广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1602号上诉人（原审被告）：广州市花都区东区房地产开发公司，住所地广州市花都区。法定代表人：许吕其，职务：经理。委托诉讼代理人：毕志标，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜星堂，广东誉理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓广均，男，1952年12月26日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：王桂荣，广东富荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：林健兴，广东富荣律师事务所律师。原审第三人：广州市成辉房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：黄家成。原审第三人：广州市花都祥裕贸易发展有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：庾庆泉。上诉人广州市花都区东区房地产开发公司（以下简称东区公司）因与被上诉人邓广均、原审第三人广州市成辉房地产开发有限公司（以下简称成辉公司）、广州市花都祥裕贸易发展有限公司（以下简称祥裕公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人东区公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回邓广均全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由邓广均承担。事实及理由如下：一、本案双方不存在挂靠关系。根据现有证据，本案双方从未签订有关合作开发商品房项目的合同，也从未允许邓广均进行挂靠开发商品房。至于邓广均与成辉公司、祥裕公司签订的合同，东区公司并不知情，因此双方从未建立所谓的挂靠关系。本案为房地产开发经营合同纠纷，既然本案双方不存在挂靠合同关系，根据合同相对性的原则，邓广均不是适格当事人，无权提起本案诉讼。二、即使法院认定本案双方存在挂靠关系，邓广均明知自己无房地产开发资质，仍挂靠开发涉案项目，违反法律强制性规定，应属无效，如果涉案商铺及车位被拍卖，过错均在邓广均，损失应由其承担。三、涉案商铺、车位在2002年就登记在东区公司名下且在被查封前完全符合过户的条件，但邓广均从未要求办理产权变更登记手续，如果这些财产属于邓广均，其也是怠于行使权利，存在重大过错。四、涉案商铺及车位只进行到评估阶段，实际损失尚未发生，邓广均无权向东区公司主张任何权利。关于（2017）粤0114执恢696号案，一审法院委托评估公司对涉案商铺、车位的市场价值进行评估，但评估的市场价值并不等于邓广均实际损失，且上述执行拍卖程序尚未完结，拍卖成交价未确定，法院亦未作出裁定将拍卖款用于抵偿东区公司所欠债务。涉案商铺、车位仍登记在东区公司名下，邓广均实际损失并未发生，其无权主张任何赔偿。五、1998年7月28日东区公司、祥裕公司与花都地产公司签订了《花都市土地使用权转让合同》后，在2000年4月20日成辉公司与祥裕公司签订了《土地转让协议》。按照邓广均在以往案件中的陈述，其明确是借用成辉公司的名义签订的，成辉公司在案件审理过程中出具了证明和一审法院的认定，邓广均是为了节约成本才没有将涉案土地更名至成辉公司名下，其行为属于偷税、漏税行为，损害了国家利益。根据合同法第52条的规定，应认定为合同无效，因此成辉公司与祥裕公司签订的合同应属无效，而后邓广均与成辉公司所签订的合同也应当无效。在已生效的（2015）穗花法民三初字第1250号案中，法院认为即使邓广均投资开发涉案商铺，与东区公司依法享有房产所有权并不矛盾。一审法院认为涉案房产已办理在东区公司名下，该房产应属于东区公司所有。本案一审判决东区公司按该房产的现有价值赔偿给邓广均，实质上是承认涉案房产的所有权归属于邓广均，与本系列案中的其它生效判决所认定的事实相冲突。案外人蒋某曾向一审法院提出执行异议，其主张涉案房产系其所有，一审法院作出（2014）穗花法民三初字第186号判决书，广州市中级人民法院也作出（2014）穗中法民五终字第2331号民事判决书驳回蒋某的上诉请求。由此可见，涉案房产的权属归东区公司。在（2014）穗花法民三初字第186号案庭审过程中，邓广均作为该案当事人蒋某的证人出庭作证时，其明确表示涉案商铺与车库由邓广均于2005年卖给了蒋某，该证言是邓广均在2013年8月15日出具的书面证人证言中明确记载的。所以在本案中，邓广均无权向我方主张权利，如果邓广均已向涉案房产转让给蒋某，而一审法院却又支持其的赔偿请求，邓广均将获得双重利益，有违法律公平原则。被上诉人邓广均二审辩称：一、邓广均是涉案商铺、车位的出资人，从邓广均提供的东区公司与祥裕公司签订的《花都市土地使用权转让合同》可以印证，土地转让价款全部由祥裕公司支付。根据花都国土部门的确权登记，该土地的确权登记东区公司和祥裕公司作为共有人。从邓广均提供的祥裕公司与成辉公司签订的《土地转让协议》以及邓广均与祥裕公司签订的《土地转让补充协议书》的约定可知，涉案土地转让价款全部是由邓广均个人支付，而且从祥裕公司与成辉公司签订的《土地转让协议》中明确祥裕公司是挂靠东区公司进行开发。二、邓广均以975万元出资购买土地后，由花都市新华建筑工程公司进行承建，其与东区公司签订的《广州市建设工程施工合同》可以明确全部的工程款由邓广均进行出资，花都市新华建筑工程公司只收取邓广均挂靠管理费153800元，从上述一审查明的事实，涉案商铺、车位的工程项目从土地购买到建设，全部由邓广均出资，东区公司没有出资。三、邓广均出资建成涉案的“书香庭”项目后，所有的售房款及涉案车位、商铺由邓广均主张权利，东区公司除了收取管理费外，对开发建成的房屋、车位不享有任何权利，涉案商铺、车位在2002年建成后，一直由邓广均和刘某、邓某进行收租管理，东区公司无收取涉案房屋的任何利益。涉案房屋建成后，所有售房款由邓广均进行收取，至于涉案商铺和车位在建成后，至今没有登记到邓广均或其他人名下，邓广均并没有过错。邓广均作为挂靠东区公司的实际出资人，开发成功的车位、商铺不可能一个人进行使用，只能找到买家才进行出售，涉案的128套商品房，亦不可能全部过户到邓广均名下，只能全部用于出售。四、因东区公司为广州市花都机场经济开发有限公司担保贷款100万而形成（2011）穗花法执字第2184号案，该案在执行过程中，查封了挂在东区公司名下的位于花都区新华街××大道××号商铺及车位。该执行案于2015年6月19日作出执行裁定，裁定对涉案商铺、车位进行拍卖。邓广均对涉案车位、商铺的查封、拍卖提出执行异议，执行异议之诉经广东省高级人民法院审理后作出（2017）粤民申6877号民事裁定书，认定邓广均与东区公司之间形成挂靠关系，但不能排除人民法院对东区公司的执行。在省高院驳回邓广均的执行异议申诉后，一审法院作出（2015）穗花法执恢字第3号案的执行，并对涉案的车位和商铺的执行进行评估，经评估，涉案商铺在2017年10月20日的市场价值为12949300元。邓广均在主张执行异议失败后，一审法院仍然对涉案商铺、车位进行拍卖，邓广均只能以要求东区公司以赔偿的方式进行救济。一审法院参照2017年10月20日对涉案商铺、车位的评估价作为赔偿依据，符合法律规定。在邓广均获得赔偿判决后，参与到花都区人民法院（2015）穗花法执恢字第3号案的执行案分配，东区公司除了涉案的商铺和车位外，没有任何的财产。五、邓广均的损失赔偿只能参照建筑成本进行赔偿，该观点无事实依据，对于涉案房产开发项目，东区公司只是提供开发资质，收取固定的管理费，开发成功后，所有房屋的售房款全部由邓广均进行收取，涉案的商铺、车位在开发成功后，全部由邓广均进行出租、使用，即涉案的所有商铺、车位的实际权利人是邓广均，东区公司只提供资质，作为合作条件，因此，处理该商铺获得的权益，应当是邓广均，并不是东区公司。原审第三人祥裕公司、成辉公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。邓广均于2018年1月5日向一审法院起诉请求：1.判令东区公司向邓广均赔偿邓广均位于广州市花都xx号书香庭的商铺及车位损失12949300元；2.本案诉讼费由东区公司承担。经一审法院审理查明：案涉商铺及车库位于广州市花都xx号（楼盘名称“书香庭”）首层21-29号商铺及车库，产权登记在东区公司名下。1998年7月28日，东区公司（原名称为花都市东区房地产开发公司）、祥裕公司（原名称为花都市祥裕发展有限公司）作为受让方（乙方），花都市地产公司作为转让方（甲方），双方签订《花都市土地使用权转让合同》，约定甲方将座落于花都市xx号（国有土地使用证7区179宗11021652号）面积4103.81平方米的地块（即案涉地块），出让取得的土地使用权转让给乙方，转让价为1436333元。东区公司在该合同上盖了公章，其当时的法定代表人许吕其在东区公司盖章处也进行了签名确认。邓广均提供《花都市土地使用权转让合同》并陈述因祥裕公司没有房地产开发资质，该合同实质上是由祥裕公司挂靠东区公司受让并开发案涉地块；东区公司只向祥裕公司收取固定管理费，但对项目不投入，不享有开发成果；案涉地块转让款1436333元全部由祥裕公司支付。东区公司对《花都市土地使用权转让合同》的真实性没有异议。一审庭审中，针对一审法院的询问，东区公司回答其无法提供曾向花都市地产公司支付土地转让款的凭证，其也不清楚上述合同中的土地转让款是由谁支付。2000年4月20日，祥裕公司作为转让方，成辉公司（原名称为花都市成辉房地产开发有限公司）作为受让方，双方签订《土地转让协议》，约定祥裕公司将案涉地块转让给成辉公司，本宗地已挂靠东区公司开发，已办理商住用地土地使用权证，已缴清办证时应缴交的一切费用；转让价为975万元，转让过户费用由成辉公司负责，土地转让前应交花都市国土局的一切费用由祥裕公司负责。合同约定付款方式为：签约时成辉公司付50万元定金；签约后十天内预付购地款300万元，祥裕公司收到预付款时起，即提供有关土地过户证件、资料等给成辉公司办理土地过户手续，于签约日起30天内办理完毕；当祥裕公司将土地过户手续办理完毕，土地使用权进入成辉公司时，成辉公司再付300万元预付款；办理完毕转让过户手续日起20天内一次付清土地转让款；如成辉公司不需土地过户时，自签约日起40天内付清土地转让款。合同并约定，祥裕公司于成辉公司付清土地转让款时，将该宗土地的产权或开发权理顺给成辉公司；祥裕公司负责理顺被七小门口占用道路面积事宜。《土地转让协议》中祥裕公司法定代表人的签名为庾庆泉，成辉公司法定代表人的签名为邓广均。2000年6月1日，祥裕公司（转让方、甲方）与成辉公司（受让方、乙方）签订《土地转让补充协议书》，约定双方签订了关于案涉地块的土地转让协议书，现就有关事宜补充约定如下：一、原协议书“现土地不过户”有效，在不影响乙方向甲方依约依时付转让款的原则下（系指原协议书中40天内付清转让的款），乙方仍可将土地过户，甲方予以配合。二、在原协议书中“转让方负责理顺被七小门口占用道路面积事宜”系指不影响乙方进场施工为准则，留有一定的时间给甲方做工作理顺。三、原协议书协定自签约日起40天（即2000年6月8日前）内乙方付清土地转让款给甲方，现同意将最迟付清转让款的时间延至2000年6月30日前……。补充协议书备注：已交付土地使用证一本，规划许可证一本。该《土地转让补充协议书》转让方由庾庆泉签名，受让方由邓广均签名确认。祥裕公司分别于2000年4月26日、4月30日、5月9日、5月23日、6月2日、6月20日出具《收据》，证明收到“成辉房地产开发有限公司邓广均交购买云山大道63号地块订金（或地块预付款、地块款）”分别为50万元、150万元、100万元、300万元、150万元、225万元。上述款项合计975万元。本案一审追加成辉公司作为第三人参加诉讼后，成辉公司于2018年3月22日向一审法院出具书面《证明》一份，内容为：邓广均在2000年4月26日和2000年6月1日挂我公司名义，与祥裕公司签订《土地转让协议书》及《土地转让补充协议书》，按照该土地协议书和该补充协议的约定，邓广均开发位于广州市花都xx号楼盘名称为“书香庭”的房地产项目，邓广均与我公司是挂靠关系，该楼盘的开发项目是由邓广均独立出资，邓广均以我公司名义与祥裕公司签订相关土地转让协议后，邓广均为了节约成本，在签订土地转让协议书后没有将士地权属变更到我公司，仍然以祥裕公司和东区公司的名义进行开发。土地转让协议书中的土地转让款975万元是由邓广均个人支付给祥裕公司的。在邓广均开发的该房地产项目中，我公司没有进行出资，只是配合邓广均向祥裕公司收购该地块。邓广均开发的该房地产项目与我公司无关，我公司不承担义务和享有权利。一审诉讼中，邓广均提供上述《土地转让协议》、《土地转让补充协议书》、《收据》六张及成辉公司的书面《证明》，拟证明邓广均以成辉公司的名义向祥裕公司受让取得案涉地块，之后邓广均以个人财产按约定向祥裕公司付清转让款975万元。东区公司表示对上述证据的真实性无法判断。2000年6月7日，东区公司作为发包方（甲方），花都市新华建筑工程公司（现广州市花都新华建筑工程有限公司，以下简称新华建筑公司）作为承包方（乙方），双方签订《广州市建设工程施工合同》，约定由新华建筑公司对案涉地块工程项目名称为书香庭的工程（案涉工程）进行土建工程施工，工程造价为960万元。《广州市建设工程施工合同》签章处中甲方处为东区公司的盖章及法定代表人许吕其和签约人邓广均的签名，乙方处为新华建筑公司的盖章及法定代表人梁有杰和签约人邓某的签名，乙方签章处同时加盖了“邓某施工队”的印章。2002年12月2日，邓某施工队向新华建筑公司转账支付153800元，银行进账单标明事由为工程管理费。当天，新华建筑公司出具《收据》，载明：今收到邓广均项目经理承建书香庭建筑工程管理费150000元、资料费3800元，两项合计153800元。新华建筑公司于2015年5月18日出具《证明》一份，内容为：新华建筑公司于2000年6月7日与东区公司签订了位于新华镇××大道花都师范学校附近书香庭工程的《广州市建设工程施工合同》，工程合同造价960万元。该项目工程的实际投资方为邓广均，承包施工方为邓某施工队，工程项目中的材料款、机械费和工人工资全部由邓某施工队负责。在2000年6月我公司代邓广均在花都建行贷款250万元用于该工程（详见借条），东区公司在2001年8月29日、9月28日和9月30日分别支付77万元、50万元和24.5万元给我公司，这三笔款共151.5万元均用于邓广均还花都建行的贷款，余下款项由投资人邓广均还清。在支付给我公司上述款项之后，新华建筑公司就再未收到东区公司支付的工程款。该项目工程竣工验收合格后由邓某施工队与投资人邓广均进行工程结算，新华建筑公司的管理费、工程税费及其它费用均由邓某施工队进行支付。该《证明》中所述《借条》系2000年6月20日邓某向新华建筑公司出具，载明：今借到新华建筑公司250万元用于书香庭工程。新华建筑公司梁某在借条上批复：经研究请示总公司，同意用邓广均开发书香庭的土地证贷款250万元正，利息由施工队支付，款项由邓某施工队用于书香庭工程用。一审庭审中，就案涉地块的建设情况，邓广均陈述2000年6月份开始办理报建手续，2002年完工，总共有128套住宅、29个商铺、1040平方米的车库。东区公司表示对施工、建设情况并不清楚。一审诉讼中，邓广均提供以下证据拟证明案涉项目建成后，均由邓广均管理，由邓广均进行占有、使用、处分，项目收益也全部由邓广均享有，与东区公司无关：证据一、《代理销售委托协议书》一份。2001年10月26日，邓某施工队作为甲方，广州市科富地产代理有限公司作为乙方，双方签订《代理销售委托协议书》，约定甲方委托乙方为云山大道63号书香庭住宅、商铺项目策划及国内独家销售代理，委托时间从2001年10月26日至2001年12月6日。邓广均提供该证据拟证明案涉房产由广州市科富地产代理有限公司代理销售，由邓某全权代表案涉房产项目的权利人，东区公司无参与案涉房产的销售。东区公司认为对该协议真实性无法判断。证据二、1.《商品房买卖合同》若干份。《商品房买卖合同》由东区公司与购房人签订，买卖标的为案涉项目中的商品房，合同第六条均约定：付款方式及期限买受人应按约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为建行花都支行，专用账户为23×××90-50；凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。2.中国建设银行广州市分行印鉴卡。载明上述23×××90-50账户的单位名称为“邓广均施工队”，印模为“邓广均施工队财务专用章”及“邓广均”，地址为三东村6队，联系人为邓广均，启用日期为1999年1月16日。3.邓广均施工队开具给上述购房人的《收据》若干张，载明收到购书香庭某套房屋的房款。邓广均提供上述三份证据拟证明案涉项目中的房产销售款均支付给邓广均本人。东区公司对银行印鉴卡及房屋买卖合同的真实性没有异议。对于案涉项目中的房产销售款的去向情况，东区公司表示并不清楚。证据三、2011年7月5日至2015年5月1日期间案涉项目中部分商铺的《租赁合同》（出租方为邓德宝、刘某）、《收据》若干份以及邓广均的妻子刘某与广州市伟豪物业服务公司签订的《物业承包管理合同》一份，拟证明邓广均一直以来对案涉商铺、车位进行出租、收益及收取物业管理费的事实。东区公司对案涉商铺及车库在2017年10月份之前一直由邓广均使用、收益的事实没有异议。2013年8月15日，东区公司法定代表人许吕其出具书面《证人证言》，内容为：本人于1997年至2006年担任东区公司法定代表人，期间，邓广均是位于广州市花都xx号（楼盘“书香庭”）的实际开发人，该楼盘所占地块的实际所有人原来为庾庆泉，但土地产权人挂在东区公司名下，后庾庆泉将该宗地转让给了邓广均，邓广均受让该宗土地后，未办理土地使用权变更登记，就挂靠东区公司开发该地块，楼盘名为“书香庭”，开发资金全部由邓广均本人筹措，东区公司没有出资，一切开发费用由邓广均支付。邓广均儿子邓某挂靠新华建筑公司负责工程施工，除缴交一定的管理费外，所有的售楼款都归邓广均所有（但收楼款是以公司名义开出）。邓广均于2005年之前将楼盘的住宅和商铺、停车场全部售出，购房合同、收据都移交给了公司上级主管部门。双方已完成合同所有条款，同时已合作完毕。2015年6月8日，邓某出具《证明》一份，内容为：本人邓某是邓广均的儿子，在2000年至2002年期间，邓某施工队无办理工商注册登记，是便于我父亲邓广均承接工程时以施工队的名义进行承接工程。位于原新华镇××大道花都师范学校附近的书香庭工程项目施工时以邓某施工队进行施工，但所有资金来源都属于邓广均出资，邓某施工队的实际权利人是邓广均。另查明，一审法院在执行申请执行人惠州市东方联合实业有限公司与被执行人东区公司、广州市花都机场经济开发有限公司贷款合同纠纷一案中，于2013年4月16日作出（2011）穗花法执字第2184号民事裁定书，裁定查封东区公司所有的位于广州市花都新华街云山大道63号（楼盘名称“书香庭”）首层21-29号商铺及车库（房产确权登记号为花国房确【2002】027号）。之后，根据申请执行人的申请，一审法院依法恢复执行，执行案号为（2015）穗花法执恢字第3号。在恢复执行过程中，一审法院依法裁定续查封了上述商铺及车库。由于被执行人拒不履行义务，一审法院于2015年6月19日作出执行裁定，裁定公开拍卖权属人为东区公司所有的位于广州市花都xx号（楼盘名称为“书香庭”）首层21-29号商铺以清偿债务。对此，邓广均提出执行异议，请求法院停止对案涉商铺及车库的拍卖。一审法院于2015年9月7日作出（2015）穗花法执异字第39号执行裁定书，裁定驳回邓广均的执行异议。2015年9月24日，邓广均向一审法院提出执行异议之诉，认为广州市花都xx号楼盘（楼盘名称为“书香庭”）实际开发者和权利人是邓广均，邓广均挂靠东区公司开发楼盘，楼盘的建设全部由邓广均出资，邓广均挂靠新华建筑公司对楼盘筹资承建，东区公司没有支付过工程款项，东区公司只是收取管理费，其他权益均属于邓广均，故主张法院停止对案涉商铺及车库的拍卖。一审法院作出（2015）穗花法民三初字第1250号民事判决，认为：本案系邓广均对一审法院即将执行拍卖的广州市花都xx号书香庭首层21-29号商铺及车库主张所有权，请求停止执行上述房产而引起的案外人执行异议之诉，故本案争议的焦点为案涉房产的所有权归属及应否停止执行涉案房产……广州市花都xx号书香庭首层21-29号商铺及车库由东区公司开发并登记在东区公司名下，东区公司依法对上述房产享有所有权，邓广均对上述房产的权属有异议，要求重新予以确认，必须有充分的证据足以推翻不动产登记簿的记载。本案中，邓广均主张争议房产的土地是其向祥裕公司购买所得，书香庭项目的工程由其发包和出资施工、小区楼宇的命名由其儿子邓某经办、收取售房款的账户是邓广均名义开设的账户，但上述主张与房产所有权的归属没有法律上必然的联系，与东区公司依法享有房产所有权并不矛盾……即使邓广均主张的挂靠东区公司开发房地产情况属实，也不能以此对抗申请执行人……即使邓广均借用东区公司的名义登记和挂靠开发属实，也应由邓广均自行承担可能导致的对外承担债务的法律风险。综上所述，邓广均请求确认其是争议商铺和车库实际权属人，要求停止对争议商铺和车库的查封，于法不符，理据不足，一审法院不予支持。判决驳回邓广均的全部诉讼请求。邓广均不服（2015）穗花法民三初字第1250号民事判决，提起上诉。2017年1月11日，本院作出（2016）粤01民终13677号民事判决，认为：涉案房产登记在东区公司名下，依法应认定东区公司为涉案房产的所有权人。邓广均对涉案房产的建设单位和权属登记为东区公司这一事实本身并无异议，故在涉案房产的权属登记未被撤销之前，对外具有公示效力，邓广均要求确认其是涉案房产的实际权利人及停止对涉案房产的执行依据不足……判决驳回上诉，维持原判。邓广均不服（2016）粤01民终13677号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。2017年12月13日，广东省高级人民法院作出（2017）粤民申6877号民事裁定书，认为：本案的焦点问题在于邓广均请求案涉商铺和车库归其所有并排除对该商铺和车库的强制执行是否应予支持。关于邓广均请求案涉商铺和车库归其所有的问题……即使邓广均与东区公司之间形成了挂靠关系，也不能证明双方存在转让案涉商铺和车库的法律关系。邓广均再审请求确认案涉商铺和车库归其所有，没有事实依据和法律依据……关于邓广均对案涉商铺和车库是否享有足以排除执行的实体权利问题……本案中，案涉商铺和车库登记在东区公司名下，东区公司与邓广均也没有就该商铺和车库转让达成合意或签订转让协议。邓广均请求排除对案涉商铺和车库的执行，不符合上述法律规定……东区公司与邓广均均明知邓广均不具备房地产开发资质，但仍规避相关规定，选择挂靠开发商住楼的方式、选择以土地使用权登记在东区公司等名下并由邓广均个人对土地使用权进行开发并获取收益的途径，对此，邓广均应承担由此可能带来的不受法律保护的法律风险。邓广均主张排除人民法院对案涉商铺和车库的强制执行，没有事实和法律依据，对其主张一审法院依法不予采纳。裁定驳回邓广均的再审申请。一审法院在（2015）穗花法执恢字第3号案中，委托广东广信粤诚土地房地产评估咨询有限公司对广州市花都xx号21-29号商铺及车库的市场价值进行评估。经评估，上述商铺及车库在2017年10月20日的市场价值合计为12949300元。一审法院认为：本案的第一个争议焦点是邓广均与东区公司在案涉商铺和车库开发中是否存在挂靠关系。邓广均主张案涉地块原由祥裕公司受让取得，由于祥裕公司没有房地产开发资质，故祥裕公司挂靠东区公司进行开发，在办理土地使用权证时亦登记为祥裕公司和东区公司共有；后祥裕公司以975万元的价格将案涉地块转让给邓广均（邓广均以成辉公司的名义签订《土地转让协议》），为节约交易成本，案涉地块仍挂靠在东区公司名下进行开发；案涉项目建设的出资、工程发包、施工等均由邓广均承担及负责，房产建成后的使用、处分、收益等均由邓广均享有，东区公司仅收取固定金额的挂靠费，不承担风险、不享有开发成果等。东区公司则认为邓广均的证据不足以证明双方存在挂靠关系。关于第一个争议焦点，一审法院认为，一、东区公司、祥裕公司与花都市地产公司于1998年7月28日签订的《花都市土地使用权转让合同》约定受让方东区公司与祥裕公司应共同向花都市地产公司支付转让款1436333元。邓广均陈述由于案涉地块由祥裕公司挂靠东区公司取得，因此该合同项下转让款全部由祥裕公司支付。东区公司对付款情况则表示不清楚。东区公司作为该合同相对人，却连转让款由谁支付都不清楚，也无法提供任何的付款凭证，显然不符常理。邓广均主张祥裕公司挂靠东区公司购买涉案地块的可信度较高。二、2000年4月20日，祥裕公司与成辉公司签订的《土地转让协议》中已明确约定案涉地块为已挂靠东区公司开发的商住用地，成辉公司向祥裕公司受让土地后，有权要求祥裕公司办理土地过户手续。《土地转让协议》及《土地转让补充协议书》签订后，邓广均以个人名义按照合同约定向祥裕公司支付转让款共975万元。成辉公司提交的书面《证明》也证实了邓广均以成辉公司名义受让案涉地块及支付全部转让款的事实。东区公司表示无法判断上述证据的真实性，但其并未提供相反的证据反驳。三、邓广均提供了《广州市建设工程施工合同》、向新华建筑公司支付管理费等费用的付款凭证及新华建筑公司、邓某出具的书面《证明》等证据，充分证明了案涉工程建设工程款等款项全部由邓广均支付的事实。另外，在《广州市建设工程施工合同》中，邓广均以东区公司签约人的身份在合同上进行了签名确认，对此，东区公司并未解释其原因。《广州市建设工程施工合同》承包方除了新华建筑公司，还包括邓某施工队，邓某同时也以新华建筑公司签约人的身份签订该合同。对于邓广均、新华建筑公司、邓某及邓某施工队在案涉工程中的关系问题，新华建筑公司、邓某出具的《证明》对此已进行了充分的说明。邓广均提供的证据足以证明案涉项目工程款等款项全部由其承担，东区公司未支付任何款项的事实。本案中，东区公司在答辩时陈述由于其当时的财产、卷宗管理有些不完善，因此对部分案件事实无法确认的理由，但在当时来说，案涉地块面积、土地转让交易金额、项目工程款金额等都较大，项目开发建成多达住宅128套、商铺29个及车库1040平方米，假如东区公司有真实的购买地块、开发项目、投资等行为，其不可能完全无法提供相应的证据证实，也不可能对相关交易过程、开发情况均不清楚。四、邓广均提供的《代理销售委托协议书》、《商品房买卖合同》、银行账户印鉴卡、《收据》、《租赁合同》、《物业承包管理合同》等证据充分证明了邓广均作为案涉项目的实际权利人对案涉房产行使使用、收益、处分等权利的事实。东区公司对案涉商铺及车库建成后一直由邓广均使用、收益的事实也没有异议。五、许吕其出具的《证人证言》陈述了邓广均挂靠东区公司开发案涉项目、开发资金全部由邓广均承担、东区公司没有出资、项目权益全部归邓广均享有的事实。许吕其曾作为东区公司的法定代表人，且其在《花都市土地使用权转让合同》《广州市建设工程施工合同》等合同上也均进行了签名确认，其所作的证言可信度较高。六、广东省高级人民法院在（2017）粤民申6877号民事裁定中也作出了“东区公司与邓广均均明知邓广均不具备房地产开发资质，但仍规避相关规定，选择挂靠开发商住楼的方式、选择以土地使用权登记在东区公司等名下并由邓广均个人对土地使用权进行开发并获取收益的途径……”的认定。综上，一审法院采纳邓广均的主张，认定邓广均挂靠东区公司，以东区公司的名义开发案涉项目的事实；东区公司对案涉项目没有实际出资，对项目开发不承担风险，不享有开发成果的事实；案涉项目的开发成果应由邓广均享有。本案的第二个争议焦点是邓广均是否有权向东区公司主张案涉商铺和车库的损失赔偿金。邓广均认为因东区公司未履行生效判决确定的义务，导致案涉商铺和车库被法院强制执行，邓广均对案涉商铺和车库所应享有的权利因此无法实现，要求东区公司按照标的物的市场价值赔偿其损失。东区公司认为邓广均无法证明案涉商铺和车库属其所有，法院的判决、裁定已认定邓广均对案涉商铺和车库不享有物权，东区公司对损害后果的产生没有责任，且邓广均的主张已超过诉讼时效的规定，因此邓广均无权向东区公司主张损失赔偿金。关于第二个争议焦点，法院在邓广均就案涉商铺和车库提起的案外人执行异议之诉相关案子判决、裁定中认为案涉商铺和车库登记在东区公司名下，根据物权登记生效原则，物权的取得应以登记为公示要件，东区公司对案涉商铺和车库享有所有权；邓广均与东区公司之间也不存在转让案涉商铺和车库的法律关系，因此法院认定邓广均不享有案涉商铺和车库物权以及邓广均在案涉财产上的物权期待权不足以排除对案涉商铺和车库的强制执行。一审法院认为，邓广均挂靠东区公司开发商住楼的行为违反法律的强制性规定，对此，邓广均应承担由此可能带来的不受法律保护的法律风险，故邓广均与东区公司之间就案涉商铺和车库的内部权利分配对外不能阻却法院对案涉商铺和车库的强制执行。但根据本案查明事实及第一个争议焦点论述理由，就邓广均与东区公司之间的内部关系而言，案涉商铺和车库的相关权利应由邓广均享有。案涉商铺和车库被作为东区公司的财产处置之后，虽然导致邓广均与东区公司之间不能产生当事人预期的法律效果，但在邓广均与东区公司之间基于无效合同关系法律后果的规定而产生了新的债权债务关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，现案涉商铺和车库被作为东区公司的财产处置，给邓广均造成损失，对此，作为实际获得案涉商铺和车库全部利益一方的东区公司应按照财产的市价估值，赔偿邓广均所遭受的损失。根据法院委托评估机构的评估结果，案涉商铺和车库在2017年10月20日的市场价值为12949300元。邓广均要求东区公司赔偿损失12949300元合理合法，一审法院予以支持。本院于2017年1月11日作出的（2016）粤01民终13677号民事判决判令驳回上诉，维持原判之后，邓广均才知道其权利受到损害，邓广均于2018年1月5日提起本案诉讼要求东区公司赔偿其损失，并未超过诉讼时效的规定，对东区公司关于邓广均主张权利已超过诉讼时效规定的抗辩意见，一审法院也不予采纳。成辉公司、祥裕公司经一审法院传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年8月24日作出如下判决：广州市花都东区房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起15日内向邓广均赔偿商铺和车库损失款12949300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198991.6元，由广州市花都东区房地产开发公司负担。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，当事人未提交新证据。二审中，邓广均述称涉案商铺已经出售给了其女婿蒋某，并由蒋某占有使用，蒋某也有向邓广均要求赔偿，但并未提起诉讼。二审庭后，邓广均向本院提交了《情况说明》和蒋某签名的《确认书》，主要内容是蒋某对本案一审处理并无异议也不主张任何权利，其与邓广均之间的经济纠纷，另行处理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点有二，一是邓广均是否是涉案项目的实际投资建设主体；二是涉案商铺、车位被拍卖，东区公司应否向邓广均承担赔偿责任以及赔偿金额如何确定。关于争议焦点一。邓广均述称涉案项目是其挂靠东区公司开发建设，不仅提供了相应的协议证明双方之间存在的挂靠关系和对涉案项目的出资情况，同时也提供了证据证明涉案项目建成后的占有、使用、收益和处分等权益均由其行使，反之，东区公司明确表示对涉案项目的房产销售款的去向并不清楚。故一审法院认定邓广均是挂靠东区公司开发涉案项目，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。如上所述，涉案项目是邓广均是挂靠东区公司开发建设，邓广均才是涉案项目的实际投资建设主体，故虽因挂靠关系，涉案商铺和车位登记在东区公司名下，但该不动产的价值应归属于真实权利人邓广均。现因东区公司自身债务，导致涉案商铺和车位被查封拍卖，东区公司应赔偿基于此给邓广均带来的损失。由于系因东区公司拖欠的债务导致涉案商铺和车位被拍卖，东区公司对此负有全部责任，故一审法院以执行案件中对涉案商铺和车位的评估价值作为东区公司应赔偿给邓广均的金额，公平合理，本院予以维持。东区公司以邓广均明知不具备开发资质仍采用挂靠方式开发房地产经营项目存在过错为由，主张邓广均应承担涉案商铺、车位被拍卖的损失，显然是错误理解了邓广均应承担的挂靠开发的风险。正因为邓广均是挂靠东区公司开发涉案项目，所以涉案商铺和车位登记在东区公司名下，且上述物业作为东区公司的财产被执行时，邓广均无权提出异议，阻止对上述物业的执行，但这并不能否定邓广均向东区公司要求追偿的权利。邓广均是基于房地产开发经营关系提起本案诉讼，其是否将涉案商铺和车位另售他人，邓广均可另案解决与他人之间的纠纷，该另售行为并不影响本案的处理结果。综上所述，东区公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费99495.8元，由广州市花都区东区房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年三月二十六日书记员 冯 韵彭诗敏