广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初1610号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层，统一社会信用代码91440600560865635Y。负责人：陈宇辉，执行总经理。委托诉讼代理人:林佳儿，女，1990年6月5日出生，汉族，住广东省揭西县，系原告员工。委托诉讼代理人:钟家文，男，1991年12月15日出生，汉族，住广东省广州市增城区，系原告员工。被告：李廷东，男，1968年11月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：廖小英，女，1970年2月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系被告配偶。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司诉被告李廷东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并于2019年1月29日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人林佳儿及被告的委托诉讼代理人廖小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、被告向原告支付2016年4月至2016年9月的物业服务费共计22627.50元；2、被告以每月物业服务费3771.25元（3.50元/月/平方米×1077.5平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止；3、被告向原告支付2016年4月至2016年9月的公摊电费共计138.56元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年11月16日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与案外人广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘案外人广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后案外人广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部分维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买的佛山市禅城区岭南大道北129号1座23房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，被告与原告签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定被告应于每月5日前向原告支付物业服务费3771.25元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰支付违约金。被告于2016年4月开始拖欠原告物业服务费，截止至2016年9月30日拖欠的款项已达22766.06元。原告多次致电被告，亦发出《催缴通知单》，但被告至今仍未缴交。现原告提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：被告一直有按照原告的要求按月交付管理费。被告的涉案物业出租给深圳市国际招标有限公司佛山分公司后，约定由该公司按原告的要求承担物业管理费，该公司提供公司账户给原告直接在账户上扣取管理费。2016年4月8日，原告在没有任何告知的前提下直接从租户的账户上扣取了28588.43元，租户与原告交涉扣款原因，被告知扣多了，租户要求退款，原告说可以用于抵扣以后逐月的管理费直到抵扣完了再开始交管理费。多扣的款项28588.43元开始于2016年4月用于冲抵2016年4月至10月的管理费，租户从2016年11月又开始按原告的要求继续交付管理费。期间被告和承租人没有收到原告任何口头或书面的欠缴管理费的通知，租户的经营秩序正常，直到2017年12月原告起诉被告欠缴管理费。2017年12月5日收到（2017）粤0604民初16291号案的应诉通知书，后经过与原告沟通提供证明材料，原告撤销了该次起诉。综上，请求驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、《核准变更登记通知书》、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。2、资质证书、《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、《佛山市禅城区物业管理服务收费备案表》，证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，接受案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。3、《广东省商品房买卖合同》、《佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书》、《碧桂园城市花园前期物业服务协议》、《收楼通知书》、《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，证明被告系禅城区岭南大道北129号1座23房的房屋产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。4、《欠费明细》，证明被告自2016年4月开始拖欠物业服务费，经原告多次催要仍拒不交纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。诉讼中，被告举证的证据如下：发票、中国建设银行单位客户回单，证明原告已经提前收取了2016年4月至2016年10月的物业费及公摊水、电费，到11月已经足月交纳。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2010年11月16日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与案外人广东碧桂园物业管理有限公司就涉案碧桂园城市花园的物业管理服务事宜签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，合同对物业服务费用收费标准、双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。2014年1月23日，被告与案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案禅城区岭南大道北129号一座23层。同日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司（乙方）与被告（甲方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，协议主要约定如下：“……就甲方已购买的碧桂园城市花园商品住宅区（以下简称‘本园区’）中的广东省佛山市禅城区岭南大道北129号一座二十三层交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。……第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1.乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主，物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米3.5元计收。……3.本园区二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗（注册总表与户表之间的水、电损耗误差）费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。……（2）本园区电梯、消防、发电机等公共设施设备运行所产生的水、电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按户（含空置房、酒店及酒店附楼，其中酒店及其附楼各按一户，共计两户计算）分摊。（3）除上述公共设施设备运行所产生的水、电费用外，本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗（注册总表与户表之间的水、电损耗误差）费用，乙方单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按户（含空置房、酒店及酒店附楼，其中酒店及其附楼各按一户，共计两户计算）分摊。……第五条物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行；……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。……扣费时间为公历每月5日，……第十四条甲方的权利和义务包括：……3.按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。……第十五条乙方的权利和义务包括：……8.按本协议的约定向甲方及该物业使用人提供物业管理服务。……第十六条……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；……第三十二条本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。”2013年12月16日，经佛山市禅城区房产测绘和交易中心测绘，涉案禅城区岭南大道北129号一座23层建筑面积为1077.50平方米。2014年5月27日，被告签署《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，确认接收涉案禅城区岭南大道北129号一座23层。另查明一，被告将涉案房屋整体出租给案外人深圳市国际招标有限公司佛山分公司并约定承租人负担租赁期间的物业费。2016年4月8日，原告一次性扣取了承租人深圳市国际招标有限公司佛山分公司银行账户上的28588.43元。另查明二，2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司。2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司（即本案原告）。另查明三，原告是壹级资质的物业管理公司，于2010年9月3日登记成立，其经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、停车场（库）服务等。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司与被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》是双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据上述协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司（即本案原告），原告依法继受广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司与被告之间的合同权利及义务。关于原告主张被告支付2016年4月至9月物业服务费及公摊电费共计22766.06元的诉请。被告将涉案房屋整体出租给案外人深圳市国际招标有限公司佛山分公司并约定承租人负担租赁期间的物业费。2016年4月8日，原告一次性从涉案房屋的承租人账户上扣取了28588.43元，原告提前扣取的费用足以清偿被告应支付的2016年4月至2016年9月物业服务费及公摊电费共计22766.06元，故本院对原告要求被告支付2016年4月至2016年9月物业服务费及公摊电费的诉讼请求不予支持。关于违约金问题。如前认定，被告已按约定缴纳了物业管理费及公摊电费，不存在违约，其无需承担本案违约责任，对原告诉请的违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司的全部诉讼请求。本案适用小额诉讼程序审理，受理费减半收取185元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司自行负担。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇一九年三月十八日书记员 方紫盈