河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终485号上诉人（原审被告）：程国芳，女，汉族，出生于1952年4月15日，住南阳市。上诉人（原审被告）：陈书庆，男，汉族，出生于1949年7月12日，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：王志省，男，生于1971年2月19日，汉族，住南阳市宛城区工农路245号。公民身份证号码：410305197102195379.代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：李倩，女，汉族，生于1990年1月6日，住南阳市。委托诉讼代理人：孙春雨，河南青剑律师事务所律师。上诉人程国芳、陈书庆因与被上诉人李倩为房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303民初4666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日受理后，依法组成合议庭，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人陈书庆及二上诉人的共同委托诉讼代理人王志省，被上诉人李倩及其委托诉讼代理人孙春雨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。程国芳、陈书庆上诉请求：一审判决认定事实不清，本案双方买卖的房屋系经济适用房，按照有关规定不能出售，故双方的房屋买卖合同依法应确认为无效，被上诉人李倩及中介机构均有过错，均应承担过错责任。请求依法判令退回被上诉人1万元定金，驳回被上诉人的其他诉讼请求。李倩辩称:根据法律规定，经济适用房购房满五年后，补交税费后可以进行交易，本案房屋买卖合同为有效合同，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。李倩向一审法院起诉请求：2018年4月21日，原告通过南阳尚萱房产经纪有限公司与被告签订了房屋买卖合同，约定被告将位于南阳市滨河路320号风帆小区5栋1单元401室单元房以705000元价格出售给原告；任何一方违约，违约金为房屋成交价10%。并承担由此产生的诉讼费律师费等全部违约费用。合同订立后。原告依约支付定金20000元，并向经纪公司支付咨询费和按揭服务费24300元。后，被告明确表示不再出售房屋，单方解除合同。经交涉被告均置之不理。原告认为双方所签订房屋买卖合同合法有效，双方均应严格遵守。被告收取原告定金却拒绝履行合同，显属严重违约。现房价持续上涨，因被告违约使原告购房成本大增。故起诉要求判令1、解除原被告之间得的《房屋买卖协议》；2、由被告向原告支付违约金70500元；3、赔偿原告房屋差价损失40000元和租房租金12000元；4、由被告承担原告支付的中介咨询费和按揭服务费24300元，律师费5000元；诉讼费被告承担。上述费用共计161800元。一审法院认定事实：2018年4月21日，被告陈书庆、程国芳夫妇通过南阳尚萱房产经纪有限公司，与原告李倩签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定将二被告所有的位于南阳市滨河路320号风帆小区5幢楼1单元401室房产（产权证号为09××07），以总价人民币705000元出售给原告。合同约定合同订立当日即2018年4月21日，买方李倩向卖方支付定金20000元；合同约定房屋过户当日，买方向卖方交付房款390000元；买方按约定交清全款或已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于2017年7月30日之前到房产局现场办理该房屋产权转移登记手续；双方对违约责任也作了具体约定。任何一方违约，违约金为房屋成交价10%。并承担由此产生的诉讼费、律师费等全部违约费用。合同对中介相关收费均作了约定。合同签订后，原告分别于4月21日和22日，通过中介公司向被告支付定金20000元，中介公司于2018年4月21日，将其中10000元通过微信转交给被告，被告向原告出具了10000元的收到条据。在此期间，原告按照约定向中介公司交纳了房屋评估费3000元，权籍调查咨询费500元，按揭服务费10800元，中介费10000元，共计24300元。另查，被告陈书庆、程国芳与原告进行交易的涉案房产，是经济适用房性质，2009年领取房屋产权证。依据国家经济适用房政策相关规定。未经相关部门批准并办理相关审批手续、补交相关税费，不能办理产权过户登记。该房产在订立买卖合同时，未办理上述手续和缴纳相关税费。在履行合同中，被告未能及时办理经济适用房转商品房的相关手续，经原告催促，被告要求增加房款50000元再去办理经适房转商品房的产权证，双方达不成一致意见，造成合同不能继续履行，引起诉讼。上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、房屋买卖（居间）合同、定金收据、中介费用票据及证人证言，经当庭质证，予以证实。一审法院认为，被告程国芳、陈书庆购买涉案经济适用房已满五年，且已取得该房屋所有权证，具备上市交易以及交易后按规定办理产权过户登记的条件。其将自有的具有合法产权的经济适用房房产，经中介公司推介出售。原告李倩经中介公司，于2018年4月21日，自愿与被告双方订立房屋买卖合同。该合同的订立，是双方真实意思表示，且不违背法律和行政法规强制性规定，为有效合同。合同订立后，双方均应按照诚实信用原则，自觉按照合同约定全面履行各自义务。原告按照约定履行了交付定金及相关费用的合同约定义务，被告应按照约定及时办理交易房产的相关手续，确保合同目的顺利实现，未按约定履行义务，构成违约，依法应承担违约法律责任。在庭审中双方均同意解除合同，本院依法予以准许。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失40000元，因房屋差价损失情形系原告对房产买到后升值的期待利益，其数额无法确定，该请求缺乏事实依据；原告要求被告赔偿租房租金12000元的请求，因原告在购房前一直租房居住，该租金损失与本次买卖合同无直接因果关系。故对原告上述请求本院不予支持。关于原告主张的要求被告支付由于其违约向中介公司支出的服务费、律师费5000元等损失共计29300元，该费用的支出属因原告违约致合同不能履行而产生的实际损失。违约金的功能具有补偿性，该请求与违约金条款的适用不能并用而重复计算，且律师费未提供相关证据证实其数额。原告在履行合同中支付的定金20000元，属于合同违约产生的损失范围。关于被告的违约责任承担问题，因合同既约定定金又约定违约金，在一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，本案原告诉讼中选择适用违约金条款，且双方在合同中对此有明确约定即以交易房产总价款705000元的10%计算为70500元，原告的该项请求理由充分。但综合庭审及本案房屋买卖实际情况，参照最高人民法院商品房买卖的相关规定，被告支付违约金的数额酌定为60000元为宜。关于被告在庭审中辩称原告所交付的定金20000元，仅收到10000元，另外10000元未收到。在庭审中已查知，原告按合同支付的20000元定金，已由原告经双方委托的中介机构代被告收取，该款应由中介公司交付被告，中介公司仅转交了其中10000元给被告，如有纠纷，可另行处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告程国芳、陈书庆于本判决生效后十日内，向原告李倩支付人民币60000元；二、驳回原告李倩的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3536元，减半收取计1768元，原告李倩承担1130元，被告程国芳、陈书庆承担638元。二审中，当事人双方均无新的证据向本院提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案上诉人程国芳、陈书庆购买涉案经济适用房已满五年，且已取得该房屋所有权证，具备上市交易以及交易后按规定办理产权过户登记的条件。程国芳、陈书庆将其自有的具有合法产权的经济适用房产，经中介公司推介出售，李倩经中介公司自愿与程国芳、陈书庆双方订立房屋买卖合同，该合同的订立，是双方真实意思表示，且不违背法律和行政法规强制性规定，为有效合同。一审判决根据上诉人的违约责任，酌定判令程国芳、陈书庆向李倩支付违约金，并无不当。故上诉人程国芳、陈书庆的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。综上所述，程国芳、陈书庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人程国芳、陈书庆负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇一九年三月十一日书记员  宋亚男