广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初27号原告：吴三明，男，1969年7月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洁琼，广东亚太时代律师事务所实习律师。被告：林国京，男，1969年8月2日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区，原告吴三明与被告林国京合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告吴三明的委托诉讼代理人吴毓斌、被告林国京到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告吴三明向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《集资建房协议合同》无效；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年3月19日，原告与被告签订《集资建房协议合同》，原告将坐落于珠海市香洲区前山镇翠微村中和里二横巷2号2幢房屋拆旧建新，由被告出资人民币220320元，被告分得新建房屋第B栋三楼301房，建筑面积计81.6㎡。又，珠海市前山镇翠微村中和里二横巷2号房屋所有权证（粤房字××号）登记的权属人为麦勇；珠海市前山镇翠微村中和里二横巷2号房屋所有权证（粤房字第××号、粤房共证字第0268679）登记的权属人为麦万、麦勇，集体土地建设用地使用证（珠府集建总字第0402号，珠府集建字[1990]第070700651号），土地性质为村集体宅基地，后因发生继承与转让上述两幢房屋归原告所有。另，原告为前山镇翠微村村集体成员，被告不具有珠海市前山镇翠微村村民的身份。综上所述，原告认为：案涉《集资建房协议合同》实为变相的农村集体宅基地转让，违反法律法规强制性规定，应认定为无效，合同无效取得的财产，应当予以返还，恳请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告林国京辩称，不同意原告的全部诉讼请求和事实理由。原、被告双方是有签合同的。被告当初买的时候是一片空地，后来原、被告一起付款建房子，当初被告给了定金1万元，建到三层楼的时候给了5万元，建到5层楼时又给了5万元，共11万元。到了2012年签订涉案合同的时候，总共给了220320元，其中包括之前支付的11万。被告一直都有付款，不同意原告主张合同无效的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告林国京没有证据提交，且对原告吴三明提交的集资建房协议合同、证明、公证书、土地与房产转让合同书等所有证据均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据以及已经生效的（2018）粤0402民初8484号民事判决书中查明的事实，本院认定事实如下：原告吴三明提交的两份《房屋所有权证》（粤房字第××号、粤房字第××号）、房屋共有权保持证（粤房共证字第××号）及《集体土地建设用地使用证》（珠府集建总字第0402号字[1990]第070700651号）载明上世纪90年代珠海市香洲区前山镇翠微村中和里二横巷2号原建筑面积为224.57平方米的房屋权属人系麦勇、原建筑面积为106.98平方米的房屋权属人系麦万、麦勇，前述两房屋的原土地使用权者为麦万、麦勇。原告吴三明还提交了（2011）珠证内民字第1388号《公证书》载明麦勇及其配偶吴金琼各占前述第一套房屋的二分之一份额、第二套房屋的四分之一份额，麦勇去世后，其份额由其继承人麦剑华、麦佩嫦、麦剑宏、麦佩云、麦剑伟和麦剑民六人共同继承前述第一套房屋的二分之一份额及第二套房产的四分之一份额（麦勇的配偶吴金琼放弃继承前述份额）。2011年2月17日，原告吴三明、原告母亲麦彩（已故）（乙方、买受人）与吴金琼、麦剑华、麦佩嫦、麦剑宏、麦佩云、麦剑伟、麦剑民（甲方、出卖人）签订了《土地与房产转让合同书》约定乙方以70万元向甲方购买珠海市香洲区前山镇翠微村的517平方米土地使用权及地上旧建筑物两套（珠海市香洲区前山镇翠微村中和里二横巷2号，建筑面积为106.98平方米、224.57平方米）。同日，原告吴三明支付了购买款项70万元。原告吴三明主张麦万系其亲舅舅，生前未婚未育，麦万的父母及兄弟麦勇先于麦万去世，麦万去世后，麦万的妹妹麦彩作为唯一的法定继承人，继承了麦万拥有的原珠海市香洲区前山镇翠微村中和里二横巷2号房屋及所在土地使用权的份额。2012年3月19日，原告吴三明（甲方）与被告林国京（乙方）在律师见证下签订《集资建房协议合同》约定甲方自愿将座落于珠海市香洲区前山镇翠微村中和里二横巷2号房屋拆建，与乙方合作重建住宅楼，由乙方集资案涉房屋的B栋三楼301房，建筑面积81.6㎡，总集资款220320元。案涉房屋A栋、B栋新建完成后，其中B栋三楼301房的房屋由被告林国京占有使用。2018年8月6日，珠海市香洲翠微股份合作公司出具《证明》称珠海市前山镇翠微村中和里二巷2号房屋所有权证（粤房字第××号）登记的权属人为麦勇，珠海市前山镇翠微村中和里二巷2号房屋所有权证（粤房字第××号、粤房共证字第××号）登记权属人为麦万、麦勇，《集体土地建设用地使用证》（珠府集建总字第0402号，珠府集建字[1990]第070700651号），后因发生继承与转让，上述两幢房屋归吴三明所有，上述两幢房屋已被拆旧建新。2018年8月28日，珠海市香洲翠微股份合作公司再次出具《证明》称麦勇与麦万系兄弟关系，麦万与麦彩系兄妹关系，麦万生前未婚、未生育过，麦万父母、麦勇先于麦万去世，麦万去世后，麦万除其妹妹麦彩外无其他法定继承人，麦万的财产由麦彩继承。麦彩系吴三明的母亲，麦彩去世后，麦彩继承的麦万遗产即珠海市前山镇翠微村中和里二横巷2号房屋共有部分的产权份额由其儿子吴三明继承。庭审中，原告吴三明与被告林国京均承认案涉房屋A、B栋没有履行报建手续。本院认为，被告林国京系澳门特别行政区居民，本案属涉澳民间借贷纠纷，应参照适用我国有关涉外民事案件法律适用的有关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，庭审中原、被告均选择适用内地法律，故本案应适用内地法律作为处理本案争议的准据法。原告吴三明系珠海市香洲翠微村的村民，本案旧建房屋及所在土地的使用权系其通过继承及受让方式从原权利人麦万、麦勇处取得，但原告吴三明与被告林国京签订的《集资建房协议合同》约定了被告林国京出资重建案涉房屋并获得了部分楼层作为回报，实质为被告林国京有偿使用翠微村集体分配的宅基地，由于被告林国京不具有珠海市香洲翠微村村民身份，因此，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位与个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，原告吴三明、被告林国京在庭审中均承认双方合作的拆旧新建房屋并未履行相关的报建手续，因此原告吴三明与被告林国京签订的上述合同违反强制性的法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”之规定，应认定为合同无效。原告吴三明请求确认《集资建房协议合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。综上，原告的诉求于理有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：确认原告吴三明与被告林国京签订的《集资建房协议合同》无效。本案案件受理费4604.8元，由被告林国京负担。如不服本判决，原告吴三明可在判决书送达之日起十五日内，被告林国京可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  宁志红人民陪审员  余敏慧人民陪审员  温桂莲二〇一九年三月二十九日法官助理吕以杰书记员张露