广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终668号 上诉人（原审被告）：罗城仫佬族自治县永安水电材料经营部，住所地广西罗城仫佬族自治县东门镇朝阳路152号，注册号451225600014403。 经营者：银勇，男，1981年2月18日生，仫佬族，住广西罗城仫佬族自治县。 委托诉讼代理人：贝荣达，广西皓辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗城仫佬族自治县东门供销合作社，住所地广西罗城仫佬族自治县东门镇天宝路，统一社会信用代码914512252009308431。 法定代表人：韦纳斯，该合作社主任。 委托诉讼代理人：黄昌瑞，广西瑞顺律师事务所律师。 上诉人罗城仫佬族自治县永安水电材料经营部（下称永安经营部）因与被上诉人罗城仫佬族自治县东门供销合作社（下称东门供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服罗城仫佬族自治县人民法院(2018)桂1225民初1149号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 永安经营部上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回东门供销社的诉讼请求。事实和理由：一审判决对本案主要事实认定错误。一审判决将2016年1月1日、2017年元月1日、两次签订合同明确约定的事实拆开掺和在2014年、2015年、现已无法查清的口头租赁合同里来认定致使事实认定错误。主要表现在：判决书的第4页第6行“本院经审理认定事实如下：开始至第15行的第11间1月租金1500元交给何某、袁某”与客观事实和合同约定的条款严重不符。本案客观事实是：（1）在2014年下半年起至2015年2月1日何某、袁某退休把第11间门面交回东门供销社时止永安经营部的生意都不好，租金太重无法继续经营，永安经营部曾多次对东门供销社说过生意不好做想把第八、九两间门面退还给其，当时其为了使门面能租出去便说：“等何某、袁某交回门面后我不收这间的租金留你继续使用一段时间，如果你认为能继续做下去我们再签合同”。（2）永安经营部认为何某、袁某很快就退休了，到时继续使用这四间门面而只交三间门面的钱合算，便同意继续租赁8、9、10、11四间门面至2015年1月31日何某、袁某退休把第11间门面交还给东门供销社。（3）从2015年2月1日起至2016年1月29日，东门供销社收取永安经营部2015年度最后1个月租金时止，其是按照口头约定从2015年2月1日起至2015年12月31日止把四间门面当作三间门面收取2015年度的每间门面每月1500元租金（见东门供销社出具2015年的收款单）。（4）在永安经营部交纳这次租金的当时也就是2016年1月29日，东门供销社又对永安经营部说：“从2016年1月1日起8、9、10、11四间门面一样作为三间交租金，但是每间门面的租金为2000元合计每月6000元，你能否接受？如果能我们就签书面合同”。当时永安经营部还与东门供销社讲：“这和2014年租四间不是一样多钱了吗？你这么快就变更了吗？”其回答说：“我们一排门面都一样起价我给你四间作三间算是最优惠你的了。”当时永安经营部认为还能维持且做其他的生意又没有门路便同意了，并且在签合同时还要求对合同中的第一条第一款作了特别强调，叁间里面有一间是（两间的）表述（见《门面承包合同书》）。（5）合同签订的时间实际是2016年1月29日，为了让租金起算与合同签订时间相符而倒签时间为2016年1月1日。（6）从2016年1月1日起至2016年12月7日，东门供销社收取永安经营部2016年度最后1个季度租金时止仍然按照合同约定从2016年1月1日起至2016年12月31日止把四间门面当作三间门面收取2016年度的每间门面每季6000元租金。（7）在2016年12月7日也就是交纳2016年度最后一季的租金时签订了2017年的《门面承包合同书》，并落款时间为2017年元月1日，该份合同与2016年1月29日签订的合同一样，在合同中的第一条第一款同样作了特别强调，叁间里面有一间是（两间的）表述。2、一审判决把2017年度东门供销社依据合同约定交纳的租金认定为每月交纳的租金错误。事实上，永安经营部是依据2016年12月7日签订的《门面承包合同书》第二条、第三条第2款约定在2-8月份共交纳48000元租金（这48000元租金的构成是：第一季度18000元，第二季度由于东门供销社在2017年5月份收回了第8间门面，租金为14000元，第三季度12000元，第四季度4000元）这样的交纳方法也完全符合合同约定。并且从以前的交纳租金方式上看东门供销社也是不定期的收取，到合同终结前30天内才结算付清（见2016年12月7日东门供销社出具的收款单）。为此，永安经营部在5、6、7、8月份交纳的租金并不是当月的租金，是除开本季租金后多余部份为下一个季度的租金预交。只是由于东门供销社以永安经营部违反《门面承包合同书》第四条第一款约定而提前终止合同，收回门面致使租金未有进行结算。 东门供销社辩称，一、一审判决认定永安经营部在何某、袁某退休之前，其交付第11间门面的租金给何某、袁某是正确的，判决其支付拖欠东门供销社的门面租金有事实和法律依据。永安经营部上诉称：“在2014年下半年起至2015年2月1日何某、袁某退休把第11间门面交回东门供销社止，永安经营部的生意都不好，租金太重无法继续经营……为了他的门而能租出去便说“等何某、袁某交回门面后我不收这间的租金留你继续使用一段时间，如果你认为继续做下去我们再签合同”。永安经营部的上述陈述已经认可了第11间门面是由东门供销社职工何某、袁某承包经营（不发工资，作为福利）的事实。在银勇姐夫李云文用其承租东门供销社同排的第5间门面与东门供销社职工韦某、赖某承包经营（不发工资，作为福利）的第10间门面对调后，第10间门面租金由东门供销社收取，而第1l间门面由东门供销社职工何某、袁某直接租给银勇姐夫李云文（后转给永安经营部承租），何某、袁某在退休之前收取租金理所当然。同时，“等何某、袁某交回门面后我不收这间的租金……”这句话恰好说明何某、袁某是收取永安经营部租金的，只是其为达到在何某、袁某退休退还第11间门面给东门供销社后，其继续承租此间门面又不想支付租金的目的而编造东门供销社不收取该间门面租金的谎言。永安经营部上诉称“永安经营部认为何某、袁某很快退休了，到时继续使用这四间而只交三间门面的钱合算，便同意继续租赁8、9、10、11四间门面至2015年1月31日何某、袁某退休把第11间门面交还给东门供销社”。永安经营部的这段话，一是认可其在何某、袁某退休之前，其承租的是四间门面，何某、袁某是收取其承租的第11门面租金的；二是明显可看得出是永安经营部为达到其不想交付第11间门面租金的目的，凭空编造所谓使用四间而只交三间门面的钱。永安经营部上诉称“生意都不好”、“租金太重无法继续经营”、“使用四间而只交三间门面的钱”完全是虚假的，没有任何的证据证实。东门供销社的整排18间门面在2015年后全部提高租金，上述四间门面的租金在2015年之前每月每间为1500元；从2016年开始，每月每间租金为2000元，整排18间门面出租供不应求。永安经营部并没有放弃继续承租，因此，所谓的租金太重无法继续经营，使用四间而只交三间门面的钱完全是虚假的。二、永安经营部以《门面承包合同书》第一条第一款有“叁间里面有一间是（两间）为由，认为东门供销社是把四间门面作三间出租给永安经营部纯情属无稽之谈。永安经营部与东门供销社签订的《门面承包合同书》第一条第一款门面“叁”间中间有一个“两”字，该字明显是多打上去的，因为“叁”字不是打印的字体，而是留空格手写的，留空格手写肯定以手写的为准，并且第2条“甲方只提供经营门面叁间给乙方承包，该“叁”字同样是留空格手写，与第1条的“叁”相互认证，明白无误的证实东门供销社出租给永安经营部的门面是三间。永安经营部已经实际履行了交付第11间门面2017年5-8月四个月租金的义务，其上诉辩称是预交下季度租金是站不住脚的。2016年10月永安经营部在收取蓝素玲17000元转让费后，把第8间门面转租给蓝素玲经营，每月收取2000元租金，其已收取蓝素玲2016年10月至2017年4月共计7个月租金。2017年5月东门供销社收回该门面，该门面租金由东门供销社向蓝素玲收取。但永安经营部在东门供销社收取蓝素玲所租的第8间门面租金后，仍按每间2000元交付第9、10、11间三个门面的租金至2017年8月。永安经营部上诉辩称是预交下季度租金是站不住脚的。东门供销社在2018年5月22日提交的“证据目录”第4份证据中明确：“永安经营部自2017.02.24日至2017.08.10共向东门供销社交租金8个月共计48000元（三间门面，每间每月2000元，共计48000元）。 东门供销社向一审法院起诉请求：判令永安经营部向其支付拖欠的租金64500元。 一审法院认定事实：永安经营部于2014年开始接租其姐夫李云文以及韦某、赖某、何某、袁某的门面。2016年1月1日、2017年1月1日，东门供销社与永安经营部两次签订《门面承包合同》，约定永安经营部承租东门供销社位于朝阳路门面叁间，乙方每季度向甲方缴纳租金18000元，永安经营部分别将承包金交给东门供销社单位管理人员和享有门面管理并收租金的人，其中，2014年度12个月，第8、9、10三间，共计租金36000元，第11间，租金12000元交给何某、袁某；2015年度12个月，第8、9、10三间，共计租金54000元，交给东门供销社，第11间１月租金1500元交给何某、袁某；2016年度12个月，第8、9、10三间，共计租金72000元，交给东门供销社；2017年度1—4月份，第8、9、10三间及5—8月份第9、10、11三间，共计租金48000元交给东门供销社。永安经营部在承租期间，于2016年10月把第8间门面转租给蓝素玲并收其租金至2017年4月；2017年9月把第9间门面转租给张龙；2017年8月31日把第10、11间转租给蒋建国，因其违反双方合同约定，东门供销社从2017年5月收回第8间门面，由蓝素玲向东门供销社交付租金。2017年9月收回第9间，由张龙向东门供销社交付租金至合同期满。第10、11间因永安经营部转租给蒋建国，蒋建国把门面地板敲烂，无法经营，东门供销社无法收取租金。东门供销社从2017年5月收取蓝素玲第8间门面租金（2000元／月）时，永安经营部同时交付余下第9、10、11间门面租金至同年8月。东门供销社、永安经营部对上述事实无异议，该院予以认可。东门供销社、永安经营部主要争议为永安经营部承租三间门面，还是四间门面，也就是应以三间交付租金还是四间交付。从本案事实与交付租金的连续性，结合证人韦某、赖某、何某、袁某证言，可以认定，东门供销社单位在朝阳路（东门财政所斜对面）老财委宿舍楼下，自东往西顺数，共有18间门面。永安经营部转承接上述门面之前，第10间门面由韦某、赖某管理收取租金；第11间门面由何某、袁某管理收取租金。第8、9间门面为银勇姐夫李云文承租。李云文为方便经营，用同时承租东门供销社的第5间门面与韦某、赖某的第10间门面对换，同时又转与何某、袁某承租第11间门面，成为4间连接的大店面。2014年银勇承接姐夫李云文店面后，以永安经营部名称，经营水电材料。由此之见，第11间门面，是独立于东门供销社、永安经营部两次签订《门面承包合同》之外，并且永安经营部也单独给何某支付租金至2015年1月，每月为1500元。永安经营部从2015年2月至2017年8月31日，实际使用了第11间门面，共31个月，仅交纳2017年5-8月共4个月的租金，欠交租金27个月。依据东门供销社、永安经营部合同约定以及永安经营部交付同路段相邻门面租金，可认定2015年度每间月租金1500元；2016—2017年度为每间月租金2000元，累计48500元。东门供销社于2017年7月28日向永安经营部发出书面通知，要求永安经营部支付欠交的租金。 一审法院认为，东门供销社、永安经营部之间签订的《门面承包合同》合法有效。根据合同约定永安经营部基本依约交付租金，永安经营部从李云文接租店面之后，确实存在何某、袁某管理并收取第11间门面租金，永安经营部也实际履行了交付租金给何某的义务。2014年至2017年8月永安经营部也实际使用了该间门面，因此，应当参照同路段门面交付租金，永安经营部也认可并交付了2017年5—8月该间门面的租金。永安经营部辩解，东门供销社将四间门面作为三间出租给永安经营部，既不合乎逻辑，也不符合实际，该院不予采信。因此，永安经营部实际使用了第11间门面，应该交付拖久的租金。东门供销社要求永安经营部把第10、11间门面转租给蒋建国之后，无法收取租金，由永安经营部承担，属另一法律关系，该院不作评判，当事人可以另行主张。判决：1、永安经营部经营者银勇在本判决生效之日起十日内向东门供销社交付租金48500元；2、驳回东门供销社的其他诉讼请求。 二审中，双方均未提交新证据。 一审认定的事实除“由此之见，第11间门面，是独立于东门供销社、永安经营部两次签订《门面承包合同》之外，并且永安经营部也单独给何某支付租金至2015年1月，每月为1500元。永安经营部从2015年2月至2017年8月31日，实际使用了第11间门面，共31个月，仅交纳2017年5-8月共4个月的租金，欠交租金27个月。依据东门供销社、永安经营部合同约定以及永安经营部交付同路段相邻门面租金，可认定2015年度每间月租金1500元；2016—2017年度为每间月租金2000元，累计48500元”与事实不符应予纠正为“永安经营部支付何某第11间门面每月租金1500元至2015年1月。从2015年2月起，东门供销社从何某手中收回第11间门面，永安经营部作为承租人继续承租至2017年8月31日，但该门面作为与第10间连通的门面，双方协商按一个门面收取租金。东门供销社在2017年4月从永安经营部收回第8间门面后，要求永安经营部从同年5月起对前述连通门面按照两个门面收取租金，为了继续承租，永安经营部只能答应并交纳了该连通门面该年度5至8月的租金16000元”外，其他事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：永安经营部应否向东门供销社交付租金48500元。 本院认为，一审判决认定涉案《门面承包合同》合法有效依法有据，且当事人亦无异议，本院予以确认。 关于永安经营部应否向东门供销社交付租金48500元的问题。本院认为，永安经营部无需向东门供销社交付租金48500元，理由如下：1、自2015年2月起至2017年4月止，东门供销社已经将涉案的第8、9、10、11间（其中第10间与第11间已经连通）门面全部收回由其自行收取租金，均由永安经营部承租，且东门供销社与永安经营部两次签订《门面承包合同》均在前述时间内，一审判决认定两次签订的《门面承包合同》均不包含第11间门面与交易习惯及常理相悖，结合东门供销社出具的收款单没有注明欠交租金情况这一事实考究，本院认定《门面承包合同》包含了第8、9、10、11间门面；2、按照交易习惯，出租人的几个门面由同一承租人承租，会统一收取租金，一旦因承租人的原因欠交租金，出租人在收取已交部分租金时会注明欠交情况，故东门供销社向永安经营部出具了收到其2015年2月至2017年4月的租金而未注明欠交情况，则应视为永安经营部已经交清了这一期间租赁全部门面的租金；在无任何协商逾期交纳某个门面的租金的证据或没有永安经营部给东门供销社出具欠交凭证的本案中，一审判决认定永安经营部拖欠第11间门面从2015年2月至2017年4月的租金错误，本院予以纠正；3、再有，因第8、第9间门面是各自独立的，而第10间与第11间门面是连通成一个大门面的，永安经营部在长期承租的情况下，结合东门供销社收取租金出具的收款单内容未注明永安经营部欠交租金这一事实，认定存在永安经营部关于双方协商由东门供销社按照3个门面收取总租金、其已全部交清了租金的辩解事实具有高度盖然性；4、对于东门供销社认为“永安经营部在2017年5月已经没有第8间门面了，但还交3个门面5-8月共4个月的总租金24000元，其中8000元就是交纳第11间门面2017年5-8月共4个月的租金，从而证明永安经营部一直欠交2015年2月至2017年4月共48500元”的主张，如前所述，既然存在2015年2月至2017年4月东门供销社按三个门面收取四个门面面积的租金的事实，即使东门供销社收回了第8间门面，实际上永安经营部还是承租三个门面面积的门面，其所称的为了继续承租而答应东门供销社的要求依然按照三个门面的租金数额交纳租金亦符合常理，具有高度盖然性，东门供销社认为永安经营部交纳了三个门面的租金就视为永安经营部承认还欠2015年2月至2017年4月的租金共48500元的主张不能成立；5、同时，按交易习惯，在没有协商的情况下，如果东门供销社认为永安经营部一直拖欠第11间门面的租金，则其收取该8000元租金时应备注为以前某些月份的租金或注明为2017年5至8月的租金时再备注欠交租金数额，但东门供销社都未在收款单中做任何备注，不符合交易习惯和生活常识。 综上，永安经营部的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 撤销罗城仫佬族自治县人民法院(2018)桂1225民初1149号民事判决； 驳回被上诉人罗城仫佬族自治县东门供销合作社的诉讼请求。 一审案件受理费1412元减半收取706元，二审案件受理费1012.50元，合计1718.50元，由被上诉人罗城仫佬族自治县东门供销合作社负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王国祥 审 判 员 李剑峰 审 判 员 韦海平 二〇一九年三月二十九日 法官助理 覃 婕 书 记 员 兰天琦 本案适用法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。