广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29252号原告：佛山市嘉业物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区同济东路南浦村14座101号，统一社会信用代码91440604712394589G。法定代表人：杨耀根。委托诉讼代理人：杜志强，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楹，广东卓盈律师事务所实习律师。被告：何柳珠，女，1973年10月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：梁顺邦，男，1973年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系被告的配偶。原告佛山市嘉业物业管理有限公司诉被告何柳珠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月7日受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。本案于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜志强、陈楹、被告何柳珠及其委托诉讼代理人梁顺邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费26550.55元、公摊电费2501.80元；2.被告向原告支付上述拖欠款项的违约金19868.78元（自2013年6月11日起按年利率24%暂计至2018年11月30日的违约金合共19868.78元；2018年12月1日起至被告完全清偿所欠款项之日止，按月利率2%计算）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年2月5日，原告与被告签订《物业管理委托合同》，合同约定原告为被告位于佛山市禅城区深华路8号嘉俊华苑3座1001号房的物业提供物业管理服务，按建筑面积计算，以1.50元/平方米每月的标准，计费面积为236.75平方米，物业管理费用共355.10元/月。同日，原告与被告签订了两份《嘉俊华苑停车场物业管理委托合同》，分别约定原告为被告地下室层DS144号车位、DM125号车位提供物业管理服务；DS144号车位为每平方米1.50元，计算面积31.10平方米，合计46.65元/月；DM125号车位为每平方米1.50元，计算面积4.48平方米，合计6.72元/月。上述的物业管理费合计408.47元/月。上述合同生效后，原告已按约定为被告提供规范的物业服务，积极履行合同义务，并且为了使小区得以正常运行，按时为被告代垫付公摊电费。但从2013年6月1日起暂计至2018年10月31日，被告一直拖欠原告共65个月的物业管理费，合计26550.55元；从2013年3月1日起暂计至2018年9月1日，拖欠共67个月的公摊电费，合计2501.80元。根据《物业管理委托合同》第五条第（三）款以及两份《嘉俊华苑停车场物业管理委托合同》第二条第4点均约定“乙方须于每月10日前交付管理费给甲方。如逾期不交，每逾期一日则需按每日加收欠交金额千分之五的滞纳金”，同时根据《物业管理委托合同》第五条的第（一）款第8点以及第（三）款的约定，被告需承担公摊电费以及承担因逾期支付公摊电费而产生的违约金。若按上述合同约定计算被告应承担的滞纳金（实则为违约金），共计约为十几万元的违约金，但原告为让被告尽快履行支付物业管理费、车位管理费、公摊电费及违约金的义务，对从2013年6月11日起至2018年11月30日的违约金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，适当减少至按年利率24％计算，被告应向原告支付物业管理费违约金18123.36元，公摊电费违约金1745.42元，合计违约金19868.78元（具体计算标准详见附表）。原告曾多次向被告发出催交款通知单，但被告仍拒不履行支付义务，直至2018年11月13日，原告以EMS快递的方式向被告寄出《催告函》，该函已于2018年11月14日被签收，但被告仍没有主动履行其支付义务。综上，被告长期拖欠物业管理费的行为已构成违约，损害了原告的合法利益，应当承担违约责任。原告为维护自身的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告辩称，原告诉被告不按时缴纳物业费及公摊电费的原因是原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。一、《物业管理委托合同》内业主公约写明引述：业主权利1、依法享有所拥有物业的各项权利。4、有权根据房屋建筑共同部位，共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施状况，建议物业管理公司及时修缮。然而原告从进驻小区提供服务至今，从未有按照《业主公约》约定的业主权利去执行，甚至阻止业主委员会的成立。对小区管理混乱，对所有业主提出的问题及意见不予理会，甚至有物业管理公司人员私盗变卖小区的电缆，物业管理公司严重有积不履，多项违约。二、《物业管理委托合同》内业主公约写明引述：业主权利5、拥有对本物业重大管理决策的表决权。6、有权就物业管理的有关事项向物业管理公司提出质询，并得到答复。8、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评。原告从进驻到现在为止，所出现的问题及影响也没进行过一次调查和与业主沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，门上贴条、发律师函最后法院诉讼。三、根据《前期物业管理服务协议》第一条7、编制物业管理服务及财务年度计划。8、每6个月向乙方公布物业管理费用开支账目。原告从第一批业主进驻至今从未有过管理服务及财务计划，也从未向业主公示过其物业管理费用开支账目的情况。无视所有业主的正常权利。业主依法享有物业共用设备、共用设施设备的所有权或使用权，共同使用的空地、包括电梯、停车场、公告栏等。四、根据物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑总面积的比例确定，以及物权法第七十四条建筑区划分，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属中，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入，其广告和车位收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内。并向业主公布收支情况。五、其他1、小区所有水池从2011年至今从未注水使用违反小区共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施状况。2、原告根据佛山市物价局佛价【1999】113号文的收费标准收费，但业主缴纳物业费原告只开收据，从未按要求开付正规发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。3、小区的消防系统一直瘫痪，小区所属的澜石派出所开具的限期整改通知书，原告拒不整改，到现在为止，还是在使用2009年的灭火器，以致全小区业主受到消防安全隐患的生命威胁。4、单方临时撤场，没有按照规定提前3个月申请。不配合业委会进行交接，拒不移交本小区的财务账册，合同协议，配套设施设备档案和维保资料等。六、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维护、养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。七、根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即当事人互负债务，有先履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告于2009年8月17日购房，于2010年2月5日签物业合同开始并同时按时交纳物业费到2013年6月11日，但原告提供的服务一直未达到标准符合相关规定。八、部分问题的工联系函（原件）1、业委会工作联系函：《妥善处理嘉俊华苑物业纠纷问题的工作建议函复函》；2、业委会工作联系函：关于《嘉俊华苑消防项目申请维修基金》的回函；3、业委会工作联系函：《关于将本小区所有广告拆除的公告和关于本小区公共收益相关问题的通报》；4、业委会工作联系函：《整改通知书》；5、业委会工作联系函：《整改通知书》；6、业委会工作联系函：《关于嘉业物业管理有限公司撤场交接申请相关部门共同介入避免不安定因素发生的申请函》；7、业委会工作联系函：《关于召开嘉俊华苑小区2018年第二次业主大会的通知》；以上所有工作联系函后面另附原件，还有多份小区业主上诉及投诉的资料。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行为标准的服务，所以被告有权根据合同法第67条规定，拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用。在原告按合同执行解决执行下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用：1、补开多年来的物业收费发票。2、退场前的消防问题整改完善。3、退场前所有的监控问题整改完善。4、公布公开嘉业物业管理有限公司撤场前的小区属于业主的公共收益。5、交出本小区的财务账册、合同协议、配套设施设备档案和维保资料等。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.《广东省商品房买卖合同》（编号：0901009205)、《楼宇交付使用通知书》、《房屋交付维修清单登记》。证明被告为禅城区深华路8号嘉俊华苑3座1001房的所有权人。开发商向被告发出收楼通知书，被告签署《房屋交付维修清单登记》，确认涉案房屋经验收合格并同意接收。3.《广东省商品房买卖合同》（编号：0901009511）、DS144号小汽车车位的交付通知书、《广东省商品房买卖合同》（编号：0901009509）、DM125号摩托车位的交付通知书。证明被告为禅城区深华路8号地下室DS144号、DM125车位的所有权人，拥有上述车位的使用权。4.《物业管理委托合同》《嘉俊华苑停车场物业管理委托合同》。证明原告与被告存在物业服务合同关系，按照合同约定，原告为被告的禅城区深华路8号嘉俊华苑3座1001房、DS144号车位、DM125号车位提供物业管理服务，被告应向原告支付物业管理费（3座1001房335.10元/月、DS144号车位46.65元/月、DM125号车位6.72元/月，共计408.47元/月）以及其他有关费用。5.催交款通知的照片、《催告函》、EMS寄件单、妥投证明。证明原告多次催促被告履行缴纳物业管理费以及公摊水电费的义务。6.禅城供电局出具的电费明细表、公摊电费通知。证明被告拖欠公摊电费的数额；原告从2013年5月起至2018年9月止，代被告垫付2013年3月至2018年9月止被告所在物业的3座公摊电费以及涉案小区公摊电费的款项。诉讼中，被告提交以下证据：1.《妥善处理嘉俊华苑物业纠纷问题的工作建议函的回函》。证明原告提供的物业管理服务不到位，乱收费，业委会向城建和水务局投诉，所以被告没有交纳物管费。2.《关于的回函》。证明小区的消防设备是2008年安置，已经超过有效期，而维修基金需要三分之二以上的业主同意才能使用，业委会因未征得三分之二以上的业主同意而无法使用该基金去维修。原告未向业主公示过小区广告收益或其他公共收益及电子凭证。3.《关于将本小区所有广告拆除的公告和关于本小区公共收益相关问题的通报》。证明原告侵占了业主的广告费收益，没有向业主公示收益的情况。且原告私自设立了10个停车位，该部分收益也没有向业主公布。4.2018年1月9日的《工作联系函之整改通知书》、2018年4月13日的《工作联系函之整改通知书》。证明小区外墙脱落，原告没有进行维修。2012年被告发现天面有开裂、渗漏，被告反映了该问题也没有进行修复。小区的通风管网、监控线网全部破损，楼顶栏杆生锈，绿化混乱，杂草丛生，原告都没有进行管理，观赏性水池十年来没有注水。原告舍弃原来对小区电梯维修维护保养的公司，而私自委托了没有资质的公司对电梯进行维修。5.《物业临时接管邀请函》。证明原告无故单方面撤场，所以业委会临时邀请其他物业公司进场管理。6.《关于嘉业物业管理有限公司撤场交接申请相关部门共同介入避免不安定因素发生的申请函》。证明原告在2018年10月12日单方面提出撤场，但原告2018年10月31日撤场的时候没有将消防等设备、备案资料进行交接，导致无法恢复小区的物业管理工作，业委会已经多次要求原告将资料复印，但原告不予理睬。且原告非法侵占业主的权益。7.《关于召开嘉俊华苑小区2018年第二次业主大会的通知》。证明原告没有按照法定的程序撤场，没有移交小区相关消防、备案等资料。原告撤场的时候仍未对消防设备进行整改。8.申请书复印件。证明小区出现多次盗窃情况，物管公司出现恐吓业主的情形，所以业主向相关部门投诉。9.2010年12月16日业主发出的投诉书。证明安保不到位，人员出入小区不需要业主卡就放行。原告从2009年开始将物业处的水电费分摊到所有的业主，且业主没有收到过一张关于物业管理费的发票。10.照片。证明业主为了维权在小区张贴投诉原告的不作为以及没有公示公共收益。11.12345投诉平台的截图及复函。证明业委会投诉原告不作为以及霸权管理。根据被告的申请，本院向佛山市公安局禅城分局公安派出所调取《责令改正通知书》一份，原、被告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3、4、6及证据5中的《催告函》、EMS寄件单、妥投证明，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认，证据5中的催交款通知的照片，未反映被告已收悉，被告亦不予确认收取，故本院不予采纳。被告的证据1、2、3、4、7、10均为业主委员会的陈述，属于证人证言，业主委员会未出庭作证，且亦无其他证据予以助证，原告亦有异议，故对上述证据不予采纳；证据5、6，能印证原告退场的事实，故本院对真实性予以确认；证据8、9为复印件，原告有异议，本院不予采纳。证据11为投诉材料，本院对真实性予以确认。结合本院采信的证据及庭审中原、被告陈述，本院确认以下事实：2009年8月17日，被告（买受人）与佛山市建业房地产有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由买受人购买禅城区深华路8号三座1001房及禅城区深华路8号地下室DS144号、DM125号，建筑面积分别为236.75平方米及31.10平方米、4.48平方米。被告于2009年11月15日接收1001房，于2010年2月4日接收DS144号、DM125号。2010年2月5日，原告（甲方）与被告（乙方、禅城区深华路8号嘉俊华苑3座1001号房业主）签订《物业管理委托合同》，主要约定：一、甲方接受乙方的委托，为乙方提供物业管理服务。二、甲方对住宅小区实行统一管理、综合服务，具体内容如下：1、安全防范服务：在嘉俊华苑住宅小区内实行封闭式管理。2、绿化、环境卫生管理服务，小区内绿化、卫生设专人管理。3、车辆停放及其场地管理服务，对进入小区内的机动车提供有偿停放场地（场费另计），并实行统一管理，以确保小区整洁、道路畅通。4、负责管理各楼房公共用水、电及设施，包括供水管、水泵、公共照明及消防设施的维护保养（公共设施需更换零件，则按实另计，各户分摊）。5、专人负责区内楼房的化粪池、公用排污管的清疏，定期配合自来水公司清洗天面公共水池，并配合居委会做好小区“灭四害”等工作。三、甲方的权利与义务……3、按照物业管理委托合同和有关规定收取服务管理费用……四、乙方的权利与义务……5、按时交付分摊的物业管理、维修和公用设施的水、电等费用。五、（一）收费标准：根据佛山市物价局佛价[1999]113号文的收费标准，服务收费标准为每月每平方米建筑面积1.50元。计费面积236.75平方米，共355.10元……（三）乙方须于每月10日前交付管理费给甲方。如逾期不交，则每逾期一日则需按每日加收欠交金额千分之五的滞纳金。2010年2月5日，原告（甲方）与被告（乙方、嘉俊华苑3座1001号房业主）签订《嘉俊华苑停车场物业管理委托合同》，主要约定：一、甲方接受乙方的委托，为乙方地下室层DS144号、DM125号车位提供物业管理服务。二、甲方对嘉俊华苑停车场实行统一管理、综合服务，具体内容包括：……3、车位管理费为每平方米1.50元，计费面积分别为31.10平方米、4.48平方米，每月合计分别为46.65元、6.72元。4、乙方须于每月10号前交付当月管理费给甲方。如逾期不交，每逾期一日则需按每日加收欠费金额千分之五的滞纳金。2018年8月3日，佛山市公安局禅城分局澜石派出所向原告出具《责令改正通知书》一份，上载：佛山市嘉业物业管理有限公司，2018年8月3日对你单位进行消防监督检查，发现你单位有下列消防安全违法行为，责令你单位至2018年8月9日前改正：1、未制定消防安全制度；2、未组织防火检查；3、未组织消防安全教育培训；4、未组织消防演练；5、单位室内消防栓、灭火器、疏散指示标志和应急照明未保持完好有效；6、单位未对建筑消防设施定期进行全面检测。原、被告确认，原告已于2018年10月31日退场。被告陈述：被告从2013年6月开始没有交纳物业管理费。2013年6月至2018年11月，被告没有收到原告的告知或催促函，由于原告的不作为以及杂乱管理，且在被告没有欠付水电费的情况下，原告停了被告物业的水电，故被告一直没有在涉案物业居住。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《物业管理委托合同》《嘉俊华苑停车场物业管理委托合同》，系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业管理费及滞纳金。根据《物业管理委托合同》《嘉俊华苑停车场物业管理委托合同》约定，被告应向原告支付物业管理费等费用。原告主张被告拖欠2013年6月至2018年10月的物业管理费，被告确认从2013年6月开始未支付过物业管理费，故本院对此予以确认。根据采信的《责令改正通知书》显示，原告在物业管理上确有不足，而原告无举证证明就相关不足予以整改，故本院酌定2018年8月至2018年10月期间的物业管理费按照80%计算，原告诉请超出部分，本院不予支持。经计算，被告需向原告支付上述期间物业管理费26305.47元【（355.10元+46.65元+6.72元）×62个月+（355.10元+46.65元+6.72元）×3个月×80%】，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告抗辩认为原告的管理存在各种问题，但未提供有效的证据予以证明，故本院对被告的该部分抗辩意见不予采纳。至于滞纳金。根据《物业管理委托合同》《嘉俊华苑停车场物业管理委托合同》约定“乙方须于每月10日前交付管理费给甲方，如逾期不交，则每逾期一日按每日加收欠交金额千分之五的滞纳金”，现原告主张按年利率24%从2013年6月11日起计算至清偿之日止，属原告自由处分民事权利，不违反法律规定，本院予以准许。如前所述，根据采信《责令改正通知书》显示，原告在物业管理上确有不足，原告未有证据证明就相关不足予以整改，故2018年8月至10月期间的物业管理费滞纳金不予支持。被告需向原告支付2013年6月至2018年7月期间物业管理费的滞纳金，从2013年6月11日起以每月355.10元为本金，按年利率24%分段累计至清偿之日止。关于原告诉请的公摊电费及滞纳金。根据《物业管理委托合同》《嘉俊华苑停车场物业管理委托合同》约定，被告应向原告支付公摊电费。原告主张被告拖欠2013年3月至2018年9月的公摊电费，被告对原告举证的电费明细表、公摊电费通知等真实性无异议，故本院对原告的公摊电费主张予以支持。至于滞纳金。根据《物业管理委托合同》约定“其他有关费用须于接甲方通知后及时交付给甲方。如逾期不交，则每逾期一日则需按每日加收欠交金额千分之五的滞纳金”，根据采信的证据，被告于2018年11月14日收悉原告发出的《催告函》，《催告函》上载，被告应在收到函件三日内付清费用，故本院酌定从2018年11月18日起起算滞纳金，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告何柳珠于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市嘉业物业管理有限公司支付2013年6月至2018年10月的物业管理费合计26305.47元及2013年6月至2018年7月的物业管理费滞纳金（以每月355.10元为本金，从2013年6月11日起以年利率24%分段累计至清偿之日止）；二、被告何柳珠于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市嘉业物业管理有限公司支付2013年3月至2018年10月的公摊电费合计2501.80元（以2501.80元为本金，从2018年11月18日起以年利率24%计算至清偿之日止）；三、驳回原告佛山市嘉业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取512元，由原告佛山市嘉业物业管理有限公司负担210元，被告何柳珠负担302元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年三月六日书记员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。