镇江市润州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1111民初5311号 原告：**，女，1974年4月1日生，汉族，住南京市雨花台区。 原告：夏金鑫，男，1992年4月16日生，汉族，住南京市雨花台区。 两原告共同委托诉讼代理人：李欣，江苏联勤律师事务所律师。 被告：镇江市迅雷计算机信息有限公司，住所地：镇江市润州区中山北路1号东方伟业广场1号楼三层1—7，统一社会信用代码：91321102729021658G。 法定代表人：李彦敏，该公司执行董事兼总经理。 被告：镇江深国投商用置业有限公司，住所地：镇江市桃园新村75号，统一社会信用代码：913211007802565409。 破产管理人：江苏江成律师事务所，住所地：镇江市京口区正东路34号10楼。 委托诉讼代理人：孙亮、张茂诚，江苏江成律师事务所律师。 原告**、夏金鑫与被告镇江市迅雷计算机信息有限公司（以下简称：迅雷公司）、镇江深国投商用置业有限公司（以下简称：深国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李欣、被告迅雷公司的法定代表人李彦敏、被告深国投公司的委托诉讼代理人张茂诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**、夏金鑫向本院提出的诉讼请求为：1、判令两被告连带支付原告房屋使用费（自2016年2月1日起至迅雷公司2018年11月实际迁出之日止，按每年100000元标准计算）。事实和理由：2012年7月28日，原告**、夏金鑫与案外人镇江深国投商用置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定镇江深国投商用置业有限公司将其开发的位于镇江市润州区中山北路1号东方商铺预售给原告,原告付清购房款908363元,取得销售不动产全额发票。诉争房产于2015年6月8日完成竣工验收备案手续，符合交付条件，但未实际交付原告。2015年7月20日，两原告在镇江市房产管理部门办理权属登记手续。后，镇江深国投商用置业有限公司未经原告即所有权人同意，于2016年2月擅自将该房产出租给被告迅雷公司，且未向原告支付租金或使用费。现为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告迅雷公司辩称：1.其不认识两原告，也没有占用两原告的房屋；2.其与两原告没有租赁关系，不存在支付租金问题，其是与深国投公司签订的租房合同。 被告深国投公司辩称：1.2017年8月30日深国投公司被受理破产，2017年11月30日，深国投公司被镇江市润州区人民法院宣告破产，管理人在接管该公司后发现一份东方伟业广场租赁合同，记载2015年12月24日深国投公司将东方伟业广场1号楼三层物业面积788.58平方米出租给被告迅雷公司（陶香山），该物业面积包含原告的房屋，将管理人与审计机构对账，发现深国投曾受到陶香山支付的房屋租金计57555元，履约保证金计28783.18元。另经管理人与涉案租赁房屋的业主包括1幢3002室**和夏金鑫、1幢3003室业主陈菊红、1幢3004室业主杨琴、1幢3005室业主夏仕进、1幢3006室、3007室业主张士海沟通，深国投公司已将相应的房屋租金给付到其他业主，原告的房屋租金深国投未予支付，现深国投公司被宣告破产，原告应向管理人进行债权申报；2.深国投公司仅收到租赁合同记载的四个月的租金，其他租金没有收到，也没有办法向各业主进行发放，其他租金应由本案承租人承担；3.深国投公司共计出租了788.58平方米的房屋给陶香山，租金标准是以0.6元/平方米/天，其他业主也都认可了租金标准，同时也领取了相应的租金，深国投公司也是按照该标准收取的相应租金，故原告应当按照租赁合同上约定的租赁标准向破产管理人申报债权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 1.2012年7月28日，原告**、夏金鑫与镇江深国投商用置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定镇江深国投商用置业有限公司将其开发的位于中山北路与朱方路交界处东北侧东方营业用房（面积72.98平方米）作价908612元出售给原告；同日，两原告与案外人镇江东方伟业广场管理有限公司签订《商铺委托管理合同》，约定原告**、夏金鑫将上述商铺委托镇江东方伟业广场管理有限公司管理，委托管理事项为：1、代为办理商铺招商、出租、签订修改商铺租赁合同、收取租金；2、代为管理商铺租后事宜，包括但不限于商铺管理、租后服务、发票开具、税费交纳、物业管理与托管等；商铺委托管理期限为10年，自开发商交付商铺之日起算，第一年度至第五年度，年度租金为95643元；第六年度至第十年度，镇江东方伟业广场管理有限公司同意向原告支付年度租金标准95643元，若该商铺年度租金不足该标准的，则原告有权选择是否续订合同。合同签订当日，镇江东方伟业广场管理有限公司一次性向原告支付第一、二、三年度租金合计286929元；第四、五年度租金，由镇江东方伟业广场管理有限公司按照合同约定向原告返还租金，第六年开始的租金由镇江东方伟业广场管理有限公司向承租方收取的租金收益，在扣除商铺因出租而产生的税费后，按9:1的比例进行分配。另，双方对违约责任作了约定，如镇江东方伟业广场管理有限公司逾期支付租金，每逾期一日，向原告支付逾期金额千分之五的违约金；逾期三个月以上（含三个月）的，原告有权单方终止本协议并收回商铺。 2.位于镇江市中山（建筑面积72.96平方米，房产证号：镇房权证字第××号）的房屋登记所有权人为原告**、夏金鑫，登记时间2015年7月20日。 3.2015年9月23日，两原告书面通知案外人镇江东方伟业广场管理有限公司解除双方签订的《商铺委托管理合同》、《商铺委托管理授权书》。 4.2015年12月24日，被告迅雷公司与被告深国投公司签订《东方伟业广场租赁合同》，约定深国投公司将东方伟业广场一号楼三层3F1-7商铺（含涉案商铺）出租给被告迅雷公司，面积为788.58平方米，租赁期限为五年，自2016年2月1日起至2021年1月31日止，租金为0.6元/平方米/天，租金以3个月为一个缴付周期，被告迅雷公司应于每期期满前10日支付下一期租金。 本院认为，原告是案涉房屋的所有权人，对案涉房屋享有占有使用收益的权利，本案中被告深国投公司未经原告同意和授权，擅自将案涉房屋出租给被告迅雷公司，侵害了原告的所有权，应当承担侵权责任。被告迅雷公司实际占有使用涉案房屋，在签订租赁时未审查出租人是否有权处分，主观上存在过错，因而侵害原告所有权，亦应当承担侵权责任。两被告共同实施侵权行为，应当承担连带责任。关于房屋占有使用费标准，原告主张按照与案外人镇江东方伟业广场管理有限公司签订《商铺委托管理合同》中约定的年度租金为95643元予以计算，本院认为，该合同系原告与案外人签订，适用于本案被告缺乏事实和法律依据，故对原告该诉请，本院不予支持。被告深国投公司主张按照两被告签订的《东方伟业广场租赁合同》中约定的年租金为15978元（0.6元/平方米/天）予以计算，本院认为，原告按照该标准向管理人申报债权，只是未领取，同楼层的其他四位业主按照该标准申报了债权且已领取，同时考虑到深国投公司破产的现状及东方伟业广场同时段、同地段、同类型房屋租赁价格，本院酌定房屋占有使用费每年为15978元（每月为1332元）。关于房屋占有使用期限，对原告主张的期限自2016年2月起至2018年11月（共33月），本院予以采纳。综上，两被告尚欠原告房屋占有使用费43956元。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告镇江市迅雷计算机信息有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告**、夏金鑫房屋占有使用费43956元。 二、确认被告镇江深国投商用置业有限公司对被告镇江市迅雷计算机信息有限公司的上述房屋占有使用费43956元的债权承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取为5425元，由原告**、夏金鑫负担4500元，由被告镇江市迅雷计算机信息有限公司负担925元。被告镇江市迅雷计算机信息有限公司应将所负担的受理费连同上述房屋占有使用费一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知） 审 判 长  姚维新 人民陪审员  姚向群 人民陪审员  邓玉阳 二〇一九年三月十四日 法官 助理  付国栋 书 记 员  顾荷凤