山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民初1659号 原告（执行案外人）：任希民，男，1966年8月26日生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：董沛宁，山东孚望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝文海，山东孚望律师事务所律师。 被告（申请执行人）：青岛华东葡萄酿酒有限公司，住所地山东省青岛市崂山区李沙路北侧。 法定代表人：魏华磊，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黄锡亭，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋成，山东文康律师事务所律师。 第三人（被执行人）：青岛中天嘉合置业有限公司，住所地山东省青岛市即墨区温泉镇通泉路4号。 法定代表人：张明善，董事长。 委托诉讼代理人：英艳，山东文鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：栾亚红，山东文鼎律师事务所律师。 第三人：青岛青房建安集团有限公司，住所地青岛市市南区明水路1号。 法定代表人：戈升涛，董事长。 委托诉讼代理人：吴月霞，1967年9月19日生，汉族，住山东省青岛市市南区。 原告任希民诉被告青岛华东葡萄酿酒有限公司（以下简称华东葡萄酒公司）、第三人青岛中天嘉合置业有限公司（以下简称中天嘉合公司）、第三人青岛青房建安集团有限公司（以下简称青房建安公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任希民的委托诉讼代理人蓝文海、被告华东葡萄酒公司的委托诉讼代理人黄锡亭、蒋成、第三人青房建安公司的委托诉讼代理人吴月霞到庭参加诉讼。第三人中天嘉合公司的委托诉讼代理人栾亚红参加了本案的庭前证据交换及第一次庭审，第二次庭审经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任希民向本院起诉请求：1、确认青岛市即墨区温泉镇大田路2888号芭东和园公寓x号楼x单元x户房屋归任希民所有，并停止对该房屋的执行；2、案件受理费由华东葡萄酒公司负担。事实和理由：华东葡萄酒公司申请强制执行中天嘉合公司一案[青岛市中级人民法院（2015）青金商初字第338号民事裁定书]，查封中天嘉合公司财产的同时，误将任希民位于即墨区温泉镇大田路2888号芭东和园公寓x号楼x单元x户房产查封。任希民向法院提出执行异议，要求解除查封。青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02执异316号执行裁定书，驳回任希民的执行异议。任希民认为该裁定事实错误，因任希民与中天嘉合公司签订商品房预售合同，购买本案涉案房屋，并交纳全部购房款（含债权转让款）且实际交付并使用该房屋均在华东葡萄酒公司查封涉案房屋之前，故该房屋的所有权人为任希民。此外，未办理过户系中天嘉合公司原因导致，非任希民的原因。 华东葡萄酒公司答辩称，一、任希民提交的证据存在后补伪造的可能性，不能证明其在涉案房屋查封前签署房屋买卖合同并合法占有涉案房屋，也不能证明其已支付了全部购房款。在执行异议程序中，青房建安公司首先就涉案房屋向法院提出过执行异议，后撤回异议再由任希民提出，上述情况不符合权利人正常行使权利的行为逻辑。且任希民和青房建安公司对涉案房屋商品房预售合同的签订、购房款的支付以及房屋的交接等陈述存在根本性矛盾，而同一房屋不可能被任希民和青房建安公司同时占有。2、即便不考虑证据的真伪，任希民就涉案房产也不享有足以排除强制执行的实体权益。首先，由于涉案房产所有权登记的权利人系中天嘉合公司，故根据物权法的规定，任希民不享有涉案房产的所有权。其次，任希民称其系基于以物抵债而受让不动产的受让人，则在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不能像买卖行为一样形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对不动产的物权期待权，故任希民不享有涉案房产的物权期待权，不足以排除对涉案房产执行。3、再退一步，即使不考虑以物抵债协议与买卖行为的区别，本案也不符合执行复议规定第二十八条和第二十九条规定的可以排除执行的情况，故本案不应中止对涉案房产的执行。执行复议规定第二十八条与第二十九条是一般与特殊的关系，在本案中，涉案房产是任希民向作为房地产开发企业的中天嘉合公司购买的，应当优先适用第二十九条的规定。而任希民并非是为了居住而购买涉案房产，且涉案房产也不是任希民名下唯一用于居住的房屋，因此本案不符合执行复议规定第二十九条规定的可以排除执行的情况。其次，任希民不能证明其已在法院查封前支付了全部房屋价款，且任希民与中天嘉合公司及与其有关联的青岛芭东物业服务有限公司属于利益一致的共同体，三者之间相互出具的证据（包括业主入住资料、业主手册、水电费收据、物业费发票等）均不具有可信性。 中天嘉合公司述称，任希民诉状中所载明的内容属实，涉案房屋确实已在本案查封之前收到全款，任希民与中天嘉合公司于查封之前签订完毕合同并办理完毕房屋交接手续。据了解，任希民自接收房屋之日起入住至今，此外，涉案房屋系中天嘉合公司工作人员调动原因导致至今未能办理过户，本案应适用执行复议规定第二十八条规定进行处理。 青房建安公司述称，任希民所述属实，任希民和青房建安公司之间的债权债务关系属实，青房建安公司与中天嘉合存在真实的建设工程施工关系。中天嘉合公司欠青房建安公司工程款尚未付清，青房建安公司就将抵债的房屋进行转让，不足的部分由受让的购房户自己补足，任希民与青房建安公司通过债权转让的方式购买了中天嘉合公司的房屋，该事实是存在的。根据法律规定，房屋应当是任希民所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 任希民在本案中提交证据及华东葡萄酒公司、中天嘉合公司、青房建安公司质证意见如下： 第一组证据：1、《青岛市建设工程施工合同》，证明发包方中天嘉合公司与承包方青房建安公司签订《青岛市建设工程施工合同》。2、《工程结算审核报告书》，证明山东大信工程造价咨询有限公司对"芭东和园"工程进行了结算审核。3、《青岛银行电子回单》，证明中天嘉合公司通过青岛银行汇入青房建安公司的部分工程款。4、《债权转让通知》，证明青房建安公司对中天嘉合公司的到期债权（工程欠款）进行转让并通知中天嘉合公司。任希民主张上述证据可以证明：因芭东和园建设施工工程，青房建安公司对中天嘉合公司享有合法债权（工程施工款）；2014年6月17日，青房建安公司将其对中天嘉合公司的部分债权金额1378071.78元转让给任希民，并已通知中天嘉合公司。 华东葡萄酒公司证称，对该组证据中《青岛市建设工程施工合同》、《工程结算审核报告书》以及《青岛银行电子回单》的真实性无法确认，对证明事项有异议，由于银行付款凭证显示的中天嘉合公司已付的款项与任希民主张的转让债权之和并不等于任希民主张的青房建安公司对中天嘉合公司的债权总合，没有中天嘉合公司与青房建安公司双方债权债务的结算证据，所以除银行付款凭证显示的付款金额外，中天嘉合公司是否支付其他款项无法确定，所以青房建安公司对中天嘉合公司是否享有债权以及债权金额均无法确认。对《债权转让通知》真实性不予认可，任希民未提供债权转让协议，也没有提供证据证明债权转让的原因等基础事实，不符合正常的债权转让流程，因此该证据存在后补伪造的可能性；任希民提交的是《债权转让通知》的原件，该通知应是由青房建安公司发送给中天嘉合公司的，原件不应在任希民处，因此进一步说明该证据存在后补伪造的可能性；且该证据是青房建安公司单方出具的，不能证明任希民与青房建安公司在《债权转让通知》标注的时间点上已经达成了债权转让的协议；由于青房建安公司对中天嘉合公司是否享有债权以及债权金额均无法确认，所以即便上述债权转让行为存在也无法证明任希民对中天嘉合公司享有债权。 任希民提交的第二组证据：1、《芭东小镇商品房认购协议书》，证明2014年6月20日，任希民认购“芭东和园公寓”，认购房屋信息：x号楼x单元x户，建筑面积：128.73平方米，单价：10192.47元/每平方米，总价款：1404762.26元。2、《青岛市商品房预售合同》，证明2014年9月11日，任希民与中天嘉合公司签订商品房预售合同，合同中对涉案房屋的具体位置、面积、单价等权利与义务做出具体约定。3、《商品房预售合同补充协议》，证明2014年9月11日，任希民与中天嘉合公司签订商品房预售补充协议，协议对涉案房屋的付款、房屋交付等权利与义务做出具体约定。任希民主张上述证据能够证明：任希民从中天嘉合公司购买了涉案房屋，购买合同的签订时间为2014年9月11日，早于执行人申请人民法院查封涉案房屋的时间。 华东葡萄酒公司质证称，对该组证据的真实性不予认可，在任希民提出执行异议之前青房建安公司已经向青岛市中级人民法院就涉案同一房屋提出过执行异议，案号为（2018）鲁02执异67号，青房建安公司在该执行异议过程中提供了其与中天嘉合公司就涉案房屋签订的《商品房预售合同》以及《补充协议》，由于同一房屋先后出售给青房建安公司以及任希民，且双方均主张对涉案房屋实际占有，存在诸多矛盾，因此任希民提供的证据存在后补伪造的可能性。而根据任希民提交的《补充协议》，双方更改付款方式为“签订协议时一次性支付”房屋价款，但任希民提供的证据显示双方的付款为分期付款，且实际付款与约定亦不一致，不符合正常商品房交易的实际情况，进一步说明上述证据存在后补可能性。 任希民提交的第三组证据：1、《交房通知书》，证明2015年6月30日，中天嘉合公司通知任希民涉案房屋已达合同约定的交付条件。2、《芭东和园业主手册》，证明业主手册约定了业主的临时管理规约、物业管理等与业主利益相关的事项。3、《芭东和园入住资料汇编》，证明物业服务费用标准、家庭登记表、房屋交接书、物品移交签收表。任希民主张上述证据可以证明：2015年6月30日，中天嘉合公司通知任希民交房；2015年8月25日，涉案房屋正式交付给任希民。 华东葡萄酒公司质证称，对该组证据的真实性不予认可，在任希民提出执行异议之前青房建安公司已经向青岛市中级人民法院就涉案同一房屋提出过执行异议，案号为（2018）鲁02执异67号，青房建安公司主张中天嘉合公司已于2015年10月20日将涉案房屋交付给其，并提交了其与中天嘉合公司以及青岛芭东物业服务有限公司签署的房屋交接单等入住资料。由于同一所房屋不可能被两个当事人同时占有，所以任希民与青房建安公司的主张存在矛盾，证明任希民提交的证据存在后补伪造的可能性。 任希民提交的第四组证据：《收款凭证》，证明任希民2014年9月11日支付购房款1378071.78元，2015年8月25日支付购房款余额26690.48元，支付物业费、水费、电费合计8387.23元。任希民主张上述证据能够证明任希民在人民法院查封前已交付全部房款，并且在交接后实际占用使用该涉案房屋。 华东葡萄酒公司质证称，对该证据的真实性不予认可，《收款凭证》是由中天嘉合公司单方开具，结合中天嘉合公司为青房建安公司和任希民同时出具了两份相互矛盾的预售合同以及房屋交接资料，故该《收款凭证》存在伪造可能性，对于其中抵债部分的收款凭证，由于任希民对中天嘉合公司是否享有债权无法确定，而且任希民也没有提交任何证据证明双方在涉案房屋被查封之前已经达成了抵款协议，所以不能证明任希民在涉案房屋被查封之前通过以房抵债的形式支付过款项。即便任希民主张的抵债行为存在，由于以房抵债行为不同于买卖行为，任希民也不能基于以房抵债的方式取得涉案房屋的物权期待权。对于其中物业费的《收款凭证》，由于任希民没有提交转帐凭证等相关证据予以佐证，不能证明任希民实际支付了上述费用并占有房屋。 任希民提交的第五组证据：《致：青岛中天嘉合置业有限公司领导的信》，证明2015年10月18日，任希民写信给中天嘉合公司领导：希望将自家的阳台封闭，并且要求办理房屋权属过户登记，房屋未完成权属过户登记任希民没有过错。 华东葡萄酒公司质证称，对组证据的真实性不予认可。该信是任希民向中天嘉合公司发出，任希民不应保有原件。 任希民提交的第六组证据：本院（2018）鲁02执异316号《执行裁定书》，证明任希民对涉案房屋的查封及执行提起了执行异议，本院以缺乏证据支持为由驳回。任希民不服该裁定，提起诉讼。 华东葡萄酒公司对此质证称，对真实性无异议。 中天嘉合公司质证称，对任希民提交证据的真实性以及证明内容均没有异议，上述证据反映的问题以及证明事项与事实相符。 青房建安公司质证称，建设工程施工合同和工程结算审核报告是真实的，中天嘉合公司给青房建安公司的8笔银行转帐是真实的，任希民与中天嘉合公司签订的商品房认购书、商品房预售合同及补充协议、交房通知书、业主手册、入住资料汇编、收款收据都是真实的，对联名投诉信的情况不清楚。执行异议裁定书的真实性予以认可。对任希民所证明的内容均认可。 本院认为，对于任希民提交的《青岛市建设工程施工合同》、《工程结算审核报告书》、《青岛银行电子回单》系体现中天嘉合公司与青房建安公司之间的法律关系，其双方对此均予认可，华东葡萄酒公司虽对此不予确认，但未提交相反证据加以反驳，而涉案工程客观存在且关系承发包双方重大利益，故中天嘉合公司与青房建安公司一致认可的该部分事实具有较高的盖然性，本院对之予以采信。对于《债权转让通知》，因系青房建安公司向中天嘉合公司发出，中天嘉合公司认可收到，故对该通知书收发的事实曾经发生本院予以采信，但对该《债权转让通知》中涉及的内容，因关涉其他第三人的利益，需进一步结合其他证据予以确认。《执行裁定书》系人民法院的裁判文书，本院对此予以采信。 任希民补充提交证据：任希民家的水表照片，证明与收款凭证综合可以证明任希民实际在涉案房屋中居住。 华东葡萄酒公司质证称，水表照片的真实性无法确认，不能证明系在查封之前交付的水电费，无法确认电表的主体。 青房建安公司质证称，据悉包工头经常会随身携带大额现金，现金交易对他们来说是一种习惯。对任希民提交的证据认可。 本院认为，水表的照片并不能显示对应的时间，故该补充证据尚需结合其他证据进以确认案件事实。 华东葡萄酒公司在本案中提交证据及任希民、中天嘉合公司、青房建安公司质证意见如下： 证据1、青房建安公司于2018年3月1日向青岛市中级人民法院提出的《执行异议书》、本院2018年4月8日作出的（2018）鲁02执异67号执行裁定书，2、青房建安公司与中天嘉合公司签订的《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》，3、中天嘉合公司向青房建安公司发送的《交房通知书》、与青岛芭东物业服务有限公司签订房屋交接手续（包含：房屋验收交接单、温馨提示、入住资料回执、区域防火责任协议书、房屋交接书业主入住验房表、业主收房工程问题登记表、物业/单元物品移交签领表），证明青房建安公司于2018年3月1日向本院提出执行异议，主张涉案芭东和园小区15号楼1单元501户归其所有，其主张及提交的证据与任希民本案的主张及证据存在根本性矛盾，因此，本案存在中天嘉合公司、任希民、青房建安公司三者串通伪造证据的可能性，任希民的证据应属于后期伪造的证据。 任希民质证称，对上述证据的真实性均不予认可，任希民对具体事项不知情，任希民一直在向中天嘉合公司主张权利，青房建安集团对此未向中天嘉合公司主张过权利。 中天嘉合公司质证称，对上述证据的真实性以及证明内容均不认可，《执行异议书》虽然是原件，但中天嘉合公司从未见过，也并未收到过该材料。对于证据2、3系复印件，中天嘉合公司未向青房建安公司出具过以上材料。 青房建安公司质证称，对华东葡萄酒公司提交的上述证据是存在的，是青房建安公司在该案中提交的，青房建安公司与中天嘉合公司的上述文件是在申请执行异议之前补签的，只是为了执行异议所用。当时是应要求提出的执行异议，青房建安公司作为一个异议人对11套房屋都提出了异议，是为了图省事。但后续因了解到这些房屋已经出售给个人，所以要求青房建安公司撤回公司的执行异议，以实际购买人的名义重新提出执行异议，所以才有后面的改变。房屋确实抵给了青房建安公司，只是当时没有签合同，在提出异议时补签了合同，不是虚假诉讼。 本院认为，该组证据系人民法院的裁判文书及诉讼材料，青房建安公司对此亦予确认，可以用以认定本案的事实。 华东葡萄酒公司补充提交证据：青岛网上房地产关于芭东和园公寓15号楼网上备案公示信息打印件，显示芭东和园公寓2013年8月2日开盘，预售许可证号为即房(2012)注字027，芭东和园公寓15号楼备案价格为13900元/平方米，证明任希民提供的合同提供的买卖合同中的案涉房产交易价格为10912.47元/平方米，明显低于正常价格，任希民与中天嘉合公司存在相互串通损害债权人利益之可能，案涉合同应无效合同或可撤销合同。 任希民对此质证称，证据系打印件，对其真实性不予认可。 中天嘉合公司未对此进行质证。 青房建安公司质证称，证据系打印件，所载的备案价格只是网上公示的一种信息，并非已经售出的191套房屋的平均价格。据悉，该公寓所有的成交价格在1万左右，任希民的房屋成交价格1万余元符合正常交易价格的。涉案房屋虽然在2012年取得预售许可，但是与任希民签订合同的时间在2014年，交付时间都在2015年，没有及时办理网签的过错不在任希民，而在中天嘉合公司，所以华东葡萄酒公司所述没能办理过户，任希民存在过错是不属实的。 本院认为，网上公布的价格信息及取得预售的时间仅能作为参考，是否能够证明存在相互串通损害债权人利益的情形，以及未办理房屋产权登记的原因，需结合其他证据和整个案件事实的认定进行判断。 华东葡萄酒公司补充提交证据：（2018）鲁0282民初5307号民事裁定书打印件，证明2018年青房建安公司与中天嘉合公司尚有工程款纠纷，青房建安公司是否实际享有工程款债权及工程款债权数额为多少并未确定，青房建安公司与中天嘉合公司是否存在真实的以房抵债关系及抵债数额多少缺乏证据证明。任希民主张在2014年即通过受让青房建安公司债权的方式支付案涉房屋购房款明显不合常理，不能采信；涉案项目在2018年是否竣工验收合格无法确定，任希民提供案涉房屋交接资料不足采信，也不能证明案涉房屋在当时具备了建筑法规定的交付条件，任希民提供的入住资料不能证明其对案涉房屋的占有是“合法占有”。 任希民质证称，证据是打印件，对真实性不予认可，且与本案无关。 中天嘉合公司未对此进行质证。 青房建安公司质证称，有证据证明青房建安公司与中天嘉合公司存在施工关系，有合同、结算、付款和房屋抵顶协议等一系列证据，所以华东葡萄酒公司的猜测是不能成立的。涉案项目早已竣工验收，否则不可能取得预售许可证和房产证，而上述裁定的诉状中所述不是没有竣工验收，是没有进行综合验收备案，这是两个不同的概念，不应混为一谈。 本院认为，该证据为人民法院裁判文书，可以用以认定本案的事实。 华东葡萄酒公司补充提交证据：（2015）青金商初字第338号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、（2016）鲁02执870号之十五裁定书，证明涉案房屋查封时间为2015年11月19日。 任希民质证称，该证据为复印件，真实性无法确认。 中天嘉合公司未对此进行质证。 青房建安公司质证称，对该证据予以认可。 本院认为，该证据为人民法院裁判文书及相关诉讼文件，可以用以认定本案的事实。 中天嘉合公司未在本案中提交证据。 青房建安公司在本案中提交证据及任希民、华东葡萄酒公司、中天嘉合公司的质证意见如下： 证据1、青房建安公司与中天嘉合公司签订的《以房抵付工程款》协议三份，证明青房建安公司与中天嘉合公司以11套房屋抵付了工程款，后来青房建安公司以债权转让的形式将该11套房屋转由11名个人购买。 证据2、青房建安公司与青岛锦宏建筑机械有限公司于2011年7月11日至2013年3月6日签订的《塔吊租赁合同书》五份、2012年3月24日签订的《施工升降机合同书》及相应结算单等，青岛锦宏建筑机械有限公司是任希民的公司，证明青房建安公司与任希民的债权转让协议及数额来源于此。 证据3、2014年3月12日青房建安公司与任希民《债权转让协议》，证明青房建安公司将对中天嘉合公司享有的1378071.78元债权转让给任希民。 任希民质证称，对上述证据的真实性及证明事项均认可。 华东葡萄酒公司质证称，对于证据1《以房抵付工程款》的真实性不予认可，协议签订时间为2013年4至6月份，但根据任希民提供的山东大信工程造价咨询有限公司出具的和园公寓1到12号楼及车库工程结算审核报告书显示涉案工程于2014年1月24日完成竣工，双方办理结算。因此，双方签署《以房抵付工程款》的时候青房建安公司工程款债权尚未到期，以房抵债协议属于无效协议。对于证据2、3真实性无法确认，不能证明任希民与青房建安公司之间存在债权债务关系。结算单中并没有青房建安公司的印章，不能证明任希民进行了实际施工，更不能证明青房建安公司与任希民之间的债权债务关系。 中天嘉合公司未对此进行质证。 本院认为，上述《以房抵付工程款》系青房建安公司单方提交，中天嘉合公司未出庭进行质证，华东葡萄酒公司对此不予认可，本院对其真实性无法进行认定。对青房建安公司与青岛锦宏建筑机械有限公司之间签订的合同及结算，亦系青房建安公司单方提交，华东葡萄酒公司对此不予认可，且并无证据证明青岛锦宏建筑机械有限公司与任希民何种法律关系，故本院对其真实性和关联性无法进行认定。《债权转让协议书》载明的当事人为任希民与青房建安公司，其双方虽认可该协议真实性，但华东葡萄酒公司对此不予认可，故尚需进一步结合其他证据进以认定案件事实。 经本院审理查明，涉案房屋座落于青岛市即墨区《芭东和园公寓》15号楼1单元501户。 华东葡萄酒公司诉中天嘉合公司企业借贷纠纷一案，本院于2015年11月13日作出（2015）青金商初字第338号民事判决书，判决中天嘉合公司于判决生效之日起10日内偿还华东葡萄酒公司借款本金人民币1.15亿元、借款期内利息人民币1431.5万元及逾期违约金（以1.15亿元为基数，自2015年8月8日起按年利率24%计算至判决确定的给付之日）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费729875元、保全费5000元，由中天嘉合公司负担。在该案审理期间，本院于2015年11月13日作出（2015）青金商初字第338号民事裁定书，于2015年11月19日查封了中天嘉合公司名下包含涉案房产在内的多套房屋。（2015）青金商初字第338号民事判决生效后，中天嘉合公司未在判决确定的期限内自觉履行还款义务，依照华东葡萄酒公司的申请，本院于2016年12月14日立案执行，执行案号为（2016）鲁02执870号。在该案执行过程中，青房建安公司于2018年3月1日向本院提出执行异议，要求解除对包括涉案房屋在内的11套房屋的查封，并终止对其的执行。在该执行异议的过程中，青房建安公司递交了撤回执行异议申请书，本院作出（2018）鲁02执异67号裁定书对此予以准许。后任希民向本院提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行。本院于2018年8月29日作出（2018）鲁02执异316号执行裁定书，以涉案房屋仍登记在中天嘉合公司名下、任希民无证据证明其主张为由，裁定驳回了任希民的异议请求。任希民不服该裁定书，向本院提起诉讼，即为本案。 另查明，2011年9月2日，中天嘉合公司与青房建安公司签订《青岛市建设工程施工合同》，约定将芭东和园、国际养生健康中心工程发包给青房建安公司施工，合同价款采用固定总价，合同约定总价为47339397.06元。2014年1月24日，山东大信工程造价咨询有限公司出具的鲁大信基审字（2014）第01024号《工程结算审核报告书》核定净结算值为53905480.08元，中天嘉合公司、青房建安公司对此均予盖章确认。任希民提交的《青岛银行电子回单》显示，2013年9月至2015年11月期间，中天嘉合公司陆续向青房建安公司转款4605610元。青房建安公司提交2013年4-6月《以房抵付工程款》协议三份，内容为中天嘉合公司以多套商品房抵付建设工程合同工程款，三份协议分别抵付中天嘉合公司工程款1350986元、4408498.40元、6200899.47元，合计数额为11960383.87元。庭审中，青房建安公司称涉案工程中天嘉合公司总共支付4000余万元，尚欠付12887129.95元，其中除去包含涉案房屋在内的11套房屋抵顶的1000余万，还余200余万未支付。 2018年12月24日，中天嘉合公司向本院提交《情况说明》，内容为：中天嘉合公司与青房建安公司结算时间为2014年1月23日，结算金额为53905480.08元，截至涉案等5套房屋抵顶前，已付33333795元，尚欠20571685.08元。其中，将11处房屋（含涉案5处）抵顶给青房建安公司，共计11586888.31元，涉案5处房屋共抵顶了5539136.21元；涉案房屋所在小区自2013年5月3日具备预售条件，8月6日具备网签条件，2014年7月8日具备办理房屋产权证的条件，但因中天嘉合公司将部分含涉案房屋在内的房屋抵押给银行，无法办理网签，加之其公司工作人员调动，导致未办理网签和过户。 另，青房建安公司称其与任希民之间的债权债务来源于其与青岛锦宏建筑机械有限公司之间的塔吊租赁和施工升降机业务，其于2014年3月12日与任希民签订《债权转让协议》，约定将其对中天嘉合公司享有的1378071.78元债权转让给任希民，与应付任希民的费用进行折抵。 另，任希民提交青房建安公司于2014年6月17日向中天嘉合公司出具的《债权转让通知书》，内容为：我司对贵公司的到期债权（工程欠款）中的部分债权人民币1378071.78元元已转让给任希民先生，身份证号……，联系电话……。任希民持有落款时间为2014年6月20日的《商品房认购协议书》，其内载明任希民认购芭东和园公寓x号楼x单元x户，建筑面积128.73平方米，单价每平方米10912.47元，总价1404762.26元。任希民持有落款时间为2014年9月11日的《青岛市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》，其中载明付款方式为一次性付款，于2014年9月11日签约并付首付款1378071.78元，2015年10月30日前应支付房款26690.48元，签订本合同时工程建设到房屋主体封顶，于2015年10月30日前交付房屋。任希民持有落款时间为2015年6月30日的《交房通知书》，载明交房时间为2015年7月1日至10月30日，并持有业主手册和入住资料。任希民还持有2014年9月11日1378071.78元和2015年8月25日26690.48元购房款收款凭证，以及2015年8月25日物业费、水电费收款凭证。 再查明，在本院（2018）鲁02执异67号案中，青房建安公司曾就涉案房屋向本院提交其与中天嘉合公司签订的《青岛市商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》及2015年10月2日的《交房通知书》、《房屋验收交接单》、《房屋交接书》、《业主入住验房表》等证据，其中《青岛市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》的主要条款内容与任希民所提交的相同。 2018年11月12日，青房建安公司向青岛市即墨区人民法院提起诉讼，称其与中天嘉合公司于2011年7月6日签订青岛芭东小镇养老公寓《建设工程施工合同》，青房建安公司按约施工，于2013年6月施工完毕交付中天嘉合公司，但因中天嘉合公司手续问题，至今仍未进行综合竣工验收备案。因本案工程尚未实际竣工，按照相关法律规定，青房建安公司享有优先受偿权。双方经决算，扣除已付款，中天嘉合公司尚欠工程款12887219.95元。请求法院依法判决：1、判令中天嘉合公司支付青房建安公司工程款12887219.95元；2、判令青房建安公司上述工程款有优先受偿权；3、诉讼费用由中天嘉合公司负担。该案案号为（2018）鲁0282民初5307号。2018年11月12日青岛市即墨区人民法院作出（2018）鲁0282民初5307号民事裁定书，裁定驳回了青房建安公司的起诉。 此外，任希民自认涉案房屋不是其名下唯一住房。 本院认为，根据各方的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：对登记在中天嘉合公司名下的涉案房屋，任希民是否符合法律、司法解释规定的相关情形足以排除对该房屋的强制执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 从上述司法解释的规定来看，无论是普通房屋的买卖还是出售人为房地产开发企业的商品房买卖，考量买受人是否享有足以排除执行的权利时，首先要审查双方之间是否签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，任希民称其于2014年6-9月先后与中天嘉合公司就涉案房屋签订了合法有效的商品房认购协议、预售合同及其补充协议，对此，中天嘉合公司、青房建安公司均与认可，华东葡萄酒公司则不予认可。对于涉案房屋的“买卖”过程，任希民与青房建安公司、中天嘉合公司解释为：1、三方之间存在债权债务关系：2011年9月，中天嘉合公司与青房建安公司签订建设工程施工合同，将涉案项目的部分工程发包给青房建安公司，青房建安公司称其与青岛锦宏建筑机械有限公司存在塔吊租赁等合同关系，任希民系该公司负责人；2、三方债权债务进行了结算：中天嘉合公司与青房建安公司在2014年1月进行了工程结算，青房建安公司称其与青岛锦宏建筑机械有限公司之间的债权债务结算系陆续完成；3、债权转让和以房抵债：因未付清工程款，中天嘉合公司于2013年4-6月将包括涉案房屋在内的多套房屋抵顶给青房建安公司偿债；青房建安公司称对于欠付青岛锦宏建筑机械有限公司的款项，其与任希民于2014年3月签订了《债权转让协议》，2014年6月其向中天嘉合公司出具《债权转让通知书》，后由任希民凭该《债权转让通知书》与中天嘉合公司签订上述涉案房屋的认购、预售合同等。由此可见，本案中，任希民不同于普通商品房的买受人，其是以享有的特定债权支付房款，并只能在作为债务人的中天嘉合公司所能提供的范围内选择房屋，即其付款方式、数额具有特定性，标的物选择亦有受限性；而中天嘉合公司在此过程中，普通商品房开发商在商品房销售过程中的宣传推销等地位和相关出卖人的权利明显弱化，更多的是合同义务的履行方。因此，任希民虽是与作为房地产开发企业的中天嘉合公司签订了商品房预售合同，但其之间实为以物抵债关系，且系连环以物抵债。任希民名为房屋买受人，其实质为以物抵债关系中的债权人，中天嘉合公司则是债务人，其之间并非普通的商品房买卖关系，因此，对任希民就涉案房屋是否享有足以排除执行的权利，应当综合上述司法解释的规定进行认定；而任希民与青房建安公司、中天嘉合公司系连环以物抵债关系中的利害关系人，因此，就其相互间关系及给付的有利陈述需要充分的证据加以证明。综合本案任希民、青房建安公司提交的证据及当事人自述，中天嘉合公司与青房建安公司的建设工程施工合同约定固定总价为47339397.06元，其双方的结算总价为53905480.08元；对于已付工程款，已提交的支付凭证为4605610元，中天嘉合公司称已支付青房建安公司33333795元，青房建安公司则称已收到工程款4000余万元；对于尚欠付的工程款，中天嘉合公司称尚欠20571685.08元，青房建安公司则称尚欠付12887129.95元[并曾就此提起（2018）鲁0282民初5307号案的诉讼]；对于以房抵顶的债权数额，中天嘉合公司称以包含涉案房屋在内的11套房屋抵顶共计11586888.31元，而按青房建安公司提交的三份抵债协议计算抵顶债权数额为11960383.87元；青房建安公司与中天嘉合公司进行工程总结算的时间为2014年1月，但青房建安公司提交的双方间11套房屋的抵债协议时间却在2013年4-6月。从中可见，中天嘉合公司与青房建安公司之间的债权债务数额、以房抵债的数额双方主张并不一致，而青房建安公司主张的抵债时间发生在双方总结算之前，则就该房屋抵顶的是否是工程进度款、抵顶债权数额的确定依据亦无证据对此进行证明。而根据华东葡萄酒公司提交的证据显示，就涉案同一房屋同样性质的书面合同、交付材料等，由青房建安公司在其他案件中也曾向法院进行过提交，但主体是青房建安公司与中天嘉合公司，而非任希民，且相应时间均在本案对应文件之后，由此可见，中天嘉合公司与青房建安公司之间对该类书面材料的出具具有较大的随意性，故而，本案中该类书面证据的证明力明显降低，真实性存疑。鉴于中天嘉合公司、青房建安公司与任希民之间互为连环义务抵债关系的利害关系人，当事人之间的陈述亦存在诸多矛盾之处，目前已在案的证据尚不能形成完整的证据链证明统一确定的事实，故本院对任希民与中天嘉合公司之间商品房预售合同的真实性及合法性无法进行认定。 关于已支付的价款问题。任希民、青房建安公司、中天嘉合公司称涉案房屋单价每平方米10912.47元，总价1404762.26元，并一致认可任希民通过转让债权抵顶的方式支付了1378071.78元，但其为连环以房抵债关系的当事人，其自述的证明效力较低，且关系华东葡萄酒公司的合法利益，因此，仅凭其目前所提交的证据本院无法进行认定。对于购房款余款26690.48元，任希民虽提交了收款凭证，但未提交相应的取款明细或银行转账凭证等证据，因此，亦无法予以认定。 此外，关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产，任希民提交的物业、水电费凭证均系涉案小区物业公司出具，基于上述的分析，其证明效力较低，仅凭此本院对此无法进行认定。对于没有办理房屋产权证的责任，中天嘉合公司称完全系其原因造成，而目前亦无证据证明存在任希民自身原因，故对任希民主张其无过错，本院予以采信。关于所购涉案房屋是否系任希民名下唯一用于居住的房屋，因任希民于庭审中自认涉案房屋不是其唯一住房，故本院对此予以采信。 综上，本案任希民的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不足以证明其符合第二十九条的规定，不足以证明其对涉案房屋享有所有权，其权利能够排除执行，故其诉讼请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回任希民的诉讼请求。 案件受理费17443元，由任希民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  董则明 审判员  孙 琦 审判员  徐镜圆 二〇一九年三月二十日 书记员  张 旭 书记员  于国英