广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终206号上诉人（原审原告）：帅卫华，男，汉族，住江西省抚州市东乡县。委托诉讼代理人：陈健莉，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市沥雄坚实业投资有限公司，住所地：清远市清城区。法定代表人：黄炬明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所律师。上诉人帅卫华因与被上诉人清远市沥雄坚实业投资有限公司（以下简称沥雄坚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初3366号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。帅卫华上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求：2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人隐瞒房屋已被查封的事实把涉案房屋出售给上诉人，被上诉人的行为已经是严重的违约行为。涉案房屋早在被上诉人与何伯强、梁玉珍之间的民间借贷纠纷一案被一审法院查封，查封金额高达1624万元。被上诉人隐瞒房屋查封事实，导致无法签订正式的《商品房买卖合同》上诉人多次催告被上诉人签订《商品房买卖合同》，要求交付首期款，被上诉人却一直推托，2017年4月起清远房价大幅上涨，导致上诉人已经无法再以同等价钱在同等地段购置同等面积、朝向的房屋，所以被上诉人应当承担违约所造成上诉人的经济损失。被上诉人一审答辩称在签订《和润嘉园认购书》时已经明确告知上诉人房屋被查封事实，被上诉人的答辩理由不但没有证据证实，更不合常理。涉案房屋的价格不存在明显优势，地段与周边的“东方天城”等小区相比，小区配套设施不够完备，也不是凤翔小学的学区范围，上诉人完全没有必要坚持购置一套被查封的房屋而放弃选择其他小区的房屋，所以被上诉人的一审理由完全是为推卸责任而编造。二、被上诉人一审期间承认到辩论终结前都没有通知上诉人签订《商品房买卖合同》，加之被上诉人一直都没有告知上诉人付款账号，一审判决以上诉人没有支付首期款为由把责任都归责于上诉人，无视被上诉人的违约行为，一审判决明显偏颇被上诉人。上诉人在签订认购书后一直催促被上诉人签订《商品房买卖合同》并支付首期款和办理网签手续以保证自身的权益，但被上诉人的工作人员每次都尚未能够签订合同为理由推托，涉案房屋在签订认购书以前已经被查封，被上诉人明知房屋被查封无法签订《商品房买卖合同》的前提下仍然把涉案房屋对外销售，与上诉人签订认购书已经违反了诚实信用原则的规定。一审法院以上诉人没有按期支付首期款，被上诉人可以随时解除《和润嘉园认购书》为理由否认被上诉人存在违约责任是偏颇于被上诉人，对上诉人明显不公。三、一审判决解除《和润嘉园认购书》，但并未对上诉人已经支付的定金予以处理。涉案房屋由于在2018年7月25日被一审法院通过网络平台拍卖成功，所以《和润嘉园认购书》已经不具备可履行性，一审法院只是判令解除上诉人与被上诉人签订的《和润嘉园认购书》，但对于上诉人已经缴交的定金却没有处理，请求二审法院依法予以改判。综上所述，被上诉人隐瞒房屋被查封的事实与上诉人签订《和润嘉园认购书》，收取上诉人定金，其行为已经属于诈骗。被上诉人在认购书约定的期限内不积极采取措施解除涉案房屋的查封，反而把责任推卸在毫不知情的上诉人。上诉人一直催促签订合同和交纳首期款却被告知未能办理，所以上诉人根本不存在是否行使不安抗辩权的问题，而是上诉人根本不能行使权利履行义务，但上诉人的无奈却被认定为上诉人不履行交纳首期款的义务，一审法院判决错误，偏颇被上诉人，纵容了被上诉人的不诚信行为，剥夺了上诉人的合法权益。在当今房地产蓬勃发展的环境下，房地产开发商一房多卖，因各种原因不办证、捂盘惜售的乱象常有发生，严重侵害了购房者的合法权益，扰乱了房地产市场的秩序，一审法院在此环境下忽视被上诉人把查封的房屋对外销售的不诚信行为，反而以无辜的上诉人没有支付首期款为由要上诉人承担不合理的责任，请求二审法院依法查明案件事实，确认被上诉人的违约行为，并判令被上诉人承担其违约所致上诉人的房屋差额损失。沥雄坚公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二、上诉人与沥雄坚公司签订《和润嘉园认购书》时，是明知涉案房屋已被法院查封的，有充分的证据予以证明。能够证明上诉人知情的证据如下：1、《和润嘉园认购书》约定交付首期款并签订《商品房买卖合同》的日期，是在将近七个月之后，这明显有违交易习惯。从我们购房的日常经验和沥雄坚公司提交的证据都可以证明，一般正常的交易，都是在签订认购书后七天就要交付首期款并签订正式的《商品房买卖合同》，上诉人愿意接受违反交易习惯的安排，证明他在签订认购书时，已经清楚知道所涉房屋被查封的事实，否则无法合理解释。2、双方在签订《和润嘉园认购书》的同时，还签订了一份《补充协议》，明确约定：“签订商品房买卖合同时间是由开发商通知，双方无异议”。该约定更是违反正常交易习惯。3、所涉房屋是纳入预售管理的房屋，在清远住建局的公开网站上，能够清楚查到所涉房屋的状态（会显示被查封）。如果上诉人不知道房屋已被查封，当看到沥雄坚公司提供《补充协议》时，也应该会引起警惕。三、上诉人不知道如何交付首期款的说法不成立，一直催促签订正式合同也不是事实。上诉人交付定金时就直接刷卡到沥雄坚公司账户，其存根中有账户信息，在住建部门也有备案监管账户，也可以通过公证提存的方式支付，但上诉人不按照约定在最后期限付款，证明其知晓房屋被查封未予解封的事实。由于双方口头约定，待房屋解封后才签订正式的商品房买卖合同，双方一直保持联系。四、一审判决未就定金问题进行处理，是因为上诉人在一审诉请中并没有就定金的处理问题提出诉请，一审法院根据不告不理原则，不作处理，合法有据。五、双方之间只是签订了认购书，因所涉房屋一直处于被查封状态，双方一直未能签订正式的商品房买卖合同，故双方之间的房屋买卖合同关系并未成立，更未生效，上诉人按买卖合同违约来主张违约损失，不应支持。上诉人在明知房屋已被查封的情况下，与沥雄坚公司签订两份《和润嘉园认购书》，但签订后既没有按照承诺预付资金置换解封，又没有在约定期限前交纳约定的房款，因此，双方一直未签订正式的《商品房买卖合同》，即双方之间的房屋买卖合同关系既未成立，更未生效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第二款：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，沥雄坚公司只需将定金返还给上诉人（因上诉人在一审没有提出返还定金的诉请，故一审法院依法不作处理）。综上，上诉人对本案的事实十分清楚，如果不是由于清远房价大幅上涨，相信双方也会按照口头约定退还定金，解除《和润嘉园认购书》，但由于在签订两份《和润嘉园认购书》后清远房价上涨，让上诉人拒绝收回沥雄坚公司退还的定金，以定金的暂时付出，去搏取更多的利益，有违诚实信用的基本原则。在房屋买卖合同关系并未成立生效的情况下，上诉人主张赔偿房屋差价的诉请，没有法律依据，请二审人民法院不予支持并维持一审判决。帅卫华向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除帅卫华与沥雄坚公司在2017年1月3日签订的《和润嘉园认购书》；2.判令沥雄坚公司向帅卫华赔偿房价上涨所造成的房屋差价609336元；3.案件诉讼费用由沥雄坚公司承担。一审法院经审理查明：2017年1月3日，帅卫华与沥雄坚公司签订了两份《和润嘉园认购书》，约定由帅卫华认购沥雄坚公司开发建设的位于清远清城区清远大道x号和润嘉园x幢x层x单元以及x幢x层x单元的商品房，套内面积均为95.45平方米，房屋总价款均为636106元。2幢20层01单元的付款方式为一次性付款，其中定金20000元于认购书签订时交纳，余款支付期限限帅卫华、沥雄坚公司均认可是在2017年7月31日前付清。2幢21层01单元的付款方式为银行按揭，定金20000元于签署认购书时交纳，首期楼款（总成交价的30%）196106元（含定金）须于2017年7月31日前付清，余款（总成交价的70%）440000元由帅卫华在签署《商品房买卖合同》后按沥雄坚公司的通知及时向银行申办按揭贷款。帅卫华须按上述时间到和润嘉园销售中心交付各期楼款及税费，并办理有关手续。帅卫华签署《和润嘉园认购书》及领取定金收据后，应在2017年1月3日至2017年7月31日到和润嘉园销售中心签署《商品房买卖合同》，按指定时间交纳房款及各项应交购房税费。如未按规定的时间付款，合同即告解除，沥雄坚公司有权对预定单位另行处置，定金不予退还。《和润嘉园认购书》签订后，帅卫华即向沥雄坚公司支付了两套房屋的定金40000元以及一个车位的定金10000元。此后，双方最终没有签订正式的《商品房买卖合同》。对于未能订立《商品房买卖合同》的原因，帅卫华认为是因为涉案房屋被法院查封，沥雄坚公司无法与帅卫华签订《商品房买卖合同》。沥雄坚公司则认为一是帅卫华自身违反认购书的约定，没有在2017年7月31日前支付首期款。二是帅卫华没有按双方口头约定预交款项用于解封涉案房屋，而且其认为签订《认购书》前帅卫华已明知涉案房屋已被法院查封的事实，所以帅卫华才同意长达7个月后签订《商品房买卖合同》的期限，正常的期限是认购书签订之日起7日内签署《商品房买卖合同》。双方口头约定如果到了2017年7月31日仍未解除查封，双方同意解除认购书，沥雄坚公司返还定金给帅卫华，双方互不追究。沥雄坚公司为证明其说法，提供了以下证据：4份《和润嘉园认购书》、费用报销单、民事裁定书、查封财产清单、补充协议。《和润嘉园认购书》为4名案外人与沥雄坚公司签订，签订时间在2016年，其中3份约定的《商品房买卖合同》签订时间与认购书的签订时间间隔约为7天，另一份认购书的间隔时间为5个月。费用报销单拟证明存在与本案相似的情况，合同签订期限届满后房屋没有解封，沥雄坚公司即已退回了定金给认购方。民事裁定书及查封财产清单显示涉案房屋已于2016年7月被一审法院查封。补充协议的内容为：“帅卫华下诚意金和润家园x号楼x层x号房，签订商品房买卖合同时间是由开发商通知，双方无异议。”“帅卫华下诚意金和润家园x号楼x层x号房，签订商品房买卖合同时间是由开发商通知，双方无异议。”客户确认处手写有“帅卫华”三字，并留有指模，时间为2017年1月3日。帅卫华本人认为其从未签过该补充协议，指模也不是其本人的。因双方最终没有签订正式的《商品房买卖合同》，帅卫华认为沥雄坚公司拒绝签约的行为导致其在相同地段以相同价格无法买到同等品质的商品房，造成了其差价损失。帅卫华为此提供了一份涉案房屋的房地产估价报告书，该报告由广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司于2018年5月28日作出，认定和润嘉园x幢x层x号房屋在2018年5月25日的市场单价为7866元/平方米、总价为940774元。另查明，涉案两套房屋已由一审法院在相关案件的执行过程中通过网络平台进行了司法拍卖并且在2018年7月26日以及2018年8月26日拍卖成交。一审法院认为：帅卫华就其认购的涉案商品房与沥雄坚公司签订了《和润嘉园认购书》，该认购书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在认购书中明确约定了帅卫华应在2017年7月31日前付清2幢21层01号房屋首期款196106元给沥雄坚公司以及付清2幢20层01号房屋的余款616106元给沥雄坚公司，沥雄坚公司则负有与帅卫华签订正式的《商品房买卖合同》的义务。按照补充协议的内容，沥雄坚公司与帅卫华签订正式合同的期限由沥雄坚公司决定，沥雄坚公司通知帅卫华后才可以签订正式的合同。即使如帅卫华所述，补充协议中的帅卫华签名不属实，则按照认购书的约定，沥雄坚公司最迟应在2017年7月31日与帅卫华签订正式的《商品房买卖合同》。由于帅卫华没有在2017年7月31日前履行其所负的付清首期款以及余款的义务，沥雄坚公司作为认购书的另一方当事人，无论补充协议中帅卫华签名是否属实，在帅卫华付清款项前沥雄坚公司均有权拒绝其订立正式《商品房买卖合同》的请求。虽然事实上涉案房屋在帅卫华的付款期限过后仍没有解封，看似沥雄坚公司无法履行订立《商品房买卖合同》的义务属沥雄坚公司违约，但该事实不排除存在沥雄坚公司按期收到帅卫华支付的首期款后积极筹集资金申请法院解封涉案房屋进而与帅卫华订立正式《商品房买卖合同》的可能性。即帅卫华要求与沥雄坚公司签订《商品房买卖合同》，其自身应付清约定款项。帅卫华在付清款项之前，沥雄坚公司可以不去解封房屋以及与帅卫华签订正式的《商品房买卖合同》。此外，帅卫华庭审中陈述其是在2018年7月26日查询到涉案房屋登记信息时才知悉涉案房屋早在2016年7月份即已被法院查封。按照帅卫华的说法，帅卫华既然在认购书签订之时以及之后的一年半左右的时间内一直不知道涉案房屋已被查封的事实，那么其未按照认购书约定的期限付清款项给沥雄坚公司显然就没有任何法律根据，其未在2017年7月31日前付款项款违反了认购书的约定。若帅卫华在认购书签订之时至2017年7月31日止的时间段内知悉房屋已被查封的事实，由于房屋在被解封之前是无法签订正式的《商品房买卖合同》的，则此种情况下帅卫华可以行使不安抗辩权，此时不支付款项，才有正当合法理由。综上所述，帅卫华自身违反了认购书约定的付款义务，其提供的证据不足以证明沥雄坚公司存在违反认购书约定义务的行为，因此，帅卫华要求沥雄坚公司赔偿差价损失以及评估费损失依据不足，一审法院不予支持。对于帅卫华提出的第1项诉讼请求，由于涉案房屋目前已被司法拍卖且成交，客观上帅卫华已无法就涉案房屋与沥雄坚公司订立《商品房买卖合同》，对于该诉请，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除帅卫华与清远沥雄坚实业投资有限公司于2017年1月3日所签订的《和润嘉园认购书》；二、驳回帅卫华的其他诉讼请求。案件受理费9894元，减半收取计4947元，由帅卫华负担。二审期间，帅卫华向本院提交以下证据：1、案涉房屋所在楼盘的其他房屋的《商品房买卖合同》，拟证明签订商品房买卖合同前的《和润嘉园认购书》同样是约定签订合同期间为六个月，因为合同约定购买的房屋没有被查封，所以房屋已交付并办理了过户登记；2、房地产评估报告，拟证明涉案两套房屋的市场价均为944077元。本院组织双方当事人进行了质证。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：帅卫华请求沥雄坚公司赔偿房屋差价损失609336元依据是否充分。涉案《和润嘉园认购书》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订，内容没有违反法律、法规的强制性规定，一审判决认定为合法有效，并无不当，本院予以确认。《和润嘉园认购书》第二条约定，帅卫华签署《和润嘉园认购书》及领取定金收据后，应在2017年1月3日至2017年7月31日到和润嘉园销售中心签署《商品房买卖合同》，按指定时间交纳房款及各项应交购房税费，如未按规定的时间付款，合同即告解除。从该约定内容可知，沥雄坚公司与帅卫华签订《商品房买卖合同》的义务在先，帅卫华履行交纳购房款及相关款项义务在后。本案中，由于沥雄坚公司未履行其与帅卫华签订《商品房买卖合同》的义务，所以帅卫华未在2017年7月31日前支付购房款，其行为并不构成违约。一审判决认定帅卫华违反了认购书约定的付款义务，依据不足，本院予以纠正。双方当事人在履行合同过程，涉案房屋被拍卖，沥雄坚公司显然已无法将涉案房屋出售给帅卫华，导致帅卫华合同目的不能实现，沥雄坚公司的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。由于受清远2017年以来房价上涨因素影响，帅卫华在相同地段以相同的价格已购买不到相同品质的房屋，由此造成了差价损失，该损失属于因沥雄坚公司违约造成。对于该损失，帅卫华提供了具有相关资质的机构对和润嘉园2幢20层01号及2幢21层01号房屋所作出的评估报告书予以证明，对于该评估报告，本院予以采信。对于房屋差价损失，评估报告书认定的涉案两套房屋市场价值均为944077元，与双方房屋交易价格636106元的差额均确定为307971元，因此，对于沥雄坚公司违约造成帅卫华的损失可确定为两套房屋的差价损失615942。帅卫华要求沥雄坚公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，依据充分，本院予以支持，但帅卫华仅请求609336元房屋差价损失是其自由处分民事权利的行为，本院予以支持。综上所述，帅卫华的上诉理由依据充分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初3366号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初3366号民事判决第二项；三、清远市沥雄坚实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向帅卫华赔偿房屋差价损失609336元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9894元，减半收取4947元，由清远市沥雄坚实业投资有限公司负担。二审案件受理费9894元，由清远市沥雄坚实业投资有限公司负担。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年三月二十日法官助理李衍君书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。