广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初422号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，营业场所广东省广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：陈静云，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜伟华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：单夏钧，男，汉族，1977年5月13日出生，住广州市海珠区，原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（下称越秀物业南沙分公司）诉被告单夏钧物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人杜伟华，被告单夏钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期支付2018年1月1日至2018年9月30日期间物业管理服务费的违约金562.16元（从2018年1月1日起至2018年9月30日各以每季度应缴交物业服务费772.2元为本金，按每日千分之一的标准，分别从每季度首月11日起计算至2018年12月10日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系滨海隽城XX房的业主。原告与被告签订物业管理服务合同，由原告为被告提供物业管理服务。双方约定，物业管理服务费标准为2.1元/平方米·月。物业管理服务费以3个自然月为缴纳周期，故被告每周期应缴交的物业管理服务费为772.2元。被告应当在每周期首月10日前缴纳，每逾期一日，按应缴纳欠费总额的1‰交纳滞纳金。直到2018年12月10日，被告才交清了2018年1月1日至2018年9月30日的物业管理费，根据原告与被告签订的物业管理服务合同，被告应当支付拖欠上述物业管理服务费的违约金。被告单夏钧辩称：1.《前期物业服务合同》中乙方为城建物业公司，原告为越秀物业公司，仅有越秀物业公司单方面声明，无法证明前后两个公司的关系，原告无权起诉；2.原告物业服务存在违约，被告可以行使“先履行抗辩权”或“同时履行抗辩权”，延迟或者拒绝缴纳物业服务费。原告物业服务的违约行为：（1）小区内车辆长期乱停放，道路阻塞，行人安全难以保障，消防车难以通过；（2）小区站岗执勤形同虚设，出入无任何问查登记，随意允许广告小商贩进入；（3）被告居住的13栋楼电梯故障，长达3-4个月才修好，造成极大不便，安全出口存在消防隐患；（4）小区绿化植物养护管理不到位。3.《前期物业服务合同》作为格式合同，应缴服务费时间与交滞纳金条款，明显加重业主责任，应为无效；5.原告诉请要求支付违约金，但却根据合同中滞纳金的标准计算，依据不合理。经审理查明：被告是广州市南沙区环市大道中XX房（以下统称“涉案房屋”）的业主。2012年10月26日，被告（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，对物业管理服务费用约定如下：甲方购买涉案房屋，类型住宅，建筑面积122.56平方米。本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按住宅2.1元/平方米·月收费标准向甲方或物业使用人收取。业主或物业使用人应缴纳的物业服务费应以三个自然月为缴纳周期，并于每个周期首月10日前以银行划账方式缴纳当期费用；乙方可协助甲方办理银行划账的有关手续；甲方或物业使用人需在本合同规定期限内支付每期的物业服务费，若逾期支付，每逾期一日，按日缴纳欠费总额的1‰交纳滞纳金。本合同期限自双方签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。甲方违反合同约定，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用及滞纳金，每逾期一日，按日缴纳欠费总额的1‰交纳滞纳金。庭审中，原、被告确认房屋买卖合同中约定的建筑面积为122.56平方米，被告于2012年10月26日办理涉案房屋的收楼手续，2018年12月10日交纳2018年1月1日至2018年9月30日期间物业服务费。被告提供了涉案小区照片及视频，以证明小区内大量乱停车占道、绿化维护不及时、地面墙体裂缝等其在答辩中提出的原告提供物业服务的违约行为。原告认为该照片只能反映小区某个时间段的状况，物业服务是动态长期的过程，不能表明原告管理不到位。2017年6月22日，广州城建开发物业有限公司变更名称为广州越秀物业发展有限公司。2017年7月21日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司将公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司南沙分公司。原告向本院提交了由广州越秀物业发展有限公司于2018年4月2日出具的《声明书》，载明“我司是广州市南沙区滨海花园、滨海水晶湾、滨海半岛、滨海珺城、滨海悦城、滨海隽城等小区（以下统称“物业小区”）的物业管理单位，我司原名为广州城建开发物业有限公司，现更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下统称“南沙分公司”）系我公司的分公司，自2016年9月5日起实际负责上述物业小区的物业管理。现我司声明上述物业小区自2010年1月1日起至2018年12月31日的物业服务管理费及相应违约金的债权均由南沙分公司享有，由南沙分公司行使债权人的权利。”涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会。本院认为：被告与广州城建开发物业有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。广州城建开发物业有限公司变更名称为广州越秀物业发展有限公司，在广州越秀物业发展有限公司已告知相关债权归原告享有的情况下，原告有权主张案涉《前期物业服务合同》所产生的债权。被告认为其是在受胁迫的情况下签订的《前期物业服务合同》，但未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。被告认为原告无权提起本案诉讼，于法无据，本院不予支持。被告已办理涉案房屋的收楼手续，应按《前期物业服务合同》约定交纳物业服务费。每月物业服务费按房屋买卖合同约定的建筑面积122.56平方米乘以2.1元/平方米·月计算为257.4元，每季度物业服务费为772.2元。合同约定以三个自然月为缴费周期，每个周期首月10日前缴纳当期费用。被告于2018年12月10日才交纳2018年1月1日至2018年9月30日期间物业服务费，已构成违约，应当承担违约责任。被告主张原告提供的物业服务存在瑕疵的问题，不能成为其拒绝缴纳物业服务费的法定理由，若物业服务企业在提供物业服务过程中对业主造成损害的，业主可依法主张其合法权益，被告的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。前期物业服务合同约定的业主应缴服务费时间与交滞纳金条款，没有违反法律法规的强制性规定，被告认为该条款明显加重业主责任，应为无效的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。滞纳金本质即违约金，被告认为原告不能按照合同约定的滞纳金的标准计算违约金缺乏依据，本院不予支持。被告主张按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率的标准计算逾期交纳物业服务费违约金，与合同约定不符，本院不予支持。综上，被告理应向原告支付逾期支付2018年1月1日至2018年9月30日物业管理服务费的违约金564.48元。具体计算方式为：以每季度欠缴的物业服务费772.2元为本金，按每日1‰的标准，自每季度首月11日起分别计至实际缴清之日即2018年12月10日止。原告主张被告支付逾期支付2018年1月1日至2018年9月30日物业管理服务费的违约金562.16元，未超过上述被告应支付违约金金额，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：被告单夏钧应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付逾期支付2018年1月1日至2018年9月30日物业服务费的违约金562.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告单夏钧负担。本判决为终审判决。审判员  老善涵二〇一九年三月二十八日书记员  钟秀娟