广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29458号原告：佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司，住所广东省佛山市禅城区鲤鱼沙道67号10座首层，统一社会信用代码91440604059997335W。法定代表人：李燕明。委托诉讼代理人：方国兴，男，汉族，1980年9月15日出生，住址湖北省罗田县，系原告员工。被告：陈建宁，男，汉族，1981年11月8日出生，住址广东省佛山市高明区合水镇蛇塘村82号，现住广东省佛山市禅城区。被告：黄淑芬，女，汉族，1986年2月16日出生,住址广东省佛山市南海区西樵镇西岸富溪村150号,现住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈建宁，系被告黄淑芬丈夫。原告佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司诉被告陈建宁、黄淑芬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方国兴、被告陈建宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、两被告向原告支付2015年1月至2018年9月所拖欠的物业服务费及公摊电费合计8449.20元；2、两被告向原告支付计算至2018年9月30日的滞纳金5644.65元；3、两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：佛山市禅城区鲤鱼沙道67号名汇嘉园小区由原告提供前期物业管理服务。原告将收费标准向禅城区规划统计局、物价局申请备案，并已得到批复，现名汇嘉园小区住宅收费标准为：1.70元/平方米/月。涉案佛山市禅城区鲤鱼沙道67号名汇嘉园7座804房（建筑面积为91.40平方米）的业主为两被告。两被告自2015年1月起拖欠物业服务费及公摊水电费，原告曾多次分别以电话、上门、发通知单、寄挂号信等形式通知两被告，但两被告一直以各种理由拖延交费。依据双方签订的协议约定，业主不按收费标准和时间交纳物业服务费用的，物业管理企业有权要求业主补交并以逾期之日起按每天1‰收纳滞纳金。两被告自2015年1月至2018年9月拖欠物业服务费及公摊水电费合计8449.20元；计算至2018年9月30日滞纳金为5644.65元。综上，原告特提起本案诉讼。被告辩称：一、被告认为名汇嘉园小区物管公司向被告收费是非法的。1、《前期物业管理服务协议》上甲方为原告，但一直以来催缴管理费的单位为“名汇嘉园物管服务公司”，每两个月公布收支明细的材料上落款是“名汇嘉园管理处”，被告不清楚到底是哪家公司对涉案小区进行物业管理；2、根据原告提交的证据，原告收费有效期至2015年6月24日，此后原告继续向业主收费是非法的。二、涉案小区物管公司存在长期不作为、乱作为的情况，其存在违约行为，小区到处存在安全隐患，已随时威胁到被告及其家人的生命财产安全。1、小区公共场所未安装灭火器，物管公司未依据《前期物业管理服务协议》约定聘请有资质的消防安装、维修公司对消防设施进行维护和保养，而是让小区保安应付式检查、填写维保记录、签名认定消防设施检查合格，但费用是从全体业主的公共收益中支出；2、物管公司对小区二次供水储水池的管理存在严重失职。涉案小区自2013年10月1日交楼至2018年11月22日未清洗过储水池。清洗之前，物管公司称小区没有水池，是由水厂直供到用户，水脏及水压不足与物管公司无关。后业主找到了二次供水池，再联合案外人佛山市南海桂城瀚蓝供水有限公司共同督促下，于2018年11月22日供水公司派来三名专业技术人员进行清洗，两个水池清出污水各20-30吨，后消毒并取水样检验。从此建立了地下水池卫生专人绩任管理制度；3、小区各种乱象丛生，具体有楼顶乱搭建、二楼公共地方被长期占用、小区瓷砖脱离、污水管爆裂、物管公司经理随意给未购买地下车库的业主办理进入地下车库的停车卡、地下车库车辆长期乱停放堵住消防设施、楼道消防通道长期被各种物品随意堆放、公共地方随处堆放垃圾、垃圾池脏乱差等情况；4、停放在小区内的车辆随意从地下车库出入、未经业主同意在属于小区的公共场所随意增设车位并进行收费获利、包含被告在内的四位业主因参与业委会的筹建工作，导致停放在地下车库的车辆被刮花，也有其他业主被物管公司经理手持铁棍尾随、各种公共收益不透明，物管公司人员做假账乱账来骗取业主的投资方。因此，被告请求法院对被告及其家人的人身和财产安全进行保护，同时提出以下要求：物业服务费打五折，滞纳金不支持，诉讼费由原告承担；涉案小区的物业管理公司理清关系，告知广大业主是由哪家公司对小区进行物业管理，两个月内整改上述乱象，整改结果经业委会检查合格后向广大业主公告；待整改完成，被告愿意缴纳打折后的物业服务费和其他该缴纳的费用。诉讼中，原告提交以下证据：《商品房销售价格相关信息公示表》、《服务（收费）备案回执》、《前期物业管理服务协议》、《广东省商品房买卖合同》（节选）、被告身份证复印件、《国内挂号信函收据》、《物业服务费催缴通知书》、《名汇嘉园7座804所欠物管费及滞纳金计算明细表》、《催缴物业服务费的通知》、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》、公共用电电费分摊明细表、公摊水电费发票，以上拟证明两被告自2015年1月起至2018年9月从未缴纳涉案7座804房物业管理费，欠费加上滞纳金金额高达14608.48元。原告多次通过电话方式通知两被告缴纳。诉讼中，被告提交以下证据：1、《前期物业服务协议》，拟证明主体不一致，收费主体混乱。2、图片，拟证明原告对小区的管理质量与收费不符，有很多设施没有进行维修，卫生没有搞好。3、公共收支明细表，拟证明2013年8月开始至2018年9月，原告一直侵犯业主的合法权益，每月的垃圾清运费在表上列明的金额与支付给垃圾搬运人员的工资不符。4、供水设施工程表，拟证明这么多年来二次供水水池第一次清洗，原告在涉案小区服务多年，一直声称没有二次供水，其严重失职。本院对原告提交的证据真实性予以认可，作为认定事实的依据。对于被告提供的证据，证据1予以确认；证据2两被告提交的图片，无法反映拍摄的时间，原告亦不予确认，本院不予采信；证据3与本案无关联性；证据4本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年10月28日，原告（甲方）与被告黄淑芬（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要内容为：“……前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的物业管理委托合同生效时止的物业管理。本物业名称：【名汇嘉园】7座804号房建筑面积：91.4平方米……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务……5.物业管理公司可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务。6.依据本协议向乙方收取物业管理费和其他应由业主分摊承担的相关费用。……二、乙方的权利义务……3.依据本协议向甲方交纳物业管理费用和其他应由业主分摊承担的相关费用。……第三条物业管理服务质量……四、保洁服务……4、二次储水池按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。……第四条物业管理服务费一、物业管理服务费标准（包含电梯维护保养及年检费；其他公共设施设备的维护保养费用、公用水电费、电梯更换零件费用由受益业主共同分摊；公共设施设备的大中修、更新、改造由乙方协助业主申请使用物业专项维修基金）具体如下：1、甲方按以下标准向业主收取物业管理服务费：住宅管理费：1.7元/㎡/月……5、交费时间：每季度的第一个月15号前缴交当季的物业管理费和其他应交的费用。……第五条公共分摊费用……四、公共水电费1、公共水电费用按实际发生额由业主（用户）按户为单位分摊承担。公共用电项目为路灯、园林灯、围墙灯及小区其它共用的设施设备用电由全小区用户平均分摊；车库用电由车位使用者平均分摊；二次加压供水用电由使用单元平均分摊；楼层灯由使用单元平均分摊；电梯用电由使用单元平均分摊；公共用水项目为小区公共水费是2元/月.户。……第九条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费和有关分摊费用的，甲方有权要求乙方限期补交，从逾期之日起每天按欠费总额的1‰交纳滞纳金。……”2012年6月28日，案外人佛山市禅城区发展规划和统计局出具《服务（收费）备案回执》，确认物业服务收费标准为：高层住宅1.70元/平方米/月。另查明一，根据佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，佛山市禅城区鲤鱼沙道67号七座804房权利人为陈建宁、黄淑芬，建筑面积为91.41平方米。另查明二，案外人佛山市南海桂城瀚蓝供水有限公司于2018年11月22日对涉案小区的生活水池进行清洁。诉讼中，原告陈述：原告知悉存在二次供水水池，但由于缺失水池的工程资料及施工图纸，小区直到2018年才第一次清洗水池；公摊水电费是按每户户型分摊，由原告进行计算，有在公示栏进行公示。被告陈述：我方确认欠费期间，但不同意支付滞纳金，因为多年来原告的物业服务有严重瑕疵，我方才不交管理费；偶尔在家门口贴有催收通知单，催收通知单上公司名称与合同上名称不一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张两被告支付物业服务费的诉请。依据涉案《前期物业管理服务协议》的约定，两被告负有依约按期支付物业服务费及公摊水电费的合同义务。原告主张被告拖欠2015年1月至2018年9月的物业服务费，两被告对该欠费期间段无异议，但认为原告管理存在严重瑕疵，对于物业管理费应当以五折计算。对于两被告抗辩原告的物业服务存在严重瑕疵问题，本院分析如下：首先可以认定原告对小区二次储水池的管理严重失职，原告作为小区的物业服务方，明知小区存在二次储水池，应当按照涉案物业服务协议的相关约定对二次储水池定期清洗，其以缺乏水池工程资料及施工图纸为由多年来未曾对储水池进行过清理，显然没有尽到管理义务，本院据此认定原告提供的物业服务存在较为严重的瑕疵；其次，两被告抗辩催收管理费通知单上载明的主体合同签订主体不一致，管理混乱的问题，涉案小区名为“名汇嘉园”，原告在相关催收单等资料中简称其为“名汇嘉园物业服务中心”并非属于管理主体混乱；再次，对于两被告所抗辩小区公共卫生管理不到位、地下停车场管理混乱、消防设施由保安而不是有资质的公司维护等问题，两被告提供了照片一组，但仅凭该照片，本院无法认定原告对上述服务项目管理存在严重瑕疵；至于被告抗辩每月垃圾清运费在《收支明细表》中所列费用与实际支付给搬运工人的费用不一致，原告侵犯业主合法权益，对此本院认为，原告向业主公布的收支明细中是否存在侵犯全体业主权益的问题，属于另一法律关系，应另案处理，本案中被告不能以此为由拒交物业服务费；最后，两被告所述的有的业主因参与业委会筹建工作而受到物业经理恐吓、停放的车辆被划花等问题，属于侵权法律关系，与本案审理的物业服务合同并非同一法律关系，两被告若认为人身权、财产权受损，可另案寻求救济。本院需要指出的是，小区物业管理具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳相关费用会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公；另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故两被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综上几方面，两被告应当按照涉案《前期物业管理服务协议》的约定向原告支付物业服务费，但鉴于原告在清洗二次储水池等管理方面存在重大瑕疵，本院酌定扣减部分部分管理费，即两被告按照合同约定的九折向原告支付2015年1月1日至2018年9月30日的管理费6293.58元（1.70元/平方米/月×91.41平方米×45个月×90%）。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于公摊水电费，涉案《前期物业管理服务协议》已明确约定公摊水电费计费范围及分摊方法，且原告已提交相关发票证明代为垫付的事实，两被告亦无有效证据予以反驳，故原告主张两被告支付2015年1月1日至2018年9月30日公摊水电费1457.70元，本院予以支持。关于滞纳金。因原告对涉案小区确存在管理瑕疵，本案纠纷亦系因此产生，两被告拒交物业服务费及公摊水电费事出有因，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张两被告支付滞纳金的诉请不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈建宁、黄淑芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司支付佛山市禅城区鲤鱼沙道67号七座804房2015年1月1日至2018年9月30日物业服务费6293.58元、公摊水电费1457.70元;二、驳回原告佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司的其他诉讼请求。被告陈建宁、黄淑芬如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取48元，由原告佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司负担5元，被告陈建宁、黄淑芬负担43元。本判决为终审判决。审判员 梁 菡二〇一九年三月十一日书记员 原洁萍