山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0702民初2028号原告：中国银行股份有限公司晋中市分行，住所地晋中市榆次区迎宾街555号。负责人：赵立新，系该行行长。委托诉讼代理人：郭宝宝，男，1965年8月13日出生，汉族，系该行职工。委托诉讼代理人：劳春梅，山西正名律师事务所律师。被告：晋中大河商贸有限公司，住所地晋中市榆次区花园路34、36、38号。法定代表人：史建英，系该公司经理。委托诉讼代理人：左韶山，山西刘芳华律师事务所律师。被告：晋中百谷恋酒店管理有限公司，住所地晋中市榆次区迎宾路170号。法定代表人：史建宇，系该公司经理。委托诉讼代理人：闫变芳，山西刘芳华律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司晋中市分行（以下简称“中国银行”）与晋中大河商贸有限公司（以下简称“大河商贸”）、晋中百谷恋酒店管理有限公司（以下简称“百谷恋公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托诉讼代理人郭宝宝、劳春梅，被告大河商贸的委托诉讼代理人左韶山，被告百谷恋公司的委托诉讼代理人闫变芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告立即腾出租赁原告的房屋及场地（位于晋中市榆次区迎宾路170号）；2、判令二被告连带支付原告房屋及场地占有使用费2793000元，并支付从2016年5月10日起至腾房之日止的占有使用费（按年1160000元计算）；3，本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由，2012年4月，原告通过招投标形式将旧办公楼以每年租金1160000元的中标价出租给被告大河商贸，同年4月9日双方签订1份《房屋租赁意向书》，约定：经原告上级单位批准后方可签订正式租赁合同，租赁期限为8年。签订正式租赁合同后原告方可将租赁房屋腾空交付被告大河商贸。意向书签订后，原告陆续将租赁房屋腾空交付被告大河商贸使用，被告大河商贸于2012年12月28日前仅支付原告1750000元租金，但对于水电费则未予交纳，且其在未经原告同意的情况下与被告百谷恋公司合作共同开设汉庭酒店营业。此后，原告与被告大河商贸一直未签订正式的租赁合同，被告大河商贸也一直拖欠租金不予支付。2015年8月7日，原告向被告大河商贸送达了《解除合同通知书》，解除了双方于2012年4月9日签订的《房屋租赁意向书》，并要求被告大河商贸限期腾空租赁房屋并交纳占用期间的使用费，但被告大河商贸至今既不退还原告租赁房屋，也不支付占有使用费。因此，原告诉至法院。被告大河商贸辩称，被告大河商贸未收到原告送达的解除通知，故不同意原告诉求。被告大河商贸对租赁房屋进行了投资改造，投资额达2000多万元，因原告多次未按合同约定履行义务，给被告大河商贸造成很大损失，被告大河商贸保留对原告进行诉讼追偿的权利。被告百谷恋公司辩称，二被告系合作关系，被告百谷恋公司并非合同当事人，故请求法院驳回原告对被告百谷恋公司的起诉。经审理查明，2012年3月，原告通过招投标方式将其旧办公楼部分出租给被告大河商贸。同年4月9日，原告（甲方）与被告大河商贸（乙方）签订一份《房屋租赁意向书》，合同主要内容为：甲方将位于晋中市迎宾街工人俱乐部广场西侧（房权证房屋坐落榆次迎宾街19号），主楼为八层框架结构，建筑面积为3927.65平方米，北侧小三层砖混结构建筑面积为289.33平方米，南面车库食堂建筑面积为522.5平方米，东二层建筑面积为307.22平方米，锅炉房二层建筑面积为187.65平方米，建筑面积共计5234.25平方米；其中主楼北侧一、二层和小三层的1-2层由原告自用，剩余部分全部出租给被告大河商贸。租赁期限为甲方上级单位批准后方可签订正式租赁合同，甲方应自正式租赁合同签订之日起日内向乙方交付使用该房屋，并保证乙方享有一个不少于60日的免费装修期；租赁期限共计8年，从签订正式租赁合同起计算。用途为乙方经营项目仅限于办公营业、写字楼、酒店等，禁止设立桑拿、歌厅和网吧等娱乐项目。租金及支付方式为该房屋的第一周期（第一年至第三年）年租金每年为一百一十六万元整，租期内水、电、暖气等费用由乙方自行承担；甲乙双方签订房屋租赁意向书后，乙方需向甲方预付2年房租，第三年其按照租赁合同的起始月支付当年房租。意向书签订后，原告陆续将合同约定的房屋交付被告大河商贸使用，被告大河商贸对上述房屋进行了装修，并从2012年4月24日至2012年12月28日期间，分七次向原告支付租金共计1750000元。租赁合同履行过程中，原告与被告大河商贸因何时签订正式租赁合同发生分歧，被告大河商贸即再未支付房屋租金。2015年6月1日，原告委托山西正名律师事务所向被告大河商贸发出律师函，主要内容为2012年4月9日原告与被告大河商贸签订《房屋租赁意向书》，原告将其旧办公楼出租给被告大河商贸，随后于2012年4月至9月期间租赁房屋腾空交付被告大河商贸使用，但截止2015年5月被告大河商贸拖欠原告租金达1050000元，现要求被告大河商贸接到本函后7日内与原告协商签订租赁合同，并支付拖欠的租金。原告于2015年8月7日通过晋中市中都公证处向被告大河商贸送达《解除合同通知书》，解除双方于2012年4月9日签订的租赁合同，限被告大河商贸于合同解除后10日内腾空租赁房屋及场地，并支付房屋占用期间的使用费。审理中，原告根据其主张提供房屋所有权证（房权证号为晋中市房权证字第××号和晋中市房权证字第××号）、市分行旧办公大楼招租说明书、市分行旧办公楼出租项目评分细则、2012年4月9日原告与被告大河商贸签订的《房屋租赁意向书》、原告于2012年4月26日作出的《关于我行辖属迎宾支行百谷恋闲置楼层对外出租的请示》（文件编号为晋中中行报［2012］75号）、律师函（2015年6月1日）、被告大河商贸于2015年6月8日作出的关于解决房屋租赁事宜的回复函、《解除合同通知书》、晋中市中都公证处作出的（2015）晋市证民字第1988号公证书、被告大河商贸于2015年11月1日作出的关于解除合同通知书的回复函、照片、被告大河商贸支付租金的票据予以证明。被告大河商贸对原告提供的房屋所有权证、招投标文件、请示文件的真实性无异议，对律师函不认可，对2015年6月8日作出的回复函真实性无法确认，对公证文书程序退出质疑，对2015年11月1日作出的回复函中所加盖的被告大河商贸的公章有异议，同时称原告与被告大河商贸于2012年8月26日又签订1份《房屋租赁意向书》，并提供该意向书（复印件）、汉庭投资明细、照片予以证明。被告百谷恋公司对原告提供的证据的质证意见与被告大河商贸一致，对被告大河商贸的证据无异议。原告认为被告大河商贸提供的《房屋租赁意向书》（2012年8月26日）不认可，认为该证据为复印件，真实性无法确认，且双方并未签订过该协议，对于被告提供的另外两份证据与本案无关联性，亦不予认可。上述事实有原、被告陈述笔录、房屋所有权证、招标文件、房屋租赁意向书、律师函、解除合同通知书、公证书、回复函、照片、投资明细等相关证明材料在案为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告大河商贸于2012年4月9日签订的《房屋租赁意向书》，系当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，为有效协议。各方当事人均应当按照协议约定全面履行自己的义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协商补偿；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原告与被告大河商贸签订意向书后，双方虽未按意向书签订正式的租赁合同，但原告已将所涉租赁房屋交付被告大河商贸使用，被告大河商贸也将租金支付原告，双方已形成租赁合同关系，因此被告大河商贸应从原告交付租赁房屋后（2012年9月），再扣除60日的免租装修期，即自2012年12月1日起支付原告租金。当事人一方主张解除合同，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告已书面通知被告大河商贸解除合同，被告大河商贸在收到通知后未在法定期限内提出异议之诉，因此应视为双方于2012年4月9日所签订的房屋租赁意向书已经解除。合同解除后，原告要求返还租赁房屋及场地的诉求本院予以支持，因二被告合作开设快捷酒店，故被告百谷恋公司也应负有返还义务。另被告大河商贸应支付原告从2012年12月1日起至2015年8月7日的租金共计3112401元（按年租金1160000元计算），扣除被告大河商贸已支付的租金1750000元，实际应支付租金1362401元，并按每年租金1160000元支付从2015年8月8日起至腾出租赁房屋场地之日止的占用费。关于原告主张被告百谷恋公司支付租金及占用费一节，因被告百谷恋公司非合同当事人，故本院对原告该主张不予支持。关于被告大河商贸称双方又于2012年8月26日签订1份《房屋租赁意向书》一节，因原告否认，而被告大河商贸所提供的证据为复印件，且亦无其他证据相佐证，故本院对被告大河商贸的辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告晋中大河商贸有限公司、晋中百谷恋酒店管理有限公司于本判决生效后30日内将位于晋中市榆次区迎宾路170号（房权证房屋坐落位置为榆次迎宾街19号、房权证号为晋中市房权证字第××号和晋中市房权证字第××号）晋中市迎宾街工人俱乐部广场西侧的房屋及场地返还原告中国银行股份有限公司晋中市分行；二、被告晋中大河商贸有限公司于本判决生效后30日内支付原告中国银行股份有限公司晋中市分行租金1362401元，并按每年租金1160000元支付从2015年8月8日起至腾出租赁房屋场地之日止的占用费；三、驳回原告的其他诉讼请求；如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29144元，由被告晋中大河商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 长  陈国栋代理审判员  马小红人民陪审员  田星星二〇一九年三月二十六日书 记 员  于 洋