广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终1459号上诉人（原审被告）：广州市恒悦置业有限公司，住所地广州市白云区鹤龙街启德路8号（仅作办公用途）。法定代表人：黎梓迪，职务：总经理。委托诉讼代理人：王朝阳，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴佳旋，女，1990年7月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：张振春，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳妃，广东尊海律师事务所律师。上诉人广州市恒悦置业有限公司因与被上诉人吴佳旋房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初12217号民事判决，于2019年1月15日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。广州市恒悦置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.继续履行2017年4月12日签订的《云城星悦公寓租赁合同》；3.本案一审、二审诉讼费用由吴佳旋承担。事实和理由：一审判决已查明认定案涉出租房屋通过消防验收、规划验收、竣工验收、环保验收等验收条件，案涉出租房屋已经具备可交付的条件，案涉租赁合同具备可履行性。一审法院仅从逾期交付的事实来判令解除案涉租赁合同，未从交易的稳定性与合同的履行性来考虑，故一审法院判决解除案涉租赁合同，显属不当。恳请二审法院依法改判。吴佳旋二审辩称，吴佳旋不同意广州市恒悦置业有限公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。一审判决程序正当，适用法律正确，应当驳回广州市恒悦置业有限公司的全部上诉请求。吴佳旋向一审法院起诉请求：1.请求法院判决自2018年9月6日起解除吴佳旋与广州市恒悦置业有限公司签订“云城星悦”公寓租赁合同以及房屋租赁权赠送协议；2.请求法院判决广州市恒悦置业有限公司退回吴佳旋支付的租赁费用423000元；3.请求法院判决广州市恒悦置业有限公司支付因其单方违约造成解除租赁合同的违约赔偿金42300元给吴佳旋；4.请求法院判决广州市恒悦置业有限公司支付因其逾期交付出租的案涉物业公寓的违约金15228元给吴佳旋（逾期交付出租案涉公寓的违约金金额自2018年6月27日起计算至2018年9月6日止，423000元×0.0005×72天=15228元）；5.本案诉讼费由广州市恒悦置业有限公司承担。一审法院认定事实：2017年4月12日，吴佳旋（承租方，乙方）与广州市恒悦置业有限公司（出租方，甲方）签订了《“云城星悦”租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：1.1甲方将坐落于广州市白云区鹤龙街启德路8号云城星悦大厦B座6层09号公寓物业（以下简称案涉房屋）交付给乙方有偿租赁。2.1租赁期限自2018年1月1日至2037年12月31日止，并于2038年1月1日至2042年12月31日为甲方免费赠送乙方租赁使用权。如乙方不使用甲方赠送的5年，将房屋交回甲方，乙方不得要求甲方退回该5年的使用费。3.1本合同期内乙方应向甲方缴付的租赁费总额为423000元。4.1该物业的交付使用时间为2017年12月31日，乙方对该物业的租赁期限自2018年1月1日起计算。如甲方交楼时间延误，则租赁期限自动顺延，该物业的租赁计租起始时间以双方实际交楼日期为准。8.3甲方未能按合同约定的时间交付该物业的，则按下列情况执行：（1）甲方交付物业的时间超过约定时间120个工作日（含120个工作日），甲方应每日按租赁费总额的万分之五支付乙方违约金；（2）甲方超过约定时间120个工作日（不含120个工作日）仍未能交付该物业的，乙方有权解除本合同；甲方除应退回乙方已付的租赁费全额外，还应按租赁费全额的百分之十支付乙方违约赔偿金。等等。上述合同签订后，吴佳旋向广州市恒悦置业有限公司交纳了租赁费用423000元。广州市恒悦置业有限公司至今未将案涉房屋交付给吴佳旋使用。2018年9月6日，吴佳旋向广州市恒悦置业有限公司邮寄《解除租赁合同通知书》，通知内容为因广州市恒悦置业有限公司未能按照合同约定的时间交付案涉房屋给吴佳旋使用，依据双方签署的《租赁合同》第八条第3款之约定，吴佳旋决定单方解除与广州市恒悦置业有限公司签订的《租赁合同》，由此产生的违约责任以及其他相关法律责任由广州市恒悦置业有限公司承担。广州市恒悦置业有限公司已于2018年9月7日签收了上述通知书。另查明，案涉房屋所在的建筑经《建设工程规划许可证》（穗规建证〔2015〕23号）、《关于调整建设工程规划许可证的复函》（穗规函〔2016〕3872号）批准，为1幢10层商业办公楼，建设单位为广州市白云区鹤龙街联边经济联合社。该工程已于2018年6月通过规划验收（穗国土规划验证〔2016〕684号）。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”吴佳旋与广州市恒悦置业有限公司签订的《租赁合同》约定租赁期从2018年1月1日至2037年12月31日止，并于2038年1月1日至2042年12月31日为甲方免费赠送乙方租赁使用权，根据上述约定，双方约定的租赁期限实际上是从2018年1月1日至2042年12月31日，租赁期已经超过二十年，故双方基于《租赁合同》形成的租赁合同关系应是始于2018年1月1日止于2037年12月31日，2038年1月1日至2042年12月31日部分无效，除了超过二十年的约定无效外，其他约定是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。吴佳旋已经依照双方约定向广州市恒悦置业有限公司支付租赁费423000元，广州市恒悦置业有限公司应当在2017年12月31日将案涉房屋交付吴佳旋使用。《租赁合同》第8.3条第2款约定：“甲方超过约定时间120个工作日（不含120个工作日）仍未能交付该物业的，乙方有权解除本合同；甲方除应退回乙方已付的租赁费全额外，还应按租赁费全额的百分之十支付乙方违约赔偿金”，截至2018年6月27日，广州市恒悦置业有限公司逾期交付房屋的时间已经达到120个工作日，吴佳旋于2018年9月6日向广州市恒悦置业有限公司发出解除合同通知，该通知书于2018年9月7日送达广州市恒悦置业有限公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，吴佳旋、广州市恒悦置业有限公司双方的租赁合同自吴佳旋解除的通知到达广州市恒悦置业有限公司处时即2018年9月7日解除，吴佳旋主张双方合同解除的时间为2018年9月6日不当，一审法院予以调整。合同解除后，广州市恒悦置业有限公司应当向吴佳旋返还收取的租赁费用并承担违约责任，故吴佳旋要求广州市恒悦置业有限公司退还租赁费423000元及按照租赁费用全额的百分之十支付违约赔偿金42300元的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。对于吴佳旋要求广州市恒悦置业有限公司支付自2018年6月27日至9月6日，每日按租赁费总金额的万分之五支付违约金15228元的诉讼请求，一审法院认为，《租赁合同》中关于逾期交房违约金与解除合同违约金的约定是双方的真实意思表示，合法有效，但是，一方当事人违约达到合同解除条件的情况下，另一方当事人只能在继续履行合同和解除合同两种方式中选择一种进行主张，现吴佳旋已选择主张解除合同，即不再主张继续履行合同，故其再主张逾期交房违约金没有依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十四条的规定，于2018年10月26日作出如下判决：一、确认吴佳旋与广州市恒悦置业有限公司于2017年4月12日签订的《“云城星悦”租赁合同》于2018年9月7日解除；二、在本判决生效之日起三日内，广州市恒悦置业有限公司向吴佳旋退回租赁费423000元；三、在本判决生效之日起三日内，广州市恒悦置业有限公司向吴佳旋支付违约赔偿金42300元；四、驳回吴佳旋的其他诉讼请求。本案受理费4254元，由吴佳旋负担114.25元，广州市恒悦置业有限公司负担4139.75元（广州市恒悦置业有限公司承担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。各方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，广州市恒悦置业有限公司确认以下事实：1.案涉楼盘已经有本院生效判决；2.其上诉理由与另案生效判决完全一致。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉合同应否予以解除以及合同解除的法律后果处理。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”据此可知，当事人双方在合同中约定，在合同成立后，没有履行或没有完全履行之前，当事人一方在合同解除条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权而使该合同关系消灭。本案中，双方当事人在《租赁合同》中约定，广州市恒悦置业有限公司交付房屋使用的时间为2017年12月31日，广州市恒悦置业有限公司超过约定时间120个工作日（不含120个工作日）仍未交付该物业的，吴佳旋有权解除本合同；广州市恒悦置业有限公司除应退回吴佳旋已付的租赁费全额外，还应按租赁费全额的百分之十支付吴佳旋违约赔偿金。依据上述约定可知，双方当事人对于约定解除条件以及合同解除的法律后果均进行了明确具体的约定，案涉合同约定的解除条件已经成就，故吴佳旋主张解除合同、广州市恒悦置业有限公司退回租赁费以及支付违约赔偿金，均具有合同依据，一审法院予以支持并无不当，本院应予维持。广州市恒悦置业有限公司明知本案楼盘已有生效判决的事实仍提出与生效判决相同的上诉理由，广州市恒悦置业有限公司的上诉主张显然不应予以支持。另，广州市恒悦置业有限公司上诉提出目前合同已经具备继续履行的条件，故应当继续履行合同，但是吴佳旋于2018年9月发出的解除合同通知已产生解除合同的效力。现吴佳旋明确表示不愿意继续履行合同，故广州市恒悦置业有限公司主张案涉合同继续履行，缺乏法律及事实依据，本院对此不予采信。综上所述，广州市恒悦置业有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8279.5元，由广州市恒悦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年三月十九日书记员  杨希郑志锐