广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初18224号原告：潘卫平，男，1973年11月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊娜，广东深大地律师事务所律师。被告：吴泓谋，男，1991年3月20日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，第三人：深圳一方天房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市南山区前海路0101号XXXXX，统一社会信用代码914403000812XXXXX。法定代表人：肖东。原告潘卫平诉被告吴泓谋、第三人深圳一方天房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案受理后，依法适用普通程序于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡维刚、杨珊娜到庭参加诉讼。被告吴泓谋和第三人深圳一方天房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，现本案依法进行缺席判决。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令:1、被告将涉案物业（深圳市南山区学府路前海豪苑某单位）交付给原告；2、被告协助原告办理涉案物业的租赁合同更名手续；3、被告向原告支付迟延履行违约金74970元（以转让成交价306万元为基数按日万分之五计算，自2018年7月3日起算，暂计至起诉之日，直至被告履行交付义务时止）；4、被告承担本案的全部诉讼费用及保全费用。庭审中，原告当庭申请撤回第二项诉讼请求，另其因本案支出公告费500元要求被告承担。事实与理由：2018年5月2日，被告通过第三人与原告签署了关于深圳市南山区学府路前海豪苑某号房（以下简称涉案房产）的《二手房买卖合同》及《资金监管协议》。合同签订后，原告依据上述合同支付了购房款306万元，但被告拒绝交付涉案房产，给原告造成了巨大的经济损失。根据合同第九条及第七条第三款之约定，被告应当于收到全部楼款后3个工作日交付涉案房产并办理租赁合同更名手续。但被告经第三人业务人员多次催促仍拒绝履行合同义务。综上，被告的上述行为严重损害了原告的合法利益，应承担由此引起的全部责任。为维护自身的合法权益，原告特诉至贵院，请求判如所请。另，涉案房产的租赁合同已于2018年9月30日到期，在第三人业务人员陪同下，原告与租客沟通后租客同意自行搬离，并已将涉案房产的钥匙交给了原告，但被告至今仍未与原告办理涉案房产的交接手续。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。第三人未到庭应诉，其提交书面答辩状称：一、我司作为居间方已积极、全面催促原、被告双方履行买卖合同义务。2018年5月2日，原、被告通过我司成交涉案房产。目前涉案房产已过户至原告名下，被告已收齐原告所支付的楼款（交楼押金除外），但被告仍未将涉案房产交付予原告。二、被告经我司业务员多次催告仍与被告母亲相互推脱，拒不履行交楼义务，其责任不在我方，应当由被告自行承担。原告所提供的证据我方均予以认可。在被告拒绝履行合同义务时，我方及时发送了《履约催告函》催促被告履行交楼义务，但被告仍未予以理会。原告所提供的微信聊天记录（系我司业务人员与被告及被告母亲聊天记录）可以证明我方工作人员多次催促被告及被告母亲配合办理交楼手续，但被告及被告母亲找各种理由相互推诿，最终导致原告迟迟未能收到涉案房产。三、因被告拒绝办理交楼手续，导致交楼押金仍托管在我司。依据我司与原、被告所签署的《资金监管协议》，在买卖双方发生争议时，我司有权依据法院或仲裁委的生效判决书、调解书、裁决书或甲乙双方达成的和解协议来进行操作，故我司后续将依据生效法律文书配合办理托管资金的划扣或支付手续。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月2日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，合同约定：被告向原告出售位于深圳市南山区××前××房产（涉案房产），该房产转让总价款为306万元；买方同意在本合同生效之日起3日内（含当日）向卖方支付定金16万元；买方须于2018年5月5日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或合同外第三方的监管账号中，买方须于2018年5月5日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需买方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；该物业现有租约正在履行中，月租金为5000元，押金为10000元，卖方保证承租人已放弃购买权；卖方须于交楼后配合买方与承租人办理租约业主更名手续，如之前的租约在租赁所已备案则卖方还需配合办理撤销备案的相关手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定；卖方应于收到全部楼款3个工作日内（除水电押金外）将该物业交付买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认；双方协商同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算；买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定；卖方在交房前，应将附于该物业的水费、电费、有限电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。原告提交了《收款收据》、《款项确认书》、《房易安交易资金到账回单》、《中国建设银行个人贷款对账单》、《住房公积金贷款资金划转授权委托书》、银行转账记录等证据用于证明其已于2018年6月27日向被告履行完毕支付全部款项的义务，具体包括：原告于2018年4月27日支付了定金2万元、于2018年5月2日支付了定金14万元、于2018年5月3日支付了首期款76万元至指定监管账户，银行于2018年6月20日及6月21日分别将商业贷款164万元、公积金贷款50万元发放至被告指定账户，以及原告于2018年6月27日向被告支付了过户税费等合计30763元。2018年5月31日，涉案房产由被告名下过户登记至原告名下。原告主张，涉案房产存在租约，租赁合同于2018年9月30日到期，直至租赁合同到期后，租客搬离时才将房屋钥匙交付给原告；原告曾于2018年7月左右要求租客将租金直接支付给原告，但租客表示要求与原业主确认，被告对此不予理睬，原告多次通过第三人与被告及其母亲联系，但被告与其母亲相互推诿，一直拒绝履行交楼手续，租赁期内租金一直由被告收取，2018年9月30日之后涉案房产由原告自行使用。原告对此提交了第三人员工与被告及被告母亲的微信聊天记录予以证明。本院认为，原告当庭申请撤回第二项诉讼请求，系其对诉权的自由处分，本院依法予以准许。原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告确认租客已搬离涉案房产并将钥匙交付给其，2018年9月30日之后涉案房产由原告自行使用，涉案房产自该日之后已处于原告控制之下，故对于原告要求被告将涉案房产交付给其的诉求，本院不再支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。原告已提交证据证明其已于2018年6月27日向被告支付涉案房产包括税费在内的全部购房款，被告应按照双方签订的《二手房买卖合同》的约定，在收到上述款项后3个工作日内按照合同约定的条件将涉案房产交付给原告，即被告应于2018年7月2日前将涉案房产交付给原告。被告未按照合同约定向原告交付涉案房产，构成违约，应承担相应的违约责任，2018年9月30日之后涉案房产已由原告实际控制，故被告应自2018年7月3日起向原告支付延期交房违约金至该日为止。关于违约金的标准。合同约定的违约金标准为转让价的日万分之五，但违约金旨在补偿非违约方的损失，原告未提交充分证据证明其损失数额，综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度及原告的损失，本院酌情调整违约金的计算标准为以涉案房产转让总价款为基数按日万分之三计算，综上，被告应向原告支付延期交房违约金共计82620元（306万元×3‰×90）。被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴泓谋于本判决生效之日起十日内向原告潘卫平支付迟延交房违约金82620元；二、驳回原告潘卫平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1674.26元，由原告负担669.7元，被告负担1004.56元；公告费500元，由原告负担200元，被告负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张 黎人民陪审员 王 欣人民陪审员 区显霞二〇一九年三月二十五日书 记 员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。