广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终23088号上诉人（原审原告）：张宇斌，男，1973年9月10日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托代理人：梁正军，广东博导聚佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丘君财，男，1979年1月28日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托代理人：刘嘉雯、黄爱珍，均系广东合誉律师事务所律师。原审第三人：温少梅，1971年6月29日出生，汉族，住广东省英德市。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（原名：中国建设银行股份有限公司广州花都支行），住所地：广东省广州市花都区新华镇新华路68号。负责人：肖志斌，职务：行长。委托诉讼代理人：陈志军，该行员工。上诉人张宇斌因与被上诉人丘君财、原审第三人温少梅、中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（下简称建行花都分行）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初2326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张宇斌上诉请求：一、撤销原审判决，改判原审法院不得强制执行温少梅位于广州市花都区金狮大道西7号14栋604房，确认该房屋归张宇斌所有，温少梅继续履行合同并协助张宇斌完成房屋过户手续；二、本案一、二审受理费由丘君财承担。事实和理由如下：一、原审判决认定“张宇斌于2012年7月9日与温阳春、温少梅签订涉案房屋买卖合同，但只约定了首期款的支付，并未约定购房余款如何支付”，属事实认定错误。其一，根据张宇斌与温少梅于2012年7月10日签订的《协议》，温少梅同意张宇斌装修使用案涉房屋，银行贷款由张宇斌从2012年7月开始分期还贷。因此，虽然《房屋买卖合同》未约定购房余款如何支付，但《协议》补充约定了房屋余款如何支付的问题。其二，从双方实际履行合同的情况来看，自2012年7月起至今，张宇斌一直按照《协议》的约定向建行花都分行按时支付房屋贷款。其三，至2015年9月15日，张宇斌向温少梅支付完首期款145600元后，温少梅从未向张宇斌要求支付房屋余款。在2016年6月23日，张宇斌起诉温少梅要求办理涉案房屋的过户手续，温少梅也没有向张宇斌主张任何房屋余款，且不出庭应诉；二、原审判决认定“张宇斌与温少梅的交易方式明显与交易习惯不符”，属事实认定错误。张宇斌于2012年7月9日至2015年9月15日仍向温少梅支付首期款项，属于事出有因的客观事实。首先，《房屋买卖合同》约定“该物业房产证未出，甲乙双方等房产证出来及办理公证委托合同后，乙方需要在3日内付清首期款”，故首期款的支付时间在合同中没有明确约定，导致首期款付款时间较长，符合客观情况。其次，《协议》未约定具体的过户时间，且在当时涉案房屋又未出房产证，导致双方对房屋交易过程不清晰，故涉案房屋首期付款跨越时间较长符合当时实际情况。再次，直至2015年3月10日，张宇斌已向温少梅支付完毕首期付款，在2015年9月15日，温少梅以承诺过户为由，要求张宇斌多支付8000元。张宇斌在后期的首付款付款凭证中注明温少梅的催款理由，并无不符合交易习惯。最后，张宇斌与温少梅除存在房屋交易关系外，不存在其他借贷等民事法律关系，如丘君财认为该款项是属其他用途，应由丘君财予以举证，否则应当认定为房款；三、原审判决认定“张宇斌并未办理相关手续，张宇斌对此负有过错”，属事实认定错误。首先，借款资料显示，温少梅于2014年1月8日向丘君财借款10万元，且以涉案房屋作担保，表明温少梅已严重失信，更不可能协助张宇斌办理过户手续。所以，原审认定至2016年5月3日被原审法院查封前仍可办理过户手续与事实不符。其次，温少梅将涉案房屋作担保向丘君财借款，可印证此前温少梅一直拒绝协助张宇斌办理过户的事实。借款资料证据、《证明》及广州市美圣房地产代理公司（下简称美圣公司）出具的《证明》可以表明温少梅是恶意不协助办理涉案房屋的过户手续；四、关于涉案房屋的付款情况。根据《住宅专项维修资金登记簿》，2012年9月5日，张宇斌向中国建设银行缴纳嘉粤百合雅居14栋603房的住宅专项维修资金5508.3元及604房的住宅专项维修资金6982.5元，两房屋住宅专项维修资金合计12490.8元。根据《房产买卖合同》第6条约定，涉案房屋住宅专项维修资金应当是由温少梅承担。根据《百合雅居认购书（合拼型）》显示，温少梅和案外人温阳春为涉案百合雅居14栋603房和604房实际出资合计162650元，其余购房款商业按揭贷款合计340000元。《房产买卖合同》显示涉案房屋的总价为485600元，第一次付款145600元，并无约定余下款项如何支付。因此，温少梅收取第一笔房款后，余下房款是房贷，与其无关，由张宇斌根据《协议》约定承担按月还贷责任。2012年7月，温少梅已断供涉案房屋2012年5、6月的贷款。在温少梅无力供房的情况下，温少梅将涉案房屋低价出售给张宇斌。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张宇斌提出的执行异议符合执行异议成立的条件，应当停止对涉案房屋的执行，办理案涉房屋的过户手续。被上诉人丘君财答辩称：不同意张宇斌的全部上诉请求，张宇斌主张的事实缺乏依据，且不足以排除强制执行，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。其一，首先，张宇斌与温少梅于2012年7月10日签订《协议》时，张宇斌仅向温少梅支付了购房定金25600元，温少梅即将涉案房屋交付给张宇斌并同意装修，该行为违背房屋买卖合同约定的交付条件，亦有悖于一般的交易习惯。其次，温少梅未到庭核实该《协议》的真实性与合法性，该证据不应当作为定案证据。《房屋买卖合同》由张宇斌与温少梅、温阳春签订，但《协议》仅有温少梅的签名，故该协议不足以视为对《房屋买卖合同》余款支付的补充。再次，从张宇斌提交的银行流水以及《中国建设银行个人贷款还款账号变更申请审批表》可以看出，张宇斌向温少梅转账的款项均未说明用途，温少梅该收款账号并非银行的还款账号，张宇斌并非每月以等额本息方式支付和按时支付，且张宇斌的银行流水显示其是自2012年9月5日开始向温少梅账户转账，与协议约定的自2012年7月开始由张宇斌还贷的说法不符。《中国建设银行个人贷款还款账号变更申请审批表》显示账户状态为逾期，与张宇斌主张一直向建设银行按时支付房屋贷款的事实也不符。因此，《协议》与银行流水并不能相互印证。最后，根据张宇斌统计的《按月已偿还银行贷款明细》，温少梅在2011年6月至2012年4月已还银行贷款30800元，即双方签订合同时按揭贷款剩余款项为309200元，这与合同约定的余款数额为34万元的内容不一致。因此，张宇斌提交的证据均不足以证明余款以偿还贷款方式支付的事实。其二，《房屋买卖合同》约定的首期款支付方式为分两次支付，其后手写备注未按指纹，字迹明显不是温少梅或温阳春所为，张宇斌没有提供足够证据证明变更了首期款支付方式。再者，温少梅同意仅收定金即交付房屋，并且同意张宇斌直至2015年才付清首期款的做法，与一般的交易习惯不符。结合张宇斌提交的付款凭证注明的付款原因，张宇斌与温少梅必然存在其它民事法律关系，张宇斌根本不足以证明其已付清首期款。其三，涉案房屋于2013年2月21日办证，但张宇斌主张其至2015年3月10日才付清首期款，张宇斌未按合同付房款的行为就已存在过错。张宇斌亦无直接证据证明温少梅拒绝办理过户手续，纵使温少梅存在严重失信、联系不上、不故意履行合同的行为，张宇斌仍可以通过法律途径追讨，但张宇斌在涉案房屋于2013年2月21日办证之日至涉案房屋于2016年5月3日查封期间，并未要求办理过户，亦未诉请过户，存在明显过错行为。原审第三人建行花都分行述称：要求温少梅的贷款必须结清本息，没有其他意见。原审第三人温少梅经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。张宇斌于2018年2月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、原审法院不得强制执行温少梅位于广州市花都区金狮大道西7号14栋604房；二、确认广州市花都区金狮大道西7号14栋604房归张宇斌所有，温少梅继续履行合同，立即协助张宇斌将广州市花都区金狮大道西7号14栋604房过户给张宇斌。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区金狮大道西7号14栋604房，于2013年2月21日登记在温少梅名下，抵押权人为建行花都分行。2011年5月27日，温阳春与嘉粤集团有限公司签订《百合雅居认购书（合拼户型）》，约定由温阳春以238875元认购广州市花都区金狮大道7号百合雅居D14栋6层03单位。同日，温少梅与嘉粤集团有限公司签订《百合雅居认购书（合拼户型）》，约定由温阳春以306308元认购广州市花都区金狮大道7号百合雅居D14栋6层04单位。2011年9月24日，嘉粤集团有限公司将上述房屋交付给温阳春、温少梅使用。2012年7月9日，张宇斌（买方）与温少梅、温阳春（卖方）、美圣公司（经纪方）签订《房产买卖合同》，约定由买方向卖方以485600元的价格购买603房、604房。合同第二条约定付款方式，乙方分2次付清，人民币为485600元整。第一次含定金付145600元整；定金贰万伍仟陆百元整。第十七条三方约定的其他事项（对本合同及附件条款的修改或补充）：注：该物业房产证未出来，甲、乙双方等房产证出来，再到公证处办理公证委托合同后，乙方需要在3日内付清首期款。经原审法院询问张宇斌，涉案合同是否有附件，张宇斌明确合同无附件，其只需向温少梅支付145600元，剩余房款由其以替温少梅偿还涉案房屋贷款的方式支付。双方未办理网签手续。合同签订当日，张宇斌向温阳春支付了定金20000元，于2012年7月10日向温少梅支付5600元，于2012年7月27日支付23000元，于2012年9月19日支付7000元，于2012年11月7日支付10000元，于2011年11月12日支付15000元，于2013年3月6日支付20000元，于2013年6月25日支付7000元。后张宇斌分多次向温少梅转账，并在广州农商银行无卡存款单据及说明、自动柜员机客户通知书及说明中载明“温少梅提出购房下定金，不够钱”、“温少梅提出结石碎石手术费缺钱”、“撞车住院用钱”、“温少梅租商铺急用”等情况说明。张宇斌于2015年9月15日向温少梅转账8000元，并在情况说明中备注“大耳窿拘禁借款，借8000还10000”。张宇斌共计向温阳春、温少梅支付148600元。2012年7月10日，张宇斌与温少梅签订协议，内容如下：百合雅D14-603+604房现业主温少梅同意买主张宇斌装修使用，如有反悔或争议，装修费用由温少梅全部赔偿，金额为10万元。另外，银行贷款由张宇斌从2012年7月分期还贷，互相确认，不得反悔。后张宇斌、温少梅、温阳春曾于2017年8月28日填写中国建设银行个人贷款还款账号变更申请审批表，但至今仍未变更还贷账号。原审过程中，张宇斌主张其自2012年7月起替温少梅偿还涉案房屋的贷款，并提交了银行流水明细拟证实其主张。丘君财认为：该银行流水的产生时间是2015年，而涉案合同系在2012年签订，由此可以证明张宇斌没有履行合同。建行花都支行认为该证据与其无关。温少梅在与张宇斌签订涉案合同后将购房发票、住宅专项维修资金登记簿、认购书、商品房交付使用确认书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等均交付给张宇斌。张宇斌主张温少梅已于2012年7月9日将涉案房屋交付给其使用，其对涉案房屋进行了装修，并于2013年年初搬入居住，后张宇斌于2015年3-4月将涉案房屋出租，张宇斌为此提交了物业管理费发票、房屋租赁合同及发票拟证实其主张。丘君财对此不予认可。建行花都支行认为上述证据与其无关。张宇斌主张其曾多次催促温少梅办理过户手续，但因温少梅电话关机，至今未果，张宇斌为此提交美圣公司出具的证明复印件拟证实其主张。丘君财对该证据不予认可。建行花都分行认为上述证据与其无关。丘君财主张温少梅为向其借款，将涉案房屋抵押给其，并将涉案房屋相关材料交给其，丘君财为此提交了购房及电费发票、个人贷款支付凭证、个人住房借款合同、广州市商品房买卖合同、还款确认书、借款项目发布批准通知书、温少梅签名的借条拟证实其上述主张。张宇斌除对温少梅签名的借条不确认外，对其余证据无异议，并主张涉案房屋并未设立抵押登记，温少梅无权将涉案房屋抵押给丘君财。建行花都分行认为上述证据与其无关。丘君财为证实其上述主张，还申请了证人邓某出庭作证。张宇斌对于证人证言不予认可，认为证人系温少梅、丘君财的借款见证担保人，与丘君财存在利害关系。丘君财、建行花都分行对证人证言没有异议。原审法院另查明：因丘君财与温少梅存在民间借贷纠纷，丘君财诉至原审法院后，原审法院于2016年8月29日作出（2016）粤0114民初2684号民事判决书，判决如下：一、温少梅于本判决生效之日起十日内向丘君财归还借款本金100000元；二、温少梅于本判决生效之日起十日内向丘君财支付借款利息（自2015年4月8日至付清款日止，以拖欠借款100000元为本金，按照年利率6%计息）；三、驳回丘君财的其他诉讼请求。原审法院在审理上述案件过程中，于2016年4月22日作出（2016）粤0114民初执保234号民事裁定书，于2016年5月3日查封涉案房屋。该判决发生法律效力后，丘君财向一审法院申请强制执行。涉案房屋被原审法院查封后，张宇斌向原审法院提出执行异议，原审法院以“至一审法院2016年5月3日查封涉案房屋期间，张宇斌没有办理不动产权属变更登记手续，未能形成公示对抗效力，张宇斌对涉案房产的权利主张尚不足以排除本案的强制执行”为由，于2017年12月26日作出（2017）粤0114执异40号执行裁定书，裁定如下：驳回张宇斌的异议请求。张宇斌于2018年2月8日签收（2017）粤0114执异40号执行裁定书。原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。不动产权属证书记载事项与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明登记确有错误外，以不动产登记簿为准。”涉案房屋登记在温少梅名下，张宇斌要求确认涉案房屋归其所有，不予支持。张宇斌于2012年7月9日与温阳春、温少梅签订涉案房屋买卖合同，但只约定了首期款的支付方式，并未约定购房余款如何支付。张宇斌主张其只需向温少梅支付145600元，剩余房款由其以替温少梅偿还涉案房屋贷款的方式支付，但其提交的证据不足以证实其上述主张。而张宇斌自2012年7月9日始向温少梅支付购房款，直至2015年9月15日仍在向温少梅支付款项，张宇斌支付购房款的时间长达三年半之久。且张宇斌在向温少梅付款时均在存款单据或自动柜员机客户通知书中注明了用途，但并未注明其支付的是购房款。张宇斌与温少梅的交易方式明显与交易习惯不符。涉案房屋已于2013年2月21日登记于温少梅名下，至涉案房屋于2016年5月3日被原审法院查封期间，张宇斌有充足的时间办理涂销抵押及过户手续。但张宇斌并未办理相关手续，张宇斌对此负有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，张宇斌既未向温少梅支付完毕全部购房款，亦未在合理的时间内办理过户手续，张宇斌提出的执行异议并不符合上述执行异议成立的条件。张宇斌要求停止对涉案房屋的执行，并办理过户，不予支持。温少梅经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项的规定，于2018年8月23日作出判决如下：驳回张宇斌的全部诉讼请求。案件受理费5050元，由张宇斌负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，张宇斌向本院提交如下证据：1、受理案件通知书、民事起诉状及变更增加诉讼请求申请书，以证明：2016年6月23日，张宇斌起诉温少梅要求办理涉案房屋的过户手续，温少梅未向张宇斌主张房屋余款，未出庭应诉。张宇斌早于2016年6月已起诉要求由张宇斌直接向建行花都分行清偿按揭贷款，也可以按照法院要求交付剩余价款用于执行；2、证明（美圣公司），以证明：温少梅以各种理由向张宇斌收取首付款145600元后，仍未办理过户手续，张宇斌多次向美圣公司要求协商解决，但是无法联系温少梅，其故意不履行合同；3、借款资料，以证明：2014年1月8日，温少梅已以涉案房屋向丘君财作担保借款，表明温少梅失信，不可能协助张宇斌办理过户手续；4、银行流水，以证明：2012年7月至2015年期间，张宇斌每月还贷；5、2015年11月27日张宇斌与温少梅的四段通话录音，以证明：张宇斌要求温少梅办理涉案房屋的过户手续，但温少梅提出要求借钱。温少梅以各种理由要求借款，款项的性质是房款；6、银行流水，以证明：在2012年8月开始，张宇斌按月偿还房屋贷款，一直履行供房义务；7、房产查册表，以证明：涉案房屋在广州市天河区人民法院有另案查封，查封时间为2018年10月15日。丘君财对此发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性由法院核实，关联性不予认可。该案立案时间是在本案查封房屋之后，可见张宇斌怠于行使权利。张宇斌称其起诉要求由其直接向银行清偿按揭贷款，并按照法院要求交付剩余价款用于执行，但张宇斌提交的证据无法证明该项事实；对于证据2的三性不予认可。该证明是证人证言，但证人没有出庭，其所陈述的内容无法核实；对于证据3的三性予以认可；对于证据5内容的真实性、合法性需核实，但从录音内容可以看出，首先，张宇斌与温少梅之间的谈话多次涉及借款与还款，可证实张宇斌与温少梅之间存在其他民事法律关系，张宇斌之前提交的银行凭证备注的内容亦可反映温少梅向张宇斌借款，证实张宇斌向温少梅支付的款项并非购房款；其次，从温少梅陈述存在经济压力向张宇斌借款可以说明，张宇斌明知温少梅信用不良，存在债务，仍不通过法律途径要求办理过户，其怠于行使权利存在过错；对于证据4、6银行流水的真实性、合法性认可，关联性不认可。张宇斌向温少梅转账没有注明是代还银行按揭款，且其并非每月向温少梅支付等额的款项，无法说明该银行流水是代温少梅偿还房贷；对证据7的三性无异议。建行花都分行对此发表如下质证意见：对张宇斌提交的证据不发表意见，还款记录和对账单显示温少梅是正常还款，至于供楼款账户内款项的来源我方不清楚。本院认为：《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”；《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中，涉案房屋已登记至温少梅名下，故原审法院将其作为温少梅的财产予以强制执行，合法有据。张宇斌以其已向温少梅购买涉案房屋，其对涉案房屋享有权益为由，诉请停止对涉案房屋强制执行，但其一，从合同的签订情况来看，张宇斌与温少梅在《房产买卖合同》中约定张宇斌就包括涉案房屋在内的广州市花都区金狮大道7号百合雅居603房和604房的总价款低于温少梅向嘉粤集团有限公司购买该两套房屋所支付的总价款，且《房产买卖合同》并未约定房款的支付期限，也未约定房屋的交付期限。因此，双方签订《房产买卖合同》的方式不符合一般民事主体的交易习惯；其二，从合同的履行情况来看，首先，依据张宇斌提交的证据，对于《房产买卖合同》约定的第一笔房款，张宇斌支付的期间长达三年半之久，支付方式也与《房产买卖合同》约定的“甲、乙双方等房产证出来，再到公证处办理公证委托合同后，乙方需要在3日内付清首期款”，且张宇斌对部分已付款项标注的用途也与购房款无关。其次，张宇斌主张温少梅于《房产买卖合同》签订当天即将涉案房屋交付其使用，但此时张宇斌仅支付了定金20000元。因此，双方的履行行为亦有违一般民事主体的行为习惯；其三，张宇斌主张其在2012年7月9日即已向温少梅购买涉案房屋，但温少梅早于2013年2月21日取得涉案房屋的所有权登记，而原审法院直至2016年5月3日才查封涉案房屋，无证据反映张宇斌在2016年5月3日之前曾要求温少梅履行协助过户义务，亦无证据反映张宇斌未能取得涉案房屋的所有权系因温少梅的原因所致。综上，依据现有证据不足以认定张宇斌已向温少梅购买涉案房屋并实际支付全部房款，也不足以证明张宇斌对未办理涉案房屋的过户手续不存在过错，故张宇斌对涉案房屋并不享有足以排除原审法院强制执行的权益，张宇斌诉请对涉案房屋停止执行，确认涉案房屋归其所有，并要求温少梅协助将涉案房屋过户至其名下，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。综上所述，上诉人张宇斌的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5050元，由上诉人张宇斌负担。本判决为终审判决。审判长     审判长  刘贤君审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年三月二十日书记员  王文杰