辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终32号上诉人（原审原告）：王冬雪，女，1985年12月5日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：曾雨佳，辽宁人民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁东源典当有限公司，住所地沈阳市和平区三好街76号裕宁大厦3105房间。法定代表人：姜炘，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晔，辽宁平安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李悦，辽宁平安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋国印，男，1960年10月22日出生，汉族，住新民市。被上诉人（原审第三人）：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区翟家镇小于村。法定代表人：符丽华，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：符丽华，女，1964年7月20日出生，汉族，现羁押于辽宁省女子监狱。上诉人王冬雪因与被上诉人辽宁东源典当有限公司（以下简称东源公司）、宋国印、沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称金晟公司）、符丽华案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王冬雪及其委托诉讼代理人曾雨佳，被上诉人东源公司的委托诉讼代理人孙晔、李悦到庭参加诉讼；被上诉人宋国印、金晟公司、符丽华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王冬雪的上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持王冬雪的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定王冬雪无证据证明已经交纳全部购房款、未要求合同备案错误。王冬雪已按照与金晟公司的购房合同的约定支付了全部购房款，仅有收款收据而无发票，以及合同未备案，并非作为普通购房人的王冬雪的过错。东源公司与金晟公司为了担保债权而签订《商品房买卖合同》，并非真实的房屋买卖，根据最高院民间借贷的司法解释，应按一般债权处理，王冬雪对案涉房屋的买卖先于东源公司的借款，东源公司不能优先受偿。一审判决仅以王冬雪未实际占有使用为由认定王冬雪没有足以排除强制执行的民事权益，适用法律错误。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）的规定，购房人的权利优于其他抵押权和债权，东源公司受偿顺序在王冬雪之后。王冬雪于案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面合同，案涉房屋在查封时尚未达到交付条件且已被新民市政府接管，应视为王冬雪已经占有了该房屋，且非王冬雪的原因未办理过户登记，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》）第二十八条的规定。东源公司未提供证据证明其与金晟公司的借款实际发生，其执行依据存在重大瑕疵。东源公司辩称，王冬雪虽与金晟公司签订了《商品房买卖合同》，但其未能对合同的签订及履行过程作出合理解释，在合同签订时间空白的情况下，不能证明合同是在查封之前签订，且其提交的证据不足以证明已实际支付购房款，亦未提供证据证明其所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，王冬雪不享有案案涉涉房屋的物权期待权，仅享有普通债权，不能优先于其他债权，王冬雪的主张不符合《若干规定》第二十八条、第二十九条的规定，就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。本案为执行异议之诉，应当适用执行程序以及相应民事诉讼程序的法律规定，《优先受偿权批复》调整的是建设工程施工合同法律关系，不应被扩大解释，本案不应适用该批复。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宋国印、金晟公司、符丽华未到庭参加诉讼。王冬雪向一审法院提出诉讼请求：1.确认商品房买卖合同有效；二、停止对执行标的物（位于新民市富源商厦南侧1号住宅楼4-11-2）的执行，解除查封；三、诉讼费用由东源公司、宋国印、金晟公司、符丽华承担。事实和理由：王冬雪与金晟公司于2010年7月18日签订了《商品房买卖合同》（合同书为凭），双方明确约定金晟公司将位于新民市华丽英典项目商品房1号楼4单元1102房屋出售给王冬雪，王冬雪于2011年7月19日前分两次全额给付购房款227,240元（收款收据为凭），2011年8月19日给付契税3500元（收款收据为凭）。当王冬雪获悉一审法院于2014年6月5日张贴的（2012）沈中执字第161号公告后，王冬雪从此公告内容才得知一审法院已于2012年6月7日将王冬雪实际购买的房屋予以了查封，王冬雪认为一审法院对上述财产的查封严重影响和损害了王冬雪的利益，对此王冬雪依法提出了执行异议。王冬雪于2014年10月30日收到（2014）沈中执裁字第128号的《执行裁定书》驳回了王冬雪的执行异议申请，王冬雪认为该裁定书认定事实不清、适用法律不当，理由如下：（一）在执行异议申请中，王冬雪主张的不排除东源公司与其他当事人的所谓债权债务关系属于合同诈骗的一部分。在《执行裁定书》中，一审法院在本院认为中以尚未收到有关公安机关或者检察机关对本案是否涉及刑事犯罪嫌疑并要求案件移送其管辖的任何书面材料为由，认为王冬雪提出的先刑后民理由不能成立，显然违反了《民事诉讼法》第64条的规定，是严重不负责任的。符丽华等人的合同诈骗案卷就在一审法院，一审法院完全可以调取。（二）事实上，从公安机关对符丽华的起诉意见书以及相关司法部门的法律文书能够明确体现如下事实：1.符丽华等人先将在建商品房出卖给王冬雪，然后于2011年8月23日再将卖给王冬雪的在建商品房抵押给东源公司，符丽华等人共骗取东源公司1,570,440元，类似情况包括王冬雪在内的查封公告当中的9套住宅。2.在执行异议的庭审中，东源公司自称1300万元本金已还清，只差利息没有执行到位，又自称是因利息没有归还，由相关其他当事人提供的包括王冬雪在内的9套房产进行了抵押。那么，从（2012）沈二证执字第2号执行证书中体现利息为172万元，与符丽华等人骗取东源公司1,570,440元数额基本相当，且抵押的时间和借款的时间在同一时间段，足以说明符丽华等人骗取东源公司的1,570,440元恰恰是东源公司与其他当事人债权债务关系中的利息。显然，东源公司的此笔债权债务与符丽华等人的合同诈骗有关，东源公司的相关损失应当通过刑事案件予以返赃，而不应当通过民事的执行程序予以查封返还。一审法院经审理查明：王冬雪与金晟公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于新民市富源商厦南侧，编号为2010-113的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权规划批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为新民国用（2010）第D127号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】华丽英典。建设工程规划许可证号为建字第210181201100009号，施工许可证号为210181201104210701。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为新民市住房和城乡建设管理局，商品房预售许可证号为新房预售第2011-12号。第三条，买受人所购商品房的基本情况。金晟公司将位于新民市华丽英典项目商品房1号楼4-11-2号房屋即本案诉争房屋出售给王冬雪，建筑面积为59.80平方米，每平方米单价为3800元，买受人一次性付款227,240元，合同约定交付期限为2012年12月31日前出卖人将具备该商品房在房产管理部门取得使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，该合同出卖人处盖有金晟公司公章及法定代表人符丽华的名章，买受人处有王冬雪签字。庭审中，王冬雪提供盖有金晟公司财务专用章的收款收据3张，分别为2011年7月18日收款收据，金额20,000元；2011年7月19日收款收据，金额207,278元，收款项目补交房款；2011年8月19日收款收据，金额3500元，收款项目契税。同时王冬雪提交银行流水两份，根据该记录显示王冬雪尾号为7011的银行卡在2011年7月17日取款20,769元，2011年7月19日取款三笔共计122,000元；尾号为8862的银行卡2011年7月19日取款80,000元。2012年8月20日，新民市房产管理处为王冬雪了《华丽英典房产认证证明》一份，该证明内容如下：根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的案涉华丽英典1号楼4单元11层2号房产有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证。另查明，2011年5月20日，金晟公司与东源公司签订《借款合同》一份，约定东源公司将2000万元借给金晟公司，借款期限为6个月，并约定将金晟公司位于新民市富源商厦南侧的7718平方米土地作为土地抵押物，将金晟公司3000万股股权作为质押物。在一审法院审理中，东源公司表示土地并未做抵押登记，而股权已经进行了质押登记。2011年5月26日，沈阳市第二公证处作出公证书一份，对于金晟公司、东源公司之间的借款合同进行公证，并赋予该合同强制执行效力。2012年5月9日，沈阳市第二公证处作出（2012）沈二证执字第2号执行证书一份，申请执行人为东源公司，被申请执行人为金晟公司，该证书确认东源公司可持本证书向人民法院申请强制执行，该证书确认东源公司有权以金晟公司作为抵押的土地使用权及符丽华、宋国印持有的金晟公司的全部股权，用以支付所借款项本金和利息、违约金。2011年8月23日，东源公司与金晟公司签订《补充协议书》，约定双方于2011年5月20日签订《借款合同》以及其他担保合同。根据市场情况变化，经双方协商，制定补充协议：一、本合同对原合同修改的部分条款，效力适用于全部原合同中约定的借款。三、金晟公司房地产现处于准许销售状态，原合同约定的土地抵押双方尚未办理抵押登记，故原约定不符合法律规定。为保证东源公司资金使用安全，限制金晟公司部分房地产对外销售，故增加担保措施如下：1.金晟公司以房地产销售形式将部分房地产（包括本案争议的执行标的）备案到东源公司或东源公司指定的第三人名下作为对东源公司清偿全部原合同约定债务的保证。2.金晟公司提供备案的新民市新房预售第2011-12号预售许可证房地产备案明细（包括本案争议房屋），备案人姓名为李宏蕾。2011年8月23日，金晟公司与李宏蕾签订备案的《商品房买卖合同》。2011年8月24日，金晟公司为李宏蕾开具房款为119,620元的收款收据并开具《准住通知单》。2014年6月5日，一审法院作出了（2012）沈中执字第161号公告，公告内容如下：金晟公司：一审法院依法受理申请执行人东源公司与被执行人金晟公司公证债权纠纷（2012）沈中执字161号执行案件，已于2012年6月11日向金晟公司送达了执行通知书，因金晟公司在规定的期限内未履行生效的沈二（2012）沈证执字第2号公证书确认的给付义务，一审法院于2012年6月7日依法查封了金晟公司所有的位于新民市富源商厦南侧1号住宅楼1-7-3，面积110.58平方米；1-8-1，面积88.86平方米；1-9-1，面积88.86平方米；1-11-3，面积110.58平方米；2-6-1，面积96.6平方米；4-4-2，面积59.8平方米；4-8-2，面积59.8平方米；4-9-1，面积110.58平方米；4-11-2，面积59.8平方米。对上述房屋所有权有异议者于公告期限内持有效证据，向一审法院提出执行异议。否则，一审法院将该房产视为被执行人所有，依法对其评估、拍卖，冲抵所欠债务。本公告自发布之日起，经过60日即视为送达。特此公告。另查明，金晟公司于2011年3月18日取得华丽英典住宅楼1＃、2＃、3＃楼、地下车库的建设工程规划许可证，于2011年4月21日取得建筑工程施工许可证，2011年5月23日取得商品房预售许可证。又查明，东源公司与金晟公司、宋国印、符丽华公证债权纠纷一案中，一审法院于2014年6月8日查封了案涉房屋。一审法院于2014年6月7日和2015年5月27日对该房屋进行了续封。王冬雪向一审法院请求中止对上述房屋的执行，并请求解除查封。一审法院于2014年10月23日作出了（2014）沈中执裁字第128号执行裁定书，该裁定书以“案涉房屋在一审法院查封之前并未交付，王冬雪并未实际占有”为由裁定驳回案外人王冬雪的异议申请。再查明，符丽华原系金晟公司的法定代表人。2012年6月30日，符丽华因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。2014年11月24日，符丽华因合同诈骗、骗取贷款罪等被一审法院判处无期徒刑。再查明，王冬雪配偶陈海涛名下有一处房产，位于沈阳市于洪区（王冬雪陈述为陈海涛婚前个人财产，房屋备案登记日期为2011年5月16日，王冬雪与陈海涛结婚日期为2014年9月16日）。王冬雪名下查无其他房产。一审法院认为，本案的争议焦点为：第一，案涉《商品房买卖合同》是否有效；第二，王冬雪对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对上述争议焦点，一审法院分别予以评述如下：一、关于案涉《商品房买卖合同》效力的问题。从案涉《商品房买卖合同》的真实性分析，虽然该合同日期处为空白，但该合同内容具备商品房买卖合同的基本内容，内容并不违反法律行政法规的强制性规定。虽然金晟公司与王冬雪之间存在恶意串通，损害东源公司利益的可能。但考虑到本案为涉及买受人众多的群体性案件，且金晟公司对王冬雪与其签订的《商品房买卖合同》的真实性予以确认，加之，认定该《商品房买卖合同》有效，并不侵害东源公司的权益。因此，本案认定王冬雪与金晟公司签订的《商品房买卖合同》为合法有效，该合同对于王冬雪与金晟公司具有约束性。二、关于王冬雪对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。首先，王冬雪与金晟公司《商品房买卖合同》的签订日期处为空白，其在起诉状中陈述合同签订时间为2010年7月18日，后在庭审中为2011年7月18日。而金晟公司于2011年3月18日取得华丽英典住宅楼1＃、2＃、3＃楼，地下车库的建设工程规划许可证，于2011年4月21日取得建筑工程施工许可证，2011年5月23日取得商品房预售许可证。在2010年7月18日金晟公司并无上述建设审批证件，而王冬雪持有的《商品房买卖合同》已经注明上述证件的号码，应认为其在起诉状中陈述的时间不属实。而其在庭审中陈述的合同签订时间2011年7月18日也缺乏证据支持，因此无证据证明案涉《商品房买卖合同》是在案涉房屋被查封前签订。其次，关于房款给付问题。王冬雪陈述其用现金支付全部购房款共计227,278元，该数额与《商品房买卖合同》中记载的房款227,240元存在差异。同时，王冬雪提供了金晟公司分别于2010年7月18日、2010年7月19日、2011年8月19日就案涉房屋开具的20,000元、207,278元、3500元（契税）收款收据，而非正规发票；而王冬雪提交的银行流水中取款的时间和金额与收据的时间金额虽然能大致对应，但在金晟公司无法提供账目的情况下确认王冬雪将全部房款交付金晟公司证据不足。最后，案涉房屋2011年5月23日取得商品房预售许可证，王冬雪在2011年7月交纳房款时已经可以进行《商品房买卖合同》备案，但王冬雪并未积极主张权利要求备案。该合同约定房屋的交付日期为2012年12月31日，而在合同约定的交付日期届至后至今，王冬雪并未通过诉讼方式主张其对案涉房屋的权利，与常理不符。因案涉房屋并未交付，王冬雪未取得对案涉房屋的占有，且王冬雪配偶名下有一处房产，现由双方居住，案涉房屋执行并不影响王冬雪基本的居住利益。基于上述事实，王冬雪在《商品房买卖合同》签订的过程中未尽到审慎义务，在合同履行过程中未积极主张权利，且其未实际取得对案涉房屋的占有，其对案涉房屋享有的权利仅为普通债权而非物权期待权。该权利不能优于其他债权，更不能排除东源公司对案涉房屋的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，判决如下：一、王冬雪与金晟公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回王冬雪的其他诉讼请求。案件受理费4709元，由王冬雪负担。本院经审理查明，原审认定的基本事实属实。本院认为，王冬雪就案涉房产提起案外人执行异议之诉，人民法院应审查王冬雪对案涉房产是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。关于王冬雪对案涉房屋是否存在实体权利。就案涉房屋，王冬雪与金晟公司签订有《商品房买卖合同》，在本案诉讼过程中，王冬雪和金晟公司均认可该合同系各自的真实意思表示，且该合同不违反法律法规的禁止性规定，一审判决认定该合同有效正确，应当认定王冬雪对案涉房屋存在实体权利。关于王冬雪对案涉房屋所享有的实体权利能否排除强制执行。《若干规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。本案中，王冬雪虽与金晟公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，且该合同有效，但该合同中无签订时间，不足以证明该合同系在案涉房屋被查封之前签订；王冬雪仅提交了金晟公司出具的收款收据和银行流水，仅可以证明收款收据所载的日期前后王冬雪曾提取过与购房款数额相当的款项，不足以证明其向金晟公司支付了案涉房屋的购房款。王冬雪就案涉房屋签订了有效的购房合同，但其对案涉房屋所享有的权利不符合上述规定，故一审判决认定王冬雪对案涉房屋享有的权利不足以排除强制执行并无不妥。关于《优先受偿权批复》的适用。王冬雪上诉提出，根据《优先受偿权批复》的规定，东源公司的受偿顺序应在王冬雪之后。该批复系针对建设工程施工合同纠纷案件中的权利冲突，规定了权利冲突的处理及对承包人行使工程价款优先受偿权的限制，不应扩大解释，不应适用于执行异议之诉案件，故王冬雪提出的根据该批复其作为交纳了全部或大部分购房款的购房者的权利优于其他抵押权和债权的主张不能成立，本院不予支持。关于东源公司与金晟公司之间的借款事实。王冬雪上诉提出，东源公司未能证明其与金晟公司的借款事实，其执行依据存在瑕疵。本案为案外人执行异议之诉，相关执行案件的执行依据，不属于本案的审查范围，故对王冬雪此项主张，本院不予支持。综上所述，王冬雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4709元，由王冬雪负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇一九年三月七日法官助理刘文静书记员解明璐（代）