广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2036号原告：广州御永房地产代理有限公司，住所地：广州市荔湾区荔湾路88号5楼516房，统一社会信用代码91440101MA59T6RL29。法定代表人：冯文扬，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：严翔，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴立源，广东广大律师事务所律师。被告：广州鼎胜房地产有限公司，住所地：广州市花都区迎宾大道179号之十二，统一社会信用代码91440101MA5AKPLC42。法定代表人：张土良。委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。第三人：佛山市衡隆投资有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城1栋916室之二，统一社会信用代码9144060557241804XK。法定代表人：邓锡华。原告广州御永房地产代理有限公司与被告广州鼎胜房地产有限公司、第三人佛山市衡隆投资有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭审理了本案。原告的法定代表人冯文扬及原告的委托诉讼代理人严翔、吴立源，被告的委托诉讼代理人黄爱珍、罗月薇到庭参加诉讼。第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付招租代理费56000元（8000元/间*7套）和联动渠道统筹费441000元（63000元/间*7套），共计497000元；2.被告向原告支付逾期付款的资金占用费（以被告总共拖欠原告的费用497000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年12月21日起计算至被告实际付清之日止，暂计算2019年1月22日，资金占用费为1861.68元）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：1.原、被告依法签署《南约星空广场项目招租代理合同》及两份《南约星空广场补充协议》，该三份协议真实合法有效，原告已依约履行相应合同义务；2018年10月9日，原告与被告签订了《南约星空广场项目招租代理合同》以及两份《南约星空广场补充协议》，被告委托原告独家场内外渠道代理招租佛山市南约星空广场项目（该项目的开发商为第三人佛山市衡隆投资有限公司）。按照上述合同约定，被告授权原告作为独家场内外渠道代理，原告完成相关居间服务后，被告需向原告支付招租代理费用8000元／间以及联动渠道统筹费用63000元／间，两项费用合计71000元／间，合同约定：（1）《代理合同》第五条“招租代理费用计算及支付”第一点约定：“本合同所称招租代理费用是指甲方针对乙方作为【南约星空广场】项目第三方，利用自身团队优势促使客户成交而支付给乙方的招租代理费用。通过乙方工作成功招租，客户已交齐首付款且签订《酒店用房租赁合同》即视为可结算招租代理费，甲方按照以下方式结算：①招租代理费8000元／每套；②乙方所收招；租代理费不含税，如要收取招租代理费相关税费由甲方承担；③乙方每周把已交齐首付款且签订《酒店用房租赁合同》的招租单位结算单明细表和对应金额收据提供甲方核算，甲方须在5个自然日内确认，甲方把乙方应收招租代理费于20个自然日内支付至乙方账户。”（2）《代理合同》第六条“联动渠道统筹”约定：“甲、乙双方约定统筹联动地产中介公司由甲、乙双方共同统筹联动方招租佣金需对外一致，每套招租单元的渠道代理服务费计提标准：①每套招租单元的渠道代理服务费总金额为人民币陆万元整（￥60000）；②甲方统筹渠道成交的单位，甲方需支付5000元／间给乙方作为渠道统筹费用。渠道代理费的支付方式：①渠道代理费由甲方直接收取客户60000元／间，作为渠道代理费，并由甲方出具收据给客户；②乙方每周把已交齐首付款且签订《酒店用房租赁合同》的招租单位结算单明细表和对应金额收据提供甲方核算，甲方须在三个自然日内确认，甲方把乙方应收渠道代理费于2个自然日内支付至乙方账户。”（3）《补充协议》第二条第1点约定：“乙方每套招租单元的渠道代理费增加人民币叁仟元整（￥3000元）。”《代理合同》、《补充协议》签署之后，原告在依约完成相应的代理义务后，被告均会依约支付相应代理费用。但是，在合同履行后期，被告却出现拖欠代理费用的行为，截至原告起诉之日，原告在合作期内向被告推荐成功并达到结佣条件，但被告尚未支付代理费用的客户数量为7套（详见附表和证据四至证据十），故被告依约应向原告支付的代理费用合计人民币497000元。2.原告依约履行合同义务后，被告却迟迟未依约向原告支付相应的佣金，且经原告多次催促未果，故已构成根本违约。基于《代理合同》之约定，原告已依约完成了相应7套客户的代理事宜，履行了合同约定的义务，故被告应依约向原告支付代理费用总计人民币497000元。但是，被告却迟迟未向原告支付上述7套客户的代理费用。根据《代理合同》第八条“违约责任”约定：任一方无正当理由未按约定向另一方支付相关费用逾期10日的，守约方应书面催告违约方，违约方无故仍不予支付的，非违约方有权解除合同，违约方须承担非违约方由此而产生的相应直接经济损失。在被告逾期超过10日仍未按照合同约定向原告支付相应代理费用后，原告多次催告但无果，故原告于2018年12月21日委托代理律师向被告出具《律师函》再次进行书面催告（详见证据十一），被告虽签收但仍未给予回复。因此，被告已构成根本违约，应按照法律规定和合同的约定向原告支付代理费用，并承担违约责任。综上所述，被告的行为已构成根本违约，故起诉。被被告辩称，1.根据原、被告签订的招租代理合同第五条（第3点），原告并未按照该条约定向被告提供结算佣金所必须的明细表以及对应金额的收据供被告核算，导致被告也无法根据相关的结算材料与第三人开发商进行佣金的对数核算，造成了涉案代理佣金暂未支付，原告应承担相应责任；2.由于第三人至今尚拖欠被告巨额代理佣金，而被告也于2019年3月22日向法院提起了诉讼，追讨第三人代理佣金；3.被告与原告已结算的代理佣金中，其中有一户张淑仪是属于问题客户，已经与开发商解除租赁合同，第三人也已向被告发出通知函，要求扣除对应的佣金，所以原告根据合同约定也应当向被告退回已收的张淑仪佣金71000元，该金额应当在本案的涉案佣金中予以抵扣。第三人没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告及第三人企业信息复印件各1份，用以证明原告、被告及第三人的诉讼主体资格；2.《南约星空广场项目招租代理合同》原件1份，用以证明2018年10月9日，原告与被告签订了《南约星空广场项目招租代理合同》，约定原告向被告推介客户并达到结佣条件，被告须向原告支付招租代理费8000元/每套及招租单元的渠道代理服务费60000元/每套，即每一套达到结佣条件的项目被告须向原告支付人民币68000元的代理费用；3.《南约星空广场补充协议》原件2份，用以证明2018年10月9日，原告与被告签订了《南约星空广场补充协议》，原告与被告约定每套招租单元的渠道代理费增加人民币3000元，即每套招租单元的渠道代理服务费为63000元。补充协议签订后，原告向被告推介客户并达到结佣条件后，被告需向原告支付招租代理费及渠道代理费合计人民币71000元/每套；4.原告推介客户陈小嫦已达结佣条件的材料：租赁合同原件1份，证明、见证书、甲方营业执照、户型平面图、陈小娥身份证复印件各1份，南约星空广场认租单原件1份，收据（衡隆）原件4张，收据（世港）复印件1张，支付回单原件1张，POS签购单、租赁确认书原件各1份；5.原告推介客户罗锦霞[2套]已达结佣条件的材料：租赁合同原件2份，证明、见证书、甲方营业执照、户型平面图、罗锦霞身份证复印件各2份，南约星空广场认租单原件2份，收据（衡隆）原件4张，收据（世港）复印件2张，支付回单原件3+张，POS签购单（衡隆）原件1张，POS签购单（世港）复印件6张、租赁确认书原件1份；6.原告推介客户苏丽宽已达结佣条件的材料：租赁合同原件1份，证明、见证书、甲方营业执照、户型平面图、陈小娥身份证复印件各1份，南约星空广场认租单原件各1份，收据原件4张，POS签购单（衡隆）原件2张，POS签购单（世港）复印件1张，租赁确认书原件各1份；7.原告推介客户梁淑玲已达结佣条件的材料：租赁合同原件1份，证明、见证书、甲方营业执照、户型平面图、梁淑玲身份证复印件各1份，南约星空广场认租单原件1份，收据原件3张，支付回单复印件1张，POS签购单（恒隆）原件1张，POS签购单（世港）复印件1张，租赁确认书原件1份；8.原告推介客户李振兴已达结佣条件的材料：租赁合同原件1份，证明、见证书、甲方营业执照、户型平面图、李振兴身份证复印件各1份，南约星空广场认租单原件1份，收据（恒隆）原件4张，收据（恒隆）复印件1张，收据（世港）复印件1张，租赁确认书原件1份；9.原告推介客户黄美莲已达结佣条件的材料：租赁合同原件1份，证明、见证书、甲方营业执照、户型平面图、黄美莲身份证复印件各1份，南约星空广场认租单原件1份，收据原件4张，支付回单原件4张，POS签购单（世港）复印件2张，租赁确认书原件1份；10.与“南约星空财务”聊天记录截图（当庭出示原始载体）打印件10张，与“杨小彬”聊天记录截图打印件1张；11.合同终止确认函复印件1张；12.佣金结清单打印件4张；13.快递运单详情打印件2张；证据10-13用以证明2018年11月17日，原告通过顺丰快递将涉案5套单位的结佣纸质材料提交给被告进行核算；2018年11月21日，原告通过微信将涉案5套单位的结佣纸质材料提交给被告进行核算。2018年11月24日，原告通过顺丰快递将涉案2套单位的结佣纸质材料提交给被告进行核算；2018年11月25日，原告通过微信将涉案2套单位的结佣纸质材料提交给被告进行核算；14.律师函原件1份，邮政专递底单、妥投证明原件各2张，用以证明原告于2018年12月21日委托代理律师向被告出具《律师函》，催告被告履行合同约定向原告总计支付497000元人民币的代理费用。截至本案起诉之日，原告仍未收到被告的正式回复和相应代理费用。证明2018年12月22日被告已收取原告于2018年12月21日委托律师向其出具的《律师函》；15.2座公寓佣金第二期结算表、收据原件各1份，网上银行电子回单打印件1份，用以证明涉案七套房屋已达到结佣条件，且第三人已将涉案房屋的佣金支付给被告。诉讼中，被告举证如下：1.南约星空广场项目佣金结清单打印件2张，收款收据原件2张，用以证明被告与原告之间的佣金结算情况；2.广州银行网上银行电子回单打印件2张，用以证明被告向原告支付代理佣金的情况；3.通知函原件1张，证明认购方张淑仪退房，被告衡隆公司要求我司退回已收佣金，原告亦应根据代理合同的约定向我司退回已收的佣金71000元；4.立案通知短信截图打印件1张，用以证明被告衡隆公司尚欠我司代理佣金160余万，我司已经立案起诉衡隆公司。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、质证和举证的权利。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-11、13-15，原告对被告提供的证据1-2、4真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据12，该证据为原告单方制作未经被告认可，本院对其证明力不予确认；对被告提供的证据3，被告提供了通知函的原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：原告广州御永房地产代理有限公司（乙方）与被告广州鼎胜房地产有限公司（甲方）签订《南约星空广场项目招租代理合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方委托乙方独家场内外渠道代理招租佛山市南约星空广场项目有关事项，乙方委托代理期限从2018年10月9日起至2018年12月10日止，如合同到期需续约乙方应提前15天向甲方申请；合同所称招租代理费用指甲方针对乙方作为【南约星空广场】项目第三人，利用自身团队优势促使客户成交而支付给乙方的招租代理费用，通过乙方工作成功招租，客户已交齐首付款且签订《酒店用房租赁合同》即视为可结算招租代理费，甲方的结算方式为招租代理费8000元/套，乙方所收取招租代理费用不含税，如要收取招租代理费用相关税费由甲方承担，乙方每周把已交齐首付款且签订《酒店用房租赁合同》的招租单位结算单明细表和对应金额收据提供甲方核算，甲方须在5个自然内确认，甲方把乙方应收招租代理费于20个自然内支付至乙方指定账号；甲乙双方约定统筹联动地产中介公司由甲、乙双方共同统筹联动，甲、乙方双方共同统筹联动方招租佣金需对外一致，每套招租单位的渠道代理服务费计提标准为每套招租单元的渠道代理服务费总金额为60000元，甲方统筹渠道成交的单位，甲方需要支付5000元/间给乙方作为渠道统筹费用；甲方直接收取客户60000元/间作为渠道代理费，并由甲方出具收据给客户，乙方每周把已交齐首付款且签订《酒店用房租赁合同》的招租单位结算单明细表和对应金额收据提供甲方核算，甲方须在3个自然日内确认，甲方把乙方应收渠道代理费于2个自然日内支付至乙方账号；如客户出现挞定情况，乙方不作代理费提计，乙方也不得向甲方主张其他费用；如客户支付了酒店用房租金首期款后经甲乙双方确认解除《酒店用房租赁合同》的，如客户无需支付违约金，则乙方退回所有代理费用，如客户支付违约金，则甲方仅需向乙方支付的代理费为违约金的40%，除此之外，乙方不得向甲方主张其他费用；任一方无正当理由未按约定向另一方支付相关费用逾期10日的，守约方供应书面催告违约方，违约方无故仍不予支付的，非违约方有权解除合同，违约方须承担非违约方由此而产生的相应直接经济损失。原告广州御永房地产代理有限公司（乙方）与被告广州鼎胜房地产有限公司（甲方）签订《南约星空广场补充协议》（以下简称涉讼补充协议一），约定：乙方委托代理期限从2018年10月9日起至2018年12月10日止，如合同到期需续约乙方应提前15天向甲方申请；针对乙方已统筹的德诚行地产由2018年11月7日起乙方每套招租单元的渠道代理服务费计提标准为乙方每套招租单元的渠道代理服务费增加3000元，乙方每周把已交齐首付款且签订《酒店用房租赁合同》的招租单位结算单明细和对应金额收据提供甲方核算，甲方须在3个自然日内确认，甲方把乙方应收渠道代理费于2个自然日内支付至乙方指定账号。原告广州御永房地产代理有限公司（乙方）与被告广州鼎胜房地产有限公司（甲方）签订《南约星空广场补充协议》（以下简称涉讼补充协议二），约定：乙方委托代理期限从2018年10月9日起至2018年12月10日止，如合同到期需续约乙方应提前15天向甲方申请；针对乙方已统筹的优图优、长红置业、丰讯置业、粤大地产、恒创地产这几家由2018年10月29日起乙方每套招租单元的渠道代理服务费计提标准为乙方每套招租单元的渠道代理服务费增加3000元；乙方每周把已交齐首付款且签订《酒店用房租赁合同》的招租单位结算单明细和对应金额收据提供甲方核算，甲方须在3个自然日内确认，甲方把乙方应收渠道代理费于2个自然日内支付至乙方指定账号。2018年11月10日至2018年11月23日期间，在原告促成下，第三人分别与陈小嫦、罗锦霞、苏丽宽、梁淑玲、李振兴、黄美莲就“南约广场”酒店用房签订了七份《酒店用房租赁合同》（其中第三人与罗锦霞签订了两份《酒店用房租赁合同》）并支付了首期租金。2018年12月21日，原告向被告邮寄发出《律师函》，该律师函要求被告在收到律师函之日起五日内，依据涉讼合同之约定支付拖欠的代理费497000元（所涉客户为陈小嫦、罗锦霞[2套]、苏丽宽、梁淑玲、李振兴、黄美莲），若被告在上述期限内不予支付，则原告将委派律师采取相应法律措施，在要求支付拖欠代理费的同时依法追究被告的违约责任。该邮件于2018年12月22日妥投，被告确认收到该律师函。被告向第三人提供《【南约星空广场】2座公寓佣金第二结算表》，该结算表写明本次可结佣金（后佣）为400000元，各套房屋备注处均载明已支付。该结算表中包含原告促成交易的七套房屋及详细的交易信息，制表日期载明为2018年12月27日。2018年12月28日，被告出具收据确认收到第三人交来第二期代理费用400000元。另查明，原告工作人员通过微信方式向被告工作人员（微信昵称：南约星空财务～csyan）发送了《南约星空广场项目佣金结清单》，清单中载明了涉案七套房屋的交易明细及可结佣金金额，并多次询问是否可以结渠道佣金，被告的工作人员先后回复“下午结”“尽快”“25号出账”；2018年11月25日，原告工作人员通过微信方式询问被告工作人员是否当日结账，被告工作人员回复称“财务今天休息”“今天周日，也转不了帐”。2019年1月21日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告不同意以已收取的张淑仪佣金71000元抵扣涉案七套房屋的佣金。本院认为，原、被告签订的涉讼合同、涉讼补充协议一、涉讼补充协议二是当事人各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同约定招租代理费8000元/套，渠道代理费为60000元/套，涉讼补充协议一、二约定每套招租单元的渠道代理服务费增加3000元，现在原告的促成下，第三人就“南约广场”酒店用房与承租人签订了七份《酒店用房租赁合同》并交了首期租金，依据原、被告在涉讼合同及涉讼补充协议一、二的约定，被告应支付的招租代理费为56000元（8000元/套×7套）、渠道代理服务费为441000元（63000元/套×7套），本院对原告要求被告支付招租代理费56000元、渠道代理服务费441000元的诉讼请求予以支持。原告于2018年12月21日向被告邮寄发出《律师函》要求被告在收到律师函后五日内支付拖欠的代理费497000元，逾期不支付的依法追究被告的违约责任，但被告于2018年12月22日收到该律师函后未在原告要求的期限内未支付相应款项予原告，给原告造成了相应的资金占用损失，被告应以497000元为本金从2018年12月28日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付相应利息予原告。原告在《律师函》中明确写明给予被告五天的履行期限，逾期则追究违约责任，其在本案中要求逾期付款利息从2018年12月21日起开始计算无事实依据，其诉请超出核定部分，本院不予支持。原告工作人员向被告工作人员发送《南约星空广场项目佣金结清单》并催促其结佣时，被告工作人员从未提出原告申请结佣缺少结佣需要的资料，在被告收到原告律师函后，被告亦未提出缺少结算资料无法对数核算，且其于2018年12月27日制作并向第三人提交的《【南约星空广场】2座公寓佣金第二结算表》中清晰列明了原告促成交易的七套房屋的详细交易信息，被告主张原告未向其提交核算资料故无法对数核算造成暂无法支付代理佣金的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。涉讼合同虽约定客户支付了酒店用房首期款后经甲乙双方确认解除《酒店用房租赁合同》，如客户无需支付违约金，则原告退回所有代理费用，但其并未约定以原告应退回的代理费用抵扣被告应向原告支付的代理佣金，且原告在诉讼中明确表示不同意抵扣，故被告认为因客户解除《酒店用房租赁合同》，原告需退回相应代理费用的，其应当另行主张权利。第三人经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告广州鼎胜房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付招租代理费56000元、渠道代理服务费441000元予原告广州御永房地产代理有限公司；二、被告广州鼎胜房地产有限公司应以497000元为本金从2018年12月28日起至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告广州御永房地产代理有限公司，本项随上列第一项清；三、驳回原告广州御永房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4391.46元（原告已预交），由被告广州鼎胜房地产有限公司负担，被告广州鼎胜房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳4391.46元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告广州御永房地产代理有限公司预交的诉讼费用4391.46元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告广州御永房地产代理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵燕二〇一九年三月二十八日书记员  钟丹