广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29867号原告：**远.委托诉讼代理人：黎旺生，广东广信君达律师事务所律师。被告：佛山机动车交易中心有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道中38号，统一社会信用代码91440600712399718U。法定代表人：徐执国。委托诉讼代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。原告**远诉被告佛山机动车交易中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审理，并于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告**远及其委托诉讼代理人黎旺生、被告委托诉讼代理人吴育华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.解除原、被告双方于2015年12月5日签订的《租赁合同书》；2.被告向原告支付违约金550万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、2015年12月5日，原、被告双方以被告为甲方、原告为乙方签订了一份《租赁合同书》，合同书约定了如下事项：1、被告将位于佛山市禅城区原325国道东侧河宕路段原佛山车城酒家重建的建筑物出租给原告。出租物包括一幢五层的主体大楼及门前的配套停车场。2、租赁期限从2016年1月1日起至2022年12月31日止。3、租金第一、二年（2016年1月1日至2017年12月31日）每年为550万元，第三、四年（2018年1月1日至2019年12月31日）每年为605万元，第五、六年（2020年1月1日至2021年12月31日）每年为6655000元，第七年（2022年1月1日至2022年12月31日）每年为7320500元。4、甲方给乙方免租期三个月的优惠，合同租赁费用的计算时间从2016年4月1日起开始计取。5、合同保证金137万元，乙方已交100万元，余下37万元在移交场地之日起10天内付清。6、甲方定于2016年1月1日移交场地给乙方，如因施工期延误则场地交接时间相应顺延，但顺延时间累计不超过15天。7、违约责任，甲方违反本合同规定或约定的，则退回乙方的保证金。如合同违约时间一年以上的，甲方赔偿12个月的租赁费用给乙方作违约金。如合同违约时间不足一年的，甲方赔偿未履行合同时间的实际月份的租赁费用给乙方作违约金。二、被告在收取了原告的100万元保证金并签订合同后，未按合同约定的2016年1月1日将标的物交付原告使用。直到2016年底，被告所建的楼房仍未通过土建项目验收，不具备交付使用的法定条件。于是发生纠纷，此后被告又在未协商解除合同的情况下，擅自将标的物出租给他人。被告未按合同的约定将符合法定交付条件的租赁标的物交付原告使用超过12个月，应按合同约定向原告交付相当12个月租赁费用的违约金。诉讼中原告明确：原告诉请的550万元违约金是指诉请被告返还租赁定金100万元以及赔偿450万元的经济损失。被告辩称：原、被告签订涉案租赁合同是事实，原告在合同中主张交纳的费用也是事实，涉案租赁物因为原告以市场不景气为由不接收涉案租赁物，导致涉案租赁合同没有履行，被告同意返还租赁定金100万元，不同意支付违约金。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业档案登记资料。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《租赁合同书》。证明原、被告租赁合同关系以及约定的租赁价格、违约责任。3.收据1张。证明被告收取原告100万元合同定金。4.《租赁意向合同书》。证明签订租赁合同之前已经有意向租赁物业，所以原告在签订意向合同书后交纳合同定金100万元。5.《临时住所（经营场所）使用证明》。证明涉案房屋的权属来源是合法。诉讼中，被告举证如下：1.照片4张。证明涉案物业在2015年11月已经建成。2.《财产租赁合同书》、《补充协议书》、建设工程规划许可证、《建设工程消防验收意见书》。证明被告出租物业的合法性。诉讼中，本院依职权从（2015）佛城法民一初字第457号案中调取建设工程规划许可证。经庭审质证，本院认证如下：原、被告对对方提供的证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2008年，被告（乙方）与案外人苏文满（甲方）签订《财产租赁合同书》，后双方于2012年12月1日再签订《补充协议书》，约定甲方将其位于325国道河宕路段原佛山市河宕城南山庄的整体中餐部、一座四层的原员工宿舍及其他相关设备租赁给乙方经营和使用，租赁期限从2008年8月1日至2022年12月31日止。2013年8月8日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁意向合同书》【合同编号：13-07（Y）】，约定：“一、出租物概况：甲方将位于佛山市禅城区原325国道东侧河宕路段原佛山车城酒家重建的物业出租给乙方。出租包括一幢五层的主体大楼及门前的停车场……二、租用期限：租用期限从场地移交给乙方之日起至2022年12月31日止。预计2014年5月移交场地给乙方装修使用……四、交费办法：甲乙双方协商本合同的意向租赁定金为1000000元。甲方同意租赁定金乙方分多次支付，乙方保证在2013年12月30日前付清，甲方开具收据。甲方将出租物移交给乙方后该租赁定金转作合同保证金，届时乙方另行缴交合同保证金余额800000元给甲方，甲方开具相关收据……六、场地移交：1、甲方预计2014年5月1日前移交场地给乙方使用，如因施工期延误则场地交接时间相应顺延。届时甲方将提前10天通知乙方，乙方必须按时接收场地，否则当乙方违约处理。甲方没收乙方的意向定金，收回场地另行出租……”2013年12月16日，被告向原告出具《收款收据》，上载：“今收到13-07（Y）租赁意向合同书意向租赁定金1000000元。”2015年12月5日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同书》，约定：“一、出租物概况：甲方将位于佛山市禅城区原325国道东侧河宕路段原佛山车城酒家重建的建筑物出租给乙方。出租物包括一幢五层的主体大楼及门前的配套停车场。1、主体大楼：主体大楼共五层，框架结构，毛坯不带装修。建筑面积共约15440平方米。2、停车场：停车场位于主体大楼的前面（即西侧，面临原325国道），按现状移交给乙方使用。租赁期内甲方同意免费提供该配套公用场地给乙方与相邻的另一单位共同管理使用。停车场的日常使用管理及维护责任由乙方与相邻的使用单位协商解决并承担相应的责任和费用。二、租用期限：租用期限从2016年1月1日起至2022年12月31日止……四、交费办法：1、合同保证金及物业担保：（1）本合同保证金为1370000元。乙方已缴交保证金1000000元，合同保证金余额370000元在移交场地之日起10天内付清，甲方开具相关收据。甲乙双方协商一致同意，如乙方违约，乙方无条件将已缴交的保证金作违约金赔偿给甲方，届时甲方有权单方面收取场地另行出租……六、场地移交：1、甲方定于2016年1月1日移交场地给乙方，如因施工期延误则场地交接时间相应顺延，但顺延时间累计不超过15天。届时甲方将提交15天书面通知乙方，乙方必须按时接收场地，否则当乙方违约处理。甲方没收乙方的合同保证金，收回场地另行出租……九、违约责任：1、乙方违反本合同规定或违约的，甲方有权终止合同，收回出租物，没收乙方所缴交的保证金及一切费用……2、甲方违反本合同规定或违约的，则退回乙方的保证金。如合同违约时间一年以上的，甲方赔偿12个月的租赁费用给乙方作违约金。如合同违约时间不足一年的，甲方赔偿未履行合同时间的实际月份的租赁费用给乙方作违约金。”另查明，2014年1月30日，广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社（下称河宕经济联合社）取得涉案佛山车城酒家建设项目的《建设工程规划许可证》，其中建设项目名称为佛山车城酒家（临时商铺），建筑面积为7090.88平方米，建筑层数：地上3层。原告陈述，建筑物是被告设计，根据原佛山车城酒家由被告重建，2016年1月土建完毕。2016年被告通知原告去收楼，原告到物业后发现被告不能提供验收的资料。被告陈述，涉案物业是被告租用河宕经济联合社的土地来建设酒楼出租。该酒楼的设计是按照原告租用的使用功能、图纸，双方确认后，由被告进行施工。双方签订意向书是基于原告建设涉案物业是经营酒店，因为建筑物没有建好，所以双方签订意向书收取意向金100万元，以防被告建好建筑物后原告不再承租物业。涉案物业为五层建筑物，2015年底已经毛坯建成，外墙已经装修好，内部是毛坯状态。涉案物业于2016年建好后被告多次通知原告收楼。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据原、被告签订的《租赁意向合同书》《租赁合同书》可知，双方已明确被告向原告出租的租赁标的物为五层，整体用途为酒家。根据双方约定的经营用途可知，承租人承租标的物应视为一个整体，不宜因建筑物部分取得建设工程规划许可证而区分租赁合同部分有效、部分无效进行处理，如机械进行区分则导致租赁标的物与原合同约定不一致，造成标的物不适格，导致承租人整体承租经营酒家的目的落空，故租赁合同的效力应以标的物的整体进行考虑。据前查明，涉案标的物四、五层没有办理报批报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告就原佛山车城酒家重建物业所签订的《租赁意向合同书》《租赁合同书》应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告诉请被告返还租赁定金100万元于法有据，本院予以支持。关于违约金。原告明确其主张的违约金包含返还租赁定金100万元与赔偿450万元的经济损失，故原告诉请的为损害赔偿。经查，被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定原告损失为被告占用100万元款项的利息损失，利息以100万元为本金，从2013年12月16日至被告返还100万元之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，原告诉请超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告**远与被告佛山机动车交易中心有限公司于2015年12月5日签订的《租赁合同书》无效；二、被告佛山机动车交易中心有限公司于本判决生效之日起十日内向原告**远退回定金100万元及支付利息（利息以100万元为本金，从2013年12月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告返还之日止）；三、驳回原告**远的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取25150元，由原告**远负担20623元，被告佛山机动车交易中心有限公司负担4527元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年三月二十五日书记员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。