江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0214民初8371号原告：无锡宝龙房地产发展有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区旺庄路188号-2001。法定代表人：许健康，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈明伟，江苏楚乾律师事务所律师。被告：陈罗梅，女，汉族，户籍在福建省周宁县。委托诉讼代理人：张昌福，系陈罗梅丈夫，男，汉族，户籍在福建省周宁县，现住江苏省无锡市惠山区。原告无锡宝龙房地产发展有限公司（以下简称宝龙公司）与被告陈罗梅返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宝龙公司的委托诉讼代理人陈明伟、被告陈罗梅的委托诉讼代理人张昌福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙公司诉称：2010年3月9日，陈罗梅与其签订18份商品房买卖合同，向其购买无锡市新吴区旺庄路宝龙城市广场A幢180单元1009至1026号房屋的18套，总价款4304954元，陈罗梅支付首付款2158954元，剩余2146000元由陈罗梅与其丈夫张昌福向建设银行无锡分行申请贷款支付，宝龙公司为贷款提供连带保证。所涉18套房屋并未过户登记至陈罗梅名下。后因陈罗梅拖欠贷款，建行无锡分行申请实现担保，其代为履行完毕后，向本院起诉请求解除双方的房屋买卖合同。本院作出（2014)新民初字第0675号民事判决，支持其解除合同的诉讼请求，并判令陈罗梅承担违约金及诉讼费用。该判决在2014年10月2日生效后，陈罗梅未予归还房屋，房屋由华城乐府公司占用。故请求陈罗梅、华城乐府公司立即搬离宝龙公司所有的上述宝龙城市广场A幢180单元1009号至1026号18套房屋；陈罗梅、华城乐府公司立即支付自2014年10月2日至实际搬离之日止的使用费。诉讼中，因查明所涉房屋由寰宇公司实际占用，宝龙公司申请追加寰宇公司为共同被告。明确其诉讼请求为：1、寰宇公司立即搬离宝龙公司所存的前述房屋，陈罗梅与寰宇公司共同向宝龙公司返还上述房屋；2、陈罗梅向宝龙公司支付该房屋自2014年10月2日起至2018年12月31日止的房屋使用费855049元，并支付自2019年1月1日起至实际搬离之日止按每年206506元计算的占有使用费；3、寰宇公司对上述陈罗梅占有使用费中自2016年5月1日起至实际搬离之日止的部分承袒连带责任；本案受理费、评估费由陈罗梅、寰宇公司承担。随着案件进展，因华城乐府公司表示愿意交还房屋并陈述已于2019年1月30日搬离所涉房屋,宝龙公司申请撤回对华城乐府公司的诉讼。宝龙公司认可寰宇公司已于2019年3月28日将所涉房屋交还，故又申请撤回对寰宇公司的诉讼。保留由陈罗梅承担房屋交还前的占有使用费的诉讼请求。被告陈罗梅辩称：所涉房屋是2012年5月出租给华城乐府公司，由华城乐府公司装修经营，其不是房屋的使用人,应当由使用人华城乐府公司及寰宇公司承担使用费。其不承担使用费，也不同意用其在宝龙公司处的30佘万元首付款为华城乐府公司或寰宇公司代付使用费。华城乐府公司从未向其支付过酒店经营的分红。其交付时是毛坯房，宝龙公司现主张的使用费标准过高。诉讼中，陈罗梅又表示愿意退出所涉房屋，但不愿意赔付使用费。经审理查明：2010年3月，宝龙公司与陈罗梅签订商品房买卖合同，约定由陈罗梅购买无锡市新吴区旺庄路宝龙城市广场A幢180单元1009至1026号房屋的18套商用房，购买价总计4304954元，于2010年3月9日支付首付款2158954元，余款2146000元以银行按揭方式支付。后陈罗梅、张昌福与建行无锡分行签订借款合同，约定借款2146000元用于支付所涉房屋房款。陈罗梅、张昌福在偿付部分按揭贷款后不再支付，因宝龙公司与建行无锡分行签订有包括所涉房屋在内的房屋销售贷款最高额保证，建行无锡分行于2013年10月向原无锡市南长区人民法院提起诉讼，该案审理过程中达成调解，由陈罗梅、张昌福在2013年12月25日前支付结欠建行无锡分行的贷款本金、利息、律师费，连同该案沂讼费用共170余万元，宝龙公司对上述款项负连带责任。该调解书生效后，陈罗梅、张昌福未予履行，由宝龙公司代为偿付相关款项。因催要不着前述垫付款，宝龙公司于2014年3月向本院提起诉讼，请求解除其与陈罗梅之间本案所涉房屋的商品房买卖合同，并由陈罗梅支付房屋总价10%的违约金。本院经审理后认为，陈罗梅、张昌福未按约归还银行按揭贷款，致使建行无锡分行诉至法院，在达成调解后仍未按调解书确定的内容履行付款义务，致使宝龙公司履行保证责任，向建行无锡分行支付陈罗梅所欠按揭贷款本息1690841.36元、律师费35000元、案件受理费10055元、财产保全费5000元，合计1740896.36元，宝龙公司通知陈罗梅后，陈罗梅仍未予偿还该款，该情形属双方合同约定的根本违约。据此，本院于2014年9月17日作出（2014)新民初字第0675号民事判决：解除宝龙公司与陈罗梅于2010年3月9日签订的18套房屋的商品房买卖合同；陈罗梅于该判决生效后10日内向宝龙公司支付违约金430495.4元；该案受理费54121元、保全费5000元，合计59121元由陈罗梅负担。该案对于合同解除后房屋的返还及首付款的返还、垫付款的折抵均未予理涉。该判决作出后于2014年11月8日生效。后因房屋在商品房合同解除前已被出租给他人等，陈罗梅未能将所涉房屋返还给宝龙公司。另查明：华城乐府公司在参与诉讼期间，曾发表答辩意见称，其与陈罗梅、张昌福间有房屋租赁合同，约定将所涉18套房屋租赁给华城乐府公司用以开设宾馆，租期自2012年5月1日至2022年4月30日；又因张昌福为他人借款提供担保而负债，张昌福自愿将上述房屋的10年租金折抵所担保的部分借款。故其与陈罗梅、张昌福的租赁合同尚未到期，其租金已以折抵的方式支付完毕，其不同意搬迁，也不同意支付使用费。为证实上述主张，华城乐府公司向本院提交：1、2012年4月30日陈罗梅、张昌福与其签订的《无锡市房屋租赁合同》，主要内容为陈罗梅、张昌福将本案所涉的18套房屋出租给华城乐府公司，租期自2012年5月1日至2022年4月30日，租金第一年免除，第二年为37500元，第三年开始每年递增5%。2、2014年3月1日华城乐府公司、无锡市万仕达投资担保有限公司与张昌福签订的《关于债务抵销的证明》，主要内容是张昌福为陈泽向无锡市万仕达担保有限公司借款300万元担保，经商议，张昌福以上述《无锡市房屋租赁合同》中约定的10年租金37.5万元抵销300万元借款中的相应部分债务。陈罗梅对以上证据的真实性无异议。寰宇公司在参与诉讼期间，曾发表答辩意见称，因华城乐府公司的实际控制人欠昆山贺杰钢铁有限公司材料款1413万元，各方达成以租抵债协议，约定由华城乐府公司将包括本案所涉房屋在内的宝龙城市广场A幢八、九、十楼约4500平方米以及酒店大堂一并以租抵债方式抵偿给昆山贺杰钢铁有限公司。昆山贺杰钢铁有限公司又将房屋转租给寰宇公司，租赁期自2016年5月1日至2023年4月29日。为证实其主张，寰宇公司向本院提交：1、约定签订日期为2016年3月1日的《以租抵债协议》，签订方甲方为昆山贺杰钢铁有限公司，乙方为华城乐府公司，丙方为世纪鑫业投资集团股份有限公司；2、约定签订时间为2016年5月1日的《租赁协议》，签订方甲方为昆山贺杰钢铁有限公司，乙方为寰宇公司。寰宇公司认可签订上述协议后，所涉酒店由其经营，华城乐府公司相关抵偿协议的经办人是李屾。华城乐府公司对上述协议真实性不予认可，但表示酒店由寰宇公司经营其是知情的，代理人于金与李屾原为男女朋友关系，双方间有纠纷。陈罗梅未到庭对寰宇公司提交的证据发表质证意见。因双方对合同解除后陈罗梅方未能返还房屋期间的占有使用费的计算标准意见不一，应宝龙公司申请，本院委托江苏安瑞土地及房地产评估有限公司对相应期间的使用费进行评估。该司法鉴定机构于2019年1月23F1出具《房地产估价报告》，明确宝龙城市广场A幢180单元1009号至1026号房屋的市场租金价格，2014年10月2日至12月31日为48827元，2015年为198020元，2016年为200848元，2017年为200848元，2018年为206506元，总计855049元。该报告同时明确，评估时未考虑室内装修价值等。宝龙公司为此次评估支付评估费67500元。诉讼中宝龙公司于2019年2月28日向本院作出表示，寰宇公司于该日将诉争的18套房屋交还给其，确认各方于该日完成返还房屋的义务。关于陈罗梅支付的房款4304954元，宝龙公司主张具体用途如下：1、代陈罗梅向建行无锡分行承担的付款义务1740896.36元；2、双方解除商品房买卖合同纠纷案中陈罗梅应当承担的违约责任430495.4元以及该案的受理费、保全费59121元，合计489616.4元；3、因扬州市中级人民法院强制执行张昌福、陈罗梅债务而被扣款1737820.07元。以上三项共计为3968332.83元，因此房款的结余为336621.17元。宝龙公司提交的2016年12月22日其与交通银行股份有限公司扬州分行（以下简称交行扬州分行）达成的《执行和解协议》显示，在扬州市中级人民法院执行交行扬州分行与江都德库钢铁有限公司、扬州市盛元投资担保存限公司、陈罗梅、张昌福等金融借款合同纠纷案中，法院查封了陈罗梅购买的本案所涉18套房屋，交行扬州分行与宝龙公司达成和解，宝龙公司将陈罗梅交付的部分房款计1737820.07元协助执行给扬州市中级人民法院，交行扬州分行收到款项后申请解除对所涉房屋的查封；宝龙公司撤回向扬州市中级人民法院的执行异议之诉，交行扬州分行撤回在无锡市中级人民法院的第三人撤销之诉。2016年12月29日，宝龙公司根据前述和解协议向扬州市中级人民法院转账1737820.07元。以上事实，有宝龙公司提交的民事判决书、房屋初始登记证明、民事裁定书、执行和解协议，华城乐府公司、寰宇公司提交的前述证据，以及鉴定机构出具的估价报告等证据予以证实，由当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：合同解除后，已经履行的合同当事人可以要求恢复原状、赔偿损失等。本案中宝龙公司与陈罗梅间的房屋买卖合同由本院判决解除，该判决于2014年12月8曰起发生法律效力，陈罗梅应于合同解除后的合理期间内搬离并将房屋返还给出卖方宝龙公司，并应承担逾期返还的占有使用费。本院酌情确定合理的搬离期间届至为2014年12月31日，占有使用费的起算自2015年1月1日起。因此陈罗梅方应当承担的占有使用费核定为855444元（自2015年1月1日计算至2019年2月28日，2019年度的占用费标准参照评估报告中2018年度的标准计算）。在合同解除后，陈罗梅先前支付的房款亦应抵扣、返还。因房款在扣除代陈罗梅支付建设银行无锡分行贷款本息及相关费用、陈罗梅应赔付宝龙公司违约金及相关诉讼费用、协助扬州市中级人民法院执行陈罗梅债务后剩余金额336621.17元，该款可用于抵扣本案的占有使用费。因此陈罗梅还需承担的占有使用费为518822.83元。关于陈罗梅称，房屋实际由华城乐府公司及寰宇公司占用，不应由其承担占用费的抗辩意见，本院认为，在买卖合同解除后向出卖人返还所涉房屋是购买人陈罗梅的法定义务，该义务在房屋返还后才能终止，不因陈罗梅出租或以房租抵债等而消灭，也不因陈罗梅表示愿意返还但事实上未能返还而消灭或减轻，陈罗梅的抗辩意见没有法律依据。陈罗梅若认为华城乐府公司、寰宇公司在此过程中侵害其权益，可另行依法解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告陈罗梅于本判决发生法律效力之円起10日内赔付原告无锡宝龙房地产发展有限公司占有使用费518822.83元。二、驳回无锡宝龙房地产发展有限公司的其他诉讼请求。陈罗梅如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12843元，由无锡宝龙房地产发展有限公司承担元，由陈罗梅承担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 徐 贞人民陪审员 沈 伟人民陪审员 顾秋英二〇一九年三月二十九日书 记 员 吴佳睿本案所附法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后了，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。