西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初11294号原告:和记黄埔地产（西安）有限公司，住所地：西安市高新区楼。法定代表人：周伟淦，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黎莹，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩娜娜，陕西稼轩律师事务所律师。被告：冯新建，男，汉族，1968年1月4日出生，住西安市未央区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘凡，陕西迈拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁义虎，陕西丰瑞律师事务所律师。原告和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称和记黄埔公司）与被告冯新建商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和记黄埔地产（西安）有限公司的委托诉讼代理人韩娜娜，被告冯新建的委托诉讼代理人刘凡、丁义虎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和记黄埔公司诉称，2017年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案号：Y17114978），约定由被告购买原告开发的位于西安市高新区XX路XX号XX园XX西安（四期）”X幢X单元X层X号商品房一套，建筑面积301.66平方米，房屋总价款6082755元。合同第七条约定，被告以按揭某某支付房款，合同签订前支付定金8万元，2017年5月17日前付清首期房款1136552元，2017年6月16日前付清二期房款1916203元，2017年8月15日前付清剩余房款2950000元。合同签订后，被告并没有按照《商品房买卖合同》约定的时间、数额向原告支付房款，截止原告起诉之日，被告仍拖欠房款2950000元。根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第四条“买受人超过本合同约定的时间支付本合同项下各应付款项即逾期付款，则应当向出卖人支付违约金。…买受人逾期付款超过九十日，则自第九十一日起两年内出卖人有权按本条约定选择继续履行本合同或选择以书面形式通知买受人立即解除本合同而无需另行催告买受人。…若出卖人选择解除本合同，则买受人须按该商品房总价款的百分之十支付违约金给出卖人…”的约定，被告应当在2017年8月15日前全额付清房款，但直至今日被告仍未履行完付款义务，逾期付款已超过九十日（2017年11月13日），原告有权解除合同并由被告按照商品房总房价款的百分之十向原告支付违约金，即608275.5元（6082755元×10%）。现原告诉至本院，请求:1、依法解除原告与被告于2017年5月17日签订的《商品房买卖合同》，由被告配合办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续；2、依法判令被告向原告支付违约金608275.5元；3、判令本案诉讼费由被告承担。被告冯新建辩称，原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求没有法律依据，且该诉请与双方《商品房买卖合同》约定不符。原告要求被告承担违约责任无事实及法律依据，且请求违约金过高。原告因房价大幅度上涨而请求法院解约属于恶意，不应让原告这种唯利是图的目的得逞。综上，被告认为，原告的诉讼请求没有法律依据，且有碍房产市场健康发展，故为促成交易，繁荣房产市场，请求法院综合考虑被告的以上事实及理由，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年5月17日，原、被告签订了合同登记号为Y17114978号的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的逸翠园-西安（四期）项目第X幢X单元X层X号房，该商品房预测建筑面积共301.66平方米，每平方米20164.27元，总价款6082755元。合同第七条付款方式及期限：买受人按下列方式按期付款：（一）、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金80000元，该定金于本合同签订时抵做商品房价款。（二）、买受人采取按揭付款：扣除定金后即人民币1136552元，于2017年5月17日前付清；二期楼款：即1916203元，于2017年6月16日前付清；楼款余额：即2950000元，于2017年8月15日前付清。合同第八条约定双方协商一致按照附件十二补充协议第四条的约定执行。附件十二补充协议第四条约定：买受人超过本合同约定的时间支付本合同项下各应付款项即逾期付款，则应当向出卖人支付违约金。买受人逾期付款不超过九十日，违约金根据逾期应付款数额每日万分之一计算。计算期间为自本合同约定的最后付款日期的次日起至实际付款日止。“实际付款日”是指买受人将有关的逾期应付款及其利息、违约金和其他有关的应付款项全额支付给出卖人的当日。买受人逾期付款超过九十日，则自第九十一日起两年内出卖人有权按本条约定选择继续履行本合同或选择以书面形式通知买受人立即解除本合同而无需另行催告买受人。若出卖人选择解除本合同，则买受人须按该商品房总价款的百分之十支付违约金给出卖人，买受人已付房价款在扣除该违约金后，若有剩余款项由出卖人在有关政府部门注销本合同登记备案后三十日内不计息退还给买受人。若买受人支付的违约金尚不足以弥补出卖人因买受人违约而遭受的损失，不足部分应由买受人在出卖人转售该商品房后三十日内赔偿给出卖人。出卖人解除本合同后，有权转售该商品房给任何第三方。”买受人采取贷款的付款方式付款时，发生买受人的贷款申请未能得到贷款机构批准，或者买受人实际取得之贷款额少于房价款余额，且买受人未能继续按照本合同原定的付款期另行支付该部分价款的，买受人为此应按照本条约定以及本合同其他有关约定承担逾期付款的责任。2017年5月3日，被告向原告支付定金80000元；签约当日，被告向原告付清首期楼款1136552元（不含定金80000元）；2017年12月11日，被告向原告支付二期楼款1000000元，2017年12月25日，被告向原告支付二期楼款916203元；三期楼款2950000元至今未付。原告分别于2017年8月24日、2017年10月18日、2017年11月18日、2018年1月8日向被告发出催款通知书两份、追款通知书及律师函，要求被告按照合同约定支付三期楼款及逾期付款违约金，因被告仍未支付，故原告于2018年6月12日诉至本院要求解除合同等形成本诉。以上事实，有《商品房买卖合同》、收据、转账凭证、催款通知书、追款通知书、律师函、邮寄单等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，应当予以保护，原、被告双方均应按照合同内容履行各自的义务。合同签订后，被告已向原告支付了定金、首期楼款及二期楼款共计3132755元，但其未按照合同约定支付三期楼款2950000元，逾期付款已经超过90日，按照双方签订的《商品房买卖合同》已符合法律规定及合同约定的应当解除合同的情形，故原告诉请要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y17114978）的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因该合同已解除，故被告应配合原告办理该《商品房买卖合同》的备案注销手续。同时原告应向被告退还已付楼款3132755元。对于违约金部分，因原、被告双方在买卖合同中约定，因被告逾期付款超过九十日而原告选择解除合同的，被告应当向原告支付商品房总价款的百分之十的违约金，现房屋总价款为6082755元，故对于原告要求被告支付违约金608275.5元的诉请，本院依法予以支持。被告辩称因原告原因导致无法办理贷款，但未提交证据证明，故本院不予采信。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告和记黄埔地产（西安）有限公司与被告冯新建于2017年5月17日签订的合同登记号为Y17114978的《商品房买卖合同》；二、被告冯新建应于本判决生效之日起十日内协助原告和记黄埔地产（西安）有限公司办理备案登记号为Y17114978的《商品房买卖合同》的备案注销手续；三、被告冯新建应于本判决生效之日起十日内向原告和记黄埔地产（西安）有限公司支付违约金608275.5元；四、原告和记黄埔地产（西安）有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告冯新建返还购房款3132755元（含定金80000元）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费54379元，由被告冯新建承担。因原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  杨 冉人民陪审员  王西梅人民陪审员  杨战民二〇一九年三月十一日书 记 员  宋 延打印：扈艳红校对：王维2019年月日送达7