广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28178号原告：佛山市嘉业物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区同济东路南浦村14座101号，统一社会信用代码91440604712394589G。法定代表人：杨耀根。委托诉讼代理人：植婷婷，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楹，广东卓盈律师事务所实习律师。被告：钟广志。原告佛山市嘉业物业管理有限公司诉被告钟广志物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月9日受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。本案于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人植婷婷、陈楹到庭、被告钟广志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费16093元；2.被告向原告支付违约金12571.08元（自2012年6月11日起按年利率24%暂计至2018年10月31日的违约金合共12571.08元；2018年11月1日起至被告完全清偿所欠款项之日止，按月利率2%计算）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年8月11日，原告与被告签订《物业管理委托合同》，合同约定原告为被告位于佛山市禅城区深华路8号嘉俊华苑5座303号房的物业提供物业管理服务，按建筑面积计算，以1.50元／平方米每月的标准，计费面积为139．34平方米，物业管理费用共209元／月。上述合同生效后，原告已按约定为被告提供规范的物业服务，积极履行合同义务。从2012年6月起暂计至2018年10月共77个月，被告一直拖欠原告的物业管理费，合计16093元。根据《物业管理委托合同》第五条第（三）款“如逾期不交管理费，每逾期一日则需按每日加收欠交金额千分之五的滞纳金”，若按此约定计算，被告应承担的滞纳金（实则为违约金）共计约为92182元，但原告为让被告尽快履行支付物业管理费及违约金的义务，对从2012年6月11日起至2018年10月31日的违约金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，适当减少至按年利率24％计算，被告应向原告支付违约金12571．08元（具体计算标准详见附表）。综上，原告长期拖欠物业管理费的行为已构成违约，损害了原告的合法利益，应当承担违约责任。原告为维护自身的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，望法院判如所请。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《广东省商品房买卖合同》《楼宇交付使用通知书》《房屋交付维修清单登记》。证明被告于2009年3月25日购买位于禅××××房，开发商向被告发出收楼通知书，被告于2009年8月11日签署《房屋交付维修清单登记》并同意接收涉案房屋，是房屋的所有权人。3.《物业管理委托合同》。证明原告与被告存在物业服务合同关系，按照合同约定，原告为被告位于禅××××房提供物业管理服务，被告应履行向原告支付物业管理费的义务。4.嘉俊华苑五座公摊电费表、公摊电费通知、禅城供电局出具的公摊电费明细表。证明原告每两个月应缴纳的公摊电费数额。诉讼中，被告提供以下证据：1.银行流水、结婚证书。证明被告根据原告的要求已经开通了银行账户进行扣费，在2012年1月-2018年10月期间被告的账户资金充足，是原告没有足额扣除费用，所以被告不存在违约。2.回函。证明原告确认被告没有拖欠物管费，该回函上有原告的盖章确认，以及居委会的盖章确认，该证据也证明了原告已就本案主张的物管费予以免除。3.被告与原告法人杨耀根于2018年10月21日的电话录音及文字说明。证明被告与原告法人协商物管费的支付，但原告法人拒绝调解。4.情况说明、业主委员会分工情况。证明被告是涉案小区的业委会副主任。根据相同系列案被告的申请，本院向佛山市公安局禅城分局澜石派出所调取《责令改正通知书》一份，原、被告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1，原告对真实性无异议，本院予以确认，原告确认该证据显示原告收取的自2016年6月后标注的物管费均为公摊电费；证据2，原告对真实性不持异议，经核对原件，本院确认其真实性；证据3，未能反映通话对象，原告亦有异议，故本院不予采纳；证据4，与讼争事实无关联性，本院不予采纳。结合本院采信的证据及庭审中原、被告陈述，本院确认以下事实：2009年3月25日，被告（买受人）与佛山市建业房地产有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由买受人购买禅城区深华路8号五座303房，建筑面积为139.34平方米。被告于2009年8月11日签收涉案物业。2009年8月11日，原告（甲方）与被告（乙方、禅城区深华路8号嘉俊华苑5座303号房业主）签订《物业管理委托合同》，主要约定：一、甲方接受乙方的委托，为乙方提供物业管理服务。二、甲方对住宅小区实行统一管理、综合服务，具体内容如下：1、安全防范服务：在嘉俊华苑住宅小区内实行封闭式管理……三、甲方的权利与义务……3、按照物业管理委托合同和有关规定收取服务管理费用……四、乙方的权利与义务……5、按时交付分摊的物业管理、维修和公用设施的水、电等费用。五、（一）收费标准：根据佛山市物价局佛价[1999]113号文的收费标准，服务收费标准为每月每平方米建筑面积1.50元。计费面积139.34平方米，共209元……（三）乙方须于每月10日前交付管理费给甲方。如逾期不交，则每逾期一日则需按每日加收欠交金额千分之五的滞纳金。2017年4月14日，嘉俊华苑管理处出具《回函》，上载：以下7名业委会候选人：……钟广志（5座303），无拖欠管理费的情况。下方有“业委会备案材料在街道国城水、居委会进行备案”，并有佛山市禅城区石湾镇街环湖社区居民委员会的盖章。2018年8月3日，佛山市公安局禅城分局公安派出所向原告出具《责令改正通知书》一份，上载：佛山市嘉业物业管理有限公司，2018年8月3日对你单位进行消防监督检查，发现你单位有下列消防安全违法行为，责令你单位至2018年8月9日前改正：1、未制定消防安全制度；2、未组织防火检查；3、未组织消防安全教育培训；4、未组织消防演练；5、单位室内消防栓、灭火器、疏散指示标志合应急照明未保持完好有效；6、单位未对建筑消防设施定期进行全面检测。另查明，被告钟广志与张番留于1980年11月3日登记结婚。根据被告提交张番留在2012年1月10日至2018年11月14日的银行流水记录，记录显示：该账户均有资金存入，被告在该期间有扣收公摊电费，但无扣收物业费的记录。原、被告确认，原告已于2018年10月31日退场。原告陈述：即使是银行代扣物管费和公摊电费，但前提也必须经过业主的同意，但由于被告在2012年6月不同意由银行代扣物管费，只同意代扣公摊电费，原告也只能遵随原告的意愿。原告之前已经和被告进行沟通，要求其交纳物管费，但被告仍拒绝交纳。被告2012年6月开始不同意代扣物管费的依据是口头约定的，当时有些业主要求分开交纳公摊费用和物管费。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《物业管理委托合同》，系各方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于诉讼时效。第一，《物业管理委托合同》约定，涉案房屋每月物业管理费为209元，被告须于每月10日前交纳管理费。本案的物业管理费属于继续性债权，每月租金应为独立债务，分别自应付物业管理费之日起次日起起算诉讼时效。2012年6月的租金应于2012年6月10日前支付，从2012年6月11日起算诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日正式施行并确定普通诉讼时效期间为三年，但2015年9月前物业管理费的诉讼时效依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定最迟已于2017年9月10日届满，被告于《中华人民共和国民法总则》正式施行前已取得2015年9月前物业管理费的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。据此，关于原告2012年6月至2015年9月的物业管理费诉请已超法定诉讼时效，本院依法不予支持;被告就部分诉讼时效抗辩意见有理，本院予以采纳。关于被告是否应支付2015年9月之后物业管理费本院评析如下。原告提供的《公摊电费通知》显示的落款人为嘉俊华苑管理处，可印证嘉俊华苑管理处为原告的下属机构。根据采信的《回函》显示，嘉俊华苑管理处在2017年4月14日确认被告没有拖欠管理费，结合被告提供银行流水显示，被告预留的物业管理费账户有足够的资金余额可供扣划物业管理费的，但原告按月扣划公摊水电费，但从未扣划物业管理费，故可印证原告已免除了被告2017年4月之前的物业管理费。被告的抗辩有理，本院予以采纳。被告仍需支付2017年5月至2018年10月的物业管理费。根据采信的《责令改正通知书》显示，原告在物业管理上确有不足，而原告无举证证明就相关不足予以整改，故本院酌定2018年8月至2018年10月期间的物业管理费按照80%计算，原告诉请超出部分，本院不予支持。经计算，被告需向原告支付上述期间物业管理费合计3636.60元（209元×15个月+209元×3个月×80%），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于违约金。根据涉案物业服务合同约定，交纳违约金的前提为被告未能按时足额交纳物业服务费用，而根据被告提交的交纳物业管理费账户流水可知，被告已存入足额金额，原告未予扣划且未举证证明无法扣划的责任在于被告，原告也未能举证证明已通知被告应以现金或其他方式交纳，故原告要求被告支付违约金理据不足，本院不予支持。原告主张被告在2012年6月不同意由银行代扣物管费，只同意代扣公摊电费，但未举证证明，本院对原告的该项主张不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告钟广志于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市嘉业物业管理有限公司支付2017年5月至2018年10月的物业管理费合计3636.60元；二、驳回原告佛山市嘉业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取258元，由原告佛山市嘉业物业管理有限公司负担224元，被告钟广志负担34元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年三月六日书记员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。