广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终2631号上诉人（原审被告）：何华健，男，1959年10月12日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人（原审被告）：余小莲，女，1961年9月22日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地：广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：李红丽，职务：所长。委托诉讼代理人：寇明茹，女，该所职员。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，职务：经理。委托诉讼代理人：梁平，男，该司职员。原审被告：何俊雄，男，1989年7月3日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区。上诉人何华健、余小莲因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称物业二所）、原审第三人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓物业）、原审被告何俊雄租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初5993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何华健、余小莲上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回物业二所的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由物业二所承担。事实与理由：1.涉案房屋是原广州金笔厂分给何华健的职工福利房，物业二所不能要求退房。何华健是单位的老职工，连续多年被评为单位先进工作者，优秀团员才能享受到单位的福利房。2003年广州金笔厂倒闭，将该房屋交由物业二所管理，签订租赁合同约定租期到2013年5月31日止，期间何华健从未欠租金和管理费。2.何华健自2000年下岗后就没有就业，靠居委补贴度日。何华健本人名下没有房产记录，没有收入来源，家庭成员有妻子余小莲、儿子何俊雄及儿媳、孙女共五人。虽然石泉街10号701房原登记在余小莲名下，但该房屋与何华健、余小莲无关。当时因何俊雄工作时间短，又要成家立室，故银行要求家长作担保，因而房产证上写的是余小莲，实际上是儿子、儿媳所供，该房屋现已变更登记至何俊雄名下。3.物业二所与何华健的租赁合同到期后没有续签约，且物业二所于2013年6月在不合理的情况下没收了何华健的租赁合同，已构成终止合同，双方此后不存在租赁关系。居委会曾多次安排何华健去申请公租房，但因为没有租赁合同，导致五年来都无法申请。根据涉案租赁合同第十条、第十三条、第十九条和第二十条的约定，物业二所已经影响何华健的生活权益，甚至影响何华健申请公房。4.虽然租赁合同早已到期，但物业二所一直以来都正常扣划租金和管理费，何华健、余小莲没有占用责任，而且何华健、余小莲也没有在收房通知书上签名，物业二所也没有电话告知何华健、余小莲就于2018年5月停收租金，并单方要求调高租金，何华健、余小莲只愿意按原租金支付。5.何华健、余小莲夫妻已经老迈，希望出租方能允许继续租住。综上，请求法院依法改判。物业二所二审答辩称:坚持一审诉请及理由。虽然何华健、余小莲提交的查册表显示其夫妻名下现在没有房产，但该查册表的查询时间是在一审判决之后，他们在一审判决之前是有房产的，故何华健存在违约行为。东晓物业二审述称：同意物业二所的意见。何俊雄二审述称：同意何华健、余小莲的上诉。石泉街10号701房现登记在何俊雄名下。2018年6月4日，物业二所向一审法院起诉，请求判令：1.解除物业二所与何华健关于广州市海珠区石榴岗路南一街xx号之三2xx部位房屋的租赁关系；2.何华健、余小莲、何俊雄在判决生效之日起10日腾空并交付上述房屋；3.何华健按照453.8元/月缴纳从2018年5月至交付房屋之日止的房屋占用期租金（房屋占用费按成本租金收取）；4.何华健承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：何华健、余小莲是夫妻关系，何俊雄是何华健和余小莲的婚生儿子。据广州市国土资源和房屋管理局于2003年8月20日发出的2003年结字第46xx号《接管通知书》记载：产业来源为广州金笔厂无偿移交；接管日期2003年9月1日；房屋地址为石榴岗南一街12号大院x号；房屋结构及层数为混合2层；接管房产别为公产；接管部位面积为769.48平方米；等。何华健原为广州金笔厂的职工，1989年广州金笔厂将位于广州市海珠区石榴岗路南一街12号大院3号202房分配给何华健居住。2003年广州市房管局接管了上述物业，2004年8月31日何华健向广州市房管局申请承租上述房屋，同年9月获准承租，核定月租金为111.8元。2009年6月1日广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方）与何华健（乙方）签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区石榴岗南一街12-3号202部位的房地产出租给乙方，作住宅用途，使用面积34.3平方米；租赁期限为2009年6月1日至2011年5月31日，月租金111.8元；本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为违约；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补缴占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方的违约金；等。租赁期限届满后，双方续签了租赁合同，租赁期限为2011年6月1日至2013年5月31日，其他内容与原租赁合同相同。租赁合同期限届满，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与何华健没有续签合同。2018年5月8日物业二所向何华健送达了腾退公房的通知，并在广州市海珠区石榴岗路南一街12号大院3号张贴《通知》，内容：何华健，经查证，您名下已拥有自有房产，不再符合承租直管公房条件，根据《广东省公有房管理条例》的规定，请您收到本通知之日起10日内到广州市东晓物业管理有限公司办理海珠区石榴岗南一街12-3号2xx房房屋的退租手续，并腾空交回房屋……。一审另查，2013年1月25日广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处改革后名称为广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与东晓物业签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：广州市海珠区住房和建设水务局委托东晓物业实行素社等11条行政街范围的直管房管理工作；等。一审另查，据广州市房地产档案馆提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：位于广州市海珠区新港西路石泉街10号701房的产权人为余小莲，房屋用途为住宅，建筑面积99.5173平方米。一审诉讼中，物业二所及东晓物业提交了2004年的《申请承租房屋表》及《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，《申请承租房屋表》记载何华健于2004年8月31日向房管部门申请承租涉案房屋，《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》的内容为2004年6月1对涉案房屋公房租金的评估结果。经质证，何华健、余小莲对上述证据均予以确认。物业二所、何华健、余小莲及东晓物业一致确认的事实：2013年5月31日租赁合同届满后，何华健、余小莲、何俊雄继续在涉案房屋居住，并按原合同约定的月租金标准按期向广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处及物业二所缴交租金至2018年4月30日止，2018年5月1日物业二所停收何华健的租金。物业二所为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1.《接管通知书》；2.《广州市直管房（住宅）租赁合同》；3.《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》（记载涉案房屋的成本租金面积为34.3平方米，租金为453.8元/月）；4.《个人名下房地产登记情况查询证明》；5.腾退公房《通知》及张贴的照片；6.广州市海珠区人民政府海府办[2016]23号《广州市海珠区人民政府办公室文件》；7.广州市海珠区机构编制委员会海机编[2013]20号《广州市海珠区机构编制委员会文件》；8.《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》。经一审开庭质证，何华健、余小莲对上述证据全部予以确认。何俊雄没有提交质证意见。东晓物业对物业二所提交的证据均予以确认。一审法院认为：本案属租赁合同纠纷。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案确定成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所，物业二所负责全区的直管房日常管理等工作。广州市海珠区住房和建设水务局与东晓物业签订合同，约定委托东晓物业就物业二所辖区内直管房负责日常管理工作。涉案房屋属于二所辖区内，故物业二所有权就涉案房屋主张权利。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与何华健签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。合同履行期限届满，双方没有续签合同，何华健、余小莲、何俊雄继续使用涉案房屋，物业二所对此无异议，仍然以原合同标准向何华健收取租金至2018年4月，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期，物业二所可以随时解除合同。本案中，何华健的妻子余小莲已购买了自有产权的房屋，具备搬迁去向，故何华健原承租的涉案公房应予退还。鉴此，物业二所主张解除其与何华健之间关于涉案房屋的租赁关系并要求何华健、余小莲、何俊雄退交付涉案房屋，合情合理，一审法院予以支持。由于何华健、余小莲、何俊雄至今未将涉案房屋交还给物业二所，何华健应继续向物业二所支付房屋使用费。就涉案房屋成本租金的计算，物业二所已提交了《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》予以说明，何华健对此亦无异议，故一审法院认定涉案房屋的成本租金为453.8元/月。物业二所已于2018年5月8日向何华健、余小莲、何俊雄送达了腾退公房的通知，故何华健应在2018年6月1日起至退还房屋时止，按成本租金标准支付房屋占用费，此前的房屋占用费按原合同约定的租金标准计付，物业二所主张何华健自2018年5月起按成本租金支付房屋占用费的主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2018年11月19日作出如下判决：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与何华健关于广州市海珠区石榴岗南一街12-3号2xx部位房屋的租赁关系；二、何华健、余小莲、何俊雄在本判决生效之日起十五日内，共同腾空并交还广州市海珠区石榴岗南一街12-3号202部位房屋给广州市海珠区房屋安全和物业二所；何华健、余小莲、何俊雄搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、何华健在本判决生效之日起10日内，按每月111.8元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付2018年5月的房屋使用费，按每月453.8元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2018年6月1日起至交还上述房屋之日止的房屋使用费；四、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由何华健负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，物业二所、东晓物业没有提交证据。何华健、余小莲为证明其上诉主张，向本院提交了打印日期为2018年11月20日的何华健、余小莲的《个人名下房地产登记情况查询证明》及发证时间为2018年10月26日的不动产权证（其中记载房屋地址为广州市海珠区新港西路石泉街10号701房，权利人为何俊雄）。经本院组织质证，物业二所表示对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为查册表的打印日期是在一审判决之后，上诉人在一审判决之前是有房产的，故认为何华健还是存在违约的。东晓物业表示同意物业二所的质证意见。何俊雄表示对上述证据没有意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对何华健、余小莲的上诉，具体分析如下：首先，何华健在原合同约定的租期届满后仍继续使用涉案房屋，而物业二所亦收取租金至2018年4月30日止，一审据此认定双方之间形成事实上的租赁合同关系，且原合同对双方均有约束力，但租赁期限为不定期，物业二所有权随时解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定。其次，虽然何华健、余小莲在二审中提交了其《个人名下房地产登记情况查询证明》及发证时间为2018年10月26日的不动产权证，拟证明其目前名下没有房屋，原登记在余小莲名下的房屋已变更登记至实际权属人何俊雄名下，但根据原合同的约定，何华健或配偶在签约后取得自有产权房屋的，应自取得房屋之日起三个月内解除合同并交还房屋，否则视为违约。而物业二所在查询到余小莲名下有自有产权房屋后即向何华健送达腾退公房的通知，且余小莲名下的自有产权房屋是在一审判决前不久才转名至何俊雄名下，故一审法院有关退还房屋的判项，符合合同约定。余小莲将原登记在其名下的自有产权房屋变更登记至何俊雄名下的行为并不能改变何相关违约事实，即上述举证并不足以推翻一审上述认定，故本院对上述证据及何华健、余小莲据此的上诉主张均不予采纳。最后，对于占用费的标准。因原合同明确约定，双方未续订合同而出租方要求收回房屋，承租方拒不交出承租房屋的，占用期的房屋占用费按成本租金收取，且物业二所在一审中提交了《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，何华健在一审中亦表示对此无异议，故一审法院据此认定涉案房屋的成本租金为453.8元/月，并判令何华健按此标准向物业二所支付从2018年6月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费，并无不当，本院予以维持。何华健、余小莲虽对此标准提出上诉，但其现有证据并不足以证明其上诉主张，故其上诉缺乏理据，本院不予支持。综上所述，何华健、余小莲的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何华健、余小莲负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年三月二十五日书记员 张冰玲王子侨