河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0326民初255号原告：侯建军，曾用名侯军，男，1963年7月23日生，汉族，住汝阳县。原告：王中山，男，1953年7月15日生，汉族，住汝阳县。二原告共同委托诉讼代理人：王站伟，河南洛城律师事务所律师。被告：韩发亮，男，1975年5月25日生，汉族，住汝阳县。第三人：马兴卫，男，1974年3月22日生，汉族，住汝阳县。第三人：赵新国，男，1971年10月25日生，汉族，住汝阳县。原告侯建军、王中山与被告韩发亮及第三人马兴卫、赵新国合同纠纷一案，本院2019年1月15日立案受理，依法适用简易程序，于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告侯建军、王中山及其委托诉讼代理人王站伟、被告韩发亮及第三人马兴卫、赵新国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯建军、王中山向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告2016年3月28日就汝南新村1号楼801和901房所签的房屋买卖协议无效；2.依法确认被告将汝南新村1号楼801和901房转让给第三人马兴卫的行为无效；3.依法确认原、被告2015年2月16日就汝南新村1号楼四楼北门和1号楼从东往西数第二个车库所签的房屋买卖协议无效；4.依法确认被告将汝南新村1号楼四楼北门和1号楼从东往西数第二个车库转让给第三人赵新国的行为无效；5.依法判令被告及第三人将上述房产返还原告。事实和理由：二原告在汝阳县上店镇汝南村开发汝南新村小区项目，后原告将建设工程发包给案外人尹红良，尹红良在施工过程中购买过被告韩发亮的砂石料。工程结束后，原告未将部分工程款支付给尹红良，被告韩发亮称尹红良没有将砂石款19.5万元支付给韩发亮，故2015年2月16日原告将汝南新村1号楼四楼北门和1号楼从东往西数第二个车库以19.5万元的价格抵给韩发亮作砂石款，后韩发亮将该房产以19.5万元价格转让给第三人赵新国。后才了解尹红良已将砂石款支付给韩发亮。2016年3月28日，被告韩发亮又从原告处购买汝南新村1号楼801和901房，作价15万元，但韩发亮未支付房款，同日韩发亮又将该房以16万元的价格转让给第三人马兴卫。原告出让给被告的房产至今未办理预售许可证。原告认为被告从原告处购买房屋后一直未支付房款，已损害原告的合法益，且双方的行为违反法律规定，故提起诉讼。被告韩发亮辩称，2016年3月28日协议约定的两套房子是韩发亮给尹红良拉砂石料没付钱，经过和二原告协商，先给韩发亮抵两套房子，韩发亮把价值约60万元的票据给了二原告，同时韩发亮还给二原告打了15万元的欠条，当时约定二原告和尹红良算账了，直接从尹红良应得工程款中扣除，票面价值扣除15万元后，余款支付给韩发亮。因为韩发亮欠马兴卫钱，韩发亮把这两套房子以15万元的价格顶账给马兴卫，后来韩发亮把欠马兴卫的钱还了，马兴卫又把这两套房子还给了韩发亮。2015年2月16日的一套房子和车库也是因为小区建设过程中欠韩发亮沙石料款，经原、被告及尹红良协商，侯建军、尹红良让二原告的会计苗书平给韩发亮开了一份购房协议，把1号楼四楼北门的套房和一个车库以19.5万元顶账给韩发亮，约定结算砂石料款时，扣除该19.5万元。由于韩发亮的弟弟欠赵新国加油款，韩发亮把房子顶账给赵新国。之后经侯建军、王中山、韩发亮、赵新国一致同意，由二原告重新与赵新国签订了购房协议，赵新国还向二原告缴纳水电入户费2000元，韩发亮持有的原购房协议交给赵新国后，由二原告从赵新国手中收回。这些协议都合法有效，二原告欠韩发亮的钱至今也没有给韩发亮清偿。第三人马兴卫未作陈述。第三人赵新国述称，韩发亮关于与赵新国有关的房屋买卖协议的陈述是正确的。赵新国已将入户费和房款总计19.7万元全部付清，与各方无纠纷。签订购房合同时各方当事人都在场，赵新国也按照协议把款项付清，房子归赵新国所有。本院查明：二原告等人合伙在汝阳县上店镇汝南村开发汝南新村小区项目，将建设工程发包给案外人尹红良，尹红良在施工过程中由被告韩发亮为其供应砂石料。2015年2月7日，受雇于尹红良负责在工地收料的尹战民向韩发亮出具收据三份，编号别为：0688396、0688397、1688398（以下简称“2015年三张收据”）。因欠第三人赵新国加油款，2015年2月16日，韩发亮将2015年三张收据交给王中山，侯建军、王中山向韩发亮出具收到条，注明三张收据上砂石规格和车号及所运车数，并证明砂石用于尹红良工地。2017年1月26日，王中山、侯建军向赵新国出具收据，将汝南新村1号楼四楼北门和一个车库以19.5万元的价格卖给赵新国。韩发亮、王中山、侯建军约定，在与尹红良清算工程款时，扣减19.5万元工程款抵偿购房款。因被告韩发亮对第三人马兴卫负有债务，2016年3月28日，由王中山出具收据，将汝南新村1号楼2单元801和901两套房屋作价16万元卖给马兴卫，用于偿还韩发亮欠马兴卫的债务。韩发亮同时给王中山出具借条一份，确认欠购房款15万元，双方约定，在王中山与尹红良清算工程款时，用尹红良欠韩发亮的砂石料款抵偿该笔欠款。后，王中山、侯建军等与尹红良结算工程款，尹红良仅认可抵顶韩发亮6.2万元砂石料款，对2015年三张收据应扣减19.5万元工程款不予认可。双方结算后，侯建军向尹红良出具证明，确认顶韩发亮砂石款6.2万元，该6.2万元由侯建军工地负责清还。因韩发亮与王中山、侯建军关于砂石款、工程款、购房款相互抵顶的约定未能实际全部履行到位，王中山、侯建军提起本案诉讼，韩发亮亦提起诉讼要求尹红良清偿砂石款（包含本案所涉已经或尚未顶账的砂石料对应款项）。尹红良与侯建军、王中山等的工程款纠纷经本院判决已结算完毕，关于未完工工程处理双方亦正在诉讼。本院认为，本案系确认合同效力纠纷。二原告主张房屋买卖协议无效的理由是当事人买卖的房屋未取得预售登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案二原告并非房地产开发企业，其在农村土地上开发的汝南新村小区房屋亦非房地产管理法意义上的商品房，并不当然适用关于商品房预售许可的规定。从当事人陈述及举证情况看，二原告所主张的房屋转让协议确实曾经存在，被告韩发亮以其砂石款债权抵顶购房款，再以房屋抵顶所负第三人债务，二原告以受让韩发亮的砂石款债权抵顶所负尹红良的工程款债务，同时清偿尹红良所负韩发亮的砂石款债务。经过一系列的债权债务转让和抵销，最终由二原告向第三人出具购房款收据并签定购房协议。由于尹红良与韩发亮之间砂石款结算出现争议，导致了本案诉讼以及其他诉讼，尹红良与二原告等的工程款纠纷，以及韩发亮与尹红良之间的砂石款纠纷均以金钱给付为标的，鉴于被告及第三人赵新国对合同效力均予以认可，而相关部门目前并未就本案所涉小区作出责令拆除的行政行为，从维护交易、减少更多当事人牵入后续诉讼角度考虑，本案以继续履行协议为宜。并且，二原告当庭所举证据证实其与第三人之间已订立房屋买卖合同关系，其与韩发亮以及韩发亮与第三人之间的房屋转让关系，已随二原告与第三人之间买卖合同的订立而归于消灭，再行评判协议效力在事实上已无必要。从二原告提交的借条、收据和第三人赵新国提交的购房合同、收据看，结合原、被告在砂石款进行的韩发亮诉尹红良、侯建军、王中山等合同纠纷庭审中的陈述，二原告享有数额确定的购房款债权，其可依法另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告侯建军、王中山的诉讼请求。案件受理费1650元，由原告侯建军、王中山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  李刚强二〇一九年三月十一日书记员  王亚飞