广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初1647号原告：余军荣，男，1975年9月14日出生，汉族，住江西省上饶市余干县，委托诉讼代理人：翁一菊，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉慧，广东南天星律师事务所律师辅助人员。被告：杨静，女，1972年2月2日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，委托诉讼代理人：李国忠，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷亚强，广东名道律师事务所律师。原告余军荣诉被告杨静租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法于2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告余军荣及其委托诉讼代理人翁一菊、刘嘉慧，被告的委托诉讼代理人李国忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《厂房转让协议》无效；2.被告向原告返还定金50000元及利息507元（以50000元为基数，从2018年10月15日计算至实际返还之日止，暂计至起诉之日）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求中的“定金”为“订金”。事实和理由：2016年3月22日，被告与案外人李建平签订《厂房租赁合同》，李建平将位于东莞市高埗镇冼沙三坊土名靴咀的厂房、宿舍、空地租赁给被告使用，租赁期限3年，自2016年3月22日至2019年5月5日。2018年10月15日，原告在房地产中介公司广东强利实业有限公司（下称强利公司）的居间服务下与被告签订《厂房转让协议》，约定被告将其承租的上述厂房、宿舍、空地转租给原告，并保证与原出租人李建平续签5年-10年的租赁合同，同时保证租金在30000元-35000元每月，并约定董老板（董庆东）与原告就与原出租人李建平的《厂房租赁合同》在十月底签好，定金为50000元（注：合同未改签成功定金如数在11月1日退还给余总），原告于签订协议当天向被告支付了定金50000元。《厂房转让协议》签订后，被告将转租的相关事实全权委托给董庆东处理，但是由于被告的原因，董庆东与李建平并没有达成厂房续租事宜。2018年11月5日，董庆东向原告出具《厂房招租委托书》，委托原告就上述厂房、宿舍、空地代理招租，同时约定招租期产生的租金费用由董庆东负责。2018年11月6日，厂房原出租人李建平将上述厂房出卖给第三人，且第三人已对外出租，致使原告与被告之间的转租最终不能实现，双方签订的《厂房转让协议》已无法继续履行。后原告向中介强利公司了解得知，被告所承租的厂房并没有取得相关的房产证，也并没有进行相关的报建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，被告与案外人李建平签订的《厂房租赁合同》应为无效合同。因主合同《厂房租赁合同》无效，原告与被告基于主合同而签订的转租合同《厂房转让协议》也应无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，被告依法应当返还原告支付的定金50000元。综上所述，被告转租给原告的上述物业已被原出租人转卖第三人，且第三人已对外实际出租，致使与原告的转租无法实现，原告在本案中没有任何过错，且原被告签订的《厂房转让协议》为无效合同，因此，被告应当返还原告的定金及利息。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，即使原告变更了诉讼请求，起诉状的原陈述依然有效，证明了定金客观事实的存在。双方在合同中约定的5万元是定金，适用定金罚则的法律规定，关于定金是否没收的规定，定金罚则规定的是违约方丧失定金，守约方可以没收定金，同时在该协议的最后履行期限过后双方又于2018年11月5日重新签订了一份协议，该协议重新签订时转让协议已经过了5天，原告并没有在该协议中就定金或者订金主张过权利，证明双方已经就原转让协议的权利义务结清。二、双方之间不存在租赁关系，双方签订的转让协议转让的对象是被告的动产和不动产，包括铁皮房、水电设施、生产设施以及生产办公设施，被告不是出租方，也没有物业可以出租，原告是从事中介业务的人，也不是承租方，原告与被告签订转让协议目的是将该涉案物业转让给不特定的公众赚取差价，所以说双方的转让协议有效。三、原告违约，双方约定在11月1日之前被告将案涉物业的厂房、宿舍里的东西腾空搬出去，被告已经履行了该义务，没有违约，且除一台空调和其中一组外露主线保留外，被告的动产和不动产包括多台空调都留给了原告，被告也履行了原告与原房主的签约磋商义务，是因为原告拒绝履行签约，不同意签约，导致协议无法履行，给被告造成租金及相关损失，双方协商原告除放弃定金之外还要赔偿被告的损失，后来双方于11月5日签订了新的协议，原告必须代被告将该物业以同样的条件招租出去，招租期间产生的租金费用由被告承担，否则招租不成功，招租期间的租金损失由原告承担，但事后原告拒不履行该义务。四、原告主张的第三方根本不存在，双方没有签订任何协议。五、案涉物业的经营者是东莞市兆瑞丰塑胶制品有限公司（下称兆瑞丰公司），在签订案涉转让协议时兆瑞丰公司一直在经营，由大量的物质、产品、仓库、物料、鞋材，由于该协议的签订兆瑞丰公司进行了大规模的搬迁和拆装，耗费资金十几万元，被告就是兆瑞丰公司原来的法定代表人，代表兆瑞丰公司签订的原租赁合同。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明，2016年3月22日，被告（乙方、承租方）与案外人李建平（甲方、出租方）签订一份《厂房租赁合同》，约定李建平将位于东莞市高埗镇冼沙三坊土名靴咀的厂房、宿舍、空地租赁给被告使用，厂房面积约1000平方米，宿舍面积约1000平方米，租赁期限3年，自2016年3月22日至2019年5月5日。合同第七条约定“甲方厂内现有315变压器、空调、办公设备、照明灯等（详细见清单），免费提供乙方使用，如乙方未到合同期满，提前退租的，如有损坏需按市价赔偿。如3年合同期满后，电器、办公用品空调等现状交还给甲方。”第八条约定“乙方应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备……期满时一切增建物（基建不动产、水电线路）无偿归甲方所有……”第十二条约定“租赁期内，乙方不得违法经营，经营过程中如有剩余空置的租赁物可以自行转租，但必须合法和无严重污染。”第十四条约定“本合同期满后，乙方需继续租用的，应于有效期满之前三个月提出续租要求。在同等条件下，乙方有优先承租权。”双方还就其他事项进行了约定。2018年10月15日，原、被告签订《厂房转让协议》，上记载“1.转让费壹拾陆万捌仟元整，不含押金(含中介费贰万陆仟元整)。2.厂房其中一组外露主线与一台空调带走。3.续签年限五至十年，租金三万元至三万五仟元以内。董老板押金五万二仟元退回给董老板，否则另谈退押金多少或董老板退定金给余总。(注:若能谈成在叁万以内，则余总奖励一万元给董老板)。4.除第2项外，不动产及可动产都不可拆走。5.董老板与余总改签合同在十月底签好。6.董老板在十月底腾空厂房交付给余总，厂房生效日在十一月一日。7.按原合同转让后新合同必须余总签名，原合同与新合同必须一致。8.定金为五万元整(注:合同未改签成功订金如数在十一月一日退还给余总)。9.十一月一日前水电等费用结清。10.若两个月内合同未转让成功，期间所产生的所有费用由甲方负责。(含厂房租金、工厂整改费用)。”原、被告确认协议中“董老板”为董庆东，“余总”为原告。原告主张董庆东为被告丈夫，但没有见过被告与董庆东之间的结婚证，被告主张董庆东为兆瑞丰公司的员工，在本院询问被告其与董庆东是否为夫妻关系时，被告以私人问题拒绝回答。同日，被告向原告出具一份《收款收据》，上记载“今收到余总厂房转租订金伍万元整”。2018年11月5日，董庆东（甲方）与原告（乙方）签订一份《厂房招租委托书》，约定“甲方将东莞市高埗镇冼沙三坊土名靴咀的厂房、宿舍、空地，全权委托给乙方代理招租。招租期所产生的租金费用由甲方负责。”原告主张案涉《厂房转让协议》第一条约定含中介费26000元说明转租事宜有中介予以参与，被告没有按照约定与原出租人李建平处理好与原告续租的事宜，后李建平将案涉物业转卖给第三人，且第三人已对外实际出租，其无法实现转租目的，为证明上述事实，原告向本院提交了一份《证明》及申请证人郭某出庭作证。《证明》上记载强利公司“在2018年10月15日至2018年12月15日期间为杨静与余军荣之间的厂房转租事宜提供中介服务，杨静将其承租的位于东莞市高埗镇冼沙三坊土名靴咀的厂房、宿舍、空地转租给余军荣，杨静将上述转租事宜委托给董老板（全名董庆东）处理。2018年11月6日，厂房原出租人李建平将上述厂房出卖给第三人，且第三人已对外出租，致使杨静与余军荣之间转租最终不能实现。”落款处有强利公司盖章及郭某签名确认。郭某在原告发问时向本院陈述原、被告在其介绍下签订《厂房转让协议》的，协议中的50000元不清楚是订金还是定金，是可以退的，因为被告想拿一笔转让费，故转租给原告，签订协议时，被告还在厂房生产，之后过了一个多月才搬走。后续租没有谈成，原房东将厂房卖给第三人，该第三人不续租给被告，原告因为交了订（定）金认为厂房可以出租就向被告要了一份委托协议书让其出租，之所以租金要董庆东负担是因为董庆东还在用。郭某在被告发问时向本院陈述原告招租目的是租出去，原告与李建平没有协商过租赁事实，先称被告带原告见房东是在签订协议当天，后称被告没有带原告见房东。被告对《证明》真实性、合法性以及关联性均不予确认，称1、原告本身是中介公司，签订协议是为了赚取差价，其不清楚强利公司，也没有与其签订任何协议，故其出具的证明是虚假的，与本案无关；2、协议第一条约定的中介费26000元是被告介绍原告与原房东签订协议的中介费，且租赁合同是否签订被告只有协助和介绍义务，不承担任何责任。3、2018年11月6日之后其已搬走，不清楚搬走之后的情况，基于买卖不破租赁，被告还有6个月租期，被告搬走是因为签订协议后，被告向原房东提出解约要求是为了履行对原告的承诺，另行租赁地方需要涨一倍租金。庭审中，原告主张事后其从中介处了解到案涉物业没有房产证或者取得建设工程规划许可证，被告称有上述证件，但其与原房东签订租赁合同时没有要求提供，故没有见过，后在庭后的问话笔录中称，其不清楚案涉厂房是否有房产证和取得建设工程规划许可证，现已经解除租赁合同关系4个多月，无法找到原房东核实相关情况，且其转让厂房设施、物品及装修不需要上述证件。原、被告双方关于案涉《厂房转让协议》的性质、50000元的性质及厂房面积的问题产生争议。关于案涉《厂房转让协议》的性质。原告主张该协议实际为转租协议，其中第5、8条均约定董老板改签合同，改签合同意思是改签被告与李建平的租赁合同。被告主张该协议就是将被告已有资产转让给原告，即空调、生产设备、电缆线、供电设施，被告自建铁皮办公室、办公用品及设施，理由为被告签订租赁合同时只有少量物品和设施无法满足一个工厂使用，且设施均是陈旧的，被告几年的经营早已换新，转让时所有的空调和相关的线路的所有权均归被告。至于铁皮房的建设，其可以找原房东落实。合同第2、4条约定可以带走和不可以带走的物品，没有约定厂房的转租，厂房、宿舍和空地都不是被告的，其无权出租。改签已实施，被告提前解除租赁合同，改由原告委托其招租对象续签，协议中没有约定被告协助原告本人签订租赁合同，其也没有承诺过。被告还主张：1、原告承诺被告支付的款项是基于被告以及该工程整改、装修及水电设计投入，案涉物业6个月使用费损失的补偿费用，并非租金；2、原告的行为导致被告提前6个月搬动场内物质设备，造成被告损失30多万元,3、不履行协议在于原告，被告不应该承担责任，已交定金不应退回。无论协议是否有效，原告均应对上述损失承担责任。原告回应被告没有按协议的约定将房屋续租5-10年，没有改签租赁成功，是被告存在违约。关于50000元的性质。原告主张该笔款项为订金，并提供一系列的电话录音及微信截图（含语音翻译）予以证明。被告主张该笔款项为定金，适用定金罚则，电话录音、微信语音所说的是定金，不是订金，其他具体详见答辩意见。关于厂房面积。原告主张被告向原告称案涉物业面积是2400㎡，协议中的租金亦按照该面积计算的，但签订协议后原告去丈量面积发现只有2100多㎡，故原告要求被告降价或退订金，被告不同意，原告没有办法按原约定继续租赁该厂房，并由被告与原房东协商继续租赁事宜及租赁问题。被告没有与房东谈好改签事宜，原告要求退订金，董庆东要求给予宽限期，并让原告先行招租，待其与原房东谈好续租事宜后由原告签续租协议。被告确认原告当时说面积太小不愿意租赁的事实，但双方协议的时候被告有提交厂房租赁合同的复印件，该合同有写面积2000㎡，具体为多少与其无关。以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、《厂房转让协议》、《厂房招租委托书》、《收款收据》、《证明》以及本院笔录等附卷为证。本院认为，案涉《厂房转让协议》虽然名称为转让协议，但实际上是厂房转租协议，具体理由如下：1、被告向原告出具《收款收据》明确是“厂房转租”；2、被告与原房东签订的《厂房租赁合同》第七条约定厂房内有变压器、空调、办公设备、照明灯等，合同期满后，电器、办公用品空调等现状交还房东，第八条约定期满时一切增建物（基建不动产、水电线路）无偿归房东所有，说明被告并无权处置其所称所谓被告所有的动产和不动产；3、即便被告有权处置其所称所谓被告所有的动产和不动产，从现实角度考虑，原告在没有取得厂房续租权利的情况下受让厂房中的供电设备、自建铁皮办公室等设施与正常逻辑不符。被告虽主张案涉物业有房产证或建设工程规划许可证，但并无提供证据予以证明，应承担举证不能的责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的约定，《厂房转让协议》为无效合同。原告请求确认《厂房转让协议》无效的诉讼请求合理有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，被告收取的50000元无论是订金还是定金均应返还给原告。即便《厂房转让协议》有效，依据《厂房转让协议》第8条约定该50000元被告亦应在2018年11月1日退还原告。至于利息，由于双方对协议的性质以及是否有效产生争议，从收取款项之日起开始计算利息不合理，应从本案起诉之日2019年1月10日起计算，标准按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止。超出上述部分的利息，本院不予支持。综上所述，依照上述法律以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、确认原告余军荣与被告杨静于2018年10月15日签订的《厂房转让协议》无效；二、被告杨静于本判决发生法律效力之日起五日内向原告余军荣返还50000元及利息（以50000元为基数，从2019年1月10日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告余军荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取531.34元（已由原告预交），由被告杨静承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  何雪梅二〇一九年三月十三日书记员  梁清霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。