广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初371号原告：佛山市顺德区容桂土地发展中心，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道宏业路12号。法定代表人：黄敏仪。委托诉讼代理人：廖日晖，广东顺朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宝仪，广东顺朗律师事务所律师。被告：何淑念，男，1966年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈海云，广东聚理律师事务所律师。原告佛山市顺德区容桂土地发展中心诉被告何淑念租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖日晖、梁宝仪及被告的委托诉讼代理人陈海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的租赁合同关系于2018年6月14日解除；2.被告向原告缴纳的履约保证金13876.72元归原告所有；3.被告向原告支付占用费121190.02元及利息（占用费计算方式：自2017年1月1日起至2018年6月14日止，按每月6938.36元计算；利息计算方式：自逾期支付之日起至实际清偿完毕之日止，按日利率万分之五计算）；4.被告向原告支付律师费11099.04元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月12日，原、被告签订物业租赁协议，原告将涉案租赁物出租给被告，租赁期限为2016年10月12日至2016年12月31日，月租金为6938.36元，履约保证金为13876.72元。期限届满后，被告未依约搬离。2017年12月5日，原告向被告发出租金催收函，要求被告缴纳所拖欠的租金，但被告仍不予支付。2018年6月14日，原告在四基治安队的见证下确认被告已搬走。现被告已向原告交还涉案租赁物的钥匙，但未办理厂房移交手续。根据物业租赁协议约定，原告有权收回租赁物、没收履约保证金，且被告应承担原告因本案诉讼而支出的律师费等。被告辩称，原告向被告追讨的租金并未签订书面的物业租赁协议，不能适用之前签订的协议中的违约责任条款。双方签订协议时，原告隐瞒了租赁物的重要信息，导致被告无法变更工商注册地到该地址，双方签订的协议无效，被告应支付的是占用费而非租金，被告不承担违约责任。涉案厂房的占用费的计算期间为2017年1月1日至2017年12月31日，而非2017年1月1日至2018年6月14日。2017年12月6日，被告收到租金催收函后，一直要求原告将所欠租金抵扣押金，但原告未予理睬，被告并非恶意拖欠厂房占用费。原、被告围绕诉讼请求依法提交证据。对原告提供的证据：原告事业单位法人证书、被告身份证、物业租赁协议、租金催收函、照片、快递单、快递查询记录、房地产收购储备协议书、银行进账单、支票存根、收款收据、物业委托协管协议书、佛山市顺德区法律服务定点资格项目合同书、发票、结算业务申请书、光盘，来源合法，客观真实，本院予以采信。对被告提供的证据：银行转账凭证、押金收据，来源合法，客观真实，本院予以采信；佛山市顺德区赛奇玛电器有限公司企业机读档案登记资料、顺德区杏坛镇西北村民委员会证明，被告未举证证实上述证据与本案的关联性，本院不作审查认定；给杨家门装卸和1.5吨带尾板车转款凭证微信打印件、蒋用贤的证人证言，本院在下文中另行论及。本院经审理查明：2016年10月12日，原告与被告签订物业租赁协议，约定原告将位于佛山市顺德区容桂街道四基居委会XXXXXX（地块编号：027）的租赁物出租给被告，租赁期限为2016年10月12日至2016年12月31日。租金自2016年10月21日起计收，月租金为6938.36元。租金按月支付，被告应于每月5日前缴纳，原告收款后提供租赁发票。若被告逾期支付租金，每逾期一日应按拖欠租金总额万分之五的标准支付逾期付款利息；若逾期超过三十日，原告有权单方解除协议，没收被告的履约保证金，且于协议解除之日起十五日内将物业完整退还。本协议签订之日，被告应向原告缴纳13876.72元作为履约保证金，租期届满，被告将物业完整退还且不存在其他违约情形的，原告应无息退还给被告。原告因追讨被告拖欠租金或其他违约责任所产生的诉讼费、律师费等一切费用由被告承担。合同签订后，被告缴纳了履约保证金13876.72元。涉案物业原属案外人广东省佛山市顺德区容桂街四基股份合作经济社（以下简称四基股份社）所有。2012年6月20日，四基股份社与原告签订房地产收购储备协议书，约定将涉案物业在内的99宗房地产由原告收储，收储价款分三期支付，第一期2亿元在协议生效之日起三十个工作日内向四基股份社支付；第二期8410万元，原告在四基股份社84100平方米预留发展用地通过顺德区土地房产交易中心向社会公开拍卖，并按容桂街四基社区股份合作社预留发展用地处理协议书的相关条款，划清款项后的三十个工作日内向四基股份社支付。若受某种原因影响，造成该预留发展用地不能如期公开拍卖，四基股份社未能归还原告留用地垫支款的，则原告有权在四基股份社按容桂街四基社区股份合作社预留发展用地处理协议书的相关条款，清还款项后才向四基股份社支付第二期收储款，同时，并不影响原告在支付第三期收储款后对所收储的房地产及房地产租金的处置；第三期5173万元，原告在2013年12月31日前向四基股份社支付。本协议生效后，四基股份社须将本协议项下收储物业房地产权证、用地批文及其他产权证明资料交给原告，以办理房地产收储、过户手续；在第三期收储款到账之日起十个工作日内，四基股份社须将收储房地产按现状移交给原告，在原告向四基股份社支付第三期收储款后，物业租金由原告收取。2013年12月20日，原告向四基股份社支付了约定的第三期收储款。但上述房地产至今均未办理过户手续。另查明，2017年12月6日，原告向被告发出租金催收函，要求被告于2017年12月11日前，一次性向原告缴纳拖欠的租金83260.32元。2018年6月14日，原告在四基治安队的见证下，确认已收回厂房。又查明，根据原告述称，涉案厂房未办理房产证，亦未办理规划报建手续。四基股份社确认，原告已依据房地产收购储备协议书的约定对涉案厂房享有实际收益权。再查明，原告委托广东顺朗律师事务所律师代理本案诉讼，支出律师费11099.04元。本院认为，本案属租赁合同纠纷。关于合同的解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案物业至今未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的物业租赁协议违反法律规定，合同无效，故原告主张要求解除该租赁合同关系，本院不予支持。关于被告支付占用费的对象。无效的合同，自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据原告与四基股份社签订的房地产收购储备协议书约定及四基股份社自述，在原告已支付第三期收储款后，相应的物业租金的处置已一并转让给原告，原告对涉案的物业享有占有、使用、收益等权利，故被告应以原告为对象支付占用费。关于占用费。被告申请证人蒋用贤出庭作证，并提供微信支付凭证，用以证明2017年12月23日被告雇请蒋用贤在该场地进行搬运并通过微信支付搬运费。即便被告及证人陈述属实，被告亦于庭审中明确其与原告仅有口头交接，并无书面凭证，被告依法应承担举证不能的不利后果。结合原告举证其于2018年6月14日在四基治安队的见证下收回厂房的事实及被告已支付租金至2016年12月31日的事实，本院依法认定，2017年1月1日至2018年6月14日属被告占用原告厂房的期间，参照物业租赁协议中约定的月租金标准6938.36元，被告拖欠原告的占用费金额为121190.02元（6938.36元×17个月+6938.36元÷30天×14天）。关于履约保证金、逾期付款利息及律师费。涉案物业租赁协议属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，其所产生的法律后果为返还财产、缔约过失责任等。该协议中对履约保证金、逾期付款利息及律师费的约定亦属无效，故原告主张没收履约保证金、被告支付逾期付款利息及律师费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、被告何淑念于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区容桂土地发展中心支付占用费121190.02元；二、驳回原告佛山市顺德区容桂土地发展中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2163.78元（原告已预交），由原告佛山市顺德区容桂土地发展中心负担648.78元，被告何淑念负担1515元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 洪 玲二〇一九年三月二十九日书记员 梁健祥