吉林省长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0112民初1912号 原告：王金杏，住长春市双阳区。 委托诉讼代理人：董春娟，吉林钧诺律师事务所律师。 原告：王银杏，住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：董春娟，吉林钧诺律师事务所律师。 原告：王雨桐，住浙江省湖州市德清县。 法定监护人：郑威，住浙江省湖州市德清县。 委托诉讼代理人：董春娟，吉林钧诺律师事务所律师。 被告：孙淑英，住长春市朝阳区。 被告：王阳，住长春市朝阳区，系孙淑英女儿。 第三人：白淑芳，住长春市净月开发区。 第三人：王华，住长春市双阳区。 原告王金杏、王银杏、王砚平与被告孙淑英、王阳、第三人白淑芳、第三人王华房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年4月17日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，2018年5月24日本院以（2018）吉0112民初860号民事裁定书，驳回原告的起诉。原告不服上诉至长春中院，长春中院以（2018）吉01民终3096号民事裁定撤销（2018）吉0112民初860号民事裁定，指令本院对本案进行实体审理。本院于2018年9月6日立案后，因原审原告王砚平去世，其女儿王雨桐申请参加诉讼，故本院追加其为原告，另因案情需要，追加王华为第仨人，本次审理依法适用普通程序，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告王金杏、王银杏及委托诉讼代理人董春娟、原告王雨桐、法定监护人郑威的委托诉讼代理人董春娟、被告孙淑英、王阳、第三人白淑芳到庭参加诉讼。第三人王华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。 原告王金杏、王银杏、王雨桐向本院提出诉讼请求：1、请求确认孙淑英及王阳与白淑芳之间房屋及土地买卖合同无效；2、判令第三人将上述房屋及林地（林地名称南树林，四至为东社里耕地、南社里耕地，西荒地、北社里耕地）返还三原告，为三原告共同共有并依法分割；3、诉讼费由二被告承担，事实和理由：原告王金杏、王银杏为亲姐妹关系，王砚平于2018年12月28日去世，王雨桐系王金杏、王银杏的亲弟弟王砚平的女儿，享有对王凯的继承权，三原告同被告为亲属关系,王凯与母亲李春兰生前于1989年3月1日在长春市双阳区奢岭街道新安村七社建造房屋一处，建筑面积为56平方米。1983年左右王凯夫妻二人在新安村七社南树林处承包林地种植杨树，1993年1月25日政府办理林权证时，王凯将林权证照落在了其妹妹王华名下，但实际所有人为王凯、李春兰。此后王凯于1995年去世，李春兰于1998年去世，留有继承人王砚海(2014年死亡)、王金杏、王银杏、王砚平。父母二人死亡后，子女没有分割遗产，房子开始时由王砚平居住，后被王砚海赶出家门由王砚海霸占，王砚海死后其妻子孙淑英、女儿王阳于2017年6月9日将原本属于王凯、李春兰的遗产在未经其他继承人同意的情况下私自出售给了第三人白淑芳，并签订了《房屋及土地买卖合同》。本次买卖合同的签署侵犯了原告作为遗产合法继承人的财产权,且未经共有人同意该处分行为无效。另外经了解购买人白淑芳为城镇户口，不具备购买农村宅基地房屋的资格，该买卖行为属于无效行为，因此《房屋及土地买卖合同》应归于无效的法律行为。综上所述，被告同第三人的房屋及林地买卖行为未经共有人同意，依法属无效行为，请贵院依法确认合同无效，向原告返还房屋及林地，为三原告共同共有并依法分割。 孙淑英辩称：2002年我和王砚海翻盖的涉案房屋，面积为104平方米，有土地使用证，名字为王砚海，房照没有，我村后建房屋均无房照，我和白淑芳房屋买卖与三原告无关，不是遗产，我不同意取消房屋买卖合同，1995年，王凯去世，后来王砚平离家出走，母亲李春兰是小脑萎缩，我和王砚海回家照顾老人，当时我和王砚海在山河烧锅林场有自己住房，我和王砚海想把老人接到山河，但李春兰不同意，我们于1996年1月回到李春兰身边赡养老人，距李春兰房子100米左右还有一处房子，我和王砚海就在这个房子居住，到1998年李春兰去世，李春兰去世后其居住的房子后墙就要倒了，2002年我和王砚海拿钱翻盖了该房屋，翻盖时是村里同意的，翻盖时原告王金杏、王银杏、王砚平都知道，当时他们无异议，房屋翻盖时他们没拿钱。2002年取得的案涉房屋土地使用证。王砚海2014年3月去世后，我自己不能居住，王金杏、王银杏、王砚平也去恐吓我，理由是我害死的王砚海和李春兰，派出所也介入调查了。2017年6月9日我卖房给白淑芳，通过中间人孙国良联系的，房屋和林地价格共计28万，签订了房屋及土地买卖合同，当时有邻居王可心、邢晓凤和中间人在场，价款已给付完毕，房子现在是白淑芳住，卖房时小队队长签字了，村上也同意了，在乡里法律事务所办了公证。我不同意返还房屋和土地，房屋及土地买卖合同有效。林地不是承包的，是谁栽谁有，是我和王砚海栽的，后来父母也帮我们栽了，写在王华名下也是怕被抵债，栽的林地就归我们，王华也签字说林地是归我们的。当时王砚平出走也是因为家里债务太多，不想承担责任。王砚平1995年9月27日也写了证明书，家里事务和老人都不管，房屋和土地都归王砚海。 王阳辩称：案涉房屋是王砚海名下的房屋，王砚海去世后，我和我母亲是第一顺序继承人，我们有权利处分。我们为了还债将房屋卖了，买卖是自愿的，是有效的。三原告和案涉房屋无关，三原告没有权利起诉，应驳回原告诉请。2018年1月15日已经出台标明宅基地可以买卖，我是奢岭街道的户口，我母亲户口在大营子街道，原告在我们回来赡养老人时都没有尽到赡养义务。 第三人白淑芳辩称：我是城镇户口，涉案房屋我是在孙淑英手里买的，买的王砚海的房子，是2017年买的，与三原告无关。房屋买卖合同是有效的。原告王金杏和王砚平虽是农村户口，但并不是农民，他所说的一直住在佟平房屯,他们说2014年才知道房屋翻建是矛盾的，在2014年前原告从未耕种过土地，关于李春兰的抚养，原告未尽抚养义务。 第三人王华未出庭，也未提交答辩状。 经审理查明：原告王金杏、王银杏为亲姐妹关系，王砚平于2018年12月28日去世，原告王雨桐系王金杏、王银杏的亲弟弟王砚平与郑威的唯一婚生子女。王砚平与郑威于2011年6月24日协议离婚，并办理了离婚手续，协议约定王雨桐由郑威抚养，王砚平不承担任何费用，双方无住房，无财产，无债务，无债权。被告孙淑英系原告王金杏、王银杏亲哥哥王砚海的妻子,被告王阳之母。原告王金杏、王银杏及、王砚平、王砚海的父亲王凯与母亲李春兰生前在长春市双阳区奢岭街道新安村七社建造房屋一处，建筑面积为56平方米。于1989年3月1日以王凯名义在长春市国土资源局双阳分局奢岭国土资源所办理了《土地登记申请书》,准予登记记载；申请人,王凯。地址；新安镇新安村七社。批准用途；住宅,土地所有权性质；集体。土地面积；200平方米/925.8平方米。用地类别；宅地,建筑占地56平方米。土地实际用途；住宅。家庭人口；4人。该房屋建成后,由王凯、李春兰及子女居住。王砚海与孙淑英结婚后，1986年春天开始，王凯、李春兰、王砚海、孙淑英等人在该房屋南面沟南的荒地上开始植树，截止1993年1月，共种植杨树3000株,占地面积1.2垧,于1993年1月25日以王华名义办理了《林权执照》。王凯于1995年去世后，1996年1月王砚海和孙淑英从双阳区山河林场搬回新安村七社居住,李春兰于1998年去世后，因该房屋破旧,王砚海和孙淑英出资将此房屋拆除,并于2002年在原地建起104平方米砖瓦结构住宅房屋,于2002年12月1日办理了编号：长双集用[2002]字第1010608016号《集体土地使用证》,该证记载；土地使用者；王砚海,用途；住宅,使用权面积；300平方米,其中建筑面积；104平方米。该房建成后,由王砚海、孙淑英、王阳居住,2014年王砚海去世,2017年6月9日,孙淑英、王阳与第三人白淑芳签订《房屋及土地买卖合同》,合同约定；出让方（甲方）孙淑英、王阳,、受让方（乙方）白淑芳，经甲、乙双方协商,并在亲友、邻居、中间人和见证人的见证下,达成如下协议;一、转让土地概况；1、该土地(包括林地)位于双阳县新安镇新安村七社,林权执照；林权所有者王华,林地名称；南树林,树种；杨树,面积；1.2垧,株数；3000,林种；用材,树龄；10-13,四至；东；社里耕地,南；社里耕地,西；荒地,北；社里耕地,土地面积；1.2垧；2、该房屋位于新安村七社,用途住宅,占地面积300平方米,其中建筑面积104平方米,土地(包含林地)及房屋转让总价为280000元,付款方式为；双方签订协议之日,乙方一次性给付甲方,甲、乙双方,担保人、指笔人、小队队长签字并按手印。协议签订后,孙淑英、王阳向白淑芳交付该房屋及土地(包括林地),白淑芳交付了合同价款。2017年6月14日,申请人孙淑英、王阳、白淑芳申请双阳区奢岭街法律服务所出具了对《房屋买卖合同》见证。该房屋及土地（林地）交付给白淑芳。 上记事实；有原告提供的长春市双阳区新安镇派出所证明一份及新安村民委员会和派出所联合出具的证明一份、王凯的土地登记申请表、集体土地建设用地登记草图一份、双阳县人民政府颁发的王华的林权执照、房屋及土地买卖合同及白淑芳身份证、集体土地使用证、长春市国土资源局双阳分局奢岭国土资源所出具证明、郑威、王砚平离婚证、离婚协议，郑威、王雨桐户口本、王雨桐出生医学证一份、奢岭街道办事处新安村民委员会证明郑威与王砚平只有一个子女王雨桐的证明；被告提供的王砚海的集体土地使用证、造地费票据、房屋及土地买卖合同、长春市国土资源局双阳分局奢岭国土资源所出具证明、奢岭街道办事处法律所见证书、公证书及原被告、第三人的当庭陈述、答辩和对证据的质证、认证在卷为凭,本院予以采信。 关于原告王金杏提供王华的二份证明，因与被告提供的王华出具的证明相矛盾,且王华对以上证明予以否认,故该证据本院不予采信；关于原告王金杏提供刘丽华、杨宏、佟宪海、***的四份情况说明因被告不认可，且刘丽华、杨宏、佟宪海、***未出庭接受质询,故该证据本院不予采信；关于原告提供的四份证明王砚平的住院门诊手册两个及出院诊断证明2份、合作医疗证明一份、虽能够证明其身体壮况,但并不能充分证明其主张，关于原告王金杏提供的三张光盘，证明李春兰不识字，小脑萎缩，无书面遗嘱的证据虽与被告提供的王华出具的证明相矛盾,因第三人王华在笔录中对遗嘱的事实予以否认，故该证据本院予以采信；关于被告提供的王砚平的证明一份、李春兰遗嘱一份、王华证明一份、因原告不认可，且第三人王华予以否认,故该证据本院不予采信；关于被告提供的收条4张，证明被告孙淑英提供的替王凯李春兰偿还债务共计20900元，李丽娟证明一份，证明1998年偿还李丽娟8000元，四份光盘及书面证明材料（王贵安、王华、黄玉山），证明李春兰遗嘱真实有效，王贵安在场，王砚海、孙淑英对李春兰尽到赡养义务，李丽娟证明王砚平写的字据是真实的证据,因原告不认可，且第三人王华予以否认,故该证据本院不予采信；关于被告提供的孙国良、黄金龙、孙万臣、管延臣的证言，虽能证实植树的过程，但未能证明其所有权的归属，关于法院调取的王华笔录，经庭审质证，能够证明案涉林地的实际所有权人并不是王华，而实际所有人为户主王凯，且原告和被告均承认王凯在办理林权证时，将林权证照登记在其妹妹王华名下，故该证据本院予以采信。 本院认为：王凯和李春兰于1989年3月1日登记所建的56平方米原有房屋，经王砚海、孙淑英对其父母原有的农村房屋拆除新建后,办理了集体土地使用证，房屋建筑面积为104平方米，使用权面积300平方米，使用人为王砚海，建房所需资金均由王砚海和孙淑英出资，原告未出资金和人力，所建该房均没有参与，现原有房屋已被拆除,三原告亦未提供证据证明翻建后的房屋包含原有房屋的价值,作为王凯和李春兰遗产的原房屋即告灭失,翻建人因新建而取得翻建房屋的所有权，现原告要求按照法定继承继承涉案房屋没有事实和法律依据；关于宅基地使用权虽然村民有使用宅基地的权利,但是宅基地本身并不属于个人所有,而是属于村委会,在《继承法》中也没有关于宅基地继承的相关规定,所以宅基地本身是不可以继承的,只有宅基地上的房屋属于公民个人，故三原告请求返还房屋及宅基地的诉讼请求本院不予支持；关于原告请求在新安村七社南树林处承包林地种植的杨树属于王凯和李春兰的遗产，应返还并分割的请求，因该林地于1993年1月25日在双阳县人民政府办理林权证时，原告和被告均承认王凯在办理林权证时，将林权证照登记在王华名下，王华也证实该林地所有权人应为王凯及其家人共有，且被告在庭审中也承认王凯参与植树，故应视为该林地中有王凯、李春兰的遗产；关于原告对其遗产的继承并分割的请求不属本案审理范围，原告可另行主张该权利；关于孙淑英、王阳与第三人白淑芳签订《房屋及土地买卖合同》效力问题,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农业建设,根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的规定,农民的住宅不得向城市居民出售,民法通则第六条规定,民事活动必须遵守法律,法律没有规定,应当遵守国家政策,因白淑芳系城镇户口，购买农村集体土地上的住宅房屋，违反了法律法规的规定，故该房屋及土地买卖合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条之规定，合同无效，涉案房屋的买卖双方可另行主张其权利，请求互相返还，故三原告请求将该房屋返还给三原告的请求本院不予支持；关于三原告提出登记在王砚海名下的集体土地使用证没有王砚海的土地档案，说明王砚海为非法使用宅基地的主张,因该证盖有长春市人民政府土地登记专用章,且长春市国土资源局双阳分局奢岭国土资源所并未证明该证为虚假和撤销,故该主张本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十五条、《中华人民共和国继承法》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告孙淑英、王阳与第三人白淑芳签订的《房屋及土地买卖合同》无效。 二、驳回原告王金杏、王银杏、王雨桐的其他诉讼请求。 案件受理费1150.0元，由被告孙淑英、王阳负担，于本判决生效之日一次性给付原告王金杏、王银杏、王雨桐。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  封贵科 人民陪审员  钟文珠 人民陪审员  孔祥纯 二〇一九年三月五日 书 记 员  李宛欣