成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初3468号 原告：李秉茂，女，1954年1月14日出生，汉族，住。 原告：贾蓓蕾，女，1981年4月26日出生，汉族，住。 以上两原告共同委托诉讼代理人：卫文杰，四川聚沙律师事务所律师。 被告：四川成功企业发展有限公司，住所地：成都市成华区建设北路三段26号1栋2单元29层1号。 法定代表人：刘娜。 委托诉讼代理人：刘奇，男，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘毅，男，系公司工作人员。 被告：四川金池房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区金阳路152号12栋2楼63号。 法定代表人：黄明炜。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师。 原告李秉茂、贾蓓蕾与被告四川成功企业发展有限公司（简称成功公司）、四川金池房地产开发有限公司(简称金池公司)商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秉茂和贾蓓蕾的共同委托诉讼代理人卫文杰、被告成功公司的委托诉讼代理人刘奇、被告金池公司的委托诉讼代理人商洋到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 原告李秉茂、贾蓓蕾共同向本院提出诉讼请求：1、成功公司、金池公司为李秉茂、贾蓓蕾办理合同约定出售房屋的产权转移登记;2、成功公司、金池公司承担本案诉讼费及保全费。事实与理由:李秉茂、贾蓓蕾与成功公司、金池公司于2016年2月18日以应付广告费用抵付购房款的方式了结有关债权债务，并于同日签订了《四川省商品房买卖合同》（简称《商品房买卖合同》）及《成功红树林商品房买卖合同补充协议》（简称《商品房买卖补充协议》），约定成功公司、金池公司以竣工的成功.红树林第3幢1单元14层号、总价640520元的房屋一套卖与李秉茂、贾蓓蕾。经品迭广告费用后，双方协商一致于2016年3月11日完善了财务手续，贾蓓蕾也于当日依约定补房款差额现金3万元，该部分事实有《广告费抵偿协议》（简称《抵偿协议》、）《广告费抵偿协议补充协议》（简称《抵偿补充协议》）及付款凭证予以佐证。在双方完善手续当日，成功公司、金池公司向李秉茂、贾蓓蕾交付了房屋的门钥匙，但未能完成约定办证义务。经李秉茂、贾蓓蕾多次催促，未果。 被告成功公司辩称，1、2016年8月1日成功公司股东变更后开始清查，发现李秉茂、贾蓓蕾于2016年3月11日已收房，其中有236840元抵偿中润公司工程款未支付至合同约定的监管账户。2、根据查房信息资料，李秉茂、贾蓓蕾不符合购买二套房的资格，2017年住房限购政策知识问题第10条规定，2016年10月1日后通过联名购买商品住房的，联名人均不能再新购买住房，而李秉茂于2016年11月21日购买龙泉驿区大面青台山路333号附合能四季映像二期15栋2单元16楼1608号。3、2016年2月16日签署合同时，房屋已属于现房，办证时间起算日为合同签订日。由于成都市政府提出双证合一，即现在办理为不动产权证，根据合同约定，办理上述权证时间为约七年内，且因买受人怠于迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他因履行的房屋所有权登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担。 被告金池公司辩称，本案事实上是两个法律关系。金池公司作为房屋所有权人，对《抵偿协议》及《抵偿补充协议》并不知情，也未签署，上述协议损害了金池公司的合法权益，应当认定为无效。在商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，约定李秉茂、贾蓓蕾购房款支付到监管账户，并未提到以房抵债的问题，也未把广告费的《抵偿协议》纳为附件，李秉茂、贾蓓蕾与成功公司实际上是共同损害金池公司的合法权益，李秉茂、贾蓓蕾未依据上述合同向共同监管账户支付购房款，因此作为房屋所有权人的金池公司拒绝履行上述协议中的内容。土地是金池公司所拥有，成功公司负责销售、修建开发，成功公司将房屋交付给李秉茂、贾蓓蕾时，金池公司是不知情的。 本院经审理认定事实如下：2015年7月27日，成功公司（甲方）与成都二月文化传媒有限公司（乙方，简称二月公司）就成功.红树林项目在二月公司名下成都市内候车亭发布广告费结算事宜签订《抵偿协议》，约定：双方于2013年9月签订候车亭广告发布合同，甲方应支付乙方广告费710520元，已支付广告费10万元，剩余未支付广告费610520元双方协定甲方以抵房形式来支付；甲方同意用其合法拥有的成功.红树林3栋1单元1401室商品房一套用于冲抵上述广告费，就冲抵后超出的房屋款项3万元，乙方在本协议签订之日支付给甲方；甲方同意与乙方签署《认购书》后进行销控，乙方可选择自行持有或寻找买方销售，若乙方确定买方后，甲方同意在买方签署《商品房买卖合同》时协助办理更名等手续；若买方以全款方式购买房屋，则按照甲乙双方均认可的房屋总价640520元进行抵偿，买方与甲方签订《商品房买卖合同》时，该抵偿房屋的房款由买方直接支付给乙方。 成功公司、成都中润实业有限公司（简称中润公司）、二月公司、李秉茂、贾蓓蕾签订《抵偿补充协议》，约定：对《抵偿协议》抵偿的费用明确，该抵偿广告费用中包含成功公司应支付二月公司的广告发布费373680元、中润公司应支付二月公司的广告发布费236840元；现二月公司将成功.红树林3栋1单元1401室房屋指定由李秉茂与贾蓓蕾两人共同持有，超出其抵偿的房屋款项3万元由李秉茂与贾蓓蕾在本协议签订的当日支付给成功公司，同时成功公司与李秉茂、贾蓓蕾签署上述房屋的《商品房买卖合同》，成功公司协助办理该房屋备案登记手续。 2016年2月18日，买受人李秉茂、贾蓓蕾与出卖人成功公司、金池公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，约定：李秉茂、贾蓓蕾向成功公司、金池公司购买其开发的成功.红树林3幢1单元14层1401号商品房一套，建筑面积75.78平方米，总价640520元；买受人在2016年1月6日前支付该商品房全部价款；出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，该商品房的预售资金监管机构为平安银行成都分行，预售资金监管账户名称为成功公司、金池公司，账号为11×××03；出卖人应当在2015年10月1日前向买受人交付该商品房，自交付使用之日起720日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。 2016年3月11日，贾蓓蕾向成功公司转账支付3万元。同日，成功公司出具专用收据，载明：收到李秉茂、贾蓓蕾3-1-14-房款640520元，备注：POS建3万+广告费抵房610520（二月文化传媒）。庭审中李秉茂、贾蓓蕾与成功公司均确认，上述款项支付当日，成功公司即向李秉茂、贾蓓蕾交付了房屋，房屋由李秉茂、贾蓓蕾使用至今。 2016年3月17日，位于成都市锦江区晨辉东路301号3栋1单元14层号房屋登记共有权人为成功公司和金池公司。 2017年9月1日，二月公司出具《说明》，内容为：成功.红树林3幢1单元1401室房屋我司已优惠处理给贾蓓蕾，处理价格482300元；我司于2015年8月到2016年4月共收到贾蓓蕾支付上述房款，其中贾蓓蕾银行转账到我司员工曾梓舟处收款159216元（即为我司收款），我司现金收款323084元。 以上事实有原告李秉茂、贾蓓蕾共同提交的原告身份信息、被告工商信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、专用收据、银行交易明细、《抵偿协议》、《抵偿补充协议》、《说明》、《抵款说明》、收款收据、发票、房屋信息摘要，被告金池公司提交的国土证，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，李秉茂、贾蓓蕾与成功公司、金池公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》，成功公司与二月公司签订的《抵偿协议》，李秉茂、贾蓓蕾与成功公司、中润公司、二月公司签订的《抵偿补充协议》，均系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。金池公司以其系房屋所有权人，未签署《抵偿协议》、《抵偿补充协议》且不知情为由，辩称上述协议损害了其合法权益，应当认定为无效。根据买卖合同司法解释第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，成功公司在签订上述协议时是否具有对案涉房屋的所有权或处分权并不影响协议效力。上述协议亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之无效情形，故本院对金池公司上述辩称理由不予采纳。上述协议签订后，金池公司与成功公司作为出卖人，将案涉房屋出售给买受人李秉茂、贾蓓蕾并签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》，金池公司的上述行为即是对《抵偿补充协议》中成功公司将房屋出售给贾蓓蕾的行为的确认。 关于购房款的支付问题。根据《抵偿协议》、《抵偿补充协议》之内容，成功公司、中润公司尚欠二月公司的广告发布费610520元抵扣房款，冲抵后超出的房款3万元由李秉茂、贾蓓蕾支付。贾蓓蕾于2016年3月11日向成功公司转账支付3万元，成功公司于同日出具专用收据确认收到李秉茂、贾蓓蕾3-1-14-1401房款640520元并交付房屋。由此可见，成功公司对李秉茂、贾蓓蕾以广告费冲抵+3万元转账的方式支付购房款是予以认可的。成功公司与金池公司系共同出卖人，李秉茂、贾蓓蕾向成功公司支付购房款，亦应视为向金池公司的支付。故成功公司、金池公司辩称李秉茂、贾蓓蕾购房款未支付至合同约定的监管账户，金池公司辩称《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》未约定以广告费抵偿，本院不予采纳。李秉茂、贾蓓蕾支付了全部购房款，成功公司、金池公司作为开发商应为李秉茂、贾蓓蕾办理房屋所有权转移登记手续。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告李秉茂、贾蓓蕾办理成都市锦江区晨辉东路301号(成功.红树林)3栋1单元14层号房屋的不动产权证书。 本案案件受理费减半收取50元，由被告四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  潘苏华 二〇一九年三月十八日 书记员  傅晓婉