成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初11631号 原告:刘正芬，女，1977年10月18日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：陈莉，四川广都律师事务所律师。 被告：成都嘉盟置业有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段24号。 法定代表人：苏保全，总经理。 委托诉讼代理人：陈宇，四川国金律师事务所律师。 第三人：成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行。住所地：四川省成都市武侯区簇桥镇福锦路二段222—224号。 负责人：唐晓棠，行长。 委托诉讼代理人：刘星月，女，1990年11月11日出生，汉族，住重庆市北碚区，系该行员工。 委托诉讼代理人：曾小兰，女，1986年9月10日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系该行员工。 第三人：成都云峰建设（集团）有限公司。住所地：四川省成都市高新区石羊场乡庆云村民航路。 法定代表人：刘斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李德秀，女，1971年4月24日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系公司员工。 第三人：四川浩春建筑劳务有限公司。住所地：四川省成都市武侯区机投正街40号3楼。 法定代表人：魏善云。 原告刘正芬与被告成都嘉盟置业有限公司（以下简称“嘉盟公司”）以及第三人成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行（以下简称“农商银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。诉讼过程中，本院依职权追加第三人成都云峰建设（集团）有限公司（以下简称“云峰公司”）、四川浩春建筑劳务有限公司（以下简称“浩春公司”）参加诉讼。刘正芬及其委托诉讼代理人陈莉，嘉盟公司的委托诉讼代理人陈宇，农商银行的委托诉讼代理人刘星月，云峰公司的委托诉讼代理人李德秀到庭参加诉讼；浩春公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 刘正芬向本院提出诉讼请求：1、确认刘正芬与嘉盟公司就位于双流区商品房签订的《商品房买卖合同》有效，应继续履行。2、判令嘉盟公司为刘正芬办理前述房屋的商品房买卖合同备案登记。3、判令嘉盟公司为刘正芬办理前述房屋的预告登记。4、判令嘉盟公司协助刘正芬将前述房屋转移登记至刘正芬名下并办理不动产权证。5、判令嘉盟公司支付财产保全保险费2000元和律师费。事实及理由：嘉盟公司系双流区华阳街道天府大道南段560号美高登Ａ座商品房的开发商，该项目由云峰公司承包修建。浩春公司从云峰公司处承包了该项目的室内装修工程，何宇为浩春公司在该项目室内装修工程的项目负责人。刘正芬系何宇的配偶。因云峰公司、嘉盟公司没有支付浩春公司的装修款，遂由刘正芬与嘉盟公司签订商品房买卖合同，约定由刘正芬以539760元的价格购买该项目Ａ座X幢X层X号商品房。2016年12月12日，嘉盟公司出具收款凭据，载明收到刘正芬545280元，并注明抵何宇室内二装工程款。嘉盟公司确认该房款冲抵何宇应收的工程款。此后，嘉盟公司交付房屋，并由刘正芬使用至今。现嘉盟公司仍未向成都市天府新区不动产登记中心进行合同备案登记，为维护自身合法权益，故提起诉讼。诉讼中，刘正芬放弃第4、5项诉讼请求。 嘉盟公司辩称，嘉盟公司与刘正芬签订了商品房买卖合同后，刘正芬至今没有付清房款。在收到案涉房屋的全部购房款之前，嘉盟公司没有向刘正芬交付房屋、协助办理相关的备案、登记义务。除该商品房买卖合同关系外，双方没有其他的法律关系，何宇与云峰公司之间的债权债务关系与嘉盟公司无关，嘉盟公司已经向云峰公司支付全部工程款，不存在刘正芬诉状所述的以房款冲抵工程款的情形。并且，案涉房屋已经抵押给农商银行，按照相应的法律规定，抵押的房产既不能销售，也不能以房抵债。因刘正芬违约在前，故嘉盟公司不应承担任何违约责任。 农商银行述称，案涉房屋已由嘉盟公司抵押给农商银行，刘正芬与该司签订的商品房买卖合同无效。在嘉盟公司清偿债务之前，农商银行不会申请涤除设立在该房上的抵押权。故请求驳回其全部诉讼请求。 云峰公司述称，云峰公司从嘉盟公司处承包美高登A座项目后，云峰公司将该项目的室内装修工程发包给何宇施工。现嘉盟公司已经向云峰公司付清全部工程款，而何宇应收取的装修款，云峰公司至今未付清。目前云峰公司还有工程款未收回，待回款后再向何宇付清所欠工程款。 浩春公司虽未作当庭陈述，但在诉讼过程中向本院提交书面的情况说明。其上载明：2015年12月，四川浩春建筑劳务有限公司与成都云峰建设（集团）有限公司签订《美高登A座项目装修协议书》，何宇带领工人进入双流县华阳天府大道南段560号美高登楼盘施工……四川浩春建筑劳务有限公司同意刘正芬与成都嘉盟置业有限公司签订X号房的商品房买卖合同，同意以545280元工程款抵该房房款，同意该房屋权属产权登记在刘正芬名下。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 嘉盟公司系美高登A座项目的开发商。云峰公司从该司处承包该项目的施工工程后，将该项目的公共部分吊顶、墙地砖铺贴以及一楼墙面造型、物管房装修等施工工程发包给浩春公司进行施工，何宇为浩春公司派驻在该项目的负责人。刘正芬系何宇之妻。 2013年10月24日，因美高登A座项目的土地已抵押给农商银行，该行向原双流县房产管理局出具关于同意销售“美高登A座”项目商品房的函，同意嘉盟公司销售在该地块上修建的美高登A座1栋商品房、办理预售商品房合同备案、预售商品房预告登记和预售商品房抵押预告登记手续。 2015年12月28日，刘正芬与嘉盟公司签订商品房买卖合同及美高登Ａ座商品房买卖合同（补充协议）。双方在商品房买卖合同中约定，1、由刘正芬以539760元的价格购买嘉盟公司开发的位于原双流县住房。2、嘉盟公司以出让方式取得位于原双流县社地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为（双）国用［2012］13X4号，商品房预售许可证号为1X6。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。3、嘉盟公司应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因其责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，刘正芬不退房，合同继续履行，因此导致刘正芬所购商品房的权属转移登记逾期，按转移登记的相关约定办理。4、如因嘉盟公司的责任，刘正芬未能在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书的，刘正芬不退房，合同继续履行。嘉盟公司在接受该项无偿委托后，非自身的故意和重大失误导致房屋权属转移登记逾期的，刘正芬同意按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理。5、商品房买卖合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行。 美高登A座商品房买卖合同（补充协议）约定，1、双方所签合同因各种原因解除后3日内，刘正芬应当协助嘉盟公司到房管部门办理注销商品房买卖合同备案手续，逾期办理的，刘正芬应按购房总价款的每日30/000计算向嘉盟公司支付逾期违约金，且嘉盟公司有权不退还刘正芬应退还的款项。2、嘉盟公司对逾期办理商品房所在楼栋的权属证明不承担违约责任。 2016年12月12日，嘉盟公司向刘正芬出具了一份收款凭据，载明收到美高登A座1917号房屋的房款545280元，备注：抵室内二装工程款—何宇（四川浩春劳务有限公司）。 另查明，刘正芬于2016年实际使用该房，该房至今未办理合同备案、预告登记、不动产登记。案涉房屋现登记于嘉盟公司名下，且于2013年被设立了以农商银行为抵押权人的抵押权登记。 以上事实，有当事人提供并经庭审质证的美高登A座项目装修协议书、关于同意销售“美高登A座”项目商品房的函、商品房买卖合同、美高登A座商品房买卖合同（补充协议）、收款凭据等证据，以及当事人的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的法律后果。本案中，虽然嘉盟公司和农商银行以案涉房屋被设立抵押权登记为由主张刘正芬与嘉盟公司签订的商品房买卖合同无效，但农商银行在其于2013年10月24日向原双流县房产管理局出具关于同意销售“美高登A座”项目商品房的函中已同意嘉盟公司进行该项目1幢商品房的销售、相关登记备案。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，该事实足以表明嘉盟公司将已设立抵押权的美高登A座1幢商品房出售已取得农商银行的同意，其行为符合法律规定，该司和农商银行关于合同无效的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。另外，无论嘉盟公司、云峰公司以及浩春公司之间是否存在以房抵债的情形，皆不能推翻嘉盟公司与刘正芬之间签订商品房买卖合同的事实。嘉盟公司和农商银行未举证证明该商品房买卖合同及其补充协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，应承担举证不能的法律后果，故本院认为其与刘正芬签订的上述合同是双方真实意思表示，且内容不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按约履行各自的权利、义务。 庭审中，嘉盟公司以刘正芬未付清房款为由主张不承担违约责任，而刘正芬提交了嘉盟公司于2016年12月12日出具的收款凭据拟证明已付清房款。对该问题，本院认为收款凭据是收款方向付款方出具的证明自身已收取对方款项金额的凭证。本案中，嘉盟公司出具的该收款凭据上载明了付款人姓名为刘正芬、刘正芬所购房屋的房号、收款金额为545280元，且嘉盟公司也未举证证明其上的“成都嘉盟置业有限公司收款专用章”印鉴系伪造，故本院对该收款凭据予以采信。因该金额已超过合同约定的房屋总价款，故本院认定刘正芬已付清房款。嘉盟公司的该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。 虽然嘉盟公司和刘正芬没有约定将双方所签合同进行登记备案，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，将与预购人所签的商品房买卖合同及其补充协议到相关行政管理部门进行商品房买卖合同签约备案是房地产开发商应尽的法定义务。现案涉房屋至今未进行商品房买卖合同签约备案，嘉盟公司构成违约，应当承担相应的违约责任；且农商银行早已于2013年同意办理案涉项目1栋商品房的预告登记、合同签约备案，故本院对刘正芬要求该司对案涉房屋进行商品房买卖合同签约备案的诉讼请求予以支持。 双方未约定进行案涉房屋的预告登记，且无法律规定将已预售的商品房进行预告登记是房地产开发商应尽的法定义务，故本院对其要求嘉盟公司协助办理预告登记的诉讼请求不予支持。刘正芬放弃其他诉讼请求的行为，体现了权利自由处分，本院对此予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、原告刘正芬与被告成都嘉盟置业有限公司于2015年12月28日签订的《商品房买卖合同》、《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》有效； 二、被告成都嘉盟置业有限公司自本判决生效之日起十日内协助原告刘正芬办理双方于2015年12月28日签订的《商品房买卖合同》和《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》的商品房买卖合同签约备案； 三、驳回原告刘正芬的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告成都嘉盟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇一九年三月五日 法官助理 付 静 书 记 员 陶悦瑞