福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初4169号 原告：福建红星美凯龙物业服务有限公司，住所地福州市仓山区金山街道闽江大道266号红星国际晶品1号写字楼一楼物业大厅。 法定代表人：安中华，总经理。 委托诉讼代理人：王玲、刘行星，福建东岸律师事务所律师。 被告：卓文强男,1984年9月14日出生,汉族,住福建省平潭县。 原告福建红星美凯龙物业服务有限公司（以下简称红星美凯龙公司）与被告卓文强物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙公司委托诉讼代理人王玲到庭参加诉讼，被告卓文强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红星美凯龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费人民币7253.4元，水电公摊费1505元，并自逾期之日起按日千分之三的标准支付违约金至实际付清全款为止。现物业服务费的违约金自2013年8月6日至2014年12月5日、2016年1月6日至2018年1月5日，水电公摊费的违约金自2014年6月6日暂计至2017年10月5日，共33207.8元，合计41967.2元；2.本案全部的诉讼费、可能产生的公告费等费用均由被告承担。事实与理由：被告卓文强系原告所管理的红星国际（晶品）业主。2013年4月，原告与被告正式签订《福州红星国际（晶品）前期物业管理服务协议》，根据双方合同约定，由原告向讼争小区提供物业服务，被告自2013年4月30日起按照其拥有的物业建筑面积向原告支付物业费，原告收取的物业服务费实行包干制，标准为1.9元／月·平方米，公共的水、电费采取先预交，再根据实际发生额，由被告按照建筑面积每月分摊。被告应于每月5日前交纳物业服务费及水电公摊等费用，若被告未按照协议约定的交纳相关的费用，则违约金从逾期之日起按欠交额每日千分之三累计收取等约定。被告系住宅×号楼×单元的业主，其房屋面积一共为90.91平方米。合同签订（包括签订之前）原告如约向讼争小提供物业服务。然而截止至今，被告尚欠原告物业服务费、水电公摊费等共计人民币8759.4元（此费用未将违约金计算在内）。被告的行为严重损害原告的合法权益，望贵院查明事实后依法支持原告的诉请。 被告卓文强经本院公告传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据，分析、认证如下：1.原告提交的前期物业服务合同、房屋交接单、交房程序流转单有原件核对，能证实原告的主张，本院予以采信；2.原告提交的红星国际晶品24户业主物业费、公摊费欠费台账系红星美凯龙公司单方制作，未提供其它证据相印证，本院不予采信；3.原告提交关于缴清物业费的律师函、快递单，由于快递单上没有收件人的签名，本院对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：红星美凯龙公司与卓文强签订《福州红星国际（晶品）前期物业管理服务协议》，根据双方合同约定，由红星美凯龙公司向福州红星国际小区提供物业服务，物业服务费实行包干制，住宅标准为1.9元／月·平方米，公共的水、电费采取业主按比例分摊总表与分表之间的差额部分费用。卓文强于每月5日前预交物业服务费、水电公摊费。若卓文强未按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关的费用，应补交并从逾期之日起按欠交额每日千分之三累计计收违约金。 另查，卓文强系仓山区金山街道闽江大道266号福州红星国际×#酒店式公寓×复式公寓业主，房屋建筑面积90.91平方米，于2014年8月25日入住。 本院认为，红星美凯龙公司与卓文强签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议的约定履行相关的义务。红星美凯龙公司已向卓文强提供物业管理服务，卓文强负有及时缴纳物业管理服务费的义务。红星美凯龙公司诉请判令卓文强向红星美凯龙公司支付从2013年8月6日至2014年12月5日、2016年1月6日至2018年1月5日的物业服务费及违约金，但红星美凯龙公司仅能提供卓文强2014年8月25日交房程序流转单，故物业服务费应从2014年8月25日起算。卓文强应向红星美凯龙公司缴交物业服务费从2014年8月25日至2014年12月5日、2016年1月6日至2018年1月5日，共计5043.68元（90.91平方米×1.9元／月·平方米×（29+6／30）月）。红星美凯龙公司主张卓文强向其支付自逾期之日起按日千分之三的标准支付违约金至实际付清全款为止，本院认为该违约金过高，应从逾期之日起每天按应交管理费的万分之五缴纳违约金。由于合同约定物业服务费按月进行交纳，业主应在每月5日前交纳，故违约金应从当月6日起分别按月计算。红星美凯龙公司诉请卓文强向红星美凯龙公司支付2014年6月6日至2017年10月5日的水电公摊费及违约金。公共水电费用属于小区公共合理开支，应由小区业主共同负担，但红星美凯龙公司未提供公共水电费用的计算方式，且计算方式应经业主大会及相关行政主管部门确认的，红星美凯龙公司对此应当承担举证不能的后果，故对红星美凯龙公司要求卓文强支付水公摊费、电公摊的诉请，本院不予支持。卓文强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告卓文强于本判决生效之日起十日内向福建红星美凯龙物业服务有限公司支付物业服务费5043.68元及违约金（从欠缴物业服务费的每月6日开始，以每月缴纳物业服务费172.73元为基数，按日万分之五分别计算至被告缴纳物业服务费之日止）； 二、驳回原告福建红星美凯龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费848元，由原告福建红星美凯龙物业服务有限公司负担500元，被告卓文强负担348元。卓文强负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费）由被告卓文强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 郭 谋 人民陪审员 秦 霖 人民陪审员 林美芳 二〇一九年三月二十日 书 记 员 欧阳智 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”