杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0106民初11286号原告：杭州邮政科技实业有限公司，住所地：杭州市西湖区万塘路18号。法定代表人：**，总经理。原告：杭州乐土科技实业有限公司，住所地：杭州市西湖区天目山路274号、万塘路2-18（双）号710室。法定代表人：**，总经理。二原告的共同委托诉讼代理人：方明、屠柯威，北京盈科（杭州）律师事务所。被告：杭州维亚房地产投资管理有限公司，住所地：杭州市拱墅区大关苑路58号1幢5楼511室。法定代表人：史进，董事长。委托诉讼代理人：隽文祥，男，公司员工。委托诉讼代理人：马欢，浙江天册律师事务所律师。原告杭州邮政科技实业有限公司（以下简称邮政公司）、杭州乐土科技实业有限公司（以下简称乐土公司）与被告杭州维亚房地产投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月19日公开开庭进行审理。二原告的共同委托诉讼代理人方明、屠柯威，被告的委托诉讼代理人隽文祥、马欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《写字楼商铺租赁合同》于2018年11月17日解除；2.被告向原告支付自2018年9月21日至2018年10月24日的房屋租金99710.1元；3.被告向原告支付房屋占用费41057.1元（自2018年10月25日起暂计至2018年10月31日，此后至实际腾退房屋之日止按每日每平方米建筑面积15.435元的单价另计）；4.被告按每月每平方米建筑面积8元的单价向原告支付自2018年10月31日至实际腾退房屋之日的物业费；5.被告向原告支付自2018年5月7日至2018年10月31日的物业费17798.58元；6.被告向原告支付逾期付款违约金14277.51元（暂计至2018年10月31日，此后至判决履行完毕之日止的违约金按每日0.2%标准另计）；7.被告将位于杭州市的黄龙时代中心写字楼Ａ、Ｂ楼一楼房屋腾退并交还给原告；8.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第4、5项诉请，并变更第1、6项诉请为：1.确认原、被告签订的《写字楼商铺租赁合同》于2018年10月17日解除；6.被告向原告支付逾期付款违约金7976.81元（暂计至2018年10月31日，此后至判决履行完毕之日止的违约金按每日0.2%标准另计）。事实和理由：2010年11月20日，分立前的杭州邮政科技实业有限公司（以下简称原邮政公司）与被告签订《写字楼商铺租赁合同》，约定原邮政公司将位于杭州市的黄龙时代中心写字楼Ａ、Ｂ楼一楼商铺租赁给被告使用，租赁期限自2011年7月1日至2021年6月30日；租金7元／日·㎡，前三年租金不变，第四年起每三年递增一次，涨幅为5%；租金按季度支付，每期应提前10天缴纳下期租金；被告逾期不支付租金累计超过15日，原告可书面通知被告解除合同，并要求被告承担违约责任。2018年1月5日，原邮政公司召开股东会，通过将公司派生分立为邮政公司和乐土公司的决议。2018年2月28日，杭州市市场监督管理局发放《准予变更通知书》。租赁合同履行期间，原邮政公司依约交付房屋。而被告未能按时支付房屋租金等费用。2018年4月26日，原告向被告发送《催讨租金通知书》，被告仍未能按时支付。2018年5月22日，原告委托北京盈科（杭州）律师事务所向被告发送《律师函》，要求被告在收函之日起三日内结清拖欠款项，被告仍未支付。2018年6月4日，被告确认了历史累计欠款明细。被告继续承租涉案房屋，却未能按合同约定支付新增房屋租金。2018年9月5日，原告向被告发送《催讨租金通知书》，被告仍未按期支付。2018年10月17日，原告通过电子邮件、快递、邮寄等方式向被告发送《合同解除通知书》，明确表示与被告解除《写字楼商铺租赁合同》。同日，被告向原告支付拖欠的自2018年6月21日至2018年9月20日的房租267604.31元，该笔款项本应于2018年6月11日之前支付。综上，原告诉至法院。被告辩称，一、诉争合同是被告与原告邮政公司签订的，故原告乐土公司不是本案适格原告。二、2018年6月6日，原告邮政公司与被告签订了付款说明，双方已就房租的支付和金额做出约定。被告按约定履行义务，期间未满，原告邮政公司就擅自发出解除合同的通知，期间还对被告多次停水停电，被告被迫才停付后续租金。原告系单方解除合同，被告不认可，故请求法院判决驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：一、2018年1月5日，原邮政公司召开股东会，通过将公司派生分立为邮政公司和乐土公司的决议；原邮政公司注册资本6000万元，分立后邮政公司注册资本1000万元，乐土公司注册资本5000万元。当日，原邮政公司将派生分立事宜登报公告。2018年2月28日，杭州市市场监督管理局发放《准予变更通知书》，准予原邮政公司变更登记。当日，其注册资本变更为1000万元。2018年3月1日，乐土公司成立，注册资本5000万元。二、2010年11月20日，分立前的原邮政公司与被告签订《写字楼商铺租赁合同》，约定原邮政公司将位于杭州市的杭州黄龙时代中心写字楼Ａ、Ｂ楼一楼商铺租赁给被告使用，租赁期限自2011年7月1日至2021年6月30日；租金7元／日·㎡，前三年租金不变，第四年起每三年递增一次，涨幅为5%；租金按季度支付，先付后用，每期应于到期日提前10天支付；被告逾期不支付租金累计超过15日的，原告可书面通知被告解除合同，并要求被告承担违约责任；被告应交租金超过合同约定之日未支付的，应按所欠款项的日千分之二标准支付滞纳金；租赁关系提前终止或租赁期限届满，被告应及时归还房屋，不能及时归还的，按租金单价的2倍向出租方支付占用费。此外，分立前的原邮政公司与被告还另行签订有三份租赁合同，约定原邮政公司杭州黄龙时代中心其他物业的出租事宜。合同签订后，原邮政公司交付了租赁房屋。因被告未能按约支付上述四份租赁合同的租金等费用，邮政公司向被告发送了《催讨租金通知书》，并委托律师发送《律师函》。2018年6月6日，被告就四份租赁合同向邮政公司出具《付款说明》，其上载明：根据双方确认的我司累计欠款费用明细清单内的费用共计2594848.97元，经双方友好协商，现达成共识，我司对于上述累计欠款费用的支付时间安排如下：2018年6月30日、7月31日、8月31日、9月30日、10月31日、11月30日前各支付60万元、30万元、30万元、60万元、30万元、494848.97元。所附累计所欠费用明细清单（截至2018年6月2日）中载明涉案一楼商铺（380㎡）尚有2018年6月21日至2018年9月20日的房租267604.31元未付。2018年6月7日，原告公司沈飒英在《付款说明》上手书：同意以上支付申请。审理中，原告自认沈飒英是其外包服务公司委派的负责人，负责涉案房屋的招商运营管理及日常行政工作，收租亦由其负责。被告出具《付款说明》后，先后于2018年6月28日、7月2日、7月31日、8月31日支付房租27万元、33万元、50万元、15万元，合计125万元。2018年9月5日，原告邮政公司就另三份合同所涉物业新增未付租金等费用向被告发送了《催讨租金通知书》。因被告仍未及时支付新增租金等费用，原告对另三份合同所涉物业采取了停水停电措施。此后，被告未再根据《付款说明》的承诺继续支付房租，亦未按合同约定预付涉案房屋2018年9月21日至2018年12月20日期间的租金。2018年10月17日，二原告共同向被告发送《合同解除通知书》一份，载明：因贵司一再拖欠我司租金、水电费等费用，我司有权单方面书面通知解除合同并追究贵司的违约责任。现通知以下事项：《写字楼商铺租赁合同》于本通知到达贵司时正式解除；请贵司于2018年10月25日前处理好房屋腾空及交还房屋事宜；如贵司未能在上述期限内腾空房屋的，应自逾期之日起向我司支付合同租金单价2倍的房屋占用费。被告收讫该通知书后，于当日支付原告房租267604.31元，并备注为：黄龙时代一楼租金。目前涉案房屋仍由被告占用，尚未返还二原告。另查明，原天目山路70号为杭州邮政科技信息大楼。2010年1月27日，杭州邮政科技信息大楼经审批更名为广厦黄龙时代中心（用地面积19606㎡）。天目山路70号地址现变更为天目山路260-272（双）号、天目山路274号、万塘路2-18（双）号，现所有权人为原告乐土公司。以上事实由原邮政公司股东会决议、分立公告、准予变更登记通知书、不动产权证、《写字楼商铺租赁合同》、《催付租金通知书》、律师函、2018年6月6日《付款说明》及所附累计所欠费用明细清单、《合同解除通知书》、《建设工程消防设计审核意见书》、民政局地名变更证明、杭州市地名更名申报表、网上银行电子回单等证据及双方当事人在审理中的陈述在案佐证。本院认为，根据原、被告的诉辩主张，本案存在以下争议焦点：一、原告乐土公司是否是本案的适格原告。本案二原告由原邮政公司派生分立而来。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条之规定，企业法人分立的，因分立前的民事活动发生的纠纷，以分立后的企业为共同诉讼人。故原告乐土公司亦是本案适格原告。二、《付款说明》是否是原、被告的共同意思表示。《付款说明》虽系被告出具，但由原告负责招商运营管理、收租工作的管理人员沈飒英签字表示“同意以上支付申请”。鉴于沈飒英的特定身份，被告作为承租人，有理由相信沈飒英是代表原告履行职责，其签字可以代表原告的意思表示。况且，被告出具《付款说明》后，基本按照该计划支付了欠付租金，而2018年9月5日邮政公司发出的《催付租金通知书》中也仅提及另三份合同所涉物业的新增租金，未涉及此前欠付租金。综上，本院认定该《付款说明》是原、被告的共同意思表示。三、被告于收讫解除合同通知后支付的267604.31元是哪一期租金。二原告主张被告支付的是2018年6月21日至2018年9月20日期间的租金，被告则主张《付款说明》确认金额中已经包括了该期租金，该期租金和其他三个合同所涉历史租金共同分期支付，目前被告已支付了其中125万元，故该笔267604.31元支付的是2018年9月21日至2018年12月20日期间的租金。如前所述，《付款说明》所涉款项已履行近半，因双方无特别约定，故应当视为被告按比例支付了四个合同项下的欠款，即被告已经支付了2018年6月21日至2018年9月20日期间的租金128911.31元。据此，本院采信被告主张，认定被告该笔267604.31元支付的是2018年9月21日至2018年12月20日期间的租金。四、二原告是否有权解除合同。根据合同约定，租金先付后用，且应当提前十天支付，故涉案房屋2018年9月21日至2018年12月20日的租金应当于2018年9月11日前支付。合同还约定，如被告逾期不付租金累计超过15日，原告可书面通知被告解除合同，并要求被告承担违约责任。本案中，截至2018年10月17日，被告并未支付当期租金，逾期已超过15日，故二原告有权于当日解除合同。二原告主张确认合同于2018年10月17日解除，并要求被告腾退涉案房屋的诉请，具有事实依据，本院予以支持。关于二原告主张被告支付自2018年9月21日至2018年10月24日期间房租99710.1元的诉请，因被告已经支付该期间的房租，故本院不予支持。五、二原告是否有权按双倍租金标准主张房屋占有使用费。合同约定，租赁关系如提前终止，被告应及时归还房屋，如不能及时归还的，按租金单价的2倍向出租方支付占用费。该占用费的约定过分高于被告侵占房屋所造成的损害，故本院酌情确定被告按12元/天·㎡的标准支付二原告逾期腾房占有使用费，自逾期腾房之日即2018年10月26日起暂计至2018年12月20日的逾期腾房占有使用费为255360元（56天×380㎡×12元/天·㎡）。又因该段期间，被告已支付费用164961.56元（267604.31元扣除2018年9月21日至2018年10月25日期间房租102642.75元），故被告还需支付原告逾期腾房占有使用费90398.44元（暂计至2018年12月20日）。六、关于逾期付款违约金。合同约定，被告应交租金超过合同约定之日未支付的，应按所欠款项的日千分之二标准支付滞纳金。该处的滞纳金实系违约金。二原告主张被告逾期支付2018年9月21日至2018年10月24日的租金99710.1元，并据此主张按日千分之二的标准计算违约金。因该约定标准过分高于被告逾期支付所造成的损失，故本院酌情确定按日万分之六的标准计算。经计算，自2018年9月21日至2018年10月17日止的逾期付款违约金数额为1615.3元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认杭州邮政科技实业有限公司与杭州维亚房地产投资管理有限公司于2010年11月20日签订的《写字楼商铺租赁合同》于2018年10月17日解除；二、杭州维亚房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并返还位于杭州市的黄龙时代中心写字楼Ａ、Ｂ楼一楼商铺；三、杭州维亚房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州邮政科技实业有限公司、杭州乐土科技实业有限公司逾期腾房占有使用费90398.44元（暂计至2018年12月20日），自2018年12月21日起至杭州维亚房地产投资管理有限公司实际腾退房屋之日止的逾期腾房占有使用费按12元/天·㎡的标准另行计算支付；四、杭州维亚房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州邮政科技实业有限公司、杭州乐土科技实业有限公司逾期付款违约金1615.3元；五、驳回杭州邮政科技实业有限公司、杭州乐土科技实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3401元，减半收取计1700.5元，由杭州邮政科技实业有限公司、杭州乐土科技实业有限公司负担648.5元，杭州维亚房地产投资管理有限公司负担1052元。杭州邮政科技实业有限公司、杭州乐土科技实业有限公司于本判决生效之日起十五日内申请退费；杭州维亚房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员  赵玲玲二〇一九年三月二十九日书记员  程菁菁