浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终3626号 上诉人（原审被告）：宁波精成车业有限公司。住所地：宁波市鄞州区中河街道潘火桥村。 法定代表人：康明章，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李信平，浙江李信平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘岩，浙江李信平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市宝丽电器有限公司。住所地：宁波市鄞州区下应街道潘火村。 法定代表人：康文群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李安谦，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱佳攀，浙江海泰律师事务所律师。 上诉人宁波精成车业有限公司（以下简称精成车业公司）因与被上诉人宁波市宝丽电器有限公司（以下简称宝丽电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初3809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案因案情复杂，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。 精成车业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回宝丽电器公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由宝丽电器公司承担。事实和理由：一、康明通已向一审法院起诉要求撤回《腾房通知》，《腾房通知》的效力在另案审理中，本案应中止审理。康文群与康明通股东资格之争尚在审理中，一审法院认定康明通不是股东不当，本案应中止审理，一审未中止，系程序违法。二、康明通是股东、监事，依法有权在宝丽电器公司实际控制人康文群损害公司利益和股东合法权益时，纠正康文群的违法行为，依法有权代表公司签订《房租协议》。三、精成车业公司与宝丽电器公司存在长期租赁关系，精成车业公司已经按照交易惯例于2017年12月27日支付2018年第一季度租金，宝丽电器公司已经接受租金且未提出任何异议，2018年3月15日精成车业公司又向宝丽电器公司支付第二季度租金。双方之间的租赁合同已经实际履行。四、康明通作为宝丽电器公司股东，有权参与公司的重大经营决策；康明通作为监事，依法有职责对康文群损害公司利益的行为进行纠正，有权有责在《房租协议》实际履行过程中维护宝丽电器公司的利益及股东合法权益。康明通补签的《房租协议》属于职务代理行为，合法有效。五、康文群作为实际控制人、执行董事，让自己的宁波精成电机有限公司（以下简称精成电机公司）使用涉案房屋，损害公司利益，康明通已经就此提起诉讼。六、一审未对精成车业公司实际租赁面积进行核实。精成车业公司实际租赁宝丽电器公司厂房14556.83平方米。七、即便租赁合同已经终止，精成车业公司作为一家生产精密仪器的高新技术产业，自新厂房建成到搬迁落定整体认证完毕至少需要两年时间，为保障企业的正常生产，应给与精成车业公司两年的腾退期较为合理。八、一审判决适用法律错误，本案应中止审理，并依法改判。 宝丽电器公司辩称，一、租赁合同法律关系的审查不以另案的审理结果为依据，本案无需中止审理，一审程序合法。二、康明通不是宝丽电器公司的法定代表人，其与精成车业公司的会计康雅仙签订的《房租协议》仅有康明通的签字，无宝丽电器公司盖章，康明通签字时也未获得宝丽电器公司的授权，其作为股东无权代表宝丽电器公司对外签订合同。三、宝丽电器公司与精成车业公司的租赁合同已于2017年12月31日到期，合同到期前宝丽电器公司多次通知精成车业公司到期不再续租。合同到期后宝丽电器公司给精成车业公司发送《腾房通知》，通知精成车业公司腾退房屋，并给予其三个月腾房期并要求按照原租金标准支付腾房期内的占有使用费。该通知是宝丽电器公司内部合法、合理决策的结果，目的是为了维护宝丽电器公司的利益。四、宝丽电器公司将精成车业公司2017年12月支付的款项作为腾房期内的房屋占有使用费收取合理、合法，不能据此推定双方又建立了新的租赁关系。精成车业公司于2018年3月份支付的第二笔款项，因房屋腾退期已满，宝丽电器公司于2018年3月19日、3月22日两次通过银行转账方式退还给精成车业公司，并在转账时备注“无租赁关系故退回该笔款项”。五、《房租协议》并没有约定精成车业公司在租赁合同到期后有优先承租权。精成车业公司要求续租的理由不能成立。六、精成车业公司在陈婆渡拥有2万平方米的厂房，同时在宝丽电器公司隔壁租用了2万平方米厂房，目前一半面积空置，可以满足其自身经营需要。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回精成车业公司的上诉请求。 宝丽电器公司向一审法院起诉请求：1.精成车业公司腾退租赁房屋；2.精成车业公司支付宝丽电器公司自2018年4月1日起按每月238033.20元（每月每平方米15元）标准计算至实际履行之日止的房屋占有使用费。 一审法院认定事实：精成车业公司因需向宝丽电器公司租赁厂房。2015年12月26日，宝丽电器公司委托精成电机公司与精成车业公司签订《房租协议》一份，约定：精成车业公司租用宝丽电器公司位于宁波市鄞州区下应街道潘火工业区1#-6#车间及其他用房（1＃车间外）共计建筑面积15868.88平方米；租用期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，合计全年租金1904265.60元，房租税金由承租方承担，若承租方减少租赁面积按照实际使用面积计算租金；付款方式一季度一付，先交清租金后租用；等等。2018年1月2日，宝丽电器公司向精成车业公司寄送《腾房通知》一份，载明：“我司委托宁波精成电机有限公司于2015年12月26日与贵司签订了《房租协议》。贵司依约承租了本公司拥有产权的宁波市鄞州区下应街道潘火工业区1#-6#车间及其他用房（约15868.88平方米）。该协议已于2017年12月31日到期。此前，我公司基于善意立场，曾多次通知贵司协议到期后将收回厂房自用，不再续租，请贵司提早做好搬迁计划，以免影响生产经营，但贵司至今未腾退交房，仍在生产经营。鉴于以上情况，我公司再次书面通知贵司：一、《房租协议》已于2017年12月31日到期终止。我公司再次明确不再与贵司续签协议；二、考虑贵司搬迁的实际需要，我公司给予贵司最长三个月时间作为腾退时间。请贵司于2018年3月31日前腾退所租厂房并交房。腾退期内，请贵司按原租金标准支付我司房屋占有使用费。水电费等按实结算。……”。精成车业公司于2018年1月3日收到上述通知。2018年1月15日，康明通以宝丽电器公司股东名义与精成车业公司签订《房租协议》一份。2018年3月16日，宝丽电器公司向精成车业公司寄送通知一份，载明：“一、康明通并非我公司股东，其不享有我司的任何股权。康明通仅仅是借名股东，其名义所持我司20％股权属于康明照（已故）所有。二、我司的控股大股东系康文杰、执行董事兼法定代表人为康文群。目前，我司治理机构完整、决策机制正常。康明通作为形式上的小股东，根本无权代表我司与贵司签订任何合同协议。三、我司现郑重提醒贵司：我司从未授权康明通对外代表我司从事任何经营活动。无论此前还是今后，对于康明通以我司名义与贵司签订的任合合同、协议，其行为均属于无权代理，我司均不会承认其法律效力；……”。精成车业公司于2018年3月20日收到上述通知。同时查明，精成车业公司于2017年12月27日支付宝丽电器公司467362.50元，于2018年3月15日支付宝丽电器公司441235.50元。宝丽电器公司于2018年3月19日退回精成车业公司441235.50元。精成车业公司于2018年3月20日再次支付宝丽电器公司441235.50元，宝丽电器公司于2018年3月22日再次退回该款。宝丽电器公司将精成车业公司2017年12月27日支付的467362.50元作为腾退期限内的占有使用费收取。 一审法院认为，宝丽电器公司与精成车业公司于2015年12月26日签订的《房租协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应按约履行义务。根据该《房租协议》约定，涉案厂房的租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期限到期后，宝丽电器公司已通知精成车业公司不再续租并要求精成车业公司限期腾退，精成车业公司应当按期腾退并返还涉案厂房。精成车业公司辩称其与宝丽电器公司之间存在长期租赁关系，且已依法续租涉案厂房，但未提供有效证据予以证明。现宝丽电器公司与精成车业公司之间的租赁期限已届满，宝丽电器公司要求精成车业公司腾退涉案厂房符合法律规定，一审法院予以支持。对于宝丽电器公司主张的占有使用费，精成车业公司逾期腾退并继续占有使用宝丽电器公司厂房，应当继续支付宝丽电器公司占有使用期间内的占有使用费。对于占有使用费的计算标准，宝丽电器公司主张按每月每平方米15元标准计算，但未提供有效证据予以证明，一审法院参照2015年12月26日《房租协议》中约定的年租金1904265.60元标准计算占有使用费至精成车业公司实际腾退之日止。精成车业公司虽辩称租赁面积已减少，但未提供有效证据予以证明，一审法院对该此不予采信。对于精成车业公司辩称的另两案（2018）浙0212民初4083号关于康明通是否具备宝丽电器公司股东资格以及（2018）浙0212民初4083号关于康文群是否损害宝丽电器公司利益的审理结果并不对本案的房屋租赁合同的审理有影响，本案不存在需要中止审理的情形。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条规定，判决：一、精成车业公司将承租的位于宁波市鄞州区下应街道潘火工业区1#-6#车间及其他用房（1＃车间外）腾退后返还宝丽电器公司，于本判决生效后四个月内履行完毕；二、精成车业公司支付宝丽电器公司自2018年4月1日起按年租金1904265.60元标准计算至实际腾退之日止的占有使用费，于本判决生效后四个月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费80元，由精成车业公司负担。 二审中，宝丽电器公司没有提交新证据。精成车业公司向本院提交了以下证据材料： 1.民事起诉状一份，用以证明康明通已经向法院起诉康文群要求其撤回2018年1月2日向精成车业公司发出的中止厂房租赁关系的《腾房通知》，故该《腾房通知》因损害宝丽电器公司的利益至今未发生法律效力，精成车业公司与宝丽电器公司之间的租赁关系有效存续；本案应以另案审理结果为依据，应中止审理，一审法院未中止审理属程序违法。宝丽电器公司质证称该证据一审中已经提交，不属于新证据。本院认为精成车业公司在一审中已经提交该份证据，一审法院已经对该证据予以认定，该份证据证明康明通起诉康文群损害公司利益，但无法证明《腾房通知》未发生法律效力，亦无法证明精成车业公司与宝丽电器公司之间租赁关系有效存续，也无法证明本案存在法律规定的中止审理的情形。 2.租赁面积清单、测绘成果报告书、水电费清单、收据各一份、照片八张，用以证明精成车业公司实际租赁面积应为14556.833平方米。宝丽电器公司质证称对该组证据真实性、合法性和关联性均有异议。精成车业公司从未与宝丽电器公司交接办理减少租赁面积手续，宝丽电器公司厂区内所有电费都是由精成车业公司统一缴纳的，测绘报告未得到精成电机公司的确认，且精成车业公司在实际租赁过程中是否转租给其他单位使用与宝丽电器公司无关，精成车业公司应按合同约定支付租金或占有使用费。本院认为，租赁面积清单、水电费清单、照片均为精成车业公司单方制作；《测绘成果报告书》系精成车业公司方单独委托测绘，资料系精成车业公司单方提供，宝丽电器公司不予认可，因此其真实性无法确认；收据系精成车业公司开具给精成电机公司，而网上银行电子回单显示是康文群付款给康明章，因此该组证据无法证明其待证目的。 3.《有关工期的说明》、建筑业企业资质证书、《股权转让协议》、《进口设备明细》、照片、《资质证明书》、公证证明书、页面截图等一组，用以证明合理腾退期应为1年8个月。宝丽电器公司质证称该组证据与本案无关，精成车业公司已经租赁其他厂房，现有一半面积空置，精成车业公司有能力在一审判决的腾退期内搬迁。本院认为，浙江万华建设有限公司出具的《有关工期的说明》虽加盖单位印章，但没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，本院不予认定；该组其他证据材料不足以证明合理腾退期为1年8个月。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一、2018年1月15日康明通以宝丽电器公司股东名义与精成车业公司签订《房租协议》，精成车业公司主张康明通作为宝丽电器公司股东和监事有权代表宝丽电器公司签订《房租协议》。本院经审查认为，首先，虽然康明通签订协议时是宝丽电器公司股东和监事，但无论是股东还是监事都无权代表公司对外签订协议；其次，康明通不是宝丽电器公司的法定代表人，也没有证据证明宝丽电器公司授权康明通对外签署该份协议，因此康明通无权代表公司作出意思表示；最后，该份《房租协议》未加盖宝丽电器公司公章，宝丽电器公司亦明确表示对该协议不予追认，故该份《房租协议》不能对宝丽电器公司发生法律效力。二、宝丽电器公司与精成车业公司签订的《房租协议》约定租赁期限2016年1月1日到2017年12月31日。合同到期后，宝丽电器公司于2018年1月2日向精成车业公司寄送《腾房通知》。虽然精成车业公司主张康明通已经向法院起诉康文群要求其撤回《腾房通知》，现该《腾房通知》尚未被撤回，且该《腾房通知》加盖宝丽电器公司公章，宝丽电器公司明确表示该通知系其真实意思表示，因此该《腾房通知》现仍依法有效。宝丽电器公司在该通知中明确表示不再续签协议，要求精成车业公司腾退涉案房屋，并给予精成车业公司三个月腾退期。宝丽电器公司主张精成车业公司2017年12月27日支付467362.50元为该腾退期间的占有使用费于法有据。三、精成车业公司主张实际租赁面积与《房租协议》约定不同，但其提供的证据不足以证明该主张，一审法院不予支持，并无不当。四、本案不符合法律规定的中止审理的情形，一审法院未予中止审理，亦无不当。 综上所述，精成车业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人宁波精成车业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 敏 审判员 陈 艳 审判员 张 华 二〇一九年三月十三日 书记员 卢秧淑