上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初19077号原告(反诉被告)：李成龙，男，1970年3月13日生，朝鲜族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：徐叶花，上海方英律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏洁灵，上海方英律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海小元国餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：金取仁，董事长。委托诉讼代理人：朱愉忠，上海卫根龙律师事务所律师。原告李成龙与被告上海小元国餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序于2018年10月11日第一次公开开庭进行了审理。期间经双方当事人合意延长简易程序适用时间，同时被告提起反诉，本院受理后将反诉与本诉合并审理。2019年3月5日本案第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李成龙的委托诉讼代理人徐叶花、被告(反诉原告)上海小元国餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人朱愉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李成龙向本院提出诉讼请求：确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年8月14日解除；被告赔偿原告因装饰装修、搬迁、无法正常营业导致的损失1,200,000元；被告偿付原告解除合同违约金200,000元(按年租金400,000元计算六个月)；被告赔偿原告律师费60,000元；被告赔偿原告评估费8,000元。事实和理由：2017年9月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由原告向被告承租坐落于上海市奉贤区环城东路XXX号的二楼房屋用于经营烧烤，双方对租赁期限、租金、押金、违约责任等进行了约定。此后，原告对租赁场所进行了装修并于2017年12月3日开始营业。然被告又将租赁场所的楼下房屋出租用于经营酒吧，酒吧的音响设备每天长时间产生噪音和震动，对租赁场所造成破坏，影响用餐环境和工作环境，曾委托检测机构进行检测，结论为超标，导致原告无法正常经营。更为严重的是为解决原告的出入问题，被告拆除一楼两间房屋的承重横梁改成楼梯间，存在严重的安全隐患。原告多次与被告及酒吧经营方协商未果，合同目的已无法实现，故提起诉讼。被告上海小元国餐饮管理有限公司辩称，原、被告签订《房屋租赁合同》由原告向被告承租房屋经营烧烤是事实，被告已按约向原告交付租赁场所，不存在违约情形，不同意解除合同，要求继续履行。原告的租赁场所在二楼，须通过楼梯前往，该楼梯不存在安全隐患，酒吧在签订租赁合同之前已经存在且签订合同和交房前原告已实地考察，确认并无瑕疵,酒吧不存在噪音和震动的情况，即便存在也是酒吧的问题，与被告无关，且原告反映问题后,被告也及时与酒吧经营方进行了沟通，酒吧至2018年8月30日止租赁期满已不再经营，原告所谓的委托检测系单方行为，也未通知被告或酒吧经营方到场确认，对相关检测结论不认可。原告实际系自己经营不善而锁门停业，是否搬离不清楚，未移交租赁场所，要求驳回原告的诉请。原告租赁期间仅支付租金275,000元，余款未按约支付，故被告(反诉原告)现提出反诉请求：反诉被告(原告)继续履行《房屋租赁合同》；反诉被告支付反诉原告从2018年5月16日起至2019年4月30日止的尚欠租金283,332元；反诉被告偿付反诉原告逾期付款违约金100,000元。反诉被告李成龙针对反诉请求辩称，反诉被告未违约，因反诉原告的原因，双方签订的《房屋租赁合同》业已解除，反诉被告从2018年7月27日起已停止营业并搬离，租赁场所锁门后钥匙现在反诉被告处,未移交但已告知反诉原告,故不应再支付租赁费用，已付款项金额为600,000元，违约金请求无法律和合同依据，不同意全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告向被告承租坐落于上海市奉贤区环城东路XXX号的二楼房屋用于经营烧烤，面积为374平方米，另一楼楼梯间面积约16平方米为公用通道部分；原告已实地考察和了解房屋现状和全貌，确认完好无瑕疵；租赁期限从2017年10月1日起至2022年9月30日止，共5年，从合同签订之日起至2017年11月15日止为装修免租期；至2018年9月30日止的第一年租金为350,000元，第二年的年租金为400,000元，第三年的年租金为420,000元，第四年的年租金为440,000元，第五年的年租金为460,000元，先付后租，签订合同之日起10天内支付六个月的租金，以后每六个月支付一次，在前一期使用期满之前30天内支付；水电押金为10,000元，租赁期满后，办理完毕房屋交接并结清所有费用，凭开具的押金单向被告领取；非双方原因导致该房屋附属设施损毁、灭失、或该房屋被鉴定为危险房屋导致本合同不能继续履行的，合同终止，被告需向原告支付相应的损失补偿，原告则需向被告支付尚欠的租金，因上述原因导致合同提前终止的，原告无条件配合，但被告需支付原告投入装修、搬场以及合理的停业损失费用，第一年的前六个月支付1,500,000元，第一年的后六个月支付1,200,000元，第二年内支付800,000元，第三年内支付600,000元，第四年内支付400,000元，第五年前六个月内支付200,000元，最后六个月或合同期满无需赔偿，交付的房屋危及原告或公众安全或健康的按上述内容处理，因上述原因导致原告解除合同的，被告应向原告偿付月租金六倍的违约金；原告拖延支付租金累计时间超过50天的，经被告书面通知立即解除合同；租赁期间，如原告逾期支付租金和相关费用的，经被告书面通知的，每逾期一天则应按应缴费用的0.5%偿付滞纳金；原告擅自退租提前终止合同的，则无权收回已付保证金，且还应按照当年月租金的六倍支付违约金；租赁期满或提前终止合同的，原告应于之日向被告及时归还房屋，返还房屋时应搬离物品、清空房屋并恢复原状，逾期归还的按当时日租金标准的三倍支付占有使用费，如逾期15天的，被告有权自行收回房屋且不免除占有使用费。合同签订后，被告向原告交付房屋，原告则进行装修并实际经营，至2018年5月原告共向被告支付租金275,000元和水电押金10,000元，部分到期租金未付。2018年6月12日，原告向被告发送《通知函》，认为租赁场所的楼下从2018年6月8日起经营酒吧后，音响设备产生的噪音和震动已严重超标，影响客人和员工的安全和健康，无法继续经营，合同目的无法实现，经三方协商未果后，通知从2018年6月12日起暂停营业，要求尽快恢复正常营业状况并承担损失，如不能短时间内解决应终止并解除合同，要求收函后解决或联系协商处理合同解除而造成损失赔偿问题。2018年6月14日，被告收到上述函件回复称，被告已向原告交付租赁场所且已实际使用，被告向酒吧经营方出租房屋系合法租赁，如出现原告所述问题，原告应向酒吧经营方反映或向政府相关部门投诉，被告作为出租方已提醒酒吧经营方注意相邻关系，但无权要求其停业或整改，原告自行停业与被告无关，不同意解除合同和赔偿损失，原告应继续履行合同并支付租金等费用，如认为酒吧经营方影响经营，应向其主张赔偿。2018年7月23日，原、被告进行协商。原告确认其自身经营存在问题，尚需改进，从2018年6月8日以来每月亏损30,000元，如酒吧经营方于2018年8月8日整改完成，加上广告投入损失在84,000元左右。被告则认为原告的烧烤并不好吃，经营尚需改进，根据原告反映的问题，已与酒吧经营方进行协调，告知酒吧经营方如不改变，到期不再续签租赁合同，但酒吧并未影响原告的全部经营，未达终止条件。2018年7月27日，原告告知被告，因酒吧音响设备产生噪音和震动，原告将于7月29日正式停止营业，两个月来已亏损十多万，损失解决前不交钥匙。被告则确认经协调酒吧经营方只同意补偿十万八万，不同意原告关于补偿一百万以上的方案。2018年8月14日，原告向被告发送短信，认为酒吧音响设备产生的噪音和震动把生意搞黄，两个月造成亏损200,000元，经协商未能解决问题，不得不停业，不再继续支付租金，希望解决此事。被告回复称，双方合同在履行期间，原告须按约支付租金，如存在经营上的困难，双方可协商解除合同，未解除前仍需支付租金。2018年8月18日，原、被告再次进行协商。原告确认因生意不好做投资亏损了，家里的事情一塌糊涂，也没有资金了，希望被告按价接收在租赁场所的设备。被告则表示酒吧对原告造成的损失是存在的，但不是全部，酒吧下个月将关闭，原告仍可继续经营，同意进行协商，三方另约时间再谈。2018年8月22日，原、被告双方进行通话，就租金暂缓支付一事进行商议。2018年8月30日起，酒吧租赁期满停止营业。嗣后，双方无法协商一致，以致涉讼。另查明，涉案租赁场所的房屋已取得房地产权证，登记的权利人为上海标兴置业有限公司。涉案酒吧经营方为上海苏和叭叭酒吧有限公司，该公司于2011年1月14日注册成立，注册地址为上海市奉贤区环城东路XXX号，法定代表人为瞿卫琴，瞿琴辉为该公司股东和监事。在审理期间，原告确认：其确曾于2017年8月初考察租赁场所，租赁场所已通过消防验收，但交付租赁场所时楼下酒吧是不存在的，酒吧从2018年6月8日营业起产生噪音和震动；原告经营时间为白天时段、晚餐时段和夜宵时段，酒吧则从晚上八、九点至凌晨两、三点，与夜宵时段有营业时间上的重叠；原告已向被告支付租金275,000元和水电押金10,000元；原告已搬离，目前仍有零星物品在租赁场所内，门已锁掉未办理交接，被告拒绝接收，由于已搬离，合同解除后不要求处理搬离事宜，也不要求处理原告诉请以外的其它后果，坚持合同之诉，相应风险自行承担；原告诉请中的1,200,000元系装修损失，不要求进行评估，未含搬迁和无法正常营业导致的损失。被告确认：其系从上海标兴置业有限公司处承租涉案房屋；涉案租赁场所已通过消防验收，交付租赁场所时楼下酒吧即已存在；酒吧营业从晚上十点至凌晨一点，与原告仅有夜宵时段在营业时间上存在部分重叠，其它时间并不存在冲突，酒吧虽从2018年6月8日起存在一定的噪音和震动，然未达终止条件；原告仅向被告支付租金275,000元和水电押金10,000元；原告现已锁门停业，自身经营不善是主要原因，未曾通知搬离，也未办理交接，不存在拒绝接收；此前已告知原告酒吧将租赁到期关闭，实际上酒吧也于2018年8月30日起停业，不同意解除合同；如解除则不要求处理后果，对装修不同意利用。以上事实，由《房屋租赁合同》、《通知函》、《复函》、短信通话记录、房地产权证、调查笔录、录音材料、工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方争议焦点之一即原、被告是否存在违约行为、租赁合同是否业已解除或是否应继续履行的问题。双方签订《房屋租赁合同》系各自的真实意思表示，合同签订后，被告应向原告提供适租房屋，原告则应向被告支付租金等费用，根据当事人陈述及相关证据，双方最初并未产生争议，均能按约履行，原告虽现称被告拆除承重横梁造成严重安全隐患，但未能提供相应的证据予以佐证，对此不予采纳，至2018年5月原告部分到期租金未付，原告违约在先，此后即2018年6月8日起，双方确认原告租赁场所的楼下酒吧经营方在凌晨左右的部分营业时间内产生噪音和震动，对原告夜宵时段的经营产生一定影响，由于噪音和震动影响房屋适租性，此时被告也存在违约情形，虽然噪音和震动的直接来源系酒吧经营方，但被告作为出租方有义务维持租赁房屋处于适租状态；但同时本院也注意到，上述影响仅是部分时段，对此原告也确认造成亏损也有其自身经营方面的原因，且原告理应积极维权和止损，即使存在如原告所述噪音和震动造成装修损坏的情况，也应及时向相关职能部门进行投诉要求处理并修复后向酒吧经营方进行索赔，因此噪音和震动虽对原告经营和收益产生一定影响，但不是全部的原因，原告也未能提供充分有效的证据证明相关影响已造成合同彻底不能履行，被告未构成根本违约，在被告不同意解除的情况下，原告要求解除合同不具备法律效力；同时原告提前知道酒吧即将租赁到期而关闭，此后酒吧确已停业，相关影响因素业已不复存在，原告未能提供证据证明其已实际搬离，相反确认尚有物品和设备在租赁场所内并锁门，综合考量上述各项因素及合同尚存的租赁期限和装修利用价值等因素，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》以继续履行为宜。双方争议焦点之二即在合同继续履行的情况下，被告是否应当赔偿原告装修损失1,200,000元、解除合同违约金200,000元、律师费60,000元和评估费8,000元。由于《房屋租赁合同》继续履行，原告要求被告赔偿基于合同解除的装修损失和解除合同违约金无依据，对此不予支持；而原告要求被告赔偿律师费和评估费无依据，亦不予支持。双方争议焦点之三即原告是否应付租金和逾期付款违约金及相应金额问题。根据合同约定，原告应按约及时支付租金，但考虑到噪音和震动对原告经营和收益造成的一定影响即被告在合同范围内未提供适租房屋的具体情况，综合考虑从2018年6月8日起至2018年9月30日止的租金应酌情予以扣减，扣减金额为100,000元，从2018年10月1日起正常计租；由此至2019年4月30日，原告按合同应付租金金额为539,583元，扣除已付租金275,000元和扣减租金100,000元，原告应付租金为164,583元；原告未付租金显属违约，双方合同对逾期支付租金约定有滞纳金，滞纳金即违约金，被告现请求逾期付款违约金100,000元，于法无悖，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告李成龙的诉讼请求；二、反诉被告李成龙继续履行双方于2017年9月31日签订的《房屋租赁合同》并于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海小元国餐饮管理有限公司截止至2019年4月30日止的尚欠租金164,583元；三、反诉被告李成龙于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海小元国餐饮管理有限公司逾期付款违约金100,000元；四、驳回反诉原告上海小元国餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,012元，减半收取计9,006元，由原告负担。反诉案件受理费3,525元，由反诉原告负担891元，反诉被告负担2,634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇一九年三月二十日书记员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。