福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初3483号 原告：陈丽金，女，1967年1月3日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：林桂花，福建八闽律师事务所律师。 被告：福州市长乐区君豪房地产开发有限公司，住所地福建省福州市长乐区漳港街道永安路180号。 法定代表人：吴永官。 原告陈丽金与被告福州市长乐区君豪房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽金的委托诉讼代理人林桂花到庭参加诉讼，被告君豪公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈丽金向本院提出诉讼请求：1.判决君豪公司向陈丽金支付自2015年12月26日至2016年11月29日期间逾期办理房屋权属证书的违约金32731元（965522元×0.01%×339天）；2.判决君豪公司向陈丽金支付从自2014年7月31日至2015年9月27日期间逾期交房的违约金68853元（295522元×0.03%×424天+500000元×0.03%×187天+170000元×0.03%×63天）。事实和理由：2013年2月21日，陈丽金与君豪公司签订《商品房买卖合同》，合同约定君豪公司将蔚蓝海岸第1幢第15层1505号房以总价款965522元出售给陈丽金。2013年2月21日，陈丽金向君豪公司支付首付款295522元。2015年3月25日，陈丽金向君豪公司支付购房款500000元。2015年7月27日，陈丽金向君豪公司支付购房款170000元。2015年9月27日，君豪公司将该房屋交付给陈丽金使用。在该房屋交付之后，君豪公司因自身原因，迟迟无法为陈丽金办理房屋产权证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年7月30日前，将商品房交付买受人。合同约定第九条约定：如因出卖人原因，未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,双方同意按“逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金，合同继续履行”的方式处理。合同第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的方式处理。君豪公司的逾期交房及逾期办证的事实明显，应承担违约责任。现依法提起诉讼，请求判如所请。 君豪公司未应诉、答辩。 陈丽金围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、付款方式变更协议、销售不动产统一发票、入伙确认单、入住手续、福建增值税普通发票等证据。由于君豪公司未到庭应诉，亦未在本院限定的期限内对陈丽金所提供的证据提出异议，视为自愿放弃举证、质证权利。目前也无影响上述证据证明力的因素存在，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年2月21日，陈丽金与君豪公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：君豪公司将蔚蓝海岸第1幢1505号房以总价款965522元出售给陈丽金。合同并约定：买受人于合同签订当日支付首期款人民币贰拾玖万伍仟伍佰贰拾贰元整，余款人民币陆拾柒万元整由买受人向银行申请贷款支付；出卖人应当在2014年7月30日前，将商品房交付买受人。如因出卖人原因，未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,双方同意按“逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金”的方式处理。合同还约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的方式处理。2013年2月21日，陈丽金向君豪公司支付购房款295522元，2015年3月25日，陈丽金向君豪公司支付购房款500000元。2015年7月27日，陈丽金与君豪公司签订《付款方式变更协议》，协议约定：“原（3）贷款方式付款：买受人于合同签订当日支付首付款人民币贰拾玖万伍仟伍佰贰拾贰元整（295522元），余款人民币670000元整由买受人向银行申请贷款支付。因买受人现不申请银行贷款，现付款方式更改为一次性付款：买受人在2015年7月27日付清购房余款人民币陆拾柒万整（670000元）。”2015年7月27日，陈丽金向君豪公司支付购房款170000元。2015年9月27日，君豪公司将该房屋交付给陈丽金使用。2016年11月30日，君豪公司才为涉讼房屋办理房屋所有权初始预登记。 本院认为，陈丽金与君豪公司所签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。 陈丽金于2013年2月21日与君豪公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定买受人按“买受人于合同签订当日支付首期款人民币贰拾玖万伍仟伍佰贰拾贰整，余款人民币陆拾柒万元整由买受人向银行申请贷款支付”方式按期付款。虽然合同没有明确约定余款的支付时间，但依照商品房销售的一般交易习惯，陈丽金系先履行一方，其应在合理的期限内通过银行按揭贷款支付余款，君豪公司才能将案涉房屋交付。陈丽金在合同签订后的两年多都未支付余款，明显超出了合理期限。虽然君豪公司未作答辩，但陈丽金仍应对前述的问题作出合理的解释或提供证据证明系君豪公司的过错所造成的延期交房。在陈丽金无法证明延期交房系君豪公司过错所致时，其作为合同先履行一方，未全面履行交付购房款义务，存在过错。君豪公司在此情况下有权拒绝交付案涉房屋，且从君豪公司系列案件中可以看出，君豪公司蔚蓝海岸项目在合同约定的交房时间前后已具备交付使用条件。因此，君豪公司在陈丽金未全额支付购房款前，延迟交付案涉房屋系合法行使抗辩权。2015年7月27日，陈丽金与君豪公司签订《付款方式变更协议》。合同明确约定余款的支付时间为2015年7月27日。在陈丽金支付了余款后，君豪公司也于合理的期限内交付了房屋。故陈丽金主张君豪公司支付逾期交房违约金显失公平，对其依法不予支持。 陈丽金主张涉讼房屋所有权初始预登记日期为2016年11月30日，根据福州市长乐区不动产权登记和交易中心出具的不动产登记资料查询结果证明，依法予以确认。依照合同第十四条约定陈丽金取得房屋权属证书的期限应为交房后90日内，即2015年9月28日至2015年12月26日，超过上述期限则属于逾期。君豪公司未按合同约定在此期限内为陈丽金办理房屋权属证书登记，已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同第十四条关于逾期办理房屋权属证书违约责任的约定，陈丽金主张的逾期办证违约金，应以已付购房款965522元为基数，按日利率0.01%为标准，从2015年12月27日计算至2016年11月29日止，共计339天。君豪公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、福州市长乐区君豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈丽金支付逾期办理房屋产权证的违约金32731元（965522元×0.01%×339天，自2015年12月27日计算至2016年11月29日止）。 二、驳回陈丽金的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2332元，减半收取计1166元，由福州市长乐区君豪房地产开发有限公司负担376元，由陈丽金负担790元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林继光 二〇一九年三月二十五日 书记员  杨哲远 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -6-