江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0602民初2470号 原告：南通宏丰发展有限责任公司，住所地南通市南园路17号2楼。 法定代表人：刘德泉，董事长。 委托诉讼代理人：张建军，江苏濠阳律师事务所律师。 被告：上海旺茗饮品有限公司，住所地上海市闵行区龙茗路2229-2235号。 法定代表人：陈卫坚。 第三人：崇川区旺通阁餐厅，住所地南通市青年中路66号裕丰大厦一层。 经营者：丁亚辉。 委托诉讼代理人：宋明贵，上海济昀律师事务所律师。 原告南通宏丰发展有限责任公司（以下简称宏丰公司）与被告上海旺茗饮品有限公司（以下简称旺茗公司）、第三人崇川区旺通阁餐厅（以下简称旺通阁餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏丰公司特别授权委托诉讼代理人张建军，第三人旺通阁餐厅特别授权委托诉讼代理人宋明贵到庭参加诉讼,被告旺茗公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏丰公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付原告2018年1月1日-2018年5月31日房屋租赁费652712元；二、判令被告及第三人返还原告坐落于南通市崇川区租赁房屋（第三人实际使用1031.34平方米）；三、判令被告及第三人按原合同租金标准支付原告从2018年6月1日起至返还之日止的房屋使用费（按1031.34平方米，每天2.3元/平方米计算）；四、判令被告支付违约金1818510元；五、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月14日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将裕丰大厦一层房屋（1866平方米）租赁给被告使用，租赁期限十年，自2015年10月1日至2025年9月30日止，前三年的年租金为1566507元，第四年至六年的年租金为1770834元，最后四年的年租金为2043270元，六个月为一个缴租期，合同签订之日起七日缴付第一期租金，以后提前7天缴纳下一期房租；租赁保证金10万元，租赁期满，被告将租赁房屋按合同约定标准交付原告，房屋原大型设施、设备未拆除且无其他违约行为后无息返还。被告有拖欠房租一个月以上等违约行为的，原告有权终止合同收回房屋，被告应按照合同总租金的10%向原告支付违约金，合同纠纷由房屋所在地人民法院管辖。合同同时对双方的其他权利义务作了约定。合同生效后，原告按约定将出租房屋交付被告，但被告屡次不能按约缴付租金。基于被告拖欠租金的违约行为，原告于2018年5月28日委托律师致函被告于同月31日解除上述房屋租赁合同，并要求被告返还租赁房屋、结清费用。被告接函后，未能交还房屋，缴付拖欠费用。现原告已将被告转租的房屋收回，被告自用的房屋仍拒不返还，且拖欠2018年5月31日前的租金652712元未付。被告拖欠租金的行为已构成违约，原告有权按合同约定终止合同，被告应返还原告租赁房屋，并应缴付拖欠房租、支付占用期间的使用费用及按约承担违约责任。 被告旺茗公司未应诉答辩。 第三人崇川区旺通阁餐厅辩称：1、原告与第三人不存在租赁关系，第三人与被告之间存在租赁关系，不存在第三人支付使用费问题。2、案涉房屋已由原告在2018年5月23日更换门锁，导致第三人报警予以打开，但是后续原告仍继续阻挠，所以至今未有任何使用，我方保留向原告及被告主张损害赔偿的权利。3、房屋面积并非1031.34平方米，应为八九百平方米，其余面积为违章建筑。 经审理查明：2013年，南通市崇川区国有资产运营有限公司将裕丰大厦底层2000平方米商业用房移交出租给原告。2015年10月14日，原、被告订立《上海旺茗主题餐厅南通裕丰大厦房屋租赁合同》，合同约定：原告将崇川区青年中路66号裕丰大厦建筑面积1866平方米的房屋出租给被告，租赁期间2015年10月1日至2025年9月30日，其中2015年10月1日至2016年2月15日为装修免租期；租金标准第一、二、三年为2.3元/平方米/天，年租金1566507元；第四、五、六年为2.6元/平方米/天，年租金1770834元；第七、八、九、十年3.0元/平方米/天，年租金2043270元；六个月为一个交租期，提前七天缴纳下一期房租；被告有拖欠租金一月以上等行为的，原告有权终止合同收回该房屋，被告应按合同总租金的10%向原告支付违约金。上述合同订立后，原告将合同项下房屋交被告使用。2016年下半年起被告开始拖欠租金，并自2018年起未再支付租金。2018年5月28日，原告委托律师向被告发出律师函，通知被告：因被告应在2017年底前支付原告2018年上半年的租金783253.50元而未能按约缴付，原告决定于2018年5月31日起解除与被告间房屋租赁合同；被告应在2018年6月3日前将租赁房屋交还原告，并与原告办理交接及费用结算手续。此后中，因被告未交还房屋、支付租金，原告遂诉至本院，提出前述诉请。 本案诉讼中，第三人确认其从被告处取得部分涉案房屋用于经营餐厅，租金用被告支付给其的股权转让款抵扣。法庭辩论终结后，原告向本院确认第三人使用的房屋已于2019年3月3日腾空，原告已全部收回出租房屋。原告同时确认其主张的2018年6月1日至2019年3月2日的房屋使用费为652322元（2.3元/平方米/天×1031.34平方米×275天）。 以上事实，有原告、第三人提供的房屋租赁合同、房屋租赁协议书、产权权属证明、房租延期申请书、承诺书、房屋延期计划书、承诺说明、律师函、邮寄面单、档案材料、接警记录等证据及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。 庭审中，原告还向本院提交四份被告与他人订立的转租协议，涉及被告转租向原告承租房屋的面积合计894.66平方米，原告确认该部分房屋在发出律师函后已收回，并主张其余房屋面积1031.34平方米即为被告、第三人使用的房屋面积。被告未到庭对转租协议发表质证意见，第三人对原告主张的房屋面积不予确认，亦未能向本院举证证明其使用房屋的面积。 本院认为，原告将其承租的房屋转租给被告，双方订立的房屋租赁合同系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同对各订立方具有法律上的约束力，各方应按约定履行义务。上述合同订立后，原告将出租房屋交被告使用，被告未能按约支付租金，已经构成违约，原告有权依据合同与被告解除合同、收回房屋并要求被告承担违约责任。原告已通知被告于2018年5月31日解除租赁合同，被告应于合同解除后交还承租房屋、支付欠付租金及至房屋交还之日的使用费并承担违约责任。原告提交四份被告与他人订立的转租协议，涉及被告转租向原告承租房屋的面积合计894.66平方米，原告确认该部分房屋在发出律师函后已收回。被告未到庭抗辩，第三人虽未确认，但亦未能提供反驳证据，原告所举证据具有较高可信度，本院据此认定原告解除合同后，被告未交还房屋的面积为971.34平方米（1866平方米-894.66平方米），原告主张按1031.34平方米计算有误。法庭辩论终结后，原告确认其于2018年3月3日已全部收回出租房屋，故其诉讼请求中返还房屋的请求，本院不再支持。原告要求被告支付拖欠的2018年1月至5月的租金652711元（1566507元/12×5）、2018年6月1日至2019年3月2日参照租金标准计算的房屋使用费612138元（2.3元/平方米/天×971.34平方米×274天）、违约金1818510元[(1566507元×3+1770834×3+2043270元×4)×10%]的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告要求第三人与被告共同支付合同解除后房屋使用费的诉讼请求，因第三人实际使用租赁房屋至2019年3月2日，原告该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告主张抗辩的权利，本院依法对其缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告上海旺茗饮品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通宏丰发展有限责任公司租金652711元。 二、被告上海旺茗饮品有限公司、第三人崇川区旺通阁餐厅于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通宏丰发展有限责任公司房屋使用费612138元。 三、被告上海旺茗饮品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通宏丰发展有限责任公司违约金1818510元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26570元，由被告上海旺茗饮品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费26570元（开户行：中国银行濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。 审 判 长 叶 菁 人民陪审员 马 莉 人民陪审员 陈海清 二〇一九年三月五日 书 记 员 朱路遥