包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终61号   上诉人（原审原告）：张某，男，1980年3月11日出生，个体工商户，现住包头市。   委托诉讼代理人：刘某，内蒙古钢苑律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：恒大地产集团包头有限公司。   法定代表人：宋某。   委托诉讼代理人：邬某，该公司法务。   委托诉讼代理人：袁某，该公司法务。   上诉人张某因与被上诉人恒大地产集团包头有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2018）内0207民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人张某、委托诉讼代理人刘某，被上诉人恒大地产集团包头有限公司的委托诉讼代理人袁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张某上诉请求：依法撤销原判,依法改判，支持上诉人一审诉讼请求，一审、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人具备交房条件的时间为2017年6月24日，但以此认定该时间截止后，被上诉人的违约行为终了，无事实和法律依据。根据《包头市商品房买卖合同》约定，商品房竣工经验收合格后，方可交付。但是截止目前被上诉人一直未向上诉人交付合格房屋。被上诉人也没有证据证实，在2017年6月24日之后，向上诉人交付房屋，上诉人没有收到过任何通知。因此，被上诉人的违约行为一直在持续。一审法院认定上诉人未收楼，属于扩大损失，无事实依据。上诉人无从知晓被上诉人房屋是否已经具备交付条件，因此不能加重上诉人的合同义务，即认定上诉人应当主动收楼。所以，上诉人不存在所谓扩大损失的情形。截止目前，被上诉人未能交付合格房屋，其违约行为一直持续，那么应当根据合同约定交房日期，确定其承担违约金的日期。上诉人在2016年1月份即主张被上诉人交付房屋，并要求承担违约金，但是被上诉人未能履行合同义务。此时的违约金属于一种继续性债权，每日的违约金为独立债权，有独立的清偿期限，应单独计算诉讼时效。   恒大地产集团包头有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。   张某向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告履行合同义务，交付位于××区验收合格房屋；2、请求人民法院判令被告支付原告迟延交付房屋的违约金，自2011年7月1日起至实际交房之日止，按已交房款2801552元为本金以每日万分之一计算违约金，先暂计算至2018年9月1日，违约金暂时为816932.6元；3、本案诉讼费用由被告承担。   一审法院认定事实：原、被告双方于2010年4月14日签订了《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2009-0021945），约定原告购买了被告开发的位于九原区恒大华府20-1004房屋一套，建筑面积为427.25㎡，每平米价格为6557.17元，总计2801552元。由原告支付首付款841552元，余款196万元办理银行按揭贷款。合同第三条明确约定被告应于2011年6月30日前将验收合格的商品房交付原告。合同附件五《补充合同》第十条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并由买受人签收《准予入住通知书》，该签收视为房屋交付的标志。合同附件五《补充合同》第四条约定，对于逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。   原告张某列举证据如下：   证据一：《包头市商品房买卖合同》，证明：1、2010年4月14日，原、被告签订包头市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的恒大华府20-1004号房屋，房屋总价2801552元。约定的交房日期为2011年6月30日，逾期交房违约金计算方式为自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房款万分之一的违约金。同时约定暖气运行日期为2011年10月15日，配套设施未按约定运行的，甲方应赔偿损失，并且每项还应每日按商品房价款的万分之十向乙方支付违约金。被告的质证意见：对合同真实性认可，证明目的不认可。附件五第十条明确约定了买受人未按通知日期办理收房手续，从通知日第二天起该房屋风险转移至买受人。   证据二：收款收据、私人贷款不可撤销的提款通知单，证明：原告在签订《包头市商品房买卖合同》之日，向被告支付购房首付款841552元，并于2010年4月27日，通过银行按揭贷款的方式支付剩余购房款。原告按照《包头市商品房买卖合同》的约定，履行了支付价款的义务。被告的质证意见：证明目的及真实性均认可。   证据三：热成像照片一张、房屋未完工照片九张。证明：1、原告一直向被告主张交付房屋。2、在2016年1月9日，原告向被告主张交付房屋时，被告交付的房屋仍然在施工，未完工。被告应当按照合同约定承担违约责任。3、在2016年1月11日，原告向被告主张交付房屋时，经检测，被告的房屋配套设施暖气安装不符合标准，不能如期运行。被告应当按照合同约定承担违约责任。被告的质证意见：真实性及证明目的不认可，照片拍摄地点无法确定。该照片不能证明拍摄时间。单纯从照片上无法看出来原告要证明的相关问题。   证据四：竣工验收备案手续函，证明：2017年6月份，根据相关规定，竣工验收应在15日内办理竣工验收手续，但被告在2017年6月24日才备案，证实被告竣工时间为2017年6月份，其竣工验收的时间已超过合同约定的时间，其以构成违约。被告的质证意见：真实性认可，证明目的不认可。是否达到交房条件，办理备案只是行政管理手续，不是交房必须条件，按照相关规定，只要完成五方验收就可交房。   被告恒大地产集团包头有限公司列举证据如下：   证据一：收验楼通知书、EMS邮寄单。证明：2012年9月18日向原告寄出了收验楼通知书。原告质证意见：没有原件无法核实，真实性无法确定。原告没有收到过该材料。   证据二：EMS邮寄单、电子截屏。证明：2016年6月2日被告第二次寄发验收楼通知书，原告仍未收楼，属于恶意扩大损失。原告的诉请不应得到支持。原告质证意见：真实性不认可，证明目的不认可。原告未收到该文件，并且对邮寄的内容不清楚，所以不认可。收件人签名处也没有原告签字。   证据三：五方验收表。证明：2012年竣工，并完成了验收，综合第一、二份证据，原告的诉请超过了诉讼时效。原告质证意见：真实性不认可，无法与原件核对。关于验收时间，没有显示，无法确认。这份表上监理单位、施工单位和验收单位都没有签字，所以不认可。   证据四：竣工验收备案表，证明：被告涉案房屋已经是验收合格房屋，具备了交房条件。这只是对相关材料的验收，但2012年五方验收是对主体工程的实质性认可和实质性验收。原告的质证意见：没有原件，真实性无法确认。从被告举证看，提供材料的时间是2017年5月17日，备案时间是6月24日，与原告提供的证据时间一致，可以证明被告迟延交房，并没有超过诉讼时效。   一审法院对上述证据的真实性和举证目的予以确认。   一审法院认为，原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反有关法律、行政强制性法规规定，是合法、有效的。原告按照合同约定履行了全部付款义务，但被告未在约定的时间内向原告交付房屋，其行为已经构成违约。本案的争议焦点是违约行为的截止日期是2017年6月24日还是2012年9月18日？围绕争议焦点，原告当庭举证《包头市城乡建设委员会关于恒大华府A20号楼关于办理竣工验收的函》可以证明竣工验收备案时间为2017年6月24日。被告举证收验楼通知书、EMS邮寄单，证明其于2012年9月18日向原告寄发收楼通知书，要求原告在2012年9月24日前收楼，但原告质证意见为没有收到过该通知。结合被告向法庭提交的建设工程竣工验收备案表，显示备案日期为2017年6月24日，可以证明被告在2012年9月24日尚不具备交房条件，退一步说，即使原告收到了收验楼通知书，因被告交房条件不成熟原告仍有权拒绝收楼，所以对被告的答辩意见本院不予采纳。2017年6月24日，被告完成了法律规定的竣工验收备案登记，具备了交房条件，违约行为终了。原告截止目前没有收楼，就扩大损失的部分应自行承担责任，截止2017年6月24日之后的违约金诉讼请求本院不予支持。关于违约金的计算方法，双方在合同附件五中有约定，本院予以确认。被告抗辩已超诉讼时效的诉讼主张，无事实依据，本院不予支持。因原告张某于2018年9月4日向法院起诉，对其未超过三年诉讼时效的诉讼请求应当支持。所以，本院支持原告张某从2015年9月4日起至2017年6月24日止关于逾期交付房屋违约金的诉讼请求。   依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告恒大地产集团包头有限公司于本判决生效后七日内向原告张某交付恒大华府20-1004号房屋一套；二、被告恒大地产集团包头有限公司支付原告张某迟延交房违约金184622.28元（以总房价2801552元为基数，从2015年9月4日至2017年6月24日，按日万分之一计算，共659天）；三、驳回原告张某其他诉讼请求。   案件受理费11970元（原告已预交），由被告恒大地产集团包头有限公司负担。   以上执行款项，被告恒大地产集团包头有限公司于本判决生效后15日内履行完毕。   二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人与被上诉人双方于2010年4月14日所签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政强制性法规规定，该合同合法有效。上诉人张某按照合同约定履行了全部付款义务，被上诉人恒大地产集团包头有限公司未在合同约定的时间内向上诉人交付房屋，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。2017年6月24日，被上诉人完成了法律规定的竣工验收备案登记，具备了交房条件，但上诉人至今未接收房屋，也没有采取适当措施防止损失的扩大，上诉人就扩大损失部分的责任，应自行承担。上诉人张某于2018年9月4日向人民法院起诉要求被上诉人恒大地产集团包头有限公司承担违约责任，根据相关法律规定，对其未超过三年诉讼时效期间的违约金的诉讼请求，应当予以支持。   综上所述，上诉人张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定判决如下:   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费11970元，由上诉人张某负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 岳海岩   审判员 赵红玲     二○一九年三月十九日   书记员 于 雁