河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1324民初297号原告：姚旺，男，生于1986年12月11日，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：杨弼国，河南涅阳律师事务所律师。特别授权。被告：河南新潮置业有限公司。住所地：河南省郑州市金水区金水路北、南阳路西DE幢1单元23层2308号。统一社会信用代码：91410100558323415G。法定代表人：姜一超，任董事长职务。委托诉讼代理人：李明全，河南通义律师事务所律师。一般代理。原告姚旺与被告河南新潮置业有限公司（以下简称新潮置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理后，依法适用简易程序，于2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告姚旺及其委托诉讼代理人杨弼国，被告新潮置业公司的委托诉讼代理人李明全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚旺向本院提起诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的金地龙庭认购书无效。2、责令被告返还原告购房款106735元和利息（自2011年5月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款付清之日，其中自2011年5月31日至2019年1月3日利息为56720元），并支付原告赔偿款32020.50元（即购房款106735元的30%）。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年5月31日，原告与被告签订金地龙庭认购书，购买被告金地龙庭1号楼金龙阁19C室房屋一栋，房屋作价为326735元，原告当时即按照该认购书约定的按揭方式支付了被告房屋首期款106735元。但是认购书签订后，经原告长时间不间断催促，被告却因种种原因致使房屋建设工程迟迟无法完工，不予交房，而且在原告催促下，被告改变了购房款支付方式，要求原告全额交清购房款。原告于2018年8月26日，将余款252245元交付被告。然而原告交款后经查实，被告至今根本没有获得商品房预售许可证，根本不能预售商品房，原告和被告签订的认购书依法无效，但被告却一直隐瞒该事实，后经原告质询，被告将252245元退还给了原告，但首期款106735元则至今不予退还，更不予赔偿给原告造成的经济损失。被告新潮置业公司辩称：1、原告所交的这一部分款是认购金，性质为预付款。2、原、被告之间并未签订正式购房合同，原来签订的协议是意向合同，款为预付款。3、被告在和原告签订意向合同时被告已经向原告说明被告还没有取得预售许可证，并且所签订的认购书上若干条款都显示被告当时还没有取得预售许可证，原告对此应当知情。4、如果原告现在要求不认购被告房屋，被告可以退还购房款并且按照双方实际情况给被告一定的利息补偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的商品房认购书，被告对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，称认购书不是一个正式合同，是一个意向书，其中有关条款明确说明待被告获得预售许可之后再正式签订合同。即现在签订的是意向合同，不是商品房买卖合同，最清楚的是体现在第四条，明确显示原、被告双方签署正式买卖合同前有关权益如何处理，证实系意向书，不是正式合同。从该认购书的第4、10条及其他相关条款的内容都表明原告知道被告在签订该意向书时还未取得商品房预售许可，被告不存在隐瞒事实和虚假宣传的情况。本院对该证据的真实性予以采信。2、对原告提供的本院（2017）豫1324民初3121号民事判决书、南阳市中级人民法院（2017）豫13民终3069号民事判决书，被告对其真实性无异议，但被告认为每个案子有其个性，并且被告方还在申诉，根据我国法律规定，其他法院的判决书在适用到本案中时还应当进行审查。并且原判决书的原告请求理由和本案不完全相同，不能直接作为定案依据。本院对该组证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月31日，原告姚旺与被告新潮置业公司签订了金地龙庭商品房认购书，认购被告开发的位于镇平县××龙××小区××楼××室商品房，建筑面积为128.25平方米。双方约定：付款方式为按揭。优惠22105元，优惠后总价：326735元。首期款32.66%，计106735元（含订金），原告于2011年5月31日前付清首付。共同遵守规定第4条约定，在原、被告双方签署正式商品房（预售）买卖合同前，如遇不可抗力（地震、自然灾害、政府政策）之意外，被告有权撤销本认购书，此时，被告除原告已付购房定金及房款退回给被告外，不再负担其它任何责任；第10条规定，本认购书一式三联，第一联和第三联给发展商保存，第二联给客户保存。每份具同等法律效力。凭此认购书及公司开具的定金、首期款或楼款收款收据签署正式商品房（预售）买卖合同，若双方签署的正式商品房（预售）买卖合同与本认购书有相抵触的地方，以双方签署的正式商品房（预售）买卖合同为准。原告按约定于2011年5月31日支付被告首付款106735元。被告给原告出具收据一张，载明：收据2011年5月31日今收到姚旺人民币壹拾万陆仟柒佰叁拾伍元整（￥106735.00）系付金龙阁19C首付款（河南新潮置业有限公司财务专用章）。至本案开庭前被告未取得商品房预售许可证。另查明：河南省南阳市中级人民法院于2017年7月27日作出（2017）豫13民终3069号民事判决及本院于2017年12月12日作出（2017）豫1324民初3121号民事判决均认定，因新潮置业公司未取得商品房预售许可证明导致合同无效，且存在虚假宣传，隐瞒其未取得预售许可证的事实，对合同无效存在过错，根据被告新潮置业公司的过错的主观恶意的程度以及实际给对方当事人造成的损失等诸多因素综合权衡，酌定被告新潮置业公司应当赔偿原告的损失为已经支付房款的30%为宜。本院认为：2011年5月31日原、被告签订了金地龙庭商品房认购书，约定了原告购买被告开发房屋的面积、商品房价款、付款方式与期限、违约责任等，符合商品房买卖合同的要件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故原、被告之间形成商品房买卖合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告开发的金地龙庭小区开庭前仍未取得商品房预售许可证明，故原、被告双方签订的商品房认购合同为无效合同。第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故原告要求被告返还106735元购房款及利息自2011年5月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款付清之日的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告新潮置业公司辩称与原告所签订的认购书系意向书，不是正式合同。从该认购书的第4、10条及其他相关条款的内容都表明原告知道被告在签订该意向书时还未取得商品房预售许可，被告不存在隐瞒事实和虚假宣传的情况。本院认为，原、被告签订的认购书中约定了房屋的面积、商品房价款、付款方式与期限、违约责任等，符合商品房买卖合同的要件，应当认定为商品房买卖合同；另外我国对商品房预售实行许可证制度，未取得商品房预售许可证不得从事商品房预售活动。被告新潮置业公司在没有商品房预售许可证明的情况下从事商品房预售活动，违反法律禁止性规定，故双方订立的商品房认购合同属无效合同。因新潮置业公司未取得商品房预售许可证明导致合同无效，且未提供证据证实不存在虚假宣传，隐瞒其未取得预售许可证的事实，故其辩称理由不能成立。由于被告新潮置业公司对合同无效存在过错，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，根据被告新潮置业公司的过错的主观恶意的程度以及实际给对方当事人造成的损失等诸多因素综合权衡，结合本案实际情况，酌定被告新潮置业公司应当赔偿原告的损失为已经支付房款的30%为宜，即为106735×30%=32020.5元。故原告要求支付赔偿款32020.50元的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第二十五条第二款之规定，判决如下：（2019）原告姚旺与被告河南新潮置业有限公司于2011年5月31日签订了金地龙庭认购书为无效合同；（2019）限被告河南新潮置业有限公司于判决生效后三十日内退还原告姚旺购房款106735元及利息（利息自2011年5月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款付清之日）；（2019）限被告河南新潮置业有限公司于判决生效后三十日内赔偿原告姚旺32020.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4210元，减半收取2105元，由被告河南新潮置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  王丽二〇一九年三月一日书记员  张程