成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0112民初6015号 原告：邓蓉，女，1971年11月10日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：付能清，四川圆周律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张园堃，四川圆周律师事务所律师。 原告：汪锐，男，1970年8月24日出生，汉族，注成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：付能清，四川圆周律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张园堃，四川圆周律师事务所律师。 被告：四川雅星酒店管理有限公司，住所地成都市高新区益州大道中段722号。 法定代表人：唐桂英，执行董事。 委托诉讼代理人：李华，四川矩衡律师事务所律师。 被告：成都雅驿空间酒店管理有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉翠龙街66号。 法定代表人：罗富良。 委托诉讼代理人：李华，四川矩衡律师事务所律师。 原告邓蓉、汪锐与被告四川雅星酒店管理有限公司（以下简称雅星酒店）、成都雅驿空间酒店管理有限公司（以下简称雅驿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。邓蓉、汪锐的委托诉讼代理人张园堃、雅星酒店及雅驿公司的共同委托诉讼代理人李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓蓉、汪锐向本院提出诉讼请求：1.确认雅星公司与邓蓉、汪锐签订的《房屋租赁合同书》于2018年9月30日解除；2.判令雅星公司、雅驿公司立即支付拖欠租金24120元（2017年11月15日至2018年9月30日）、迟延支付租金违约金17034元、解除合同违约金120977元；3.判令雅星公司、雅驿公司赔偿邓蓉、汪锐维权所支付的律师费10107元；4.诉讼费由雅星公司、雅驿公司承担。事实和理由：2013年9月14日，邓蓉、汪锐将第九空间大厦1幢7层704号房屋出租给雅星公司用于经营酒店。合同约定租赁期限为15年，从2015年8月15日至2030年8月14日止。房屋租金为：第1-3年租金为41元/平方米/月（2268元/套/月），第4-6年租金为44.69元/平方米/月（2472元/套/月），第7-9年租金为48.71元/平方米/月（2694元/套/月），第10-12年租金为53.09元/平方米/月（2936元/套/月），第13-15年租金为57.87元/平方米/月（3201元/套/月）。从2015年8月15日起开始计收租金，雅星公司应当按每3个月为一期提前10天支付房屋租金，雅星公司于2015年8月15日前支付首期租金。合同并约定雅星公司逾期给付租金的，以逾期期间应付租金额计按每日千分之三给付违约金；雅星公司违反本合同其他约定的，应赔偿邓蓉、汪锐因此而产生的损失；本合同履行过程中，任何一方违反合同约定导致本合同终止或解除的，违约方应当按照合同剩余租期内应缴租金总额的百分之三十计算给付违约金，违约方应承担守约方为维护自己权益所支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师代理费等费用损失。协议签订后，双方办理了相关手续。后雅星公司将承租人权利义务转移给雅驿公司，雅驿公司也按照合同正常履行到2016年5月5日，后因未付租金双方产生诉讼。截止2018年9月30日，又已拖欠2017年11月15日至2018年9月30日的租金，经催收无果，特诉至法院。 雅星酒店、雅驿公司均辩称：1.欠付租金金额属实，同意解除合同；2.雅星公司已将《房屋租赁合同》的权利义务转让给雅驿公司，应由雅驿公司承担前述义务，雅星公司不再承担；3.律师费过高，属自行扩大损失，应自行承担过高的律师费，违约金过分高于未付租金期间的资金占用利息，故请求对律师费、违约金调减至欠付租金的24%；4.邓蓉、汪锐已于2018年9月30日通过更换门锁的方式禁止雅驿公司使用租赁房屋。 本院经审理认定事实如下：2013年9月14日，邓蓉、汪锐（出租方）作为甲方与作为乙方的雅星酒店（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于成都市龙泉驿区驿都大道翠龙路66号1幢第7层4号（面积55.31㎡），租赁期限为15年，即从2015年8月15日至2030年8月14日止。第4.1条约定租金按每满3年递增一次，按9%的标准递增，递增基数为上一年度的租金水平（按四舍五入法以整元计算）；房屋租金为：第1-3年租金为41元/平方米/月（2268元/套/月），第4-6年租金为44.69元/平方米/月（2472元/套/月），第7-9年租金为48.71元/平方米/月（2694元/套/月），第10-12年租金为53.09元/平方米/月（2936元/套/月），第13-15年租金为57.87元/平方米/月（3201元/套/月）。租金支付从2015年8月15日起开始计收租金，乙方应按每3个月为一期提前10天向甲方支付房屋租金。第8.2条约定房屋租赁期间，乙方不按期支付房租，拖欠房租累计60天以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。但甲方未在合同解除情形发生之日起60日内行使合同解除权，或合同解除情形发生之日起60日内，乙方向甲方付清拖欠房租本金及违约金的，则甲方不享有合同解除的权利。第10条约定乙方逾期给付租金的，以逾期期间应付租金金额计按每日千分之三给付违约金，逾期达60日以上，按本合同相应条款处理。本合同履行过程中，任何一方违反合同约定导致合同终止或解除的，违约方应当按合同剩余租期内应缴租金总额的百分之三十计算给付违约金，若支付的违约金不足弥补因违约行为给对方造成的损失，则还应承担相应的赔偿责任。违约方应承担守约方为维护自己权益所支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师代理费等费用。 2015年2月11日，雅星公司与雅驿公司签订了《酒店项目转让协议》，约定雅星公司将位于成都市龙泉驿区驿都大道翠龙路66号第九空间大厦第6-9层（共160间房，含邓蓉、汪锐在内的所有业主均与雅星公司签订了《房屋租赁合同》）约8000平方米以及一楼公共大堂的酒店项目转让给了雅驿公司。雅驿公司承诺在协议签订后，原雅星公司权利和义务由雅驿公司继受。诉讼过程中，邓蓉、汪锐对此表示同意。 邓蓉、汪锐至今未收到2017年11月15日后的租金。 邓蓉、汪锐于2018年9月21日向雅驿公司发出腾退房屋通知函，并于2018年9月30日收回房屋。 另查明，邓蓉、汪锐为主张租金，委托四川圆周律师事务所提起涉案诉讼，产生律师费10107元。 本院认为，邓蓉、汪锐与雅星公司所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。邓蓉、汪锐同意雅星公司将《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给雅驿公司，故应由雅驿公司承担雅星公司在《房屋租赁合同》中的义务，雅星公司不再向邓蓉、汪锐承担相应义务，故对邓蓉、汪锐要求雅星公司承担相应责任的诉讼请求本院不予支持。雅驿公司多次未按照合同约定支付租金累计60天以上已构成违约，根据合同第8.2条约定，邓蓉、汪锐享有合同解除权，同时，合同约定违约方应承担守约方为维护自己权益所支出律师代理费，故邓蓉、汪锐要求解除合同、支付欠付租金24120元及律师费10107元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。邓蓉、汪锐于2018年9月21日向雅驿公司发生通知函要求解除合同，《房屋租赁合同》自通知函送达雅驿公司即2018年9月21日予以解除。 关于违约金，邓蓉、汪锐诉请按照合同剩余租期内应缴租金总额的百分之三十计算，雅驿公司抗辩违约金过高并请求调减。本院认为，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，以实际损失为基础，并综合雅驿公司违约程度及解除合同后可能给邓蓉、汪锐造成的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌情调整为40320元。邓蓉、汪锐主张的逾期付款违约金与解除合同违约金系同一违约行为所致，不应当重复主张，且解除合同违约金已足以弥补其损失，故本院对该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认邓蓉、汪锐与成都雅驿空间酒店管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2018年9月21日解除； 二、成都雅驿空间酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向邓蓉、汪锐支付租金24120元、解除合同违约金40320元、律师代理费10107元，共计74547元； 三、驳回邓蓉、汪锐其余诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3745元，减半收取计1873元，由成都雅驿空间酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒲彦仪 二〇一九年三月二十七日 书记员  白 秀