广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终41号上诉人（原审原告）：林敏，女，1968年2月13日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：吴绍锋，广东粤胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华南农业大学，住所地广东省广州市天河区五山。法定代表人：陈晓阳，职务：校长。被上诉人（原审被告）：广东华农大种业有限公司，住所地广东省广州市天河区华南农业大学内。法定代表人：梁克勤，职务：总经理。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王欣亮，广东胜伦律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：何宇恒，广东胜伦律师事务所律师。上诉人林敏因与被上诉人华南农业大学、广东华农大种业有限公司（以下简称华农大公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初10760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林敏上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令华南农业大学、华农大公司共同向林敏返还基建费35600及支付资金占用利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，从1998年12月2日计至实际清偿之日止）；3.判令华南农业大学、华农大公司共同承担本案诉讼费用。事实及理由如下：一、一审判决不尊重事实，没有正确认定基建费的性质。1.发票上明确载明了是林敏所租商铺的基建费，不是进场费、赞助费；2.2003年12月18日出租方发出的通知可以证明对基建费的处理未清楚，明确各租户对所交基建费是有异议的；3.《关于茶山商铺合同期满处置的会议纪要》表明双方为基建费的退还反复交涉，也证明了基建费的问题一直没有解决。二、一审判决要求林敏承担基建费退还的举证责任是不公平的。前述材料均没有明确基建费无需退还，租赁合同也没有提及基建费，且根据房屋租赁相关法律法规，并未基建费这个概念，因此出租方收取基建费性质属于不当得利，应当返还。我方已有充分证据证明，华南农业大学、华农大公司应退还基建费，则无需退还的举证责任应在华南农业大学、华农大公司。三、一审查明事实有误。1.一审判决书中载明华南农业大学称“并不清楚涉案商铺基建费或赞助费等类似费用”。事实上，在林敏这些商铺周边有数十家商铺，其中收取基建费的仅有少数几户，其他商铺都没有收取基建费。2.一审判决书第五页前面三行提到“收取基建费时已向原告明示不予退还”，但我方认为华农大公司这一陈述没有证据证明，合同中并没有明确收取基建费是签订合同的前提条件，也没有明确基建费收取后不予退还，故请二审法院查明基建费为何不予退还。被上诉人华南农业大学、华农大公司二审辩称：我方认为一审判决法律适用正确，事实查明清楚，相关事实已经由一审法院查明，在此不再赘述。林敏于2018年4月27日向一审法院起诉请求：1.华南农业大学、华农大公司共同返还基建费35600元并支付利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从1998年12月2日起计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由华南农业大学、华农大公司承担。经一审法院审理查明：1998年12月1日，华农大公司开立发票，其上显示缴费项目为茶山商铺12号基建费，金额为35600元，顾客名称处为吕德贤、刘志纯、林敏，其中“吕德贤、刘志纯”字样上有删除痕迹，林敏持有该发票原件。2000年1月3日，华农大公司开立收据，其上显示收到茶山12号转让费500元。2003年12月18日，华南农业大学后勤服务集团发出《通知》：对于华南农业大学茶山部分商铺合同到期的重新租赁问题，在有关基建费或赞助费等问题未清楚之前，由华南农业大学委托后勤服务集团先与原租户续签一年的租赁合同。2017年11月28日，华南农业大学向林敏发出《通知书》：贵我双方关于涉案商铺的《房屋租赁合同》将于2017年12月31日到期，合同到期后我校将不再续约，请贵方在2018年1月15日前搬离。2018年1月5日，华南农业大学发出《关于限期搬离的再次通知》及《公告》，通知茶山各商户于2018年1月15日前搬离商铺并办理移交手续。2018年1月16日，华南农业大学发出《停水停电通知书》，向茶山各商户表示由于各商户未按期交还房屋，我校将根据实际情况随时对商铺实施停水停电处理，请各商户尽快搬离。林敏主张吕德贤、刘志纯在缴纳基建费后，于1998年12月中与华农大公司就涉案商铺签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，约定租赁期限至2003年12月31日，每月租金2481元，吕德贤、刘志纯同时还缴纳了租赁押金，后吕德贤、刘志纯将涉案商铺转让给林敏，华农大公司的财务人员将基建费发票上的“吕德贤、刘志纯”改成“林敏”，并加盖了私章，华农大公司并于2000年1月3日收取了林敏500元转让费。其，在缴纳基建费时华农大公司的工作人员表示缴纳基建费可以享有永久承租权并且基建费是可以退还的。此后，林敏与不同主体一再续签至2017年12月31日，每次续签林敏都就基建费问题询问出租方，但均被告知处理方案未定。对此，林敏提交《华南农业大学物业租赁合同书》（出租人为华南农业大学后勤服务集团，涉案商铺面积47.1平方米，租赁期限为2001年1月1日至2003年12月31日，月租金为2481元）、《广州市房屋租赁合同》（出租人为华南农业大学，涉案商铺面积47.1平方米，租赁期限为2016年1月1日至2017年12月31日，月租金为3543.5元）、《关于茶山商铺合同期满处置的会议纪要》，华南农业大学、华农大公司对上述证据的真实性予以确认，华南农业大学确认该份会议纪要为其出具。华南农业大学、华农大公司辩称基建费的性质为进场费、赞助费，吕德贤、刘志纯林敏缴纳基建费是华农大公司同意与其签订合同允许其入场经营的条件，是吕德贤、刘志纯林敏得到经营商铺资格所付出的对价，华农大公司在收取基建费时已告知吕德贤、刘志纯林敏该费用不予退还。一审庭审中，林敏表示涉案商铺在2018年3月31日被华南农业大学收回。华南农业大学、华农大公司则表示涉案商铺系林敏于2018年2月13日交回，目前涉案商铺还仍在招标。一审法院认为：从本案查明及当事人陈述，吕德贤、刘志纯向华农大公司缴纳基建费后与其签订了租赁合同，约定租赁期限届满日为2003年12月31日，后吕德贤、刘志纯将涉案商铺转让给林敏，此后林敏一直续签并承租涉案商铺至2018年年初，从林敏提交的的《通知》及《关于茶山商铺合同期满处置的会议纪要》，双方就基建费是否应退还的问题曾多次进行协商，华农大公司辩称林敏的主张已超过诉讼时效，一审法院不予采纳。林敏主张其在缴纳基建费时华农大公司的工作人员承诺其可享有永久承租权并可以退还基建费，但对此并未举证予以证明，从本案林敏提交的租赁合同，其上仅约定租赁保证金及租金等事项，并未提及该笔基建费，华南农业大学、华农大公司辩称该笔基建费的性质为进场费、赞助费，是林敏得到经营商铺的资格所付出的对价，符合当前市场经营的惯例。现双方签订的租赁合同已履行完毕，林敏诉请要求华南农业大学、华农大公司返还基建费并支付利息缺乏依据，一审法院对此不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年8月28日作出如下判决：驳回林敏的诉讼请求。案件受理费1720元，由林敏负担。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人未提交新证据。二审期间，华南农业大学述称其并非要收回涉案商铺，只是租期届满后要用公开招租的方式出租涉案商铺，不能再像之前一样没有公开招租就出租给林敏，林敏也可以参与竞标。林敏表示有参与涉案商铺的竞标，但由于出价太低，未能竞标成功。林敏表示其支付了基建费后享有对涉案商铺永久租用的权利，但也表示双方并无约定永久租用的其他条件，包括租金的涨幅和能否公开招投标出租。林敏同时确认已承租使用涉案商铺近20年。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为基建费应否返还。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。林敏主张其缴纳基建费时华农大公司的工作人员承诺其享有永久租用权并可以退还基建费，但林敏对此主张并不能提供相应的证据予以证实，理应承担对己不利的法律后果，一审不予支持林敏要求返还基建费及利息的主张并无不当，本院予以维持。退一步而言，即便按照林敏自己的陈述，其缴纳基建费时各方对永久租用权的其他条件即租金的涨幅和出租的方式均没有约定，故在林敏已经承租使用涉案商铺近二十年且租期届满后，华南农业大学有权相应提高租金，以公开招租的方式对涉案商铺进行出租。华南农业大学并未拒绝林敏参与竞拍涉案商铺的承租权，只是因林敏出价过低，未能成功竞拍，故林敏以未能保障其永久承租权而要求华南农业大学和华农大公司返还基建费，理据不足，本院不予支持。综上所述，林敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1720元，由林敏负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年三月十九日书记员 冯 韵彭诗敏