山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终92号上诉人（原审被告、申请执行人）：凌志忠，男，1961年3月14日出生，汉族，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：李斌，山东瀛创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：李洪军，男，1971年8月3日出生，汉族，住济南市长清区。委托诉讼代理人：张帅，山东常春藤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，山东常春藤律师事务所律师。原审第三人：山东晨光房地产开发有限公司，住所地济南市历城区。法定代表人：苏彪，董事长。委托诉讼代理人：魏朝蓬，山东鲁瑞律师事务所律师。原审第三人：山东港基建设集团有限公司，住所地济南市长清区。法定代表人：杨连玉，董事长。委托诉讼代理人：杜慧，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁瑛，北京大成（济南）律师事务所实习律师。上诉人凌志忠因与被上诉人李洪军、原审第三人济南晨光房地产开发有限公司（以下简称晨光公司）、山东港基建设集团有限公司（以下简称港基公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。凌志忠上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回李洪军的诉讼请求；3.诉讼费由李洪军承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。在举证责任分配上，案外人为证明存在房屋买卖关系，应当提交房屋买卖合同、备案登记手续、网签手续、付款凭证、房屋交接记录、物业服务合同等证据。晨光公司应当提交房屋产权大证、房款入账凭证等证据。法院应对上述证据的真实性、合法性、关联性严格审查。一审仅有所谓的商品房买卖合同、收款收据证据，欠缺其他证据。无法排除晨光公司与李洪军恶意串通、损害他人利益。一审在未查清是否存在真实的房屋买卖合同关系以及是否实际占有的情况下即支持李洪军的诉讼请求，事实不清，证据不足。二、一审适用法律错误。第一，一审错误适用《物权法》第二百条，该条是关于建设用地使用权抵押后新增建筑物如何处置的法律规则，本案不属于该情形。第二，本案应当适用《查扣冻司法解释》第二十三条规定，本案已查封涉案土地使用权，效力应当及于地上建筑物，属于合法执行行为。三、关于晨光公司和港基公司以房抵债的问题。港基公司主张的建设工程价款优先受偿权实质是付款请求权而非物权，法院执行措施没有损害其优先权的行使，其不享有排除执行的民事权益。港基公司可以向晨光公司主张优先受偿权，但其在本案的诉讼请求不应得到支持。四、2018年8月24日，济南市历下区人民政府山久水园项目工作组出具《关于山久水园项目查封房产的情况介绍》，该工作组不是政府常设机构，无法定职权，无权作出事实认定。该情况介绍没有相关人员签字，不符合形式要件。涉案山久水园7、8号楼没有规划建设预售手续，属于违章建筑，一审认定以房抵债合法错误，且该材料上也没有以房抵债的表述。山久水园7、8号楼属于查封财产。李洪军辩称，一、原审认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，依法应予维持。1、原审认定事实清楚。第三人山东鲁福建筑安装有限公司（以下简称港基公司）作为涉案房产的承包人，有鲁福公司与原审第三人晨光公司签订的《山水久园7号楼、8号楼及地下车库施工结算协议书》、《竣工验收报告》、《结算审查报告》等证据足以证实，鲁福公司对涉案工程依法享有建设工程价款优先受偿权，理应受到法律保护。答辩人提供的济南市委、市政府联席会议办公室出具的《会议纪要》、历下区人民政府山水久园工作组《会议纪要》、三份《还款协议》及附件（鲁福公司与晨光公司签订）、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《房屋交付证明》及附件（《流程》）、济南市历下区人民政府山久水园项目工作组出具的《关于山久水园项目查封房产的情况介绍》、物业公司证明、魏建华当庭证言等证据足以证实答辩人作为买受人，在涉案房产被查封前，实际合法占有涉案房产并己居住，因此，答辩人对涉案房屋享有合法权利，足以排除执行。一审法院认定事实清楚。2、原审适用法律正确。准确理解法律的本意充分维护当事人的合法权益，是适用法律的前提。本案中，适用法律不仅涉及到具体的法条，还涉及对法律的理解，基本的法理和法律精神。物权法第200条规定的原则，体现的法理与本案相通，原审法院参照适用并无不当。2008年12月30日原审法院在另一案件查封建设用地土地使用权时，涉案的房屋并不存在，属于查封后新增的建筑物，查封的效力不应及于后来新增的建筑物。即便是根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条规定，条文的但书部分也体现了该精神。新增的建筑物是为了清偿港基公司工程款及完善项目配套，由鲁福公司垫资承建，晨光公司也没有合法的规划手续，建筑物亦非全部建设在晨光公司土地使用权上，依据原始取得的原则，新增的建筑并不必然归晨光公司所有，鲁福公司建设的部分应由其享有权利，也符合上述司法解释第二十三条但书部分的规定。鲁福公司与晨光公司签订的抵顶工程款的三份《还款协议》及附件是当事人双方真实意思表示，且该以房抵债协议是在济南市历下区“山久水园”项目工作的核算和监督下签订。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第十八条、第十九条的规定，与晨光公司签订三份《还款协议》及附件实质上鲁福公司行使的建设工程价款优先受偿权，且三份《还款协议》及附件是在查封前签订，并履行完毕，原审法院认定有效，给予法律保护完全正确。答辩人在查封前购买鲁福公司行使建设工程价款优先受偿的房屋并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，并实际占有，应予以保护。另《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中，答辩人作为消费者的权利优先于涉案房产8号楼承包人的建设工程优先授权，答辩人的权利更应优先于上诉人的一般债权，亦应受到保护。原审法院参照最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，支持答辩人的诉求也完全正确。3、被答辩人的上诉理由不能成立。被答辩人上诉状称的“建设工程优先受偿权是一种付款请求权而非物权”观点，没有依据。建设工程价款优先受偿权是为了保护承包人的工程价款而设立的，只要建设工程质量确认合格，即使合同无效，承包人的建设工程价款优先受偿权依然受法律保护。建设工程优先受偿权优于抵押权，通说将其视为一种特殊的抵押权，并非被答辩人认为的“付款请求权”，答辩人购买鲁福公司以抵顶工程款折价的方式取得的房屋，并未违反法律、法规的强制性规定，亦应受到法律的保护，原审法院认定正确，上诉人的上诉理由不能成立。二、原审判决充分体现了法律的公平公正，实现了司法办案法律效果、政治效果和社会效果的统一。1、体现了公平原则。《民法总则》第6条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则。公平也是司法活动需要维护的底线。答辩人购买抵顶工程款的房屋是鲁福公司垫资建设的工程，且不是完全建设在晨光公司土地使用权范围内，原审判决支持答辩人的诉求，不得执行涉案房产并不会导致被答辩人原查封财产价值的减损，没有影响被答辩人的利益。被答辩人依据调解协议享有的债权只有4000余万元，根据土地使用权证书记载，其原申请查封的土地使用权面积20877.4平方，合计约32亩，按土地所在位置的现有价值计算，远远超过调解书确定的债权数额。不执行本案涉案房产，不影响被答辩人债权的实现。如果按被答辩人的诉求，继续执行答辩人购买鲁福公司，抵顶工程款的建筑物，无异于用答辩人购买的房屋苔晨光公司清偿债务，以承包人港基公司、鲁福公司和答辩人的生存权益来保护其他债权人普通债权的实现，必将损害答辩人的合法权益，有违反公平正义的法律精神。2、维护了政府信誉。承建涉案房屋并与晨光公司签订协议，是根据济南市、历下区人民政府的会议纪耍，在政府有关部门参与下进行的，原审判决体现了信赖保护原则，依法维护了政府信誉。如果按照被答辩人的上诉请求，通过司法裁判否认政府参与主导下行为，不利后果由答辩人承担，既不合法，也必然有损政府声誉。3、化解了社会矛盾，有利于维护社会稳定。本案表面看是个案，但裁判结果与山久水园的众多业主都有关联。山久水园小区的建筑物都是土地查封后新增的建筑物，如果按照被答辩人的观点，查封土地使用权的效力及于新增的建筑物，那么所有的建筑物都不能销售和办理权属证书，随之而来的就是所有的业主的购房行为都不合法，所有业主都要用自己购买的房产为晨光公司偿债。这样必将激化矛盾，引发大量业主上访，极易形成群体性事件，影响社会稳定。原审依法做出的公正判决恰恰能够有效化解矛盾，消除隐患。综上，请依法驳回被答辩人的上诉请求。港基公司辩称，一、一审认定事实和适用法律正确，证据确凿，应予维持。第一，港基公司与晨光公司以房抵债关系真实、合法，且是在济南市委、市政府、历下区人民政府为解决“山久水园”项目问题确定的施工及抵顶原则下，进行的以房抵工程款，2015年7月3日，晨光公司与港基公司签署了还款协议及附件，以涉案房产在内的8号楼部分房产抵顶晨光公司应向港基公司支付的工程款。2008年12月30日，法院查封涉案土地使用权时，仅要求“查封期间不得转让、设定他项权利”，且涉案房产在内的8号楼尚不存在，不属于2008年12月30日法院查封财产的范围。第二，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，买受人提出异议且符合相关情形，能够排除执行，本案符合该28条规定之情形，执行异议应予以支持。二、凌志忠之上诉理由并不能成立。第一，凌志忠主张本案事实不清不能成立。当事人提交了房屋买卖合同、收款收据、历下区人民政府山久水园项目工作组出具《关于山久水园项目查封房产的情况介绍》，以上证据足以证明买房背景、建设背景，即晨光公司无任何资金及其他投入，涉诉房产建设主要用于偿还工程欠款及项目配套工程费，且已经出售并交付使用。凌志忠主张还应提交的证据，并非法定证据，加重了案外人的负担，无法律依据。第二，凌志忠主张的适用法律错误不能成立。一审判决主要依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定进行裁判，《物权法》第200条为参照，且在最终判决依据当中并未引用，凌志忠援引的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条规定不适用于本案情形，本案土地查封时尚不存在地上建筑物。第三，凌志忠对晨光公司与港基公司之间的以房抵债的异议不能成立。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，商品房的买受人权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，本案港基公司享有的建设工程优先受偿权优先于凌志忠的一般债权，案外人作为小业主应得到保护，其权利更优先于其他权利。本案中，港基公司已经通过抵顶房屋的行为行使了优先受偿权，并且将受偿的房屋进行处置，优先受偿权已经行使完毕，不存在再次行使的问题，也无法进行所谓的“再次行使”，因此凌志忠称查封房屋没有损害港基公司的任何权利实属错误。综上，凌志忠的上诉理由不能成立，一审判决应予以维持。李洪军向一审法院起诉请求：1.不得执行“山久水园”8号楼1单元103号房产，并解除查封措施；2.确认上述房产归李洪军所有。3、诉讼费用由凌志忠承担。一审法院认定事实：凌志忠与三歌公司、晨光公司民间借贷纠纷一案，济南市中级人民法院于2009年1月22日作出（2008）济民四商初字第187号民事调解书，调解书相关内容为：三歌公司于2009年4月30日之前向凌志忠支付借款本金4800万元，利息11.8万余元，律师费15万元及相应的违约金；晨光公司对上述还款义务承担连带清偿责任。该案在审理过程中，济南市中级人民法院于2008年12月30日作出（2008）济民四商初字第187号协助执行通知书，查封晨光公司位于济南市××下区××号的土地使用权[证号为历下国用（2008）第0100025号，地号：011126020]。进入执行程序后，2015年12月24日，济南市中级人民法院作出（2009）济中法执字第237号协助执行通知书，继续查封上述土地至2018年12月30日。2016年9月30日，济南市中级人民法院作出（2016）鲁01执恢198号执行裁定，查封被执行人晨光公司位于济南市××下区××号“山久水园”项目7、8号楼共计30套房屋。2016年10月20日，济南市中级人民法院作出（2016）鲁01执恢198-1号执行裁定书，拍卖被执行人晨光公司位于济南市××下区××号“山久水园”项目7、8号楼共计30套房屋，其中包括涉案8号楼1单元103号房屋。李洪军向济南市中级人民法院提出书面异议。济南市中级人民法院执行局于2016年11月29日作出（2016）鲁01执异585号执行裁定书，认为李洪军申请法院排除执行的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定驳回案外人李洪军的异议请求。李洪军不服该执行裁定，提起本案诉讼。2013年12月12日，济南市委、市政府召开会议，专题研究了“山久水园”项目有关问题。2014年1月11日，济南市处理信访突出问题及群众性事件联席会议确定，同意西侧加建部分尽快复工，公建按现状封顶不再续建，住宅建至地上11层封顶，由济南市历下区负责该项目有关问题的善后处理工作。2015年7月3日，济南市历下区人民政府山久水园工作组召开会议确定，为确保各施工方的合法利益不受损失，以7、8号楼部分房产抵港基公司、汶上一建公司工程欠款。2015年9月22日，晨光公司作为甲方，鲁福公司作为乙方签订《山久水园7#8#楼及地下车库施工结算协议书》约定，2015年5月1日晨光公司委托鲁福公司对于汶上一建未完成工程内容进行施工。付款方式：乙方自筹资金。待本工程达到本协议第五条付款结点，按单体工程暂定价款支付鲁福公司工程款，工程款来源：以7＃楼、8＃楼及地下车库车位抵本协议工程款，房产单价执行：2015年7月3日同港基公司所签订的《还款协议》。晨光公司作为甲方，鲁福公司作为乙方分别签订了2015年11月的《还款协议》及附件、2016年2月的《还款协议》及附件、2016年8月的《还款协议》及附件，载明：鉴于甲乙双方签订的山久水园7＃、8＃及地下车库协议书，目前协议书所签工程内容已大部分完成，按协议书约定，甲方将用开发的山久水园7＃、8＃楼的部分房产抵顶乙方部分工程款。其中2015年11月23日的还款协议，以8-1-304、305、306、307，8-1-201、202、203、204、206，7-1-403号房产及8-1-201、218、219、220、221、222、224、228、230、231，7-1-313号地下室抵顶总价值5062991元；2016年2月1日的还款协议，以8-1-101、102、103、104，8-1-205、207号房产及8-1-226、227、232、233、234号地下室抵顶总价值3038650元；2016年8月22日的还款协议，以8-1-105、106、107号房产抵顶总价值1386556.80元。对于以房抵工程款所涉及房屋与法院所查封房屋的房号之间关系，李洪军提交晨光公司、港基公司第三项目部、鲁福公司盖章的《关于山东晨光房地产开发有限公司以房抵山东港基建设集团及山东鲁福建筑安装有限公司工程款说明》，载明：山久水园8＃楼因原设计图纸为一层7户，经建设单位同意，将第二户与第三户合并为一户，将第四户与第五户合并为一户。以8＃楼一单元第3层为例：8-1-301（不变），8-1-302、8-1-303合并为8-1-302，8-1-304、8-1-305合并为8-1-303，8-1-306改为8-1-304，8-1-307改为8-1-305。该说明加盖三方印章。据此说明，晨光公司向鲁福公司以部分房产抵顶部分工程款所涉及房产变更后的房号包括本案所诉103号。（101、102、104、105、201、202、203、204、205、303、304、305及103号。）2016年5月31日，李洪军与晨光公司签订商品房买卖合同，约定李洪军购买济南市××下区××号“山久水园”第8幢1单元103号房及地下室，总价款621731.2元。2016年5月31日的收款收据载明：今收到李洪军山久水园购房款8-1-103，摘由：山东鲁福收取抵工程款。金额：621731.2元。该收据加盖晨光公司财务专用章。李洪军称商品房买卖合同虽然是和晨光公司签的，但实际是买的鲁福公司的，款项也支付给了鲁福公司；晨光公司认可李洪军将上述款项支付给了鲁福公司。济南市中级人民法院于2018年8月27日对鲁福公司作了调查笔录一份，鲁福公司陈述李洪军是从其公司购买了房屋，李洪军将款项交给了鲁福公司。2017年7月21日，经建设单位晨光公司、设计单位上海开艺设计有限公司、监理单位山东天际线项目管理有限公司，施工单位鲁福公司共同检查验收，鲁福公司承建设的8号楼工程达到合格标准。2018年6月22日，历下区政府工作组胡波签名、晨光公司第一项目部李鸣、宋若漪签名、晨光公司盖章的《房屋交付证明》载明：由鲁福公司承建的山久水园7#、8#楼部分主体及装饰工程，在历下区政府辛书记、王局长及秦科长、胡科长等人的监管下，根据施工协议约定：晨光公司共分三次以7#、8#楼部分房产抵顶鲁福公司工程款，具体明细如下：…晨光公司依据2016年2月1日《还款协议》将山久水园8号楼203（原协议204、205）、205（原协议207）、101（原协议101）、102（原协议102、103）以上四套房产于2016年2月1日交付给鲁福公司。晨光公司依据2016年8月22日《还款协议》将山久水园8号楼103（原协议104、105）、104（原协议106）、105（原协议107）以上三套房产于2016年8月22日交付给鲁福公司。2018年8月24日，济南市历下区人民政府山久水园项目工作组出具《关于山久水园项目查封房产的情况介绍》，部分内容为：2016年10月20日济南市中级人民法院下达了关于凌志忠与晨光公司民间借贷纠纷一案的执行裁定书，对该项目7、8号楼部分房屋进行查封，准备评估拍卖。但是，山久水园7、8号楼主要用于偿还山久水园2、3、5、6号楼工程欠款及缴纳项目配套工程费，由第一项目部自筹资金建设，晨光公司无任何资金及其他投入，晨光公司与第一项目部负责人李鸣、宋若漪及项目建筑公司港基公司范士猛签订有《三方协议》，苏彪对7、8号楼没有所有权、处置权。其中8号楼的26套房屋被以房抵工程款的方式抵顶给港基公司及鲁福公司，以上两家建筑公司为尽快回笼资金发放农民工工资，已将房屋出售，在签订销售合同的同时将房屋交付业主，并且业主已经入住。一审法院认为，首先，鲁福公司与晨光公司的以房抵债关系真实、合法。济南市委、市政府、历下区人民政府为解决“山水久园”项目问题，确定了“……同意西侧加建部分尽快复工，公建按现状封顶不再续建，住宅建至地上11层封顶”及“为确保各施工方的合法利益不受损失，确定以7、8号楼部分房产抵港基公司、汶上一建工程欠款”的原则。2015年9月22日，晨光公司作为甲方，鲁福公司作为乙方签订《山久水园7#8#楼及地下车库施工结算协议书》约定，2015年5月1日晨光公司委托鲁福公司对于汶上一建未完成工程内容进行施工。2016年2月1日及2016年8月22日，晨光公司与鲁福公司签订的还款协议及附件，以涉案房产在内的多套房产抵顶晨光公司应向鲁福公司支付的工程款，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。本案8号楼虽未取得建设工程规划许可，但鲁福公司承建的工程经竣工验收合格，鲁福公司与晨光公司达成以房屋抵顶工程款的还款协议及附件，系双方真实意思表示，合法有效，由此鲁福公司与晨光公司的以房抵债关系真实、合法。其次，涉案房产在内的8号楼不属于2008年12月30日法院查封的财产范围。《中华人民共和国物权法》第二百条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。参照上述规定，人民法院对建设用地使用权查封后，在该土地上新增的建筑物不属于查封财产。济南市中级人民法院于2008年12月30日查封涉案土地使用权时，仅要求“查封期间不得转让，设定他项权利”，且涉案房产在内的8号楼尚不存在。故涉案房产在内的8号楼不属于2008年12月30日法院查封的财产范围。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户。根据此条的规定，第一，如前所述，晨光公司与鲁福公司的以房抵债关系真实合法。后鲁福公司将涉案房产卖给李洪军，2016年5月31日李洪军与晨光公司签订商品房买卖合同，早于2016年9月30日法院查封包括涉案房产在内的7、8号楼30套房产的时间。第二，根据济南市历下区人民政府山久水园项目工作组出具《关于山久水园项目查封房产的情况介绍》及李洪军、晨光公司的陈述，在2016年9月30日法院查封包括涉案房产在内的7、8号楼30套房产前，李洪军已经合法占有了涉案房产。第三，李洪军已向鲁福公司支付了全部价款。第四，关于涉案房产未办理过户登记是否属于李洪军的原因。涉案工程未取得建设工程规划许可，客观上晨光公司无法取得产权登记，亦无法为李洪军办理过户手续。因此，涉案房产不能办理过户登记非李洪军原因。综上，李洪军要求不得执行涉案房产的主张，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，应予支持。但李洪军请求确认涉案房产归其所有，依据不足，不予支持。判决：一、不得执行位于济南市××下区××“××”××楼××单元××号房屋；二、驳回李洪军的其他诉讼请求。案件受理费10017元，由凌志忠负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李洪军二审提交了济南市历下区人民政府出具的《关于山久水园项目查封房产的情况汇报》，内容为：“山东省高级人民法院：2016年10月20日济南市中级人民法院下达了关于凌志忠与晨光公司民间借贷纠纷一案的执行裁定书，对该项目7、8号楼部分房屋进行查封，准备评估拍卖。但是，山久水园7、8号楼主要用于偿还山久水园2、3、5、6号楼工程欠款及缴纳项目配套工程费，由第一项目部自筹资金建设，晨光公司无任何资金及其他投入，晨光公司与第一项目部负责人李鸣、宋若漪及项目建筑公司山东港基公司范士猛签订有《三方协议》，苏彪对7、8号楼没有所有权、处置权。其中8号楼的26套房屋被以房抵工程款的方式抵顶给山东港基公司及善鲁福建筑公司。法院对该部分房屋的查封，势必损害施工单位、农民工和购房业主的合法利益，容易引起连锁反应，形成新的不稳定因素。建议省高院考虑维护稳定的大局，采取相应措施，帮助我们处理好该问题。”凌志忠质证认为，该材料的形式及内容均不具备证据效力。单位出具材料应当由法定代表人签字，并到庭接受当事人质询。材料认可以房抵债，违反法律规定，且作为政府不应引导法院对案件事实的认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点是李洪军对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。港基公司系涉案工程承包人，其自筹资金进行施工，晨光公司欠付工程款，为解决欠款事宜，在政府协调下双方协议以特定房产抵顶欠付工程款，不违反法律、行政法规的禁止性规定。李洪军在法院查封房产前与晨光公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房产。经审查，港基公司与晨光公司以房抵债关系真实，李洪军与晨光公司房屋买卖合同关系有效，应认定李洪军对该房产享有实体权利。关于李洪军对涉案房产享有的实体权利对于凌志忠依据生效裁判所享有的债权是否具有优先效力的问题，本院认为，凌志忠依据生效裁判对晨光公司享有普通金钱债权，法院查封涉案土地使用权时包括涉案房产在内的8号楼并不存在，8号楼属于新增的建筑物，且所占土地与法院查封的土地使用权范围并不完全一致。李洪军在法院查封前购买了涉案房产并已合法占有，其对未能办理过户登记没有过错。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，李洪军对涉案房产享有的民事权益优先于凌志忠享有的普通金钱债权。一审判决不得执行涉案房产，处理妥当，应予维持。综上所述，凌志忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10017元，由上诉人凌志忠负担。本判决为终审判决。审判长  娄勇军审判员  曹 毅审判员  张 磊二〇一九年三月十九日书记员  董 彤