广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终21614号上诉人（原审被告）：林黛倩，女，1985年9月1日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：路明，系林黛倩的公公。上诉人（原审被告）：曾媚珠，女，1964年10月12日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：郭强，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万统平，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翁思春，男，1971年10月4日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：陈桂莲，女，1982年7月22日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱树林，广东格林律师事务所律师。原审第三人：广州市盈辉房地产咨询服务有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：罗显辉。上诉人林黛倩、曾媚珠因与被上诉人翁思春、陈桂莲、原审第三人广州市盈辉房地产咨询服务有限公司（以下简称盈辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初4687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林黛倩上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由翁思春、陈桂莲、曾媚珠承担。事实及理由如下：一、曾媚珠是我方交易涉案房屋的委托代理人，盈辉公司是此次交易的房产中介公司。但由于翁思春、陈桂莲的根本违约，导致曾媚珠代签的《房屋买卖交易承诺书》无效、《房屋买卖合同》无法履行，曾媚珠的委托代理基本终止。且后续的交涉基本是由路明联系，翁思春、陈桂莲多次违约，应承担违约责任并支付违约金。而曾媚珠代收定金80万，由于买受方已根本违约，我方同意退还50万，余下30万元作为买受方承担违约金的支付款及相关费用。二、翁思春、陈桂莲在整个交易过程中的单方行为已构成根本违约，亦是我方没有解除查封的根本原因。翁思春、陈桂莲多次变更买受人未果，使涉案合同失效，本来就不具备购买涉案房屋2个房产证资格的条件，且购买涉案房屋的资金又不足，以变更当事人、降价、改变交易方式等手段来拖延时间，最终无能力购买，已构成根本违约，我方有权不履行涉案合同义务。三、一审对我方答辩时陈述的事实无详细说明，又不予采纳，对我方极其不公平，既有悖于法律面前人人平等的原则，又有悖于以事实为依据、法律为准绳的审判原则。针对林黛倩的上诉请求，曾媚珠二审辩称：对于翁思春、陈桂莲与林黛倩签订的《房屋买卖合同》，我方认为该合同应属无效，因为翁思春、陈桂莲在签订合同时并不具备购买涉案两套房屋的资格。翁思春、陈桂莲与案外人翁某、林黛倩于3月22日签订了一份《房屋买卖交易承诺书》，但该份承诺书也应属无效，因为买方翁某并没有在承诺书中签名确认，且作为担保人的曾媚珠也没有在承诺书中签名确认承担担保责任。曾媚珠只是受委托代表林黛倩签名，所以此份承诺书由于没有买方翁某以及担保方曾媚珠的签名而应属无效。在2017年4月21日，案外人邓流明、翁炎坤于广州市花都区公证处签订了一份委托书，证明其购买涉案102房。所以涉案两套房屋的购买人签名的只有翁思春、陈桂莲，对于购买另一套房屋的购买人，无论是一开始的翁某还是后来的邓流明、翁炎坤，均没有与林黛倩签订《房屋买卖合同》，因此涉案房屋的《房屋买卖合同》以及《房屋买卖交易承诺书》因缺少交易主体而应属无效。由于翁思春、陈桂莲一直没有找到购买涉案两套房屋的买方，因此其应承担违约责任。针对林黛倩的上诉请求，翁思春、陈桂莲二审辩称：请求依法驳回林黛倩的上诉请求。1.一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。林黛倩已与翁思春、陈桂莲签订了《房屋买卖交易承诺书》以及《房屋买卖合同》，这是双方真实意思表示，并且没有违反国家强制性规定，对于双方具有约束力，应当认真履行。2.根据《房屋买卖交易承诺书》的约定，买卖双方签订《房屋买卖合同》并收取80万元定金后的五个工作日内卖方应当去银行申请并完成提前还贷手续，并在二十个工作日内到法院办理完解封手续，并成功赎回房产证，确保房屋交易正常进行。承诺书同时还约定双方签订《房屋买卖合同》并收到买方80万元定金后的三十日内，如卖方不能如期办理解封而导致交易无法进行时，买方可单方要求无条件解除双方之间的房屋买卖合同，卖方需无条件退还定金80万元，逾期退还的需按定金的价格每天百分之二标准支付逾期付款违约金。双方的《房屋买卖合同》约定卖方保证对涉案物业享有完整的所有权，对涉案物业享有处分权，卖方不能按照合同约定将涉案房屋售予买方，应按卖方购买房屋的成交价的10%作为违约金。根据一审查明的事实可清楚的看出，卖方根本就没有按照合同约定在五个工作日内办理提前还贷手续，并且也没有在二十个工作日办理完解封手续并成功赎回房产证，导致从收到买方的定金三十日内也无法解封涉案房屋。在2017年12月19日，涉案房屋被进行第二次拍卖。也就是说，林黛倩已经明显违反其办理解封手续赎回房产证的根本义务，因此一审认定其存在根本违约，是正确的，应予维持。根据合同约定，一审法院判令林黛倩承担相应的违约金也是符合双方合同约定，应予维持。至于林黛倩提及的翁思春、陈桂莲的购房资格问题，一审法院已经予以查明，我方也在一审期间向法院提供了相应的购房资格证明，因此林黛倩的上诉理由与事实不符，应当予以驳回。上诉人曾媚珠上诉请求：1.撤销一审判判决第三项，改判曾媚珠无须对林黛倩的所有债务承担连带清偿责任；2.一、二审诉讼费用由翁思春、陈桂莲、林黛倩承担。事实及理由如下：一、曾媚珠并非涉案《房屋买卖交易承诺书》合同主体，也没有在该承诺书上签名确认，曾媚珠只是代表卖方林黛倩签字确认合同效力，该承诺书对曾媚珠不发生合同效力，所以曾媚珠无须对林黛倩的债务承担连带责任；二、从《房屋买卖交易承诺书》第七条的内容上看，曾媚珠亦无需承担任何责任；三、涉案《房屋买卖合同》当事人是买方翁思春、陈桂莲与卖方林黛倩、经纪人盈辉公司，而翁思春、陈桂莲在公证书上仅是购买广州市花都区泰福大街10号101房屋的买方。而另一套广州市花都区xx号102房屋公证的购买人是邓流明、翁炎坤，其并未在《房屋买卖合同》上签名确认，也未与卖方签订任何合同文件，涉案房屋从开始交易到单方终止缺少一方购买人的确认，因此涉案房屋交易从一开始就无法完成，是翁思春、陈桂莲违约，因缺少交易主体致使卖方无法完成2套房的解封。四、买方翁思春、陈桂莲在签订涉案《房屋买卖合同》后，另一购房人未签名确认，是翁思春、陈桂莲单方终止合同违约，须按合同承担违约责任，而林黛倩无须返还定金30万元。五、一审判决错误认定我方未及时解除房屋的查封是合同无法履行的根本原因，我方不去解封的根本原因是买方变更购房人，而变更后的购房人却未签名。翁思春、陈桂莲又要求降低购房款，变更交易方式、购房资金不足等，因此是翁思春、陈桂莲不断违约，使交易无法履行，我方并未违约，翁思春、陈桂莲应承担违约责任。六、一审判决对我方答辩时陈述的事实无详细说明，又不予采纳，对我方极其不公平。针对曾媚珠的上诉请求，林黛倩二审辩称：对曾媚珠的上诉请求没有意见。针对曾媚珠的上诉请求，翁思春、陈桂莲二审辩称：《房屋买卖交易承诺书》是在3月22日，由翁思春、陈桂莲、翁某、林黛倩所签，而3月24日签订的《房屋买卖合同》是翁思春、陈桂莲与林黛倩所签。按照法律规定，翁某没有在《房屋买卖合同》上签名，仅是证明该承诺书对于翁某没有约束力，并非是无效。翁炎坤与邓流明的委托书仅是委托书，并没有签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖交易承诺书》。对于曾媚珠的身份问题，一审法院已经对此予以查明。根据承诺书第七条可清楚的看出，曾媚珠需承担连带责任，其作为代理人在承诺书中签名，其理应承担相应的法律责任。根据曾媚珠的陈述可知，曾媚珠收取了80万元定金后，其将其中的40万元向林黛倩汇款，而剩余的40万元仍在曾媚珠处，而在本案中曾媚珠迟迟未将剩余40万元汇给林黛倩，因此曾媚珠应当承担相应的违约责任，故我方主张的要求曾媚珠承担连带责任依法应予支持，曾媚珠的上诉请求也应予驳回。原审第三人盈辉公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。翁思春、陈桂莲于2018年4月24日向一审法院起诉请求：1.判令林黛倩向翁思春、陈桂莲退回购房款300000元；2.判令林黛倩向翁思春、陈桂莲支付违约金425000元；3.判令曾媚珠对上述购房款、违约金承担连带责任；4.案件受理费由林黛倩、曾媚珠承担。经一审法院审理查明：涉案房屋位于广州市花都区xx号101房、102房，权属人原为林黛倩，于2018年2月11日被广州市海珠区人民法院裁定过户给买受人钟某。2017年3月22日，翁思春、陈桂莲（买方）与林黛倩（卖方）的代理人曾媚珠签订《房屋买卖交易承诺书》，约定由卖方将涉案房屋以425万元的价格售予买方，买方交给卖方交易定金80万元。合同第二条约定，卖方承诺：买卖双方签订《房屋买卖合同》（买卖三方合同）并收齐80万元定金后，在5个工作日内到银行申请并办理完成提前还贷手续，并在银行扣账后20个工作日内，到法院办理完解除查封申请手续，并成功赎回房产证，确保交易正常进行。3、卖家承诺：双方在签订《房屋买卖合同》并收到买方80万元定金后算起的30日内，如卖方不能如期办理解封造成交易无法进行时，买方可以单方面要求无条件解除双方签订的（盈辉地产）编号：0016010《房屋买卖合同》，卖方必须在解除合同当天无条件退回买家所付定金80万元。（如卖方逾期退回定金的，每逾期一天，卖方需按定金的百分之二赔偿给买方，直至卖方完成退回定金80万元。）4、卖方承诺：买家进行银行资金托管当天起，30日内保证买家取得该（101、102房）房屋的以买方姓名为所有人的两个新房产证。若不能如期取得新房产证，资金需要继续托管的，则所产生的银行资金托管费用由卖方承担，且卖方需赔偿买方在银行托管资金总额的百分之二每月，不足一个月的按一个月计。7、卖方委托代理人曾媚珠对本《承诺书》第二条和《房屋买卖合同》中的收定金、退赔款和交易的房屋在过户之前所产生的管理费、水电费等费用的履行承担连带责任。该《房屋买卖交易承诺书》中的买方还有翁某，但翁某并未在该承诺书上签名。2017年3月24日，林黛倩（卖方）的代理人曾媚珠、翁思春、陈桂莲（买方）与第三人盈辉公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》及附件，约定由卖方将涉案房屋以430万元的价格售予买方。合同第三条约定，卖方持有该物业之权属证明（房产证号：03××30、03××31），卖方保证对该物业享有完整处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应赔偿买方损失及经纪方的中介服务费损失，由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方需赔偿买方的全部损失。第十条卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。第十九条双方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：1、经双方最后协定：101、102房交易价为425万元，在办理过户手续时，缴税当天，买方将用于缴税的38万元交由盈辉地产的法定代表人罗显辉，若税费超过38万元，超出部分由卖方承担，如有剩余税费金额，不需退回给买方，卖方交给买方101房交易发票金额不低于443万元，102房交易发票金额不低于33万元。2、卖方林黛倩委托代理人曾媚珠女士签署所有买卖文件及代收本次交易的定金。备注：买卖双方确认均已清楚了解合同条款的内容及含义，并自愿接受合同条款的约束。附件约定签订本合同时支付80万元作为定金，余款345万元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证据收据时支付。合同签订当日，陈桂莲向曾媚珠支付定金20万元。2017年3月29日，陈桂莲向曾媚珠支付定金60万元。陈桂莲共计向曾媚珠支付定金80万元。因涉案房屋被查封一直未解封，翁思春于2017年7月17日向林黛倩提出终止涉案合同，要求林黛倩在2017年7月23日前退还80万元，并签订《买卖终止协议》。后曾媚珠向翁思春、陈桂莲退回10万元，林黛倩通过路明退回40万元，共计退回50万元。林黛倩、曾媚珠主张，涉案合同未能履行是因为翁思春、陈桂莲不具备购房资格，且在履行过程中，多次要求变更买方及价格，故导致涉案合同至今未能履行完毕。林黛倩为此提交了两份公证书拟证实其主张。翁思春、陈桂莲对于公证书的真实性没有异议，但认为与本案无关，其是为促成交易才在林黛倩要求下办理。翁思春、陈桂莲与曾媚珠确认涉案合同的相对方为翁思春、陈桂莲与林黛倩。之后并未签订新的房屋买卖合同，未变更买方。一审另查明，翁思春、陈桂莲截止2018年5月22日具备本市住房限购区域内住房购买资格。一审法院认为：翁思春、陈桂莲与林黛倩签订的《房屋买卖交易承诺书》及翁思春、陈桂莲与林黛倩、第三人盈辉公司签订的《房屋买卖合同》及附件是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力，各方应按合同约定全面履行合同义务。涉案房屋在各方签订《房屋买卖交易承诺书》前已被广州市海珠区人民法院查封，根据该承诺书的内容可知，翁思春、陈桂莲对于涉案房屋已被查封是知情的。翁思春、陈桂莲在明知涉案房屋被查封的情况下，依然签订《房屋买卖交易承诺书》、《房屋买卖合同》及附件,涉案合同无法履行，各方均应承担责任。林黛倩提出因翁思春、陈桂莲多次要求变更买方导致合同无法履行，一审法院认为，解除涉案房屋的查封系林黛倩的义务，林黛倩至今未解除查封，导致涉案房屋被拍卖，才是涉案合同无法履行的根本原因。且各方均未重新签订房屋买卖合同，林黛倩提出翁思春、陈桂莲要求变更买受人的意见，一审法院不予采纳。林黛倩的行为已构成根本违约，翁思春、陈桂莲要求林黛倩按照合同约定承担违约责任，一审法院予以支持。基于双方均对涉案合同无法履行负有责任，一审法院酌定，林黛倩按照合同约定房价款的5%向翁思春、陈桂莲支付违约金212500元，对于超出部分，一审法院不予支持。翁思春提出解除涉案合同，林黛倩虽未同意，但其向翁思春、陈桂莲退回定金的行为已表明其无意继续履行合同。翁思春、陈桂莲与林黛倩之间的房屋买卖合同关系已解除，林黛倩应将其收取的定金80万元全额退回给翁思春、陈桂莲。林黛倩已退回50万元，还应退回30万元给翁思春、陈桂莲。对于翁思春、陈桂莲要求林黛倩退回30万元的诉讼请求，一审法院予以支持。曾媚珠作为林黛倩的委托人，在《房屋买卖交易承诺书》明确约定其对于对该承诺书第二条和《房屋买卖合同》中的收定金、退赔款和交易的房屋在过户之前所产生的管理费、水电费等费用的履行承担连带责任。翁思春、陈桂莲要求曾媚珠承担返还30万元及支付违约金的连带责任，一审法院予以支持。第三人盈辉公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年7月5日作出如下判决：一、林黛倩于本判决发生法律效力之日起十日内向翁思春、陈桂莲返还300000元；二、林黛倩于本判决发生法律效力之日起十日内向翁思春、陈桂莲支付违约金212500元；三、曾媚珠对于本判决第一、二项判项确定的义务承担连带清偿责任；四、驳回翁思春、陈桂莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5525元，由翁思春、陈桂莲负担1062.5元，由林黛倩、曾媚珠负担4462.5元。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，林黛倩提交国际航空公司出具的证明一份，拟证明林黛倩于2017年3月14日晚上已回到温州，由此证明涉案合同是在2017年3月14日签订的，而非一审认定的2017年3月22日签订的。曾媚珠对此质证称：对证据的真实性、关联性予以确认，该证据明确显示林黛倩于2017年3月14日到温州，我方同意林黛倩所证明的事实。翁思春、陈桂莲对此质证称：我方对该证据的真实性予以确认，但林黛倩的说法明显不成立，承诺书显示的日期是3月22日，合同显示的时间是3月24日，该证据显示的是3月14日的时间，故林黛倩二审提交的该证据与本案不存在关联性。二审中，林黛倩述称涉案房屋被查封后，陈桂莲、翁思春并非是要求终止房屋买卖交易，而是要求参与拍卖，且陈桂莲、翁思春提出如参与拍卖的话只需退还其10万元就可以了，剩余的30万元在曾媚珠处。陈桂莲、翁思春称，其先发出买卖终止协议确定要求终止本次交易后，路明劝说其购买涉案房屋，其才要求参与拍卖。二审中，林黛倩述称其有发函要求陈桂莲、翁思春明确涉案房屋交易的购买人以及要求翁某在承诺书中签名，翁炎坤、邓流明与其签订买卖合同，但对此不能提供证据予以证实，陈桂莲、翁思春也不确认林黛倩的上述说法。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点有二：1.涉案房屋交易不能的责任在于哪一方；2.曾媚珠应否承担连带清偿责任。关于涉案房屋交易不能的责任在于哪一方的问题。涉案房屋因林黛倩原因被查封，且林黛倩一直未能解除对涉案房屋的查封，导致涉案房屋最终被拍卖，是涉案房屋未能完成交易的根本原因，一审认定涉案房屋交易不能的责任在于林黛倩，并无不当，本院予以维持。林黛倩主张是陈桂莲、翁思春多次要求变更买方导致合同无法履行，但林黛倩对此并未提供证据予以充分证实，也不能提供证据证明在本案诉讼前林黛倩有发函要求陈桂莲、翁思春确定涉案房屋交易的买方，可见陈桂莲、翁思春要求变更买方一事并非合同无法履行的根本原因。林黛倩二审中提交的证据只能证明林黛倩在2017年3月14日在温州，但并不能证明落款时间为2017年3月24日签订的《房屋买卖合同》实际上是2017年3月14日签订，故该证据与案件处理无关，本院不予接纳。关于曾媚珠应否承担连带清偿责任的问题。《房屋买卖交易承诺书》是各方真实意思的表示，均应诚信履约。该承诺书中明确约定曾媚珠对房屋交易中的收定金、退赔款等费用的履行承担连带责任，且曾媚珠在该承诺书上有签名，故一审判令曾媚珠承担林黛倩应支付款项的连带清偿责任，并无不当，本院予以维持。曾媚珠主张不应承担连带清偿责任的理据不成立，本院不予支持。综上所述，林黛倩和曾媚珠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17850元，由林黛倩负担8925元，由曾媚珠负担8925元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年三月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏