广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初21828号原告：朱志强，男，1979年3月18日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县，委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。被告：吴嘉乐，男，澳门居民，1976年1月10日出生，住广东省中山市火炬开发区，第三人：何燕燕，女，1977年1月1日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，被告和第三人共同委托诉讼代理人：利永波，广东弘力律师事务所律师。被告和第三人共同委托诉讼代理人：黄建军，广东弘力律师事务所律师助理。原告朱志强与被告吴嘉乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日受理后，依职权追加何燕燕作为本案第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱志强及其委托诉讼代理人贺四平，被告吴嘉乐、第三人何燕燕共同委托诉讼代理人利永波、黄建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱志强向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2017年8月1日签订的商铺承租权转让协议书；2.请求判令被告向原告返还商铺承租权；3.请求判令被告向原告返还2017年8月1日起至返还商铺之日止非法收取的租金（按合同每月租金和管理费130060元计算）。事实与理由：2017年8月1日，原、被告签订一份商铺承租权转让协议书，约定原告将位于中山市火炬开发区××大道××外商业街东区××—17卡商铺，共计17卡、中山港大道五星商业街3号之一至之五共5卡及3号二、三层商住房的承租权全部有偿转让给被告，转让价格为600万元，合同生效后三天内被告需先支付32万元，承租期限从2017年8月1日起至2032年6月30止。协议签订后被告未支付该笔转让款，而且一直拒绝支付，被告严重违约，依据合同法的相关规定，原告有权解除双方签订的协议。故原告特向贵院起诉，请求人民法院判令支持原告的全部诉讼请求。原告朱志强为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.商铺承租权转让协议书；2.涉案商铺每月租金明细表及商铺租赁合同。被告吴嘉乐辩称，朱志强在民事起诉状中的“事实和理由”系虚构不实之辞，完全罔顾客观事实、违背诚实信用。朱志强是在拖欠吴嘉乐巨额借款本息未还的情形下，经协商一致后，签署商铺承租权转让协议书，将其所持商铺的经营权，以600万元整的价格转让给吴嘉乐。本协议书中的转让价款600万元用以抵销朱志强欠债中的600万元，并由吴嘉乐向朱志强出具收据，该协议书已实际全部履行完毕，朱志强解除协议书等诉求不成立。一、签署商铺承租权转让协议书前，朱志强拖欠吴嘉乐巨额借款本息。朱志强多年来一直从事房地产的开发，以租地及购地的方式，建设商铺、厂房等房地产，然后出租，并且不断扩张该经营模式。朱志强看好该经营模式，但由于自有资金匮乏，而且项目需要大量流动资金源源不断投入，因此须借款用以投入项目的开发建设、水电变压等设施安装、项目装修等巨额款项开支，且由于朱志强初期按时付息还本，中后期按时付息，取得吴嘉乐（含第三人何燕燕）的信任。所以从2012年起共向吴嘉乐（含第三人何燕燕）借款达15457393.66元。二、为了清偿债务，双方协商一致，签署商铺承租权转让协议书，以朱志强转让商铺承租权的方式，以作价600万元抵销等额的600万元债务，该商铺承租权转让协议书已履行完毕，包括以下已履行完毕的事实：（1）吴嘉乐已向出租方开发区五星股份社支付朱志强拖欠的租金313472.42元及收款人开具的证明、何燕燕证明。（2）朱志强已向吴嘉乐开具收到632万元转让款的收据。（3）承租权转让已经出租方同意，并签署补充协议。出租方中山火炬开发区五星股份合作经济联合社（甲方）、朱志强（乙方）、吴嘉乐（丙方）于2017年7月31日签署补充协议、商铺承租协议，均约定：甲方同意丙方与2017年8月1日起，承租甲、乙双方签订的商铺租赁合同中所规定乙方承担的全部责任、权利和义务，并同意自2017年8月1日起乙方不再承担商铺承租合同中所规定乙方承担的全部责任、权利和义务。可见，上述商铺承租权转让协议书已履行完毕。三、商铺承租权转让协议书履行完毕后，朱志强又于2018年4月2日与吴嘉乐等签署协议书，确认仍欠吴嘉乐368万元借款及2017年8月1日起，月利率按2%计付的利息未还。综上所述，朱志强本案之“事实和理由”完全失实，朱志强至今因欠债权被起诉十多宗，并被列为失信被执行人及曾被予以司法拘留。朱志强违背诚实信用，虚构事由的滥诉行为应承担相应的法律后果，为维护吴嘉乐的合法权益，请依法驳回其全部诉求并由其承担本案全部诉讼费用，以彰显司法公平、公正。被告吴嘉乐为其辩解和主张向本院提交的主要证据有：1.吴嘉乐、何燕燕借款朱志强明细表、银行缴付借款记录；2.商铺承租权转让协议书；3.证明、银行汇款单据；4.收据；5.商铺租赁合同、补充协议、商铺承租协议；6.协议书。第三人何燕燕述称，其在本案中与吴嘉乐利益一致，其同意吴嘉乐的答辩意见。此外，何燕燕、吴嘉乐与朱志强在2018年4月2日还签订了协议书，各方对以前的债权债务进行总括，朱志强合计共欠吴嘉乐、何燕燕648万元。如果我方没有支付转让费600万元，为何朱志强在没有收到600万元的转让费的情况下确认欠我方648万元，所以朱志强的说法是不合理的。实际上是在签订转让协议书当时朱志强作为被告已经有若干诉讼在法院，所以该期间我方无法收取相应款项的，只能抵销其之前朱志强所欠债务。第三人何燕燕未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年8月1日，朱志强与吴嘉乐签订商铺承租权转让协议书，约定朱志强将位于中山市火炬开发区××大道××外商业街东区××卡商铺××17卡，中山港大道五星商业街3号之一至之五共5卡及3号二、三层商住房的承租权全部有偿转让给吴嘉乐，上述商铺的承租期限为2017年8月1日至2032年6月30日。铺位承租权转让的价格及转让款的支付期限和方式：1.朱志强将其所持商铺的经营权以共计600万元的价格转让给吴嘉乐；2.吴嘉乐支付转让款的方式：合同生效后三天内，朱志强同意吴嘉乐代其支付拖欠开发区五星股份社租金32万元，从吴嘉乐向中山火炬开发区五星股份合作经济联合社支付该款项之日起，视为朱志强已收到该笔转让款；3.商铺承租权转让之前，所有由商铺产生的债权、债务及费用由朱志强负责。本协议生效后，吴嘉乐全部享有商铺后期承租的利润，承担全部后期的风险及亏损。吴嘉乐将商铺的第二层物业无偿给朱志强作为办公之用至本合同期满止，未经吴嘉乐同意，朱志强不得擅自将第二层物业转租、转让或转借给他人使用，否则吴嘉乐有权收回物业。本协议一经生效，双方必须自觉履行，任何一方未按协议书的规定全面履行义务，应当依照法律和本协议的规定承担责任。协议书还约定了其他事项。当日，朱志强即向吴嘉乐出具收据一份，载明今收到吴嘉乐交来五星商业街西区1-17卡商铺，东区3号之一至之五及3号二、三层商铺转让款632万元。2017年8月14日，吴嘉乐通过何燕燕账户向中山火炬开发区五星股份合作经济联合社（以下简称五星合作社）转入313472.42元。2018年8月22日五星合作社出具证明，证明何燕燕于2017年8月代朱志强缴来朱志强所租其单位物业2017年1月至7月应付租金与管理费313472.42元。吴嘉乐主张该笔313472.42元即商铺承租权转让协议书所指朱志强欠五星合作社的32万元，之前合同签订时是说了个概数，现缴纳的是具体金额，而且600万元是抵销了朱志强尚欠吴嘉乐、何燕燕的部分债务。朱志强对此不予确认，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：2012年8月18日，五星合作社曾与朱志强签订商铺租赁合同，约定将座落于中山市火炬开发区中港大道侧1幢共两层（每层218平方米）租赁给朱志强使用，租赁期限为2012年10月1日至2017年9月30日。后五星合作社、朱志强于2017年7月31日在该合同下方备注，从2017年8月1日起转租给吴嘉乐，按原合同条款执行。2017年7月31日，五星合作社与朱志强、吴嘉乐签订补充协议，约定2012年10月1日，五星合作社与朱志强双方就中山市火炬开发区五星中山港大道侧一幢商铺事宜签订了商铺租赁合同，自2017年8月1日起，朱志强将其该商铺租赁合同中其所承担的责任、权利和义务全部转移给吴嘉乐，吴嘉乐对此表示同意，五星合作社也同意吴嘉乐于2017年8月1日起承担该商铺租赁合同中所规定朱志强应承担的全部责任、权利和义务，并同意自2017年8月1日起朱志强不再承担商铺租赁合同中所规定的全部责任、权利、义务。2017年7月31日，五星合作社、朱志强、吴嘉乐签订商铺承租协议，约定五星合作社与朱志强于2014年7月1日就五星中山港大道侧朗外商业街西区1-17卡共17卡商铺租赁事宜签订了商铺租赁合同，并于2014年9月2日签订了补充协议书。现三方协商，从2017年8月1日起五星合作社物业由吴嘉乐承租，朱志强不再租赁，五星合作社将租赁押金退回朱志强，吴嘉乐按原合同规定缴交租赁押金。朱志强承诺本协议生效前缴清所欠五星合作社租金、综合管理费及水电费。朱志强按商铺现状交给吴嘉乐经营。合同生效后，朱志强不能以任何理由干涉吴嘉乐经营或要求吴嘉乐作出任何补偿。朱志强必须协助吴嘉乐与实际使用商铺小租户重新签订租赁合同或补充协议。本协议一经签订即具法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或解除。又查：吴嘉乐、何燕燕与朱志强除本案租赁合同关系外，尚存在大额的民间借贷往来。经吴嘉乐提交的《吴嘉乐、何燕燕借款朱志强明细表》反映，2012年至2017年期间，吴嘉乐、何燕燕向朱志强转账几百万甚至上千万之巨。据吴嘉乐提交的2018年4月2日签订的协议书反映，朱志强确认截至2018年3月，其尚欠吴嘉乐借款本金368万元、何燕燕借款本金280万元。庭审过程中，朱志强确认商铺承租权转让协议书中的商铺承租权均已转让给了吴嘉乐，吴嘉乐也确认自2017年8月开始收取涉案转让协议书中的铺位的相应租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。朱志强与吴嘉乐签订的商铺承租权转让协议书系双方自愿真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。首先，根据该协议，吴嘉乐已替朱志强偿还尚欠五星合作社2017年1月至7月租金与管理费313472.42元，偿还的时间、金额与协议书中的32万元较为吻合，本院予以确认。其次，该转让协议书未约定600万元转让款的支付时间与方式，而朱志强于签订该转让协议书当日即出具收据载明其收到转让款632万元，朱志强作为正常民事行为能力人应当知晓签署收据的法律后果，故相应的法律风险应由其自行负担。吴嘉乐主张系之前朱志强所欠债务抵销了600万元，根据双方的情况确实有巨额的民间借贷往来，而且在2018年4月2日协议书又有相关确认，一定程度上佐证了吴嘉乐所述以转让款600万元抵销朱志强部分债务问题。再者，经双方确认，该转让协议书项下所有商铺承租权均已转让给吴嘉乐，而且也得到了出租人五星合作社的认可并以多份协议加以确认，朱志强自2017年8月1日起即退出了与五星合作社的租赁关系，吴嘉乐也自2017年8月1日开始收取相应租金，故本院认为该转让协议书实际上已经履行完毕，而且涉及案外人五星合作社的利益，不可能再次解除合同又回到之前由朱志强承租的状态。故即使存在朱志强所述未有600万元抵销债务问题，朱志强亦应当是主张损失而非使合同回溯至之前状态。本案中，朱志强要求解除合同的理由并不充分，没有充足的事实及法律依据予以支撑，故本院对其该项诉讼请求不予支持。吴嘉乐自2017年8月1日即享有了涉案转让协议书下的商铺承租权，故其自该日收取租金系合法收取，故本院对于朱志强要求返还商铺承租权及自2017年8月1日起收取的租金的诉讼请求不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：驳回原告朱志强的诉讼请求。案件受理费21188元（原告朱志强已预交），由原告朱志强负担。如不服本判决，原告朱伟强可以在判决书送达之日起十五日内，被告吴嘉乐可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 周 逵审判员 邓文辉审判员 杨 颖二〇一九年三月十二日书记员 刘浩峰陈颖琳