广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1971民初30216号原告：东莞市东城资产经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道综合大楼，统一社会信用代码：9144190077693226X5。法定代表人：萧国强，总经理。委托诉讼代理人：王莹，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：巢福彪，广东赋诚律师事务所实习律师。被告：东莞市裕江电子商务有限公司，住所地：广东省东莞市东城区主山小塘坣塘东路35号，统一社会信用代码：914419003512577052。原告东莞市东城资产经营管理有限公司诉被告东莞市裕江电子商务有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王莹、巢福彪到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年5月16日签订的两份《物业租赁合同》；2、被告支付租金20156元、水电费10350元、物业管理费12402元；3、被告支付违约金6047元；4、被告支付律师费7000元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年5月16日签订物业租赁合同，约定原告将位于广东省东莞市××街道××山振兴路××Ｂ205租给被告，建筑面积共计172平方米，租赁期限从2016年1月1日至2018年10月21日，约定2016年1月1日至2016年10月31日每月租金3268元，2016年11月1日至2017年10月31日每月租金3956元，2017年11月1日至2018年10月21日每月租金4300元，物业管理费每月344元；位于广东省东莞市东城街道主山振兴路333号宿舍楼（A405、A412、A413、A415、B408）租给被告，建筑面积共172.5平方米，租赁期限从2016年1月1日起至2018年11月30日止，约定2016年1月1日至2016年11月30日每月租金1897.5元，2016年12月1日至2018年11月30日每月租金2070元，物业管理费每月345元，水电费按每月实际产生计算，被告拖欠租金超过60日的，原告有权立即解除合同，保证金不予退还，并要求被告支付两个月租金作为违约金。原告已于2016年1月1日向被告交付物业，但是被告未依约按时向原告交纳租金、管理费、水电费，金额已累计达42908元。被告未作答辩。经审理查明，2016年5月16日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订两份《物业租赁合同》，约定：甲方将位于东莞市东城街道主山振兴路333号B栋205及宿舍楼（A405、A412、A413、A415、B408）租给乙方；B栋205的租赁期限从2016年1月1日起至2018年10月21日止，2016年1月1日至2016年10月31日的每月租金为3268元，2016年11月1日至2017年10月31日的每月租金为3956元，2017年11月1日至2018年10月21日的每月租金为4300元，物业管理费为344元/月；宿舍楼的租赁期限从2016年1月1日至2018年11月30日止，2016年1月1日至2016年11月30日的每月租金为1897.5元，2016年12月1日至2018年11月30日的每月租金为2070元，物业管理费为345元/月；乙方须于每月10号前交纳当月租金及物业管理费；乙方承租期间发生的水电费、物业管理费等费用由乙方承担；如乙方逾期未向甲方支付租金，应按每拖欠一日按拖欠金额的5%向甲方支付违约金，拖欠超过60日，甲方有权解除合同，保证金不予退还，乙方应支付甲方两个月租金作为违约金；如双方产生争议，乙方应赔偿甲方维权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、保全担保费、鉴定费、律师费、仲裁申请费等。2018年9月6日，原告与广东赋诚律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师作为原告与被告租赁合同纠纷一案的诉讼代理人，律师费为7000元。庭审中，原告确认案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证。原告主张被告已于2017年6月30日将案涉租赁物交还给原告，被告尚欠原告2017年3月至6月期间的租金、2016年1月至2017年3月期间的水电费及2016年1月至2017年6月期间的物业管理费未付清，其中，2017年3月的租金尚欠2078元未付，2016年1月至2017年3月期间的水电费已支付5000元。原告提交了欠租明细表、水电费发票等证据以证明被告拖欠租金、水电费的情况。以上事实，有原告提交的物业租赁合同、欠租明细表、电费发票、水费发票、民事委托代理合同、律师费发票，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，也没有证据证明经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告与被告签订的两份《物业租赁合同》为无效合同。因无效合同自始无效，不存在合同解除的问题，对原告诉请解除《物业租赁合同》，本院不予支持。案涉《物业租赁合同》无效，但被告占有使用案涉租赁物，应按合同约定的租金标准向原告支付占有使用费，并支付占有使用期间实际产生的水电费、物业管理费。被告未举证证明其支付占有使用费及水电费、物业管理费的情况，根据原告的举证，对原告主张被告尚欠2017年3月至6月期间的占有使用费20156元、2016年1月至2017年3月期间的水电费10350元、2016年1月至2017年6月期间的物业管理费12402元，本院予以采信。被告应向原告支付占有使用费20156元、水电费10350元及物业管理费12402元。因《物业租赁合同》无效，原告诉请被告支付违约金及律师费均缺乏依据，本院均不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告东莞市裕江电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东城资产经营管理有限公司支付占有使用费20156元、水电费10350元、物业管理费12402元，共计42908元。二、驳回原告东莞市东城资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1198.87元，已由原告预交，由原告负担326.17元，被告负担872.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邓艳霞人民陪审员  尹镜明人民陪审员  欧浩森二〇一九年三月二十日书 记 员  曾妍纯附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。