吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0103民初4137号 原告：孙某1，女，2007年9月19日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。 法定代理人：孙某2（系孙某1父亲），住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：吴越，吉林吉天行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉玲凤，吉林吉天行律师事务所律师。 被告：长春市宽城区住房和城乡建设局，住所地吉林省长春市宽城区北亚泰大街2688号。 主要负责人：林超，局长。 委托诉讼代理人：贾文宇，吉林志强律师事务所律师。 被告：长春圣祥建筑工程有限公司，住所地吉林省长春市绿园区长白公路7公里处。 法定代表人：张维栋，总经理。 委托诉讼代理人：乔弘博，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：张铁岩，吉林煜博律师事务所律师。 被告：长春市腾安房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市宽城区温馨花园小区28栋3层。 法定代表人：王国荣，董事长。 委托诉讼代理人：魏荣达，吉林行远律师事务所律师。 原告孙某1与被告长春市宽城区住房和城乡建设局（以下简称宽城住建局）、长春圣祥建筑工程有限公司（以下简称圣祥公司）及长春市腾安房地产开发有限公司（以下简称腾安公司）执行异议之诉一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某1委托诉讼代理人吴越，被告宽城住建局委托诉讼代理人贾文宇，被告圣祥公司委托诉讼代理人乔弘博、张铁岩，被告腾安公司委托诉讼代理人魏荣达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙某1向本院提出诉讼请求：解除对孙某1位于长春市宽城区西天光路温馨花园D区33栋301号门市房的查封、执行。事实和理由：孙某1法定代理人孙某2系吉林省华原电力设备安装有限公司（以下简称华原电力公司）股东，该公司承建腾安公司开发建设的温馨花园小区C区电气工程。工程竣工后，双方于2011年12月份进行了工程结算。腾安公司迟迟未付清工程款，经多次催要，腾安公司于2014年3月21日与孙某1签订了案涉房屋的《商品房认购协议书》及收据，并于2014年6月4日办理入住手续，交纳了物业费及预交水电费，开始实际占有使用案涉房屋。孙某1于2016年9月1日将房屋出租给张闯用作办公场所。在孙某1合法使用案涉房屋时，宽城法院因三被告间的债权债务关系于2018年8月15日查封了该房屋。孙某1得知后立即提出执行异议，但宽城法院执行局在异议审查时并未查清案件事实，作出了错误的裁定。孙某1依法取得了案涉房屋，支付了房屋的全部对价并实际占有使用至今，未办理产权登记手续是因为腾安公司的原因，而非孙某1过错，该情形符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，孙某1为维护合法权益，诉至法院。 宽城住建局辩称，孙某1阻却执行的事实及理由不成立。孙某1与腾安公司之间不是房屋买卖合同关系，是孙某1法定代理人作为股东的华原电力公司为腾安公司施工，腾安公司与该公司之间存在建筑施工合同关系，双方进行债务抵顶，但无法确认双方之间是否真正结算，抵顶行为是否真实有效。因双方存在利益关系，宽城住建局对双方之间的抵顶行为有异议，在没有充分证据证明抵顶行为成立的情况下，不应作为定案依据。另外，孙某1与该公司之间不存在任何关系，从孙某1的诉状内容看，其未向腾安公司支付任何款项，不存在真实的买卖关系，双方的买卖行为不受法律保护，其合同本身不合法。孙某1要求阻却执行既没有事实依据，也没有相应的法律依据，法院应当驳回其诉请。 圣祥公司辩称，孙某1在诉请中，没有明确针对我公司相关的内容，在陈述事实及理由中，没有证据能够证明孙某1与我公司存在法律关系，故建议法院驳回孙某1对我公司的诉讼请求。 腾安公司辩称，孙某1诉请符合事实，具备法律依据，我公司同意孙某1的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙某1的父亲孙某2原系华原电力公司股东。因腾安公司与华原电力公司之间有工程款未结算，腾安公司将其开发建设的温馨花园小区D区33栋301号门市房以抵账方式给华原电力公司抵作部分工程款。华原电力公司同意将该房屋作为公司利润分配给孙某2，为其个人财产。2014年3月21日，孙某2以孙某1为认购方与腾安公司签订《商品房认购协议书》1份，协议约定：“孙某1自愿认购腾安公司温馨花园小区D期33栋301室（1-2层）房屋，建筑面积517.32平方米；认购单价5500元/平方米，计2845260元，房屋竣工结算时，以国家测绘部门的实际面积为准；付款方式为抵账，天窗和楼梯自己处理。”当日，腾安公司为孙某1出具了收款收据。2014年6月5日，孙某1缴纳了物业费、装修垃圾清运费及预收水电费等费用后办理了入住手续。 2016年，宽城住建局因与圣祥公司、腾安公司借款合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2017年5月31日作出（2016）吉0103民初2431号民事判决书，判决圣祥公司偿还宽城住建局借款200万元及利息，腾安公司承担连带给付责任。圣祥公司对判决不服提起上诉，长春市中级人民法院于2017年8月25日作出（2017）吉01民终4319号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后圣祥公司申请再审，吉林省高级人民法院于2018年6月29日作出（2018）吉民申1676号民事裁定书，裁定驳回了再审申请。因圣祥公司、腾安公司未按生效判决履行义务，宽城住建局向本院申请执行。本院于2018年8月15日作出（2018）吉0103执335、510、511号执行裁定书并张贴公告，查封了腾安公司名下坐落于长春市宽城区温馨花园小区D区33栋1-3层、建筑面积为3995.18平方米的门市房及其他房产。孙某1就其中案涉房屋的查封提出执行异议，本院于2018年10月11日作出（2018）吉0103执异165号执行裁定书，裁定驳回了孙某1的异议，孙某1为此提起诉讼。 另查，腾安公司至今未取得温馨花园小区D区的商品房预售许可证。 本院认为，孙某1的法定代理人孙某2以抵账方式认购了案涉房屋，并以孙某1名义与腾安公司签订《商品房认购协议书》，孙某2按照该协议以债权的形式支付了购房款，视为履行了交付全部购房款的义务。该协议具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为正式商品房买卖合同。现腾安公司至今未取得温馨花园小区D区的商品房预售许可证，该情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应该认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，故孙某1与腾安公司签订的《商品房认购协议书》应属无效协议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因孙某1与腾安公司之间的《商品房认购协议书》无效，不具备上述规定条件，故孙某1不享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。孙某1的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回孙某1的诉讼请求。 案件受理费29560元，由孙某1的法定代理人孙某2负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向 本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 许勇花审判员那立新人民陪审员丁桂云 二〇一九年三月二十八日 书记员 朱               婧