广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终1467号上诉人（原审被告）：梁汉中，男，1963年10月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州市天河区住房和建设水务局，住所地：广东省广州市天河区黄埔大道中166号。法定代表人：许文进，该局局长。委托代理人：谢奕思，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄钰文，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。上诉人梁汉中因与被上诉人广州市天河区住房和建设水务局（下简称天河住建水务局）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初24609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。梁汉中上诉请求判令：撤销原审判决，改判梁汉中和潘琼继续租赁广州市天河区员村新村30号106房。事实和理由如下：涉案房屋是广州化学纤维厂于1981年分配宿舍给梁汉中父亲梁卓权居住的房屋，该房屋由梁汉中父母从1981年居住至今长达37年。梁汉中母亲潘琼现年93岁，为该房屋户主，其名下无房产。梁汉中原在广州化学纤维厂工作，后到羊城晚报工作，现已退休，无房产，其子梁勇佳名下亦无房产。被上诉人天河住建水务局答辩称：不同意梁汉中的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回梁汉中的上诉请求。其一，与天河住建水务局签订租赁合同的相对方是梁汉中，其母亲并非合同相对人。其二，梁汉中配偶名下有房产，面积为254平方米，故梁汉中不再符合继续承租直管房的标准和条件。天河住建水务局于2018年9月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方之间的租赁合同关系；2、梁汉中搬离广州市天河区员村新村30号106房，并将腾空的房屋交还天河住建水务局；3、梁汉中支付占用上述房屋所产生的房屋占用费（按每月房租标准，从2018年11月1日起计至实际搬离之日止）；4、梁汉中支付违约金（按占用期内房屋占用费总额的100%的标准，从2018年11月1日起计至实际搬离之日止）；5、本案的诉讼费由梁汉中承担。原审法院经审理查明：穗房地证字第××号《广州市房地产证》显示，广州市天河区员村新村29、30号的权属人是广州市房地产管理局。2011年10月25日，原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（出租人/甲方）与梁汉中（承租人/乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将天河区员村新村30号106房出租给乙方作住宅使用，使用面积32.09平方米；租赁期限2011年4月1日至2015年3月31日，月租金119.1元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前缴纳当月租金；乙方同意并确认，签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条第2项）租赁期届满或合同因故解除时，双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。原审法院另查明：广州市天河区人民政府办公室于2016年4月30日印发《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》规定：将原区建设和水务局的职责、原区交通局的职责、原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入区住建水务局。原审庭审中，天河住建税务局确认梁汉中交付涉案房屋的租金至2018年12月，并出示广州市房地产档案馆出具的房产查询情况，显示梁汉中配偶李肖玉名下登记有天河区棠东龙门西街13号之一房屋，面积为254.78平方米，性质为住宅，登记字号为天统字6964号。天河住建税务局主张梁汉中配偶名下已拥有自有产权房屋，已不符合继续承租直管房的条件和标准，诉请要求解除原、梁汉中之间的租赁合同关系并要求梁汉中交还房屋。梁汉中对上述查册信息予以确认，并表示其与母亲及儿子共同居住在涉案房屋，三人属同户籍，同时提交广州化学纤维厂工资发放表，拟证明梁汉中及其姐姐于1987年、1988年工资中代扣了涉案房屋租金。原审法院认为：原广州市天河区国土资源和房屋管理局天河区分局与梁汉中签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租赁期限为2011年4月1日至2015年3月31日，在租赁期限届满后虽双方没有续签合同，但梁汉中仍占有使用涉案房屋并每月支付租金，已成立实际不定期租赁关系。根据查明的事实，原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责已整合划入天河住建水务局，故天河住建水务局有权就案涉房屋主张权利，其系本案适格当事人。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据查明的事实，梁汉中的配偶名下已有自有产权住房，天河住建税务局主张梁汉中已不符合直管房的承租条件和标准，诉请要求解除合同，要求梁汉中腾空及交还涉案房屋，予以支持。梁汉中关于代其母亲签署租赁合同及其父亲分房的抗辩，未对此进行充分的举证，不予采纳。至于搬迁时间，原审法院酌情定为30日。天河住建税务局诉请要求梁汉中按每月119.1元的标准支付房屋占用费至实际交还涉案房屋之日止，予以支持，但梁汉中已自行履行支付房屋占用费的，相应金额应予以扣减。《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定租赁期届满，双方未续定合同且天河住建税务局要求收回房屋，梁汉中逾期不交出房屋的，天河住建税务局有权按占用期内租金总额的100%收取违约金，天河住建税务局诉请要求梁汉中自2018年11月1日起按每月119.1元的标准支付违约金，符合上述约定，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年10月29日作出判决如下：一、解除广州市天河区住房和建设水务局、梁汉中之间就广州市天河区员村新村30号106房成立的租赁合同关系；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，梁汉中及其同住人员腾空上述房屋，将房屋交还给广州市天河区住房和建设水务局；三、自本判决发生法律效力之日起30日内，梁汉中向告广州市天河区住房和建设水务局支付上述房屋自2018年11月1日起至实际交还上述房屋之日止的占用费（按每月119.1元计付，如梁汉中已自行履行支付房屋占用费的义务的，相应金额应予以扣减）；四、自本判决发生法律效力之日起30日内，梁汉中向广州市天河区住房和建设水务局支付逾期交还上述房屋的违约金（按每月119.1元的标准自2018年11月1日起至实际交还上述房屋之日止）。本案受理费125元，由梁汉中负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院认为：梁汉中与天河住建水务局于2011年10月25日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租赁期限届满后，梁汉中继续使用涉案房屋，天河住建水务局接收梁汉中支付的租金，双方之间成立不定期租赁合同关系。现天河住建水务局提起本案诉讼，请求解除双方之间的租赁合同关系，并要求梁汉中返还涉案房屋及支付相应的占用费，符合相关法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。梁汉中以涉案房屋系其父亲原单位分配给其父亲居住使用，其母亲需继续在涉案房屋居住为由，上诉请求判令其与其母亲继续居住涉案房屋，于法无据，本院不予采纳。综上所述，上诉人梁汉中的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理250元，由上诉人梁汉中负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年三月二十日书记员  王文杰