内蒙古科尔沁左翼后旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0522民初1464号 原告：卢山，男，1971年6月27日出生，蒙古族，个体。 原告：刘丽，女，1971年2月1日出生，汉族，个体。 二原告共同委托诉讼代理人：徐志，辽宁钢城正大律师事务所律师。 被告：刘宇鹏，男，1974年12月25日出生，汉族，个体。 被告：刘丽红，女，1974年10月6日出生，汉族，个体。 二被告共同委托诉讼代理人：戴存立，内蒙古双合尔律师事务所律师。 原告卢山、刘丽与被告刘宇鹏、刘丽红租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢山及二原告的共同委托诉讼代理人徐志、被告刘宇鹏及二被告共同委托诉讼代理人戴存立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢山、刘丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与二被告于2015年8月24日订立的《土地租赁合同》；2、判令二被告返还从2015年8月24日订立的《土地租赁合同》范围内的土地、房产中迁出；3、二被告承包本案诉讼费用。事实与理由：二原告与二被告于2015年8月24日订立《土地租赁合同》，该合同第六条约定：租赁价格及租金的支付期限和方式：总租金是330万元，分四次缴纳，第一次缴纳130万元，第二次缴纳50万元，第三次缴纳75万元，第四次缴纳75万元，其中第四次租金应于2018年12月1日前缴纳。二被告2018年12月1日前只给付租金4万元（卢山出具的欠条），2018年12月1日后给付10万元租金，至今仍欠租金61万元。二原告多次催要租金，但二被告拒绝缴纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告刘宇鹏、刘丽红辩称，一、本案的事实与经过。本案被告与原告2015年8月24日签订的《土地租赁合同》，共18个条款，其中主要内容有以下五个方面：1、原告将“合法”取得并依法享有流转权的工业用地出租给被告开设驾校（合同第二款）。2、租赁期限15年。租金330万元，约定分四次支付，被告已经于2018年前支付给原告269万元，已经履行了主要义务即全部租金的82%。4、合同第七款，原告保证对上述土地享有合法使用权及地上建筑物所有权，保证没有权属纠纷，保证所出租年限在其享有合法取得出让年限内，保证不符合土地使用权不得交易的相关规定，否则，原告承担由此引起的法律后果，并对被告承担相应的违约责任。5、双方没有解除合同的相关约定。二、2015年8月双方签订合同时原告承诺签订合同后立即办理完相关手续，尤其是补交土地出让金办理土地使用权证书。而且被告一直在督促原告，也曾经希望用租金抵交部分土地出让金，但是原告以偿还其他欠款为由一直没有同意，而且被告因此在2018年12月写了份补充协议希望原告能做出书面承诺，办理完该块土地的土地使用证等相关手续或者提供相应担保，但是原告拒不签约。目前该块土地在土地部门档案里土地的使用权仍然是科左后旗人民政府。而且被告得知原告还欠国家土地使用税100多万元。根据我国《土地管理法》第43条和第76条规定，非法使用土地（没有办理土地使用权证，改变土地用途，都是非法占用土地的行为），土地将被收回并可没收地上建筑物并处罚款。而且双方合同第七款，原告对该土地等权属有保证并以违约责任作为约束的，即原告保证对该土地拥有合法的使用权，然而原告至今并没有缴纳土地出让金，也没有取得该土地使用权证，也没有办理完土地用途改变变更手续，根据原被告对瑕疵担保责任的特殊约定也可视同原告先行违约，被告可以行使我国合同法第67条规定的顺序履行抗辩权。三、更重要的是原被告签署的合同因此不能履行，而且是原告不能或无法依约履行的可能性非常高，出现了我国合同法第68条（不安抗辩权）第四款的规定：“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的情况。根据《机动车驾驶员培训管理规定》第二章第十条第七款规定：租用教练场的还应当持有书面租赁合同和出租方土地使用证明，租赁期限不得少于三年；以及《政府购买机动车驾驶人社会化考场程序》第二章第六条规定：考试场地应当拥有建设考场用地的所有权或者使用权，并符合国家法律规定。因此，原告对该土地使用权的取得（瑕疵担保责任）在本合同中尤为重要，这也是原被告在合同中通过第七款又对瑕疵担保责任进行了强调，以及被告一直督促原告向国家缴纳土地出让金办理土地使用权证的原因，因为驾校的运营会因为承租的土地没有使用权而被取消或者责令搬迁。这是被告行使不安抗辩权的主要理由。再有，因为原告拖欠税务部门的土地使用税129万元（且双方合同约定土地使用税由原告承担），根据《税务征管法》相关规定也有被税务部门查封的可以。这是被告行使不安抗辩权的又一理由。四、我国合同法规定了法定解除和约定解除两类合同解除的方式。根据我国合同法第九十四条规定，本案根据不具备法定解除合同的条件，被告已经支付原告全部15年租赁期间近13年的租金，即全部租金的82%计269万元，主要义务已经履行。五、双方合同也没有解除合同的相关约定。因此，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的主张，被告保留提起反诉、合同无效和原告承担违约责任的诉讼权利。 本院经审理认定事实如下：原告卢山、刘丽起诉状中陈述的事实，有二原告提交的2015年8月24日双方签订的《土地租赁合同》、2018年12月16日的律师函复印件及刘宇鹏签收情况的打印件、手机短信截图为证，二被告没有异议，本院予以确认。 二被告所举其申请由本院向科左后旗国土资源局调取的《限期办理土地出让手续通知书》、后国土罚字（2014）第46号《土地行政处罚决定书》、《国土资源管理公文送达回证》，二原告对其真实性没有异议，本院予以确认。以上证据能够证明的事实如下：本案所涉租赁的土地系属鼎元食品（卢山）未经批准擅自占用的土地，2014年7月28日科左后旗国土资源局下达《限期办理土地出让手续通知书》，让原告于2014年8月4日前到科左后旗国土资源局办理手续，并缴纳土地出让金，否则科左后旗国土资源局将依据土地管理法律法规的有关规定，对其占用的土地按照非法占地处理，没收地上建筑物，处以罚款，并且依法申请人民法院强制执行。通知下达后，原告未予办理，也未缴纳土地出让金，科左后旗国土资源局于2014年8月18日向原告卢山下达了后国土罚（2014）第46号《土地行政处罚决定书》，处罚内容为：1、没收法占地上新建建筑物及其他设施；2、处以违法占地每平方米20元的罚款，共计876480.4元。至今原告仍未缴纳土地出让金，也未办理土地使用权相关手续。 本院认为，原被告于2015年8月24日签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。基于上述合同，二原告应当提供给二被告涉案土地自2015年8月1日至2030年8月1日为止的土地使用权，二被告分四次支付给二原告租金330万元。双方合同签订后履行至今，二被告已经向二原告交付租金269万元，其已经完成了自2015年8月1日起12年有余的租金，应认定其已履行了主要义务。二被告尚欠二原告租金61万元，按照约定应当于2018年12月1日前交付，但二原告租赁给二被告使用的土地至今尚未获得土地使用权且存在被科左后旗国土资源局处罚的情形，确实存在12年以后的租期，二被告的土地被收回无法继续履行《土地租赁合同》的可能，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项规定行使不安抗辩权的情形，二被告的抗辩理由成立，可以中止履行61万元租金的给付义务。二原告可在向二被告提供担保或者获得出租土地的使用权、或者在出租土地由二被告使用完成后，向二被告主张所欠付的租金。二原告所提出的交付土地即为全部履行了合同义务的主张，是混淆了交付土地和交付合法土地使用权的概念，因其没有证据证明其已经获得了租赁期间的合法的土地使用权，其交付土地不能认定其向二被告交付了租赁期间的合法土地使用权，故在二原告未获得租赁期间的合法土地使用权之前，应当以二被告实际能够占有使用的期间为准作为二原告已履行的合同义务，因此，二原告的上述主张，本院不予支持。二原告要求解除与二被告签订的《土地租赁合同》、返还土地和房产，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，原告卢山、刘丽的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告卢山、刘丽的诉讼请求。 案件受理费9900元，减半收取计4950元，由原告卢山、刘丽负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。 审判员  刘海风 二〇一九年三月二十八日 书记员  杨宇莹 附：法律依据 《中华人民共和国合同法》 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形的，可以中止履行： （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。