浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初22069号 原告：王卫国，男，1971年10月21日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：汪若昕，浙江凯鼎律师事务所律师。 被告：胡瑞洪，男，1966年1月12日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：胡凤英，女，1969年4月28日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：李小囡，女，1934年7月16日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：胡启迪，男，1993年4月1日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡、胡启迪的共同委托诉讼代理人：朱磊，浙江睿磊律师事务所律师。 被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡、胡启迪的共同委托诉讼代理人：郑晨，浙江睿磊律师事务所律师。 被告：李多林，女，1981年5月21日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告王卫国（以下简称原告）与被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡、胡启迪、李多林（以下简称五被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年12月11日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判，并于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人汪若昕，被告胡瑞洪以及被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡、胡启迪的共同委托诉讼代理人朱磊到庭参加诉讼，被告李多林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2015年6月26日，原告经案外人梅弟坤介绍，与被告胡瑞洪、李小囡、胡启迪、李多林签订《房屋转让合同》一份，约定被告胡瑞洪、李小囡、胡启迪、李多林向原告出售被告胡瑞洪户坐落于杭州市余杭区的拆迁安置房，建筑面积为91.61平方米，总价格为人民币650000元，付款方式为现金一次性付款。2015年6月30日，应被告胡瑞洪的要求，原告交付给被告胡瑞洪人民币110000元，剩余款项按照被告胡瑞洪的指示，交付给案外人梅弟坤450000元，案外人梅剑锋90000元（案外人梅弟坤、梅剑锋系被告胡瑞洪、胡凤英的债权人）。此后，被告胡瑞洪、李小囡、胡启迪、李多林将案涉房屋交付给原告。现该房屋已经可以办理房产证，但被告胡瑞洪、李小囡、胡启迪、李多林以种种理由推诿，拒绝配合过户。另查明，被告胡凤英与被告胡瑞洪原系夫妻关系，在原告与被告胡瑞洪、李小囡、胡启迪、李多林签订《房屋转让合同》时已与被告胡瑞洪离婚。诉讼请求：1.请求判令原告与被告胡瑞洪、李小囡、胡启迪、李多林签订的《房屋买卖合同》有效；2.请求判令被告胡瑞洪、李小囡、胡启迪、李多林履行《房屋买卖合同》义务，办理房产证并将案涉房屋过户给原告；3.请求判令被告胡凤英配合被告胡瑞洪、李小囡、胡启迪、李多林办理房产证并将案涉房屋过户给原告；4.本案的全部诉讼费用由五被告承担。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.房屋转让合同一份（原件），证明被告胡瑞洪、李小囡、胡启迪、李多林将案涉房屋转让给原告，并就价格等进行了约定的事实； 2.征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书一份（原件），证明安置房屋系被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡、胡启迪拆迁所得的事实； 3.（2010）杭余余商初字第425号民事调解书一份（原件）、（2010）杭余余商初字第426号民事调解书一份（复印件）。 4.（2010）杭余余商初字第227号民事判决书一份（复印件）。 5.协议书一份（原件）。 证据3、4、5共同证明被告胡瑞洪、胡凤英欠案外人梅弟坤、梅剑峰大量债务以及被告胡瑞洪、胡凤英同意抵债的事实； 6.收条两份（原件）、证明一份（原件），证明原告按照合同约定，将购房款以被告胡瑞洪指定的方式交付给被告胡瑞洪以及案外人梅剑峰、梅弟坤的事实； 7.杭州市不动产权属信息查询记录一份（原件），证明案涉房屋房产证已经办出，记载有被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡、胡启迪姓名的事实； 8.结婚登记申请书一份（盖章确认复印件）、结婚登记处理审查表一份（盖章确认复印件）、离婚登记处理审查表两份（盖章确认复印件），证明被告胡瑞洪、胡凤英于1992年9月26日登记结婚，于2010年6月18日离婚以及被告胡瑞洪与李多林于2014年11月11日登记结婚，于2016年11月28日离婚的事实。 被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡、胡启迪答辩称：一、被告李小囡在房屋转让合同上并非自己亲自签字，其本人也对本次房屋转让的事实不知情；二、被告李多林并非涉案房屋的所有权人，从《征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》中可看出涉案房屋应属于被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡、胡启迪四人共同共有，被告李多林系被告胡瑞洪的第二任妻子（双方于2014年11月11日登记结婚），涉案房屋系被告胡瑞洪的婚前财产，故被告李多林不享有涉案房屋的产权，无权处分涉案房屋；三、因涉案房屋系被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡、胡启迪四人共同共有的财产，被告胡瑞洪、胡启迪、李多林在未经胡凤英、李小囡同意的情况下，无权处分涉案房屋；四、被告胡凤英、李小囡自收到法院传票之日起才知道涉案房屋已经被被告胡瑞洪等人出卖的情形，从而坚决反对出卖房屋的行为；五、至今为止，原告仅向胡瑞洪支付了11万元的购房价款，剩余54万元至今未予支付。虽然原告自述已将剩余54万购房价款直接交付给了合同外的第三人（梅弟坤、梅剑峰系被告胡瑞洪的债权人），但该付款行为原、被告的房屋转让协议上并未约定，事后被告胡瑞洪也未同意该转付行为。因此，原告至今未向被告支付购房全部价款的行为也已构成了严重违约，被告有权要求解除双方的房屋转让合同。综上所述，被告认为：原告王卫国与被告胡瑞洪、胡启迪、李多林签订的《房屋转让合同》虽然有效，但该合同仅对合同签订的双方当事人有效，对被告李小囡、胡凤英无合同约束力，另涉案房屋系被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡、胡启迪四人共同共有的财产，被告李小囡和胡凤英在不同意该房屋转让的前提下，涉案《房屋转让合同》不具有履行性。故此，本案原告的诉讼请求应当依法予以驳回。 被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡、胡启迪未出示证据证明其答辩主张。 被告李多林未作答辩，也未向本院提供证据，对原告提供的证据放弃到庭质证的权利。 原告出示的证据，被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡、胡启迪经当庭质证，对证据1的三性没有异议，但是待证事实有异议，该份合同中李小囡的签字并非本人签字，李小囡并不知道该房屋转让的事实；证据2、7三性没有异议；证据3-5真实性无异议，但是关联性有异议，案外人和被告的债权债务关系和本案没有关系，该债权债务被告已经和案外人通过法院执行后已经结清；证据6中11万元的购房款收条三性无异议，案外人出具的收条和证明三性均有异议，被告方并不知情；证据8三性没有异议，同时也证明了原告在与被告签订房屋转让时，被告胡凤英已经与胡瑞洪离婚，胡瑞洪无权代理胡凤英作出财产处理的决定。经审查，证据1，因原、被告均认可李小囡的签字非其本人所签，故本院对其签字之外的内容予以确认；证据6，其中案外人出具的收条和证明其性质为证人证言，但证人未出庭作证，故本院不予确认；其他证据的真实性本院均予以确认。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下： 2009年4月1日，被告胡瑞洪作为胡瑞洪户代表（乙方）与余杭区仓前镇人民政府（甲方）签订《征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，约定甲方对乙方坐落于仓前镇葛巷村8组21#的房屋进行征地拆迁，安置人口5人，安置总面积400平方米。协议书后所附的符合安置政策人员名单包括被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡、胡启迪。 2010年4月26日，案外人梅剑峰向本院提起诉讼，要求胡瑞洪、胡凤英归还借款1600000元，后本院于2010年8月16日作出（2010）杭余余商初字第227号民事判决书，支持梅剑峰的诉讼请求。 2010年9月21日，案外人梅建峰与被告胡瑞洪、胡凤英经本院调解，达成如下调解协议：胡瑞洪于2010年10月底前归还梅建峰1065600元，胡凤英对上述款项承担连带清偿责任，本院于同日对上述协议予以确认，并出具（2010）杭余余商初字第425号民事调解书。同日，案外人梅弟坤与被告胡瑞洪、胡凤英经本院调解，达成如下调解协议：胡瑞洪于2010年10月底前归还梅弟坤2330000元，胡凤英对上述款项承担连带清偿责任，本院于同日对上述协议予以确认，并出具（2010）杭余余商初字第426号民事调解书。 2010年9月21日，被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡曾与案外人梅剑峰、梅弟坤签订《协议书》，约定被告胡瑞洪、胡凤英拖欠梅剑峰、梅弟坤200万元借款，若被告胡瑞洪、胡凤英未能按期还款，被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡将其所享有的180平方米安置面积作价120万元转让给梅剑峰、梅弟坤，用于折抵债务。 2015年6月26日，原告作为乙方，被告胡瑞洪作为甲方签订《房屋转让合同》一份，约定甲方将坐落于杭州市余杭区的拆迁安置房屋转让给乙方，建筑面积91.61平方米，转让总价65万元，原告以现金方式一次性付款。被告胡启迪、李多林亦在该合同上签字，同意上述房屋买卖。 被告于2015年6月底7月初将案涉房屋交付给原告使用至今。 另查明： （一）案涉房屋于2018年9月25日登记至被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡、胡启迪名下，权证号为：浙（2018）余杭区不动产权第0122779号。 （二）被告胡瑞洪、胡凤英于1992年9月26日登记结婚，于2010年6月18日协议离婚；被告胡瑞洪、李多林于2014年11月11日登记结婚，于2016年11月28日协议离婚。 （三）原告为本案诉讼支出财产保全申请费5000元。 本院认为，原告要求确认《房屋转让合同》有效的诉讼请求，首先，《房屋转让合同》系原告与被告胡瑞洪、胡启迪、李多林的真实意思表示，且未违反相关法律法规规定，故应认定为合法有效，对原告与被告胡瑞洪、胡启迪、李多林具有约束力；其次，被告胡瑞洪、胡凤英、李小囡、胡启迪系案涉房屋的共同所有权人，《房屋转让合同》虽无全体共有权人的签字，但并不因此影响该合同效力；最后，因原、被告均认可该合同中李小囡的签字非本人所签，亦无证据表明系其授权的人员所签，故该合同对李小囡不发生效力。因处分共有财产须经全体共同共有人同意，现被告胡凤英、李小囡对被告胡瑞洪、胡启迪、李多林的处分行为不予追认，故原告请求被告胡瑞洪、李小囡、胡启迪、李多林继续履行《房屋转让合同》，协助原告办理过户手续的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。被告李多林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告王卫国与被告胡瑞洪、胡启迪、李多林签订的《房屋转让合同》有效； 二、驳回原告王卫国其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取10950元，由原告王卫国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 孙 莎 二〇一九年二月二十日 书记员 沈晓丽