广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终23556号上诉人（原审被告）：熊文启，男，1972年10月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王亚平，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘先进，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈伟，男，1986年3月8日出生，汉族，住广东省湘桥区。委托诉讼代理人：陈仰，男，1982年3月18日出生，与被上诉人陈伟为兄弟关系。委托诉讼代理人：熊灿明，广东谨然律师事务所律师。原审第三人：招商银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地广东省广州市荔湾区康王南路287号1层A21-23、25号铺及2层全层。负责人：方春伟，职务：行长。委托诉讼代理人：汤丹、鄢嫣，均为该行职员。原审第三人：广州市弘信房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区永宁街公安村委会枫木元社南街7号。法定代表人：王达宏。上诉人熊文启因与被上诉人陈伟、原审第三人招商银行股份有限公司广州荔湾支行、广州市弘信房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人熊文启及其委托诉讼代理人王亚平，被上诉人陈伟的委托诉讼代理人陈仰、熊灿明到庭参加诉讼。原审第三人招商银行股份有限公司广州荔湾支行、广州市弘信房地产代理有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。上诉人熊文启上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五项；并依法改判驳回陈伟的所有诉讼请求。事实和理由：在陈伟多次违约的情况下，熊文启解除合同的事实依据和法律依据充分。法院判决应支付的违约金远高于实际损失，违背法律精神。一、陈伟未按照合同约定的时间签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，已经构成违约，且在2017年2月21日熊文启配合陈伟办理按揭贷款手续时，陈伟仍然不能提供其未婚证明，导致不能办理，进而构成违约。二、根据一审判决第五项，以385000元为本金，暂计至2018年9月14日，每日千分之一的延期履行合同违约金高达212520.02元，违约金远远高于实际损失，违背法律精神，显失公平平。另补充：熊文启认为一审法院没有查明本案的事实，加大了熊文启的义务，银行不出具同贷书的责任不在于熊文启。1、本案是商品房买卖合同，支付房款是陈伟的主要义务，陈伟选择向银行申请贷款，因此办理银行按揭贷款的主要责任在于陈伟。2、根据双方买卖合同附件第二条约定，陈伟在签署涉案买卖合同后五个工作日内要签署银行按揭文件以及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后五个工作日内提交齐全办理银行贷款所需资料。根据普通购房的生活经验，陈伟作为贷款人要取得银行贷款需具备以下几个条件：（1）有合法身份证明；（2）有稳定的职业和收入，即具有偿还银行贷款本息的能力。在本案中，陈伟直至目前都没有向法庭提交过其本人的工作收入证明、银行流水，也没有与银行签订的贷款抵押合同。同时，熊文启根据中国农业银行官网打印了一份资料，该资料中载明借款人办理个人住房二手贷款需备何资料，其中包括借款人的身份信息、户口簿、婚姻状况、银行认可的收入证明、支付涉案房屋30%以上首付款的付款凭证。从本案而言，在涉案房屋买卖交易中熊文启仅收到了陈伟3万元定金，按照双方合同约定，涉案房屋的总售价是385000元，按照银行的规定，陈伟应向熊文启支付11万多元首期款，银行才有可能审批陈伟的贷款申请，才有可能同意向陈伟发放贷款。但是，从本案一审至二审，陈伟都没有提供向熊文启支付首期款的相关付款凭证，因此基于以上理由，熊文启可以很肯定的得出陈伟至今没有获得银行的同贷书的主要是因为陈伟并没有提供相应的贷款资料的结论。3、对于熊文启开具收款银行卡是否为陈伟办理按揭的主要条件，熊文启认为不是的。熊文启属于卖方，是本次交易的收款方，对于银行而言熊文启没有任何的义务。贷款人是陈伟，银行要求熊文启要到陈伟办理按揭贷款的银行办理一个收款账户，而陈伟所申请的贷款也是支付至熊文启的收款账户上，因此熊文启开卡的目的就是为了收款，且该前提是陈伟已经获得了贷款。因此熊文启是否到银行开卡，与陈伟的贷款是否得到批准无关，陈伟也没有提供银行的证明，可证明陈伟没有获得银行同贷书的原因就是因为熊文启没有到该银行开卡。因此从本案的证据以及本案的事实逻辑均无法证明是因为熊文启没有开卡而导致陈伟的贷款没有获批。一审法院将本案的合同没有生效的条件的责任归责于熊文启，这完全是罔顾事实，加大了熊文启的责任。一审判决对于熊文启而言是一个天大的代价。按照一审法院的判决，陈伟仅支付了3万元的定金，其就基本可以得到涉案房屋的所有权。被上诉人陈伟二审辩称：本案是一起典型的熊文启在签订房屋买卖合同后看到房价疯狂上涨，无任何理由而单方违约的案件。熊文启所述的陈伟未在约定的期限内办理按揭手续，严重与客观事实不符。1、合同履行的时间。合同签订至履约过程如下：2017年1月26日是农历二十九，双方签订了买卖合同，由于第二天是除夕，故双方商定过完春节后才办理相关的按揭手续。在2017年2月16日，熊文启方才把房产证复印件给陈伟，双方约定于2017年2月21日去陈伟的贷款银行中国农业银行珠江帝景支行办理面签手续，该时间也是农业银行通知双方去办理面签的时间。在办理面签时，熊文启不配合农业银行要求开设农行银行卡并称其已经有建行的银行卡，并拂袖离开。农行银行之所以要求双方于2月21日面签，是因为农业银行已初步审核过熊文启提交的贷款申请，仅需熊文启配合开设收款账户以及面签即可，因此熊文启不配合的行为是导致我方无法得到银行同贷书的主要责任。直至目前为止，熊文启都没有到涉案房屋的抵押银行申请还贷，也没有取得第三人招商银行关于何时能够提前还贷的相关资料，因此本次交易受阻是因熊文启而起的。按照生活常理，2017年3月增城区的房价大幅上涨，熊文启称我方不配合履行合同，这与客观事实不符。在本次交易中，我方一直积极的督促、跟进相关手续的办理，可见我方一审证据4。双方是通过中介机构签订的买卖合同，但我方见中介没有及时通知评估公司对涉案房屋的市场价进行评估，我方还积极通知评估公司对涉案房屋进行市场价的评估，因此我方不可能不履行涉案合同。针对熊文启一再罔顾事实称我方没有提供符合银行所需的按揭材料，我方已经及时向农业银行提交了我方的婚姻证明，且农业银行也明确告知我方所提交材料完全符合要求。正是因为我方所提交的材料完全符合要求，因此农业银行才会通知我方去面签，熊文启称我方没有及时提供按揭材料与事实不符，请求二审法院对此予以查明。2、熊文启称我方没有支付涉案房屋总房价30%的首期款，该款是银行下发同贷书后才需要支付。由于熊文启不履行合同，期间还要求上涨价格，我方对此予以拒绝，因此熊文启于3月10日明确告知中介不履行合同，于3月11日身穿制服并拿着执法记录仪到陈伟代理人张雪芬的家中送达撤销合同书，中介人员提交的录音也直接证明熊文启无故单方违约、见利忘义。我方积极与熊文启进行协商，但熊文启一直没有出面也没有给出答复，张雪芬还找到熊文启的领导要求与熊文启解决此事，但熊文启的领导称这属于熊文启的个人问题，需走法律渠道。我方一直积极履行合同，提交符合银行要求的材料，甚至在熊文启上门以消极的方式解除合同的情况下，我方还寻找熊文启的领导解决双方履行合同的问题。3、关于熊文启抗辩违约金过高的问题，我方认为违约金不应调整。（1）双方逾期履行合同按照每日千分之一的标准支付违约金是双方商定的结果，熊文启与陈伟在签订合同时有清醒的认识，熊文启是一个完全民事行为能力人，其理应预料到违约的后果，因此需承担违约责任。熊文启在一审期间也没有对于违约金过高的问题提出抗辩，这证明熊文启对于违约责任的认可。（2）违约金调整的前提是违约金不能高于损失。在本案一审、二审期间，熊文启自始至终都没有提交证据证明本案违约金已高于我方实际损失，其理应承担举证不能的责任。（3）一审法院已经充分考虑到违约金高低的问题，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及双方履约情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则自由裁量将违约金已经调整至以总房价为上限，故一审判决合情合理，故我方请求二审法院充分考虑到一审法院的自由裁量而作出二审判决。（4）按房价来看，该数额本身不高，熊文启为何要支付较高的违约金是因为熊文启的违约期限较长，至二审开庭为止，熊文启已经违约了21个月，因此违约金相对会高，故本案违约金较高也是因为熊文启拖延支付违约金所致。一审法院要求熊文启支付违约金是体现司法的公平正义，熊文启不要认为法律赋予了违约方要求调整的权力，就可要求无下限的调整，熊文启的恶意违约行为不应受到法律的保护。（5）我方在本案交易中遭受了巨大的经济损失。我方因本案纠纷垫付了案件受理费、诉保费、律师费等费用。我方本想以申请贷款的方式购买涉案房屋，由于熊文启的违约需通过法律途径维权，故我方只能以向他人借款一次性支付房款的方式购买涉案房屋。按照涉案合同约定，原本是需要在2017年4月左右即可收房，但由于本案纠纷的产生，导致我方需在外租房，因此租金损失也是存在的。根据广州市房贷政策，我方在2017年3月之前还可申请七成贷款，但现在银行利息不仅不能打折，还要上浮50%，利息损失将近20万元。综上，我方遭受的经济损失也是很大的。（6）违约金具有惩罚性，我方经济窘迫，我方购买的婚房才46平方米，而熊文启的经济环境优越而看到房价上涨就要违约，故熊文启应承担相关的法律责任。原审第三人招商银行股份有限公司广州荔湾支行、广州市弘信房地产代理有限公司未到庭发表意见。2017年4月20日，陈伟向一审法院起诉请求:一、熊文启继续履行合同；二、陈伟代为清偿熊文启就前述房产欠招商银行股份有限公司广州荔湾支行的按揭贷款，熊文启和招商银行股份有限公司广州荔湾支行、广州市弘信房地产代理有限公司在陈伟提前还贷后协助办理涂销抵押手续，余款一次性支付给熊文启，付款的同时熊文启、广州市弘信房地产代理有限公司协助陈伟办理房屋的过户登记手续；三、熊文启自2017年3月11日起每日按照总房价0.1%的标准支付违约金，违约金应支付至房屋产权过户日，暂计15015元；四、熊文启向陈伟赔偿诉讼保全担保费2500元；五、案件诉讼费用由熊文启承担。一审法院认定事实：增城市国土资源和房屋管理局为增城区新塘镇永和荔湖城水立坊一街5号2801房核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。2017年4月24日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，内容载明产权人熊文启，房屋性质商品房，登记日期2011年7月28日，附记2011年7月28日，以11登记12331394号办理抵押登记。2017年1月26日，陈伟（买方）与熊文启（卖方）及广州市弘信房地产代理有限公司签订了《房地产买卖合同》（附件），其中合同约定：“……第一条物业权属情况1.物业地址为增城区新塘镇永和荔湖城水立坊一街5号2801房屋（下称：“该物业”）。2.该物业面积为46.1平方米……第二条成交价、付款方式和税费等1.该物业之成交总楼价为人民币385000元。此成交价格不因测绘面积变动而变动，且已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括但不限于维修基金、税费、物业管理费、水电煤气费、管道煤气初装费、有线电视初装费、网络宽带使用费、装修费及入住费用等）。买卖双方应如实申报成交价格，否则自行承担相应的法律责任。该物业有关付款方式详见附件【编号：NO.0000534】或相关备注。2.买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为：卖方收齐全部楼款当天或买卖双方协商。卖方须协助买方办妥收楼入住手续视为房屋转移占有的标志，卖方交楼后须及时迁出户口。卖方逾期交付该物业的，从逾期之日起，应按日向买方支付合同约定成交价千分之一的违约金。逾期七日，买方除有权按本合同约定向卖方收取违约金外并有权不再购买该物业，届时卖方须退还买方已支付的全部款项并赔偿买方相应损失。……第四条违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方逾期每日须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任【双倍返还定金或没收定金】或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。鉴于经纪方成功协助守约方追讨违约方的定金责任，守约方当天支付经纪方所得违约金25%作为经纪方的劳务费用。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……第八条若非本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延。本合同签订后，凡若因金融政策性调整或不可抗力导致本合同无法履行时，买卖双方可以解除合同并各自返回楼款。但基于经纪方已经促成合同的成立且合同解除非经纪方过错造成的，买卖双方仍需按本合同约定向经纪方支付中介服务费及咨询费。第九条本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议不一致时，以本合同为准。经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对上述每一条款之含义均清楚，明白且并无异议。买卖双方于增城区国土资源和房屋管理局办证中心签署的《广东省房地产买卖合同》或《存量房买卖合同》仅为买卖双方办理产权过户而设，与本合同具有等同效力，如有不一致时，以本合同为准。备选条款2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下……第十三条本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更。如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。备注：1.经买卖双方协商同意，签订三方合同当天先支付定金人民币叁万元整给卖方，但须以买方所申请的银行通过的同意贷款通知书审批通过后，合同正式生效。如买方的同意贷款通知书不能通过，卖方同意退回定金给买方。2.卖方同意买方的首期楼款以银行的同意贷款通知书的审批金额的差额为准。3.买方同意支付首期楼款垫资赎证。”附件二、涂销抵押后按揭付款1、【定金】签订本合同时支付30000元作为定金。2、卖方应在收到定金后10工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同5工作日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5工作日内提供齐全办理银行贷款需要的资料。3、买卖双方均同意经银行审批出具同意贷款通知书后五个工作日内完成本次交易的递件过户手续。4、首期楼款80000元，买方按下列第C种方式支付：（C）买方应在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣款日或之前，存入卖方供款账户内。5、如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。6、买卖双方应在签署本合同后2017年3月30日前完成本次交易的房产递件过户手续，如因银行或房管部门原因导致顺延，则时间顺延。7、楼价余款275000元，于交易过户完成并办妥抵押登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号，如因房管部门或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。8、出资赎契：卖方应在签订本合同后10工作日内向原抵押银行办理提前还贷申请手续。买卖双方同意按以下方式办理赎契手续：B.买方出资赎契卖方必须于本合同签署后工作日内不可撤销地全权委托经纪方或买方认可的受托人办理赎契手续，并将相关的供楼存折及对应的银行卡、借款合同、房产证等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或买方认可的受托人办理赎契手续，同时签署公证委托书……。10、买方全额出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应返还楼款，并向买方支付等额于总楼价20%的违约金。上述合同的卖方处熊文启签字，买方处由张雪芬代陈伟签字。同日，熊文启确认收到涉案房屋定金30000元，并出具《收款收据》。陈伟出示2017年1月26日微信聊天截屏及《授权委托书》复印件，拟证明陈伟与熊文启一起看楼。熊文启质证对微信聊天截屏的真实性无异，但没有看到授权委托书。陈伟出示2017年2月5日、9日、14日、16日、20日期间的微信聊天截图，扶慧与张雪芬的微信记载协商双方按揭事项，提及房产证不是涉案房产；熊文启与张雪芬的微信记录，张雪芬提出“业主双方到场，夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证、购房发票、农行收款卡或存折”，熊文启表示“好的”，熊文启与张雪芬相约办理按揭手续；农行李雯与张雪芬的微信记录，记载双方洽谈办理按揭事宜。2017年3月7日至9日，熊文启与张雪芬、扶慧的微信记录，内容为各方沟通相约办理按揭手续；2017年3月11日扶慧向张雪芬发微信，告知业主赔偿15000元给你。2017年3月11日，熊文启向张雪芬发出《撤销合同通知书》，载明签订合同时张雪芬称帮陈伟购买涉案房屋，陈伟未在合同上签名，还自称自己找按揭公司办理按揭。后经中介公司多次敦促，张雪芬于2017年2月21日才约卖方到银行签订按揭合同，已超过合同约定时间，另陈伟一直未出现，也未提供委托书，于是熊文启于2017年3月11日正式通知撤销所签署的三方合同。2017年2月10日，潮州市湘桥区磷溪镇溪口七村村民委员会出具《证明》，证明陈伟未婚。2017年2月21日，陈伟、熊文启签署《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，载明陈伟向熊文启购买涉案房屋是真实交易，陈伟向贵行申请贷款31万元，同意并授权贵行将上述贷款资金划入下述账户（空白），承诺贵行已依据约定向购房人发放借款，售房人收妥借款资金。2017年4月14日，张雪芬以代理人身份向熊文启发出《关于督促继续履行合同的函》，并加盖广州市弘信房地产代理有限公司印章，该函件载明熊文启在2017年2月21日和3月9日未前往银行签署按揭手续。2017年3月11日熊文启就表明要增加房款或解除合同及赔偿15000元给买方，我方明确表示不同意，并要求熊文启继续履行合同。陈伟出示2017年4月2日的通话录音，拟证明2017年3月12日收到熊文启送来撤销合同通知后，要求中介公司与熊文启协调。陈伟出示银行经办人与张雪芬的电话录音，拟证明双方签完了按揭所需的材料，交给银行保管。陈伟出示中介人员与张雪芬的通话录音，拟证明中介明确指出熊文启违约。熊文启出示短信记录和视频，拟证明熊文启向陈伟送达撤销合同通知，并将定金退还，陈伟收到后未提出异议。另，一审法院为了查明案件事实，向招商银行股份有限公司广州荔湾支行发函了解情况。2018年1月20日，招商银行股份有限公司广州荔湾支行复函如下：我支行同意由陈伟代熊文启直接向我行偿清涉案房产广州市增城区新塘镇永和荔湖城水立坊一街5号2801房所欠的按揭贷款本息涂销抵押权。2017年4月24日，陈伟向一审法院申请财产保全，请求对涉案房屋进行查封，并提供相应担保。一审法院作出（2017）粤0183民初2659号《民事裁定书》，裁定查封熊文启名下位于广州市增城区新塘镇永和荔湖城水立坊一街5号2801房屋（登记字号11登记12331394）。2017年8月29日，广州市增城区国土资源和规划局出具《个人名下房地产登记情况查询证明》，经查询陈伟查无房地产情况记录。2017年4月20日，一审法院立案受理本案。本案一审审理过程中，陈伟为证明其具备付款能力，向一审法院申请冻结其在中国建设银行股份有限公司广州增城永宁支行陈伟名下的银行账户62×××82存款355000元。一审法院据此作出（2017）粤0183民初2659号之二《民事裁定书》，裁定冻结上述账户款项355000元。一审庭审过程中，一、陈伟陈述以下事实：1、熊文启在前期是有配合陈伟办理贷款按揭资料，但2017年2月16日才提供房产证，陈伟已按银行要求提供相关资料，也将按揭银行的位置发给熊文启，但熊文启在2017年2月21日不同意提交其银行卡而未办妥按揭手续。2、2017年3月9日双方相约再次签署按揭所需资料，熊文启以其配偶外出而改期至3月11日。3、熊文启在2017年3月10日让第三人告知陈伟不同意签署按揭文件、不再履行合同。4、陈伟陈述委托张雪芬签署合同，对张雪芬签署《房地产买卖合同》（附件）的行为表示追认。5、陈伟没有接到熊文启的银行提前还贷的通知。二、熊文启陈述以下事实：1、2017年1月27日熊文启通过电话方式向银行申请了提前还贷，并答复同意，银行没有任何记录，这是交易习惯。2、熊文启与中介方在电话中说了银行同意提前还款，但陈伟没有去垫资赎契。3、陈伟没有在五个工作日内完成贷款资料，在2017年2月21日已超出合同约定期限。4、熊文启认为其提交了妻子的农行银行卡，不同意银行要求其再开银行卡，但银行不同意。5、熊文启没有看到陈伟的授权委托书，对陈伟的买家身份表示怀疑。一审法院认为：关于涉案合同买方身份。合同中签名处是张雪芬代陈伟，虽然陈伟提供的《授权委托书》是复印件，但与陈伟、熊文启签署《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》是能互相印证，说明熊文启知道陈伟是涉案房屋的买受人。熊文启提出不清楚房屋买受人是谁，理由不成立，一审法院不予采纳。陈伟、熊文启及广州市弘信房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》（附件），是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。合同中约定“经买卖双方协商同意，签订三方合同当天先支付定金人民币叁万元整给卖方，但须以买方所申请的银行通过的同意贷款通知书审批通过后，合同正式生效。如买方的同意贷款通知书不能通过，卖方同意退回定金给买方”，上述约定条款是附生效条件。2017年1月28日是春节，双方约定履行期限理应相应顺延，且熊文启在2017年2月21日签署《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》时未提出异议，并予以配合，故熊文启主张陈伟超过时间提交按揭所需资料为由抗辩陈伟违约，一审法院不予采纳。经查明在双方履行合同过程中，熊文启未按按揭银行要求提供银行卡，并未全面配合陈伟办理按揭手续。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人为了自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就”规定，应认定熊文启不正当地阻止条件成就，因此该合同是合法有效的，双方当事人应恪守履行。双方在合同履行中是何人违约是本案争议焦点问题。从陈伟提供的《收款收据》、微信记录，结合陈伟陈述事实是可以互相印证，一审法院采信陈伟已按合同约定支付定金30000元以及按贷款银行的要求提交了贷款所需的资料。熊文启并未举证证明何时向银行申请了提前还贷以及贷款银行何时可以提前还贷的证据证明，说明熊文启未按合同约定“买方应在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣款日或之前，存入卖方供款账户内”履行向银行申请提前还贷的义务。另熊文启在2017年2月21日拒绝按揭银行要求提供按揭所需的银行卡，配合陈伟办理按揭手续，且在2017年3月10日通知广州市弘信房地产代理有限公司，告知陈伟表示不出售涉案房屋。根据《房地产买卖合同》（附件）“卖方应在收到定金后10工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助买方申请银行按揭”的约定，显然熊文启的上述行为已构成违约，依法应承担违约责任。对于熊文启向陈伟发出的《撤销合同通知书》，因熊文启是违约方，不具有解除合同的权利，该《撤销合同通知书》对陈伟不产生效力。陈伟作为守约方，要求继续履行《房地产买卖合同》（附件），并表明愿意代熊文启清偿涉案房屋的抵押贷款，还申请冻结了其名下银行账户内的存款355000元，承诺该款项用于支付熊文启的购房款及代熊文启清偿招商银行股份有限公司广州荔湾支行的抵押贷款。陈伟的上述行为是对自身权利的处分，不损害相对方的利益，且招商银行股份有限公司广州荔湾支行也表明在剩余贷款金额全额还清的情况下，可涂销涉案房屋的抵押。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，涉案房屋除抵押给招商银行股份有限公司广州荔湾支行之外，尚未发现存在不宜办理过户登记到陈伟名下的情况，因此，陈伟要求熊文启继续履行合同，协助办理涉案房屋过户至陈伟名下的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。陈伟同意在本案中一并处理其向熊文启支付购房款余款的问题，目前陈伟应付给熊文启的购房余款为355000元，因此陈伟应付的购房款355000元先用于代熊文启向招商银行股份有限公司广州荔湾支行偿还贷款本息等相关费用，代偿后还有剩余的，由陈伟直接支付给熊文启；若代偿数额超出355000元的，对于超出部分陈伟另寻途径解决。至于陈伟要求熊文启支付违约金，违约金从2017年3月11日起计，每日按总房款的千分之一计算至熊文启将涉案房屋过户至陈伟名下之日止。根据上文的论述和《房地产买卖合同》（附件）第四条的约定，熊文启的行为构成违约，应向陈伟支付违约金，违约金按每日总房款的千分之一计算。违约金的计算标准为每日总楼价的千分之一，计至熊文启协助办理位于广州市增城区新塘镇永和荔湖城水立坊一街5号2801房屋过户登记至陈伟名下之日止，并以总房价385000元为限。至于陈伟主张的诉讼保全担保费2500元。《房地产买卖合同》（附件）中并未约定该费用如何承担，且陈伟并未提供该费用的支付凭证依据，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年9月14日作出如下判决：一、陈伟与熊文启继续履行《房地产买卖合同》（附件），陈伟在本判决发生法律效力之日起五日内代熊文启直接向招商银行股份有限公司广州荔湾支行清偿位于广州市增城区新塘镇永和荔湖城水立坊一街5号2801房的抵押贷款本金、利息以及相关费用；二、在陈伟履行完本判决第一项的义务之日起五日内，熊文启和招商银行股份有限公司广州荔湾支行协助陈伟办理位于广州市增城区新塘镇永和荔湖城水立坊一街5号2801房的抵押登记涂销手续；三、在上述第二项抵押登记涂销手续办妥之日起五日内，熊文启协助陈伟办理位于广州市增城区新塘镇永和荔湖城水立坊一街5号2801房过户登记至陈伟名下的手续；四、陈伟在位于广州市增城区新塘镇永和荔湖城水立坊一街5号2801房过户登记至其名下之日起五日内，向熊文启支付上述房屋的购房尾款（陈伟应付的购房余款355000元减去陈伟代熊文启向招商银行股份有限公司广州荔湾支行偿还的贷款本金、利息以及相关费用后的所得金额）。熊文启于收到购房尾款当天向陈伟交付位于广州市增城区新塘镇永和荔湖城水立坊一街5号2801房；五、熊文启在本判决发生法律效力之日起十五日内向陈伟支付延期履行合同违约金（从2017年3月11日起，以总房款385000元为本金，按每日千分之一的标准计至熊文启协助办理位于广州市增城区新塘镇永和荔湖城水立坊一街5号2801房过户登记至陈伟名下之日止，违约金总额以房款本金385000元为限）；六、驳回陈伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7338元和保全费2445元，由熊文启负担。本院二审期间，熊文启提交一份从农业银行官网上打印的个人二手房贷款流程以及条件资料，拟证明本案造成银行没有出具同贷书的责任在于陈伟没有提供其收入证明、银行流水，以及支付30%以上首期款而导致的。陈伟对于该证据的关联性不予确认，认为与本案无关，因为本案合同是在2017年签订，但熊文启所打印出来的资料是目前打印的，故两个时期办理按揭贷款的条件有可能不同。陈伟已经按照银行的要求向银行提交了申请贷款所需材料，经过银行初审批准后银行才会通知双方到银行进行面签，熊文启上诉状中提到是因为我方没有提交未婚证明而导致无法办理按揭。针对30%首期款的问题，合同约定是银行出具同贷书后才支付，银行通知双方办理面签尚在提交资料的阶段，且银行也没有要求我方提供支付30%首期款的证明。陈伟提交《民政部关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》，该证据是陈伟针对熊文启称陈伟提交的由村委会出具的未婚证明是无效而提交的。民政部从2015年6月2日已经发布相关规定不允许出具未婚证明，由此证明陈伟所提交的村委的证明是有效的。熊文启质证称：对于该文件的真实性无异议，但对其关联性有异议，因为婚姻证明并非是向熊文启开具的，而是由陈伟向银行提交的，只要银行认可该未婚证明有效即向陈伟发放贷款。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，为查明本案的事实，本院向中国农业银行广州珠江帝景支行发函核实陈伟申请按揭贷款情况，2019年1月7日，该行函复本院：1.经查询，我行贷款系统并未有陈伟贷款信息建档。询问2017年度我行贷款经办人，当时2017年年初确有陈伟提出申请贷款一事，但因申请人无法提交齐全的贷款资料已拒绝该笔申请。由于并未建档，我行没有留存相关申请材料。2.我行办理二手按揭贷款时需提供材料包括：身份证、户口本、婚姻证明、房管局查册、网签合同、房产评估报告、还款能力证明材料、房产评估买卖双方签名的首期确认书等，我行明确规定贷款受理时需要提供网签合同、支付首期款即30%房款的支付凭证；另外，我行贷款额度的核定需要结合客户征信、是否首套房、有无房贷等情况；最后，我贷款流程具体为提交经办行受理后由分行审批后出具同贷书，房管局入押后方可发放贷款。针对该复函，熊文启质证称：对复函的真实性、合法性、关联性均没有意见。该函再次明确了作为购房人办理二手房按揭所需要的资料及具备的条件，同时在复函的第一点明确指出是因为陈伟无法提交齐全的贷款资料而被拒绝贷款申请，造成涉案房屋没有交易的责任在陈伟。陈伟质证称：1.该函不具备证据的形式要件。首先，根据《民事诉讼法司法解释》第一百一十五条的规定，单位向人民法院提出的材料应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该函没有银行负责人签名也没有制作材料的制作人签名。其次，该函仅加盖珠江帝景支行的业务章，没有加盖单位公章，因为司法协查并非是银行的营业业务，单位对外出具业务章和单位出具公章的审批程序和流程存在很大区别，所以该份证据缺乏形式要件，证明效力不应采纳。2.该函的内容与事实严重不符，我方对该函的内容真实性不予认可。首先，该函所称的贷款申请所需资料，与该支行实际业务办理中所需的资料不一致，也与该函的上级机关规定不符，亦与广州地区二手房交易所需资料的交易习惯不符，具体有：在本案一审、二审双方均承认该支行在办理二手房申请按揭提交材料时需提供农业银行的银行卡，可见农业银行的银行卡是申请人必须提供的材料之一，然而该函并没有将银行卡列入必备材料。其次，根据中国农业银行总行的规定及办理二手房按揭的交易习惯，申请人在申请时必须提交所购房产的产权证明，然而该函并未将原房产的产权证明当做必备材料。再有，在2017年2月21日前，陈伟按揭手续已同该行的副行长李雯核实了借款人在贷款受理阶段可不用提交30%首付款，2018年12月21日及2019年1月22日陈伟再次向当时贷款业务的经办人李雯确认在申请阶段同贷书出来之前提交30%的首付款是不允许的。另外，向其他银行农行北秀支行、工行建设六马路支行求证得到的答复均是贷款受理阶段无需提交30%首付款。从以上三点可证明该函没有反映珠江帝景支行实际操作中所需的材料。三、该函认为因申请人无法提交齐全的贷款资料拒绝贷款申请没有依据且为主观判断，不符合客观中立的原则。我方没有一次性提交齐全资料，珠江帝景支行就认定无法提交，该结论没有客观性。按照我们的交易习惯及生活常识，只有在递交材料、缺材料及无法再在合理期限内补足的情况下才能认定无法提交。珠江帝景支行未留存申请材料，又时隔两年在经办人李雯调离的情况下，怎能确切的认为我方没有提交资料，该函还称贷款系统没有陈伟的贷款信息，说明该行没有将陈伟当成客户，其不是审批对象，又何来拒绝申请。我方仅是将贷款材料放在银行并未提交贷款申请，银行受理需要材料齐全才能受理。四、我方认为该函恰好能够证明陈伟具备贷款资格。首先，该函罗列了九项材料，需要我方单方准备的有四份，即身份证、户口本、婚姻证明、还款能力证明，这些我方随时都能向银行提供，我方提供这四项材料不存在任何障碍，另其他五项材料需要熊文启配合我方才能提交。所以该函的内容可证明我方具备农业银行珠江帝景支行贷款具备的所有材料。我方强调针对本次交易首付款30%的支付时间及条件，根据买卖合同附件第二条约定的买方应在收到银行提前还贷通知后，在银行预约通知扣款之日或之前将首期款存入卖方账户，但至今日买方没有收到任何通知。从以上方面我方认为该函不能作为案件证明的事实依据，证明效力不能采纳。陈伟另提交以下补充证据：1.中国农业业银行关于个人二手住房贷款借款人条件以及所需材料料要求（与上述熊文启提交的证据一致），拟证明所购房产原《房屋所有权证》等合法权证明为办理贷款必须材料，但珠江帝景支行复函所列材料没有这一项，复函不能反映客观情况；2.2018年12月21日珠江帝景支行副行长李雯（案涉贷款申请业务经办人）《通话录音》以及文字转述，拟证明贷款受理阶段可不用提交30%首款的支付凭证，放款之前提供；3.2018年12月21日陈伟代理人与农行北秀支行、工商银行建设六马路支行求证的《通话录音》以及文字转述，拟证明有其他银行业务操作中，贷款受理阶段也可不用提交30%首付款的支付凭证，放款之前提供即可。4.陈伟个人贷款申请资料：身份证、户口本、婚姻证明、还款能力证明材料（农业银流水、收入证明、支付宝流水），拟证明陈伟个人具备贷款所需资料。针对陈伟的补充证据，熊文启质证称：对证据1没有意见；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认，电话录音不能证明通话人的真实身份，通话内容与农业银行出具的书面凭证存在矛盾；对证据4，该证据一审已经提交，真实性没有意见，但与本案无关。对于还款能力证明及支付宝流水的真实性不予确认，关联性与本案无关，且该两份材料不属于新证据。对收入证明真实性、合法性、关联性不予认可，该证明显示月收入13500元属于伪造，没有支付工资的证据及扣个税的凭证，开具收入证明的单位法人就是张雪芬，其对该公司100%持股，所以该收入证明是虚假的。二审中，双方确认：没有就涉案房屋签订网签合同。陈伟称：其向银行申请贷款31万元，大概是总房款38.5万元的八成。熊文启二审庭后提交的书面意见称：由于是不归责于熊文启的原因造成陈伟无法取得银行贷款通知，根据双方合同补充约定，熊文启需退还陈伟的购房定金，合同解除。现熊文启也愿意退还陈伟3万元定金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：陈伟未成功办妥按揭贷款的原因、涉案《房地产买卖合同》（附件）是否生效，以及陈伟主张继续履行涉案合同的主张应否支持。涉案《房地产买卖合同》（附件）约定，卖方应在收到定金后10工作日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，协助买方申请银行按揭。本案陈伟确认熊文启前期有配合其办理贷款按揭手续，但认为由于熊文启没有按银行要求开具银行卡而未办妥按揭手续，责任在熊文启。关于首期房款，是在银行出具同贷书后支付，申请贷款时无需支付；熊文启则认为，其是否开具银行卡与陈伟的贷款申请能否获批无关。根据农业银行关于办理二手房按揭贷款的需具备的条件及提供的材料，应包括借款人的身份信息、户口簿、婚姻状况、银行认可的收入证明、支付涉案房屋30%以上首付款的付款凭证。涉案房屋总售价385000元，按照银行的规定，陈伟应向其支付70%即11万多元首期款，银行才有可能审批同意陈伟的贷款申请。因陈伟没有提供向其支付首期款的相关付款凭证，因此，陈伟没有获得银行同贷书的主要原因是陈伟没有提供相应的贷款资料。为查明本案事实，本院向双方所称的办理贷款银行中国农业银行广州珠江帝景支行发函核实陈伟申请按揭贷款的情况，根据该行书面函复，系因申请人无法提交齐全的贷款资料故拒绝该笔申请，且明确贷款受理时需提供网签合同、支付首期款即30%房款的支付凭证。陈伟对该复函不予确认，认为不具备证明效力，且提交了该银行副行长“李雯”的电话录音、其他银行工作人员的电话录音等证据予以反驳。本院认为，首先，上述复函系本院为核实本案事实向农业银行广州珠江帝景支行调查取证所得，并非由当事人单方提供，故其真实性、合法性应予以确认。其次，从复函的内容看，与双方均提交的农业银行关于个人二手住房贷款的条件及所需资料的内容并不矛盾，其中，两者均明确需提供不低于总房款30%的首付款付款凭证。再次，对于陈伟提交的该银行副行长“李雯”的电话录音、其他银行工作人员的电话录音等证据，因上述电话录音通话人员的身份未经核实，证据真实性存疑。即使“李雯”为农业银行广州珠江帝景支行的工作人员，但其作为该行的工作人员，为客户提供的贷款服务内容应以该行的相关规定、要求为依据，故其陈述亦不足以反驳该行的书面证据。至于其他银行业务的操作方式，不能代表农业银行广州珠江帝景支行。综上，陈伟提交的证据不足以反驳上述复函的证明力，本院确认上述复函的证明效力。因此，陈伟主张办理按揭贷款无需提供支付首期房款的支付凭证，缺乏依据，本院不予采信。双方合同约定陈伟应在签署合同5个工作日内签署银行按揭文件，并在签署银行按揭文件5个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，而合同又同时约定首期楼款应在陈伟收到熊文启原抵押银行的提前还贷通知之后支付，故该支付时间无法明确。由此可见，上述合同约定客观上造成陈伟无法在办理按揭贷款时提供支付首期款的凭证。再结合本案的其他事实，双方之间并未就涉案房屋签订网签合同，而且，陈伟申请贷款31万元，相当于总房款的八成多，已超过二手房按揭贷款的额度。故上述因素均可导致陈伟无法提供齐全贷款所需资料且被银行拒绝申请的原因。关于熊文启未按贷款银行要求开具银行卡的问题，从上述银行复函以及农业银行关于二手住房贷款所需资料看，均没有对此作出明确要求，虽现实中可能存在贷款银行出于提高银行业务量而要求客户重新开户的情况，但该因素并非导致陈伟无法办妥按揭贷款申请的主要原因。由此分析，陈伟未能办妥银行按揭贷款的原因不能归责于熊文启。涉案《房地产买卖合同》（附件）约定，经买卖双方协商同意，签订三方合同当天先支付定金人民币叁万元整给卖方，但须以买方所申请的银行通过的同意贷款通知书审批通过后，合同正式生效。如买方的同意贷款通知书不能通过，卖方同意退回定金给买方。故上述约定条款为附生效条件的条款，双方合同为附生效条件的合同。现陈伟未能取得银行同意贷款通知书，而如上所述，陈伟未能办妥银行按揭贷款的原因不能归责于熊文启，不能认定熊文启不正当的阻止条件成就，故双方合同约定的生效条件不成就，依据双方合同约定，涉案《房地产买卖合同》（附件）未生效。因此，陈伟主张继续履行合同，并将涉案房屋过户至其名下，缺乏法律和合同依据，应不予支持。一审处理不当，本院予以纠正。鉴于双方合同未生效，对于陈伟向熊文启支付的30000元定金，本案熊文启表示同意退回该款给陈伟。为减少当事人诉累，本案对该款一并处理。熊文启向陈伟返还定金30000元。综上所述，熊文启的上诉理由成立，应予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2659号民事判决；二、陈伟与熊文启签订的《房地产买卖合同》（附件）未生效；三、于本判决发生法律效力之日起十日内，熊文启退还定金30000元给陈伟；四、驳回陈伟全部的诉讼请求。本案一审案件受理费7338元、诉讼保全费2445元由陈伟负担。二审案件受理费7338元，由陈伟负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年三月一日书记员  张 旭彭诗敏