济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初6452号 原告：刘某某，女，汉族，无业,住济南市。 被告：山东银座置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：侯功海，执行董事。 委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明骏，山东舜元律师事务所律师。 原告刘某某与被告山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某，被告银座公司的委托诉讼代理人张明骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某某向本院提出诉讼请求：1.判令银座公司支付逾期办证违约金68637.92元（截至2018年10月10日）；2.判令银座公司协助刘某某办理不动产权证书；3.诉讼费用由银座公司承担。事实和理由：2010年12月4日，双方签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号MY084），由刘某某购买银座公司位于济南市槐荫区（暂定名银座中心）第*号楼*层*号房产一处，建筑面积57.36平方米，用途商务商业，总价773385元，并于2012年3月31日前交付刘某某。另，根据合同第十五条之约定，银座公司应当在房产交付后365个工作日内完成产权登记备案，否则按照房款的日万分之零点五向刘某某支付违约金，直至银座公司履行完毕合同约定的义务。合同签订后，刘某某依约向银座公司交付了房款。2012年6月11日，银座公司在延期两个多月后向刘某某交房，但交房后并未在合同约定的365个工作日内为刘某某办理产权登记。多年来虽经刘某某多次催促办理产权证，但银座公司一直以各种理由拖延推诿，给刘某某造成了巨大损失。为保护刘某某的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。诉讼过程中，刘某某放弃第二项诉讼请求并明确第一项诉讼请求为：要求银座公司支付逾期办证违约金，以购房款773385元为基数，自2013年11月26日起至2018年10月10日止，共计1775天，按照每日0.005%计算为68637.92元。 银座公司辩称，1.双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内提交办理房产登记资料，报房屋产权登记机关备案，该时间点明确具体，刘某某应当知道其权益自房屋交付且365个工作日届满后即受到损害，刘某某现在才向银座公司主张逾期办证违约责任，显然已超出了诉讼时效的规定，其诉求已经丧失了胜诉权。2.根据双方签署的《济南市商品房买卖合同》第十五条第2款的规定，“若因买受人的原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。”即只要不是银座公司的原因导致不能及时提交房屋权属登记资料，则银座公司不承担该违约责任。（1）济南市城乡建设委员会违法要求银座公司在济南银座中心4、5号商务楼即商场北区综合验收程序中再次提交《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，是银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关的备案原因之一。（2）涉案楼盘的部分业主（包括刘某某在内）私自将各自购买房屋中部分不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现部分业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收。即涉案楼盘的部分业主私自改变房屋设计图纸，擅自搭建的行为系银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关的备案原因之二。以上不能及时将办理房屋产权登记资料报房屋产权登记机关备案的情形均不是银座公司的原因，根据涉案《济南市商品房买卖合同》第十五条第2款的约定，银座公司不承担任何违约责任。对于银座公司主张的第一点原因银座公司正在积极收集证据，准备提起行政诉讼诉求确认该原因。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，即刘某某提供的商品房买卖合同、收款收据、购房发票、质量保证书及使用说明书等，银座公司提供的交房流转单、工程验收材料、施工图纸、涉案楼房的不动产权证书等证据，本院认定事实如下： 2010年12月4日，刘某某与银座公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定刘某某购买银座公司开发的（暂定名）“银座中心”第*座*单元*号商务商业用房一套，房款总金额为773385元；银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付刘某某使用，同时合同第十五条第1款约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案；如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务；第2款约定：若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，出卖人不承担违约责任；双方还约定了其他内容。 合同签订后，刘某某向银座公司支付了所购房产的总房款。2012年6月11日，银座公司将涉案房产交付刘某某。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房产所在楼幢的所有权初始登记。经据实结算，房产总价款为771363元，银座公司退回多收的部分购房款，并为刘某某开具了金额为771363元的购房发票。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点问题为：一、银座公司是否应承担违约责任；二、刘某某的诉讼请求是否超过诉讼时效。 对于焦点一，双方争议的本案商品房买卖合同第十五条的部分内容为：“1.出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需要由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。如因出卖人责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务。2.若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。”刘某某主张银座公司未按照合同约定在房屋交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由银座公司提供的资料报房屋产权登记机关备案，已构成违约，应当按照约定向刘某某支付违约金。银座公司抗辩导致其不能及时将办理房屋产权登记资料报房屋产权登记机关备案的情形均不是银座公司的原因，根据涉案《济南市商品房买卖合同》第十五条第2款的约定，银座公司不承担任何违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》对违约责任采纳的是严格责任原则，该法第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案争议条款中第2款所约定的内容显然与上述法律规定相悖，且《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案争议条款中第2款系银座公司提供的格式条款，符合免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之条件，应当认定为无效条款，故对银座公司据此所提出的抗辩理由，本院不予采纳。 对于焦点二，根据合同约定，本案系争违约金是以日为单位连续产生的独立债务，故各日的违约金应分别适用诉讼时效。据此，刘某某所提出的2015年10月1日及此前的违约金要求，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，已经超过了当时《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效。截止起诉之日即2018年10月10日，刘某某要求的2015年10月2日至2015年10月10日的违约金，也已经超过了现行《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期，故刘某某要求银座公司支付2015年10月11日至2017年12月12日（包括起始日和终止日）的违约金，未超过诉讼时效。 综上所述，银座公司迟至2017年12月13日才将涉案房产办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，并取得房产所有权初始登记，违反了与刘某某签订的《济南市商品房买卖合同》的约定，应承担民事责任。银座公司抗辩依据的合同第十五条第2款为无效条款，本院不予支持，刘某某要求银座公司支付2015年10月11日至2017年12月12日（包括起始日和终止日）的违约金，该请求合法有据，且未超过诉讼时效，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告山东银座置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘某某违约金，数额为以771363元为基数，自2015年10月11日起按每日0.005%计算至2017年12月12日止（包括起始日和终止日）； 二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1616元，减半收取计808元，由原告刘某某负担448元，由被告山东银座置业有限公司负担360元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李巧英 二〇一九年三月八日 书记员  白 璐