中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民再25号原告：张宏志，男，1981年12月16日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：甄凯，北京市坤宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：高展，北京市中调律师事务所律师。被告：郝煜，女，1963年12月10日出生，汉族，北京四库国际教育投资有限公司董事长，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高岩，北京市京师（拉萨）律师事务所律师。被告：董松燕，男，1964年4月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郝煜，基本情况同被告郝煜。被告：董松寿，男，1955年1月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郝煜，基本情况同被告郝煜。被告：邓维，女，1965年2月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郝煜，基本情况同被告郝煜。被告：程晨，男，1982年11月17日出生，经常居住地北京市东城区。委托诉讼代理人：陈静，北京市鑫泰洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓洋，北京市鑫泰洋律师事务所律师。被告：北京四库国际教育投资有限公司，住所地北京市朝阳区久文路6号院31号楼5层（05）502-5。法定代表人：郝煜，董事长。原告张宏志（以下简称姓名）与被告郝煜、董松燕、董松寿、邓维、程晨（英文名CHENCHENG，以下均简称姓名）、北京四库国际教育投资有限公司（以下简称四库公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月19日作出（2015）朝民（商）初字第03092号民事判决，各方均未提出上诉，判决已经发生法律效力。后程晨不服该终审判决，向北京市第三中级人民法院申请再审。北京市第三中级人民法院于2016年11月18日作出（2016）京03民申755号民事裁定，提审本案。2016年12月12日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民再86号民事裁定，撤销本院（2015）朝民（商）初字第03092号民事判决，将本案发回本院重审。2017年7月31日,本院作出（2017）京0105民再6号民事判决，程晨不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2017年12月28日作出（2017）京03民再115号民事判决，撤销本院（2017）京0105民再6号民事判决，将案件发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。张宏志之委托诉讼代理人甄凯、高展，郝煜（兼董松燕、董松寿、邓维的委托诉讼代理人、四库公司的法定代表人）及其委托诉讼代理人高岩，董松寿，程晨的委托诉讼代理人孙晓洋、陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宏志向本院提出诉讼请求：要求郝煜、董松燕、董松寿偿还借款本金300万元及违约金（自2014年3月1日至实际付清之日，以300万元为基数，按年利率百分之二十四的标准计算）；邓维、程晨承担抵押担保责任；四库公司对上述借款及违约金承担保证责任。事实和理由：2013年3月28日，郝煜、董松燕向张宏志借款515万元，约定借款期限为14天，自2013年4月1日至2013年4月14日，并签订了《个人借款抵押合同》，约定由董松寿、邓维、程晨为上述借款提供借款担保，但事后未提供房屋所有权证致使张宏志抵押权不能设立。其中，董松寿与郝煜系夫妻关系，董松燕与邓维系夫妻关系。为了担保债权实现，四库公司与张宏志签订《保证合同》，约定由其为郝煜、董松燕提供连带责任保证。张宏志依约于2013年4月1日将郝煜、董松燕所借款项汇入指定账户，郝煜、董松燕出具已收到515万元的确认函。郝煜、董松燕未能在约定的借款期限届满之日偿还借款，经催讨，郝煜于2013年6月9日出具书面确认。后，郝煜、董松燕偿还部分款项，截止2014年3月1日尚欠借款本金300万元。故提出上述诉讼请求。郝煜、四库公司辩称：郝煜于2013年向张宏志借款515万元，已出卖董松寿名下房屋一套偿还380万元左右。现郝煜经济状况不好，希望将上述还款抵作本金，剩余本金及利息希望分期偿还。郝煜于2014年2月26日向张宏志出具的还款确认函中，于2014年2月14日偿还本金215万元，另依日千分之一的标准支付了违约金共计1614000元，因计算错误少写了3900元。现张宏志要求的违约金标准过高，要求法院予以调整。董松寿辩称：2013年，郝煜因投资餐饮、还有其他公司等经营需要借款，基于亲属关系董松燕、邓维同意帮忙，具体借款的事项都是郝煜去谈的，我们只是按张宏志、郝煜要求在合同中签名。为了给张宏志还款，董松寿名下的房屋先被抵押给典当行借出款还给张宏志，具体名字记不清了，我们手里也都没有相关合同，只是去签字，但因为利息太高大概每月要还7万多，实在无力承担，决定将董松寿名下房屋出售。抵押权人与购房者协商，经董松寿同意将房屋出售，房款由抵押权人收取，董松寿已按合同履行了义务，不同意再承担其他责任。董松燕、邓维辩称：2013年，嫂子郝煜因投资餐饮等经营需要借款，当时哥哥董松寿刚做过大手术身体不好，邓维的家人也住院，基于亲属关系找到我们帮忙时，我们也没有时间多想，具体借款的事项都是郝煜去谈的，我们只是被带去按双方要求在合同中签名。当时以邓维名义办理的银行卡在郝煜手中，我们没有收到借款。邓维名下的房屋是我们唯一房屋，现在我们不得不和老人住在一起，房子也已经出售还款，但具体怎么卖出去的，卖给谁，我们均不清楚，也没有见到房款，现董松燕没有收入来源，也没有其他房屋，还要抚养孩子，已将房屋出售不同意再承担其他责任。程晨辩称：张宏志的请求没有事实和法律依据，张宏志在原一审时提交的《个人借款抵押合同》是一份没有成立、没有生效的合同。第一，合同载明应在三方签字后成立，借款发放时生效，但张宏志并未在合同上签名，故合同不成立也不生效。张宏志在再审发回重审期间提交的有张宏志签名的合同，不属于法律上规定的新证据，不应被法院采信；张宏志明确表示只签订过二份《个人借款抵押合同》，都在他手中，但在北京市第三中级人民法院时又提交二份有张宏志签名的《个人借款抵押合同》，涉嫌伪造证据；第二，《物权法》规定，设立抵押权需要签订书面抵押合同，本案当事人未签订书面抵押合同，在签订借款合同时，1001号房屋上存在抵押，程晨解除抵押也是在借款合同之后，张宏志主张设立的抵押权没有成立；第三，在签订《个人借款抵押合同》前，该合同所涉抵押物上已有抵押权，而且该抵押权在《个人借款抵押合同》届满后才解除，说明本案所谓的抵押是不能成立的，张宏志在明知抵押物上已有其他抵押权的情况下仍发放贷款，应视为放弃了抵押权。第四，程晨已向张宏志出具了公证的授权委托书，将办理抵押登记的所有事项委托给张宏志指定人员，张宏志没有催促董松寿、邓维、程晨办理抵押登记，而且张宏志还协助董松寿办理房屋新的抵押，放弃优先顺位受偿权，未办理抵押登记的责任应由张宏志承担。第五，董松寿在张宏志起诉8天前，在张宏志协助下，以低于市场价50%的价格出售其名下房屋；邓维名下房屋也低于市场价50%价格出售，与常理不符，存在转移财产、逃避债务的明显意图，张宏志主动放弃对董松寿、邓维名下房屋的抵押权和顺位，无权要求程晨承担任何责任，故程晨不应承担任何抵押责任；第六，张宏志主张的贷款本金及违约金数额有误。借款合同约定，逾期偿还借款的最长期限不得超过10日，而对逾期超过10日部分的违约金未进行约定，张宏志在明知借款人到期无力还款的情形下，没有采取措施向其追偿，放任损失的扩大，无权要求逾期超过10日的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、张宏志在原一审中提交了《个人借款抵押合同》一份，载明：“出借方（抵押权人、甲方）”为张宏志，“借款人（乙方）”为郝煜、董松燕，“抵押人（丙方）”为董松寿、邓维、程晨；三方商定，由甲方提供借款给乙方，作为乙方偿还银行贷款之用；丙方自愿将位于北京市丰台区右外东3条X号楼X号房屋（所有权人为董松寿）、北京市朝阳区北沙滩X号楼X门X号房屋（所有权人为邓维）、北京市东城区东直门外大街X号楼X层X单元X号房屋（所有权人为程晨，以下简称1001号房屋）抵押给甲方，作为乙方偿还本合同项下借款的担保；借款金额为515万元，其中121万元由张宏志账户汇入程晨账户，122万元由张宏志账户汇入邓维账户，272万元由张宏志账户汇入郝煜账户；借款期限共14日，自2013年4月1日起至2013年4月14日止；丙方保证对抵押房产具有合法处置权，不受任何限制，包括但不限于标的物无其他抵押等；乙方、丙方须按照甲方要求办理相关房产抵押登记及公证手续；丙方抵押担保的范围为本合同约定的被担保之主债权借款本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保的费用；乙方如果不能按时归还借款，自还款日起，逾期超过1日，乙方应按日计算向甲方支付该借款总额的千分之二的违约金，逾期最长不能超过10日；本合同自甲、乙、丙三方签字之日成立，借款发放时生效。上述合同落款未签署日期，甲方签字处为“董松寿”，乙方签字处为“郝煜”“董松燕”，丙方签字处为“董松寿”“程晨”“邓维”。张宏志称董松寿将其姓名错签在甲方签字处，故张宏志本人未在合同上签字，但张宏志与本案其他当事人均在其他两份与上述合同内容相同的正式合同上签字了，而且在原审中也向法院提交了其中一份正式合同的原件，如果原审卷宗中没有该正式合同原件，其可以在再审发回重审中提交另一份有本案全部当事人签名的合同原件。程晨称上述合同既无张宏志签名，合同就未成立亦未生效。二、张宏志在再审发回重审中提交了一份《个人借款抵押合同》，合同主体内容与上述《个人借款抵押合同》一致，区别在于落款处甲方签字为“张宏志”，乙方签字为“郝煜”“董松燕”，丙方签字为“董松寿”“程晨”“邓维”。张宏志称此为正式合同。程晨认可上述合同上其签名的真实性，但认为该证据系再审发回重审期间提交，不是法律规定的新证据，不应被法院采信。三、张宏志在原一审中提交了一份《保证合同》，载明：保证人为四库公司，债权人为张宏志；为确保郝煜、董松燕签订的借款金额为515万元的《个人借款抵押合同》的履行，四库公司愿意为主合同项下的债务提供保证，保证责任为无限连带保证。四、张宏志于2013年4月1日向郝煜汇款272万元，向邓维汇款122万元，向程晨汇款121万元。郝煜、董松燕向张宏志开具了《资金汇入确认函》，确认收到上述款项。五、审理中，张宏志称程晨虽授权其指定人员办理案外抵押权注销及本案抵押权登记手续，但程晨不提供案外借款清偿证明、身份证原件、1001号房屋产权证原件等解抵押和本案抵押权登记的材料，当时1001号房屋产权证原件应在北银消费金融公司，致使张宏志无法为程晨办理相关手续，程晨应对本案抵押权未办理承担责任。程晨则称其已经办理了经过公证的授权委托书，将抵押事宜委托给张宏志指定人员，应由张宏志办理抵押登记手续，且程晨办理完毕解押手续后，已超过借款期限。张宏志提交了中华人民共和国北京市国信公证处公证书一份，该公证书对程晨于2013年3月29日出具的《授权委托书》予以公证。上述《授权委托书》载明：委托人为程晨、受托人为陈某；程晨委托陈某代为办理1001号房屋归还房屋抵押借款，并代为领取房产他项权利证、抵押登记注销申请书等相关贷款材料，代为办理房产抵押登记注销手续及签署相关法律文件，代为办理房产的抵押贷款手续，签订银行借款合同，代为提出房屋抵押登记申请、签订房屋抵押借款合同、办理相关房屋抵押登记手续、接受询问，代为领取房屋权属证书或其他办理结果。经询，程晨在原再审审理中称在签订本案的《个人借款抵押合同》之前，1001号房屋上已经为案外债权设定了抵押权。程晨提交了其与案外人中国银行股份有限公司海淀支行签订的《个人抵（质）押循环贷款合同》二份，二份合同借款金额共计120万元。程晨称其于收到张宏志汇款121万元的当天（2013年4月1日），用该笔款项偿还了上述借款，但未办理案外抵押权注销及本案抵押权登记手续，其于2013年5月23日自行办理了案外抵押权注销手续。本案审理中，程晨主张其曾在中国银行有121万元信用借款额度，郝煜曾借用121万元的信用借款，收到张宏志汇款后，其偿还了上述借款。郝煜否认借用程晨的信用额度，主张121万元是程晨个人贷款，由其个人使用。程晨向北京市第三中级人民法院提交北银消费金融公司出具的《关于个人贷款借款人还清贷款的证明》，证明程晨在其公司贷款100万元用于一般消费贷款用途，借款期限自2013年1月16日至2014年1月16日，2013年12月5日清偿了全部贷款本息。2017年12月1日，北京市第三中级人民法院至中国银行北大支行调查，该行表示办理解除抵押手续，必须要结清借款余额，办理上述二件事项必须借款人本人办理，如他人代办须持委托公证书。注销抵押权相关部门需在房产证原件副页上盖章确认；2013年4月10日，从中国银行海淀支行能查询到他物权证，但没有房产证。本案审理中，经调取1001号房屋抵押登记信息，与本案相关抵押登记信息如下：2011年6月29日，抵押登记于中国银行股份有限公司北京海淀支行，借款120万元，2013年5月23日解除抵押登记；2013年6月5日，抵押登记于债权人交通银行股份有限公司北京芳群园支行，借款290万元，2014年7月10日解除抵押登记；2013年11月19日抵押登记于债权人李某某，债权额150万元，2014年7月21日解除抵押登记；2015年10月29日抵押登记于债权人北京银行股份有限公司中关村科技园区支行，债权230万元。张宏志申请对1001号房屋进行查封，本院裁定查封1001号房屋，登记期限至2020年2月14日。六、张宏志称在借款期限届满后，其多次向郝煜、董松燕催要还款，现已归还部分欠款。张宏志提交2014年9月10日手机尾号4843发送的短信，催促程晨还款，表示当时已经与程晨失去联系。程晨认可该手机号真实性，主张在借款逾期一年四个月之后，张宏志要求程晨承担抵押责任并没有要求程晨配合其办理抵押登记，从该短信可以证明张宏志没有通知程晨办理房屋抵押登记，系主动放弃对房屋的抵押权。张宏志提交了郝煜于2014年2月26日出具的《还款确认函》，载明：“本人郝煜于2014年偿还借款本金贰佰壹拾伍万元整（￥2150000元），借款违约金柒拾柒万伍仟元整。截止2014年3月1日，尚欠借款本金叁佰万元整（￥3000000元）、违约金捌拾叁万玖仟元整（￥839000元）。”郝煜主张当时依日千分之一的标准支付了违约金共计1614000元，因计算错误少写了3900元。另主张张宏志要求的违约金标准过高，要求法院予以调整。七、本案审理中，经查邓维名下位于北京市朝阳区北沙滩8号楼14层3门1401号房屋（以下简称1401号房屋），自2011年11月28日起该房屋上一共登记过数次抵押及解押，涉及本案期间的抵押有：1、2003年12月9日，抵押权人为中国工商银行北京市亚运村支行，贷款额为310000元，2011年12月28日解押；2、2011年12月30日抵押、2013年8月22日网上解押；3、2013年9月26日抵押，2015年9月24日解押；4、2013年12月18日抵押，2014年12月9日抵押注销；5、2014年12月11日抵押，2015年9月29日抵押登记已注销；6、2015年5月28日抵押，2015年10月12日注销。2015年10月12日注销抵押当日，北京嘉琪凯柔科技有限公司交纳税款6万元。2015年5月18日，邓维、董松燕在北京市方正公证处委托冯某某、王某办理销售1401号房屋事宜。2015年10月14日签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋交易价格200万元，同日1401号房屋转移登记至北京嘉琪凯柔科技有限公司名下。于2015年10月27日设立抵押登记，于2015年11月19日注销抵押登记。另查，2015年10月26日，北京嘉琪凯柔科技有限公司与游某签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋交易价格200万元，同年11月19日游某交纳税款6万元，1401号房屋于2015年11月25日转移登记至游某名下，邓维表示不愿意承担其他责任。董松燕、邓维表示并不清楚1401号房屋具体出售过程，郝煜曾带他们办理过委托出售的公证手续，未收到任何款项。郝煜认可除与张宏志用1401号房屋设立抵押权外，另外还用1401号房屋向银行和一家小额贷公司办理抵押登记借款，具体金额及时间先后顺序记不清了，合同已经销毁了。八、郝煜与董松寿系夫妻关系，张宏志主张董松寿应对郝煜所欠款项承担连带还款责任，董松寿表示已将合同约定房屋出售还款，不同意再承担其他责任。郝煜主张与董松寿有婚内约定，双方婚后各自取得财产归个人所有。2014年12月10日，郝煜、董松寿在北京市方圆公证处公证委托徐某某办理位于北京市丰台区开阳里六区X号楼X层X号房屋（以下简称1008号房屋，房屋登记在董松寿名下）出售事宜。1008号房屋于2012年3月15日办理抵押登记，2013年4月11日办理抵押注销；2013年11月20日办理抵押登记，2014年1月20日办理抵押注销；2014年2月24日办理抵押登记，2014年12月10日办理抵押注销。2014年12月19日，董松寿与顾某某签订《存量房屋买卖合同》，合同约定成交价格为252万元。郝煜、董松寿主张2014年2月24日，将1008号房屋抵押给典当行，贷出的款项偿还给张宏志，需付给典当行利息太高所以许可出售，为了避税签订了成交价252万元，房屋实际成交价是340万，售房款除偿还张宏志287万元外，其余款项被典当行拿走了。郝煜、董松寿主张当时是典当行与购房人进行的实际洽商，房款也没有经过他们的账户，所以手中没有相关的证据。九、张宏志在本案诉讼中提出财产保全申请，要求查封程晨名下价值400万元的财产。本院依法作出裁定，查封程晨名下400万元的财产。本院于2017年2月15日查封程晨名下1001号房屋，查封期限三年至2020年2月14日止。本院认为：依法律规定，当事人一方或双方是外国公民、外国法人或者其他组织、无国籍人，人民法院可以认定为涉外民事关系，因程晨为外国公民，本案可认定为涉外民事关系。另本案当事人均未选择适用法律，依《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案当事人经常居住地在中国且与合同最密切联系法律为中国法律，故本案适用中国法律。郝煜、董松燕、董松寿、邓维、四库公司认可与张宏志成立民间借贷法律关系，程晨否认民间借贷法律关系成立，故本院先根据程晨的答辩意见，总结本案争议焦点，再就全案情况进行论述。本案争议焦点为：一、《个人借款抵押合同》是否成立及生效；二、1001号房屋未办理抵押登记的责任主体及法律后果；三、张宏志主张的逾期还款违约金是否合法;四、在多个不动产抵押未办理登记的情况下，各方当事人的还款责任的确认。第一、《个人借款抵押合同》的效力问题。该问题涉及以下三个方面：一，是否可以认定张宏志已在合同上签字，合同是否成立；二，已设立抵押权的物作为抵押物是否影响合同效力；三，未办理抵押权登记是否影响合同效力。对于第一个方面，《个人借款抵押合同》已依法成立，理由如下：张宏志在再审发回重审期间提交了有其签字的《个人借款抵押合同》，足以证实其在合同上签字的事实。《民事诉讼法》司法解释规定，即使当事人因故意或重大过失超过举证期限提交的证据，如果该证据与案件基本事实有关，人民法院应当采纳。参照此规定，有张宏志签字的《个人借款抵押合同》虽在一审之后提交，但该证据与本案基本事实密切相关，且具备真实性和合法性，本院予以采信，该合同已依法成立；另即使依张宏志未签名、其他当事人均已签名的《个人借款抵押合同》，依《合同法》第三十七条之规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，在本案中程晨已收到合同中所列明的金额，张宏志支付至其名下账户，程晨为张宏志指定人员办理委托办理抵押的公证，程晨未提交证据亦未主张在合同订立之时，有意思表示的不自由及不真实，其在本案审理中主张郝煜曾借用其银行授信额度，本案张宏志支付款项是郝煜对其的还款，针对该主张其未举证，郝煜亦不予认可，即使其主张成立，与本案亦不属同一法律关系，且其取得的财产明知是基于本合同取得的款项，该意见不予采信；且程晨主张张宏志涉嫌伪造合同的情形，程晨及其他当事人均认可是本人签名，故该主张本院难以采信。对于第二个方面，1001号房屋上虽已设立案外抵押权，但不影响其作为抵押物为本案张宏志的债权提供担保，其上设定案外抵押权的状态完全可以通过清偿案外债务、涂销案外抵押登记等行为改变，法律及行政法规对此无限制、禁止性规定。且本案中程晨在承担担保责任前亦已涂销了前抵押登记，故该情形对其与张宏志间的《个人借款抵押合同》的效力无碍。对于第三个方面，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。1001号房屋虽未办理抵押权登记，但只关系到抵押权这一担保物权的效力问题，不影响各方当事人签订本案《个人借款抵押合同》这一债权行为的效力。故《个人借款抵押合同》合法有效，各方当事人均应依约履行。第二、1001号房屋未办理抵押登记的责任主体及法律后果，应以抵押合同成立并生效时，抵押人能预见的损失或合同履行时即抵押权依约设立时债权人所能享有的利益为限。《个人借款抵押合同》第六条第四款规定：“乙方、丙方须按照甲方要求办理相关房产抵押登记及公证手续……”程晨作为抵押人，应承担为张宏志债权设定抵押权的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》明确写明，对于合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。程晨对设定抵押权负有义务，即应对其履行了该义务举证。其出具公证授权委托书仅系履行上述义务的一种表现，其仍应承担配合办理手续并提供相关法律文件的义务。在借款期限只有14天的情形下，仍办理了公证授权委托书，从侧面反映出张宏志在当时有办理抵押登记的意愿，程晨也同意办理抵押登记，因为客观上程晨的1001号房屋已设立最高额抵押障碍未能及时办理，此障碍非张宏志控制和消除，障碍消除的义务应由程晨通知。另1001号房屋上还有案外抵押权，程晨更应当在清偿案外借款后及时告知张宏志，并将原抵押权已涂销的证明材料交付张宏志，以便张宏志代为办理本案抵押权登记的手续。但程晨未举证证明其已履行上述义务，而是在明知已将1001号房屋为张宏志约定设立抵押权情形下，将该房屋另行抵押给案外人。现1001号房屋未办理抵押权登记，程晨未对其已履行通知、提交资料义务予以举证，张宏志作为合同相对人无从知晓1001号房屋上权利负担情况，程晨亦未举证证明因张宏志过错导致其无法履行义务。故程晨对1001号房屋未能办理抵押登记应承担主要过错，张宏志存在未予及时通知的次要过错。张宏志作为债权人，指定委托办理抵押登记受托人，其要求办理抵押登记的意愿是明显的，程晨将其房屋于2011年6月17日至2021年6月17日期间设立了120万元最高额抵押，依法律规定最高额抵押注册登记后，最高额抵押担保的债权基础关系还存在，部分债权的消灭不影响最高额抵押权的存在，最高额抵押期间，抵押人与抵押权人权利、义务处于不确定状态，非程晨办理，最高额抵押权即不能消灭。程晨在2013年3月29日向张宏志指定人员办理抵押借款公证委托书，2013年4月1日程晨已收到汇款，2013年5月23日程晨解除与中国银行股份有限公司北京海淀支行最高额抵押权设立登记，此时程晨明知应办理或应通知张宏志办理1001号房屋抵押权登记，但另设立自2013年5月28日至2016年5月28日与交通银行股份有限公司北京芳群园支行的最高额抵押合同，故1001号房屋未办理抵押权登记的主要责任应由程晨承担。依《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。由于1001号房屋未办理抵押权登记，张宏志无法实现抵押权，程晨构成违约，应当以其承诺的抵押物（即1001号房屋）的价值为限，对主债务及违约金承担连带清偿责任。程晨主张张宏志明知该房屋上设定有其他抵押且在借款期限只有14天无法完成抵押登记的情形下，过错应由张宏志承担的答辩意见，本院认为依合同约定，程晨对提供的抵押房产应具有合法处置权，不受任何限制，包括但不限于标的物无其他抵押等，此项约定应为程晨义务，而张宏志明知程晨预设定抵押权的房屋上存在抵押，在客观情况下存在清偿前手债务以注销前手抵押，设定后手抵押的可操作性，而客观事实也是张宏志款项到达程晨账户当天，程晨用该款项偿还了其尚欠中国银行抵押贷款。中国银行也明确表示解除抵押需付清贷款后，由本人或他人持公证授权委托书办理，然后在房产证副页上盖章，本案中，房屋所有权证彼时不在中国银行。依担保法及其相关法律规定，登记生效的合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，应当承担赔偿责任。双方成立抵押合同时，1001号房屋上已设定120万元的最高限额抵押，即程晨当时负有120万元及其他利息等债务，张宏志亦明知程晨负有该义务，本案中程晨已解除最高额抵押，对利息损失未予举证亦未告知张宏志，故应当理解为设立抵押权时以1001号房屋价值扣除120万元为限。第三，张宏志主张的逾期还款违约金是否合法。《个人借款抵押合同》约定，债务人不能按时归还借款，逾期超过1日，则按日支付借款总额千分之二的违约金，逾期最长不能超过10日。上述合同条款系合同第七条“违约责任”的内容，从文意上解读，此条款约定的是逾期还款的法律责任，指出逾期超过1日，则需支付一定数额违约金，并限定逾期不得超过10日，是对违约行为的一种导向性限定。该条款并未写明逾期还款超过10日则无需支付违约金，亦难以从文本中直接推导出这种意思。若将此条款理解为逾期还款在10日之内，则需支付违约金，逾期超过10日，违约恶性更为严重时，反而无需支付违约金，实为与常理不合。故张宏志主张逾期还款违约金有合同依据，但约定违约金标准过高，张宏志已自行调整至年利率百分之二十四，本院予以支持。第四、董松燕与邓维系夫妻关系，董松燕也为本案借款人，但通过本院查明事实，虽然有122万元进入邓维名下银行卡，但邓维的银行卡由郝煜掌握，相关款项也是为了郝煜及其经营公司使用，且本案中明确列明董松燕为借款人、邓维作为担保人，此约定应为特别约定，从借款使用目的及约定上看，难以认定董松燕与邓维承担连带责任。本案审理中，张宏志表示邓维是董松寿弟妹，郝煜说尽量先以她和董松寿名下的房屋还款，当时邓维的房屋有抵押，没有见到房产证。通过张宏志所述，针对邓维房屋未设立抵押登记，除邓维房屋当时有抵押，张宏志也未积极办理邓维名下房屋设立抵押权登记，以担保张宏志的债权，此时张宏志对于房屋抵押权未登记存在明显过错。第五、《个人借款抵押合同》、《保证合同》合法有效，债务人郝煜、董松燕应向张宏志承担偿还借款的责任。现借款尚欠300万元未还，郝煜、董松燕应承担清偿借款及支付违约金的责任。借款发生于郝煜与董松寿婚姻关系存续期间，且董松寿知晓郝煜借款用于经营公司一事，郝煜虽主张与董松寿婚内约定各自财产归各自所有，但双方明确该约定并未告知或出示给张宏志。张宏志要求董松寿承担共同清偿借款及支付违约金的责任，合法有据，本院予以支持。关于在多个不动产抵押未办理登记的情况下，各方当事人的还款责任的确认问题，《物权法》中明确规定了混合担保中债权人对债务人及担保的追偿的顺序，《担保法》及其司法解释中亦规定了共同抵押、共同保证债权人对债务人及担保人追偿的顺序。本案中，多个不动产抵押均未办理登记，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人并不能当然免除其承担违约责任，其应在抵押物价值范围内对债务承担连带清偿责任，但法律就此未设定追偿顺序，故本案以追偿无顺序限制为宜。依《担保法》第三十五条之规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。关于程晨主张不得重复抵押之主张，于法无据，不予采信。1008号房屋与1401号房屋亦均未办理抵押登记，董松寿已将1008号房屋出售用于偿还张宏志借款，本院亦认定董松寿承担连带付款义务，故程晨要求债务人抵押权优先顺位及范围，本院不予支持。张宏志与邓维、程晨分别设立抵押权，在此借款人外他人共同抵押情形下亦不存在抵押清偿顺位。程晨作为担保人，承诺将名下房屋设立抵押权担保张宏志的债权，但未就房屋办理抵押登记，应在房屋价值范围并扣除前文论述在设立抵押权时1001号房屋上已负担义务、张宏志未及时催促共同办理抵押登记存在过错等因素的基础上，对借款本金及违约金承担清偿责任。邓维作为担保人，承诺将名下房屋设立抵押权担保张宏志的债权，但未就房屋办理抵押登记，考虑到1401号房屋上在设立抵押权时已负担义务，但现客观上无法查明因素；1401号房屋集中时间内连续出售，对外公示价格与市场价格确存在较大差距；张宏志对1401号房屋明显怠于催促邓维共同办理抵押登记存在过错等因素，本院综合上述多方因素一并确定邓维应承担的责任。四库公司作为连带责任保证人，应对郝煜、董松燕的上述借款本金及违约金承担连带清偿责任。邓维、程晨、四库公司承担还款责任后，有权向郝煜、董松燕、董松寿追偿。第六，关于张宏志要求的借款本金及利息，本案借款发生于2013年4月，张宏志起诉于2015年，当时实体法对违约金无强制性的法律规定，且郝煜已实际履行，故对张宏志要求本金300万元，本院予以支持。张宏志对违约金标准已予调整，不违反法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十六条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：一、被告郝煜、董松燕、董松寿于本判决生效后十日内偿还原告张宏志借款本金三百万元并支付违约金（以三百万元为基数，从二〇一三年四月十五日起至还清借款本金之日止，按年利率百分之二十四计算，执行时扣除已支付的违约金七十七万五千元）；二、被告北京四库国际教育投资有限公司对上述第一项被告郝煜、董松燕、董松寿应偿还的债务向原告张宏志承担连带清偿责任；三、被告程晨对上述第一项被告郝煜、董松燕、董松寿应偿还的债务，以北京市东城区东直门外大街X号楼X层X单元X号房屋的价值扣除一百二十万元之后的百分之九十的金额为限，向原告张宏志承担连带清偿责任；四、被告邓维对上述第一项被告郝煜、董松燕、董松寿应偿还的债务，以二百万元为限，向原告张宏志承担连带清偿责任；五、被告邓维、程晨、北京四库国际教育投资有限公司承担上述连带还款责任后有权向被告郝煜、董松燕、董松寿追偿；六、驳回原告张宏志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51400元、保全费5000元，由被告郝煜、董松燕、董松寿、邓维、程晨、北京四库国际教育投资有限公司负担（原告张宏志已预付，被告郝煜、董松燕、董松寿、邓维、程晨、北京四库国际教育投资有限公司于本判决生效后七日内给付原告张宏志）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  田丽丽人民陪审员  苏 萍人民陪审员  张根管二〇一九年三月二十七日书 记 员  李 想