广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终269号上诉人（原审原告）：利家樑，男，1959年9月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：陆少玲，女，1964年7月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：谢婷婷、颜丽欣，分别系国信信扬律师事务所律师、实习律师。上诉人（原审第三人）：利兴达，男，1987年3月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：朱耀华，女，1956年8月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张海波，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人利家樑、陆少玲、利兴达因与被上诉人朱耀华房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初10906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利家樑、陆少玲、利兴达共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案上诉费用由朱耀华负担。事实和理由：利家樑、陆少玲与朱耀华签订《房屋转让协议》、《房屋转让交楼书》的时间是2006年4月25日，双方交易时案涉房屋所在地块的土地性质系宅基地性质，因此案涉房屋属于宅基地房。双方交易的虽为案涉房屋，但根据地随房走、房随地走的原则，案涉房屋的转让必然导致宅基地使用权的转让，且朱耀华并非甲子村村民，亦不具备身份资格。根据《土地管理法》第六十三条规定，宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得，利家樑、陆少玲与朱耀华关于案涉房屋签订的《房屋转让协议》、《房屋转让交楼书》明显违反了法律强制性规定，故该份《房屋转让协议》、《房屋转让交楼书》应属无效合同。二、一审法院错误理解广州市国土资源和规划委员会的《复函》，导致错误判定本案。根据《复函》可知，案涉房屋所在地块的土地所有权性质是2007年以后才变更为国有，但利家樑、陆少玲与朱耀华交易时间为2006年，当时土地性质是宅基地性质，不管是当时的法律规定还是现行法律规定，宅基地房屋都是禁止转让的。利家樑、陆少玲诉请要求确认双方于2006年4月25日签订的《房屋转让协议》、《房屋转让交楼书》无效，是基于交易时案涉房屋所在地块的土地性质是宅基地，与本案诉讼时土地性质已变更为国有并不矛盾和冲突。一审法院以案涉房屋所在地块的土地性质现为国有为由，驳回利家樑、陆少玲的诉讼请求明显错误。三、根据《复函》内容“案涉房屋未办理不动产权登记，案涉房屋所在项目整体未办理首次登记，案涉房屋暂不具备进行正常交易和办理过户登记手续条件”可知，案涉房屋至今都不具备进行正常交易和过户的条件，故利家樑、陆少玲与朱耀华签订的《房屋转让协议》、《房屋转让交楼书》不具备履行条件，应认定合同无效。四、利兴达在一审时陈述案涉房屋属于其与利家樑、陆少玲共有，利家樑、陆少玲出售该房屋时，未取得利兴达授权同意，利家樑、陆少玲擅自出售案涉房屋属无权处分。但一审法院未明确利兴达的诉讼地位，对利兴达的诉讼请求不予审理，明显错误。根据涉案《广州市城市房屋拆迁协议补偿协议书》第十一条第4点约定，房屋拆迁后所补偿的回迁房，应属利家樑、陆少玲和利兴达共有。但利家樑、陆少玲与朱耀华签订《房屋转让协议》、《房屋转让交楼书》时，因利兴达在国外留学，故利家樑、陆少玲未告知利兴达，他们在未取得利兴达授权及同意的情况下擅自处分共有财产，应属无权处分。利兴达对利家樑、陆少玲的无权处分行为亦不予追认。而朱耀华亦明知涉案《广州市城市房屋拆迁协议补偿协议书》的内容，知悉案涉房屋属利家樑、陆少玲和利兴达共有，在未取得该房屋共有人利兴达本人同意的情况下，依然与利家樑、陆少玲签订《房屋转让协议》、《房屋转让交楼书》，显然不属于善意第三人，亦应承担相应的法律风险和后果。且案涉房屋至今未办理过户登记手续，在利家樑、陆少玲擅自处分共有房产后，利兴达不予追认且房屋未办理过户登记手续的情况下，利兴达有权主张利家樑、陆少玲与朱耀华签订的《房屋转让协议》、《房屋转让交楼书》无效，并要求朱耀华返还案涉房屋。一审审理时，一审法院未明确第三人利兴达是有独立请求的第三人还是无独立请求权的第三人。由于利兴达对案涉房屋有权提出自己的诉讼请求，故其是有独立请求权的第三人，但一审法院未对该问题进行审理，明显错误。综上，一审法院没有查明事实，错误解读《复函》的内容，亦没有明确利兴达的诉讼地位，请求二审法院依法改判或发回重审。朱耀华二审答辩称：利家樑、陆少玲、利兴达的上诉理由不充分，一审判决有事实和法律依据。双方当事人签订了书面房屋买卖协议，且案涉房屋不是宅基地性质，是国有土地的商业用房，在拆迁时已变更土地性质，一审法院向广州市国土资源和规划委员会调查时出具的复函充分说明了这一点。朱耀华在一审庭审时提供的广州利苑物业管理有限公司于2006年4月25日出具的书面证明中也有利兴达的亲笔签名。故一审判决正确，认定事实清楚，证据充分，应当驳回利家樑、陆少玲、利兴达的上诉请求。2018年5月2日，利家樑、陆少玲向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认利家樑、陆少玲与朱耀华于2006年4月25日签订的《房屋转让协议》及《房屋转让交楼书》无效；二、朱耀华退还利家樑、陆少玲广州市珠江××大道××房，利家樑、陆少玲退还朱耀华购房款642660元。一审法院经审理查明：2000年10月8日，广州市土地开发中心（拆迁人/甲方）与利家樑（被拆迁人/乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（下简称《拆迁补偿协议书》），约定市规划局以（1992）城地批字第527号文决定，收回甲子村地段的土地；乙方同意甲方拆除座落在天河区××村××村××号的房屋，该房屋为混合结构，经市房管局部门核定，建筑面积332.50平方米，另有无证建筑面积6.59平方米；甲方将自有的座落在珠江新城花城大道H3-1地块的自有房屋，建筑面积为332.50平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）等。另，该《拆迁补偿协议书》的第十一条“其它事项”处有手写内容“①无证建筑面积6.59平方米由甲方补偿给乙方1397.70元。②该户自行临迁，由甲方每月交付给乙方临迁费6650元至回迁日止。③由甲方一次性补偿给乙方搬家费及一切附属设施费共6891.70元。④第3层及第4层的半层归属利桂珍及利兴达所有，面积为142.50平方米”。2006年4月25日，利家樑、陆少玲（甲方）与朱耀华（乙方）分别签订了《房屋转让协议》《房屋转让交楼书》。《房屋转让协议》约定，甲方同意将位于珠江××大道××房（下简称案涉房屋）回迁房一间有偿转让给予乙方，房屋为甲子村回迁房，属甲方拥有拆迁面积的其中部分，刚建成，已验收、未发证，转让后甲方及其家属放弃该房的一切权利；该房用途为住宅，其间总建筑面积为107.11平方米；转让价格为每平方米6000元，转让总金额为642660元；乙方在签订协议之日向甲方支付房价款642660元；甲方在乙方签订协议并收到乙方全部付款，即将房屋交付给乙方使用；房屋交付之日，甲乙双方应进行验收交接，双方签署交楼文书；甲方负责收楼交乙方、提供甲方拥有公证过户手续证明；甲方在协议签订之时提供该转让房屋确权的原有证明，包括拆迁协议面积具体分摊，原宅基地复印件，拆迁补偿协议复印件等；乙方负责房屋公证、过户所需的一切费用，包括双方税项；房屋面积按房产有效证件为准，如与报建图纸面积不符，以实际出证面积为准；甲方保证提供所有有效证件资料，给乙方办理房产申领手续，如违约承担一切法律责任；协议签订之日起，双方如有违约除退回所收的财物外，付对方违约金100000元；协议自双方签订付款起即刻生效等。《房屋转让交楼书》约定，甲方在收到乙方642660元后，应交楼给乙方，甲方应履行此前已达成的协议，办齐有关证明手续，确认该房已转让给乙方并交付乙方全权使用，乙方可进行装修等甲方不得干预；甲方向该房所在的物业管理部门已交纳的费用有案涉房屋煤气管道初装费共3550元，乙方已向甲方付清该部分款项，今后所收的费用由乙方承担，并全权由乙方负责，确认所收费用与甲方无任何关系；甲方保存的宅基地证和广州市城市房屋拆迁补偿协议书原件，如乙方要办理有关手续，甲方无条件提供，并配合办理，否则一切责任由甲方负责，乙方保留追究权利；甲方在交楼签订之日起，经向该房所在物业或石东十社确认该楼已转让给乙方，承认乙方所纳费用有效，如果物业或石东十社需甲方办理产权等事项，甲方无条件配合，否则一切后果由甲方负责；交楼后，甲方已领取该房确权手续或是产权证，必须与乙方办理公证等手续；签订交楼书后，甲乙双方必须履行此前所达成的协议，否则任何一方有权提出对方违约，依法追究相关责任及所承担的后果，交楼后甲方及其家属不得以任何理由干扰乙方对该房使用权等。2006年4月25日，广州利苑物业管理有限公司（下简称利苑物管公司）书面确认其了解案涉房屋是利家樑所有的拆迁回迁房，现利家樑自愿将该房屋转让给朱耀华；双方确认，自该房屋交付使用之日始，该房屋的一切权益，包括应缴交的一切物业管理费用，概由朱耀华承担。该书面资料上加盖了利苑物管公司公章，甲方签名处有利家樑、利桂珍、利兴达签名，乙方签名处有朱耀华签名。现利家樑、陆少玲以案涉房屋属宅基地房屋、朱耀华并非本村村民为由，向一审法院提起诉讼，要求确认《房屋转让协议》《房屋转让交楼书》无效，并要求朱耀华交还案涉房屋。一审诉讼过程中，利家樑、陆少玲与朱耀华均确认利家樑、陆少玲共收到朱耀华支付的购房款642660元；案涉房屋已交付给朱耀华使用，现仍由朱耀华使用；利家樑、陆少玲、利兴达、朱耀华均不是甲子村村民。利家樑、陆少玲主张案涉房屋是因原宅基地房屋拆迁补偿而得，并提交了穗天字第016213号《村镇宅基地使用证》作为证据。该《村镇宅基地使用证》显示使用人姓名为利家樑，宅基地座落为东圃镇甲子村，建筑面积为332.50平方米。朱耀华确认该证据的真实性，但认为该证据与案涉房屋无关。朱耀华主张其在房屋转让当日已入住案涉房屋，且经过物管公司的确认，而利家樑、陆少玲、朱耀华均不是该村村民。为予证明，朱耀华提供了《证明》三份作为证据。一、利苑物管公司于2018年6月1日出具的《证明》，内容为2006年4月利家樑、陆少玲将案涉房屋自愿转让给朱耀华，并在该公司进行了移交确认；该房屋自2006年4月25日开始一直都是由朱耀华一家居住管理至今，该公司确认案涉房屋的权属人是朱耀华；利家樑、陆少玲、朱耀华现在都不是本村村民。二、广州市天河区员村街石东第十股份合作经济社于2018年6月6日出具的《证明》，内容为朱耀华一家自2006年4月入住案涉房屋至今，利家樑、陆少玲、朱耀华都不是本村社员。三、广州市石东实业有限公司于2018年7月2日出具的《证明》，内容为该公司属下第十股份合作经济社于2000年10月开始启动拆迁，2005年底开始安排回迁在天河区珠江新城H3-1地块上的房屋，当时有部分回迁户自愿将回迁房屋产权有偿转让出去；因当时政策告知，回迁房在补办土地有偿使用手续后，可以办理房产证作为商品房进行交易，故该公司不反对回迁户对回迁房的有偿转让，在石东第十股份合作经济社属下的利苑物管公司确认交接后，对购房者作为新业主进行管理和服务；2007年10月17日，该公司已办理并取得回迁房此地块的国有土地使用证；目前，地块上的房屋产权证在办理中。利家樑、陆少玲对证据一的真实性予以确认，但对内容不予确认，认为其不是村民与宅基地的权属没有关联性；利家樑、陆少玲对证据二、三的真实性不予确认。一审法院向广州市国土资源和规划委员会调查，该委员会出具《关于（2018）粤0106民初10906号的复函》（下简称《复函》），回复称案涉房屋所在地块以广州市石东实业有限公司的名义办理2007国用1200038号国土证，是“城中村”改制的村留地，土地所有权性质为国有；案涉房屋未办理不动产权登记，无查封、抵押信息；鉴于案涉房屋所在项目整体未办理首次登记，案涉房屋暂不具备进行正常交易和办理过户登记手续条件；信息核查时间为2018年8月30日。一审法院认为：利家樑、陆少玲与朱耀华签订《房屋转让协议》，约定利家樑、陆少玲将案涉房屋有偿转让给朱耀华；双方又签署《房屋转让交楼书》，办理了案涉房屋的交接手续。现利家樑、陆少玲以案涉房屋属于宅基地房屋且朱耀华并非本村村民为由，要求根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，确认《房屋转让协议》及《房屋转让交楼书》无效，并要求朱耀华返还案涉房屋。对此，一审法院认为，《房屋转让协议》及《房屋转让交楼书》约定的标的物为案涉房屋，而根据广州市国土资源和规划委员会出具的《复函》可知，案涉房屋所在地块的土地所有权性质为国有，并非利家樑、陆少玲主张的宅基地性质。因此，利家樑、陆少玲以上述理由主张《房屋转让协议》《房屋转让交楼书》无效，并要求朱耀华返还案涉房屋，上述诉讼请求均明显缺乏依据，有违诚实信用原则，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年11月19日判决驳回利家樑、陆少玲的全部诉讼请求。一审案件受理费10230元，由利家樑、陆少玲负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对利家樑、陆少玲、利兴达的上诉意见，分析如下：一、关于案涉房屋所在地块的土地性质问题。虽然利家樑、陆少玲、利兴达以签订涉案《房屋转让协议》《房屋转让交楼书》时，该房屋所在地块的性质为宅基地房屋由为由，主张涉案《房屋转让协议》《房屋转让交楼书》无效，但案涉房屋是拆迁安置的回迁房，并非宅基地房屋，且根据广州市国土资源和规划委员会向一审法院出具的《复函》可知，该房屋所涉土地所有权性质为国有，亦非利家樑、陆少玲、利兴达主张的宅基地性质，故利家樑、陆少玲、利兴达对此的主张缺乏理据，一审判令驳回其一审诉讼请求，并无不当，本院予以维持。二、虽然上述《复函》中写明案涉房屋暂不具备正常交易和办理过户登记手续的条件，但原因是案涉房屋所在项目整体未办理首次登记，且该问题属于合同履行的范畴，并不因此导致涉案《房屋转让协议》《房屋转让交楼书》无效，故上诉人以此为由，上诉主张涉案《房屋转让协议》《房屋转让交楼书》不具备履行条件，继而要求据此认定合同无效，于法无据，本院不予采纳。三、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，利兴达是否案涉房屋的共有权人，利家樑、陆少玲与朱耀华签订《房屋转让协议》《房屋转让交楼书》时，是否取得利兴达的授权同意，均不影响对《房屋转让协议》效力的认定。利家樑、陆少玲、利兴达以此为由要求二审改判或发回重审，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，利家樑、陆少玲、利兴达的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；审查一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10230元，由上诉人利家樑、陆少玲、利兴达负担。本判决为终审判决。审审判长 刘 卉审判员 吴国庆审判员 黄 嵩二〇一九年三月十九日书记员 张冰玲