广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1740号上诉人（原审被告，反诉原告）：吴昶昀，女，1968年4月23日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔丽娜，广东中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：林琳，女，1990年1月20日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。上诉人吴昶昀与被上诉人林琳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴昶昀的委托诉讼代理人张欣、孔丽娜到庭参加诉讼、被上诉人林琳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴昶昀上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判保证金5000元由吴昶昀没收；3.本案一审、二审诉讼费用由林琳承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。吴昶昀与林琳之间并未就解除合同事宜完全协商一致。一审法院根据双方之间于2018年8月31日微信记录中林琳要求合同履行至“下个月15号前”，吴昶昀回复“没问题，随便吧”这样的言语，便认为吴昶昀与林琳就解除合同已经达成一致意见属于事实不清。吴昶昀是为最大化利用房屋的价值，避免双方继续纠缠产生更多的纠纷，故先行答应其搬出的要求，双方均仅确认于2018年9月15日结束租赁关系，后续处理并未达成一致。现在林琳无法定或约定的理由提前要求退租、解除租赁合同，吴昶昀同意解除并不影响没收其保证金，吴昶昀有权选择是否退还保证金。且林琳在要求提前退租、解除合同时也未要求吴昶昀退还保证金，故林琳在要求提前退租时已默认其所支付的保证金归吴昶昀所有。二、除上述林琳在租赁期内无法定或约定的理由单方提出解除合同的情形外，2018年7月1日至2018年9月1日合同存续期间的水电费，林琳至双方协商终止租赁合同时仍未缴纳，根据合同第七条第1款的约定，林琳欠缴水电费等已达10日，吴昶昀有权没收保证金。被上诉人林琳答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方在微信中就解除合同已达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，双方合同已经协商解除，故我方并不存在违约行为。二、吴昶昀以我方逾期未交电费超过10天提出没收保证金理据不足。我方在与吴昶昀及一审庭审中均表示同意支付，且吴昶昀未在协商退租的当日即查清本应缴纳的水电费等费用，在协商退还保证金的微信聊天记录提出缴纳电费时，吴昶昀亦不作任何回应，故我方无法得知需缴纳的费用是多少。综上，请求二审法院维持原判。2018年10月11日，林琳向一审法院起诉请求:1.判令吴昶昀立即返还保证金5000元及每日10%的逾期滞纳金；2.吴昶昀承担本案诉讼费用。吴昶昀向一审法院反诉请求：1.林琳立即恢复广州市荔湾区茶滘路105号3104房房屋原状；2.林琳向吴昶昀支付电费476.6元，税费25.78元、污水费12.35元、垃圾处理费2.5元.物业管理费42.81元；3．林琳缴纳的保证金5000元由吴昶昀没收；4．反诉费用由林琳负担。在一审庭审中，林琳当庭撤回要求吴昶昀支付保证金的每日10%逾期滞纳金的诉求，吴昶昀亦当庭申请撤回反诉请求第1项。一审法院认定事实：位于荔湾区××花园××房的房屋为吴昶昀所有。吴昶昀(出租方)与林琳(承租方)签订《房地产租赁合同》,约定:出租方愿意将其拥有的房产（汾水花园1栋3104房）出租给承租方使用；租期从2017年5月15日至2018年5月14日止，共1年；保证金5000元，租金每月2500元；签订合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金；合同终止，承租方在付清租金及其他费用后,出租方应即时将保证金无息退回给承租方；如承租方违约造成出租方的经济损失,出租方有权从保证金中扣除；出租方负责对该房产定期安全检查，承担该房产主体结构自然损坏的维修费用，如因出租方维修责任而延误该房产维修造成他人人身死亡、财务损失的，应负责赔偿；承租方要依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费；如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书；如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达10日视为承租方违约，出租房有权解除合同，收回房产，并没收保证金；承租方应爱护和正常使用该房产及其设备，发现该房产及其设备自然损坏，应及时通知出租方并积极配合出租方检查和维修，因承租方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，承租方负责赔偿；使用该房产不当或者人为造成该房产损坏的，应负责修复或赔偿；租赁期内，非承租方的原因而该房产发生重大损坏或倾倒危险，出租方又不作修缮，承租方可提出退房或代出租方修缮，修缮费用由出租方承租或以修缮费用抵销租金；租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意；租赁期届满且出租方要求收回该房产或解除合同之日，应交回该房产及其设备给出租方；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同必须提前一个月以书面通知另一方，如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金;租赁期间，房屋如果是人为导致出现问题需要维修的，由承租人承担维修费用，承租方承诺约束好宠物。2017年5月6日，吴昶昀出具收款收据确认收到林琳5000元保证金及2017年5月15日至2017年6月15日的租金2500元。2018年4月15日，吴昶昀和林琳通过微信聊天确认林琳续租涉案房屋一年，每月租金为2650元，保证金不变。后于2018年8月31日双方的微信聊天中，林琳提出“那我租到下个月15号前”，吴昶昀亦回复“没问题，随便吧”。在一审庭审中，林琳当庭撤回要求吴昶昀支付保证金的每日10%逾期滞纳金的诉求，而吴昶昀亦当庭申请撤回反诉请求第1项。庭审中，双方当事人均确认于2018年9月15日结束租赁关系，但就退回保证金事宜未达成一致。林琳确认同意支付吴昶昀反诉请求中的电费476.6元、税费25.78元、污水费12.35元、垃圾处理费2.5元、物业管理费42.81元。一审法院认为：林琳与吴昶昀签订的《房地产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为吴昶昀是否需要向林琳退回保证金5000元。现双方当事人均确认涉案合同于2018年9月15日解除，一审法院予以确认。关于合同解除的原因，林琳于2018年8月31在微信记录中要求合同履行至“下个月15号前”，吴昶昀亦回复“没问题，随便吧”。故实际上双方已经就解除合同达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，一审法院依法确认涉案合同系经双方当事人协商一致解除。至于吴昶昀要求根据合同第7条第1款、第8条第3款的约定没收保证金。一审法院认为，根据涉案合同第7条第1款约定，如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书，承租方逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达10日视为违约，出租方有权解除合同，收回该房产并没收保证金，现林琳没有欠租，对于吴昶昀代缴的管理费、水电费等费用，林琳亦当庭表示同意支付，故吴昶昀要求根据该条款没收保证金理据不足，一审法院不予支持。涉案合同第八条第3款中约定：任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同……出租方有权没收全部保证金，现因涉案合同为双方协商一致解除，并非林琳单方无理由解除合同，故吴昶昀要求根据该条款没收保证金理据不足，一审法院亦不予支持。林琳撤回部分诉讼请求，吴昶昀撤回部分反诉请求，均属当事人自愿行使其权利，一审法院予以准许。综上，吴昶昀没收保证金的条件并未成就，吴昶昀要求没收保证金并无依据，一审法院不予支持。根据涉案合同约定，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，故在林琳向其清偿租金及其他费用后，吴昶昀应向林琳退回保证金5000元。关于吴昶昀反诉请求要求林琳支付电费476.6元，税费25.78元、污水费12.35元、垃圾处理费2.5元、物业管理费42.81元，林琳对此亦予以确认，一审法院对该诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条的规定，一审法院于2018年11月16日作出如下判决：一、林琳于本判决发生法律效力之日起三日内向吴昶昀支付电费476.6元，税费25.78元、污水费12.35元、垃圾处理费2.5元、物业管理费42.81元；二、在林琳履行上述第一项付款义务后三日内，吴昶昀向林琳退回保证金5000元；三、驳回吴昶昀其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费25元，反诉受理费25元，由林琳负担25元，吴昶昀负担25元。本院二审期间，双方并未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，吴昶昀称：其在微信聊天记录中称“没问题，随便吧”是基于林琳无止境的纠缠，其为了定纷止争而同意的。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：吴昶昀是否有权没收5000元保证金。本案中，吴昶昀与林琳签订的《房地产租赁合同》第七条第9款约定“租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意”，从林琳于2018年8月31日在与吴昶昀微信聊天中提出“那我租到下个月15号前”，吴昶昀回复“没问题，随便吧”可看出双方已达成解除合同的合意，故一审认定双方系协商一致解除合同，并无不当。另关于吴昶昀代缴的管理费、水电费等费用，林琳已表示同意支付上述费用。故一审法院认定吴昶昀向林琳返还5000元保证金并无不当，本院予以维持。综上所述，吴昶昀的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴昶昀负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年三月二十六日书记员  张 旭周凡舒