浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终348号 上诉人（一审被告）：丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司。住所地：浙江省丽水市莲都区北苑路168号。统一社会信用代码：913311027625416202。 法定代表人：蓝岳明。 被上诉人（一审原告）：金大鹏，男，1994年9月1日出生，汉族，户籍所在地江苏省灌云县，现住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：吕益庭，丽水市政通法律服务所法律工作者。 上诉人丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司因与被上诉人金大鹏租赁合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2018）浙1102民初7066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人返还被上诉人租金83333.3元；2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人的转租合同有效，并支持被上诉人解除合同的诉请，但是自被上诉人接手租赁物至起诉时已长达两个多月，虽然被上诉人停业与房东的行为有关，但是不至于解除合同，被上诉人对解除合同主观上存在过错，具有违约性，最起码应对其已使用的这段时间的租金负责，故上诉人要求减除两个月的租金，一审中上诉人提出了这个要求，但未被一审法院采纳。二、转让款50000元是对店内设施的转让，至被上诉人关门停业时，店内设施也被被上诉人拆走或者破坏，这个损失理应由被上诉人赔偿给上诉人，一审法院判决上诉人返还该笔款项不合理。综上，请求二审法院查明事实后减除上述两笔费用，改判上诉人只需返还83333.33元。 被上诉人金大鹏辩称，一、一审判决认定的事实与客观事实一致。上诉人在上诉状中对一审判决认定的事实也没有提出异议。因此，上诉人的上诉请求不能成立。二、案涉双方在签订租赁合同时，上诉人已拖欠了原房东2017年的租金，但上诉人未将该事实告知被上诉人，并以房东的名义与被上诉人签订合同，被上诉人在不知情的情况下交了15万元租金。根据法律规定，在原房东未同意的情况下，店铺不能进行转租。且原房东多次向上诉人催收租金，上诉人仍未支付租金，原房东遂将被上诉人租赁的店铺锁掉，导致案涉租赁合同无法履行。该责任在于上诉人方，上诉人已严重违反合同规定。根据法律规定，上诉人还应按照过错大小赔付被上诉人店铺被锁无法经营造成的损失。综上，一审法院认定事实清楚，判决公正，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 被上诉人金大鹏向一审法院起诉请求：1.依法解除金大鹏与丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司于2018年8月1日签订的《经营场地转租合同》；2.由丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司一次性退还房租人民币15万元，并赔偿案涉租赁合同解除后造成的损失人民币8万元，共计人民币23万元；3.本案诉讼费用由丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月1日，丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司（甲方）将其向丽水市中油灵山石油销售有限公司承租的坐落于丽水市北苑路168号的经营场地部分转租给金大鹏（乙方），并于同日签订《经营场地转租合同》一份，约定：甲方同意将现经营的绿谷车影营业场地二分之一转租给乙方作为经营场地，用于该公司经营之用，该房屋坐落于丽水市间）；二、该房屋租金经双方商定为甲方每年缴纳房屋租金的50%（10万元），该房租期以及后续租金变动以甲方签订租房协议为准；……五、房屋租赁期为10年，从2010年9月20日至2020年9月19日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，乙方有优先购买权。合同签订后，金大鹏向丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司支付首年租金10万元及店面转租费用5万元，并将承租的店面进行装修。装修期间及装修完工后，丽水市中油灵山石油销售有限公司一直向丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司及装修场地的人员提出不能进行改装。2018年9月20日，因丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司尚欠丽水市中油灵山石油销售有限公司的租金未付，丽水市中油灵山石油销售有限公司提出要求终止合同，丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司将经营场所门锁上，金大鹏被迫停止经营。后本案双方与丽水市中油灵山石油销售有限公司就经营场所租赁问题协商未果，金大鹏遂起诉至一审法院。 一审法院认为：金大鹏与丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司之间签订的《经营场地转租合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定合法有效。关于金大鹏要求解除双方于2018年8月1日签订的《经营场地转租合同》的诉请，因合同已无法继续履行，双方对解除租赁合同亦无异议，故对金大鹏的该诉请，一审法院予以支持。对于金大鹏诉请要求丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司退还房租15万元，并承担装修损失8万元，因承租人即丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司未向出租人足额交纳房租，导致出租人收回承租房屋，最终致使租赁合同不能继续履行，应认定丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司存在违约，丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司对此应承担相应的违约责任，一审法院认为金大鹏提供的装修损失证据为销货清单，证据形式不合法，与实际装修投入缺乏关联性，对金大鹏主张的装修损失8万元，缺乏事实依据，不予认定，但考虑金大鹏确有装修投入，而金大鹏也实际经营过一段时间，一审法院酌情将该期间的经营租金折抵金大鹏的装修损失，支持丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司将房租10万元及转让费5万元退还金大鹏，金大鹏超过部分的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司于本判决书生效之日起十五日内退还金大鹏租金及转让费人民币150000元；二、驳回金大鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，减半收取2375元，由金大鹏负担827元，丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司负担1548元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明上诉人在二审中陈述其认为转租后自己便无须干涉被上诉人对案涉租赁房屋的装修行为，故在被上诉人对案涉租赁房屋进行装修期间，其未予禁止。 本院认为，一、关于上诉人丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司返还的租金是否应当部分减除的问题，因上诉人拖欠出租人房租致本案转租合同无法继续履行，上诉人应当赔偿被上诉人金大鹏剩余租赁期内装饰装修的残值损失。一审法院综合考虑被上诉人的实际投入情况、实际经营时间、双方当事人各自的过错等因素，将上诉人应当赔偿被上诉人的损失款项与被上诉人应当支付的租金进行折抵，实际已经采纳了上诉人要求减除部分租金的主张，故上诉人上诉请求减除部分租金的理由不能成立，本院不予支持。在此基础上，一审法院判决上诉人返还被上诉人10万元租金尚属合理，本院予以维持。二、关于上诉人是否应当返还5万元转让费的问题，上诉人没有证据证明该转让费系转让设备的款项以及双方实际转让了设备的事实，故上诉人主张不返还5万元转让费的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1467元，由上诉人丽水市绿谷车影汽车俱乐部有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汤丽军 审 判 员 毛向东 审 判 员 刘 斐 二〇一九年三月二十日 代书记员 汪鑫莹 -6- -1-