上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初14765号原告(反诉被告)：张丹伊，女，1959年12月16日生，回族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：张碧峰(系原告张丹伊配偶)，男，1958年1月1日生，汉族，住上海市松江区。原告(反诉被告)：张碧峰，男，1958年1月1日生，汉族，住上海市松江区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：曹宾，上海予湛律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈妙心，女，1989年1月2日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：陈尧(系被告陈妙心之母)，女，1964年7月10日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：徐峰巍，男，1981年11月9日生，汉族，住上海市松江区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：马骏，上海丰兆律师事务所律师。原告张丹伊、张碧峰与被告徐峰巍、陈妙心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序分别于2018年10月10日、12月4日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人曹宾、被告陈妙心的委托诉讼代理人陈尧到庭参加了两次庭审；被告徐峰巍到庭参加了第一次庭审，原告张碧峰暨原告张丹伊之委托诉讼代理人、两被告的共同委托诉讼代理人马骏到庭参加了第二次庭审。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》(以下简称系争合同)；2.判令两被告支付2018年3月26日至2018年5月25日期间的租金40,000元(人民币，下同)；3.判令两被告支付逾期付款违约金(按每日200元之标准，从2018年4月6日起计算至实际支付之日止；暂计至2018年7月6日为18,400元)；4.判令两被告支付擅自退租的违约金20,000元(系已扣除租赁保证金20,000元后的金额)；5.判令被告支付2018年1月至5月的物业管理费2,638元(计算方式：3元/平方米·月×计费面积175.85平方米×5个月)。事实和理由：2017年5月9日，双方签订系争合同，约定由两被告向原告方承租上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋(以下简称案涉房屋)，租期从2017年5月10日至2025年6月25日，月租金20,000元，每季5日前交付当季的租金，合同还对逾期付款违约金、租赁保证金、中途退租违约金等事项作出了约定。2018年4月5日，被告本应支付当季租金，但却未付，两原告多次催讨无果，遂于2018年5月15日以微信方式通知两被告：如5月20日前不付房租或不办理退租手续，将进店换锁并诉诸司法。2018年5月24日，两原告又用短信方式通知两被告：系争房屋已出租，两被告必须在当月31日前结清欠款，并将店内物品搬走。2018年6月1日，新的承租人接收房屋，店内所剩被告物品由新的承租人作垃圾处理。然，两被告至今对此置之不理。两原告认为，被告未按约支付租金，致使原告之合同目的无法实现，故而诉至法院，望判如所请。被告徐峰巍辩称，两原告将案涉房屋出租被告之时，该房屋处尚有其他公司的注册登记，导致两被告无法在承租房屋处注册公司。关于物业管理费，被告早已退租，故不同意支持。此外，原告主张的违约金计算标准过高，要求调整。综上，原告诉请应予驳回。被告陈妙心辩称，首先，双方租赁合同属于预租，合同效力有问题。其次，不认可原告主张的欠付租金。即使该主张成立，根据合同约定，被告逾期付租超过一个月合同即应解除，故即便要付，也仅需支付一个月租金。第三，不同意支付逾期付款违约金，原告主张的该违约金标准亦过高。综上，请求驳回原告诉请。两被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告赔偿无法经营的经济损失4万元；2.判令原告就案涉房屋内装修及设备被损向被告赔偿经济损失10万元。庭审中被告明确，反诉诉请2之装修是指软装。事实和理由：两被告向原告承租案涉房屋用于开办公司经营美容养生休闲会所，并花费四十余万元进行了房屋装修等投入。但入驻房屋后，被告发现该房屋上已有其他公司的工商登记，不能再办理公司注册，遂多次催促原告解决该问题，但原告一直未予催促办理，致使租赁物不能实现合同目的。2018年1月，被告徐峰巍致电原告提出退租，原告表示同意；随后，原告让被告将案涉房屋钥匙交于中介。现原告已将案涉房屋转租他人，且对被告的装修及设备擅作处理，致使被告损失较大，遂提起反诉。针对两被告的反诉，两原告辩称，不同意两被告的诉请。首先，被告无法正常经营系自身原因所致，其一开始并未联系原告办理工商登记，后被相关部门查出无证经营才联系原告。经查，案外人上海哈里欧投资发展有限公司伪造材料在案涉房屋处办理了工商登记，该案外人与原、被告均无任何关系。原告知情后亦积极采取措施，协助被告办理新的工商登记手续，且很快就办理了该登记。其次，2018年5月21日原告换锁时，被告所谓的软装及设备均不在店内，其主张的损失缺乏事实依据。本院经审理认定事实如下：案涉房屋登记的权利人为原告张丹伊，两原告系夫妻。2017年5月9日，两原告以张丹伊作为甲方、出租方，与两被告作为乙方、承租方签订系争合同，约定由乙方向甲方承租案涉房屋作为商铺使用。甲方于2017年5月10日前交付房屋，租期为2017年5月10日至2025年6月25日。2017年5月10日至次月25日为免租期。月租金2万元，两年内不变。乙方应于每季月5日向甲方支付3个月租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的30%支付违约金。租赁期间使用该房屋所生之水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担。另租赁期间，非该合同约定之情况，乙方中途擅自退租的，需提前30天告知甲方，乙方应向甲方支付违约金，第一年应向甲方支付2个月租金违约金；第二年应向甲方支付1个月租金违约金。若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。该合同另对其他相关事宜作出了约定。签约后，双方即开始履行。本案诉讼中，被告称其最晚两次付款分别是2018年1月23日及同年2月6日各付了2万元，原告对此无异议。但双方对最晚一笔付款的性质意见不一，两原告认为是租金，并确认两被告已将租金付至2018年3月26日。但被告则认为是违约金，因为根据合同约定，若其擅自退租需承担4万元的违约金，用租赁保证金2万元冲抵后，余款2万元系于2018年2月6日支付。另两被告称，其在2017年12月就已告知原告要退租，且当时双方也就此达成了口头合意，原告当时只是称若被告退租需要支付违约金4万元。诉讼中，被告陈妙心确认，被告已将案涉房屋的物业管理费付至2017年12月31日，后续未再支付系因为已退租。上述事实，有上海市房地产权证、系争合同、及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。诉讼中，被告徐峰巍本人称，其与被告陈妙心合伙承租案涉房屋用于经营，由于“做不出来”，故2017年12月陈妙心即致电原告，提出过退租。2018年2月，徐峰巍又正式通知原告退租，因为“做不出来”。诉讼中，关于工商登记的问题，双方各执一词。被告坚持认为案涉房屋既存案外人的工商登记，导致其无法办理新的公司登记，直至2017年12月18日才“退而求其次”办理了个体工商户的工商登记。此事导致被告无法正常经营，遂产生损失，并在反诉中提出了相关主张。原告则坚持认为该陈述不实，有关工商登记一事，原告自身并无过错，发现问题后也及时采取了措施，事实上被告也办出了相关登记。故不认可原告的主张。此外，关于退租交接一事，双方亦有较大争议。诉讼中，两被告提交收据2份，证明其已按原告要求，分别于2018年2月10日及2月26日向原告指定的中介公司交还了案涉房屋的钥匙各一把，但因原告当时人在海南，故未能及时办理交接。原告对此不予认可，并称其于2018年4月3日即通知被告，若退租就来办理退租手续，但被告迟迟未办理，原告也否认指定中介公司收取钥匙一事。庭审中，对于为何未清场就交换钥匙一事，两被告解释称，因其缺乏经验且信任原告，故而完全遵照原告的指示行事，并未作过多考虑。此外，原告提交了其分别与被告徐峰巍、陈妙心之间的微信聊天记录，证明：1.被告提前退租；2.原告向被告催讨房租、物业管理费及违约金。被告徐峰巍对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的，并再次强调2018年2月其已明确告诉原告退租一事。被告陈妙心对该证据的真实性不认可，称其微信从2017年12月底开始出现了问题，未收到原告所发微信，亦不可能回复。诉讼中，两原告称，其于2018年5月21日将案涉房屋换锁，并于次日通知两被告已换锁且要求结清费用、搬离物品。当月24日，两原告再次通知两被告将物品搬离，并告知最后搬离时间为当月31日，故原告认为当月31日可认定为两被告最终交还房屋的时间。另外，诉讼中，原告提交2018年4月23日的物业费缴费通知单一份，证明案涉房屋应付物业费的情况。两被告对该证据的真实性均无异议，但坚持前述抗辩意见。诉讼中，为了证明自己反诉主张的软装及设备损失，被告提供了发票、订货合约书、照片等证据材料，原告对此均不予认可。另诉讼中，关于合同解除之法律后果，经本院释明，原告称，除本案诉请外，无其他主张要求在本案中一并处理。庭审后，本院两至现场勘查，并协调双方就被告在案涉房屋处所留物品进行了处理。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案中，结合已查明的事实，一则，两被告自认存在退租之情形；二则，被告所提工商登记一事，并未提供相应证据证明该情事足以导致合同难以继续履行，且事实上被告也确实进行过经营。故结合全案来看，本案系被告单方提出退租，此举构成违约，原告有权解除合同。故本院对原告所提解约之诉请，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，对原告主张的欠付租金及物业费，与约相符且于法不悖，本院予以支持。但鉴于原告于2018年5月21日即自力救济将租赁物换锁，此举足以排斥被告对租赁物的占有使用，故租金及物业管理费原则上都结算至当日。此外，被告抗辩所称2018年2月26日所付2万元系违约金，因缺乏相应证据佐证，本院难以采信。其次，关于原告主张的两笔违约金。其中的擅自退租违约金有合同依据且于法不悖，应予支持；原告主张将租赁保证金2万元从中抵扣，亦无不妥，本院予以采纳。至于逾期付款违约金，本院不再予以支持，主要理由有二：一是现有证据表明，双方对退租一事确实进行过磋商，被告违约之过错较轻；二是在无证据证明原告具体损失金额的情况下，擅自退租违约金已起到填补作用，甚至体现出一定的惩罚性，足以弥补原告之损失。至于被告反诉所提无法经营之经济损失4万元，一则与本案查明的事实有出入，二则缺乏相应的证据证明，三则其所主张的计算方法也缺乏依据，故本院不予支持。至于软装及设备损失，亦缺乏充分的证据证明，其所提交的发票和订货合约书亦不足以证明被告主张的设备即存在于案涉房屋内并为被告所损毁，故本院难以支持。此外，被告所提双方早已达成过解约合意，并由其按原告指示将房屋钥匙交至中介，以及因原告原因导致交接不能等陈述，由于均缺乏相应证据证明，故本院难以采信。在此情况下，即使本院认定被告向原告交还了钥匙，但仅仅交还钥匙而不清空物品，诉讼中却又称自己并未放弃物品权利而提起反诉，被告此举明显不当。具体而言，一是被告作为完全民事行为能力人以及“理性经济人”，是自身利益的最佳判断者和积极维护者，理应在交还钥匙之前对自身物品作出妥善处理，何况根据被告自身所述，其在2017年12月即提出了退租要求，而到2018年5月21日原告换锁之时，被告完全有时间对店内物品作出妥善安置，但却怠于采取相应措施，该不利风险应由其自行承担，而其所提“经验缺乏”之抗辩，在法律层面又难谓合理，本院难以采纳。但也必须指出的是，在缺乏合同依据的情况下，原告自行换锁收回房屋，在被告未及时清理物品且未明确放弃物品权利的情况下，该自力救济也的确存在一定的不妥之处。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张丹伊、张碧峰与被告(反诉原告)徐峰巍、陈妙心之间于2017年5月9日签订的《上海市房屋租赁合同》予以解除；二、被告(反诉原告)徐峰巍、陈妙心于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张丹伊、张碧峰租金37,333.34元；三、被告(反诉原告)徐峰巍、陈妙心于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张丹伊、张碧峰物业费2,467.58元；四、被告(反诉原告)徐峰巍、陈妙心于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张丹伊、张碧峰擅自退租违约金20,000元；五、驳回原告(反诉被告)张丹伊、张碧峰的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)徐峰巍、陈妙心的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,906元，减半收取953元，反诉案件受理费1,550元，合计诉讼费2,503元，由原告(反诉被告)张丹伊、张碧峰负担265.50元(已付)，由被告(反诉原告)徐峰巍、陈妙心负担2,237.50元(已付1,550元，余款687.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇一九年三月十三日书记员  周昳歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。