浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初1451号 原告：韩阿龙，男，1942年2月20日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：祝双夏，浙江智仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张漂，浙江智仁律师事务所律师。 被告：韩阿寿，男，1944年12月4日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：朱国峰，浙江越光律师事务所律师 原告韩阿龙与被告韩阿寿农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩阿龙及其委托诉讼代理人张漂，被告韩阿寿及其委托诉讼代理人朱国峰分别到庭参加诉讼。证人韩某1、韩某2、杨某、张某、韩某3、朱某、韩某4出庭作证。本案现已审理终结。 原告韩阿龙向本院提出诉讼请求：一、依法确认韩阿龙与韩阿寿之间关于柯桥区齐贤街道柘林村房屋[绍兴县集用（2002）字第6746号]的房屋买卖合同有效，由韩阿寿协助办理过户手续；二、本案诉讼费用由韩阿寿承担。事实与理由：原告韩阿龙与被告韩阿寿系亲兄弟关系，且均为齐贤街道柘林村柘林八组成员。1986年，韩阿寿建造案涉坐落齐贤街道柘林村二层楼房一间（用地面积36.10平方米，地号608）。同时，韩阿龙在韩阿寿房屋东侧建造二层楼房一间（用地面积36.10平方米，地号499）。1991年，韩阿龙经审批在499号房屋东侧扩建二层楼房一间（用地面积36.10平方米，地号557）。1995年，韩阿龙就上述499号、557号两间房屋申报登记，并领取《集体土地建设用地使用证》。因地理位置限制，韩阿寿无法在案涉房屋的基础上进行扩建，遂决定在齐贤镇上购置新房，但因缺少购房资金，韩阿寿最终决定出售案涉房屋。1995年，韩阿寿与韩阿龙达成口头协议，约定韩阿寿以22000元的价格将案涉房屋卖予韩阿龙。1995年至1997年间，韩阿龙及其配偶韩亚珍先后向亲戚朱某及同村村民诸国美、韩冬梅、诸桂仙等人借款，用于购置案涉房屋，最终于1997年现金付清全部房款。1997年镇上新房装修完毕后，韩阿寿一家搬至镇上居住，同时将案涉房屋的钥匙交给韩阿龙。1997年至1999年间，韩阿龙先是将案涉房屋用于堆放杂物，后还曾短暂地将案涉房屋以100元/月价格出租。后因长子韩国洪结婚生子，韩阿龙于1999年将499号、557号两间房屋让与长子一家居住，与妻子韩亚珍二人搬至案涉房屋居住至今。在案涉房屋居住的19年间，韩阿龙陆续将案涉房屋进行翻修，包括拆除土灶、装防盗门、装抽水马桶以及翻新瓦片、地面等。2001年，柘林村村委经排查发现案涉房屋未曾申报登记，遂催促韩阿龙前往绍兴县土地管理局申报登记，并补办《集体土地使用证》。案涉房屋的申报登记手续由韩阿龙一人办理，手续费也由韩阿龙支付，韩阿寿并未参与，且上述《集体土地使用证》和手续费收据原件一直由韩阿龙保存。因案涉房屋的原审批建造人和所有权人为韩阿寿，按程序申报登记时只得先行将案涉房屋登记在韩阿寿一人名下。后碍于兄弟情面，韩阿龙也未曾催促韩阿寿办理过户手续。现因案涉房屋可能面临拆迁，韩阿寿心生悔意，向法院提起物权保护纠纷，起诉要求韩阿龙腾退房屋。为此，韩阿龙特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告韩阿寿辩称，第一，被告韩阿寿从未将案涉房屋卖予原告韩阿龙，双方之间不存在房屋买卖合同关系，被告韩阿寿也从未收到过房款。第二，原告韩阿龙诉请办理过户手续，已超过法定诉讼时效期间。第三，原告韩阿龙诉称的房屋买卖合同，因违反“一户一宅”法律规定而不能成立，即使合同成立，也因违反法律规定而无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实： 原告韩阿龙与被告韩阿寿系兄弟关系，同为柘林村村民。 被告韩阿寿名下登记座落齐贤街道柘林村集体土地建设用地使用权一处，地号608，图号4-5-12，使用权面积36.10平方米，证号绍兴县集用（齐贤）字第6746号。被告韩阿寿曾在该幅土地上建造二层楼房一间。上个世纪90年代，被告韩阿寿在齐贤下方桥另置房产一处，遂将位于柘林村的二层楼房折价22000元卖予原告韩阿龙，该房屋由原告韩阿龙夫妇居住使用至今。2002年，原告韩阿龙缴费办理了被告韩阿寿名下集体土地使用权证书，并保存证书至今。 另查明，原告韩阿龙名下登记座落齐贤街道柘林村集体土地建设用地使用权两处，一处地号499、图号4-5-12、用地面积36.10平方米；另一处地号557、图号4-5-12、用地面积36.10平方米。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据“谁主张，谁举证”的法律原则，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。结合原、被告庭审陈述以及证人证言，可以认定以下几项事实：其一，原、被告的亲戚以及近邻对于双方买卖案涉房屋之事均有耳闻，并对此已形成内心确信；其二，原告韩阿龙配偶韩亚珍为购置房屋进行了询价、借款等准备，并在购入房屋后询问了产权过户事宜；其三，被告韩阿寿夫妇自身也对外宣称已将案涉房屋卖予原告韩阿龙。再结合原告韩阿龙夫妇实际占有使用案涉房屋二十余年以及保管房屋所在集体土地建设用地使用权证书十余年的事实，被告韩阿寿已将案涉房屋出卖予原告韩阿龙的事实，符合民事诉讼高度盖然性证明标准，依法应予认定。被告韩阿寿抗辩主张案涉房屋系出借予原告韩阿龙使用，仅有己方陈述，并无其他证据佐证，本院难予采信。 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，自成立时生效。根据上述事实认定，原告韩阿龙与被告韩阿寿就买卖案涉房屋达成口头合意并已实际履行，应认定该口头协议成立并已生效。该协议系原告韩阿龙与被告韩阿寿当时真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”该款关于农村村民“一户一宅”的规定，系属管理性规定，并不影响农村房屋买卖合同成立并生效。该条第四款又规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”据此规定，法律并不绝对禁止农村村民出卖住房，但对出卖住房的农村村民再申请宅基地的行为不予批准。由此，被告韩阿寿抗辩主张其与原告韩阿龙之间的农村房屋买卖合同因违反法律规定而不成立或者无效，理由不能成立，本院不予采纳。原告韩阿龙诉请确认其与被告韩阿寿之间关于案涉农村房屋达成的房屋买卖合同有效，于法有据，本院依法予以支持。但根据案件查明事实，原告韩阿龙名下已登记其他宅基地两处，原告韩阿龙诉请要求被告韩阿寿协助办理案涉房屋所在集体土地建设用地使用证过户手续，违反上述农村村民“一户一宅”的宅基地管理规定，事实上不能办理，故本院不予支持。 综上所述，原告诉请中合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，判决如下： 一、确认原告韩阿龙与被告韩阿寿之间关于座落绍兴市柯桥区土地使用权面积36.10平方米的二层楼房达成的农村房屋买卖合同有效； 二、驳回原告韩阿龙的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告韩阿寿负担，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王炳江 二〇一九年三月十九日 书记员  陈鑫星 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的受到订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。