江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终572号上诉人（原审被告）：肖嘉琴，女，1981年3月23日生，汉族，住江西省吉安县。委托诉讼代理人：宋德钧，江西奋翼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘晓滨，男，1987年4月13日生，汉族，住江西省遂川县。被上诉人（原审原告）：刘智林，女，1987年9月22日生，汉族，住江西省遂川县，系刘晓滨之妻。以上两被上诉人的委托诉讼代理人：廖友，江西映山红律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遂川恋家房地产中介有限公司，住所地江西省遂川县泉江镇林业公司河边，统一社会信用代码91360827MA35KWM899。法定代表人：张瑞莲，经理。被上诉人（原审被告）：王美华，女，1982年5月26日生，汉族，住江西省遂川县。被上诉人（原审被告）：吉安鸿宇房地产经纪有限公司遂川分公司，住所地江西省遂川县泉江镇慈云路129号（刘玉平店面），统一社会信用代码91360827MA35H2RE12。负责人：李鸿，经理。原审第三人：李峻，男，1964年3月25日生，汉族，住江西省遂川县。上诉人肖嘉琴因与被上诉人刘晓滨、刘智林、遂川恋家房地产中介有限公司（以下简称恋家公司）、王美华、吉安鸿宇房地产经纪有限公司遂川分公司（以下简称鸿宇遂川分公司）、原审第三人李峻不当得利纠纷一案，不服遂川县人民法院（2018）赣0827民初1303号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人肖嘉琴上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人刘晓滨、刘智林对上诉人肖嘉琴的诉请。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审认定肖嘉琴通过鸿宇遂川分公司出售房屋属于无权处分，在事后亦未得到权利人认可、刘智林是与李峻发生房屋买卖合同关系，认定事实错误。1、肖嘉琴没有取得房屋所有权的情况下，是将其与李峻之间的合同权利与义务转让行为。肖嘉琴先与李峻签订房屋买卖合同、取得了合同权利后，通过鸿宇遂川分公司出售房屋，虽然肖嘉琴没有取得房屋所有权，但可以转让合同权利，合同的主体应为肖嘉琴与刘晓滨、刘智林，李峻只是协助方，刘晓滨、刘智林与李峻不存在直接的房屋买卖合同关系。2、李峻办理过户的行为说明李峻是认可肖嘉琴与刘晓滨、刘智林合同权利义务转让，而不是无权处置。3、刘晓滨、刘智林购买房屋的价格是498,000元，该价格是合同权利转让的价格，不存在返还不当得利。二、本案适用《民法总则》第一百二十二条判决系适用法律错误。返还不当得利是指没有合法根据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还受损失的人。本案不存在不当得利“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失”这三个要件，不能适用返还不当得利的规定判决。1、肖嘉琴收取62,000元是根据其与刘晓滨、刘智林协商的房屋的差价收取，是有合法依据而不是没有合法依据。2、肖嘉琴获得62,000元的价差利润不违反法律强制性规定，属于合法所得，不属于不得当利益。3、肖嘉琴与刘晓滨、刘智林达成房款协议的总额为498,000元，刘晓滨、刘智林支付的价款也是498,000元，不存在损失。因此，肖嘉琴所得的62,000元差价是合法收入，不是不当得利。实际上，事情经过是这样：李峻开始是在恋家公司网站上卖房子，肖嘉琴以430,000元的价格与李峻达成协议，支付了20,000元定金，且支付了中介费给恋家公司；后来肖嘉琴通过鸿宇遂川分公司将该房卖给了刘智林两夫妻，收取了10,000元定金，办过户时是李峻和刘智林夫妻签的合同，刘智林向鸿宇遂川分公司支付了中介费，肖嘉琴和刘智林谈好的价钱是498,000元，而李峻和刘智林签订合同的价格是436,000元。被上诉人刘晓滨、刘智林答辩称：一、一审事实认定中除鸿宇遂川分公司收取的4,000元中介费之外，其他事实认定清楚，适用法律正确。二、《物权法》第九条规定，肖嘉琴虽然先与李峻签订了房屋买卖合同，但是没有办理备案登记，即肖嘉琴没有取得转让房屋产权的根本权利，属于无权处分，一审的判决合理合法。三、肖嘉琴卖房行为属于炒房，其利用房源的信息，先占了房屋的购买机会，再另寻买主从中牟利，并非真正要购买房屋，其与李峻的合同也不是真实意思表示。四、肖嘉琴的行为已经影响了刘晓滨、刘智林的交易行为，扰乱了交易秩序。五、肖嘉琴与刘晓滨、刘智林之间谈的价格就是436,000元。综上，肖嘉琴的上诉是没有事实和法律依据。鸿宇遂川分公司收取刘晓滨、刘智林4,000元中介服务费没有相关规定，其只能向李峻或者肖嘉琴收取服务费，事实上鸿宇遂川分公司除了向肖嘉琴收取了3,000元服务费之后还收取了刘晓滨、刘智林4,000元中介费。被上诉人恋家公司答辩称：其不认识肖嘉琴，当时在恋家公司签订的合同是436,000元，刘晓滨打钱是打了416,000元，加上肖嘉琴交的2万元定金，一起就是436,000元。被上诉人王美华、鸿宇遂川分公司没有答辩。原审第三人李峻没有答辩。被上诉人刘晓滨、刘智林向一审法院起诉请求：依法判令被告恋家公司、王美华返还不当得利62,000元，被告鸿宇遂川分公司返还不当得利4,000元。一审法院认定事实：两原告系夫妻关系。2017年12月31日，肖嘉琴通过恋家公司介绍欲购买李峻所有的位于遂川县泉江镇水南方屋桥地税宿舍一单元401室商品房一套。肖嘉琴与李峻签订房屋买卖合同约定，购房款为436,000元。肖嘉琴签合同之日支付李峻定金2万元，余款在2018年4月30日之前付清。后肖嘉琴在鸿宇遂川分公司发布出售该商品房消息。2018年2月25日，刘智林通过鸿宇遂川分公司员工王美华介绍购买前述商品房，并支付定金1万元给肖嘉琴。2018年2月26日，刘智林支付4,000元给鸿宇遂川分公司作为其购买前述商品房的佣金。2018年3月5日，刘晓滨、刘智林与李峻签订存量房买卖合同购买前述房屋并在遂川县房产管理局办理了备案手续。合同约定房屋价款为436,000元。同日，刘智林应鸿宇遂川分公司要求通过银行转账至李峻账号416,000元，转账至王美华账号72,000元由王美华给肖嘉琴。2018年4月18日，王美华将72,000元转交给肖嘉琴。李峻实际得房款436,000元。刘智林共支出购房款498,000元。一审法院认为：本案争议焦点系刘智林支出购房款和中介佣金与实际成交购房款之间的差额部分是否属于不当得利。肖嘉琴虽然先与李峻签订了房屋买卖合同，但合同未履行完毕肖嘉琴并未实际取得房屋所有权，在此前提下，肖嘉琴通过鸿宇遂川分公司出售房屋属于无权处分，在事后亦未得到权利人认可，其收取刘智林的定金和购房款没有法律依据，且刘智林是与房屋所有人李峻签订的房屋买卖合同并支付436,000元后交易成功，已通过房管局备案。故原审法院认为，肖嘉琴收取刘智林的62,000元没有法律依据，属于不当利益，应当返还原告。关于刘智林支付给鸿宇遂川分公司的佣金4,000元，鸿宇遂川分公司作为房产中介公司促成了原告与李峻之间的房屋买卖交易，其收取4,000元费用合法有据，不属于不当得利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，判决：一、被告肖嘉琴于判决生效后10日内返还原告62,000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1,450元，减半收取计725元，由原告负担50元，被告肖嘉琴负担675元。原告已预交，被告肖嘉琴在判决生效之日起10日内径行给付原告。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。原审判决载明刘晓滨、刘智林的诉请为：依法判令被告恋家公司、王美华返还不当得利62,000元，被告鸿宇遂川分公司返还不当得利4,000元。二审经审理查明，在2018年6月4日，被上诉人刘晓滨、刘智林作为原告向原审法院起诉时，提交的起诉状中列明的被告分别为遂川恋家房地产中介有限公司、王美华、吉安鸿宇房地产经纪有限公司遂川分公司，第三人为李峻，载明诉请为：1、依法判令被告遂川恋家房地产中介有限公司、被告王美华返还不当得利62,000元，被告吉安鸿宇房地产经纪有限公司遂川分公司返还不当得利4,000元；2、本案诉讼费用由被告承担。2018年6月11日，王美华以肖嘉琴给李峻支付了定金后将涉案房屋转卖给刘晓滨、刘智林、王美华收取的房屋余款72,000元支付给了肖嘉琴为由申请追加肖嘉琴为被告。原审法院在2018年6月29日庭审时，直至法庭辩论终结前，刘晓滨、刘智林没有变更诉请。二审另查明，刘晓滨、刘智林自认其是通过王美华和肖嘉琴联系买房的。二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：原审法院认定的房屋溢价款62,000元是否构成不当得利，应否返还。首先，关于本案房屋交易成交价格应认定是436,000元还是498,000元的问题。1、结合刘晓滨、刘智林在一、二审庭审时的陈述，本院认定刘晓滨、刘智林通过王美华在鸿宇遂川分公司与肖嘉琴联系协商购买涉案房屋一事。王美华在一审时答辩称：“我是鸿宇地产的员工，他（指刘晓滨、刘智林）在我们鸿宇看的房子，有聊天记录，我们也说清楚了这个房子是肖嘉琴转卖给他的，肖嘉琴也跟他说清楚了他给了李峻2万元定金，价格也说好了498,000元，他们现在是不想要了。”因此，王美华作为鸿宇遂川分公司的员工，同时作为刘晓滨、刘智林与肖嘉琴交易的见证者，证实刘晓滨、刘智林与肖嘉琴协商的房屋价格为498,000元；2、肖嘉琴在一审提交了一份其收取刘智林10,000元定金的收条，刘晓滨、刘智林质证时仅对其关联性提出异议，原审法院采信了该收条的真实性，并认定刘智林支付了定金10,000元给肖嘉琴。根据该收条载明的内容“总房款肆拾玖万捌仟元整”；3、根据2018年3月5日刘晓滨、刘智林的转账情况，刘晓滨、刘智林在同一天分别向李峻转账416,000元、王美华转账72,000元，加上支付给肖嘉琴的10,000元定金，刘晓滨、刘智林共支付购房款498,000元。二审期间，刘晓滨、刘智林主张其与肖嘉琴协商的房款为436,000元，转账时不记得转了多少钱，也没统计支付了多少钱，与刘晓滨、刘智林实际支付的数额498,000元相差甚远；4、根据李峻的收款情况，李峻与肖嘉琴签订的合同中约定房屋价款是436,000元，李峻收取的购房款中包括肖嘉琴交付的20,000元定金和刘晓滨、刘智林转账的416,000元，共计436,000元，与李峻与肖嘉琴的合同约定的价款一致。刘晓滨、刘智林主张其协商的应付购房款为436,000元的依据就是其与李峻签订的《存量房买卖合同》，该合同约定的房屋价款为436,000元，但实际上刘晓滨、刘智林向李峻支付的价款仅为416,000元，李峻通过恋家公司出售房屋，而刘晓滨、刘智林转账72,000元的对象是鸿宇遂川公司的王美华，刘晓滨、刘智林并没有向恋家公司支付过购房款。因此，根据王美华的陈述、肖嘉琴出具的定金收条以及刘晓滨、刘智林的转账记录，结合李峻的收款情况，本院认定刘晓滨、刘智林与肖嘉琴协商的房屋成交价格为498,000元。其次，房屋溢价款62,000元是否构成不当得利的问题。肖嘉琴上诉称，虽然其没有取得房屋所有权，但其转让的是其与李峻之间的合同权利义务关系，且李峻认可了这种转让行为，并且协助配合与刘晓滨、刘智林签订了合同，不存在不当得利。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案中，肖嘉琴与李峻签订合同后，支付了20,000元定金，没有办理过户登记，房屋所有权人仍然是李峻。2018年3月5日，刘晓滨、刘智林转账给李峻416,000元、王美华72,000元。同日，刘晓滨、刘智林与李峻签订了《存量房买卖合同》，约定房屋价款是436,000元，并办理了备案手续。刘晓滨、刘智林支付了肖嘉琴欠付的购房款416,000元、李峻在获得其与肖嘉琴的交易对价436,000元后，双方完成了签订合同并备案的手续，李峻签订合同并配合备案的行为应当视为追认肖嘉琴将涉案房屋转卖给刘晓滨、刘智林的行为，而肖嘉琴将涉案房屋溢价转卖给刘晓滨、刘智林系双方在鸿宇遂川分公司及王美华的见证下协商的结果，该房屋溢价转让款不构成不当得利。原审法院以肖嘉琴为实际取得房屋所有权的情况下通过鸿宇遂川分公司出售房屋属于无权处分为由，认定肖嘉琴收取的房屋溢价款属不当得利，属事实认定和适用法律错误，应当予以纠正。肖嘉琴的上诉理由有事实和法律依据，本院依法予以采纳。民事诉讼应遵循“不告不理”的原则。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理，人民法院应当合并审理。”因此，刘晓滨、刘智林依法享有在一审法庭辩论终结前变更其诉请的权利。根据刘晓滨、刘智林在一审时的诉请，刘晓滨、刘智林仅主张恋家公司、王美华、鸿宇遂川分公司承担返还不当得利的责任，没有主张肖嘉琴承担返还不当得利的责任，且直至一审法庭辩论终结，刘晓滨、刘智林没有变更其诉请，故原审法院应围绕刘晓滨、刘智林的诉请作出裁判。现原审法院在裁判文书中将刘晓滨、刘智林的诉请内容“依法判令被告恋家公司、王美华返还不当得利62,000元，被告鸿宇遂川分公司返还不当得利4,000元”变更为“依法判令被告返还不当得利62,000元，被告鸿宇遂川分公司返还不当得利4,000元。”，且超过刘晓滨、刘智林的诉请，判决肖嘉琴承担返还不当得利的法律责任，属适用法律错误。综上，肖嘉琴的上诉理由和请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。原审判决认定事实、适用法律错误，处理欠妥，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销遂川县人民法院(2018)赣0827民初1303号民事判决；二、驳回被上诉人刘晓滨、刘智林的诉讼请求。一审案件受理费1,450元减半收取725元，二审案件受理费1,350元，共计2,075元，由被上诉人刘晓滨、刘智林负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  胡 婧审判员  肖永兰二〇一九年三月二十九日书记员  郭 琴