文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初16205号原告：凌宗富，男，1962年9月24日出生，汉族，退休人员，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：胡书槐，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜德俊，重庆索通律师事务所律师。被告：胡月芳，女，1988年4月30日出生，汉族，中国人民解放军陆军工程大学通信士官学校工作人员，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李隆庚，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺奥梦，重庆扬华律师事务所律师。第三人：重庆渝之家房地产营销策划有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街29号第5号门面，统一社会信用代码91500106092416598U。法定代表人：孙涛，重庆渝之家房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人：刘津呈，男，重庆渝之家房地产营销策划有限公司员工，住湖北省十堰市茅箭区。原告凌宗富与被告胡月芳、第三人重庆渝之家房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凌宗富及其委托诉讼代理人胡书槐、杜德俊，被告胡月芳及其委托诉讼代理人李隆庚、贺奥梦，第三人重庆渝之家房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人刘津呈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌宗富向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令确认原告凌宗富与被告胡月芳签订的《房屋买卖（转让）合同》中有关房屋买卖的约定已经于2018年8月20日解除；2.请求贵院依法判令被告胡月芳向原告凌宗富支付违约金472000元；3.本案律师费20000元由被告胡月芳承担；4.本案诉讼费12840元由被告胡月芳承担。事实与理由：2018年5月14日，胡月芳与凌宗富签订《房屋买卖（转让）合同》，合同约定：凌宗富将重庆市沙坪坝区某房屋以236万元出售给胡月芳，房屋由胡月芳自行还贷解押，胡月芳应于合同签订后14个工作日内将凌宗富银行欠款221万元汇入凌宗富招商银行账户，解押产权证。合同签订后，胡月芳并未按照约定在约定时间内将221万元汇入凌宗富招商银行账户，导致凌宗富一直支付滞纳金。凌宗富多次催促，也没有结果。2018年8月16日，凌宗富明通过邮政EMS向胡月芳寄送了《解除合同通知书》。综上，胡月芳的行为给凌宗富造成了巨大损失，已经严重侵害了凌宗富的合法权益，凌宗富特诉至法院，望判如所请。被告胡月芳辩称，1.本案的违约方系凌宗富，其违约行为表现在拒绝出售房屋，并且拒绝配合办理房屋交付的手续以及解押房屋手续，作为违约方不享有合同约定的解除权，在此基础上，凌宗富发出的解除函在胡月芳收到解除函后也直接向法院申请诉讼的行为表明胡月芳对此解除函已提出异议。该解除函未发生解除的效力，更不存在凌宗富在诉讼请求中称的确认合同已解除的事实；2.胡月芳在履行合同过程中，并不存在违约行为，双方对于合同约定的解押款的支付时间均知道其含义是为了区分罚息的承担，并且凌宗富在后续履行合同的过程中，也以其实际行为表明凌宗富对于合同约定的解押款的支付时间并无其他异议。因此，凌宗富要求胡月芳承担违约金以及相关费用无事实依据。3.若法院认定本案的违约方为胡月芳，合同约定的违约金过高，要求法院依法调整。第三人重庆渝之家房地产营销策划有限公司述称，按照合同约定不是必须在签订合同后14日内由胡月芳代凌宗富向招商银行还款，只是超过14日，谁来承担罚息的问题。涉案房屋已经抵押给银行，由于被告凌宗富没有还款，招商银行已经起诉凌宗富，导致每天产生罚息，双方约定在14日之内胡月芳代凌宗富还款到账就由凌宗富承担罚息；如14日没有到账，之后的罚息就由胡月芳承担。本院经审理查明的事实如下：凌宗富于2014年4月22日通过存量房买卖成为重庆市沙坪坝区某房屋的所有权人。2014年7月24日，凌宗富将涉案房屋抵押给第三人招商银行股份有限公司重庆分行。2018年5月9日，经第三人招商银行股份有限公司重庆分行申请，涉案房屋被重庆市渝北区人民法院查封。2018年5月14日，胡月芳（买方）与凌宗富（卖方）在第三人重庆渝之家房地产营销策划有限公司（经纪方）的居间下签订了《房屋买卖（转让）合同》一份，约定卖方自愿将坐落于重庆市沙坪坝区某房屋出售给买方。该房屋设有抵押，抵押权人为招商银行，且已被招商银行查封。房屋按套转让，成交价230万元。成交价格已包括卖方自买入该房屋后至本次出售前已产生的应由卖方支付的一切费用（包括卖方买入该房屋应交的全部税费、维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、专修费用等）及《房屋附属设施清单》（附件）中所有物品、设施设备。买方须于签订本合同当日支付定金10万元予卖方，定金在该房屋过户后抵做房款。买方以所购该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款206万元用于支付卖方房款。此房款由买方向银行申请，卖方配合买方办理贷款申请（包括但不限于提供资料、配合买方与银行签订相关合同等），贷款手续办完后，由银行直接支付给卖方。买方的贷款金额、贷款利率、贷款期限等以银行审批为准，若银行未批准贷款或实际批准的贷款金额不够支付房款，则由买方于过户之前自筹剩余房款支付给卖方。解押：A、若该房屋尚处于银行抵押状态中：非卖方自行还贷解押：卖方须于买方指定时间（14个工作日之内，将卖方银行欠款221万元打到卖方招商银行账户，该房款仅用于解押产权证。）之前将提前还贷解押的相关权利全权公证委托给经纪方指定受托人员。如买方通过经纪方协助办理按揭贷款申请的，则买卖双方需到经纪方指定地点与贷款银行（面签具体时间、具体地点、具体银行以经纪方或其工作人员发出的短信或书面通知为准）签订按揭贷款相关文件（包括但不限于借款合同、抵押合同等）并提交齐全贷款所需相关资料、交纳相关费用。买卖双方或买卖双方各自的委托代理人之任何一方违反本合同约定（包括但不限于①拒不或逾期办理解押；②拒不或者逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；③拒不或者迟延办理或配合办理按揭贷款、过户手续；④拒不或逾期交付房屋；⑤拒不或使其或无法支付房款、中介服务费、税费等费用；⑥拒不或迟延或无法履行本合同项下之其他义务），则（1）逾期10日（含）以内的，违约方须每日按该房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于房屋成交价格20%的违约金。守约方应当向违约方发出解除合同通知书。（3）逾期超过10日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按成交价格千分之一支付违约金。以上违约金不足以弥补守约方的损失的，违约方应当向守约方补足损失与违约金之间的差额。合同未约定明确履行期限的，以守约方或者经纪方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限。若买卖双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约，由违约方向经纪方支付中介服务费和按揭服务费，迟延支付的，按日支付相当于应付费用万分之五的违约金。本合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均由违约方承担。本合同记载的“现居住地址”、“联系方式”为所有通知、文件、资料的送达地址或联系方式，如有变更，须及时通知合同其它方，否则仍以上述地址为有效送达地址和联系方式。邮件一经正常投递后3日即视为送达，短信一发出视为收到。补充条款：1、双方约定买方支付100000元（大写：壹拾万元整）购房定金托管于中介方，在该房屋过户手续办理完结后支付给卖方；双方约定如遇到因银行原因导致本房屋无法交易，本合同自动解除，三方免责。该物业现处于法院查封状态，解封相关费用由卖方承担。除开解封相关之外的费用由买方承担（银行利息除外）。经纪方向买卖双方提供的居间服务，且已促成买卖双方签订本合同，则买方须于签订本合同当日向经纪方支付中介服务费23600元。备注：双方约定卖方承担的利息为本合同签订以后14个工作日之内的利息，托管的定金在办理过户手续当日办理完结后给卖方。此外，合同还就免责条款、过户取证、交付、争议解决方式等作出了约定。合同签订当日，胡月芳根据合同约定支付第三人重庆渝之家房地产营销策划有限公司购房定金100000元及中介服务费23600元（其中10000元系用胡月芳之夫宋川于2018年2月27日向第三人支付的非涉案房屋的购房诚意金折抵），第三人出具收据二张。2018年5月23日，第三人重庆渝之家房地产营销策划有限公司将上述定金中的50000元支付给凌宗富，凌宗富出具收条一张。2018年6月1日，胡月芳之夫宋川从第三人重庆渝之家房地产营销策划有限公司取回剩余的定金50000元，代凌宗富支付案外人招商银行股份有限公司重庆分行贷款144734.47元。2018年7月18日，胡月芳之夫宋川支付凌宗富买房预付款20000元。合同履行过程中，胡月芳与凌宗富等人前往案外人中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行，以宋川作为借款人，胡月芳作为共同借款人，以涉案房屋作为抵押物，向案外人中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行申请抵押贷款，贷款金额220万元，贷款期限360个月，自2018年8月14日起至2048年8月14日止。该贷款申请获得预审审批通过。为此，胡月芳之夫宋川于2018年6月8日、2018年8月30日共支付第三人按揭服务费40000元。2018年8月16日，凌宗富通过全球邮政特快专递方式按照合同约定地址向胡月芳寄送《解除合同通知书》，载明根据房屋买卖合同约定，胡月芳应于合同签订之日起14个工作日内向指定银行支付221万元用于解押，截止2018年6月14日胡月芳仍未完成该义务，属严重违约，凌宗富通知胡月芳解除合同。审理中，凌宗富当庭陈述其发出上述解除合同通知书时，没有按照合同约定支付合同签订以后14个工作日之内的利息（含罚息）。胡月芳收到上述解除合同通知书，但对解除合同合同有异议，故胡月芳于2018年8月29日向本院提起诉讼。胡月芳认为凌宗富拒绝履行合同，且涉案房屋目前已经进行到执行阶段，涉及到其他债权，涉案房屋被强制执行产生的执行费等费用已经远超过胡月芳应该支付的房款，故胡月芳于2018年8月29日另案起诉至本院，要求凌宗富继续履行合同并承担违约责任。凌宗富遂以胡月芳未在合同签订之日起14个工作日内将2210000元汇入凌宗富招商银行账户，胡月芳的行为构成违约为由，于2018年9月19日起诉至本院，要求确认涉案合同已于《解除合同通知书》到达胡月芳之日即2018年8月20日解除，并要求胡月芳承担违约金等。审理中，原、被告双方就合同相关条款的理解达成一致意见：“该物业现处于法院查封状态，解封相关费用由卖方承担。”中“解封相关费用”指的是本合同签订以后14个工作日之内的利息（含罚息）以及其他的费用；解封相关之外的费用指的是本合同签订以后14个工作日之后的利息（含罚息）；贷款本金由胡月芳偿还。“双方约定卖方承担的利息为本合同签订以后14个工作日之内的利息，托管的定金在办理过户手续当日办理完结后给卖方”意为双方约定凌宗富承担的利息为本合同签订以后14个工作日之内的利息（含罚息）；胡月芳承担的利息为本合同签订以后14个工作日之后的利息；该约定也是为了避免胡月芳怠于履行合同而给凌宗富造成的风险。原、被告双方争议条款为：“1、解押：A、若该房屋尚处于银行抵押状态中：非卖方自行还贷解押：卖方须于买方指定时间（14个工作日之内，将卖方银行欠款￥2210000（大写：贰佰贰拾壹万元整）打到卖方招商银行账户，该房款仅用于解押产权证。）之前将提前还贷解押的相关权利全权公证委托给经纪方指定受托人员。”凌宗富解释为：涉案房屋尚处于银行抵押状态中，由买方自行还贷解押，买方应在14个工作日之内将卖方银行欠款2210000元汇入卖方招商银行账户，该房款仅用于解押产权证。胡月芳解释为：涉案房屋尚处于银行抵押状态中，由买方自行还贷解押，在买方指定时间后14个工作日之内买方应将卖方银行欠款2210000元汇入卖方招商银行账户，该房款仅用于解押产权证。第三人同意胡月芳的解释。上述事实，有凌宗富提交的房地产买卖居间协议、收条、重庆市商品房买卖合同、手机短信截图、解除合同通知书、EMS全球邮政特快专递回单、中国邮政速递物流查询结果、民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、保全结果和期限告知书，胡月芳提交的《房地产买卖居间协议》、《补充协议》、手机短信截图、华夏银行个人账户明细账单、EMS全球邮政特快专递回单、通知、解除合同通知书以及各方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，胡月芳与凌宗富签订《房地产买卖（转让）合同》中关于房屋买卖合同的约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人都应当按照合同约定履行自己的义务。关于争议条款的理解与解释。原、被告双方争议条款为：“1、解押：A、若该房屋尚处于银行抵押状态中：非卖方自行还贷解押：卖方须于买方指定时间（14个工作日之内，将卖方银行欠款￥2210000（大写：贰佰贰拾壹万元整）打到卖方招商银行账户，该房款仅用于解押产权证。）之前将提前还贷解押的相关权利全权公证委托给经纪方指定受托人员。”凌宗富解释为：涉案房屋尚处于银行抵押状态中，由买方自行还贷解押，买方应在14个工作日之内将卖方银行欠款2210000元汇入卖方招商银行账户，该房款仅用于解押产权证。胡月芳解释为：涉案房屋尚处于银行抵押状态中，由买方自行还贷解押，在买方指定时间后14个工作日之内买方应将卖方银行欠款2210000元汇入卖方招商银行账户，该房款仅用于解押产权证。第三人同意胡月芳的解释。本院认为，凌宗富作为涉案房屋出让人，其在签订《房地产买卖（转让）合同》时应该知晓胡月芳采取银行按揭贷款方式支付部分购房款，需要一定的合理期限，且凌宗富亦于2018年8月16日才向原告发出《解除合同通知书》，故胡月芳及第三人对争议条款的解释较凌宗富对争议条款的解释更为合理、可信，故本院采信胡月芳及第三人对争议条款的解释：涉案房屋尚处于银行抵押状态中，由买方自行还贷解押，在买方指定时间后14个工作日之内买方应将卖方银行欠款2210000元打到卖方招商银行账户，该房款仅用于解押产权证。庭审中，原被告双方一致认可凌宗富承担合同签订之日起14个工作日之内的利息（含罚息）以及其他的费用，胡月芳承担合同签订之日起14个工作日之后的利息。该约定说明，胡月芳不是必须在合同签订之日起14个工作日之内将2210000元汇入凌宗富招商银行账户。因此，凌宗富以胡月芳未在合同签订之日起14个工作日内将2210000元汇入凌宗富招商银行账户为由，向胡月芳发出《解除合同通知书》，不符合合同约定，亦没有法定事由，故凌宗富向胡月芳发出《解除合同通知书》的行为并不发生合同解除的法律效果。故本院对凌宗富要求确认原告凌宗富与被告胡月芳于2018年5月14日签订的《房屋买卖（转让）合同》中有关房屋买卖的约定已经于2018年8月20日解除的请求不予支持。进而，原告凌宗富主张的违约金472000元、律师费20000元的诉讼请求，因凌宗富未举示证据证明胡月芳有违约行为，故对该请求亦不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告凌宗富的诉讼请求。案件受理费25680元，减半收取12840元（原告已预交），由原告凌宗富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 谢凤鸣二〇一九年三月五日法官助理 袁 琴书 记 员 郭 琴