上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初2919号原告：上海旭强置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱瑜，总经理。委托诉讼代理人：金雷，上海翰森律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。被告：谢发良，男，1970年4月5日生，汉族，住安徽省。原告上海旭强置业有限公司(以下简称“旭强公司”)与被告谢发良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金雷、韦渊卿，被告谢发良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的编号为007的《房屋租赁合同》于2018年7月10日解除；2、判令被告立即将其承租的上海市白银路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)恢复原状并返还给原告；3、判令被告支付自2017年6月5日起至2018年7月10日止拖欠原告的租金人民币47,869.73元(以下币种同)及因此产生的逾期付款违约金22,720.89元(按欠款金额即年租金的每日千分之一计算，自2017年7月1日起计算至判决生效之日止，暂计至2018年11月30日)；4、判令被告按照每日245.61元的标准向原告支付自2018年7月11日起至实际交还之日止的房屋占用费；5、判令被告支付解约违约金10,875元；6、判令履约保证金4,404元归原告所有。事实和理由：2015年5月10日，原、被告双方就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期限20年，自2015年7月1日开始起算。合同签订后，被告将系争房屋改建分割成房间若干，经营旅馆住宿生意。然自履约以来，被告不再向原告支付自2017年6月5日起至今的房屋租金。经原告多次致电、发函催告，被告均拒绝履行付款义务。2018年6月26日，原告发函告知被告解除租赁合同，并要求其于2018年7月11日前结清欠费，将系争房屋恢复原状并交还给原告。但时至今日，被告均拒绝给出任何回应，仍然无所顾忌继续经营旅馆生意，故原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意解除合同；不同意将系争房屋恢复原状，被告承租的是毛坯房，装修花费了好几百万；同意支付租金，对原告主张的租金标准无异议，但对起算时间有异议，被告认为2017年仅拖欠了3个月的租金；不同意支付逾期付款违约金，标准过高；不同意按照租金的两倍支付使用费，认为应该参照租金标准；不同意支付解约违约金，亦不同意原告没收保证金；希望与原告协商继续履行合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：旭强公司是系争房屋的产权人。2015年5月10日，旭强公司(出租方、甲方)和谢发良(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，甲方在2015年7月1日前向乙方交付房屋；租赁期限为20年，自甲方向乙方交付之日起计算；第一、二、三租赁年度的租金为3,625元/月；第四、五、六租赁年度的租金为3,807元/月，以后递增；该房屋物业管理费为779元/月，乙方应当根据甲方或物业管理公司的要求支付物业管理费；在本合同签署之日后的当日内，乙方应向甲方预付首年三个月租金及物业管理费；该房屋租金及物业管理费每十二个月为一个支付期，先付后用，乙方将在每一个支付期开始的十日前(前述日期恰逢法定节假日的，则相应提前)将本期租金和物业管理费交付到甲方指定账户；乙方应于本合同签署之日当天向甲方支付履约保证金(相当于一个月租金及物业管理费)，以保证其履行本合同之条款；乙方应在本合同终止之日起7日内向甲方返还房屋，乙方应将该房屋恢复原状或甲方同意接受的状态(甲方无需为保留的装修向乙方支付任何费用)返还给甲方；乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用费；乙方在此明确同意及声明，甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前解除本合同并收回房屋及甲方提供之设备，本合同自解除通知送达之日亦随即提前终止，且乙方应向甲方承担如下违约责任(违约责任累计)：(1)、按本合同首年租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租期期间(如有)之房屋使用费；(2)、履约保证金予以没收；(3)、向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的三倍金额之款项作为违约金；(4)、甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用；该等事件为：……(2)、乙方拖欠租金、物业管理费、保证金超过十五天，且经甲方催告而乙方仍不缴清的……；若乙方逾期支付本合同项下的任何款项，甲方除有权提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施：在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付违约金(该违约金从乙方应付所欠款项之日起按欠款的日千分之一计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。合同另对其他内容进行了约定。同时，双方就旭强公司所有的另外25套房屋另行签订25份《房屋租赁合同》。上述合同签订后，旭强公司于2015年5月11日前将包括系争房屋在内的26套房屋统一交付谢发良，双方的租赁期限实际从2015年7月1日起算，扣除10个月免租期，租金从2016年5月1日起算。谢发良承租26套房屋后，经旭强公司同意统一装修用于经营“莫泰酒店”。谢发良就系争房屋支付旭强公司保证金4,404元。因谢发良未按约支付租金，旭强公司于2018年5月31日向谢发良发出《催款函》，要求其于接函后15日内支付相应的租金及违约金。该函件于6月1日由他人(前台)签收。2018年6月26日，旭强公司向谢发良发出《解约函》，通知谢发良自2018年7月10日起，双方于2015年5月10日就嘉定区高台路XXX号和白银路XXX弄XXX号XXX室等26套房屋签订的《房屋租赁合同》正式解除，并通知其于2018年7月11日办理合同解除后续处理事宜等。该函件于6月27日由他人(同事)签收。审理中，1、旭强公司确认截至2018年4月，谢发良就26套房屋共计支付1,955,515元，含保证金164,111元。谢发良对此无异议，并表示2018年8月份之后又支付过32万元。经核实，旭强公司确认收到22万元，并同意将此款统一冲抵26套房屋的部分未付租金，故调整第3项诉请为判令被告支付自2017年7月24日起至2018年7月10日止拖欠原告的租金41,986.96元及因此产生的逾期付款违约金21,301元(按欠款金额即年租金的每日千分之一计算，自2017年7月1日起计算至判决生效之日止，暂计至2018年11月30日)。谢发良确认2018年8月份之后支付的金额是22万元，同意该款冲抵租金。经核算，扣除保证金后，包括系争房屋在内的26套房屋的租金均付至2017年7月23日。2、谢发良表示《催款函》、《解约函》均由前台签收，但前台未及时转交《催款函》，且未转交《解约函》，故其并未收到《解约函》。本院认为，旭强公司和谢发良之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应恪守履行。双方合同对租金支付等事项已有明确约定，谢发良未按约支付租金显属违约，旭强公司依约可解除合同。旭强公司以发送《解除函》的方式有效行使了解除权，故其主张涉案租赁合同于2018年7月10日解除，于法有据，本院予以采纳。谢发良虽主张其未收到《解除函》，但该函件的寄送地址为租赁房屋所在地，并由谢发良经营酒店的前台签收，且该地址与谢发良在本案中填写的送达地址一致，故对于谢发良的上述抗辩意见，本院不予采纳。合同解除后，谢发良理应向旭强公司返还系争房屋，并支付拖欠的租金。经核算，旭强公司主张的租金金额未超过合同约定的标准，本院予以支持。鉴于系争房屋仍由谢发良占用，故旭强公司诉请要求谢发良支付从2018年7月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费合法有据，但应以合同约定的租金标准结算使用费。因谢发良违约导致合同解除，理应按约承担相应的违约责任，旭强公司主张的解约违约金及没收保证金的诉请与约定相符且于法不悖，本院予以支持。关于旭强公司诉请的逾期付款违约金，鉴于合同因谢发良未按约支付租金而解除，旭强公司已主张解约违约金，故对于其基于同一事实而主张的该项违约金，本院不予支持。至于旭强公司要求恢复房屋原状的诉请，旭强公司明知且同意谢发良装修租赁房屋后用于经营酒店，故对于该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告就嘉定区白银路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年7月10日解除；二、被告谢发良应于本判决生效之日起十日内将嘉定区白银路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告上海旭强置业有限公司；三、被告谢发良应于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭强置业有限公司2017年7月24日至2018年7月10日的租金41,986.96元；四、被告谢发良应于本判决生效之日起十日内按照每日125.16元标准支付原告上海旭强置业有限公司自2018年7月11日至实际返还房屋之日的占有使用费；五、被告谢发良应于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭强置业有限公司解约违约金10,875元；六、原告上海旭强置业有限公司向被告谢发良收取的保证金4,404元不予退还；七、驳回原告上海旭强置业有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,764.17元，减半收取882.09元，由原告负担239.15元，被告负担642.94元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一九年三月二十五日书记员  张 顺附：相关法律条文