浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0523民初508号 原告（反诉被告）：季祥，男，1957年2月22日出生，汉族，住江苏省如东县。 委托诉讼代理人：王学志，浙江学志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖静宜，浙江学志律师事务所律师。 被告（反诉原告）：向桓颉，男，1983年8月29日出生，汉族，住浙江省安吉县。 委托诉讼代理人：卞国雄，上海盛联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王颖青，上海盛联律师事务所律师。 原告季祥与被告向桓颉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案。向桓颉在答辩期内对季祥提起反诉，本院于2018年3月20日立案受理并决定两案合并审理。本院依法适用普通程序于2018年4月25日、6月19日公开开庭合并进行了审理。4月25日，季祥及其委托诉讼代理人王学志、廖静宜，向桓颉的委托诉讼代理人卞国雄、王颖青到庭参加诉讼。6月19日，季祥及其委托诉讼代理人王学志、廖静宜，向桓颉及其委托诉讼代理人卞国雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 季祥向本院提出诉讼请求：1.确认季祥与向桓颉2017年7月27日签订的《房地产买卖合同》于2017年10月27日解除；2.向桓颉返还定金20万元并赔偿违约损失83.2万元；3.本案诉讼费由向桓颉承担。事实和理由：2017年7月27日，季祥与向桓颉经安吉天家房产中介有限公司（以下简称“天家中介”）居间介绍签订了《房地产买卖合同》，合同约定：向桓颉将其所有的位于安吉山水华庭南苑13幢324室等15套住宅以416万元出卖给季祥，季祥于合同签订当日支付定金20万元，向桓颉则应于同年8月30日前交房并配合办理好房屋转让的相关公证。季祥和中介多次催促向桓颉按约交房及办好公证，但该日期届至，向桓颉仍未履行其义务。之后，季祥和中介又多次催促，但向桓颉仍予以拖延且未提供每套住宅的水表和电表开户手续。2017年9月10日，向桓颉罔顾事实委托律师发函致季祥，指责季祥不按约办理交接房屋，其实是向桓颉为先前的违约行为寻找拖辞。故季祥认为向桓颉至今仍未按约办理公证及交付房屋的行为已构成严重违约，根据合同第六条第二款“逾期超过30日向桓颉仍未交付的，季祥有权单方解除合同，向桓颉支付违约金，赔偿金为总房价的20%，向桓颉应在接到书面通知的10日内退还季祥支付的房款、定金”的约定，诉至法院。 向桓颉答辩称，季祥的诉请无事实和法律依据。季祥与向桓颉签订的房地产买卖居间合同，合法有效，对双方均具有约束力。季祥支付了定金20万元，向桓颉也交付了房屋相关产权证书和契证。季祥所称2017年8月30日交房及因向桓颉未提供房屋水电开户手续导致合同未履行不属实。向桓颉认为，合同未继续履行的原因是季祥违约并拒绝支付房款和接受交付。一、合同第一条约定“涉案房屋以现状转让给季祥，买方签订合同均应视为了解及认可现状和瑕疵，自愿买卖该房屋”，第九条约定“向桓颉提供相关的凭证配合季祥办理水电、电视、煤气等事项的更名手续，所产生的费用由季祥承担”，上述合同条款说明季祥在签订合同前明确知晓房屋系租赁他人作开设宾馆使用，并且水电是承租经营者的户名，而水电更名手续应由季祥自行办理并承担费用，向桓颉只是协助配合，但季祥却以水电未分户为由拒绝支付房款和接受交付。此外，合同第二条约定“该房价包括维修基金等设备”，故季祥要求向桓颉承担水电分户费用并不符合合同约定。二、合同第三条约定“双方一致同意选择居间方办理转移房屋所有权证、契证、土地证及其他有关事项”，向桓颉在合同签订当日已将房屋产权证等相关证件交付中介，但中介一直未办理。三、按照合同第五条“双方同意向桓颉于季祥付清全款的当天腾空房屋…季祥应提前数天与向桓颉联系进行验收察看…”的约定，应由季祥先付款后向桓颉再交房，但季祥至今未付款。向桓颉于2017年8月30日、9月2日、9月7日、9月14日、9月29日、10月12日先后六次要求交付，但季祥却以水电没有分户为由拒付房款和接受交付。向桓颉两次发函要求季祥履行合同，但其不予理睬。四、合同第四条约定“向桓颉配合季祥办理公证，向桓颉2017年8月30日之前全部弄好”，该合同条款并未约定2017年8月30日是交房日或办理公证日，并且办理公证是季祥为主，向桓颉配合。8月30日，向桓颉准备好公证所需材料并要求季祥接收钥匙，但季祥未提出办理公证且无法联系，导致房屋未交付。此外，根据司法部关于公证执业“五不准”的通知规定，公证机关是不准办理涉及不动产处分的全项委托公证的。五、季祥要求解除合同，表明其已无继续履行合同诚意，且系恶意违约，应承担违约责任。本案合同未明确约定履行期限，季祥要求解除合同表明其不再履行合同，但其诉请于法无据。综上，向桓颉认为，季祥违反合同约定拒付房款和接受交付从而导致合同未履行，其应承担违约责任，且其诉讼系为逃避违约责任，故请求法院驳回季祥全部诉请。 向桓颉向本院提出反诉请求：季祥支付违约金63.2万元（已扣除20万元定金）并承担本案诉讼费。事实与理由：季祥为逃避违约责任恶意提起诉讼。2017年7月27日，季祥和向桓颉经天家中介居间签订《房地产买卖合同》，双方约定：1.向桓颉将位于安吉山水华庭南苑13幢324室计15套住宅以现状转让给季祥，转让价款为416万元；2.季祥先支付20万元的购房定金，余款396万元于向桓颉交房当天支付，交房时间为2017年8月30日，向桓颉于季祥付清全款当天腾出房屋，双方交接钥匙为房屋交接标志；3.向桓颉提供相关凭证配合季祥办理有线电视、水、电、管道、煤气等更多事项的更名手续，所产生的费用由季祥承担；4.如季祥违约，定金归向桓颉所有，季祥未按合同付款，每逾期一日，季祥应向向桓颉支付未付款0.5‰的违约金，超出30日的，视作放弃，季祥须承担赔偿责任，赔偿金额为房价总额的20%。合同签订后，向桓颉委托母亲潘学蓉在2017年8月30日到中介交付房屋钥匙，中介告知因季祥去江苏筹款未归故改在9月2日办理交付。2017年9月2日，潘学蓉去中介处交付时，应季祥要求一起察看房屋并替季祥垫付购买酒店设施费用9000元，但在提出交付钥匙时，季祥又以向桓颉及房屋共有人（向桓颉妻子）须到场为由要求9月7日到中介处再交付。9月7日，向桓颉与妻子、潘学蓉三人到中介处要求办理交接，季祥又以水电表未分装为由再次拒绝接收。此后，向桓颉委托律师向季祥发律师函要求其于9月14日付清余款并办理交接手续。9月14日，向桓颉与妻子、潘学蓉三人再次到中介，季祥仍以同样理由拒绝办理交接。9月29日，向桓颉与妻子、潘学蓉三人要求中介找季祥办理交接，中介打电话后以“找不到”进行回复。向桓颉为此再次委托律师向季祥发律师函要求其于10月14日付清余款并办理房产交接。10月14日，向桓颉与妻子、潘学蓉三人到中介处，并应季祥要求一起到安吉县公证处办理房屋转让合同的公证手续，但季祥又以款项不够为由拒绝签字。10月13日，季祥提起恶意诉讼，其行为表明其根本没有履行房屋买卖合同的意愿，已构成根本性违约，故其应按约承担违约责任。根据《合同法》第一百一十六条规定，向桓颉现要求季祥承担违约责任，扣除其已付的20万元定金后，其尚应支付违约金63.2万元。 季祥答辩称，向桓颉所指2017年8月30日到中介交付房屋钥匙时季祥当时筹款没有回来，以及2017年9月2日、9月7日、9月14日、10月12日的事实均不属实。客观事实是2017年8月30日前，季祥及中介多次催促向桓颉办理公证及交房。但因2017年8月30日至9月期间房屋价格大涨，向桓颉多次拖延且无诚意履行合同，向桓颉提起的反诉无事实依据，请求法院驳回其反诉诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于季祥提交的《房地产买卖合同》、收条、2017年9月8日的律师函、2017年9月13日的律师函、EMS快递查询单、2017年9月2日季祥与金华荣通话录音（两份）、2017年11月25日季祥、向桓颉、高寅红和李方的录音（两份）、账户尾号为2399的个人资信证明书、账户尾号为6173的个人资信证明书第一页、终止租赁合同及移交物品确认书、2017年9月2日潘学蓉领款凭证，对于向桓颉提交的2017年9月8日律师函、2017年9月30日律师函、2017年9月8日向桓颉到中介处的录音视频、2017年7月27日天家中介出具的产权证收条、2017年9月2日13时46分季祥与金荣华通话录音、2017年11月25日10时58分季祥、向桓颉、高寅红和李方的录音资料、民事起诉状、《房地产买卖合同》，双方对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.天家中介业务员高寅红语音详单一份，季祥据此证明中介于2017年9月7日、9月8日、10月11日向向桓颉及潘学蓉催促交房和办理公证的事实。向桓颉认为语音详单不能显示具体交谈内容，故不予认可。本院审查后认为，该证据不具有季祥所主张的待证事实的证明力，不予确认。2.天家中介2017年12月25日和公证处2018年3月20日出具的情况说明各一份，季祥据此证明2017年10月12日其与向桓颉、中介办理委托公证时，向桓颉自行离开致使公证未办理的事实。向桓颉质证认为公证处所出具的情况说明中“全权委托季祥办理转让、过户的相关手续”不是合同约定内容，该委托公证行为也违反了司法部2017-83号文件中有关“不准办理涉及不动产权利处分的公证”的规定。客观事实是季祥公证前答应付清全款，但公证时又反悔，故向桓颉才自行离开。本院审查后认为，双方当事人对2017年10月12日未办妥委托办理转让、过户公证手续的事实均无异议，该部分事实本院予以确认。至于当日因何原因未办妥委托公证手续，因委托转让和过户公证手续与本案房屋买卖合同关系无关，且非向桓颉作为房屋出让方的法定和约定义务，故当日双方未能办妥之原因，在所不问。3.账户尾号为6173的个人资信证明书第二页一份，季祥据此证明2017年8月30日其账户余额充足并不需要外出借款的事实。向恒颉质证对该证据的真实性、关联性有异议。本院审查后认为，房屋买受人客观上是否具备履约能力并不等同于其主观上具有履约意愿，故该组证据与本案无关。4.潘学蓉与高寅红微信聊天截图、向桓颉与旭日中介毛利霞微信聊天截图各一份，季祥据此证明向桓颉与原承租人在2017年9月初才办理房屋交接手续，以及双方10月11日还就房屋水电分户等问题进行商议的事实。向桓颉对该组证据的真实性、关联性有异议，认为截图未体现对方身份，其中内容也与合同约定并不一致。若截图真实，相反能够印证向桓颉母亲潘学蓉曾在9月2日去中介办理过交接手续。本院审查后认为，若无充分证据显示各方交涉所涉内容已一致同意变更原合同内容外，则各方的交涉和沟通行为并不改变原合同约定的权利义务，故上述证据并不具有其他证明力。5.华泰商务酒店2017年9月2日内部交款单一份，向桓颉据此证明其为季祥购买酒店设施垫付9000元的事实。季祥对该真实性有异议，认为酒店设施是无偿给予无须付款。本院审查后认为，该证据所涉内容与本案争议的违约行为无关，故不予确认。6.向桓颉代理人分别对潘学蓉、金华荣、姚国安所做调查笔录各一份，向桓颉据此证明8月30日其在收到房屋钥匙后委托母亲潘学蓉到中介交付钥匙时，被告知因季祥筹款未回交付日期改在9月2日，以及其为季祥垫付9000元酒店设施转让费用，但季祥仍以水电分户手续未办理为由拒绝接受交付的事实。季祥认为，证人既未到庭又系向桓颉母亲和朋友，证言可信度不高，且证人反映的事实也与客观事实不符。本院审查后认为，季祥2017年9月13日委托律师发函要求向桓颉办理每套房屋的水表、电表等的安装，并配合办理公证事宜，该部分内容与向桓颉陈述的季祥一直未付款的事实基本相符，故该部分事实本院予以确认。 综上，结合当事人陈述，本院认定以下事实： 2017年7月27日，季祥、向桓颉在天家中介居间介绍下签订《房地产买卖合同》，各方约定：1.向桓颉将坐落于安吉山水华庭南苑13-318室等15套房产，房屋建筑面积671.21平方米，出售给季祥。该房屋转让给季祥，该房产权现状为准，买方签合同均应视为已了解及认可现状和瑕疵，自愿买卖该房屋；2.双方商定上述房地产成交总价格为416万元；3.经双方一致同意选择天家中介办理转移房屋的所有权证、契证、土地证及其他有关事项；4.居间合同签订之日，季祥支付定金20万元，同时向桓颉将房屋所有权证、契证、土地证交付给天家中介；5.季祥支付向桓颉余款396万元，于交房当天支付，向桓颉配合季祥办理公证，向桓颉于2017年8月30日之前全部弄好；6.双方同意，向桓颉于季祥付清全款当天腾出房屋，双方交接钥匙为房屋交接标志；7.如季祥违约，定金归向桓颉所有，若季祥未按合同付款，每逾期一天，其支付未付款0.5‰的违约金，合同继续履行。超出30天的，同样支出违约金，并视作自动放弃购买，向桓颉书面通知季祥并有权单方解除合同。季祥承担赔偿责任，赔偿金额为房价总额的20%，向桓颉在季祥已付房款中扣除，已付款不足违约金和赔偿金，季祥在接到书面通知10日内支付。如向桓颉违约，季祥所付定金双倍返还。向桓颉故意拖延或不能提供相关材料和反悔不卖的，未按合同约定期限交付房屋，包括房屋交接及房屋权利转让的，应当向季祥支付违约金，违约金按已付房款的0.5‰计算，合同继续履行。逾期超过30日向桓颉仍未交付的，季祥有权单方解除合同，向桓颉支付违约金，赔偿金为总房款的20%，向桓颉应在接到书面通知的10日退还季祥支付的房款、定金并支付违约金和赔偿金；8.向桓颉须提供相关凭证配合季祥办理以下几项更名手续，有线电视、水、电等，所产生的费用由季祥承担。 上述合同签订当日，季祥支付定金20万元，向桓颉将房屋房产证、土地证、契证交天家中介。同年9月8日，向桓颉前往天家中介处要求办理房屋交接，但季祥要求其先办理好水电分户。当日，向桓颉委托律师向季祥发函，要求其在2017年9月14日在天家中介办理房屋交接并支付余款。9月13日，季祥委托律师向向桓颉发函要求其安装好每套房屋的水电表、在9月底前交房和配合办理公证。9月20日，向桓颉又委托律师向季祥发函，要求其在2017年10月14日前支付余款并办理房屋交接。同年10月12日，季祥、向桓颉、高寅红前往安吉县公证处办理全权委托季祥办理房屋转让、过户的相关公证手续，但双方未能达成一致而未办理完毕。此后，双方协商未果以至纠纷成讼。 本院认为，季祥与向桓颉签订的房地产买卖合同意思表示真实，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。本案合同约定案涉房屋买卖以签约时的现状为准，出让人向桓颉应提供相关凭证配合买受人季祥办理水电更名手续。依照上述合同约定，并结合本案房屋买卖系二手房买卖之情形，应视为买受人季祥在签约时已充分了解并认可案涉房屋的现状，故其签约后再要求向桓颉对每套房屋单独安装水电已超出向桓颉所应承担的合同义务。本案合同还约定，季祥作为买受人应于交房当日支付剩余房款396万元，向桓颉作为出让方应配合季祥办理公证，向桓颉于2017年8月30日前全部弄好。双方同意买受人季祥付清全款当天向桓颉腾出该房房屋，双方办理钥匙交接。上述合同条款对向桓颉应协助办理公证的具体事项和内容并不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定”的规定，双方就公证事项和内容可进行协商，不能协商一致，则应依照合同有关条款和交易习惯确定。现季祥签约后要求向桓颉协助办理全权委托季祥办理房屋转让、过户的公证手续，该行为已超出向桓颉作为房屋出让人所应承担的合同义务，且与正常的二手房交易习惯不相符，季祥据此不支付剩余房款，于法无据。另外，按上述合同条款的文意解释，季祥作为买受人应先行付清房款后，向桓颉再腾出并交付房屋钥匙。因此，在季祥未付清剩余房款前，向桓颉并不具有交付房屋钥匙的法定和约定义务。现季祥在收到向桓颉两次要求其付清剩余房款的律师函后仍未支付，并以上述缺乏事实依据的事由要求确认解除案涉合同，该行为已表明其不再继续履行债务，并已构成根本性违约，故向桓颉据此要求季祥承担案涉合同解除后约定的违约损失832000元，于法有据，本院据此确认季祥与向桓颉2017年7月27日签订的《房地产买卖合同》于2018年3月20日解除，扣除季祥签约时已支付的200000元定金，季祥还应支付向桓颉违约损失632000元。综上，本院对季祥的本诉诉请不予支持，对向桓颉的反诉诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下： 一、驳回季祥的诉讼请求； 二、季祥支付向桓颉违约金632000元（已扣除200000元定金），限于本判决生效之日起十日内付清。 如季祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费14090元，反诉受理费5060元（已减半），合计诉讼费19150元，由季祥负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  毛效龙 审 判 员  方 勇 人民陪审员  汪佳琪 二〇一九年三月二十四日 书 记 员  阚晓景