广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初8122号原告：惠州美森投资有限公司，住所地：惠州市鹅岭西路龙西街3号。法定代表人：彭华春。委托代理人：陈宇能，广东伟伦律师事务所律师。委托代理人：黄伟通，广东伟伦律师事务所律师。被告：惠州市宏达利实业有限公司，住所地：惠州市鹅岭西路龙西街3号大大商务大厦一楼。法定代表人：苏飞行。原告惠州美森投资有限公司与被告惠州市宏达利实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠州美森投资有限公司的委托代理人黄伟通、陈宇能到庭参加诉讼，被告惠州市宏达利实业有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州美森投资有限公司诉称，2009年9月30日，原告与被告（被告原名：惠州市行行互联网上网服务有限公司）签订《大大数码广场1-3楼租赁合同》（下称“《租赁合同》”），由被告承租原告位于惠州市鹅岭西路龙西街3号的政盈商务大厦1楼365.25平方米、2楼及3楼1450.34平方米，租赁期限15年，初始租金15元/平方米，租金每三年上涨10%，每月租金于当月3日五个工作日内支付。2013年，原告与被告因租赁纠纷诉至惠州市惠城区人民法院。后上诉至惠州市中级人民法院，经惠州市中级人民法院出具（2013）惠中法民一终字第12号《民事调解书》，确认政盈商务大厦1楼租期由15年缩短为10年，自签订调解协议之月租金变更为21元/平方米，每3年上涨10%。自原告与被告建立租赁关系以来，被告就经常未足额支付每月租金，自2018年4月以后，被告甚至直接拒不支付租金，经原告多次催告后也未支付，被告的行为已经违反《租赁合同》的约定，原告有权解除租赁合同并要求被告支付租金。原告于2018年6月19日寄送解除租赁关系律师函给被告，被告已于2018年6月20日收到律师函后却未交还租赁物给原告.截止2018年6月20日，被告仍拖欠租金214267.80元。被告租赁大大商务大厦一楼至三楼,根据《租赁合同》的约定，被告的用电水用电费用不包含在租金中。被告2018年5月、6月的用电费用共计21000元，应当支付给原告。另，根据租赁合同的约定，租金不包含物业管理费用，被告在承租期问已享受相应的物业管理服务，理应承担物业管理费。自2012年5月至2013年7月，因被告拒不交物业管理费，原告无奈之下代被告向惠州市宇辉物业管理有限公司支付了物业管理费62656.40元。因此，原告有权要求被告支付代缴的物业管理费及逾期利息。原告认为，原告与被告之间签订的《大大数码广场1-3楼租赁合同》是合法有效的，原告向被告提供了符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拖欠租金甚至不支付租金。被告租赁期间使用了电能，应当支付电费。被告在承租期内享受了物业管理服务，理应支付物业管理费被告拒不支付租金、拒不交电费及不支付代缴的物业管理费的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。原告有权要求解除合同，要求被告支付租金及违约金、电费和物业管理费。为了维护原告的合法权益，原告现诉至法院，请求法院依判决：1、确认原告与被告签订的《大大数码广场1-3楼租赁合同》于2018年6月20日解除；2、被告立即支付自2009年9月30日起至2018年6月20日止拖欠的租金214267.80元及违约金（违约金以各月欠缴租金元为基数，按日千分之三，暂计至2018年7月2日，共50673.35元，详见违约金计算表）；3、被告立即向原告支付占用费，期限自2018年6月21日至被告实际交付给原告之日；4、被告支付2018年5月、6月的电费21000元；5、被告向原告支付代缴的物业管理费62656.4元；6、被告立即交还大大商务大厦1至3楼；7、本案的诉讼费由被告承担。被告惠州市宏达利实业有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。查明的案件事实经审理查明，2009年9月30日，原告惠州美森投资有限公司与惠州市行行互联网上网服务有限公司（后变更名称为惠州市宏达利实业有限公司即本案被告）签订《大大数码广场1-3楼租赁合同》，约定：原告将其名下的惠州市鹅岭西路龙西街x号xx大厦xxx楼出租给被告用于经营互联网上网服务等，租赁面积为1988平方米，租赁期限为15年，免租期为14个月；租金为15元/平方米，每隔三年按照标准租金的第一个月涨幅10%，除起租首月租金外，其后的租金应于每月3日前支付，被告未能在每月3日5个工作日内支付当月租金的，逾期一日，需按应缴总额的每日万分之五支付滞纳金，逾期超过3-7天，原告有权收回承租房外，被告还需支付至退回承租房屋之日止的租金、滞纳金，同时按所欠租金加收每日千分之三的违约金；被告需支付履约保证金4万元，签订意见书的1万元定金转为履约保证金，除经原告书面同意，在租赁期内，被告不得要求将履约保证金冲抵租金、滞纳金等费用，若被告提前解除合同或原告因被告违约而依约定解除合同时，所付保证金不予退还；租金不包含物业、设备维护及其他项目管理费，水、电费用由被告自行缴纳。原告收取了被告支付的履约保证金5万元。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告装修后经营网吧并向原告缴交租金。原告称被告在租赁期内未完全按约定支付租金，至2018年3月31日，被告拖欠租金121571.94元，2018年4月1日起的租金亦未支付，被告营业至2018年6月30日，并于当天搬离，涉案房屋内已无被告所留财物，其已于2018年8月将一楼重新出租。原告委托广东伟伦律师事务所于2018年6月5日向被告邮寄一份《律师函》，称截至发函之日，被告拖欠租金、物业管理费共计253750.23元，已构成违约，要求被告在接函后三个工日内清偿拖欠的费用。原告提交的银行流水显示，被告已支付租金2624283元，其中2013年11月30日前已付租金980424元。2018年6月19日，原告再次委托广东伟伦律师事务所向被告邮寄《律师函》，称截至2018年6月20日，被告已拖欠租金214267.82元、原告代付的物业管理费62656.4元，共计276924.22元，被告的行为已构成根本违约，故原告于2018年6月20日解除双方的租赁合同，并要求被告付清拖欠的款项及违约金等。原告提交的邮件快递查询单显示，上述两份邮件均由被告签收。原告称2012年5月至2013年7月间，其聘请了惠州市宇辉物业管理有限公司对大大商务大厦提供物业服务，约定的物业服务费标准为3元/平方米，因被告未支付物业管理费，其代被告支付物业管理费62656.4元，并提交有该公司盖章的发票及手撕发票为据。原告提交的机打发票显示，每月的物业管理费4175.8元，2012年12月至2013年7月的物业管理费共计33406.4元。原告称其代被告缴纳2018年5月、6月的电费21000元。原告提交的电费缴纳明细及发票显示，被告的法定代表人有缴纳用户编号为0313001000062413的电费，原告支付了涉案房屋2018年5月、6月的电费19220.09元。另查，在合同履行过程中，双方发生争议。原告曾于2012年向本院提起诉讼，本院做出（2012）惠城法民一初字第844号《民事判决书》，原告不服，上诉至惠州市中级人民法院，该案二审过程中，双方达成调解协议。调解协议内容包括将涉案房屋一层的租赁期变更为10年，至2019年9月29日届满，租金自签订调解协议书之月起提高到每平方米21元，之后按合同约定每隔三年涨幅10%，一层的计租面积确定为365.25平方米，二、三层面积共计1450.34平方米，租金、租期等按原合同执行等。惠州市中级人民法院做出（2013）惠中法民一终字第12号《民事调解书》，确认原、被告的调解协议合法有效。以上事实，有大大数码广场1-3楼租赁合同、律师函、邮单、民事调解书、银行流水、电费缴纳明细、发票等证据及本院的庭审笔录、询问笔录在卷为据，可以认定。裁决理由和结果本院认为，原告惠州美森投资有限公司与被告惠州市宏达利实业有限公司签订的《大大数码广场1-3楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已依约将涉案商铺交付给被告使用，被告应当按约定支付租金，原告称被告使用涉案房屋至2018年6月20日，被告未到庭应诉，视为放弃抗辩及质证权利，本院予以采纳，故被告应支付租金至2018年6月20日。由于被告长期未足额支付租金及拖欠租金，合同约定的原告可单方解除合同的条件已成就，原告于2018年6月20日向被告送达律师函，明确表明解除双方之间的租赁合同，故原告诉请确认双方的租赁合同于2018年6月20日解除，有事实及法律依据，可以支持。庭审中，原告自认被告已于2018年6月30日搬离涉案房屋，故其要求被告返还涉案房屋，无事实及法律依据，不予支持，其要求被告支付占用费，可按当时的租金标准计至2018年6月30日，即为11587元。根据合同关于免租期的约定及《民事调解书》确定的一楼租金及一至三层的计租面积的变更，自2009年9月30日至2012年9月29日期间，被告应以1988平方米为计租面积、按15元/平方米的标准支付22个月的租金共656040元，2012年9月30日至2015年9月29日期间的应付租金为1140004元（16.5元/平方米×1988平方米×2个月＋21元/平方米×365.25平方米×34个月＋16.5元/平方米×1450.34平方米×34个月），2015年9月30日至2018年3月29日期间的应付租金为903784.7元（23.1元/平方米×365.25平方米×26个月＋18.15元/平方米×1450.34平方米×26个月），被告应付租金总额为2699828.7元，已付租金2591916元，拖欠107912.7元，2018年3月30日至2018年6月20日期间的应付租金92695.86元，已付32367元，拖欠60328.86元。即被告应付的租金总计2792524.56元，被告已付租金2624283元，共拖欠租金168241.56元。根据合同约定，被告应于每月3日前支付当月租金，逾期7日应承担违约责任，原告诉请被告以2018年3月29日前拖欠租金为基数，自2018年4月1日起支付违约金，2018年4月后的租金自每月10日起支付违约金，未超出合同的约定，可以支持。但双方约定的违约金计算标准每日3‰过高，本院予以适当调整，按每月1.5%计算为宜。根据原告提交的电费缴费明细及发票，其代被告缴纳2018年5月、6月的电费共计19220.09元，该费用被告应当支付给原告。原告称其代被告支付物业服务费62656.4元，但根据原告提交的物业服务费发票，但其提交的手撕发票虽有物业服务公司的盖章，但无付款人的信息，无法确定与涉案房屋具有关联性，对该部分发票，不予采信。根据原告提交的其他机打发票，其代被告支付2012年12月至2013年7月的物业管理费共计33406.4元，被告应当支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告惠州美森投资有限公司与被告惠州市宏达利实业有限公司（原惠州市行行互联网上网服务有限公司）于2009年9月30日签订的《大大数码广场1-3楼租赁合同》于2018年6月20日解除。二、被告惠州市宏达利实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告惠州美森投资有限公司支付租金168241.56元并支付违约金（违约金计算方法：以107912.7元为基数，自2018年4月1日起按每月1.5%的标准计算至款项付清之日止；以34760.95元为基数，分别自2018年4月10日、5月10日起按按每月1.5%的标准计算至款项付清之日止；以23173.96元为基数自2018年6月10日起按每月1.5%的标准计算至款项付清之日止）。三、被告应于本判决生效之日起七日内向原告惠州美森投资有限公司支付房屋占用费11587元。四、被告惠州市宏达利实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告惠州美森投资有限公司支付电费19220.09元、物业服务费33406.4元。五、驳回原告惠州美森投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6529元（原告已预交3264元）及公告费（由原告预交，具体以票据为准），由被告惠州市宏达利实业有限公司负担受理费4916元及公告费，原告惠州美森投资有限公司负担受理费1613元。被告应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费4916元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  肖石平审 判 员  黄链生人民陪审员  刘雪明二〇一九年三月六日书 记 员  刘 妙