北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终1463号上诉人(原审原告)：张洪书，男，1967年5月15日出生。委托诉讼代理人：胡广（张洪书同事），男，1978年9月4日出生。被上诉人(原审被告)：北京亿家宜居房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通北苑二区甲13号楼-1至3层2（3层）。法定代表人：陶振宇，总经理。委托诉讼代理人：庞嘉靖，北京振持律师事务所律师。原审第三人：段云，男，1971年7月9日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现羁押于北京市监狱管理局清河分局前进监狱。原审第三人：薛晓明，男，1986年9月16日出生，汉族，户籍地内蒙古兴安盟突泉县太平乡福利村二区，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴庆梅，北京智深律师事务所律师。上诉人张洪书因与被上诉人北京亿家宜居房地产经纪有限公司（以下简称亿家宜居公司），原审第三人段云、薛晓明房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初16974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本院于2019年1月25日立案后依法组成合议庭，于2019年2月14日公开开庭审理了本案。上诉人张洪书之委托诉讼代理人胡广，亿家宜居公司之委托诉讼代理人庞嘉靖，被上诉人薛晓明之委托诉讼代理人吴庆梅到庭参加诉讼。原审第三人段云在前进监狱服刑，本院询问后，其表示不委托诉讼代理人参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张洪书上诉请求：撤销一审判决，改判支持张洪书一审全部诉讼请求。事实和理由：1．行政机关虽对诉争房屋作出了没收的行政处罚，但不影响张洪书对诉争房屋享有财产性权利：该处罚并不属于物权法二十八条规定的可消灭物权的法律文件、行政机关未申请强制执行而不具有执行力、行政处罚的相对人是北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（以下简称郑各庄村委会）而非张洪书。2．薛晓明取得房屋的事实基础是《房屋出租委托合同》。该合同被认定无效后，薛晓明依据合同取得的财产应予返还。3．政府的行政处罚对张洪书没有执行力时，原审法院应判决亿家宜居公司支付占有使用费至房屋腾退之日。亿家宜居公司辩称，同意原审法院的判决。薛晓明辩称，同意原审法院的判决。段云述称，同意原审法院的判决。张洪书向原审法院起诉请求：1．确认张洪书与被告于2014年6月26日签订的《房屋出租委托合同》无效；2．请求判令亿家宜居公司给付张洪书拖欠房屋使用费，按照3500元／月的标准，自2015年3月1日至实际腾退之日止；3．请求第三人薛晓明立即腾退北京市昌平区南二区5号楼2单元1002室给张洪书；4．诉讼费用由亿家宜居公司承担。原审法院认定事实：2011年2月1日，张洪书（乙方）与北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（甲方）签订《北京房屋买卖合同书》，约定乙方自愿购买甲方开发建设的南二区5-2-1002的房屋（以下简称“诉争房屋”），房屋用途为住宅，建筑面积为135．29平方米，售价为1680301．8元。合同签订后，张洪书支付了购房款并办理了入住手续。2014年6月26日，张洪书与亿家宜居公司签订《房屋出租委托合同》，约定张洪书将诉争房屋委托亿家宜居公司对外出租，出租代理期为2014年7月1日至2017年6月30日，租金为10000元／季度。亿家宜居公司向张洪书实际支付租金至2015年5月30日。2014年7月1日，亿家宜居公司与段云签订《房屋租赁合同》，约定亿家宜居公司将诉争房屋出租给段云，租期自2014年7月1日至2015年6月30日，租金标准为4200元／月。2015年3月30日，段云使用伪造的北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会公章与薛晓明签订《北京宏福苑房屋买卖合同书》，将诉争房屋出售给薛晓明，约定诉争房屋售价为830270元。后段云被北京市第一中级人民法院以合同诈骗罪判处无期徒刑。现诉争房屋实际由薛晓明占有使用。2014年1月10日，北京市国土资源局作出京国土（昌）分局罚字【2013】第171号《国土资源行政处罚决定书》。该决定书内容为：“当事人：北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会，违法事实：2009年底至2012年5月，北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会未办理用地审批手续，占用北京市昌平区北七家镇郑各庄村集体土地建房（航天宿舍楼）。2013年8月2日，我局下发了《责令停止国土资源违法行为通知书》（京国土（昌）分局责字2013第408号）。经现场勘测，该项目占地总面积45393．75平方米（合68．09亩），建筑占地面积9026．98平方米，建筑面积163024．20平方米。共建设楼房6栋，在建工程1栋。……《北京市昌平区北七家镇土地利用总体规划（2006-2020年）》规划用途为城镇建设用地区。其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条第1款的规定，属非法占地行为。……依据《中华人民共和国土地管理法》第76条第1款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第42条的规定，对北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会作出如下行政处罚：处北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会未办理用地审批手续，占用本村45393．75平方米（合68．09亩）集体土地建设的楼房6栋、在建工程1栋给予没收，没收建筑面积163024．20平方米，并按每平方米占地20元罚款，共计907875元人民币。”经查，诉争房屋在上述处罚决定书的没收范围内。原审法院认为，第三人段云经原审法院传票合法传唤，未到庭或委托诉讼代理人到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本案的审理和裁判。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。张洪书与亿家宜居公司签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托合同，但该合同对于租期和租金标准都有明确约定，由亿家宜居公司向张洪书支付租金，且亿家宜居公司对外转租时都是以自己的名义，故张洪书与亿家宜居公司为事实上的房屋租赁合同关系。从行政机关作出的处罚决定可以看出，诉争房屋建设并未取得建设工程规划许可证，故张洪书与亿家宜居公司签订的《房屋出租委托合同》应为无效。张洪书要求确认合同无效的诉讼请求有法律依据，法院予以支持。行政机关已对诉争房屋作出了予以没收的行政处罚决定，在此情况下，张洪书要求向其腾退房屋的诉讼请求，与行政处罚决定存在冲突，本案不宜进行处理。对于张洪书要求亿家宜居公司支付2015年3月1日起的房屋使用费的请求，行政机关在2015年3月1日前已经对诉争房屋做出没收的行政处罚决定，故张洪书已经无权再要求亿家宜居公司支付占有使用费，对该项请求法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、张洪书与北京亿家宜居房地产经纪有限公司于2014年6月26日签订的《房屋出租委托合同》无效；二、驳回张洪书的其他诉讼请求。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张洪书将诉争房屋交付给亿家宜居公司使用、收益，亿家宜居公司向张洪书支付租金。亿家宜居公司与张洪书签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但双方的法律关系应为租赁合同关系。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据查明的事实可知，建设单位并未依法办理用地审批手续，违反了法律的强制性规定。张洪书与亿家宜居公司之间的《房屋出租委托合同》应为无效合同。原审法院对此处理正确，本院予以确认。行政处罚决定属于行政机关作出的行政行为，具有公定力，除依法被撤销或确认违法之情形外，一经作出即推定合法有效，并具有法律强制力。2014年1月10日作出没收处罚决定之日起，诉争房屋就已收归国有，张洪书对诉争房屋不再享有财产权利。1．薛晓明与张洪书之间并无合同关系，且张洪书对诉争房屋不再享有财产性权利，张洪书要求薛晓明腾退诉争房屋的请求于法无据，应不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以确认。2．张洪书主张占有使用费的起始时间是2015年3月1日，而此时张洪书对诉争房屋已不享有财产权利，无权向他人主张占有使用费。原审法院对此处理正确，本院予以确认。综上所述，张洪书的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由张洪书负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  范磊审判员  刘磊审判员  赵蕾二〇一九年三月二十五日法官助理郭仁鑫书记员刘芳芳