广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初1994号原告：广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇x，统一社会信用代码：x。负责人：陈春明，该分公司总经理。委托诉讼代理人：陈锡、朱炳洪，均是该公司员工。被告：杨奕琪，女，1976年3月15日出生，汉族，住广州市增城区。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司与被告杨奕琪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司的委托诉讼代理人朱炳洪到庭参加诉讼。被告杨奕琪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1、被告支付原告2014年1月1日起暂至2017年10月31日止的管理费10319.64元；代收水费1343.7元；代收污水处理费115.29元；代收电费12114.15元；（上述欠费均从2014年1月1日起至2017年10月31日止）；上述欠费的违约金32698.38元（违约金截止至2017年10月13日，每天按未缴金额的0.1%计算，自逾期之日起计算至实际付清之日止）。2、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与广州市海伦堡房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于广州市增城区x，原告（原名称为广州中颐物业有限公司增城分公司）于2012年9月16日与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会签订了《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同》，由业委会聘请原告对涉案的新塘镇海伦堡花园实施物业服务，双方约定了多层住宅1-11幢，32-35幢1元/平方米/月，电梯住宅12-31幢，36-38幢1.2/平方米/月，电梯住宅39-56幢l.6/平方米/月，电梯住宅57-81幢1.8/平方米/月。被告所购房屋的建筑面积140.21平方米，每月的物业管理费为224.34元。根据服务合同第六章违约责任第二十六条的约定，业主（被告）未能按时足额缴纳物业管理费，应按每日0.l%的标准向原告支付违约金。原告依约履行了物业管理等相关义务，但被告却在2014年1月之后却未能依约缴付管理费、水电费等，原告一直通过多种方式向被告催收未果。为维护原告的合法权益诉至法院，盼法院判允所请！被告杨奕琪未作答辩。经审理查明：2012年9月16日，广州中颐物业管理有限公司增城分公司（乙方）与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会（甲方）签订《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2012-2015》，该合同约定，物业服务期限为3年，自2012年9月16日起至2015年9月15日止；2015年11月10日，原告（乙方）与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会（甲方）签订《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2015-2017》，该合同约定，物业服务期限为2年，自2015年11月10日起至2017年11月9日止；上述两份合同均约定，乙方为位于新塘水南村××大道××城市新塘镇海伦堡花园提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中1-11幢、32-35幢按1元/平方米/月缴纳；12-31幢、36-38幢按1.2元/平方米/月缴纳；39-56幢按照l.6元/平方米/月缴纳；57-81幢按照1.8元/平方米/月缴纳等。业主违反上述约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日1‰的标准向乙方支付违约金。同时约定，物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域内清洁卫生费用；4、物业管理区域内绿化养护费用；5、物业管理区域内秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业服务企业的利润。还约定，乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。该合同还就其他事项进行了约定。位于广州市增城区新塘镇南埔村海伦堡大道2号55幢304房的房产（登记的建筑面积为140.21平方米）自2009年7月15日起至今登记在被告名下，且属于前述两份物业服务合同项下的服务期限内。该房产的物业服务费为224.34元/月（140.21平方米×1.6元/平方米/月），当月的物业服务费的缴纳时间为当月底。2014年1月1日起至2017年10月31日期间，被告未向原告支付上述房产的物业服务费，且至今被告亦未支付上述期间的物业服务费。原告诉至法院，请求解决。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉及举证。庭审中，原告撤回对车位管理费追讨，并明确表示只有物业服务费计算违约金，代收水费、代收污水处理费、代收电费不计算违约金。被告在使用物业期间，因案涉整幢楼房是由原告先行向水电、供电部门垫交费用后再按各户实际费用计算进行收取，原告代被告缴交水电费和污水处理费后，被告不向原告缴纳。原告提供代缴水电费发票及明细清单予以证明。原告诉称曾委托广东仲衡律师所于2014年8月8日和2015年12月21日分别向被告发送《律师函》，要求被告缴纳上述物业管理费的违约金，但无证据证明已由被告签收及签收时间。另查，广州中颐物业管理有限公司于2013年12月26日变更为广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司。被告至今尚拖欠原告2014年1月起至2017年10月止期间代收水费1343.7元；代收污水处理费115.29元；代收电费12114.15元。上述事实，除原告在庭审除述外，有原告提供增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同两份（2012年-2015年，2015年-2017年）、增城市房地产权查册表、各项费用欠缴明细表、公共电费、水费票据予以印证相吻合，足以认定。本院认为：本案属于物业服务合同纠纷案件。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。综合本案，1、原告是否与被告构成物业服务合同关系？2、原告与业主委员会签订的物业服务合同是否有效？3、被告是否未按合同履行缴交物业管理费构成违约并承担违约责任？4、被告是否欠下原告为其代缴水电费和污水处理费？广州中颐物业管理有限公司于2013年12月26日变更为广州海伦堡物业管理有限公司，则广州中颐物业管理有限公司产生的物业管理费、代缴水电费和污水处理费的追讨权利应由原告享有。对于原告是否与被告构成物业服务合同关系，从广州中颐物业管理有限公司增城分公司与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会签订的《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2012-2015》、以及原告与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会签订的《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2015-2017》可知，本院予以认定原告与被告已构成物业服务合同关系。原告与业主委员会签订的物业服务合同是否有效问题，因上述两份合同的签订均系双方在平等自愿基础上真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，故该合同依法成立、有效，本院予以认定。同时，因业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故上述合同依法对包含被告在内的小区全体业主均有约束力。由于被告未按合同约定履行缴交物业服务费给原告，根据合同约定，被告需按224.34元/月的标准按月向原告缴纳物业服务费，被告自2014年1月1日起2017年10月31日止未向原告缴纳物业服务费10319.64元（224.34元/月×46月）已构成根本性违约，依法应当承担违约责任。为此，原告要求被告支付自2014年1月1日起至2017年10月31日止物业服务费及违约金，合理合法，本院予以支持。但对于违约金的计算问题，根据物业服务合同约定，业主违反合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日1‰的标准向乙方支付违约金。原告曾委托律师于2014年8月8日和2015年12月21日分别向被告发出催缴物业服务费的律师函，但均无担供合理合法证据证明该通知送到给被告或被告签收时间，故原告主张逾期缴交物业费的违约金从2014年1月1日起开始计算，理据不足，本院不予支持。根据公平原则，原告计算物业费的违约金时间应从2017年11月1日起计算为宜。即从2017年11月1日起按每月的物业服务费224.34元为基数再按每日1‰的标准计算至还清款日止，但每月的违约金数额不超过当月本金为限。对于2014年1月1日起至2017年10月31日止期间，原告为被告垫付的水费1343.7元、污水处理费115.29元和电费12114.15元，原告提供了公共电费、水费票据予以证明，故原告要求被告返还上述费用，是符合合同的约定及法律规定，本院予以支持。至于原告在庭审中撤回对车位管理费追讨，并明确表示对于代收水费、代收污水处理费、代收电费不计算违约金，是原告的民事处分权利，本院予以支持。综上所述，原告合理的诉求，本院予以支持，不合理的诉求，本院予以驳回。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第十二条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨奕琪于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付2014年1月1日起至2017年10月31日止的物业服务费10319.64元；二、被告杨奕琪于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付上述物业服务费的违约金，违约金以每月拖欠的物业服务费224.34元为基数，按照1‰/日的标准自2017年11月1日起计付至付清款日止，每月的违约金的数额不超过当月的本金为限；三、被告杨奕琪于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付2014年1月1日起至2017年10月31日止的水费1343.7元、污水处理费115.29元和电费12114.15元；四、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1222.2元（原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司已预交），原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司负担472.2元，被告杨奕琪负担750元。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司已预交的受理费由法院退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  潘秀麟审 判 员  冯志坚人民陪审员  赖远明二〇一九年三月二十六日书 记 员  陈嘉敏附本判决相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。