山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初3167号原告：苑海波，男，1975年9月10日出生，汉族，山东省高级人民法院法官，住济南市原告：焦亚冰，女，1978年6月3日出生，汉族，山东英才学院副教授，住济南市委托诉讼代理人：苑海波（系焦亚冰之夫），男，1975年9月10日出生，汉族，山东省高级人民法院法官，住济南市。被告：济南锦兴置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：丁海欣。委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，男，该公司员工。被告：山东和盛信息咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：汪琰。委托诉讼代理人：张圣坤，男，该公司员工。被告：济南怡生乐居广告有限公司。住所地济南。法定代表人：贺寅宇，总经理。委托诉讼代理人：于全成，山东康桥（临沂）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田汉宗，山东康桥（临沂）律师事务所律师。原告苑海波、焦亚冰与被告济南锦兴置业有限公司（以下简称锦兴置业公司）、山东和盛信息咨询有限公司（以下简称和盛信息公司）、济南怡生乐居广告有限公司（以下简称怡生乐居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苑海波（亦即原告焦亚冰的委托诉讼代理人），被告锦兴置业公司的委托诉讼代理人张巍，被告和盛信息公司的委托诉讼代理人张圣坤，被告怡生乐居公司的委托诉讼代理人于全成、田汉宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苑海波、焦亚冰向本院提出诉讼请求：1.锦兴置业公司返还购契税款费用4655．51元，并自2017年6月30日起按每日万分之五支付利息；2.锦兴置业公司、和盛信息公司返还办证手续费1300元，并自2017年6月30日起按每日万分之五支付利息；3.锦兴置业公司、怡生乐居公司返还服务费20000元，并自2017年6月30起按每日万分之五支付利息；4.锦兴置业公司返还被扣留的房屋产权证及相关发票；5.诉讼费由锦兴置业公司、和盛信息公司、怡生乐居公司承担。事实与理由：苑海波、焦亚冰夫妇于2017年6月30日在济南东都国际广场售楼中心以焦亚冰（乙方）的名义同锦兴置业公司（甲方）签定《济南东都国际广场公寓买卖合同》（以下简称公寓买卖合同）并已按约定支付全部房款，目前房产已交付，但房产证及有关发票仍扣留在锦兴置业公司，经多次素要未果。2017年6月25日，焦亚冰与锦兴置业公司达成购买东都国际广场1号楼2608室购房意向，在此意向达成过程中，锦兴置业公司向苑海波、焦亚冰明示了公寓买卖合同第六条第（二）款明确写明：甲方承担的税、费为：契税，代理办证费。乙方承担的税、费为：契税。焦亚冰按合同要求数纳了30000元购房定金。2017年6月30日苑海波、焦亚冰如约来售楼中心签署合同。锦兴置业公司强迫代收取苑海波、焦亚冰契税10414．54元，强迫向和盛信息公司（售楼处驻点办理）缴纳办证手续费1300元，强迫向怡生乐居公司支付20000元服务费。苑海波、焦亚冰当场提出两项置疑：一、合同文本明确写明契税由双方共担，办证手续费由甲方承担。二、我们2017年6月25日看房并缴纳定金，至6月30日过来正式签定公寓买卖合同与怡生乐居公司都没有任何关系，怡生乐居公司也没有给我提供任何服务。锦兴置业公司以“爱签不签，不签拉倒”回复，苑海波、焦亚冰在缴纳了上述费用并缴纳了全部首付款的情况下，双方签署了公寓买卖合同，锦兴置业公司以合同文本须回公司盖章为由，将合同文本收回。后经多次索要，直至房产交付，锦兴置业公司才将购房合同返还苑海波、焦亚冰。该合同原件返还苑海波、焦亚冰时，第六条第（二）款中甲方承担的税费项中的“代理办证费”选项已经被锦兴置业公司抠刮，暴力刮痕清晰，显然是欲盖弥彰。锦兴置业公司提供格式合同公寓买卖合同第三条第（一）款1、出卖人和买受人经协商一致，该房屋总价款（小写）385338元，人民币大写叁拾捌万伍仟叁佰叁拾捌元整，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动，苑海波、焦亚冰已经按上面载明总价款支付房价费用，至此，怡生乐居公司没参与苑海波、焦亚冰与锦兴置业公司之间有关购房的任何行为。而且，苑海波、焦亚冰房价首付款与被强制收取的20000元都是同一日缴纳，根本不存在任何服务，也不存在任何所谓的“预存2万服务费优惠5万购房款”的服务承诺，后来包含苑海波、焦亚冰在内的一些业主维权，讨要说法，售楼处答复，所收取款项是“电商费”，苑海波、焦亚冰根本未接受任何电子商务服务，也没准备接受该项服务，锦兴置业公司强迫苑海波、焦亚冰支付该项费用，纯粹利用甲乙双方不对等地位的霸王行为。苑海波、焦亚冰与锦兴置业公司双方签定公寓买卖合同不违反法律强制性规定，应遵守。锦兴置业公司强迫苑海波、焦亚冰多支付的契税的一半（合同约定甲乙双方共同承担）应核算利息后返还苑海波、焦亚冰，锦兴置业公司强迫苑海波、焦亚冰缴纳的公寓买卖合同中约定由甲方支付的“代理办证费”1300元（苑海波、焦亚冰持有的合同已被锦兴置业公司暴力变造，请法院责令锦兴置业公司提交所持有合同文本查证），应核算利息后返还苑海波、焦亚冰。锦兴置业公司强迫苑海波、焦亚冰向怡生乐居公司缴纳的20000元服务费，因怡生乐居公司没有向苑海波、焦亚冰提供任何服务（仅仅根据锦兴置业公司强令向其指定的某一个人持有的POS机转了20000元钱，对方提供了一张结算确认书，除此没有任何接触），因该款项系锦兴置业公司强令苑海波、焦亚冰在售楼处支付，该20000元应由锦兴置业公司与怡生乐居公司核算利息后退还苑海波、焦亚冰。涉案房产交付后，锦兴置业公司为苑海波、焦亚冰办理了房产产权登记。产权证及相关发票目前存放于锦兴置业公司，苑海波、焦亚冰多次索要，锦兴置业公司司以其“代交”的契税超过了苑海波、焦亚冰预交额（实际契税总额为11512．06，苑海波、焦亚冰已缴纳10411．54，发票在锦兴置业公司处），强令苑海波、焦亚冰补交后领取上述产权证及相关发票。苑海波、焦亚冰以按照合同约定应双方共同承担，苑海波、焦亚冰并不欠付锦兴置业公司任何费用，而是恰恰相反，苑海波、焦亚冰在购房过程中受锦兴置业公司强迫多缴纳了4655．51元契税费项。锦兴置业公司辩称，一、锦兴置业公司不应返还苑海波、焦亚冰办证手续费1300元。首先，锦兴置业公司与苑海波、焦亚冰是房屋买卖合同关系，苑海波、焦亚冰购买锦兴置业公司所有的公寓，代理办证并非锦兴置业公司的约定或法定义务，双方签订的公寓买卖合同并未约定代理办证费由锦兴置业公司承担。其次，在实际履行过程中，锦兴置业公司向和盛信息公司支付代理办证费1300元并向该公司出具了委托书，和盛信息公司完成了委托事项。代理办证费即苑海波、焦亚冰自愿支付，委托事项也已全部处理完毕，该费用应由苑海波、焦亚冰承担。此外，该费用由苑海波、焦亚冰直接支付给和盛信息公司，锦兴置业公司未收取，苑海波、焦亚冰无权要求锦兴置业公司返还。二、锦兴置业公司不应返还苑海波、焦亚冰服务费20000元。苑海波、焦亚冰与怡生乐居公司签订了结算确认书，双方约定，苑海波、焦亚冰向怡生乐居公司支付服务费20000元，享受20000元抵50000元的购房款服务，如苑海波、焦亚冰与锦兴置业公司签订公寓买卖合同，应向怡生乐居公司支付服务费2万元。本案中，苑海波、焦亚冰与锦兴置业公司签订了2万元后，已经享受到了5万元购房款的优惠，苑海波、焦亚冰要求返还服务费的请求无事实及法律依据。并且该款项并非由锦兴置业公司收取，苑海波、焦亚冰无权要求答辩人返还2万元服务费。综上，望人民法院驳回苑海波、焦亚冰的诉讼请求。和盛信息公司辩称，一、交完手续费之后和盛信息公司手续已经办完，第一是网签，二是交税，三是过户，四是抵押，五是和开发商一起领取房产证。二、手续费组成：400元的评估费，评估房子的价值。300元公证费，公正苑海波、焦亚冰委托我方办理相关事项。600元手续费。怡生乐居公司辩称，一、苑海波不具备诉讼主体资格。公寓买卖合同与结算确认书苑海波都不是合同主体，不享有合同中的任何权利，应依法驳回苑海波的起诉。二、本案中涉及两个彼此独立的法律关系，一个是苑海波、焦亚冰与锦兴置业公司的公寓买卖合同，一个是焦亚冰与怡生乐居公司的购房优惠服务合同关系。两个合同性质不同合同主体不同，焦亚冰应择一行使诉权，请法庭释明。三、焦亚冰因购房而与怡生乐居公司签订的结算确认书约定，怡生乐居公司为苑海波、焦亚冰提供购房优惠服务，该确认书系双方真实意思表示，且双方均已履行完毕，亦无证据证明存在无效或可撤销的情形，应受法律保护。四、怡生乐居公司常年与房地产开发商合作，为开发商提供营销、推广、中介等服务，同时为合作开发商的购房者提供优惠服务。此类优惠服务是房地产市场的各方共赢的交易惯例。全国各地此类交易模式十分常见，且类似纠纷的判例均对结算确认书约定的优惠服务费予以认可和保护。综上，请求法庭驳回苑海波、焦亚冰的诉讼请求。根据当事人陈述和庭审中当事人提交的经本院认定有效的证据，本院认定事实如下：原告苑海波与焦亚冰系夫妻关系。2017年6月25日，焦亚冰与锦兴置业公司签订《商品房认购协议书》一份，约定焦亚冰认购锦兴置业公司出售的位于济南市工业北路东都国际广场项目1号楼2608室，房屋总价为439230元。商品房建筑面积及价格以双方就该商品房签订的《商品房买卖合同》为准。此后，焦亚冰与怡生乐居公司签订《结算确认书》，约定焦亚冰确认购买东都国际克拉公寓1号楼2608号房屋，享受预存20000元服务费优惠50000元的购房款政策，焦亚冰同意将预存在第三方支付平台中的20000元预存款转入服务机构账户，作为向该服务机构支付的服务费。结算书还约定如焦亚冰与服务机构介绍的发展商签订商品房买卖合同，视为服务机构提供的服务已生效，焦亚冰同意预存在第三方平台的预存款转给服务机构作为服务费。2017年6月30日,焦亚冰与锦兴置业公司签订《济南东都国际广场公寓买卖合同》，合同约定房屋总价为385338元，焦亚冰应于2017年6月30日前将首付款163338元支付给锦兴置业公司。合同还约定锦兴置业公司、焦亚冰均应承担办理房屋所有权登记应交的契税及印花税。双方当事人提交的合同显示，在锦兴置业公司公司应承担的税费是否含代理办证费处，有勾划后涂改痕迹。同日，焦亚冰向锦兴置业公司预交契税10414．54元，向和盛信息公司支付办证手续费1300元并出具授权委托书委托和盛信息公司代理办证，向怡生乐居公司支付服务费20000元。锦兴置业公司实际支付契税、办证工本费、印花税共计11157.24元。房屋产权登记办理完毕后，房产证书存放于锦兴置业公司处。因原告要求被告返还购房契税、办证手续费、服务费及房产证书，双方形成纠纷，原告诉至本院。本院认为，焦亚冰与锦兴置业公司签订《商品房认购协议书》、《济南东都国际广场公寓买卖合同》及焦亚冰与怡生乐居公司签订《结算确认书》均系当事人真实意思表示，双方均应按照约定行使权利、履行义务。根据约定，焦亚冰购买东都国际克拉公寓1号楼2608号房屋，享受预存20000元服务费优惠50000元的购房款政策，焦亚冰已与锦兴置业公司按照优惠价格签订正式公寓买卖合同，故对焦亚冰要求返还该20000元服务费的诉讼请求，本院不予支持。根据焦亚冰与锦兴置业公司签订《济南东都国际广场公寓买卖合同》约定，锦兴置业公司、焦亚冰均应承担办理房屋所有权登记应交的契税，焦亚冰、苑海波已预交契税10414.54元，故锦兴置业公司公司应返还焦亚冰、苑海波契税4655.51元（10414.54元-11157.24元÷2）并承担损失，损失计算以4655.51元为基数，自2017年6月30日起按照日万分之五计算。故对苑海波、焦亚冰的该项诉讼请求，本院予以支持。因焦亚冰出具授权委托书委托和盛信息公司代办房屋产权证并支付代理办证费，和盛信息公司履行了代办义务，故对苑海波、焦亚冰要求和盛信息公司返还代理办证费1300元的诉讼请求，本院不予支持。焦亚冰与锦兴置业公司签订《济南东都国际广场公寓买卖合同》显示，在锦兴置业公司公司应承担的税费是否含代理办证费处，有勾划后涂改痕迹。该合同文本系锦兴置业公司提供的格式合同，根据合同法相关规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故对苑海波、焦亚冰要求锦兴置业公司返还支付代理办证费1300元并承担损失（以1300元为基数，自2017年6月30日起按照日万分之五计算）的诉讼请求，本院予以支持。因东都国际克拉公寓1号楼2608号房屋房产证及相关发票现在锦兴置业公司处存放，应返还房屋所有权人，故对苑海波、焦亚冰要求返还房产证及相关发票的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南锦兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苑海波、焦亚冰购房契税4655.51元，并赔偿损失（以4655.51元为基数，自2017年6月30日起按照日万分之五计算至实际支付之日）；二、被告济南锦兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苑海波、焦亚冰代理办证费1300元，并赔偿损失（以1300元为基数，自2017年6月30日起按照日万分之五计算至实际支付之日）；三、被告济南锦兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告焦亚冰、苑海波东都国际克拉公寓1号楼2608号房屋房产证及相关发票；四、驳回原告焦亚冰、苑海波超出部分的诉讼请求；五、驳回原告焦亚冰、苑海波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由被告济南锦兴置业有限公司负担250元，原告焦亚冰、苑海波负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  朱春晓人民陪审员  官秀英人民陪审员  胡丽颖二〇一九年三月十一日书 记 员  王 珂