广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1102民初60号 原告：董秀晖，女，1958年4月26日出生，汉族，住广西贺州市八步区（确认为法律文书的送达地址）。 委托诉讼代理人：钟丽梅，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司，住所地：贺州市万兴路83号湖广大市场A0115栋。 法定代表人：覃容连，董事长。 委托诉讼代理人：陈新刚，该公司员工。 被告：容兆波，男，1985年11月10日出生，壮族，住广西昭平县（确认为法律文书的送达地址）。 委托诉讼代理人：唐小超，广西桂东律师事务所律师。 被告：贺州市鸿业房地产经纪有限公司，住所地：贺州市八步区建平巷66号。 法定代表人：谢国平。 委托诉讼代理人：钟荣寒，公司员工。 原告董秀晖诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）、容兆波、贺州市鸿业房地产经纪有限公司（以下简称鸿业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法由审判员邓秀娟适用简易程序于2019年2月20日公开开庭进行了审理。书记员许国悠担任法庭记录。原告董秀晖及其委托诉讼代理人钟丽梅、被告桂东公司委托诉讼代理人陈新刚、被告容兆波的委托诉讼代理人唐小超、被告鸿业公司的委托诉讼代理人钟荣寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除被告桂东公司与容兆波签订的《商品房定向开发协议》；2、解除原告董秀晖与被告容兆波签订的《定金协议》；3、判令被告桂东公司返还原告已付房款139694元及违约金50289.8元（以139694元为基数从2012年11月8日起至判决确定的履行期限的最后一日止按年利率6%计算，暂计至2018年11月8日），被告容兆波对上述款项承担连带返还责任；4、判令被告容兆波返还原告转让费60000元；5、判令被告鸿业公司返还原告中介服务费3000元；6、三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年12月11日，被告桂东公司与被告容兆波签订了《商品房定向开发协议》，该合同约定：标的物为贺州桂东·汇豪国际城16#楼1单元604号房。交房时间为2014年12月30日前，并且约定了迟延交房的违约条款（协议第二、三条）。预测面积为116.19平方米，商品房单价为每平方米2390元，总金额为277694元，协议签订后3日内向甲方（桂东公司）交纳预算总房价的20%定向开发合作金55539元。2012年5月30日向桂东公司交纳预算总价的20%定向开发合作金55539元。2012年10月30日向桂东公司交纳预算总房价的10%定向开发合作金28616元（协议第九条）。协议还约定了物业收费标准：每平方米0.7元计算，电梯维护费每户30元，专项维修基金缴交标准按建筑面积每平方米2800元计算出总价的2%向甲方委托物业管理单位交纳（协议第七条）。合同签订后，被告已按协议约定按时履行付款义务，向桂东公司付款合计139690元。2013年11月7日，被告容兆波与原告签署了《定金协议》，协议约定：合同标的物为贺州桂东·汇豪国际城16#1单元604号房。转让价格为容兆波交付的定向开发合作金139690元+转让费60000元。付款方式：2013年11月7日签订本协议时乙方（原告）一次性付给甲方（容兆波）10000元作为购买定金；2013年11月8日由乙方（原告）付50000元给甲方（容兆波）；2013年11月18日由乙方（原告）付给甲方（容兆波）139694元；其他剩余房款在合同更名后直接由乙方（原告）按开发商付款方式给开发商，与甲方（容兆波）无关。合同签订后，应被告容兆波的要求，原告将上述房款及转让费合计199690元交付给被告鸿业公司，由鸿业公司交给被告容兆波，容兆波收到款项后将其与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》及此前的付款凭证原件交于原告。此外，原告向被告鸿业公司支付了3000元的中介服务费。原告认为其与被告容兆波签订的《定金协议》已将容兆波与桂东公司签署的《商品房定向开发协议》中的债权债务概括性的转让给原告。而《商品房定向开发协议》约定的交房时间为2014年12月30日，至今四年有余，除了在2012年被告桂东公司将16栋的地皮用挖掘机开挖了一个土坑外，被告桂东公司一直没有进行16栋的施工。原告认为被告桂东公司与容兆波签订的《商品房定向开发协议》属于预约合同，该合同是以双方签订《商品房买卖合同》与交房为目的，合同约定了2014年12月30日前交房，即意味着双方应在此前签订《商品房买卖合同》，但至今被告一直未履行上述义务，原告认为桂东公司已经违反了《商品房定向开发协议》。根据《合同法》第九十四条第四款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”基于上述的债权债务转移关系，原告可以以此请求法院解除双方签订的《商品房定向开发协议》。且根据该协议约定，如逾期交房超过180天，视为甲方（桂东公司）违约，并承担相应的违约责任（协议第三条）。原告可以以此请求法院判决被告桂东公司以已付房款为基数按年利率6%向原告计付违约金。此外，原告与被告容兆波签订的《定金协议》是以被告容兆波与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》作为实现基础的，《定金协议》的合同目的是签署《商品房买卖合同》与交房，上述合同目的已经无法实现，符合《合同法》规定的法定解除情形。因此，原告请求解除原告与被告容兆波之间的《定金协议》，被告桂东公司、容兆波承担偿还已付房款并退还原告向其支付的60000元转让费。被告鸿业公司作为专业的房产中介服务机构，既作为交易代理人也作为中介服务人，没有履行审核交易房产是否正规合法手续齐全的义务，涉案期房一直没有办理商品房预售许可证，请求判令被告鸿业公司退还收取的3000元服务佣金。 被告桂东公司辩称：1、同意解除《商品房定向开发协议》，愿意承担返还原告已付购房款及利息，按照违约金的计算方式，利息以桂东公司收到的最后一笔定向开发合作金为时间起算点按银行同期贷款利率6%予以支付。2、桂东公司对原告及其他被告签订的定金协议或房屋转让协议并不知情，不应承担连带偿还转让费的责任。 被告容兆波辩称：1、原告不是签订《商品房定向开发协议》的当事人，无权要求解除该合同。《商品房定向开发协议》是被告容兆波与被告桂东公司签订的，根据“合同相对性”原则，只有合同当事人才能要求解除合同，但原告并非合同当事人。2、《定金协议》合法、有效，且双方已按合同约定履行完各自的权利义务。原告与容兆波之间转让的是期房或购房指标，我国现行法律并未禁止这类标的物不能转让，在法律没有明文禁止的情况下，应当尊重当事人的意思表示，即双方签订的《定金协议》系合法、有效的协议。签订协议后，原告已按约定将相关款项支付给容兆波，容兆波也将原来与桂东公司签订的《职工住宅定向开发协议》、《商品房定向开发协议》、《收据》等与购房相关的资料全部交于原告。双方在协议中还约定剩余房款在合同更名后直接由原告按开发商处付款方式交给开发商，与被告容兆波无关。因此，双方签订的《定金协议》已履行完毕，不存在解除合同的可能性、必要性。3、现在汇豪国际城16#楼已经发生根本性变化。2019年之前，桂东公司还未找到企业进行融资，无法对15#、16#楼重建。且桂东公司也明确表示16#楼即无法取得商品房预售许可证，也无法复工重建。基于当时的客观事实，任何受让人都没法实现合同目的取得所购商品房，但本案开庭时，16#楼已经复工，交房只是时间问题。我国制定《中华人民共和国合同法》的目的是为了维护社会经济秩序稳定，在合同目的还能实现的情形下，如果当事人可以随意解除合同，双方订立的协议就丧失了存在的意义，还会产生一系列连锁诉讼。综上，原告与被告容兆波签订的《定金协议》已经履行完毕，不存在解除合同的必要，请法院驳回原告对被告容兆波的诉讼请求。 被告鸿业公司辩称：1、鸿业公司只是作为见证人见证双方的交易行为，双方已经履行完毕。2、汇豪16栋已经动工，交房是迟早的。3、鸿业公司的见证行为没有违反法律法规。综上，请求驳回对鸿业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了证据1《商品房定向开发协议》、证据2容兆波提供的收款收据、证据3《定金协议》、证据4鸿业公司出具的收据、证据5鸿业公司出具的收款收据，被告桂东公司对原告的证据1-2的三性无异议，对原告的证据3、4、5由法院认定，被告容兆波对原告的证据三性均无异议，被告鸿业公司对原告的证据3-4无异议，对证据1、2由法院认定。本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 本院经审理认定事实如下：2011年12月11日,被告容兆波（乙方）与被告桂东公司（甲方）签订了《商品房定向开发协议》。协议约定，为了签订正式《商品房买卖合同》，双方签订商品房定向开发协议。第二条约定甲方承诺在2014年12月30日前交付贺州桂东?汇豪国际城16#楼。第三条约定如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日以上，自上述约定的交付时间第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过180天，视为甲方违约，并承担相应的违约责任。第七条约定甲方取得该房屋预售许可时，书面或电话通知乙方办理正式购房合同等法律文件，乙方自接到甲方通知15天内拒不与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方放弃购房权利。第九条约定乙方选购贺州桂东?汇豪国际城16#楼1单元604号房，预测面积为116.19平方米，按2390元/平方米预算总房价为277694元，乙方应在本协议签订后3日内向甲方交纳定向开发合作金55539元；2012年5月30日前向甲方交纳定向开发合作金55539元；2012年10月30日前向甲方交纳定向开发合作金28616元，具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳的定向开发合作金抵作购房款。第十一条约定公摊面积和属甲方拥有的楼房面积以市房产部门或有资质的测绘公司测绘的面积为准并在《商品房买卖合同》中确认。合同签订后，被告容兆波向被告桂东公司交纳定向开发合作金合计139694元，桂东公司向容兆波出具收款收据四张。 2013年11月7日，原告董秀晖（乙方）与被告容兆波（甲方）签订《定金协议》，协议约定将贺州市汇豪国际城16栋1单元604号房由甲方转让给乙方，转让价格为199694元，更名费由甲方承担。协议第三条约定付款方式：2013年11月7日双方签订本协议时乙方一次性付给甲方10000元作为定金；2013年11月8日由乙方付给甲方50000元；2013年11月18日由乙方再次付给甲方139640元；其他剩余房款在合同更名后直接由乙方按开发商处付款方式给开发商，与甲方无关。签订协议后，原告将房款及转让费共计199690元支付给被告鸿业公司，鸿业公司向原告出具收据，并将款项交付给被告容兆波。后将容兆波与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》及桂东公司出具的收款收据原件交付给原告。另，原告向被告鸿业公司支付了3000元服务佣金。 因资金困难等原因，被告桂东公司从2013年开始停止了贺州桂东?汇豪国际城16#楼的地基建设施工，目前，汇豪国际城16#楼已经复工，但被告桂东公司仍未能办理贺州桂东?汇豪国际城16#楼的商品房预售许可证，也不能签订《商品房买卖合同》。 原告认为其与被告容兆波签订的《定金协议》已将被告容兆波与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》中的债权债务概括性的转让给原告。而《商品房定向开发协议》约定交房时间是2014年12月30日，至今已有四年多，被告桂东公司严重违反了《商品房定向开发协议》，根据《合同法》第九十四条的规定，原告可以解除双方签订的《商品房定向开发协议》，并要求桂东公司计付违约金。原告与被告容兆波签订的《定金协议》的目的是《商品房定向开发协议》及交房，上述合同目的已经无法实现，原告请求解除与被告容兆波签订的《定金协议》，被告容兆波及桂东公司连带偿还已付房款及转让费60000元。被告鸿业公司作为专业的房产中介服务机构，未审核交易房产手续是否齐全，应退还收取原告的3000元服务佣金。综上，原告诉至本院。 本院认为，被告容兆波与被告桂东公司签订《商品房定向开发协议》，取得定向购买桂东公司开发的贺州桂东·汇豪国际城16#楼1单元604号房的购房资格，该协议同时约定在取得商品房预售许可证后15天内，双方签订正式《商品房买卖合同》，由此可见，该《商品房定向开发协议》属于商品房预约合同，未违反法律禁止性规定，合法有效。被告容兆波与原告董秀晖签订的《定金协议》是各方真实的意思表示，未违反法律禁止性规定，均合法有效。《定金协议》签订后，原告按照合同的约定向鸿业公司交付了包括转让费在内的合同款项及服务佣金3000元。被告鸿业公司也向原告移交了合同的相关材料，双方已经各自履行了合同义务，原告已经依据协议受让了桂东公司与容兆波所签订的预约合同项下的权利和义务，即取得了购买贺州桂东·汇豪国际城16#楼1单元604号房的资格。至于桂东公司与容兆波所约定开发建设的楼盘没有按照《商品房定向开发协议》的约定如期完成建设和交付使用，也没有签订正式购房合同，致使原告的合同目的不能如期实现，责任在桂东公司，桂东公司出具收款收据，证实其向容兆波收取了139690元定向开发合作金，原告基于其与容兆波签订的《定金协议》以及原告本人与鸿业公司的协议，已经取得了容兆波与桂东公司签订的相关协议的合同权利，并实际代容兆波支付了该139690元定向开发合作金，因此，原告可以向桂东公司主张权利，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告请求被告桂东公司返还购房款，实际上是解除合同，被告桂东公司已收取涉案房屋购房款139694元，故，被告桂东公司应向原告返还购房款139694元及资金占用的利息损失（利息计算：以139694元为基数从2012年11月8日起计至还清之日止按年利率6%计算）。 原告与被告容兆波签订《定金协议》的合同目的是为了购买贺州桂东汇豪国际城16#楼1单元604号房屋，现虽因桂东公司没有如期进行建设的原因，致使合同目的不能按预期实现，但被告容兆波、鸿业公司均不应从此转让行为中获利。原告董秀晖除了要求返还购房款139694元外，还要求返还其向容兆波支付的60000元转让费，被告容兆波应当将获取的转让费60000元退还给原告，被告鸿业公司应当将其收款的3000元中介服务费退还给原告。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、解除被告容兆波与被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订的《商品房定向开发协议》。 二、解除原告董秀晖与被告容兆波签订的《定金协议》。 三、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告董秀晖购房款139694元及资金占用的利息损失（利息计算：以139694元为基数从2012年11月8日起至还清之日止按年利率6%计算）。 四、被告容兆波返还原告董秀晖转让费60000元； 五、被告贺州市鸿业房地产经纪有限公司返还原告董秀晖3000元。 六、驳回原告董秀晖其他的诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费5095元，减半收取2548元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  邓秀娟 二〇一九年三月二十八日 法官助理莫艳学 书记员许国悠