杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0103民初8059号 原告：浙江日报报业集团（浙江日报社）。住所地：杭州市下城区体育场路178号。 法定代表人：唐中祥。 委托代理人：徐飞，浙江麦格律师事务所律师。 被告：章铁锋，男，1975年10月21日，汉族，住杭州市上城区。 委托代理人：林丹、潘丽萍，浙江金道律师事务所律师。 原告浙江日报报业集团（以下简称日报集团）与被告章铁锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月27日立案受理后，依法由审判员彭小梅适用简易程序，并于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告日报集团的委托诉讼代理人徐飞、被告章铁锋的委托代理人林丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日报集团向本院提出诉讼请求：1.判令双方解除房屋租赁关系；2.判令被告立即腾退并归还浙报公寓裙楼2-3层房屋；3.判令被告向原告支付租金（2018年4月11日至2018年11月13日期间租金，按25万/年标准计算为147945.2元；2018年11月14日以后租金按32.47万元/年标准计算至实际腾退之日止）及利息损失（按银行同期贷款利率，自2018年8月14日起计算至实际付清之日止）；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金29250元（其中租金62500元部分按照千分之一自2018年1月1日计算至2018年8月13日的违约金为14000元；租金125000元部分按照千分之一自2018年8月14日暂计算至2018年12月14日的违约金为15250元，最终违约金计算至实际付清之日止），以上合计177195.2元；5.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月10日，原告与被告签订房屋租赁协议书，合同约定原告将坐落于杭州市下城区，建筑面积345平方米出租给被告，租金25万/年。租期自2014年10月11日起至2018年4月9日止。租赁期限内，被告存在迟延支付租金的情况，租赁期满后，双方未续签租赁合同，被告未及时腾退房屋，其妻子刘燕代为申请延长租赁期限至2018年10月10日，并承诺延长期间的租金125000元于2018年8月28日前一次性支付，如果未参与招标或未中标，则立即腾退房屋。2018年8月10日原告向被告发出租金催款单，被告予以签收。因被告未参与招标也未缴纳租金，原告发函要求解除房屋租赁关系，被告腾退房屋，缴纳实际占有使用期间的租金。截止2018年12月5日，被告既未按时缴纳延长期限的租金，也不肯腾退房屋，继续占有使用房屋，被告的行为属于严重违约，已经损害原告的合法利益。经过新的招投标程序，案涉房屋已经有新的承租人中标，如果被告继续侵占原告房屋，将造成原告无法履行后续合同，产生更大的损失。为维护原告之合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至法院，望判如所请。 诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告立即腾退并归还浙报公寓裙楼2-3层房屋；2.判令被告向原告支付租金125000元（2018年4月11日至2018年10月10日期间租金，按25万/年标准计算）和占用使用费22945.2元（按25万元/年标准从2018年10月11日计算至2018年11月13日，占有使用费为22945.2元，另按32.47万元/年标准从2018年11月14日开始计算至实际腾退之日止）；3.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金29250元（其中租金62500元部分按照千分之一自2018年1月1日计算至2018年8月13日的违约金为14000元；租金125000元部分按照千分之一自2018年8月14日暂计算至2018年12月14日的违约金为15250元，最终违约金计算至实际付清之日止），以上合计177195.2元；4.判令被告承担案件全部诉讼费用。 为支持其诉讼请求，原告日报集团向本院提交证据如下： 1.房产证1份，证明原告是案涉房屋所有权人的事实。 2.房屋租赁协议书1份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，并约定了双方的权利义务，现租赁期限已到期的事实。 3.租金催款单、回执单各1份，证明被告存在拖欠租金的事实，并实际继续使用案涉房屋；因公开招租流程的需要，双方租期顺延至2018年10月10日的事实。 4.关于延长租赁期限的申请1份，证明被告妻子代被告提出延长租赁期限的申请，并承诺如未参与招标或未中标，应立即腾退房屋的事实。 5.出租项目成交反馈函1份，证明被告未参加招标，由新的承租人方伟清承租；2018年11月14日后，新的承租价格为32.47万元/年，被告继续占用房屋，将给原告造成更大损失，在后续占用期间应按新的租赁价格结算的事实。 被告章铁锋答辩称，一、被告非故意不支付租金，事出有因。在被告承租原告的案涉房屋之前，案外人尉鑫先与原告签订协议，约定的租赁期限是五年，从2013年4月10日至2018年4月9日。之后案外人尉鑫经营了一年半的时间，将其经营的棋牌室及租赁房屋的权益一并转让给被告，并由被告与原告重新签订了租赁协议，继续租赁剩下三年半的时间，且被告除每年支付租金外，还向案外人支付了27万元的转让费。被告经营了三年半的时间，在租赁期限快届满时，原告却告知被告租金每年大幅度增加，考虑到因为案涉房屋楼下停车位的原因，导致近两年生意不佳，再加上房租涨幅过高，涨幅将近30%，被告多次与原告协商，希望找到下家接受其棋牌室后，由下家租赁案涉房屋，但原告一直未同意，所以导致今天的纠纷。二、到目前为止，被告仍希望与原告协商解决，并同意按照原租赁合同价格计算租金至实际腾退之日。考虑到被告也是从案外人以27万元的价格受让棋牌室，现在得知新的意向承租人也经营棋牌室，恳请法庭和原告考虑被告的实际损失，按原合同价格计算租金。另外案涉房屋内的机麻等设备可以变价一并处理。虽然原告已找到意向承租人，但并未签订房屋租赁合同，也没有产生实际的损失，因此，原告按照32.47万元/年的价格计算占用期间的占有使用费没有事实和法律依据。三、被告未支付租金事出有因，不应计算违约金，且原告计算的违约金标准过高，计算的起始时间有误。租赁期限届满后，被告曾应原告要求，提交了关于延长租赁期限的申请，明确了租赁期限延长至2018年10月10日，延长租赁期限的租金在2018年8月28日前一次性支付，因此即便要计算违约金，也应从该日之后开始计算。被告按照千分之一的标准计算，明显过高，恳请法庭予以调整，被告认为按照银行同期贷款利率计算为宜。 被告章铁锋向本院提供证据如下： 1.浙江日报报业集团房屋租赁协议书1份，证明2013年3月1日，案外人尉鑫与原告浙江日报报业集团签订《房屋租赁协议书》，承租原告案涉租赁房屋。租赁期限为2013年4月10日至2018年4月9日。在案外人租赁期间内，被告章铁锋接手租赁案涉房屋的事实。 2.转让协议及企业信用信息公示报告各1份，证明2014年9月30日，被告章铁锋与案外人尉鑫签订《转让协议》，以27万元的价格受让案外人在案涉租赁房屋开设的鑫盛棋牌馆，并于2014年11月6日办理了工商变更登记的事实。 原、被告向本院提供的上述证据，经质证，本院认证如下： 对原告日报集团提供的上述证据，被告章铁锋对证据1-2三性无异议；对证据3真实性无异议，被告在2018年8月10日签收后立即将租金支付给了原告；对证据4三性无异议；对证据5真实性无异议，但对其证明对象有异议，虽然意向承租人承租案涉房屋，但因未签订正式的房屋租赁合同，原告未产生实际损失，故不应按该价格计算占用期间的使用费。本院经审核后认为，原告日报集团提供的证据真实合法，且与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。 对被告章铁锋提供的上述证据，原告日报集团对证据1，认为被告当庭提交，且没有原件，真实性无法确认。即使是真实的，也是与案外人签订，与本案无关；且结合本案合同，是与尉鑫解除了合同后才与被告签订了新的协议，不影响本案的租赁合同效力。对证据2，认为系被告与案外人签订的协议，对真实性无法确认。该转让协议涉及的转让费也是被告与案外人的协议，与本案无关。对企业信用信息公示报告真实性无异议，证明了本案被告在案涉房屋的经营情况。本院经审核后认为，被告章铁锋提供的证据1及证据2中的转让协议与本案不存在关联性，对其证据效力不予认定。对证据2中的企业信用信息公示报告的证据效力予以确认。 本院经审理对案件事实认定如下： 2014年10月10日，原告日报集团与被告章铁锋签订《房屋租赁协议书》，约定日报集团将位于杭州市下城区（建筑面积计345平方米）出租给被告，房屋租赁期限自2014年10月11日起至2018年4月9日止；该房屋的年租金为250000元，每月租金为20833.33元；租金支付方式：一年4次，每三个自然连续月（每季度）支付1次，章铁锋须于每季度前10日向日报集团支付当季租金62500元；以上费用章铁锋不得无故拖欠，支付日遇法定假日或节假日则往后顺延；章铁锋逾期支付的，每逾期一天，则需按未缴纳费用的1%支付违约金；等等。 租赁期限到期后，因章铁锋拖欠2018年1月11日至2018年4月10日期间的租金62500元，日报集团于2018年8月8日向章铁锋发送了《租金催款单》向其催讨该期间的租金65000元，《租金催款单》上同时载明：因产权单位要求，原协议到期后须通过公开方式确定承租方，鉴于目前招租工作尚在进行中且章铁锋仍在实际使用租赁房屋，日报集团要求章铁锋将房屋租金缴纳至2018年10月10日，该期租金计130000元。租金为暂计，届时根据招租情况和实际承租情况进行结算。以上费用195000元限定章铁锋于2018年8月13日前支付给日报集团。2018年8月10日，章铁锋收到上述《租金催款单》，并于2018年8月13日支付了2018年1月11日至2018年4月10日期间的租金62500元。2018年8月16日，章铁锋妻子代章铁锋向日报集团提交了《关于延长租赁期限的申请》，载明日报集团与章铁锋签订《房屋租赁协议书》已于2018年4月10日到期。因产权单位要求，原协议到期后须通过市场行为进行公开招租，同时招租工作有一定时间，章铁锋申请将租赁期限延长至2018年10月10日。延长租赁期间的租金由章铁锋在2018年8月28日前一次性支付。此外，根据原协议规定，日报集团有权收回目标房屋，章铁锋则应如期交还的规定，章铁锋如未参与招标或未中标，章铁锋立即腾退房屋。后日报集团就案涉房屋公开招租事宜通知章铁锋，章铁锋未参与招租。2018年4月11日之后的租金，章铁锋至今未支付，案涉房屋至今由章铁锋占有使用，故日报集团提起本案之诉。 另查明，2018年11月16日，浙江产权交易所有限公司向日报集团出具一份《出租项目成交反馈函》，称案涉房屋五年租赁权项目在浙江产权交易所进行公开挂牌共30个工作日，挂牌期间共产生一家合格意向承租方，最终由方＊＊以网络动态报价的方式承租该出租标的，成交价324700元/年。 本院认为，原告日报集团与被告章铁锋签订《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人产生法律拘束力，双方当事人均应遵循诚信原则履行合同。《房屋租赁协议书》到期后，日报集团已就案涉房屋须进行公开招租事宜通知章铁锋，双方亦协商一致将租赁期限延长至2018年10月10日，若章铁锋未参与招标或未中标，章铁锋立即腾退。后章铁锋未参与招标，双方延长的租赁期限亦已到期，日报集团可以随时解除租赁合同并要求章铁锋腾退房屋，故原告日报集团要求被告章铁锋立即腾退并归还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。章铁锋未按合同约定及时支付2018年1月11日至2018年4月10日的租金62500元（按照协议约定应于2018年1月1日支付，实际于2018年8月13日支付），且2018年4月11日至2018年10月10日期间的租金125000元至今未支付，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付2018年4月11日至2018年10月10日期间租金125000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求支付房屋占有使用费，且要求自2018年11月14日开始计算至实际腾退之日止的占有使用费按324700元/年的标准计算。对此本院认为，虽然原、被告双方约定租赁期限延长至2018年10月10日，租赁期限届满后日报集团有权随时解除双方的合同，但日报集团未提供证据证明其已行使解除权，此后双方形成不定期租赁关系，且日报集团提供的《租金催款单》亦载明“租金为暂计，届时根据招租情况和实际承租情况进行结算”。因此，根据章铁锋实际承租情况结算租金，至实际腾退之日前的租金仍应按原合同标准即250000元/年来计算。原告日报集团主张2018年10月11日暂计算至2018年11月13日的租金为22945.2元（此后另计），本院予以支持。以上两期间的租金共计147945.2元，超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的违约金，有合同为据，原告自认双方合同约定的违约金过高，并自动调整为按未缴纳费用的日1‰支付违约金，但该违约金标准仍过高，本院酌情调整为按未缴纳费用的日万分之六计算违约金，2018年1月11日至2018年4月10日的租金62500元逾期224天产生的违约金为8400元；2018年4月11日至2018年10月10日的租金125000元支付时间，根据《关于延长租赁期限的申请》载明，章铁锋应于2018年8月28日前一次性支付，日报集团收到章铁锋的该申请后并未提出过任何异议，故该部分的租金逾期时间应自2018年8月29日开始计算，暂计算至2018年12月14日逾期108天产生的违约金8100元（此后另计），以上两部分的违约金共计16500元，超出该部分的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告章铁锋于判决生效之日起十五日内腾空杭州市下城区中河北路39号浙报公寓裙楼2-3层房屋并归还给原告浙江日报报业集团； 二、被告章铁锋于判决生效之日起十日内支付原告浙江日报报业集团房屋租金147945.2元（暂计算至2018年11月13日，此后租金按照250000元/年计算至房屋实际腾退之日止）； 三、被告章铁锋于判决生效之日起十日内支付原告浙江日报报业集团违约金16500元（暂计算至2018年12月14日，此后违约金以租金125000元扣除已履行部分为基数，按日万分之六计算至实际清偿之日止）； 四、驳回原告浙江日报报业集团的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3844元，减半收取1922元，财产保全费1406元，合计3328元，由原告浙江日报报业集团负担239元，由被告章铁锋负担3089元。 原告浙江日报报业集团于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告章铁锋于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 彭小梅 二〇一九年三月十九日 代书记员 宋圆圆