广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24852号原告（反诉被告）：广东中山医药职业技能培训中心，住所地广东省中山市石岐区南江路29号，统一社会信用代码524400007385939065。法定代表人：余科卓，主任。委托诉讼代理人：陈从虎，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦龙飞，广东悦盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市慧金商业投资有限公司，住所地广东省中山市东升镇兆益路8号景翠居10卡之三，统一社会信用代码914420005940089739。法定代表人：欧东林，总经理。委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。原告广东中山医药职业技能培训中心（以下简称医药职业培训中心）与被告中山市慧金商业投资有限公司（以下简称慧金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，被告慧金公司提出反诉，本院经审查后予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告医药职业培训中心委托诉讼代理人陈从虎、秦龙飞，被告慧金公司委托诉讼代理人贺四平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告医药职业培训中心向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年9月6日签订的场地租赁合同；2.被告退还原告租金18150元；3.被告向原告退还履约保证金36000元；4.被告赔偿原告装修费损失176400元。事实与理由：原告为租赁经营场所开展培训，与被告慧金公司签订场地租赁合同。场地租赁合同约定原告承租被告位于中山市××室、××室的场所进行经营，承租期限为3年，自2018年9月6日起至2021年8月31日止，双方还约定该租赁物业每月租金为18150元，原告需向被告支付36000元作为履约保证金。场地租赁合同6.4条约定：甲方应向乙方提供消防合格证明，如不能提供乙方可无条件解除合同，甲方原数退还乙方保证金。合同签订后，原告依约于2018年9月6日向被告支付了2018年10月份的租金18150元、履约保证金36000元并积极筹备开业。2018年9月11日，原告与案外人中山市雅恒装饰工程有限公司（以下简称雅恒公司）签订装饰工程合同书，约定由案外人雅恒公司对涉案租赁物业进行室内装修。整个装修工程于2018年10月7日正式竣工、于同月25日经原告验收合格，原告实际支付工程价款176400元、原告完成上述前期筹备工作，2018年9月底才告知原告无法为涉案租赁物业提供消防验收合格证，会去补办。2018年10月25日，被告向原告发送了案外人就涉案房屋补办消防验收合格证的报价，预算为163611.62元，并在次日与原告商谈消防问题。原告应约到场后，被告表示要补办消防证明，但要找多几家对比，一、二个星期之后，被告告知补办消防证明费用太高，要求双方各承担一半。2018年11月13日、14日，原告明确回复不同意与被告分摊补办费用。被告的行为严重违反合同约定。由于原告租赁涉案场地用于开办的培训中心属于公众聚集场所，根据法律规定，公共聚集场所未取得消防验收合格证不能使用、经营。被告的违约行为导致原告的合同目的已无法实现，原告有权解除与被告签订的场地租赁合同并要求被告退还履约保证金、已交租金，并赔偿原告的装修费等全部损失。被告慧金公司辩称：1.同意解除租赁合同退还履约保证金36000元；2.不同意退还租金18150元，原告应支付租金至合同解除之日止；3.不同意支付原告主张的装修费损失176400元，原告在合同签订时已清楚涉案场地暂时没有消防合格证，所以双方在合同签订时约定被告提供不了消防合格证明，则原告可以无条件解除合同、被告退还原告履约保证金，故原告进场装修应当持审慎态度，但原告进场装修未告知被告、未经被告同意，产生的装修费用及损失应由被告承担。被告慧金公司向本院提出反诉请求：反诉被告向反诉原告支付2018年11月、12月租金36300元以及水电费2200元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年9月6日签订场地租赁合同，约定反诉原告将建筑面积为550平方米、位于中山市××室、××室的场所出租给反诉被告。合同约定租赁期限自2018年9月6日至2021年8月31日止，每月租金18150元。反诉被告仅支付了2018年10月的租金，未支付2018年11月、12月的租金，也未支付使用期间的水电费。庭审中，反诉原告慧金公司变更租金部分的诉求为：反诉被告支付反诉原告2018年11月租金18150元、12月租金18150元、2019年1月1日至15日的租金9075元，合共45375元。反诉被告医药职业培训中心辩称，因反诉被告的违约行为导致原告不能使用其场地，反诉被告不应向反诉原告支付任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年2月10日，慧金公司与案外人中山市信联房地产投资公司（以下简称信联公司）签订物业租赁合同，承租信联公司所有的位于中山市××、××、××层及天面合共1017平方米的房屋，租赁期限为2018年2月10日至2023年2月10日。同年5月18日，慧金公司与信联公司签订补充协议，明确慧金公司可将前述房屋转租给第三方，转租事宜由慧金公司与第三方自行商议。2.2018年9月6日，慧金公司（甲方、出租方）与医药职业培训中心（乙方、承租方）签订场地租赁合同，约定：乙方承租甲方位于中山市××室、××室的场所，场所建筑面积550平方米；租赁期限3年，自2018年9月6日至2021年8月31日；每月租金为18150元，含管理费、发票，租金发票税金由甲方承担，并于2018年9月6日起至2018年9月30日为装修期免收租金；付款方式为自2018年10月起，每月7日前甲方向乙方提供发票，15日前乙方向甲方支付当月房租；乙方应于本合同签订同时缴纳36000元履约保证金；合同解除或终止时，乙方应依约退还场所并结清各项费用，如有欠款现象（包括但不限于：水电费、煤气费应向甲方支付的款项等），甲方有权在履约保证金中扣除，履约保证金不足以支付上述欠款的，乙方应及时补足，若无其他欠款，甲方应在本合同终止后10天内，无息返还乙方履约保证金；甲方在租期内负责该房屋的建筑质量达到使用要求（不得漏雨，排水系统、消防系统合格、电力供应完好等）；乙方在足额支付履约保证金后即可进驻装修；合同期内，乙方逾期支付租金、其他费用超过15天，甲方有权解除合同；因乙方违约而导致甲方解除合同，已缴纳的场所租金及履约保证金将不予返还；甲方应向乙方提供消防合格证明，如不能提供乙方可无条件解除合同，甲方原数返还乙方保证金。合同签订后，医药职业培训中心支付了2018年10月份的租金18150元、履约保证金36000元，慧金公司分别出具发票、收据予以确认。庭审中，双方确认医药职业培训中心承租涉案房屋的用途为职业药师和食品安全员的培训场所。医药职业培训中心亦确认在签订涉案合同之前到现场进行了查看。3.2018年9月11日，医药职业培训中心与雅恒公司签订装饰工程合同书，由雅恒公司对医药职业培训中心承租的前述房屋进行装修，约定工程施工内容及施工安装项目及单价以工程预算报价单为准，数量、项目增加按实际计算，工程工期为工作日，三楼12天、五楼20天，施工起算日期为签完合同去物业报批通过后第三天，节假日顺延等内容。工程预算书载明:三楼培训室工程总费用58013.8元，五楼培训室工程总费用105069.11元。2018年10月25日，医药职业培训中心与雅恒公司进行结算，签订装饰工程增减协议书、工程竣工验收结算单。装饰工程增加协议书列明有涉案房屋装修工程增加、减少的具体项目及费用，注明增加项目总费用20504.04元、减少项目总费用7843.5元，工程增加总费用13420.17元。工程竣工验收结算单注明涉案房屋室内装饰工程于2018年10月7日正式竣工、2018年10月25日验收合格，按工程预算表和工程增减项目结算表结算，总价为176420.17元，实收176400元，医药职业培训中心已付112000元，应付工程款64400元于2018年11月13日前缴清。医药职业培训中心称其已支付完全部工程款，并提供了雅恒公司2018年11月6日出具的总金额为176400元的发票。庭审中，医药职业培训中心与慧金公司确认前述涉案房屋装饰装修已与房屋形成附合状态。医药职业培训中心主张前述涉案房屋装饰装修的价值为176400元。慧金公司对该装修价值不予认可，亦不同意利用相应的装修装饰物，并申请由其进行现场查看核算后对该装修价值做出书面回复，并明确表示在本院指定期限内不予答复则视为认可该装修价值为176400元。后慧金公司未在指定期限内作出书面回复，应视为其认可医药职业培训中心前述装修价值为176400元。4.本院第一次庭审时（2019年1月15日），医药职业培训中心当庭向慧金公司移交了涉案房屋的全部钥匙，双方确认医药职业培训中心于当天已将涉案房屋交还慧金公司。医药职业培训中心主张其此前曾提出交还房屋，但慧金公司不同意。5.慧金公司提交了涉案房屋有关的水电等费用发票。2018年12月25日的发票反映信联公司名下华柏路43号房屋商业用水费用为82.8元、污水处理费64.4元、垃圾处理费用19.32元；2018年12月26日、27日的发票反映信联公司名下华柏路43号房屋2018年11月电费为2991.81元、2018年12月的电费为2651.80元。对于前述费用，医药职业培训中心认为其承租的涉案房屋只是华柏路43号房屋的一部分，且其承租后并未实际营业和使用租赁物，不确认该费用的关联性。6.诉讼中，双方均提交了微信记录作为证据。医药职业培训中心法定代表人余科卓与慧金公司法定代表人欧东林妻子的微信记录反映：2018年9月5日，余科卓表示“有劳发一下消防合格证明给我，安全第一”，欧东林妻子回复需问一下，余科卓回应“给一个月装修期我们，消防没有问题明天可以签约”，欧东林妻子回复“老板说装修期到这个月底”，余科卓回复“我们财务在看看合同，证件齐全就没有问题”，欧东林妻子询问“明天什么时候签约”，余科卓要求“你发证件给我看看”，欧东林妻子回复“下午上班就给你”；2018年9月6日，余科卓向欧东林妻子发送了场地租赁合同的修改稿，并告知已汇款支付押金、租金；2018年9月9日，余科卓表示“我们需要消防合格证明的复印件，如果方便你们复印后直接给我就可以了”，欧东林妻子表示同意；2018年9月11日，余科卓询问“收据、发票和消防证明复印件什么时候方便给我”，欧东林妻子回复“消防证明就要这两天，因为我老公有点接待……（发票）今天开过来了，应该就可以给到你”，余科卓回复“好的，如果到了就给我信息”；2018年11月13日，欧东林妻子询问“你看以下你这边是怎么样，因为我们这边也好做个计划……你早点给我个回复好不好”，余科卓表示需要领导开会讨论决定后尽量明后天回复；2018年11月29日，余科卓回复称“上次已经跟欧生谈过了，我们现在只能按照上级的要求走诉讼程序，不然我们无法交差”，欧东林妻子回复“走诉讼是什么时候可以呢？也不能一直这样拖着也不行哦！我们也要收租金的”，余科卓表示已交由律师处理、可联系委托的律师；2018年12月18日，欧东林妻子向余科卓发送了催缴租金通知书。余科卓与欧东林的微信记录反映：欧东林于2018年10月26日向余科卓发送了案外人的涉案房屋消防安装工程及消防疏散楼梯制作安装工程预算书。7.医药职业培训中心陈述：其在涉案合同履行过程中未向相关部门申请办理消防检查及消防验收手续。其承租涉案房屋用于职业药师和食品安全员的培训场地，但将原办公地点变更为涉案房屋必须变更培训许可证，而变更培训许可证需提供涉案场所的消防合格证明，且培训机构是人流聚集的场所，必须有消防合格证明才能经营；签订合同前，慧金公司承诺涉案房屋有消防合格证明，其在涉案房屋现场查看时，见该幢楼层有其他人使用，在走廊、楼梯口、楼道口等位置都摆放由明显的消防设施，故相信被告承诺的消防合格证明；在场地租赁合同签订后，直至2018年10月28日其一直与慧金公司沟通，要求慧金公司提供消防合格证明，慧金公司一直承诺能够提供该证明，并请案外人就涉案房屋补做消防合格证明进行评估，但评估的报价出来后慧金公司要求其与慧金公司共同承担评估费用，其不同意故提起本案诉讼。慧金公司称：其确认场地租赁合同签订前，涉案房屋没有取得消防合格证明；因涉案房屋是慧金公司向信联公司承租，信联公司表示该房屋在90年代初通过消防合格但没有证书，现在需要重新办理消防合格证明，慧金公司认为90年代通过了就有消防合格证明，其是误以为涉案房屋有消防合格证明而信联公司无法提供；2018年10月25日，慧金公司找专门公司进行了消防工程施工报建，但在报价工程中医药职业培训中心于10月底回复不再承租涉案房屋，故没有继续进行有关消防工程。8.涉案房产登记在案外人中山市信用实业投资公司名下。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。医药职业培训中心与慧金公司签订的场地租赁合同是双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应恪守履行。现医药职业培训中心主张解除其与慧金公司签订的场地租赁合同，并要求慧金公司返还履约保证金36000元，慧金公司当庭表示同意，本院予以准许。关于合同解除的责任承担问题。慧金公司作为出租人，应按照合同约定将涉案房屋交付医药职业培训中心使用，并在租赁期间保持涉案房屋符合约定用途。场地租赁合同明确约定慧金公司“在租期内负责该房屋的建筑质量达到使用要求（不得漏雨，排水系统、消防系统合格……）”以及“应当提供消防合格证明”，慧金公司在合同签订前也多次承诺可以提供涉案房屋的消防合格证明，现慧金公司不能提供消防合格证明，明显未能履行作为承租人的基本义务。由于慧金公司承租涉案房屋用于人员培训等商业用途，根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”的规定，在慧金公司不能提供证明文件反映涉案房屋符合消防安全要求的情况下，涉案房屋违反了前述有关房屋使用条件的强制性规定，因此慧金公司对合同的解除承担过错责任，而承租人医药职业培训作为涉案房屋的使用人，在签订涉案合同时查看了现场，亦明知使用涉案房屋从事职业培训需要办理消防检查手续，其未尽审慎注意义务，在未能查看涉案房屋的消防合格证明的情况下即签订装饰工程合同书并进场装修施工，且其主张在2018年9月底得知涉案房屋没有消防合格证明，但未停工且装修至2018年10月7日完工，其前述行为亦扩大了其实际损失，且其具有对涉案房屋的装饰装修依法向公安消防机构申报消防安全检查的义务，其未履行该项义务，其对合同目的无法实现亦存在一定过错，应承担相应的责任，结合本案实际情况，本院确认双方各承担50%的过错责任。因慧金公司未在指定期限内做出回复视为同意以176400元计算涉案房屋的装饰装修价值，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，结合上述责任比例，本院认定慧金公司应赔偿医药职业培训中心的装修损失88200元（176400元×50%）。由于双方对于租赁合同的解除均存在过错，且涉案房屋在诉讼中已完成交接，医药职业培训中心实际占有涉案房屋时间较短，基于公平原则考虑，双方因租赁产生的租金损失及费用各自承担。故医药职业培训中心要求返还已支付的2018年10月的租金18150元的诉求，本院不予支持。同理，慧金公司要求2018年11月1日至2019年1月15日期间的租金及水电费的诉求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告广东中山医药职业技能培训中心与被告中山市慧金商业投资有限公司于2018年9月6日签订的场地租赁合同；二、被告中山市慧金商业投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告广东中山医药职业技能培训中心返还履约保证金36000元；三、被告中山市慧金商业投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告广东中山医药职业技能培训中心支付装修损失费88200元；四、驳回原告广东中山医药职业技能培训中心的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告中山市慧金商业投资有限公司的全部反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4758元(原告已预交)，由原告广东中山医药职业技能培训中心负担2195元，被告中山市慧金商业投资有限公司负担2563元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉受理费495元（反诉原告已预交），由反诉原告中山市慧金商业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  邓杏妹人民陪审员  陈晓莹二〇一九年三月三十日书 记 员  孙婉霞冼日飞