文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初19996号原告：佛山市南海区索莱特节能设备厂，住所地：佛山市南海区里水镇河村西紫大氹横二路1号，统一社会信用代码91440605572390681L。投资人：何志鹏。被告：朱兆君，男，1973年9月16日出生，汉族，住四川省平昌县，原告佛山市南海区索莱特节能设备厂诉被告朱兆君租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日受理后，依法适用普通程序，于2019年3月21日公开开庭审理了本案。原告的投资人何志鹏到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金149131.1元及利息6000元（暂计至2018年8月，共3个月，每个月2000元，应计至还清款项之日止）；2.被告支付原告厂房违约金19749.3元（一个月租金）；3.本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月21日，原、被告签订了一份厂房租赁合同，用于经营佛山市南海昌弘橡胶制品有限公司，合同约定租赁期限从2017年7月1日至2023年6月30日,月租金19749.3元，每月7日前交付当月的租金和水电费。被告因为当时资金紧张，还没有交保证金，就开始使用原告的厂房，并且一直存在不按时交租金和水电费。在2018年初，被告为了先还高利贷，把拖欠原告的1月和2月的租金51102元和还没有交的保证金78898元，共13万元当作向原告借的款，并且承诺每个月给2000元利息，但是被告之后继续拖欠租金，到2018年7月还欠原告两个半月的租金。2018年7月18日，被告用微信联系原告和被告的工人，并主动失联了。被告失联后，共欠原告租金和水电费共149131.1元，还拖欠了工人工资184890元。因被告主动失联，放弃厂房，视为违约，应支付一个月的租金19749.3元给原告作为违约金。原告认为，原、被告之间的厂屋租赁合同是合法有效的，被告无理拒不支付已经使用了的厂房租金和水电费,严重损害了原告的合法权益，故起诉。被告没有答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交其营业执照及被告的身份证反映原、被告的诉讼主体资格，本院予以采信；原告提交的物业出租合同（签订日期2017年6月12日）、成交确认书、申请书、厂房证明反映原告向佛山市南海区里水镇河村村西紫股份合作经济社承租厂房并经出租人同意分租涉讼厂房予被告的情况，本院予以采信；原告提交的物业出租合同及图纸反映原、被告的合同关系，收据、账单详情、微信聊天记录反映被告交租的情况及双方聊天情况，且该些证据都是原件，本院对其真实性均予以采信；原告提交的《朱兆君还没有交给我厂的租金》、2018年4-7月厂房水电费明细、情况说明属原告制作的材料，本院综合认定；原告提交的借据是原件，反映原、被告在租赁期间的借贷关系，该借据反映的事实与原告提交的微信聊天记录相吻合，本院对其真实性予以采信；原告提交的劳动保障监察通知用人单位法定代表人或者主要负责人接受调查或者配合处理欠薪案件公告是劳动主管部门出具的材料，本院予以采信；原告提交的朱兆君欠工人工资发放情况、厂房照片反映被告欠薪及设备变卖、原告垫付款项的情况，本院综合认定。综合本院采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2017年5月26日，佛山市南海区里水镇公共资源交易所出具《成交确认书》，确认“天新鞋厂”厂房由原告中标承租。2017年6月12日，原告（乙方）与案外人佛山市南海区里水镇河村村西紫股份合作经济社（甲方）签订《物业出租合同》，约定：甲方将位于里水镇××西紫西官原天新厂房（占地面积9675.13平方米，建筑面积为水泥结构3038.98平方米、瓦房5503.13平方米、空地面积约3160平方米）出租予乙方使用；租赁期限为9年，从2017年7月1日至2026年6月30日。该合同经佛山市南海区里水镇河村经济联合社鉴证。2017年6月12日，佛山市南海区里水镇河村村西紫股份合作经济社在原告提交的《申请书》上加署意见，同意原告分租。2017年6月21日，原、被告签订《物业出租合同》，约定：原告将河村西紫原天新厂房的部分厂房（详见图纸）出租予被告，租赁期限从2017年7月1日至2023年6月30日，租金计算如下表，每三年递增10%；租金按月收，被告应于每月7日前交清当月租金；被告在河村××辖区内经营，使用辖区内道路，受河村居委会的治安、行政等服务，要向河村居委会缴纳综合管理费和垃圾费；电费应在每月18日前交给原告，或自行到供电所交费，并将收据交给原告，因迟交产生罚金由被告负责；变压器管理费的分摊按照上一年的总电费做分配，每年调整一次，电费保证金不调整，除非差异很大；电费保证金不能少于去年平均月电费加变压器管理费的1.5倍，电先用后付费，保证金不能作为电费使用；水费按照供水公司单价3.8元/吨收，被告应于每月18日前交给原告；为保证合同的履行，被告在签约的同时应向原告支付三个月的租金48897.9元作为保证金，合同期满，在被告如期履行合同义务的前提下，原告如数无息退还该保证金和电费保证金；租赁期内，被告违反合同约定的责任和应遵守的条款，或未与原告协商一致中途终止合同的，视为被告违约，原告已收款项（租金、保证金）不作退回，原告有权无偿收回租赁物，并追收被告所欠租金；租赁期内，被告逾期交纳租金的，逾期达30天以上的，原告有权解除合同，并无偿收回租赁物，原告所收保证金不予退还，并可追收被告所拖欠的租金。            项目              瓦顶厂房              办公室              宿舍              空地              有顶空地              变压器分摊                  面积              572              82.2              435.9              182              103              150                  单价              14              12              11              7              12              23                  合计              8008              986.4              4794.9              1274              1236              3450                  租金合计              16299.3              电费保证金              30000      2018年2月1日，被告出具《借据》，内容为：“本人朱兆君（身份证：），现因个人原因，向索莱特厂的何志鹏借款共壹拾叁万元整，约定每个月利息贰仟元整。（少于壹拾万时，利息按每月百分之贰算）。借款中的78898元是本人厂房的租金和电费押金，只有还清该款才能拿收据。本人承诺每年至少还叁万元借款，直到还清为止。”2018年7月1日开始，原告的投资人何志鹏通过微信多次向被告催交欠款，被告均表示会尽快还款2018年7月18日，被告通过微信联系何志鹏，内容为：何总，村委感谢你们的支持，在目前市场环境中工厂还是经营不下去，虽然今年工厂还是有钱争（挣），但之前亏损太多个个都追钱，压力太大了。不得不放手。只带走两套衣服走，我也想好了工厂委托你们帮忙买（卖）掉，也有人给我谈过这几天会过去找你，在现有地方做估价25/30万。还有老板娘手上的押金条5万多。不管怎样抵但钱是我之前交的。这些钱帮我发一下员工的工资。拖得太久了。这也是一个经营者没办法的办法。拜托了。真对不住。2018年9月27日，原告向本院提起本案诉讼，本院于2019年1月4日将本案应诉材料公告送达予被告。诉讼中，原告主张被告欠费情况如下：            时间              项目              金额              合计金额              还款金额              欠款金额                  5月费用              4月电费              车间电费              17070.18              38892.28              20500              18392.28                  变压器              3450                  电房管理费              150                  4月水费及分摊              542.1                  5月租金              16000                  保安费              1400                  村保洁费              130                  村委管理费              150                  6月费用              5月电费              车间电费              14329.95              36078.85              0              36078.85                  变压器              3450                  电房管理费              150                  5月水费及分摊              198.9                  6月租金              16000                  保安费              1400                  村保洁费              130                  村委管理费              150                  18年土地使用税              270                  7月费用              6月电费              车间电费              14180.11              35647.31              0              35647.31                  变压器              3450                  电房管理费              150                  6月水费及分摊              187.2                  7月租金              16000                  保安费              1400                  村保洁费              130                  村委管理费              150                  8月费用              7月电费              车间电费              4146.86              7910.66              0              7910.66                  变压器              3450                  电房管理费              150                  7月水费及分摊              163.8                  合计              118529.1              20500              98029.1      另查明：被告在涉讼厂房经营佛山市南海昌弘橡胶制品有限公司，后因欠工人工资，佛山市南海区人力资源和社会保障局通知其于2018年8月10日到该局里水分局接受调查并配合处理；同年9月3日，佛山市南海区里水镇河村村西紫股份合作经济社出具《朱兆君欠工人工资发放情况》反映，佛山市南海昌弘橡胶制品有限公司欠薪的工人卖了公司的生产和办公设备，得款145000元，原告实际代发工人工资150610元，垫付了5610元。庭审中，原告陈述称被告在涉讼厂房经营至2018年7月14日后失联，原告之后帮忙将场地的机器处理，至2018年9月清理完毕，现已另行出租给他人。对《借据》所涉130000元的构成，何志鹏明确该款借款方为原告，原告明确该款项未实际支付，并主张该款包括被告应付的押金78898元和被告欠付的2018年1-2月份租金和水电费、保安费等费用51102元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉讼厂房应在竣工并经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，原告并未举证证明涉讼厂房已经办妥规划报建手续并经验收合格，故原、被告签订的《物业出租合同》因违反法律的强制性规定而无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，无效合同自始没有法律效力，其约定的违约条款无效，合同项下的财产按照相互返还、折价补偿原则进行处理。本案中，被告实际使用涉讼厂房，产生相应的水电费，且被告未举证证明其已实际偿付该项欠款，故被告应根据双方约定的标准支付使用该厂房的使用费、水电费予原告。据此，原告诉请被告支付2018年1-2月、5-8月欠款共计149131.1元（51102+98029.1）理据充分，本院予以支持。根据原告举证及陈述，《借据》所涉的款项130000元构成包括被告应付的押金78898元和被告欠付的2018年1-2月份租金和水电费、保安费等费用51102元，该主张的押金金额与被告根据《物业出租合同》应付的保证金和电费保证金金额相符，且被告在双方微信聊天记录中对原告的该项主张并未提出异议，本院予以采纳。据此，《借据》反映的并非原、被告之间的借贷关系，而是双方在履行《物业出租合同》过程中进行阶段性结算的结果。因《借据》项下的押金实为保证金，依照《中华人民共和国担保法》第六十四条第二款的规定，保证金约定属于实践性合同，需以该保证金实际交付为生效条件，且如上所述，原、被告签订的《物业出租合同》为无效合同，故该合同项下的保证金条款自始没有发生法律效力，原告无权主张该保证金所产生的相应利息损失；至于保证金之外的欠款51102元，被告逾期付款确实给原告造成资金占用的损失，基于此，本院根据被告朱兆君在《借据》的承诺及原告诉请，酌情判令被告朱兆君应以欠款51102元为本金，从2018年6月1日起至实际清偿之日止，按日万分之五的标准计付逾期付款的损失予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。虽然原、被告签订的《物业出租合同》无效，但根据原告举证及陈述反映，被告从2018年7月14日失联后，其存放于涉讼厂房内的生产和办公设备至2018年9月份才清理完毕，期间该些生产和办公设备占用涉讼厂房，据此原告参照《物业出租合同》约定的租赁对价及每月应交各项费用情况，诉请被告赔偿一个月相应费用损失19749.3元（16299.3+3450）合法合理，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告朱兆君应以本判决发生法律效力之日起十日内支付欠付2018年1-2月、5-8月使用河村西紫原天新厂房的部分厂房的使用费及其他费用合计149131.1元予原告佛山市南海区索莱特节能设备厂；被告朱兆君应以本判决发生法律效力之日起十日内以2017年1-2月的欠款51102元为本金，从2018年6月1日起至实际清偿之日止，按日万分之五的标准计付逾期付款的损失予原告佛山市南海区索莱特节能设备厂；被告朱兆君应以本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失19749.3元予原告佛山市南海区索莱特节能设备厂；驳回原告佛山市南海区索莱特节能设备厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费3797.6元（原告已预交），由原告负担119.99元，由被告负担3677.61元并应于本判决发生法律效力后十日内迳付予原告，本院不另外收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  黄艳滨二〇一九年三月二十五日书 记 员  刘冬花