江苏省盐城市亭湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0902民初5920号 原告：程龙英，1976年9月1日生，住盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：尹恒祥，江苏一正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭慧，江苏一正律师事务所律师。 被告：盐城名都房地产开发有限公司，社会统一信用代码913209007923175664，住所地盐城市亭湖区。 法定代表人：李维，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吉明权，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨加宽，江苏国磊律师事务所律师。 原告程龙英与被告盐城名都房地产开发有限公司（以下简称名都房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡旭东独任审判，于2018年11月1日、11月14日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，本案依法适用普通程序，由审判员蔡旭东、孙伟和人民陪审员严林组成合议庭，于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告程龙英及其委托诉讼代理人尹恒祥、郭慧，被告名都房地产公司的委托诉讼代理人吉明权、杨加宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程龙英向本院提出诉讼请求：1、原被告终止《商品房认购书》；2、被告返还定金167076.8元，并支付以110000元为基数自2011年1月9日起至付款之日止按照年利率6%计算的资金占用利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2011年1月9日签订一份《商品房认购书》，合同中约定原告自愿认购坐落于盐城市商铺，建筑面积分别为31.3、33.16平方米，总价款285384元。原告按《商品房认购书》约定向被告支付了110000元定金，但被告一直未按约和原告签订商品房买卖合同或交付房屋，原告多次和被告联系，催告被告履行《商品房认购书》，但被告一直以各种理由加以推脱，至今未有履行。故请求法院支持原告的诉讼请求。 被告盐城名都房地产开发有限公司辩称，1、原告向被告公司定购商铺，并签订“商品房认购书”是事实，对此被告无异议。2、被告行为不存在违约。被告开发的江苏白马商城10号楼建成后，2010年11月份经盐城市房产局批准取得《预售许可证》，公开对外预售。后被告安排相关人员与所有签订认购书的购房户联系，通知他们到被告处签订《商品房买卖合同》以及缴纳购房款等。而相关购房户经过被告的联系，纷纷到被告处签订了合同并缴纳了购房款。可是，原告一直没有与被告联系，也没有在确定的时间到被告处签订购房合同，缴纳购房款等。导致被告至今也没有将原告认购的两间商铺对外出售或者预定给其他人，仍然空在那里。很明显，至今双方没有签订购房合同，被告并没有过错，更没有违反双方的约定，不构成违约。3、原告于2011年1月9日与被告签订的认购书应为严格意义上的《商品房买卖合同》。根据法律规定。原告与被告签订的认购书从内容上看其主要条款已经具备，况且，原告又于签订认购书的当日已向被告缴纳了11万元的定金。应当认定该认购书为《商品房买卖合同》。4、原告的诉讼请求不应当支持。原告要求解除《商品房认购书》条件不具备。被告与原告签订认购书，收取11万元的定金后，被告的行为并没有违约，依法就不应该向原告退还所收定金。5、被告将根据实际情况提出反诉。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：。2011年1月9日，原被告双方签订了一份《商品房认购书》，与本案有关的内容有：“甲方：盐城名都房地产开发有限公司项目名称：江苏白马商城地址：开放大道355号电话：0515-85508888乙方：程龙英身份证号：地址：市区开放大道108-2号11幢103室电话：××××根据盐城市房地产法规的有关规定，甲、乙双方就购买盐城名都房地产开发有限公司的白马商城商铺事宜，经过平等协商，签订本认购书。1、乙方自愿订购坐落于盐城市商铺。建筑面积分别为31.3平方米、33.16平方米（具体以实测面积或房产证确定的面积为准）。单价人民币分别为4082元/㎡、4755元/㎡，总价：人民币285384元。大写贰拾捌万伍仟叁佰捌拾肆元。2、乙方同意将该商铺给甲方免费使用5年。3、乙方在签订此认购书时，须向甲方支付定金人民币110000元/间（本定金概不退还）……。4、乙方于正式开盘之日起七日内，签订商品房买卖合同，同时付清该商铺余款，乙方逾期三天尚未签订商品房买卖合同的，甲方不再为乙方保留其订购的商铺号，且有权将所定商铺另行销售。……6、本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签章之日起生效。”。同日，原告程龙英向被告名都房地产公司交纳了11万元定金，被告名都房地产公司向原告程龙英出具了一份编号为NO3832634的收据，收据中载明“交款单位程龙英人民币壹拾壹万元￥110000收款事由NO3832385￥10000POS￥85000现金￥110001月16日签合同，逾期定金不还”。2018年6月8日、6月20日、6月26日、6月28日、2018年7月7日、2018年7月10日、2018年7月11日，原告程龙英丈夫与被告单位相关工作人员电话沟通，要求被告单位退还定金未果。2018年11月2日盐城市公安局亭湖分局新洋派出所出具情况说明一份，载明：“2017年8月28日16时18分许，民警接到110报警称，白马市场白马招商中心，有起纠纷，引发矛盾。后民警出警到达现场，报警人路圣军自称2011年其妻子程龙英在白马商城购买了某某商铺，当时白马商城收了其11万元定金，后程龙英不购买该商铺，但白马商城定金一直未退还。民警现场登记备案。”。 案件在审理过程中，原告程龙英坚决要求解除与被告名都房地产公司签订的《商品房认购书》，被告名都房地产公司则以不具备解除合同的条件，不同意解除与原告程龙英签订的《商品房认购书》。 案件在审理过程中，因双方意见不一，致调解未果。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因原被告双方签订的商品房认购书中仅包括双方当事人的概括、房屋的基本情况、价款计算方法、签署正式合同的时间约定，亦是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，本案中原告程龙英交纳的11万元是定金而不是购房款，故应当认定双方签订的商品房认购书属于预约合同。虽然认购书中注明应当于正式开盘之日起七日内签订商品房买卖合同，但是被告名都房地产公司出具给原告程龙英的收据中注明签订合同时间为1月16日，原告程龙英在收到收据时并未对此提出异议，因此可以认定双方签订商品房买卖合同的时间为1月16日。但原告程龙英一直未与被告名都房地产公司签订商品房买卖合同，同时原告程龙英也并无证据表明被告名都房地产公司拒绝订立合同。另外案涉房屋并未另售他人，仍然空置，认购书实质上仍可继续履行，故而被告名都房地产公司并未违约。现原告程龙英要求解除与被告名都房地产公司签订的《商品房认购书》并要求被告名都房地产公司退还定金，依法不予支持。但由于原告程龙英所交纳的11万元定金超过了双方签订的《商品房认购书》中约定的总价款的百分之二十，违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，故超过部分即52923.2元被告名都房地产公司应当予以退回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告盐城名都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程龙英返还52923.2元。 二、驳回原告程龙英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3642元，由原告程龙英承担1842元，被告盐城名都房地产公司开发有限公司承担1800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  蔡旭东 审 判 员  孙 伟 人民陪审员  严 林 二〇一九年三月二十六日 书 记 员  蔡晶晶 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 3、《中华人民共和国担保法》 第九十一条【定金的数额】定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。