广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终2615号上诉人（原审原告）：广州市白云出租汽车集团有限公司，住所地广州市海珠区泰沙路129-137号（单号）2楼。法定代表人：邓志诚，职务：董事长。委托诉讼代理人：李宗浩，该公司职员，通讯地址。委托诉讼代理人：刘放，该公司职员，通讯地址。被上诉人（原审被告）：朱桂昌，男，1958年4月28日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人广州市白云出租汽车集团有限公司因与被上诉人朱桂昌租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初18036号民事判决，于2019年2月13日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。广州市白云出租汽车集团有限公司上诉请求：1.请求改判一审判决第二项；2.本案诉讼费用由朱桂昌承担。事实和理由：一审法院给予朱桂昌2年的腾退时限损害了广州市白云出租汽车集团有限公司的合法权益。首先，由朱桂昌自述，案涉房屋并非是朱桂昌在居住，而是其儿子及儿媳居住，由此可见，朱桂昌家庭是具备另租其他房屋的经济能力。其次，经广州市白云出租汽车集团有限公司核查，案涉房屋也并非是由其儿子及儿媳居住。朱桂昌在案涉房屋楼下的街道经营无牌无证流动摊，贩卖食品。案涉房屋被用作生产食品的工作地，以及协助经营摊贩的人员居住，而经营流动摊的手推车、枱、登、煤气瓶等器具长期占用楼内公共通道，对大楼的消防安全构成严重威胁。朱桂昌二审辩称，朱桂昌同意一审判决，不同意广州市白云出租汽车集团有限公司的上诉请求、事实和理由。广州市白云出租汽车集团有限公司向一审法院起诉请求：1.判决朱桂昌户及同住人员腾空并向广州市白云出租汽车集团有限公司归还广州市越秀区人民北路466号405房；2.判决朱桂昌按《2016年广州市房屋租金参考价》标准每平方米35元/月，向广州市白云出租汽车集团有限公司计付2017年1月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费（面积为28平方米）；3.判决朱桂昌按房屋占用费总额的100%的标准向广州市白云出租汽车集团有限公司支付逾期交还房屋违约金。一审法院认定事实：广州市越秀区人民北路466号3、4层房屋登记在广州市白云出租汽车集团有限公司名下。2016年，广州市白云出租汽车集团有限公司（为出租人、甲方）与朱桂昌（为承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区人民北路466号405房出租给乙方作住宅使用，使用面积28平方米，月租金为104.60元，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止；乙方保证本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除合同并收回房屋；签订本合同后，甲方或配偶获得了自有产权房屋的保证在获得自有产权房屋之日解除本合同并三个月内将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十条第2项、第3项的规定处理；违约责任（第二十条），2.租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。上述合同签订后，双方一直正常收、交租金至租赁期限届满之日；租赁期限届满后，广州市白云出租汽车集团有限公司不同意续签合同，也拒绝收取朱桂昌的租金。广州市白云出租汽车集团有限公司于2018年1月25日以广州市白云出租汽车集团有限公司物业管理分公司的名义，通过挂号信的方式书面向朱桂昌发出《关于收回房屋（职工宿舍）的通知》（以下简称通知）。该通知的大致内容为：双方的租赁合同已于2016年12月31日届满，朱桂昌不符合租住广州市白云出租汽车集团有限公司职工宿舍的条件，要求在收到该通知后结清费用，并于2018年2月12日前将房屋交还给广州市白云出租汽车集团有限公司。2018年4月28日，广州市白云出租汽车集团有限公司向一审法院提起本案诉讼。朱桂昌表示案涉房屋由其与儿子朱剑豪居住使用，其与妻子邱洁萍、儿子朱剑豪名下均无房产。为此，其向一审法院提交了《结婚证》、《居民户口簿》复印件及《个人名下房地产登记情况查询证明》3份，载明朱桂昌、邱洁萍与朱剑豪名下无房地产情况记录。广州市白云出租汽车集团有限公司对上述证据的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认。一审法院认为，广州市白云出租汽车集团有限公司作为案涉房屋的所有权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。广州市白云出租汽车集团有限公司与朱桂昌的租赁合同已于2016年12月31日到期，之后双方没有签订过租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁合同到期后，朱桂昌继续使用案涉房屋，广州市白云出租汽车集团有限公司没有提出异议，故双方之间存在不定期租赁关系，广州市白云出租汽车集团有限公司有权随时提出解除租赁关系。广州市白云出租汽车集团有限公司于2018年1月25日发出了解除的通知，要求朱桂昌于2018年2月12日前将房屋交回给广州市白云出租汽车集团有限公司，广州市白云出租汽车集团有限公司至今还未交付，已属违约，除了应补缴占用费之外，应支付从2018年2月13日起的违约金（按占用费总额的100%计算）。关于占用费的标准，合同已经约定按照租金计算，即104.60元/月。考虑到本案的情况，且朱桂昌无其他房屋可供居住，不具备立即将房屋交回广州市白云出租汽车集团有限公司的条件，故一审法院酌定给予朱桂昌户两年的搬迁期限，朱桂昌户应在搬迁期限内应积极寻找另外的房屋以供搬迁居住。暂住期满，朱桂昌户应将房屋腾空交还给广州市白云出租汽车集团有限公司。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2018年10月26日作出如下判决：一、朱桂昌自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市白云出租汽车集团有限公司一次性支付从2017年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金及房屋使用费（按照104.60元/月计算）及2018年2月13日至本判决发生法律效力之日止迟延交房的违约金（按照104.60元/月计算）；二、朱桂昌户（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起两年内，将广州市越秀区人民北路466号405房腾空交还给广州市白云出租汽车集团有限公司；从本判决发生法律效力之次日起至实际交还房屋之日止，朱桂昌应逐月向广州市白云出租汽车集团有限公司支付房屋使用费及迟延交房的违约金（房屋使用费按照104.60元/月计算、违约金按照104.60元/月计算）；三、驳回广州市白云出租汽车集团有限公司的其他诉讼请求。本案受理费584元，由广州市白云出租汽车集团有限公司负担525.60元、由朱桂昌负担58.40元。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，广州市白云出租汽车集团有限公司向本院提交如下证据：广州市越秀区食品药品监督管理局于2018年12月11日出具的关于告知涉嫌无证从事餐饮服务经营活动的函，该证据拟证明案涉房屋的经营者是朱勇康，故广州市白云出租汽车集团有限公司认为朱桂昌并不在案涉房屋居住，其儿子也不在案涉房屋居住。朱桂昌发表质证意见如下：函件中所载的朱永康是朱桂昌的弟弟，朱桂昌一家人都居住在案涉房屋包括其哥哥、弟弟及孙子，上述证据不能证明朱桂昌不在案涉房屋内居住。二审中，广州市白云出租汽车集团有限公司表示：其没有证据证明朱桂昌另有房屋可供搬迁。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，广州市白云出租汽车集团有限公司作为案涉房屋的权属人依法享有上述法律规定的各项权能，现双方当事人之间就案涉房屋没有签订租赁合同的情况下，广州市白云出租汽车集团有限公司主张朱桂昌交还房屋并支付争议期间的租金、房屋使用费及违约金，均应予以支持。一审法院处理并无不当，本院予以维持。广州市白云出租汽车集团有限公司上诉提出搬迁期限的问题，由于广州市白云出租汽车集团有限公司二审中提交的证据仅能证明案涉房屋使用人被处罚的情况，但不能证实被处罚人是案涉房屋的唯一使用人，据此，在广州市白云出租汽车集团有限公司不能证明朱桂昌另有房屋可供搬迁的情况下，一审法院判令两年的搬迁期限并无不妥，本院予以确认。广州市白云出租汽车集团有限公司上诉主张朱桂昌应立即搬迁，缺乏理据，本院不予采信。综上所述，广州市白云出租汽车集团有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由广州市白云出租汽车集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年三月十九日书记员  杨希胡秀红