山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初417号 原告：王绍华，男，1970年3月23日生，汉族，住临沂市兰山区。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：庄栋，山东创序律师事务所律师。 原告王绍华与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下均简称荣盛富翔公司）商品房预售合同一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王绍华、被告荣盛富翔公司的委托诉讼代理人庄栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王绍华向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理荣盛香醍荣府44－2－302号房的权属证书；2、判令被告支付迟延办理房产证书的违约金162394.43元。庭审明确违约金的计算方式：按总房款1035534元，以年利率6%计算，从2016年6月1日至2019年1月10日计954天，计算出数额是162394.43元。事实和理由：2013年12月6日，原被告签订商品房预售合同纠纷一份，约定：原被告开发的荣盛香醍荣府44－2－302号房及－117储藏室，房款为1035534元。被告应于2015年5月30前交付该房产，被告于交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商执行，协商不成的，依法向法院起诉。原告按照合同履行了义务，被告向原告交付房屋后，但被告未按照合同约定提供办理权属登记所需资料，双方多次协商未果，导致原告不能办理产权证书。请依法支持原告的诉讼请求。 被告荣盛富翔公司答辩称，根据双方合同约定仅在由于我公司原因，造成逾期办理产权证，我公司才承担违约责任，2016年9月18日，被告向原告交付案涉房屋后，未能按时办理产权证的原因是由于涉案小区其他业主存在私搭乱建，私封阳台等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过，并非是我公司原因造成，我公司不应当承担违约责任。 相关当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告王绍华提供以下证据：1、商品房预售合同，拟证明该合同第15条规定被告在房屋交付后365天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，由于被告违约，原告至今未能在规定的期限内取得房屋权属证书；2、购房发票，拟证明购买该房屋总价款是1035534元；3、物业收据一宗，拟证明原告自2015年6月1日起就向被告交付物业费，也能证实被告违约时间是从2016年6月1日起算；4、身份证复印件一份，拟证明原告的主体资格。被告荣盛富翔公司质证后，对证据1的三性无异议，对证明目的有异议，案涉房屋于2016年9月18日交付使用，由原告出具领取证明，证实了房屋交付时间，另合同约定的违约金过高；对证据2的三性无异议，对证明目的有异议；对证据3，载明的时间为2016年9月19日即房屋交付的时间，而不能证实原告主张的交付物业费即计算房屋交付时间；对于证据4无异议。 被告荣盛富翔公司提供以下证据：（1）临沂市规划局下发的关于查处违法建设的函一份、临沂市城市管理局下发的责令限期改正违法行为通知书一份，拟证明涉案小区存在私搭乱建，相关部门多次要求业主进行整改，并且不予通过规划验收；（2）涉案房屋竣工验收备案证书一份，拟证明涉案房屋于2016年4月29日通过综合验收，我公司不存在违约情形；（3）照片24份，拟证明该小区私搭乱建情况严重，导致规划验收迟迟未能通过，逾期办证并非是我公司造成的；（4）领取资料、钥匙证明，拟证明被告于2016年9月18日向原告交付房屋。原告王绍华质证后，对证据（1），该证据与我无关，我不存在私搭乱建的现象，我不属于违建户；对证据（2），我不属于验收的主体，与我无关，我没接到办证的任何通知；对证据（3），与我无关，我不存在私搭乱建的现象，我不属于违建户；对证据（4）有异议，我认为证明交房的时间应该从交物业费开始计算。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院综合评判认定如下： 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：：被告荣盛富翔公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2013年12月6日签订了《商品房预售合同》，合同编号：YS342901，约定：原告购买由被告开发的位于兰山区北城新区三和五街与沂蒙十八路交汇处的荣盛香醍荣府的商品房44号楼2单元302室作住宅和44号楼－117号房作储藏室，房屋代码分别为1996969、1996954。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第五条第4项约定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。” 合同签订后，原告交付房款。2016年4月29日，被告荣盛富翔公司取得临沂市住房和城乡建设委员会颁发的包括涉案住宅楼在内的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书。2016年9月18日，被告荣盛富翔公司向原告王绍华交付涉案房产，王绍华交纳了物业管理费。被告荣盛富翔公司未按照合同约定履行协助办理房产证书的义务。2018年12月28日，被告荣盛富翔公司向原告出具购房发票，金额为1035534元。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至本院。 本院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》及相关补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案是因逾期办理房屋产权证而起的纠纷，故本案的争议焦点应是：一、逾期办理房屋产权证书，被告应否承担违约责任；二、被告的抗辩理由是否成立。 对于焦点一：《商品房预售合同》及合同补充协议中对产权证的办理有不同的约定，并且补充协议的第五条4项中约定：“买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”补充协议中只是进一步明确了“买受人自行办理产权证书”。但前提仍是被告负责向产权登记机关报送与之有关的资料。在补充协议对办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间没有另行约定的情况下，仍应以《商品房预售合同》第十五条约定的期限为准。因此，被告应不迟于2016年5月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告没有证据证明其已于2016年5月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。基于上述分析，原告没有按时办理产权证书，和被告没有及时履行约定义务有直接的因果关系，被告的过错是明显的，应承担违约责任。 对于焦点二：关于被告荣盛富翔公司的“未能按时办理产权证的原因是由于涉案小区其他业主存在私搭乱建、私封阳台等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过，并非是我公司原因造成，我公司不应当承担违约责任”抗辩理由是否成立的问题。根据上述焦点一的分析，被告只须在交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案即为守约。被告荣盛富翔公司提供的证据不能证明原告有私搭乱建的行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”也就是说，不论是自己的过错或者过失，还是第三人的原因，只要被告荣盛富翔公司在客观上未按照约定履行合同义务，即构成违约，就应当承担违约责任。因此，被告荣盛富翔公司的该抗辩理由不能成立，本院依法不予支持。 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”根据上述规定，如原告主张的违约金数额在法定的范围之内，则依法予以支持；如超出法定的范围，则应依法予以调整。原告王绍华主张的违约金数额并未超出上述法定支持的数额，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告山东荣盛富翔地产开发有限公司向原告王绍华支付逾期办证违约金162394.43元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3545元，减半收取计1772.5元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  夏春鸿 二〇一九年三月四日 书记员  陈 蓉