浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0382民初356号 原告：浙江浙能温州发电有限公司，住所地浙江省乐清市北白象镇磐石，统一社会信用代码91330300845041779N。 法定代表人：刘为民。 委托诉讼代理人：邓宗禹、张静，浙江阳光时代律师事务所律师。 被告：林靖，男，1977年3月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：林芳，女，1964年12月11日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：蔡定祥，男，1964年1月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：卢建普，浙江汉桥律师事务所律师。 原告浙江浙能温州发电有限公司与被告林靖、林芳、蔡定祥房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年1月7日向法院提起诉讼，本院受理后，由审判员卢芸芸独任审理，于2019年3月1日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人邓宗禹、张静、被告林靖、林芳、蔡定祥及被告蔡定祥委托诉讼代理人卢建普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江浙能温州发电有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠原告的房屋租金288166元以及滞纳金381558元（滞纳金暂计算至2018年10月23日，应计算至被告实际支付之日止）；2.请求确认合同已经解除；3.请求判令被告立即腾退房屋内物品并将房屋交还原告；4.请求判令被告按照合同约定租金标准支付自2018年7月27日至被告腾退房屋并交还原告之日前的房屋占有使用费，共计7250元（暂计算至2018年10月23日，应计算至被告腾退房屋内物品并将房屋交还原告之日止）；5.本案的全部诉讼费用由被告承担。原告当庭将第四项诉讼请求变更为：请求判令被告按照合同约定租金标准支付自2018年7月28日至被告腾退房屋并交还原告之日前的房屋占有使用费，共计7250元（暂计算至2018年10月23日，应计算至被告腾退房屋内物品并将房屋交还原告之日止）。事实和理由：原告与乐清市新白象网吧（已于2018年8月22日注销，注销前的合伙人为林靖、林芳）、被告三蔡定祥（房屋实际使用人、网吧实际经营者）于2008年4月25日签订了《租赁合同》（以下简称“合同”）。合同约定，乐清市新白象网吧、蔡定祥承租原告位于乐清市的房屋用作网吧经营场所，房屋面积约400平方米，每月租金5000元。合同约定的租赁期限自2007年12月20日至2009年12月19日，乐清市新白象网吧、蔡定祥实际租赁期自2007年12月20日至今。乐清市新白象网吧、蔡定祥承租房屋后，仅支付了2007年12月20日至2008年12月19日的第一年度房屋租金6万元，其后乐清市新白象网吧、蔡定祥以各种理由拒不支付租金。截至2018年7月27日，乐清市新白象网吧、蔡定祥共计欠付房屋租金288166元。同时，根据合同第三条第二款约定的按日收取0.066%的滞纳金标准，截至2018年10月23日，乐清市新白象网吧、蔡定祥还应承担381558元的滞纳金。2018年6月24日，原告在多次催告无果的情况下，通过邮寄方式向乐清市新白象网吧公证邮寄（公证文书号：（2018）浙乐证内经字第1594号、（2018）浙乐证内经字第1595号）了《关于解除合同和腾退房屋的通知》。因邮寄投递被拒收，原告又再次于2018年6月27日通过公证手机短信发送方式（公证文书号：（2018）浙乐证内经字第1717号）向合同约定的联系电话号码（为蔡定祥的手机号码）发送了《关于解除合同和腾退房屋的通知》，通知立即解除合同并要求于2018年7月27日前完成房屋腾退以及立即支付拖欠租金和滞纳金。乐清市新白象网吧、蔡定祥收到上述通知后，仍对原告合法诉求置之不理。原告迫于无奈只能起诉，以保护自身合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第232条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告在2009年12月19日租赁合同到期后继续租赁房屋至今，双方事实上形成了不定期租赁关系。原告已经发出解除合同通知，满足法律规定的义务，双方租赁合同关系于2018年7月27日业已解除。根据《合同法》第227条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”的规定，原告要求乐清市新白象网吧、蔡定祥依据合同支付到期租金以及交还房屋前的实际占有使用费符合合同约定和法律规定。根据《物权法》第35条、第245条的规定，原告有权要求被告立即腾退房屋并将其返还。同时，根据《中华人民共和国合伙企业法》第2条、第39条及第91条，林靖、林芳作为乐清市新白象网吧的合伙人，应当对相关债务承担无限连带责任。基于上述事实与理由，原告诉请事实清楚，证据确实、充分，特向贵院提起诉讼，请依法予以支持为盼！ 被告林靖、林芳辩称，这个网吧我们是在2007年12月18日转让给蔡定祥，当时法人代表还是林靖是因为政策关系，无法变更，在2008年我们重新签了一份责任协议，这个事情跟我们没有关系。我们两个人收了蔡定祥31万元。 被告蔡定祥辩称，1.双方之间2007年12月20日签订的租赁合同，也就是被告提供的证据2才是双方真实合同。就合同而言，被告已经履行义务，包括支付租金和水电押金，但是原告却没有提供合法的商业用房，存在合同根本违约行为，才导致本案发生。2.双方之间合同并没有实际履行，也没有续签，由于标的房屋属于无证违法建筑，根据法律规定，依法属于无效合同，致使无效。原告根据无效合同项被告要求支付租金和违约金，应当驳回。3.双方之间真实法律关系属于无效合同导致赔偿损失案件。双方之间合同约定房屋应当是合法商业用房，但是被告当时投资了数百万元用于经营，购买电脑设备等，等到装修后才被告知房屋无证，导致被告的合同目的无法实现，但是这个时候被告已经骑虎难下，而原告也愿意对此进行补救和赔偿，导致双方努力补办房产证以及无证办网吧的一些列行为，导致原告在之后几年原告没有主张租金，因为原告同意被告免费占用房屋，以赔偿被告因无证房屋的经济损失。4.在2018年6月24日，也就是原告公正邮寄相关文书之前的2018年年初，被告网吧实际停止经停，被告也将房屋交还给原告，所以双方之间不存在解除合同和腾退房屋争议。5.在长达10年的时间内，原告没有向被告主张租金以及违约金，原告诉请的诉讼时效已经过了，根据法律规定就是原告失去了该部分的胜诉权。所以，综上答辩意见，被告认为原告全部诉请没有事实法律依据，请求法庭依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告浙江浙能温州发电有限公司提供的有争议证据，本院认定如下： 1.房屋所有权证【浙（2017）乐清市不动产权第0007481】及租赁合同，该证据可以证明涉案租赁房屋属于有产权房屋，继而证明2008年4月25日《租赁合同》合法有效，因而，该组证据的真实性、合法性与关联性，本院予以认定； 2.公证书【（2018）浙乐证内经字第1594号】、公证书【（2018）浙乐证内经字第1595号】、公证书【（2018）浙乐证内经字第1717号】及2019年2月28日拍摄的租赁房屋照片，被告蔡定祥认为涉案租赁房屋在原告寄送公证书解除合同前已经搬离，不存在解除合同及房屋腾退问题。但根据照片可以看出，在2019年2月28日前涉案租赁房屋内还有被告蔡定祥遗留的桌椅等物品，该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。 被告林靖、林芳提供的有争议证据，本院认定如下： 1.《新白象网吧利益责任协议》，由于该份协议属于乐清市新白象网吧与被告蔡定祥之间的内部协议，不能以该份协议的内部责任划分来对抗第三人，且该份协议签订时间为2008年10月24日，签订时间在2008年4月25日《租赁合同》之后，该组证据不能证明被告主张的待证事实，该份证据关联性，本院不予认定。 被告蔡定祥提供的有争议证据，本院认定如下： 1.2007年11月21日的《星光酒家商业用房租赁合同》，由于2007年12月20日的电厂辅助用房（原星光酒店）租赁合同已经约定“本合同签字盖章后生效，原乙方与乐清市嘉隆投资有限公司签订的该房屋租赁合同自动失效”，说明该份合同的内容已经被其他合同取代，该份合同的关联性，本院不予采信； 2.2007年12月20日的《电厂辅助用房（原星光酒店）租赁合同》，由于2008年4月25日签订的《租赁合同》中约定“本合同签字盖章后生效，原乐清市新白象网络会所与甲方签订的《电厂辅助用房（原星光酒店）租赁合同》自动失效”，说明该份已经被其他合同取代，该份合同的关联性，本院不予采信； 3.房屋转让费领款收据、2008年1月3日的乐清市房产管理局北白象房管所票据、乐清市电力公司发票，经本院释明，由于被告蔡定祥已当庭表示不就房屋转让费、租赁手续费、土地收益税及电源安装费等提出反诉，因而，该组证据与本案没有关联性，本院不予确认。 综合有效证据以及结合当事人庭审陈述及举证责任，本院对本案事实认定如下：2003年9月3日，乐清市新白象网吧（普通合伙）注册登记，类型为普通合伙企业。被告林靖系执行事务合伙人，被告林芳系该合伙企业合伙人。2007年12月31日，被告蔡定祥向温州发电有限责任公司（原告曾用名）交付65000元（60000元为第一年租金，5000元为水电押金）。2008年4月25日，温州发电有限责任公司作为甲方与被告乐清市新白象网吧作为乙方，签订一份《租赁合同》，主要约定：1.房屋位置为乐清市，房屋面积约400平方米，房屋用途为网吧，租赁期限自2007年12月20日至2009年12月19日止；2.租金每月人民币5000元，租金按每年度支付，2007年12月31日前乙方应支付给甲方第一年度的租金（人民币60000元），2008年12月31日前乙方应支付给甲方第二年度的租金（人民币60000元）；甲方在收到乙方的租金款后五日内应向乙方出具有效发票。乙方应在规定的期限内将本期应支付的租金划拨至甲方账户，如乙方未能按期划拨，甲方可以按照迟付的金额向乙方按日收取0.066%的滞纳金。乙方交甲方人民币5000元作为有关费用押金。租赁期限满无息退还。甲方将保护乙方并使之免于因下列原因所产生的所有赔偿请求、债务、损失、损害、伤害、要求、行为、诉因、裁决和费用，包括但不限于经甲方同意解决争议所支付的款项、律师费、法院费用和其他合法费用：（1）甲方被指称或事实上违反了本合同的任何条款。该份合同乙方落款处盖有“乐清市新白象网吧”公章、林靖和蔡定祥签名。被告林靖表示该份合同落款处的“林靖”非其本人所签，但表示落款处“乐清市新白象网吧”公章系真实的。2008年10月24日，被告林靖作为甲方与案外人陈景桃（系被告蔡定祥代理人）作为乙方签订一份《新白象网吧利益责任协议》，主要约定：原座落在的新白象网吧与2007年度转让与乙方，相关过户手续已办齐，因政策关系法定代表人暂时无法过户，经双方协商特立此协议。从立此协议起，今后新白象网吧的收益及亏损和相关法律责任全部由现新白象网吧的责任人乙方负责，与甲方无关。2007年前所有责任由甲方负责。2017年3月23日，原告就座落在乐清市等房屋办理了不动产登记（浙（2017）乐清市不动产权第0007481号），涉案租赁房屋即包括在其中。2018年6月24日，原告向乐清市新白象网吧公证邮寄（公证文书号：（2018）浙乐证内经字第1594号、（2018）浙乐证内经字第1595号）了《关于解除合同和腾退房屋的通知》。因邮寄投递被拒收，原告又于2018年6月27日通过公证手机短信发送方式（公证文书号：（2018）浙乐证内经字第1717号）向《租赁合同》预留的被告手机号码138××××8602发送了《关于解除合同和腾退房屋的通知》，向《租赁合同》乙方通知了立即解除合同并要求其于2018年7月27日前完成房屋腾退以及立即支付拖欠租金和滞纳金的要求。2018年8月22日，乐清市新白象网吧（普通合伙）经股东决定解散并办理了注销登记。 另查明，1.经工商登记查询，浙江浙能温州发电有限公司曾用名为“温州发电有限责任公司”；2.被告蔡定祥表示，2008年年初得知涉案租赁房屋还未办理产权证明，在完成第一层租赁房屋装修后，就停止了第二层租赁房屋的装修；3.原告表示，从2009年开始均有向被告口头主张租金，但未保留书面证据；4.被告蔡定祥表示，原告一直没有向其主张租金，原告大概在2016年6月份左右打电话来说调解这个问题，但是没有谈租金的问题，是谈赔偿的问题；5.涉案租赁房屋有两层楼面，原告在庭后提供的《租赁合同情况说明》里表示，租赁房屋第一层和第二层面积均约为280平方米。被告蔡定祥开庭时表示两层楼面的面积基本一致；6.租赁房屋一直由被告蔡定祥实际占有使用，被告林靖、林芳并未参与租赁房屋的网吧实际经营。7.原告在庭后提供的《租赁合同情况说明》里表示：将涉案租赁房屋的第二层从2010年1月1日起租赁给乐清市磐石镇卫生院使用。被告蔡定祥开庭时表示涉案租赁房屋第二层什么时候租给第三人使用已经记不清楚了。 再查明，原告主张被告蔡定祥支付的60000元租金是交付2007年12月20日至2008年12月19日期间的第一年租金。由于被告实际使用的为租赁房屋第一层，原告主动将第二年开始的租金降为30000元/年。原告同意被告蔡定祥交纳的5000元水电押金在本案诉请中予以扣减。 本院认为，第一，关于2008年4月25日《租赁合同》效力、合同相对人及三被告是否应当共同承担合同义务与责任的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案租赁房屋在一审法庭辩论终结前已经取得了合法的产权证明，因而，2008年4月25日《租赁合同》合法有效。根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条之规定：“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。”由于“乐清市新白象网吧”已经注销登记，因而合伙企业的债务应当由合伙人林靖、林芳承担。由于2008年4月25日《租赁合同》上的“乐清市新白象网吧”的公章系真实的，且被告蔡定祥也在上签字署名，因而，2008年4月25日《租赁合同》的合同相对方为原告与“乐清市新白象网吧”、被告蔡定祥。因此，三被告应当共同承担2008年4月25日《租赁合同》中约定的合同义务与责任。 第三，关于房屋租金和滞纳金的计算问题。纵观2008年4月25日《租赁合同》全部内容，合同当事人之间并未明确约定原告必须向三被告提供合法的商业用房产权证明，只是约定出租房屋用于网吧、商业用途。因而，原告并未构成根本性违约，三被告应当按照合同的约定支付房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”因而，根据2008年4月25日《租赁合同》的合同约定，可以看出，每年租赁期限是从上一年的12月20日到次年的12月19日止，租赁方必须在上一年的12月31日前向出租方交纳一年的租金。本案的房屋租赁合同合法有效，三被告应当按照约定向原告支付租金。由于原告主动将第二年开始的租金调整为30000元/年，考虑到是被告蔡定祥自己主动停止装修，第二层楼在2010年1月1日以后也已租赁给案外人使用。另外，按照交易习惯，一楼的店面租金普遍高于二楼的店面租金。综上，原告按照30000元/年计算租金的主张并未损害三被告利益，因而，对原告要求从第二年开始以30000元/年向三被告主张租金的诉请，本院予以支持；关于滞纳金的约定，属于双方真实意思表示，现原告诉请要求被告支付滞纳金应当予以支持。庭审中，被告主张双方之间约定的滞纳金过高请求本院予以适当减少。本院认为，如果按照一年365天计算，以迟付的房屋租金为基数，按日收取0.006%的滞纳金，那么原告主张一年滞纳金的计算标准已经超过一年24%民间借贷利率的法律规定最高标准。本院考虑原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将本案的滞纳金酌情调整为以迟付房屋租金为基数，按日收取0.033%，从每年应支付租金的逾期之日起开始计算。 第三，关于2008年4月25日《租赁合同》的解除问题、房屋腾空及房屋占用使用费问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方签订的房屋租赁合同约定的租赁期限至2009年12月19日为止，在此之后被告继续使用租赁房屋，原告也未提出异议，双方形成不定期的租赁合同关系。三被告于2009年1月1日开始拖欠房屋租金，且不定期租赁原告有权随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由于被告已于2018年6月27日将《关于解除合同和腾退房屋的通知》向《租赁合同》中被告预留的手机号码138××××8602进行了发送且进行了公证，本院认为双方的房屋租赁合同在2018年7月27日起解除。虽然被告蔡定祥认为自己已经不再经营使用租赁房屋，不存在腾退问题，但是根据原告提供的照片可以清楚看到租赁房屋内还遗留有被告蔡定祥的物品。被告蔡定祥关于租赁房屋已经腾退的辩解，本庭不予采信。因而，三被告应当腾退房屋并将房屋交还给原告，并按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费（30000元/年÷365天=82.19元/天），从2018年7月28日起计算至三被告实际腾退房屋并将房屋交还原告之日止。 第三，关于诉讼时效问题。原告应当对诉讼时效的中止、中断提供证据予以证明，如不能提供，则应当承担举证不能的不利后果。虽然被告蔡定祥认为“原告一直没有向其主张租金，原告大概在2016年6月份左右打电话来说调解这个问题，但是没有谈租金的问题，是谈赔偿的问题”。但根据生活常理，出租方如果与承租方协商赔偿问题，必定也会催讨承租方所欠的租金，因而，本案房屋租金的诉讼时效在2016年6月份引起了诉讼时效中断。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定：“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。”根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”由于《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始实施，因而，在2016年6月份引起的诉讼中断应当适用的诉讼时效期间为一年，即2015年6月份以后每年应当在12月31日以前支付的租金并未超出诉讼时效，2015年6月份之前三被告每年应当给付的租金已经超过诉讼时效，即该部分租金及滞纳金的诉请，原告丧失了胜诉权。原告仅可以向三被告主张2015年12月20日至2016年12月19日、2016年12月20日至2017年12月19日，2017年12月20日至2018年7月27日期间的房屋租金（30000元+30000元+18166元-5000元（水电押金）=73166元）及相应滞纳金。 本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告浙江浙能温州发电有限公司与乐清市新白象网吧、被告蔡定祥于2008年4月25日签订的《租赁合同》已于2018年7月27日解除； 二、被告林靖、林芳、蔡定祥应于本判决生效之日起十日内支付原告浙江浙能温州发电有限公司房屋租金73166元，并赔偿滞纳金（第一部分滞纳金以30000元为基数，从2016年1月1日起按日利率0.033%计算至判决实际履行完毕之日止；第二部分滞纳金以30000元为基数，从2017年1月1日起按日利率0.033%计算至判决实际履行完毕之日止；第三部分滞纳金以18166元为基数，从2018年1月1日起按日利率0.033%计算至判决实际履行完毕之日止）。款交本院柳市人民法庭转付； 三、被告林靖、林芳、蔡定祥应于本判决生效之日起十日将涉案租赁房屋第一层（乐清市）腾空并将房屋交还给原告浙江浙能温州发电有限公司； 四、被告林靖、林芳、蔡定祥应于本判决生效之日起十日向原告支付房屋占有使用费（按照82.19元/天的租金标准，从2018年7月28日起计算至三被告实际腾空涉案租赁房屋第一层并将房屋交还原告之日止）； 五、驳回原告浙江浙能温州发电有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10497元，减半收取5248.5元，由原告浙江浙能温州发电有限公司负担3953.5元，被告林靖、林芳、蔡定祥负担1295元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 卢芸芸 二〇一九年三月十八日 代书记员 张骞力