浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终933号 上诉人（原审被告）祁国强，男，1961年2月12日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托代理人祈奋骏，系祈国强之子。 被上诉人（原审原告）浙江颐景园物业服务有限公司，住所地杭州市文二西路颐景园内。 法定代表人徐海鹏，总经理。 委托代理人宋王吉，该公司员工。 上诉人祁国强因与被上诉人浙江颐景园物业服务有限公司（以下简称颐景园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初8474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：对于当事人双方没有争议的事实，即颐景园物业公司系杭州市富阳区银湖街道九龙大道99号颐景园山庄小区（以下简称颐景园山庄）的物业管理服务企业。祁国强系颐景园山庄翠霞苑27幢302室业主，房屋建筑面积为179.32平方米，车库面积为25.76平方米。根据双方签订的《前期服务协议》，2015年6月30日前，祁国强应按每月每平方米0.8元的标准缴纳物业管理服务费，每月每平方米0.4元的标准缴纳车库物业管理服务费，每月每平方米0.1元的标准缴纳二次增压供水能消耗；2015年7月1日起应按每月每平方米1.2元的标准缴纳物业管理服务费，每月每平方米0.5元的标准缴纳车库物业管理服务费，每月每平方米0.1元的标准缴纳二次增压供水能耗费。原审法院予以确认。对有争议的证据和事实，原审法院认定如下：1.颐景园物业公司向原审法院提供《物业服务合同》1份，用以证明颐景园物业公司与颐景山庄业委会签订物业服务合同，对物业费进行约定的事实。祁国强经质证后对真实性和合法性有异议。原审法院经审查后认为，该合同系颐景园物业公司与颐景园山庄业委会签订，祁国强对该证据有异议但没有提供反驳证据，故对颐景园物业公司提供的该证据予以认定。原审法院据此确认2015年12月28日颐景园物业公司与颐景园山庄业主委员会签订《物业服务合同》，约定自2015年11月1日起，多、高层住宅物业服务费每月每平方米1.2元，独立车库物业管理服务费每月每平方米0.5元，二次增压供水能耗费每月每平方米0.1元的事实；2.《关于业主大会会议表决结果的公告》1份，用以证明根据业主大会表决，颐景园山庄业主委员会通过从2015年7月起物业费调整为1.2元每平方米的事实；祁国强认为不能证明物业合同有效。原审法院经审查后认为，祁国强实际对证据的关联性有异议。颐景园物业公司依据该公告自2015年7月1日起调价，待证事实与本案有关，故原审法院予以认定。原审法院据此确认颐景园山庄业主委员会于2015年9月21日公告物业费自2015年7月1日起按调价后的标准执行的事实；3.《业主大会会议表决票》1份，用以证明按书面形式进行业主大会表决的事实。祁国强认为不能证明物业合同有效。原审法院经审查后认为待证事实与本案无关，故对该证据不予确认。颐景园物业公司于2018年11月6日起诉请求判令祁国强支付颐景园物业公司物业费6025.1元，车库物业费370.9元，能耗费1613.9元。 原审法院认为，颐景园物业公司与颐景园山庄业主委员会于2015年12月28日签订的《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，主体适格，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。颐景园山庄业主委员会于2015年9月21日公告物业费自2015年7月1日起调价，业主委员会的决定，亦对业主具有约束力。颐景园物业公司依据《前期物业服务合同》和案涉《物业服务合同》，为颐景园山庄业主提供了物业服务，祁国强作为颐景园山庄的业主应当按约交纳物业服务费和其他费用。根据合同的约定以及颐景园山庄业主委员会的公告，颐景园山庄的物业费自2015年7月1日起按多、高层住宅每月每平方米1.2元，独立车库每月每平方米0.5元，二次增压供水能耗费每月每平方米0.1元收取，之前的物业费标准为多、高层住宅每月每平方米0.8元，独立车库每月每平方米0.4元，二次增压供水能耗费每月每平方米0.1元。祁国强房屋面积179.32平方米、车库面积25.76平方米，尚欠颐景园物业公司2015年1月至2017年6月的住宅物业服务费6025.1元、车库物业费370.9元、能耗费1613.9元。祁国强经颐景园物业公司书面催交，在催告的合理期限内仍未交纳物业费。故颐景园物业公司要求祁国强支付物业费6025.1元、车库物业费370.9元、能耗费1613.9元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，原审法院予以支持。祁国强辩称对案涉颐景园山庄业主委员会的公告的效力有异议。原审法院认为，若业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，则受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但应在应当在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起一年内行使撤销权。故祁国强未另行主张撤销权而在本案对业主委员会的公告的效力提出抗辩，原审法院在本案中不予处理。祁国强辩称本案物业服务合同系由原业委会主任陈刘伟个人和物业公司签订，未经业主大会表决，合同无效。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。祁国强主张物业服务合同系由原业委会主任陈刘伟个人签订物业合同，没有证据证明，原审法院不予采信。祁国强主张物业服务合同应经业主大会通过，没有法律依据，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、祁国强支付浙江颐景园物业服务有限公司物业费6025.1元、车库物业费370.9元；二、祁国强支付浙江颐景园物业服务有限公司能耗费1613.9元；上述第一、二项款项，祁国强于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由祁国强负担。 宣判后，祁国强不服，向本院提起上诉称：上诉人认为本案中被上诉人提供的物业合同，其签订明显违反了《物业管理条例》和《中华人民共和国合同法》的规定，该合同中关于物业费涨价的业主大会表决结果，按照浙江省物业管理条例第10条规定，也应认定是不允许涨价的。被上诉人不能以违规操作产生的物业合同约束上诉人，原审法院也不该认定该物业合同的合法性并支持被上诉人诉求。一、上诉人对被上诉人提交的物业合同真实性和合法性提出异议。1、物业合同未经业主大会表决，上诉人作为业主也没有参加过任何对合同的投票表决。物业提供的合同未通过业主大会表决，《物业管理条例》第十一条规定，业主大会履行下列职责:(四)选聘、解聘物业管理企业。根据《物业管理条例》的规定，选聘、解聘物业管理企业属于业主大会的职责，业主大会讨论选聘或解聘物业管理企业时，《物业管理条例》第十二条规定:决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意、2、依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。3、依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条:期间为三年。物业合同签订日期为2015年12月28日，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效至今未满三年，尚在时效内。上诉人认为被上诉人提供的物业合同无效。二、物业费纠纷。1、上诉人认可自2015年1月至2017年6月未缴纳物业费，但是对应缴纳金额有异议，所以一直与物业在沟通。2、被上诉人提供的证据分为2个阶段的物业费纠纷，第一阶段2014年1月-2015年6月，每平方0.8元，第二阶段是2015年7月起-2017年6月。收费标准为涨价后的1.2元每平方。对此上诉人有不同意见，对于第一阶段没有异议。对于第二阶段是在第一阶段的基础上，适当提高收费标准，对此程序有被上诉人提供的颐景山庄小区业主大会关于涨价提案提交全体业主在业主大会表决公告为证。第二阶段是否可以按表决提案1.2元每平方收费，应该在表决后，依据浙江省物业管理条例第二章第十条来判断。实际投票表决结果是否允许涨价，只有在条例判断允许涨价后，才可以按涨价后的标准收费，否则，只可以延续前面的0.8元的收费标准。浙江省2009年11月25日由浙江省人大通过的浙江省物业管理条例第10条规定:“业主大会做出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半数的业主同意”，必须有本小区专属面积超过50%和专属投票人票数超过50%同意。依据被上诉人提供的业主大会表决公告，本次业主大会合法投票人493票，专属面积92333.75平方米，同意票214张，面积38413.05平方米。那么以此来计算，同意票占比214/493=43.4%，同意专属面积比例41.6%，均未超过50%，所以实际的投票结果，涨价未达法定过半要求。根据浙江省物业管理条例，应判断本次业主大会提请业主表决的涨价议案，未获通过，因此物业无权提高物业收费，因此2015年7月起，不能按1.2元的单价收费，应该继续以0.8元的单价执行收费。依据浙江省物业管理条例第十条所述:第十条业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。3、上诉人认可被上诉人提供给法庭的对于2015年1月至2015年6月的物业费收费标准和计算方法无误，即被上诉人所述179.32×0.8×6=860.7元;车库物业费:25.76×0.4×6=61.8元。2015年7月—2017年6月未获通过，应按原来的标准0.8元收费，实际上诉人应缴纳的物业费为179.32×0.8×24=3442.94元;车库物业费:25.76×0.4×24=247.3元(2015年7月-2017年6月)。2014年1月-2015年6月，欠922.5元；2015年7月—2017年6月，欠3690.2元；二次供水能耗:1613.9元；总欠6226.6元。综上，上诉人请求撤销原审判决，要求按照被上诉人提供的前期物业合同的标准缴费。 被上诉人颐景园物业公司答辩称：一、富阳颐景山庄小区业委会从2014年9月份开始，在富阳市建设局监督、指导下开展富阳颐景山庄小区第二届业委会的选举工作，富阳颐景山庄小区业委会采用书面征求意见的形式召开，以上门送达等方式向业主送达《颐景山庄小区第二届业主委员会委员选票》，同时对颐景山庄小区业主大会议事规则、管理规约、续聘现小区物业服务公司进行书面征求意见。在富阳公证处的现场监督下，进行现场开箱、清点，之后对所有回收的选票进行清单和计票，结果为：共收回《颐景山庄小区第二届业主委员会委员选票》455张，其中有效票447张，废票2张，空白票6张。是否同意续聘现小区物业服务公司：共收回455张，其中表示“是”的有386张，所占建筑物总面积75230.9平方米；表示“否”的有24张，所占建筑物总面积5977.69平方米。富阳颐景山庄小区物业管理区域投票权人数共计574个，建筑物总面积为108420.37平方米。经过表决被上诉人继续为小区物业服务公司。二、在监督下，富阳颐景山庄小区关于物业费调整的书面业主大会会议于2015年7月31日至2015年9月10日在本小区举行，9月11日富阳区公证处负责监督开箱计票，本物业管理区域投票权人数共计574个，建筑物总面积为108420.37平方米。参加业主大会会议的投票人数共493个，专有部分面积共计92333.75平方米，共发出表决票493张，收回表决票405张，其中有效票397张（同意票214张面积38413.05平方米；不同意票167张面积29122.86平方米；弃权票16张面积2166.22平方米），废票8张面积1797.06平方米，逾期未投票88张，面积20834.56平方米（包括现场票35张，快递票53张）。按照富阳颐景山庄小区业主大会议事规则和《关于召开业主大会会议及表决办法的公告》第五条之规定，在投票表决截止时间前业主不自行投票也不委托代理人投票的，视为同意已参加投票的大多数业主意见，并不得以未参加投票为由不服从业主大会的决定，逾期未投88张票计入同意票中。本次业主大会全过程符合《物业管理条例》第十二条规定:应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意和小区议事规则的各项规定，按双过半原则通过了此次业主大会的表决内容，物业费按2015年7月1日起按调价后的标准执行。综上，续聘物业公司和提高物业费标准均已经法定程序召开业主大会并经双过半同意，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人颐景园物业公司在二审期间提供如下证据：1、公证书1份，欲证明《颐景山庄小区第二届业主委员会委员选票》的清点和计票过程及其公证结果真实、合法、有效；2、富阳颐景山庄小区业主大会议事规则1份，欲证明在规定时间内，未参加表决的业主，其投票权计入已表决的多数票；3、关于召开业主大会会议及表决办法的公告1份，欲证明在投票表决截止时间前业主不自行投票也不委托投票代理人投票，视为同意已参加投票的大多数业主意见，并不得以未参加投票为由不服从业主大会的决定。上诉人祁国强对被上诉人提供的证据没有异议。本院予以确认。 上诉人无新证据提供。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：颐景园山庄业主委员会与被上诉人签订的《前期物业服务合同》与《物业服务合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。上诉人作为颐景园山庄的业主，上述物业管理合同对其具有约束力，被上诉人有权依据上述物业管理合同要求上诉人交纳物业管理服务费。颐景园山庄业主委员会系富阳颐景山庄小区业主大会的执行机构，被上诉人有理由相信富阳颐景山庄小区业主大会作出的颐景园山庄关于续聘物业公司和提高物业费标准的决议，能够代表全体业主，被上诉人依据该决议收取物业费并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人祁国强负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 俞建明 审判员 李国标 二〇一九年三月一日 书记员 徐亚萍