广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初9121号原告：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4座108号。法定代表人：谭锡全，职务总经理。委托诉讼代理人：黄碧仪，该司职员。委托诉讼代理人：李学智，该司职员。被告：龙泉，男，1970年8月22日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：刘丽萍，女，1973年10月29日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）诉被告龙泉、刘丽萍物业服务合同纠纷一案,本院于2018年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雅图公司的委托诉讼代理人李学智到庭参加了诉讼。被告龙泉、刘丽萍经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅图公司向本院提出诉讼请求：1.被告缴交拖欠原告的物业管理费3118.9元，公摊费920.5元，滞纳金从2015年7月11日起至所欠的物业服务费清偿之日止，每逾期一天按所欠的物业服务费的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至2018年8月30日滞纳金为348元，共4387.4元；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告负责庄士映蝶蓝湾一期的物业管理，被告须每月向原告缴交庄士映蝶蓝湾一期×房的管理费319.7元，逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金。但自2015年6月至2016年3月25日被告共拖欠10期管理费未缴交，及2015年5月至2016年3月25日拖欠11期分摊费未缴纳，原告多次发出催缴通知书和律师函被告均不予理睬。由于被告无视双方签订之协议，违反双方约定的权利义务，长期拖欠管理费用，违反了《中华人民共和国物业管理条例》和《中华人民共和国民法通则》的规定，严重侵害了原告的合法权益和管理秩序。因此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告龙泉、刘丽萍未答辩，亦未向本院提交任何证据。雅图公司围绕诉讼请求依法提交了证据，根据雅图公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：雅图公司是一家具有物业管理资质的企业。位于广州市番禺区石楼镇莲港大道126号×幢（×梯×）房（以下简称涉讼物业）的登记权属人为龙泉、刘丽萍，建筑面积为177.6098平方米，登记时间为2014年8月18日。2009年，广州市番禺区庄士房地产开发有限公司（甲方）与雅图公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对庄士?映蝶蓝湾一期商住小区提供前期物业管理服务；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共享部位的维修、养护和管理；物业共享设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共享部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；本物业管理区域物业服务收费以包干制形式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅1.8元/月/平方米；业主应于约定交付使用之日起交纳物业服务费用；物业服务费费按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前缴交当月的管理费；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每月所欠交费用3‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2009年5月1日起至2012年4月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2009年5月1日，雅图公司开始对涉讼物业所在小区提供物业管理。2011年7月31日，雅图公司作为甲方，与龙泉作为乙方签订《庄士·映蝶蓝湾物业管理服务协议》（以下简称服务协议），约定管理公司职责包括应按照物业管理合同和公约条款负责小区的管理和特约经营，维护小区内所有公共地方的设备设施，并保持其功能良好，安排管理员对小区内实行全方位服务管理，沟通发展商与住户之间的联系，协助业主反映相关的意见和要求等；业主的权利和义务包括按规定享有对小区公共地方和公共设施的使用权，按规定缴交物业管理服务费、物业管理维修资金等费用；本小区的住宅管理费按每月1.8元/㎡收取，交楼的第二天起（包括实际收楼及依约定视为已收楼），各业主单元不论是否空置，均需按时全额交付管理费用或其他应缴的费用；管理费用的交纳时间为每月10号之前，逾期未交的，则每逾期一日，收取千分之一的违约金；二次供水损耗费和电费及公共水电费由使用者另行承担费用，按表实计，并按使用比例分摊；本协议有效期自双方签订之日起生效至业主委员会成立后；等等。2016年3月25日，雅图物业撤出涉讼物业所在小区。2018年9月18日，雅图公司以龙泉、刘丽萍欠缴物业管理费等费用为由诉至本院要求解决。因本院以其他方式无法与龙泉、刘丽萍取得联系，故本院依法将本案转为普通程序并于2018年11月12日向龙泉、刘丽萍发出应诉公告，现公告期限已届满，未见龙泉、刘丽萍与本院联系。诉讼中，雅图公司称龙泉、刘丽萍应于每月10日前向其缴纳当月的物业管理费，公摊费、水费在次月10日前交纳，龙泉、刘丽萍一直按时缴费，但自2015年5月1日开始拖欠，现尚欠2015年6月1日至2016年3月25日的物业管理费及2015年5月1日至2016年3月25日的公摊费，其司曾多次通过致电及寄发律师函进行催缴，均无果，故主张龙泉、刘丽萍支付上述拖欠的费用，并要求按合同约定的1‰标准支付欠缴物业管理费的滞纳金。为此，雅图公司向本院提供了其司委托广东领烨律师事务所于2016年10月28日及2017年5月15日向龙泉邮寄的律师函及挂号信信封予以证明。另雅图公司称水费是按龙泉、刘丽萍实际使用、损耗及分摊的标准收取，其司已依法院判决向广州市番禺区庄士房地产开发有限公司代缴。公摊面积的水电费系根据业主房屋的面积按比例计算，其司主张的公摊费包含了公摊的水电费，也包含了业主自用的水费，其中电梯电费239.8元，公共电费44.1元，水费542.6元，二次供水电费76元，共920.5元。对此，雅图公司向本院提交了以下证据：1.《庄士?映蝶蓝湾公共水电分摊方式》，证明业主公共水电费的计算方法；2.转账凭证，证明其司向开发商即广州市番禺区庄士房地产开发有限公司返还代收项目费用；3.收款对账单，证明公摊水电费由其司代收，龙泉、刘丽萍对此知情并清楚分摊方式。此外，雅图公司称直至其司撤场时，涉讼物业所在小区尚未成立业主委员会。本院认为，雅图公司是具有物业服务资质的企业，雅图公司与广州市番禺区庄士房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，以及雅图公司与龙泉签订的服务协议，均系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。雅图公司已依约为涉讼物业提供物业管理服务，龙泉、刘丽萍作为涉讼物业所在小区的业主，且已实际享受了雅图公司所提供的物业服务，理应向雅图公司支付对价。服务协议约定涉讼物业每月每平方米的管理费为1.8元，而涉讼物业建筑面积为177.6098平方米，故每月的物业管理费为319.7元（177.6098平方米×1.8元/平方米）。现雅图公司主张龙泉、刘丽萍自2015年6月1日开始欠缴涉讼物业的物业管理费至2016年3月25日，而龙泉、刘丽萍未举证证明其已履行缴费义务，应承担举证不能的不利后果，故龙泉、刘丽萍应向雅图物业缴交2015年6月1日至2016年3月25日的物业管理费3135.12元（319.7元×9个月+319.7元÷31天×25天），现雅图公司要求龙泉、刘丽萍缴交拖欠的物业管理费3118.9元，属其自主处分民事权利，本院予以照准，故雅图公司要求龙泉、刘丽萍缴交拖欠的物业管理费3118.9元的诉请，本院予以支持。就雅图公司要求龙泉、刘丽萍支付物业管理费滞纳金的诉请，根据服务协议的约定，物业管理费用的缴纳时间为每月10号之前，逾期未交的，则每逾期一日，收取千分之一的违约金。现龙泉、刘丽萍存在欠缴物业管理费的行为，故其应依约向雅图公司计付滞纳金，每月欠缴的管理费的滞纳金应从当月11日开始计算。现雅图公司主张2015年6月的管理费自2015年7月11日开始计算滞纳金，为其自主处分民事权利，本院予以照准。因此，龙泉、刘丽萍应按每日千分之一的标准向雅图公司计付其拖欠的物业管理费的滞纳金至实际清偿之日止，其中：2015年6月1日至2015年6月30日的物业管理费滞纳金以319.7元为本金，自2015年7月11日起算；2015年7月1日至2016年2月29日期间每月物业管理费的滞纳金以319.7元为本金，自当月11日起算；2016年3月1日至2016年3月25日的物业管理费滞纳金以257.82元为本金，自2016年3月11日起算；每月物业管理费的滞纳金应以每月欠缴的物业管理费为限。至于雅图公司要求龙泉、刘丽萍支付公摊水电费及水费的诉请，鉴于服务协议并未约定由雅图公司代为收取水费，而雅图公司未提交相应的证据证明涉讼物业公摊水电费的具体计算情况，且亦未提交相应的证据证明其代为缴纳上述费用的事实，故就该诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，本院对雅图公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、龙泉、刘丽萍应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费3118.9元及其滞纳金（按每日千分之一的标准计算至实际清偿之日止，其中：2015年6月1日至2015年6月30日的物业管理费滞纳金以319.7元为本金，自2015年7月11日起算；2015年7月1日至2016年2月29日期间每月物业管理费的滞纳金以319.7元为本金，自当月11日起算；2016年3月1日至2016年3月25日的物业管理费滞纳金以257.82元为本金，自2016年3月11日起算；每月物业管理费的滞纳金以每月欠缴的物业管理费为限）；二、驳回广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由龙泉、刘丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  区洁芳人民陪审员  黄英启二〇一九年三月十九日书 记 员  凌绮珊