浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终26号 上诉人（原审被告）：张桂香，女，1948年12月8日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：郑济林，男，1969年8月12日出生，汉族，住仙居县，系张桂香儿子。 委托诉讼代理人：王润碧，女，1948年5月22日出生，农民，住仙居县。 上诉人（原审被告）：郑六雨，男，1945年12月5日出生，汉族，住仙居县。 二上诉人共同的委托代理人：张爱林，浙江安州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱卫明，男，1961年7月18日出生，汉族，住仙居县。 被上诉人（原审原告）：林爱娟，女，1960年7月16日出生，汉族，住仙居县。 原审第三人：张如松，男，1949年1月17日出生，汉族，住仙居县，现住仙居县。 上诉人郑六雨、张桂香因与被上诉人朱卫明、林爱娟及原审第三人张如松房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院（2018）浙1024民初2707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月1日立案后，依法组成合议庭，经当事人同意不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑六雨、张桂香上诉请求：1、撤销原审判决第三项，查明事实予以改判。2、本案一、二审诉讼费用全部由两被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，定案证据不足。一、本案房屋买卖合同无效的原因是朱卫明和张如松的户籍均系城镇户口，而涉案的房产土地性质系农村集体组织所有，根据法律规定，城镇非农户口的居民未经县级人民政府批准不允许在农村集体土地上建房，购买集体土地，故涉案的房屋买卖合同因违反法律强制性规定无效，合同无效的过错并不是上诉人大、被上诉人小，双方的过错是同等的，应承担同等责任。二、原审判决认定“本案讼争房屋的土地增值数额参照拆迁补偿款共2169430.94元”与实际不符。1、原审判决认定本案讼争房屋的“拆迁补偿款共2169430.94元”的依据是仙居县中城建设开发有限公司出具的《仙居县住宅房屋征收市场化安置购房证明》，即房票数额。该房票数额是由一间楼屋占地面积33.87平方米，拆迁安置面积121.932平方米，拆迁安置奖励30.483平方米，平屋连猪栏屋占地面积27.37平方米，拆迁安置面积82.11平方米，拆迁安置奖励16.422平方米和房票奖励330930.14元，搬迁费、临时安置费等81871.8元等组成。但实际上，猪栏屋没有在上诉人郑六雨出卖房屋的范围，房票数额应当剔除猪栏屋相关补偿款504308.4元。[猪栏屋面积16.15平方米（3.67*4.4）及相关拆迁安置面积48.45平方米，拆迁安置奖励9.69平方米，安置金额计406980元，加剔除搬迁费20400元，房票奖励76928.4元，合计504308.4元]。2、本案房屋拆迁安置奖励楼屋30.483平方米、平屋6.732平方米，共计37.215平方米，价值计260505元，房票奖励共330930.14元，减猪栏屋部分76928.4元，余下是254001.74元，二项奖励共计514506.74元。现房票已被拆迁指挥部收回作废，其他的安置方式就没有房票安置的18%奖励部分，因此该18%的房票奖励金额254001.74元（整个330930.14元）已不存在，不应计算在拆迁补偿款之内。所以房屋土地增值利益应减去奖励数额514506.14元，实际的增值数额不是原审判决认定的2169430.94元，而是1150615.8元。3、原审判决将本案的房屋拆迁安置补偿金额认定为土地增值金额，并作为赔偿损失的依据是违背法律规定的。因本案涉及的房屋土地是集体土地。而集体土地上的宅基地使用权是特殊的用益物权，是为了保障农民利益和农村资源稳定而赋予农民的具有社会福利和社会保障性质的一项权利，而本案被上诉人是非农城镇居民，因此依法不能享受土地有关的增值权益。综上，本案讼争房屋的土地增值数额是1150615.8元，双方是同等责任。即使不考虑被上诉人无权享受土地增值的因素，上诉人该承担的损失应是575307.9元。 朱卫明、林爱娟辩称：一、过错比例问题，上诉人郑六雨、张桂香作为房屋的出卖人，明知出卖违法，理应承担全部过错责任。涉案房屋是第三人出卖给被上诉人的，在1997年之前农村集体土地房屋买卖行为普遍存在，政策并未禁止，如补交相关费用后可追认买卖行为合法并补办两证。直到1997年仙居县人民政府才禁止农村集体土地转让。二、涉案房屋不存在猪栏屋，有拆迁指挥部的说明和补偿证据为证。上诉人在一审也承认涉案房屋没有进行装修和扩建。三、上诉人的行为违反了诚信原则。仙居县城中村改造在2015年开始，2016年涉案房屋被政府征收，2017年1月6日被拆除，上诉人于2017年3月才提起讼争。在这之前那么多年都没有提起，很明显是为了获取土地增值利益。在诉前调解中，上诉人同意接受人民币100000元的补偿。 张如松未作陈述。 朱卫明、林爱娟向一审法院起诉请求：1.两被告返还两原告购房款8000元；2.两被告赔偿两原告房屋增值利益经济损失2161430.94元；3.诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：两原告系夫妻关系，两被告亦系夫妻。被告郑六雨与第三人张如松于1987年农历十月签订《卖断契》，被告郑六雨将其祖上遗下分定的坐落于西门街号坐南朝北楼房一间、横头猪栏一个和楼房南面小屋一间，作价8400元出卖给第三人张如松。但不久，被告郑六雨之继母徐淑影对猪栏有纠纷，与被告郑六雨发生争吵，被告郑六雨与第三人张如松协商后，第三人张如松将猪栏屋退还给被告郑六雨，被告郑六雨退还给第三人张如松相应价款400元。此后，楼屋一间和小屋一间由第三人张如松管业，但第三人张如松一直没有做产权证。1991年农历4月2日第三人张如松与原告朱卫明签订《卖屋契》，第三人张如松将从被告郑六雨处购买来的坐落于西门街141号坐南朝北楼房一间、平房一间，议定屋价13500元，出卖给原告朱卫明。1992年6月原告朱卫明办理了仙字第006290号的《房屋所有权证》，对坐落城关镇西门街××的二层楼房一间和平房一间作了产权登记，登记建筑面积二层楼房一间47.63平方米，平房一间21.74平方米，共计72.37平方米（原告朱卫明方对门牌号××称笔误，应当是西门街141号）。1996年5月22日，被告郑六雨取得仙居县土地管理局颁发的仙集建（96）字第3334号和3335号《集体土地建设用地使用证》，登记地址为西门街，第3335号使用证登记用地面积30.4平方米，第3334号使用证登记用地面积为28.7平方米。1997年11月18日，原告朱卫明申领了西门街的讼争房屋的《房屋租赁许可证》。1998年1月9日，原告朱卫明申领了西门街91号房屋的《门牌证》。2010年11月，被告郑六雨所在的小南门村制作的《土地归户卡》，将本案讼争的房屋土地使用面积归户到被告郑六雨户名下。2016年7月，原告朱卫明申领了西门街91号的《用电证》，即将原用电客户郑六雨变更为朱卫明。2016年8月18日原告朱卫明与妻林爱娟领取得《台房权证仙字第××号房屋所有权证》，该房屋所有权证登记的房屋坐落仙居县南峰街道西门街91号，登记有二层房屋一间47.63平方米，一层房屋一间21.74平方米。2017年1月6日仙居县中城建设开发有限公司向原告朱卫明送达了《房屋征收协议签订排序告知单》，仙居县中城建设开发有限公司于2017年1月6日收到原告朱卫明提交的《房屋所有权证》二本、《卖断契》二份。原告朱卫明于2017年1月份获得《仙居县住宅房屋征收市场化安置购房证明》即房票，拆迁补偿款共计2169430.94元，即原告朱卫明在购买商品房时可抵购房款216943194元，房票有效期一年。安置协议签订后，拆迁单位拆除了本案所涉的房屋。2017年3月1日，被告郑六雨的妻子张桂香及其子女郑济林、郑济琴、郑济军三人向仙居县人民法院起诉，后于2017年4月18日撤诉。2017年5月10日，本案被告张桂香又向仙居县人民法院起诉，仙居县人民法院以（2017）浙1024民初2215号判决确认：郑六雨与张如松于1987年农历10月签订的《卖断契》、张如松与朱卫明于1991年农历4月2日签订的《卖屋契》均无效。朱卫明不服上诉，本院以（2018）浙10民终434号判决：驳回上诉，维护原判。 一审法院认为，本案的房屋买卖合同因违反了法律的禁止性规定，已被法院生效判决确认为无效。按照无效合同的处理原则，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故二被告应返还给原告所支付的8000元房款。本案讼争房屋所涉土地为农村集体土地宅基地，作为房屋的出卖人，被告郑六雨应当清楚，依据现有法律及政策的规定，对于该集体土地之上建造的房屋，其并不能随意转让，但是被告郑六雨仍然实施了出卖行为；且涉案房屋买卖合同虽因违反法律的强制性规定而无效，但是本案纠纷的起因是二被告因房屋拆迁在房屋的可期利益不断扩大的情况下，受经济利益驱动而利用法律规定达到其毁约的目的；故二被告的行为属不诚信的行为。二原告作为买受人，虽然对于造成合同无效也存在过错，但是相对于出卖人而言，过错相对较小。第三人作为中间的买受人在本案中的过错较小，并且第三人同意在本案中自己的权利由原告主张。基于上述实际情况，结合原告的诉求，本案确定由二被告承担主要责任，二原告承担次要责任。原告要求二被告赔偿房屋增值利益经济损失，实为向出卖方主张信赖利益的损失，依法应予支持。本案讼争房屋的土地增值数额参照拆迁补偿款共2169430.94元，结合双方的过错大小以及双方对猪栏屋有争议等因素，酌情确定由二被告承担损失1750000元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定于2018年11月15日判决：一、本案所涉坐落于仙居县城关西门街141号房产的全部拆迁利益归被告郑六雨、张桂香享有；二、被告郑六雨、张桂香返还原告朱卫明、林爱娟房款人民币8000元；三、由被告郑六雨、张桂香赔偿给原告朱卫明、林爱娟增值利益损失人民币1750000元；四、驳回原告朱卫明、林爱娟的其他诉讼请求。上述第二、三项限在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24155元，由原告朱卫明、林爱娟负担4655元，由被告郑六雨、张桂香负担19500元。 本院二审期间，上诉人没有提交新的证据。对于二审争议的涉案房屋是否包含猪栏屋的事实，本院认为：涉案房屋系上诉人郑六雨出售给原审第三人张如松后，再由张如松将涉案房屋出售给两被上诉人。在郑六雨向张如松出售房屋后，经双方协商，张如松将猪栏屋退还给郑六雨。可见，张如松在出售房屋时，不会将已退还给郑六雨的猪栏屋出售给两被上诉人。仙字第006290号《房屋所有权证》和台房权证仙字第××号《房屋所有权证》均登记涉案房屋面积为72.37平方米，两份《房屋所有权证》上亦未有猪栏屋的登记。故涉案房屋没有包含猪栏屋。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、原审认定过错比例是否得当。涉案房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效，两上诉人与两被上诉人均存在过错。具体到本案，两上诉人自1987年出售房屋后至2017年房屋被拆除前，从未主张相关权益，直到2017年房屋被征收后才进行主张。该期间内，两被上诉人已办理了涉案房屋的房屋所有权证。鉴于涉案房屋价格的上涨和征收拆迁情况，原审法院推定两上诉人毁约的动机系经济利益驱动合情合理，认定过错比例并无不当。二、讼争房屋的土地增值额的认定是否得当。对于猪栏屋部分，理由已在事实认定部分予以阐述。上诉人主张涉案房屋拆迁面积包含猪栏屋面积在内，但其提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不利的后果。对于房票安置补偿款部分。两被上诉人已签订了房屋征收补偿协议书。房屋征收补偿协议书已明确确认了两被上诉人可享受的房票总金额为2169430.94元（其中房票安置补偿款为330930.14元），该金额属于两被上诉人的预期可获得利益。现因两上诉人的毁约行为，致使两被上诉人无法按照房屋征收补偿协议书享受权益，应当由两上诉人进行赔偿。原审参照拆迁补偿款来确定两被上诉人的损失并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15372元，由上诉人郑六雨、张桂香负担。上诉人郑六雨、张桂香预交二审案件受理费24155元，退还其8783元。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 胡精华 审 判 员 王安安 二〇一九年三月十二日 代书记员 应一娇 -10- -1-