上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初11881号原告(反诉被告)：上海田岛热喷涂有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：秋月康秀，董事长。委托诉讼代理人：俞敏、黄晴海，上海君拓律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海乔虹经济发展中心，住所地上海市嘉定区。法定代表人：左高弟，总经理。被告：嘉定区安亭镇罗家村民委员会，住所地上海市嘉定区。法定代表人：左高弟，主任。两被告共同委托诉讼代理人：邱有坤，上海博乐律师事务所律师。原告(反诉被告)上海田岛热喷涂有限公司(以下简称“田岛公司”)与被告(反诉原告)上海乔虹经济发展中心(以下简称“乔虹中心”)、被告嘉定区安亭镇罗家村民委员会(以下简称“罗家村委会”)间房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。田岛公司委托诉讼代理人俞敏、黄晴海，乔虹中心、罗家村委会共同委托诉讼代理人邱有坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田岛公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认田岛公司与乔虹中心签订的《厂房场地租赁协议书》无效；2、判令乔虹中心、罗家村委会赔偿因厂址搬迁造成的损失1,000万元(包括自建房屋的价值损失、无法搬迁设备的价值损失、可搬迁的搬迁费用、停产停工损失、提前解除员工劳动合同的经济补偿金3，425,054.1元，合计预估为1,000万元)。事实和理由：2000年11月16日，田岛公司与乔虹中心签订《厂房场地租赁协议书》，约定乔虹中心将位于嘉定区黄渡镇罗家路占地5,000平方米的厂房(以下简称“系争厂房”)出租给田岛公司使用，租赁期限自2001年1月1日至2030年12月31日，黄渡镇人民政府(现为安亭镇人民政府)为见证单位。协议书签订后，双方履行了各自义务，田岛公司在黄渡镇建立厂区，投入设备建设。现今，罗家村委会向田岛公司发出《安亭镇环境综合整治违建限期拆除通知书》，告知田岛公司系争厂房为违章建筑，需依法拆除，造成田岛公司不得不搬迁厂址。田岛公司认为，因为当初黄渡镇人民政府招商引资且作为见证单位参与租赁协议的订立，其基于对政府的信任才在黄渡镇投资建厂。但罗家村委会提供违章建筑，并安排由其控制的乔虹中心与田岛公司签订租赁协议，现田岛公司面临厂址搬迁的困境，均由乔虹中心及罗家村委会过错导致。当时租金收益有时支付给乔虹中心，有时支付给罗家村委会，厂房场地也是罗家村委会提供，田岛公司对于乔虹中心与罗家村委会间独立财产和业务无法区分，是人格混同，故乔虹中心与罗家村委会应共同承担赔偿责任。乔虹中心、罗家村委会共同辩称，对于诉请1没有意见。根据合同相对性原则，租赁协议与罗家村委会无关，其并非本案适格主体，不应承担责任。田岛公司在签订租赁协议时，明知系争厂房没有产权，其自愿按现状承租，故对于租赁协议无效也有过错。田岛公司承租系争厂房后，未经乔虹中心同意私自进行搭建，是自身造成的扩大损失，应由田岛公司自行承担。讼争的场地由田岛公司与案外人上海田岛环保设备有限公司共同使用，田岛公司主张的金额包括了案外人的某某。对于田岛公司主张的经营损失及解除员工劳动合同补偿金均非合同无效所造成的直接损失，是田岛公司在经营中所应自行承担的损失。乔虹中心向本院提出反诉请求：1、判令田岛公司将系争厂房返还给乔虹中心；2、判令田岛公司支付自2017年3月1日至同年8月31日的使用费84,120元(14,020元×6个月)；3、判令田岛公司按每月14,020元支付自2017年9月1日至实际返还系争厂房之日止的使用费；4、判令田岛公司按每年每亩8万元支付自2001年1月至实际返还系争厂房之日止的土地使用费(以田岛公司自行搭建部分1,777.63平方米合2.67亩计算)。事实和理由：2000年11月16日，田岛公司与乔虹中心签订《厂房场地租赁协议书》，约定乔虹中心将系争厂房出租给田岛公司，租赁期限自2001年1月1日至2030年12月31日，年租金142,000元，每年在上年基础上递增1%，租金每半年支付一次，先付后用等。租赁协议签订后，乔虹中心将系争厂房交给了田岛公司，田岛公司初始能如约支付租金。但自2017年3月1日起，田岛公司以各种理由拒付租金，乔虹中心多次催讨未果。另协议书签订后，田岛公司未经乔虹中心同意，私自变更土地性质，搭建了1，000多平方米建筑，应向乔虹中心补交由此产生的土地使用费。田岛公司对反诉辩称，田岛公司已将系争厂房返还。自2017年开始，田岛公司无法正常使用系争厂房，故不应再支付使用费。田岛公司经乔虹中心同意进行了搭建，双方没有约定支付搭建的土地使用费。故不同意乔虹中心的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、系争厂房未取得建设工程规划许可证。2000年11月16日，乔虹中心(甲方)与田岛公司(乙方)签订《厂房场地租赁协议书》，约定：乙方租用甲方所属系争厂房用于生产经营场所，占地面积5,000平方米，厂房及设施面积1,112平方米；租用期限30年，自2001年1月1日至2030年12月31日；年租金142,000元，每一年在上年基础上递增1%，先付后用；租用期间的厂区内用电、用水布置由乙方自行规划安装，厂房内的分隔和布置、装潢由乙方自行负责，以不损坏内部结构为原则，必要时应征得甲方同意，如有损坏不能修复的，在期满退租时由乙方照价赔偿等。租赁协议签订后，乔虹中心将系争厂房交付给田岛公司。田岛公司向乔虹中心及罗家村委会交纳使用费至2017年2月底。期间，田岛公司搭建了部分房屋。2017年3月16日，罗家村委会向田岛公司发出《安亭镇环境综合整治违建限期拆除通知书》，主要内容：根据相关文件，为确保安亭镇环境综合整治工作顺利完成，经查田岛公司处违法建筑已被列入此次安亭镇环境综合整治范围之内，要求田岛公司至2017年4月30日前自行搬离违法建筑等。接到上述通知书后，田岛公司即减少生产任务，并着手开始搬迁。二、2014年6月1日，罗家村委会(甲方)与田岛公司(乙方)签订《农村集体房屋租赁合同》，约定：甲方将安亭镇罗家村路西侧厂房、办公楼、食堂等建筑面积1,480平方米，场地面积1，358平方米出租乙方，乙方对甲方所要出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋；租赁期限从2014年6月1日至2017年5月31日止，租金每天每平方米0.48元，合计259,296元，租金每一年在上年基础上递增1%；租赁期满，乙方应如期归还房屋等。该租赁合同签订后，罗家村委会将租赁合同所出租的房屋交付给田岛公司。租赁合同到期后，罗家村委会收回了出租的房屋未再出租。2017年6月12日，上海市嘉定区规划和土地管理局向上海市嘉定区安亭镇人民政府发出执法协助书面意见，主要内容：位于嘉定区安亭镇罗家村路XXX号[田岛公司]的建筑物、构筑物，经查涉嫌违法建筑，均未核发有关规划审批文件。三、审理中，田岛公司申请对租赁地块上装修现值、自建房屋的价值、搬迁前机器设备的剩余价值、无法搬迁(恢复)使用的机器设备价值、可以搬迁的机器设备搬迁费、工厂搬迁停产停业的损失费用进行司法鉴定。本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司(以下简称“沪港公司”)进行司法鉴定，沪港公司出具报告书，审价建议为：1、房屋装修现值田岛公司提供要求取消该项评估的书面报告；2、原租赁地块自建房屋的价值583,603.10元(其中：一期495，825.73元，二期87,777.37元)；3、搬迁前机器设备的剩余价值3,244,785.90元(其中：一期788,693.47元，二期2，456，092.43元)；4、无法搬迁(恢复)使用的机器设备价值631,803.04元(其中：一期45,677.90元，二期585,125.14元)；5、可以搬迁的机器设备搬迁费20万元；6、工厂搬迁停产停业的损失382,838.90元(其中：一期128,451.92元，二期254,386.98元)；7、搬迁后多负担的物流费用建议不计取。同时说明，可以搬迁的机器设备搬迁费没有提供具体清单依据，第5项不能区分一期和二期，其他几项已经将一期和二期分开评估。经质证，田岛公司认为真实性无异议，但报告书不合理，评估价格与实际价格相差太大，申请再次评估。乔虹中心、罗家村委会对报告书无异议，但认为本案仅涉及一期，二期不应在本案中处理；自建房屋的价值应计算折旧后的价值，停产停业损失不应计入。各方确认报告书中二期部分为2014年6月《农村集体房屋租赁合同》约定的租赁范围。沪港公司鉴定人员出庭接受质询，陈述田岛公司提出的搬迁到新址的某某不属于委托评估范围，自建房屋是投入建造的价值。诉讼中，田岛公司提供了解除劳动关系补偿协议、补偿金发放明细及银行付款回单，证明其于2017年底、2018年初与公司职工提前解除劳动关系并支付了补偿金3,425,954.01元。对此，乔虹中心与罗家村委会对真实性无法确认，认为不是直接损失。田岛公司陈述收到罗家村委会通知后开始搬迁，至2018年2月1日全部搬走，并电话通知了罗家村委会。乔虹中心认为田岛公司没有进行交接，不清楚田岛公司何时搬离。乔虹中心确认，2019年2月15日收回了系争厂房。本院认为，系争厂房未取得建设工程规划许可证，故田岛公司与乔虹中心就系争厂房所签订的《厂房场地租赁协议书》应为无效。乔虹中心作为出租方，将未取得建设工程规划许可证的系争厂房出租给田岛公司，而田岛公司作为承租方，在签约前应对系争厂房的性质作详细了解，因其疏于审查而与乔虹中心签订租赁协议，故田岛公司与乔虹中心对于《厂房场地租赁协议书》无效均有过错。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。田岛公司认为罗家村委会提供了系争厂房且收取过部分租金、乔虹中心与罗家村委会间人格混同，而要求乔虹中心与罗家村委会共同承担赔偿责任，但《厂房场地租赁协议书》是田岛公司与乔虹中心签订，罗家村委会虽收到了田岛公司部分使用费，但并不能表明罗家村委会参与租赁合同并与乔虹中心共同行使租赁合同出租人的权利，故田岛公司该主张没有相应依据，本院不予支持。乔虹中心于诉讼中收回了系争厂房，故乔虹中心该反诉请求本院不再处理。田岛公司支付使用费至2017年2月底，因其仍占有使用系争厂房，故应向乔虹中心支付实际使用费。因罗家村委会发出限期拆除通知书后，田岛公司减少生产并开始搬迁，其自述于2018年2月搬离并电话通知罗家村委会返还了系争厂房，据此本院根据田岛公司对系争厂房的实际使用情况等因素酌定田岛公司尚应支付乔虹中心实际使用费为6万元(按每月5,000元计算1年)。对于田岛公司主张因合同无效赔偿搬迁的损失，其对沪港公司报告书不予认可要求重新鉴定，但未提供相应证据，且报告书仅为确定其损失的依据之一，主要应根据田岛公司因租赁合同无效造成的具体损失进行确定，本院结合沪港公司的报告书对此作如下分析。各方确认二期部分为田岛公司与罗家村委会于2014年6月《农村集体房屋租赁合同》约定的租赁范围，故二期部分的损失不属于本案损失范围。1、自建房屋的价值损失，乔虹中心认为田岛公司未经乔虹中心同意私自进行搭建，应由田岛公司自行承担，但协议书约定系争厂房内的分隔和布置、装潢由田岛公司自行负责，且田岛公司使用系争厂房并自建房屋多年而乔虹中心未提出异议，故该部分投入价值495，825.73元，应为实际造成的损失；2、搬迁前机器设备的剩余价值，不属于田岛公司的实际损失；3、无法搬迁(恢复)使用的机器设备价值45,677.90元，应为实际造成的损失；4、可以搬迁的机器设备搬迁费20万元，未区分一、二期，根据前述第3项的设备价值金额，本院酌定该项损失为5万元；5、工厂搬迁停产停业的损失128,451.92元，因系争厂房租赁合同无效，该项不应计入。对于田岛公司主张的提前解除员工劳动合同的经济补偿金3，425,054.1元，不是系争厂房租赁合同无效造成的直接损失，该部分不应计入。综上，田岛公司的损失为591，503.63元。对于《厂房场地租赁协议书》无效，田岛公司与乔虹中心均有过错，本院确定乔虹中心承担损失的70%，其余损失由田岛公司自行承担，故乔虹中心应赔偿田岛公司损失414,052.54元。对于乔虹中心反诉主张田岛公司支付土地使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海田岛热喷涂有限公司与被告上海乔虹经济发展中心于2000年11月16日签订的《厂房场地租赁协议书》无效；二、原告(反诉被告)上海田岛热喷涂有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乔虹经济发展中心房屋使用费6万元；三、被告上海乔虹经济发展中心应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海田岛热喷涂有限公司损失414,052.54元；四、驳回原告上海田岛热喷涂有限公司其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海乔虹经济发展中心其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费81,800元，由田岛公司负担78,413元，乔虹中心负担3,387元。反诉受理费1,903元，由乔虹中心负担1,207元，田岛公司负担696元。乔虹中心与田岛公司各自负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。审价费90,645元(田岛公司已预付)，由田岛公司、乔虹中心各半负担45,322.50元。乔虹中心负担之款，应于本判决生效之日起十日内给付田岛公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春人民陪审员  唐剑影人民陪审员  贺 毅二〇一九年三月二十八日书 记 员  康雅莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……