山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终486号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王艳艳，女，1988年1月6日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：张学英，山东创序律师事务所律师 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘中春，男，1990年9月6日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：赵玉琦，山东铭星律师事务所律师。 原审第三人：山东省万联房地产营销策划有限公司，住所地山东省临沂市兰山区尚城沂龙湾（御园）A号楼1025室。 法定代表人：李凯，经理。 上诉人王艳艳因与被上诉人刘中春、原审被告山东省万联房地产营销策划有限公司（以下简称万联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初5886号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王艳艳的委托诉讼代理人张学英、被上诉人刘中春的委托诉讼代理人赵玉琦到庭参加诉讼，原审被告万联公司经传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 王艳艳上诉请求：1.撤销一审判决，并改判解除上诉人与被上诉人于2017年5月27日签订的《房屋购买合同》，上诉人不承担协助办理房产过户手续；2.改判被上诉人承担违约金10万元，上诉人不构成违约，不承担违约金10万元的责任；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人未按合同履行，已构成违约是错误的，本案是被上诉人存在违约，应承担违约责任。1.根据双方合同约定第六条房款支付方式为分期付款：“于甲方办理完毕产权证十五日前去房管局办理资金监管及首付款手续，余款待银行放款房权证过户后由资金监管处七个工作日一次性打入甲方预留帐户。如银行贷款未批准，合同解除各方互不追究，甲方须配合乙方取回首付款”的约定，上诉人于2018年2月2日办理房产证，事后上诉人及时多次给被上诉人联系要求办理过户，但被上诉人一直不予回复，找理由推脱，导致至今也未按该条约定去房管局办理资金监管及首付款手续，被上诉人只交纳了定金1万元和房款4万元，该款远不足首付款数额，被上诉人也未按约定资金监管及相应的贷款手续，致使合同无法继续履行，在被上诉人起诉前一天上诉人还给被上诉人联系，但未得到回复，却收到了被上诉人的起诉状，因此，一审法院未查清事实，认定事实错误，判决上诉人违约并承担违约责任是错误的。2.根据双方合同第十五条“。本房屋已抵押，甲方需在接到丙方通知十五日内还清债务，过时双方协商解决，协商不成可按本合同第十五条中的第2小条承担违约责任”的约定，该条所称丙方为上诉人的贷款银行，上诉人并未接到丙方还清贷款的通知，被上诉人明知涉案房产已抵押，双方所签房屋购买合同也并未到房产部门进行备案登记，双方合同第六条约定：“如银行贷款未批准，合同解除，各方互不追究，甲方须配合乙方取回首付款”的约定，被上诉人根本未向银行申请贷款，上诉人多次催促被上诉人履行，但被上诉人一直怠于履行合同，致使合同无法继续履行，应按合同约定予以解除，一审法院判决认定错误。3.双方所签合同第十条：“甲、乙双方承诺银行放款至资金托管处十五个工作日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续……”的约定，被上诉人未按该条约定履行，至今未办理相应的贷款手续，银行贷款也不可能按约至资金托管处，被上诉人不履行合同显然是违约在先，一审法院判决第二条上诉人履行协助过户义务无事实及法律依据。二、被上诉人违约在先，不按合同约定支付首付款，上诉人可以履行抗辩权，反诉要求解除双方所签房屋购买合同，上诉人的合同解除完合同是按合同约定，也并未给被上诉人造成实际损失，因此，一审法院判决上诉人违约并承担违约责任是错误的。 刘中春答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案的争议核心是上诉人在被上诉人依约履行义务后便以种种理由拒绝继续履行合同，实际上是因为房屋价格上涨，户口问题在协议书中已经明确约定如何履行，不存在争议，被上诉人早已准备后续房款准备履行，所谓的解除房屋抵押应当由上诉人负担，房屋抵押是上诉人本身房屋的贷款抵押，是在房屋购买合同签署之前也是在被上诉人查封涉案房屋之前，因此抵押问题并不影响合同的继续履行，被上诉人明确表示愿意从交易房款中先行偿还房贷，以便合同的正常履行，因此，上诉人违约在先，应当继续履行合同并承担相应的违约责任。 刘中春向一审法院起诉请求：1.判令王艳艳继续履行双方于2017年5月27日签署的《房屋购买合同》(合同编号：005312)所确定的义务；2.判令王艳艳协助刘中春办理房产过户手续；3.判令王艳艳支付刘中春违约金10万元；4.诉讼费由王艳艳承担。 王艳艳向一审法院反诉请求：1.解除双方于2017年5月27日签署的《房屋购买合同》（合同编号：005312）；2.判决刘中春支付王艳艳违约金10万元；3、诉讼费由刘中春承担。 一审法院认定事实：2017年5月27日，刘中春(乙方、购买方)与王艳艳(甲方、出售方)及第三人(丙方、见证方)万联公司签订了《房屋购买合同》一份，合同编号为：0005312。合同约定：第一条、甲方同意将所拥有的临沂市兰山区“沂龙湾(清园)”10号楼1单元603室的房产出售给乙方，此房权属为私房产权，此房证件为购房合同，房产权属证号为：YS224413。第四条、乙方已经对以上房产状况作了充分了解和察看，同甲方协定房产交易成交价格为830000元。此价格包括三个空调、厨卫一体及壁橱。第五条、此合同签订当日乙方付10000元为此次购房定金，转交中介方保管；甲方向乙方交出房屋权属证明，转交中介方保管。资金托管前乙方补2万元给丙方。第六条、房款支付方式为分期付款。1、甲、乙双方协定，于甲方办理完毕产权证十五日前去房管局办理资金监管及首付款手续，余款待银行放款，房权证过户后由资金监管处七个工作日内一次性打入甲方预留账户。乙方按揭贷款须由丙方办理，须交贷款额的2%的服务费，二次评估额的1%的代评费，从定金中代缴代扣。如银行贷款未批准，合同解除，各方互不追究，甲方须配合乙方取回首付款。3、本协议签订时，丙方已告知甲、乙双方此房产咨询、信息等服务费用由乙方向丙方支付，佣金费为房产买卖总价款的1.5%，金额为12450元，乙方负担12450元。佣金费从定金中优先扣除的方式，于本合同签订之时一次性支付给丙方。第七条、交易契税、手续费及其他费用承担：1、此交易过程中，过户时产生的所有税费由乙方承担；2、甲方缴纳的契税、维修基金、办证费用由甲方承担。第八条、甲方承诺在房款全部到位后三日内空出房屋，过户后90工作日内迁出全部在此房产名下的户口。否则甲方每延误一天，按照500元/天赔偿给乙方作为滞纳金，并承担由此给乙方造成的所有损失。物业交割及房屋产权转移办理过程中，甲方保证积极配合乙方办理有关所有权转移手续。本房屋内甲方有户籍信息，甲方需在90日内将本房屋内所有户口迁出，并押房款2万元给乙方，迁出户口后，乙方将房款2万元退给甲方。第九条、此合同签订后，甲、乙双方任何一方不得反悔或中途违约，否则即属于违约。如出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费。若甲方违约双倍返还乙方购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金，佣金费从已交定金中优先扣除，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。第十条、甲、乙双方承诺银行放款至资金托管处十五个工作日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续。甲、乙双方任何一方延迟，每天按照500元赔偿对方作为补偿金；甲、乙双方任何一方逾期十日以上的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系。违约方应按本合同第九条规定承担违约责任，但双方另有约定的除外。第十五条、其他约定：1、本合同签订后，双方不得违约。违约方承担违约责任及中介费；2、违约责任：甲方违约需双倍偿还定金及房款，额外支付拾万元人民币给乙方；乙方违约，定金及房款不予退还，需额外支付拾万元人民币给甲方；3、本房屋已抵押，甲方需在接到丙方通知十五日内，还清债务，过时，双方协商解决，协商不成可按本合同第十五条中的第2小条承担违约责任；4、甲方需在相关部门通知三个工作日内办理产权证，具体办理进度以相关部门为准；5、甲方办理完毕产权证后，可进行交易手续时，丙方通知双方十五日内去相关部门办理交易手续，过时方承担违约责任第十五条第2小条；6、2017年5月27日，乙方支付肆万元人民币给甲方作为房款(乙方资金托管时，甲方将肆万元人民币交由乙方划至资金托管处)；7、乙方支付甲方肆万元(部分房款)，如出现问题，中介协同乙方追回。三方还对其他事项进行了约定。合同签订后，刘中春依约支付王艳艳部分房款40000元，支付第三人购房定金10000元，王艳艳及第三人均为刘中春出具收款收据。后刘中春、王艳艳因房屋买卖问题发生争议，刘中春诉至一审法院。一审法院另查明，涉案房屋王艳艳尚有银行按揭贷款307992.56元未偿还完毕。 一审法院认为，刘中春与王艳艳及第三人万联公司签订的《房屋购买合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，刘中春依约缴纳了部分购房款及定金。根据合同第十五条约定：“。3、本房屋已抵押，甲方需在接到丙方通知十五日内还清债务，过时，双方协商解决，协商不成可按本合同第十五条中的第2小条承担违约责任；6、。乙方资金托管时，甲方将肆万元交由乙方划至资金托管处。”本案中，王艳艳至今尚有银行按揭贷款307992.56元未偿还完毕，且双方办理资金监管手续时，王艳艳也未按约定履行，已构成违约，应当承担相应的违约责任。合同还约定：“甲方违约需双倍偿还定金及房款，额外支付10万元给乙方。”故对刘中春要求继续履行合同、王艳艳协助刘中春办理房产过户手续、王艳艳支付刘中春违约金100000元的诉讼请求，予以支持。王艳艳主张刘中春未按约定支付房款，要求解除双方于2017年5月27日签署的《房屋购买合同》、支付王艳艳违约金100000元，但其提交的证据不足以证实其诉讼主张，对王艳艳的反诉请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、刘中春与王艳艳及第三人万联公司继续履行三方于2017年5月27日签定的《房屋购买合同》(合同编号为：005312)；二、王艳艳于判决生效后三十日内协助刘中春办理位于临沂市兰山区“沂龙湾(清园)”10号楼1单元603室的房产过户手续；三、王艳艳于判决生效后十日内支付给刘中春违约金100000元；四、驳回王艳艳的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，反诉费1150元，减半收取1725元，保全费1070元，均由王艳艳负担。 二审期间，上诉人提交如下证据：1.上诉人与被上诉人之间的微信聊天记录截图一份，以证明上诉人于2018年2月2日办理房产证完毕后告知被上诉人，并于2018年2月13日再次发微信告知被上诉人办理过户，而被上诉人于2018年2月14日（腊月29）回复，证实上诉人已履行了通知义务，不存在合同违约情形；2.借条一张，以证明2015年6月2日之前上诉人向案外人唐某借款63万元的事实；3.借贷抵押合同一份，以证明2018年3月6日上诉人与唐某已就涉案房屋作为抵押向唐某借款63万元，借款期限自2018年3月6日至2028年3月5日；4.不动产登记证明，以证明上诉人与唐某将涉案房屋进行不动产抵押登记，抵押权人为唐某；5.证人唐某出庭作证，以证明涉案房屋抵押的事实。被上诉人提交如下证据：1.涉案房屋交易时第三人万联公司的工作人员王某、曹某出庭作证，以证明上诉人在办理资金监管及首付款手续时存在不配合的行为；2.第三人万联公司出具的证明，以证明证人王某、曹某系万联公司工作人员，负责涉案房屋交易；3.王某、曹某出具的书面证言，以证明“涉案房屋出售方王艳艳和买受方刘中春到临沂市政务大厅房产交易签网签合同和首付款资金托管，刘中春已经到场，但是王艳艳因为自身原因没有配合，导致交易手续未能进行。” 经审查，上诉人提交的微信聊天记录仅显示上诉人方的聊天内容，无法证实上诉人拟证明的事实。上诉人提交的借条与本案无关联性。上诉人提交的抵押合同及不动产登记证明，抵押时间为2018年3月12日，晚于上诉人与被上诉人涉案房屋购买合同的签订时间。上诉人方的证人唐某的证言，与上诉人提交的上述证据的证明力相同。被上诉人方的证人王某、曹某的证言，具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 本院对一审法院查明的事实予以认定。 本院认为，本案争议焦点为：1.上诉人王艳艳与被上诉人刘中春及原审第三人万联公司于2017年5月27日签订的《房屋购买合同》应否继续履行；2.上诉人王艳艳应否向被上诉人刘中春支付违约金100000元；3.上诉人王艳艳主张被上诉人刘中春构成违约，应向其支付违约金100000元，该请求是否成立。 一、关于涉案《房屋购买合同》应否继续履行的问题：该合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应遵守诚实信用原则，按合同约定履行各自的义务。 上诉人称其不继续履行合同的原因系被上诉人不支付房屋首付款，并称其享有抗辩权。但根据被上诉人提供的证据可以认定，上诉人在办理资金监管及首付款手续时，存在不配合的行为，导致资金监管及首付款手续未能办理成功，该后果直接导致被上诉人的首付款无法交纳。因此，上诉人主张被上诉人不交纳首付款、构成违约，理由不能成立。 根据双方合同约定，被上诉人即买受方刘中春向银行申请贷款并非上诉人履行办理房产证、偿还其自身贷款以及办理资金监管手续等义务的前提，且根据商品房买卖中的办理程序，被上诉人是否申请银行贷款并非上诉人办理房产证以及双方办理房产过户的前提条件。因此，上诉人以被上诉人不向银行申请贷款为由主张被上诉人怠于履行合同，缺乏依据。 上诉人至今尚有银行按揭贷款307992.56元未偿还完毕，且在双方办理资金监管手续时，上诉人也未按约定履行义务，该行为构成违约。被上诉人要求上诉人继续履行合同，于法有据，应予支持。 上诉人提交的抵押合同、不动产登记证明等，因其抵押登记时间为2018年3月12日，晚于涉案《房屋购买合同》的签订时间，对本案房屋买卖合同的效力不产生影响，也不属于不能履行合同的情形。上诉人以涉案房屋已设置抵押为由主张不履行房屋买卖合同，无法律依据。 二、关于上诉人王艳艳应否向被上诉人刘中春支付违约金100000元的问题：涉案《房屋购买合同》第十五条关于违约金的约定为“甲方违约需双倍返还定金及房款，额外支付10万元给乙方”，从该约定的内容看，支付违约金的条件为上诉人违约且合同不能继续履行、上诉人双倍返还定金及房款。本案上诉人虽构成违约，但涉案合同并未解除，亦未出现上诉人向被上诉人双倍返还定金及返还房款的情况。 《合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据该规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方应承担支付违约金、继续履行合同的义务。换言之，迟延履行违约金需明确约定。本案中，就上诉人、被上诉人就违约金的约定内容看，其性质并非迟延履行违约金，而是合同无法履行、合同解除的违约金。因此，被上诉人要求上诉人在继续履行合同的基础上另行支付100000元违约金，依法不应予以支持。一审判决上诉人在继续履行合同的同时向被上诉人支付违约金，属于适用法律错误。 三、关于被上诉人刘中春应否向上诉人支付违约金100000元的问题：如上所述，上诉人主张被上诉人不支付首付款、未向银行申请贷款等构成违约，但并未提交充分证据证实。因此，上诉人主张被上诉人应向其支付违约金，无事实依据。 另外，上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的房产过户手续，属于涉案《房屋购买合同》约定的范围，在判决上诉人继续履行涉案合同的同时，无需另行判决上诉人协助被上诉人办理过户手续。 综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初5886号民事判决第一项、第四项； 二、撤销临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初5886号民事判决第二项、第三项； 三、驳回刘中春的其他诉讼请求。 一审案件受理费2300元，减半收取1150元，一审案件保全费1070元，共计2220元，由上诉人王艳艳、被上诉人刘中春均担；一审案件反诉费1150元，减半收取575元，由上诉人王艳艳负担；二审案件受理费3450元，由上诉人王艳艳、被上诉人刘中春均担。 本判决为终审判决。 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇一九年三月二十九日 书记员 陈 君