广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初29535号原告东莞东诚慧美产业园发展有限公司，住所地：东莞市茶山镇增埗村卢屋东诚慧美产业园A栋5楼A1，统一社会信用代码：91441900MA4UWRJR1U。法定代表人黄春容，总经理。委托代理人吕军，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托代理人钟凌烽，北京德恒（东莞）律师事务所律师助理。被告毛玲，女，1987年10月13日出生，汉族，住河南省新县，委托代理人区思源，广东智顺律师事务所律师。委托代理人袁敏惠，广东智顺律师事务所律师。原告东莞东诚慧美产业园发展有限公司诉被告毛玲租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日受理后，依法由审判员张翼飞适用简易程序独任审判，于2018年11月13日公开开庭进行审理，原告的委托代理人吕军、钟凌烽，被告毛玲及其委托代理人区思源、袁敏惠到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年1月17日公开开庭审理。原告的委托代理人吕军，被告的委托代理人区思源、袁敏惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞东诚慧美产业园发展有限公司提出诉讼请求：1、解除原被告双方的租赁合同关系；2、被告向原告支付拖欠的租金或占有使用费350000元（自2018年3月份起以每月租金或占有使用费50000元计至被告搬离之日，暂计至2018年9月份），水电费10304.5元（自2018年4月份起以每月实际发生的水电费用计至被告搬离之日，暂计至2018年7月份），合计360304.5元。3、被告按银行贷款利率支付逾期违约金计至被告付清拖欠租金或占有使用费之日为止，暂计至2018年9月6日为69150元（以不同月份的拖欠租金或占有使用费金额作为计算基数，按照逾期支付款项的3‰的标准按日计算）。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月9日，原告与被告签订《物业租赁合同》（餐饮适用）合同编号20180101，被告在原告处承租东莞市××路××广场××层商场内铺位的物业，共计1463.99平方米，租赁期限是10年（从2017年12月1日至2027年11月31日止），免租期三个月，前三年每月租金为5万元，支付时间为每月5日前，同时约定了违约责任“乙方逾期支付租金、管理费、水电费等相关费用的，每逾期一天，应按逾期支付款项的3‰的标准向甲方支付逾期违约金”，解除合同的条款“租赁期内乙方有下列情形之一的，甲方可解除本合同，并追究乙方违约责任及由此给甲方造成的经济损失：（1）乙方无正当理由连续拖欠租金、管理费、水电费等费用15天以上”。被告违反合同约定，至今仍未支付2018年3月至9月的租金、水电费，截至2018年9月，被告拖欠的费用共计360304.5元，委托人多次催告，被告均以种种理由搪塞。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告毛玲辩称，1、原告在履行案涉租赁合同中村存在多种违约行为，具体为：①案涉租赁物实际面积与合同约定面积不符；②案涉租赁物没有合法产权证明，原告至今仍未向被告提交任何产权证明、消防合格证等用于办理营业执照所需的相关材料，导致被告及美食城内商铺全部都无法办理营业执照等相关证件，违反租赁合同第15条约定；③原告在被告承租物业之后迟迟拖延进行消防申报，至今仍未取得消防合格证；④原告拖欠东莞市大华广场发展有限公司租金，大华公司已经于2018年5月4日向原告发出解除租赁合同通知书，即原告与大华公司租赁合同于2018年5月4日正式解除，同时大华公司多次对租赁物业进行停水停电，原告与大华公司之间的纠纷造成美食城无法继续营业。2、被告曾多次致函原告，指出原告的违约行为，要求其进行处理并改正，但原告一直拒绝处理，原告的行为构成根本违约，造成美食城无法营业，给被告造成巨大损失，依据合同第4.4条约定，原告应免收租金，故原告要求被告支付租金及违约金缺乏事实及法律依据，请求法院驳回原告诉请。3、①在合同无效的情况下，双方关于违约金或利息的条款是无效的，原告诉请违约金或利息的请求不应得到支持。②由于原告无权出租案涉场地，同时案涉场地也没有产权证明等相关证明才导致合同无效，且原告主体不适格，故整个合同无效的根本原因在原告的自身过错，故原告应对合同无效承担全部责任。③在合同履行中存在第三人（大华公司）对案涉场地主张权利的情况，按合同法228条的规定，原告无权收取租金或占有使用费，对该费用应免收。④原告的诉请不明确，案件不可能存在租金或使用费的情形，被告认为不符合规定。经审理查明，原告与被告于2017年11月9日签订《物业租赁合同》，约定：被告租赁位于东莞市××路××广场××层商场内铺位物业，物业面积为1463.99平方米，该物业产权属第三者所有，原告受业主委托有权将该物业租赁给被告使用，在签署本合同前，被告已经对该物业进行实地考察，充分了解该物业的结构、面积和功能，以及用于经营美食城业务所所需的改造成本、行政审批手续及审批风险；租赁期限共计10年，从2017年12月1日起至2027年11月31日止；物业交付之日起，原告给予被告3个月的免租期，期限从2017年12月1日起至2018年3月31日止。由2018年3月1日开始起租；租金每月50000元，被告应在每月5日前支付当月租金和管理费及付清上一月水电等费用给原告；被告同意在该物业交付之日即（12月1日），向原告支付相当于该物业两个月租金及管理费100000元作为租赁保证金，合同期满后，被告如不续约且无任何违约情形的，在被告清理退场将物业交还原告后，可退回保证金；被告逾期支付租金、管理费、水电费等相关费用的，每逾期一天，应按逾期支付款项的3‰的标准向原告支付逾期违约金；原告提供现有东莞市消防局第三大队《建筑工程消防验收意见书》东公消验字（2001）第III-743号的合格验收报告复印件给被告办理相关营业执照使用，若涉及到租赁物业原消防及二次消防施工，改造后的消防审批、整改及环评等问题由原告负责协调处理，与被告无关。2017年11月28日及2017年12月23日，被告分别通过银行转账方式向原告转款50000元及100000元，原告确认收到上述款项。原告称案涉场地系其从东莞市大华广场发展有限公司处承租后转租给被告，并提交其与东莞市大华广场发展有限公司签订的商场租赁合同及租金收据予以佐证，该商场租赁合同中租赁标的物位于东莞市××红棉路××号的商业用途商场1至5楼，原告提供了部分东莞市××红棉路××号商铺的房产证复印件，显示权属人为案外自然人。另查明，东莞市大华广场发展有限公司名下登记有东莞市石龙镇绿化西路大华名店城多间商铺，并已取得房产证。被告提交的证据中，有东莞市大华广场发展有限公司向原告发出的解除租赁合同通知书，通知原告因未按时交纳租金，双方签订的《商场租赁合同》于2018年5月4日解除。从2017年12月5日开始，直至2018年6月21日，原被告双方多次往来函件协商关于消防审批问题等，原告均未能就该问题向被告给予肯定答复。2018年8月17日，被告收到东莞市食品药品监督管理局发出的告知书，告知被告在案涉场地标示：“鱼你相约”、“冒菜麻辣香锅”、“福记汤粉王”、“湘遇蒸菜”等未取得食品经营许可从事食品经营活动，违反法律规定，要求被告不得为违法行为提供经营场所或其他条件。对食药监局的前述查处行为，被告主张系由于案涉场地的权属及消防验收存在问题，导致美食广场内商家无法办理营业执照。原告提交中山西社区2018年7月25日发出的火灾隐患整改通知书，通知整改的内容包括配置灭火器、安装烟雾感应器、搬走堆放于消防栓前面的物品等。对于租赁合同解除的时间，原告主张为被告实际搬离场地的时间（2018年10月底），被告主张为原告将案涉物业出租给他人的时间（2018年7月30日）。双方对各自主张均未能提交证据予以证明。本院（2018）粤1971民初32419-32422、32424号五案，被告毛玲作为上述案件反诉原告起诉商户支付租金的诉讼请求中，主张部分商户于2018年9月期间搬出场地。庭审中，双方均确认，直至被告搬离时，案涉场地仍未能通过二次消防验收，到本案庭审时，原告仍未能出具场地权属的有关证明。以上事实，有原告提交的物业租赁合同、房产证（复印件）、商场租赁合同、收据、中山西社区火灾隐患整改通知书，被告提交的知悉函、律师函、快递单、告知书、解除租赁合同通知书、本院（2018）粤1971民初32419-32422、32424号民事反诉状以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告与原告签订的物业租赁合同，是其基于自身经营需要，在充分了解租赁场地权属及环境的情况下，经协商一致自愿签署的。案涉租赁场地已取得房产证书，权利人对其出租，符合法律关于城镇房屋租赁的有关规定，原告及被告提交的证据综合可以说明，双方均认可东莞市大华广场发展有限公司系案涉租赁场地的权利主体，原告系从东莞市大华广场发展有限公司处承租场地后向被告转租，被告在实际使用租赁物期间亦未有他人主张权利，因此，本院认定原被告签订的物业租赁合同合法有效，双方均应遵照履行。在合同履行过程中，被告应按照合同约定给付租金，原告应提供合同约定的相应服务，本案中案涉场地未能成功办理消防审批等手续，结合原告至庭审时都没能提交有关案涉场地权属登记材料的事实，本院认定原告在履约中存在违约行为，使从被告处租赁场地的人员无法办理营业执照及许可证，导致开设美食广场的最终目的未能实现。原告虽提交证据证明经中山西社区检查，向被告处承租的部分商户消防存在隐患，但从整改意见的内容来看，均为可以简单配置的设施，并非消防验收的关键障碍，对原告该项抗辩，不予采纳。基于上述原因，本院认定，原告存在违约行为，故对其诉请被告承担违约金的主张，本院不予支持。双方均确认合同已经解除，本院予以确认。关于被告使用场地期间的租金，原告诉请从2018年3月起计算至实际搬离之日，有合同依据且符合法律规定。因双方均未能举证证明被告实际搬离的时间，但被告在本院另案中承认其分租人员于2018年9月搬离，结合庭审中双方对该事实的陈述，本院认定该时间为被告最终的搬离时间，从2018年3月至2018年9月的租金共计350000元，被告应当支付。而被告已经支付的150000元，其中100000元按照合同约定，性质为保证金，因原告存在违约行为，故无权没收保证金，该保证金应用以抵扣租金。因此，被告共计应向原告支付租金200000元。原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。至于水电费的诉讼请求，因原告无证据证明被告实际使用水电费的情况，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告东莞东诚慧美产业园发展有限公司与被告毛玲签订于2017年11月19日的《物业租赁合同》；二、被告毛玲应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告支付租金200000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7741.82元（原告已预交），由原告东莞东诚慧美产业园发展有限公司负担4136.82元，被告毛玲负担3605元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  张翼飞人民陪审员  莫炳强人民陪审员  林惠湘二〇一九年三月十二日书 记 员  黎栩静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。