四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终361号 上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司。住所地：四川省成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌。 委托诉讼代理人：唐丹，男，1975年9月11日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。系该公司员工。 委托诉讼代理人：毛永，男，1982年10月27日出生，汉族，住重庆市巴南区。系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：蒋星，女，1989年7月28日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：王翔，四川时代经纬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢天赐，男，1992年3月15日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：王翔，四川时代经纬律师事务所律师。 上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪）因与被上诉人蒋星、谢天赐商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初16291号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德世纪上诉请求：撤销原判，依法改判：违约金的截止时间计算至实际交房之日止，违约金的金额按照一审判决的30%下调。 事实和理由：一、逾期交房违约金计算截止点应为实际交付之日止。蒋星、谢天赐已经实际收房。根据商品房买卖合同第十二条及补充协议第五条关于逾期交房责任的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，且不超过已付房款的5%。据此可知，蒋星、谢天赐以其实际收房行为与中德世纪就合同约定的交付条件进行了实质变更，逾期交房的违约金应计算至实际交付之日止，而不是取得面积实测报告的时间。二、中德世纪承担的违约责任过重，有违公平原则。按一审判决，中德世纪承担的逾期交房及逾期办证违约金总额超过总房款的10%，而蒋星、谢天赐并无实际损失，中德世纪承担的违约责任过重，有违公平原则，应予酌情减轻。 蒋星、谢天赐答辩称，原审法院查明事实清楚，使用法律正确，应当驳回中德世纪的上诉请求。我方的答辩意见与原审法院认为部分的意见一致。实际收房能否认定为交房的问题，我方认为实际收房的时间是双方避险的行为，是为了减少损失，并不是双方实际履行合同交房义务的行为。在双方签订的格式合同中明确约定了：逾期交房违约金以百分之五为上限，已经平衡了中德世纪权益。应当按照签订的合同进行认定。 蒋星、谢天赐向原审法院起诉请求：判令中德世纪支付1.逾期交房违约金44690元（已付房款的5%）；2.逾期取得所购商品房所在楼栋权属证明的违约金（按已付房款每日万分之一的标准从2017年1月31日起计算至所售楼栋权属证明取得之日）。 原审法院认定事实：蒋星、谢天赐于2015年3月28日购买中德世纪开发的位于成都高新区房屋总款为893813元，合同约定出卖人应当于2016年1月31日前交付房屋，交付条件应当符合：（1）商品房已取得规划验收合格证，（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告，若出卖人未按照合同约定的期限和条件交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当承担逾期交付房屋违约金（计算标准为：从交付期限届满之次日起，至交付之日止，按已付房款每日万分之三计算），逾期交房违约金上限不超过已付房款的5%,满足合同约定交付条件经通知未收房的视为收房。合同约定出卖人应当于2017年1月31日前取得所购房屋所在楼栋权属证明。若因出卖人的责任未能在该约定期限取得商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人应当承担逾期取得初始产权登记的违约金（计算标准为：从应当办理权属登记次日起按已付房款每日万分之一计算至实际取得之日止）。蒋星、谢天赐向中德世纪支付了全部的房款，于2016年2月19日交付房屋。中德世纪于2018年5月18日取得建设工程规划合格证，于2018年6月3日取得面积实测报告,于2018年8月14日取得房屋所在楼栋初始产权登记。 以上事实有本案证据在卷支持，原审法院予以认定。 原审法院认为，本案收房时间为2016年2月19日，中德世纪于2018年6月3日满足交房条件，合同约定逾期交房违约金计算至实际交房之日。原审法院认为，合同中所称的实际交房，应当是指满足交房条件的实际交房，否则，如果购买人在交房时间前收房，还会出现交付房屋不符合交房条件但不承担违约责任的情形。这与《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，不履行合同或者履行合同不符合合同约定，均应当承担违约责任相违背。即使实际交房存在理解为未满足交房条件交房的可能，但是与满足交房条件交房的理解相比，对于合同存在两种以上理解的，应当从有利于债权人的解释。因此本案的违约金应当计算至满足交房条件之日。本案违约金采用按日计算且设定上限的方式，约定违约金即使过高，但通过上限设定，已经平衡。故本案违约金应当按照合同约定每日万分之三总额不超过5%计算。 关于逾期办理初始权属登记违约金。中德世纪存在逾期办理初始权属登记的违约情形，从应当办理权属登记次日至实际取得之日承担初始权属登记逾期违约金。该违约金标准是否应当调整？双方当事人约定逾期按照已付购房款每日万分之一计算违约金，该约定年利率仅有3.65%左右，相较于初始权属登记对于买房人的重要性，约定的违约金并不过高，不应当进行调整。 本案纠纷系中德世纪违约产生，一审诉讼费用由中德世纪全部负担。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决如下：中德世纪于判决生效之日起10日内向蒋星、谢天赐支付逾期交房违约金44690元及逾期办理初始产权违约金49964元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取1129元，由中德世纪负担（此款蒋星、谢天赐已预交，中德世纪在履行判决义务时一并向蒋星、谢天赐支付1129元）。 二审中，双方均未提交新的证据，对原审法院认定的事实均无异议。经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人中德世纪的上诉请求与被上诉人蒋星、谢天赐的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、逾期交房违约金的截止时间应当如何认定；二、原审法院对违约金的金额确定是否恰当。现就上述争议焦点做以下论述。 关于第一个争议焦点。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在交付案涉房屋时该商品房应当取得规划验收合格证、面积实测报告等。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。因案涉房屋交付时未取得规划验收合格证、面积实测报告，故中德世纪向蒋星、谢天赐交付案涉房屋不符合法律规定和合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。原审法院对此认定正确，本院予以确认；中德世纪的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于中德世纪上诉提出违约金过高，应予调低的上诉请求。本院经审查认为，蒋星、谢天赐基于合同约定主张违约金，具有合同依据。双方在合同中约定的逾期交房违约金并不高；且中德世纪公司亦未举证证明其违约行为对蒋星、谢天赐造成的损失低于双方约定的违约金金额。故本院对中德世纪的该项上诉主张不予支持。原审法院对违约金的确定符合合同约定和法律规定，本院予以确认。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 原审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2166元，由上诉人四川中德世纪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一九年三月四日 书记员 龙春光