广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初1675号原告：贺淑萍，女，汉族，1986年7月1日出生，住浙江省桐庐县，委托诉讼代理人：樊相帮，广东智宸律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司,住所地佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二,统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：余帅文，广东高哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊华，广东高哲律师事务所律师。原告贺淑萍诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年1月30日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交楼违约金254655.46元（从2017年4月1日起暂计至2018年11月26日止，并请求计算至收楼之日止）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月15日，原、被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》。合同约定：（1）原告向被告购买其开发的佛山市禅城区雄盛广场一座1717房，建筑面积为79.42平方米，总房款为843230元(合同第三条、第六条)；（2）商品房交付条件为：商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案证明，并且已取得房屋测绘报告(合同第九条)；（3）被告应当在2017年3月31日前将已竣工验收合格的商品房交付原告。若被告逾期交付房屋超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行；被告自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金(合同第十一条、第十二条)；（4）原告在收到《收楼通知书》之日起的5日为验收期限，本商品房的交付期限为验收期限届满之日(即收到收楼通知书之日起第五日)。合同签订后,原告按照约定支付了房款，但被告却未接时交付房屋。2018年1月20日，被告委托第一太平戴维斯物业顾间(北京)有限公司佛山禅城分公司向原告发出《通知书》，安排原告收楼时间为2018年1月25日。但由于被告一直没有取得房屋测绘报告，所以原告一直没有收楼。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼。被告雄盛王府公司辩称：1、涉案房屋已于2018年1月17日达到交付条件，雄盛王府公司也已及时通知原告收楼，但原告拒不收楼，原告主张2018年1月17日之后的逾期交房违约金没有事实依据，原告相关诉请应当驳回。2、原告所主张的违约金过高，也不应得到支持。涉案合同第十二条约定以全部房款按日万分之五计算逾期交楼违约金，合同所约定的违约金过高，应当不支持。3、因合同约定的违约金过高，应按佛山市禅城区国土城建和水务局2016年颁布《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》规定的市场租金标准每月23元/平方米计算逾期交楼违约金，原告相关诉请应当驳回。4、原告存在逾期付款的行为，按照涉案合同约定原告应向雄盛王府公司支付逾期付款违约金,雄盛王府公司应承担的违约金部分应当扣减原告应向雄盛王府公司支付逾期付款违约金25795元。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告的企业信息查询资料。证明原、被告诉讼主体资格。2、商品房买卖合同（预售）。证明双方存在买卖合同关系以及对雄盛王府逾期交楼违约责任的约定。3、税务发票。证明原告履行了交钱义务。延期交楼通知书及通知书。证明被告安排原告收楼的时间。诉讼中，被告举证如下：EMS快递单、邮件全程跟踪查询结果、收楼通知书、商品住宅使用说明书、住宅质量证书、收楼须知、催收楼通知书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋测绘报告。证明涉案房屋在2018年1月17日已经达到交付条件，被告通知了原告收楼，但原告拒绝收楼，原告无权主张2018年1月17日之后的逾期交楼违约金。对公账户跨机构出（入）帐通知书。证明按照涉案合同第八条的约定，如原告存在逾期付款的行为，原告要承担相应的逾期付款违约金，原告除了首期房款之外，剩余的67万房款应该在2016年8月30日之前支付完毕，但原告实际支付的时间为2016年11月15日，期间的逾期违约金为25795元，该金额应该在被告承担的违约金中予以扣减。本院对原、被告双方提交的证据的真实性均予以确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年8月15日，原告为购买禅城区季华四路66号一座1717房与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋预测建筑面积为79.42平方米，商品房价款为843230元。合同主要约定：第七条付款方式及期限。买受人采取按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的20.54%，金额（人民币）173230元。除首期款外，剩余房款金额（人民币670000元，应于2016-8-30前申请办理银行按揭贷款，并按照按揭方式付款。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及契税、专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任；（2）经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：①拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；②出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；③已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2018年1月19日向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《收楼通知书》、《房屋使用说明》及《质量保证书》等,该邮件因未妥投而退件。此后，被告于2018年9月4日再次向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《催收楼通知书》，该通知书载明：涉案物业已按合同约定具备了交付条件，有关交付证明文件包括《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》等均在雄盛王府广场一座首层43号物业服务中心公示，供收楼查阅。该邮件于2018年9月7日因未妥投而退件。另查明一，涉案房屋于2018年10月24日取得佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具的《房屋测绘报告书》。庭审中，原告陈述其开庭当日（2019年1月30日）才看到涉案物业的《房屋测绘报告书》。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于逾期交房违约金的计算标准。原、被告签订的买卖合同第十二条明确约定以全部房款按日万分之五计算，该违约金标准折算为年利率为18%，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，该违约金标准并不存在过高的情形，被告抗辩该违约金标准过高，没有法律依据，本院对其抗辩意见不予采纳。关于逾期交房违约金的计算期间。首先，根据合同第九条关于商品房交付条件的约定，涉案商品房交付需同时符合两个条件，即取得竣工验收备案文件及取得房屋测绘报告。被告抗辩涉案物业取得竣工验收备案即具备交付条件，与合同约定不符，本院对其抗辩意见不予采纳。其次，涉案房屋虽已于2018年10月24日取得《房屋测绘报告书》，但同时根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，买受人也即原告办理交付手续需同时满足被告已经按照本合同第九条的规定出示房屋测绘报告。本案中，被告未举证证明其在涉案房屋取得测绘报告后已及时向原告寄送或通知原告查阅，虽被告2018年9月向原告送达《催收楼通知书》，告知原告竣工验收备案表及测绘报告已在物业服务中心公示，但实际上此时涉案房屋尚未取得房屋测绘报告，因此该送达非有效送达。被告陈述其已经对房屋测绘报告进行公示，但未举证证明，且原告不予确认，故本院对其抗辩意见不予采纳。综上，本院确定涉案房屋的逾期交房违约金计算截止日期为涉案房屋竣工测绘报告向原告出示之日，也即2019年1月30日。原告主张超出部分，本院不予支持。经核算，自2017年4月1日至2019年1月30日，被告应向原告支付逾期交楼违约金282482.05元（843230元×日万分之五×670天），原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告抗辩的因原告逾期付款产生的违约金应在被告向原告支付的逾期交楼违约金中予以抵扣的问题，因被告在本案中未提出反诉，故本院不予审查。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告贺淑萍支付佛山市禅城区雄盛广场一座1717房2017年4月1日至2019年1月30日的逾期交楼违约金282482.05元；二、驳回原告贺淑萍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2560元，由原告贺淑萍负担10元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担2550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年三月二十日书记员 廖凯锐