广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初24391号原告：徐静，女，1971年12月30日出生，汉族，住广东省江门市江海区，被告：广东奥丽侬内衣集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区黄岐泌冲建设大道北1号，统一社会信用代码91440605231838820E。法定代表人：何炳祥。委托诉讼代理人：尹瑛，广东实德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文煜，广东实德（佛山）律师事务所律师。原告徐静与被告广东奥丽侬内衣集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案受理，依法适用简易程序，于2019年1月17日公开开庭进行了审理，原告徐静、被告的委托诉讼代理人尹瑛、张文煜到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.继续履行原、被告于2016年1月3日签订的《商品房买卖合同》（交楼时间为2017年12月30日）；2.被告以购房款615488元为本金，自2017年12月30日起至实际清偿之日止按日万分之三的标准计付违约金予原告；3.被告退回智能门款7200元，并以7200元为本金自2017年7月18日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告；4.被告退还因被告原因致原告未能享受的98折优惠购房款差额12309.76元，并以12309.76元为本金自2017年7月18日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告；5.被告退还原告涉讼房屋面积变大产生的购房款差价29273.04元，并以29273.04元为本金自2017年7月18日起际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告；6.被告赔偿原告为诉讼复印材料支出的75元；7.本案诉讼费用由被告承担。事事实与理由：2016年1月3日，原告买入由被告开发的新澳大厦1126物业一处，建筑面积为64.68平方米，每平方米单价为8952元，总价578986元，智能门7200元不计入房价内，业主可以选择是否购买，按揭5年至10年，利率为5.39%，交楼时间为2017年12月30日。但在2017年4月，被告要求退回原合同重新签订合同，表示面积变大了3.27方，要补交3.27平方米的房款29273.04元，加上智能门款7200元，合同单价变为9058元/平方米，交楼时间为2018年5月30日，房屋面积由原来的64.68平方米变更为67.95平方米。被告表示如果原告不配合，就不要买房了。原告自2016年1月3日购买的商品房至2017年4月已由原价8952元升到了18000至20000元的单价，所以被告胁迫原告多交钱，并把购买智能门变为硬性消费。原告在不情愿的情况下增加支付了被告要求的面积差价和智能门款项，而且按揭由以前的10年变为5年，利率升高至6.175%。且新合同附加条款第3项约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，乙方可以选择多退少补或退回商品房，也就是说原告所交的面积差额3.27平方米的款项，即使交楼后面积没有变大，也不能退款了。被告表示原告如果不答应，原告可以退房。原告认为，2016年1月买的房子，已经升值了，且被告从2016年1月6日买入房子至2017年7月18日，原告已经付了一年半的房贷，原告不可能退房。庭审中，原告补充说明：明确第4项诉请优惠购房款差额12309.76元的计算方法（615488-615488×0.98）。根据置业参考约定，2016年7月3日前原告应支付290000元并办理按揭手续可享受按揭98折的优惠，但由于被告出现了一些问题，包括2017年7月被告尚未取得商品房预售许可证，并将购买智能门的7200元作为硬性要求强制原告购买，并要求原告补因面积差产生的购房款差价29273.04元，贷款利息由被告原承诺的5.35%上升为6.175%，按揭由十年期变更为五年。综上，由于被告出现了上述的问题，原告需要时间思考，故原告无法在双方约定的时间内支付购房款，因此无法享有购房款98折的优惠。第5项诉请涉讼房屋面积变大产生的购房款差价为29273.04元（8952元/平方米×3.27平方米）。被告辩称，第一，原、被告双方关于涉讼物业基本情况、计价方式与价款、面积差异处理、付款方式及期限、违约责任、房屋交付期限、房屋交接、装饰装修标准等均以双方于2017年4月1日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）、《新澳商务大厦户内装修改造协议》（以下简称装修协议）为准。2016年1月3日，原告向被告申请定制由被告开发的涉讼房屋，并于当日签订了一份《定制服务合同》，该份合同仅就物业情况、价款、付款方式、违约责任、税费承担等作出了简单约定，还约定《商品房买卖合同》的物业面积以测绘单位出具的预测绘面积为准，物业价款按变更后的成交总价签署。该份合同签订后，双方于2017年4月1日签订了正式的《商品房买卖合同》，同日还签署了补充协议和装修协议，就涉讼房屋交付的期限、交接、装修标准进行了变更。除以上三份合同之外，双方之前另行签订《商品房买卖合同》交房时间为2017年12月30日。按照法律规定，当事人协商一致，可以变更合同，双方应在履行房屋买卖合同的过程中，即使签有两份合同，后合同应当属于对前合同的变更或补充，双方的权利义务等均应按照后合同内容为准。第二，原、被告签订装修协议对《商品房买卖合同》约定的涉讼房屋装修交付标准进行了变更，被告进行装修的时间必定是在涉讼房屋（毛坯）建成后的合理期限内，即涉讼房屋的交付时间不应以《商品房买卖合同》约定为准，而应以装修完成的时间为交付期限，被告不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任，不应当支付违约金。原被告签订的《商品房买卖合同》约定的被告于2018年5月30日交付的涉讼房屋为毛坯房，不包括内部的装饰装修。被告于2018年5月21日已申报联合验收并通过各部门的合格验收，但此时还只是毛坯房的验收，并未进行装饰装修，不能交付给各业主入住使用。就涉讼房屋的装饰装修问题，原被告另行签订了装修协议，协议约定原告自愿要求并同意被告或委托相关单位按照附件一《新澳商务大厦豪华装修交楼标准》方案同意进行施工。被告通过招投标选定装修公司，按照装修协议的约定对涉讼房屋进行装饰装修，装修公司承诺完成装饰装修的期限为270日，即被告将符合双方约定的已装修的商品房交付给原告使用的交付日期应在毛坯房承诺建成的2018年5月30日之后的第270日。因此，双方对房屋交付使用的时间已进行变更约定，交付使用的时间不是《商品房买卖合同》约定的2018年5月30日。第三，退一万步，即使被告存在违约行为，原告未按《商品房买卖合同》约定的日期向贷款机构申请贷款，应按《商品房买卖合同》第6条1（1）的约定，按日万分之二的标准向被告支付逾期付款违约金，该违约金应在被告应付违约金中予以抵扣。同时按照《商品房买卖合同》第7条第2款第2项的约定，被告可相应顺延交楼期限。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条，原告应当于2017年7月18日前支付首期房价款435488元，余款180000元须于2017年7月18日前向贷款机构申请贷款支付。原告于2017年7月18日前向被告支付首期房价款435488元，但原告与贷款机构于2017年9月29日才签订《借款合同》，贷款银行于2017年9月29日支付贷款180000元给被告。原告未按合同约定的时间申请贷款支付剩余购房款，其行为已构成违约，应向被告支付违约金2628元（逾期支付的贷款180000元×逾期天数73天×0.02%），该部分违约金应在被告应向原告支付的违约金中予以抵扣。另外，根据合同第七条第2款第2项约定“乙方未按合同约定足额按期付款的，甲方可相应顺延交楼期限”，即原告逾期申请银行贷款、逾期付清剩余房价款的违约行为，除应向被告支付违约金之外，被告可相应顺延交楼期限73天。第四，针对原告的诉讼请求，被告不同意支付违约金的利息，被告是否违约、违约金数额等均不能确定，不存在不支付违约金的情形，更谈不上支付违约金利息；被告实际交付给原告的房屋是安装了智能门的，故原告应向被告支付智能门款，被告无需退回该笔款项更无需支付该款项的利息；至于原告要求退回房屋总价款9.8折折扣差额及利息，首先，在原告提供的置业参考中并没有被告的盖章确认，仅是2016年1月4日当时的置业参考，被告在与原告签署《商品房买卖合同》时并未承诺给予原告98折优惠，原告签订合同时对此也没有提出异议；其次，根据原被告签订补充协议第四点第2项“订立购房合同前，出卖人向买受人展示的宣传资料仅作参考、效果示范用途，并不构成合同内容或要约，也不对买卖双方权利义务产生任何约束。自购房合同生效之日起，该批宣传资料作废，不具有任何法律效力，各方的权利义务应以购房合同为准，买受人对此知悉并认可”。故被告无需退还该折扣差额，也无需支付该差额的利息；至于原告诉请退回面积差价款及利息，根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条第3项“差异值超过3%以上（不含本数），乙方可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，甲方应在乙方书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息”，本案原告所购房屋面积增加3.27平方米，根据上述约定，原告没有选择退房，即原告应当按照合同向被告补足面积差额价款，故被告无需退回该款项给原告，更不应支付该款项的利息；至于原告诉请的复印费、诉讼费等，复印费用与被告没有任何关联，不应由被告承担，诉讼费承担情况应由法院认定。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告出示证据如下：1.原告身份证复印件1份，被告企业信用信息查询打印件1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.定制服务合同原件1份，新澳ITI国际置业参考（银行按揭）复印件1份，用以证明2016年1月3日双方签订了一份《定制服务合同》，约定交易后原告能以九八折的价格购买涉讼房屋，交楼时间为2017年12月30日，且被告承诺会有洗衣机等电器赠送，签订订制服务合同当时，原告还与被告签订了一份《商品房购销合同》，合同中载明也是在2017年12月30日交楼的，并明确原告的购房款中包含了智能防盗门7200元，但是该合同被被告收回了；3.《商品房买卖合同》（编号：2017030168）及补充协议原件2份，用以证明被告收回了《商品房购销合同》之后，与原告签订了《商品房买卖合同》，约定的交楼时间变更为2018年5月30日，且表明因为涉讼房屋的实际面积增加了3.27平方米，被告还要求原告补部分购房款29273.04元，7200元的智能门变成了必须购买的硬性要求，且银行按揭由原来被告承诺的可供10年变更为只能供5年，利息的年利率由5.35%上升为6.175%，若原告不同意以上条件，则视为放弃购买涉讼房屋；4.个人借款合同原件1份、南海农商银行借款借据原件1份、南海农商银行进账单原件1份、收款收据原件5份、广东增值税电子普通发票原件1份，账户明细查询原件1组，用以证明原告已依约向被告支付了购房款；5.收款收据（复印费）原件1份，用以证明原告为本案诉讼支出了复印费75元。被告出示证据如下：1.《新澳上午大厦户内装修改造协议》原件1份，用以证明原、被告已对涉讼房屋另行约定了装修交楼标准，已对交付标准进行了变更，原告已交付了相应的装修款，确认装修交楼标准，涉讼房屋的交付使用时间应为装修完成的时间；2.《新澳商务大厦4-18层公寓室内精装修工程投标文件》、《新澳国际ITI商务大厦精装工程项目施工程序及施工方案》、《佛山市南海新澳商务大厦装修施工进度计划》原件各1份，用以证明被告将涉讼房屋装修工程发包给案外人，涉讼房屋所在项目的装修工程的装修施工期约270日；3.南海区建设工程竣工联合验收终审意见书原件1份，用以证明被告于2018年5月21日已申报联合验收并通过各部门的合格验收；4.竣工验收备案表原件1份、建筑工程竣工验收报告复印件1份，用以证明涉讼房屋建筑工程经有关部门验收，认为工程已按照设计图和施工合同完成，工程验收评定合格，同意工程通过验收，之后涉讼工程向备案机关申请备案，经核查，涉讼房屋所在项目竣工验收备案文件齐全，同意备案。原告出示的证据1、证据2中定制服务合同、证据3、证据4，被告出示的证据1，对方对上述证据均无异议或对其真实性无异议，本院对上述证据真实性均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示证据2中新澳ITI国际置业参考，原告未提供原件核对，且被告对该证据真实性有异议，本院对该证据证明效力不予认定。2.原告出示证据5，未能显示与本案相关，且被告不予认可，本院对其证明效力不予认定。3.被告出示的证据2，为被告与案外人签订的合同，未显示与本案相关，本院对其证明效力不予认定。4.被告出示证据3、4，原告虽未予确认但亦未举证推翻，本院对该组证据真实性予以认定。本院综合采信的证据及当事人陈述，认定如下事实：2016年1月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《定制服务合同》，约定乙方购买由甲方开发建设的佛山市南海区大沥镇盐步穗盐路涌表村“扇面北”地段（中国南方时尚城二号地块）“新澳商务大厦”项目1126物业，建筑面积为64.68平方米，套内建筑面积为48.86平方米（商品房买卖合同以测绘单位出具的预测绘面积为准）；该物业土地性质为商务金融用地；总价款578986元，每平方米单价8952元，物业按建筑面积计算单价；预测绘面积出具后，建筑面积与本合同约定的建筑面积如有差异，双方同意每平方米的单价不变，按新的建筑面积重新计算成交总价，双方多退少补。《商品房买卖合同》按变更后的成交总价签署；甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》或是办理物业过户手续时，乙方应按照甲方通知办理相关手续；等等。同日，被告确认收到原告支付新澳商务大厦1126房定制意向金10000元。2016年1月4日，被告确认收到原告支付新澳商务大厦1126房定制意向金10000元。2016年1月6日，被告确认收到原告支付新澳商务大厦1126房定制费153696元。2017年4月1日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：2017030168），约定乙方购买新澳商务大厦1126商品房，商品房用途为商务金融，建筑面积67.95平方米，套内建筑面积47.88平方米；房款按建筑面积计算，单价为每平方米9058元，总价款为615488元；乙方应于2017年4月1日前支付首期房款315488元，余款于同日申请贷款；甲方应于2018年5月30日前将已办理竣工验收备案的商品房交付原告使用；等等。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《新澳商务大厦户内装修改造协议》，约定就乙方购买“新澳商务大厦”商品楼交付标准变更事宜，乙方同意甲方或委托相关单位按照附件《【新澳商务大厦】豪华装修交楼标准》统一进行施工，如因实施上述改造施工导致房屋交付标准与合同及其补充协议约定的交付标准、设施设备标准出现差异，乙方同意以本协议约定或实际交付时状态为准，不得以此为由拒绝办理房屋交付手续，有关房屋主体质量及装修质量保修均参照合同及相关补充协议约定处理；本协议不得单独解除、终止履行，任何情况下本协议须与乙方签署的《商品房买卖合同》同时履行或解除，如与本协议相配套的住宅买卖合同终止、解除、被撤销，本协议亦随之自动解除。该协议附件为《【新澳商务大厦】豪华装修交楼标准》，载明涉讼房屋的装修标准配备入户门，智能门锁等设备。同日，被告确认收到原告支付新澳商务大厦1126房首期款141792元。2017年7月18日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：2017030168），约定乙方购买新澳商务大厦1126房屋，房屋用途为商务金融，建筑面积67.95平方米，套内建筑面积47.88平方米；房款按建筑面积计算，单价为每平方米9058元，总价款为615488元；乙方应于2017年7月18日前支付首期房款435488元，余款180000元需于同日申请贷款支付，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；甲方应于2018年5月30日前将已办理竣工验收备案的商品房交付原告使用；乙方未按合同约定足额按期付款的，甲方可相应顺延交楼期限，由此造成的损失由乙方承担；甲方如未按合同规定的期限交付房屋予乙方，逾期超过90日后，乙方有权解除合同或要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三；商品房达到交付使用条件后，甲方应书面通知乙方办理交付手续；甲方交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方整改、直至符合交付标准；房屋交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补、据实结算；差异值超过±3%（不含本数）的，乙方可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，甲方应在乙方书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息；等等。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》。同日，被告确认收到原告支付新澳商务大厦1126房首期款120000元。2017年9月29日，原告与广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行签订《个人借款合同》，原告申请购房贷款180000元。同日，农商银行发放贷款180000元至被告账户。2018年11月2日，涉讼房屋所在新澳商务大厦通过竣工验收备案。2018年11月29日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告确认曾于2016年1月3日与原告签订《商品房买卖合同》，但经双方协商一致变更合同内容，并已重新签订合同，2016年1月3日签订的《商品房买卖合同》已销毁。原告与被告均确认双方分别于2017年4月1日及7月18日签订的《商品房买卖合同》除首付款及贷款金额变更外，其他内容没有发生变更；原告尚未接收涉讼房屋。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告于2017年7月18日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于原告主张应按照双方于2016年1月3日签订《商品房买卖合同》履行，本院不予支持，分析理由如下：一、诉讼中，原、被告均未能出示2016年1月3日签订的商品房买卖合同，且双方确认落款日期为2017年7月18日的商品房买卖合同中双方的签名或签章的真实性；二、原告主张被告胁逼其重新签订商品房买卖合同，但并未举证证明上述主张，且根据双方庭审中陈述因原告变更首付款及贷款金额于2017年7月18日重新签订商品房买卖合同的行为，可见即使确实存在双方于2016年1月3日曾签订商品房买卖合同，但双方基于涉讼房屋面积变化、变更购房款总价及贷款金额等合意变更合同内容而重新签订商品房买卖合同的行为也是符合双方交易习惯，故原告主张被告胁逼其重新签订合同依据不足，本院不予采信；三、根据涉讼合同约定，如原告不同意变更面积或房价款等合同内容，原告有权解除涉讼合同。原告购买涉讼房屋属于较大资产投资行为，存在一定的投资风险。结合原告在起诉状及庭审中陈述，以及原告以继续履行合同为基础提起本案诉讼，可见其与被告签订商品房买卖合同的行为，是其对涉讼房屋的投资前景、房地产市场形势及房价涨幅评估后作出的决定，原告作为完全民事行为能力人，亦是一名理性的投资者，需要自行承担风险。综合上述分析，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，经原、被告协商一致，可以变更合同，变更后的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照变更过后的合同内容履行合同，原告主张按2016年1月3日签订合同履行缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付逾期交房违约金。原告购买涉讼（毛坯）房屋，并将房屋交由被告装修，其后的装饰装修合同关系为另一法律关系，被告以装修期间抗辩认为未至买卖合同约定交付期限，本院不予采纳，本院以买卖合同约定及相应的履行情况判定被告是否存在逾期交房的行为。合同约定被告应于2018年5月30日前交付经竣工验收备案的房屋，涉讼楼宇于2018年11月2日经竣工验收备案，就此被告存在逾期。至于被告辩解原告存在逾期办理按揭贷款手续其有权顺延交楼时间的意见，本院认为，根据合同约定，原告须于2017年7月18日前向银行申请贷款支付，该约定只是对原告向贷款银行申请按揭贷款的时间进行的约定，并非针对银行向被告发放贷款时间的约定，金融机构对借款申请审核、放款必然存在一定的办理期间，双方于2017年7月18日签订合同，贷款于2017年9月29日发放，期间合理，无证据反映原告存在拖延或不恰当履行付款义务的行为，被告以原告贷款逾期抗辩的主张本院不予采纳。综上，依合同约定，被告应以已付房价款615488元为本金从2018年5月31日起至2018年11月2日止（共156日）按日万分之三计付违约金28804.84元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。关于原告主张被告硬性要求原告购买智能门，应退回门款7200元及支付相应利息。根据上述分析，本案审查的是原、被告间商品房预售合同关系，而原告主张的智能门属于原、被告间约定涉讼房屋配备的装修标准，原、被告之间的装饰装修合同关系为另一法律关系，本院对原告上述主张不予支持。关于原告主张被告应归还原告未能享受98折优惠产生购房款差价及支付相应利息，但并未举证证明上述主张，即使双方曾存在购房款折扣优惠约定，原告亦未举证证明因被告过错造成其未能享受该购房折扣优惠，故原告上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告应退还因涉讼房屋面积变大产生的差价及支付相应利息，根据涉讼合同约定，涉讼房屋价款是按建筑面积计价，且已约定如房屋面积与产权登记面积存在差异值超过±3%的，原告可选择多退少补或退房的房款结算，现原告并未选择退房，故被告要求原告参照合同约定按面积结算房款符合双方约定，原告上述诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付复印费是否有依据。原告出示的复印费收据佐证，但该收据并未显示复印材料的具体内容与本案相关，故原告上述主张依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、广东奥丽侬内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金28804.84元予徐静；二、驳回徐静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2859.12元，减半收取计1429.56元（徐静已预交），由徐静负担1169.5元，广东奥丽侬内衣集团有限公司负担260.06元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予徐静，本院不另收退。对徐静预交的诉讼费用3885.36元，在本判决发生法律效力后经徐静书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一九年三月二十九日书记员  李 慧