河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0403民初1841号原告：王美荣，女，1973年10月12日生，汉族，住邯郸市临漳县。委托诉讼代理人：王崇山，男，1945年7月1日生，汉族，住邯郸市临漳县，系原告王美荣父亲。被告：宫青梅，女，1972年3月22日生，汉族，住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：张仕景，河北驰舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张领坡，河北驰舟律师事务所律师。被告：邯郸市恒美房地产开发有限公司，住所地：邯郸市临漳县临漳镇王明寨村。法定代表人：刘志连，该公司总经理。被告：刘志连，男，1980年1月15日生，汉族，住邯郸市邯山区。原告王美荣与被告宫青梅、邯郸市恒美房地产开发有限公司（以下简称恒美公司）、刘志连执行异议之诉一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告王美荣的委托诉讼代理人王崇山、被告宫青梅的委托诉讼代理人张领坡到庭参加诉讼。被告恒美公司及被告刘志连经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王美荣向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于临漳县建安华庭的房产一套（Ａ-××号）的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认原告与邯郸市恒美房地产开发有限公司之间的《房屋买卖合同》有效，并确认位于临漳县建安华庭的房产（Ａ-××号）归原告所有；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年8月16日从吕秀花处购买被告位于临漳县建安华庭的房产一套（Ａ-××号），总价为285000元，原告当即便拿到该房产的钥匙，并着手装修，陆续付清房款后，双方于2016年3月13日到被告的售楼处变更了商品房买卖合同。被告将争议房产（Ａ-××号）由吕秀花的名字变更为王美荣的名字，同时原告与被告重新签订了书面的房屋买卖合同，原告于2016年3月13日居住和使用该房产至今，因被告的原因房产一直未进行备案，以致无法办理房产证。2018年3月7日原告得知丛台法院要执行原告的房产，故立即对执行标的提出异议，并提供购房合同、购房票据等相关证据，要求解除查封并中止对上述房产的执行。丛台区人民法院于2018年3月21日作出（2018）冀0423执异23号执行裁定书，裁定驳回原告的异议、并告知原告可以自本裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。原告收到该裁定书（2018）冀0423执异23导执行裁定书后，通过裁定书记载内容才得知：2014年10月14日，因被告恒美公司与被告宫青梅之间的民间借贷纠纷，丛台区人民法院作出（2014）丛民初字第1646号民事裁定书，裁定将原告购买的、登记在被告恒美公司的房产予以查封，丛台区人民法院于2015年1月28日作出（2014）丛民初字第1646号民事判决书，于2016年7月7日作出（2015）丛执字第643号执行裁定书，裁定查封位于临漳县建安华庭A座2单元A-1401、Ａ-××号房产。对于这些情况原告收到裁定书前均是不知情的。综上，原告认为：原告于2014午8月16日购买被告位于临漳县建安华庭的Ａ-××号房产，并签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示。该合同不违反法律的强制性规定，合同有效。虽然由于被告的原因未办理房产证，但原告已依合同支付全部价款并实际占有使用至今，原告取得该房产后未登记，只是物权未设立，但并不影响合同效力，原告在本案中并无过错，原告先购买该房产，丛台区法院查封在后。原告对查封的事实毫不知情，完全符合善意取得的要件，属于善意取得人，请依法支持原告的诉讼请求。宫青梅辩称，1、被告恒美公司未收到原告任何款项；2、原告有其它用于居住的房屋；3、商品房买卖合同是否合法有效，涉及到开发商是否持有预售许可证、项目是否有规划许可证等诸多的因素，原告并没有证明可以证明该合同的合法有效；4、涉案房产在2014年10月14日已经被查封，原告并未实际占有，也未装修，因此原告起诉不能够排除执行，应当依法驳回其诉请。恒美公司、刘志连均未作答辩。经审理查明，2016年3月13日，恒美公司作为出卖人，王美荣作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：1003989），主要约定，王美荣购买位于临漳县××路段南侧建安华庭2单元1402号房，每平米2100元，建筑面积135.86平方米，总金额285000元，出卖人应当在2016年3月13日前向买受人交房。恒美公司分别于2016年3月13日、2017年1月5日及2017年3月22日向王美荣出具了三份金额分别为130000元、125000元、30000元的收款收据。因临漳县××路段南侧建安华庭2单元1402号房屋至今仍备案登记在恒美公司名下，故王美荣主张其已经于2014年8月16日与案外人吕秀花签订了《房屋转让协议》，而吕秀花早在2014年7月8日与恒美公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：1003967），该合同的签订是因吕秀花的丈夫刘如河等与恒美公司所签订的《协议书》的事实，本院认为该项事实与本案没有关联性，故本案对此不予采信。另查明，在原告宫青梅与被告恒美公司、刘志连民间借贷一案中，本院于2014年10月14日作出（2014）丛民初字第1646号民事裁定书，裁定查封了恒美公司名下的位于临漳县建安华庭A座2单元A-1401、1402号房产，本院于2015年1月28日作出（2014）丛民初在第1646号民事判决书，判决被告恒美公司、刘志连自判决生效之日起十日内支付原告宫青梅转让款30万元等。本院于2016年7月7日作出（2015）丛执字第643号执行裁定书，裁定继续查封恒美公司名下的位于临漳县建安华庭A座2单元A-1401、1402号房产。经邯郸市中级人民法院委托邯郸市诚信房地产价格评估有限公司对恒美公司名下的位于临漳县建安华庭A座2单元A-1401、1402号住宅用房的房地产价值评估，该评估公司及本院工作人员于2016年7月8日进行了实地查勘，视频录像显示并未有人装修入住。再查明，王美荣于2018年3月7日对涉案位于临漳县建安华庭A座2单元Ａ-××号房屋向本院提出书面异议，本院于2018年3月21日作出（2018）冀0403执异23号执行裁定书，裁定驳回了王美荣所提的异议，王美荣不服该裁定书，遂成本讼。本院认为，王美荣与恒美公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1003989）未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均须依约履行，但因本院已于该份合同签订之前依法查封了位于临漳县建安华庭A座2单元Ａ-××号房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需要在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而王美荣是于2016年3月13日才与恒美公司签订了的《商品房买卖合同》是晚于本院于2014年10月14日的查封，故其主张排除本院的强制执行，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、确认王美荣与邯郸市恒美房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》（合同编号：1003989）有效；二、驳回王美荣的其他诉讼请求。案件受理费5576元由王美荣承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  王彦伟人民陪审员  李 冰人民陪审员  徐 波二〇一九年三月十九日书 记 员  冀 红附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。