广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初36号原告：广州市花都区玛堤雅皮衣厂，住所地广州市花都区新华街金华路9号四楼部分，统一社会信用代码91440101061149335B。法定代表人：安华。委托诉讼代理人：王桂荣，广东富荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓会桢，广东富荣律师事务所律师。被告：广州市花都区新华街三华村西华经济合作社，住所地广州市花都区新华街三华村，用户名724339720。负责人：徐达韶。委托诉讼代理人：徐凤鸣，广东正善律师事务所律师。第三人：广州市花都华源皮衣皮具有限公司，住所地广州市花都区镜湖大道16-18号，统一社会信用代码91440101618400735Y。法定代表人：邹竹生。委托诉讼代理人：邓会桢，广东富荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王桂荣，广东富荣律师事务所律师。原告广州市花都区玛堤雅皮衣厂（以下简称玛堤雅公司）与被告广州市花都区新华街三华村西华经济合作社（以下简称西华经济社）、第三人广州市花都华源皮衣皮具有限公司（以下简称华源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，由审判员袁贞依法适用简易程序于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告玛堤雅公司、第三人华源公司的委托诉讼代理人王桂荣、邓会桢、被告西华经济社的委托诉讼代理人徐凤鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玛堤雅公司向本院提出诉讼请求：1、被告位于西华经济社的二号厂房及周边空地，厂房面积为4550平方米，空地面积为1.49亩，合计用地面积为5亩给原告继续承包经营，经营期限至2022年12月31日止；2、从2019年1月1日起至2022年12月31日期间的厂房租金按面积4550平方米，每月每平方5.83元计算；空地租金按每年每亩8000元，面积为1亩4分9厘，每年空地租金为11920元计算。上述租金每年分两期支付，第一期在当年的1月1日前缴交，第二期在当年的7月1日前缴；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人与被告于2006年8月3日签订《第二号厂房租赁合同》，其中该合同约定，第一条：“乙方租用甲方位于花都区新街大道北100号，即新街大道与金华路相交处西华经济社的二号厂房及其周边空地，厂房面积为4550平方米，厂房用地及空地共5亩。”第二条:“租赁期为十二年，即由2007年1月1日起至2018年12月31日止。”第三条：“因限于新华街对租赁合同租期的管理规定，经双方协商本合同到期后续签至乙方执照经营期即2022年12月31日，期满后在同等条件下乙方有优先续租权。”第四条：“租金：2007年1月1日至2012年12月31日每月每平方5元，自2013年开始再递增8%即每月每平方5.4元。租用期内乙方每年向甲方分两期缴交租金，第一期在当年的1月1日前缴交，第二期在当年的7月1日前缴交。”第五条:“乙方应准时向甲方缴交租金，到期缴交租金如超过30天，甲方按乙方欠租金的数额及拖欠日期每天计罚1%的滞纳金，如连续拖欠三个月，甲方有权终止本合同收回租赁厂房，并保留追偿拖欠租金的权利。”第十条：“乙方承租厂房围墙内空地，期限与厂房承租期限相同，承包款每亩每年捌千元，计算面积1亩4分9厘，12年土地租金共计壹拾肆万叁仟零肆拾元整（￥143,040,00元）。根据第三人与被告签订的租赁合同第三条的约定，双方将租赁期限至2018年12月31日再续签至2022年12月31日。第三人与被告签订的合同中可以反映，第三人与被告的租赁期限为：2007年1月1日至2018年12月31日为一个租赁期限，2019年1月1日至2022年12月31日为续签期限。被告在2018年12月初，原告要求被告续签合同，但被告于2018年12月20日认为第三人与被告的租赁合同己经期满，要求原告在2018年12月31日前自行搬迁清理。第三人广州市花都华源皮衣皮具有限公司的股东是邹竹生，因邹竹生年事己高，不能对第三人的经营进行管理，因此与被告进行协商，被告同意第三人在租赁期内包括续租期内可以任意转租给其他人，因此在2010年12月18日第三人与被告签订《厂房分租协议》，根据该协议的约定，其中第二条：“第三方的租赁期不得超过甲乙双方原合同的租赁期。”第三条：“租金和管理费由乙方与第三方另行协议签订合同，乙方按原合同的规定向甲方缴交租金和管理费。”第四条“乙方向甲方履行原合同规定的所有义务，并约定第三方遵守原合同中甲方要求乙方应遵守的相关条款。”第五条：“甲方协助第三方提供办理营业执照、税务登记证等证照手续所需的房产相关证明文件，办证费用由第三方自理。”第六条：“甲方因办证所需与第三方所签订的所有合同均为原合同和乙方与第三方所签合同的副本，其相关条款与原合同不符的以原合同为准。”由于被告同意第三人对租赁厂房进行转租及分租，第三人与原告于2013年2月28日签订《房屋租赁合同》，租赁期限至2022年12月31日止。从2013年3月1日开始，被告的租金实质全部由原告的实际权利人邹桂生进行交付。第三人广州市花都华源皮衣皮具有限公司虽然登记的股东是邹竹生，但实际权利人仍是邹桂生。因邹桂生担任台湾商会会长，因此其以其亲兄邹竹生的名义开办第三人，后因邹桂生年事己高，不便参与经营，2013年2月1日以安华的名义成立原告广州市花都区玛堤雅皮衣厂，原告的实际权利人仍为邹桂生，原告成立后，全部承继了第三人的厂房、机械设备、人员等，并没有作任何的清算行为。从邹竹生于2018年12月3日出具的确认书、原告于2018年12月3日出具的证明、邹桂生于2018年12月18日出具的确认书、安华在2018年12月18日出具的确认书及邹桂生提供的2016年至2018年交付被告的租金的付款凭证可以反映第三人的实际权利人为邹桂生，原告的实际权利人也是邹桂生。从以上邹竹生、邹桂生、安华及原告提供的证明材料均可以确认：第三人虽然于2012年吊销，但原告是承继了第三人的全部资产和经营业务，第三人吊销营业执照是基于邹竹生年事己高，不方便参与经营，而通过成立原告去全部承继第三人的业务和财产。从邹桂生是第三人和原告的实际权利人可以推定，第三人虽然吊销，但实际仍然以成立原告进行经营。原告认为，原告承继了第三人所有的厂房、业务、人员，该承继没有损害被告的利益，第三人与被告签订的租赁合同至2018年12月31日止再续签至2022年12月31日止，虽然由原承包合同12年增加至16年，但该续签合同的承包期限并没超过合同法规定的20年，该续签行为应当由被告和原告继续履行，但在2018年12月前，被告以发通知的形式决定取消原告与被告的续签合同至2022年12月31日的行为严重损害了原告的利益，从第三人与被告于2010年12月18日签订的厂房分租协议，第三人有明确的意思表示将由其他公司代替第三人继承履行原租赁合同至2022年12月31日，被告也同意第三人将原租赁合同的权利义务转给原告，但约定使用期限以原合同约定的为准。被告不履行与原告签订续签合同至2022年12月31日损害了原告和第三人的利益。因此，请求法院按照合同法的规定，判令被告将涉案厂房及空地继续履行至2022年12月31日止。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。被告西华经济社辩称，1、原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。首先从诉讼主体上，原告的诉讼主体不适格，应该驳回。根据合同法，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，即根据合同相对性原则，只有合同一方当事人能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，结合本案，原告并非涉案合同的当事人，而原告与第三人在法律上是相互独立的主体，在工商注册资料以及法律上均没有任何的关联性，因此原告没有合同依据以及法律依据向被告主张合同权利应驳回起诉。2、从合同的约定内容上看，涉案租赁合同的续签约定为无效条款，根据1998年修订的《村民委员会组织法》，2010年，以借贷租赁或其他方式分村集体财产，需要经村民会议讨论，现原告要求续签租赁合同至2022年12月31日，续签合同即为重新签订一份新合同，根据法律规定以租赁方式处分村集体财产，需经村民会议讨论，规避了法律的民主议事程序，违反法律强制性规定，为无效条款。3、退一步说，即使涉案租赁合同的签订以及条款均符合法律规定，原告的诉讼请求也没有合同依据，根据第2号厂房租赁合同的约定，经双方协商本合同到期续签至营业执照经营期限，广州市花都区华源皮衣皮具有限公司的营业执照，首先本条所强调的是第三人的执照经营期限其真实意思表示是维护第三人的稳定经营，前提是仍在经营，这是附生效条款，但是第三人已经停止经营并被相关工商部门吊销营业执照，因此，续签租赁合同的前提条件已经失去。4、第三人根据合同约定应当于每年的1月1日前支付上半年租金，7月1日支付下半年租金，但第三人每期均延迟六个月以上，已经属于违约，被告要求终止合同收回厂房符合合同约定。5、续签合同，并不代表按原合同条款不变的情况下签订合同，需要重新协商条款再签订。第三人华源公司陈述，1、我们同意原告的诉讼请求，包括事实与理由，第三人认为第三人与被告在2006年8月3日签订的合同，根据合同条款，第三人和被告签订的合同实质使用期限是从2007年1月1日至2022年12月31日，当时为什么有第二条为十二年，是根据当时的新华街管理部门的要求，一般租用期限是十二年，所以我方以后的4年用续签2018年12月之后的方式规避当时新华街的指导意见，在2010年12月18日，关于第三人租用的厂房是否可以分租和转租的问题，专门签订厂房分租协议由被告同意第三人可以转租给其他人，但是这条件在原合同基础上注明的条件和原则不违反第三人和被告签订的第2号厂房签订的内容就行，分租行为就被告的特别同意。基于第三人和被告签订分租协议之后，作为第三人与原告签订了房屋租赁合同，那么把第三人与被告签订的厂房全部面积转租给原告，所以第三人转租行为是获得被告的授权同意，而且转租后履行合同，从2013年后以原告为主。另外，被告认为本案的诉讼主体，原告不具备本案的诉讼主体，由于第三人和原告签订分租合同，分租合同也符合第三人和被告签订的厂房分租协议，也就说说原告是承继了第三人在厂房中的分租义务，所以在本案中原告是符合的诉讼主体。经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区新华街金华路9号，权属于广州市花都区新华街三华村西华经济合作社。2006年8月3日，三华村西华经济社作为甲方与第三人作为乙方签订一份《第二号厂房租赁合同》，约定乙方租用甲方位于花都区新街大道北100号，即新街大道与金华路相交处西华经济社的二号厂房及其周边空地，厂房面积为4550平方米，厂房用地及空地共5亩。二、租赁期为十二年，即由2007年1月1日起至2018年12月31日止。三、因限于新华街对租赁合同租期的管理规定，经双方协商本合同到期后续签至乙方执照经营期即2022年12月31日，期满后在同等条件下乙方有优先续租权。2010年12月18日，三华村西华经济社作为甲方与第三人作为乙方再次签订一份《厂房分租协议》，同意第三人将涉案厂房转租。2013年2月28日，原告作为乙方与第三人作为甲方签订一份《房屋租赁合同》，约定第三人将涉案厂房租与原告使用，租赁期自2013年3月1日至2018年12月31日，2018年12月31日到期后乙方可与经济社续签至2022年13月（此处为笔误）31日。2018年12月20日，西华经济社发出《通知》，称：本大楼是西华经济社物业，在2018年12月30日已合同期满，请各位租户在本月30日前自行搬迁清理完。2018年12月3日，邹竹生作出《确认书》，称：本人邹竹生今年85岁，以本人的名义成立的广州市花都华源皮衣皮具有限公司（以下简称华源公司），其实际开办者和控制人是我弟邹桂生（今年71岁）。因我弟长期主持花都台湾商会的工作，现仍担任花都台湾商会的名誉会长，因此，以本人的名义作为华源公司的股东，但华源公司的实际权利人是我弟邹桂生，因本人年事已高，在2015年将华源公司取消，华源公司的一切经营由广州市花都区玛堤雅皮衣厂进行承继，本人确认以上事实。2018年12月3日，原告作出《证明》，称：广州市花都区玛堤雅皮衣厂（以下简称玛堤雅成衣厂）于2013年2月1日成立，是由安华作为投资人的个人独资企业，玛堤雅皮衣厂承继广州市花都华源皮衣皮具有限公司的全部厂房、机械设备、人员，该公司虽然以安华作为投资人进行注册，但实际权利人是邹桂生。因邹桂生今年已71岁，对玛堤雅皮衣厂的经营行为不便参与，因此，以安华的名义作为投资人进行注册，但该厂的实际权利人是邹桂生。2018年12月18日。邹桂生作出《确认书》，称：本人邹桂生（71岁），原以我兄邹竹生（今年85岁）作为名义股东成立广州市花都华源皮衣皮具有限公司（以下简称华源公司）。由于邹竹生年事已高，已在2013年2月10日以安华的名义作为投资人成立广州市花都区玛堤雅皮衣厂（以下简称玛堤雅厂），作为个人独资企业。玛堤雅厂成立后，玛堤雅厂承继华源公司所有的设备、工人以及厂房，玛堤雅厂的实际投资人是邹桂生。2015年，华源公司因没有办理年审手续而被工商部门吊销，所以华源公司以及玛堤雅厂这两个企业的实际控制人和投资人是邹桂生。2018年12月18日，安华作出《确认书》，称：本人安华，在2013年2月10日以本人的名义作为投资人成立广州市玛堤雅皮衣厂（以下简称玛堤雅厂），作为个人独资企业。玛堤雅厂成立后，玛堤雅厂承继华源公司所有的设备、工人以及厂房，玛堤雅厂的实际投资人是邹桂生。2015年，华源公司因没有办理年审手续而被工商部门吊销，所以华源公司以及玛堤雅厂这两个企业的实际控制人和投资人是邹桂生。原告向本院提交账户交易明细查询清单、中国工商银行交易流水、中国农业银行个人结算业务申请书、中国建设银行个人活期账户交易明细、被告开具的收据等，拟证明原告承继了第三人的租金，租金由原告或实际权利人邹桂生支付。被告对此证据予以确认，但认为不能推断出原告承继了第三人，也不能推断出邹桂生是实际控制人，且原告多次迟延三个月以上，原告要求收回厂房是符合事实和合同约定。第三人对上述证据予以确认。关于欠租情况，被告没有向第三人提出书面异议，只是口头通知。关于第三人与原告之间的承继关系，原告没有书面证据，亦不申请提交审计鉴定。第三人因没有进行年审，其营业执照已经被吊销。本院认为：被告与第三人之间的《厂房租赁合同》的合同相对方为被告及第三人，合同约定的租期到2018年12月31日为止，到期后续签至第三人执照经营期2022年12月31日止，期满后在同等条件下第三人有优先续租权，但目前第三人已因没有年审被依法吊销营业执照，因此上述合同约定的条件已不存在，故被告与第三人之间的《厂房租赁合同》已到期终止。原告与第三人是两个独立的民事主体，且第三人之前为有限责任公司，现已吊销，原告陈述其与第三人之间的承继关系，但只有双方的法定代表人的确认书，尚不足以证明原告与第三人之间的承接关系，且原告声称支付租金的人为邹桂生，也不能证明原告与第三人为同一主体。而被告作为涉案房屋权属人，在《厂房租赁合同》到期终止后，有权另行出租，因此，原告要求被告将涉案房屋继续交由原告承包经营及支付租金的方式的诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市花都区玛堤雅皮衣厂的全部诉讼请求。案件受理费8344.3元，由原告广州市花都区玛堤雅皮衣厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇一九年三月二十九日书记员 张丽彬