浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙03民终4906号上诉人（原审被告）：李定钦，男，1962年11月15日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州市天鸿房地产开发有限公司，住所地温州经济技术开发区楠溪江路359号，统一社会信用代码91330303789677608R。法定代表人：施建光。诉讼代表人：管理人浙江天经律师事务所。负责人：张建义，主任。委托诉讼代理人：张建义，浙江天经律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡相杰，浙江天经律师事务所律师。上诉人李定钦因与被上诉人温州市天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿房开公司）与破产有关的纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2018）浙0303民初3394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李定钦上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天鸿房开公司的诉讼请求。事实和理由：一、李定钦已支付的购房款高达10857210元，且经双方协商一致，李定钦欠天鸿房开公司的购房款仅为3373794元。1、根据李定钦在一审中提供的银行转账凭，天鸿房开公司提供的专项审计报告、房屋汇总清单，以及天鸿房开公司的自认，李定钦分别于2008年lO月3O日付款1000000元，于2009年l1月l8日分两笔付款1987210元，于2009年l0月27日、2009年11月25日将4000000元、3870000元打入天鸿房开公司指定的银行账户，合计10857210元。2、根据证人陈某、朱某1、朱某2等的证言，李定钦于2009年10月27日、2009年11月25日转账给陈某的两笔共计7870000元系购房款。3、李定钦在一审结束后取得的双方于2016年12月签订的《审批单》，载明：原合同购房总价14936045元，新面积实测购房总价15163646元，双方就李定钦后期部分房款不能及时缴纳及天鸿房开公司延期交房等问题达成一致意见，天鸿房开公司同意优惠930643元，前期确认缴纳2987209元、7870000元，李定钦需缴纳3373794元，天鸿房开公司提供李定钦办理房产证及土地证的相关资料及证件。说明天鸿房开公司已确认李定钦向其缴纳的787万元款项系购房款，并确认李定钦已支付购房款10857210元的事实。二、天鸿房开公司存在违约行为。1、未为李定钦开具7870000元的购房款发票。根据相关税务法律法规，为购房人开具购房款发票系房屋出卖人的义务，且在房屋买卖合同关系中，向购房人开具购房款发票也是房屋出卖方当然的附随义务。李定钦在2009年已支付7870000元，且天鸿房开公司也于2016年12月在《审批单》中承认该款项为购房款，但至今未开具发票。2、延期交房。根据合同的约定，天鸿房开公司应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但涉案房屋竣工验收日期为2013年3月29日，竣工验收备案日期为2013年11月5日，已超过约定的交房日期。且涉案房屋尚未通电，电梯井至今尚未装入合同约定的电梯，小区的燃气配套、电源电线、有限电线均未接入，根本未达到合同约定的交付条件。三、李定钦有权暂不缴纳剩余购房款。天鸿房开公司存在违约行为，且涉案房屋一直未达到合同约定的交付标准，交付时间尚不可期。现天鸿房开公司已进入破产清算程序，更难有资金、人员投入涉案工程的建设，故李定钦对其能否如约履行合同约定的交房义务存在疑虑，根据《中华人民共和国合同法》第68条的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化。（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形之规定。李定钦收到天鸿房开公司的《催收房款通知函》后，有权暂不支付剩余房款，一审判决以李定钦未支付剩余购房款为由，支持天鸿房开公司解除合同的诉讼请求，无事实和法律依据。四、一审判决解除涉案全部九份《商品房买卖合同》，没有事实和法律依据。李定钦已支付的购房款高达10857210元，而涉案云鼎庄园1幢B单元一101室、102室、101室、102室、103室、201室、202室房屋的总房款仅10190136元，李定钦的已付房款已足额付清上述房屋的购房款，已履行完毕以上述房屋为标的物的合同编号为000000153077号、000000153078号、000000153199号、00000015320号、000000153079号、000000153080号、000000153200号《商品房买卖合同》所约定的付款义务。故即使一审判决认定李定钦收到《催收房款通知函》后没有支付剩余购房款的行为构成违约，认为涉案的《商品房买卖合同》应当依法予以解除，也只能解除尚未履行完毕付款义务的标的物为云鼎庄园l憧B单元301室、302室房屋（合同编号为000000153202号、000000153203号）的《商品房买卖合同》。李定钦系向天鸿房开公司购买云鼎庄园1幢B单元九套房屋，无论是最初的预订合同还是后来的买卖合同，均系按九套房屋签订九份合同，且该九套房屋生活功能齐备，都包含了卧室、厨房、客厅、卫生间。天鸿房开公司辩称，一、一审认定事实清楚，且涉案房屋已经达到交付条件。1、天鸿房开公司的审计报告、预售房发票、李定钦的自认，可形成一个完成的证据链，证明李定钦实际支付天鸿房开公司的购房款为2987210元。李定钦转账给证人陈某的787万元，陈某虽为天鸿房开公司的工作人员，但其主要工作是公司法定代表人的司机，其对该笔款项的往来并不清楚。结合证人朱某2的解释，该笔款系作为公司股东的佣金汇入陈某的账户。李定钦没有提供其他证据证明该笔款项事后转为购房款。2、云鼎庄园公寓及别墅均有业主入住，虽然目前为非民用电价，但李定钦上诉所称的没通电等情况并不属实，且房屋未安装奥蒂斯电梯，不能影响房屋的正常使用。涉案房屋已经竣工验收并可办理产权证。二、李定钦提供的《审批单》系伪造的，不能作为证据使用。李定钦在一审中并未提交该份《审批单》作为证据，在一审判决作出后作为上诉的证据提供。若《审批单》时间为2016年2月份，当时天鸿房开公司经营正常，《审批单》上应当由天鸿房开公司加盖公章。现该《审批单》上没有加盖天鸿房开公司的印章，而签字的三人中，朱某2作为一审证人出庭作证，可以认为该证据系李定钦与证人合谋为推翻一审判决而伪造的。三、根据法律规定，管理人有权解除合同。涉案房屋系公寓式别墅，根据房屋内的结构，只能整体出售，无法分割出售。李定钦未支付剩余购房款，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，管理人有权解除合同。天鸿房开公司一审法院起诉请求：1.解除李定钦与天鸿房开公司于2009年11月18日订立的编号分别为000000153077、000000153078、000000153199、000000153201、000000153079、000000153080、000000153200、000000153202、000000153203九份《商品房买卖合同》；2.天鸿房开公司持法院判决，自行向住建部门撤销上述九份《商品房买卖合同》备案登记；3.李定钦支付违约金1792325.10元。一审法院认定事实：天鸿房开公司以出让方式取得位于温州市鹿城区仰义乡河岱村前山村地块，规划用途为住宅，经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为云鼎庄园，商品房预售许可证号为2009024。2009年11月18日，天鸿房开公司与李定钦分别签订编号为000000153077、000000153078、000000153199、000000153201、000000153079、000000153080、000000153200、000000153202、000000153203九份《商品房买卖合同》及《补充协议（物业管理部份）》，约定李定钦购买天鸿房开公司开发的坐落于温州鹿城区西郊森林公司河岱路云鼎庄园一幢（B单元）别墅一套（九间）房屋。其中分别约定：1、云鼎庄园1幢B单元-101室，合同编号为000000153077，约定建筑面积73.93㎡，单价11688.00元/㎡，房款计864094.00元；2、云鼎庄园1幢B单元-102室，合同编号为000000153078，约定建筑面积107.43㎡，单价11368.00元/㎡，房款计1221264.00元；3、云鼎庄园1幢B单元101室，合同编号为000000153199，约定建筑面积101.26㎡，单价22081.00元/㎡，房款计2235922.00元；4、云鼎庄园1幢B单元102室，合同编号为000000153201，约定建筑面积83.1㎡，单价20368.00元/㎡，房款计1692581.00元；5、云鼎庄园1幢B单元103室，合同编号为000000153079，约定建筑面积82.57㎡，单价3632.00元/㎡，房款计299894.00元；6、云鼎庄园1幢B单元201室，合同编号为000000153080，约定建筑面积76.71㎡，单价24914.00元/㎡，房款计1911153.00元；7、云鼎庄园1幢B单元202室，合同编号为000000153200，约定建筑面积84.20㎡，单价23340.00元/㎡，房款计1965228.00元；8、云鼎庄园1幢B单元301室，合同编号为000000153202，约定建筑面积82.06㎡，单价27257.00元/㎡，房款计2236709.00元；9、云鼎庄园1幢B单元302室，合同编号为000000153203，约定建筑面积96.16㎡，单价26094.00元/㎡，房款计2509199.00元；上述一套别墅九间房屋合同约定总房款共计为14936044元。九份《商品房买卖合同》按合同第六条约定的付款方式及期限办理按揭贷款，贷款比例按银行金融政策执行，在商品房具备办理按揭贷款条件之日起五天内买受人到出卖人指定地点办理完毕，以及其他权利义务约定等。2008年10月30日，李定钦向天鸿房开公司付款1000000元。2009年11月18日，李定钦分两次向天鸿房开公司付款，合计1987210元。2009年11月18日，天鸿房开公司开具九份《销售不动产统一发票》，其中云鼎庄园河岱路1B幢-101室的票面金额172819元；云鼎庄园河岱路1B幢-102室的票面金额244253元；云鼎庄园河岱路1B幢101室的票面金额447184元；云鼎庄园河岱路1B幢102室的票面金额338516元；云鼎庄园河岱路1B幢103室的票面金额59979元；云鼎庄园河岱路1B幢201室的票面金额382231元；云鼎庄园河岱路1B幢202室的票面金额393046元；云鼎庄园河岱路1B幢301室的票面金额447342元；云鼎庄园河岱路1B幢302室的票面金额501840元。发票上均注明为预售购房款。2009年11月23日，编号为000000153201号、000000153079号《商品房买卖合同》分别向房屋交易产权登记管理中心办理了合同备案登记，登记号分别为200900018317号、200900018310号。2009年11月24日，编号为000000153202号的一份《商品房买卖合同》向房屋交易产权登记管理中心办理了合同备案登记，登记号分别为200900018319号。2009年11月27日，编号为000000153077号、000000153078号、000000153199号三份《商品房买卖合同》分别向房屋交易产权登记管理中心办理了合同备案登记，登记号分别为200900018306号、200900018309号、200900018315号。2009年11月30日，编号为000000153080号、000000153200号、000000153203号三份《商品房买卖合同》分别向房屋交易产权登记管理中心办理了合同备案登记，登记号分别为200900018311号、200900018316号、200900018321号。2014年2月20日，天鸿房开公司分别向温州市国土资源局不动产登记部门办理了九份商品房初始登记，初始登记权利人为天鸿房开公司，商品房初始登记权证号分别为温房权证鹿城字第××号、温房权证鹿城字第××号、温房权证鹿城字第××号、温房权证鹿城字第××号、温房权证鹿城字第××号、温房权证鹿城字第××号、温房权证鹿城字第××号、温房权证鹿城字第××号、温房权证鹿城字第××号。2016年11月8日，浙江中亚园林景观发展有限公司、温州市瓯海恒隆小额贷款股份有限公司、温州鹿城禾本小额贷款股份有限公司以天鸿房开公司不能清偿到期债务，资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力为由，向龙湾区人民法院申请对天鸿房开公司进行破产清算。2017年2月3日，龙湾区人民法院作出（2016）浙0303破申13号《民事裁定书》、（2017）浙0303破9号《决定书》，裁定受理浙江中亚园林景观发展有限公司、温州市瓯海恒隆小额贷款股份有限公司、温州鹿城禾本小额贷款股份有限公司对天鸿房开公司的破产清算申请，决定指定浙江天经律师事务所担任管理人。2018年4月28日，管理人发现李定钦未按合同交纳其余购房款，遂向其送达了《催收房款通知函》，主要内容为李定钦收到通知书之日起十日内将所欠购房款12176436.43元及物业维修基金42588.09元支付给天鸿房开公司管理人，款汇管理人账户，逾期支付每日应承担应付款万分之五的违约金等。天鸿房开公司管理人委托温州道盛会计师事务所，对天鸿房开公司开发的云鼎庄园河岱路1B幢销售收入及开票情况进行专项审计。2018年3月31日，温州道盛会计师事务所作出道会专字（2017）060-21号《专项审计报告》，内容同上述认定的事实第二部分。2010年6月10日，温州市人民政府发布温政发（2010）47号《温州市人民政府关于遏制我市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中第一条第（二）项规定，对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民暂停发放购买住房贷款，商业银行暂停发放购买第三套及以上住房的贷款。新商品房按揭贷款需开发商与银行签订按揭贷款合作协议书，同时开发商向银行提供保证担保，借款人符合及其他相关手续。一审法院认为，双方当事人之间分别签订的《商品房买卖合同》事实清楚，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。在该商品房具备办理银行按揭贷款条件后，天鸿房开公司未能提供其他途径通知李定钦可办理银行按揭贷款的依据，管理人仅于2018年4月28日向李定钦送达《催收房款通知函》，通知其一次性履行支付剩余购房款，对此，李定钦本人签收。依法规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。温州市人民政府自2010年6月10日起多次对温州市的房地产进行调控，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的一套别墅（九间）房屋付款方式及天鸿房开公司自身房地产登记情况，2018年已无法办理银行按揭贷款。据此，本案存在客观情势发生变更的情形，而李定钦于2018年4月28日收到天鸿房开公司管理人向其送达的《催收房款通知函》后，也没有向天鸿房开公司支付剩余购房款，现天鸿房开公司诉请要求解除2009年11月18日签订的九份《商品房买卖合同》，符合法律规定，予以支持。但天鸿房开公司诉请李定钦支付违约金，于法无据，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。现天鸿房开公司诉请注销九份《商品房买卖合同》备案登记，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（一）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除天鸿房开公司与李定钦签订的合同编号为000000153077、000000153078、000000153199、000000153201、000000153079、000000153080、000000153200、000000153202、000000153203九份《商品房买卖合同》。二、天鸿房开公司与李定钦于本判决生效之日起二十日内共同到房屋交易产权登记管理中心办理注销合同编号为000000153077、000000153078、000000153199、000000153201、000000153079、000000153080、000000153200、000000153202、000000153203九份《商品房买卖合同》的备案登记。三、驳回天鸿房开公司的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20931元，减半收取10465.5元，由天鸿房开公司负担。本院二审期间，李定钦提供了如下证据：1、《审批单》，证明李定钦已经缴纳了10857210元的购房款。关于该份证据的取得，李定钦陈述称该份证据并不由其持有，在一审败诉后，其找天鸿房开公司负责人吵闹，公司负责人通过物业管理公司交出该份证据。2、房屋建筑测绘成果书，证明李定钦购买的是九套房屋而非九个房间，每套房屋生活功能齐备，可以分割使用。综合上述证据，李定钦认为即便天鸿房开公司要求解除合同，也只能解除301、302号房屋的合同，其他房屋不能解除。天鸿房开公司对证据1的证据三性均有异议，认为：其一、李定钦在二审审理期间承认自己系通过吵闹的方式索得该《审批单》，可见该证据系以胁迫方式取得，是虚假的。其二、《审批单》上落款时间为2016年，当时公司运营正常，应当加盖公司印章。其三、7870000元款项经审计未在天鸿房开公司的账目中反映出来。其四、天鸿房开公司破产以后，所有的材料均已移交给管理人，但其中没有该份《审批单》。即使该份《审批单》是真的，也属于天鸿房开公司的材料，不应当由物业管理公司保管，而应当由天鸿房开公司直接移交给管理人。其五、朱某2作为一审的证人，陈境、施建光作为公司高管，其在没有加盖公司印章的《审批单》上签字，损害了公司的利益，故有理由认为该份证据系相关人员合谋伪造。对证据2没有异议，但对李定钦的待证事实有异议，认为该一幢九套房屋只能作为一个整体使用，无法单独使用。本院认为，李定钦提供的证据1《审批单》系原件，且根据《审批单》的内容，该份材料应系作为双方结算的依据由天鸿房开公司留存，因此，即使天鸿房开公司的相关人员未将该份材料移交给管理人，李定钦在索取该份证据时有过激的行为，亦不能因此否定该份证据来源的合法性。根据证人陈某在一审的当庭证言，其原系天鸿房开公司驾驶员，其在公司任职期间，应公司的要求办理了一张中国工商银行卡（卡号为95×××45）放在公司财务处，由公司使用，2015年其离开公司前注销了该卡。根据证人朱某2在一审的当庭证言，李定钦购买的商品房系以按揭贷款方式支付购房款，李定钦向天鸿房开公司支付了首付款，余款需要办理按揭贷款。此外，李定钦还按10000元/㎡的标准向天鸿房开公司支付佣金，款项系汇入陈某的银行卡，作为天鸿房开公司股东的获利。后由于无法办理按揭贷款手续，公司要求李定钦分期现金支付购房款，李定钦不接受。最后经双方协商，公司同意原收取的佣金作为购房款处理，剩余的购房款在房屋交付时付清。陈某、朱某2的证言，李定钦提供的向陈某中国工商银行卡（卡号为95×××45）转账的凭证，可与《审批单》形成印证，证明李定钦原汇入陈某银行卡的7870000元已转为购房款的事实，故本院对证据1《审批单》予以确认。证据2符合证据真实性、合法性、关联性要件，本院予以确认。双方当事人虽就云鼎庄园一幢（B单元）分别签订九份《商品房买卖合同》，但云鼎庄园一幢（B单元）系一幢别墅，别墅包含的九个单元系作为一个整体出售，无法分割单独使用，故证据2不能证明李定钦的待证事实。本院经审查当事人在一、二审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。另补充认定事实如下：李定钦根据天鸿房开公司的指示，先后于2009年10月27日、11月25日，向天鸿房开公司员工陈某的中国工商银行卡（卡号为95×××45）转入4000000元、3870000元。2016年12月间，天鸿房开公司法定代表人施建光、项目负责人朱某2、总经理陈境共同签名出具一份《审批单》，内容为：云鼎庄园1幢-101、-102、101、102、103、201、202、301、302室户主李定钦，原合同购房总价14936045元，新面积实测购房总价15163646元，现就李定钦后期部分房款不能及时缴纳及天鸿房开公司延期交房等原因达成一致约定，经研究，同意优惠930643元，前期确认缴纳2987209元、7870000元，李定钦需缴纳3375794元，天鸿房开公司提供李定钦办理房产证及土地证的相关资料及证件。本院认为，根据双方当事人在一、二审提供的证据，足以认定涉案合同原约定的购房总价为14936045元，根据实测新面积确定的购房总价为15163646元，李定钦已经支付的购房款金额为10857209元，天鸿房开公司给予优惠930643元，李定钦未支付的购房款金额为3375794元。李定钦就已付购房款金额提出的上诉主张成立，本院予以采信。但上述事实亦足以证明李定钦对支付购房款的主要义务尚未履行完毕。根据双方当事人在二审中的一致陈述，天鸿房开公司亦尚未为涉案房屋安装合同约定的电梯，由此可见，双方对各自的合同义务均未履行完毕。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。天鸿房开公司管理人代表天鸿房开公司起诉主张解除涉案《商品房买卖合同》，符合上述法律规定，一审法院予以支持，处理正确。李定钦主张涉案房屋共签订九份房屋买卖合同，故可进行分割，即使解除亦只能解除部分合同，其该主张缺乏事实依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20931元，由上诉人李定钦负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇一九年三月二十日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛