山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0684民初31号原告：陈秀芳，女，1951年5月25日出生，汉族，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：巴树春，男，1948年8月29日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。(由方正县司法局社区矫正推荐)被告：蓬莱博展房地产有限公司，住所地蓬莱市南王街道办事处大院村。法定代表人：谢杰涌，任董事长。委托诉讼代理人：罗世灿，山东宸来律师事务所律师。原告陈秀芳与被告蓬莱博展房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀芳委托诉讼代理人巴树春、被告蓬莱博展房地产有限公司委托诉讼代理人罗世灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀芳向本院提出诉讼请求：1.继续履行合同，要求被告给付原告的逾期交房违约金73117.47元(以已交付房款188349元为基数，自2008年10月1日至2014年1月26日，按日万分之二计算)；2.被告给付原告办证费按银行同期贷款利率计算的利息3472.12元；3.被告给原告办理产权证，并向原告支付逾期办理产权证违约金1883.49元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求中的继续履行合同。事实和理由：2007年12月27日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的蓬莱博展国际商贸城第1幢1层1116号商铺，价款183450元。原告付清了房款，又补交差额房款4899元，原告支付房款总计188349元。2010年6月25日原告交纳办理产权证费6824元，但被告至今未办理产权证。合同约定的交房日期为2008年9月30日前，同类案件烟台市中级人民法院已认定，2014年1月26日涉案楼房完成综合验收备案，至此才完成交房义务，之前被告应给付原告逾期交房违约金，违约金标准由总房款的日万分之三调减为日万分之二。被告长期占用原告交纳的办证费用，应给付原告按银行同期贷款利率计算的利息。2014年1月26日涉案房屋视为交付，交付使用365日内被告未办理产权证，被告已违反合同约定，应向原告支付房价款1%的逾期办证违约金。蓬莱博展房地产有限公司辩称，1、被告同意按照合同约定支付违约金；2、该违约金的计算标准和数额过高，请求法庭予以减少；3、办理产权证的费用不应该计算利息；4、逾期办理产权证违约金要求按照合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并认定事实如下：2007年12月27日，原、被告双方签订了合同编号为蓬博2007第02931号商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的商业用途的预售商品房第一幢一层1116号，建筑面积35.58平方米，单价5156元/平方米，总金额183450元，合同第六条付款方式约定为：总房款183450元已付清；合同第八条交付期限约定为：出卖人应当在2008年9月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十一条关于房屋交接约定如下：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。另合同约定逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告于2007年12月27日向被告交付购房款183450元，并于2010年6月25日向被告交付产权证费用6824元，房屋差价款4899元。合同签订当日，原告与被告签订补充协议，原告与烟台嘉新投资有限公司签订经营管理合同，根据补充协议及经营管理合同的约定，嘉新公司代原告办理接房手续，自2008年9月30日至2011年9月29日期间原告委托嘉新公司代为免费经营管理涉案商铺。后嘉新公司代原告与被告签订房屋交接协议，接收房屋开展招商。另查，与本案诉争商铺同在1号商贸楼的多起同类型案件的生效判决已认定，1号商贸楼于2014年1月26日办理竣工验收备案，之前被告向嘉新公司交付的房屋因未通过竣工验收合格，存在瑕疵，没有完成法律意义上的交付，至2014年1月26日才完全履行交付竣工验收合格房屋的义务，同类型生效判决同时基于已交付房屋的事实，调减逾期交房违约金为日万分之二。原、被告双方均当庭确认涉案房屋具备为原告办理产权转移的条件。对于有争议的事实，本院认定如下：关于涉案商铺是否已按约定完成交付的问题，原告与被告签订的商品房买卖合同约定，2008年9月30日前被告将经验收合格的商品房交付原告。商品房的交付，不仅要求开发商交付给购房人占有使用的房屋符合合同约定的条件，还要求开发商交付的房屋符合法律、行政法规规定的条件。依据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》(2011修正)第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”商品房必须通过竣工验收合格才能交付使用。虽然被告与烟台嘉新投资有限公司依据补充协议和委托管理合同的约定就涉案房屋签订了房屋交接协议，但因被告交付的房屋未通过竣工验收合格，不符合法律、行政法规的相关规定，其交付行为存在瑕疵，没有完成法律意义上的交付，并未实际履行向原告交付符合法律、行政法规规定房屋的法定义务。2014年1月26日被告办理了房地产开发项目竣工综合验收备案，此时涉案房屋才符合合同约定和法律规定的交付条件，依法应认定被告在2014年1月26日才完全履行交付通过竣工验收合格房屋的义务。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同和补充协议，原告与烟台嘉新投资有限公司签订的委托管理合同，均是当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认。原、被告商品房买卖合同约定，2008年9月30日前将具备验收合格条件并符合合同约定的商品房交付使用，虽然补充协议、经营管理合同约定涉案房屋委托嘉新公司经营管理三年，但并不能由此免除被告按照商品房买卖合同的约定完成房屋建设达到交付使用条件的义务。在2008年10月1日至2014年1月26日期间内，被告存在逾期交房的违约行为，应承担逾期交房的违约责任。被告应自2008年10月1日起至2014年1月26日止按日向原告支付已交纳购房款日万分之二的违约金。即自2008年10月1日起至2010年6月24日止，以购房款183450元为基数计算，自2010年6月25日起至2014年1月26日止，以总房款188349元为基数计算。原告2010年6月25日向被告交纳办证所需费用6824元，因被告未履行办证义务，依法也应支付原告占用期间的利息损失，自2010年6月25日至2018年12月4日按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。原告要求被告办理产权证并交付，符合合同约定和法律规定，依法应予支持。被告迟延办理产权证，原告要求被告按合同约定承担房价款1%违约金，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款规定，判决如下：一、限被告蓬莱博展房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈秀芳逾期交房违约金72535.48元。二、限被告蓬莱博展房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告已交付办证费6824元的利息（自2010年6月25日至2018年12月4日按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。三、限被告蓬莱博展房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈秀芳逾期办证违约金1883.49元。四、限被告蓬莱博展房地产有限公司于本判决生效后三十日内协助原告陈秀芳办理合同编号为蓬博2007第02931号第1幢1层1116号商品房的房产权属证书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1762元，减半收取881元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 刘 颖二〇一九年三月二十五日书记员 王晓云