福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0702民初3391号 原告：林相儒，男，1975年7月24出生，汉族，住福建省建瓯市，现住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：王缙，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林倩，北京德恒（福州）律师事务所律师。 被告：张启凤，女，1958年5月8日出生，汉族，住福建省顺昌县，现住福建省顺昌县。 委托诉讼代理人：陈平，福建省顺昌县“148”法律服务所法律服务工作者。 第三人：张忠兴，男，1963年3月23日出生，汉族，住福建省顺昌县。 第三人：福建省顺昌县锦熙房地产开发有限公司，住所地福建省顺昌县中山西路南北二街5号楼。 法定代表人：张忠兴，董事长。 第三人：陈智杰，男，1967年12月3日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 原告林相儒与被告张启凤、第三人张忠兴、福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司（以下简称锦熙房地产公司）、陈智杰申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林相儒的委托诉讼代理人王缙，被告张启凤及其委托诉讼代理人陈平到庭参加诉讼。第三人张忠兴、锦熙房地产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人陈智杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林相儒向本院提出诉讼请求：准许执行位于福建省顺昌县中山西路锦熙花园4号楼201室房产。事实和理由：2012年7月24日，南平市延平区人民法院对（2012）延民初字第2635号林相儒与张忠兴、锦熙房地产公司、陈智杰民间借贷纠纷一案，作出民事判决：一、被告张忠兴应于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告林相儒借款本金140万元及利息25.20万元，并支付自2012年4月1日起至清偿之日止的利息（以本金140万元为基础，按月利率20‰计算）；二、被告张忠兴于本判决生效之日起十日内一次性向原告林相儒支付代理费3.40万元；三、被告锦熙房地产公司、陈智杰对上述第一、第二项判决确定的债务承担连带清偿责任，并在清偿债务后有权向被告张忠兴追偿。2018年4月18日，案外人张启凤对执行标的提出书面异议。南平市延平区人民法院于2018年6月5日作出（2018）闽0702执异7号执行异议裁定：终止对位于福建省顺昌县中山西路锦熙花园4号楼201室房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”林相儒认为张启凤的请求不满足上述四个条件，南平市延平区人民法院执行异议裁定是错误的。一、张启凤与锦熙房地产公司之间的《商品房买卖合同》和《“熙景花园”认购协议》，明显虚构交易事实，双方买卖合同不是真实有效的。1.两份协议签订时间明显不符合商品房交易先签认购协议后签商品房买卖合同的交易习惯。张启凤与锦熙房地产公司之间的买卖合同签订时间是2009年7月5日，认购协议的签订时间是2011年6月3日。商品房买卖合同签订时间在前，认购协议签订时间在后，不合常理。2.两份协议签约主体明显异常。锦熙房地产公司在商品房买卖合同处公章编码和认购协议公章编码明显不一致。3.两份协议交易价款不一致。商品房买卖合同价款约定购房总价为152166元，认购协议约定购房总价18万元。4.商品房买卖合同没有约定房屋交付时间，明显不合常理。二、张启凤提供的证据不能证明支付任何购房款。1.款项没有汇入指定账户。商品房买卖合同第六条约定购房款应汇入指定监管账户，但张启凤没有提交汇入指定账户的汇款凭证。2.收款收据出具不合常理，不应作为证据采信。收款收据上锦熙房地产公司公章与商品房买卖合同公章明显不一致。收款收据中张忠兴签字不是其本人签字。收款收据金额与商品房买卖合同明显不一致。3.张启凤在商品房买卖合同签订将近2年才支付购房款，明显不合常理。三、张启凤提交的证据不能证明房产交付事实。1.张启凤提交的水电费凭证户名仍是锦熙房地产公司，不是张启凤。2.水电费发生时间均是在法院查封之后。3.案涉房产执行查封时没有任何人入住。4.本案一系列不合常理之处，可以证明房屋没有交付事实。张启凤自认已经入住6年，却没有办理水电过户。张启凤提交的只有一张水电费凭证，发生金额仅为几元钱。张启凤自认在执行查封将近4年才知道查封事实。张启凤没有交纳物业费。四、张启凤对房产没有办理过户登记存在严重过错。1.按商品房买卖合同第25条约定，应当在合同签订后30日由买受人办理房产登记。从2009年合同签订到2014年执行查封时，将近6年不办理房产过户登记，明显存在严重过错。2.张启凤自认是自己过错未按合同约定办理房产过户。综上所述，林相儒为维护自身合法权益，特提起诉讼。 张启凤辩称，一、根据“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则，张启凤有充分证据证明其与锦熙房地产公司之间的房屋买卖事实。张启凤与锦熙房地产公司于2009年7月5日签订《商品房买卖合同》，约定锦熙房地产公司将本案讼争房屋以152166元的价格出售给张启凤。2011年6月3日，锦熙房地产公司与张启凤补签一份《“熙景花园”认购协议》，载明讼争房屋，认购金为18万元。此后，锦熙房地产公司收到张启凤购房款18万元，并向张启凤出具《收款收据》，确认收到张启凤购买讼争房屋购房款18万元。该事实清楚，足以认定。林相儒没有任何证据能够反驳和推翻前述事实，仅仅只是口头陈述，不能作为认定案件事实的依据。二、2018年8月14日，锦熙房地产公司向法院出具书面证明，充分证实了张启凤上述事实的真实性，并阐明了锦熙房地产公司两枚不同编码的公章的来源和使用情况，并确认了双方疏于按照商品房买卖合同第25条、第26条的规定到顺昌县房地产登记管理所办理申请预告登记和合同登记备案，故张启凤至今未能办理讼争房屋的产权登记，导致张启凤入住讼争房屋的水电费仍为锦熙房地产公司的账户。三、张启凤于2012年4月份入住讼争房屋。张启凤还保留了讼争房屋的购装修材料的凭证和发货凭证24张，证明张启凤装修讼争房屋的装修费122184.50元的事实。综上所述，林相儒主张准许执行讼争房屋的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，请求予以驳回。 张忠兴、锦熙房地产公司、陈智杰未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.林相儒提交的民事判决书一份、《受理执行案件通知书》一份、《协助执行通知书》一份。张启凤对该证据的真实性无异议，该证据对于林相儒在执行案件中申请本院查封讼争房屋的事实具有证明力，本院予以采信。2.林相儒、张启凤提交的《商品房买卖合同》一份、《“熙景花园”认购协议》一份。该合同和协议由张启凤与锦熙房地产公司签订，锦熙房地产公司出具《证明》认可合同和协议的真实性，故本院对该证据予以采信。3.林相儒、张启凤提交的《收款收据》一份。该《收款收据》系由锦熙房地产公司出具，锦熙房地产公司已出具《证明》予以认可，故本院对该证据予以采信。4.林相儒、张启凤提交的水电费票据各一份。双方均提交该份证据，且对于该票据载明时间的讼争房屋水电仍登记在锦熙房地产公司的事实无异议，本院予以采信。5.张启凤提交的中国建设银行转账凭条一张、顺昌县公安局郑坊派出所出具的《亲属证明》一份、周丽荣出具的《证明》一份。该组证据来源真实，且相互印证，对于张启凤之女周丽荣支付讼争房屋购房款的事实具有证明力，本院予以采信。6.张启凤提交的锦熙房地产公司出具的《证明》一份。该证据属于当事人锦熙房地产公司的陈述，而非证人证言，该证据与张启凤提交的《商品房买卖合同》等相关证据以及张启凤的陈述能相互印证，本院予以采信。7.张启凤提交的由顺昌县从溪街道和勤居民委员会出具的《证明》一份。张启凤在庭审中确认的入住讼争房屋的时间与该证据中载明的时间不一致，故本院对该证据不予采信。8.张启凤提交的装修票据（含收条、订货单、收款收据等）一组。该证据中部分票据有收款单位顺昌县城关献坤不锈钢加工店、顺昌县利发装饰建材商行的盖章确认，且所有票据中均载明收货地址或装修地址为讼争房屋，故该组证据足以证明张启凤对讼争房屋装修的事实，本院予以采信。9.张启凤提交的水电费票据各一份。林相儒对该证据的真实性无异议，该证据对于讼争房屋的水电已登记在张启凤名下的事实具有证明力，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月24日，本院对原告林相儒与被告张忠兴、锦熙房地产公司、陈智杰民间借贷纠纷一案，作出（2012）延民初字第2645号民事判决，判决如下：“一、被告张忠兴应于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告林相儒借款人民币本金140万元及利息25.2万元，并支付自2012年4月1日起至清偿之日止的利息（以本金人民币140万元为基数，按月利率20‰计算）。二、被告张忠兴于本判决生效之日起十日内一次性向原告林相儒支付代理费3.4万元。三、被告福建省顺昌县锦熙房地产开发有限公司、被告陈智杰对上述第一、二项判决确定的债务承担连带清偿责任，并在清偿债务后有权向被告张忠兴追偿。”该判决生效后，张忠兴、锦熙房地产公司、陈智杰未履行判决确定的义务，林相儒向本院申请强制执行。本院于2012年10月24日立案受理申请执行人林相儒与被执行人张忠兴、锦熙房地产公司、陈智杰民间借贷执行一案，案号为（2013）延执行字第47号。本院于2014年7月30日作出（2013）延执行字第47号执行裁定，查封被执行人锦熙房地产公司名下位于福建省顺昌县中山西路熙景花园4号楼201室的房产（即讼争房屋）。2018年4月18日，张启凤对本院（2013）延执行字第47号执行裁定提出书面异议，请求撤销该裁定，解除对讼争房屋的查封。2018年6月5日，本院作出（2018）闽0702执异7号执行裁定，裁定中止对讼争房屋的执行。林相儒于2018年6月12日收到前述裁定书后，于2018年6月27日向本院提起诉讼。 另查明，2009年7月5日，张启凤与锦熙房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定锦熙房地产公司将其开发的讼争房屋以152166元的总价出售给张启凤。锦熙房地产公司在该合同落款的出卖人处加盖编码为3507210001534的公司公章。2011年6月23日，双方又补签一份《“熙景花园”认购协议》，约定锦熙房地产公司将讼争房屋以18万元的价格出售给张启凤。锦熙房地产公司在该协议落款的出卖人处加盖编码为3507210000500的公司公章。同日，张启凤通过其女儿周丽荣的中国建设银行账户，向锦熙房地产公司的法定代表人张忠兴的个人账户转账购房款18万元。锦熙房地产公司收到购房款后，向张启凤出具了一张编号为0020110的《收款收据》，载明：“缴款单位（或缴款人）：张启凤，款项内容：收到4#201购房款人民币180000元整。”锦熙房地产公司在《收款收据》上加盖编码为3507210001534的公司公章。2011年6月23日，锦熙房地产公司将讼争房屋交付给张启凤。张启凤于2011年底入住讼争房屋，于2015年5月起对讼争房屋进行重新装修，并居住至今。2018年10月，讼争房屋的水表、电表的户名由锦熙房地产公司变更为张启凤。讼争房屋至今仍登记在锦熙房地产公司名下。 同时查明，福建省顺昌县于2019年3月7日出具的《顺昌县不动产登记查询证明》载明，坐落于福建省顺昌县双溪中山东路111号2层、面积为94.86平方米、产权证号为20122182的房屋，以及坐落于福建省顺昌县双溪中山东路111号3层、面积为93.37平方米、产权证号为20122183的房屋均登记在张启凤名下。该两套房屋由张启凤的子女分别居住。 还查明，张启凤在本案审理过程中，向本院提交由锦熙房地产公司出具的落款时间为2018年8月14日的《证明》一份。该证明载明：“福建省南平市延平区人民法院：兹证明张启凤，女，公民身份号码：***，坐落于顺昌县中山西路熙景花园4号楼201房屋确实是张启凤向我福建省顺昌县锦熙房地产开发有限公司购买，双方确实于2009年7月5日签订《商品房买卖合同》，2011年6月23日双方补签“熙景花园”认购协议，张启凤一次性向我公司张忠兴账户（43×××07）汇入购房款180000元整，我公司并出具《收款收据NO：0020110》载明：收到4#201购房款人民币180000元整。由于双方疏于按商品房买卖合同第25条、第26条约定到顺昌县房地产登记管理所办理申请预告登记和合同登记备案，故张启凤至今未办该单元房屋的产权登记，故导致张启凤入住该单元后缴纳的水、电费仍为我锦熙房地产开发有限公司。因我公司在经营房地产项目过程中，因拖欠案外人款项，案外人强行将我公司编码为：3507210001534号公章拿走，故我公司另刻一枚编号为：3507210000500号公章使用，所以导致上述商品房买卖合同处编码与认购协议公章编码不一致的情况，我公司偿还案外人款项后，案外人将编号为3507210001534号的公章还给我公司，故我公司编号为3507210000500号公章不再使用。以上本公司陈述情况属实。特此证明。证明人：福建省顺昌县锦熙房地产开发有限公司。2018年8月14日。”锦熙房地产公司在该证明落款处加盖编码为3507210001534的公司公章。 本院认为，张启凤作为案外人，在申请执行人林相儒与被执行人张忠兴、锦熙房地产公司、陈智杰民间借贷纠纷执行一案中，对执行标的讼争房屋提出异议，请求撤销本院（2013）延执行字第47号执行裁定并解除对讼争房屋的查封。本院经审查后裁定中止对讼争房屋的执行。林相儒不服该执行裁定，向本院提起诉讼，故本案系申请执行人执行异议之诉。 本案的争议焦点为：讼争房屋是否应予准许执行。首先，讼争房屋系登记在锦熙房地产公司名下的商品房，故本案应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，判断是否应予准许执行讼争房屋。林相儒提出本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，张启凤与锦熙房地产公司之间对于买卖讼争房屋事宜分别于2009年7月5日、2011年6月23日签订《商品房买卖合同》和《“熙景花园”认购协议》。该合同和协议均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。该合同和协议的签订时间均早于本院对讼争房屋的查封。再次，张启凤购买讼争房屋系用于居住。虽然张启凤名下登记有坐落于福建省顺昌县双溪中山东路111号2层和坐落于福建省顺昌县双溪中山东路111号3层的两处房屋，但是该两处房屋均由张启凤子女居住，并非由张启凤居住。最后，《商品房买卖合同》载明的购房总价款为152166元，《“熙景花园”认购协议》载明的购房总价款为18万元。张启凤已通过其女儿周丽荣向锦熙房地产公司的法定代表人张忠兴支付了全部购房款18万元，锦熙房地产公司亦出具《收款收据》予以确认。综上所述，张启凤作为讼争房屋的买受人提出的执行异议理由成立，本院作出的（2018）闽0702执异7号中止对讼争房屋的执行的裁定正确。林相儒主张准许执行讼争房屋的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回林相儒的诉讼请求。 案件受理费100元、公告费560元，由林相儒负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  徐华强 人民陪审员  张 怡 人民陪审员  蔡柏俤 二〇一九年三月二十日 法官助理卓宇薇 书记员陈芳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。