广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民再32号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：赵川丽，女，汉族，1976年5月27日出生。身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：张茂荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易玉成，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：张海燕，女，汉族，1971年8月25日出生。身份证住址：哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：王庆社，广东华商律师事务所律师。再审申请人赵川丽因与被申请人张海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）粤03民终14704号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2018年1月19日作出(2017)粤民申10412号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。赵川丽及其委托诉讼代理人张茂荣、易玉成，张海燕及其委托诉讼代理人王庆社到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵川丽申请再审称，一、二审法院确认《深文集房估(2015)宇第c-00xx号房地产估价报告》(以下简称《评估报告》）的鉴定程序合法，是错误的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第27条第三款规定：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请鉴定，提出证据证明鉴定结论明显依据不足的，需要重新鉴定”。一审期间，赵川丽对《评估报告》提出了异议并请求重新鉴定，但一、二审法院均未重新鉴定，并一直沿用错误的《鉴定报告》，导致程序与实体均错误。一审期间，赵川丽经向其他业主了解到，同一栋楼二手房成交价在同时期不会超过180万元，但是《评估报告》却得出高达213.05万元的结论。《评估报告》中采用大量的网络挂盘价作为依据，这与真实的成交价不相符。二、涉案房产交易价格定位合理，赵川丽与张海燕获取信息处于平等地位，赵川丽主观上不存在欺瞒张海燕的故意，二审判决有关赵川丽利用自身优势地位以及张海燕的轻率、判断力不足的观点是错误的。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第十九条规定，对《合同法》第七十四条规定的“明显不合理的低价”的认定，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案交易时，深圳市房地产评估发展中心官网系统查询显示涉案房产均价为15479元/平米左右。涉案房产面积为71.31平方米，总价约为170万左右，本案合同成交价135万元未低于政府指导价或者市场交易价百分之七十，不属于“明显不合理的低价”。三、赵川丽与张海燕均为平等民事主体，签订合同是双方的真实意思表示，不存在可撤销的情形。我国司法实践一般认为，是否构成显失公平应当结合主客观两方面进行考虑。赵川丽与张海燕在签订合同前对合同条款进行了长时间的磋商，张海燕对购房款等条款有非常充分的时间进行市场调研。赵川丽于2015年5月30日签好合同后即寄给张海燕，张海燕于6月3日签字后将合同寄回赵川丽，在此过程中，张海燕有整整四天的时间充分考虑、查询价格。张海燕在2015年6月8日收取定金并开具收据时，也未对购房款提出任何异议。赵川丽以135万元的对价来购买涉案房屋，并非以极低的价格欺骗张海燕，双方利益客观上并不存在严重失衡的情况。因此，无论从主观或客观看，涉案合同均不存在显失公平的情形。四、法院利用司法手段干预市场经济，滥用法律原则，导致司法不公，且会引起不良的社会示范效应。在市场经济体制以及法律制度下，公民有买卖及订立契约的自由，平等主体间的交易行为在合法的情况下不应被干预，应允许当事人意思自治以及根据市场环境、自身情况进行交易往来。适用公平原则的重要条件之一是应保护合法交易，不应轻易以显失公平原则将合法交易撤销，否则将违反诚信原则，导致不诚信行为恶意滋生。综上，涉案房产交易内容公平合理，交易价格合理，请求撤销二审判决，改判支持其诉讼请求。张海燕答辩称，一、赵川丽利用优势地位，严重违反交易中最基本的诚实信用原则，致使双方签订的《房屋买卖合同》中的权利义务显失公平。赵川丽一直在深圳生活居住，有熟悉深圳房价的地缘优势，并由此产生信息优势。赵川丽在合同上签字的时间为2015年5月30日，正是深圳房价暴涨之时，赵川丽深知以135万元购买房产，必将大赚特赚。张海燕自2005年离开深圳后，十年期间一直在哈尔滨忙于生活生意，无暇顾及远在千里之外的深圳房价，也没有上网关注房价的习惯，对合同签订前深圳房价突飞猛进的信息一无所知，与赵川丽形成鲜明对照。二、赵川丽长期享受低廉租金而按时缴纳租金，容易取得张海燕的信任。在双方当事人长达四年的租赁关系期间，作为出租人的张海燕不关注深圳房价、不善于算计，一直按照月租金2500元收取租金，赵川丽按期缴纳租金，很容易取得赵川丽的信任。本案争议发生前，张海燕还一直很认可赵川丽如期履约的契约精神，直到发现自己在《房屋租赁合同》上约定的价格显失公平。三、赵川丽承租涉案房产同时，也是同小区另一房产的业主，赵川丽知晓张海燕最初以30多万元购得涉案房产，她报价135万元向张海燕购买房产，以100万元的纯利润多次给张海燕打电话沟通进行利益误导，张海燕对深圳房价一无所知，被100万元的利润误导而上当成交。四、二审法院据以作出判决的《评估报告》是合法和公正的，该《评估报告》是一审法院按照法律程序委托给具有合法资质的评估机构作出的，赵川丽没有提供任何证据证明该《评估报告》存在错误。赵川丽再审提交的几份《评估报告》均为赵川丽单方委托，评估程序和结果都难以保证公正，不能作为本案的有效证据。综上，一、二审判决认定涉案《房屋买卖合同》成交价显失公平，并撤销该合同是正确的，请求驳回赵川丽的再审请求。赵川丽的一审诉讼请求为：1、张海燕继续履行《房屋买卖合同》（编号为N0:0xx2544），将涉案房产办理过户登记至赵川丽名下；2、诉讼费及保全费均由张海燕负担。张海燕的一审反诉请求为：1、撤销张海燕与赵川丽签订的《房地产买卖合同》；2、诉讼费用由赵川丽负担。一审法院查明，位于深圳市××路××大厦湖光××房产（房产证号码为：深房地字第××号，以下简称涉案房产）的权利人为张海燕，用途为住宅，性质为商品房，建筑面积为71.31平方米。自2011年9月至今，张海燕将涉案房产以每月2500元的价格出租给赵川丽。2015年6月3日，赵川丽（买方）与张海燕（卖方）签订《房地产买卖合同》（编号：0xx2544），双方约定张海燕将涉案房产出售给赵川丽，转让成交价为人民币135万元。合同第三条约定，买方自合同生效之日起10日内向卖方支付定金人民币20万元。合同第四条约定，除定金之外的楼款由买方以按揭贷款方式支付，但双方未就余款的支付时间及办理递件过户手续的时间进行约定。合同第十条约定，如买方未按约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同第十一条约定，如卖方未按约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并要求卖方双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了双方的其它权利和义务。前述《房地产买卖合同》由赵川丽起草并签字后，寄给在哈尔滨的张海燕，张海燕于2015年6月3日在该合同签字后，再将合同寄回赵川丽。2015年6月8日，赵川丽向张海燕支付定金人民币20万元。同日，张海燕向赵川丽开具了收据。张海燕居住在哈尔滨市。2015年10月初，张海燕到达深圳市。2015年10月11日，张海燕委托王庆社律师向赵川丽寄送《律师函（一）》，称双方签订的《房地产买卖合同》约定的房产买卖价格显失公平，依法应予撤销；其将终止履行《房地产买卖合同》。2015年10月21日，赵川丽委托彭鸿鹄律师向张海燕寄送《律师函》，承诺其将以现金方式支付剩余购房款，督促张海燕共同办理递件过户手续。张海燕于2015年10月24日收到该律师函。赵川丽具备目前深圳市限购政策下的购房资格，且其承诺一次性支付剩余购房款。涉案房产没有抵押登记的情形，除了本案诉讼保全查封外，无其它查封等影响过户的情形，具备产权过户的条件。经一审法院委托，深圳市文集土地与房地产评估经纪有限公司对涉案房产在2015年6月3日的价值进行了评估，并作出编号为“深文集房估（2015）字第C-00xx号”的《深圳市文集土地与房地产评估经纪有限公司房地产估价报告》。该房地产估价报告作出的估价结果显示，涉案房产在价值时点且满足该估价报告假设和限制条件下的评估总值为人民币213.05万元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于双方签订的《房地产买卖合同》在订立时是否显失公平。该院认为，其一，涉案房产成交价为135万，涉案《房地产买卖合同》于2015年6月3日订立时该房产的市场总值为人民币213.05万元，二者相差78.05万元，差额巨大。其二，赵川丽自2011年9月至今居住在涉案房产，而张海燕居住在哈尔滨，对随时掌握涉案房产市场价格的变动情况而言，赵川丽相对于张海燕明显具备更为有利的条件。涉案合同由赵川丽草拟，张海燕在订立合同的过程中处于相对被动的地位。赵川丽购买涉案房产时，应当清楚知晓该房产的市场价格，但赵川丽在签订合同时利用其在涉案房产市场价格变动的信息获取方面的优势，同时利用张海燕的轻率、判断力不足而导致张海燕订立了明显对自己不公平的合同。其三，如前所述，赵川丽具有在涉案房产市场价格变动的信息获取方面的优势，但其未能诚实地告知张海燕当时涉案房产的真实市场价格，赵川丽在订立合同时主观上具有利用对方的轻率或者判断力不足的故意。综上所述，赵川丽客观上利用了张海燕长期居住外地，对涉案房产的市场价格变化没有及时了解的情况；赵川丽主观上具有利用对方的轻率或判断力不足的故意，且客观上张海燕亦是基于对赵川丽的信任而轻率的签订了合同，导致涉案房产在涉案合同订立时的市场总值与成交价格相差巨大的结果，致使双方的权利义务明显违反了公平原则，因此，该院认定涉案合同在订立时显失公平。针对张海燕的反诉，赵川丽抗辩称，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。张海燕经营服装生意，是一个聪明的生意人，赵川丽对其并没有任何地位优势；而所谓“没有经验”应该指交易者欠缺一般的生活经验或交易经验，张海燕并非“没有经验”，双方地位并无差异。对此，该院认为，张海燕虽非欠缺一般的生活经验或交易经验，但如前所述，赵川丽自2011年9月至今居住在涉案房产，而张海燕居住在哈尔滨，对随时掌握涉案房产市场价格的变动情况而言，赵川丽相对于张海燕明显具备更为有利的条件，故赵川丽的该抗辩意见，该院不予采信。赵川丽还抗辩称，张海燕没有获得市场上涨带来的红利，并基于朋友关系让渡了一定利益，属于商业利益的损失，并非法律意义的显失公平。对此，该院认为，赵川丽认为张海燕系基于朋友关系让渡了一定的利益，但赵川丽并未举证证明双方系朋友关系，亦未能合理说明张海燕确系自愿向其让渡了相当于涉案房产成交价与市场价值之间的差价达78.05万元的较大利益，因此，赵川丽的该抗辩意见，该院亦不予采纳。鉴于张海燕系完全民事行为能力人，但其在订立涉案合同时未通过各种途径充分了解市场价格情况，从而轻率地签订了涉案合同，因此，张海燕具有一定的过错。但，张海燕的过错并不影响涉案《房地产买卖合同》在订立时显失公平的认定。涉案《房地产买卖合同》在订立时显失公平，张海燕请求撤销该合同，于法有据，该院予以支持；赵川丽要求继续履行该合同，缺乏法律依据，该院不予支持。根据《合同法》的规定，涉案《房地产买卖合同》被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于张海燕系完全民事行为能力人，但其在订立涉案合同时未通过各种途径充分了解市场价格情况，从而轻率地签订了涉案合同，张海燕具有一定的过错。至于双方对涉案合同被撤销各自应承担何种民事责任以及财产返还的问题，双方均可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第五十四条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、撤销赵川丽与张海燕于2015年6月3日签署的《房地产买卖合同》（编号：0xx2544）；二、驳回赵川丽的全部诉讼请求。一审本诉受理费16950元、反诉受理费8475元、保全费5000元、评估费20100元，均由赵川丽负担。赵川丽不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。本院二审确认一审法院查明的事实。本院二审认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于涉案房产在合同订立时的市场价值，双方存在争议，一审法院通过司法鉴定的程序来确定并无不当，作出鉴定结论的评估机构具备相应资质、鉴定程序不违反法律规定，一审法院采纳该鉴定结论作为认定事实的依据亦并无不当，本院二审予以确认。依据鉴定结论，合同约定交易价仅为评估价格的63.3%，双方权利义务明显失衡，有违公平、等价有偿原则，而赵川丽在涉案房产居住时间较长，张海燕长期居住在外地，相对来说赵川丽对涉案房产价值的了解有一定优势，一审法院据此认定涉案合同订立时显失公平，并对张海燕撤销合同的请求予以支持，有事实与法律依据，并无不当，本院二审予以确认。张海燕订立涉案合同时未通过各种途径充分了解市场价格情况，从而轻率地签订了涉案合同，一审法院认定张海燕具有一定的过错，张海燕对此亦未提出上诉，本院二审予以确认。合同被撤销后，财产返还及有关损失赔偿问题，因双方在本案中均未提出相应请求，由双方当事人协商或另循法律途径解决。综上所述，赵川丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25425元，由赵川丽负担。再审期间，赵川丽向本院提交以下证据：1、深圳市国政房地产土地资产评估顾问有限公司出具的【2017】第1128xxxx号《房地产估价报告》，评估结果为：涉案房产在2015年6月3日的市场价值为1896846元；2、广州第一太平戴维斯房地产与土地评估有限公司出具的SZ/2017/RE/90/YZ/AL《房地产估价报告》，评估结果为：涉案房产在2015年6月3日的市场价值为187.5万元；3、网络截屏图片，显示“Q房网小区历史成交”数据中，“xx大厦”在“2015.06.07”时均价为“25049元/平米”；4、案外人罗某某与李某某签订的《二手房买卖合同》及《二手楼交易资金委托监管协议》、《交易资金委托监管业务收款收据》、《个人二手住房按揭贷款承诺书》、《中国银行借款借据》、房地产证等一系列二手房交易证据，显示：2015年4月20日，罗某某将ＸＸ大厦湖山阁ＸＸＸ（71.31平米）以170万元出售给李某某，该房产于2015年5月21日登记在李某某名下。赵川丽依据上述新证据，主张一审期间评估机构作出的评估价213.05万元过高，涉案《房地产买卖合同》约定的135万元购房价不存在显失公平的情形。张海燕以证据1、2为赵川丽单方委托为由，对其真实性、合法性、关联性不予确认，以证据3无原件为由，对其真实性不予确认，对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认。再审期间，本院依据赵川丽的申请向深圳市不动产登记中心查询并调取了张海燕在深圳的房产登记信息，除案涉房产外，位于深圳市××“××（88.1平米）”房产于2003年3月13日登记在张海燕名下，该房产于2006年6月13日转移登记至案外人名下。赵川丽据此主张海燕具备买卖房产的交易经验，张海燕对上述证据的真实性予以确认，但称其出售上述房产距今已有十多年，其在2005年离开深圳后未再关注深圳房地产行情。再审庭审中，张海燕本人称其学历为高中，认识字，但不会使用电脑。2002年至2005年期间在深圳从事美容、服装贸易等工作，2005年离开深圳回哈尔滨生活，其委托小区保安将案涉房产对外出租。再审中，经本院询问，赵川丽不同意提高购房价，坚持要求按照合同价135万元继续履行合同，并承诺一个月内可付清剩余房款；张海燕则不同意将涉案房产以任何价格出售给赵川丽，坚持要求撤销合同。另查，《房地产买卖合同》第八条约定：按政府及有关规定，买卖双方需支付税费有（1）营业税；（2）城市建设维护税；……（19）抵押登记费；（20）赎楼担保逾期利息。买方自愿支付上述（1）至（19）项，该物业存在逾期未支付的供楼款的，该款项由卖方自行承担。合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类、税率或征收标准、条件的变化导致税费增加，则按相关税费规定的主体由买卖双方各自承担。再查，深圳市不动产登记中心于2018年5月31日出具《购房资格证明》，载明赵川丽家庭具备在本市购买一套住房的购房资格。一、二审判决查明的其他事实清楚，本院再审予以确认。本院再审认为，本案再审的争议焦点在于双方订立《房屋买卖合同》时是否存在显失公平。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）的通知》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。据此，判断是否构成显失公平，应审查是否存在一方利用自身优势或者利用对方缺乏经验、缺乏判断能力等，导致合同利益明显失衡的情形。就本案而言，本院认定如下：第一，涉案《房屋买卖合同》双方均为自然人，卖方张海燕自称其从事服装贸易等工作，除涉案房产外，其还曾经出售过一套位于深圳市××区的房产，以上说明张海燕具备从事交易活动的经验，其不是没有经验、缺乏判断能力的卖方。本案《二手房屋买卖》是通过邮寄的方式，由赵川丽和张海燕分别在深圳和哈尔滨两地各自签约，张海燕具有足够的时间和空间去考虑和决定是否接受合同价款等条件，张海燕在签约过程中不存在情况紧急或受到压力胁迫的情形。虽然张海燕生活在外地（哈尔滨），赵川丽生活在深圳，但房地产市场政策、行情等信息资源是公开的，张海燕可以通过多种途径去充分查询、了解涉案房产的市场价格，两人在获取市场信息资源方面具有同等的地位，本案合同双方当事人地位平等，不存在一方处于优势而另一方处于劣势的情形。第二，在市场经济条件下，交易活动的对价及条件等均由当事人自行协商确定，现有法律及司法解释未对合同利益“明显失衡”的客观标准作出明确的界定。审判实践中，判断合同双方利益是否明显失衡，应结合交易标的物种类、政策因素、市场行情等进行综合考量。本案中，交易标的物为二手房屋，政府不对二手房交易价进行强制性规定。评估价虽然一定程度上可以反映涉案房产的市场价格，但评估价并非房产交易的唯一价格和绝对标准。从涉案房产所处的位置、楼龄及周边环境等来看，该房产以均价1.89万元/平米、总价135万元的价格进行交易，并未严重、明显偏离深圳市同时期、同类型二手房交易价的合理区间范围，本案合同双方利益未达到明显失衡的程度。综上，涉案《房屋买卖合同》在订立时不存在显失公平，原审判决以显失公平为由判决撤销合同，适用法律有误，本院再审予以纠正。赵川丽请求继续履行合同，于法有据，本院再审予以支持。另外，本院需要阐释的是，在民事活动中，当事人应遵循平等、自愿、公平、诚信等基本原则，在合同类等经济活动领域，契约自由、追逐利益是当事人的权利，理智审慎、盈亏自负则是当事人的义务。民事权利义务的给付及衡平，由当事人自行协商确定。任何人放任自身权利或未尽必要的注意义务，所造成的后果将由自己承担。本案中，张海燕作为一名完全民事行为能力人，在签订合同前未充分了解市场行情，在签订合同后又拒不履行合同，其未尽注意义务在先，违背诚实信用在后，张海燕对自身过错所造成的后果应自行承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2017）粤03民终14704号民事判决及深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1791号民事判决；二、张海燕与赵川丽应继续履行《房地产买卖合同》（编号：0xx2544），具体为：赵川丽于本判决生效之日起30日内向张海燕支付剩余购房款人民币115万元；张海燕在收到115万元剩余购房款之日起10日内协助将深圳市ＸＸ区ＸＸ路ＸＸ大厦ＸＸ阁ＸＸＸ（房产证号码为：深房地字第××号）房产转移登记至赵川丽名下（转移登记需缴纳的税费等按合同约定执行）；张海燕应在涉案房产转移登记至赵川丽名下之日起10日内向赵川丽交付房产；三、驳回张海燕的反诉请求。如果当事人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16950元、反诉受理费8475元、保全费5000元、评估费20100元，二审案件受理费25425元，均由张海燕负担。赵川丽已预交的一审本诉案件受理费16950元、保全费5000元，由深圳市罗湖区人民法院退回给赵川丽；赵川丽已预交的二审案件受理费25425元，由本院退回给赵川丽。张海燕应在本判决生效之日起七日内向深圳市罗湖区人民法院缴纳一审本诉案件受理费16950元、保全费5000元，向本院缴纳二审案件受理费25425元。拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审  判  长  许绿叶审  判  员  李 力审  判  员  刘 真二〇一九年三月二十八日书记员（兼）  姜瑞舟