河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0702民初158号原告：赵彦飞，男，1989年4月29日出生，汉族，职业不详，住所地张家口市桥东区。原告：俞瑾，女，1987年8月14日出生，汉族，职业不详，住所地同上。诉讼委托代理人：武亚杰，河北厚霖律师事务所律师。被告：张家口市乐成房地产开发有限公司，住所地张家口市桥西区串窑街109号1号综合楼。法定代表人：侯占奎，董事长。诉讼委托代理人：李向东，该公司副总经理。诉讼委托代理人：范玉彪，河北宝庆律师事务所律师。原告赵彦飞、俞瑾与被告张家口市乐成当地产开发有限公司（以下简称乐成房开）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告的诉讼委托代理人武亚杰，被告的诉讼委托代理人李向东范玉彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵彦飞、俞瑾向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告迟延交房违约金12374元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于张家口市桥东区房屋，房屋单价为8200元/㎡，建筑面积为84.33㎡，合同总价为691506元，后交房时房屋实测面积大，原告补交房款3690元。实际交付总房款695196元。合同约定被告在2016年12月31日前将商品房经综合验收合格后交付，迟延交付违约金按照已交付房款日万分之一承担。原告交付首付款141506元，补交房款3690元，剩余550000元房款原告以向银行按揭贷款的方式支付了全部购房款，总房款695196元。被告应于2016年12月31日前交付房屋，但后被告通知原告可以在2017年6月27日办理入住手续，比合同约定的2016年10月20日交房时间晚了178天，依约被告应当支付原告迟延交房的违约金为691596元×日万分之一×178天=12374元。原告与被告对于违约金协商未果，特诉至法院，请求依法判决。被告乐成房开辩称：被告开发的张家口市桥东区鱼儿山后街鱼儿山悦城小区，实际工期是2014年8月1日至2016年10月31日，但因规划原因，导致开工许可证迟迟没有办下来。张家口市桥东区人民政府发布的（东政字（2015）8号、东政字（2015）9号文《张家口市桥东区人民政府关于申请办理桥东区鱼儿山后街地块开竣工时间延期的函》明确说明了非被告原因导致涉案地块的规划许可证办理出现问题。2015年7月施工许可证办理下来时，比实际工期已经延期了11个月。后答辩人在施工时，又因奥组委来张家口考察，陆续停工三次，每次15天。上述这些事实都是政策性原因，非被告主观原因所致，所以导致工期不够，延期交房。因原告是按揭贷款购得此房屋，被告只收到了首付。补缴款、地下室并不在总房款范围内，且按揭贷款也没有实际支付到答辩人手中。综上所述，请求人民法院驳回原告的起诉。本院经审理查明的事实：2016年10月28日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于张家口市桥东区房屋，建筑面积为84.33平方米，合同约定总价款为691506元，后因交房时实际测量面积增加，原告补交房款3690元。实际交付总房款695196元。合同约定被告应于2016年12月31日前交房，但实际交房日期为2017年6月27日。原被告对上述事实无异议，但对延期交房的原因是否属于法定免责事由等问题意见不一。故本案的争议焦点：1.被告抗辩“政策性原因所致逾期交房”是否属于合法的免责事由？2.原告已交付房款的数额。3被告应否承担违约责任及其金额？原告为支持其诉求向本院提交如下证据：1.双方当事人于2016年10月28日签订的《商品房买卖合同》，其中第八条明确约定：“出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”拟证明被告乐成房开应承担迟延交付房屋的违约责任。2.原告与中国农业银行股份有限公司张家口红旗楼支行签订的《个人购房担保合同》、2016年11月25日的支付凭证及补交3690元房款的收据，拟证明原告已交款的金额；3.被告于2016年11月30日给原告出具的收取购房款691506元的发票；4.《鱼儿山悦城小区入住通知书》，拟证明被告于2017年6月27日交付房屋。上述证据经被告乐成房开质证无异议。被告乐成房开为支持其抗辩主张向本院提交如下证据:1.2015年1月15日的《张家口市桥东区人民政府关于申请办理桥东区建国路鱼儿山地块开竣工时间延期的函》复印件二份（东政字[2015]9号），涉诉主要内容为：该建设项目是整体的规划方案和规划技术条件，规划方案符合规划技术条件要求，并已报张家口市规划委员会审批同意。项目分期实施，已取得土地的单一地块核算指标，超出了规划条件，由于工程规划许可证的办理仍在协调中，致使开工证未办理，不能及时开工。现向张家口市国土资源局提出申请延期十一个月，竣工时间也相应顺延十一个月，即本合同项下宗地建设项目开工时间为2016年5月27日之前，竣工时间为2019年5月27日之前。”2.发证时间为2015年7月14日的《建筑工程施工许可证》编号130701201507140501，涉诉主要内容为“根据《中华人民共和国建筑法》第八条规定，经审查，本建筑工程符合施工条件，准予施工。”拟证明由于政策性原因导致延期交房，非被告主观原因所致。原告质证称：对被告提交证据的真实性无异议，对关联性有异议。桥东区的红头文件的日期是2015年1月，被告就已经知晓该文件，但是与原告签订合同的时间是2016年1月，说明被告知道文件以后还继续与业主签订买卖合同并约定交房时间，因此被告应承担违约责任。且红头文件不属于法律规定的不可抗力，原被告在签订房屋买卖合同的时候，被告也未告知过有政府的红头文件，合同第八条约定了被告免责条件不可抗力并且出现不可抗力之后要在60天内通知买受人，只有这种情况被告才可以免责。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定:当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，系争商品房迟延交付的原因主要是项目规划调整等因素造成，不属于不可抗力因素所致延期交房，且函和许可证均颁发于2015年，早于原被告的合同签订时间，签订合同时被告对于这种情况是明知的，在此情况下签订了履行期限明确的合同，不属于合法的免责期限。因此被告乐成房开的抗辩主张不能成立。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告赵彦飞、俞瑾与被告乐成房开签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，并未违反有关法律法规的规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。原告已履行付款义务，被告应履行按期交房义务，涉案商品房的交付时间按照合同约定为2016年12月31日前，而实际交付日期为2017年6月27日，已经超过了合同约定的交付期限，被告乐成房开抗辩的因政策性原因导致其违约的主张，因既不是不可抗力又不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”应当变更合同的规定，不符合法定的情势变更的条件，而属于其已知的商业风险，故被告乐成房开应承担逾期交房的违约责任。原告的诉讼请求合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十九条的规定，判决如下：被告张家口市乐成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告赵彦飞、俞瑾12374元（691596元×0.01%×178天=12374元）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，减半收取计55元，由被告张家口市乐成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  李颖喆二〇一九年三月六日法官助理杨振楠书记员郭琴