云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初9393号原告：王俊松，男，1985年9月9日生，汉族，云南省泸西县人，打工，身份证登记住址云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县，现住云南省昆明市官渡区。原告：肖四英，女，1987年4月13日生，汉族，福建省武平县人，导游管理员，身份证登记住址福建省武平县，现住云南省昆明市官渡区。两原告共同委托诉讼代理人：芮永艳、金弟亮，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被告：郭新，女，1983年9月6日生，汉族，云南省玉溪市人，中国平安人寿保险云南分公司员工，身份证登记住址云南省安宁市，现住云南省昆明市官渡区。被告：罗杰，男，1977年8月1日生，汉族，云南省宁洱县人，打工，身份证登记住址云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县，现住云南省昆明市官渡区。两被告共同委托诉讼代理人：董睿、尹雪佳，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。法定代表人：毕永园，经理。委托诉讼代理人：蔡恒，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。原告王俊松、肖四英与被告郭新、罗杰、昆明荣城房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2018年12月11日公开开庭进行审理。原告王俊松、肖四英的委托诉讼代理人金弟亮、被告郭新及其与罗杰的共同委托诉讼代理人董睿、尹雪佳、被告昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称荣城公司）的委托诉讼代理人蔡恒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间的荣城地产存量房屋买卖合同。2、请求判令由被告向原告返还定金5万元并支付违约金255200元，由三被告连带承担款项返还及支付违约金的责任。3、请求法院判令由三被告承担本案诉讼费、保全费1896元。事实与理由：2018年8月26日原告与被告郭新、罗杰在被告荣城公司见证下签订房屋买卖合同，房屋价款为112.6万，原告按约定于当天支付5万元定金，被告郭新出具了相应定金收条。合同约定，一方违约的，违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%即25.52万元的违约金。被告本应按合同约定在9月10日前将房屋贷款抵押解除后即与原告进行房屋过户等正常交易，但其拒不履行卖房的义务，反而是违约将房屋卖与他人。被告于2018年8月29日与案外人郭钰经云南省昆明市国信公证处公证另行签订二手房买卖合同。后经向官渡区房管局查询得知其于2018年9月17日即将房屋过户给了案外人郭钰导致双方的买卖合同目的无法实现。在双方买卖合同中被告荣城公司，中介公司一方面未尽到谨慎审查义务，另一方面为履行其担保房屋过户手续未能正常实现的义务。因该过错导致原告无法成功购买房屋，为此原告产生大额经济损失。根据合同约定，被告三及荣城公司应与被告一被告二共同承担赔偿责任。被告郭新、罗杰答辩：第一、原被告双方于2018年8月26日签订的荣城地产存量房屋买卖合同，在合同中双方约定了如上述出售房屋的评估价格达不到原告贷款金额78万元（评估价格要达到每平方1.25万元）则双方不形成违约。被告将自己和罗杰共有的位于昆明矣六办事处广卫村魅力之城A3地块2幢1402号的房屋出售给原告，成交价为112.6万元。原告的付款方式为首付款人民币34.6万元，尾款78万元由原告以按揭贷款的方式支付。在上述合同签订时，荣城地产的工作人员小徐告诉被告上述房屋的评估价最高只能评到1.1万元。因被告认识评估的人，被告就在合同中约定愿意协助原告办理银行贷款手续。但同时在合同补充约定的第三条也补充约定了如果评估价格达不到贷款金额78万元，则双方不形成违约。5万元的定金不是被告收取的，所以不存在返还的问题。本案就是因为涉案房屋的评估价格未能达到1.25万元每平方，导致原告不能贷款78万元，所以被告也未收取5万元的定金。第三，被告不应当承担本案的诉讼费、保全费等与案件相关的费用。荣城地产存量房屋买卖合同后的第三天被告就主动及时的与原告联系，协商，因评估价格达不到原告要贷款的78万元，要求解除合同，并明确表示不愿再将该房屋出售给原告。被告荣城地产对此也是知道的。在这种情况下，原告完全可以选择另行购买其他房屋。但是他并没有购买，因此在本案中原告并没有实际的损失。综上所述，请求法庭查明事实依法驳回原告的全部诉讼请求。被告荣城公司答辩：1、依据法律规定，请求对原告的诉请全部予以驳回。首先针对原告的第一项诉讼请求，我方认为该房屋买卖合同里面有两个法律关系，一个是原告与第一第二被告之间的房屋买卖法律关系，一个是原告与荣城地产的居间法律关系，原告和第一第二被告之间的房屋买卖法律关系，若双方同意解除，我方也同意，但是我方不同意解除居间法律关系。2、针对原告诉请要求三被告连带返还定金和承担违约金的诉讼请求，我方认为原告主张了定金和违约金，我方认为两个不能同时主张，应该择其一来选择适用，3、荣城地产在该房买卖合同中是居间方，根据合同约定违约条款并不是约束居间方，而是约束买卖的双方，所以原告要求居间方承担违约责任是没有事实依据的。其次，根据合同法424到427条的规定，中介方在从事居间的过程当中，我方并没有任何过错，所以原告要求我方承担违约金违反法律规定。4、我方认为本案的诉讼费和保全等费用由法庭来酌定。原告在其诉状中诉称荣城地产的中介方应当承担保证房屋可以进行过户交易的义务，这个义务在合同法中并没有规定，在合同中也没有约定，原告的主张就没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的相似房屋市场价的证据，无法充分证实真实房价情况，本院对其证明目的不予支持；原告提交的其他证据，当事人对真实性无异议，本院予以确认。对于被告郭新、罗杰提交的证据，可证实当事人之间的沟通情况，但不能证实被告的证明目的，本院在论述阶段予以详述。经过庭审及举证、质证，本院确认本案法律事实如下：2018年8月26日原告王俊松、肖四英与被告郭新、罗杰在被告荣城公司见证下签订《荣城地产存量房买卖合同》，出卖人所售房屋坐落为昆明市官渡区魅力之城A3地块2幢1402号，建筑面积89.99平方米，该房屋成交价为1126000元，买受人按下列第3种方式付款：3、贷款方式：商业贷款，首付人民币346000元，按揭人民币780000元，买房的贷款利率表、贷款额度以银行审批时为准，买方除了银行要求提交有效、齐全相关材料，办理完有关手续、交纳费用的前提下，如买方信用原因银行不批准贷款，或因银行贷款政策调整，导致买方不能贷款的，买受人必须在接到通知后的10日内筹集资金一次性付清出卖人房款。签订合同当日，买受人交付给出卖人购房定金人民币5万元。双方补充协议：1、经甲乙双方协商甲方出卖人协助办理买受人办理银行按揭贷款，贷款金额78万元；2、出卖人银行有按揭贷款，出卖人自行赎证；3、如评估价格达不到贷款金额78万元，双方不形成违约；4、房屋契税发票不满两年不形成违约；5、确定贷款问题，定金5万元房东带走。另查明，定金5万元在荣城公司处保管。2018年8月28日晚，肖四英、郭新与荣城公司工作人员针对郭新所称的“银行评估只能达到1.1万元/平方米，贷款无法达到78万元，双方是否解除合同”进行讨论，肖四英未明确表示同意解除合同。2018年8月29日，罗杰、郭新、郭钰在云南省昆明市国鑫公证处签订《房屋转让预约协议》并进行公证，现房屋已经变更登记至郭钰名下。另查明，2018年8月12日，郭新（甲方）与案外人郭钰（乙方）签订《房屋买卖定金合同》，约定甲乙双方通过朋友介绍，出售及购买位于昆明市官渡区魅力之城A3地块2幢1402号的房屋，成交价1050000元，甲乙双方约定于2018年8月30日前办理该房屋权属转移登记等相关手续，签订本合同时，乙方支付购房及车位定金5万元。本院认为，关于被告郭新、罗杰是否违约的问题，结合本案查明的事实，分析如下：一、原被告双方在合同中约定：如评估价格达不到贷款金额78万元，双方不形成违约。郭新称协助原告贷款，并称经银行评估房屋只能评估到1.1万元/平方米，但庭审中郭新并未提交充分证据证实其提出的主张；二、原被告双方在合同中约定：买受人按下列第3种方式付款：3、贷款方式：商业贷款，首付人民币346000元，按揭人民币780000元，买房的贷款利率表、贷款额度以银行审批时为准，买方除了银行要求提交有效、齐全相关材料，办理完有关手续、交纳费用的前提下，如买方信用原因银行不批准贷款，或因银行贷款政策调整，导致买方不能贷款的，买受人必须在接到通知后的10日内筹集资金一次性付清出卖人房款。在假定银行评估不能贷款78万元成立的情况下，原告仍有权选择通过其他方式向被告支付房款，但在原告尚未明确表态的情况下，被告在双方讨论的第二日便将房屋出卖给案外人；三、被告郭新、罗杰在本案买卖合同签订之前就已经与他人签订房屋买卖合同，且实际履行了与案外人的合同。综上，本院认为，本案原被告在签订房屋买卖合同后，履行合同的过程，虽产生了可能影响合同顺利履行的情形，但尚未达到合同解除的条件，被告在该合同的履行过程中与案外人进行房屋买卖公证并进行过户，应当构成违约，其应当承担相应的赔偿责任。对于原告的诉讼请求，因被告郭新、罗杰已将房屋出卖给案外人且已经变更登记，故本案房屋买卖合同已无法履行，符合解除条件，应当解除。对于原告支付的定金5万元，现该定金由荣城公司保管，因买卖合同已解除，故该定金应由荣城公司退还给原告。关于违约金，双方在合同中约定“除不可抗力因素外，买卖双方不可违约。如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金”，本案中，原告未提交充分证据证实其损失，本院认为原被告双方约定的违约金比例过高，予以适当调整，酌定为房屋价款的10%，由被告郭新、罗杰向原告王俊松、肖四英支付违约金112600元。对于荣城公司是否承担责任，本院认为，荣城公司促成了本案买卖双方达成房屋买卖合同，其在居间服务过程中并不存在过错，被告郭新与案外人另外签订房屋买卖合同并履行合同的情形，并不能苛求荣城公司必须知悉，因此，本案中荣城公司不承担责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王俊松、肖四英与被告郭新、罗杰于2018年8月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》；二、被告昆明荣城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王俊松、肖四英退还购房定金5万元；三、被告被告郭新、罗杰于本判决生效之日起十日内向原告王俊松、肖四英支付违约金112600元；四、驳回原告王俊松、肖四英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5428元、诉前保全费用1896元，共计7324元，由被告郭新、罗杰负担4327元，由原告王俊松、肖四英负担2997元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长 田 劲人民陪审员 李 红人民陪审员 车志昆二〇一九年三月十九日书 记 员 李丽超