广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终260号上诉人（原审被告）：钟日红，男，1970年7月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：谭少娟，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹小彤，广东金领律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市合益物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路438号广德大厦九楼。法定代表人：宋弋翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：张丰，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱枫，广东天穗律师事务所律师。上诉人钟日红因与被上诉人广州市合益物业管理有限公司（以下简称合益公司）物权保护纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初23954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钟日红上诉请求：1.撤销一审判决，驳回合益公司全部诉讼请求；2.合益公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院适用法律错误，一审认为钟日红应参照《场地使用协议》（以下简称《使用协议》）约定的每月201234元的标准、计付案涉场地使用费损失给合益公司，没有法律依据。案涉土地已由广州市政府收回，该地上原房产证已注销登记，地上权属已变更为广州市土地开发中心，合益公司无权出租或变相出租涉案物业，即使出租，租金归国家所有。根据物权法第117条，合益公司只有合同约定的管理权，不享有法律规定的用益物权，无利用其收益及有所损失之说。一审判决支付场地使用费损失无法依据，适用法律错误。（二）合益公司违约在先，擅自解雇管理人员并对钟日红实施停水停电，致使钟日红无法正常经营，合益公司无权要求钟日红赔偿其损失。首先，钟日红与广州市纺织工业供销公司（以下简称纺织公司）签订三份《场地使用协议》，实为租赁合同，钟日红自签订上述协议后，对废弃的仓库物业投入了大量的装修和改造费用，且合法经营使用上述仓库，无任何违约行为。其次，从2015年11月1日纺织公司与合益公司签订的《土地管理权转让协议》的第三条约定可知，合益公司应按纺织公司委托管理的要求和按原条件接收物业原使用单位，严格按照纺织公司与案涉土地地上物业使用者签订的《场地使用协议》，承受和履行其权利、义务一并转移的责任。但钟日红与合益公司于2015年11月4日签订的一份《使用协议》，与2015年10月30日钟日红和纺织公司所签署的《场地使用协议》有偏差，特别是管理人员的聘用等，《场地使用协议》约定聘用人员每月应付的工资包含在场地使用费内。最后，合益公司未经钟日红同意，解雇了钟日红继续聘用的纺织公司原有的16名仓库管理人员，且合益公司于2016年3月报停及注销了案涉房产正在使用的供水及供电设施，这些举措无疑增加了钟日红的经营成本，影响了钟日红的正常经营。因此，根据合同法第66条和第216条的规定，钟日红未支付场地使用费的行为是履行正当抗辩权的行为，并不构成违约。（三）根据《土地储备管理办法》（国土资法[2007]277号）第21条的规定，钟日红目前的情况即使属于对储备土地的临时利用，如需支付临时使用费，也必须依法进行评估；如果不评估，需参照《使用协议》约定的每月201234元标准计付临时使用费的，也应扣减原有16名仓库管理人员的每月工资费用30400元（16×1900元/人/月）以及断水断电带来的损失。一审对此作出认定和判决依据不足，也没有法律依据，请求二审法院驳回合益公司的全部诉讼请求。合益公司二审答辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确。一审并没有全部支持合益公司的诉讼请求，已经充分照顾了钟日红的利益。同意一审判决，不同意钟日红的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。合益公司于2017年11月2日向一审法院起诉请求：1.钟日红赔偿合益公司2016年8月9日至实际返还租赁物之日的场地使用费损失[均按照建筑面积18794平方米和每月26元/平方米的标准计付；其中，2016年8月9日至2016年12月31日期间的每月场地使用费损失的计付标准为26元/平方米×18794平方米-钟日红已按2015年11月4日签订的《使用协议》约定的标准支付的每月使用费；2017年1月1日至实际返还租赁物之日的每月场地使用费损失的计付标准为26元/平方米×18794平方米]；2.钟日红承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2006年4月14日，纺织工贸集团作出穗纺工贸[2006]59号《关于合益公司整体托管供销公司的决定》，其中包括：一、纺织公司整体移交给合益公司托管；……六、合益公司对纺织公司的托管从行文之日起执行等内容。2008年11月4日，作为甲方的广州市土地开发中心与作为乙方的纺织公司签订《收地协议书》（含附件6份，附件中含《房地产证》12本），约定：经原市国土房管局《房屋拆迁许可证》[拆许字（2005）第33号，附件1]批准，甲方有偿收回乙方位于天河区员村二横路物资仓库的土地使用权，并依法给予乙方拆迁安置补偿；……第一条收地范围及基本情况：一、供销公司物资仓库用地（即案涉土地），……该地块总面积27357.67平方米，使用性质为工业仓储；该地块目前有建筑物共50栋，多为钢筋混凝土、混合结构，主要用途为仓库、办公楼及其它建筑物等，建筑面积合计为22159.47平方米……地块内共有构筑物16项，主要为道路、围墙、消防水池、装卸台等；……二、乙方收地范围内的建筑物中有11栋办理了房地产证，证载建筑面积20393.79平方米，该11栋房地产均设置有抵押；三、乙方抵押房地产已被法院查封；第二条收地补偿总金额：甲方收回本协议第一条项下土地及地上建（构）筑物、附着物，给予乙方补偿；……第三条付款、移交产权资料和交地的方式和时间：一、本协议生效15个工作日内，甲方向乙方支付首期收地补偿款，首期收地补偿款具体金额为8500万元；……二、乙方收到首期补偿款次日起十个工作日内办妥解除对财产的抵押、查封，并在解除查封手续后三个月内将已涂销抵押权证的房地产证移交甲方，甲方验证无误后10个工作日内，向乙方支付第二期收地补偿款2100万元；乙方收到第二期收地补偿款后的三个月内，甲乙双方签署《土地移交确认书》，乙方正式将土地及地上建（构）筑物、附着物交付给甲方；……第四条各方权利义务：一、甲方权利义务：……二、乙方权利义务：……（三）本协议生效后至乙方向甲方交付土地之前，乙方仍需负责管理本协议项下土地以确保该土地以及地上建（构）筑物、附着物不被本协议之外的第三方非法侵占；（四）乙方向甲方移交土地时，必须清退本地块上的全部租户，保证交付土地时，本协议项下土地、房产、设备设施等未设置出租；（五）乙方保证本协议生效并且收足首期收地补偿款项后，不在本协议项下土地及地上建构筑物上重新设置抵押、租赁等他项权利、用益物权及其它投资合作关系；……第六条违约责任：一、甲方的违约责任：……二、乙方的违约责任：乙方未能按本协议约定的时间及时向甲方移交所有权属证明、土地，或者移交的土地不符合本协议第四条第二款第（二）至第（六）点约定的条件，视为乙方违约，每拖延一天，乙方应按已支付补偿款的万分之五向甲方支付违约金，同时甲方支付下期收地补偿款的时间顺延；造成甲方的损失，由乙方承担赔偿责任等条款。作为甲方的纺织公司与作为乙方的钟日红分别于2009年1月30日、2013年7月30日、2015年10月30日各签订一份《场地使用协议》，均约定：甲方位于员村二横路娟麻厂以西、天河区员村村以东物资仓库经原市国土房管局……批准由市政府有偿收回；按合同甲方应于2009年1月移交土地，为充分利用交接土地的时间空间，甲乙双方就使用上述仓库事宜达成如下协议，共同遵守；……由于场地的使用为临时性，每月都有客户进场或退场的可能，因此甲乙双方需每月签定本协议，以确定实际出租面积具体费用；上述仓库使用期限为无固定期，至广州市土地开发中心收地为止；双方如需提前解约，提出方只需提前30天通知对方即可解除此协议，双方互不补偿；……乙方使用期的仓库防火、防盗、安全保卫等工作由乙方负责，甲方监督检查等条款。其中2013年7月30日和2015年10月30日签订的《场地使用协议》还约定：甲方派出2人进行全面管理，其工资由甲方负责；乙方自行派员管理仓库，管理人员不少于16人，工资待遇由乙方负责；甲方原有的16名管理人员（按工资……待遇不变）由乙方试用三个月，三个月后乙方可自行挑选留用或解聘。2015年11月1日，作为甲方的纺织公司与作为乙方的合益公司签订的《土地管理权转让协议》，约定：甲、乙双方皆为纺织工贸集团的全资子公司，根据母公司穗纺工贸[2006]59号文件中将甲方整体移交给乙方托管的决定，甲、乙双方一致达成如下协议：一、现有员村二横路绢麻厂以西、天河区员村以东物资仓库土地（即案涉土地），甲方原是其所有权人，该土地于2008年11月4日甲方与广州市土地开发中心签署的《收地协议书》中，约定由广州市土地开发中心有偿收回，在土地交接之前该土地继续由甲方代为管理，至今该土地仍处在甲方实际管理中；二、根据母公司的整体托管决定，甲方将上述土地的管理权转让给乙方，管理期限自本合同生效之日起至广州市土地开发中心办理完毕土地移交手续之日止，期间该土地与地上物业由乙方进行管理；三、本协议签订生效之日起，甲方与前述土地地上物业使用者签订的《场地使用协议》，其权利、义务一并转移给乙方；……六、广州市土地开发中心收回前述土地使用权时，乙方应无条件配合等条款。2015年11月4日，作为甲方的合益公司与作为乙方的钟日红签订《使用协议》，约定：纺织公司位于员村二横路广州娟麻厂以西、天河区员村村以东物资仓库经原市国土房管局……批准由市政府有偿收回，按《收地协议书》约定该土地未移交前仍由纺织公司管理；为充分利用交接土地的时间空间，且配合纺织工贸集团物业集中经营管理的工作要求，自2015年11月起，将由甲方代理纺织公司上述物业的管理事务；甲、乙双方就使用上述仓库事宜达成如下协议，共同遵守；……二、上述仓库试用期限为无固定期，至广州市土地开发中心收地为止；双方如需提前解约，提出方只需提前30天通知对方即可解除此协议，双方互不补偿；乙方应无条件退出，并有责任按约定时间清退乙方招租的次承租人；三、乙方使用期间，库区（含道路）的防火、防盗、安全保卫等工作，乙方所聘用人员的劳资关系等由乙方负责；甲方派出2名管理人员协助乙方做好库区管理工作；四、乙方使用库区面积为18794平方米（以下简称案涉租赁物），使用期间每月应向甲方交纳场地使用费201234元，由乙方于每月10日前转账至甲方指定账户……等条款。2016年8月8日，广东天穗律师事务所（邱枫律师）受合益公司的委托以全球邮政特快专递方式向钟日红邮寄《律师函》，其中包括：自2015年12月开始，钟日红拒不按照双方签署的协议支付场地使用费，截止到2016年8月为止，累计拖欠的场地使用费已达1609872元之巨；……钟日红的前述行为已经构成严重违约，依法应当承担违约责任；……郑重函告钟日红：一、自钟日红收到本律师函之日起，合益公司即刻终止与钟日红签署于2015年11月4日的《使用协议》；二、自钟日红收到本律师函之日起三十日内，妥善处理与场地相关的事宜且不得实施任何有损场地完整、功能等之行为，并于三十日内与合益公司完结场地交接手续；三、自钟日红收到本律师函之日起七日内，向合益公司交纳拖欠的场地使用费合计1400000元及按照中国人民银行同期贷款利率计算的迟延支付利息等内容。上述邮件于2016年8月11日妥投。2017年2月25日，钟日红作出致合益公司的《函》，其中包括：本人是案涉租赁物的承租人，2015年与合益公司重新签订合同，由于在保安、用电、用水等费用方面存在经济纠纷，在纠纷没有解决完成之前，本人没有履行合同缴纳每月的租金，考虑以往长期合作的关系，不希望将纠纷经济问题扩大，现本人提出和解，愿意履行合同，并按合同要约执行；本人先将在近日内将去年全年租金通过划帐支付到合益公司帐号名下，2017年的租金也将在3月份内履行；请协助查收等内容。《函》下方空白处显示“收到林建华2017.2.25”的手写内容。2017年2月27日，钟日红以银行转账方式向合益公司的账户支付2414808元（注：合益公司和钟日红均确认该款项的性质是案涉租赁物2016年一年的租金）。合益公司确认已收到《函》，并称林建华是其工作人员，但认为《函》是钟日红单方向合益公司作出的所谓承诺，合益公司并未回应钟日红，《函》可证明钟日红恶意拖欠使用费。合益公司还提供了以下证据：1.显示由广州市房地产租赁管理所于2016年1月公布的《2015年广州市房屋租金参考价》（打印件，合益公司称该证据是其从网上打印的。其中载明：员村街除了T26产业园外的其他工业园区、社区的租金参考价为建筑面积26元/平方米），用于证明案涉租赁物属于员村街工业用房，其租金参考价为建筑面积26元/平方米。钟日红发表以下质证意见：对该证据的真实性、关联性均不予认可；如法院认为钟日红需要向合益公司支付案涉租赁物的临时使用费，应评估储备用地的临时使用费计付标准。合益公司回应称储备用地并非法律概念，其主张钟日红按房地产管理部门公布的员村街工业用房的租金参考价赔偿场地使用费损失。2.照片[共13张，合益公司未能出示原始拍摄设备，并称照片拍摄时间均为2018年8月21日；照片显示：一审法院工作人员到案涉租赁物张贴一审法院于2018年8月21日作出的（2018）粤0106执9535号《公告》（其中包括：关于申请执行人合益公司诉被执行人钟日红租赁合同纠纷一案；一审法院作出的19711号案的民事判决书已发生法律效力；根据判决，被执行人钟日红应当将案涉租赁物交还给申请执行人；由于被执行人未履行判决义务，合益公司于2018年4月8日向一审法院申请执行，一审法院于2018年4月17日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人立即履行判决义务；现被执行人逾期未履行，为保障申请执行人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，一审法院责令被执行人钟日红及其他使用人在本公告张贴后10日内迁出并腾空案涉租赁物，交还申请执行人等内容）]，用于证明在19711号案的民事判决书发生法律效力之后，合益公司向法院申请强制执行，法院的工作人员于2018年8月21日张贴要求钟日红交还案涉租赁物的公告，但合益公司至今仍未实际收回案涉租赁物。钟日红发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议；钟日红对19711号案的二审判决仍不服，合益公司已经收取钟日红支付的《函》中关于要求和解的租金，合益公司没有合同解除权；确认钟日红现仍占用案涉租赁物。钟日红还提供以下证据：1.《聘请保安服务合同书》[共4份；其中1份为打印件，合同首部的聘请单位/甲方显示为合益公司、服务单位/乙方显示为案外人广州市天河区保安服务公司，但合同尾部双方均未签章；钟日红解释称其认为16名管理人员的每月工资包含于其支付的案涉租赁物的场地使用费中，因此，应由合益公司与该16名仓库管理人员签订合同，但合益公司拒绝签订。钟日红已出示另外3份合同原件，显示：聘请单位/甲方均为案外人广州聚兴物业管理有限公司（以下简称聚兴公司；聚兴公司的法定代表人为钟日红），服务单位/乙方为广州市天河区保安服务公司。4份合同均约定：工作地点为广州市天河区员村二横路13号之一；保安费每人每月4600元，合计每月费用46000元等条款。其中聘请单位/甲方显示为合益公司的合同的保安服务时间为2016年1月1日至2016年12月31日，聘请单位为聚兴公司的另外3份合同的保安服务时间分别为2016年4月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日]及广州市天河区保安服务公司出具的收取聚兴公司支付的2016年4月至2017年3月、2017年5月至2017年11月、2018年3月至2018年10月期间的保安服务费每月46000元的发票（钟日红均已出示原件），用于证明合益公司未经钟日红同意解雇钟日红继续聘用的纺织公司原有16名管理人员，钟日红交涉无果后，为了恢复正常经营而于2016年4月以其作为法定代表人的聚兴公司的名义聘请保安人员及管理人员，并每月支付聘请保安人员费用46000元；16名管理人员的工资合计每月30400元（16人×1900元/人/月）应在案涉租赁物的每月场地使用费中扣减。合益公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性均无异议，关联性不予确认；首部显示聘请单位/甲方为合益公司的合同没有合益公司或其法定代表人签章确认；钟日红聘请保安人员管理案涉租赁物是钟日红经营过程中应当自行承担的合理费用，与合益公司无关；在钟日红签署的一系列场地使用协议中均约定钟日红自行派员管理仓库，管理人员不少于16人，工资待遇由钟日红负责及纺织公司原有16名管理人员由钟日红决定是否留用，纺织公司或合益公司不负责除了其派出的2名管理人员之外的其他人员的工资。2.纺织公司于2016年3月23日出具的收到聚兴公司（钟日红）支付的水电费14123.2元的发票（钟日红已出示原件），用于证明截止至2016年3月，原出租方纺织公司仍向钟日红提供水电等设备设施，并向钟日红收取水电费。合益公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性均无异议，关联性不予确认；该发票是由纺织公司向钟日红出具的，与合益公司无关。3.纺织公司于2016年3月28日作出的致广州市自来水公司的《证明》（复印件，钟日红未能出示原件；其中包括：我司客户编号：0006216519、0006216522，用水地址：员村路绢麻厂内，水费、污水处理费原由我司账户……划扣缴费；现申请取消银行划扣缴费等内容），用于证明纺织工贸集团于2015年11月1日决定将案涉土地的管理权移交给合益公司；由于合益公司不肯接收原出租方纺织公司提供的水电等设备设施、继续按原约定的方式向钟日红提供水电，纺织公司报停及注销案涉租赁物正在使用的供水供电设施，使钟日红的经营陷入瘫痪。合益公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性均无异议，关联性不予确认；《使用协议》没有约定合益公司负有向钟日红供水的义务；纺织公司申请取消银行划扣缴费是因为钟日红自2016年1月起持续性恶意拖欠案涉租赁物的场地使用费。4.钟日红与广州供电局有限公司签订的《广州供电局有限公司委托银行代划电费合同》（共2份，钟日红已出示原件），用于证明因合益公司报停及注销案涉租赁物正在使用的供电设施，钟日红只能自行向广州供电局有限公司申请案涉租赁物的供电。合益公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性均无异议；关联性不予确认，与本案无关。5.广州供电局有限公司出具的收到钟日红缴纳用电地址为绢麻厂内2016年5月5日至2018年5月5日、2018年7月2日至2018年9月1日期间电费的发票（钟日红均已出示原件）和广州市自来水公司、广州市水务局分别出具的收到用水地址为员村路绢麻厂内2016年4月21日至2017年2月21日、2017年4月21日至2017年11月27日、2017年12月27日至2018年1月27日、2018年2月27日至2018年9月27日的水费发票、污水费统一票据（钟日红均已出示原件），用于证明钟日红为恢复案涉租赁物的正常经营而重新报装供电供水设备，并向供电供水部门缴纳水电费。合益公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性均无异议，关联性均不予确认；可证明截止至2018年10月，钟日红违法占用案涉租赁物的侵权行为仍在持续。依据钟日红的申请，一审法院向广州市房地产档案馆查询并打印案涉租赁物所涉的建筑物的《广州市不动产登记查册表》（共12份，即与《场地使用协议》附件中的12本《房地产证》相对应），载明：房产地址分别为天河区员村二横路广州市纺织工业供销公司仓库大院自编1-12号，单位名均为纺织公司，“登记附注”一栏均载明“该用地已由市政府收回，契证已收回……”等内容和“本案已注销产权变更，本案房地证已收回，……”。合益公司和钟日红对上述查册表的真实性、合法性、关联性均无异议。双方当事人还陈述如下：1.合益公司与钟日红均确认钟日红已向合益公司支付案涉租赁物截止至2016年12月（含当月）的场地使用费，之后，钟日红再未向合益公司支付场地使用费。2.关于合益公司主张钟日红自2016年8月9日起按照建筑面积每月26元/平方米的标准赔偿案涉租赁物的场地使用费损失的依据问题。合益公司称由于《使用协议》已于2016年8月8日解除、钟日红无权继续占用案涉租赁物，合益公司因用益物权遭受侵害而提起本案诉讼，起诉依据是《中华人民共和国物权法》第二条、第三十七条及《收地协议书》第四条第二款第（三）项（合益公司认为该条款没有禁止其在移交前合理利用案涉土地）；至于合益公司收取场地使用费是否构成不当得利或该费用是否应当上缴国库，属于合益公司与广州市土地开发中心之间的法律关系，与本案无关，与钟日红无关；钟日红在继续占用案涉租赁物的情况下，如果拒绝支付场地侵占费，将导致国有资产流失。钟日红则称合益公司提起本案物权保护纠纷诉讼没有法律依据，因合益公司并不是案涉租赁物的所有权人，案涉租赁物已收归国有，合益公司只享有管理权、不享有用益物权，合益公司以享有用益物权为由主张物权保护和场地使用费缺乏依据。另，一审法院于2016年11月21日立案受理19711号案，合益公司提出以下诉讼请求：1.确认合益公司与钟日红于2015年11月4日签订的《场地使用协议》于2016年8月11日解除；2.钟日红向合益公司交还案涉租赁物；3.钟日红承担该案的诉讼费。在19711号案审理中，一审法院向广州市土地开发中心发函查询以下问题：1.合益公司提供的《收地协议书》的内容是否真实？如是真实的，《收地协议书》的合同履行情况如何？你单位是否通知相关单位应于何时交回案涉土地？2.如你单位至今未收回案涉土地，你单位认为应由你单位自行向实际使用人收回案涉土地，或是应由纺织公司或合益公司向实际使用人收回案涉土地后再将案涉土地交还给你单位？广州市土地开发中心函复一审法院如下：2008年11月，我中心与纺织公司签订《收地协议书》（穗土合字[2008]0806号）与贵院的来函中的《收地协议书》一致，并按协议约定支付补偿款1.06亿元；根据协议约定，我中心应与原权属单位办理交地手续，但纺织公司尚未向我中心移交土地；我中心已于2017年5月23日发函纺织公司尽快清空场地，并向我中心移交场地。广州市土地开发中心还随函提供了其于2017年5月23日作出的致纺织工贸集团和纺织公司的《广州市土地开发中心关于尽快移交广州纺织工业供销地块土地的函》｛其中包括：2008年11月，我中心收储了贵公司位于天河区员村二横路广州娟麻厂以西、天河区员村村以东地块，与贵公司签订《收地协议书》（穗土合字[2008]0806号），并按协议约定支付了预付款1.06亿元；为加快开展该地块土地整理、修复等工作，请贵公司收到此函后，启动包括现场张贴清场公告、逐户清场等工作，并于2017年10月前，清退该地块上的人员、物资和财物，并向我中心办理土地移交手续等内容｝。19711号案审理中，一审法院工作人员还于2017年8月8日到案涉租赁物所在场地进行勘察，合益公司的委托代理人及自称是受钟日红委托到场配合一审法院开展现场勘察工作的案外人共同指认了案涉租赁物，现场所见如下：“案涉租赁物所在地址的进出口大门标识“员村二横路13-1”的门牌号和“广州市纺织工业供销有限公司物资库”的指示牌，从该进出口大门进入后，场地内有多栋建筑物，其中部分建筑物处于使用状态”，一审法院工作人员当天在案涉租赁物所在地址的进出口大门、每栋建筑物的首层的外墙及进出口等位置均张贴了公告，告知合益公司的诉讼请求等信息，通知对案涉租赁物的使用权主张权利的公民、法人或其他组织在一审法院指定的期间内向一审法院申报权利，并提供租赁合同、借用合同等证明享有案涉租赁物的使用权等权利依据的材料，但一审法院没有收到任何权利申报申请。2017年11月24日，一审法院作出19711号案的民事判决书，认定如下（包括但不限于以下内容）：“……合益公司和钟日红签订的《使用协议》实为租赁合同，其中第二条约定案涉租赁物的‘试用期限为无固定期，至广州市土地开发中心收地为止’，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于‘租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年’的规定，除了超过二十年的约定无效外，其他约定……是合法有效的。关于合益公司要求确认《使用协议》于2016年8月11日解除的问题。合益公司和钟日红均确认钟日红于2017年2月27日支付的款项2414808元是案涉租赁物2016年一年的租金，而《场地使用协议》第四条约定案涉租赁物每月的租金应于当月10日前支付，由此可知，钟日红存在迟延支付租金的行为。合益公司于2016年8月8日邮寄《律师函》，以《使用协议》第二条关于‘……双方如需提前解约，提出方只需提前30天通知对方即可解除此协议，双方互不补偿。乙方应无条件退出，并有责任按约定时间清退乙方招租的次承租人’的约定和钟日红从2015年12月开始拒绝支付案涉租赁物的租金构成违约为由要求解除《使用协议》，一审法院认为，钟日红迟延支付租金致使合益公司的合同目的无法实现，合益公司要求解除《场地使用协议》并无不妥。从钟日红的自认和一审法院组织的现场勘查可知，上述邮件的收件人地址即是案涉租赁物的地址，因此，上述邮件妥投之日应视为《律师函》已送达给钟日红，《使用协议》（除了租赁期限超过二十年的约定无效外）于2016年8月11日解除。至于钟日红于2017年2月25日作出的致合益公司的《函》中关于‘现本人提出和解，愿意履行合同，并按合同要约执行’等内容及其于2017年2月27日以银行转账方式向合益公司支付案涉租赁物2016年一年的租金2414808元的行为，一审法院认为，合益公司签收《函》和收取上述款项不能视为合益公司同意继续履行《使用协议》。……对于《使用协议》解除的法律后果的处理，合益公司在该案中仅要求收回案涉租赁物，该诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持”，判决如下：“一、确认合益公司与钟日红于2015年11月4日签订的《使用协议》（除了租赁期限超过二十年的约定无效外）于2016年8月11日解除；二、钟日红于该判决发生法律效力之日起15日内，将案涉租赁物交还给合益公司。案件受理费4320元，由钟日红负担”。判后，钟日红不服，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后，于2018年3月15日作出（2017）粤01民终24303号民事判决书，认定如下（包括但不限于以下内容）：“……现有证据表明，案涉租赁物已于2008年11月经广州市土地开发中心与纺织公司签署《收地协议书》，12本房地产证也予注销，案涉租赁物处于临时使用性质，钟日红对其承租使用案涉租赁物的权利状态是明知的，当应接受所签合同的拘束力。双方当事人2015年11月4日所签《使用协议》已明确土地未移交前仍由纺织公司管理，自2015年11月起由合益公司代理纺织公司处理物业的管理事务。一审法院对使用协议效力认定，并无不当。……依《使用协议》的约定，钟日红每月10日前应向合益公司交纳场地使用费201234元。钟日红称合益公司于2015年12月辞退16名管理人员、于2016年3月实施停水停电，违约在先，钟日红拒付租金是行使履行抗辩权。但《使用协议》已明确钟日红所聘用人员的劳资关系等由钟日红负责，钟日红在2016年3月之前已停止交纳场地使用费；钟日红并未提出证据证实其在停止支付租金时向合益公司提出过抗辩主张。钟日红所提拒付租金是行使履行抗辩权的主张，理由并不充分。《使用协议》约定，案涉租赁物‘试用期限为无固定期，至广州市土地开发中心收地为止。双方如需提前解约，提出方只需提前30天通知对方即可解除此协议’。钟日红称广州市土地开发中心并未收地则合同约定的解除条件未出现，该主张与合同约定并不相符，在广州市土地开发中心实际移交土地之前，双方当事人均可行使合同解除权，这也与案涉租赁物属临时使用性质相吻合。合益公司委托律师于2016年8月发出解除场地使用协议的《律师函》，同时明确指出了钟日红拒交场地使用费的行为，既是行使合同约定解除权，也是行使法定解除权，并无不妥，钟日红并未对合益公司解除合同的通知提出效力确认。一审判决确认双方当事人所签《使用协议》于2016年8月11日解除，广州市中级人民法院予以维持。至于2017年2月25日钟日红签名、合益公司当日签收的《函》，发生于该案诉讼以后，该函及2017年2月27日钟日红支付2016年租金的行为，并不能证明双方当事人已达成和解的一致意见。钟日红以此主张一审法院无权判决确认合同已经解除及要求钟日红交还案涉租赁物，理由并不成立，广州市中级人民法院不予支持。综上所述，钟日红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。……”，判决如下：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4320元，由钟日红负担。本判决为终审判决”。一审法院认为，已发生法律效力的上述民事判决书已对《场地使用协议》的效力和解除时间作出认定，本案不再赘述。关于合益公司要求钟日红赔偿案涉租赁物的场地使用费损失的问题。从钟日红分别与纺织公司签订的3份《场地使用协议》及与合益公司签订的《使用协议》可知，钟日红明知案涉租赁物处于临时使用状态。案涉租赁物所涉的建筑物的12本《房地产证》虽已全部注销，但是，依据《收地协议书》第四条第二款第（三）项关于“本协议生效后至乙方向甲方交付土地之前，乙方仍需负责管理本协议项下土地以确保该土地以及地上建（构）筑物、附着物不被本协议之外的第三方非法侵占”的约定和第（四）项关于“乙方向甲方移交土地时，必须清退本地块上的全部租户，保证交付土地时，本协议项下土地、房产、设备设施等未设置出租”的约定和一审法院在19711号案中向广州市土地开发中心调查取证的结果以及纺织公司与合益公司签订的《土地管理权转让协议》的约定可知，作为纺织公司的托管方的合益公司在向广州市土地开发中心交付案涉土地前需负责管理案涉土地不被其他人非法侵占且在向广州市土地开发中心移交案涉土地前必须清退全部租户，因此，即使合益公司并非案涉租赁物的所有权人，其也有权代表所有权权利人管理案涉租赁物直至将案涉租赁物移交给广州市土地开发中心。在合益公司和钟日红签订的《使用协议》（除了租赁期限超过二十年的约定无效外）于2016年8月11日解除后，钟日红已无权继续占用案涉租赁物，但钟日红至今仍占用案涉租赁物，合益公司主张钟日红赔偿场地使用费损失并无不妥。关于上述场地使用费损失的计付标准问题。合益公司主张钟日红从2016年8月9日起按照建筑面积每月26元/平方米的标准赔偿截止至返还案涉租赁物之日止的场地使用费损失。考虑到案涉租赁物的临时使用性质及现有证据并未显示钟日红至今未返还案涉租赁物导致合益公司或纺织公司向广州市土地开发中心承担相关责任等因素，一审法院认为，上述场地使用费损失应参照《场地使用协议》约定的每月201234元的标准计付为宜。钟日红已付清案涉租赁物截止至2016年12月31日的租金/场地使用费，钟日红还应按照上述标准向合益公司赔偿案涉租赁物2017年1月1日至实际返还案涉租赁物之日的场地使用费损失。对于合益公司主张的超过按上述标准计付的金额部分，一审法院均不予支持。若广州市土地开发中心主张合益公司或纺织公司承担迟延移交案涉土地的相关责任，相关当事人可另循合法途径向相关责任人主张权利。至于钟日红抗辩称其支付的保安人员的费用应在案涉租赁物的场地使用费中扣除及合益公司对案涉租赁物停水停电导致其无法正常经营案涉租赁物等问题，均缺乏理据，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，于2018年11月9日作出如下判决：一、钟日红于判决发生法律效力之日起10日内，向合益公司赔偿场地使用费损失[按照201234元/月的标准，从2017年1月1日计至钟日红将广州市天河区员村二横路广州娟麻厂以西、天河区员村村以东的物资仓库（约定面积为18794平方米）实际返还给广州市合益物业管理有限公司之日止]。二、驳回合益公司的其他诉讼请求。一审案件受理费52240元，由合益公司负担31140元，钟日红负担21100元。上诉人钟日红与被上诉人合益公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，钟日红提交如下证据：1.《申请移交部分仓库物业的函》，拟证明申请执行人合益公司与被执行人钟日红租赁合同纠纷一案[案号：（2018）粤0106执9535号]，根据已发生法律效力的（2017）粤01民终24303号及（2016）粤0106民初19711号民事判决，钟日红已向天河执行法院申请移交部分仓库物业；2.钟日红确认移交仓库物业第一期交仓明细，拟证明钟日红已申请移交部分仓库物业第一期交仓明细；3.涉案仓库物业草图，拟证明钟日红自编涉案仓库物业草图；4.《申请移交部分仓库物业的函》的EMS邮政快递寄件单，拟证明钟日红委托律师已向执行法院邮政快递《申请移交部分仓库物业的函》。合益公司质证称，对于钟日红提交的证据1-4的真实性、合法性由法院确认，但关联性不能证明涉案物业已经移交给合益公司，属于执行的问题，即便有移交，也是应该从程序中解决。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合钟日红的上诉请求和理由以及合益公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：合益公司主张钟日红赔偿场地使用费损失应否支持问题。现评析如下：其一，一审法院已就合益公司有权管理案涉租赁物直至案涉租赁物移交给广州市土地开发中心作出了详细、充分的阐述，本院予以确认，并不再赘述。合益公司作为案涉租赁物管理单位，在案涉租赁物移交之前，其有权行使相应处置权利。钟日红上诉称合益公司无权出租或者变相出租，缺乏法律依据，本院不予采信。同理，合益公司作为案涉租赁物管理单位，在生效判决确认其与钟日红签订的《使用协议》（除了租赁合同超过二十年的约定无效外）于2016年8月11日解除，钟日红将案涉租赁物交还给合益公司，但钟日红仍继续占用该案涉租赁物的情况下，其可主张钟日红赔偿继续占有使用该租赁物所产生的场地使用费损失，钟日红以合益公司只有合同约定的管理权，抗辩合益公司无权主张场地使用费损失，依据不充分，本院不予支持。其二，生效判决已认定钟日红迟延交付租金致使合益公司的合同目的无法实现，故双方协议解除的责任在于钟日红。钟日红认为合益公司擅自解雇管理人员并对其实施停水停电，但钟日红与合益公司签订的《使用协议》已明确钟日红所聘用人员的劳资关系等由钟日红负责，其在2016年3月之前已停止交纳场地使用费，但至今并无举证证明其在停止支付租金时曾向合益公司就此提出过抗辩主张，因此，钟日红以上述理由主张合益公司违约在先，无权要求赔偿损失，依据不足，本院不予支持。其三，承上所述，由于双方签订《使用协议》解除的责任在于钟日红，且钟日红在生效判决其交还场地给合益公司后，仍未履行交付义务，因此，一审法院结合本案案情，认定场地使用费损失应参照《使用协议》约定的每月201234元的标准计付，并无不妥，本院予以维持。钟日红上诉认为案涉租赁物属于储备土地的临时利用，对场地使用费必须进行评估，并无提供相应依据予以佐证，本院不予采纳。此外，对于钟日红主张扣除仓库管理人员工资以及断水断电给其造成的损失问题，因其未提供证据证明仓库管理人员的工资属于《使用协议》约定包含在每月201234元场地使用费当中，也未对其损失提供充分证据予以证实，且上述协议解除是钟日红原因所致，故其主张扣除上述费用，缺乏理据，本院不予支持。至于钟日红二审提供的证据，难以证实其已将案涉租赁物交还给合益公司。如果钟日红确实存在部分场地交还给合益公司的事实，双方可在执行程序解决，本案不予调处。综上所述，钟日红的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费21100元，由上诉人钟日红负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年三月二十六日书记员 李志康胡秀红