广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0122民初3017号 原告：广西金茂房地产开发有限公司，住所南宁市武鸣区香山大道东侧聚宝城8号楼一楼，统一社会信用代码91450122756527179T。 法定代表人：刘德业，董事长。 委托诉讼代理人：王国恒，广西新鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦宗帝，广西新鸣律师事务所律师。 被告：刘玉峰，男，1980年12月20日出生，壮族，教师，现住南宁市兴宁区。 被告：黄颂萍，女，1982年11月14日出生，壮族，教师，现住南宁市武鸣区。 原告广西金茂房地产开发有限公司(以下简称金茂公司)与被告刘玉峰、黄颂萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，并于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告金茂公司的委托诉讼代理人王国恒、韦宗帝和被告黄颂萍到庭参加诉讼。被告刘玉峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金茂公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与二被告于2018年5月15日签订的《南宁市商品房买卖合同》；二、被告向原告支付违约金50000元；三、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月15日，原告作为卖方与二被告作为买方共同签订编号为201800014576号《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告以4900元/㎡的价格将位于南宁市武鸣区金茂新城1号楼至5号楼及9号楼1号楼2901号房面积为137.66㎡商品房出售给两被告，房屋总价674534元。合同第七条约定二被告采取分期方式付款，2018年5月15日交付首期款135534元，余款539000元由二被告向银行办理按揭贷款手续后付清。合同附件六－《合同补充协议》第2条还约定，二被告须于合同签订之日起60日内将公积金贷款（剩余未付购房款）支付给原告；由于二被告的原因未能在上述约定时间内申请到公积金贷款，应在上述约定的60日期限起15日内将公积金贷款转为商业贷款，逾期未办理的，原告有权单方解除合同并收回商品房另外销售；因被告违约导致合同解除的，被告须向原告支付违约金50000元并承担原告因出卖该商品房已经缴纳的各项税费及办理解除合同手续发生的各项费用。 合同签订后，二被告已支付首期购房款135534元，按《合同补充协议》约定，二被告应于合同签订之日起60日内付清购房余款，但截止到2018年7月15日前都未能申请到公积金贷款支付余下房款539000元，2018年8月初，原告以挂号信的方式致函被告要求付款，未见被告答复。综上所述，原、被告签订的合同真实有效，对双方具有法律约束力，二被告未按照约定的时间付清购房款的行为已构成违约，且原告发出催款函之后至今仍拒不履行付款义务，违约情节严重，数额巨大。基于二被告存在故意违约行为，原告有权依照合同内容约定解除购房合同，收回商品房另行出售，并要求二被告支付相应违约金。为维护原告的合法权益，原告依照《合同法》的有关规定，特向人民法院提起诉讼。 原告金茂公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1、《南宁市商品房买卖合同》，拟证明原告与被告于2018年5月15日达成购买商品房的协议；2、广西金茂房地产开发有限公司收款收据2张，拟证明二被告已经支付首期购房款135534元；3、催款通知，拟证明原告于2018年8月8日通过挂号信的方式催促二被告支付购房余款。 被告刘玉峰、黄颂萍辩称：答辩人按照合同约定已经履行付款义务，至于公积金放款超期不是答辩人的过错，答辩人不存在违约行为，原告解除合同的诉请不符合事实情况。一、答辩人与原告签订合同前被违规征收无名费用148822元，原告刻意隐瞒征收所谓房屋改造费，是用于规避武鸣区商品房限价通知的规定；二、原告在补充协议中约定的60日期限内办理公积金贷款属于附加条件使用公积金，属违反法律法规，显失公平应为无效条款；三、答辩人办理公积金贷款需要递交的材料之一《商品房买卖合同登记备案证明》，原告从2018年5月15日签订合同直到2018年6月21日才交付给答辩人，同时公积金管理中心在2018年6月20日至2018年7月6日系统升级无法办理公积金贷款，这段时间应属于不可抗力，应予以从办理时间中扣除；四、答辩人已经按照规定办理公积金贷款，该贷款须在涉案房屋的楼盘封顶后放款，而涉案房屋未能在合同签订后60日内封顶，此属于原告的责任；五、原告于2018年8月8日发出的挂号信，答辩人直到2018年8月17日才收到，之后立即积极配合公积金管理中心签订《住房公积金借款合同》，答辩人已经尽其所能去办理公积金贷款，但是公积金贷款的放款时间是不可控的，不属于答辩人的责任。综上所述，原告的诉请不符合事实和法律，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告刘玉峰、黄颂萍为证实其主张，向本院提交以下证据：1、《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，拟证明银行只能对主体建筑已封顶的个人住房贷款放款；2、《商品房买卖合同登记备案证明》、不动产登记证明，拟证明原告与被告交易的商品房已登记备案和预告登记的事实；3、住房公积金个人委托贷款临时收件单，拟证明公积金管理中心系统升级过程中无法办理公积金贷款的事实；4、《住房公积金借款合同》，拟证明被告在建设银行办理好公积金贷款的事实；5、中国银行交易流水明细清单、广西农村信用社活期存款历史明细打印、广西农村信用社持卡人存根，拟证明被告于2017年12月11日提取大额现金的事实；6、广西农村信用合作联社交易流水、利息支付凭证，拟证明其他购买涉案小区的购房人于2017年12月11日提取大额现金的事实；7、微信截图、图片，拟证明原告要求购买该小区的买受人交付房屋改造费的事实；8、照片3张，拟证明被告的办公室主任收取原告支付的现金及涉案小区不同楼层同一售价的事实；8、微信截图，拟证明原告同意被告与其他购房者附条件公积金贷款的事实。 本案的争议焦点是：一、金茂公司与刘玉峰、黄颂萍签订的《南宁市商品房买卖合同》是否合法有效，刘玉峰、黄颂萍在履行合同过程中是否存在违约行为，是否应当解除合同？二、刘玉峰、黄颂萍是否应当支付金茂公司违约金50000元？ 经本院审理查明：2018年5月15日，刘玉峰、黄颂萍与金茂公司签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：201800014576），购买金茂公司开发建设的坐落南宁市武鸣区金茂新城1号楼至5号楼及9号楼1号楼2901号房，合同约定建筑面积137.66平方米，该商品房单价每平方米4900元，总价674534元。双方约定买受人刘玉峰、黄颂萍于2018年5月15日交付首期房款135534元（含定金），剩余房款539000元在办理银行按揭手续后付清。同时，双方在合同附件六－合同补充协议第二条约定买受人须在自签订《商品房买卖合同》之日起六十日内将公积金贷款（剩余未付购房款）支付给出卖人，逾期未能办理公积金贷款的，须在本条款约定到期日起十五日内将公积金贷款转为商业贷款，否则视为买受人放弃购房权，出卖人有权单方面解除本合同并将该套商品房收回另行销售，因买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人须向出卖人支付人民币五万元违约金。合同签订当日，刘玉峰、黄颂萍已付清首期房款135534元，剩余房款539000元由刘玉峰、黄颂萍通过公积金按揭贷款方式支付。由于刘玉峰、黄颂萍未能按合同约定期限付清剩余购房款，2018年8月8日，金茂公司通过挂号信形式向刘玉峰、黄颂萍发出催款通知，要求刘玉峰、黄颂萍于2018年8月23日前一次性付清剩余房款539000元或办理转商业贷款手续，否则，金茂公司将单方解除合同，并收回商品房另行销售。刘玉峰、黄颂萍未答复金茂公司。2018年8月22日，刘玉峰与中国建设银行股份有限公司武鸣支行签订《住房公积金借款合同》，申请公积金贷款539000元。2018年9月17日，金茂公司诉至本院，提出前述诉讼请求。2018年11月14日，中国建设银行股份有限公司武鸣支行将刘玉峰的公积金贷款539000元转入金茂公司的账户。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘玉峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。关于案涉《商品房买卖合同》是否合法有效？金茂公司与刘玉峰、黄颂萍就买卖南宁市武鸣区金茂新城1号楼1单元2901号房屋所达成的《南宁市商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人在自愿平等、协商一致的基础上达成的协议，当事人意思表示真实，其内容并未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同，双方当事人应当严格全面履行各自的义务。刘玉峰、黄颂萍主张双方订立的《南宁市商品房买卖合同》附件六－《合同补充协议》第二条为无效条款，理据不足，本院不予采纳。关于案涉《商品房买卖合同》是应当继续履行还是应当解除？刘玉峰、黄颂萍在按合同约定支付首期房款后，剩余的房款539000元应按双方协议办理公积金贷款支付。金茂公司主张刘玉峰、黄颂萍因未能按时支付剩余房款，也未在催款通知限定时间内到公司办理公积金转商业贷款手续或一次性付款手续，而起诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，因金茂公司起诉后，刘玉峰、黄颂萍已通过中国建设银行股份有限公司武鸣支行于2018年11月14日将剩余购房款539000元支付到金茂公司账户，刘玉峰、黄颂萍已全部履行交付房款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”刘玉峰、黄颂萍一方虽有迟延支付剩余房款的行为，但毕竟在诉讼过程中已支付所有房款，刘玉峰、黄颂萍不存在恶意违约致使不能实现合同目的的情形，刘玉峰、黄颂萍并未构成根本性违约，故金茂公司主张因逾期付款而请求解除合同，不符合本案事实和法律规定，本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》应当继续履行。 至于金茂公司请求支付违约金的问题。金茂公司在刘玉峰、黄颂萍未能于合同约定期限内付清剩余房款的情况下，向刘玉峰、黄颂萍发出挂号信要求2018年8月23日前履行付清剩余房款的义务或者到公司办理相关转商业贷款手续，但刘玉峰、黄颂萍既未在此期限前付清剩余房款或者办理相关转商业贷款手续，也未与金茂公司进行协商，显然已构成违约，应当承担相应违约责任。鉴于剩余房款539000元已于2018年11月14日转入金茂公司的账户，刘玉峰、黄颂萍应承担82天逾期付款的违约责任，金茂公司主张刘玉峰、黄颂萍支付违约金50000元，因刘玉峰、黄颂萍已全部履行付款义务，不属于因迟延履行债务而无法实现合同目的的根本违约情形，金茂公司的违约金请求过高，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”综合金茂公司的实际损失及买受人的过错程度，违约金按欠款总额以年利率24%及违约天数计算较为合适，故刘玉峰、黄颂萍应支付给金茂公司逾期支付购房余款违约金为539000元×24%÷365天×82天=29060元。 综上所述，本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘玉峰、黄颂萍向原告广西金茂房地产开发有限公司支付违约金29060元； 二、驳回原告广西金茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费11045元，财产保全费4143元，合计15188元，由原告广西金茂房地产开发有限公司负担5522元，被告刘玉峰、黄颂萍负担9666元。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘知兴 人民陪审员  吴庆华 人民陪审员  林学民 二〇一九年三月十四日 书 记 员  黄丹妮