广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初36205号原告：广州渝锦诚建筑工程有限公司（反诉被告），住所地广州市白云区增槎路1103号A、B、C、D栋首层至四层广东一统国际酒类交易中心C1754A。法定代表人：杨华，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何渊智、刘任男，广东瑞科律师事务所律师。被告：广州市鸿晖房地产开发有限公司（反诉原告），住所地广州市越秀区中山四路217号609房。法定代表人：司徒德胜，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏剑秋，广东五羊律师事务所实习律师。第三人：广州房实工程总承包有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中路232号26层自编2601-2602。法定代表人：关振球，职务董事长。委托诉讼代理人：陈瑞明，广东浩瀚明扬律师事务所律师。第三人：张志军，男，1973年5月22日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：李穗芝，广东金山石律师事务所律师。原告广州渝锦诚建筑工程有限公司与被告广州市鸿晖房地产开发有限公司，第三人广州房实工程总承包有限公司（以下简称房实公司）、张志军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月14日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何渊智、刘任男，被告的委托诉讼代理人王汉彬，第三人房实公司的委托诉讼代理人陈瑞明，第三人张志军的委托诉讼代理人李穗芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认广州市越秀区中山四路317号之二东山印象台2604号房屋归原告所有；2.判令被告立即为原告办理该房产不动产权证及承担一切办证费用并将不动产权证交付给原告。事实和理由：一、原被告双方签订了《认购书》。2016年5月24日，双方签订了《东山印象台认购书》（编号：0000297)，原告认购了广州市越秀区中山四路317号之二（东山印象台2604号），认购价3004991元、建筑面积74.1973平方米，后测绘调整为3033111元、建筑面积74.7956平方米。期间因原告拥有对被告及第三人房实公司的工程款债权，故协商以工程款抵扣房款事宜。1.关于双方签订东山印象台认购书的原因，东山印象台工程是被告作为建设单位发包给第三人房实公司的，第三人房实公司又分包给原告进行相关的幕墙和铝合金专项工程，工程实施过程中原告向第三房实公司人追讨工程款，第三人房实公司以被告未结工程款为由拖欠，后来第三人房实公司表示可以用涉案的房产来抵工程款，原告是有顾虑的，但后被告表示愿意以自己的东山印象台房产作为抵扣房款，所以原告就答应了，在2016年5月24日第三人房实公司的实际控制人胡卫红提供被告的房款定金账户给原告，同时原告因此与被告签订了该认购书，并于当日按照认购书的约定汇入上述被告收款账号定金20万元，有相关证据可以证实；2.原告在签订认购书之后始终催促被告签订商品房买卖合同，被告也始终表示认可，充分可以证明被告是同意以房来抵扣工程款，在签订认购书时，认购书上写了被告的工作人员书写“该单元以作银行抵押，发展商需于2016年8月1日前办理完成涂销手续，客户需于发展商（被告）通知五天内来签署商品房买卖合同并付清首期款项”，因此原告始终催促被告签署商品房买卖合同，但被告始终未签订，且有相关证据证实，原告经常催促；3.被告为了打消原告的顾虑，向原告交付了涉案房产，直接证明被告是同意以房屋来抵扣工程款，我方提供的证据都可予以证明；4.原告为了保证自己的合法权益，虽然收楼了但是因没有书面依据，仍然不断催促被告办理结算手续，是有被告的实际控制人关金朝的短信可予以证明，2017年10月23日原告与第三人房实公司签订了结算确认书，用书面形式确认了以房屋抵扣工程款；5.被告对于结算确认书当中所约定的以房屋抵扣工程款是同意的，且以实际行动表示了对第三人房实公司转移债务给被告是认可的，直接可以证明被告是同意以涉案房产抵扣工程款。（1）签订认购书后原告曾多次催促被告将确认书确定了抵扣房款的款项500多万元，要求将该款项先转给原告，后原告再按约定来抵扣工程款，过程都是有相应证据可予以证明；（2）被告要求原告先将购房的尾款打入被告账户，原告只能于2017年11月8日向被告账户转账了确认书约定的尾款，共开具两张收据，收据均加盖了被告的公章，两张收据相加的金额就是确认书约定的尾款579805.48元，完全可以证明被告是认可确认书约定的以房抵工程款；（3）被告至今未向原告开具抵扣房款500多万元的收据，但被告却对款项是给予认可的，原告已经实际支付了全部购房款，因为当时被告始终称直接抵扣房款即可，因此未向原告开具相关收据，有录音证据可以证明，该录音证据就是在此期间原告一直督促被告签订商品房买卖合同及办理房款收据手续，并按被告的要求于2018年9月3日在前往被告实际控制人关金朝所在的粤沛公司大会议室进行商谈的全部内容，有关金朝的短信证据及录音证据可以证明，录音完全可以体现以房抵工程款的经过。二、原告已按照合同及抵扣工程款的约定及时支付了全部房款并已实际占有房屋。签订《认购书》当日原告按照《认购书》约定向被告支付20万元定金。2017年10月23日，原告与第三人房实公司签订《鸿晖大厦（东山印象台）项目与君豪国际商业城项目工程最终结算介确认》约定抵扣房款5136821.92元，其中包括原告购买诉争标的不动产抵扣房款2543321.92元。2017年11月8日，原告向被告支付289789.18元。至此总房款已达到3033111.10元，己全部支付完毕，完全履行合同约定义务。此外，2017年1月19日，被告向原告交付了该不动产，并由原告签收《收楼确认书》，并实际占有使用至今。三、被告未履行办理房产过户相关义务。2017年11月8日，原告己全部履行完毕支付房款义务，但被告拖延不予办理《商品房买卖合同》签订和网签手续，虽经多次催告仍拒不履行合同约定义务。2018年8月28日，原告向被告发出催促函。因此，被告的行为属于严重违反合同义务的违约行为。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、被告认为原告对本案提起诉讼没有事实及法律依据，法院应依法驳回原告的诉讼请求；二、双方通过签订东山印象台认购书而形成的房屋买卖认购行为由于原告违约导致双方的房屋买卖认购行为解除，其过错责任显然是在原告方，因根据认购书的有关内容确定，双方所存在的房屋买卖认购行为是原告直接向被告支付购房款来完成的，且该购房款的支付有明确约定，但原告并未依约向被告支付相应购房款，因此被告根据合同第二大条第八点的约定已经将该房屋出售给其他人，且已收取了全部的购房款项，对此被告在整个房屋认购行为过程中不存在任何过错，因此原告在本案要求确认该房屋归其所有，其理由显然不成立；三、1.原告与被告之间是房屋认购行为，并无存在所谓的以工程款来抵扣房款的说法，我方知道原告与被告及原告与第三人房实公司之间所存在的经济关系是不同的法律关系，原告没有任何理由加以自我调整或自我利用；2.被告从未认可原告所谓以第三人房实公司所拖欠工程款的款项来抵充被告的购房款，即使原告在其证据中出示原告与第三人房实公司的结算书，但被告认为该结算书显然是不合法的，因第三人房实公司与原告无权做出以工程款来抵充原告购房款的做法，若原告与第三人房实公司有经济关系或经济纠纷，及债权债务关系，也是他们之间的关系，与本案购房行为不存在任何关联，因为原告与被告所形成的房屋买卖认购行为是通过合同确定的，合同内容显然表示是通过支付购房款来完成的，从未对该认购书进行任何修改或重新认定，双方的行为是基于认购书确定的内容来进行或完成；3.原告称被告对结算书内容确定，并以实际行为表明确认的说法是完全错误的，因为被告从未认可原告与所谓第三人房实公司的工程款来抵扣被告购房款的事实，由于被告虽然将涉案房屋的有关工程交于第三人房实公司进行建设，但其双方存在的工程款项早已结清，被告已经完全向第三人房实公司支付了如数的工程款，并未拖欠第三人房实公司的工程款，因此原告以第三人房实公司工程款抵扣被告的购房款说法不成立；4.原告的陈述没有客观陈述本案的事实，原告称在2017年11月8日支付的款项是尾款，但从原告提供的证据看，该收款我方并未表明是原告的尾款，而是相应的房款，并不存在原告诉称有相应的购房款作为工程款支付的说法，原告虽然通过不正当方式方法获得涉案房屋的居住使用，但并不代表被告认可其房屋买卖认购行为的完成，或为了打消原告的顾虑，对此被告也向法院提供了相应证据材料来证实涉案房屋现处于的法律状态已出售给他人，来表明被告从未认可该涉案房屋所存在的房屋认购行为的完成或认为本案原告对涉案房屋的拥有；5.从本案的证据确认，原被告之间存在的是房屋买卖认购行为，其行为的依据是基于双方所确定的合同内容，在该过程中虽然双方合同认购书上都有相应文字，但其理解并非是原告所认为的，原告在事实的陈述只读了一半，并未读到最后一段，办理银行按揭手续的部分，该部分是出现按揭情况需按此办理，而原被告之间不存在银行按揭的情况，但该条约定是一次性付款及现金支付，原告读出的一段完全是误导，请法院予以查明，从本案查明的事实看，本案的焦点在于原告有无支付款项。第三人房实公司对原告的诉讼请求述称：一、不同意原告的诉讼请求；二、我方不是房屋买卖合同关系中的当事人，对该房屋的买卖行为及交付行为我方并未参与，在诉讼中原告并未向我方提出任何诉讼请求，本案合同关系部分的处置与我方无关；三、我方作为本案当事人，基于房屋买卖合同关系中涉及房款交付是否为我方应当交付的事实及我方与原告工程款的关系，将我方作为第三人，我方认为原告应当明确本案的法律关系，到底是其诉状所认为的以我方与其工程款未付部分为其向其与被告签订的房屋买卖合同进行房屋价款的履行问题，还是认为我方向其欠付工程款，然后以被告的房屋向其抵扣工程款，两个法律关系是截然不同的，前一个是房屋买卖合同关系，后一个是建筑工程合同关系，因此我方认为本案的诉讼应当是明确相关的原告主张的法律关系之后才能继续进行；四、我方认为本案的诉讼所涉及的工程款的部分，涉及到第三人江苏八方钢结构工程建筑有限公司深圳分公司（以下简称八方钢结构深圳分公司），因原告所主张的用来支付其房屋款项的所谓我方欠付的工程款，该工程款的权利人是原告和上述八方钢结构深圳分公司，所以我方本可以作为一个单独支付不成立的理由抗辩，但由于在我方与原告其他关于本案的工程款保修金纠纷中原告提出称八方钢结构深圳分公司已经放弃该笔工程款，因此我方认为为方便诉讼，提高效率，应在本案将八方钢结构深圳分公司列为本案当事人，一并解决工程款支付的问题；五、我方认为原告所起诉的相关陈述都不是事实，由于违法而无效。1.我方从未以被告未结工程款为由拖欠原告工程款；2.我方与原告尚存在其他的工程纠纷及工程款纠纷，因此我方与原告涉及本案的两项工程的工程款我方有权予以留置；3.被告的房屋属于被告所有，并非我方享有任何的所有权及处置权等；4.我方从未提出以他人的财产来冲抵我方的工程款，也不可能提出违反法律和事实的要求；5.我方从未提出将我方应付的工程款作为原被告之间房屋买卖合同中房款的支付，本案中所涉及的确认书中的支付约定完全是我方按原告的要求进行的第三人支付行为，至于该支付行为是否得到房屋买卖合同的债权人即被告的认可，与我方无关。我方认为该确认书在我方签订时是一个效力待定的合同，需得到房产所有人即被告的认可，方能产生合法的法律效力。由于至本诉讼时房屋所有人即被告已明确表示不予认可该确认书，故该确认书应在本案当中认定为无效的协议（关于以工程款冲抵房款部分的约定）；6.在2018年12月3日我方与原告关于本案涉及的工程保修金诉讼中（广州市海珠区人民法院已经开庭审理），原告明确表示我方在涉案的工程款中并未向其进行支付，即原告认为我方一直尚欠其工程款，是一个债的法律关系，债的法律关系应当以债权人提出请求并得到确定的法律文书支持，才能作为法律关系的认定，因此按原告的意思表示，原告认为第三人目前仍向其欠付工程款，说明其主张对该工程款仍拥有债权，故原告不可能再向被告提出已经发生以工程款冲抵房款的事实及行为。因此，我方认为原确认书中我方约定的同意以我方应付工程款代原告履行其他合同中原告应履行的债务人行为，目前对被告来说是无效的，且该履行行为并未发生，因此原告在本庭中对已付清房款的主张是不符合事实的；7.我方与原告仍存在其他的工程款纠纷，在其他纠纷中我方认为原告是我方工程款的债务人，因此我方认为我方与原告的其他总工程款的纠纷应另案依法处理。第三人张志军对原告的诉讼请求述称：不同意原告诉讼请求，涉案房屋已出售给我方，我方也已经付清房款，我方认为涉讼房屋属于我方所有。本案事实是原、被告之间的纠纷，我方不知情，我方不应作为第三人。我方有理由怀疑是被告将房屋出售给我方并收齐房款后反悔，与原告串通企图侵占涉讼房屋，在出售房屋时被告从未告知涉讼房屋存在产权争议，在我方付清房款后就产生诉讼。无论是否原、被告双方串通，被告是有义务解决房屋争议，有义务将房屋交付给我方。被告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告所签订的《东山印象台认购书》；2.原告将广州市中山四路317号之二东山印象台2604房交回给被告，并支付从2017年1月1日起计至实际交回房屋之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同类同地段住宅房屋参考价标准计算）。事实和理由：原告为广州市越秀区中山四路317号之二“东山印象台”楼宇建设项目的开发和销售商。2016年5月24日，被告就认购原告的“东山印象台2604房而与原告签订了有关《东山印象台认购书》。房款总额为3004991元，采用一次性付款方式。其中，在签订该认购书时被告向原告支付认购定金200000元，而“首期房款1004991元须于2016年8月1日前付清；第二期房款1800000元须于2016年9月1日前付清”，“上述各期款项须以现金、银行支票或转账形式支付”。另外，该认购书还对违约责任的认定和处理也作出了如下明确约定：“认购方如不能按本认购书之约定时间缴付当期房款，出售方有权作挞定处理；出售方除可将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，而无需事前通知认购方”。被告在与原告签订上述认购书后，除当时向原告支付了认购定金200000元之后，并没有依约定日期向原告支付其他有关购房款。故此，原告认为被告对上述2604房不享有任何权益。原告有权依照认购书约定条款处置该房屋，解除与被告签订的《东山印象台认购书》，被告应立即向原告交回该房屋和支付房屋使用金。对此，原告特向人民法院提出反诉，请求法院批准并支持被告的反诉请求。原告对被告的反诉请求辩称：不同意被告全部反诉请求，原告已经按照认购书的约定付清全部房款，2016年5月24日签订认购书同时就汇入被告账户定金20万元。2017年10月23日原告与第三人房实公司签订结算确认书，约定以购房款5136821.92元（其中包括原告购买涉讼房屋抵扣的房款2543321.92元及另案的房屋房款2593500元）抵扣工程款。被告是以实际行动表示承担第三人房实公司的债务，认可用涉讼房屋抵扣第三人房实公司的债务。被告也是主动将房屋交付给原告使用，收取原告的专项维修基金及办理了相关的手续，并办理了后续等等例如物业服务。综上表示被告愿意承担第三人房实公司的债务。2017年11月8日，原告向被告支付了尾款289789.18元，同时另案工程尾款290016.30元，并开具相对应的收据，两收据金额共为579805.48元。该金额与结算确认书约定的尾款金额是完全吻合的。也印证了被告是确认结算确认书中所约定的以工程款抵扣房屋的具体数额。否则不会相减后小数点精确到后两位，由此可见原告已经完全交付了总房款3033111.10元，已付清房款，完全履行完毕合同义务。原告合法占有使用涉讼房屋近两年时间，不存在非法占有的情形。涉讼房屋是被告主动交付给原告的，不是原告非法占有的。被告于2017年1月19日将涉讼房屋交付给原告，原告于当日签收了涉讼房屋的收楼确认书，同时办理了一系列交楼手续。例如被告还收取原告物业专项维修基金、物业公司签订了涉讼房屋前期物业服务管理协议、管理规约、缴纳物业管理费等，均能证明原告已经成为业主。因此原告是合法占有，无需支付被告反诉中的租金。试想被告如果不认可确认书所约定的以工程款抵扣房款，不可能将价值300多万元的房屋交付给原告。被告反诉解除合同没有法律依据，在原告于2018年9月14日向被告提起本案诉讼之前，被告从未向原告催收房款，也没有主张过解除认购书。可见原告已经履行支付全部购房款的义务，就在原告起诉被告办理涉讼房屋的过户手续后，原告在诉讼当中提起了反诉来解除认购书。同时还于2018年10月16日发出解除认购通知给原告，我方认为该解除认购的通知是在涉讼房产作为诉争标的已处于法院审理过程中发生的。应以法院最终审理结果为准，不应发生法律效力。第三人房实公司对被告的反诉请求述称：同意被告的反诉请求。对原告的意见我方认为根据民诉法规定原告主张的法律关系应当明确，原告对房屋买卖法律关系及工程款的法律关系目前为止都是模糊不清的。甚至是在我方及法庭要求其明确到底是以工程款抵扣房款还是以房款抵扣工程款的情况下，原告均没有予以明确答复，且表示没有必要说太清楚，这说明其自己确实没有向法庭陈述清楚两个问题。作为专业法庭意见，该两个问题没有分清楚直接影响我方诉讼的权利，导致我方答辩无法有明确的针对对象，故现我方分别对工程款抵扣房款及房款抵扣工程款的意见提出相应的驳斥意见。第一、如果原告主张被告是以实际行动表示承担我方工程款债务，以被告的房屋抵扣我方对原告的欠款的。我方认为这是不成立的，不是事实。被告与原告房屋买卖在先，发生在2016年，而我方当时与原告的工程款尚未结算，我方与原告的工程款债务尚未成立，所以根本不可能知道我方实际拖欠的工程款数额，因此2016年原告与被告签订房屋买卖合同时，合同目的就是简单的房屋买卖，合同目的是不可能为了抵扣尚未发生的工程款债务；第二、如果原告主张房屋抵扣工程款，必须是其已经拥有房屋的产权或者是相应的全部的合同权益，即前提必须是被告已经将房屋出售原告，原告已经付清房款，才存在抵扣工程款的可能。但直至2017年10月份原告与我方签订结算确认书的时候，其均没有向被告全额支付房屋的价款，绝大部分房款也尚未支付；第三、根据原告提交的证据显示其与我方的结算确认书当中明确表示的是我方的工程款不需向其支付，而是代其支付，其向被告的欠付房款。相反，在2016年原告与被告签订的房屋买卖合同当中并没有约定该买卖的标的物房屋用以冲抵我方的工程款。所以证据已经明确表示原告主张的以房屋冲抵工程款是不可能的；第四、原告对事实的陈述与其在诉状中的陈述及当庭的其他陈述即以工程款冲抵房款的主张互相矛盾。因此，我方认为原告该项对事实的主张是错误的，是没有证据支持的，也是不符合逻辑的。同时，我方认为原告该项主张是将房屋买卖当中的债权人被告混淆为工程款纠纷当中的债务人。这是由于其发现如果是以工程款抵扣房款，其在证据上失去了债权人被告的承认，故存在无效的情况。因此，在本诉我方进行答辩指出未经债权人确认的债务的转移是无效之后，原告故意混淆本案的事实。如果其主张是以我方工程款抵扣房款的，我方认为该抵扣行为并没有事实发生。仅仅是一个债权债务关系，原告甚至都不能够指出我方代为支付行为发生在具体的时间，通过何种方式向被告支付。因此，我方认为该以工程款抵扣房款的约定是没有履行的。也就是说被告应得的房款是没有得到的。因此，我方认为被告据此要求解除合同并且交还房屋是合法合理的。其次，很明显如果是以工程款抵扣房款在相应的确认书当中仅有我方与原告等人的签名，没有房屋买卖合同债权人被告的盖章及认可，故该债务的转让没有经过债权人同意，对债权人被告没有任何约束力。此外，该确认书当中还涉及到江苏八方钢结构工程建设有限公司深圳分公司的债权转移问题，而该公司的印鉴是否真实，是否能代表该公司的真实意思表示，同意将相关的我方应付工程款全部交由原告用于支付房款不能得到确认。因此，该结算确认书当中所设立的将我方的欠款债务进行转让未经过相关的两个债权人的明确确认。因此，该支付房款的约定是无效的。关于解除合同通知的效力问题，我方认为被告主张应当得到支持是由于根据被告与原告所签订的房屋买卖认购书约定，其中约定了认购方如果不能按约定时间交付房款，出售方有权作挞定处理，出售方除可将认购方支付款项没收，还有权将物业另行出售，无需通知认购方。该条款的约定并没有说必须先解除合同才能够另行出售房屋，我方认为被告即使是没有提出解除的书面通知，均有权按照约定行使自己的权利，保障自己作为售楼方及时出售房屋收回房款的权利。第三人张志军对被告的反诉请求述称：假设原、被告纠纷是真实的，解除后有可能产生的产权争议，是被告的义务。被告应保障我方所购买的房屋是没有争议的，故我方同意被告的反诉请求。从客观事实看，原、被告认购书并没有履行，按照认购书的约定的确应该解除，被告有权另行销售该房产的。我方已经向被告付清房款并完全履行签订的认购书义务，无论原、被告都不应以诉讼的方式损害我方权益。我方不应该作为本案第三人，在本案中我方诉讼地位是非常不清晰的，因此影响我方诉讼权利的行使。表面上看是确认之诉或买卖纠纷，但实际是涉及工程款纠纷。而且诧异的是工程款与房屋有涉及的就只有一份确认书，但该确认书与被告是无关的。房产是被告出售给我方的，工程款与房屋买卖关系不应在同一案件中处理。原告所提出的工程款不明晰，也没有任何证据确认工程款的债权债务问题并应以我方购买的房屋承担，被告应该承担此债务，并以出售给我方的房产抵扣是有效的。经审理查明：2016年5月24日，原告（认购方）与被告（出售方）签订《东山印象台认购书》，其中约定：认购物业：广州市越秀区中山四路317号之二东山印象台2604(以下称“该物业”)。该物业的建筑面积为74.1973平方米（含分摊之共有面积），套内面积为:57.52平方米。(最终以国土局测绘为准）。认购价：3004991元。装修标准:毛坯房。一、付款方式：一次性付款。定金:200000元须于签署本认购书时付清；首期房款：1004991元须于2016年8月1日前付清；第二期房款1800000元须于2016年9月1日前付清。二、甲乙双方买卖条款：(1)认购双方须于签订此认购书五天内即2016年8月1日之前，携带认购书及本人身份证、护照正本（个人认购适用）或公司印章和公司注册登记证、商业登记或营业执照、董事或法人代表证明书，有关之法人授权书、印章（法人印章适用）及上述首期楼款到广州市越秀区中四路317号东山印象台销售中心，并由发展商安排签署国土房管局及工商局制定之正式买卖合同及有关文件。(2)认购方如不能按本认购书之约定时间缴付当期房款，出售方权作挞定处理：出售方除可将认购方所付之款项没收外并有权将该物业另行出售，而无需事前通知认购方。(3)在未签署正式《商品房买卖合同》前，无论因任何因素致使该物业不能出售时，出售方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附加任何利息或赔偿。(4)所有与买卖该物业有关之印花税、公证费及其他一切相关税费，均按法定之标准收取并一概由认购方自行负担。（6)该物业之维修基金按该物业建筑面积105每平方米计算，由认购方按签订《商品房买卖合同》约定之时间及方式支付。（9)认购方已理解并同意出售方在东山印象台售楼部公示的《商品房买卖合同》范本条例，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款等。该认购书并由原告的工作人员书写了以下内容：注明：该单元已作银行抵押，发展商须于在2016年8月1日前办理完成涂销手续，客户须于按发展商通知五天内签署《商品房买卖合同》并付清首期款项及办理银行按揭手续。同日，原告支付了200000元定金给被告。2017年1月19日，被告将涉案房屋交付给原告使用。2017年10月23日，原告、八方钢结构深圳分公司、陈朝龙（乙方）与第三人房实公司（甲方）签订《鸿晖大厦（东山印象台）项目与君豪国际商业城项目工程最终结算价确认》，其中约定：一、东山印象台项目，二、君豪国际商业城项目，一、两个项目至2017年10月23日止计算总欠乙方工程款：5136821.92元（扣减保修金30万元后）：二、保修金300000元，合同保修期满后15日内甲方一次性结清，保修期两年。三、乙方购买广州市越秀区中山四路317号之二东山印象台2605房的房款：3083516.30元【建筑面积76.0197平方米，认购书认购价3049399元，建筑面积75.2938平方米)+(76.0197-75,2938)平方米×47000元/平方米=34117.30元】及广州市越秀区中山四路317号之二东山印象台2604房的房款：3033111.10元【建筑面积74.7956平方米，（认购书认购价3004991元，建筑面积74.1973平方米)+(74.7956-74.1973)平方米×47000元/平方米=28120.1元】，合计房款6116627.40元。已交购房定金40万元。扣减工程款（不含保修金）后，乙方还应补甲方房款：579805.48元。至此，甲方与乙方陈朝龙鸿晖大厦项目与君豪国际商业城项目的所有工程款（工人工资）已结清，并且乙方陈朝龙承诺本工程的工人工资已结清，若再有工人工资纠纷与甲方无关等。2017年11月8日，原告支付了289789.18元购房款给被告。据2018年10月23日的房产登记号：2011国用字1100054号《广州市不动产登记查册表》记载：房产地址为越秀区中山四路263-289号、长兴里6-18号、长塘街87-119号登记附注：2016年12月23日广州市鸿晖房地产开发有限公司；广发股份有限公司广州分行申请涂销抵押（在建工程和土地），2016年登记1688984号（东山印象台中山四路317号之二26层2604房）。另查明，2018年4月20日，第三人张志军（认购方）与被告（出售方）签订《东山印象台认购书》其中约定：认购物业：广州市越秀区中山四路317号之二东山印象台2604(以下称“该物业”)。该物业的建筑面积为74.7956平方米（含分摊之共有面积），套内面积为:58.1050平方米。(最终以国土局测绘为准）。认购价：3940000元。装修标准:毛坯房。一、付款方式：一次性付款。首期房款：2000000元须于2018年4月20日前付清；第二期房款1940000元须于2019年4月20日前付清。二、甲乙双方买卖条款：(1)认购双方须于签订此认购书五天内即2019年4月29日之前，携带认购书及本人身份证、护照正本（个人认购适用）或公司印章和公司注册登记证、商业登记或营业执照、董事或法人代表证明书，有关之法人授权书、印章（法人印章适用）及上述首期楼款到广州市越秀区中四路317号东山印象台销售中心，并由发展商安排签署国土房管局及工商局制定之正式买卖合同及有关文件。(2)认购方如不能按本认购书之约定时间缴付当期房款，出售方权作挞定处理：出售方除可将认购方所付之款项没收外并有权将该物业另行出售，而无需事前通知认购方。(3)在未签署正式《商品房买卖合同》前，无论因任何因素致使该物业不能出售时，出售方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附加任何利息或赔偿。(4)所有与买卖该物业有关之印花税、公证费及其他一切相关税费，均按法定之标准收取并一概由认购方自行负担。（6)该物业之维修基金按该物业建筑面积105元每平方米计算，由认购方按签订《商品房买卖合同》约定之时间及方式支付。（9)认购方已理解并同意出售方在东山印象台售楼部公示的《商品房买卖合同》范本条例，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款等。同日，第三人张志军通过中国建设银行股份有限公司广州海珠支行转帐4000000元给被告，被告并向第三人张志军出具收到其2604房首期款2000000元的《收款收据》。2018年11月28日，被告向第三人张志军出具收到其2604、2605房余款3950000元的《收款收据》。本案诉讼过程中，原告为证明被告清楚其与第三人房实公司签订的《鸿晖大厦（东山印象台）项目与君豪国际商业城项目工程最终结算价确认》，被告同意用第三人房实公司欠原告的工程款抵扣购房款提供了一、2016年10月15日至2018年7月21日期间原告的工作人员陈朝龙与关金朝（粤沛关老板）的短信记录。被告对该证据认为关金朝是我公司员工，不确认关金朝与原告有发生短信通话。真实性、合法性、关联性均有异议。因为，从现有的科技手段看，原告完全有可能对于信息的内容作出相应的更改。另外最重要的是，无论从该证据所显示的内容确定，被告从没有认可或者认定原告所谓工程款抵扣房款的说法存在。另外，被告从没有确认双方房屋买卖认购行为的实际完成。二、原告于2018年8月29日发给被告的《催促函》（复印件）及寄送单，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。我方没有收到，原告也没有证据我方收到。三、被告2018年10月31日的《企业信用信息公示报告》，记载被告的法定代表人在2018年8月14日由关金朝变更为司徒德胜，财物负责人为孙向阳，广东粤沛房地产集团有限公司（以下简称粤沛公司）为被告的其中一个股东，持股比例为80%，粤沛公司2018年10月31日的《企业信用信息公示报告》，记载关金朝为粤沛公司的其中一个股东，持股比例为60%。被告对该证据的真实性、合法性没有异议。四、第三人房实公司2018年10月31日的《企业信用信息公示报告》，记载广州市金淙投资有限公司（以下简称金淙公司）为第三人房实公司的其中一个股东，持股比例为75%，陈国平为董事。金淙公司2018年10月31日的《企业信用信息公示报告》，记载胡为红为该公司的股东。被告对该证据的真实性、合法性没有异议。五、胡为红与陈朝龙的短信记录，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。六、原告与孙向阳的微信记录，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。孙向阳是我公司员工，不确认孙向阳与原告有发生微信通话。七、关金朝2018年8月28日至31日与原告员工陈朝龙短信记录，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。陈朝龙是我公司员工，不确认陈朝龙与原告有发生短信通话。八、陈朝龙、关金朝、陈国平、司徒德胜、原告工作人员蒯宏伟的录音，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。因为，该证据根本无法确认其具体的时间，地点和具体的人员。并且也无法确定原告所认为的事实的存在。我方工作人员均否认与原告有关人员接触。九、2017年11月8日，被告开具给陈朝龙的收取东山印象台2605房购房款的《收款收据》，金额为290016.30元。被告对该证据的真实性没有异议，合法性有异议。十、2017年11月8日，陈朝龙向被告转账290016.30元的《转账汇款详情》，被告对该证据的真实性没有异议，合法性有异议。本院认为：原告与被告自愿签订的《东山印象台认购书》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。在上述《东山印象台认购书》签订后，原告只向被告支付了定金200000元及购房款289789.18元，并没有按照认购书的约定向被告支付所应支付的购房款，故原告请求确认东山印象台2604房归其所有，并要求被告办理房产证、交付房产证及承担一切办证费用缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告反诉请求解除上述《东山印象台认购书》并要求原告交回房屋及支付房屋使用费合法有理，本院予以支持。因被告于2017年1月19日将东山印象台2604房交给原告使用，故使用费应从2017年1月19日开始计算，被告要求从2017年1月1日开始计算理由不成立，本院不予支持。因被告并没有参与签订《鸿晖大厦（东山印象台）项目与君豪国际商业城项目工程最终结算价确认》，原告与被告及第三人房实公司至今没有签订协议达成被告同意用第三人房实公司欠原告的工程款抵扣购房款，而原告现提供的证据也并不足以证明被告同意用第三人房实公司欠原告的工程款抵扣购房款，因此，原告以被告同意用第三人房实公司欠原告的工程款抵扣购房款，其已付清全部购房款本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告广州渝锦诚建筑工程有限公司与被告广州市鸿晖房地产开发有限公司在2016年5月24日签订的《东山印象台认购书》于本判决发生法律效力之日解除；二、原告广州渝锦诚建筑工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市中山四路317号之二东山印象台2604房腾空交回给被告广州市鸿晖房地产开发有限公司；三、原告广州渝锦诚建筑工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2017年1月19日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同类同地段住宅房屋参考价标准计算）一次性支付给被告广州市鸿晖房地产开发有限公司；本判决发生法律效力之次日起至实际交回房屋之日止，原告广州渝锦诚建筑工程有限公司应按上述标准逐月支付房屋使用费给被告广州市鸿晖房地产开发有限公司；四、驳回原告广州渝锦诚建筑工程有限公司的诉讼请求；五、驳回被告广州市鸿晖房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费31040元，反诉费15520元，保全费5000元，由原告广州渝锦诚建筑工程有限公司负担51510元，被告广州市鸿晖房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  黎满华人民陪审员  张 宇二〇一九年三月十四日书 记 员  邓鸿明