上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初28772号原告：穆向明，男，1955年2月10日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李婷婷，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：有诗宇，上海市华诚律师事务所律师。被告：唐苏，女，1986年12月1日生，满族，户籍地辽宁省鞍山市，住上海市。委托诉讼代理人：卢胜环，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立清，上海段和段律师事务所律师。原告穆向明与被告唐苏排除妨害纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告穆向明的委托诉讼代理人李婷婷、被告唐苏及其委托诉讼代理人卢胜环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆向明向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即迁出上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋；2.要求被告向原告支付自2012年6月10日起至被告实际迁出系争房屋之日止的房屋占有使用费，按1.5万元/月计算。事实和理由：原告系上海市徐汇区斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2011年1月20日，原、被告双方就系争房屋签订买卖合同，同年2月25日，原告将系争房屋交付被告使用。后因系争房屋上设有抵押且被司法查封，无法办理过户，故双方于2012年6月10日签订《房屋买卖合同补充协议》，约定购房合同转为借款合同，被告已支付的300万元购房款转为借款，自2011年3月起按年12%的利率计算利息。原告清偿前述债务本息之前，被告可继续居住在系争房屋内。协议签订后，被告一直无偿居住在系争房屋内。2015年12月21日，原、被告就借款事宜达成(2015)徐民一(民)初字第9050号民事调解书。原告已于2018年11月清偿了上述债务，被告应当迁出房屋。鉴于被告长期无偿占用该房屋，根据权利义务相一致原则，被告应按照市场租金标准1.5万元/月，向原告支付房屋占有使用费，故原告提起上述诉请。唐苏辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告收到本案的诉状之后才知道原告已将钱款付至法院，后被告电话询问了执行法官才知道原告已就该笔款项进行财产保全。被告联系了执行法官之后，遂于2018年11月26日搬离系争房屋，被告短信、电话联系原告进行交接，但是原告不回复短信、不接电话。原告的起诉已经部分超过诉讼时效。原、被告双方签订的补充协议，明确约定因原告无法办理房屋过户，同意被告居住在系争房屋内，此系补充协议的赔偿项目之一,故理应是由被告无偿居住。另，被告客观上他处有房，没有必要独自居住在160平米的大房子里。原告主张的租金标准没有依据，原告交付系争房屋时类似毛坯房，被告入住后花了40多万元装修，原告按照精装修房屋主张租金没有事实及法律依据。本院认定事实如下：穆向明为系争房屋的所有权人。2011年1月20日，穆向明(甲方)、唐苏(乙方)就系争房屋签订《阳光巴黎房屋买卖合同》，约定房屋总价款为500万元，本合同签署后三日内支付甲方80万元，四十五天内再支付200万元，余款乙方应在2012年内前支付。甲乙双方确认在甲方收到首期付款之日起，甲方将系争房屋交付乙方使用，该房的使用及物业费、水电费用由乙方支付，与甲方无涉。甲乙双方确认在甲方收到乙方全部房款后三日内，去徐汇区房产中心过户。2011年2月25日，穆向明出具收据载明：“今收到唐苏购买1503房首期房款共计280万元，该房即日起交付唐苏使用”。审理中，被告称系争房屋交付时间为2011年4月初。2012年6月10日，穆向明(甲方)、唐苏(乙方)签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：“由于乙方所购房产(徐汇区斜土路XXX弄XXX号XXX室)被甲方替上海欣麦实业公司向徐汇农商行抵押贷款担保，现刚得知被徐汇法院查封，致使乙方支付尾款也不能办理产证，造成乙方巨大的经济损失(现房产已涨价)，该损失应由甲方全部承担。现甲方同意赔偿乙方损失为从乙方支付甲方上述房款300万之日(2011年3月)起计算，按月息1分(年息12%)支付给乙方，双方的购房合同转为借款合同，同时甲方同意乙方有权居住在该房直至本利付清，如甲方不按时支付利息，逾期叁个月，将承担违约责任，乙方有权为逾期借款根据逾期天数按银行同期贷款利率四倍计收逾期利息，本协议经甲乙双方签署后生效。”审理中，原、被告对“甲方同意乙方有权居住在该房直至本利付清”的理解不一致。穆向明表示，协议签订当时双方并无太多矛盾，故未明确居住费用，应理解为有偿居住。唐苏则表示，应理解为无偿居住，就协议内容而言，补偿内容包括偿还本金利息及居住，即无偿居住是赔偿损失的一部分，若为有偿居住，必然会约定租金金额及期限。2015年10月，唐苏起诉至本院[案号：(2015)徐民一(民)初字第9050号]，要求穆向明返还本金300万元及利息。2015年12月21日，经本院调解，唐苏与穆向明达成如下协议：一、截止2015年9月16日，穆向明尚欠唐苏借款本金300万元，利息90万元，共计390万元；二、穆向明于2015年1月到6月期间，于每月月底前归还唐苏50万元，于2016年7月底前归还唐苏90万元；三、如穆向明对上述任何一期还款逾期支付，唐苏有权就剩余全部本息申请强制执行，同时要求穆向明按照中国人民银行同期存款利率的四倍，支付未还部分的本金自2015年9月17日起至实际清偿日止的利息；四、穆向明已经归还的钱款先冲抵利息再冲抵本金；五、案件受理费18,837元，保全费5,000元，由唐苏自愿负担。嗣后，穆向明未按上述调解书履行义务。经唐苏向本院申请执行，2018年7月6日本院向穆向明发送(2018)沪0104执2453号执行通知，责令穆向明于2018年7月12日之前主动履行法律文书确定的义务，即归还900,000元、迟延履行利息、执行费。2018年11月8日，穆向明向本院缴纳900,000元款项。2018年11月9日，穆向明就本案起诉至本院，并申请对上述90万元执行款项采取保全措施。同年11月19日，本院冻结了上述执行款项。同年11月26日，唐苏向穆向明发送短信：“穆向明，徐汇法院执行法官刚刚通知我你已将相关款项付至法院，目前我还没收到上述款项。我已按照约定，搬离斜土路XXX弄XXX号XXX号房屋，请你及时与我交接。”穆向明收到信息后，未予回复。2019年1月2日，本院至系争房屋查勘现场情况，经原、被告确认，系争房屋安装了密码锁，现无需密码推门即可进入系争房屋，唐苏确认已将属己物品全部搬离，若有其他物品设施亦任由穆向明处置。另查明，穆向明曾于2015年9月将系争房屋出售并过户至案外人黄某某名下，后因黄某某未能按约支付购房款且已死亡，穆向明起诉至本院[案号：(2015)徐民四(民)初字第3533号]，要求解除买卖合同、协助办理系争房屋权利人的变更登记等。本院于2016年8月30日作出判决，解除上述买卖合同，并由黄某某的继承人协助穆向明将系争房屋权利人变更登记为穆向明等。2017年1月19日，穆向明经核准登记为系争房屋的权利人。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、阳光巴黎房屋买卖合同、收据、房屋买卖合同补充协议、(2015)徐民一(民)初字第9050号民事调解书、(2018)沪0104执2453号执行通知、短信截图、(2015)徐民四(民)初字第3533号民事判决书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。审理中，原告称其曾于2016年5月31日后口头要求被告搬离系争房屋，若不搬离则应支付系争房屋的租金。对此，被告不予认可，称原告从未主张过系争房屋的租金或房屋使用费，同时，被告亦曾明确告知原告搬离的前提是原告要履行调解书的全部金钱给付义务，故被告在收到执行法官的通知后，立即搬离了系争房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应恪守。补充协议约定，甲方(原告)同意乙方(被告)有权居住在该房直至本利付清，但原、被告对该约定中的“居住”之理解存有争议，原告主张为有偿居住，被告则认为是无偿居住。法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从双方约定补充协议的背景来看，原、被告之间原本为买卖合同关系，后因原告之故导致系争房屋交易受阻，并致合同目的无法实现，故双方合意变更为借贷关系，且原告同意补偿被告因此遭受的经济损失，补偿内容包括：原告应向被告支付已付房款的利息，同时，原告同意被告有权居住在系争房屋内直至本利付清。本院认为，既然是补偿内容之一，“居住”就应体现其补偿性，比如无偿居住或者以低于市场价的标准支付租金或使用费，若如原告所述，被告需按照市场价值向原告支付系争房屋的租金或房屋使用费，便无所谓补偿性。且若是如原告所述为“有偿居住”，却未在补充协议中约定租金使用费的金额，且原告亦未提供证据证明其曾向被告主张过系争房屋的租金或房屋使用费，明显不合常理。综上，本院采信被告关于“居住”意指无偿居住之意见。经本院现场查勘，且经原、被告双方确认，被告已搬离系争房屋，现无需密码即可推门进入系争房屋，原告可随时收取系争房屋。故原告要求被告迁出系争房屋之诉讼请求，本院不予支持。补充协议约定被告可居住在系争房屋内至本利付清，但并未就本利付清后如何返还房屋作出明确约定。本案中，因原告未能主动按约履行还款义务，被告于2015年向本院起诉要求原告偿还本金及利息，经调解，双方就借款本息金额及清偿时间达成调解协议。调解书生效后，原告又怠于履行，直至收到本院执行通知后，原告才于2018年11月8日缴纳900,000元。次日，原告就本案提起诉讼，并对900,000元申请财产保全。11月26日，被告在收到执行法官通知但仍未领取900,000元的情况下，搬离系争房屋并短信通知原告及时办理交接手续，原告不予回复。结合上述事实，本院认为，被告在收到执行款项到账通知后即已搬离，并通过短信通知原告及时收房，应认为被告已诚信履行了己方全部义务，并尽到了必要的通知义务，并无不当。同时，原告并无证据证明其曾在本利付清后及时通知被告搬离。综上，原告要求被告支付房屋使用费之诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第一百二十五条第一款规定，判决如下：驳回穆向明的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计7,638元、保全费5,000元，共计12,638元，由穆向明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇一九年三月十九日书记员  徐琛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……