上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初19412号原告：周俊俊，男，1988年1月11日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：金慧霞，上海丰兆律师事务所律师。被告：杨静婷，女，1987年7月13日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：高黎，上海新松律师事务所律师。原告周俊俊与被告杨静婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月3日立案受理后，依法适用简易程序分别于2018年12月17日、2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告周俊俊及其委托诉讼代理人金慧霞，被告杨静婷及其委托诉讼代理人高黎均到庭参加诉讼。审理中，双方当事人同意并经院长批准继续适用简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告周俊俊向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2013年11月6日签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令被告协助原告将坐落于上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户登记至原告名下；3、判令被告承担系争房屋过户登记所产生的所有税费。事实与理由：2013年11月6日，被告的父亲杨关云代替被告与原告签订《房屋买卖合同》一份，约定将系争房屋以107万元的价格出售给原告，原告于合同签订当日支付了定金20万元，于被告交付系争房屋时再支付购房款87万元。2015年7月左右，被告将系争房屋交付原告，后经双方口头协商，原告先支付72万元购房款，余款于系争房屋过户时支付。被告向原告交付系争房屋后，原告即对系争房屋进行装饰装修，并于2016年下半年入住系争房屋，一直居住至今。近期，原告知晓系争房屋可以办理过户手续，原告遂联系被告要求被告协助办理系争房屋过户手续，但被告的丈夫称被告本人根本不知道将系争房屋出售给原告的事实。另被告的母亲告知原告，被告的父亲已经于2018年8月左右去世。原告认为，原、被告之间就系争房屋的买卖合同虽然系由被告的父亲代为签署的，但被告全家对系争房屋买卖行为均知晓，且原告已入住系争房屋2年时间，被告从未向原告提出过异议，故请求法院判如诉请。被告杨静婷辩称，原告没有证据证明其父亲代替被告与原告签订《房屋买卖合同》，被告对系争房屋的买卖事项根本不知情，原、被告之间就系争房屋没有合同关系。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年11月24日，被告父亲杨关云代表被告及案外人沈某某(乙方、承租人)与上海仓城开发建设有限公司(以下简称“仓城公司”、甲方、补偿单位)及上海松江茸城动拆迁有限公司(以下简称“茸城公司”、甲方、实施单位)签订《老城区危旧居住房屋补偿置换协议》(以下简称《补偿置换协议》)一份，载明：一、乙方所承租的坐落于松江区中山西路XXX号房屋(以下简称“被动迁房屋”)，为公有租赁房，建筑面积45.74平方米；二、被动迁房屋经上海地维房地产估价有限公司评估，市场价为每平方米7,598元，本地块居住房屋均价为每平方米7,675元；三、乙方选择补偿方式为房屋(产权)调换,异地安置；四、套型补贴面积为15平方米，异地补贴面积为25平方米，应安置面积为85.74平方米；……。协议另对其他有关事项作了相应的约定。2013年11月6日，被告父亲杨关云代表被告(甲方)与原告(乙方)签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于松江区辰塔路XXX号A动迁安置配套房XXX号西301室房屋(注：房屋为毛坯期房)转让给乙方，建筑面积71.87平方米。双方商定房屋转让价款为107万元。付款方式为：1、乙方于2013年11月6日支付给甲方定金20万元；2、乙方于交付房屋时支付甲方购房款87万元；3、甲方配合乙方办理产权过户手续，办证费用由甲方承担；4、甲方的动迁协议书、订房单由乙方保管。合同第七条约定，甲方承担办理产证过户所需的费用。协议另对其他有关事项作了相应的约定。同日，被告父亲杨关云向原告出具《收据》一份，载明：金额为20万元，交款单位为“周俊俊”，收款方式为“人民币现金”，收款事由为“支付给辰塔路XXX号A动迁安置配套房XXX号301室”。2015年7月23日，原告父亲周利民向被告父亲杨关云支付款项5万元。2015年7月24日，原告父亲周利民向被告父亲杨关云支付款项72万元。2015年12月7日，被告和其父亲杨关云一起与开发商上海新松江置业(集团)有限公司办理了系争房屋交接手续，后被告父亲杨关云将系争房屋交付原告，原告于2016年10月正式入住系争房屋。另查明，被告父亲杨关云因疾病于2018年8月31日死亡。系争房屋于2018年10月9日核准登记在被告名下，建筑面积为73.75平方米。再查明：被告母亲为王馥敏，被告父母曾于2009年7月2日登记离婚，后于2018年7月2日登记复婚。庭审中，被告确认其父母离婚后仍居住在一起，被告也与父母居住在一起。又查明：被动迁房屋原承租人为被告母亲王馥敏。2011年8月5日，原承租人王馥敏向上海永开置业有限公司提交《过户申请》，同意将被动迁房屋承租人变更为被告，被告父亲杨关云及被告作为家庭人员，也在《过户申请》上签名。2011年8月8日被动迁房屋的承租人变更为被告。庭审中，原告为证明其主张另提供了如下证据材料：1、《居住证明》一份，证明自2016年10月起至今，原告一直居住在系争房屋内；被告对证据的真实性无异议；2、《收款收据》三份，证明系争房屋的物业费都是原告支付的，被告从未支付过；被告对证据的真实性无异议，但无法证明原告所要证明的内容，其同父亲杨关云一起于2015年12月7日办理了房屋交接手续，故2015年12月10日至2016年12月9日的物业费是被告支付的；3、《房屋验收表》、《入住通知书》、《业主信息表》、《上海市商品房出售合同》(物业公司调取的)、被告居民身份证等，证明2015年12月交付系争房屋时，被告本人知晓系争房屋情况，并签署了相关房屋验收材料；被告对证据的真实性无异议，《入住通知书》、《业主信息表》都是被告签字的，《业主信息表》中仅紧急联系人电话不是被告本人的，其他都是被告本人的，《上海市商品房出售合同》中乙方的签字是被告本人签字，但甲方未盖章。4、天然气用户使用证一份，证明仅有人居住在系争房屋内才能开通天然气，故被告一直知晓系争房屋已经出售给了原告；被告认为其从未办理过天然气用户使用证，签名也不是被告本人签名。被告为证明其主张另提供了如下证据材料：1、委托书(复印件)、上海市房地产买卖合同(复印件)各一份，证明被告出售另一套房屋时，其向受托人出具了委托书；原告对该证据的真实性无法确认，且与本案无关；2、居间合同二份，证明被告父亲杨关云曾存在擅自出售房屋的情况，而被告不知情；原告认为该证据与本案无关,若被告父亲杨关云曾存在擅自出售房屋的情况，被告应当谨慎对待其父亲杨关云的行为，但被告仍没有谨慎其父亲杨关云的行为；3、订房单一份，证明被告父亲杨关云在合同上的签名都是错误的；原告对该证据的真实性认可，订房单的签名是被告父亲杨关云，说明动迁办认可被告父亲杨关云的代理行为，才让其办理一系列手续，可以证明原告是善意的；4、短信记录、报警记录及录音各一份，证明原告知晓系争房屋的实际产权人是被告，并非原告诉状中所称的被告父亲杨关云替被告签订《房屋买卖合同》，说明原告不属于善意第三人，属于恶意购买系争房屋；原告对短信记录、报警记录真实性认可，说明被告做好了毁约的准备，录音内容有删减，真实性无法确认；5、煤气公司的开户单(复印件)一份；证明开户单上的签字并非被告本人签名；原告对该证据的真实性无法确认。庭审中，原告认为，因为《补偿置换协议》是被告父亲杨关云签字的，订房单的原件也是被告父亲杨关云给到原告的，故被告应当知道其父亲杨关云已经将系争房屋出售给了原告；被告认为，签《补偿置换协议》是动迁取得利益，被告授权其父亲杨关云签字是没有问题的，但出售系争房屋是重大事项，被告不可能不出具委托书让其父亲杨关云代替自己出售系争房屋。被告的第一套房屋出售都是被告全权处理的，不存在未经被告授权出售系争房屋的事实。关于案外人沈某某也是《补偿置换协议》上房屋承租人的问题，被告认为因其父亲杨关云与动迁办关系好，将案外人沈某某的名字也写成了承租人，其目的是保证第一时间将安置房屋出售，拿到钱归还赌债。《补偿置换协议》签订后，分到两套房屋，一套给了案外人沈某某，该套房屋被告仅占1%的份额，还有一套就是本案系争房屋。审理中，原告表示同意承担办理系争房屋过户手续所产生的税费，同意将剩余10万元购房款支付给被告，另愿意再支付被告补偿款10万元。以上事实，有《老城区危旧居住房屋补偿置换协议》、《房屋买卖合同》、《收据》、支付凭证、常口历史库信息资料、《过户申请》、公有居住房屋承租户名变更通知、居住证明、上海市不动产登记薄及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，被动迁房屋为公有居住房屋，原承租人为被告母亲王馥敏，被告父亲杨关云是同住人，因考虑子女上学报户口等问题，经家庭内部协商将被动迁房屋承租户名变更为被告，因此，被动迁房屋的补偿利益应当归承租人和同住人共同所有，并不仅归被告一人所有。从签订《补偿置换协议》，再到被告父亲杨关云将系争房屋出售给原告的整个过程来看，均是由被告父亲杨关云一个人完成的。虽然，被告父母曾于2009年7月2日登记离婚，但被告父母和被告居住在一起，自2015年12月7日到被告父亲杨关云死亡(2018年8月31日)之前，被告从未关注过系争房屋，对原告居住在系争房屋内也从未提出过异议，由此可见，被告应当知道其父亲杨关云已经将系争房屋出售给原告的事实，并对其父亲杨关云的行为予以确认。因此，本院对被告的辩称意见，不予采纳。综上所述，本院依法认定，被告父亲杨关云有权代表被告与原告签订《房屋买卖合同》，原、被告之间就系争房屋买卖合同依法成立、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，原告要求被告协助办理系争房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。本案审理中，原告表示自愿承担办理系争房屋过户手续所产生的税费，并愿意再支付被告补偿款10万元，系原告自愿处分自己的民事权利，本院予以确认。本院注意到《房屋买卖合同》约定的建筑面积，比产权证载明的建筑面积少1.88平方米，该面积差额在原告自愿支付的补偿款中也得到了弥补。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：一、原告周俊俊与被告杨静婷于2013年11月6日签订的《房屋买卖合同》继续履行，被告杨静婷于本判决生效之日起十日内协助原告周俊俊将坐落于上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告周俊俊名下(因产权过户所产生的税费，由原告周俊俊承担)；二、原告周俊俊于本判决生效之日起十日内支付被告杨静婷剩余购房款10万元；三、原告周俊俊于本判决生效之日起十日内支付被告杨静婷补偿款10万元；如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,330元，减半收取7,665元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费12,665元，由原告周俊俊负担6,332.50元(已付)，由被告杨静婷负担6,332.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一九年三月十二日书记员  杨亦珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……