浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终357号 上诉人：绍兴县自在保龄球休闲运动有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区兴越路聚银国际商业中心二层02001-02007，02086-02097，02110-02122号，统一社会信用代码08293384-X。 法定代表人：唐群飞。 委托诉讼代理人：林黎，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人：绍兴聚银商业管理有限公司，住所地柯桥聚银国际商业中心1幢A#08018，统一社会信用代码06058950-7。 法定代表人：沈德贤。 原审第三人：唐群飞，女，1977年10月5日出生，汉族，户籍地绍兴市柯桥区，现居住地绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：滕伟良，男，1975年6月3日出生，汉族，户籍地绍兴市柯桥区，现居住地绍兴市柯桥区，系唐群飞丈夫。 上诉人绍兴县自在保龄球休闲运动有限公司（以下简称自在保龄球公司）因与被上诉人绍兴聚银商业管理有限公司（以下简称聚银公司）、原审第三人唐群飞案外人执行异议之诉一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2018）浙0603民初9605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 自在保龄球公司上诉请求：1.撤销（2018）浙0603民初9605号民事判决，改判停止对聚银国际商业中心二层02001-02007，02086-02097,02110-02122号涉案房产（以下简称涉案房产）强制腾退的错误执行措施。2.上诉费用由被上诉人聚银公司承担。事实与理由：1.原审判决认定自在保龄球公司与聚银公司之间不存在转租赁关系，属于认定事实错误。涉案租赁合同相对人虽然是唐群飞，但唐群飞签订租赁合同约定的使用目的是为了成立自在保龄球公司，唐群飞个人没有使用过涉案房产，涉案房产的实际使用人系自在保龄球公司。（2016）浙0603民初8552号（以下简称8552号租赁案件）民事判决认定唐群飞与聚银公司存在租赁关系，并没有将自在保龄球公司列为该案当事人，判令唐群飞负有腾退义务，并没有判令自在保龄球公司负有腾退义务。本案原审判决认定聚银公司认可自在保龄球公司使用涉案房产，并向自在保龄球公司收取了水电费，将自在保龄球公司实际使用涉案房产认定为唐群飞对租赁合同的履行，将自在保龄球公司与唐群飞捆绑为同一主体，该判决与8552号租赁案件的判决对租赁主体的认定存在矛盾。自在保龄球公司不是涉案房产的承租人，却是实际使用人，说明自在保龄球公司占有使用涉案房产的权利并非直接来源于聚银公司，而是来源于唐群飞的无偿转租。由此，自在保龄球公司与聚银公司之间的法律关系为次承租人。原审判决否定自在保龄球公司与聚银公司之间存在转租赁关系，又没有明确自在保龄球公司与聚银公司之间究竟是什么法律关系，认定事实不清。2.原审判决认为租赁合同解除后，自在保龄球公司失去对涉案房产的合法使用权，适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，聚银公司知道实际是自在保龄球公司租赁了涉案房产，均从未提出异议，自在保龄球公司转租的行为应受法律保护。法律没有规定出租人与承租人的租赁合同解除后，次承租人即失去对租赁房产的使用权，也没有规定承租人负有腾退租赁房屋的义务，合法占有的实际使用人也负有腾退房屋的义务。原审判决所使用的法律规定与评述的理由缺乏相关性，原审判决没有法律依据。3.关于涉案房产内财产处置问题。本案争议的虽然是涉案房产腾退问题，但是强制腾退实际上给自在保龄球公司的巨额投资造成无法挽回的损失。自在保龄球公司不是8552号租赁案件的当事人，也不是被执行人，不负有履行8552号租赁案件判决确定的腾退义务。执行公告对自在保龄球公司不具有拘束力，原审法院在没有执行依据和法律依据的情况下，直接对自在保龄球公司实际使用的涉案房产进行强制腾退，属于执行标的与执行对象错误，执行程序违法，给自在保龄球公司造成巨额损失的后果将是国家赔偿。 聚银公司辩称，一、对自在保龄球公司主张的次租赁关系不予认可。1.8552号租赁案件已经查明聚银公司与唐群飞签订《租赁合同》时，约定租赁用途为“运动休闲项目”，此后唐群飞作为股东及法定代表人注册成立自在保龄球公司，将涉案房产作为自在保龄球公司所在地，并出具承诺书同意将租赁房屋无偿给自在保龄球公司经营使用。2.根据上述查明的事实，唐群飞与自在保龄球公司既没有转租的客观事实，也没有推定转租的法律依据。首先，无偿使用不等于无偿转租。其次，唐群飞在8552号租赁案件中主张其是代表自在保龄球公司签订租赁合同的，并未提及其无偿转租给自在保龄球公司。唐群飞在8552号租赁案件与本案中的说法明显自相矛盾。第三，唐群飞与自在保龄球公司之间并没有转租合同。第四，《租赁合同》约定租赁用途为“运动休闲项目”，唐群飞成立自在保龄球公司正是履行了租赁合同关于租赁用途的合同约定。二、聚银公司与唐群飞之间的租赁合同关系依法解除后，自在保龄球公司继续使用涉案房产无法律依据。1.聚银公司与唐群飞签订的租赁合同已依法确认于2016年3月23日解除。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十一条第（二）项规定，合同解除后，合同权利义务即终止。因此承租人唐群飞不得再继续使用涉案房产，对涉案房产亦失去处分权，无权再将涉案房产无偿提供给自在保龄球公司使用。因此，自在保龄球公司失去了对涉案房产的合同使用基础。2.退一步讲，不管自在保龄球公司主张的次租赁关系是否成立，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房产转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。该解释第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。从上述司法解释规定可见，即便为次承租人，也不存在可以继续占有使用涉案房产的合法依据。三、本案执行的是租赁房屋的腾空，而不是自在保龄球公司的财产。自在保龄球公司所主张的财产处置损失，实属无理。1.自在保龄球公司和唐群飞不能将商业经营风险转嫁到聚银公司或要求法院执行时来解决。自在保龄球公司和唐群飞在进行商业投资时，应当对商业风险有一定的预估及自行承担的打算。自在保龄球公司在聚银公司的出租房屋内安装球道、装修等，其应该非常清楚，房屋不是自己所有，不可能永远占用。2.自在保龄球公司所谓的损失并不存在，因为在租赁合同解除之时，自在保龄球公司已关门停业，完全有条件进行腾退。相反，自在保龄球公司与唐群飞的行为却给聚银公司造成了巨大的租赁收入损失和商誉损失。自在保龄球公司与唐群飞存在恶意妨害执行之嫌。首先，唐群飞向聚银公司承租房屋后，设立自在保龄球公司，自在保龄球公司于2013年11月开张营业，但租金、物业费、空调使用费至今分文未付。期间，因唐群飞置聚银公司多次催要租金于不顾，聚银公司才与其解除租赁合同关系。因此，该租赁合同解除的过错在于唐群飞。同时，在案件执行中，作为被执行人的唐群飞，对于执行法官的多次联系沟通，都消极回避。其次，自在保龄球公司负有协助执行腾退租赁房屋的义务是明确的。唐群飞不但是房屋承租人，也是自在保龄球公司的法定代表人和股东。执行过程中，执行法官也已多次张贴腾退公告，自在保龄球公司也曾向法院承诺以自在保龄球公司的财产作为唐群飞履行支付租金义务的担保，该事实记录在法院执行笔录中。因此，可以说自在保龄球公司也是全程参与了诉讼与执行，自在保龄球公司是明知生效判决结果，仍恶意占用租赁房屋。第四，由于唐群飞拒不执行及自在保龄球公司拒不协助执行，给聚银公司造成的损失是极为巨大的，包括租金损失和影响聚银公司进一步招商的商誉损失。同时，唐群飞拒付租金的行为，还给其他经营户形成可拒租、拖租的心理暗示，由此给聚银公司开展收租活动造成无形的阻力和难度，进而影响整个商场的运作秩序。综上，聚银公司认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，自在保龄球公司的上诉主张不能成立。恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 唐群飞述称：同意自在保龄球公司的上诉请求及事实和理由。本案原审判决认定事实不清，8552号租赁案件判决内容混乱，执行程序混乱。首先，本案实际既执行了自在保龄球公司又执行了唐群飞。8552号租赁案件中认定自在保龄球公司是独立的法人，驳回唐群飞提出被告应为自在保龄球公司的抗辩意见，判决唐群飞腾退涉案房产，并未要求自在保龄球公司腾退。其次，唐群飞虽然是以个人名义签订房屋租用合同，但目的是为了成立自在保龄球公司。我国公司法规定，注册公司申请营业执照时必须要有经营场所，故唐群飞作为法定代表人签订了该租赁合同。成立公司必然需要先以个人名义签订租赁合同，有了经营场所才能申请营业执照，开展经营活动，所以公司成立之前只能以个人名义签订合同。但是租赁的房屋又是由公司实际占有使用，支付租赁费用等，实际承租人应为公司。再次，8552号租赁案件判决认定唐群飞是个人经营，但根据我国目前的法律规定,唐群飞个人经营是违法的，如果不成立公司不允许个人对外经营。8552号租赁案件中唐群飞主张自在保龄球公司才是实际承租人，法院判决唐群飞个人为承租人，并要求唐群飞进行腾退。但在执行中却要求自在保龄球公司进行腾退。8552号租赁案件把唐群飞、自在保龄球公司认定为两个独立主体，但在执行的时候却又混淆为一体。自在保龄球公司使用涉案房产是合法的，法院对涉案房产的强制执行没有法律依据。 自在保龄球公司向一审法院起诉请求：立即停止对聚银国际商业中心二层02001-02007、02086-02097、02110-02122号租赁场地强制腾退执行标的的错误执行措施。 一审法院认定事实：2016年8月23日，该院受理聚银公司诉唐群飞房屋租赁合同纠纷一案，于2017年1月22日作出（2016）浙0603民初8552号民事判决。该判决确定:一、确认聚银公司与唐群飞于2013年5月4日签订的《租赁合同》自2016年3月23日起解除；二、唐群飞应于判决生效之日起十日内腾退涉案房产；三、唐群飞应于判决生效之日起十日内支付聚银公司租金1879941.60元，并支付自2016年3月24日起至实际返还房屋之日止按合同约定的租金标准计算的占有使用费；四、驳回聚银公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因唐群飞未履行判决书确定的义务，聚银公司向该院申请执行，该院予以立案执行。在执行过程中，该院依据生效的法律文书，向唐群飞发出执行通知书，对需腾退的房屋权属及现状进行调查，并张贴（2017）浙0603执4392号腾退公告。自在保龄球公司据此提出执行异议。该院于2018年8月21日作出（2018）浙0603执异125号执行裁定，裁定：驳回自在保龄球公司的执行异议请求。自在保龄球公司对该裁定不服，向该院提起执行异议之诉。 同时查明，第三人唐群飞向聚银公司租赁涉案房产后，于同年11月15日承诺将上述租赁房屋无偿给自在保龄球公司办公经营使用。自在保龄球公司于次日开业，并以自己的名义向聚银公司缴纳水电费用。但至今第三人唐群飞或自在保龄球公司均未向聚银公司支付租金及物业费。 另查明，自在保龄球公司因聚银公司对涉案房屋进行的断电行为分别于2015年4月21日和2018年5月21日，以侵权责任纠纷为由两次向法院提起诉讼，要求聚银公司承担侵权赔偿责任，分别被判决驳回诉讼请求和裁定驳回起诉。 一审法院认为，本案争议的焦点一、自在保龄球公司与聚银公司之间对涉案房屋是否存在转租赁合同关系。自在保龄球公司认为根据唐群飞向工商管理部门出具的承诺书内容及之后聚银公司明知租赁房屋由其实际使用且收取其缴纳的水电费而未提出异议的情形，可以推定双方存在房屋转租赁合同关系。该院认为，首先，唐群飞与聚银公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁场地的目的为用于“运动休闲项目”，之后，唐群飞及其他公司股东即以该租赁场地向工商管理部门申请成立自在保龄球公司，并承诺将租赁场地无偿给自在保龄球公司办公经营使用，符合租赁合同约定的使用目的。其次，租赁合同生效后，自在保龄球公司在涉案房产经营，并向聚银公司缴纳实际使用过程中产生的水电费用，该行为实则是履行租赁合同约定的用途，聚银公司没有提出异议当属正常。第三，8552号租赁案件审理过程中，唐群飞已就涉案房屋的实际租赁人是谁的问题进行了抗辩，该案经一、二审审理判决，确认涉案房屋的租赁人为唐群飞，并非自在保龄球公司。故自在保龄球公司与聚银公司之间不存在转租赁合同关系。 焦点二、自在保龄球公司在该院执行期间对涉案房屋的使用是否合法。该院认为，自在保龄球公司实际使用涉案房屋是基于唐群飞与聚银公司之间的租赁合同关系，在合同履行期内，自在保龄球公司占有使用涉案房屋是唐群飞履行租赁合同的行为，具有合法性。但该租赁合同经该院8552号租赁案件判决确认解除后，唐群飞对涉案房屋即丧失处分权，唐群飞再无权将涉案房屋无偿给自在保龄球公司使用，故至此自在保龄球公司失去对涉案房屋的合法使用权。 焦点三、自在保龄球公司在涉案房屋内的财产处置问题。依据8552号租赁案件判决确定，唐群飞应于判决生效之日起十日内腾退涉案房屋，故本案执行标的系涉案房屋，而非房屋内财产。自在保龄球公司应当依据该院执行公告内容，搬迁涉案房屋内的财产，由此产生的损失可依据相关法律，向过错人另行主张。 综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因自在保龄球公司未能提供其合法占有使用涉案房产的依据，该院对涉案房屋进行的执行措施符合法律规定。唐群飞对8552号租赁案件判决的抗辩意见，不属于本案审理范围。判决：驳回自在保龄球公司的诉讼请求。案件受理费9800元，由自在保龄球公司负担。 各方当事人在二审中均未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为自在保龄球公司对涉案房屋是否具有阻却法院强制执行的民事权益，即自在保龄球公司对涉案房产是否具有合法租赁权。对此,评析如下:本案中,聚银公司是涉案房产的所有权人，其对涉案房产的所有权具有排他性、绝对性和对世性，其他任何民事主体未经所有权人的许可或是基于合同约定，不得占有、使用或是实施妨碍所有权人对其不动产的占有、使用、收益、处分权的行为，否则聚银公司可以向侵害人主张对其所有之物的物权请求权。8552号租赁案件已经判决确认解除聚银公司与唐群飞就涉案房产的租赁合同关系，唐群飞需腾退并向聚银公司返还涉案房产。自此聚银公司具有对涉案房产的完全物权，其他任何人都无权对涉案房产进行占有、使用。自在保龄球公司和唐群飞提出8552号租赁案件认定唐群飞为合同相对人需履行腾退义务，而在执行中却实际要求自在保龄球公司进行腾退没有法律依据的抗辩意见不能成立。 关于自在保龄球公司认为其与聚银公司具有转租赁权，系合法占有使用涉案房产，不应进行腾退的上诉意见,本院认为,转租的前提是承租人具有租赁权。承租人的租赁权消灭后，次承租人无权向出租人主张租赁权。如果次承租人因此遭受损害，可以向承租人请求赔偿。本案中自在保龄球公司主张存在转租关系，则转租关系应当发生在自在保龄球公司与唐群飞之间，即唐群飞为转租人，自在保龄球公司为次承租人。8552号租赁案件生效判决已经明确承租人为唐群飞，并解除了唐群飞与聚银公司签订的租赁合同，故即使唐群飞与自在保龄球公司之间存在转租赁关系，自在保龄球公司也不再对涉案房产具有合法的占有使用权。其因失去租赁权受到的财产损失，可向承租人唐群飞主张。故不管是唐群飞将涉案房屋无偿给自在保龄球公司使用还是转租给自在保龄球公司，在唐群飞与聚银公司的租赁合同解除后，为保护聚银公司对涉案房产的所有权，原审法院要求自在保龄球公司腾退涉案房产，符合法律规定。 综上所述，自在保龄球公司对涉案房产不具有足以排除法院强制执行的民事权利，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由绍兴县自在保龄球休闲运动有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  章建荣 审判员  孙志萍 审判员  王普庆 二〇一九年三月十八日 法官助理陈卓佳 书记员陈莺