天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0111民初8544号原告：李跃，男，汉族，1988年3月9日出生，住所地：天津市东丽开发区。委托代理人：丁志芳，天津瑞宇律师事务所律师。委托代理人：郭立东，天津瑞宇律师事务所律师。被告：星期六休闲（天津）农业科技发展有限公司，住所地：天津市西青区大寺镇津港公路与宁静高速交口东侧以南500米。法定代表人：陈光，总经理。社会组织机构代码：91120111MA05J4P99M。委托代理人：陈玉良，该公司职员。委托代理人：陈朋，该公司经理。原告李跃与被告星期六休闲（天津）农业科技发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李跃、委托代理人丁志芳与被告委托代理人陈玉良、陈朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告将原告招商进被告公司农场园区，经营休闲真人CS运动项目，来提升被告公司经济效益。原告与被告于2018年3月26日签订租赁协议，被告以租赁期限3年，每年租金4万元的形式将5-3号、5-4号大棚出租给原告，并明确许诺可以自由改建，安放集装箱房，铺设水泥地面、地板等装饰。原告向被告支付第一年租金4万元后，进行土地平整，游客休息区装修以及设施建设，在装修期间，原告遇到过国土工作人员检查，原告向被告咨询具体情况，被告解释只是例行检查不用理会，但在检查期间原告发现，被告将原告新装修购置的广告牌等设施摘除并损坏遗弃，原告找被告质询，被告答复因为有检查工作所以摘除原告的广告设施，对于给原告造成的损失，被告不闻不问，原告认为被告无法保障原告所承包项目的正常经营，并且被告存在欺上瞒下的欺诈行为。没多久，原告又发现被告在没有通知原告的情况下，被告擅自将儿童真人CS活动项目承包给第三方，违反双方签订合同中确保原告是农场内真人CS类行业同业态中唯一项目，详情见租赁协议，给原告造成经济损失。今年9月综合执法通知原告建设装修的所有设施需要全部拆除，不能按照逾期正常营业，并且多次通知被告公司，但被告隐瞒真实情况从未通知原告，原告找被告协商处理，被告称不会给予原告任何赔偿，租金概不退还，双方无法协商解决，被告已无法履行租赁协议内容，故要求被告赔偿给原告造成的经济损失。故诉至贵院，望判如所请。请求人民法院依法判令：1、解除原告与被告之间的租赁协议；2、被告归还原告租金4万元；3、被告赔偿原告经济和经营损失共计30万元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告主张，在双方磋商和签订合同过程中，被告隐瞒了对合同的成立、履行有实质阻碍的重要事实，是恶意的，原告认为被告存在欺诈行为，故原告当庭要求变更本案第一项诉请为撤销原被告之间的租赁协议。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求依法予以驳回。经审理查明：原告与被告于2018年3月26日签订《租赁协议》，被告为甲方，原告为乙方。协议约定：“为了进一步提升星期六休闲农场的经济效益，探索经营发展新模式，公司决定将星期六休闲农场内的蔬菜大棚2个（5排3号、4号）出租给乙方。经双方自愿、平等的协商，订立如下协议，以资双方共同遵守、执行：一、乙方实行自主经营、独立核算、自负盈亏的运行模式，并独立承担经营过程中的债权债务和由此引发的经济、安全和法律责任。1、租赁期限：3年。2、租赁时间：2018年4月30日至2021年4月29日。3、租赁金额：每年的租金总额为4万元。4、付款方式：租金按年支付，乙方于每年的4月15日前交纳给甲方。二、甲方的责任与义务。......。2、甲方为乙方正常营业提供良好的保障。3、甲方确保乙方是园区内真人CS射击运动类行业同业态中唯一项目。......。”原告于2018年3月14日、3月27日分别给付被告租赁费10000元、30000元，合计四万元。原告租赁被告的上述蔬菜大棚后，为经营进行了改造并购买相关器材。原告提供银行承兑汇票、收据，以证实，原告就安装监控支付安装单位32800元。原告提供送货单，以证实，原告购买集装箱（13000元）、安装（1600元）及地基加固（400元）支出1.5万元。原告提供收据一份，以证实，原告支出打地面用沙子、水泥、改下水费用2.6万元。原告提供收据一份，以证实原告支出贴壁纸工料费4755元。原告提供收据一份，以证实原告做围挡、大门、隔断支出工料费22300元。原告提供收据一份，以证实原告支出安装地板工料费8008元。原告提供销货单一份，以证实原告购买更衣柜三个支出1400元。原告提供收条及费用明细，以证实原告支出土地硬化费用78565元。原告提供收据一份，以证实原告购买玻璃展示柜支出4500元。原告提供收款收据一份，以证实原告支出不锈钢护栏工料费3200元。原告提供运费付款凭证，以证实原告就装修经营场地中拉器材、装饰材料等支出运费626元。原告提供淘宝购物记录，以证实原告从淘宝网上购买道具辅材支出3925.57元。原告提供支付宝、微信截图，以证实原告其他花费13815元：其中的一万元，当时与客户张自强签订会员协议，张自强组织来场所进行拓展活动，前期缴纳会费一万元，由于场地被拆除无法继续履会员协议，故将会费退还给客户张自强；其他款项均是购买营业用品，2000元是买集装箱定金（此款已计算在集装箱款中，故从此处剔除），215元买的油桶等设施，200元买的是轮胎设施，3400元买的是防爆墙设施，其他的215元、200元、3400元是实际花费，暂时无收据和发票。另查，原告在所承包被告大棚内的相关设施、器材等被相关行政部门予以了拆除。被告于2018年9月17日向原告出具书面材料一份，载明：“今日被强制拆除5-3和5-4棚整体地面钢板建设设施。今日拆除租赁星期六休闲农场内5-3和5-4棚内整体场地内彩钢板若干、空调、水池、监控系统整套、探照灯赵明系统、货架、玻璃展柜、设备柜、广告牌、防暴枪、掩体设施（轮胎、油桶、面包车等）、大门、防盗门窗、水管若干、水龙头、管道。清理沙发、床、手推车、货车、面包车、集装箱、水泥地面、办公桌椅、会议板桌、各类生活用品工具若干及装修地板、壁纸等。星期六休闲（天津）农业科技发展有限公司同意照价赔偿真人CS商户李跃以上设施和建设损失的场地整体装修建设投资等费用。”再查，被告提供签订日期为2016年9月1日的《生态农业观光园承包协议》，甲方（发包方）为天津市西青区大寺镇南里八口村民委员会，乙方（承包方）为被告。协议载明：“一、承包项目概述。农业生态园坐落于津港公路以东占地约1000亩，......，目前生态园甲方已经投资建设有50个优质大棚、道路、泵站、林木。二、承包项目用途。乙方承包项目仅能用于农业生态观光，不能擅自改变承包用途。三、承包期限。承包期限为十年，自2016年9月1日至2026年8月30日止。......。六、乙方权利义务。......。3、乙方在国家法律法规和政策允许范围内，从事农业生态观光及生产经营活动，不得擅自将整体或部分转包或是以名为合作，借用实为转包等形式进行经营。4、乙方不得改变承包用途，......。”庭审中，被告主张，城管部门于2018年9月告知要拆除大棚内的相关设施，于2018年10月正式拆除完毕。原告主张，2018年7月城管部门告知我们拆除，9月初开始正式拆除并停止营业，没有几天就拆除完毕，上述拆除完毕的设施存放在城管部门指定的保管场所内；原告向被告购买3000元门票，便于原告客户入场，该门票已使用完毕。上述事实，有原告提供的《租赁协议》、收据、付款凭证、材料及被告提供的《生态农业观光园承包协议》等书证及当事人陈述予以证实。本院认为，本案争议的焦点是：双方订立的租赁协议是否合法有效及原告投入大棚改造的费用是否应该获得赔偿？首先，本院认为，原告与被告签订《租赁协议》，原告租赁被告2个蔬菜大棚用于非农用途，用于经营真人CS商业活动，属于非农项目，如果要达到合同目的势必要对现有的用于农业种植的大棚进行改造，这也就意味着对原本作为农业大棚的用途进行了改变。而根据《中华人民共和国土地管理法》及现行政策规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地并实行基本农田保护制度。现在被告将大棚转包给原告用于经营真人CS商业活动，并对大棚进行改造，将农业大棚变更为非农项目使用，违反了法律、政策的相关规定，故原、被告双方签订的租赁协议无效。被告应返还原告租赁费24658元（扣除2018年4月30日至2018年9月17日（合计140天）的租赁费15342元）。关于原告对涉案大棚改造的费用赔偿问题，现在原、被告均对相关行政部门依法对涉案大棚的非农设施进行拆除清理无异议。但原告投入大棚改造的费用是客观存在的，本院认为原、被告均存在过错，应由原、被告共同承担,且被告过错程度大于原告，被告赔偿原告实际支出费用的70%为宜。第一、被告作为招商单位，原告只是作为被告整体观光园中的一个真人CS来经营，被告负有保障被招商人员正常经营的责任。被告从双方洽谈租赁大棚之初，就已经明知原告向其租赁大棚的目的是从事经营真人CS，属于非农项目，仍将大棚出租给原告，改变了涉案大棚只能从事农业生产活动的用途，可以证明被告对于原告改造大棚进行经营的行为是始终允许，故被告的行为存在过错。第二、原告从事经营真人CS，应知道其所租赁的大棚不能用于非农用途，同样存在过错。经核实，原告于签订协议后，为经营需要购买相关器材硬化地面等，共计支出201080元，现原告已实际无法继续经营，存在损失的客观事实。但201080元中的价值2万元（监控、电气控制、灯光照明工程施工费合计为32800元，监控减值酌定为2万元）的闭路摄像监控、价值13000元的集装箱、价值1400元的更衣柜、价值4500元的玻璃展示柜，尚能使用的由原告自行取回处置，原告可重新进行使用，或仍可以出售等方式变现，故上述合计价值38900元的物品不计算在实际损失范围之内。综上，本院采信162180元（即201080元-38900元）为原告改造大棚实际支出，且该费用无法恢复且损失客观存在，系原告合理损失，故被告应对原告的损失承担70%的责任，应赔偿原告损失113526元。原告所主张的其他损失，原告的证据不足以证实，且于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十一条、第三十四条的规定，判决如下：一、被告星期六休闲（天津）农业科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李跃租赁费24658元。二、被告星期六休闲（天津）农业科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李跃损失113526元。三、驳回原告李跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，原告李跃负担3799元，被告星期六休闲（天津）农业科技发展有限公司负担2601元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  龚士军人民陪审员  徐恩平人民陪审员  张学凤二〇一九年三月十五日书 记 员  戴玉洁附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国土地管理法》第三十一条：国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地……第三十四条：国家实行基本农田保护制度。……