四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0903民初1794号 原告：陶凡浪，男，1966年7月29日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：蒋小平，四川弘维律师事务所律师。 被告：刘汉廷，男，1967年12月16日出生，汉族，住四川遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：张绍波，四川斗城律师事务所律师。 被告：尹玉寿，男，1963年3月5日出生，汉族，住四川省中江县。 二被告共同委托诉讼代理人：毛陈，四川法奥律师事务所律师。 被告尹玉寿委托诉讼代理人：夏雨，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 被告：何永均，男，汉族，1956年8月2日出生，住四川省绵阳市涪城区。 被告：何敏，女，汉族，1984年7月17日出生，住四川省绵阳市涪城区。 原告陶凡浪与被告刘汉廷、尹玉寿、朱小凤不当得利纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序。2018年4月9日，原告将案由变更为房屋买卖合同纠纷。经审理发现，本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2018年8月22日、11月27日、2019年1月18日公开开庭审理。诉讼过程中，被告朱小凤死亡，原告申请追加其法定继承人何永均、何敏为被告，本院予以准许。后原告又于开庭后申请撤回对被告何永均、何敏的起诉。因朱小凤系合同一方，故被告何永均、何敏系必要共同诉讼参与人，本院对原告要求撤回对被告何永均、何敏的起诉的请求不予准许。原告陶凡浪及其委托诉讼代理人蒋小平、被告刘汉庭的委托诉讼代理人张绍波（2019年1月18日庭审）、毛陈，尹玉寿的委托诉讼代理人毛陈、夏雨（2019年1月18日庭审）到庭参加诉讼，被告何永均、何敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 陶凡浪向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告返还人民币31.63万元及利息；2.诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，原告将案由变更为房屋买卖合同纠纷后，将诉讼请求变更为：1.解除原告与三被告签订的房屋买卖协议；2.三被告共同退还收取原告的购房款31.63万元及利息，利息以31.63万元为基数，从2015年3月27日起至付清之日止，按年利率6%的标准计算。因当事人主张的合同效力与法院审理认定的合同效力不一致，经本院释明，原告再次将诉讼请求变更为：1.确认《房屋买卖协议》无效；2.三被告共同退还收取原告的购房款31.63万元；3.三被告以31.63万元为基数，从2015年3月27日起至付清之日止，按年利率6%的标准计算赔偿原告的利息损失。朱小凤死亡后，原告申请追加被告何永均、何敏为被告，并要求何永均、何敏承担朱小凤应承担的返还购房款及利息并承担诉讼费的责任。事实和理由：2015年3月，朱小凤（已死亡）与被告尹玉寿、刘汉廷以需共同集资修建位于海南省三亚市的“贤聚苑”房屋进行出售为由，向原告进行推销，原告听信后，按照被告的要求向其支付了316300元，其中购买Ａ栋一单元三楼二号房屋原告已给付了购房款316300元（约定房价373500元），案外人龙文凤购买“贤聚苑”房屋购房款383700元，朱小凤的女儿何敏给原告出具了10万元收据，并加盖了朱小凤的印章。2015年12月26日双方补签了《房屋买卖协议》，约定购买“贤聚苑”Ａ栋一单元三楼二号房屋，并约定若房屋被拆除，出售方应当无条件退款。协议签订后，被告一直未向原告交付房屋，且该房屋于2016年4月29日被认定为违章建筑由人民政府强制拆除。原告认为：虽朱小凤出具给原告的收据上系注明为“集资款”，但双方并非集资建房关系，而是房屋买卖合同关系，因案涉房屋系小产权房，故原告与朱小凤及被告刘汉廷、尹玉寿签订的《房屋买卖协议》应属无效协议，朱小凤与被告刘汉廷、尹玉寿应当向原告退还已支付的购房款并承担资金利息；因被告朱小凤已死亡，故朱小凤的法定继承人应当向原告承担责任。 刘汉廷、尹玉寿对原告主张的其与朱小凤、刘汉廷、尹玉寿签署了《房屋买卖协议》的事实无异议，但认为：1.原告在签署了《房屋买卖协议》后并未向被告刘汉廷等人付款，其向朱小凤或何敏付款与房款无关，被告尹玉寿还在其他地方有房屋，该款项不能表明一定系支付案涉房屋的房款；2.原告与被告刘汉廷等人系集资建房关系，而非房屋买卖合同关系；3.即使有收款行为，被告刘汉廷等人并未收取原告的款项，不应当承担退还责任；4.房屋已交付给原告，原告已入住并交纳了物业管理费等费用。 何永均、何敏未作答辩。 本院经审理查明如下：对于当事人双方无争议的原告与朱小凤、被告刘汉廷、尹玉寿签订了《房屋买卖协议》，约定向原告出售位于海南省三亚市“贤聚苑”Ａ栋一单元三楼二号房屋，约定房屋价款为373500元。 对于当事人双方所争议的双方是集资建房还是房屋买卖合同关系、原告是否向被告刘汉廷等人支付了购房款及是否应当退还的问题，本院查明： 1.2014年8月18日，原告向朱小凤之女何敏账户转账10万元；同年8月23日，原告再次向何敏账户转账20万元；2014年9月2日，原告向朱小凤账户转账20万元；2015年2月16日，原告再次向朱小凤账户转账10万元。原告称前述款项系用于其（购买一套）与案外人龙文凤购买贤聚苑房屋（购买两套）缴纳的房款，其中龙文凤缴纳的房款为383700元，剩余款项系其缴纳的房款。 原告持有收据一份，收据记载“2015年3月27日收到陶凡浪三亚贤聚苑一栋一单元三楼二号集资款壹拾万元，经手人何敏”，收据上加盖了“朱小凤印”的印样。原告称收据系缴款后补充出具。 2015年12月26日，原告与朱小凤及被告刘汉廷、尹玉寿签订了《房屋买卖协议》，协议载明“鉴于甲方朱小凤、尹玉寿、刘汉廷集资修建位于海南省三亚市‘贤聚苑’的房屋。1、甲方愿意将房屋出卖给乙方（原告）（本协议约定70年）。2、乙方愿意购买上述房屋。……本合同签订时，乙方在签订协议时一次性将购房款支付给甲方。甲方应于本合同签订，乙方付清房屋款时，将本合同项下房屋全部交给乙方。3、关于权证一事，如果本小区将来具备办证条件我们（被告等三人）尽一切协助办理，与本小区其他住户一视同仁。” 被告称朱小凤与被告刘汉廷、尹玉寿系合伙出售前述房屋，三方并未合伙集资建房。 2.2017年1月9日，朱小凤与被告刘汉廷、尹玉寿向李造日、薛春莲提起诉讼，共同诉称“三原告在案外人薛有恒的介绍和联系下，与被告李造日、薛春莲签订《宅基地有偿转让协议》。合同签订后，原告向被告转账支付了宅基地转让款人民币246万元”。三亚市城郊人民法院作出（2017）琼0271民初534号民事判决书，认定“被告李造日、薛春莲将位于天涯区海波村委会芒果村约820平方米的宅基地以3000元/平方米的价格转让给原告。其后，原告在该宅基地上建了两栋楼房。2016年4月29日，原告所建楼房因属违章建筑被人民政府强制拆除。” 3.被告何永均系朱小凤配偶，被告何敏系朱小凤女儿。 上述事实，有原告的起诉状、房屋买卖协议、收据、银行流水和判决书、户籍信息等证据在卷为证。 本院认为，原告向被告朱小凤之女何敏及朱小凤共计转账60万元，何敏向原告出具了10万元的收据，并加盖了朱小凤的印章，收据上明确载明系“三亚贤聚苑一栋一单元三楼二号集资款”，可以表明朱小凤向原告收取了与案涉房屋相关的款项。被告刘汉廷等辩称原告系支付集资款，与朱小凤构成集资建房的关系，但从其后原告与朱小凤及被告刘汉廷、尹玉寿签署《房屋买卖协议》并约定“1、甲方愿意将房屋出卖给乙方（原告）（本协议约定70年）。2、乙方愿意购买上述房屋”的情况来看，双方已明确将关系确定为房屋买卖。亦即，即使双方最初系以集资建房的名义支付款项，此后双方也已合意将该关系转化为房屋买卖，故此，原告与朱小凤及被告刘汉廷、尹玉寿形成房屋买卖合同关系，而非集资建房关系。 虽转账日期与收据日期不符，但原告对其陈述为事后补充出具收据，该陈述未违反一般商业现象，具有一定合理性，被告刘汉廷、尹玉寿辩称原告所缴纳的款项与履行协议无关，原告并未履行付款义务，该辩解意见与收据记载的情形不符，被告亦未提供任何证据证明该款系其他何种经济往来，故其辩解理由不能成立，原告向朱小凤、何敏所给付的款项，应认定为履行《房屋买卖协议》所约定的付款义务。但从原告提供的银行转款凭证及收据来看，其转款共计60万元，除去其主张代龙文凤支付购房款383700元后，剩余款项应为216300元，故其已付房款金额应认定为216300元。 被告刘汉廷、尹玉寿辩称款项系由朱小凤收取，被告刘汉廷、尹玉寿与朱小凤未合伙集资建房，被告刘汉廷、尹玉寿不应承担退款义务，但同时又自认其与朱小凤系合伙售房，如前所述，原告与朱小凤及二被告之间形成房屋买卖合同关系，且其向朱小凤支付的款项已转化为房款，故此，退还房款应为合伙体的共同债务，原告要求被告刘汉廷、尹玉寿对外承担合伙债务，于法有据。加之被告刘汉廷、尹玉寿虽称其与朱小凤并未合伙集资建房，但朱小凤与被告刘汉廷、尹玉寿在向李造日、薛春莲提起诉讼时，系作为共同的诉讼主体，并共同提出诉讼主张，称其三人共同与李造日、薛春莲签订《宅基地有偿转让协议》，亦即三方系共同购地修建，故此，被告刘汉廷、尹玉寿的辩解理由与查明的事实不符，辩解理由不能成立。 因原告与朱小凤及被告刘汉廷、尹玉寿签订的《房屋买卖协议》所约定购买的房屋系建立在农村宅基地之上，朱小凤及被告刘汉廷、尹玉寿无权对房屋进行出售，原告亦非该村集体经济组织成员，无权购买该房屋，因此，双方所签订的《房屋买卖协议》违反了法律的禁止性规定，合同应属无效。合同无效后，因合同所取得的财产应当返还，有过错的一方，应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告主张由被告刘汉廷、尹玉寿返还原告已给付的房款，于法有据，本院依法予以支持。造成合同无效，原告与二被告一方明知不可售，一方明知不可买，仍签订《房屋买卖协议》形成买卖关系，双方均有过错，因此，原告因资金占用所造成的损失，应当各自承担相应的责任，故对其资金损失，由原告自行承担50%，二被告承担50%。故资金利息损失应由二被告以本金216300元为基数，从2015年3月27日按年利率3%（6%÷2）的标准向原告予以赔偿。 被告何永均、何敏系朱小凤的法定继承人，依法应在继承朱小凤财产的范围内对朱小凤的债务承担偿还责任。综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告陶凡浪与朱小凤、被告刘汉廷、尹玉寿所签订的《房屋买卖协议》无效； 二、被告刘汉廷、尹玉寿于本判决生效后七日内向原告陶凡浪返还购房款216300元； 三、被告刘汉廷、尹玉寿于本判决生效后七日内向原告陶凡浪赔偿损失。损失的计算方式为：以本金216300元为基数，自2015年3月27日始，按年利率3%的标准计算至本判决确定的本金给付之日止；若未按本判决确定的本金给付之日赔偿损失，前述损失计算至本金付清之日止； 四、被告何永均、何敏在继承朱小凤遗产的范围内对本判决第二、三项内容确定的给付义务与被告刘汉廷、尹玉寿共同向原告陶凡浪承担给付责任； 五、驳回原告陶凡浪的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6040元，由刘汉廷、尹玉寿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉 于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长 杨 娟 人民陪审员 薛 琼 人民陪审员 李爱萍 二〇一九年三月二十日 书 记 员 范 韬