广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初9741号原告（反诉被告）：黄宇艳，女，汉族,1972年9月19日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：郑站场，广东凡恩律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑传基，男，汉族，1983年4月24日出生，住址：福建省周宁县。反诉被告：邓冠建，男，汉族，1971年10月27日出生，住址：广东省惠州市惠城区。第三人：惠州市惠城区汝湖镇虾村村第五村民小组，住所地：惠州市惠城区汝湖镇虾村村委会五队38号。负责人：黄耀南。第三人：占学文，男，1973年10月5日出生，住址：惠州市惠城区。第三人：马国强，男，1953年12月16日出生，住址：惠州市惠城区。第三人：李月华，男，1944年1月17日出生，住址：惠州市惠城区。第三人：范艳芳，女，1964年9月17日出生，住址：惠州市惠城区。第三人：黄容根，男，1950年6月19日出生，住址：惠州市惠城区第三人：李世升，男，1962年12月19日出生，住址：惠州市惠城区。第三人：李振明，男，1948年1月11日出生，住址：惠州市惠城区。第三人：黄耀棠，男，1958年9月17日出生，住址：惠州市惠城区。第三人：李月娣，女，1949年7月1日出生，住址：惠州市惠城区。第三人：李友来，男，1967年8月17日出生，住址：惠州市惠城区。上列第三人的共同委托理人：侯国平，男，1964年8月16日出生，住址：惠州市惠城区。第三人：侯国平，男，1964年8月16日出生，住址：惠州市惠城区。原告（反诉被告，以下称原告）黄宇艳与被告（反诉原告，以下称被告）郑传基、反诉被告邓冠健、第三人惠州市惠城区汝湖镇虾村村委会第五村民小组、侯国平、占学文、马国强、李月华、范艳芳、黄容根、李世升、李振明、黄耀棠、李月娣、李友来土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄宇艳及其委托代理人郑站场，被告郑传基，反诉被告邓冠健，第三人惠州市惠城区汝湖镇虾村村委会第五村民小组、占学文、马国强、李月华、范艳芳、黄容根、李世升、李振明、黄耀棠、李月娣、李友来的共同委托代理人侯国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告黄宇艳诉称，2016的9月10日，原告与马国强等人签订一份《土地租赁合同》，约定原告承租位于汝湖镇××组夫斗塘士地，四址：东至柒组长夫仔地（长60.50米）；南至五组村民李佛保地（长109.3米）；西至五组机耕路（长58米）；北至二组机耕路（长1055米），面积为6363平方米的土地，承包期限为10年，至2026年9月30日止合同第一条约定，在租赁承包期内，原告可转租、转包所租用的用地。2017年3月15日，原、被告签订一份《土地租赁合同》，约定原告将上述地块转租给被告使用。《土地租赁合同》第二条约定：租赁期限为9年零4个月（即从2017年5月15日起至2026年9月30日止）；第三条约定：租赁价款为2017年5月15日起至2020年9月30日的月租金为19000元，并约定付款方式为每月8日前将当月的租金付清到原告指定的银行账户，即户名为黄宇艳，开户行为工商银行惠州中山东支行，账号：62×××56；第五条第1款约定：签订合同时，被告需交50000元执行本合同的保证金，在被告无违约的前提下，合同期满退还给被告；第6款约定：被告不能按期交付地租款，逾期原告可按每天200元计收违约金，超过当月13日仍未交清的，原告可单方终止合同、无偿收回土地及地上物，保证金不予退回，并由被告承担所有损失。基于上述，被告在2017年11月29日因违法使用土地，将土地地面用混凝土硬化，在惠州市国土资源局汝湖国土所多次要求整改的情况下，被告拒不整改导致被强拆，为此原告多次与被告商量将渣土运走事宜，被告置之不理，原告自行租车运走，由此产生11700元的运渣费用，根据双方签订《土地租赁合同》第五条第一款的约定该费用应当由被告承担。自此，从2018年2月起被告无正当理由拒绝向原告交纳地租款，原告多次催要仍拒不支付。原告无奈，于2018年7月6日向汝湖镇维稳中心申请民事调解，最终未能调解成功。原告认为双方签订的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，被告拒不向原告支付地租款的行为为已构成合同根本性违约，导致合同无法履行、合同目的不能实现，损害了原告合法权益。据此，被告严重违背了诚实信用原则，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间在2017年3月15日签订的《土地租赁合同》；2、被告返还租用的位于惠州市××××组夫斗塘6363平方米土地；3、被告支付拖欠租金人民币108000元；4、原告收取的50000元租赁保证金不予退还被告，并判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币36200元（按每天200元暂计至2018年7月31日,实际要求计算至被告付清租金之日止）；5、被告赔付因被告违法地面硬化被惠州市国土资源局强拆产生的运渣费11700元；判令被告支付使用承租土地产生的电费；6、被告承担本案诉讼费用。被告郑传基辩称，其答辩意见与反诉意见一致。第三人惠州市惠城区汝湖镇虾村村委会第五村民小组、侯国平、占学文、马国强、李月华、范艳芳、黄容根、李世升、李振明、黄耀棠、李月娣、李友来述称，对原告的起诉没有意见。反诉原告郑传基反诉称，反诉人与被反诉人签订的土地租赁合同虽没有明确作为堆放建材使用（被反诉人长期从事采地承包、转让生意，合同为格式合同），但双方租赁前达成的意向是作为堆放建材使用，这点是经过双方商定的，被反诉人是同意的，所付的租金也是商业用地的租金（一平方3元每月的价格相当于是一亩一年23976元，而菜地的租用价格是一亩一年3000元）。在经营期间开据村里相关证明、办理营业执照、办理办公电信宽带业务、办理被反诉人所有单位的银行业务“鲜特汇”（我原本不想办的，现在微信、支付宝更方便，被反诉人说是他在单位的任务就当帮忙）、2017年9月份至10月份间，邓冠健多次提出将合同总价作价五折转让给反诉人（租用期间收租顺利效益如此好而做出这样的提议是存在问题的），当时我全部钱都投资在进场货物上并无可用的资金，也还好当时没有答应不然后果可想而知，邓冠健为了自己的利益真是不择手段、被告发《违法通知书》期间和相关部门的协商谈判、挽留反诉人留下来继续经营、让反诉人去买苗木到现场摆放、给反诉人减租再次挽留经营的事实。在反诉人财产巨大损失、精神倍受煎熬的情况下被反诉人提出的所谓终止合同的条件是毫无人性、只为自己利益不顾他人死活的。因违法事件，反诉人期间被拆三次，每次都有现场监控视频为证。被反诉人条件前期：合同终止，反诉人收拾东西走人，押金不退或是反诉人找人接手合同（反诉人自己都损失惨重，明知不能经营难道要去骗人来接手？）；中期条件找镇上司法所调解，愿意退回押金，并对反诉人做出2万元内的补偿，反诉人没有同意；后期：反诉人收到法院传票后2018年9月27日8：30，押金不退可以撤诉，不追纠合同租金（反诉当成没有听见，也绝对不同意），以上所述或有见证人、或有现场录音为证。反诉人认为事件造成反诉人财产损失如此惨重，损失一次一次扩大，其中原因是被反诉人对整个事件发展有所隐瞒，为达到自己利益的最大化而无视反诉人经济损失，任由反诉人损失进一步的扩大，期间三次被拆，反诉人及父母、妻子受到严重的精神压力，反诉人请求法院合法公正的判令被反诉人及家人做出精神损失和经济赔偿。反诉请求：1、判令被反诉人和反诉人的合同终止，退回合同押金5万，退回反诉人2018年1月被反诉人挽留反诉人留下继续经营所交的1.4万元租金；2、合同租赁期间被反诉人对反诉人有意隐瞒整个事件发展的过程，为达到自己巨大的收租利益，造成反诉人损失一次又一次的扩大，反诉人在事件中货物直接损失180余万（反诉人货物总投资410万元左右），搬迁货物费用超80500元（搬运工、叉车租赁、运输），苗木费用8790元，反诉人请求法院判令被反诉人在本次事件中承担责任。反诉人认为被反诉人在合同一开始就存在欺瞒行为，应退还反诉人所交押金5万元及所交15.65万元租金，赔偿反诉人1889290元经济损失和精神损失。反诉被告黄宇艳、邓冠健辩称，第一个请求意见与起诉状一致。第二向反诉请求的意见是本案没有造成反诉人任何身体或精神的伤害，不存在赔偿精神上的问题，反诉人也没有提供任何收到精神损害的证据，请法院驳回。经济损失与本案没有任何关联关系。第三人惠州市惠城区汝湖镇虾村村委会第五村民小组、侯国平、占学文、马国强、李月华、范艳芳、黄容根、李世升、李振明、黄耀棠、李月娣、李友来述称，对反诉原告的反诉没有意见。查明的案件事实经审理查明，2017年3月15日，原告黄宇艳与被告郑传基签订《土地租赁合同》，约定：原告将位于汝湖镇××组夫斗塘（土名）6363平方米土地使用权出租给被告，租赁期限为9年零4个月（即从2017年5月15日起至2026年9月30日止）；2017年5月15日至2020年9月30日期间的租金为3元/平方米/月，折合19000元；租金不含税款，税收由被告承担；被告需支付50000元作为保证金；被告经征得原告同意可根据需要购建各类设施、种植各类作物，费用由被告承担，被告的正常生产、经营活动如遇纠纷或受第三者干扰，原告负责制止或调解，被告应依法合规使用土地，生产、经营、管理不得违反国家的法律法规，要防止安全事故的发生，造成人员及财产损害的，由被告承担等。上述合同签订之次日，被告向原告支付押金50000元。2017年5月15日，原告将涉案土地交付给被告使用，被告用于堆放建筑材料，租金已支付至2018年1月。租赁期间被告告知原告将其中1000平方米左右的土地进行水泥硬化，原告称被告仅告知其需硬化地面，未告知硬化面积，被告硬化地面的面积达5000平方米左右。2017年11月29日，惠州市惠城区汝湖镇人民政府向被告经营的金汇成建材门市部发出《违法用地建设行为拆除通知书》，称其未经批准在涉案土地搭建活动板房，占地约100平方米，地面硬底化约1000平方米属于未批即用违法用地，现将依法对其违法占地建设进行拆除。被告称其于2017年12月23日或24日收到该份《违法用地建设行为拆除通知书》，但承认于2017年11月29日通过微信向反诉被告邓冠健发送该通知书的照片，并称反诉被告邓冠健承诺处理该事宜，要其不予签收该通知，故其未按通知要求进行拆除。原告称其仅承诺帮忙协商处理违法拆除的事宜，最终协调不成。原、被告确认，原告将涉案土地交付给被告使用前已搭建60至70平方米的临时板房。汝湖镇人民政府分别于2017年12月14日、12月26日、2018年1月16日三次进场拆除。被告提交的视频资料显示：第一次拆除前场地堆放着井盖、管道等建材，拆除当天仅有一台挖掘机作业，仅挖掘空地，未破坏建材，同时有一台叉车移走一堆井盖；第二次拆除前一天的视频显示，场地仍堆满货物，货物之间空地有摆放苗木，未栽种；第二次拆除当天，有两台挖掘机进场施工，作业时有破坏货物，受视线及角度影响，无法判断被破坏的货物种类及数量，拆除后现场有建材残片；第二次拆除后的第四天的视频显示已拆除的地方已栽种树木，边上有部分货物；第三次拆除当天上午已栽种树木区域外围有管道等货物，有车辆在转移货物，挖掘机施工时已不见货物。被告为转移建材共支出叉车租赁费、运输费、临时搬运费共计80500元，被告提交的三项费用《收据》时间集中在2017年12月下旬及2018年1月中旬。另被告称其应反诉被告邓冠健的要求购买一批花木支出8790元，原告及反诉被告邓冠健予以认可。原告称其为此次政府强制拆除支付运渣费11700元，提交有“尹志雄”签名的《收据》为据。被告提交的其与反诉被告邓冠健之间的微信聊天记录显示，2017年11月4日，反诉被告邓冠健问被告“最近国土、城管的有没有过来说什么”、“如果他们过来的话，你就让他们去找五组的干部好了，然后马上给我电话”，12月9日反诉被告邓冠健再次问被告“城管这几天有什么情况吗？”2018年1月15日反诉被告邓冠健告知被告“明天要再挖一些”，并要被告“配合一下”。租赁场地内水泥地面被拆除后，原告按政府部门要求安排人种植了香蕉。原告称其在种植香蕉后与被告协商是否承租剩下的土地，其可减免部分租金，并称被告仍在租赁场地内堆放建材，至2018年3月份被告仍未搬离。被告称第二次拆除后，反诉被告邓冠健与其协商种了香蕉后剩余土地的租赁问题，其交了14000元的租金，不久即进行了第三次拆除，原来堆放材料的土地百分之七八十的土地被种上香蕉，其在种上香蕉后即已搬离。被告称汝湖镇人民政府在拆除水泥地面时损害了部分沙井盖及管道配件，其中树脂及水泥质的井盖已无法使用，铸铁的井盖当成废品处理，处理所得款项需庭后核实，损坏的货物数量无法清点，损失价值180万元左右，井盖的价格为几十元至一千元之间，并称有进货单为据，但未按本院规定的期限提交进货单。庭审中，原告明确其诉请的电费费用期间为2018年4月至6月。另查，原告出租给被告的土地是其自第三人侯国平、占学文、马国强、李月华、范艳芳、黄容根、李世升、李振明、黄耀棠、李月娣、李友来承租而来。其于2016年9月10日与第三人侯国平、占学文、马国强、李月华、范艳芳、黄容根、李世升、李振明、黄耀棠、李月娣、李友来签订《土地租赁合同》，约定租赁面积为9.523亩，具体用途可由原告自行确定，租赁期限自2016年10月1日起至2026年9月30日止，原告可转租给第三方使用，2016年10月1日至2019年9月30日期间的租金为3000元/亩/年。第三人惠州市惠城区汝湖镇虾村村委会第五村民小组在该合同上盖章、其负责人黄耀南签字确认同意流转。庭审中，第三人称涉案土地已分给第三人侯国平、占学文、马国强、李月华、范艳芳、黄容根、李世升、李振明、黄耀棠、李月娣、李友来承包，涉案土地是农用地，因地势低易浸水，所以租给他人种草莓。以上事实，有土地租赁合同、违法用地建设行为拆除通知书、收据、微信聊天记录、视频资料、银行流水及本院的庭审笔录在卷为据，可以认定。裁决理由和结果本院认为，涉案的土地为集体所有性质的土地，且是农业用地。原告黄宇艳与被告郑传基签订的《土地租赁合同》中虽未约定被告租用涉案土地的用途，但被告承租涉案土地后用于堆放建材，改变了涉案土地的农业用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告签订的《土地租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。无效的合同自始不发生法律效力，原告请求解除合同没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，原告收取的保证金，应当退回给被告。被告租用涉案土地是用于堆放建材，水泥硬化地面被拆除后即种植了树木，已无法满足被告的用途，从被告提交的视频来看，视频范围内未见堆放建材，原告称被告一直在使用涉案土地，但未提供任何证据证明，故被告主张其已于2018年1月搬离涉案土地且无堆放建材，本院予以采信。故原告要求被告返还土地及支付2018年4月至6月间的电费、2018年2月起的租金，均不予支持。合同虽然无效，但被告占有使用涉案土地至2017年12月底，其应当支付土地使用费，故其诉请原告返还其占用涉案土地期间的租金无法律依据，不予支持。本案系合同纠纷，被告要求原告赔偿精神损失，无法律依据，不予支持。关于被告所主张的货物及搬迁费用等损失赔偿问题。原告作为出租人，其应当知道涉案土地是农业用地，仍将涉案土地出租给被告用于非农业用途，被告在涉案土地进行非法建设时不仅未予阻止，还承诺协调处理，对合同无效及被告遭受损失存在一定的过错。被告在未确定该土地可作为非农业用途的情况下与原告签订租赁合同承租土地并进行违法建设，其于2017年11月29日收到《违法用地建设行为拆除通知书》，汝湖镇人民政府第一次进场拆除的时间是2017年12月14日且未破坏场地内的建材，第二次拆除时间为2017年12月26日，距被告收到通知书之日近一个月的时间，被告有时间将场内的建材进行转移以避免损失的发生及扩大，而被告消极等待原告及反诉被告邓冠健处理相关事宜，其自身亦有过错。因此，原、被告应根据各自的过错，分别承担相应的责任。根据庭审中原、被告及反诉被告邓冠健的陈述及双方提交的证据，原、被告因水泥地面被拆除而支出的费用包括原告支出的运渣费11700元，被告支出的苗木费8790元及叉车租赁费、运输费、临时搬运费80500元，费用共计100990元。被告购买花木是应原告的要求购买，苗木栽种在原告承租的土地范围内，该费用应由原告承担。原告支出的运渣费11700元及被告支出的叉车租赁费、运输费、临时搬运费80500元，结合本案的具体情况及原、被告的过错程度，本院酌情确定由原告承担60%即55320元。扣减原告已支付的11700元，还应支付52410元（55320元－11700元＋8790元）。被告称其因政府强制拆除行为产生的货物损失达180万元，但从其提供的视频来看，无法确定损失货物的数量及材质，被告亦未提交相关证据证明其受损失货物的品名及价格、数量，故其损失难以确定。但被告的货物确在政府强制拆除过程中遭到损坏，本院酌情确定原告向原告赔偿损失20000元。政府部门于2017年12月下旬即进场拆除，被告已无法正常使用涉案场地，原告仍收取被告的租金即土地使用费，无事实依据，应予以退还。与被告签订土地租赁合同的是原告黄宇艳，反诉被告邓冠健并非合同相对人，根据合同相对性原理，被告要求反诉被告邓冠健承担赔偿损失的责任，无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄宇艳与被告郑传基于2017年3月15日签订的《土地租赁合同》为无效合同。二、反诉被告黄宇艳应于本判决生效之日起七日内向反诉原告郑传基返还保证金50000元及土地使用费14000元。三、反诉被告黄宇艳应于本判决生效之日起七日内向反诉原告郑传基赔偿损失72410元。四、驳回原告黄宇艳的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告郑传基的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13432元（已减半收取，原告已预交26864元），由原告黄宇艳负担。本案反诉受理费10901.8元（已减半收取，反诉原告已预交10901.8元），由反诉被告黄宇艳负担845元，反诉原告郑传基负担10056.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  肖石平审 判 员  黄链生人民陪审员  李国强二〇一九年三月一日书 记 员  刘 妙