安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终599号上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽虎爸爸餐饮管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路150号万达广场12幢1703室。法定代表人：张锐屹，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：熊君君，安徽卓泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽浩琛生态农业开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路150号万达广场12幢1703室。法定代表人：崔茜，执行董事。委托诉讼代理人：胡铭，安徽胡铭律师事务所律师。上诉人安徽虎爸爸餐饮管理有限公司（以下简称虎爸爸公司）因与被上诉人安徽浩琛圣泰农业开发有限公司（以下简称浩琛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初5503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。虎爸爸公司上诉请求：撤销一审判决，改判虎爸爸公司无需按照月10500元自2017年12月10日起向浩琛公司支付房屋占有使用费。本案诉讼费用由浩琛公司承担。事实与理由:1.一审认定双方对签订《房屋租赁合同》均具有过错，虎爸爸公司需承担60%的责任，虎爸爸公司认为该认定错误对虎爸爸公司认定责任过大。浩琛公司未取得房屋出租人同意即对外张贴招租广告及转租存在过错，其转租行为无效。因浩琛公司的过错，虎爸爸公司才会与之签订租房合同，根据浩琛公司的主观过错程度，其应该承担全部或者至少80%的赔偿责任。2.虎爸爸公司不存在刻意占有案涉房屋的客观事实。虎爸爸公司承租案涉房屋是为了经营使用，且双方协议约定，浩琛公司应协助虎爸爸公司办理所需的证件，但浩琛公司一直未履行合同义务导致虎爸爸公司一直未能办理营业执照未能营业，另外古井假日酒店一直对案涉房屋采取锁门、停水停电等措施，导致虎爸爸公司也一直不能对案涉房屋实际占有使用。3.虎爸爸公司因浩琛公司的过错遭受巨大损失。虎爸爸公司承租房屋后，一直未营业，为此支付了押金3.5万元、房租52500元，装修费用26万元，厨房设备款93045元等费用。浩琛公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律错误，请求驳回上诉，维持原判。浩琛公司向一审法院起诉请求：1.依法确认浩琛公司与虎爸爸公司于2016年12月1日签订的《房屋租赁协议补充协议》已解除，并判令虎爸爸公司立即搬出并返还涉案房屋；2.虎爸爸公司向浩琛公司支付房屋租金192500元、合同约定的滞纳金115605元及自2018年6月1日起至实际交付房屋之日的租金（租金暂计算至2018年5月31日前，滞纳金暂计算至2018年5月23日，按每月租金17500元计算）。3.由虎爸爸公司承担本案的诉讼费用。虎爸爸公司向一审反诉请求:浩琛公司向虎爸爸公司返还押金35000元、房租52500元，及赔偿虎爸爸公司装修损失暂定26万元(实际以评估为准)、厨房设备款93045元，总计440545元。一审法院查明：2015年10月13日，合肥古井假日酒店和浩琛公司订立《房屋租赁合同》，约定将合肥古井假日酒店两间门面和负一楼出租给浩琛公司，经营以海鲜为主的食品超市，合同约定了租赁期限。在租赁用途一栏中，该房屋租赁合同，约定仅限于经营以海鲜为主的食品超市，绝对禁止经营酒水类，香烟类，也不得将此场地整体转租，或整体再转让给第三方经营。随后，浩琛公司与虎爸爸公司于2016年4月28日订立一份《房屋租赁合同》，约定将该租赁房屋一楼门面房出租给虎爸爸公司经营使用，出租使用面积70平方米，期限自2016年5月15日起至2020年5月15日止。在该租赁合同中，约定房屋的年租金为21万元，满两年后租金在原价格的基础上上调20%，押金为两个月租金35000元，水电等费用由承租方自理。该租赁合同约定了租金支付方式等内容。2016年12月1日，双方又订立《房屋租赁协议补充协议》，约定租金于2017年4月1日起计算，出租方需协助承租方办理经营所需的证件，同时约定补充协议和租赁协议，如有冲突，以补充协议为准。2016年12月5日，虎爸爸公司向浩琛公司汇款68000元，在用途栏中注明古井一楼门面押一付三，租金2017年4月1日至2017年6月底，扣除已付定金2000元；2016年12月12日，虎爸爸公司向浩琛公司汇款17500元，在用途栏中注明一楼门面押金一个月，虎爸爸公司共向浩琛公司汇款85500元。在双方订立房屋租赁协议及交纳押金和租金后，浩琛公司将该房屋交付虎爸爸公司进行装修，为经营做准备。因虎爸爸公司所经营领取相关证照需取得房屋所有权人的配合，合肥古井假日酒店不同意浩琛公司将房屋转租给虎爸爸公司做经营使用。2017年1月4日，合肥古井假日酒店向浩琛公司发出通知，要求妥善纠正不恰当的房屋租赁用途。由于虎爸爸公司所租赁的房屋不能经营开业实现合同目的，此后，一直没有向浩琛公司交纳租赁费用。2018年5月14日，浩琛公司向虎爸爸公司发出解除合同通知，要求解除双方的房屋租赁合同及补充协议，并在收到解除通知后三日内返还房屋并支付至交付之日的租金。2018年5月16日，虎爸爸公司向浩琛公司复函表示因古井公司明令要求我公司不得开业，导致自合同签订至今，一直未实际使用租赁房屋，并要求因浩琛公司违约赔偿相关损失。至双方诉讼时，根据浩琛公司提供的相关图片，所租赁房屋仍由虎爸爸公司占有。2018年7月31日，虎爸爸公司向一审法院提出鉴定申请，要求对所租赁房屋装修及增添厨房设备、桌椅等按当时的市场价值评估。随后，该院委托安徽财苑资产评估事务所有限公司对虎爸爸公司的申请进行评估。2018年10月29日，虎爸爸公司申请撤销评估申请。一审法院认为，浩琛公司和合肥古井假日酒店订立《房屋租赁合同》，将所租赁的门面房又转租给虎爸爸公司，该转租没有取得合肥古井假日酒店的授权。虽然浩琛公司和合肥古井假日酒店在《房屋租赁合同》中约定不得整体转租，浩琛公司转租门面房也应征得房屋所有权人的同意和授权。因此浩琛公司的转租行为无效。虎爸爸公司对所租赁的房屋，没有尽到应尽的审核义务，造成该租赁协议无效，也应承担相应的民事责任。双方在补充协议中约定，自2017年4月1日起计算房租，虎爸爸公司应以此计算房屋占有使用费。占有使用费根据原被告双方的过错，该院酌定由虎爸爸公司承担60%，即每月支付占有使用费10500元，浩琛公司承担40%。虎爸爸公司所交纳的押金35000元及房屋租金68000元应作为虎爸爸公司占有使用费，关于虎爸爸公司所主张的2000元定金，在汇款单上有明确说明2000元押金，应予认定，虎爸爸公司实际已支付浩琛公司款项87500元。自2017年4月1日，虎爸爸公司按每月10500元支付占有使用费，上述费用计算已支付至2017年12月10日，自2017年12月10日以后，按每月10500元的占有使用费付至房屋实际交付之日止。因浩琛公司和虎爸爸公司所订立的《房屋租赁合同》无效，浩琛公司要求虎爸爸公司支付滞纳金等损失，无法律依据，依法不予支持。关于虎爸爸公司反诉要求浩琛公司返还押金、房租等，因上述费用已作为该公司占有使用费，依法不予支持。虎爸爸公司所主张的装修损失、厨房设备款损失等，因无证据予以证明，该反诉请求不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、安徽虎爸爸餐饮管理有限公司于判决生效后十日内将所租赁的房屋返还安徽浩琛生态农业开发有限公司；二、安徽虎爸爸餐饮管理有限公司支付安徽浩琛生态农业开发有限公司房屋占有使用费（自2017年12月10日起至房屋实际交付之日止，按每月10500元计算），判决生效后十日内付清；三、驳回安徽浩琛生态农业开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回安徽虎爸爸餐饮管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费5920元，减半收取2960元，由浩琛公司负担1200元，安徽虎爸爸餐饮管理有限公司负担1760元；反诉案件受理费3955元，由虎爸爸公司负担。二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。虎爸爸公司提供房屋收回通知函、邮寄面单及送达记录一份，证明虎爸爸公司于2019年1月30日书面通知浩琛公司办理房屋交接手续，虎爸爸公司不应承担一切租金及其他经济损失。浩琛公司质证认为，房屋收回通知函是虎爸爸公司单方出具的，是其单方意思表示。案涉房屋仍然由虎爸爸公司占有和使用，浩琛公司没有收到通知函。对一审查明而为双方无异议之事实本院予以确认。二审庭审后，虎爸爸公司与浩琛公司确认双方于2019年3月1日办理了房屋的交接手续，虎爸爸公司将房屋返还浩琛公司。本院认为，浩琛公司明知在未取得出租人同意的情况下改变房屋用途将房屋出租于虎爸爸公司，双方签订的房屋租赁合同因而导致无效，浩琛公司对此存在主要过错，虎爸爸公司作为房屋的承租人在承租房屋时未审查浩琛公司有无出租权，亦存在过错，双方对于因合同无效造成的损失均应承担各自相应的赔偿责任。虎爸爸公司承租房屋后未实际开业经营，关于房屋租金损失，考虑到虎爸爸公司虽未营业，但实际占有使用了房屋，故对于租金损失本院确定双方各承担50%的赔偿责任。参照双方合同约定的租金标准，自2017年4月1日计算至2019年3月1日为402500元，虎爸爸公司应负担201250元，扣除虎爸爸公司已经向浩琛公司支付的87500元，虎爸爸公司还应支付113750元。关于装修、设备损失，因虎爸爸公司在一审期间撤回关于装修、设备损失数额的鉴定申请，其应承担相应的举证不能的责任，一审对于其该部分损失以证据不足为由不予支持并无明显不当，本院予以维持。综上，虎爸爸公司的上诉理由部分成立，另二审诉讼期间，虎爸爸公司已经实际交还了房屋，对于一审判决返还房屋一项已无履行必要，本院予以变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初5503号民事判决第一、三项；二、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初5503号民事判决第二项为：安徽虎爸爸餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽浩琛生态农业开发有限公司租金损失113750元；三、驳回安徽浩琛生态农业开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审本诉案件受理费2960元，由虎爸爸公司负担1092元，浩琛公司负担1868元；反诉案件受理费3955元，由虎爸爸公司负担；二审案件受理费5920元由虎爸爸公司负担4933元，浩琛公司负担987元。本判决为终审判决。审判长 陆   建   群审判员 方玮韡审判员余海兰二〇一九年三月四日书记员 吴   丁   蔷附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。