山西省长治市城区人民法院民事判决书（2019）晋0402民初475号原告：郭海燕，女，1979年4月8日出生，汉族，住长治市。委托代理人：陈建军、赵化，系山西健腾律师事务所律师。被告：长治市永基（山东）房地产开发有限公司统一社会信用代码证号：×××。住所地：长治市城区东大街金威名店北侧。法定代表人：郭全贵，职务：执行董事。被告：长治市亚太时尚购物广场有限公司统一社会信用代码证号：×××。住所地：长治市东大街1幢。法定代表人：张春蕾，职务：总经理。二被告委托代理人：李乾慧，男，1986年3月21日出生，汉族，系山西省长治市人，系长治市永基（山东）房地产开发有限公司法律职工。被告：郭全贵，男，1959年2月22日出生，汉族，长治市人，系长治市永基（山东）房地产开发有限公司法定代表人，住长治市。原告郭海燕诉被告长治市永基（山东）房地产开发有限公司（以下简称永基房地产公司）、长治市亚太时尚购物广场有限公司（以下简称亚太公司）、郭全贵侵权纠纷一案，本院于2019年1月17日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告特别授权代理人陈建军、赵化，二被告永基房地产公司、亚太公司的特别授权代理人李乾慧到庭参加了诉讼，被告郭全贵经本院传唤后未到庭。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求三被告停止侵权，恢复原状、消除危险，拆除其私自对原森日春天商场增设的建筑及设施，按照原先森日春天建筑结构图纸恢复内部结构及整体外貌；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买了由被告永基房地产公司开发建设的森日春天商场中xxx商铺一间，并于2011年6月21日进行产权登记（证书号：长治市房权证城私字第XXXX号）。2014年2月18日，被告永基房地产公司及被告郭全贵在未征得包括原告在内的业主即产权人同意的情况下，私自办理了建设工程规划许可证，开始对森日春天商场进行改建、扩建，将原商场东北角的逃生楼梯改造成商铺；在原先六层的几处上在楼顶私自加盖一层住宅楼并增设其他建筑；在西边拐角上安装了一部直达七层的电梯，大楼东边改建了基础门面房。2016年，被告永基房地产公司与被告亚太公司建立合作关系，二被告在未征得原告同意的情况下又私自将商场内部挖空并安装电梯。目前商场内部结构已彻底改变，使得单从外观已经无法确定原告购买的商铺的具体位置与结构。三被告的行为已严重妨害了原告对所购买商铺的所有权，已构成对原告商铺所有权的侵权。被告永基房地产公司辩称：1、被告认为本案原告作为诉讼主体不适格，其不能单独对共有部分请求物权保护；2、被告认为原告的诉请缺乏事实支撑和法律依据，请法庭查明事实的基础上，依法公正判决。建筑物的开发商是被告永基房地产公司。被告亚太公司辩称：被告亚太公司是运营团队，被告永基房地产公司的营业范围不能做商业运作，故只能聘请商业运作的团队，对外经营是使用被告亚太公司的名称。被告郭全贵未到庭亦未答辩、未提供证据。原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、房产证一份，证明原告对于自己购买的商铺xxx号有完全的所有权（占有、使用、收益的权利）；2、张林祥的购房合同一份及房屋平面图附件一份，证明被告长治市永基（山东）房地产开发有限公司与原告签订商铺买卖合同中，已经向原告展示了其商铺的位置、形状及相应面积，在合同第十八条约定不得私自改变与商品房有关的公共部位；3、视频及图片，证明（1）、森日春天商场内部规划已被三被告做了重大变更，原告无法在其中找到属于自己商铺的相应位置；（2）、三被告未经原告同意，在所有业主共同共有的六层楼顶加盖建筑物，覆盖整个六层楼顶，并设置保安，未经楼顶工作人员许可，任何人不得随意上楼，未经三被告许可，不得进入二、三、四、五层区域；（3）、三被告未经原告许可，擅自拆除全体业主共同共有的观光电梯，并改造为商铺，租赁给聚美优品用于经营，三被告的行为严重妨害了原告对其购买的商铺所有权的行使，也严重侵害了业主对于森日春天商场观光电梯、楼顶的使用权。二被告的质证意见：对证据1的真实性无异议，该证书陈述了产权的权属及建筑面积，该房屋系商业用房；对证据2中的购房合同的真实性无异议，但是购房合同中有一项条款，在合同的第十七条中清楚的载明该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有（本案的被告永基房地产公司）；该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有（本案的被告永基房地产公司）；该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有（本案的被告永基房地产公司）；对房屋平面图附件无异议；对证据3中图片的真实性无异议，但是对证明目的不认可，原告在起诉状中所陈述的内容为严重妨害了原告的所有权，但是从原告所提供的证据上看，原告在2012年已经办理的产权登记，故对原告的所有权并未实施侵犯行为，原告在举证中陈述在屋顶加层或者其他行为，因为屋面及外墙使用权归出卖人所有，故实施了什么行为与原告的所有权无冲突，故不存在侵权的行为；对视频的真实性不认可。将安全通道变更为观光电梯，不是共有部分的管理权，不侵害原告的所有权，对共有部分的管理权是物权赋予所有人的权利，故原告主体不适格。二被告提供了以下证据：1、照片15张，证明2013年5月业主给森日春天送了一面锦旗。在2010年10月商场已经关停，该商场关停3年，商场因为无人管理，水暖电及消防均出现老化，当时也要求很多人进行接管，但是无人接管，因为郭全贵是商场的大业主，故其进行了接管，在其接管之后，业主给其送锦旗，接管当时的照片可以看出是破烂不堪，如果原告是要求恢复原状，不知是恢复到何时的原状，被告永基房地产公司接管和现在的状况是不一样的，2017年5月份至2018年10月份就对商场进行了商业装修，被告并未实施破坏。被告永基房地产公司在接管时，有8个法院对其进行查封冻结，是被告永基房地产公司进行投资才解除的，是被告永基房地产公司投资才能将商场呈现出今天的状况，业主在购买商铺时合同载明的情况，被告并未侵犯；2、保证书一份及收条一份、商铺委托经营合同一份，证明2013年3月18日与497名业主签订保证书，原先与崔澍签订的合同终止，与被告永基房地产公司签订新的合同，在签订后还收到了相应的补偿，是2017年2月份开始签订商铺委托经营合同，是原告自愿将商铺委托被告永基房地产公司经营，该商铺是由被告永基房地产公司使用的，不存在侵害的行为。原告的质证意见：证据1中的锦旗与本案无关，本案是侵权行为，部分业主不能代表全体业主的意思，不予质证；对于开会的照片，开会内容不清楚，不予质证；对商铺的状况照片无法反映是否是当时的情况；该组照片除锦旗外，不具有真实性，森日春天是什么状态不能反映，也不具有关联性，原告要求被告停止侵害，消除妨害；证据2，本案是物权纠纷，对于商铺委托经营合同是债权，原告是要求被告停止侵害物权，而非其他行为，故该证据与本案不具有关联性，对于保证书是保证经营的继续履行，是债权债务关系，与本案物权纠纷不具有关联性；对于收条与本案也无关，是租金，现被告租赁原告的房屋，所产生的租金，是被告支付的义务，是原告收取的权利，本案并不是债权债务的纠纷；商铺委托经营合同中业主并未授权本案的二被告可以改变商品房买卖合同中关于业主商铺的位置及排列方式，也并未授权被告对商场内部进行结构性的变更及扩建。根据原告的申请本院到长治市规划局依法调取了当时的规划许可证及争议大楼的图纸。原告的质证意见：商场建设工程规划许可证一份及施工图纸一份，证明商场应当建造六层，原先的结构中包含了观光电梯，顶部仅仅是柱廊顶设置，并非加盖一层；在每一层的平面图的右下角都显示建筑物包含的电梯的内部结构。证明被告将大楼的结构进行了改扩建。被告的质证意见：对该证据的真实性无异议，但是该证据和本案原告之间的权利是没有关联性的，因为原告在本案的诉请中为所有权，并未涉及共有部分，即使被告进行了调整，也是在被告永基房地产公司2013年接管之后征得了业主的意见后，进行了大的重新整理。至于改扩建的建筑物是否违法和违建的行为，其管理机构是相应的行政机关，不是民事案件审查和处分的权限。经审理查明：因原2002年公建38号建设工程规划许可证丢失作废，2007年9月5日，长治市规划局为被告永基房地产公司颁发编号xxx建设工程规划许可证。建设项目名称：商业一幢主体六层。许可证载明：商业一幢，框架；地下一层；地上六层；南邻东大街、北至牛家圪道、东至长治市外贸局、西至英雄中路。面积48384平方米。永基房地产公司原法定代表人崔澍，2013年永基房地产公司的法定代表人变更为郭全贵。原告购买了由被告永基房地产公司开发建设的森日春天商场中xxx商铺一间，面积为17.19平方米，并于2011年6月21日进行产权登记，证书号：长治市房权证城私字第XXXX号。2014年被告永基房地产公司对森日春天商场进行改建、扩建，将原商场东北角的逃生楼梯改造成商铺；在原先六层的基础上在楼顶加盖了办公用房，在西边拐角上安装了一部直达七层的电梯，大楼东边改建了几处门面房。2016年，被告永基房地产公司与被告亚太公司建立合作关系，被告永基房地产公司商场中间共有部分内部挖空并安装电梯。本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，物权的形式应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，原告系涉案商铺的产权人，其对商铺的所有权应受法律保护，与此同时，涉案商铺系商业性房产分割为若干独立单元分别销售，由业主委托商业管理公司统一经营管理的模式。该商业模式决定了商铺所有权的行使必须同时兼顾个体项目的收益与整体管理的有机统一，分割商业单元所有权利的行使应以不影响商场整体功能发挥为前提。对于上述商铺特点和权利行使原则，原告与开发商在购房时所签订的购房合同及后期履约过程中均予以明知。因涉案商铺系分割式产权，根据房屋所有证书及商品房买卖合同中房屋平面图所载，可以确定在各个楼层的一部分，同时又相互毗邻交叉，不能确定各个商业单元的具体位置，经本院到现场进行查看，在统一经营过程中，被告在商铺公共空间内增设电梯的行为，并未侵害某业主的个体利益，增设电梯也是为了大多数业主的利益，现原告要求拆除电梯，恢复原状，除了全体业主达成了统一的意见，否则原告难以保证其在行使自身物权时不侵犯其他业主的利益，故对原告要求被告拆除电梯，恢复原状的请求，本院不予支持。根据中华人民共和国城乡规划法等法律、行政法规的规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职责范围，不属于民事案件的受案范围，故对原告主张的被告在商场楼顶修建住宅、改建电梯的行为，本案不做处理。执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力，故原告要求被告郭全贵承担责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告郭海燕的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判长 李亚平审判员 孟淑珍审判员 李小虎 二〇一九年三月十八日书记员 李 捷