河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀0104民初3386号 原告（反诉被告）：刘志雷，男，1974年7月10日出生，汉族，石家庄军远房产经纪有限公司股东，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：徐晓雅，女，石家庄军远房产经纪有限公司员工。 委托诉讼代理人：张振龙，北京徳和衡（石家庄）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯熙，男，1984年1月7日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：韩金龙，河北嘉实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐文敬，河北嘉实律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下统称原告）刘志雷与被告（反诉原告，以下统称被告）冯熙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志雷之委托诉讼代理人徐晓雅，被告冯熙之委托诉讼代理人齐文敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 原告刘志雷系坐落于石家庄市桥西区商业办公楼401、402、403、404、503、504号房屋的所有权人。2014年2月10日，原告委托军远公司行使恒大城2、3、4、5号商业办公楼的出租的经营管理权利。2014年6月17日，石家庄军远房产经纪有限公司（以下简称军远公司）与被告冯熙签订两份《经营场地租赁合同》，主要约定：被告承租原告位于石家庄市桥西区（建筑面积4162.51平方米）、4号楼503-504（建筑面积2001.21平方米），年租金分别为1519320元、584352元；计收租金期间为拾年，合同第三、五、七、九年租金分别在上一年租金总额的基础上上浮6%；被告逾期支付租金、物业管理费或其他日常费用，以本期应交费用总额为基数按日加收千分之五滞纳金。租赁物返还前，在不影响房屋结构及安全的情况下，被告有权拆除其自行装修、改造及增添的设备、设施，并以拆除后现状予以返还，如因被告违约致本合同提前终止的，被告不得向出租方主张经营场地的装饰装修补偿。被告无正当理由延付租金达10日的，出租方有权单方解除合同，且不退还剩余租金和押金。同日，军远公司与被告签订补充协议，约定被告在4号楼北区沿维明大街一侧增加外挂电梯，由此涉及的费用均由被告承担。上述合同签订后，被告按合同约定共交纳押金20万元，并支付了半年的房屋租金，其中401-404房屋租金759660元，503-504房屋租金291276元。 2016年9月5日，原告就2015年8月1日至2016年7月31日期间租金及滞纳金将被告诉至本院，本院于2017年11月19日作出（2016）冀0104民初5375号民事判决书，判决认定军远公司未按合同约定承担出租房屋在供冷供暖期间晚10点之后空调费用，影响了被告营业场所的正常使用，被告亦未提出要求解除合同，未交纳按合同约定交纳其应负担的延时供冷供暖期间的费用，双方当事人均存在违约行为。判决结果为：解除军远公司代表原告刘志雷与被告冯熙签订的两份《经营场地租赁合同》，被告按照过错比例承担50%的欠付租金（2015年9月1日至2016年7月31日）数额764183元。现该判决已经生效。 现原告就之后的租金再次诉至本院，诉讼请求为：1、判令被告支付原告（2016年8月1日至2017年12月31日）期间的房屋租赁金人民币3127459元；2、判令被告支付上述期间逾期付款利息282957元；3、本案诉讼费由被告承担。 针对原告的诉称，被告辩称，原告未向被告提供符合合同约定的租赁物，被告不应支付租金，中央空调系统不合格，电梯承运不符合，消防不符合，所以免装修期应顺延至今。2017年11月2日，原告将涉案房屋大门锁上，被告无法进入涉案房屋，诉讼请求日期应截止为2017年11月2日。 本案审理过程中，被告向本院提起反诉，称租赁房屋空调始终不能达到被告正常营业的要求，严重影响被告的正常营业。原被告之间的第一次诉讼依法判令解除《经营场地租赁合同》，但对于被告提出的装修等各项损失未作处理，现被告请求法院依法判令：1、原告赔偿被告装修等各项费用4089880元及利息889548.9元，并按银行同期贷款利率继续给付至实际偿付完毕止；2、本案诉讼费用由原告承担。 针对被告的反诉，原告称，被告反诉的费用是其投资，而不是损失，原告不应承担上述投资的资金；被告的反诉没有事实和法律依据，原告不予认可。 2018年9月6日，被告向本院申请对涉案房屋的装饰装修剩余价值进行评估。本院依法委托了河北翔圣资产评估有限公司进行上述评估。2018年12月29日，该评估公司出具冀翔圣评报字（2018）第1040号资产评估报告书，评估结果为：4号楼401-404室卡丁车场地装修剩余价值为488400元，4号楼503-504室KTV场地装修剩余价值为604830元，共计1093230元。 裁判理由与结果 本院认为：合法的租赁合同关系受法律保护。2017年11月19日，本院作出（2016）冀0104民初5375号民事判决书，判决解除军远公司代表原告刘志雷与被告签订的两份《经营场地租赁合同》，该判决现已生效，故认定原被告之间的租赁合同关系于2017年11月19日解除。 关于被告不再占用房屋的实际时间，双方存在争议，被告称涉案房屋于2017年11月2日由原告锁门，并实际控制至今，为此申请证人刘某到庭作证。原告否认，为此提交2017年11月1日《报警案件登记表》，表中记载“到现场了解，报警人系4、5楼房东，与ＫＴＶ老板有经济、合同纠纷，现场有4个ＫＴＶ员工，不承认曾拿过ＫＴＶ的东西...”，原告报警及现场情况表明此时双方已经就房屋使用的问题发生纠纷，结合被告无法进入涉案房屋的事实，综合认定被告对此主张成立，即认定其使用房屋至2017年11月2日。 原生效判决确定了被告支付2016年7月31日之前租金的义务，因其一直占有使用该房屋至2017年11月2日，故被告应依法向原告支付2016年8月1日至2017年11月2日的租金，继上次生效判决确定的事实之后，双方违约的状态依然存续，故被告支付原告的租金数额亦应按照原生效判决所确定的给付比例即50%计算。按照此标准，结合双方合同约定在租期第三年时租金上涨6%的事实，计算得出2016年8月1日至2017年11月2日租金为1402082.98元。 关于原告主张被告支付使用费的逾期利息的问题，被告虽未按合同约定支付房租，但并非其单方原因造成，且双方亦未对此进行约定，故原告该主张理据不足，本院不予支持。 关于被告反诉装修剩余价值的问题，被告租赁涉案房屋后，投入了大量资金进行装修，但最终因租赁合同不能正常履行，给被告造成了一定的损失，对此原被告均存在过错，故对被告主张的该损失亦应由原被告依据各自违约责任各自分担，即各承担装修剩余价值50%的损失。经本院委托河北翔圣资产评估有限公司就剩余价值项目资产评估，评估结果为装修剩余价值共计为1093230元。按照上述比例计算，原告赔偿被告各项装修费用共计546615元。被告对于租赁合同不能履行导致的装修损失也存在过错，其主张该费用的利息理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定，判决如下： 被告（反诉原告）冯熙于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘志雷2016年8月1日至2017年11月2日的房屋租金1402082.98元； 二、原告（反诉被告）刘志雷于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）冯熙装修剩余价值费用546615元； 三、驳回原告（反诉被告）刘志雷的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）冯熙的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34083元，由原告刘志雷负担14072元，被告冯熙负担20011元；反诉费17042元、鉴定费21000元，共计38042元，由原告刘志雷负担4176元，被告冯熙负担33866元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王素青 人民陪审员  张玉安 人民陪审员  贾巧玲 二〇一九年三月二十日 书 记 员  王天文