宝鸡市金台区人民法院民事判决书 (2019)陕0303民初508号 原告：住所地宝鸡市金台区陈仓大道52号。委托诉讼代理人：王晟罡，陕西秦川律师事务所律师，一般代理。被告：张宗华，男，1967年8月29日出生，汉族，农民，住宝鸡市金台区。被告：张天利，男，1968年5月5日出生，汉族，农民，住宝鸡市金台区。共同委托诉讼代理人：刘炜，陕西炎城律师事务所律师，一般代理。被告：陕西省宝鸡市金台区卧龙寺街道光明社区居民委员会，住所地宝鸡市金台区陈仓大道52号，统一社会信用代码55610303MEA69729X2。负责人：王根田，系社区主任。委托诉讼代理人：符招祥，书记，特别授权代理。    原告王连声与被告张宗华、张天利、宝鸡市金台区卧龙寺街道光明社区居民委员会（下称光明社区）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王连声及其代理人、被告张宗华与张天利及其共同委托诉讼代理人、被告光明社区的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王连声诉称，2011年3月，原告与被告张宗华、张天利签订了场地租赁合同。合同约定：被告将西宝高速公路便道以北，龙钢集团宝鸡轧钢厂围墙以南的场地约3亩左右，租赁给原告使用，租赁期限为五年。2016年合同到期后，又继续签订了《场地租赁合同》，租赁期限为2016年3月1日起至2019年3月1日止，租金每年104000元。该出租土地为宝鸡市金台区光明村村民委员会所属，土地性质为待征地。该场地系被告张宗华、张天利从宝鸡市金台区光明村村民委员会承租后，转租给原告。原告租赁该土地用于开办了石材加工企业。合同签订和履行期间，分别于2011年2月28日和2013年4月22日，缴纳了用电押金各l0000元整。在合同签订后，原告为了便于生产经营活动，经被告张宗华、张天利及宝鸡市金台区光明村村民委员会的允许后，对该场地进行了地面硬化，硬化地面约1700㎡。并在该场地内加盖了厂房200㎡，加盖库房300㎡，加盖二层房屋约l00㎡，一层房屋60㎡。2018年8月，宝鸡市开展了“散乱污”工业企业综合整治专项活动，被告宝鸡市金台区光明村村委会，对原告企业停水停电，达到三清(清产品、清设备、清原料)，以备市区验收销号。至此原告多年来的辛苦经营、数十万的投资，尽数化为乌有。事尽如止原告仍然按照要求即刻搬离了设备，撤出了该租赁场地。在搬离场地后，原告多次找到被告协商剩余的押金、租金及租赁添置物补偿事宜。但被告没有给原告明确合理的处理办法。据此原告认为，双方《场地租赁合同》已于2018年8月解除，被告应当返还剩余的租金及用电押金。对于在租赁场地上进行的地面硬化、加盖厂房的行为属于民法上的添附行为，且该添附行为经被告同意，且有利于该场地今后的使用。那么被告理应对该添附行为所产生的费用进行返还。故诉至贵院，请求依法查明事实真相，支持原告的诉讼请求。原告诉讼请求：1、判令第一、第二被告立即返还原告缴纳的用电押金2万元。2、判令第一、第二被告退还原告已缴纳2018年8月至2019年3月的租金60667元，并开具2011年3月至2018年8月租赁费的普通增值税发票。3、判令第一、第二被告补偿原告在租赁场地上所用于场地硬化、加盖厂房的费用5万元。以上三项合计：130667元。4、判令被告宝鸡市金台区光明村村民委员会对上述费用承担连带责任。5、本案诉讼费用由被告承担。为支持其请求，原告向本院提交以下证据：1、两份场地租赁合同，用来证明原、被告2011年3月、2016年3月签订和续签合同的事实。2、押金收据、收条，用来证明原告在2011年和2013年缴纳电费押金2万元的事实。3、租赁收条，用来证明原告分4次已经缴纳租金事实。4、会议纪要，用来证明原告已经无法使用场地的事实。5、照片，用来证明原告硬化地面和添附了建筑物的事实。被告张宗华、张天利辩称，二被告均认可原告从被告处租赁场地属实。被告依约交付了出租场地，且提供了相关的水电，被告没有任何违约行为。原告自2011年开始使用场地，没有以任何形式提出终止合同，故被告认为截止开庭之日即2019年3月1日，被告仍在占有使用该场地，不存在被告多收租赁费的事实。对于原告请求的返还水电押金2万元，被告愿意随时退还。对于其他请求，被告认为没有事实及法律依据。原告租赁场地从事何种行业，被告无权干涉和过问。原告所从事的高污染行业被清理整顿是其自身的经营风险，与被告无关。请求补偿5万元道路硬化和加盖厂房的费用，合同约定原告应在合同期满后自行拆除添附物，原告的上述请求没有法律及事实依据，请求依法驳回。至于原告请求的开具增值税发票一事，不属于本案受理范围，不应支持。为支持其辩解，被告提交以下证据：1、会议纪要，用来证明二被告已经按约定交付场地，原告开办污染企业，风险应由其自担。2、照片4张，用来证明原告将租赁场地分割开来出租，用来开办石材加工厂的事实。被告光明社区辩称，1、原告与被告签订的合同应为无效合同。该出租土地是市上修建高速公路辅道时征用的土地，属于征而未用，由村上代管，并非是二被告所属。为了治理环境，防止倾倒垃圾，当时的村委会将该块土地承包给段李军，一年后段李军转给张宗华，该合同到2012年就已经到期，之后张宗华、张天利想交租赁费了就交，不交也没有人问他们要。因此被告张宗华、张天利无权转租。2、三方都提交的会议纪要时间应为2018年并非是2019年，是笔误。原告与张宗华、张天利已经当场算好账，才形成会议纪要，不牵扯后面的事情。此事与社区无关。为支持其辩解，被告光明社区提交以下证据：1、会议纪要，用来证明双方已经算过账，此事和社区无关。2、段李军和原光明村委会签订的租赁合同，用来证明原告的租赁合同是无效的，且原光明村委会的租赁合同已经超期。对于双方当事人提交的证据，本院分析认定如下：原告提交的5组证据、被告张宗华、张天利提交的2组证据、被告光明社区提交的2组证据，各方当事人对证据的真实性均无异议，本院均予以确认，在卷佐证。根据当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：2011年3月1日，被告张宗华作甲方，原告王连声作乙方，双方签订场地租赁合同。合同第一条甲方的权利义务约定，甲方将地点在西宝高速公路便道以北，龙钢集团宝鸡轧钢厂围墙以南的场地约3亩左右，以及场地内的房屋等设施租赁给乙方；租赁期限自2011年3月1日至2016年3月1日共五年。租金为每年8万元，租赁期内每年提前一个月一次交清。甲方给乙方提供用电……，甲方负责给乙方接水、接电至指定地点……。第一条6约定，乙方在租赁期限内如遇国家建设征用该场地，本合同自行终止。乙方在场地内经甲方同意认可新建设施，若赔偿由乙方所得，甲方场地内房屋及其他设施赔偿由甲方所得，乙方在租赁期间内对甲方房屋及设施进行二次改建、装修等赔偿归甲方，乙方不得以任何理由阻扰或向甲方提出赔偿。第一条7约定，合同到期后，若乙方不续租，场地内乙方所建房屋设施等自行拆除，并将拆除所产生的垃圾运走。合同第二条还约定了乙方的权利义务。第三条续租部分约定，租赁期满后乙方需要续租，应提前30日通知甲方，甲方应在租赁期届满前对是否续租进行答复，若甲方同意续租，双方重新订立租赁合同。第四条租赁场地的交还约定，租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后30日内将场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方未按约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。最后合同约定办案管辖法院为金台区人民法院，合同自签字盖章之日起生效。合同上王连声、张宗华签名。之后，被告张宗华向原告王连声交付了场地，原告王连声分别于2011年2月28日、2013年4月22日分两次缴纳用电押金2万元。原告在租赁过程中，对场地内的路面进行了硬化，场地进行了改建，将场地分成数块分租出去，被告张宗华并未提出异议，并给每户安装了水电表。被告王连声按照约定交清了租赁费。2016年3月1日合同到期，原告王连声继续租赁该块场地，双方重新签订租赁合同。该合同甲方为被告张宗华、张天利，乙方为原告王连声，租赁期限为三年，年租金为10.4万元。其他约定与原租赁合同一致。2018年3月18日、4月16日、6月17日、8月5日原告分4次缴纳了2018年3月1日至2019年3月1日的租赁费10.4万元。2018年7月19日，根据国家生态环境部、省、市政府的要求，宝鸡市金台区政府印发了《宝鸡市金台区“散乱污”工业企业整治方案》，整治范围包括了原告及其分包人在承租场地上开办的企业。同年9月22日，原告、三被告、卧龙寺街道办事处以及被告张宗华、张天利分包的两户下线分租户对搬迁事宜进行了协调，达成共识形成会议纪要。会议内容为：光明村高速公路辅道3户企业（大鹏石材加工、华磊石材加工、众信石材加工）被区工信局确定为散乱污企业，要求取缔。根据区环保工作要求，达到三清（清产品、清设备、清原料），以备市、区验收销号。宋胜利废品收购没有整改条件，要求立即搬离。参会各方达成如下决议：截止9月23日下午六点，由张宗华、张天利负责、王连声配合，协调三个企业将石材统一归置，存放于高速公路辅道第一个院子，将三个取缔企业院子清空，以备验收。集中的石材在10月底前全部拉走。同时约定由张宗华、张天利、王连声分别向大明石材、宋胜利退还部分租金，其中张宗华、张天利退还15738元，王连声退还6888元，会议纪要从当日起执行，如按期未履行约定者，有关部门将强行拆除，损失由三个承租者自行承担。之后，各方开始搬迁。10月底，依照治理整顿程序规定，被告光明社区向金台区“散乱污”企业综合整治办公室办理了企业销号手续。2019年3月7日我院前往现场进行了查看，原告自营的 “大鹏石材”，位于租赁场地的最西端，院落大门被原告上锁，院落内堆放有石料，建筑物上的空调亦未拆除。另查，本案涉案的场地系修建高速公路辅道征收待用土地，由原金台区陈仓镇光明村村民委员会（下称光明村委会）代管，为整顿垃圾堆放问题，2007年11月20日，原光明村委会作甲方，段李军作乙方，双方签订土地承包合同。合同约定承包期限为2007年12月1日至2012年11月30日，承包费为每年5千元，甲方要求乙方在承包场地内只能搞种植或养殖，不得经营其他产业。2008年1月25日，经甲方同意，该合同承包权转让给本案被告张宗华。同时本院查明，原光明村村民委员会现已更名为宝鸡市金台区卧龙寺街道光明社区居民委员会，即本案被告。本院认为，本案原告从被告张宗华、张天利处租赁场地从事进行经营活动，双方的关系应系租赁合同纠纷中的土地租赁合同纠纷。根据原、被告的诉辩陈述，本案争议焦点如下：一、土地租赁合同的效力？被告张宗华作为本案涉案场地的承包人，将承包的场地出租他人使用，虽然违反了原承包合同约定的土地用途，但该宗土地并非农业用地，变更土地用途仅涉及承包合同的违约责任，并未违反禁止性的法律规定，不必然导致承包人与原告签订的租赁合同无效。被告张宗华、张天利在2012年11月底承包期限届满后，虽未与原光明村委会续签协议，但原村委会向二被告收取了承包费，且双方均认可截至目前拖欠承包费22500元，上述行为均说明双方之间形成了事实上的承包经营关系，被告张宗华、张天利作为承包人与原告签订租赁合同、将承包的场地出租并改变用途，被告光明社区对此明知且不持异议，故原告与被告张宗华、张天利签订的租赁合同并无无效情形，被告光明社区认为因张宗华无权出租导致合同无效的辩称不能成立。二、被告光明社区是否是适格被告？光明社区（原光明村委会）将代管土地承包给被告张宗华，张宗华又租赁给本案原告，光明社区未与原告建立合同关系，未向原告收取过押金、租赁费，因此双方之间没有合同关系，光明社区不是本案适格被告。三、合同的终止时间应如何确定？原告诉称租赁协议自2018年8月解除，被告张宗华、张天利认为截止开庭之日2019年3月1日原告并未交还场地，双方合同约定的期限已经届满，合同终止。本院认为，原、被告之间签订租赁合同的标的是场地而非厂房或企业，出租方交付场地后即完成主要合同义务，合同终止时承租人应当交还场地。经现场勘查，本案涉案部分场地至今仍被原告占用，大门被原告上锁，说明租赁场地仍被原告控制。原告辩解堆放石材是经办事处和村上协商一致的结果，不应支付租金或占用费，但根据会议纪要，统一堆放的石材应当在10月底前全部拉走，且原告自认现场的石材和空调等物品均系其所有，待新厂建好后即可搬离，故起诉称以石材厂被关闭的时间为合同解除的时间节点不能成立，双方的租赁合同已履行至期限届满，被告无需给原告退还租金。四、关于原告场地硬化、加盖厂房的费用如何认定？首先，原告没有提供证据证实其所做的添附价值。其次原告与被告先后签订两份合同，合同均约定，合同到期后，若乙方不续租，场地内乙方所建房屋设施等自行拆除，并将拆除所产生的垃圾运走。因此，原告的该项请求本院不予支持。同时在双方的合同中还约定，乙方在租赁期限内如遇国家建设征用该场地，本合同自行终止。乙方在场地内经甲方同意认可新建设施，若赔偿由乙方所得……本次拆除属于“散乱污”企业整顿，此类企业在生产经营过程中严重污染环境的行为属于违法行为，应当无条件清理，对于厂房等设施、设备政府不予补偿。因此，无论本案租赁合同是履行期满还是提前解除，依照合同约定，出租人不负赔偿或补偿义务。五、关于增值税发票的问题？原告请求被告开具2011年3月至2018年8月的普通增值税发票，对此双方在合同中没有约定，根据国务院颁布的《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。第三十六条规定，未按照规定开具发票的单位和个人，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处一万元以下的罚款。因此，未按规定开具税务发票的行为系违反发票管理法规的行为，应由税务机关受理、审查，并作出处罚，不属于民事法律关系，故原告的该项请求人民法院不予支持。综上所述，被告张宗华、张天利作为出租人收取原告用电押金2万元，在合同终止时同意退还原告，依法予以支持，原告的其他请求没有事实及法律依据，应予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第五十四条、第六十条、第九十一条第（一）项、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国土地法》第九条之规定，判决如下：一、被告张宗华、张天利于判决生效后三日内返还原告王连声押金2万元。二、驳回原告请求被告宝鸡市金台区卧龙寺街道光明社区居民委员会承担连带责任的诉讼请求。三、驳回原告的其他诉讼请求。    如被告未在本判决指定的时间内履行上述付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2914元减半收取1457元，由被告张宗华、张天利承担457元，其余1000元由原告自负。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费2914元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。    审判员  黄蕊霞 二〇一九年三月二十一日（院印）         （院印）书 记 员 陈荣