上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初86647号原告：韩民安，男，1971年2月8日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：王燕，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：蔡春梅，女，1982年2月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘玉存，上海新松律师事务所律师。原告韩民安诉被告蔡春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王燕、被告委托诉讼代理人刘玉存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩民安向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告电费及违约使用电费总额人民币(以下币种相同)78,819.84元及其自2018年8月20日起计算至被告实际支付之日止的按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；2、判令被告支付2018年6月5日至2018年12月5日欠付的租金79,040元及支付以119,700元为基数按日1%从2018年6月5日至2018年10月22日的滞纳金、支付以79,040元为基数按日1%从2018年10月23日开始计算至被告实际支付之日止的滞纳金；3、判令被告支付原告因欠付租金产生的违约金19,000元；4、判令被告承担原告在本案中支付的案件受理费、财产保全费、律师费1万元及其他为实现债权而支出的费用。事实及理由：原告韩民安与被告就两原告共同所有的位于上海市浦东新区北市街XXX号的商铺签订《商铺租赁合同》，约定由被告租用两原告的商铺，前三年每年租金228,000元，自第四年起租金为239,400元，即每月19,950元，合同约定租金每半年支付一次，如被告无故拖欠租金的，原告有权向被告加收实欠租金的1%，如被告拖欠租金累计达15天的，被告除应赔偿违约金19,000元外，原告还有权终止合同、收回房屋。另外，合同还约定水费、电费、使用房屋进行商业活动产生的各项费用均由被告缴纳。合同签订后，被告向原告支付租金至2018年5月底，被告应于2018年6月5日支付半年租金119,700元，但被告一直未予支付，被告拖欠租金构成违约，根据合同约定，被告应当向原告支付拖欠租金而产生的滞纳金和违约金。此外，租赁期间由于被告用电不当及拖欠电费，应当支付电力公司78,819.84元，由于被告拒绝缴纳，原告于2018年8月20日代为缴纳，该笔费用应当由被告返还原告，并向原告支付相应利息，综上，原告起诉来院，诉请如前。被告蔡春梅辩称，系争商铺是被告通过与上一个承租人签订店铺转让协议而来，被告从上一个承租人处受让系争房屋后，租期内被告没有任何拖欠电费的情况，原告提出的78,819.84元实则系由于窃电行为被供电公司处罚并补收的费用，但窃电行为并非被告做出，因此该笔费用不应当由被告负担。原告曾告知过被告，上一个承租人租期内的用电情况有异常，并要求被告帮忙联系上一个承租人，但被告联系未果，经被告多次要求，原告自行缴纳了窃电处罚费用。系争房屋在2018年4月至2018年9月期间无法使用，被告发送律师函给原告要求恢复供电未果，被告停止缴纳停电期间的租金具有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为韩民安、胡桂香。2017年10月10日，案外人陈某某与本案被告签订一份《店铺转让协议》，约定案外人陈某某将系争房屋转让给被告，转让费共计18万元，被告应在2017年10月10日前向陈某某支付转让费10万元，余款于2017年10月30日前支付。协议第五条约定，被告接手前系争房屋所有的债权、债务均由陈某某负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由被告负责。上述协议签订后，被告与案外人陈某某就系争房屋进行了交接，被告对房内设备进行了检查。转让协议签订后，原告韩民安(出租方、甲方)与被告蔡春梅(承租方、乙方)签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期为八年，自2015年6月5日起至2023年6月4日止；租金为每年228,000元，从起租日期前三年租金不变，第四年开始每年租金递增上一年度的5%；租金每半年支付一次，第一次于2015年6月5日前交至出租方并支付押金19,000元。合同第3.2条约定，承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金。第4条约定，承租方有下列情形之一的，出租方可以中(此处为笔误，应为终)止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3、拖欠租金累计达15天的，并赔偿违约金19,000元。第6条约定，水电费由乙方自行缴纳。该份合同落款时间为2015年6月5日，双方在庭审中一致确认，该份合同系倒签，实际签订时间应在案外人陈某某与被告签订《店铺转让协议》之后。上述协议签订后，双方均正常履约，然2018年4月中旬至2018年8月底，因系争房屋存在违约用电情况，供电公司对系争房屋采取了停止供电措施。2018年7月11日，被告向原告发送一份《律师函》，被告认为，由于2018年4月8日供电公司下发违章用电检查单，并告知三天后停电，窃电行为系上一个承租人所致，并非被告造成的断电，应由原告来负责解决，恢复系争房屋的供电。原告对此则表示，窃电后果不应由原告承担，原告一直要求被告缴纳电费但被告拒绝缴纳。2018年8月，国网上海市电力公司向系争房屋开具发票，要求用电人支付补收电费及违约使用电费共计78,819.84元，原告韩民安于2018年8月20日向电力公司缴纳了该笔费用。2018年12月14日，国网上海浦东供电公司营销部出具一份关于系争房屋违约用电的情况说明，内容为：按照《供电营业规则》第一百零三条关于窃电量的规定，窃电时间无法查明时，窃电日数至少以一百八十天计算，非居民的每日窃电时间按12小时计算。用户为非居民窃电，现场实测窃电容量11千瓦。补收电量：11千瓦*(12*180)小时=15,840千瓦时。补收电费：15,840千瓦时*(1.007元/千瓦时*2/3+0.474元/千瓦时*1/3)=19,704.96元。违约使用电费：19,704.96*3=59,114.88元。补收电费及违约使用电费总和：78,819.84元。另查明，2018年6月5日前的租金被告已支付完毕。2018年6月5日至2018年12月4日的租金，被告仅在2018年10月23日支付了40,660元，尚欠79,040元未付。2018年12月29日，被告向原告韩民安支付2018年12月5日至2019年6月4日的租金119,700元。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，应为有效，双方均应恪守。现双方的争议焦点在于电力公司补收及违约使用电费的费用应由哪方承担以及被告是否有权拒付断电期间的房屋租金。为此被告辩称，原告作为出租方有义务保证系争房屋的适租性，现无证据证明电力公司所收电费和罚款为被告偷电行为所致，由此产生的费用以及损失不应由被告承担，同时因原告未能妥善处理电费罚款事宜导致系争房屋在4月至9月期间无法正常经营使用，上述期间的房屋租金被告有权免于支付。对此本院认为，首先，原、被告均确认本案中双方落款时间显示为2015年6月5日签订的《商铺租赁合同》系被告在与案外人陈某某签订《店铺转让协议》后倒签的，系争房屋是被告与案外人陈某某进行的交接，交接时被告亦对房屋内设备进行了检查。因此，被告负有审慎义务确保系争房屋中的设施设备不存在使用风险。其次，系争房屋依被告自认于2017年10月交付使用，至电力公司做出处罚决定已时隔近半年之久，被告作为房屋的实际使用方对窃电行为并非被告过错造成负有举证责任，从目前被告提供的电力公司出具的情况说明来看，不仅无法明确窃电时间段，而且以180天补收电费时间段倒推亦在被告承租使用系争房屋期间。综上，被告应支付补收电费及相应罚款，其未支付导致电力公司对系争房屋采取停电措施造成的损失应由其自行承担。原告现诉请要求被告支付代为垫付的电费并支付利息损失的诉请具有合同依据，本院予以支持。对于原告诉请二要求被告支付欠付租金79,040元具有法律和合同依据，本院予以支持。关于滞纳金合同约定为1%明显过高，本院依据合同履行情况酌情调整为日万分之二。对于原告依据合同第四条第三款的规定要求被告赔偿违约金，该条违约金条款系解约违约金，现原告并未主张解除合同其依据该条要求被告赔偿违约金之依据不足，本院难以支持。对于原告第四项诉请要求被告支付律师费，因缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条之规定，判决如下：一、被告蔡春梅应于本判决生效之日起十日内向原告韩民安支付电费及违约使用电费78,819.84元；二、被告蔡春梅应于本判决生效之日起十日内向原告韩民安支付以78,819.84元为本金按中国人民银行同期贷款利率为标准计算的自2018年8月21日起计算至实际支付之日止的利息损失；三、被告蔡春梅应于本判决生效之日起十日内向原告韩民安支付房屋租金79,040元；四、被告蔡春梅应于本判决生效之日起十日内向原告韩民安支付以119,700元为本金按日万分之二为标准计算的自2018年6月6日起至2018年10月22日止的滞纳金以及以79,040元为本金按日万分之二为标准计算的自2018年10月23日起至实际支付之日止的滞纳金；五、驳回原告韩民安的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,809元，减半收取计3,404.5元，由被告蔡春梅负担3,104.5元，由原告韩民安负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇一九年三月十一日书记员  陆振东附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。