广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0803民初2217号原告：谢琨琳，女，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：王廷砚，广东国邦律师事务所律师。被告：谢苗筝，女，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：王凤丽，广东拓盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑春雨，广东拓盛律师事务所律师。被告：湛江市土地开发总公司。法定代表人：徐迟。第三人：沈日福，男，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：许德鸿，广东鸿来律师事务所律师。第三人：韦洪，男，汉族，住广东省湛江市霞山区。原告谢琨琳与被告谢苗筝、湛江市土地开发总公司、第三人沈日福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法通知韦洪为本案第三人参加诉讼，并适用普通程序于2018年12月27日和2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告谢琨琳的委托诉讼代理人王廷砚、被告谢苗筝的委托诉讼代理人王凤丽、第三人沈日福及其委托诉讼代理人许德鸿均到庭参加诉讼。被告湛江市土地开发总公司、第三人韦洪经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告谢苗筝与湛江市土地开发总公司签订的《商品房购销合同》（编号：GP-95-0171）无效；2.判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人沈日福于1991年8月17日登记结婚，双方于1993年婚姻存续期间共同购置了位于湛江市霞山区海宁小区新录苑13幢301房和首层7号车库,并一直在该房屋居住，女儿也在该房屋中出生;2001年，原告与第三人因感情不和被霞山区人民法院判决离婚,一审判决该房屋由原告使用【案号:(2001)霞民初字第724号】，第三人沈日福不服向湛江市中级人民法院提出上诉,二审判决以该房屋尚未办理房产证判决暂不分割【案号:(2002)湛中法民终字第52号】。判决生效后，原告与第三人沈日福一直没有对涉案房屋和车库进行分割处理,该房屋和车库至今仍属于原告和第三人沈日福的共有财产。2018年5月，原告收到法院寄来第三人沈日福诉湛江市国土资源局、谢苗筝的行政诉讼传票，才得知沈日福与被告谢苗筝登记结婚,并由谢苗筝与被告湛江市土地开发总公司签订《商品房购销合同》(编号:GP-95-0171)，将原告所有的房屋办证登记在谢苗筝名下。原告认为被告谢苗筝与被告湛江市土地开发总公司、第三人沈日福恶意串通，转移原告所有的财产，该行为严重侵犯了原告的财产权益，其签订的《商品房购销合同》显属无效，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起诉讼，请求判如所请。被告谢苗筝辩称，本案商品房购销合同不存在法律规定的合同无效的情形，谢苗筝并没有与湛江市土地开发总公司、沈日福恶意串通转移原告所有的财产，根据目前现有的证据，原告不能举证证明原告享有涉案房屋的所有权，恳请法院驳回原告的诉讼请求。被告湛江市土地开发总公司既不提交书面答辩意见，亦不到庭应诉。第三人沈日福述称，第三人认为谢苗筝与湛江市土地开发总公司签订的《商品房购销合同》属于无效合同，但沈日福没有与谢苗筝串通，该合同的签订是谢苗筝私自与湛江市土地开发总公司串通签订的，谢苗筝在签订合同时倒签为1997年，但是谢苗筝在1997年时才年满15岁，由此可证其存在恶意行为。综上，谢苗筝非法侵占了原属于沈日福、谢琨琳的财产。第三人韦洪提交书面《情况说明》述称，涉案位于湛江市霞山区海宁小区新录苑13幢301房和首层7号车库系我于1993年向郑灿购买，曾给谢琨琳、沈日福作为婚房居住及使用，因其双方离婚争夺该房权属，我遂向法院提出异议并收回房产，其双方离婚诉讼完结后，我看到谢琨琳、沈日福双方生活艰辛，又要抚养女儿，并且考虑到其双方为我工作多年，遂将涉案房产及车库赠与他们，但没有办理产权登记，我从没有将该房出售给谢苗筝，亦从未收过谢苗筝的购房款。当事人围绕诉讼提交了证据。原告提交的证据如下：证据1、身份证，证据2、（2001）霞民初字第724号《民事判决书》、（2002）湛中法民终字第52号《民事判决书》，证据3、《商品房购销合同》（编号：GP-95-0171），证据4、房地产权证存根（粤房地证字第C5331685），证据5、《行政起诉状》及传票，证据6、身份证。证据7、企业信息登记资料，证据8（2018年12月27日提交）“情况说明”。被告谢苗筝对证据1、2、3、4、5、6、7无异议，对证据8有异议。第三人沈日福证据1、2、3、4、5、6、7、8均无异议。经审查，原告提交的证据可作为认定案件事实的依据。被告谢苗筝提交的证据如下：证据1、行政答辩状、行政裁定书；证据2、《抵押担保借款合同》《不动产登记资料查询结果证明》。原告对证据1无异议，对证据2由法院依法核实。第三人沈日福对证据1、2无异议。经审查，被告谢苗筝提交的证据可作为认定案件事实的依据。第三人沈日福提交的证据如下：证据1、身份证；证据2、（2001）霞民初字第724号《民事判决书》、（2002）湛中法民终字第52号《民事判决书》；证据3、商品房购销协议书；证据4、商品房购房合同、发票、委托书、情况说明。原告证据1、2、3、4无异议。被告谢苗筝对证据1、2无异议，对证据3、4有异议。经审查，第三人沈日福提交的证据可作为认定案件事实的依据。根据上述确认的证据和原、被告的诉辩意见，结合第三人沈日福、韦洪的陈述意见，本院经审理认定事实如下：位于湛江市霞山区××小区××楼××房及××号车房是湛江市土地开发总公司开发建设的商品房。1993年1月20日，湛江市土地开发总公司与沈日福签订编号为湛土总房协字[1993]第137号《商品房购销协议书》，约定：沈日福以单价为1900元/m2即总价为178163元向湛江市土地开发总公司购买湛江市霞山区滨海居住区新菉苑13栋301房，但沈日福未支付价款。1994年12月28日，湛江市土地开发总公司将湛江市霞山区滨海居住区新菉苑13栋301房和车房转卖给案外人郑灿，案外人郑灿支付价款199512.5元（房款178163元、车房款21349.5元）及其它费用，湛江市土地开发总公司向案外人郑灿出具销售统一发票予确认。1995年3月6日，案外人郑灿向湛江市土地开发总公司出具《委托书》载明：“湛江市土地开发总公司：我原在贵公司购买的霞山滨海居住区新菉苑13栋301房，已转让给韦洪（身份证号码：）。我原付给贵公司的购房款人民币212796.20元，请转到韦洪名下，该房产权归韦洪所有，请贵公司办理过户手续。特此委托。郑灿（签名捺指印），1995年3月6日。”湛江市土地开发总公司在此《委托书》盖章确认此《委托书》是郑灿本人亲笔所写。1997年12月17日，韦洪与湛江市土地开发总公司签订【编号：GF-95-0171，合同编号湛土总房合字（1997）070D号】《商品房购销合同》，约定：韦洪以每平方米1900元即总金额178163元的价格购买湛江市土地开发总公司所有的位于湛江市霞山区××小区××楼××房及××号车房。韦洪依约支付了购房款，并将上述房屋及车房交付沈日福与谢琨琳使用居住，但湛江市土地开发总公司尚未办理房屋产权过户登记至韦洪或沈日福与谢琨琳的名下。谢琨琳与沈日福于1991年8月17日登记结婚，婚后因感情不和，谢琨琳于2001年10月22日诉至本院。2001年10月28日，韦洪以金辉煌俱乐部的名义出具《证明》载明：“我单位青年沈日福原在本单位工作多年，其本人于九六年五月一日举行婚礼，当时我单位集体宿舍无法解决其夫妇住宿问题，于九六年在海景路××室（××房），为其购买房屋壹套，供其夫妇暂住之用。现其妻谢琨琳向法院提出离婚，鉴于上述情况，现我单位收回该房屋产权，特此证明”。2001年11月23日，本院作出（2001）霞民初字724号《民事判决书》，判决：一、准予谢琨琳与沈日福离婚；二、婚生女孩沈婉雯由沈日福负责抚养，沈婉鸣由谢琨琳负责抚养，各自负担抚养费；三、位于湛江市霞山××居住区××房由谢琨琳使用，该屋购房款199991.50元归谢琨琳所有，由谢琨琳一次性补偿沈日福5万元；四、家庭财产21寸彩电一台，铃木牌50C摩托车一辆，分体式空调机1.5匹乐声牌、1匹三菱牌各一台，微波炉一台、音箱一套、取暖器一个、拉舍尔一张、气瓶一个、影碟机一台、冰箱一台归谢琨琳所有，余下财物归沈日福所有，各人衣物归各人所有；五、债权9万元归沈日福所有，由沈日福一次性补偿4.5万元给谢琨琳；六、债务17万元，由沈日福负责偿还9万元，谢琨琳负责偿还8万元给债权人。以上第三、五项在相抵后，谢琨琳应一次性付给沈日福5000元，定于判决生效后10日内付清。案件受理费50元，其他诉讼费100元，均由谢琨琳负责，财产处理费1800元，由谢琨琳负担1400元，沈日福负担400元。沈日福不服上述判决，向湛江市中级人民法院提起上诉。2002年2月18日，湛江市土地开发总公司出具《关于霞山海滨居住区新录苑13幢301房销售情况说明》载明：“我公司开发建设的商品房霞山海滨居住区新录苑13幢301房原系销售给郑灿。根据郑灿本人1995年3月6日亲自写的委托书，郑灿已将该房转让给韦洪，并已收到韦洪的房款。我公司与沈日福于1993年1月20日签订的湛土总房协字[1993]第137号《商品房购销协议书》，因沈日福无付房款，自动失效。特此证明”。2002年7月25日，湛江市中级人民法院作出[2002]湛中法民终字第52号《民事判决书》，认为沈日福与谢琨琳的感情破裂后，谢琨琳提出离婚，沈日福表示同意，应予准许。一审判决准予离婚是正确的。对两个女孩的抚养可按双方当事人的意见处理各负责抚养一个，各自负担抚养费。沈日福提出要求对共有财产重新分配，但依据不足，且一审判决对共有财产的分割并无不妥，应予维持。对双方争议的位于湛江市霞山××居住区××房，由于该房屋尚未办理房产证，该房屋权属不明，且案外人韦洪、湛江市金辉煌俱乐部对该房屋的所有权提出异议，并提供了相关的证据，为了保护利害关系人的合法权益，对该房屋的权属及分割问题应另案处理。本案对此不作调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第139条:“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚,可以就该部分先行判决。”的规定，本案就已查清的事实先行判决。一审法院根据当事人在一审期间提供的证据认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。但因当事人在二审期间提供了新的证据，对实体处理应作相应的变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第3项的规定，判决如下:一、维持湛江市霞山区人民法院(2001)霞民初字第724号民事判决(下称原审判决)的第一、二、四项及诉讼费负担的判决:二、变更原审判决的第五项为:债权90000元归沈日福，由沈日福补偿45000元给谢琨琳，该款在判决生效后十日内付清;三、变更原审判决第六项为:债务17万元，由沈日福负担9万元，谢琨琳负担8万元;四、撤销原审判决的第三项。二审案件受理费150元由上诉人沈日福负担。湛江市中级人民法院作出[2002]湛中法民终字第52号《民事判决书》已发生法律效力。谢琨琳与沈日福离婚后，涉案的房屋由沈日福与女儿继续居住使用，但其双方未就涉案房屋所有权的归属及处分另行主张权利。2005年1月18日，沈日福与谢苗筝登记结婚。婚后，沈日福与谢苗筝在涉案房屋居住。2007年8月7日，谢苗筝取得位于湛江市霞山区××小区××楼××房及××号车房的房地产权证（粤房地证字第××号、粤房地证字第××号）。2008年4月11日，谢苗筝与湛江市霞山农村信用合作社签订《抵押担保借款合同》（农信霞借字[2008]第98号抵借98号），约定谢苗筝向湛江市霞山农村信用合作社借款100000元，并以湛江市霞山区海宁小区新菉苑13号楼301房作为抵押担保物。2008年12月10日，谢苗筝与湛江市霞山农村信用合作社签订两份《抵押担保借款合同》（农信霞借字[2008]第461号抵借461号），约定谢苗筝向湛江市霞山农村信用合作社借款合计180000元，并以湛江市霞山区海宁小区新菉苑13号楼301房作为抵押担保物。沈日福于上述三份《抵押担保借款合同》上签字并捺指模确认。2017年8月9日，谢苗筝向本院提起离婚诉讼，要求与沈日福解除婚姻关系。诉讼过程中，沈日福、谢苗筝同意夫妻共同财产的分割可另案处理。2017年11月14日，本院作出（2017）粤0803民初1451号民事判决，判决准予沈日福与谢苗筝离婚，两婚生儿子均由谢苗筝抚养。沈日福不服判决，上诉至广东省湛江市中级人民法院。2018年3月16日，广东省湛江市中级人民法院作出（2018）粤08民终209号民事判决，维持本院准予两人离婚的判项，变更两人各抚养一名婚生儿子，该判决业已生效。另查明，谢苗筝与湛江市土地开发总公司签订《商品房购销合同》【编号：GF-95-0171，合同编号湛土总房合字（1997）070D号】的时间是倒签1997年12月17日，实际签订的时间为2004年12月，是为了与韦洪和湛江市土地开发总公司签订商品房购销合同【编号：GF-95-0171，合同编号湛土总房合字（1997）070D号】的时间保持一致，以便办理房产权属证，谢苗筝没有实际支付房款。2018年11月19日，原告向本院提起诉讼。庭审中，谢琨琳、谢苗筝、沈日福均确认霞山区海宁小区新录苑13号楼301房及首层7号车房系霞山滨海居住区新录苑13幢301房及车房。谢苗筝主张其取得涉案房屋的产权，是基于韦洪与其的赠与法律关系，但未能提供相关的赠与合同予佐证。本院认为，本案属确认合同无效纠纷。根据当事人的诉辩意见及本院查明的事实，本案争议的焦点：谢琨琳主张涉案房屋系其与沈日福婚姻存续期间的夫妻共同财产，请求确认谢苗筝与湛江市土地开发总公司签订的《商品房购销合同》【编号：GF-95-0171，合同编号湛土总房合字（1997）070D号】无效的事实依据和法律依据是否充分。位于湛江市霞山区××小区××楼××房及××号车房是湛江市土地开发总公司开发建设的商品房。湛江市土地开发总公司与沈日福、韦洪、谢苗筝先后签订的房屋买卖合同，将涉案房屋分别出售给沈日福、韦洪、谢苗筝。根据沈日福提交湛江市土地开发总公司于2002年2月18日出具的《关于霞山海滨居住区新录苑13幢301房销售情况说明》，确认因沈日福未支付房款，湛江市土地开发总公司与沈日福于1993年1月20日签订编号为湛土总房协字[1993]第137号《商品房购销协议书》已自动失效的意思表示，应视为其双方已达成合同解除的合意，湛江市土地开发总公司与沈日福于1993年1月20日签订编号为湛土总房协字[1993]第137号的《商品房购销协议书》已解除而终止。1997年12月17日，韦洪通过承继案外人郑灿的债权与湛江市土地开发总公司签订【编号：GF-95-0171，合同编号湛土总房合字（1997）070D号】《商品房购销合同》，买受涉案的房屋，该合同是其双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的规定，合同合法有效，应受法律保护。韦洪虽支付了合同对价，但尚未取得涉案房屋的权属登记。韦洪出具《情况说明》主张涉案房屋及车房赠与给沈日福、谢琨琳，其双方既未订立书面合同，亦未办理产权过户登记。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十七条：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”和最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第128条：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可认定赠与合同有效，但应令其补办过户手续”的规定，结合湛江市中级人民法院[2002]湛中法民终字第52号《民事判决书》认定的事实及判决，以及谢琨琳、沈日福在该判决生效后均未另行对涉案房屋主张权利的情形。在谢苗筝取得涉案房屋产权登记之前，涉案房屋权属尚未明确，韦洪未取得涉案房屋的所有权，不符合赠与的条件和权利，不能产生赠与的法律后果，韦洪与沈日福、谢琨琳之间的赠与关系尚未成立生效，对其双方不具有约束力。谢琨琳主张涉案房屋属其与沈日福的共同财产，于法无据，本院不予采纳。谢苗筝主张其与湛江市土地开发总公司签订《商品房购销合同》【编号：GF-95-0171，合同编号湛土总房合字（1997）070D号】，系基于其与韦洪的赠与法律关系，没有实际支付价款，是为了办理涉案房屋的权属转移登记而订立的合同，不能视为其买卖双方的真实意思表示。韦洪出具的《情况说明》仅说明“从没有将涉案房屋出售给谢苗筝，亦从未收过谢苗筝的购房款”，并未明确表示其双方存在赠与的法律关系。谢苗筝在未能充分举证予以证明其与韦洪存在赠与的法律关系情形下，其依据与湛江市土地开发总公司签订的《商品房购销合同》【编号：GF-95-0171，合同编号湛土总房合字（1997）070D号】取得涉案房屋房产权属，应与韦洪的实体权利存在直接的法律利害关系。韦洪若认为谢苗筝取得涉案房屋的产权登记，有悖其真实意思表示，损害其合法权益，可行使撤销权另行主张权利。谢琨琳主张涉案房屋属其与沈日福的共同财产，认为谢苗筝与湛江市土地开发总公司、沈日福恶意串通转移其所有的财产，侵犯其财产权益，请求确认谢苗筝与湛江市土地开发总公司签订的《商品房购销合同》【编号：GF-95-0171，合同编号湛土总房合字（1997）070D号】无效，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。湛江市土地开发总公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，依法可缺席判决。韦洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百八十七条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第128条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告谢琨琳的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告谢琨琳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅人民陪审员  黄小丽人民陪审员  陈伟英二〇一九年三月一日书 记 员  陈丽莫附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第128条公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。