山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0684民初2898号原告（反诉被告）：蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司，住所地蓬莱市北关路830号。法定代表人：刘淑芬，任总经理。委托诉讼代理人：高延飞，男，1985年2月1日出生，汉族，城镇居民，住蓬莱市。被告（反诉原告）：迟中兴，男，1962年11月15日出生，汉族，城镇居民，住蓬莱市。被告（反诉原告）：罗晓英，女，1974年6月19日出生，汉族，城镇居民，住蓬莱市。委托诉讼代理人：罗世灿，山东宸来律师事务所律师。原告（反诉被告）蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司与被告（反诉原告）迟中兴、罗晓英租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月31日作出（2013）蓬登民初字第871号民事判决书。蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司不服该判决，向山东省烟台市中级人民法院提起上诉。山东省烟台市中级人民法院于2017年3月30日作出（2017）鲁06民终334号民事裁定书，发回本院重审。本院于2017年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司的委托诉讼代理人王丽、被告（反诉原告）迟中兴、罗晓英的委托诉讼代理人罗世灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告商铺使用费221000元及违约金46885元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月3日原告与被告迟中兴确立租赁关系，双方约定，被告迟中兴租用原告家居广场二层C区C03、C05、C06、C07、C08、C09号商铺，商铺建筑面积为536.57平方米，租期三年，自2011年11月19日起至2014年11月18日止，原告给予被告迟中兴首年八个月的优惠免租期，商铺使用费起算时间为2011年11月19日，商铺使用费为210元/㎡/年，使用费支付方式为第一年分2次付，第二、三年按季交，先付款后使用，被告迟中兴应当在使用费到期前30天向原告缴清下一季度的商铺使用费，即被告迟中兴应在2012年5月19日前缴纳第一年第二次商铺使用费18800元，应自2012年11月19日前缴纳第二年第一季度商铺使用费28169.93元，应在2013年2月19日前缴纳第二年第二季度商铺使用费28169.93元，应在2013年5月19日前缴纳第二年第三季度商铺使用费28169.93元，应在2013年8月19日前缴纳第二年第四季度商铺使用费28169.93元，但被告迟中兴拖欠至今。双方还约定如被告迟中兴未按约定交清商铺使用费、保证金、物业费、电费等其中任何一项费用时，原告每日按欠缴部分的5%征缴被告迟中兴违约金，逾期超过10日，原告有权解除合同并收回商铺，保证金不予退回。原告认为，原告与被告迟中兴已确立租赁关系，被告迟中兴应按约定缴纳商铺使用费。被告迟中兴拖延支付商铺使用费的行为，损害了原告的合法权益，该债务属于二被告夫妻共同债务，被告罗晓英应承担连带还款责任。迟中兴、罗晓英辩称，1、请求依法驳回原告的诉讼请求，因为原告的主体不适格；2、由于原告的主体不适格，形成的租赁合同是无效的，原告对无效合同的原因及后果负有完全的过错责任，因此被告提起反诉：（1）、判令反诉被告双倍返还定金10000元；（2）、反诉被告赔偿原告装修损失219983.26元；（3）、反诉费由反诉被告承担。迟中兴、罗晓英向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还定金10000元。2、反诉被告赔偿原告装修损失219983.26元。3、反诉费、评估费由反诉被告承担。事实和理由：2011年，反诉被告承诺各种优惠条件欺骗反诉原告到其商铺投资经营，反诉原告为此投资50余万元对该商铺进行装修。入驻经营后发现该商铺根本无法营业，反诉被告当初承诺的硬件设施根本不到位，无电热水器供洗刷用，为了省电不开通电梯、货梯供业主和顾客使用，承诺的每层5台5匹大空调根本不存在，导致夏天无法经营，冬天无法取暖，且因为无暖气致使水管被冻裂而直接导致反诉原告地边、沙发被浸泡，损失5000余元。另查明，2011年反诉被告未取得该出租房屋的所有权，未取得该房屋烟台市消防支队的消防验收报告，根据《城市房屋出租管理办法》等相关法律法规，反诉被告违反法律强制性规定，不具有该房屋出租资格。综上，反诉被告在违反法律、不具有出租资格的情况下对外出租房屋，且作出虚假承诺欺骗反诉原告，导致反诉原告投入巨大装修费用，损失惨重。蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司辩称，因反诉人逾期缴纳商铺使用费导致被反诉人解除合同，反诉人无权要求赔偿装修损失，被反诉人也不同意接收其装饰装修物。反诉人违约，无权要求返还定金，因该定金性质属于违约定金。被反诉人商场已经取得房屋所有权证，且消防验收合格，完全具有出租资格。请求依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据与事实，本院认定如下：1、关于原告的主体资格问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。原告认可被告迟中兴承租的租赁物所有权人为蓬莱滨海置业有限公司，但主张原告对案涉的租赁物有管理使用权，与被告迟中兴形成租赁合同关系。被告对原告的主体资格有异议，但在被告提交的反诉状中，其陈述“2011年，反诉被告承诺各种优惠条件欺骗反诉原告到其商铺投资经营，反诉原告为此投资50余万元对该商铺进行装修…”，且迟中兴被告交纳定金、管理费、租金等的收据盖有原告的公章，故本院认定原告与被告迟中兴形成租赁合同关系，原告的主体资格适格。2、关于租金价格问题。被告主张每平方米每年租金价格为210元，在（2013）蓬登民初字第871号案件第一次庭审时，原告主张每平方米每年租金价格为210元，故本院认定租金价格为每平方米每年210元。3、关于租金给付期限问题。在（2013）蓬登民初字第871号案件第3次庭审时，被告主张第一年免租金，第二、三年租金减半；在第四次庭审时，被告主张第一年免租金，第二年免半年租金；在本案庭审时，被告主张免一年半的租金及3年的物业管理费，租金每半年交纳一次，提前一个月缴纳。本院认为，原告与被告迟中兴未签订书面房屋租赁合同，双方对租金的免除期限各持己见，均没有证据予以证明，结合与被告类似的其他案件，本院认定第一年原告免收租金8个月。原被告均认可租赁期限自2011年11月19日开始，本院认定第一年度免租金8个月的起始时间为2011年11月19日至2012年7月18日，租金应从2012年7月19日开始计算。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。原被告对支付期限各持己见，均无证据证明，本院认定被告迟中兴应于2012年11月18日交纳第一年度4个月的租金、应于2013年11月18日交纳第二年度全年的租金、应于2013年11月29日前缴纳剩余期间租金。4、关于反诉原告主张的定金问题。2011年原告收取被告迟中兴定金5000元，原告与被告迟中兴未签订书面租赁合同，未对定金的性质、种类作出明确约定，结合庭审时被告“2011年，反诉被告承诺各种优惠条件欺骗反诉原告到其商铺投资经营”的陈述，以及原告与被告迟中兴已经形成租赁关系的事实，本院认定该定金系立约定金。原告与被告迟中兴均认可合同期满前双方解除租赁合同，故迟中兴缴纳的定金反诉被告蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司应予返还。迟中兴请求双倍返还10000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。5、关于迟中兴对租赁物的装饰装修问题。原告与被告迟中兴均认可原告同意迟中兴对租赁物进行装修，双方对合同解除或租赁期满时装修物的处理如何约定各持己见，但均没有证据证明，故本院认定双方对此没有约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。根据有关证据，本院认定原告与被告迟中兴均存在违约行为。尽管烟台博方达价格评估有限公司的价格评估报告评估基准日为2014年12月22日-2015年4月1日，评估结论自2015年4月1日至2016年3月11日使用有效，但该报告系本院委托作出，鉴定机构、人员的资质、评估程序均合法，结论也客观公证，故本院对该报告予以认定并采信。6、关于原被告解除合同的时间。原告主张2014年下半年被告迟中兴搬离商铺，被告迟中兴主张2013年11月29日搬离商铺，均无证据证明。根据被告于2013年11月15日最后一次购电41度，电表显示还余91度的事实，本院认定被告迟中兴于2013年11月29日搬离商铺。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：蓬莱滨海建材家居广场的商铺所有权人为蓬莱滨海置业有限公司，原告系上述商铺的使用权人及物业管理者。二被告系夫妻关系。2011年迟中兴与原告口头协商承租蓬莱滨海建材家居广场二层C区C03、C05、C06、C07、C08、C09号商铺，建筑面积为340平方米，2011年9月2日迟中兴交付给原告定金5000元，原告向被告迟中兴出具收款收据，该收据上加盖原告及蓬莱滨海置业有限公司公章，双方未签订书面租赁合同，但口头约定第一年度免租金8个月。2011年11月19日租赁期开始，2012年4月8日被告迟中兴交纳租金11280元、管理费7520元。经原告同意，被告进驻商场后即对商铺进行了装修经营，在合同的履行过程中，双方发生争议，被告迟中兴于2013年11月29日搬离商铺。双方对合同解除或租赁期满时装修物处理如何约定各持己见，但均没有证据证明。原告称双方约定合同到期后对房屋装修予以拆除、恢复原状，装修对原告无任何价值，不同意接收被告的装修。被告称由于原告采取限制供电方式，频繁停电，原告的多项承诺没有兑现，致使无法营业，其不得不撤离，故装修损失应由原告承担。庭审中，经被告申请，本院委托烟台博方达价格评估有限公司对被告租赁商铺的装修价值进行了评估，价值为219983.26元，反诉原告交评估费4500元。本院认为，原告与被告迟中兴之间虽未签订书面租赁合同，但被告迟中兴已经实际占有使用原告的商铺进行经营，双方已形成事实上的租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。故原告与迟中兴形成不定期租赁关系。按每年每平方210元，340平方米计算，租金每年为71400元。原告免收被告迟中兴8个月的租金，租金应从2012年7月19日计算至2013年11月29日，计97183元。扣除被告迟中兴已给付原告租金、管理费共计11280元，被告迟中兴尚欠原告租金85903元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，本院认定被告迟中兴应于2012年11月18日交纳第一季度4个月的租金、应于2013年11月18日交纳第二季度全年的租金、应于2013年11月29日前缴纳剩余期间租金。综上。截止至2012年11月18日，迟中兴拖欠原告租金12520元。截止至2013年11月18日，拖欠原告租金71400元，截止至2013年11月29日，拖欠原告租金1983元。原告与迟中兴均存在违约行为，原告主张的利息应分段计算，迟中兴应赔偿50%。二被告系夫妻关系，本案所涉债务系其夫妻共同债务，故二被告对所欠原告的租金及利息损失应共同偿还。关于反诉，因双方对5000元定金的性质、种类没有书面约定，故对定金反诉被告应予返还，对反诉原告要求双倍返还的请求，本院依法不予支持。因原告与迟中兴均存在违约行为导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失219983.26元，原告应赔偿迟中兴50%，即109991.63元。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定部分，本院予以支持。被告答辩理由不当部分，本院不予支持。反诉原告的反诉请求符合法律规定部分，本院予以支持，反诉被告的答辩理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十一条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告迟中兴、罗晓英共同给付原告蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司租金85903元及逾期利息损失（分别自2012年11月19日、2013年11月19日、2013年11月29日始，以12520元、71400、1983元为基数，至付清欠款之日止，按中国人民银行同期贷款利率的50%计算）。二、反诉被告蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司返还反诉原告迟中兴定金5000元。三、反诉被告蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司赔偿反诉原告迟中兴装修损失109991.63元。上述一、二、三项给付内容，均于本判决生效之日起十日内付清。如被告、反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费4500元，由反诉被告负担。本诉案件受理费3143元，由被告负担。反诉费2338元，由反诉原告负担1169元，反诉被告负担1169元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  杨仁果人民陪审员  梁志香人民陪审员  唐 玲二〇一九年三月六日书 记 员  宁 莉