安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初516号原告：中国农业银行股份有限公司宿松县支行，住所地安徽省宿松县孚玉镇人民路164号。负责人：吴丹，该行行长。委托诉讼代理人：齐向阳，男，该行职工。被告:王方平,男,1974年7月16日出生,汉族,住安徽省宿松县。被告:曹艳梅,女,1975年12月23日出生,汉族,住安徽省宿松县。被告：安徽运维房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县人民西路452号。法定代表人：方琦，该公司经理。委托诉讼代理人：周建东，男，该公司法律顾问。原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行（以下简称宿松农业银行）与被告王方平、曹艳梅、安徽运维房地产开发有限公司（以下简称运维开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宿松农业银行的委托诉讼代理人齐向阳，被告运维开发公司委托代理人周建东到庭参加了诉讼，被告王方平、曹艳梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宿松农业银行向本院提出诉讼请求：1、要求被告王方平、曹艳梅偿还借款本金2,049,952.39元及2018年4月20日以后产生的利息、罚息和复利至实际履行完毕之曰止；2、要求被告王方平、曹艳梅承担以上款项的抵押担保责任、安徽运维房地产开发有限公司承担阶段性连带担保责任，且抵押物变卖、拍卖所得款项抵押权人享有优先受偿权；3、要求被告承担本次诉讼形成的所有诉讼费用。事实和理由：被告王方平、曹艳梅于2014年7月1日从原告签约商户运维开发公司签约购买位于宿松县破凉镇宿两公路东侧富华广场的一手商品房，2015年1月25日向原告申请个人购房担保贷款276万元，以所购房屋作为贷款抵押物，运维开发公司承担保证担保责任。经原告对借款人及其申请贷款资料进行调查、审查、审批后，认定符合贷款条件，2015年2月15日原告与被告签订了个人购房担保借款合同，同时发放个人购房担保贷款276万元。根据被告承诺及个人购房担保贷款相关规定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，即视为贷款全部逾期，应全部收回下余贷款额度。被告本次违约已是未足额偿还借款本息超过90天以上。期间原告方客户经理多次电话和上门催收无果，至今，被告仍结欠贷款本金2,049,952.39元及2018年4月20日以后产生的利息、罚息和复利未还。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。运维开发公司辩称，对起诉事实无异议，根据宿松农业银行与运维开发公司所签订的合作协议，约定了担保范围及期限；所购房屋作为抵押物，应先承担抵押担保责任，运维开发公司仅承担补充保证责任。宿松农业银行没有在法定期限内要求保证人承担保证责任，所以运维开发公司免除保证责任，运维开发公司承担担保责任的限额按照原告发放贷款金额的10%为限。王方平、曹艳梅未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相应的证据。本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，王方平、曹艳梅与运维开发公司订立商品房预售合同，约定：王方平、曹艳梅购买位于宿松县破凉镇宿两公路东侧富华广场的商业用房，总价款5,531,615元，首付款2,771,6156元，余下276万元办理银行按揭。2015年2月11日，原、被告双方办理预购商品房抵押权预告登记，2015年2月15日，原、被告订立个人购房担保借款合同，约定：王方平向宿松农业银行借款276万元用于购买房产；借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之拾后确定；借款人授权贷款人将全部借款划入运维开发公司账户；还款采用等额本息还款法，还款日为每期末月20日；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押担保方式，由阶段性保证人运维开发公司提供连带责任保证担保，王方平、曹艳梅以预告登记在其名下的位于宿松县破凉镇宿两公路东侧富华广场的商业用房设置抵押担保；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。同日，宿松农业银行发放个人购房担保贷款276万元。借款合同成立后，王方平、曹艳梅按月还本付息至2018年4月20日，至起诉之日止，尚结欠贷款本金2,049,952.39元及2018年4月20日以后产生的利息、罚息和复利未还。原告多次电话和上门催收无果，遂涉诉来院。上述事实，有原告的陈述以及原告提交的原、被告身份信息、商品房预售合同、共同还款承诺书、个人购房担保借款合同、预购商品房抵押权预告登记表、还本付息流水单、一手房贷款业务银企合作协议等证据在卷佐证，以上证据均符合证据的真实性、合法性及关联性要求，运维开发公司无异议，本院予以采信。王方平、曹艳梅不到庭，依法视为其放弃对原告提交证据的质证权利。本院认为，根据《合同法》第一百零七条规定：“一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任”。宿松农业银行已按合同约定向王方平、曹艳梅发放了贷款，王方平、曹艳梅应按合同约定履行归还贷款本息的义务。现王方平、曹艳梅未按时归还贷款，显已违约，宿松农业银行请求提前收回已发放的贷款，并要求借款人按合同约定的利息以及罚息、复利标准赔偿宿松农业银行的利息损失，本院依法予以支持；王方平、曹艳梅以预告登记在其名下的位于宿松县破凉镇宿两公路东侧富华广场的商业用房为该笔借款设置抵押担保，并办理预购商品房抵押权预告登记，抵押合同合法有效，宿松农业银行可就拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。运维开发公司提出因宿松农业银行未在担保期限内要求保证人承担保证责任，故运维开发公司免除保证责任及运维开发公司承担担保责任的限额按照宿松农业银行发放贷款金额的10%为限的辩论观点，因与双方签订的一手房贷款业务银企合作协议不符，故本院不予采信。运维开发公司作为上述借款的连带责任保证人，应对上述借款本息承担连带责任，运维开发公司承担保证责任后，有权向王方平、曹艳梅追偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王方平、曹艳梅于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行借款本金2,049,952.39元及2018年4月20日以后产生的利息、罚息和复利（借款利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定，逾期利率以借款利率为基础上浮50%确定，复利按中国人民银行规定支付）；二、原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行有权依法拍卖、变卖预告登记在王方平、曹艳梅名下的位于宿松县破凉镇宿两公路东侧富华广场的商业用房，并就上述借款本息优先受偿；三、被告安徽运维房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带责任；安徽运维房地产开发有限公司承担连带责任后，有权向被告王方平、曹艳梅追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,148元，减半收取计11,574元，由被告王方平、曹艳梅负担，安徽运维房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  黄绵绵二〇一九年三月二十日书记员  程 媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。