江西省铅山县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1124民初814号原告梅某,女,1980年4月12日出生,汉族，铅山县人，初中文化，务工，住江西省铅山县。被告王某，男，1978年12月3日出生，汉族，铅山县人，初中文化，私企员工，住江西省铅山县。委托代理人张婕，江西时空律师事务所律师，一般代理。原告梅某与被告王某离婚后财产纠纷一案，本院于本院于2017年12月7日作出（2017）赣1124民初798号民事判决，原告梅某不服，向上饶市中级人民法院提起上诉，上饶市中级人民法院发回本院重新审理，本院于2018年5月28日重新立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告及被告王某的委托代理人张婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅某向本院提出诉讼请求：1、要求对双方共有的位于铅山县河口镇信江龙庭B区4栋3单元101室价值约450,000元的商品房进行分割，即判令该房屋归一方所有，并由房屋所有权一方支付相对应的房屋价款给另一方；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告梅某与被告王某曾系夫妻关系。2015年9月29日，原、被告在铅山县人民法院主持下达成调解协议，铅山县法院作出（2015）铅民一初字第669号民事调解书，内容有：“一、原告梅某与被告王某自愿离婚；二、婚生女儿王钰宁随被告王某共同生活，原告从2015年10月1日起每月支付女儿王钰宁抚养教育费400元至女儿年满18周岁止，该款由原告于每月28日前汇款到被告王某上饶银行62×××08的账号上，原告对女儿享有探视权；三、位于铅山县河口镇信江龙庭4栋3单元101室（房屋产权证号为铅房权证字××号）的房产由原、被告共同共有，原、被告一致同意于2015年10月31日前将该房子空出用于出租，2015年10月31日之前的房贷由被告王某负担；房屋出租的租金所得用于归还房子的按揭款，不足部分由原、被告平均分担，多余部分由原、被告平均分割；四、女儿王钰宁看病的费用在扣除医保报销之后由原、被告平均分担……”。2016年5月5日，被告向法院申请强制执行，要求原告履行支付金钱的义务，执行标的款为5,296元（其中房屋按揭款为2,896元）；2017年3月16日，被告再次申请强制执行，执行标的款为16,209元（其中房屋按揭款8,914.74元）。以上款项，原告均履行了给付义务。后原告了解到被告自2016年3月便未还房屋按揭款。该房屋自双方离婚后一直闲置，被告母亲不让原告进去住，现在被告占据着房屋。原告贴了招租公告，每来一个租客询问，被告母亲就赶走一个，说她要住，因此一直未租出去。2015年11月份，原、被告私下协商将该房屋以450,000元价款出售，原、被告与买方都在买卖合同上签了名字，原告收了买方定金10,000元，后来被告在过户前又拿出一份协议要求原告签，原告发现此协议不公平，原告要求修改协议，被告不同意，因此，房屋没有出售成功，原告返还了双倍定金给买方。原告一直无稳定工作，无能力偿还房屋按揭款，被告也无能力偿还。离婚后房屋已不存在共有的基础，故诉至法院要求分割双方婚姻存续期间共同财产即铅房权证铅字××号商品房，要求变价分割，双方各一半。原告愿意要房子，同意支付一半的房价给被告。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组证据：1、（2015）铅民一初字第669号民事调解书复印件一份；2、产权证号为铅房权证铅字第××号房屋产权证复印件一份；该组证据旨在证明原、被告原系夫妻关系，经本院调解自愿离婚，并对两人夫妻共同财产予以处置，确定将诉争房产由原、被告共同共有，原、被告一致同意于2015年10月31日前将该房子空出用于出租，2015年10月31日前的房贷由被告王某负担；房屋出租的租金所得用于归还房子的按揭款，不足部分由原、被告平均分担，多余部分由原、被告平均分割的事实以及该房屋是按揭购买，办理了抵押的事实。第二组证据：3、2017年2月1日，上饶银行铅山支行贷款逾期催收通知书复印件一份；4、铅山县人民法院(2016)赣1124执170号、（2017）赣1124执151号执行案件的结案证明原件二份；该组证据旨在证明自2016年3月—2017年2月，被告拖欠按揭款本息17,829.48元未还，原告已偿还相应按揭款的事实。第三组证据：5、2015年11月7日，原、被告与案外人傅利清签订的售房合同复印件一份，证明被告当时同意按450,000元将房屋出售的事实。被告代理人质证称，证据1调解协议可以证实，涉案房产确定为原、被告一致同意共同共有，不作分割。涉案房产用于出租，2015年10月31日前的房贷由被告王某负担；房屋出租的租金所得用于归还房屋的按揭款，不足部分由原、被告平均分担，多余部分由原、被告平均分割。证据2房产证复印件真实性没有异议。证据3真实性没有异议，只能说明银行向被告催收过款项，不能说明被告拒绝还款。证据4执行结案数，只能证实法院对涉案房产已经进行确认和进行执行，原、被告应对涉案房产按揭款共同承担还款责任。证据5，原审被告未出庭，该售房合同只是复印件，对其真实性有异议，这份合同是原、被告与第三方之间的合同，对原、被告之间没有约束力，且该合同已经终止履行。被告王某承认证据5售房合同最后一页是其本人签字。被告王某辩称，不同意分割诉争房产，要求驳回原告的诉讼请求。具体原因有：一、婚生女儿王钰宁患有一型糖尿病，需终生治疗，需要大量金钱，该房产应该留给女儿；二、该房产大约还有120,000元按揭贷款未偿还，原、被告各自有60,000元的按揭款需偿还，原告诉称无能力偿还，由此可推断，若房产归原告，原告也无能力支付相应的价款给被告；三、本案共有基础的丧失和要求分割的重大理由。房屋没有租出去的原因是被告一直在外打工。如果原告坚持分割此房产的话，原告方应当从所分割的房款中留足女儿后期医疗费和生活教育费用。被告王某为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据1、2015铅民一初字第669号民事调解书复印件一份，证明该调解书对涉案房产作出处理，已经生效并已经全部履行；2、房屋招租书复印件，证明被告一直按照2015铅民一初字第669号民事调解书要求，通过房产中介向外招租，但无人承租，被告已经履行调解书要求的出租义务；3、2017年9月20日，上饶银行出具的被告在该行还款情况说明原件一份，该份证明显示被告归还房贷情况正常，无欠息。4、原、被告女儿王钰宁的慢××卡及医疗发票，证明原、被告女儿王钰宁所得的糖尿病系慢××，需终生服药，同时王钰宁从原、被告离婚后所产生的部分医疗费发票每月1,000元左右。原告质证称，调解书并未全部履行，被告是在本案原审一审开庭后再制作的招租说明，且原、被告离婚后没多久，房子就被被告搬空了，房子里什么都没有，不可能出租出去。医疗发票反映不需要每月花费1,000元。在申请执行的时候，最近一年花费4,000多元，还是报销前的门诊发票，所以不可能每月需花费1,000元。经本院审理查明，原告梅某与被告王某曾系夫妻关系。2015年9月29日，原、被告在本院主持下达成调解协议，本院作出（2015）铅民一初字第669号民事调解书，内容有：“一、原告梅某与被告王某自愿离婚；二、婚生女儿王钰宁随被告王某共同生活，原告从2015年10月1日起每月支付女儿王钰宁抚养教育费400元至女儿年满18周岁止，该款由原告于每月28日前汇款到被告王某上饶银行62×××08的账号上，原告对女儿享有探视权；三、位于铅山县河口镇信江龙庭4栋3单元101室（房屋产权证号为铅房权证字××号）的房产由原、被告共同共有，原、被告一致同意于2015年10月31日前将该房子空出用于出租，2015年10月31日之前的房贷由被告王某负担；房屋出租的租金所得用于归还房子的按揭款，不足部分由原被告平均分担，多余部分由原、被告平均分割；四、女儿王钰宁看病的费用在扣除医保报销之后由原、被告平均分担……”。2016年5月5日、2017年3月16日，被告向本院申请强制执行（2015）铅民一初字第669号民事调解书确定的履行义务（包括支付原告所应承担的按揭款），上述两案已经实际执行完毕。2015年11月7日，原、被告与案外人傅某签订售房合同，约定原、被告将案涉房屋出售给案外人付某，但因原、被告不能达成一致意见致使该交易未履行。原告梅某与被告王某母亲多次因房屋出租问题发生纠纷，双方均有报警记录。截至2019年3月14日，被告王某在上饶银行铅山支行的房贷还剩贷款本金103,399.33元，未还利息203元。本院认为，根据原告的诉请及其理由和被告的答辩情况，本院对本案的争议焦点整理如下：一、原、被告共同共有的房屋是否满足分割条件；二、如果满足分割条件，应如何分割。关于是否满足分割条件。因原、被告离婚已超过一年，故本案案由应为共有物分割纠纷。原告认为因为被告方的原因，其已经无法行使对案涉房屋的共有权，无法居住也无法行使租赁受益权，故应当分割。被告认为分割房屋会影响双方女儿的生活，也不存在法律规定的共有基础的丧失或其他重大理由，故不同意分割房屋。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。本案涉案房屋经本院(2015)铅民一初字第669号民事调解书确定，由原、被告共同共有，现原、被告不能协商一致将房屋出租，原告也无法在房屋内居住，致使在关于该房屋共同共有的约定中只负有义务，无法行使共有权，应属分割的重大理由。故原告有权要求分割原、被告共有的位于铅山县河口镇信江龙庭B区的4栋3单元101室房屋。就具体分割事宜，根据《中华人民共和国物权法》第一百条的规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。具体到本案，原、被告无法达成一致分割意见，且本案案涉房屋系商品房一套，实物分割会严重影响房屋的使用价值，故本院认为合适的方式应当是对该房屋的价值进行分割。本院已经应原告的请求依法委托上饶市盛业房地产土地评估有限公司对房屋现价值进行评估，上饶市盛业房地产土地评估有限公司给出的评估值为75.17万元。截止2019年3月14日，被告王某在上饶银行铅山支行的房贷还剩贷款本金103,399.33元，未还利息203元，该房屋实际现存价值应为648,097.67元。案涉房屋虽已非夫妻共同财产，但毕竟系原、被告夫妻存续期间的财产，本院认为应参照适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条的规定,原告明确表示可以支付折价补偿款，故本院判定由原告梅某向被告王某支付房屋现存价值的一半即324,048.84元给被告王某后,涉案房屋归原告梅某所有。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，参照适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条的规定，本院判决如下：原告梅某向被告王某支付折价补偿款324,048.84元(限本判决生效60天内支付)后，位于铅山县河口镇信江龙庭4栋3单元101室（房屋产权证号为铅房权证字××号）的房屋归原告梅某所有；位于铅山县河口镇信江龙庭4栋3单元101室的房屋在上饶银行铅山县支行的剩余购房贷款由原告梅某负责归还。案件受理费8,050元，由原、被告各负担4,025元；房屋价格评估费3,007元（已由原告垫付），由原、被告各负担1503.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。自本判决书内容生效之日起，权利人可向本院申请执行，申请执行期限为二年。审 判 长  仇明卿人民陪审员  刘国清人民陪审员  曾 梦二〇一九年三月十五日代书 记员  谭殿梅附：《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。