广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终87号上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司。法定代表人：李长江，总经理。委托诉讼代理人：陈金满，女，汉族，住清远市清新区，系该公司职员。委托诉讼代理人：潘淑仪，女，汉族，住清远市清城区，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：刘德平，男，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：寻雅范，女，汉族，住广州市番禺区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李平，广东容林律师事务所律师。上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司因与被上诉人刘德平、寻雅范物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初5130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、请求法院判令刘德平、寻雅范向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付自2010年2月至2016年5月物业服务费71617.80元；三、请求法院判令刘德平、寻雅范向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付至其支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2016年6月30日的违约金为147889.19元）；四、请求法院判令由刘德平、寻雅范负担本案诉讼费用。事实和理由：刘德平、寻雅范购买了清远碧桂园假日半岛*区*期***街**号商品房，2009年10月31日其二人与广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司签订了《碧桂园前期物业服务协议》，约定广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司提供物业管理服务，刘德平、寻雅范向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付物业服务费，如果逾期支付，每逾期一天需向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付所拖欠物业费5%的违约金。但是从2010年2月起，刘德平、寻雅范就以房屋工程问题为由拒绝按月缴纳物业费，违反了合同约定。刘德平、寻雅范答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，应当予以维持。广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司向一审法院起诉请求：一、刘德平、寻雅范向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付自2010年2月计至2016年5月的物业服务费71617.08元；二、刘德平、寻雅范向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付至其支付全部物业服务费之日止的违约金（暂计至2016年6月30日的违约金为14889.19元），以上两项合计86506.27元；三、由刘德平、寻雅范负担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2009年10月31日，刘德平、寻雅范与清远碧桂园物业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，合同约定开发商应于2010年1月5日前将验收合格并符合其他的合同约定条件的房屋交付给刘德平、寻雅范使用，但刘德平、寻雅范与开发商之间一直未办理房屋交接手续。2009年10月31日，刘德平、寻雅范与广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司签订了《碧桂园前期物业服务协议》。该协议约定，由广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司为居住在清远碧桂园假日半岛*区*期***街**号商品房的刘德平、寻雅范提供物业管理服务，并约定由乙方（广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司）以该商品房的房屋建筑面积（320.09平方米）每月每平方米2元；花园面积（596.16平方米）每月每平方米0.5元，合计每月938.26元向甲方（刘德平、寻雅范）收缴物业服务费。同时，还约定，甲方（刘德平、寻雅范）于公历每月10日前交纳物业服务费；如甲方（刘德平、寻雅范）逾期缴纳物业服务费的，每逾期一天须向乙方（广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司）交纳所拖欠物业服务费0.5%的违约金。另查明，广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司于2012年12月6日经清远市工商行政管理局核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远分公司，于2015年11月23日经清远市工商行政管理局核准变更登记为广东省碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司。以上事实，有广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司提供的营业执照、广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司组织机构代码证、核准变更登记通知书、《商品房买卖合同》、竣工验收备案表、《碧桂园前期物业服务协议》、催收催缴物管费记录和刘德平、寻雅范提供的验楼记录、验楼反映单、验楼照片、投诉处理记录表、邮件截图、短信截图、房屋验收记录表、业户诉求记录表、房屋维修申请登记表等以及一审法院庭审笔录予以证实。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，交纳物业管理费的前提是涉案房屋已交付给刘德平、寻雅范使用，根据“谁主张谁举证”的原则，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司应对刘德平、寻雅范是否接收房屋承担举证责任，鉴于广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司未能提供证据证明刘德平、寻雅范已实际接收涉案房屋，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司应对此承担举证不能的不利后果。故广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司请求刘德平、寻雅范支付物业管理费的诉请缺乏证据支持，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《广东省物业管理条例》第四十一条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院作出如下判决：驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的诉讼请求。案件受理费1962元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司负担。本院二审期间，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司提交了如下证据：证据一，《商品房买卖合同》附件四，证明涉案房屋有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，刘德平、寻雅范有权要求修补，但不得借此拒绝收楼。否则引起的逾期交楼的法律后果由其自行承担。证据二，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋于2009年8月27日办理了竣工验收备案手续，竣工验收合格达到了交付条件。证据三，《收楼通知书》及收楼明细，证明建设单位已于商品房买卖合同约定的房屋交付日期届满前发函通知刘德平、寻雅范收楼。证据四，《催促收楼通知书》，证明建设单位于2014年1月13日、2014年8月7日及2017年5月17日共三次向刘德平、寻雅范发函催告收楼。证据四，《律师函》及EMS国内标准快递单，证明广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司于2016年7月21日向刘德平、寻雅范发函催缴物业服务费等款项。被上诉人刘德平、寻雅范质证意见认为，上诉人提交的证据均不属于新证据，且已经超过举证期限。本院认为，上诉人提交的上述证据，与待证案件事实有关联，本院予以采信。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点是：刘德平、寻雅范应否向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付物业服务费及违约金。关于刘德平、寻雅范拒缴物业费的行为是否构成违约的问题。2009年10月31日，刘德平、寻雅范与清远碧桂园物业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件四。同日，刘德平、寻雅范与广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司签订了《碧桂园前期物业服务协议》。上述合同及协议，是双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当全面履行合同义务。合同履行期间，广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司按照《碧桂园前期物业服务协议》为包括刘德平、寻雅范在内的小区业主提供了物业服务，有权收取物业管理费用。刘德平、寻雅范认为，涉案房屋尚未交付，不应当缴纳物业费。经查明，《商品房买卖合同》附件四第十条约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日起自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”第十一条约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的、买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼，买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。涉案清远碧桂园假日半岛*区*期***街**号房屋已于2009年8月17日验收合格并于2009年8月27日办理备案登记。《商品房买卖合同》约定的交楼期限是2010年1月5日。在涉案商品房已经具备了买卖双方合同约定的交付条件时，出卖人依约完成通知买受方刘德平、寻雅范前来办理房屋接收手续后，出卖人已经履行了合同约定的交付义务。刘德平、寻雅范可以按上述合同约定自行到售楼部办理收楼手续，但却以房屋存在质量问题为由，拒绝收楼，显然违反上述合同的约定以及诚信原则，应当承担违约责任。从刘德平、寻雅范提交的证据看，案涉房屋的确存在一些质量问题，但解决质量问题应当按照上述合同约定进行。对刘德平、寻雅范以拒绝收楼进而拒交物业费方式的维权行为，本院不予支持。关于诉讼时效问题。本案应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效期间的规定，即诉讼时效期间为二年。刘德平、寻雅范在案中明确提出诉讼时效抗辩，经查，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司仅于2016年7月21日以EMS国内标准快递的形式向刘德平、寻雅范寄送了（2016）国鼎律函字物业款第3140号律师函，要求刘德平、寻雅范缴交物业服务费。广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司未能提供其他证据证实其此前有向刘德平、寻雅范主张权利追收物业服务费。故本院对广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司要求刘德平、寻雅范缴交从2014年7月起计至2016年5月的物业服务费予以保护。经核算，刘德平、寻雅范应向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付从2014年7月起计至2016年5月的物业服务费21673.59元。至于违约金问题。虽然《前期物业服务协议》约定逾期交纳物业服务费的违约金标准为每日按应付物业服务费5‰计算。但广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司提交的欠费清单表显示其计算本案违约金实际上是按每日万分之一点八的标准确定的，且该标准与本院此前类案裁判尺度一致。故本院确认本案违约金按每日万分之一点八的标准计算。综上所述，上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的部分上诉请求理由充分，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初5130号民事判决；二、限刘德平、寻雅范于本判决生效之日起十日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付自2014年7月至2016年5月物业服务费21673.59元及违约金（违约金从每期逾期之日起，按所欠金额日万分之一点八计算至还清之日止）；三、驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1962元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司负担1373元，刘德平、寻雅范负担589元；二审案件受理费1963元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司负担1373元，刘德平、寻雅范负担590元。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  成振平二〇一九年三月二十日书记员  李 伊书记员  潘丽泳