浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0483民初8639号 原告：浙江金拱门食品有限公司，住所地：浙江省杭州市新天地商务中心2幢西楼601-609室。统一社会信用代码：91330000609104707W。 法定代表人：张家茵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孟迅、焦颖（实习）,北京德和衡（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江戴德实业有限公司，住所地：浙江省桐乡经济开发区二期工业区A-02地块9幢标准厂房211室。统一社会信用代码：9133048358779534XF。 法定代表人：朱善隆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周体敏，浙江几丰律师事务所律师。 原告浙江金拱门食品有限公司（以下简称金拱门公司）诉被告浙江戴德实业有限公司（以下简称戴德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日受理后，依法由审判员郭亮适用简易程序独任审判。审理中，被告于2018年11月2日提出管辖权异议，本院于同年11月21日裁定驳回其管辖权异议。被告就管辖权异议于2018年11月28日提起上诉，后于同年12月4日撤回了上诉请求。 本案于2019年2月14日公开开庭进行了审理。原告金拱门公司的委托诉讼代理人孟迅、焦颖、被告戴德公司的委托诉讼代理人周体敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金拱门公司起诉要求：一、判令被告向原告支付违约金1589000元；二、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年1月22日，原告与被告签订《浙江戴德实业有限公司与浙江麦当劳餐厅食品有限公司关于浙江省桐乡市戴德中心麦当劳餐厅之租赁合同》（以下简称租赁合同）1份，约定：被告将位于桐乡市经济开发区崇福大道南侧（桐国用（2013）第16065号，地号为034-023-0030）的地块（以下简称标的地块）编号为11幢建筑物（以下简称建筑物）的一部分场地出租给原告用于开设带有汽车免下车购餐服务功能的麦当劳“得来速”餐厅，合同就租赁面积作了约定。租赁合同被告应在2017年10月1日前向原告发进场的书面通知，并将符合双方约定的进场条件的场地交付原告使用。合同中约定，如被告未按期交付场地，被告应按每日3000元向原告支付逾期交场违约金；如超过约定日期三个月，原告可选择终止合同，被告除应按照逾期交场天数支付违约金外，还应退还原告已支付但未实际发生的费用，并向原告另行支付违约金500000元。该租赁合同签订后，双方签订《桐乡戴德中心麦当劳得来速餐厅改造协议书》（以下简称改造协议书》，就租赁合同第3.2条的约定进行了细化。2017年1月24日，原、被告签订《租赁合同补充协议》，就租赁合同的相关条款作出了明确。 2017年6月13日，被告依约向原告发出《改造通知书》，称租赁房屋已正式取得政府主管部门发放的《竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》，其将按照租赁合同约定对场地进行改造。 2017年6月14日，原告向被告发出《关于〈改造通知书〉的回复》，称同意被告按照双方约定对场地进行改造。 2017年9月15日，原告向被告发出《场地交付提醒及装修费支付》函件，称：因租赁合同约定的场地交付日为2017年10月1曰，要求被告依约按时完成场地改造义务，并依约向原告交付场地。 后被告并未按期向原告交付场地。被告于2017年10月24曰向原告发函称因原告未能提供场地改造图纸而无法按时完成改造义务。2018年5月21曰，被告向原告发送《关于麦当劳配电箱移位及遒路入口等事项的联系函》，称其无法完成改造义务，明确表示其不履行租赁合同约定的改造义务。 2018年9月28日，原告向被告发出《桐乡戴德中心麦当劳餐厅租赁合同解除通知函》，通知其解除双方于2017年1月22日签署的《租赁合同》及其项下的《改造协议书》、《租赁合同朴充协议》，被告于2018年9月29日收到该解除通知函。 基于上述事实，原告认为：1、原被告双方签订的《租赁合同》及其项下的《改造协议书》、《租赁合同补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反国家的强制性规定，应属合法有效，对原被告双方均有法律约束力。2、根据《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定及《租赁合同》第3.2条“如甲方未能按期交付场地……如超过约定曰期三个月，乙方可选择终止合同”之约定，原告有权解除合同。根据《合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”之规定，案涉的《租赁合同》及其项下的《改造协议书》、《租赁合同补充协议》已于2018年9月29曰解除。3、根据《合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，被告应当按照约定在2017年10月1日前交付租赁场地给原告。但被告来能履行该义务。原告经催告，并给予了极为合理的宽限期，但在该宽限期内被告仍未能履行其义务。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，被告的不履行交付场地义务的行为已经构成违约应当按照合同约定承但违约责任。4、根据《租赁合同》第3.2条“如甲方来能按期交付场地，甲方应按每曰人民币3000元向乙方支付逾期交场违约金；如超过约定曰期三个月，乙方可选择终止合同，甲方除应按照逾期交场天数支付逾期较长违约金外，还应立即退还乙方已支付但未实际发生的费用，并向乙方另行支付违约金500000元（考虑到乙方已实际投入的有形和无形成本包括但不限于选点、调查、设计费用和人力成本）及对周边商业环境带来的提升，甲方确认不以任何理由要求对该等违约金制作任何调整之约定）。被告应当向甲方支付违约金共计1589000元（计算方式为：2017年10月2日当日为开始计算至2018年9月29日止共计363天，3000元/天×363天=1089000元。违约金总数为：1089000元+500000元=1589000元）。 被告浙江戴德实业有限公司答辩称，一、被告不存在违约行为。1、在签订租赁合同前，双方都明知租赁场地沿崇福大道及沿庆丰南路口没有机动车出入口的事实。2、被告对场地的改造施工系完全按照前期原告提供的平面设计图纸要求进行。被告已按平面设计图纸的要求积极进行了场地改造，投入了1000000多元。3、被告已经尽最大努力与相关部门进行了沟通，原告发函解除合同的行为属于单位违法解除合同。4、被告无法按期履约时因为原告没有提供完整可行的场地改造图纸。二、假设被告存在违约行为，原告主张的违约金金额也存在错误。1、原告不能同时主张逾期违约金与解约违约金。2、假设原告能同时主张逾期违约金与解约违约金，违约金的数额也过分高于造成损失的30%。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：2017年11月6日，原告名称由“浙江麦当劳餐厅食品有限公司”变更为现名称即“浙江金拱门食品有限公司”。 2017年1月22日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订租赁合同1份，约定被告将位于桐乡市崇福大道南侧（桐国用（2013）第16065号，地号为：034-023-0030）的地块上编号为11幢建筑物的一部分场地出租给原告用于开设带有汽车免下车购餐服务功能的麦当劳得来速餐厅。合同3.2条约定，被告最迟应在2017年10月1日向原告发出进场的书面通知，并将符合双方约定完成本合同约定的应在场地交付前完成的事项、建筑物用途已经通过规划变更审批，符合商业（含餐饮）功能后（包括但不限于附件六、附件七约定的事项）的进场条件的场地交付原告使用。双方还约定，如被告未能按期交付场地，被告应按每日3000元向原告支付逾期交场违约金；如超过约定日期3个月，原告可选择终止合同，被告除应按照逾期交场天数支付逾期交场违约金外，还应立即退还原告已支付单未实际发生的费用，并向原告另行支付违约金500000元。被告确认不以任何理由要求对该笔违约金作任何调整。该租赁合同的附件六公用事业和工程技术要求对被告在交付租赁场地前，应完成的条件及工程技术要求作了约定。附件七约定被告完成崇福大道、庆丰南路原告餐厅车到主出入口（道路开口）的公安、规划等部门审批、施工及验收等事项及工程后，原、被告双方办理交接。 同日，原、被告双方签订《桐乡戴德中心麦当劳得来速餐厅改造协议书》1份，就租赁合同3.2条的约定进行了细化。 2017年1月24日，原、被告双方签订《租赁合同补充协议》1份。 2017年5月31日，被告向浙江省桐乡经济开发区管理委员会提交《关于戴德中心项目道路开口的申请报告》1份。 2017年6月13日，被告向原告发送《改造通知书》1份， 2017年6月14日，原告向被告发送关于《改造通知书》的回复1份。 2017年9月15日，原告向被告发送场地交付提醒及装修费支付函1份。 2017年10月24日，被告向原告发送要求麦当劳公司尽快提交完整的场地改造、土建安装及装修施工图纸函1份。 2018年5月21日，被告向原告发送关于麦当劳电箱移位及道路入口等事项的联系函1份，该函载明内容有：由于戴德中心崇福大道原规划设计入口道路为非机动车车道，我司经与相关政府部门多次沟通协调，政府部门明确回复崇福大道入口不允许机动车出入，机动车只能从项目设计规划道路入口出入（即从中华路或规划路口子出入），鉴于该事实情况，特函告归公司。 2018年7月2日，浙江省桐乡经济开发区管理委员会向被告发送《关于戴德中心项目道路开口的申请的回复》1份。 2018年9月28日，原告向被告发送桐乡戴德中心麦当劳餐厅租赁合同解除通知函，被告于次日即2018年9月29日收到该函件。 2018年9月26日，被告向原告发送桐乡戴德中心麦当劳餐厅租赁合同解除通知函的回复1份。 2018年10月23日，被告向原告发送桐乡戴德中心麦当劳餐厅租赁合同解除告知函1份。 本院认为：原、被告于2017年1月22日签订的租赁合同、改造协议书及2017年1月24日签订的租赁合同补充协议均系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，依法成立并有效，原、被告双方均应按照上述合同约定履行义务。合同履行过程中，被告未能在2017年10月1日前向原告发出进场的书面通知书，构成违约。被告在2018年2月1日前仍未能向原告发出进场的书面通知书，根据双方“在超过约定日期3个月，原告有权终止合同”的约定，原告有权在2018年2月1日后终止合同。被告于2018年9月26日向原告发送桐乡戴德中心麦当劳餐厅租赁合同解除通知函的回复1份，该回复抬头载明的日期为2018年9月25日，可确认被告最迟收到原告的桐乡戴德中心麦当劳餐厅租赁合同解除通知函的日期为2018年9月25日。因原、被告均未提交被告收到原告的桐乡戴德中心麦当劳餐厅租赁合同解除通知函的最早日期的相关证据，故本院确认被告于2018年9月25日收到原告的桐乡戴德中心麦当劳餐厅租赁合同解除通知函。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款、第九十六条的规定，本院确认原、被告签订的租赁合同、改造协议书、租赁合同补充协议于2018年9月25日解除。 关于违约金。原告主张自2017年10月2日起至2018年9月29日，按照每日3000元的标准计算逾期交付场地费违约金及解约违约金500000元。根据《合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，原、被告可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，原告可同时主张逾期交付场地违约金及解约违约金，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被告违约且致合同解除属实，但原告未能举证违约对其造成的损失，且被告提出违约金的数额过分高于造成损失。本院考虑原告选点、调查、设计费用和人力成本等，本院酌情确定由被告支付原告违约金300000元。超过部分，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下; 一、被告浙江戴德实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告浙江金拱门食品有限公司违约金300000元； 二、驳回原告浙江金拱门食品有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费19102元，减半收取9551元，保全费5000元，合计14551元，由原告浙江金拱门食品有限公司负担11551元，由被告浙江戴德实业有限公司负担3000元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员 郭 亮 二〇一九年三月二十九日 书记员 张曼蓉