浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0226民初684号 原告：宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司（统一社会信用代码：91330226595395952E）。住所地：宁海县跃龙街道怡惠路456号。 负责人：周雅平，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑益挺，浙江跃龙律师事务所律师。 被告：陈乾松，男，1985年10月24日出生，汉族，住宁海县。 原告宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司与被告陈乾松物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法由审判员蒋欣欣适用简易程序独任审判。本院于2019年2月20日对本案公开开庭进行了审理。原告宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司的委托诉讼代理人郑益挺、被告陈乾松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司向本院提起诉讼请求，要求判令：1.被告陈乾松支付物业管理综合服务费2801元、日常维修费583.6元，共计3384.6元，并支付滞纳金（以3384.6元为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月1日至今，原告为宁海县四季桃源小区物业，为该小区业主提供物业服务。被告通过司法拍卖拍得该小区科技大道58-1、58-2号街面房。根据《竞买公告》第七条规定，之前拖欠的物业费由买受人承担。从2013年4月1日起至2018年9月30日止，该小区科技大道58-1、58-2号街面房业主累计拖欠原告物业管理综合服务费2801元[（27.61+25.44）平方米×0.8元/每平方米·月×66个月]、日常维修费583.6元[（27.61+25.44）平方米×2元/每平方米·年×66个月÷12个月/年]，之后的物业费原告另行主张。庭审后，原告撤回要求被告支付滞纳金的诉请。 被告陈乾松答辩称：被告于2017年8、9月通过法院司法拍卖拍得宁海县四季桃源小区58-1、58-2号街面房，一个多月后取得产权证。对于拍卖以后的物业费，被告愿意按照法律规定承担。对于之前的物业费，被告认为物业费承担主体为开发商，而非被告。原告应提供与开发商签订物业服务合同的依据，现原告未与开发商签订合同，双方不存在物业服务合同关系，也就无须支付物业费。至于原告提供的两份合同，一份合同签订主体为宁波市科技园区市政物业有限公司宁海分公司，另一份合同无业主委员会代表人签字，应认定无效。即使开发商需要支付物业费，原告也应提供向开发商催讨物业费的依据，而原告未能提供相关依据。同时，在被告购买该商铺之前，原告未提供相应的物业服务，商铺的玻璃碎掉、室内有大便，商铺前面的道路严重损坏而未进行修理等。另外，之前的物业费也超过了诉讼时效。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年3月20日，原宁波市科技园区市政物业有限公司宁海分公司（于2013年7月5日变更为宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司）与宁海县桃源街道兴海社区四季桃源小区业主委员会签订《物业服务委托合同》一份，双方约定，委托服务期限自2013年4月1日起至2014年3月31日止；商铺的物业管理综合服务费收取标准为0.8元/平方米·月，日常维修费收取标准为2.0元/平方米·年。2014年3月26日，原告与宁海县桃源街道兴海社区四季桃源小区业主委员会签订《物业服务委托合同》一份，双方约定，委托服务期限为二年，即2014年4月1日起至2016年3月31日止，合同到期双方无异议，委托期限顺延，若有异议，有异议一方应于合同到期前三个月以书面形式告知对方，否则视为无异议；商铺的物业管理综合服务费收取标准为0.8元/平方米·月，日常维修费收取标准为2.0元/平方米·年；逾期不缴纳上述相关物业管理费的，按应缴费用的同期银行贷款利率支付滞纳金。委托期限届满后原告继续为四季桃源小区提供物业服务。被告陈乾松系宁海县桃源街道科技大道58-1、58-2号商业用房的业主，分别于2017年11月14日、2017年9月22日通过司法拍卖竞得（拍卖前涉案房屋所有权人为宁波大家旺实业有限公司），《竞买公告》记载：“对可能存在的物业费、水、电等欠费由买受人承担”。宁海县桃源街道科技大道58-1、58-2号商业用房建筑面积分别为27.61平方米、25.44平方米。涉案房屋业主共拖欠原告2013年4月1日至2018年9月30日的物业管理综合服务费2801元[（27.61+25.44）平方米×0.8元/每平方米·月×66个月]、日常维修费583.6元[（27.61+25.44）平方米×2元/每平方米·年×66个月÷12个月/年]，合计3384.6元。 本院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务委托合同，应认定有效，对业主具有约束力。涉案房屋由被告经法院司法拍卖取得，被告辩称拍卖前物业费的承担主体为开发商。本院认为，拍卖公告已明确载明可能存在的物业费由买受人承担，被告参与竞拍，视为知悉上述拍卖公告的内容，并且接受上述条款的约束，故对被告的该答辩意见不予采纳，原告根据拍卖公告的内容要求被告支付拍卖成交之前的物业费，理由正当，本院予以支持。原告自2013年4月1日起至今持续为四季桃源小区提供物业服务，被告应当根据物业服务委托合同的约定交纳相关的物业服务费用。因物业服务是一个持续性的过程，而业主未依约缴纳物业费亦存在连续性，故被告提出的部分物业费已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。对于被告提出的物业服务质量存在问题的抗辩理由，本院认为由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据；而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。故对被告的该答辩意见不予采纳。原告申请撤回要求被告支付滞纳金的诉请，不违反法律规定，予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 被告陈乾松应于本判决生效后十日内支付原告宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司物业管理综合服务费2801元、日常维修费583.6元，合计3384.6元。 如果被告陈乾松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈乾松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 原告宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈乾松于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 员 蒋欣欣 二〇一九年三月二十八日 代书记员 林霞虹 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。