浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1023民初516号 原告：天台县房地产管理处（统一社会信用代码12331023472780762C），住所地天台县赤城街道人民西路193号。 法定代表人：许镇威，系主任。 委托诉讼代理人：胡法平，浙江钟声律师事务所律师。 被告：孙学斌，男，1966年8月18日出生汉族，住天台县。 原告天台县房地产管理处诉被告孙学斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法由审判员胡国卫适用简易程序于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告天台县房地产管理处的委托诉讼代理人胡法平、被告孙学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天台县房地产管理处向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告即时支付2018年6月1日至2019年5月31日期间尚欠的房租137500元；2、请求判决被告支付2017年6月1日至2018年5月31日期间因违约拖延支付房租的违约金27500元，并支付滞纳金905221.5元；3、请求判决被告支付2018年6月1日至2019年5月31日期间因违约拖延支付房租的违约金27500元，并按2291.7元/日（即45833.3元/月×5%）的标准计算支付自2018年4月30日起至全部房租付清时止的滞纳金（暂算至2019年1月20日为609592.2元）；4、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告向本院撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2014年5月9日，通过台州市始丰拍卖有限公司拍卖，被告孙学斌承租原告所有的、坐落在天台县的商铺，台州市始丰拍卖有限公司与被告于当日签订拍卖成交确认书。2014年5月14日，原被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定：租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日止，租金为55万元/年，租金必须在上一年度租期届满一个月前（即每年度4月30日前）全部付清，若一方违约，按年度向对方交纳年度租金5%的违约金，若承租方逾期未交付租金的则每逾期一日应按月租金5%支付滞纳金。房屋承租后，被告在2017年6月1日至2018年5月31日期间违约，未按合同约定支付房租，拖延至2017年8月8日支付137500元，2017年10月26日支付137500元，2018年2月26日支付137500元，2018年5月29日支付137500元。在2018年6月1日至2019年5月31日期间被告再次违约，仍未按合同约定支付房租，仅于2018年7月30日支付137500元，2018年9月4日支付137500元，2018年12月13日支付137500元，至今尚欠房租137500元。根据《房屋租赁合同》约定，被告因违约支付房租应当按年度支付年度租金5%年违约金，并应当按每逾期一日支付月租金5%的标准支付滞纳金。为此，原告提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告孙学斌辩称：一、答辩人和王佩珍合伙做生意，2015年开始生意一落千丈，我们向有关部门都反映过要求降低房租，我们主动到法院要求解除租赁合同，2016年在法院的调解下，我们付了房租，原告房管处撤诉，我们口头约定以后的房租按季度支付，房管处的人也默认了，所以从2017年开始我们房租按季度支付，2019年2月21日把所有房租都付齐了。房屋租赁合同是格式合同，当时我们拍卖之后就让我们签字了，都没有看合同。二、关于房子漏水的问题，我们找了原告方好多次，我们停业两个月重新装修，修了三四次的，要求原告赔偿损失，原告都是说没办法。综上，我们房租都是付清了，房租都是按季度在支付的，原告也没有通知我们的，违约金我们不认可的，要求驳回原告的诉讼请求。 为证明其主张，原告向本院提交拍卖成交确认书、房屋租赁合同各一份，证明原、被告双方存在房屋租赁关系，租赁期间房屋日常的维修应当由被告承担以及违约金、滞纳金的计算标准等事实；银行客户专用回单八份，证明2017年6月1日至2019年5月31日期间的房租被告均未按照合同约定进行支付，存在违约的事实。被告孙学斌对原告提交的证据无异议，但认为房屋租赁合同的部分条款是霸王条款，对承租方是不公正的，原告方口头同意从2017年度开始按季度支付房租，房屋漏水是质量的问题。 为支持其抗辩，被告向本院提交收条三份，证明因房屋漏水，被告对房屋进行维修所支付的相关费用的事实；银行转账凭条一份，证明因资金紧张，被告延期于2015年8月3日支付2016年度房租，原告并没有提出异议。原告对被告提交的三份收条的真实性、合法性、关联性均有异议，且按照合同约定，日常维修应当由被告支付；对被告提交的银行转账凭条的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该份证据并不能证明原告同意被告分期、延期支付房租。 经审查，本院认为原告提交的证据可以证明其主张的事实，对其证明效力本院予以认定。被告提交的收条，在无其他证据佐证的情况下，仅凭该证据并无法证明涉案房屋存在漏水的情况；被告提交的银行转账凭条只能证明其于2015年8月3日支付房租的事实，与其所要证明的证明对象之间缺乏关联性。 经审理查明：2014年5月9日，被告孙学斌通过台州市始丰拍卖有限公司拍得原告所有的天台县年租赁权。2014年5月14日，原告天台县房地产管理处与被告孙学斌签订房屋租赁合同一份，合同约定由被告承租原告所有的坐落于天台县房屋，建筑面积约为245.32㎡，租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日止，房屋租金为55万元/年，合同同时约定第一年租金被告应在2014年5月13日前一次性付清，先付后用；第二年度租金乙方必须在第一年度租期届满一个月前全部付清，并明确租金缴付账户，约定被告每年将租金按约支付至该账户中。合同另约定，租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金，被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的5%向被告加收滞纳金。承租房屋后，被告未按约支付房租，2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金550000元，被告分别于2017年8月8日、2017年10月26日、2018年2月26日、2018年5月29日各支付137500元。2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金550000元，被告分别于2018年7月30日、2018年9月4日、2018年12月13日、2019年2月21日各支付137500元。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照约定履行己方义务。被告孙学斌作为承租人，在占有、使用出租物的同时，应当按照约定的期限支付租金，现被告未按合同约定的期限支付2017年6月1日至2019年5月31日期间的房屋租金，显属违约，故对原告要求被告按照合同约定支付违约损失的诉请，本院依法予以支持。至于违约损失的数额问题，原告按照房屋租赁合同的约定既主张了2017年6月1日至2018年5月31日期间的违约金27500元、2018年6月1日至2019年5月31日期间的违约金27500元同时又主张了滞纳金1514813.7元，本院认为，当事人在合同中约定滞纳金是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。故本院根据原告的实际损失，兼顾公平及诚实信用原则，酌情确定支持2017年6月1日至2019年5月31日期间的违约金合计55000元。被告辩称本案承租房屋存在漏水的问题，但其未能提供充分有效的证据予以证明，且双方在房屋租赁合同中约定，租赁期间日常的房屋维修由乙方即被告承担，且不得以修理费抵交房租。至于被告辩称的原告方口头同意房屋租金按季度支付，但未向本院提供相应的证据予以证明，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告孙学斌在本判决生效之日起十日内支付原告天台县房地产管理处逾期支付房租的违约金55000元。 二、驳回原告天台县房地产管理处的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费依法减半收取9460元，由原告天台县房地产管理处负担9130元，由被告孙学斌负担330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 员 胡国卫 二〇一九年三月二十一日 代书记员 陈俏阳