四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初5107号 原告：成都天旭投资有限公司，住所地成都市新都区物流大道199号。 法定代表人：何冲盛，该公司总经理。 委托诉讼代理人:黎刚，四川和骏律师事务所律师。 被告：成都市天旭酒店管理有限公司，住所地成都市新都区物流大道199号附1号。 法定代表人：林进通，该公司经理。 委托诉讼代理人：周晓东，四川川商律师事务所律师。 被告：潘全敏，男，1983年10月27日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：钟德伟，四川川商律师事务所律师。 原告成都天旭投资有限公司（以下简称天旭投资公司）与被告成都市天旭酒店管理有限公司（以下简称天旭酒店公司）、潘全敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天旭投资公司的委托诉讼代理人黎刚到庭参加诉讼，被告天旭酒店公司的委托诉讼代理人周晓东到庭参加诉讼，被告潘全敏的委托诉讼代理人钟德伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天旭投资公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除天旭投资公司与天旭酒店公司于2012年9月20日签订的《房屋租赁合同》，并判令天旭酒店公司将房屋腾退给天旭投资公司；2.请求判令天旭酒店公司支付拖欠的房屋租金1283333元（暂计算至2018年4月，实际计算至腾退房屋之日止），以及违约金64166.7元；3.请求判令天旭酒店公司支付拖欠的水电费98098元；4.请求判令潘全敏对天旭酒店公司的上述费用承担连带支付责任；5.本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：天旭投资公司与天旭酒店公司股东潘于国在2011年3月24日签订《房屋租赁合同》，由潘于国承租天旭投资公司位于成都市新都区物流大道附1号办公楼开设酒店使用，房屋租金每年160万元。潘于国承租后，对该办公室进行了装修，并与其子潘全敏共同出资设立天旭酒店公司，由潘全敏担任法定代表人。因开办公司需要，潘全敏以天旭酒店公司名义与天旭投资公司在2012年9月20日签订《房屋租赁合同》，合同内容与潘于国所签基本一致。天旭酒店公司成立后，其均能按照协议约定支付每年全部租金160万元。2016年3月天旭酒店公司提出经营困难，要求降低房租，后经双方商议，年租金调整为140万元。天旭酒店公司支付了2016年3月至2017年2月的租金140万元，2017年2月天旭酒店公司应支付2017年3月至2018年2月的租金140万元，但却一直未支付。后天旭投资公司向新都区人民法院提起诉讼，要求支付拖欠的租金、违约金，已生效的（2017）川0114民初5641号民事判决认定天旭酒店公司支付天旭投资公司2017年3月至5月的房屋租金35万元及违约金17500元，2017年5月之后的租金由天旭投资公司另案起诉，故为维护天旭投资公司的合法权益，诉至法院，请人民法院依法判决。天旭酒店公司从2017年10月起还拖欠支付天旭投资公司水电费98098元。潘全敏在天旭酒店公司开设期间，使用其个人账户收取酒店日常经营收入款项，并使用其个人账户支付租金，酒店款项可能用于个人，导致天旭投资公司的债权无法受偿，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，潘全敏的行为是滥用公司法人独立地位和股东有限责任，损害了天旭投资公司的利益，故应对天旭酒店公司债务承担连带责任。 天旭酒店公司辩称，1.在（2017）川0114民初5641号案件中天旭酒店公司就要求解除双方于2012年9月20日签订的合同，退还房屋，但天旭投资公司拒绝接手，由此产生的租金扩大需天旭投资公司承担；2.2018年1月30日，天旭投资公司单方面停止水电，造成了损失，且此时天旭酒店公司已经停止经营，在停业后也没有实际使用，因此停业后租金不应由天旭酒店公司承担；3.天旭酒店公司在签订合同后支付815万租金，其中780万是现金，另35万是（2017）川0114民初5641号案件的执行款，但天旭酒店公司在收取租金后至今只开具了186.7万的发票，尚欠682.3万的发票没有开具，由于天旭酒店公司没有开具发票，也是天旭酒店公司没有支付后续租金的原因之一，未开具发票也造成天旭酒店公司的资金困难，所以天旭酒店公司要求行使不安抗辩权，要求天旭投资公司补足未开具的发票682.3万元，天旭酒店公司再支付相应的租金；4.天旭投资公司所主张的水电费用，应当提供相应的票据，而天旭酒店公司在经营时已经实际支付，在欠费的情况下天旭投资公司未及时通知天旭酒店公司；天旭投资公司缴纳了2万元的保证金在天旭投资公司处，该保证金是用于交付水电费的保证金，可进行抵扣；5.目前该房屋由天旭投资公司实际占有，酒店的资产均还在房屋内保持现状，天旭投资公司同意以酒店的现有设备设施、装修残值抵扣相当的租金。 潘全敏辩称，1.潘全敏不是天旭酒店公司的股东，因此不应适用公司法的相关规定以潘全敏为本案被告；2.在潘全敏作为天旭酒店公司股东时并没有侵占公司财产，也没有滥用股东资格，损害公司权益，及债权的权益，相反，因公司一直经营不善，入不敷出，潘全敏作为公司股东为了延续公司经营，一直以自有资金垫付公司的各项开销，其中包括本案所涉租金，因此，天旭投资公司提出的主张不予认同。请求驳回天旭投资公司涉及潘全敏的所有诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及各方当事人陈述，本院认定如下事实： 一、2011年3月24日，天旭投资公司（甲方）与潘于国（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下统称《租赁合同一》），约定租赁标的为“天旭汽配配送中心”办公楼一楼大厅及大厅西侧801平方米、二至六楼整层6640平方米（成都市新都物流大道199号），租用用途为酒店经营，出租期限自2011年3月1日至2023年2月28日止，租金价格160万元/年；自2016年3月1日起至2020年2月28日止的租金价格，由甲、乙双方共同于2016年3月1日前一个月，另行商定，商定原则：“于2016年2月参照距离该房屋3公里以内，租用面积达5000平方米以上，业态为酒店或宾馆、旅馆的3家物业2011年至2015年的租金涨幅比例之平均数作为本合同在上期单价基础上涨幅调价的依据来定立本期租金。本次商定后的租金价格在2016年3月-2020年2月间不变，同时签订补充协议，如不能达成补充协议，则任何一方可解除或终止本合同。”；支付方式：“……乙方每次支付12个月租金。乙方每次应在上一年度内提前30日支付下一年度的租金。……”违约责任：“……乙方逾期不支付合同款项或合同约定范围内的其它款项累计超过30日的，甲方有权解除本合同，并无条件收回该房屋，乙方应按合同总租约金额的5%向甲方支付违约金。乙方逾期不超过30日的，每逾期一日应按每日租金的2倍向甲方支付违约金。”。 二、天旭酒店公司成立后，2012年9月20日，天旭投资公司（甲方）与天旭酒店公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下统称《租赁合同二》），《租赁合同二》的内容与《租赁合同一》的内容基本一致。双方在履行合同过程中，在2017年通过协商将年租金调整为140万元/年。因天旭酒店公司拖欠租金，天旭投资公司于2017年8月3日向本院起诉潘于国、天旭酒店公司及第三人贵阳货车帮科技有限公司（以下简称贵阳货车帮公司），其诉讼请求为：1.判令解除天旭投资公司与潘于国于2011年3月24日签订的《租赁合同一》，判令潘于国、天旭酒店公司腾退房屋、恢复原状并交还天旭投资公司；2.判令潘于国、天旭酒店公司支付拖欠的房屋租金350000元（暂算至2017年5月31日，实际至房屋腾空交还给天旭投资公司止）；3.请求判令潘于国、天旭酒店公司承担违约金70000元。本院经审理后于2018年3月19日作出(2017)川0114民初5641号民事判决，认为天旭投资公司实际履行的是与天旭酒店公司的《租赁合同二》，因天旭投资公司并未诉请解除与天旭酒店公司的租赁合同，双方的租房合同现应继续履行，天旭投资公司诉求返还租房、恢复原状且租金支付到清退房屋之日，因与天旭酒店公司的租房合同尚在履行中，故不予支持。该案判决结果为：“一、天旭酒店公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付天旭投资公司2017年3、4、5月租金350000元及违约金17500元；二、驳回天旭投资公司的其他诉讼请求。” 三、天旭酒店公司于2015年9月18日与案外人贵阳货车帮公司签订《房屋租赁合同》（以下统称《租赁合同三》）一份，约定天旭酒店公司将其租赁的位于成都市新都区物流大道199号附1号办公大楼一楼大厅及大厅西侧（面积约650平方米）、二楼整层（面积约1345.13平方米）转租给贵阳货车帮公司，租金为每年120万元。天旭酒店公司于2017年9月向本院起诉，要求解除其与贵阳货车帮公司于签订的《租赁合同三》，后天旭酒店公司、贵阳货车帮公司、天旭投资公司经本院调解，达成如下调解协议：“一、解除天旭酒店公司与贵阳货车帮公司于2015年9月18日签订的《房屋租赁合同》；二、由贵阳货车帮公司于2018年2月28日前支付天旭酒店公司400000元（已扣除保证金200000元），双方权利义务清结；三、贵阳货车帮公司于2018年2月28日前，将其租赁的位于成都市新都区物流大道199号附1号办公大楼一楼大厅及大厅西侧（面积约650平方米）、二楼整层（面积约1345.13平方米）的房屋交还天旭酒店管公司，天旭酒店公司收回房屋后，于同日将上述房屋退还给天旭投资公司，天旭酒店公司与天旭投资公司关于上述房屋的租金及后续事宜，双方另行结算。”庭审中，双方均认可，上述调解协议已经实际履行，天旭酒店公司已经将其转租的上述房屋退还给了天旭投资公司。但天旭酒店公司用于经营酒店的租赁部分并未退还。2018年1月30日，因天旭酒店公司拖欠租金，天旭投资公司将租赁房屋的水、电、气供应断掉。 另查明： 一、天旭酒店公司向天旭投资公司支付了2万元保证金。天旭酒店公司成立于2012年9月26日，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本50万元，其中潘全敏出资25万元，潘于国（系潘全敏父亲）出资25万元，潘全敏担任法定代表人，并负责公司的实际运营及管理。2018年5月，潘全敏、潘于国将天旭酒店公司的股份转让给林进通，天旭酒店公司现为林进通个人独资的有限责任公司。 二、天旭投资公司为证明潘全敏在实际控制天旭酒店公司期间，将公司营业收入存入个人账户，占用该公司财产，向本院申请调取天旭酒店公司及潘全敏的银行账户信息。本院根据天旭投资公司的申请，调取了天旭酒店公司及潘全敏的个人银行账户信息，上述账户显示：1.天旭酒店公司与潘全敏之间存在大额现金往来情况，天旭酒店公司仅有少量营业收入存入其公司账户；2.潘全敏实际控制天旭酒店公司期间，其个人账户现金存款次数频繁、数额较大。潘全敏虽然辩称其经营天旭酒店公司期间，公司经营困难，潘全敏利用个人资产为公司偿还债务，其资产并未与公司资产混同，也未侵占公司资产，但潘全敏并未提供证据证明其主张，也未提供证据证明其现金存款来源。 三、天旭酒店公司尚欠水电费合计98098元未付。 上述事实，有《房屋租赁合同》、民事判决书、微信聊天记录、短信记录、工商档案信息、银行转账凭证等证据及双方当事人的当庭陈述，本案庭审笔录在卷为证。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，《租赁合同二》是双方当事人协商一致后所达成，该合同合法有效，对双方均具有约束力。针对双方的诉辩及庭审调查情况，本案的争议焦点，一是合同是否应当解除；二是合同解除后应当如何处理；三是潘全敏是否应当承担责任。 关于租赁合同是否应当解除。天旭投资公司曾因双方的租赁关系，于2017年向本院起诉，但其请求解除的是天旭投资公司与潘于国签订的《租赁合同一》，但本院生效的(2017)川0114民初5641号民事判决确认双方实际履行的是天旭投资公司与天旭酒店公司签订的《租赁合同二》，但在该案中天旭投资公司并未请求解除《租赁合同二》。本案中，因天旭酒店公司作为承租方，不履行支付租金的义务，根据合同约定，天旭投资公司有权要求解除合同。故对天旭投资公司解除合同的请求，本院予以支持，并将天旭投资公司起诉之日2018年5月15日确定为合同解除之日。 合同解除后，天旭酒店公司应当腾退房屋给天旭投资公司，并应按照合同约定的租金标准支付合同存续期间的租金以及合同解除后房屋腾退前的实际占有使用费。至于天旭酒店公司提出的因天旭投资公司不开具发票，故其可以行使不安抗辩权的主张，因开具发票并非合同主要义务，且系另一法律关系，故本院对天旭酒店公司的该项主张不予采信。由于天旭酒店公司转租给案外人贵阳货车帮公司的房屋已经于2018年2月28日前腾退给天旭投资公司，故2018年3月后的租金标准应按20万元/年计算（140万元/年-120万元/年）。由于天旭投资公司于2018年1月30日将水电断掉，致使租赁房屋不具有适租条件，致使损失扩大，但天旭酒店公司不履行支付租金义务，也有一定的责任，故自当天起至合同解除之前，即2018年2月1日至2018年5月15日的租金损失部分应由双方各自承担一半。至于天旭酒店公司提出的其在上一案件曾提出解除合同，但天旭投资公司并未接收，应承担损失扩大的责任，本院认为根据双方合同约定，承租方请求解除合同，双方应协商一致，且天旭酒店公司在天旭投资公司不同意解除合同时并未通知解除，也未起诉请求解除，故本院对其抗辩不予支持。合同解除前的未付租金，自2017年6月至2018年2月按140万/年的标准计算，2018年3月至2018年5月15日按20万元/年的标准计算，总未付租金合计为1012500元（8.5个月×140万/年÷12个月＋2.5个月×20万/年÷12个月÷2），按照合同约定违约金按未付租金5%计算为50625元。关于水电费98098元，因双方合同有约定，且天旭投资公司提供证据证明其已经代为垫付，故天旭酒店公司应当予以支付。上述款项合计1161223元，抵扣天旭酒店公司缴纳的20000元保证金后，天旭酒店公司还应支付1141223元。 关于潘全敏是否应当承担责任。根据天旭酒店公司及潘全敏个人银行账户情况显示，天旭酒店公司在营业期间仅有少量营业收入，与其酒店经营的实际情况不符，而潘全敏个人账户日均现金存入较大，且潘全敏不能证明其合理来源，故本院认为潘全敏在实际控制并经营公司期间，将公司的营业收入存入个人账户，其个人财产与公司财产混同，故根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，潘全敏应对其控制并经营的天旭酒店公司的债务承担连带清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告成都天旭投资有限公司与被告成都市天旭酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年5月15日解除； 二、被告成都市天旭酒店管理有限公司于本判决生效后十日内，支付原告成都天旭投资有限公司租金、违约金、水电费合计1141223元； 三、被告成都市天旭酒店管理有限公司于本判决生效后十日内将其租赁的房屋腾退给原告成都天旭投资有限公司，并支付逾期腾房占有使用费（自2018年5月15日起，按20万元/年的标准，计算至房屋腾退之日止）； 四、被告潘全敏对被告成都市天旭酒店管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告成都天旭投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17810元，由被告潘全敏与被告成都市天旭酒店管理有限公司共同负担（此款原告天旭投资有限公司已垫付，执行时一并执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈永珑 人民陪审员  赵燕翔 人民陪审员  曾庆顺 二〇一九年三月四日 书 记 员  魏瑞廷