江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0602民初1123号原告：南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司，住所地南通市崇川区青年中路298#1#楼5层。法定代表人程敦方，经理。委托诉讼代理人：冯钦，江苏江花律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱林，江苏江花律师事务所律师。被告：陈玉，女，1967年5月10日出生，汉族，住南通市通州区。原告南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司与被告陈玉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司的委托诉讼代理人冯钦、被告陈玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司向本院提出诉讼请求：判令被告陈玉支付原告2018年6月1日至2018年9月18日间的物业服务费4406.1元及违约金（按每月应缴数额为基数，自当月5日起按每日1‰计算至实际给付之日）。事实与理由：被告系原告从事物业管理的南通市国城生活广场D幢1133室业主。2017年，被告签收了国城生活广场房屋交接单，并与原告签订了前期物业服务协议，约定被告按建筑面积每月每平方米8元向原告支付物业服务费，物业服务费每月5日前到原告指定的财务部门支付。被告在领房时缴纳了首次3个月，即2017年5月1日至同年7月31日间的物业费3304.6元，后于2018年5月4日交纳了2017年8月1日至2018年5月31日的物业服务费，后再无履约行为。原告申请观音山街道及山港桥社区调解组织调解时，被告明确表示不愿意调解。被告陈玉辩称，2017年4月24日交房那天，在支付了维修基金和3个月的物业管理费后，发现前期物业服务协议载明的物业费收费价格高达每月每平方米8元，当即提出了异议。物业公司工作人员叫被告去售楼处交涉，当天物业公司未将房屋钥匙交给被告。此后，被告为物业收费价格一直与物业公司和售楼处交涉，两者相互推诿，原告工作人员说必须将物业费交全才能给钥匙。被告于2018年4月27日全额交了10个月的物业费，原告工作人员才交付了钥匙。因其他业主仅交了3个月，剩余的物业费法院判决按合同约定价的50%交纳。被告是在不得已的情况下全额交了10个月，现要求10个月的物业费也按照50%支付，另50%抵算原告主张的物业费。不同意再支付原告物业费。原告南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司围绕其诉讼请求提供以下证据：1.原、被告签订的国城生活广场前期物业服务协议、国城生活广场房屋交接单。证明原、被告之间存在物业服务合同关系。2.增值税发票2张。证明被告按合同约定支付了2017年5月1日至2018年5月31日的物业费。经质证，被告对证据1的真实性没有异议，但认为其是在不明合同内容的情况下签字。对于证据2中第二张发票，被告称其未收到。被告陈玉对其抗辩主张提供了原告于2018年4月27日开具的收据、原告与售楼处工作人员的微信聊天记录打印件。证明被告第二次支付物业费的时间为2018年4月27日，被告在第二次交费之前一直未拿到房屋钥匙。经质证，原告对被告提供的收据的真实性无异议，对被告提供的微信聊天记录的真实性不予确认，并认为不能达到被告的证明目的。本院认定原告提供的证据，被告提供的收据具有真实性、合法性及与本案的关联性。被告提供的微信聊天记录不具有证据效力。结合双方当事人在本院庭审笔录中的陈述，本院对本案事实认定如下：被告陈玉购买了南通市国城生活广场D幢1133室，为商业用房，建筑面积137.69平方米。被告于2017年4月24日办理房屋交接手续时，与原告南通市中房物业管理有限责任国城生活广场分公司公司签订了前期物业服务合同，约定原告为被告购买的商铺号为D1133室所在的国城生活广场提供公共部位及设施设备的维护、维修、保养管理服务，提供保洁、保安、公共绿地养护、停车场管理以及装饰装修管理。合同规定了原告（甲方）和被告（乙方）的权利和义务，其中原告的权利义务包括，依据本协议向乙方收取物业管理费用及其他服务费用，每半年向业主公布物业管理费用收支情况。被告的权利义务包括：监督原告物业管理服务，就物业管理的有关问题向原告提出意见和建议，按时缴纳物业管理费用。合同规定，乙方需每月向甲方缴纳物业管理费，物业管理费以建筑面积计算，每月每平方米8元，于每月5日前交到指定账户，逾期每天须支付所欠费用金额1‰的滞纳金。乙方在办理入伙手续的同时缴纳3个月的物业费3304.6元。合同签订当日，被告按每月每平方米8元的价格向原告预支了3个月（2017年5月1日至2017年7月31日）的物业服务费3304.6元。后于2018年4月27日向原告支付物业费11015.2元，原告在开具给被告的收据中注明为2017年8月1日至2018年4月30日间的物业费，原告在提供给本院的收费发票上注明为2017年8月1日至2018年5月31日间的物业费。国城生活广场除临街商铺外，内部因升级改造一直处于封闭状态，地下停车场也被封闭。被告收房后一直未实际使用房屋。被告在庭审中称因商业环境不好，无人承租。被告在支付了13个月的物业服务费后未再支付过物业服务费。另查明，本院在审理原告与国城生活广场D幢1139室业主陈雪芳物业服务合同纠纷一案中查明，南通市中房物业管理有限公司于2014年9月29日与南通国城投资发展有限公司、江苏润科商业有限公司签订了前期物业服务合同，约定由南通市中房物业管理有限公司对南通市国城生活广场提供前期物业管理服务，物业类型包括商业、办公、公寓。合同约定的服务定位为中上等综合性物业服务，通过规范化、专业化的管理，为广大业主和客户提供安全、舒适、温馨的工作、生活、购物环境，为业主提供良好的服务。管理服务应达到的各项指标包括：杜绝火灾达到责任事故，杜绝刑事案件，环境卫生、清洁率达99%，消防设备设施完好率100%,房屋完好率98%，设备完好率100%，智能化系统运行正常率98%，零修、报修及时率100%，返修率小于1%，每月服务有效投诉少于1%，处理率100%，业主满意率95%。合同同时对保安服务标准、维保服务标准、保洁服务标准作了明确要求。合同约定的服务费为，商业楼裙房每月每平方米8元，办公楼每月每平方米5元，公寓楼每月每平方米3元。物业服务费用按年交纳，预交1年费用，次年在第一个月开始预交当年费用；未按时足额交纳物业服务费用的，每欠一日按所欠费用的万分之五支付违约金。该合同约定的期限为3年，经过南通市住房保障和房产管理局备案。合同签订后，南通市中房物业管理有限责任公司设立了南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司，即原告，在南通市国城生活广场从事前期物业管理服务，于2018年9月19日停止为国生活广场提供物业服务。本院认为，南通市中房物业管理有限公司与南通国城投资发展有限公司、江苏润科商业有限公司签订了前期物业服务合同，原告据此与被告陈玉签订前期物业服务协议符合法律规定。原、被告均应依照该合同约定履行各自的义务。前期物业服务合同确定的收费价格高达每月每平方米8元，之与相应的，前期物业服务合同将物业服务定位为中上等综合性物业服务，为客户和业主提供安全、舒适、温馨的工作、生活、购物环境。此乃国诚生活广场正常营运时物业管理达到的理想状态。然而因开发商正在对国城生活广场商城主体进行升级改造，整个广场内部仍处于未竣工状态，姑且不说商业环境尚未形成，商场内部无法通行，电梯、空调等公共设施不能正常运行，地下停车场被封闭，地面车辆乱停放，由此减少了原告物业管理成本的投入。根据国诚生活广场现状，原告提供的物业管理与服务水平与安全、舒适、温馨物业服务标准相差甚远。在这种情况下，要求被告支付8元的物业服务费，显然不符合质价相符原则。本院酌情按合同约定价格的50%，即每月每平方米4元支付物业服务费。现被告在拿房时全额预付了3个月的物业费，后又全额支付了10个月的物业服务费，如按照50%的价格结算，被告多支付的费用足以抵销原告主张的2018年6月1日至2018年9月18日的物业服务费，本院对被告的抗辩意见予以采给，对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）项、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半），由原告负担。本判决为终审判决。审判员  黄素兵二〇一九年三月二十一日书记员  徐远远