福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终100号 上诉人（一审原告）：福建省金鸡山温泉疗养院，住所地福建省福州市晋安区金鸡山路34号。 法定代表人：左修坤。 委托诉讼代理人：黄岩平，福建大佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高静静，福建大佳律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：福建神光酒店投资管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区乌山支路26号乌山新村农贸市场1#-6#楼连接体二层200号商铺。 法定代表人：陈继祥，总经理。 委托诉讼代理人：林柏冬，福建八闽律师事务所律师。 上诉人福建省金鸡山温泉疗养院（以下简称金鸡山疗养院）因与被上诉人福建神光酒店投资管理有限公司（以下简称神光公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，金鸡山疗养院的委托代理人黄岩平、高静静，神光公司的委托代理人林柏冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金鸡山疗养院的上诉请求：1、请求依法撤销福州市中级人民法院（2018）闽01民初41号民事判决书第二项，改判：（1）请求确认金鸡山疗养院与神光公司于2006年6月7日、2008年7月7日签订的《租赁合同》、《补充合同》已于2016年9月15日解除。（2）请求判令神光公司立即腾空位于福州市金鸡山疗养院内瑞和楼7000平方米的租赁房屋，返还相应的租赁物及其附属设施与固定装修。（3）请求判令神光公司向金鸡山疗养院补缴房屋占有使用费【以房屋面积7000平方米，按市场价每平方米50元计算（以实际评估为准），从2016年9月16日起计至腾空房屋并交还给金鸡山疗养院之日止，其中应扣除神光公司每月主动汇至金鸡山疗养院金额】，暂计至2018年4月立案之日（18个月），应补缴的占有使用费为630万元（人民币，下同）（7000×50元×18＝6300000元），扣除神光公司在占用期间支付的1527600元（1018400元÷12个月×18＝1527600元），尚欠占用使用费总额为4772400元，扣除金鸡山疗养院应支付给神光公司的装修补偿费3111111元（1000万元÷180个月×56个月＝3111111元），截止2018年4月，神光公司尚需支付金鸡山疗养院1661289元。2、一、二审诉讼费用由神光公司承担。事实与理由：1、《劳动模范疗休养基地管理办法》相关规定和福州市规划局规划的改变等均应认定为政府政策原因，金鸡山疗养院有权以政府政策原因无法履行合同而提前终止合同，一审认定以上不属政策原因错误。双方签订的《租赁合同》第七条第2项约定：“在租赁期内，如由于政府政策的原因无法履行本合同义务而提前终止合同，甲方应提前两个月通知乙方并补偿乙方租赁剩余期内总投资额分摊款（分摊款计算方法：总投资额1000万元÷180个月×终止合同之日起至合同期满的剩余月份）。……大楼内所有设备、装修均按本合同的第八条约定履约并做好清退工作”。《补充合同》第二条约定“按原合同约定，双方确认租赁时间从2007年11月30日起，至2022年11月30日止”。《劳动模范疗休养基地管理办法》明确规定劳模基地不得改变为劳模和职工群众服务的方向，不得将主营业务实行出租、承包。金鸡山疗养院已被中华全国总工会命名为“劳动模范疗休养基地”，该情况属于因政策原因无法继续履行合同，可以提前终止租赁合同。2014年，福建省总工会研究决定，由于金鸡山疗养院被征地、拆楼以及现有危房的情况，拟对金鸡山疗养院进行重新规划、修建改造。2016年1月29日，福州市政府批准了福州市城乡规划局报送的《关于金鸡山温泉疗养院项目总平面规划方案的请示》（榕规综［2016］24号）。2016年2月5日，福州市城乡规划局榕规（2016）总平批字第0013号，批复了总平面布置图，鸡山疗养院需进行重新规划，修建改造。故根据上述《租赁合同》第七条第2项约定，金鸡山疗养院享有单方解约权，有权提前终止合同。一审认定中华全国总工会属于社会团体，其发布的文件不属于政府政策，故金鸡山疗养院没有解除权是错误的。合同中的政府政策是相对于法律强制性规定而言。金鸡山疗养院属于福建省总工会下属的事业单位，在签订租赁合同时，考虑到上级政策的改变，随时可能发生不同意金鸡山疗养院对外出租的情况和疗养院需要重新规划建设等需要，故在合同中明确约定，由于政府政策的原因，金鸡山疗养院无法对外出租的，可以随时解除合同，同时为避免对方相关损失，双方约定解除合同需提前60日通知，按约定赔偿装修损失等。根据双方签订合同的目的和真实意思，以上“政府政策”原因所涉及的内容是指上级的相关规定和相关规划变更、党政相关政策性规定等，正因考虑以上政策的不稳定性和租赁的不确定性，双方明确约定了提前60日通知的期限和详细的装修损失的赔偿标准。另外，根据规划图，讼争大楼需要进行改扩建，改扩建后已规划作为另外其他用途，当然不能作为酒店用途，一审认定错误。2、神光公司未在3个月法定期限内提起异议之诉，解除合同的函件发生法律效力，案涉租赁合同已于2016年9月15日解除。诉讼过程中，神光公司代理律师收到律师函并回复，应视为其已知悉律师函内容。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。金鸡山疗养院于2016年7月4日、2016年7月8日向神光公司住所地、租赁场所地、代理律师（原一审、原二审、发回重审一审均为同一律师）发函告知解除，其代理律师于2016年7月接收函件并于2016年7月26回函，回函中虽对合同解除等事宜提出异议，但并未提起诉讼。金鸡山疗养院在原二审上诉期间亦通过上诉状再次告知神光公司解除律师函的内容，但神光公司均未在3个月异议期内请求人民法院或仲裁结构确认其效力，该解除告知函件即发生法律效力，双方租赁合同已经解除。3、案涉租赁协议已于2016年9月15日解除，神光公司在合同解除后继续占用租赁物，应当按照当前市场价支付占用使用费。合同解除后，神光公司依原合同约定支付租金已没有合同依据，其在合同解除后仍占用租赁物，属于侵权行为，金鸡山疗养院有权要求按市场评估价值要求神光公司支付相应的占有使用费。 神光公司辩称，本案《租赁合同》及《补充合同》合法有效，是双方真实意思表示，不存在任何法定、约定及政策解除事由，应当继续履行，金鸡山疗养院的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。1、金鸡山疗养院所谓因政府政策提前终止合同的上诉请求缺乏事实和法律依据，根本不能成立，请求二审法院依法予以驳回。（1）金鸡山疗养院以自己属于劳模基地，而《劳动模范疗休养基地管理办法》明确规定劳模基地不得将主营业务实行出租、承包，要求提前终止合同的上诉理由根本不能成立。首先，该《管理办法》系由中华全国总工会发布，而中华全国总工会属于社会团体，而非政府部门，其发布的文件不属于政府政策，不构成合同无法继续履行的理由。其次，该《管理办法》并未禁止劳模基地将主营业务出租、承包，仅是作为相关评分依据。再次，金鸡山疗养院被列为劳模基地，本身就包含神光公司租赁经营努力的结果，神光公司始终坚持优先安排劳动模范休养使用，开业至今都在以最优惠的价格为劳动模范休养提供优质服务，与金鸡山疗养院被列为劳模基地并不矛盾，更不冲突，不应成为解除合同的政府政策原因。因此，金鸡山疗养院被评为劳模基地不影响本案合同的履行，不构成政策原因导致合同法定解除事由。（2）金鸡山疗养院以政府重新规划建设为由要求解除租赁合同，也是根本不能成立的。金鸡山疗养院所谓政府重新规划，是因为福州市湖东路和晋安河改造，拆迁部分面积，改造部分面积，重建部分面积，甚至还增加整体休养面积，需要对讼争大楼改扩建，根本不存在拆除讼争大楼的问题。事实上，现在晋安河改造湖东路改造项目已经完成，周边面貌环境焕然一新，劳模楼不但没有拆除，反而焕发生机，继续为劳模修养培训提供良好条件，根本不存在提前解除合同的理由。本案租赁合同完全可以继续履行，而且也应该继续履行。2、本案合同合法有效，不存在法定、约定及政策解除情形，金鸡山疗养院无权擅自行使解除权。（1）神光公司与金鸡山疗养院签订合同后，按合同约定一次性向金鸡山疗养院支付了15万元履约保证金，并于2007年11月30日接受租赁场所后，投入近千万元巨资装修，并购买酒店、餐饮等各种设施，招聘、培训员工，办理相关证照手续，开办福州真龙酒店管理有限公司并对外营业。合同履行期间，神光公司持续投资装修，提升劳模楼形象和条件。同时，严格遵守租赁合同约定，如期如数向上诉人支付租金、水电费、垃圾处理费等各种费用，包括后来上诉人额外增加的旅客停车费和保安费，从未发生拖欠租金或者其他违约行为。（2）本案不存在合同法定解除情形。本案不存在《合同法》、《民法通则》等相关法律法规及司法解释规定的合同无效、或撤销的情形，不存在任何法定无效、可撤销和解除事由，双方均应当依约继续履行。（3）本案同样不存在合同约定解除情形。双方约定的解除条件包括政府政策、拖欠租金超过6个月、擅自转租、将建筑改作他用、不可抗力及国家征用等六种情况，前述情形并不存在。鉴于金鸡山疗养院没有解除权，其所谓解除合同的函件发生法律效力的观点根本不能成立，所谓解除合同函件是在本案一审诉讼期间，金鸡山疗养一边要求法院解除合同，一边自行发函要求解除合同，明显属于自相矛盾，何况神光公司根本没有收到所谓的解除合同函件，神光公司代理人已经明确回函拒绝。（4）本案双方约定的租赁时间自2007年11月30日起算15年，如今已经正常履行近12年。合同履行期间，神光公司因投资近千万元装修租赁场所，不敢违约，如约履行合同义务，甚至对于金鸡山疗养院后期额外要求增加的停车费、保安费等不合理开支也如数支付。双方的合作在最近一两年已经逐渐恢复正常，本案合同的目的基本可以达到，不应予以解除。据此，请求驳回上诉，维持原判。 金鸡山疗养院向一审法院起诉请求：1、解除双方于2006年6月7日及2008年7月7日签订的《租赁合同》、《补充合同》，神光公司应立即向金鸡山疗养院返还相关租赁物及其附属设施与固定装修，支付租金滞纳金166320元、水电费滞纳金495246元、停车费及保安工资126000元等，合计787566元（各本金均暂计至2016年2月29日，最终应计至实际返还租赁物之日止；各滞纳金均按约定日千分之五分段计算2016年2月24日止）；2、本案诉讼费由神光公司承担。案件发回重审后，金鸡山疗养院变更诉讼请求为：1、确认讼争《租赁合同》、《补充合同》已于2016年9月15日解除；2、神光酒店立即腾空位于福州市原告金鸡山温泉疗养院内瑞和楼7000平方米的租赁房屋，返还相应的租赁物及其附属设施与固定装修；3、神光酒店向金鸡山疗养院补缴房屋占有使用费（以房屋面积7000平方米，暂按市场价每平方米50元计算，从2016年9月16日起计至腾空房屋并交还给金鸡山疗养院之日止，其中应扣除神光公司每月主动汇至金鸡山疗养院金额），暂计至2018年4月立案之日（18个月），应补缴的占有使用费为1661289元［该占有使用费，暂计至2018年4月占有使用费为7000×50元×18＝6300000元，扣除神光公司在占用期间支付的1527600元（1018400元÷12个月×18＝1527600元），尚欠占用使用费总额为4772400元。此外，扣除金鸡山疗养院应支付给神光公司的装修补偿费3111111元（1000万元÷180个月×56个月＝3111111元），神光公司尚需支付原告1661289元］；4、请求神光公司立即向金鸡山疗养院支付租金滞纳金166320元、水电费滞纳金495246元、停车费及保安工资126000元等，合计787566元；5、请求判令诉讼费用由神光公司承担。 一审认定事实：2006年6月7日，金鸡山疗养院为甲方，神光酒店为乙方，双方签订《租赁合同》，约定：甲方将位于福州市甲方大院内现正在建筑的劳模疗休养楼封建结束后的毛胚房租赁给乙方（除大楼西侧二、三层外），面积约7000平方米（以交楼后确定面积为准，另劳模楼北侧停车场地归乙方使用，在不影响甲方工作需要前提下，乙方可使用甲方其他停车场地，但应服从甲方有关人员安排）；双方同意，由乙方负责投入资金，对租赁的大楼和周边进行装修装饰和美化用于开展住宿和餐饮经营活动，乙方不得将大楼和场地转租第三者或改为他用；租赁时间为15年，届时双方另行签订补充合同，以明确交楼时间和租赁具体起止时间；大楼每年租金为96万元，从首次缴纳租金之日起算，满5年后，每3年递增3%的租金；乙方按月向甲方缴纳租金，每次缴纳金额不少当年年租金的十二分之一，每次缴纳时间分别在每月6日前；租赁期内，甲方有偿向乙方提供水源、电源和温泉热水。甲方每月6日前，按乙方实际用量，向乙方收取上月的水、电、温泉水费。如乙方拖欠水、电、温泉水等费，并在甲方限定的时间内仍不缴清，甲方在告知乙方后，有权无条件随时停止向乙方供应水、电、温泉水，甲方不承担由此引发的任何责任，一切后果由乙方负责；乙方应投入1000万元，按准三星级酒店标准对大楼进行装修装饰；乙方须按合同约定按月一次性甲方足额缴纳月租金和水、电、温泉水费，交费时间在每月6日前，每逾期一日，乙方还应按未缴纳总额的千分之五向甲方缴纳滞纳金；乙方同意在租赁期内承担甲方门卫人员50%的费用；租赁期内，如乙方拖欠租金超过6个月，或乙方将大楼转租他人或改作他用，造成合同无法履约，均属乙方单方违约，合同自然终止，甲方有权无条件收回大楼包括大楼内所有设备、家具、装修等所有东西，自行使用。2008年7月7日，双方签订《补充合同》，约定，双方确认甲方于2007年11月30日按原合同约定，将租赁楼交乙方装修使用；租赁时间从2007年11月30日起至2022年11月30日止；双方确认2007年11月30日至2008年6月30日止，为乙方装修筹备时间，此间免交租金；租金缴纳方式和时间按原合同的约定执行；甲方西大门门卫工作由双方共同管理并承担相关分摊费用。 合同签订后，神光公司对租赁物进行装修，并于2008年9月11日经工商登记成立了福州真龙酒店管理有限公司。此后，案涉租金及水电费均是以福州真龙酒店管理有限公司名义向金鸡山疗养院缴纳。根据金鸡山疗养院于2018年5月11日提交的《2013年3月至2016年2月神光公司欠缴相关费用一览表》，截止2016年2月18日，神光公司已付清租金及水电费，但存在逾期缴纳的情形。庭审中，金鸡山疗养院确认神光公司已付清停车费与保安费。 另查明：1、2009年7月28日中华全国总工会《关于命名第三批“劳动模范疗休养基地”的通知》将金鸡山疗养院列入“劳动模范疗休养基地”名单，《劳动模范疗休养基地管理办法》（总工办发[2014]41号）第二条规定“劳模基地指经全国总工会命名并授予‘劳动模范疗休养基地’称号的职工疗休养院所等单位”、第八条规定“劳模基地不得改变为劳模和职工群众服务的方向，不得将主营业务实行出租、承包”。该《管理办法》的附件《劳动模范疗休养基地年度考核评分表》载明：“未将主营业务实行出租、承包等。符合标准得3分。”2、2016年1月29日，福州市政府同意了福州市规划局报送的《关于金鸡山温泉疗养院项目总平面规划方案的请示》（榕规综[2016]24号）。2016年2月5日，福州市城乡规划局榕规（2016）总平批字第0013号，批复了《福建省金鸡山温泉疗养院开扩建项目总平面规划》，该《总平面规划》中针对讼争大楼载明“保留劳模楼、改扩建”。 一审法院认为：案涉《租赁合同》、《补充合同》的签约双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《租赁合同》第七条第二款关于“在租赁期内，如由于政府政策原因，甲方无法履行本合同义务而提前终止合同，甲方应提前两个月通知乙方”以及《劳动模范疗休养基地管理办法》的约定，只有在出现政府政策原因时，原告才有权提前解除合同。金鸡山疗养院以其属于劳动模范疗休养基地，根据《劳动模范疗休养基地管理办法》第八条关于“劳模基地不得改变为劳模和职工群众服务的方向，不得将主营业务实行出租、承包”的规定，认为讼争大楼不能出租，进而认为出现了合同第七条所约定的“政府政策原因”的解约事由。但其一，《管理办法》系由中华全国总工会发布，中华全国总工会的性质为社会团体，其发布的文件不属于政府政策，而且从该《管理办法》的附件中关于“未将主营业务实行出租、承包等。符合标准得3分。”的记载可见，其出租或对外承包仅是影响劳模休养基地年度考核的评分，该规定并非强制性的禁止规范文件。其二，该《管理办法》早于2014年就已颁布，在此之后神光公司继续承租了讼争场所，金鸡山疗养院也并未举证证明在此期间其曾因此遭受上级主管部门的禁令或处罚，故金鸡山疗养院的诉讼理由不能成立。金鸡山疗养院另以湖东东路改造以及疗养院改扩建为由，要求解除合同。但湖东东路改造项目仅是临时占用疗养院部分地块，并未直接涉及讼争大楼，而且湖东东路改造项目现已完成，故其以此为由要求解除合同的诉讼理由不能成立。可见，《疗养院总平面规划》中针对讼争大楼明确载明了保留，仅是改扩建，其现有证据亦不足以证明讼争大楼因改扩建而无法继续承租使用，而且其改扩建也并非属于政府政策原因，故其以此为由要求解除合同的诉讼理由亦不成立。 金鸡山疗养院虽已于2016年9月15日向神光公司发函解除，但依照《最高人民法院研究室对＜关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)＞第24条理解与适用的请示的答复》中关于“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”的规定，该解约函是否发生法律效力必须以其是否享有合同解除权为判断标准，而非仅以神光公司是否在三个月提出异议为判断标准，金鸡山疗养院以神光公司未提异议为由认为解约通知已发生法律效力的诉讼理由不能成立。如上所述，金鸡山疗养院的解约事由不能成立，其并不享有合同单方解除权，故其该解约通知不发生法律效力，其要求确认合同已经解除以及要求神光公司交还租赁房屋并此后按市场价交纳房屋占有使用费的诉讼请求不能成立。 另关于停车费、保安费的问题，庭审中金鸡山疗养院确认神光公司已付清，故对金鸡山疗养院的该项诉讼请求不予支持。关于租金、水电费滞纳金的问题，案涉合同约定神光公司应于每月6日向金鸡山疗养院缴纳租金及水电费，金鸡山疗养院主张神光公司存在逾期支付的情形，并制作了《2013年3月至2016年2月期间租金及水电费支付情况》，神光公司对其中租金及水电费的应付金额、时间及逾期天数均不持异议，但辩称水电费逾期支付系原告未及时抄表通知所致，并请求按日利率0.05%的标准计算滞纳金。首先，神光公司并无证据证明其逾期支付系因金鸡山疗养院原因所致，故对其该抗辩理由不予采信，其逾期支付构成违约，应依约支付逾期付款违约金；其次，案涉合同违约金按日千分之五计算，该标准明显过高，依法调整为按照月利率2%的标准计算，故截止2016年2月18日，神光公司应向金鸡山疗养院支付租金滞纳金21361元、水电费滞纳金91854元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院研究室对＜关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)＞第24条理解与适用的请示的答复》的规定，判决：1、神光公司应于判决生效之日起十日内向金鸡山疗养院支付租金滞纳金21361元、水电费滞纳金91854元；2、驳回金鸡山疗养院的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费72565元，由金鸡山疗养院负担71619元，神光公司负担946元。 双方当事人对原审查明认定的事实没有异议，本院依法予以确认。神光公司在二审期间向本院提交了水电发票、房租发票、消费发票、协议书等证据，证明讼争合同至今仍在正常履行，不存在单方解除合同原因和理由。金鸡山疗养院质证认为，金鸡山疗养院作为国有企业没有办法让神光公司强行搬离，对代收的相关费用开具相应发票，不能证明双方还在履行合同。 二审期间双方当事人争议的焦点是：讼争合同是否2016年9月15日解除。 本院认为，金鸡山疗养院依据讼争《租赁合同》第七条第二款约定，主张中华全国总工会下发的《管理办法》及福州市城乡规划局批复的规划变更属于政府政策原因，其按照合同约定可以提前解除合同。但是，讼争《租赁合同》第七条第二款“在租赁期内，如由于政府政策原因，甲方无法履行本合同义务而提前终止合同，甲方应提前两个月通知乙方”，即只有出现政府政策原因且无法履行合同义务的情况下，金鸡山疗养院方可以提前终止合同。就本案而言，中华全国总工会作为社会团体，其发布的文件《管理办法》不属于政府政策，且《管理办法》对“未将主营业务实行出租、承包”中所涉及疗休养基地主营业务没有予以明确界定，该《管理办法》亦仅是作为对疗休养基地年度考核的检查项目。《管理办法》出台后，双方当事人继续履行《租赁合同》，金鸡山疗养院没有证据证明其在该《管理办法》出台后曾被上级主管部门要求禁止对外承包或予以处罚，因此，金鸡山疗养院主张提前解除合同的依据不能成立。虽然湖东东路改造以及疗养院改扩建对金鸡山疗养院造成一定影响，但作为讼争《租赁合同》标的瑞和楼始终没有拆除，不存在金鸡山疗养院无法履行合同义务的情况，金鸡山疗养院并不享有合同约定的解除权。金鸡山疗养院虽然曾于2016年9月15日向神光公司发函解除，但依照《最高人民法院研究室对＜关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)＞第24条理解与适用的请示的答复》，因为金鸡山疗养院没有解除权，就不存在《合同法》第九十六条所规定神光公司在收到解除通知后应当提出异议的问题，更不存在所谓异议期限届满而合同解除权成立的问题，除非神光公司明确同意解除，则不会发生合同解除的效果。况且，截止目前，神光公司仍然按照《租赁合同》约定履行租金及相关费用的缴纳义务，金鸡山疗养院接受履行并开具了相关发票。 综上所述，金鸡山疗养院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费71619元由金鸡山疗养院负担，一审案件受理费依原判决执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  詹强华 审 判 员  朱宏海 代理审判员  蔡素洁 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  王 鸯