广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初11479号原告：肖山，男，1965年10月12日出生，汉族，现住广东省珠海市。委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯星，广东常成律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所：珠海市香洲区。法定代表人：董来荣，经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所：珠海市香洲区。法定代表人：叶耀明，总经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所：珠海市香洲区。法定代表人：黄滢静，总经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所：珠海市。法定代表人：李永山，董事长。被告：珠海永通商业运营管理有限公司，住所：珠海市横琴新区宝华路6号105室-16007。法定代表人：肖成智，执行董事。原告肖山与被告珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）、珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称珠海永通）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖山的委托诉讼代理人张德斌，被告时代百货、诺德置业、百盛时代的委托诉讼代理人何志锋，被告珠海永通的法定代表人肖成智均到庭参加诉讼。被告金山房产经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告肖山提出的诉讼请求，经明确如下：一、解除原告与被告时代百货、诺德置业签订的合同编号分别为6-253与6-254的《商品房买卖合同》以及《买卖合同补充协议书》；二、被告时代百货向原告退还商铺购房款共1380000元；三、被告百盛时代自2017年8月起按每月租金4100元标准，向原告支付租金，直至《商品房买卖合同》解除为止，并向原告支付自2017年8月11日，按欠费金额每日万分之三分段计算的违约金，直至付清日止；四、被告百盛时代自2017年8月起按每月租金2800元标准，向原告支付租金，直至《商品房买卖合同》解除为止，并向原告支付自2017年8月11日，按欠费金额每日万分之三分段计算的违约金，直至付清日止；五、被告时代百货向原告支付两份《商品房买卖合同》的违约金共320868元（自2016年10月1日计至2018年10月29日共757天，1080000×0.0003×757=245268元；1080000×0.05=54000；1080000×0.02=21600）；六、被告珠海永通对第二项诉讼请求（购房款1380000元）中的300000元承担连带责任；七、被告时代百货对第三项、第四项诉讼请求承担连带责任；八、被告金山房产对上述款项承担连带责任；九、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2016年5月29日，原告与时代百货的买卖事宜签订了两份合同编号分别为6-253与6-254的《商品房买卖合同》，均约定两被告应当于2016年10月1日前将两房交付原告使用。但因两被告无法在约定的时间内交付两房，所以原告与时代百货于2017年7月24日签订了《买卖合同补充协议书》，该协议书约定：1、两房交付时间顺延至2017年12月31日；2、按已付购房款金额每日万分之三向原告支付违约金；3、如时代百货未能按照本协议约定时间交付商铺，原告有权按照购房合同的约定追究时代百货的违约责任。现由于时代百货没有在2017年12月31日前交付两房给原告，所以原告有权解除《商品房买卖合同》，并基于《商品房买卖合同》第九条第1款第二项和《买卖合同补充协议书》第五条、第十二条的约定要求时代百货、珠海永通支付违约金。原告分别与百盛时代、时代百货签订了《统一经营管理协议书》、《担保合同》、《买卖合同补充协议书》。约定自2016年10月1日起，按月支付两房的租金，服务费纳入租金的计算基数，且时代百货对该租金承担连带保证责任。如果租金未按时支付，每迟延一日，支付应付未付租金万分之一的违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，支付应付未付租金万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之三的违约金。自2017年8月起，原告再没有收到该房的租金。根据金山房产在2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》中“如产权分割不能或未能依时完成产权登记的，声明人愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任”的承诺，金山房产应对原告诉讼请求承担连带责任。被告时代百货、百盛时代、诺德置业共同辩称，一、被告时代百货、诺德置业同意与原告解除两份《商品房买卖合同》；二、根据原告与诺德置业签订的《商品房买卖合同》约定，时代广场六层070号商铺购房总价为67万元，427号商铺购房总价为41万元，被告时代百货同意退还上述购房款。剩余30万元是原告向珠海永通支付的代理服务费，应由珠海永通负责返还；三、根据原告与百盛时代签订的《统一经营协议书》第2条约定，租金支付的时间是自原告将涉案商铺交付给百盛时代营运后开始计算，但涉案商铺至今仍未交付，因此租金支付条件并未成就。被告百盛时代不需向原告支付租金及违约金；四、根据《买卖合同补充协议书》第11条约定，如商铺未交付的，原告有权解除购房合同及补充协议，按购房合同约定追究违约责任，即原告诉请解除《商品房买卖合同》违约金的计算标准应按《商品房买卖合同》第9条第1款第2项已付房款的百分之五计算。补充协议第5条约定的是原告同意继续履行合同，商铺未能交付时时代百货承担违约责任的方式，现原告要求解除合同，则补充协议第5条并不适用；五、因百盛时代向原告支付租金的条件未成就，时代百货无需为百盛时代向原告支付租金的行为承担保证责任。被告珠海永通辩称，本公司不同意返还30万元款项，因为原告与被告诺德置业签订的《买卖合同补充协议书》第7条约定了该30万元服务费已纳入到购房款的总价款，所以应当由被告时代百货、诺德置业返还。因原告与诺德置业签订了《买卖合同补充协议书》，本公司已将30万元中的21.4万元转给了中山永通及Q房网代理等相关收款方。被告金山房产未作答辩。本院认定事实如下：2016年5月29日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）分别签订两份《商品房买卖合同》及附件（编号分别为6-253、6-254），就原告购买第六层070号、427号商铺进行了约定。该合同及附件约定：出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；买受人购买的商品房已预告登记至时代百货名下；第六层070号商铺总价67万元，第六层427号商铺总价41万元，由买受人分两期付清；出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2016年5月29日，原告（委托人、乙方）与百盛时代（受托人、甲方）就涉案商铺（第六层070号、427号商铺）又分别签订两份《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方委托甲方经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金。上述协议约定第六层070号铺租金标准为：第1、2、3年每年支付租金40200元；第4、5、6年每年支付租金46900元；第7至第15年每年支付租金53600元。第六层427号铺租金标准为：第1、2、3年每年支付租金24600元；第4、5、6年每年支付租金28700元；第7至第15年每年支付租金32800元。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）分别签订两份《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2016年4月26日，原告支付两商铺的定金各10万元，由时代百货出具收据。2016年5月29日，原告支付070号铺首期款235000元、427号铺首期款105000元。同年9月18日，原告支付070号铺尾款335000元、427号铺尾款205000元。此外，原告主张于2016年4月26日在售楼处刷卡支付两商铺各15万元，珠海永通出具的相关收据载明为“代理服务费”。对此，原告称其是根据时代百货销售员的要求支付了上述款项，而销售员表示为避税故未将该款写入买卖合同中。2017年7月24日，原告（乙方）与诺德置业（甲方）就两商铺分别签订《买卖合同补充协议书》（编号分别为SDBH-MMLY-192、SDBH-MMLY-193），主要内容载明：鉴于：1、甲方经时代百货授权与乙方于2016年5月29日签订《商品房买卖合同》及其附件补充协议（以下简称购房合同），乙方购买涉案两商铺，截至本协议签订之日，乙方已向甲方或时代百货支付购房款，其中070号铺670000元、427号铺410000元（以下简称已付房款）；2、因开发商金山房产原因导致甲方未能按照购房合同约定交付商铺；3、在商铺销售过程中部分中介未经授权私自向业主收取除购房款之外的费用，经珠海政府相关部门协调，甲方同意按照如下约定作出相应安排，甲乙双方经充分平等友好协商，就上述购房合同履行过程中所产生的问题，达成如下补充和变更协议，以兹双方遵照执行：一、甲、乙双方同意购房合同项下的商铺交付时间延至2017年12月31日；二、甲乙双方同意购房合同项下的商铺完成产权分割（即获得政府部门的批准分割批复文件）时间顺延至2018年7月31日，产权分割完成后180日内甲方为乙方办理不动产登记证；三、在商铺完成产权分割之前乙方无需补交剩余房款，甲方承诺不追究乙方在此期间的逾期付款的责任……五、本协议签订后，甲乙双方同意继续履行购房合同，甲方从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按乙方已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日。对于2016年10月1日至2016年12月31日的违约金在本协议签订后10个工作日内支付给乙方；2017年1月1日至2017年3月30日的违约金在2017年6月30日前支付给乙方；2017年4月1日至2017年6月30日的违约金在2017年8月30日前支付给乙方；2017年7月1日起直至交付之日（即符合购房合同约定的交付条件）期间的违约金按季度核算和支付，在下一个季度期满后第一个月内支付给乙方，即：2017年7月1日至2017年9月30日的违约金在2017年10月31日前支付给乙方，以此类推。乙方支付的服务费不纳入计算违约金的基数；六、甲方原因导致本合同解除或终止的，本合同签订之日至乙方解除合同之日期间《统一经营管理协议》及其补充协议约定的租金按约定正常支付，甲乙双方进行已付房款退款结算时，甲方对已发的租金不进行扣减；七、就乙方向中介方支付的服务费，经政府相关部门协调，甲方同意将该服务费纳入购房合同项下的总价款，具体金额以乙方出具的付款凭证和收款收据原件为准。甲乙双方同意相应变更购房合同总价款和单价，但购房合同项下的有关违约金计算基数仍以乙方已付房款（不包括服务费转购房款部分）为计算基数。乙方在签订本协议之日起十五日内凭中介方的收款收据原件和中介方的确认文件原件到甲方销售中心办理更换购房款的收据；八、甲方同意服务费可纳入乙方所签订的统一经营管理协议项下的租金计算的基数，自2017年3月1日开始起计对应部分的租金并按照统一经营管理协议的约定进行支付，补发部分的租金于本协议签订后一个月一次性支付完毕……十、本协议签订至本协议约定产权分割期限届满之日，除甲方未按照本协议约定支付相关费用或者未能按照交付商铺之外，乙方不得单方解除购房合同或本协议；十一、如甲方未能按照本协议约定时间交付商铺，乙方有权解除购房合同及本补充协议，并有权按照购房合同约定追究甲方违约责任；十二、若甲方未能按照约定时间获得政府部门同意分割的批复文件超过三十日的，乙方有权解除购房合同和本协议，甲方同意按照乙方已付房款（不包括服务费转购房款部分）的2%支付乙方违约金……十四、本协议是购房合同的有效补充，与购房合同具有同等法律效力。未尽事宜，按照购房合同约定履行。如本协议与购房合同约定不一致的，按照本协议的约定执行。本协议签订之后，甲乙双方在购房合同之后至本协议签订之前所签署的其他补充协议解除等。庭审时，原告与被告时代百货、百盛时代、诺德置业确认：时代百货支付了2016年10月至2017年7月期间070号铺租金33500元、427号铺租金20500元，合计54000元，之后未付租金。原告主张被告时代百货、百盛时代、诺德置业未按照《买卖合同补充协议书》第五条约定支付违约金，上述被告则表示不清楚。另查明，2016年4月28日，金山房产、时代百货出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，载明：“……如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，我公司自愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”2016年5月5日，金山房产出具《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，载明：“……如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”再查明，时代广场项目的开发商为金山房产，时代百货于2014年1月向金山房产购买涉案6层商铺，并办理了预告登记。涉案商铺至今仍未完成产权分割，且时代广场项目至今尚未竣工验收。本院认为，根据被告时代百货的授权，被告诺德置业于2016年5月29日、2017年7月24日分别就涉案商铺（第六层070号、427号铺）与原告签订《商品房买卖合同》及附件（编号分别为6-253、6-254），《买卖合同补充协议书》（编号分别为SDBH-MMLY-192、SDBH-MMLY-193），系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，原告与诺德置业签订的《商品房买卖合同》已载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系。原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述《商品房买卖合同》以及《买卖合同补充协议书》直接约束原告与时代百货。时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。关于合同解除。时代广场项目至今未竣工验收，涉案商铺不具备交付条件，至今未完成产权分割。根据《买卖合同补充协议书》第十一条的约定，原告要求解除与被告诺德置业签订的上述《商品房买卖合同》、《买卖合同补充协议书》，合法有据，且被告时代百货、诺德置业均无异议，故本院予以支持。关于款项退还。上述合同解除以后，时代百货应将其收取的两商铺款项退还给原告。至于本案双方争议涉及珠海永通的款项300000元。本院认为，根据原告与诺德置业签订的《买卖合同补充协议书》第七条的约定，时代百货已明确将涉及珠海永通的服务费纳入涉案商铺购房合同项下的总价款，双方亦同意相应变更购房合同总价款和单价。因此，时代百货应将该30万元与另外收取的房款108万元一并返还给原告。珠海永通以自己的名义向原告出具服务费收据，是该30万元款项的收取方，应对返还300000元款项承担连带清偿责任。关于租金及逾期支付违约金。结合原告与被告百盛时代签订的《统一经营管理协议书》第二条以及原告、诺德置业签订的《买卖合同补充协议书》中租金和逾期交房违约金的关系，涉案租金应认定从涉案商铺实际交付百盛时代之日起计算为宜。因此涉案商铺租金的支付条件尚未成就，对于原告要求被告百盛时代、时代百货连带支付租金及逾期违约金的请求，本院不予支持。至于时代百货先行支付的租金，应视为其作为出卖人对于逾期交房事实的违约补偿，应从逾期交房违约金中予以扣除。关于逾期交房等违约金。根据原告与诺德置业于2017年7月24日签订的《买卖合同补充协议书》第五条、第七条，双方明确约定原告支付的服务费30万元不纳入购房合同项下的有关违约金的计算基数。在涉案商铺买卖合同及其补充协议书解除之前，按《买卖合同补充协议书》第五条约定，时代百货应支付2016年10月1日至2018年10月29日期间的逾期交房违约金245592元（1080000元×0.03%×758天）。原告主张该部分金额245268元，本院予以确认。如前所述，对于时代百货先行支付的两铺租金54000元，应视为其作为出卖人对于逾期交房事实的违约补偿，应从逾期交房违约金中予以扣除，因此，本院认定时代百货仍需支付逾期交房违约金191268元（245268元-54000元）。此外，结合《商品房买卖合同》第九条及《买卖合同补充协议书》第十一条的约定，由于时代百货未按照约定在2017年12月31日之前交付商铺，导致上述合同解除，被告时代百货应以1080000元为基数，按5%计付违约金合计54000元。商铺交付在前，产权分割及办理产权登记在后。涉案商铺至今未竣工验收，产权分割不具备前提。原告已主张时代百货承担逾期交房违约责任，又要求按照《买卖合同补充协议书》第十二条计算逾期产权分割的违约金，本院不予支持。综上，时代百货应向原告支付两项违约金合计245268元（191268元＋54000元）。关于金山房产的连带责任问题。根据金山房产出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》以及《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，金山房产明确涉案商铺如未能进行产权分割或依时完成产权登记的，金山房产按照买卖合同的约定承担法律责任。现涉案商铺因上述原因无法交付导致合同解除，原告要求金山房产就退还房款及支付违约金等诉讼请求承担连带责任的主张，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告肖山与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司于2016年5月29日签订的两份《商品房买卖合同》（编号分别为6-253、6-254）以及2017年7月24日签订的两份《买卖合同补充协议书》（编号分别为SDBH-MMLY-192、SDBH-MMLY-193）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖山返还款项人民币1380000元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖山支付违约金人民币245268元；四、被告珠海永通商业运营管理有限公司对被告珠海时代百货有限公司应负担的上述第二项债务中的款项人民币300000元承担连带清偿责任；五、被告珠海金山房产有限公司对被告珠海时代百货有限公司应负担的上述第二、三项全部债务承担连带清偿责任；六、驳回原告肖山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21040元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海永通商业运营管理有限公司、珠海金山房产有限公司连带负担人民币4120元；由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司连带负担14832元；由原告肖山自行负担人民币2088元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴审 判 员  谢 光人民陪审员  易红娇二〇一九年三月八日书 记 员  张景民曾淑莹