湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0104民初7833号原告：长沙市永林置业有限公司，住所地长沙市岳麓区铜盆湖路。法定代表人：李超，总经理。委托诉讼代理人：阮文，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：周哲，湖南华湘律师事务所实习律师。被告：袁博，男，汉族，1977年3月15日出生，住长沙市岳麓区。原告长沙市永林置业有限公司（以下简称“永林公司”）与被告袁博商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序审理公开开庭进行了审理。原告永林公司的委托诉讼代理人阮文、周哲到庭参加了诉讼。被告袁博经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永林公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年9月11日签订的《长沙市商品房买卖合同》；2.被告协助办理撤销网签、注销合同预告登记的相关手续；3.被告向原告支付代偿贷款本息132882元、违约金110576.4元、律师费50000元，共计293458.4元，并按银行同期贷款利率标准自代偿之日起（即2018年8月28日）至实际清偿之日止的已代偿本息的利息；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月11日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的某公寓（推广名某公寓）某号房屋，建筑面积77.31平米，该房屋总价款687904元。合同第六条约定，被告应向原告交付首付款137904元，剩余房款550000元以银行贷款的方式支付。2016年9月11日，被告向原告出具借款申请书向原告借款137904元用于支付购房首付款。2016年9月30日原告、被告及华融湘江银行股份有限公司长沙分行（以下简称华融湘江银行）签订了一份《个人购房贷款/担保合同》，约定华融湘江银行向被告发放购房贷款550000元，原告为上述购房贷款承担阶段性保证责任。该合同签订后，华融湘江银行向被告发放了贷款。根据原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》附件九补充协议约定：在出卖人相关担保期内，如因买受人原因（包括但不限于拖欠相关贷款本息、罚息及其他款项等）而导致出卖人承担相关责任的（包括但不限于代为支付等等），买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，须全额付清出卖人因此承担责任而实际已支出之所涉全部款项及按该所涉全部款项20%计算所得的违约金。若买受人逾期超过30日仍未向出卖人支付清前述全部款项的，则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应另行支付按该所涉全部款项20%计算所得的违约金并赔偿出卖人的其他损失（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、公告费用、律师费等）。2016年11月26日，经被告申请，原告同意，买卖房屋由精装房变更为毛坯房，确定房屋精装修造价为130000元，并由原告将此款退给被告指定账户。2016年11月29日，原被告及华融湘江银行办理了预购商品房预告登记及预抵押登记。被告仅在归还几期贷款后即停止还贷，导致原告预留在华融湘江银行的保证金多次被扣划，经原告催告后，被告仍置之不理。原告认为，根据双方约定，原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同，经原告核算，被告为实际支付首付款，仅以贷款方式支付原告550000元，原告已退还其装修款130000元，被告实际支付购房款420000元，此为合同解除后原告应返还被告的购房款。而原告已待其清偿贷款本息552882元，则被告应当向原告偿还贷款本息132882元，另向原告支付20%的违约金及110576.4元（604094.96×20%），另产生了律师费50000元，即被告向原告支付293458.4元。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告袁博经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。经审理查明：2016年9月11日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了编号为某号的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区杜鹃路某号爱某公寓某层某号房屋，规划用途为住宅，建筑面积77.31平方米，该房屋总价款687904元。合同第六条约定，被告应向原告交付首付款137904元，剩余房款550000元以银行贷款的方式支付。合同第八条约定，出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。《长沙市商品房买卖合同》附件九第1.2条约定：在出卖人相关担保期内，如因买受人原因（包括但不限于拖欠相关贷款本息、罚息及其他款项等）而导致出卖人承担相关责任的（包括但不限于代为支付等等），买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，须全额付清出卖人因此承担责任而实际已支出之所涉全部款项及按该所涉全部款项20%计算所得的违约金。若买受人逾期超过30日仍未向出卖人支付清前述全部款项的，则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应另行支付按该所涉全部款项20%计算所得的违约金并赔偿出卖人的其他损失（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、公告费用、律师费等）。第8.2条约定：依买卖合同及/或本协议、双方的其他约定或法律法规的规定而解除买卖合同退房的，买受人应于出卖人相关书面通知收到之日起七个工作日内与出卖人至相关权力部门办妥指定房屋之相关预告登记的注销手续等工作，若买受人已经实际入伙收房的，买受人还应缴清相关的物业管理费等相关费用，并将指定房屋恢复至出卖人交付时的状况后移交给出卖人。2016年9月11日，被告向原告出具《借款申请书》，要求原告出借137904元用于支付购房首付款。本人承诺该借款在贵司交房同时无息向贵司归还。2016年9月30日，原告、被告及华融湘江银行股份有限公司长沙分行（以下简称华融湘江银行）签订了一份《个人购房贷款/担保合同》，约定华融湘江银行向被告发放购房贷款550000元，原告自愿为上述购房贷款承担连带责任保证。该合同签订后，华融湘江银行依约向被告发放了贷款。2016年11月26日，经被告申请，原告同意将涉案房屋由精装房变更为毛坯房，确定房屋精装修造价为130000元，并由原告于2016年11月28日将此款退给被告指定账户。2016年11月29日，原、被告及华融湘江银行办理了预购商品房预告登记及预抵押登记。2018年7月18日，因被告自2017年12月逾期偿还银行贷款，导致华融湘江银行在原告的保证金账户中扣划了上述贷款，原告向被告邮寄了《催告通知》并在《长沙晚报》上进行了公告，要求被告自接到本通知之日起3日内来公司办理结算，归还全部已代偿款（本息），支付相应的违约金，并向银行偿还剩余贷款。2018年8月21日，华融湘江银行向原告发出《提前到期通知书》：因借款人袁博申请的贷款已连续逾期三期以上，且多次催收无果，根据合同约定，本行宣布本笔贷款提前到期。要求原告承担保证责任。2018年8月28日，原告向华融湘江银行代为袁博清偿了全部银行贷款。为此，原告共计为被告代偿银行借款本金及利息、罚息等合计563861.19元。本院原告只诉请了552882元。另查明，1.原告为此案与湖南华湘律师事务所签订了委托律师代理合同，约定律师费50000元。2.原告认可：涉案房屋已交付给被告。3.经本院释明后，原告仍不变更现有的诉请。4.原告未向被告发出解除合同通知书。上述事实有到庭当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议、《借款申请书》《个人购房贷款/担保合同》《催告通知》《提前到期通知书》、代为清偿银行记录等证据予以证明，上述证据经审查，本院予以确认。被告袁博经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证、举证的权利。本院认为，原告永林公司与被告袁博之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件，系双方真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方在该买卖合同附件九中“在出卖人相关担保期内，如因买受人原因（包括但不限于拖欠相关贷款本息、罚息及其他款项等）而导致出卖人承担相关责任的（包括但不限于代为支付等等），买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，须全额付清出卖人因此承担责任而实际已支出之所涉全部款项及按该所涉全部款项20%计算所得的违约金。若买受人逾期超过30日仍未向出卖人支付清前述全部款项的，则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应另行支付按该所涉全部款项20%计算所得的违约金并赔偿出卖人的其他损失（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、公告费用、律师费等）”的约定，现被告未按照合同约定偿还银行贷款，导致原告于2018年8月28日向华融湘江银行代为承担了552882元的连带保证责任。因此，被告的行为已经构成违约，原告解除双方签订的商品房买卖合同及其附件有合同依据。当事人依据合同约定解除条件主张解除合同的，自解除通知到达对方时解除。本案原告未向被告发出过解除合同通知，因此，根据本案实际情况，本院以起诉状副本送达之日起（即2019年1月14日）为双方合同解除之日。根据双方在补充协议中“买受人应另行支付按该所涉全部款项20%计算所得的违约金并赔偿出卖人的其他损失”的约定，因被告存在违约，且原告已经按照合同约定履行了通知义务，但被告仍未履行还款义务，其应当向原告支付违约金，原告主张被告按照其代偿的552882元的20%计算违约金110576.4元，合法有据，本院予以支持。因被告存在不及时偿还银行贷款的违约行为，原告主张根据合同约定已经代偿银行本金、罚息、利息等合计552882元，被告对原告代偿超出银行贷款550000元的2882元部分应当予以返还。对原告此项诉请，本院予以支持。本案被告的首付款137904元系向原告申请借款支付，该借款事实与本案不是同一法律关系，本院不予处理，原告可另寻途径予以解决。因双方签订商品房买卖合同后就涉案房屋的交付标准由精装房变更为毛坯房达成一致，并确定房屋精装修造价为130000元，且实际交付房屋亦是约定的毛坯房标准，故对原告主张装饰装修款130000元，本院不予支持。虽然原告提供了委托合同，但未能提供实际支付凭证及票据，且依据合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，考虑到本院已支持的违约金部分足以弥补原告因被告违约行为可能造成的损失，故对原告主张的50000元律师费，本院不予支持。根据双方在商品房买卖合同附件九第8.2条“依买卖合同及/或本协议、双方的其他约定或法律法规的规定而解除买卖合同退房的，买受人应于出卖人相关书面通知收到之日起七个工作日内与出卖人至相关权力部门办妥指定房屋之相关预告登记的注销手续等工作，若买受人已经实际入伙收房的，买受人还应缴清相关的物业管理费等相关费用，并将指定房屋恢复至出卖人交付时的状况后移交给出卖人”的约定，双方之间的商品房买卖合同解除后，被告应当协助原告到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记（或产权预登记）的相关手续。另外，被告袁博经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙市永林置业有限公司与被告袁博在2016年9月11日签订的编号为某号的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议于2019年1月14日起解除；二、被告袁博于本判决生效之日起十五日内协助原告长沙市永林置业有限公司到合同（或产权）登记机关办理完注销合同备案登记（或产权预登记）的相关手续；三、被告袁博于本判决生效之日起十五日内一次性向原告长沙市永林置业有限公司支付违约金110576.4元、银行代偿款项2882元，合计113458.4元；四、驳回原告长沙市永林置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5702元，诉讼保全费1987元，合计7689元，由被告袁博负担（此款原告已预付，被告需在支付上述款项时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖和平人民陪审员  肖红丽人民陪审员  彭建成二〇一九年三月五日书 记 员  廖若莎附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同.第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。