上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初1036号原告：吴彩珠，女，1971年2月22日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：曹兴龙，浙江新台州(杭州)律师事务所律师。被告：上海得意家装饰市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：吴祥元，执行董事。委托诉讼代理人：黄俊贤，上海森岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：官国琴，上海森岳律师事务所律师。原告吴彩珠诉被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日受理后，依法适用简易程序，于2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹兴龙，被告委托诉讼代理人黄俊贤、官国琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方签订的《商铺委托经营管理协议》；2、被告将商铺恢复原状并返还原告；3、被告支付自2015年5月30日起至2015年8月31日止的租金及利息损失10,000元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告双方签订的《商铺委托经营管理协议》；2、被告将商铺恢复原状并返还原告；3、被告支付原告2015年5月30日至合同解除之日止的租金，按购房款的银行同期贷款利率计算；4、被告支付自合同解除次日起至被告返还房屋之日止的房屋占有使用费；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商铺委托经营管理协议》，约定五年托管期，在该托管期内前三年免租，第四年支付总房款的8.5%租金回报，第五年支付总房款9%的租金回报。合同届满未续签后，被告仍占有房屋，未向原告支付使用费用，也不返还房屋。为了维护原告合法权益，请求法院依法判决。被告辩称，同意解除合同，解除时间请求法院判决，解除合同的理由不同意。原告所在商铺的业主自2015年至2018年就系争商铺进行诉讼，对商场正常经营造成干扰，使商户撤离，关闭停业，由于业主造成的不良影响，对被告在统一招商和引进过程中造成了影响。第二项诉请返还房屋同意，恢复原状不同意，根据托管协议约定，期满后现状返还。第三项诉请被告不同意，被告没有未付的金额，应按照2016年及2017年的生效判决认定协议，被告按照市场的实际经营回报率向原告支付收益，实际收益的具体根据续签合同的第四条第二款约定的方式计算，收益计算到2017年7月31日是因为当天商场歇业，后续没有经营也没有收益，根据被告制定的经营回报率计算，原告的租金回报不足以支付原告应该缴纳的物业费。第四项诉请也不同意，自停业之后没有收益，根据托管协议，双方不是租赁关系，没有房屋占有使用费。经审理查明：原告系上海市金山区金山大道4068号2130室商铺(下统称案涉商铺)的买受人及产权人，案涉商铺总价款为260,600.7元。2009年，原告与被告签订《上海金山国际贸易城·得意家家具广场商铺委托经营管理协议》(以下简称《托管协议》)，约定由原告全权委托被告经营管理案涉商铺，由被告根据其对得意家家具广场馆的整体规划、定位，按照不同业态分布要求，以合理的租金、优质的服务、规范的招商管理全力培育市场。双方约定以五年为一个标准的委托经营管理期(下统称托管期)，每个托管有效期以第一个托管期为准进行顺延。托管时间最长不超过20年。第一个托管期自2010年5月30日起算至2015年5月29日止，托管期内，双方均不得擅自解除、终止合同。托管期内，原告委托被告以被告的名义对委托商铺进行全权经营、管理，包括但不限于：统一对外招商、出租、制定并调整租金收取标准、确定业态布置等。同时，为了培养、繁荣市场，以双方签署的《商品房预售/出售合同》中该物业总房款为基准，前三年免租，第四年原告将享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的8.5%作为回报，第五年享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的9%作为回报，支付方式为每6个月支付一次，于2013年12月31日前支付第一期。五年经营期满后，如原告需收回该商铺，被告以五年内实际经营时的现状条件交回，原告不得要求被告恢复图纸设计的原始状态。协议还约定，托管期限届满后，原告可继续委托被告经营，双方另行商定委托条款及经营收益分配，原告自行经营或另行委托经营的，则该商铺经营的业种业态必须符合被告对市场整体业种业态的统一布置规定，无论原告继续委托被告经营或者自营的，须在托管期满前三个月内提出书面申请告知被告，逾期视同继续委托并已接受被告根据市场实际回报制定的经营回报率等。协议签订后，双方开始履行，现托管协议顺延至第二个托管期，但被告至今未向原告支付第二个托管期的租金收益。为此，原告曾诉至法院，二审法院责令被告在判决生效之日起三个月内完成实际经营收入的告知、核算义务，该案生效后被告仍未履行相关义务，故原告诉至本院。被告于2019年1月23日收到本案诉状副本，现商场整体处于停业状态。庭审中，被告表示，同意以现状返还房屋，并通知原告收取案涉商铺。原告表示，坚持要求原状返还，不同意现状接收房屋，同时也不同意被告提出的以续签合同为参照标准支付租金收益，应当以原告提出的按房款同期贷款利率为标准计算租金，占有使用费也参照租金标准,从合同解除次日算至被告返还之日。以上事实，由原告提交的《托管协议》、上海市房地产权证、购房发票，被告提交的《托管协议》、续签通知函、民事判决书(一审及二审)、民事裁定书(再审)、告知书及快递单、报警记录、业主扰乱市场秩序的照片、光盘、审计报告、收益计算表、招商广告、2015年已续签的托管协议，本院制作的庭审笔录等证据所证实。本院认为，原、被告签订的托管协议系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应按约履行。托管协议系原告通过向被告让渡房屋占有而获取相应利益之约定，其实质为房屋租赁关系。综合案件情况，本案存在以下几个争议焦点，以下分项论述。争议焦点一，关于托管协议的解除。本院认为，支付租金收益系被告主要合同义务，其却逾期履行，且商场已经处于停业状态，无法为原告带来可预期利益,合同目的已难以实现，故原告依法享有解除合同的权利。被告抗辩合同解除系部分业主扰乱市场等行为所致，本院不予采纳。解除合同的时间，应以被告收到本案诉状副本之日为准，本院予以确认。争议焦点二，第二个托管期内经营回报率标准。本院认为，首先，因被告逾期支付经营回报，包括原告在内的部分业主曾向法院诉讼，二审法院责令被告在判决生效之日起三个月内完成实际经营收入的告知、核算义务，但直至本次诉讼，被告才向本院提交了审计报告，该报告系被告单方委托，原告又不予认可，本院不予采信。其次，托管协议约定，第二个托管期根据市场实际回报制定的经营回报率作为支付租金的依据，因协议的文本系被告制定和提供，该约定客观上存在双方权利义务不对等的情形，被告应当就租金收益支付的具体标准积极与原告进行磋商，然双方就此曾经历过一审、二审的诉讼程序，被告始终未履行该义务，显然有违诚实信用原则。第三，本案中，被告提出以其他业主与被告续签合同的标准向原告支付租金收益，原告不同意按此标准支付，本院认为，续签合同对原告无约束力，纵观协议履行过程，并综合考虑本案实际情况，原告提出的以商铺房款为基数，按照同期贷款利率计算租金的方式，对双方而言，应属公平合理，本院酌情予以准许。关于被告提出的要求扣除物业费及税金，考虑到本案实际情况，本院认为不宜在本案中直接扣除，被告可另行向原告主张。争议焦点三，合同解除的后果处理。合同解除后，被告负有向原告返还案涉商铺、支付占有使用费的义务。关于恢复原状，根据约定，托管期满或其他原因终止协议后，被告以涉案商铺实际经营时的现状条件交回，故该项诉请不予支持。关于占有使用费的起止时间，庭审中，被告已明确表示同意以现状返还，并通知原告收取案涉商铺，原告明确表示拒绝现状接收房屋。本院认为，如前所述，被告应按照现状返还房屋，在被告已在庭审中向原告发出交付通知的前提下，原告应当在合理期限内履行配合受领房屋的义务，以防止损失扩大，该期限本院认定以被告当庭发出通知之日起7日内较为合理。逾期致使损失扩大的，就扩大部分的损失，原告应自行承担。故占有使用费的起止时间为2019年1月24日至2019年3月1日，标准参照前述租金计算方式。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告吴彩珠与被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司签订的《上海金山国际贸易城·得意家家具广场商铺委托经营管理协议》于2019年1月23日解除；二、被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日立即将位于上海市金山区金山大道4068号2130室的商铺返还于原告吴彩珠；三、被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴彩珠支付自2015年5月30日起至2019年1月23日止的租金(以260,600.7元为基数，按照中国人民银行颁布的同期贷款利率计算)；四、被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴彩珠支付房屋占有使用费(以260,600.7元为基数，自2019年1月24日起算至2019年3月1日止，按照中国人民银行颁布的同期贷款利率计算)；五、驳回原告吴彩珠的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币25元(原告已预缴)，由被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司负担。被告所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟二〇一九年三月三十日书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。