西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初15512号原告：陕西金地家宜置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区物业管理服务中心。法定代表人：郝一斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：史革俊，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟珊，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：段俊杰，男，1975年3月5日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：刘铜莲，女，1955年10月25日出生，汉族，住陕西省华县华州镇新秦南路七五信箱家属区。共同委托诉讼代理人：郝某某，上海兰迪律师事务所律师。原告陕西金地家宜置业有限公司（以下简称金地公司）与被告段俊杰、刘铜莲商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金地公司的委托诉讼代理人史革俊、翟珊，被告段俊杰、刘铜莲的共同委托诉讼代理人郝某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金地公司诉称，原被告双方于2017年6月23日签订了合同编号为Y17124541的《商品房买卖合同》，约定二被告购买原告开发的位于西安市XX路城中村综合改造项目DK-B项目（西沣公园）第15幢1单元17层11703号商品房，房屋总价款573769元。二被告支付购房首付款173769元，余款400000元由二被告向按揭银行申请贷款。因二被告未按照按揭银行要求提供贷款资料，导致按揭某某办理。为此，原告多次电话催促要求二被告提交按揭贷款资料或补齐房款，二被告均未理会。2017年9月18日，原告向二被告发出《关于催缴购房款函》，要求二被告于收到函件后7日内向按揭银行提交全部资料或补齐房款，但二被告均未履行付款义务；2017年9月25日，原告向二被告发出《解除通知书》，告知二被告即日起双方所签订的《商品房买卖合同》解除，并要求二被告办理退房及退款手续，二被告仍然未予理会。按照《商品房买卖合同》，买受人选择银行按揭方式付款的，在签订购房合同首日付清首付款，并在签订合同后七日内向按揭银行提交贷款所需的全部资料……如买受人未按照规定时间提交资料，延期超过30天，出卖人有权解除合同的约定，原告有权解除合同，并要求二被告承担违约责任。故现诉至法院，请求判令1、原被告双方签订《商品房买卖合同》解除；2、二被告配合原告到房屋管理部门办理上述合同的注销手续；3、被告按照房屋总价款5%承担违约金28688.45元；4、本案诉讼费由被告承担。被告刘铜莲及段俊杰共同辩称，首先，2017年6月，被告按照银行要求提供了个人信息的相关资料，原告于2017年7月17日向银行补充提交了双方所签订的《商品房买卖合同》，被告已经按照要求向贷款银行提供了贷款资料。在签订合同时，被告反复询问原告二被告是否可以一起购房而办理贷款，得到原告工作人员的肯定答复，二被告才与原告签订的《商品房买卖合同》。由于2017年西安房市过热，而原告给予贷款银行的贷款额度不够，导致贷款银行变更贷款政策，2017年8月10日，被告得到银行因二被告无亲属关系而拒绝放款的通知。因此，未能贷款的原因不能归责于被告。第二，自银行拒绝放款后，原告及被告刘铜莲的女儿也即本案被告的代理人为了能够更好的履行合同，反复沟通，但原告从未向被告发出解除通知。第三，《商品房买卖合同》为原告单方提供的格式合同，在签订合同时，原告并未对免除、限制其责任的条款予以特别说明，故合同附件中第二条、第四条及第五条应属无效；为了能更好的履行合同，被告刘铜莲女儿于2018年4月15日与原告达成合同变更为一次性付款的约定，被告也准备好了房款，因此被告没有怠于履行合同，反而积极与原告沟通，原告无权单方解除合同。第四，合同并未约定在被告未获得贷款的情况下应承担5%的违约金，同时，本案标的房产自二被告购买后，一致处于上涨状态，不论合同是否解除，原告均未有任何损失。故原告无权要求二被告承担违约责任。综上所述，请求人民法院依法保护二被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年6月23日，原告金地公司与二被告签订了合同登记号为Y17124541的《商品房买卖合同》，合同约定，二被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路以东、西部大道以北XX路地区城中村综合改造项目DK-B(西沣公元)第15幢1单元17层11703号房屋。房屋预测面积72.53平方米，合同总价款573769元。付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年6月26日前支付首付款173769元，剩余400000元向按揭银行申请贷款。合同第八条，逾期付款责任，按揭付款按照附件约定内容处理。附件四第2条，买受人选择银行按揭方式付款的，须于签订本合同之日付清首付款，且须于签订本合同之日起七天内向按揭银行提交所需的全部真实资料，无论因何种原因银行要求补交资料、提高首付或利率等，买受人应当在三天内办理完成。余款以银行按揭贷款方式应于签订本合同之日起三十天内全额到达出卖人指定的银行账户。如买受人未按规定时间提交资料，延期超过30天，出卖人有权解除合同。合同附件十二，第十七条关于合同解除的补充约定，因买受人原因致使合同解除的，买受人除应承担全部违约责任外，还应向出卖人支付合同总额百分之五的违约金，并赔偿由此造成的全部损失。合同第二十五条，关于送达的约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。二被告提供的合同送达地址为西安市XX小区XX号楼2-201。合同签订后，被告按照合同约定向原告支付了购房首付款。但因二被告非亲属关系，按揭贷款银行拒绝了二被告的贷款申请。2017年9月18日，原告向被告所提供的合同地址采用邮政EMS送达了《关于催缴购房款的函》，通知催促二被告在上述函件发出通知7日内向按揭银行提交全部资料并补交购房款。2017年9月25日，原告再次采用邮政EMS向被告合同约定地址送达了《解除金地西沣公园项目通知书》，该通知书载明：因被告未能按照合同约定完成付款义务，原告多次函告或电话催促，但其仍未履约，依据相关法律法规及《商品房买卖合同》的约定，原告宣布从即日起双方所签订的《商品房买卖合同》解除。被告可于2017年9月30日前办理退房及退款手续。上述两份邮件签收情况均为“他人收”。审理中，被告否认其收到原告的催款通知及解除合同的通知，称其与原告已经达成购房款一次性支付的约定，双方约定签署补充协议。其当庭提供了被告刘铜莲女儿郝某某与金地公司销售人员2018年7月20日的通话录音，该录音中金地公司一名姓郝的经理称，“在4月16日前，其派人与郝某某沟通继续付款的事宜，但沟通过程中公司通知不让其再管理此事”。郝某某在录音资料中称“置业顾问小曹通知说要签补充协议，然后交钱。其将钱已经准备好，随时可以一次性来”。原告金地公司对此并不认可，称双方仅是沟通过一次性付款的事宜，但并未达成一致。另查明，被告提供的其女儿郝某某与原告公司置业顾问的任艳霞微信聊天记录显示，2017年9月18日，任艳霞向郝某某发送了原告公司关于催缴购房款的函；2017年9月25日，任艳霞再次向郝某某发送了解除通知书。上述两项聊天内容与原告向二被告送达催款函件及解除通知书的内容一致。上述事实，有《商品房买卖合同》、《关于催缴购房款的函》、《解除金地西沣公园项目通知书》、EMS邮寄单及查询情况、微信聊天记录、通话录音、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告金地公司与被告段俊杰、刘铜莲双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。本案争议的焦点为，原被告双方的《商品房买卖合同》是否已经解除。首先，按照合同约定的付款时间，二被告确实未按照合同约定支付购房款；第二，双方所签订的《商品房买卖合同》中对于送达有明确的约定，原告金地公司亦按照二被告提供的送达地址向其邮寄了《催款通知函》，结合被告提供的微信聊天记录及通话录音，可以确定二被告的代理人即郝某某XX沟XX房事宜，而置业顾问也将同样的催款通知发送给郝某某，那么，原告在向被告催款后，二被告仍未支付购房款。按照合同第八条及附件四第2条的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》。2017年9月25日，原告再次依据合同预定的送达地址及送达方式向二被告邮寄送达了《解除通知》，邮件显示“他人收”，同时，置业顾问任艳霞亦将解除通知通过微信告知了郝某某，可以认定，原告金地公司已经履行了通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。二被告对于《解除通知》并未提出异议或者在三个月内向人民法院起诉，故本院认定原告向被告发出的《解除通知书》已经发生解除的效力，原被告双方的《商品房买卖合同》解除。关于二被告辩称双方就付款方式达成一次性付款的合议，其提供的录音资料中显示双方要签订补充协议，而该补充协议实际并未签订，而根据被告提供的录音资料，双方就一次性付款确实协商过，但原告并未有明确的意思表示同意被告一次性付款，故对于被告该辩称，本院不予采信。关于原告主张违约金一节，合同中约定了因买受人原因导致合同解除的违约责任，但结合被告的答辩意见及购房需求，考虑到本市XX市场近两年的实际情况，出于公平原则的考量，对于原告违约金主张本院不予支持。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，上述合同解除后，被告段俊杰、刘铜莲应当协助原告在合同备案机关办理注销合同备案登记的相应手续。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条第二款之规定判决如下：一、原告陕西金地家宜置业有限公司与被告段俊杰、刘铜莲于2017年6月23日签订的合同登记号为Y17124541号《商品房买卖合同》解除。二、被告段俊杰、刘铜莲应于本判决生效之日起十日内协助原告陕西金地家宜置业有限公司办理注销上述合同的备案登记手续。三、驳回原告陕西金地家宜置业有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行相应义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行期间的迟延履行金。本案案件受理费9538元，由被告段俊杰、刘铜莲承担。因原告已全部预交，二被告应于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  秦 冰审 判 员  赵琳君代理审判员  张蓓欣二〇一九年三月十日书 记 员  张 雨打印：相丽华校对：杨宝利2019年月日送达