广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1121民初241号 原告：昭平县宜居物业服务有限公司，住所地昭平县昭平镇兴隆街2-14号。 法定代表人：林声淼，该公司经理。 被告：劳伟城，男，1982年8月20日出生，汉族，住昭平县。 委托诉讼代理人：劳小杰，女，1980年11月13日出生，汉族，住广西昭平县。 原告昭平县宜居物业服务有限公司（以下简称：宜居物业）与被告劳伟城物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告宜居物业法定代表人林声淼，被告劳伟城的委托诉讼代理人劳小杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜居物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付2017年9月至2018年12月共16个月的物业管理服务费652.80元、公摊水电费80元；判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理服务费用违约金606.60元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是昭平县天鹅塘小区业主，原告是昭平县天鹅塘小区业主委员会通过公开招投标选定的物业服务企业。原告中标后于2017年8月1日与天鹅塘小区业主委员会经协商签订《物业委托管理服务合同》一份，约定：业主委员会（甲方）将天鹅塘小区物业委托给原告（乙方）实行物业管理服务，期限3年（2017年9月1日起至2020年8月31日止）；服务范围包括清洁卫生、绿化美化、公共设施设备运行保养维修、公共监控、安保、客户管理、档案资料管理等；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；原告按0.4元/平方米/月向小区业主收取物业管理服务费，按每月每户5元收取公摊水电费；业主以季为周期缴纳物业管理服务费，即在每季度首月前10日履行缴纳义务，如逾期交纳的，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰支付违约金。被告居住在昭平县，按物业面积计算每月应缴纳物业管理服务费40.80元、公摊水电费5元，但自2017年9月起被告从未向原告缴纳过物业管理服务费和公摊水电费，截至2018年12月31日止，被告共欠原告16个月的物业管理服务费652.80元、公摊水电费80元。被告欠费后，原告多次上门催缴并通过在小区公告栏内张贴通知的方式通知被告限期缴交，但被告未予理睬。合同签订后，原告按照合同约定为被告所在的小区提供了优质的物业管理服务，被告作为昭平县天鹅塘小区业主，按照《物业委托管理服务合同》约定负有按期缴纳物业管理服务费和公摊水电费的义务，其逾期缴交行为构成违约，应承担交清费用和支付违约金的民事责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告劳伟城辩称，原告宜居物业与本案业主代表于2017年8月1日签订的《物业委托管理服务合同》属无效合同，理由是：1、业主代表梁云不是本小区业主，不能作为本小区业主代表，所签文件属无效文件；2、本小区业主委员会的成立没有经过合法的手续操作，是不合法的，所签文件属无效文件。物业收费不合理，理由是：1、物业没有做到质价相符原则，物业收费应按政府指导价；2、本小区在2010年4月—2013年10月全部按每月15元缴纳公摊、清洁等费用，现物业每月40.8元，违反了《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》的相关规定；3、本小区同一大门出入的还有非本小区的其他人员，都需要缴纳物业管理费，这些人员的费用，物业从来没有收取，也不列入计算范围，这是不合理的。综上，被告对原告造成的经济损失不应该承担法律责任。 本院经审理认定事实如下：原告昭平县宜居物业服务有限公司成立于2017年7月10日，并经昭平县工商行政管理局注册登记，经营范围为：物业管理。2017年7月14日，昭平县天鹅塘小区业主委员会发布《昭平县天鹅塘小区物业服务管理公开招标公告》，招标内容为：昭平县天鹅塘小区物业服务管理。2017年7月28日，昭平县天鹅塘小区业主委员会发布《昭平县天鹅塘小区物业管理服务中标公示》，公示内容有：中标人为昭平县宜居物业服务有限公司；中标价为步梯房物业服务费0.40元/平方米/月、公摊水电费5.00元/月/户；自本中标结果公示之日起三日内，如有异议，请以个人（署名）名义用书面材料向业主委员会投诉与举报。2017年7月31日，昭平县天鹅塘小区业主委员会向原告宜居物业发出《物业委托管理服务中标通知书》，请原告宜居物业三日内到昭平县天鹅塘小区业主委员会办公室签订天鹅塘小区业物业委托管理服务合同。2017年8月1日，昭平县天鹅塘小区业主委员会作为甲方与原告宜居物业作为乙方签订《昭平县天鹅塘小区物业委托管理服务合同》，甲方将昭平县天鹅塘小区物业委托乙方实行物业管理服务，合同第二条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的法律责任；合同第四条约定：委托物业管理服务期限为三年，从2017年9月1日至2020年8月31日；合同第八条约定：物业管理服务费按0.40元/平方米/月向业主收取，以季为周期缴纳，业主应在每季度首月前10日履行缴纳义务，逾期缴纳的从逾期之日起每天按欠费总额的3‰收取违约金，公摊水电费按每月每户5.00元收取；合同第十条约定：业主逾期交纳物业服务费、公摊电费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。2017年8月12日，昭平县天鹅塘小区业主委员会就小区全体业主及住户应履行的主要义务向小区全体业主及住户发出公告，公告内容为：物业管理服务费按0.4元/平方米/月向业主收取、公摊水电费按5.00元/户/月向业主收取，以季为周期缴纳，业主应在每季度首月前10日履行缴纳义务，遇节假日顺延，收费起止时间从2017年9月1日至2020年8月31日止。 另查明，被告劳伟城居住在昭平县，房屋面积为102.07平方米。2018年2月10日，原告宜居物业向被告劳伟城发出催缴单，要求被告劳伟城在2018年2月20日前缴清所欠的2017年9月至2018年3月的物业服务费285.60元和公摊水电费35元。2019年元月6日，原告宜居物业向被告劳伟城发出限期催缴通知书，希望能于2019年1月20日前收到劳伟城户2017年9月至2018年12月共16个月的物业服务费用共732.80元。2019年2月15日，原告向本院提起诉讼，请求判令被告支付2017年9月至2018年12月共16个月的物业管理服务费652.80元、公摊水电费80元及逾期缴纳物业管理服务费用违约金606.60元，并由被告承担案件受理费。 本院认为，原告宜居物业是昭平县天鹅塘小区业主委员会通过公开招标确定的物业管理企业，昭平县天鹅塘小区业主委员会与原告宜居物业签订《昭平县天鹅塘小区物业委托管理服务合同》，委托宜居物业对该小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，该合同有效，对昭平县天鹅塘小区业主具有约束力。被告劳伟城认为昭平县天鹅塘小区业主委员会的成立不合法，所签文件无效。本院认为，昭平县天鹅塘小区业主委员会的成立是否合法，属另一法律关系，不属于本案调整范围。物业委托管理服务合同签订后，原告宜居物业即对昭平县天鹅塘小区业提供物业管理服务，在管理服务期间，原告宜居物业有权依据合同约定的收费标准向小区业主收取物业管理服务费和公摊水电费。被告劳伟城认为2010年至2013年该小区都是按每月15元收取物业费，现原告宜居物业按0.4元/平方米/月收费过高。本院认为，原告宜居物业与昭平县天鹅塘小区业主委员会约定的收取物业管理服务费和公摊水电费标准没有违反法律法规的规定，原告宜居物业按合同约定的收费标准收取费用并无不妥。被告劳伟城认为该小区同一大门出入的还有非该小区的其他人员，原告宜居物业并未对这部分人员收费，是不合理的。本院认为，原告宜居物业是否对非该小区的其他人员进行收费，属另一法律关系，不属于本案调整范围，也不属于被告拒缴物业费的理由。被告劳伟城作为小区业主，理应按照合同约定的物业费标准缴纳物业费，被告劳伟城未按合同约定缴纳物业费，应承担相应的民事责任，故对原告宜居物业要求被告劳伟城缴纳拖欠的2017年9月至2018年12月共16个月的物业管理服务费652.8元和公摊水电费80元共732.80元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于逾期缴纳物业管理服务费用违约金问题，合同约定逾期缴纳的从逾期之日起每天按欠费总额的3‰收取违约金，折合年利率为109.5%，该约定明显过高，本院对违约金的标准调整为按民间借贷法定利率上限即年利率24%以每季度所欠金额从逾期之日起计算至缴清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 被告劳伟城于本判决生效之日起十日内支付原告昭平县宜居物业服务有限公司2017年9月至2018年12月共16个月物业管理服务费652.8元、公摊水电费80元，合计732.80元及违约金（违约金以每季度所欠金额为基数，按年利率24%计算，从欠费之日起至实际清偿之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已交付），由被告劳伟城负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  叶万盘 二〇一九年三月二十五日 书记员  李德珩