浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终114号 上诉人（原审被告）：浙江金华中宁房地产有限公司，住所地：金华市金东区金瓯路以南C19地块。 法定代表人：包建军，董事长。 委托诉讼代理人：黄红英，浙江川丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：储妍，浙江川丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王建凤，女，1974年10月20日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：王韩英，浙江金哲律师事务所律师。 上诉人浙江金华中宁房地产有限公司（以下简称中宁房产公司）因与被上诉人王建凤房屋买卖合同纠纷一案，不服金华市金东区人民法院（2018）浙0703民初2553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中宁房产公司的委托诉讼代理人黄红英、储妍、被上诉人王建凤的委托诉讼代理人王韩英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人中宁房产公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、上诉人延迟交房122天是因政府部门等原因导致，不应就此承担逾期交房的违约责任。2、被上诉人房产产权登记以交房为前提，逾期交房导致了逾期办证，而逾期交房122天可顺延至2018年7月31日办证，上诉人无需承担在2018年7月31日前的逾期办证责任。3、2018年4月，上诉人通知被上诉人于2018年4月30日开始集中交房，被上诉人于2018年4月30日到达交房现场，由于双方对于逾期交房和逾期办证问题协商未达成一致意见，被上诉人拒绝收房。故即使上诉人要承担逾期交房和逾期办证的违约责任，也不应当是原审法院认定的延迟117天，被上诉人应当按照过错责任比例承担部分责任。二、一审判决适用法律错误。一审错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，做出错误判决。在违约责任没有划清的情况下就适用《房屋买卖合同》第九条的规定是错误的，由于政府原因导致开发建设周期延长以及被上诉人拒绝收房的行为，才导致延迟办证，责任并不在上诉人。综上，请求撤销一审判决，并依法改判。 被上诉人王建凤辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律准确。1、上诉人逾期交房是事实，上诉人陈述由于政府行为导致逾期交房没有事实依据。从上诉人提供的证据来看，其并不能证明金华市创建文明城市以及中央环保督查直接造成了涉案楼盘无法正常施工122天。2、上诉人陈述由于双方对于逾期交房和逾期办证问题协商未达成一致，被上诉人拒绝收房，应当由被上诉人承担部分责任的上诉理由没有事实和法律依据。从被上诉人在一审中提交的视频资料可知，上诉人给被上诉人设置了交房和办证的前提条件，即签署放弃主张因逾期办证和逾期交房产生的违约金。该前提条件不符合合同约定，也并非上诉人拒不交房和拒不办证的法定抗辩事由。二、一审认定逾期办证违约金应计算至实际取得初始登记证书之日止，属于认定事实不清，适用法律错误，请求纠正。《商品房买卖合同》第十六条产权登记应理解为2018年3月31日前交付权属证书，而不能理解为初始登记证书。综上，上诉人的上诉请求应予驳回，对原判不公部分，予以改判。 一审法院认定事实：2017年4月25日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定王建凤向中宁房产公司购买蔚蓝海岸小区16幢102号商品房及附房一套。合同主要条款为：第三条：买受人购买的住宅建筑面积174.53㎡，套内面积163.36㎡，分摊面积11.196㎡；辅房建筑面积109.7㎡，套内面积106.92㎡，分摊面积2.778㎡。第五条：单价为3447707元/套，总价款为3447707元。第七条：买受人于2017年4月25日之前支付首付款即人民币1287707元整，余款2160000元整在签订本合同之日起7日内提供贷款所需资料办理完银行按揭贷款（或公积金贷款）手续。第九条：交付期限及条件出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、验收合格；3、规划、文物、环保等政府行政部门采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长、出卖人不承担由此产生的逾期交房责任，但最长期限不得超过6个月。第十条：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本合同及补充协议另有约定的按特别约定执行，如遇到本合同第九条规定的情形，则出卖人不承担违约责任。第十二条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接清单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺1、交付时电通、水通、路通、燃气、数字电视、电话宽带管线已预埋到户、由买受人自行申请开通，开通费用买受人承担。第十六条：关于产权登记的约定。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2018年3月31日，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人未交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列1或2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款日万分之二的违约金。双方还就其他事项作出约定。合同签订后，王建凤按约支付了全部房屋价款。2018年4月26日，蔚蓝海岸项目竣工验收备案。4月28日，中宁房产公司向王建凤发出《蔚蓝海岸入伙通知书》等文件，通知王建凤于2018年4月30日至5月1日期间到蔚蓝海岸现场集中交房处办理入伙相关手续。王建凤于4月30日到达交房现场，但中宁房产公司要求与王建凤签订《商品房买卖合同》之补充协议，王建凤拒绝。随后，王建凤向中宁房产公司发函，要求中宁房产公司撤销补充协议、按合同约定履行义务。双方未达成一致意见。中宁房产公司于2018年7月26日取得案涉房产的初始登记证书。截至起诉之日，中宁房产公司未与王建凤办理房产交付手续，亦未向王建凤交付权属登记证书。 一审法院认为，双方的商品房买卖关系合法、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王建凤已向中宁房产公司足额支付购房款，且案涉商品房亦经由竣工验收备案达到交付条件，但中宁房产公司却未按约向王建凤交付商品房及办理权属登记证书，应承担逾期交房和逾期办证的违约责任。中宁房产公司以金华市创建全国文明城市及中央环境保护督查导致开发建设周期延长为由提出无需承担逾期交房违约责任的抗辩，因其提供的相关证据并不足以证明事实主张，其逾期交房不符合《商品房买卖合同》约定的免责情形，对此不予采信。王建凤主张中宁房产公司协助办理案涉房产的所有权转移登记手续，中宁房产公司作为商品房的出卖人，有义务保证房屋所有权转移给买受人。但在办理产权转移登记过程中，需要双方的相互配合，既需要中宁房产公司提供权属初始登记证书，开具案涉商品房的购房发票等法律、行政法规规定的其他材料，也需要王建凤提交申请书、提供身份证明、缴纳税费等，任何一方都不可能独自完成转移登记的过程。现王建凤表示愿意在办理产权转移登记过程中负责提供应由其本人提交的材料并缴纳相关费用，故对王建凤的该项主张予以支持。关于逾期交房违约金，根据合同约定，自2018年1月1日起以已付房价款的日万分之三计算至房产实际交付之日止。关于逾期办证违约金，王建凤要求该项违约金从中宁房产公司逾期之日起计算至其为王建凤办理权属证书之日止。一审法院认为，初始登记与转移登记分属不同概念，双方在合同中仅约定了商品房初始登记的取得期限，没有约定转移登记的取得期限。因此，该项违约金应当计算至中宁房产公司实际取得初始登记证书之日止。经核算，中宁房产公司于2018年7月26日取得案涉商品房的初始登记，故其应当按约支付自2018年4月1日起至7月26日期间计116天的逾期办证违约金，以购房款为基数按照每日万分之二计算为79986.8元。综上，王建凤合理的诉讼请求，依法予以支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决：一、浙江金华中宁房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付王建凤逾期交房违约金132391.95元（已算至2018年5月9日，之后按照每日1034.31元继续计算至房屋实际交付之日止）。二、浙江金华中宁房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付王建凤逾期办证违约金79986.8元。三、浙江金华中宁房地产有限公司于判决生效之日起三十日内协助王建凤办理位于金华市金东区及附房的所有权转移登记手续。四、驳回王建凤的其他诉讼请求。如中宁房产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1736元（已减半收取）、保全费1420元，共计3156元，由浙江金华中宁房地产有限公司负担。 二审期间，上诉人向本院提交案涉楼盘网站截图一页，以证明案涉楼盘在上诉人接盘时是烂尾楼盘。被上诉人对该证据质证认为，该证据是打印件，无法核实，对真实性有异议，该份证据显示时间是2014年，涉案商品房买卖合同于2017年签订，相隔三年，接盘的是后面的开发商，对合同履行没有任何阻碍。 上述证据经质证，结合双方质证意见，本院认为，该网页内容与本案无直接关联，对该证据的证明力本院不予采信。 被上诉人二审中未向本院提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人主张延迟交房122天是因政府部门原因导致的，但其提供的证据并不足以证明该主张，故上诉人尚不具备案涉合同第九条约定的可以延期交房的情形。至于上诉人提出的被上诉人拒绝收房需要按照过错责任比例承担部分逾期交房和逾期办证的违约责任的主张。经查，2018年4月28日，上诉人通知被上诉人办理入伙相关手续。被上诉人于4月30日到达交房现场，上诉人向被上诉人出示《商品房买卖合同》之补充协议，要求被上诉人在办理交房手续之前签订补充协议。该交房属于有条件的交房，双方未就交房事项达成一致意见，非被上诉人的过错导致。由此，上诉人主张逾期交房应由被上诉人承担部分责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院按照涉案合同中约定的违约金计算方式来确定本案违约金，并无明显不当。综上，上诉人提出的上诉理由和请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3472元，由上诉人浙江金华中宁房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 楼淑馨 审 判 员 徐肖闻 审 判 员 张燕燕 二〇一九年三月二十日 代书记员 吴晓雯