上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初3722号原告(反诉被告)：三营融资租赁有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：胡百胜，总经理。委托诉讼代理人：付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾涛，上海市罗顿律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海胜浦房地产发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦城路XXX号。法定代表人：蔡一平，总经理。委托诉讼代理人：官振鸣，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓颖，上海正策律师事务所律师。原告三营融资租赁有限公司(以下简称三营公司)与被告上海胜浦房地产发展有限公司(以下简称胜浦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告胜浦公司提起反诉，本院于2019年3月5日公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告(反诉被告)三营公司的委托诉讼代理人付润辉，被告(反诉原告)胜浦公司的委托诉讼代理人官振鸣、胡晓颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)三营公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间的《上海市房屋出租合同》于2018年11月15日解除；2、判令胜浦公司承担因违约给三营公司造成的损失5万元(三营公司自行估算的人工损失及需另行寻找租赁场地的时间成本，无法区分具体数额)。事实与理由：2017年3月31日，三营公司、胜浦公司与上海银河惠理金融信息服务有限公司(以下简称银河惠理公司)签订了《合同主体变更三方协议》，约定自2017年6月8日起，三营公司成为上海市浦东新区商城路XXX号二层A、B、D、F座房屋(以下简称系争房屋)的承租方，承继银河惠理公司于2015年6月8日签订的《上海市房屋出租合同》中承租方的权利义务。后三营公司按约履行合同义务，但胜浦公司多次违反出租方义务，致三营公司不能继续承租房屋。2018年11月15日，三营公司向胜浦公司发送解约通知，要求自该日起解除双方之间的租赁关系、三营公司按约拆除装修后将于2018年11月19日交还房屋。同日，三营公司派遣人员拆除装修，但胜浦公司已停止门禁卡功能，三营公司无法进入系争房屋。综上，三营公司起诉至法院，望判如所请。被告(反诉原告)胜浦公司辩称：不同意三营公司的诉讼请求，双方合同期限至2023年6月7日届满。三营公司在未征得胜浦公司同意的情况下，擅自解除合同并逾期支付房屋租赁费用，已构成根本性违约。胜浦公司同意解除合同，但认为解除日期为2018年12月8日。因三营公司系违约方，其应承担相应的违约责任。被告(反诉原告)胜浦公司向本院提出反诉请求：1、确认双方之间的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月8日解除；2、判令三营公司支付胜浦公司违约金1,226,411元；3、判令三营公司支付胜浦公司2018年12月8日至2018年12月28日期间的房屋占有使用费243,810元；4、判令三营公司支付胜浦公司2018年12月1日至2018年12月7日期间的物业管理费1,398.19元；5、判令三营公司支付胜浦公司因本次诉讼而支出的律师费8,000元；6、判令胜浦公司有权自三营公司剩余保证金429,706元中扣除上述第2、3、4、5项反诉请求中的费用，不足部分由三营公司补足。事实与理由：2015年6月8日，胜浦公司与银河惠理公司签订《上海市房屋出租合同》，约定银河惠理公司向胜浦公司承租系争房屋，租赁期限自2015年6月8日起至2023年6月7日止。后胜浦公司、银河惠理公司、三营公司签订三方协议，自2017年6月8日起，承租主体由银河惠理公司变更为胜浦公司。2018年11月15日，三营公司向胜浦公司发出解约通知，单方要求提前终止租赁合同。2018年11月21日，胜浦公司回函表示解除合同，三营公司收函后未予回复，且未经胜浦公司同意，擅自撤出系争房屋。2018年12月6日，胜浦公司致函三营公司，告知其已逾期支付2018年12月8日起的半年租金超过3天，鉴于其已支付租金至2018年12月7日，故胜浦公司认可双方租赁关系于2018年12月8日解除，三营公司应按约支付六倍月租金的违约金。本案诉前调解过程中，双方就系争房屋恢复原状由胜浦公司进行、费用10万元由三营公司承担并在2018年12月28日前支付胜浦公司达成一致。但三营公司未支付上述10万元，又于2018年12月29日发函称恢复原状工作由其自己完成，费用10万元在保证金中予以扣除(剩余保证金为429,706元)。后胜浦公司于2018年12月29日收回租赁房屋。综上，胜浦公司就双方之间的争议提起反诉。针对反诉，原告(反诉被告)三营公司辩称：对于第1项反诉请求，请求法院驳回。对于第2项反诉请求，不同意支付违约金，系胜浦公司违约，且违约金标准过高，即便法院认定三营公司违约，则请求调整违约金标准，三营公司认为三倍月租金较适当。对于第3项反诉请求，无事实依据，三营公司实际占用房屋截止日期为2018年11月15日，之后系争房屋在胜浦公司控制之下。2018年12月28日只是胜浦公司自认的时间点，三营公司于2018年11月15日至现场拆除装饰物时，胜浦公司不准许，并夺取了系争房屋控制权，致房屋不能恢复原状。事后，三营公司仍承担拆除费用10万元。对于第4项反诉请求，亦无事实依据。2018年12月1日至12月7日期间三营公司已撤场，房屋在胜浦公司控制之下，三营公司无支付义务。对于第5项反诉请求，系胜浦公司违约，不应按合同第10-9款来主张律师费。对于第6项反诉请求，要求胜浦公司返还剩余保证金429,706元，即同意在原保证金金额中扣除恢复原状费用10万元，但不同意扣除第2～5项反诉请求的费用。本院经审理确认如下事实：胜浦公司系上海市浦东新区商城路297、303号房屋的产权人。2015年6月8日，胜浦公司(出租方、甲方)与银河惠理公司(承租方、乙方)就系争房屋租赁事宜签订《上海市房屋租赁合同》。该合同第3-1款约定，房屋租赁期自2015年6月8日起至2023年6月7日止。第4-1款约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为3元。免租期3个月，自2015年6月8日至2015年9月7日止。租金自第二年起每年按5%递增。租金每半年支付一次，乙方可用支票、银行转账方式支付租金。第4-2款约定，每年租金金额及支付期限如下……第四年租赁期自2018年6月8日至2019年6月7日止，日租金为3.4729元/平方米/天，年租金为2,452,822元，乙方应于2018年6月1日支付半年租金1,226,411元，于2018年12月1日支付半年租金1,226,411元……第5-1款约定，签订本合同时乙方应向甲方支付房屋租赁保证金529,706元。第5-2款约定，甲方有权将收取的房屋租赁保证金抵扣合同约定乙方拖欠的租金、装修补贴费、违约金、损害赔偿金、公用事业费、房屋恢复原貌费用、甲方追讨乙方欠款发生的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、法院保全担保金)等全部债务。剩余部分无息返还乙方。第5-4款约定，甲、乙双方在租赁关系终止且乙方将房屋按照合同约定返还给甲方后(包括注册地变更)，保证金在扣除必要费用后的剩余部分应在五个工作日内无息返还乙方。第6-6款约定，租赁期满后或本合同解除后甲方对乙方装修、增设的设施设备、广告设施等不予任何补偿，全部由乙方拆除清理或带走。第7-1款约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日或在本合同解除当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按6元/平方米/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第7-2款约定，租赁届满或本合同解除时，乙方必须将房屋恢复到甲方初次交付给乙方的状态……上述所有清理费用由乙方承担。第9-2款约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的六倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(七)乙方逾期不足额支付租金累计超过3日的。第10-9款约定，甲方为追讨乙方的欠款、违约金或制止乙方的违约行为所发生的所有费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、手续费等)由乙方全部承担。另，合同补充条款第1条约定，该房屋物业管理费为2.2元/平方米/月，由乙方承担，按季度预先支付给物业管理公司(如物业管理费发生调整，乙方需按调整后的物业管理费支付)。第16条约定，乙方需支付公共区域专人保洁费2,000元/月(该费用可根据保洁工市场情况随时调整)。2017年3月31日，胜浦公司、银河惠理公司、三营公司签订《合同主体变更三方协议》，约定三方一致同意自2017年6月8日起，涉案《上海市房屋租赁合同》承租方主体由三营公司取代银河惠理公司，该日起承租方的权利义务均由三营公司承担。2018年11月16日，三营公司向胜浦公司寄送《解约通知书》(落款日期为2018年11月15日)，称胜浦公司一直怠于履行出租方义务：胜浦公司阻挠三营公司在门口装饰沙雕；胜浦公司的不作为导致物业停车收费制度不合理；除正常支付物业管理费外，胜浦公司还要求三营公司额外承担保洁工工资及医药费等；系争房屋屡次断电，严重影响三营公司正常使用。胜浦公司一直未予纠正上述问题，又于2018年11月15日取消三营公司的门禁卡权限。鉴于此，三营公司正式通知胜浦公司：双方租赁合同自2018年11月15日起解除、请派人于2018年11月19日前往系争房屋进行交接。胜浦公司确认于2018年11月19日收到该通知书。2018年11月19日，三营公司向胜浦公司寄送《告知函》，称因胜浦公司于2018年11月15日取消了系争房屋门禁卡权限，致三营公司无法进入房屋恢复原状，故将按现状返还房屋，无法恢复原状的责任和损失由胜浦公司承担。2018年11月22日，胜浦公司委托律师向三营公司寄送《律师函》(落款日期为2018年11月21日)，称上述两份函件均已收到。胜浦公司一直按约履行合同，不存在三营公司所述之不履行合同情形。三营公司于2018年11月4日已将办公设备搬离，于2018年11月15日带领施工队前来拆除装修，胜浦公司为保护系争房屋不被破坏，故暂时将门禁卡功能取消。现告知三营公司：《解约通知书》及《告知函》均不发生解除合同的效力，三营公司应按约继续履行至合同期限届满，若违反合同约定应承担违约责任。2018年12月7日，胜浦公司委托律师再次向三营公司寄送《律师函》(落款日期为2018年12月6日)，称三营公司应于2018年12月1日支付2018年12月8日至2019年6月7日的租金，截至本函出具之日，已逾期支付租金超过3日，故告知三营公司：双方租赁合同于三营公司收到本函件之日解除；三营公司应于收函后7日内将系争房屋恢复原状并返还胜浦公司，逾期返还应按6元/平方米/天支付占用费；三营公司应于收函后10日内支付违约金1,226,411元；胜浦公司就占用费及违约金，有权在保证金中扣除。三营公司确认，其于2018年12月8日收到该《律师函》。在本案于2018年12月25日的诉前调解过程中，三营公司、胜浦公司对三营公司已于2018年11月15日搬离，由胜浦公司恢复系争房屋原状，三营公司于2018年12月28日之前支付恢复费用10万元达成一致。2018年12月29日，胜浦公司委托律师第三次向三营公司寄送《律师函》，要求在保证金中扣除恢复原状费用10万元，若三营公司不配合交接房屋，则胜浦公司于2018年12月29日自行收回，另要求三营公司支付2018年12月8日至2018年12月28日期间的占用费以及违约金1,226,411元，且胜浦公司有权在保证金中扣除该两项费用。另查，胜浦公司已支付系争房屋2018年12月的物业费管理费6,192元。为本案诉讼，胜浦公司聘请律师支出律师费8,000元。审理中，三营公司、胜浦公司一致确认，三营公司向胜浦公司支付押金529,706元、支付租金至2018年12月7日、支付物业管理费至2018年11月30日。双方确认恢复原状费用10万元在押金中扣除，故押金余款为429,706元。2018年11月15日，三营公司准备拆除装饰装修时，系争房屋内已无三营公司物品。三营公司称，鉴于胜浦公司确认于2018年11月19日收到解约通知，故变更第1项诉讼请求中要求确认合同解除的时间为2018年11月19日。若三营公司的单方解约权不成立，则同意胜浦公司主张的合同解除时间。对于2018年12月8日至2018年12月28日期间的占用费，三营公司认为未占用而不应支付，即使胜浦公司的主张成立，也仅同意按租金标准支付。胜浦公司称，起初胜浦公司对三营公司做沙雕的方案未同意，之后经沟通同意其做，事实上也已做好；停车费与物业公司管理有关，与胜浦公司无涉；保洁人员工资在合同补充条款中有所约定，每年都会调整，一旦调整就会签订补充协议，但医疗费未另行要求支付；断电情况不存在。根据诉前调解的情况，要求房屋占有使用费计算至2018年12月28日。本案庭审后，胜浦公司将第2项反诉请求中的违约金数额调整为5倍月租金，即1,022,009元。以上事实，由上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》《合同主体变更三方协议》《解约通知书》《告知函》《律师函》、物业费发票、《专项法律服务合同》、律师费发票及三营公司、胜浦公司的当庭陈述等在案佐证。本院认为，涉案《上海市房屋租赁合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行，三营公司承继银河惠理公司上述租赁合同中的权利义务后，作为承租人亦应严格履行合同。三营公司、胜浦公司在各自的诉讼请求中均要求确认租赁合同解除，根据庭审意见，双方对租赁合同已提前解除均无异议，但均认为对方系违约方。对此，本院认为，三营公司在其所发函件中列举了胜浦公司的违约情形，胜浦公司予以否认，三营公司亦未提供相关证据，本院对三营公司的主张不予采信，其向胜浦公司寄送解约通知不发生合同解除的效力，三营公司要求确认租赁合同于2018年11月19日解除的诉请，本院不予支持。相反，在合同继续履行的情形下，三营公司逾期支付2018年12月8日至2019年6月7日的租金，且逾期天数已达合同约定胜浦公司可行使单方解除权的条件，胜浦公司向三营公司发函解除合同具有事实依据与合同依据，本院确认双方租赁关系于2018年12月8日三营公司收到解约函之日解除。在此前提下，本院对双方的其余诉讼请求分析、处理如下：首先，本诉部分。对于三营公司要求胜浦公司支付损失5万元的诉讼请求。本案合同因三营公司自身根本性违约而解除，其无权向胜浦公司主张损失，对于该项诉请，本院不予支持。其次，反诉部分。对于胜浦公司主张违约金1,022,009元的诉请。如前所述，三营公司系违约方，胜浦公司向其主张违约金具有合同依据。对于违约金数额，三营公司认为过高，请求予以调整。庭审后，胜浦公司已就违约金数额自愿作出调整，本院经审查认为，结合胜浦公司的实际损失、剩余租期及三营公司违约程度等，胜浦公司目前主张的违约金数额在合理范围内，本院不再调整，对其该项诉请予以支持。对于胜浦公司主张2018年12月8日至2018年12月28日期间房屋占有使用费243,810元的诉请。三营公司以其实际占用系争房屋至2018年11月15日止为由，不同意支付该期间的费用。对此，本院认为，因三营公司违约，胜浦公司于2018年12月7日发函要求解除合同，而在该日之前，合同尚未解除，作为守约方的胜浦公司出于要求继续履行合同的意思表示，为阻止三营公司的撤离行为，于2018年11月15日以取消门禁卡功能的方式阻止三营公司进入房屋恢复原状，具有合理性。三营公司于2018年11月19日致函胜浦公司称将按现状返还房屋、不能恢复原状的责任和损失由胜浦公司负担无合同依据。胜浦公司于2018年12月7日行使单方解约权，并明确要求三营公司应于收函后七日内将系争房屋恢复原状，此时三营公司当然负有将系争房屋恢复原状的合同义务，然其一直未履行该项义务，直至本案于2018年12月25日诉前调解时，双方才就恢复原状事宜达成初步意见，考虑到之后由胜浦公司自行恢复原状确需一定合理时间，胜浦公司要求三营公司支付截至2018年12月28日的房屋占用费，本院予以支持。对于2018年12月8日至2018年12月28日期间的占用费标准，三营公司抗辩过高。本院根据胜浦公司限期三营公司恢复原状的天数、胜浦公司的实际损失及涉案出租合同履行情况，酌情确定为167,329。对于胜浦公司主张2018年12月1日至2018年12月7日期间物业管理费1,398.19元的诉请。合同解除后，租赁双方应按实结算各项费用，三营公司理应付清截至合同解除之日止的物业管理费，对于胜浦公司的该项诉请，本院予以支持。对于胜浦公司主张律师费8,000元的诉请，与合同第10-9款约定相符。对于恢复原状费用及支付方式，双方已达成一致，本院予以确认，对于胜浦公司主张以三营公司剩余保证金429,706元抵扣三营公司应付费用的诉请，则与合同第5-2款约定相符。胜浦公司的上述两项诉请，均具有合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)三营融资租赁有限公司与被告(反诉原告)上海胜浦房地产发展有限公司之间就上海市浦东新区商城路XXX号二层A、B、D、F座房屋建立的房屋租赁合同关系于2018年12月8日解除；二、原告(反诉被告)三营融资租赁有限公司支付被告(反诉原告)上海胜浦房地产发展有限公司违约金1,022,009元；三、原告(反诉被告)三营融资租赁有限公司支付被告(反诉原告)上海胜浦房地产发展有限公司2018年12月8日至2018年12月28日期间的房屋占用费167,329元；四、原告(反诉被告)三营融资租赁有限公司支付被告(反诉原告)上海胜浦房地产发展有限公司2018年12月1日至2018年12月7日期间的物业管理费1,398.19元；五、原告(反诉被告)三营融资租赁有限公司支付被告(反诉原告)上海胜浦房地产发展有限公司律师费8,000元；六、驳回原告(反诉被告)三营融资租赁有限公司的诉讼请求。上述判决主文第二、三、四、五项金额共计1198,736.19元，扣除原告(反诉被告)三营融资租赁有限公司在被告(反诉原告)上海胜浦房地产发展有限公司处的剩余保证金429,706元后，原告(反诉被告)三营融资租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海胜浦房地产发展有限公司769,030.19元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,050元，减半收取计525元，由原告(反诉被告)三营融资租赁有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计8,138元，由原告(反诉被告)三营融资租赁有限公司负担7,794元、被告(反诉原告)上海胜浦房地产发展有限公司负担344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一九年三月三十日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。