浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终68号 上诉人（原审被告）：金珍，女，汉族，1975年10月28日出生，住浙江省淳安县，现住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：章献彪、**，浙江泽道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：东方巨龙投资发展（杭州）有限公司。住所地：浙江省淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村23幢。 法定代表人：俞裕开。 诉讼代表人：东方巨龙投资发展（杭州）有限公司管理人，国浩律师（杭州）事务所。 委托诉讼代理人：张丽平，国浩律师（杭州）事务所律师。 上诉人金珍为与被上诉人东方巨龙投资发展（杭州）有限公司（下以简称东方巨龙公司）与破产有关的诉讼一案，不服浙江省淳安县人民法院(2018)浙0127民初6226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 东方巨龙公司一审诉讼请求：1.判决确认淳安县房屋属于东方巨龙公司的财产；2.判决撤销淳安县房屋网签《淳安县商品房买卖合同》备案登记手续；3.判令金珍立即腾退淳安千岛湖镇阳光水岸度假村4幢1单元1402室房屋；4.本案诉讼费用由金珍承担。 原审法院审理查明：1993年6月8日，新加坡东方巨龙投资发展（私人）有限公司董事长陈建榜与淳安县土地管理局签订国有土地使用权出让合同，受让上坑坞北岛的建设用地使用权。1995年1月19日，新加坡东方巨龙投资发展（私人）有限公司独资设立东方巨龙公司，作为开发上坑坞北岛阳光水岸楼盘的项目公司。2003年11月26日，陈建榜代表新加坡东方巨龙投资发展（私人）有限公司与余进签订《阳光水岸责任制协议书》，明确开发责任制为东方巨龙公司内部项目管理方式，东方巨龙公司的独资股东对余进开发阳光水岸项目100%授权，责任制开发的利润指标为7000万元，超过部分60%奖励余进，40%上交新加坡东方巨龙投资发展（私人）有限公司。阳光水岸楼盘开发一直由余进具体负责经营管理。2009年7月17日，余进担任东方巨龙公司的常务副经理，2012年7月19日，余进被免除职务。 2012年7月4日，东方巨龙公司与金珍签订商品房买卖合同，约定金珍购买东方巨龙公司开发的阳光水岸度假村4幢1402室，建筑面积55.13平方米，总价937210元。合同在淳安县房管处办理了网签备案登记。当时金珍在东方巨龙公司售楼处工作。2012年8月4日，余进因涉嫌犯罪被刑事拘留，同年9月8日被逮捕。2013年4月9日，余进接受淳安县公安局讯问时，承认2012年7月其让司机毛泽湖将东方巨龙公司名下的悍马车卖掉，扣掉税费后剩余的925000元车款汇给了金珍，用该款为金珍买了一套房子，作为对员工的奖励。金珍在公安的询问笔录中也承认其按照余进的指示操作购买了阳光水岸度假村4幢1402室，金珍没有实际出资。 2013年8月19日，金珍向东方巨龙公司申请，基于其工作表现和付出，希望将4幢1402室作为奖励继续补偿金珍，并办理产权过户手续，或以现金95万元奖励补偿。东方巨龙公司法定代表人俞裕开签字同意并盖有公司公章。2016年12月23日，东方巨龙公司出具《劳动报酬确认书》，确认公司未付给金珍的年终奖励劳动报酬为95万元（截止2016年12月31日）。2017年2月13日，东方巨龙公司与金珍签订《以房抵债协议》，约定基于东方巨龙公司无力支付金珍年终奖励经济补偿95万元，故将阳光水岸度假村4幢1402室（建筑面积55.39平方米、每平方米17000元，折合房款941630元）抵偿给金珍；东方巨龙公司与金珍双方签订商品房买卖合同并尽快办理房产过户及产权登记手续。 阳光水岸度假村4幢1402室于2012年9月15日办理不动产权属初始登记，权利人为东方巨龙公司，至今未转移登记到金珍的名下。 原审法院认为，从东方巨龙公司、金珍双方2017年2月13日签订的《以房抵债协议》的内容来看，金珍认可阳光水岸度假村4号楼1402室房屋系东方巨龙公司所有，只是以上述房屋来抵偿所谓东方巨龙公司欠其的劳动报酬，但双方需重新签订《商品房买卖合同》来履行该份协议，而实际上双方并没有履行。同年11月6日，东方巨龙公司因不能偿还到期债务，最终以资不抵债进行破产清算。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，管理人并没有通知金珍继续履行，故协议视为解除，案涉房屋仍然属于东方巨龙公司财产，故东方巨龙公司请求确认阳光水岸度假村4幢1402室房屋属于东方巨龙公司的财产的诉讼请求，予以支持。东方巨龙公司要求金珍腾退阳光水岸度假村4幢1402室房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。为便于将案涉房屋列入破产财产进行处置，东方巨龙公司、金珍于2012年7月4日签订的《商品房买卖合同》，依法应当撤销，同时注销该合同的网签备案登记。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，判决：一、确认淳安县房屋属于东方巨龙公司所有的财产；二、注销东方巨龙公司与金珍之间买卖阳光水岸度假村4幢1单元1402室商品房的网签合同备案登记；三、金珍于判决生效之日起十日内腾退位于淳安县房屋。案件受理费160元，减半收取80元，由金珍负担。 金珍不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人已全部支付购房款，属于履行完毕合同，不属于《破产法》第18条规定的“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”。本案中，上诉人的劳动报酬经被上诉人原法定代表人余进、现法定代表人俞裕开签字及被上诉人盖章确认，且由余进以转让公司车辆获得的价款支付尚欠上诉人的劳动报酬，上诉人收到报酬后支付被上诉人作为房屋买卖款，然后双方在淳安县房管处进行房屋买卖网签备案登记。即上诉人已全额支付购房款，作为购房人已全部履行合同义务，属于一方已履行完毕，不应当适用《破产法》债务人可以行使解除权的“双方均未履行完毕合同”的范畴。2、物权是否取得不影响房产买卖合同履行完毕的认定。合同义务包括主合同义务、从合同义务、附随合同义务等所有合同义务。《破产法》规定的合同是否履行完毕的认定标准，并不是指所有合同义务均已履行完毕，而应当指主合同义务已履行完毕。本案中，上诉人与被上诉人以协议的方式已确定双方转让房产的真实意思表示，同时进行网签备案登记，且被上诉人已实际交付涉案房产，从买卖合同角度，作为卖方的被上诉人也已履行房产买卖合同的主合同义务，虽然最终尚未办理过户登记，但这仅仅代表是否发生物权变更登记的效力，不代表合同没有履行或履行完毕。如被上诉人不履行过户登记，上诉人完全可以主张要求对方办理过户登记取得物权。3、已网签备案登记的合同不属于《破产法》债务人可以行使解除权合同的范围。网签备案登记是指对于不动产交易已达成协议但债权人尚未取得不动产物权时，为防止债务人再次处分不动产，保障债权人将来实现物权，向相关登记机构进行的房产买卖预登记。网签备案登记不会使购房者拥有房屋的物权，而是使其对将来获得房屋有了物权担保和公示效力。网签备案登记排除他人对标的物刑事权利，从而保障网签备案登记人对该物请求权能够发生既定过户的效果，具有破产保护的效力。本案中，双方的房产买卖合同已经网签备案登记，不属于《破产法》债务人可以行使解除权合同的范畴。4、本案涉案房产不属于破产财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条规定，下列财产不属于破产财产，其中第（五）项规定：“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产；第（六）项规定：“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”不属于破产财产。本案中，上诉人已完全支付对价，且涉案买卖房屋合同及网签备案登记中均已约定具体的房产，买卖房屋已特定，且被上诉人已实际向上诉人交付，上诉人早已在使用中。根据上述规定，本案涉案房产不属于被上诉人的破产财产，应归上诉人所有。5、对于已全部支付房款的购房者办理产权过户登记，不属于《企业破产法》规定的无效个别清偿行为。最高院审理的《北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞物权确认纠纷案》【（2015）民申字第1158号】审理中，最高院审理认为：第一，根据《合同法》、《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等规定，消费者交付了购买商品房的全部或大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。第二，最高院认为，认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而交付了购买商品房全部或大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。因此，出卖人履行交房并办理所有权变更登记，并非《企业破产法》所称的无效个别清偿行为。综上，上诉人认为，原审对本案的事实认定错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审判决认定事实和适用法律均有误，所作的判决是不正确的，具体事由如下： 被上诉人巨龙公司答辩称：一审查明事实清楚、适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立，其涉及的理由中认为网签的合同不能解除，实际上网签是行政行为。一审对协议已经作出认定，按照破产法第十八条，管理人没有答复的视为解除，一审对以房抵债协议的认定事实正确的。请求驳回上诉，维持原判。 双方当事人二审期间未提交新的证据。 经本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为：根据原审法院（2017）浙0127破申5号生效民事裁定书查明事实，东方巨龙公司在2012年11月经法院调解确认还欠缴淳安县国土资源局土地使用出让金超过1亿元，金珍在东方巨龙公司售楼处工作期间，公司一直对外负有巨额债务。结合公司原定代表人余进接受淳安县公安局讯问内容，其承认2012年7月其让司机毛泽湖将东方巨龙公司名下的悍马车卖掉，扣掉税费后剩余的925000元车款汇给了金珍，用该款为金珍买了一套房子，作为对员工的奖励，但对于该奖励是否符合公司内部管理规定、是否符合公司经营状况等却不能作出合理解释，基于东方巨龙公司在进入破产程序前内部经营管理存在诸多问题的客观事实，本院对东方巨龙公司是否欠金珍高额劳动报酬持谨慎态度，其劳动报酬仅凭东方巨龙公司原法定代表人余进、现法定代表人俞裕开签字及盖章确认尚不足以认定合法合理。根据《物权法》第九条的规定，结合案涉房产阳光水岸度假村4幢1402室于2012年9月15日办理不动产权属初始登记至今权利人为东方巨龙公司的事实，原审法院认定案涉房产属于东方巨龙公司财产正确。金珍主张该房产属于特定物买卖，并认为东方巨龙公司欠付其的劳动报酬抵作房价，故其已全部支付对价。本院认为，东方巨龙公司进入破产程序，债权人利益应当依法平等保护，根据《企业破产法》第十六条的规定，该以房抵债行为不应认定有效。综上，金珍的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审法院审判程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人金珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐鸣卉 审判员  魏之薏 审判员  梁 琦 二〇一九年二月十五日 书记员  夏吉兰