广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初7503号原告：广州飞来爱文化发展有限公司，住所地广州市天河区体育西路5号12A房。法定代表人：廖静兰，经理。委托诉讼代理人：黄定平，广东金海圣律师事务所律师。被告：广州市增璘酒店管理咨询有限公司，住所地广州市番禺区大石街怡景花园B幢首层D铺自编4号。法定代表人：曾巍巍，总经理。被告：张志群，女，1972年5月13日出生，汉族，住广州市番禺区。两被告共同委托诉讼代理人：莫邪、李雅，均为北京德恒（广州）律师事务所律师。第三人：广州市水上运动管理中心（广州市水上运动业余体育学校），住所地广州市滨江东路83号。法定代表人：林转爱，主任。委托诉讼代理人：黄俊朗，为该单位员工。第三人：广东飞来爱投资有限公司（原名广州灵动未来健身器材有限公司），住所地广州市海珠区滨江东路83号第四层。法定代表人：廖衍庆。原告广州飞来爱文化发展有限公司诉被告广州市增璘酒店管理咨询有限公司（以下简称“增璘公司”）、张志群、第三人广州市水上运动管理中心（以下简称“水上运动中心”）、广东飞来爱投资有限公司（以下简称“飞来爱投资公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄定平，两被告的共同委托诉讼代理人莫邪、李雅，第三人水上运动中心的委托诉讼代理人黄俊朗到庭参加了诉讼。第三人飞来爱投资公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称:2014年4月29日，原告与被告增璘公司签订《房屋租赁协议》，约定原告租赁由广州灵动未来健身器材有限公司（以下简称“灵动公司”，2014年12月更名为第三人广东飞来爱投资有限公司）委托被告增璘公司法定代表人曾巍巍和股东张志群以灵动公司的名义向第三人水上运动中心承租的广州市海珠区滨江东路83号第四层和第五层房屋。原告向被告增璘公司支付了相当于房屋首年2个月租金额的履约保证金199200元，每个月向被告增璘公司支付租金，被告增璘公司以灵动公司名义向水上运动中心缴纳一部分租金，其余由被告增璘公司享有。从2015年4月起，由原告以广东飞来爱投资有限公司名义向水上运动中心直接缴纳租金，另又向被告增璘公司缴纳租金，从2014年4月至2017年5月，原告向被告增璘公司支付了保证金和租金共951533.71元。由于广州市海珠区滨江东路83号第四层和第五层房屋不是被告增璘公司所有的，被告增璘公司无权出租，该房屋也不是被告增璘公司承租的，被告增璘公司也无权转租。所以被告增璘公司与原告签订《房屋租赁协议》是无效合同，被告增璘公司没有合法根据，取得不当利益，应当返还原告。被告张志群是被告增璘公司的股东，被告张志群将被告增璘公司公司账户与被告张志群私人账户混同，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，损害公司债权人利益，应当对公司债务承担连带责任。故原告起诉请求判令：1、原告与被告增璘公司签订的《房屋租赁协议》无效；2、被告增璘公司返还收取原告的租赁履约保证金199200元及利息（以199200元为本金，按银行同期贷款利率，从起诉之日计算至全部清还之日），被告张志群承担连带责任；3、被告增璘公司返还收取原告的租金752333.71元及利息（以752333.71元为本金，按银行同期贷款利率，从起诉之日计算至全部清还之日），被告张志群承担连带责任；4、由两被告承担本案诉讼费用。被告增璘公司辩称：第一，因灵动公司具有体育范围的经营范围，故被告以灵动公司投标获得涉案物业的实际承租权，对此被告增璘公司与灵动公司签订挂靠投标协议书，明确了被告增璘公司委托灵动公司参与涉案物业的投标事宜。并且中标投保之后，被告增璘公司交了交易服务费43200元、租约履约保证金144000元，2014年2月10日至2014年6月30日的租金336000元。为取得涉案物业承租权，被告增璘公司实际投入成本为523200元。第二，由于涉案物业实际承租人是被告增璘公司，当时原告为了取得涉案物业的承租经营权，通过其自己实际控制人廖衍庆相熟的房产中介公司广州堂正房地产代理有限公司，找到了被告增璘公司，并表达希望承租涉案物业的意向。后来经双方协商，原告也充分了解涉案物业的实际情况，与被告增璘公司签订了房屋租赁协议，并约定由被告增璘公司协调原灵动公司唯一股东蒋文超将其所持灵动公司全部股权转给当时原告控股股东及实际控制人廖衍庆，达到原告实际控制人廖衍庆，以及变更股东及控制人廖衍庆后的灵动公司实际取得涉案物业承租权的实际效果。第三，涉案诉争的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，且等价有偿，故原告应当依约履行支付相应费用的义务。现原告否认涉案房屋租赁协议的效力，并要求被告增璘公司退还已收取的费用没有事实及法律依据。被告张志群辩称：与被告增璘公司的答辩意见一致，并补充：被告张志群是被告增璘公司的股东之一，是受被告增璘公司的委托办理涉案房屋的租赁事项。但被告张志群不是涉案诉争房屋租赁协议的一方当事人，不承担该协议项下的义务。原告对被告张志群提出的诉讼主张没有合同依据。故请求法院依法查明事实，判决驳回原告的全部诉讼请求。第三人水上运动中心述称：本案与我方无关，我方不发表意见。第三人飞来爱投资公司述称：灵动公司（2014年12月更名为广东飞来爱投资有限公司）没有收取过增璘公司或张志群任何款项，也没有委托增璘公司或张志群或曾巍巍经营、管理本公司，也没有委托增璘公司或张志群或曾巍巍转租广州市海珠区滨江东路83号第四层和第五层房屋。我司从2013年11月起至今一直租赁、使用、管理着广州市海珠区滨江东路83号第四层和第五层房屋为商业用途。经审理查明：2014年4月29日，原告（乙方）与被告增璘公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方与甲方授权代表人张志群就位于广州市海珠区滨江东路83号第四层和第五层房屋（以下简称“目标房屋”）租赁事宜于2014年4月已签订《房屋租赁意向书》；目标房屋是灵动公司委托甲方法定代表人曾巍巍和股东张志群以灵动公司的名义向水上运动中心承租的，合同有效期内房屋的所有关于租赁、经营、管理等事宜灵动公司均委托甲方的法定代表人曾巍巍及股东张志群负责；水上运动中心不同意将目标房屋转租，必须将灵动公司法定代表人蒋文超变更为乙方公司的廖衍庆，乙方才能使用房屋；经各方协商一致，乙方与灵动公司于2014年4月29日签署《股东转让出资合同书》，将灵动公司法定代表人由蒋文超变更为廖衍庆，灵动公司原股东蒋文超将原出资10万元(占公司注册资本100%)的部分出资9万元(占公司注册资本90%)转让给廖衍庆，部分出资1万元(占公司注册资本10%)转让给廖其杰，变更后灵动公司股权结构为：廖衍庆持股份90%，廖其杰持股份10%；现甲乙双方就灵动公司法定代表人变更为廖衍庆之后，乙方承租目标房屋事宜达成如下协议，供双方信守履行：1、灵动公司向水上运动中心承租房屋与乙方向甲方承租房屋之间的租金差额作为服务费由乙方支付给甲方，服务费的支付方式如下：灵动公司法定代表人未变更为廖衍庆前，仍由乙方公司按本协议约定的租金标准将租金交给甲方；灵动公司法定代表人变更为廖衍庆后则由变更法定代表人后的灵动公司将租金交给甲方，甲方按变更法定代表人前的灵动公司与水上运动中心签订的合同约定的租金标准支付给水上运动中心，两者之间的差额作为服务费归甲方所有；2、甲乙双方协定的租赁期限、租金的情况如下：2.1乙方向甲方支付租金情况如下：2014年5月1日至2014年6月31日为装修免租期，2014年7月1日至2016年6月30日月租金为99600元，2016年7月1日至2017年6月30日月租金为104580元，2017年7月1日至2018年6月30日月租金为109809元，2018年7月1日至2019年2月10日月租金为115299元；2.2甲方向水上运动中心支付租金情况如下：2014年6月29日至2015年2月10日月租金为72000元，2015年2月11日至2016年2月10日月租金为75600元，2016年2月11日至2017年2月10日月租金为79380元，2017年2月11日至2018年2月10日月租金为83349元，2018年2月11日至2019年2月10日月租金为87516.45元；租金支付方式为按月结算，服务费及租金在每月5日之前以现金或转账的方式由乙方向甲方一次性支付，甲方按变更法定代表人前的灵动公司与水上运动中心签订的合同约定的租金标准（即第二条第2.2款规定），将租金及3元/平方米的管理费支付给水上运动中心，乙方支付给甲方的租金包含管理费，水电费及电梯管理费由乙方自行向水上运动中心缴纳；3、本协议签订之日，乙方向甲方缴纳相当于房屋首年2个月租金额的履约保证金199200元，以及一个月的租金99600元；若乙方或变更法定代表人后的灵动公司违约不支付服务费给甲方的，乙方或变更法定代表人后的灵动公司按整个合同期剩余服务费金额双倍赔偿给甲方；甲方应负责协调乙方与水上运动中心的关系，协助乙方在水上运动中心办理装修申报、新公司注册、乙方公司招牌安装等相关事宜，为乙方顺利进驻目标房屋及时提供必要协助，否则乙方有权拒绝服务费（即签署租金差额）支付予乙方；等。合同签订后，原告向被告支付了保证金199200元。另查，2013年10月23日，广州产权交易所出具《承租资格审核认定结果通知书》给灵动公司，表示水上运动中心委托该所通过公开市场方式出租的广州市海珠区滨江东路83号第四层、第五层房屋，确认审核结果为灵动公司满足交易条件，具备承租资格，要求灵动公司于2013年10月25日内向该所缴纳192000元的交易保证金；等。2013年10月25日，被告增璘公司与灵动公司签订的《挂靠投标协议书》，内容：水上运动中心委托广州产权交易所通过市场方式出租的广州市海珠区滨江东路83号第四、第五层房屋，上述房屋由增璘公司委托灵动公司参加承租交易投标，交易保证金每项96000元，合共192000元由增璘公司汇入灵动公司账号；等。同日，曾巍巍向蒋文超共转账192000元。2013年11月13日，灵动公司（乙方，委托代理人曾巍巍）与水上运动中心（甲方）签订了两份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市海珠区滨江东路83号第四层、第五层出租给乙方作办公用途使用，租赁期限从2013年11月13日至2019年2月10日，2013年11月13日至2014年2月10日为装修免租期；等。曾巍巍于2014年2月27日向水上运动中心转账支付144000元，备注为“灵动公司转押金”。2014年4月29日，蒋文超与廖衍庆、廖其杰签订《股东转让出资合同书》，载明：广州灵动未来健身器材有限公司是由蒋文超出资10万元设立的，同意蒋文超股东将原出资10万元（占公司注册资本100%）的部分出资1万元转让给廖其杰，转让金为1万元；同意蒋文超股东将原出资10万元（占公司注册资本100%）的部分出资9万元转让给廖衍庆，转让金为9万元；廖衍庆、廖其杰按本合同约定支付股权转让金当日，蒋文超应将公司的所有证件、档案、印章、资料，包括但不限于营业执照、组织机构代码证、税务登记证、财务账册等全部交付廖衍庆、廖其杰；等。企业信用信息公示报告记载，原告的法定代表人为廖静兰，注册资本为330万元，股东为廖静兰、廖衍庆和广州飞来爱生物科技有限公司；2007年3月1日，廖静兰认缴出资额132万元，廖衍庆认缴出资额198万元。工商部门于2014年4月30日出具的《准予变更登记（备案）通知书》载明，灵动公司的法定代表人由蒋文超变更为廖衍庆，股东由蒋文超变更为廖其杰、廖衍庆。2018年4月4日，飞来爱投资公司向本院起诉水上运动中心，请求法院判令：1、确认水上运动中心2018年2月27日给飞来爱投资公司发出的《关于解除房屋租赁合同的函》无法律效力；2、双方继续履行《广州市房屋租赁合同》；3、水上运动中心赔偿飞来爱投资公司停水停电期间造成的经济损失等。水上运动中心以飞来爱投资公司为厚互公司非法传销活动提供场地为由，反诉请求确认双方于2013年11月13日签订的位于广州市海珠区滨江东路83号第四层房屋的《广州市房屋租赁合同》已于2018年2月27日解除（终止），飞来爱投资公司立即将上址房屋交还给水上运动中心并支付租金、管理费、停车费、房屋占用费、违约金等。飞来爱投资公司的委托代理人黄定平、水上运动中心的委托代理人贾鹏程、赖友婷到庭参加了诉讼。本院于2018年8月17日以（2018）粤0105民初3951号民事判决书查明：广州市海珠区滨江东路83号的产权人为水上运动中心；飞来爱投资公司原名灵动公司；双方确认飞来爱投资公司的股东为厚互公司、廖其来、廖衍庆（于2018年7月9日变更为厚互公司、王雅熙、廖衍庆），法定代表人为廖衍庆。法院认为飞来爱投资公司作为承租人未经水上运动中心的书面同意，将涉案房屋提供给其关联公司厚互公司从事传销违法经营活动，违反了合同约定，构成根本违约。该案判决：确认双方签订的位于广州市海珠区滨江东路83号第四层房屋的《广州市房屋租赁合同》于2018年2月27日解除，飞来爱投资公司在本判决生效之日起十日内将该房屋交还给水上运动中心，……飞来爱投资公司支付的履约保证金64000元归水上运动中心所有；等。飞来爱投资公司不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2018年12月27日作出（2018）粤01民终20660号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年5月2日，水上运动中心向本院起诉飞来爱投资公司，要求确认双方于2013年11月13日签订的位于广州市海珠区滨江东路83号第五层房屋的《广州市房屋租赁合同》已于2018年2月27日解除（终止），飞来爱投资公司立即将上址房屋交还给水上运动中心并支付租金、管理费、房屋占用费、违约金等。水上运动中心的委托代理人贾鹏程、赖友婷、飞来爱投资公司的委托代理人黄定平到庭参加了诉讼。本院于2018年8月17日作出（2018）粤0105民初4660号民事判决：确认双方签订的位于广州市海珠区滨江东路83号第五层房屋的《广州市房屋租赁合同》于2018年2月27日解除，飞来爱投资公司在本判决生效之日起十日内将该房屋交还给水上运动中心，……飞来爱投资公司支付的履约保证金80000元归水上运动中心所有；等。飞来爱投资公司不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2018年12月27日作出（2018）粤01民终20661号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告增璘公司为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1、曾巍巍向水上运动中心转账支付的交通银行网上转账电子回执、个人客户交易清单。2、广州市堂正房地产代理有限公司出具的收款收据、收条两份、灵动未来交接清单。3、曾巍巍的交通银行个人客户交易清单（2014年7月至2015年1月）。4、微信聊天记录复印件。原告质证意见：对证据1的真实性无异议，这是被告增璘公司法定代表人个人之间的转账，不能证明其所要证明的事实；对证据2中的收据的真实性认可，但不能证明其所要证明的事实，对廖衍庆签收的收条不提出异议，是灵动公司内部的事情，对另一份收条和灵动未来交接清单的真实性不认可，不知道经手人是谁，与本案没有关联；对证据3的真实性不提出异议，但这是个人账户的转账情况，不是被告增璘公司的公司账户；对证据4的真实性、合法性和关联性均不认可，不清楚是否是廖衍庆的聊天记录。被告张志群对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。第三人水上运动中心认为上述证据与其没有关系。被告张志群为证明其抗辩意见，提交了一份被告增璘公司于2014年3月10日签署的《委托书》，载明增璘公司委托张志群负责广州市海珠区滨江东路83号第四层、第五层房屋所有关于租赁、经营、管理等事宜，具体委托事项：在该房屋合同有效期内向房屋业主方水上运动中心支付房屋履约保证金、房屋租金及使用房屋产生的费用等相关费用，房屋租赁、经营、使用、管理等事项。原告对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可。被告增璘公司对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议。第三人水上运动中心认为该证据与其没有关系。原告于2018年6月28日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示其在与被告增璘公司签订《房屋租赁协议》时，知道被告增璘公司不是涉案房屋的产权人，当时是原告看上了涉案地块，与第三人水上运动中心协商，水上运动中心说找灵动公司，灵动公司让找张志群，张志群说可以签订租赁合同，结果就是以被告增璘公司名义与原告签订了合同；原告第三项诉讼请求所主张的租金752333.71元指的是从2014年4月10日至2017年5月的租金总额。被告对该租金总额予以确认。经本院释明合同效力问题，原告表示坚持本案诉讼请求。本院认为：根据查明事实，原告与被告增璘公司签订的《房屋租赁协议》，是为达到原告承租涉案房屋的目的而达成的内部约定，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原告要求判决该合同无效缺乏依据，本院不予支持。依据上述《房屋租赁协议》的约定条款以及原告与第三人飞来爱投资公司的工商登记变更信息可以认定，原告与第三人飞来爱投资公司属于关联公司，原告已经实际使用涉案房屋。生效判决已经查明飞来爱投资公司作为承租人未经水上运动中心的书面同意，将涉案房屋提供给其关联公司厚互公司从事传销违法经营活动，违反了合同约定，构成根本违约，故判决确认飞来爱投资公司与水上运动中心签订的《广州市房屋租赁合同》已经解除，并判令飞来爱投资公司将涉案房屋交还给水上运动中心等。故导致原告现无法继续使用涉案房屋的原因在于其关联公司飞来爱投资公司的违约行为，并非被告增璘公司的过错所致。鉴此，原告要求两被告返还履约保证金199200元及利息、返还收取的租金752333.71元及利息均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州飞来爱文化发展有限公司的全部诉讼请求。本案受理费13315.3元，全部由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  邓燕媚人民陪审员  彭 海二〇一九年三月十三日书 记 员  曾德瑜林润华