广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初15375号原告：广州汇俊房地产发展有限公司，住所地广州市天河区花城大道3-7号3楼C15房。法定代表人：刘名录，职务董事长。委托代理人：苏思华，广东金山石律师事务所律师。委托代理人：余明娥，广东金山石律师事务所律师实习律师。第一被告：李高林，男，1972年1月19日出生，汉族，住所地广州市荔湾区，第二被告：张俐（曾用名：杨源），女，1969年10月27日出生，汉族，住所地广东省珠海市香洲区，原告广州汇俊房地产发展有限公司诉第一被告李高林、第二被告张俐商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苏思华、余明娥到庭参加了诉讼。两被告下落不明，本院依法发出公告，公告期限届满两被告没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于1999年12月24日与被告李高林、张俐签订了《商品房预售合同》，约定购买原告开发经营的位于广州市海珠区xxx房（以下简称：“涉案房屋”），建筑面积为45.512平方米，成交价为￥149220元。时至起诉之日止，被告仅支付了43980元的房款，共拖欠原告105240元房款，已构成严重违约。为此，原告多次催告但均无法联系上被告。故原告起诉要求1、请求判令解除原被告双方于1999年12月24日签订的《商品房预售合同》；2、请求判令被告向原告支付违约金160020.19元；3、请求判令本案的诉讼费用由被告共同承担。第一被告没有提出答辩意见及提供证据。第二被告没有提出答辩意见及提供证据。经审理查明，1999年12月24日，原告(甲方，卖方)与被告(乙方，买方)签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号），约定：甲方将xxx房（房屋建筑面积45.512平方米出售给乙方；房地产成交价格为149220元；乙方必须于1999年12月24日前支付全部房价款的10%即15460元，2000年2月2日开始支付全部房价款的20%，分24期付清，每月一期，每期支付1240元，共29760元。接到原告通知后将全部房价款的70%即104000元按照银行按揭的方式支付，逾期不办按揭，视同逾期付款；甲方应于1999年12月30日将上述房地产建成并正式交付给乙方使用；甲方对乙方逾期应付款有权追究违约利息，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按照同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算，逾期超过3天后，视为乙方不履行合同，甲方有权按揭方式付款的，在符合按揭条件时，应按甲方通知及时办理，否则视为逾期付款；等。合同中约定的乙方的联系地址为广州市xx路xx楼xx座。该预售合同于2000年10月27日经广州市房地产交易所预售登记。据广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》，记载：“一、预售、抵押情况xxx房，预售合同号xxx，预售备案时间2000年10月27日，预售人为广州汇俊房地产发展有限公司，预购人为李高林、张俐，无退房或注销登记情况，无合同抵押、在建工程抵押登记。二、查封情况xxx房属于李高林所占有的1/2产权份额目前由广州市海珠区人民法院以（2016）粤0105执6717号之一《协助执行通知书》查封，期限至2021年2月12日止。信息核查时间为2018年6月8日……”。诉讼过程中，原告表示两被告在2001年11月7日前分多笔共计支付了43980元的房款，合同约定的第一期房款已经全部付清，第二期房款总共应付29760元，实际两被告支付了28520元，第三期房款一直没有支付，至今两被告仍拖欠原告房款105240元。原告主张1999年12月27日原告已将涉案房屋交付给两被告。原告提交了日期为2018年3月7日的《催款通知书》，内容为：“尊敬的李高林、张俐业主：贵我双方于1999年12月24日签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号），贵方购买我方开发的位于广州市海珠区xx楼6xx房的房屋，建筑面积为：45.512平方米，合同对价为：149，220元。签订合同后，我司依约向贵方交付了房屋，但贵方仅向我方支付了43980元的房款，截至目前为止，贵方仍有105240元未支付。为此，我司特通知贵方如下：一、请贵方在收到本函之日起五日内联系我司，提交有效的身份证件并付清房款；二、若贵方在收到本函之日起十日内未联系我司并付清房款，则视为贵方放弃购买上述房屋，我方同时法解除上述《商品房预售合同》，即上述期限届满之日，贵我双方签订的《商品房预售合同》依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定即时解除，我司亦不再另行通知贵方”。原告主张早年通过寄挂号信及电话方式进行催收，但早年催收的记录已经丢失。原告在2018年3月通过发函催促被告支付房款，原告邮寄到第一被告、第二被告身份证地址、第一被告签订合同时留的地址及涉案房屋的地址。上述四个地址均没有签收。通过第一被告在签订合同时预留的电话已经无法联系。原告还通过在南方都市报刊登催款通知进行催收，登报时间为2018年4月17日。原告提交的2018年4月17日登载于《南方都市报》的《催款通知书》的内容与原告提交的日期为2018年3月7日的《催款通知书》内容一致。原告主张已经及时通知两被告办理银行按揭手续，但相关的资料已经丢失。原告还提交了EMS邮件邮寄退件单共四份，显示原告于2018年3月8日，原告往合同中约定的乙方的联系地址广州市xx路xx号xxx座邮寄《催款通知书》，因原址查无此人、两电话空号停机被退回；原告于2018年3月8日，往第一被告的住所地广州市荔湾区xx街xx号xx房之一邮寄《催款通知书》，因原址查无此人等原因被退回；原告往涉案房屋所在地址邮寄《催款通知书》，因电话号码为空号于2018年3月30日被退回；原告于2018年3月8日往《商品房预售合同》中所附的第二被告的身份证复印件载明的地址邮寄了《催款通知书》，因地址不详及无法联系收件人并退回。原告为证明其主张提交了以下证据1、《商品房预售合同》；2、《依申请信息公开答复书》；3、《催款通知书》及邮递记录；4、南方都市报上载明的催款公告（2018.4.17日AII04/05页）；5.南洲花苑客户资料及住户入住合约。原告主张汇俊公司曾于2010年前后陆陆续续通知尚未按揭贷款的业主办理按揭贷款手续，但因两被告李高林、张俐联系方式变更，汇俊公司的通知一直未能送达两被告，两被告也一直未联系汇俊公司办理按揭贷款手续，也未将新的联系方式告知汇俊公司。2018年3月，汇俊公司再次向两被告预留的联系地址发送《催款通知书》。邮件再次被退回。无奈之下，汇俊公司只好于2018年4月17日通过《南方都市报》向两被告登报公告送达该通知书。经两个月公告，两被告在期满后三个月内仍未履行合同义务，汇俊公司依法取得解除合同的权利，解除权发生之日为2018年9月17日。本院认为，根据本案争议焦点在于原告是否有权解除《商品房预售合同》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，由于原、被告双方并未约定合同解除权行使的期限，故应适用上述司法解释中法定的解除权行使期限即一年，原告应在解除权发生之日起一年内行使合同解除权，逾期不行使则解除权消灭。原告主张第二期房款总共应付29760元，实际两被告支付了28520元，第三期房款104000元两被告一直没有支付，对此两被告未提出抗辩意见也未提交证据反驳，对此两被告应承担举证不能的法律后果，对原告的上述主张，本院予以确认。原、被告在《商品房预售合同》中约定第二期房款的付款时间为2000年2月2日，原、被告虽未约定第三期房款办理贷款的具体时间，但原告也应在合理的期限内通知两被告办理贷款手续，原告直至2018年3月才向被告邮寄《催款通知书》的书面通知，2018年4月17日通过报纸公告送达该通知，已超出一年的除斥期间。所以，原告主张其合同解除权发生于2018年9月17日，缺乏依据，本院不予采纳。原告向被告发出《催款通知书》的行为亦不发生解除合同的法律效果，双方所签《商品房预售合同》仍应继续履行。综上，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本院前述论证意见，原告要求解除合同的诉讼请求依据不足，本院均不予支持。关于违约金，原、被告约定原告对被告逾期应付款有权追究违约利息，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按照同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算，逾期超过3天后，视为被告不履行合同，原告有权按揭方式付款的，在符合按揭条件时，应按原告通知及时办理，否则视为逾期付款。现原告未提交证据证实其有及时通知被告办理贷款手续，对于被告逾期付款，原告也存在过错，故本院酌情认定两被告应支付的逾期付款违约金的起算日从原告在报纸上刊登《催款通知书》之日起的五日后即2018年4月23日起计算，以尚欠的房款105240元为基数按照双方约定的利率即银行同期贷款利率的1.2倍计算至两被告实际还清房款之日止，原告主张按照同类房屋租金标准计算违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、两被告在本判决生效之日起7日内支付逾期付款违约金（以拖欠的房款105240元为基数并参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率1.2倍的标准，从2018年4月23日起计至两被告实际偿还之日止。）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3284.4元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴 璐人民陪审员  黄碧霞人民陪审员  黎筱敏二〇一九年三月十二日书 记 员  马智妍