江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏03民初787号原告（反诉被告）:张杰，男，1968年1月8日出生，汉族，住安徽省萧县。委托诉讼代理人：孙杨，江苏金华星律师事务所律师。被告（反诉原告）：洪梅，女，1964年1月13日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：陈顺利，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子琦，江苏胜家律师事务所律师。原告（反诉被告）张杰与被告（反诉原告）洪梅合同纠纷一案，本院于2018年10月11日进行了立案受理，并于2019年1月18日组织双方当事人进行了证据交换，并依法公开开庭进行了审理。张杰的委托诉讼代理人孙杨，洪梅的委托诉讼代理人陈顺利、刘子琦到庭参加诉讼。现已审理终结。原告（反诉被告）张杰向本院提出诉讼请求，请求判令：1、洪梅向张杰支付转让款5万元；2、本案诉讼费用由洪梅承担。事实和理由：2017年12月24日，经他人介绍，张杰与洪梅就位于徐州市鼓楼区角的“巴蜀红自助火锅”签订了转让协议一份，约定：洪梅与2017年12月30日前支付10万元整，逾期不支付的，张杰有权无条件收回房屋，因此产生的一切后果由洪梅承担。协议签订后，张杰将火锅店交付给了洪梅，但洪梅仅支付了5万元。经张杰多次催要，洪梅仍拒绝支付剩余的5万元。被告（反诉原告）洪梅辩称：1、根据张杰与南京春辉街坊商业管理有限公司（以下简称春辉公司）签订的房屋租赁合同，张杰将涉案房屋整体转租的，需要提前两个月书面通知春辉公司，否则春辉公司有权单方面终止合同，但至今张杰都没有书面通知春辉公司；2、因签订涉案转让协议时，张杰欠付春辉公司租金7.8万元，春辉公司已经通知张杰支付租金，否则解除合同，所以张杰无权转租涉案房屋；3、洪梅受让涉案饭店是为了经营使用，但因张杰欠付租金导致涉案房屋停电，因此洪梅无法进行经营，合同目的不能实现，张杰要求洪梅支付剩余5万元没有事实及法律依据。反诉原告（本诉被告）洪梅亦向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、张杰向洪梅返还转让款5万元及违约金（违约金的计算方法为：以5万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍，从2017年12月24日计算至实际返还之日止）。2、反诉费用由张杰负担。事实和理由：因张杰经营困难，多次找到洪梅，想将“火锅单”转让给洪梅。在签订协议前，张杰欠付春辉公司三个月的租金7.8万元，张杰承诺春辉公司将免除欠付的房租，由洪梅继续经营“火锅店”，因此洪梅向张杰支付了转让订金2万元。双方签订转让协议后，洪梅又支付了3万元。但因为张杰一直未处理好欠付房租事宜，导致涉案房屋停电，无法经营。洪梅多次要求张杰返还转让款5万元，张杰以种种理由推脱。反诉被告（本诉原告）张杰辩称：1、春辉公司的员工王晓辉已经认可免除洪梅三个月的房租，该三个月的房租就是张杰应当支付的三个月房租，张杰并没有拖欠春辉公司的房租，而且已经向洪梅告知了相关情况。2、洪梅已经认可张杰交付了转让协议中所涉及的物品、房屋，春辉公司从未制止过洪梅经营，因此涉案转让协议的履行并不存在洪梅所主张的经营障碍，洪梅无权解除合同。经审理查明：2017年12月24日，张杰（甲方）与洪梅（乙方）签订转让协议一份，约定：甲方把祥云路街坊中心二楼北侧约580平方米巴蜀自助火锅一次性作价十万元整，转让给乙方做经营使用，双方约定以下两点：一、乙方在转让期间所产生的一切债权债务与甲方无关。二、乙方在2017年12月30日前支付完十万元整，逾期不支付完，甲方有权无条件收回房屋，因此产生的一切后果由乙方承担。洪梅在按约支付完5万元后，至今没有支付剩余的5万元。涉案房屋系张杰从春辉公司处承租。2017年12月7日，春辉公司发送催缴租金通知书，载明：承租方张杰，剩余半年租金应按合同于2017年9月1日缴纳，但至今未能向我公司缴纳，请你在接到本通知之日起7日内向我公司缴纳本次租金。剩余租金7.8万元，逾期，我们将按照合同约定，解除与你签订的《房屋租赁合同》，并追究你的违约责任。本案诉争发生后，春辉公司于2019年1月21日出具说明一份，载明：承租方张杰按照《房屋租赁合同》约定，应当于2017年9月1日向我公司缴纳租金7.8万元。对此我公司已于2017年12月7日，向张杰送达了催缴租金通知书；张杰未按通知书的要求缴纳租金，我公司又委托江苏昭鹏律师事务所向张杰作出催缴租金的律师函，但张杰一直未缴纳欠付的租金。在张杰未交清房屋租金的情况下，我公司不允许张杰对外转租，没有我公司书面同意，其他人也不得经营。本案的争议焦点是：1、涉案转让协议应否予以解除；2、如应予以解除，则解除后的法律责任如何承担；3、如无法解除，则洪梅应否向张杰支付剩余的转让款5万元。本院认为：一、关于涉案转让协议应否予以解除的问题。从涉案转让协议书约定的“将巴蜀红自助火锅一次性作价十万元整，转让给乙方做经营使用”，可以看出双方之间针对火锅店内的财产存在转让法律关系；从涉案协议书约定的“甲方在乙方未付款时，有权无条件收回房屋”，可以看出，双方针对涉案火锅店的房屋存在租赁法律关系。故张杰与洪梅在本案中存在两种法律关系；一种是财产转让法律关系；一种是房屋租赁法律关系。针对房屋租赁法律关系，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因涉案转让协议没有约定租赁期限，显属不定期租赁。在洪梅明确提出解除主张的情况下，张杰与洪梅之间的房屋租赁法律关系应予以解除。同时，涉案转让协议明确约定洪梅的缔约目的为经营火锅店，因此涉案房屋租赁法律关系是火锅店内的财产转让法律关系成立的前提和基础，在涉案房屋租赁法律关系予以解除的情况下，涉案财产转让法律关系的履行就丧失了意义，也使洪梅无法实现“经营火锅店”的合同目的，因此涉案财产转让法律关系应随涉案房屋租赁法律关系一并予以解除。故对于洪梅诉请解除涉案转让协议的主张，予以支持。二、涉案转让协议解除后的法律责任问题。《中华人民共和国合同法》九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案转让协议解除后，洪梅应将涉案火锅店返还给张杰，张杰亦应将收到的5万元返还给洪梅，并赔偿其占用5万元期间而给洪梅造成的利息损失，损失的计算方法为：以5万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自洪梅提出反诉请求之日即2018年3月26日计算至实际付清之日止。上述法律责任的承担仅仅是针对洪梅存在《中华人民共和国合同》第二百三十二条规定的解除权而言的，并没有对解除前双方是否存在违约行为作出裁判。如果洪梅在涉案转让协议解除前存在违约行为、解除后迟延返还房屋、房屋内财产并因此给张杰造成损失，因张杰在本案中没有主张，不属于本案审理范围，张杰可另案主张。因本院已经详细论述了涉案协议书应予解除，故针对张杰在本诉中主张继续履行涉案转让协议、要求洪梅支付剩余5万元的诉请，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十七条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告张杰的诉讼请求。二、反诉被告张杰于本判决生效之日起十日内返还反诉原告洪梅5万元及相应利息（利息的计算方法为：以5万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2018年3月26日计算至实际付清之日止）。本诉案件受理费1050元（张杰已预交），由本诉原告张杰自行负担；反诉案件受理费1070元（洪梅已预交），由反诉被告张杰负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行；帐号：10×××75。审判长  颜茂苏审判员  张 蕾审判员  李为帆二〇一九年三月二十五日书记员  杨 帅