广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终300号上诉人（原审被告）：广州市番禺圻润房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：王海儿，职务：执行董事。委托诉讼代理人：张晓丹，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：范嘉敏，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁健坤，女，1984年3月22日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：梁嘉俊，男，1984年4月15日出生，汉族，住广州市番禺区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：姚国林，广东汇胜律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：孟思洋，广东汇胜律师事务所律师。上诉人广州市番禺圻润房地产开发有限公司（以下简称圻润公司）因与被上诉人梁健坤、梁嘉俊商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人圻润公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回梁健坤、梁嘉俊全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由梁健坤、梁嘉俊承担。事实及理由如下：一、《广州市商品房买卖合同(预售)》补充协议第9条第二款分别约定了梁健坤、梁嘉俊不符合银行贷款要求，按揭不获批准和按揭获批准但迟延付款两种情形，并对上述两种情况约定了不同的法律后果。一审判决认为后者的法律后果是针对第一种情形，即逾期付款违约责任是针对梁健坤、梁嘉俊不符合银行贷款要求，按揭不获批准的情形属于对条款错误理解。二、一审判决第13页第1行“圻润公司就涉诉房屋将可能会收取两次的剩余款项”的认定属于对未发生事宜的主观推断，并以此方向推断圻润公司不能依据合同约定要求梁健坤、梁健坤支付剩余购房款，明显错误。三、违约责任的产生根据合同法第一百零七条和一百二十一条的规定，以违约事实的成就为触发点，违约责任的产生不以主观过错作为构成要件，同时合同外第三人原因造成的违约，也应由违约方承担违约责任。一审法院认定梁健坤、梁嘉俊在办理按揭手续时没有过错，所以无须承担房屋买卖合同约定的逾期付款违约责任，明显错误。四、房屋买卖合同法律关系中，开发商的主要权利是收取房款，主要义务是交付房屋，购房者的主要权利是取得房屋，主要义务是支付房款。这一权利义务是统一对等，一审法院打破这种权利义务对等的关系，否决开发商有权收取购房者迟延付款违约金的权利明显错误。被上诉人梁健坤、梁嘉俊二审辩称：一审法院对补充协议第9条第二款内容的认定正确无误；二、一审发运认定圻润公司存在重复收取余款的可能性，并据此认定圻润公司对补充协议条款的理解与交易习惯不符，也有违诚信原则是正确的；三、梁健坤、梁嘉俊是委托圻润公司指定的南国德赛律所办理按揭手续，在办理按揭手续中并未违约，不存在过错，自然无需承担违约责任，不存在权利义务不对等的情况。梁健坤、梁嘉俊于2018年5月9日向一审法院起诉请求：1.请求法院判令圻润公司支付给梁健坤、梁嘉俊逾期交楼违约金83236.4元；2.本案受理费等诉讼费由圻润公司承担。经一审法院审理查明：圻润公司对位于广州市番禺区市桥街禺山大道168号正太广场商品房具备预售资格。2016年3月26日，圻润公司为甲方（卖方）与梁健坤、梁嘉俊为乙方（买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区xx房（以下简称涉诉房屋）；涉诉房屋总楼价为1664728元；乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日支付504728元；剩余房款1160000元须于2016年4月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称建行番禺支行）；甲方代理乙方办理手续：乙方在签定本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；乙方自行办理按揭贷款手续：甲方应在乙方支付首期款后七日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人；预售款监控银行：中国建设银行股份有限公司广州番禺海伦堡支行；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方应于2016年12月31日前向乙方交付涉诉房屋；由于甲方原因，导致未能按期交付的，则按逾期时间，分别处理（每日支付违约金只能选择其中一个计算方式，不得重复、累加计算）：（1）逾期不超过180日，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总房价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%），本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内，无息退还乙方已经支付的房价款，不给予其他赔偿；若乙方要求继续履行，本合同继续履行，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%）；等。此外，双方在该合同中的补充协议还约定：本合同之“甲方代理乙方办理按揭手续”是指甲方推荐按揭银行予乙方，由乙方自行与按揭银行协商、办理按揭贷款手续；签订本合同后，乙方办理按揭贷款手续的，乙方须于本合同签订之日起7天内提交银行按揭规定提供的个人资料（乙方在签订本合同时已全部知悉所需资料）给按揭银行，如乙方逾期未能提供按揭银行所需的个人按揭资料则甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能提供个人按揭资料超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权提出解除本合同，乙方按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回；如因乙方自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款；甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回；就“房屋交付”以及“产权登记”双方特别约定如下：如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，如有违约金的，还需要交齐违约金，否则甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期，乙方已充分理解该风险并不得以公平原则为由向甲方主张顺延期间的逾期交楼及逾期办证违约金；等。上述合同签订后，梁健坤、梁嘉俊依约向圻润公司支付了首期房款504728元。该交款时间和金额分别为：2016年2月21日定金50000元；2016年2月28日支付首付款454728元。圻润公司于2016年3月28日开具相应的购房款发票。其后，梁健坤、梁嘉俊、圻润公司分别与中国建设银行股份有限公司广州番禺支行和广州住房公积金管理中心，签订了按揭贷款合同和《住房公积金抵押贷款合同》，由梁健坤、梁嘉俊以公积金、组合银行贷款的方式向圻润公司支付涉诉房屋的剩余房款。上述贷款合同的落款时间为2016年6月18日。圻润公司于2016年10月19日分别收到上述公积金907000元、组合银行贷款253000元，合共1160000元。该两笔款项是分别由中国建设银行股份有限公司广州番禺支行和广州住房公积金管理中心以“给梁健坤的贷款”为用途直接转入圻润公司开立的银行账户内。2016年11月至12月期间，圻润公司以《关于正太广场相关情况的谅解函》或《关于正太广场建设情况的告知函》的形式，向小区广大同类业主陆续发出信函，报告有关正太广场建设进度，因负责施工建设的公司没有按施工合同约定完成土建施工，故交付时间预计在2017年12月31日之前；并提出解决方案，其中关于延误交房问题的解决方案为“1、根据实际产生延迟交楼的时间，若您继续履行《商品房买卖合同》，我司将在交楼之日起10个工作日内向您支付合同约定的违约金。2、按《商品房买卖合同》约定，我司逾期交楼超过180日的，有权申请办理退楼手续。我司将无息返还您的购房款+违约金+其他费用[即您实际支付的因签定买卖合同产生的律师费、按揭费、电商优惠团购手续费、物业维修基金（但不承担业主按揭贷款所产生的利息）]。注：①逾期交楼超过180日，选择退房的业主请于180日届满之日十日内莅临我司办理退楼手续。②关于我司赔偿违约金业主无须通过诉讼取得。选择退房的业主，具体流程将按相关银行及相关部门办理过程和要求的条件为准。”一审庭审中，圻润公司自认已向梁健坤、梁嘉俊赔付逾期交楼的违约金24076.4元。梁健坤、梁嘉俊确认收到上述部分赔付。2017年12月23日，广州市筑成建筑装饰工程有限公司通知梁健坤、梁嘉俊在2017年12月31日办理涉诉房屋的收楼手续。2018年1月17日，梁健坤、梁嘉俊办理了涉诉房屋的收楼手续。现双方的争议焦点是：圻润公司未能在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，梁健坤、梁嘉俊是否应承担违约责任的问题。梁健坤、梁嘉俊认为圻润公司依据合同约定“如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限仍未办妥所有按揭手续，仍未使得甲方获得银行按揭房款，如有违约金的，还需要交齐违约金，否则甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期”的条款应属无效，系格式条款，圻润公司提出的可顺延交房的抗辩主张不应支持。梁健坤、梁嘉俊延迟合同约定的支付按揭尾款的期限逾期付款的原因不在于梁健坤、梁嘉俊，而在于圻润公司。本案中，梁健坤、梁嘉俊处于买家的弱势地位，办理按揭的代理机构和贷款合作银行都是圻润公司指定，机构办理的效率慢跟圻润公司的选任存在过失有必要的关系。实际上梁健坤、梁嘉俊积极提供了资料及时完成了办理按揭的手续，圻润公司以放款时间来认定梁健坤、梁嘉俊违约有违诚实信用的原则。圻润公司邮寄的抵扣通知是单方的法律行为，在法律上不属于双方合意的结果，请法院裁量。一审庭审中，梁健坤提交了其与广东南国德赛律师事务所（以下简称南国德赛律所）刘显恒的微信聊天记录、与南国德赛律所的《委托书》以及在网上查询到的公积金管理中心贷款业务申请流程图，以证明其按圻润公司的安排委托南国德赛律所办理贷款手续并催促经办人跟进贷款进度，其对圻润公司未能在合同签订的三个月内收到按揭贷款不存在过错。圻润公司认为，《委托书》可以证明相关的委托关系是由梁健坤与南国德赛律所建立。但是申请流程图查询到的审批意见中反映了梁嘉俊的身份证过期，从该证据反映，银行贷款延迟责任和原因在梁健坤、梁嘉俊的身上；且银行在双方房屋买卖合同关系中并不是一方民事主体，仅是作为梁健坤、梁嘉俊支付购房余款的代付款人，银行没有按照购房合同约定时间支付款项，该行为后果应由梁健坤、梁嘉俊承担法律责任。对于梁嘉俊身份证过期的问题，梁健坤、梁嘉俊认为，圻润公司选定的南国德赛律所作为办理按揭委托机构，亦选定了按揭银行，无论律所还是银行均未尽到审慎的义务。梁嘉俊身份证有效期在2016年7月15日，梁健坤、梁嘉俊在2016年2月21日交付购房定金和2016年2月28日交付首付款，查询显示梁健坤、梁嘉俊的银行贷款审批在2016年4月10日开始受理，但是直到2016年9月27日才开始银行放款的审批，超出一般合理期限。所以，银行贷款审批迟缓与梁嘉俊身份证过期没有必然联系，主要过错在圻润公司。另查，从圻润公司提供的上述公积金管理中心贷款业务申请流程图显示，在2016年9月27日是以梁嘉俊身份证过期，审批意见是不同意的，在次日下午，审批意见就同意了。圻润公司另提供一份其于2016年8月29日向梁健坤、梁嘉俊发出的《付款通知》，该通知是依据上述合同约定催促梁健坤、梁嘉俊在收到此付款通知之日起七日内履行付款义务的。梁健坤、梁嘉俊承认收到该通知，但认为从其微信记录内容显示，圻润公司所发《付款通知》虽然是向全体选择公积金贷款及组合贷款的购房者统一发出，但目的仅是通知极少数拖延面签合同的购房者去面签合同，并非针对已完成面签合同的业主。一审法院认为，梁健坤、梁嘉俊与圻润公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据合同约定，圻润公司应于2016年12月31日将涉诉房屋交付梁健坤、梁嘉俊使用，但圻润公司直至2018年1月17日才将涉诉房屋交付给梁健坤、梁嘉俊使用，已逾期交楼接近一年时间，双方对此事实没有异议，一审法院予以认定。对于梁嘉俊在办理购房过程中，建行番禺支行在2016年9月27日放款规模审批中审批意见“不同意，梁嘉俊身份证过期”的问题。综合双方当事人提供证据和陈述，梁嘉俊最初在2016年2月与圻润公司签订购房协议及交付定金和首付款期间，身份证应当是购房资格审核确认的必要证件，在此过程中，圻润公司及其委托的南国德赛律所均应当具有审慎注意义务。从办理按揭的常规手续上看，梁健坤、梁嘉俊是直接将所有银行所需按揭材料提交南国德赛律所，作为按揭委托办理机构的南国德赛律所不应当仅是发挥按揭材料的收集流转工作。再者，建行番禺支行对梁健坤、梁嘉俊受理贷款时间显示为2016年4月10日，此时梁嘉俊身份证信息并未失效，且因该事由不同意审批的意见于次日就审批同意了，故一审法院认为直到银行审批放款的期间段亦不是梁健坤、梁嘉俊所能把控，对圻润公司以梁嘉俊身份过期为由导致银行放款迟缓的抗辩，一审法院不予采纳。现双方主要争议焦点在于：圻润公司能否依上述合同中约定的“甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金”和“如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，如有违约金的，还需要交齐违约金，否则甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期”行使抗辩权相应顺延交楼并取得违约金。圻润公司提出的抗辩所引用的合同内容实为合同中处于同一段落的相关条款的部分内容的摘取，该段全文是：“如因乙方自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款；甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金。如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。”对于上述合同条款的理解，一审法院认为，首先，该段落起句已明确为“如因乙方自身条件不符合银行要求”，所以，该条款应是针对乙方自身条件不符合银行要求的情形的约定，即在“乙方自身条件不符合银行要求”的前提下，“导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款”。在符合这种情形下圻润公司可向梁健坤、梁嘉俊发出支付未获批准按揭贷款全额房价款的付款通知。其次，在同一段落中还约定了“甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金”。结合合同中“甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。”的约定，如按圻润公司对该条款的理解为其在签订合同之日三个月内未能收到公积金、组合银行按揭放款的，则梁健坤、梁嘉俊应无条件向其直接支付该全部价款的话，圻润公司就涉诉房屋将可能会收取两次的剩余价款，因为按揭贷款手续已办理完成，相关公积金、组合银行按揭放款定会发放到圻润公司指定的监管账户内，双方也没有约定这种情形下可办理变更收款账户手续，且圻润公司也自认与建行番禺支行签订有合作协议，不能随意变更收款账户，故如按圻润公司对该条款的理解，明显与商品房销售的交易习惯不符，也有违诚实信用原则。再次，结合双方所签订合同中相关条款的约定，一审法院认为，合同约定梁健坤、梁嘉俊的付款方式为按揭方式付款，按揭银行为建行番禺支行，预售款监控银行为中国建设银行股份有限公司广州番禺海伦堡支行。此外，梁健坤、梁嘉俊与圻润公司还在补充协议中约定：本合同之“甲方代理乙方办理按揭手续”是指甲方推荐按揭银行予乙方，由乙方自行与按揭银行协商、办理按揭贷款手续；签订本合同后，乙方办理按揭贷款手续的，乙方须于本合同签订之日起7天内提交银行按揭规定提供的个人资料（乙方在签订本合同时已全部知悉所需资料）给按揭银行，如乙方逾期未能提供按揭银行所需的个人按揭资料则甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能提供个人按揭资料超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权提出解除本合同，乙方按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。从本合同的实际履行可见，梁健坤、梁嘉俊是按照双方约定向建行番禺支行办理按揭贷款以支付剩余的购房款，是采取“甲方代理乙方办理按揭手续”的方式，而关于梁健坤、梁嘉俊是否逾期提供按揭银行所需的个人按揭规定的个人资料，对此圻润公司没有提供证据以证实。另需指出的是，圻润公司提供其曾向梁健坤、梁嘉俊催讨房款的证据《付款通知》中也没有提及须由梁健坤、梁嘉俊提交办理按揭手续的资料。由以上可认定，梁健坤、梁嘉俊在办理涉诉房屋的按揭贷款手续时并没有过错。因此，圻润公司向梁健坤、梁嘉俊发出付款通知的前提并不具备，圻润公司依此抗辩不符合合同约定。此外，圻润公司已于一审庭审自认其已就逾期交付楼房违约责任向梁健坤、梁嘉俊支付了24076.4元违约金的事实，也就是说，圻润公司在履行涉案合同的过程中也是明确知晓违约责任在于其一方并承诺承担违约责任的，现以上述理由抗辩以主张抵扣，不具有法律依据，故一审法院对圻润公司在本案中的抗辩理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”一审法院结合合同中上下文的约定、交易习惯和诚实信用原则，认定该部分条款的适用应以乙方自身原因造成公积金、组合银行按揭不获批准才有这一违约后果，而本案中，圻润公司未能举证证实梁健坤、梁嘉俊存在过错，故一审法院对圻润公司对该条款的理解，不予采纳。因梁健坤、梁嘉俊没有逾期付款的违约行为，圻润公司主张其可逾期交楼的抗辩和主张梁健坤、梁嘉俊给付违约金的依据均不成立，一审法院对此不予支持。鉴于圻润公司逾期交楼超过180日已构成违约，梁健坤、梁嘉俊主张圻润公司按照合同约定以涉案房屋总价款的5%（1664728元×5%＝83236.4元）计算违约金，因双方确认已就24076.4元完成赔付，故圻润公司仍需向梁健坤、梁嘉俊支付违约金59160元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年11月8日作出如下判决：广州市番禺圻润房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁健坤、梁嘉俊支付逾期交楼违约金59160元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1882元，由广州市番禺圻润房地产开发有限公司负担。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对圻润公司提出的上诉进行审查。圻润公司虽不服一审判决，向本院提起上诉，但本院审理期间，圻润公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对圻润公司的上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，圻润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1881元，由广州市番禺圻润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年三月十九日书记员 冯 韵彭诗敏