广东省广州市花都区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤0114执异58号 异议人（案外人）：江锡棋，男，1962年4月13日出生，汉族，住广州市花都区。 委托代理人：田鹏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 委托代理人：罗云辉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 申请执行人:广东粤财投资控股有限公司，住所地广州市越秀区东风中路481号粤财大厦15楼，统一社会信用代码91440000728770876K。 法定代表人：杨润贵。 被执行人：广州市花都区花东镇经济发展总公司,住所地广州市花都区花东镇推广，统一社会信用代码91440101191196359C。 法定代表人：江永桥。 被执行人：广州市花都区花东工业公司,住所地广州市花都区花东镇朝阳路12号，统一社会信用代码91440101191191187R。 法定代表人：邱彩莲。 申请执行人广东粤财投资控股有限公司与被执行人广州市花都区花东镇经济发展总公司、广州市花都区花东工业公司借款合同纠纷一案[执行案号：（2018）粤0114执恢170号]，异议人江锡棋向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人称：异议人与被执行人于2002年10月3日签订《土地使用权转让合同》，合同约定由被执行人将位于花东镇金田工业区，用地面积约340亩(包含已经办妥土地证的土地证号为：(2002)02××47号土地，具体土地位置见附红线图，实际土地面积及界线按规划红线图计算）的土地以每亩人民币13.5万元价格转让给异议人，共计人民币4590万元。该合同由异议人与被执行人以及代表盖章签字生效，并有广州市花都区花东镇人民政府见证。2002年10月5日，被执行人广州市花都区花东镇经济发展总公司出具委托书，委托广州市花都区花东镇规划建设办公室代收其在2002年10月3日与异议人签订的《土地使用权转让合同》中所述的土地转让的全部款项。按照合同约定，异议人分别以垫付房屋、青苗及地上附着物补偿款以及抵扣广州市花都区花东镇人民政府欠异议人工程款的方式，足额支付了土地转让款。2007年8月24日，广州市花都区花东镇规划建设办公室出具《土地使用权转让款结算情况说明》，具体情况如下：“一、付款从2003年4月25日起至2004年9月13日止共支付土地款12586420.7元。二、抵扣工程款从2003年10月30日起至2007年8月23日止，共337330227.54元。以上二项合计46316648.24元，而该土地转让款总额为4590万元，已全部抵扣完毕还多416648.24元，多出部分作为其他项目的扣除处理。”并附有相关的转让款明细，确认异议申请人的土地转让款已经全部付清。《土地使用权转让合同》签订后，约定转让的约340亩土地，部分完成了过户手续，只剩下涉案的两块土地（产权证号02××47土地）（地号：1211032，用途：工业用地，面积：3251.25平方米)、产权证号72××97（地号：1211057，用途：工矿仓储用，面积28636.26平方米）使用权仍登记在被执行人名下，一直未过户；并且，上述土地交付后，由异议人建了围墙和简易的设施，一直实际占用、使用至今。自《土地使用权转让合同》签订并实际履行以来，异议人名下之涉案土地被多间法院查封或轮候查封，导致涉案土地无法过户至异议人名下，但异议人对此无任何过错，只能等待司法处理结果。异议人认为：异议人与被执行人2002年10月3日签订的《土地使用权转让合同》涉案土地使用权为国有土地使用权，登记在广州市花都区花东镇经济发展总公司名下，故转让标的合法、主体适格；转让合同内容未违反强制性法律规定；双方及代表签章真实、合法、有效；并且，贵院在（2018）粤0114民初12048号民事判决书中认定“合同签订后，合同约定转让的约340亩土地已经完成过户手续，只剩下涉案的两块土地使用权还未过户。花东镇经济发展总公司在签订合同后已将涉案土地交付给江锡棋，由江锡棋建了围墙和简易的设施，完成了三通一平，一直使用至今”的事实，并作出判决“确认原告江锡棋与被告广州市花都区花东镇经济发展总公司于2002年10月3日签订的《土地使用权转让合同》有效”的判决。合同签订后，转让方的土地交付义务已全部履行，受让方的付款义务已全部履行，并一直实际占有至今。事实上，在异议人与被执行人签订合同时，涉案土地上并没有司法查封、冻结的事实，对此异议人无法预期、也毫不知情，对此等事实障碍的形成并无过错。因此，根据《中华人民共和国物权法》以及相关司法解释的规定，异议人是花都区花东镇金田工业园产权证号02××47和产权证号72××97的国有土地使用权无争议的合法产权人，不能作为本案的执行标的。并且，贵院对于上述土地的执行，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，属于错误查封，应解除错误查封。故请求依法停止对异议人的合法财产（花都区花东镇金田工业园产权证号02××47和产权证号72××97的国有土地使用权）的执行，并裁定解除对该合法财产的所有执行措施。 经查明：申请执行人广东粤财投资控股有限公司与被执行人广州市花都区花东镇经济发展总公司、广州市花都区花东工业公司金融借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院作出的（2011）穗中法民二初字第21号民事判决已发生法律效力，申请执行人向广州市中级人民法院申请执行，广州市中级人民法院指定本院执行，本院于2012年12月29日立案执行，案号为（2013）穗花法执字第242号，后本院作出（2013）穗花法执字第242号执行裁定书，裁定如下：本院（2013）穗花法执字第242号案件终结本次执行。后本案于2018年2月27日恢复执行，恢复执行案号为（2018）粤0114执恢170号，2018年6月26日，异议人金展勇向本院提出执行异议，申请变更为（2013）穗花法执字第242号申请执行人，本院于2018年6月26日作出（2018）粤0114执异194号执行裁定书，裁定如下：变更申请人金展勇为（2013）穗花法执字第242号案的申请执行人。2019年2月19日，本院作出（2018）粤0114执恢170号之二执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人广州市花都区花东镇经济发展总公司所有的位于广州市花都区花东镇金田工业区（产权证号72××97）、花东镇金田工业园（产权证号02××39）、花东镇金田工业园内（产权证号02××47）的三块土地以清偿债务。 另查明，位于广州市花都区花东镇金田工业区（产权证号72××97）的地块登记的权属人为广州市花都区花东镇经济发展总公司，根据2015年12月17日涉案地块的《不动产登记簿查册表》显示，涉案地块于2010年3月19日被本院查封，后分别于2011年9月6日、2011年8月23日、2014年1月15日被本院轮候查封。位于广州市花都区花东镇金田工业园内（产权证号02××47）的地块登记的权属人是广州市花都区花东镇经济发展总公司，于2014年1月16日被本院查封，于2017年12月19日被广州市中级人民法院轮候查封，于2018年6月22日被本院轮候查封。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，判断不动产权属的依据是不动产登记簿。根据房屋管理部门的登记显示，位于广州市花都区花东镇金田工业区（产权证号72××97）的地块及位于广州市花都区花东镇金田工业园内（产权证号02××47）的地块登记于广州市花都区花东镇经济发展总公司名下，由于被执行人广州市花都区花东镇经济发展总公司不履行法律义务，本院对上述地块采取的执行措施，符合法律规定。 异议人江锡棋认为其与被执行人于2002年10月3日签订《土地使用权转让合同》并已完全支付了转让款，但并无证据显示异议人江锡棋对未办理过户登记手续没有过错，因此，异议人江锡棋提出的执行异议，依据不足，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人江锡棋的执行异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  白一帆 人民陪审员  江杏深 人民陪审员  邱战平 二〇一九年三月七日 书 记 员  朱婷欣