贵州省贵阳市乌当区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔0112执异18号异议人（案外人）贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目B南13栋，组织机构代码71437342-3。法定代表人肖春红，该公司董事长。委托代理人张针涎，女，1986年6月30日出生，汉族，贵阳宏益房地产开发有限公司职员。委托代理人雷霖，男，1985年10月5日出生，汉族，贵阳宏益房地产开发有限公司职员。申请执行人曾宪勇，男，1973年4月18日出生，汉族，住贵阳市云岩区。被执行人王晋绥，男，1977年11月11日出生，汉族，住贵阳市乌当区。本院在执行曾宪勇申请执行王晋绥民间借贷纠纷执行一案中，异议人贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年2月11日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人贵阳宏益房地产开发有限公司称，请求贵院停止对花果园彭家湾花果园五里冲项目T2区2栋3单元24层6号房屋的执行。事实与理由：因贵院执行花果园彭家湾花果园五里冲项目T2区2栋3单元24层6号房屋(以下称:涉案房屋)，在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。对此，申请人(案外人)特向贵院提出执行异议。具体理由如下:一、花果园彭家湾花果园五里冲项目T2区2栋3单元24层6号房屋的所有权登记在申请人(案外人)名下，属于申请人(案外人)所有。依据《物权法》第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力:未经登记，不发生效力，但法律写有规定的除外。”、第30条规定：“合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第31条依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。未经登记，不发生物权转移的法律效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断:未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。依据上述法律规定，申请人(案外人)认为，本案中涉案房屋由申请人(案外人)依法开发建设，现涉案房屋已在登记部门进行登记，产权登记在申请人(案外人)名下，完全证明涉案房屋为申请人(案外人)所有。因此，申请人(案外人)认为贵院仅依据查明涉案房屋在相关产权登记机构预登记在被申请人名下而处置涉案房屋，显然有违前述法律规定，应当立即中止执行，停止拍卖涉案房屋。二、花果园彭家湾花果园五里冲项目T2区2栋3单元24层6号房屋只是办理了商品房预售合同登记备案手续，贵院只能对房屋实施预查封登记，在没有转为正式查封登记前，贵院是不能对该房屋采取拍卖等执行措施。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第(三)项规定“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。”第十六条规定“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”，因案涉房屋办理了购房合同登记备案手续，符合上述司法解释的规定，但依据上述司法解释的规定，预查封的效力等同于正式查封，是指预查封与正式查封对被执行财产的控制效力等同，并非指预查封可在无限制条件下自动转为正式查封。否则，司法解释亦无规定预查封的必要。正因如此，最高人民法院在上述司法解释中设定了限制条件，即只有土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下时，预查封才自动转为正式查封。因被申请人对申请人(案外人)不为其办理案涉房屋产权变更登记手续怠于行使债权请求权，导致案涉房屋的所有权人仍然是的申请人(案外人)，即申请人(案外人)对涉案房屋享有足以排除强制拍卖等处分行为的民事权益。故该财产虽然可被法院查封，但仅为预查封，并未依法转为正式查封。另依据《物权法》第20条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”及第二款规定:“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”。依据前述法律规定，申请人与被申请人签订商品房买卖合同，并向相应行政主管部门办理了商品房预售合同备案登记、预告登记。申请人与被申请人办理预告登记是为了保障被申请人将来实现取得涉案房屋的物权，该预告登记只是行政管理范围，不发生物权效力，不因商品房预售合同备案登记导致涉案房屋的物权发生变动，被申请人享有的只是履行签订商品房买卖合同后取得涉案房屋物权所有权的期待权。上述规定不仅明确对于办理商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋法院有权进行预查封的，同时也明确只是被执行人的财产才能进行实体处理，而本案中涉案房屋只是办理了商品房预售合同登记备案手续，至今该房屋的所有权未转移登记在被申请人（被执行人）王晋绥名下，不属于被申请人（被执行人）王晋绥享有完全处分权的财产。因此，贵院对涉案房屋实施查封并进行拍卖，显然是违反前述法律规定，应当立即停止拍卖执行。综上，申请人特向贵院提出异议申请，请求贵院予以支持为感。其为了证明自己的主张，向法庭提供了如下证据：1、营业执照及法定代表人身份证明2、（2017）黔0112执92号执行裁定书。本院查明，曾宪勇申请执行王晋绥民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月31日作出（2017）黔0112执92-2号执行裁定书裁定：评估、拍卖被执行人王晋绥所有的贵阳市南明区花果园五里冲项目T2区2栋3单元24层6号房屋（不动产权证号Y13100396）。2018年4月2日作出（2017）黔0112执92号执行裁定书裁定继续查封被执行人王晋绥所有的贵阳市南明区花果园五里冲项目T2区2栋3单元24层6号房屋。另查明，位于贵阳市南明区花果园五里冲项目T2区2栋3单元24层6号房屋在贵阳市不动产登记中心登记的权利人为王晋绥，证件，不动产单元号为520102016001GB00002F00070382，不动产权证号Y13100396，面积为88.34平方米。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断:未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定。本案中，位于贵阳市南明区花果园五里冲项目T2区2栋3单元24层6号房屋在贵阳市不动产登记中心登记的权利人为被执行人王晋绥，该房屋系王晋绥所有，并非案外人贵阳宏益房地产开发有限公司所有。因此，案外人贵阳宏益房地产开发有限公司提出排除执行异议理由不能成立，依法应当予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人贵阳宏益房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  康银翔人民陪审员  汪晓慧人民陪审员  舒 静二〇一九年三月二十五日书 记 员  李 霞