北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初28号原告（执行案外人）：张冬生，男，1973年12月3日出生，汉族，住址内蒙古自治区呼和浩特市新城区光华街公路工程局宿舍10号楼2单元2号。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被告（申请执行人）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住址北京市西城区。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都商业综合楼3楼303室。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司行政经理。原告张冬生与被告李明晓、第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告张冬生的委托诉讼代理人蒋志纯、被告李明晓的委托诉讼代理人唐武平、第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张冬生向本院提出诉讼请求：1．请求判令停止对位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼（以下简称尚都商业综合楼）5023号房屋执行，并解除查封；2．案件受理费由李明晓承担。事实与理由：2016年3月16日，张冬生与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定立元房地产公司将其开发的位于呼和浩特市新城区海拉尔东街北，尚都商业综合楼5023号房屋（面积52．07平方米）以人民币肆拾陆万叁仟肆佰伍拾零元整（463450元）的价格出售给张冬生。合同签订后，张冬生以银行转账的方式向立元房地产公司付清了全部购房款。立元房地产公司已于合同签订当日将房屋钥匙以及房屋交付给张冬生使用。张冬生接收房屋后装修使用至今。2016年6月29日，北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）作出（2016）京02民初197号《民事裁定书》查封了立元房地产公司呼国用（2004）第0826号土地使用权。该土地被查封后导致张冬生无法办理房屋所有权证书，张冬生作为案外人向北京二中院提出书面异议。2018年1月23日，北京二中院在执行（2016）京02民初197号民事判决过程中作出了（2018）京02执75号执行裁定书，并于2018年4月17日将前述执行裁定书及协助执行通知书送达至呼和浩特市不动产登记中心，查封了立元房地产公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼102套房产，并定于2018年8月20日10时至2018年8月21日10时进行拍卖。张冬生知悉情况后立即向北京二中院提出案外人执行异议申请，北京二中院于2018年9月29日作出（2018）京02执异510号执行裁定书，驳回了张冬生的异议请求。张冬生在法定期限内提起本次诉讼。综上所述，张冬生诉讼请求所依据的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的条件，张冬生对涉案房屋享有的物权期待权足以排除李明晓所要实现的债权。基于此，张冬生请求判如所请。李明晓辩称，不动产的物权的设立、变更、处分未经登记不发生法律效力。张冬生并不享有涉案房屋的物权。涉案房屋所附着的土地使用权已于2016年6月29日被北京二中院查封。根据相关司法解释的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。法院有权执行被执行人名下的不动产。张冬生支付房款的时间是在2017年2月28日，在涉案房屋被查封之后，不得对抗法院的执行。立元房地产公司述称，同意张冬生的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于本院相关执行情况的事实各方均无异议，本院认定如下：本院在审理李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书。依据该裁定，本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第0826号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。本院于2016年12月19日就该案作出（2016）京02民初197号民事判决，判决立元房地产公司对立元新技术公司在该判决项下的债务承担连带责任。李明晓不服一审判决提起上诉，北京市高级人民法院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决生效后，李明晓向本院申请强制执行，本院于2018年1月17日以（2018）京02执75号立案执行。执行过程中，本院于2018年4月17日依法查封了被执行人立元房地产公司名下尚都商业综合楼包括涉案房屋在内的102套房产。案外人张冬生向本院提出书面异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封措施。本院经审理作出（2018）京02执异510号执行裁定书，裁定驳回了案外人张冬生的异议请求。张冬生不服上述裁定，提起本案执行异议之诉。张冬生为证明其享有足以排除本案执行的权益，向法院提交了《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、转账凭证、《商品房现售合同签约证明》、物业费收据以及（2018）最高法民申3502号民事裁定书等证据。立元房地产公司对张冬生提交的证据均予以认可。李明晓对（2018）最高法民申3502号民事裁定书予以认可，对其余证据表示由法院核实。张冬生提交的上述证据显示以下内容：立元房地产公司作为出卖人、张冬生作为买受人，双方签订落款日期为2016年3月16日的《商品房买卖合同》（合同编号XS（2016）00004540，房屋代码1481440），约定：买受人购买的商品房为现房，具体房号为尚都商业综合楼5023号房，上述商品房的用途为商业；该商品房单价为每平方米6500元，总金额为463450元；付款方式为于2016年3月16日一次性付清房款；出卖人应当在2016年3月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0．01%向买受人支付违约金。同日，立元房地产公司就张冬生购买涉案房屋盖章出具《商品房现售合同签约证明》。立元房地产公司分别于2016年3月16日、5月16日向张冬生出具了尚都商业综合楼5023号购房款发票2张，金额分别为233450．1元、229999．9元。2017年2月28日，张冬生向立元房地产公司支付购房款463450元。2016年12月30日，内蒙古盛乐物业服务有限责任公司出具收据，确认收到5023号自2016年10月7日至2017年10月6日期间的物业费2738元。最高人民法院于2018年9月30日作出（2018）最高法民申3502号民事裁定书，载明：张冬生因不服北京市高级人民法院（2018）京民终75号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审理认为，原审法院对于张冬生是否已合法占有案涉不动产、何时占有等是否享有足以排除执行的权益以及是否符合排除执行的法定条件的基本事实，未予查明和认定，故裁定指令北京市高级人民法院再审本案。经本院向内蒙古自治区呼和浩特市的房地产产权交易中心进行查询，涉案尚都商业综合楼5023号房屋办理现房网上签约的创建时间为2016年6月30日，办结时间为2016年7月1日。就涉案房屋未办理过户登记的原因，张冬生解释称，由于其迟延支付购房款，当时涉案房屋所附着的土地使用权已被法院查封，导致其无法办理涉案房屋所有权证书。本院认为，本案系张冬生提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人张冬生对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益，张冬生对此负有举证证明责任。张冬生提供证据证明，其与立元房地产公司已就涉案5023号房屋签订《商品房买卖合同》。立元房地产公司对此予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。在涉案房屋实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，张冬生对涉案房屋并不享有物权，其享有的仅是办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益，本院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权，该查封效力及于涉案房屋。本案中，张冬生与立元房地产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》落款时间为2016年3月16日，但双方实际完成现房网上签约的时间为2016年7月1日，该时间晚于涉案房屋所附着的土地使用权被本院查封的时间。其次，根据《商品房买卖合同》的约定，立元房地产公司应当在2016年3月16日，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张冬生使用。张冬生主张其已实际占有涉案房屋，立元房地产公司对此不持异议，但双方并未办理涉案房屋交接手续，根据张冬生提供的物业费收据显示，张冬生最早交纳物业费的时间为2016年10月7日，该时间亦晚于涉案房屋所附着的土地使用权被本院查封的时间。再次，张冬生向立元房地产公司交纳购房款的时间为2017年2月28日。张冬生认可由于其迟延支付购房款，当时涉案房屋所附着的土地使用权已被查封，导致其无法办理涉案房屋的过户手续，故张冬生本人对于涉案房屋未能办理过户登记亦存在过错。综上，本院认为，现有证据不足以证明张冬生享有足以排除对涉案房屋执行的权益。张冬生要求本院停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋查封的理由不成立，故本院对张冬生的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百四十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告张冬生的诉讼请求。案件受理费70元，由张冬生负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  曹 欣审 判 员  葛 红审 判 员  赵婧雪二〇一九年三月二十八日法官助理  韩 武书 记 员  梁艺爽书 记 员  牛 倩