广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1725号原告（反诉被告）：张天禄，男，1979年3月28日出生，汉族，住广东省怀集县，原告（反诉被告）：郑发叶，男，1966年3月29日出生，汉族，住广东省怀集县，两原告的共同委托诉讼代理人:黄俊宇，广东红棉律师事务所律师。被告（反诉原告）：余伟然，男，1978年11月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告张天禄、郑发叶与被告余伟然租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2019年3月18日公开开庭审理了本案。两原告的共同委托诉讼代理人黄俊宇，被告余伟然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还履约保证金50000元；2.被告返还租金77400元（按2017年1月至2018年1月的租金总额154800元的50%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月31日，两原告就合伙租赁被告位于佛山市南海区大沥镇河西村陆边经济社堤围外一间约100平方的简易板房进行合伙经营事宜与被告进行了协商，后原告张天禄以其名义与被告签订了《租赁协议》，约定由被告将上述简易板房出租给原告使用，租期二年，从2017年1月1日起至2018年12月31日止，2017年1月1日至2017年12月31日期间，每月租金12000元，从2018年1月1日起每月租金为13200元；原告须于本协议签署同时向被告一次性缴纳履约保证金50000元。据此，两原告在签署该协议的同时，即向被告支付了履约保证金50000元，被告故将房屋交付两原告使用。两原告接收了该简易板房后，在此进行餐饮经营，原告张天禄亦依《租赁协议》的约定向被告支付了2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金144000元以及2018年1月部分租金合计10800元（其余2400元原告未付），合共已付租金154800元。由于被告出租给原告的该简易板房属非法占用河滩搭建而成，因此从2018年1月中旬起，佛山市南海区国土城建和水务局已多次责令被告自行拆除此违章建筑及责令停止营业，自此原告已无法进行正常的经营活动。2018年3月29日，佛山市南海区国土城建和水务局向被告发出《佛山市南海区国土城建和水务局代履行催告书》，要求被告自该催告书送达之日起三日内拆除上述简易板房，逾期仍未履行义务的，该局将于2018年4月4日起依法实施代履行。由于被告一直无法按该局要求自行拆除此违章建筑，佛山市南海区国土城建和水务局于2018年4月初，对上述违章建筑进行了强制拆除，令原告无法继续经营，给原告造成了极大的经济损失。为此，原告曾多次要求被告返还50000元履约保证金和租金，但均未果。综上所述，被告故意隐瞒该简易板房是违章建筑的重要事实，致原告在不知实情的情况下与被告签订《租赁协议》，该协议依法无效，协议的无效和板房被强拆而造成原告无法经营的责任完全是被告的欺诈和过错所致，因此，依据合同法的规定，被告依法应向原告返还履约保证金50000元。同时，由于该协议所约定的租金为每月每平方米120元，即使该简易板房属合法建筑，亦已大大超过当地商铺的租金标准，更无论该简易板房实际上只是堤围外一间违法建筑，每月实际占用费理应远低于协议约定的租金标准。故根据民法总则上的公平原则及被告的过错责任，且鉴于原告已因无法继续经营遭受了巨大经济损失，原告认为被告应返还已付租金的一半计77400元（其余77400元租金原告同意作为占用费支付给被告），故起诉。被告辩称，1.关于保证金50000元，签订合同当天，被告确实收取了该保证金，该保证金已抵扣2017年1-4月份租金，所以原告请求被告退还保证金50000元没有事实依据。2.关于返还租金77400元没有事实和法律依据，双方合同对租金进行了明确约定，本案出租标的并非100平方米板房还包括大概6亩的空地、两至三亩的鱼塘以及厨房设备一批。被告向本院提出反诉请求：两原告向被告支付2018年1月份租金3600元（1月份的租金13200元，原告已付9600元，尚欠3600元）以及2018年2-3月份租金26400元，2018年1月至2018年3月的水费708元，2018年3月份的电费1806元。事实和理由：2016年12月31日，两原告因合伙事宜租赁被告位于佛山市南海区大沥镇河西村陆边经济社堤围外一间约100平方米的简易板房。双方签订《租赁协议》并明确约定租金等相关事项。在租赁期间两原告一直拖欠被告2018年1月至3月租金以及水电费共32514元，经被告一再催告仍未履行支付义务。2018年1月18日，原告转账900元，2018年2月4日原告微信转账4600元、2月6日微信转账4000元，且被告曾经在原告处吃饭消费，抵扣了部分租金。两原告针对被告反诉答辩称：1.租赁合同签订的过程及保证金的支付；2016年12月31日晚6点左右，原、被告双方到位于南海区大沥镇盐步新城工业区新龙路附近的“宏兄美食店”2号房内协商租赁事宜，在双方签完《租赁协议》后，原告郑发叶根据协议第五条即时向被告余伟然交付了50000元履约保证金，同时依据协议第四条一并支付了2017年1月的租金12000元，故当天一共向被告支付了62000元。当时现场有7人分别为张天禄、郑发叶及其第郑发茂、余伟然及其妻子阿萍、余伟然的朋友秋哥和另一朋友共7人。被告收到原告依约支付的保证金及2017年1月租金后第二天，即2017年1月1日向原告交付涉案简易板房并交付相关设备接收单。2.关于租金的支付；2017年全年12个月租金部分合计144000元，两原告及原告郑发叶的弟弟郑发茂通过微信支付、银行ATM转账、现金支付方式以及被告本人通过在原告经营的餐饮店消费冲抵租金的方式已全部支付完毕，被告于反诉状中亦已自认。2018年1月份租金部分计13200元，原告已支付其中10800元，仅剩2400元未支付。根据原告证据《公证书》第10页可知，2018年2月7日中午原告郑发叶与被告的聊天记录可知，当时原告郑发叶问被告目前还欠多少租金，被告明确回复称尚欠上月即2018年1月的租金2400元。被告在反诉中要求支付2018年1月租金3600元并无任何证据证明，应承担举证不能的责任。根据原告证据显示，因为涉案简易板房属于违建，早在2018年初佛山市南海区国土城建和水务局已作出《行政处罚决定书》要求被告自行拆除，因被告不自觉履行，该局又于2018年2月7日送达《代履行决定书》敦促；同时，根据原告证据显示，早在2018年1月15日、2月2日，当局执法部门已开始到涉案简易板房监督执法，到了2018年2月8日起原告不得不按执法部门要求停业，并开始拆除相关设备和物资，此后执法部门仍不时到涉案简易板房监督拆除，后原告于3月20日完全迁出涉案简易板房，实际上2月及3月餐饮店已完全不能正常经营，因被告提供的板房属违建，导致原告根本不能达到《租赁合同》的经营目的，被告无权要求原告支付2018年2、3月的租金，相反原告有权向被告追偿相关损失。3.水电费；原告迁出前已和被告结清所有水电费，并无拖欠。此外，因2月及3月餐饮店已完全不能正常经营，因被告提供的板房属违建，导致原告根本不能达到《租赁合同》的经营目的，被告无权要求原告支付2018年2、3月的水电费。4.导致合同无效，不能履行的原因在于被告；根据被告提供的证据“情况说明申请书”显示，早在2015年10月19日，被告就知道或应当知道该简易板房实为陆边村的龙船训练基地及队员休息室，不能作经营用途；又根据被告提供的证据“厨房设备物品接收单”可知，其在将此简易板房出租给原告之前，已经购置了一大批专业餐具及厨具，违规在此进行餐饮经营。到2016年12月31日原告拟租赁该简易板房与被告洽谈时，被告故意隐瞒相关实际情况，继续将板房出租给原告作餐饮经营，一直到2018年1月原告被执法部门告知板房违建应拆除，原告知晓相关事实情况。因涉案板房属违建、不能进行经营用途，原告根本不能达到《租赁合同》的经营目的，而被告故意隐瞒此重要事实，相关过错责任应由被告承担。诉讼中，两原告针对本诉与反诉共同举证如下：1.租赁协议复印件1份，用以证明被告向原告张天禄出租位于佛山市南海区大沥镇河西村陆边经济社堤围外一间约100平方的简易板房，租期二年，从2017年1月1日起至2018年12月31日止，2017年1月1日至2018年12月31日期间，每月租金12000元，从2018年1月1日起每月租金为13200元，原告签署协议的同时已即时按协议约定向被告支付了50000元履约保证金；2.原告郑发叶与被告之间微信聊天记录的公证书原件1份，用以证明原告承租简易板房以来，原告郑发叶随时通过微信向被告支付租金；据2018年2月7日中午的对话（公证书第10页左侧）可知，被告向原告郑发叶确认，原告当时仅剩2018年1月的2400元租金未付；原告郑发叶多次向被告要求退还履约保证金（按金）50000元，但被告未予理会（公证书第7页左侧）；3.佛山市南海区城建和水务局代履行催告书复印件1份，用以证明案涉简易平房被南海城建水务局认定为违法建筑，被强制拆除；4.百度地图打印件1份，用以证明案涉简易平房所处区域；5.佛山市南海区国土城建和水务局关于发布南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知复印件1份，用以证明案涉简易平房所处的大沥镇各专业市场及商场指导租金标准，远低于案涉协议约定的120元/㎡/月；甚至有大部分商场租金标准不足协议约定价格的一半（60元/㎡/月）;6.原告身份证复印件2份、被告的人口信息查询资料打印件（加盖佛山市公安人口信息查询服务专用章）1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.租赁协议原件1份，用以证明被告向原告出租空地以及板房，双方对租金等事项的约定;其中，在签订协议时，被告已经明确告知出租土地的性质、板房的情况，协议也明确记载“乙方在签订协议前已充分了解出租物情况及周边环境状况”并承诺“承租该场地必须用于合法合规的用途”;2.交接清单原件2页，用以证明被告向原告出租的并非仅仅是100多平方米的板房，还包括厨房设备一批，双方已经完成交接。案涉的租金标准并不高，原告主张退回没有任何依据;3.中国建设银行个人活期账户交易明细原件1份、中国农业银行银行卡交易明细清单原件4份、大沥镇河西社区居民委员会自来水管理站收据、河西陆西台区电费收据原件各1份，用以证明在租赁期限内，原告向被告支付租金的情况，原告向被告支付的50000元押金已经作为2017年1-4月份的租金扣减；另外，原告未依约向被告支付2018年1-3月份的租金以及水电费;4.证明、情况说明申请书原件各1份，用以证明被告向原告出租的土地上有150方左右的板房是权属人自行搭建的，并且向行政执法部门做了说明;行政执法部门后期要求拆除的实质上是原告违法搭建的部分;原告与被告签订租赁协议时，被告亦明确告知原告相关情况;5.光盘2个、照片37张，用以证明被告向原告出租的除了150方左右的板房外，还有约6亩的空地（含2个鱼塘）；原告承租被告土地后用作经营农庄，在未征得被告同意的情况下，擅自搭建约3-400方的上盖物；行政执法部门拆除的违章建筑实质是原告违法搭建的部分。经庭审质证、辩证，被告对两原告提供的证据1-4、证据6，两原告对被告提供的证据1-2、证据3中的中国建设银行个人活期账户交易明细、中国农业银行银行卡交易明细清单真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认；原告提供的证据5与本案无关，本院对其关联性不予确认；被告提供了证据3中大沥镇河西社区居民委员会自来水管理站收据、河西陆西台区电费收据原件，两原告对其真实性虽有异议但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予确认；被告提供的证据4与本案无关，本院对其关联性不予确认；被告提供的证据5，因照片及光盘中的视频未显示的时间，且地点无法确认，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月31日，原告张天禄（乙方、承租方）与被告余伟然（甲方、出租方）签订《租赁协议》（以下简称涉讼合同），约定：出租物位于佛山市南海区大沥镇河西村陆边经济社（在陆边水闸往东200米）堤围外醒狮龙舟训练基地一间约100平方米左右的简易板房；乙方承租租赁物用于合法合规的用途，租期两年，自2017年1月1日至2018年12月31日，租金标准为每月12000元，按月支付，每月1号前支付当月租金，租金每年递增10%，即从2018年1月1日起每月租金调整为13200元；乙方须于协议签署同时向甲方一次性缴纳履约保证金，金额为50000元；自签订合同之日起租赁物发生的租金、水、电、物业管理费、电话费等一切费用均由乙方承担，并按期支付其费用。2017年1月1日，原告张天禄与被告余伟然在厨房设备清单上签名。2018年2月7日，原告郑发叶询问被告余伟然欠付租金的数额，被告余伟然微信回复原告郑发叶称旧年、即是上个月还欠2400元租金未给。被告持有一份佛山市南海区大沥镇河西村民委员会水站于2018年3月12日出具的收据，该收据载明水费金额708元；被告还持有一份电费收据原件，该收据载明陆边农庄计费时段至2018年3月30日电费金额为1806元。2018年3月29日，佛山市南海区国土城建和水务局向被告余伟然发送《代履行催告书》，该催告书写明佛山市南海区国土城建和水务局于2018年2月7日送达《代履行决定书》后，被告余伟然至今仍未履行相关义务，现催告被告余伟然在催告书送达之日起三日内拆除在大沥镇盐联围桩号1+900处河滩地修建的工程设施，逾期仍未履行义务的，佛山市南海区国土城建和水务局将于2018年4月4日起依法实施代履行。另查明，原、被告均确认两原告向被告支付了保证金50000元。被告主张该50000元保证金已抵扣了2017年1月—2017年4月的租金48000元，2017年5月的部分租金2000元。两原告予以否认。再查明，原、被告提供的微信转账记录均显示原告张天禄在2017年4月20日转账2090元给被告，除该笔转账外，在2017年1月至2017年4月期间原、被告之间没有其他微信转账记录；被告提交的微信转账记录显示原告郑发叶于2017年5月11日转账10000元给被告，除该笔转账外，被告提供的微信转账记录未显示2017年1月至2017年5月期间原、被告之间有其他微信转账记录；被告提供的银行流水亦未显示出2017年1月至2017年5月期间原、被告之间存在银行转账往来记录。两原告认为原告张天禄于2017年4月20日微信转账的2090元是原告以微信、银行转账或现金支付租金和抵扣被告餐饮消费签单数额后2017年2月至2017年4月租金的尾数。经本院明释，两原告未向本院提交原、被告之间的银行转账往来记录及原告郑发叶与被告余伟然的微信转账记录，也未提交两原告在2017年1月至2018年1月期间向被告交付租金的明细表。2019年1月17日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告陈述其提供给两原告使用的租赁物包含6亩地（含2个鱼塘）、涉讼合同约定的100平方米左右的简易板房及厨房设备一批，两原告自行搭建了300-400平方米非封闭式简易铁棚；原告郑发叶陈述其向被告承租涉讼合同约定的租赁物时，被告还提供了5亩土地、2个鱼塘以及一批厨具设备、台椅给原告免费使用，租赁期间原告搭建了100平方米的非封闭式简易铁棚。原、被告均确认两原告承租租赁物用于经营餐饮；租赁物无产权证或规划报建手续；原告于2018年3月16日拆除了其自行搭建的铁棚；两原告尚欠被告2018年1月份租金2400元。两原告主张其于2018年3月20日全部搬离租赁物并将厨具设备、台椅等物品交还被告；被告主张两原告于2018年4月3日搬离租赁物。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。被告出租给两原告的租赁物未办理规划报建手续，原、被告之间签订的涉讼合同无效。虽然原、被告签订的涉讼合同无效，但两原告实际使用租赁物，应参照涉讼合同的约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予被告。两原告要求按2017年1月至2018年1月期间已付使用费总额154800元的50%返还77400元的诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。原、被告均确认两原告尚欠被告2018年1月使用费2400元，故两原告应向被告支付2018年1月使用费2400元。对于使用费计算的截止日期，原、被告虽未就租赁物办理书面交接手续，但综合考虑原、被告关于原告在2018年3月16日拆除了其自行搭建铁棚的陈述及两原告承租租赁物的用途，结合佛山市南海区国土城建和水务局发出的《代履行催告书》中所载明的内容及其后被告陈述其自行拆除涉讼合同约定的100平方米左右的简易板房的时间，本院对两原告主张已于2018年3月20日搬离租赁物并将租赁物返还原告的主张予以采信。综上所述，参照涉讼合同约定的租金标准，两原告应支付2018年1月1日至2018年3月20日期间使用费24116.13元[2400元+（13200元/月×1个月）+（13200元/月÷31日×20日）]予被告；原告对使用费的诉请超出核定部分，本院不予支持。关于水电费，被告主张两原告就租赁物尚欠付其水费708元、电费1806元，并提供了两张水费和电费收据予以证实，而两原告作为承租方，虽主张其结清了相应的水电费但其并未提供相应证据予以证实，且两原告使用租赁物的范围及用途，原告主张的该水电费金额亦在合理范围内，故本院对被告要求两原告支付水费708元、电费1806元的反诉请求予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第二款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”现原、被告虽均确认两原告已向被告支付保证金50000元，在涉讼合同无效的情况下，该保证金应予以返还，但被告主张该保证金已抵扣了两原告应向被告支付的2017年1月至2017年4月的租金48000元、2017年5月租金2000元，并提供了两原告向被告支付2017年1月至2018年1月期间租金的明细及相应的微信转账记录、银行流水予以证实，而从被告提供的微信转账记录及银行流水可知，两原告在2017年1月至2017年4月期间仅有2017年4月20日一笔微信转账2090元，2017年1月至2017年3月期间均无转账记录，2017年4月20日的微信转账金额亦远远低于涉讼合同约定的租金标准，且两原告在2017年5月亦仅向被告支付10000元，该款项与扣除剩余保证金2000元后两原告应向被告支付的2017年5月使用费金额相符。在此情况下，两原告并未提供其向被告支付2017年1月至2018年1月期间的租金明细、相应的微信转账记录、银行流水、被告餐饮消费签购单或收据以证实其向被告支付租金的情况及原告张天禄于2017年4月20日微信转账的2090元是原告以微信、银行转账或现金支付租金和抵扣被告餐饮消费签单数额后2017年2月至2017年4月租金的尾数。综上所述，根据上述司法解释的规定，应当认定两原告向被告支付的保证金50000元已抵扣两原告应向被告支付的使用费，两原告要求被告返还保证金50000元无事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第二款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张天禄、郑发叶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费24116.13元予被告（反诉原告）余伟然；二、原告（反诉被告）张天禄、郑发叶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费708元、电费1806元予被告（反诉原告）余伟然；二、驳回原告（反诉被告）张天禄、郑发叶的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）余伟然的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1424元（原告已预交），由原告（反诉被告）张天禄、郑发叶负担。反诉受理费306.43元（被告已预交），由原告（反诉被告）张天禄、郑发叶负担232.88元，由被告（反诉原告）余伟然负担73.55元。原告（反诉被告）张天禄、郑发叶应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付232.88元予被告（反诉原告）余伟然，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年三月二十六日书记员 刘冬花