四川省成都市新都区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)川0114执异45号 异议人（被执行人）：四川三星房地产开发有限责任公司，住所地四川省德阳市广汉市湖南路113号。 法定代表人：王丽琴，该公司董事长。 委托代理人：郑传富，四川弘齐律师事务所律师，一般授权代理。 委托代理人：贺枳龙，四川弘齐律师事务所律师，一般授权代理。 申请执行人：招商银行股份有限公司龙腾东路支行，住所地成都市武侯区龙腾东路38、40、42号。 负责人：李峥嵘，该银行行长。 委托代理人：黄嘉瑜，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 本院依据（2014）成民初字第1696号生效民事判决书，立案执行招商银行股份有限公司成都龙腾东路支行（以下简称招行龙腾支行）申请执行四川金宇投资有限公司（以下简称金宇公司）、四川三星房地产开发有限责任公司（以下简称三星公司）、成都宏丰房地产开发有限公司（以下简称宏丰公司）、成都弘巨合贸易有限公司（以下简称弘巨合公司）借款合同纠纷一案。执行过程中，三星公司不服本院查封其名下国有土地使用权的执行行为，向本院提交《执行异议申请书》附相应证据。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 三星公司提出请求：解除对三星公司所有的位于四川省德阳市××市××路××段的国有土地使用权【权证号：广国用（××××）第×××××号】及位于广汉市××大道××段的国有土地使用权【权证号：广国用（××××）第××××××号】的查封。事实与理由：第一，新都区人民法院查封标的严重超过招行龙腾支行的债权。三星公司与招行龙腾支行金融借款合同强制执行一案，涉案标的本金为1500万元（成都市中级人民法院判决本金2000万元，后偿还500万元本金）及利息，三星公司系金融借款合同中的连带保证人。招行龙腾支行在向成都市中级人民法院诉讼后申请强制执行，成都市中级人民法院受理后指定新都区人民法院管辖，新都区人民法院查封了三星公司所有的位于四川省德阳市××市××路××段、××大道××段的五宗国有土地使用权【证号：广国用（××××）第×××××号，广国用（××××）第××××××号，广国用（××××）第×××××号，广国用（××××）第×××××号，广国用（××××）第×××××号】，总面积约260余亩，性质为商住用地。2018年2月，三星公司对上述国有土地使用权委托评估机构评估作价达人民币8.651462亿元，除去优先受偿债权约4亿元（本金2.6亿元，利息约1.4亿元），剩余价值为4.651462亿元，而招行龙腾支行的债权仅1500万元，查封财产价值超过十倍以上。本次申请解除的土地使用权约150亩，剩余土地使用权约110亩，其价值在扣除优先债权后约2亿元，仍超出招行龙腾支行债权。第二，新都区人民法院应先执行招行龙腾支行享有优先受偿权的地下车库等房屋，不足部分才由三星公司承担连带偿还责任。成都市中级人民法院判决书载明，招行龙腾支行对抵押人设定抵押权的地下车库等房屋享有优先受偿权，法院也查封了相应的抵押物，三星公司作为连带保证人，其承担责任的范围仅为招行龙腾支行对抵押物行使优先受偿权后的不足部分债权。第三，三星公司与享有被查封国有土地使用权抵押优先权的达州银行股份有限公司（简称达州银行）达成执行和解，新都区人民法院继续查封该国有土地使用权不仅不利于抵押权人达州银行债权的实现，也将损害农民工、购房户等债权人的利益。三星公司将该公司所有的上述五处国有土地使用权作为抵押物，在达州银行贷款共计2.6亿元。达州银行申请强制执行后三星公司与达州银行在通川区人民法院的主持下达成执行和解，确定三星公司以上述国有土地使用权进行项目开发，以项目收益偿还达州银行贷款本息。和解后，三星公司利用其中证号为：广国用（××××）第×××××号，广国用（××××）第××××××号的国有土地使用权进行一期开发建设，现已取得预售许可，但因新都区人民法院查封上述两处国有土地使用权，无法办理银行按揭授信，导致项目无法获得资金保障。如不及时解除查封，则无法偿还达州银行贷款，也无法支付民工工资，项目建设将终止，将引发农民工、购房户的大量维权事件，造成恶劣的社会影响。为此提出前述异议。 三星公司为证明其前述主张，向本院提交以下证据：1.五宗国土证查封材料复印件一组；2.《土地估价报告书》复印件一份；3.执行和解笔录复印件一份4.广汉市不动产登记中心档案查询告知单一份；5.商品房预售许可证复印件一份。 招行龙腾支行对三星公司提交的证据1的真实性无异议，对证据2的真实性不予认可，对三星公司提交的其他证据不发表意见。 招行龙腾支行认为，第一，针对超标的查封的问题，三星公司依据的是评估报告，该报告不具有公允性，且评估报告中有假设限制，评估所得出的价值与现实状况不符合，不应当得到采纳。第二，针对三星公司提出的应先执行其他债务人，用于抵押的位于新都区××路××号的土地上已建楼盘并全部销售给购房者，实际上无法执行。如果按照三星公司的要求解除了该公司名下两块土地的查封，剩余的三块土地面积会很小，达州银行不减少抵押的金额将会不够偿还招行龙腾支行的债权金额。第三，针对三星公司提出的执行和解问题，执行和解协议并没有告知招行龙腾支行，此情况下通过土地开发的方式来偿还债务，架空了招行龙腾支行的处置权，招行龙腾支行对执行和解、土地开发后的收益也应当享有受偿权，但目前不能确定三星公司是否保障了招行龙腾支行的受偿权。综上，招行龙腾支行认为三星公司提出的三点异议均不成立。 招行龙腾支行无证据向本院提交。 本院经审查认为，三星公司提交的证据4符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。其他证据下文综合评述。 本院查明，2014年7年1日，根据招行龙腾支行的诉前财产保全申请，成都市中级人民法院作出（2014）成民保字第479号民事裁定书，裁定冻结三星公司名下位于四川省德阳市××市××大道××段的三宗国有土地使用权【权证号：广国用（××××）第×××××号，广国用（××××）第×××××号，广国用（××××）第××××××号】、位于广汉市××路××段的两宗国有土地使用权【权证号：广国用（××××）第×××××号，广国用（××××）第×××××号】，保全额度为1000万元，冻结期限自2014年7月2日至2016年7月1日。2015年10月15日，成都市中级人民法院经审理招行龙腾支行与金宇公司、宏丰公司、三星公司、弘巨合公司借款合同纠纷一案，作出（2014）成民初字第1696号民事判决书，判决：一、被告金宇公司于本判决生效之日起十日内向招行龙腾支行偿还借款本金2000万元并支付利息、逾期利息（利息计算方式：以借款本金2000万元为基数，按年利率22.4%自2013年11月18日起计算至2014年5月17日止，扣除已支付的利息1549305.92元；逾期利息计算方式为：以借款本金2000万元为基数，按年利率22.4%自2014年5月18日起计至借款本金还清之日止）。二、若上述债务履行期届满，招行龙腾支行未受清偿，可与被告宏丰公司协议以其位于成都市新都区××镇××路××段××号土地【他项权证号：新都他项（××××）第××××号、第××××号】折价或申请人民法院将该抵押财产以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，价款超过债权数额的部分归被告宏丰公司所有，在招行龙腾支行实现抵押权后，宏丰公司有权向金宇公司追偿。三、被告宏丰公司、三星公司、弘巨合公司对被告金宇公司的上述第一项债务承担连带清偿责任，并在履行了清偿责任后，有权在各自清偿范围内向金宇公司追偿。案件受理费、诉讼保全费共计152400元，由金宇公司、宏丰公司、三星公司、弘巨合公司承担。该民事判决书生效后，招行龙腾支行据以向成都市中级人民法院申请对金宇公司、宏丰公司、三星公司、弘巨合公司予以强制执行，成都市中级人民法院于2016年4月18日作出（2016）成执指字第456号指定执行决定书，将该案指定本院执行，本院予以立案，案号为（2016）川0114执字第764号。该案执行过程中，本院于2016年6月2日作出裁定，将上述五宗国有土地使用权予以续查封。2016年8月8日，本院裁定将被执行人宏丰公司在成都银行百花潭支行的存款5000000元、619355元予以扣划，银行回执显示该共计5619355元已实际扣划至本院指定账户。2019年1月23日，本院对上述五宗国有土地使用权予以续查封。 另查明，广汉市不动产登记中心2019年2月18日档案查询资料显示，五宗涉案土地登记用途均为城镇住宅用地，使用权类型均为出让，均存在登记抵押权人为达州银行的抵押权。2016年10月19日，四川省达州市中级人民法院就达州银行与成都格林菲德石化设备有限公司（以下简称格林菲德公司）、三星公司等金融借款合同纠纷一案，作出（2016）川17民初23号民事判决书，判令格林菲德公司偿还达州银行借款本金1.1亿元及利息、复利、罚息。利息、复利、罚息从2014年4月28日起按《委托贷款合同》约定计算至付清之日止，减去格林菲德公司已支付的利息1719500元。达州银行对三星公司用以抵押担保的广国用（××××）第×××××号、广国用（××××）第×××××号、广国用（××××）第×××××号、广国用（××××）第×××××号土地使用权拍卖、变卖的价款在以上格林菲德公司债务范围内享有优先受偿的权利。2016年11月7日，四川省达州市中级人民法院就达州银行与成都纽泰科控制系统有限公司（以下简称纽泰科公司）、三星公司等金融借款合同纠纷一案，作出（2016）川17民初字第22号民事判决书，判令纽泰科公司偿还达州银行借款本金1.5亿元及利息、复利、罚息。利息、复利、罚息从2014年4月28日起按《委托贷款合同》约定计算至付清之日止，减去纽泰科公司已支付的利息2357500元。达州银行对三星公司用以抵押担保的广国用（××××）第××××××号土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款在以上纽泰科公司债务范围内优先受偿。 再查明，三星公司单方委托四川川宇房地产土地评估有限公司（以下简称川宇评估）对上述五宗土地进行价值评估，川宇评估作出川宇地评报（2018）第1号《土地估价报告》，载明广国用（××××）第××××××号土地（面积99840.9㎡）评估价值56330.24万元，广国用（××××）第×××××号土地（面积6511.3㎡）评估价值为4088.45万元，广国用（××××）第×××××号土地（面积17085.6㎡）评估价值为9752.46万元，广国用（××××）第×××××号土地（面积44825.2㎡）评估价值为13743.31万元，广国用（××××）第×××××号土地（面积4159.3㎡）评估价值为2599.15万元。该评估报告有效期自2018年2月1日起至2018年7月31日止。三星公司另提交有2018年9月26日该公司与达州银行签订的执行和解笔录一份，确定三星公司以权证号为广国用（××××）第×××××号、广国用（××××）第×××××号的国有土地使用权进行项目开发，以项目收益偿还达州银行贷款本息。 以上事实有（2014）成民保字第479号民事裁定书、（2016）川0114执764号民事裁定书、广汉市不动产登记中心档案查询告知单等证据材料及当事人陈述在卷为证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。执行标的金额方面，按照（2014）成民初字第1696号民事判决书，截止至2015年2月18日，金宇公司应偿还招行龙腾支行借款本金2000万元、利息约67.2283万元（2000万元×22.4%÷365天×181天-154.930592）、逾期利息约2133.2164万元（2000万元×22.4%÷365天×1738天），三星公司对此承担连带清偿责任，并需承担案件受理费及保全费15.24万元，以上合计4215.6847万元（暂未包含财产处置成本、执行费用等），并处于持续增长状态。从本院执行情况看，本院执行过程中实际扣划了被执行人宏丰公司的银行存款561.9355万元，该款可以从执行标的数额中扣减，扣减后为3653.7492万元。从案涉五宗土地可实现价值看，三星公司提交了案涉五宗土地的价值评估报告，该报告系三星公司单方委托且有效期间已经经过，本院审查中仅作参考，不以此认定土地市场价值。广汉市不动产登记中心档案查询资料显示，五宗土地上均设有抵押权，抵押权利价值应排除在本院查封财产价值之外。达州银行对三星公司用以抵押担保的广国用（××××）第××××××号土地使用权的优先受偿范围以及对广国用（××××）第×××××号、广国用（××××）第×××××号、广国用（××××）第×××××号、广国用（××××）第×××××号土地使用权的优先受偿范围已经分别为达州市中级人民法院（2016）川17民初22号、民初23号民事判决书所确认，其有限受偿范围包含本金各1.5亿元、1.1亿元及对应动态增长的利息、复利、罚息，该抵押权利价值应在土地预计实现价值范围内扣除。本院分别计算两组土地在考虑司法评估参考价、司法拍卖可能降价幅度、财产处置成本等因素后，对应已经可以直接确定的本案执行标的数额及执行依据所确定的应付利息和迟延履行金处于持续增加状态这一因素，认为仅一体处置广国用（××××）第×××××号、广国用（××××）第×××××号、广国用（××××）第×××××号、广国用（××××）第×××××号土地使用权存在不足以实现抵押权的可能性，维持对广国用（××××）第××××××号土地使用权查封措施为保障本院申请执行人招行龙腾支行债权实现所需要。对应考虑广国用（××××）第××××××号土地使用权可实现价值，对三星公司要求解除广国用（××××）第×××××号土地使用权查封的异议请求，本院予以支持，对解除广国用（××××）第××××××号土地使用权的请求，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款之规定,裁定如下： 解除对被执行人四川三星房地产开发有限责任公司所有的位于四川省德阳市××市××路××段的国有土地使用权【权证号：广国用（××××）第×××××号】的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向成都市中级人民法院申请复议。 审判长  王议伟 审判员  蒋建军 审判员  余 晨 二〇一九年三月二十五日 书记员  曾 妙