四川自由贸易试验区人民法院民 事 判 决 书(2019)川0193民初97号原告：陆涛，女，1970年11月13日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：周素珍，四川海峡律师事务所律师。被告：罗琳，女，1980年10月13日出生，汉族，住四川省南江县。委托诉讼代理人：蔡晓东，四川谦益律师事务所律师。原告陆涛与被告罗琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆涛的委托诉讼代理人周素珍、被告罗琳及其委托诉讼代理人蔡晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆涛向本院提出诉讼请求：1.解除双方的《成都存量房买卖合同》；2.被告退还原告已支付的房款本金360000元及利息72000元（以360000元为基数，自2016年11月24日起至2018年11月24日，按年利率10%计算）；3.被告向原告支付房屋总价款30%的违约金336000元；4.被告赔偿原告因房价上涨造成的损失800000元（按每平米上涨约7000元计算）；5.被告承担原告支付的房屋中介费16800元；6.被告承担本案诉讼费用；7.被告承担律师费用。事实和理由：2016年11月9日，双方签订《成都存量房买卖合同》，约定由陆涛购买罗琳位于成都市高新区吉瑞四路399号4栋2单元1402号房屋，交易价格为1120000元。因罗琳房屋当时处于抵押状态，双方于2016年11月24日又签订了《补充协议》约定“乙方（陆涛）出资310000元帮助甲方（罗琳）还此房按揭款，甲方承诺解决此房抵押后，保证能过户至乙方名下，否则视为甲方违约。”合同签订后，陆涛按约支付了中介费用16800元，向罗琳支付了50000元定金，还另行支付了310000元房款供罗琳解除抵押，而罗琳此后未履行合同义务，还将房子卖给了他人，罗琳一房二卖导致陆涛损失巨大，故提出以上诉请。罗琳辩称，1.同意解除《成都存量房买卖合同》，依据是合同的约定解除；2.同意退还陆涛已支付房款360000元；3.罗琳不承担其他诉请中的其他费用。依据《补充协议》的第三条规定：“其他按原合同执行”，《补充协议》的第二条的履行应以《成都市存量房买卖合同》的补充条款第二条为大前提，即应在网签合同（案外人王维与罗琳签订的房屋买卖合同）解除后，涉案房屋抵押登记注销后，《成都市存量房买卖合同》才能继续履行。陆涛在签订购房合同时都知晓涉案房屋是有交易纠纷的房屋，且交易价格是低于市场价的，按照购房合同的约定解除合同，罗琳不存在违约行为，故不应承担违约责任及陆涛的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：双方当事人身份信息、《房地产经纪服务事项告知书》、《成都存量房买卖合同》、《补充协议》、定金收条、首付款收条、成都市不动产登记信息摘要、成都市高新区人民法院民事裁定书、成都市高新区人民法院民事判决书、成都市中级人民法院民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。陆涛还提交了以下证据：中介费网页截图、成都搜房网网页截图、律师费发票复印件，证明已支付的中介费16800元、律师费20000元以及房屋差价800000元。罗琳质证对以上证据真实性不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月9日，陆涛与罗琳签订《成都存量房买卖合同》，成都搜房房天下房地产经纪有限公司为中介方，合同约定陆涛购买罗琳名下位于成都市高新区吉瑞四路339号4栋2单元1402号房屋，房屋总价为1120000元，合同签订时支付定金50000元，过户递件当天支付首付款500000元，尾款570000元由陆涛以向银行贷款的形式支付。涉案房屋设定了抵押，抵押权人为成都银行，抵押金额为310000元，罗琳须于合同签署第二天向银行递交提前还款申请并须将递交提前还款申请的具体时间以书面、短信、微信方式告知陆涛及房天下。合同第七条约定“7.1逾期过户、贷款……催告后违约方仍不办理的，守约方有权单方面解除本合同，违约方应向守约方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任；7.5甲乙双方任何一方不履行合同约定的义务或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达到的，守约方有权单方面解除本合同。违约方应向守约方支付房屋总价15%的违约金并向房天下支付该房屋总价1%的违约金。”合同第十二条补充条款约定“……2.因卖方（罗琳）房屋之前存在交易纠纷且买卖双方已知晓，如卖方因为不可控因素（不能解除网签合同）导致本次合同不能履行，自动解除合同。”合同签订当日，罗琳收到陆涛定金50000元，并出具收条一份。2016年11月24日，双方签订《补充协议》，协议约定：1.乙方（陆涛）同意出资310000元帮助甲方（罗琳）还此房银行按揭款，由此产生的风险与丙方（成都搜房房天下房地产经纪有限公司）无关；2.甲方承诺解决此房抵押后，保证能过户在乙方名下，否则视为甲方违约；3.其他按原合同执行。同日，罗琳收到陆涛支付的首付款310000元，并出具收条一份。涉案房屋于2017年2月注销抵押登记。另查明，案外人王维与罗琳于2016年8月11日签订《房屋买卖合同》，购买罗琳名下的位于成都市高新区吉瑞四路339号4栋2单元1402号房屋，交易价格为880000元。2016年11月4日，案外人王维起诉至成都市高新区人民法院要求罗琳继续履行《房屋买卖合同》，配合办理银行按揭贷款手续和房屋产权过户手续。2016年11月17日，成都市高新区人民法院出具民事裁定书，对涉案房屋在价值400000元范围内予以查封。2017年2月27日，成都市高新区人民法院判决驳回案外人王维的全部诉讼请求。后案外人王维上诉至成都市中级人民法院，二审对一审认定的事实予以确认，判决撤销成都高新区法院的民事判决书，并判决罗琳协助案外人王维办理涉案房屋产权过户。2019年1月4日，成都市不动产登记信息显示，涉案房屋已经过户至案外人王维名下。本院认为，陆涛与罗琳签订的《成都市存量房买卖合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，应属有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”在庭审中，双方对解除合同均无异议，且涉案房屋已经过户至案外人王维名下，合同在客观上也不能继续履行，故本院对双方关于解除《成都存量房买卖合同》的诉讼请求予以支持，解除时间为本院向罗琳送达起诉状副本之日即2019年1月21日。同时，罗琳同意返还购房款360000元，故本院对此项诉请也予以支持。本案的争议焦点为：1.《补充协议》的第二条是否是对《成都存量房买卖合同》补充条款第二条的变更。2.罗琳是否应当承担违约责任，支付已付房款的利息72000元、违约金336000元、房价上涨造成的损失800000元、律师费20000元、中介费用16800元。关于《补充协议》的第二条是否是对《成都存量房买卖合同》补充条款第二条的变更。本院认为，《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”当两份合同（协议）均属有效合同（协议），除当事人有特别约定外，如果前后两份合同（协议）对同一内容有不同约定产生冲突时，基于意思表示最新最近，且不违反合同（协议）目的，可根据合同（协议）成立的时间先后，确定以后一个合同（协议）确定的内容为准。本案中，《成都市存量房买卖合同》补充条款的第二条“因卖方（罗琳）房屋之前存在交易纠纷，且买卖双方已知晓，如卖方因为不可控因素（不能解除网签合同）导致本次合同不能履行，自动解除合同。”书面意思为解除涉案房屋的网签合同（案外人王维与罗琳签订的房屋买卖合同）是本合同继续履行的条件，条件不成就时可以解除本合同。《补充协议》的第二条“甲方（罗琳）承诺解决此房抵押后，保证能过户在乙方（陆涛）名下，否则视为甲方违约。”，从“保证”二字来看，此时合同继续履行（涉案房屋过户）的条件仅为解除涉案房屋抵押登记。从合同（协议）条款字面意义来看，约定的合同履行的条件发生了变化，两条款内容存在冲突。同时，从交易习惯来看，在签订《补充协议》时，陆涛同意并出资310000元帮助罗琳偿还涉案房屋的银行按揭贷款，双方继续履行合同的意愿很强，在此时，应推定双方主观上认为网签能解除是没有异议的情况，已不是合同履行的障碍，不会出现因网签没有解除而解除合同的情况，故签订《补充协议》重新约定合同的履行条件，双方签订《补充协议》是双方作出的新的意思表示，即只要抵押解除后保证能过户，是对《成都市存量房买卖合同》补充条款的第二条内容的变更。关于陆涛同时主张已付房款的利息72000元、违约金336000元、房价上涨造成的损失800000元。本院认为，罗琳未按约将涉案房屋过户至陆涛名下，应属违约，应承担违约责任。但陆涛在知晓涉案房屋已经存在交易纠纷，且涉案房屋买卖合同已经网签备案的情况下，仍然与罗琳签订《成都市存量房买卖合同》，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的适用范围。根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，违约金系以赔偿非违约方的损失为主，惩罚性为辅。依据合同约定违约金应为房屋总价的15%即168000元，当事人可以同时主张违约金和损失赔偿金，但违约金与损失赔偿金总和不能超过实际损失。本院认为，陆涛主张的损失系该房屋价格上涨后溢价损失，不应再包括资金利息，结合庭审查明的事实，该房屋价格出现了不同程度的上涨，但陆涛主张的损失不能超过罗琳预见到或者应当预见到的损失，结合本案中合同履行情况（包括陆涛的付款程度等因素）和罗琳的违约程度、陆涛知晓涉案房屋的情况、陆涛的损失大小等因素，本院对陆涛主张的损失酌情认定为200000元为宜，对于超过部分，本院不予支持。关于律师费、中介费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”陆涛主张的律师费20000元，双方并未对该项费用进行约定，没有合同依据，且提交的发票系复印件，故本院不予支持；中介费用16800元，陆涛提交的证据网页截图系打印件，陆涛未提供其他有效证据，故本院不予支持。综上所述，罗琳未按合同约定履行义务，导致合同目的不能实现，应当承担违约责任，退还已付房款和支付损失赔偿金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陆涛与被告罗琳在2016年11月9日签订的《成都存量房买卖合同》于2019年1月21日解除；二、被告罗琳于判决生效之日起十日内退还原告陆涛购房款360000元；三、被告罗琳于判决生效之日起十日内赔偿原告陆涛各项损失共计200000元；四、驳回原告陆涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28438元，减半收取计14219元，由被告罗琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  陈 思二〇一九年三月十五日法官助理  张德琳书 记 员  刘俊兰