巴林右旗人民法院民事判决书（2019）内0423民初109号原告：巴林右旗大板镇大板中心小学，住所地内蒙古赤峰市巴林右旗。法定代表人：戴文峰，校长。委托代理人：郭天铸，内蒙古江泉律师事务所律师。被告：白宝柱（曾用名：宝柱），男，现住巴林右旗。委托代理人：赵凤海，巴林右旗法律援助中心律师。被告：紫凤荣，女，现住巴林右旗。原告巴林右旗大板镇大板中心小学诉被告白宝柱、紫凤荣排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法由审判员包牧兰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巴林右旗大板镇大板中心小学的委托代理人郭天铸、被告白宝柱及其委托代理人赵凤海到庭参加诉讼，被告紫凤荣经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巴林右旗大板镇大板中心小学诉称，1998年6月，巴林右旗大板五中依巴林右旗城建局规划，建设了临时门面房，建设使用期限为两年。2012年，巴林右旗大板五中搬出原址，原告大板镇中心小学搬入，至2016年益和诺尔街扩建，原告要求二被告立即搬出，停止妨害道路扩建，但被告拒不搬出，严重影响了益和诺尔街的扩建及大板镇中心小学校园的安全性和完整性。原告认为，依据临时建设许可证，该门面房早就已经过期，且国家扩道及其他征用土地时，应无条件拆除建筑。经原告核查，被告白宝柱将该房屋租赁给被告紫凤荣，原告认为被告白宝柱无权将房屋出租给他人，被告紫凤荣应立即排除妨害，搬出原告所有的房屋，将原告所有的房屋及土地返还给原告，这样原告可以立即拆除，以便巴林右旗住房和城乡建设局及时进行道路扩建。被告白宝柱辩称，1998年因洪水冲毁原大板五中北侧围墙，淤泥厚达30多公分，旗政府及教育局无力重建，向答辩人等社会集资，批准答辩人等14户在临近大板五中北墙建房用于充当围墙，保证校内学生的安全。建设时经过有关部门批准，按照城建局、教育局、学校规定的建筑高度和门窗尺寸建设的，答辩人的房屋是合法建筑。当时原大板五中与答辩人签订了《租赁大板五中临街地使用协议书》，答辩人每年缴纳费用2580元，共缴纳15年。作为补偿原大板五中校长李江、副校长李文生承诺准许学生到此消费，学校内不开办食堂、商店。后李江校长调离，新校长郭喜才没有遵守学校承诺，在校内开办二食堂、二个商店，杜绝学生来消费，从而造成答辩人等14户建房后，没有收入，给答辩人造成极大的经济损失。鉴于上述事实，原告作为后迁入原大板五中校址的中心小学，在本案中是不具备主体资格的。第一、原告并非独立事业单位的法人，不具有主体资格。原告作为中心小学承担的是教学义务，该涉案土地使用权并非是原告，原告无资格承担涉案土地使用权。依据相关法律规定，土地使用权以登记为准，并非是以占有为准。该涉案土地是国有土地，原告迁入大板五中校址，旗政府、教育行政部门、土地管理部门并没有授权给原告使用。原大板五中撤销后，其一切财产、权利、义务均由上级教育行政部门来承担，原告并非是大板五中改名合并的继任者。原告作为中心小学仅是搬迁原大板五中校址承担起原有的教学义务，并没资格直接承担原大板五中财产、债务、债权的资格，且任何行政部门没有授权原告是涉案土地的土地使用权人。第二、原大板五中与答辩人签订的《租赁大板五中临街地使用协议书》是无效合同。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”而该条例第四十五条的规定是：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。”原大板五中作为学校，教育用地是为划拨土地取得的，对于划拨土地的使用权可以出租的主体仅是“土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人”，学校显然不在此范围之内，所以，以划拨方式取得土地使用权的学校是禁止出租土地使用权的。依据《合同法》第五十二条第一款第(五)项之规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的。原大板五中作为学校将划拨的土地违反行政法规出租给答辩人，签订的《租赁大板五中临街地使用协议书》是无效合同。无效合同自始无效，原告没有权利充当合同当事人，更没有资格依据无效的《租赁大板五中临街地使用协议书》来主张本案诉求。第三、益和诺尔街道路扩建是政府的行为，原告作为中心小学无权来主持道路扩建事宜。原告主张答辩人的侵权行为并不存在，答辩人的建房在1998年，而原告在2012年才迁入现址。答辩人的建房就是为了保证原大板五中校园的安全和整体性，何谈侵害原告的利益，原告后行为及自己的意向不能凌驾在答辩人及教育行政部门的利益之上。原告作为教学主体，并非是公司创收，除教学管理以外无其他经济利益追求。答辩人没有侵害其教学义务，何谈要给原告“排除妨害”。第四、答辩人自己出钱建设的房屋，又给原大板五中缴纳费用，解决其围墙建设，占有、使用十几年，依据《物权法》之规定，该房屋所有权人是答辩人。原告没有投入一分钱，也没任何合法途径取得本案房屋的所有权，何谈原告索要自己的房屋一事。原告作为教学主体，根本就不存在成为不动产的所有权人的资格，包括原告现使用的所有不动产，其所有权人均是人民政府，原告不能凭借迁入原大板五中，便成为答辩人房屋的主人。第五、答辩人的房屋建设是合法的，依据“地权跟随房产走”的原则，答辩人自建成房屋之日起，便拥有本案国有土地的使用权，原土地使用人便丧失使用资格，尽管现批准年限到期，该土地使用权只是等待国土资源部门的核准，原告也无任何权利能成为土地使用权人。综上，原告主体不适格，无权来主张本案任何事情，本案应由答辩人与政府及教育行政部门来解决，故应依法驳回原告的全部诉求。被告紫凤荣未作答辩。经审理查明，1998年4月10日，案外人巴林右旗大板镇大板第五中学（甲方）与被告白宝柱（乙方）签订一份租赁大板五中临街地使用协议书：一、大板五中将大门东侧第16米至36米地段，使用面积为172平方米（长19.8米、宽8.7米）租给乙方使用；二、乙方必须按甲方的规划、设计建造房屋；三、每年土地使用费每平米15元，共计2580元；四、国家扩道及其他征用土地时，乙方应无条件拆除建筑，一切经济损失由乙方自负，甲方概不负责；五、乙方所使用土地的土地变更费及临时建筑管理费自付，甲方负责办手续；六、土地使用期限为十五年，即一九九八年七月至二零一三年六月。七、合同期满乙方可继续租赁，可自行拆除，可折价转给甲方；八、此合同自双方签字之日起生效，即具有法律效力。如有违约，违约方赔偿一切经济损失。现协议约定的租赁期限已满，但并没有续签租赁合同。被告白宝柱在涉案土地上建设了门面房，并将部分房屋租赁给了被告紫凤荣。另查明，2011年12月30日，巴林右旗教育局作出一份移交书，内容：根据旗人民政府指示，大板五中与大板四中合并。经教育局研究，大板五中资产分别分配给大板四中、大板中心小学）理、化、生实验室器材、图书分配给大板四中；其余设备资产分配给大板中心小学）。该移交书上有教育局局长马文斌、大板五中校长郭喜才、大板中心小学校长毛冠南、大板四中校长焦志远的签字及大板五中和大板中心小学的公章。又查明，2013年6月24日，原告巴林右旗大板镇大板中心小学发出一份通知，内容为：根据巴林右旗人民政府关于学校布局调整的有关文件，大板镇大板中心小学于2012年3月整体迁入原大板五中，原大板五中校址的物产及管理归属大板镇大板中心小学。大板镇大板中心小学根据旗政府和教育局关于治理校园周边环境的要求，决定收回校园北大门东西两侧出租的临街建筑。经查，这部分临街出租屋合同期均已到期或逾期，请相关人员持与原大板五中签订的《合同书》、《协议书》于2013年7月31日前到本校进行确认和相关遗留问题的处理。逾期将按自动放弃处理，本校将处置结果上报旗人民政府和教育局。由此产生的后果由当事人承担，本校不承担任何责任。再查明，2018年5月25日，巴林右旗住房和城乡建设局向大板中心小学下达关于大板镇大板中心小学国有土地退让的函，内容：根据巴林右旗大板镇整体规划，先对益和诺尔街市政道路进行升级改造。贵单位北侧所有临街的土地房屋均位于益和诺尔街道路红线范围之内。望贵单位在接到函后，立即拆除沿街的临时建筑，配合完成国有土地退让工作，保障市政项目的顺利进行。上述事实，有原告提供的《租赁大板五中临街地使用协议书》、《国有土地使用权出让合同》、《临时建设工程规划许可证》、《关于大板镇大板中心小学国有土地退让的函》各一份、本院调取的《移交书》、通知以及当事人的陈述等在卷予以证实。本院认为，被告与案外人大板第五中学之间签订的临街地使用协议约定的租赁期限已满，且原告迁入原大板第五中学校址后并没有与被告续签租赁合同，并于2013年6月24日，原告巴林右旗大板镇大板中心小学发出一份通知明确表示将收回校园北大门东西两侧出租的临街建筑。根据协议约定国家扩道及其他征用土地时，被告应无条件拆除建筑，一切经济损失由被告自负，原告概不负责。现巴林右旗大板镇整体规划，对益和诺尔街市政道路进行升级改造。原告巴林右旗大板镇大板中心小学北侧所有临街的土地房屋（包括被告建设的房屋在内）均位于益和诺尔街道路红线范围之内，需立即拆除沿街的临时建筑，保障市政项目的顺利进行。对被告称原告主体不适格的抗辩意见，原告巴林右旗大板镇大板中心小学基于旗人民政府和教育局的调整迁入原大板五中校址，属于行政划拨取得涉案国有土地的使用权，且其作为独立的事业单位法人有权承继原大板第五中学签订的合同的相关权利、义务，因此原告主体适格。故被告的抗辩理由，证据不足，本院不予支持。综上，被告白宝柱与原大板第五中学签订的《租赁大板五中临街地使用协议书》约定的租赁期限（至2013年6月）已满，合同的权利、义务终止，被告白宝柱应按照合同的约定退出租赁的房屋及土地。但被告白宝柱将案涉房屋部分租赁给被告紫凤荣，至今未搬出涉案房屋及土地，已构成侵权，应立即排除妨害。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第二项、第四项、第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告白宝柱和被告紫凤荣于本判决发生法律效力后十日内立即排除妨害，拆除涉案房屋，将所租赁的土地返还给原告巴林右旗大板镇大板中心小学。如被告不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告白宝柱、紫凤荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 包 牧 兰 二0一九年三月十五日书记员 乌吉斯古楞