江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0681民初7411号原告：黄晓成，男，1991年8月4日生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：吴亚梅，启东市鼎盛法律服务所法律工作者。被告：黄杰，男，1974年12月4日生，汉族，户籍地江苏省启东市。被告：赵施楣，女，1973年12月9日生，汉族，户籍地江苏省启东市。被告：吴汉冲，男，1952年10月12日生，汉族，住江苏省启东市。被告：吴火冲，男，1963年8月11日生，汉族，住江苏省启东市。被告：吴裕冲，男，1966年3月6日生，汉族，住江苏省启东市。被告：吴美琴，女，1954年9月4日生，汉族，住江苏省启东市。被告：吴玉兰，女，1961年8月6日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：吴汉菊，女，1969年1月19日生，汉族，住江苏省启东市。原告黄晓成与被告黄杰、赵施楣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因吴汉冲、吴火冲、吴裕冲、吴美琴、吴玉兰、吴汉菊与本案存在法律上的利害关系，本院根据原告黄晓成的申请依法追加其为被告参与诉讼。审理中，原告黄晓成撤回了对被告赵施楣的起诉。原告的申请不违反法律规定，本院口头裁定予以准许。原告黄晓成及其委托诉讼代理人吴亚梅、被告黄杰到庭参加诉讼。被告吴汉冲、吴火冲、吴裕冲、吴美琴、吴玉兰、吴汉菊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄晓成向本院提出诉讼请求：１.判令被告继续履行双方签订的合同，将启东市汇龙镇北上海B区（施工号）8号902室房屋过户至原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月7日，原、被告签订了《房屋买卖合同》一份，双方约定被告将座落于启东市汇龙镇北上海花园B区施工编号为8号806室面积为97.24平米、车库12平米的房产及车库以75.8万元出售给原告。后原告按约支付了定金和前期房款计30万元。现该房屋可以办理过户手续，原告多次催促未果。黄杰辩称，1.案涉合同系无权处分的被告与原告所签订，且案涉合同签订时违反了法律强制性规定即案涉房产尚未取得房屋的产权登记证书。另依据合同法相关规定，案涉房产未经权利人追认，签订合同后被告也未取得处分权，因此案涉合同应认定无效；2.原告作为完全民事行为能力人在签订案涉合同时明知被告系无权处分人，自身存在明显过错，依据公平原则应当各自承担相应的法律责任；3.案涉房产系第三人名下的房产，原告签订合同时理应明知并考虑到案涉房产自签订之日至合同最终履行期间存在很多不确定的风险都会导致合同实际履行不能。现拆迁户吴近明死亡导致无法办理首次房屋产权登记，本人并无过错；4.依据合同相对性原理，案涉合同已无实际履行可能；5.案涉的中介也应承担责任。吴汉冲、吴火冲、吴裕冲、吴美琴、吴玉兰、吴汉菊未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理查明事实如下：2016年9月7日，被告黄杰作为甲方/代理人（卖方）、原告黄晓成作为乙方（买方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容如下：1.甲方/代理人将启东市汇龙镇北上海B区施工号8﹟现44﹟902室出售给乙方，建筑面积约97.24㎡，车库面积约12㎡，价格为75.8万元（实际面积根据测绘局实测为准，相差面积根据成交价格计算，多贴少补）；2.因入住发生的物业公司正常入住费用及配套设施费用由乙方承担；3.在签订合同时，乙方先支付定金2万元，2016年9月15日前支付首付款28万元，剩余房款45万元在办理产权证之后贷款付清或一次性付清，如贷款付清时间从转让之日起30天付清；4.根据建设局验收合格后统一交房，乙方须支付该房总额的/%契税，用于乙方办理房产证；5.乙方付清房款后甲方即交房，房产所有权证由甲方代理领取后交还乙方；6.如甲方违约，甲方按规定支付乙方购房定金的双倍外，还应支付总房款的20%的违约金。如乙方违约则按约定除定金外，还应支付甲方总房款20%的违约金；7.双方发生争议协商不成依法向人民法院起诉。备注：装修押金、领钥匙由乙方支付。当日及次日，原告黄晓成向被告黄杰给付定金及首付款合计30万元。被告黄杰于2016年9月8日出具承诺书，保证启东市汇龙镇北上海花园B区施工号为8号902室为私人产权房。启东市北上海房产投资信息服务部在《房屋买卖合同》、收条、承诺书上盖章、签名。另查明，案涉房屋为启东市汇龙镇北上海花园B区施工号为8号902室，公安号为44号902室。案涉房屋的拆迁证系被告黄杰于2016年10月19日从拆迁户吴近明处以50.5万元的价格购得，后吴近明与被告黄杰的妻子赵施楣于2016年10月19日办理了凭选房确认单订立购房合同、缴纳房款、领取钥匙、办理交房、领取产证等委托书并对该委托书进行公证确认。2017年7月18日吴近明死亡。吴近明名下的继承人为本案被告吴汉冲、吴火冲、吴裕冲、吴美琴、吴玉兰、吴汉菊六人。上述事实，由《房屋买卖合同》、收条、汇款凭证、承诺书、《购买定销房迁拆证协议书》、公证书、启东市镇村区域内搬迁安置房选房确认单、启东市城建中被拆迁户安置房选房、交款约定协议、死亡医学证明书及到庭当事人的庭审陈述等证据相佐证。本院认为，被告黄杰与吴近明签订的《购买定销房迁拆证协议书》，不违反法律强制性规定，合同依法成立有效。但双方约定的“本协议生效后如乙方将上述权利转让给第三方，双方一致约定由甲方直接同第三方签订协议，并应同第三方履行上述手续”涉嫌规避我国的税收政策，本院不予采信。现吴近明过世，其继承人即本案被告吴汉冲、吴火冲、吴裕冲、吴美琴、吴玉兰、吴汉菊六人应配合被告黄杰办理案涉房屋的首次产权登记手续后将案涉房屋过户至被告黄杰名下，所产生的费用由被告黄杰承担。而原告黄晓成与被告黄杰签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应受其拘束，应按照约定全面履行各自的义务，故原告黄晓成应当向被告黄杰支付房款余款45.8万元，而被告黄杰应在案涉房屋登记至名下后配合原告黄晓成办理过户手续将案涉房屋过户至原告名下并向原告交付房屋。因原告黄晓成、被告黄杰签订的《房屋买卖合同》中对契税、过户费用约定不清或未约定，故应按法律法规缴纳。《房屋买卖合同》的相对人系原告黄晓成与被告黄杰，原告黄晓成未主张违约责任，故被告黄杰辩称中介方应承担责任，本院不予采信。被告吴汉冲、吴火冲、吴裕冲、吴美琴、吴玉兰、吴汉菊经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系其对自身诉讼权利的处置，不碍本院在查明事实的基础上依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告黄晓成与被告黄杰继续履行2016年9月7日签订的《房屋买卖合同》；二、被告吴汉冲、吴火冲、吴裕冲、吴美琴、吴玉兰、吴汉菊于本判决发生法律效力之日起十五日内办理启东市汇龙镇北上海花园B区44号楼（施工号8号楼）902室房屋（含车库或储藏室）的产权初始登记手续后十日内将该房屋过户至被告黄杰名下，所产生的一切费用由被告黄杰承担；三、被告黄杰在启东市汇龙镇北上海花园B区44号楼（施工号8号楼）902室房屋（含车库或储藏室）产权登记其名下后十五日内向原告黄晓成提供办理该房屋产权过户登记所需资料，并协助原告黄晓成办理产权过户登记手续并交付房屋，所产生的过户费、契税等一切费用按照法律法规规定由原告黄晓成与被告黄杰各自承担；四、原告黄晓成应于原、被告双方办理房屋过户登记之日向被告黄杰交付房款45.8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8170元（原告已预交），由被告黄杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8170元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈春花人民陪审员  史桂林人民陪审员  蒋冬冬二〇一九年三月四日书 记 员  陈琳琳