广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1323民初239号 原告：武宣鸿达物业管理有限公司，住所地广西武宣县武宣镇丽光路57号。 法定代表人：陈世甲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈秋魏，女，1987年10月19日出生，汉族，公司综合部经理，住广西武宣县。 被告：张文玲，女，1969年10月23日出生，汉族，教师，住广西武宣县。 原告武宣鸿达物业管理有限公司与被告张文玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告武宣鸿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈秋魏、被告张文玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武宣鸿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2014年10月1日-2018年9月30日物业费2229.90元、电费公摊104元、代收电费42.70及违约金237.70元，合计2614.30元；2.依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告购买山水天城小区住房一套，房号为16栋1单元402室。根据山水天城小区开发商来宾市正元置业有限责任公司与原告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。但是，被告自2014年10月1日起至2018年9月30日以各种理由拒绝交纳物业费等。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费等费用，但被告未予理睬。现根据物业管理服务合同规定及《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。 张文玲辩称，被告延迟缴纳物业费是原告没有认真履行职责，只知道收钱，没进行管理所致的，原告没有与本人签订过物业服务的协议书，也没有按与开发商签订的合同履行，擅自提高物业费收费标准，未提供符合行业标准的服务；要求原告与业主重新签订物业服务合同并提供相应的物业服务，仍按0.35元/平方米/月的标准缴交物业费且取消违约金；由原告赔偿因其管理不规范、服务不到位而致被告蒙受摩托车被偷、厨房破损的经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：1.《前期物业服务合同》，拟证明山水天城小区开发商来宾市正元置业有限责任公司委托原告对该小区进行物业服务管理；2.欠款明细表，拟证明被告欠款时间和欠款金额。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见：原告提交的证据与被告没有关系，原告与被告没有签订过合同，对该证据均不予认可。 被告向本院提交了如下证据：1.收费收据，证明被告是按0.35元/平方米/月的标准缴交物业费的；2.小区相关图片，证明原告不履行职责，管理混乱；3.摩托车相片，证明被告的摩托车被偷是原告不履行职责所致；4.厨房排水总管及下水道堵塞的图片，证明原告不履行职责、不维修，使被告遭受了经济损失，自行出钱维修。 原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，该收据是收电费而不是物业费；对证据2予以认可，这些乱搭乱建等现象确实存在，但在庭前已将乱挖乱种清除完毕；对证据3不认可，被告没有与原告签订保管合同，原告没有责任；对证据4的真实性没有异议，但这些属于公共部位，而本小区没有收取专项维修基金，这些问题涉及到维修基金问题，已经口头答复业主。 对双方当事人无异议的证据，本院予以确认作为本案定案依据并在卷佐证；对原、被告认为有争议的证据，因双方均无相反证据予以否认且这些证据与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系涉案山水天城小区房屋业主，该房屋建筑面积为107平方米，是属于步梯纯住宅型。2014年7月10日，山水天城小区的开发商来宾市正元置业有限责任公司与原告签订《前期物业服务合同》，协议约定该合同期限自2014年7月15日至2015年7月14日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止，如本合同期满前3个月，业主委员会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，山水天城小区的开发商来宾市正元置业有限责任公司应在合同期满前选聘新的物业管理企业；如山水天城小区的开发商来宾市正元置业有限责任公司未向原告提出异议的，业主委员会又未成立的，本合同自动延期，直到山水天城小区的开发商来宾市正元置业有限责任公司或者业主委员会成立重新选聘新的物业企业为止。合同签订后，原告当月进驻该小区进行物业服务管理。进驻后，原告是按物业服务收费标准每月每平方米0.35元收取物业费和按每月每户4元收取电费公摊，被告开始也按时缴交物业费和电费公摊等。由于原告在提供物业服务期间小区内存在一些管理服务不到位的问题，对被告反映的问题未能及时处理，被告便于2014年10月起拒绝交纳物业费、电费公摊和拒绝交纳2014年10月份的代收电费42.70元。原告于2016年7月决定提高物业服务收费标准为每月每平方米0.5元。2015年1月至2016年10月，被告又缴交了22个月的电费公摊。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业费等相关费用。 另查明，山水天城小区自业主入住后至今未成立业主委员会。 本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，来宾市正元置业有限责任公司为了方便小区的物业管理与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告进驻该小区进行物业服务管理。虽然本案原、被告双方未签订书面物业服务合同，但原告自2014年7月起为山水天城小区提供了物业服务，被告亦享受了物业服务并按规定缴交了物业费等，双方之间成立事实上的物业服务合同关系，故被告应当向原告交纳相关的物业费等费用，具体数额应按照原告进驻该小区时的物业服务收费标准每月每平方米0.35元收取物业费和按每月每户4元收取电费公摊，即物业费为107平方米×0.35元/平方米/月×48月=1797.60元，电费公摊为4元/月×26月=104元，代收2014年10月的电费42.7元。原告主张根据相关法律法规的规定已依法提高了物业服务管理收费标准，要求被告按新标准缴交物业费，因原告未能提供提高物业费收费标准的依据，也没有得到小区的三分之二以上业主的同意，故原告的这一主张，本院不予支持；原告主张要求被告支付逾期缴交物业费等费用的违约金237.70元，因原、被告之间没有相关约定，且原告在提供物业服务期间小区内存在一些管理服务不到位的问题才致业主拒交物业费等费用，本院对原告主张逾期缴交物业费等费用违约金的请求不予支持。被告以原告没有与其签订物业服务合同及原告提供物业服务不到位等为由不足以成为拒交物业管理费等费用的理由。被告请求由原告赔偿其摩托车被偷等的经济损失系另一个法律关系，应另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告张文玲于本判决生效之日起十日内支付原告武宣鸿达物业管理有限公司2014年10月至2018年9月的物业费1797.60元、2014年10月代收的电费42.70元及2014年10月至2018年9月(扣除已交纳的22个月)的电费公摊104元，合计1944.30元； 二、驳回原告武宣鸿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张文玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 黄鸿环 二〇一九年三月二十一日 法官助理 王景山 书 记 员 廖诗薇