山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终230号 上诉人（原审被告、反诉原告）：魏宝刚，男，1973年4月7日出生，汉族，个体，住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：郭振田，山东杰盟律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王少霞，女，1973年12月8日出生，汉族，个体，住山东省桓台县。系上诉人魏宝刚之妻。 委托诉讼代理人：郭振田，山东杰盟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：农银人寿保险股份有限公司山东分公司。住所地：山东省济南市历下区泉城路26号世贸国际广场2号楼3-703至3-717、3-801至3-817。统一社会信用代码：91370100787176519J。 负责人：涂平，总经理。 委托诉讼代理人：周建军，男，1974年8月1日出生，汉族，农银人寿保险股份有限公司山东分公司办公室职工，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王珊珊，北京市京师（济南）律师事务所律师。 上诉人魏宝刚、王少霞因与被上诉人农银人寿保险股份有限公司山东分公司（以下简称“农银人寿山东分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市桓台县人民法院(2018)鲁0321民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏宝刚及其与上诉人王少霞共同的委托诉讼代理人郭振田，被上诉人农银人寿山东分公司的委托诉讼代理人周建军、王珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人魏宝刚、王少霞共同上诉请求：1、依法认定一审判决认定事实不清、适用法律错误，裁定发回重审或直接改判；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决认定系上诉人同意将被上诉人的办公时间延长至2018年5月15日，故不支持占用费的主张与事实不符；2、一审判决认为农银人寿山东分公司桓台营销部系农银人寿山东分公司的分支机构，并非独立法人，其对涉案房屋的使用属于对本公司财产的使用与事实不符。桓台营销部有营业执照，可以进行独立经营活动，系独立法人身份，被上诉人擅自将房屋转租构成违约。二、一审判决适用法律错误。本案农银人寿山东分公司提交的两份装修合同均为2014年签订，双方的2014年《职场租赁合同》已于2017年3月31日到期，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，农银人寿山东分公司主张该部分的装修损失于法无据。一审判决认定双方约定的违约金54900元足以弥补农银人寿山东分公司的装修损失与法律规定不符。 农银人寿山东分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，依法驳回上诉人的上诉请求。 农银人寿山东分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令魏宝刚、王少霞支付违约损失共计140548.44元；2、本案诉讼费用由魏宝刚、王少霞负担。 魏宝刚、王少霞向一审法院提出反诉请求：1、请求判令农银人寿山东分公司赔偿其违约损失87890元；2、本案诉讼费用由农银人寿山东分公司负担。 一审法院认定事实：2014年2月25日，魏宝刚、王少霞作为甲方，农银人寿山东分公司作为乙方，双方签订《职场租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的位于桓台县建筑面积为458.9平方米的房屋租赁给乙方，用途为办公使用；租赁期限自2014年4月1日至2017年3月31日；租金每年165000元，该租金标准在租赁期内不变，一年为一期，首期租金2014年4月10日前付清，其余各期租金应于上期期满前一个月由甲方通知乙方，乙方于期满前10日内支付；甲方于2014年3月1日向乙方交房，并给予乙方一个月免费装修期；有关因租赁房屋所发生的政府税费由甲方承担。关于违约责任，双方约定，租赁期内非因本合同规定的情况，甲方以租赁价格调整等理由擅自解除本合同，提前收回该房屋，或乙方中途擅自退租的，均应提前三个月通知对方，并向对方支付三个月租金作为违约金，违约金不足以弥补损失的，违约方还应赔偿守约方实际损失与违约金的差额部分。同时，双方还对其他权利义务进行了约定。 2014年8月8日，魏宝刚、王少霞作为甲方，农银人寿山东分公司作为乙方，双方签订《职场租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的位于桓台县建筑面积为103.68平方米的房屋租赁给乙方，用途为办公使用；租赁期限自2014年8月15日至2017年3月31日；租金每年共计人民币20000元，该租金标准在租赁期内不变，一年为一期，首期租金计算起租日期以签订合同租赁期为准，至2015年3月31日止，房租费用12547.95元于2014年9月10日前付清。其余各期租金应于上期期满前一个月由甲方通知乙方，乙方于期满前10日内支付；甲方于2014年8月1日向乙方交房，并给予乙方十五天的免费装修期。有关因租赁房屋所发生的政府税费由甲方承担。其他内容与2014年2月25日《职场租赁合同》约定的内容一致。 另查明，2014年4月30日，农银人寿山东分公司与山东明天装饰工程有限公司签订《装修工程施工合同》一份，约定由山东明天装饰工程有限公司对2014年2月25日《职场租赁合同》所涉的房屋进行装修，农银人寿山东分公司支出装修费用80150.13元。 2014年11月15日，农银人寿山东分公司与山东宝诚集团有限公司签订《装修工程施工合同》一份，约定由山东宝诚集团有限公司对2014年8月8日《职场租赁合同》所涉的房屋进行装修，农银人寿山东分公司共支出装修费用7950.76元。 还查明，2017年3月30日，魏宝刚、王少霞作为甲方，农银人寿山东分公司作为乙方，双方签订《续租补充协议》一份，主要内容为原租赁合同租期即将届满，乙方有意续租，甲方同意续租该房屋，双方经平等友好协商，就原合同达成如下补充协议：一、原合同约定的租赁期限延长5年，即至2022年3月31日到期；二、在本补充协议约定的租赁期内，含税房屋租金为人民币18300元/月，含税年租金为人民币220000元；三、其他约定按原合同执行；四、本补充协议自双方签字之日起生效，与原合同具有同等效力。 再查明，2018年2月6日，魏宝刚、王少霞向农银人寿山东分公司发出《房租税率调整说明》一份，主要内容为：由于国家税收政策调整，造成承租方农银人寿山东分公司桓台营销服务部（以下简称贵公司）租用的职场租金税收额度涨幅较大，希望贵公司能够承担本次税金调整额度人民币叁万捌仟元整（￥38000.00元），或重新签订租赁合同，由原合同价格人民币￥220000.0元调整为人民币￥258000元。由于本次调整额度较大，个人无法承担。希望批准为盼，最后若达不成以上协议，请贵公司另租职场。 2018年4月9日，农银人寿山东分公司向魏宝刚、王少霞发出回函一份，主要内容为：魏宝刚、王少霞提出关于调整租金的要求违反合同约定，其不能接受，双方应保持现有的租赁条件不变，在承租期内各自履行义务。如魏宝刚、王少霞坚持解除合同的要求，请书面向其告知，其将在收到告知函后确定本年度的房租是否支付，否则，其不承担因此而造成的房租支付不能而产生的相关违约责任。 2018年4月18日，魏宝刚向农银人寿山东分公司再次发出告知函一份，主要内容为：根据《职场租赁合同》的约定，合同内容发生变化是由国家税收政策调整引起的，所出现的争议不符合《职场租赁合同》关于解除合同的约定，因此，双方均不存在违约。争议如若协商不成，贵公司可另寻职场，其不追究贵公司的违约责任，且将贵公司办公时间延长至2018年5月15日，自2018年5月16日起停止贵公司办公条件，由此造成的损失及违约责任与其无关。 2018年4月18日，农银人寿山东分公司向魏宝刚、王少霞再次发出告知函一份，主要内容为：其不同意增长房租的要求。发票税费是开票方应向国家履行的义务，不能作为要求承租方增长房屋租金的筹码，且合同中也明确约定租金在租赁期内不得变更。因此，增长房租的要求其无法同意，故只能同意解除合同的要求，但根据合同约定，魏宝刚、王少霞需承担因违约而给其造成的损失。 2018年5月19日，农银人寿山东分公司工作人员周建军和魏宝刚签订《房屋交接证明》一份，载明：“农银人寿山东分公司于2018年5月19日把租用魏宝刚的房屋内物资搬出腾空，一楼大厅台阶部分缺失破损，门厅瓷砖部分破损。”后，魏宝刚为修理该破损台阶及门厅瓷砖支出人工及材料费2650元。 一审法院认为，农银人寿山东分公司和魏宝刚、王少霞签订的《职场租赁合同》及《续租补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。《职场租赁合同》明确约定租金标准在租期内不变，同时还约定有关因租赁房屋所发生的政府税费由甲方承担。在合同履行中，魏宝刚、王少霞以国家税收政策调整为由向农银人寿山东分公司提出增长租金的要求，并明确告知如不同意增长租金则另寻职场，其行为违反了《职场租赁合同》的约定，构成违约，应承担违约责任。《职场租赁合同》约定，如甲方违约，甲方应向乙方支付三个月的租金作为违约金，故农银人寿山东分公司诉求魏宝刚、王少霞支付违约金54900元（18300元/月X3个月），符合合同约定，一审法院予以支持。 涉案合同签订后，农银人寿山东分公司对涉案房屋进行了装修，共支出装修费用88100.89元（80150.13元+7950.76元），租赁期限为8年，每年摊销费用为11012.61元，现涉案租赁合同尚有4年未履行，剩余装修损失为44050.45元。合同约定，违约金不足以弥补损失的，违约方还应赔偿守约方实际损失与违约金的差额部分。本案中，双方约定的违约金54900元足以弥补农银人寿山东分公司的装修损失，故，农银人寿山东分公司诉求的该项损失，一审法院不予支持。农银人寿山东分公司诉求魏宝刚、王少霞赔偿涉案合同解除后其重新租赁职场所支出的装饰装修费用，无法律依据，一审法院不予支持。 农银人寿山东分公司认可《房屋交接证明》中台阶和门厅瓷砖破损的事实，魏宝刚、王少霞为修理该破损台阶和瓷砖支出相应费用属必要合理的费用。因该修补工作属零星劳务，劳务人员出具的收条足以证实魏宝刚、王少霞已实际支出维修费用的事实，故魏宝刚、王少霞诉求农银人寿山东分公司赔偿维修费用2650元，符合法律规定，一审法院予以支持。魏宝刚、王少霞提交的照片不足以证实房屋地板被雨水淋湿损坏的事实，且其主张的换锁和整理地板的费用系在房屋交接后产生，无法证实该损害系由农银人寿山东分公司造成，故，对魏宝刚、王少霞诉求的该项赔偿费用，一审法院不予支持。魏宝刚、王少霞在回函中同意将农银人寿山东分公司的办公时间延长至2018年5月15日，故其主张的房屋占用费用，一审法院不予支持。农银人寿山东分公司桓台营销部系农银人寿山东分公司的分支机构，并非独立法人，其对涉案房屋的使用属于对本公司财产的使用，因此，魏宝刚、王少霞关于农银人寿山东分公司转租涉案房屋的主张无事实依据，故对其要求农银人寿山东分公司承担违约责任并支付违金的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告（反诉原告）魏宝刚、王少霞支付原告（反诉被告）农银人寿保险股份有限公司山东分公司违约金54900元，于本判决生效后十日内付清；二、原告（反诉被告）农银人寿保险股份有限公司山东分公司赔偿被告（反诉原告）魏宝刚、王少霞损失2650元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）农银人寿保险股份有限公司山东分公司的其他诉讼请求；四、驳回（反诉被告）魏宝刚、王少霞的其他反诉请求。本诉案件受理费1554元，由原告农银人寿保险股份有限公司山东分公司负担948元，被告魏宝刚、王少霞负担606元；反诉案件受理费999元，由被告魏宝刚、王少霞负担969元，由原告农银人寿保险股份有限公司山东分公司负担30元。 本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人农银人寿山东分公司提交农银人寿保险股份有限公司文件《关于印发农银人寿保险股份有限公司合同管理办法试行的通知》，拟证明被上诉人农银人寿山东分公司所辖各中心支公司营销服务部均需经被上诉人批准，并以被上诉人名义对外签订合同。经质证，上诉人魏宝刚、王少霞对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，全国人民代表大会通过的《中华人民共和国合同法》第二百二十四条明确规定，承租人未经同意转租的，出租人可以解除合同。桓台营销部已经有独立的营业执照，可作为民事诉讼中的其他组织，具有诉讼主体资格。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人魏宝刚、王少霞对被上诉人农银人寿山东分公司提交的证据真实性无异议，该证据能够证明案件事实，本院作为有效证据予以采信。 二审中，本院另查明，2018年2月6日魏宝刚、王少霞发出的《房租税率调整说明》载明：“由于国家税收政策调整，造成承租方：农银人寿保险股份有限公司山东分公司桓台营销服务部（以下简称贵公司）租用的桓台县（出租方：魏宝刚、王少霞）职场租金税收额度涨幅较大”。 本院二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人农银人寿山东分公司是否将涉案租赁房屋转租，是否构成违约；2、被上诉人农银人寿山东分公司是否应当支付上诉人魏宝刚、王少霞房屋占用费用。 关于争议焦点一，上诉人魏宝刚、王少霞主张被上诉人农银人寿山东分公司擅自将房屋转租给桓台营销部构成违约，桓台营销部有营业执照，系独立法人身份。转租是指承租人将房屋租给第三人使用，农银人寿保险股份有限公司山东分公司桓台营销部系被上诉人农银人寿山东分公司的分支机构，并不是独立于被上诉人的第三人，被上诉人将其租赁的房屋交由其分支机构桓台营销部使用，不构成转租。且2018年2月6日魏宝刚、王少霞发出的《房租税率调整说明》载明：“由于国家税收政策调整，造成承租方：农银人寿保险股份有限公司山东分公司桓台营销服务部（以下简称贵公司）租用的桓台县（出租方：魏宝刚、王少霞）职场租金税收额度涨幅较大”，该说明证明上诉人魏宝刚、王少霞明知并认可承租方为农银人寿保险股份有限公司山东分公司桓台营销服务部，上诉人魏宝刚、王少霞主张被上诉人农银人寿山东分公司擅自转租构成违约的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采信。 关于争议焦点二，上诉人主张被上诉人支付2018年4月1日至2018年5月19日房屋占用费29000元，被上诉人对该费用的计算依据并无异议，但抗辩称上诉人2018年4月18日的告知函同意将其办公时间延长，不应支付房屋占用费。2018年4月18日，上诉人给被上诉人出具的告知函，仅告知把被上诉人办公时间延长至2018年5月15日，并未说明免费使用，被上诉人亦无其他证据证明双方约定延长办公时间内不支付房屋占用费。被上诉人依此主张不应支付房屋占用费，证据不足。被上诉人应当支付房屋占用费。上诉人关于被上诉人应支付房屋占用费29000元的上诉主张，合法有据，本院予以采信。 另，上诉人魏宝刚、王少霞认为被上诉人农银人寿山东分公司主张装修损失于法无据，一审并未支持被上诉人该装修损失，上诉人魏宝刚、王少霞的该上诉主张本院不予审理。 综上所述，上诉人王少霞、魏宝刚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省桓台县人民法院（2018）鲁0321民初2284号民事判决第一项、第二项、第三项，即：（一）被告（反诉原告）魏宝刚、王少霞支付原告（反诉被告）农银人寿保险股份有限公司山东分公司违约金54900元，于本判决生效后十日内付清；（二）原告（反诉被告）农银人寿保险股份有限公司山东分公司赔偿被告（反诉原告）魏宝刚、王少霞损失2650元，于本判决生效后十日内付清；（三）驳回原告（反诉被告）农银人寿保险股份有限公司山东分公司的其他诉讼请求； 二、撤销山东省桓台县人民法院（2018）鲁0321民初2284号民事判决第四项，即：（四）驳回（反诉被告）魏宝刚、王少霞的其他反诉请求； 三、被上诉人农银人寿保险股份有限公司山东分公司支付上诉人魏宝刚、王少霞房屋占用费29000元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回上诉人魏宝刚、王少霞的其他反诉请求。 一审案件受理费1554.00元，由被上诉人农银人寿保险股份有限公司山东分公司负担948.00元，上诉人魏宝刚、王少霞负担606.00元；反诉费999元，由上诉人魏宝刚、王少霞负担639.00元，由被上诉人农银人寿保险股份有限公司山东分公司负担360.00元。二审案件受理费1898.00元，由上诉人王少霞、魏宝刚负担1242.00元，由被上诉人农银人寿保险股份有限公司山东分公司负担656.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 王 鹏 审 判 员 苏晓宇 二〇一九年三月二十一日 法官助理 汪燕飞 书 记 员 孙丰芝