广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初21969号原告：佛山市永亨投资发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇三华社区居委会恒安东路10号四楼之一。法定代表人：欧阳伟杰。委托诉讼代理人：徐世政，广东以泰律师事务所律师。被告：广东省佛山市顺德区均安镇仓门股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区均安镇仓门环村路61号。负责人：欧阳荣泰。委托诉讼代理人：赵先祥，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄兆麟，广东力创律师事务所律师。原告佛山市永亨投资发展有限公司与被告广东省佛山市顺德区均安镇仓门股份合作经济社合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐世政，被告的委托诉讼代理人赵先祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告100万元及支付利息（从起诉之日起按年利率6%计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月12日，原、被告就位于佛山市顺德区均安镇仓门段入口南侧百安路旁面积50亩的土地开发房地产问题签订了一份《综合商业项目预用土地意向协议书》（以下简称《意向书》），约定：被告将土地（该土地部分为农用地，部分为建设用地）出租给原告，原告出资办理土地申报、审批、报建等手续及建设为大型商住为一体的综合性商业大型项目；土地使用权限为40年，其中第一次租赁期限为20年，期满后原告无拖欠租金则继续租给原告；协议签订后，被告组织被告的股东进行投票表决，表决通过后则进行公开招租竞投；原告支付100万元给被告作为履约保证金。《意向书》签订后，原告向被告转账100万元。但被告至今既未将该土地进行公开招租竞投，也未告知原告是否进行公开招租竞投，后发现被告已将该地块交给他人经营，方知被告无心履行合同，却又不愿意退钱。原告认为，1.双方将农用地约定用于房地产开发，违反了法律规定；2.双方均不具备房地产开发的资质，将土地用于房地产开发违反了法律规定；3.土地租赁期限不能超过20年，双方约定租赁期间40年违反了法律规定；4.被告至今既未将该土地进行公开招租竞投，也未告知原告是否进行公开招租竞投，又不愿意退钱，违反了合同的约定；5.被告已将地块交给他人经营，造成合同无法履行。被告辩称，一、《意向书》不存在无效情形。1.《意向书》不存在法律规定的无效情形；2.《意向书》是双方对土地租赁的意向协议，虽然预用土地为部分建设用地、部分农业用地，但《意向书》已明确了预用土地的现状，并明确了在土地租赁权通过公开竞投方式成交后办理规划用途调整，即预用土地中属于农业用地的部分是可以办理农业用地转为建设用地的相关手续的，这属于合同分阶段履行的问题，不存在无效的情形。而且，根据顺德建用字[2018]37号《佛山市顺德区国土城建和水利局关于佛山市顺德区2017年度第七十六批次城镇建设用地的批复》，预用土地中属于农业用地的部分已转为建设用地；3.《意向书》第二条第二款是双方对于土地租赁的意向约定，明确总租赁期限40年分两个阶段履行，第一阶段20年，第二阶段在原告无拖欠租金的情况下继续出租20年。总租赁期限分期履行且每一期的租赁期限均未超出法定的最长20年，且租赁期限超过20年的，也只是过部分无效，并非全部无效。二、被告已依约履行了相关义务，不存在违约情形。签订《意向书》后，被告于2014年7月3日组织股东代表开会并通过了预用土地出租方案的表决，也于2016年12月20日就预用土地拟租赁事宜的公开招租申请了立项，并按照政府主管部门的规定将公开招租信息在当地政府集体资产公开交易平台进行了公示，但因没有竞投人交纳保证金，导致竞投失败，招标结果也已于2016年12月29日在佛山市顺德区人民政府网站上发布。上述竞投情况均可在佛山市顺德区均安镇人民政府网农村集体资产交易信息公示和顺德区农村集体资产管理交易系统中进行查询。三、原告在履约过程中存在违约情形。根据《意向书》的约定，原告应在预用土地进行公开招租竞投时参加竞投，根据上述公开交易信息显示，原告并未依约参加竞投，明显构成了违约。四、《意向书》仍处于履行状态，如果原告要求返还100万元并支付利息，须明确《意向书》是否需要解除以及解除的理由、解除违约责任承担的问题。1.预用土地在2016年12月进行公开招租竞投失败后，未再组织过公开招租（因为公开招租失败且申请公开招租需要考虑申请手续和成功率的问题，在公开招租因没有竞投人且原告也未明确是否按照约定参加竞投的情况下，继续组织公开招租是不现实的），目前仍处于空置状态，被告未对外出租预用土地。必须注意的是，双方仍未就《意向书》明确过是否解除，在《意向书》尚未解除且具备继续履行的情形下，原告要求退还履约保证金明显缺乏依据。2.保证金的退还是以原告依约参加预用土地的出租竞投活动作为附带条件的，原告却未依约参加竞投，其要求退还履约保证金不符合约定的退还条件。3.从彻底解决纠纷的角度考虑，须由原告明确是否愿意继续履行《意向书》。如果原告愿意继续履行《意向书》，其须要同时明确是否愿意按照《意向书》的约定参加被告组织的预用土地的出租竞投活动，被告将根据原告明确的履约意愿再次组织出租竞投。如果原告不愿意继续履行《意向书》，应视为其单方违约，即原告以其行为明确不愿意依约参加被告组织的预用土地的出租竞投活动，应根据《意向书》的约定承担违约责任，履约保证金无权要求返还。综上，原告的诉请缺乏事实根据和法律依据，请驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提交的证据，本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月12日，原告（土地预用承租方，乙方）与被告（土地预用出租方，甲方）签订了一份《意向书》，主要内容如下：第一条土地状况1.预用土地位于佛山××路均安镇××入口南侧××路旁（详见附件—土地红线图），土地面积约50亩（折算约32957平方米）；2.当乙方经公开招租获取了预用土地承租权后，乙方在预用土地上投入的建设项目确定为综合性大型商业项目，总投资额不低于3.5亿元。如建设项目所需的土地面积、容积率、密度不足时，甲方有责任与义务向当地政府申请扩大商业用地，但申请是否能获得批准应以当地政府批复为准；3.预用土地目前已有规划设计要点，预用土地现状为：部分为建设用地，部分为农业用地。甲方负责办理农用地部分的规划用途调整，具体以政府正式批文为准；4.预用土地对外出租时，需要通过甲方股东表决同意以及通过公开招租方式招租；5.甲方承诺，预用土地规划用途用于商住或商业用地。否则，乙方有权解除本合同，甲方应双倍返还履约保证金。第二条预用地申请乙方已经明确知悉预用土地的上述状况，同意按照以下条件向甲方提出承租预用土地的预用地申请：1.乙方愿意以不低于每年每亩10万元（不含税金）的土地租赁单价作为承租预用土地的基准租金，租赁期限内的首二年为预用土地建设期，土地租金按基准租金的1.5%计算，即7.5万元/年（10万元/亩/年×1.5%×50亩）；租赁期内的第3-5年土地租金按基准租金计算，即500万元/年；租赁期内，从第6年开始（含第6年），土地租金为每5年在上一期租金标准基础上递增6%；2.预用土地使用权限为40年（具体以土地使用证登记为准）。甲方同意预用土地出租给乙方的总租赁期限为40年，分二个阶段履行，第一个阶段为租赁期限20年；当租赁期限届满20年，且乙方无拖欠甲方租金的，则甲方同意按照上述租金的计算方式继续出租给乙方20年；3.租赁期限届满20年，且乙方无拖欠租金的，若甲方不同意继续出租给乙方的，则甲方按照乙方在该土地上的总投资额的5倍向乙方支付赔偿金，本协议终止，甲方收回土地，该土地上的建筑物及附属设施无偿归甲方所有；4.土地租金按月交纳，每月5日前一次交清当月应付土地租金，土地租金不含税金，因土地租赁所产生的一切租赁税费全部由乙方承担（包括按税务部门规定向土地出租方计征的税费在内）。租赁期内，乙方拖欠租金的，自逾期支付之日起，按拖欠租金总额以每月百分之五的标准计付逾期付款违约金，逾期支付达8个月，甲方有权单方解除租赁合同收回土地，该土地上的建筑物及附属设施无偿归甲方所有。5.甲方就预用土地组织公开招租竞投时，原则上以每年每亩10万元（不含税金）作为起始价，但不保证上述土地不另行设定保留价或所设保留价与最低价格相同。乙方承诺，甲方就预用土地进行公开招租时，无论甲方采用何种方式或者何种竞租起始价公开招租预用土地，乙方均承诺按照甲方公开招租规定参与竞标，履行竞标人义务，且乙方在竞租时的竞租报价不低于本协议第二条之规定，乙方按《意向书》的规定参与预用土地竞投时，应与其它参与竞投人公平竞争，按照竞投原则：出价最高者为确定竞得者。6.如乙方经公开招租竞投到预用土地承租权时，乙方应当在公开招租竞投成功之日起10日内与甲方签订正式租赁合同，并按照土地租赁合同约定履行合同义务。7.乙方成功竞标获得上述土地租赁权后，甲方应办理好用地手续、平整好土地和开通乙方基建需用的水电管线到地块边进行交付土地。第三条履约保证金1.本协议签署之日起10日内，乙方应以银行转账方式向甲方支付履约保证金100万元，作为乙方履行本协议约定条款的保证。本协议履约保证金甲方不计付任何利息或资金占用补偿给乙方。3.乙方若按照本协议约定参与甲方组织的土地出租竞租活动，甲方应当在该土地竞租活动结束后3个工作日内返还本协议第三条第1项规定所支付的履约保证金给乙方。第四条甲方股东表决本协议签订且乙方已按本协议约定支付了履约保证金后，甲方承诺在2014年7月12日前，就乙方申请预用土地以及预用土地的公开交易租赁方案，组织甲方股份经济合作社的股东进行表决；表决前，乙方向甲方提供该地块具体规划方案或相关资料，以向甲方的股东做详细项目介绍。若表决通过后提交到本地区集体资产交易平台，公开挂牌招租上述土地使用权；若表决未通过，甲方则在60日内再次组织一次表决，此次若表决通过，则双方继续履行本协议；若表决没有被通过，则本协议自动终止，甲方向乙方提交表决结果的复印件，乙方按本协议约定支付的履约保证金100万元甲方应在5个工作日内退还乙方，甲方逾期退还的，则按履约保证金的20%向乙方支付违约金。第五条双方保证1.甲方承诺：本合同的主要条款均出现在甲方招标文件中，且招标书中的其他条款不与本合同约定内容相互矛盾。否则，乙方可单方解除本协议，并要求甲方双倍返还履约保证金。3.乙方保证按照本协议约定的申请预用土地条件参与预用土地的公开招租竞投，并承诺在经公开竞投获得预用土地承租权后按本协议约定的原则与甲方签订正式土地租赁合同并确实履行土地租赁合同约定的各项义务。5.甲方自《意向书》签订生效之日起，不得自行更改已经经有关政府部门批准的土地使用条件和土地租赁条件；除非乙方同意修改时，可以在双方约定的条件下进行修改；项目的土地利用总体规划方案，与《意向书》具有同等法律效力。第六条其他事项1.若甲方未如期组织股东表决的，则在逾期三日后，按照保证金的120%退还给乙方。2.乙方出现下列情况时，履约保证金不予返还：（1）未能参加预用土地招投标活动，没有按照预用土地竞投标要求履行义务。（2）虽然参加预用土地竞投标活动，但未能按其约定承诺进行最低报价竞投的。2014年5月22日，原告向被告转账交付了履约保证金100万元。2014年7月3日，就横九路均安镇仓门段入口南侧百安路口东侧土地（约52亩）出租方案，被告组织仓门社区居民（股东）代表进行了表决，该出租方案经仓门居民代表会议（股东代表会议）表决通过。但是，被告并未就上述土地的使用权提交本地区集体资产交易平台进行公开挂牌招租。2016年10月27日，上述出租方案再次经仓门居民代表会议（股东代表会议）表决通过。2016年12月20日，被告在佛山市顺德区人民政府网和佛山市顺德区均安镇人民政府网发布《仓门股份合作经济社50亩商业地块租赁竞投公告》，具体内容如下：佛山市顺德区公共资源交易中心均安分中心（以下简易均安资源交易中心）受均安镇仓门股份合作经济社的委托，定于2016年12月28日15时在均安资源交易中心对仓门股份合作经济社50亩商业地块租赁进行公开竞投。立项编号：均中农立[2016]0276号。一、租赁地块的基本情况1.资产类型及面积：50亩。2.标的物所在位置：横九路均安镇仓门段入口南侧百安路旁。3.交易对象范围：面对全社会招租。4.合同起止期限：20年。5.交易底价：10万元/年/亩。6.租金收取方式：银行转账。7.投保保证金：500万元。8.合同保证金：500万元。9.资产使用范围：出租方以现状出租土地，由承租者全额出资办理本地块的有关报建手续和建设资金。二、竞投资格及要求：中华人民共和国境内的法人，承租人必须具有独立法人地位，有效公司的营业执照；本次竞投不接受以个人名义参加竞投。三、竞投方式：竞投人为一人时，以不低于交易底价成交；如多于一人以上的，则采用现场举牌报价竞投，每次增价2000元/年/亩，增价高于2000元/年/亩或以上的，要直接增价，价高者得。四、竞投文件获取方式：有意竞投人士请于2016年12月20日至同月27日工作时间内到均安资源交易中心索取交易文件。五、竞投保证金提交方式：本次竞投保证金最迟入账日期为2016年12月27日23时59分。账户名称：广东省佛山市顺德区均安镇仓门股份合作经济社；开户银行：顺德均安农商银行宏安支行；账号：09×××87。保证金须在指定时间内实名到账才能有效。因没有竞投人缴纳保证金，竞投失败。为此，被告于2016年12月29日在佛山市顺德区均安镇人民政府网的农村集体资产交易系统中发布仓门股份合作经济社50亩商业地块租赁竞投失败公告。因双方无法就本纠纷达成一致意见，原告遂于2018年11月13日诉至本院。本院认为，《意向书》是双方就原告以竞投人的身份参与被告组织的预用土地公开招租活动签订的协议，该协议明确约定了履约保证金的交付和返还、公开招租的步骤和方式及违约责任等内容。《意向书》是原、被告的真实意思表示，该协议约定的履约保证金的交付和返还、公开招租的步骤和方式及违约责任的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。至于《意向书》中关于承租期限、租金等内容，须在原告竞得被告的预用土地的承租权后，双方最终正式签订了土地租赁合同时才能确定，故《意向书》的上述内容仅为双方的意向性安排，不具有法律效力。关于本案违约责任及具体责任的承担问题。（一）关于被告有无违约责任的问题。就佛山横九路均安镇仓门段入口南侧百安路口东侧土地（约52亩）出租方案，被告在《意向书》约定的期限（2014年7月3日）内组织了仓门社区居民（股东）代表进行表决且获得通过，却未提交本地区集体资产交易平台公开挂牌招租，而是在两年多（2016年10月27日）后再次就上述出租方案进行表决，表决获得通过后在两个多月（2016年12月20日）后即提交均安资源交易中心进行招租竞投。另外，被告组织居民（股东）代表对出租方案进行表决且获得通过后，并未将表决结果通知原告。根据被告第二次组织居民（股东）代表进行表决和提交均安资源交易中心进行招租竞投的时间跨度来看，被告就上述出租方案组织居民（股东）代表进行表决且获得通过后，未及时提交均安资源交易中心进行招租竞投，该行为构成违约，应承担违约责任。同时，被告就上述出租方案组织居民（股东）代表进行表决，属于被告的内部行为，被告及其居民（股东）之外的人无从知晓，被告应当将表决结果通知原告，原告获悉表决结果后才可以及时要求被告履行债务。被告未将上述表决结果通知原告，该行为构成违约，应承担违约责任。（二）关于原告有无违约责任的问题。履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。《意向书》并未约定上述出租方案经居民（股东）代表进行表决通过后何时提交本地区集体资产交易平台公开挂牌招租，原告既未主动去了解被告有无就上述出租方案组织居民（股东）代表进行表决及是否获得表决通过，也未在合理期限内催促被告及时提交本地区集体资产交易平台公开挂牌招租，该行为构成违约，也应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”根据双方违约程度，本院确定由原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。据此，被告应向原告返还履约保证金70万元及利息（从2018年11月13日起至清偿之日止，按年利率6%计算），本院对原告超出上述部分的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告广东省佛山市顺德区均安镇仓门股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市永亨投资发展有限公司返还履约保证金70万元及利息（利息计算方法：从2018年11月13日起至清偿之日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告佛山市永亨投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6900元(原告佛山市永亨投资发展有限公司已预交)，由原告佛山市永亨投资发展有限公司承担2070元，被告广东省佛山市顺德区均安镇仓门股份合作经济社负担4830元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 蒋 竞 雄二〇一九年三月十一日书记员 欧阳凯婷