山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0687民初700号 原告(反诉被告)：郝玉付，男，1979年1月9日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。 委托诉讼代理人：王峻岩，北京王峻岩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李超辉，山东海宇清律师事务所律师。 被告(反诉原告)：李保廷，男，1958年3月11日出生，汉族，住山东省海阳市。 委托诉讼代理人：闫晓辉，山东息相通律师事务所律师。 原告（反诉被告）郝玉付与被告李保廷(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王峻岩、李超辉与被告李保廷及其委托诉讼代理人闫晓辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郝玉付向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告于2011年8月20日签署的《房屋租赁合同》于2017年9月4日解除，并将房屋腾空返还给原告；2、判令被告支付原告解约违约金1930150元；3、判令被告支付原告交付前的房屋租金965075元(暂计算至起诉之日)，支付至房屋实际交付之日；4、判令被告支付原告逾期支付房屋租金的违约金4545503.25元，1至4项合计7440728.25元；5、由被告承担诉讼费。事实与理由：原、被告于2011年8月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于海阳市海政路101号楼房一至三层的房屋，用途为商业服务，租赁期限为十年(自2011年8月20日至2021年8月19日)，租金第一、二年为160万元，第三年租金为第二年租金的基础上增加3%,以后每年的租金均以上一年度的租金为基数递增1%。合同签订后，双方一起正常履行至2017年8月20日，但之后被告开始拒绝支付租金，2018年租金金额根据合同约定应为1930150元，2017年8月20日应支付的租金为965075元，被告违约后，原告于2107年8月31日向被告发送了《催告函》，被告于2017年9月1日签收，但催告期满后被告也没有支付应付的租金。原告认为，被告拒付租金的行为，已经构成违约，根据合同约定，原告可依约解除合同，并要求被告承担违约责任。庭审中原告变更诉请：1、依法确认原、被告于2011年8月20日签署的《房屋租赁合同》于2017年9月8日解除，并将房屋腾空返还给原告；2、请求被告支付原告解约违约金1639997.15元；3、请求被告支付原告租金和占有使用费(以租金为标准计算)2934121.17元，其中2017年8月20日至2018年8月19日为1930152.4元，2018年8月20日应付的半年占有使用费为1003968.77元；4、被告支付原告逾期支付租金的违约金4545503.25元；5、由被告承担诉讼费。前4项合计9119621.57元。 原告郝玉付为其诉请提供了其与中乾公司签订的《房屋租赁合同》、与被告李保廷签订的《房屋租赁合同》、《催告函》，经质证，被告李保廷无异议，本院对原告郝玉付提供的证据予以采信。 被告李保廷辩称：1、我方之所以暂停向郝玉付支付房租，完全是因为被告隐瞒事实，违反诚信原则，导致合同无法依照约定履行，且在合同履行过程中出现法定事由所致。我方在租赁合同履行期间，福山法院于2017年6月29日在租赁房屋张贴了公告，释明房屋所有权人为烟台盈兴商贸有限公司，郝玉付对房屋的租赁期截止于2018年5月31日，且法院将对房屋依法处置。根据法院公告内容，郝玉付隐瞒了租赁房屋的真实所有权人或者是所有权变动的事实，且其对房屋的使用权截止于2018年5月31日，意味着我方与郝玉付在2018年5月31日到2021年8月19日的合同期变为无效，我方的合同权利将无法实现。在这种情况下，出于自我保护，也根据法律规定，我方暂停支付下一年租金，并不违约。2、我方不支付租金的行为是防止损失扩大的自助行为，行使正当抗辩权，不构成违约。如第1条所述，因福山区法院执行措施，将对租赁的房屋依法处置，应视为第三方主张权利导致合同无法继续履行。根据《合同法》第二百二十八条第一款之规定，我方有权不支付租金，并且根据该条法律规定，亦不应当认定为违约行为。3、我方同意解除租赁合同，因郝玉付隐瞒事实，导致合同约定的履约时间超过其剩余租赁时间，导致我方与郝玉付之间的合同已经无法实际履行，故我方同意解除合同，但因我方在合同的解除方面没有过错，不应承担违约责任。4、根据福山区法院的公告，涉案房屋的产权人为烟台盈兴商贸有限公司，而且郝玉付与烟台盈兴商贸有限公司之间签订了房屋租赁合同，租赁期截止于2018年5月31日，法院公告的效力要远远大于其他证据效力，郝玉付对涉案房屋的租赁期应当以法院公告为准。综上，我方在合同履行过程中不存在违约，而且，因出现法定事由，我方有权拒绝支付租金，行使正当抗辩权，故请法院查明事实，驳回本诉。 被告李保廷为其抗辩提供了福山法院的《公告》、发给郝玉付的两份《告知函》被退回的EMS快件、福山法院在吉兴商场张贴公告的视频资料，原告郝玉付有异议，认为不足以证明福山法院张贴公告的事实，被退回的快件没有写明被退回的原因。结合本院在福山法院调查取证时福山法院认可的事实，被退回的两快件当庭打开，收件地址分别为原告签合同时的地址和原告邮寄《催告函》地址，文件内容系《告知函》，本院对被告李保廷提供的证据予以采信。 反诉原告李保廷诉称：1、由被反诉人郝玉付返还房屋租赁保证金20万元；2、判令被反诉人郝玉付支付违约金1339748.40元，保留向郝玉付主张营业损失的权利；以上共计1539748.50元；3、本诉及反诉费由被反诉人郝玉付承担。事实与理由：双方于2011年8月20日签订房屋租赁合同，我方租赁位于海政路101号楼一至三层，租赁期限为10年，合同签订后，我方一直如约履行。2017年6月29日，福山区人民法院在涉案房屋张贴公告，告知所租赁的房屋产权所有人为烟台盈兴商贸有限公司（租赁合同载明产权人为海阳中乾盛泰商贸有限公司）且只能租赁到2018年5月31日，此时已临近合同约定的交纳下一期租金时间。我方知悉公告内容后一直无法与郝玉付取得联系，只能遵照法院公告，着手办理停业的相关事宜，同时为避免造成更大的损失，我方暂停向郝玉付支付下一期租金。在收到郝玉付的“催告函”后，我方第一时间按照郝玉付发出“催告函”的地址，将法院查封租赁房屋的情况通过快递向郝玉付发出了“告知函”，通知郝玉付暂停交纳租金。综上，郝玉付隐瞒出租房屋的产权所有人及房屋被法院查封的事实，直接导致合同无法完全履行，我方无法继续经营，给我方造成巨额损失。郝玉付违反了法定的诚实信用原则，构成违约，应当按照合同约定，以剩余租期内应交租金总额的20%计算向我方承担违约责任，即自2018年6月1日至2021年8月19日租金总额6698742元的20%计算为1339748.40元。 反诉被告郝玉付辩称，1、福山区法院所谓的执行公告载明的合同租赁期的截止时间与我方与反诉原告李保廷签订的租赁合同约定时间不一致；2、李保廷从未向我方就福山法院关于涉案房产执行通知提出异议，也从未向福山法院对执行程序提出相关异议；3、李保廷没有证据证明福山法院公告张贴在涉案房屋上；4、福山法院并未对涉案房屋采取查封或清偿的强制执行措施，根据我方了解的情况，福山法院对本案没有管辖权，不存在对涉案房屋执行的相关事宜，因此李保廷所谓福山法院张贴公告而单方终止租赁合同拒付租赁费作为抗辩理由是不成立的。请法庭查明事实，依法驳回反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2011年6月30日原告郝玉付租赁了海阳中乾盛泰商贸有限公司(以下简称中乾公司)位于海阳市海政路101号整栋商业服务楼共七层，并与中乾公司签订了《房屋租赁合同》，当时楼房的所有权人为中乾公司。2011年8月20日郝玉付将该楼房的一至三层转租给了被告李保廷，郝玉付作为甲方与李保廷作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同三条约定李保廷承租郝玉付位于海阳市海政路101号楼房的一至三层房屋，用途为商业服务，租赁期限为十年，自2011年8月20日至2021年8月19日，第五条约定了租金第一年、第二年为160万元，第三年租金为第二年租金基础上增加3%,此后每年的租金均以上一年度的租金额为基数递增1%。第六条约定租金按每半年支付一次，每年支付租金的时间是前半年为8月20日前，后半年为次年2月20日前汇至甲方指定帐户。第二十三条约定，租赁期间，如甲方确需收回房屋自用，必须提前三个月书面通知乙方。解除合同后，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。第二十六条约定，租赁期间，如乙方需要退房，必须提前三个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算，同时保证金不予退还。第四十一条约定，如果乙方未按期支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的10%向甲方支付违约金。同时甲方有权收回房屋，保证金不予退还。合同签订后，李保廷向郝玉付交付了20万元保证金，郝玉付向李保廷交付了房屋，李保廷作为个体工商户经营者在所租赁的房屋注册经营了吉兴商场，双方正常履行至2017年8月20日。 2013年该楼房的所有权人变更为烟台盈兴商贸有限公司(以下简称盈兴公司)，2015年盈兴公司因借款合同纠纷被诉至烟台市福山区人民法院，案号为(2015)福商初字第392号和393号，审判过程中福山法院将该楼房查封，后两案进入执行程序，案号为(2016)鲁0611执389号和390号，执行过程中福山法院执行局于2017年6月29日在涉案房屋发布张贴了公告，内容：“本院立案执行的申请执行人烟台市福山区中赫小额贷款有限责任公司、烟台福山区美林民间资本管理有限公司与被执行人烟台盈兴商贸有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年12月15日作出(2015)福商初字第392、393号民事裁定，诉讼保全查封了登记在烟台盈兴商贸有限公司名下的位于海阳市海政路101号房地产一处，查封期限自2015年12月29日起至2018年12月28日止。在上述期限内，任何人不得对被查封的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。上述房地产因烟台盈兴商贸有限公司已租赁给郝玉付，租期截止到2018年5月31日，本院已责令被执行人烟台盈兴商贸有限公司在租赁期满后不得再进行租赁。因被执行人烟台盈兴商贸有限公司无力偿还债务，本院将依法处置上述查封财产。如案外人对上述查封财产享有合法占有的权利或其他权利，应在本公告发布之日起15日内向本院提出书面异议，并提供相关证据。逾期，本院将依法处置。特此公告。” 福山法院在吉兴商场张贴公告后，吉兴商场逐渐进入非正常经营状态，对库存货物清仓处理，李保廷在联系不到郝玉付的情况下，按福山法院的公告要求于2018年5月31日前吉兴商场已全部清场。 2017年8月31日郝玉付向李保廷通过EMS发出了《催告函》，通知李保廷在七日内支付2017年8月20日至2018年2月19日租金965075元，如不支付房租，自通知期限届满之日双方租赁合同解除，且保证金不予退还，并于交费期限届满三日内腾退房屋。李保廷于2017年9月1日收到后，遂根据EMS地址和双方的房屋租赁合同上载明的地址，分别向郝玉付发出了《告知函》，大概内容：双方签订《房屋租赁合同》时楼房所有权人为中乾公司，现楼房的所有权人为变更为盈兴公司，郝玉付无权向李保廷催收房租，且该楼房已被法院查封，处于拍卖状态，故李保廷暂停支付租金。但该两份快件均被退回。 郝玉付称，得知福山法院公告内容后，委托本案诉讼代理人王峻岩向福山区法院提出执行异议申请，福山法院通知郝玉付到法院，郝玉付向福山法院陈述了租赁的相关事宜。李保廷称，知悉公告内容后到福山法院找过执行局承办人，答复是其无权提出异议，因一直无法联系郝玉付，只能遵照法院公告着手对库存货物清仓处理，办理停业的相关事宜，2018年5月31日正式关门停业。为避免给自己造成更大的损失，暂停向郝玉付支付下一期租金。 李保廷向本院提出调查取证的申请，申请本院到福山法院调取执行过程中该院采取的执行措施和郝玉付是否提出过执行异议等情况。本院到福山法院了解，承办人对(2016)鲁0611执389号和390号两案发出公告后，再没采取过任何执行措施，后来因开发区法院案件中有抵押权，所以两案财产的处理已移交开发区法院，认可郝玉付提出过异议，因提出执行异议需要重新立案，郝玉付没有立案，福山法院也没有审查。 郝玉付请求的解约违约金，根据《房屋租赁合同》第二十六条约定，第7、8、9、10年共四年租金的20%计算，即自2017年8月20日至2021年8月19日租金共计8199985.75元的20%为1639997.15元；郝玉付请求的逾期付款违约金，根据《房屋租赁合同》第四十一条约定，如果对方未按期支付租金自逾期之日起每日按应交付租金的百分之十向原告支付违约金，第七年上半年的租金是965075元，被告逾期支付租金的天数为157天，只按违约金30%请求为4545503.25元。被告李保廷认为原告郝玉付主张的违约金过高，超过了其主张的实际损失数额，而且逾期付款违约金计算方法不对，郝玉付主张解约时间是2017年9月8日，按照合同约定应交租金时间为2017年8月20日，既然9月8日已经合同解除了，则不应主张解约之后的逾期违约金。关于李保廷逾期支付租金给郝玉付造成的实际损失，郝玉付陈述为房屋使用费及使用费的利息。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且经过原出租人的同意，不违反法律规定，本院确认合法有效。合同双方应全面诚信履行，出租方应保证承租方正常行使承租权，承租方应按约定向出租方支付租金，如各方不能履行主合同义务，均应向对方承担违约责任。福山法院公告在前，郝玉付行使解除权在后，导致双方合同提前终止的根本原因是福山法院的公告，原告郝玉付作为出租方应积极与房屋所有权人或福山法院协调解决，以保证被告李保廷正常行使承租权。因合同适用的是无过错责任，郝玉付没有保证李保廷正常承租房屋，导致李保廷经营的商场被迫关门，为此郝玉付应对李保廷承担违约责任，至于郝玉付为此造成的损失，可向第三方追偿。李保廷未按合同约定于2017年8月20日交纳以后半年的租金，构成违约，应对郝玉付承担违约责任，李保廷以行使正当抗辩权为由不交纳租金，违反合同约定，本院不予支持。 关于郝玉付请求确认租赁合同于2017年9月8日解除，李保廷将房屋腾空返还。李保廷未按合同约定于2017年8月20日支付以后半年的租金，郝玉付向其发出了《催告函》，且告知于七日内支付，如不支付解除双方之间的租赁合同。李保廷认可2017年9月1日收到《催告函》，在限期的七日内未支付租金。《房屋租赁合同》第四十一条的约定，“如果乙方未按期支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的10%向甲方支付违约金。同时甲方有权收回房屋，保证金不予退还。”郝玉付行使解除权，请求确认2017年9月8日解除合同，符合合同约定，本院予以支持。因福山法院公告告知的租赁截止时间为2018年5月31日，李保廷按该时间将商场清空，在司法行为介入的情况下，李保廷已协助该司法行为执行完毕，无需再向郝玉付返还房屋。 关于郝玉付请求的解约违约金。郝玉付主张解约违约金1639997.15元，依据的是第二十六条的约定，“租赁期间，如乙方需要退房，必须提前三个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算，同时保证金不予退还。”但双方合同解除，并非李保廷要求退房，也并非双方协商一致，故郝玉付请求李保廷支付解约违约金，不符合合同约定，本院不予支持。 关于郝玉付请求的李保廷应交纳的租金和占有使用费。因房屋租赁合同已于2017年9月8日解除，李保廷应交纳的租金期限自2017年8月20日至2017年9月8日共19天，租金为965075元÷365天×2×19天=100473.56元，应交纳的占有使用费期限自2017年9月9日至2018年5月31日共264天，郝玉付请求占有使用费按租金标准计算，于理有据，本院予以支持，占有使用费为965075元÷365天×2×264天=1396053.70元。李保廷应交纳的租金和占有使用费合计1496527.26元。因福山法院公告告知租赁截止时间为2018年5月31日，故郝玉付请求2018年5月31日之后的占有使用费，于法无据，本院不予支持。 关于李保廷请求返还保证金20万元。租赁合同约定，“如果乙方未按期支付租金，……甲方有权收回房屋，保证金不予退还。”李保廷未按期支付租金是事实，郝玉付请求依据该约定不予退还保证金，本院予以支持。 关于郝玉付请求的李保廷逾期支付租金的违约金。因李保廷未按合同时间约定支付租金，构成违约。第四十一条约定，如果乙方未按期支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的10%向甲方支付违约金。同时甲方有权收回房屋，保证金不予退还。可见，合同对承租方逾期支付租金作了多重违约责任的约定：一是自逾期之日起每日按应交付租金的10%向出租方支付违约金，二是出租方有权收回房屋，三是保证金不予退还。郝玉付主张按上述约定支付违约金，且不退还保证金，李保廷提出约定的违约金过高，请求调整，郝玉付对李保廷逾期支付租金给其造成的实际损失，陈述为利息，本院认定该条约定违约金过高。因租赁合同解除后，李保廷应支付的是占有使用费，郝玉付请求解除合同之后的逾期支付违约金，于法无据，本院不予支持。李保廷逾期支付租金给郝玉付造成的利息损失，以欠付租金100473.56元为基数，按中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%上浮50%的1.3倍，自2017年8月20日计算至本案宣判之日，20万元保证金远超过该损失，综合考虑，李保廷因逾期支付租金而承担的违约责任以保证金的约定为宜，郝玉付不同意退还保证金，本院予以支持，请求自逾期之日起每日按应交付租金的10%支付违约金，本院不予支持。 关于李保廷请求郝玉付承担的违约金。租赁合同对双方提前终止合同均约定了违约责任，包括出租方提前收回房屋和承租方提前退回房屋：“租赁期间，如甲方确需收回房屋自用，必须提前三个月书面通知乙方。解除合同后，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。”“租赁期间，如乙方需要退房，必须提前三个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算，同时保证金不予退还。”从违约责任的内容看，除了承租方的违约责任重于出租方的违约责任外，差别还在于出租方提前收回房屋表述为“收回房屋自用”，根据合同权利义务相统一原则，不应仅限于自用情形，只要提前收回房屋，均应适用该约定。郝玉付未保证李保廷正常行使承租权，视为提前收回房屋，应按该约定承担违约责任。李保廷请求郝玉付按剩余租期内应交租金总额的20%支付违约金，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2017年9月8日解除； 二、被告李保廷应付给原告郝玉付租金和占有使用费1496527.26元； 三、反诉被告郝玉付应付给反诉原告李保廷违约金1339748.40元； 四、驳回原告郝玉付对被告李保廷的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告李保廷对反诉被告郝玉付的其他反诉请求。 以上二、三项兑除，被告李保廷于本判决生效后十日内付给原告郝玉付156778.86元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75637元，由原告郝玉付负担57368元，被告李保廷负担18269元；保全费5000元，由被告李保廷负担；反诉费9268元，由反诉原告李保廷负担839元，反诉被告郝玉付负担8429元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  姜雪莲 人民陪审员  修树民 人民陪审员  张爱华 二〇一九年三月三十一日 书 记 员  孙丽娜