广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初10523号原告（反诉被告）：广州市很美品牌管理有限公司，住所地广州市天河区黄村大道自编98号二楼。法定代表人：岑刚，总经理。委托诉讼代理人：赵洪珍，广东信而立律师事务所律师。被告（反诉原告）：官宗旬，男，汉族，1971年6月14日出生，住深圳市福田区。被告（反诉原告）：越喜杰，女，汉族，1969年8月9日出生，住深圳市福田区。共同委托诉讼代理人：徐海，广东广信君达律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市很美品牌管理有限公司（以下简称很美公司）与被告（反诉原告）官宗旬、越喜杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。很美公司的委托诉讼代理人赵洪珍，官宗旬、越喜杰的共同委托诉讼代理人徐海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）很美公司向本院提出诉讼请求：1.判令官宗旬、越喜杰退还很美公司租赁保证金97103元；2.判令官宗旬、越喜杰单方面违约赔偿很美公司两个月租金97103元；3.判令官宗旬、越喜杰返还很美公司的物品（高档全棉羽绒冬被4套、日式可洗棉冬被6斤2套、出口英国特级骨瓷28头精品套装2套、十八子菜刀组合1件），若不能返还，按其价值赔偿，价值为48720元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年9月6日，原、被告签订富力XX大厦1912室《租赁合同》，合同约定：被告将其所有的位于广州市天河区XX路1912房（不动产权证书编号为09200XXX58）租赁给原告作为办公之用，建筑或使用面积为317.33平方米，租赁期限为2017年9月16日至2019年9月15日，租金不含税每月为48551.5元，于每月8日前支付租金，同时还约定在合同签订后原告向被告缴纳97103元租赁保证金，在合同期满或解除合同之日被告无息退回给原告，还约定了双方的权利义务及违约责任。合同签订后，原告按合同约定将租赁保证金97103元交给被告，被告也进行租赁合同备案，2017年12月原告向被告申请装修，并向物业管理部门也进行申请，被告同意，在原告将部分办公物品搬走，尚有一部分物品还未搬走的情况下，被告将门禁卡换了，办公室内一部分物品全部拿走，原告报警，被告也承认其将原告的物品拿走的事实，上述事实，被告单方面解约更换门禁卡密码，致使原告无法出入其租赁的房屋，并私自处分原告所有的财产，已构成严重违约，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）官宗旬、越喜杰辩称：一、原告逾期未足额支付租金，被告有权解除合同。原告租金支付至2017年12月31日，按照合同约定，原告至迟应在2018年1月15日前向被告支付2018年1月至2月的租金，但被告在此期间仍未支付，鉴此，被告有权单方面解除合同，并没收租赁保证金。二、原告已通过明示及行为表示其将不再继续履行租赁合同，被告有权追究原告的违约责任，并没收其租赁保证金。1.2017年l2月28日，原告隐瞒其真实意图，谎称需对办公室进行装修，欺骗被告同意放行。后房地产中介多次带人到现场查看情况，足以推断原告己发布了转租办公室的信息，原告已不具有继续履行租赁合同的真实意图：2.被告在获悉原告转租的真实意图后，于2018年1月4日与原告法定代表人岑刚通过微信联系。岑刚明确告知被告需要搬离，原告己明确其不再履行租赁合同。3.原告法定代表人岑刚于2018年1月15日致电被告，明确原告租赁至当日终止，并同意承担至当日的物业管理费。后岑刚向被告支付部分物业管理费3000元后，被告通知物业管理处放行。在原被告双方已合意解除合同，且原告仅支付不足半个月的物业管理费的情况下，其亦明显存在不再履行租赁合同的意图。原告的上述行为，明显属于租赁合同第七条第四款所约定的承租人违约解除合同的情形，被告有权按照该条款的约定，没收原告支付的租赁保证金。三、原告恶意编造被告修改门禁的行为，且现有相关证据足以判断被告并不存在违约解除合同的意图及事实行为。1.从原告法定代表人岑刚与越喜杰的微信聊天记录显示，被告虽于2018年1月4日询问岑刚门禁密码事宜，但被告迟至2018年1月8日下午方到达案涉办公室，不存在1月4日即修改密码的行为；2.2018年1月12日至16日期间，原告委派的两名不明身份人员占据办公室，在办公室门禁未遭任何破坏的情况下，原告人员何以进入？唯一合理的解释即是被告并未修改密码，或者原告另有其他途径能进入。但无论何种方式进入办公室，也即表明原告尚未丧失对办公室的占有权；3.原告于2015年1月15日将最后一批物品从办公室搬离，如确实存在被告修改密码或其他足以让原告丧失占有权的行为的，原告不可能从办公室中搬离物品；4.原告安装的门禁系统除密码外，还有指纹识别系统。5.被告与岑刚于2018年1月15日的微信聊天记录显示，即原告存在逾期未缴纳租金的行为，被告亦表明“除非你自己租”，即在原告继续履行合同的情况下，被告也同意继续履行合同。同时，岑刚称“是谁违约，大家有得一扯”，也即表明原告认可其存在被认定为违约的情形。四、在原告已存在逾期支付租金等违约及侵权行为的情况下，被告有权对原告物品采取民事自助措施。如前所述，被告存在逾期未足额支付租金的情形，且其己明确或以其行为表示将不继续履行租赁合同的行为；另外，原告将办公室内原属于被告所有的茶几一张、沙发一套及员工办工桌椅三套搬离，己构成侵权。在此情况下，被告有权依法采取自助措施，对现场遗留的原告物品进行扣留，以保障自身合法权利的实现。另外，从物业管理公司出具的《现场状况及物品清理确认单》所载明的情况来看，2018年1月8日办公室现场遗留的物品仅有编织袋6个，碗具2套、保险柜一个及其他零散物品，被告现实际扣留的物品仅为装有棉被的编织袋6个及碗具2套，其余物品于2018年1月15日由原告自行搬离。被告扣留物品的价值从一般的判断上并未超过被告的债权金额，价值远未达到原告起诉的48720元，更不可能达到其在报警过程中所称的40余万元，原告明显存在讹诈的主观故意。对此部分被扣押的物品，被告同意自原告全部履行其债务的情况下，依法予以退回。被告（反诉原告）官宗旬、越喜杰向本院提出反诉请求：1.判令很美公司向官宗旬、越喜杰支付2018年1月6日至16日期间因占用办公室而产生的费用17227.95元（当庭撤回）；2.判令很美公司向官宗旬、越喜杰支付2018年1月6日至16日期间因占用办公室而产生的物业管理费损失2702.45元（当庭撤回）；3.判令很美公司向官宗旬、越喜杰支付因处理双方争议而支付的合理费用10000元；4.判令很美公司承担本案诉讼费；5.判令很美公司向官宗旬、越喜杰返还沙发一套、茶几一张、员工办公桌椅三套（上述物品均无法确定品牌及规格）。事实和理由：2017年9月6日，很美公司向官宗旬、越喜杰承租位于广州市天河区XX路28号富力XX大厦1912房，租赁期限自2017年9月16日至2019年9月15日（其中2017年9月6日至15日为免租期），很美公司应在每月8日前向官宗旬、越喜杰支付租金（不含税）48551.5元，很美公司在租赁期内应按期如数交纳租金、管理费、水电费等，很美公司逾期7日未缴足租金的，官宗旬、越喜杰有权单方面解除租赁合同，并没收租金保证金。按照该合同的约定，很美公司向官宗旬、越喜杰支付了2017年9月16日至10月5日期间的首期租金，并陆续支付租金至2018年1月5日。2017年12月28日，很美公司以需对办公室进行粉刷为由，向官宗旬、越喜杰申请临时搬出办公设施设备，官宗旬、越喜杰予以同意。后，负责办公室物业管理的广州天力物业管理有限公司通过电话向官宗旬、越喜杰反馈，很美公司自2017年12月28日后一直无人上班，亦未见该公司进行墙面粉刷施工，且期间有多批房地产中介带客户前来看房。官宗旬、越喜杰接到该电话后，向很美公司核实相关情况。很美公司法定代表人岑刚对此称“公司有点变动，惹了点麻烦”，并表示“如果我继续在那办公估计会给你带来麻烦”，要求提前解除《租赁合同》。官宗旬、越喜杰对此表示同意。2018年1月8日，官宗旬、越喜杰来到办公室，发现办公室内仅有很美公司遗留的六套羽绒被、两套碗及文件夹等物品，而官宗旬、越喜杰所有的及原租留下的包括电脑、办公桌、沙发等全部被很美公司搬走。考虑到双方己提前解除《租赁合同》，为尽快招租，官宗旬、越喜杰遂对办公室进行清理，并与物业管理公司一并对现场遗留物品进行清点，其中部分便携物品（包括羽绒被、两套碗具）存放至朋友处，其他物品均按原状存放在办公室现场内，该等物品并于2018年1月15日由很美公司取回。在此期间，官宗旬、越喜杰向很美公司多次进行交涉，要求退还被侵占的物品，并提出没收很美公司交纳的租赁保证金。很美公司由此心生不满，并多次威胁官宗旬、越喜杰。2018年1月12日，很美公司谎称其遗留在办公室内价值40万元的物品被盗为由报警，意图敲诈勒索官宗旬、越喜杰。公安机关经查明事实后未作任何处理。眼见其非法目的无法达到，很美公司又派出两名不明身份的人居住在办公室内，意图胁迫官宗旬、越喜杰就范。2018年1月16日，官宗旬、越喜杰就很美公司委托的人员非法占用办公室之行为报警，公安机关出警后，勒令两人退出办公室现场。此后，官宗旬、越喜杰本以为双方争议已解决，但未曾料想到很美公司掩盖其提前解除合同的违约行为，并恶意捏造事实向法院起诉，意图达到非法目的。官宗旬、越喜杰认为，既然被很美公司已申请提前解除租赁合同，其行为即已违反合同的约定，官宗旬、越喜杰有权没收其支付的租赁保证金。但在合同解除后，很美公司的物品及委派人员继续占用办公室，官宗旬、越喜杰有权要求很美公司按租赁合同约定的标准支付办公室被占用期间产生的各项费用，以及支付官宗旬、越喜杰为处理本案争议而支付的其他合理费用，故提起反诉。原告（反诉被告）很美公司针对反诉辩称：1.官宗旬、越喜杰请求支付2018年1月6日至16日期间的占用费没有依据，应当予以驳回。很美公司与官宗旬、越喜杰签订的租赁合同明确租期是2017年9月16日至2019年9月15日，免租期是2017年9月6日至15日。官宗旬、越喜杰缴租不是按自然完整月缴租，而是按约定时间跨月缴月租金。很美公司的租金缴纳至2018年1月15日，很美公司提交的证据可以予以证明。所以很美公司不存在拖欠被告租金情况。2.关于官宗旬、越喜杰请求很美公司支付2018年1月6日至16日的物业管理费，没有事实依据，应当予以驳回。从很美公司提供的证据看，很美公司的租金是按月缴纳。2018年1月15日，很美公司通过手机微信转账方式向越喜杰支付了3000元，并且很美公司缴纳的这个租金3000元是2018年1月自然月的物业管理费。3.官宗旬、越喜杰请求支付合理费用1万元，没有事实依据，应当予以驳回，从双方签订的租赁合同看，只有违约金、租金、物业管理费的要求，没有对解约后或违约后对合理费用该如何承担的约定。因此，官宗旬、越喜杰的律师费应由其自行承担。4.对于官宗旬、越喜杰增加的诉讼请求，其没有事实依据，从官宗旬、越喜杰提供的证据看，很美公司在2018年1月15日的出闸纸显示被告拿了电脑、椅子、电视进行出闸，这些都有物业公司盖章放行，由此可见，是没有官宗旬、越喜杰所要求的财产。因此官宗旬、越喜杰要求很美公司返还没有事实依据。5、很美公司在和官宗旬、越喜杰签订租赁合同时，实际上官宗旬、越喜杰并不是空房租给很美公司，而是由上一家转租给很美公司。其中涉案租赁房屋的物品都是从上一家转让来的，并不是官宗旬、越喜杰配套给很美公司作为租赁物一并使用的。经审理查明：2017年9月6日，官宗旬、越喜杰（出租方，甲方）与很美公司（承租方，乙方）签订《富力XX大厦1912室租赁合同》，约定：乙方租赁甲方合法拥有的位于广州市天河区XX路28号1912房（以下简称1912房）作为办公之用，建筑面积317.33平方米，租赁期自2017年9月16日至2019年9月15日，租金以建筑面积计算，租赁费不包含装修费、物业管理费及上述单元内部卫生、安保、水电、通讯、消防等费用，月租金为含税金额，税费由乙方代纳，除税金外，乙方每月支付甲方房租租金48551.5元，免租期为2017年9月6日至2017年9月15日，免租期不免管理费；2017年9月16日至2019年9月1日，租金单价为177.3元/月平方米，月租56262.6元（租金已含税）。双方签订本合同后，乙方向甲方交纳租赁保证金97103元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方，租金按月缴付，由乙方在每月的8日之前支付租金。乙方的义务：…不得将物业转租、分组或者与他人互换租赁物业使用，不得对租赁物业设定抵押，乙方在租赁期届满之日或者解除合同之日将保持原状的场地和设备交还甲方。特别约定：…租赁期内，任何一方未经双方同意无故提前解除本租赁合同的，守约方有权要求违约方按以下赔偿：若甲方在租赁期间内提前解除本租赁合同的，需退还租赁保证金给乙方及赔偿两个月的租金给乙方；若乙方在租赁期内提前解除本租赁合同的，须以租赁保证金向甲方作出赔偿。乙方逾期7天未能缴足租金，每逾期一日，须按月租金额的0.1%向乙方支付违约金，甲方有权单方面解除本租赁合同，收回所租赁物业，没收乙方的租赁保证金。租赁期届满，乙方须清理租用的物业，交还所有钥匙，并保证甲方在其所设立的固定装置及本物业内现有的沙发、老板办公桌无缺，员工桌等（正常损耗则属例外），甲方对乙方装修的投资不予补偿。在对方没有可导致单方面终止本租赁合同的违约行为的前提下，任何一方未征得对方的同意而单方面解除本租赁合同的，对方有权要求赔偿损失。2017年9月5日，很美公司向越喜杰支付押金97103元。很美公司向官宗旬、越喜杰支付租金、管理费至2018年1月15日。官宗旬、越喜杰提交出闸纸、物品清单确认单、微信聊天记录、物业证明等证据拟证明很美公司假借粉刷墙壁为由搬离并提前解除合同。微信聊天记录载明：“你们XX1912不租了是吧”（越喜杰），“公司有点变动，惹了点麻烦，如果我继续在那办公估计会给你带去麻烦，工商局的朋友让我先搬”（岑刚），“…那你门口那个沙发的话是你的我还给你没关系的啊…”（岑刚）（详见双方提交的微信记录）。广州天力物业发展有限公司富力XX大厦管理处出具的《证明》载明：2017年12月28日，很美公司向我司申请办理放行条，我司于当日通过电话征询越小姐意见，越小姐称很美公司因粉刷墙壁需临时搬出办公室内物品，并同意放行，很美公司该次搬离的物品包括电脑、办公桌椅及其他办公用品等，此后我司在日常管理及巡查过程中发现很美公司多日无人上班，办公室可见范围内的各类设施设备均已基本搬迁一空，很美公司此后并未向我司申请装修，亦未见到该司进行墙面粉刷施工，且期间有多批房地产中介带客户前来看房…2018年1月8日，越小姐来到我司…在办公室，我司发现很美公司主要办公设施设备已搬迁一空，仅遗留6套羽绒被、2套碗具、1个保险柜，以及字画、文件夹等物品…2018年1月12日至16日期间，2名不明身份人员居住在办公室内，越小姐向当地公安110报警…2018年1月15日，很美公司再次向我司申请办理物品放行…很美公司在搬出办公室后，公安机关多次到我司调查了解该司相关情况，并称该司涉嫌违法犯罪，但具体情况不详。很美公司对上述证据不予认可。2017年12月28日出闸纸载明：货物名称与数量：办公用品一批；日用品一批、电脑…椅子贰拾壹；椅子（会议）贰拾捌张。2018年1月15日出闸纸载明：字画五；小保险柜壹；灭火器壹组；展柜壹套。官宗旬、越喜杰提交委托代理协议、转账记录拟证明其产生的律师费。很美公司对上述证据真实性无异议，但认为该费用应由其自行承担。应官宗旬、越喜杰申请，本院经审查同意很美公司员工何文建出庭作证。何文建述称：“2017年12月28日我从案涉房屋搬走了属于我方公司的东西，刚开始说的要搬走的原因是装修，后面说是可能要转租…1月12日我们再去的时候想把剩下的东西搬走，但密码已经换了，没办法再进去了…1月15日我们把物业费交了，越总安排开门让我们进去搬东西…2018年1月12日门禁被改密码以后，我们已经不能正常使用租赁场所，为了维护我们的权益，我方派了两人在越总派人打开门后进驻案涉房屋…我作为一个执行者，我们当时搬走的东西是公司岑总确认是我方公司的…”被告越喜杰辩称，其2018年1月4日没有来广州，1月8日想改密码但没改成，1月15日其没有开门让很美公司员工进入案涉房屋。另查明，在本案审理过程中，官宗旬、越喜杰当庭同意将被子6套、碗具2套返还很美公司，并实际向很美公司交付了上述物品。很美公司不再主张官宗旬、越喜杰向其返还十八子菜刀组合1件。本院认为：官宗旬、越喜杰撤回第1、2项反诉请求，属对自身权利的处分，且未违反相关法律规定，本院予以准许。很美公司与官宗旬、越喜杰签订的《富力XX大厦1912室租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。官宗旬、越喜杰当庭撤回请求很美公司支付2018年1月6日至16日期间占用办公室产生的费用及物业管理费的诉讼请求属于其对自身权利的处分，未违反法律法规规定，本院在此予以准许。关于租赁合同的解除及违约责任。根据物业管理公司及证人证言可知，很美公司于2017年12月28日以装修为由将案涉房屋内大部分的办公家具等物品搬出，但实际上其并未装修；后又向出租人称另找人转租，且不影响租金支付，但均未兑现，有失诚信。其次，很美公司法定代表人岑刚于2018年1月4日向越喜杰明确表示不再承租案涉房屋，应属单方解除合同。再次，很美公司未按照合同约定在2018年1月8日前支付对应月份的租金，结合其搬出大部分办公室物品的不诚信行为，出租人有理由怀疑其不再继续履行合同，在此种情形下，出租人有权中止履行合同并进行自力救济。综上，很美公司单方解除租赁合同，已经构成违约，其主张官宗旬、越喜杰违约缺乏理据，本院不予支持；其主张官宗旬、越喜杰退还租赁保证金并赔偿两个月租金，本院予以驳回。关于返还物品。首先，官宗旬、越喜杰确认其持有了很美公司的被子6套、碗具2套，在合同解除后，理应返还很美公司。庭后，经本院协调，官宗旬、越喜杰将上述物品交付给了很美公司，故本院不再处理很美公司该项诉讼请求。至于官宗旬、越喜杰主张的沙发一套、茶几一张、员工办公桌椅三套，虽租赁合同约定租赁期届满时很美公司需返还沙发、老板办公桌、员工桌等，但并未清楚的载明上述物品的品牌、型号、规格以及具体数量等，且根据案涉房屋所在物管公司出具的出闸纸中并未显示很美公司将上述物品搬出，因此，本院对官宗旬、越喜杰要求很美公司返还上述物品的诉讼请求证据不足，本院不予支持。关于合理费用（律师费）10000元。律师费并不属于官宗旬、越喜杰必须或必然产生的开支，且无法定或约定之依据，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回广州市很美品牌管理有限公司的诉讼请求；二、驳回官宗旬、越喜杰的反诉请求。本案本诉受理费4940元，由广州市很美品牌管理有限公司负担；反诉受理费280元，由官宗旬、越喜杰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  廖凤如人民陪审员  张伟华二〇一九年三月十八日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚