浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终9972号 上诉人（原审被告）：杨伯炎，男，1961年11月13日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审原告）：杨伯明，男，1970年1月2日出生，汉族，住杭州市萧山区。 上诉人杨伯炎因与被上诉人杨伯明房屋买卖合同纠纷一案，杨伯炎不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初12493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，杨伯明、杨伯炎系兄弟关系。1996年12月31日，杨伯明、杨伯炎经协商签订了房屋转让协议一份，其内容载明：兹由杨柏炎原拥有坎山镇一村塘上大埠头7号老楼房二间，层次二层，经与坎山镇一村一组杨柏明弟商议后，该房转卖给杨柏明，产权及该房的一切权利自今起归杨柏明拥有。杨柏炎妻高丽珍、儿杨泽烽同意转让。卖房人处签名为杨柏炎，买房人处签名为杨柏明，甲方出证人处签名为杨柏军(系杨伯明、杨伯炎的兄弟)，乙方出证人处签名为陈某(系杨伯明、杨伯炎的舅舅)。该协议除陈某的名字系陈某本人所签外，协议内容部分的字均系杨伯炎所写，在卖房人、买房人及甲方出证人处的签名均为杨伯炎所签。协议签订时在场人为杨伯明、杨伯炎及其妻子高丽珍和出证人陈某等。杨伯炎于同日向杨伯明出具收款收据一份，其内容载明：今收到杨柏明购买塘上大埠头7号楼房二间，房层款贰万伍仟元正，承继于十二月三十一日交接，货款二清，特立此据为证。收款人处签名为杨柏炎。其中20000元系杨伯明于1994年-1995年左右支付给了杨伯炎，余款5000元杨伯明于杨伯炎出具收款收据前交付。杨伯炎在签订上述协议和出具收款收据后把涉案房屋的萧山市房权证坎山镇字第××号房屋所有权证一本交给了杨伯明，后杨伯炎于1997年左右把涉案房屋交付给了杨伯明，并由杨伯明一直管理、使用至今。由于杨伯明要求杨伯炎协助办理该房屋所有权证的过户手续无果而于2018年7月2日起诉至原审法院，请求：1.确认杨伯明、杨伯炎于1996年12月31日签订的房屋转让协议有效；2.由杨伯炎协助杨伯明办理坎山镇一村大埠头7号房屋产权过户手续；3.本案受理费由杨伯炎承担。 原审法院另查明，涉案房屋系杨伯炎于1989年1月12日向原浙江省萧山市坎山建筑工程队购买所得，其初始领取房屋所有权证的时间为1990年9月3日，房屋所有权证号为萧山市房权证坎山镇字第××号，其载明：所有权人为杨伯炎，坐落地址为坎山镇一村大埠头7号，产别为私有房产，建筑面积为131.81平方米。2015年6月23日，杨伯炎以原房屋所有权证遗失为由又向杭州市住房保障和房地产管理局申请办理了涉案房屋的房屋所有权证，房屋所有权证号为杭房权萧失字第××号，其载明：房屋所有权人为杨伯炎，共有情况为独有，坐落地址为萧山区瓜沥镇坎山大埠头7号，建筑面积为131.81平方米。原审再查明，杨伯明又名杨柏明，杨伯炎又名杨柏炎。杨伯炎于1989年11月1日与妻子高丽珍登记结婚。 原审法院认为，涉案房屋系杨伯炎于1989年1月12日向原浙江省萧山市坎山建筑工程队购买所得，并于1990年9月3日在房地产管理部门进行房屋产权登记并领取所有权证，所有权人系杨伯炎独有。同时涉案房屋转让协议除出证人陈某的名字系陈某本人所签外，其余所有的字虽均系杨伯炎所写或签，但结合协议双方的系亲兄弟关系、由证人陈某的签名、当时在场的有杨伯明、杨伯炎及其妻子高丽珍和证人陈某等，及在双方的协议签订后，杨伯明已依约支付了相应的房款，杨伯炎也已履行了交房屋义务，后杨伯明一直管理、使用涉案房屋至今等情况来看，杨伯炎把涉案房屋出卖给杨伯明系事实。综上，杨伯明、杨伯炎间签订的房屋转让协议系双方当事人的真实意思表示，其内容也没有违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律上的约束力。故杨伯明要求确认杨伯明、杨伯炎于1996年12月31日签订的房屋转让协议有效，并要求杨伯炎协助杨伯明办理涉案房屋产权转移登记手续的诉讼请求于法有据，该院予以支持。杨伯炎辩称杨伯炎无权处分涉案房屋及双方所签订的房屋转让协议违反了《中华人民共和国土地管理法》应系无效，依据不足，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决：一、确认杨伯明、杨伯炎于1996年12月31日签订的房屋转让协议有效；二、杨伯炎于判决生效之日起十日内协助杨伯明办理位于萧山区房屋的产权转移登记手续。案件受理费5050元，减半收取2525元，由杨伯炎负担。 宣判后，上诉人杨伯炎不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清、有误。1.原审判决依据的《房屋转让协议》无效，不能作为定案依据。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效合同或者协议，应当经双方当事人意思表示一致，采取书面形式订立合同的，那么应当由双方当事人签字后才成立生效。”案涉《房屋转让协议》买卖双方均由一人签署，并不能构成合同成立条件，更不存在合同生效情形。《房屋转让协议》中写到“经与坎山镇一村一组杨柏明弟商议后”，也就是并没有与杨伯明就房屋买卖事宜进行商议，双方并没有直接买卖房屋的合意。协议上的几处签名，一审庭审过程中杨伯炎及杨伯明只对主文部分的书写、杨伯炎与杨伯明的签字、陈某（已于一审期间过世）的签字进行了认可，至于其他的内容并未予以认可，但一审法院却认定都是杨伯炎所写或签，未反映真实情况。对于钱款的交付，杨伯炎及杨伯明也都一致表示有两万元是在杨伯炎买现居住的商品房时（距离写房屋转让协议时间差距长达两年之久）杨伯明给杨伯炎的，杨伯炎写完协议后只收到过伍任元，但一审法院却认定在协议签订后，杨伯明依约向杨伯炎支付房款。以上都是对事实部分的不确实认定。2.案涉房屋建设使用土地系集体所有，不具备上市交易条件。经查，案涉房屋系原浙江省萧山市坎山建筑工程队（原坎山搬运队）转让给杨伯炎的，且该次房屋转让是报送上级批准同意转让给个人的，但该房屋所处位置萧山区瓜沥镇（坎山）大埠头7号系萧山区瓜沥镇勇建村的村集体土地。在此次经批准的房屋转让之前，通过《浙江省萧山县（市）人民委员会（买契本契）》可以看出，房屋的转让都是在集体经济组织成员之间的流转的。同时，也可以通过该买契本契可以看出，地目为“宅”。这可以很明显地看出该房屋为宅基地，但一审法院对此置之不理，认为杨伯炎所主张的该房屋不能在勇建村集体经济组织以外的成员之间进行流转的观点依据不足。就杨伯炎已于一审向法庭提交的证据材料，已经能够充分证明该房屋属性。杨伯明系三岔路村集体经济组织成员，与案涉房屋所处集体土地系两个不同的集体经济组织，根据法律规定，是不允许进行交易流转的。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”据此，法律明确规定了集体土地不得出让、转让，地上的房屋、建筑物定然不得随意转让，只能在同一集体经济组织内的成员之间可以流转，杨伯炎并无权利对该房屋及所属土地使用权进行转让处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故对于集体所有的土地，使用权人并无转让处分权利，已然违反法律强制性规定，案涉房屋并不具备上市交的条件，故而案涉《房屋转让协议》无效。案涉房屋所在土地按照地目分类应按宅基地使用权认定，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。如若需要转让宅基地使用权也必须是在同一经济组织内进行流转。”杨伯明系萧山区瓜沥镇三盆路村村民与案涉房屋所处集体土地经济组织并不是同一个经济组织，故而也不具备转让条件，故该《房屋转让协议》无效。更何况，本案杨伯明已经在不同村集体组的织内，有两处基地，已然违反了法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”3.案涉房屋交由杨伯明居住是有其历史原因的。杨伯炎、杨伯明系亲兄弟，在上世纪九十年代，生活条件杨伯炎比杨伯明要好一些，家父在1991年的时候过世，由于杨伯明是农村户口，安葬费也没让其分推。杨伯明自杨伯炎完婚后几年内都没有建立稳定的家庭。鉴于其情况特殊，为了能够让杨伯明娶到老婆，家中老母亲还哭着跟杨伯炎说，让杨伯炎把房子给杨伯明住。为了让家母安心，杨伯炎另外购置房产一处将这原本的婚房借给杨伯明居住。当时杨伯炎写《房屋转让协议》也是为了杨伯明娶到老婆，因为对方要看到凭据，杨伯炎才象征性写的协议，当时还有杨伯炎及杨伯明的舅舅陈某在场，也非常明确地表示，如果杨伯明自己建了房子或买了房子，案涉房屋就立马交还给杨伯炎。基于兄弟感情，即便是杨伯明后来建了房子，杨伯炎也没有直接要求交还，且房屋的产权也没有发生变动。但杨伯明欲将长期占用的案涉房屋视为己有，这是非常无理且不合法的。二、原审法院适用法律有误。原审法院仅依据《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决房屋转让协议有效，应当予以过户。原审法院在不顾杨伯炎向法庭提交的能够证明案涉房屋不具备上市交易条件的证据材料，仍径行下判，对法律不允许交易的房屋判决履行过户是违反法律强制性规定的。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，如若需要转让宅基地使用权，也必须是在同一经济组织内进行流转。”根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定；“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉房屋地目系“宅”，应为集体土地之上的土地。对于集体所有的土地，使用权人并无转让处分权利，已然违反法律强制性规定，案涉《房屋转让协议》无效。加之，关于案涉房屋转让协议本身就没有卖房屋的真实意思表示，故而，应当依据前述《土地管理法》、《合同法》相关条款，认定案涉房屋不具备上市交易条件，杨伯炎无权处分案涉房屋所处土地使用权，案涉房屋转让协议违反法律强制性规定，应属无效。综上，原审法院认定的基本事实不清、有误，适用法律有误，故提起上诉，请求：一、撤销杭州市萧山区人民法院作出的（2018）渐0109民初12493号民事判决书，依法改判，驳回杨伯明的全部诉讼请求；二、由杨伯明承担一审、二审诉讼费用。 被上诉人杨伯明发表答辩意见称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。案涉房屋土地使用权非宅基地，就此原审法院已经进行了调查，故杨伯明、杨伯炎的合同有效。 二审期间双方均未提交新的证据材料。 本院查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为杨伯炎与杨伯明签订的《房屋转让协议》是否有效。第一，关于案涉《房屋转让协议》是否系双方意思表示一致而签订的问题。杨伯炎作为房屋出售方，其在《房屋转让协议》上签字，表明其认可出售案涉房屋，杨伯明作为购房人，其签字虽由杨伯炎代签，但此后支付了案涉房屋的房款，杨伯炎亦出具了收款收据，载明货款两清，案涉房屋也于1997年交付杨伯炎并使用至今。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”案涉《房屋转让协议》杨伯明虽未签字，但是双方已经以实际行动履行了主要义务，故该协议已经成立。杨伯炎认为其并无出售案涉房屋的意思，仅仅是将案涉房屋借于杨伯明居住，对此杨伯炎并无证据证明，且杨伯明已经支付了案涉房屋的购房款。因此，原审法院认定案涉《房屋转让协议》系双方真实意思表示的结果，并无不当。第二，关于案涉《房屋转让协议》的效力问题。杨伯炎上诉认为案涉房屋所属土地性质为宅基地，杨伯明并非该集体经济组织成员，因此《房屋转让协议》无效。对此，杨伯炎应该提供证据证明，但其提供的证据不足以证明案涉房屋所属土地为宅基地。且案涉房屋系杨伯炎向原浙江省萧山市坎山建筑工程队购买所得，杨伯炎购买案涉房屋时已为居民户口。1990年9月3日，杨伯炎初始取得案涉房屋所有权证，2015年6月23日杨伯炎以案涉房屋产权证遗失为由补办了房屋所有权证。因此，杨伯炎主张案涉《房屋转让协议》违反《中华人民共和国土地管理法》而无效，理由不能成立。该《房屋转让协议》系双方在真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现杨伯明已经支付了全部购房款，杨伯炎应当履行产权过户义务。综上，杨伯炎的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由上诉人杨伯炎负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  徐 丹 审判员  毕克来 二〇一九年三月十四日 法官助理赵勤 书记员陆奕洲