四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初972号 原告：尚万春，男，汉族，1986年8月10日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：尚帮富，男，汉族，1964年11月29日生，系原告尚万春之父。 委托诉讼代理人：李修远，四川智典律师事务所律师。 原告：尚亮，男，汉族，1988年6月25日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：尚帮富，男，汉族，1964年11月29日生，系原告尚亮之父。 委托诉讼代理人：李修远，四川智典律师事务所律师。 被告：南充洪洲房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区模范街2号南充大都会1幢5层1号。 法定代表人：钟文春。 委托诉讼代理人：杨俊清，四川由真律师事务所律师。 原告尚万春、尚亮与被告南充洪洲房地产开发有限公司（以下简称洪洲房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员严钲棚担任审判长，与人民陪审员赵斌、李大治组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告双方诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告尚万春、尚亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于南充市顺庆区顺达街61号5栋1层2号、3号、4号、5号门面房腾退后，交付于二原告；2、判令被告为二原告购买的南充市顺庆区顺达街61号5栋1层2号、3号、4号、5号门面房办理权属登记，并承担由此所产生的一切费用；3、判令被告承担因迟延办理房屋权属登记的违约责任（以二原告已付房款105万元为基数，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金）；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年11月17日，二原告为购买被告名下位于南充市顺庆区顺达街61号5栋1层2号、3号、4号、5号门面房，向被告支付了定金50万元。2017年11月30日，二原告将剩余的购房款55万元支付给了被告。2017年12月初，被告才与二原告签订《商品房买卖合同》，合同中双方就房屋的面积、单价等相关事宜进行了约定，即二原告共向被告支付购房款105万元。但被告至今未为原告方办理上述房屋的权属登记，甚至将上述房屋分别出租给第三方，未向二原告履行房屋交付义务。二原告多次联系被告，被告置之不理。故为维护原告方的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告洪洲房产公司辩称：1、原告方的第一项诉请不符合法律规定，法律规定买卖不废租赁，租赁合同没有解除前，承租人不得腾退，本案的房屋在买卖之前原告就知道有租约，故原告的主张不符合法律规定；2、原告方的第二项请求没有合同依据，合同约定由我方向房管局报送登记资料，但并没有约定要为购买人办理产权登记，产权登记的费用也没有约定，应按规定分担；3、原告方的第三项请求不符合约定和法律规定，双方约定的产权登记时间是在商品房交付使用后60日内，其起始点是在房屋交付后，但房屋并没有交付，故被告不存在违约。 经审理查明：2017年11月29日，二原告与被告签订了商品房买卖合同（合同编号111226），二原告购买被告开发的位于南充市顺庆区顺达街61号5幢1层2号、3号、4号、5号非住宅房屋，建筑面积共计180.15平方米（2号房屋建筑面积35.9平方米、3号房屋建筑面积46.37平方米、4号房屋建筑面积58.15平方米、5号房屋建筑面积39.73平方米）。同时，合同注明房屋单价为每平方米2000元，总金额346860元。双方在合同中对房屋的交付期限未作约定。合同另注明出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 上述合同签订后，于2017年11月30日在南充市房地产管理局进行了备案登记。 另查明，案涉房屋在出售给原告方之前，已另行出租给案外人。庭审中，原告方陈述案涉房屋实际的单价为每平方米6000元，房屋总价共计为1080900元，扣除被告已经收取的房屋租金，原告方应当向被告支付的全部购房款为105万元。被告方认可已经收取了全部购房款105万元。 还查明，被告在合同签订前，于2017年11月17日向原告方出具了50万元的收据一张；合同备案当日，2017年11月30日向原告方出具了55万元的收据一张。其中2017年11月17日的收据载明：“收到尚万春、尚亮顺庆区顺达街61号一层2号、3号、4号、5号购房定金50万元，建筑面积180.15平方，单价6000。备注：合同备案当天结清房款，已收租金可抵房款。” 上述事实，有当事人的陈述，及商品房买卖合同、收据、银行交易明细等证据佐证，本院予以确认。 本院认为：原、被告双方就案涉4间非住宅房屋签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同亦在房屋管理部门进行了备案登记，合同真实有效。但双方在合同中注明的房屋单价及交易金额与实际情况不符，案涉4间房屋的价款应当按照双方实际约定的每平方米6000元，总金额1080900元予以认定。另案涉房屋在出售前已另行出租，被告将已收取的租金折抵部分房款，原告方在扣减被告已收取的租金后，实际向被告支付的购房款为105万元，原告方的付款义务已经完成。在此情形下，被告理应协助二原告，将案涉4间非住宅房的产权转移登记至二原告名下。 此外，鉴于案涉房屋在出售前已另行出租给他人，被告于2017年11月17日出具给原告方的收据中注明了已收取的租金折抵部分房款，原告方应当知晓案涉房屋在出售前已出租给他人的事实。故在房屋已由他人基于租赁关系占有的情况下，原告方要求被告腾退并交付房屋于法无据，原告方应当在取得房屋的物权后另行向房屋的租赁人主张权利。 对于原告方主张由被告承担办理房屋权属登记的一切费用。房屋权属登记过程中所产生的相关费用应当按照国家税收管理规定，由出卖人与买受人各自负担相应的部分，故对于原告方的该项请求本院不予支持。 对于原告方主张被告承担迟延办理权属登记的违约责任。案涉合同注明在房屋交付使用后60日内，由出卖人提交办理权属登记所需的资料。虽合同并未明确约定房屋的交付期限，但没有约定明确的交付期限并不意味可以取消被告作为出卖人对房屋的交付义务及协助办理权属证书的义务。案涉商品房买卖合同在2017年11月29日即已签订，原告方亦交清了全部的购房款项，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，因出卖人的原因，买受人自合同订立之日起９０日未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。案涉合同对违约金的计算方式没有约定，本院酌情从案涉合同签订之日起90日后，即自2018年2月28日起，以原告方实际支付的金额105万元为基数，按照年利率6%的标准计算逾期协助办证期间的利息，至房屋的权属转移登记完成之日止。 综上，对于原告方的诉讼请求本院部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告南充洪洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，协助原告尚万春、尚亮将南充市顺庆区顺达街61号5幢1层2号、3号、4号、5号非住宅房屋的权属转移登记至原告尚万春、尚亮名下； 二、被告南充洪洲房地产开发有限公司向原告尚万春、尚亮支付逾期协助办理权属证书期间的资金利息，具体的计算方式为：以105万元已付款项为基数，自2018年2月28日起，按照年利率6%的标准，计算至上述房屋的权属转移登记完成之日止；（该项费用在房屋权属转移登记完成之日起五日内付清） 三、驳回原告尚万春、尚亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14250元，由被告南充洪洲房地产开发有限公司负担。（此项费用原告尚万春已全额预缴，被告负担后直接支付给原告尚万春） 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  严钲棚 人民陪审员  赵 斌 人民陪审员  李大治 二〇一九年三月七日 书 记 员  李湮琰