浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终6545号 上诉人（原审被告）：浙江金华中宁房地产有限公司，住所地：金华市金东区金瓯路以南C19地块。 法定代表人：包建军，董事长。 委托诉讼代理人：黄红英，浙江川丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：储妍，浙江川丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴青华，男，1987年2月26日出生，汉族，住金华市。 被上诉人（原审原告）：吴贞，女，1989年6月13日出生，汉族，住金华市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：章丹清，浙江赤松律师事务所律师。 上诉人浙江金华中宁房地产有限公司（以下简称中宁房产公司）因与被上诉人吴青华、吴贞商品房销售合同纠纷一案，不服金华市金东区人民法院（2018）浙0703民初3138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中宁房产公司的委托诉讼代理人黄红英、储妍、被上诉人吴青华、吴贞的共同委托诉讼代理人章丹清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人中宁房产公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、上诉人延迟交房122天是因政府部门等原因导致，不应就此承担逾期交房的违约责任。2、被上诉人房产产权登记以交房为前提，逾期交房导致了逾期办证，而逾期交房122天可顺延至2018年7月31日办证，上诉人无需承担在2018年7月31日前的逾期办证责任。3、2018年4月，上诉人通知被上诉人于2018年4月30日开始集中交房，被上诉人于2018年4月30日到达交房现场，由于双方对于逾期交房和逾期办证问题协商未达成一致意见，被上诉人拒绝收房。故即使上诉人要承担逾期交房和逾期办证的违约责任，也不应当是原审法院认定的延迟117天，被上诉人应当按照过错责任比例承担部分责任。二、一审判决适用法律错误。一审错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，做出错误判决。在违约责任没有划清的情况下就适用《房屋买卖合同》第九条的规定是错误的，由于政府原因导致开发建设周期延长以及被上诉人拒绝收房的行为，才导致延迟办证，责任并不在上诉人。综上，请求撤销一审判决，并依法改判。 被上诉人吴青华、吴贞辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律准确。1、上诉人逾期交房是事实，上诉人陈述由于政府行为导致逾期交房没有事实依据。从上诉人提供的证据来看，其并不能证明金华市创建文明城市以及中央环保督查直接造成了涉案楼盘无法正常施工122天。2、上诉人陈述由于双方对于逾期交房和逾期办证问题协商未达成一致，被上诉人拒绝收房，应当由被上诉人承担部分责任的上诉理由没有事实和法律依据。从被上诉人在一审中提交的视频资料可知，上诉人给被上诉人设置了交房和办证的前提条件，即签署放弃主张因逾期办证和逾期交房产生的违约金。该前提条件不符合合同约定，也并非上诉人拒不交房和拒不办证的法定抗辩事由。二、一审认定逾期办证违约金应计算至实际取得初始登记证书之日止，属于认定事实不清，适用法律错误，请求纠正。《商品房买卖合同》第十六条产权登记应理解为2018年3月31日前交付权属证书，而不能理解为初始登记证书。综上，上诉人的上诉请求应予驳回，对原判不公部分，予以改判。 一审法院认定事实：2017年6月29日，吴青华、吴贞与中宁房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定吴青华、吴贞向中宁房产公司购买蔚蓝海岸小区34幢106室商品房及附房一套，总价款为3673130元。合同第七条约定，买受人于2017年6月30日前支付首付款1103130元，余款2570000元在签订本合同之日起7日内提供贷款所需资料办理完银行按揭贷款（或公积金贷款手续）；合同第九条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；1、建设工程经验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2）验收合格；3）规划、文物、环保等政府行政部门采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长，出卖人不承担由此产生的逾期交房责任，但最长期限不得超过6个月；合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，如逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2018年3月31日，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付权属证书或权属证明的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人不能交付权属证书或权属证明的，按下列1或2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，吴青华、吴贞按约交付了房款。楼盘在建造过程中，2017年5月25日，金华市召开创建全国文明城市工作推进会，部署全年创建全国文明城市工作。2017年8月11日至9月11日，中央第二环境保护督查组对浙江省开展环境保护督查。2018年4月26日，相关部门对蔚蓝海岸项目进行了竣工验收备案。2018年4月，中宁房产公司通知吴青华、吴贞于2018年4月30日开始集中交房，吴青华、吴贞于2018年4月30日去交房现场收房，但由于中宁房产公司要求与吴青华、吴贞签订补充协议，解决逾期交房和逾期办证问题，双方未达成一致意见，交房未果。2018年7月26日，中宁房产公司取得了案涉房屋的初始登记证书。 一审法院认为，吴青华、吴贞与中宁房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。吴青华、吴贞已按约付清房款，亦表示愿意缴纳相关费用，案涉房产已具备交付条件，中宁房产公司应按合同约定交付房屋，逾期不交应承担相应的违约责任。中宁房产公司提交的证据不足以证明中央环保督查和金华创建文明城市导致其开发周期延长，其逾期交房不符合合同第九条约定的可以延期交房的阻却事由，对其辩称逾期交房时间应扣除122天的意见，本院依法不予采纳。合同第十六条约定，中宁房产公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，中宁房产公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，中宁房产公司承诺于2018年3月31日，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。初始登记是登记机关发给开发商的，房产是登记在开发商名下的，转移登记是购房者向主管部门申请将房屋权属进行转移后的登记，房产是登记在购房户名下的。初始登记与转移登记属不同概念，只有初始登记完成才能转移登记。本案中，双方只约定了初始登记的取得期限，未约定转移登记的取得期限。双方约定中宁房产公司取得初始登记的时间为2018年3月31日，中宁房产公司实际取得初始登记的时间为2018年7月26日，延迟了117天，根据合同约定，逾期办证违约金为85951元。吴青华、吴贞要求中宁房产公司承担律师费等，无证据、无具体诉请及合同约定，不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、浙江金华中宁房地产有限公司于判决生效之日起三十日内向吴青华、吴贞交付坐落于金东区金瓯路1461号蔚蓝海岸小区34幢106室房屋。二、浙江金华中宁房地产有限公司于判决生效后十日内向吴青华、吴贞支付逾期交房违约金132230元（已算至2018年6月6日，此后违约金按3673130元的每日万分之三计算至房屋实际交付之日止）。三、浙江金华中宁房地产有限公司于判决生效后十日内支付吴青华、吴贞逾期办证违约金85951元。如中宁房产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回吴青华、吴贞的其他诉讼请求。案件受理费2380元（已减半收取，原告已预交），由吴青华、吴贞负担116元，由浙江金华中宁房地产有限公司负担2264元。 二审期间，上诉人向本院提交案涉楼盘网站截图一页，以证明案涉楼盘在上诉人接盘时是烂尾楼盘。被上诉人对该证据质证认为，该证据是打印件，无法核实，对真实性有异议，该份证据显示时间是2014年，涉案商品房买卖合同于2017年签订，相隔三年，接盘的是后面的开发商，对合同履行没有任何阻碍。 上述证据经质证，结合双方质证意见，本院认为，该网页内容与本案无直接关联，对该证据的证明力本院不予采信。 被上诉人二审中未向本院提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人主张延迟交房122天是因政府部门原因导致的，但其提供的证据并不足以证明该主张，故上诉人尚不具备案涉合同第九条约定的可以延期交房的情形。至于上诉人提出的被上诉人拒绝收房需要按照过错责任比例承担部分逾期交房和逾期办证的违约责任的主张。经查，2018年4月28日，上诉人通知被上诉人办理入伙相关手续。被上诉人于4月30日到达交房现场，上诉人向被上诉人出示《商品房买卖合同》之补充协议，要求被上诉人在办理交房手续之前签订补充协议。该交房属于有条件的交房，双方未就交房事项达成一致意见，非被上诉人的过错导致。由此，上诉人主张逾期交房应由被上诉人承担部分责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院按照涉案合同中约定的违约金计算方式来确定本案违约金，并无明显不当。综上，上诉人提出的上诉理由和请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4760元，由上诉人浙江金华中宁房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 楼淑馨 审 判 员 徐肖闻 审 判 员 张燕燕 二〇一九年三月二十日 代书记员 吴晓雯