广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终21631号上诉人（原审原告）：廖晓征，男，汉族，1966年10月29日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：彭天雄，女，汉族，1973年10月4日出生，住广州市越秀区，系廖晓征妻子。被上诉人（原审被告）：佛山市南海惠展实业公司，住所地佛山市南海区桂城南海大道计委大楼。法定代表人：张群烈。被上诉人（原审被告）：广州市穗福房产发展公司清算组，住所地广州市越华路43号三楼。清算组负责人：秦月明。委托诉讼代理人：马丽，北京市大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州道勤投资有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华就路23号22B房。法定代表人：何英汉，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹华，该公司员工。委托诉讼代理人：王穗君，该公司员工。上诉人廖晓征因与被上诉人佛山市南海惠展实业公司（以下简称惠展公司）、广州市穗福房产发展公司清算组（以下简称穗福清算组）及原审第三人广州道勤投资有限公司（以下简称道勤公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初13174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。廖晓征上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持廖晓征的诉讼请求。事实和理由：1995年8月14日廖晓征与惠展公司签订了《天景新村住宅商品房定购合同书》，廖晓征已全部付清购房款，惠展公司已将涉案房屋交付廖晓征使用20余年，至今未办理房产证。2017年廖晓征起诉请求办理房产证，经了解相关判决（2011）云法民四初字第404号、（2012）穗云法民四初字第270号、（2013）穗云法民四初字第362号，该三案的涉案房屋均在同××号，均在1995年至1996年签订合同并交付款项，均未办理房产证。该三案中并未要求提供购房资格证明，但本案中一审法院要求廖晓征提供购房资格证明并因廖晓征没有购房资格而驳回了廖晓征要求办理房产证的诉讼请求。上述三案均在2011年2月23日广州市实施限购政策后，在审理中一审法院并未要求该三案当事人提供购房资格证明。廖晓征已于1996年支付全款，该房屋也交付廖晓征使用二十余年，依法取得产权证符合《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定。《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》第五点关于执行时点的内容体现的就是对《中华人民共和国物权法》的实施与执行，也是对法不溯及既往的应用。廖晓征购买的天景新村C栋因列入了广州市解决历史遗留的办理房产证问题办公室公布的关于第十四批符合历史遗留问题办证条件商品房建设项目符合了房产证办理条件，廖晓征早已于1996年6月26日完成了合同的签订、房款的全部缴纳、房屋也入住二十余年，故廖晓征要求惠展公司、穗福清算组依合同履行办理涉案房屋的产权证有法律及事实依据。穗福清算组二审答辩称，同意一审判决，不同意廖晓征的上诉请求。道勤公司二审述称，一、到目前为止，道勤公司还没有完成办理天景新村项目的大确权，所以不能给任何有合法手续购房者办理产权证，也不承担本案任何费用。二、从廖晓征诉讼资料显示，这事情发生在道勤公司收购该项目之前，是否属实，道勤公司无法判断。三、廖晓征证据存在造假问题，在于以下四个方面：1.廖晓征提供订购合同书，首页单价3200元存在涂改，总建筑面积和总价分别出现两个数字；第二页惠展公司的账号存在涂改；2.廖晓征提供三张收款收据落款时间分别是1995年8月、1995年10月和1996年2月，其样式相同和编号接近，属于出自同一本收据，但是1996年2月第三张收据编号是0008170，却排在其他两张收据（编号0008175和0008177）之前，明显违反常理，属于伪造的；3.第四张的收款收据，内容没有显示关联性，不能说明是购房收款收据；4.廖晓征提供的四张收款收据金额总计29万多元，与合同总价28万多元不一致，也说明收款收据存在问题。惠展公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。廖晓征向一审法院起诉请求：惠展公司、穗福清算组及道勤公司协助廖晓征办理坐落于广州市京溪路天景新村住宅小区C栋第二层第二单元的房地产权手续。一审法院认定事实：1995年8月14日，廖晓征（甲方）与惠展公司（乙方、代售单位、投资商）签订《天景新村住宅商品房定购合同书》（合同编号：售楼字NO.02号，预售许可字号：940112号），约定甲方向乙方定购住宅商品房，涉案房屋位于广州市白云区沙太路口“天景新村”住宅小区第C栋楼房的第*层二单元（壹厅叁房壹套），总建筑面积88.76平方米，按建筑面积每平方米3200元计算，合计284032元，签订此合同时已付定金5000元，所购房款在该楼交付使用时一次付清，甲方交清首期房款后，即与乙方签订《天景新村住宅商品房预售合同》，在楼房交付使用时交清所有房款后，即与乙方签订广州市房管局统一印制的《房地产预售契约》并办理有关手续，等等。该合同无办理预售合同鉴证。一审庭审中，廖晓征提供由惠展公司开具的收款收据，收据均加盖惠展公司财务专用章，具体内容如下：1995年8月14日，“今收到廖生202房订金人民币5000元”；1995年10月24日，“今收到202房首期房款150000元”；1996年2月1日，“今收到廖晓征交来房款23733.36元”；1996年6月25日，“今收到武汉生物工程公司（王中靖、廖晓征）中国银行广州市分行支票壹张，金额116739元”。上述金额合计295472.36元。廖晓征表示由于其分期支付房款，故增加了手续费，支付的房款金额超过了合同约定的金额，所有房款均已支付完毕。一审诉讼中，廖晓征提交2017年期间加盖有“天景新村收费专用章”的水电费及其他杂费收款收据，拟证实廖晓征已在涉案房产入住多年。穗福公司已于2003年10月9日吊销工商登记，现已成立清算组进行清算。广州市公安局白云区分局京溪派出所于2018年4月24日出具证明，内容为“兹有我所辖区广州市白云区沙太路口的‘天景新村’住宅小区第C栋楼房的第二单元与现地址广州市白云区京溪街京溪路***号之三***房，两者房址均为同一房址。”该证明未注明天景新村住宅小区第C栋楼房的第二层第二单元的房址地址。根据广州市不动产登记中心于2018年4月3日向廖晓征出具《依申请信息公开答复书》载明“京溪住宅楼（天景新村），预售证号940112，申报单位广州市穗福房产发展公司。查无天景新村住宅小区C栋楼房第二层二单元的预购商品房预告登记（含合同备案）、退房或注销登记、预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况。暂无天景新村住宅小区C栋楼房第二层二单元查封信息。信息核查时间为2018年3月22日。”廖晓征表示惠展公司、穗福清算组已将房屋交付廖晓征使用，但至今未为廖晓征办理该房屋的房地产权证。在2018年3月8日的庭审中，穗福清算组、道勤公司表示廖晓征提交的《天景新村住宅商品房定购合同书》真实性由法院认定，但对于廖晓征提交的房款收据存疑，廖晓征应提交其他证据予以佐证，仅凭预售合同与收据无法查实情况。另，据广州仲裁委员会作出的（2010）穗仲案字第592号裁决书等证据查明，涉案的“天景新村”商住楼C栋已办理规划报建手续，原由穗福公司与惠展公司合作开发，已领取预售许可证，预售人是穗福公司。后，道勤公司通过仲裁依法取得“天景新村”项目，其向法院申请强制执行将“天景新村”的开发项目转至道勤公司名下，越秀法院针对（2010）穗仲案字第592号裁决作出（2010）越法委执字第274-1号执行裁定书，裁定不予执行（2010）穗仲案字第592号裁决。一审法院另查，国务院办公厅于2011年1月26日下发了国办发〔2011〕1号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，实施了住房限购政策。广州市人民政府办公厅于2011年2月23日下发了穗府办〔2011〕3号《广州市人民政府办公厅关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》，规定：“对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”广州市人民政府办公厅于2017年3月17日下发了穗府办函〔2017〕50号《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，规定“本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的政策；本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。”因涉案房屋属广州市住房限购的范围，一审法院限期廖晓征提供其具有购房资格的证明，廖晓征向一审法院提交广州市不动产登记中心于2018年5月25日出具的《不具备购房资格告知书》：截至2018年5月25日，廖晓征不具备在本市住房限购区域内住房购房资格。廖晓征表示其购买涉案房产的时间在上述政策出台前，应按之前的政策办理房产过户手续，依据广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室在2011年1月17日出具的通告，显示京溪路***、***号之1、***号之2、***号之3（查封及在建工程抵押的除外）可以办理房地产权登记，一审法院遂发函至广州市国土资源和规划管理局，询问涉案房屋能否按照相关政策办理房地产权证，但该局至今未函复一审法院。一审法院认为，廖晓征为证明购房事实已提供其与惠展公司签订的《天景新村住宅商品房定购合同书》、购房款的收款收据等，廖晓征亦提交了水电费收据证实其已实际居住的事实，穗福清算组虽表示无法确认上述证据，但其亦无提供相反证据证明上述证据虚假，故一审法院对廖晓征提供的上述合同及收据予以采信，确认廖晓征实际居住的事实，对廖晓征主张的购房及付款事实予以认定。上述《天景新村住宅商品房定购合同书》是合同当事人的真实意思表示，内容无违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。本案争议的焦点为廖晓征依据该涉案定购合同书要求惠展公司、穗福清算组及道勤公司办理涉案房屋的产权证的主张能否得到支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。涉案项目预售人是穗福公司，惠展公司作为穗福公司的合作开发方及代售方与廖晓征签订上述合同，故上述合同对穗福公司具有约束力。廖晓征已按合同约定支付房款且收楼多年，穗福清算组、惠展公司有义务协助廖晓征办理该房屋的房地产权证，但本案鉴于廖晓征不具备在本市住房限购区域内住房购房的资格，目前涉案房屋过户至廖晓征名下属于事实上无法履行，存在障碍，故廖晓征的诉讼请求目前不能得到支持，应予以驳回。惠展公司经一审法院公告传唤，期满未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2018年7月30日作出如下判决：驳回廖晓征的全部诉讼请求。案件受理费100元，由廖晓征负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，广州市国土资源和规划委员会于2018年8月3日向一审法院复函，称“一、天景新村属纳入我市在册的历史遗留问题办证楼盘。根据穗府办【2010】67号文第二条，工作对象和范围包括：商品房预购人合法购买的预售商品房，其商品房预售合同已依法办理商品房预售合同登记备案手续并已缴清商品房购房款的；1995年1月1日《城市商品房预售管理办法》实施前购买的房屋，房屋买卖双方签订了房屋买卖合同，但未办理合同登记备案手续，购房人已缴清购房款；房改房、回迁房等六类情形。暂无佛山市南海惠展实业公司、廖晓征、广州市穗福房产发展公司办理天景新村房产商品房预售合同登记备案的信息。你院来函未提及廖晓征购房具体情况，建议你院结合上述情况判断是否符合历史遗留问题办证政策。”廖晓征对该复函的真实性、合法性和关联性无异议，但认为其作为购买方已全部支付了购房款，按照合同约定，对方应履行合同义务为其办理房产证。穗福清算组对该复函的真实性、合法性和关联性无异议。道勤公司认为廖晓征所要求办证的房屋不符合该复函的要求，且其公司还没有完成天景新村项目的大确权，不能为任何具有合法手续的购房者办理产权证，也不承担本案任何费用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：廖晓征关于惠展公司、穗福清算组及道勤公司协助其办理坐落于广州市京溪路天景新村住宅小区C栋第二层第二单元的房地产权手续的主张是否成立。廖晓征与惠展公司于1995年8月14日签订涉案《天景新村住宅商品房定购合同书》，根据广州市国土资源和规划委员会的复函，廖晓征、惠展公司、广州市穗福房产发展公司并未办理天景新村房产商品房预售合同登记备案，故廖晓征不属于“商品房预购人合法购买的预售商品房，其商品房预售合同已依法办理商品房预售合同登记备案手续并已缴清商品房购房款的；1995年1月1日《城市商品房预售管理办法》实施前购买的房屋，房屋买卖双方签订了房屋买卖合同，但未办理合同登记备案手续，购房人已缴清购房款”的两类因历史遗留问题办证的情形和范围，一审法院鉴于廖晓征不具备在本市限购区域内住房购房的资格，认为涉案房屋过户至廖晓征名下属事实上存在障碍无法履行并无不当，本院予以维持。综上所述，廖晓征的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由廖晓征负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年三月十九日书记员  贾妍胡秀红