广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初5675号原告：游文深，男，汉族，英德市人，住广东省英德市。原告：陈良华，女，汉族，英德市人，住广东省英德市，两原告共同委托代理人：朱志辉，广东青于蓝律师事务所。被告：吴海银，男，汉族，英德市人，住广东省英德市，委托代理人：龙翔，广东浈阳律师事务所律师。原告游文深、陈良华诉被告吴海银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案受理后，依法由审判员黄远梅适用简易程序于2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告游文深及陈良华的委托代理人朱志辉和被告吴海银及其委托代理人龙翔均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告游文深、陈良华诉称，两原告收到贵院（2018）粤1881民初279号《民事判决书》后，多次催告被告吴海银办理房屋过户手续并支付房屋尾款，但被告吴海银均以各种理由拒绝。无奈之下，原告游文深于2018年4月26日向被告吴海银寄出了《催告函》，要求被告吴海银在收到《催告函》的7天内办理房屋过户手续，但被告吴海银均拒绝。现被告吴海银已经通过贵院强制执行将房屋过户至其名下。但一直拒绝履行支付剩余房屋尾款及其他费用。为维护原告的合法权益，两原告特诉至贵院，请求：1.判令被告吴海银立即向原告支付房屋尾款600000元，并支付资金占用费暂定20000元（资金占用费从2018年4月26日起按照欠款总额年利率6%计算至付清为止）；2.判令被告吴海银立即向原告支付装修保证金2000元、装修余泥清洁费528元、物业管理费1608.43元；3.本案诉讼费、财产保全费由被告吴海银承担。原告游文深、陈良华为证明其主张向本院提交的证据有：1.身份证复印件，证明原告身份信息；2.民事判决书，前判决已经明确原告协助被告过户后应及时将房屋尾款支付的事实；3.催告函，证明向被告要求支付欠款无果；4.发票、收据，证明原告后续花费物业费及装修清洁费等费用。被告吴海银答辩称，（一）被告方尚欠原告方60万元尾款对此没有异议，但是原告要求立即支付尾款60万元缺乏事实和依据，理由如下：第一，原告拒不按照合同约定将涉案房屋过户给被告，而办理银行按揭的流程是需要先过户后审批因此无奈之下被告起诉原告要求过户即贵院受理的（2018）粤1881民初279号案，涉案房屋在被告申请强制执行后最终于2018年8月6日才过户到被告名下；第二，办理银行按揭需要买卖双方到银行签署相关手续，被告在过户之后立即向农行提交申请按揭的有关资料并在2018年9月27日通知原告到银行签署文件，但是原告拒不配合办理，导致银行退回原告的按揭资料不予办理，房屋一直以来办不了按揭，过错在原告；第三，目前涉案房屋已抵押，但被告可以解押之后继续申请办理银行按揭，原告应当积极配合，同时办理按揭需要一定的时间，原告应当理解。因此原告要求立即支付60万元尾款和资金占用费缺乏正当理由。（二）原告要求支付物业管理费用等费用违反合同约定。根据原被告签订的《房地产居间合同》第七条约定，原告作为卖方应当在交付前付清一切有关物业杂费，因此房屋在过户前的有关物业费用等杂费是应当由原告付清而不是被告。另外需要声明一点，原告至今未配合被告办理物业的过户手续即没有履行交付义务，由于物业的阻拦导致被告无法装修入住。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，为维护被告的合法权益，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告吴海银为证明其主张向本院提交的证据有：1.房地产权证书，证明涉案房屋于2018年8月6日才过户到被告名下；2.短信聊天记录，证明原告收到被告办理按揭的通知后拒不配合导致无法办理按揭；3.房地产居间合同，证明原告要求支付物业管理费、装修保证金以及淤泥清洁费缺乏事实依据。经审理查明，原告游文深、陈良华原是位于英德市××商住楼××房屋的所有权人，原被告双方达成买卖涉案房屋的合意后，原被告双方就涉案房屋的过户事宜协商不成，被告吴海银曾于2018年1月12日以原告的身份诉至本院请求本案原告游文深、陈良华将系争房屋过户至其名下并支付违约金，本院于2018年3月29日作出（2018）粤1881民初279号民事判决，该案已查明并认定如下事实：被告陈良华、游文深系夫妻。2017年8月14日，原告作为购买方，被告陈良华作为出卖方、第三人恒盛信息部作为中介方，三方签订《房地产居间合同》，该合同题头载明：三方确认本合同包括正式买卖合同关系和居间合同关系。其中，第一条约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于英德市××商住楼××房；该房建筑面积为176.19平方米，房地产权证号为，01XXX30；第二条约定：该物业成交价为人民币938000元，1、定金20000元须在签署本合同时付清；2、买方选择银行按揭付款；3、338000元首期款在过户当日支付，尾款600000元于银行按揭放款付清；买卖双方于2017年11月15日前办理完相关税费交纳和签署《英德市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，递件回执由经纪方代为托管；第七条约定：交楼日期为过户后七日内交付使用；第十四条约定：…买方向经纪方支付人民币9380元作为佣金；第二十条备注：1、买方承诺过户当日支付中介服务费和按揭服务费，2、买卖双方承诺银行无不良记录等并无条件配合经纪方办理按揭的相关手续流程及提供一切符合银行按揭资料，3、贷款金额以银行最终批贷为准。被告游文深提出当时签订上述合同其在场，但中介没有要求其签名，被告游文深对其妻子陈良华签名表示追认，提出该签名代表其意思表示。2017年8月28日，被告陈良华以其在广东省惠州市工作，不方便前往英德市有关部门办理涉案房屋解除抵押相关手续为由，委托其夫游文深代为办理签署涉案房屋提前还贷款、办理划款、并签署有关的文件等手续，委托期限：2017年8月28日至2018年8月28日，该委托书并经英德市公证处公证。庭审后，陈良华向本院出具证明，说明其所签署的上述公证书包含由其丈夫代为签署以下所述的《赎证协议》。2017年9月14日，陈良华作为出卖方、原告作为购买方、第三人恒盛信息部作为中介方签订《赎证协议》，内容：由于卖方上述物业房地产权现状为抵押状态，经双方协商，由买方提前支付首期款338000元（含已付）给卖方作为赎证款，卖方承诺办理完解除抵押手续后，该物业房产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用，并承诺在合同期2017年11月25日前办理过户手续，否则，卖方需赔偿双倍赎证款给买方，赎证款为338000元…。庭审中，被告游文深提出该《赎证协议》卖方“游文深、陈良华”的名字均由其签字，理由是陈良华有公证部门见证的委托书授权。上述合同、协议签订后，原告按《房地产居间合同》约定于2017年8月14日支付定金20000元给两被告，并2017年9月14日签订《赎证协议》当日支付318000元给两被告，共支付338000元给两被告。签订《赎证协议》当日，被告收到原告首期款便提前向中国建设银行英德支行还清贷款400000元，并取出涉案房屋房地产权证交给第三人恒盛信息部托管。2017年9月上旬，原告向英德市农村信用合作联社申请贷款600000元并递交贷款的相关资料。该信用联社答复：原、被告要先到房管交易中心签署《英德市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户原告取得房产证，才能办理贷款。被告认为先过户存在风险，要求原告叫银行出具同意贷款书面意见（简称同贷书），原告向被告解释银行不出具同贷书。另庭审中，第三人提出就原告贷款一事，其已向房地产评估机构对涉案房屋进行初步评估，评估机构通过电子形式向其发送了初评报告，暂时无纸质报告。（2018）粤1881民初279号案件根据上述事实作出的判决如下：一、被告陈良华、游文深应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告吴海银将位于英德市××商住楼××房屋（房产证号：粤房地权证英德字第××号）所有权过户到原告吴海银名下。二、驳回原告吴海银其他诉讼请求。另查明，本院作出的（2018）粤1881民初279号民事判决书发生法律效力后，2018年4月26日原告游文深向被告吴海银发出催告函，要求其支付购房尾款60万元并办理房产过户手续，被告吴海银于2018年4月27日收到该催告函。2018年5月7日被告吴海银以申请执行人的身份向本院申请强制执行（2018）粤1881民初279号民事判决书确定的义务，涉案房屋已于2018年8月6日登记过户到被告吴海银名下。原告于2018年7月10日通过微信的方式向被告催收房屋尾款60万元，被告未支付60万的房屋尾款，2018年9月27日被告通过微信聊天的方式告知原告其已向银行办理房屋按揭贷款手续并签名，需要原告去银行签名办理房屋按揭手续，但原告认为基于被告的多次失信行为，原告不再相信被告的陈述，涉案房屋于2018年8月6日已经过户到被告名下，涉案房屋是否需要贷款或贷款是否获批与原告无关。被告陈述因被告父亲生意需要周转，2018年9月27日，被告父亲向银行借款70万元，被告以涉案房屋为其父亲的上述70万元银行借款提供担保并于2018年12月28日办理了抵押登记。再查明，两原告在购买涉案房屋时于2017年6月1日向涉案物业的管理公司佛山市顺德区东升物业管理有限公司英德分公司交纳了装修保证金2000元、装修余泥清运费528元，后两原告于2018年10月26日向上述物业管理公司交纳了2018年5月至10月的车位管理费300元和2018年4月至9月的公摊电费128.41元，2018年5月至10月的物业管理费1480.02元。庭审中原被告双方均确认涉案房屋为毛坯房，被告在庭审中陈述被告在房屋按揭无法进行的情况下，2018年11月尝试对涉案房屋进行装修，并与物业公司协商是否应当与被告重新签订物业合同，物业公司打电话给原告要求双方到场交付涉案房屋并重新签订物业合同，但原告拒不配合交付，被告方也无法承担涉案房屋的物业费用。原告则认为在物业管理费未结清的情况下，原告与物业公司的物业合同未终止，物业公司不允许被告对涉案房屋进行装修，涉案房屋的钥匙现在物业处，没有交付给被告，因我方自执行案件立案后没有收到任何的法律文书，也不清楚涉案房屋何时过户到被告名下，因此也没有告知物业公司涉案房屋过户到被告名下的情况。物业公司打过电话给原告，只是说被告想装修，问我方有无收到房屋尾款，我方说没有，不同意装修。以上事实，有原被告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原被告签订的《房地产居间合同》、《赎证协议》系双方真实意思表示，其约定不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。依照原被告双方的合同约定涉案房屋是通过银行按揭贷款的方式进行购买的，根据相关银行的答复以及二手房交易的实际情况，原、被告要先到房管交易中心签署《英德市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户取得房产证，才能办理贷款。现涉案房屋于2018年8月6日就通过本院强制执行过户到被告名下,原被告双方应就涉案房屋办理房屋按揭手续，虽然被告提交的相关的证据证实其在过户后向相关银行申请办理按揭手续但基于原告的不配合未能办理成功，但被告于2018年12月28日将涉案房屋用于为他人借款提供抵押担保，导致涉案房屋已无法再通过银行按揭贷款的手续支付房屋交易的尾款给原告，被告在签订抵押担保合同时即明确知道无法通过银行按揭贷款的方式向原告履行支付剩余购房款的合同义务，而关于银行按揭款60万元何时支付的问题双方签订的合同中亦无此方面的约定，因此根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”规定，自被告知道应当履行支付义务之日即房屋完成过户登记之日起至今亦超过了必要的准备时间，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿”的规定，原告请求被告支付剩余的购房款60万元合理合法，本院予以支持。对于资金占用期间的利息问题，由于原告未依照合同约定配合被告办理相关的银行按揭贷款手续，直至被告在2018年12月28日将涉案房屋办理抵押担保手续起，被告才依法应当知道其需要通过其他方式归还剩余的购房款，因此资金占用期间的利息起算应自被告将涉案房屋进行抵押担保之日起即2018年12月28日计算；关于利息的计算标准，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，被告应从2018年12月28日起至清偿日止以实欠购房款为基数按年利率6%向原告支付资金占用期间的利息。关于原告诉请的装修保证金2000元及装修余泥清洁费528元是基于原告与涉案物业公司的合同约定，因原告实际未对涉案房屋进行装修，其已缴纳的装修保证金及装修余泥清洁费可依照相关合同向收款人进行主张，原告请求被告支付装修保证金及装修余泥清洁费于法无据，本院不予支持。由于原告未与涉案物业公司解除相关合同，物业公司亦基于物业服务合同未向被告交付房屋钥匙，原告至今未向被告交付涉案房屋，根据原被告双方签订的居间合同约定，买卖双方约定交楼日期为过户当天七日内，交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费，由于原告一直未交付房屋给被告，因此，原告诉请被告返还其垫付的物业费1608.43元不符合合同约定，原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，判决如下：一、限被告吴海银于本判决发生法律效力之日起十日内向原告游文深、陈良华支付剩余所欠购房款600000元并以实欠货款为基数从2018年12月28日起至欠款清偿日止按年利率6%支付资金占用期间的利息给原告游文深、陈良华；二、驳回原告游文深、陈良华的其他诉讼请求。本案受理费5020.68元及保全费3640.68元（原告已缴纳），由被告吴海银负担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄远梅二〇一九年三月十二日书记员  吴玉凤附：相关的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；附英德市人民标的款账户情况：户名：英德市人民法院开户行：中国银行清远英德和平中路支行账号：71×××45请在汇款单的备注栏注明案件案号，否则，无法入帐。