安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终605号上诉人（原审原告）：李玫，女，1992年5月30日出生，汉族，住合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：费龙洋，安徽龙国律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯鹏，安徽徽商律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李晓黎，女，1983年10月17日出生，汉族，住合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：王彬，安徽华腾律师事务所律师。上诉人李玫与上诉人李晓黎因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初6342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玫上诉请求：撤销一审判决第二、四项，依法改判李晓黎支付违约金35万元。事实与理由:1.一审认定事实错误，李玫在履行合同过程中并无过错。一审判决与李玫在一审中的诉请不符。一审认为李玫作为购房人在签订合同时未能尽到审慎注意义务，没有事实和法律依据。一审认为，李玫在得知案涉房屋被查封无法过户的情况下，未积极采取措施，及时办理退款手续，防止损失扩大与事实不符。李玫在2018年7月31日得知房屋被查封，但是房屋被查封，并不意味着合同不能继续履行，李玫认为合同仍然有可能继续履行，所以暂时未同意办理退款手续亦属正常。占用资金的损失和违约金是可以分别主张，违约金不包含占用资金的损失。李玫在一审中主张的是违约金而非占用资金的损失，并且李玫支付的金额共计54万元，另外缴纳了相关税费4万余元，一审认定以51万元作为利息损失的计算基数也是错误的。2.一审法院适用法律错误，利息损失不足以弥补李玫的全部损失。本案中双方对于违约金的金额已经进行了约定，该约定并不违反法律强制性规定，也符合双方当事人意思自治及诚实信用公平原则，该约定并未过分高于造成的损失。由于本案房屋购买无望，李玫只能在2018年10月9日购买了案涉小区16幢3004室房屋，购买总价款为221万元，两栋房屋差价46万元，但位置在同一小区同一栋楼，面积也一样，扣除车位10万元，楼层差价也损失几十万元，且李玫支付了35360元的中介服务费，按揭贷款年利率从5.39%上浮到5.88%，利息也要多交十几万。李玫因为李晓黎的违约造成的损失远远不止35万元。一审法院在与本案案情相似的案件中按照房屋总价款10%判决违约金，与本裁判尺度不一，严重影响司法的公正性。李晓黎辩称，1.李玫作为一名善意的、具有完全民事行为能力的成年人，在进行购买房产等大额交易时，应当能考虑到对房产的权属状态进行核实及审查，尽到基本的注意义务，但在本案中，李玫以及房屋中介机构均未对房屋状态进行核查，对造成合同履行不能存在过错或者过失。2.在得知房屋被查封的第二天即2018年8月1日，李晓黎即告知李玫将托管资金以及税款退出，不要耽误李玫购买其他房产，在2018年8月19日，李晓黎再次告知李玫退出相关资金，不要耽误购买其他房产，但李玫却以正在开车，有事在忙等理由一直拖延。以上事实李玫在一审中对上述事实均以认可，所以，自2018年8月1日后，李玫所产生的损失全部系由其自身未采取任何止损措施造成的扩大损失，根据合同法相关规定，李晓黎不应当承担责任。3.李玫提出本案中违约金和资金占用利息可以一起主张并且认为计算基数错误存在对法律规定的理解错误和没有掌握案件事实的情况。在一审中，李晓黎根据合同法及相关司法解释提出了违约金过高的抗辩，根据相关法律规定，法院应当以实际损失为基础确定违约金的数额，而资金占用损失是实际损失的一部分，李玫却将实际损失和资金占用损失分割开，是在简单套用了不相干案件、不同案情中的不确定的观点的基础上提出了错误的上诉请求。另外李玫并没有同时主张违约金和资金占用损失，法院当然不会超出诉讼请求进行审理和判决。李晓黎在2018年7月31日上午就已经将李玫所付定金中的70000元转给李玫并存入了托管资金账户内，后又于2018年8月19日中午将剩余30000元退还给李玫，一审中李玫对上述事实均予以认可，所以不存在占用540000元资金的情况。另外，税费系国家税务局收取，并非李晓黎占有，也并非李晓黎受益，与李晓黎无关。并且2018年7月31日双方发现房屋被查封当天，李晓黎便多次表示愿意陪同李玫去退税，但李玫不同意，因相关税费产生的损失为扩大损失，不应当由李晓黎承担。4.李玫关于违约金数额是否应当调整的上诉理由存在自相矛盾。李玫并没有提供任何证据证明损失的数额，应当承担举证不能的责任。5.关于李玫主张以其于2018年10月9日购买的房产价格为标准确认其损失，没有任何事实和法律依据。李玫新购买的房产是在一审开庭之后才购买的，与本案无任何关联性。李玫购买的新房产与案涉房并非是同一楼层，李晓黎房屋为顶层，价格较低，并且新购买房屋与案涉房屋并不是同一户型，房屋的通风、采光、视野等条件均不相同，而以上条件是决定二手房房价高低的重要因素。另外，两套房屋的建筑面积也不同，房产的出卖人不同房产的价格也会不同，李玫新购买的房产和案涉房产并非相同或者相似房屋，无法比较。李玫购买的新房产价格还包括25平方米的产权车位，目前合肥市场上产权车位价格较高，不可能仅仅是李玫诉状中认可的100000元。至于李玫提出的贷款利率的增长没有任何事实依据，也与本案无任何关联性。李玫主张，其为购买新房屋，另行向中介机构支付了35360元的中介费。结合本案案情，如果李玫确实另行支付了35360元中介费，那么可以进一步确认中介机构与李玫存在利害关系的事实，也可以明确一审中认定的中介费没有实际支付。（1）导致李玫与李晓黎诉诸法庭的重要原因是中介公司因未履行对案涉房屋情况进行核实和提醒的法定义务和约定义务，李玫在此种情况下不要求中介公司承担责任，也不要求中介公司退款，反而仅仅要求偿付能力较差的李晓黎承担责任不符合常理，也可以反映出双方之间存在利害关系。（2）李玫在中介公司有重大过失的情况下不要求中介公司承担责任和退回中介费，再次委托同一中介机构同一个经纪人从事居间活动，并再次支付更高额的中介费，这不仅违背常理，也违背了交易习惯，更违背了行业规则或者行业惯例。（3）根据上述事实，一审法院认定中介公司经纪人的证人证言的真实性存在事实认定错误，一审时李玫主张的中介费用根本就没有实际支付。6.李玫提交的与本案无关联性的判决书并不是法律规定的证据形式，不能作为证据使用，况且两份判决书中的案情中，违约方主观恶性较大，与本案事实不相匹配，没有相似性。另外，每个案件的实际案情不同，法官应当根据实际案情进行判决。李晓黎上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判李晓黎支付李玫律师费20000元。事实与理由：1.李玫的利息损失系其未履行法定义务的扩大损失。2018年8月1日，李晓黎即告知李玫将托管资金以及税款退出，不要耽误李玫购买其他房产，在2018年8月19日，李晓黎再次告知李玫退出相关资金，李玫均不予配合，直至2018年10月15日才将上述款项取出。且，托管资金2018年10月15日已经取出，一审计算至10月31日错误。2.一审中李玫仅提供一张收据作为中介费支付的证据，没有发票，也没有转账凭证，李玫对中介费的支付未完成举证责任。且收据开具日期是2018年7月31日，即房屋发现被查封当天，李玫已经知晓房屋被查封，仍然支付中介费不当。中介机构未尽到合理的审查义务，使本案双方当事人遭受损失，如实际支付中介费应当向中介机构主张退还并要求赔偿。二审诉讼过程中，李晓黎提出变更上诉请求为，改判驳回李玫全部诉讼请求。李玫针对李晓黎的上诉辩称，李晓黎超出上诉期提出变更上诉请求，应不予审查。本案因李晓黎的违约导致合同无法履行，李晓黎应依照合同约定支付合同总价款20%的违约责任。一审已经提供中介合同、收据及申请中介公司的证人出庭证明李玫已经支付中介费28000元。李玫向一审法院起诉请求：1.请求判决解除李玫与李晓黎签订的《存量房买卖合同》；2.判决李晓黎支付李玫违约金35万元、律师费2万元、中介服务费2.8万元；3.本案全部诉讼费用由李晓黎承担。一审法院查明：2018年5月12日，李晓黎委托安徽捌零房地产网络营销有限公司出售合肥市庐阳区紫杉路128号森林城C2地块16幢3402室房屋并签订《房屋出售委托代理销售协议》。2018年6月23日，李晓黎作为出卖人（甲方）与李玫作为买受人（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定李晓黎将其位于合肥市庐阳区紫杉路128号森林城C2地块16幢3402室房屋（权属证号为2017合不动产权第0290895号、建筑面积90.82平方米）以1750000元价格出售给李玫；付款方式按揭付款，乙方于2018年7月23日向甲方支付房屋价款530000元，于2019年1月19日前向甲方支付房屋价款1220000元。甲乙双方确认，本合同签订备案后30日内，甲乙双方共同向不动产登记部门申请房屋转移登记手续。在本合同约定办理登记期限后未办理不动产登记的，买卖双方持有效身份证件共同申请撤销网签合同备案。本合同生效后，乙方应按国家有关规定缴纳税费。同时约定，任何一方违约，需承担本合同标的物总价款的20%作为违约金。因政策的不确定性，甲方同意乙方在缴税、过户时可以将产权办理在乙方指定权利人名下。乙方承诺在银行无不良记录，如有将以一次性付款方式购买此房；因政策调整或不可抗拒因素导致合同不能正常履行的协商解决，协商不成合同解除互不追究违约责任。甲方承诺此房无争议、查封、第三方纠纷，可正常上市交易，否则承担违约责任。如有违约，违约方承担包括但不限于评估费、代理费、律师费等守约方为实现债权而实际产生的费用。还约定合同签订当日乙方支付甲方定金100000元；乙方同意甲方自领取全部房款之日起免费居住24个月，甲方确保房屋内设施不受损坏。合同签订后，李玫向李晓黎支付购房定金100000元。2018年7月31日，李玫与李晓黎办理了案涉房屋买卖合同的网签备案及资金托管手续，李晓黎将定金70000元作为购房款交给李玫，由李玫向资金托管账户转付510000元购房款，李玫于当日缴纳税费，双方在办理案涉房屋所有权过户手续时，因案涉房屋于2018年5月23日被成都市公安局高新分局芳草街派出所查封未能办理案涉房屋所有权过户。2018年8月19日，李晓黎通过支付宝将30000元退给李玫，并微信联系李玫在资金托管处的购房款想办法尽快退给李玫，希望李玫能配合其办理相关手续。李玫未予答复。目前案涉房屋仍被成都市公安局高新分局芳草街派出所查封。庭审中，李晓黎表示同意解除与李玫的《存量房买卖合同》。另查明，李玫因购买涉案房屋支付中介服务费28000元，并支付律师费20000元。一审法院认为，李玫与李晓黎签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应遵循诚实信用的原则，按照合同的约定行使权利、履行义务。由于案涉房屋2018年5月23日被成都市公安局高新分局芳草街派出所查封，且目前案涉房屋仍处于被查封状态，双方所签订的案涉合同不能继续履行，致合同目的无法实现，李玫要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，李晓黎亦同意，应视为双方对解除《存量房买卖合同》达成一致意见，故对李玫要求解除双方签订的《存量房买卖合同》的请求，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的部分终止履行，李玫与李晓黎应互相配合向资金托管中心办理退还购房款510000元的手续。根据双方陈述及提供的证据来看，李玫在合同签订后，履行首期付款义务，并缴纳税款，虽李晓黎在委托安徽捌零房地产网络营销有限公司出售案涉房屋时无被查封的情形，但李晓黎作为案涉房屋的出卖方应当知晓签订合同并作出承诺的法律后果，而李晓黎提供的证据不能证明其在签订案涉合同时已履行对涉案房屋是否存在不能履行的情形的注意和如实告知义务，故李晓黎对合同目的不能实现应当承担相应的违约责任。由于李晓黎未能提供涉案房屋被查封系不可抗力因素，且被查封的原因也与其无关的证据，故对其不存在违约行为的抗辩意见，该院不予采信。关于李玫诉请的违约金，合同约定任何一方违约，需承担本合同标的物总价款的20%作为违约金。该约定过高，故该院对于李玫要求李晓黎以此标准计付违约金的诉讼请求不予支持。双方约定李玫同意李晓黎自领取全部房款之日起免费居住24个月，李玫提供的证据不能证明涉案房屋已升值的具体数额，且李晓黎占用其资金致其无法正常购买其他房产，因此李玫的利益损失存在不确定性，且李玫作为购买人在签订合同时未能尽到审慎注意义务，且在得知案涉房屋被查封无法过户的情形下，也未积极采取措施及时办理退款手续防止损失扩大，故从合同履行情况、当事人违约情形、当事人应承担的义务等因素综合考虑，确定李玫因案涉房屋所受到的损失为首付款存于资金托管账户期间的利息损失及李玫因涉案房屋支付中介服务费28000元和为实现债权支付的律师费20000元，故李晓黎应自2018年7月31日起按照年利率24%的标准向李玫计付至510000元退还之日的利息损失，并赔偿李玫中介服务费及律师费。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、解除李玫与李晓黎签订的存量房买卖合同；二、李晓黎于判决生效之日起十日内赔偿李玫利息30600元（以510000元为基数，按年利率24%自2018年7月31日算至2018年10月31日，之后按年利率24%顺延计算至510000元退还之日止）；三、李晓黎于判决生效之日起十日内赔偿李玫律师费20000元、中介服务费28000元，合计48000元；三、驳回李玫的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3635元，李玫负担1635元，李晓黎负担2000元。二审中，本院组织双方当事人进行举证质证。李玫提供房屋买卖合同，银行转账流水、资金托管凭证等证据证明李玫在案涉小区同一栋楼另行购房，支付房屋总价款2210000元，并支付中介费35000元。李晓黎对证据真实性无异议，但与本案不具有关联性。对一审查明而为双方无异议之事实本院予以确认。本院认为，李晓黎与李玫签订《存量房买卖合同》后，在交易过程中，由于李晓黎方的原因房屋被公安机关查封，导致双方合同不能履行，李晓黎构成违约，应承担违约赔偿责任。对于违约金，合同约定任何一方违约，需承担本合同标的物总价款的20%作为违约金。李玫主张依照合同约定计算违约金，李晓黎主张违约金标准过高，鉴于李玫方已经支付房屋首付款，资金的占用对其另行购房产生实际影响，且李玫另行购房也实际产生房屋差价以及利息差价损失，一审以首付款年利率24%的标准计算违约金过低，又考虑到李玫方未及时配合取回首付款，对损失的扩大亦存在一定的过错，本院酌情调整为李晓黎除实际发生的律师费20000元、中介费28000元外另行支付李玫违约金100000元。本案房屋交易实际通过中介公司促成，李玫提供中介合同、发票以及证人证言可以证明实际支付中介费28000元，李晓黎上诉中介费未予支付依据不足，本院不予支持。李晓黎在二审诉讼阶段提出关于律师费的上诉主张，超出其在法定上诉期限内提出的上诉请求范围，本院不予审查。综上，李玫的上诉请求部分成立，本院予以支持，李晓黎的上诉不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初6342号民事判决第一、三项，即：“解除李玫与李晓黎签订的存量房买卖合同”;“李晓黎于本判决生效之日起十日内赔偿李玫律师费20000元、中介服务费28000元，合计48000元”；二、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初6342号民事判决第二项为：李晓黎于本判决生效之日起十日内支付李玫违约金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3635元，由李晓黎负担1352元，李玫负担2283元；二审案件受理费6942元，由李玫负担4435元，李晓黎负担2507元。本判决为终审判决。审判长 陆   建   群审判员 方玮韡审判员余海兰二〇一九年三月二十三日书记员 吴   丁   蔷附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。