广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初26467号原告：陈恕梅，女，1967年6月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：胡先，广东尚情律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新杰，广东满祥律师事务所律师。被告：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄罗南管理区，统一社会信用代码91440604723842500C。法定代表人：罗炎成。被告：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇罗南村，统一社会信用代码54440604738553082H。法定代表人：关润尧。上述两被告共同委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所实习律师。第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地佛山市禅城区南庄大道中罗南集团内办公室，统一社会信用代码91440600675181620B。法定代表人：赵道印。委托诉讼代理人：戴文，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海文，广东源浩律师事务所员工。原告陈恕梅诉被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（下简称罗南集团）、佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会（下简称罗南村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。因佛山市海盛东方商业投资有限公司（下简称海盛东方）与本案相关，经本院询问，原告明确表示不主张海盛东方作为被告承担责任，故本院依职权追加海盛东方作为第三人参加诉讼，并于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人胡先、王新杰、被告罗南集团和罗南村委会的共同委托代理人李绍均、廖斯晗以及第三人的委托代理人戴文、陈海文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与两被告的房屋租赁关系；二、两被告向原告支付房屋租赁费（物业使用权出让金）365932元；三、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：海盛东方于2008年3月与罗南村委会签订《土地使用权租赁合同》，租赁罗南村委会和另一方位于佛山市禅城区南庄大道以北、佛山一环路东西面的土地约619.3亩进行商业开发。海盛东方陆续在该地块上开发建设了海盛东方城摩尔购物中心、海盛东方城酒店等建筑物并对外出让物业使用权。原告在海盛东方的广告宣传下，于2010年7月29日与海盛东方签订《物业使用权出让合同》，受让海盛东方开发的海盛东方购物中心四层A10号物业（下简称A10物业）。该合同约定物业出让金365932元；出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日；海盛东方在前款约定的出让期限届满之日起，赠送60个月该物业的使用权给原告；总出让金于合同签订之日起分两期支付；原告按合同约定从签约后次月开始，应将物业前三年的使用权和经营权委托给海盛东方，由海盛东方统一将物业对外招商，海盛东方按固定回报率向原告支付前三年的投资回报。原告依约向海盛东方分二期交清了出让金365932元并将物业前三年的使用权和经营权委托给海盛东方经营管理。合同履行至2013年1月底后，海盛东方单方面无故终止继续履行合同。后经调查得知，海盛东方因“商业原因”已于2012年12月底向两被告的前身经济联合社提出“终止《土地使用权租赁合同》申请书”，两被告依照双方签订的《土地使用权租赁合同》的约定整体接收了原海盛东方的地上建筑物，成为新的所有权人，其中就包括原告受让的A10物业。2015年8月3日，罗南集团和佛山市金润华地产发展有限公司（下简称金润华公司）签订原海盛东方项目的《整体收购合同》，由金润华公司从两被告处收购了原海盛东方项目所涉全部土地及地上附着物。2015年8月25日，罗南集团和另一方与金润华公司又签订《集体建设用地使用权出让合同》，将原海盛东方项目西区出让给金润华公司，出让总金额为435972240元，其中地上建筑物补偿款215429530元，补偿款全部归属罗南集团。该合同生效并已履行，金润华公司已向罗南集团支付了出让金203770704.09元，罗南集团亦将合同标的物即土地及地上建筑物交付给金润华公司经营管理。经原告及广大业主多年多次与两被告沟通、协商、谈判，双方于2017年10月11日达成合意，解除双方的租赁合同关系，罗南集团书面向原告及广大业主书面承诺“原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会具体负责处理”。2018年4月11日，罗南村委会又进一步承诺“关于海盛东方原债务问题，按本金标准支付。由罗南村委会直接支付业主”。原告同意两被告的承诺，放弃违约金及最起码的银行存款利息，只收回原告已支付多年的租赁本金，但罗南集团言而无信，以第三方公司尚未向罗南村委会支付完补偿款为由，拒绝兑现自己的承诺。两被告事实上是同一单位，二者应相互承担连带责任。为维护原告合法权益，请求判如所请。两被告共同答辩称，一、本案为合同纠纷。案涉《物业使用权出让合同》为原告与海盛东方所签，且案涉出让金亦是由原告直接支付给海盛东方，故海盛东方是合同相对方，也是本案债务的主债务人。原告以合同纠纷提起本次诉讼，应基于合同关系将海盛东方列为第一被告，而不可仅以合同外第三方提起本案诉讼。佛山中院出具的（2018）粤06民终9047号民事裁定已明确认定海盛东方是案涉合同的签订主体，是主债务人，两被告并非主债务人，与案涉债务并无直接利害关系，海盛东方已进入破产清算阶段，原告应按破产程序主张债权。由此可见，原告漏列海盛东方的行为明显为逃避将案涉债权债务纳入佛山中院的破产案件处理，直接损害本案其他被告的合法权益。两被告认为法院应向原告进行释明，由原告申请追加海盛东方为被告参加诉讼，否则应对原告的起诉依法应予驳回。二、合同关系具有相对性，原告提出的权利请求系基于其与海盛东方间签订的《物业使用权出让合同》，但两被告并非该合同的缔约方，亦未与原告签订其他租赁合同或协议，也从未接受过原告支付的出让金，更未作出任何要履行原告与第三人之间租赁合同义务的意思表示，双方之间并不存在租赁关系，不存在解除租赁关系一说，原告也无权要求两被告承担任何的违约责任。三、2008年8月3日，罗南村委会作为案涉土地所有权人，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》的相关规定，与海盛东方、南庄镇罗格永光村民小组签订《土地使用权租赁合同》，约定罗南集团与罗格村将案涉土地使用权出租给海盛东方。合同签订后，两被告向海盛东方交付土地，海盛东方开始进行地上建筑物的建设。2012年12月25日，海盛东方向罗南村单方提出《终止租赁合同的申请》。根据《土地使用权租赁合同》的约定，由于海盛东方拖欠租金并单方终止合同构成违约，罗南集团根据合同约定收回了案涉土地及地上建筑物。由此可知，罗南集团与海盛东方是土地租赁关系，案涉土地所有权及地上建筑物所有权均属罗南集团，在土地租赁合同有效期内，海盛东方拥有对其所建地上物的占有、使用、收益的权利，但不享有所有权。物权从未变动，根本不存在出租人将租赁物所有权出卖给第三人的情况，故本案不存在买卖不破租赁原则的适用情形。原告主张的回购请求权，并非租赁权，不能适用买卖不破租赁原则，原告没有要求两被告回购商铺即退回物业使用权出让金的权利。四、海盛东方单方终止合同履行，至今尚欠罗南集团租金15754330元未支付，罗南集团作为土地的出租方，与众多债权人一样也是受害者。2017年10月17日，罗南集团出具《承诺书》，该承诺书仅为罗南集团承诺积极为广大业主与海盛东方协调处理双方间的债权债务关系，促成事件尽快解决，但罗南集团从未作出任何承诺要接收海盛东方遗留的债权债务。2018年4月11日，罗南村委会出具一份《承诺书》，明确说明原海盛东方遗留的债务问题要待海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会收取金润华公司地上建筑物补偿款后，直接支付给各业主，并不是承诺成为债务人就案涉合同向原告履行清偿义务。因此，两份承诺书均不存在两被告“作为自愿加入对海盛东方债务的承担”的承诺，原告要求两被告对海盛东方债务承担连带清偿责任，无任何事实、法律依据。综上，请求对原告的诉讼请求依法予以驳回。第三人述称，一、债务人海盛东方是海盛东方购物中心《物业使用权出让合同》的合同相对方，本案原告提交的《物业使用权出让合同》的真实性，请法院予以审查认定。二、债务人海盛东方已进入破产程序，佛山市中院于2017年12月26日作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请；于2017年12月26日作出（2017）粤06破申53-5号指定管理人决定书，指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人；于2018年5月23日作出（2018）粤06破1-1号公告，公告受理破产申请并通知债权人前往管理人处申报债权。三、海盛东方的债权人应依照《中华人民共和国企业破产法》第六章的规定，向管理人申报债权。四、请受案法院依法通知、提醒海盛东方的债权人依照《中华人民共和国企业破产法》第六章的规定，向管理人申报债权，由管理人依法审查并编制债权表。债权人对管理人编制的债权表记载的债权有异议的，可依据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条的规定，向受理破产申请的人民法院即佛山中院提起诉讼。综上，本案应依据《中华人民共和国企业破产法》进行审理。诉讼中，原告提交以下证据：1、土地使用权租赁合同。拟证明海盛东方租赁罗南村委会位于南庄镇××大道以北、××环路东西面，面积约619.3亩的土地，租赁期为25年等内容。2、建设工程规划许可证2份。拟证明规划建设规模新修改为：91738平方米地上六层（六层带夹层）、地下一层。3、物业使用权出让合同。拟证明海盛东方将海盛东方购物中心四层A10号物业使用权出让给原告，原告将前3年的使用权、经营权委托其管理。4、收据。拟证明原告向海盛东方交纳物业出让金365932元。5、终止《土地使用权租赁合同》申请书。拟证明海盛东方向两被告申请终止（解除）土地使用权租赁合同，将其资产和负债全部交给两被告。6、整体收购合同。拟证明两被告将原海盛东方项目所涉全部土地及地上附着物整体转让给第三方金润华公司，附带承担海盛东方项目产生的5.5亿元债务。7、集体建设用地使用权出让合同。拟证明两被告将原海盛东方西区经招拍挂的部分项目使用权正式出让给第三方金润华公司，其中土地出让金为220543010元、地上建筑物为215429230元。8、禅城区南庄镇农村集体组织收据4张。拟证明第三方金润华公司已支付给罗南集团部分出让金203770714.09元。9、（2017）粤0604民初10061号民事判决书及生效证明。拟证明该生效判决确认海盛东方与罗南村委会签订的《土地使用权租赁合同》已解除，原海盛东方已建的地上建筑物依约属于罗南村委会所有，原租赁合同仍然有效。10、承诺书（2017年10月11日）。拟证明罗南集团承诺业主与原海盛东方的债权债务纠纷由两被告具体负责处理，8个月处理完毕。11、承诺书（2018年4月11日）。拟证明罗南村委会承诺业主与原海盛东方的债务按本金标准支付。12、债务清偿协议。拟证明罗南村委会于2018年4月11日作出承诺后，由原告律师起草协议提交给罗南村委会，但罗南村委会违反承诺拒签。13、存折。拟证明租赁合同已经开始履行，海盛东方支付了回报款，且存折最后一笔款是被告支付的。诉讼中，两被告提交以下证据：1、海盛东方地块土地租金表。拟证明罗南村委会向海盛东方交付租赁土地，但罗南集团至今仅收到海盛东方支付的土地租金共计5369095.11元，直至2017年12月26日，海盛东方尚欠罗南村土地租金合共118953051.83元未支付。2、佛府集用（2009）第0600110100407《土地使用权证书》、佛府集用（2009）第0600110600881《土地使用权证书》、佛禅集用（2015）第000856号《土地使用权证书》。拟证明自海盛东方租赁案涉土地至金润华公司通过合法程序取得案涉土地使用权期间，该地块均为罗南村及罗格永光村农民集体所有，所有权人至今并未发生变更。3、（2018）粤06民终9047号民事裁定书。拟证明佛山中院的终审裁定认定海盛东方是案涉合同的签订主体，是案涉债务的主债务人，而罗南集团、罗南村委会并非主债务人，与案涉债务亦无直接利害关系，海盛东方已进入破产清算阶段，原告应按照破产程序主张债权。第三人海盛东方诉讼中没有提交证据。经质证，本院认证：原告的证据1、2、5-9，两被告无异议，本院予以采信。原告的证据3、4，有原件核对且内容相互印证，第三人作为合同相对方亦未举证反驳，本院予以确认。原告的证据10、11，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据12仅为打印件，未经相关主体签名、盖章确认，本院不予确认。原告的证据13有原件核对，且与原告证据3的合同约定相互印证，第三人作为合同相对方亦未举证反驳，本院予以确认。两被告的证据1系被告单方制作，并无证据佐证，亦未经第三人盖章确认，本院不予确认。两被告的证据2，原告与第三人均无异议，本院予以采信。两被告的证据3，第三人无异议，原告对真实性无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：座落于佛山市禅城区南庄镇南庄大道以北、佛山一环以西的土地所有权人为罗南村民委员会农民集体，土地使用权人为罗南集团，土地用途为商业金融用地、道路用地、绿化用地，使用权类型为批准拨用企业用地。海盛东方（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于南庄镇××大道以北、××环路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2010年7月29日，海盛东方（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是海盛东方购物中心项目的投资商，享有该项目全部物业的所有权；甲方将购物中心四层A10号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金365932元，并从签约后次月开始将物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付前三年投资回报；2013年10月1日起该物业的使用权由乙方自行收回，乙方不要求甲方回购商铺的，甲方在2013年10月1日起7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款项。上述合同签订后，原告已全额支付了使用权出让金，海盛东方亦向原告支付了部分投资回报。2012年5月8日，佛山市国土资源和城乡规划局就海盛东方城摩尔购物中心（一期商业、地下室、电房）建设工程核发《建设工程规划许可证》。2012年12月19日，海盛东方向罗南集团、罗南村委会递交《终止申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方全部承担。2015年8月，罗南集团、罗格小组与金润华公司签订《集体建设用地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将涉案土地及包括尚未竣工验收的涉案商铺在内的地上建筑物整体出让给金润华公司。合同约定金润华公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上现有建筑物补偿款215429230元。据佛山市禅城区人民政府于2015年12月11日颁发的佛禅集用（2015）第000856号《集体土地使用证》记载，座落于佛山市禅城区南庄大道中、佛山一环西侧的土地使用权人已变更为金润华公司。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。原告与两被告一致确认：建设工程规划许可证所载的海盛东方城摩尔购物中心就是海盛东方购物中心；涉案物业已取得建设工程规划许可证，但尚未竣工验收。原告当庭陈述：承诺书上“海盛东方项目彻底盘活之后”是被告法定代表人自己加上后加盖公章的，在原告看来加的位置不对、字句也不通；“海盛东方项目彻底盘活之后”应视为履行期限，但不明确，根据合同法第62条的规定，原告有权随时要求履行。被告罗南集团庭后向本院提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与金润华公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定金润华公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求金润华公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，金润华公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请解除与两被告的房屋租赁关系。经审查，与原告签订《物业使用权出让合同》的是第三人海盛东方，并非两被告，原告主张其与两被告存在房屋租赁关系并诉请解除，有违合同相对性原则，亦无事实根据，本院不予支持。至于原告主张的“买卖不破租赁”，据前查明，海盛东方与罗南村委会签订的《土地使用权租赁合同》约定，租赁期届满后或因海盛东方违约导致合同解除的，海盛东方在租赁土地上所建的商铺、仓库等建筑物归罗南村委会所有。从上述合同约定可见，第三人海盛东方享有的仅是土地租赁期限内对涉案土地及地上建筑物占有、使用、收益的权利，并不享有所有权。而适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的前提是“租赁物在租赁期间发生所有权变动”，故本案并不存在买卖不破租赁的情形，本院对原告的主张不予采纳。关于原告诉请两被告支付物业使用权出让金的问题。据前查明，海盛东方既未依约按月向原告支付投资回报，亦未按时将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给原告，已构成根本违约，根据《物业使用权出让合同》的相关约定，原告享有解除合同的权利，并有权要求海盛东方退还使用权出让金365932元。对于海盛东方的上述债务，罗南村委会、罗南集团于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽金润华公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但被告罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金润华公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，原告要求被告罗南村委会履行承诺并诉请被告罗南村委会直接向其支付使用权出让金365932元，合法合理，本院予以支持。因罗南集团未在2018年4月11日出具的《承诺书》上盖章，故罗南集团未构成债的加入，原告诉请罗南集团承担付款责任，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈恕梅支付物业使用权出让金365932元；二、驳回原告陈恕梅的其他诉讼请求。如被告佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3394元，由被告佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年三月十八日书记员 冯裕雯