广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初4148号原告：广州真功夫经营管理有限公司，住所地广州市南沙区金岭北路93号455房(限办公用途)，统一社会信用代码914401150721040281。法定代表人：潘宇海。委托诉讼代理人：聂慧，系该公司员工。委托诉讼代理人：周刚，广东金领律师事务所律师。被告：陈秋君，男，1969年12月15日出生，汉族，住广东省遂溪县。原告广州真功夫经营管理有限公司诉被告陈秋君租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人聂慧、周刚，被告陈秋君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州真功夫经营管理有限公司诉称：原被告于2014年1月13日签订了《房产租赁合同》，约定原告向被告承租由广州市南沙区金洲村民委员会所有的、位于广州市南沙区金洲村惠康街XX号、XX号首层自编XXX号商铺进行经营。根据上述租赁合同约定，被告的租赁期限为自2014年3月1日起至2023年8月31日止，期间原告一直有依约向被告缴纳租金，并依约向被告支付了履约保证金50000元。但在2015年期间，原告接到有广州市南沙区人民法院送达的诉讼材料，其中的讼争情况为金洲村委会诉请要求解除与被告及案外人广州君明投资有限公司就涉案房产的出租关系并要求被告交还已经由原告所承租使用的涉案房产，而被告也在同案当中反诉称要求解除涉案房产的租赁关系且表示同意交还涉案房产。2017年7月31日，南沙法院就该案件作出一审判决，判决解除金洲村委会与被告及案外人之间的租赁关系，且判决原告对涉案房产的交还承担协助的义务。原告认为被告有义务保障原告在租赁期间合法持续使用涉案场地。现根据在先判决所认定的事实及判决结果，被告已经构成违约，故原告于2017年8月书面通知被告，解除双方所签订的涉案合同，同时要求被告赔偿因解除合同而导致的原告的全部损失。但被告在接收函件后，对原告的合理要求并未予以理睬，故原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告2014年1月13日所签订的《房产租赁合同》于2017年8月19日解除；2、被告立即向原告双倍返还履约保证金150000元；3、被告向原告支付逾期返还租赁保证金的违约金，（违约金为按履约保证金总额150000元为本金，按照每日千分之三的标准计算，自2017年8月19日起计至被告全部返还之日止）；4、被告赔偿因其违约而导致的原告直接经济损失1290275元（原告评估价）；5、判决被告承担本案的全部诉讼费用。被告陈秋君辩称：不同意原告的诉请，理由是：原告搬离涉案场地系其自身的行为，并没有经过双方协商的，也未说是因为我方的违约而搬离的，其搬离并没有清楚的理由。原告尚欠我方四个月的租金及水电费、管理费，这是在其搬离之前所欠付的。原告在搬离场地时已经将相应的设备例如门、窗、入墙的空调、厨房设备、灯饰等都拆走了；电器包括灯、厨房所有的设备、门、窗、空调、桌椅等都搬走了，基本就是剩下地板、墙壁，天花也拆烂了。我认为涉案合同的终止是原告导致的，并不是我方导致的，另外因为我与金洲村的纠纷尚未得到解决，是原告方的单方解除涉案合同的。经审理查明：2014年1月13日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方通讯地址：广州市南沙区金洲村惠康街114号、116号，联系电话020-849××××8；乙方通讯地址：广州市南沙区金岭北路XX号XX房，联系电话020-221××××7。一、租赁房产及用途。1.1、甲方将其向广州市南沙区南沙街金洲村民委员会承租的位于南沙区金洲村惠康街XX号、XX号首层自编XXX号店铺（建设工程规划许可证建设位置为南沙区金洲村工厂综合楼XXX号楼）的部分房产按现状将房产分租予乙方。房产建筑面积332平方米（使用面积262.28平方米）。1.2、甲方同意乙方将房产用于开设真功夫系列品牌餐厅及开展相关的促销活动。二、租赁期限。2.1、租赁期限9年6个月，自2014年3月1日至2023年8月31日。2.2、房屋的免租期自房产实际交付之日起至餐厅正式开业前一日，供乙方进行装修及开业前的其他准备工作。房产自餐厅正式开业之日开始计租（餐厅正式开业日届时由甲乙双方书面确认）。三、房产租金。3.1、本合同所称“租赁年度”，均指自免租期满之次日起，向后推算满十二个月为一个租赁年度。初始计租月按当月实际天数计租。从第二个租赁月度（即当月1日起至当月最后一日止）开始，按每月一个自然月（以三十日计）计租。3.2、租金按餐厅的月度（租赁月度）营业额的一定比例提成计租。月营业额大于250000元，提成比例为10%，低于或等于250000元，提成比例为0%。3.3、本合同所列租金包括但不限于已包含的甲方或物业管理公司收取的物业管理费等，但不包含4元/平方米的公摊水、电费。3.4、乙方应在每月十五日向甲方支付上个月的租金，每逾期一日按应付租金的3‰支付违约金。四、房产交付。4.1、甲方应在2014年2月28日前向乙方交付符合本合同约定的（按签约时现状）房产及经营所需的房产资料，鉴于该房产所属土地为工业用地，甲方同意协助乙方办理工商营业执照。五、履约保证金。5.1、乙方应在本合同签署后五个工作日内支付50000元作为首笔履约保证金，并在甲方办理完成相关租赁合同登记备案手续后的十个工作日内支付25000元作为第二笔履约保证金。合同期内，乙方违约的，甲方直接在履约保证金内相应扣除。5.2、合同终止，乙方交还房产，结清租金及合同规定的其他应缴费用后，甲方应在五个工作日内将履约保证金如数退还乙方（不计息），每逾期一日应按履约保证金金额3‰支付违约金。六、公共事业。6.1、租赁期内，甲、乙双方自行承担各自应缴税费。6.4、甲方根据乙方实际使用读数收取水电费，乙方在接到甲方水电费通知单和水电费发票复印件与当月水电费实际发生费用后十个工作日内付款。八、甲方保证及责任。8.1、甲方保证拥有完全的资格和权利将房产按本合同约定租予乙方，保证房产不属违章建筑，保证本合同签署前未收到或知悉政府有关收回房产、改变房产用途或拆迁的通知。租赁期内，因房产所有权、出租权及房产合法性或抵押权实现（如有）等问题导致餐厅无法正常营业或导致乙方不能按本合同约定承租房产的，乙方可解除合同，甲方应双倍返还履约保证金并赔偿乙方因此所受损失。乙方亦可选择继续履行合同，甲方应免收受影响期间的租金并赔偿乙方因此所受损失。8.18、甲方违反本合同任何条款给乙方造成损失的，应承担赔偿责任。对于乙方遭受的损失（乙方负举证责任），经书面通知甲方后乙方有权在应付租金中予以扣除。十、合同解除和终止。10.4、甲方擅自解除合同或有下列情形之一的，乙方可解除合同，甲方应双倍返还履约保证金并赔偿乙方因此所受的损失：A、甲方迟延交付房产超过60日的；B、甲方未在本合同约定期限内完成租赁合同登记备案手续的；C、甲方不具备或丧失了将房产租予乙方的权利或资格的；D、乙方根据法律规定或本合同约定可以终止合同的其他情形。乙方根据上述情形解除合同，应提前十五个工作日书面通知甲方。乙方在合同解除后向甲方交还房产，结清租金、水电费。乙方亦可选择不解除合同，但甲方应赔偿乙方因此所受损失。10.8、合同期满或合同解除后十五个工作日内，乙方按房产正常使用后的现状或拆旧后的合理状态交还房产。甲方有权要求乙方拆除及取回自有物品、设施、设备，但不得故意损害或拆除房产本身之结构体，逾期未拆除及取回的物品，悉归甲方所有任其处理。任何一方无故拒不或延迟办理房产交接手续，每日应向对方支付与最高月度日租金双倍金额的违约金直至完成房产交接。10.11、本合同所述违约金、赔偿金应在违约事实或赔偿责任发生后十日内付清，每逾期一日，按应付金额的2‰向对方支付违约金。甲方可从履约保证金中扣除乙方应付的违约金、赔偿金、滞纳金；乙方经书面通知甲方后亦可从应付费用（包括租金）中扣除甲方应支付违约金、赔偿金、违约金。十一、争议解决。11.2、关于或因本合同引起之争议，双方协商解决，协商不成，任何一方可将争议提交租赁物所在地有管辖权的法院诉讼解决。十二、附则。双方均以在合同首部所列的电话号码和通讯地址为联系电话和通讯地址。任何一方可根据对方通讯地址以邮寄的方式向对方发出本合同所述之各项通知及其他联络事项。任何一方联系电话或通讯地址变更的，应及时书面通知对方，否则视为未变更，因此导致无法收到对方通知的不利后果由该方自行承担。该合同附件9为南沙街金洲村民委员会出具的《同意转租证明》，该证明内容为该村同意被告将案涉物业转租给原告。合同签订后，被告将案涉租赁物交付给原告。就交付的时间，原告陈述是2014年3月份，被告陈述是签订完合同就交付。就交付时租赁物的状况，双方确认是毛坯状态，水电到户。被告另陈述交付时有卷闸门、玻璃窗，原告对此不予确认。就交付后原告对租赁物的装修情况，双方确认包括装饰装修，安装电、供水、汽系统工程及设备设施，具体与原告提交的证据《报告书》中所载的《广州市南沙区真功夫南沙金基店的装饰装修评估明细表》内容一致，包括外立面、土建工程等。2014年4月30日，原告向被告支付了第一笔保证金50000元；2015年5月21日，原告向被告支付了第二笔保证金25000元。被告均出具了相应的收据。原被告当庭确认：原告于2015年5月上旬开始在租赁物内营业，原告在该月5日领取了执照；原告有向被告缴纳了2017年1-6月的租金，2017年8月20日原告撤场。就撤场事宜，原告陈述其在撤场前有通知被告，在被告同意下撤场，撤场时其所拆除的设备都是合同中约定可以搬离的设备；被告对此均予以否认，并陈述原告撤场时就没有设备在租赁物内。2017年8月18日，原告向被告身份证地址、合同约定的通讯地址分别邮寄了《关于催告陈秋君先生履行违约赔偿责任公函》，内容为原告已经收到(2015)穗南法民三初字第922号《民事判决书》，鉴于该判决书第二项判决内容，要求被告依约双倍返还履约保证金并赔偿原告因此遭受的全部损失（包括但不限于商铺装修费用、提前结业期间经营收入、资产搬运费、另行租赁商铺租金等）。其中邮寄合同通讯地址的邮件被退件。被告陈述邮寄到其身份证地址的邮件由其父母签收，但未转交给其，其并未拿到该函件，并清楚函件内容。2017年9月5日，根据原告委托，广州德高价格评估有限公司对案涉餐厅出具了装饰装修及设备设施价格评估《报告书》，该报告书载明评估基准日为2017年8月25日，评估方法为成本法，评估结论为广州市南沙区惠康街114号真功夫餐厅装饰装修及设备设施价格在评估基准日价格为1290275元，具备包括：1、装饰装修工程752291.23元，2、电安装工程128584.83元，3、供水、汽系统工程48163.25元，4、设备设施361235.69元。被告确认该报告书真实性，但认为该报告是原告单方聘请人员进行的，其无法认定该评估价格。原告陈述撤场时除嵌入墙体内无法搬走的物品外，所有物品不仅是《报告书》照片所显示的也包括清单中所列的物品都已搬走原告为证明其为案涉餐厅投入了至少1945546.91元，提交了该店资产明细表、汇款回单、发票等证据。上述费用具体包括：1、装修工程501196.61元、电装工程103144.41元；2、厨具工程142571.48元；3、供水供气系统10349.62元、30942.31元，共计41291.93元；4、空调171098.01元；5、冷库工程52000元；6、装修变更费用15015.92元；7、消防工程55000元（两笔分别为16500元、38500元）；8、设计费33000元；9、监控系统摄像机八个费用3440元；10、购买打印机1350元；11、购置家具费用13910元；12、灯箱制作款26198元；13、四缸冷饮机购置费6920元；14、冷库货架费用9164元；15、购置员工柜及蛋仔机费用1970元；16、烫煮工作台、水浴保温台、保温槽费用共55478元；17、货架、甜品冷藏柜11483元；18、购置蒸汽炉、软化水费用26450元；19、热水炉费用11750元；20、冷库机组二套14750元及18125元；21、配电柜一台24970元；22、购置保险柜费用2080元；23、购置煲粥电磁炉一台费用3000元；24、净水设备一台费用9110元；25、抽油烟机一台费用2945元；26、购置三门蒸柜费用13177.54元；27、购置空调两台费用16580元；28、发票打印机一台1580元；29、购置不间断电源一台费用4950元；30、收银机三台费用为31200元；31、购置监控主机费用为1665元；32、购置双炒电磁炉费用15200元；33、购置消毒柜一台1200元；34、温控蛋仔机两台2180元。被告认为上述证据是原告制作的资料，不确认其真实性。诉讼中，本院组织原被告对租赁物进行现场勘验，双方确认：租赁物外墙装饰装修尚在，只是招牌和大门拆走；场内天花被拆烂了，墙面木板装修尚好，厨房的墙被拆烂，有一个餐台、12张餐桌，地面地砖完好；大厅天花与消防管道和空调管道，大厅报警器完好，墙体上有真功夫特色的图片，窗户未破坏；厨房的排污管及抽油烟、排气管完好，墙体部分有瓷砖等。原告根据现场勘验结果，清点了其在涉案租赁物内物品及装修的价值（装修时的投入）合计为702522.77元，并制作了《现场物品汇总价值表》，该表记载的项目包括：1、装饰装修明细479247.22元，2、电安装明细87437.4元，3、供水、气系统工程12713.12元，设备设施123125.03元。被告对该证据不予确认。就案涉装修物的使用年限，原告陈述其是根据门店的具体情况确定的。根据《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准》（2013）第十六项《房屋（构筑物）经济寿命及成新率评定参考表》载明宾馆、饭店、商场等装修的经济寿命年限为5年。原被告对该标准的真实性确认。原告陈述其每个店铺相应的设备是定制的，所以当租赁合同无法继续履行的话，设备不能继续使用。另查明，2017年7月31日，本院就原告（反诉被告）广州市南沙区南沙街金洲村民委员会与被告（反诉原告）广州君明投资有限公司、被告（反诉原告）陈秋君、第三人广州真功夫经营管理有限公司等租赁合同纠纷一案作出(2015)穗南法民三初字第922号《民事判决书》。在该案中金洲村民委员会诉请“1.解除原告金洲村委会与被告陈秋君、君明公司签订的《3号和4号厂房租赁合同》及《补充协议》，保证金200万元归原告金洲村委会所有；……。”陈秋君在该案中提起反诉要求“1.立即解除反诉原告陈秋君与反诉被告金洲村委会签订的《3号和4号厂房租赁合同》以及《补充协议》，……。”该判决书查明：“位于广州市南沙区南沙街金洲村裕兴花园旁的X号厂房和X号厂房为框架结构，该建筑工程已经通过质量验收并取得了《建筑工程质量核验表》，竣工日期均注明是1995年8月。其中，3号厂房于1993年12月14日取得《建设用地规划许可证》，于1993年12月22日取得《建设工程规划许可证》[证号：（1993）2461号]；4号厂房于1998年9月28日取得了《建设工程规划许可证》[证号：（1998）05790号]。……。陈秋君参加竞标并中标后，其于2013年8月22日与金洲村委会签订了一份《3号和4号厂房租赁合同》，在该合同中手写：‘本合同租赁方已于2014年7月29日变更为广州君明投资有限公司，并由该公司与村委会重新签订租赁合同，故此合同作废。周春松2014.7.29作废陈秋君29/7’。2014年7月29日，金洲村委会（出租方、甲方）与君明公司（承租方、乙方）签订了《3号和4号厂房租赁合同》，其中约定：‘乙方通过公平、公正、公开的方式竞投，投得甲方的裕兴花园X号和X号厂房（以下简称租赁物）租赁权。……第一条租赁物概括乙方租赁甲方的租赁物坐落于金洲村裕兴花园旁边，占地面积3750平方米，建筑总面积8071平方米。乙方对甲方出租的租赁物情况已作充分了解，同意按现状承租，仅用于商业用途。……。’陈秋君、君明公司在承租案涉3号厂房、4号厂房后对其进行了整体装修，并将其划分为商铺对外分租，并称各分租户按照其经营特色进行了装修。在诉讼过程中，陈秋君、君明公司向本院提交了分租户名册共计17户，具体情况如下：1.承租人广州真功夫经营管理有限公司，承租铺位A013、A025、A026、A027（字号：广州真功夫经营管理有限公司南沙金基城分公司），合同期限2014年3月1日至2023年8月31日；……。”该判决书认为：“金洲村委会与君明公司、陈秋君签订的《X号和X号厂房租赁合同》、《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。关于合同解除、保证金归属、厂房返还问题。君明公司、陈秋君于2015年3月后就没有再向金洲村委会交纳租金，其已构成违约，依据案涉合同第三条第（四）项约定‘……如乙方拖欠甲方租金达到10天，则视作乙方违约，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，收回租赁物’，金洲村委会要求解除案涉合同及补充协议、保证金2000000元归原告所有、返还案涉厂房，符合上述合同约定，本院予以支持。……。”故判决“一、解除原告广州市南沙区南沙街金洲村民委员会与被告广州君明投资有限公司、陈秋君签订的《3号和4号厂房租赁合同》、《补充协议》。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州君明投资有限公司、陈秋君腾空广州市南沙区南沙街金洲村裕兴花园旁的X号和X号厂房并交还原告广州市南沙区南沙街金洲村民委员会；第三人广州真功夫经营管理有限公司、……、广州市南沙区南沙永视帮眼镜店负有协助交还义务。……。”判后，陈秋君等提起上诉，广州市中级人民法院于2018年8月9日作出（2018）粤01民终5810号《民事判决书》，判决“驳回上诉，维持原判。”本院认为：本案为租赁合同纠纷。关于案涉《房产租赁合同》效力问题。根据原告证据《同意转租证明》，被告出租案涉租赁物有经过权利人金洲村民委员会同意，原告与被告签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当自觉履行。关于案涉《房产租赁合同》是否解除问题。原告主张双方所签订的合同已在2017年8月19日解除。根据原告证据《关于催告陈秋君先生履行违约赔偿责任公函》内容，原告在该函中向被告表达了要求赔偿的意思表示，并未有解除案涉合同的意思表示，且该函件亦未在该日送达对方，故原告要求确认案涉合同在该日解除没有事实依据，本院不予支持。原被告确认原告已于2017年8月20日撤出案涉租赁物，双方的《房产租赁合同》在原告提起本案诉讼前已实际终止。关于原告主张的双倍返还保证金问题。其一，双方合同约定“10.4、甲方擅自解除合同或有下列情形之一的，乙方可解除合同，甲方应双倍返还履约保证金并赔偿乙方因此所受的损失：……，C、甲方不具备或丧失了将房产租予乙方的权利或资格的。”原告主张双倍返还定金有合同依据。其二、在(2015)穗南法民三初字第922号，权利人金洲村民委员会及陈秋君均诉请解除双方签订的《X号和X号厂房租赁合同》、《补充协议》，且该诉请已经法院判决确认，根据该判决认定，上述合同解除系因陈秋君等违约行为所致，故被告已经丧失了继续出租案涉房屋的权利基础，已构成违约，原告要求被告双倍返还保证金有事实依据。结合被告并未举证证明原告拖欠其租赁费用金额，也未要求就租赁费用进行抵扣，故原告要求被告双倍返还定金150000元合理有据，本院予以支持。被告可就租赁费用问题另寻途径解决。根据双方合同约定，保证金在结清租金及合同规定的其他费用后五个工作日内退还，逾期应承担违约责任，现双方并未就租赁费用进行结清，原告要求给付保证金的违约金据理不足，本院不予支持。关于原告主张的损失赔偿问题。其一，因被告已经丧失了继续出租案涉租赁物的权利基础，原告搬离案涉租赁物属于对自身权益合理保护，对原告因此造成的损失，根据双方合同第10.4条的约定，被告应承担赔偿责任。其二，根据原被告确认，原告有对案涉租赁物进行装修，且双方对原告装修的具体内容均予以确认，原告提交的《报告书》显示案涉租赁物内的装修及物品在评估基准日2017年8月25日的价格为1290275元。但根据原告自认，其在撤场时有将租赁物内的物品搬离，且包括了该报告书所附照片中显示的物品，结合原告对其所搬离的物品名称及数量等并未举证证明，也未举证证实原被告在撤场时有对案涉租赁物进行交接，故该报告书不能反映原告撤场时租赁物内的实际情况，对该评估价格，本院不予采纳。其三,根据现场勘验的结果，案涉租赁物确实尚有装修存在，原告根据现场物品情况制作的《现场物品汇总价值表》内容能与其提供的《报告书》《发票》等证据印证，且其自认的价值702522.77元亦未超过报告书、发票及合同所显示的装修价值，在无相反证据证明的情况下，本院采信原告主张的装修投入金额为702522.77元。结合原被告并未举证证明案涉装修物使用寿命，参照《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准》规定饭店的装修使用寿命为5年，原告开始经营时间为2015年5月上旬，领取营业执照时间为该月5日，原告的撤场时间为2017年8月20日，故被告应按扣除该使用期间即2015年5月5日至2017年8月20日期间（共838天）的按成新率向原告支付赔偿金379939.71元{702522.77元×[1-838天÷（365天×5年）]},对原告主张的超过该金额部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈秋君应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州真功夫经营管理有限公司返还保证金150000元及支付赔偿金379939.71元，合计金额为529939.71元；二、驳回原告广州真功夫经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18313.20元，由原告广州真功夫经营管理有限公司承担承13963.20元，由被告陈秋君负担4350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春审 判 员  老善涵人民陪审员  杜美月二〇一九年三月七日书 记 员  梁凤茵