贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2018）黔8601民初878号原告：贵州千百炼装饰工程有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路53号美佳大厦南楼1层1号。法定代表人：王广民，总经理。委托诉讼代理人：沈三，贵州齐能律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓明，贵州齐能律师事务所律师。被告：齐寅江，男，1986年8月31日出生，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵阳宏安房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路109号捷安大厦9楼。法定代表人：李正南，董事长。委托诉讼代理人：廖禾韬，贵州博文律师事务所律师。被告：贵阳兴安物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路109号众厦佳苑9楼。法定代表人：段为，董事长。委托诉讼代理人：甄云婷，贵州博文律师事务所律师。原告贵州千百炼装饰工程有限公司（以下简称千百炼公司）与被告齐寅江、贵阳宏安房地产开发有限责任公司（以下简称宏安房开公司）、贵阳兴安物业管理有限公司（以下简称兴安物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月9日和2019年1月30日二次公开开庭进行了审理。原告千百炼公司的委托诉讼代理人沈三、被告宏安房开公司的委托诉讼代理人廖禾韬、被告兴安物业公司的委托诉讼代理人甄云婷到庭参加诉讼。被告齐寅江经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千百炼公司向本院提出诉讼请求：1.解除千百炼公司法定代表人与被告齐寅江签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还保证金329538元，并从2018年11月16日起按年息6%的标准支付至款项付清为止；3.被告共同赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失2944706.42元，并从2018年11月16日起按年息6%的标准支付至款项付清为止；4.被告返还已支付的2017年10月4日至2018年3月31日租金1944274.20元，并从2018年11月16日起按年息6%的标准支付至款项付清为止（以上共计5218518.62元）；5.本案诉讼费、保全费、保函费等费用由被告承担。事实和理由：2015年12月24日，千百炼公司法定代表人与齐寅江签订《房屋租赁合同》，约定齐寅江将中华北路53号美佳大厦建筑面积4993平方米使用权租赁给千百炼公司作商业用房使用，租期为2015年12月25日至2024年6月24日，免租期为6个月，保证金为329538元，年租金为3954456元。被告保证房屋及附属设施满足国家相关管理规定处于正常的可使用和安全状态。合同签订后，千百炼公司按照合同约定支付了保证金及租金，租金支付至2018年3月31日。经被告同意将房屋进行了装修，装修支出共计3504444元。2017年10月4日，贵阳市公安消防支队云岩区大队检查发现美佳大厦整体消防系统存在安全隐患，责令美佳大厦整体消防整改，同时对千百炼公司承租使用的美佳大厦2、3层临时查封。当月，千百炼公司与齐寅江、宏安房开公司、兴安物业公司至云岩消防大队，并在消防大队的主持下进行协商未果。至今被告仍未对美佳大厦整体消防进行整改并报消防部门验收，致使千百炼公司自2017年10月起便无法使用租赁房屋至今。千百炼公司认为，齐寅江作为出租方、宏安房开公司作为美佳大厦业主方、兴安物业公司作为物业单位，应当保证千百炼公司所租赁的房屋及附属设施满足国家相关管理规定及处于正常的可使用和安全状态，但该房屋所在的美佳大厦存在整体消防隐患，至今未整改，致使千百炼公司无法实现合同目的，严重侵害了原告的财产权益。为此，千百炼公司诉至本院，请求判如所请。被告齐寅江未作答辩。被告宏安房开公司辩称：1.千百炼公司诉请的基础是租赁合同关系，宏安房开公司与千百炼公司没有租赁合同关系，根据合同相对性原则，千百炼公司向宏安房开公司主张违约损害赔偿没有事实和法律依据，宏安房开公司不应承担解除合同后的责任；2.宏安房开公司未收取千百炼公司的租金和保证金，其向宏安房开公司主张返还租金和保证金没有事实和法律依据；3.宏安房开公司与千百炼公司没有租赁合同关系，其使用涉案房屋并非因为宏安房开公司，故其使用房屋后造成的损失不应由宏安房开公司承担；4.宏安房开公司只与齐寅江建立了租赁合同关系，并且明确未经宏安房开公司书面同意，齐寅江不得转租，齐寅江非法转租已经违约，因该转租给千百炼公司造成的一切损失应当由齐寅江承担；5.宏安房开公司出租给齐寅江时，房屋已经过贵阳市消防支队验收合格，符合齐寅江的使用要求，而消防查封是在出租两年之后发生的，宏安房开公司对此并不知情。被告兴安物业公司辩称：1.千百炼公司诉请基于与齐寅江签订的房屋租赁合同产生，兴安物业公司并非合同相对方，不应承担合同解除的后果；2.兴安物业公司只对物业现状有维护管理职责，而宏安房开公司交房时消防验收合格，因此兴安物业公司对千百炼公司所遭受的损失，不应承担责任；3.兴安物业公司未向千百炼公司收取租金，不应承担返还租金的义务；4.千百炼公司受到的损失与兴安物业公司无关，且目前美佳大厦消防验收合格；5.千百炼公司要求兴安物业公司承担赔偿责任，违背了一案一诉原则。经审理查明，2015年12月24日，宏安房开公司（甲方）与齐寅江（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将贵阳市云岩区中华北路53号美佳大厦二层（2423.11平方米）、三层（2425.09平方米）房屋及一层消防通道入口（55平方米）出租给乙方使用，合计建筑面积为4903.20平方米；免租期为6个月（2015年12月25日至2016年6月24日），租赁期限为2015年12月25日至2024年6月24日；2015年12月25日至2016年12月24日，二层租金单价为每平方米50元，月租金为121156元，三层租金单价为每平方米30元，月租金为72753元，2016年12月25日至2017年12月24日，二层租金单价为每平方米52.50元，月租金为127213元，三层租金单价为每平方米31.50元，月租金为76390元，按此单价每年递增5%，以此类推；租金、履约保证金支付方式为：以每月租金为计算标准，实行租金每6个月交纳，履约保证金按初始的月租金标准进行交纳；乙方所租赁的房屋未经书面提出申请，并经甲方书面批准同意，乙方不能擅自转租、转让或分租给第三者；根据物业商业性质，甲方同意乙方就同一主体下部分对外招租，但不能整体转租。2015年12月24日，齐寅江（甲方）与千百炼公司法定代表人王广民（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将贵阳市云岩区中华北路53号美佳大厦（建筑面积为4993平方米）出租给乙方使用；租赁期限为2015年12月25日至2024年6月24日；租赁期限内租金及物业管理费合计为每平方米66元，全年租金及物业费合计为3954456元；租金、履约保证金支付方式为：第一年免租期为6个月，签订合同时交纳1个月的租金作为保证金，并同时交纳4个月的租金，在免租期结束前30天支付第一年度最后3个月租金，从合同期第二年开始，以每年月租金为计算标准，实行租金按半年交纳，除第一年双方约定的外，从第二年以后的租金乙方应提前30日向甲方交清下半年度租金；租金每两年新增6%；在租赁期限内，甲方应保证该房屋及其租赁前的附属设施满足国家相关管理规定及处于正常的可使用和安全状态；如乙方在租赁期内提前退租，应提前3个月向甲方书面申请退租，征得甲方书面同意，乙方除应缴纳的租金和按照本合同第六条第一款、第八条第五款的约定履行外，甲方不再退还乙方履约保证金（押金），并保留其他追索权利。甲方有权不同意退租。合同签订后，齐寅江将房屋交付千百炼公司使用，千百炼公司向齐寅江支付保证金329538元、房屋租金6931684元。2017年4月18日，贵阳市公安消防支队云岩区大队向兴安公司发出云公消重字﹝2017﹞第0002号《重大火灾隐患整改通知书》：因兴安物业公司存在1.火灾自动报警系统不能正常运行；2.自动喷水灭火系统无法正常联动；3.防排烟设施不能正常运行；4.室内消火栓泵、喷淋泵不能正常启动；5.应急广播不能正常运行；6.自动消防设施不能正常联动控制的重大火灾隐患，责令兴安物业公司于2017年9月30日前改正。2017年10月4日，贵阳市公安消防支队云岩区大队就贵州省贵阳市云岩区中华北路53号美佳大厦南楼1层1号房屋向千百炼公司发出云公消封字﹝2017﹞第0048号《临时查封决定书》：因千百炼公司疏散通道不足，查封千百炼公司店内电源空开，查封期限为29日（2017年10月4日17时至2017年11月1日17时），千百炼公司应当立即整改火灾隐患，整改后经贵阳市公安消防支队云岩区大队检查合格方可解除查封，擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚。2018年7月25日，齐寅江（甲方）与千百炼公司（乙方）签订《免租协议》，约定：因乙方租赁的美佳大厦二、三楼房屋经消防部门检查存在消防隐患（该隐患与乙方无关），2017年10月4日云岩区消防大队将千百炼公司承租的二、三楼商业部分查封，双方不可撤销的确认，2015年12月24日甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》租赁期限约定为2015年12月25日至2024年6月24日，基于乙方被停业的客观事实，甲方承诺给予乙方13个月的免租期，免租期内，甲方不收取乙方任何租金及物管费；该免租期的起算点为从乙方正式恢复营业（恢复营业的时间以现场实际营业的时间点为准），向后推13个月免租期结束；双方不可撤销的确认，乙方已经按原合同的期限向甲方交纳房屋租金至2018年3月31日，但从被停业后即2017年10月4日后乙方未能使用该房屋的事实；双方同意从2017年10月4日至乙方正式营业期间以及甲方给予乙方13个月免租期间的时间不能作为甲方主张年租金增加的计算依据，上述时间在计算年租金增加时应予以扣除。2018年12月12日，贵阳市公安消防支队云岩区大队就云公消重字﹝2017﹞第0002号《重大火灾隐患整改通知书》向兴安物业公司发出云消重销字﹝2018﹞第0001号《重大火灾隐患销案通知书》：经检查，重大火灾隐患已整改消除，予以销案。同月18日，贵阳市云岩区人民政府就贵阳市公安消防支队云岩区大队呈报的《云岩区消防大队关于对贵阳兴安物业管理有限公司（美佳大厦）存在重大火灾隐患进行销案的请示》（应急云消呈﹝2018﹞22号）作出《云岩区人民政府关于对贵阳兴安物业管理有限公司（美佳大厦）存在重大火灾隐患进行销案的批复》（云府函﹝2018﹞392号）：同意对贵阳兴安物业管理有限公司（美佳大厦）存在重大火灾隐患进行销案摘牌。另查明，千百炼公司于2016年1月5日成立。现涉案房屋系千百炼公司自行上锁管理。上述事实，有原告、被告的当庭陈述笔录、《房屋租赁合同》、《免租协议》、云公消重字﹝2017﹞第0002号《重大火灾隐患整改通知书》、云公消封字﹝2017﹞第0048号《临时查封决定书》、云消重销字﹝2018﹞第0001号《重大火灾隐患销案通知书》、《云岩区人民政府关于对贵阳兴安物业管理有限公司（美佳大厦）存在重大火灾隐患进行销案的批复》、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，本案争议焦点为：1.涉案《房屋租赁合同》的权利义务承担者；2.千百炼公司法定代表人王广民与齐寅江于2015年12月24日签订的《房屋租赁合同》是否应予解除；3.千百炼公司交纳的保证金、房屋租金及物业管理费是否应予返还，剩余租赁期内的装饰装修残值损失是否应予赔偿，保证金、房屋租金及物业管理费、装饰装修残值损失的利息是否应予支持。焦点一，涉案《房屋租赁合同》的权利义务承担者。千百炼公司对宏安房开公司、兴安物业公司的诉请，因宏安房开公司、兴安物业公司并非千百炼公司与齐寅江之间《房屋租赁合同》的合同当事人，亦未收取千百炼公司的房屋租金及物业管理费，根据合同相对性原则，被告宏安房开公司、被告兴安物业公司非合同相对方，该诉请于法无据，本院不予支持。焦点二，千百炼公司法定代表人王广民与齐寅江于2015年12月24日签订的《房屋租赁合同》是否应予解除。原告千百炼公司认为涉案房屋所在的美佳大厦存在整体消防隐患，至今未整改，致使合同目的不能实现诉请解除租赁合同。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，宏安房开公司未在法定期限内就该合同提出异议，该合同合法有效。其次，虽然该合同系千百炼公司设立前签订，但庭审中千百炼公司承认该合同的签订系王广民履行公司职务的行为，并对该合同予以认可，且千百炼公司系涉案房屋的实际经营使用人，故千百炼公司系该合同权利的享有人和义务的承担人。再次，涉案房屋因疏散通道不足存在消防隐患于2017年10月4日被消防部门临时查封29天，一定时间段内影响千百炼公司正常经营。2018年7月25日，齐寅江与千百炼公司签订《免租协议》，双方再次明确涉案房屋的租赁期限为2015年12月25日至2024年6月24日，在齐寅江给予千百炼公司13个月免租期（该免租期的起算点为千百炼公司正式恢复营业）的情况下，双方就继续租赁涉案房屋、继续履行《房屋租赁合同》达成了合意。最后，2018年12月12日，经消防部门检查，涉案房屋消防隐患已整改消除，客观上涉案房屋已恢复正常使用。综上，千百炼公司在2018年7月25日与齐寅江达成《免租协议》，继续履行合同的合意后，在2018年11月26日又以涉案房屋存在消防隐患被临时查封，不能实现合同目的为由主张解除该合同的理由不能成立。千百炼公司诉请解除与齐寅江之间的《房屋租赁合同》，表明其在该合同履行期限届满前已无意再履行该合同，以自己的违约行为表明不再履行租赁合同，单方提出解除合同，虽符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”关于法定解除第四项的规定。现千百炼公司在符合双方约定可继续履行合同的情形下，不愿继续履行合同，经本院对其坚持解除合同的法律后果作释明的前提下仍坚持解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……”的规定，由于房屋租赁合同中承租人使用租赁房屋的义务性质不宜强制履行，租赁合同目的无法实现，为了做到物尽其用，减少资源浪费，做到价值最大化，维持社会活动秩序和法律关系现状的稳定并基于案件的便于执行，考虑遵循公平原则，从效益出发，故本院判决解除涉案的《房屋租赁合同》。千百炼公司提出因宏安房开公司涉及其他诉讼及以物抵债，有关人民法院要求腾退并移交涉案房屋，导致涉案房屋不能使用的意见。其一，贵州省贵阳市中级人民法院公告要求搬迁并腾空移交的房屋为美佳大厦一层商场，并非涉案美佳大厦二层、三层房屋。其二，贵州省息烽县人民法院房产移交公告中涉案房屋2层虽然是以物抵债的形式过户给了案外人贵州中祥泰富商业投资管理有限公司，但该公告不足以证实千百炼公司不能使用涉案房屋，千百炼公司亦未提交其他证据予以佐证，且庭审中千百炼公司认可涉案房屋系自己上锁。据此，对千百炼公司提出的上述意见，本院不予采纳。焦点三，千百炼公司交纳的保证金、房屋租金及物业管理费是否应予返还，剩余租赁期内的装饰装修残值损失是否应予赔偿，保证金、房屋租金及物业管理费、装饰装修残值损失的利息是否应予支持。千百炼公司诉请齐寅江返还保证金329538元，并从2018年11月16日起按年息6%的标准支付利息至款项付清为止。千百炼公司在涉案房屋的安全隐患经消防部门检查已经整改消除，客观上千百炼公司于2018年12月12日后便可使用涉案房屋，恢复正常经营，千百炼公司与齐寅江之间的《房屋租赁合同》在千百炼公司与齐寅江签订《免租协议》后仍可继续履行的情况下仍要求解除合同，根据双方合同约定如千百炼公司在租赁期限内提前退租，除应缴纳的租金、办理房屋退房和房屋及设施完好移交手续外，还需征得齐寅江书面同意，才有可能退还保证金。现千百炼公司因提前退租而诉请退还保证金，未提供证据证实征得齐寅江的同意，对千百炼公司的该项诉请，本院不予支持。千百炼公司诉请齐寅江、宏安房开公司、兴安物业公司返还已支付的2017年10月4日至2018年3月31日租金1944274.20元，并从2018年11月16日起按年息6%的标准支付利息至款项付清为止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，千百炼公司承租的涉案房屋于2017年10月4日被消防部门临时查封，根据千百炼公司与齐寅江签订的《免租协议》，千百炼公司于涉案房屋被查封之日后便未再使用该房屋，且千百炼公司支付房屋租金至2018年3月31日。根据租赁合同约定，租赁期限内租金及物业管理费合计为每平方米66元，全年租金及物业费合计为3954456元，也即双方将租金和物管费概括打包支付，无法具体区分各项的金额。千百炼公司与齐寅江之间的《房屋租赁合同》解除后，千百炼公司实际使用涉案房屋的时间为15个月11天（2015年12月24日至2017年10月4日消防查封之日，扣除6个月免租期）,其共计交纳房屋租金及物业管理费6931684元，其多交纳的房屋租金及物管费应予以返还，具体计算为6931684元―3954456元／年÷12月×15个月-3954456元／年÷12个月÷30天×11天=1867783.40元。千百炼公司诉请从2018年11月16日起按年息6%的标准支付利息至款项付清为止，千百炼公司在其与齐寅江之间的《房屋租赁合同》尚可继续履行的情况下要求解除合同，合同解除后，齐寅江只需将千百炼公司多交纳的租金及物业管理费予以退还，千百炼公司诉请多交纳租金占用期间的利息，不符合双方合同约定，本院不予支持。千百炼公司诉请齐寅江、宏安房开公司、兴安物业公司共同赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失2944706.42元，并从2018年11月16日起按年息6%的标准支付利息至款项付清为止,如焦点一所述，涉案房屋因被消防部门临时查封，一定时间段内影响千百炼公司对涉案房屋的正常使用，但齐寅江给予千百炼公司13个月免租期作为相应补偿，且该免租期从千百炼公司正式恢复营业为起算点，双方实质作出的是继续履行的意思表示。2018年12月12日,涉案房屋的消防隐患经消防部门检查已经整改消除，客观上千百炼公司于该日后便可使用涉案房屋，恢复正常经营，千百炼公司与齐寅江之间的《房屋租赁合同》仍可继续履行，在此情形下,千百炼公司自己作为违反合同履行期限一方诉请解除合同,并要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失及利息于法无据,本院对其诉请赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失及利息不予支持。另，在诉讼过程中，原告千百炼公司申请财产保全，其主张因申请财产保全而产生的诉讼财产保全责任保险费由被告承担于法无据，故本院不予支持。因本案原告在无单方解除权的前提下要求解除合同，本院基于效益出发而判决解除，违约责任不在于被告，故原告起诉所产生的诉讼费用由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告贵州千百炼装饰工程有限公司法定代表人王广民与被告齐寅江于2015年12月24日签订的《房屋租赁合同》；二、被告齐寅江于本判决生效之日起十日内退还原告贵州千百炼装饰工程有限公司房屋租金及物业管理费1867783.40元；三、驳回原告贵州千百炼装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48330元，保全费5000元，合计53330元，由原告贵州千百炼装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  杨 芳人民陪审员  黄春生人民陪审员  赵雪梅二〇一九年三月二十五日法官助理汤琴书 记 员  王 维