浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终1349号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴小明，男，1972年9月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：贾慧君，女，1972年12月30日出生，汉族，浙江省义乌市。 共同委托诉讼代理人：潘道锋，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州富力房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区五常街道西溪悦城19幢19-5室，统一社会信用代码：9133010005673533X4。 法定代表人：李尚明，执行董事。 委托诉讼代理人：王涛，系该公司员工。 委托诉讼代理人：高坡，系该公司员工。 上诉人吴小明、贾慧君因与被上诉人杭州富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初16989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2014年5月24日，富力公司与吴小明、贾慧君签订一份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2014预1092861），双方约定：吴小明、贾慧君向富力公司购买位于杭州市余杭区商品房，该房屋的建筑面积为191.99平方米，单价每平方米18890.05元，总价款3626700元。买受人购房首付款1096700元分二期支付，吴小明、贾慧君于2014年5月24日前支付部分首付款366700元，于2014年6月20日前支付剩余首付款730000元，剩余房款2530000元采用商业贷款或公积金贷款方式支付。买受人应在前述要求付清全额首付款之日起五个工作日内与出卖人指定的银行及或公积金贷款中心指定的银行提交完备贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签订的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的手续。买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人逾期付款万分之二的违约金。出卖人应当在2015年9月30日前交付房屋，交房期限届满，买受人应支付给出卖人的款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项之次月底，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝查验房屋。双方还在《浙江省商品房买卖合同》中约定了其他内容。同日，双方还签订了《补充协议》，双方约定：出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分；双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以本合同约定为准；本补充协议作为合同之附件，与合同具有同等效力，本补充协议与主合同条款不一致的，以本补充协议为准；双方在《补充协议》中还约定了其他内容。双方签订《浙江省商品房买卖合同》和《补充协议》后，吴小明、贾慧君因未按约办理银行按揭手续与富力公司约定变更付款方式，双方约定：吴小明、贾慧君于2014年3月27日前支付房款100000元，于2014年5月24日支付房款266700元，于2014年6月20日支付房款730000元，于2014年8月24日支付房款2530000元。付款期满后，富力公司多次要求吴小明、贾慧君履行付款义务，但吴小明、贾慧君以先验房再付款为由拒付部分房款，至今尚欠房款1360000元未付。原审法院另认定，吴小明、贾慧君已支付富力公司违约金17627元。 现富力公司诉至原审法院，请求判令：1、解除富力公司与吴小明、贾慧君签订的合同编号为“2014预1092861”的《浙江省商品房买卖合同》。2、吴小明、贾慧君立即支付违约金36267元。3、吴小明、贾慧君承担本案全部诉讼费用。在原审审理过程中，富力公司变更诉讼请求为：1、吴小明、贾慧君向富力公司支付购房款1360000元；2、吴小明、贾慧君向富力公司立即支付逾期付款违约金365840元（以购房款人民币1360000元为本金，每日万分之二标准，自2014年8月25日开始计算，暂计算至2018年4月30日，要求计算至吴小明、贾慧君付清全额购房款之日止）；3、吴小明、贾慧君承担本案全部诉讼费用。吴小明、贾慧君反诉至原审法院，请求请求判令：1、继续履行富力公司与吴小明、贾慧君签订的《浙江省商品房买卖合同》，富力公司向吴小明、贾慧君交付房屋，并协助吴小明、贾慧君办理完成房屋过户登记手续；2、富力公司支付违约金340000元；3、富力公司赔偿吴小明、贾慧君经济损失250000元；4、本案的反诉费用由富力公司承担。 原审法院认为：富力公司与吴小明、贾慧君签订的《浙江省商品房买卖合同》和《补充协议》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该院确认合法有效，双方均应按约履行。关于违约问题：双方约定吴小明、贾慧君应于2014年8月24日付清房款，富力公司交房时间是2015年9月30日，故吴小明、贾慧君应先履行义务；双方约定吴小明、贾慧君未付清房款之前，富力公司有权拒绝交房，且有权顺延相应的交付期限，现吴小明、贾慧君未按约付清房款，故富力公司有权拒绝交房；双方约定在签署房屋交接单前出卖人不得拒绝查验房屋，只能说明拒绝查验房屋的后果是吴小明、贾慧君有权拒绝签署房屋交接单，并不能说明有权拒绝付清房款；双方约定广告、楼书、沙盘及其他宣传资料不作为合同的组成部分，且吴小明、贾慧君提交的证据不足以证明所谓的水系不一致。因此，该院认定吴小明、贾慧君未按约付清房款已构成违约，富力公司有权要求吴小明、贾慧君支付剩余房款1360000元及相应的违约金。关于违约金的金额，吴小明、贾慧君抗辩已付清2014年12月12日之前的违约金17627元，富力公司主张该部分违约金是已付房款的违约金，不包括未付房款1360000元的违约金。该院认为，根据吴小明、贾慧君提交的计算违约金的清单来看，该部分是计算的已付房款的违约金，并不包括未付房款1360000元的违约金，故吴小明、贾慧君的该抗辩不能成立。综上，该院对富力公司的诉请予以支持。吴小明、贾慧君现未付清房款，其反诉请求缺乏依据，该院不予支持，至于其要求富力公司交付房屋、协助办理过房手续的请求，其可在付清房款后另行向富力公司主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年8月15日判决：一、吴小明、贾慧君支付富力公司购房款1360000元，于判决生效之日起十日内付清；二、吴小明、贾慧君支付富力公司违约金（以1360000元为基数按每日万分之二自2014年8月25日计算至2018年4月30日为365840元，此后至款清之日止的违约金按上述标准另计），于判决生效之日起十日内付清；三、驳回吴小明、贾慧君的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20333元，反诉案件受理费4850元，合计25183元，由吴小明、贾慧君负担。 宣判后，吴小明、贾慧君不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、富力公司对吴小明、贾慧君提出的正当诉求置之不理，导致吴小明、贾慧君无法正常履行合同、没有按期付款，由此产生的违约责任应该由富力公司承担。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2014预1092861）的约定，吴小明、贾慧君虽然应在2014年8月24日前付清尾款，但吴小明、贾慧君已经发现案涉房屋及所在楼盘施工现场的建筑结构及配套设施与楼书宣传、广告、样板房展示的不一样，并多次与富力公司口头及书面进行沟通，要求说明理由并予以解决，富力公司一直置之不理，且在等待富力公司回复的过程中，有多家主流媒体报道多起因上述事项以及施工现场存在建筑质量隐患等导致业主维权的新闻，吴小明、贾慧君在该事项没有合理解决之前，有理由暂不付款。2、富力公司无故拒绝吴小明、贾慧君查验房屋，导致合同无法完全履行，富力公司应承担由此产生的逾期交房违约责任。原审法院认定“双方约定在签署房屋交接单前出卖人不得拒绝查验房屋，只能说明拒绝查验房屋的后果是吴小明、贾慧君有权拒绝签署房屋交接单，并不能说明有权拒绝付清房款”。查验房屋的目的是核实所购房屋质量、内部精装修标准以及规划范围内公共设施等交付结果是否符合宣传承诺与合同约定，而不是为了签署房屋交接单。原审法院的认定结果没有查清拒绝查验房屋的后果是什么以及责任如何承担。吴小明、贾慧君在办理房屋交接当天明确向富力公司表态，应当按双方合同约定在签署交接单前查验房屋，只要房屋没有发现影响居住的重大质量问题，即可当场付清所有款项，并办理余下的房屋交接流程；如果按合同查验房屋后吴小明、贾慧君未付清房款，富力公司有权拒绝签署房屋交接单并拒绝交房，根本不影响富力公司的核心权益。然而富力公司恶意拒绝吴小明、贾慧君行使查验房屋的正当权利，富力公司单方面规定并现场公示的交房流程完全违背了合同约定，其后果是直接给合同带来不确定性，导致合同无法继续完整地履行完毕，造成吴小明、贾慧君未能付清房款。3、原审法院认定《补充协议》中约定的免除富力公司责任，加重吴小明、贾慧君责任，排除吴小明、贾慧君主要权利的格式条款有效是错误的。原审法院认定，《补充协议》约定富力公司的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料属于要约邀请，不作为合同的组成部分。根据《中华人民共和国合同法》第四十条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，案涉《浙江省商品房买卖合同》与《补充协议》均是在同一天签署，并且不允许买受人做任何修改或者补充，属于典型的格式条款。吴小明、贾慧君是被富力公司的楼书、销售人员介绍、样板房、销售广告等宣传展示的精装修、豪华酒店式入户大堂、24小时管家服务、保姆房区域、小区内9大水系、屋顶花园等内容所吸引，才与富力公司签订的购房合同。吴小明、贾慧君在购房尾款日期届满前，已经在施工现场发现入户大堂、样板房所示保姆房区域的结构与面积等与签订合同时所见的样板房、楼书宣传广告及销售承诺等存在极大反差，房屋交付时更没有了入户大堂内的专人接待、24小时管家服务，且缺少了一个保姆房、仅有6处水域、没有屋顶花园等，存在明显的减配销售和虚假宣传，对所购房屋的价格、品质以及所在楼盘的居住功能和居住安全都产生重大消极影响。4、吴小明、贾慧君暂缓支付款项是行使不安抗辩权的体现，不应当视为违约。吴小明、贾慧君就案涉房屋多次以口头或书面形式向富力公司反映存在虚假宣传、样板房不符及质量瑕疵等问题，但富力公司没有任何回应。此时吴小明、贾慧君对富力公司能否正常履约，预售的案涉房屋是否能够按照合同约定的品质和期限交付产生疑虑，结合期间案涉房屋所在楼盘业主维权事件被省市多家主流媒体广泛报道，加重了吴小明、贾慧君的不安，尤其是办理房屋交接手续时，富力公司单方面规定的交接流程明显违背合同约定，故意给吴小明、贾慧君行使查验房屋的权利设置前提条件，直接导致合同无法顺利履行，更是让吴小明、贾慧君担忧富力公司有丧失商业信誉的可能。在吴小明、贾慧君的合理疑虑打消之前就苛求吴小明、贾慧君必须付清全部购房款，从而将之后的交易风险全部转移到吴小明、贾慧君身上，明显与交易惯例不符，也有悖于公平公正原则。上述事实，吴小明、贾慧君已经提交了充分的证据予以证明。二、原审法院适用法律错误。因富力公司没有及时回复吴小明、贾慧君的合理诉求，现场施工至房屋交付及至今日广告宣传承诺未能实现，利用格式条款损害吴小明、贾慧君要求查验房屋的权利等违约行为，导致合同没能顺利履行，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十五条、第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条等规定，吴小明、贾慧君没有违约，无须向富力公司承担违约责任，富力公司反而应当向吴小明、贾慧君承担逾期交房的违约金暂计340000元并赔偿不能正常入住导致的租金损失暂计250000元。综上，请求二审法院判令：1、吴小明、贾慧君无须向富力公司支付违约金；2、富力公司向吴小明、贾慧君支付逾期交房违约金340000元；3、富力公司赔偿吴小明、贾慧君经济损失250000元；4、本案一审、二审的全部诉讼费用由富力公司承担。 被上诉人富力公司答辩称：原审判决事实认定清楚，适用法律正确。一、吴小明、贾慧君逾期支付购房款事实清楚，应当承担逾期付款责任。根据吴小明、贾慧君与富力公司签订的《浙江省商品房买卖合同》的约定，吴小明、贾慧君应当在2014年8月24日前付清全部购房款。付款期限届满后，富力公司曾数次发函催告吴小明、贾慧君支付购房款及违约金，但吴小明、贾慧君迟迟不予支付。吴小明、贾慧君至今尚拖欠富力公司1360000元房款未支付。根据案涉合同第八条的约定，吴小明、贾慧君应当自2014年8月25日起每日按逾期应付款万分之二向富力公司支付逾期违约金。二、吴小明、贾慧君逾期支付购房款、违约金等款项，富力公司有权拒绝其查验房屋，并拒绝向其交付房屋。富力公司不存在逾期交房行为，无需向吴小明、贾慧君承担逾期交房责任。根据案涉合同第九条的约定，交付期限届满，吴小明、贾慧君应支付给富力公司的款项未付清的，富力公司有权拒绝向吴小明、贾慧君交房。而查验房屋是房屋达到交付节点后，双方办理房屋交付手续的其中一个环节。吴小明、贾慧君尚未履行在先付款义务，富力公司有权拒绝其查验房屋，并拒绝向其交付房屋，故富力公司不存在逾期交房行为，吴小明、贾慧君也就无权要求富力公司向其支付逾期交房违约金和损失赔偿。三、吴小明、贾慧君与富力公司签订的案涉合同及《补充协议》合法有效，对双方均具有约束力。吴小明、贾慧君与富力公司均具有完全民事行为能力，完全具有缔约能力，双方签订的案涉合同及《补充协议》系吴小明、贾慧君与富力公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方当然具有约束力。双方签订的合同内容不存在免除富力公司责任和排除吴小明、贾慧君主要权利的情形，且《补充协议》第二十三条明确约定，在签署合同前，出卖人已经向其充分说明主合同及所有附件的内容和含义，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，同时买受人也已详细阅读并充分理解主合同及附件的全部内容。买卖双方在签署合同及本补充协议时，对合同及补充协议的条款进行了充分的注意，出卖人及买受人均自愿接受合同及本补充协议。故案涉合同绝非吴小明、贾慧君所称的格式合同或格式条款，不存在全部或部分无效的情形，且原审时吴小明、贾慧君并未对合同效力提出过异议，相反在其反诉请求中要求继续履行案涉合同，现其上诉又对合同效力提出异议，显然自相矛盾。四、按案涉合同约定，及时支付购房款是吴小明、贾慧君的应尽义务。吴小明、贾慧君拖欠购房款的行为显然违反了合同约定，其所谓行使不安抗辩权没有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，吴小明、贾慧君提出的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院维持原判，驳回上诉。 二审中，在本院指定的举证期限内，吴小明、贾慧君向本院提交了以下证据：证据1，四个视频，其中天森雾效视频用以证明案涉小区的水系与宣传不符；富力大堂视频用以证明吴小明、贾慧君在应付尾款前发现案涉小区的入户大堂与购买案涉房屋时宣传介绍的不一致；地下车库视频用以证明案涉房屋交付时地下车库仍不具备使用条件，无法使用；媒体报道视频用以证明小区入户大堂缺少安全保证的24小时物业管家服务，与合同约定不符，使小区安全性降低。富力公司质证称，对证据1中的天森雾效视频，三性均有异议，该视频无法看出拍摄的具体位置，无法达到其证明目的，无法证明案涉小区水系有九大水系；对富力大堂视频，无法判断其拍摄的区域是否为案涉小区，是否为案涉小区所在房屋的所在单元，且该视频中的内容为房屋建造过程中的内容，不能反映竣工验收后的情形；对地下车库视频，三性均有异议，该视频无法判断是否为案涉小区地下室，从视频内容看，该小区的地下室也基本完成了地下室施工；对媒体报道视频，该报道对事实没有进行确认，也没得到公安部门的确认，故对该视频的三性均有异议。本院经审查后认为，证据1无法证明吴小明、贾慧君的证明目的，本院不予采信。 富力公司未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：富力公司与吴小明、贾慧君签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。根据双方的诉辩意见，本案双方争议焦点系违约责任的确定。吴小明、贾慧君主张富力公司无故拒绝其查验案涉房屋，致使案涉合同无法履行，且案涉房屋及所在楼盘与富力公司的宣传存在差异、建筑质量存在隐患，故富力公司违约在先，其未按约支付剩余房款系行使不安抗辩权，不属于违约行为。但根据本案查明的事实和在案证据分析，首先，双方约定吴小明、贾慧君付清房款义务的履行时间为2014年8月24日，富力公司交房义务的履行时间则为2015年9月30日，故吴小明、贾慧君的付清房款义务属在先义务，应当先行履行，现吴小明、贾慧君未按约付清房款，显属违约在先；其次，案涉合同约定交房期限届满，吴小明、贾慧君应支付给富力公司的款项未付清的，富力公司有权拒绝交房，交付日期相应顺延，并约定在签署房屋交接单前，富力公司不得拒绝查验房屋，由此可见，查验房屋仅是办理交房手续时签署房屋交接单前的程序，现因吴小明、贾慧君未付清房款，富力公司可直接拒绝向其交房，故富力公司拒绝吴小明、贾慧君查验房屋并非违约行为；再次，案涉合同约定广告、楼书、沙盘及其他宣传资料属要约邀请，不作为合同的组成部分，而吴小明、贾慧君既未能举证证明富力公司的宣传内容对案涉合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，亦未能充分举证证明案涉楼盘与富力公司的宣传存在其所述的差异，故吴小明、贾慧君以《中华人民共和国合同法》第四十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定主张上述条款无效，不能成立；最后，吴小明、贾慧君亦未能提供充分有效的证据证明案涉房屋存在建筑质量隐患。因此，吴小明、贾慧君违约在先，且其并不符合不安抗辩权的适用要件，故其应当承担相应违约责任。原审法院据此判令吴小明、贾慧君支付富力公司剩余房款1360000元及相应的违约金，并驳回吴小明、贾慧君的原审诉讼请求，并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13358元，由吴小明、贾慧君负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年三月一日 法官助理张琪 书记员陆奕洲