广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初26753号原告：吴美荣，女，1957年10月22日出生，汉族，身份证住址河北省石家庄市桥西区，委托诉讼代理人：巨川，女，1989年12月17日出生，汉族，身份证住址河北省石家庄市桥西区，系原告吴美荣的女儿。被告：彭永雄，男，1972年8月5日出生，汉族，身份证住址广东省中山市西区，委托诉讼代理人：黄正熙，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁人山，广东泓业正杰律师事务所实习律师。原告吴美荣与被告彭永雄恢复原状纠纷一案，本院于2018年12月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告吴美荣及其委托诉讼代理人巨川，被告彭永雄委托诉讼代理人黄正熙、梁人山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴美荣向本院提出诉讼请求：被告彭永雄恢复原告吴美荣平台瓷砖原状，归还多占原告吴美荣的平台面积。事实和理由：原告吴美荣与被告彭永雄系邻里关系，原告吴美荣住中山市博达汇峰4栋2单元308房间，被告彭永雄住305房间，两家平台紧邻。因平台建筑时双方各自所使用的平台属于一体，开发商按照原建筑图纸和购房合同（原告吴美荣使用面积49.61㎡、被告彭永雄使用面积92.82㎡）将平台隔离并分别交付使用。原告吴美荣购买房屋后，在开发商附赠属于自己的平台上进行了瓷砖铺设。被告彭永雄趁原告吴美荣不在中山市时，未经其同意私自破坏其铺设的瓷砖，并将原告吴美荣所属平台面积占为已有予以使用。经物管公司多次调解，被告彭永雄拒绝恢复原状。为此，原告吴美荣诉至法院。庭审中，原告吴美荣将诉讼请求明确为：1.被告彭永雄将原告吴美荣平台的瓷砖恢复原状；2.被告彭永雄拆除在平台地面上加砌的用于分隔平台的砖墙，以及加砌的厨房墙面；3.被告彭永雄将平台上的铁栏杆恢复原状。被告彭永雄辩称，1.涉案的平台上原来由开发商上用铁栏杆将平台分隔成两边，后来被告彭永雄经原告吴美荣和物管公司的同意，把铁栏杆拆除后又砌了与铁栏杆高度一样的围墙。该围墙不是在铁栏杆的原地砌起来，而是往被告彭永雄的平台位置退让了宽27CM、长950CM的位置上砌墙，也就是说被告彭永雄所砌的墙是在自己的平台上砌的，并没有占用原告吴美荣任何位置。原告吴美荣没有任何证据证明被告彭永雄占用了其位置，而事实上原告吴美荣的平台的使用面积扩大了。该围墙是否违建，并未经行政机关的认定，法院不应认定是违章建筑。2.被告彭永雄的平台是从开发商处购买的，并非赠与。而原告吴美荣所使用的平台是公共位置，其对平台没有所有权和使用权，如果本案是侵权纠纷，则原告吴美荣对本案没有诉权。3.如果本案是相邻权纠纷，该围墙并非建在原告吴美荣的权属范围内，也没有对其采光、通风、出行造成影响，因此并未对其利益造成损害。综上所述，原告吴美荣的起诉没有任何事实及法律依据，请法院驳回其诉求。本院经审理认定事实如下：吴美荣、彭永雄分别系中山市西区长洲南大街168号隽峰花园（又称博达汇峰）4幢308房、305房的业主。该幢楼房3楼有一平台，因吴美荣、彭永雄的房屋与该平台直接相连，故开发商中山博达房地产开发有限公司（以下简称为博达房地产公司）在售楼时以铁栏杆将平台分隔为两边，双方各使用一边。此后，彭永雄以保护隐私以及更好地使用平台为由，将其房屋紧邻该平台的北面阳台的铁艺栏杆拆除，在越过分隔平台的铁栏杆往吴美荣房屋一侧，将吴美荣在地面上铺设的四块灰白色瓷砖切割掉约50CM的宽度后筑起了围墙，将其北面阳台的一侧封闭，改建为厨房；又将分隔平台的铁栏杆拆除，并在原处往彭永雄房屋一侧约27CM处重新筑起与铁栏杆同样高度的分隔墙体，与其厨房围墙相连接。吴美荣认为彭永雄侵害了其合法权益，双方经物管公司多次沟通协商无果，吴美荣遂诉至法院，主张前述实体权利。诉讼中，吴美荣提交了涉案平台的平面图纸，其表示系开发商在售楼时向其提供的。该图纸显示，左边为彭永雄的房屋，使用平台的面积为92.82㎡；右边为吴美荣的房屋，使用平台的面积为49.61㎡；该平台中间以双黄线分隔，为铁栏杆原来的位置。彭永雄确认该图纸的真实性，确认其平台的面积为92.82㎡，并表示其出资5万元向开发商购买了平台86㎡，另外6.82㎡是开发商赠送的，作为其在平台修建下水渠的补偿，对此其提交了其与博达房地产公司签订的《隽峰花园认购书》，该认购书下方手写注明“使用露台面积约86㎡”，博达房地产公司加盖售楼部公章。另外，根据吴美荣、彭永雄于2015年分别与博达房地产公司签订的《商品房买卖合同》记载：本项目楼宇顶层屋面花园、底层花园、露台、平台、天台、外墙面的使用权，买受人同意授权出卖人或出卖人指定的人享有，但出卖人或其他使用人使用时不得改变其用途和外观，并须遵守小区物业管理有关规定以及《临时管理规约》和业主大会/业主委员会、物业管理公司制订的管理规则及议案。另外，彭永雄提交了承诺书、微信截图、微信语音录音光盘，拟证明其改建工程方案是物管公司的员工（微信用户名“草珊瑚”）草拟的，并经吴美荣同意后才动工的。承诺书载明：“一、甲方。1.在切割面积处垒墙的墙面两边由甲方4-305负责粘贴瓷砖；2.从垒墙面积处以外的栏杆边1.5米（原来栏杆位置）及栏杆边1.5米后砌一个横砖一个竖砖的位置（27公分）垒墙墙两边由甲方4-305批灰；3.栏杆边1.5米后砌一个横砖一个竖砖位置（27公分）的凹槽部分由甲方4-305负责铺水泥；4.甲方4-305在切割面积处垒墙，由甲方4-305负责把电梯厅的架空层两边封起来。二、乙方。1.乙方4-308同意甲方4-305在切割乙方4-308瓷砖位置垒墙、并且在垒墙面积处以外的栏杆边（原来栏杆位置）垒墙1.5米后拐弯砌一个横砖一个竖砖的位置（27公分）处垒墙；2.乙方不再追究甲方切割乙方瓷砖问题；3.乙方4-308自己拆栏杆后由甲方4-305批灰。本协议双方签字生效。如果任何一方违反协定或者做出有害邻里感情的行为，物业有权责令其立即改正，否则此协议作废，违反方必须按照开发商给的图纸恢复原状。”吴美荣、彭永雄、物管人员均未在该承诺书上签字确认。吴美荣确认承诺书是物管人员根据双方意向拟订的，并称其等了几次但彭永雄都不来签字，后来其要回家过年，并明确跟物管人员说不同意该方案，但彭永雄趁其不在中山市期间擅自动工。在本案的审理过程中，本院组织双方当事人到涉案平台查勘现场。该平台必须穿过吴美荣或彭永雄的房屋才能进入，走廊处虽可看见平台，但有窗户及不锈钢围栏阻隔，正常情况下无法进入，其余情况与双方提交的照片一致。因该平台可能涉及其他业主的公共利益，故本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一款、第一百一十七条第二款的规定，依职权通知该小区的物业服务企业中山博达物业管理有限公司的经理苏惠萍作为证人陈述相关事实。苏惠萍表示：“草珊瑚”系物管公司负责该区域的林主管，当时林主管确实协调过吴美荣、彭永雄之间的纠纷，但具体协调过程苏惠萍不清楚，现林主管已离职；涉案平台是小区业主共有的，物管公司并没有同意彭永雄建围墙，并曾要求彭永雄整改，但彭永雄拒收整改通知。彭永雄称当时在讨论是否建围墙时，是物管公司的林主管、韩经理现场协调，吴美荣、彭永雄均在场，最终达成了协议，承诺书下面所附的照片都是林主管拍摄的。吴美荣对彭永雄的陈述不予确认。本院认为，本案为恢复原状纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：一、涉案平台的权属问题；二、彭永雄是否应承担恢复原状的侵权责任。对此，本院分析如下。关于焦点一。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”彭永雄提交的《隽峰花园认购书》虽注明“使用露台面积约86㎡”，但涉案平台基于分别与吴美荣、彭永雄的房屋相连，不具有构造上的独立性，不能排他使用，无法登记为特定业主所有，开发商销售时也没有列入双方的商品房买卖合同中，在没有证据证实涉案平台属于吴美荣或彭永雄专有部分的情况下，应认定该平台属于涉案小区全体业主的共有部分，吴美荣、彭永雄对此均不享有所有权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”涉案平台由于必须经过吴美荣或彭永雄的房屋才能进入，为物尽其用、增加专有部分的舒适度，在不损害小区其他业主共同利益的情况下，吴美荣、彭永雄无偿使用与其房屋相连的平台，属于业主专有权行使的合理延伸，根据上述法律规定，不应认定为侵权，吴美荣、彭永雄对该平台享有占有、使用的权利。至于双方各自使用的面积，系基于双方与开发商的约定所确定，且在房屋交付时开发商已设有铁栏杆用于分隔，故本院根据开发商提供的平面图纸，认定以双黄线为分割，彭永雄使用平台92.82㎡，吴美荣使用平台49.61㎡。关于焦点二。首先，在彭永雄提交的证据不足以证明其损坏吴美荣的地面瓷砖并越过其界线筑建厨房围墙的行为是获得吴美荣同意的情况下，其已对吴美荣的财产造成损害并侵害了吴美荣对该平台的占有。其次，《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）第五条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：……（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间……”第十二条规定：“装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。”彭永雄将北面阳台的铁艺栏杆拆除，超越其房屋的四至界线筑建围墙，将阳台扩建为厨房，侵占了部分共有空间，也有可能因砌墙增加楼面载荷而危害楼房的安全。在小区物业服务企业怠于行使诉讼权利的情况下，吴美荣作为有直接利害关系的业主，对彭永雄提起诉讼并无不当，彭永雄认为吴美荣没有诉权的抗辩意见，本院不予采纳。综上，吴美荣要求彭永雄拆除改建厨房的围墙、恢复其地面瓷砖原状的诉求，事实清楚，理据充分，本院予以支持。至于彭永雄退让27CM筑建的砖墙，经询问其表示若厨房围墙被拆除，其不愿意再退让27CM的距离，请求恢复分隔至原来铁栏杆的位置，故本院对吴美荣主张恢复铁栏杆原状的诉求亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第二百四十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告彭永雄于本判决生效之日起十五日内将位于中山市西区长洲南大街168号隽峰花园4幢305房、308房之间的平台恢复原状（即将其擅自筑建的厨房围墙、平台分隔墙体拆除，将分隔平台的铁栏杆及原告吴美荣的四块灰白色地面瓷砖恢复原状）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元（原告吴美荣已预交），由被告彭永雄负担并于本判决生效之日起十五日内直接向原告吴美荣返还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李静敏二〇一九年三月十五日书记员  李泳瑜书记员  石丽娜