福建省古田县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0922执异5号 案外人：瞿春玉，女，汉族，1974年3月17日出生，住古田县。 申请执行人:张雅芳，女，汉族，1972年11月21日出生，住古田县。 被执行人：魏永锋，男，汉族，1964年3月13日出生，住古田县。 在本院执行申请执行人张雅芳与被执行人魏永锋民间借贷纠纷一案中，案外人瞿春玉于2018年5月11日对本院（2015）古民初字第294-4号民事裁定书提出书面异议，本院于2018年5月17日依法作出（2018）闽0922执异13号驳回瞿春玉的异议申请。瞿春玉于2018年10月25日向本院提出再审申请，本院于2018年12月17日作出（2018）闽0922民申37号民事裁定裁定由本院另行组成合议庭再审。后依法另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人瞿春玉称，请求撤销福建省古田县人民法院(2018)闽0922执异13号民事裁定。事实与理由：一、原审法院未正确查明《房屋买卖协议》所涉及的标的物与(2015)古民初字第294-4号民事裁定书之执行标的物为同一房屋及付款事实，所作出的认定明显错误，违背事实。案涉协议系其与魏永锋等人于2011年9月9日签订，签订协议时因政府部门尚未确定讼争房屋的门牌编号及顺序，出于协议应当载明具体而明确标的物的考虑，且一层楼只有四套房屋，故经其与魏永锋等人酌定载为302室。协议签订后申请人即通过银行账户将房款分两笔分别转入案外人魏永康的妻子林嫩妹、儿子魏茂忠的户头，另外以现金方式支付10880元。虽申请人提交的银行交易明细未体现收款人及款项用途，然讼争房屋的出让人均可对该事实予以确认，且其与魏永锋等人也没有其他经济往来，故对付款事实应当是清楚明确的。魏永锋等人于签约当日将讼争房屋交付给其，其也已装修入住至今。协议签订时讼争房屋的产权证尚未办理，也未被古田县人民法院予以查封。2013年10月18日讼争房屋办理完毕权属登记手续，产权证号为古房权证古田字第××号，房屋产权登记于魏永锋名下。然而，因政府部门在确定正式编号时系从其与魏永锋酌定的相反侧开始编号，因此导致讼争房屋被编为303室，与案涉协议记载的不一致，但二者实质上指向的为同一房屋。魏永锋等人于本楼层有且仅有该套房屋，而根据古田县房屋登记中心的查询结果也显示位于古田县罗华下街××号302室的房屋产权人为魏永强而非魏永锋等人，其不可能向不是所有权人的业主买讼争房屋，否则很可能因无权处分或者所有权人不予追认而被认定为无效，进而造成巨大的损失。二、诚如前述，其作为善意买受人的合法权益应当优先于张雅芳予以保护，其提出本案执行异议于法有据，应当依法解除讼争房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十七条：……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。其已支付完毕讼争房屋的购房款，且也实际占有、使用讼争房屋，而讼争房屋之所以无法办理过户登记手续，也是因为古田县人民政府政策阻碍所致，即因讼争房屋系属于未经法定程序审批而流转为国有土地的原集体土地，所以无法办理变更登记，其与魏永锋、魏永康等人也曾多次到古田县行政服务中心咨询过户事宜却均得到结果。现古田县人民政府已于2018年7月9日发布批复，讼争房屋的前述政策阻碍已消除，讼争房屋也已经可以正常进行流转并办理相应变更登记。 张雅芳称，一、贵院违反程序随意提起再审。二、根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。1．本案中合同系在查封之后补签的合同，不符合该条款第一项。2．瞿春玉的转账无法体现是支付购房款（转给案外人的款项也不是合同约定的购房款金额），且未转账给魏永锋，在查封前也未与魏永锋签订合同，双方当事人提供虚假证据。系恶意阻碍执行，故不符合第三款。3．瞿春玉对本次买卖合同自身也有重大过错。无论她与何方签订合同，该房屋当时的状态本就属于国家政策上不能过户的房屋。法律不应鼓励当事人购买一个本就不能过户的房屋，却通过法律途径得到确权。故不符合第四款。应同时满足四项，却有三项不符合条件，执行异议应坚持权利救济的法定原则，不应损害债权人的合法权益。三、本案具体情况阐述如下：1．魏永锋名下罗华下街××号303的房屋及储物间于2014年4月28日被查封，后2015年9月1日解除查封，在此17个月的查封期间瞿春玉、魏永锋等人均未提出异议。其于2015年9月1日接着查封魏永锋名下罗华下街××号303房屋。而贵院执行局人员过去履行查封后的程序到魏永锋旧厝时看到双方的当事人正在补签的合同。本案的第一份合同系魏永康、魏永磊与瞿春玉所签订，该合同系其在申请保全前去303房屋查看时候由瞿春玉拿给其看的，经其手机拍照形成的。2.瞿春玉提交的由魏永康、魏惠霞、魏永磊、魏惠文、魏永锋所签订的合同系查封之后补签的合同，却把落款时间提前为2011年，提供虚假证据混淆事实，可由第一项事实相互印证，提供虚假证据的行为，应由法院查明后作出处罚。3．退一步说就算按照瞿春玉认定的事实看，魏永康、魏惠霞、魏永磊、魏惠文、魏永锋与瞿春玉后期所补签的合同也是无效的合同。从瞿春玉提交的继承见证书看，该房屋系由加上魏永招六人共同继承的，所有权为六人继承。而查封之后补签的合同仅五人签字，另，以上六人继承的房产均为夫妻共同财产，处分夫妻共同财产应由夫妻共同决定。4．该地所有权虽为六人继承，但是房屋的具体分配该事实仅仅针对他们的内部之间（且六继承人在所继承的罗华下街××号的土地上所建的楼房六人各方名下均有分配并经登记的房产，所有的共有人已经对房屋的产权进行分割了，并签订“析产协议”，古田县人民政府根据该“析产协议”，分别核发房屋所有权证书，303房产系魏永锋夫妻所有的共同财产），从对外看，应以房屋所有权人的登记为准，而该房屋的所有权人为魏永锋。而在查封之前，魏永锋未与瞿春玉签订合同，却恶意补签合同。5．合同约定的系302房屋，执行案件查封的是303房屋，是否系同一房屋无法确认，存在合同签订后，双方串通恶意转移财产的可能。6．瞿春玉所提交的转账记录与魏永锋无关，该房屋在查封之前未签订买卖合同，未支付购房款，就算是第一份由魏永康、魏永磊与瞿春玉签订的合同也无法确认是否是双方故意补签的合同，故古田县人民法院作出的(2018)闽0922执异13号认定事实清楚，适用法律正确。且该裁定作出并送达后，瞿春玉若有异议，可提起案外人执行异议之诉，而其却在有代理律师的情况下并未提起诉讼，而在再次启动执行程序时又申请再审，显然是故意拖延诉讼。7.瞿春玉已经提起了与魏永康等人的解除房屋买卖合同的诉讼，并查封了其中一被告的房产，若其有损失，也可通过追究合同相对人的违约责任，而不应一再与被执行人一起提供虚假合同，阻碍执行。瞿春玉与案外人签订的合同、以及在查封之后补签的买卖合同，在物权变更前均是债权，该债权与其的债权是平等的地位，且魏永锋的房子在其查封前已经就被查封近2年，也就是说产权证做下来该房屋一直处于查封状态。债权恶意拖延也不应跟物权靠近或等同的，且瞿春玉的债权尚有救济途径。综上，请求驳回瞿春玉的请求，并依法对其提供虚假证据的行为作出处理。 魏永锋称，1.古田县罗华下街××号303室已于2011年9月9日卖给瞿春玉，于签订买卖协议当日即交付给瞿春玉，瞿春玉也已入住并实际占有至今；2.因签订协议时门牌未编号，故买卖双方按逆时针顺序把房号暂定为302，然住建部图纸按顺时针编号把房屋定为302室，在本层与协议中面积大小相同的有且仅有一套在本人名下，协议中的302室就是房产证中的303室。3.房屋实际情况与瞿春玉所提交证据材料并无出入。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案的争议焦点在于瞿春玉与魏永锋等人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、是否支付购房款及是否非因买受人自身原因未办理过户登记。关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同及是否已支付购房款，瞿春玉提供的证据《房屋买卖协议》可证实瞿春玉与魏永康、魏永锋等人于2011年9月9日签订房屋买卖协议购买坐落于古田县城西街道罗华下街××号××单元302室房屋，且双方约定房屋的价款为605881元，扣除余款50000元待房屋过户手续办理完毕由乙方交付给甲方，应于签订合同当天支付款项555881元。根据瞿春玉提供的《银行明细》、《收款人交易明细》可证实瞿春玉于2011年9月9日当天向魏永康的妻子林嫩妹、儿子魏茂忠账户分别转入270000元，共计540000元，并现金支付10880元。该两笔转账款项虽未注明用途，但结合合同约定的支付时间及金额可形成证据链条证实该款项系瞿春玉向魏永康等人支付的购房款。瞿春玉与魏永锋等人签订的《房屋买卖协议》中约定的购买的房屋门牌编号虽为302室，但根据瞿春玉及魏永锋陈述系因双方订立房屋买卖合同时房屋尚未编门牌号故双方按逆时针顺序将涉案房屋的门牌定为302室，后住建部门编定门牌时系按顺时针方向编定门牌故涉案房屋的门牌定为303室。且根据瞿春玉提供的《电费缴纳明细》、房权证古田字第××号产权证、古田县房屋权属登记信息查询结果等证据可证实魏永锋、魏永康等人名下在古田县城西街道罗华下街××号××单元3层仅有一套现门牌编号为303室的房屋与合同约定面积一致，且在查封行为之前已实际交付给瞿春玉并装修入住的房屋亦为魏永锋名下所有的303室房屋。上述事实及证据可认定瞿春玉与魏永康、魏永锋等六人于2011年9月9日签订的《房屋买卖协议》中的302室实际为现魏永锋名下古田县城西街道罗华下街××号××单元303室房屋，且瞿春玉于2011年9月9日已支付房屋价款550880元并已装修入住至今。张雅芳称该《房屋买卖协议》系后期补签，但其提供的三份不同《房屋买卖协议》无法证实其待证主张，不予采纳。关于瞿春玉未办理过户登记是否存在非因买受人自身原因，根据瞿春玉此次提交的古田县人民政府县长办公会议纪要[2015]3号、古田县人民政府关于同意分类处置集体土地未经法定程序审批流转为国有土地问题处理方案的批复（古政文[2018]155号）等证据，证实瞿春玉购房后无法办理过户登记系其购房后政府政策变动原因，系其个人无法预见的非其个人自身原因。综上，瞿春玉符合以上规定，其主张应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 一、撤销（2018）闽0922执异13号执行裁定； 二、中止对古田县罗华下街××号303室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  郑鹭青 审 判 员  黄文熹 人民陪审员  林 勇 二〇一九年三月二十七日 书 记 员  池嘉艺 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。