四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0522民初567号 原告（反诉被告）：泸州正元房地产开发有限公司。。 法定代表人：瞿宁，总经理。 委托诉讼代理人：瞿得钊，四川鼎正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邱富林，男，1975年3月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：张剑杰，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）泸州正元房地产开发有限公司（以下简称：正元房地产公司）诉被告（反诉原告）邱富林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，反诉原告邱富林申请对房屋质量、房屋买卖合同中自己的签字及捺印进行鉴定，鉴定结束后，本案继续审理。本院依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人瞿得钊、被告委托诉讼代理人张剑杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）正元房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告剩余购房款296862.88元；2、判令被告支付2013年9月3日起至2018年1月8日止的违约金223883.22元，并从2018年1月9日起按照每日万分之五的标准计算违约金至付清之日止；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年10月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告将位于合江县.61平方米现房销售给被告，双方约定单价为3367.90元／平方米，总价款为175万元。双方在合同中约定，被告应当在原告通知后一月领取房产证，并支付全部购房款，如被告逾期付款，则按照逾期天数。按每天百分之五的标准支付违约金。双方配合于2013年1月22日完成产权变更登记后，原告即通知被告领取产权证。2013年9月3日，被告支付了部分应付款，但因未全额支付，原告便将其中一个产权证交付被告，另一产权证未予交付。此后经原告催促，被告于2016年1月又支付了10万元购房款，并口头承诺余款在2016年4月底前付清。到期后，被告未履行支付义务。原告多次要求被告支付未果，故提起诉讼，请求法院依法判决。 被告（反诉原告）邱富林辩称，双方签订买卖合同购买房屋虽然属实，但未支付的房屋价款仅有25万元，买卖合同约定领取房产证时付清全款，现被告尚有房产证未领取，支付尾款条件未成就，被告有权拒绝支付尾款。且原告交付的房产产权只有20年，交付给被告时就只剩十余年，严重不符合国家有关规定，同时原告交付的房屋质量有严重问题，系烂尾楼冒充新楼出售，造成原告损失，应驳回原告的诉讼请求。同时被告邱富林反诉称，解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。事实与理由与辩称意见一致。 反诉被告正元房地产公司针对反诉原告的诉讼请求辩称，反诉被告交付的房屋并无质量问题及存在损坏事实，反诉被告在签订及履行合同中并无欺诈行为，应驳回反诉原告的诉讼请求。 原告为证明其诉讼主张，出示了《商品房买卖合同》、榕山荔园收房款结算、领取产权证签收表、通知2份、产权证、收据，被告对《商品房买卖合同》中对原告自己手写部分的真实性不认可，认为原告可能有修改，对签收表认为不是原件，对《通知》认为并未送达邱富林，不予认可，对收据和产权证的真实性无异议。被告（反诉原告）为证明其反诉及抗辩主张，出示了交付房款收据、合国用（2013）第20049号土地使用权证、榕山荔园酒家改扩建工程城建档案、房屋照片，反诉被告质证认为，对收据、土地使用权证、城建档案均无异议，但不能达到反诉原告证明目的，对照片的真实性不予认可。本院结合双方举证质证意见，对双方无异议的予以确认并在卷予以佐证，对有异议的证据作如下认定：对商品房买卖合同，被告邱富林虽不认可其中手写部分，但其并未出示相反证据证明合同系原告擅自添加内容，且该合同已经经鉴定证明系邱富林捺印确认，故本院对合同的真实性予以确认。对《通知》2份因原告并未出示证据证明该通知已经送达邱富林，故对其不予确认。对签收表结合双方陈述，且与买卖合同等互相印证，本院对邱富林领取产权证的事实予以确认。对被告（反诉原告）出示的诉争房屋照片，因对其来源时间、途径等无法确认，本院不予确认。 经审理本院确认以下事实：2012年10月16日，原告正元房地产公司与被告邱富林签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告将荔园小区第壹幢第1层的商品房出售给被告，面积为519.61平方米，总价款为175万元。付款方式为首期支付壹佰万元，其余价款领证时一次付清。买受人未按照约定时间付款的，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5%的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金。出卖方通知买受方必须在一个月之内领证并付清余款。同日，被告邱富林将购房款壹佰万元交付原告，并于2013年9月4日支付原告40万元，于2016年2月3日支付原告10万元。因邱富林未支付全部购房款，原告只将泸房权证合江县字第××号房屋所有权证交给被告，泸房权证合江县字第××号房权证未予交付。因被告还剩部分房款未予支付，原告向被告多次催收未果，故提起诉讼。 在本案审理中，被告邱富林对房屋主体质量申请进行鉴定，后因未缴纳鉴定费未予鉴定。同时被告邱富林申请对《商品房买卖合同》中自己签字及捺印进行鉴定，经本院委托西南政法大学司法鉴定中心鉴定，合同中买受人处“邱富林”的签字不能确定是否为邱富林本人签字，但买受人处的捺印为邱富林本人捺印。 本院认为，原、被告双方的签订的《商品房买卖合同》，系在平等自愿的基础上根据双方的真实意思表示签订，且该合同并不违反法律法规，该合同合法有效，对原、被告双方均产生约束力。当事人应根据合同约定诚实、审慎的行使权权利和履行义务。原告已经按照合同约定交付房屋，被告应按照合同约定支付房款。关于被告尚欠房款的具体金额，原告主张为296862.88元，被告主张为250000元，本院认为合同约定的房屋价款为1750000元，被告已经支付了1500000元，剩余价款为250000元，合同中虽然约定买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费用等，但是原告应当出示证据证明其已经代为缴纳上述费用及各项费用的金额，现原告当庭出示的证据签收表中虽然载明总价款为1796862.88元，但是上述证据仅能证明被告领取产权证及土地证的事实，并不能证明被告邱富林认可上述房款金额，原告应承担举证不能的不利后果，故本院确认被告尚未支付的房屋价款的为250000元。关于被告提出尚未达到尾款支付条件的辩解意见，本院认为，合同约定付款方式为首期支付壹佰万元，其余价款在领证时一次性付清，虽然对余款并未约定明确的时间，但该条款明确约定了被告在领取产权证时便应一次性付清余款。原告诉称被告邱富林在2013年9月3日支付原告40万元，并领取了部分产权证，但因尚未付清余款原告未全部交付产权证，按照合同约定被告应在领取产权证时一次性付清余款，故本院认为被告应支付剩余房款。关于违约金的计算问题，原告主张按照万分之五计算，并认为合同中的万分之5%系笔误，即使违约金按合同规定计算，但违约金明显过低，应适当予以调整，本院认为原告未出示相应的证据证明合同约定的违约金的计算系笔误，对其笔误的意见不予采纳，但根据合同约定计算违约金确系过低，原告主张调整符合法律规定，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为中国人民银行同期同类贷款利率。 关于反诉原告邱富林提出反诉被告隐瞒产权年限只有20年的事实，属重大瑕疵未披露，且交付的房屋质量严重不合格，要求解除合同的请求，本院认为该商品房已经交付反诉原告占有、使用，该房屋国有土地使用权为20年并未违反合同约定，亦无证据表明会对反诉原告权益产生重大不利影响；虽然被告在合同中未载明土地使用权年限确有不当，但该行为并不属于重大瑕疵。反诉原告并未出示证明房屋质量严重不合格等符合合同解除条件的有关证据，应承担举证不能的后果，对其主张解除合同的诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）邱富林于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）泸州正元房地产开发有限公司购房款250000元及违约金，违约金从2013年9月3日起以350000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2016年2月3日，从2016年2月4日起以250000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。 二、驳回原告（反诉被告）泸州正元房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）邱富林的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9007元，由被告（反诉原告）邱富林负担8000元，由原告（反诉被告）泸州正元房地产开发有限公司负担1007元。反诉案件受理费100元，由反诉原告邱富林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  冯春燕 审 判 员  陈小容 人民陪审员  李洪云 二〇一九年三月二十日 书 记 员  邬天桥