江西省南城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣1021民初1611号 原告（反诉被告）：吴金生，男，1962年8月1日出生，汉族，住南城县。 委托诉讼代理人：杨晓霞，南城县万坊镇法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：刘小奇，男，1968年10月22日出生，汉族，住南城县。 委托诉讼代理人：刘文龙，江西赣硕律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴金生与被告（反诉原告）刘小奇租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴金生及其委托诉讼代理人杨晓霞、被告（反诉原告）刘小奇委托诉讼代理人刘文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吴金生向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《停车场租用合同》；2、判决被告给付原告违约金20000元；3、判决被告给付原告停车场的租金66664元（从2018年1月算至8月，每月租金8333元），之后租金算至搬离停车场为止。事实和理由：2014年5月8日，原、被告双方经协商一致，签订一份《停车场租用合同》，被告租用原告位于金陵饭店内的停车场，租期10年，从2014年6月7日至2024年7月7日止。前5年租金每年10万元，后5年租金每年13万元。合同约定：第5年的租金为10万元在2018年3月6日前交全年租金10万元。现已2018年8月份，至今被告没有履行给付租金的义务。期间，原告多次催讨，被告拒不给付，无奈，原告只有根据《停车场租用合同》第七条之规定：“乙方（被告）延迟两个月未交清租金，合同自动解除，甲方（原告）收回场地”。故原告为维护自己的合法权益，诉至法院。 被告（反诉原告）刘小奇辩称：一、原告无权直接要求单方面解除租赁合同。1、因原告未履行催告义务，故不符合承租人单方面解除合同的程序要件；2、因被告在迟延给付租金后，主动要求给付租金，却因原告拒收租金无法支付，被告迟延交付租金未达到六个月及经催告后及时表示履行租金，故未造成根本违约，不符合承租人单方面解除合同的实质要件。二、原告要求违约金数额过高，建议按照中国人民银行同期贷款利率计算。 被告（反诉原告）刘小奇向本院提出反诉请求：1、请求依法判决吴金生赔偿刘小奇因被政府切割厂棚的工程造价损失53215.99元、因被政府拆除的围墙的工程造价损失24117.15元、因厂棚被切割导致出租面积减少，给申请人造成的经济性损失68719.68元（自2017年6月1日至2019年3月5日，日经营性损失为107.04元/天）及鉴定费等各项损失合计171052.82元及自2019年3月6日至合同解除之日止的因厂棚被切割导致出租面积减少给刘小奇造成的经济性损失（每日按107.04元计算）；2、返还反诉人因停车场经营性面积减少而相应减少的租金暂计10000元；3、被反诉人赔偿反诉人违约金20000元；4、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2014年5月8日，反诉人与被反诉人签订了一份《停车场租用合同》，合同约定：如果甲、乙双方有一方违反本合同未履行义务，则应赔偿对方人民币2万元。被反诉人在出租停车场时，将不属于被反诉人所有的空地一并出租给反诉人使用，导致南城县建昌镇人民政府将反诉人为了经验需要搭建的钢制厂棚进行了切割，损坏了部分厂棚，同时导致反诉人所承租的面积减少，由此给反诉人造成了一定的经营性损失。另，被反诉人在未经反诉人同意的情况下，将已经承租给反诉人使用的第四层楼房私自出租给案外人居住。综上所述，被反诉人已构成违约，为维护反诉人的合法权益，特向人民法院提起反诉。 原告（反诉被告）吴金生针对被告（反诉原告）刘小奇的反诉辩称：1、厂棚和围墙都不是本案租赁物，是被告（反诉原告）擅自搭建的违章建筑物，应由其自己承担损失；2、停车场的面积是2963平米，合同上约定2600平米，实际多出了300多平米；3、违约金不符合规定，我方不构成违约。 经审理查明：2014年5月8日，甲方吴金生与乙方刘小奇签订《停车场租用合同》一份，约定乙方租赁甲方停车场停放车辆，合同第一条约定，停车场坐落在金陵饭店内，占地面积约2600平方米，甲方将停车场地和四楼一套房间出租给乙方使用；合同第二条约定，停车场租赁期限为十年，出租方从2014年6月7日起将停车场交付承租方使用，至2024年6月7日收回；合同第三条约定，租金按年计算即前五年每年租金为人民币10万元，后五年租金每年为人民币13万元，前二年租金一次交清，合计20万元在2014年5月6日前一次性交清，第三、第四年租金为20万元在2016年3月6日前交清，第五年租金10万元在2018年3月6日交全年租金，2019年到2024年租金每年13万元，交款方式同上；合同第七条约定，乙方延迟两个月未交清租金，合同自动解除，甲方收回场地；第九条约定，如果甲、乙双方有一方违反本合同未履行义务，则应赔偿对方2万元；第十条约定，合同期满后乙方应恢复原状交付甲方使用（包括完整无损的水泥地面）；合同还对租赁期间的税费、场地使用其他方面进行了约定。合同签前期，双方均按合同约定履行了主要义务。合同约定，2018年3月6日前交全年租金10万元，被告刘小奇未按时给付租金，2018年8月16日，原告吴金生发短息给被告刘小奇告知其已逾期两个月未交租金，要求解除合同，后被告分别于2018年8月22日及8月28日发短信给原告通知其领取租金或提供银行账号。南城县建昌镇政府于2018年9月8日出具情况说明，载明：2017年4月份，建昌镇国土资源管理部门调查后发现，刘小奇承租的场地面积超过了吴金生竞拍取得南城县4S西南侧GD-04场地的土地使用权面积，并在超出部分违法搭建了钢制厂棚用于经营汽车修理，根据相关法律规定，南城县建昌镇人民政府对违法搭建的钢制厂棚进行了切割拆除。南城县建昌镇政府另于2019年3月5日出具情况说明，载明：为了协调解决金陵饭店西南侧，登高西路延伸段与206国道东南夹角处的GD-05地块正常建设，建昌镇于2017年5月拆除南城奇隆汽车维修厂位于GD-05地块红线范围内的厂房。经被告申请，由本院委托江西求实司法鉴定中心出具鉴定意见：1、吴金生出租给刘小奇场地的有效使用面积2678.04（含非法占用部分）平方米，如果扣除非法占用部分，有效使用面积为2456.6平方米；2、被政府切割的厂棚的工程造价损失为53215.99元；3、被政府拆除的围墙的工程造价损失为24117.15元；4、因厂棚被切割导致出租面积减少，给刘小奇造成的汽修厂日经营性损失为107.04元。上述鉴定花费鉴定费25000元。原告于2017年左右将合同约定出租给被告的四楼一套房间另行出租给了案外第三人。 以上事实的认定，有原告（反诉被告）提供的身份证、租赁合同、国有土地使用证、公证书、短信记录，被告（反诉原告）提供的身份证、询问笔录、短信记录、建昌镇政府出具的情况说明两份、照片、鉴定意见书、鉴定费发票、证人徐某、彭某的证人证言等及当事人的陈述相印证。 本院认为，一、关于是否应解除租赁合同的问题。原、被告于2014年5月8日签订的《停车场租用合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立并生效。合同第三条约定，第五年租金10万元在2018年3月6日前交，合同第七条约定，乙方延迟两个月未交清租金，合同自动解除。 被告未按约定期限支付租金，至2018年8月16日原告短信通知被告解除合同，被告分别于2018年8月22日、8月28日短信通知原告领取租金。庭审过程中，被告表示愿意交纳租金，希望继续承租，而原告明确表示要求解除合同。被告辩称，被告迟延给付租金，但拖欠租金累计未达到六个月以上，未构成根本违约，原告未履行催告义务，不符合解除合同的实质条件。对此，本院认为，租赁合同约定了租金交纳期限并约定两个月未交清租金，合同自动解除，该约定系双方当事人的真实意思表示，为附条件解除合同的情形，且该约定并未违反法律的强制性规定，现被告未按时交纳租金，且迟延超过两个月，应视为解除合同的条件成就，被告的抗辩理由不成立，故对原告要求解除合同的诉请予以支持。二、关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿损失的问题。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其因被政府切割的厂棚的工程造价损失53215.99元、被政府拆除的围墙的工程造价损失24117.15元、因厂棚被切割导致出租面积减少，造成的经济损失68719.68元（自2017年6月1日算至2019年3月5日，2019年3月6日至合同解除之日的损失继续计算）。对此，本院认为，被告（反诉原告）诉称的厂棚及围墙并非本案的租赁物，系被告未经出租人同意自行搭建，合同对此亦无相关约定，厂棚及围墙被拆除系因被告超过承租范围搭建所致，原告（反诉被告）对此并不存在过错，该部分损失系被告（反诉原告）自身过错造成，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿该部分损失的诉请不予支持。三、关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还因停车场经营性面积减少而相应减少的租金10000元的问题。租赁合同约定，停车场坐落在金陵饭店内，占地面积约2600平方米，甲方将停车场和四楼一套房间出租给乙方使用，经鉴定，吴金生出租给刘小奇场地的有效使用面积2678.04（含非法占用部分）平方米，如果扣除非法占用部分，有效使用面积为2456.6平方米，根据该鉴定意见，可以认定原告出租给被告的实际有效使用面积为2456.6平方米，与合同约定的2600平方米相差143.4平方米，根据公平原则，应扣减相应的租金，应扣减租金：减少面积143.4平方米/合同约定面积2600平方米×已支付租金金额400000元=22061.5元，现被告（反诉原告）仅主张减少租金10000元，故对被告（反诉原告）要求返还租金10000元的反诉请求予以支持。四、关于违约金的问题。原告要求被告支付违约金20000元，被告反诉要求原告支付违约金20000元。对此，本院认为，合同第九条约定，如果甲、乙有一方违反合同未履行义务，则应赔偿对方人民币2万元。被告延迟交付租金的行为已构成违约。原告违反合同约定，将出租给被告的四楼一套房间擅自转租给第三人亦构成违约。合同中对违约责任虽作了明确约定，但鉴于双方互负违约责任，且双方的违约过错并未给对方造成明显或过高的损失，故本院酌定双方违约责任相互折抵，原、被告均不另行支付对方违约金。五、关于被告尚欠的租金金额计算问题。原告主张未支付的租金从2018年1月算至搬离停车场之日。经庭审查明，被告已支付前四年的租金，即2014年6月7日至2018年6月6日，尚欠租金应从2018年6月7日算至实际搬离承租场地之日。之后的租金仍应按实际出租面积核算，即每日租金259元（实际出租面积2456.6平方米/合同约定面积2600平方米×100000元/年÷365天）。2019年6月7日之后的租金按每日336元计算（2456.6平方米/2600平方米×130000元/年÷365天）。被告(反诉原告)要求原告（反诉被告）支付鉴定费25000元，因被告申请对出租场地的有效使用面积、被切割的厂棚的工程造价损失、被拆除的围墙造价损失、因厂棚被切割导致出租面积减少造成的经营性损失进行鉴定，本院仅对出租场地的有效使用面积这一项鉴定意见予以采信并作出相应的处理。因鉴定机构未对该四项鉴定事项的鉴定收费情况进行区分，故本院酌定由原告（反诉被告）负担鉴定费6250元（25000元÷4）。另原告在庭后提交了承租场地水泥路面损坏的照片，因原告未针对水泥路面的损坏提出具体的诉讼请求，且未当庭举证质证，对此，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告吴金生与被告刘小奇于2014年5月8日签订的《停车场租用合同》； 二、被告刘小奇应于本判决生效后二十日内搬离位于金陵饭店内的停车场，并支付租金（从2018年6月7日至实际搬离日的租金按259元/天计算，2019年6月7日之后的租金按336元/天计算）； 三、驳回原告吴金生的其他诉讼请求； 四、原告（反诉被告）吴金生返还被告（反诉原告）刘小奇因出租面积减少而核减的租金10000元、支付鉴定费6250元（该两笔款项可在被告刘小奇应支付的租金中直接扣减）； 五、驳回被告（反诉原告）刘小奇的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1966元，由本诉原告吴金生负担966元，由本诉被告刘小奇承担1000元，反诉案件受理费3721元，由反诉原告刘小奇负担3321元，由反诉被告吴金生负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审 判 长  钟绍华 人民陪审员  李科学 人民陪审员  欧阳辉 二〇一九年三月二十一日 法官 助理  邱 娜 书 记 员  单 燕