温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初1946号原告：温州市鹿城区蒲鞋市东楠房屋介绍所，经营场所：浙江省温州市鹿城区车站大道611号A2室。经营者：滕金福。委托诉讼代理人：陈久新，浙江建桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡慧，浙江建桥律师事务所律师。被告：温州鹏润国美电器有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区人民西路169号温州大厦专业二层。法定代表人：董晓红，执行董事。委托诉讼代理人：王瑞，女，汉族，系国美电器有限公司员工，住河北省石家庄市新华区。委托诉讼代理人：王建华，男，蒙古族，系宁波浙国美电器有限公司员工，住浙江省宁波市鄞州区。被告：李闰武，男，1987年7月26日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告温州市鹿城区蒲鞋市东楠房屋介绍所（以下简称东楠房屋介绍所）诉被告温州鹏润国美电器有限公司（以下简称国美电器公司）、李闰武居间合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理，依法由审判员胡佳颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东楠房屋介绍所的委托诉讼代理人陈久新、胡慧及被告国美电器公司的委托诉讼代理人王瑞、王建华、被告李闰武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东楠房屋介绍所向本院提出诉讼请求：1.被告国美电器公司、李闰武向原告支付中介服务费30万元及利息（自起诉之日起至实际履行完毕之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月，被告因开设门店需要向房产中介即原告（21世纪吕浦湾加盟店）咨询温州市区对外出租营业房资源信息。原告根据被告的需要，期间由经纪人多次向其介绍合适的房源，其中2018年6月22日向被告提供了位于温州市鹿城区国正大厦1F-3F（以下简称涉案出租房）的出租房源信息，双方于当日签订1份编号为0125874的《客户服务确认书》。确认书约定：1.原告为被告介绍房源、提供看房机会；2.原告2018年6月22日带领被告实地考察房源为温州市鹿城区国正大厦1F-3F物业；3.看房之日起六个月内，被告及其关联方，不得以任何形式与原告所介绍的房屋业主自行交易，否则被告应于租赁合同签订之日向原告支付全额中介代理费；4.代理服务费为租赁合同单月租金的100%，于被告与业主签订租赁合同之日一次性付清。后原告按约带领被告对其所提供的涉案出租房进行实地考察。在被告方表示满意后，原告方又邀请了上述物业出租方浙江森马服饰股份有限公司陈总以及被告方对国正大厦房屋租赁事宜进行了第一次具体事项的商讨，各方就出租房屋的价格、租赁期限等进行了协商洽谈。此后，原告从各方面了解得知被告私下与原告介绍房源的所有人浙江森马服饰有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定的租金为每月30万元，并已开始对涉案出租房进行门店装修。但原告多次向被告催讨代理服务费，被告均未予理会。被告国美电器公司辩称：1.原告举证的客户服务确认单并没有被告国美电器公司的公章或者授权代表的签字，不是被告国美电器公司的意思表示。被告李闰武系公司普通员工，无权代表公司行使如此大标的额的权利处分，原告作为善意相对人没有理由认为一名普通员工可代表公司行使重大事项决定权。故被告李闰武的签字为无权代理行为，事后被告国美电器公司也未对该确认单内容进行确认，该客户服务确认单应认定为无效。2.即使客户服务确认单被认定为有效，该确认单第四条（内容为“自看房之日起六个月内，甲方及其关联方不得以任何形式与中介所介绍的业主自行交易，否则应于租赁合同签订之日起向中介支付全额中介服务费用”）系原告为了重复使用单方拟定，且未与被告国美电器公司协商一致的格式条款。中介服务不仅包括提供房源信息还包括提供物业资料、报价、协助谈判等促成交易的一系列服务，该条约定仅要带看房屋签约就要支付全额中介费属于免除中介主要义务，加重承租人责任，排除承租人主要权利的格式条款，应被认定为无效。3.被告国美电器公司与原告之间并不存在合同关系。原告与被告国美电器公司的接触是双方对将来订立居间服务合同的一种意思表示。双方对居间服务的权利义务还没有协商一致，原告与被告国美电器公司最终未订立居间服务合同。鉴于双方之间不存在合同关系，原告也没有提供完整的居间服务，原告要求被告国美电器公司支付中介费用没有依据。考虑到原告在缔约磋商阶段付出了劳动，且被告国美电器公司在此过程中获益，被告国美电器公司愿意承担缔约过失责任，根据公平原则，给原告适当的经济补偿。被告李闰武辩称：被告李闰武系被告国美电器公司员工。涉案房屋租赁前期确实由被告李闰武负责，并与原告签订了《客户服务确认书》。但不管是房源的确定还是确认书内容的确认，被告李闰武均已向公司领导逐级上报，并经领导同意。后期因租赁事宜由宁波浙国美电器有限公司对接，被告李闰武就退出不再跟进，故对后期租赁合同签约事宜并不清楚。本院经审理认定：原告东楠房屋介绍所加盟21世纪不动产，以21世纪不动产吕浦湾加盟店为商号经营房地产中介业务。被告国美电器公司委托原告介绍承租房源。2018年6月22日，原告（乙方）与被告国美电器公司（甲方）签订1份《客户服务确认书》，约定：乙方带领甲方对坐落于温州市鹿城区国正大厦1F-3F物业房屋及相关环境进行了考察，对此中介行为，甲方予以确认；自看房之日起六个月内，甲方及其关联方，不得以任何形式与乙方所介绍的房屋业主自行交易，否则甲方应于租赁合同签订之日向乙方支付全额中介代理费用；代理服务费为租赁合同单月租金的100%。被告李闰武作为被告国美电器公司的员工代表被告国美电器公司在甲方栏签字。原告员工在乙方经纪人栏签字。确认书签订后，原告另居间组织被告国美电器公司及出租方对房屋租金、租期等内容进行了磋商，但未最终予以确定。后被告国美电器公司自行与出租方协商租赁事宜，并于2018年9月28日签订《房屋租赁合同》，约定第一个租赁年度的第一季度租金10万元、第二季度租金90万元、第三季度租金100万元、第四季度租金100万元。上述事实有原告提供的《客户服务确认书》、被告李闰武的社会保险险种缴费明细清单、《房屋租赁合同》及双方当事人的陈述为证。本院认为：原告与被告国美电器公司签订的《客户服务确认书》经过双方员工签字确认，真实有效，双方均应尊重契约精神，按照约定履行自己的义务。根据确认书的约定，被告国美电器公司委托原告介绍房源，租赁合同签订之日支付中介代理费用，从双方约定的本意看，该确认书符合居间合同的构成要件，应认定双方之间成立居间合同法律关系。《客户服务确认书》虽然系原告提供的格式合同，但该格式条款的内容符合行业日常交易习惯，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。故被告国美电器公司主张格式条款为无效条款不能成立。被告国美电器公司辩称被告李闰武无权代表公司行使大标的额的权利处分，故被告李闰武在确认书上签字系无权代理行为。但被告国美电器公司对被告李闰武系代表被告国美电器公司寻求租赁房源，及被告国美电器公司委托被告李闰武通过原告考察了涉案出租房并在该居间服务中受益的事实并无异议，故可以认定被告李闰武在涉案房屋租赁居间合同关系中的行为系履行职务行为，该行为的法律后果应由被告国美电器公司承担。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”原告为被告国美电器公司提供房源信息，并陪同一起看房，并组织双方对租赁事宜进行协商，应当认定原告已尽到中介居间服务及促成合同订立的主要义务。被告国美电器公司仅以最终房屋租赁合同系其与出租方自行签订为由主张无需支付居间报酬，即违反了居间合同的约定，亦有悖诚实信用原则，本院不予支持。但居间人通过自己的居间行为向委托人报告了订约机会或者提供具有重要价值的订约的媒介服务，且最终促成合同成立，居间人才有权根据居间合同要求委托人支付约定的全部报酬。如果居间人的居间行为与合同当事人之外的因素共同促成合同成立，则居间人可以要求委托人支付与自己居间行为价值大小相应的报酬。鉴于涉案房屋租赁合同最终签订未经原告居间服务，租赁内容的最终确认亦系被告国美电器公司自身努力磋商的结果，故本院根据公平原则，酌情认定被告国美电器公司按确认书约定的代理服务费的70%向原告支付居间费。原告主张以租赁合同约定的第一年度平均月租金确定居间合同约定的单月租金，合情合理，本院予以采纳。故被告国美电器公司应支付原告的居间费用应为3000000元÷12个月×70%=175000元。原告庭审中明确被告李闰武系被告国美电器员工，不再向被告李闰武主张居间费用，系原告对自身诉讼权利的处分，本院不予干涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告温州鹏润国美电器有限公司于判决生效之日起十日内支付原告温州市鹿城区蒲鞋市东楠房屋介绍所居间费175000元。二、驳回原告温州市鹿城区蒲鞋市东楠房屋介绍所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2900元（已减半收取），由原告温州市鹿城区蒲鞋市东楠房屋介绍所负担1000元，被告温州鹏润国美电器有限公司负担1900元（被告温州鹏润国美电器有限公司须在判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费用，逾期本院将强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 胡佳颖二〇一九年三月二十五日代书记员 杨彬彬