广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初65号原告：闵燕，女，汉族，1983年10月8日出生，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：何春珍，广东百科律师事务所律师。被告：雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司，住所地：广州从化江埔街御景路6号，统一社会信用代码：91440101799414190A。负责人：徐明峰。委托诉讼代理人：何建成、周淑婷，该公司员工。原告闵燕与被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司物业服务合同纠纷一案，原告于2019年1月2日向本院起诉，本院同日立案受理，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闵燕及其委托诉讼代理人何春珍，被告委托诉讼代理人何建成、周淑婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵燕向本院提出诉讼请求：一、被告赔偿原告因污水倒灌造成的财产损失10万元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是从化市江浦街从城大道长寿山路1号605房的业主，被告是该小区的物业管理公司。涉案房屋自2012年收楼起，并未曾入住。2017年11月，原告接到被告电话，称楼下住户反映楼上漏水，要求开门查看。原告立即让亲戚前往开门查看，发现房屋主人房卫生间公共排水管道堵塞污水倒灌，导致主人房和其中一个次卧全部被污水浸泡，恶臭熏天。被告当时仅请人简单清理污水，打扫卫生，并没有及时疏通公共管道，也没有作出有效维护管理行为。还要求原告将钥匙交给其保管，由其继续排查原因。2018年3月13日，楼下住户再次向被告反映楼上漏水更加严重，要求找到原告。被告明知原告信息和联系方式，却未及时通知原告还存在污水倒灌的情况，反而告知楼下住户原告是外国人，无法沟通，隐瞒实情，导致损失进一步扩大。直到2018年3月20日左右，才通知原告，要求开门再次查看原因。2018年3月27日原告出差回到广州，立即前往房屋查看，发现整个房屋全部被污水浸泡，到处都是生活污水，浸泡大约有几十厘米深，造成原告房屋受损严重，三个房间木地板全部拱起起泡，房间、客厅被浸泡过的墙身出现发霉、起泡、脱皮等现象，木板房门被浸泡处发霉、变质，整个房屋原带的装修基本受损，必须重新装修才能入住。房屋两次被污水浸泡，明显是公共下水管道堵塞污水倒灌回流导致。被告作为本小区物业管理公司，公共排水管道属于其管理维护范围。因其未尽及时疏通清理、维护管理职责，造成公共排水管堵塞污水返流到原告房屋，给原告造成严重损失。其行为损害原告的合法权益，且对本案事故不具有免责的条件。就本案事故原告多次催促，请求被告承担损失或维修房屋的责任，被告均不予理睬。据此，原告起诉请求法院依法裁判。被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司辩称：一、原告所述事件处理经过与事实不符，被告在事件处理过程态度积极，反应及时，尽心尽力。被告在2017年10月就接到原告楼下业主周玲反映家里客房渗水的投诉，当即联系原告在被告处留下的联系电话（131××××4144），但多次致电均无人接听。被告又再查阅业主档案，也未发现其他联系方式和业主有托管钥匙登记，查看欠费情况时，发现原告自被告提供物业服务以来（自2016年4月1日起）一直未缴纳过物业管理费，房屋无水电费产生，被告多次发函件催收也一直无法联系上原告。因情况紧急，被告又联系了江埔街派出所文新国警官，其告知被告找海塱居委查询原告信息及联系方式，经致电海塱居委陈碧霞书记，陈书记几天后才回复查到原告另一个联系方式（133××××5585），被告方才联系上原告，多次与其沟通，均回复在老家，钥匙在广州，不清楚什么时候能够回来开门。2017年11月初，被告再次接到楼下业主反映家里渗水严重。被告经过多次与原告沟通，才说服其同意被告先破门进去，查看室内的情况。2017年11月11日，在原告委托的周冬梅、被告、开发商、海塱居委黄炎光主任见证下，由被告聘请师傅开锁进门。进门后室内客房有泡水、主人房及阳台长满青苔，水从主人房卫生间地漏处渗出。被告当即为原告清洁了现场，第二天立即与开发商排查室内管道是否漏水、公共管道是否堵塞，检查均正常。事后也将检查结果告知楼下业主周玲。2017年12月5日，原告来到被告处借取钥匙到房屋查看情况，后将所有钥匙取回，但拒绝签字确认。2018年3月中旬，楼下业主再次反映天花有渗水问题，被告当即又再联系原告，让其过来开门或者邮寄钥匙给被告对房屋渗水进行排查，但多次与其沟通，原告均回复无法明确回来的时间。3月27日，原告丈夫(自称其丈夫)在没有与被告联系的情况下，进入房屋查看情况，当时发现房屋客房有泡水，便告知被告，被告建议托管钥匙，但遭到拒绝，原告丈夫只是没有关上大门，要求被告处理。第二天被告又到现场查看情况，最后判断应为主卫专有部分排水管堵塞所致，为了避免对楼下业主造成更大的损失，被告又出钱联系专业疏通管道的师傅疏通，并在主卫地漏处通出大量头发，疏通至今涉案房屋再无出现生活用水倒灌回流。被告自发现事件以来，从想尽办法联系原告、与原告沟通早日开门、上门多次排查原因、到最终解决问题，甚至垫钱为原告聘请师傅开锁、疏通，已经完全履行物业公司约定和法定义务。原告与楼下业主周玲，作为本案的利益共同体，企图通过扭曲事实，冤枉好人，实属让人心寒。二、生活用水倒灌回流并非公共下水管道堵塞所致，而是主卫专有部分排水管被头发堵塞所致。如前所述，被告找专业师傅对主卫地漏处管道进行疏通后，通出大量头发及尘块，由于公共主管水流量大，水压大冲破涉案房屋专管内头发及尘块，生活用水得以流进房屋，当已进入屋内的生活用水再次通过排水口排出时由于管内有头发及尘块堵塞，且水流量小，水压不足以冲破堵塞物，致水无法排出，时间一长，便形成积水。疏通至今涉案房屋再无出现生活用水倒灌回流。其次，按照常理推断，原告所处楼层在六楼之高，如果生活用水倒灌回流是公共下水管道堵塞所致，那么应是同一栋低楼层最先出现倒灌回流，而原告之下的楼层均无出现此情况，可见倒灌回流是其平时使用屋内排水管不当造成堵塞所致，屋内专有部分非被告的维护管理范围。三、在此次损害事件中，原告也有过错，应自行承担相应责任。原告长期不居住在涉案房屋内，对房屋疏于看护、管理，且正如前所述，在被告得知楼下业主周玲房屋渗水后，多次联系原告尽快过来开门，但其诸多推脱，不配合原因排查，也是导致本次事件损失扩大的原因。综上所述，原告诉讼请求缺乏事实及法律依据，恳请依法驳回。经审理查明：原告为广州市从化区江埔街从城大道长寿山路1号605房（涉案房屋）的产权人。雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司（其于2017年9月11日更名为雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司，即本案被告）与该小区开发商从化兴利房地产开发有限公司于2016年3月30日签订《前期物业服务合同》，约定自2016年4月1日起为涉案房屋小区提供物业管理服务，原告与被告均确认被告管理范围包括公共排水管在内的公用设施设备的日常维护和管理。2017年11月份，原告接到被告电话告知，称楼下住户反映有漏水情况。2017年11月11日，原告委托周冬梅，与被告工作人员前往涉案房屋进行查看，发现涉案房屋房间被污水浸泡。当日，被告对积水进行了清扫，原告将涉案房屋钥匙交被告托管以排查漏水原因，后于2018年12月5日取走钥匙。2018年3月27日，原告与被告进入涉案房屋，发现房屋严重积水，涉案房屋全部被污水浸泡。原告与被告均确认污水系从主卧卫生间地漏处渗出。被告称在2018年3月28日，曾找专业人员在原告主卧卫生间地漏处疏通出大量头发和灰尘。本案在审理过程中，本院组织双方前往涉案房屋现场勘查，房屋内积水已清理完毕，房屋墙壁存在被水浸泡的痕迹，有起泡、脱皮等现象，卧室木地板有拱起、变形，且卧室有部分地脚线与墙体脱离，卧室门底部存在木质松动、发霉情况，客厅摆放有柜式空调一台、布艺沙发一套、电视柜一个以及餐椅六张。关于涉案房屋积水产生的损失，原告提供其自行委托广州同嘉资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，结论为涉案房屋内受水浸损毁所造成装修及家具等资产损失于评估基准日2019年1月3日的评估价值为33917元。其中，各修复项目分别为：1.更换房间木地板，30.38平方米，5165元；2.更换房间木门及木门套，6扇，8100元；3.墙体修复，62.82元，11308元；4.补扇灰、扫墙漆，218平方米，3924元；5.海尔柜式空调送风机维修，1台，500元；6.餐桌餐椅，1套，1440元；7.布艺沙发，1套，2000元；8.夹板造木电视柜，1项，680元；9.清运建筑余泥垃圾，1车，800元。该评估报告中附有评估现场照片。被告向本院申请对涉案房屋积水形成原因及因积水产生的损失进行鉴定和评估。被告还提交了2017年、2018年的《雅居乐物业管理记录》，拟证明每半年对公共排污管道进行定期疏通保养，但原告认为该记录系被告单方出具，对此不予认可。另被告并未提供证据证明原告在发生积水前居住使用涉案房屋。本院认为，原告与被告之间成立物业服务合同关系，被告负有维护公共排水管道的义务。本案中，污水倒灌事件发生后，现房屋积水已清理完毕，原始现场已经破坏，且此后亦未再发生积水，故被告申请对房屋积水原因进行鉴定已缺乏相应的客观条件，故对于被告积水原因鉴定的申请，本院不予采纳。因此，本案只能根据已知事实和日常生活经验法则进行判断。被告提交视频及图片，表示其找专业人员在原告主卧卫生间地漏处疏通出大量头发和灰尘，主张该地漏堵塞导致涉案房屋积水，但无法证明发生的具体时间、大量头发和灰尘来源于主卧卫生间地漏还是公共排水管，故对原告该主张，本院不予采信。原告主卧卫生间地漏处所连通的房屋专有排水管与公共排水管道相接驳，原告认为公共排水管道堵塞导致污水通过房屋专有排水管从主卧卫生间地漏处倒灌回流至房间，符合日常生活经验法则，具有合理性，且原告并未实际居住涉案房屋，被告认为日常进出、开窗通风会随之带入头发灰尘致房屋专有排水管道被堵塞明显不符合生活常理。故本院认为房屋积水的原因应为公共排水管道堵塞导致污水倒灌回流。被告虽提交了2017年、2018年的《雅居乐物业管理记录》，拟证明每半年对公共排污管道进行定期疏通保养，但该记录系被告单方出具，原告对此不予认可。被告在2017年11月11日即发现房屋积水，原告将钥匙交被告托管以进一步排查原因，但2018年3月27日，却再次发生积水事件，此亦反映出被告对上述问题的处理并不彻底，并未采取有效措施从根本上解决公共排水管道堵塞问题，故被告存在不完全履行物业服务合同约定的维护和管理义务。同时，涉案房屋系业主自住封闭的独立专有空间，被告作为物业管理公司无法进入涉案房屋及时发现、解决问题，而原告作为产权人亦负有对涉案房屋管理和维护义务。虽然原告并未在涉案房屋居住，但其自述2018年3月20日即已接到被告通知电话，待2018年3月27日前往时发现屋内积水已达数十厘米高。其作为涉案房屋的权属人接到通知后理应立即派人或通知被告前往涉案房屋查看或采取其他适当措施以防止损失扩大。因此，原告对涉案房屋积水的扩大损失亦负有一定责任。综上，本院结合全案案情酌定认定被告对涉案房屋积水产生的损失承担60%的责任，原告对该损失承担40%的责任。关于损失赔偿的金额问题，原告提交广州同嘉资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，经本院现场勘验，原告主张的各项损害均实际发生，评估报告中所列各项目均为修复损害所必须。且该评估报告为专业评估机构出具，经实地查验，亦附有评估现场照片。故本院采信该鉴定报告结论，认定损失金额共计33917元。对于被告认为系原告单方委托，有失公正，要求重新评估的申请，本院不予采纳。综上所述，被告应赔偿原告因涉案房屋积水产生的损失33917元×60%=20350.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决如下：一、被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付20350.2元给原告闵燕；二、驳回原告闵燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告闵燕负担996元，被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司负担154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李耀文二〇一九年三月二十八日书记员  陈振文