上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初926号原告：上海正鑫房地产经纪事务所，住所地上海市徐汇区。投资人：江军，总经理。委托诉讼代理人：谢小勇，上海悦商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，上海悦商律师事务所律师。被告：上海家迪酒店管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张爱华，董事长。委托诉讼代理人：李枭，上海华勤基信律师事务所律师。第三人：吴俊，男，1986年6月7日出生，汉族，户籍地上海市。原告上海正鑫房地产经纪事务所与被告上海家迪酒店管理有限公司、第三人吴俊居间合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告上海正鑫房地产经纪事务所投资人及委托诉讼代理人、被告上海家迪酒店管理有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。第三人吴俊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海正鑫房地产经纪事务所向法院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付委托费1,200,000元；2.判令被告向原告支付违约金1,200,000元；3.本案诉讼费由被告承担。审理中,原告撤回第二项诉请，并当庭变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付居间费971,919元；2.判令被告支付律师费5,000元。事实和理由：2017年11月，被告找到原告，欲通过原告租得一处房产。后在原告的居间介绍下，被告欲与出租人上海增朗实业有限公司就位于上海市闵行区浦锦路/陈行公路，物业名称为中街XXX号房产达成租赁意向。被告委托员工即第三人吴俊全权处理此事，由第三人与原告洽谈承租事宜。2017年11月7日，第三人与原告签订《上海市房地产中介客户看房委托书》(以下简称《看房委托书》)，约定原告居间介绍的房产为上海市闵行区浦锦路/陈行公路，面积为16000平方米，租金为2.5元/天/平方米，委托费为月租金的100%，支付时间为被告与业主签订租赁协议当日。《看房委托书》约定若被告与原告介绍的房屋业主自行成交或通过其他第三方与原告看过的房屋业主自行成交，均为原告代理成功，此种情况被告不仅需支付原告委托费，还应当向原告支付一个月租金的补偿金。《看房委托书》签订后，原告多次带领被告委派的员工即第三人吴俊等人看房，促使被告和物业业主当面和线上洽谈租赁事宜，并陆续向被告提供施工许可证、建设用地规划许可证等相关材料。后原告得知，被告在第三人离职后，又委派其他员工跳过原告，直接和原告提供的物业业主进行洽谈，并签订了正式的租赁协议。被告不但未按照《看房委托书》的约定向原告支付委托费，还在原告善意寻求沟通时恶意撇开原告提供的物业信息、看房服务、物业相关材料等居间服务的事实，逃避支付补偿金，故提出如上诉讼请求。上海家迪酒店管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告之间并未签订居间合同，原告与第三人签订的《看房委托书》并没有被告的盖章，该委托书的效力并不及于被告，且原告明知《看房委托书》不可能盖单位公章，让第三人签订《看房委托书》只是行规，用于保护自身利益，租赁双方达成租赁合意后被告才与原告签订正式居间合同，原告在明知上述情况下，未与被告重新签订委托合同或居间合同，也未要求被告对第三人的代理行为进行追认，具有重大过失，第三人的行为不构成表见代理，故原告要求被告支付居间费没有任何依据。《看房委托书》也没有约定律师费应由被告负担，故原告要求被告支付律师费亦没有依据。即便第三人能代表公司，原告仅提供了看房服务，原告按照《看房委托书》的约定全额主张，亦显失公平，不符合公平原则。吴俊述称，原告向被告主张的诉请与第三人没有关系，第三人现已经离职，尊重法院的意见。本院经审理认定事实如下：第三人吴俊原系被告上海家迪酒店管理有限公司员工，负责寻找投资项目、进行项目勘验。2017年11月17日，上海正鑫房地产经纪事务所(乙方)与吴俊(甲方)签订《上海市房地产中介客户看房委托书》，约定，乙方提供看房物业名称为中街XXX号，位置为陈行公路/浦锦路(以下简称系争物业)，租金2.5元/天/平方米，面积16000平方米。乙方中介服务所发生的交通、电话费等办公费用由乙方自行承担。若甲方在乙方的协助下与业主签订正式合约，乙方负责检验业主房屋的产权证等相关证件及协助甲方进行交房确认，以确保房屋出租的真实及可靠，否则承担甲方的经济损失。若甲方声明其是代表公司进行看房，则甲方需事先与乙方说明，此时乙方有理由认为甲方做出的行为是代表甲方公司。自甲方签订本协议起六个月内，甲方或甲方代表的公司与乙方介绍之房屋业主通过乙方成交、自行成交或通过其他第三方与乙方带看过的房屋业主自行成交，均为乙方代理成功，届时由甲方或实际房屋承租者应向乙方支付委托费，委托费为月租金的100%，支付时间为甲方与业主签订租赁协议当日。若甲方在签订本协议后六个月内，由乙方介绍之房屋业主自行成交或通过其他第三方与乙方带看过的房屋业主自行成交，发生以上情况视为乙方代理成功，甲方愿意依照本协议办理，支付一个月房租租金给乙方作为补偿金。落款处甲方一栏显示旭辉领寓吴俊。被告称旭辉领寓系被告母公司。《看房委托书》签订后，自2017年11月6日开始，原告员工彩某某与被告员工杨某通过微信，商讨系争物业租赁价格、产证、图纸等问题。微信中，原告员工称房东报价为2.2元，被告员工表示公司那边可能2块以上不会考虑。被告称公司知道上述反馈信息，但不知道整个过程由原告参与。2017年11月27日，原告员工彩某某通过邮件向被告员工杨某发送125-2白宫商办(系争物业原名称)最终图纸，包括建设用地规划许可证、建设工程消防验收意见书、建设工程规划许可证等材料。吴俊称杨某曾向其反馈过邮件信息。2017年12月6日，原告投资人江军通过微信向吴俊询问公司审批情况，吴俊在微信中称被告不同意房东的报价，要求原告与业主再谈谈。后吴俊告知原告公司领导认为房东当时的报价(单价2.2元)超出公司的预期，项目不能通过审批。另查明，2017年11月至12月期间，原告曾多次带吴俊及被告其他员工至系争物业处看房。被告称其知道吴俊在该段时间内与房东洽谈，被告也在吴俊的带领下至系争物业处看房，公司有部分员工知道系争物业有中介介入，但有审批权的员工不知道。2018年1月31日，吴俊离职。2018年3月26日，上海家迪酒店管理有限公司就系争物业与出租方上海增朗实业有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁房屋(3-6层)的租金标准为2.07元/平方米/天，一层200平方米租金4元/平方米/天，每租赁月度租金为971,919元。被告称签订该份租赁合同并未通过其他中介，系上海增朗实业有限公司于2018年3月找到被告公司，公司领导将该项目转给公司投资部员工张雷，后上海增朗实业有限公司重新报价，双方签订租赁合同。第三人称2018年1月被告还未离职，公司就派投资部张雷与系争物业业主进行洽谈。再查明，原告为本案诉讼支出律师费5,000元。审理中，原告称第三人找到原告时自称是旭辉领寓投资部总监，负责项目开发，故原告带第三人与业主认识(业主与原告未签订委托协议)，签订《看房委托书》时原告让第三人签字系让第三人确认系争物业由原告带看，根据行规被告公司不可能盖章，居间费在与房东确定好价格后可以再协商，双方再签订正式的居间合同。被告称第三人没有签订合同的权限，被告内部对签订合同有严格的审批流程，被告自始不知道有原告的介入，假设被告与房东谈好价格，居间费要重新协商，居间合同的版本也应由被告提供。第三人称其是通过原告知道系争物业出租相关事宜，第三人在与原告签订《看房委托书》后曾向公司汇报，上报的申报表上“项目来源”一栏填写的也是中介介绍，《看房委托书》只是初步确认系由原告前期带看，第三人没有将《看房委托书》给公司领导过目，但公司知道项目系由中介介绍，若被告与房东协商一致后，原被告会签订居间合同，居间费也会再协商确定。以上事实，除双方当庭陈述一致外，另有《上海市房地产中介客户看房委托书》、微信记录、公证书、《房屋租赁合同》等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案争议焦点为第三人与原告之间签订的《看房委托书》是否对被告有约束力以及原告是否有权主张居间费用。根据法律规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。第三人在与原告签订《看房委托书》时系被告投资部员工，代表公司负责寻找项目和勘验项目，以被告的名义与原告及系争物业业主洽谈房屋租赁事宜，并在原告的带看下带领被告公司其他员工至系争物业处多次看房，上述行为足以使原告有理由相信被告的行为是代表被告行使的职务行为，且被告最终也与原告介绍的业主签订房屋租赁合同，故即使原告与第三人签署的《看房委托书》上被告并未盖章，亦属于被告公司内部管理问题，被告应对《看房委托书》所导致的纠纷承担相应的民事责任。至于原告是否有权主张居间费问题，依据《看房委托书》的内容，原告应协助被告与业主签订正式合约并负责检验业主房屋产证等相关证件及协助办理房屋交接，符合居间合同的主要特征，原被告之间名为看房委托关系实际应为居间合同关系。现被告在通过原告获取房源信息、带看房屋并进行勘验后跳过原告与系争物业业主签订合同，违反《看房委托书》的约定，属于跳单行为，原告有权依照《看房委托书》的约定向被告主张居间费。根据交易惯例，房地产中介在居间中不仅有促成买卖双方订立合同的义务，亦有报告订立机会、带看房屋、提供产权信息、协助双方办理交接等附随义务。现被告系自行与业主磋商价格并订立合同，客观上减少了原告的工作量，按照公平原则，居间费金额由本院酌情予以判处。原告主张的律师费，没有合同和法律依据，本院不予支持。原告撤回向被告主张违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、上海家迪酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海正鑫房地产经纪事务所居间费450,000元；二、驳回上海正鑫房地产经纪事务所其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,784.60元，由上海正鑫房地产经纪事务所负担3,392.30元，由上海家迪酒店管理有限公司负担3,392.30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵玲婕二〇一九年三月二十九日书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。