贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终833号上诉人：潘艳，女，1975年11月01日出生，汉族，住黔西县。上诉人：徐某1，男，2008年11月03日出生，汉族，住黔西县。上诉人：车思珍，女，1940年01月29日出生，汉族，住黔西县。上诉人：徐先贵，男，1940年03月20日出生，汉族，住黔西县。上诉人：徐某2，男，2002年08月23日出生，汉族，住黔西县。原审第三人：贵州省黔西县建筑工程公司第三工程处，组织机构代码55191859-8。被上诉人：周永禄，男，1956年07月12日出生，汉族，住黔西县。上诉人潘燕、车思珍、徐根琦、徐文睿、徐先贵与被上诉人周永禄、第三人贵州省黔西县建筑工程公司第三工程处（下称第三工程处）物权保护纠纷一案，贵州省黔西县人民法院于2017年7月22日作出（2017）黔0522民初2193号民事判决书，原告潘燕、徐世华不服该判决，上诉至贵州省毕节市中级人民法院。上诉期间，原审原告徐世华去世，其法定继承人徐先贵、车思珍、徐根琦、徐文睿申请参加诉讼获得准许。2018年3月12日，贵州省毕节市中级人民法院作出（2018）黔05民终609号民事裁定书，以原判决违反法定程序为由，裁定撤销原判决并发回重新审理。一审法院重审时，依法以法追加第三人贵州省黔西县建筑工程公司第三工程处参加本案诉讼，贵州省黔西县人民法院于2018年9月14日作出的（2018）黔0522民初1846号民事判决，上诉人不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人潘燕、车思珍、徐根琦、徐文睿、徐先贵上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2018）黔0522民初1846号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审中，认定上诉人未取得房屋占有权系错误认定。上诉人在第三人处购买房屋后，支付了购房款，取得房屋后，上诉人将该房屋借给亲戚居住，而并非一审法院主观认定上诉人在庭审中所述上诉人本人未居住，视为上诉人自认未对该房屋进行实际的管理与使用，上诉人在原审及一审庭审过程中也一直叙述该房屋实际占有情况，被上诉人及第三人未对上诉人所述房屋实际占有情况作出反驳或提交相关证据，未办理房屋权属系因为建房方第三人直到2008年才取得房屋相关手续，上诉人在2009年办理房屋产权时，已经交纳了评估费、测绘费、手续费等办理产权所需费用，等待第三人处配合办理大产权证分户手续，后因城市发展需要，黔西县城市建设投资发展有限责任公司对该房屋进行征收与上诉人签订征收补偿协议后，上诉人才让亲戚搬离配合征收工作，期间原告一直对该房屋享有合法的占有权，且实际占有该房屋。被上诉人乘上诉人配合征收搬离之机，非法占有上诉人合法财产，当时房屋由黔西县城市建设投资发展有限责任公司代为管理，且征收手续也未办理完结，实际的权属并未变更，在征收计划取消后，黔西县城市建设投资发展有限责任公司将相关房屋权属凭证归还上诉人，这期间该涉案房屋的权属并未改变，上诉人对该房屋依然享有合法的占有权。一审法院作出的（2018）黔0522民初1846号民事判决书所述上诉人不服（2017）黔0522民初2193号民事判决书上诉至毕节市中级人民法院系错误认定，原审作出（2017）黔0522民初2193号认定事实清楚，判决正确，只因原审原告徐世华在法院作出判决书之前因病过世，毕节市中级人民法院才因一审违反法定程序发回重审，上诉人在原审中并未上诉。二、一审认定第三人对被上诉人非法占有该房屋确认后，该占有行为合法有效，系适用法律错误，第三人为该房屋修建人，上诉人于2000年在其处购买该房屋，该房屋买卖合同一审法院也认定合法有效，上诉人基于该有效买卖合同，对该房屋享有合法的占有权，期间第三人一直未取得该房屋相关手续，直到2008年才办理了一份该房屋的大权属，该房产证包含了第三人处已经出售的20多套房屋，而得知可以办理房产证时，上诉人也积极办理，并非因上诉人的原因导致该房屋权属未及时变更，而第三人明知道该处房屋已经出售，对该房屋实际上不享有权利的情况下，还将该房屋进行处分，该处分行为系无权处分，上诉人作为该房屋实际权利人，并未对该行为认可，第三人对房屋作出的处分是无效的，被上诉人对该房屋的占有系非法占有，应当立即停止对上诉人财产的侵害，并赔偿其占有期间上诉人的经济损失。综上所述，上诉人认为一审法院部分事实认定错误，适用法律错误。故请求依法改判或发回重审。被上诉人周永禄、原审第三人贵州省黔西县建筑工程公司第三工程处在二审中未作答辩。上诉人潘燕、车思珍、徐根琦、徐文睿、徐先贵向原审法院提出诉讼请求：判决被告周永禄立即搬离原告所有的房屋，停止对原告合法利益的侵害，并由被告周永禄赔偿原告的损失12000元，诉讼费由被告周永禄负担。一审法院经审理查明：2000年9月27日，原告潘燕、徐世华与第三工程处签订《房屋购销合同》，合同上约定第三人第三工程处以22455元的价格将位于黔西县黔金路38号第四单元五楼附39号，面积为74.85平方米的房屋卖给潘燕、徐世华”。双方签订合同后，原告潘燕、原审原告徐世华于当日向第三工程处交纳了购房款22455元，2009年3月12日原告潘燕、徐世华为了办理涉案房屋产权手续，向黔西县房地产交易中心交纳了评估费662元、侧绘费102元、手续费449元，2009年3月16日，向黔西县房产局交纳了涉案房屋的契税904.52元。2010年之前，原告未对涉案房屋进行实际管理使用。2010年因城市建设需要，该房屋所在区域被列为征收拆迁房屋，2012年5月5日原告潘燕与黔西县城市建设投资发展有限责任公司达成征收补偿协议（东【2011】第477号），将涉案房屋纳入征收范围，后因城市建设设计变更，涉案房屋可不征收。2015年8月，被告周永禄以该房屋属于其工作的第三工程处的集体财产，且该工程处为解决其养老保险，安置其居住为由搬进该房居住。2017年3月14日，原告潘燕与黔西县城市建设投资发展有限责任公司一致同意终止征收补偿协议，并由黔西县城市建设投资发展有限责任公司向原告潘燕返还涉案房屋及相关手续。原告潘燕、徐世华发现涉案房屋已被被告居住使用后，诉来法院请求判决被告周永禄立即搬离原告所有的房屋，停止对原告合法利益的侵害，并由被告周永禄赔偿原告的损失12000元，诉讼费由被告周永禄负担。另查明，本案争议房屋为黔西县建筑公司第三工程处修所建，坐落于黔西县原城关镇黔金路38号的1号房屋中的一套，该栋房屋共有5层，建筑面积为1542.36平方米。该栋房屋于2008年3月1日取得集体房屋所有权证，房屋所有权人为黔西县建筑工程公司第三工程处。一审法院认为：本案五原告认为涉案房屋系其所有，并基于此所有权请求本院判决被告周永禄搬出其所有的房屋并赔偿损失，本案当属物权保护纠纷，应当受《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规及司法解释的调整。针对焦点一，原告潘燕、原审原告徐世华于2000年9月27日与第三人第三工程处签订的《房屋购销合同》是否合法有效的问题。首先，国家有关机关颁发房屋所有权证是一种行政确认行为，房屋产权证是确认所有权的书面凭证，并不代表房屋本身，出卖人第三人第三工程处虽然在签订该合同时没有取得房屋的所有权证，但涉案房屋系第三人修建，其对于该房屋有权处分。其次，该《房屋购销合同》上有买受人原告潘燕、原审原告徐世华签字捺印，也有出卖人当时的负责人徐先贵签章，并加盖了第三人第三工程处公章，庭审时第三人第三工程处亦认可该公章的真实性，该《房屋购销合同》中的内容，是合同双方当事人真实意思表示，不具有《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，也没有违反其他法律法规的强制性规定，且原告潘燕、原审原告徐世华已全额向第三人第三工程处支付了购房款，故该《房屋购销合同》依法成立并生效。被告周永禄抗辩称原告没有购买涉案房屋，无房屋买卖合同，但原告已经举证证明其与第三人第三工程处签订了《房屋购销合同》并支付了房款，合同成立并生效，故对该抗辩主张不予采纳。第三人第三工程处陈述称该《房屋购销合同》售价属不合理低价，但其未举证证明该主张，故对该主张不予采纳。第三人第三工程处还陈述称，原告未向第三人第三工程处交付房款，并出示了《审计报告》用以证明该主张，但该《审计报告》系贵州中联信会计师事务所根据第三人单方面提交的材料得出的结论，这些材料仅对第三人第三工程处有效，不能用于对抗第三人（这里的第三人是指第三工程处与中联信会计师事务所之外的其他人），因此，依据这些材料得出的结论不能用以对抗本案原告，并且原告提交了收款收据一份用以证明其已经全额交付房款，虽然房号写的是38-37，但该份证据上载明了交付房款的人为潘燕，房屋面积为74.85㎡，房款金额为22455元，该份证据虽然有瑕疵，但可以与《房屋购销合同》上载明的内容相互印证，能够证实原告潘燕交付了购房款的事实，因此，对于第三人的该主张本院不予采纳。再次，第三人第三工程处陈述称，涉案《房屋购销合同》的签订未取得集体组织职工代表会议的同意授权委托，且代办人张正武不是第三人的正式职员，未经授权无权代办房屋销售事宜。原告潘燕、原审原告徐世华与第三人第三工程处签订《房屋购销合同》时，第三人第三工程处的负责人是原告徐先贵，该身份决定了原告徐先贵可以在第三人授权范围内代表第三人进行民事行为，其行为后果由第三人承担。对于本案原告徐先贵是否有权代表第三人销售涉案房屋的问题，原、被告及第三人均未能举证证明原告徐先贵的权力范围是否包含销售涉案房屋，本院亦无法查明该部分事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十条：“法定代表人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”之规定，根据谁主张谁举证原则，被告周永禄及第三人第三工程处均未举证证明原告潘燕、原审原告徐世华知道或者应当知道原告徐先贵超越权限，因此，即便原告徐先贵超越权限订立了涉案《房屋购销合同》，该订立行为也应当有效，并且，对于代办人张正武是否能代办《房屋购销合同》的问题，因为决定合同是否有效的关键因素是原告徐先贵的代表行为是否有效，那么如上所述原告徐先贵的代表行为是有效的，所以代办人是不是第三人第三工程处的职工并不能影响涉案《房屋购销合同》的效力。综上，因第三人第三工程处有权处分涉案房屋，原告徐先贵作为第三人第三工程处时任负责人，代表第三人第三工程处与原告潘燕、原审原告徐世华签订涉案《房屋购销合同》，该合同没有无效情形，并且没有违反法律法规强制性规定，合同内容系双方真实意思表示，合同约定房款已经交付，因此该涉案《房屋购销合同》成立并生效。但合同成立并生效，并不能当然取得涉案房屋的所有权，五原告基于合同取得的权利是债权，具体理由在焦点二中进行分析。针对焦点二，被告周永禄是否应搬离涉案房屋的问题。首先，如上所述，涉案《房屋购销合同》已成立并生效，五原告基于《房屋购销合同》取得请求第三人第三工程处将房屋交付给五原告并办理房屋产权相关手续的权利，该权利是要求第三人第三工程处为一定行为的请求权，属于债权性质。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第一百一十七条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”、第一百二十条：“用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。”之规定，一般情况下由所有权人自己对其不动产或动产实施占有行为，但所有权中的占有权能可以由所有权人之外的人行使，所以占有权能在特殊情况下可以与所有权分离，分离之后的占有权能称之为占有权，并且法律保护合法取得的占有权，所有权人不得干涉占有权人行使权利。对于本案来说，五原告要对涉案房屋享有物权有两种方式，一种是取得所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，涉案《房屋购销合同》签订于2000年9月27日，而直至2008年3月1日，第三人第三工程处才取得涉案房屋的集体房屋所有权证，至今该涉案房屋都未过户至原告名下，涉案房屋因未经登记而不发生所有权变动的效力，所以原告并未取得涉案房屋所有权；另一种是取得占有权，占有权的变动以实施占有、使用或者管理行为而发生，对于涉案房屋，原告潘燕、原审原告徐世华要取得其占有权，必须实际占有、使用该房屋或者将该房屋置于其管理之下，但五原告向法庭提交的证据均不能证明，在签订《房屋购销合同》后，第三人将涉案房屋交付给原告潘燕、原审原告徐世华，也不能证明原告潘燕、原审原告徐世华对涉案房屋实际占有、使用和管理，并且在原审庭审回答法庭询问时自认，涉案房屋在2010年前是闲置的，对于城投公司将该房屋纳入征收范围并与原告潘燕、原审原告徐世华达成征收补偿协议后，直至被告周永禄搬进该房屋前的这段时间，涉案房屋被城投公司拆除门窗并空置的事实，原、被告均予以认可，在此期间，原告对房屋不享有占有权，2015年8月被告周永禄搬进房屋，对房屋实际占有和使用，因此，从原告潘燕、原审原告徐世华与第三人第三工程处签订《房屋购销合同》至今，五原告均未对涉案房屋实际占有、使用和管理，五原告并未取得涉案房屋的占有权。第三人第三工程处作为所有权人，认可被告周永禄搬进房屋系经其同意，被告周永禄的占有权经所有权人确认，并且也实际占有使用涉案房屋，故被告周永禄的占有合法有效。五原告在不享有所有权和占有权的前提下，要求合法占有人被告周永禄搬出房屋并赔偿占用涉案房屋的租金损失12000元的诉讼请求不应当得到支持。合同具有相对性，仅对合同当事人有效，不能对抗第三人，五原告基于成立并生效的《房屋购销合同》而取得的权利是要求第三人第三工程处履行交付房屋并将房屋过户至其名下的合同义务的请求权，其不享有针对合法、正当占有房屋的有权占有人的物权请求权，不能直接要求被告周永禄搬出房屋，而应当向第三人第三工程处主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条、第一百一十七条、第一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决驳回原告潘燕、车思珍、徐根琦、徐文睿、徐先贵的诉讼请求。案件受理费200元，由原告潘燕、车思珍、徐根琦、徐文睿、徐先贵负担。二审中，我院未收到各方当事人提交的新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为上诉人是否合法占有涉案房屋，是否有权要求被上诉人周永禄搬出涉案房屋并赔偿占用涉案房屋的租金损失12000元。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，涉案房屋于2008年3月1日，第三人第三工程处已经取得了房屋所有权证，至今该涉案房屋的产权证未过户至上诉人名下，涉案房屋因未经变更登记而不发生所有权变动的效力，所以上诉人并未取得涉案房屋所有权；根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”之规定，上诉人若要求基于合法占有和使用该涉案房屋而请求排除妨害，赔偿损失的，应提交上诉人已经合法占有并使用涉案房屋的依据。本案中，上诉人虽然已经签订了《房屋购销合同》，交纳了购房款、评估费、侧绘费、手续费、契税、也与房屋征收部门协商过征收事项。但上诉人所提交的上述证据不能充分证明上诉人已经合法占有或管理涉案房屋，且房屋所有权人第三工程处也不认可已经将房屋交付给上诉人管理使用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，故上诉人对合法占有和管理使用涉案房屋应当承担举证不力的不利后果。上诉人请求判决被上诉人周永禄搬出涉案房屋并赔偿占用涉案房屋的租金损失12000元的理由不充分，一审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。因上诉人与第三人第三工程处之间的《房屋购销合同》属于合同之债，属于另一法律法律关系；上诉人的上诉称涉案房屋由其亲戚居住，一直管理涉案房屋的证据不足，上诉理由不成立，上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人潘燕、车思珍、徐根琦、徐文睿、徐先贵负担。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  朱 莉审判员  曹建军二〇一九年三月二十八日书记员  刘莉丽