福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0125民初2733号 原告：李严木，男，1953年5月20日出生，汉族，福建省闽侯县人，户籍地：福建省闽侯县，住福州市仓山区。 原告：李严忠，男，1962年8月4日出生，汉族，户籍地福建省闽侯县，现住福建省永泰县。 原告：张荣建，男，1962年7月21日出生，汉族，户籍地福建省永泰县，现住福建省永泰县。 被告：永泰县樟鑫房地产开发有限公司，住所地：福建省永泰县樟城镇南方花园。 法定代表人：汪子武，总经理。 被告：汪子武，男，1969年5月3日出生，汉族，福建省永泰县人，住福建省永泰县。 第三人：余则生，男，1969年11月2日出生，汉族，住福建省永泰县。 第三人：余玲飞，男，1978年8月26日出生，汉族，住福建省永泰县。 第三人：余鸿恩，男，1970年9月18日出生，汉族，住福建省永泰县。 第三人：余美生，男，1972年9月19日出生，汉族，住福建省永泰县。 第三人：余炳生，男，1976年8月5日出生，汉族，住福建省永泰县。 上述第三人共同委托诉讼代理人：李华元、张忠城，北京中银（福州）律师事务所律师。 原告李严木、李严忠、张荣建与被告永泰县樟鑫房地产开发有限公司（以下简称“樟鑫公司”）、汪子武确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月10日收到李严木、李严忠、张荣建的起诉状后，于2018年9月17日作出（2018）闽0125民初2271号民事裁定：对李严木、李严忠、张荣建的起诉，不予受理。李严木、李严忠、张荣建不服提起上诉，福建省福州市中级人民法院经审理于2018年11月24日作出（2018）闽01民终8885号民事裁定：一、撤销福建省永泰县人民法院（2018）闽0125民初2271号民事裁定；二、本案指令福建省永泰县人民法院立案受理。本院于2018年12月11日受理后，根据樟鑫公司、汪子武的申请，通知第三人余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李严木、李严忠、张荣建，被告樟鑫公司法定代表人汪子武、汪子武，第三人余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生及其共同委托诉讼代理人张忠城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李严木、李严忠、张荣建向本院提出诉讼请求：1、依法确认2017年10月22日两被告与余则生、余鸿恩、余玲飞、余炳生、余美生签订协议书无效；2、依法撤销2017年10月22日两被告与余则生、余鸿恩、余玲飞、余炳生、余美生签订协议书；3、判令两被告赔偿原告经济损失6万元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2011年9月20日，李严木、李严忠、张荣建与汪子武四人以《会议纪要》的形式确认，永泰县国土资源局公开拍卖的樟（2011）拍01号土地竞拍事宜，最后汪子武以3560万元成交，并已签订国有建设用地使用权出让合同，编号350125201107089002，由汪子武受让的土地由四人按照认缴投资比例承担债权债务等一切法律责任；项目名称待定，项目借用永泰县樟鑫房地产开发有限公司（以下简称樟鑫公司）名下开发，项目股东不承担樟鑫公司除本项目外的一切债权债务等法律责任。2、李严木为项目总负责人，汪子武负责本项目的外部协调相关手续办理。第四项约定：本项目出纳由李严木担任，每月由财务人员月底前打出银行明细由全体股东审核，如发现挪用，按挪用金额双倍罚款。项目计划投资人民币5000万元，李严木认缴投资2500万元占投资比例50%，李严忠投资600万元占投资比例15%，张荣建投资400万元比例10%。后各合伙人确定项目名称为“永泰县东方城”。事后，原告三人实际投入资金3175万元。 事后四股东分别于2012年4月25日《东方城项目第二次股东会议》约定“东方城”项目与樟鑫公司只是开发挂靠关系，不承担任何债权债务。“东方城”项目总挂靠费支付樟鑫公司3万元人民币。2015年11月13日《股东决议》第四项约定：“各股东要履行权利及职责，每月28日上午8:30-10:00为股东对项目分析通气会及支付凭证审查事宜，未到场的股东视为弃权，由到场股东审核为准”。2016年3月21日《东方城项目合作股东会决定》约定：“委托李严木向购房者收取10万定金”。2016年4月12日《东方城项目投资人会议补充决定》约定：“由于清盘与转让方尚未签订东方城项目转让受让协议，一层店面现有业主（黄培坊）意向签订销售合同，就销售总额归东方城项目投资人股东共有，除交足税费外，剩余总额优先偿还2015年001号和解协议”。2016年5月27日《协议书》约定：“甲、乙、丙三方经自愿平等协商一致，现就甲方委托乙方负责“东方城”项目（该项目系丙方实际出资以甲方名义开发，权利义务归属丙方）”。2016年6月2日《授权委托书》约定：“全权负责永泰县樟鑫房地产开发有限公司开发的“东方城”项目的所有经营、销售交房，产权备案、按揭货款，上缴税费，支付工程款、农民工资、法律诉讼等事项。李严木先生办理上述委托事项时，有权代表樟鑫公司和汪子武签署各项法律文书、协议、合同，委托期限自2016年5月27日起至“东方城”项目各事项办结为止”。2017年2月19日樟鑫公司函告《答李严木的通知》：“根据2016年5月27日清盘《协议书》中“该项目系丙方实际出资，以甲方名义开发，权利归属丙方”。上述5组证据证明“东方城”项目由李严木、张荣建、李严忠、汪子武四合伙人按认缴投资额比例承担权利义务形成合伙关系，合伙体项目对外挂靠在由汪子武担任法定代表人的樟鑫公司名下，合伙期间的财产归合伙人共同管理和使用。证明樟鑫公司不是投资人，不享有处置权。两被告明知一层商场于2016年3月21日《东方城项目合作股东会议决议》约定：委托李严木向一层商场购房者（黄培坊）收取10万元定金。2016年4月12日合伙体作出《东方城项目投资人会议补充协议》约定：一层店面现有业主（黄培坊）意向签订销售合同的决定。四合伙人已经作出决定出售给黄培坊业主情况下（已涉案（2017）闽0125民初5号起诉时正在审理中，开庭前该案已经法院判决生效）仍采取恶意欺骗手段故意将东方城项目已售的一层商场隔间偷卖给余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生5购房户，于2017年10月22日签订《协议书》并私自收取10万元定金，还私自主张改变东方城项目一至二层建筑功能，严重存在消防安全隐患，违反了城市规划、设计、消防强制性法规。导致一房两卖行为引发多起诉讼纠纷侵害了合伙人的权利。构成违约、应承担赔偿责任。综上所述，两被告私自处分合伙体财产的行为构成违约，违反了2011年9月20日《会议纪要》、2012年4月25日《东方城项目第二次股东会议》、2015年11月13日《股东决议》、2016年3月28日《东方城项目投资人会议决议》、2016年5月27日《协议书》、2016年6月2日《授权委托书》、2017年5月19日《答李严木通知》之约定及依据《中华人民共和国合伙企业法》第二十一条合伙人在合伙企业清算前私自转移或者处分合伙企业财产的，合伙企业不得以此对抗善意相对人。第三十一条合伙企业的下列事项应经全体合伙人一致同意：第四项转让或者处分合伙企业的知识产权和其他财产权利；第九十七条：合伙人对本法规定或者合伙协议约定必须经全体合伙人一致同意始得执行的事务擅自处理，给合伙企业或者其他合伙人造成损失的，依法承担赔偿责任。请求法院1、依法确认2017年10月22日两被告与余则生、余鸿恩、余玲飞、余炳生、余美生签订协议书无效；2、依法撤销2017年10月22日两被告与余则生、余鸿恩、余玲飞、余炳生、余美生签订协议书；3、判令两被告赔偿原告经济损失6万元；4、本案诉讼费用由两被告承担。三原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法裁判。 樟鑫公司辩称，一、原告起诉没有事实和法律依据，应予驳回。1、樟鑫公司是基于二层业主在订购二层时就与李严木商谈一层第一间店面定作为通道，汪子武也在场，在购买二层时应配备一层第一间店面。作为通道，李严木有答应该店作为二层、三层通道。李严木在工程竣工未验收之时就已经隔间了，是在李严木主导下隔间的。否则，二层将无法使用，价值将极大的贬低。因此樟鑫公司于2017年10月22日把一层第一间店面先给二层业主使用，是在兑现原先的承诺。2、樟鑫公司不存在一房两卖情形。樟鑫公司将一层商场其中一间销售给第三人，该店面系未销售产权，还在青岛案件查封中，根本还未销售。系原告私自销售，因原告不让二层业主通行，或无法通行，且原告把消防电梯通道封堵，使二层商场达不到交房条件，造成二层商场价值降低，二层业主起诉至永泰县人民法院，造成樟鑫公司被永泰县人民法院判决承担违约责任，原告应就其行为承当相应的法律责任。3、余玲飞将10万元预收购房款汇至东方城账户，汇款凭证都可证明，该账户系在四股东共同监管情况下，全部用于偿还青岛银行的抵押贷款，不存在樟鑫公司挪用公款情况。因此原告起诉实属无理取闹、浪费国家资源，应予驳回。二、李严木在代理（2018）闽0125民初862号和二审（2018）闽01民终10434号诉讼中，李严木亦承认2017年10月22日签订的协议书有效，且一审二审法院判决该协议书有效。三、樟鑫公司销售案涉店面没有给股东造成损失，销售该间店面时还没有确定价格，也只销售半间，且是按市场价格销售，不会对股东造成损失。原告李严木已经违反了2016年5月27日《协议书》，樟鑫公司有权收回销售权，该协议书明确约定李严木应当在2017年5月30日前销售完全部店面，但原告在此期间故意不销售房产，已经构成违约，其他股东有权根据2016年3月28日协议，终止该协议。委托书是基于2016年5月27日的《协议书》，因此委托书也随之终止。 汪子武同意樟鑫公司的答辩意见。 余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生述称，一、原告并非适格的诉讼主体。2017年10月22日《协议书》签订的当事人是樟鑫公司与第三人余则生、余鸿恩、余玲飞、余炳生、余美生。原告非该协议书的当事人及履行主体。根据合同相对性原则，原告与2017年10月22日《协议书》并无法律上利害关系，无权提出确认合同无效及撤销之诉请，原告主体不适格。二、第三人与樟鑫公司所签订的2017年10月22日《协议书》真实、合法、有效，且已经履行，原告诉请没有事实依据，与法不符。1、2015年5月3日，樟鑫公司与第三人就东方城项目一层商铺、二层商场及18层01室商品房签定了《协议书》，第三人缴纳了相应购房款，双方又于2015年12月7日签定了关于购买二层商场的《商品房买卖合同》。2、因樟鑫公司涉诉原因，导致银行对公账户被青岛市中级人民法院冻结，为履行双方于2015年5月3日签订的《协议书》及2015年12月7日签定的《商品房买卖合同》，经双方协商后，樟鑫公司与第三人签订2017年10月22日《协议书》。第三人已经向樟鑫公司支付了二层商场全部房屋首付款8701500元，樟鑫公司已向第三人开具了足额购房发票。2013年2月27日、5月2日，第三人共计向樟鑫公司支付了东方城十八层01室商品房定金20万元，樟鑫公司出具对应金额的收款收据。2017年10月25日，第三人向樟鑫公司支付了东方城一层楼梯口店面定金10万元，樟鑫公司出具对应金额的收款收据。综上所述，2017年10月22日《协议书》并非一份独立合同，而是2015年5月3日《协议书》和2015年12月7日《商品房买卖合同》的补充协议，属于从合同性质。而主合同以及从合同经永泰县人民法院（2018）闽0125民初862号民事判决书和福州市中级人民法院（2018）闽01民终10434号民事判决书认定均属于合法有效、继续履行，并判令樟鑫公司承担1809613.5元逾期交房违约金。三、2017年10月22日《协议书》没有约定和法定无效事由，依法应驳回原告诉请。根据《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。结合原告举证及履行情况来看，2017年10月22日《协议书》不存在上述任一无效情形，依法应当认定有效。综上，原告诉请无事实依据，于法无据，应依法驳回其诉请。 李严木、李严忠、张荣建围绕诉讼请求向本院提交以下证据予以证明： A1、2011年9月20日《会议纪要》、收款收据、东方城项目资金收支情况明细表、2012年4月25日《东方城项目第二次股东会议》，证明1、东方城项目投资5000万元，由李严木、张荣建、李严忠、汪子武四合伙人按认缴投资比例承担权利义务形成合伙关系。2、合伙体项目对外挂靠在由汪子武担任法定代表人的樟鑫公司名下，合伙体的财产归合伙人共同管理和使用。3、李严木担任东方城项目总负责人兼财务出纳。4、东方城合伙项目约定设立自主管理的财务制度的事实。 Ａ2、2015年11月10日《股东会决议》，2015年11月13日《股东决议》、2016年3月28日《东方城项目投资人会议决议》和会议签到表，证明1、2015年11月10日《股东会决议》认定汪子武、樟鑫公司擅自将“东方城”项目房产抵押青岛香港路支行由汪子武、樟鑫公司赔偿，东方城项目设立自主管理财务、独立核算的银行账户“中国银行永泰县支行账号41×××28”。2、证明2015年11月13日《股东决议》张荣建因事请假，2015年12月24日股东会议时领取《股东决议》的事实。3、两被告明知东方城项目一层商场已出售，擅自隔间私自处分合伙体财产，构成违约，应负赔偿责任。 A3、2016年3月21日《东方城项目合作股东会议》、2016年4月12日《东方城项目投资人会议补充协议》，证明1、两被告明知东方城项目一层整层商场由四合伙人经会议决定出售给黄培坊业主，并经四合伙人同意委托李严木收取一层购房款10万元定金的事实。2、证明两被告明知四合伙人经两次通过会议形式，同意将一层商场出售给黄培坊业主，两被告采取恶意手段，私自处分合伙体财产，将一层商场隔间偷卖给余则生等5业主的事实。 A4、2016年5月27日的《协议书》、2016年6月2日《授权委托书》、2017年2月19日《答李严木通知》，证明1、两被告已确认东方城按认缴投资额比例为实际出资，以樟鑫公司名义开发，权利义务归属四合伙人。2、四合伙人形成授权樟鑫公司名义向乙方出具委托书，于2016年5月27日《协议书》第三条约定：甲方及甲方法定代表汪子武应于本协议签订后10个工作日内向乙方出具委托书。3、证明两被告经全体合伙人同意授权樟鑫公司向原告李严木出具《授权委托书》，授权原告李严木全权负责东方城项目所有经营、已售、未售物业、青岛香港路支行协商及法律诉讼，有权代表樟鑫公司和汪子武签署各项法律文书、协议、合同。4、证明两被告违背2017年2月19日《答李严木通知》的承诺。5、证明樟鑫公司不是东方城项目投资人，不享有任何处置权的事实。 Ａ5、2017年10月22日《协议书》、《青岛市中级人民法院查封公告》、《证明》、中国银行交易流水明细清单（余玲飞）、（2018）闽01民终5188号《民事裁定书》，证明1、两被告明知一层商场已出售给黄培坊业主情况下仍采取恶意欺骗手段故意将东方城项目已售的一层商场隔间偷卖给余则生、余鸿恩、余美生、余炳生、余玲飞5购房户，于2017年10月22日签订《协议书》并私自收取10万元定金，侵害合伙人的权利。2、汪子武、樟鑫公司自己经营的永泰泗州华庭项目银行账户41×××87于2017年10月25日存入20万元；2017年11月1日存入80万元，其中10万元属于东方城项目一层第一间店面预交购房款存入，导致东方城项目一房两卖侵害合伙人权利的事实。3、东方城项目经福州市中级人民法院（2018）闽01民终5188裁定：认定“东方城项目”为四人形成合伙关系，合伙体项目对外挂靠在由汪子武担任法定代表人的樟鑫公司名下，合伙期间的财产归合伙人共同管理和使用。两被告私自处分合伙体财产，将一层商场隔间偷卖给余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生，于2017年10月22日签订《协议书》构成违约，侵害合伙人的利益。 A6、（2016）闽0125民初445号、（2018）闽0125民初307号、（2018）闽01民终5190号、（2016）闽01民终3269号《民事判决书》，证明1、一、二审法院查明位于福建省永泰县樟城镇较场路36号“东方城”项下全部房产属于李严木与张荣建、李严忠和汪子武共有的事实。2、李严木投入东方城项目的资金为2175万元，占比例50%，李严忠投入600万元，占比例15%，张荣建投入400万元占比例10%，上述三人占东方城项目投资比例75%的事实。 A7、东方城出纳账目移交表，证明1、东方城项目由李严木、李严忠、张荣建四合伙人投资，具有独立的财务管理制度，合伙期间的财产归合伙体共同管理和使用，樟鑫公司、汪子武在将一层整层商场已售给黄培坊业主情况下，又以欺诈手段隔间偷卖给余则生5购房户签订2017年10月22日《协议书》违法的事实。 A8、平面图，证明1、一层店面电梯是作为货梯的出入口，没有通往外面，不是消防通道，在突发事件时，货梯必须停止使用，不能作为消防通道。2、二层和一层是独立的，二层业主没有购买一层的货梯和公摊面积。3、二层和一层都有各自出入口，在突发事件时不能作为疏散通道。一层第一间是属于整层商场不得分割作为通道，分割违反了法律强制规定。 樟鑫公司、汪子武向本院提交了以下证据： B1、照片，证明一层第一间店面在工程竣工前就单独分隔成单间，且是在李严木主导下完成的，说明李严木当初承诺该间店面作为二、三层通道，之后李严木让人打了门洞阻止二层业主施工。 B2、一层平面图，证明李严木把原有的电梯出口和步行出口（为上二、三层出口）分割后出租导致二、三层无通道。 B3、《租赁合同》，证明东方城一层第一间店面作为通经二、三层的通道是李严木主导的。 B4、（2018）闽01民终10434号《民事判决书》，证明李严木承认2017年10月22日《协议书》有效，福州市中级人民法院也判决有效。 余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生向本院提交了以下证据： C1、2015年5月3日《协议书》，证明第三人已于2015年5月3日向樟鑫公司购买东方城二层商场、一层楼梯口店面以及十八层01室商品房。 C2、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、福建增值税普通发票、证明、预告登记证，证明1、根据2015年5月3日《协议书》，第三人与樟鑫公司于2015年12月7日正式签订关于东方城二层整商场的《商品房买卖合同》。2、第三人已支付8701500元购房首付款，樟鑫公司出具了相应金额的购房发票。3、诉争商铺已经办理网签手续的事实。 C3、银行流水、收款收据，证明：第三人于2017年10月25日向樟鑫公司支付东方城一层楼梯口店面定金10万元，樟鑫公司出具对应金额的收款收据。 C4、银行流水、收款收据，证明：第三人于2013年2月27日、5月2日，共向樟鑫公司支付东方城十八层01室商品房定金20万元，樟鑫公司出具对应金额的收款收据。 C5、2017年10月22日《协议书》，证明：1、为了履行2015年5月3日《协议书》及《商品房买卖合同》的义务，双方签订了20171022《协议书》；2、东方城一层楼梯口店面早于2015年5月3日就出售给第三人，不存在被告恶意欺骗、故意偷卖的情况。 C6、《租赁合同》，证明根据原告李严木与案外人陈晓军签订的《租赁合同》第四条第三点显示：“甲方提供一层第一间店面由二、三层业主购买并作为二、三层通道使用，其通道功能修建费用由二、三层承租者承担”，证明原告李严木对于东方城一层第一间店面由第三人购买的情况是明知的。 C7、第三人余玲飞与李严木的通话录音，证明：2017年11月1日，第三人余玲飞联系李严木，李严木告知第三人，购买商铺事宜由汪子武全权决定，其本人不干涉的事实。 本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： A1-A4，系李严木、李严忠、张荣建、汪子武四合伙人的内部约定，与本案不具有关联性，不能作为认定本案事实的依据。 A6-A8，与本案不具有关联性，不能作为认定本案事实的依据。 B1,无法确认照片的形成时间，无法确认其真实性，不能作为认定本案事实的依据。 B3，李严木、李严忠、张荣建对其真实性无异议，可以作为本案认定事实的依据。 C1，第三人提供了原件核对，真实性足以认定，可以作为认定本案事实的依据。 C2，李严木、李严忠、张荣建对其真实性无异议，且系樟鑫公司与第三人之间的房屋买卖关系，与本案具有关联系，可以作为认定本案事实的依据。 C3、C4，银行流水、收款收据能够相互印证，且《收款收据》有原件核对，可以作为认定本案事实的依据。 C5,第三人提供了原件核对，真实性足以认定，可以作为认定本案事实的依据。 C6,李严木、李严忠、张荣建对其真实性无异议，可以作为认定本案事实的依据。 C7，真实性无法确认，不能作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月3日，余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生作为共同买受人与樟鑫公司签订了一份《协议书》，约定：樟鑫公司向余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生出售位于永泰县整商场，建筑面积约968.47平方米，每平方米18000元；一层楼梯口店面，价钱待定；十八层01室商品房一套，建筑面积约127.13平方米，每平方米11330元。该《协议书》还约定上述买受人分别于2013年2月27日、5月2日各支付购房定金10万元；分别于2013年7月30日、8月5日、8月7日各支付了购房款50万元。2013年7月29日、8月5日、8月7日余则生、余玲飞共支付了购房款150万元。2015年12月7日，双方签订合同编号为20150170001的《商品房买卖合同》及《补充协议》等相关附件，约定余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生向樟鑫公司购买位于永泰县商场，建筑面积共966.75平方米，其中套内建筑面积738.36平方米，公共部分共有公摊建筑面积228.39平方米，每平方米18000元，总价为17401500元。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定“如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管帐户上，监管帐户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。买受人按下列第3种方式按期付款：“3、其他方式：买受人首付款人民币捌佰柒拾万零壹仟伍佰元整，剩余余款人民币为捌佰柒拾万元整银行按揭贷款”；第七条买受人逾期付款的违约责任约定“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”；第八条交付条件与期限约定“出卖人应当在2016年2月3日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之十的违约金”；第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”；第二十条文书送达约定“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”。双方另在附件六《合同补充协议》进行补充约定，其中第五条约定“银行按揭贷款手续（商业或公积金）有关事项（适用于按揭贷款购买商品房）：（一）在签订本协议后5日内，买受人应提供资信证明及相关材料交银行审查，并按银行安排时间办理相关手续。（二）若买受人提供的相关证件不符合贷款条件而导致银行拒绝其申请，或银行批准的贷款额度不足以付清房价款，出卖人有权选择下列一项方式处理：（1）在银行拒绝通知的七日内，要求买受人一次性补交房余款。（2）在银行批准贷款额度后七日内，要求买受人一次性补交核批贷款不足的差额部分购房款”；第六条约定“本合同所列买受人通讯地址、邮件均为真实有效，出卖人按此寄发通知，自该通知寄发之日起3日即视为已送达通知给买受人。本合同所列买受人联系电话、通讯地址、邮编如有变更，买受人须于变更之日起3日内以挂号信形式通知出卖人。否则，在出卖人按变更前的通讯地址、邮编寄发通知3日后，同样视为已送到通知给买受人，因买受人原因造成出卖人无法与之联络，由此发生的损失及法律责任概由买受人自负”。2015年12月10日，余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生所购买的座落于永泰县樟城镇较场路36号东方城二层商场在不动产部门进行预告登记。2017年10月22日，樟鑫公司（甲方）与余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生（乙方）签订一份《协议书》约定：1.应乙方要求向甲方支付完购房首付款（金额根据购房合同）甲方需把未开给乙方首付款所有购房发票开给乙方。交款时按中国银行青岛香港路支行2017年10月13日“关于对同意贵司缴纳税款的函”汇款。2.甲方需向银行申请按揭贷款准入，乙方应根据购房合同附件六和合同补充协议第五条执行，若不执行视为违约。3.在乙方交完首付款若甲方未办理好按揭贷款准入许可，因东方城项目股东原因问题造成按揭贷款准入未办好，经双方协商应允许乙方先行交房使用，交房费用根据购房合同和交房费用约定交纳。在甲方办理好按揭贷款准入许可时通知乙方，乙方应在5日内按购房合同中补充协议执行。4.乙方购买一层商场正面上二层商场处商店一半面积，该商店单价待定计价面积根据测绘单位核定，因一层商场未分割产权面积无法确定及无法办理买卖合同，乙方预付人民币壹拾万元后甲方应让乙方先行使用，待甲方通知交房款20日内应交付剩余购房款。樟鑫公司据此交付商场给余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生。2017年10月25日，余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生向樟鑫公司支付东方城一层楼梯口店面定金10万元。 另查明，本院于2018年4月9日立案受理余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生与樟鑫公司商品房销售合同纠纷一案，经审理本院于2018年9月29日作出（2018）民0125民初862号民事判决：一、永泰县樟鑫房地产开发有限公司与余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生于2015年12月7日签订的《商品房买卖合同》及补充合同继续履行；二、永泰县樟鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生支付逾期交房违约金361.9227万元；三、驳回余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生的其他诉讼请求。余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生、樟鑫公司均不服上诉，福州市中级人民法院经审理认为，余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生与樟鑫公司签订的二份《协议书》、《商品房买卖合同》及合同附件系双方的真实意思表示，没有违法法律法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依约全面履行，并于2019年1月20日作出（2018）闽01民终10434号判决书民事判决：一、维持福建省福州市永泰县人民法院（2018）闽0125民初862号民事判决书第一项；二、撤销福建省福州市永泰县人民法院（2018）闽0125民初862号判决第二、三项；三、永泰县樟鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生支付逾期交房违约金1809613.5元；四、驳回余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生的其他诉讼请求。 又查明，2017年7月16日，李严木（出租人、甲方）曾与案外人陈晓军（承租人、乙方）签订一份《租赁合同》，合同第四项第3点约定：甲方提供一层第一间店面由二、三层业主购买并作为二、三层通道使用，其通道功能修建费用由二、三层承租者承担。 本院认为，樟鑫公司与余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生于2015年5月3日、2017年10月22日签订的二份《协议书》、2015年12月7日签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方的真实意思表示，没有违法法律法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依约全面履行。该事实已经福建省福州市中级人民法院于2019年1月20日作出的（2018）闽01民终10434号生效的民事判决所确认。因此，李严木、李严忠、张荣建关于本案诉请因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。樟鑫公司、汪子武及余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生要求驳回李严木、李严忠、张荣建的诉请，理由成立，本院予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第六十条规定，判决如下： 驳回李严木、李严忠、张荣建的诉讼请求。 案件受理费1300元，由李严木、李严忠、张荣建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈宜贤 人民陪审员  程良辉 人民陪审员  谢少白 二〇一九年三月二十五日 法官助理李冰琳 书记员鲍美龄 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 -23-