浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙04民终136号 上诉人（原审原告）：姚杏荣，男，1973年5月8日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 被上诉人（原审被告）：章建良，男，1969年4月12日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：金志海，浙江金道律师事务所律师。 上诉人姚杏荣因与被上诉人章建良确认合同无效纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2018）浙0483民初4548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚杏荣上诉请求：撤销一审判决，支持姚杏荣的一审诉讼请求。事实和理由：一、姚杏荣提供的双方之间的通话录音，足以证明双方是借贷关系而不是房屋买卖关系，且本案240万元借款与章建良根本没有关系。在长达六分钟的通话中，章建良对姚杏荣向外地人借款240万元、用三套房屋过户做抵押、因外地人登记受限故将房屋过户至章建良名下完全是认可的。电话录音完整清晰，足以证明本案涉及的240万元是民间借贷，章建良仅仅是替外地人出面将房屋登记在自己名下。至于240万元借款没有借款合同原件也符合常理。按照社会上放贷的惯例，债权凭证一般都是在债权人手上，哪个欠款人会有债权人签字的借条原件。二、即便抛开录音证据，从本案种种细节来看，双方之间也根本不存在房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系。1、就本案三套房屋的金额，章建良至今没有一个准确的说法。第一次开庭时称房款是360万余元（124万＋240万）。第二次开庭时章建良承认124万借款实际出借了100万，这样算下来，所谓房款变成340万元。如果是房屋买卖的话，340万元已经高于房屋转让合同中约定的237万元，何必刻意隐瞒这24万元。2、章建良称36000元是中介费漏洞百出。庭审时，章建良说124万元借款还不出，所以双方商定以房抵债。既然先有借款，双方已经认识，何必要请中介，且章建良本身就是房产中介。退一步说，按常理，有中介参与的房屋买卖都会签订一个三方协议，本案却连一个中介合同都没有，却支付了中介费，具体付给谁章建良也说不清楚。事实上，36000元是预扣一个月1.5%的利息，符合当前社会放贷人的惯例。3、三套房屋如果真的卖给了章建良，怎么可能至今不交付房屋。姚杏荣使用三套房屋至今，章建良始终没有异议，明显不是房屋买卖。4、当时三套房屋的市场价格约430万元，远远高于章建良实际支付的236.4万元和房屋转让合同中约定的237万元，有违常理。5、2018年2月8日签订房屋转让合同并办理过户。姚杏荣当天下午收到所谓46.4万元房款后随即将10万元还款转账给许绍容。3月5日又委托杨富胜转账还款10万元给许少英。如果是以房抵债，债务已结清，为何之后还在支付款项。事实上，姚杏荣仍在向章建良支付本息（但不是240万元的借款本息）。6、从双方提交的证据看，双方之间的借款往来极为复杂，哪些已经归还、哪些没有归还、还了多少，双方争议非常大。在录音中，章建良对双方借贷尚未结算一事也是认可的，姚杏荣不可能在未结算的情况下将房屋抵债给章建良。7、本案的房屋转让合同第九条约定，交易产生的税费由双方按有关规定承担。三套房屋的过户费用高达15万元，按此约定其中绝大多数税费应当由姚杏荣承担。但事实上却全部由章建良支付。为什么双方都认可不按房屋买卖合同的约定履行、为什么章建良自愿承担税费，原因只有一个，那就是本来就不是房屋买卖。8、姚杏荣起诉时处于房屋市场价格下行之时，如果确为房屋买卖的话，姚杏荣作为卖方怎么会提起确认合同无效之诉呢。三、双方间的民间借贷关系与本案没有关联。本案240万元是姚杏荣与外地人之间的借款。由于外地人登记受限所以将房屋过户至章建良名下。无论章建良与姚杏荣之间的民间借贷关系是否解决，都与本案无关，章建良应无条件将房屋返还给姚杏荣。即便对双方之间的借贷进行结算，经姚杏荣核算，对180万元借款（按月息3分计算）和124万元借款（实为100万元，未约定利息）计算至2018年3月5日最后一笔还款，尚欠借款也仅仅20余万元，而房屋价值达到400多万元，根本不存在以房抵债的基础。四、一审认为“姚杏荣自称该240万元系借款，但是其在庭审时又提到未支付过利息，亦未能证明支付任何利息，数目如此巨大的款项无息出借，与常理不符”，存在误解。该笔借款，姚杏荣自认月息是一分五，但当时只借了三个月，出借方却要求姚杏荣归还五个月三分息、房屋过户费用、违约金，加上本金合计315万元。姚杏荣有异议才没有归还本息。综上，一审判决认定事实和适用法律错误。 章建良辩称，第一，对通话录音的相关疑问及解释章建良在一审庭审中已经经过详细质证和法庭询问，章建良本人也出庭说明了情况。录音证据不能证明所谓的借款抵押关系，双方的真实意思是将之前的一部分借款转为购房款，加上后面的240万元，是总购房款。第二，关于124万元借款，章建良一审中自认转账100万元，124万元借款是否成立不是本案考虑的问题。对双方而言，124万元是借款合意，将借款转化为购房款也是双方合意。36000元确实是中介费，涉案房屋当时抵押给了嘉兴的小额贷款公司，贷款公司应姚杏荣请求将涉案房屋过户给章建良，从而拿到还款。但贷款公司与章建良之间是不认识的，这才有了张荣林这个中介人员。张荣林双方都是认识的，由其促成这笔交易，所以支付中介费36000元。从双方之前的借贷可以看出，月利率没有1.5%的惯例，至少是3%。对于房屋交付，章建良多次回应过，稻乐路的两套房子门锁已经换掉了，很早就交接了。现在姚杏荣住的这一套，章建良并非没有异议，而是姚杏荣不肯搬走。章建良正积极准备提出相应诉讼。双方的交易一审中已经查明，姚杏荣支付给许绍容的款项是归还第一次借款180万元及利息，支付给许绍容或其他人超出180万元本息的款项与章建良没有任何关系。180万元债务已经结清，这在一审中已经阐述清楚，如果不诚信诉讼，大可不必认可该事实。综上，本案是房屋买卖关系，不是借贷关系。一审判决正确，应当驳回上诉。 姚杏荣向一审法院起诉请求：判决双方于2018年2月8日签订的关于“桐乡市梧桐街道稻乐路458号3单元跃1车库1、桐乡市梧桐街道稻乐路458号3单元301室车库2、桐乡市梧桐街道庆丰北路南华碧水云天68A幢1单元301室”三份《桐乡市房屋转让合同》无效，并判令章建良将前述三套房屋恢复登记至姚杏荣名下。 一审法院认定事实：2018年2月8日，姚杏荣与章建良签订房屋转让合同三份，载明姚杏荣将其所有的“桐乡市梧桐街道稻乐路458幢3单元跃1车库1、桐乡市梧桐街道稻乐路458幢3单元301室车库2、桐乡市梧桐街道庆丰北路南华碧水云天68A幢1单元301室”三套房屋（其中碧水云天的房子系姚杏荣及方明芬共同共有，两人均在对应合同上签字）出售给章建良，约定价格分别为36万元、70元、131万元，随后双方作了产权变更登记（现已登记至章建良名下）并在不动产登记中心的问询笔录上均签字（方明芬亦在对应笔录上签字）确认申请登记事项系真实意思表示。相应的变更登记所产生的税费共计150447.35元均由章建良缴纳。当天，章建良受姚杏荣委托将190万元转至案外人徐婷婷账户，将46.4万元直接转至姚杏荣账户，另外3.6万元，据章建良所称为中介费，由章建良替姚杏荣直接现金支付给案外人张荣林，姚杏荣于当日出具收条一份，确认收到章建良方240万元。另查明，双方在此之前共发生过两笔民间借贷，其中第一笔为180万元，分别为两份90万元的借条，双方均确认已结清；第二笔为2017年10月31日124万元，由章建良出借给姚杏荣，方明芬系保证人，该次借款章建良自认实际交付100万元，另外24万元作为利息预先扣除。对于该笔借款，姚杏荣认为在2018年2月8日前已经还清大部分，而章建良则认为分文未还。姚杏荣自称240万元为借款，但对于这240万元，其本人在庭审时又提到至今未付过任何利息。 一审法院认为，双方签订房屋买卖合同、章建良支付姚杏荣相应价款、双方在问询笔录上签字确认、姚杏荣协助章建良进行过户登记等一系列行为均表明双方之间的房屋买卖合同已经成立且生效，双方均已完成各自义务，整个合同已经全部履行完毕。现姚杏荣称房屋买卖并非其真实意思表示，双方之间名为房屋买卖实为抵押过户借款，因而房屋买卖合同应当确认无效，但姚杏荣未能提供充分证据证明其在签订房屋买卖合同时受到了欺诈、胁迫因而作出了非真实意思表示且损害国家利益。此外，姚杏荣自称该240万元系借款，但是其在庭审时又提到未支付过利息，亦未能证明其支付过任何本息，数目如此巨大的款项无息出借，亦与常理不符。姚杏荣称房屋240万元的售价明显低于市场价格，而章建良称在此之前姚杏荣存在一笔124万元的借款（章建良庭审时自认实际交付100万元）未归还，涉案房屋的实际价格是包含了该笔未还款项（合同价格未将上述款项纳入其中主要是出于减少税费的考虑），而事实上，涉案房屋过户税费确由章建良全部支付，且当前姚杏荣未有充分证据证明上述借款（即124万元的借款）归还过任何本息，故一审法院认为章建良的上述抗辩存在一定合理性。最后，虽然姚杏荣方提供了录音证据欲以证明涉案房屋买卖系以房屋过户的形式为借款作担保，但在录音内容中章建良并未直接明确系房屋过户抵押借款，且姚杏荣提供的其他证据也不足以辅证该证明目的，故姚杏荣的该份证据无法单独形成优势证据以否定涉案房屋买卖合同的有效性及涉案房屋现有的登记状态。综上，一审法院认为，姚杏荣未能提供充分证据证明双方签订的房屋买卖合同属于无效合同情形，对此应当承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回姚杏荣全部诉讼请求。一审案件受理费80元，由姚杏荣负担。 二审中，姚杏荣提交了其农业银行个人账户明细一份，证明2018年2月8日在房屋抵押过户后，姚杏荣支付许绍容10万元，该款项是借条为124万元借款的利息，如果是房屋买卖，款项已结清，姚杏荣不需再支付这笔钱。 章建良质证认为，对真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议。姚杏荣与许绍容还有很多经济往来，章建良不清楚这笔钱的性质。 本院认证认为，单凭转账记录，难以明确姚杏荣向案外人许绍容支付款项与本案具有关联性，故不予认定。 章建良在二审中未提交新的证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案从现有证据看，姚杏荣与章建良于2018年2月8日签订了三份房屋转让合同，并办理了产权变更登记。章建良于当天转账支付236.4万元，由姚杏荣出具了收到240万元款项的收条。没有证据显示双方曾签订过240万元的借款合同或借条等。作为完全民事行为能力人，双方自愿签订房屋转让合同并完成款项支付、过户，属于真实意思表示。姚杏荣主张双方之间为抵押借款关系，应当承担相应举证责任。 姚杏荣二审中称其在2月8日当天向许绍容转账10万元、3月5日委托杨富胜向许少英转账10万元，都是归还章建良2017年10月31日“124万元”的借款，如果存在房屋转让关系就不会发生上述两笔还款。但是，一则，姚杏荣所称两笔10万元还款发生在其与案外人之间，姚杏荣与许绍容之间还存在民间借贷关系。二则，姚杏荣在章建良向其转账46.4万元的当天即通过许绍容归还章建良10万元与常理不符，可能性较低。三则，姚杏荣称240万元是借款，但并未支付过本息。故本案中难以认定姚杏荣在房屋过户后仍在向章建良归还借款。姚杏荣起诉时称其与章建良是抵押借款关系，上诉中又称240万元是其与他人之间的借款，前后矛盾。姚杏荣一审提供的录音中，章建良没有明确表示房屋过户是借款的担保。对双方的借贷经过、合同价与房款金额的差额、36000元中介费等，章建良均出庭作出了合理的说明解释。因此，姚杏荣提供的证据不足以证明双方签订的房屋转让合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，一审驳回其主张合同无效的诉讼请求正确。如姚杏荣有证据证明双方系借款担保关系，亦可与章建良另行结算，不影响本案处理结果。 综上所述，姚杏荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人姚杏荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  金富祥 审判员  毛 彦 审判员  王世好 二〇一九年三月二十九日 书记员  胡玉婷