江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏02民初593号 原告（案外人）:贾建清，男，1954年10月1日生，汉族，住江苏省无锡市。1 委托诉讼代理人：韩克鹏、周洁琼，江苏漫修律师事务所律师。 被告（申请人）:中厦建设集团有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区平水镇环镇东路77号。 法定代表人：张国荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕斌，江苏吕斌律师事务所律师。 第三人（被申请人）：无锡信运置业有限公司，住所地江苏省无锡市新区南站曙光村马陆巷1号。 原告贾建清与被告中厦建设集团有限公司（以下简称中厦公司）、第三人无锡信运置业有限公司（以下简称信运公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾建清的委托诉讼代理人周洁琼，被告中厦公司的委托诉讼代理人吕斌到庭参加诉讼。第三人信运公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 经审理查明，2017年5月31日，中厦公司因情况紧急，向本院提出诉前财产保全的申请，要求冻结被申请人信运公司的银行存款6000万元或查封其等值财产，并提供了担保。本院于当日作出（2017）苏02财保42号民事裁定书，并于2017年6月5日采取诉讼保全措施，至无锡市不动产登记中心新吴分中心，查封了被申请人信运公司开发的信运现代城项目（原福润轩）商品房共计215套房产，同时查封了合同备案在案外人贾建清名下的福润轩3-1-3310、3-1-3311、3-1-3312、3-1-3313、3-1-3314合计5套房产。 2017年9月9日，案外人贾建清对本院查封备案登记在其名下的座落于无锡市福润轩3-1-3310等5套房产提出书面异议。贾建清提出异议后，本院2017年11月13日作出(2017)苏02执异116号执行裁定书，驳回贾建清的异议申请。 原告贾建清向本院提出诉讼请求：1、请求停止对福润轩3-1-3310、3-1-3311、3-1-3312、3-1-3313、3-1-3314房屋的执行；2、依法确认上述房屋归其所有。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其在查封前就与信运公司签订了书面的商品房买卖合同，办理了商品房预售合同备案登记，并办理了房屋预告登记。且其提供的交通银行无锡城西支行现金结款单与无锡农村商业银行股份有限公司的购房借款合同，足以证明其通过自有资金和按揭贷款的方式向第三人支付了所有房屋价款。而房屋未交付的原因，是第三人尚未对房屋进行验收不符合房屋交付条件，因此对尚未办理转移登记，其不存在过错。上述房产应归属贾建清所有。 中厦公司辩称，1、原告诉称贷款买房与事实不符。根据无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨商初字第00260号民事判决书查明并确认的事实，2013年10月25日签订的商品房买卖合同，原告无需实际支付购房款，是以其对杨嘉兴、刘耀交等原有债权抵充购房款，其提供的抵押借款合同只能说明其以买房的名义向银行办理抵押借款，套取银行融资；2、根据最高院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定，其未实际合法占有涉案房产，所购涉案房产并非用于居住，也非名下无其他房产；3、其只享有房屋买卖合同的债权请求权，不具有物权请求权，其第二项诉讼请求要求确权的请求也不应当得到支持；综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本案在审理过程中，原告贾建清主张其有不动产预告登记优先权，被告中厦公司抗辩其有建设工程价款优先受偿权。因中厦公司诉信运公司包含优先受偿权请求的（2017）苏02民初435号建设施工合同纠纷一案正在审理之中。本案于2018年5月28日裁定中止诉讼。 本院查明:双方当事人对本院(2017)苏02执异116号执行裁定查明的事实均无异议，本案予以确认。 另查明，贾建清于2013年10月25日与信运公司签订的五份《商品房买卖合同》每份的第三条中，该商品房的用途一栏均写明“办公”。 又查明，无锡市不动产登记中心2018年5月23日出具摘录于无锡市房屋登记簿的登记证明五份，显示福润轩3-1-3310、3-1-3311、3-1-3312、3-1-3313、3-1-3314五套房屋于2013年12月30日以贾建清为所有权人、吴敏慧为共有人办理了房屋预告登记。 再查明，中厦公司与信运公司建设工程施工合同纠纷案，本院于2018年7月31日作出(2017)苏02民初435号民事判决：一、信运公司于本判决发生法律效力之日起十日内向中厦公司支付工程款33512915.67元及利息（以31786475.92元为基数，自2018年5月17日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；二、中厦公司就上述第一项工程欠款33512915.67元在涉案工程折价或者拍卖的价款中享有优先受偿权；三、驳回中厦公司的其他诉讼请求。信运公司不服，提起上诉，但未缴纳上诉费，江苏省高级人民法院于2018年12月21日作出(2018)苏民终1317号民事裁定：按上诉人信运公司自动撤回上诉处理。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记虽具有一定的“物权效力”，但它始终保持着债权性，即预告登记权利人对标的物并不具有事实上和法律上的支配权，预告登记权利人及其权利本身仍完全处于债务关系之中。而在房屋上依法成立的具有优先受偿效力的金钱债权，在性质上已经属于优先权，其在顺位效力上甚至优先于一般的担保物权。因此，该优先权显然应优先于预告登记权利，从而不应被预告登记阻却其权利的实现。只有根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条买受人对建设工程主张消费者物权期待权，满足了以下条件的，方可对抗建设工程价款优先受偿权：（1）建设工程应当是商品房，非商品房的建设工程不在此列。（2）案外人必须是购买商品房的消费者。而根据《消费者权益保护法》第二条的规定，消费者为生活消费需要购买、使用或者接受服务，其权益受消费者权益保护法保护。因此，商品房的买受人必须是为生活消费，才能作为上述《批复》中的消费者，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。如果不是为了生活消费而购买商品房，就不能对抗申请执行人建设工程价款优先受偿权。本案中，贾建清购买的未竣工验收的五套商品房的用途一栏均为“办公”（用房），面积分别为37.66、42.76、45.26、45.26、60.78平方米，其不能作为上述《批复》中的消费者，其交付该五套房屋的债权请求权不能对抗中厦公司的建设工程价款优先受偿权，其不具有足以排除强制执行的民事权益，故其不得执行涉案房产并确认该房产应归其所有的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回贾建清的全部诉讼请求。 案件受理费21403元由被告贾建清负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  刘永刚 审判员  李锡胜 审判员  朱 明 二〇一九年三月十三日 书记员  张 萍 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国物权法》 第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。