广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初633号 原告：北海市某某幼儿园，住所地北海市海城区广东南路逢时花园内。 负责人：翟某某，园长。 委托代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。 委托代理人：阚耀琪，广西桂鸿凯律师事务所律师。 被告：蔡某兴，男，汉族，1959年1月12日出生，住北海市海城区。 委托代理人：陈宇航，广西胜涛律师事务所律师。 第三人：北海市某某开发有限公司，住所地北海市北海大道187号逢胜大厦3001号。 法定代表人：冯某某，总经理。 委托代理人：谭小燕，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 原告北海市某某幼儿园（以下简称某某幼儿园）诉被告蔡某兴、第三人北海市某某开发有限公司（以下简称某某公司）关于租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日受理后，依法适用普通程序，由审判员邹瑛担任审判长，与人民陪审员傅春燕、罗传晖组成合议庭，于2019年2月21日公开开庭审理了本案，书记员刘庆静担任法庭记录。原告的委托代理人朱定龙、阚耀琪，被告的委托代理人陈宇航，第三人的委托代理人谭小燕到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告某某幼儿园诉称：原告于2013年12月4日开始承租原属于第三人某某公司名下的位于广东逢时花园幼儿园的房地产，用于经营某某幼儿园，土地使用权面积538.2平方米【北国用（2005）第XXXX号《国有土地使用证》】，地上两层房屋建筑面积共1014.23平方米【北房权证（2004）字第0XXXX8号《房屋所有权证》】。承租后，原告在租赁房屋的后面空地上自行出资建设了一排约300平方米的平房，用于儿童的休息用房；另出资装修位于租赁房屋正门前属于第三人所有的一排面积100.67平方米的平房，用途为厨房和幼儿园办公室。在租赁期间，第三人某某公司于2015年12月18日将北国用（2005）第XXXX号《国有土地使用证》项下土地使用权及地上两层房屋转让给被告蔡某兴，转让范围不包括租赁房屋前后两排房屋。被告蔡某兴取代第三人某某公司成为出租方，与原告继续成立租赁关系。在原告与被告租赁关系存续期间，被告因原告拖欠租金而诉至法院，法院判令原告某某幼儿园应当将北国用（2005）第XXXX号《国有土地使用证》项下538.2平方米土地使用权及地上两层房屋（面积1014.23平方米）腾退给被告。原告于2017年12月30日将上述房地产腾退给被告，但前后两排房屋不属于腾退范围，被告对此不具有处置权利。被告使用上述房地产后，在未经过原告同意的情况下，于2018年2月8日竟然将上述房地产前后两排房屋擅自拆除毁坏，给原告造成了后排房屋的建设、装修损失，前排房屋装修损失。因此，诉至法院请求判令：1、被告蔡某兴赔偿原告毁坏房屋的建设和装修损失30万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。 被告蔡某兴辩称：1、被告一开始是跟某某公司购买了某某幼儿园的房屋，当时某某公司说某某幼儿园是某某公司的，变更过户以后，蔡某兴发现某某幼儿园不属于某某公司的，所以要求某某公司将幼儿园腾退。某某公司当时依据合同约定，主张幼儿园有几个月没有交租金就可以解除合同，但诉讼的时候才发现某某公司的解除权由于时间计算错误，导致某某公司没能解除与某某幼儿园的合同，在389号判决书有体现。随后，蔡某兴无奈接受了房屋房产证，但一直没有控制权，依据买卖不破租赁，直至幼儿园长期不交租金，所以蔡某兴提起诉讼，要求解除和幼儿园的合同并赔偿损失，体现在海城区人民法院的（2017）桂0502民初1338号判决书以及北海中院的（2017）桂05民终389号判决书中，双方合同解除的时间是2017年3月16日，并判决腾退房屋以及支付违约金。实际双方合同的解除日期要早于房屋所谓的拆迁时间，在原告完全没有租赁权的情况下，因为拖欠租金被解除合同。租赁物和原告没有任何关系，原告并非房屋的所有权人和使用权人，建筑物加建的建筑物的地属于小区配套的幼儿园的附属建筑物。蔡某兴购买幼儿园的时候，已经将由产权的房屋过户给了蔡某兴，没有产权的部分在买卖合同当中表述为空地，实际上有附属建筑物，一并归蔡某兴所有。2、至今，蔡某兴与某某公司以及某某幼儿园的官司，两主体缺乏了蔡某兴对幼儿园的使用权，直到今天，幼儿园房屋被有可能是某某公司和某某幼儿园两方面加装锁具禁止通行。因此，蔡某兴从来没有取得对幼儿园的实际控制，不存在所谓的拆除附属建筑物的行为，被拆除的建筑物实际作为幼儿园的附属措施，包括了饭堂，幼儿休息室等。被告自行拆除对自己有利的措施，是完全没有道理的，在幼儿园附属措施拆除之前，某某公司发送了一份通知，通知要求幼儿园的业主在3天内把铁皮棚拆除，否则，某某公司将自行拆除，被告认为应该是第三人去拆除了附属措施。被拆除的附属措施，如果是如某某公司所述，属于违章建筑，原告更不应该基于对违章建筑的曾经使用权对被告主张权利。3、原告没有任何证据证明其修建了附属建筑及投资款项。据被告所知，在被告购买幼儿园的时候，附属措施已经存在。因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人某某公司辩称：幼儿园在办理过户给被告之前，所有权是第三人的，过户之前第三人将幼儿园出租给原告使用。房屋买卖在2016年1月13日已经过户在被告名下，土地使用权是2016年4月份过户在被告名下。真正房屋的交付时间是2016年1月13日之前，已经交付给被告使用。基于被告已经收取幼儿园租金的事实，在2016桂0502民初885号判决书中体现。幼儿园后面的平房确实是原告所搭建，具体搭建时间不清楚。2014年第三人将房屋出租给原告以后，原告在上面搭建。用于幼儿园的经营使用，在幼儿园前面的平房属于物业用地。被告将幼儿园前面的物业用房和后面的平房拆除的时间是2018年2月13日上午九点，因为被告拆除破坏的行为，第三人已经向海东派出所报案。由法院根据法律规定和事实判决是谁拆除的。 原告某某幼儿园对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、被告身份证明，证明被告主体适格； 2、第三人身份证明，证明第三人主体适格； 3、《租赁合同》，证明原告原与第三人签订的租赁合同约定租赁范围以面积1014.23平方米的建筑物为主，同时包含该建筑物门前一排平房，原告负责装修；此外，原告有权新增建筑物； 4、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《商品房买卖合同》，证明第三人某某公司转让给被告的房地产仅为权属证书项下的范围，并不包含该房地产前后两排平房； 5、《民事判决书》、《民事判决书》、《民事判决书》、《函》、快递单，证明原告于2017年12月30日履行完毕腾退义务，被告仅对逢时花园幼儿园538.2平方米的土地使用权及地上面积1014.23平方米的二层楼享有权利，并不包含前后平房； 6、照片，证明被告蔡某兴毁坏房屋的事实； 7、翁旋升询问笔录、詹杏娟询问笔录，辨认笔录，被辨认人照片列表，被辨认人身份情况说明，证明蔡某兴雇佣工人非法拆除了某某幼儿园的自建房屋。 被告蔡某兴对原告提供的证据的质证意见为：对证据1、2的三性无异议。对于证据3，由于被告不知道原告和第三人的租赁关系，而且没有原件的情况下，难以确认。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，正好能证明被告因受到第三人的欺诈，购买了其自称属于某某公司旗下的幼儿园。双方签订的买卖合同中有一份补充协议，补充协议约定了被告购买第三人的房屋，包含了幼儿园周边的空地。实际上幼儿园周边的空地，就是那几层被涂成有幼儿园图案的房子，也就是原告所称被拆除的平房。对证据5的真实性、合法性无异议。对关联性有异议，因为原告所举的证据恰好证明了原告作为失信被执行人，拒不缴纳房屋租金给被告。至今，幼儿园大门被加锁，被告无法进出。对证据6的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议。幼儿园周边附属房屋的确被毁，根据被告所提交的第三人拆除幼儿园的书面通知，可以证明是第三人拆除的附属措施，也极有可能是原告基于其作为失信人员被执行后，对于被告财产的破坏。对证据7的三性有异议，原告不能提供原件，所谓的被询问人员并非是被告，本案应作为刑事案件，嫌疑人应是原告或者第三人，但从笔录来说，其询问对象是主观回答，询问对象可能在捏造事实，而并非公安机关的定案，不予采信。原告故意隐藏了对自己不利的证据，隐藏了蔡某兴的询问笔录。当时蔡某兴有在公安机关做过笔录，否认是自己拆除的，第三人提交的证据7的证据原件有蔡某兴的询问笔录。 第三人某某公司对原告提供的证据的质证意见为：对证据1、2的三性以及证明内容无异议。对证据3的三性无异议，证明内容倒数第二排第二行，原告负责装修更正为是第三人装修的。对证据4的三性以及证明内容无异议。从证据来看，第三人有权利出售涉案房屋。对于证据5，对（2016）桂0502民初885号判决书的三性以及证明内容无异议。对另外两份判决书和函与第三人无关，不发表意见。对于证据6，拆除确实是事实，但拆除的部分显示是幼儿园前面的物业用地，是第三人建造的。对证据7的三性无异议。对证明内容有异议，建造的房屋刚好在幼儿园前面的土地，但不属于房屋建造的部分，翁旋升是被告雇佣拆除房屋的，詹杏娟是报案的，证据7的原件第三人有，当庭出示证据7的证据原件。 被告蔡某兴针对其陈述在举证期限内提供的证据有： 1、通知，证明原告所诉称被毁坏的房屋系违章建筑，第三人要求限期拆除未果，最后被第三人拆除，被告不存在拆除的事实； 2、（2016）桂0502民初885号判决书，证明第三人出售给被告的某某幼儿园存在纠纷，第三人未能依据双方约定，解除与原告的租赁合同，并将某某幼儿园移交被告使用，被告并不存在对某某幼儿园的实际控制权； 3、（2017）桂05民终389号民事判决书，证明北海市中级人民法院判令原告在规定时间内腾退该幼儿园房屋并支付被告，但原告始终未履行义务，被告并不存在对某某幼儿园的实际控制权的事实； 4、执行申请书，证明2018年1月8日，原告不履行（2017）桂05民终389号民事判决书确定的义务，被告依法向法院申请强制执行，被告并不存在对某某幼儿园的实际控制权的事实； 5、北海市海城区住房和城乡规划建设局限期拆除通知书与责令停止违法行为通知书，证明诉争标的违章建筑被城管部门拆除的事实； 6、蔡某兴的询问笔录，证明蔡某兴交付了房款，没有收到原告的租金也没有拆除平房，平房是没有房屋产权证书的。 原告某某幼儿园对被告提供的证据的质证意见为：对于证据1，由于原告在2017年12月30日已经将房屋腾退给了被告，该通知是2018年1月30日的落款，所以原告不知情。对证据2的三性无异议。不能证明被告所主张没有实际控制权的事实，在下达判决书的时候，被告所买的房屋仍然归原告使用。对证据3的三性无异议。对证明目的有异议，该判决书在生效以后，原告与蔡某兴的代理人多次联系关于腾退房屋的事，在2017年12月30日早上十点一起到了幼儿园门口，现场原告和被告对腾退房屋核验过，从2017年12月30日开始，被告对房屋具有实际控制权。对于证据4，是否真实，原告无法核实。对于证据5，与本案没有关联性。限期拆除通知书原告没有看到过，对真实性无法确认，即使是真的，也无法确定是第三人拆除的。对于证据6，该笔录是蔡某兴为自己脱罪做的陈述，不予认可。 第三人某某公司对被告提供的证据的质证意见为：对证据1的三性及证明内容均有异议。落款时间是2018年1月31日，根据原告和被告之间纠纷的案件，该房子早就交付给被告。幼儿园有围墙铁门锁住，只有被告可以进入，不存在被别人拆除。对证据2的三性无异议，但对证明内容有异议，被告在2016年1月13日已经取得了对涉案房屋的实际控制权。对于证据3，第三人对证据的三性无异议，但对证明内容有异议。对于证据4，不发表意见。对于证据5，与本案无关，地址和涉案房屋的地址不是一个路段。一个在东边，一个在西边，所以对证据的三性和证明内容有异议。对于证据6，对该笔录是蔡某兴所做的笔录的真实性无异议，翁旋升做的笔录以及辨认笔录都能完全指向是被告拆除的。恰恰证明了被告对事实的陈述是不正确的。 第三人某某公司针对其陈述在举证期限内提供的证据有： 1、建设用地规划许可证，证明第三人开发建设的逢时花园东海苑、重庆苑于2001年6月28日取得了建设用地规划许可； 2、建设（用地工程）规划定点通知单，证明第三人开发建设的逢时花园东海苑、重庆苑于2001年6月28日取得了建设用地规划许可； 3、关于北海市某某开发有限公司申建的逢时花园物业管理房及小市场项目列入2001年基建新开工计划的复批，证明第三人涉案物业楼项目获得有关部门批准列入2001年基建新开工计划； 4、北海市地名委员会办公室关于逢时花园等命名、更名的批复，证明第三人开发建设的逢时花园小区包括重庆苑、东海苑、南海苑、银海苑； 5、房屋测绘报告书，证明第三人建设的物业楼测绘的建筑面积为110.67㎡； 6、建设用地使用权，证明第三人建设的逢时花园的重庆苑、东海苑取得了建设用地土地使用权证，即土地使用权人是第三人； 7、北海市逢时花园东海苑规划总平面图，证明涉案的物业楼位于东海苑，位于幼儿园房屋的南面，属第三人所有。 原告某某幼儿园对第三人提供的证据的质证意见为：对证据1-6的三性无异议。对证据7的三性无异议。被告蔡某兴购买房屋的范围仅仅是写着幼儿园的范围，不包括房屋后面的空地，也不包括物业楼前面的空地。被告购买土地是想使用游泳池这一片空地，但原告提现过被告，被告购买的土地不包括游泳池的空地。 被告蔡某兴对第三人提供的证据的质证意见为：对证据1-6的三性无异议。对于证据7，该平面图经过了多次修改，这里面只能涵盖没有修改的规划，在多次出示的证据当中，游泳池和物业楼都不存在的。在购买幼儿园之后，幼儿园前后空地是开发商也没有取得权属证书的。补充协议上写的包括前后空地实际指的就是前面物业楼、游泳池这块以及后面空地。某某幼儿园被第三人几次拆除，被拆除的建筑物都涵盖在幼儿园的范围内。幼儿园的前后两块空地可以理解为是幼儿园的附属措施，幼儿园的贴栏围建进行交付。幼儿园的大门被第三人加锁，所以被告进不去。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年12月4日，原告某某幼儿园承租原属于第三人某某公司名下的位于广东逢时花园东海苑的幼儿园，建筑面积1014.23平方米以及该建筑物旁一块空地（现为游泳池），在此空地上增加两幢幼儿园教学楼（附件建筑图）建筑约250平方米/幢，合计500平方米；另在空地原有一层平房上加盖一层；租赁期限自2014年2月10日至2020年2月10日。原告某某幼儿园承租期间，在租赁房屋的后面空地上搭建了一排平房，用于儿童休息用房，并出资装修位于租赁房屋正门前属于第三人所有的一排的平房，用途为厨房和幼儿园办公室。 2015年12月18日，被告蔡某兴与第三人某某公司签订《商品房买卖合同（现售）》一份，约定第三人某某公司将位于广东地块的建设用地使用权【国有土地使用证号：北国用（2005）第XXXX号】出让给被告蔡某兴，土地使用权面积为538.2平方米；建筑面积共1014.23平方米。 2017年4月25日，被告蔡某兴因原告某某幼儿园拖欠案涉房屋租金为由，向本院提起诉讼，本院于2017年8月4日作出（2017）桂0502民初1338号民事判决书，判决蔡某兴与某某幼儿园的《租赁合同》于2017年3月16日解除，并判决某某幼儿园在判决生效之日起10内腾退租赁房屋并交付给蔡某兴。因某某幼儿园不服该判决，向北海市中级人民法院提起上诉，北海市中级人民法院于2017年11月15日作出了（2017）桂05民终389号民事判决书，维持判决蔡某兴与某某幼儿园的《租赁合同》于2017年3月16日解除，变更某某幼儿园在判决生效之日起30内腾退租赁房屋并交付给蔡某兴。现原告某某幼儿园以被告蔡某兴擅自拆除位于租赁房屋前后两排的平方为由，诉至本院提出上述请求。 另查明，根据原告某某幼儿园的申请，本院依法委托广西真诚工程咨询有限公司对位于广东逢时花园幼儿园门前一排房屋装修损失和门后一排房屋造价（含房屋建设和装修）进行司法鉴定。2019年1月15日，因原告某某幼儿园将该图纸丢失，鉴定材料不完整，被广西真诚工程咨询有限公司退回，无法进行鉴定。 本院认为，原告某某幼儿园主张被告蔡某兴擅自拆除其搭建的位于广东逢时花园的幼儿园后面空地上的一排平房，以及其出资装修的正门前属于第三人所有的一排的平房，为此请求被告蔡某兴赔偿其房屋的建设和装修损失30万元，但原告蔡某兴并没能提供证据予以证实其实际的损失，并且在对案涉房屋的造价鉴定过程中，因原告称该案涉两排平房的图纸已丢失，鉴定机构已将鉴定案件退回，无法进行鉴定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据予以证明，否则应当承担不利后果。原告某某幼儿园无法举证确定案涉两排平房的价值，故其请求被告蔡某兴赔偿两排平房的建设和装修损失30万元，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告北海市某某幼儿园的全部诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告承担（该款已由原告向本院预交）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5800元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邹 瑛 人民陪审员  傅春燕 人民陪审员  罗传晖 二〇一九年三月十二日 法官助理叶朝露 书记员刘庆静