山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁04民初126号原告（申请执行人）：成都弘信扬德投资中心（有限合伙），住所地：成都市青羊区苏坡东路2号2层39号。法定代表人：胡日显，总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：赵智刚、张浩，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告(执行案外人)：吴常策，男，1966年7月16日出生，汉族，住山东省济宁市微山县。委托诉讼代理人：于保静、赵治翔，山东薛国律师事务所律师。被告（被执行人）：枣庄华宇房地产开发有限公司，住所地：山东省枣庄市高新区辽河路9号。法定代表人：徐玉才，董事长。被告：徐玉才，男，1949年11月13日出生，汉族，住山东省滕州市。被告（被执行人）：徐同刚，男，1976年8月15日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被告（被执行人）：徐玉富，男，1965年8月5日出生，汉族，住山东省滕州市。被告（被执行人）：徐祥喜，男，1970年1月15日出生，汉族，住山东省滕州市。上述五被告共同委托诉讼代理人：訾玉华，女，枣庄华宇房地产开发有限公司推荐。被告（被执行人）：訾玉华，女，1965年3月27日出生，汉族，枣庄华宇房地产开发有限公司副总经理，住枣庄市薛城区。原告成都弘信扬德投资中心（有限合伙）（以下简称弘信扬德投资中心）诉被告吴常策、枣庄华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜、訾玉华申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弘信扬德投资中心委托诉讼代理人赵智刚、张浩，被告吴常策及其委托诉讼代理人于保静、赵治翔，被告华宇公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜的共同委托诉讼代理人、被告訾玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘信扬德投资中心向本院提出诉讼请求：1.准许执行华宇公司开发的御园福邸小区2号楼3单元802号房屋、4号楼4单元802号房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告华宇公司、徐玉才、徐玉富、徐同刚、訾玉华等借款合同纠纷一案，原告申请预查封了预售许可证为（枣）房预售证第1388号项下的部分房屋，其中包括涉案两套房屋，并在执行阶段进行了续封。吴常策对执行标的提出书面异议，枣庄市中级人民法院裁定中止对本院所涉房屋的执行。原告认为吴常策对诉争房屋不享有足以排除执行的民事权益。一、被告在执行异议程序中提交的证据无法证明其与华宇公司签订《商品房买卖合同》基础法律关系的真实性，被告与第三方张刚强（张恒强）以及华宇公司之间的债权债务关系无证据证明。被告在执行异议程序中并未提交证据证明其与张刚强、张刚强与华宇公司之间的债权债务关系以及债权债务总额，华宇公司是否存在拖欠张刚强工程款以及张刚强是否拖欠被告材料款无证据证明，原告有理由怀疑本次以房抵债行为的真实性。二、即使本次以房抵债行为真实，被告对诉争房屋也不享有足以排除强制执行的民事权益。1、被告并未实际支付购房价款。被告虽然与华宇公司签订了《房屋买卖合同》，但按照被告在执行异议书中提供的证据可以看出，该合同并非双方基于真实买卖房屋意思表示而签订的，双方签订房屋买卖合同的原因系基于抵债，被告并未真正支付涉案房产的房款。这与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中规定的消费者有本质区别。抵债的目的是消灭金钱债，仅能产生债法上的效力，被告仅享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权，该请求权不应优先于原告债权而实现。2、被告未提交证据证明其已经实际入住并使用涉诉房屋。3、根据被告在执行异议阶段提交的材料，华宇公司抵债给被告两套房屋，涉诉房产并非被告名下唯一可用于居住的住宅。被告吴常策辩称，一、吴常策已经与张恒强及华宇公司以工程款折抵了购房款。关于涉案房屋2号楼3单元802室：2013年6月26日，因华宇公司欠付张恒强租赁费，用御园福邸2号楼3单元802室抵欠付张恒强的租赁费，又因张恒强欠付吴常策混凝土款，同日，张恒强将御园福邸2号楼3单元802室抵给吴常策。华宇公司、张恒强、吴常策均认可抵账行为。当日，吴常策与华宇公司签订房屋买卖合同，华宇公司出具收据，涉案房屋已抵给吴常策。关于涉案房屋4号楼4单元802室：2013年7月13日，因华宇公司欠付张恒强的租赁费，用御园福邸4号楼4单元802室抵欠付张恒强的租赁费，又因张恒强欠付吴常策混凝土款，同日，张恒强将御园福邸4号楼4单元802室抵给吴常策。华宇公司、张恒强及吴常策均认可抵账行为。当日，吴常策与华宇公司签订房屋买卖合同，华宇公司出具收据，涉案房屋已抵给吴常策。二、华宇公司已将案涉房屋交付给吴常策，且该房屋已经实际入住并使用。吴常策将提交相关证据证明。三、吴常策对案涉房屋享有优先于建设工程承包人的优先受偿权和普通债权的绝对优先权。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，法释[2002]16号，第二条明确规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。吴常策已经以工程款折抵了全部购房款，视为已经交付了全部购房款，依据该批复，吴常策对案涉房屋享有绝对的优先权，该优先权优先于建设工程承包人的优先受偿权，更优先于原告的普通债权，因此，原告无权就案涉房屋主张权利。综上，吴常策已经支付了全部购房款，且该房屋已经交付使用并实际居住，吴常策对未办理备案登记并无过错，其是案涉房屋的所有权人，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，人民法院不得查封、扣押、冻结该房屋。原告申请执行案涉房屋没有事实及法律依据。应驳回原告的诉讼请求。被告华宇公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜、訾玉华共同辩称，同意被告吴常策的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月25日，华宇公司向枣庄鸿润建筑设备租赁有限公司（以下简称鸿润公司）出具《付款计划》一份，载明：我公司在2013年4月23日已支付租赁费20万元（贰拾万），以后按下列方式付款：1、从即日起每隔20天左右支付10－30万元；2、销售开盘后一个半月到两个月全部付清。预计开盘时间大约为五月底或六月初。2013年7月27日，华宇公司作为甲方与乙方鸿润公司签订《补充协议书》一份，约定，甲方开发建设的御园福邸小区承建方（项目经理施正伟，下同）承包租赁了乙方的脚手架，因工程尚未完工但承建方停止了施工，为进一步保障工程继续施工，甲乙双方于2013年3月16日签订《协议书》，为进一步明确有关权利义务，现签订补充协议如下：一、原承建方租赁乙方的建筑设备，其租赁合同至2013年2月23日满一年（详见2012年2月23日的《脚手架承包合同》），其产生的租赁费依据合同计算为：正负零以上建筑面积76719平米×35元／平米+正负零以下建筑面积25039平米×50%×35元／平米＝3123347元；二、承建方停止施工后，华宇公司为保障工程继续施工续租乙方脚手架而产生的租金为：总建筑面积（76719平米+25039平米）×3元／月×5个月（2013年2月23日-2013年7月24日）＝1526370元；三、鉴于目前工程处于扫尾阶段，尚需使用一段时间的脚手架，双方同意增加150283元的包干租金，乙方同意甲方使用至工程所需的脚手架正常拆除之日。四、付款方式：以上三项，合计为480万元。目前，华宇公司已代承建方向乙方支付租金2997658元，下欠租金1802342元。在主体工程竣工后由甲方向乙方支付，如甲方资金困难，可以该小区商品房市场正常销售价格抵付给乙方等内容。该协议加盖了乙方鸿润公司的公章及张恒强签名。被告华宇公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜、訾玉华主张涉案两套房屋抵付给张恒强，鸿润公司是认可的，御园福邸小区建筑设备的租赁、结算等都是与张恒强进行对接，张恒强是鸿润公司的股东。2013年6月26日，甲方张恒强（张刚强）与乙方吴常策签订《协议书》一份，约定，经甲乙双方协商并同意将甲方所欠乙方的商砼款：人民币279000元，甲方用御园福邸119.9平方米的房产一套即2号楼8层西单元西户抵账给乙方；房产实际单价为3780元每平方米，乙方只以3680元每平方米购买，造成每平方米的差价由甲方自己承担，因此，乙方所购买的房产总价为441232元；拿乙方购房的441232元减去甲方欠乙方的279000元等于乙方净欠甲方人民币162232元；乙方用商砼抵欠款162232元；在乙方没有完全付清所欠甲方162232元之前，乙方所购买的御园福邸的房产一切手续交给甲方保管等内容。同日，华宇公司作为甲方与乙方张恒强签订《商品房抵工程款协议》一份，约定甲乙双方协商将御园福邸小区2号楼三单元802室抵给乙方，房屋面积119.9平方米，单价3650元，房屋总价为453222元，此价款冲抵甲方欠乙方的钢管架租赁费，乙方给甲方出具收到租赁费收据一张。签订该协议当日，华宇公司作为出卖人，与吴常策签订《商品房买卖合同》一份，约定，吴常策购买御园福邸小区第2幢3单元802室，建筑面积118.24平方米，单价为3780元，总金额为446947元，出卖人应当在2015年12月31日将商品房交付买受人使用等内容。同日，华宇公司向吴常策出具收据一张，载明，交款单位：吴常策，人民币453222元，收款事由：钢管租赁房屋抵款。2014年3月26日，华宇公司向吴常策出具收据一张，载明，交款单位：吴常策，人民币33000元，收款事由：储藏室（2－1－16），收款方式：抵款。2013年7月13日，甲方张恒强（张刚强）与乙方吴常策签订《协议书》一份，约定乙方供应商品混凝土给甲方，以混凝土收货单为准，并约定了价格，甲方同意以御园福邸小区4号楼4单元802室房产，总价为443037元抵混凝土价款，乙方没有完全供应混凝土抵清房款之前，乙方所购买的御园福邸房产一切手续应交甲方替其保管，直至乙方将房款付清。同日，华宇公司作为甲方与乙方张恒强签订《商品房抵工程款协议》，甲乙双方协商同意后将御园福邸小区4号楼4单元802室抵给乙方，房屋面积121.38平方米，单位3650元∕㎡，房屋总价为443037元，此价款冲抵甲方欠乙方的鸿润公司钢管架租赁费，乙方给甲方出具收到租赁费收据一张。签订该协议当日，华宇公司作为出卖人，与吴常策签订《商品房买卖合同》一份，约定，吴常策购买御园福邸小区第4幢4单元802室，单价为3650元，总金额为429459元，出卖人应当在2015年12月31日将商品房交付买受人使用等内容。同日，华宇公司向吴常策出具收据一张，载明，交款单位：吴常策，人民币443037元，收款事由：张恒强钢管架租赁费转让给吴常策。2014年3月26日，华宇公司向吴常策出具收据一张，载明，交款单位：吴常策，人民币32912元，收款事由：储藏室（4－1－63），收款方式：抵款。后华宇公司将该房屋交付给吴常策。吴常策与华宇公司双方就案涉房屋未办理网签及产权登记手续。庭审中，吴常策提交了物业费、电费、电梯费等费用收据等证明其已实际入住上述房屋。另查明，本院在审理弘信扬德投资中心与华宇公司等借款合同纠纷一案中，本院于2014年8月25日，以（2014）枣民二商初字第113号民事裁定书预查封了华宇公司开发的御园福邸小区197套房屋，包括案涉两套商品房。并向枣庄市薛城区房地产交易监理所送达了协助执行通知书。该案进入执行程序后，本院以（2015）枣执字第63号之一执行裁定继续查封了案涉房屋，吴常策对执行标的提出书面异议，本院于2018年3月26日作出(2018)鲁04执异19号执行异议裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。弘信扬德投资中心不服该裁定，提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点问题是：吴常策对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。第一，吴常策在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。鸿润公司、张恒强因与华宇公司存在建筑设备租赁关系，因而对华宇公司享有债权，华宇公司应向鸿润公司、张恒强支付钢管架租赁费1802342元。张恒强因与吴常策存在买卖关系，因而对吴常策享有债权。后华宇公司与张恒强签订《商品房抵工程款协议》，以涉案两套商品房抵顶华宇公司欠付鸿润公司、张恒强的钢管架租赁费，张恒强又以该房屋抵顶欠付吴常策的货款，华宇公司分别于2013年6月26日、7月13日与吴常策签订了《商品房买卖合同》并向其出具收据。鸿润公司、张恒强与华宇公司，张恒强与吴常策，各方协商以案涉商品房抵债，目的在于通过其消灭华宇公司欠付鸿润公司、张恒强以及张恒强欠付吴常策的金钱债权，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并不违反法律、法规的强制性规定。至此，吴常策对张恒强的货款请求权、张恒强对华宇公司的租赁费的请求权转化为吴常策要求华宇公司交付房屋，并将房屋登记过户至其名下的权利，故吴常策与华宇公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，且签订于人民法院查封之前。第二，吴常策已合法占有该房屋。本院在审理弘信扬德投资中心与华宇公司等借款合同纠纷一案中，查封案涉房屋的时间为2014年8月25日。在此之前，吴常策已与华宇公司签订《商品房买卖合同》，在签订该合同当日，华宇公司即向吴常策出具了涉案房屋的购房款收据，且从吴常策提供的证据来看，其已实际入住，故可以认定吴常策已合法占有该房屋。第三，吴常策已支付全部购房款。如上所述，鸿润公司、张恒强与华宇公司，张恒强与吴常策，各方协商以案涉商品房抵债，约定吴常策购卖御园福邸小区2号楼3单元802号房屋、4号楼4单元802号房屋，并以该房屋抵付债务人的债务，华宇公司向吴常策出具购房款收据，表明吴常策已通过抵扣欠款的方式支付商品房买卖合同全部价款。第四，案涉房屋未能办理物权变更登记并非吴常策自身原因所致。华宇公司主张，其在2013年10月取得预售许可证后，因该公司未将购房款存入监管账户，导致涉房屋未办理网签备案，亦不能办理物权变更登记。且现有证据亦不能证明吴常策怠于行使权利导致房屋未办理物权变更登记。故可以认定案涉房屋未能办理物权变更登记并非吴常策自身原因所致。综上，上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，吴常策对案涉房屋享有的权利可以排除弘信扬德投资中心申请的强制执行。原告弘信扬德投资中心的起诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告成都弘信投资中心（有限合伙）的诉讼请求。案件受理费12564.06元，由原告成都弘信投资中心（有限合伙）负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  朱东徽审 判 员  张 硕人民陪审员  宋云芝二〇一九年三月十四日书 记 员  路然然