江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0508民初480号原告（反诉被告）：苏州登月招商城发展有限公司，住所地江苏省苏州市人民路597号。法定代表人：阮来荣，董事长。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜吟雪，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。被告：上海芙曼酒店管理有限公司，住所地上海市闵行区秀文路898号5幢607室。法定代表人：赵小娟，执行董事。被告（反诉原告）：苏州芙曼酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市人民1635号。法定代表人：赵小娟，执行董事。委托诉讼代理人：李伟杰（代理上述两被告），京衡律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：王超凡（代理上述两被告），京衡律师集团上海事务所律师。原告苏州登月招商城发展有限公司（以下简称登月商城公司）与被告上海芙曼酒店管理有限公司（以下简称上海芙曼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后依法适用简易程序，于2018年3月23日公开开庭进行了审理。审理中，经登月商城公司申请，本院追加苏州芙曼酒店管理有限公司（以下简称苏州芙曼公司）为本案共同被告参加诉讼，于2018年5月10日公开开庭进行了审理。审理中，苏州芙曼公司提出反诉，本院审查后决定与本诉合并审理，并依法转为普通程序，组成合议庭于2018年7月25日、2019年2月18日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）登月商城公司委托诉讼代理人谢裕宽、姜吟雪，上海芙曼公司和苏州芙曼公司（反诉原告）共同委托诉讼代理人李伟杰、王超凡到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告登月商城公司向本院提出请求：1、判令被告向原告支付租金3120474.24元（自2017年2月1日起至2018年1月31日；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中原告增加诉讼请求为：1、判令解除原、被告间签订的《房屋租赁合同》，被告返还苏州市人民路xx号一层、三层（各200平方米）、四层至六层6267.68平方米的房屋；2、被告支付房屋占用费，自2018年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，标准按合同约定的租金计算。事实和理由：2015年7月22日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告坐落于苏州市人民路xx号房屋，面积6667.68平方米，租赁期共为15年，自2016年6月1日起至2031年5月31日止。合同签订后，房屋因为消防问题导致装修停止，原告多次与被告协商终止租赁合同，但被告却一直不愿与被告解除租赁合同，也不支付任何租金或房屋占用费，导致双方损失不断扩大，故诉来法院，望判如诉请。被告上海芙曼公司、苏州芙曼公司共同辩称，被告方不同意解除租赁合同。原告交付的房屋存在瑕疵，不符合合同约定的目的，因此，原告不具备解除合同的法律条件及约定的条件；2、依据合同第24条的约定，本合同还处于免租期内，因此，被告方不同意支付房屋占用使用费。反诉原告苏州芙曼公司向本院提出请求：1、请求反诉被告继续履行房屋租赁合同并对涉案房屋采取补救措施，使其能够符合开设酒店的法律条件；2、反诉费由反诉被告承担。审理中，反诉原告变更诉讼请求为：1、判令反诉被告返还履约保证金52万元；2、返还首期三个月租金760115.52元；3、返还增加租赁面积的首期租金及保证金96541.50元；4、赔偿反诉原告中介服务费损失175万元；5、赔偿反诉原告装修损失5030297.22元（具体以司法评估为准）；6、赔偿为进行装修支出的购买设备费用、员工工资、设计费、网络费、法律服务费、监理费等损失合计4279966.01元；7、赔偿为装修进行借款而产生的利息合计1361000.10元（暂计至20018年7月）；8、判令反诉被告支付违约金6240948.48元，上述合计20038868.93元。事实和理由：2015年7月22日上海芙曼公司与反诉被告签订租赁合同，约定反诉被告将其位于苏州市人民路xx号的房屋出租给上海芙曼公司，经营用途为酒店，反诉被告需保证出租的房屋符合开设酒店的法律条件。2016年3月29日，反诉被告将房屋交付后，苏州芙曼公司接收后，办理了相关手续即开始进行酒店装修。2016年7月、8月份，苏州市消防机关要求芙曼公司停止施工，原因是涉案房屋的消防不符合开设酒店的法律条件。芙曼公司只能停工，并于同年9月8日向反诉被告发函，要求反诉被告对涉案房屋采取补救措施，使房屋符合开设酒店的条件。反诉被告口头同意，并同意顺延免租期。但至今为止，反诉被告并没有采取相应补救措施，使涉案房屋符合开设酒店的条件。因审理中，经法院释明，反诉原告只能对合同解除后的损失提出变更请求。并认为本案作为租赁合同纠纷案件，反诉原告没有任何违约责任。反诉被告无法提供符合合同约定的房屋，是违约方，其在没有法定解除权和约定解除权的情况下，单方提出解除合同缺乏依据。根据合同法相关规定，违约方获得合同解除权是以承担违约责任为代价的，应该给予守约方充分的赔偿。同时按照双方签订的租赁合同约定反诉被告解除合同的，除退还反诉原告缴纳的履约保证金外，还应向反诉原告赔偿损失，包括但不限于房屋装修、增添设施设备，解雇人员所产生的补偿金等，并承担违约金。针对反诉，登月商城公司答辩称，我方在2016年9月回函中已经明确告知合同无法履行，要求协商解除合同，但反诉原告仍然占有涉案房屋，致使损失的扩大；对反诉原告提供的各项损失依据不予以认可，请求法院驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：1、2015年7月22日，登月商城公司（甲1方、本项目权利人）、苏州凝观资产管理有限公司（以下简称凝观资产公司）（甲2方、招商运营方）与上海芙曼公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：1、乙方租用甲方位于苏州市人民路xx号一层酒店大堂（约200平方米）、四至六层（约6267.68平方米）、及三层的酒店自助餐厅及厨房（约200平方米），总建筑面积约6667.68平方米。房屋类型为商业（办公）。4、甲方保证其有权对外出租或已获得房屋所有权人的授权，有权对该房屋进行出租。该房屋及土地权属证书的复印件作为本合同附件，该房屋可全部对外租赁，并符合开设酒店法律要求的条件。第二条租赁期限：1、本合同约定的租赁期限为15年，自2016年6月1日起至2031年5月31日止；2、开业日期：甲乙双方暂约定该房屋对外试营业日期为2016年6月1日。乙方同意甲方自本合同约定之免租装修期满后计收租金及所有相关费用；3、甲乙双方暂约定该房屋交付日为2015年10月1日，甲方可以提前交付该房屋，甲乙双方签署的《房屋交接书》之日为该房屋的正式交付日期；5、甲方同意给予乙方8个月的免租装修期，即自2015年10月1日至2016年5月31日。双方签订房屋交接书之日起开始计算免租装修期，实际交付时间晚于约定交付时间的，按实际交付时间计算。第三条经营范围及转租、转让。乙方租赁该房屋的经营项目为商务精品酒店，经营品牌为芙曼酒店。甲方确认其出租的该房屋可用于开设酒店，否则承担全部的违约责任。第四条履约保证金。本合同签订后5个工作日，乙方向甲1方一次性全额交纳履约保证金，保证金不计息，共计52万元；本合同约定之租赁关系终止时，乙方将房屋交付给甲方后，甲方应于十日内将履约保证金一次性无息退还乙方。第五条租金费用收取标准及支付方式。1、租金：该房屋租金中已包含物业管理费，甲乙方双方约定在本合同有效期内，第一年到第三年租金（含物业管理费）不变，自第四年始，租金每年在前一年基础上递增2.5%（物业管理费不变），租金单价为:38元／㎡／月，物业管理费为:1元／㎡／月。第一年至第三年每年的租金（含物业管理费）为3120474.24元。2、支付方式：2.1、上述租金（含物业管理费）的支付方式为：租金每三个月支付一次，甲1方和甲2方于本合同2.2条所述之《租金支付明细表》中约定的支付日期前5内个工作日向乙方开具合法的发票，乙方收到发票后5个工作日内支付租金，先付后用。3、相关费用款项请存入甲1方和甲2方指定的银行帐户；3.1、本合同约定之租金的90%支付予甲1方；3.2、本合同约定之租金的10%（即咨询服务费）和物业管理费支付予甲2方；4、乙方应于本合同签订后5个工作日内，向甲1方一次性支付履约保证金52万元；乙方应于本合同签订后5个工作日内，向甲2方一次性支付第一年前三个月的首期租金760115.52元和首期物业管理费20003.04元，其中第一年前三个月的首期租金相当于甲1方支付予甲2方的咨询服务费。第六条房屋装修管理、修缮和交还。本合同签订后，乙方将按国家法律规定必须办理装修、装饰许可的方案，乙方还应自行向有关管理职能部门办理许可手续若在审批过程中需甲方配合的，甲方应给予支持与配合。第十条乙方的权利和义务。24、乙方自行办理经营、设计、装修涉及规划、环保、卫生、水、电、气、通讯、消防等国家规定的申请报批手续，所产生的费用由乙方承担。但在审批上述手续时由于非乙方过错而导致乙方办证耽搁中搁置，甲方在收到乙方书面知会后应立即采取下列措施：A、立即按政府相关规定进行必要的整改或及时与政府部门进行协调或沟通；B、免租期顺延，直至上述手续办妥为止；C、超过三个月仍无办妥，乙方有权单方面解除协议，甲方将赔偿乙方所有因此而产生的损失，同时，乙方仍将保留追究甲方的违约责任。第十三条违约责任。2、本合同签署或该房屋交付后，甲方无故收回该房屋或解除本合同，导致乙方不能正常经营或实现本合同目的，甲方的行为构成违约。……若乙方解除合同的，除退还乙方缴纳的履约保证金、赔偿乙方的直接和间接损失外，还应向乙方承担违约金（相当于本合同约定之当年年租金的二倍）；4、甲乙双方同意，若甲方交付的该房屋不符合合同约定，不能实现租赁目的，则乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应承担赔偿责任。12、若乙方租赁该房屋是为其在苏州市设立子公司或在苏州市重新成立公司使用，乙方取得新公司的营业执照后，本合同的主体自动变更为新公司，乙方退出该合同，所有的权利义务转让给新公司，由新公司承担，甲方及委托人对此无异议。上述合同签订后，2015年7月28日上海芙曼公司向凝观资产公司汇付760115.52元，汇款用途明确为苏州项目第一年前三个月租金；2015年7月29日上海芙曼公司汇付登月商城公司履约保证金52万元，登月商城公司收款后向上海芙曼公司开具收据。之后因租赁房屋面积增加，2015年10月26日，上海芙曼公司依据凝观资产公司的指定分二次向华斌帐户汇付38616元，汇款用途明确为苏州项目增加面积保证金、及苏州项目增加面积首期租金57925.50元，凝观资产公司收款后分别向上海芙曼公司出具收据。2016年2月22日登月商城公司致函上海芙曼公司，载明：“贵我双方于2015年7月22日签订的《房屋租赁合同》，期间因工程验收进度导致了延期交房，现我司已具备正式交付使用的条件，因此，我司正式告知贵方于2016年3月1日为正式交房日期，在此间，贵方可以与我司工程联系，并办理《房屋交接书》。”2016年3月1日登月商城公司与上海芙曼公司办理了涉案房屋的钥匙交接，双方签署了《苏州人民路1635号项目钥匙移交清单》。2016年3月29日登月商城公司向上海芙曼公司发送《人民路1635号项目房屋交接通知书》，要求上海芙曼公司收到通知书后至其公司签署《房屋交接通知书》，并将该房屋的《建设工程消防验收意见书》、《苏州市商品房交付使用通知书》、《钥匙交接清单》作为该通知附件一并发送给上海芙曼公司。审理中，原、被告一致认为涉案房屋交接的时间为2016年3月29日。2016年5月31日，登月商城公司与上海芙曼公司相关负责人员就双方租赁房屋物业事宜商讨形成备忘录，载明：首层大堂、餐厅在原物业的基础上稍作调整，同时约定甲方同意乙方的免租期再增加一个月，由此，免租期将延至2017年1月31日。登月商城公司与上海芙曼公司分别在该备忘录上加盖了公章。2016年9月8日上海芙曼公司向登月商城公司、凝观资产公司发送《公函》，载明：贵司于2016年3月1日交付房屋后，我司委托装修公司开始装修房屋，但在2016年8月20日有人向消防局举报称我司承租的该房屋是写字楼，不符合消防条例规定，不能开设宾馆，并要求查处。消防部门接报后前来我司核实情况，并告诉我司房屋若为办公性质是不能开设酒店的。我司严正提出如下要求：一、因贵方交付的房屋不符合开设酒店的法律条件，贵方已经违约，贵方应立即采取补救措施，使之符合开设酒店的法律条件，贵方不应当计算免租期和租金；二、在承租的房屋符合开设酒店的法律条件后，我司的免租期重新计算，房屋租期、支付租金的时间也做相应的顺延；三、为避免损失的扩大，我司将停止施工，由此造成施工单位的损失，由你方承担。2016年9月13日登月商城公司回函“首先我司对于目前的情况也表示无奈和遗憾，但是需要明确的是双方在签订租赁合同时对于房屋的情况都是知悉的，不存在我司故意隐瞒的情况，目前出现了状况，我司也多方进行沟通协调，但仍然不能解决问题，我司现正式告知贵司，双方应立即进行合同解除的协商，同时正式要求贵司不要再就项目开业进行任何的投入支出（包括但不限于设计、装修、人员、推广、家具等），以免损失扩大，否则相关责任均由贵司自行承担。本案审理中，登月商城公司于2018年2月1日向上海芙曼公司发出《解除合同通知书》，未妥投后退回。2018年3月23日庭审中登月商城公司增加诉讼请求为要求解除与上海芙曼公司签订的房屋租赁合同。2、2016年4月26日，苏州芙曼公司经工商核准注册成立，其住所地为苏州市人民路xx号，即涉案租赁房屋。2016年10月28日，苏州芙曼公司取得涉案房屋的装修工程施工许可证。审理中，本院依据苏州芙曼公司申请，对苏州市人民路xx号装修及样板房工程造价进行司法鉴定。2019年1月17日苏州吉泰建设项目管理有限公司做出苏吉鉴（2018）002号鉴定报告书，鉴定结论：1、经鉴定，苏州市人民路xx号样板房装饰工程造价为141166.78元；2、苏州市人民路xx号1层酒店大堂、3层酒店自助餐厅及厨房的装饰工程造价为216202.54元；3、苏州市人民路xx号4至6层客房装饰工程造价为1281447.87元；4、苏州市人民路xx号（1层酒店大堂、3层酒店自助餐厅及厨房、4至6层）内安装工程（含电气、给排水、弱电、消防喷淋、空调、样板间水电及厨具设备）造价为2040444.31元；5、苏州市人民路xx号屋面钢结构工程造价为66095.79元，本次鉴定造价总计为3745357.29元。登月商城公司对该鉴定报告认可。鉴定机构针对苏州芙曼公司在该报告初稿期，在造价数据等方面提出异议，在报告中分七个方面作出答复。2019年1月17日上述报告作出后，苏州芙曼公司仍在施工工期问题、相关拆除工程量及清理外运事宜、工程量的计算、及弱电安装等方面提出异议。经本院向鉴定机构书面发送询征函，鉴定机构回复函中对施工工期的问题、相关拆除工程量及清理外运事宜、工程量的计算问题及冷媒管、进回水管、支管、冷凝水管及保温的计价意见逐一作出回复，并表示冷媒管、进回水管、支管、冷凝水管工程，如存在现场确定施工的情况，且苏州芙曼公司也能提供确切证据，并经原、被告双方确认相关施工区域及计算原则的情况下，可予以出具补充鉴定意见。然，审理中苏州芙曼公司未能进一步提供确切证据。对此，本院认为，鉴定报告中已充分对苏州芙曼公司提出的异议作了答复，后苏州芙曼公司未能对其提出的异议进一步提供证据予以证明，故本院认可鉴定机构对装修部分作的造价鉴定结论。审理中，登月商城公司陈述称，双方签订的租赁合同都存在过错责任。苏州芙曼公司反诉请求中很多责任都是没有事实支撑，与本案也没有关联性，且在没有取得消防审批、施工许可证的时候就开始施工，以及在我方要求其停工的情况下，仍然进行施工，造成损失的扩大，这部分损失应由其自行承担；对于反诉同时主张违约金与赔偿损失，我方认为不可同时并用，如法院以违约金来认定，应当与实际损失相当，如违约金明显高于实际损失的，我方要求予以调整。审理中，上海芙曼公司、苏州芙曼公司陈述称，1、登月商城公司没有合同解除权。本案在消防审批改革前可能属于合同法110条规定的法律上的履行不能，但不同于合同解除。且履行不能是登月商城公司造成的，我方是守约方。2、关于责任承担。违约金和赔偿损失本案中可同时适用，如果法院认为不能同时适用，我方有权选择以法院判决金额高的为准。如法院在认定损失时需要区分双方过错责任话，登月商城公司存在很大过错。上述事实，由登月商城公司提供的房屋租赁合同、钥匙移交清单、建设工程规范许可证、商品房交付使用通知书双方当事人往来函件、解除合同通知书及邮局退回凭证；上海芙曼公司和苏州芙曼公司提供的房屋租赁合同、支付履行保证金、租金的付款凭证、收据、装修工程施工许可证、装修工程施工承包合同、施工图纸、居间合同及支付中介费收据、备忘录、会议纪要、及庭审中双方当事人的陈述予以证实。本院认为，登月商城公司与上海芙曼公司签订《房屋租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律和法规的规定，应认定合法有效。租赁合同第十三条第12项约定，苏州芙曼公司注册成立后，合同的主体自动变更为苏州芙曼公司，上海芙曼公司所有的权利义务均由苏州芙曼公司承担，上海芙曼公司则退出该合同。鉴于上海芙曼公司和苏州芙曼公司在审理中均对此不持异议，故本院认定由苏州芙曼公司承担涉案合同承租人权利义务，并在本案中作为承租人承担相应的责任。一、关于登月商城公司能否解除与上海芙曼公司签订的《房屋租赁合同》的问题。虽然登月商城公司提出解除合同不符合合同的约定，但涉案房屋自2016年8月消防部门要求停止装修工程至今二年多的时间，苏州芙曼公司的装修工程仍没有通过消防部门的行政审批，涉案房屋仍然未达到可以开设酒店的法律条件，双方继续僵持则违背了原、被告当初签订合同的目的。为了防止各方损失进一步的扩大，因涉案房屋类型为商业（办公），无法就涉案酒店项目通过行政审批，不能实现合同目的，故登月商城公司要求解除房屋租赁合同的诉请，本院予以支持。解除时间本院以登月商城公司于2018年3月23日庭审提出之日予以认定。合同解除后，苏州芙曼公司应将涉案房屋归还登月商城公司。二、关于租赁合同解除后的责任承担问题。依照《房屋租赁合同》的约定，登月商城公司保证交付的房屋符合开设酒店法律要求的条件；苏州芙曼公司则负责场地内的二次装修、向有关管理职能部门办理许可手续。但至起诉时止，登月商城公司明确表示无法变更土地使用类型，使其达到符合开设酒店的条件；上海芙曼公司、苏州芙曼公司在签约、装修报建过程中亦未尽到相应的审慎义务。苏州芙曼公司在未经二次装修消防报建，且登月商城公司明确表示无法协助排除消防审批障碍的情况下，仍然继续办理施工许可并投入后续工程，导致装修损失的扩大，应认定苏州芙曼公司亦未尽到及时止损义务。据此，本院认为登月商城公司应对合同解除承担主要责任，但苏州芙曼公司应对装修损失被扩大承担主要责任。第一、关于登月商城公司主张上海芙曼公司、苏州芙曼公司支付自2017年2月1日起至2018年1月31日止欠付的租金3120474.24元，及从2018年2月1日起到实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按合同约定的租金标准计算的问题。首先，上海芙曼公司向凝观资产公司支付的首年租金的前三个月租金，是依据合同约定而为，且合同明确约定该款额相当于登月商城公司应支付予凝观资产公司的咨询服务费，故登月商城公司认为其仅收到上海芙曼公司支付的保证金52万元的主张与合同约定不符，本院不予支持。故应认定上海芙曼公司已向登月商城公司支付保证金52万元、及第一年首年租金的前三个月租金760115.52元，及增加租赁面积的首期租金57925.50元及保证金38616元。现因合同解除，就合同期内上海芙曼公司已支付的租金，应结合登月商城公司对解除合同的违约情形进行认定。因本院认定登月商城公司应负主要责任，对苏州芙曼公司有权主张返还的已付租金应按70%计算，计572628.72元。保证金则在苏州芙曼公司交还房屋后由登月商城公司返还。其次，2016年3月29日登月商城公司向上海芙曼公司交付涉案房屋，按照租赁合同约定，免租期为8个月，即2016年3月30日至2016年11月29日止。及依据登月商城公司向上海芙曼公司于2016年5月31日形成的备忘录，双方对免租期约定延期至2017年1月31日。另外，租赁合同虽约定，如在装修涉及申请报批手续时，非因上海芙曼公司过错而导致申请报批手续耽搁或搁置的，免租期顺延至申请报批手续办妥为止。但依据2016年9月13日登月商城公司回函中明确表示已经进行过沟通协调，仍不能解决问题，并正式要求双方立即进行合同解除的协调，及备忘录同意延期的2017年1月31日，结合合同中对于登月商城公司协助解决行政审批障碍亦设置了三个月为期的相关约定，登月商城公司明确表示无力解决消防审批的情形下，免租期不应无期限地顺延，故本院依照合同给予登月商城公司解决行政审批障碍的时限，认定免租期在双方协商基础上再顺延三个月为宜，即计算至2017年4月30日。之后因苏州芙曼公司占用登月商城公司的房屋，应计付租金及使用费，其中：2017年5月1日至2018年3月23日解除合同之前的租金，按本院确认的责任比例苏州芙曼公司应向登月商城公司支付898199.55元（2993998.50元×30%）；合同解除后，因苏州芙曼公司拒绝返还房屋，故登月商城公司有权依照租金标准主张房屋使用费，即自2018年3月24日起计算至实际返还房屋之日止的占有使用费按年租金标准3352176.24元计算。第二、关于苏州芙曼公司反诉主张损失及违约金。苏州芙曼公司认为，依据合同约定，登月商城公司应当在赔偿其实际损失的同时，还应承担相应的违约金。本院认为，违约金属弥补守约方损失为主要作用，同时兼具惩罚违约行为之功效。上海芙曼公司在2016年3月登月商城公司向其交付房屋后即进场装修，2016年8月消防机关接到举报后上门核实情况要求停止装修工程时，苏州芙曼公司既未取得《建筑工程施工许可证》，也未办理消防设计审批，后于2016年10月28日办理了《建筑工程施工许可证》，但其装修施工设计方案至今未能通过消防审批。其次，2016年9月13日登月商城公司回函时明确要求“双方应立即进行合同解除的协商，同时正式要求贵司不要再就项目开业进行任何的投入支出（包括但不限于设计、装修、人员、推广、家具等），以免损失扩大”，故应认定苏州芙曼公司对装修损失的扩大应负有主要的责任。1、关于装修费。鉴于登月商城公司对合同解除应承担主要责任，同时虑及苏州芙曼公司对损失的扩大亦需要承担主要责任，故本院认定登月商城公司和苏州芙曼公司就装修损失各承担50%。依据鉴定结论，苏州芙曼公司投入的装修造价为3745357.29元，故登月商城公司对此承担50%的赔偿责任，即1872678.65元（3745357.29元×0.5），其余损失应由苏州芙曼公司自行承担。2、关于苏州芙曼公司主张赔偿为进行装修支出的购买设备费用、员工工资、设计费、网络费、法律服务费、监理费等损失合计4279966.01元。苏州芙曼公司主张前述损失系为装修而投入产生，但2016年8月消防机关就勒令其停止装修，而其主张上述费用发生的时间为2016年6月到2017年10月期间，鉴于登月商城公司对上述各项费用亦不予认可，虑及苏州芙曼公司在装修同时就上述各项费用投入存在一定客观性，然其中亦包含随装修损失被一并扩大的部分，故本院酌定登月商城公司应对上述损失承担80万元的赔偿责任。3、关于苏州芙曼公司主张赔偿中介服务费损失175万元及为装修进行借款而产生的利息合计1361000.10元。苏州芙曼公司主张利息部分损失，系其因融资所需与第三方之间发生，与本案不存在必然因果关系，故本院对该部分主张，不予支持。对于中介费175万元，因苏州芙曼公司已举证予以证明，虑及苏州芙曼公司支付中介费系为实现其承租涉案房屋用于经营酒店之目的，故登月商城公司对合同解除应承担主要责任，本院酌定登月商城公司对此项损失承担122.50万元（175万元×70%）。综上，因苏州芙曼公司同时主张损失及违约金，故结合本院认定苏州芙曼公司的各项损失，同时惩戒登月商城公司的违约行为，本院调整登月商城公司应承担的违约金按合同约定的70%计算，计4368663.94元（3120474.24×2×0.7）因上述违约金已实现弥补苏州芙曼公司损失之目的，故对其主张和各项损失不再重复支持。第三、关于苏州芙曼公司反诉主张的返还履约保证金52万元及增加面积保证金38616元。依据租赁合同约定，当苏州芙曼公司返还涉案房屋后十日内，登月商城公司一次性无息返还。现因涉案房屋仍由苏州芙曼公司占有，故该保证金应在苏州芙曼公司实际返还涉案房屋后由登月商城公司退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）、（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、第十一条第（一）项之规定，判决如下：一、苏州登月招商城发展有限公司与上海芙曼酒店管理有限公司于2015年7月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月23日解除。二、苏州芙曼酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于苏州市姑苏区人民路1635号一层、三层（各约200平方米）、四至六层（约6267.68平方米），总建筑面积约6667.68平方米的房屋归还苏州登月招商城发展有限公司。苏州登月招商城发展有限公司在接收上述房屋后十日内退还苏州芙曼酒店管理有限公司履约保证金558616元。三、苏州芙曼酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州登月招商城发展有限公司租金及房屋使用费4250375.79元；并支付自2019年3月24日起至实际返还日止的房屋占用使用费（参照年租金标准为3352176.24元计算）。四、苏州登月招商城发展有限公司于本判决生效后十日内返还苏州芙曼酒店管理有限公司租金572628.72元。五、苏州登月招商城发展有限公司于本判决生效后十日内支付苏州芙曼酒店管理有限公司违约金4368663.94元。本诉案件受理费31764元，由苏州芙曼酒店管理有限公司负担；反诉案件受理费70997元，由苏州登月招商城发展有限公司负担41750元，由苏州芙曼酒店管理有限公司负担29247元；鉴定费80000元，由苏州登月招商城发展有限公司负担40000元，由苏州芙曼酒店管理有限公司负担40000元，双方负担部分于本判决生之日起十日内自行结算。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  沈录印审 判 员  李 尧人民陪审员  谢永坤二〇一九年三月十二日书 记 员  朱晶雯