辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初5032号原告(执行案外人)：孙玉华，女，1963年3月8日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托代理人：邹建华，辽宁人民律师事务所律师。被告（申请执行人）：张威，男，1975年4月15日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被告（被执行人）：秦英莉，女，1979年2月23日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告孙玉华诉被告张威、被告秦英莉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年3月29日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员潘强担任审判长，与审判员刘芳、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙玉华及其委托代理人邹建华到庭参加诉讼，被告张威、秦英莉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙玉华诉称，2015年8月22日，原告与被告秦英莉签订房屋转让协议，约定秦英莉将其所有的位于沈阳市沈河区万元的价格转让给原告。协议签订后，原告分期付清了全部购房款并实际入住该房屋，但未办理房屋产权登记，责任不在原告。被告秦英莉与被告张威因民间借贷纠纷一案，沈河区法院作出（2015）民三初字第2366号民事裁定对上述房屋予以查封，原告得知后即以案外人身份提出异议，要求依法解除查封、停止执行。沈河法院于2018年3月14日作出（2017）辽0103执异429号执行裁定，驳回案外人即原告的异议，并告知不服裁定可于15日内向沈河法院提起诉讼。综上，原告与被告秦英莉签订的上述房屋转让协议合法有效、且原告已付清全部购房款并一直居住至今，不得对该房屋进行查封，故诉至法院。请求法院判令：1．解除对沈阳市沈河区房屋的查封、停止执行。2.依法确认原告与被告秦英莉2015年8月22日签订的《房屋转让协议》有效，并确认位于沈阳市沈河区房屋归原告所有。3.依法判令被告秦英莉立即协助和配合原告孙玉华办理位于沈阳市沈河区房屋产权过户登记。4.被告承担本案诉讼费用。被告张威经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被告秦英莉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称，同意孙玉华的诉讼请求，房子是孙玉华全款买的，应该归孙玉华所有，不应被张威查封。2015年7、8月份通过沈河区方家栏金华苑附近有个中介认识的孙玉华，看完涉诉房子（即沈河区小河沿路5甲－28号432）孙玉华很满意，经过协商以61万价格成交，过了几天2015年8月21日因我的房证在拆借公司抵押我爸秦怡和孙玉华去替我还的23.2万元，是孙玉华转给冯文杰的银行卡，把房证取回来了，第二天孙玉华给我建造银行账户转了13万元，这笔钱是为了还哈尔滨银行的房产抵押贷款，转完账后应孙玉华的要求给她打了36.2万元收条，这个房子做了个离婚析产用了20天，2015年9月11日房产局给我下的单独所有的房证，2015年9月15日我爸要买港晟公司的房子，我让孙玉华给付剩余20万房款，孙玉华说没有现金，只能划信用卡给我，我爸就带着孙玉华去了港晟公司交的房款239492元，并当天结清了房子物业费、电费、水费、煤气费，并给了我七千多现金，至此61万房款已经全部给我了，2015年11月我父母给孙玉华腾的房，因我父母年纪大了贷款年限短压力大，这个房子其实是我父母出钱以我名义买的，上述所有事不管是我还是我爸办的都是我同意和认可的。当时我着急去三亚上班，如果直接过户要半个月以上时间，我等不了那么长时间才办的公证，办公证我要求委托给孙玉华的，我怕日后出现问题，房子卖给她只能委托给她办理。交易完后我就去了三亚换了手机号码，原来跟孙玉华联系的手机号就不用了，直到去年我回沈阳孙玉华才联系上我的。经审理查明，原告孙玉华与被告秦英莉于2015年8月22日签订房屋转让协议书一份，以61万元的价格购买秦英莉名下位于沈阳市沈河区的房屋（涉案房屋，建筑面积89.86平方米）。原告孙玉华分别于2015年8月21日、8月22日向冯文杰及秦英莉账户内转账232000元、130000元，秦英莉于2015年8月22日为孙玉华出具收条一份，载明其收到孙玉华部分购房款362000元。原告孙玉华于2015年9月15日应被告秦英莉及其父亲秦怡的要求分五次向沈阳港晟房产开发有限公司付款80000元、70000元、50000元、18000元、21492元，共计239492元用于秦英莉父亲秦怡在浑南购买房产，有孙玉华及秦怡签名。同日，秦英莉与孙玉华至辽宁省沈阳市公证处将双方身份材料及秦英莉委托孙玉华办理上述房屋出售的相关事宜等事项进行公证。委托期限：自2015年9月15日至2017年9月14日止。原告孙玉华交付剩余购房尾款并占有使用涉案房屋。沈阳市沈河区泉园街道御龙社区委员会为孙玉华出具证明，证明孙玉华现居住涉案房屋，是其社区常住居民。申请执行人张威与被执行人秦英莉民间借贷纠纷一案，本院依据2016年2月2日作出的（2015）沈河民三初字第02366号民事裁定书，保全查封了登记秦英莉名下的涉案房屋。后本院于2016年5月24日作出（2015）沈河民三初字第02366号民事判决书，判决秦英莉偿还张威借款104500元及利息。秦英莉不服，上诉至沈阳市中级人民法院，后发回重审。本院于2017年7月20日作出（2017）辽0103民初3575号民事判决书，判决秦英莉偿还张威借款人民币104500元及其相应利息。后原告孙玉华在办理涉案房屋更名过户手续时发现该房产档案被法院查封，随向本院提起案外人执行异议，本院于2018年3月14日作出（2017）辽0103执异429号执行裁定书，以“虽然案外人在本院查封房屋前已签订了房屋买卖协议并实际入住，但根据其提供的证据能够看出，案外人孙玉华仅向被执行人秦英莉直接支付了130000元，向他人账户内转账的232000元及自述代被执行人父亲支付的239492元，均不能证明已经向合同的相对方直接支付的本案购房款，且买房后也未办理更名过户，不符合法律规定，”为由，裁定驳回案外人孙玉华的异议。原告孙玉华不服该裁定书，向本院提起案外人异议之诉。上述事实，有当事人陈述、《房屋转让协议书》、《公证书》、银行转款记录、收条、证人证言、（2017）辽0103执异429号执行裁定书等证据，经庭审质证并在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张威经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：第二十八条规定：“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；(三)已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告孙玉华在本院查封前已与被告秦英莉签订书面的《房屋转让协议书》及《公证书》，且支付了全部的购房款、实际占有涉案房屋。虽然原告的支付房款行为在形式上存在一定的瑕疵，但双方系在平等自愿的基础上，签订房屋买卖协议，付款方式也是双方根据实际情况所作出的选择。原被告双方行为不违反有关法律规定。本案中，原告孙玉华没有及时办理更名过户手续导致涉案房屋被法院查封。原告孙玉华应对本院查封涉案房屋行为承担相应的过错责任，但不排除原告孙玉华对涉案房屋享有的权利的真实性和合法性。现有证据亦不能证明原告孙玉华与被告秦英莉之间存在恶意串通逃避债务的主观故意，本案符合相关法律规定的情形，该权利可以排除执行，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告要求判令被告秦英莉立即协助和配合原告办理位于沈阳市沈河区房屋产权过户登记的诉讼请求。因该请求与本案不是同一法律关系，原告孙玉华可依《公证书》自行办理或通过其他法律途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行坐落沈阳市沈河区室房屋（建筑面积89.86平方米）；二、确认原告孙玉华对坐落沈阳市沈河区室房屋享有所有权；三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费人民币9900元，由原告孙玉华负担3000元，由被告秦英莉负担6900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2017）辽0103执异429号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  潘 强审 判 员  刘 芳人民陪审员  张玉华二〇一九年三月二十九日书 记 员  祝 丹本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定以外，还应具备下列条件：（一）案外人执行异议申请已被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；(三)已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。