广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初57号原告：李家旭，男，1989年1月21日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：广州市盛塘置业有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇群星北路6栋首层111房。法定代表人：舒建宏。委托代理人：廖中强，该公司员工。原告李家旭诉被告广州市盛塘置业有限公司（以下简称盛塘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员顾丽娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告李家旭、被告盛塘公司的委托代理人廖中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李家旭向本院提出诉讼请求：一、解除李家旭与盛塘公司签订的《信盈城商铺租赁合同》；二、盛塘公司向李家旭返还租金522578元；三、盛塘公司向李家旭支付违约金及赔偿金200000元；四、本案诉讼费由盛塘公司负担。事实和理由：2011年12月31日，李家旭与盛塘公司就位于广州市增城区新塘镇府前路的“信盈城”区A702号商铺签订《信盈城商铺租赁合同》，约定交铺时间为2012年10月31日前及违约责任。但盛塘公司至今没有交付物业，李家旭多次催告，盛塘公司仍不履行合同。为此李家旭诉至法院，请求判令所请。被告盛塘公司辩称：一、接受李家旭的第一项诉讼请求。二、根据李家旭签署的收取返租确认函，若解除合同，李家旭需退回盛塘公司已支付的2012年至2017年6月的商铺返租款229934元（未计息）。三、根据合同第五章第十一条第2小条约定，李家旭的第三项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。四、应当追加广东信盈商业管理有限公司作为本案当事人，一并解除李家旭与广东信盈商业管理有限公司签订的《信盈城商铺委托经营管理合同》。五、请求依法驳回李家旭的其他诉讼请求。经审理查明：2011年12月25日，盛塘公司（甲方、出租方）与李家旭（乙方、承租方）签订《信盈城一次性认租书》，载明“……第二条乙方向甲方一次性认租广州市增城市新塘镇府前路‘信盈城’项目第一期负一层A区A072号商铺（以下简称该物业）。……第三条乙方应向甲方共缴纳……金额为522578元。该商铺的租赁期限为20年，合同期满后甲方将赠送至2051年4月30日止的使用权赠予乙方，使用权赠送期内免收租金。使用权赠送期内甲乙双方的权利义务与租赁期内一致。自本合同生效之日起计，租赁期满后不须另外续签合同，本合同自动顺延有效期至赠送予乙方的使用权届满止。第四条在签订本《认租书》之日，乙方须向甲方缴纳￥50000元作为定金。乙方应在签订本《认租书》之日起七日内，与甲方签订《信盈城商铺租赁合同》，同时乙方已支付的上述定金抵作相应的租金。所有条款以双方签订的《信盈城商铺租赁合同》为准。第五条付款方式乙方按以下第1种方式付款1、一次性付款：租金总额为￥522578元；乙方须在签署本协议后七日内与甲方签订正式租赁合同并缴纳50%（含定金）首期款，即￥261289元，剩余50%的租金即￥261289元，签署正式租赁合同后30天内付清。……”。2011年12月31日，盛塘公司（甲方、出租方）与李家旭（乙方、承租方）签订《信盈城商铺租赁合同》，载明：“……第一条订约依据与基础鉴于1、甲方与增××××村民委员会（以下简称东华村民委员会）签订了《土地使用权租赁合同》，承租了东华村位于新塘镇府前路约209亩土地至2051年4月30日止的使用权，并在该土地上开发建设信盈城项目。2、信盈城的房地产物业土地所有权××城市××东华村民委员会，甲方享有原租赁合同中租赁期限内信盈城的房产物业的租赁期内占有、承租使用权、收益、处分等合法权益，并享有将上述物业中不超过60%商铺的租赁使用权进行一次性转租的权利。……第一章租赁商铺、用途及租赁年限第二条商铺基本情况1、本项目位于广州市新塘镇府前路，名称是‘信盈城’，乙方所租赁商铺为该项目第一期负一层A区A072号铺。该商铺的租赁面积为32.06平方米。……第三条租赁商铺的期限该商铺的租赁期限为20年，自2012年11月1日至2032年10月31日，合同期满后甲方将赠送至2051年4月30日止的使用权赠予乙方。使用权赠送期内免收租金……第二章租金及付款方式第四条租金乙方应向甲方缴纳每年的租金为15677.35元。……第五条付款方式乙方按以下第1种方式付款。1、一次性付款……第三章商铺的交付及使用第六条商铺的交付甲方应当于2012年10月31日前将本商铺交付给乙方。……（1）乙方已付清全部租金的，视为双方已在约定的交付日期完成租赁商铺的交接。（2）乙方未付清全部租金，甲方交付商铺的期限不受上述交付期的限制。甲方有权延期交铺，超过付款期限一个月的，甲方有权将该商铺另行租赁。……第七条商铺的使用1、乙方知悉并完全同意将租赁的商铺在接收后即返租给甲方或者甲方关联企业委托管理，具体返租的权利义务以双方签订的《信盈城商铺委托管理合同》为准。……第四章双方权利与义务第八条甲方权利与义务1、甲方应于上述约定期限内将乙方所租商铺交付给乙方使用，并办理该物业的移交手续及相关证明文件……第五章违约责任……第十一条甲方逾期交付的违约责任除本合同第六条约定的特殊情况外，甲方如未按本合同约定的期限将本商铺交付乙方使用，按下方式处理：1、逾期不超过180日（含180日）的，自本合同约定的最后交付期限之日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付本商铺总租金万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过180日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已交租金（不计利息），并按本商铺总租金的万分之五向乙方支付违约金。……”。另查明，就盛塘公司开发的“信盈城”项目，另案当事人于国友向本院提起诉讼，本院受理案号为（2014）穗增法民三初字第1253号，在该案中查明如下事实，一、2009年7月17日，增××××村民委员会（甲方）和盛塘公司（乙方）、陈志勇、钱涛（丙方、担保方）共同签署了《土地使用权租赁合同》。《土地使用权租赁合同》载明“……就乙方租用甲方位于新塘镇东华村开发区的土地（约208.7亩）作为开发项目之事宜，达成如下合作协议，以兹共同遵守。第一条：租赁物甲方将其拥有的位于增××××村开发区地段的以下三幅土地，共约139160.03平方米（约208.7亩）的集体土地使用权出租给乙方使用。地块一：官田（土名），面积：116362.52平方米，土地性质：工业用地，土地证号：增集用（2006）第0401754号，宗地图：地形图（新06－024号用地图为此宗地的附图）。地块二：教场（土名），面积：10499.68平方米，土地性质：拟定商住用地，具体以国土局核实为准。宗地图：地形图（新06－079号用地图为此宗地的附图）。地块三：教场尾（土名），面积：12297.83平方米，土地性质：拟定商住用地，具体以国土局核实为准。宗地图：地形图（新06－026号用地图为此宗地的附图）以上三块土地面积共139160.03平方米约208.7亩。确切位置坐标和土地面积待甲方规划，土地建设管理部门实测后确认，其位置及四至范围详见附图。第二条：租赁期限总租期为40年，从本合同土地交接之日起一年内为建设期，建设期不计算在总租期内。……第六条：转租1、租赁期内，如乙方需要将本协议第一条的地块转租给其他人的，在不违反本合同其它条款的前提下甲方可给予配合支持；2、如乙方需将本协议第一条地块上的房产出租给第三人的，乙方与第三人的租赁期限与具体细则一定不能违反本协议的各条款规定；乙方一次性将上述房产出租给第三人的总建筑面积不得超过60％，如果乙方一次性出租的面积超过60％的，超过部分，如果乙方收取第三方租金超过一年时间的，超过那部分租金，乙方要一次性交齐租金给甲方。超过60％部分，乙方因转租上述房产而收取第三人的保证金，应按甲方收取乙方相等时间的保证金，超出的那部分保证金应由甲方代为保管，（保证金的人民银行同期存款利息归乙方所有）……第十一条其他约定1、租赁期满后，本协议第一条的地块上的不动产部分（含构筑物）和水、电、消防、环保等配套设施和有关证照、文件等完好无偿归甲方所有，动产部分归乙方所有。……第十三条丙方为乙方对本合同的履行作保证担保。……第十六条合同的效力本协议一式五份，甲、乙双方各执二份，送增城市新塘镇人民政府一份。本协议由甲、乙双方代表签名后，并待乙方向甲方缴交第一期保证金、甲方村民代表签名，乙方提交股东决议书后生效”。同日，增城区新塘镇人民政府（原增城市新塘镇人民政府）作为见证方在合同末页盖下公章。二、2009年9月10日，增××××村民委员会出具《授权书》交给盛塘公司收执。《授权书》载明“广州市盛塘置业有限公司于2009年7月与我村签订了关于东华村开发区209亩集体土地（东华商业城）40年的使用权租赁承包经营合同，我村特授权该公司全面负责东华商业城的投资、招商及经营管理。东华商业城项目总建筑面积约为30万平方米，其中60％建筑面积可由该公司把40年使用权一次性转让给第三方，我村予以确认备案；其余40％建筑面积用于正常出租，用以保障应付我村之集体土地使用权的租金。对广州市盛塘置业有限公司合法正常的招商工作，我村将给予大力支持”。三、2011年7月15日，原增城市建设局出具编号为440125201107150101《建筑工程施工许可证》，该证载明建设单位为第三人；工程名称为商业、地下室（自编号A栋、B栋、地下室一期）；建设地址为新塘镇东华村官田（土名）等内容。四、本院发函原增城市城乡规划局和原增城市国土资源和房屋管理局以查询关于新塘镇府前路“信盈城”商业零售商场规划报建、验收审批，以及涉案土地的权属情况，上述两行政部门均向本院复函。（一）增城市城乡规划局于2015年4月16日出具了《关于新塘镇府前路“信盈城”商业零售商场规划报建、验收审批情况的复函》，该复函载明，“……一、来文所指建筑物为盛塘世纪广场项目的一部分，盛塘世纪广场项目曾分为三宗用地办理了《建设用地规划许可证》。我局于2009年5月5日核发了地块一《建设用地规划许可证》（地字第44018320090069号），用地单位为增××××村民委员会，用地项目名称为商住小区，用地位置为新塘镇东华村教场尾，用地性质为商住用地，用地面积为12297.83平方米（合18.447亩）；于2009年5月5日核发了地块二《建设用地规划许可证》（地字第440183200900065号），用地单位为增××××村民委员会，用地项目名称为商住小区，用地位置为新塘镇东华村教场，用地性质为商住用地，用地面积为10499.68平方米（合15.750亩）；于2010年5月30日核发了地块三《建设用地规划许可证》（地字第440183201000056号），用地单位为增××××村民委员会，用地项目名称为商业广场，用地位置为新塘镇东华村官田（土名），用地性质为商业金融用地，用地面积为116362.52平方米（合174.544亩）。我局于2010年5月30日批复了上述三块用地的修建性详细规划（增规批[2010]101号），总用地面积为139160.03平方米，可建设用地面积129442平方米，容积率为2.1，建筑密度49.5％，绿地率30.1％。二、我局于2010年11月4日核发了来函所指建筑物《建设工程规划许可证》，证号为‘建字第440183201000713号’，建设单位为‘增××××村村民委员会’，项目名称为‘商业、地下室（自编号A栋、B栋、地下室一期）’，建设规模为：2幢，地上3层，面积64653平方米（其中商业64310平方米），地下2层，面积65548平方米。三、该项目未向我局申请办理规划验收审批手续，未办理《建设工程规划验收合格证》”。（二）原增城市国土资源和房屋管理局于2015年4月29日出具了《市国土房管局关于协助查询相关土地情况的复函》，该复函载明“……附件中提及的增集用（2010）第0401976号、增集用（2009）第0401955号、增集用（2011）第JT000029号，权利人均为增××××村民委员会，权属性质为集体土地使用权。根据贵院提供的‘增城市新塘镇府前路信盈商业零售商场’这一地址，经查询我局土地、房产系统未查询到该地址的权属信息。建议贵院提供准确地址，或前去增城市国土资源测绘院就该地块申请红线图测量。待明确宗地范围后，我局才能依据具体的坐标位置或准确地址查询相关的权属状况”。五、本院发函至增城区新塘镇人民政府了解该政府在增××××村民委员会和盛塘公司于2009年7月17日签署的《土地使用权租赁合同》加盖公章的情况以及该政府对于上述合同第二条约定“总租期为40年，从本合同土地交接之日起一年内为建设期，建设期不计算在总租期内”的意见，该政府于2015年8月14日出具复函，该复函载明“……一、甲方为增××××村、乙方为广州市盛塘置业有限公司、丙方（担保方）陈志勇的于2009年7月17日签订了《土地使用权租赁合同》，因该合同涉及的是村集体利益，因此，前述三方签订合同后，送新塘镇人民政府存档一份，新塘镇人民政府在前述合同盖章是备案存档。二、对《土地使用权租赁合同》第二条的约定‘总租期为40年，从本合同土地之日起一年内为建设期，建设期不计算在总租期内’，新塘镇政府认为村的集体利益应由村召开村民会议表决通过，该条约定是由甲方增××××村召开村民会议表决通过，并与乙方广州市盛塘置业有限公司、丙方（担保方）陈志勇协商一致签订的”。在本案的审理过程中，一、李家旭、盛塘公司均确认李家旭已向盛塘公司支付租金522578元。二、李家旭陈述：1、第三项诉讼请求实际是要求盛塘公司支付违约金200000元。2、违约金要求按照《信盈城商铺租赁合同》第五章第十一条第2点的约定，但是应该以总租金522578元为本金，每日按万分之五计算。三、盛塘公司陈述：1、涉案商铺至今是停工状态，尚未验收，未交付给李家旭。2、盛塘公司负责涉案商铺的开发和销售，广东信盈商业管理有限公司负责运营和管理。本院认为：李家旭与盛塘公司在2011年12月31日签订的《信盈城商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人应依约履行。关于李家旭主张要求解除《信盈城商铺租赁合同》的诉讼请求。盛塘公司确认涉案商铺至今仍不具备交付的条件，合同目的无法实现，故本院对李家旭该诉讼请求予以支持。现盛塘公司确认已收取李家旭租金522578元，李家旭主张返还租金522578元，理据充分，本院予以支持。对于李家旭主张违约金的诉讼请求。按照《信盈城商铺租赁合同》第十一条“甲方如未按本合同约定的期限将本商铺交付乙方使用，按下方式处理：……2、逾期超过180日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已交租金（不计利息），并按本商铺总租金的万分之五向乙方支付违约金。”的约定，违约金应按涉案商铺的总租金522578元的万分之五计算为261.29元。至于李家旭主张以522578元为本金按日万分之五计算违约金，并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李家旭与被告广州市盛塘置业有限公司于2011年12月31日签订的《信盈城商铺租赁合同》；二、被告广州市盛塘置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金522578元给原告李家旭；三、被告广州市盛塘置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金261.29元给原告李家旭；四、驳回原告李家旭的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5512.90元，由原告李家旭负担1523.90元，被告广州市盛塘置业有限公司负担3989元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇一九年三月十一日书记员  赖蓝婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。