安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初1222号 原告：沈训芳，女，1968年8月13日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：徐红梅，安徽正申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程丽，安徽正申律师事务所律师。 被告一：合肥泽源商业运营管理有限公司，住所地合肥市包河区棠樾路666号博皖广场合肥酒店用品城A区3楼，统一社会信用代码91340100553278416J。 法定代表人：陈运山，该公司总经理。 被告二：合肥博皖置业发展有限公司，住所地合肥市包河区南淝河路平塘王村委会办公楼三层，统一社会信用代码913401007918695887。 法定代表人：陈运山，该公司总经理。 两被告共同的委托代理人：甘永勇，公司员工。 原告沈训芳与被告合肥泽源商业运营管理有限公司（以下简称泽源公司）、合肥博皖置业发展有限公司（以下简称博皖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈训芳及委托诉讼代理人徐红梅、程丽，被告泽源公司、博皖公司共同的委托代理人甘永勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈训芳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告一立即向原告支付2018年第二至第四季度的经营收益26334元；2、请求依法判决被告一立即向原告支付违约金2633.4元；3、请求依法判决被告二承担连带保证责任；4、本案诉讼费由两被告承担。 事实与理由：原告与被告二签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告二开发的安徽博皖广场B幢1层B135号商铺。后原告与被告一签订了《委托经营管理合同》，被告二作为被告一的担保人，合同约定，原告将坐落于合肥市包河区“博皖广场Ⅰ期合肥酒店用品城”B幢1层B135号铺位委托被告一代经营；委托经营时间为10年，从第1年至第3年，共计1期为市场培育期，原告不收取被告一租赁费用和其他相关费用；从第4年第1季度起，每季度前10日支付，共支付4期，每期支付金额为人民币8778元；每5年经营收益及支付方式同第4年；从第6年第1季度起，每季度前10日支付，共支付20期，双方按实际经营收益进行分成，其中实际经营收益的90%归原告，实际经营收益的10%归被告一。被告一逾期支付原告经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日向甲方支付应付未付经营收益总额的万分之一的违约金。根据上述合同约定，被告应在2018年第1季度前10日支付租金，但被告未履行，经博皖广场业主多次催要后，与博皖广场业主达成协议，就返租费分歧支付的时间和金额及违约金进行了约定。协议签订后，被告仅支付了2018年第1季度的租金，剩余租金至今未付。 泽源公司、博皖公司共同辩称：合同及欠租金属实，2019年1月份每户又支付了2100元租金，这笔钱是支付2018年的租金，应从原告起诉的欠款中扣除。其中有汪士圣、孙明修、沈玉龙等8户没有发放，这8户这个星期就能发放。 经审理查明：2013年11月，沈训芳（甲方、委托方）与泽源公司（乙方、经营方）、博皖公司（丙方、担保方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将其购买的位于合肥市包河区“博皖广场Ⅰ期合肥酒店用品城”B幢1层B135号铺位委托乙方代经营；委托经营期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止，共10年，第一年至第三年，为市场培育期，甲方不收取乙方租赁费用和其他相关费用；第四年第1季度起，经营收益以季度付款方式支付，每季度前10日支付经营收益合计8778元；乙方逾期支付甲方经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日向甲方支付应付未付经营收益总额的万分之一违约金，丙方作为本合同乙方的担保方，在乙方不能履行债务时，由丙方承担担保责任等。 因泽源公司仅支付沈训芳2018年度第一季度经营收益8778元，尚欠2018年度经营收益26334元未支付，故原告诉至本院，提出如上诉请。2019年1月，被告向原告支付了2100元租金。 上述事实，除有原、被告的当庭陈述和认可外，还有原告提供的商品房买卖合同、房地产权证、委托经营管理合同、等证据佐证，符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为：沈训芳与泽源公司签订的《委托经营管理合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。依据合同约定，沈训芳将其购买的案涉房屋交予泽源公司经营管理，泽源公司应按约支付经营收益，未予支付即应承担继续履行的义务，现沈训芳主张泽源公司支付欠付的2018年度经营收益26334元应予准许。2019年1月，被告向原告支付了2100元租金，原告主张从2019年第一季度的租金中扣除，被告认为是支付2018年的租金，应从原告起诉的欠款中扣除，本院认为，欠款有先后顺序的，偿还款项应视为先偿还之前的，故应从原告起诉的欠款中扣除，泽源公司尚欠原告租金24234元。原告主张按欠款总额的10%支付违约金，但原告提供的协议并无原告签字，也未能提供签字人系业主代表的书面证据，被告同意按合同约定的欠款总额的日万分之一支付违约金，本院予以支持。合同约定，博皖公司在泽源公司不能履行债务时，承担保证责任。依据法律规定，该保证责任方式应为一般保证责任。由于合同约定泽源公司应在每季度前10日，以季度付款方式支付经营收益，故泽源公司支付2018年度的经营收益时间应为2018年3月20日、2018年6月20日、2018年9月20日。法律规定，一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，原告于2019年1月15日向本院提起诉讼，故其要求博皖公司对2018年7月15日之前的债务承担一般保证责任，不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二十五条之规定，判决如下： 一、被告合肥泽源商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告沈训芳2018年度商铺经营收益24234元； 二、被告合肥泽源商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告沈训芳违约金（按日万分之一，以6678元为基数，自2018年3月20日计算至2018年6月19日；以15456元为基数，自2018年6月20日计算至2018年9月19日；以24234元为基数，自2018年9月20日计算至款清时止）； 三、被告合肥博皖置业发展有限公司在被告合肥泽源商业运营管理有限公司不能履行欠付原告沈训芳经营收益8778元、违约金（按日万分之一，以8778元为基数，自2018年9月20日计算至款清时止）时，对该债务承担保证责任； 四、驳回原告沈训芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费524元减半收取262元，由被告合肥泽源商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 张 建 二〇一九年四月八日 书记员 谢璟璟 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。 第二十五条一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已经提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。