广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂05民终1251号 上诉人（原审被告）：广西南宁神佑商务有限公司，住所地广西南宁市青秀区枫林路8号金龙•理想1号11号楼18号，现住所地广西南宁市青秀区中泰路盛天茗城三期20号商铺。统一社会信用代码：9145010306174111XY。 法定代表人：徐立萍。 委托诉讼代理人：徐新民，广西中司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：都娜伊，广西中司律师事务所实习人员。 被上诉人（原审原告）：广西群霖投资有限公司，住所地广西北海市长青路6号海城尚都2409号。统一社会信用代码：91450500340343296T。 法定代表人：郑相群。 诉讼委托代理人：卢高明，广西通诚律师事务所律师。 上诉人广西南宁神佑商务有限公司（以下简称神佑公司）因与被上诉人广西群霖投资有限公司（以下简称群霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案受理后，依法组成合议庭以询问方式进行了审理。本案现已审理终结。 神佑公司上诉请求：1.请求法院依法撤销（2018）桂0502民初140号民事判决书第二项即“解除原告广西群霖投资有限公司与被告广西南宁神佑商务有限公司于2017年5月1日签订的《商业店铺租赁协议》、2017年8月2日签订的《变更租金支付协议》。”并改判为：驳回被上诉人诉请解除原被告双方所签订的《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》的诉讼请求。2.请求法院依法撤销（2018）桂052民初140号民事判决书第三项判决即“被告广西南宁神佑商务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将北海市北部湾东路北侧、河南路以西山海居小区1-3层的商铺腾退给原告群霖公司”，并改判为：驳回被上诉人诉请被告广西南宁神佑商务有限公司将租赁的商铺清场归还给原告的诉讼请求。3.请求法院判决被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。 事实与理由： 一、因双方签订的《商业店铺租赁协议》约定自2017年9月20日才起算租金，双方也于2017年8月2日签订的《变更租金支付协议》又达成按季度交租金37.3万元的租金支付变更的意思表示。上诉人在一审已经举证了在2017年9月20日前，被上诉人分别于2017年6月5日向上诉人出具了一份载明有“今收到交山海居租金20万元”的《收据》，于2017年8月3日向上诉人出具了一份载明有“今收到交山海居租金26.5万元”的《收据》。因此，截至2017年8月3日止，除上诉人于2017年5月1日交付20万定金外，上诉人已累计交付租金46.5万元，已超第一季度租金9.2万元。故被上诉人以上诉人欠付第一季度租金作为其请求法院判决解除合同的第一个诉讼请求理由不能成立，本应由一审法院依法予以驳回，但一审法院却无视该案件事实，籍此，作出的一审民事判决第二项判决，严重缺乏事实根据，理应由二审法院予以改判纠正。 二、上诉人在一审举证证实，上诉人亦不欠付第二季度租金，故被上诉人以上诉人欠付第二季度租金在作为其请求法院判决解除合同的第二个诉讼理由也不成立，本应由一审法院依法予以驳回。1.上诉人在2017年5月1日签订《商业店铺租赁协议》前向被上诉人交付的20万元定金依法属于立约定金，上诉人一审举证由被上诉人向上诉人出具的20万元定金《收据》为证。即此在双方于当日签订《商业店铺租赁协议》后，该20万元定金应自动转变为租金，该20万元租金依法也应作为上诉人交付第二季度租金37.3万元中的一部分。2.如前述第一点，上诉人在第一季度时就多交了9.2万元租金，在第二季度来到时，该9.2万元租金依法作为交付第二季度租金37.3万元中的另一部分。3.上诉人依约在交付第二季度租金的30天宽限期限内向被上诉人交付了10万元租金，该10万元租金中的9.1万元应属于第二季度租金37.3万元中的最后一部分。 根据双方签订的《商业店铺租赁协议》第二条第2点明确约定“乙方…如无故拖欠租金，甲方给予乙方30天的宽限期。”之合同内容，且双方又于2017年8月2日签订的《变更租金支付协议》第4条约定“新协议支付之间、方式：按照季度支付租金37.3万元”。故，上诉人在第二季度租金与2017年12月20日起算日后的30天款项期内即2017年1月20日向被上诉人支付10万元租金。因此，至2018年1月10日止，上诉人在合同约定的30天款项期内支付完毕第二季度的最后一笔租金，上诉人根本不欠付第二季度租金，依法依约不应属于逾期缴纳第二季度租金，更不属于《商业店铺租赁协议》第六条第3点“乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同；…（3）逾期交纳租金，经甲方限期缴纳后仍拒不交纳者”。之合同约定解除条件。故，被上诉人以上诉人欠付第二季度租金作为其请求法院判决解除合同的第二个诉讼理由不成立，本应由一审法院依法予以驳回。 综上，上诉人认为，一审法院无视上诉人举证并经法院严格质证的证据所证明：“上诉人并不存在逾期交付第一季度、第二季度租金的情形，更不存在‘逾期交纳租金，经甲方限期后仍拒不交纳者’之甲方有权行使解除权的情形。”之案件事实，就径行在一审民事判决书第6页最后一段作出“被告神佑公司逾期交纳租金，经原告群霖公司限期交纳后仍拒不交纳，原告群霖公司有权解除合同，原告群霖公司请求解除《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》，有事实及法律依据”之结论，严重缺乏事实根据，籍此作出的一审判决书第二、三项判决必定错误，理应由二审法院予以纠正改判。 群霖公司辩称，首先根据上诉人与被上诉人于2017年8月2日签订的《变更租金支付协议》第四条约定，并非上诉人所称对所有支付方式变更，第5条约定支付第一季度欠的租金，如果不是后两个月租金的支付作出的约定而是如上诉人所称的，那为何不在变更协议中约定，假设上诉人所称第一季度已经超付租金为何在协议中只约定2017年12月13日和第二个季度的租金并且明确支付金额，所以付款协议第5条明确了2017年12月13日前支付了相关租金，变更租金仅是对上诉人后两个租金的支付方式，上诉人在签订协议之前已经支付了66.5万元，协议中要求其补齐差额部分，上诉人仅欠被上诉人后两个季度的租金，所以协议仅对后面两个季度的租金进行约定。根据商业店铺租赁协议第6条第3点约定，被上诉人有权解除合同。变更租金协议由上诉人提供，根据民法的诚实信用原则，一审法院认定事实清楚适用法律正确，被上诉人请求二审法院驳回上诉人所有诉讼请求。 群霖公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认群霖公司、神佑公司双方所签的《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》合法有效；2.解除群霖公司、神佑公司双方所签的《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》；3.神佑公司将租赁的商铺清场归还给群霖公司；4.神佑公司支付给群霖公司拖欠的租金168000元及逾期付款的利息(利息计算：从2018年1月9日起计至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款计算)；5.神佑公司支付给群霖公司违约金2432640元及逾期付款的利息(利息计算：从2018年1月9日起计至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；6.神佑公司承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2017年5月1日，神佑公司（承租人、乙方）与群霖公司（出租人、甲方）签订了《商业店铺租赁协议》，约定：甲方愿意将使用权属于自己的北海山海居小区1-3层的商铺（下称商铺）出租给乙方经营使用。为明确甲乙双方权利及义务，经协商一致，订立本合同。第一条：商铺基本情况。甲方将坐落于于北海市北部湾东路北侧、河南路以西占地面积1481.69平方米的商铺出租给乙方，其中位于1层的消防控制室由甲方管理、使用。另附配套设施有铺商前的规划停车位、道路、绿化物由乙方管理并免费使用，用途餐饮、商业类型业务经营。第二条：租期。租期共约10年，即自2017年5月1日零时起至2027年3月15日24时止。第三条：租金、押金和租金交纳期及条件。1.租金按不同的出租周年分别计算收取，第1-3周年每年的租金为149.2万元，第4-6周年每年的租金149.2×1.07=159.64万元整，第7-9周年每年的租金149.2×1.07×l.07=170.82万元整，第10周年的租金149.2×1.07×l.07×l.07=182.78万元整。2.支付时间、方式：第一个出租周年的租金共计人民币149.2万元。租期时间从2017年9月20日开始计算租金，第二次租金按照季度来交，定在第一次租金到期时间前一个季度（即是：2018年6月19日）7日前交清，以后交付方式以此类推。3.乙方必须按照约定向甲方在前一次租金到期7日前交清下三个月的租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方30天的宽限期，从第1天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金0.5%加收滞纳金。4.在签署本合同后不超过4小时内，乙方向甲方交纳20万元的定金，交定金之日起15个工作日交完一年的租金，逾期定金不退还，视为不租约。5.押金：第一年最后一个季度的租金自动转为押金。第六条：甲方的权利、义务。1、甲方有权要求乙方按期交付租金。……3、乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：⑴擅自改变商铺的使用性质；⑵擅自整体转租商铺不经过甲方同意或利用商铺从事非法经营活动；⑶逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者；⑷乙方严重违反相关纪律的有关规章制度不听规劝者。第七条：乙方的权利、义务。……6.乙方对于租用的商铺只有使用权，没有所有权，可以以任何形式进行转租（必经过甲方同意）。 2017年5月1日，神佑公司向群霖公司交纳山海居小区1-3层的商铺定金20万元。2017年6月5日，神佑公司向群霖公司交纳山海居租金20万元。2017年8月3日，神佑公司向群霖公司交纳山海居租金26.5万元。 2017年8月2日，神佑公司（甲方）与群霖公司（乙方）签订了《变更租金支付协议》，约定：鉴于甲方和乙方于2017年5月1日签订的《商业店铺租赁协议》（以下统称“原协议”），双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就原协议中的付款方式做如下补充协议：1、依据原合同中的相关条款，甲方应在2017年5月7日前支付合同总金额，即149.2万元给乙方。现将付款方式及时间做出调整。2、其中2017年5月1日支付定金20万元，2017年6月5日支付20万元，2017年7月12日支付1.5万元，合计41.5万元。3、2017年8月2日前支付给乙方25万元。4、新协议支付时间、方式：按照季度支付租金，37.3万元，差额部分8.1万元在2017年11月13日前支付。押金为—个季度的租金37.3万元。5、2017年12月13日前支付第二季度租金即37.3万元。6、乙方自愿放弃追究甲方延期付款的违约责任。7、除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。8、乙方账户：公司名称：广西群霖投资有限公司，账号：45×××07，开户银行：中国建设银行北海湖南路支行。本协议一式肆份，自签字盖章生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力。 庭审中，群霖公司神佑公司确认，群霖公司就逾期交付租金的问题已短信通知给了神佑公司的法定代表人徐立萍。 一审法院认为：群霖公司神佑公司签订的《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的协议。群霖公司请求确认《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》有效，有事实及法律依据，一审法院予以支持。 根据《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》的约定，山海居1-3层自2017年9月20日至2018年9月19日期间的租金为149.2万元，神佑公司应于2017年5月7日前交清。群霖公司神佑公司经协商，将该149.2万元的支付期间及方式做了变更，双方确认2017年8月2日前，神佑公司已向群霖公司支付了66.5万元，余款82.7万元需按《变更租金支付协议》的约定进行支付。其中37.3万元虽然没有明确约定支付的时间，但差额部分8.1万元于2017年11月13日支付，第二季度租金37.3万元于2017年12月13日支付，据此神佑公司应于2017年12月13日前支付完82.7万元。群霖公司就逾期交付租金的问题已短信通知给了神佑公司的法定代表人徐立萍，但神佑公司并未按上述约定支付剩余的租金82.7万元，神佑公司构成违约，应承担违约责任。 根据《商业店铺租赁协议》的约定，神佑公司逾期交纳租金，经群霖公司限期交纳后仍拒不交纳，群霖公司有权解除合同，群霖公司请求解除《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》，有事实及法律依据，一审法院予以支持。群霖公司依据《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》的解除，请求神佑公司将山海居1-3层的商铺腾退给群霖公司，有事实及法律依据，一审法院予以支持。 《商业店铺租赁协议》约定，租期时间从2017年9月20日开始计算租金，群霖公司请求神佑公司支付2017年5月1日起100天的租金及违约金、利息，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决：一、确认群霖公司与南宁公司于2017年5月1日签订的《商业店铺租赁协议》2017年8月2日签订的《变更租金支付协议》有效；二、解除群霖公司与神估公司于2017年5月1日签订的《商业店铺租赁协议》、2017年8月2日签订的《变更租金支付协议》；三、神估公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将北海市北部湾东路北侧、河南路以西山海居小区1-3层的商铺腾退给群霖公司；四、驳回群霖公司的其他诉讼请求。案件受理费27605.12元，减半收取13802.56元，由群霖公司负担13752.56元，神估公司负担50元(该费用群霖公司已预交，神估公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给群霖公司)。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 另查明，2017年12月21日，群霖公司的法定代表人郑相群通过手机向神佑公司的法定代表人徐立萍发送短信，内容为“转自欧世玲：通知函，广西南宁神佑商务有限公司：贵公司与我公司（广西群霖投资有限公司）于2017年5月1日签订的《商业店铺租赁协议》合同，该合同明确了双方的租赁权利和义务。因贵公司并没有依约履行自己的合同义务，在我公司多次发函催促后，贵公司依然没有与我公司联系并给予我公司答复。鉴于贵公司的严重违约行为及无视我公司权益的不诚信行为，现我公司正式向你公司提出解除双方所签的《商业店铺租赁协议》，并依法通过法律途径维护我公司的合法权益。此致！广西群霖投资有限公司法定代表人：郑相群。” 2018年1月20日，神估公司的法定代表人徐立萍通过手机银行向群霖公司账户转账支付10万元，转账附言为“山海居第二季度租金”。 2018年2月2日，一审法院将涉案起诉状通过EMS法院专递邮件送达上诉人神佑公司。 还查明，被上诉人群霖公司的法定代表人郑相群于2019年1月18日到本院陈述称，北海市北部湾东路北侧、河南路以西山海居小区2-3层已由群霖公司占有使用，大部分商铺在2018年3月开始由群霖公司分别不间断出租给他人使用；神估公司于2018年1月左右撤走前述小区第1层的保安，群霖公司立即安排保安从神估公司的保安处接管了前述小区第1层的钥匙，实际占有使用前述小区第1层的所有商铺。 再查明，本院于2019年1月28日作出（2018）桂05民终1250、1251号通知书，通知神佑公司在收到本通知之日起十日内向本院提交涉案相关次出租人同意代为履行以抗辩出租人群霖公司的合同解除权的书面意见以及相关转租合同等证据材料。神佑公司逾期未提交。 本院其他查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，一审法院认定群霖公司神佑公司签订的《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的协议，并无不当，本院予以维持。 关于双方签订的《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》应如何履行的问题，本院认为，根据《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》的约定，涉案山海居1-3层商铺自2017年9月20日至2018年9月19日期间的租金为149.2万元，神佑公司应于2017年5月7日前交清。《变更租金支付协议》第四条约定：“新协议支付时间、方式为按照季度支付租金，37.3万元，差额部分8.1万元在2017年11月13日前支付。押金为—个季度的租金37.3万元”，第五条约定：“2017年12月13日前支付第二季度租金即37.3万元”。结合前述约定以及《商业店铺租赁协议》第三条第三款约定“乙方必须按照约定向甲方在前一次租金到期7日前交清下三个月的租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方30天的宽展期……”，可以确定自2017年9月20日起，第一季度的租金37.3万元尚有差额部分8.1万元应于2017年11月13日前支付，第二季度租金37.3万元应于2017年12月13日前支付，第三季度租金37.3万元应于2018年3月13日前支付，第四季度租金37.3万元应于2018年6月13日前支付。《商业店铺租赁协议》第三条第二款、第五款约定“第二次租金按照季度来交，时间定在第一次租金到期时间前一个季度（即是2018年6月19日）7日前交清；押金第一年最后一个季度的租金主动转为押金”，押金支付方式已经被《变更租金支付协议》第四条变更。双方确认已经支付的66.5万元款项中，其中37.3万元部分已经根据《变更租金支付协议》第四条的约定转化为押金。一审法院认定神佑公司应于2017年12月13日前支付完剩余82.7万元租金及押金明显与《变更租金支付协议》中按照季度支付租金以及第一季度收取的款项包含押金的约定不符，本院予以纠正。据此，神佑公司应当按照协议约定，全面履行相关义务，在2017年11月13日前、12月13日前分别向群霖公司支付第一季度尚欠的8.1万元租金及第二季度租金37.3万元。 关于涉案《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》应否解除的问题，本院认为，神估公司拖欠的第一季度租金8.1万元在协议宽限期即2017年12月13日前未实际履行，已经构成违约，但该违约行为显著轻微。在前述行为并未达到约定解除条件情况下，群霖公司的法定代表人郑向群于2017年12月21日短信通知神佑公司的法定代表人徐立萍解除《商业店铺租赁协议》并不具有解除协议法律效力。神估公司应在同年12月13日前支付第二季度租金37.3万元，至迟应在协议宽限期即2018年1月12日前履行，但神佑公司逾期亦未履行。神佑公司前述行为已经构成违约，符合《商业店铺租赁协议》第六条第（3）项约定解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，一审法院于2018年2月2日将涉案包含被上诉人解除《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》意思表示的起诉状通过EMS法院专递邮件送达神佑公司，应视为群霖公司已将解除协议的意思表示通知神佑公司，涉案《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》的权利义务应于2018年2月2日终止。同时，二审中神佑公司亦并未举证涉案相关次出租人同意代为履行以抗辩出租人群霖公司的合同解除权的相应证据，应承担举证不能的不利后果。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于上诉人是否拖欠至协议解除之日止的租金问题，本院认为，涉案第一季度（2017年9月20日至12月19日）的租金尚欠8.1万元，第二季度（2017年12月20日至2018年2月2日共计44天）实际产生租金为149.2万元÷365×44=179858元，前述两项租金共计260858元。关于上诉人如何承担违约责任的问题。根据协议约定，拖欠第一季度的租金8.1万元在宽限期内产生滞纳金81000元×0.5%×30=12150元，拖欠第二季度的租金179858元在宽限期内产生滞纳金179858元×0.5%×30=26979元，前述两项滞纳金共计39129元应由上诉人承担。神估公司于2018年1月20日支付10万元，先后冲抵前述滞纳金及相应租金后，神佑公司尚拖欠199987元租金。被上诉人已收取上诉人37.3万元押金，应用以保障协议履行，在涉案协议于2018年2月2日依法解除后，应以押金弥补上诉人尚拖欠的199987元租金。经弥补租金后的剩余押金173013元如何处理，不是本案审理范围。一审法院对群霖公司诉请神佑公司支付租金及违约金、利息的请求的处理结果并无不当，本院予以维持。 被上诉人群霖公司已自认涉案山海居1-3层商铺已由其占有使用，相应腾退返还商铺的诉求已无事实依据。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定部分事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。但判决解除协议等处理结果并无不当，本院予以维持。因被上诉人群霖公司自认涉案商铺已由其占有使用，其相应诉求无事实依据，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初140号民事判决第三项、第四项； 二、维持北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初140号民事判决第一项、第二项； 三、驳回被上诉人广西群霖投资有限公司的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费27605.12元，减半收取13802.56元，由被上诉人负担13752.56元，上诉人负担50元（广西群霖投资有限公司已预交一审案件受理费13802.56元）。二审案件受理费18228元，由上诉人广西南宁神佑商务有限公司负担（上诉人已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年三月十八日 法官助理 李俸萱 书 记 员 覃 仁