广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初19832号原告：郑传发，男，1982年2月5日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，委托诉讼代理人：李丽丽，广东盈进律师事务所律师。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：钱曾亿，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东伟，广东中元（中山）律师事务所律师。原告郑传发与被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑传发及其委托诉讼代理人李丽丽，被告贝迪龙庭公司的委托诉讼代理人钱曾亿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑传发向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交楼违约金87856元(从2014年1月1日起以总房款380000元为本金按每日万分之二计算至2017年3月2日)；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金(从2016年11月18日起以总房款380000元为本金按年利率6%计算至原告实际收到被告交付的房地产权属证书之日止)。事实和理由：2013年1月19日，原、被告双方签署了中山市商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭1幢803房，合同总价款为380000元。合同第八条约定，被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告使用，逾期交房，被告应承担逾期交房违约金。合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人每逾期一天按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定支付全部购房款项并缴纳了相关税费，原告于2017年3月2日办理了收楼手续，但被告拖延至今仍未为原告办理房屋产权证书。原告认为，被告迟延交楼和迟延办理房屋产权证书的行为构成违约，应当承担支付违约金的法律责任。逾期办证违约金应当从合同约定的最晚交楼时间2013年12月31日次日起计算720个工作日，但合同约定的违约金过低，不足以弥补原告因此遭受的损失，故根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条之规定，原告主张进行调整，调整为以原告已付购房款为基数，按年利率6%的标准持续计算。被告贝迪龙庭公司辩称，一、根据合同约定，被告应在2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，原告于2018年9月19日才提起本案诉讼主张逾期交楼违约金，已经超过诉讼时效。二、涉案小区一期房屋早在2013年12月31日前已具备交付条件，被告已于2014年1月1日向原告邮寄书面收楼通知，但原告拒不收楼，相关责任应由原告承担，被告并不存在逾期交楼违约行为。被告在2017年3月2日实际收楼前从未向被告提出任何催收通知，原告逾期收楼真实原因是原告不想收楼。三、原告收楼时间为2017年3月2日，距今未达720个工作日，被告不存在逾期办证的违约行为。四、涉案房屋现未取得不动产权登记证书系因政策变更以及政府行为所致，属于不可归责于被告的原因，被告不存在违约行为，无须承担任何违约责任。1.规划验收政策变更导致涉案房屋所在的一期项目规划验收推迟至少16个月。涉案小区分两期建设，涉案房屋所在的一期项目已于2015年11月24日前完成施工，具备验收条件，被告已于2015年11月向相关部门提出验收申请。但中山市规划部门根据2015年11月1日实施的《中山市建筑项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见》第四条规定要求被告统一测量涉案小区的一、二期竣工面积，确认建筑面积误差不超过1000平方米后方可申请办理验收，导致一期直到2017年3月14日才通过规划验收。2.涉案房屋所在小区地址变更延误办证时间至少8个月。被告于2018年2月提出地址变更申请，公安局于2018年3月14日作出第一次核准，之后又对地址作出变更，最终于2018年11月2日确定涉案小区的地址为中山市火炬开发区新区大街9号。3.国土部门办理涉案房屋所在小区一期楼栋的大证时延误两个月。被告于2018年9月25日将办理产权登记所需的大证办理资料提交给国土部门。按规定，国土部门应当在10个工作日内即2018年10月14日前将大证办理完毕并交付被告，但国土部门迟至2018年12月14日才将大证交付给被告。从前述3点所述可知，政府变更以及政府行为导致办证迟延至少26个月（780天），除此之外，政府部门并未按照规定时间完成公共配套设施的验收工作也进一步延误了办证时间。4.根据双方签订的中山市商品房买卖合同补充协议第八条的约定，若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》、《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任。五、原告主张的违约金的计算方式有违合同约定，缺乏事实和法律依据。1.合同对违约金标准作出了明确约定，即每日万分之一（折合年利率3.65%），该约定用加深下划线的方式进行提示，未免除被告的责任，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的约定，原告对此进行变更违背了合同双方的真实意思表示。2.违约金总额以1%为上限亦属合理，被告协助办理产权证书在客观上受政府行为及政策变化等客观因素的影响，非被告单方所能决定。原告在本案中主张数万元的违约金超出了被告在签订合同时所能预见到的后果，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条有关“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2013年1月19日，郑传发（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以380000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭1幢803房；合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具了工程竣工验收报告并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日（含180日），不作补偿，逾期超过180日而不足360日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第181日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人全部已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另行赔偿或补偿，买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第181日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限，此外出卖人无需承担其他法律责任或赔偿买受人任何损失。合同的附件六合同补充协议第八条关于产权登记期限（对合同正文第十四条的补充）约定，若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》、《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任。合同签订后，郑传发按合同的约定向贝迪龙庭公司支付了全部的购房款。2014年1月，贝迪龙庭公司向郑传发发出书面收楼通知书。2017年3月2日，郑传发办理了收楼手续。2.2011年1月30日，贝迪龙庭公司取得“贝迪豪庭一期商住小区工程”建筑工程施工许可证，合同工期为2011年1月1日至2013年1月1日，备注栏载明：该工程于2012年11月12日办理调整以下内容，工程名称为贝迪豪庭住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程，竣工日期延期至2014年1月1日止。2013年7月2日，贝迪龙庭公司取得“贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程”建筑工程施工许可证，合同工期为2013年5月1日至2015年5月1日，备注栏载明：该工程于2015年7月29日办理变更以下内容，竣工日期延期至2017年6月1日。2011年12月9日，贝迪龙庭公司取得贝迪豪庭住宅小区一期、二期的建设工程规划许可证，编号分别为282042011110054、282042011110055，建设项目名称分别为贝迪豪庭住宅小区一期（1幢至10幢商业住宅楼、门卫室与消防控制中心、垃圾房与地下停车库）、贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房与地下停车库），建设规模分别为54306.13、61835.09，两许可证上均备注有以下内容：该项目于2015年5月25日办理报建变更批复书，批复内容变更，规划报建变更业务编号为282082015050015。2015年11月24日，涉案住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程的《工程质量监督报告》编制通过；2017年3月6日，涉案住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程的《工程质量监督报告》编制通过。2017年3月14日，贝迪龙庭公司再次取得贝迪豪庭住宅小区一期、二期的建设工程规划许可证，编号分别为271212017020021、271212017020022，建设规模分别为454.12平方米、321.85平方米，在前述许可证附件中审查意见处载明“同意补办超建面积报建”。同日，中山市城乡规划局作出建设工程规划条件核实批复书，涉案小区一期、二期规划验收合格。2018年1月2日，涉案小区一期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月1日，中山火炬高技术产业开发区联富社区居民委员会同意贝迪龙庭公司将涉案小区不动产地址变更为“中山市火炬开发区联富社区居民委员会园山新区大街6号”。2018年3月14日，中山市公安局作出批复，同意贝迪龙庭公司将一期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街9号”备案登记，二期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街11号”备案登记。2018年11月2日，中山市公安局同意贝迪龙庭公司将一期、二期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街9号”备案登记。2018年9月25日，贝迪龙庭公司向产权登记部门递交资料，办理涉案房屋所在小区一期的房屋所有权首次登记。2018年12月14日，中山市国土资源局作出核准通知，同意办理包括涉案房屋在内的小区一期的房屋所有权首次登记。3.2015年11月25日，中山市城乡规划局在其官网发布通知，称根据《广东省城乡规划条例》和《建筑工程建筑面积计算规范》等有关规定，制定了《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》，现予以印发，请遵照执行。前述意见（试行）第四点规定，凡属建筑面积5000以上，分期建设的项目，项目最高限额累计建筑面积合理误差不得超过1000㎡；第六点规定，建设工程按经审查的建设工程设计方案图纸施工，规划核实实测建筑面积在误差允许范围内的，视为符合规划条件，由规划部门直接验收。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳争议焦点主要为：一、贝迪龙庭公司是否须支付逾期交房违约金；二、贝迪龙庭公司能否依据合同约定顺延办证期限；三、逾期办证违约金的计算标准；四、逾期办证违约金的计算期间。关于焦点一。《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算；在商品房买卖合同关系中，买受人请求出卖人支付逾期交房违约金，违约金为固定金额的，应当从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间；按日或者按约等时间单位累计计算违约金的，应当按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。本案中，根据双方签订的中山市商品房买卖合同之约定，贝迪龙庭公司未在合同约定的2013年12月31日前将商品房交付郑传发使用即构成违约，郑传发彼时即应当知悉权利受损，并有权根据合同之约定向贝迪龙庭公司主张逾期交房违约金。双方约定的违约金计算方式虽然为自逾期第61日起按日按已交房款的万分之二支付，但约定了违约金的上限为已交房款的3%，即违约金持续计算的天数上限为150天，2014年7月31日之后的违约金不再累计而为固定金额。换言之，郑传发至迟应当在2016年7月31日前向贝迪龙庭公司主张逾期交房违约金，郑传发于2018年9月19日才提起本案诉讼，显然已超过两年的诉讼时效期间。即便郑传发要求变更违约金的计算方式，亦应在前述诉讼时效内主张权利。故，对郑传发关于逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，之所以约定720个工作日这么长的时间，主要源于开发商需要到各相关部门办理《房地产权证》、《国有土地使用权证》手续及等待行政审批时间的实际需求，如果将所有影响办理《房地产权证》、《国有土地使用权证》进度的政府行为或政府政策的改变都纳入开发商可以顺延办证期限的范畴，显然有违公平原则，业主领取权属证书的权益将难以保障，故应当对合同补充协议第八条的边界外延进行严格的限缩解释。就贝迪龙庭公司的抗辩事由，本院分析如下：1.涉案小区办理大确权之前，其地址名称需要由公安局审核通过，属于办证的必须环节，贝迪龙庭公司提交的公安局关于涉案小区地址名称的批复属于正常审批事项，不足以证明中山市的地址名称政策在何时发生了改变，亦不足以证明该政策的改变影响了涉案房屋的办证进度，贝迪龙庭公司据此顺延办证期限之理据不足。2.贝迪龙庭公司又抗辩中山市在2015年11月1日出台的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》导致分期建设的涉案小区一期、二期工程必须同时进行验收备案。本院认为，其一，前述实施意见并未规定分期建设的项目必须同时进行规划验收，贝迪龙庭公司也未提供证据证明在涉案合同签订后有何政府政策对规划验收标准发生了改变进而影响办证进度；其二，从贝迪龙庭公司提供的证据可知，其在一期、二期工程施工中均存在延期情形，在工程建设中还存在超建情形致使必须重新办理报建手续，不排除贝迪龙庭公司因自身因素延误办证进度；其三，即如贝迪龙庭抗辩属实，前述实施意见是依据《广东省城乡规划条例》制订的，而广东省城乡规划条例于2012年11月29日通过，2013年5月1日起施行，贝迪龙庭公司作为具有专业资质的房地产开发企业，应当熟悉房地产开发的相关政府政策，对可以预见的政府政策改变应做好相应的积极应对措施，不得将可预见的风险转嫁至买受人身上。3.贝迪龙庭公司还抗辩其于2019年9月25日递件，国土部门本应当在10个工作日作出批复，但国土部门迟延至同年12月14日才作出批复，办证时间应作相应顺延。本院认为，没有证据证明是何政策的改变或何政府行为导致国土部门未在承诺时间内作出批复，但是，从贝迪龙庭公司提交的公安局于2018年11月2日作出同意门牌号码的变更批复来看，不排除是贝迪龙庭公司提交资料不正确造成的延误，而且，即使贝迪龙庭公司所述属实，该延迟事实的发生在贝迪龙庭公司迟延办证之后，若贝迪龙庭公司按时如期办理递件，其完全可以避免因此所致的迟延办证的后果。综上，贝迪龙庭公司所举证据均不足以证明存在合同约定的顺延事项，故应承担举证不能的不利后果，本院对其抗辩理由不予采信，办证期限不予顺延。焦点三。双方在合同第十四条关于逾期办证违约金的约定系当事人充分磋商一致后的真实意思表示，且日万分之一的标准并不明显过低，本院不予调整。但是，综合考量贝迪龙庭公司逾期办证的过错程度,对买受人造成的损失及敦促贝迪龙庭公司履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款1%为上限支付，标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致买受人的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算。焦点四。本院认为，1.涉案合同就房屋的最后交付期限、产权登记的期限进行了明确约定，二者的时间约定又存在一定关联，故应当将涉案合同双方所共同预期的最后交楼日期作为出卖人是否如约履行持证备案义务的起算点，依此方法计算，贝迪龙庭公司应当在2016年11月24日前持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，逾期办证违约金的起算时间应当从违约之日即2016年11月25日起算。2.贝迪龙庭公司于2018年9月25日递交的办证材料系针对涉案小区一期的整体确权，并非针对业主的个人房屋确权，而贝迪龙庭公司与业主缔结的合同必然是调整约束贝迪龙庭公司与业主之间法律关系的，故违约金应当计算至贝迪龙庭公司将业主个人办理产权登记需要由贝迪龙庭公司提供的资料递交到产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告郑传发支付逾期办证违约金（违约金以380000元为基数，按日万分之一的标准自2016年11月25日起计算至被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司将原告郑传发个人办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告郑传发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2872元，减半收取为1436元，由原告郑传发负担1163元，由被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担273元（原告已预付1436元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年三月十八日书记员 詹绮婷王静