湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初9181号原告：长沙华恒房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动中路265号都市锦绣家园8栋1809房。法定代表人：虞和定，董事长。委托诉讼代理人：胡云峰，湖南精彩律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘定，湖南清源律师事务所律师。被告：湖南金谷实业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路188号。法定代表人：易朝红，董事长。委托诉讼代理人：刘苏立，湖南湘军律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天雪，湖南湘军律师事务所律师。原告长沙华恒房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告湖南金谷实业有限公司（以下简称被告）物权确认纠纷一案，本院于2016年10月17受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2017年7月8日本院作出（2016）湘0111民初7218号民事判决书，被告不服判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉，该院于2018年9月6日作出（2017）湘01民终7451号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院于2018年10月25日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡云峰、潘定，被告的委托诉讼代理人刘苏立、陈天雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认位于长沙市劳动东路的下列房屋及土地的征收补偿权益归原告所有：1、位于长沙市劳动东路规划扩宽道路上的6层办公楼；2、被告控制和管理的临劳动路的所有房屋，其中包含所有的20个门面；3、位于长沙市劳动东路188号地块规划为路幅的5294.05平方米（包括规划路幅和绿化带）；二、请求判令被告返还侵占临劳动东路门面租金1534000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2003年3月10日签订了《合作开发协议书》，协议约定原告提供资金、被告提供劳动东路188号面积为36211.62平方米（实测面积37275.22平方米）的土地使用权，双方共同合作进行房地产开发，双方约定，被告占该项目30%的权益。2006年12月9日，双方另行签订《买断协议》，约定原告以9000万元买断被告依据《合作开发协议书》所拥有的项目30%的权益，被告负责将原红线范围内的土地和临劳动路的所有房屋全部移交给原告，所有权亦同时归原告所有，被告不再拥有任何权利和义务。2007年1月26日及2007年12月3日，被告将位于劳动东路188号土地的实际控制管理权及门卫、幼儿园位置的3层办公楼及另一栋6层办公楼的所有权及管理权移交给原告。但临劳动路的门面被告一直占据出租，拒绝移交给原告。原、被告在办理国有土地出让手续时，因另有5294.05平方米（7.95亩）规划为路幅，仅办理了土地面积为31981.17平方米过户至原告的相关手续。现因政府劳动东路拓展工程建设，被告就原告诉请的补偿权益提出无理要求，原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：1、原告的起诉已经超过诉讼时效，本案为合同纠纷，并非物权确认纠纷，原告长达十年内未就房屋土地主张过权利；2、根据《物权法》第7条和最高法院公报2011民提29号民事判决案例，原告无权以相关合同为依据诉请物权；3、原告诉求路幅目前仍属于被告合法财产，并不在合作范围内，临街门面系违章建筑，是被告改制前的临时建筑，未移交原告；4、6层办公楼实际未移交，其管理权归被告所有，门面租金从未主张，故过了诉讼时效。本院经审理查明：2003年1月29日，被告（甲方）与长沙市商业银行华夏支行（乙方）、宁波华恒建设发展有限公司（丙方）、长沙天亚房地产开发有限公司（丙方）签订一份《协议书》，三方同意对长沙市劳动东路188号金谷家园项目开发建设采取由甲方提供土地、丙方提供2000万元启动资金的形式合作开发，其合作合同由甲丙双方另行签订。同年3月10日，被告（甲方）与宁波华恒建设发展有限公司（乙方）签订《合作开发协议书》一份，约定甲方将长沙市劳动东路188号土地转让给乙方开发，由甲方办理工业用地改为住宅用地手续、过户手续给乙方，费用全部由乙方承担；将甲方过户给乙方联合开发的位于劳动东路188号【雨国用（1999）第144号土地面积36211.62平方米】土地使用权证交给原抵押行保管，由甲方提供土地，乙方提供2000万元的启动资金，双方共同对188号地块进行商品房及临街门面开发。188号地块开发小区建成后，甲方占所有建筑（包括商住楼、门面、架空层、地下层、人防工程、车位、车库等）的30%的产权面积，乙方占70%的产权面积。随后，被告（甲方）与长沙市商业银行资产管理中心（乙方）、宁波华恒建设发展有限公司（丙方）、长沙天亚房地产开发有限公司（丁方）、原告（戊方）、长沙市商业银行华夏支行（己方）等六方签订《补充协议一》约定，丙方将其中原协议以及补充协议中的权利义务全部转让给戊方即原告，由原告享有全部权利并承担所有义务。2003年4月30日，转让方被告（甲方）与受让方原告（乙方）签订《国有土地使用权转让合同（出让地转让）》，约定甲方同意将其原以出让方式取得的国有土地使用权（土地证号1061001-1、出让合同编号010685744）的100%转让给乙方；甲方转让的土地使用权位于长沙市劳动东路188号汇总面积为36211.62平方米,其中转让给乙方的土地面积36211.62平方米。甲方为主办理本地块红线范围内的土地过户给乙方手续，完成本地块全部拆迁以及拆迁费用等工作；土地使用权转让、其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让给乙方，甲、乙双方应在土地使用权转让申请得到批准后向房产管理部门申请办理房屋产权变更、注销登记手续等内容。2004年12月17日，长沙市产权交易所就长沙市劳动东路188号地块产权交割事宜出具《产权交割基本情况说明》：一、长沙汽车配件厂（以下简称汽配厂）已经长沙市雨花区人民法院裁定宣告破产，破产还债程序已经终结，故本次产权交割出让方主体为“长沙市汽车电子行业管理办公室”，即原汽配厂的上级主管部门。二、一九九八年九月经汽配厂职代会决议通过，由湖南金谷实业有限公司（以下简称金谷公司）收购汽配厂纳入破产清算范围内的资产，并于同年十一月签订收购协议，……五、长沙市劳动东路188号分别为两块权属不同的土地，总面积34695.02平方米，其中31981.17平方米为“金谷公司”所有，与长沙华恒房地产公司合作开发，并过户至长沙华恒房地产公司名下。另一块土地权属单位为长沙市人民政府，根据市人民政府国有土地供应签报审批单批示，将此快土地与原金谷公司31981.17平方米的土地一并交由长沙华恒房地产公司开发……；原破产收购土地面积36211.62平方米，实测面积37275.22平方米，现转让土地面积31981.17平方米（已扣除5294.05平方米路幅面积）。因为相差面积仍为金谷公司工业出让地，故仍由金谷公司持有其工业出让土地使用权；第十三条约定，原“汽配厂”和“金谷公司”的破产财产收购行为发生在一九九八年十一月，因遗留问题，致使财产未过户。故本次交割系补办性质，是在认定原时点法律文书的前提下，结合现行改制政策和主要资产（土地）的变动状况进行的。附2000年12月4日，由长沙市产权交易中心、长沙市汽车电子行业管理办公室、湖南金谷实业有限公司三方盖章的《房屋建筑物交接清单》，该交接清单包含了行政办公楼、办公楼、综合楼、临街门面等22项房产建筑物。原告依据土地转让合同受让土地后，因建设开发需要，将受让的土地用途由工业用地变更为住宅用地，并依法履行了土地出让的手续，交纳了土地出让金。2005年1月12日原告取得长国用2005第000312号国有土地使用证，该证载明使用权面积31981.17平方米。但涉案土地转让合同中另有5294.05平方米受让土地因办证时政府规划为路幅和绿化，该部分面积无法办理使用权变更手续。2006年10月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《买断协议》约定，就双方合作开发长沙市劳动东路188号合作开始事宜，甲方双方同意甲方买断乙方在项目拥有的30%的权益，甲方拥有本项目的一切权利，乙方不再对本项目拥有任何权利。乙方负责将金谷公司原红线范围内的土地和临劳动路的所有房屋全部移交甲方，其所有权亦同时归甲方所有，乙方不再拥有任何权利和义务。2007年1月26日，原被告双方就产权移交签署《移交表一》，“现金谷公司将门卫、原幼儿园位置的3层办公楼和位于规划扩宽的劳动东路上的6层办公楼的管理权、所有权等移交长沙华恒”；2007年12月3日，双方签署《移交表二》，被告向原告移交位于劳动东路188号办公楼整栋的管理权、所有权。原告认可已经接受涉案办公楼，并一直由原告管理使用。被告称由于该房屋未办理房屋产权证，无法办理过户等相关手续。在本案原一审判决后二审审理期间，因长沙地铁工程建设需要，该涉案6层办公楼已经拆除。2007年6月29日，长沙市商业银行与原告、被告签订《和解协议》，约定原告在履行付款义务后，长沙市商业银行和被告放弃其在长沙市劳动东路188号土地上的所有权益。2011年12月长沙市国土资源测绘院的勘测定界测绘成果图件（原告红线图），同意将红线范围内（三）（四）处有效面积34695.05国有建设用地使用权修改出让条件给原告。（一）（六）处5089.55平方米为规划路幅；（二）（五）处2366.89平方米为绿化带。在该图件右下角载明：S1规划路幅3869.79平方米、S2绿化带1817.89平方米、S5绿化带549平方米、S6规划路幅1219.76平方米均在原告的总用地面积之内，同时也在原告的总用地红线范围内。2016年9月28日，长沙市雨花区人民政府发布公告，将涉案地块纳入征收范围，原被告就征收补偿权益事宜发生纠纷。原一审中原告提交了长沙市房地产测绘队出具的测量号为201701060004《房地产勘测报告书》一份和20个诉争门面的照片，主张坐落于现长沙市劳动中路191-257号即位于长沙市劳动东路规划拓宽道路上的25个门面中101-103、106、110-125号共计20个门面为其所有，但被告辩称该房地产勘测报告书不能作为权属证明，且原被告在买断协议中没有明确房屋的位置和面积，故不能凭该报告书确定诉争门面的位置和面积。对于照片被告认为不能证明照片中的门面就是诉争门面。本次庭审中被告提交原在其二审中提交过的一份打印照片，证明诉争门面是1994年临建的违章建筑，是原汽配厂职工所建，被告当时未移交给原告。原告质证认为，未见到该份证据原件，但汽配厂在破产时该门面已一并移交给被告，买断协议中约定了该门面归原告，且被告已将诉争门面的原始租赁合同移交给了原告。2005年1月10日的《土地登记审批表》（土地坐落长沙市劳动东路188号，地号1061001-1-1）载明土地权属证明文件类型、编号、日期“原雨国用1999字第0144号国有土地使用证书”，在审查人员初审意见栏“……该宗地另有7502.83平方米为城市规划道路用地”。原告认为新证长国用2005第000312号国有土地使用证办理后，原雨国用1999字第0144号国有土地使用证书已经失去效力，被告辩称其名下的国土证亦有另有城市规划道路用地的记载。以上事实，有《合作开发协议书》、《协议书》、《补充协议一》、《国有土地使用权转让合同》、《产权交割基本情况说明》、房屋建筑物交接清单、《买断协议》、移交表（一）、（二）、《和解协议》、长沙市雨花区人民政府公告、测绘定界图、房地产勘测报告书、土地红线图、两份《国有土地使用权证》、《土地登记审批表》、照片等证据以及当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、担保物权。当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。本案中，被告与宁波华恒建设公司于2003年3月10日签订的《合同开发协议书》、原告与被告于2003年4月30日签订的《国有土地使用权转让合同》以及原被告于2006年12月9日签订的《买断协议》、2007年6月29日，长沙市商业银行与原告、被告签订的《和解协议》等，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同、协议合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告在合同签订后，履行了支付转让款和依法缴纳土地出让金等合同义务，并办理了土地权属变更登记即长国用2005第000312号国有土地使用证，权证上可登记的使用权面积为31981.17平方米。在办理权证过程中，因政府规划、公共建设的需要等原因，其中涉案土地5294.05（包括规划路幅和绿化带）无法办理土地使用权变更登记手续。从原被告之间国有土地使用权转让合同来看，转让的标的物为“甲方同意将其原以出让方式取得的国有土地使用权（土地证号1061001-1出让合同编号010685744）的100%转让给乙方”，该标的物对应的权证为（雨）国用（1999）字第0144号国有土地使用证，即被告将长沙市劳动东路188号土地全部转让给原告，从工业用地性质变更为住宅用地，原告的长国用2005第000312号国有土地使用权证系从该第0144号国土证变更登记而来，原登记在被告0144号国土证下的权利义务也一并转让给原告，故被告名下的原（雨）国用（1999）字第0144号国有土地使用权证已经失去效力，不再有效。而长沙市产权交易所出具的《产权交割基本情况说明》不能作为确认土地使用权权属的证明，双方遂就诉争土地面积5294.05平方米的归属产生争议，该争议属物权确认范畴，故本案案由应为物权确认纠纷。本案中，诉争路幅面积（5294.05平方米）原来也是工业用地性质，是整个出让地的一部分，自2003年之后原被告之间就长沙市劳动东路188号地块进行合作开发，通过签订《合作开发协议书》、《国有土地使用权转让合同》、《买断协议》等合同协议，原告取得长沙市劳动东路188号地块100%的权益，被告不再对该地块拥有任何权益。上述诉争路幅面积在2003年之前隶属于被告（雨）国用（1999）字第0144号国有土地使用权证原红线范围内，属于原被告上述合同、协议的范围，在双方合作开发办理土地权证变更手续时，因政府规划、公共建设的需要，导致办理该土地用途变更和土地权属变更相关手续成为客观不能。原告的长国用2005第000312号国有土地使用权证虽未将该涉案部分土地（5294.05平方米）登记在内，但原告的上述国土证系从被告0144号国土证变更转移而来，原0144号国土权证上相关权益均由000312号国土权证承继，这也符合原被告之间的《国有土地使用权转让合同》约定的土地使用权100%转让和《买断协议》、《和解协议》中关于原告享有长沙市劳动东路188号地块全部权益的意思表示；从原告土地红线图上可以看出，涉案土地5294.05平方米在原告的红线范围内。因此，原告依据《国有土地使用权转让合同》、《买断协议》、《和解协议》等依法取得涉案合同包括诉争土地的土地使用权，故原告才是涉案土地（5294.05平方米）的真正权利人，原告对涉案土地使用权及地上附着物征收时亦享有获得补偿收益等权利。诉争六层办公楼位于规划拓宽的长沙市雨花区劳动东路，被告已于2007年将管理权和所有权交付给原告，现办公楼因政府征收已经拆除，故该征收补偿权益应归原告享有。对于诉争的20个门面，房地产勘测部门现场勘查落实该20个门面位于临劳动路上，属于《买断协议》所称的临劳动路的所有房屋，根据《买断协议》第四条约定，被告原红线范围内的土地和临劳动路的所有房屋全部移交给原告，故上述门面应归原告所有，被告不再拥有任何权利和义务，因此，对于原告该项诉讼请求，有合同依据和事实依据，本院予以确认。对于原告所主张的1534000元租金的诉讼请求，因原告未能提供充分的证据证明，故本院不予支持。对于被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持。”。明确为债权请求权才具有诉讼时效抗辩。但本案为物权确认纠纷，属于物权请求权范畴，依法不适用诉讼时效的规定，因此，对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。被告以6层办公楼实际未移交，其管理权仍归被告所有的辩解意见，因原告提交的证据移交表（一）、（二）双方签字盖章办理了移交手续，写明了移交“管理权、所有权”，且被告未提交相反证据予以证明，故对被告的该项辩解意见，本院也不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《最高人民法院管理审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认位于长沙市劳动东路188号地块现规划为道路路幅和绿化带的5294.05平方米土地使用权的征收补偿收益归原告长沙华恒房地产开发有限公司所有；二、确认位于长沙市劳动东路188号地块现规划为道路路幅和绿化带的5294.05平方米土地上的6层办公楼的征收补偿收益归原告长沙华恒房地产开发有限公司所有；三、确认位于临长沙市劳动路、现长沙市雨花区劳动中路191-257号的101、102、103、106、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124、125号共计20个门面被征收时的补偿收益款归原告长沙华恒房地产开发有限公司所有；四、驳回原告长沙华恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费91004元，由原告长沙华恒房地产开发有限公司负担20000元，被告湖南金谷实业有限公司负担71004元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张朝晖人民陪审员  喻亚龙人民陪审员  黄协桃二〇一九年三月二十一日书 记 员  李春霞附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条当事人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立，变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十条因合法建造，拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》。第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《最高人民法院管理审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地，客观地审查核实证据。