云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初3825号原告：刘明，女，1992年10月15日出生，汉族，云南省巍山县人，居民身份证住址云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治县。委托代理人：白杰，云南雁序律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：乔洪兵，云南雁序律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南碧鸡集团房地产开发有限公司，住所昆明市，统一社会信用代码。法定代表人：袁平。委托代理人：赵文讲，云南唯真律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：郭光翠，云南唯真律师事务所律师。特别授权代理。原告刘明与被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司（以下简称“碧鸡地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案受理。后依法适用普通程序，于2018年7月2日、2018年8月1日两次公开开庭进行了审理，刘明的委托代理人白杰、乔洪兵，碧鸡地产公司的委托代理人赵文讲、郭光翠到庭参加了庭审。原被告双方共同向本院申请庭外和解7个月，并申请扣除审限7个月。本案现已审理终结。刘明向本院提出诉讼请求：一、碧鸡地产公司继续履行与刘明签订的商品房购销合同及补充协议；二、碧鸡地产公司按约向刘明支付自2016年10月1日起至实际交付商品房之日止，以房屋总价款918429元为基数，按每日0.01%比例计算的逾期交房违约金（暂计算至2018年3月1日为47390.93元）；三、碧鸡地产公司按补充协议的约定向刘明支付购房补贴（暂计算至2018年1月29日为223976元）；四、碧鸡地产公司向刘明支付应付而未付购房补贴金额20%的违约金（暂计算至2018年1月29日为44795.2元）；五、本案诉讼费由碧鸡地产公司承担。事实及理由：2015年12月21日，原被告双方协商一致自愿签订《商品房购销合同》，约定刘明向碧鸡地产公司购买位于昆明市西山区碧鸡名城（D地块）14幢28层2804号预售商品房，该商品房套内建筑面积为77.5平米，单价为每平方米11850.7元，总价款为918429元，2015年12月21日前支付首付款278429元，尾款640000元向交通银行贷款支付。2016年9月30日前交付经验收合格的商品房，逾期交房30天以上的，按已付款的0.01%乘以逾期天数计算违约金，合同继续履行。上述合同签订当日，原被告双方另行签订了购房补贴补充协议，约定碧鸡地产公司按房屋总价的年13.5%向刘明支付购房补贴，购房补贴每半年结算一次，可享受的购房补贴年限为三年，自碧鸡地产公司收到全额购房款之日开始计算；若采取银行按揭购房款的，首付款部分自碧鸡地产公司全额收到之日起开始计算，按揭部分自碧鸡地产公司收到银行按揭发放的贷款之日起开始计算。2015年12月21日，刘明向碧鸡地产公司支付购房首付款278429元，并委托交通银行以按揭贷款方式于2016年1月29日向碧鸡地产公司付清了购房尾款640000元。刘明已按约履行了合同义务，但碧鸡地产公司未交付约定房屋，仅于2016年10月23日向刘明支付了24000元购房补贴（用于扣除购房首付款），故刘明诉至本院，请求判令如前诉请。碧鸡地产公司答辩称，碧鸡地产公司因多方面原因未能向刘明交付约定房屋，无法按约履行商品房购销合同及补充协议，也无法确定交付时间。刘明主张的违约金高于其实际产生的损失，请求人民法院调低违约金。原被告双方签订《商品房购销合同》当日，还签订了《商品房购销合同补充协议—购房补贴》，约定碧鸡地产公司按年利率13.5%向刘明支付购房补贴，该购房补贴实际是对购房款资金使用费或者利息，与本案并非同一法律关系，请求人民法院依法驳回该部分诉讼请求。本院确定本案法律事实如下：2015年12月21日，碧鸡地产公司向刘明开具了金额为278429元的首付款收据。2015年12月21日，刘明（乙方）与碧鸡地产公司（甲方）签订《商品房购销合同》《合同补充协议（住宅）》，约定主要内容为：“乙方向甲方购买位于棕树营街道办事处土堆社区碧鸡名城（D地块）第14幢第28层2804号房，套内建筑面积77.5平方米，每平方米11850.7元，房屋总价918429元。首付278429元，剩余640000元通过银行贷款方式支付。甲方应于2016年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”当日，双方还签订了《商品房购销合同补充协议—购房补贴》（以下简称“《购房补贴》”），约定主要内容为：“甲乙双方于2015年12月21日签订了《商品房购销合同》，甲方承诺对乙方给予一定的购房补贴，以保障购房者的相关权益。一、乙方自愿购买甲方投资开发的位于昆明市西山区近华浦路与西苑浦路交叉口‘碧鸡名城’小区二期14幢2804室商品房一套，建筑面积为95.61平方米。二、前述房屋按建筑面积计价，单价为9606元每平方米，总价为918429元，甲方按照房屋总价的年13.5%向乙方支付购房补贴，购房补贴每半年结算一次，乙方可享受购房补贴的年限为三年，自甲方收到乙方支付的全额购房款项之日开始计算。若乙方选择银行按揭贷款方式支付购房款的，首付款部分自甲方全额收到之日起开始计算，按揭部分自甲方收到按揭银行发放的贷款之日开始计算。三、乙方在收到甲方承诺支付的最后一笔购房补贴后，乙方应本协议项下房屋与甲方签订的《商品房购销合同》享有单方解除权。四、违约责任：若甲方违反合同第二条约定，未向乙方支付购房补贴的，甲方除按照约定支付购房补贴外，还应按照房屋总款的20%向乙方支付违约金”。次日，本案所涉房屋已登记备案至刘明名下，合同登记为KM2015122284376。另查明，与本案所涉房屋同一幢的相同户型商品房备案价格不一致。原被告双方在本案审理中一致确认：本案所涉房屋贷款640000元碧鸡地产公司已收到。本案所涉房屋现尚未交付。刘明在本案中陈述：即使人民法院认定刘明基于原被告双方签订的《购房补贴》所主张的购房补贴及违约金与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，刘明亦不变更诉讼请求。以上事实有刘明提交的商品房购销合同、合同补充协议（住宅）、商品房购销合同补充协议—购房补贴、选房单、收款收据、个人借款凭证、购房及返款有关情况统计表，碧鸡地产公司提交的商品房备案表，及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原被告双方在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》《合同补充协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属合法有效，双方当事人应按约履行各自的义务。碧鸡地产公司向刘明出具了首付款票据，并收到了银行按揭贷款，但未按约向刘明交付房屋，存在逾期交房的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，依法应承担逾期交房的违约责任即支付违约金，刘明要求计算至实际交房之日止，因房屋现未交付，此后的违约责任尚不能完全确定，故本院暂计算至起诉之日（2018年3月27日）止。具体计算方式为：一、逾期30天内：10元×30天（2016年10月1日至10月30日）=300元；二、逾期30天后：918429元×0.01%×513天（2016年10月31日至2018年3月27日，共计513天）=47115元。刘明主张的购房补贴，碧鸡地产公司认为购房补贴是双方在《商品房购销合同补充协议—购房补贴》中约定内容，而该补充协议违反《商品房销售管理办法》中规定的房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式来销售商品房的规定，应属无效。此外，原被告双方为获取更多的银行贷款，采用虚高商品房单价，最终以购房补贴的形式返还刘明，是扰乱金融秩序的行为，也属无效。但《商品房销售管理办法》属于部门规章，碧鸡地产公司违反部门规章的规定应由行政主管部门予以处罚，并不必然导致合同无效。而返本销售导致的房价偏高，使碧鸡地产公司多获取包括贷款在内的房屋价款，是返本销售必然结果，但没有证据显示作为普通购房人的刘明对此是与碧鸡地产公司恶意串通故意扰乱金融秩序，故对碧鸡地产公司以扰乱金融秩序主张无效的观点，本院不予采信。碧鸡地产公司应当按照补充协议的约定向刘明支付补贴。刘明通过交纳首付款及向银行贷款方式向碧鸡地产公司交付了全额购房款918429元，碧鸡地产公司应根据补充协议向原告支付按年利率13.5%计算的购房补贴，现约定的三年购房补贴支付时间已经届满，碧鸡地产公司扣除已冲抵首付款的购房补贴后，还应向刘明支付购房补贴347964元（918429元×13.5%×3年-24000元=347964元）。对于刘明主张的购房补贴的违约金，由于购房补贴已经足以弥补其损失，对于此项诉讼请求，本院不再支持。刘明与碧鸡地产公司签订的商品房购销合同及补充协议中涉及交房、协助办理权属证、支付购房补贴等多项权利、义务，刘明要求继续履行与碧鸡地产公司签订的商品房购销合同及补充协议属于诉讼请求不明确具体，本院释明并要求刘明明确履行的具体内容，在刘明未能明确的情形下，对该部分诉讼请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第二款之规定，判决如下：一、云南碧鸡集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘明2016年10月1日至2018年3月27日期间逾期交房的违约金47415元；二、云南碧鸡集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘明尚欠的购房补贴347964元；三、驳回刘明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6042元、保全费2520元（前款刘明均已预交），由云南碧鸡集团房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  罗 玮人民陪审员  张世勤人民陪审员  朱跃元二〇一九年三月二十五日书 记 员  何 莉