河北省沽源县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0724民初316号原告：李百年，男，1961年11月1日出生，汉族，居民，现住沽源县。委托诉讼代理人：张成亮，系河北金源律师事务所律师。被告：沽源县济民房地产开发有限责任公司，住所地沽源县平定堡镇西围子外贸街。法定代表人：张国岐，系公司董事长。委托诉讼代理人：苏仲麟，河北宇联律师事务所律师。原告李百年与被告沽源县济民房地产开发有限责任公司（以下简称济民公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告李百年及其委托诉讼代理人张成亮、被告济民公司及其委托诉讼代理人苏仲麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李百年向本院提出诉讼请求：一、判决原被告于2016年7月11日签订的《商品房买卖合同》有效，涉案房屋所有权归原告所有；二、判决被告继续履行合同并限期向原告交付涉案房屋办理确权所需的合法手续；三、判决被告单方变更房屋结构的违约行为给原告所造成的损失67146元；四、判决被告因逾期交付房屋违约向原告支付违约金34804.07元；五、判决被告因违约导致原告不能按时取得房地产权证书，向原告支付违约金20554.17元；六、判决被告没有兑现承诺的损失12460.68元；七、判决被告承担本案鉴定费、诉讼费等一切费用。原告李百年诉称，2016年7月11日原被告双方签订了《商品房买卖合同》原告购买被告开发建设的位于沽源县西围子外贸街观湖国际商住小区1号楼5单元301室住宅楼一套。于2016年7月9日原告付首付款113034元，2016年10月22日原告贷款26万元付于被告账户。至此原告已尽付款义务。但被告未按照合同完全履行。合同约定被告于2016年12月31日交付房屋。可实际于2017年11月7日才交付。合同第十五条约定被告交付房屋后在180日内办理登记备案，并办理房地产权证书，但被告至今未办理。因此，需要承担违约责任。依据合同第三条约定，涉案房屋为“钢筋混凝土结构”，但被告单方变更合同，将该房改为砖混结构。被告构成违约，应承担违约赔偿责任。2015年10月份被告承诺一个月内交齐首付款每套住宅房享受5000元优惠并同时再享受98折优惠，但被告未履行。被告济民公司辩称，首先、原告认为单方变更房屋结构不成立。四合公司的鉴定只参考“电子版施工图纸’没看其他材料。被告出售给原告的1号楼，东边的3个单元是电梯楼，即钢筋混凝土结构；西边的2个单元（原告购买的）是多层转混结构。该1号楼是2015年5月5日由沽源县发改委批准建设。该证记载“商住楼一栋，框剪结构9层3个单元，转混结构6层2个单元。”鉴定机构查到的施工图，完全与发改委颁发的“核准证”是一致的。鉴定机构和原告认为的单方变更房屋结构不是事实。而是经沽源县发改委批准的。另外，该房屋买卖合同是个制式合同，是房管所工作人员明确要求1栋楼，在合同上只能填一种结构。所以合同要求这么填，被告没有任何过错。6层楼和9层楼，二者采用不同结构是国家设计规划的严格要求，7层以上用“框剪”结构，6层则不用。“钢混结构”的成本高于“转混结构”成本，但从安全性上和使用期限上说，二者没有任何差别。第二、原告要求被告支付违约金不成立。2016年12月31日交房，可原告不去拿钥匙，被告贴出通知。当时有20户左右领取了钥匙。第三、原告不能按时取得房屋权属证书，支付违约金问题。180日是个特殊约定。买受人退房的才赔偿损失，对不退房的出卖人不向买受人支付违约金。第四、对原告的第6项诉讼请求，要求兑现承诺。原告与被告签订合同时，被告的楼房主体已经完工。所谓的优惠条件已经不存在。按《关于沽源县观湖国际项目销售价格通知》，在开工一个月内贷款交首付的优惠5000元。主体起3层交首付按98折优惠。主体起3层交齐全款的优惠10000元在按99折优惠。原告是在楼房主体建成时才交的款。所以原告的优惠不存在。第五、原告第二项诉讼请求，要求被告履行合同，并要求交付涉案房屋办理确权所需的手续。对此，被告早已经提交房管部门。第六、原告的第一项诉讼请求，证明被告没有欺诈。欺诈是可以撤销的合同，原告要求判决合同有效，已经明确表示被告没有欺诈。最后，原被告的纠纷已于2017年11月7日和8日两天，在沽源县住建局妥善解决，并达成协议。具体内容为，1、已经领取钥匙的住户，被告退还2016年的热力费；2、未领取钥匙的，被告交纳他们2016年的热力费，按日万分之一计算；3、关于房屋结构，业主购房时，已经现场了解砖混结构，业主无损失，不追究；4、协议第六条规定：“业主代表及开发商签字，盖章后生效。”所以该协议有业主签名，也有代表业主签名的，并由原告李百年代表40户业主领取了钥匙。被告盖章后，并履行了“协议规定”的内容。所以，原被告的纠纷已于2017年11月8日彻底解决了。原告李百年为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：第一组证据：1、商品房买卖合同复印件一份；2、和购房收据票据三张；3、个人购房担保借款合同，4放款通知书一份；主张：原被告双方于2016年7月11日签订了商品房买卖合同，2014年8月28日原告向被告支付房款定金1万元，2016年6月23日和2016年7月9日分两笔原告向被告支付首付款113034元。双方在合同中第三条约定商品房的用途是住宅，是钢筋混凝土结构。约定了交付期限是2016年12月31日之前，交付的条件是该商品房验收合格。以及第9条约定了逾期交房的违约责任。第15条约定了产权登记违约计算方式。第二组证据：鉴定意见书一份：主张由于涉案房屋结构变更导致原告损失67146元。第三组证据：资产评估机构出具的发票一张：主张评估费5000元。第四组证据：关于沽源县观湖国际项目销售价格的通知书一份（2018）冀民初317号案件中的一致。主张被告没有按照该通知承诺所给原告造成的损失12460.68元。被告济民公司的质证意见，对商品房买卖合同复印件一份这个合同是真实的。他证明该合同是张家口市住房和城乡建设局以及张家口市人民政府法制办公室共同监制的，有合同号，有条形码。这个合同不是被告提供的。合同第三条该住宅属于钢筋混凝土结构，是房管部门及监制部门所要求的，一栋楼只能填写一种结构。合同第8条交房期限被告已按期限履行，该商品房已经通过验收，验收日期是2016年8月24日。合同第15条《根据最高人民法院商品房买卖意见》第18条2款的规定，原告和被告已经做了特殊约定，买受人不退房的出卖人不向买受人支付违约金。总之被告已按照合同约定全面履行了自己的义务。对购房收据票据三张是真实的。对5000元的鉴定费票据我们认为鉴定不具有真实性、关联性，所以原告不应向被告主张鉴定费。对放款通知书一份的意见是这是真实的。对鉴定意见书的意见的详细质证意见。对第四组证据关于沽源县观湖国际项目销售价格的通知书的意见是原告已不享有优惠条件。被告济民公司举证如下：1、河北省固定资产投资核准证复印件1份，主张我方建设1号楼是经过批准的，不是私自改变房屋结构。2、沽源县建设工程竣工规划验收合格证复印件1份，主张我方与原告签订合同第三条房屋钢筋混凝土结构与验收单上验收一致；以上两组证据证明我方没有欺诈原告。3、交房通知照片复印件1份，业主交房、验房书12份，主张被告已经按照合同第八条约定向业主交房。4、销售价格通知复印件1份，第一条第一小项记载享受优惠期限很明确。5、监理日志复印件5张，主张证明我方2016年6月8日被告所盖楼房完成6层。原告一次性交房款是在2016年，在我方完成6层以后，不应享受优惠。原告在不享受优惠的情况下，我方还是每平方米优惠100元。6、观湖国际业主上访告状达成的协议复印件1份，主张我方和原告方的争议已经得到解决。7、收条复印件3张，主张我方已经按照协议兑现，本案原告的违约金我方没有给付，因达成协议时是已经入住的不能有违约金。8、房本复印件1份，主张我方建设的楼房结构是钢混结构，楼房结构为局部服从主体。9、验收单复印件3份，主张楼房已经验收。10、住建局调解协议书一份,证明本案件已在2017年11月7日和8日彻底解决了。11、2017年11月7日晚上8点28份原告代表40户业主领取房屋钥匙并且打了收条一张复印件、取钥匙照片一张复印件，证明本案件已在当天解决。原告的质证意见，对1-9组证据和（2018）冀民初317号案件质证意见一致。1、对河北省固定资产投资核准证的质证意见，此证据同时也证明我方主张被告变更房屋结构的依据；2、对沽源县建设工程竣工规划验收合格证的质证意见为，验收合格证明确了开工日期和完工日期，与验收结束日期不相符合；3、对交房通知照片的质证意见为，此证据形成时间不清楚，证据不能看出相片的形成时间，通知上的时间和写通知的日期是同一天，没有给业主验收拿钥匙的时间，对此证据的真实性和关联性有异议；4、对销售价格通知的质证意见为，不能够证明被告方的主张，证明我方主张，在本通知第一条第五款和我方诉求一致；5、对监理日志质的证意见为，有异议，证据来源有异议，该证据不能证实被告主张；6、对上访告状达成的和解协议质证意见为，条款主要是退2016年的取暖费，没有体现原告与被告已经解决争议，不能看出争议是否解决。对该证据的关联性有异议；7、对收条的质证意见为，和本案没有关联性；8、对房本质证意见为，和本案无关，不能证明我方拥有此证书，不能证实被告方的主张；9、对验收单质证意见为，主体验收申请为申请，并不代表实际验收，为施工单位、设计单位、监理单位的内部验收，最终验收应为住建局的验收报告，才能说明房屋验收。对第10组证据的意见是该协议仅仅是对被告方收取部分住户的取暖费以及原告等业主要求被告交房的过程中形成的一个协议，并不是对变更房屋结构所造成损失的赔偿协议。所以协议和本案没有关联。对11组证据的质证意见，这组证据不能证实被告的主张和本案没有关联性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，如房屋买卖合同本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于房屋结构问题。合同约定该房屋是“钢筋混凝土结构”，实际交付时，该房屋为“砖混凝土结构”。对该事实本院予以确定。现被告已将该涉案房屋交付原告李百年使用中，原告李百年已经居住，但未办理房屋确权登记。二、对优惠购买房屋问题。2016年6月23日和2016年7月9日分两笔原告向被告支付首付款113034元。2016年6月9日钢筋工九人正在绑扎七层14-22轴样柱插筋，三层主体已经完工。因原告证据不足，没有证明符合优惠的约定条件。对该优惠事实不予认定。三、关于逾期交房违约问题。原、被告《商品房买卖合同》第九条约定交房逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限（即2016年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。原告李百年于2017年11月8日领取房门钥匙，自行验收后并装修入住。后经过沽源县住建局组织调解，双方约定逾期违约金按照7000元给付，当原告到被告处领取违约金时，因由原告李百年缴税和维修基金意见不统一，被告没有向原告支付这7000元逾期交房违约金。四、原、被告签定的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告实际交付给原告房屋使用的时间是2017年11月8日。该争议楼房于2018年8月17日由沽源县住房和城乡规划建设局验收合格，整体楼房于2018年12月19日颁发了不动产登记，现已具备办理房屋确权手续。从2017年11月8日至2018年12月19日，共计407天，扣除180天，即逾期办理房屋确权证书为227天。原告李百年花鉴定费5000元。本院认为，原、被告已经履行合同，并交付原告使用，已经实现合同目的。原告已经取得房屋的使用权，但需要对所有权进行登记，并拥有该房屋。被告将在合同中约定的“钢筋混凝土结构”的房屋建设变更为“转混凝土结构”，没有取得原告方的一致认可，属于履行合同瑕疵，构成违约，所以应承担违约责任，应退还原告因变更房屋结构所节约的成本67146元。被告没有按照约定期限交付房屋，构成逾期交房违约，但在沽源县住房建设局的组织协调下，双方同意按照7000元由被告承担违约金，且大部分住户已经履行赔付，所以被告也应按照7000元赔付原告李百年。原告主张的不能按时取得房地产权属证书要求支付违约金问题。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算承担违约责任。原告已付给被告楼房款为373034元，贷款的年利率为6.3699996％，加罚年利息率按照40%计算，即以年利息率为8.9179994%计算，逾期办理房屋确权证书为227天，据此被告应承担违约金20626元。原告主张的被告没有兑现承诺的损失，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：一、被告沽源县济民房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内协助原告李百年办理涉案楼房的产权过户手续，即将被告沽源县济民房地产开发有限责任公司开发建设的位于沽源县平定堡镇西围子外贸街沽源县观湖国际商住小区1号楼5单元301室房的产权变更登记在原告李百年名下。二、被告沽源县济民房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内给付原告李百年涉案楼因结构变化引起的价格损失费用为67146元、逾期交房违约金为7000元、逾期提供办理房屋确权证书手续的违约金20626元、鉴定费5000元，总计99772元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的履行期限给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，保全费520元，共计3520元，由原告李百年负担706元，由被告沽源县济民房地产开发有限责任公司负担2814元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  刘满昌审 判 员  刘继恒人民陪审员  万树山二〇一九年三月二十七日书 记 员  孙海祥