四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1324民初253号 原告（反诉被告）：仪陇县景尚物业管理有限公司，住所地：仪陇县新政镇蓉信苑。 法定代表人：李菊蓉，职务：经理。 委托代理人：张良春，男，汉族，生于1965年3月21日，住仪陇县，系李菊蓉丈夫，原告公司员工。 委托代理人：于海燕，四川金粟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：袁斯乔，男，汉族，生于1977年6月24日，住仪陇县。 原告仪陇县景尚物业管理有限公司诉被告袁斯乔物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，被告袁斯乔于2019年1月18日向本院提起反诉，并申请本案不适用小额诉讼程序审理。本院受理被告袁斯乔的反诉请求后，被告袁斯乔又于2019年1月28日，以其与承办法官莫春梅之夫系多年兄弟，可能影响案件公正审判为由向本院提出回避申请，要求莫春梅法官回避。本院受理其回避申请后，于2019年1月30日作出莫春梅法官回避的决定。依法由审判员李章适用简易程序分别于2019年2月22日、2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告仪陇县景尚物业管理有限公司的委托代理人张良春、于海燕和被告袁斯乔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告仪陇县景尚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2014年12月1日至2018年11月30日之间的物业服务费3188元；2、由被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告当庭增加了诉讼请求：对被告袁斯乔未交纳的物业费从逾期之日起按每日5%支付违约金，并按年利率6%支付利息。事实和理由：被告2012年3月9日与原告签订了物业管理合同，合同约定住宅按建筑面积每月每平方0.45元收取，同时第五条约定物业管理费用标准按有关规定调整。2013年4月12日，仪陇县发展和改革局、仪陇县房地产管理局联合发文明确三级物业企业对物业管理费收费标准为0.39元至0.61元，从2013年5月1日执行。因此，原告及时向所服务的水岸新城发出了物业管理费由0.45元调整为0.60元的公告，本小区90%的业主都按新标准及时缴纳了物业管理费用，可被告一直拖欠物业费用，经催收无果，为维护原告的合法权利，特诉至法院，请求支持原告诉求。 被告袁斯乔辩称：原告收取物业费的时间起算错误，应从2012年3月9日起算。原被告之间的物业服务合同因未经过招投标程序而无效。原告在提供物业服务过程中存在，物业人员无资质；上下水管道、市政公用设施、绿化、公共环境卫生附属配套设施、交通道路维护不到位；外来人员、车辆管理无序；小区巡逻、门岗不到位；门岗执业人员过大；违法占用小区绿化场地修建办公场所出租；未经业主同意承揽广告业务和租赁物业用房，未公示广告业务收入和物业房收入，并抵扣物业费；拒绝公示维修基金使用情况；擅自上涨物业费用等问题，请求驳回原告的全部诉讼请求。同时，车库已经收费，地上重复收费。接房时缴纳的费用不合理，应退还于我。 反诉原告袁斯乔向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿原告财产损失6300元，支付原告下水主管道疏通费300元，退还车库管理费1100元、垃圾清运费200元、能源费60元、装修押金1000元、工本费25元、装修管理费110.77元、代收费616元、利息917.96元；2、确认水岸新城小区前期物业服务合同无效，原被告签订的《物业管理服务合同》无效，确认原被告存在事实物业服务关系，应按0.39元每平方收取物业费；确认反诉被告未达到三级物业服务企业服务质量标准；确认被告物业用房商业行为违法；被告收取商业利益、地面广告收益、地面停车收益归全体业主所有；判令反诉被告公布归全体业主所有的账目账务；判令被告应从2012年3月9日收取物业费；确认反诉原告已交物业服务费2053.16元。庭审中，反诉原告当庭增加诉讼请求：判令反诉被告停止对反诉原告自购车位合法权益的侵害行为、排除对反诉原告自由进出自购车位的妨碍行为；判令反诉被告按300元/月支付反诉原告自购停车位损失至被告解除侵害或本案判决生效后执行终结时止；判令反诉被告按应收物业费总额的30%支付违约赔偿金。事实及理由：我于2012年3月9日接房，交物业费598.16元、垃圾清运费200元、能源费60元、装修押金1000元、工本费25元、装修管理费110.77元、代收费616元。前述费用除物业费外均是重复收费。反诉被告以不交费就不交钥匙强迫我缴费。2013年12月30日交物业费797元和658元。我与反诉被告签订的合同无效，反诉被告应在最低行政指导价以下收费，法院可酌定按0.3元/平方米收费。反诉被告在2016年8月11日收取车库管理费500元，在2017年12月12日收取车库管理费600元。反诉原告已经购买了车库，无需缴纳车库管理费。2017年1月9日，反诉原告在车辆出北门时，因电动门失控致使车辆损毁，找反诉被告理赔无果，花费车辆修理费600元，该费用应由反诉被告承担。2017年7月1日，反诉原告发现停在地下车库的车辆左反光镜被砸烂、全车漆刮花，并当场报警，反诉原告修车花费4200元。2019年1月11日，反诉原告停在车棚的汽油摩托车被盗并报警，损失1500元。前述损失均系反诉被告服务不到位所致，应由其赔偿。2016年2月13日，因下水主管道堵塞至反诉原告厨房积水，反诉原告找被告疏通无果，自行疏通花费300元。违规收取车库管理费的利息2016年8月11日至2018年12月31日为57.2元，2017年12月12日至2018年12月31日为30.01元。2012年3月9日违规收取2011.77元至2018年12月31日利息为789.31元，2016年2月13日，垫付300元疏通下水主管道利息为41.44元。2019年1月11日，反诉被告禁止反诉原告车辆进出自购车位，导致反诉原告不能正常使用车位，应赔偿我的损失并停止侵害。 反诉被告仪陇县景尚物业管理有限公司辩称：反诉原告提出的第一项诉讼请求系侵权的法律关系，其应当向侵权行为人主张损失，而非反诉被告。反诉原告第二项诉求不属于反诉的诉讼请求范围，确认行为、合同效力、资质等反诉原告的主体资格不适格。反诉原告若认为反诉被告侵权应另案主张。反诉原告至今未向反诉被告提供购买车位的依据，其是否将车停在地下车库系其自由。反诉原告车不应当缴纳车库管理费同时诉称要求反诉被告为其提供车库管理服务系自相矛盾。反诉原告的全部诉讼请求均应被驳回。反诉原告诉称的6300元财产损失，无理无据。反诉原告诉称的2017年1月9日电动门失控致车辆损毁和2017年7月1日停在地下车库的车辆反光镜损坏、全车漆刮花及汽油摩托车被盗不是事实，且该损坏结果应由侵权人承担责任，我方不承担责任。我公司在仪陇县房地产管理局服务信用积分名列前茅，水岸新城小区被授予市级园林式小区，证明我司在服务期间的服务是到位的。反诉原告诉称因下水道主管道堵塞致使厨房积水不是事实，厨房积水系反诉原告及其家人造成，应由其个人承担责任。我司并未违规收取车库管理费，根据《物业收费管理办法》（发改价[2003]1864号）第十一条规定，物业费不含停车服务费，停车服务费系特约服务，只服务小区有车的业主，实行市场调价。垃圾清运费200元、能源费60元、装修押金1000元、工本费25元、装修管理费110.77元的收取符合规定，不应退还。代收费，我司并未收取，不存在退还。反诉原告所购房屋的交房时间是在2011年12月1日，是反诉原告自身原因未按时接房，我司还少收了一个月的物业费，不存在多收的情况。我司条件得到了小区大部分业主的认可，调价合法合规。综上应驳回反诉原告的全部诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：案涉小区（水岸新城）系四川省鹏峰房地产开发有限责任公司开发，该小区总建筑面积为76834.94平方米，其中住宅628套，商业用房80间。2010年11月1日，原告与四川省鹏峰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，并在仪陇县房地产管理局进行了备案登记后，开始为案涉小区提供物业服务。被告袁斯乔于2010年11月13日与四川省鹏峰房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买案涉小区三栋二单元二楼四号房屋，合同约定的交房时间为2011年8月30日。该栋住宅于2011年12月已经开始向业主交房。该房屋住宅建筑面积为110.77平方米，合同约定出卖人出卖该商品房时，该商品房所在小区附属的地下车库、车位等非公摊范围及建筑物不随同该商品房一并转让。2012年3月9日，原被告签订了《物业管理服务合同》，该合同约定住宅按0.45元/平方米的标准收取服务费用，物业管理服务费用标准按有关规定进行调整，物业管理服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备大、中维修、更新改造及业主自用部分维修和公用部分水、电、垃圾处理费用，每月公用部分水电费，按实际用量分摊，每月生活垃圾处理费按环卫所规定标准交纳，第一年预交一年的物业管理费，逾期交纳物业费的，从逾期之日起，按每天5%交纳违约金，车库车位使用费为每年240元；同日，原被告签订了《业主临时公约》、《装饰、装修管理协议》约定被告装修时需交纳装修管理押金1000元，装修垃圾清运费200元，装修押金在装修验收合格并使用一年后经物管处检查验收确定工程无明显质量问题后退还；随后被告向原告缴纳了能源费60元、垃圾清运费200元、装修押金1000元、装修管理费110.77元、工本费25元等费用入住该小区。代收费616元，被告袁斯乔系向四川省鹏峰房地产开发有限责任公司缴纳。原告一直为案涉小区提供物业服务至今。2013年4月12日，仪陇县发展和改革局、仪陇县房地产管理局联合发布了仪发改收费[2013]125号文件，进一步规范物业服务收费管理，文件内容为针对近年来物业服务经营成本上升，特别是人力成本上升较快，物业服务企业经营困难的实际情况，为促进行业健康发展，对2007年发布的物业服务收费管理指导标准适当上浮，明确三级物业企业对物业管理费收费标准调整为0.39元至0.61元，从2013年5月1日执行。2013年8月28日，原告决定将物业服务费用进行调整，并在小区内发布了公告，公告主要内容为“根据仪发改文件精神，由于物价上涨因素，物业管理经营成本上升，投入增加，确保物业服务正常运转，从2013年9月1日起，物业服务标准住宅从0.45元/平方米提高到0.6元/平方米，不再收取每户60元的公摊电费”。被告袁斯乔从2014年12月1日起至2018年11月30日止，尚拖欠原告物业管理服务费3188元，经原告多次催收，被告拒不支付。原告公告提高服务收费标准后，按照新标准缴纳物业服务费用的业主为566户，专有面积为58395.27平方米。 2013年12月30日，袁斯乔向原告交纳了2012年12月1日至2013年12月1日的物业费及能源费658元，2013年12月1日至2014年12月1日的物业费797元，其中1000元，经原被告协商一致用原告应当退还袁斯乔的装修押金1000元抵扣，袁斯乔当天给原告出具了《证明》，内容为：兹证水岸新城3-2-204袁斯乔原交装修押金条据作废，以此据抵交物管费壹仟元正，经本人袁斯乔。 袁斯乔称2016年2月13日，请刘兆远疏通其家中厨房下水主管道花费300元。 2016年3月31日，袁斯乔与四川省鹏峰房地产开发有限责任公司签订了《车位认购协议》，约定购买水岸新城小区负一层163号地下停车位。 袁斯乔分别于2016年8月11日、2017年12月12日向原告交纳车库管理费500元、600元。 袁斯乔称2017年1月9日，其驾驶在车辆出北门时，因电动门失控致使车辆损毁，花费车辆修理费600元，袁斯乔提供了2017年1月18日，由仪陇县百盛汽车销售有限公司出具的川Ｒ×××××喷漆600元收据一张。 2017年7月1日，袁斯乔以车辆停在161号车位上时左反光镜被砸，右边反光镜被损坏、引擎盖等地方有划痕共计损失约1800元向110报警。2019年1月16日，袁斯乔以停在车棚内的钱江牌摩托车被盗（现价值1000元）向110报警。袁斯乔提供了2017年7月5日，由仪陇县复兴镇洪河汽车修理中心出具的左后视镜、全车喷漆4200元收据一张。 同时查明：原告于2010年8月被核准从事物业管理活动，资质等级为三级,2016年2月15日，仪陇县房地产管理局公示的物业服务机构企业信用积分表中，原告积分为100分，在公示的19家物业服务企业中排名第4。2016年8月6日，仪陇县房地产管理局对辖区内的物业服务企业进行了考评，在接受考评的22家物业服务企业中，原告得分90分（最高分93分），排名第5。2018年2月，南充市人民政府授予了原告管理服务的仪陇县水岸新城小区“市级园林式小区”的称号。案涉小区至今未成立业主委员会。 案涉水岸新城小区物业用房上挂有仪陇县宝昌建材销售有限公司、仪陇县建信建筑劳务有限公司牌匾，小区内公共区域存在部分超市、银行等的商业广告。部分车辆驶出小区存在停车收费行为。 本院认为：物业服务合同是指由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。 关于原被告争议的焦点一：原被告签订的《物业服务合同》是否有效？首先，根据已查明的事实，袁斯乔与仪陇县景尚物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》，约定了袁斯乔向仪陇县景尚物业管理有限公司交纳物业管理费等交费标准，该协议书有袁斯乔签字以及仪陇县景尚物业管理有限公司的公章。因双方签订有物业服务协议，仪陇县景尚物业管理有限公司亦向涉案小区提供了物业管理服务，故双方之间形成物业服务合同关系，该合同关系亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。其次，国务院《物业管理条例》第二十四条并无规定只能以招投标的方式选聘前期物业服务企业，同时规定了在符合一定条件下可以以协议的方式选聘物业服务企业，并且该条例对于第二十四条的规定的法律后果只是处于行政处罚，对于所涉前期物业管理合同效力并无做出规定，故《物业管理条例》第二十四条系管理性规定，并非效力性规范，案涉前期物业管理合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。故，对被告辩称主张的案涉《物业管理服务合同》未经过招投标程序，应当无效的意见，本院不予采纳。 关于原被告争议的焦点二：原告提高物业服务收费标准是否具有法律法规的规定或者约定？首先原被告双方在《物业管理服务合同》中已经约定了原告可以在政府指导价格能进行适当调整，原告可以根据经济发展水平及物业维护成本等因素在仪陇县政府指导价格区间内适当提高收费标准；其次，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，本案中，因案涉小区未成立业主委员会，原告通过公告的方式向小区业主发出了提价的要约，业主通过交纳物业费用或者拒交物业费用的行为作出承诺，按新标准交纳物业费用的业主为566户、58395.27平方米，占小区总业主户数的90.13%、总面积的76%，符合法律法规规定的应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的标准，应当视为案涉小区业主就服务费提高事项形成了的决定，对小区所有业主具有约束力，被告理应按照新标准交纳物业服务费用。 关于原被告争议的焦点三：被告袁斯乔是否可以拒不交纳或者减免物业费用？袁斯乔接受了仪陇县景尚物业管理有限公司的物业管理服务，应按照约定的标准履行交纳物业管理等费用的义务。关于物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应。关于被告袁斯乔辩称主张仪陇县景尚物业管理有限公司提供的物业服务管理不到位等情节，虽然从袁斯乔提供的证据反映物业公司的管理服务确实存在瑕疵之处，但其未能充分证明物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明，本院认为，袁斯乔的现有证据并不足以证明仪陇县景尚物业管理有限公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益；且袁斯乔所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。事实上，原告的服务水平处于仪陇县当地物业服务企业上流水平，并得到了仪陇县房管局及南充市政府的肯定，综合上述情况，袁斯乔所述的物业服务问题不足以构成拒不交纳和减免物业费的理由，本院不予采信。另，物业服务具有持续性、不间断、动态性等特点，对于诉争期间的物业服务费等，综合现有证据，原告并未明显怠于行使权利，基本履行了物业服务义务，只是存在部分的瑕疵，并不构成根本违约。此时，原告已履行了合同的主要义务，被告业主应当承担支付物业服务费的义务。因此，被告袁斯乔应当按照原告的主张足额交纳物业服务费用。案涉小区该栋房屋在2011年12月即已向业主交付，反诉原告延迟受领，不影响其应当交纳物业费用，反诉原告称应从其接房之日交纳物业费，又未举证证明其延迟受领房屋的合法依据，而通过反诉原告提供的交纳物业费用的收据可以看出，反诉原告物业费交纳的起算点应是2011年12月1日，反诉原告应承担举证不能的不利后果，对该意见本院不予采信。 关于反诉原告要求反诉被告赔偿2017年1月9日小区电动门失控致车辆损失600元，因其提供的图片显示时间均为2019年1月15日且均为车辆划痕的单独照片，没有与小区电动门相接触的图片，本院无法查清其车辆损伤是否为小区电动门失控导致，反诉原告也未举证证明其车辆维修行为（部位）与反诉被告物业管理行为存在因果关系，而反诉被告又不予认可，反诉原告应当承担举证不能的不利后果，对反诉原告的该项诉求，本院不予支持。 关于反诉原告要求反诉被告赔偿其车辆在161号车位上损坏维修损失，车辆被盗财产损失，此两项诉求均系侵权的法律关系，此两起案件均涉及案外的其他侵权行为人或者相应的保险公司，本案中不宜处理，反诉原告可以另案提起诉讼。 关于反诉原告要求反诉被告赔偿其疏通厨房下水主管道费用300元，反诉原告的厨房下水主管道系该栋业主共同使用维护，该管道堵塞，系该栋业主使用不当造成，反诉原告可以要求反诉被告进行疏通，但应自行或者由造成堵塞的业主或者由该栋业主共同承担疏通费用，故对反诉原告的该项诉求，本院不予支持。 关于车库管理服务费，根据原被告签订《物业管理服务合同》，车库的管理服务费为240元每年，反诉被告并未举证证明其超收的合法依据，应承担举证不能的不利后果，故反诉被告应退还反诉原告多收的车库管理费为1100元-480元=620元，并应按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。 关于反诉被告收取的能源费60元、垃圾清运费200元、装修管理费110.77元均符合原被告在《物业管理服务合同》和《装饰、装修管理协议》中的约定，亦符合法律规定，反诉原告无权请求退还，对该项反诉请求本院不予支持。 工本费25元，反诉被告为举证证明其收费的合法依据，应当予以退还，并应按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。 代收费616元，已查明不是反诉被告收取，反诉原告无权向反诉被告主张权利，本院不予支持。 装修押金1000元，原被告双方已经协商一致抵扣物业费，合同的当事人在履约过程中应当坚持诚实信用的原则，反诉原告也未举证证明该协议存在无效或者可撤销的情形，对反诉原告的该项诉求，本院不予支持。 关于反诉原告请求物业企业资质、服务水平、公布归全体业主所有的账目账务，不属于本案审理范围，本院不予审查。 关于反诉被告利用物业用房的商业行为，以及小区公共区域内投放商业广告及收取停车费用所取得的收益，系专有部分以外的共有部分产生的收益属于公共收益，业主享有共有和共同管理的权利，该收益在权利属性上归全体业主所有，对反诉原告的该项诉求，本院予以支持。 关于反诉原告增加的关于反诉被告妨碍其使用车库的三项诉求，系侵权之诉，不属于本案审理的范围，其可另案起诉。 最后，原告请求安照《物业管理服务合同》的约定对袁斯乔未交纳的物业费从逾期之日起按每日5%支付违约金，并按年利率6%支付利息，原被告双方对违约金的约定过高，综合原被告双方的履行行为，本院酌定袁斯乔逾期交纳物业费的违约金不应超过其下欠物业费总额的30%，与本案中原告应当退还袁斯乔的费用及利息相当。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第而十二条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十八条、第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告袁斯乔自本判决生效之日起三日内向原告仪陇县景尚物业管理有限公司给付物业管理服务费3188元； 仪陇县景尚物业管理有限公司利用案涉水岸新城小区公共区域所取得收益（物业用房收益、商业广告、地面停车费）归水岸新城全体业主共有； 驳回原告仪陇县景尚物业管理有限公司及反诉原告袁斯乔的其他诉讼请求。 本案受理费50元，反诉费25元，有由仪陇县景尚物业管理有限公司承担5元，被告承担70元。 若未在本判决书确定的期限内履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 李 章 二〇一九年三月二十日 书记员 曹艳君