广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初30号原告：黄铭清，男，1987年6月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：凌彩婷，广东前瞻律师事务所律师。被告：陈泽贤，男，汉族，1973年10月13日出生，住广东省佛山市顺德区，被告：阳西县农门盛世市场经营管理有限公司，住所地：广东省阳西县富和新城F区水果农贸市场三楼。法定代表人：王民生。原告黄铭清诉被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄铭清的委托诉讼代理人凌彩婷到庭参加诉讼，被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄铭清向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告于2014年10月26日签订的《商铺买卖合同》，判决被告返还原告已支付的购房款519994元；2、被告支付违约金（以519994元为基数从2013年6月30日计至《商铺买卖合同》解除时止，暂计至2018年12月30日为208829.59元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月25日，原、被告签订一份《商铺买卖合同》，约定被告将位于阳江市阳西县富和新城F区一层209号铺卖给原告，面积为16.24平方米，总价款为519994元。该《商品房买卖合同》第六条约定，被告应当于2017年10月1日前将经验收合格后的商品房交付原告使用；第七条第（1）点约定，逾期交房超过45日后，自合同第六条约定的最后交付期限第二天起至实际交接之日止，被告应按日向被告支付已付房款的千分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了合同约定的全部义务，但发现被告在原告购买该商铺前已将物业产权抵押，并未如实告知，被告自始违约。且由于其他经济纠纷，案涉房产已被佛山市顺德区人民法院查封拍卖，被告的行为已根本违约，应支付逾期交房违约金给原告。合同第十四条约定，被告应在房屋交付使用后180日内将办理权属登记所需资料报送产权登记机关备案，但被告也未在规定的期限内办理产权登记。根据《最高人民法院的解释》第十八条的规定，买受人在合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满前未能取得房屋权属登记证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的规定，被告应向原告支付逾期办理房产证违约金。陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司均不作答辩。本院经审理认定如下事实：2014年10月26日，黄铭清（买受人）与陈泽贤（出卖人）、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司（出卖人委托代理人及保证人）签订了一份《商铺买卖合同》，约定：黄铭清向陈泽贤购买阳西县富和新城F区一层209铺，建筑面积为16.24平方米，房价总额为519994元，该款在2014年10月26日前全部支付。其中合同第六条约定：出卖人（或其委托代理人）应当于2017年10月1日前，以电话或者书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，自该商铺移交之日起，买受人正式拥有该商铺的使用权及收益权。第九条约定：关于该商铺抵押情况。1、买受人清楚该商铺的抵押情况。2、出卖人在本合同生效后的100个工作日内办理该商铺的注销抵押手续。出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的注销抵押手续，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过30日后，自本合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金，本合同继续履行。第十一条约定：商铺过户。本合同生效之日起计270个工作日内，由买卖双方共同向广东省阳西县房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在本合同生效之日起计30个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的、需买受人提供的完整的、真实的证件及资料。……出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除本合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除本合同通知到达且买受人配合出卖人办理完毕合同解除后续事宜之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计收违约金。第十二条约定：保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。签订合同后，原告依约向阳西县农门盛世市场经营管理有限公司支付了购房款519994元及契税、办证费18199元，但被告并未能在合同约定的期限内交付涉案商铺，也未为原告办理涉案商铺的过户手续。为此，原告诉至本院，本院于2019年2月13日向陈泽贤送达本案起诉状副本、证据、应诉通知书等诉讼材料。庭审中，原告明确违约金按已付购房款的1.5‰/天从2017年10月1日计至解除合同日止。另查明，阳西县农门盛世市场经营管理有限公司于2013年9月2日经工商登记核准成立，企业类型为有限责任公司，经营范围为市场开发、市场咨询服务、物流服务、铺面租赁、商品信息咨询、房地产中介服务。阳西县富和新城F区（水果农贸市场）1-209号商铺登记的权属人为陈泽贤。中国人民银行公布的2016年2月29日起六个月内的贷款年利率为4.35%。本院认为，黄铭清与陈泽贤签订的《商铺买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行。合同签订后，原告依约支付了购房款519994元给被告，已履行买受人的义务，但陈泽贤未能在合同约定的期限内交付涉案商铺，也未为原告办理涉案商铺的交易过户手续，且逾期超过了30日，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。现原告请求解除其与被告签订的涉案《商铺买卖合同》，依法应予支持。本院于2019年2月13日向陈泽贤送达本案起诉状副本，应视为陈泽贤是日收到原告的解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本院确认涉案《商铺买卖合同》于2019年2月13日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，解除合同后，陈泽贤应当返还购房款给原告。现原告请求陈泽贤返还购房款519994元及支付违约金，本院应予支持。关于违约金的计付问题，根据《商铺买卖合同》约定，本案违约金应自被告收到解除合同通知之日即2019年2月13日起，以已收房价款519994元为基数，按银行同类贷款利率（年利率4.35%）计付。原告请求从2017年10月1日起计收违约金，理据不足，本院不予支持。阳西县农门盛世市场经营管理有限公司自愿作为涉案商铺买卖合同的担保人并在合同中约定承担一般保证责任，由于合同中没有明确约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十五条第一款“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”的规定，原告起诉请求解除合同要求返还购铺款的同时要求阳西县农门盛世市场经营管理有限公司承担保证责任，应认定尚在保证期间内，故阳西县农门盛世市场经营管理有限公司应在陈泽贤不能履行上述债务时承担保证责任。陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也不作任何答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十七条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除黄铭清与陈泽贤于2014年10月26日签订的《商铺买卖合同》；二、陈泽贤应在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款519994元以及支付违约金（违约金以519994元为基数按年利率4.35%计付，从2019年2月13日起至还清款项之日止）给黄铭清；三、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司在陈泽贤不能履行上述债务时承担保证责任；四、驳回黄铭清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5544元，由陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  程美然二〇一九年三月十五日法官助理施春丽书记员许慧中附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第二十五条一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。