广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0321民初1059号 原告：桂林粤豪投资有限公司。住所：广西临桂县临桂镇葛家塘村。 法定代表人：郑绍炀，公司执行董事兼总经理。 统一社会信用代码：91450322729787952T。 委托诉讼代理人：陆泉任，广西寿阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏长明，广西寿阳律师事务所实习律师。 被告：龚循琴，女，1990年2月2日生，汉族，住湖南省新邵县。 被告：李金才，男，1983年4月27日生，汉族，住湖南省新邵县。 被告：汤小明，男，1986年9月15日生，汉族，住湖南省新邵县。 第三人：桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司，住所：广西阳朔县阳朔镇观莲路30号。统一社会信用代码：91450321751249974U。 法定代表人：罗俊杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋贤杰，广西君健律师事务所律师。 原告桂林粤豪投资有限公司（以下简称粤豪公司）与被告汤小明、李金才、龚循琴物权保护纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆泉任、苏长明，被告龚循琴、汤小明，第三人桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司（以下简称唐人街酒店）的委托诉讼代理人蒋贤杰到庭参加诉讼。被告李金才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告粤豪公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告搬离阳朔县大堂商场（原销售部及旅游部后面门面）并判决被告自2018年8月1日起至搬离之日止，每月10日前向原告支付逾期腾房占有使用费10，000.00元，按实际使用水、电产生的费用支付水电费；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年5月12日，原告与第三人唐人街酒店签订《租赁合同》，约定原告将其位于阳朔唐人街的自有房产（包括阳朔县C18、C19号门面）及街区除A座二楼粤豪公司使用的办公室、B区8楼电梯出口的豪苑、文苑观景套房、地下停车场的4个车位外的房产及相关设备出租给唐人街酒店经营酒店使用。合同签订后，唐人街酒店于2017年6月15日与被告签订《租赁合同》，将其承租原告的涉案位于阳朔县大堂商场转租给被告龚循琴经营土特产，租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，2018年7月1日至2019年6月30日，月租金10000元。被告龚循琴转租涉案门面后，于2018年6月21日将门面交由被告李金才、汤小明经营管理。原告与第三人唐人街酒店签订的《租赁合同》被人民法院生效判决确认自2017年1月24日解除。该合同解除后，原告曾于2017年12月30日书面告知被告，自2018年1月1日起每月将应交房租向原告支付，但至2018年7月，被告仍将租金支付给第三人唐人街酒店。原告认为，自2017年1月24日原告与第三人唐人街酒店签订的《租赁合同》解除后，被告即丧失了对涉案门面合法的租赁权，其负有腾房并支付逾期腾房占有使用费的义务。为明确双方的权利和义务，充分维护原告自身合法权益，特向法院起诉，望判如所诉。 被告龚循琴答辩称，被告在转租前是按每年80000元向第三人唐人街酒店支付租金的，被告已将2018年8月30日前的租金交给了第三人唐人街酒店。自2018年7月被告便将涉案店铺转租给了被告汤小明。 被告汤小明答辩称，被告于2018年7月1日从被告龚循琴处转租了涉案店铺，按年租金50000元从2018年10月1日开始向第三人唐人街酒店交付租金。实际上被告在2018年7月份开始交租金给第三人唐人街酒店，当时转租过来时被告向第三人交付了50000元，退了20000元给被告龚循琴。 第三人唐人街酒店陈述称，原告已另案起诉第三人返还财产，返还的范围包括本案诉讼标的，本案应在原告诉第三人的有关案件审结后再继续审理。本案涉案的门面占用费2018年8月以前的已经支付，原告既诉第三人占用费又诉被告属于重复索要。原告的物权凭证不明确，本案诉讼标的物的范围、名称不明确，物权不清晰不足以支持原告诉请。原告主张的占用费没有依据，计算标准没有依据。本案诉请的标的物的水电费由第三人按照水电总表支付，因此水电费应当由被告支付给第三人而不是给原告。原告诉请的范围系已经作为商品房的共用部分出售给了商品房的买受人，大堂商场属于大堂内的部分，原告无权要求返还并收取占用费，并且原告隐瞒诉请范围已经出售给买受人的事实，将租赁物出租给第三人涉嫌诈骗，请法院将本案移交公安机关。 原告为支持其诉请向本院提交了以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、《证明》,拟证明原告是依法注册成立的企业，具有法人资格，是适格的民事诉讼主体。2、租赁合同，拟证明2006年5月12日，原告与第三人桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司签订租赁合同。合同约定，原告将其位于阳朔唐人街的自有房产（包括阳朔县C18、C19号门面）及街区除A文苑观景、地下停车场的4个停车位外（详见附件清单、平面图及整个唐人街建国假日酒店地上、地下建筑物）的房产及相关设备（包括酒店配套服务的水、电、消防、空调、电脑、监控等设备）出租给唐人街酒店经营酒店使用。3、（2017）桂0321民初94号民事判决书、（2017）桂03民终2998号民事判决书、租赁合同、营业执照（龚循琴）、租赁补充协议、收据，拟证明：（1）原告与第三人唐人街酒店签订的租赁合同被人民法院生效判决确认自2017年1月24日解除；（2）第三人唐人街酒店与被告龚循琴签订租赁合同的事实；（3）原告曾于2017年12月30日通知被告，自2018年1月1日起每月将应付租金交给原告；（4）被告龚循琴将涉案门面转租给被告李金才、汤小明经营管理；（5）原告与第三人签订的租赁合同解除后，被告即丧失了对涉案门面的合法租赁权，其负有自2017年1月24日腾房并支付逾期占有使用费的义务。4、不动产权证（桂2016阳朔县不动产权第0000174号），拟证明涉案的被告占用的商场属于B栋一楼的，这是整个B栋的大证。 被告汤小明向本院提供了以下证据：1、租赁合同、补充协议，拟证明被告和第三人签订租赁合同，按合同约定，租金应向第三人支付；2、收据，拟证明被告已经如约交纳了租金。 第三人唐人街酒店向本院提供了以下证据：1、民事诉状、应诉通知书，拟证明原告就返还本案标的物及占用费已经起诉第三人，本案属于重复索要；2、交房确认书、商品房买卖合同，拟证明原告已经将酒店房间出卖给他人，酒店大堂属于房间买受人的共有区域；原告诉请返还的标的物因在酒店大堂范围内已不属于原告，因此无权主张返还及支付占用费。 经庭审质证，被告汤小明、龚循琴对原告提供的证据的真实性无异议，对证明内容有异议，辩称被告是按年交租金的，50000元一年租金。而且被告的租金已经交了到2019年9月30日了。第三人唐人街酒店对原告提供的证据1无异议，对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，辩称这是原告的单方描述，实际的租赁范围第三人受到欺骗，大堂部分属于酒店购房户共有，酒店配套服务的消防、水电等设备属于酒店购房户共有；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，辩称认可被告与第三人签订的合同并支付租金到2019年9月30日。不认可原告提出第三组证据的第五项证明内容，第三人和被告之间签订的合同合法有效，且原告已经将大堂出售，第三人和大堂买受人之间有酒店管理合同，大堂商场不属于原告要求返还、索求占用费的范围。对证据4的真实性由法院核实，辩称该证不能证明大堂商场可以独立办证。 原告对被告提供的证据1、2真实性无异议。租赁合同、补充协议的法律效力自2017年1月24日已经没有法律效力，被告应当自2017年1月24日至搬出涉案物业之日止向原告交付占用费，对其已经向第三人缴纳的所谓租金与本案原告之诉没有关联性，其应当另行向第三人主张返还的权利。公摊范围不包括涉案的被告占用的物业。第三人对被告提供的证据1、2真实性无异议，认可被告支付使用大堂商场租金已经交到2019年9月30日。 原告对第三人提供的证据1证据三性无异议，对证明内容有异议，辩称本案并不属于重复索要，因涉案标的为原告所有，原告有权要求被告依法支付占用费并腾房。在本案处理完后，我们会在诉第三人的案件中予以明确，该扣的扣该减的减；对证据2真实性无异议，但对证明内容有异议，辩称据公司告知，涉案的被告占用的物业并不属于与业主公摊的部分，具体以实际的办证的测绘图为准，而不是以合同上附件2讲的为准。被告汤小明对第三人唐人街酒店提供的证据无异议。 本院对经各方当事人质证无异议的证据予以认可，对于双方有争议的证据，将在本院认为中予以分析与说明。 结合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实：原、被告诉争的房产位于阳朔县角。2006年5月12日，原告粤豪公司与第三人唐人街酒店签订《租赁合同》，约定原告将其位于阳朔唐人街酒店的自有房产（包括阳朔县C18、C19号门面）及街区除A座二楼粤豪公司使用的办公室、B区8楼电梯出口的豪苑、文苑观景套房、地下停车场的4个车位外（详见附件清单、平面图及整个唐人街建国酒店地上、地下建筑物）的房产及相关设备（包括为酒店配套服务的水、电、消防、空调、电脑、监控等）出租给唐人街酒店经营酒店使用。租期为2006年7月1日至2024年6月30日。合同签订后，第三人唐人街酒店于2017年6月15日与被告龚循琴签订《租赁合同》，约定将位于阳朔县酒店大堂商场（原销售部及旅游部后面门面）租赁给龚循琴经营土特产使用，租赁期限为3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，租金给付方式分为两种：按月支付，年租金为120000元即每月租金10000元；按年一次性支付，则年租金为80000元。2018年6月21日，被告龚循琴、李金才与第三人唐人街酒店签订《租赁补充协议》约定从2018年10月1日起，按年一次性支付全年租金50000元/年，出租方同意承租方于2018年7月1日起至合同结束止交由李金才经营管理。在原告粤豪公司与第三人唐人街酒店的合同纠纷一案中，桂林市中级人民法院作出的已生效的（2017）桂03民终2998号民事判决确认原告粤豪公司与第三人唐人街酒店签订的《租赁合同》自2017年1月24日解除。该合同解除后，原告曾于2017年12月30日书面告知被告，自2018年1月1日起每月将应交房租向原告支付，但至2018年7月，被告仍将租金支付给第三人唐人街酒店。原告于2018年8月6日诉至本院，提出前述诉请，因本案审理须以另案即（2018）桂0321民初996号审理结果为依据，故自2018年8月9日起，本案中止诉讼。2018年11月6日，原告申请变更诉讼请求，要求被告支付逾期腾房占有使用费的时间起点从2018年1月1日起开始计算。另查明，2018年6月22日，被告汤小明向第三人唐人街酒店交付租金50000元，唐人街酒店出具收据：“今收到汤小明交来土特产超市（2018.10.1-2019.9.30）租金50000元”。本案在审理过程中，经本院释明，原告粤豪公司主动放弃要求被告逾期腾房支付房产占有使用费及按实际使用支付水、电费的诉讼请求。 本案争议的焦点为：原告诉请被告搬离阳朔县大堂商场（原销售部及旅游部后面门面）是否合法有据。 本院认为，《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定无效。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”。因出租人解除合同，租赁合同尚未履行的期限终止履行。换言之，在合同解除之前双方的租赁合同是合法有效的，并因合同解除导致双方的权利义务提前终止。从解除合同时间节点日之后，承租人和次承租人之间不再存在租赁关系，承租人和次承租人之间的转租合同期限也因超过与出租人租赁合同期限，导致违反法律强制性规定而无效。本案中，自2017年1月24日合同解除之日止，原告粤豪公司与第三人唐人街酒店之间的租赁合同义务已终止，故第三人唐人街酒店合法转租并收取租金的期间也只能为2006年7月1日至2017年1月24日。《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案被告李金才、汤小明作为次承租人是房屋的直接占有人，出租人作为所有权人可以对次承租人行使返还原物请求权。本案原告与第三人唐人街酒店签订的《租赁合同》已经于2017年1月24日解除，故目前被告李金才、汤小明继续使用该房屋没有法律依据，原告要求次承租人即本案被告搬离阳朔县大堂商场（原销售部及旅游部后面门面）的请求，理由充分，本院予以支持。原告当庭提供的不动产权证及庭后补充提供的房产测绘成果报告可证实本案诉争标的系原告的合法财产，并非公摊面积，因此，被告提出公摊范围包括涉案的被告占用的物业及第三人提出酒店大堂属于房间买受人的共有区域的主张均无事实依据，本院不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 被告李金才、汤小明自本判决生效之日起十日内搬离阳朔县角商场（原销售部及旅游部后面门面）。 本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告李金才、汤小明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 李德强 二〇一九年三月八日 法官助理 李 美 书 记 员 莫智晴