浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初1472号 原告：李小红，女，1975年5月21日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 被告：绍兴市越城区斗门街道柯灵社区居民委员会，住所地绍兴市越城区袍江鸿通金都小区。 法定代表人：王国强。 被告：扬州嘉宏物业管理有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市舜江路77号综合楼二楼210-215室。 法定代表人：祁斌彬。 被告：绍兴市立成物业管理有限公司，住所地绍兴袍江天一农贸市场207-208。 法定代表人：李忠富。 三被告共同委托诉讼代理人：何百坤、俞兴刚，浙江中圣律师事务所律师。 原告李小红与被告绍兴市越城区斗门街道柯灵社区居民委员会（以下简称柯灵社区）、扬州嘉宏物业管理有限公司绍兴分公司（以下简称嘉宏公司）、绍兴市立成物业管理有限公司（以下简称立成公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理。依法适用简易程序于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告李小红，三被告之共同委托诉讼代理人何百坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小红向本院提出诉讼请求：1、判令三被告依法无条件交出电梯卡或废除电梯卡；2、判令三被告依法按照原告维修方案维修屋顶或承担维修费用25000元；3、判令三被告赔偿租房经济损失16000元；4、判令三被告赔偿精神损失费共5000元及承担本次诉讼费。事实和理由：2017年6月7日原告购买鸿通金都房屋，面积215.16平方米，在其他人都不交物业费的情况下交了下半年物业费及电梯费。屋顶为房屋主体部分，也是公共区域，常年失修，漏水渗水极其严重，需动用物业维修基金或公共维修基金。2018年4月，物业公司入驻小区，不修漏水，还严重违反《物业管理条例》及《物权法》，强扣电梯卡限制出行。以上事实，被告有不可推卸的责任，理由如下：1、被告没有做好日常维护工作，也没有申请有效的途径维修屋顶，需承担维修责任。屋顶维修需要地面铺平再用卷材铺平补漏，上面再用水泥铺平，阁楼楼梯内外墙补漏粉刷，需要高空作业的外墙补漏粉刷及室内漏水渗水引起的内墙维修共需25000元。可以被告出费用原告自行维修，按房地产屋顶标准五年内原告自行保修，五年后按相关屋顶法律法律继续实行。或被告根据原告维修方案承担维修，保修期终身。2、物业公司未跟业主签订任何合同，只跟社区签合同，社区无权代替业主签合同。变相强制收取电梯费，小区为开放式，外来人员随时都可以到达每家门口，谈不上装电梯卡是因为安全，再说合法居住这里的任何人都不是外来人员，何况业主。物业公司不维修不尽职，还态度恶劣各种骚扰，关电关电梯锁车私开罚单硬闯住宅，很多人被逼交物业费，很多人爬楼梯，严重违反《物业管理条例》及《物权法》，原告有权拒交物业费。3、家里平时救援高住，多余房间出租，派出所登记过监管责任书，未违反租赁条例，合法有效。物业如此作为造成租户不满，严重影响出租，一直投诉未果，租金每月4300元左右，目前只剩下一半租客，派出所都有登记，要求赔偿经济损失。4、屋顶漏水渗水，下雨天厨房卫生间都要用盆接，人都走不开，甚至漏到楼下，楼下的多次找我反映漏水问题。屋内因为墙面破损粉尘经常飞来飞去，影响身体健康。又强扣电梯卡爬11楼，限制原告人身自由，侵权行为同时也侵犯了原告的情绪，要求判令赔偿精神损失费及承担本次诉讼费。 三被告共同辩称，针对原告的诉请及事实与理由，关于三被告的诉讼主体适格性的问题，被告柯灵社区作为社区居委会，按照相关的法律规定，是自我约束的群众性的组织，从本案的原告的事实与理由来看，被告柯灵社区不参与物业管理及维修。被告嘉宏公司并不参与小高层的物业管理，原告所在的小高层由被告立成公司来管理的，要适格的话只有被告立成公司适格，我们认为原告诉请的法律关系不清晰，她既有物业维修的合同关系，又有侵权损害的赔偿关系，在请求中属于法律关系混乱。关于门禁卡问题，本案中物业公司按照相关的规定设置门禁卡，是物业管理的需要，也是维护业主的需要，门禁卡的设立没有损害业主的利益，不存在限制原告方出行的问题，所有的业主都是按照门禁卡的管理方式。屋顶维修问题，是属于公共部位的维修，需要动用维修基金及公共维修基金，不是物业公司出具，应该由业主或者业主委员会筹集，或者开发商出资，不应当由物业公司承担。原告方的屋顶有渗漏，因为她曾有违法建筑，也不排除是在违章建筑拆除过程中引起的，如果是违建引起的，要自担责任。出租房的问题，原告将房屋出租的问题跟任何被告都没有任何的关联。精神损害赔偿问题，原告作为业主，没有按照物业管理的条例缴纳物业费及保洁工作，导致矛盾产生，不存在精神损害需要赔偿问题。哪怕造成问题，也是原告没有履行业主的义务，物业公司是服务企业，原告没有履行作为业主的义务，让三被告承担损害赔偿，是缺乏事实及法律依据的，原告的诉请应当予以驳回。 原告向本院提交以下证据： 1、录音、录像及文字整理1组，要求证明原告反应漏水问题，屋顶家家都漏及门禁卡被扣，关过电，物业闯进来做过笔录的事实；2、责任书1份、租房协议6份，要求证明原告在派出所签订租房责任书，并将房屋多余房间出租他人的事实；3、照片1组，要求证明房屋漏水情况、派出所同意原告出租，同时证明小区是开放式小区的事实；4、收据2份，要求证明缴纳2017年的物业费及电梯费的事实；5、通知照片1组，要求证明被告立成公司在管理小区的事实；6、不动产权证1本，要求证明原告所购房产的事实。 三被告质证如下：录音录像我们认为就像原告自己的陈述，确实存在相应的违章建筑，但是她不认可违建跟漏水有关，违建的拆除是客观事实，屋顶存在渗漏是历史遗留问题，跟三被告没有任何关系，是要建设单位负责，承担保修责任。按照规定，如果需要维修，维修基金不是物业公司承担，应当由业主和业主委员会进行筹集，物业公司是承担维修管理的责任，她讲到的停电的问题，不存在扰乱生活秩序；租房合同及责任书只是表明原告与公安机关签订的，但是有否出租成功，租金收益与三被告没有关系；关于照片，案涉小区确实是开放式的老小区，物业的交付到现在有15年左右的时间，正因为是开放式的老小区，物业的管理尤为难管，原告不交物业费，被告立成公司在管理小高层的物业，物业费一年收取按照正常的话是30万元左右，但现在每年物业费的收取只能达到百分之七十，甚至连日常的维护都远远不够，不存在固定的维修要物业公司负责；关于收据，据代理人了解，被告家宏公司、立成公司的物业入驻是在2018年4月左右，之前原告有否缴纳物业费与两被告没有关联，入驻以后，原告没有缴纳物业费，在物业管理中存在矛盾的基础；对不动产权证没有意见。综上，原告提供的证据不足以表明相关的责任需要三被告承担。 三被告向本院提交以下证据： 7、斗门街道拆迁安置小区物业管理服务承包合同及协议各1份，要求证明原告所在的老小区没有组建业委会，也是政府在管理，2018年4月之后被告柯灵社区受斗门街道办事处的委托，委托被告嘉宏公司承担小区物业服务工作，原告所在的楼是小高层，由被告立成公司管理，被告嘉宏公司、立成公司入驻物业的时间是2018年4、5月份，之前发生的事情和两被告都没有任何的关系；8、照片2张，要求证明由于原告存在违建，被拆除的屋顶现状的事实，屋顶有渗漏，不排除违建被拆除造成的，公共部位的维修不是物业负责。 原告质证认为哪个被告在管理我们不是很清楚，由法院认定责任，对照片里反映的屋顶的现状没有意见。 对原、被告提交的证据，本院认证如下：对原告提交的证据1本身真实性予以确认，但其中对话人物身份无法明确；证据2中的责任书系原告与马山派出所签订，有派出所盖章，对真实性予以确认，租房协议系原告与案外人签订，对其本身真实性予以确认；对证据3、5、6因被告对真实性无异议，本院予以确认；证据4系原告向案外人缴纳的2017年物业费及电梯费，本身真实性予以确认。对被告提交的证据7系三被告之间签订协议，均有盖章确认，对真实性予以确认；证据8因原告质证无异议，本院对真实性予以确认。 经审理查明，原告于2017年购买位于袍江鸿通金都小区2幢1103室房屋一套，并于同年5月份、6月份分别向案外人绍兴市乐源物业管理有限公司缴纳物业费及电梯费。 另查明，2018年4月10日，被告柯灵社区（甲方）与嘉宏公司（乙方）、斗门街道办事处（丙方）签订《斗门街道拆迁安置小区物业管理服务承包合同》一份，约定由甲方委托乙方对斗门街道鸿通金都拆迁安置小区实施物业管理，委托期限自2018年4月1日起至2019年3月31日止。2018年5月10日，被告柯灵社区（丙方）与嘉宏公司（甲方）、立成公司（乙方）三方签订《物业管理服务承包协议》，约定由甲方委托乙方对鸿通金都小区1幢、2幢、31幢、32幢、33幢小高层建筑及小高层周边营业房实施物业管理。原告尚未缴纳2018年度的物业费及电梯费。 本院认为，原告以财产损害赔偿为由起诉本案三被告，但在庭审中明确其基于与被告之间的物业服务合同关系要求三被告履行其主张的四项诉请，故本院确定本案案由为物业服务合同纠纷。鸿通金都小区因未成立业委会，被告柯灵社区作为小区的自治组织，且在街道办事处的指导下，代行业委会职责，与物业公司签订协议，符合相关规定，其协议有效，并对小区及业主具有约束力。根据查明的事实，原告房屋所在的2幢由被告立成公司进行物业管理，其与被告立成公司之间存在物业服务合同关系，对其要求其余两被告赔偿损失等请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告诉请，原告居住房屋由被告立成公司提供物业服务，原告应按约支付物业费，因鸿通金都小区系开放式的老小区，被告立成公司入驻后为管理人员进出、保障居民安全，采用发放电梯卡的管理模式并无不妥，现原告未缴纳物业费及电梯费，即要求被告交付其电梯卡或废除电梯卡，缺乏依据。原告房屋屋顶漏水问题，根据双方提交证据，原告曾在屋顶平台搭建违建物后被拆除，故漏水系本身房屋质量问题引起或因搭建违建物所引起无法明确。且根据物业管理条例的相关规定，业主应按规定交纳专项维修资金，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，现被告处并无专项维修资金，对原告要求被告维修屋顶或承担维修费用，缺乏依据。同时原告主张物业不尽职等行为造成其租户减少及精神受到损害，要求赔偿，亦缺乏法律依据。综上，对原告提出的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下: 驳回原告李小红的诉讼请求。 案件受理费减半收取475元，由原告李小红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  裘彬彬 二〇一九年三月二十七日 书记员  傅鹏飞 附页： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。