山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2017)鲁0902民初5186号原告：白海涛，男，1971年出生，汉族，住山东省泰安市。委托诉讼代理人：宋辉，山东泰润律师事务所律师。被告：唐磊，男，1983年出生，汉族，住泰山区。委托诉讼代理人：徐明巧，山东鲁岳律师事务所律师。第三人：宋磊，男，1974年出生，汉族，住泰安市泰山区。第三人：尹凤静，女，1977年出生，汉族，住泰安市泰山区。原告白海涛与被告唐磊、第三人宋磊、第三人尹凤静执行异议之诉一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白海涛的委托诉讼代理人宋辉，被告唐磊委托诉讼代理人徐明巧到庭参加诉讼，第三人宋磊及第三人尹凤静经传票合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告白海涛向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销泰安市泰山区人民法院作出的（2017）鲁0902执异87号执行裁定书，判决准许对华庭锦绣一方小区18号楼2单元601室房屋的执行；2、本案诉讼费由被告唐磊承担。事实与理由：2011年7月20日泰山区人民法院做出（2010）泰山民初字第81号民事判决书，判决1、被告宋磊于本判决书生效之日起五日内偿还原告白海涛借款50000元及利息；2、被告宋磊、尹凤静于本判决书生效之日起五日内偿还原告白海涛借款340000元及利息；……。判决生效后被执行人没有履行判决明确的义务，白海涛申请执行。贵院于2010年12月23日采取诉讼保全措施，查封被执行人尹凤静购买的泰安市安居房地产有限公司位于泰安市华庭锦绣一方小区18号楼2单元601室房屋，并在案件执行过程中多次予以继续查封，目前该房屋在有效查封期内。被告（案外人）唐磊对执行标的提出书面异议，泰安市泰山区人民法院于2017年11月1日作出（2017）鲁0902执异87号执行裁定书，中止对华庭锦绣一方小区18号楼2单元601室房屋的执行。（2017）鲁0902执异87号执行裁定书作出的依据是被告唐磊提供的泰山区法院于2016年5月28日作出的（2015）泰山民初字第1344号民事判决书。该判决书判决主文部分并未认定唐磊与宋磊、尹凤静之间的《房屋买卖协议》效力，只是驳回泰安市安居房地产有限公司的诉讼请求。（2015）泰山民初字第1344号民事判决书生效时间也远远晚于申请执行人白海涛查封涉案房屋的时间，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，贵院不应当支持案外人唐磊提出的执行异议。（2017）鲁0902执异87号执行裁定书引用的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记手续”。根据该规定同时满足上述四项才能支持案外人的执行异议申请，但是本案并不符合该规定第（一）、（二）、（四）项的情形。1、根据该规定第二十六条，（2015）泰山民初字第1344号民事判决书不能适用本案，因此被告唐磊与宋磊、尹凤静签订的《房屋买卖协议》的效力无法确定，第三人宋磊陈述其与被告之间系民间借贷关系，并非房屋买卖关系，因此不符合该规定第（一）项。2、被告唐磊是否向第三人支付过购房价款无法确定。根据被告提出的执行异议申请书载明其未向第三人支付全部购房价款，也未将剩余价款交付执行，泰安市安居房地产开发有限公司于2017年4月26日申请法院将尹凤静在其处的剩余购房价款予以查封，被告唐磊已经无法将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，因此不符合该规定第（三）项。3、被告唐磊向法院提出执行异议时，提交2010年10月24日被告与第三人签订《房屋买卖协议》，首先该协议真实性未经确认，其次该协议第二条约定“剩余房款按银行分期付完”，被告唐磊并未按照协议约定履行，造成银行按揭贷款被提前收回，其构成违约，再次被告在与第三人签订该协议时明确知道该房屋有银行按揭贷款，无法办理房屋过户登记，仍与第三人签订该协议，其本身存在过错，因此不符合该规定第（四）项。综上所述，被告唐磊提出的执行异议申请不应支持，请求法院依法撤销（2017）鲁0902执异87号执行裁定书，判决准许对华庭锦绣一方小区18号楼2单元601室房屋的执行。被告唐磊辩称，第一、（2017）鲁0902执异87号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，裁定应予维持，请求贵院驳回原告的诉讼请求，判决维持（2017）鲁0902执异87号执行裁定书，中止对涉案华庭锦绣一方小区18号楼2单元601室房屋的执行。第二、被告唐磊与第三人宋磊夫妇签订的《房屋买卖协议》是合法有效的。首先，泰山区人民法院（2015）泰山民初字第1344号民事判决书已经在“审理查明”及“本院认为”中明确了被告及第三人签订的《房屋买卖协议》的有效性。在审理查明中查明了被告及第三人签订了房屋买卖协议，并查明了被告已经购房首付款294000元交付给第三人，第三人也将房屋交付被告的事实。在本案认为：“现该争议房屋被告已经出卖给第三人唐磊，由唐磊居住使用，故原告要求解除房屋买卖合同的主张没有事实和法律依据。故本院不予支持，第三人也就是本案被告唐磊的辩称系其真实意思的表示，符合法律规定，本院予以支持。”也就是说法院判决的事实和法律依据是被告唐磊与第三人宋磊夫妇签订的合法有效的买卖合同并且房屋实际交付使用，也最终阻却了泰安市安居房地产有限公司的诉讼请求，因而作为定案依据的《房屋买卖协议》肯定是合法有效的合同，而且该判决已经生效。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采取合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章是生效成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。而且该《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思的表示，并且已经实际履行，因而根据上述法律规定，《房屋买卖协议》也是合法有效的。第三、该案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条，26条并非关于对涉案不动产提出异议的特别条款，本案应适用28条的规定，第28条是专门针对被执行人之前将不动产出卖给买受人的情形，且对买受人进行4项限定，该条款特别条款，特别条款应优先适用。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记手续”。被告已经完全符合了28条的条件，（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；2010年10月24日被告与尹凤静、宋磊夫妇签订了合法有效的房屋买卖协议。而本案原告申请法院查封涉案房屋的时间是2010年12月23日，明显被告与第三人签订的买卖合同在先。而且在（2016）鲁0902民初3510号民事案件审理中，第三人宋磊也认可双方是房屋买卖关系，而并非原告陈述的借贷关系。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第三人在与被告签订协议当天就将房屋交付被告，被告已经合法入住至今。（三）被告已按合同约定，在签订协议当天通过银行转账支付首付款29.4万元，现被告并非不支付剩余房款，相反被告一直愿意交付剩余房款，主要是第三人自2010年11月份就下落不明，导致被告单方无法、无处交付剩余房款，后来通过（2015）泰山民初字第1344号案件的审理，被告知道泰安市安居房地产有限公司已经偿还了该房屋的剩余贷款，泰安市安居房地产有限公司又于2017年4月26日向贵院申请，查封了尹凤静在被告处31.6万元的债权，现被告愿意按照法院的要求交付剩余房款，但需要第三人配合办理房屋过户手续。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告之所以没有办理涉案房屋的过户手续，是因为第三人尹凤静及宋磊下落不明，无法过户，因而没有办理过户的原因不在被告。而且有按揭贷款的房屋是可以通过提前还清贷款办理过户手续的。综上，该案是关于对涉案不动产提出异议的纠纷，应当适用《高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，被告完全符合28条四项条件的规定，因而请求法院维持（2017）鲁0902执异87号民事裁定，中止对涉案华庭锦绣一方小区18号楼2单元601室房屋的执行。第三人宋磊未出庭，亦未答辩。第三人尹凤静未出庭，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：宋磊与尹凤静系夫妻关系。白海涛与宋磊、尹凤静民间借贷纠纷一案，本院于2011年7月20日作出（2011）泰山民初字第81号民事判决书，判决：“1、被告宋磊于判决书生效之日起五日内偿还原告白海涛借款50000元及利息；2、被告宋磊、尹凤静于判决书生效之日起五日内偿还原告白海涛借款340000元及利息；3、……。”该案在审理期间本院于2010年12月23日诉讼保全了登记在尹凤静名下位于泰安市泰山区锦绣一方18号楼2单元601室房屋。判决生效后，宋磊及尹凤静没有履行付款义务，原告白海涛申请立案执行，执行过程中，本院于2012年12月18日对查封的房屋进行了续查封;于2015年12月10日对查封的房屋又进行了续查封。案外人唐磊于2017年8月17日向本院提出执行异议，本院作出（2017）鲁0902执异87号执行裁定书，裁定中止对华庭锦绣一方18号楼2单元601室房屋的执行。裁定书送达后原告白海涛不服提起诉讼。另查明；2009年2月22日第三人宋磊、尹凤静与泰安市安居房地产有限公司签订商品房订购书一份，约定第三人宋磊、尹凤静购买泰安市安居房地产有限公司开发的华庭锦绣一方18号楼2单元601室房屋一套及配套房，房款总价为453990元，第三人宋磊、尹凤静首付房款153990元，余款300000元作银行按揭。合同签订后，2009年3月10日泰安市安居房地产有限公司将房屋交付给第三人宋磊、尹凤静。2009年3月6日中国农业银行股份有限公司泰安分行（贷款人）与尹凤静（借款人）、泰安市安居房地产有限公司（担保人）签订《个人购房担保借款合同》，借款人尹凤静从贷款人处贷款300000元用于上述房屋贷款，贷款期限180个月。贷款人依约向借款人发放了贷款，担保人为借款人尹凤静提供了阶段性连带责任担保。2010年10月24日第三人宋磊、尹凤静（甲方）与被告唐磊（乙方）签订了房屋买卖协议书，协议约定：1、甲方同意将锦绣一方18号楼2单元601室房屋卖给乙方；2、房屋总房款陆拾壹万元整，乙方预付房款贰拾玖万肆仟元，剩余房款按银行分期付完；3、余款由甲乙双方协商而定。4、甲方留太阳能、壁挂炉、挂机二组、组合橱柜一套等物品；5、关于后期房产证问题由甲方协助乙方办理；6、如有其它问题，甲乙双方协商而定。合同签订当天唐磊通过银行转账支付给第三人宋磊房款294000元，第三人宋磊给唐磊出具了收款条。被告唐磊购房后即入住该房居住至今，并交纳了煤气费、水费、电费等相关费用。后因第三人尹凤静未按照借款合同约定支付借款本金及利息，2013年1月23日中国农业银行股份有限公司泰安分行向本院起诉，要求第三人尹凤静、宋磊偿还到期的借款本金及利息2561.01元，解除双方签订的个人购房借款担保合同，第三人尹凤静、宋磊提偿还未到期的借款本金及至借款还清之日的利息、罚息、复利，并要求泰安市安居房地产有限公司承担保证责任。本院于2014年3月17日作出（2013）泰山商初字第422号民事判决书。该判决解除了《个人购房担保借款合同》，并判决尹凤静、宋磊于本判决书生效后五日内偿还中国农业银行股份有限公司泰安分行借款本金233972.67元及利息、罚息、复利，泰安市安居房地产有限公司对上述债务承担连带责任，其承担保证责任后，有权向尹凤静、宋磊追偿。2015年7月3日泰安市安居房地产有限公司以尹凤静为被告，以唐磊为第三人起诉至本院，请求依法解除与被告尹凤静之间2009年2月22日签订的商品房订购合同；判决被告尹凤静返还锦绣一方18号楼2单元601室房屋及配套房。本院于2016年5月18日作出（2015）泰山民初字第1344号民事判决书，认定涉案房产被告尹凤静已经出卖给唐磊，由唐磊居住使用，故泰安市安居房地产有限公司解除房屋买卖合同的主张没有事实和法律依据，故驳回了泰安市安居房地产有限公司的诉讼请求。2016年10月10日唐磊作为原告，以尹凤静、宋磊为被告，以泰安市安居房地产有限公司为第三人起诉至本院，请求：1、确认原被告关于泰安市泰山区华庭锦绣一方小区18号楼2单元601室房产的买卖合同有效，原告取得上述房产所有权证；2、被告和第三人协助办理上述房产的不动产所有权登记手续；3、诉讼费由被告承担。本院于2018年3月22日作出（2016）鲁0902民初3510号民事判决书，判决内容：“一、确认原告唐磊与被告尹凤静、宋磊于2010年10月24日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告唐磊的其他诉讼请求。”宣判后唐磊不服提起上诉，2019年1月21日泰安市中级人民法院作出（2018）鲁09民终2962号民事判决书，“驳回上诉，维持原判。”本院于2017年4月26日对尹凤静、宋磊在唐磊处享有的债权31.6万元进行了查封。2019年3月16日被告唐磊将剩余房款316000元交付给了本院。本院认为，案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人对执行标的提出的异议，是基于对执行标的物的实体权利提出的，是一种实体上的异议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”根据上述规定，本案原告白海涛的诉讼请求是否应当得到支持，应视被告唐磊是否对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案是，因原告白海涛起诉被告宋磊、尹凤静民间借贷纠纷一案，本院于2010年12月23日诉讼保全了登记在被告尹凤静名下位于泰安市泰山区华庭锦绣一方18号楼2单元601室房屋。而被告宋磊、尹凤静与被告唐磊于2010年10月24日就签订了房屋买卖协议书，将华庭锦绣一方18号楼2单元601室房屋出卖给了被告唐磊。双方签订的合同书，经法院审理认定系有效合同。合同签订的当天被告唐磊通过银行转账方式按照合同约定将294000元房款支付给了被告宋磊。应当认定被告唐磊作为涉案房产的买受人已按照买卖协议约定向被告宋磊、尹凤静支付部分房款，且在案件审理期间，被告唐磊将剩余价款316000元按照人民法院的要求交付执行。被告唐磊购房的当月就入住了涉案房屋居住至今，对于未办理过户的原因，根据本院查明的情况及被告唐磊陈述可证实，第三人宋磊及尹凤静长期下落不明，且涉案房屋已被法院查封，因此未及时办理过户登记并非被告唐磊的自身原因。故被告唐磊所主张的异议事实及请求，符合上述规定中应予以停止执行的情形，因此原告白海涛请求法院依法撤销（2017）鲁0902执异87号执行裁定书，判决准许对华庭锦绣一方小区18号楼2单元601室房屋的执行，本院不予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告白海涛的诉讼请求。案件受理费9900元，由原告白海涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  林玉兰人民陪审员  孙积水人民陪审员  张灿国二〇一九年三月十八日书 记 员  刘衍兵