河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初6080号原告：王昌凤，女，汉族，1988年10月1月出生，户籍地址：河南省嵩县。委托诉讼代理人：刘斌、王晶晶，河南光法（洛阳）律师事务所律师，特别授权。被告：冯保国，男，汉族，1971年8月4日出生，户籍地：宜阳县。被告：冯宝珠，女，汉族，1973年4月11日出生，住洛阳市。两被告共同委托诉讼代理人：杨传朝，河南洛浦律师事务所律师，特别授权。原告王昌凤与被告冯保国和被告冯宝珠为租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后依法适用简易程序对该案进行了公开开庭审理。原告委托诉讼代理人刘斌和王晶晶与两被告共同委托诉讼代理人杨传朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、因被告冯宝珠强制收回房屋(换锁并锁门)，请求法院确认因被告原因导致原告与被告于2017年3月5号及2017年4月25号签订的租赁合同无法继续履行，请求法院确认双方合同解除；2、请求被告返还房租共计53342.47元及利息195.59，利息计算到实际履行之日(暂计算日期为6月4日至立案之日)；3、请求被告赔偿原告因装修店铺产生的费用共计:42500元；4、请求被告赔偿原告营业损失5000元(暂计算一个月)；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告冯保国系被告冯保珠亲生弟弟,2017年3月5日被告冯保国持门面房钥匙及产权证明等材料与原告签订房屋租赁合同，合同约定将其位于洛阳市××××（中和花园)门面房出租给原告，租金约定为每平米40元，月房租3662元，原告按照合同约定将一年的房租及押金共同支付给被告冯保国，共计48944元。2017年4月25日原告与被告冯保国又签订了租期为2018年3月15日至2020年3月14日的租赁合同，原告继续按照合同约定将两年房租共计60000元一次性支付至被告冯保国。2018年4、5月份，被告冯宝珠单方面提出涨房租，原告提出应当按照合同约定履行。后被告冯宝珠多次前往原告商铺闹事,2018年6月4日，被告冯保珠更是强行将原告正在营业的店铺锁上，导致原告无法继续营业，损失惨重。除此之外，原告无法将已完成作业的客户的衣物归还，使原告的信誉遭受到极大的破坏。原告认为，原告与被告冯保国签订合同时，被告冯保国虽不是门面房所有人，但冯保国作为房东冯宝珠的弟弟，持有钥匙及门面房产权证等等材料，并在合同中保证无产权及处分权争议，且在租期第一年原、被告都正常履行协议，使得原告有足够的理由相信被告冯保国已得到被告冯保珠的授权将该店铺租给原告，双方签订的租房合同合法有效。现被告方违反合同约定拒绝继续履行合同，原告根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，请求发育依法支持原告的各项诉讼请求。被告冯宝珠辩称：案涉租赁房产的为冯宝珠所有，原告和冯保国无权出租和承租冯宝珠的房产。本案房屋租赁合同无效，原告诉求返还房租、装修费用、营业损失无事实与法律依据。要对原告提起反诉要求原告赔偿占用被告冯宝珠房屋所造成的使用费用损失，每月每平方60元从2017年3月5日计算至原告将房屋交付给冯宝珠止。被告冯保国辩称：原告与被告冯保国签订合同之后需要征询冯宝珠的意见，本案所涉合同未征询冯宝珠的意见，原告又不与冯宝珠进行沟通协商，存在重大过错，其诉讼请求不成立。根据原被告的诉辩意见，本院总结双方的争议焦点：2017年3月5日，被告冯宝国做为出租方即甲方与原告作为承租方系乙方签订的合同书是否成立并生效？被告冯宝国在该合同中的行为，对被告冯宝珠是否构成表见代理。该合同是否约定解除条件？双方签订合同后，是否实际履行？如何履行？原告目前是否占用房屋？原告无法占有或控制房屋是什么原因造成的？原告何时无法占有或控制房屋？被告冯宝珠对原告占用其房屋期间是否知悉并实际同意？原告的各项诉讼请求是否成立？责任应由谁来承担。被告冯宝珠的反诉请求是否成立？责任应由谁来承担？原告围绕诉讼请求及争议焦点提交了如下证据：第一组证据：合同书两份；衣之浴干洗店营业执照复印件一份；从古城工商所调取的王昌凤办理工商登记的所需材料。第二组证据：2018年6月4日房东冯宝珠锁门视频拷贝光盘一张；物业出具的房东要求停水停电的证明一份；衣之浴邻居商铺员工出具的衣之浴从房东锁门后一直歇业的证明。第三组证据：房租收据两张及转款凭证一份；装修合同一份，装修预算单一份，装修款收据一份；衣之浴洗衣票、收据一组。原告据此认为：冯保国使用冯宝珠房产证与原告签订房屋租赁合同；冯宝珠违背协议约定，强制将原告正在营业的店铺锁上、并且要求物业部门停水停电，导致原告无法经营；原告要求返还房租赔偿损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证，针对原告提交的证据两被告发表以下质辩意见：对证据一的真实性没有异议，对该合同签订主体为冯保国、王昌凤，双方均不是产权所有人，合同末页所标明的农行账户也非冯宝珠开的，故该合同为无效合同；对证据二真实性无异议，但该营业执照不能支持原告的诉讼请求，也不能改变合同无效的法律后果；证据中的房产证真实性无异议，该证据由原告提交法庭，且在其诉状中明确表示，订立合同时冯保国向其出示并移交了产权证明，产权证明明确记载产权人为冯宝珠，故原告对产权人非冯保国是明知的，又不与冯宝珠协商即签订合同，主观上存在重大过错，该证据反驳了原告的诉讼请求。对2018年12月8日的证明从形式到内容均不认可：1、该公章为客服内部使用，不具有对外效力；2、单位出具证明应当有出具者本人签字并加盖单位公章，但该证明只有内部使用的印章，而无对外公章，且无书写人签字；3、被告冯宝珠未要求停水停电该证据内容不真实。对2018年12月8日朱武丽的证言真实性不认可，形式不合法、内容不真实，无法确认朱武丽系公司员工，也无法确认系朱武丽本人书写，且该证明所诉千户彩实业有限公司员工，但原告提交的营业执照其店名为洛阳市洛龙区衣之浴干洗店，若该证人未到庭不予质证；对证据三第一项两份收据真实性无异议，但证明并非支付给了产权人冯宝珠，在此印证合同无效。转账凭证与收据证明了同一事实。对装修合同真实性不予认可，无公司印章、无支付凭证、无劳务证明、无原材料购买证明，对业主装修申请表有异议，该申请表不真实，业主姓名冯宝珠非本人签名，该证据再次证明原告很清楚业主系冯宝珠而非合同当事人冯保国。对2017年4月25日收条有异议，无公司印章、无转款凭证、且与情理不符，装饰装修一般为分批分阶段付款，一次性付款不符合情理。被告冯宝珠围绕原告诉讼请求及争议焦点提交了如下证据：房产证、土地使用证。被告冯宝珠据此认为：案涉租赁房屋为冯宝珠所有，原告与冯保国签订的租赁合同无效。本院组织当事人进行了证据交换和质证，针对被告冯宝珠提交的证据原告发表以下质辩意见：对于该证据真实性予以认可，证明方向不予认可。该份证据恰证明原告在签订合同时是善意的相对人，有理由相信在签订合同时冯宝国具有签订该份合同的代理权限，退一步讲，也恰证明二被告具有欺诈的行为，仍应当对本案原告承担返还租金，以及其他赔偿责任。被告冯保国围绕原告诉讼请求及争议焦点未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，综合本案的证据和事实，本院认定如下：2017年3月4日被告冯保国作为经办人以河南省上中音文化传播有限公司的名义就被告冯宝珠所有的中和花园3号收取原告2017年3月5日至2018年3月5日房租48944元。2017年3月5日原告作为承租方系乙方与被告冯保国作为出租方系甲方就被告冯宝珠所有的坐落于洛阳市××××（中和花园)门面房事宜签订《合同书》一份，约定：本合同租赁期为2017年3月5日起至2022年4月5日止，共计60个月；每年房屋租金总金额43944元，乙方应于本合同生效之日向甲方一次性支付全年的房屋租赁金；租金按一年期(十二个月)为一个结算周期，乙方于每个结算周期最后一个月的第一天一次性支付下一周期房屋租赁金给甲方，如不按时交付租金，甲方可立即与乙方终止合同，租金以转账存入方式根据甲方提供的银行账号一次性转入，合同生效后，乙方向甲方交付房屋押金大写伍任元整，合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满之日起10个工作日内退还乙方全部押金；2017年3月6日-2018年3月5日每月40元/㎡，2018年3月6日-2019年3月5日每月45元/㎡，2019年3月6日-2020年3月5日每月60元/㎡，2020年3月6日-2021年3月5日每月75元/㎡，2021年3月6日—2022年3月5日每月85元/㎡；在租赁期限内，有下列情形之一的，双方均可变更或解除合同：(1)甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同等等。2017年4月25日原告作为承租方系乙方与被告冯保国作为出租方系甲方再次就被告冯宝珠所有的坐落于洛阳市××××（中和花园)门面房事宜签订《合同书》一份，约定：甲方将其合法拥有坐落于洛阳市洛龙区古城路39号3幢一层2号门面房，出租给乙方用于商业经营；乙方租赁门面作为商业门面使用；本合同租赁期为2018年3月15日起至2020年3月14日止，共计24个月；租赁期内两年房屋租金总计金额60000元，乙方应于本合同生效之日向甲方一次性支付两年的房屋租赁金；租金按一年期(十二个月)为一个结算周期，乙方于每个结算周期最后一个月的第一天一次性支付下一周期房屋租赁金给甲方，如不按时交付租金，甲方可立即与乙方终止合同，租金以转账存入方式根据甲方提供的银行账号一次性转入；2020年3月15日-2021年3月14日每月75元/㎡，2021年3月15日—2022年3月14日每月85元/㎡；甲方应在乙方支付全部租金和押金之日将上述门面钥匙交付乙方；甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，不得将乙方租用的门面转租(卖)给任何第三方，或在租赁期内不按协议规定将房租加价，在租赁期间，甲方应保证所出租门面权属清楚，无使用之纠纷，在甲方将门面交付给乙方使用之前，应负责将所租赁门面与隔壁门面房隔开，以及配备水电等基本设施等，其所有权归甲方所有；乙方按照本合同约定使用门面，不承担门面自然损耗的赔偿责任；乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述门面进行装修，甲方不得干涉；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务等由乙方自行承担；在租赁期间，乙方无权转租、转让和交换该门面房的使用权；除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期满后的三日内返还该门面，未经甲方同意逾期返还门面的，每逾期一日，乙方应按之前月租价格的1.5倍向甲方支付该门面的占有使用费，乙方按本合同约定返还该门面时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续；在租赁期限内，有下列情形之一的，双方均可变更或解除合同：(1)甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同；(2)因不可抗力因素致使门面及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的；十二、其他条款：1、在租赁期间，乙方所产生的水费、电费、卫生费、物业管理费等一切费用，由乙方支付承担。2、甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可办理手续若甲方违约，退还给乙方相应期限内所剩余的房租金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还房租金等等。2017年4月26日被告冯保国就中和花园3-102房门面收取原告两年房租60000元。此后，原告进行装修，并搬入设备，从事洗染服务经营。2018年6月4日被告冯宝珠以房屋所有人的身份，对门面房上锁并要求原告搬离。双方发生纠纷后，原告以防其存放设备丢失为由亦对双方争议的门面房上锁，致使双方处于僵持状态。2018年12月19日在庭审中，被告冯宝珠代理人通知原告能否在庭审后三日内将机器设备搬走，原告要求待判决书下来之后再撤走并交付房屋。同时原告向法庭表示其不同意与被告冯宝国就冯宝珠所有的房屋签订的租赁协议继续履行；被告冯宝珠向法庭表示同意按照被告冯宝国与原告王昌凤签订的租赁协议继续履行。本院认为，2017年3月5日和2017年4月25日，原告作为承租方系乙方与被告冯保国作为出租方系甲方两次就被告冯宝珠所有的坐落于洛阳市××××（中和花园)门面房事宜签订《合同书》，明显系作为无处分权的被告冯保国处分了被告冯宝珠所有的房屋的占有、使用和收益权。该《合同书》应系效力待定合同。被告冯宝珠在对上述合同未予以追认的情形下，对自己所有的房屋上锁，本身不存在过错。双方本应积极协商，可发生纠纷后原告亦对该房屋上锁，致使双方处于僵持状态。在庭审中，被告冯宝珠代理人向法庭表示同意按照被告冯宝国与原告王昌凤签订的租赁协议继续履行。该意思表示，应视为被告冯宝珠对2017年3月5日和2017年4月25日原告作为承租方系乙方与被告冯保国作为出租方系甲方两次就被告冯宝珠所有的坐落于洛阳市××××（中和花园)门面房事宜签订《合同书》的追认。该《合同书》没有违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。双方应按合同享有权利和履行义务。原告未向法庭提交符合法定或约定解除条件的相应证据，该合同应当继续履行。综上所述，原告诉求确认合同无法履行并确认双方合同解除及要求被告返还房租、赔偿装修费用和营业损失，证据不充分，理由不足，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条和第六十条之规定，判决如下：驳回原告王昌凤的诉讼请求。案件受理费2321元，减半收取1161元，由原告王昌凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本八份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王忠民二〇一九年三月二十七日书记员  郭佳瑶