西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初2301号原告:冉令山，男，汉族，1985年7月28日出生，住西安市雁塔区。委托代理人：翟阳，陕西融德律师事务所律师。委托代理人：张亦奇，陕西融德律师事务所实习律师。被告：邹清礼，男，汉族，1969年11月18日出生，住甘肃省天水市麦积区。委托代理人：周飞，河南赏春律师事务所律师。原告冉令山与被告邹清礼房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冉令山及其委托代理人翟阳、张亦奇，被告邹清礼及其委托代理人周飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2016年12月,原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于西安市雁塔区XX小区XX号房屋出租给原告。后被告拟出售该房屋，于2018年2月6日与被告签订《商品房售房协议》，协议约定：“被告将位于XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋（房产证号：西安市房权证雁塔区字第10751040413-20-11-21303-1建筑面积为41.61平方米），出售给原告，房屋价款355000元，定金5000元，2018年12月8日前付清房款并办理过户。在房款未付清前，双方按之前租房协议履行。原告分别于2018年2月6日和2018年3月7日以现金和支付宝转账方式向被告支付5000元定金。自2018年6月起，被告不再配合原告办理贷款手续，并明确表示不愿继续履行《商品房售房协议》。原告多次与被告协商希望继续履行原协议，被告均予以拒绝。故诉至法院要求：1、被告继续履行《商品房售房协议》，向原告交付位于XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋（房产证号：西安市房权证雁塔区字第10751040413-20-11-21303-1）并配合原告办理过户登记手续；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，其与原告签订的售房协议性质为附条件解除合同。双方在售房协议中约定：原告应在2018年12月8日前付清房款，未付清房款前，双方按之前租房协议履行。故双方售房协议应否履行应当以冉令山在2018年12月8日前能否付清房款为条件。若付清房款双方形成房屋买卖关系，否则，仍按租房合同履行；被告因急需用钱决定卖房，原告妄想用被告的房屋抵押贷款向被告支付房款。被告拒绝后，原告因无力支付房款主动提出放弃购买该房，已对其构成违约，无权要求购买涉案房屋；原告并未于2018年12月8日前向其支付购房款，双方协议解除售房协议。原、被告之间仅存在房屋租赁合同关系，房屋租赁期限届满，双方为不定期租赁关系，应按照原房屋租赁合同继续履行，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人西安旭诚房地产营销策划有限公司（中介方）于2016年12月签订《房屋租赁合同》，合同约定：“1、甲方自愿将坐落在西安市雁塔区XX幢XX单元XX室的房屋通过中介有偿出租给乙方作为居家使用；2、甲、乙双方议定的上述房屋月租为壹仟陆佰伍拾元。租赁期限自2016年12月8日至2017年11月7日止；3、乙方向甲方缴纳房屋保证金1650元整，合同到期终止后，乙方将所有费用结清且房屋设施完好无损时，甲方将保证金退还给乙方。否则将按规定从中抵扣，不足部分由乙方补齐；4、承租期内，房屋自然损坏由出租方修缮，人为损坏由承租方修缮；5、甲方的责任与义务：甲方已依法取得该房屋所有权或使用权，权属清晰，无争议；出租时不在建设拆迁公告范围内；已取得房屋其他共有人同意，能保证正常居住和使用；不在有关法律法规限制出租范围内；出租前房屋的物业管理及配套设施等基础费用由甲方结清。6、乙方的责任和义务：保证自己及居住人身份合法，并保证对该房屋的安全及使用承担责任；乙方无权擅自将房屋转租、借让他方，若遇特殊原因确需转租的，必须经甲方书面同意，并禁止逾期居住；对房屋进行装饰、改动需经甲方书面同意，若由于自身原因造成火灾或房屋破损应维修至原建筑装饰标准；乙方不得利用承租房屋进行非法活动，损害公众利益；合同期间内该房屋的水电费、物业管理费、暖气费、有线电视使用费、通讯网络费等由乙方承担；乙方的人身财产安全自行承担责任；逾期交纳房租的，除应及时如数补交外并应支付月租金30%的违约金，经甲方催告10日内仍未交付房租，甲方有权收回房屋并罚扣保证金；自然磨损折旧，不承担责任；人为损坏议价补偿或恢复至原状；乙方明确表示不再续租的，甲方或委托的中介方有权带领新承租人看房，乙方给予配合；7、中介方责任和义务:督促双方按合同条款顺利履行义务，调解合同期内双方出现的纠纷，帮助被侵害方追讨违约金，按规定金额收取中介费用。8、合同期内，若任何一方违约须提前一个月通知对方，并支付对方一个月房租作为违约金；9、免责条件：房屋因不可抗力毁坏造成甲乙双方损失，双方互不承担责任。”2018年2月6日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《商品房售房协议》，约定：“被告将位于XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋（房产证号：西安市房权证雁塔区字第10751040413-20-11-21303-1），以355000元的价格出售给原告，并约定原告应支付定金5000元，于2018年12月8日前付清房款并过户。逾期未付清视为违约，定金不退。若被告违约赔付原告定金并支付一倍定金作为赔偿。未付清房款前，双方按之前租房协议履行。”原告分别于2018年2月6日、2018年3月7日以现金及支付宝转账方式向被告支付定金5000元。被告于2018年6月7日与原告的微信聊天中明确表示其不愿继续履行上述协议，并自愿退还定金及赔偿定金同等的违约金。庭审中，原告坚持其诉讼请求，被告不愿与原告继续履行商品房售房协议。另查，原、被告双方未就本案所涉房屋的买卖办理网签及资金监管手续。上述事实，有租赁合同、商品房售房协议、收条、转账记录、微信聊天记录及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无异。本院认为，原、被告双方签订的《商品房售房协议》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应当认定为有效协议。但该协议内容仅包括双方当事人基本情况，房屋的基本情况，价款计算及支付房款时间的约定，该协议相对正式订立的房屋买卖合同比较简单，仅是在订立正式的商品房买卖合同之前所签订的合同，并非对房屋买卖结果进行直接确认，不属于正式的商品房买卖合同，依据合同性质仅系预约合同的性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。经释明，原告在庭审中坚持其诉讼请求，要求被告继续履行协议，交付房屋并配合原告办理过户登记手续。依据西安市XX房交易流程，网签合同的成立并生效、签订资金监管协议及全额将购房款存入资金监管账户，系房屋办理所有权移转过户登记的必要的前提条件。而本案中，原、被告双方未签订正式的房屋买卖合同，也未至西安市房屋管理局办理网签及资金监管，本案所涉合同存在法律及事实上的履行不能，现被告已明确拒绝履行本案所涉协议，故对于原告要求交付房屋办理房屋过户登记的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告冉令山的诉讼请求。本案案件受理费6625元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  马 娆人民陪审员  苗晓玲人民陪审员  杨 莉二〇一九年三月二十日书 记 员  张朝茜7