安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终99号上诉人（原审原告）：马鞍山市群星物业管理有限公司，住所地马鞍山市雨山区。法定代表人：姚红星，该公司总经理。委托诉讼代理人：张步敏，安徽和州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：繁昌县建设投资有限公司，住所地繁昌县。法定代表人：汪安宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李大东，安徽东帆律师事务所律师。上诉人马鞍山市群星物业管理有限公司（以下简称“群星物业公司”）与上诉人繁昌县建设投资有限公司（以下简称“繁昌建投公司”）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省繁昌县人民法院作出的（2018）皖0222民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。群星物业公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持群星物业公司一审诉讼请求，在已判决支付物业费1302797.67元的基础上增判繁昌建投公司支付群星物业公司空置房物业费205520.22元；2、繁昌建投公司承担案件诉讼费用。事实与理由：根据2013年8月1日双方当事人签订的《补充协议》的约定看，繁昌建投公司在支付物业费补贴后，对于已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交纳给物业买受人的物业，物业服务费及物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。根据上述补充协议的约定，繁昌建投公司在支付物业费补贴后，仍应全额支付空置房物业费，一审判决扣除部分物业费补贴，系认定事实错误。繁昌建投公司答辩意见：与繁昌建投公司上诉意见相同。繁昌建投公司上诉意见：1、撤销原审判决，改判驳回群星物业公司的一审诉讼请求；2、群星物业公司承担案件诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定物业费补贴主要是基于安置小区住户前期物业费收费难而发放，群星物业公司就空置房已领取相应物业费补贴。但根据一审查明的事实，繁昌建投公司给付群星物业公司的物业费补贴是按照交付的住宅房屋的面积计算的，包括已安置房屋和空置房屋面积。从一审认定的上述事实看，群星物业公司除获得了空置房物业费补贴外，还获得了已安置给业主的房屋的物业费补贴。繁昌建投公司认为，已安置给业主的房屋的物业费应由业主缴纳，因此，对已安置业主的房屋的物业费补贴，一审法院应从群星物业公司领取的空置房物业费补贴中予以扣除。二、本案繁昌建投公司发放物业费补贴的初衷主要是基于安置小区住户前期物业费收费难，群星物业公司在繁昌建投公司处领取物业费补贴后，就不再享有要求繁昌建投公司给付空置房物业费的权利，否则，就有违繁昌建投公司发放物业费补贴的初衷。群星物业公司答辩意见：双方当事人签订的合同已有明确约定，物业费补贴应当支付，空置房物业费与物业费补贴并不冲突，一审判决是合理的。群星物业公司向一审法院起诉请求：1.判令繁昌建投公司给付群星物业公司自2013年8月13日至2017年12月31日的物业服务费用合计1869442.8元；2.繁昌建投公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月1日，群星物业公司作为物业服务企业与繁昌建投公司作为开发建设单位订立华阳安置小区前期物业服务合同一份。该合同约定繁昌建投公司选聘群星物业公司对华阳安置小区提供前期物业服务事宜，物业类型为多层住宅、高层住宅，面积分别为14.6万平方米、6.2万平方米（合同中误写为14.6平方米、6.2平方米）；物业服务等级标准为三级，物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，其中多层住宅每月每平方米0.35元、高层住宅每月每平方米0.5元、商业物业每月每平方米0.5元；物业管理区域内已竣工但未售出，或者因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位承担，按全额支付给物业服务企业；本物业共用设施设备，包括但不限于电梯、水泵、中央空调、公共照明等的运行费用未计入物业服务费的，根据实际发生额，由业主按所拥有的专有面积比例分摊，未出售面积分摊费用由开发建设单位承担；本合同为期5年，自2013年8月1日起至2018年7月30日止；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，依法向本物业所在地人民法院提起诉讼。2014年8月1日，群星物业公司作为物业服务企业与繁昌建投公司作为开发建设单位订立安徽省前期物业服务合同一份。该合同约定繁昌建投公司选聘群星物业公司对华阳安置小区提供前期物业服务事宜，物业类型为多层住宅；物业服务等级标准为三级，物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，其中多层住宅每月每平方米0.35元、商业物业每月每平方米0.5元；物业管理区域内已竣工但未售出，或者因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位承担，按全额支付给物业服务企业；本物业共用设施设备，包括但不限于电梯、水泵、中央空调、公共照明等的运行费用未计入物业服务费的，根据实际发生额，由业主按所拥有的专有面积比例分摊，未出售面积分摊费用由开发建设单位承担；本合同为期5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，依法向本物业所在地人民法院提起诉讼。以上合同订立后，群星物业公司对繁昌县华阳安置小区提供物业服务。截止2017年12月，繁昌建投公司依据繁昌县人民政府办公室抄告单、繁昌县人民政府专题纪要的规定向群星物业公司发放华阳安置小区物业服务费补贴合计1648939.07元，其中包括开办费补贴150000元，物业管理用房装修费补贴200000元。在发放前述补贴时明确，繁昌县华阳安置小区第一期房屋于2013年8月1日交付物业服务企业；第二期房屋于2013年12月18日交付物业服务企业；第三期房屋于2014年3月20日交付物业服务企业。另外，明确发放的物业费补贴的房屋范围包括第一期住宅68670.30平方米、廉租房14400平方米，第二期高层住宅41058.30平方米，第三期住宅77400.99平方米；计算补贴依据的物业费收费标准为住宅0.35元每月每平方米、廉租房0.35元每月每平方米、高层住宅0.5元每月每平方米。一审法院认为，群星物业公司以繁昌建投公司未支付空置房物业服务费为由提起诉讼，繁昌建投公司以其已支付物业费补贴为由抗辩。结合诉辩双方主张，本案争议主要围绕物业服务合同关系如何认定、物业服务费如何结算两方面问题而展开。一、关于物业服务合同关系问题，群星物业公司提供的物业服务合同复印件为前期物业服务合同，与其庭后提供的核对的原件在物业服务费收费标准及方式的内容上有差异，但其余内容相一致。在认定双方物业费收费相关问题上不能仅依据双方物业服务合同的约定。虽两份合同均约定了物业服务收费实行酬金制，但对物业服务企业提取酬金的比例未作约定，不具履行条件。群星物业公司提供的2013年8月1日华阳安置小区前期物业服务合同补充协议为复印件，与其庭后提供的该补充协议扫描件一致。该补充协议在优惠政策中约定，繁昌建投公司给予群星物业公司150000元开办费补贴、200000元物业管理用房装修保证金补贴用于物业管理用房的装修；繁昌建投公司给予群星物业公司三年物业费补贴，第一年按照应收费用的60%给予补贴，第二年按照应收费用的40%给予补贴，第三年按照应收费用的20%给予补贴，三年后进入市场化运作，只补贴廉租房住户和特困户的物业费；已竣工但尚未出售、或者因开发建设单位原因未按时交纳给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。在繁昌县人民政府办公室抄告单附相关文件及繁昌县人民政府相关问题的纪要中均明确，基于安置小区开始几年物业服务费收费难、廉租房住户和特困户较多的情况，由建设单位给予前述内容的三年物业费补贴，并进一步明确，三年后，除廉租住房和特困户的物业服务费用由财政补贴外，其余由物业服务企业自负盈亏。因此，涉案华阳安置小区前期物业收费实际是执行的是包干制加政府补贴。至于发放物业费补贴原因，虽2010年繁昌县人民政府办公室抄告单所附文件中提到的物业服务企业按三级标准提供服务而对住户实行四级标准收费的内容，但在2013年第29号繁昌县人民政府专题纪要中，明确规定华阳安置小区实行三级服务等级和三级收费标准。且在繁昌建投公司提供的补贴发放凭证和清单以及双方庭后认可的补贴发放情况中并无物业服务等级与收费等级差额的内容。因此，群星物业公司主张繁昌建投公司发放物业费补贴的原因是服务与收费等级差异，但其未能提供充分证据加以证实，不予采信。关于物业费收费标准，合同约定与双方庭后认可的实际执行标准并不一致。就实际执行的标准，即高层住宅每月每平方米1元、商业物业每月每平方米1元、多层住宅每月每平方米0.35元，群星物业公司提供了2014年2月7日申请华阳安置小区收费许可证报告予以核实一致，且繁昌建投公司作为建设单位在该报告中于2014年2月12日签署了同意上报的意见。因此，群星物业公司主张的涉案物业费收费标准一审法院予以认可。二、关于双方物业服务费结算问题，繁昌建投公司主张其已发放物业费补贴，而无需支付空置房物业服务费。但根据前述认定，该抗辩理由不能成立。群星物业公司主张空置房物业费，其对空置房的面积及空置时间未能提供相应证据，仅提供了其自行制作的华阳安置小区房屋空置时间一览表，但双方于庭审后，在2018年10月30日完成核对工作，并形成华阳安置小区空置费汇总表两份，分两批次完成空置费核对。第一批266户，包括A区多层47户发房时间2013年8月13日，单价0.35元每平方米，金额68421.34元；A区高层114户发房时间2013年12月18日，单价1元每平方米，金额744196.91元；B区多层26户发房时间2014年3月20日，单价0.35元每平方米，金额40858.58元；已租商铺29户，单价1元每平方米，金额98234.89元；A区商铺25户发房时间2013年8月13日，单价1元每平方米，金额165237.66元；B区商铺25户发房时间2014年3月20日，单价1元每平方米，金额117966.51元；第二批109户，包括A区多层38户发房时间2013年8月13日，单价0.35元每平方米，金额76304.41元；A区高层21户发房时间2013年12月18日，单价1元每平方米，金额118856.65元；B区多层50户发房时间2014年3月20日，单价0.35元每平方米，金额78240.93元。以上两批空置费均计算至2017年12月31日，其中，2013年8月13日发房的，计算空置费的时长为52.6月；2013年12月18日发房的，计算空置费的时长为48.5月，2014年3月20日发房的，计算空置费的时长为45.4月。第一批合计金额1234915.89元，第二批合计金额273402元，总计金额1508317.89元。以上核对内容可作为双方结算空置房物业费的依据。关于繁昌建投公司已发放物业补贴对空置房物业费的关联问题，群星物业公司主张其就空置房领取繁昌建投公司物业费补贴后，繁昌建投公司仍应按物业费执行标准再支付空置房物业费。但根据前述认定，物业费补贴主要是基于安置小区住户前期物业费收费难而发放，群星物业公司就空置房已领取相应物业费补贴，且根据群星物业公司陈述，其主张的空置房物业费也不存在廉租房住户和特困户物业费。故在计算空置房物业费时，就其已领取的对应空置房物业费补贴在计算其空置房物业费时应予以扣除。经庭后核实，繁昌建投公司向群星物业公司发放物业费补贴是按照交付的住宅房屋的面积进行计算的，包括了已安置房屋和空置房屋面积，高层住宅按0.5元每月每平方米、多层住宅按0.35元每月每平方米进行补贴的，双方核对的高层住宅空置物业费标准为1元每月每平方米，第一年按照应收费用的60%给予补贴，第二年按照应收费用的40%给予补贴，第三年按照应收费用的20%给予补贴，上述补贴均已发放到位。就A区多层住宅，群星物业公司已领取物业费补贴金额为（68421.34元+76304.41元）/52.6月*12月/年*120%=39620.74元；就A区高层住宅，群星物业公司已领取物业费补贴金额为（744196.91元+118856.65元）/48.5月/2*12月/年*120%=128123.42元；就B区多层住宅，群星物业公司已领取物业费补贴金额为（40858.58元+78240.93元）/45.4月*12月/年*120%=37776.06元，合计205520.22元。繁昌建投公司应付群星物业公司截止2017年12月31日的空置房物业费应为1508317.89元-205520.22元，即1302797.67元。三、繁昌建投公司在庭审辩论中提出，群星物业公司主张的空置房物业费债权中，部分已超出诉讼时效期间。但双方核对的繁昌县华阳安置小区空置房的空置状态持续至2017年12月31日，且根据繁昌建投公司提供的证据，其就包括前述空置房在内的小区住宅房发放补贴的时间自2014年开始，每年都有发生。因此，就前述已核对的空置房，繁昌建投公司每年都支付物业费补贴，现其认为群星物业公司主张空置房物业费已超过诉讼时效期间，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条以及《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决如下：一、繁昌县建设投资有限公司支付马鞍山市群星物业管理有限公司截至2017年12月31日止的空置房物业费1302797.67元，于本判决生效后10日内付清；二、驳回马鞍山市群星物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21625元（马鞍山市群星物业管理有限公司已预交）由繁昌县建设投资有限公司负担15000元，马鞍山市群星物业管理有限公司负担6625元。二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经查阅原审卷宗及询问当事人，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为空置房屋物业服务费的结算问题。一、从发放物业费补贴的目的分析，繁昌县人民政府办公室抄告单所附相关文件及繁昌县人民政府相关问题的纪要对发放物业费补贴的原因予以了明确，即考虑到安置小区开始几年物业服务费收费难、廉租房住户和特困户较多的情况，由建设单位给予三年物业费补贴，三年后，除廉租房和特困户的物业服务费由财政补贴外，其余由物业服务企业自负盈亏。通过上述文件及纪要可以看出，物业费补贴是针对安置小区开始几年物业服务费收费难的一种临时性政策补贴，是对物业服务企业可能无法全额收取物业服务费的一种预期风险保障，并不是物业服务费的一种形式。二、从双方当事人的物业服务合同及补充协议的约定分析，补充协议第二项第3款约定：繁昌建投公司给予群星物业公司三年物业费补贴，第一年按照应收费用的60%给予补贴，第二年按照应收费用的40%给予补贴，第三年按照应收费用的20%给予补贴，三年后进入市场化运作，只补贴廉租房住户和特困户的物业费。通过该约定可以看出，物业费补贴是按照应收物业服务费用的比例进行发放，即只要房屋交付群星物业公司管理，不论是否空置，业主是否实际交纳物业服务费，繁昌建投公司均应按照协议约定根据房屋面积给付相应的物业费补贴。第三项第1款约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因开发建设单位原因未按时交纳给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。通过该约定可以看出，空置房屋物业服务费应由繁昌建投公司交纳，则涉及空置房屋物业费补贴与空置房屋应交纳物业服务费能否重复收取的问题。从协议整体解释，第二项第3款与第三项第1款是两则独立的条款，不能依据第二项第3款作出空置房屋物业费补贴与空置房屋应交纳物业服务费重复收取的解释；从协议目的解释，发放物业费补贴是对群星物业公司可能无法全额收取物业服务费的一种预期风险保障，但是双方约定空置房屋的物业服务费由繁昌建投公司全额交纳，即关于空置房物业服务费不存在无法全额收取的困难和预期风险，故探寻双方当事人真意，能够推定空置房屋物业费补贴与空置房屋应交纳物业服务费不应重复收取的真实意思表示；从公平原则考虑，群星物业公司亦不应双重获利，在全额收取空置房物业服务费的基础上再重复收取物业费补贴。三、综合前文所述，繁昌建投公司认为应将已安置业主的房屋的物业费补贴从空置房物业费补贴中扣除的主张与发放物业费补贴的目的以及协议约定不符，其认为群星物业公司在领取物业费补贴后，不再享有要求繁昌建投公司给付空置房物业服务费的权利的主张与双方当事人的约定不符，对其上诉请求本院不予支持。群星物业公司认为繁昌建投公司在给付物业费补贴后，仍应全额支付空置房屋物业服务费的主张与合同目的不符，亦有违公平原则，对其上诉请求，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决承担，二审案件受理费20908元，由上诉人马鞍山市群星物业管理有限公司承担4383元，由上诉人繁昌县建设投资有限公司承担16525元。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  戴玉海审判员  吕 斌二〇一九年三月十九日书记员  王文成附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。