广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初7850号原告：广州市时代宏泰投资有限公司，地址：广州市南沙区丰泽东路106号1101房自编A4。法定代表人：李伟红，职务：总经理。委托诉讼代理人：周石文、吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。被告：吴月，女，1957年10月30日出生，汉族，住广州市白云区。被告：广州市笑金斗投资顾问有限公司，住址：广州市中山八路23号1715房。法定代表人：童盛敏。被告：童盛敏，男，1978年4月29日出生，汉族，身份证住址：广东省英德市。原告广州市时代宏泰投资有限公司（简称“宏泰公司”）诉被告吴月、广州市笑金斗投资顾问有限公司（简称“笑金斗公司”）、童盛敏案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏泰公司的委托诉讼代理人周石文、吴晓嘉、被告吴月到庭参加诉讼。被告笑金斗公司、童盛敏经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏泰公司向本院提出诉讼请求：一、判决确认广州市南沙区XX房为原告所有；二、判决停止对广州市南沙区XX房的执行并解除该房屋的所有查封措施；三、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2012年7月18日，被告童盛敏与宏泰公司签署了《广州市商品房买卖合同》（编号：201XXX325,下称“买卖合同”），约定由童盛敏购买宏泰公司开发的位于广州市南沙区XX号房屋（下称“涉案房屋”）。2012年9月6日，案涉房屋办妥预告登记手续。之后，因童盛敏拖欠按揭银行月供款，中国农业银行股份有限公司广州流花支行（下称“流花农行”）向广州市越秀区人民法院提起诉讼，后广州市越秀区人民法院于2015年8月21日作出（2015）穗越法金民初字第225号《民事判决书》，判令宏泰公司对童盛敏拖欠流花农行的贷款本金及利息承担连带清偿责任。因宏泰公司己代童盛敏向流花农行清偿了全部贷款本金，根据《广州市商品房买卖合同》的约定，宏泰公司向广州市南沙区人民法院提起诉讼，广州市南沙区人民法院于2017年5月31日作出（2016）粤0115民初5339号《民事判决书》，判令：1、解除童盛敏与宏泰公司签署的《广州市商品房买卖合同》（编号：201XXX325）；2、童盛敏协助宏泰公司办妥广州市南沙区XX号房屋的预告登记注销手续；3、童盛敏向宏泰公司支付违约金281333元、律师费46906元、代为清偿的款项1109602.4元，上述款项从宏泰公司返还童盛敏的房屋房款中抵扣。后双方均未上诉，前述判决已生效。之后，宏泰公司向广州市南沙区人民法院提起强制执行，发现涉案房屋己由贵院作出的（2014）穗荔法执字第2355-2号法律文书予以预查封。因此，宏泰公司于2018年4月10日向贵院提出书面执行异议，贵院于2018年10月13日作出（2018）粤0103执异79号执行裁定，驳回了宏泰公司的异议申请。据此，宏泰公司根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特向贵院提起执行异议之诉，请求贵院判决确认广州市南沙区XX房为原告所有，请求贵院依法停止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的预查封措施。具体理由如下：一、案涉房屋的所有权人为宏泰公司，童盛敏仅为案涉房屋的预告登记权利人。本案中案涉房屋系由原告宏泰公司开发建设的商品房，该房屋已确权登记在原告名下，童盛敏与宏泰公司签署买卖合同后，仅就案涉房屋办理了预告登记手续，尚未办理产权过户登记手续，因此，案涉房产的所有权人由始至终均为原告，童盛敏仅作为案涉房屋的预告登记权利人，并非该房屋的所有权人。二、童盛敏为案涉房屋办理的预告登记已正式失效。本案中，案涉房屋预告登记的债权基础是原告与童盛敏签订的商品房买卖合同，但根据南沙法院作出的己发生法律效力的（2016）粤0115民初5339号《民事判决书》，案涉房屋买卖合同已正式解除，即童盛敏基于买卖合同所享有的债权己消灭，根据法律规定，债权消灭的，预告登记失效，且案涉房屋一直均由原告占有，至今仍未交付给童盛敏，童盛敏对案涉房屋不享有任何权利，贵院继续查封、执行案涉房屋明显缺乏法律依据，依法应予停止对该房屋的执行，并予以解封。三、因穗荔法执字第2355-2号法律文书对涉案房屋采取的査封措施属于预查封，在房屋买卖合同解除后，涉案房屋的预查封措施已失去转为正式查封的条件与可能。本案中童盛敏仅仅为涉案房屋办理了预告登记，并未办妥房屋权属登记，即因（2014）穗荔法执字第2355-2号法律文书对涉案房屋采取的查封措施属于预查封，而非正式查封。鉴于案涉房屋买卖合同己依法解除，客观上童盛敏己不可能办妥涉案房屋的权属登记，（2014）穗荔法执字第2355-2号法律文书对涉案房屋采取的预查封措施也己失去转为正式查封的条件与可能。四、基于案涉房屋买卖合同己解除的法律事实，因（2014）穗荔法执字第2355-2号法律文书采取的查封措施应予以解除。本案中案涉房屋买卖合同已依法解除，根据前述法律规定，对于已经根据（2014）穗荔法执字第2355-2号法律文书对案涉房屋采取的预查封措施也应当予以解除。五、原告根据【（2016）粤0115民初5339号】民事判决对案涉房屋所享有的权利，系物权请求权，应优先于被告吴月基于普通债权而享有的请求权。根据广州市南沙区人民法院于2017年5月31日作出（2016）粤0115民初5339号《民事判决书》，明确判令解除童盛敏与宏泰公司签署的商品房买卖合同，要求童盛敏协助宏泰公司办妥广州市南沙区XX号房屋的预告登记注销手续，即注销案涉房屋的预告登记手续，将案涉房屋恢复至原始状态。基于此，宏泰公司对案涉房屋享有的请求权，具有典型的物权属性。而被告吴月基于与广州市笑金斗投资顾问有限公司、童盛敏之间的民间借贷事实，其所取得对童盛敏的权利实际仅为一般的债权，并未指向特定的财产,案涉房屋只是预告登记在童盛敏名下而成为了被预查封的标的物。根据物权优先于债权的原则，原告宏泰公司对案涉房屋所享有的请求权应优先于被告吴月所享有的一般债权请求权。被告吴月辩称：不同意原告的诉讼请求。童盛敏共欠本人10万元，为此本人查封了童盛敏的“广州市南沙区XX房屋”。本人要求收齐10万元本金及所有利息，才同意解封。被告笑金斗公司、童盛敏没有答辩意见。经审理查明：宏泰公司是广州市南沙区南沙街港前大道虎门石矿场段西侧时代山湖海花园4-6栋的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年7月18日，宏泰公司（甲方、出售方）与童盛敏（乙方、认购方）签订《广州市商品房买卖合同》（编号：201XXX325），约定乙方向甲方购买广州市南沙区港前大道虎门石矿场段西侧时代山湖海花园自编#5-3(幢31层)3103房（现为：广州市南沙区XX房）。该房建筑面积121.37平方米，成交总房价为1406665元，付款方式为按揭贷款方式，首期款自预售合同网上签订之日0日内（不超过5日）支付全部房价款的30.33%即426665元，除首期款外，剩余房款980000元须在2012年7月18日前申请银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行为中国农业银行股份有限公司广州流花支行。甲方应在2012年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等。同年9月6日，宏泰公司与童盛敏办理了案涉房屋的《房地产预告登记证明》（粤房地预登穗字第××号）。2012年8月10日，借款人童盛敏与贷款人中国农业银行股份有限公司广州流花支行、保证人宏泰公司签订《个人购房担保借款合同》（编号：44020120120072174），约定童盛敏就案涉房屋向贷款人借款980000元，宏泰公司作为保证人提供担保。宏泰公司确认童盛敏已经付清案涉房屋房价款，因童盛敏没有收楼，案涉房屋现由宏泰公司控制。2015年8月21日，广州市越秀区人民法院就中国农业银行股份有限公司广州流花支行诉童盛敏、宏泰公司金融借款合同纠纷一案作出（2015）穗越法金民初字第225号《民事判决书》，判决：一、自本判决生效之日起，解除中国农业银行股份有限公司广州流花支行与童盛敏、宏泰公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：4402XXX72174）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，童盛敏向中国农业银行股份有限公司广州流花支行清偿欠款本金955528.39元及利息、罚息、复利，（至2015年6月23日，逾期利息为49634.69元；从2015年6月24日起至还清欠款之日止，按《个人购房担保借款合同》约定标准计付）。三、宏泰公司对童盛敏的上述债务承担连带清偿责任，宏泰公司承担担保责任后，有权向童盛敏追偿。四、驳回中国农业银行股份有限公司广州流花支行的其他诉讼请求。2016年6月27日，广州市越秀区人民法院就向童盛敏、宏泰公司发出（2016）粤0104执5064号《执行通知书》，于2016年7月18日扣划被执行人宏泰公司的银行存款1123098.4元（申请执行标的1109602.4元+执行费13496元）。2017年5月31日，广州市南沙区人民法院就宏泰公司诉童盛敏商品房预售合同纠纷一案作出（2016）粤0115民初5339号《民事判决书》，判决：一、解除宏泰公司与童盛敏签订的《广州市商品房买卖合同》（编号：201XXX325）；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，童盛敏协助宏泰公司办理广州市南沙区XXX房的预告登记注销手续；三、童盛敏应于本判决发生法律效力之日起15日内，向宏泰公司支付违约金281333元、律师费46906元，返还宏泰公司代为清偿款1109602.4元；上述款项从宏泰公司返还童盛敏的上述房屋房款中抵扣；四、驳回宏泰公司的诉讼请求。该判决已于2017年8月18日生效。2017年9月25日，广州市中级人民法院作出(2016)粤01刑初490号刑事判决书，判决：一、童盛敏犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币三十五万元；……四、追缴童盛敏违法所得人民币10664600元以及其中刘高锋、张尚群与童盛敏的违法所得人民币4562600元，按比例发还各被害人，追缴不足以清偿的，责令退赔，退赔数额以前述款项为限；五、对广州市公安局荔湾区分局查封的童盛敏名下房产广州市南沙区XX房，广州市公安局荔湾区分局和广州市南沙区法院共同查封的童志科名下房产广州市南沙区南沙街港前大道盛海大街4号3104房、童元勤名下房产广州市南沙区XXX房，依法予以拍卖，所得价款列入本判决第四项的追缴范围。另查，宏泰公司于2013年4月17日申请办理了案涉房屋的不动产首次登记至其名下（房产登记号：2013登记号4321639）。案涉房屋于2014年7月31日被广州市公安局荔湾区分局首查封，查封时效为2014年7月31日至2016年7月30日。现本院对案涉房屋的查封为有效查封。2014年8月6日，吴月依据已经发生法律效力的（2014）穗荔法民二初字第478号《民事判决书》向本院申请执行，要求笑金斗公司、童盛敏偿还借款40000元并负担执行费。同日，本院以（2014）穗荔法执字第2355号立案执行。在执行过程中，本院向笑金斗公司、童盛敏发出执行通知书，责令笑金斗公司、童盛敏履行判决书确定的义务并支付执行费用，但笑金斗公司、童盛敏没有履行。2014年10月30日，本院作出（2014）穗荔法执字第2355-2号执行裁定书，裁定轮候查封被执行人童盛敏广州市南沙区XX房的房产，并于2014年12月3日办理相关查封手续。2014年12月12日，本院作出（2014）穗荔法执字第2355-3号执行裁定书，裁定本案终结本次执行。宏泰公司于2018年4月10日向本院提出对执行标的的书面异议，请求：1、停止对广州市南沙区XX房的执行；2、解除对广州市南沙区XX房的查封。本院于2018年10月作出（2018）粤0103执异79号执行裁定书，裁定驳回宏泰公司的异议请求。宏泰公司不服提起本诉。本院认为:案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。本案是宏泰公司提起的案外人执行异议之诉，争议的焦点为本院裁定查封被执行人童盛敏购买的案涉房屋是否属宏泰公司所有。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，童盛敏已通过支付首期房款及银行贷款的方式向宏泰公司支付了全部购房款，其已享有对案涉房屋的物权期待权，本院基于金钱债权执行案件查封被执行人童盛敏购买的案涉房屋并无不当。查封后，宏泰公司才向童盛敏主张解除房屋买卖合同，并由广州市南沙区人民法院于2017年5月31日作出（2016）粤0115民初5339号民事判决书判决宏泰公司与童盛敏签订的《广州市商品房买卖合同》予以解除。该法律文书实质系就案外人宏泰公司与被执行人童盛敏之间物权期待权归属纠纷，宏泰公司以该法律文书提出排除执行异议明显违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定:“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定。因此，宏泰公司主张确认案涉房屋为其所有及停止对案涉房屋的执行并解除该房屋的查封措施理由不成立，本院不予支持，予以驳回。被告广州市笑金斗投资顾问有限公司、童盛敏经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市时代宏泰投资有限公司的全部诉讼请求。本案受理费17460元，由原告广州市时代宏泰投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李庆伟人民陪审员  卢嘉乐人民陪审员  吴穗娇二〇一九年三月十二日书 记 员  马 晴姚晓丹