上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初21293号原告：上海神仙酒厂有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李国柱，董事长。委托诉讼代理人：朱祖银，男。委托诉讼代理人：余晓梅，上海理帅律师事务所律师。被告：唐水则，男，1981年11月2日生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：陈志群，上海柏年律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈立家，上海柏年律师事务所律师。原告上海神仙酒厂有限公司诉被告唐水则房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月8日、12月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人朱祖银、余晓梅，被告及其委托诉讼代理人陈立家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求(变更后)：1、确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》及其补充协议已于2018年4月30日实际解除；2、依法判令被告立即向原告支付所欠租金人民币(下同)81,500元(包括自2017年8月27日至2017年9月14日止租金22,040元、自2017年12月15日至2018年4月30日止租金79,460元，减去已经支付的20,000元)及租金22,040元自2017年8月7日至实际付清日止、租金59,460元自2017年11月25日至实际付清日止的，按照每日千分之一计算的逾期支付滞纳金；3、判令被告立即向原告支付2018年2月-4月由原告代缴的电费450.8元；4、被告立即偿付垃圾清理费2,500元；5、被告立即支付违约金88,350元(已经减去保证金17,500元)。事实与理由：原、被告于2017年4月27日签订了《厂房租赁合同》，原告将其合法拥有的位于上海市奉贤区四团镇新四平公路XXX号的部分建筑面积为1,450平方米的房屋(以下简称为厂房)出租给被告使用，双方对租赁期限、租金及支付方式、逾期付款责任、水电费承担及合同违约责任作了明确约定。同年9月14日，原、被告双方签订《补充协议》，原告同意被告退还租赁面积中725平方米的厂房，自次日起调整租金为每季度52,925元，并退还被告保证金17,500元。自主合同签订，被告仅支付了第一个季度(2017年5月27日至2017年8月27日)的租金，后于签订《补充协议》后按修订后的租金标准自2017年9月15日起支付。被告至今一直拖欠2017年8月28日至9月14日应以主合同租金标准支付的租金。此外，被告本应于2018年2月10日支付下一季度租金，但被告支付20,000元后就拒绝支付，并于2018年3月口头通知原告退租。双方协商不成后，被告于2018年4月底陆续搬离，并拖欠2018年2月至4月电费(该费用已由原告代付)。此外，被告在厂房外堆积大量垃圾，原告已于其他租户多次投诉后对其进行了清理。原告多次致电向被告催讨上述费用，被告均不予理睬，故原告无奈涉诉。被告辩称，不同意原告诉请。被告租赁的仓库厂房多次大雨溢水，溢水原因是仓库排水管道狭窄，大雨排水不及时，致使被告存放货物被淹造成严重损失，原告拒不维修，致使双方于2018年3月协商达成无条件解除合同的合意，被告于2018年3月底搬离。协商达成合意包括被告押金不用返还，且租赁期间被告花费180,000元有余在仓库内搭建的阁楼，送给对方以做补偿，被告另支付20,000元租金，电费等其他费用不再支付等。达成补充协议原因是，2017年8月25日第一次因大雨致使厂房溢水，隔壁的租户因溢水解除租赁也是与原告达成相关协议，隔壁租户已经搬走，被告当时坚持租赁而签订补充协议，为此原、被告达成合意，被告的损失原告用2017年8月27日至2017年9月14日的租金补偿。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月27日，原告(作为甲方)、被告和朱某某(共同作为乙方)签订《厂房租赁合同》，约定原告将自有产权的上海市奉贤区四团镇新四平公路XXX号厂房出租给被告，租赁面积为1,450平方米，租期自2017年5月2日至2022年5月26日止，自2017年5月2日至2017年5月26日为双方交接期即免租期；租金按照每天每平方米0.8元计算，每季度105,850元；租金按每三个月为一期支付(交三押一)，第一期于交付厂房时支付，以后每期租金应提前20天支付；合同第五条约定：为确保厂房及所属设施之安全与完好及租赁内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同的保证金为35,000元。租赁期满后，乙方完好交还厂房及设施，并付清费用后，经甲方确认后甲方应立即将保证金无息退还乙方。合同第八条中约定：“乙方有权在使用厂房过程中对厂房的内部在不影响厂房主体结构、使用功能的情况下自由分隔，装修改造费用由乙方自负。租赁期满后如乙方不再续租,原则上应恢复厂房原状(根据甲方意愿决定),且甲方不作任何补偿。”第九条中约定：“厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如乙方逾期不付，甲方有权增收逾期不付金额每天1‰的滞纳金。”第九条中另约定：“厂房租赁期间，如甲方提前终止合同的，需补偿给乙方六个月房租(不再另外补偿搬迁或装潢费用)。如乙方提前终止合同的，需补偿给甲方六个月房租。”合同履行过程中，另一个承租人朱某某退出租赁关系，原、被告双方于2017年9月14日签订《补充协议》，约定：“一、甲方同意乙方退还原租赁面积中的725平方米(以下简称该部分厂房)；实际区域已经双方现场确认无疑议。甲方收回该部分厂房的一切权利；乙方不得再根据原合同主张对该部分厂房的任何权利。……四、因乙方实际租赁面积减少，经双方商议，自2017年9月15日起将租金调整为每季度52,925元，同时，甲方向乙方退还保证金17,500元。”等。被告和另一承租人朱某某各自支付了2017年5月27日至2017年8月26日期间的租金52,925元和合同保证金17,500元，被告付清了2017年9月15日至2017年12月14日期间的租金52,925元、2017年12月15日之后的租金只支付了20,000元。2018年12月17日庭审中，朱某某作为被告方证人出庭作证，主要证词为：原与被告一起租赁原告厂房，签订租赁合同，后因厂房雨水排水不畅导致有一次漏水，朱某某与原告协商解除了与原告的租赁合同，没有约定赔偿，朱某某实际支付租金一个季度，使用厂房一个季度，之后与朱某某无关。2018年12月17日庭审中，刘某某作为被告方证人出庭作证，主要证词为：被告雇佣刘某某在承租的神仙酒厂厂房内搭建阁楼、办公室，被告支付材料费和人工费187,000元。本院认为：本案中主要涉及以下几个方面争议：双方争议焦点一，2017年8月27日至2017年9月14日的租金是否已经协商一致作为原告赔偿被告漏水遭受的损失赔偿款抵扣处理。本院认为，双方在2017年9月14日签订的《补充协议》约定，自2017年9月15日起调整租赁面积和租金至原来的一半，但是对之前2017年8月27日至2017年9月14日期间的租金并没有约定调整，被告主张已经协商作为对被告的赔偿款，并没有提供确实的证据，本院对被告的该主张不予采纳，被告应当支付该期间的租金22,040元(19天*0.8元*1,450平方米)。争议焦点二，被告搬离的实际日期。原告主张被告于2018年4月30日搬离，被告主张于2018年3月底搬离。搬离事实应当由被告举证，现被告没有提供确实的证据证明于2018年3月底搬离，本院采纳原告自认的2018年4月30日搬离的主张。争议焦点三，是否因租赁房屋漏水导致双方达成解除合同的合意。原告主张被告自身无法继续经营而搬离。被告主张系多次大量漏水，造成被告严重损失，但原告拒绝对厂房修理，致使被告无法继续租赁，与原告达成解除合同的合意而搬离。被告主张2017年8月25日漏水，提供了照片、与另一个承租人朱某某微信聊天照片的截图，告知朱某某漏水的事实；主张双方合意解除合同，提供被告与原告员工李良伯录音。本院认为，照片无法直接证明租赁房屋漏水、漏水时间等事实，微信聊天的对话双方身份未证明明确，而且微信聊天中没有文字辅助说明，无法证明聊天双方在说租赁房屋内漏水的事，对被告主张的租赁房屋漏水事实无法认定。原告对李良伯录音的真实性无异议，但本院认为，该录音没有合意达成解除合同的内容。另外，被告提供在他处租赁厂房、支付租金等证据，但本院认为这些证据与本案无关联性。被告还提供证人朱某某、刘某某到庭作证，刘某某只证明在租赁厂房内搭建阁楼、办公室，被告为证明拆除后的材料在解除合同时约定抵给原告，双方系合意解除合同，但本院认为，证人刘某某证言在内容上无法证明双方合意解除合同的事实，朱某某只证明他自己与原告协商解除和退出租赁关系。据此，本院对被告主张的因租赁房屋漏水导致双方达成解除合同的合意的事实不予认定。争议焦点四，原告主张的2018年2月电费63元、2018年3月电费320.60元、2018年4月电费67.2元是否应由被告承担。被告对2018年2月电费63元、2018年3月电费320.60元无异议，但认为已经和原告协商达成合意无需支付；对2018年4月电费主张没有使用，不应承担，也不认可产生电费67.2元。本院认为，对被告无异议的2018年2月电费63元、2018年3月电费320.60元予以认定，但被告主张与原告达成合意无需支付，没有足够证据证明，本院不予认定。对于争议的2018年4月电费67.2元，原告提供自己员工的抄表记录，本院认为原告证据不足，本院对2018年4月产生电费67.2元需要被告承担的事实不予认定。争议焦点五，垃圾清运费是否应由被告承担。原告主张，被告实际搬离后室外留下大量建筑垃圾，原告委托第三方清理，支付垃圾清运费12,000元，其中清理被告遗留垃圾5车，清运费2,500元要求被告承担。被告否认遗留垃圾和产生清运费，不愿意承担垃圾清运费。原告为此提供了现场照片、《关于清运垃圾的协议》、垃圾清运费收据。本院认为，照片上显示的垃圾是大量的建筑垃圾，也无法证明系被告搬离所遗漏，对证据的关联性不予认定，对原告主张的被告搬离时遗留大量垃圾而产生清运费2,500元的事实不予认定，对相应诉讼请求不予支持。本院认为，原告主张确认双方签订的《厂房租赁合同》及其《补充协议》于2018年4月30日解除，本院予以支持。双方约定的租期未到期，被告单方解除合同，应承担违约责任。被告尚欠2017年8月27日至2017年9月14日期间的租金22,040元，应当支付原告。2017年12月15日至2018年4月30日期间的租金已经支付20,000元，该期间被告应付租金79,460元(137天*0.8元*725平方米)应减去该20,000元后剩余59,460元，被告应付租金合计为81,500元。双方合同约定提前20天支付租金，该两部分期租金未按期支付，故被告应须支付以22,040元为本金自2017年8月7日至实际付清日止、以及以59,460元为本金自2017年11月25日至实际付清日止的滞纳金，即违约金。但合同约定的每日千分之一计算的逾期支付滞纳金过高，本院予以调整，酌定为每日万分之五计算。被告还应当支付2018年2月及3月的电费383.60元。对于原告主张的解约违约金以六个月租金计算为105,850元，被告不同意，本院对该解约违约金作调整，以三个月租金的标准酌定为52,925元。另外，因对被告主张的“双方于2018年3月达成解除合同协议，被告以押金与租赁期间搭建物对原告作租金补偿”的事实未认定，被告已付押金17,500元可在其中扣减，对该押金被告无需另行主张返还，实际被告还需支付违约金35,425元。综上所述，原告的部分诉讼请求不予支持，部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告上海神仙酒厂有限公司与被告唐水则双方签订的《厂房租赁合同》、《补充协议》于2018年4月30日解除；二、被告唐水则于本判决生效之日起十日内支付原告上海神仙酒厂有限公司租金人民币81,500元；并支付以22,040元为本金，自2017年8月7日至实际付清日止、以及以人民币59,460元为本金，自2017年11月25日至实际付清日止，均按照每日万分之五标准计算的滞纳金；三、被告唐水则于本判决生效之日起十日内支付原告上海神仙酒厂有限公司2018年2月、2018年3月的电费人民币383.60元；四、被告唐水则于本判决生效之日起十日内支付原告上海神仙酒厂有限公司解约违约金人民币35,425元；五、对原告上海神仙酒厂有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计人民币1,878元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇一九年三月二十二日书记员  吴映辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。