甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘1102民初145号原告：定西和盟西部汽车城经营管理有限公司，住所地：甘肃省定西市安定区南川开发区。法定代表人：张淑范，该公司经理。委托诉讼代理人：魏丽媛，女，汉族，1990年10月19日生，定西和盟西部汽车城经营管理有限公司职员，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：支海蕴，男，汉族，1981年4月6日生，定西和盟西部汽车城经营管理有限公司职工，住定西市安定区。被告：张蘅，男，汉族，1976年1月9日生，个体户，住甘肃省兰州市安宁区。原告定西和盟西部汽车城经营管理有限公司与被告张蘅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理，依法适用普通程序于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告定西和盟西部汽车城经营管理有限公司的委托诉讼代理人魏丽媛、支海蕴，被告张蘅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。定西和盟西部汽车城经营管理有限公司（以下简称定西和盟公司）向本院提出诉讼请求：1、判决解除定西和盟公司与张蘅于2016年3月2日订立的《中国（定西）西部汽车城市场区入住租赁协议》（合同编号XBQCC-0033），并立即腾房；2、判决由张蘅给付定西和盟公司截止2018年7月31日所欠租金、物业费、暖气费共计991314元及2018年8月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费依照每月每平方米30元计算;3、由张蘅承担本案案件诉讼费。事实与理由：位于定西市安定区西部汽车城市场区B6-6号楼1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16号商铺产权所有人系定西和盟房地产开发有限公司，定西和盟公司受该公司委托对其开发的市场区进行经营管理并向其交纳运营管理费。2016年3月2日，定西和盟公司与张蘅订立《中国（定西）西部汽车城市场区入驻租赁协议》（合同编号XBQCC-0033），约定张蘅承租定西和盟公司受托管理的西部汽车城市场区B6-6号楼1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16号商铺用于经营，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，免租期为24个月，免租期的违约租金为每月每平方米30元，之后的租金根据市场行情及运营情况确定，逾期15日未支付租金或水电、物业管理费及其他费用的，出租方可行使解除权等。合同订立后，定西和盟公司依约履行了标的物交付及市场管理义务，张蘅未依约交纳物业费、暖气费，已经构成违约，催收未果，故依法起诉。张蘅辩称：首先定西和盟公司因暖气供热不达标，拒交暖气费；其次因合同并未明确约定物业费收费标准且后来定西和盟公司自主定价物业费标准太高，其认为物业费每平方米0.2元合适，因此不应交纳物业费。所以不存在违约情况，不应承担房屋违约租金，定西和盟公司无权解除房屋租赁合同。同意解除合同，承担租金、暖气费、物业费100000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对相关证据和事实，本院认定如下：2016年3月2日，定西和盟公司（甲方）与张蘅（乙方）签订《中国（定西）西部汽车城市场区入驻租赁协议》，并将房屋交付给张蘅经营。协议约定：“乙方租赁中国（定西）西部汽车城市场区B6-6号楼1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16号铺面，一、二层面积953.37平方米”；“租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，共计36个月，其中免租期为自2016年1月1日至2017年12月31日止（共计24个月）”；“免租期违约租金标准为30元/每平方米/月，免租期结束的前半年根据市场行情及运营情况确定免租期后的租金，以附件补充具体约定。免租期结束后，双方签订补充协议，正常履行合同的免租期间免收租金，如因乙方原因致使合同提前终止，则乙方须按免租期违约租金标准，按物业实际使用时间支付甲方相应租金作为违约补偿”。关于合同解除，合同第九条第5项、第6项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照市场规定的当年全年租金的标准支付违约金”其中约定：5、将铺面擅自转租、转让、转借他人，或和其他租户交换铺面。6、逾期15日未支付租金或水电、物业管理其他等费用的。”合同还约定了其他事项。2017年4月12日，定西和盟公司（乙方）与定西和盟房地产开发有限公司（甲方）签订《中国（定西）西部汽车城运营管理委托合同》，约定：“甲方委托乙方管理的标的为中国（定西）西部汽车城项目整体的运营管理、物业管理、项目推广和招商租赁业务等”；“甲方应将项目中所有可出租物业委托乙方出租并排他地进行商业经营管理，所有租金由乙方代为收取，并确保按时足额移交给该商铺业主”；“委托管理期限为15年，自2017年1月1日至2032年1月1日止”。张蘅接收租赁铺面后，将二楼暖气片拆除。2017年12月31日免租期结束后，张蘅对定西和盟公司提出租赁费标准有异议，双方未能签订补充协议。张蘅没有按照定西和盟公司的要求交纳物业费及暖气费，遂成讼。上述事实，有当事人陈述、定西和盟公司提出的中国（定西）西部汽车城运营管理委托合同复印件1份、中国（定西）西部汽车城市场区入住租赁协议复印件1份、2018年6月22日定西市安定区发展和改革局关于定西和盟西部汽车城经营管理有限公司申请制定中国（定西）西部汽车城商业市场物业管理标准的复函及申请、通知、定西和盟西部汽车城经营管理有限公司文件签收表、定西市发展改革委员会定法改收费（2012）60号关于调整市区供热价格的批复，张蘅提出的照片等证据在卷证实。本院认为：2017年4月12日定西和盟公司与定西和盟房地产开发有限公司签订《中国（定西）西部汽车城运营管理委托合同》，取得中国（定西）西部汽车城运营管理、物业管理及招商租赁等权利，定西和盟公司有权以自己的名义与承租人就中国（定西）西部汽车城铺面订立租赁合同。本案定西和盟公司与张蘅签订《中国（定西）西部汽车城市场区入驻租赁协议》（以下简称《协议》）时，定西和盟公司虽未取得出租权，但因事后得到委托授权使《协议》具有法律效力，双方形成房屋租赁合同关系。但本案中的合同文本系定西和盟公司为重复使用拟定的格式合同。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”双方在合同第三条第二款约定“租期结束后，双方签订补充协议，正常履行合同的免租期间免收租金，如因乙方原因致使合同提前终止，则乙方须按免租期违约租金标准，按物业实际使用时间支付甲方相应租金作为违约补偿。”《协议》约定的承租方义务中，没有关于水电、物业管理等费用交纳数额、期限的内容，但在违约责任中约定乙方“逾期15日未支付租金或水电、物业管理其他等费用的”，“甲方有权解除合同，乙方应按照市场规定的当年全年租金的标准支付违约金”。因此，定西和盟公司将承租方未按期交纳《协议》外物业管理等其他费用作为解除合同的条件，实际上剥夺了张蘅对物业费、暖气费争议的抗辩权，从而免除或者限制了其履行物业服务及供热的义务。按照该违约责任约定，即使定西和盟公司不能全面履行该义务，只要张蘅未按期履行交费义务，不管有无正当理由，定西和盟公司都有权解除合同，并按每月每平方米30元支付违约金，因此该违约责任约定显失公平。《协议》的其他约定，不违反法律法规强制性规定，依法有效。张蘅承租使用定西和盟公司商铺后，定西和盟公司向其提供物业管理及热力服务，同时形成物业服务合同关系和供用热力合同关系，双方应当按照合同约定和法律规定诚实信用地履行自己的义务。关于《协议》的解除，定西和盟公司主张解除《协议》，张蘅同意解除，本院予以准许。庭审中，定西和盟公司提出张蘅转租商铺构成违约，但未提出证据证实，张蘅也予以否认，本院不予认定。关于租赁费。根据双方约定，免租期结束后签订补充协议签订免租期后的租赁费用，因张蘅不同意定西和盟公司提出的租赁费用标准，没有达成协议。即使双方对租赁费没有达成协议，张蘅实际享有了免租期利益后应当交纳免租期后租赁费，对租赁费标准，本院比照该区域同类型房屋租赁费酌定。关于物业费。定西和盟公司向张蘅租赁铺面的经营提供物业管理服务，张蘅应当支付物业费。根据相关部门的批复，定西和盟公司有权确定收费标准。物业费的起算时间，应当以租赁铺面交付时间为准，双方于2016年3月2日签订房屋租赁合同并交付房屋，故物业费应当自该日期起算。关于暖气费，张蘅承租铺面实际使用了定西和盟公司提供的热力，应当交纳暖气费。张蘅拆卸二楼暖气片，影响该楼层房屋供热温度，应当自行承担该楼层房屋供热不符合标准的后果。张蘅提供的照片表明其一楼暖气管道存在冻裂情况，定西和盟公司无证据证明该楼层供热达到了规定标准，可以推定一楼供热没有达到规定标准；二楼暖气片的拆卸一般不影响一楼供热效果，定西和盟公司没有证据证明二楼暖气片拆卸影响了一楼供热温度或者张蘅对一楼供热管道进行了影响供热温度的改造，故定西和盟公司对一楼供热不符合标准应当承担一定责任，对该楼层房屋产生的暖气费本院根据实际情况酌定。关于2018年8月1日之后的费用，定西和盟公司关于自2018年8月1日至实际腾房之日按照每月每平方米30元计算房屋占有使用费的主张，数额过高，本院根据相应的租赁费和物业费金额予以确定。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第六十二条第（二）项、第一百零七条、第一百八十二条、第一百八十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除定西和盟西部汽车城经营管理有限公司与张蘅于2016年3月2日订立的《中国（定西）西部汽车城市场区入住租赁协议》。二、张蘅于本判决生效后15日内腾退定西和盟西部汽车城经营管理有限公司定西市安定区西部汽车城市场区B6-6号楼1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16号商铺。三、张蘅于本判决生效后15日内给付定西和盟西部汽车城经营管理有限公司自2018年1月1日至2018年7月31日止的租赁费132137.08元[953.37㎡×（23.40元/㎡+16.20元/㎡）/2×7个月]、2016年3月2日至2018年7月31日止的物业费49765.91元（953.37㎡×1.8元/㎡×29个月）、2016-2018年供热期间的暖气费50337.94元（953.37㎡/2×27元/㎡×2年度+953.37㎡/2×27元/㎡×2年度×60%），合计232240.93元，并自2018年8月1日起分别按每月18876.72元和1716.06元承担租赁铺面实际占有费、物业费至实际腾房之日。四、驳回定西和盟西部汽车城经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13713元，由定西和盟西部汽车城经营管理有限公司负担7000元，张蘅负担6713元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审 判 长  王彦明审 判 员  雷 云人民陪审员  牟亚红二〇一九年三月二十日书 记 员  李冰冰