浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0127民初252号 原告吴凌云男，1991年12月9日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托代理人鲍克定、杨芳琴,浙江杭天信律师事务所律师。 被告汪肖兰女，1977年5月6日出生，汉族，住淳安县。 被告唐新光男，1959年12月20日出生，汉族，住淳安县。 被告何伟成男，1976年8月18日出生，汉族，住淳安县。 被告何成林男，1958年8月22日出生，汉族，住淳安县。 四被告共同委托代理人吴文书，浙江千岛湖法律服务所法律工作者。 原告吴凌云与被告汪肖兰、唐新光、何伟成、何成林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理，依法适用简易程序，于同年2月20日公开开庭进行了审理。原告吴凌云的委托代理人鲍克定、四被告及其共同委托代理人吴文书到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告诉称，2018年11月4日，原告与四被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由四被告将位于淳安县的房屋出租给原告，租赁期限为15年。合同签订前后，原告支付了租金28.4万元、保证金3万元。因案涉房屋未经规划审批、没有竣工验收和消防验收，且未经主管部门审批擅自加层而属违法建筑，不能交付房屋和满足原告的合同目的，有权解除合同。请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令四被告返还房租28.4万元、房屋安全保证金3万元，合计31.4万元，以及支付从2018年11月4日至实际付清日按同期银行贷款利率计算的利息损失；3、本案诉讼费由四被告承担。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同及附件各1份（复印件），拟证明原、被告之间的房屋租赁合同关系。2、银行回单1份（复印件），拟证明原告支付给租赁费及保证金31.4万元的事实。3、情况说明及身份证复印件各2份，拟证明原告通过他人支付款项的事实。4、解除《房屋租赁合同》通知书1份、邮寄凭证4份、邮政查询4份，拟证明原告通知要求解除合同。5、照片15张，拟证明房屋处于水电改造，被告不能履行交付义务的事实。 四被告共同辩称，案涉房屋原系淳安县文昌供销社和千岛湖农资服务专业合作社所有的房屋。2001年，根据县政府批复的改制精神，淳安县供销总社将案涉房屋进行拍卖。四被告根据拍卖或拍卖后转让的方式分别取得了案涉房屋的土地使用权和房屋所有权。补缴土地出让金后，登记的用地性质为商住综合用地。案涉房号分别为汪肖兰220（1间）、何成林220（1间）、何伟成219（2间）、唐新光221（2间）。 因案涉房屋坐落在杭黄高铁千岛湖站周边，且属D级危房，因此，淳安县文昌镇人民政府、淳安县千岛湖高铁新区管委会拟统一对案涉房屋进行改造，并于2018年3月18日召集四被告及其他业主形成会议记录。同年6月，案涉房屋开始改造翻建。2018年10月，原告主动找到四被告并向四被告的代表何成林预付了10万元租房定金。同年11月4日，原告与四被告共同签订了房屋租赁合同。因房屋还处于改造翻建状态，因此，合同对交付期限未作出约定，但口头约定了5个月的装饰装修期，期满后再起算租金。双方约定的年租金分别是汪肖兰3.3万元、何成林4.8万元、唐新光和何伟成均为9.8万元。合同对租赁范围和年租金标准以附件方式作了约定。合同签订后，原告于同日安排他人向何成林支付了第一年剩余租金17.7万元和保证金4.5万元（因租赁范围由9间变更为6间，保证金相应变更为3万元）。因原告与被告汪肖兰有补助7000元租金的补充协议，因此，何成林在转付各业主的租金、保证金后退还给吴凌云8千元。改造翻建过程中，原告曾到现场与施工人员对接，提议以毛坯房交付现状即可。施工人员也明确告知原告在2019年1月15日前会竣工，原告可在2018年年底进场装饰装修。2019年1月8日，施工方通知业主代表人何成林、江先军、何建红，告知案涉房屋已施工完毕。同日，四被告采用手机短信方式通知原告于2019年1月9日前来接收租赁物，但原告未予接收。2019年1月4日，原告虽向四被告邮寄了解除房屋租赁合同的通知书，但四被告不同意而是要求原告履行房屋租赁合同。案涉房屋是根据上级政府和部门的批准和统一部署而实施的改造翻建，且原始所有权和国有土地使用权证均已合法取得，改造翻建行为不违法，合同内容也不违反国家法律的强制性规定，合法有效，可以满足原告的合同目的，且不存在不能交付的事实。请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告汪肖兰辩称，因被告的房屋座落在220号，在219号、221号的中间，原告为便于经营，提出把被告自住用房调换至221号的楼上。因此，双方于2018年12月8日签订补充协议，约定由原告每年补助给被告7千元房租费。第一年的房租3.3万元和补助的7千元已收到。 被告汪肖兰为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、房屋转让协议1份、评估费发票1份、不动产销售发票1份、土地使用权转让联系单1份、税收缴款书2份、房地产权属转移纳税申报表2份，拟证明以受让方式取得案涉房屋所有权和土地使用权的事实。2、土地证、契证1份，拟证明案涉房屋的用地性质为商住综合用地的事实。3、短信通知1份，拟证明被告于2019年1月8日通知原告于2019年1月9日办理房屋交付和5个月装修期的事实。4、补充协议1份，拟证明因调换房间而由原告补助被告每年7千元房租的事实。（以上证据均为复印件） 被告唐新光辩称，唐新光的房屋通过受让方式于2014年9月合法取得。9.8万元房租已收到。 被告唐新光为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、公证书1份，拟证明张小群受让取得案涉房屋并经公证的事实。2、淳安县千岛湖农资服务专业合作社《关于要求土地资产处置的申请》、国有土地使用权出让呈报表1份，拟证明案涉房屋因改制而拍卖的方案经土管局、县政府批准同意的事实。3、国有土地使用权出让合同1份，拟证明拍卖后以合同方式转让给张小群的事实。4、契税申报表1份、缴税凭证4份，拟证明张小群补缴各项税费的事实。5、国有土地使用证1份，拟证明张小群受让后办理权属登记的事实。6、国有土地使用权转让呈报表1份、测绘费发票1份、土地使用权转让联系单1份、房地产转移纳税申报表2份、销售不动产统一发票1份、税收缴款书2份、土地登记审批表1份、契证1份，拟证明案涉房屋转让给唐新光的事实。7、短信通知1份，拟证明被告于2019年1月8日通知原告于2019年1月9日办理房屋交付和5个月装修期的事实。（以上证据均为复印件） 被告何伟成辩称，案涉房屋由被告父亲何樟远拍得取得，补缴了土地出让金和各项税费后，于2001年8月取得了房屋所有权和国有土地使用权证，系商住综合用地，由何伟成管理和使用。9.8万元房租已收到。 被告何伟成为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、收据2份、拍卖成交确认书1份、房屋买卖合同1份，拟证明何伟成的父亲何樟远通过拍卖受让了文昌供销社房屋的事实。2、国有土地使用权出让合同1份、收据1份、何樟远的身份证1份，拟证明何樟远于2001年8月8日根据合同补缴土地税费的事实。3、国有土地使用证1份，拟证明何樟远办理权属登记和用地性质为商住综合用地的事实。4、淳安县文昌镇人民政府证明1份、个体工商户营业执照1份，拟证明案涉房屋可申领营业执照，从事经营活动的事实。5、文昌村委证明1份，拟证明案涉房屋可作为经营场所申办营业执照的事实。6、何樟远、王树香告知书1份、身份证2份，拟证明何樟远、王树香夫妻将案涉房屋赠与给儿子何伟成，本次改造翻建由何伟成出资，改建后的房屋由何伟成所有的事实。7、短信通知1份，拟证明被告于2019年1月8日通知原告于2019年1月9日办理房屋交付和5个月装修期的事实。（以上证据5、6系原件，其他均为复印件） 被告何成林辩称，何成林的房屋通过受让方式于2014年2月合法取得，系商住综合用地。4.8万元房租已收到。 被告何成林为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、国有土地使用权出让合同书1份、土地价格评估报告1份、国有土地使用证1份，拟证明徐四尧依法受让了案涉房屋并办理权证登记的事实。2、销售不动产统一发票1份、税收缴款书2份、国有土地使用权证1份、契证1份，拟证明何成林以受让方式取得的案涉房屋并办理权属登记的事实。3、短信通知1份，拟证明被告于2019年1月8日通知原告于2019年1月9日办理房屋交付和5个月装修期的事实。（以上均为复印件） 四被告还共同向本院提交如下证据：1、会议记录1份（复印件），拟证明2018年3月18日，文昌镇政府、千岛湖高铁新区管委会召集四被告及其他业主并形成会议记录，决定对该案涉房屋委托鉴定并进行改造的事实。2、技术报告1份（原件），拟证明案涉房屋的原房屋被鉴定为D级危险而需采取处理措施，四被告的老房屋经政府批准而合规的事实。3、文昌村委会证明1份（原件），拟证明案涉房屋于2018年6月按照统一部署进行改造翻建，案涉合同签订时，四被告等业主的房屋未结顶，于2018年年底基本竣工等事实。4、照片4份（复印件），拟证明案涉房屋已竣工、具备装饰装修条件和其他临街商铺已营业使用的事实。5、建房协议书、竣工报告各1份（复印件），拟证明案涉房屋改造翻建后于2019年1月8日竣工的事实。 法庭审理中，被告对原告所举证据的真实性无异议。 原告对被告汪肖兰所举证据的真实性无异议，认为证据1、2、4不能证明新建扩建建筑的合法性和手续完备。对唐新光所举证据的真实性无异议，但不能证明新建扩建建筑的合法性和手续完备。对何伟成所举证据1、2、3的真实性无异议，但不能证明新建扩建建筑的合法性和手续完备；证据4、5虽然真实，但关联性和证明力有异议，不能证明新建房屋的合法性，营业执照与本案无关；证据6不能证明新建扩建建筑的合法性和手续完备。对何成林所举证据1、2的真实性无异议，关联性有异议。原告认为四被告共同所举证据1不能证明无需审批的事实；证据2与本案无关，也不能证明新建房屋的合法性；证据3不能证明新建房屋符合营业要求，与本案无关；证据4因无拍摄地点、时间而不能证明房屋符合交付条件；证据5与本案无关，也不能证明房屋的合法性。 本院审查认为，因被告对原告所举证据的真实性无异议，且与本案有关联而予以认定。因原告对案涉房屋的权源证据无异议，本院予以综合分析认定。被告何伟成所举证据4、5与本案无关联而不予认定。四被告共同所举证据1，由文昌镇政府主要领导人主持召集而形成，其内容与证据3能共同证明案涉房屋的改造事实而予以认定；证据4虽无文字说明，但与原告所举证据5能共同证明案涉房屋的改建过程而予以认定。证据2、5与本案无关而不予认定。 根据上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 对原、被告法庭认可的《房屋租赁合同》签订、租金的支付事实予以确认。对被告共同辩称的案涉房屋的权源、变更登记事实和根据淳安县文昌镇人民政府、淳安县千岛湖高铁新区管理委员会的统一规划和部署，对案涉房屋进行改造翻建的事实予以确认。 另经查明，原告吴凌云在寻求房源时，案涉房屋正在改建，《房屋租赁合同》对房屋的交付时间和解除条件未作约定。合同对租赁范围和年租金标准以附件方式作了约定，其中汪肖兰3.3万元、何成林4.8万元、唐新光和何伟成均为9.8万元。2018年12月8日，吴凌云与汪肖兰还签订了《补充协议》，约定将吴凌云承租的其中1间房屋与汪肖兰自住的房屋进行互换，吴凌云补助租金7千元。被告何成林作为出租方的代表代收了原告予付的定金、房租和保证金，依约分配给四被告后，向原告退还了剩余现金8千元。2019年1月4日，原告向四被告邮寄了《解除房屋租赁合同的通知书》。同月8日，四被告分别以手机短信方式通知原告于2019年1月9日前来接收租赁物，并告知装修期为5个月，装修期满后开始计算房屋租金。原告吴凌云未予响应。 本院认为：原告吴凌云自愿与被告汪肖兰、唐新光、何伟成、何成林签订的《房屋租赁合同》合法有效。原告在签订合同时，明知案涉房屋正在改造中，且在合同中未约定具体的交付日期，但在竣工后，四被告分别以短信方式通知原告办理交付。因此，原告主张未予交付的事实不能成立；四被告通过拍卖或转让方式取得了案涉房屋的所有权，且属经营性用房，符合出租的合同目的。为改善杭黄高铁千岛湖站的周边环境，根据淳安县文昌镇人民政府和淳安县千岛湖高铁新区管理委员会的统一规划和部署，四被告及其他业主统一对案涉房屋进行改造翻建，不存在违法建造的情形。因此，原告主张案涉房屋属违法建筑的事实不能成立。综上，原告吴凌云的诉讼请求缺乏事实依据而不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告吴凌云的诉讼请求。 案件受理费6010元，减半收取3005元，由原告吴凌云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王贤云 二〇一九年三月十八日 书记员  汪 珊 附：本判决适用的法律依据 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。