云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民初3号原告（申请执行人）云南省资产管理有限公司,统一社会信用代码：91530000MA6K98TB1C。住所地:云南省昆明市高新区科高路云铜康柏尔大厦C栋。法定代表人：郭昊英，公司董事长。委托代理人：侯柏琴，云南意衡律师事务所律师，委托权限：特别授权。委托代理人：张勇，云南意衡律师事务所实习律师，委托权限：特别授权。被告(案外人）林青，女，汉族，生于1975年9月26日，住昭通市昭阳区。被告(案外人）李显明，男，汉族，生于1975年8月13日，住昭通市昭阳区。被告林青、李显明共同委托代理人张亮，云南民为天律师事务所律师，委托权限：特别授权。第三人(被执行人）黄廷付，男，汉族，1966年10月21日生，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：马健，云南乌蒙律师事务所律师，委托权限：特别授权。原告云南省资产管理有限公司（以下简称“资产管理公司”）诉被告林青、李显明、第三人黄廷付执行异议之诉一案，本院于2019年1月4日受理。2019年3月14日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告资产管理公司委托代理人侯柏琴和张勇、被告李显明、被告林青和李显明共同委托代理人张亮、第三人黄廷付委托代理人马健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资产管理公司诉称：2018年8月19日，原告云南省资产管理有限公司就王清华、黄廷付等人金融借款合同纠纷案向昭通市中级人民法院提起诉讼，同时申请对黄廷付位于昭通市昭阳区房屋进行查封，昭通市中级人民法院于2018年9月11日作出（2018)云06民初108号之一民事裁定：查封、扣押、冻结被申请人价值是1200万元的财产。2018年9月20日，昭通市中级人民法院查封了黄廷付名下位于昭通市昭阳区房屋。该裁定的作出及保全措施均符合法律规定，且已执行完毕，被执行人黄廷付未提出异议。2018年12月5日，被告(案外人）林青、李显明对执行标的提出书面异议。昭通市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018)云06执异38号执行裁定书：中止对昭通市中级人民法院查封的位于昭通市昭阳区房屋的执行，2018年12月17日，原告云南省资产管理有限公司收到昭通市中级人民法院送达的(2018)云06执异38号执行裁定书。原告认为贵院“中止对查封的位于昭通市昭阳区房屋的执行”的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、原告所申请执行的财产位于昭通市昭阳区房屋权利人系黄廷付，被告不享有该房屋权利。首先，房屋产权证登记房屋所有人黄廷付。《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。位于昭通市昭阳区房屋产权证明明确房屋所有权人系黄廷付所有，而非被告所有。其次，被告虽然与第三人签订了房屋买卖合同，但并未发生物权变动的效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。被告与第三人在2007年11月10日既已经取得位于昭通市昭阳区房屋的所有权，被告与第三人在2017年5月签订所谓房屋买卖合同，但却没有办理过户登记。根据法律规定，并未发生物权变更的效力，该房屋物权仍然属于第三人黄廷付。再次，被告与第三人签订房屋买卖合同违反法律规定，应当无效。被告与第三人签订房屋买卖合同时，第三人尚未取得位于昭通市昭阳区房屋的土地使用权，无法办理过户手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六)未依法登记领取权属证书的；”规定，该房屋属于禁止转让的范围，被告与第三人签订房屋买卖合同自然违反上述法律规定，应当无效。二、昭通市中级人民法院作出的(2018)云06执异38号执行裁定书程序违法，其依据的证据未经质证。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后二日内通知异议人和相关当事人。”昭通市中级人民法院收到被告提出的执行异议申请后，未依法通知当事人即原告，其作出的（2018）云06执异38号执行裁定书所依据的证据未经质证，其真实性无法核实，不能证明被告已经合法占有该房屋，被告也未将剩余购房款项交付执行。综上所述，原告申请执行的房屋在法院查封时仍属于被执行人黄廷付所有，被告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。为此，原告特依法向贵院提起诉讼，请求：一、法院准许对位于昭通市昭阳区房屋（产权证号为××号）进行执行；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中增加诉讼请求：请求法院依法撤销(2018)云06执异38号执行裁定书。被告林青和李显明答辩称：一、欣欣花园小区A1幢1单元3楼1号房屋（以下简称“房屋”）被查封前，黄廷付、张房平已将房屋出售给答辩人及答辩人已合法占有、使用房屋。1.2017年5月初，黄廷付、张房平与答辩人经昭通市昭阳区茱耀房地产经纪有限公司介绍，答辩人林青与黄廷付、张房平达成房屋买卖意向。同月10日，双方签订《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），合同主要约定：（1)房屋价款452800.00元；（2)黄廷付、张房平取得房屋土地使用权证后，将房屋产权过户给答辩人，答辩人付清购房尾款20000.00元2.合同签订后，（1)答辩人按合同约定，向黄廷付、张房平支付了相应款项；（2)黄廷付、张房平将房屋交付给了答辩人，并将房屋产权证交给答辩人收持。3.黄廷付、张房平将房屋交付给答辩人后，答辩人将房屋使用至今，期间因使用房屋产生的物业费、水电费等，俱是由答辩人交纳。二、房屋未办理过户登记，非因答辩人原因。1.答辩人与黄廷付、张房平买卖房屋时，黄廷付、张房平持有房屋产权证，系房屋所有权人。同时，房屋并不处于被查封状态，也未被设定他项权。黄廷付、张房平有权处置房屋，答辩人购买房屋没有过错。2.房屋未能办理过户登记的原因，系答辩人与黄廷付、张房平买卖房屋时，该房屋即不具备土地使用证，也没有不动产权证。而根据房地产交易中心和不动产登记服务中心的规定，房屋不具备房屋产权证和土地使用证双证或不动产权证，不能办理过户登记。3.答辩人在房屋还不具备土地使用证的情况下而购买房屋，系买卖房屋时，昭通市国土资源局出具证明告知“本案房屋土地使用证正在办理之中”。4.答辩人为了房屋早日过户在答辩人名下，即在合同中约定黄廷付、张房平应在取得土地使用权证七日内，办理房屋过户登记事宜,也在合同签订后，在昭通市国土资源局一直未办理土地使用证的情况下，积极促使房屋不动产权证的办理，如交纳测绘费、将房屋产权证交给昭通浩宇房地产测绘有限责任公司办理不动产权证等。但因本案房屋所在的欣欣花园小区的房屋的不动产权证统一由昭通浩宇房地产测绘有限责任公司办理及办理不动产权证机构的程序问题等，本案房屋于2018年9月29日才办理到不动产权证（不动产权证现亦由答辩人收持），而此时房屋已被查封。5.根据生活经验法则，答辩人支付了大额购房款项，并对房屋进行了使用，是最急于将房屋过户在自身名下的人，不存在房屋能过户却不过户的情况。综上所述，房屋被查封前，该房屋己被黄廷付、张房平出售给答辩人，答辩人即支付了相应款项，也合法占有、使用了该房屋，而房屋未办理过户登记，并非答辩人原因。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，原告的诉讼请求应予驳回。第三人黄廷付答辩称：我方同意被告的答辩意见。归纳诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：原告请求人民法院依法撤销(2018)云06执异38号执行裁定书及对位于昭通市昭阳区房屋（产权证号为××号）进行执行的主张是否应当得到支持？原告资产管理公司针对本案争议的焦点，向本院提交了以下证据：第一组证据：营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份；证明原告的基本情况及诉讼主体适格。第二组证据：民事裁定书一份、结案通知书；拟证明对第三人涉案财产的查封符合法律规定。第三组证据：查询结果一份；拟证明被查封的涉案财产属于第三人所有。第四组证据：执行裁定书一份；证明该裁定程序违法，所采用证据未经质证。被告林青和李显明质证认为：原告提交的第一组证据，三性无异议，证明目的无异议；第二组证据，三性无异议，但是该查封已被原告的第四组证据的执行裁定解除；第三组证据，三性无异议，但是，本案房屋在查封前已出售给被告；第四组证据，三性无异议，但是不能达到原告的证明目的。第三人黄廷付质证认为：对原告提供的四组证据，质证意见与被告质证意见一致。被告林青和李显明针对本案争议的焦点，向本院提交了以下证据：第一组证据：被告身份证复印件各1份、结婚证复印件1份；证明被告的基本信息及二被告系夫妻关系。第二组证据：《房屋买卖合同》复印件1份；证明黄廷付、张房平在本案房屋被查封前，己将房屋出售给被告，以及黄廷付、张房平与被告对买卖房屋的相应约定。第三组证据：1.中国工商银行转款凭证复印件1份，2.收条复印件1份；证明被告已按《房屋买卖合同》的约定支付了购房款项。第四组证据：1.被告自2017年5月11日起至今，交纳房屋物业、水电等费用的收据复印件14张；2.房屋使用情况照片9张；3.房屋产权证书及共有权证书复印件各1份；证明黄廷付、张房平在《房屋买卖合同》签订后，己将房屋交付给被告，并将房屋产权证书交给被告收持，被告自2017年5月11日起，对房屋合法占有、使用至今。第五组证据：1.昭通市国土资源局出具的《证明》复印件1份；2.昭通浩宇房地产测绘有限责任公司出具的《收款收据》复印件1份及《收据》复印件1份；证明：1.与第六、七组证据共同证明本案房屋未办理过户登记，并非被告原因造成；2.被告一直在积极促使房屋办理过户登记。第六组证据：房屋不动产证书复印件1份；证明房屋不动产证书于2018年9月29日才被不动产登记机构出具及房屋不动产证书现由被告收持。第七组证据：昭通市昭阳区荣耀房地产经纪有限公司出具的情况说明复印件1份；证明房屋的买卖过程及办理房屋过户登记情况。原告资产管理公司质证认为：对被告提交的第一组证据三性无异议。第二组证据真实性、合法性均不予认可，从合同时间来看，其刚好是第三人所担保的债务到期时，不排除第三人恶意转移财产，逃避债务。按照房屋交易惯例，交易价格明显低于市场价格。第三组证据真实性不予认可，银行转账凭证不能证明款项用途。第四组证据三性均不予认可，物业、水电收据应当出具正式发票，形式不合法不是正规发票，不能达到其证明目的；2017年5月10日签订合同，同月11日就产生839元的水电物管费用，完全不符合常理，对第四组中图片的三性不予认可，照片无法显示时间及来源，不能到达证明目的；房屋产权证书无异议，恰好证明该房屋的所有权为第三人所有。第五组、第六组、第七组，对三组证据的三性无异议，但第七组证据的真实性不予认可，也不能到达被告的证明目的。第三人黄廷付质证认为：对被告提交的七组证据的三性均无异议。第三人黄廷付未向本院提交证据。本院认为，原告资产管理公司提交的四组证据，真实、合法，但第三组、第四组证据，不能达到原告的证明目的，故本院予以部分采信。被告林青、李显明提交的七组证据，真实、合法，与本案具有关联性，能证明本案的基本事实，本院予以采信。根据双方举证和质证，本院确认如下法律事实：林青、李显明系夫妻，2017年5月10日，黄廷付、张房平与林青签订《房屋买卖合同》，约定：黄廷付、张房平将案涉房屋以452800元的价格转让给林青，购房款分两次付清，签订本合同之时支付第一笔房款432800元，剩余尾款20000元于黄廷付、张房平取得房屋土地使用证后将房屋产权过户给林青当日付清，办理过户不得超过黄廷付、张房平取得房屋土地使用权证后七日内。林青于2017年5月10日通过银行转账支付房款412800元，2017年5月11日，李显明向黄廷付支付房款20000元，黄廷付收款后出具收到购房款432800元的《收条》，并将房屋交付林青和李显明使用、管理至今，但一直未办理房屋过户登记手续。2018年9月29日，黄廷付、张房平取得案涉房屋的不动产权证书。另查明：2018年8月，资产管理公司就王清华、黄廷付等人金融借款合同纠纷案向本院提起诉讼，并于2018年9月10日提出财产保全申请，本院于同月11日作出（2018)云06民初108号之一民事裁定书，查封、扣押、冻结被申请人价值1200万元的财产。同月20日，本院查封案涉房屋，后林青、李显明对执行标的提出执行异议，本院于2018年12月14日作出（2018)云06执异38号执行裁定书，中止对黄廷付名下的涉案房产的执行。资产管理公司不服执行裁定，于2019年1月4日向本院提起执行异议之诉，并提出撤销(2018)云06执异38号执行裁定书及对位于昭通市昭阳区房屋（产权证号为××号）进行执行的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定是行政管理部门对房产权属变更登记所作的管理性规定，属于管理性规范，而非针对转让合同所作的效力性规范，因此，该条规定不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法律、行政法规的强制性规定。本案中，资产管理公司也没有提供证据证明黄廷付与林青、李显明签订的《房屋买卖合同》存在其他无效的情形。而该买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。故资产管理公司主张该合同无效的理由不能成立，本院不予支持。本案诉争不动产的权属证书虽然登记在被申请执行人黄廷付名下，然而黄廷付已于2017年5月10日就与林青、李显明签订了合法有效的《房屋买卖合同》，将诉争不动产转让给林青、李显明，林青、李显明也已支付合同约定的价款，履行了合同约定义务。且黄廷付在与林青、李显明签订《房屋买卖合同》后，就已经将诉争房屋交给林青、李显明实际占有使用至今。而且诉争不动产的转让合同签订时间与转让价款支付时间均早于资产管理公司与黄廷付之间纠纷发生的时间。至于房产过户登记，根据合同约定，应当在黄廷付取得土地使用权证后七日内办理，而黄廷付取得不动产权证书的时间是2018年9月29日，此时诉争房屋已被查封，导致无法办理过户登记。因此，没有办理变更登记的责任与林青、李显明无关。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，林青、李显明对登记在黄廷付名下的涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，资产管理公司请求依法撤销(2018)云06执异38号执行裁定书及请求对位于昭通市昭阳区房屋（产权证号为××号）进行执行的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回云南省资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理100元，由云南省资产管理有限公司承担。如不服本判决，应在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人在上诉期内均未上诉的，本判决自上诉期届满之日即发生法律效力。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨稳香审 判 员  王正云人民陪审员  虎兰芬二〇一九年三月二十八日书 记 员  晋家芬