货精品公司承担，且海天房地产公司也同意由案外人国货精品公司付款，因此，蔡清泉的义务已经履行完毕，若案外人国货精品公司未付款，海天房地产公司应向案外人国货精品公司主张权利；对于海天首府期房团购已签约房源确认表的真实性没有异议，但认为蔡清泉与海天房地产公司存在房屋买卖关系，海天房地产公司未按合同约定签订《商品房买卖合同》并办理备案手续，已构成违约。 2.《房屋预售协议书》一份、《房屋预售通知书》一份、“确认书”一份。欲证明海天房地产公司根据案外人许金和的指定销售7套房给蔡清泉，价值共计4801300元；案外人国货精品公司确认蔡清泉的购房款由其进行支付，但至今未付讼争房屋购房款的事实；蔡清泉也未实际支付购房款的事实。 经质证，蔡清泉对《房屋预售协议书》、《房屋预售通知书》、“确认书”的真实性均没有异议，但认为蔡清泉的付款义务由案外人国货精品公司承担，“确认书”不能证明蔡清泉未履行付款义务。 3.莆田市秀屿区人民法院（2016）闽0305民初1966号民事判决书（马耀）、莆田市中级人民法院（2016）闽03民初168民事判决书、福建省高级人民法院（2016）闽民终1256号民事判决书、系列案件中的另案原告郭金魁提供的证据材料各一份。欲证明在系列案件中认定本案属于民间借贷纠纷，蔡清泉与海天房地产公司签订的《房屋预售协议书》是蔡清泉和案外人许金和之间债权债务的清偿债务方式（代物清偿）之一，现因案外人许金和未依约向海天房地产公司支付购房款，故蔡清泉和许金和之间的债务没有消灭，蔡清泉应向案外人许金和主张权利的事实。 经质证，蔡清泉对上述证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，其认为本案为商品房预售合同纠纷，海天房地产公司提交的证据案由是民间借贷纠纷，两者是不同的法律关系。根据2017年最高人民法院发布的第十五批指导案例之72例，将以物抵债协议的性质认定为诺成性合同，改变了以往将合同性质定性为实践性合同的裁判观点，本案双方签订的《房屋预售协议》是合法有效的，其已按照合同约定履行付款义务，海天房地产公司却未与其签订《商品房买卖合同》，已构成违约。 本院经审查认为，蔡清泉提供的《债权债务结算协议书》、《房屋预售协议书》、《收款收据》，海天房地产公司提供的证据2及证据1中的《团购房屋合同书》、“海天·锦上”项目团购价格及数量一览表、《团购房屋补充协议书》、海天首府期房团购已签约房源确认表，各方对上述证据的真实性均无异议，且上述证据来源合法，客观真实，依法应予确认，上述证据可以作为本案认定事实的依据。对于授权委托书，因是海天房地产公司与案外人国货精品公司之间的往来，与本案无关，本院不予审查。对于海天房地产公司提供的第3组证据，由于与本案事实没有关联性，本院不予审查。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定本案事实如下： 2013年6月6日，案外人许金和与蔡清泉签订《债权债务结算协议书》，案外人许金和结欠蔡清泉10785016.45元，案外人许金和愿以海天房地产公司开发的【海天首府】(推广名【海天·锦上】）的3栋3单元303房屋；5栋1单元901、1001、1101号房屋；2栋1单元901、1001、1101、1201号房屋和4单元904、1004、1204号房屋抵付该笔债务。同日，蔡清泉与海天房地产公司签订《房屋预售协议书》一份，约定蔡清泉向海天房地产公司购买海天·锦上楼盘2栋1单元901、1001、1101、1201号房屋和4单元904、1004、1204号房屋，面积960.26㎡，购房款合计4801300元，交房时间为2015年12月31日。在该协议中双方约定上述购房款由案外人国货精品公司全额代付。因签订协议时海天房地产公司尚未取得该楼盘的预售许可证，双方在协议中约定海天房地产公司取得房屋预售许可证后应在一周内通知蔡清泉，并与蔡清泉签订《商品房买卖合同》及办理备案手续。当日，海天房地产公司出具《收款收据》一份，确认上述购房款4801300元已收讫。2014年，海天房地产公司取得了该楼盘的预售许可证，但至今未依约与蔡清泉签订《商品房买卖合同》。蔡清泉遂于2017年6月21日诉至本院，要求海天房地产公司与其签订海天首府（海天·锦上）楼盘2栋1单元901、1001、1101、1201号房屋和4单元904、1004、1204号房屋的《商品房买卖合同》。2017年11月15日，本院作出（2017）闽0305民初3285号民事判决，判决内容为海天房地产公司自判决生效之日起五日内与蔡清泉签订涉案房屋的《商品房买卖合同》。后海天房地产公司不服该判决，向福建省莆田市中级人民法院提起上诉，福建省莆田市中级人民法院于2018年7月11日作出（2018）闽03民终286号民事裁定，将案件发回重审。本院立案后，另行组成合议庭进行了审理。诉讼过程中，蔡清泉向本院提出诉讼财产保全的申请，要求对海天房地产公司开发的坐落于莆田市秀屿区国税局南侧“海天首府”（推广名为海天·锦上）楼盘6号楼1701、1801、1801、2301、2401号共计5套商品房进行保全，保全价值以600万元为限。本院经审查后认为，蔡清泉的申请符合法律规定，遂于2018年11月12日作出（2018）闽0305民初4977号民事裁定书，裁定查封该5套房屋。2018年11月13日，本院要求秀屿区不动产登记中心协助执行上述保全事项时，秀屿区不动产登记中心反馈称其中6号楼1701号房屋已办理备案手续，无法进行查封，遂查封其余四套房屋。 另查明，海天房地产公司于2016年7月20日将涉案房屋中的2栋1单元1201号房屋出卖给案外人郑建新，于2016年7月28日将涉案房屋中的2栋4单元1204号房屋出卖给案外人张风扬，双方已签订《商品房买卖合同》并办理备案手续。涉案房屋中的2栋1单元901、1001、1101号房屋和4单元904、1004号房屋现处于抵押状态。 案经审理，因海天房地产公司不同意调解，致本案无法调解。 本院认为，蔡清泉与海天房地产公司签订的《房屋预售协议书》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均有法律约束力。《房屋预售协议书》中明确约定购房款由案外人国货精品公司负担，海天房地产公司亦向蔡清泉出具了购房款已收讫的《收款收据》，应当认定蔡清泉将其合同义务转移给案外人国货精品公司，且经过了债权人即海天房地产公司的同意，该债务转移行为合法有效。虽然海天房地产公司在签订《房屋预售协议书》时尚未取得海天·锦上楼盘的预售许可证，但在蔡清泉起诉前海天房地产公司已取得了涉案楼盘的预售许可证，故应认定双方签订的《房屋预售协议书》有效。根据协议书约定，海天房地产公司应当履行其对蔡清泉的合同义务，即应与蔡清泉签订正式的《商品房买卖合同》。海天房地产公司主张《房屋预售协议书》因未经案外人国货精品公司追认，且蔡清泉及案外人国货精品公司尚未支付购房款，认为双方签订的《房屋预售协议书》无效，根据《房屋预售协议书》及海天房地产公司向蔡清泉出具购房款收讫的收据可以证实案外人国货精品公司已以支付购房款的实际行为对协议书进行了确认，蔡清泉的合同义务已实际履行。若案外人国货精品公司未依约向海天房地产公司支付购房款，海天房地产公司可另行向案外人国货精品公司主张权利。海天房地产公司另辩称，蔡清泉与案外人许金和约定以房抵债，但因购房款未实际支付，蔡清泉应向许金和主张权利，对此本院认为，蔡清泉与海天房地产公司签订的《房屋预售协议书》，内容和形式均未违反我国法律法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；同时，蔡清泉与海天房地产公司之间是商品房预售合同法律关系、与许金和之间是民间借贷法律关系，蔡清泉有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，自由选择以何种形式起诉维护自己的权益，故对于海天房地产公司的该辩解意见，本院不予采信。又因涉案商品房或处于被抵押状态，或处于被出卖的状态，涉案商品房现状已属履行不能，海天房地产公司已实际构成违约，蔡清泉有权要求海天房地产公司承担违约责任。故此，案涉《房屋预售协议书》的合同解除权已形成，蔡清泉要求解除案涉《房屋预售协议书》，符合法律规定，应予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。鉴于涉案房屋的现状已属履行不能且海天房地产公司于2013年6月6日收到购房款4801300元后构成违约的事实，蔡清泉要求海天房地产公司退还购房款4801300元并支付自2013年6月6日起至还款之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息，于法有据，予以支持。本案因诉讼财产保全支出的费用5000元，系蔡清泉为本案诉讼支出的合理费用，其要求海天房地产公司承担该保全费，合理合法，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除蔡清泉与福建省海天房地产开发有限公司于2013年6月6日签订的编号为QF20130605004的《房屋预售协议书》； 二、福建省海天房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内退还给蔡清泉购房款4801300元，并承担自2013年6月6日起至还清款项之日止按照年利率6%计算的资金占用期间的利息； 三、福建省海天房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给蔡清泉诉讼保全费5000元。 案件受理费10965元，由福建省海天房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  江永忠 人民陪审员  骆美高 人民陪审员  林 坠 二〇一九年三月四日 书 记 员  陈 斌 附相关适用法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。