广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初2622号原告（反诉被告）：广州南沙区蒲洲花园有限公司（原番禺南沙蒲洲花园有限公司），住所地广州市南沙区港前大道1号，统一社会信用代码914401156187210968。法定代表人：林锡鎏，职务董事长。委托诉讼代理人：陈东升，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈扬帆，国信信扬律师事务所律师被告（反诉原告）：广州市蜜月旅拍摄影有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-G1530，统一社会信用代码91440115MA59C1UC12。法定代表人：罗汉杰，职务总经理。委托诉讼代理人：曾凡好，男，1978年11月3日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：何卫冬，广东品杰律师事务所律师。原告即反诉被告广州南沙区蒲洲花园有限公司（以下简称蒲洲公司）与被告即反诉原告广州市蜜月旅拍摄影有限公司（以下简称蜜月公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈东升、陈扬帆，被告委托诉讼代理人曾凡好、何卫冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蒲洲公司向本院提出诉讼请求:1、解除其与蜜月公司之间的《广州南沙蒲洲花园水乡一条街商铺租赁合同》；2、蜜月公司立即将坐落在广州市南沙区XX街XX层XX号商铺腾空交还给其；3、蜜月公司立即按合同约定向其支付从2017年1月1日起计至被告交还涉案商铺之日止的租金（2017年1月1日至2017年7月31日止每月租金按14000元计算，2017年8月1日以后的租金按每月15400元的标准计算）；4、蜜月公司向其支付违约金[以每月拖欠的租金为本金，按照每日千分之五的标准计算，从每月的26日起计至下月（均指当月租金的下月）25日止]；5、蜜月公司按所租商铺每平方米一千元向其支付合同解除违约金（应付违约金为1400000元）；6、其有权不退还蜜月公司已经支付的履约保证金126000元（用于抵扣租金、违约金等费用）；7、蜜月公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月1日，蒲洲公司与蜜月公司签订《广州南沙蒲洲花园水乡一条街商铺租赁合同》约定由蜜月公司承租位于广州市南沙区蒲洲花园水乡街1、2层6至9号商铺，建筑面积为1400平方米，租金自2017年1月1日开始计算，蜜月公司应于2016年12月25日支付第一期租金。蒲洲公司按时将涉案场地移交给蜜月公司积极协助蜜月公司开展经营活动，但蜜月公司从未向其支付租金，经反复催告，蜜月公司仍拖欠租金，根据双方合同第十条第一款、第六条第四款等约定，蒲洲公司有权要求蜜月公司支付逾期支付租金的违约金、交还场地、解除合同违约金、没收保证金等。蜜月公司拒不支付租金、违约金等严重侵害了蒲洲公司的合法权益。蜜月公司辩称，1、合同签订后，其积极履行合同，但蒲州公司迟迟未能提供案涉商铺的房产证或产权证明协助其办理工商登记等行政手续，致使其无法取得营业执照而一直无法开展业务。2、蒲洲公司未提交涉案商铺的建设工程规划许可证及不动产权证、报建手续的资料，若涉案商铺没有上述证件，双方签署的合同应为无效合同。3、涉案商铺事实上是一直由蒲洲公司控制，并不存在交还的问题。4、其并非主观故意不缴纳租金，而是因为在其多次要求蒲洲公司提交涉案商铺的建设工程规划许可证及不动产权证、报建手续等资料，使得其并非真正使用涉案商铺进行经营，而其将上述资料及确保商铺能正常使用为先行义务，蜜月公司缴纳租金义务在后即其不缴纳租金仅是行使先履行抗辩权。5、蒲洲公司要求的租金、违约金仅为利息损失，而违约金为补偿性质，故其以每日千分之五的标准计算违约金的金额过高，请求法院依法调整。6、涉案合同为无效合同不存在解除合同的违约金，且其计算的违约金过高，请法院依法调整。7、根据法律规定，合同无效后双方应相互返还财产，故蒲洲公司应返还其缴纳的履约保证金126000元。蜜月公司在诉讼中向本院提出反诉请求：1、确认《广州南沙蒲洲花园水乡一条街商铺租赁合同》为无效合同，蒲洲公司应向蜜月公司退还已支付的履约保证金126000元；2、蒲洲公司应向蜜月公司赔偿因合同无效造成的损失1000000元（装修及添置办公用品、办公家具、装修所花费的人工及其他全部费用，具体是装修费500000元、家具及办公物品包括观光车500000元）。3、本案诉讼费用由蒲洲公司承担。事实和理由：蒲洲公司与蜜月公司签订《广州南沙蒲洲花园有限公司水乡一条街商铺租赁合同》，蜜月公司旨在打造南沙最大的多功能性婚纱摄影基地，向蒲洲公司承租了坐落在广州市南沙区区XX街XX层XX号商铺。合同签订后，蜜月公司支付了履约保证金126000元，为了项目运转，前期已投入大量资金。但蒲洲公司迟迟未能提供水乡街商铺的房产证或产权证明文件协助蜜月公司办理工商登记等行政手续，经蜜月公司多次要求仍未提供，蜜月公司构成违约。因案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的合同为无效，蒲洲公司应退还蜜月公司支付的履约保证金并赔偿蜜月公司因合同无效而造成的损失1000000元。另2014年南沙法院审理的（2014）穗南法民三初字第1014号案中，本案蒲洲公司也为诉讼主体一方，是蒲洲公司与案外人就本涉案商铺出现的租赁合同纠纷，而该判决确认因商铺没有建设工程规划许可证，该合同被认定为无效合同，且该判决现已发生法律效力。蒲洲公司辩称，1、其认为本案涉及的租赁合同有效，虽然蜜月公司补充的事实在提及（2014）穗南法民三初字第1014号案的判决，但是其并不认为该判决正确，其并不认为蜜月公司所依据的最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释及（2014）穗南法民三初字第1014号案判决书适用于本案。2、蜜月公司在反诉状称多次请求其协助办理工商登记，但其从未收到该请求，且合同并未约定其有义务协助被告办理工商登记。事实上涉案租赁物是可以办理工商登记的，其曾以办理临时经营场所使用证明等方式为公司企业办理工商登记。3、蜜月公司要求赔偿装修损失，根据举证责任分配原则，应对此提供证据证实。而蜜月公司在之前并没有按照鉴定公司的要求缴纳鉴定费、提交鉴定材料导致无法进行鉴定，应承担举证不能的法律后果。蜜月公司所提交的证据中并没有涉及其装修及购置物品的证据，也没有提交相应的装修合同、发票等证据证明。根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第9、13条的规定，蜜月公司对涉案租赁物进行装修并未经过其同意，其同意被告将租赁物内未形成附合部分的物品搬离，已形成附合的装修物应予以拆除。经审理查明，2015年1月14日,广州南沙开发建设有限公司(甲方)与蒲州公司(乙方)签订《蒲洲花园资产委托管理协议》，内容为：蒲洲花园资产权属为甲方，蒲洲花园自开园以来一直由乙方负责管理。甲方委托乙方下述管理权限：（2）自主决定蒲洲花园范围内物业日常维护、修护，以及园区内园林绿化的培植、修护等工作；（3）可在水乡一条街内设置办公室，可自主决定将水乡一条街其余未使用的部分用于出租，所得租金用于弥补蒲洲花园日常维护、管理所需。本协议有效期为5年，自2015年1月1日起，止于2019年12月31日。庭审中，蒲洲公司陈述案涉租赁物是由广州南沙开发建设有限公司建造的，涉案租赁物没有办理相应的报建手续也未取得建设工程规划许可证。2016年8月1日，蒲洲公司（出租方，甲方）与蜜月公司（承租方，乙方）签订《广州南沙蒲洲花园水乡一条街商铺租赁合同》约定：甲方将位于广州市南沙区区XX街XX层XX号商铺出租给乙方经营使用，该商铺建筑面积为1400平方米（计租面积），乙方在签订合同前已充分了解该商铺内及商品外周边环境状况，对此不持任何异议。第二条、租赁用途。乙方承租该商铺只限于经营婚纱摄影。乙方租赁甲方商铺从事经营行为实行独立经营、独立核算并具有合法的营业执照，因经营所产生的各项水费由乙方独立承担，自行缴纳。第三条、租赁期限及免租期。3.1租期：本合同的租期为60个月，即自2016年8月1日起至2021年7月31日止，其中2016年8月1日起至2020年7月31日为固定租期，2020年8月1日起至2021年7月31日为灵活租期。3.2甲乙双方共同确定乙方的开业日不晚于2016年10月10日，免租期为5个月，即自2016年8月1日起至2016年12月30日止。3.3乙方的装修只能在甲方书面同意的时间内进行，乙方应承担装修期间的水、电等能源费及因闭店后施工产生的公共区域照明费及甲方安全管理、保洁人员加班费（按甲方公布的统一标准执行）。乙方装修产生的垃圾堆放地点后由甲方统一外排，清理费外排费用由乙方承担。3.4商铺移交日：2016年8月1日即为商铺移交日，乙方须于该日自行至甲方指定地点办理商铺接受手续，若因乙方原因导致逾期未办理接收手续的，仍视该日为该商铺移交日。如乙方逾期15日仍未办理接收手续的，视为乙方自动放弃本合同所有权利，甲方有权解除本合同。第四条、租金及其它费用。4.1.1租金标准2016年8月1日至2017年7月31日收取每月每平方米10元，每月租金为14000元（不含水、电、物业管理费等其他费用，下同）；2017年8月1日至2018年7月31日收取每月每平方米11元，每月租金为15400元；2018年8月1日至2019年7月31日收取每月每平方米12.1元，租金为每月16940元；2019年8月1日至2020年7月31日收取每月每平方米13.31元，每月租金为18634元。4.1.2租金支付方式：以一个月为一个交租期，除免租期外，乙方应当在每个月25日前（若25日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个月租金。4.1.3第一期租金乙方应于2016年12月25日向甲方支付，租金收取期间为2017年1月1日至2017年1月31日，应交租金为14000元。乙方足额缴纳租金后5个工作日内，甲方向乙方开具等额的合法发票。4.3.1自商铺移交之日起，乙方应当承担并支付该商铺所发生的水、电费用以及水电费公摊、垃圾清运等费用。具体费用收取标准以管理服务协议为准。第五条、履约保证金。5.1乙方须于本合同签署10日内，向甲方一次性交纳全部履约保证金，金额为126000元。5.2本合同期满20天后，如乙方无违约情况并完全履行本合同，甲方将无息返还保证金。如因乙方原因致使甲方或其他第三方蒙受损失、出现消费者投诉，或因乙方违反装修管理规定、损坏租借器具等而产生罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间交纳租金、水电费等任何费用，乙方同意甲方直接从履约保证金中抵扣，无需通知乙方。5.3如在租期内履约保证金少于前述第5.1条规定的数额，或5.2条乙方保证金不足以抵扣相关费用时，乙方应在街道甲方书面通知之日起5日内补足。如5日内未补足，每逾期一日，乙方应按拖欠金额的千分之五向甲方支付滞纳金直至乙方付清上述费用为止。乙方拖欠上述费用的金额和滞纳金累计超过63000元时，甲方有权解除本合同，要求乙方限期腾退租赁商铺，并要求乙方补缴拖欠的费用、滞纳金及承担63000元的违约金。第六条、商铺的使用及交还。6.4.1乙方应当于本合同期满之日的次日（合同提前解除的，乙方应当于合同解除之日起三日内）。将该商铺及其设施、设备保持完好交还甲方，乙方的财产（不包括第6.4.3条所列的装修和财产）由乙方自行运出本项目，并拆除乙方的各种标识等，同时交出所有钥匙。6.4.2未按期交还的，每逾期一日，乙方应当按10元/平方米/天（按计租面积计算）承担违约金，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除。该商铺内乙方财产经甲方要求限期移除而仍未移除的，视为乙方放弃所有权，由甲方处置，同时甲方可依法追究乙方逾期交还该商铺的法律责任，包括但不限于造成甲方向后一承租方逾期交屋的违约责任及甲方处置乙方遗留物品锁发生的费用，且乙方应赔偿由此给甲方造成的其他经济损失。6.4.3乙方的装修及不可移动财产（包括虽可移动但移动将造成甲方建筑物损坏或严重影响相邻业户经营的），除甲方或物业公司书面通知乙方拆除、清运外，乙方不得拆除、移动；甲方或服务公司无需给予任何赔偿、补偿。第七条、经营活动。7.1乙方自行负责办理经营所需许可证件。本合同签订同时或乙方开业前，乙方应向甲方提供下列证件的原件及复印件供甲方查、存。相关资料如有变更或终止，乙方应在变更或终止之日起10日内书面通知甲方。包括营业执照副本等。第十条、违约责任和合同的解除。10.1乙方未按本合同约定缴纳租金或任何一项费用的，每逾期一日，乙方应当承担应付款项每日千分之五的违约金，逾期达十五日仍未交清的，甲方有权解除本合同。该违约金的计算日自拖欠应付租金或费用之日起开始计算，直至乙方付清上述费用。10.5凡因乙方原因导致本合同解除或终止的，乙方放弃剩余租金作为违约金，不要求返还；同时乙方应承担所租商铺每平方米1000元的违约金，该违约金可直接于乙方已缴纳的履约保证金中抵扣。如因乙方行为给甲方造成的实际损失大于违约金数额的，甲方保留对乙方追索赔偿的权利。10.7租赁期间，乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方交纳的所有费用。10.8本合同租赁期满或以前解除，乙方保证在撤出本商铺前结清租金、违约金、赔偿金或其它任何费用；乙方在此授权甲方在通知乙方的前提下处置乙方财产并将处置财产所得扣除处置费用后抵扣其应交的费用。第十二条、特别条款。双方同意本合同签订之前的所有口头及书面合同、甲方的广告宣传资料等均不具有合同效力。第十六条、合同说明。16.2本合同所有附件与本合同具有同等法律效力。16.3修改和补充：对本合同未尽事宜，经双方协商可签署补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。该合同所附的蜜月公司营业执照显示其成立于2016年3月9日，营业期限从2016年3月9日至长期。关于上述合同的签订过程，蜜月公司陈述其于2016年4月就开始与蒲洲公司进行接洽，当时与其接触的蒲洲公司代表为张桂香、李施娜，其一直签订承租场地是要打造婚纱拍摄基地的，并不是单个的商铺，在强调合同前就承租的范围，蒲洲公司向其提供了示意图，其基于蒲洲公司承诺的承租范围于2016年8月1日签订了正式的三份合同，该三份合同对应的是蒲洲公司向其提供的示意图涵盖范围，包括涉案商铺、花园及沙滩，三份合同密不可分，对应的是其婚纱拍摄基地。其在合同上签字盖章后将合同送去给蒲洲公司，蒲洲公司签完合同后将合同寄给其。蒲洲公司确认签约过程基本与蜜月公司上述陈述一致。签约过程中，蒲洲公司未向蜜月公司出示涉案租赁物的权属资料，签约前有去涉案租赁物现场查验。合同签订后，蒲州公司将商铺及物品移交给蜜月公司，并形成《移交婚纱店物品明细表》，蜜月公司法定代表人罗汉杰于该明细表上签名，并手写“2016.8.10”。就租赁物的移交情况,蒲洲公司陈述案涉租赁物是2016年8月1日交付的，交付时带简单装修、有门窗水电、可正常使用，室内有双方移交时所签订的移交清单所载的物品，具体包括两个5层铁储物柜、两个铁钱箱、两个4层带门木柜、一个4层木柜、两个3层木柜、两个单办公台、一个三件组合办公台、一个短三个柜桶木柜、四个单木台；蜜月公司陈述案涉租赁物交付的时间是2016年8月10日，交付时只有门窗，水电是其另行安装的，室内有破损、蜜月公司另陈述其接收后有对租赁物进行装修，拆除室内原有破损的建筑、拆墙、拆柜、拆天花、拆地板，重新安装了水电、布置化妆台100个、婚纱礼服馆、客户休息接待区、天花喷漆、砌墙补墙刷油漆、安装婚射摄影所需的射灯、建了两个卫生间，其装修有经过蒲洲公司的同意。双方确认蜜月公司缴纳了126000元履约保证金，没有缴纳过租金。蒲洲公司另陈述蜜月公司水电费缴纳至2017年12月31日。2016年12月28日，蜜月公司向蒲洲公司发出《关于番禺南沙蒲洲花园有限公司缴费通知回复函》，内容“我司于2016年12月23日收到番禺南沙蒲洲花园有限公司发来管理费及水电费的缴费通知。自2016年8月1日租赁进驻蒲洲花园以来，我司始终抱着一心一意把项目做好的态度，全力以赴去完成好每项工程建设，不希望中途夭折。沙滩作为园区的重要组成部分，一直都是项目发展的重点，但由于贵司到目前为止未能协助处理好蒲州花园沙滩区域的使用交付问题，由此导致我司无法按协议所述将沙滩作为拍摄取景点，直接导致项目无法推进。第一期花海投入10多万元，已经凋谢，造成很大浪费；第二期花海已开始种植，于2017年元旦后将会全面开放，也投入了10多万元，以及功能区的装修投入也很大，如果沙滩不能正常使用，所有的投入都将白费，造成景观的闲置和极大的经济损失。目前我方经多方努力、各种渠道的疏通和大量资金投入，已经将沙滩使用权谈妥可正常使用，计划于2017年5月1日号之前建设完工，望贵司从沙滩正式运营时起开始计算租金，并准许我方将正式运营前的时间定为免租期给予相应补贴支持。特协商恳请贵司批准，待我司可正常运营后开始按合同交付管理费及水电费。”2017年4月26日，蒲洲公司向蜜月公司发出《关于蒲洲花园费用免缴申请的复函》对上述回复函进行回复，内容为自蜜月公司入场至今已拖欠各种费用296456元，双方签订的《蒲洲花园场地使用协议》及《广州南沙蒲洲花园水乡一条街商铺租赁合同》中所约定的租赁范围并不包含沙滩，合同其他条款也未对沙滩之使用作约定；且其也曾如实知会蜜月公司沙滩区域目前不在其管辖范围，故沙滩的交付使用并非其的合同义务；其已于2016年8月1日按合同约定将合同中约定的全部租赁场地、商铺交付贵司使用，贵司已实际占用上述租赁场地、商铺来招揽顾客，且据其工作人员记录，蜜月公司入场以来，已有许多客户入园拍摄，因此不存在因我司未将沙滩区域交付蜜月公司，导致蜜月公司不能正常营业的事实。据此不同意蜜月公司要求从正常运营沙滩区域之日起才计缴租金、场地使用费等费用之申请。2017年10月30日，蒲洲公司向蜜月公司发出《缴纳欠费催缴函》催收租金、场地使用费、管理费及水电费等共701872.50元。蜜月公司确认于当日收到该函。2017年12月30日，蜜月公司就其拖欠蒲州公司费用原因出具《关于原蒲州花园打造婚嫁产业基地合同回复函》，内容为：蜜月公司对原合同履行及费用未交原因解释如下：l、其是专门从事为婚纱摄影机构提供拍摄场地建设、场景以及婚嫁旅游周边配套的服务商，故对场地的要求较高，尤其是蒲州花园的沙滩区域是我司拟举全公司之力打造的以沙滩风情为主题的婚纱摄影区域。正是因为看中蒲州花园的沙滩区域，其才与蒲州公司签订相关的租赁协议及场地使用协议。自2016年8月1日租赁进驻蒲州花园以来，其一直请求蒲州公司将蒲州花园的沙滩区域交付给其使用。从未停过跟蒲州公司反应，其多次跟其它方面进行协调，为此也付出了很大代价成本，但迄今为止，蒲州公司仍未将沙滩区域的拍摄权限交付给其使用，且蒲州公司一直没有重视其提出的问题，导致其至今仍未正常营业。2、根据我们的合同条款以及项目的宗旨，其需要在园区进行一些适用于婚纱摄影的相关景点打造、建设，其跟蒲州公司汇报过很多次，蒲州公司都没有回复，导致其无法打造景点从而无法运作项目。3、根据我们的合同，原水乡一条街物业是经营婚纱摄影主业及配套服务使用场地，所以其需要贵公司提供房产证或产权证明文件用于工商办证登记使用，到目前为止蒲州公司也没有提供相关任何资料给其，所以其一直无法取得营业执照导致无法开展业务。4、根据双方的合同条款所规定的门票收益的25%分成一事，请蒲州公司进行一个回复，例如何时可以收取门票？或者说达到什么条件下才可以收取门票？为收取门票一项是双方共同投资还是蒲州公司单方面进行投资，或者其进行投资？收取门票一事由哪方来进行落实请给予明确指示以方便我们开展工作，如果没有一个期限或者都没有打算收取园区门票的话合同里注明的这一条款有可能构成欺诈性条款，希望蒲州公司重视本条协议，其希望双方当面进行一个友好商讨，其也愿意继续投资这一板块，但需要签订补充协议。5、由于其运行的项目是需要有多车进入花园停车场的，但是目前只有其几台车可以进入，很不方便，也不利于项目经营，花园6点就把所有门都锁了，也没有给其钥匙，导致根本无法进入，同时也希望给出解决方案。综上所述，其希望蒲州公司尽快安排时间和领导当面详谈一起商讨，解决以上问题，并将沙滩区域景点改造和拍摄权利交付给其使用，配合其进行相关工商登记所需资料，其希望尽快开始正常运营等。蜜月公司于2018年1月29日、2月5日分别向蒲洲公司发出《律师函》，其中2月5日的《律师函》，内容为“……因蒲洲公司在签订合同时存在欺诈的情形，且履行合同过程中存在根本违约的情况，蒲洲公司的上述行为已经损害了蜜月公司的合法权益，致使合同目的已经不能实现，特根据《合同法》第94条、96条之规定，解除与蒲州公司签订的合同。……”蒲洲公司确认于2018年2月7日收到蜜月公司于2018年2月5日发出的律师函。蒲洲公司于同年4月18日向蜜月公司发出《关于要求解除合同的回复函》，内容为“……3、请蜜月公司在收到本函之日起3天内缴清所有拖欠费用，并与蒲洲公司就后续事宜协商一致。如蜜月公司仍拒不执行，蒲洲公司将采取包括司法诉讼在内的一切合法手段解除相关合同……”。蜜月公司确认于同月25日收到该函。诉讼中，本院组织双方当事人对案涉租赁场地进行了现场勘验，内容为：涉案租赁物门口上方挂着“南沙湾城市旅拍庄园功能区”的招牌，该租赁物共有两层，分A、B两区。蜜月公司陈述A区一层有100套化妆台、2个吧台、14间更衣室、9把风扇还有灯及按摩椅，另外水电是由我方安装的，还建了个洗手间，当时承租时场地是没有任何物品的，蒲洲公司只是做了消防。蒲洲公司对于予以确认，但只有69套化妆台。蜜月公司与蒲洲公司共同确认：A区二楼1部分：有婚纱架、鞋架、射灯、铺了地毯、天花喷黑、另外柱子和墙面刷白了；A区二楼2部分的办公室有办公家具、4把风扇，其安装了水电、铺了地毯、天花喷黑、另外柱子和墙面刷白了，还建了个小仓库；B区一楼的地板是本身就有的，蜜月公司重新铺设了水电线路，天花部分做了吊顶，墙面进行了粉刷，另外还建了个房间，在房间内安装了一个配电箱；B区二楼间隔出了两个房间、天花和墙面粉刷了，靠外部分的地面铺了木地板，在镂空部分加建了30公分的围栏，楼梯位置天花安装了灯及做了个间隔墙。租赁物屋边停放的一辆观光车是蜜月公司的。蒲州公司当庭表示同意蜜月公司腾空交还租赁物，并将予以配合。诉讼中，蜜月公司申请对广州市南沙区蒲洲花园水乡一条街一、二层6-9号商铺在时间节点为原告提起本案诉讼时即2018年5月的装修、添置设备的现有价格进行评估后未预交评估费用放弃该评估申请，经法院行使释明权后仍坚持放弃该申请。另查明，番禺南沙开发建设有限公司于2004年3月20日取得对广州市番禺区经济技术开发区蒲洲花园姑苏园的使用权，使用土地面积为222814.5平方米，使用权类型为出让，终止日期为2040年2月22日。2015年8月17日，广州市南沙经济技术开发区蒲洲花园日本园（地块一）、（地块二）进行土地权利登记，土地使用权人为广州南沙开发建设有限公司，编号分别为穗府国用（2015）第04100035号、穗府国用（2015）第04100036号。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于涉案合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据蒲洲公司自认，涉案租赁物没有办理相应的报建手续也未取得建设工程规划许可证，故其与蜜月公司签订的《广州南沙蒲洲花园水乡一条街商铺租赁合同》为无效合同。合同无效，自始不发生法律效力，蒲洲公司主张解除上述合同没有依据，本院不予支持。合同无效，双方因该合同取得的财产应予以返还，蒲洲公司应返还蜜月公司已支付的履约保证金126000元，蜜月公司应将涉案租赁物交还给蒲洲公司，考虑到蜜月公司在租赁物内尚有物品存在，应给予其30天的期限腾空其物品。虽然涉案合同无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，蜜月公司仍应支付交还案涉租赁物前的占用费。考虑到蜜月公司对案涉租赁物尚在进行装修，以及导致涉案合同无效的原因等本案实际情况，基于公平合理、等价有偿原则，本院酌情确定蜜月公司应按合同约定租金标准的50%向蒲州公司计付场地占用费，即在2017年1月1日至2017年7月31日期间按每月7000元（14000元×50%）计算、2017年8月1日以后的按每月7700元（15400元×50%）的标准计算。同时，参照双方合同约定每月租金在当月25日前支付，对本判决发生法律效力之后实际发生的使用费，蜜月公司应在每月25日前支付。合同无效，蒲洲公司主张上述拖欠租金的违约金、及其有权不予退还保证金126000元没有依据，本院不予支持。参照双方合同7.1条约定，“乙方自行负责办理经营所需许可证件”，结合双方在合同中并未有约定蒲州公司负有提供产权资料等协助蜜月公司办理相关经营证件的约定，蜜月公司在签约时已取得《营业执照》，蜜月公司以案涉租赁物无法办理营业执照而无法经营缺乏事实及合同依据，本院不予采纳。同时，双方在合同中所约定的租赁物并不包含蜜月公司主张的沙滩部分，参照合同第十二条特别条款中“双方同意本合同签订之前的所有口头及书面合同、甲方的广告宣传资料等均不具有合同效力。”的约定，蜜月公司以对方未能交付该部分场地给其使用为由拒付使用费理据不足，本院不予采信。关于蜜月公司主张的1000000元损失问题。根据“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依据现场勘验结果显示蜜月公司有对案涉租赁物的墙壁进行粉刷等装修行为并添置了化妆台等设备，但蜜月公司并未举证证明上述装修行为所花费的费用，其在诉讼中申请评估后又放弃评估申请，蜜月公司对其主张的损失并未举证证实，应承担举证不能的法律后果，故对蜜月公司的该项诉请，本院不予支持。基于蒲州公司同意蜜月公司将租赁物内的物品搬离，蜜月公司可将其在案涉租赁物内未形成附合的物品自行搬离。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认广州南沙区蒲洲花园有限公司与广州市蜜月旅拍摄影有限公司签订的《广州南沙蒲洲花园水乡一条街商铺租赁合同》无效；二、广州市蜜月旅拍摄影有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市南沙区蒲洲花园水乡街1、2层6至9号商铺腾空交还给广州南沙区蒲洲花园有限公司；三、广州市蜜月旅拍摄影有限公司向广州南沙区蒲洲花园有限公司支付从2017年1月1日至交还涉案租赁物之日止的占用费（2017年1月1日至2017年7月31日止每月租金按7000元计算，2017年8月1日以后的租金按每月7700元的标准计算），其中，本判决生效前的使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后每月的使用费在当月的25日前支付；四、广州南沙区蒲洲花园有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市蜜月旅拍摄影有限公司返还履约保证金126000元；五、驳回广州南沙区蒲洲花园有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市蜜月旅拍摄影有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25927元，由广州南沙区蒲洲花园有限公司负担24561元，由广州市蜜月旅拍摄影有限公司负担1366元；反诉受理费7467元，由广州南沙区蒲洲花园有限公司负担835元，由广州市蜜月旅拍摄影有限公司负担6632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  王莉莉人民陪审员  彭淑妹二〇一九年三月二十九日书 记 员  梁凤茵