黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终813号上诉人(原审被告)：哈尔滨宝融房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区河松街锦江恒河苑18、19栋12层11号。注册地哈尔滨市道里区城乡路288号。法定代表人：张鸣，董事长。委托诉讼代理人：李慧，黑龙江博润律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：张伟龄，女,1962年10月5日出生，汉族，哈尔滨市第一医院护士长，住哈尔滨市道里区。委托代理人：王伟军，黑龙江天正律师事务所律师。上诉人哈尔滨宝融房地产开发有限公司（以下简称宝融公司）因与被上诉人张伟龄房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初4011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宝融公司的委托诉讼代理人李慧，被上诉人张伟龄的委托诉讼代理人王伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝融公司上诉请求：1、请求判令宝融公司立即恢复双方签订的商品房买卖合同书在哈尔滨市住房保障和房产管理局信息中心联机备案程序;2、请求判令宝融公司履行商品房买卖合同义务,为张伟龄出具办理不动产登记手续。事实和理由：(1)12065100272号《商品房买卖合同》系张伟龄单方的意思表示,并非宝融公司的真实意思表示,依法合同不能成立。(2)即使认定该合同合法有效,在明显显失公平的情况下,应当对房屋价款的约定条款予以变更;(3)涉案房屋总价款为1066240元,并非30万元,在张伟龄未补交剩余房款的情况下,宝融公司没有义务为其办理涉案房屋联机备案及出具不动产登记需要的相关手续。具体事实及理由如下:一、12065100272号《商品房买卖合同》系张伟龄单方的意思表示,并非宝融公司的真实意思表示,依法合同不能成立。(一)涉案合同内容体现的完全是张伟龄单方的意思表示,与作为甲方的开发商提供的合同完全不同,涉案合同内容并未体现宝融公司的真实意思表示。1、合同条款第七条应当约定而未约定张伟龄逾期付款违约责任,仅在第九条约定了宝融公司逾期交房的违约责任;2、合同条款第十三条仅约定宝融公司装饰、设备不合约定的的双倍违约赔偿责任;3、合同的提供及签订均系时任宝融公司副总段其彪(张伟龄丈夫)提供及签订,涉案合同事实上系张伟龄与张伟龄丈夫擅自签订的合同;4、证人许某的证言的合理部分应当采纳，不能以与宝融公司有利害关系,而一概否认其所有内容的真实性。张伟龄在一审时提供的交付购房款的票据中全部是段其彪让该证人亲笔书写的,对于查清本案事实尤为重要。该证人可以证实张伟龄的丈夫段其彪,在销售涉案楼盘时,负责销售、审批、盖章(包括合同章及法定代表人的人名章)。因此,现有证据无法证明涉案合同体现了宝融公司的真实意思表示的情况下,该份合同依法不能成立。二、即使认定该合同合法有效,在明显显失公平的情况下,应当对房屋价款的约定条款予以变更。1、宝融公司开发涉案楼盘成本价在5400元/平方米，而该合同约定价款过低,仅在1969元/平方米,在无法达到成本价的情情况下,涉案合同价款明显显失公平;2、张伟龄在一审法庭调查中自述该笔款项系宝融公司法定代表人个人借款，而非购房款;3、同为宝融公司高管唐立琴一时任宝融公司的经济部部长,同样享受宝融公司的购房优惠政策，购买房屋面积小于涉案房屋面积，但房屋价格为100万元;且唐立琴的付款票据内容均为机打,且明确标注40万元为首付款;因此，在合同内容明显显失公平的情况下，应当对房屋价款予以变更。三、涉案房屋总价款为1066240元,并非30万元,在张伟龄未补交剩余房款的情况下,宝融公司没有义务为其办理涉案房屋联机备案及出具不动产登记需要的相关手续。1、按照宝融公司员工购房优惠价格为每平方米7000元,合同房屋总房款为1066240元,应当按照该房屋总价款予以变更涉案合同的约定条款。2、宝融公司的财务账本中,张伟龄未交购房款763459元均记载在应收账款的科目中。综上,12065100272号《商品房买卖合同》系张伟龄单方的意思表示,并非宝融公司的真实意思表示,依法合同不能成立。即使认定该合同合法有效,在明显显示公平的情况下,应当对房屋价款的约定条款予以变更;涉案房屋总价款为1066240元,并非30万元,在张伟龄未补交剩余房款的情况下,宝融公司没有义务为其办理涉案房屋联机备案及出具不动产登记需要的相关手续。张伟龄辩称，其在2011年11月经宝融公司法人的同意下入住争议房屋，并于2012年8月15日双方签订了《商品房买卖合同书》双方在合同的约定除未办理权属登记外均已履行完毕。宝融公司认为案涉房屋是张伟龄丈夫利用职权取得，这涉及到职务犯罪，而宝融公司针对此问题并未主张权利，属无理缠诉。宝融公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回宝融公司的上诉请求。张伟龄向一审法院起诉请求：:1、请求判令宝融公司立即恢复张伟龄、宝融公司签订的商品房买卖合同书在哈尔滨市住房保障和房产管理局信息中心联机备案程序;2、请求判令宝融公司履行商品房买卖合同义务,为张伟龄出具办理不动产登记手续。一审法院认定事实：:2009年12月27日,宝融公司为张伟龄出具黑龙江省单位往来资金结算票据一张，该票据收款项目上标注:“宝融上元府邸1#1单元10楼1号门”;金额标注“￥300000元”。2011年10月20日,宝融公司为张伟龄出具新房进户证一份，主要内容为:“购房人姓名张伟玲;新房地址道里区建国街272号;新房栋号A栋1单元10层1号;新房户型为三室两厅一厨两卫”。2012年8月15日,张伟龄、宝融公司签订哈尔滨市商品房买卖合同书(合同号12065100272),主要约定:宝融公司将其开发的坐落于哈尔滨市××街××单元××号(套内建筑面积19.81平方米)房屋出卖给张伟龄，房屋总价款为30万元。自2011年进户至今张伟龄一直在该房屋中居住。2012年8月17日，张伟龄、宝融公司签订的合同号为12065100272哈尔滨市商品房买卖合同在房地部门进行了联机备案,2016年10月后宝融公司将该哈尔滨市商品房买卖合同在房地部门注销。张伟龄丈夫曾在宝融公司担任副总经理。一审法院认为，本案争议的焦点是宝融公司、张伟龄签订的商品房买卖合同书中约定的购房款是全部购房款还是部分购房款。张伟龄举示的购房发票、商品房买卖合同书中载明的购房款价格为30万元,并没有关于这30万元是首付款的约定,而宝融公司举示的证据也无法形成有效的证据链条证实其出卖给张伟龄的房屋的总价款不是30万元;且张伟龄自2011年进户至今均在涉案房屋中居住。故确认张伟龄、宝融公司签订的房屋买卖合同总价款为30万元,宝融公司、张伟龄签订的该合同系双方真实意思表示,合法有效，张伟龄、宝融公司均应按照合同约定履行相应的义务。张伟龄按照约定交付购房款,宝融公司把涉案房屋已经备案的联机备案合同又进行注销，使张伟龄无法在房地部门就涉案房屋办理不动产登记手续，已构成违约应承担违约责任。故张伟龄要求宝融公司恢复双方签订的商品房买卖合同(合同号为12065100272)在房地部门的联机备案手续并为张伟龄出具办理不动产登记手续的诉请，予以支持。关于宝融公司认为张伟龄丈夫段其彪原系宝融公司副总经理,签订本案涉案商品房买卖合同系其个人行为与宝融公司无关的答辩主张，因其举示的证据无法证明其答辩主张,不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条的规定,判决如下:一、被告哈尔滨宝融房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内在房地部门为原告张伟龄购买的坐落于哈尔滨市××街××单元××号（套内建筑面积119.81平方米,合同号为12065100272)房屋办理联机备案登记;二、被告哈尔滨宝融房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内在房地部门为原告张伟龄购买的坐落于哈尔滨市××街××单元××号（套内建筑面积119.81平方米)房屋出具办理不动产登记需要的相关手续。案件受理费100元,由被告哈尔滨宝融房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,支付迟延履行金二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款第一项规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案争议的《商品房买卖合同》依法成立，不违反法律的强制性规定，合法有效,本院予以确认。宝融公司认为该《商品房买卖合同》中宝融公司意思表示不真实，但其没有提供证据证实双方签订合同时张伟龄存在欺诈、胁迫、乘人之危等迫使宝融公司作出不真实的意思表示的证据，本院对其主张不予支持。而且，即使存在宝融公司主张的《商品房买卖合同》中存在显失公平的情况，但其没有在法律规定的自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第一项关于”有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定，宝融公司的撤销权亦消灭，因此，其主张的上述事由并不影响对合同效力的认定。一审法院认定该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效正确，本院予以确认。张伟龄、宝融公司应按照合同约定履行相应的义务。张伟龄按照约定交付购房款并入住房屋,宝融公司把涉案房屋已经备案的联机备案合同又进行注销，使张伟龄无法在房地部门就涉案房屋办理不动产登记手续，已构成违约应承担违约责任。故张伟龄要求宝融公司恢复双方签订的商品房买卖合同(合同号为12065100272)在房地部门的联机备案手续并为张伟龄出具办理不动产登记手续的诉请于法有据，本院予以支持。综上所述，哈尔滨宝融房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨宝融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李庆军审判员  金 玲审判员  贾延春二〇一九年三月十二日法官助理崔馨予书记员于凯华