安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0104民初7482号原告：合肥新安小额贷款股份有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路101号合肥科技农村商业银行19楼，统一社会信用代码913401005957124447。法定代表人：周爱群，董事长。委托诉讼代理人：李诚，男，该公司员工。被告：罗正华，男，1950年4月15日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被告：安徽昊辉置业有限公司，住所地安徽省肥东县肥东经济开发区桂王路西丽水云天12幢，组织机构代码78493811-9。法定代表人：丁少辉，董事长。原告合肥新安小额贷款股份有限公司（以下简称新安小贷公司）与被告罗正华、安徽昊辉置业有限公司（以下简称昊辉公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新安小贷公司的委托诉讼代理人李诚，被告罗正华到庭参加了诉讼，被告昊辉公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新安小贷公司向本院提出诉讼请求：1、准予执行（2016）皖0101执941号案件的抵押物（安徽昊辉置业有限公司提供抵押的名下位于肥东新城区桂王路西丽水云天3幢S101-1/S101-2室房产）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月9日，丁少辉、王文芹与原告签订了编号为新安小贷（2014）借字第09010201号《借款合同》，向原告借款600万元。同日，被告昊辉公司与原告签订编号为2014年新安小贷（2014）抵字第09010201《抵押合同》，被告昊辉公司以其所有的位于肥东新城区桂王路西丽水云天18幢257.84平方米、2幢S101-S103室462.79平方米、3幢S101-S105室592.73平方米、14幢1024平方米房产为上述借款设立抵押担保，并办理了抵押登记，他项权证号：房地产他证肥东字第20040249号。上述合同签订后，原告将借款支付给了丁少辉、王文芹。因丁少辉、王文芹未按约定还款，2015年6月30日，原告在贵院提起诉讼。2015年11月2日，贵院下发（2015）蜀民一初字第02957号《民事调解书》，明确确认原告对上述抵押房产享有优先受偿权。2016年3月1日，原告在贵院申请执行，执行过程中，贵院依法对上述抵押房产进行评估、拍卖。2018年6月19日，被告罗正华向贵院提出执行异议，2018年7月4日，贵院下发（2018）皖0104执异29号《执行裁定书》，裁定中止对上述抵押房产中3幢S101-1/S101-2室房产的执行。原告不服该裁定，原告认为，其申请执行是依据生效法律文书的规定，程序合法，对上述抵押物享有优先受偿权亦是由生效法律文书予以确定。且原告享有的抵押权已经过不动产登记部门的登记确认，被告方提供的证据明显与原告持有的抵押登记权证不符。综上，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告罗正华辩称：一、被告罗正华为案涉房屋的购房人、所有权权人、占有人。被告罗正华于2013年1月30日与被告昊辉公司签订《商品房买卖合同》，并经房产局备案，购买案涉房屋，并全款支付房款。被告昊辉公司于2013年4月8日向被告罗正华交付房屋，并办理了物业入住手续。此后至今被告罗正华将房屋出租、使用。二、原告新安小贷公司与被告昊辉公司恶意串通、损害被告罗正华利益。原告新安小贷公司出具借款，被告昊辉公司用丽水云天房产抵押（房地权证号肥东字第××号、10××60号、10××61号、10××58号、10××62号、10××57号），原告新安小贷公司于2014年1月20日、2014年6月27日向肥东县房产局解除部分抵押，2014年9月9日增加600万元抵押权（以10××57号、10029359号、10××60号、10××61号）。原告新安小贷公司在与被告昊辉公司签订抵押合同时审查不严，未全面核实抵押物、查实房屋的实际使用人。三、案涉房屋应当为被告罗正华所有，原告新安小贷公司抵押行为无效。根据中国人民银行关于印发《金融机构编码规范》的通知，及《贷款通则》第二十七条之规定，原告新安小贷公司在办理抵押时未对抵押物进行核实，未履行基本的谨慎注意义务，而且其在多次解除抵押过程中，对于抵押物价值减少是明确知晓的，2014年9月9日仍用剩余抵押物抵押600万元，明显存在恶意。根据《民法总则》第一百五十四条及《民法通则》第五十八条之规定，原告新安小贷公司与被告昊辉公司恶意串通，损害第三人利益，该抵押行为无效。根据我国《担保法》《物权法》有关规定，所有权不明或有争议的财产不得抵押。被告昊辉公司将案涉房屋出售并交付给原告，又与新安小贷公司签订抵押合同并将该房屋继续抵押，违反了国家强制性法律规定，是无效合同。四、原告新安小贷公司对于案涉房屋没有优先权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，由此可推无过错购房人主张的房产权利优先于该建筑物上的抵押物权。被告昊辉公司将案涉房屋向原告新安小贷公司办理抵押借款之前，涉案的房屋已经出售，且入住多年。被告罗正华已按购买合同支付了全额购房款并办理了备案手续。从维护商品房买受人的权益出发，特别是对支付了全额购房款并且实际占有使用的消费者，从社会公平公正的效果着眼，从维护商品房交易行为的稳定、普通群众的交易习惯和居住使用房屋的安定等方面考虑，被告罗正华购买房屋均无过错，依该司法解释，应优于该建筑物上的抵押物权。综上，请求依法认定原告新安小贷公司对该房屋没有优先权，驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的本院（2015）蜀民一初字第02957号民事调解书、借款合同、抵押合同、转账凭证、他项权证，房屋所有权登记、转让审查表，房地产他项权登记审批书，被告罗正华提交的商品房预售许可证、商品房买卖合同、网上备案单、收据、业主情况登记表、物业管理服务协议、承诺函、肥东县人民政府会议纪要、本院（2018）皖0104执异29号民事裁定书，经审查符合证据三性规定，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月30日，昊辉公司（出卖人）与罗正华（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：罗正华购买昊辉公司开发肥东经济开发区包公大道南桂王路西侧丽水云天第3幢1层S101-1/S101-2号房（简称案涉房屋），房屋用途为商业，建筑面积96.72平方米，总房款1307268元，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，罗正华以现金方式支付全部购房款，并办理商品房买卖合同网上认购备案手续。2013年4月8日，昊辉公司将案涉房屋交付罗正华。2014年9月9日，昊辉公司以其名下肥东新城区桂王路丽水云天房产为案外人丁少辉、王文芹向新安小贷借款600万元提供抵押担保，并于2014年9月22日对丽水云天2幢S101-S103室、3幢S101-S105室、14幢、18幢办理了抵押登记手续。2015年6月，新安小贷公司关于上述600万借款向本院提起诉讼，本院于2015年11月2日作出（2015）蜀民一初字第02957号民事调解书。嗣后，新安小贷公司依据上述发生法律效力的民事调解书向本院申请强制执行，本院采取查封案涉房屋，并张贴查封公告等措施。2018年6月，罗正华以本院将其财产予以查封错误向本院提出异议，本院于2018年7月4日作出（2018）皖0104执异29号执行裁定书，裁定：中止对安徽省肥东县新城区桂王路西丽水云天第3幢S101-1/S101-2商业门面房的执行。新安小贷公司不服上述裁定结果向本院提起诉讼。另查，2017年9月11日，肥东县人民政府办公室印发的《关于协调解决丽水云天小区不动产登记有关问题的会议纪要》，指出因昊辉公司自身问题导致面临破产，无力缴纳历史欠税，以致丽水云天小区114户住宅，10户商业门面至今未办理不动产登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋由昊辉公司开发建设，罗正华在法院查封案涉房屋之前与昊辉公司签订了《商品房买卖合同》，已支付完全部购房款，且办理了购房合同网上备案手续，并占有使用案涉房屋。上述罗正华与昊辉公司的签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护，罗正华占有使用案涉房屋具有合法依据。合同约定由昊辉公司办理案涉房屋权属登记，案涉房屋产权未能过户至罗正华名下，罗正华对此并无过错。罗正华在本院执行过程中对案涉房屋的强制执行提出异议，具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告合肥新安小额贷款股份有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告王合肥新安小额贷款股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  陈孟凯人民陪审员  刘敬萱人民陪审员  夏守余二〇一九年三月十三日书 记 员  叶潇潇附相关法条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。