杭州市西湖区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）浙0106行初3号 原告王志银，男，1946年3月25日出生，汉族，户籍地杭州市西湖区。 委托代理人钱自昆，杭州市下城区众大法律服务所工作人员。 被告杭州市规划和自然资源局，住所地杭州市江干区解放东路18号市民中心C座。 法定代表人陈祥荣，局长。 委托代理人解波云、**，该单位工作人员。 第三人詹莹，女，1977年1月3日出生，汉族，户籍地杭州市西湖区。 原告王志银诉被告杭州市规划和自然资源局及第三人詹莹房屋行政登记一案，于2019年1月2日向本院起诉，本院于次日受理后，于2019年1月4日向被告送达起诉状副本及应诉通知书，通知第三人詹莹参加诉讼，并依法组成合议庭，于2019年3月7日公开开庭进行了审理。原告王志银及委托代理人钱自昆，被告的委托代理人解波云、**到庭参加诉讼。第三人詹莹经本院传票传唤拒不到庭，不影响案件的审理。本案现已审理终结。 2014年9月2日，原杭州市住房保障和房产管理局向第三人詹莹颁发了杭房权证西移字第××号房屋所有权证。 原告王志银诉称，一、涉案房屋是其唯一的合法住房，不可能转让。庆丰村21号1单元101室是浙江省国防工办分配给原告的房改房，从1983年起原告就在此居住，享有合法产权，杭房权证西改换字第××号，房屋产权在2014年9月1日前一直登记在原告名下，是原告唯一养老的住房。二、被告将涉案房屋变更登记在第三人詹莹名下违法。被告变更登记的依据是原告儿子王昶以原告代理人名义与第三人詹莹（其前妻）签订房屋买卖合同。该合同虽有房屋转让价50万元，一天一次性付清，违约要追究违约责任，并终止合同的约定，但转让房屋款分文未付，却在当日就办理了变更登记手续。由此可见该房屋买卖合同非被代理人原告的真实意思表示，也不是代理人和第三人詹莹的真实意思表示，不是为了交易而签订买卖合同，而是为了骗取变更登记，是典型的以合法形式掩盖非法目的无效合同。被告未按合同法规定审查，以虚假房屋买卖合同为依据，将原告所有房屋变更给詹莹，侵犯了原告房产所有权。诉请判令：撤销杭房权证西移字第××号所有权证，判令被告将涉案房屋重新登记在原告名下；诉讼费由被告承担。 原告王志银向本院提交了以下证据： 1、房管局查询记录。证明房改房产权为王志银所有，2014年9月2日前归王志银所有。 2、房管局查询记录。证明2014年9月2日所有权为詹莹，他项权证为李霞；2014年10月22日被上城区人民法院查封。 3、房屋转移合同。证明合同约定转让价为50万元，合同签订日起一天付清，乙方逾期付款，向甲方支付违约金，合同终止。合同是王昶与詹莹签订。 4、詹莹2015年3月5日出具的情况说明。证明詹莹未向王志银支付房款。 5、詹莹2019年2月18日出具的证明。证明实际房屋买卖房屋并不存在，只是为了骗取登记。 被告杭州市规划和自然资源局辩称，一、登记行为合法,适用法律正确。根据登记档案材料反映，庆丰新村21号1单元101室原系王志银所有。2014年9月2日,王志银、詹莹共同申请办理该房产转移登记,申请时提供了杭州市房产登记申请书、身份证明、委托公证书、受托人身份证明、原房屋所有权证、原国有土地使用证、杭州市房屋转让合同、询问事项记录等资料。申请人提交的材料齐全且符合法定形式,被告依据法定的程序受理、审核后,于当日为詹莹依法颁发了杭房权证西移字第××号房屋所有权证书。二、原告要求撤销登记的依据不足。根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，原告提交的证据材料不能证明申请人王志银、詹莹办理房产转移登记时存在提交虚假材料等情况。三、买卖的法律事实有没有发生是民事争议，应在民事诉讼中解决。房屋买卖交易如何付款并不是登记机构的职责，而是意思自治的民事行为。本案中发生转移的材料就是原告授权他儿子王昶将房屋卖给第三人所签订的房屋买卖合同。另外，原告的起诉已经超过法定期限。从举证材料调查的档案来看，当时王志银授权给他儿子卖房，该授权行为经过杭州国立公证处公证。代理人的行为就是原告的民事行为,把房子转让给詹莹的行为发生在2014年，原告是知情的。按照行政诉讼法及相应的司法解释，起诉期限在知道或者应当知道最长为两年。请求驳回原告的起诉或诉讼请求。 被告杭州市规划和自然资源局向本院提交了以下证据、依据： 1、杭州市房产登记申请书。 2、身份证明。 3、委托公证书。 4、受托人身份证明。 5、房屋所有权证书。 6、国有土地使用证书。 7、杭州市房屋转让合同。 8、销售不动产统一发票（代开）办证联。 9、契税完税情况联系单。 10、告知书。 11、承诺书。 12、存量房网上自助签约承诺书。 13、房屋登记询问记录。 证据1-13，证明王志银、詹莹共同申请办理房产交易产权登记提供的材料齐全、符合法定形式。 14、房产交易产权登记申请受理单。 15、权属审核表。 16、房屋所有权证存根。 17、告知书（存根）。 证据14-17，证明原杭州市住房保障和房产省理局依法进行了受理、审核、发证。 依据：《房屋登记办法》、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》。 第三人詹莹提交书面陈述称，2014年9月2日，在未告知王志银实情的情况下，王昶以王志银的名义与其签订了无真实交易的房屋买卖合同用以办理房产过户手续，其未付钱给王志银，也没付钱给王昶，市房管局工作人员也没有向其要付款凭证和收款凭证，只让其提供房产买卖合同和产权凭证。第三人詹莹未在法定期限内提交证据。 经庭审质证，原、被告双方对上述证据发表了质证意见。 对原告的证据，被告的意见如下：证据1-3，无异议。但对证据3的证明目的有异议，恰恰证明原告授权其儿子与第三人签订了合同，合同已经签订，合同有效无效应通过民事诉讼解决。未支付房款和房屋行政登记是两个法律关系。证据4，真实性无异议，是2015年3月5日出具的，3月16日民事诉讼的庭审中可能也有，说明原告当时即已知晓房屋被转移登记到第三人名下，已超过2年的起诉期限。证据5，第三人是本案的当事人，不能作为证人提交证明。 对被告的证据，原告的意见如下：真实性无异议，关联性有异议。这些材料只能表明有买卖的意向而不能证明有买卖的事实发生，已有证据证明是骗取变更登记，不是真正的房屋买卖。本案起诉期限不应适用2年，而应适用20年的规定。 本院对上述证据认证如下：原告的证据4、5，詹莹系本案第三人，其出具的情况说明及证明不属于证人证言，不予认定，关于案涉房屋买卖合同已有生效民事判决作出裁判。双方其余证据均具有形式真实性、关联性、证据形式及来源合法性，均予认定。至于所能证明的内容，将结合有效证据综合予以认定。 经审理查明： 2014年9月2日，原杭州市住房保障和房产管理局依申请向第三人詹莹颁发了杭房权证西移字第××号房屋所有权证。涉案庆丰新村21号1单元101室房屋所有权人由王志银转移登记为詹莹。原告不服，于2019年1月2日诉至本院。 王志银诉詹莹及该案第三人李霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月19日受理。王志银及其委托代理人饶苍平到庭参加诉讼。王志银诉称：2014年9月1日，其委托王昶办理庆丰新村21号1单元101室房产转让并办理了公证委托手续。当日王昶即与詹莹签订了一份明显低于市场价格的《房屋买卖合同》。事后王志银才知悉涉案房产被以500000元的低价出卖，这并非其真实意思表示。第三人李霞事先知晓涉案房产将过户到詹莹名下并抵押给李霞，其参与了整个“欺诈”王志银办理房屋过户过程中。诉请要求撤销《房屋买卖合同》。本院于2016年1月8日作出（2015）杭西民初字第980号民事判决，认定：2014年9月1日，原告委托其子王昶全权办理杭州市庆丰新村21号1单元101室房产转让一事。2014年9月2日，委托代理人王昶和詹莹签订了杭州市房屋转让合同。当日，詹莹取得了涉案房产所有权。判决结果为：驳回王志银的诉讼请求。原告提起上诉。杭州市中级人民法院作出（2016）浙01民终1333号民事判决，判决结果为：驳回上诉，维持原判。原告申请再审，浙江省高级人民法院作出（2016）浙民申2102号民事裁定书，驳回王志银的再审申请。 原告王志银提供的庆丰新村21号1单元101室房屋登记信息查询记录显示：2015年3月3日王志银申请查询显示：当前状态“已转移”，转移日期“2014年9月2日”，他项权利状况“有抵押”，查封状况“有查封”；2015年3月19日王志银的民事诉讼代理人饶苍平申请查询显示：所有权情况：所有权人詹莹，所有权证号杭房权证西移字第××号，登记日期2014年9月2日。 庭审中，原告陈述，其于2015年3月3日到房产档案馆查询得知涉案房屋转移登记，于3月16日提起民事诉讼。 另查明，因机构改革，原杭州市住房保障和房产管理局的不动产登记职责现由杭州市规划和自然资源局履行。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”原告委托其子王昶全权办理杭州市庆丰新村21号1单元101室房产转让一事，被诉房屋转移登记作出时间为2014年9月2日，原告对房屋转移登记行为的存在是知晓的。且原告还于2015年3月得到房屋登记信息查询记录，并提起民事诉讼要求撤销涉案房屋买卖合同，生效裁判的判决结果为驳回原告的诉讼请求。因此，原告最迟已于2015年3月得知该行政行为内容。原告于2019年1月2日向本院提起诉讼，已超过2年的法定起诉期限。前述行政诉讼的起诉期限是法条的明确规定，起诉期限是从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起算，最长不得超过2年。如果一直不知道具体行政行为内容，则自行政行为作出之日起超过二十年的，也不予受理。起诉期限的审查需要查明原告何时知道或者应当知道具体行政行为内容等相关事实后再作出认定，立案受理并不代表法院认可原告的起诉在起诉期限之内，超过法定起诉期限的情形，已经立案的，应当裁定驳回起诉。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项，裁定如下： 驳回王志银的起诉。 案件受理费50元，不予收取。王志银于本裁定生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  吴俊洁 人民陪审员  狄建华 人民陪审员  朱湘江 二〇一九年三月二十日 书 记 员  何治君