成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初9611号 原告：袁志飞，男，1992年2月8日出生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：潘璠，四川思力律师事务所律师。 被告：徐鸣，男，1995年8月19日出生，汉族，住湖北省广水市。 委托诉讼代理人：胡蝶，四川文典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈杰，四川文典律师事务所律师。 被告：祝文武，男，1985年12月30日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：孙明明，男，1995年10月1日出生，汉族，住河南省上蔡县。 第三人：四川八方品贸易有限公司，住所地成都市武侯区双丰路16号2幢1层10号。 法定代表人：熊培理。 委托诉讼代理人：雷海波，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：何嘉伟，男，系公司员工。 原告袁志飞与被告徐鸣、祝文武，第三人四川八方品贸易有限公司（简称八方品公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，于2018年10月23日依职权追加孙明明为本案被告，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁志飞及委托诉讼代理人潘璠，被告徐鸣的委托诉讼代理人陈杰、被告祝文武、被告孙明明，第三人八方品公司到庭参加诉讼。各方当事人愿意进行庭外和解，和解期间未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告袁志飞向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告和被告签订的《店铺经营权转让协议》；2、判令被告返还原告商铺转让费100000元以及装修损失30000元；3、本案诉讼费用被告承担。事实和理由：2017年3月6日，祝文武与各恒钦签订《联营协议》，将商铺转租给各恒钦；2017年4月18日，祝文武将本协议乙方（各恒钦）变更为被告徐鸣，随后，徐鸣办理了营业执照、食品经营许可证。2017年7月17日，被告徐鸣、孙明明与袁志飞签订了《店铺经营权转让协议》，约定徐鸣、孙明明将大慈寺路54号附5号商铺使用权转让给袁志飞，袁志飞向徐鸣支付商铺使用权转让费价款100000元，同时，保证袁志飞享有店铺的使用权以及转租权。同日，祝文武在《联营协议》上确认袁志飞是合同相对人，并告知原告《联营协议》到期协助原告谈判续签。随后，被告徐鸣与袁志飞签订《房屋租赁合同》，用于办理营业执照等证件。2017年7月28日，徐鸣将店铺交付给袁志飞，袁志飞对店铺进行了装饰装修，共花费30000元左右。原告得知八方品公司在原告与被告签订相关协议的几个月前，已通知各个商铺店主租赁协议期满后不再出租。另原告了解到，2014年1月10日，被告祝文武与八方品公司签订了《联营协议》，并未约定祝文武享有商铺租赁权。综上，原告认为，被告祝文武在未取得转租权的前提下并在《联营协议》左上角签字确认，其行为构成欺诈；另外，被告祝文武和被告徐鸣明知商铺无法续租，仍欺诈方式告知原告并保证原告租赁权。根据《合同法》54条规定以及58条规定，被告应连带向原告赔偿损失。望判如所请。 被告徐鸣辩称，1、原告与被告徐鸣签订的《店铺经营权转让协议》合法有效，原告要求撤销该协议没有任何法律依据。原告知晓案涉商铺租赁期限截止2017年9月27日，且被告徐鸣曾配合原告前去办理营业执照，原告当时没有提出商铺不能续租，原告知晓商铺租赁期限届满后不能续租的事实；2、原告要求被告徐鸣返还商铺转让费及支付装修损失没有法律依据，即使《店铺经营权转让协议》被法院依法撤销，原告的装修损失也不应由被告徐鸣承担，因为原告系擅自装修应自行承担，转让费包括押金1万元、房租2万元，以及房屋器件、房屋价值、口岸价值等共计10万元，即使退还也应当只退还部分，签订协议时，原告明知商铺租赁到期日，被告徐鸣没有保证商铺续租成功；3、原告要求被告承担本案诉讼费无依据，诉讼费应由原告承担。 被告祝文武辩称，1、被告祝文武与第三人八方品公司签订合同至合同终止都履行良好，八方品公司未提异议；2、被告徐鸣起初告知被告祝文武自己不再经营，想把店铺让给他朋友经营，需要被告祝文武出面履行手续；3、被告祝文武与徐鸣、袁志飞一起见面履行手续的时候，被告祝文武明确告知两人店铺产权方是东风电影院，八方品公司拿到转租权后，被告祝文武与八方品公司以联营协议方式获取了店铺经营权，并告知了原告可以向周围的邻居进行相应的打听；4、关于10万元转让费，被告祝文武不知情，也从未有过直接和袁志飞有经济款项上的来往；5、被告祝文武不具有欺诈行为，在与袁志飞、徐鸣三方一起履行乙方变更手续时，被告祝文武的告知袁志飞、徐鸣店铺情况，原告袁志飞知晓协议截止日期为2017年9月27日；6、关于租赁协议续签问题，八方品公司只是代为产权方东风电影院进行店铺管理出租，不是实际产权方，按一般常识，店铺到期后，就算八方品公司不再继续打理店铺，产权方东风电影院也会对外继续出租，被告祝文武自然拥有优先续租权，因此，被告祝文武就在协议里写上了承诺协助原告签订新合同，产权方不续租与被告祝文武没有必要关系；7、被告祝文武已明确告知了原告袁志飞店铺情况，袁志飞已知晓，袁志飞作为完全民事行为能力人怠于核实具有过错。被告祝文武仅有房租收益，并没有参与任何转让事宜，不了解原告的经营规划，除了租金收益被告祝文武没有额外的收益，故被告祝文武也没有额外的责任。 被告孙明明辩称，其意见与被告徐鸣一致，未收到过第三人的搬离通知，不知晓店铺不能续租的事实，被告孙明明及徐鸣均未在原告提交的房屋租赁合同上签字。 第三人八方品公司陈述，包括案涉铺子在内的周边铺子产权人均为东风电影院，八方品公司只是代为管理，八方品公司与东风电影院签订合同到期日为2017年9月30日，八方品公司与被告祝文武等七个商户签订合同到期日为2017年9月27日。八方品公司于2017年3月份电话告知各商户要收回商铺不再续租，于2017年7月初向各商户发了告知不会再续租的书面通知书，并且同时告知9月27日必须将商铺交还。八方品公司的工作人员向各商户直接送达的通知书，案涉商铺是向一个女的卖水的营业员送达的。被告祝文武转租的事实八方品公司不知情，不认识除了祝文武以外的其他当事人。 本院经审理认定事实如下：2017年7月17日,被告徐鸣、孙明明(甲方、转让方)与原告袁志飞(乙方、受让方)签订《店铺经营权转让协议》约定，甲方将坐落在大慈寺路54号附5号（建筑面积约18平方米）的经营权转让给乙方；甲乙双方一致同意，商铺使用权转让费价款为（大写）拾万元（小写100000元）（包括房东押金一个月的费用壹万元整）；乙方对上述房屋仅享有使用权、转租权，乙方及转租第三方，应履行协议的全部责任；乙方在使用和转租期间，不允许进行国家法律、法规明令禁止的非法经营或活动，由此造成的法律责任由全权承担；乙方在转租期间，发生任何与承租第三方的经济纠纷，由其双方自行解决，甲方无连带责任；乙方获得的房屋在使用期限届满前90天内，可提出续签申请，在同等条件下拥有房屋使用权的优先承租权，但最终以双方另行订立的协议为准。协议签订后，袁志飞向徐鸣、孙明明支付上述协议约定的100000元。庭审中，被告徐鸣表示100000元包含押金10000元，至2017年9月27日期间的租金、房屋的装修、器件等费用。 原告接收案涉商铺后对其进行了装修，支付了一定的装修费用。 2017年3月6日，被告祝文武（甲方）与案外人各恒钦（乙方）签订《联营协议》，约定甲方自愿将坐落于大慈寺路54-5号铺面提供给乙方作小吃经营使用；联营期限2017年3月10日至2017年9月27日止；乙方支付甲方联营红利为10000／月，按半年支付；协议期满，如甲方成功续签铺面租赁合同，乙方在同等条件下，享有优先联营合作权；正常合理使用房屋，对房屋进行整改、装修或增加设备时，应先征求甲方书面认可并依法办理相关手续。2017年4月18日，被告祝文武在上述《联营协议》上批注“同意将协议乙方变更为徐鸣”。2017年7月17日，被告祝文武在上述《联营协议》上批注“同意徐鸣将本协议乙方变更为袁志飞，待协议到期前提前协助乙方谈判续签”。 2014年1月10日，第三人八方品公司（甲方）与被告祝文武（乙方）签订《联营协议》，约定甲方将其租赁后拥有使用权的位于成都市锦江区大慈寺路５４号附１号——附８号商铺（其中指定位置和面积以附件所示平面图为准）与乙方联营，乙方经营久久丫类；联营期限从2014年1月12日至2017年9月27日止，联营期内联营经利为每月（该处金额被遮盖）；联营红利支付方式：年付；下次付款需提前30天予以支付；联营红利以每年8%的比例逐年递增。 被告祝文武退还袁志飞5000元。庭审中，被告祝文武表示原告的租金交到9月27日，该5000元系房屋押金10000元扣除水电费及卫生管理费。 庭审中，第三人八方品公司表示对被告祝文武转租的事实不知情，不认识除了祝文武以外的其他当事人。第三人八方品公司于2017年3月份电话告知各商户要收回商铺不再续租，于2017年7月初向各商户发了告知不会再续租的书面通知书。祝文武表示未在店铺上，没有收到书面通知，3月份收到过电话通知。 以上事实有原告提交的店铺经营权转让协议、转款凭证以及收据、案涉商铺装修前后对比图、装修图纸及装修完成后的视频、两份《联营协议》及各方当事人的陈述在案为证。关于原告提交的《租赁合同》真实性无法确定且与本案无关联性，故本院不将其作为本案的证据使用。关于原告提交的案外人周林出具的收条、转账凭证证明其装修案涉商铺花费3万元，本院认为上述证据涉及案外人身份不能确认，在没有其他证据相印证的情况下，不能确认原告装修案涉商铺产生的费用，故本院不将其作为本案的证据使用。关于被告徐鸣提交的报价表拟证明其承租案涉商铺后装修支出的费用，本院认为该份证据仅为装修费用的报价表，在没有其他证据相印证的情况下，不能确认装修费用是否实际产生，故本院不将其作为本案的证据使用。关于被告孙明明提交的转让收据，该收据系徐鸣、孙明明向上一承租人支付费用的凭证，与本案不具有关联性，故本院不将其作为本案的证据使用。 本院认为，一、关于协议的撤销。袁志飞与被告徐鸣、孙明明签订《店铺经营权转让协议》当日，与被告祝文武签订《联营协议》。按《店铺经营权转让协议》约定徐鸣、孙明明提供案涉商铺供袁志飞使用，袁志飞向徐鸣、孙明明支付商铺使用权转让价款。按《联营协议》约定祝文武提供案涉商铺剩余租期供袁志飞使用，袁志飞向祝文武按期支付固定回报。《店铺经营权转让协议》是以徐鸣、孙明明提供场地，袁志飞对其使用收益并向徐鸣、孙明明支付转让费为目的，《联营协议》是以祝文武提供场地，袁志飞对其使用收益并向祝文武支付使用费为目的，故两份协议实质均为租赁协议，被告徐鸣、孙明明从被告祝文武处承租案涉商铺后将案涉商铺转租给原告袁志飞，徐鸣、孙明明与袁志飞就案涉商铺签订转租合同，该转租行为经被告祝文武认可，被告祝文武与原告袁志飞就案涉商铺剩余租期签订租赁合同。关于原告袁志飞提出被告祝文武在未取得转租权的前提下《联营协议》上签字确认，其行为构成期诈的意见，本院认为，祝文武从第三人八方品公司承租案涉商铺后转租予袁志飞，第三人八方品公司未对祝文武的转租行为提出异议，故原告提出该转租行为构成欺诈的意见，本院不予采纳。关于原告提出的其签订上述《店铺经营权转让协议》及《联营协议》时，被告知晓案涉商铺无法续租但保证原告租赁权，存在欺诈的意见，本院认为，原告签订上述协议时明确知晓案涉商铺租赁期限届满日为2017年9月27日，无论被告是否知晓案涉商铺无法续租的事实，原告作为完全民事行为能力人所具有的合理注意义务也应当知晓租赁期限届满后能否续租案涉商铺处于不确定状态，被告祝文武在《联营协议》上标注“待协议到期前提前协助乙方谈判续签”的内容并不具有承诺保证原告可以续租的意思表示，原告也未提供证据证明三被告承诺租赁期届满后保证原告续租案涉商铺，故原告提出的被告知晓案涉商铺无法续租但保证原告租赁权存在欺诈的意见，本院不予采纳。故本院认定上述《店铺经营权转让协议》及《联营协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方均应按约履行各自的义务，原告要求撤销其签订的《店铺经营权转让协议》的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于费用的返还。《店铺经营权转让协议》约定商铺使用权转让价款为100000元，《联营协议》约定了租金的计算方式及租期，故本院认定该10000元系案涉商铺转让费，对原告提出100000元为租金的意见本院不予采纳。按一般交易惯例，转让费是指租户在店铺租期内征得出租人同意后将房屋转租，把和出租人之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目等一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用。结合庭审中，被告祝文武关于收取案涉房屋押金10000元的陈述，被告徐鸣提出100000元中包含押金10000元、至2017年9月27日期间的租金、房屋的装修、器件等费用的陈述，本院确认商铺使用权转让价款100000元包含押金10000元、剩余租期租金23667元（2017年7月17日至2017年9月27日期间租金10000元/月×2月+10000元/月÷30天×11天）及其他转让费用66333元(扣除押金10000元及租金23667元)。对上述款项本院作如下认定：1、押金。庭审中，被告祝文武表示原告的租金交到9月27日，该5000元系房屋押金10000元扣除水电费及卫生管理费，被告祝文武已退还袁志飞5000元，但祝文武未提供证据证明扣除原告使用案涉商铺期间产生水电费及卫生管理费用的具体金额，故剩余5000元也应退还原告。2、剩余租期租金。原告已实际使用房屋至租期届满，故剩余期间的租金应予支付。3、其他转让费用。根据庭审中第三人八方品公司及被告祝文武的陈述，本院确认被告祝文武于2017年3月收到过第三人八方品公司表示不再续租案涉商铺的电话通知，故其与袁志飞签订《联营协议》时应当直接告知袁志飞上述事实，被告祝文武未明确告知袁志飞八方品公司表示不再续租案涉商铺电话通知的事实，具有过错。原告未尽合理注意义务，未对案涉商铺能否续租事实进行核实，亦具有过错。根据双方过错程度，本院认定被告祝文武对原告支付上述费用承担50%的责任即33166.5元（66333元×50%）。原告未提供证据证明被告徐鸣、孙明明知晓案涉商铺不能续租的事实，故被告徐鸣、孙明明不具有过错，不承担责任。原告未提供证据证明装修案涉商铺产生的装修费用，故其主张的装修费用本院不予支持。综上，被告祝文武退还原告押金5000元及支付转让费损失33166.5元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告祝文武应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁志飞退还押金5000元及支付转让费损失33166.5元； 二、驳回原告袁志飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，由原告袁志飞承担1900元，被告祝文武承担1000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  钟翠屏 人民陪审员  董丽琴 二〇一九年三月十五日 书 记 员  邹聪颖