惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1391民初365号原告：潘某某，香港特别行政区居民，男，1996年11月1日出生。委托代理人：李争光，广东恒港律师事务所律师。被告：惠州大亚湾某某房地产开发有限公司。法定代表人：唐某某。委托代理人：陈斯，女，该公司工作人员。委托代理人：兰洪秀，女，该公司工作人员。原告潘某某与被告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘某某的委托代理人李争光，被告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司的委托代理人陈斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某某向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告继续履行合同，办理房屋所有权证书；2．依法判令被告承担逾期办证违约责任（自2016年7月2日起至原告取得房屋所有权证书之日止期间违约金）；暂计至原告起诉之日违约金为人民币32,512元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的华冠花园8栋2单元20层01号房，房屋面积为90.41平方米，总价款为人民币383,300元。合同签订后，原告依约履行了付款义务；被告于2016年4月1日将房产交付给原告使用，《商品房买卖合同》为被告提供的格式合同，其合同条款第十五条的约定是免除被告责任和加重原告责任的不平等格式条款，依法应认定为无效。时至今日，被告仍未按照合同约定将房地产权证办理至原告名下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告逾期办证的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。被告逾期办证的违约行为给原告生活带来诸多不便，也使原告的房产价值受到了一定的影响；为维护原告合法权益，根据相关法律法规的规定，现依法诉诸法院，请求判如所请。原告潘某某对其主张提供如下证据：一、《商品房买卖合同》及附件1、房屋平面图；2、公共部位与公用房屋分摊面积构成说明；3、装饰、设备标准；4、合同补充协议。证明原、被告双方设立商品房买卖合同关系；合同文体系被告提供的格式合同；合同第二条约定，商品房性质为预售商品房。合同第八条约定，出卖人（被告）交付房屋期限；合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，该约定加重消费者不应由消费者承担的责任，内容显失公平，违反相关法律法规规定，属无效条款。合同第十五条关于产权登记的约定：“双方同意按下列第3项处理”，即：“买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续”。但对办理房屋登记的期限没有约定。应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”第十八条第一款第（二）项，“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。原告依据上述最高人民法院的司法解释，支持其诉讼请求，要求被告承担逾期办证的违约责任。被告支付逾期办证的违约金依法应当自被告交付房屋之日起90日，从交付房屋第91天起，应当支付违约金。违约金的计算标准，适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定“按年利率6%的标准计算违约金”。5、合同第十九条，约定了合同履行过程中发生争议，解决方式为“依法向人民法院起诉”；6、合同第二十四条约定：“自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠州大亚湾房产管理局申请登记备案”，被告负有登记备案的合同义务；该条还特别注明，约定原告委托被告办理《房地产权证》。二、发票证明原告按照《商品房买卖合同》第六条的约定，足额支付了购房款；三、收款收据和国土证收据，证明被告收到原告给付的办证土地使用权证、备案、查档、维修基金、契税费等费用；被告收取办理不动产权证书的相关费用，应当及时为原告办理不动产权证书。四、商品房质量保证书及使用说明书，证明被告按照《商品房买卖合同》第八条的约定，向原告交付房屋，并达到交付条件；同时明确房屋交付使用的具体时间，五、证据委托申报及缴纳契税协议书，证明内容：证明原告已委托被告代为申报及缴纳契税；六、房租、水电费收据，证明原告至2016年4月开始缴纳物业管理费可以视为双方已经交付该房屋。被告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司辩称，一、根据相关法律法规及《商品房买卖合同》规定，答辩人承担的是协助办证（递件）义务而非办证义务。首先，申请办理不动产权证书的法定义务人为房屋买受人。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《房屋登记管理办法》第32条和《城市商品房预售管理办法》第12条均相应规定房屋权属登记由权利人（承购人）提出申请。其次，答辩人承担的仅为协助办理产权登记（即提交出卖人应交资料）义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报交备案。”事实上，办理权属登记需要的不仅仅是出卖人相关资料，还需要买受人提供如完税、主体信息等诸多资料，且办理权属登记需要经过多个部门多个环节逐一处理，故被告不可能成为办理不动产权属证书的唯一义务人。二、原告已按《商品房买卖合同》规定在房屋交付后180个工作日提交资料包产权登记机关备案，原告所述未能取得不动产权属证书系客观因素导致，非被告原因。（一）被告已按《商品房买卖合同》规定在房屋交付后的180个工作日内提交了资料报产权登记机关备案。被告于2016年7月21日按约定交付了房屋给原告，2016年9月21日将办理华冠花园8栋“新建商品房首次登记权籍调查”全部资料递交给相关部门，2017年9月14日取得最终成果；2017年6月14日递交华冠花园8栋“新建上平方首次登记”资料；2018年1月2日递交涉案房产“新建商品房转移登记”资料。故被告不存在拖延及违约情形。（二）两证合一属政策变更，不可抗力，在签订合同时无法预见，非被告可以控制。根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，且不动产登记将房产证和国土证合二为一，自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房转移登记”四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证。事实上，办证流程改变、办证系统更换、相关部门日受理业务量限制等均导致不动产权属证书办理期限延长并无法预估。这主要体现在两个方面：1、在不动产权籍调查过程中存在一个漫长的反复修改的过程，但该过程并非被告的过错导致，非被告所能控制。不动产权籍调查作为不动产登记的前置环节，其所耗时长直接增加了办证总体时长。不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，据初步了解，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。以本案为例，证据1中《惠州市不动产登记局收发文呈办单》显示被告于2016年9月21日便将办理“新建商品房首次登记权籍调查”的全部资料提交到有关部门；而《权籍调查表》中审核通过的时间为2017年9月14日。2、政府规定的办证时限与实际办证时限不一致，非被告所能控制，应将超出规定办证时限所占用的时间排除在合同约定的180各工作日之外。本案证据5中的“大亚湾区不动产登记中心（即房管局）《告知书》”中明确表述：“由于新上线的‘不动产登记系统’目前上不稳定，还存在一定的问题。因此，您申请办理的业务可能不能在我们承诺的服务实现内办结，具体办结时间，以您收到办结短信时间为准。”该告知书由房管局出具且直接说明了约定办证时限与实际办证时限确实存在不一致。上述情形均为双方签订商品房买卖合同时不可预测、非被告可控制的客观因素导致。首先，此为不可抗力，属于法定免责事由。其次，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中明确约定“非因出卖人原因导致买受人迟延取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任”，属约定免责事由。三、出证缓慢直接影响被告的切身利益，不存在被告怠于办证的可能性。根据相关规定，在出证前被告作为开发商需对自身开发楼盘的银行房贷承担连带担保责任，要将巨额资金置于银行监管账户。出证越慢，保证期限越长，对企业资金周转越不利。因此，被告没有也不可能存在拖延办证的情形。四、办理了入伙手续领取房屋钥匙才意味着收房完成。《入伙通知书》和《商品房质量保证书》仅为被告向原告发放的、意在通知原告及时收房的文件，上面记载的时间仅为被告建议原告前往收房的时间。正式收房时间应以原告前往物业管理处实际办理入伙事宜（领取涉案房产钥匙或签订物业管理协议）的时间为准。综上，被告已尽最大努力按约定递交了材料，履行合同义务，被告不存在任何违约情形。假如将被告在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的出证缓慢全部归责于被告，要求被告承担违约责任，明显违背合同精神和公平合理原则。故为维护被告的合法权益，恳请贵院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司对其辩称提供如下证据：1、关于请求提供华冠花园首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查的复函、惠州市不动产登记局收发文呈办单、不动产权籍调查表；证明大权籍送件时间2016-9-21、大权籍出件时间2017-9-14；2、惠州大亚湾区不动产登记受理回执；证明大确权送件时间2017-6-14；3、惠州大亚湾区商品房首次登记告知书；证明大确权出件时间2017-11-17；4、惠州大亚湾区不动产登记受理回执；证明小确权送件时间为2018-1-2；5、公告、通知、告知书等；证明政策、系统等客观因素对办证的影响；6、同类案件裁判书；证明开发商义务仅限于送件；7、商品房预售款专用账户监管协议书；证明我司为自身利益考虑，不可能也不存在刻意拖延办证；8、领钥匙登记表；证明实际收房时间为2016-7-21。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及其举证、质证情况，可查明如下案件事实：2014年6月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾澳头石化大道中458号华冠花园8栋二单元20层01号房，该房建筑面积为90.41平方米，总价款为383,300元。双方就交付期限约定为：被告应在2016年6月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。双方就产权登记约定为：被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。双方在《合同补充协议》就办理产权登记补充约定为：原告办理所购商品房房屋产权证的，应当在签订商品房买卖合同时向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费；原告超过7天仍未向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的，由此造成的契税违约金及办证责任由原告自行承担或自行办理房屋产权证；非因被告原因导致原告迟延取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款，并按约向被告提交了办理房屋产权证所需的办证契税款、国土证费的手续。根据原告提交的《商品房质量保证书》上显示交付使用时间为2016年4月1日，根据被告提交的《领钥匙登记表》显示潘某某于2016年7月21日在被告处领取了涉案房产钥匙。2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。2016年9月21日，被告向不动产登记部门递交了上述房屋所在的华冠花园涉案房产第8栋首次登记权籍调查业务受理时间为2016年9月21日，办结时间为2017年9月14日。涉案房产第8栋二单元20层01号房转移登记权籍调查业务受理时间为2017年11月21日，办结时间为2017年12月8日。被告于2018年1月2日向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需的全部资料。本院认为,原告潘某某为香港居民，本案为涉港民事纠纷。本案为涉不动产纠纷，应当适用不动产所在地的中华人民共和国内地法律。本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。案件争议焦点是：被告在办理权属证书方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任。关于被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务。被告已于2018年1月2日完成该项合同义务，且不动产权证书的办理属不动产登记机关的事务，还需原告配合方能完成，故原告要求被告立即办理不动产权证书本院不予支持。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题。本案中，原告自2016年4月1日开始缴纳物业管理费，可见，原告虽延期至2016年7月21日才前往被告处领取房屋钥匙，但被告视为上述房产已经在同年4月1日前实际交付原告使用并由原告向其房产所在的小区物业公司缴纳物业管理费，自此日期后，被告应当履行合同约定的权属登记报备义务，故被告应当在2016年12月19日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告直至2018年1月2日才完成该项义务，超出约定报备时间379天。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。本案中，被告虽超出约定权属报备时间379天，扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间为376天（2016年9月21日至2017年9月14日为首次登记权籍调查时间，共计359天；2017年11月21日至2017年12月8日为转移登记权籍调查时间，共计17天）后，被告实际逾期提供资料报产权登记机关备案的时间为3天。综上，被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。关于被告如何承担违约责任问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。故本院按有关规定以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即本案被告应向原告支付的逾期违约金计为：383,300元×6%/年÷365天/年×3天＝189.02元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市国力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告潘某某支付违约金189.02元；二、驳回原告潘某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，由原告负担563元，由被告负担50元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  朱会东审判员  古朝晖审判员  谢学炎二〇一九年三月五日法官助理翟浩华书记员何晓华