浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0703民初5774号 原告：楼美景，女，1977年6月18日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：叶胜阳，浙江泽大（金华）律师事务所律师。（特别授权） 被告：郑惠仙，女，1969年12月6日出生，汉族，住金华市金东区。 被告：范佩洪，男，1965年7月4日出生，汉族，住金华市金东区。 两被告共同委托代理人：洪友红，浙江金奥律师事务所律师。（特别授权） 两被告共同委托代理人：涂小勤，浙江金奥律师事务所律师。（特别授权） 原告楼美景与被告郑惠仙、范佩洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理，依法适用简易程序，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告楼美景的委托诉讼代理人叶胜阳，被告郑惠仙、范佩洪及其共同委托诉讼代理人涂小勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楼美景向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告房屋装修补偿款等费用总计人民币262320元并支付利息损失（利息损失从起诉之日起按年利率6%计算至实际履行之日止）；2.依法判令被告支付原告为主张权利花费的律师代理费10000元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月23日，原、被告双方签订《旅馆转让合同》一份，合同约定，被告将金华市金东区望府路1136号的家丰旅馆转让给原告，范围包括二、三、四层客房共15间和楼梯间吧台、后面房间及厨房和院子库房二间。宾馆转让费为100000元，同时约定租期为10年，从2012年5月23日至2022年5月22日止，前五年租金为每年43000元，后五年租金为每年45000元等事项。上述合同签订后，原告依约支付转让款100000元及每年按时支付租金。承租后，原告对家丰宾馆进行了重新装修、更换设备后进行宾馆经营。2017年3月，金华市金东区多湖街道办事处对本案涉案房屋进行了政府征收，导致原告无法继续经营宾馆。为配合政府征收工作，原告配合被告及相关部门完成了房屋评估、腾空搬迁等工作。征收前，被告对原告称，只要原告积极配合征收工作，补偿款到位后会根据政府补偿的项目对原告承租部分的房屋装修、搬迁等补偿费用据实赔偿给原告。后被告获得征收补偿款总计200多万元，原告联系被告协商解决装修等补偿事宜，被告称从未从政府获得装修补偿等为由进行搪塞，拒不出面解决。但原告从征收部门得知，被告早已从征收部门签订《房屋拆迁补偿安置协议》并领取所有补偿款。原告认为，原告从被告处受让了家丰宾馆，对房屋内的装修及物品支付了相应的对价，同时合法承租被告的房屋用于经营，在政府征用后，有权获得相应的补偿。被告从征收部门获得补偿款后，就涉及原告承租并经营的家丰宾馆的装修及搬迁等补偿费用理应归原告享有，现被告在领取所有补偿款后占为己有，侵犯了原告的合法权益。为此，提起诉讼，望判如所请。 被告郑惠仙、范佩洪辩称，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。因为本案的案由是房屋租赁合同纠纷案，原告承租的房屋被征收所引起的，但原告不是房屋被征收人与补偿对象，不享有征收补偿协议的权利2014年9月12日起施行的《金华市区集体所有土地上房屋征收与补偿实施意见》第七条明确规定，征收范围内的房屋权利人为被征收人，第十五条也规定市、国土资源管理部门与被征收人也就是房屋所有人，依照有关签订房屋征收与补偿协议。因此，承租人也就是本案的原告，不是被征收人与补偿对象，也不是征收补偿法律关系的这个当事人合同权利义务是由合同双方约定产生的自约束受益合同相对方按照合同相对性原则，合同之外的第三人是不能享受与履行合同约定的权利和义务的。征收补偿协议虽是基于行政法律关系产生，但仍遵循合同相对性原则，征收补偿协议以外的人包括承租人不享有征收补偿协议的权利，同时征收补偿协议的本质是国家对被征收人物权的补偿，其补偿项目均指向被征收人。因此承租人因出租房屋被征收而主张权利不能依国家与被征收人签订的这个征收补偿协议为依据，也不能依据房屋征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人。在本案当中，被告作为房屋所有人与房屋征收实施单位金华市金东区多湖街道办事处签订了房屋拆迁补偿安置协议，该协议只约束于受益于被告和金华市金东区多湖街道办事处。原告作为承租人，不能因所承租的房屋被征收而享有征收补偿协议中的相应补偿项目，因此这个原告的这个主张与这个法律是不相符合的，应该予以驳回。 双方围绕诉讼请求向本院提交了证据。原告楼美景向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格；2.被告人口信息2张，证明被告的诉讼主体资格；3.旅馆转让合同1份，证明2012年5月23日，原被告双方签订《旅馆转让合同》1份，合同约定，被告将金华市金东区望府路1136号的家丰宾馆转让给原告，范围包括二、三、四层客房共15间和楼梯间吧台、后面房间及厨房和院子库房二间，宾馆转让费为100000元，同时约定租期、租金等事项的事实；4.金东新闻1则打印件【原件保存在（2017）浙0703民初1433号案件中】，证明本案涉案房屋已被政府征收后拆除的事实；5.委托代理合同1份、发票复印件1张、打款凭证1份，证明原告为主张权利支付律师代理费10000元的事实；6.房屋拆迁补偿安置协议（依申请取得调查令后从金华市金东区多湖中央商务区征迁指挥部调取）1份、设备及装修评估清单7页，证明被告从征收指挥部获得征收补偿是2069040元，其中被告获得装修补偿是441333元，根据评估清单属于原告经营的家丰旅馆部分装修补偿为213195元，同时证明被告获得设备搬迁及安装补偿费15915元的事实、腾空奖励费40000元、评估奖励费5000元，太阳能热水器移机补助费4000元，空调移机补助4880元，广告牌搬迁补助2340元，电话宽带移机补助540元和有线电视移机补助900元等相关补偿费，已经由被告领取的事实，而这些上述的补助款，我们认为有一部分应当属于原告能够获得相应的补助的一个事实；7.（2017）浙0703民初1433号民事判决书复印件1份【原件保存在（2017）浙0703民初1433号案件中】，证明类案裁判情况以及转让费包含装修费用的事实；8.出库单、销售清单等19张，收款收据2张，手书清单1张，证明承租后装修了88153元的事实，因时间较久，以上只是部分装修费用；9.宽带包年费、收视费发票各1张，证明缴纳宽带费、电视费的事实。 被告郑惠仙、范佩洪提交了以下证据：1.旅馆转让合同1份、旅馆用品清单1页，证明原被告双方签订旅馆转让合同时，已经列明宾馆内归原告所有的物品清单；2.电力客户缴费凭条2份，证明被告为原告垫付2017年1月至2月电费一共4346.71元；3.（2017）浙0782民初12848号、（2017）浙0782民初12855号民事判决书各1份，证明承租人基于承租的房屋被拆迁，依据出租人的拆迁补偿协议来主张权利的是不予支持的，判例当中对于承租人主张的搬迁费也都是不予支持的；4.金华市区集体所有土地房屋征收与补偿实施意见（试行）1份，证明原告不是房屋被征收人与补偿对象，不享有征收补偿协议的权利。 原、被告提交的证据，本院组织双方进行了质证，质证意见和本院的认证情况如下： 原告提交的证据。证据1、2、4，被告没有异议。本院对上述证据予以认定。证据3，被告对真实性没有意见，但对证明目的有意见，旅馆转让合同证明涉案的这房屋实际上是旅馆资质加移动物品的转让费是100000元；另外就是范围，涉案范围包括的这个二三四层客房15间房间、一楼楼梯间吧台、后面房间、厨房和院子库房，这个是租赁费。所以这个转让合同事实上是两层意思，第一层意思就是旅馆资质加上第六条写的很清楚移动物品，这个转让费合计是100000元。旅馆的房间和合同当中约定的房间是一个租赁关系，租赁期是10年，每年租期一年一付的，被告支付租金2012年5月至2017年5月，合计215000元。所以这个旅馆的装修，根据这个合同非常清楚的是，应该属于被告方所有的。原告是2017年3月13日至15日之间腾空的。被告退还原告两个月多几天的租金7166元。本院对该证据的真实性予以确认。证据5，被告对真实性没有异议，但认为与本案无关，不应承担律师费。本院对该证据真实性予以确认。证据6，被告对协议和附件真实性没有异议，关联性有异议，与本案无关。本院对该证据真实性及证明被告取得相关征迁补偿款的证明事实予以确认。证据7，被告对判决书真实性没有异议，关联性有异议，我们特别要强调判决书呈现的只是一个审判结果，没有看到相应证据，这个案子和本案是不是类似，我们没有看到过相关的东西，第二是一审判决据我们所知，这个案子是上诉过的，所以这个一审判决并非是最终生效的判决，第三最关键是个案的情况是不一样的，这个租赁合同也是不一样的，这个案子当中，即便是法院认可，转让费包含装修费也不代表所有类似的被征迁，上面的这个租赁宾馆的转让费都包括装修费，我们认为这个是没有任何参考意义的，还有一点就是这个判例既非是指导案例，也非是人民法院公报案例，是不能作为本案裁决的，参考的。本院对该证据真实性予以确认。证据8、9，被告质证认为原告逾期举证，提交的也非新证据，不符合相关的证据规则，该组证据不应被采纳。对该组证据的真实性、合法性与关联性均不认可，原告提交的有收款收据、出库单、销售清单等多种形式，并非正式发票，且多数为书写，不符合证据的真实性、合法性、关联性。原告提交的收据落款时间有2012年、2013年、2014年、2015年，还有部分没有落款时间，而双方签订旅馆转让合同时间为2012年5月23日，根据原告庭审陈述，其随后进行了装修。且据被告了解，原告还承包另外二家宾馆——春意旅馆和千纸鹤旅馆，除极小部分收据上的客户名称写着“家丰”，其余收据等上并未标注客户名称，不排除是原告用于另外承包的两家旅馆的装修材料。原告提交的单据上的物品有很多是易耗品不是装修材料。关于2013年的宽带包年费及有线数字的收视费，原告经营旅馆，使用这些服务，本应缴纳相应费用。涉案拆迁补偿中的电话宽带移机补助费、有线电视移机补助针对的是电话宽带、有线数字电视的初装的补偿，并非使用费的补偿。本院对上述证据不予确认。 被告提交的证据。证据1，原告对真实性、关联性、合法性、三性均有异议，认为这只是原告单方的一方材料，没有任何双方的签字清单，所谓的清单也没有任何签字，是原告随意可以出具的，所以说三性均有异议，并且对被告的这个证明目的也均有异议。我们从来没有看到过这份清单。?本院对该证据不予认定。证据2，原告对真实性没有异议，证明目的有异议，应该来讲，电费的也不是17年1月、2月的电费，因为我们是每月的6号，都是由原告方缴纳整栋楼全部电费，即使产生电费，也应当是在2017年2月6号以后到3月15号之间的电费，这个可能是存在的，但是这里的电费如果即使产生，也并非都是由原告所花费产生，因为这个电费以前都是由原告负责帮他们交，并且被告使用的电费也在这个里面的，所以说我们认为这个对被告的证明目的是有异议的，原告方使用电费现在不清楚。本院对该证据真实性予以确认。证据3，原告质证真实性由法院核实，来源非官方渠道，关联性、合法性、证明目的有异议，该两份判决与本案没有任何类比性，因为两份判决均是只是租赁且租期为一年。没有约定另外的转让费事宜，这是最大的差异，同时其中一份判决明确是租期已经届满了届满之后的一个处理跟本案完全不同。同时对于装修的归属，这两份判决中是有约定的，当然按照约定处理，没有问题，但是与本案是完全不同的。原告方提供的判决是金东法院的判决，并且房屋是春意旅馆，就位于本案涉案房屋的隔壁，同时被同部门拆迁，更具有类比性。应该来说同一法院，裁判尺度应当统一。我们认为这两份判决是义乌法院的，并且与本案类型和性质完全不同，没有类比性。证据4，三性均有异议，本案并非房屋拆迁补偿合同纠纷，该意见无法适用，同时，该意见非法律，只是金华市市区的规定，无法在本案中适用；另，本案费行政案件纠纷，被告将此作为法律适用不合适，法律适用是法院裁决的，不是用作证据的。本院对上述证据不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件的事实如下：金东区多湖街道望府街1136号房屋属被告所有。被告于2004年2月开始注册家丰旅馆，将该幢房屋的二、三、四层房屋作为旅馆进行经营。2012年5月23日，原告与两被告签订了一份《旅馆转让合同》，约定：两被告把多湖街道望府街1136号的家丰旅馆转让给原告，二、三、四层客房共15间和楼梯间吧台，后面房间及厨房和院子库房二间由原告使用。约定旅馆转让费100000元，房屋租期十年，从2012年5月23日至2017年5月22日止，租金每年43000元，从2017年5月23日至2022年5月22日止，租金每年45000元整，租金每年一交，宾馆内一切移动物品归原告所有等事项。合同签订后，原告依约履行了承租人的付款义务，并对承租房屋进行了相应的装修后进行了旅馆经营。至2017年3月14日，因政府征收，双方协商解除了租赁合同，原告配合被告及相关部门完成了房屋评估等工作，并对旅馆内相关物品按照有关部门的要求进行了腾空、搬迁，旅馆内的相关可移动物品已由原告自行移走处理。另查明，被告从征收单位获得了相应的拆迁补偿。包括搬迁补偿费3000元，房屋装修补偿441333元（其中涉及原告经营家丰旅馆二、三、四层的房屋装修补偿为213195元）、设备搬迁和安装补偿费15915元，腾空奖励费40000元、评估奖励费5000元，太阳能热水器移机补助费4000元，空调移机补助4880元，广告牌搬迁补助2340元，电话宽带移机补助540元和有线电视移机补助900元。 本院认为，原、被告间的旅馆转让、房屋租赁合同关系合法有效。房屋租赁合同关系因政府征收、拆迁，于2017年3月协商解除并就房屋租赁合同关系权利、义务终止后原告损失补偿问题产生争议。对原告主张的房屋装修补偿费，本院认为，原、被告在转让旅馆时，转让费用100000元应已包括被告对旅馆的装修费用，自被告2002年经营旅馆至原告转让旅馆时已过多年，根据房屋被征收时对家丰旅馆装修价值的评估，可以推定原告受让旅馆后，又对旅馆进行了装修，故房屋征收时，原告经营旅馆的第二、三、四层房屋装修补偿213195元，基本上应是对原告装修剩余价值的体现。考虑到原告租赁期限及房屋租赁合同若双方履行完毕，被告有可能获得自己装修或者原告装修的相应剩余价值，又考虑到旅馆内相关可移动物品已由原告方自行处理，故酌定由被告向原告支付装修补偿款213195元的60%即127917元为宜；对原告主张的其他费用，本院认为，因政府征收，被告获得了包括搬迁补偿费、设备搬迁和安装补偿费，电话、宽带、数字电视、空调、太阳能热水器等移机补助费，房屋评估、签约、腾空奖励费等在内的多项费用。因租赁关系终止，原告配合被告及相关部门完成了房屋评估等工作，并对旅馆内相关物品按照有关部门的要求进行了腾空、搬迁。考虑原告方因政府拆迁导致未能继续履行合同从而不能经营旅馆等可期待利益的损失，且其配合搬迁腾房行为也为被告方获得腾房奖励等各项补助费用起到了积极作用，为兼顾双方利益，合理解决双方纠纷，本院酌定被告支付原告其他各类补助费用共计15000元。律师费用非必要支出费用，双方对此承担也未作约定，原告主张被告承担无依据。 综上，对原告合理、合法的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条的规定，判决如下： 一、被告郑惠仙、范佩洪于本判决生效之日起十日内支付原告楼美景房屋装修补偿费127917元及其他各类补助费用15000元，共计人民币142917元； 二、驳回原告楼美景的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2692元（已减半收取），由原告楼美景负担1113元、被告郑惠仙、范佩洪负担1579元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审判员 方 林 二〇一九年三月七日 书记员 梁剑芳