河南省商丘市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫14行初114号原告芦付荣，女，1956年12月22日出生，汉族，住河南省商丘市。委托代理人范家华，北京市振邦律师事务所律师。被告商丘市梁园区人民政府，住所地商丘市梁园区锦绣路6号。法定代表人薛凤林，该区政府区长。委托代理人相春玲，该区政府工作人员。委托代理人付先召，河南京港律师事务所律师。原告芦付荣因被告商丘市梁园区人民政府（以下简称梁园区政府）房屋征收补偿决定一案，向本院提起行政诉讼。本院于2019年1月31日立案受理后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年3月12日公开开庭审理了本案。原告芦付荣之委托代理人范家华，被告梁园区政府之委托代理人相春玲、付先召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案被诉行政行为是被告梁园区政府于2018年8月1日作出的商梁政征补[2018]74号《商丘市梁园区人民政府房屋征收补偿决定》。该决定认定：因梁园区高铁核心区棚改建设需要，征收人于2016年9月5日作出关于对梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋进行征收的决定，9月6日发布房屋征收公告，决定对梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋及其附属物实施征收。被征收人芦付荣的房屋在征收范围内，房屋用途为住宅，砖混结构，合法面积296.9平方米（其中住宅156.62平方米，土地级差46.99平方米。商业140.28平方米）。目前，征收决定规定的签约期限已过，被征收芦付荣未能与房屋征收部门达成补偿协议。为维护公共利益，保证梁园区高铁核心区棚改项目的顺利进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）的有关规定，作出如下征收补偿决定：住宅房屋补偿：一、按照《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人芦付荣货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定和河南豫通房地产评估咨询有限公司对被征收房屋的评估价格，被征收房屋评估价值为339552元，一次搬迁费940元，装修补偿23493元，附属物补偿450元，按照《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人按被征收房屋评估价格增加5平方米货币补偿款10840元，五项共计375275元，由房屋征收部门予以支付。三、如被征收人选择产权调换，根据《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在田园社区Ａ5地块7号楼东单元23层东B1户，安置面积133平方米，田园社区Ａ8地块8号楼西单元32层西A1户，安置面积72.32平方米，安置面积共计205.32平方米。因安置面积大于应补偿面积1.71平方米，按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价；两次搬迁费1880元，临时安置费28192元，装修补偿23493元，附属物补偿450元，由房屋征收部门予以支付。商业用房补偿：一、如被征收人选择货币补偿，根据《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定和河南豫通房地产评估咨询有限公司对被征收房屋的评估价格，被征收房屋评估价值为478215元，一次搬迁费1122元，装修补偿21042元，附属物补偿450元，四项共计500829元，由房屋征收部门予以支付。二、如被征收人选择产权调换，根据《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在高铁商城B区3号楼4楼16铺，安置面积88.65平方米，安置房评估价值为433587元。按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，结算产权调换房屋差价款；两次搬迁费2244元，停产停业费43039元，装修补偿21042元，附属物补偿450元，由房屋征收部门予以支付。三、限被征收人自收到本决定之日五日内与梁园区房屋征收部门联系，办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将房屋腾空。原告芦付荣诉称，1.对涉案房屋进行评估的评估公司不是由包括原告芦付荣在内的被征收人选择的，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定；2.评估公司对涉案房屋的评估没有依法进行，违反《房地产估价规范》的相关规定；3.被诉房屋征收补偿决定对涉案房屋的补偿低于市场价格。综上，被诉房屋征收补偿决定严重侵犯原告芦付荣的合法权益。请求撤销被诉房屋征收补偿决定。为支持自己的诉讼请求，原告芦付荣提供以下证据：1.房屋所有权证复印件一份；2.身份证复印件一份，证明涉案房屋的合法性及房屋面积及原告的主体资格；3.照片打印件一张，证明有10平方米房屋未认定评估面积。4.商丘市中级人民法院行政庭于2017年12月份向商丘市不动产登记交易中心调取的商丘市市区商品房及二手房均价的证明，证明2017年1月份至12月份的房屋均价是4005.07元每平方米。以上证据证明被诉房屋征收补偿决定确定的补偿单价过低，严重偏离市场价格。被告梁园区政府辩称，1.被告梁园区政府对于涉案房屋作出《房屋征收决定》和《房屋征收补偿方案》，涉案房屋已经被依法征收，涉案房屋征收决定已经被河南省高级人民法院予以维持，且红旗路以北区域国有土地上房屋征收属于高铁核心区征收范围之内。2.涉案房屋价值已经被依法委托的评估机构予以评估确定。3.被诉补偿决定按照房屋报告确定涉案房屋价值，在作出被诉房屋征收补偿决定前对涉房屋及进行了信息调查、登记，并且准备了货币补偿、房屋安置等安置补偿方案，没有侵害被征收人的合法权益。综上，被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。请求依法驳回原告芦付荣的诉讼请求。被告梁园区政府在法定期限内向本院提供三组证据。第一组：1.商丘市梁园区人民政府关于对梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋进行征收的决定一份；2.商丘市梁园区人民政府关于对梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收的通告和征收补偿方案一份；3.河南省高级人民法院行政判决书一份，证明被告梁园区政府作出被诉房屋征收补偿决定依据的两个文件合法，涉案房屋征收决定已经河南省高级人民法院予以维持，且红旗路以北区域国有土地上房屋征收属高铁核心区征收范围之内。第二组：1.商丘市梁园区房管局关于梁园区高铁核心区棚改项目区域房屋征收价值评估的通知一份；2.现场张贴商丘市梁园区房管局关于梁园区高铁核心区棚改项目区域房屋征收价值评估的通知的照片一份；3.梁园区高铁核心区棚改项目区域实行公开随机选定评估机构的通知一份；4.现场张贴梁园区高铁核心区棚改项目区域实行公开随机选定评估机构的通知的照片一份；5.梁园区高铁核心区棚改项目区域房屋征收现场抽签规则及程序一份；6.现场张贴梁园区高铁核心区棚改项目区域房屋征收现场抽签规则及程序的照片一份；7.商丘市梁园区房地产管理局通知一份；8.现场张贴商丘市梁园区房地产管理局通知的照片一份；9.公证书一份；10.抽签结果一份，证明被告梁园区政府作出房屋补偿的评估符合法定程序，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，在被征收人没有在协商选择评估机构的期限内选定评估机构，征收部门在公证机关的见证下通过抽签方式随机选定房地产评估公司，且评估机构具有相应的房地产评估资质，选定评估机构和评估过程符合法律依据，且补偿标准符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定。第三组：1.大棚户区改造项目国有土地上房屋信息调查登记表一份；2.大棚户区改造项目国有土地上房屋信息复核登记表一份；3.分户评估报告一份；4.分户评估报告送达回证一份；5.商丘市梁园区人民政府房屋征收补偿决定书一份；6.商丘市梁园区人民政府房屋征收补偿决定书送达回证及照片，证明房地产评估机构作出的分户评估报告及被诉房屋征收补偿决定有事实和法律依据，事实清楚，符合法定程序，对被征收人的补偿安置体现了公平，合理原则。经庭审质证，原告对被告证据质证如下：对第一组证据关联性有异议，该组证据与本案无关。对第二组证据真实性有异议，系复印件，真实性无法确认；通知照片的复印件无法证明是何时何地公布的；选择评估机构的资料，都是针对红旗路以南区域的房屋征收而实施的，本案没有组织进行任何评估机构选定程序。被告及其房屋征收部门在被征收人还没有自行协商选择评估机构的时候就已经向公证处申请进行抽签选择评估机构，这样的评估机构选择程序不具有合法性。对第三组证据，证据1、2真实性有异议，没有原告以及家人的签字认可，复核登记表里面没有评估工作人员的签字，也没有任何建筑人员的签字；证据3真实性合法性不予认可，理由1涉案的估价报告里面有漏项，缺失了价值定义、估价原则、估价技术漏项、方法和测算过程、估价的假设和限制条件等法定要件，两位估价师没有任何证据证明参与了原告涉案房屋的评估；评估报告里评估数额没有事实依据，虽然写明了是按照市场价评估得出的，但是没有选取三个以上的可比实例来进行评估参照，不符合房地产估价规范第5.2.3的规定；本案的评估人员根本没有入户实地查勘，没有作出查勘记录，不符合《房地产估价规范》，也不符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条的规定；评估机构没有对涉案的房屋进行初评，更没有公示；涉案估价报告将17年7月6日作为时点，缺少事实依据；对补偿决定书合法性不予认可，涉案补偿决定书没有进行公告；房屋征收部门没有与原告及家人进行协商就作出涉案的补偿决定书；没有经过涉案的房屋征收部门报请，被告自行作出涉案的征收补偿决定，没有将房屋的补偿情况在征收范围内公布，程序违法。对第三组证据中的评估报告认为该估价报告缺失了价值定义、估价原则、估价技术路线、方法和测算过程、估价的假设和限制条件、估价师声明等法定要件，该估价师没有证据证明其参与了对原告房产的评估。评估机构是在2016年9月12日才确定成为涉案项目的评估机构，但是该公司在2017年11月16日才具备评估资质。涉案的评估报告未送达给被征收人。被告对原告证据认证如下：对原告证据1、2无异议，证据3有异议，达不到其证明目的。证据3、4有异议，达不到其证明目的。本院对原告芦付荣及被告梁园区政府提供的证据作如下确认：原告路修亭所提交的证据3达不到其证明目的，本院不予采纳。对原告芦付荣提交的其他证据及被告梁园区政府提交的证据来源及取得程序合法，内容真实，与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认。经审理查明，被告梁园区政府于2016年9月6日作出商梁政[2016]27号《商丘市梁园区人民政府关于对梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋进行征收的决定》（以下简称商梁政[2016]27号房屋征收决定）该房屋征收决定经本院一审、河南省高级人民法院二审，现已经发生法律效力。2016年9月6日，被告梁园区政府房屋征收部门公告了《关于梁园区高铁核心区棚改项目区域房屋征收价值评估的通知》，对光复街以西、人民路以东、红旗路以北、青年路以南房屋征收范围内房屋征收价值评估，并确定协商确定和抽签确定评估公司两种选择方式，并于同日在被征收区域内公布。因协商及多数人推选的形式无法确定评估机构，2016年9月12日，房屋征收部门在商丘市梁园区公证处的现场公证下，通过抽签随机选定原告芦付荣涉案房屋所处征收范围的评估机构为河南豫通房地产评估咨询有限公司。2018年3月6日，河南豫通房地产评估咨询有限公司出具对原告芦付荣的房屋征收分户评估报告，认定建筑面积为296.9平方米（住宅156.62平方米，土地级差46.99平方米。商业140.28平方米），其中商业面积为140.28平方米，评估单价为3409元/平方米，住宅面积为156.62平方米，评估单价为2168元/平方米，房屋在估价时点（2017年7月6日）的市场价值为817767元。被告梁园区政府房屋征收部门于2018年7月20日向原告芦付荣送达分户评估结果报告。2018年8月6日，被告梁园区政府作出被诉房屋征收补偿决定并向原告芦付荣送达。原告芦付荣以被诉房屋征收决定侵犯其合法权益为由，提起本案行政诉讼。本院认为，（一）本案被诉补偿决定的基础，即商梁政[2016]27号房屋征收决定的效力已被法院生效判决确定，具有合法性，被告梁园区政府作出被诉房屋征收补偿决定具有相应的法定基础事实要件。（二）被告梁园区政府作出被诉房屋征收补偿决定符合法定程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”被告梁园区政府作出征收决定之后，依据对被征收区域内房屋调查结果及已经公布的房屋征收补偿方案与被征收人进行协商。为确定被征收房屋的市场价值，被告梁园区政府公告要求被征收人协商选定房地产价格评估机构。因为被征收人在协商选择评估机构的期限内没有选定评估机构，被告梁园区政府在公证机关的公证下通过抽签方式随机选定深圳市国安土地房地产评估咨询有限公司，该评估机构具有相应的房地产评估资质。深圳市国安土地房地产评估咨询有限公司在作出评估报告之前，评估人员进行了现场勘查，并对房屋状况进行了准确描述，依据能使估价对象保持现状持续使用最为有利估价方式，依法作出了房地产估价报告。因此，被告梁园区政府选定评估机构和评估过程符合法律规定。因被征收人与被告的房屋征收部门不能在规定期限内达成补偿安置协议，被告梁园区政府依据征收补偿安置方案确定的补偿方式，以原告芦付荣房屋征收分户评估报告确定的被征收房屋价值为基础，作出被诉房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内进行了公告。因此，被诉房屋征收补偿决定符合法定程序，原告芦付荣所称被告选定评估机构及作出补偿决定违反法定程序的理由不能成立。（三）被诉房屋征收补偿决定货币补偿公平，补偿安置合理。深圳国安土地房地产评估咨询有限公司出具对原告芦付荣的房屋征收分户评估报告，依据比较法，认真分析所掌握的资料与影响估价对象价值的因素，得出房屋的市场价值。被告梁园区政府对原告芦付荣的货币补偿公平。原告芦付荣房屋合法面积296.9平方米（其中住宅156.62平方米，土地级差46.99平方米。商业140.28平方米），根据《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，住宅房屋安置在田园社区，应补偿面积203.61方米，安置面积共计205.32平方米；商业用房补偿安置在高铁商城B区3号楼4楼16铺，安置面积为88.65平方米，安置房评估价值为433587元。按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，结算产权调换房屋差价款；原告芦付荣选择房屋安置后，按照被征收住宅和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价并无不当。被告梁园区政府提供的住宅房屋置换方式考虑了不同地段土地级差因素，并增加补偿安置面积，商业用房安置房亦进行价值评估，并按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，故房屋安置体现了公平补偿原则。原告芦付荣所称被诉房屋征收补偿决定补偿过低、认定事实错误的理由不能成立。综上所述，被告梁园区政府作出的被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法，货币补偿公平，房屋安置合理。原告所提诉讼理由不能成立，其诉讼请求依法不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告芦付荣的诉讼请求。一审案件受理费五十元，由原告芦付荣负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省高级人民法院。审判长  董儒坤审判员  冯 明审判员  张 淼二〇一九年三月十四日书记员  闫 锦