四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初18381号 原告：何娟，女，汉族，1982年3月9日出生，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：曾令晖，四川衡平律师事务所律师。 被告：万红梅，女，汉族，出生于1982年10月13日出生，住所地：成都市金牛区。 委托诉讼代理人：高岗，四川原则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代雨婷，四川原则律师事务所律师。 第三人：四川中原物业顾问有限公司凤凰城营业部，营业场所四川省成都高新区盛华北路340号。 负责人：何世胜。 委托诉讼代理人：黄海，男，四川中原物业顾问有限公司凤凰城营业部员工。 原告何娟与被告万红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案；后根据被告万红梅的申请，通知四川中原物业顾问有限公司凤凰城营业部（下称中原物业）作为第三人参加诉讼；依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何娟及其委托诉讼代理人曾令晖、被告万红梅及其委托诉讼代理人高岗、代雨婷，第三人中原物业的委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的合同《买卖交易文本》；2、判令被告支付原告违约金86万元。事实和理由：原、被告于2016年9月9日签订了合同编号：0022721的《买卖交易文本》（以下简称《买卖合同》），《买卖合同》约定原告以860000元价格购买被告具有处分权的位于成都市高新区南华路788号3幢1单元1503房。在合同履行过程中，原告已按合同约定于2016年9月9日支付了50000元定金，但被告迟迟不履行合同义务，已构成严重违约。庭审中，原告何娟进一步称，被告已经于2017年7月3日将房屋所有人变更为案外人，致使原告无法取得房屋，并且在微信上也明确不再履行，根据双方约定“若万红梅提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效，或房屋被查封、限制转让（买卖双方另行约定除外），或签署本合约后拒绝将房屋出售给何娟或擅自提高房屋交易价格，或将房屋出售给第三人等导致买方无法取得房屋所有权的，万红梅构成根本性违约，何娟有权单方面解除本合同，万红梅须向何娟支付该房屋成交价20%的违约金”，被告应支付违约金；被告违约还造成原告可得利益损失，房屋涨价差额也应当赔偿，约定的违约金不足以弥补损失，故要求增加违约金。 被告万红梅辩称，第一，2018年3月29日，原告前往中介退还定金，被告是同意的，案涉《买卖合同》及补充协议已于2018年3月29日解除，双方权利义务已经终止，原告已丧失了请求支付违约金或赔偿损害责任基础。第二，原告明知被告既未与开发商签订买卖合同，也未取得涉案房屋的所有权，存在合同履行不能的商业风险，补充协议中约定了无法更名解除合同的情形，被告不应承担违约责任。第三，本案合同不能履行的原因是限购政策的出台，被告不存在违约行为。第四，原告如认为被告存在违约行为，应在异议期内提出，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，现期间已过，原告的该项权利归于消灭。第五，原告在已收到定金五万元的情况下，又主张违约金，于法无据，应当驳回。第六，原告如认为被告已经违约，应当采取措施防止损失进一步扩大，对其不作为行为，原告应当承担责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告万红梅还称，被告出售案涉房屋是有一定的权利，只是权利还不完整，只有一个认购协议书，当时也不具备更名的条件，还需要以房抵债的协议，没有这个协议就办不了，原告一直也很清楚。 第三人中原物业述称，签订协议是原、被告真实意思表示，签约时，万红梅带身份证和认购书到门店与何娟签署房屋买卖合同及补充协议。签订协议后，何娟支付定金5万元托管，因迟迟未办理，何娟及中介人员多次催促万红梅办理手续，并到万红梅身份证地址寻找，均未果。后，双方同意将托管定金退还何娟。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据—《合能?璞丽住宅物业认购协议书》、《房屋买卖合同》及补充协议、中原物业收据、网签合同信息查询记录、收据遗失声名及款项确认书、招商银行付款回单，本院认定事实如下： 2015年8月31日，万红梅与成都瑞阳合能房地产开发有限公司（下称瑞阳公司）签订《合能?璞丽住宅物业认购协议书》，约定：万红梅认购瑞阳公司开发的璞丽3幢1单元1503号商品房，该商品房用途为公寓（相应土地使用年限为70年），总价款749393元；本协议签订当日，万红梅交纳定金2万元，并承诺在2015年9月30日前到璞丽项目售楼部与瑞阳公司签订《商品房买卖合同》及补充协议；本协议不能转让、不能更名、不能换房。 此后，万红梅并未与瑞阳公司签订《商品房买卖合同》。 2016年9月9日，经由中原物业居间，何娟与万红梅签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定：何娟向万红梅购买位于成都高新区南华路788号3幢1单元1503号房；万红梅承诺该房屋产权清晰明确，对该房屋具有独立处分权；总房价86万元，何娟在签订本合约当日向万红梅支付购房定金5万元，该定金由中原物业托管；双方至开发商签署更名声明书当日，何娟支付购房款34万元；何娟至开发商签署商品房买卖合同后，支付购房款39.5万元；何娟至房管局成功核实备案信息无误后支付剩余尾款7.5万元；若万红梅提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效，或房屋被查封、限制转让（买卖双方另行约定除外），或签署本合约后拒绝将房屋出售给何娟或擅自提高房屋交易价格，或将房屋出售给第三人等导致买方无法取得房屋所有权的，万红梅构成根本性违约，何娟有权单方面解除本合同，万红梅须向何娟支付该房屋成交价20%的违约金；如在买、卖、经纪三方共同努力下无法更名交易，该合同自动解除，三方互不追究违约责任。 当日，何娟支付购房定金5万元，并依约交由中原物业托管。 2016年10月1日，本市公布实施《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（成办发〔2016〕37号），在成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。2016年11月17日，本市公布实施《进一步促进我市房地产市场健康发展的若干政策措施》（成办发〔2016〕45号文件），进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施，自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。 2017年7月3日，案涉房屋进行网签备案，由瑞阳公司出卖给案外人傅志宏。 2018年3月29日，何娟到中原物业办理退还定金手续；4月10日，中原物业向何娟转款5万元。 另外，何娟不是成都高新区南部园区户籍居民，亦未在成都高新区南部园区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上。 本院认为，何娟于2018年3月29日办理退还定金手续，意在解除合同，万红梅对此认可，故本院确认双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议于2018年3月29日解除；与此同时，万红梅还应向何娟支付违约金17.2万元，具体理由如下： 1、根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，在房屋买卖合同关系解除后，并不影响何娟向万红梅主张违约损害赔偿。万红梅辩称何娟已丧失请求支付违约金或赔偿损害责任基础，于法无据，本院不予采纳。 2、在买卖合同中，出卖人对标的物享有处分权是合同能够正确履行的先决条件，而万红梅自始至终都未取得出卖案涉房屋的处分权，致使何娟无法取得房屋，其行为已构成根本违约，前述约定“……等导致买方无法取得房屋所有权的，万红梅构成根本性违约，何娟有权单方面解除本合同，万红梅须向何娟支付该房屋成交价20%的违约金”中支付违约金的条件已成就；而且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，在当事人既约定违约金，又约定定金时，何娟可以选择适用违约金。 3、何娟、万红梅之间的买卖行为发生于2016年9月9日，距离本市出台限购政策以及限购政策对案涉买卖行为产生影响尚有数十天，若万红梅具备处分条件，完全可以履行合同，万红梅将合同不能履行归责于限购政策出台，实为推脱责任；事实上，从现有证据判断，万红梅在何娟支付定金后未有任何履行行为，在此情况下，自然也不适用有关“如在买、卖、经纪三方共同努力下无法更名交易，该合同自动解除，三方互不追究违约责任”的约定，而免除万红梅的违约责任。 4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，是对合同解除或者债务抵消异议期间及其法律后果的解释；万红梅据此认为何娟主张其违约的期间已经经过，显然不当，故本院不予采纳。 5、何娟主张的可得利益损失表现为其转售案涉房屋所能获得的利润（大致为房屋市场成交价减去合同约定价格），而公允界定该利润依托于恰当确定某个时间点的房屋市场成交价。案涉房屋买卖系更名交易，意味着交易完成需要何娟与开发商直接签订商品房买卖合同，该买卖行为自然要受制于前述限购政策。根据本市2016年11月17日限购政策，何娟此时已不具备购买案涉房屋的资格，意即除非更名交易完成于此前，否则，即使万红梅如约履行，何娟也将因限购政策而无法取得房屋。由此而论，将2016年11月17日作为确定案涉房屋市场成交价的时间节点较为恰当。何娟主张2017年6月，因无相应依据，本院不予采纳。2016年11月17日距2016年9月9日，时间跨度有限，虽然房屋市场行情整体上涨，但涨幅也不至于突飞猛进。与此同时，根据万红梅与中原物业关于何娟知晓《认购协议书》的一致陈述，并结合日常生活经验，本院推断何娟在购买房屋时是知晓《认购协议书》的；在此情况下，何娟仍然选择缔约，表明其自甘风险。综合考虑以上因素，本院认为，约定的房屋成交价20%的违约金符合双方当事人的合理预期，且足以弥补何娟因此遭受的损失，故不应增加。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十八条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款、第二款，第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告何娟与被告万红梅签订的《房屋买卖合同》及补充协议于2018年3月29日解除； 二、被告万红梅于本判决生效之日起十日内向原告何娟支付违约金172000元； 三、驳回原告何娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6200元，由原告何娟负担1860元，被告万红梅负担4340元（此款原告何娟已预交，被告万红梅应于履行本判决义务时一并支付给原告何娟）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余存江 二〇一九年三月二十五日 书记员  易亚楠