山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁04民初128号原告（申请执行人）：成都弘信扬德投资中心（有限合伙），住所地成都市青羊区苏坡东路2号2层39号。法定代表人：胡日显，总经理。委托诉讼代理人：赵智刚、张浩，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告（执行案外人）：徐传金，男，1960年3月1日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：于保静、赵治翔，山东薛国律师事务所律师。被告（被执行人）：枣庄华宇房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市高新区辽河路9号。法定代表人：徐玉才，董事长。被告（被执行人）：徐玉才，男，1949年11月13日出生，汉族，住山东省滕州市。被告（被执行人）：徐同刚，男，1976年8月15日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被告（被执行人）：徐玉富，男，1965年8月5日出生，汉族，住山东省滕州市。被告（被执行人）：徐祥喜，男，1970年1月15日出生，汉族，住山东省滕州市。上述五被告共同委托诉讼代理人：訾玉华，女，枣庄华宇房地产开发有限公司副总经理。被告（被执行人）：訾玉华，女，1965年3月27日出生，汉族，枣庄华宇房地产开发有限公司副总经理，住山东省枣庄市薛城区。原告成都弘信扬德投资中心（有限合伙）（以下简称弘信扬德投资中心）与被告徐传金、枣庄华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜、訾玉华申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弘信扬德投资中心的委托诉讼代理人赵智刚、张浩，被告徐传金及其委托诉讼代理人于保静、赵治翔，被告訾玉华并作为华宇公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘信扬德投资中心向本院提出诉讼请求：1.准许执行华宇公司开发的御园福邸项目小区商品房3号楼1单元401室，标的金额为470800元；2.本案诉讼费、保全费由被告全部承担。事实和理由：原告与华宇公司、徐玉才、徐玉富、徐同刚、徐祥喜、訾玉华等金融借款纠纷一案，原告申请预查封了预售许可证为（枣）房预售证第1338号项下的部分房屋，其中包括涉案的小区3号楼1单元401室，并在执行阶段对涉案房产进行了续封。后徐传金对执行标的提出书面异议。枣庄市中级人民法院裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为被告徐传金对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由：一、被告徐传金在执行异议程序中提交的证据无法证明其与华宇公司签订商品房买卖合同基础法律关系的真实性，其与华宇公司之间的债权债务关系无充分证据证明，原告有理由怀疑本次以房抵债行为的真实性。二、即使本案次以房抵债行为真实，被告徐传金对诉争房屋也不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：1.徐传金并未实际支付购房价款。徐传金虽然与华宇公司签订了房屋买卖合同，但按照徐传金在执行异议书中提供的证据可以看出，该合同并非双方基于真实买卖房屋意思表示而签订的，双方签订房屋买卖合同的原因系基于抵债，徐传金并未真正支付涉案房产的房款。这与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中规定的消费者有本质区别。抵债的目的是消灭金钱债，仅能产生债法上的效力，徐传金仅享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权，该请求权不应优先于原告债权而实现。2.徐传金未提交证据证明其已经实际入住并使用涉诉房屋。为维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定向贵院提起诉讼，请求贵院查明案件事实，作出公正判决，支持原告的诉讼请求。徐传金辩称，1.徐传金已经与华宇公司签订了《工程抵款协议书》，并以工程款折抵了购房款。徐传金承包御园福邸小区施工的墙体砌筑，打地面及抹灰工程，华宇公司出具了付款审批单。后因华宇公司无力支付工程款，遂与徐传金约定用其开发的御园福邸小区3-1-401室的房产折抵工程款，并于2014年5月20日与华宇公司签订了《工程抵款协议书》。2.华宇公司已将涉案房屋交付给徐传金，且该房屋已经实际入住并使用。通过物业费、水电费、热力费等收据可以证实，徐传金对涉案房屋进行了装修，并缴纳了水电等生活居住必须的费用，足以证实徐传金实际入住使用了涉案房屋。3.徐传金对涉案房屋享有优先于建设工程承包人的优先受偿权和普通债权的绝对的优先权。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释【2002】16号第二条明确规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。徐传金已经以工程款折抵了购房款，视为已经交付了房款，依据该批复，徐传金对涉案房屋享有绝对的优先权，该优先权优于建设工程承包人的优先受偿权，更优于原告的普通债权，因此，原告无权就涉案房屋主张权利。华宇公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜、訾玉华共同辩称，同意徐传金的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月29日，华宇公司（甲方）与徐传金（乙方）与签订《工程抵款协议书》一份，约定，乙方在甲方开发的御园福邸小区施工的墙体砌筑，打地面及抹灰，现已全部清算完毕，甲方下欠乙方工程款268748元，甲、乙双方协商一致，将御园福邸3-1-401室470800元冲抵工程款，乙方徐传金欠华宇公司202052元。以上3-1-401室归乙方所有，乙方可自行处理，甲方配合乙方给后期业主办理买卖手续的同时乙方付清甲方欠款。2017年9月6日，华宇公司向徐传金出具证明，载明同意御园福邸房屋底押徐传金工程款，后来的工程款不在之前之内。后来工程款是以前没付清的款。总款贰拾肆万柒仟捌佰贰拾叁元正，247823元。庭审时徐传金称，《工程抵款协议书》中约定华宇公司欠徐传金工程款268748元，华宇公司将涉案房屋以470800元冲抵所欠工程款，徐传金将余款202052元于后期办理买卖手续时付清。后华宇公司又拖欠其工程款247823元，抵了涉案房屋，余款抵的储藏室。华宇公司对徐传金所陈述的上述事实予以认可。徐传金并提交了物业费、电费等费用收据，证明其已实际入住涉案房屋。2013年10月10日，华宇公司取得（枣）房预售证第1338号《商品房预售许可证》，载明：售房单位：华宇公司，项目名称：华宇﹒御园福邸1#、2#、3#、4#、5#、6#，房屋用途性质：商品房等内容。另查明：本院在审理弘信扬德投资中心与华宇公司等借款合同纠纷一案过程中，于2014年8月25日以（2014）枣民二商初字第113号民事裁定预查封了华宇公司开发的御园福邸小区197套房屋，并向枣庄市薛城区房地产交易监理所送达了协助执行通知书。所查封房屋中包括本案3号楼1单元401室。案件进入执行程序后，本院继续查封了涉案房屋。徐传金对执行标的提出书面异议，本院于2018年3月26日作出（2018）鲁04执异21号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。弘信投资中心不服该裁定，提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点问题是：徐传金对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据徐传金提交的《工程抵款协议书》、华宇公司出具的证明等证据，结合当事人陈述，能够认定华宇公司欠付徐传金工程款，双方协商以涉案房屋冲抵上述工程款，并签订《工程抵款协议书》一份。该协议系徐传金与华宇公司之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，且该协议签订于法院查封之前。徐传金通过冲抵工程款方式支付了涉案房屋全部价款，且根据徐传金提供的物业费、电费等费用收据，能够证明其已实际入住涉案房屋。华宇公司主张，其在2013年10月取得预售许可证后，因该公司未将购房款存入监管账户，导致涉案房屋未办理网签备案，亦不能办理物权变更登记。现有证据亦不能证明徐传金怠于行使权利导致房屋未办理物权变更登记。故可以认定涉案房屋未能办理物权变更登记并非徐传金自身原因导致。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，徐传金有权排除本院对涉案房屋的强制执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告成都弘信扬德投资中心（有限合伙）的诉讼请求。案件受理费8362元，由原告成都弘信扬德投资中心（有限合伙）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  孙 梦审 判 员  金 颖人民陪审员  宋云芝二〇一九年三月二十六日书 记 员  路然然