广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0111民初16115号 原告（反诉被告）：卢丽嫦，女，1946年9月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 委托诉讼代理人：王晋军，广州金鹏（白云）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁挚飚，原告儿子。 被告（反诉原告）：黄上金，男，1951年5月27日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区, 委托诉讼代理人：杨艺，广东格林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程茗君，广东格林律师事务所实习人员。 原告（反诉被告，以下简称原告）卢丽嫦与被告（反诉原告，以下简称被告）黄上金合同纠纷一案，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终21067号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）粤0111民初14817号民事判决书，发回重审，本院于2018年12月10日受理后，依法另组合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢丽嫦的委托诉讼代理人王晋军、梁挚飚，被告黄上金及其委托诉讼代理人杨艺、程茗君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢丽嫦向本院提出诉讼请求：1.确认《协议书》无效；2.被告将占有使用的属于原告所有的广州市白云区鹅掌坦西街二十三巷18号首层东南部分、第四层、第五层归还给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1994年3月24日，白云区石井镇政府批准同德乡十六生产队社员卢丽嫦用地建房（新建），东至西长8.5米，南至北长10米，面积85平方米，框架结构，5层，合计476平方米。1994年6月18日，原、被告签订《协议书》，约定：原告提供上述批准宅基地85平方米，被告提供全部资金，合建五层框架结构住宅一幢。首层西北部分、第二、三层归还原告；首层东南部分、第四、五层归被告。同日，《协议书》由广东商务金融律师事务所见证。房屋建成后，双方如约履行。1994年11月9日，石井镇政府向原告颁发《农村（墟镇）宅基地使用证》，确定涉案房屋属原告所有。因涉及宅基地，上述合建行为违法，故提起本案诉讼，请求判如所请。 被告黄上金辩称：不同意原告的诉讼请求。如果法院判决合同无效，原告要按照我方反诉请求支付补偿金。 被告黄上金向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付房屋补偿款200万元；2.判令原告向被告支付违约金10万元；3.原告承担本案诉讼费。事实和理由：1994年3月24日，原告向白云区石井镇政府申领了《石井区村镇建房许可证》，建筑结构为框架结构，5层，合计476平方米。因原告经济困难，无钱建房，经朋友介绍，1994年6月18日，被告与原告就合作事宜签订了《协议书》并在广东商务金融律师事务所办理了律师见证。协议签订后，被告按照协议履行了全部义务，将房屋建成，但是原告在房屋建成后却拒不按照《协议书》第十条约定办理赠送公证手续。尽管如此，被告还是按照协议将建成房屋中属于原告使用的部分交付原告使用至今。被告认为，原告没有诚信，违反了合同约定，应当按照征收、征用补偿标准向被告赔偿。被告认为涉案房屋的征收款不低于400万元，故原告应当向被告补偿200万元，并向被告支付违约金10万元。 原告卢丽嫦辩称：我方同意补偿，但是对200万元的金额有异议，仅同意按照上盖物价值进行补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据建房申请、《协议书》、《农村（墟镇）宅基地使用证》、评估报告，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1994年3月24日，原广州市白云区石井镇人民政府批准原告卢丽嫦使用农村宅基地建房的申请。 同年6月18日，原告卢丽嫦（甲方）与被告黄上金（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将位于同德乡鹅掌坦村规划建房分得宅基用地85平方米与乙方投资兴建5层住宅楼1幢；甲方提供宅基地85平方米，乙方提供工程建设的全部资金，合建5层框架结构住宅1幢；楼宇2、3层归甲方所有，4、5层归乙方所有；首层面积甲方分得西北部分，乙方分得东南部分；……。 经被告黄上金提供资金建设后，上述住宅楼建成。被告黄上金分得4、5层及首层东南部分。 同年11月9日，原广州市白云区石井镇人民政府向原告卢丽嫦核发了上述住宅楼的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第No.340453号）。上述证件记载，宅基地坐落同德乡鹅××坦村××生产队；东至西8.5米，南至北10米；面积85平方米；建筑结构框架、层数5；建筑面积476平方米。 另查明，上述住宅楼现地址为广州市白云区同德街鹅掌坦西街二十三巷18号。 诉讼中，经被告黄上金申请，本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对其分得的房屋进行价值评估。经现场勘查后出具评估报告书，被告黄上金分得房屋的市场价值为1173608元（含宅基地使用权价值）。因未按照我院委托范围进行评估，双方当事人同意就涉案建筑物价值重新进行评估，广州市华盟价格事务所有限公司于2019年2月26日重新出具穗华价估[2019]039号评估结论书，分别用成本法与收益法对黄上金分得房屋进行评估，成本法计算总建筑面积242.582平方米（第四、五层97.75平方米，首层东南部分建筑面积47.082平方米），重置单价1850元，按成新率61.37%计算为275414元;收益法计算标的现值1173608元，扣减标的土地价值115954元，现值为1057654元。被告支付评估费1万元。原告主张应采取成本法，提出首层85平方米，评估计算一半应为42.5平方米，评估为47.082平方米多算了中间隔墙面积。被告同意按收益法进行计算。 本院认为，根据《协议书》的约定，原告卢丽嫦的义务为提供农村宅基地使用权，被告黄上金的义务为提供建设资金。待房屋建成后，被告黄上金可分得固定的房屋，原告作为村集体经济组织成员与被告作为非村集体经济组织成员合建宅基地房屋，具有非法转让农村宅基地使用权的内容，违反了我国土地管理政策法规的强制性规定，属于无效合同。因此，原告卢丽嫦主张确认《协议书》无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 经本院释明合同无效后，被告黄上金申请撤回违约金的诉讼请求，本院予以准许，不再另行制作民事裁定书。 《协议书》无效，被告黄上金应当将其分得的房屋返还给原告卢丽嫦。因此，原告卢丽嫦主张被告黄上金向其返还分得房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 《协议书》无效，被告黄上金须向原告卢丽嫦返还分得房屋。因此，原告卢丽嫦应补偿被告黄上金分成房屋上盖建筑物价值，按市场价评估确定分成房屋部分的上盖物价值，现值成本法价值计算为275414元，收益法计算为1057654元，由于楼价一直上涨，后者计算价值更符合当前的市场价值，因此，原告卢丽嫦应向被告黄上金补偿分成房屋的现值1057654元。被告黄上金诉请超出部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告卢丽嫦与被告黄上金于1994年6月18日签订的《协议书》无效； 二、被告黄上金于本判决生效之日起五日内向原告卢丽嫦返还位于广州市白云区同德街鹅掌坦西街二十三巷18号首层东南部分、第4层、第5层的房屋； 三、原告卢丽嫦于本判决生效之日起五日内向被告黄上金赔偿经济损失1057654元； 四、驳回被告黄上金的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费4400元，由原告卢丽嫦负担2200元，由被告黄上金负担2200元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。反诉受理费11400元，由被告黄上金负担5371元，由原告卢丽嫦负担6029元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。评估费10000元（已由被告黄上金预交）由被告黄上金负担5000元，由原告卢丽嫦负担5000元并于本判决生效之日起五日内向被告黄上金支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  陶向军 人民陪审员  刘玉玲 人民陪审员  谢见日 二〇一九年三月二十七日 书 记 员  郑萍军