河北省张家口市宣化区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0705民初2479号原告（并案被告）：樊福庆，男，1962年4月22日出生，汉族，住张家口市宣化区。原告（并案被告）：张爱琴，女，1967年8月30日出生，汉族，住张家口市宣化区。上述二原告委托诉讼代理人：郑占玉，河北郑占玉律师事务所律师。上述二原告委托诉讼代理人：樊福祥（系樊福庆哥哥），男，住张家口市宣化区。被告（并案原告）：中国建设银行股份有限公司宣化支行，住所地张家口市宣化区牌楼东街7号。负责人：侯建斌，该支行行长。委托诉讼代理人：赵东生，北京威诺（张家口）律师事务所律师。并案被告：张家口市宣化福源房地产开发有限公司，住所地宣化区解放南路1号。法定代表人：郝维宝，该公司总经理。原告樊福庆、张爱琴与被告中国建设银行股份有限公司宣化支行（以下简称建行宣化支行）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，将本院于2018年11月6日立案的（2018）冀0705民初2821号原告建行宣化支行与被告樊福庆、张爱琴、张家口市宣化福源房地产开发有限公司（以下简称福源公司）金融借款合同纠纷一案与本案并案审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（并案被告）樊福庆、张爱琴的委托诉讼代理人郑占玉、被告（并案原告）建行宣化支行委托诉讼代理人赵东生、并案被告福源公司的法定代表人郝维宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊福庆、张爱琴向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告之间商品房担保贷款合同;2.请求被告返还原告已偿还被告的贷款本息80483.85元。事实与理由：2010年1月13日原告在宣化福源房地产开发有限公司购买了位于宣化区建筑面积为112平米的期房，并于同日交纳了108400元的首付款之后，于2010年3月1日以此房作为抵押物并由福源公司提供的最高额保证为担保方式向建行申请了245000元的贷款，被告于2010年4月29日向福源公司的账号上支付了本笔贷款。原告从贷款之日的2010年4月29日起按月还贷到2011年11月共计还贷30373.39元。2011年底房子建成。当原告满心欢喜准备领房入住时，方发现本人所购之房的4-402室已被安排拆迁户入住。且房子的面积不是112平米，而是70多平米。由此。原告抢占了福源公司与宣化县劳动服务公司置换的办公楼入住，并拒绝偿还贷款。2018年1月18日被告起诉原告，让还所欠贷款。樊福庆、张爱琴又于2018年2月11日向被告偿还了48300元逾期款。之后又于2018年2月29日向被告偿还1735.93元。于2018年3月29日被告从原告账户上扣款74.53元。原告总计共向被告偿还80483.85元。又经反复咨询。得知《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第九条出卖人订立商品房买卖合同时。具有下列情形之一。导致合同无效或者被撤销、解除的。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。“第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除。致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持依据法律规定原告于2018年5月起诉福源房地产公司。经审理，宣化区法院于2018年6月27日以(2018》冀0705民初1332号民事判决书判决关于福源小区2号楼4单元402室房屋的商品房买卖合同于本判决生效之日起解除。因福源公司未上诉。本案已是生效判决，又依据法律规定，提起本诉，请法院依据事实和法律解除原、被告的商品房担保贷款合同并返还原告已偿还之贷款本息。建行宣化支行辩称，请法院支持驳回樊福庆、张爱琴的诉讼请求建行宣化支行向本院提出诉讼请求：1.判令樊福庆、张爱琴偿还原告借款本金146782.45元、利息404.57元，共计147187.02元（利息至2018年12月31日，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿日止）；2、判令福源公司承担连带清偿责任。事实与理由：樊福庆、张爱琴因购买福源公司开发的宣化区向原告申请购房贷款。2010年3月1日，樊福庆、张爱琴与我公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：130675149-011-20100000191），借款金额为：245000元，借款期限为2010年3月1日至2026年3月1日止。福源公司与我公司于2008年12月1日签订了《个人住房借款最高额保证合同》（编号：130675149-2008-029），福源公司作为樊福庆、张爱琴借款的保证人，承担连带保证责任。贷款发放后，樊福庆、张爱琴却未能按约向我公司偿还借款，该笔借款现已逾期，截止到2018年12月31日，被告一、二尚欠原告贷款本金146782.45元、利息404.57元，共计147187.02元。原告经多次催收未果，现为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。樊福庆、张爱琴辩称，（根据答辩或庭审笔录表述）对与原告签订个人住房借款合同事实无异议，但由于被告签订个人住房借款合同的目的是向福源房地产公司购买住房，现福源房地产公司已人去楼空，房屋已被安排拆迁户入住，购房目的已根本无法实现。在签订的个人住房借款合同中，双方明确约定了原告发放借款的条件是抵押加最高额保证，即福源房地产公司办理了最高额保证，且借款人樊福庆、张爱琴办理了房屋抵押的情况下，原告才能向福源房地产公司发放贷款。实际情况是，原告未按约定发放了贷款，导致了本案争议的发生，是原告违约，其后果当然应由原告自己承担。个人住房借款合同第五条虽约定“除贷款人全部或部分放弃外，只有满足下列前提条件，贷款人才有义务发放贷款”，但事实上，原告没有放弃的说法，双方也没有放弃的约定，所以请求驳回原告的诉讼请求。张家口市宣化福源房地产开发有限公司辩称，（根据答辩或庭审笔录表述）樊福庆没有直接给我钱，发票是为了贷款才出具的票据，办理贷款的手续，这是一个办理贷款的程序凭证而已，这都是为了办理贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括樊福庆与张爱琴结婚证复印件一份，樊福庆与福源房地产公司签订的商品房买卖合同复印件一份，樊福庆与建设银行宣化支行签订的个人住房（商业用房）借款合同复印件一份，个人贷款支付凭证复印件一份，中国建设银行个人贷款对账单三份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、对樊福庆、张爱琴提交108400元的购房款收款收据复印件、张家口市宣化区就业服务局出具的证明、张春的证言，以上证据与本案没有关联性，本院依法不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月13日，樊福庆与福源公司签订商品房买卖合同一份，樊福庆向福源公司预购其开发的位于宣化区房屋一套，双方约定了合同的相关条款，并约定：由樊福庆一次性付款：2010年1月13日交首付款108400元，剩余245000元银行按揭贷款。同日，樊福庆向福源房地产公司缴纳了首付款108400元。2010年3月1日，樊福庆与建行宣化支行签订了个人住房借款合同一份，该合同系建行宣化支行提供的格式合同，合同特别条款第二十八条约定的借款用途即购置福源房地产公司开发的宣化区。并特别注明：本房产是2010年1月13日与福源房地产公司签订的商品房买卖合同所涉及的房产（并且是第三十七条约定的本合同项下的抵押财产）。第二十九条约定的借款金额为245000元；第三十条约定的借款期限为192个月，即（2010年3月1日至2026年3月1日），以实际放款日为准。第三十一条约定的贷款利率为：浮动利率，即在基准利率水平上下调25%。第三十五条约定的本合同项下担保方式为抵押加最高额保证。在借贷合同第五条借款的发放与支用中约定：一、除贷款人全部或部分放弃外，只有满足下列前提条件，贷款人才有义务发放贷款：（一）本合同设有担保的，符合贷款人要求的担保已生效且持续有效；（二）借款人未发生本合同所约定的任一违约事项；……（四）借款人已向售房人支付首付款。上述合同签订后，建行宣化支行于2010年4月29日向福源房地产公司发放了贷款245000元。福源房地产公司因种种原因，未能向樊福庆、张爱琴交付房屋及办理房屋产权登记。现该公司已于2012年12月28日被吊销营业执照。2018年1月24日，建行宣化支行提起诉讼，要求樊福庆、张爱琴、福源公司偿还房屋按揭贷款及其利息。在审理过程中，2018年5月22日，樊福庆、张爱琴向本院另案提起诉讼，要求解除与福源房地产公司的商品房买卖合同。本院认为该商品房买卖合同有效，福源房地产公司不能履行合同确定的义务导致樊福庆、张爱琴无法实现购房目的，因此于2018年6月27日作出（2018）冀0705民初1332号民事判决书，判决：樊福庆、张爱琴与福源房地产公司签订的关于位于张家口市宣化区房屋的商品房买卖合同于该判决生效之日起解除。该判决已生效。2018年10月8日，樊福庆、张爱琴提起诉讼，要求解除与建行宣化支行的商品房担保贷款合同，并要求建行宣化支行返还樊福庆、张爱琴已偿还的贷款本息，本院将建行宣化支行起诉樊福庆、张爱琴、福源公司金融借款合同纠纷一案与该案并案处理。另查明，樊福庆向建行宣化支行偿还了部分借款。截至2018年12月31日，建行宣化支行尚未收回的贷款本金为146782.45元、利息404.57元，共计147187.02元。本院认为，樊福庆、张爱琴与福源房地产开发公司商品房买卖合同的效力，已经本院生效的（2018）冀0705民初1332号民事判决书所确认。福源房地产开发公司对该判决未提起上诉，表明其认可该判决对商品房买卖合同的解除。该公司认为商品房买卖合同虚假、套取银行贷款的答辩意见，未提供相应的证据予以证实，本院依法不予采信。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，樊福庆、张爱琴请求解除商品房担保贷款合同，本院依法予以支持。该合同的解除，是福源公司不能向樊福庆、张爱琴交付房屋的违约行为所致，且购房款实际由福源公司使用，由建行宣化支行、樊福庆、张爱琴承担由此产生的后果，有失公平。解除商品房担保贷款合同后，福源公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还建行宣化支行和樊福庆、张爱琴，故本院对建行宣化支行要求樊福庆、张爱琴支付剩余按揭贷款的诉讼请求，对樊福庆、张爱琴要求建行宣化支行返还已偿还的房屋贷款的诉讼请求，均依法不予支持。樊福庆、张爱琴要求解除与建行宣化支行的商品房担保贷款合同，建行宣化支行亦提供了贷款对账单，本院确定2018年12月31日樊福庆、张爱琴与建行宣化支行的商品房担保贷款合同解除。该合同解除前未收回的贷款本金为146782.45元、利息404.57元，共计147187.02元，由福源公司承担。对合同解除后至贷款本金清偿之日止产生的利息、罚息，为建行宣化支行因解除合同产生的损失，应按照原借款合同计算，仍由福源公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下：一、樊福庆、张爱琴与中国建设银行股份有限公司宣化支行2010年3月1日签订的个人住房（商业用房）借款合同于2018年12月31日解除；二、张家口市宣化福源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付中国建设银行股份有限公司宣化支行借款本金146782.45元，借款利息404.57元，并给付自2018年12月31日至借款本金146782.45元付清之日止的利息、罚息（按照原借款合同约定计算）；三、驳回中国建设银行股份有限公司宣化支行要求樊福庆、张爱琴偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求；四、驳回樊福庆、张爱琴要求中国建设银行股份有限公司宣化支行返还樊福庆、张爱琴已偿还房屋贷款本息80483.85元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6033元，由张家口市宣化福源房地产开发有限公司负担4221元，樊福庆、张爱琴负担1812元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  陈向宇审 判 员  赵东明人民陪审员  郭冬梅二〇一九年三月二十九日书 记 员  程 冲本判决引用的条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。