广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初971号原告：白巧君，女，1984年9月6日出生，汉族，住肇庆市鼎湖区，委托诉讼代理人：林智，男，1982年12月7日出生，汉族，住佛山市顺德区，系原告的配偶。被告：佛山市三水创雄房地产有限公司，住所地佛山市三水区对外经济开发区九小区1号地F1，统一社会信用代码：91440607564514445W。法定代表人：曾志明。委托诉讼代理人：刘文霞，广东务正律师事务所律师。原告白巧君与被告佛山市三水创雄房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林智，被告的委托诉讼代理人刘文霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还订金20000元并支付从2019年1月8日起至还清欠款日的利息（利息按照银行活期存款利率计算），暂计至起诉日利息为6.52元;2、诉讼费用由佛山市三水创雄房地产有限公司承担。事实和理由：原告于2018年12月30日在被告处签订一份认购书，支付20000元订金认购创雄华府3座401房。2019年1月8日，原告在被告处签订商品房买卖合同时，由于不认同该合同条款（包括合同第2章第一条2084年到期的使用权，表明收楼后才有63年使用权，第4章第十条第三点2020年12月31日收楼却要2021年8月31日才有停车位等）没有达成一致，故要求退回订金20000元。原告提供的证据如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告各一份，证明原被告的诉讼主体资格。2.照片一张，证明原告于2019年1月8日按照认购书约定的时间已到创雄华府销售中心签约。3.商品房认购书原件一份，证明若双方协商不成，被告应退还订金；认购书约定原告需在2019年1月8日到创雄华府销售中心签约。4.中国银联签购单原件两份，证明原告已交付2万元订金给被告。5.商品房买卖合同（预售）照片一份，证明双方对合同条款的房屋使用期限和停车位使用期限等内容没有达成一致，因此没有签订合同。6.视频录音光盘各一张，证明原告于2019年1月8日到场并与被告销售人员进行交流关于停车位条款等问题。被告佛山市三水创雄房地产有限公司辩称，原告在起诉书里面提出的两点不签房屋买卖合同的理由不成立，所提涉案商品房使用权期限属于房屋的客观属性，不属于协商范围。原告在法庭上提出在12月30日签订认购书时没有了解商品房合同内容与事实不符，原告在购买商品房时就应该了解其客观属性，而且上述内容在合同中已明确打印出来。因此，原告以使用年限没有达成一致和一年后才能交楼等理由而要求退回订金不合理。被告佛山市三水创雄房地产有限公司提供了如下证据：1.创雄华府认购卡、商品房认购书各一份，证明原被告在2018年12月30日签订商品房认购书，原告按照约定缴纳订金2万元，同时约定在2019年1月8日签订合同并缴纳首期款。2.职业道德告知书、销售服务确认表、佛山市房地产调控政策告知书、征信承诺书、按揭须知各一份，证明原被告签订认购书时，被告已履行告知义务，而且销售服务确认表有原告签名，明确告知合同包含主合同和附件的内容。3.挞定通知、邮单各一份，证明原告在1月8日没有跟被告签订合同后，被告在1月14日发出挞定通知，告知原告没有按时签订合同已构成违约。4.停车位销售意向书一份，证明该告知书是与预售合同附在一起的，双方在签订认购书时，已经知道该意向书，而且停车位的销售时间不是被告所能控制的，而且原告没有认购车位。根据原、被告诉辩及庭审举证、质证情况，本院认定事实如下：2018年12月30日，原告在被告处签订《（广东省）商品房认购书》，并支付20000元订金认购创雄华府3座401房。双方在该认购书中约定：原告须在2019年1月8日到被告处签订商品房买卖合同并缴纳首期款；如双方在约定的时间内，被告已将物业另售他人，应双倍返还原告已付订金；如双方对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致，被告应将订金退还原告，可将该物业另售他人。当日，被告向原告提供职业道德告知书、销售服务确认表、佛山市房地产调控政策告知书、征信承诺书、按揭须知等，原告在上述材料上签名，其中，（一）销售服务确认表载明，被告销售人员已经提示原告查看了如下楼盘销售现场展示的文件并知悉相关条款内容：认购书及补充协议、商品房买卖合同（含附件）及补充协议；所购房屋的户型图；《商品房预售许可证》；《前期物业服务合同》及《临时管理规约》；其他公示文件信息等。（二）销售现场展示的商品房买卖合同（预售）已载明部分内容为，第二章第一条中“土地使用权终止日期为2084年7月31日”；第四章第十条中“规划的车位、车库2021年8月31日达到交付使用”；第四章第十一条中“出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房”等。2019年1月8日，原告在被告处签订商品房买卖合同时，因对该合同上述部分条款有异议，故双方未达成一致，原告要求被告退回订金20000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告之间于2018年12月30日签订的《（广东省）商品房认购书》，系双方在自愿、平等的基础上订立，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。根据上述认购书约定，“如双方对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致，被告应将订金退还原告”，本案纠纷主要是因原被告双方对该条款的理解不同而引发，即是不是合同所涉全部条款或内容均需由双方协商确定，或对由当事人一方所确定的单方合同条款如何履行告知义务。具体分析如下：（一）案涉商品房买卖合同（预售）中的争议条款属于被告单方确定的合同条款或格式条款。1.关于土地使用权年限的部分条款。关于土地使用权年限，是国家根据国有土地有偿、有限期使用的原则，对土地使用权出让最高年限所作出的规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十三条的规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”从本案合同中所约定的土地使用年限看，所涉相关条款虽由被告单方确定，但该约定并不违反上述法律条款的规定。2.关于涉案商品房或车位的交付时间。根据本案所涉的商品房买卖合同（预售）文本可知，案涉商品房处于正在建设中。正是案涉商品房的这一特质，决定了被告不可能在签订商品房买卖合同时或短时间内向原告交付标的物。因此，被告在商品房买卖合同（预售）中单方确定所涉相关商品房或车位等的交付时间，与本案所涉商品房买卖合同（预售）的性质吻合，上述时间即为被告能交付案涉商品房的最早时间。综上，根据案涉相关商品房或车位等的特殊性，被告在商品房买卖合同（预售）中单方预先拟定的部分合同条款，具有格式化的性质，可以认定为格式条款。（二）案涉格式条款有效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，被告销售案涉相关商品房或车位，取得了预售商品房许可证，最大限度地保护了原告作为买受人的主要权利，而商品房买卖合同（预售）中所涉土地使用权年限及交付时间等合同条款，也客观反映了标的物的实际状态，不属于买受人可以拒绝接收标的物的权利瑕疵，因而，案涉格式条款应认定为有效。（三）被告已尽合理提示义务。根据前述合同法的相关规定，被告以格式合同条款的形式确定合同相关内容，应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意、说明免除或者限制其责任的条款。本案中，被告辩称其已在销售现场展示商品房买卖合同（预售）格式条款的内容，并提供有原告签名的销售服务确认表予以佐证，本院对该事实予以确认。另，被告所采取的上述方式，从形式上具有充分的合理性；从内容上，案涉相关格式条款，虽不及原告预期，但也无充分证据表明上述条款严重违反公平原则，故本院认定被告已尽合理提示义务。对于原告在法庭上所称被告未在销售现场展示商品房买卖合同（预售），其不知道上述合同内容，与本案查明事实不符，本院不予采信。综观本案，原告以被告未对案涉商品房买卖合同（预售）格式条款尽到提示义务，及上述条款未通过双方协商或未达成一致意见等为由，要求退还订金，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告白巧君的诉讼请求。案件受理费减半收取计150元，由原告白巧君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 戴 天二〇一九年三月十八日书记员 陆柏曦