广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终2630号上诉人（原审被告）：杨依现，男，1942年11月26日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区。上诉人（原审被告）：孙美香，女，1952年4月22日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区。上诉人（原审被告）：陈启明，男，1971年1月16日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区。上诉人（原审被告）：杨莹，女，1971年10月19日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区。上诉人（原审被告）：陈嘉曦，女，2000年4月25日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区。上述五上诉人共同委托诉讼代理人：林明开，广东高义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地：广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：李红丽，职务：所长。委托诉讼代理人：寇明茹，女，该所职员。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，职务：经理。委托诉讼代理人：梁平，男，该司职员。上诉人杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称物业二所）、原审第三人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓物业）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初5991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回物业二所的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由物业二所承担。事实与理由：一、物业二所不是本案适格原告。1.涉案租赁合同的出租方是东晓物业，依据合同相对性原则，东晓物业是本案适格原告，物业二所无权直接向我方主张权利。2.本案证据中没有机构代码证或社会统一信用证等证据证明物业二所是独立的法人单位，只是政府机构内部的职能部门，依法不能作为独立的民事主体，故其不是适格的诉讼主体。二、早在2007年前，涉案房屋的承租方已客观上变更为陈启明夫妇，本案将杨依现、孙美香列为被告主体与客观事实不符，应予纠正。杨依现在2007年前单位分配住房后已告知物业二所并申请将原租赁关系更名为陈启明夫妇，当时就此与物业二所协商。该所的管理人员主动提出，更名问题以后再解决，房租照交，房子照住，保持现状，故未改租簿，协议继续使用杨依现的名义，陈启明以杨依现的名义签订了租赁合同。这是当时达成的口头协议，也是当时妥善处理户主改名难题的可行方案，据此延续十多年至今，租赁关系事实上是陈启明一家与物业二所之间发生的，物业二所对此是明知的。也正因为如此，杨依现夫妇的户口一直未迁出，但事实上已分户生活。由于陈启明夫妇是涉案房屋的实际承租人，杨依现夫妇与物业二所之间的租赁关系事实上早已解除，故一审起诉杨依现夫妇与事实不符。三、杨莹、陈启明、陈嘉曦一家三口完全具备居住现有公房的条件，物业二所刻意制造无房户的做法与现今住房政策相悖，依法依理明显不当。1.杨莹的父母搬出涉案房屋后，涉案房屋是其一家三口的唯一住房。根据《广东省公有房产管理条例》第二十一条的规定，杨莹一家三口符合无房户的条件，应更改户主名字，但因物业二所惰政的原因一直得不到解决，反而以杨依现已有住房为由要求收回涉案房屋，但杨依现早将分房情况报给了物业二所，故物业二所引用该条例第十一条、第十六条规定明显与事实不符。另杨莹一直申请户主更名，表示需要继续居住涉案房屋。物业二所要求收回涉案房屋不符合租赁合同第十三条的约定和广东省城镇房屋租赁条例第二十一条的规定。政府正在加大力度建设公租房等方式解决无房户、困难户，物业二所却背道而驰，不符合当今的住房政策精神。2.公有住房当时解决的是家庭住房，住房不是租给个人，而是以户为基准租赁给家庭居住，1992年安排涉案房屋时，杨莹作为成年家属也是当然的承租人之一，其父母搬走后事实上已经分户，杨莹一家三口又无其他住房，故延续租住涉案房屋，并要求更改户主姓名是正当合法的权益，理应得到法律保护。3.根据省公租房管理条例第十六条的规定，杨莹现一家三口租住面积为52.98㎡。按广州市现人均住房的面积计算，不算宽余。4.杨莹就职于广东迎宾馆，属省政府接待办管辖同属文化宣传系统的一名员工，当时杨依现分房搬出涉案房屋后省作家协会按规章办事，同意安排给其子女居住，完全符合当时省文化宣传系统一贯通行的住房调配规章制度和相关政策。四、关于涉案房屋收回的程序问题，本案的处理方式亦欠妥。涉案公房按当时的住房政策是双管房，即由使用单位根据职工住房需要向政府申请调配，再由使用单位安排给具体的职工家庭居住，其管理属双管性质，房屋来源途径是从政府调配到使用单位再从使用单位安排到职工家庭。即涉案房屋是政府调配给使用单位，政府现今要收回房屋的程序，也应向使用单位收回房屋才对，而不是跨越程序直接向使用单位的职工直接去收回。故法院不应按普通的房屋租赁关系去处理本案，而应按双管房的历史性质客观对待与处理。综上，我方并未违反省公有房产管理条例第十一条、第十六条的规定和租赁合同第二十条的约定，物业二所引用该条款作为解除租赁关系的依据，明显不当，请求二审法院依法驳回物业二所的诉讼请求。被上诉人物业二所二审答辩称：不同意上诉人的上诉请求。承租人杨依现已有自有产权房屋，其他人员没有房屋。而根据当时签订的租赁合同，约定承租人本人及共同居住人员获得了自有产权房屋即日起3个月内要解除合同交还房屋，其他意见与一审意见一致。原审第三人东晓物业二审述称：同意物业二所的意见。2018年6月4日，物业二所向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除物业二所与杨依现关于广州市海珠区南园大街10号5xx部位房屋的租赁关系；2.杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦在判决生效之日起10日腾空并交付上述房屋；3.杨依现按照758.1元/月缴纳从2018年5月至交付房屋之日止的房屋占用期租金（房屋占用金按成本租金收取）；4.杨依现承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：杨依现、孙美香是夫妻关系，杨莹是杨依现和孙美香的婚生女儿，杨莹、陈启明是夫妻关系，陈嘉曦是杨莹和陈启明的婚生女儿。据广州市房地产管理局核发的房产证记载：海珠区前进路南园新村x0号房屋的所有权人为广州市房地产管理局；所有权性质为全民所有；所有权来源为1963年12月接管；总建筑面积935.44平方米；建筑结构及层数为混合结构4层；备注：该房地委托海珠区房管局管理；核准日期为1990年2月16日；等。2007年6月1日东晓物业（甲方）与杨依现（乙方）续签了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南园大街10号5xx部位的房地产出租给乙方，作住用途，使用面积52.98平方米；租赁期限2007年6月1日至2009年5月31日，月租金196.6元；乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理；本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为违约；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补缴占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方的违约金；等。该合同乙方处签有“杨依现”的名字，乙方委托人处签有“陈启明”的名字。一审诉讼中，杨依现称该合同乙方处“杨依现”的签名是陈启明代签，物业二所对此不持异议。租赁合同期限届满，东晓物业与杨依现没有续签合同。一审另查，2013年1月25日广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。一审另查，位于广州市天河区龙口西路556号1005房的产权人为杨依现，房屋用途为住宅，建筑面积107.23平方米。据已生效的一审法院（2018）粤0105民初2299号民事判决书认定：2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与东晓物业签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：广州市海珠区住房和建设水务局委托东晓物业实行素社等11条行政街范围的直管房管理工作；等。一审诉讼中，物业二所认为其与东晓物业的关系属于委托管理关系，并自认自2018年5月起停收涉案房屋的租金。东晓物业、杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦对此无异议。杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦自认涉案合同签订前，杨依现、孙美香已搬离涉案房屋，涉案房屋的实际使用人为陈启明、杨莹、陈嘉曦。物业二所及东晓物业表示因没有入屋查看，不清楚具体情况。一审另查，2013年10月31日广州市公安局海珠区分局江南中派出所向物业二所回复了《复函》，内容：“经查我所户籍档案，我所辖内地址：八十年代南园新村变更为南园大街。”物业二所为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1.《产权证》；2.广州市公安局海珠区分局江南中派出所的《复函》；3.《广州市直管房租赁合同》；4.《申请承租房屋表》；5.《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》；6.《个人名下房地产登记情况查询证明》；7.腾退公房《通知》及张贴的照片；8.广州市海珠区人民政府海府办[2016]23号《广州市海珠区人民政府办公室文件》；9.广州市海珠区机构编制委员会海机编[2013]20号《广州市海珠区机构编制委员会文件》。经一审开庭质证，杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦的质证意见：对证据1-2予以确认；对证据3的真实性、合法性予以确认，但关联性不确认，理由：合同上承租人虽然是杨依现的名字，但合同上的签名均是陈启明签的，事实上签约的主体是陈启明，陈启明与物业二所之间形成了事实的租赁合同关系，况且在签约前，杨依现已搬离承租房屋，房屋实际使用人为陈启明、杨莹、陈嘉曦一家三口；对证据4的三性予以确认；证据5是物业二所单方制作的，由法院认定；对证据6的三性予以确认；对证据7不予确认，杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦没有收到物业二所发出的通知，也没有看到物业二所张贴的公告；无法确定证据8-9的真实性，由法院认定。东晓物业对物业二所提交的证据均予以确认。杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦为证明其答辩意见，提交了如下证据：1.户口簿，拟证明杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦是亲属关系；2.申请人署名杨莹的《关于更改户主姓名的报告》、广东省作家协会出具的《证明》、广东迎宾馆出具的《证明》、上海分众广告传播有限公司广州分公司出具的《证明》，拟证明物业二所于2008年已知道杨依现已参加了福利分房，并同意杨依现的子女继续租用涉案房屋，物业二所与陈启明、杨莹、陈嘉曦形成事实的租赁关系，陈启明、杨莹、陈嘉曦没有其他住房。经一审开庭质证，物业二所和东晓物业的质证意见如下：对证据1予以确认；对证据2中《关于更改户主姓名的报告》不予确认，物业二所和东晓物业没有收到该报告，对广东省作家协会出具的《证明》予以确认，对广东迎宾馆出具的《证明》及上海分众广告传播有限公司广州分公司出具的《证明》的真实性无法确认，由法院予以认定。东晓物业没有提交证据。一审法院认为：本案属租赁合同纠纷。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案确定成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所，物业二所负责全区的直管房日常管理等工作。广州市海珠区住房和建设水务局与东晓物业签订合同约定委托东晓物业就物业二所辖区内直管房负责日常管理工作。涉案房屋属于二所辖区内，故物业二所有权就涉案房屋主张权利。东晓物业与杨依现签订的《广州市直管房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。合同履行期限届满，双方没有续签合同，陈启明、杨莹、陈嘉曦作为杨依现的亲属继续使用涉案房屋，物业二所对此无异议，仍然以原合同标准向杨依现扣收租金至2018年4月，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期，物业二所可以随时解除合同。本案中，杨依现已购买了房改房并入住该房屋，具备搬迁去向，故杨依现原承租的涉案公房应予退还。杨依现、孙美香是夫妻关系，鉴此，物业二所主张解除其与杨依现之间关于涉案房屋的租赁关系并要求杨依现、孙美香腾退交付涉案房屋，合情合理，一审法院予以支持。陈启明、杨莹、陈嘉曦与物业二所或东晓物业没有签订租赁合同，只是基于与杨依现是亲属关系而实际使用涉案房屋，现杨依现已无使用涉案房屋的合法依据，故陈启明、杨莹、陈嘉曦也负有腾退交付涉案房屋的义务，一审法院支持物业二所关于要求陈启明、杨莹、陈嘉曦也负有腾退交付涉案房屋的诉讼请求。由于杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦至今未将涉案房屋交还给物业二所，杨依现应继续向物业二所支付房屋使用费。就涉案房屋成本租金的计算，物业二所已提交了《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》予以说明，杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦虽不予确认，但未能说出令人信服的理由，且也没有提交其他证据予以反驳，因此，一审法院不采纳杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦的意见，采信该证据，认定涉案房屋的成本租金为758.1元/月。本案中，物业二所提交的证据不足以证明物业二所于2018年4月19日已向杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦送达了腾退公房的通知，故物业二所主张杨依现自2018年5月起至退还房屋时止，按成本租金支付房屋占用费的主张，一审法院不予支持，成本租金的起算月宜从物业二所提起本诉的次月起算，计算至实际退还涉案房屋时止，在此之前的房屋占用费按原合同标准执行。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2018年11月19日作出如下判决：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与杨依现关于广州市海珠区南园大街10号5xx部位房屋的租赁关系；二、杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦在本判决生效之日起十五日内，共同腾空并交还广州市海珠区南园大街10号501部位房屋给广州市海珠区房屋安全和物业二所；杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、杨依现在本判决生效之日起10日内，按每月196.6元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2018年5月1日起至2018年6月30日止的房屋使用费；按每月758.1元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2018年7月1日起至交还上述房屋之日止的房屋使用费；四、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由杨依现负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦的上诉，因本院审理期间，杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦既未有新的事实与理由，也未提交新的证据，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦未在二审中提交新的证据佐证自己的主张或推翻一审相关认定，且该五人之间系同户籍家庭关系的情况下，杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。综上所述，杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年三月二十五日书记员 张冰玲王子侨