苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初5221号原告：吴怡,女,1969年12月12日生,汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：戴爱华，江苏谐达律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁超，江苏谐达律师事务所律师。被告：张永年，男，1965年4月9日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：甘家荣，女，1971年10月8日生，汉族，户籍地重庆市渝北区。原告吴怡诉被告张永年、甘家荣确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，因被告张永年、甘家荣下落不明，本院依法向其公告送达起诉状等诉讼材料，并转为普通程序公开开庭进行了审理。原告吴怡的委托诉讼代理人戴爱华到庭参加诉讼，被告张永年、甘家荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现本案已经审理终结。原告吴怡向本院提出的诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖中介服务协议》无效；2、判令将案涉的独墅苑263幢1室房屋恢复登记至原告的名下。事实与理由：被告张永年系原告母亲韩云琴的朋友。2005年下半年，被告张永年因资金周转需要，请求韩云琴借款，韩云琴答应借房过户给张永年，帮助其向银行抵押贷款。2005年11月20日，经韩云琴安排，原告吴怡与张永年通过中介假意签订了一份《房屋买卖中介服务协议》，约定将原告名下位于苏州工业园区独墅苑262幢房产卖给张永年及甘家荣，张永年及甘家荣据此办理了房屋所有权证及土地使用权证，并于2005年11月24日以讼争房屋做抵押向银行借款160万元。因双方不存在真实买卖关系，故在长达十余年的时间，两被告未向原告付款，原告也一直居住在房屋内，并实际持有和掌管房屋产证原件以及银行贷款合同原件。因原被告之间签订的《房屋买卖中介服务协议》只是表象，双方完全没有买卖的真实意图，为此原告向法院提起诉讼，并自愿垫付资金代为偿还银行贷款，以涤除房屋抵押权，原告故此提起诉讼。被告张永年、甘家荣未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：位于苏州工业园区独墅苑263幢1室房屋产权登记人原为原告吴怡。调取于苏州工业园区国土环保局的不动产登记簿显示，该房屋于2005年抵押给中国银行股份有限公司苏州分行（以下简称中行苏州分行），抵押金额为160万元，抵押期限自2005年11月24日起至2025年11月24日止。房屋另于2018年2月7日被安徽省繁昌县人民法院出具（2017）皖0222民初3284号之一《协助执行通知书》，被依法设定限制转移，限定期限自2018年2月7日起至2021年2月6日止。本案诉讼中，根据原告申请，本院于2018年7月2日出具（2018）苏0591民初5221号轮候查封《协助执行通知书》，对房屋另设限制转移，期限自2018年6月28日起至2021年6月27日止。2005年11月20日，吴怡（售房人）与张永年、甘家荣（共同购房人）在苏州家之桥房地产经纪有限公司居间下签订《房屋买卖中介服务协议》，由吴怡将上述房屋以280万元的价格出售给张永年、甘家荣。该房屋于2005年12月19日办理产权转移登记至甘家荣、张永年名下。2005年11月24日，甘家荣、张永年与中国银行股份有限公司苏州分行签订抵押借款合同，以上述房屋向银行抵押贷款，贷款金额为160万元，抵押期限自2005年11月24日至2025年11月24日。该房屋另于2018年2月9日被安徽省繁昌县人民法院（2017）皖0222民初3284号之一《协助执行通知书》设定限制转移，期限自2018年2月7日起至2021年2月6日止。诉讼中，原告吴怡提交一份《借款协议》，由韩云琴（甲方、出借方）与安徽省繁昌县荻浦货物装卸码头有限责任公司、安徽省永年实业集团有限责任公司（乙方、共同为借款人）所签订，约定乙方的法定代表人向韩云琴借苏州独墅苑262幢、263幢2幢房屋，总价值700万元，借款期限为2009年1月1日起至2011年12月30日止为三年，期满后，乙方归还给甲方。该协议下方，甲方处韩云琴签字，乙方处张永年作为安徽省繁昌县荻浦货物装卸码头有限责任公司、安徽省永年实业集团有限责任公司的法定代表人签字。案外人韩云琴向本院出具书面《陈情书》，言明张永年为韩云琴的朋友，张永年因投资失败，向韩云琴提出出借争讼房屋用于抵押贷款以便渡过难关，故双方通过中介做了房屋买卖协议，但房屋一直由原告使用。因张永年后来拖延还款，便在2008年向韩云琴出具了借条用以保证，但之后张永年债务缠身无力还款。诉讼中，原告吴怡提交加盖苏州工业园区娄葑街道文萃路社区居民委员会印章的《居住证明》，证实吴怡从2004年5月至今一直居住在讼争房屋内。原告吴怡另提交部分票据，证实其使用房屋并交付相关费用。另查明：2005年11月24日，张永年、甘家荣以讼争房屋抵押，与中行苏州分行签订借款合同，向该行借款160万元。因张永年、甘家荣未能清偿债务，中行苏州分行于2018年7月23日向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼，要求归还欠付本金626666.18元及利息，即为（2018）苏0508民初4695号案件。该案判决如下：一、张永年、甘家荣于判决发生法律效力之日起10日内共同归还中国银行股份有限公司苏州分行借款本金626666.18元，利息7760.14元，罚息168.61元，合计634594.93元（暂计算至2018年4月26日，之后的利息、罚息按照双方的约定计算至实际给付之日止）；二、张永年、甘家荣于判决发生法律效力之日起10日内共同支付中国银行股份有限公司苏州分行律师费损失33283元；三、如张永年、甘家荣未履行上述第一、二项还款义务以及案件受理费、公告费义务，原告中国银行股份有限公司苏州分行有权就被告张永年、甘家荣抵押的坐落于苏州市的房屋（权利价值1600000元）经协议折价，或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。经核实，（2017）皖0222民初3284号案件系繁昌县建设投资有限公司于2017年10月24日向安徽省繁昌县人民法院起诉芜湖豪洋商贸有限公司、强俊、张永年、甘家荣、马胜发、江家翠、甘家红、高翠红、甘家胜、陈丽燕、甘家发、强成霞、繁昌县荻港建设投资有限公司、繁昌县荻港永年水泥粉磨有限责任公司、安徽省永年实业（集团）有限责任公司提起的担保债务追偿权纠纷案件，该案判决如下：一、芜湖豪洋商贸有限公司归还繁昌县建设投资有限公司代偿款650万元及自2017年9月26日起至代偿款还清之日止按年利率6%计算的利息，于本判决生效后10日付清；二、马胜发、江家翠、甘家红、高翠红、甘家胜、陈丽燕、甘家发、强成霞按各自提供抵押担保的限额为限就各自未履行抵押担保义务数额对繁昌县建设投资有限公司第一项全部债权承担还款责任，强俊、甘家荣应就原告繁昌县建设投资有限公司第一项全部债权未获被告芜湖豪洋商贸有限公司清偿部分各承担四分之一的还款责任；三、张永年、繁昌县荻港永年水泥粉磨有限责任公司、安徽省永年实业（集团）有限责任公司对繁昌县建设投资有限公司第一项全部债权承担连带清偿责任，繁昌县荻港建设投资有限公司对繁昌县建设投资有限公司代偿款650万元债权承担连带清偿责任，且张永年、繁昌县荻港建设投资有限公司、繁昌县荻港永年水泥粉磨有限责任公司、安徽省永年实业（集团）有限责任公司在承担反担保保证责任后有权向被告芜湖豪洋商贸有限公司追偿；四、被告张永年、繁昌县荻港永年水泥粉磨有限责任公司、安徽省永年实业（集团）有限责任公司共同承担原告实现债权所支出的律师代理费53600元，于本判决生效后10日付清；五、驳回原告繁昌县建设投资有限公司其余诉讼请求。本院为查明事实，至房管部门核实，该房屋过户材料内，有吴怡作为收款人于2005年11月10日出具的收据，确认收到上述房屋售房款78.6万元。原告据此诉称，两被告并未实际交付款项，上述材料仅为办理过户所用。本院另与中介经办人员核实，其表示当时房屋的售卖价款低于市场价约100万元，售房款实际上并未缴纳，当时就是为了配合办理贷款，房屋也未交付给两被告。诉讼中，经本院询问，原告同意代为清偿（2018）苏0508民初4695号案件项下的欠付款项以涤除抵押，但对于（2017）皖0222民初3284号案件相应的款项不能清偿，且认为本案债权优先于该债权，本案也不考虑损失赔偿。后原告向本院提交苏州市姑苏区人民法院出具的结案通知书及相关代还款证明，证实（2018）苏0508民初4695号案件所确定的全部法律义务已经执行完毕。经本院释明，原告坚持庭审陈述属实，并自愿承担虚假陈述及提交虚假证据的法律后果。以上事实，由借款协议、房屋买卖中介服务协议等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：被告张永年、甘家荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。本案原、被告虽签订《房屋买卖中介服务协议》，但被告在2008年签订借款协议时，对争讼房屋仍旧确认为“借用”，可见被告事实上并未取得房屋。结合房屋在签约后一直由原告使用、中介陈述该服务协议及收条均系配合办理贷款、以及房屋的售卖价格远低于市场价，可以证明原被告双方并无买卖案涉房屋的合意，双方均系为办理贷款而签署了房屋买卖有关材料，双方以虚假的意思表示实施的买卖行为无效。故原告主张案涉房屋买卖合同无效于法有据，本院予以支持。关于原告将房屋恢复登记至本人名下的主张，本院认为，房屋登记在张永年、甘家荣名下期间，该二人对外欠付债务导致争讼房屋被依法抵押、查封，均系基于物权登记产生公示、公信效力而合法进行的权利限制，基于上述权利限制，基于无效合同取得的财产虽应当返还，但应以合法、可操作为前提，目前争讼房屋恢复登记客观上存在障碍，原告该项诉请无法实现，本院不予支持。被告张永年、甘家荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴怡与被告张永年、甘家荣签订的《房屋买卖中介服务协议》（编号0034215）无效；二、驳回原告吴怡的其余诉讼请求。案件受理费收取67800元，保全费5000元，公告费600元，合计73400元，由被告张永年、甘家荣负担。此款已由原告预交，本院不予退还，两被告在本判决生效之日起十日内将该款直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  张伟元人民陪审员  郭全男二〇一九年三月二十九日书 记 员  夏李扬