新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民事判决书（2018）新4002民初3564号原告：胡勇，男，汉族，1982年5月9日生，个体工商户，住伊宁市。委托代理人：谭峰，新疆长信合律师事务所律师。被告：新疆伊犁宏城房地产开发有限公司，住所地新疆伊犁州伊宁市合作区建材路5号中国西部国际建材城B4号楼10楼。法定代表人：魏紫钰，该公司董事长。委托代理人：周恩，男，汉族，1966年10月26日生，该公司董事长，住广州市海珠区。委托代理人：黄春燕，新疆秉政律师事务所律师。原告胡勇诉被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，因原告胡勇不服本院（2016）新4002民初6860号民事判决书，提起上诉，伊犁州分院以原审判决认定基本事实不清，发回重申，本院于2018年9月4日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡勇委托代理人谭峰，被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司委托代理人周恩、黄春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡勇向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》；2、被告立即返还原告支付的房款5,268,211.2元；3、被告向原告支付利息368,774.8（自2015年7月1日起算至2016年11月1日起诉之日止），并自2016年11月2日起按日768.3元支付利息直至实际履行之日止；4、本案诉讼费、保全费5,000元、担保费15,000元由被告承担。事实与理由：2015年1月22日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于伊宁市××区房，房屋总面积为1184.4平方米，商品单房价为每平方米4,448元，总房款为5，268,211.2元，交房时间为2014年12月31日，交付使用后应在180个工作日内办理该商品房屋所有权的转移登记，但被告未按约定期间办理房产证转移登记手续，致使原告的合同目的无法实现，且该房屋实际交付时与图纸不一致，故诉至法院。被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司辩称，不应解除双方签订的《商品房买卖合同》，理由如下：一、原告胡勇不享有解除涉案《商品房买卖合同》的权利：涉案合同补充协议第7条约定，本合同约定的交付时间需满足“房屋全部房款打到出卖人账户”的前提条件。但本案中原告并未交纳任何购房款，我方在原告将所有款项付清前不应向原告交付涉案房屋，不能因我方放弃自身权利先向原告交付房屋，而加重我方的义务即在原告将所有房款交清前我方有权拒绝为其办理涉案房屋产权转移登记；涉案合同补充协议第8条约定，签订备案合同后，原告应当向税务局交纳契税，若因原告不能及时办理，所造成的所有后果均由原告自行承担。截止今日原告均拒绝将我方开具的收据交回换成发票及缴纳契税及维修资金，其行为直接导致我方无法办理涉案楼宇的产权初始登记即涉案房屋无法办理产权转移登记并非因我方原因导致。胡勇自认涉案房屋2015年1月22日就已交付，其签订涉案合同的目的已经实现；涉案合同第15条第3款约定，若因我方原因，导致无法办理产权转移登记的，原告选择解除合同的，应当书面通知我方。截止今日，我方并未收到胡勇出具的解除合同通知书；综上，原告胡勇不享有解除涉案《商品房买卖合同》的权利；二、本案解除权已过除斥期间，胡勇不享有解除权涉案房屋所在楼宇2013年9月15日就已经竣工验收，同时胡勇自认2015年1月22日接收涉案房屋，结合合同约第15条第3款及《合同法》第95条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，原告胡勇最迟也应当于2016年7月22日前行驶解除权，自本案提起诉讼时，因已过解除权期间，原告已丧失解除权。经审理查明，被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司经批准在位于伊宁市××区以南，佛山路以北，天津北路以西编号为3-50-08、09-06-491的地块上建设商品房，暂定名为中国西部国际建材城，该商品房中涉案的中国西部国际建材城A3商铺于2012年8月1日开工，2013年9月15日竣工验收，2015年8月18日向伊宁市城市建设档案馆备案。2014年9月18日，案外人朱方祥与被告签订房屋出售合同，约定由案外人朱方祥购买被告开发的中国西部国际建材城物业为伊宁市天津××路、二层、三层，总价款为1,825万元，其中涉案建筑A3栋之三层价款为5,263，780元。2014年11月20日，被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司出具“收到朱方祥交来A3三层房款5,263,451元”的收据。后案外人朱方祥与原告胡勇向被告公司申请变更转款，将其购买的A3三层商铺变更至胡勇名下，并将原A3三层商铺号变更为A3-338、340商铺，房款总金额为5,268,211.2元，该变更转款申请表有被告经理签字确认。2015年1月22日，原告胡勇与被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于伊宁市××区以南，佛山路以北，天津北路以西名为中国西部国际建材城第A2-A7号楼338号、340号商品房，预测建筑面积共444.38平方米，其中套内面积339.11平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积105.27平方米，计价方式为按每平方米4,448元计算，总金额为5,268,211.2元（伍佰贰拾陆万捌仟贰佰壹拾壹圆贰角）。付款方式为一次性付款，买受方应当在2015年1月22日前支付全部房价款，出卖方应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》还约定商品房交付使用后，双方共同在180个工作日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内办理房屋所有权登记的，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。当日，新疆伊犁宏城房地产开发有限公司向胡勇出具收到A3-338、340房款5,263，451元的收据，出具收到A3-340，4,760元的收据，以上金额合计5,268,211元。2015年4月15日，案外人朱方祥出具说明“本人因赠与弟弟胡勇，因跟父亲姓胡，本人跟母亲姓朱，将在中国西部建材城所购买商铺A3三层，房号338、340商铺转入胡勇”并证明其与胡勇为亲兄弟。2016年10月19日，原告胡勇委托新疆长信合律师事务所律师谭峰向被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司发出新长律（2016）函字第20号律师函，其陈述“由于贵公司未在约定的期间内办理其商品房的所有权登记，至今也未办理商品房所有权登记手续，已违约，应承担违约责任。其合同的目的无法实现，依法解除双方订立的《商品房买卖合同》，其房款5,268,211.2元应予以返还给委托人，并按银行同期贷款的利率计算利息。”并要求被告“接到律师函后三个工作日内办理解除商品房买卖合同，并承担应承担利息。”2016年11月1日，原告胡勇向本院提起民事诉讼，同时就本案诉争事实向伊宁市人民法院提出财产保全申请书，要求冻结本案被告价值580万元财产，并以新疆鼎盛诉讼保全担保有限责任公司担保函为保全担保，担保金额580万元，担保费用15,000元。12月31日，原告胡勇向伊宁市人民法院缴纳保全费用5,000元。2016年12月21日，伊宁市人民法院发出（2016）新4002民初6860-1号民事裁定书，裁定冻结被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司580万元银行存款或查封、扣押等值财产。原告诉请涉案房屋实际交付时与图纸不一致，但其提交房屋照片不足以证实，对此不予认可。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、房屋出售合同、变更转款申请表、竣工验收备案表、收据、新疆维吾尔自治区非税收入一般缴款书、说明等在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。原、被告双方经自愿协商签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法有效。本案中，原、被告在商品房买卖合同中约定房屋交付时间为2014年12月31日，庭审中，双方认可实际交付房屋为2015年2月。按照双方合同约定，交付房屋180个工作日内办理房屋所有权登记，但原告至今未取得房屋所有权。庭审中，被告认为未办理房屋所有权登记的原因是原告拒绝将开具的收据换成发票及缴纳契税和维修基金，导致其无法办理涉案楼宇的产权初始登记，但实际上，办理房屋所有权初始登记的前提是被告作为出卖人已经取得该栋楼的房屋产权手续，据查明的事实，本案被告至今未取得该房屋的土地大证。审理中，被告举证的不动产权证为“XXXX号商铺”，未提交证据证实该A4号楼产权包括涉案A3号楼，不能认定被告已经取得涉案房屋产权，因此，未办理房屋所有权登记的责任应由被告承担。由于原、被告之间合同目的无法实现，根据法律规定，原告有权解除合同，对原告提出解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于被告抗辩认为依据双方合同约定，在交付房屋180个工作日内办理所有权登记，现原告主张解除合同已过了除斥期间，原告请求解除合同的主张不应当得到支持。因导致原、被告合同解除的原因系被告至今未提供可以办理产权登记的相关手续致使合同目的无法实现所致，此行为不适用法律规定的除斥期间，所以对于被告的此项辩称意见，本院不予采信。对于被告提出购房款5,263,451元系案外人朱方祥而不是原告胡勇支付，所以原告无权主张返还该购房款。庭审中，原告认可涉案房屋系案外人朱方祥赠与，房款由案外人朱方祥支付，经过被告同意后，由原、被告签订了商品房买卖合同，依据合同相对性原则，原、被告作为合同双方签订合同，且被告向原告出具收到房款5,263,451元的收据，应当认为被告认可房款系原告支付，又因原告另行支付A3-340号商铺购房款4,760元，已付房款总额为5,268,211元（5,263,451+4,760元），现双方解除商品房买卖合同，被告理应立即返还其支付的房款5,268,211元。原告主张被告支付已付房款利息368,774.8元（自2015年7月1日起算至2016年11月1日起诉之日止），并自2016年11月2日起至实际退还已付房款之日按每日768.3元支付利息，根据商品房买卖合同约定退还房款的同时应按银行同期贷款利率计付利息，本案中房款收据日期为2015年1月22日，原告主张自2015年7月1日起算利息是对其自身诉讼权利的处分，本院认定被告应向原告支付自2015年7月1日至实际退还已付房款之日止的利息（以5,268,211元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。故对原告主张被告支付自2015年7月1日至实际退还已付房款之日止利息的请求（其中自2015年7月1日起算至2016年11月1日起诉之日止的利息为368,774.8元），本院予以支持。对于原告主张保全费5，000元，该保全费系原告因诉讼所发生的合理费用，故对原告的此项主张，本院予以支持。对于原告主张保全担保费15,000元，因该费用双方对此并未约定，且该费用并非必要的损失支出费用，故对原告的此项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告胡勇与被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司于2015年1月22日签订的商品房买卖合同；二、被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告胡勇退还已付房款5,268,211元；三、被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告胡勇支付自2015年7月1日至2016年11月1日资金占用期间的利息368,774.8元；四、被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告胡勇支付自2016年11月2日至实际退还已付房款之日止资金占用期间的利息（以5,268，211元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51,363元，保全费5,000元，合计56,363元，由被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院审 判 员 张喻景人民陪审员 周殿伟人民陪审员 张继正 二〇一九年三月二十日书 记 员 李 瑶