浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙民终1112号 上诉人（一审被告、反诉原告）：浙江利明人防设备有限公司。住所地：象山县滨海工业园金港路9号。 法定代表人：周林伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡旦峰，浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭安寿，浙江红邦律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：象山县汽车轮渡有限公司。住所地：象山县石浦镇兴港路94-1号。 法定代表人：董建良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈光平，浙江象港律师事务所律师。 上诉人浙江利明人防设备有限公司（以下简称利明公司）因与被上诉人象山县汽车轮渡有限公司（以下简称轮渡公司）海事海商纠纷一案，不服宁波海事法院（2018）浙72民初1042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年2月14日进行了质证调查。上诉人利明公司的委托诉讼代理人胡旦峰，被上诉人轮渡公司的委托诉讼代理人陈光平到庭参加质证。本案现已审理终结。 轮渡公司于2018年6月14日向一审法院提起诉讼请求：判令利明公司支付2017年度租金87万元及违约金261000元。事实和理由：2016年5月22日，轮渡公司与利明公司签订象山县国有资产租赁合同，约定租赁范围：象山县泽（海下）轮渡公司的房屋建筑面积约为3241.63㎡，土地使用权7375.73㎡，海域使用权122000㎡，码头主趸船50×12米×1艘，副趸船38×8米×2艘及配套钢构件、变压器、发电机等设施设备；租赁期限自2016年5月22日至2019年8月21日，其中租赁前三个月为筹备期；年租金87万元，每年租金须于当年8月7日前一次性全额支付等。合同签订后，利明公司支付了第一年租金87万元，2017年租金至今未付。 利明公司在一审中答辩称，1、利明公司接受租赁资产后不久，附近村民即开始闹事，导致利明公司不能进行改造施工，亦无法作经营性使用，时间达18个月，此纠纷根本原因在于涉案租赁资产土地权属不清且轮渡公司始终未能解决，轮渡公司在合同履行过程中的不当行为导致轮渡公司签订合同目的不能实现，利明公司已反诉解除合同，故无须支付2017年度租金；2、违约金诉请缺乏前提基础，轮渡公司违约在先，且违约金约定过高。 利明公司于2018年6月29日向一审法院提出反诉请求：判令1、解除其与轮渡公司间的国有资产租赁合同（自合同签订之日起）；2、轮渡公司返还2016年度租金87万元；3、轮渡公司赔偿损失3027100元。事实和理由：2016年5月，利明公司通过公开招租形式拍得轮渡公司资产承租权，并于同年5月22日与轮渡公司签订资产租赁合同，约定：轮渡公司将其位于象山县泽（海下）建筑面积约为3241.63㎡房屋、7375.73㎡的土地使用权、122000㎡海域使用权、50×12米码头主趸船1艘、38×8米副趸船2艘及配套钢构件、变压器、发电机等设施设备租赁给利明公司，用于交通运输、港口经营、综合办公、堆场仓储等经营活动；租赁期限自2016年5月22日至2019年8月21日，其中租赁前三个月为筹备期，年租金87万元；合同须双方及象山县国资办签字或盖章后生效。但象山县国资办未签字或盖章，合同至今未生效。合同签订后，利明公司在三个月的筹备期内着手对租赁物进行改造、建设，2016年6月开始整顿场地、着手回填消防通道。然而，2016年6月底起，西泽码头附近贤庠镇海下村村民即以租赁物权属问题阻挠利明公司改造施工，并强行阻止利明公司进一步施工。利明公司立即向轮渡公司反映该情况，要求其理清土地权属问题，平息事态。但轮渡公司一直未能提供土地使用权的有效文件，导致事态进一步升级，利明公司不得不停止改造施工工作。为尽早使用租赁以生产经营，利明公司多次要求轮渡公司及相关部门处理村民闹事行为，但一直未能得到解决。2017年11月29日，经公安部门派出警力强行清场才平息事态，前后长达18个月，利明公司无法实现合同目的。村民滋事期间，利明公司于2017年2月19日购入建筑用砂1022吨，因村民阻挠，致利明公司直至2017年11月29日才得以运出，期间损耗246吨。另外，考虑到利明公司及其关联企业用砂需要，2017年6月10日在轮渡公司董事黄伦敏确认已与村民协调好后，利明公司又购入15000吨建筑用砂；不料又遭村民阻挠，该批建筑用砂无法在西泽码头靠岸短驳而转运至毛湾、白岩山等码头靠岸驳运，致利明公司损失巨额运费。 轮渡公司在一审中答辩称，1、附近村民闹事起因是利明公司门卫及民工均为海墩村村民，利明公司未向这些门卫及民工发放工资，2016年10月其知悉利明公司存在违章建筑后，以此为由闹事，利明公司不能正常使用租赁物的责任在其本身而非轮渡公司，故利明公司无权解除租赁合同，要求返还87万元租金缺乏法律依据；2、利明公司主张的损失3027100元，绝大部分系其擅自建造违章建筑产生，部分为改造租赁资产必然产生的费用，其他损失则系利明公司虚构，均应予以驳回。 一审法院审理查明：2016年5月，利明公司通过公开招租形式拍得轮渡公司资产租赁权，双方于同年5月22日签订象山县国有资产租赁合同一份，约定：出租资产坐落于象山县泽（海下）轮渡公司的房屋建筑面积约为3241.63㎡，土地使用权7375.73㎡，海域使用权122000㎡，码头主趸船50×12米1艘，副趸船38×8米2艘及配套钢构件、变压器、发电机等设施设备；租赁期限自2016年5月22日至2019年8月21日，其中租赁前三个月为利明公司筹备期；利明公司承诺租用该资产用于交通运输、港口经营、综合办公、堆场仓储等经营活动使用，除双方另有约定，利明公司不得任意改变经营用途和租赁设施，利明公司对该房屋及设施进行改造的，需经轮渡公司同意并确认，投入费用由利明公司自行解决；租金87万元/年，按年结算，第一年租金按招租中标价缴付指定账户，第二年起的租金利明公司于8月7日前一次性全额支付；轮渡公司应在签订合同后十日内，向县国有资产管理办公室办理备案手续；租赁期间，利明公司须按照国家各项规章制度进行经营，发生违法违纪事件或生产安全事故，由利明公司自行负责；租赁期间，利明公司负责投保，保险费由利明公司承担；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方单方解除合同，违法合同的一方，应支付另一方年租金的30%作为违约金……4.利明公司逾期不支付租金超过1个月的；自2016年5月22日至2016年8月21日作为利明公司设备安装、业务用房装饰和经营手续审批等的筹备期；本合同须经双方及县国资办签字或盖章后生效等。利明公司已支付第一年租金87万元，并通过宁波天扬新型建材有限公司支付第一年保险费90688元。利明公司未经轮渡公司同意，接受租赁资产后即对租赁资产进行改造，欲改造为餐饮住宿场所，改造建筑的北侧临海通道部分超出租赁资产土地使用权范围，另有部分建筑占用了消防通道。象山县有关部门发现利明公司存在建造违章建筑后，责令其于2016年8月24日前自行拆除，利明公司按期予以拆除。后利明公司将租赁资产用于建筑用砂相关生产经营活动。象山县贤庠镇海墩村村民以西泽轮渡码头不当占用该村土地为由，于2016年10月5日、2017年4月5日左右、2017年4月30日、2017年6月10日到该码头闹事，并于2017年4月2日以象山县贤庠镇海墩村海下老年协会名义在该码头张贴告知：凡属海墩村，原海下村集体所有的土地绝不允许任何单位或个人侵占和侵权行为。现海下老年协会告知，原西泽轮渡公司所属范围的承包人，马上停止侵占我村土地和侵权行为，否则一切后果由侵权人负责。因村民反映问题未得到解决，2017年6月10日后，利明公司停止建筑用砂相关生产经营活动。利明公司分别于2017年4月29日、6月10日、11月20日报警，但纠纷未根本解决。2017年11月29日，象山县多部门联合对村民围堵西泽轮渡码头大门行为进行处置，之后村民未再围堵码头大门。 另查明，轮渡公司租赁给利明公司的土地面积为11105.15平方米，经相关部分发证核准的土地使用权面积为7563.15平方米，另3542平方米土地系轮渡公司自行填海而来，未办理合法手续。海墩村村民在公安机关笔录中多次陈述轮渡公司侵占了该村土地，现轮渡公司将西泽轮渡码头租赁给利明公司并收取租金，其有权获取部分租金。 一审法院审理认为：本案纠纷产生于轮渡公司、利明公司履行涉案租赁合同过程中，且《最高人民法院民事案由规定》第七部分海事海商纠纷中无海域使用权纠纷这一案由，故本案应界定为海事海商纠纷。涉案租赁合同系轮渡公司通过公开招投标形式与利明公司签订，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，虽约定应经象山县国资办签字或盖章后生效，但象山县国有资产管理局已书面确认该租赁合同无须报经签证认可，并认可该合同，故该合同依法成立并生效。关于本案的争议焦点：一、关于涉案租赁合同解除问题。利明公司认为，其接受租赁资产后，附近村民即开始以土地权属不清闹事，期间长达18个月，致其无法正常经营，储存、运输建筑用砂及将租赁资产改造为餐饮住宿项目的合同目的均无法实现，其有权自涉案租赁合同签订时解除合同；轮渡公司则认为，村民闹事原因在于利明公司，2017年4月前事态并不严重，利明公司改造租赁资产未经其同意，属违章建筑，故其未违约，利明公司无权解除涉案租赁合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可解除合同。利明公司庭审中陈述其订立涉案租赁合同的目的有二：储存、运输建筑用砂及将租赁资产改造为餐饮住宿项目。按涉案租赁合同约定，对租赁资产进行改造，须经轮渡公司同意，利明公司未举证证明其改造行为已取得轮渡公司同意；且其改造行为存在超出土地使用权范围、侵占消防通道情形，被象山县有关部门责令拆除，故此一合同目的不能实现不可归咎于轮渡公司。至于涉案租赁资产土地权属问题，利明公司未举证证明存在权属不清状况，村民虽有围堵码头大门、不让运输车辆通行行为，但张必苗陈述利明公司于2017年6月10日停止经营，2017年11月29日经象山县有关部门现场处置后村民未再采取上述行为，即利明公司于2017年6月10日前未受根本影响，2017年11月29日后已不受影响。涉案租赁资产交接后至2017年6月9日、2017年11月30日至今，均由利明公司占有，可用于储存、运输建筑用砂，故其关于因合同目的不能实现要求自涉案租赁合同签订之日起解除的主张，既与事实不符，亦缺乏法律依据，不予支持。利明公司无权解除涉案租赁合同，即无权要求轮渡公司返还2016年度租金87万元及保险费10万元，对利明公司该项诉请，不予支持。二、关于租金及违约金。关于村民滋事原因，轮渡公司称系利明公司拖欠工资及存在违章建筑，但未举证证明，象山县公安局西泽边防派出所笔录中亦无此方面记载，故对轮渡公司的说法，不予采纳。利明公司称系轮渡公司之前给予村民补助，现其未给予村民补助故村民滋事，但未举证证明，对该说法，亦不予采纳。根据象山县公安局西泽边防派出所笔录，本院认定村民滋事原因为村民认为西泽轮渡码头侵占了其土地，现轮渡公司将该码头出租营利，村民有权获得部分租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。利明公司作为承租人，对村民滋事并无过错，并已按《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第二款规定，于村民滋事时及时通知轮渡公司，轮渡公司对村民该主张未能妥善处理，致使利明公司于2017年6月10日至11月29日期间内不能使用涉案租赁资产，该期间内租金利明公司有权不予支付。考虑到村民另有多次滋事行为，本院酌定利明公司有权不予支付租金的期限为六个月。故对轮渡公司要求利明公司支付2017年度租金87万元的诉请，本院支持435000元。轮渡公司另主张违约金261000元，利明公司抗辩约定过高，要求调整，但未举证证明轮渡公司因其未按期支付租金遭受损失的金额，考虑到利明公司六个月未能正常使用涉案租赁资产的情况，结合双方过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按未付租金10%的比例予以保护，即43500元。三、关于利明公司主张的损失。除2016年度保险费10万元外，利明公司另主张20项损失，其中第2项招租佣金42000元，第5项小码头移位、保养、维修费40000元，第10项审批许可证、资料、施设费10000元，第15项网络费用3000元，系利明公司签订、履行涉案租赁合同所生费用，且其未举证证明已实际支付，均不予支持。第16项建筑用砂损耗损失24600元，第17项15000吨建筑用砂运费损失120000元及堆存费7500元，第21项建筑用砂差价1500000元，均系利明公司自行估算，无相应证据支撑，均不予支持。其余13项损失，利明公司亦未举证证明实际发生金额，且均为擅自改造租赁资产费用，与轮渡公司无涉，亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年11月5日作出判决：一、浙江利明人防设备有限公司于判决生效之日起十日内支付象山县汽车轮渡有限公司2017年度租金435000元及违约金43500元，合计478500元；二、驳回象山县汽车轮渡有限公司的其余诉讼请求；三、驳回浙江利明人防设备有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费14979元，由象山县汽车轮渡有限公司负担8639元、浙江利明人防设备有限公司负担6340元；反诉案件受理费19985元，由浙江利明人防设备有限公司负担。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 利明公司不服前述一审民事判决，向本院提起上诉称：1.因轮渡公司未能妥善处理与村民之间的土地权属纠纷导致村民长达一年多闹事，影响利明公司正常使用涉案租赁物，致使利明公司与轮渡公司之间的《象山县国有资产租赁合同》目的无法实现，该合同应予解除。2.其承租涉案租赁物后即着手对租赁物进行改造，轮渡公司存在过错应对上述改造投入的损失承担责任；3.轮渡公司对于合同履行存在先期违约，一审法院认定利明公司违约承担违约金不合理。请求二审法院撤销一审判决，驳回轮渡公司的诉讼请求，依法改判解除涉案《象山县国有资产租赁合同》，返还利明公司已经支付给轮渡公司的87万元，并赔偿其各项经济损失3027100元。 轮渡公司二审答辩称：涉案合同中约定利明公司所承赁土地房产均有土地证和房产证，权属清晰，并不包括海塘筑坝填出来部份，村民闹事并不是因土地权属不清引发，而系利民公司自身原因导致；轮渡公司多次向利民公司表示如果不租可提前将租赁物交还轮渡公司，但利民公司至今未还，故利民公司上诉要求解除合同并赔偿损失的理由不能成立，请求驳回利民公司上诉，维持原判。 二审中双方当事人均未提交新的证据材料。 对于一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院审查予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.涉案租赁合同解除问题；2.轮渡公司是否对于村民闹事存在过错从而对利明公司承担违约责任。双方当事人对本院归纳的争议焦点并无异议，本院分析认定如下： 一、关于涉案租赁合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可解除合同。据利明公司涉案租赁物现场负责人张必苗陈述，因村民滋事利明公司于2017年6月10日停止经营，而2017年11月29日经象山县有关部门现场处置后村民未再采取上述行为。据此，利明公司受影响的期间为2017年6月10日至11月29日之间，该期间利明公司并未提出解除合同。涉案租赁资产交接后至2017年6月9日、2017年11月30日至今，均由利明公司占有，可用于储存、运输建筑用砂，故利明公司现提出合同目的不能实现要求自涉案租赁合同签订之日起解除的主张，与事实不符，亦缺乏法律依据，不予支持。由此，利明公司亦无权要求轮渡公司返还2016年度租金87万元及保险费10万元。 二、轮渡公司是否对于村民闹事存在过错，从而对利明公司承担违约责任。关于村民滋事原因，利明公司称系轮渡公司未能妥善处理与村民之间的土地权属纠纷导致，但未举证证明，且根据租赁合同载明的出租土地均系有产权证明的土地，不存在争议，利明公司以涉案租赁土地权属不清引发村民滋事为由认为轮渡公司存在过错的理由不能成立，其以此为由提出轮渡公司先期违约的依据不足，不予支持。根据合同约定，利民公司应当提前支付下一年的租金，利民公司未按期支付2017年至2018年的租金理应承担违约金，一审考虑利明公司六个月未能正常使用涉案租赁资产的情况，根据公平原则和诚实信用原则酌定利明公司按未付租金10%的比例即43500元认定违约金适当。《象山县国有资产租赁合同》约定利明公司租赁涉案房产土地等资产用于交通运输、港口经营、综合办公、堆场仓储等经营活动，根据合同约定对租赁资产进行改造，须经轮渡公司同意，利明公司未举证证明其改造行为已取得轮渡公司同意；且其改造行为存在超出土地使用权范围、侵占消防通道情形，被象山县有关部门责令拆除，故该行为与轮渡公司并无关系，因此其上诉要求轮渡公司承担该损失的理由亦不能成立，不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28462.50元，由上诉人浙江利明人防设备有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 苗 青 审判员 姜裕峰 审判员 裘剑锋 二〇一九年三月一日 书记员 丁 琳