广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初22836号原告：和光有限公司（ACEPEACELIMITED），住所地香港特别行政区湾仔港湾道30号新鸿基中心45楼。法定代表人：陈锦辉。委托诉讼代理人：朱天养，广东泰扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱穗姿，广东泰扬律师事务所律师。被告：钟慧瑜，女。委托诉讼代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。原告和光有限公司与被告钟慧瑜租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年2月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人朱天养，被告的委托诉讼代理人欧阳光辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年7月1日至7月25日租金8225.81元及逾期付款违约金（以所欠租金为基数从7月6日起至付清之日止按年利率的24%计算）；2.判令被告向原告支付违约金18794.19元；3.判令被告向原告支付租赁商铺恢复原状费用8137元；4.判令被告向原告支付的租赁保证金10200元归原告所有；5.判令被告向原告支付律师服务费5000元；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告（出租人）与被告（承租人）于2017年8月31日签订《房地产租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于佛山市南海区桂城南海大道北49号南海广场第一层编号为XXX-XXX商铺，用于经营手表、饰品，租赁期限从2017年9月21日至2018年9月20日。租赁合同第3.1.1条、第3.2.1条、第3.2.3条约定每月基本租金为10200元，于每月的5日前支付当月基本租金，逾期每日按欠付金额的千分之三支付逾期付款违约金；第5.1条约定由广州市启胜物业管理有限公司南海分公司作为物业管理公司；第7.11条约定在合同租赁期满或双方同意终止合同或承租人违约的情况下，承租人必须将房屋（场地）恢复至原来交付之状态交还出租人，所需费用由承租人承担；第7.23条约定因承租人拖欠租金而引起诉讼所产生的律师费、办案费等由承租人承担；第8.8条约定承租人未经出租人同意擅自撤场的，属于承租人单方解除合同，除所交保证金不予退还外，承租人应按剩余租期租金总额向出租人支付违约金，承租人连续三天未开门营业或经出租人通知后仍不开门营业，视为承租人擅自撤场。原告于2017年9月21日将上述商铺交付给被告，被告经营至2018年6月底开始撤走商品，7月起未安排人员上班，原告及物业公司多次通知被告到场营业，并于2018年7月19日委托律师向原告发送律师函，但被告均不予理睬，也不将场地恢复原状交还原告。经多次通知无果后原告于2018年7月25日接管出租场地，并随后委托有资质单位对租赁商铺进行恢复原状施工，复原费用8137元。被告提前撤场解约，给原告造成了相应的经济损失，被告理应依约承担违约责任，除支付2018年7月1日至7月25日租金8225.81元、恢复原状费用8137元及本案律师费5000元外，还应当支付逾期付款违约金及提前撤场退租违约金，同时原告有权不予退还保证金给被告。原告为维护合法权益，遂提起本案诉讼。被告辩称，1.本案所涉的租赁合同系双方协商一致后解除的，并不是因被告违约而被原告单方面解除的。2018年6月20日左右，被告与原告双方经协商一致，共同同意提前解除双方的租赁合同。2018年6月22日左右，在原告允许并见证的情况下，被告将柜台中的货物全部撤走，并将场地移交给了原告。如果不是双方协商一致提前解除租赁合同，原告不可能同意被告将场地中的全部物品撤走，原告也不能撤走物品。在本案租赁合同的履行过程中，被告从未违约。2.原告至今仍拖欠被告2018年5月30日至2018年6月21日期间的代收货款合计人民币9860元未付。原告当时承诺被告在2018年7月初结算给被告，但至今未予结算并支付给被告。3.原告主张2018年7月1日至2018年7月25日的租金没有事实根据，不能成立。被告于2018年6月22日左右已经将场地移交给了原告。原告提供的证据2018年6月27日的场地照片中也显示被告承租的场地是空置的，被告已经撤走。原告主张逾期支付上述租金的违约金也没有依据，并且该标准也严重过高。即使法院认为应当计算，也只能按照同期银行贷款利率的标准计算，被告申请予以调低。4.原告主张的违约金18794.19元没有事实与法律依据。原告主张剩余租期的全部租金作为违约金，严重不公平。被告都没有使用后期的场地，不应仍要计算全部的租金。并且原告又主张没收被告所交的租赁保证金10200元，按原告逻辑，该10200元属于定金性质，假设如此的话，依照我国法律规定，违约金与定金只能二选一，也不能同时适用。5.原告主张商铺恢复原状的费用也没有事实与法律依据。原告自身也没有恢复原状。原告主张恢复原状的费用也没有经过工程造价的鉴定，原告仅提供一份没有备案的业务章的报价单不能证明该事实。更何况，原告也没有提供施工合同、付款依据、税务发票予以佐证，因此不能证明原告有支出该费用予以恢复原状。6.原告主张没收被告所交的租赁保证金没有依据。该租赁保证金不是定金性质，原告无权没收。更何况，被告也没有给原告造成任何损失。7.原告主张律师费5000元没有法律与事实依据。律师费系原告的诉讼成本，并非原告的必要支出费用，原告不请律师照样可以起诉，人民法院也照样会公平公正处理。其次，原告也没有提供律师费的付款依据及对应的律师费发票、现有证据根本不能证明原告实际产生了该律师费用。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1.原告公司注册证明书，被告钟慧瑜身份证（各1份，复印件）。2.房地产租赁合同（1份，原件）。3.佛山市（南海区）房地产查询证明（1份，查询时间2013年8月14日，打印件）。4.南海广场场地交接表（1份，原件）、场地交接图片（2页，复印件）、南海广场标准设备设施检查表、南海广场标准设备设施检查表（副表1）（各1份，原件）。5.承诺书（1份，原件）。6.南海广场店铺开业日期（1份，原件）。7.《关于：一楼XXX-XXX豪柏Rauschmayer专柜经营异常的函（1）》、EMS邮寄单（单号为1030994640921）（各1份，原件），签收单网上打印件（1份，复印件），《关于：再次促请南海广场一楼XXX-XXX豪柏Rauschmayer专柜恢复经营的函（2）》、EMS邮寄单（单号为1060582429721）（各1份，原件），签收单网上打印件（1份，复印件），《关于：南海广场一楼XXX-XXX豪柏Rauschmayer专柜单方面违约的事宜》、EMS邮寄单（单号为1030994713021）（各1份，原件），签收单网上打印件（1份，复印件），律师催告函（1份，原件）、EMS邮寄单（单号为1030994648821）（1份，原件），签收单网上打印件（1份，复印件）。8.报价邀请书、南海广场一楼豪柏专柜清拆还原工程合同、发票、国内支付业务付款回单（1份，原件）。9.民事委托代理合同、律师费发票、客户借记回单（1份，原件）。10.佛山市（南海区）房地产查询证明（1份，查询时间2019年3月1日，打印件）。11.物业管理服务合同（1份，复印件）。12.物业管理服务提供协议（1份，复印件）。被告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：13.收据（编号分别为A037033、A037034、A037035）（共3份，原件）。14.南海广场商户交款单（编号分别为6326817.6326816.6326815.6326814.6326813.6326812.6326810.6326811）（共8份，原件）。15.商户结算表、租金收据、租金发票、南海广场用电收费通知单（各6份，复印件），增值税普通发票（18份，复印件）。本院组织当事人进行了质证。经审核，对当事人对真实性无异议的证据2-6，证据13、证据15，本院对其真实性予以确认。证据1为当事人的主体资料，本院予以确认。证据7-12来源合法，能与本院确认的证据相印证，本院对其证据效力予以确认。证据14有原件核对，本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认本案法律事实如下：佛山市南海区桂城南海大道北49号南海广场第一层为原告单独所有，建筑面积为6301.13平方米。2017年8月31日，原告与被告签订《房地产租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定原告将佛山市南海区桂城南海大道北49号南海广场第一层编号为XXX-XXX的房屋（场地）出租给被告作专柜或铺位（为商业用途）使用，建筑面积60平方米，使用面积30平方米。租赁期限为1年，自2017年9月21日起至2018年9月20日止。免租装修期为15天，自2017年9月21日起至2017年10月5日止。自2017年10月6日起至2018年9月20日止，每月基本租金为10200元。被告在每月的5日前以现金或转账付款方式缴付当月租金给原告。逾期支付的，每逾期一天，按逾期金额的千分之三支付违约金。如果逾期15日，原告有权立即解除本租赁合同，收回场地，由被告承担违约责任，除保证金不予退还外，被告还应按剩余租期内应交租金总额向原告支付违约金。被告应向原告交纳10200元作为租赁保证金。被告同意接受原告委托的广州市启胜物业管理有限公司南海分公司作为物业管理公司，支付相应管理费、水电费及其他费用，并保证遵守相关的管理规定。在合同租赁期满或双方同意终止合同或承租人违约的情况下，被告必须将场地恢复至原来交付状态交还原告，所需费用由被告支付。如被告不恢复原状，则原告可自行委托评估机构进行恢复原状价格评估，被告按评估价格支付恢复费用。因被告欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费、原告的律师费、办案费等，均由被告承担。被告未经原告同意擅自撤场的，属于被告单方解除合同，原告有权强行接管商铺，后果由被告承担，同时被告应承担违约责任，除所交保证金不予退还外，还需按剩余租期租金总额向原告支付违约金。被告连续三天未开门营业或经原告通知后仍不开门营业，视为被告擅自撤场。被告与本合同有关的通信地址是广州市越秀区文德南路爱家园商务中心312，并保证以上通信地址真实有效，如有变更立即通知原告或管理公司，如因提供的通信地址不实而导致原告或管理公司的通知和其它函件送达不到的后果和风险责任由被告自行承担。2017年8月31日，被告（承租人）与广州市启胜物业管理有限公司南海分公司（管理公司）签订《物业管理服务提供协议》，约定被告同意接受管理公司在南海广场的销售收入必须由指定的收款系统统一收银管理。有关经由统一收款系统收取之销售款将由管理公司进行按月结算，结算日为每月最后一日，管理公司于当月收取之销售款中扣取次月之租金、管理费、水电费、其他杂费等后将余额以支票方式在次月12日至20日期间返还给承租人。如销售款不足以支付以上费用，承租人应在接到管理公司通知后的七日内向管理公司支付未足部分费用。2017年9月21日，原告将涉讼场地交付被告使用，双方同时确认场地原状。2018年6月28日，原告向被告的通信地址邮寄《关于：一楼XXX-XXX豪柏Rauschmayer专柜经营异常的函（1）》，通知被告其于2018年6月27日巡查时发现被告专柜没有员工上班，且现场展柜并未摆放货物，处于非营业状态，促请被告立即对展柜进行摆放货物，并安排员工上班。2018年6月30日，原告向被告的通信地址邮寄《关于：再次促请南海广场一楼XXX-XXX豪柏Rauschmayer专柜恢复经营的函（2）》，再次促请被告于2018年7月3日前恢复店铺正常经营。2018年7月5日，原告向被告的通信地址邮寄《关于：南海广场一楼XXX-XXX豪柏Rauschmayer专柜单方面违约的事宜》，促请被告于2018年7月10日前按合同要求恢复场地，将场地交还原告，并依约承担违约责任。原告通过法律途径追讨因被告单方违约而造成的一切损失，包括但不限于租金、违约金、律师费、诉讼费等。2018年7月19日，原告通过广东泰扬律师事务所向被告的通信地址邮寄《律师催告函》，通知被告在2018年7月22日前到场恢复营业并支付所欠租金、管理费、电费、手续费。2018年11月20日，原告与案外人北京乐辉装饰工程有限公司、广州市启胜物业管理有限公司南海分公司签订《南海广场一楼豪柏专柜清拆还原工程合同》，约定原告委托北京乐辉装饰工程有限公司对涉讼铺位进行清拆还原，工程总价为8137元。原告已向北京乐辉装饰工程有限公司支付工程款8137元。2018年11月5日，原告与广东泰扬律师事务所、广州市启胜物业管理有限公司南海分公司签订《民事委托代理合同》，约定原告委托泰扬律所处理与被告租赁合同纠纷一案，一审律师服务费5000元。原告已向广东泰扬律师事务所支付诉讼律师费5000元。另查明，被告已向原告交纳租赁保证金10200元。本院认为，本案原告系香港特别行政区公司，本案属于涉港租赁合同纠纷案件。双方在庭审中选择适用中华人民共和国内地法律，符合规定，本院予以确认，故本案应适用中华人民共和国内地法律。原告与被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均依约全面履行各自义务。被告占有使用涉讼铺位，应按约支付租金。关于被告占有使用涉讼铺位的期间问题，根据合同约定，租赁期限至2018年9月20日止。原告主张被告单方撤场，原告于2018年7月25日收回涉讼商铺，有原告提供送达予被告的相关函件印证。被告虽辩称其已于2018年6月20日经双方协商一致提前解除合同，但未提供相应的证据予以证明，本院不予采纳，因此本院认定本案属被告单方提前解除合同，构成根本违约，被告仍应向原告交纳2018年7月1日至7月25日期间的租金。被告提出有货款9860元应抵扣租金的抗辩理由，根据证据12《物业管理服务提供协议》约定，代收货款应由被告与广州市启胜物业管理有限公司南海分公司进行结算，在扣减相应租金、水电费、管理费、杂费后，多余部分退还。被告未提供证据证明其已就该代收货款进行结算，经本院释明后亦未在本案中向原告提出诉讼主张，因此被告主张该款项直接从租金中抵扣的理由，本院不予支持。被告所举证据不足以证明其已经足额交纳上述期间的租金，应承担不利后果，故原告诉请被告支付该段期间的租金欠款8225.81元（10200÷31×25）符合合同约定及法律规定，本院予以支持。按涉讼合同约定，被告应于每月5日前缴付当月租金，逾期按日千分之三支付违约金，被告尚未支付上述租金，故应支付逾期违约金予被告。原告主张按年利率24%的标准计算，被告辩称计算标准过高，本院予以采纳，并酌定违约金标准应按日万分之五计付，对原告超出部分的主张，本院不予支持。被告单方提前解除合同，构成根本违约，应按合同约定承担相应违约责任。涉讼合同约定如被告单方解除合同，除被告交纳的保证金不予返还，被告还应按剩余租期内租金总额向原告支付违约金。原告诉请没收被告已交纳的租赁保证金10200元符合合同约定，本院予以支持。原告作为出租方，被告提前退租必然会产生空租期损失，在被告同意原告没收租赁保证金102000元的情况下，从公平合理角度出发，本院酌情确定被告按剩余租期租金的20%即3794.84元[（10200元/月÷31天×6天+10200元+10200元/月÷30天×20天）×20%]计付违约金予原告，原告请求被告支付18794.19元过高，超出部分本院不予支持。被告未按约交纳租金、擅自停业，按合同约定，合同期满或双方同意终止合同或被告违约，被告均应将涉讼场地恢复原状交还原告，并约定因被告违约行为而引起诉讼所产生原告的律师费由被告承担。原告诉请的恢复原状费用8137元、律师费5000元均符合合同约定，且有合同、发票印证，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告钟慧瑜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月1日至2018年7月25日的租金欠款8225.81元予原告和光有限公司（ACEPEACELIMITED）；二、被告钟慧瑜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以8225.81元为本金从2018年7月6日起至实际付清之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告和光有限公司（ACEPEACELIMITED）；三、被告钟慧瑜已经交纳的租赁保证金10200元归原告和光有限公司（ACEPEACELIMITED）所有；四、被告钟慧瑜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付恢复原状费用8137元、律师费5000元、违约金3794.84元予原告和光有限公司（ACEPEACELIMITED）；五、驳回原告和光有限公司（ACEPEACELIMITED）超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1037.96元（原告已预交），由原告负担315.99元，由被告负担755.27元。被告负担的本案受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  汪晓强人民陪审员  李彩云人民陪审员  张淑莉二〇一九年三月二十九日书 记 员  林晓冰