包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初404号原告：杨钊，男，1990年6月6日出生，汉族，神华包头煤化工有限责任公司工人，现住包头市。委托诉讼代理人：赵海峰，内蒙古嘉祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫慧茹，内蒙古嘉祺律师事务所律师。被告：包头市京荣胜置业开发有限公司。法定代表人：王力，总经理。委托诉讼代理人：张剑平，内蒙古字仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛文千，内蒙古字仁律师事务所律师。原告杨钊与被告包头市京荣胜置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨钊及委托诉讼代理人赵海峰、闫慧茹，被告包头市京荣胜置业开发有限公司的委托诉讼代理人薛文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨钊向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行合同，即日起为原告办理房屋产权登记；2、请求人民法院判令被告支付迟延办理初始备案登记的违约金42350.27元（自2017年8月1日起至2018年10月18日止共444天，每日按照商品房价款之万分之一计算）；3、请求人民法院判令被告自2018年10月19日之日起至实际办理房屋产权初始登记备案之日止，每日按照商品房价款之万分之一支付原告违约金；4、请求人民法院判令被告返还代收的契税14307.53元及支付因占有契税期间所产生的利息（暂算至2018年10月18日共计2185.92元)；5、本案诉讼费由被告承担。事实理由：杨钊与包头市京荣胜置业开发有限公司于2013年10月12日签订《包头市商品房买卖合同》，合同约定，杨钊购买包头市京荣胜置业开发有限公司开发的位于包头市××区号九星豪庭3-1406号房屋，房屋总价为953835元。合同第十二条约定:“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行。出卖人应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。”原告履行全部付款义务，其所购买的商品房于2015年7月31日交付使用，按照约定包头市京荣胜置业开发有限公司应于2017年8月1日前完成房屋权属备案登记。截止起诉之日包头市京荣胜置业开发有限公司依然未将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，依法应当承担违约责任。另包头市京荣胜置业开发有限公司交付房屋时代收杨钊契税14307.53元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，包头市京荣胜置业开发有限公司违规收取税费且未能如期办理房屋权属初始登记备案，故应返还杨钊契税14307.53元及占用契税期间的利息2185.92元。包头市京荣胜置业开发有限公司辩称，1、答辩人不存在违约行为，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，答辩人仅需配合被答辩人办理产权证书；2、被答辩人主张违约金过高，依据我国合同法及司法解释的相关规定，即使答辩人存在违约行为，但并未给被答辩人造成任何损失，被答辩人应当就实际损失进行举证，无法举证的，应当承担举证不能的后果。另被答辩人主张的违约金过分高于实际损失，请求法院予以调整；3、被答辩人要求返还契税不符合法律规定。被答辩人主张返还契税是返还原物之诉，与主张支付迟延办理初始备案登记的违约金是商品房买卖合同纠纷，不是同一案由亦不是同一法律关系，不应在同一诉讼中解决。且被答辩人向答辩人交纳契税，属代收行为，双方已达成合意，被答辩人无权要求返还。本院经审理认定事实如下：杨钊与包头市京荣胜置业开发有限公司于2013年10月12日签订《包头市商品房买卖合同》，合同约定，杨钊购买包头市京荣胜置业开发有限公司开发的位于包头市××区号九星豪庭3-1406号房屋，房屋总价为953835元。合同第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行。出卖人应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，杨钊履行了交纳购房款义务，包头市京荣胜置业开发有限公司于2015年7月31日向杨钊交付了房屋，杨钊同时向包头市京荣胜置业开发有限公司交纳该房契税14307.53元、手续费386.16元、印花税5元、工本费15元、登记费80元，包头市京荣胜置业开发有限公司给杨钊出具九星豪庭（住宅）产权费及代收费收据。至杨钊起诉时，包头市京荣胜置业开发有限公司未履行完毕房屋权属初始登记备案的义务。上述事实，有原、被告陈述、书证等证据在案佐证。本院认为，杨钊与包头市京荣胜置业开发有限公司签订商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，双方均应按协议约定的内容履行各自的权利、义务。现杨钊已按合同约定完成交纳购房款的义务，并向包头市京荣胜置业开发有限公司交纳了办理房屋所有权证的相关费用。包头市京荣胜置业开发有限公司未在合同约定的期间内给杨钊办理完毕产权证，应承担逾期办理产权证的违约责任。包头市京荣胜置业开发有限公司提出按日万分之一计算违约金过高，且杨钊并未就被告逾期办理房屋所有权证给其造成实际损失举证。本院依据合同的履行情况、兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对双方约定的违约金计算标准予以适当调整，应按日十万分之一计算较为恰当。关于杨钊要求包头市京荣胜置业开发有限公司返还契税及利息的主张，本院认为，双方均同意商品房买卖合同继续履行，包头市京荣胜置业开发有限公司应履行配合杨钊办理房屋权属初始登记备案的义务，双方在办理交房时杨钊交纳契税等相关费用的行为视为同意委托包头市京荣胜置业开发有限公司办理产权证时代缴契税，故杨钊要求返还契税并支付利息的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、包头市京荣胜置业开发有限公司于本判决生效后十五日内协助杨钊办理坐落于包头市××区号九星豪庭3-1406号房屋所有权证书；二、包头市京荣胜置业开发有限公司自2017年8月1日起支付白伟逾期办理房屋所有权证的违约金，以购房款953835元为基数，按日十万分之一计算至房屋所有权证办理完毕之日止；三、驳回杨钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，简易程序减半收取计640元，由包头市京荣胜置业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 白砚峰 二〇一九年三月二十一日书记员 申 奥附：本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(javascript:SLC(21651,0))第一百一十四条(javascript:SLC(21651,114))第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。