浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初219号 原告：王立明，男，1973年8月29日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 原告：金国校，男，1967年7月17日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 原告：陈宏，男，1975年12月28日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被告：吴根法，男，1974年12月16日出生，汉族，住浙江省江山市。 被告：周金祥，男，1969年7月9日出生，汉族，住浙江省江山市。 原告王立明、金国校、陈宏与被告吴根法、周金祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月20日公开开庭进行了审理，原告王立明、金国校、陈宏，被告吴根法、周金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王立明、金国校、陈宏向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判决解除与被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付给原告房屋租赁费余款43,302元及逾期违约金5万元；2018年9月开始的租赁费按合同折算以每天1118元计，计算到房屋开始清场之日止（暂算至起诉日计124,098元）；3.判令被告至案件审结之日起立即腾退原告所属的全部房屋，无偿归还原告，并恢复原状。如愿意由原告恢复的，必须支付场地清理费8万元。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月18日，原告和被告经共同协商，原告将其位于柯桥都市春天商业中心（柯桥昌隆大厦）3号楼303室商业用房（共计建筑面积508.75平方米）租赁给被告用作经营场所，双方友好协商签订房屋租赁合同，合同对租赁期限、租赁费用及支付期限、违约责任等相关事项作出明确约定。事后，原告按约将房屋交付给被告用作浴场经营场所（原经营名称为“海纳百川”，现改为“尚柯水府”），同时，被告也按合同约定依期支付了第一年、第二年房屋租赁费用，第三年房屋租赁费用经原告多次催讨直至诉至法院后庭外和解，原告打折收取房屋租赁费。按合同约定，被告应于2017年8月30日前支付第四年房屋租赁费（租期为2017年9月1日至2018年8月31日），但至今仍欠租赁费余款43,302元。2018年3月30日，被告发通知书给原告，决定在当期租期满后停止营业并归还房屋（通知书附后），但到2018年9月，被告在未通知原告情况下，又重新营业，但未重新签订合同，因此原告默认原合同继续生效。根据合同约定，被告应于2018年8月30日前支付第五年房屋租赁费（租期为2018年9月1日至2019年8月31日），但至今仍未支付，且经原告多次上门催讨无果。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特根据有关法律规定，具状法院，望能判如所请。 被告吴根法辩称,1.我们没有欠原告2017年至2018年的房租费。3楼是每天每平方1.7元，4楼和5楼是每天每平方1.6元，这个是我们和原告等八户人家口头协商之后再打的，原告也是同意的。第一年是按照合同价的，第二年价格基本上都减下来了。2017年至2018年的房租费我们只是迟了点给原告，但我们根本没有违约，我一共打款315,679元。2.从2014年开始接浴场，我们都是亏本经营的，我们亏本了1400多万元，就是这样我们再三和房东要求将房租减少，也要求重新签订合同，但是王立明不肯。去年4月份停到11月份，这个期间我们租金是停掉的。从2018年10月1日开始到现在我们租金是没付，因为租赁没有谈妥。3.王立明多次到我们的场所捣乱，我们多次报警，这样导致了我们的浴场更加难以经营下去。4.我系尚柯水府公司股东和员工，签订合同的行为系职务行为，故本案被告为尚柯水府公司。综上，请求法院依法判决。 被告周金祥辩称：1.第一年是按照合同价付的，第二年形势不行了，一直在降价，后来是按照1.6元、1.7元，这个价格维持了二三年了，但是到今年我们实在经营不下去了，停掉了，但是停掉了我们房租按1.7元还是付给原告的。后原告等八户人家的房租费都变成了1.3元、1.4元，当时大家都是默认的，原告也是默认的。但原告一定要说我们去年法院当时是按照1.7元的，所以一定要我再给他加五六万块钱。2.违约这一块我是不承认的，我都是按照1.6元、1.7元付清的，八户人家大家都是这样的，并不是原告一户人家的。综上，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉租赁房屋位于绍兴市柯桥区，建筑面积508.75平方米，为三原告按份共有，其中原告王立明占40%、金国校占40%、陈宏占20%，规划用途为商业。2014年5月18日，三原告（出租人，合同称甲方）与被告吴根法（承租人，合同称乙方）签订《租赁合同》一份，合同主要内容：租赁房屋及场地坐落在柯桥都市春天3号楼303室，合计面积508.75平方米；租赁期限为8年，从2014年10月1日起至2022年9月30日止；租金和租金交纳期限：第2、3年按第1年金额递增5%,第4年起每年递增5%(租金为净收益)；租金的支付期限与方式：第一年付人民币352,818元，第二年付人民币370,458元，第三年付人民币370,458元，第四年付人民币388,981元，第五年付人民币408,430元，第六年付人民币428,851元，第七年付人民币450,294元，第八年付人民币472,808元。合同签订后付清第一年租金，以后每年按合同签订日提前30天付清下一年的租金，先付后用；租赁场地及房屋的用途：浴场，客房，休闲餐厅；违约责任：任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。承租人擅自毁约，提前解除租赁合同（未按约定支付租金达二个月的视为承租人提前解除租赁合同），应当按合同总租金的20%向出租人支付违约金。承租人不交付或者不按约定交付租金，应当按日向出租人支付逾期租金2%的违约金，双方另对其他事宜作了约定。合同签订后，三原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告吴根法在支付了第四租赁年度（2017年9月1日-2018年8月31日）的租金345,679元后，未按约支付该年度的剩余租金43,302元，亦未按约于2018年8月30日前支付第五租赁年度（2018年9月1日-2019年8月31日）的租金408,430元，三原告催告无果，遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。被告吴根法已预缴保证金10,000元。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告王立明、金国校、陈宏与被告吴根法订立的《租赁合同》，双方意思表示真实，内容亦不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效,双方均应按约履行合同义务。本案系承租人未按照合同约定时间支付租金，致承租人要求解除合同而引起的房屋租赁合同纠纷。首先，对于三原告请求解除合同的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据《租赁合同》的约定，承租人擅自毁约，提前解除租赁合同（未按约定支付租金达二个月的视为承租人提前解除租赁合同），应当按合同总租金的20%向出租人支付违约金。同时，被告吴根法应于2018年8月1日前一次性付清2018年9月1日至2019年8月31日的租金。而根据本案查明事实，因被告未按约支付2018年9月1日至2019年8月31日的租金，三原告以起诉的方式通知被告解除合同，根据上述合同约定，原告可依法行使解除权，根据合同约定，被告吴根法应支付第四租赁年度（2017年9月1日-2018年8月31日）的租金为388,981元，并于2018年8月30日前支付第五租赁年度（2018年9月1日-2019年8月31日）的租金408,430元，而根据本案查明事实，被告吴根法仅支付了第四租赁年度的部分租金345,679元后，其余均未按约支付，据上述合同约定，三原告可依法行使解除权，被告吴根法的上述违约行为，符合合同约定的解除条件，故对三原告要求解除案涉合同的诉请，本院予以支持。合同解除的时间，结合三原告提出该项诉讼请求的时间，认定为2019年2月20日。被告吴根法辩称，双方已就租金的标准进行了调整，其在支付了315,679元后，已付清了第四租赁年度的租金，其并不存在违约行为，并提供了其和另外的房东签订的补充协议以及租赁合同佐证，对此，本院认为，被告吴根法该项抗辩理由，实质上是要求变更原合同约定的租金，被告必须举证证明本案房屋租金条款变更已达成合意的事实，其提供的上述证据无法证明双方已就租金变更达成合意的事实，与本案事实不具有关联性，对其证明力本院不予确认，被告吴根法该项辩称，依据不足，本院不予采纳。其次，租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。故对于三原告要求被告立即腾退案涉租赁房屋，并恢复原状的诉请，合法有据，本院予以支持。对三原告要求如被告吴根法愿意由其恢复，支付场地清理费8万元的诉请，因被告并不同意，三原告的该项主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。再次，对于三原告主张的租金，根据《租赁合同》约定，其中，原告要求被告吴根法支付第四租赁年度余款43,302元，理由正当，本院予以支持，对于2018年9月1日至合同解除之日即2019年2月20日的租金，结合合同约定及原告主张的标准，计算为192,296元（1118元/天×172天），对于合同解除之日后的占有使用费，按1118元/天的标准，计算至被告吴根法腾退之日止。最后，对于三原告主张的第四年度租金余款43,320元的逾期支付的违约金，《租赁合同》中虽约定了乙方不按时交纳租金的，应当按日向出租人支付逾期租金2%的违约金，但该约定过分高于由此造成的损失，故本院依法调整为按中国人民银行同期同类银行贷款利率四倍的标准计算，计算基数为租金43,320元，时间2017年8月1日-2019年2月20日，经核算为9027.26元。另，对于三原告要求由被告周金祥共同承担的主张及被告吴根法关于本案被告应为尚柯水府公司的辩称，本院认为，根据合同相对性原则，案涉合同的相对方为被告吴根法，三原告的该项主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同时，被告吴根法虽提供拍卖成交确认书、证明、转让协议、补充协议、工商登记信息等证据佐证，但均系其与案外人的关系，不能突破本案案涉合同中的合同相对性，理由不足，对其该项辩称，本院不予采纳。至于被告吴根法缴纳的保证金10,000元，可按双方合同中约定的用途另行结算处理，本案中不作处理。 综上所述，对原告诉请合理部分，本院依法予以支持；对其不合理部分诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、确认原告王立明、金国校、陈宏与被告吴根法于2014年8月28日签订的《租赁合同》自2019年2月20日起解除； 二、被告吴根法应于本判决生效后十日内腾空位于绍兴市柯桥区的租赁房屋，并恢复原状； 三、被告吴根法应支付给原告王立明、金国校、陈宏自2017年8月1日-2018年8月31日止的房屋租金余款43,302元，并偿付该款的违约金9027.26元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 四、被告吴根法应支付给原告王立明、金国校、陈宏自2018年9月1日-2019年2月20日止的房屋租金192,296元，并支付自2019年2月21日起至实际腾空日止按1118元/天标准计算的逾期腾退占有使用费，限于本判决生效后十日内履行完毕； 五、驳回原告王立明、金国校、陈宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5761元，减半收取2881元，由被告吴根法负担，限被告吴根法于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  周国鑫 二〇一九年三月二十一日 书记员  李琼珏 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。