山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0829民初5263号 原告：王磊，男，1985年12月16日出生，汉族，农民，住嘉祥县。 委托诉讼代理人：王磊峰（特别授权），山东民桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余慧敏（特别授权），山东民桥律师事务所律师。 被告：济宁润祥置业有限公司，住所地山东省济宁市嘉祥县萌山路西呈祥大道南锦绣华庭Ｂ座商业1-110号。统一社会信用代码91370829MA3CEXWJ9Y。 法定代表人：张宣同，系该公司经理。 委托诉讼代理人：贾炳宇（特别授权），山东众翊轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯现印（特别授权），山东众翊轩律师事务所律师。 原告王磊与被告济宁润祥置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王磊峰、余慧敏，被告委托诉讼代理人贾炳宇、侯现印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金19411元（166天×584676元×0.0002），并按照合同的约定计算至商品房验收合格并实际交付之日止；2、判令被告按照合同约定向原告交付经验收合格的房屋，并按原告所交涉案房屋总价向原告开具发票，协助原告办理商品房不动产权证；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月19日，原被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的文苑雅居0020座02单元2-1102室房屋一套，总房款584676元。合同约定卖方应于2018年5月31日前将经验收合格的房屋交付给买方使用。原告按照合同约定支付了购房款，但被告至今未按照合同约定交付该商品房。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告济宁润祥置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求依法予以驳回。理由如下：一、被告在履行商品房买卖合同中，严格按照合同约定的时间通知原告办理房屋交接手续，但原告以该商品房未经综合验收合格以及不同意交纳合同约定的费用为由拒不接收商品房，这是造成涉案房屋未能交付的根本原因。二、根据双方签订的商品房买卖合同的约定，涉案房屋的交付标准是商品房经验收合格。根据有关法律、法规的规定，商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位五方主体验收合格即视为商品房符合合格标准，涉案的商品房已经在2018年4月24日经过了五方主体的验收，因此，在交付前已经符合合同约定的商品房交付条件。三、根据商品房买卖合同第八条第二款第2项：遇到政府行为等属于出卖人不能控制的事由造成出卖人不能按期交房的可以予以延期交房。因政府停工令，造成涉案工程停工199天，根据合同的约定，被告完全可以在约定交房时间再顺延199天。因此，即使原告在起诉时被告也不存在逾期交房情形。四、本案已经视为原告放弃了涉案房屋的购买权，因此原告继续主张违约金和交付房屋缺乏事实依据。根据合同约定，买受人应当在通知后七日内办理商品房交接手续，逾期视为买受人放弃购买权，除非买受人向出卖人发出书面通知并经出卖人同意。因此，原告主张继续交付房屋没有事实依据。五、关于原告主张的开具发票问题，不属于民事案件审理范畴，因为发票的开具受有关税收征收管理法调整，如被告拒不开具发票完全可以通过行政部门解决。关于原告所主张办理不动产权证的问题，根据商品房买卖合同第十五条规定，在房屋交付使用后360日由被告方协助办理备案和登记。原告在被告通知后拒不接房，因此不动产登记证也无法办理。综上，请求依法判决驳回原告的无理诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实及证据，本院认定如下： 原告提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，据以证明双方签订商品房买卖合同的事实及相关约定情况。2、收据、借款凭证、个人购房担保借款合同各一份，据以证明原告按照合同约定交纳了全部购房款的事实。3、信访事项处理意见书一份，据以证明涉案房屋直到2018年9月14日尚未竣工验收合格并一直持续至今。4、嘉祥县人民法院（2016）鲁0829民初1600号民事判决书、济宁市中级人民法院（2016）鲁08民终6124号民事判决书、商品房买卖合同复印件各一份，据以证明被告向原告交付房屋时加收的其他应付款项依法不应当加收。 经质证，被告对原告提交的上述证据提出以下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，合同第八条第一款第1项约定：被告交付房屋的约定标准为该商品房经验收合格，而非其他标准。对证据3的真实性无异议，但对证明观点有异议。该证据能显示涉案工程在2018年4月24日已经由五方主体验收，并经过嘉祥县建筑工程质量监督站监督验收程序，验收结果为合格并备案，主管部门在验收中仅是对部分项目提出了整改意见。该意见书仅是反映业主张亚冉在房屋进行交付时认为房屋墙面抹灰存在裂痕，该问题仅是房屋在交付上的瑕疵，属于合同约定的保修范围事项，不代表商品房未经验收合格。对证据4中的判决书真实性无异议，但对证明观点有异议，被告并未在合同约定之外收取原告的任何费用。 经审查，因被告对上述证据1、2、3的真实性无异议，且该部分证据均能证明本案相关事实，本院予以确认。对于原告提交的证据4，因与本案不具有关联性，本院不予采信。 被告提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，据以证明双方约定的交房条件、期限，以及被告已经按照约定交房，不存在逾期交房的违约行为。2、竣工工程质量验收报告一份，据以证明原告所购买的商品房已经过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方主体验收合格，所交付的房屋符合商品房买卖合同第八条第一款第1项约定的交付条件。3、济宁市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，据以证明建设行政主管部门对于五方主体的验收进行了监督，涉案工程经验收合格并进行了备案，涉案商品房符合交房条件。4、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》各一份，据以证明合同约定的交房条件中的其他文件资料全部具备的事实。5、原告与被告工作人员录音的文字资料一份，据以证明被告多次通知原告上房的事实。6、嘉祥县住房和城市规划建设局紧急通知八份，据以证明涉案工程因政府原因迫使整体工程停工的事实。商品房买卖合同第八条第二款第2项约定：遇到政府行为等属于出卖人不能控制的事由造成出卖人不能按期交房的可以予以延期交房。根据政府停工令，涉案工程实际工期停工199天，如果根据上述政府行为以及合同的约定，被告可以在约定交房日期届满后延期199天，即被告在2018年12月19日交房仍不应视为逾期。7、上房（交付）通知书复印件一份，据以证明其曾向原告发出类似内容的通知书的事实。 经质证，原告对被告提交的上述证据提出以下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明观点有异议。被告未在合同约定的期限内将验收合格的房屋交付给原告，且本案发生的根本原因是被告向原告加收燃气开口费、热计量表等其他费用，由于原告不愿意交纳该部分费用，被告拒不交房。对证据2的真实性有异议，对证据3的真实性无异议，对上述证据的证明观点有异议。原告于2018年9月14日向信访局、住建局反映涉案房屋的情况，信访事项处理意见书已明确回复2018年5月31日在部分楼盘未整改完毕进行复验、未取得“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”的情况下，被告通知业主办理交房手续，住建局在收到交房的情况后，向被告下达了停止交付通知书，责成建设单位对业主反映的问题逐一核实处理，待复验合格并取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后再及时通知业主办理交房手续。根据业主所签订的商品房买卖合同第十一条出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告提交的证据2与住建局所做的信访处理意见书相矛盾，不能证明被告的观点。对证据4、5的真实性无异议，但不能证明被告的观点。证据5的录音恰恰证明了由于原告不同意交纳被告加收的热计量表费，燃气、暖气开口费、初装费，被告不向原告交付房屋。而且从录音中能反映出原告问被告的工作人员能否现在交房，但被告的工作人员并未明确答复。对证据6的真实性无异议，但对证明观点有异议。重污染天气情况每年都会出现，原被告所约定的交房时间不应当因为正常的天气原因成为逾期的理由。被告身为一个有经验的开发商，应该预见到重污染天气情况，被告作为格式性合同提供者的一方，其已经在严谨地规划之后确定了交房时间，现在由于自身的过错而将责任推卸给政府部门，无视带给原告的损失，因此，被告应当承担由于延期交房而给原告造成的损失。对证据7的真实性无异议，但由于原告不同意交纳通知书中载明的相关费用，被告未向原告交付房屋。 经审查，原告对被告提交的证据1、3、4、5、6、7的真实性无异议，且该部分证据均能证明本案相关事实，本院予以确认。对于被告提交的证据2，虽然原告提出异议，但该项证据中加盖了建设、勘察、设计、施工及监理单位的印鉴并载明了验收结论，能够证明本案相关事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月19日，原被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的文苑雅居0020座02单元2-1102号商品房、（0020）楼1-134号附属用房，商品房价款为562851元，附属用房价款为21825元，合计584676元。该合同主要约定了以下内容：第六条付款方式及期限：买受人首付184676元，余款400000元办理按揭贷款。第八条交付期限：出卖人应当约定在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇到政府有关部门批准的规划设计、政策、法规变更或政府行为等属于出卖人所不能控制的事由造成出卖人不能按期交房的；3、因特殊原因确需顺延，经出卖人通知买受人后，买受人在五日内未提出异议，视为买受人同意出卖人顺延意向，据实予以顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、本合同其他条款及补充协议中有特别约定的按特别约定执行。如遇到本合同第八条特殊原因条款第1、2点的规定情形，则出卖人不承担违约责任。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人须在出卖人发出交房通知之日七日内接受办理商品房交接手续（包括付清购房款及相关费用），逾期视为买受人放弃购买权，出卖人有权将该房屋出售他人，出卖人退还买受人所有购房款并不因此承担责任，但买受人有正当理由并于交接期内书面通知出卖人并经出卖人同意的除外。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时，水、电、道路可通；2、交房后6个月内，燃气管道、电话、有线电视、宽带网、暖气入户接口埋到位（开口费、初装费等由买受人自理。交房时，出卖人若向买受人代收当时市政规定的暖气、燃气、有线电视等开户费，未交清者不予办理交房手续。燃气、暖气的起用时以市政规划城市的管网接通为准）。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由【买受人】到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.001%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受人支付违约金。第十七条双方可以就下列事项约定：5、出卖人代政府及相关单位收取的其他税费，按政府有关规定的标准由出卖人向买受人收取；预售商品房开发建设过程中，出卖人代政府收取的税费项目及职能部门收取的相关费用，收取标准调整时，按实际发生额进行调整，如有增加项目，按政府有关文件执行。上述合同签订当日，原被告又签订了合同补充协议（附件四）。其中第7条约定：商品房买卖合同第四条所定售价不含买受人应缴纳的该商品房办理产权交易时的各种税费、各种设施设备初装费（开户费）以及按济宁市政府现行有关规定因购置商品房所发生的应由买受人承担的其他费用，以上费用买受人应于交房前全部交清后，方可办理商品房交接手续，逾期未交清的，由此造成的所有违约责任均由买受人承担。第8条约定：因政府政策性原因以及政府或有关部门要求施工单位暂停施工，如高考期间暂停施工、政府举办的庆典和大型招商活动期间交通管制的因素。对此，出卖人可根据政府或相关部门出具的证明，按实际停工天数计算顺延约定的交房日期。第15条约定：在业主委员会成立之前，小区的前期物业管理暂由出卖人指定的物业管理公司负责，公共维修基金按济宁市建设局公布的济建（2005）年133号文《济宁市住宅共用部位共用设施设备专项维修基金管理暂行方法》规定执行，并由买受人到相关征收管理单位统一交付。合同签订后，原告于2018年3月19日交付被告首付款184676元，被告向原告出具了收据。余款400000元，原告于2018年4月9日办理了按揭贷款手续。2018年3月23日，涉案房屋办理了商品房预售合同网上备案。2018年4月24日，该项目勘察单位、设计单位、施单位、监理单位、建设单位针对涉案工程项目的20#楼共同出具了竣工工程质量合格的验收意见。2019年1月15日，嘉祥县住房和城乡规划建设局出具了工程竣工验收备案表。2018年5月31日前，被告通知原告办理交房手续，并作出了上房（交付）通知书，该通知书载明在2018年5月31日前办理完上房交付手续，同时附有上房相关费用交付明细表。该表中载明了暖气开口费、热计量表费、燃气开口费、维修基金的交费标准及数额。由于原告不同意交纳该部分费用，双方至今未能办理房屋交接手续。 另查明，2018年9月14日，文园雅居19号楼3单元1102号房屋业主张亚冉曾就该房质量问题进行信访。2018年9月21日，嘉祥县住房和城乡规划建设局组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等责任主体对该房存在的内墙抹灰裂缝问题进行了调查核实，并确定建设单位责成施工单位进行了修复。2018年12月3日，嘉祥县住房和城乡规划建设局针对张亚冉的信访事项作出了信访事项处理意见书，该意见书关于房屋验收问题载明：经核实，2018年4月20日由济宁润祥置业有限公司组织施工、设计、监理、勘察共五方责任主体组成验收小组，由嘉祥县建筑工程质量监督站监督验收程序，对文苑雅居部分工程进行了验收，并就验收中发现的问题提出了整改意见。2018年5月31日，在部分楼盘未整改完毕进行复验，未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的情况下，济宁润祥置业有限公司通知7#、8#、9#、13#、14#、15#、19#、20#楼业主办理交房手续。我局在收到交房的情况后，向济宁润祥置业有限公司下达了停止交付通知书，责成建设单位对业主所反映的问题逐一核实处理，待复验合格并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，再及时通知业主办理交房手续。同时，因房屋尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，根据业主所签订的商品房买卖合同第十一条“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”的相关规定，业主有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 本院认为，双方对以下问题存有争议：1、被告通知原告所交付的房屋是否符合约定标准，原告拒绝接收房屋理由是否成立，被告应否承担逾期交房违约责任。2、原告拒绝接收房屋的行为，能否视为原告自动放弃购买权，原告要求被告交付房屋的诉讼请求，应否予以支持。3、原告要求开具发票以及办理不动产证的请求应否予以支持。 关于第一项争议问题。原告认为被告所交付的房屋不符合双方约定标准，被告另行收取的开口费等费用不合法，原告有权拒绝交纳，被告应当承担逾期交房的违约责任。被告辩解双方约定的房屋交付标准为经验收合格，交付时间为2018年5月31日前；而涉案房屋已于2018年4月24日经五方主体验收合格，并于2018年5月31日前通知原告办理交付手续，但原告以房屋不符合约定交付标准并拒不交纳合同约定的相关费用为由，拒不接受房屋。故被告不存在违约行为，不应承担违约责任。双方争议的问题在于在竣工验收备案前，被告将经五方主体验收合格的房屋交付给原告是否符合双方约定标准。本院认为，对于该项争议，应当根据有关法律法规及规章的相关规定予以确定。1998年7月20日实施的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。2000年1月30日实施的《建设工程质量管理条例》第三条规定：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。2000年6月30日实施的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。国务院于2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目。国务院于2004年5月19日颁布的《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。根据上述规定，能够反映出在2000年以前实行的是行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收制度，2000年以后实行了以建设单位组织勘察、设计、施工、监理五方主体进行竣工验收、建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度。原被告双方商品房买卖合同约定被告应于2018年5月31日前将经验收合格标准的商品房交付给原告，并未将竣工验收备案登记作为房屋交付条件。涉案房屋所在的20号楼已于2018年4月24日经建设、施工、勘察、设计、监理单位五方主体共同验收合格，并于2018年5月31日通知原告交付，虽然在嘉祥县住房和城乡规划建设局进行备案时间为2019年1月15日，但被告所交付房屋的标准及时间，均符合双方约定及法律规定，故原告以被告通知交付的房屋不符合双方约定标准的拒绝接收房屋的理由不能成立。对于原告以被告收取暖气开口费、热计量表费、燃气开口费、维修基金为由拒绝接受房屋的理由是否成立的问题。根据双方商品房买卖合同第十四条第2项及补充协议第七条的约定，商品房价款中不包含暖气、燃气开口费、初装费等费用，由买受人交清上述费用后方可办理交房手续。上述约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效约定，原告应当依照约定履行义务。原告以被告收取约定费用为由拒绝接收房屋，并要求被告承担逾期交房违约责任，不符合双方约定及法律规定，其理由依法不能成立。综上，原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。 对于第二项争议问题。被告认为由于原告未依照合同的约定在接到被告交房通知后七日内办理商品房交接手续，应视为原告放弃购买权，无权主张被告继续履行交付房屋的义务。对此，本院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同第十一条约定了由于原告的原因导致商品房未能交付，视为原告放弃购买权，被告有权将涉案房屋另行出售，但由于导致双方未能按照合同约定时间交付房屋的原因系双方对于被告交付房屋的标准是否符合约定以及原告应否交纳被告作出的上房通知书中所载明的相关费用。虽然对于房屋交付标准及暖气、燃气开口费的争议本院已在第一项争议问题中认定原告的该项理由不能成立，但对于被告上房通知中所载明的相关费用中的热计量表费的交纳问题，双方在商品房买卖合同及补充协议中未作约定；其中的维修基金也约定由原告到相关征收管理单位统一交付，双方对逾期交房均负有相应的责任。且原告已经履行了交付购房款的主要合同义务，在双方发生争议后，也均未就合同的解除、放弃购买权等事项向对方提出过主张。故本院对被告的该项辩解不予采纳，被告在原告依照双方约定履行交纳燃气、暖气开户费后，应当履行向原告交付涉案商品房的义务。 对于第三项争议问题。虽然双方在商品房买卖合同中对开具发票未作约定，但由于原告已经依照合同的约定履行了交付房款的义务，发票的开具与否，会影响原告的合同权利，也属于被告向原告应负有的合同义务，故本院对原告的该项请求予以支持。对于原告主张被告协助办理涉案商品房不动产权证的请求，根据双方商品房买卖合同第十五条的约定，被告于房屋交付后360日内将需由其提供的资料报产权登记部门。涉案房屋因双方存在争议尚未交付，故双方约定的被告协助义务期限尚未届满，原告的该项请求缺乏事实根据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告济宁润祥置业有限公司于原告王磊依照双方签订的商品房买卖合同约定的收费项目交清相关费用后，三日内将文苑雅居0020座02单元2-1102号商品房及（0020）楼1-134号附属用房向原告王磊履行交付义务。 二、被告济宁润祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照原告王磊所交纳购房款的金额向原告开具相应的购房发票。 三、驳回原告王磊的其他诉讼请求。 案件受理费减半交纳194元，由原告王磊负担144元，被告济宁润祥置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  崔维坤 二〇一九年三月二十八日 书记员  张 倩