江苏省新沂市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0381民初4580号 原告：陈磊，男，1977年7月7日出生，汉族，住江苏省新沂市新安街道城市。 委托诉讼代理人：马从志，江苏铸石律师事务所律师。 被告:苏杏花，女，1962年11月4日出生，汉族，住浙江省玉环县。 被告：刘必华，男，1962年2月6日出生，汉族，住浙江省玉环县。 被告苏杏花、刘必华共同委托诉讼代理人：仇峻峰，江苏世纪青松律师事务所律师。 第三人：崔玉成，男，1977年6月25日出生，汉族，住江苏省新沂市。 原告陈磊与被告苏杏花、刘必华，第三人崔玉成房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。后因案件争议较大，转为普通程序，于2019年1月30日公开开庭进行了审理。原告陈磊及其委托诉讼代理人马从志，被告苏杏花、刘必华共同委托诉讼代理人仇峻峰，第三人崔玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告苏杏花、刘必华赔偿损失60万元；2.诉讼费由被告苏杏花、刘必华负担。事实和理由：两被告系夫妻关系。2008年5月26日，被告将新沂市某小区**号楼*单元***室房屋及车库出售给原告，原告按约定支付了购房款，被告亦向原告交付了涉案房屋。之后，原告将涉案房屋交给陈甲居住。因陈甲与房某某之间存在经济纠纷，房某某于2012年10月强行搬入涉案房屋，此后，原告及其家人未再占有使用涉案房屋。2013年10月，原告起诉要求被告协助办理过户手续，得知涉案房屋及车库已被另行出售给陈乙、方海月，并办理了过户手续。因被告、第三人涉嫌犯罪，法院将该案移交公安机关处理，后公安机关未予立案。原告认为，被告将涉案房屋及车库另行出售给他人，违反了原、被告之间房屋买卖合同的约定，导致原告不能实现合同目的，原告有权要求解除合同。被告的违约行为致使原告无法取得涉案房屋及车库，给原告造成了损失，原告要求被告按照涉案房屋及车库现在的市场价值承担赔偿责任。 苏杏花、刘必华辩称，原告要求被告赔偿损失没有事实和法律依据。2008年5月26日，原、被告签订涉案房屋买卖合同后，被告即将涉案房屋交付给了原告。因房屋按揭贷款尚未还清，原告提出暂不办理过户手续，由原告继续偿还按揭贷款，待按揭贷款还清后再办理过户手续。当时，原、被告之间并不相识，是由第三人崔玉成介绍双方进行买卖交易。原告不信任被告，要求被告向第三人出具公证委托书，委托第三人代为办理房屋交易相关手续。为此，被告于2008年5月27日向第三人出具了委托书，并办理了公证手续。因被告系应原告的要求向第三人出具了该份公证委托书，故自公证委托书出具之日起，被告即丧失了该房屋的所有权和控制权。2013年，第三人又找到被告，称2008年的公证委托书时间过长，要求第三人按照原公证委托书的内容重新出具一份公证委托书，以便将房屋过户给原告。为此，被告于2013年3月20日向第三人出具了第二份公证委托书。2013年，在原告起诉要求被告办理过户手续时，被告才得知原告已经逾期偿还房屋按揭贷款，第三人在还清房屋按揭贷款后将房屋出售给他人。 被告认为，被告应原告要求于2008年5月27日向第三人出具第一份公证委托书之后，原告一直未向被告作出要求撤销委托的意思表示。因此，在房屋被再次出售过程中，第三人的行为应当视为原告授权委托的行为，所产生的后果应由原告承担。原、被告之间的房屋买卖合同自房屋另行出售之日起已经实际解除，造成合同解除的原因是由于原告未按时偿还房屋按揭贷款，并将房屋出售权利由被告委托给第三人，且涉案房屋再次出售的价款尚在第三人手中，故原告的损失应当由第三人承担，与被告无关。 崔玉成述称，第三人同意按照原、被告之间房屋买卖合同约定的购房款数额，由第三人将购房款退还给原告。原告未按约定偿还房屋按揭贷款，构成重大违约，给被告造成了一定的征信影响，原告应自行承担不利后果。对于原告要求赔偿损失，第三人不予认可。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案件事实认定如下：苏杏花与刘必华系夫妻关系。2004年4月16日，苏杏花与新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司将涉案房屋及车库出售给苏杏花；房屋价款124753元，苏杏花于签订合同时支付首付款44753元，下余部分通过办理银行按揭贷款支付；车库价款5772元。 2008年5月26日，经崔玉成介绍，苏杏花、刘必华将涉案房屋及车库出售给陈磊，并约定剩余银行按揭贷款由陈磊继续偿还。同日，陈磊向苏杏花付清了除按揭贷款之外的全部购房款。2008年5月27日，为了履行原、被告之间的房屋买卖合同，便于办理过户手续，苏杏花、刘必华共同向崔玉成出具了委托书，并在浙江省玉环县公证处办理了公证手续，委托范围为：代为办理房屋转按揭手续，代为办理房地产交易、过户手续等与出售涉案房屋有关的一切手续及相关事宜。购房后，陈磊按约定偿还涉案房屋按揭贷款至2012年9月。之后，陈磊因资金问题停止偿还涉案房屋按揭贷款。 2013年2月20日，应崔玉成的要求，苏杏花、刘必华共同向崔玉成出具了委托书，并在浙江省玉环县公证处办理了公证手续，授权范围为：代为向银行还款，解除抵押手续等，代为出售房屋，代为办理房地产交易、过户手续等与出售涉案房屋有关的一切手续及相关事宜。 苏杏花、刘必华向崔玉成出具的上述两份公证委托书，均未明确载明买受人名称。庭审中，苏杏花、刘必华称，其向崔玉成出具的上述两份公证委托书均是为了履行其与陈磊之间的房屋买卖合同，即委托崔玉成将涉案房屋过户给陈磊。崔玉成对此不予认可，称第二份公证委托书系委托其另行出售涉案房屋。 2013年5月，崔玉成自行还清了涉案房屋剩余按揭贷款本息20746元。2013年8月23日，崔玉成持上述2013年2月20日的公证委托书，代理苏杏花、刘必成与案外人陈乙签订了《房地产买卖契约》一份，约定苏杏花、刘必成将涉案房屋出售给陈乙，价款30万元。同日，崔玉成代理苏杏花、刘必成向陈乙出具30万元收条一张，所收取的购房款至今仍在崔玉成处。2013年10月18日，涉案房屋产权转移登记至陈乙名下。此后，涉案房屋产权于2017年3月10日转移登记至孙某名下，2017年5月24日转移登记至房某某、于某某名下。 诉讼过程中，依据陈磊的申请，本院委托徐州市邦开土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋及车库在2013年10月及2018年7月的市场价值进行评估。徐州市邦开土地房地产评估咨询有限公司于2018年12月10日作出评估报告书，价格评估结论为：涉案房屋及车库在2013年10月的市场价值为46.5万元，2018年7月的市场价值为72.5万元。陈磊因此支出评估费11900元。 另查明：2013年10月，陈磊已得知涉案房屋被再次出售给陈乙，并给办理了过户手续。诉讼过程中，对于崔玉成代为偿还的涉案房屋按揭贷款，陈磊向本院表示同意从本案认定的损失中予以扣除。 本院认为：陈磊与苏杏花、刘必华之间的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。作为出卖人，苏杏花、刘必华负有将涉案房屋交付给陈磊，并协助陈磊办理产权转移登记手续的义务。在合同履行过程中，苏杏花、刘必华通过其受托人崔玉成将涉案房屋再次出售给案外人陈乙，并完成了产权转移登记手续，从而导致陈磊无法实现订立涉案房屋买卖合同的目的，该行为违反了合同约定。陈磊作为买受人有权解除合同，要求苏杏花、刘必华承担违约赔偿责任。 关于具体损失金额的确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。具体到本案中，陈磊于2013年10月即已得知涉案房屋被再次出售，且完成了产权转移登记手续。此时，出卖方违约即成事实，涉案房屋买卖合同客观上已无法继续履行，陈磊作为守约方应及时采取适当措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。根据上述《合同法》关于违约责任损失赔偿范围限度的可预见性规定、守约方及时减损规则的规定，结合本市当地房屋价格自2013年10月后较长一段时间内处于平稳状态的情况，本院认为应以涉案房屋及车库在2013年10月的市场价值确定陈磊的损失。经评估，涉案房屋及车库在2013年10月的市场价值为46.5万元，故陈磊因苏杏花、刘必华违约行为造成的损失应确定46.5万元。依据陈磊与苏杏花、刘必华之间的约定，合同订立后的房屋按揭贷款全部由陈磊负责偿还。合同履行过程中，崔玉成持苏杏花、刘必华出具的公证委托书，自行于2013年5月偿还了房屋剩余按揭贷款20746元，因该部分按揭贷款陈磊未实际支出，且同意从本案损失中予以扣除。据此，扣除该部分款项，苏杏花、刘必华应向陈磊支付赔偿款444254元（465000元-20746元）。至于苏杏花、刘必华与崔玉成之间因委托合同产生的争议，双方应另行解决，本案不予理涉。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告苏杏花、刘必华应于本判决生效后十日内向原告陈磊支付赔偿款444254元； 二、驳回原告陈磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元、评估费11900元,合计21700元，由被告苏杏花、刘必华负担16080元，由原告陈磊负担5620元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  赵方方 人民陪审员  陈 会 人民陪审员  沈桂芳 二〇一九年三月二十五日 书 记 员  樊 帆