江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0102民初31号原告（反诉被告）：南京新海达实业发展有限公司，住所地南京市江宁区经济技术开发区董村路87号。法定代表人：关某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王秀明，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘应深，南京市鼓楼区联宇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：南京万景润置业顾问有限公司，住所地南京市高淳开发区商贸区1589号。法定代表人：赵坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕震，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：南京德康物业管理有限公司，住所地南京市江北新区祥和路8号-9-218。法定代表人：黄某丙，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕震，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾真，北京大成（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）南京新海达实业发展有限公司（以下简称新海达公司）与被告（反诉原告）南京万景润置业顾问有限公司（以下简称万景润公司）、被告南京德康物业管理有限公司（以下简称德康公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年12月6日作出（2015）玄商初字第1XXX号民事判决，双方均不服该判决提出上诉。江苏省南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终3XX9号民事裁定书，撤销了原判决并发回重审。本院于2018年1月8日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新海达公司的委托诉讼代理人王秀明、刘应深；被告万景润公司的委托诉讼代理人吕震；被告德康公司的委托诉讼代理人吕震、曾真到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新海达公司向本院提出诉讼请求：判令两被告共同返还原告售房款9926141.38元及利息（自2014年4月1日起至实际付清之日，按照银行同期贷款基准利率计算）。事实和理由：2008年3月，新海达公司与万景润公司签署“XXX路X号独家全程代理销售协议”（以下简称《销售协议1》），新海达公司委托万景润公司对外销售XXX路X号的二期改扩建项目。根据销售协议第三条的约定，万景润公司无权收取售房款，只能配合新海达公司办理催款手续。其后，万景润公司使用德康公司的账户违约收取售房款，该行为系两被告的共同行为，德康公司对万景润公司的债务应当承担共同的还款责任。万景润公司辩称：1.被告未收取售房款；2.原告主体不适格，原告已于2009年8月4日将所有的合同权益转让给南京XX达置业发展有限公司（法定代表人关某，以下简称XX达公司），原告无权向被告主张联建款；3.原告以联建之名违法对外销售工业厂房，违反强制性法律规定，系无效行为，应驳回起诉；4.应以双方于2008年4月16日签订的《销售协议2》（区别前述《销售协议1》）确定销售溢价的提成比例，即按四六开计算提成；5.被告同意返还原告售房款，但须扣除用于二期改造的815余万元等其他费用；6.房屋的销售工作已完成，原告应当支付相应佣金。德康公司同意万景润公司的答辩意见，另辩称：1.原告在诉状中明确德康公司加入履行销售协议，原因系获得原告授权。原告根据原告与被告签订的委托书、合作协议书及协议，原告已委托德康公司代收工程款，并委托德康公司负责二期改造项目，德康公司有权收取联建款用于二期工程改造；2.根据广东XX国际集团有限公司江苏分公司（以下简称XX江苏公司）与原告签订的项目托管协议、联建合作项目函，XX村二号项目系该分公司的项目，委托原告进行管理，原告仅有权收取3%的项目款，原告无权主张联建款；3.原告主张被告返还涉及56户业主的售房款，该款项已根据原告指令用于二期改造并已实际支出。万景润公司向本院提出反诉请求：判令新海达公司向其支付销售佣金1851507元。事实和理由：2008年4月16日，双方签订《销售协议2》，目前销售代理工作已全部完成，尚欠佣金1851507元。新海达公司对万景润公司的反诉请求辩称：1.对《销售协议2》不认可，该协议未载明销售面积或销售范围，不具有实际履行性；2.根据协议约定，项目的全部财务工作由原告负责，万景润公司只负责催款手续，原告应支付的销售佣金和溢价定于每月5日前按实际回款额结算。原告主张的56套房屋售房款，本应先支付至原告账户后才产生佣金的计算问题，因上述款项均因被告违约被擅自扣留，故佣金的支付条件未成就；3.二期改造费用与本案不属于同一法律关系，德康公司也未提起反诉，不能将二期改造事项纳入本案审理范围，亦不能将二期改造所支出的工程款从原告诉请中扣除；4.反诉请求应围绕原告主张的56套房屋提出，黄某丙实施犯罪行为强迫交易的11套房屋及其它原告未主张的售房款不应计入佣金基数。本院经审理认定事实如下：2008年3月6日，南京XX自动调温床有限公司（以下简称调温公司）（甲方）与新海达公司（乙方）签订《合作开发协议》，约定甲方以土地使用权作为投入，占项目47%的投资权益，乙方出资建设，占该项目53%的投资权益，并明确了各自的权利义务。上述协议签订后，新海达公司（甲方）与万景润公司（乙方）签订《销售协议1》一份，约定甲方将其建设的XXX路X号项目独家全程代理销售工作委托给乙方，委托期限自本合同签订之日起至建设交付前，并确定了销售目标，入市期从2008年5月至7月，完成可销售任务的40%，推广期从2008年8月至12月，完成可销售任务的76%，巩固期从2008年12月至2009年4月，完成可销售任务的100%，扫尾期从2009年4月至同年8月，完成商业部分的95%。全程代理销售标的为南京XX自动调温床厂二期改扩建项目。商业可售面积为980.92平方米、办公或住宅为13732.936平方米、地下车位53个。三、双方责任。(一)甲方责任：1.2审阅核定乙方提供的营销宣传方案，并积极予以配合，在每次方案递交的一周内进行评估和决策，将认可或修正的意见反馈给乙方。1.6项目的全部财务工作由甲方负责，并指派专人负责代为办理银行按揭贷款和收款手续。预售登记手续、签约客户的催款手续由乙方负责。但甲方需及时通知乙方催款客户的名单，以便乙方顺利开展工作。1.8按本合同规定按时向乙方支付代理佣金及溢价分成。(二)乙方责任：2.1向甲方提供策划服务，递交符合项目实际情况的策划报告，由甲方审定后执行。2.3参照甲、乙双方核定的销售均价制定每期销售计划，经双方签字确认后执行。2.5甲方负责支付全案广告推广费用、宣传资料费用，广告费金额参照不高于本项目总销售金额1%的标准，双方约定广告支出最低标准内甲方的广告投入应积极配合销售，在正式签订本合同后甲方预付本项目前期推广启动费20万元（销售处和效果模型及销售道具费用）。最低标准以内部分，乙方有权决定如何支配广告投入的频次、方式以及数额。2.7乙方广告内容均应报甲方书面认可方可投放，否则应承担相应费用及法律责任……。2.9严格保守甲方的商业秘密，不得损害甲方的利益，不能超越委托范围代表甲方发表口头承诺或签署任何文件。未经甲方同意，不得将本业务委托第三方代理。2.13对外签订的预售及销售合同条款需经甲方书面认可并签字盖章，如未经甲方签字盖章，则属于无效合同，由此产生的纠纷及法律责任概由乙方承担，与甲方无关。四、独家全程代理销售佣金的取费及结算方式。A.固定代理佣金。经甲乙双方协商，甲方向乙方支付项目总销的2%，作为乙方的固定代理佣金（包含广告策划、设计及销售代理费用）。B.溢价分成部分。实际成交价格超出销售均底价部分视作溢价，溢价部分甲方得70%，乙方得30%。均底价：办公每平方米6000元、商业每平方米15000元。代理佣金的支付方式：乙方在正式进场销售时，于每月5日前支付销售代理佣金和溢价，乙方同意甲方在前期佣金和溢价中暂扣10万元作为项目的履约保证金。乙方于2009年8月31日前完成本协议前言中约定的销售目标的该保证金一次性退还，否则予以没收。未来销售佣金和溢价定于每月5日前按实际回款额结算。五、乙方完成销售的认定标准。5.1本项目在规定时间范围内所销办公及商业面积的销售业务均视为乙方完成。5.2甲方销售面积也视为乙方完成业绩，并计入销售总额。5.3如购房者采取一次性付款方式的，以收到全部房款的认定为完成销售任务。七、价格与销控。7.2由乙方根据不同销售周期的特点和销控计划，提交阶段价格优惠方案，报甲方批准后执行，乙方项目总监不得越权优惠。特殊客户的优惠，由乙方项目总监报甲方负责人签字批准。该份协议由双方代表人签名后分别加盖双方公司的公章，右下方只写明了2008年，但月、日处均为空白。在本案(2015)玄商初字第1XXX号案件中，两被告缺席2015年2月17日庭审，参加了2016年3月28日的第二次庭审，在质证及法庭辩论阶段对《销售协议1》的真实性未提出异议。在2016年11月3日第三次庭审中，被告提出反诉，并依据2008年4月16日《销售协议2》要求原告支付佣金和溢价分成，该《销售协议2》与《销售协议1》格式和内容大致相同，原告方代表人均为王某，但总建筑面积、委托可售面积处为空白，溢价分成部分提高了万景润公司的分成比例，约定溢价部分原告得60%、万景润公司得40%。该“2008年4月16日”中的数字“4”和“16”系手写。原告对此质证称，没看到过《销售协议2》，合同的必备内容建筑面积、销售面积为空白，不具备合同成立的条件，也不认可协议内容的真实性。2009年3月20日，XX江苏公司（甲方）与XX达公司（乙方）签订“项目托管协议”一份，该协议约定，就新海达公司与调温公司合作项目（以下简称中山陵项目）的托管事宜达成协议，甲方将中山陵项目的管理及运营等事宜全权委托给乙方。2009年8月4日，新海达公司（甲方）、XX达公司（乙方）、调温公司（丙方）签订了“权益与义务转让协议”，该协议约定，甲方与丙方所签订的项目合作合同及相关文件中所确定的一切权益、义务及责任转让给乙方，乙方同意接受，丙方予以认可、同意。2010年1月4日，XX江苏公司向调温公司发出联建合作项目函，称鉴于其公司下属新海达公司的实际情况，经研究决定由XX达公司全面执行新海达公司与调温公司签订的合作协议全部的权利及义务，负责项目的管理及运营，同时新海达公司继续履行和承担对项目履约保证，确保项目的正常进行，对XX达公司履行2008年3月6日签订的合作协议承担连带责任。新海达公司对上述函件盖章确认。2012年5月2日，XX达公司（甲方）与德康公司（乙方）签订合作协议书，该协议书约定，甲方将调温公司二期项目的物业管理权全权委托乙方负责管理，自本协议签订之日起，德康公司工作人员入住项目现场，着手筹备一切相关事宜及现场的维护和管理，甲方负责该项目达到交付标准并满足物业管理所需要的基本条件，乙方将根据物权法所赋予的权利与义务开展工作。2012年10月8日，XX达公司出具委托书，委托德康公司负责联建客户委托的二期改造项目。2012年12月21日，调温公司二期工程项目部（甲方）与联建户（乙方）签订“房屋联建协议书”，该协议约定，鉴于甲方依法取得XX村2号的土地使用权，乙方自愿出资与甲方联建本协议约定属于乙方的房屋，联建项目的土地性质为工业用地，甲方有权向乙方收取联建款，乙方依约享有约定房屋的所有权，乙方按暂定面积支付联建款，最终按房管部门的实测面积按此标准按实结算。11位联建户黄某甲、黄某乙、杨某、吴某甲、张某甲、张某乙、殷某、张某丙、赵某、陈某、孙某在2014年3月18日至8月11日期间共向德康公司缴纳6049275元，德康公司的出纳王某在收据上签字。德康公司于2014年10月28日制作的统计表格载明，其收取了75套房屋的售房款共计16767262元。2015年8月13日，原告新海达公司诉至本院，要求两被告将上述75套房屋中的56套房屋的售房款9926141.38元返还给原告，两被告对该56套房屋的数额无异议，但提出原告存在拖欠二期改造工程款和销售佣金等作为抗辩，并对原告的诉讼主体资格提出异议。两被告另称并未收取联建款，但自认该款项存于万景润公司与德康公司的共管账户中。2016年10月31日，XX达公司出具说明，同意由新海达公司向德康公司、万景润公司追讨售房款。2016年11月3日，万景润公司依据《销售协议2》提出反诉请求。经本院释明，因二期改造费用争议与本案不属同一法律关系，双方同意对该部分费用另案处理，故本案对二期改造费用不予理涉。关于售房款利息的起算点。原告提出，为计算简便，原告以仍有尾房销售付款的2014年11月13日的次日作为逾期交款利息起算日。本院向两被告释明，因两被告掌握房屋的销售情况，如2014年11月13日后仍有尾房销售付款，可以提供证据，但两被告未在指定期限内向本院提供。另查明：2016年8月4日，南京市中级人民法院因黄某丙以价值765余万元强迫交易11套房屋，以强迫交易罪判处其有期徒刑二年。2018年6月12日，宋某、翟某、吴某乙、吴某丙分别以合同纠纷起诉XX达公司，要求XX达公司返还联建房屋。2018年8月10日，本院作出（2018）苏0102民初5XX9、5XX0、5XX1、5XX2号判决，支持宋某等人的诉讼请求。此后，4套房屋的实际居住人以该4件案件涉虚假诉讼为由分别向本院申请再审。本案审理中，（一）本院多次组织双方调解，因原告坚持主张在本案中明确前述4套房屋的性质而未能达成一致意见。（二）被告万景润公司、德康公司向本院申请中止审理，认为应等待本院就（2018）苏0102民初5XX9、5XX0、5XX1、5XX2号案件再审审查结束，以便确定上述案件涉及的4套房屋的售价和销售佣金。上述事实，有双方当事陈述、合作开发协议、《销售协议1》、《销售协议2》、转让协议、房屋联建协议书、（2016）苏01刑终X1号刑事判决书、以及庭审笔录等证据证实。本院认为，本案案由为委托合同纠纷，应按照委托合同纠纷确定双方的权利义务关系。至于原告与XX江苏公司以及调温公司二期工程项目部（甲方）与联建户（乙方）签订“房屋联建协议书”的效力问题不是本案处理的范围。委托合同是委托和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案争议焦点：1.应依据哪份销售协议确定原、被告双方的权利义务；2.原告要求两被告返还售房款有无合同依据；3.支付佣金和溢价分成的条件有无成就。关于第一个争议焦点，本院认为，双方签订了两份销售协议，应以《销售协议1》为准，理由如下：1.原告依据《销售协议1》于2015年8月13日提起诉讼，两被告缺席了第一次庭审，在2016年3月28日的第二期庭审中，被告在质证及法庭辩论阶段对《销售协议1》的内容亦未提出异议。至同年11月3日第三次开庭时，被告才提出反诉并提出《销售协议2》佣金和溢价分成问题；2.《销售协议2》合同主要条款内容空缺，原告又不加以认可；3.被告的销售提成为何在短期内作了较大的提高，被告未能举证证明双方磋商的过程，亦未能作出合理解释；4.因《销售协议2》的落款日期并非事先打印，该“2008年4月16日”中的数字“4”和“16”系手写，由于《销售协议1》未签署落款日期，两份协议签署的时间先后顺序实难区分，故应结合其他证据进行综合衡量。综上，本院认为应以《销售协议1》确定双方的权利义务关系。关于第二个争议焦点，原告委托万景润公司代理销售房屋，双方为此签订的《销售协议1》，双方的权利义务应以协议约定的内容为准。虽然新海达公司已将与调温公司签订的协议中所涉的权利、义务全部转让给XX达公司，但该份协议并未解除，且XX达公司亦同意由原告向德康公司和万景润公司追讨售房款，故新海达公司作为原告起诉，符合法律规定。根据协议约定，项目的全部财务工作由原告负责，售房款应汇至原告账户上，双方并未就售房款的回款账户变更达成新的协议，协议2.9明确约定万景润公司不得损害原告利益，不能超越委托范围代表原告发表口头承诺或签署任何文件，未经原告同意，不得将本业务委托第三方代理。现万景润公司擅自截留售房款，构成违约。德康公司为物业管理公司，在没有合同依据的情况下，介入本案房屋销售业务，与万景润公司共管售房款，损害了原告的合法权益，两公司不当占有原告的售房款，应对原告共同负有返还义务，并从占有售房款的次日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。根据合同约定，楼盘销售扫尾期为2009年4月至8月，原告以扫尾期过后仍有尾房销售记录的2014年11月13日作为利息起算日，理由正当，本院予以支持。关于第三个争议焦点，本院认为，提起反诉的实质条件，是反诉与本诉的牵连性。只有具备了这种牵连性，反诉才能成立。原告主张的是56套房屋的售房款，万景润公司提出反诉请求，要求支付佣金和溢价分成也应针对该56套房屋的售房款按约定到达原告账户后才存在支付佣金和溢价款的问题。关于原告的反诉请求是否符合结算佣金和溢价款的条件。本院认为，根据协议约定，项目的全部财务工作由原告负责，万景润公司负责催款，售房款付至原告账户，原告按照实际回款额于每月5日前结算佣金和溢价款，所以合同约定是明确的，万景润公司负责催款，无权收取售房款，只有售房款到达原告账户后，才存在原告按约定向万景润公司支付佣金和溢价款的问题。本案中，万景润公司承担销售房屋，并催促购房户将售房款付至原告指定账户的义务，万景润公司无权截留售房款。现万景润公司将售房款放在德康公司账户的共管账户上，构成违约，其要求原告支付佣金和溢价分成的反诉请求，因支付佣金和溢价款的条件未成就，故其反诉请求无合同依据，应予驳回。黄某丙强迫交易涉及的11套房屋售房款的佣金和溢价款的支付问题，因该11套房屋的售房款不在原告主张的56套房屋售房款之内，本案中不予理涉。关于被告万景润公司、德康公司向本院提出中止审理的申请。因该4套房屋的售房款不在原告主张的56套房屋售房款在内，与本案缺乏关联性，故被告中止审理理由不足，本院不予采纳。综上所述，原告要求万景润公司和德康公司共同返还售房款9926141.38元，并从2014年11月14日起开始支付逾期交款利息的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、南京德康物业管理有限公司、南京万景润置业顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内共同返还南京新海达实业发展有限公司售房款9926141.38元，并自2014年11月14日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息；二、驳回南京万景润置业顾问有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费81283元、保全费5000元，共计86283元，由被告南京万景润置业顾问有限公司、南京德康物业管理有限公司共同负担。反诉案件受理费10732元，由被告南京万景润置业顾问有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  张 赟人民陪审员  聂金华人民陪审员  田社荣二〇一九年三月二十八日书 记 员  吴晓梅