福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3490号 原告：中国农业银行股份有限公司厦门同安支行，住所地福建省厦门市同安区银湖中路152号，统一社会信用代码：91350212855301634P。 诉讼代表人：林清良，该行行长。 委托诉讼代理人：陈安绮、刁玫，福建旭丰律师事务所律师。 被告：刘明，男，1987年6月8日出生，汉族，住福建省武平县。 被告：厦门舜洲房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市同安区五显镇布塘村赵厝1688号，统一社会信用代码：913502005684203586。 法定代表人：郭英兰。 委托诉讼代理人：林亮春，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司厦门同安支行（以下简称农行同安支行）与被告刘明、厦门舜洲房地产开发有限公司（以下简称舜洲公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行同安支行之委托诉讼代理人陈安绮、刁玫，被告舜洲公司之委托诉讼代理人林亮春到庭参加诉讼，被告刘明经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告农行同安支行向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告一（刘明）、被告二（舜洲公司）签订的83020120150003101的《个人购房担保借款合同》在原告宣布前述合同于2018年7月9日提前到期之日解除；2、请求判令被告一立即归还上述合同项下所欠原告的全部借款本金499133.09元、利息12789.87元及所欠本金和利息自拖欠之日起至实际清偿之日止分别产生的全部罚息和全部复利，暂计至2018年8月31日罚息为5476.38元、复利为347.27元，之后罚息以本金499133.09元为基数、复利以利息12789.87元为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%的利率继续计算直至实际清偿之日止，并支付原告实现债权的律师代理费41420元，五项共暂计559166.61元；3、请求判令原告有权以被告一抵押给原告的房屋--厦门市禹洲溪堤尚城拍卖、变卖或折价后所得价款优先受偿上述债权；4、请求判令被告二对上述欠款承担连带清偿责任；5、请求判令二被告共同承担本案全部诉讼费用，包括但不限于受理费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、见证费、翻译费、调查取证费、公正费、摄像录音费、拍卖费、执行费等。公告费包括原告垫付的起诉状等公告送达的300元费用和本次判决书公告送达的300元费用。事实和理由：2015年3月15日，被告一与被告二签订编号03199114《厦门市商品房买卖合同》，被告一为合同买受人，被告二为合同出卖人，买卖标的厦门市禹洲溪堤尚城7#地块一期7#楼9层902室房屋，同年4月16日，被告一以购买上述房屋为由，向原告提出个人信贷业务申请，确认以贷款所购房屋设定抵押，同时，被告二确认对被告一的贷款申请提供借贷性保证。2015年4月27日，原告与被告一、被告二签订NO.83020120150003101《个人购房担保借款合同》（以下简称“借款合同”），原告为借款合同贷款人和抵押权人，被告一为借款合同借款人和抵押人，被告二为借款合同保证人，合同约定被告一向原告借款52万元，还款方式为等额本息还款法，借款期限360个月，自2015年4月27日起至2045年4月26日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准；借款合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式：由阶段性担保人及被告二提供阶段性连带保证责任。此外，借款合同就借款利息、罚息、复利、保证范围、保证期间以及违约责任、争议解决方式等进行了约定。2015年4月30日，原告向被告一指定账户发放贷款52万元，全面履行了借款合同约定的贷款义务，2015年5月4日，上述房屋在厦门市房地产交易权籍登记中心成功办理预购商品房抵押权预告登记。自原告2015年4月30日第1期放款日起-2017年12月30日第32期，被告一时有出现逾期还款现象。但是，2018年1月30日第33期起，被告一突然中断还款，至2018年6月，已连续6期没有偿还任何款项，严重违反了借款合同的约定并对原告构成严重违约。被告一发生欠款后，原告即向被告一进行了催收，但被告一始终未予还款。故此，原告委托福建旭丰律师事务所于2018年6月28日向被告一预留给原告的多处地址分别发出《律师函》，要求被告一收到律师函之日起3个工作日内立即向原告清偿所拖欠的全部逾期本金以及相应利息、罚息和复利等，如被告一未按相关要求履行，则原告授权福建旭丰律师事务根据合同的约定，宣布上述借款于2018年7月9日全部提前到期，提前收回借款人的全部借款本息，但是自《律师函》发出至今，被告一仍然置之不理，损害了原告的合法权益，而由于设抵房产的他项权证至今没有办妥和交付给原告，被告二的连带保证责任依约发生，但被告二至今也没有履行连带清偿责任，共同损害了原告的合法权益。因此，为维护原告的金融资金安全，避免原告信贷资产损失，原告特依《民法总则》、《合同法》、《担保法》以及《民事诉讼法》等法律法规的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告刘明未提交书面答辩状。 被告舜洲公司辩称，1、原告农行同安支行应先就被告刘明所提供的物的担保实现债权，根据《物权法》第176规定，因此，原告应先就被告刘明所提供的物的担保实现债权，不足以清偿的部分再向答辩人请求承担连带责任。2、我司在房屋买卖合同约定的期限内，于2017年6月30日前向被告刘明交付了《个人一手住房贷款合同》项下被告刘明用于向原告办理贷款抵押的厦门市禹洲溪堤尚城的房屋，严格依约履行了相应的房屋交付义务，2017年9月，房屋符合办理产权证后，我司亦已多次通知催促被告刘明及时办理房屋产权证及他项权证，但被告刘明未予办理。且自2017.9房屋符合办理产权证之日起至2018.1.30被告刘明中断还款之日止5个多月多的期限内，原告未向被告刘明主张要求办理他项权证的任何相关权利就，怠于行使权利，其因被告刘明逾期还款造成的损失与我司无关联。 在本案审理过程中，原告农行同安支行提供以下证据以证明其主张：1、被告刘明《身份证、户口簿》复印件，证明被告刘明系具有完全民事行为能力的自然人，具有向原告申请贷款的资格。2、NO.03199114《厦门市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案证明》一组，证明2015年3月18日，被告刘明与被告舜洲公司签订编号03199114《厦门市商品房买卖合同》，被告刘明为合同买受人，被告舜洲公司为合同出卖人，买卖标的厦门市禹洲溪堤尚城7#地块一期7#楼9层902室房屋。3、《个人信贷业务申请表》，2015年4月16日，被告刘明以购买上述房屋为由，向原告提出个人信贷业务申请，确认以贷款所购房屋设定抵押，同时，被告舜洲公司确认对被告刘明的贷款申请提供阶段性保证。4、NO.…………《个人购房担保借款合同》，证明2015年4月27日，原告与被告刘明、被告舜洲公司签订NO.…………《个人购房担保借款合同》（以下简称“借款合同”），原告为借款合同贷款人和抵押权人，被告刘明为借款合同借款人和抵押人，被告舜洲公司为借款合同保证人，合同约定被告刘明向原告借款52万元，还款方式为等额本息还款法，借款期限360个月，自2015年4月27日起至2045年4月26日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准；借款合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式：由阶段性担保人及被告舜洲公司提供阶段性连带保证责任。该合同是双方真实意思表示，且内容合法，为有效合同，受法律保护，双方应严格遵守和履行。5、《借款凭证》，证明原告向被告刘明指定账户发放贷款52万元，全面履行了借款合同约定的贷款义务。6、《预购商品房抵押权预告登记证明书》，证明2015年5月4日，上述房屋在厦门市房地产交易权籍登记中心成功办理预购商品房抵押权预告登记。7、《贷款还款流水》，证明自原告2015年4月30日第1期放款日起-2017年12月30日第32期，被告刘明时有出现逾期还款现象。但是，2018年1月30日第33期起，被告刘明突然中断还款，至2018年6月，已连续6期没有偿还任何款项，严重违反了借款合同的约定并对原告构成严重违约。8、原告致被告刘明《律师函》、…………快递单及其查询结果、…………快递单及其查询结果、…………快递单及其查询结果；以上四组证据共同证明福建旭丰律师事务所于2018年6月28日向被告刘明预留给原告的多处地址分别发出《律师函》，要求被告刘明收到律师函之日起3个工作日内立即向原告清偿所拖欠的全部逾期本金以及相应利息、罚息和复利等，如被告刘明未按相关要求履行，则原告授权福建旭丰律师事务根据合同的约定，宣布上述借款于2018年7月9日全部提前到期，提前收回借款人的全部借款本息。9、《案件代理合同》、《律师代理费计算说明》、《律师服务收费办法》、《律师费发票》，以上三组证据共同证明原告实现债权的律师代理费计41420元。10、案件受理费票据，证明原告为实现债权发生诉讼费9392元。公告费发票、法院公告报，证明原告产生公告费300元。被告舜洲公司对上述第1-7、10组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对第8-9组证据的真实性不予认可，但被告舜洲公司没有提供充分的证据加以反证。对原告提供的上述证据，被告刘明、舜洲公司未能提供否认证据或足以推翻原告主张的证据，本院依法对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月18日，被告刘明与被告舜洲公司签订编号03199114《厦门市商品房买卖合同》一份，约定被告刘明向被告舜洲公司购买厦门市同安区禹洲·溪堤尚城房屋一套。2015年4月16日，被告刘明向原告农行同安支行提出个人信贷业务申请（申请贷款品种为个人住房贷款，贷款金额为52万元，贷款期限360个月），被告刘明在申请人和抵押人签字栏上签名，被告舜洲公司在法人保证人签章栏上加盖公章。2015年4月27日，原告与被告刘明、舜洲公司签订一份《个人购房担保借款合同》，合同主要内容如下：农行同安支行根据刘明的申请向其发放一笔购房借款，借款金额为52万元，借款期限360个月，自2015年4月27日起至2045年4月26日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，还款方式为等额本息还款法。第9.1条约定保证人为合同项下债务承担保证责任方式为连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼仲裁费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。第11.1条约定借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。第11.3条约定对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。第11.4条约定借款人未按照约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。第11.8条约定因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。第26.1条约定本合同项下借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定。第26.2条约定借款期间遇到中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定第（3）种方式浮动。第三十一条约定由阶段性保证人舜洲公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。第三十五条约定阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续等。原告在贷款人处加盖公章，被告刘明在借款人和抵押人处签名，被告舜洲公司在保证人处加盖公章。2015年4月30日，原告依约向被告刘明发放了贷款52万元,到期日为2045年4月29日。2015年5月4日，被告刘明就位于厦门市同安区禹州·溪堤尚城的房产在厦门市房地产交易权籍登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记。贷款发放后，被告刘明还本付息至2017年12月30日止（共32期），自2018年1月30日第33期起，被告刘明即未依约还款。至2018年6月30日止，被告刘明已连续6期没有偿还任何款项，构成根本违约。原告向被告刘明进行催收，但被告刘明始终未予还款。2018年6月28日，原告委托福建旭丰律师事务所向被告刘明发出《律师函》，要求被告刘明收到律师函之日起3个工作日内立即向原告清偿所拖欠的全部逾期本金以及相应利息、罚息和复利等，如被告刘明未按相关要求履行，则原告宣布上述借款于2018年7月9日全部提前到期，提前收回借款人的全部借款本息。被告刘明于2018年7月4日收到该《律师函》，但仍然置之不理，拒不偿还拖欠的借款本息。被告舜洲公司也没有履行连带清偿义务。截止2018年8月31日，被告刘明尚欠本金499133.09元，利息12789.87元，罚息5476.38元，复利347.27元，四项暂合计517746.61元。原告遂支付律师服务费41420元，委托福建旭丰律师事务所，于2018年8月1日向本院提起诉讼，请求判令如上所请。审理中，被告舜洲公司提出抗辩原告应先就被告刘明所提供的物的担保实现债权，即拍卖变卖厦门市同安区禹洲·溪堤尚城房屋，不足清偿的部分再向答辩人请求承担连带责任；另原告未向被告刘明主张要求办理他项权证的任何相关权利，怠于行使权利，其因被告刘明逾期还款造成的损失与我司无关联。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告农行同安支行与被告刘明、舜洲公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告刘明发放了贷款，刘明也偿还了双方约定的共32期款项。但自第33期起，被告刘明即未依约还款。截止2018年6月，被告刘明已经逾期超过6期未还款，已构成根本违约，符合合同约定的农行同安支行有权提前收回全部贷款本息的条件。原告向被告刘明发出《律师函》，要求被告刘明还清拖欠的借款本息，但被告刘明拒不履行还款义务。因此，原告已通知被告刘明解除合同，上述《个人购房担保借款合同》于2018年7月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故被告应返还原告所有的借款本息。截止至2018年8月31日，刘明尚欠借款本金499133.09元、利息12789.87元、罚息5476.38元、复利347.27元。同时，根据合同约定，诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用由借款人和保证人承担。因此，原告请求被告刘明偿还借款本金及利息、罚息、复利并支付律师服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。根据合同约定，被告刘明以其所有的厦门市同安区禹州·溪堤尚城的房产为上述借款提供抵押担保，故原告主张对抵押物拍卖、变卖或折价后的所得价款优先受偿，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。被告舜洲公司为被告刘明向原告借款提供连带责任保证，本应对被告刘明的上述债务承担连带清偿责任。但是，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定,原告应先行处置上述房产（抵押物），优先受偿后不足清偿债务的部分再要求被告舜洲公司承担连带清偿责任。对此，本院予以支持。被告舜洲公司在承担保证责任之后，有权向刘明追偿。因此，被告舜洲公司抗辩原告应先就被告刘明所提供的物的担保实现债权的理由成立，本院予以采信；另抗辩被告刘明逾期还款造成的损失与其无关，因不符合合同约定及法律规定，本院不予采信。被告刘明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也没有提交书面异议及相关证据，视为自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百零四条、第二百零八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第九十二条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司厦门同安支行与被告刘明、厦门舜洲房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》于2018年7月9日解除； 二、被告刘明于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司厦门同安支行借款本金499133.09元及利息12789.87元、罚息、复利（暂计至2018年8月31日，罚息5476.38元、复利347.27元；之后利息自2018年7月10日起按中国农业银行股份有限公司同期同类贷款利率计算；罚息、复利自2018年9月1日起按照中国农业银行股份有限公司的有关规定计算，均计算至实际还款之日止）；并支付原告中国农业银行股份有限公司厦门同安支行律师服务费41420元； 三、若被告刘明未履行本判决第二项确定的债务，则原告中国农业银行股份有限公司厦门同安支行有权以被告刘明抵押的址在厦门市同安区禹州·溪堤尚城房屋拍卖、变卖或折价后的价款优先受偿； 四、被告厦门舜洲房地产开发有限公司对本判决第二项确定的还款义务承担连带清偿责任（该责任仅限于原告中国农业银行股份有限公司厦门同安支行申请先行处置本判决第三项中的抵押物后，所得价款不足清偿债务的部分承担连带清偿责任）；并在承担保证责任后，有权向被告刘明追偿； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司厦门同安支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9391.67元，由被告刘明、厦门舜洲房地产开发有限公司负担；公告费600元，由被告刘明负担（原告中国农业银行股份有限公司厦门同安支行先予垫付，申请强制执行时一并申请），款均限于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  彭文良 人民陪审员  陈宝钗 人民陪审员  郑美璇 二〇一九年三月二十日 代书 记员  张雪芳 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。 第二百零八条借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。