湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0192民初5142号原告：深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉市东湖生态旅游风景区中北东路188号。代表人：唐石磊，该公司负责人。委托诉讼代理人：蔡芬，湖南天润人合律师事务所律师。被告：李红，男，1970年3月18日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：覃素素，系李红配偶。委托诉讼代理人：谈旭，湖北观筑律师事务所律师。原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司（以下简称：物业武汉公司）诉被告李红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月22日立案受理后，依法由审判员杜厚胜适用简易程序进行审理，审理中，原告物业武汉公司申请延期开庭。本院于2018年8月27日公开进行了审理。原告物业武汉公司的委托诉讼代理人蔡芬，被告李红及其委托诉讼代理人覃素素、谈旭，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业武汉公司诉称：被告为武汉市华侨城生态住宅社区一期纯水岸·东湖L1栋1-3层7号房的业主，房屋面积为257.87㎡，2012年1月1日，武汉华侨城实业发展有限公司与原告物业武汉公司签订前期物业服务合同，合同签订后原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。原告一直在武汉市东湖风景区欢乐大道166号纯水岸·东湖·天樾小区服务至今，但自2015年1月开始，被告停止缴纳物业管理服务费，根据前期物业服务合同的约定，每逾期一日，按应缴费用的千分之五加收违约金，截至2017年8月，被告共计欠缴物业管理费共计56112.64元，违约金8417元，合计64529.64元，经原告多次催缴，被告拒绝交纳，原告依法诉至法院，请求判令：1、被告立即支付武汉市华侨城生态住宅社区一期纯水岸·东湖L1栋1-3层7号房物业管理费56112.64元（2015年1月至2017年8月），违约金8417元，合计64529.64元；2、被告承担本案所有的诉讼费用，包括但不限于案件受理费、司法文书邮寄费、公告费、律师费等。诉讼中，原告申请变更诉讼请求为：1、依法判令被告立即支付武汉市华侨城生态住宅社区一期纯水岸·东湖L1栋1-3层7号房物业管理费77154.88元（2015年1月1日至2018年8月31日），违约金11573元，合计88727.88元；2、依法判令被告承担本案所有诉讼费用，包括但不限于案件受理费、司法文书邮寄费、公告费等。被告李红辩称：一、被告缴清了2015年以前的物业管理费，自2015年被告进场装修后，发现房屋厨房外墙和三楼顶层楼梯间墙壁严重渗水，根据《前期物业服务合同》第二条第一款的约定，原告对屋顶、户外墙面有维修和管理的义务，被告向原告反映并要求原告进行维修，但原告未予解决，故采取缓交物业费的形式，要求原告按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务。二、2016年4月，被告家中因雨污水倒灌造成严重损失，多次与原告协商解决未果。三、原告在被告家中安装的污水提升泵和污水处理桶，安装、维护不当，导致被告地下室多次发生污水倒灌，造成地板、家具、墙面等严重损失，被告多次与原告协商解决未果；2018年3月风景区信访办召开协调会建议安装方将污水处理设施移至室外，但未果，被告采取缓交物业费形式督促原告解决上述问题。四、被告房屋2016年10月装修完毕正式入住，原告至今未退还被告2014年向原告交纳的装修押金3000元，应予以抵扣。五、原告在提供物业服务期间，在小区安保、环境卫生、设备维修维护等均未达到《前期物业服务合同》的要求，原告未按照《前期物业服务合同》约定，提供相应的物业服务，且拒不整改，违约在先。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据案情综合认定，并在法院查明的事实部分予以记载。经审理查明：原告物业武汉公司系深圳市华侨城物业服务有限公司下设的分公司（已在武汉市工商局注册登记）。被告李红系武汉华侨城纯水岸·东湖L1栋1-3层7号房的业主，该房建筑面积257.87平方米。2012年1月1日，武汉华侨城实业发展有限公司（甲方）与深圳市华侨城物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为纯水岸·东湖小区提供前期物业服务，约定：服务内容和质量；服务费用，别墅住宅6.80元/月每平方，按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前缴费，逾期（截至次季度首月15日仍未交纳或未全额交纳的为逾期）缴纳的，每逾期一日应交纳欠费总额千分之五作为违约金；装修管理保证金，装修人每户缴纳1000元，装修公司施工队每户缴纳2000元，装修完毕经物业管理处核查后，如无违约装修或渗、漏、堵、损坏等情况，装修人可凭收据在乙方核查无违约事项20个工作日后到物业管理处领取装修管理保证金（不计利息），若无因装修原因而影响公共部位、设施的正常工作或损害其他业主的合法权益，装修施工队可凭收据在乙方核查无违约事项3个月后到物业管理处领取装修管理保证金（不计利息），如有违约装修或渗、漏、堵、损坏设施和设备等情况及因此造成公共设施设备、公共环境以及相邻业主财产损失、损坏的，责任方承担赔偿责任，赔偿费用从装修保证金中扣除，多退少补；物业的经营与管理；物业的使用与维护；合同期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止，但期限内业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；等内容。2014年11月4日，原告物业武汉公司（甲方）与被告李红（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定甲方为案涉小区提供前期物业服务等内容；其中，双方的权利义务部分约定：一、甲方的权利义务，1、对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务和管理……5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……物业管理服务内容部分约定：二、房屋共用设施设备机器运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等……物业服务质量部分约定：二、运行设备，正常。物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）部分约定：一、本项目物业费采用包干制；二、别墅住宅：按建筑面积每月每平方米6.80元缴纳……四、乙方交纳费用时间：每三个月预收壹次，五、每次缴纳费用时间：每季度首月15日前……第五条其他有偿服务部分约定：一、车位及其使用管理服务费用，1、停车场所有权属于开发商所有、委托物业服务公司管理的，停车费由物业服务公司代收。业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人按车库车位500元/个·月的标准向物业服务公司缴纳停车费；2、停车场所有权属于开发商所有、委托物业服务公司管理的，开发商赠送业主和物业使用人使用权的，车位使用人按车库车位80元/个·月的标准向物业公司缴纳停车管理服务费；3、临时停车费按照武汉市临时停车收费标准执行，如遇政府主管部门调整临时停车收费标准，本小区临时停车费收取标准按照政府新规定执行；4、本物业管理区域地面（含道路）禁止停放车辆，仅供公安、消防等部门按国家有关规定在处理紧急突发公共事件时停放车辆。二、有线电视：按有关管理部门的规定执行……违约责任部分约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期（截至次季度首月15日仍未交纳或未全额交纳的为逾期）之日起按每天千分之五交纳违约金等内容。原告物业武汉公司为案涉小区提供了物业服务，被告李红交纳了至2014年12月31日止的物业服务费，其后经催要，未再交费，理由主要同答辩意见。被告李红于2014年向原告物业武汉公司交纳了房屋装修押金3000元，后原告未将该押金退还给被告。另，案涉小区成立业主大会后，尚未另行选聘物业服务企业或签订物业服务协议。在（2017）鄂0192民初4890号、（2017）鄂0192民初4891号两案中，经本院委托，2018年8月3日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对华侨城小区L12-A号房屋在2015年7月发生雨水倒灌的原因出具了鉴定意见：该房屋的排水设计并无问题，造成该房屋雨水倒灌的现象可能是由于低位提升泵工作不正常，造成当时不能及时把雨污水排出，由此出现地下室雨污水倒灌；处理建议：建议进一步排查排水管道系统，发现问题及时处理，以免下次再次发生此类情况。再查明，李红因其房屋发生污水倒灌事件，已在（2019）鄂0192民初328号、（2019）鄂0192民初329号两案中分别向物业公司及华侨城实业发展有限公司主张权利，该两案本院正在审理过程中。其后，李红认为本案的处理应以上述两案的处理结果为依据，向本院申请中止审理本案。诉讼中：1、原告物业武汉公司称，原告对包括被告房屋在内的小区公共部位进行维护；被告的房屋发生损失时在5年质保期内，提升泵的设计安装都是开发商负责的，无论是房屋漏水问题还是提升泵问题都是开发商负责相应的维修，原告积极联系开发商进行处理，已尽到了积极的协商沟通义务，被告的损失不应向原告主张；被告私自将地下室改为卫生间，私建后院，对于淹水有一定的过失，应当承担相应的责任；原告积极联系华侨城实业进行A1地块提升泵系统改造，且在2017年1月底改造完毕，原告已按照合同约定履行了合同义务，被告的损失与原告无关；被告将厨房下水管接到提升泵，厨房油污冷凝导致排水泵停止作业，导致家中反水。2、被告李红提出：2016年4月5日发生的污水倒灌是批量事件，根据其他业主的鉴定报告，污水倒灌是由于公共区域低位提升泵工作不正常导致的，由于原告安装不当，未定期维护提升泵，导致被告房屋发生三次污水倒灌，造成相关损失。以上事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、物业费发票、现场照片等证据在卷佐证。本院认为：关于本案与（2019）鄂0192民初328号一案的关系，被告向本院申请中止审理本案，认为本案须以（2019）鄂0192民初328号案的审理结果为依据。本院认为，物业服务企业向小区及业主提供的物业服务范围较大，包含多个项目，上述两案所涉及的污水提升泵的安装和维护等包含在原告物业公司所提供的物业服务项目中，是物业服务的一个方面；若污水提升泵安装、维护不到位或不达标，能够反映物业服务存在一定的不足，但结合物业服务涉及的诸多方面，仅该项物业服务的不足，不导致原告物业公司在履约过程中构成根本违约的结果，故本院认为，对上述两案所涉及的污水提升泵的安装、维护等事实的认定对本案的处理虽有一定的影响，但不足以作为本案定案的主要依据，本案应继续审理。深圳市华侨城物业服务有限公司由开发建设单位选定作为前期物业服务企业签订《前期物业服务合同》，原告物业武汉公司作为其分公司进场提供物业服务，并与业主签订《前期物业服务协议》，符合法律规定，上述协议主要内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对合同各方具有法律约束力。在小区成立业主大会后，未另行选聘物业服务企业或签订物业服务协议，由原告物业武汉公司服务至今，应沿用《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》的有关约定。关于被告提出的房屋厨房外墙和三楼顶层楼梯间墙壁严重渗水等问题，可能涉及房屋质量问题，亦可能涉及其他侵权方，被告可就该损失另行主张。关于被告提出的因原告安装、维护不当，导致被告地下室在2016年发生污水倒灌，造成地板、家具、墙面等严重损失，依据是本小区其他业主在2015年发生雨污水倒灌损失原因的鉴定意见。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告李红在本案中未申请对其房屋污水倒灌的原因进行鉴定，没有证据证明本案案涉房屋发生雨污水倒灌与原告提供的物业服务之间的因果关系，且房屋的位置、朝向、户型一级暴雨发生的时间等因素的不同，均会影响暴雨期间雨水的流向、流量等，不能据此推定被告房屋发生污水倒灌与其他业主的房屋发生污水倒灌的原因一致。被告李红的上述辩称意见缺乏证据证明，本院不予采纳。关于被告提出其欠交的物业费中应当抵扣原告未退还给其的装修押金3000元，依照《前期物业服务合同》的约定及双方陈述，被告的房屋已装修完毕入住，装修保证金的返还已届清偿期，原告未提交证据证明被告所居住房屋存在双方约定的不予返还装修保证金条件的证据，应视为被告所进行的装饰装修符合双方约定，原告应当向被告返还其交纳的装修保证金3000元。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。原告与被告互负金钱债务，且均已届清偿期，故本院对被告李红的该项辩称意见予以采纳。被告提出原告在提供物业服务期间，在小区安保、环境卫生、设备维修维护等均未达到《前期物业服务合同》的要求，但未提交证据予以佐证。而原告华侨城物业武汉分公司的举证不足证明其已充分尽到了维护、管理、服务的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。结合原、被告的陈述及证据，本院酌情对被告李红欠交期间的物业服务费按95%计算，酌情不支持原告华侨城物业武汉分公司主张的违约金的诉讼请求。经计算2015年1月1日至2018年8月31日共44个月的费用为73296.97元（257.87平方米×6.80元/月每平方米×44月×95%）。抵销原告应向被告返还的装修保证金3000元后，被告李红应向原告华侨城物业武汉分公司支付70296.97元（73296.97元-3000元）。原告主张的司法文书邮寄费、公告费等，其未提交证据佐证该费用已经实际支出及其主张的依据，故本院不予支持。本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李红于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司交纳2015年1月1日至2018年8月31日期间的物业服务费70296.97元；二、驳回原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1009元（已减半收取），由被告李红负担（此款原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司已预交，被告李红于本判决生效之日起十日内直接向原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司支付1009元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇一九年三月十五日书记员  颜晓霞