湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初124号原告：王雪梅，女，1968年5月1日出生，汉族，孝感市人，住湖北省孝感市开发区。委托诉讼代理人：曹文萍，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：代为提起诉讼，调查取证，开庭，调解，代收法律文书。被告：熊刚，男，1979年5月11日出生，汉族，孝昌县人，住湖北省孝昌县。原告王雪梅与被告熊刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告王雪梅的委托诉讼代理人曹文萍和被告熊刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王雪梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2017年4月7日签订的《商铺租赁合同》，被告立即腾退租赁原告的房屋（包含6把钥匙、一张电卡），并支付逾期腾退期间的房屋占用使用费(以年2万元为标准，从租赁合同解除之日计算至实际腾退之日止)。2、请求判令被告立即向原告支付拖欠的租金2万元及逾期违约金(以2万元为基数，按月息2％，自2018年3月4日起至实际支付之日止，暂至2018年12月3日违约金3603元)。3、请求判令被告承担租赁及占用期间的物业费、水费、卫生费及逾期支付滞纳金（暂为3676.4元，滞纳金标准0.3%/日）。4、请求判决被告承担本案的诉讼受理费、保全费用等。事实与理由：2011年3月18日原告与被告签订商铺租赁合同，原告将所属的位于孝感××路蔚蓝新都503-101-2号房屋出租给被告，三年租赁期满后双方就上述房屋续签租赁合同，至2017年4月3日期满。2017年4月7日双方再次续签《商铺租赁合同》，合同约定“租期自2017年4月3日起至2019年4月3日止；年租金2万元；第二年租金在第一年租期满前一个月（即2018年3月3日前）一次性支付租金2万元；物业费、水电费、维修费等由承租方（被告）承担；逾期付款的每逾期一天按逾期支付额的50%支付违约金）”。此外，双方在租赁合同中对租赁期间房屋修缮、合同的终止条件等均作出了约定。根据《商铺租赁合同》（2017年4月7日）约定，被告应于2018年3月3日前一次性向原告支付第二年的租金（2018年4月3日至2019年4月3日），但被告严重违反合同约定，经多次催告，截止目前拒不支付租金，且从2017年4月起拖欠水费，从7月起拖欠物业费、卫生费至今。原、被告之间签订的《商铺租赁合同》未违反法律的强制性规定，合同合法有效。被告拒不支付租金，拖欠物业费、卫生费、水费的行为已严重损害了原告的合法利益，为此，原告依法提起诉讼，提出如上诉讼请求，请法院查明事实，支持原告的全部诉讼请求。被告熊刚辩称，1、房租交至2018年4月，和原告口头商议以隔壁楼抵房租至10月份，不存在违约，被告10月30号关门营业。未到时间，房东无理违法带人恐吓手段要求退房。2、因原告未提供好的环境，导致被告无法经营，要求退还租金。3、物业存在收费不办事，被告拒交物业费，要求退所有物业费、卫生费。4、请求退还多收租金费用4万元，物业费7000元，装修费用2万元，经营损失等。事实:l、2011年3月18日签订合同三年期限头两年2万元，第三年1万2千元，2014年到期通过商定：原告以对面房屋租金2万元为由，租金涨至2万元，至2017年4月到期以续合同继续签至2019年4月止。在2017年期间，隔壁新开宠物店违规开排气扇，店里存放大量宠物狗，气味、狗毛顺风吹至店里，导致无法经营，被告多次报告物业，一年时间无法处理。2、被告店里被盗，物业无法提供摄像，对物业责任置之不理。因以上原因责任在房东对事情原因了解不详细，不及时处理，房东应该有个合理的处理方法，要求赔偿装修费、产品滞销费，退还被损资金费用等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告王雪梅提交的证据二中的原、被告于2017年4月7日、2014年3月28日签订的《商铺租赁合同》，因该两份合同系原、被告签订的，被告对其真实性并无异议，且与本案具有关联性，依法予以采信。被告熊刚提交的证据一系公安机关接受案件回执单、证据二的照片一组，虽原告对上述证据的真实性无异议，但因与本案不具关联性，且不能证明被告的证明目的，故依法不予采信。根根当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2011年3月18日,原告王雪梅与被告熊刚签订一份《商铺租赁合同》，合同约定，原告王雪梅将其所有的位于孝感市××路蔚蓝新都503-101-2号，建筑面积为54.8平方米的房屋出租给被告熊刚，租赁期限为三年，自2011年3月18日起至2014年4月1日止；租金和租金交纳期限为第一年及第二年分别为10000元整，第三年租金在上一年租金的基础上递增20％，租金为12000元整，承租方需一次付清两年房屋租金20000元整，第三年租金应在第二年租期满前一个月一次性支付租金12000元整。合同签订后，原告王雪梅将其上述房屋出租给被告熊刚经营，被告熊刚也按上述约定支付了房屋租金。合同期限届满后，原、被告双方就上述房屋于2014年3月28日又续签订了一份《商铺租赁合同》，约定合同租赁期限至2017年4月3日止，房屋租赁期间，原、被告双方均按合同约定履行了自己的义务。租赁合同再次届满后，原、被告双方又于2017年4月7日续签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定，租赁期限为两年，自2017年4月3日起至2019年4月3日止；租金和租金交纳期限为第一年及第二年分别为20000元整，第二年租金在第一年租期满前一个月一次性支付租金20000元整；各项费用的缴纳：每年物业管理费为640元，水电费、维修费及其他各项费用均由承租方（即被告熊刚）承担并由其向物业公司按期自行交纳；违约金和违约责任，租赁期间，若承租方违约，出租方有权终止合同，收回该房屋，承租方应按照合同总租金的50%支付违约金等均作了详细的约定。合同签订后，被告熊刚只向原告王雪梅支付了租赁期间的第一年，即2017年4月3日至2018年4月3日的房屋租金20000元，第二年，即2018年4月3日至2019年4月3日的房屋租金20000元和被告熊刚自2017年4月起拖欠物业公司的水电费以及同年7月起拖欠的物业费、卫生费一直未交纳。2018年11月8日，原告向被告发出一份《催缴租金通知书》，通知被告在接到该通知书后3日内支付拖欠的房屋租金20000元，但被告至今未偿付下欠租金和拖欠的费用，原告诉至法院。本院认为，原告王雪梅与被告熊刚于2017年4月7日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被告理应按合同的约定全面履行自己的义务，但被告至今仍拖欠原告的房屋租金未付，属违约行为，且租赁合同约定若被告违约，原告有权终止合同，收回租赁房屋，因此，原告要求解除原、被告于2017年4月7日签订的《商铺租赁合同》以及被告腾退租赁房屋的诉请依法予以支持。原告要求被告支付20000元租金、房屋占用使用费以及违约金的诉讼请求，因被告拖欠的是租赁房屋第二年（2018年4月3日至2019年4月3日）的租金，在《商铺租赁合同》解除后，被告应支付合同约定的租金以及按照约定租金的标准支付自《商铺租赁合同》解除后至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费。对于原告要求被告以年租金20000元为基数，按月息2％，支付自2018年3月4日起至实际支付之日止的逾期违约金的诉讼请求，基于被告的违约行为，被告应当承担赔偿损失的责任，但原告要求按月息2%的标准赔偿违约金双方并无约定，被告可按照同期人民银行贷款利率向原告赔偿自2018年4月3日起至房屋租金、占用使用费实际支付之日止的损失。对于原告主张被告承担租赁及占用期间的物业费、水电费、卫生费以及其他费用的诉讼请求，因上述相关费用客观存在，且在合同项下双方均约定由被告承担，故原告的该项诉讼请求依法予以支持。被告辩称其不存在违约以及原告未提供好的环境导致被告无法经营、物业公司存在收费不办事等抗辩理由，无事实和法律依据，亦无相关证据证明，故依法不予采纳。综上所述，原告王雪梅的诉讼请求，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告王雪梅与被告熊刚于2017年4月7日签订的《商铺租赁合同》；被告熊刚于本判决生效之日起五日内腾退出租赁原告王雪梅位于孝感市天仙路蔚蓝新都503-101-2号的房屋。二、被告熊刚于本判决生效之日起五日内向原告王雪梅支付房屋租金（按年租金20000元，自2018年4月3日起计算至合同解除之日止）、房屋占用使用费（按年租金20000元的标准，支付自《商铺租赁合同》解除后至房屋实际腾退之日止），并以上述租金、房屋占用使用费为基数，按同期人民银行贷款利率标准赔偿自2018年4月3日起至租金、房屋占用使用费实际付清之日止的损失。三、被告熊刚于本判决生效之日起五日内向原告王雪梅支付房屋租金期间、占用使用期间的物业费、水电费、卫生费等费用4025.60元。四、驳回原告王雪梅的其他诉讼请求。上列应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费482元，减半收取241元，由被告熊刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  李雪梅二〇一九年三月七日书记员  梅嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成功的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。