江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0583民初16945号原告：高雅健，男，汉族，1987年10月13日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张雯，江苏陈全兴律师事务所律师。被告：贾吉鑫，男，汉族，1975年2月13日出生，住重庆市云阳县。第三人：陈阿明，男，汉族，1957年8月16日出生，住江苏省昆山市。第三人：陈凤娥，女，汉族，1957年8月20日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：闵长征，上海市锦天城律师事务所律师，共同代理上述两第三人。委托诉讼代理人：文瑶，上海市锦天城律师事务所律师，共同代理上述两第三人。原告高雅健与被告贾吉鑫及第三人陈阿明、陈凤娥排除妨害纠纷一案，本院于2018年8月30日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告贾吉鑫下落不明，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，并于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张雯、两第三人的委托诉讼代理人闵长征、文瑶到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高雅健向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，昆山市千灯镇XXX村XX号房屋的使用权归原告；2、判令两位第三人停止对昆山市千灯镇XXX村XX号房屋的侵占、搬离房屋并向原告支付房租600000元。事实和理由：2006年5月15日，原告通过佳晨中介的负责人项建忠，以500000元的房价向被告购买了一套位于千灯大唐新村的房子，500000元房款当场付清，房屋钥匙由被告当场交付给原告。2007年2月1日，原告与被告在昆山市千灯法律服务所补签了一份《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》，合同载明被告将位于昆山市千灯镇XXX村XX号，房屋产权证号为18××17号，建筑面积207.34平方米的房屋以房价500000元的房价出卖给了原告。合同注明“此房款已在2006年5月15日付清，房屋产权已归高雅健所有”，该合同于签订当日经昆山市千灯法律服务所见证。被告与原告父亲是朋友，当时被告在千灯与第三人陈阿明一起开厂，房屋出卖后被告与家人无其他住房，当时说好让他们继续住一段时间，等他们搬了原告再入住，于是在2006年5月下旬，被告一家人仍然住回了诉争房屋。由于原告长期生病，在上海做了几次手术，经常奔波于医院看病，房屋之事就搁置了下来，一直以为是被告住在里面。近期去房屋，发现房屋由第三人居住，便聘请律师前往交涉。对此第三人解释说，诉争房屋当年自己以380000元的价格出卖给了被告，在2009或许2010年的时候，被告因结欠自己一起开厂的债务740000元，便把该房屋抵债给了第三人。对此第三人也咨询过律师，认为房屋产证没有过户，房屋产权人仍旧是第三人夫妇，抵债是可行的，于是便对该房屋进行了简单装修，一直居住至今。但第三人对此却提供不了被告贾吉鑫结欠第三人740000元债务的证据，也提供不了被告贾吉鑫将该房屋抵债给他们的证据，整个事情全凭口说。2018年5月23日，原告委托律师向第三人发出《律师函》，告知第三人占用房屋的行为已构成侵权，并告请第三人在接函后15天内停止对该房屋的侵占，搬离房屋，并支付因侵占房屋而产生的房租。至今，第三人仍保持原状。第三人占用诉争房屋的行为显然已侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告贾吉鑫未答辩。第三人陈阿明、陈凤娥共同陈述：我们认为上述请求是相互矛盾的，第三人拥有房屋所有权和使用权，即便是原告认为合同有效那么在没有取得物权的情况下，原告只能追究被告违约责任，而不是向第三人索要房租，合同内容是违法的，原被告之间无权对第三人房屋进行买卖，并且合同违反土地管理法约定。其中房屋属于集体土地，只能在该集体所在区域内的村民进行交易。原告对诉争房屋不享有物权，不应该以排除妨害进行立案。房屋的所有权和使用权属于第三人，原告违法提起起诉，增加第三人的诉累，第三人保留追究的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了昆山市房屋中介服务合同、情况说明、昆山市千灯法律服务所见证及见证收费收据、录音资料、律师函、村镇房屋所有权存根、中国建设银行交易明细，两第三人依法提交了房屋所有权存根、还款协议、借条，被告未到庭参加诉讼且未举证，视为对答辩权利及举证质证权利的放弃。审理中，本院还组织原告、两第三人进行了调查，形成调查笔录一份。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：位于昆山市千灯镇XXX村XX号（房屋产权证号为18××17号，建筑面积207.34平方米）的房屋的所有权人为第三人陈阿明、陈凤娥，为自建房，产权登记时间为1999年4月8日。2007年2月1日，原告与被告在昆山市千灯法律服务所的见证下签订了《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》一份，约定，被告将位于昆山市千灯镇XXX村XX号（房屋产权证号为18××17号，建筑面积207.34平方米）的房屋以房屋总价500000元出售给原告，原、被告双方同意本合同生效之日起至2006年5月15日将上述房款余额一次付清，购房定金在付款时冲抵，被告应在原告付款的同时将房屋钥匙交给中介方，中介方为原告领到房产证之日起将房款和房屋分别交给原、被告方，被告保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，若发生与被告有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由被告负责清理，并承担民事责任，由此给原告造成的经济损失，由被告负责赔偿，在上述房屋交给原告前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电费、煤气费、有线电视费等费用，概由被告负责。该合同第九条补充约定：注此房款已在2006年5月15日付清，房屋产权已归高雅健所有。昆山市千灯佳晨房产交易服务有限公司项建忠在该合同中介方处签名。原告陈述该合同约定的购房款由原告于2006年5月15日支付被告贾吉鑫，付款金额是500000元，付款方式为现金支付，被告同时向原告交付上述房屋，但原告返租给被告居住使用。原告为证明其付购房款的资金来源向本院提供了高四荣（原告的父亲）的中国建设银行交易明细一份，该明细显示：高四荣于2006年5月6日取现60000元、2006年5月7日取现60000元、2006年5月8日取现140000元、2006年5月10日取现300000元，合计560000元。另查明，2007年7月6日，被告贾吉鑫（乙方：昆山富达模具电子有限公司）与第三人陈阿明（甲方）签订《还款协议一份》，载明：经双方商定乙方欠甲方总欠款940000元，其中货款340000元，机台设备原材料产品600000元，分三年付清，自2007年7月1日至2010年6月30日付清，其中第一年支付300000元，第二年支付300000元，第三年余款全部付清，在上述付款条件下，乙方必须保证每月支付甲方15000元作为甲方平时生活费，归入总付款内，如到期没按时付清，尚余款项按年息15%支付。同日，被告还向原告出具借条一份，载明：被告借第三人陈阿明50000元。关于涉案房屋的居住使用情况，第三人陈阿明陈述：“2003年12月份因为与被告的关系熟悉所以将大唐新村14号的房屋借给被告一家居住，后来被告提出向我方购买该房屋，双方磋商后约定房屋出售价为380000元，但被告要求分期支付购房款，首次付款仅12万元至13万元，剩余分12个月支付，我方不同意，因此双方就房屋买卖未达成一致未能成交，只同意由被告一直居住，免租金，后来被告一直住在涉案房屋内直到2010年5月份搬离”。本院认为，原告高雅健与被告贾吉鑫之间就位于位于昆山市千灯镇XXX村XX号的自建房买卖签订了房屋买卖合同，该合同所约定房屋买卖及款项交付是否为双方真实意思的表示，是认定合同效力的关键。首先，原告与被告签订房屋买卖合同后，原告陈述以现金方式向被告贾吉鑫付清购房款，而现金支付时间早于房屋买卖合同签订时间八个月之久，与交易惯例不符，另原告并未提供被告贾吉鑫收款或款项交付的证据佐证，故本院对原告主张按约定付清全部购房款的事实难以确认；其次，关于涉案房屋交付，原告陈述被告已向其交付涉案房屋，但又返租给被告，却未能提供任何证据佐证其陈述，根据第三人陈阿明、陈凤娥的陈述，自2003年12月两位第三人将涉案房屋借给被告贾吉鑫使用，涉案房屋实际由被告贾吉鑫居住但并无证据表明被告贾吉鑫对涉案房屋具有处分权，原告未能审慎注意被告贾吉鑫是否具有处分权即与被告协议买卖涉案房屋，故本院对原告主张被告贾吉鑫有权处分并已履行交房义务之事实不予确认，最后，原告所述其在全额出资购买涉案房屋后十多年，既未实际占有使用房屋，也未主张涉案房屋的权属，与其签订房屋买卖合同目的不符，也不符合常理。综上，本院认为原告与被告签订房屋买卖合同真实意思表示并非买卖房屋，故对该合同的效力不予认定。第三人陈阿明、陈凤娥已经将涉案房屋出售给贾吉鑫，贾吉鑫再将该房屋转让给原告，由于原、被告之间房屋买卖合同无效，原告主张享有涉案房屋的使用权缺乏事实依据，因涉案房屋的所有权仍登记在第三人陈阿明、陈凤娥名下，本案证据未能证明两位第三人已经转让涉案房屋，原告基于其与被告签订的房屋买卖合同之债权主张两位第三人侵权，并要求承担停止侵害，赔偿损失的责任，既无法律依据，也无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告高雅健的全部诉讼请求。案件受理费9800元，公告费690元，共计10490元，由被告贾吉鑫负担。其中，原告预交的案件受理费9800元，本院予以退还，被告应当负担的9800元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，帐号：3225019864360000081172052，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告直接交付第三方的公告费690元，被告应负担的690元直接支付给原告。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，帐号10×××76。审 判 长  邓丽红审 判 员  陈 伟人民陪审员  曾 洁二〇一九年三月一日书 记 员  姚勇明