海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2019）琼0105民初13号原告：白xx，女，1986年11月5日出生，汉族，住上海市闸北区，公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：张杰，北京盈科（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萌，北京盈科（海口）律师事务所实习律师。被告：海口国宾馆开发有限公司，住所地：海南省海口市秀英区秀华路2号一号楼303房，统一社会信用代码：91460100671058553G。法定代表人：张永康，总经理。委托诉讼代理人：杨合健，男，系公司法务总监。委托诉讼代理人：邹毅仁，男，系公司职员。原告白xx与被告海口国宾馆开发有限公司（以下简称“国宾馆公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月24日受理后，依法适用简易程序，并于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告白xx及其委托诉讼代理人张杰、王萌，被告国宾馆公司委托诉讼代理人杨合健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告白xx向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2017年5月31日起至实际交付之日止，每日按已付房价的万分之一计算，暂计至2018年12月31日止逾期交房违约金185600元）；2.判令被告将香格里拉·海口国宾馆（二期）C4#楼（幢）x号房的房屋交付给原告使用；3.判令被告向原告开具金额为3200000元的购房发票；4.判令被告赔偿原告房租损失（按47.48元每月每平方米计算，自2017年5月31日起至实际交付之日止，暂计至2018年12月31日为177880元）；5.判令被告承担原告为维权所支付的律师服务费20000元、交通费1918元、住宿费1300元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月18日，原告与被告签订了《海口市产权式酒店客房买卖合同》，合同备案号为：L00277493，该合同约定，原告购买被告开发的位于海口市滨海大道北侧开发的香格里·海口国宾馆（二期）项目中C4#楼（幢）x号的房屋，购买金额为320万元。该合同第六条约定，原告应于签署合同当日（2017年2月18日）前向被告缴纳总房款（含定金）320万元，原告于2016年12月30日向被告转账定金5万元、于2017年1月5日向被告转账定金25万元、于2017年1月12日向被告转账购房款290万元，然被告仅向原告出具了《收据》，未向原告出具购房发票，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十二条之规定，被告应当向原告开具符合国家规定的相关购房款发票。该合同第九条约定，被告应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该产权式酒店客房交付原告使用，但至今被告仍未按照合同约定将该套房屋交付给原告使用，依据合同第二十条的约定，被告应按照逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，根据中国房地产业协会主办的中国房价行情网站提供的数据，海口市酒店式公寓的租金为47.48元/月/㎡，原告所购买的房屋面积为197.18㎡，被告逾期交房应向原告承担相应的租金损失。本案中，被告的违约行为造成了原告在维权过程中产生了律师服务费20000元、住宿费1300元以及交通费1918元，根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第二十二条的规定，上述费用应由被告承担。被告国宾馆公司辩称，原告诉求无事实和法律依据，被告逾期交付房屋并非被告主观意志所向，系不可抗力所致，理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条关于不可抗力的规定，不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况；二、根据双方签订的合同并未对不可抗力条款加以具体的限制，因此双方约定的不可抗力情形应包括但不限于自然灾害（如台风、地震、洪水、冰雹等）、政府政策（如征收征用等）、社会异常事件（如罢工、骚乱等）等；三、2016年2月23日海南省人民政府出台《关于加强房地产市场调控的通知》，该文件的出台直接导致了海口市产权式酒店竣工验收及酒店式公寓产权办理被“一刀切”，故被告开发的涉案房屋所在项目无法完成竣工验收及竣工备案，并导致无法向买受人交付房屋，该政府政策属于合同约定的不可抗力情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《海口市产权式酒店客房买卖合同》、《海口市商品房买卖合同备案表》、《收据》（三份）、《法律事务委托合同》及《发票》，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的《海口市酒店式公寓租金网页截图》，被告对其真实性、关联性有异议，本院认为该网页截图不能反映系与涉案房产同地段、同时段的酒店式公寓租金价格，故本院对其真实性予以确认，但对其关联性不予确认。对原告提交的《携程旅行网机票订单》及付款凭证、《海口万豪酒店订单》及付款凭证，被告对其真实性以及合法性无异议，但对关联性有异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，经审查，上述订单及付款凭证系因原告本人为参加本案庭审所产生的机票及住宿费用，故本院对其与本案的关联性予以确认。对被告提交的《关于加强房地产市场调控的通知》，原告对其真实性无异议，对其关联性有异议，认为涉案项目在该通知发布之前已取得了预售许可证，不属于通知涉及应予暂停的范围，本院采纳原告的质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系位于海口市滨海大道北侧香格里·海口国宾馆（二期）项目的开发商，该项目的预售许可证号为[2013]海房预字（0081）号、[2014]海房预字（0005）号。2016年12月30日，原告向被告认购该项目C4#楼-1～3（层）x房（套内建筑面积为197.18平方米，以下简称“涉案房产”），并于当天支付5万元购房定金，后又于2017年1月5日再次支付25万元购房定金，被告分别出具了相应的收款《收据》。2017年1月12日，原、被告双方就涉案房产签订一份《海口市产权式酒店客户买卖合同》，约定总房款为320万元、原告应于签署《海口市产权式酒店客户买卖合同》当日交纳总房款（含定金）。合同第九条约定，被告应于2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经商品房毛坯标准验收合格的房产交付给原告使用，因不可抗力且被告在事实发生之日起60日内告知原告的，被告可据实予以延期。合同第十二条约定，被告未能按合同约定期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告于签署上述合同当天，向被告支付了290万元购房款，已完成支付320万元总房款的合同义务，被告向原告出具了该290万元购房款的《收据》，但被告未向原告开具购房款的相关发票。因被告至今未向原告交付涉案房产，遂成本讼。另查明：涉案房产所在香格里·海口国宾馆（二期）项目，至庭审结束前仍未完成主体工程竣工验收的相关审批手续，尚不符合合同约定的交付条件。再查明：原告因本案纠纷，委托北京盈科（海口）律师事务所处理相关事宜，并已支付律师服务费用20000元；原告因参加本案庭审，支付交通费用1918元、住宿费用1300元。本院认为，原告与被告签订的《海口市产权式酒店客户买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，原告已按照约定支付了全部购房款，被告也应在2017年5月31日前将经商品房毛坯标准验收合格的房屋交付给原告使用。而根据本案查明的事实，涉案房产所在的香格里·海口国宾馆（二期）项目仍未完成主体工程竣工验收的相关审批手续，尚不符合合同约定的交付条件，故被告至今未向原告交付涉案房产，其行为已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任，原告主张根据《海口市产权式酒店客户买卖合同》第十二条的约定，主张被告自2017年5月31日起至实际交付之日止、每日按已付房价款的万分之一向其支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。因涉案房产未经验收合格、尚未具备交付条件，现原告主张被告向其交付涉案房产，无事实依据，本院予以驳回。因原告已向被告支付了总房款320万元，被告应及时向原告出具相关购房款发票，故对原告要求被告出具购房款发票的诉求，本院予以支持。至于原告主张被告向其支付逾期交房期间的租金损失，因双方已就逾期交房的违约责任进行了约定，原告亦主张了相关违约金，该违约金本身即具有弥补损失的功能，且原告现主张的租金损失亦未明显超过约定的违约金，故原告的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。原告因处理本案纠纷而实际支付的律师服务费、住宿费以及交通费，属于因被告逾期交房之违约行为而产生的合理费用，原告主张上述费用由被告承担，本院予以支持。被告以政府出台相应政策导致涉案房产所在项目无法办理竣工验收手续为由，抗辩其不应承担相应违约责任，因被告未能提交相关证据予以证明政府的行政行为直接导致其开发的项目无法按正常流程进行审批，且即使存在政府行政行为导致无法进行审批的情形，被告亦未按合同约定在上述情形发生之日起60日内履行告知义务，故对其抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告海口国宾馆开发有限公司于本案判决发生法律效力之日起十日内向原告白xx支付逾期交房的违约金（以320万元为基数，自2017年5月31日起至实际交付房产之日止，按每日万分之一予以计算）；二、被告海口国宾馆开发有限公司于本案判决发生法律效力之日起十日内向原告白xx开具金额为320万元的购房款发票；三、被告海口国宾馆开发有限公司于本案判决发生法律效力之日起十日内向原告白xx支付律师服务费20000元、住宿费1300元、交通费1918元，合计23218元；四、驳回原告白xx的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6952元，减半收取3476元，由原告白xx负担1476元，由被告海口国宾馆开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。法官助理荣子玲书记员詹晓薇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。审核：杨明撰稿：杨明校对：詹晓薇印刷：许斯娜海口市秀英区人民法院2019年3月29日印制（共印6份） {文书日期}法官助理 荣子玲书记员詹晓薇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。