山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终388号 上诉人（原审原告）：杨超，男，1968年9月17日出生，汉族，无业，住高青县。 委托诉讼代理人：张健飞，山东世纪中天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:高青县田镇街道崔西村村民委员会。住所地：高青县田镇街道崔西村。 法定代表人：张菊，村委会主任。 委托诉讼代理人：白建新，高青诚心法律服务所法律工作者。 上诉人杨超因与被上诉人高青县田镇街道崔西村村民委员会（以下简称崔西村委）租赁合同纠纷一案，不服山东省高青县人民法院(2018)鲁0322民初2790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨超及其委托诉讼代理人张健飞、被上诉人崔西村委的委托诉讼代理人白建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨超上诉请求：撤销山东省高青县人民法院(2018)鲁0322民初2790号民事判决，依法发回重审或改判；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院虽然判决被上诉人将租赁房屋返还于上诉人，但基于现实情况，如果被上诉人不清理障碍物的情况下，上诉人对租赁物仍然无法使用，应当支持上诉人一审提出的清理障碍物的诉求。上诉人与被上诉人签订的补充协议，经过村民代表会议讨论通过，村民代表会议表决上述内容是经过村民会议的授权，一审认定补充协议无效不当。上诉人自2009年12月1日至2012年以前租赁给高青宏锴印务有限公司使用案涉租赁物，但自2012年起是由被上诉人与高青恒宏锴印务发生租赁关系，上诉人不再占有使用租赁物。一审判决不支持上诉人要求被上诉人返还租金3万元，赔偿经济损失20万元的诉求，属于认定事实不清，适用法律错误。 崔西村委答辩称，上诉人一审时并未提供影响返还房屋返还的具体障碍物内容。上诉人主张的被上诉人一房两租，实际是上诉人利用被上诉人村委会管理混乱，假冒村委的名义与高青宏锴印务有限公司签订的租赁合同，租赁费也一直是由上诉人收取，不存在一房两租情况。上诉人利用担任村委会主任一职的权力，以村委会的名义与其本人签订了并无任何实际损失存在的赔偿协议。 杨超向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将原告承租的崔西村委办公大院及院内房屋20间交给原告，并清理办公大院内的障碍物，恢复房屋的使用功能；2.判令被告退还给原告租金30000.00元；3.判令被告赔偿原告经济损失20万元（自2014年7月1日计算至2018年6月30日按每年5万元计算），2018年7月1日至被告将崔西村委办公大院及院内房屋20间交给原告止，仍按每年5万元的标准赔偿原告经济损失；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2008年6月13日，原被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：被告崔西村委将原村委办公大院及院内的20间房屋租赁给原告，租赁期限25年，自2009年1月1日至2033年12月31日；租赁费187500.00元，交费方式分二次付清，第一次预付前十年，第二次付后十五年，第一次付款时间为2009年1月1日前付清前十年。原告于2009年1月12日支付租赁费11000.00元。截止2009年8月25日，原告又分三次支付租赁费30000.00元。原告共计向被告支付租赁费41000.00元。 2009年12月1日，被告又将崔西村村委会原办公大院租赁给高青宏锴印务有限公司。被告崔西村委以高青宏锴印务有限公司拖欠租赁费为由，起诉宏锴印务解除租赁合同并支付租赁费15000.00元。法院已判决被告与高青宏锴印务签订的租赁合同于2013年11月26日起解除，高青宏锴印务支付租赁费10000.00元。高青宏锴印务租赁被告村委原办公大院期间向原告支付租赁费30000.00元。庭审中，原告杨超陈述是其将崔西村委原办公大院转租给了宏锴印务，2012年之前的租赁费给我，之后的租赁费就不给我了。 2014年5月20日，原告（乙方）与被告崔西村委（甲方）就双方之间的租赁合同达成补充协议：1、双方的租赁合同继续有效和履行，甲方承诺通过法律途径解决与高青宏锴印务有限公司之间的合同，并保证解除。2、甲方退回乙方2009年12月1日至高青宏锴印务有限公司与甲方合同解除之日2013年11月26日的租赁费3万元（2009年12月1日-2013年12月1日约4年，每年7500.00元），该款在本合同签订后甲方以现金形式2014年12月1日之前退给乙方。3、甲方以上两条履行完毕，乙方不再另外追究甲方的违约和赔偿责任，如甲方违约，甲方以现转租价格每年5万元赔偿乙方经济损失。该协议由甲乙双方签字盖章，并由村委会全体成员及村民代表签字。原告自2011年4月至2014年10月任田镇街道崔西村委会主任。 被告在庭审中陈述，被告没有让原告使用租赁物的原因系原告没有交纳租赁费。 一审法院认为，原被告之间签订的房屋租赁合同，在租赁期限20年内合法有效，超过部分无效。原被告之间的租赁合同没有解除，被告应在20年租赁期限内履行将租赁物交付原告使用的义务，原告请求被告将崔西村委原办公大院及20间房屋交给原告的诉讼请求，予以支持。 《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……”。原被告签订的租赁合同补充协议，系对被告崔西村委集体财产的处分，补充协议的签订应经崔西村村民会议讨论决定后方可办理。该补充协议虽有崔西村村委委员及村民代表的签字，亦不符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定的议事程序，不能体现崔西村全体村民的真实意思。该补充协议系原告任被告村委主任期间与被告签订，协议内容显失公平，损害了被告村委会及崔西村全体村民的合法利益。高青宏锴印务租赁崔西村委原办公大院，原告是知情并同意的，且原告收取了租赁费3万元，故补充协议中载明的被告的违约行为一房二租和原告的损失是不存在的。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，原被告之间签订的租赁合同补充协议应属无效。原告依据补充协议主张退回3万元租金和赔偿损失20万元的诉讼请求，证据不足，于法无据，不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告高青县田镇街道崔西村村民委员会于本判决生效之日起三日内将崔西村委原办公大院及院内房屋20间交付给原告杨超；二、驳回原告杨超的其他诉讼请求。案件受理费2375.00元，由被告高青县田镇街道崔西村村民委员会负担50.00元，原告杨超负担2325.00元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。 1、上诉人提供照片一组，证明本案涉及的院子和房屋的现状。在该院子当中，被上诉人用混凝土打了一个水泥台子，并且大多数房屋门窗缺失，该院落及房屋已经基本丧失使用功能。被上诉人经质证对照片真实性无异议，但认为水泥台子是由谁打的，上诉人没有提供证据证明。双方在租赁合同签订时，房屋状态属于完好。只是在租赁合同签订以后，由于被上诉人不履行职责所导致的该房屋状况，因此该两份证据与本案并无实际关联。 2、被上诉人提供刘洪江、杨京峰、杨士江三人证明一份，该证明系上诉人担任村委会主任期间向村务管理机构提供，证实是杨超租赁村委会大院，然后租赁给宏锴印务有限公司。上诉人经质证，对证据真实性有异议，不承认是上诉人提交给村委的，不知道是谁写的，对证明内容无异议，承认三个人说的内容对。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 1、被上诉人与上诉人在二审庭审中均认可下列事实：2008年6月13日，上诉人与被上诉人签订案涉院落房屋租赁合同后，被上诉人将案涉院落及其中房屋17间交付给了上诉人，双方没有办理书面交接手续。由于部分房屋未交付，上诉人租赁费由每年7500.00元减为4100.00元，上诉人已经缴纳前10年租赁费41000.00元。 2、上诉人自认租赁被上诉人案涉院落和房屋后，于2009年转租给了高青宏锴印务有限公司，双方之间没有签订书面租赁合同。截止到2013年7月份，上诉人收取高青宏锴印务有限公司支付的租赁费3万元。被上诉人对此予以认可。 3、上诉人自认转包给高青宏锴印务有限公司后，开始每年的租金为7500.00元，后来协商每年4万元。被上诉人提交的刘洪江、杨京峰、杨士江三人书面证明，证明2013年4月22日，肖金龙因承包杨超的厂房到期，让其三人做说事人，继续承包厂房及协商承包费问题。经协商肖金龙答应给杨超承包费每年4万元，继续承包一年，但肖金龙支了2万元后，剩余款项没有继续支付。上诉人对三人证明内容予以认可。 4、已经发生法律效力的高青县人民法院（2014）高商初字第23号民事判决书认定：2009年12月1日，被上诉人时任村主任杨士照经手与高青宏锴印务有限公司签订租赁合同一份，约定将案涉房屋及院落租赁给高青宏锴印务有限公司租赁使用，年租金7500.00元，上诉人对此不知情。 5、2014年，被上诉人崔西村委以高青宏锴印务有限公司拖欠租赁费为由，起诉宏锴印务解除租赁合同并支付租赁费15000.00元。一审法院已判决被上诉人与高青宏锴印务有限公司签订的租赁合同于2013年11月26日起解除，高青宏锴印务有限公司支付租赁费10000.00元。上诉人一审称法院于2014年10月份执行的高青宏锴印务有限公司，二审称高青宏锴印务有限公司于2015年将房屋交给被上诉人，被上诉人称高青宏锴印务有限公司于2014年6月份从案涉房屋及院落中搬出，双方对各自主张的时间均未提供证据证明。 6、上诉人庭审中陈述自2013年6月份后，其向高青宏锴印务有限公司追要租赁费。高青宏锴印务有限公司以和被上诉人签订租赁合同为由拒绝支付。 二审认定的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、一审法院未判决被上诉人在交付房屋时清理障碍物是否正确；2、上诉人与被上诉人签订的租赁合同补充协议是否有效；3、被上诉人应否返还上诉人3万元租金并赔偿20万元经济损失。 一、关于一审法院未判决被上诉人在交付房屋时清理障碍物是否正确问题。 上诉人一审中并未提交证据证明案涉院落及房屋存在障碍物问题，二审中提供的照片虽然能够证明院落内有水泥台及房屋门窗破损的情况，但并不影响房屋的交付。一审判决房屋交付未判决清理障碍物，并无不当。至于案涉院落及房屋由于存在水泥台及门窗破损情况，如果影响租赁物的使用价值，上诉人对由此造成的损失可另行处理。 二、关于上诉人与被上诉人签订的租赁合同补充协议是否有效问题。 1、根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……”。上诉人与被上诉人签订的租赁合同补充协议，系对崔西村委集体财产的处分，补充协议的签订应经崔西村村民会议讨论决定后方可办理，而该协议并未经村民会议讨论研究。 2、该补充协议虽有崔西村村委委员杨超、张菊、杨长新及部分村民代表的签字，但根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十五条规定，村民代表会议只能讨论决定村民会议授权的事项。而上诉人承认在其担任村委会主任讨论案涉补充协议期间，被上诉人并没有村民会议和村民代表会议之间的明确授权规定。换言之，村民代表会议讨论应当由村民会议研究的该案涉补充协议时，并未明确得到村民会议的授权。 3、签订该补充协议时，上诉人担任被上诉人的时任村委会主任，是当时被上诉人的法定代表人，以村委的名义与其个人签订租赁合同补充协议时，一方面代表个人在乙方签字，另一方面又作为村委会委员代表村委签字，两者之间存在利益冲突，而其并没有进行回避，该协议欠缺程序的正当性。 4、补充协议第二条规定，被上诉人退还上诉人2009年12月1日至2013年10月26日的租赁费3万元（2009年12月1日至2013年12月1日约四年，每年7500.00元），于2014年12月1日之前退给乙方。该约定租金数额明显与事实不符。根据查明的事实，上诉人与被上诉人均认可上诉人每年上交被上诉人的租赁费由每年7500.00元减为4100.00元，上诉人也是按该数额实际交付了十年的租赁费41000.00元。补充协议约定的租赁费与上诉人实际应交纳的租赁费数额不符。从时间上看，上诉人已经收取了高青宏锴印务有限公司2013年6月份之前的租赁费，只有2013年6月至2013年12月份的租赁费未能向高青宏锴印务有限公司收取,协议约定的拖欠租赁费时间与查明事实不符。 故，一审判决认定案涉租赁合同补充协议违反民主议定原则无效，并无不当。 三、关于被上诉人应否返还上诉人3万元租金并赔偿20万元经济损失问题。 1、由于案涉补充协议已被确认为无效，故上诉人要求按照补充协议的约定返还3万元租金并赔偿20万元经济损失，没有合同依据。上诉人主张被上诉人违约给其造成的经济损失，应根据查明的事实情况依法处理。 2、在上诉人与被上诉人正常履行租赁合同期间，虽然上诉人又转租给了高青宏锴印务有限公司，但在2013年6月份前转租关系仍在正常履行中，而被上诉人又与高青宏锴印务有限公司签订租赁合同，属于一房两租，显然违反了合同约定。虽然被上诉人辩称是上诉人冒用村委名义与高青宏锴印务有限公司签订的租赁合同，但并未提供充分证据予以证实，且与生效法律文书认定上诉人对此不知情相矛盾，该辩解不能成立。 3、该补充协议第三条规定，甲方以上两条履行完毕，乙方不再另外追究甲方的违约和赔偿责任。如甲方违约，甲方以现转租价每年5万元赔偿乙方经济损失。而该补充协议的第一条规定的是甲乙双方的租赁合同继续有效和履行，甲方承诺通过法律途径解除与高青宏锴印务有限公司之间的合同，并保证解除。被上诉人已经通过诉讼方式解除了与高青宏锴印务有限公司之间的合同，即使补充协议有效，其约定的赔偿条件也并不完全具备。 4、鉴于被上诉人与上诉人存在租赁合同期间，又与高青宏锴印务有限公司另行签订了租赁合同，属于一房两租，导致上诉人与高青宏锴印务有限公司之间的转租协议无法继续履行，租赁费自2013年6月份后无法正常收取。且被上诉人与高青宏锴印务有限公司解除租赁合同后，租赁物依照生效判决已经归还了被上诉人。被上诉人对上诉人自2013年6月份后，因无法正常履行租赁合同导致的损失，应当予以赔偿。 5、关于被上诉人应当返还上诉人的租金，上诉人一审诉求被上诉人退还上诉人2009年12月1日至2013年10月26日的租赁费3万元，根据查明的事实，上诉人实际交纳的租金标准为每年4100.00元，被上诉人应当返还上诉人2013年下半年的租金2050.00元。 6、上诉人一审诉求判令被上诉人赔偿经济损失20万元（自2014年7月1日计算至2018年6月30日按每年5万元计算），鉴于补充协议已被认定无效。上诉人虽然陈述转租给高青宏锴印务有限公司后，租金标准自2014年起由每年7500.00元提高到4万元，并有刘洪江、杨京峰、杨士江三人书面证明为证，但高青宏锴印务有限公司的法定代表人为张相华，并非证明中提到的肖金龙，也没有证据证明肖金龙承诺提高租金标准的行为，得到了高青宏锴印务有限公司的明确授权。故上诉人提供的证据不足以证明其每年转租租金为5万元，考虑到被上诉人与高青宏锴印务有限公司签订的租赁合同约定为年租金7500.00元，上诉人与高青宏锴印务有限公司转租时开始收取的租金也为每年7500.00元。故被上诉人应当赔偿上诉人2014年7月1日至2018年6月30日的租金损失3万元。 综上所述，杨超的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百一十四条、二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持山东省高青县人民法院(2018)鲁0322民初2790号民事判决第一项，即：被告高青县田镇街道崔西村村民委员会于本判决生效之日起三日内将崔西村委原办公大院及院内房屋20间交付给原告杨超； 二、撤销山东省高青县人民法院(2018)鲁0322民初2790号民事判决第二项，即：驳回原告杨超的其他诉讼请求； 三、高青县田镇街道崔西村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还杨超租金2050.00元，赔偿杨超经济损失30000.00元； 四、驳回杨超的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2375.00元，由高青县田镇街道崔西村村民委员会负担330.00元，杨超负担2045.00元。二审案件受理费4750.00元,由高青县田镇街道崔西村村民委员会负担660.00元，杨超负担4090.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 王 鹏 审 判 员 孙德启 二〇一九年三月六日 法官助理 汪燕飞 书 记 员 孙丰芝