宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0206民初7179号 原告：陈小毛女，1943年10月24日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 法定代理人：邵信龙男，1966年1月20日出生，汉族，住宁波市鄞州区，系原告陈小毛长子。 委托诉讼代理人：陈斌，浙江素豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋俞陈，浙江素豪律师事务所律师。 被告：邵世海男，1994年6月23日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：刘冰，浙江佳兆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈军，浙江佳兆律师事务所律师。 原告陈小毛为与被告邵世海、邵文龙房屋买卖合同纠纷一案，于2017年3月10日起诉至本院，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月22日、2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告陈小毛的法定代理人邵信龙及委托诉讼代理人陈斌、被告邵世海及其委托诉讼代理人刘冰到庭参加诉讼。在审理过程中，原告申请撤回对被告邵文龙的起诉，本院口头裁定予以准许。依被告邵世海申请，本院依法委托宁波市安康医院司法鉴定所对原告陈小毛在签订《宁波市存量房买卖合同》时有无民事行为能力进行鉴定，并形成鉴定结论。依原告陈小毛申请，本院依法委托宁波仲恒房地产估价有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，并形成评估结论。本案现已审理终结。 原告陈小毛向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告邵世海就坐落于宁波市鄞州区梅景路736弄48号104室房屋的转让行为无效；2.被告邵世海向原告返还因上述转让行为取得的房屋，并协助办理上述房屋的产权恢复登记手续、承担产权恢复登记税费；3.若被告邵世海不能返还上述房屋的，则被告邵世海赔偿原告财产损失1264000元。审理过程中，原告将第三项诉讼请求减少为：若被告邵世海不能返还上述房屋的，则被告邵世海赔偿原告财产损失1184500元。事实和理由：原告智力低下，并被宣告为无民事行为能力人，被告强行将原告带离住所并与之签订《存量房买卖合同》骗取房屋。 原告提交了《证明》、残疾人证、（2017）浙0212民特33号民事判决书、（2017）浙0212民特91号民事裁定书、土地证、房产证、契证、遗嘱、证人邵某证言、《存量房买卖合同》、宁波市不动产登记信息查询结果等证据。 被告邵世海答辩称：一、原告陈小毛在签订《存量房买卖合同》时系完全民事行为能力人，该合同有效。宁波市鄞州区人民法院作出的（2017）浙0212民特91号民事裁定书已经明确：不能以（2017）浙0212民特33号民事判决书认定其过户时有无民事行为能力；二、房屋登记机关进行不动产登记时会对当事人的精神状况进行审查，原告顺利办理完毕房屋所有权转移登记，且原告在过户登记时曾补办过契证、不动产权证，说明房产登记机关亦认可原告的精神状态；三、原告提供的残疾人证系残疾人联合会颁发的，该机构并无认定精神残疾的资质，并且也没有相应的认定过程，只是为了让原告享受政策补贴，通过村里申报，没有对原告的精神状况进行核实；四、原告要求折价赔偿1184500元没有依据，被告已于2016年12月出售涉案房产，售价为502000元，即使法院认定被告需要赔偿原告，也应以售价502000元为限；五、邵信龙和邵文龙同为陈小毛监护人，且邵文龙系后被指定为监护人，都有照看原告财产的权利，邵信龙于1991年已经分到了楼房两间，另外在父亲去世时也分到了八尺间一间，邵某已领取了原告的安置补偿及股权分配款项43万余元，但是邵文龙未能从父母处分得财产，原告之所以将房子过户给孙子，是母亲平等对待子女，维护家庭和谐的表现。 被告提交了证明、视频资料、2016年4月30日现场录音资料、照片、2016年12月2日被告家里的摄像头拍摄的视频资料、安置补偿及股份分配领取情况、分房协议、证人陈某1、陈某2、邱某证言、房屋所有权证、《存量房买卖合同》等证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议且对案件审理有实质影响的证据，本院分析认定如下： 被告邵世海对宁波市安康医院司法鉴定所作出的鉴定报告的真实性、合法性均有异议，认为陈小毛在精神检查中的陈述不合常理、其长期服用镇定类药物确实可能出现精神障碍，鉴定机构依赖主观评价而非客观检查，对鉴定事项、基本案情等记载错误，鉴定结论存在人为修改，并据此申请重新鉴定。原告对该报告无异议。本院认为，本院系依法定程序选择专业机构并委托鉴定，该报告已是经本院函告修正后的第二稿，但该报告在鉴定意见部分仍简单表述为“无民事行为能力”，经本院再次函告后，鉴定机构仅同意采取手写更正并加盖印章的方式予以补正，故手写部分并非擅自涂改，而是明确鉴定结论为：陈小毛在2016年6月时无民事行为能力；被告邵世海未能提出证据证明存在鉴定机构或者鉴定人员不具备相关鉴定资格、或程序严重违法的、或结论明显依据不足等情形，而且宁波市精神病医院司法鉴定所亦曾就陈小毛民事行为能力进行过鉴定并形成结论，可以佐证。因此，本院对该鉴定报告予以认定，不予准许重新鉴定。 被告邵世海对宁波仲恒房地产估价有限公司作出的评估报告的评估时点有异议，认为应以其出售房屋时即2016年12月12日作为评估房屋市场价值的时点。原告对该报告无异议。本院认为，合同无效后发生返还房屋的法律后果，当客观不能返还时，应以确定返还义务时作为评估不能返还的财产损失的时点，故应以起诉后委托评估之日确定原告财产损失。本院对该评估报告予以认定。 根据本院审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定案件事实如下： 原告陈小毛系被告邵世海祖母。2016年6月13日，原告陈小毛与被告邵世海签订《宁波市存量房买卖合同》1份，约定：原告陈小毛将其所有的位于宁波市鄞州区梅景路736弄48号104室房屋的转让给被告邵世海，成交总价为550000元。后该房屋过户登记至被告邵世海名下，被告邵世海未支付过购房款。2016年12月12日，被告邵世海与案外人贾仁群签订《宁波市存量房买卖合同》1份，约定：被告邵世海将上述案涉房屋转让给贾仁群，成交总价为502000元。2016年12月15日，上述案涉房屋登记至贾仁群名下。至今该房屋所有权人仍为贾仁群。 因邵某（陈小毛女儿）申请，宁波市鄞州区人民法院于2017年1月22日作出（2017）浙0212民特33号民事判决书，认为：经该院委托宁波市精神病医院司法鉴定所鉴定，被申请人陈小毛的精神医学评定为“患器质性精神障碍”，法律能力评定为“在房屋产权过户合同书签字时和目前均无民事行为能力”；故判决宣告陈小毛为无民事行为能力人。因邵世海就上述宣告陈小毛为无民事行为能力人一案提出异议，宁波市鄞州区人民法院于2017年12月22日作出（2017）浙0212民特91号民事裁定书，驳回邵世海异议；但在该裁定书中，该院强调：在（2017）浙0212民特33号案件中，该院委托的司法鉴定事项为“陈小毛有无民事行为能力”，并未委托鉴定陈小毛在房屋产权过户合同书签字时有无民事行为能力。 依被告邵世海申请，本院依法委托宁波市安康医院司法鉴定所对原告陈小毛在2016年6月13日（即签订《宁波市存量房买卖合同》时)有无民事行为能力进行鉴定。后该鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：陈小毛2016年6月无民事行为能力。 依原告陈小毛申请，本院依法委托宁波仲恒房地产估价有限公司对宁波市鄞州区梅景路736弄48号104室房屋（含储藏室、不锈钢防盗窗）在评估之日的市场价值进行评估，评估结论为：该房屋于价值时点2018年8月28日的市场价值为1184500元（其中不锈钢防盗窗市场价值为4100元）。 本院认为：经鉴定，原告陈小毛在2016年6月和目前均为无民事行为能力人，其自行实施的转让自己名下房产的行为应属无效；另根据被告邵世海父亲邵文龙的陈述，《宁波市存量房买卖合同》落款处“陈小毛”签字系其握着陈小毛手签的，因此，原告陈小毛与被告邵世海之间就位于宁波市鄞州区梅景路736弄48号104室房屋签订的《宁波市存量房买卖合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告邵世海在取得该房屋不动产登记后，已将该房产转让案外第三人，无法返还，故应赔偿原告相应损失。因此，原告的诉讼请求正当合法，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条、第一百五十七条的规定，判决如下： 一、确认原告陈小毛与被告邵世海于2016年6月13日就位于宁波市鄞州区梅景路736弄48号104室房屋签订的《宁波市存量房买卖合同》无效； 二、被告邵世海应赔偿原告陈小毛财产损失1184500元，该款限于判决发生法律效力之日起七日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费15460.50元，减半收取7730.25元，由被告邵世海负担。本案鉴定费2108元，由被告邵世海负担；本案评估费3960元，由被告邵世海负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 (此页无正文) 审 判 员 郑智杨 二〇一九年三月五日 代书记员 汪丹颖