广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终1469号上诉人（原审被告、反诉原告）：张浩，男，1977年10月24日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。委托代理人：吴海芳，广东裕信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓枚花，女，1965年5月4日出生，汉族，住广东省大埔县。委托代理人：曾德炼，广东正大联合律师事务所律师。上诉人张浩因与被上诉人邓枚花房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张浩上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判邓枚花除退回张浩交付的50000元人民币外另行赔偿张浩1710489元人民币；2、本案一、二审诉讼费由邓枚花承担。事实和理由如下：一、原审法院认定张浩存在过错，是错误的。其一，张浩在签订合同时提供的第一份《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》显示其完全具备购房资格，且张浩在得到邓枚花的房屋产权证办妥、符合条件交易的通知后于2017年9月29日向中介公司提交的第二份《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》仍显示张浩具备购房主体资格。张浩在多次催促交易无果后，于2017年9月29日向邓枚花发出书面通知，要求其于2017年10月15日前配合办理房屋过户手续。邓枚花没有作出回应，并于2017年10月16日直接起诉张浩。从张浩和邓枚花及其相关人员的录音材料可反映，张浩为购买涉案房屋，同意将付款方式从按揭贷款变更为一次性付款，足以说明张浩购买涉案房屋的诚意。其二，邓枚花办妥产权证的时间超过双方约定的时间，张浩为成功购买涉案房屋，并没有给邓枚花设立过多的障碍，而是宽容邓枚花。其三，张浩提供的第一份《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》显示纳税信息实际发生期为2013年1月1日至2016年8月31日。在双方于2017年1月4日签订《存量房买卖合同》时，张浩的纳税时间已经超过三年，完全具备购房资格。其后，广州房产新政将纳税时间改为五年，故张浩根据上述《告知书》认为自己暂不具备购房资格需重新核查的观点合理。张浩于2017年9月26日打印的《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》仍反映张浩具备购房资格，故张浩并不存在欺诈行为。张浩为节省交易时间，表明可以一次性付款，但筹措款项需要一定时间，且申请贷款、查询政策、核实信息等也需要一定的时间。从邓枚花通知张浩可以过户，到张浩要求邓枚花在2017年10月15日前办理完过户，均属正常沟通及准备时间。因此，张浩并没有任何过错；二、原审判决对张浩不公平。其一，原审法院已经认定邓枚花有违约行为，且在张浩提起诉讼后，对涉案房屋交易设置障碍，但原审判决邓枚花仅按双方签订的合同金额的10%向张浩支付违约金，而不需赔偿张浩购房差价损失，显然不利于保护交易中一方的权利，违反诚实信用原则。其二，原审过程中，原审法院认为需要对涉案房屋的价值进行评估，但在评估机构作出评估结果后，原审法院却没有以评估结果作为认定事实、判决的依据，存在不当。其三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第二款的规定，张浩履行合同后可获得房屋的所有权，据此邓枚花需赔偿张浩差价损失。其四，依据《最高人民法院诉讼费用收取办法》的相关规定，鉴定费用属于其他诉讼费用的范围，原审法院对此不作处理于法无据。其五，在涉案购房合同签订前，张浩出售了自有的位于广州市白云区的一套商品房，至原审判决时，该房屋每平方米的售价涨幅超两万元。因邓枚花违约，张浩遭受的经济损失已达200万元以上。被上诉人邓枚花答辩称：张浩的上诉请求没有事实和法律依据。其一，《存量房买卖合同》签署后，2017年3月出台的限购政策可能影响张浩的购买资格。在长达半年时间里，张浩一直没有确认自己是否具备购房资格，与常理不符。其二，张浩作为购买方，应履行审慎审查义务，其不可能不知晓自己的交税情况。张浩称其曾发函告知邓枚花有关购房资格事宜，但邓枚花没有收到相关函件，而张浩提交的告知函的签署时间、快递单、妥投证明与庭审陈述矛盾。其三，在签订《存量房买卖合同》后，邓枚花第一时间办理继承公证、申请提前还贷等事宜，但因涉及众多部门，导致房产证取得的时间稍晚，但合同不能履行与房产证的取得时间无关。邓枚花在2017年7月取得房产证，张浩要求延期到12月过户，故即使邓枚花在6月依约取得房产证，合同也不能履行。2017年9月6日，邓枚花明确要求继续履行合同，但张浩要求推迟过户时间，其在收到邓枚花催告后仍不履行合同义务。因此，导致合同不能履行的主要原因在于张浩没有及时确认其是否具备购房资格。张浩要求迟延3个月履行与合同约定不符，邓枚花有权要求按照合同约定履行。其四，如前所述，张浩一直以因限购政策没有购房资格为由要求迟延履行，后又改口称有购房资格要求继续履行合同，其对自己是否具备购房资格不能确认，导致合同不能履行。原审法院判决邓枚花支付张浩10%总房价款的违约金，已经充分照顾了张浩的利益。其五，张浩认为需要评估，但邓枚花认为不需要，故由张浩负担评估费有事实和法律依据，不存在张浩所称的不作处理的问题。邓枚花于2017年10月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除邓枚花与张浩签订的《存量房买卖合同》；2、张浩承担本案的全部诉讼费用。原审诉讼中，邓枚花增加一项诉讼请求为：张浩向邓枚花支付违约金，违约金按合同约定每日按未付房款0.05%标准，从2017年8月1日开始计算至原审判决生效之日止。张浩反诉请求判令：1、解除双方签订的《存量房买卖合同》；2、邓枚花向张浩赔偿原合同价与涉案房屋现价格差额的经济损失1710489元；3、邓枚花承担诉讼费用（包括鉴定费）。原审法院经审理查明：2017年1月4日，邓枚花作为甲方（卖方），张浩作为乙方（买方），案外人合富公司作为丙方（经纪方），三方签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将位于广州市花都区金华路10号9座2号梯702房的房屋出售给乙方，房屋建筑面积为186.61平方米，性质为住宅。合同主要条款约定如下：第二条该房地产按整套出售并计价，总金额为102万元；第三条该房地产交付使用时间为过户当天；第四条丙方协助办理产权转移登记，丙方应当于2017年6月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料，甲方双方应当在收到丙方书面通知后7个工作日内向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料；第九条甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；第十条甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，乙方应当每日按总房款0.05%的标准向甲方支付违约金；第十一条乙方未能按照本合同第二条约定交付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；第十三条甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同权利时，应书面通知另一方，合同自通知达到对方时解除；第二十条其他约定：卖方应在2017年6月30日前取得房产证配合买方到房管局办理过户手续；买卖双方如有一方违约，则违约金需向守约方支付售楼价的30%的违约金作为赔偿，如因违约造成的一切费用则由违约方支付。《存量房买卖合同》附件约定付款方式为涂销抵押后按揭付款。买方在签署本合约时向卖方支付定金5万元。卖方应在收到定金后90日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后90日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请10年71万元的银行按揭贷款。卖方收取定金后30日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款26万元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方。楼价余款（即申请贷款额）71万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。《存量房买卖合同》签订当天，张浩向邓枚花支付购房定金5万元。原审法院另查明：涉案房屋原登记在案外人李正才名下，原属于邓枚花与李正才共同所有。李正才于2012年1月22日因病死亡。2017年2月7日，大埔县公安局枫朗派出所出具《户口注销证明》，证明李正才因病死亡，2017年2月7日其户口被注销。2017年5月15日，广东省广州市花都公证处出具《公证书》，证明李正才的其他继承人放弃对涉案房产的继承权，涉案房屋由邓枚花一人继承。2017年5月23日，邓枚花向广州农村商业银行股份有限公司申请提前还贷，银行提醒在2017年6月20日前存入款项用于扣划。2017年7月31日，涉案房屋过户登记至邓枚花名下。邓枚花将涉案房屋过户登记至自己名下之后，张浩向银行申请购买涉案房屋的按揭贷款。根据张浩的陈述，银行因政策原因未批准其贷款申请。之后，邓枚花与张浩双方就款项的支付、过户的办理等进行了协商，张浩表示可以改为一次性付款，邓枚花要求马上办理过户手续，双方未能达成一致意见。原审诉讼中，邓枚花提供2017年9月6日买卖双方及中介方人员在协商过程中的录音光盘，拟证明邓枚花通过其儿子及女婿在中介处多次要求张浩配合过户并支付剩余购房款，但张浩未履行其义务。邓枚花明确，录音材料中的对话人物包括邓枚花的儿子李福权、女婿冯生，张浩及其妻子，合富公司经办人江远海。张浩对录音中对话人物的身份予以确认。上述协商过程中，双方部分对话内容如下：“张浩：时间现在还不确定，如果你们急的话，我们可以先把钱给你们。李福权：现在不是钱的问题，因为我们是外地人，属于外地户口，你们这边没过户的话，我们没资格的嘛。张浩：你们买房也没那么快过户的嘛。冯生：怎么没那么快……她（邓枚花）现在要她的名额买下一套房，所以你买可以，但要马上过户。张浩：过户的话，可能我们要三个月左右。冯生：三个月肯定不行……张浩：房管局那边有点麻烦，我们在找关系，如果他们能通过我们就可以过户，如果他们不能通过，我们要等三个月左右。冯生：我们肯定不能等三个月，现在房价涨得那么厉害……冯生：现在你们买可以啊，我要马上过户……张浩：因为现在我们这，没资格，你们这边暂时网签也没有做，我们也做不了……张浩妻子：……你说一次性给你，我们也在这里想办法把钱一次性给到你……李福权：反正我们把房卖给你们，我们要求现在你要马上过户，我们不可能等你们……张浩：我基本上可以理解你的想法，第一个我们现在过户资格没搞掂，但是责任不在我们。李福权：责任不在你们，是因为国家政策的改变，这个我们知道……”张浩提起反诉后，提供2017年9月26日广州市越秀区地方税务局查询的《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》拟证明其连续纳税超过五年，符合在广州市购买商品住宅的条件。原审庭审中，张浩陈述：其于2017年9月26日之后才知道自己已符合在广州市购买商品住宅条件，其在知道自己符合条件后已委托中介方反复催促邓枚花立即过户。邓枚花陈述：其是在张浩提起反诉后才知道张浩具备购房资格，且上述涉税告知书中纳缴单位为广州锦囊营销策划有限公司，张浩为该公司股东之一，故张浩一直以来应当都知悉自己的纳税情况及具备在广州市购买商品住宅的资格。原审过程中（2017年11月28日），涉案房屋被抵押给案外人冯意伟，抵押类型为一般抵押，债权数额为130万元。张浩申请对涉案房屋在2017年11月8日的市场价值进行评估。原审法院依法摇珠选定广东卓越土地房地产评估咨询有限公司进行评估。经评估，涉案房屋在评估基准日的房地产单价为14900元/平方米，房地产总价为2780489元。张浩为此而向评估机构支付评估费9451元。张浩申请财产保全，并由中国太平洋财产保险股份有限公司广州分公司出具担保函承担保证责任。原审法院依法裁定查封邓枚花名下的涉案房屋。原审法院认为：邓枚花与张浩，案外人合富公司签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查邓枚花与张浩之间的房屋买卖合同关系。邓枚花与张浩双方均请求解除上述《存量房买卖合同》，对此予以允许。本案争议焦点为案涉合同未能继续履行的责任在于哪一方。首先，合同约定邓枚花应在2017年6月30日前取得房产证配合办理过户手续，但邓枚花于2017年7月31日才办妥涉案房屋的产权登记。邓枚花并未提供证据证明迟延办妥房屋产权登记系其他原因造成的，其未在约定期限内取得案涉房屋权属证书的行为已构成为违约。其次，邓枚花未举证证明其在取得案涉房屋产权证之后已及时告知了张浩。在银行未批准张浩按揭贷款申请的情况下，张浩已向邓枚花明确表示可以变更为一次性付款，邓枚花虽未拒绝履行，但要求马上办理过户手续，并未给予张浩合理的期限，并不符合正常的交易程序。第三，本案诉讼中，在《存量房买卖合同》尚未正式解除的情况下，邓枚花又将涉案房屋抵押给案外人的行为也使交易产生不确定性，对此邓枚花也应承担一定的责任。第四，张浩作为买方，其应对自己的纳税或社保缴纳情况以及是否具备在广州市购买商品住宅条件更为清楚，其应保证自己具备在广州市购房的条件。从查明事实显示，直至2017年9月6日买卖双方沟通过程中，张浩仍向邓枚花一方表示其尚不具备购房条件，需等待三个月左右才能办理相关手续。张浩要求延期履行的主张也使得邓枚花对合同能否继续履行产生怀疑，双方又无法就履行期限达成一致意见，从而产生矛盾，对此张浩也存在过错。综上，邓枚花在合同履行过程中存在违约，但张浩未及时确定自己是否具备购房资格的行为也存在过错。考虑到双方的过错责任以及张浩的已付款比例情况，原审法院酌定邓枚花按总房价的10%即102000元向张浩承担违约责任（赔偿经济损失）。对超出部分，不予支持。同上述理由，对邓枚花要求张浩支付违约金以及张浩要求邓枚花支付评估费的请求，均不予支持。根据《存量房买卖合同》约定，合同解除，邓枚花应将已收房款退还给张浩。为减轻当事人诉累，原审法院对定金5万元一并予以处理，邓枚花应将该款退还给张浩。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年11月6日作出判决如下：一、解除邓枚花与张浩于2017年1月4日签订的《存量房买卖合同》；二、邓枚花于本判决发生法律效力之日起十日内，向张浩赔偿经济损失102000元；三、邓枚花于本判决发生法律效力之日起十日内，向张浩退还定金50000元；四、驳回邓枚花的其他诉讼请求；五、驳回张浩的其他反诉请求。本诉案件受理费13980元，由邓枚花负担；反诉案件受理费10097元，由邓枚花负担602元，张浩负担9495元；财产保全费5000元，由邓枚花负担467元，张浩负担4533元。经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点是张浩对造成合同未能继续履行是否存在过错。双方在《存量房买卖合同》中约定办理交易过户手续的期限是2017年6月30日前，但双方并未在该约定期限内办理。从现有证据可以反映，在原《存量房买卖合同》约定的交易期限已过之后，双方有就合同继续履行事宜进行协商。从双方于2017年9月6日的协商过程可以反映，张浩基于对自身取得购房资格的期限的误判而提出延期三个月履行的要求，因该期限超出原定过户期限近半年，故邓枚花对此予以拒绝，具有一定的合理性。虽然张浩称在此之后其已获知取得购房资格的事实，并及时催告邓枚花尽快履行合同义务，但因重新确定交易条件需要双方协商一致，在双方未能达成一致的情况下，张浩单方提出的交易条件并不能当然约束邓枚花，邓枚花对此予以拒绝，并不构成违约。综观整个合同的履行过程，虽然合同最终未能履行完毕主要系因邓枚花的原因所致，但张浩对自身购房资格的误判在一定程度上也对双方的履行行为造成了不利影响。因此，原审判决酌情确定邓枚花按总房价款的10%对张浩予以赔偿，符合公平合理原则，可予维持。张浩上诉认为其对合同解除不存在过错，并据此上诉请求改判邓枚花依据评估结果赔偿其差价损失，理据不充分，本院不予支持。关于鉴定费，张浩申请对涉案房屋在2017年11月8日的市价进行评估，目的在于确定其在本案中诉请邓枚花赔偿损失的金额，而证明其反诉请求所依据的事实属于张浩承担举证责任的范畴，因此而产生的鉴定费属于张浩的举证成本支出，且与邓枚花的合同履行行为不存在必然关联，故原审对此未作处理并无不当。综上所述，上诉人张浩的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理19276元，由上诉人张浩负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年三月二十日书记员  王文杰