河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0802民初1696号原告：卫军，男，1970年4月28日出生，汉族，现住焦作市解放区。委托诉讼代理人：郭鸿洋，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮秋霞，河南苍穹律师事务所实习律师。被告：戈建新，男，1974年3月28日出生，汉族，现住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：郁翔，河南华凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红光，河南华凌律师事务所律师。被告：戈亚芳，女，1978年7月12日出生，汉族，焦作市山阳区。委托诉讼代理人：郁翔，河南华凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红光，河南华凌律师事务所律师。被告：刘海霞，女，1980年2月19日出生，汉族，现住焦作市中站区。原告卫军与被告戈建新、戈亚芳、刘海霞确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭继续审理。原告卫军及其委托诉讼代理人郭鸿洋、阮秋霞，被告戈建新及其与被告戈亚芳的共同委托诉讼代理人郁翔、张红光到庭参加诉讼，被告刘海霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫军向本院提出如下诉讼请求：1.判决原告与被告戈亚芳的房屋买卖合同及转让行为无效；2.判决被告戈亚芳与被告刘海霞的房屋买卖合同及转让行为无效；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告卫军增加如下诉讼请求：将涉案房屋的所有权登记变更到原告名下。事实与理由：2009年12月29日，原告向于立竟借款15万元，期限6个月，自2009年12月29日至2010年6月28日，借款利率为月息10‰，从出借人实际交付借款之日起计息至本金结清之日，借款用途为投资经营。原告以自有的坐落于解放区人民大道××区××楼××单元××号的房产（房屋所有权证号为焦房权证解字第××号）提供抵押担保，并办理抵押登记。焦作金桥投资担保咨询有限公司（以下简称金桥公司，法定代表人为戈建新，委托代理人为戈亚芳）为该借款提供连带责任保证。因该笔借款的实际出借人为被告戈建新，原告于2010年6月23日向被告戈建新偿还该笔借款，本息共计20万元。2011年1月份，被告戈建新持伪造的委托手续[（2009）年焦信证民字第1401号公证书]谎称是原告的委托代理人，将原告所有的位于解放区人民大道××区××楼××单元××号的房产转让给被告戈亚芳。原告从未签署过此委托书，经向在（2009）焦信证民字第1401号公证书上署名的河南省焦作市恒信公证处查询，该公证处并不存在该编号的公证书，此公证书系被告戈建新伪造。之后，被告戈亚芳又将原告的上述房产转让给被告刘海霞，刘海霞因与戴黎霞的借款纠纷被诉至马村区人民法院，该房产被法院强制执行。直至法院来查封房产时，原告才知道自己所有的房产被他人变卖，财产权利遭受侵害。原告认为，被告戈建新伪造委托手续，与被告戈亚芳合谋将原告所有的房产转移，非法占为己有，又与被告刘海霞串通，以合法形式掩盖非法目的，严重侵害原告的财产权益。为维护合法利益，原告诉至法院，请求依法判决。被告戈建新、戈亚芳辩称，原告因向他人借款，后向被告出具委托书，委托被告戈建新为其出售房屋，是其本人真实意思表示。该房屋经相关部门按市场价评估并且由被告戈亚芳支付了相应对价，房屋买卖关系真实有效。基于相同理由，被告戈亚芳将该房屋以市场价格卖给被告刘海霞，买卖关系亦真实、合法、有效。被告刘海霞未作答辩。根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点如下：1.诉争房屋由原告出卖给被告戈亚芳时，原告与于立竟之间的债权债务关系是否已经消灭；2.原告是否公证委托被告戈建新出卖诉争房屋；3.原告与被告戈亚芳之间的房屋买卖合同及被告戈亚芳与被告刘海霞之间的房屋买卖合同是否属于无效合同。原告卫军为支持自己的主张，向本院提交下列证据：第一组：借款合同1份4页、房地产抵押合同1份4页、（2009）焦众证经字第1708号公证书1份。证明2009年12月29日，原告卫军及配偶李红霞向于立竟借款15万元，期限6个月，自2009年12月29日至2010年6月28日，借款利率为月息10‰，原告以自有的坐落于解放区人民大道××区××楼××单元××号的房产提供抵押担保，并进行抵押登记。金桥公司给该笔借款提供连带责任保证，并就借款合同和房地产抵押合同作了具有强制执行效力的公证。被告戈建新、戈亚芳参与整个借款过程，非常清楚原告仅将诉争房产作为借款的抵押，只有原告无力偿还借款时债权人方可申请执行该房产。本案实际上只存在借贷关系，并非委托卖房关系，原告并无出售房屋的真实意思表示。第二组：收据1份（编号为9123592）1页，证明因借款合同的实际出借人为戈建新，2010年6月23日卫军已向戈建新还清本息，原告卫军与被告戈建新、于立竟之间已经不存在债权债务关系，自然也不存在原告卖房还款的事实。第三组：房产档案信息，其中包括：1.焦作市房产测绘平面图1页，载明2011年1月13日焦作市天乐房地产测绘有限公司的测绘数据，但实际上原告一直在诉争房屋居住，从未有测绘人员上门测绘；2.焦房权证解字第××号房产证3页，证明诉争房产原为卫军所有；3.房地产买卖契约2页，被告戈建新于2011年1月19日谎称为原告卫军委托代理人将房产出卖给非善意购买人戈亚芳，双方成交价格为172400元，该价格明显低于市场价格；4.契税完税证1页，计税金额172400元明显低于市场价格；5.委托书1页，委托书写明“委托人卫军和李红霞是原配夫妻，……因向于立竟借款，已于2009年12月29日在焦作市房产管理局办理抵押登记。”该委托书的落款日期为2009年12月25日，从日期上看，委托在前，借款抵押登记在后，12月25日就明确了4天以后的12月29日发生的事情，可见该委托书不属实，并且原告及配偶李红霞从未签署过此委托书；6.（2009）焦信证民字第1401号公证书1页，公证书所述“卫军和李红霞于2009年12月25日在焦作金桥投资担保咨询有限公司，在我和公证员助理沈海宾的面前，在前面的《委托书》上签字、捺指印”不实，该公证书为虚假的公证书，经向署名的河南省焦作市恒信公证处查询，并不存在此编号的公证书，此公证书系戈建新伪造，原告从未办理过此委托出售房产的公证；7.焦作市房屋（转移）登记申请书1页，该申请书中卖房人的签名“卫军”“李红霞”不是卫军、李红霞本人所签；8.焦作市房产交易税收申报表1页，申报人处签名“卫军”不是卫军本人所签；9.转让二手房减免税登记审批表1页，申请人、纳税人处签名“卫军”均不是卫军本人所签，房管局档案中也未见评估报告。综上，该组证据证明诉争房产原为原告卫军所有，被告戈建新以虚假的委托公证书非法转移卫军的财产。出卖本案诉争房屋并非原告的真实意思表示，戈建新系无权代理，而戈亚芳系金桥公司的委托代理人，又与戈建新系兄妹关系，其受让诉争房屋的价格172400元也明显低于市场价格，故戈亚芳受让诉争房屋不构成善意取得，戈建新与戈亚芳签订的《房地产买卖契约》应当无效，房屋权属应当恢复至卫军名下。第四组：焦作市存量房屋买卖合同1份8页，证明2017年4月17日戈亚芳将本案诉争房屋出卖给被告刘海霞，戈亚芳的行为系无权处分行为，戈亚芳自2011年受让诉争房屋至2017年以来从未到房屋实地查看，该诉争房屋一直由原告卫军居住使用，刘海霞系戈建新公司的员工，受让该房屋时并未对该房屋进行实地查看，对该房屋由谁实际控制使用以及是否存在争议均未做了解，未能尽到善良相对人的谨慎注意义务，刘海霞也未实际支付房款。故刘海霞受让该房产也不能构成善意取得，刘海霞与戈亚芳签订的房屋买卖合同应当无效。第五组：河南省焦作市恒信公证处关于《焦作市中站区人民检察院》焦中检反渎调证[2015]21号调取证据通知书的复函1份、焦作市中站区人民检察院焦中检反渎鉴通[2015]1号鉴定意见通知书1份，证明戈建新利用相同的手段骗取他人房产，在夏彩霞案件中也存在公证书虚假的事实，复函中公证处落款的印鉴可以与案涉的（2009）焦信证民字第1401号公证书中的印鉴比对，两枚公章不符，大小与字体均不一致。第六组：焦作市解放区人民法院（2015）解民一初字第351号民事判决书1份13页，证明被告戈建新及其配偶王霞曾以同样的方法，伪造委托卖房的公证书将他人名下房产非法转移的事实。判决书中夏彩霞的房产和原告的房产在同一个小区、同一楼层、同一面积，判决书第4页载明中站检察院对夏彩霞的房产评估价2011年时为335200元，2015年时为478300元。经向相关机构征询2017年房产估价也有60万元左右，而本案戈建新卖给戈亚芳的价格是172400元，戈亚芳转给刘海霞的价格为30余万元，两次转让均明显低于市场价格，且买卖双方均对房产位置、现状漠不关心，完全不符合善意取得的特征。第七组：焦作市马村区人民法院（2017）豫0804民初1100号民事调解书1份2页，证明戴黎霞就该调解书申请强制执行时，原告卫军才知道自身合法权益遭受侵害。第八组：马村区人民法院（2018）豫0804执异6号执行裁定书1份3页，证明马村区人民法院对原告所提执行异议作出中止执行的裁定。第九组：原告在涉案房屋生活期间的用电记录8页，证明原告一直在涉案房屋内居住。第十组：借款结清证明1份，证明2010年5月11日签订的借款合同，原告于2010年12月4日已经按照合同约定全部结清。该份证据原件由被告戈建新持有，在2010年5月11日双方只有这一笔借款，没有其他借款。第十一组：收据及银行转账凭证共7张（银行转账凭证3张，还款凭证4张），证明原告向被告戈建新支付了88.7万元。第十二组：工商银行转账流水单3张，证明原告向被告戈建新转账7万元（时间是从2010年3月31日至2010年5月11日），被告戈建新一共借给原告33.18万元，而原告向戈建新还款110万元，属于暴力贷。第十三组：原告在涉案房屋居住期间缴纳的电费发票10张，证明原告在涉案房屋一直居住至今，不存在被告戈亚芳、刘海霞善意取得的情形；第十四组：都市花园社区证明1份、电力部门出具的历月抄表清单4页，证明同上。被告戈建新、戈亚芳对原告卫军提交证据质证后，发表如下质证意见：对第一组证据真实性无异议；对第二组证据真实性无异议，对关联性有异议。该收据没有标注款项已经结清，并且由于卫军与被告戈建新还有其他债务，该收据是卫军归还戈建新其他借款，跟本次于立竟的借款没有关系；对第三组证据的真实性、合法性、关联性无异议。其中委托书的时间虽然在借款合同和抵押合同之前，但只要本人意思表示真实，并不妨碍委托的真实合法性；对第四组证据真实性无异议；第五组证据，对中站区检察院鉴定意见通知书真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，陈永亮、夏彩霞一案已进入解放区人民法院的再审程序当中，并且已启动相关法律程序；对第六组证据的质证意见同上；对第七组证据的真实性无异议，对关联性有异议。本案争议焦点是原告与被告的债权债务关系及买卖房屋委托书的真实性；对第八组证据的真实性、关联性无异议；对第九组证据真实性无异议；另补充，原告证据中提到的原告与于立竟的借款，其中的利息和本金均由被告戈建新偿还，原告提交的收据仅是原告还款的一部分，2009年12月25日的公证委托书是原告在被告戈建新面前签字并加盖了指印。对第十组证据真实性无异议，但该款项是陈永亮、夏彩霞偿还的。第十一组证据，三张转账凭证共计72000元，被告戈建新确实收到，但该款项是借款利息。50万元的收据被告从来没有见过，和被告没有关系。20万元的收据是偿还前期的借款，不是本案所涉款项；署名王建军的两张收条也与被告无关。对第十二组、十三组、十四组证据的真实性无异议，但与本案没有关联性，因为房屋居住权和所有权在法律上是可以分离的，对原告是否属于合法居住尚存疑问。被告戈建新、戈亚芳为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一：2010年4月7日的借款合同1份，出借人为戈建新，借款人为卫军、李红霞、靳虎生、李秋霞、樊义务和靳麦云，两个公司作为担保人，借款金额36万元，借款期限为2010年4月7日至2010年5月6日，利息为月息1.6%，证明戈建新和卫军之间还有不低于36万元的债务关系；证据二：焦作中旅银行交易明细，证明戈建新与卫军之间债务的真实存在；证据三：2010年5月11日的借款合同1份，期限为2010年5月11日至2010年6月10日，出借人为戈建新，借款人为卫军，担保人为陈永亮、夏彩霞，借款金额为18万元，利息为月息1.6%；证据四：中信银行的转账凭证1份，证明2010年12月28日，戈建新代卫军偿还于立竟的款项15万元；证据五：利息支付明细照片2张，是戈建新记录的代卫军偿还于立竟借款的明细，于立竟也签名予以认可；证据六：2010年2月5日的借款合同1份、借据1份、收据1份，出借人是戈建新，借款人是卫军、焦作市昌恒新环境设备有限公司。担保人是李秋霞、焦作市金鼎投资担保有限公司，借款金额为30万元，借款期限为2010年1月24日至2010年2月23日，证明原告与被告戈建新之间还有其他借款关系；证据七：机动车辆质押借款合同1份、车辆质押支付凭证1份，借款人与抵押人为焦作市昌恒新环境设备有限公司，法人代表是李红霞（卫军的配偶），出借人是金桥公司，法人是戈建新，质押合同金额为17万元，借款期限为2009年11月30日至2009年12月5日。车辆质押支付凭证的时间为2009年11月30日，证明原、被告之间还有其他借贷关系。证据八：公证书（证人证言）三份，证明原告向被告戈建新借款的由来。原告卫军对被告戈建新、戈亚芳提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，对关联性有异议。原告未收到该笔借款，收款人有6个人，是每个人收到36万元还是共收到36万元，收据显示不清，应由被告继续举证。该笔借款被告已经向山阳区人民法院起诉，现在已经进入执行程序，并已经将靳麦云、靳虎生的房产查封。被告在该案中主张的金额是36万元，从被告的起诉可知原告本案诉争的房屋与该笔借款无关，原告也不在该笔借款债务人之中；对证据二真实性无异议，该明细只有被告戈建新2011年4月份的存款记录，不能证明被告的证据指向；对证据三，借款合同中前两页没有签字，对真实性有异议，但对第三页的真实性予以认可。在2010年5月11日只发生过一笔借款15万元，之后已经向被告戈建新结清，被告戈建新也已经向原告出具了收到凭证；对证据四真实性无异议，能够证明被告戈建新已经将该款项归还给于立竟，原告已经向被告戈建新偿还借款，符合常理。对证据五不予质证，因是手机拍摄的照片，没有原件，不予认可；对证据六的真实性均有异议，签名和按手印处不是本案原告所签，原告之前跟戈建新有过一份30万元的借款合同，但由于被告戈建新并未履行出借义务，已经当面销毁；对证据七真实性无异议，金额为17万元，借款期限为5天，被告戈建新当天通过银行转账164300元，扣除利息5700元，由于原告没有按时还款，被告戈建新雇佣社会闲散人员向原告索要欠款，让原告签订了2010年3月5日的30万元借款合同，该30万元被告戈建新并未向原告支付。对证据八，三份公证书的证据形式是非法的，证人证言需要证人出庭接受询问，而被告将证人证言归为书证，规避了法律赋予原告询问证人的权利。公证书由公证员陈某和陈洁制作询问谈话笔录，应将该谈话笔录一并向法庭出示。该三份证人证言陈述的借款均是由金鼎投资担保公司作为担保人，涉嫌吸收公众存款，请法庭依法处理。另外，原告与金鼎投资担保公司之间的借贷关系与被告戈建新无关。根据原告卫军的申请，本院依法调取了下列证据：1.中站区司法局2018年7月17日出示的调取证据说明函1份；2.（2009）焦信证民字第1401号公证事项缴纳的公证费票据1份；3.中站区检察院对公证员王某的讯问笔录1份。原告卫军对本院调取的证据质证后，发表如下质证意见：对调取证据说明函真实性无异议，没有找到1401号公证书的存档卷宗说明该事项没有经过公证；对票据真实性无异议，缴款人落款并不是原告本人签字，原告并未去公证处办理相关手续；对讯问笔录真实性无异议，公证员王某也没有办理过涉案的公证文书。由此可知，被告戈建新虚构伪造公证书将原告的房屋转卖给其妹妹戈亚芳，后又转卖给他人，该转让行为无效。被告戈建新、戈亚芳对本院调取的证据质证后，发表如下质证意见：虽然没有查找到公证处的存档卷宗，但有公证费的缴费凭证，有正式的专用票据，并且是公证处工作人员上门办理了该公证事项。即使办理公证存在瑕疵，但相应的民事行为已经发生效力，只要原告的公证委托是真实的，那么被告戈建新处理房产就合理合法。委托书的内容及签字都是原告及其配偶的真实意思表示，公证处对委托内容作出公证并且出具了公证书，公证处给戈建新的回答是只要公证处出具了公证书，有公证人员及公证处加盖印章，公证书就是合法的。至于原告说相关档案找不到，中站区司法局给被告戈建新的解释是公证处送达给被告的公证书是合法有效的，档案问题跟被告戈建新个人无关。被告刘海霞未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。本院对当事人提交及本院调取的证据认定如下：原告卫军提交的第一组证据，被告对真实性无异议，能够证明卫军、李红霞与于立竟签订借款合同、房地产抵押合同并办理公证，及该借款由金桥公司提供担保的事实，本院予以采信；第二组证据被告对真实性无异议，能够证明戈建新于2010年6月23日收到卫军支付的20万元，本院予以采信；第三、四组证据，被告对真实性无异议，能够证明诉争房屋两次转让的过程，本院对真实性予以采信。但第三组证据中的委托书与本院查明案件事实不符，不予采信；第五组证据分别由河南省焦作市恒信公证处和焦作市中站区人民检察院出具，本院对真实性予以采信；第六、七、八组证据分别是本院及焦作市马村区人民法院出具的法律文书，本院予以采信；第九、十组证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；第十一组证据，原告对其中20万元的收据及三张转账凭证无异议，本院予以采信。另外三张收条没有被告的签字，不能证明与被告有关，本院不予采信；第十二组证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；第十三、十四组证据，被告对真实性无异议，能够证明原告2016年至2018年期间在诉争房屋内居住并交纳了电费的情况，本院予以采信。被告戈建新、戈亚芳提交的证据一，原告对真实性无异议，能够证明原、被告之间还存在其他借款关系，本院予以采信；证据二是戈建新的银行账户交易明细，本院对真实性予以采信，但不能证明被告的证据指向；证据三能够证明原、被告于2010年5月11日签订金额为18万元的借款合同，本院对真实性予以采信；证据四，原告对真实性无异议，能够证明被告戈建新向于立竟支付了相应款项的事实，本院予以采信；证据五没有原件，且原告不予认可，本院不予采信；证据六能够证明原、被告之间还签订过其他借款合同，虽然原告对该证据的真实性有异议，但其未能提交足以反驳的证据支持其该主张，故对该证据的真实性本院予以采信；证据七，原告对真实性无异议，能够证明原、被告之间存在车辆质押借款的事实，本院予以采信；证据八是由河南省焦作市众信公证处出具的公证文书，但其证据性质仍属于证人证言，因该证人未经本院许可无正当理由未出庭接受质询，故本院对该证据不予采信。本院调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2009年12月29日，卫军和李红霞作为共同借款人（乙方）与出借人于立竟（甲方）签订编号为：借金桥民贷房字第××号《借款合同》，约定甲方向乙方提供借款15万元，期限6个月，自2009年12月29日至2010年6月28日。借款利率为月息10‰，从出借人实际交付借款之日起计息至本金结清之日。金桥公司（丙方）为该合同项下的借款提供连带责任保证，被告戈建新系金桥公司的时任法定代表人，被告戈亚芳系金桥公司的委托代理人。同时约定甲方有权选择乙方或者丙方为被强制执行人或者选择乙方及丙方为被强制执行人。丙方承担保证责任后，甲方享有的上述债权、房地产抵押权即转移给丙方。同日，卫军、李红霞作为抵押人（甲方）与抵押权人于立竟（乙方）签订《房地产抵押合同》，约定甲方用位于解放区人民大道××区××楼××单元××号的房屋为上述借款提供抵押担保，双方约定抵押房地产价值为16万元。同日，抵押权人于立竟（甲方）、抵押人卫军、李红霞（乙方）与担保人金桥公司（丙方）共同向河南省焦作市众信公证处申请对前述《借款合同》和《房地产抵押合同》进行公证并赋予强制执行效力。河南省焦作市众信公证处于2009年12月29日出具（2009）焦众证经字第1708号公证书，证明前述《借款合同》和《房地产抵押合同》上金桥公司的印鉴及其委托代理人戈亚芳的签字及于立竟、卫军和李红霞的签字、指印均属实，并载明自前面的《借款合同》和《房地产抵押合同》生效之日起，该公证书具有强制执行的效力。2009年12月25日，河南省焦作市恒信公证处出具（2009）焦信证民字第1401号公证书，载明卫军和李红霞于2009年12月25日在金桥公司，在公证员王某和公证员助理沈海宾的面前，在前面的《委托书》上签字、按指印。《委托书》载明：委托人为卫军和李红霞，受托人为戈建新。委托人是原配夫妻，河南省焦作市人民大道南丰泽园D区7号楼2单元5号的房产是委托人的夫妻共有财产，因向于立竟借款，已于2009年12月29日在焦作市房产管理局办理抵押登记。委托人欲出售上述房产，需办理该房屋有关注销抵押手续、过户手续，因不能亲自到焦作市房产管理局办理，特委托戈建新为代理人，代为办理如下事项：一、到焦作市房产管理局代为办理上述房产的注销抵押登记手续、代为领取房屋所有权证书；二、代为办理房屋产权过户（房产变更登记）手续、代为交房；三、代为办理房屋的土地使用权过户（土地使用权变更登记）手续，代为办理房屋内水、电、有线电视等附属设施的过户手续；四、代为办理房地产买卖以及过户过程中的其他相关事宜；五、代为收执该委托书公证书（叁分）。受托人为代理上述事项所实施的法律行为及签署的一切有关文件，委托人均予以承认，并由委托人承担相应的法律后果。委托期限自2010年6月28日起至2011年6月28日止。该委托书显示有卫军及李红霞的签字，落款时间为2009年12月25日。2010年6月23日，被告戈建新收到原告卫军的还款20万元，并向卫军出具了收据。2011年1月19日，被告戈建新以卫军及李红霞的委托代理人身份与被告戈亚芳签订《房地产买卖契约》，将解放区人民大道××区××楼××单元××号的房屋以172400元的价格转让给被告戈亚芳，并由戈亚芳缴纳了相应的契税，后诉争房屋的所有权人变更为戈亚芳。2017年4月17日，被告戈亚芳（甲方）与被告刘海霞（乙方）签订《焦作市存量房屋买卖合同》，约定甲方自愿将其合法拥有的坐落于焦作市解放区人民路丰泽园D区7号楼2单元5号的房产依法转让给乙方，乙方已对房屋具体情况作了充分了解，并愿意购买该房屋。房屋总价款为35万元，由乙方于2017年4月17日前直接将定金、保证金等之外的购房款支付给甲方。后，该房屋的所有权人变更登记为刘海霞。上述两次房屋转让均未实际交付，原告卫军一直在该房屋内居住生活至今。之后，刘海霞因与戴黎霞民间借贷纠纷，戴黎霞向焦作市马村区人民法院申请执行，马村区人民法院查封了登记在刘海霞名下的诉争房屋。卫军向马村区人民法院提出执行异议，要求中止对诉争房屋的执行并解除查封，并向本院提起本案诉讼，要求确认诉争房屋的两次买卖合同均无效，并要求将诉争房屋恢复登记至其名下。马村区人民法院于2018年5月21日作出（2018）豫0804执异6号执行裁定书，裁定中止对诉争房屋的执行。中止期间对该房产的查封不予解除，但对该房产不得采取拍卖、变卖等执行措施。在审理过程中，原告卫军申请对2009年12月25日签署的《委托书》上的其签名真实性进行鉴定，后其未能按鉴定机构的要求交纳鉴定费用，放弃了该鉴定申请。另查明，经本院到焦作市恒信公证处查询，未能查找到（2009）焦信证民字第1401号公证书的卷宗档案。诉争房屋的坐落现登记为解放区人民路丰泽园D区7号楼2单元5号。本院认为，本案属于确认合同无效纠纷。关于戈建新以卫军及李红霞委托代理人的身份与戈亚芳于2011年1月19日签订的《房地产买卖契约》的效力问题，戈建新与戈亚芳签订《房地产买卖契约》是根据河南省焦作市恒信公证处出具的（2009）焦信证民字第1401号公证书中卫军及李红霞的授权，而该委托书的落款时间是2009年12月25日，委托书内容却载明委托人因向于立竟借款，已于2009年12月29日就诉争房屋在焦作市房产管理局办理了抵押登记。欲出售上述房产，需办理该房屋有关注销抵押手续、过户手续等内容。该委托书确认了还未发生的事项，且明显与查明事实不符，委托期限从2010年6月28日起，该时间与卫军、李红霞与于立竟签订借款合同约定的借款期限届满日期相吻合，签订委托书时委托人是否能够按约定偿还出借人于立竟的借款尚不知晓，更谈不上办理该房屋的注销抵押手续。该委托书仅是对卫军、李红霞向于立竟借款的一种担保，并没有委托卖房的意思表示。故戈建新依该委托书的授权与戈亚芳签订的《房地产买卖契约》显系无权代理。而戈亚芳系金桥公司的委托代理人，又与被告戈建新系亲属关系，其受让诉争房屋的价格172400元也明显低于市场价，且对房屋的占有情况不予关注，未尽审慎注意义务，故戈亚芳受让诉争房屋不构成善意取得。卫军要求确认戈建新以其委托代理人的身份与戈亚芳于2011年1月19日签订的《房地产买卖契约》无效的请求符合相关法律规定，本院予以支持。戈建新以卫军、李红霞委托代理人的身份与戈亚芳签订的《房地产买卖契约》无效，故戈亚芳并不能取得诉争房屋的合法所有权，其与刘海霞签订《焦作市存量房屋买卖合同》转让诉争房屋也属于无权处分行为。且诉争房屋一直由卫军居住使用至今，刘海霞在受让该房屋时，也未对该房屋进行实地查看，对该房屋由谁实际控制使用及是否存在争议均未作了解，也未能尽到善良相对人的谨慎注意义务，故刘海霞受让该房屋也不能构成善意取得，戈亚芳与刘海霞于2017年4月17日签订的《焦作市存量房屋买卖合同》也应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故本案诉争房屋应恢复到之前的产权状态，卫军要求将诉争房屋的所有权恢复登记至其名下的请求依法成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认被告戈建新以原告卫军委托代理人的身份与被告戈亚芳于2011年1月19日签订的《房地产买卖契约》无效；二、确认被告戈亚芳与被告刘海霞于2017年4月17日签订的《焦作市存量房屋买卖合同》无效；三、被告戈建新、戈亚芳、刘海霞应于本判决生效之日起十日内协助将坐落于解放区人民路丰泽园D区7号楼2单元5号的房屋所有权恢复登记至原告卫军名下。本案案件受理费200元，由被告戈建新、戈亚芳、刘海霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  贾绍军审 判 员  周荣应人民陪审员  王正金二〇一九年三月二十六日书 记 员  王齐歌