四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初5555号 原告（反诉被告）：郑银波，男，1977年11月18日出生，汉族，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：高媛媛，四川有度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖玲，四川有度律师事务所律师。 被告（反诉原告）：崔家祥，男，1965年10月5日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：侯涛，四川北新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨芹，四川北新律师事务所律师。 原告（反诉被告）郑银波与被告（反诉原告）崔家祥租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑银波的委托诉讼代理人高媛媛到庭参加诉讼，被告（反诉原告）崔家祥的委托诉讼代理人侯涛、杨芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑银波向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《租赁合同》、《补充协议》及其相关法律文书；2.请求判令崔家祥向郑银波支付违约金112590元；3.请求判令崔家祥赔偿郑银波宿舍、厂房、人工、生产等各项损失费用共计507253.5元；4.判令本案诉讼费由崔家祥支付。诉讼过程中，郑银波变更了诉讼请求，其变更后的诉讼请求为：1.请求判令解除双方签订的《租赁合同》、《补充协议》及其相关法律文书；2.请求判令崔家祥向郑银波支付违约金112590元；3.请去判令崔家祥赔偿郑银波宿舍、厂房、人工、生产等各项损失费用共计584523.5元；4.判令本案诉讼费由崔家祥支付。事实和理由：2017年10月4日，双方签订《租赁合同》及补充协议，约定郑银波租赁崔家祥位于新都区的厂房及其他附属设施，面积4170㎡，租赁期限从2017年10月14日至2022年10月14日，第一年月租金9元/㎡。《补充协议》约定，崔家祥应向郑银波提供环评、安评、排污许可证等家具类生产所需的手续证件和经营许可证，保证郑银波生产经营行为的合法性，且《补充协议》是《租赁合同》的生效要件。后双方于2018年1月8日签订了《协议书》，再次明确了崔家祥为郑银波办理相关手续的义务。但在租赁期内，崔家祥不仅不按约定为郑银波办理相关手续，还将案涉厂房租赁给第三人，并多次在郑银波生产经营时对厂房停电，且集结多人到厂房闹事。故提起诉讼，请求人民法院依法判决。 崔家祥辩称，同意解除双方的《租赁合同》及补充协议；导致合同解除的原因在于郑银波拖欠租金，崔家祥已经向其发出解除的通知，故崔家祥不应支付违约金及赔偿。 崔家祥向本院提出诉讼请求：1.判令郑银波支付2017年10月15日至2017年11月17日的租金37530元，以及自2018年5月17日起至实际腾退之日止的房屋占用费；2.判令本案诉讼费由崔家祥支付。诉讼过程中，崔家祥变更了诉讼请求，其变更后的诉讼请求为：1.请求确认双方签订的《租赁合同》、《补充协议》已于2018年5月14日解除；2.判令郑银波支付2017年10月15日至2017年11月17日的租金37530元，以及自2018年5月17日起至实际腾退之日止的房屋占用费；3.判令本案诉讼费由崔家祥支付。事实和理由：2017年10月4日，双方签订《租赁合同》及补充协议，约定郑银波租赁崔家祥位于新都区的厂房及其他附属设施，面积4170㎡，租赁期限从2017年10月14日至2022年10月14日，每年10月10日前一次性支付一年房屋租金（第一年为半年支付一次），但崔家祥于2017年11月底才第一次收到房屋租金6万余元，因郑银波迟迟未付2017年10月15日至2017年11月17日之间的租金，2018年5月14日崔家祥向郑银波发出通知，双方于2017年10月4日签订的《租赁合同》及补充协议终止，郑银波应于2018年5月17日前停止一切生产活动，将房租结清并自动撤离。但郑银波至今仍未支付2017年10月15日至2017年11月17日之间的租金，也未在规定时间内腾退房屋，其行为已经严重侵害了崔家祥的权利，故提起诉讼请求人民法院判如所请。 郑银波辩称，郑银波没有少付租金，崔家祥主张的租金系双方已经确认不用再支付的；合同履行过程中违约方系崔家祥，故其没有解除合同的权利；由于租赁房屋被崔家祥或其他第三人更换了门锁，导致郑银波不能搬离。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及各方当事人陈述，本院认定如下事实： 2017年10月4日，崔家祥（甲方）与郑银波（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：崔家祥将位于成都市新都区新繁镇黄泥村4组的彩钢厂房及其他附属设施租赁给郑银波，租赁面积以实际测量为准，租赁期限五年，自2017年10月15日至2022年10月14日止，第一年月租金9元/㎡，总租金为37530元；租金支付日期为每年10月10日前一次性付清（第一年为半年支付一次），如延期支付租金需甲方同意，否则甲方有权终止合同；保证金为2万元；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月的租金；如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月的租金。 2017年12月29日，崔家祥（甲方）与四川红银装饰工程有限公司厂长晏鸿飞（乙方）签订《补充协议》一份，约定：1.乙方在厂里装修、改建，应得到甲方同意；2.乙方自愿在厂里增加设备、投资与甲方无任何经济关系；3.2017年10月4日双方所签订的关于新都区新繁镇黄泥村4组的彩钢厂房及其他附属设施出租合同中的租金由初始合同的9元/㎡，暂时调整为7.5元/㎡，即月租金为31275元；4.租金自2017年11月18日起计算，合同签订后，乙方支付三个月的租金，即93825元；5.以后租金到期前，提前支付下次租金。 崔家祥（甲方）与郑银波（乙方）于2018年1月8日签订《协议书》一份，约定：1.乙方将2017年11月18日至2018年1月17日的租金共计62625元支付给甲方；2.2018年1月18日以后的房租，按正常生产的天数（即扣除政府相关部门检查或停电等造成的停产天数）支付，支付时间为使用时间以后，即每月25日以前支付上月的房租（注：政府相关部门检查或停电四天以内为正常，四天以上停产按停产天数扣除）；3.待甲方环评备案手续办好后，乙方就该上设备，甲方接着办理相关手续（安评、排污许可证等），证办好后恢复原价9元/㎡。 另查明： 一、郑银波于2017年10月6日向崔家祥支付保证金20000元，于2018年1月9日向崔家祥支付租金62625元，于2018年2月27日向崔家祥支付租金17151元，于2018年3月7日向崔家祥支付租金37328.23元，于2018年3月29日向崔家祥支付租金31275元，于2018年4月17日向崔家祥支付租金31275元。 二、案外人孙忠明提交《情况说明》一份，证实：案涉房屋所在土地属成都市新都区新繁镇黄泥村4社所有（约4000㎡），孙忠明于2008年租赁后用于建设砖厂，2013年修建厂房并租赁给崔家祥，并同意崔家祥将厂房租赁给郑银波。庭审中郑银波、崔家祥均认可上述事实，一致认为崔家祥具有转租权，双方于2017年10月4日签订《租赁合同》及补充协议为合法有效协议。郑银波、崔家祥认为合同相对方系二人，一致申请不追加孙忠明参与诉讼。 三、2018年5月14日，崔家祥及其雇请人员到租赁地点，在厂房门口、配电箱张贴《告示》一份，内容为：“郑银波：你于2017年10月4日与我方签订厂房租赁合同，租赁期限五年，自2017年10月15日至2022年10月14日，当时合同约定付款方式为每年10月10日前一次性支付一年房租（第一年为半年支付一次），但是于2017年11月底才第一次收到房租6万余元，后每次收到一个月的房租，至今2017年10月15日至2017年11月17日期间的房租未支付，后多次催缴都置之不理，给郑银波打电话不接，发短信不回，现我方再次告知你，我们双方于2017年10月4日与我方签订厂房租赁合同及补充协议终止，请你于2018年5月17日前停止一切生产活动，将房租结清并自动办理。同时，告知你我方不再收取你2018年5月18日以后的房租。”此后因郑银波在租赁地点继续生产，崔家祥强行派人将租赁地点的电力关掉，双方为此在现场发生争执。 四、郑银波为证明其主张另提交证据，拟证明其因崔家祥违约，导致其产生实际损失，具体包括在租赁地点从事生产、聘请工人、租赁房屋供工人住宿使用、装修厂房等花费：租宿舍用房损失34167元、油漆房215000元、宿舍装修60000元、改建厂房花费150000元、物品购买69916.5元、辞退工人补偿款55440元，合计584523.5元。崔家祥认为，证明上述事实的证据真实性无法核实，且双方在合同中约定装修需经崔家祥同意，郑银波擅自施工应由其自己承担责任。 上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》、银行转账凭证等证据及双方当事人的当庭陈述，本案庭审笔录在卷为证。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方均认可崔家祥具有案涉房屋的转租权，且《租赁合同》其内容不违反法律禁止性规定，系双方真实意思表示，应属有效协议。双方在实际履行过程中，因其他因素所致，又另行签订了《补充协议》及《协议书》，均是双方协商一致后所达成，对双方均具有约束力。针对双方的诉辩及庭审调查情况，本案的争议焦点，一是崔家祥提出解除合同，是否合法；二是本案应如何处理。 崔家祥在《告示》中提出解除合同，其理由为郑银波“至今2017年10月15日至2017年11月17日期间的房租未支付”，虽然《租赁合同》约定“租金支付日期为每年10月10日前一次性付清（第一年为半年支付一次），如延期支付租金需甲方同意，否则甲方有权终止合同”，但双方在此后签订的《补充协议》中“租金自2017年11月18日起计算，合同签订后，乙方支付三个月的租金，即93825元”，此后又在《协议书》中约定“乙方将2017年11月18日至2018年1月17日的租金共计62625元支付给甲方”，证明双方对租金的计算方法、缴纳方式、期限等又重新进行了约定，应视为双方对原约定进行了修改，且根据郑银波缴纳租金的事实来看，双方系按照重新约定予以了履行。从《补充协议》内容来看，租金的起算点为2017年11月18日，故该日期前的租金不用缴纳，系双方协商一致的结果，故崔家祥以2017年11月18日前的租金未支付为由解除合同，违反双方合同约定，其解除合同的通知不具有法律效力。因郑银波起诉请求解除双方的合同，故本院予以支持，并确认双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》自郑银波起诉之日解除。 关于郑银波请求的损失，因其证据的证明效力不足，故对其提出的损失金额本院不予采信。《租赁合同》及《补充协议》均约定“1.乙方在厂里装修、改建，应得到甲方同意；2.乙方自愿在厂里增加设备、投资与甲方无任何经济关系”，《协议书》中也约定“待甲方环评备案手续办好后，乙方就该上设备，甲方接着办理相关手续（安评、排污许可证等）”，郑银波确认崔家祥并未办理好环评备案手续，其也没有提供证据证明崔家祥同意其改建厂房，故其自行添置设备、改建厂房的花费损失，也不应由崔家祥赔偿。由于双方在《租赁合同》中约定了违约金及违约金计算方法，故在郑银波不能证明其因崔家祥违约而导致其实际损失高于违约金的情况下，本院仅支持其要求崔家祥支付违约金112590元（三个月租金）的请求。 关于崔家祥主张的房屋腾退前的实际占用费，因崔家祥违约提出解除合同，且其将案涉租赁房屋的电力关掉，致使案涉租赁房屋不具有适租条件，因此对其主张的腾退房屋的请求予以支持，但对其在本判决生效前的实际占用费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）郑银波与被告（反诉原告）崔家祥签订的《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》于2018年7月2日解除； 二、被告（反诉原告）崔家祥于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）郑银波违约金112590元； 三、原告（反诉被告）郑银波于本判决生效后十日内将案涉租赁房屋腾退给崔家祥，逾期未腾退支付房屋实际占用费给被告（反诉原告）崔家祥，房屋实际占用费按每月31275元的标准，计算至实际腾退之日止； 四、驳回原告（反诉被告）郑银波的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）崔家祥的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4999元（已减半收取），由被告（反诉原告）崔家祥负担2999元（此款郑银波已垫付，执行时一并执行），原告（反诉被告）郑银波自行负担2000元；反诉案件受理费1510元（已减半收取），全部由被告（反诉原告）崔家祥自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈永珑 人民陪审员  赵燕翔 人民陪审员  曾庆顺 二〇一九年三月四日 书 记 员  魏瑞廷