台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初496号原告：浙江省国际贸易集团有限公司，住所地杭州市庆春路199号。法定代表人：楼晶，该公司董事长。委托诉讼代理人：金梅芳，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛远平，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。被告：周军辉，男，1983年12月5日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：马英杰，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张霞，浙江泽大律师事务所律师。被告：台州市建丰染料有限公司，住所地台州市开发区开发大道1224、1226、1228、1230号。法定代表人：陶永江，该公司执行董事。原告浙江省国际贸易集团有限公司（以下简称国际贸易公司）与被告周军辉、台州市建丰染料有限公司（以下简称建丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，于同年2月20日公开开庭进行了审理。原告国际贸易公司的委托诉讼代理人盛远平，被告周军辉及其委托诉讼代理人马英杰、张霞，被告建丰公司的法定代表人陶永江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国际贸易公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告周军辉向原告支付租金1508970.95元、违约金（暂计算至2018年12月31日为2579634.86元；自2019年1月1日起至租金实际清偿日止以1508970.95元为基数按日0.2%标准计算）；2.判令被告周军辉将坐落于台州市椒江区的房屋及相应场地（房屋所有权证编号为台房权证椒字第××号、台房权证椒字第14020732号及台房权证椒字第××号；国有土地使用权证编号为椒国用（2014）第008374号）恢复原样，并归还原告；3.判令被告周军辉赔偿原告经济损失（自2018年12月31日起按2481.66元/天暂计算至2019年1月17日为44669.88元，自2019年1月18日起至房屋及相应场地归还之日止，按2481.66元/天计算）；4.被告建丰公司对上述第1项、第3项诉讼请求承担连带赔偿责任。事实与理由：2013年12月24日，原告（甲方）与被告周军辉（乙方）、被告建丰公司（担保方）签订《房屋租赁合同》，约定，租赁标的为甲方所有的位于工人东路98号（原工人路48号）内的房屋及相应场地，租赁房屋的总建筑面积为2895.90平方米，相应占地面积约2910.10平方米；租赁期限自2014年1月1日至2018年12月30日；年租赁费用350000元，以此为基础，每年度增长5%，每半年预付，乙方在租赁合同生效前向甲方一次性付清第一个半年的费用，此后每半年度的承包经营费均在该半年度开始的前30日一次性付清（即提前30日付清）；乙方必须按约定时间支付租金，每延误一日，须按未支付租金数额的0.2%向甲方计延期付款违约金，如延误30日，则甲方有权没收乙方的合同履约保证金，并解除租赁合同；在乙方向甲方支付100000元合同履约保证金后，合同正式生效；如合同解除或期满终止的，乙方需在解除或终止日将房屋建筑物恢复原样归还甲方，否则从合同终止日的第二天起直到租赁场所归还为止，乙方须向甲方支付相当于每日租金二倍的赔偿及其他可能产生的一切费用，同时甲方若蒙受其他损失，也须由乙方赔偿；担保方承诺以自身的全部资产为乙方履行合同义务提供全额担保，如乙方不能履行合同义务并使甲方财产受到损失时，乙方应按约定赔偿甲方，担保方负连带赔偿责任。2013年12月27日，被告周军辉向原告支付100000元合同履约保证金。合同生效后，原告依约向被告周军辉交付租赁标的物。被告周军辉未按合同约定支付租金，只在2014年2月17日、2015年6月3日分别支付租金175000元和250000元，共拖欠租金1508970.95元；被告建丰公司也没有按照合同约定承担连带赔偿责任。租赁期满后，被告周军辉也未将房屋及相应场地恢复原样并归还原告。二被告的行为已经构成违约，原告有权没收合同履约保证金，并有权要求被告周军辉支付未付的租金和违约金，返还租赁房屋及相应场地；同时有权要求被告建丰公司承担连带赔偿责任。审理过程中，原告国际贸易公司将第1项诉讼请求中的违约金计算标准变更为按每年24%；将第2项诉讼请求变更为判令被告周军辉将原告坐落于台州市椒江区工人东路98号的房屋及场地归还原告；其他诉讼请求保持不变。被告周军辉辩称：原告与被告周军辉于2013年12月24日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为五年。合同签订后，被告周军辉对房屋进行了装修，因其无力继续经营，仅支付了2014年度的租金和违约金，未能按约支付租金。其确实存在违约事实，但原告的诉请不应支持。一、2014年下半年，被告周军辉已无力支付租金，发生违约行为。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定，此时，原告即应当主张解除合同，并要求被告周军辉承担违约责任，不应等到四年以后才向被告周军辉主张。原告未明确合同解除与否，被告周军辉未支付租金，原告也未催讨。至2015年6月，被告周军辉再次明确向原告公司负责租赁的工作人员宋敏敏提出终止合同，宋敏敏告知被告周军辉，他要调走，陈亮会与被告周军辉联系。之后，被告周军辉主动补交了一部分租金和违约损失。原告与被告周军辉事实上于2015年已不存在租赁关系，不应再支付2015年后的租金、违约金和赔偿金。被告周军辉于2013年12月27日支付了100000元履约保证金；于2014年2月17日支付了2014年上半年的租金175000元；于2015年6月3日支付了包含2014年下半年的租金175000元和75000元违约损失等共计250000元。若2015年合同解除，则被告周军辉支付的75000元加履约保证金100000元，足以弥补原告损失。二、被告周军辉在2015年后未实际使用租赁房屋，其向原告明确表示不予租赁房屋后，实际并未使用房屋，案涉房屋处于无人管业之中；其也未与他人签订过租赁合同，没有收取过租金。这一状况也反映出原告与被告周军辉在2015年即终止了租赁关系。三、由于被告周军辉缺乏法律意识和证据意识，未采取书面形式向原告明确提出解除租赁合同，也未将与原告公司负责出租人员的聊天记录和短信保存下来，但原告怠于行使合同解除权，放任损失扩大，被告周军辉对扩大的损失不需要承担赔偿责任。1.原告在合同约定解除权和法定解除权均已成就的情况下，存在怠于行使合同解除权的情形。根据合同约定，被告周军辉在2014年2月17日支付2014年上半年租金后，其应在2014年5月底前付清2014年下半年的租金，但其一直未付。按照合同约定，在被告周军辉于2014年6月30日前未支付时，原告行使合同解除权的条件就已成就。被告周军辉在与原告工作人员沟通后，仅于2015年6月3日支付了250000元，用于补交2014年下半年的租金及违约金。之后，被告周军辉再没有支付过租金，再次以行为表明不再履约，原告理应及时行使合同解除权，防止损失扩大。根据《合同法》第一百一十九条规定，被告对放任扩大的租金损失即2014年底后的租金不应承担赔偿责任。2.原告等到合同期限届满，再来追讨租金和违约金，这种做法无异于强制租赁、强制索要租金，对被告周军辉显然不公平。四、原告的诉请不能成立。1.违约金主张过高，合同约定每延误一日，支付未支付租金数额的0.2%违约金过高；违约金计算方法不当，违约金远远高于租金，显失公平。合同条款应理解为每半年度租金×0.2%×天数（不超过30日）。2.原告主张被告周军辉归还房屋，事实上被告周军辉未使用房屋，原告只需自己占有使用或另行出租即可。3.原告已主张违约金，且能够弥补原告的损失，原告主张的44669.88元损失部分请求不应支持。另外，原告没有主张解除合同，无权没收履约保证金。被告建丰公司辩称：被告建丰公司为被告周军辉提供担保属实，但不知道被告周军辉的付款情况，也不清楚租期到期后涉案房屋及场地是否已归还原告。被告建丰公司不清楚，亦不同意原告所提租金和应赔偿的损失，被告建丰公司不应该承担赔偿责任。本院经审理认定的案件事实与原告国际贸易公司诉称的事实一致。上述事实有原告国际贸易公司提供的国有土地使用权证、房屋所有权证、不动产登记情况查询结果证明书、《房屋租赁合同》，以及原、被告的陈述等证实。本院认为，诉讼过程中，原告国际贸易公司减少诉讼请求，系其正当处分自己的权利，本院予以准许。对于原告国际贸易公司已经减少部分的诉讼请求所涉争议，本院不再评述；下面围绕本案争议焦点作如下评述：一、关于原告国际贸易公司是否应当行使合同解除权，以及其未行使合同解除权的法律后果。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违法，应确认为有效，各方当事人均应按约履行。被告周军辉并不否认其未按约支付租金的行为已构成违约，但辩称，因其违约行为实际发生在2014年下半年，《房屋租赁合同》已于2015年解除；且即使该合同未解除，原告国际贸易公司怠于行使合同解除权，放任损失扩大，被告周军辉也不应承担扩大部分的损失。虽然被告周军辉未按约及时支付2014年下半年租金，已符合《房屋租赁合同》约定的解除合同的情形，但是，《房屋租赁合同》并没有约定被告周军辉未及时支付租金，原告国际贸易公司必须解除合同；仅约定了，在符合上述情形下，赋予原告国际贸易公司解除合同的权利。另外，《合同法》第九十四条、第二百二十七条规定了法定解除合同的情形，虽然被告周军辉违约支付租金的行为也符合法条规定，但该法条同样是赋予作为守约方的原告国际贸易公司可以主张解除合同的权利，而非要求其应当或必须主张解除合同。现无证据反映出原告国际贸易公司于2015年曾行使过合同解除权，不应认定《房屋租赁合同》已经被解除。再者，被告周军辉主张其曾向原告国际贸易公司明确表示要求终止合同，但未提供证据予以证实；并且，即使被告周军辉曾提出要求终止合同，现亦无证据反映出原告国际贸易公司已同意其终止合同，故对被告周军辉所提《房屋租赁合同》已经解除的主张，本院不予采信。尽管原告国际贸易公司未曾主张解除合同，但合同解除权系法律和《房屋租赁合同》赋予原告国际贸易公司的权利，原告国际贸易公司当然有权选择主张解除合同或不解除合同。况且，即使原告国际贸易公司怠于行使合同解除权，法律或《房屋租赁合同》也没有对其怠于行使合同解除权的法律后果作出规定，故原告国际贸易公司无需因此承担责任。二、关于被告周军辉返还涉案的房屋及场地是否需要办理交接手续。无论是根据《房屋租赁合同》约定，还是依据《合同法》规定，被告周军辉在租用涉案的房屋及场地后返还租赁物，并保证返还的租赁物符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，是其应尽的义务。案涉房屋及场地在租赁期满后至今未返还原告国际贸易公司，被告周军辉认为其根本没有使用租赁物，其也应当通知原告国际贸易公司到场验收，双方办理交接手续。因此，原告国际贸易公司要求被告周军辉返还涉案房屋及场地的请求合理，本院予以支持。三、关于被告周军辉逾期支付租金的违约责任。1.原告国际贸易公司主张的违约金是否合理。《房屋租赁合同》约定，被告周军辉必须按照约定时间支付租金，每延误一日，须按未支付租金数额的0.2%计延期付款违约金，现原告国际贸易公司按照年利率24%标准主张违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院确认原告国际贸易公司主张的违约金计算标准合理。《房屋租赁合同》于2013年12月24日签订，约定，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月30日；第一年租赁费用350000元，以此为基础，每年度增长5%，每半年预付，被告周军辉在租赁合同生效前向原告国际贸易公司一次性付清第一个半年的费用，此后每半年度的承包经营费均在该半年度开始的前30日一次性付清（即提前30日付清）；被告周军辉于2013年12月27日支付履约保证金，按照上述约定，被告周军辉本应于该日前支付2014年上半年租金，现其却于2014年2月27日支付，经核算，原告国际贸易公司要求被告周军辉支付2014年2月27日前计49天以应付租金175000元为基数按年利率24%计算的违约金，请求合理。被告周军辉于2015年6月3日支付了款项250000元，故被告周军辉应支付2014年6月2日至2014年12月2日以应付租金175000元为基数、自2014年12月3日至2015年6月1日以应付租金358750元为基数、2015年6月2日、6月3日共2天以应付租金542500元为基数、自2015年6月4日至2015年12月2日以应付租金292500元为基数、自2015年12月3日至2016年6月1日以应付租金485437.50元为基数、自2016年6月2日至2016年12月2日以欠付租金678375元为基数、自2016年12月3日至2017年6月1日以应付租金880959.38元为基数、自2017年6月2日至2017年12月2日以应付租金1083543.75元为基数、自2017年12月3日至2018年6月1日以应付租金1296257.34元为基数、自2018年6月2日至本判决生效之日以应付租金1508970.94元为基数、自本判决生效次日至应付租金付清之日以应付租金1408970.94元为基数，均按年利率24%计算。2.关于原告国际贸易公司能否没收履约保证金。根据《房屋租赁合同》约定，因被告周军辉逾期30日支付租金，原告国际贸易公司有权没收被告周军辉的履约保证金并解除合同。现根据被告周军辉违约情况，原告国际贸易公司确有权不返还履约保证金。但是，考虑到《房屋租赁合同》同时约定被告周军辉逾期支付租金需支付违约金；而没收履约保证金和支付违约金同为违约责任，被告周军辉延期支付租金虽然会给原告国际贸易公司产生损失，但根据《合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定的精神，违约责任应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，现原告国际贸易公司未举证证明其因此所受损失情况，原告国际贸易公司已主张了违约金，本院亦已予以支持，而本院支持的违约金已足以弥补原告国际贸易公司的损失，根据公平原则，对被告周军辉所提原告国际贸易公司无权履约保证金的主张，本院予以采纳。四、关于被告周军辉欠付租金情况及应赔偿的金额。综合上述第一点、第二点意见，被告周军辉至今未将其承租的涉案房屋及场地返还原告国际贸易公司，应向原告国际贸易公司支付租金。扣减其已付的租金425000元和履约保证金100000元后，经计算，被告周军辉尚欠原告国际贸易公司《房屋租赁合同》期限内租金1408970.94元。虽然《房屋租赁合同》第七条约定，如合同解除或期满终止的，被告周军辉须在解除或终止日将房屋建筑物恢复原样归还原告国际贸易公司，否则从合同终止日的第二天起直到租赁场所归还为止，被告周军辉须向原告国际贸易公司支付相当于每日租金二倍的赔偿及其他可能产生的一切费用；同时，原告国际贸易公司若还蒙受其他损失，也须被告周军辉赔偿；被告周军辉在该合同约定的租赁期届满后未及时将租赁的房屋建筑物恢复原状归还原告国际贸易公司，但原告国际贸易公司要求按2018年租金二倍标准计算《房屋租赁合同》租赁期满后的损失，请求金额明显过高，本院酌情按照580708元/年的标准予以支持。五、关于被告建丰公司是否该承担保证责任。《房屋租赁合同》上担保方处加盖了被告建丰公司印章，被告建丰公司承认其为被告周军辉提供担保属实，原告国际贸易公司与被告建丰公司之间的保证合同内容也不违反法律规定，应为有效。被告建丰公司认为，租金应每半年支付一次，被告周军辉没有支付，原告国际贸易公司也没有跟其联系，其不应承担连带责任。本案中，《房屋租赁合同》第八条约定，被告建丰公司承诺以自身的全部资产为被告周军辉履行合同义务提供全额担保，如被告周军辉不能履行合同义务并使原告国际贸易公司财产受到损失时，被告周军辉应按约定赔偿原告国际贸易公司，被告建丰公司负连带赔偿责任；但并未约定保证期间。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。故被告建丰公司的保证期间为被告周军辉未支付租金之日起六个月内。《房屋租赁合同》约定，被告周军辉应每半年预付租金，最后半年租金的支付截止日为2018年6月1日，而被告周军辉每期均未按期支付租金，甚至于2015年6月4日后未支付过租金，现无证据反映出原告国际贸易公司曾陆续在每期的保证期间内分别向被告建丰公司主张过权利，故被告建丰公司对其就被告周军辉欠付租金及应付违约金等债务的保证期间已过。根据《房屋租赁合同》第八条约定，如被告周军辉不能履行合同义务并使原告国际贸易公司财产受到损失时，被告周军辉应按约定赔偿原告国际贸易公司，被告建丰公司负连带赔偿责任。显然，返还租赁房屋及场地是被告周军辉应尽的合同义务，被告周军辉于2018年12月31日至今仍未将租赁的房屋恢复原状返还原告国际贸易公司，应赔偿原告国际贸易公司经济损失，原告国际贸易公司在保证期间内提起本案诉讼，被告建丰公司作为保证人应承担连带赔偿责任。综上，原告国际贸易公司变更后诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告周军辉于本判决生效后十日内支付原告浙江省国际贸易集团有限公司租金1408970.94元及违约金（2014年2月27日前计49天以应付租金175000元为基数、自2014年6月2日至2014年12月2日以应付租金175000元为基数、自2014年12月3日至2015年6月1日以应付租金358750元为基数、2015年6月2日、6月3日共2天以应付租金542500元为基数、自2015年6月4日至2015年12月2日以应付租金292500元为基数、自2015年12月3日至2016年6月1日以应付租金485437.50元为基数、自2016年6月2日至2016年12月2日以欠付租金678375元为基数、自2016年12月3日至2017年6月1日以应付租金880959.38元为基数、自2017年6月2日至2017年12月2日以应付租金1083543.75元为基数、自2017年12月3日至2018年6月1日以应付租金1296257.34元为基数、自2018年6月2日至本判决生效之日以应付租金1508970.94元为基数、自本判决生效次日至应付租金付清之日以应付租金1408970.94元为基数，均按年利率24%计算）；二、被告周军辉于本判决生效后一个月内将坐落于台州市椒江区工人东路98号的房屋所有权证编号为台房权证椒字第××号、第××号、第××号的房屋及国有土地使用权证编号为椒国用（2014）第008347号的场地返还原告浙江省国际贸易集团有限公司；三、被告周军辉于本判决生效后十日内支付原告浙江省国际贸易集团有限公司赔偿款（自2018年12月31日起至上述第二项所涉房屋及场地返还之日止按年标准580708元计算），被告台州市建丰染料有限公司承担连带责任；四、驳回原告浙江省国际贸易集团有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13054元（原告浙江省国际贸易集团有限公司已预付19933元），由原告浙江省国际贸易集团有限公司负担628元，被告周军辉负担12426元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 王 秀 云二〇一九年三月二十九日法官助理蔡旻颖代书记员 夏郑璐子