河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1202民初636号原告：王延军，男，1974年11月25日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：辛东兴，男，1982年12月26日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。系单位推荐的人。代理权限为特别授权。被告：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地：郑州市中原区棉纺西路1号。法定代表人：刘明阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐展，河南东方律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告王延军与被告河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称宏江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王延军的委托诉讼代理人辛东兴，被告宏江公司的委托诉讼代理人徐展到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王延军向本院提出诉讼请求：1.被告代办不动产证书，并赔偿逾期违约金自2018年1月1日起至实际履行代办不动产权证书完毕时止，以总房款（273862元）为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计算至起诉日为18189.91元。2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年11月22日，原告与被告签订合同编号为11008381商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于三门峡市湖滨区文明路16号院1号楼3单元25层14号房。合同签订后，原告依约向被告交纳了购房首付款83862元、契税5477元、办证费200元等费用，余款190000元办理了公积金贷款。2013年6月30日，被告依约向原告交付了房屋。由于被告未在合同规定期限内履行代办不动产权证书义务，原告于2016年6月30日起诉至湖滨区人民法院要求被告承担逾期办证的违约责任。湖滨区人民法院于2016年12月26日作出（2016）豫1202民初3019号民事判决。被告不服一审判决提起上诉，后在三门峡市中级人民法院的主持下，原、被告双方于2017年3月30日达成书面协议，被告向原告支付补偿金等费用26505元。原告给予被告办理不动产权证书义务延长至2017年12月31日，被告申请撤回上诉，原告申请撤回起诉。书面协议书第三条约定：“原告给予被告履行合同第十五条规定的办理不动产权证书的义务延长至2017年12月31日。如被告逾期未履行义务，则依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》”第18条的规定计算逾期办证违约金。但是截至起诉日，被告依然没有履行办证义务，使原告无法完全处理该房屋，给原告造成损失，为维护其合法权益，诉至本院，望判若所请。被告宏江公司辩称：1.被告仅应承担的逾期办证违约金为已付房款的1%。原告和被告在《商品房买卖合同》第十五条3中约定逾期办证的违约金按照已付房款1%支付。2.被告逾期是不可抗力因素导致。被告于2015年8月已经将房屋产权备案的手续提交给三门峡市规划和城乡管理综合局，但由于2015年9月该部门一分为二，分为三门峡市规划管理局和三门峡市城市管理综合执法局，机构变更后，被告公司递交的房屋产权备案手续也一直被搁置，被告多次到两个机构催促办理，但是至今无果。故逾期办证并非是被告的原因所造成。本院经审理认定如下事实：2011年11月22日，王延军与宏江公司签订《商品房买卖合同》，约定：“王延军购买的商品房位于三门峡市湖滨区文明路16号院1号楼3单元25层14号，该商品房总金额为273862元。付款方式为：王延军于2011年11月17日支付首付房款83862元，余款190000元办理公积金贷款。宏江公司应当在2013年6月30日前将符合合同约定的商品房交付王延军使用，并在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第十五条第3项处理：买受人给予180工作日延期，以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金”。合同签订后，王延军于2015年3月24日支付了购房款273862元，后宏江公司交付了房屋，王延军相应缴纳了维修基金、交易费、测绘费、办证费以及契税。后因该房屋房产证迟迟未办出，故原告王延军向本院提起诉讼要求支付逾期办证违约金，本院于2016年12月26日作出（2016）豫1202民初3019号民事判决，判决：一、被告河南宏江房地产开发有限责任公司支付原告王延军违约金15997元。二、驳回原告王延军其他诉讼请求。后宏江公司对该判决不服，提起上诉，上诉审理期间，2017年3月30日，宏江公司（甲方、出卖人）的委托代理人杨关奇（甲方）与王延军（乙方、买受人）签署“协议书”，载明：2011年11月22日，甲乙双方签订合同编号11008381商品房买卖合同，乙方购买甲方开发建设的位于三门峡市湖滨区文明路16号院1号楼3单元25层14号房，按照合同约定，乙方履行了自己合同的义务，现由于甲方原因未能履行办证相关义务，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：一、甲、乙双方于签订本协议之日共同到三门峡市中级人民法院办理撤诉手续。二、甲方应自撤诉之日起5日内向乙方支付（开户行：中原银行，户名：王延军账号62×××35）补偿金26000元及案件受理费505元，共计26505元，逾期不支付按银行同期贷款利率支付违约金。三、乙方给予甲方履行合同第十五条规定的办理不动产权证书的义务延期至2017年12月31日。如甲方逾期未履行义务，则依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定计算逾期办证违约金。四、甲乙双方对本协议内容均负有保密义务，因任何一方为泄露本协议约定的内容，造成对方损失的，应向对方支付违约金3万元。五、甲乙双方对本协议有关条款的履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决，协商不成提起诉讼的，由湖滨区人民法院管辖。甲方代表杨关奇签名确认。乙方王延军签名确认。后宏江公司于2017年3月30日申请撤回上诉，王延军于同日也申请撤回起诉。三门峡市中级人民法院于2017年3月30日作出（2017）豫12民终551号民事裁定书，裁定：一、准许上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司撤回上诉；二、撤销湖滨区人民法院（2016）豫1202民初3019号民事判决；三、准许原审原告王延军撤回起诉。2017年12月31日后，宏江公司仍未协助王延军办理房屋所有权证书。审理中，宏江公司认为2017年3月30日签订的“协议书”中的第三条适用的前提是商品房买卖合同中没有约定办证违约金，且该协议是在宏江公司妥协的情况下签订的。本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同和2017年3月30日双方签订的“协议书”均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。该“协议书”中第三条约定办理不动产权证书的义务延期至2017年12月31日，但截至现在，宏江公司尚未履行办理不动产权证书的义务，属于违约，故原告主张被告办理不动产权证书，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张逾期办证违约金，因“协议书”中第三条约定“如甲方逾期未履行义务，则依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定计算逾期办证违约金”，该条款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故本案违约金计算方式为：以购房款273862元为基数，从2018年1月1日起，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算至原告向本院主张权利之日，即2019年1月31日止。综上所述，原告主张有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告河南宏江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于三门峡市湖滨区文明路16号院1号楼3单元25层14号房屋的相关资料向产权登记机关备案，并在取得该房屋所有权证5日内，将该房屋所有权证交付原告王延军。二、被告河南宏江房地产开发有限责任公司支付原告王延军逾期办证违约金（违约金计算方式：以购房款273862元为基数，从2018年1月1日起，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算至2019年1月31日止）；限于本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费250元，减半收取计125元，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院审判员  郭爱丽二〇一九年三月二十日书记员  范 倩