西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2019）藏01民终131号上诉人（原审原告）：刘朋朋，男，1988年10月11日出生，汉族，经商，住拉萨市。委托诉讼代理人：龚德江，西藏伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：白杨，西藏伟豪律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张新华，男，1971年11月24日出生，汉族，经商，住拉萨市。委托诉讼代理人：吴兴利，西藏法鉴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李涛，男，1962年2月7日出生，汉族，经商，现住拉萨市。委托诉讼代理人：赵玲，西藏顺源律师事务所律师。上诉人刘朋朋因与被上诉人张新华、李涛房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院做出的（2018）藏0102民初1753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日受理本案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘朋朋及其委托诉讼代理人龚德江、白杨，被上诉人张新华及其委托诉讼代理人吴兴利，被上诉人李涛的委托诉讼代理人赵玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘朋朋向本院提出上诉请求：1.（2018）藏0102民初1753号民事判决，并改判二被上诉人赔偿因其违约给上诉人造成的转让费损失380000元、租金损失57213元，共计437213元；2.本案诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一审法院以刘朋朋与张新华签订的《铺面转让协议》无效为由，判决驳回上诉人的全部诉讼请求属事实认定错误。张新华与西藏天海集团有限责任公司（以下简称天海集团）签订的《房屋租赁合同》虽约定合同一年一签，但是约定了张新华享有与出租物所有人天海集团每年签订租赁合同直至2020年11月30日的权利，合同中关于承租资格的截止期限实际就是租赁合同的有效期限，因此，本案并不存在实际租赁期限不一致的问题。另一审法院存在引用法条断章取义的问题，一审判决认定《铺面转让协议》无效的依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十五条，但该法条最后一句还规定了“但出租人与承租人另有约定的除外”，而本案中，张新华与天海集团签订的《房屋租赁合同》虽为一年一签，但又约定了承租资格的截止时间为2020年11月30日，该约定应认定为上述法条中“另有约定”的情形，故一审法院认定合同无效存在引用法条断掌取义的问题。此外，一审法院判决驳回刘朋朋因二被上诉人违约造成转让费损失及租赁费损失的诉讼请求有违公平。在张新华与刘朋朋所约定的租赁期限为2020年11月30日的情况下，张新华将其与天海集团签订《房屋租赁合同》全部权利义务转让给李涛，李涛就负有向刘朋朋提供租赁物至租赁期限届满以及允许刘朋朋将租赁物转让给第三人的义务。但在本案中，二被上诉人阻止刘朋朋依约转让租赁房屋，并将租赁房屋再次转让给第三人，造成刘朋朋与张新华签订合同、与案外第三人章华桑签订的合同不能履行，致使上诉人退还了转让费380000元，同时，在此期间刘朋朋在未能使用租赁房屋的情况下，仍支付了租金，这些均由二被上诉人的违约行为所造成。综上，请求二审法院支持刘朋朋的全部上诉请求。被上诉人张新华答辩称，一审法院认定的案件事实清楚，适用法律正确。张新华与刘朋朋签订的《铺面转让协议》系部分有效，合同有效期至2017年12月31日。承租资格与租赁期限系两个不同的法律概念，《房屋租赁合同》中关于承租资格期限的约定不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十五条中“另有约定”的情形。案涉房屋转让给李涛后，刘朋朋一直使用到2017年12月31日，二被上诉人的合同义务已经履行完毕，不存在违约行为，故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人李涛答辩称，同意张新华的答辩意见，刘朋朋主张承租资格期限与租赁期限相同，不符合二被上诉人与天海集团的合同约定内容。刘朋朋对租赁房屋所享有的承租期限截止到2017年12月31日，故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人刘朋朋向一审法院起诉请求1.判令原告与被告张新华签订的《铺面转让协议》有效；2.判令二被告向原告承担违约责任并支付违约金380000元；3.判令二被告连带承担因违约给原告造成的损失800651元（每人172102元），租金57213元，诉讼费7085.5元，执行费5837元，以上共计622237.5元；4.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：张新华通过竞租，一次交纳竞租费的方式，取得了天海商业区南区二段14-15号共计贰套商业用房的承租资格，承租资格截止期限为2020年11月30日，租赁合同实行一年一签。2013年8月20日，张新华与刘朋朋签订《铺面转让协议》，约定该合同的有效期间至2020年11月30日止。2016年5月16日，李涛与西藏天海集团有限责任公司签订房屋租赁合同，张新华将天海商业区南区二段15号一套商业用房的承租资格转让给李涛，张新华与天海集团之间的租赁合同当事人变更为李涛与天海集团，即李涛承受了张新华的全部合同权利义务。另原告刘朋朋已缴纳2017年12月份的房租，现已搬离诉争铺面。李涛已确保原告刘朋朋截至2017年12月31日前的承租权。一审法院认为，天海集团与张新华签订《房屋租赁合同》，虽约定承租资格截止期限为2020年11月30日，但租赁合同实行一年一签，该合同期限为2016年1月1日至2017年12月31日止。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人，转租期限超出承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的租赁期限无效”的规定。刘朋朋与张新华签订《铺面转让协议》，虽合同期限至2020年11月30日止，但双方的合同期限也应至2017年12月31日止，超过部分的租赁期限认定为无效。2016年5月16日，李涛与天海集团签订《房屋租赁合同》，李涛承受了张新华的全部合同权利义务。原告刘朋朋已向被告李涛缴纳截至2017年12月份的房租后，现已搬离诉争铺面。李涛已确保刘朋朋2017年12月31日前的承租权。（2017）藏0102民初686号民事判决书及（2018）藏01民终82号民事判决书认定，刘朋朋在无法保证案外人截至2020年10月30日租赁期限的情况下，与案外人签订《店铺转让协议》导致该份协议不能实现合同目的，据此解除原告刘朋朋与案外人的《铺面转让协议》，由此造成的损失应由其自行承担。综上，二被告在履行合同中并不存在违约情形，刘朋朋主张二被告连带支付各项损失的诉讼请求，因证据不足，理由不充分，一审法院未予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决:驳回原告刘朋朋的全部诉讼请求。案件受理费10023元，依法减半收取5011.5元，由原告刘朋朋负担。二审时，刘朋朋向本院提交了《调查取证申请书》，申请我院向天海集团核实承租资格是否表明天海集团在承租资格期限内，必须每一年都要与张新华签订房屋租赁合同的事实。本院于2019年3月13日前往天海集团调查取证，当日，天海集团向我院提交的《答复》载明：“为避免出现我国有企业商业门面在无法遏制的层层转让中利益最小的囧况，也为实现国有利益最大化，我公司对天海商业区所有承租商户在自愿原则下，收取了承租资格款（该款项的额度是根据商户竞争叫价，以最高出价者获得承租权的方式确定的），同时一年一签的房屋租赁合同，并逐月收取房租。对此我公司的解释是：合同的“承租资格款”其法律意义即为房屋转让费，其功能是指承租人在交纳该款项后，享有一定期限的优先承租权（我公司大多给予承租人15年的优先承租权），但房屋租赁合同另行签订，租金随行就市调整，如果承租人在合同期限内违约，优先承租权照样会丧失。我公司理解：由于我国目前法律对房屋转让费没有明文禁止，我公司在遵循承租人自愿原则下，竞争叫价收取转让费应受法律保护。”对此，我院组织各方当事人进行质证，刘朋朋称该《答复》能够证明在满足租赁合同中关于租金随行就市调整以及不发生违约行为的条件下，张新华是可以承租到2020年11月30日。张新华称天海集团《答复》的内容，与其提出的主张一致，承租资格是指优先承租权，在违约的情况下也会丧失，关于租赁期限与本案中两份生效判决所认定的事实一致。李涛称该份证据显示，张新华在与天海集团签订的租赁合同所设定的承租资格期限是优先承租权的享有期限，该期限与租赁合同期限并不相同，一审法院对此认定正确，符合天海集团签订租赁合同的目的。本院认为，天海集团出具的《答复》对《房屋租赁合同》中关于“承租资格”的解释系承租人对租赁房屋享有的优先承租的权利，该权利会因承租人交纳“承租资格费”以及承租人在合同期限内是否违约等的情况，发生变更，包括该项权利的丧失，故刘朋朋所提出“承租资格期限”内天海集团必须每年都与张新华签订《房屋租赁合同》的主张并不能成立，本院对此不予采信。本院认定的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.刘朋朋与张新华约定的2017年12月31日之后的转租期限是否有效；2.张新华与李涛在履行案涉转租合同时是否存在违约行为。本院评析如下：关于案涉合同约定2017年12月31日之后的转租期限是否有效的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人，转租期限超出承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的租赁期限无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，转租期限超过承租人与出租人约定的租赁期限，超过部分的转租期限应认定无效。本案中，依据已发生法律效力的（2017）藏01民终447号民事判决所认定的事实，能够证明张新华与天海集团签订《房屋租赁合同》的租赁期限为2016年1月起至2017年12月31日。对此，刘朋朋虽提出应将《房屋租赁合同》中约定的“承租人资格期限”即2020年11月30日视为该合同赁期届满之日的主张，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第五项：“下列事实，当事人无须举证证明：…（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；…”的规定，刘朋朋所提交或申请法院调取的证据，均不能反驳（2017）藏01民终447号民事判决中关于《房屋租赁合同》租赁期限事实的认定，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，刘朋朋应承担举证不能的法律后果。一审法院认定张新华与天海集团签订《房屋租赁合同》的租赁期限至2017年12月31日届满，并认定刘朋朋与张新华约定转租合同期限超过《房屋租赁合同》租赁期限部分无效，符合案件事实，于法有据，本院予以维持。关于二被上诉人是否存在违约行为的问题。本案中，刘朋朋主张按照《铺面转让协议》的约定，刘朋朋有权将案涉房屋转让给案外第三人章华桑，但由于李涛对其转让进行了阻止，造成刘朋朋退还转让费，该时间段无法正常使用案涉房屋但仍然交纳了租金等的情况。对此，本院认为，在二审庭审中刘朋朋自认知晓张新华与天海集团的就案涉房屋采取一年一签的方式签订租赁合同，且根据已述理由，刘朋朋与张新华之间形成的转租合同的有效期限截止到2017年12月31日，该转租期限届满后，刘朋朋对案涉房屋不再享有转让的权利，因此，刘朋朋无法履行其与案外第三人章华桑签订《店铺转让协议》中转让案涉房屋至2020年10月30日的合同主要义务，并非二被告构成违约行为所造成。另，依据一审查明的事实，李涛接受张新华转让的案涉房屋权利义务后，确保了刘朋朋作为次承租人所应享有至2017年12月31日之前的合同权利，而刘朋朋未能提交证据证明案涉房屋因二被上诉人的违约行为无法正常使用的事实，故一审法院以证据不足，驳回刘朋朋相关诉讼请求，符合事实，于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人刘朋朋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院查明事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第（一）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第五项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7858.2元（上诉人刘朋朋已预交），由上诉人刘朋朋负担。本判决为终审判决。审 判 长 拉    姆审 判 员 根堆  然吉审 判 员 永青  措姆二〇一九年三月十五日法官助理 王    静书 记 员 希娜索朗曲珠