贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初999号原告:付超，女，1985年9月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告:葛永业，男，1984年11月29日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被告:毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立。委托诉讼代理人：徐瑶、黄雪薇，均系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。原告付超、葛永业与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告付超、葛永业,被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人徐瑶、黄雪薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付超、葛永业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理并交付南山碧桂园第46号楼016房，或翡翠郡一街016商品房转移登记的有关文书及产权证;2.请求判令被告以2620184.00元的购房金为基数，按照合同编号为20152312的商品房买卖合同约定（每日万分之二的标准）支付原告自2017年1月29日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金;(暂计壹万元)3.请求判令被告以2620184.00元的购房金为基数，按照合同编号为20152312的商品房买卖合同约定的第十三条逾期交房责任支付原告自2017年4月30日至被告实际交付商品房之日止的逾期交房违约金；(暂计壹万元)4.请求判令被告赔偿花园面积缺少140平方及车位少一个的货币补偿，共计73.2万元;5.请求判令被告按双方于2018年01月31日及2018年06月12日签订之协议另行赔付原告物业费至达到合同规定交付条件并交付该商品房给业主之日止的物业费(暂计壹万)（庭后原告撤回该项诉讼请求）;6.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:1.2016年9月30日，原告及被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的南山碧桂园第46号楼016房，或翡翠郡一街016商品房，房屋总价为2620184.00元，当日原告支付了首付款530184.00元，剩余的2090000.00元房款原告通过浦发银行个人购房担保借款方式于2017年01月19日已支付完毕，原告已经完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款之约定，被告应于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付于买受人。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。2.2016年9月30日，原告及被告签订了《商品房房买卖合同》，根据《商品房买卖合同第四章第十条第一款约定出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房，但至今，因为室内漏水，花园面积缺少140平方，车位少一个，室内装修瑕疵等问题原告多次请求被告处理，被告也没有处理完成全部问题并将房屋按《商品房买卖合同》第四章第十一条第一款之约定交付原告使用。3.原告在购买房屋之前被告方向原告承诺此处房屋配备2个车位及295.40平米的花园，2016年9月30日，原告及被告签订了《商品房买卖合同》。经双方多次确认，花园面积缺少140平米，车位少一一个。双方达成一致意见签订协议书因花园面积缺少140平方补偿原告每平米3800元共计53.2万元，因车位少1个补偿20万元，约定2018年09月15日给原告方书面答复。但至今被告从未给原告货币补偿。4.原告及被告于2016年9月30日签订了《商品房买卖合同》，根据《商品房买卖合同》第四章第十一条第一款约定出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。自2017年4月30日至今原告多次向被告方提出收房但因房屋问题被告仍未将该商品房交付原告使用，期间被告方多次向原告承诺交房并签订多份协议书:2018年01月31日签订协议被告应该在2018年4月1日达到合同规定交付条件交付该商品房给原告，到期没有完成，则被告方按每超期10天另行赔付一年的物业费给原告，但至今被告任未完成该协议内容。原告认为，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司辩称：葛永业不是商品房买卖合同的买受人，其主体不适格，因此项目部对葛永业所签的承诺协议与本案的商品房买卖合同没有关联性。二、本案争议的商品房已于2016年11月28日进行了备案登记，原告主张的逾期办证违约责任不能成立，商品房买卖合同当中无花园和车位的约定，原告付超主张赔偿花园和车位无事实依据，不能够成立，请求法院驳回原告付超的诉讼请求，驳回葛永业的起诉。三、办理不动产权证书的主体为房管部门，该行为属于行政行为，被告无法完成。四、原告的第一项诉请不明确，商品房转移登记的有关文书具体是指那些文书，被告不清楚，无法履行该义务。五、根据城市房地产开发经营管理条例的规定，申请办证是属于原告的义务。被告仅提供协助。六、因毕节地区自2016年9月30日施行不动产统一登记，原两证统一为不动产权证书，不能因为该政策的出台而否认被告已按合同的规定履行相应的协助办证义务。七、因原告已经委托被告代为向房管部门申请办理不动产权证书，故被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书。八、因案涉房屋所在楼盘已在合同约定的时间取得相应的备案登记证明，被告已积极履行办证义务，但因以交清办证所需相关税费并提供应由原告提供的部分相关文书作为办证前提，但原告至今未交清相关税费，故被告不能为其办证。即办证不能的原因系原告所至，非因被告，被告不应承担违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买了被告开发的位于毕节市××办事处六合村××楼××（翡翠郡××街××）住房一套，房价款为2620184元。《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。……买受人根据本合同第十三条第1款第（2）项约定要求继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已付房价款的15%。第二十二条：三、转移登记：出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)或(2)项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……。”合同签订后，原告依约足额支付了购房款。被告未向原告交付房屋，也未履行办理商品房转移登记的义务。2018年6月12日，双方签订《协议书》，约定：“因室内水龙头损坏从而漏水,导致屋内部分装修被损坏,我司承诺在2018年8月10日前维修完成。2018年5月14日与业主签订协议内所有内容一同于2018年8月10日前处理完毕,达到购房合同规定交付条件并交付该商品房给业主。甲方若到期未处理完毕交付给业主,则甲方按照每超期10天(不满10天按10天计算)另行赔付一年物业费以及每超期一天300元现金的租房补助。”2018年8月22日，被告出具联系函，承诺：“南山项目一期翡翠郡一街16号，合同收房日期:2017年10月31日，由于室内问题(卫生间漏水，导致一层灯空位置滴水)未整改完成，与业主签订协议于2018年08月10日完成，未完成则按每超期10天(不是10天按10天计算)另行赔付1年物业管理费(约8000元)及每天赔付300元现金的租房补助。现巳超期12天，我司需赔付业主2年物业管理费(16000元)。”双方另又签订协议书，约定：“该房屋按合同约定于2017年4月30日收房,但由于室内漏水问题、花园面积不足、车位个数事宜,导致业主不能正常收房,现甲乙双方宜协商达成如下一致意见:一、因违约金按交房日(2017年4月30日)至2018年11月1日计算,共计28.8220万元。二、因花园面积缺少约140平方,业主要求按3800元每平方补偿,共计:53.2万元。(花园面积以双方到场实测为准)。三、因业主反馈销售时承诺至少2个车位,目前只有一个车位,业主提出不能提供另一个车位,需补偿20万。四、以上费用总计:102.022万元。五、约定甲方9月15日前给乙方书面答复本协议所述内容，如不答复本协议内容每天另行赔付乙方一年物业费。”2018年10月16日，双方签订《协议书》，约定：“该房屋按合同约定于2017年4月30日收房,但由于室内漏水问题、花园面积不足、车位个数事宜,导致业主不能正常收房,现甲乙双方宜协商达成如下一致意见:一、因违约金按交房日(2017年4月30日)至2018年12月1日计算,此笔违约金共计30.3941万元。甲方承诺于2018年12月30日前支付该笔违约金到葛永业建行毕节分行账号为62×××60的账号上。二、因花园面积缺少(花园面积以双方到场实测为准)及向业主销售时承诺至少2个车位,目前只有一个车位。这两个问题从签订本协议之日起一月之内解决。”经前述双方多次交涉，被告仍未履行交付房屋及办理转移登记等义务，原告诉至本院。另查明：涉案房屋属于联排别墅（双拼住宅），物业服务费为3元/平方米/月。原告付超与葛永业于2010年3月30日登记结婚。本院认为，本案争议的焦点是：原告葛永业是否有本案诉权；协议书等资料是否对被告有约束力？虽然作为买受人在合同中签字的只有原告付超，但是付超与葛永业于2010年3月30日登记结婚，本案合同于2016年9月30日签订，在房屋纠纷发生后，又是葛永业与被告方交涉并签订协议书，付超表示对葛永业的行为予以认可，因此涉案房屋的买受行为应属二原告夫妻共同所为。故原告葛永业有本案诉权。关于协议书是否对被告有约束力的问题，虽然协议书所盖印章是“毕节南山碧桂园项目管理部”，被告辩称该印章不能代表被告公司意思。根据交易习惯，被告公司所属项目部是被告设立并代表被告经营管理涉案项目的机构，无论该项目部签订该协议书是否经过被告公司授权，但对于善意相对人原告而言，该项目部就是被告公司，因此，虽然被告公司没有专门出具对项目部的授权委托书，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，本院认定《协议书》系被告公司涉案项目部代表被告公司与原告签订，对被告有法律约束力，《协议书》、《联系函》等资料是《商品房买卖合同》的补充。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已经在房产管理部门备案，系双方真实意思表示，合法有效。原告已经依约支付购房款2620184元，被告就应当向原告履行相应的交房及办理转移登记等义务，逾期就应承担相应的违约责任。关于原告诉称的办理产权登记及附属违约金问题，现涉案房屋仅是工程验收完毕，未取得初始登记，办理产权转移登记的条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理并交付涉案房屋转移登记有关文书及产权证的诉讼请求，本院不予支持。合同第二十二条约定：“出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)或(2)项处理:……(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……。”合同约定的逾期办理转移登记的情况下，原告未选择退房的，被告应按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，经核算，被告应支付原告的违约金为每日2620184元×0.02%≈524元，违约金计算期限为：2017年1月30日至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记机关并通知原告之日止。关于原告主张的逾期交房违约金问题，《商品房买卖合同》约定：“第十一条：出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”被告应按原告所付购房款2620184元为基数，以每日万分之二的标准向原告支付逾期交房违约金，支付期限是商品房交付之日起30日内。虽然房屋还未交付，逾期交房违约金支付条件还未成就，但是双方又于2018年10月16日签订《协议书》，约定“违约金按交房日（2017年4月30日）至2018年12月1日计算，共计303941元，甲方承诺于2018年12月30日前支付该笔违约金……”视为双方补充协议结算并提前至2018年12月30日前支付2017年4月30日至2018年12月1日的违约金303941元，且未超过合同约定的原告已付总款的2620184元×15%=393027.60元，故原告起诉的逾期交房违约金，本院在本案中支持2017年4月30日至2018年12月1日的违约金303941元。关于原告要求被告赔偿花园面积减少及车位减少一个的货币补偿，被告辩称该内容在合同中没有约定。虽然合同未约定花园及车位事宜，但在2018年10月16日前（未注明日期）签订的《协议书》中约定：“双方协商达成如下一致意见：二、因花园面积缺少约140平方,业主要求按3800元每平方补偿,共计:53.2万元。(花园面积以双方到场实测为准)。三、因业主反馈销售时承诺至少2个车位,目前只有一个车位,业主提出不能提供另一个车位,需补偿20万。”该协议书明确是双方达成的一致意见，应视为被告在商品房买卖合同之外向原告作出的承诺，被告应根据协议约定履行补偿义务。故原告要求被告补偿花园面积缺少及车位减少一个的货币补偿532000元+200000元=732000元的诉讼请求，符合协议约定，本院予以支持。庭后，原告撤回关于要求被告赔付物业费的诉讼请求，系原告对自己诉权的处分，未违反法律规定，本院准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告付超、葛永业支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：每日524元，从2017年1月30日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到不动产登记机关并通知原告之日止；被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告付超、葛永业支付逾期交房违约金303,941.00元、花园面积减少及车位减少的补偿金732,000.00元，合计1,035,941.00元；三、驳回原告付超、葛永业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5710元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一九年三月二十九日书记员  姜童尧毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初999号原告：葛永业，男，1984年11月29日出生，汉族，住毕节市桂花路水井坡34-15号，居民身份证522401198411290013。原告：付超，女，1985年09月01日出生，汉族，住毕节市桂花路水井坡34-15号，居民身份证522401198509010024。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，组织机构代码91520502314331435g。付超、葛永业与毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年四月四日书记员姜童尧