淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0812民初7019号原告：宗平，男，1977年11月8日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：陈天平，江苏淮宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：马俊芳，江苏淮宁律师事务所律师。被告：陆永敢，男，1971年9月15日出生，汉族，淮安市井神集团职工，住淮安市清江浦区。被告：姚雪琴，女，1966年3月17日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：张大双，江苏吴非律师事务所律师。原告宗平与被告陆永敢、姚雪琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法适用普通程序并于2017年11月23日以（2017）苏0812民初1187号民事判决书作出判决。原告宗平不服该判决，提起上诉。淮安市中级人民法院经审理，以（2018）苏08民终391号民事裁定书裁定撤销原判、发回重审。本院于2018年7月18日立案后，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宗平及其委托诉讼代理人马俊芳，被告陆永敢、姚雪琴及两被告共同诉讼代理人张大双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宗平向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的购房协议；2、被告返还购房款5万元并支付赔偿款5.74万元；3、两被告承担本案的诉讼费、评估费。事实和理由：两被告系夫妻关系，2016年12月9日原告和两被告订立购房协议，把上海路凤凰新村商业街卖场38平方米的门面房出卖给原告，22平方米的房屋永久使用权出让给原告，约定了总价为72万元，同时约定了过户时间、付款时间、交房时间。当日，原告支付了5万元定金给被告，被告至今没有按照协议约定履行相关义务，原告多次要求被告办理过户等相关手续，被告不予理会，其行为已经构成违约，特诉至法院，请求判令所请。被告陆永敢、姚雪琴辩称：原告诉状内容与事实不符。2016年12月7日，两被告将自己的房屋委托邻居姚某在其手机上的房屋交易平台进行房屋出售登记，并告知姚某如遇到中介购买房屋便告知不予出售中介。后原告配偶杨云打电话联系姚某询问房屋信息，姚某告知杨云如果是中介就不出售房屋，而杨云故意隐瞒其是中介的身份。原告和杨云于次日到被告位于槐树路的店里，对房屋买卖进行商讨，被告重申如是中介就不会出售房屋，但原告夫妻故意隐瞒其身份，原告及杨云交付5万元给两被告，让两被告按照原告的意思书写了一份购房协议。该协议不是两被告的真实意思表示，且两被告已经明确告知房屋买卖的前提条件是不卖给中介，所以本案中两被告不应该承担任何责任。第二天，两被告得知原告是中介后，便电话通知原告来收回5万元，并明确房屋不再出售，但原告扬言我们就是中介，活该你们上当，你们就等着法院起诉吧。再过了几天，因为事情没有处理，两被告还拨打了110。两被告已经在协议的第二天就明确告知将退还5万元给原告，是原告不肯领取，损失应该由其自己承担。原告主张要求我方支付违约金无事实和法律依据，我方愿意退还原告5万元。另，原告虽提供了购房协议，但原告在购买房屋过程中存在极度不诚信行为，构成欺诈。请求法院驳回原告诉请。双方当事人对下列事实没有异议，本院予以确认：被告陆永敢系坐落于淮安市房屋（建筑面积37.64平方米）的登记的所有权人，两被告系夫妻关系。2016年12月份左右，被告姚雪琴委托其邻居姚某在58同城网站发布上述房屋的出售信息。2016年12月7日，姚某以“王先生”的名义发布信息，载明：（出售）上海路凤凰新村商业街卖场60平米；房源描述为凤凰新村门面，产权证面积38平米，有合同面积22平米；挂价76万元。原告宗平的妻子杨云通过姚某取得被告的电话号码，通过电话确认发布信息并联系协商买房事宜。2016年12月9日，原告宗平和杨云至两被告位于淮安市的门面房处，商谈房屋买卖事宜，两被告书写《购房协议》一份，载明：“1、今收到宗平房款定金伍万元整（50000）；2、房屋总价柒拾贰万元整（720000）；3、双方定于二零一七年元月二十五日前办理过户手续，过户当日一次性付清房款，其他一切费用与卖方无关，卖方净得柒拾贰万元房款；4、房子定于二零一七年二月十五日前交予买方。买方：宗平（）；卖方：陆永敢（）、姚雪琴。”上述购房协议全部由两被告书写后交给原告宗平。当日，原告宗平通过中国工商银行转账5万元到被告陆永敢账户。被告陆永敢在转账凭证上注明：定金收到。2016年12月30日，姚雪琴自行到派出所报称其因为房屋买卖产生纠纷请求帮助，后经民警协调未果，告知其通过法律途径解决。2017年1月22日，原、被告双方在淮安市交叉口因为房屋买卖事宜发生纠纷，民警至现场调解无果后，告知双方至法院处理。被告的配偶杨云在淮安市清河区海通房产信息部从事售房、租房、贷款、评估、测绘、办证、招工、保洁等中介服务。关于涉案房屋的具体情况。原告宗平称：根据被告在网上发布的信息涉案房屋有两部分组成，有产权证的面积37.64平方米，无产权证但有合同的面积22平方米左右。两被告称：挂在网上出售的是37.64平方米的房子，在信息描述时也提到后面部分的面积，该部分有购买时赠送的面积也有自己搭建的面积，但是因为时间很长，漏雨非常危险，后搭建的部分前后都能走，原告在协商购买时仅是查看了产权证，并未到现场查看房屋情况。关于房屋买卖过程。原告宗平陈述：两被告在出卖房屋时并未提及中介不卖的情况，且虽然原告配偶杨云从事中介业务，但该处房屋系原告本人买来用于做生意，即使出卖给中介也不损害被告的权益；购房协议签订后第二天，两被告就表示不再出卖，在原告表示不卖要赔偿损失后，两被告又表示房屋可以出售，但到2016年12月29日，两被告又称房屋不能出售。两被告陈述：被告在房屋买卖过程中多次提及中介不卖，且在购房协议签订的第二天就表示不再履行合同，定金退还，原告一直不同意，要求赔偿，双方一直处于协商过程中；在商谈房屋出卖事宜时，被告要求一次性付款，原告称其是拆迁户，第二天全款就能到位，还称房屋过户需要测量评估等，需要一个月左右。在原审中，原告宗平为证明案涉房屋现价值达90万元左右，其损失达20余万元，申请对案涉房屋进行价格评估。本院依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称国众联评估公司）对案涉房屋进行了价格评估，国众联评估公司出具了《房地产估价报告》一份，载明：估价对象在价值时点（2017年10月11日）的市场价值合计为人民币77.74万元整。原、被告双方对估价报告的真实性均无异议，但原告认为，评估价格过低；被告认为，评估报告中对房屋的描述、评估的价值时点以及评估依据等均与事实不符。为此，原告宗平支付鉴定费9000元。以上事实，有当事人陈述及原告举证的购房协议、情况说明、接处警工作登记表、房地产估价报告等证据在卷佐证。在案件审理过程中，双方对于是否口头约定“中介不卖”发生争议。原告宗平主张双方对此没有约定，被告在网上信息中也没有提及该问题，被告不出售房屋的原因并非“中介不卖”，提供2016年12月29日原告本人及其妻子杨云与被告姚雪琴的电话录音，该录音中被告姚雪琴称因被告陆永敢生病和儿子不同意卖房为由表示不出售涉案门面房。对此，两被告质证称：对电话录音的真实性没有异议，但是因我们没有证据证明原告是中介，所以就说是因为儿子和陆永敢生病的原因才不卖的，直到原告起诉，我们才找到原告的中介公司。两被告主张其已明确告知原告夫妻“中介不卖”，且在得知原告是中介后于收取定金第二天就电话通知原告明确房屋不再出售，为证明其已明确中介不卖的情况，提供下列证据：1、证人姚某当庭陈述：做裁缝的这个人（姚雪琴）让我在58同城上出售她家门面房，还说如果联系的人是中介就明确表示不卖，因为她不会用手机上发布信息，当时房子的挂价是70万，信息发布有个女的打电话来说自己不是中介，我就把姚雪琴的电话给她，后来他们就自行联系了，我没有继续参与；在发布的信息上没有注明中介不卖。2、证人李某、王某陈述：曾看到一男一女向被告询问买房事宜，被告问其是否为中介，两人答不是，双方就继续谈买房的事；不认识那一男一女，那两人也不是原告；3、证人徐某陈述：2016年年底时，我在姚雪琴店里玩的，姚雪琴对原告说如果你是中介房子我就不卖给你，原告说他不是中介，他们还说了其他情况，我就在旁边听的；4、证人赵某陈述：被告是裁缝，我经常会去她店里玩；2016年12月份左右，我买菜路过她店时看到原、被告在吵架，我听到原告说要赔4万元，后来谈的合同事情，我不清楚，姚雪琴就说不卖给中介，后来我就走掉了。对此，原告宗平质证称：证人姚某证明了发布信息时没有注明中介不卖，其他的证人证言不能证明被告方的观点。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，2016年12月9日的购房协议，系双方经商谈后确认，是双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。关于买卖合同是否成立。购房协议虽未明确房屋的具体位置，但根据原、被告的陈述可以确定，双方买卖的标的物为淮安市房屋（建筑面积37.64平方米）及两被告自己搭建的约22平方米的无照平房。在此基础上并结合售房信息，双方才确定了房屋的价款，并约定了定金的给付、过户手续办理、房款支付时间及房屋交付时间，具备了房屋买卖合同的基本内容。因此，购房协议不仅只是双方的购房意向或预定，而是双方对于房屋买卖关键事项的确定，故双方的买卖已合同成立。关于交易过程中是否存在“中介不卖”。根据原告宗平提供的电话录音及两被告的质证意见表明，直到原告宗平起诉时两被告都不能确定原告妻子是否为房产中介，而被告方在电话中陈述拖延不卖房的原因是因为小孩不同意。结合姚某亦明确在售房信息中并未注明“中介不卖”，两被告提供的证人证言均是在两被告没有确定原告宗平及其妻子是从事中介工作的前提下而拒绝出卖房屋。据此，购房协议没有继续履行的原因在两被告违约，中介不卖仅为其不履行协议的借口。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，两被告不同意继续履行买卖合同，原告宗平对于解除双方的买卖合同没有异议，本院照准。两被告同意返还原告宗平已收取的定金5万元，符合法律规定。由于两被告违约，导致买卖合同解除，原告要求两被告赔偿损失，于法有据，本院予以支持。虽然2016年底至2017年上半年淮安房产市场存在房价暴涨的情况，但仅为住宅房价格，门面房、商业用房的价格并无太大波动。故对于原告宗平的损失可参照原审评估报告结论进行确定，两被告赔偿房屋差价损失5.74万元。关于鉴定费用。原告宗平主观认为房屋价格存在暴涨的情形，而申请对房屋的当时的市值进行评估。而评估的结果与双方协商价格并无太大差距，故该鉴定费用应当由原告自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2016年12月9日订立的《购房协议》。二、被告陆永敢、姚雪琴于本判决生效后十日内一次性退还原告宗平购房定金5万元、赔偿损失5.74万元，合计10.74万元；三、驳回原告宗平的其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2628元，鉴定费9000元，合计11628元由原告宗平负担9180元，由被告陆永敢、姚雪琴负担2448元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张树维人民陪审员  陈 浩人民陪审员  邱建民二〇一九年三月二十九日书 记 员  朱隆基附：适用法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。