浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终212号 上诉人（原审原告）：赵典静，男，1976年12月13日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：单建尧，上海市建纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞帅，上海市建纬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：绍兴景瑞置业有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯岩街道新未庄。 法定代表人：耿俊峰。 委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡筠，上海胡菁律师事务所律师助理。 上诉人赵典静因与上诉人绍兴景瑞置业有限公司（以下简称景瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2018）浙0603民初3651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵典静上诉请求：1.撤销绍兴市柯桥区人民法院（2018）浙0603民初3651号民事判决第三项，并依法改判为绍兴景瑞置业有限公司应返还赵典静房屋维修基金3157.70元,赔偿水费1000元、物业费17037.60元、契税95400.66元、房屋产权登记、发证收费80元，并赔偿赵典静损失1651259元，合计1767934.96元。2.本案一、二审诉讼费及鉴定费均由绍兴景瑞置业有限公司承担。事实与理由：一、原审中赵典静主张的差价损失，并不是一种可得利益损失，而属于赵典静因绍兴景瑞置业有限公司违约导致的实际损失，原审法院适用法律错误。二、原审法院按照评估价与购房价差的70%确定赵典静的损失，实际过分低于赵典静承受的真实损失，有失公平。三、水费、物业费、契税、房屋产权登记、发证收费属于赵典静的实际损失，这些损失皆因绍兴景瑞置业有限公司的违约行为而造成，应当由绍兴景瑞置业有限公司承担。综上，原审法院适用法律错误，且对赵典静的实际损失认定过低，恳请二审法院依法改判。 绍兴景瑞置业有限公司辩称，驳回赵典静的上诉请求，支持我方的上诉请求。 绍兴景瑞置业有限公司上诉请求：1.撤销绍兴市柯桥区人民法院（2018）浙0603民初3651号民事判决第三项，改判绍兴景瑞置业有限公司补偿赵典静人民币95400.66元。事实和理由：一、关于案涉房屋质量是否合格的问题。一审法院认定房屋质量不合格，缺乏依据。绍兴景瑞置业有限公司同意赵典静解除房屋买卖合同的原因，并非因为房屋不合格，而是为了防止讼累。二、关于解除合同后的补偿问题。退而言之，即使因为房屋质量不合格而解除合同的，那么根据合同补充协议第7.9条约定应以已付房款的3%计损失。一审法院认为买卖合同补充协议7.9条系格式条款。绍兴景瑞置业有限公司认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定而未与对方协商的条款。而上述补充条款为双方专项协商及专项签署的文件，不属于格式条款。综上所述，案涉合同解除后不应有赔偿问题。基于公平原则，可以参照已付房款的3%计付补偿款。 赵典静辩称：一、案涉房屋的主体结构质量存在严重问题，一审法院认定事实清楚。二、绍兴景瑞置业有限公司提出的按照3%的补偿不应予以支持。综上，驳回绍兴景瑞置业有限公司的上诉请求。 赵典静向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的编号为20130423C56A029198的《浙江省商品房买卖合同》及附件、补充协议，并由被告返还原告房款3,180,022元；2.要求被告赔偿1,763,301.96元（评估价4,831,281元-原来的房屋总价3,184,655元，差价损失是1,646,626元，再加上原告为了房子支付的水费1000元、维修基金是3157.70元、物业费17,037.60元、契税95,400.66元、房屋登记发证费80元，以上合计为1,763,301.96元）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年4月23日，原告经与被告协商一致，订立《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定，买受人（指原告）购买的商品房为预售，该商品房基本情况：幢号：第57幢102号或景瑞望府C12地块57幢102；建筑层数地上3层，地下1层，该商品房位于－1至3层；该商品房土地使用权年限自2012年1月18日起至2082年1月17日；设计用途：住宅；结构：钢混；层高：不低于2.9米；建筑面积共316.23平方米，套内面积305.38平方米，应分摊的共有面积10.85平方米。计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位人民币）：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10070.69元，总价款3,184,655元。付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：买受人应于本合同签署当日向出卖人支付30%购房款，计人民币964,655元整（含已付定金300,000元）。买受人应于5月22日前支付第二期购房款计人民币950,000元。其余购房款人民币1,270,000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付，买受人须在本合同签署后7日内办妥有关贷款一切手续并保证贷款于第二期购房款支付后60日内支付至出卖人银行账户，贷款在前述期限不能付至出卖人账户的，买受人必须在该期限内以现金形式补足应付房款。出卖人在买受人应付房价款全部到达出卖人银行账户后，向买受人开具正式购房发票。合同第九条“交付期限及条件”规定：出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。合同第十六条“关于产权登记的约定”规定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺在2015年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记等。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第七条“对主合同第十一条规划、设计变更的约定、第十六条关于产权登记的约定的补充关于违约责任的约定：……9.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当赔偿已付房屋价款3%的损失。补充协议另对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约支付首付款964,655元、第二期购房款950,000元。2014年11月7日，案涉房屋所在的景瑞望府C12地块57#楼经建设、勘察、设计、施工及监理单位等五方主体竣工验收合格，同年12月15日，原绍兴县工程质量监督站鉴湖--柯岩旅游度假区分站同意上述五方主体提交的案涉房屋所在的景瑞望府C12地块57#楼的备案报告，备案建筑面积为1969.20平方米。原告付清房款后，被告于2014年12月30日开具金额为3,180,022元的《销售不动产统一发票（自开）》交给原告为凭，但原告以案涉房屋存在质量问题为由不同意办理房屋交接手续。2016年10月16日，双方订立《补充协议》一份，主要内容：一、项目名称：按绍兴市柯桥区地名委员会办公室批复，项目名称为：景瑞望府春和园，商品房的通讯地址：绍兴市柯桥区柯岩大道与湖南路交叉口往西600米景瑞望府春和园57幢102室。房屋基本情况：商品房地址：景瑞望府春和园57幢102室，建筑面积：305.0075㎡，分摊建筑面积：10.7662㎡,合同单价：10,070.69元/㎡,合同总价：3,180,022元，原告于该日办理房屋交接手续，原告于同日向被告支付房屋维修基金3157.70元，向物业公司支付水费1000元（代收），于翌日向物业公司支付物业服务费17,037.60元。2016年11月23日，原告取得案涉房屋的《不动产权证书》，原告为此支付契税95,400元，房屋产权登记、发证费80元。2017年7月30日，浙江省建设工程质量检验站有限公司受景瑞望府二期春和园57幢全体业主和景瑞公司共同委托对房屋可靠性作出鉴定报告，综合鉴定结论及建议为：1.根据房屋地基基础、上部承重结构、围护系统评级，绍兴市景瑞望府二期春和园57幢可靠性不符合Ⅰ级的规定，房屋可靠性鉴定等级Ⅲ级。2.不均匀沉降大于《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）规定的允许沉降差，建议对基础采取加固处理措施。3.使用中应对主体结构进行定期观测及日常维护，未经相关部门允许，不得擅自改变房屋的使用功能。因双方对质量处理意见不一，原告遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。 为查明案件事实，本院根据原告申请，委托浙江翰达工程检测有限公司对案涉商品房房屋倾斜、墙体开裂等房屋损害的原因及原因力大小（包括该商品房的地基基础及主体结构是否存在施工质量问题及其对房屋现状的原因力大小和邻居开挖地下室对原告房屋损害有无影响及原因力大小）。该机构接受委托后，于2018年3月21日作出《司法鉴定报告》，鉴定结论为：1.绍兴市柯桥区柯岩街道景瑞望府C12地块（现已更名为景瑞望府春和园）第57幢102室所在商品房房屋主体结构安全性等级为Csu级。即房屋安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015中对Asu级的要求，显著影响整体承载。2.101室业主在N-(N＋3000)/21-25轴、A-(N＋3000)/25－（25＋4000）轴区域开挖回填土，铺设的钢筋混凝土底板埋深小于原有房屋的基础埋深，满足《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011中的相关要求。结合房屋是整体向北倾斜，且西面测点倾斜值较东面测点大。综合分析，101室业主扩建地下室对房屋现状损害（房屋倾斜、墙体开裂）基本无影响。原告为此次鉴定花去鉴定费60,000元。经本院委托诸暨宇信价格评估有限公司对案涉商品房在评估基准日的市场价格进行评估，评估结论为：本次评估标的：柯岩街道景瑞望府春和园第57幢102室商品房在评估基准日(2018年7月6日)的市场价格为人民币4,831,281元。原告为此次评估花去评估费37,980元。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告订立的《浙江省商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容亦不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。合同附件《〈商品房买卖合同〉补充协议》第七条“对主合同第十一条规划、设计变更的约定、第十六条关于产权登记的约定的补充关于违约责任的约定：……9.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当赔偿已付房屋价款3%的损失。”系格式条款，从其内容来看，其中的“买受人解除合同的，出卖人应当赔偿已付房屋价款3%的损失。”明显限制了格式条款提供方即本案被告的违约责任，且采用的字体与其他条款无异，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。”之规定，因被告对于限制自己责任的条款未按上述法律和司法解释规定采取合理的方式提请原告注意，现原告以显失公平为由要求予以撤销，符合《合同法》第五十四条第一款第二项之规定，该院予以支持。被告辩称即使合同解除，那赔偿金的结算也应当按照合同来计算，请求法院在查明事实的基础上能驳回原告的诉讼请求，于法无据，该院不予采纳。本案事实表明，被告交付给原告的商品房虽经综合验收合格，但交付使用后，案涉商品房经双方共同委托浙江省建设工程质量检验站有限公司鉴定，综合鉴定结论及建议为：1.根据房屋地基基础、上部承重结构、围护系统评级，绍兴市景瑞望府二期春和园57幢可靠性不符合Ⅰ级的规定，房屋可靠性鉴定等级Ⅲ级。2.不均匀沉降大于《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）规定的允许沉降差，建议对基础采取加固处理措施。3.使用中应对主体结构进行定期观测及日常维护，未经相关部门允许，不得擅自改变房屋的使用功能。经该院委托浙江翰达工程检测有限公司鉴定，鉴定结论为：1.案涉商品房主体结构安全性等级为Csu级。即房屋安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015中对Asu级的要求，显著影响整体承载。综合分析，101室业主扩建地下室对房屋现状损害（房屋倾斜、墙体开裂）基本无影响。由此可见，现有证据足以证明案涉商品房交付使用后主体结构质量确属不合格，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”规定，现原告诉请解除双方订立的《浙江省商品房买卖合同》及附件、补充协议，理由正当，该院应予支持。需要指出的是，本案被告审理中虽同意解除合同，但因双方未能就合同解除后的善后事宜达成一致意见，故本案合同解除并非协议解除，而是法定解除。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原告要求被告返还购房款3,180,022元，理由正当，该院应予支持,原告亦应将案涉商品房返还给被告。关于原告诉请的损失赔偿问题，其中房屋差价损失，该院认为，原告主张的差价损失，实际上是一种可得利益损失。对于可得利益损失的计算有其特定的法律规则。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。”因此，根据可预见规则，2013年4月23日原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》时，无论哪一方当事人都难以预期2018年的房价，故仅仅以评估基准日即2018年7月6日的市场价与原告购买价之间的差价计算可得利益损失，难免失之于简，本案中可按照评估价4,831,281元与购房价格3,180,022元之间的差价1,651,259元的70%计1,155,881.30元予以确定，超过部分该院不予支持。原告同时要求赔偿水费1000元、维修基金3157.70元、物业费17,037.60元、契税95,400.66元、房屋产权登记、发证收费80元，除维修基金被告依法应予退还外，其他费用属于原告必要的交易成本，现原告在主张差价损失的同时再主张水费、物业费、契税和发证费的损失，理据不足，该院不予支持。被告该项抗辩理由，合理部分，该院予以采纳，不合理部分，该院不予采纳。 综上，该院对于原告合理部分的诉讼请求予以支持，对其不合理部分诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十四条第一款、第五十四条第一款第二项、第九十六条第一款，第九十七条、第九十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告赵典静与被告绍兴景瑞置业有限公司于2013年4月23日订立的编号为20130423C56A029198的《浙江省商品房买卖合同》（包括合同附件及补充协议）自2017年12月2日起解除；二、被告绍兴景瑞置业有限公司应返还原告赵典静购房款3,180,022元，原告赵典静应返回被告绍兴景瑞置业有限公司位于绍兴市柯桥区柯岩街道景瑞望府春和园第57幢102室房屋；三、被告绍兴景瑞置业有限公司应返还原告赵典静房屋维修基金3157.70元，并赔偿原告赵典静损失1,155,881.30元，合计1,159,039元；上述二、三项款、物交付均限于本判决生效后十日内交付履行完毕。四、驳回原告赵典静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46,347元，由原告赵典静负担5586元，被告绍兴景瑞置业有限公司负担40,761元。限被告绍兴景瑞置业有限公司于本判决生效后十日内缴纳。鉴定费97,980元，由原告赵典静负担10,000元，被告绍兴景瑞置业有限公司负担87,980元，其中被告绍兴景瑞置业有限公司应负担部分已由原告垫付，被告绍兴景瑞置业有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点之一为讼争的房屋主体结构质量是否不合格。 根据一审法院委托法定鉴定机构对讼争的房屋主体结构进行司法鉴定，鉴定结论为：“绍兴市柯桥区柯岩街道景瑞望府C12地块（现已更名为景瑞望府春和园）第57幢102室所在商品房房屋主体结构安全性等级为Csu级。即房屋安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015中对Asu级的要求，显著影响整体承载。”据此，原审判决认定：“现有证据足以证明案涉商品房交付使用后主体结构质量确属不合格”并无不当。上诉人绍兴景瑞置业有限公司上诉认为讼争房屋交付使用后主体结构质量合格理由不能成立。 本案的争议焦点之二是原审判决赔偿原告赵典静损失人民币1,155,881.30元是否正确。 双方当事人对于房屋差价的损失，各执一词。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第113条第1款和《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定，结合本案事实，判决认定：“根据可预见规则，2013年4月23日原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》时，无论哪一方当事人都难以预期2018年的房价，故仅仅以评估基准日即2018年7月6日的市场价与原告购买价之间的差价计算可得利益损失，难免失之于简，本案中可按照评估价4,831,281元与购房价格3,180,022元之间的差价1,651,259元的70%计1,155,881.30元予以确定，超过部分该院不予支持。”并无不当。上诉人赵典静上诉认为应按评估基准日的市场价与购买价之间差价来确定损失理由不能成立。上诉人绍兴景瑞置业有限公司上诉认为应按已付房屋价款3%的损失补偿，显失公平，本院不予支持。至于上诉人赵典静主张的水费、物业费、契税和发证费的损失，原审判决不予支持并无不当。 综上所述，赵典静、绍兴景瑞置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24294元，由上诉人赵典静负担9921元，上诉人绍兴景瑞置业有限公司负担14373元。 本判决为终审判决。 审判长  章建荣 审判员  王普庆 审判员  赵启龙 二〇一九年三月二十八日 法官助理张明 书记员陈莺