江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终3231号上诉人（原审被告）：连云港润曦物业服务有限公司，住所地连云港市海州区东盐河路9号颐和花园小区物管楼303室。法定代表人：杨福祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷国春，江苏韵律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港齐天实业有限公司，住所地连云港市经济技术开发区蝙蝠山北侧。法定代表人：房永刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晨、于勋东，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港市亮洁物业管理有限公司，住所地连云港市海州区朝阳西路7号宝泰商住楼1单元501室。法定代表人：张洁，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：颐和花园业主委员会，住所地连云港市海州区东盐河路9号颐和花园小区物业服务中心办公楼。负责人：孙青嵘，该委员会主任。委托诉讼代理人：张步春，江苏艾玛律师事务所律师。上诉人连云港润曦物业服务有限公司（以下简称润曦物业公司）因与被上诉人连云港齐天实业有限公司（以下简称齐天公司）、连云港市亮洁物业管理有限公司（以下简称亮洁物业公司）、颐和花园业主委员会（以下简称颐和花园业委会）物业管理合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初8212号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人润曦物业公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回颐和花园业委会的全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审判决认定事实错误，将保安、保洁、绿化养护等部分物业服务等同于全部物业服务，事实上，涉案颐和花园小区除前述物业服务内容外，还有锅炉、采暖泵、热水泵、循环泵以及屋顶漏水处理、创卫工作等物业服务内容，这部分内容由齐天公司自行提供服务，齐天公司并没有将全部物业服务业务委托他人。第二，在齐天公司未将全部物业服务业务委托他人的情况下，一审法院以此为由认定合同无效系适用法律错误。第三，一审判决程序违法。齐天公司和颐和花园业委会均提出解除合同，一审法院却认定合同无效，超范围审查当事人的诉讼请求，违反了不告不理的基本法理，同时漏审了颐和花园业委会要求解除与齐天公司合同的诉求；退一步讲，即使颐和花园业委会提出合同无效的诉讼请求，但《物业管理合作协议》系上诉人与亮洁物业公司签订，颐和花园业委会不是合同相对人，无权提出该诉求。综上，一审法院否定合同效力，判决正常履行合同的齐天公司和润曦物业公司退出，且在没有支付任何物业费的情况下向颐和花园业委会返还物业没有任何依据。被上诉人齐天公司答辩称：一审判决的第一项至第三项正确，针对该三项的事实部分认定清楚，适用法律正确，程序合法，不存在上诉人提出的相关问题。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审第一项至第三项的判决。被上诉人亮洁物业公司答辩称：同意一审判决，上诉人的上诉无依据。被上诉人颐和花园业委会答辩称：第一，一审法院判决认定齐天公司与亮洁物业公司就颐和花园小区达成的物业服务口头协议无效，该判决在事实认定及法律适用方面是正确的。该口头协议的签订在签订合同主体、合同形式要件、合同内容方面均违反了相关法律的强制性规定。根据国务院物业管理条例以及江苏省物业管理条例的相关规定，物业服务合同应当采用书面形式，对合同的签订必须由业委会代表业主与业主大会选定的物业服务企业签订，但是齐天公司与亮洁物业公司之间就颐和花园小区达成的物业服务合同违反了上述法律规定。根据相关法规规定，物业管理服务合同不得进行转包。第二，一审法院判决亮洁物业公司与润曦物业公司就颐和花园小区签订的《物业管理合作协议》无效，该判决在事实认定和法律适用是正确的。该《物业管理合作协议》的第一条第一项明确约定，甲方委托乙方对颐和小区进行全面管理。由此可见，亮洁物业公司是对颐和花园的全部物业管理转包给了润曦物业公司，转包行为违反了国务院物业管理条例的第三十九条规定，也违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定。第三，物业服务合同依照相关的法律规定，是属于可以单方解除的合同，业主一方享有任意的解除权，合同的解除不需要征得物业服务企业的同意。退一步讲，即使上诉人与被上诉人亮洁物业公司之间的协议有效，作为颐和花园的业主享有解除相关的所有物业服务合同。颐和花园业委会要求上诉人退出颐和花园的物业管理，一审法院予以支持，不存在上诉人所说的判决不公的现象。齐天公司一审起诉请求：1.解除齐天公司与亮洁物业公司签订的物业服务委托合同（合同金额366万）；2.解除亮洁物业公司与润曦物业公司签订的《物业管理合作协议》（合同金额40万）；3.润曦物业公司撤出物业管理区域并移交物业共用部分、物业办公设备等固定资产、移交《江苏省物业管理条例》第四十条第二款规定的相关资料等；4.润曦物业公司返还齐天公司2016年、2017年收取的物业费、车位费、暖气费、热水费等262万元。以上诉讼金额共计668万。5.本案诉讼费用由润曦物业公司和亮洁物业公司承担。一审诉讼中，齐天公司明确第1项诉讼请求为：解除2015年6月23日齐天公司与亮洁物业公司就颐和花园物业服务达成的口头协议；不再主张第3项诉讼请求。颐和花园业委会作为第三人向一审法院提出诉讼请求：1、确认颐和花园业委会与齐天公司于2017年12月31日解除了双方之间延续多年的物业管理服务合同关系；2.判令齐天公司解除与亮洁物业公司、润曦物业公司之间的所有转包及分包合同。3.判令亮洁物业公司、润曦物业公司立即撤出颐和花园小区管理区域；4.判令亮洁物业公司、润曦物业公司将颐和花园小区的相关配套设施和相关资料完好的交给颐和花园业委会。一审中，最终明确诉讼请求为：1、确认齐天公司与亮洁物业公司就颐和花园小区达成的物业管理口头协议，以及亮洁物业公司与润曦物业公司签订的《物业管理合作协议》无效；2、判令齐天公司及亮洁物业公司、润曦物业公司均撤出颐和花园小区的物业管理区域；3、判令齐天公司及亮洁物业公司、润曦物业公司将颐和花园物业管理用房及相关资料移交给第三人。一审法院经审理查明：2015年7月1日前，连云港盛佳物业服务有限公司（以下简称盛佳物业公司，现名称为连云港齐天实业有限公司）基于前期物业服务，对颐和花园小区进行物业管理，其又将其中的保安、保洁及绿化部分事务委托润曦物业公司进行管理。2015年6月23日，盛佳物业公司将包括颐和花园小区物业在内的相关物业外包，亮洁物业公司中标包括颐和花园小区在内的物业外包项目。同日，盛佳物业公司与亮洁物业公司口头协议将包括颐和花园小区在内的6个服务小区物业服务由亮洁物业公司提供。但盛佳物业公司对颐和花园小区的物业服务并未实际交接给亮洁物业公司，亮洁物业公司也从未进入涉案小区的物业管理区域，对涉案小区也从未进行过实际管理。2015年7月1日，亮洁物业公司（甲方）与润曦物业公司（乙方）签订《物业管理合作协议》，主要内容：甲方委托乙方对颐和花园进行全面管理。乙方受甲方委托对小区履行物业管理的权利义务，提供物业管理服务，收取物业管理等其他费用。甲方应支付乙方人民币10万元/季度。在每季度的十日前以支票或银行转账方式支付当季服务费。本协议自2015年7月1日起至2018年6月30日止。合同到期前甲方需提前一个月以书面形式告知乙方合同是否延续，否则视为本合同自然顺延。落款处甲方有亮洁物业公司的法定代表人张洁签名，乙方润曦物业公司法定代表人杨福祥签名。同时该协议底部盖有“颐和花园业主委员会”章。并手写“根据双方合作协议、业主委员会对乙方服务不满，业主意见太大，业主委员会提前一个月向甲方书面通知”。2015年10月20日，颐和花园业委会发出《关于终止亮洁物业与润曦物业签订的《物业管理合作协议》的通知》，要求终止亮洁物业公司与润曦物业公司签订的《物业管理合作协议》。自2015年7月1日至今，润曦物业公司对涉案的小区物业管理服务，涉案小区的颐和花园物业管理综合楼、颐和花园东门、南门、北门的门卫值班室及传达室均为润曦物业公司使用。2017年5月16日，齐天公司发出《终止合同书》要求终止与润曦物业公司之前签订的所有合同，前述合同包括但不限于下列合同：1、颐和花园增设女保安服务协议书（2014年8月1日至2014年12月31日）2、保洁服务协议（2015年1月1日起至2015年12月31日）3、绿化养护合同（2015年1月1日起至2015年12月31日）；4、物业管理（保安、保洁）服务协议书（2015年1月1日起至2015年6月30日）。润曦物业公司的法定代表人杨福祥在上签名，2017年5月16日。2017年5月22日，润曦物业公司向盛佳物业公司发出关于终止合同的复函，表示不同意。一审中，齐天公司称其在2017年5月16日口头通知亮洁公司，双方之前就颐和花园小区达成的所有合同包括物业服务合同都解除。亮洁物业公司称知道该事，并同意。2017年3月24日，连云港盛佳物业服务有限公司更名为连云港齐天实业有限公司，经营范围包括物业服务。2017年12月31日，颐和花园业委会与齐天公司签订《协议书》，主要内容为双方同意解除双方签订的颐和花园小区物业管理有关的所有合同；由齐天实业公司解除亮洁物业、润曦物业公司的所有与颐和花园小区物业管理有关的合同。一审中，颐和花园业委会明确确认无效的合同为齐天公司与亮洁物业公司就颐和花园小区的物业管理口头协议，以及亮洁物业公司与润曦物业公司签订的《物业管理合作协议》；明确移交的物业管理用房是指颐和花园物业管理综合楼，颐和花园东门、南门、北门的门卫值班室及传达室。相关配套设施是指小区内的消防设施、泵房设施。相关物业资料是指小区内业主的车位费及物业管理费、暖气费交纳的所有的票据存根。齐天公司提供了219335元的票据，包括物业费、暖气费等费用。润曦物业公司认可收取了涉案小区的上述费用219335元，但称因办公室被砸被撬，上述票据存根均已遗失。齐天公司认可泵房、锅炉、热水泵等配套设施，一直是由其在维护，并同意可以随时交接给第三人。一审中本案的争议焦点：1、齐天公司与亮洁物业公司于2015年6月23日就颐和花园小区的物业管理口头协议是否无效？2、亮洁物业公司与润曦物业公司于2015年7月1日签订的《物业管理合作协议》是否无效？3、齐天公司有无权利提出解除涉案的《物业管理合作协议》，以及要求润曦物业公司返还2016年、2017年收取的物业费、车位费、暖气费、热水费等262万元？4、颐和花园业委会要求齐天公司及亮洁物业公司、润曦物业公司均撤出颐和花园小区的物业管理区域，以及要求齐天公司及亮洁物业公司、润曦物业公司将颐和花园物业管理用房及相关资料移交给第三人的诉讼请求能否成立？一、齐天公司与亮洁物业公司就颐和花园小区的物业服务口头协议是否无效的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项，物业服务企业将物业服务区域的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。本案中，齐天公司基于前期物业服务与颐和花园业委会建立物业服务合同关系，后又将其对小涉案小区的物业服务外包给亮洁物业公司，因此齐天公司与亮洁物业公司于2015年6月23日就颐和花园小区达成的物业服务口头协议应当无效，颐和花园业委会要求确认齐天公司与亮洁物业公司就颐和花园小区达成的物业服务口头协议无效的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。合同解除的前提是合同有效，而涉案的物业服务口头协议因无效而自始没有法律约束力，故齐天公司要求解除其与亮洁物业公司就颐和花园小区达成的物业服务口头协议，没有事实和法律依据，一审法院对齐天公司的该诉讼请求依法不予支持。二、亮洁物业公司与润曦物业公司签订的《物业管理合作协议》是否无效的问题。一审法院认为，因齐天公司与亮洁物业公司就颐和花园小区达成的物业服务口头协议无效，亮洁物业公司对涉案小区不享有物业管理的合同权利义务关系，故其与润曦物业公司于2015年7月1日就颐和花园小区签订的《物业管理合作协议》当然无效。三、齐天公司有无权利提出解除涉案《物业管理合作协议》，以及润曦物业公司返还齐天公司2016年、2017年收取的物业费、车位费、暖气费、热水费等262万元？一审法院认为，《物业管理合作协议》的双方当事人是亮洁物业公司与润曦物业公司，仅约束合同的双方当事人。齐天公司并非该合同的当事人，其无权主张解除涉案的《物业管理合作协议》，也无权要求润曦物业公司返还2016年、2017年收取的物业费、车位费、暖气费、热水费等262万元。一审法院对其该诉讼请求依法不予支持。四、颐和花园业委会要求齐天公司及亮洁物业公司、润曦物业公司均撤出颐和花园小区的物业管理区域，以及要求齐天公司及亮洁物业公司、润曦物业公司将颐和花园物业管理用房及相关资料移交给第三人的诉讼请求能否成立？一审法院认为，齐天公司与亮洁物业公司就颐和花园小区的物业管理口头协议、亮洁物业公司与润曦物业公司签订的《物业管理合作协议》均被认定无效，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。根据审理查明的事实，涉案的小区物业管理服务现为润曦物业公司提供，涉案小区的颐和花园物业管理综合楼、颐和花园东门、南门、北门的门卫值班室及传达室均为润曦物业公司占有使用。亮洁物业公司对涉案小区未实际进行管理。齐天公司认可泵房、锅炉、热水泵等配套设施由其在维护，并同意可以随时交接给第三人。故润曦物业公司应退出涉案小区的物业服务区域，向第三人移交涉案小区的颐和花园物业管理综合楼、颐和花园东门、南门、北门的门卫值班室及传达室等物业服务用房和相关设施，以及业主交纳的车位费、物业管理费、暖气费的所有的票据存根等物业服务所必需的相关资料。齐天公司向第三人移交涉案小区的泵房、锅炉、热水泵等配套设施。关于润曦物业公司称票据存根因办公室被砸、被撬，已经遗失，因其未能提供证据证明，故一审法院对其该辩称意见不予采信。关于第三人要求齐天公司、亮洁物业公司退出颐和花园小区物业管理区域并移交物业管理用房和相关资料的诉讼请求，因缺乏事实依据，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认齐天公司与亮洁物业公司就颐和花园小区达成的物业服务口头协议无效；二、确认亮洁公司与润曦公司就颐和花园小区签订的《物业管理合作协议》无效；三、润曦物业公司于判决生效之日起十日内退出颐和花园物业服务区域，并向第三人颐和花园业委会移交颐和花园小区的物业管理综合楼、颐和花园东门、南门、北门的门卫值班室及传达室等物业管理用房和相关设施，以及业主交纳的车位费、物业管理费、暖气费的所有的票据存根等物业服务所必需的相关资料；四、齐天公司于判决生效之日起十日内向颐和花园业委会移交涉案小区的泵房、锅炉、热水泵等配套设施；五、驳回齐天公司的诉讼请求；六、驳回颐和花园业委会的其他诉讼请求。案件受理费34160元，由齐天公司负担。颐和花园业委会提出独立诉讼请求的案件受理费为3650元（已预交），由润曦物业服务有限公司负担。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。另查明，2016年1月1日，颐和花园业委会与齐天公司签订了物业服务委托合同并进行了备案，协议期限为2016年1月1日至2016年12月31日，该协议到期后，双方并未续签新协议，但齐天公司仍在颐和花园小区提供部分物业服务。二审期间本案的争议焦点为：第一，齐天公司与亮洁物业公司之间、润曦物业公司与亮洁物业公司之间的合同是否有效？如果有效，是否应解除；第二，上诉人是否应当向颐和花园业委会返还物业管理用房以及其他一审判决确定应当移交的资料？第三，一审程序是否违法。关于第一个争议焦点，本院认为，颐和花园业委会与齐天公司在2016年1月1日签订的物业服务委托合同及2017年12月31日签订的《协议书》均系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议。在物业服务委托合同到期后，双方虽未签订新的协议，但齐天公司依然为颐和花园小区提供服务，颐和花园业委会也未提出异议，双方合同继续履行，直至双方签订《协议书》解除了双方之间签订的颐和花园小区物业管理有关的所有合同，故自2016年1月1日至2017年12月31日，双方合同有效存续并实际履行。至于齐天公司与亮洁物业公司以及亮洁物业公司与润曦物业公司之间签订的合同效力问题，根据国务院《物业管理条例》第二条之规定，物业管理包含了对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等内容，涉案的颐和花园小区除日常保洁、绿化养护、保安等物业服务内容由润曦物业公司实际管理外，还存在泵房、锅炉、热水泵等配套设施由齐天公司一直自行维护的情况，故一审法院认定齐天公司将全部物业服务内容进行转包系认定事实错误，本院依法予以纠正。齐天公司将部分物业服务项目分包给亮洁物业公司，亮洁物业公司未进行实际管理，又将该部分内容委托给润曦物业公司，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经实际履行，属于有效协议，故对颐和花园业委会要求确认齐天公司与亮洁公司就颐和花园小区达成的物业管理口头协议、以及亮洁物业公司与润曦物业公司签订的《物业管理合作协议》无效的诉讼请求不予支持。如前所述，颐和花园业委会解除了与齐天公司之间的物业服务委托合同后，齐天公司无权对再对涉案小区物业进行管理，必然导致双方依据口头协议进行物业管理的合同目的无法实现，且亮洁物业公司同意解除相关合同，故齐天公司要求解除与亮洁物业公司之间的物业管理口头协议符合法律规定，应予以支持。至于齐天公司要求解除亮洁物业公司与润曦物业公司之间的《物业管理合作协议》的问题，因齐天公司并非《物业管理合作协议》的当事人，不具备解除该合同的权利，本院对齐天公司该项诉求不予支持。同理，齐天公司还主张润曦物业物业公司返还物业费、车位费、暖气费、热水费等，因其不是《物业管理合作协议》的双方当事人，也不是前述费用交纳主体，本院对其该诉求亦不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，齐天公司与颐和花园业委会之间的物业服务合同的权利义务已经终止，业主委员会请求齐天物业公司退出物业服务区域，并移交相关物业用房和设施以及相关资料符合法律规定，本院依法予以准许；亮洁物业公司和润曦物业公司系物业分包项目的实施单位，且双方之间签订《物业管理合作协议》也已经到期，故颐和花园业委会请求亮洁物业公司和润曦物业公司退出物业管理区域，返还管理用房及相关资料，也符合法律规定，本院予以支持。关于第三个争议焦点，本院认为，本案中除齐天公司作为原告提出诉讼请求外，颐和花园业委会作为有独立请求权的第三人也向一审法院提出了诉讼请求，且将解除齐天公司与亮洁物业公司、润曦物业公司之间的所有转包和分包合同的诉讼请求在审理中进行了变更，要求确认齐天公司与亮洁物业公司达成的口头协议、亮洁物业公司与润曦物业公司达成的《物业管理合作协议》无效，故一审诉求中已经包含了要求确认相关合同无效的内容，上诉人称当事人无此诉求、一审法院超范围判决、漏审颐和花园业委会相关解除合同诉求的上诉理由与事实不符。至于颐和花园业主委员会是否有权提出相关合同无效的诉讼请求以及该诉求是否应得到支持，属于案件实体审理范畴，不属于程序问题，不存在程序违法的前提。综上，本院对上诉人所称的一审程序违法的上诉理由不予采纳。综上，上诉人润曦物业公司的部分上诉请求能够成立。一审判决认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初8212号民事判决；二、解除连云港齐天实业有限公司与连云港市亮洁物业管理有限公司就颐和花园小区达成的物业服务口头协议；三、连云港齐天实业有限公司、连云港市亮洁物业管理有限公司、连云港润曦物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退出颐和花园物业服务区域，并向颐和花园业主委员会移交颐和花园小区的物业管理综合楼、颐和花园东门、南门、北门的门卫值班室及传达室等物业管理用房和相关设施，以及业主交纳的车位费、物业管理费、暖气费的所有的票据存根等物业服务所必需的相关资料；四、连云港齐天实业有限公司于本判决生效之日起十日内向颐和花园业主委员会移交涉案小区的泵房、锅炉、热水泵等配套设施；五、驳回连云港齐天实业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回颐和花园业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费34160元（齐天公司已预交），由连云港齐天实业有限公司负担4160元，连云港市亮洁物业管理有限公司、连云港润曦物业服务有限公司各负担15000元；独立诉讼请求的案件受理费3650元（颐和花园业委会已预交），由颐和花园业主委员会负担650元，由连云港齐天实业有限公司、连云港市是亮洁物业管理有限公司、连云港润曦物业服务有限公司各负担1000元。二审案件受理费3650元（润曦物业公司已预交），由上诉人连云港润曦物业服务有限公司负担650元，连云港齐天实业有限公司、连云港市亮洁物业管理有限公司、颐和花园业主委员会各负担1000元。本判决为终审判决。(此页无正文）审 判 长  张 伟审 判 员  王和明审 判 员  程 艳二〇一九年三月十二日法官助理  徐林杉书 记 员  韩增丽杨慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。