广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初2978号原告（反诉被告）：叶昂，男，1980年9月5日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托代理人：高华、谢杰，均系广东骏道律师事务所律师。被告（反诉原告）：王敬途，男，1980年9月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告（反诉被告）叶昂与被告（反诉原告）王敬途租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶昂及其委托代理人高华、谢杰，被告（反诉原告）王敬途到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶昂诉称：2017年7月22日，原告（乙方/承租方）与被告（甲方/出租方）经广州正富房地产代理有限公司居间介绍签订《租赁合同》。该合同约定：甲方将其拥有的坐落于天河区天河北路565号xx房出租给乙方使用，房屋建筑面积233.76平方米，房屋用途住宅，月租金9000元，租期自2017年8月1日起至2019年7月30日止。租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的1日前缴付次月租金（书写笔误，实际履行为每月的1日前缴付当月租金），乙方于2017年7月22日前向甲方交纳27000元（书写笔误，实际履行变更为18000元）作为房屋租金押金（保证金）。合同签订当天，原告通过银行转账向被告支付了28500元，包含押金18000元、2017年8月份租金9000元及7月份部分租金1500元。合同签订后，原告一直依约履行合同，并依约交纳租金及水电费、管理费。2017年12月上旬，原告与被告协商解除《租赁合同》，但最终双方没有达成任何协商结果，因此原告决定仍继续履行租赁合同，原告依约向被告转账支付了2018年1月份的租金及电费9120元。但是，原告在2017年12月29日发现被告已将案涉房屋门锁更换，无法以被告交付的钥匙打开房门。后经原告确认，被告己于2018年1月1日将案涉房屋转租给他人。被告单方将房屋转租，构成违约，致使原告合同目的落空。同时，依约及相关法律规定，原告有权要求被告退还2018年1月份的房租9000元，并承担双倍退还押金的违约责任，且被告应配合原告拆除案涉房屋内属原告所有的空调。现诉至法院，请求法院判令：1、确认双方签订的《租赁合同》因被告违约转租己于2018年1月1日解除。2、被告向原告退还2018年1月份的租金9000元。3、被告向原告退还押金18000元，并需向原告支付违约金18000元。4、被告向原告返还案涉房屋内属原告所有的空调，并配合原告拆除。5、被告承担全部本案诉讼费。王敬途辩称并反诉称：我方同意叶昂第2、4项诉请，不同意其余诉请。一、2017年12月10日叶昂致电我方，明确表示要求在12月退租，2018年1月不再租赁房屋。虽然临近春节，是房屋租赁淡季，我方仍然在电话当场同意了叶昂的提前退租要求。双方对叶昂提前退租和租约解除达成一致。二、基于12月10日双方在电话对叶昂提前退租达成的一致意见，2017年12月12日双方现场安排交接手续及退租相关事宜，查验了房屋和原配置的设备家具。叶昂已基本搬走私人物品，并实际搬出了承租房屋，且承诺会尽快搬走剩余的少数大件床垫和货物。叶昂把房屋钥匙交与我方，表示可以开始找中介带客看房。我方接受了叶昂的安排，并根据双方约定，把钥匙留给中介公司开始随时带客看房。至此，根据叶昂的行动，叶昂已实际搬出了承租房屋，双方完成了解除租赁合同的交接手续及退租事宜。三、在不影响12月10日租约解除、12月12日完成交接手续及退租事宜的情况下，双方约定如下几个租约解除及退租后的后续问题仍需进一步商定：1、叶昂表示拆除自己买的空调很麻烦，希望转让给我方。我方并不需要空调，但出于减少叶昂时间和成本考虑，同意购买该空调，但是转让价格有待核实。2、鉴于叶昂提前退租的要求和行为，我方要求其承担违约责任，叶昂表示愿意承担违约责任。双方约定赔偿方案可根据房屋重新出租的实际情况再确认。四、因为春节前是房屋租赁淡季，房屋面临空置两个月以上的损失风险。2017年12月12日双方完成退租事宜时，为尽可能减少损失，约定可立刻找中介带客看房，如新租客在12月份内起租，12月份租金归叶昂所有。我方随后就把钥匙留给中介公司安排带客看房。但是由于临近春节，租客观望情绪浓厚，租赁价格远低于平时正常市场价，我方最后只能在2017年12月18日支付3800元中介费，以月租7600元重新出租房屋，租期从2018年1月1日到10月31日，租期10个月。和此前月租9000元的租赁合同对比，重新租赁房屋租金的实际损失为14000元［（9000－7600）×10］，加上3800元中介费，共计17800元。12月17日我方提醒叶昂搬走剩余物品，以免被中介和新租客损坏。叶昂微信语音回复会尽快搬走。12月18日签约时，我方致电叶昂，叶昂知悉房屋已经重新被出租，并再次表示会尽快搬走剩余物品。五、因叶昂春节前提前退租，对我方造成的直接经济损失如下：1、双方签约时我方支付了中介费4500元。叶昂在24个月的合同期内仅租赁了5个月，导致我方实际损失中介费3562.5元（4500×19÷24）。2、重新租赁房屋的实际损失为17800元［（9000-7600）×10+3800］。叶昂签约时向我方交纳18000元房屋租金押金。叶昂违反了合同条款和法律规定，作为违约方应赔偿等额于押金的金额作为违约金。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应赔偿，赔偿应以实际损失为准。叶昂除赔偿我方等额于押金的18000元作为违约金以外，还需额外补偿直接经济损失3362.5元。六、此后对于上文第五项的赔偿确认过程中，我方多次询问叶昂的诉求和想法，但是叶昂一直拖延，只要求见面协商，拒绝明确提出他的解决万案。叶昂在12月26日突然以仅有口头协商为由，提出要求继续履行合同，尽管叶昂在12月10日已经通过电话明确表示退租和解除合同。所以我方认为，叶昂是故意逃避书面形式沟通，拖延赔偿确认，并希望以无书面形式通知和赔偿协商不一致为由，寻求合同没有解除的不实理据。七、鉴于叶昂一直故意拖延赔偿确认，并在12月26日突然提出继续履行合同等出尔反尔的行为，我方认为叶昂已背离了租赁合同解除以后的正常退租流程，存在未知的风险。鉴于上文第二项所述，双方已经完成退租交接手续，叶昂已实际搬出租赁房屋，出于保护房屋财产安全考虑，我方于12月29日更换了门锁。八、2018年1月2日，我方发现叶昂在12月31日转账了9120元。因为租赁合同已解除，我方马上表示返还叶昂9120元。由于我方一直是租金收款方，没有叶昂的银行账号信息，所以我方通过微信转账，但叶昂没有接收。随后，叶昂声称现场发现房屋被重新租赁，尽管如上文第二项和第四项事实：12月12日双方当面交接钥匙和约定让中介带客看房，12月18日电话沟通中叶昂也知悉房屋已经重新被出租。综上所述，2017年12月10日，叶昂已在电话明确表示要求提前退租解除合同，我方也接受解除合同，双方达成一致意见，解除租赁合同。2017年12月12日，双方在现场查验房屋和设备家具，完成退租交接事宜，叶昂把房屋钥匙交与我方，并以实际行动搬出了承租房屋。叶昂在2017年12月已明确表示并以自己行动表明不再履行房屋租赁合同，合同在12月份已解除。我方1月份重新出租房屋合情合理，是基于合同已经解除的情况下依赖于叶昂行动和意志表示采取的行为，且尽量减少叶昂毁约造成的损失。此外，叶昂拒绝我方依约及相关法律规定的赔偿方案，不明确回复确认，一直拖延并影响了我方后续的正常租赁，应承担赔偿确认失败的全部责任。叶昂提前退租解约，造成我方直接经济损失21362.5元，应由其承担赔偿责任。因此，我方提出反诉，请求法院判令：1、叶昂除赔偿我方等额于押金的18000元作为违约金外，还需额外补偿直接经济损失3362.5元。2、叶昂拆除所有的空调，搬走遗弃在房屋的大件家具，并承担对安装拆除空调造成房屋损坏的相关修缮费用300元。3、叶昂承担全部本案诉讼费。叶昂针对王敬途的反诉辩称：我方不同意王敬途的反诉请求，详见我方诉状意见。经审理查明：2017年7月22日，经广州正富房地产代理有限公司（简称正富公司）提供居间服务，王敬途（甲方/出租人）、叶昂（乙方/承租人）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将广州市天河区天河北路565号xx房（简称涉案房屋）出租给乙方作住宅使用，房屋建筑面积233.76平方米，月租金9000元，租期自2017年8月1日起至2019年7月30日止。租金按月计算，以转账方式支付，由乙方在每月1日前缴付次月租金。乙方在2017年7月22日前向甲方缴纳27000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；本押金不得于租赁期满前抵付租金。乙方于租约期满、解除合同或终止合同时，应即时迁出及交还该物业给甲方，如有任何遗留物品，甲方有权作出处置。任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。租赁期间，合同一方均有权提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方；甲方要求提前解除合同的，须退还押金并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。租赁期满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方；一切嵌装在墙体内的装修（包括乙方已征得甲方同意改变的装修部分），乙方一律不得拆烂、损毁及拆走，同时甲方不予补偿，除此之外一切乙方搬入的可移动的财产均可搬走等。签约当日，叶昂转账支付王敬途28500元（包含租赁押金18000元、2017年7月部分租金1500元及2017年8月租金9000元）。2017年12月2日，叶昂转账支付王敬途2017年12月租金9000元。2017年12月16日，经正富公司提供居间服务，王敬途（甲方/出租人）、赖小鹏（乙方/承租人）双方签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2018年1月1日至2018年10月31日，月租金7600元等。2017年12月31日，叶昂转账支付王敬途2018年1月租金及水电费合计9120元。2018年1月31日，叶昂提起本案诉讼。本案中叶昂、王敬途双方均提供双方微信往来记录聊天截图。该证据显示：1、2017年12月7日叶昂称“王先生，谢谢您的电话是多少了？”，当日王敬途回复告知其电话号码。2、2017年12月11日王敬途称“叶生，我这周要出差，特别忙。我明天上午抽空去金田先看看基本情况，了解一下情况，我们再讨论退租事宜”，叶昂回复称“好的，您明天上午大概几点到呢？”，王敬途回复称“十点半左右方便吗？”，叶昂回复称“没问题。”。3、2017年12月17日王敬途称“叶先生，房间的东西记得清理一下，我怕中介和下批租客会弄坏您的物品。”“水费煤气我明天看看，金额不多就算了。”“空调如果不是变频，应该是两千多。”4、2017年12月18日王敬途称“叶先生，和太太沟通了一下。我们返还您3500吧，年前比较难招租，为了避免过年几个月空置浪费，我们其实给了新租客很大的优惠空间，也额外多支付了一笔中介费。10到11月的电费金额是一百多，我就在3500里面扣除100算了。其他费用我但是查表不多就算了。”，叶昂回复称“您这样的条件我很为难，扣除了物业费用连空调费用都不够了。您看看再考虑先了。”，王敬途称“您觉得多少费用合适？”，叶昂回复称“我们还是找个时间见面协商吧。”5、2017年12月26日叶昂称“王先生，您好！鉴于我们双方无法达成一致，我决定继续履行合同。”，王敬途回复称“其实你已经提前通知我不预约了，现在出尔反尔，两次了……”，叶昂又回复称“我们之间有过口头协商，不过很明显，我们之间存在巨大差异，未能达成一致意见。经过综合考虑，我决定继续履行合约。我们之间的一切都应以事实为依据，以法律为准绳。”，王敬途回复称“口头通知也是通知，所谓的差异也没有，退租以后处理按照合同来就可以”“事实就是签约两年，你提前通知我退租，我们按照合同的规定解除预约。”“一切按照合同来，没有法律问题，你还有几个月的物业费没有按照租约约定交纳，麻烦按照合约规定缴纳好。你现在反悔要租，我不再租，就是这样。”，叶昂又称“1、您所述事实仅仅只是您所认定的事实；2、合同是对双方的约束。您阐述一切按照合同来，这一点我也认同。”。6、2018年1月2日王敬途称“叶先生，我看你31号给我转了9120元，我微信返还你。押金你要多少告诉我个数吧”，王敬途随后微信转账9120元给叶昂（款项用途注明为“返还房屋和电费”，但未显示叶昂接收转账）。7、2018年1月2日叶昂称“我现在已经到金逸芳居2503”“发现有一个赖先生在这里已经租了房子”“签订的合同是从1月1日开始，到今年10月”，王敬途回复称“是的。因为上个月你退租，我已经从1月1日重新出租了。”，叶昂又回复称：“王先生：您好！鉴于目前的情况，合同的履行出现重大分歧。现大家都很忙，为了避免大家进一步的耗费时间和精力，我的方案如下：1、退还1月租金9000元，另加120元为电费，无需退还。9–12月物业也已经结清。2、退还8000元押金。3、空调我安排人员拆走，您这边及新租户予以配合，空调搬迁可能需要您的放行你需要签字。4、房屋内属于我的物品，我安排车拉走。5、双方达成一致后，退还金额24小时内，微信、支付宝或银行转账方式支付。双方共同协商达成合同解除意愿。6、如未达成一致，或规定时间内，未足额支付相应退款共计17000元，则视为协议未达成，双方合同继续有效。双方争议将通过法律途径解处理。”庭审中王敬途表示：2017年12月12日双方已办理涉案房屋交接，叶昂也已于当日将涉案房屋钥匙交还给涉案房屋钥匙给我方，叶昂仍保留一条钥匙只是为了方便搬走其自有物品。叶昂表示：2017年12月12日我方确实交回一条房屋钥匙给王敬途，当时王敬途答应退回部分押金，且便利中介公司另外找人看房，在这种情况下我方才交回一条钥匙，保留一条钥匙在手上，不代表交回钥匙就交回涉案房屋。庭审中双方同意庭后自行办理涉案房屋内属于叶昂物品的交接手续。庭审后叶昂提交《天河北金逸芳居2503租户物品交接清单》，确认双方已于2018年6月2日办理了除1.8米双人床1张、板材三斗柜1张之外全部物品的交接手续。王敬途提供其手机与叶昂的通话记录截图。该截图显示：2017年12月8日叶昂致电王敬途一次，2017年12月9日叶昂致电王敬途三次，2017年12月10日叶昂致电王敬途一次，2017年12月18日叶昂致电王敬途一次，2018年1月2日王敬途致电叶昂一次。上述证据经质证，叶昂表示：真实性、合法性、关联性无异议，但只能证明双方曾通话，但无法证明王敬途的证明内容；双方当时有对合同解除事宜进行协商，但未达成解除合同的合意，且我方无意单方解除合同。王敬途对其反诉主张的损失提供正富公司出具的中介费《收款收据》一份予以证实（叶昂对该收据的真实性予以确认），该收据载明：收到王敬途交来涉案房屋服务代理费3800元。本院认为：叶昂、王敬途双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋已于2017年12月16日由王敬途另行出租给案外人，租期自2018年1月1日起算，叶昂、王敬途双方合同已实际解除，对此本院在判决主文不再赘述。关于合同解除归责于何方的问题，一方面，合同签订后王敬途已交付涉案房屋给叶昂使用，叶昂也正常支付租金，双方履行合同情况并无异常。根据双方微信往来记录，2017年12月11日王敬途称其于2017年12月12日到涉案房屋实地察看后双方再讨论退租事宜，对此叶昂并无异议。叶昂、王敬途双方均确认叶昂于2017年12月12日将涉案房屋一条钥匙交回给王敬途。从文字理解及常理而言，“退租”是针对承租方而言的，交还房屋钥匙则意味着交回涉案房屋的占有控制权，叶昂作为完全民事行为能力人对此应有清醒认识。本案中叶昂对其为何在租期未满的情况下将涉案房屋钥匙交还给王敬途未作出充分合理的解释，叶昂也没有证据证明当时是作为出租方的王敬途提出提前解除合同，本院认定本案系叶昂一方先行提出解除合同。另一方面，作为王敬途而言，其在双方未对合同解除的押金退还、物品交接、水电确认等结算事宜达成一致的情况下，便于2017年12月16日另行与案外人签订租赁合同，且本案没有证据表明王敬途在另行出租后及时告知叶昂。另外，双方微信往来记录反映：2017年12月18日双方就押金退还等问题进行磋商，但未能协商一致；2017年12月26日叶昂向王敬途表示要求继续履行合同，王敬途则表示此前叶昂已表示提前解除合同现又反悔；2018年1月2日叶昂提出其解决方案，包括王敬途退还押金8000元及2018年1月租金9000元等，否则将循法律途径解决。综上，叶昂、王敬途将合同解除责任完全归责于对方，均有失偏颇。综合本案案情，本院认定叶昂、王敬途对合同解除均负有过错，但鉴于双方纠纷源于叶昂先行提出解除合同引起，且叶昂在其2018年1月2日解决方案中也仅要求王敬途退还部分押金，故本院根据双方合同约定，遵循公平合理、诚实信用原则，酌情判令王敬途退还叶昂租赁押金9000元。同时王敬途应退还叶昂2018年1月租金9000元。叶昂、王敬途要求对方向己方支付违约金18000元，均理据不足，本院不予支持。诉讼中叶昂、王敬途双方已自行办理了空调等物品的交接事宜，属双方当事人自行处分权利，本院对叶昂要求返还物品的本诉请求及王敬途要求搬离物品的反诉请求均不再支持。王敬途要求叶昂赔偿因拆除空调造成的房屋损坏的相关修缮费用300元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。如上所述，综合本案案情，王敬途要求叶昂赔偿直接经济损失3362.5元，理据不足，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，王敬途退还叶昂租赁押金9000元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，王敬途退还叶昂2018年1月租金9000元。三、驳回叶昂的其他本诉请求。四、驳回王敬途的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3540元，由叶昂负担1770元，王敬途负担1770元。反诉受理费220元，由叶昂负担25元，王敬途负担195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  关东英人民陪审员  叶曼玲二〇一九年三月××日书 记 员  梁怡筠梁雅芝