内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初168号原告：张应贵，男，1975年11月22日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：贾红岩，内蒙古天骄律师事务所律师。被告：包头中建房地产有限责任公司。法定代表人：陈学然，董事长。委托诉讼代理人：高剑，内蒙古昆峰律师事务所律师。原告张应贵与被告包头中建房地产有限责任公司（以下简称“中建房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张应贵的委托诉讼代理人贾红岩，被告中建房地产公司的委托诉讼代理人高剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张应贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期办理产权证违约金36175.28元（957018元×1?×378天=36175.28元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月25日，原告购买了被告开发的位于包头稀土高新技术产业开发区富强南路88号中建御澜世家2-2405住宅一套，房屋总价款为957218元整。原、被告双方于当日签订了合同编号为2011-0024319的《包头市商品房买卖合同》，且原告按照该合同第四条第三项的约定，于当日向被告交付了购房首付款287218元，之后于2013年1月23日办理完银行按揭贷款手续，由贷款银行将剩余房款670000元整全部付清被告。被告于2013年3月29日将上述房屋交付给原告，而原告至今未取得该房屋的房屋产权证。根据原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条及《商品房买卖合同补充协议》第五条第二项的约定，被告应在商品房交付使用后720日内为原告办理完成房地产权属证书。如因出卖人的责任未能在合同第十二条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期间届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。鉴于上述约定，被告应在交房日（2013年3月29日）后720日内（即2015年3月19日）为原告办理完成该商品房的房地产权属证书。但经查证，原告该商品房所在楼栋的权属证明的实际取得时间是2016年3月31日，故被告应按日向原告支付原告全部已付款957018元（因面积误差导致的与原购房款957218元的差额200元已退还原告）万分之一的违约金，即957018×1?×378天=36175.28元。综上，被告的违约事实已客观存在，应按照合同及补充协议的约定向原告支付违约金，但现在被告已超出约定的应给付原告违约金的期限却未能支付，故原告诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告中建房地产公司辩称，第一，被告的义务仅为向产权登记机关提供备案材料，并非是办理产权证。根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被告只需在交房后720天内向产权登记机关报送办理产权登记所需的材料，办理产权证属于办证机关的行政职权，被告在履行完报送行为后即已履约。第二，原告主张的违约金部分已过诉讼时效，该部分不应赔偿。被告于2013年3月29日向原告交付房屋，被告依约应在2015年3月19日之前登记备案，被告在2016年3月31日办理了备案登记，原告在2019年1月7日诉至法院要求赔偿违约金，在此期间原告未向被告主张权利，那么2015年3月20日至2016年1月6日的违约金请求已过诉讼时效，只有2016年1月7日至2016年3月30日的违约金请求在诉讼时效内（即82天）。第三，被告未给原告造成损失。被告在约定的期间向原告交付了房屋，在房屋使用方面未给原告造成实际损失。同时，经被告调查，原告至今仍在向银行贷款，即使在2015年拿到房屋产权证书，原告也无法挪作他用，只能押在银行，因此被告没有给原告造成实际损失，也无法影响原告的可期待利益。第四，违约金约定的计算比例过高，且违约金的计算方式错误。原告实际支付的总房价为957018元，双方约定的违约金过高，应当调低违约金比例至0.5?，被告认为可付的违约金应为957018×82×0.5?=3923.77元。本院经审理认定事实如下：原告张应贵与被告中建房地产公司于2012年12月25日签订编号为2011-0024319的《包头市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区富强南路88号中建御澜世家2-2405号商品房一套，建筑面积143.96平方米，每平方米价格为6649.19元，商品房总价款为957218元；付款方式为合同签订时支付287218元，余款670000元以银行按揭贷款付清；商品房交付日期为2012年12月31日前。合同第十一条约定：商品房交付时交接房屋钥匙。合同第十二条关于商品房产权登记约定：“出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理”。同日，原被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第五条第二款约定：“因出卖人的责任未能在合同第十二条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。协议第十六条约定：本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准。另查明，原告所购买的商品房实测面积为143.93平方米，房屋面积差价为200元，故原告向被告实际支付购房款957018元。2013年3月29日房屋交付，被告代收了原告的维修基金、契税等相关费用。2016年3月31日被告在包头市房地产产权管理处办理了涉案房屋所处的中建御澜世家2号楼的房产初始登记。上述事实，有原告张应贵提供的《包头市商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》、《还款协议书》、兴业银行借款借据、代办他项权证费收据、公证费收据、商品房面积变更确认单、代收费-面积差收据、中建御澜世家代收费用明细表、业主入住资料签收单、户门钥匙领取单、治安消防协议书、承诺书、销售不动产统一发票、补契税收据、契税缴款书；被告中建房地产公司提供的初始登记/变更办结通知书，双方当事人的当庭陈述等证据材料，并经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为,原告张应贵与被告包头中建房地产公司签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付957018元购房款的义务，被告应当依照合同约定履行交付房屋并办理房屋产权登记相关义务。本案中，被告将商品房交付原告使用的时间为2013年3月29日，对此双方均予认可，且有同类案件证据相佐。根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，即2015年3月19日以前完成登记备案手续，但被告未在上述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，根据《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款的约定，被告承担违约责任的起算时间为其应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日，即2015年3月20日。根据协议约定，被告承担违约责任的截止时间为其实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日，即2016年3月31日，但被告取得权属证明之日，违约情形即已消失，故取得权属证明当日不应计算在违约责任期间内，被告承担违约责任的截止时间应为取得权属证明之日的前一日，即2016年3月30日。因此，对原告主张的违约金计算期间予以认可，但原告计算违约金天数有误，应为377天，本院予以纠正。本案争议的焦点问题为：第一，关于违约金的计算标准。《商品房买卖合同补充协议》对违约金的计算标准进行了约定，但被告提出违约金的约定过高，明显高于原告的实际损失，请求法院予以调减。在原告未提交证据证明其因被告的违约行为遭受的损失及损失数额的情况下，根据“谁主张谁举证”的原则，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告方的过错程度以及预期利益等综合因素，对过高的违约金进行相应调整，即每日按照原告已付购房款总额的0.5?计算违约金。关于被告辩称房屋已经交付给原告，因此未给原告造成实际损失的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采信。第二，关于违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。按照《商品房买卖合同补充协议》的约定，被告应当在实际取得权属证明之日（2016年3月31日）起30日内向原告支付逾期办证的违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告的诉讼请求未超过诉讼时效，故对被告的该抗辩理由不予采纳。综上，本院认定被告应当向原告支付自2015年3月19日起至2016年3月30日止（共计377天），按原告已付购房款总额的日0.5?计算的违约金18039.79元（957018元×377天×0.5?）。关于被告提出其合同义务仅为向产权登记机关提供备案材料，并非办理产权证的抗辩理由，因办理房屋的初始登记系出卖人的法定义务，出卖人应当在合同约定的办证期限内办理房屋的初始登记，故对该抗辩理由不予采纳。关于被告提出逾期办理房屋权属证书并非是被告的责任，是因部分购房者未及时提交相关办理房屋产权证书的手续，导致房屋所属楼栋的权属证明迟延办理的抗辩理由，无事实和法律依据，且不能成为免除其违约责任的理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头中建房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告张应贵迟延办理权属证明的违约金18039.79元；二、驳回原告张应贵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，减半收取363元（原告已预交），由被告包头中建房地产有限责任公司负担126元，由原告张应贵负担237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇一九年三月十三日书记员 朱乾坤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。