河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1202民初1330号原告：三门峡客香来餐饮有限公司。住所地三门峡市崤山路与上阳路交叉口。法定代表人：赵金涛，该公司经理。委托诉讼代理人：杨晓玮、李晶，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡锦泰和餐饮有限公司。住所地三门峡市黄河路中段旺德福四楼。法定代表人：王春燕，该公司经理。委托诉讼代理人：曹奇峰、高雪洁（实习），河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：王春燕，女，1980年4月3日出生，住三门峡市湖滨区。原告三门峡客香来餐饮有限公司（以下简称客香来公司）诉被告三门峡锦泰和餐饮有限公司（以下简称锦泰和公司）、王春燕租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告客香来公司的委托诉讼代理人杨晓玮、李晶，被告锦泰和公司的委托诉讼代理人曹奇峰，被告王春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告客香来公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认2018年2月12日《解除通知书》合法有效，要求被告立即腾空房屋并将房屋移交给原告；2、依法判令二被告连带支付租金33万元（该租金暂计算至2018年2月28日，之后的租金仍要求二被告承担直至二被告返还房屋之日止，租金标准为：按照月租金58333元计算）；3、判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币140万元；4、依法判令二被告连带支付原告电费53000元（该电费中22000元为预估费用，待法院至锦泰和公司经营的有啥吃啥饭店调取电表读数后最终确定）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月23日，被告锦泰和公司因经营所需与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定锦泰和公司承租三××市崤山路与××处的房屋（原帝苑商厦地面二层西半部分）。合同第二条约定租赁期限为九年，自2014年9月1日起至2023年8月31日止。合同第三条约定2014年9月1日至2017年8月31日期间，年租金为60万元；2017年9月1日至2020年8月31日期间，年租金数额为70万元；2020年9月1日至2023年8月31日期间，年租金数额为80万元。租金实行“先付款后用房”的原则，第一年的租金在2014年5月1日之前支付，以后的每年的8月1日之前，一次性支付下一年度的租金方可使用承租房屋，如逾期支付超过30日的，申请人有权解除合同。同时合同第四条约定，签订合同时，锦泰和公司向申请人支付租赁保证金5万元；租赁期间，使用房屋产生的水电等能源消耗费用由锦泰和公司承担。合同第九条约定，如出现锦泰和公司不交付或逾期交付租金达30日以上的、锦泰和公司所欠各项费用达人民币贰万元以上的，申请人有权通知解除合同，并要求锦泰和公司承担当年租金的2倍支付违约金。合同在履行过程中，锦泰和公司持续长期处于违约状态，首先其没有在签订合同当日按约支付5万元租赁保证金，其次，在合同履行过程中，也没有按期缴纳租金，且长期处于逾期缴款状态；再次，其也没有按约向申请人支付其租赁房屋期间的电费。锦泰和公司长期违约行为严重侵害了申请人的合法权益，甚至在2018年1月锦泰和公司开始拒绝支付房屋租金，结合双方签订的《房屋租赁合同》第二条、第三条、第四条、第九条的约定，申请人有权单方解除合同，要求锦泰和公司支付欠付租金、违约金及其租赁房屋期间产生的电费。被告锦泰和公司辩称，一、锦泰和公司并不构成违约，原告所陈述的事实与真实情况不相符合。1．双方于2014年4月23日签订了房屋租赁合同，双方在该合同的第三条对租金的数额以及缴纳方式进行明确约定。但是，被告在经营了一段时间以后由于整体的市场不景气加之房屋成本过高导致被告一直处于亏损状态。为了使企业扭亏增盈，双方于2016年3月份左右进行了协商，对租金的数额和缴纳方式另行做了约定：从2015年5月份以后，租金改为每月4万元逐月交付。此后被告严格遵守该约定，每月按时向原告交纳租金，从无违约行为。2．原告所称2018年元月开始被告拒交租金不属实。被告在2018年元月仍然向原告人交纳租金，但是原告却违背了诚实守信的原则，撕毁了双方对房租租金以及缴纳费用的约定，要求被告按照年租金60万向其缴纳，这是双方发生纠纷的根源。因此，违约责任在于原告而非被告。二、原告采用不正当的手段侵害被告的正常生产经营权，理应承担违约和侵权的相应责任。原告不知出于何种目的一直寻找借口欲将双方订立的房屋租赁合同予以解除，多次派其员工到答辩人所经营的饭店进行挑衅、找事。2018年农历新年期间，原告派其员工将被告正在经营的饭店大门锁住，导致被告无法正常经营。其后又唆使他人将被告所使用的电线剪断、毁坏，致使被告至今还无法取得用电，给被告造成了巨大的经济损失。综上所示，造成本案发生的根本原因是原告严重违约而并非被告，本案的违反合同的义务人应当是原告。被告并没有拒绝缴纳租金，不构成违约。被告王春燕辩称，同锦泰和公司的答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人争议的焦点为：1、双方对减租事宜是否达成一致意见？2、原告客香来向被告发送解除合同通知书，该解除合同通知书在本案诉讼之前，双方的租赁合同是否在解除合同通知书到达被告锦泰和公司之后、客香来公司断电之前已经发生解除的效力？3、被告王春燕与锦泰和公司之间是否存在财产混同问题？根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2010年9月25日，出租方中原信托有限公司（甲方）与承租方客香来公司（乙方）签订《房产租赁合同》，主要约定：一、甲方对坐落于三××市崤山路与××处，产权证号为公07565-2的房产（以下简称房产）享有所有权。甲方同意将该房产全部出租给乙方，房产面积、坐落等均以房产证（公07565-2）为准。二、租赁期限：1、房产中地面一层及地下一层，租赁期限自2011年1月1日起至2030年12月31日止。2、房产中二层，自2012年10月1日起至2030年12月31日止。3、租赁期满，如甲方继续出租的，乙方有优先承租权。三、租金：1、乙方应按照“上年度预交下年度租金”的原则支付租金，下年度的租金于上年度的12月20日前支付完毕，比如，2011年度的租金乙方至迟应于2010年12月20日前支付完毕。2、2011年至2012年期间，每年的租金为50万元；2013年至2015年期间，每年的租金为70万元；2016年至2020年期间，每年的租金为80万元；2021年至2025年期间，每年租金为90万元；2026年至2030年期间，每年租金为100万元等。2014年4月23日，客香来公司（以下简称甲方）作为出租方与锦泰和公司（以下简称乙方）作为承租方签订房屋租赁合同。合同约定：“第一条、合同标的。1、甲方自愿将坐落在三××市崤山路与××处，原帝苑商厦地面二层西半部分的房屋租给乙方使用，租赁建筑面积约1400m2。乙方租赁用途为中式餐饮（不包括西式快餐、中西式套餐等与甲方经营范围相致或近似的餐饮）；2、乙方对本合同标的现状已有充分了解，愿意以现状方式承租。双方共同确认，本合同约定租赁面积如与实测面积不一致的，无论实测面积大于或小于约定面积，租金均不再做相应调整。第二条、租赁期限。1、租赁期限共九年。自2014年9月1日起至2023年8月31日终止。甲方同意自2014年4月25日以现状方式向乙方交付房屋，双方约定2014年9月1日为起租日。（2014年4月25日至2014年8月31日为乙方装修期，甲方同意免收租金）；2、租赁期满，乙方应如期返还该房屋。乙方如需继续租赁的，则应于租赁期届满前2个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同。第三条、租金和租金交纳。1、2014年9月1日至2017年8月31日期间，年租金额为60万元；2017年9月1日至2020年8月31日期间，年租金额为70万元；2020年9月1日至2023年8月31日期间，年租金额为80万元；2、上列约定租金均不含相关税费，相关税费由乙方承担；3、上列租金，实行“先付款后用房”的原则。本合同生效后，第一年度的租金在2014年5月1日之前支付，以后在每年的8月1日之前，一次性支付下一年度的租金方可使用承租房屋。如逾期支付的，每逾期一日，交纳滞纳金500元。逾期超过30日的，甲方有权解除本合同。第四条、保证金和其他费用。1、甲、乙双方约定，甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付租赁保证金（人民币）5万元。租赁关系终止，乙方结清全部费用后，该保证金由甲方无息退还乙方；2、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电等能源消耗费用由乙方自行承担，根据能源开户主体的不同由甲方代收或乙方直接向能源供应部门缴纳。商业经营的排污、垃圾清运费等由乙方直接缴纳；3、物业管理按每月／元由乙方按月／季向甲方交纳。第五条、租赁期间的房屋装修和修缮。1、乙方如需要对承租房屋装修时，应事先提出装饰方案，报甲方备案之后才可进行装修。装修时不得改变房屋结构，禁止改变建筑物的外观，装修必须符合消防等监管部门的规定；2、乙方的装修工程，其全部费用均由乙方承担，承租期内装修所形成的财产所有权归乙方所有，在合同期满后无偿归甲方所有；3、在租赁期间，乙方负责租赁物的维修并承担维修费用。第六条、租赁期满的返还。1、除甲、乙双方重新签订租赁合同外，乙方应于本合同届满后3日内返还租货的房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方向甲方支付占用期间的使用费；2、乙方返还该租赁房屋时应当符合可正常使用的状态。返还时经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。第七条转让、转租。租赁期内，乙方不得以任何理由将该承租房屋转让、转租、抵押。第八条、解除本合同的条件。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋屋因社会公共利益被依法征用的；2、该房屋因城市建设规划需要被列入房屋拆迁范围的；3、该房屋在租赁期间因不可抗力导致毁损、灭失的。第九条、违约责任。双方同意，有下列违约情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当年度租金的2倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方交付的房屋存在主体结构缺陷，危及乙方人身安全的；2、租赁期内甲方擅自解除本合同，提前收回出租房屋的；3、乙方不交付或者不按约定交付租金达30日以上的；4、乙方所欠各项费用达人民币贰万元以上的；5、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；6、乙方违反本合同第一条改变租赁用途或违反本合同第七条的；7、乙方进行非法活动，经相关部门依法查处的。第十条、解决争议的方式。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决；协商解决不成的，任何一方均可向租赁房产所在地人民法院提起诉讼。第十一条、其他条款。1、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款为本合同不可分割的一部分，同具法律效力；本合同履行过程中，甲、乙双方向前述对方联系地址以特快转递方式邮寄文书的，即视为相关文书已经通知并送达对方；3、甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定追究违约责任；4、本合同自双方签字或盖章之日起生效、合同文本一式两份，双方各执一份，同具法律效力”。该合同由时任客香来公司法定代表人许造德、锦泰和公司法定代表人周冠增共同签字，并加盖两公司印章。2015年6月26日，锦泰和公司法定代表人由周冠增变更为王春燕，股东为王春燕、闫长娥；2016年7月6日，客香来公司法定代表人变更为赵金涛，股东为王雅、许造德。合同签订后，锦泰和公司于2014年5月7日和2014年6月17日由时任锦泰和公司法定代表人周冠增的父亲周金学向客香来公司分别转款各30万元，合计60万元。该费用为2014年9月1日至2015年8月31日一年的租金。从2015年9月1日至2016年2月28日半年的租金30万元，锦泰和公司分别于2015年9月14日转账支付8万元，2016年1月13日转账支付5万元，2016年1月31日转账支付4万元，2016年2月4日转账支付3万元，2016年3月1日转账支付4万元，2016年3月4日转账支付2.5万元，2016年3月7日转账支付3.5万元。自2016年4月1日起至2017年8月31日，锦泰和公司向客香来公司支付租金共计72万元，该租金为2016年3月1日至2017年8月31日期间的租金。自2017年9月27日至2018年2月5日，锦泰和公司向客香来公司支付租金共计20万元，该租金为2017年9月1日至2018年1月31日期间的租金。双方对交纳租金的总金额予以认可。关于租金数额是否变更的问题，锦泰和公司陈述称双方经过协商，从2016年3月1日以后的租金，租金改为每月4万元，逐月支付；客香来公司对此不予认可，认为双方并未协商变更租金，也未签订书面协议，认为双方仍应按照此前签订的租赁合同交纳租金。为支持其主张，锦泰和公司提交了客香来公司出具的收据20份，分别是：2016年6月1日，收据载明：“今收到房屋租金（锦家）人民币肆万元整40000元，系付5月份租金”；2016年7月6日、8月23日、9月20日、10月10日、11月28日、12月6日的收据内容与上述收据载明内容相同，分别载明：收到6月份租金、7月份租金、8月份租金、9月份租金、10月份租金、11月份租金、12月份租金；2017年1月6日、1月26日、2月21日、3月17日、4月21日、5月27日、6月30日、8月1日、8月31日、10月9日、11月6日、12月20日的收据内容亦与上述内容相同，其分别载明收到1月份租金、2月份租金、3月份租金、4月份租金、5月份租金、6月份租金、7月份租金、8月份租金、9月份租金、10月份租金、11月份租金、12月份租金；租金金额均为肆万元整。锦泰和公司还提交了三门峡市公安局崤山分局治安管理大队对胡千县的两份询问笔录，其中2018年2月27日的询问笔录，胡千县陈述：“2016年3月份左右的时候，我去帮周冠增去跟王雅谈减房租的事，最后协商结果是房租降到40000元每月，按月缴纳，具体从啥时候开始执行我记不清了”。在2018年4月4日的询问笔录中，胡千县陈述：“这个配电箱是在周冠增和我、于鸿江一起到洛阳找王雅协调房租的问题之后，王雅让加个配电箱，配电箱内装了一个空气开关”。以上证据，锦泰和公司以此证明在2016年3月份找客香来公司相关负责人协商过房租变更的事宜，客香来公司同意租金变更为每月4万元，逐月支付。客香来公司主张房租并未变更和锦泰和公司欠付租金，并提交客香来公司工作人员与周冠增短信催收租金的截屏打印件，该短信显示：2016年3月7日，2016年3月28日，2016年3月31日，2016年4月7日，客香来公司工作人员给周冠增四次发出催款通知，内容分别为：“周总，约定上周交付的10万元，剩余3.5万元，请今天付吧，公司也急等用钱。”，“您好，周总！3月份的租金该付了，请您安排一下吧！祝心情愉快！”，“周总，在吗？租金没收到，今天要付的”，“周总，租金该付了，应付6万元，不能再拖了”，用以证明客香来公司工作人员长期在催要欠付租金和锦泰和公司没有按期缴纳租金。2018年2月12日，客香来公司认为锦泰和公司未能按时支付租金，向锦泰和公司及法定代表人王春燕发出解除合同通知书，载明：“你公司自2015年8月31日起就未履行与我公司2014年4月23日签订的《房屋租赁合同》的约定：一、自2015年9月1日至2017年8月31日止共计两年欠我公司房屋租金24．0万元，二、贵公司应于2017年9月1日支付，2017年9月1日至2018年8月31日年度租屋租金70．0万元，目前还有52．5万元尚未支付，贵公司以上行为已经严重违约。根据双方签订的《房产租赁合同》的有关条款，现正式通知你公司解除本租赁合同，并保留追究你公司违约责任的权利。望你公司在接到本通知七日内向我公司返还租赁房屋逾期未还，每逾期一日，应按日租金的2倍向我公司支付占用费用；我公司将采取（包括但不限于）法律手段在内的一切方式来维护我们的权益。锦泰和公司在承租涉案房屋时，使用客香来公司给其提供的一路电线，之后由于电价高，锦泰和公司改为使用于鸿江名下的一路电线，该路电线虽然户名为于鸿江，但于鸿江一直未予使用。锦泰和公司在胡千县介绍下使用该路电线后，每月以于鸿江名义向电业部门交纳电费，电费交至2018年1月份。2018年2月22日，客香来公司股东王雅与于鸿江协商并经于鸿江同意后，将锦泰和公司使用的于鸿江名下的电线的2018年2月份的电费交清，共计缴纳电费31000元，其中电费金额为18805.46元，转预存为12194.54元。并向电业部门申请，将该路电线由于鸿江名下过户至王雅名下，次日完成过户。关于剪断“有啥吃啥”饭店的经过，胡千县在公安机关于2018年2月28日的询问笔录中陈述：“2018年2月22日上午9点左右，我接到电业局刘志强的电话，让我到电业局小户抄收班，我去了以后在那见到客香来的老板王雅和经理熊英，王雅把“有啥吃啥”饭店使用的于鸿江名下的电费全部交清之后，要求我联系于鸿江对电表进行过户。我就联系于鸿江，于鸿江到电业局以后将该电表过户到王雅名下了。过完户后，王雅表示电费已经清了，要求我和电业局下午必须将该电表连接的电路电力停掉，再产生电费她就不认了，所以电业局在下午15时许来停电了，但是因为有啥吃啥饭店的厨师和两个女的阻拦，也没有停，一直协调到下午17时许，当时有啥吃啥饭店开始营业了，也就没有说停电的事。并让有啥吃啥饭店员工联系他们老板解决该事，但有啥吃啥饭店的老板一直没有出面，到了晚上21时许，我和有啥吃啥饭店收银的女的又说停电的事，还是没有结果，协商的时候我和有啥吃啥饭店的厨师吵了起来，当时一生气，再加上王雅电话催我，所以我就在晚上23时40分许拿剪电线用的大剪刀去把有啥吃啥饭店使用的电表表后线剪了”。在公安机关2018年2月28日对胡千县的询问笔录中，公安机关问：你是否见到还有别人剪断这根电缆线？胡千县答：我剪电表表后线的时候，客香来经理熊英在世纪经典广场舞台跟前，我剪完表后线出来拍完照通过微信发给了王雅出来后，熊英和他们店里的两个厨师一起去帝苑商厦西边过道处去又去剪有啥吃啥使用的那根电缆线了，他们是拿着钢锯去的，具体剪了几处我不知道。公安机关又问胡千县：你们是否知道这块电表及电缆线是有啥吃啥正在使用的？胡千县答：知道，我们也通知有啥吃啥饭店了。2018年3月15日，客香来公司认为锦泰和拖欠其租金，诉至本院。本院认为，客香来公司与锦泰和公司所签订的租赁合同明确约定每年租金的具体金额，租金变更事项是合同的主要条款，应当以书面形式予以变更。同时，客香来公司提交短信催款记录显示因锦泰和公司拖欠租金，客香来公司工作人员多次向其法定代表人周冠增催缴，周冠增在短信中也答应尽快缴纳，因此，双方租金并未变更。锦泰和公司逾期支付租金超过30天，拖欠金额已超过2万元，由于双方签订的租赁合同中明确约定解除合同的条件，合同解除的条件已经成就，出租人可以解除合同，收回房屋。因此，客香来公司于2018年2月12日向锦泰和公司发出解除合同通知书，锦泰和公司收到该解除合同通知之日起，合同即解除。客香来公司单方行使解除权，解除双方的租赁合同，并且在2018年2月22日将锦泰和公司经营饭店的电源切断，以自己的行为表明了不再继续履行合同，因此双方的合同已经解除。由于锦泰和公司存在拖欠租金的情况，原告要求支付欠付的租金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。经过核算，确定拖欠租金为25万元。客香来主张的违约金，明显过高，应当以欠付租金25万元的30%为限，为7.5万元，超出部分，本院不予支持。客香来公司为锦泰和公司垫付的电费18805.46元，应由锦泰和公司负担。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。客香来公司与锦泰和公司均为独立人法人企业，公司对外开展经营活动，应当设立独立账户，公司账户与股东账户之间不能进行非法的资金往来，以保证公司资产的独立性和正常的经济秩序。本案中，锦泰和公司和客香来公司之间的租金支付，均是通过其公司股东账户进行，即由锦泰和公司股东王春燕账户支付至客香来公司股东王雅账户，原、被告的股东资产与公司资产存在混同现象，无法正常区分，因此，被告锦泰和公司和被告王春燕对上述租金及违约金，应当承担连带清偿责任。综上，本案经本院审判委员会讨论后决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条之规定，判决如下：一、被告三门峡锦泰和餐饮有限公司支付原告三门峡客香来餐饮有限公司租金25万元及违约金7.5万元，共计32.5万元。限本判决发生法律效力之日起十日内付清。二、被告三门峡锦泰和餐饮有限公司于本判决书发生法律效力之日起三十日内腾空房屋，并将房屋返还给原告三门峡客香来餐饮有限公司。三、被告三门峡锦泰和餐饮有限公司支付原告三门峡客香来餐饮有限公司电费18805.46元。限本判决发生法律效力之日起十日内付清。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费21600元，由原告三门峡客香来餐饮有限公司负担17870元，被告三门峡锦泰和餐饮有限公司负担3730元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  孙卫卫人民陪审员  汪 锋人民陪审员  岳建方二〇一九年三月二十九日书 记 员  杨佳明