浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终870号 上诉人（原审原告、反诉被告）：潘槿，女，1986年12月3日出生，汉族，住安徽省凤阳县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘青，女，1962年11月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：杨标、王闰，浙江杭天信律师事务所律师。 上诉人潘槿因与被上诉人刘青房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初7144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年4月24日潘槿与刘青就坐落于杭州市西湖区颐景园（楠苑）4幢301室商住两用楼的承租事宜，签订房屋租赁合同一份，约定刘青将颐景园（楠苑）4幢301室出租给潘槿作教育使用，租赁期限为2年，自2018年5月8日起至2020年5月7日止；房屋年租金为18万元，每月15000元整，按季度支付，先付后用，下次付款需提前一个月。刘青收潘槿租房保证金20000元，合同期满后无违约、无欠费全额归还。合同订立后潘槿于2018年4月24日向刘青支付10000元，潘槿与刘青一致认为该款系潘槿支付的租房定金。2018年4月29日颐景园（楠苑）4幢301室原租户向杭州米兰运输公司支付搬家费970元，5月8日颐景园物业同意放行该租户的物品。2018年5月8日至6月29日潘槿与刘青就租房及合作事宜进行了多次协商。 现潘槿诉至原审法院，请求判令：1.解除2018年4月24日所签订的房屋租赁合同；2.要求刘青返还定金10000元；3.刘青承担本案诉讼费用。刘青提出反诉，请求判令：1.要求潘槿继续履行房屋租赁合同；2.要求潘槿支付欠付的房租（暂算至2018年9月7日止为60000元整）；3.潘槿承担本案反诉诉讼费。 原审法院认为：潘槿与刘青签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，内容亦符合法律规定，应认定有效，双方当事人均应当按照约定诚实全面地履行合同义务。房屋租赁合同约定租赁期限自2018年5月8日起至2020年5月7日止，现潘槿提出要求解除房屋租赁合同，刘青亦表示同意解除，且双方已于2018年10月10日签订解除租赁合同的协议，故对该项诉讼请求，该院予以支持。潘槿认为因刘青延迟交付房屋钥匙，导致合同未能如期履行，故要求刘青返还定金10000元，但从双方提供的微信对话记录上看均无法证明刘青有逾期交房的事实。相反潘槿提交的证据“颐景园物品放行单”上记载的时间为2018年5月8日，可以说明刘青至少在当天已经可以向潘槿交付使用颐景园（楠苑）4幢301室。本案中虽然潘槿自述2018年5月12日刘青才通知拿房屋钥匙，但从微信对话记录上看5月8日中午双方曾经有长达18分57秒的通话，5月8日至5月11日双方亦多次联系并有通话。因此不能据此推断出刘青是2018年5月12日才向潘槿交房的结论，更无法认定刘青违约。故对潘槿该项诉请，该院不予支持。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除。根据本案房屋租赁合同的约定潘槿应向刘青按季度支付租金45000元，先付后用，且应另向刘青支付保证金20000元。本案潘槿仅向刘青支付定金10000元，即使在2018年5月12日后仍未按合同约定向刘青支付任何费用，而是不断地和刘青协商降低房价或合作办教育机构但均未达成一致。故该院认为双方应按2018年4月24日签订的房屋租赁合同各自履行义务直至2018年10月10日合同解除。刘青要求潘槿应按约支付租金60000元（自2018年5月8日暂算至2018年9月7日止）的诉讼请求，合法有据，该院予以支持，潘槿已支付的10000元定金应作为租金予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年11月9日判决：一、潘槿与刘青于2018年4月24日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月10日解除；二、驳回潘槿的其他诉讼请求；三、潘槿于本判决生效之日起十日内向刘青支付租金50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费减半收取650元，合计675元，由潘槿负担。刘青于判决生效之日起十五日内向该院申请退费；潘槿于判决生效之日起七日内向该院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，潘槿不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清。在原审庭审中，潘槿已与刘青进行对质，刘青主张从无房屋免租期的说法以及2018年5月8日就给了潘槿钥匙，关于这两点潘槿已经提出了证据，原审法官已从刘青处知道上一家单位签约时间到2018年5月8日结束，和潘槿签的合同是从2018年5月8日起算。在原审庭审中潘槿已反复和刘青表明事实，潘槿是2018年5月12日接到电话说上一家单位搬空东西，房子钥匙可以去拿了。刘青一直声称2018年5月8日就给了潘槿钥匙，其实刘青根本没有在2018年5月8日交房。综上所述，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、刘青返还定金10000元，刘青承担一、二审诉讼费用。 被上诉人刘青答辩称：一、原审判决认定事实清楚，违约方是潘槿。潘槿声称刘青一直拖延案涉房屋的交付，但实际情况是潘槿因为资金压力不愿意收取钥匙并支付租金。原审证据中的微信聊天记录可以证明潘槿多次提到投资人更换、投资资金不到位等，要求刘青降低房租或以租金作为投资加入。由此可见，案涉房屋未交付的原因不在刘青。二、刘青一直催促潘槿履行合同，甚至在原审调解时也愿意降低租金，但潘槿因资金压力不愿意履行合同。潘槿错误的认为不来接收钥匙就不算真正租了案涉房屋，就可以不付租金。潘槿的行为构成根本违约，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 二审中，刘青向本院提交了以下证据：证据1，《房屋产权信息查询记录》，用以证明案涉房屋截止2018年12月11日仍登记在刘青名下。潘槿质证称：对该证据的真实性予以认可，对该证据的证明目的予以认可。本院经审查后对该证据予以采信。 潘槿未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实除与原审法院认定的事实一致的以外，另查明，案涉房屋截止2018年12月11日仍登记于刘青名下。 本院认为：案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。潘槿主张刘青于2018年5月12日才通知其拿钥匙，刘青逾期交房违约在先，故其无需支付租金且刘青应当返还10000元定金。但从本案查明的事实和在案证据分析，一方面，原租户支付的搬家费、“颐景园物品放行单”等证据可证明刘青在2018年5月8日具备向潘槿交付案涉房屋的条件，且双方在2018年5月8日至11日之间有过多次微信联系，而双方前后的微信聊天内容与刘青的主张能够相互印证，但难以据此推断出刘青逾期交房；另一方面，在刘青已提交相关证据的前提下，潘槿却未能提交相应直接证据对此加以反驳。原审法院据此无法认定刘青违约，并无不当。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据案涉房屋租赁合同的约定，潘槿应当支付案涉房屋的租金为每月15000元。尽管潘槿主张案涉房屋已被刘青卖给案外人，但截止2018年12月11日，案涉房屋仍在刘青名下，现双方确认已于2018年10月10日解除案涉房屋租赁合同，故潘槿理应向刘青支付相应时段案涉房屋的租金。故原审法院在刘青诉请支付租金金额（自2018年5月8日至2018年9月7日60000元整）的基础上扣除潘槿已付的10000元定金，判令潘槿再行支付刘青租金50000元，亦无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由潘槿负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年二月二十七日 法官助理张琪 书记员陆奕洲