苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0509民初12654号 原告：游仁贵，男，1992年9月4日生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡红霞，江苏孚佑律师事务所律师。 被告：苏州骄房房产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区中山北路3222号伟业迎春华府28幢111号。 法定代表人：李小红，该公司总监。 被告：裔娟，女，1982年10月3日生，汉族，住江苏省丹阳市。 原告游仁贵诉被告苏州骄房房产经纪有限公司（以下简称骄房公司）、裔娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法由审判员胡云杰适用简易程序独任审判。因被告裔娟下落不明转为普通程序，依法组成合议庭于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告游仁贵的委托诉讼代理人郑铭、胡红霞到庭参加诉讼。被告骄房公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告裔娟经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，公告期限届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告游仁贵向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告购房定金2万元；2.判令被告裔娟支付原告违约金24.6万元；3.本案诉讼费用由两被告负担。诉讼中，原告自愿减少诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为判令被告裔娟支付原告违约金12.3万元。事实和理由：2018年7月22日，原告游仁贵作为买受方，被告裔娟作为出售方，在被告骄房公司的居间下，就被告裔娟所有的苏州市吴江区房屋签订《苏州市存量房买卖合同》。合同约定房屋成交价为125万元，申报网签价为123万元。签订合同当日，原告通过被告骄房公司向被告裔娟支付购房定金2万元。2018年8月22日，上述房屋被挂牌。后双方两次约定办理资金托管手续，被告裔娟均不予配合。鉴于此，原告于2018年9月29日委托律师致函被告裔娟解除了上述房屋买卖合同。根据合同约定，被告违约应承担网签价格20%的违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告骄房公司、裔娟未作答辩。 经审理查明：2018年7月22日，原告游仁贵作为买受方，被告裔娟作为出卖方，被告骄房公司作为居间方签订了《苏州市存量房买卖合同》，合同主要约定：被告裔娟将其所有的座落于苏州市吴江区房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，建筑面积82.58平方米，房屋价款为125万元，网签价格123万元，差额2万元为购房定金；双方按照合同确定的网签价格进行全额资金托管，托管时间为2018年8月15日之前；自原告申请的贷款发放并进入资金托管账户起10日之内，双方共同向房屋权属登记机构申请办理权属转移登记，如因一方责任导致规定时间内未能完成房屋权属登记转移，逾期超过10日的，守约方有权解除合同，逾期方按本合同约定的网签价格的20%赔偿守约方。 另查明，涉案房屋所有权登记于被告裔娟名下，权属情况登记为单独所有。 再查明，原告于2018年7月22日将购房定金2万元通过微信转账方式支付给被告骄房公司的法定代表人李小红。因被告裔娟拒绝将不动产权证等材料交给骄房公司，故被告骄房公司至今未将购房定金交给被告裔娟。 又查明，2018年8月30日，被告骄房公司工作人员通过微信方式告知被告裔娟于2018年9月4日携带不动产权证书等材料至苏州市吴江区房产管理处办理资金托管手续，被告裔娟收悉上述信息后，双方并未在约定时间完成资金托管手续。2018年9月6日、9月9日，被告骄房公司工作人员再次通过微信方式告知并提醒被告裔娟于2018年9月10日办理资金托管手续。被告裔娟回复：“有变故”，“我现在确定不卖了……我一直跟他说急用钱，现在我已经失去了卖房子的意义”，“你跟他说因为本来资金周转才会想到卖房子的，现在资金周转问题解决了，还卖房子干嘛呢，对吧，放着升值呗”。被告骄房公司工作人员问：“迎春乐家8幢401的房子确定不卖了么？”，被告裔娟回复：“嗯，不卖了”。 2018年9月29日，原告委托郑铭律师向被告裔娟邮寄律师函，明确表示由于被告裔娟不愿出售房屋，构成根本违约，因此原告要求解除合同，并要求返还定金，并将根据法律及合同约定追究被告的违约责任，该邮件的邮寄地址为苏州市吴江区，由他人于2018年9月30日代收。2018年10月8日，原告委托律师将上述律师函以彩信方式发送至被告裔娟手机（手机号码为137××××4040）。 庭审中，原告认为因被告裔娟的行为已构成根本违约，且其于2018年10月8日发送律师函彩信给被告裔娟，故涉案《苏州市存量房买卖合同》已于2018年10月8日解除。 以上事实，有原告提供的《苏州市存量房买卖合同》、不动产权证、微信转账记录、存量房出售信息挂牌登记表、微信聊天记录、江苏孚佑律师事务所律师函、EMS邮单、EMS邮单妥投信息、手机彩信等证据以及原告的当庭陈述在卷佐证。 诉讼中，被告骄房公司向本院陈述称，裔娟的手机号码确为137××××4040，原告提供的微信聊天记录均属实。被告裔娟曾向骄房公司法定代表人李小红表示因资金紧张急需100多万元周转，因此出售涉案房屋，后资金问题已解决，故在办理资金托管期间临时反悔，拒绝提交相关权属证明配合办理资金托管手续并明确表示拒绝出售涉案房屋，以期涉案房屋升值。被告裔娟仅于签订涉案合同时出示过涉案房屋的相关权属证明，但一直拒绝交给骄房公司保管，因此购房定金2万元仍在骄房公司处，并愿意返还给原告。 本院认为：被告骄房公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告裔娟经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，公告期限届满未到庭应诉，应视为其自愿放弃相关的诉讼权利，由此产生的法律后果应自行承担。原、被告签订的《苏州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院对其效力予以确认，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据被告裔娟向被告骄房公司发送的微信信息，被告裔娟已明确表示不愿履行合同出售房屋，被告裔娟的这一行为已构成根本违约，故原告有权行使解除权并要求被告承担违约责任。因原告于2018年10月8日向被告裔娟发送律师函彩信解除合同，本院认定原、被告之间的《苏州市存量房买卖合同》已于2018年10月8日解除。而合同解除后，被告骄房公司收取的购房定金2万元应当返还原告。因此本院对于原告要求被告骄房公司返还购房定金2万元的诉讼请求予以支持。 关于被告裔娟应承担的违约金，双方当事人约定违约金为涉案房屋网签价格20%，现原告主张被告裔娟承担网签价格10%的违约金即12.3万元。本院基于涉案房屋所在区域的市场行情、被告裔娟单方违约的过错及违约行为发生的节点、合同履行状态、原告的实际损失及预期利益等综合因素综合考量，原告的主张尚属合理，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告苏州骄房房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告游仁贵购房定金2万元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江分行；账号：62×××68） 二、被告裔娟于本判决生效之日起十日内支付原告游仁贵违约金12.3万元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江分行；账号：62×××68） 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2645元、保全费1850元、公告费560元，合计5055元，由原告游仁贵负担1115元，由被告苏州骄房房产经纪有限公司负担150元，由被告裔娟负担3790元。被告苏州骄房房产经纪有限公司、裔娟应负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（若采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江分行营业部；账号：62×××68）。原告预交的诉讼费用中3940元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。 审 判 员  胡云杰 人民陪审员  胡云政 人民陪审员  郗战联 二〇一九年三月二十八日    书记员沈赟 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。