广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1478号上诉人（原审被告）：黄康泰，男，1946年11月11日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁裕操，广东宏港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东华侨房产开发公司，住所地广州市越秀区环市东路450号-452号。法定代表人：尹健，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄焕秋，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖育强，广东连越律师事务所律师。上诉人黄康泰因与被上诉人广东华侨房产开发公司（以下简称广东华侨公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初22351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄康泰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判广东华侨公司与黄康泰继续履行《房屋拆迁安置协议》；3.一、二审案件受理费由广东华侨公司承担。事实和理由：（一）根据一审已查明事实，涉案的《房屋拆迁安置协议》系合法有效合同，广东华侨公司应当恪守履行，一审在认定了双方基于拆迁协议存在回迁安置纠纷的前提下，仍以物权保护纠纷案由审理，并将本案争议焦点局限于双方的不定期租赁关系，缺乏法律依据。广东华侨公司通过拆迁原文德南路××号房屋后，与黄康泰签订《房屋拆迁安置协议》并另选地址永迁黄康泰到广州市越秀区瑶华中街165号405房（以下简称涉案房屋），虽广东华侨公司一直未安排与黄康泰签订新的租赁合同，但双方仍然受《房屋拆迁安置协议》权利义务约束，双方显然不是单纯的不定期租赁关系，广东华侨公司无权随时解除租赁关系。一审确认双方存在房屋拆迁安置协议纠纷，但又认定本案为物权保护纠纷，只处理租赁关系而不处理拆迁安置问题，并以不定期租赁法律规定判定本案法律关系，属于适用法律错误，若一审判决得以执行，客观上剥夺了黄康泰作为合法、有效的永迁合同主体应当享有的权利，使得广东华侨公司完全撇清了作为拆迁主体应当对被拆迁户承担的永迁义务，于法于理均不妥当。（二）因本案实质系双方的拆迁安置纠纷，对于涉案房屋的租赁问题，应当按照永迁安置协议约定永迁黄康泰使用的面积57平方米计算租赁费用。（三）即使涉案房屋的产权性质并非公房，根据涉案永迁协议约定，广东华侨公司将涉案房屋回迁予黄康泰，并由黄康泰实际居住使用超过二十年，应视为广东华侨公司以自己的行为将涉案房屋作为履行《房屋拆迁安置协议》的标的房屋永迁给黄康泰使用，如广东华侨公司坚持认为涉案房屋并非就是永迁协议指向的公房，则其应当另行安置符合合同约定的公房予黄康泰永迁；如广东华侨公司不能提供对方永迁协议的公房，根据公平原则，也应继续以涉案房屋为回迁安置标的，并按公房租金标准收取租金。（四）一审已经确认黄康泰是涉案房屋的永迁安置对象，不存在广东华侨公司所述的黄康泰不是回迁安置合同的合同当事人。涉案回迁安置已经明确了回迁的房屋性质是公房，广东华侨公司在本案起诉的时候也确认了黄康泰是其安置人员，因此应当按照永迁安置协议履行，相应的租金应该按照政府部门公布的公房租金。（五）黄康泰因为常年有广东华侨公司永迁的涉案房屋，导致其不是享受政府廉租房、公租房、当年房改房等政策的适格主体，所以本案应该按照租赁关系处理，单纯的物权保护纠纷是不符合本案的客观实际情况。被上诉人广东华侨公司二审辩称，(一)广东华侨公司系涉案房屋的所有权人，有权对该房屋进行占有、使用、处分、收益。（二）黄康泰居住在涉案房屋内没有合同和法律依据，应腾退房屋并向广东华侨公司支付占有使用费。1.《房屋拆迁安置协议》属于普通合同，并非租赁协议，不产生任何形式的租赁关系。根据《房屋拆迁安置协议》约定，甲方(广东华侨公司)和乙方王美梅就因拆除“文德南路××号”房屋问题达成何时安置、如何安置、安置在本案涉案房屋的协议，并明确约定在回迁时应当签订租赁合约。因此，《房屋拆迁安置协议》是普通合同，不是租赁合同，不适用合同法中关于租赁合同的法律规定。该协议只约定了乙方王美梅及其有正式户口的实际居住人六人有资格被安置在涉案房屋，但双方并未基于该协议产生租赁法律关系。2.《房屋拆迁安置协议》的合同主体系广东华侨公司和王美梅，并非黄康泰。根据该协议首页乙方登记及黄康泰提交的两张收据的收款人、交款单位记载，该协议的合同主体、接受拆迁搬家费、防盗门安装费等的主体均为王美梅。该协议尾页乙方处由王浩洪、韩燕卿签字、代理人为黄康泰，只能证明黄康泰与王美梅系委托关系，黄康泰并非合同主体。3.《房屋拆迁安置协议》并非租赁合同，且在合同主体王美梅及其同住人尚未与广东华侨公司签订租赁合同之前，即使黄康泰系与王美梅共同居住在涉案房屋的同住人，也不能依据合同法中关于租赁合同承租人去世后同住人有权居住在内的规定仍然居住在涉案房屋。因此，根据合同法总则的相关规定，合同主体王美梅去世，《房屋拆迁安置协议》自其去世之日起失效。4.广东华侨公司有权依据物权法的规定要求黄康泰腾退房屋和支付占有使用费。根据物权法第34条、第37条的规定，黄康泰并非涉案房屋的所有权人或使用权人，同时因没有合同依据居住在涉案房屋内，属于无权占有他人不动产，广东华侨公司作为房屋的所有权人有权要求其腾退房屋并支付房屋使用费。（三）黄康泰应按广州市私有房屋租金一般市场价格计付房屋使用费。涉案房屋并非公租房性质房屋，双方不存在《房屋拆迁安置协议》合同关系，无权按永迁房、公租房的标准支付房屋使用费。即使广东华侨公司允许黄康泰居住在涉案房屋内，黄康泰也应当提供其符合广州市承租公租房的条件得证明再予以计算房屋使用费。广东华侨公司对一审判决没有异议，恳请法院维持原判，驳回黄康泰的上诉请求。广东华侨公司于2018年6月6日向一审法院起诉请求：1.判令黄康泰立即腾空涉案房屋，并将该房屋交还给广东华侨公司；2.判令黄康泰向广东华侨公司支付涉案房屋使用费（按对应年份广州市租金参考价标准，自本案起诉之日往前计算三年，此后按照上述标准计算至黄康泰将房屋交还给广东华侨公司之日止）。一审法院认定事实：据2017年7月13日的房产登记号：2009交登字1519828号《广州市不动产登记查册表》记载：白云区广花二路瑶华中街165号405房的权属人为广东华侨公司，登记时间2009年11月16日，建筑面积70.0589平方米，使用性质为居住用房。2017年3月28日，广州市公安局越秀区分局矿泉街派出所出具《证明》证实白云区广花二路瑶华中街165号405房，现地址变更为越秀区瑶华中街165号405房。1996年2月1日，广东华侨公司（甲方、拆迁人）与王浩洪、韩燕卿（乙方、被拆迁人、黄康泰为代理人）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经广州市房地产管理局以（91）房拆许字145号房屋拆迁许可证批准，拆除文德南路××号的房屋（下称原址房屋）。乙方是该屋的使用人，承租面积24.44方米，有正式户口的实际居住人口7人(其中独生子女1人)。现根据《城市房屋拆迁管理条例》和广州市房屋拆迁有关规定，经双方协商达成协议如下：三、回迁办法：1.甲方应于一九九六年三月十五日前，在广花路××××）405房，产权属于（公）有的套间，使用面积57平方米安置给乙方永迁居住。2.甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁。在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。如乙方逾期十天仍不回迁的，甲方则按广州市城市房屋拆迁管理有关法规、规章的规定处理。十、其它事项：3.甲方按房管部门的租金标准收取乙方的租金等。该协议的首部乙方、被拆迁人为王美梅。1996年7月，广东华侨公司安置拆迁户回迁涉案房屋。2017年7月14日，广东华侨公司向黄康泰送达《通知》，其中内容为：瑶台花园各永迁户：我公司拥有位于广州市越秀区瑶华中街瑶台花园24套房屋，房号分别为：165号201、205、206、208、305东、305西、401、405、605、701、801、805、806；237号205；306、405、406之一、506、605、705、706、706之一、805、806房。各永迁户自1996年动迁至上述各房屋后，至今整整20年一直没有交纳租金。为维护国有资产的价值及保护各永迁户的权益，经我公司研究决定瑶台花园拆迁安置房处置意见如下：一、在今年7月31日前与我司签订《租赁合同》的永迁户，按优惠价格20元/月每平方米计算租金，租赁期限为3年。签订《租赁合同》的同时，永迁户应按每平方米20元/月的标准缴交前两年占用房屋的费用。二、对于一直不交纳前两年占用房屋的费用及不与我司联系协商签订《租赁合同》的房屋实际占用人，公司将通过报警或诉讼等方式依法妥善解决，回收房屋等。2018年4月26日，广东君厚律师事务所向黄康泰送达《通知》，其中内容为：瑶台花园165号楼405室住户：你好！位于广州市越秀区瑶华中街瑶台花园165号楼405房是广东华侨房产开发公司的物业。该物业目前由贵住户占用。为依法妥善处理因贵住户占用上述物业而存在的纠纷，广东华侨房产开发公司委托广东君厚律师事务所作为其代理人，全权处理上述物业目前存在的纷争。为此，请贵住户在接到本通知三个工作日内，向我们提供目前房产的实际居住人员信息，该等人员居住在上述房屋的依据等基本材料。若贵住户对继续使用该有任何想法或要求的，也可一并向我们当面提出，我们将根据贵住户提供的相关信息及要求，综合各方意见，在法律允许的范围内，依法处理上述房屋目前存在的纷争。若贵住户在收到本通知的三个工作日内，没有向我们提供相关信息，我们将采取必要的法律途径解决。届时，若贵住户不仅可能面临居住的房屋被收回的风险，还可能需承担因此而增加的额外费用。请贵住户慎重考虑，以做出明确的决定等。王美梅于2016年4月10日死亡，其女儿为黄剑涛。黄康泰及其妻子黎铁军的户籍在小隐大巷××号地下。据2018年6月28日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，黄康泰及其妻子名下没有房屋。广东华侨公司与黄康泰既没有签订租赁合同，也没有交收租金。黄康泰陈述：上述拆迁协议注明的实际居住人口7人其中的韩燕卿也已死亡，王浩洪等其他人已迁出涉案房屋，涉案房屋现由黄康泰夫妇2人居住。一审法院认为，广东华侨公司拆迁黄康泰原承租的文德南路××号房屋，然后安置黄康泰回迁涉案房屋，虽然广东华侨公司、黄康泰既没有签订租赁合同，也没有交收租金，但广东华侨公司、黄康泰已形成了不定期的租赁关系，故广东华侨公司可随时要求解除合同收回房屋。因黄康泰目前没有其他房屋可供搬迁，涉案房屋可让黄康泰暂住一段时间，暂住期内，黄康泰应另寻房屋，以便期限届满将房屋腾空交回给广东华侨公司。根据公平合理原则，黄康泰应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向广东华侨公司交纳房屋使用费。关于诉讼时效问题，首先，广东华侨公司、黄康泰之间存在租赁关系，而该租赁关系至今未解除，黄康泰向广东华侨公司交纳的是租金，并非房屋占用费，故应适用《中华人民共和国民法通则》关于租金一年的诉讼时效。其次，鉴于广东华侨公司在2017年7月14日向黄康泰主张租金，故根据相关法律规定2016年7月14日前的租金已超过诉讼时效，不予保护，黄康泰应向广东华侨公司支付2016年7月14日起的租金。关于黄康泰认为根据房屋拆迁安置协议的约定，广东华侨公司安置黄康泰回迁的涉案房屋应为公房，广东华侨公司无权收回，且应按公房标准交纳租金的问题，因本案为物权保护纠纷，只处理广东华侨公司、黄康泰之前的租赁关系问题，并不处理广东华侨公司、黄康泰之间的拆迁安置问题，黄康泰认为广东华侨公司没有履行房屋拆迁安置协议的约定安置公房给其回迁属于另一法律关系，本案不作调处。因此，虽然房屋拆迁安置协议约定：“甲方按房管部门的租金标准收取乙方的租金。”但这只是在广东华侨公司安置黄康泰回迁公房时适用，现涉案房屋并非公房，故黄康泰要求按公房标准交纳租金一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十六条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，于2018年10月30日作出如下判决：一、黄康泰应于判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区瑶华中街165号405房，暂住期一年，暂住期满，黄康泰（含同住人员）应将上述广州市越秀区瑶华中街165号405房腾空交回给广东华侨公司；二、黄康泰应于判决发生法律效力之日起十日内，将从2016年7月14日起至判决发生法律效力之日止的广州市越秀区瑶华中街165号405房的租金（参照房管部门公布的同时期同地段同类住宅房屋租金参考价确定）一次性支付给广东华侨公司；判决发生法律效力之次日起，黄康泰应按上述标准逐月向广东华侨公司支付房屋使用费至将上述房屋腾空交回给广东华侨公司时止；三、驳回广东华侨公司的其他诉讼请求。一审案件理费1061.10元，由广东华侨公司负担354.10元，黄康泰负担707元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点是：广东华侨公司主张黄康泰腾空交还涉案房屋以及支付相应租赁费用应否支持问题。从一审查明的事实可知，黄康泰原居住在文德南路××号房屋，后因该房由广东华侨公司拆迁，于1996年7月被安排入住涉案房屋。黄康泰使用该房屋至今超过二十年，可见广东华侨公司已基本履行了拆迁安置义务。虽然《房屋拆迁安置协议》约定广东华侨公司安置回迁时应与迁入住户签订新的租赁合约，但黄康泰入住涉案房屋后，双方当事人并没有就涉案房屋签订租赁合同，黄康泰至今也未交纳过租金，而从广东华侨公司于2017年7月14日向黄康泰送达的《通知》显示，广东华侨公司曾向黄康泰主张过租金，故一审法院认定双方当事人存在租赁关系，并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”之规定，租赁期限最长不得超过二十年。黄康泰仅为原被拆迁地址的使用人，依法其按拆迁安置协议回迁涉案房屋的租赁期限也不应超过二十年，现黄康泰使用涉案房屋超过二十年后，双方当事人并不能就涉案房屋的继续租赁协商一致，但涉案房屋仍由黄康泰继续使用，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方之间应视为不定期的租赁关系，当事人可随时主张解除该租赁关系，为此，一审法院结合广东华侨公司的诉请，判决黄康泰将涉案房屋腾空交还给广东华侨公司，并支付相应租赁费用，依法有据，本院予以维持。黄康泰上诉认为一审上述判决剥夺其作为永迁主体享有的权利，以及在合同超过二十年后仍主张按公房租金标准支付相应租赁费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄康泰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费707元，由上诉人黄康泰负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年三月二十六日书记员 李志康胡秀红