云南省麻栗坡县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2624民初57号原告：陈子发。委托诉讼代理人：刘富林，云南轩浩律师事务所执业律师，特别授权。被告：陈子华。第三人：麻栗坡县六河乡营盘山村委会田榜村小组，住所麻栗坡县六河乡营盘山村委会田榜村。负责人：陈子龙，男，田榜村村小组长。原告陈子发与被告陈子华、第三人麻栗坡县六河乡营盘山村委会田榜村小组确认合同有效纠纷，本案于2019年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈子发及委托诉讼代理人刘富林，被告陈子华，第三人麻栗坡县六河乡营盘山村委会田榜村小组负责人陈子龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈子发向本院提出诉讼请求：1.判决确认陈子发与陈子华于2009年10月8日签订的《购置学校协议》有效；2.判决确认陈子发与陈子华于2009年10月8日签订的《购置学校协议》中出售的村坎上小学老学校已包含村坎上老学校所占土地使用权，并判决田榜村村坎上小学老学校所占土地使用权归陈子发所有。事实与理由：陈子华是六河乡营盘山村委会田榜村人。2009年，被告与第三人协商，决定将田榜村村坎上小学老学校以2800.00元出售给陈子华，并且双方签订《凭证》一式两份，《凭证》内容约定：经六河乡营盘山村委会田榜村群众大会讨论统一决定，将田榜村坎上小学老学校折价卖给本村陈子华户。陈子华购买该学校之后，又找到陈子发协商转让学校，陈子发考虑到学校与自己家相邻方便管理使用，就同意以2800.00元购买陈子华向田榜村小组购买的学校。2009年10月8日，陈子发与陈子华共同签订《购置学校协议》一式两份，《购置学校协议》第一条约定：陈子华将与村集体购买的坎上小学老学校卖给陈子发。第二条约定:陈子华将坎上小学老学校以2800元卖给陈子发。陈子发2009年10月8日购买坎上小学老学校居住到2018年，陈子发经济宽裕些后，就将老学校推翻建盖，将地基挖平，但当陈子发将建盖新房子的材料都运送到老学校地基上时，田榜村小组却告知陈子发当时卖学校没有包含老学校所占土地使用权，田榜村小组还向六河乡乡人民政府信访要求处理。2017年7月13日，六河乡人民政府作出六信复字(2017)号关于陈子万信访事项的答复意见书，答复意见为:营盘山村委会田榜村委员会田榜村坎上小学老学校所占土地归田榜村集体所有。2018年10月2日，六河乡人民政府2018年10月2日作出六政处(2018)2号处理意见：营盘山村委会田榜村委员会田榜村坎上小学老学校所占土地归田榜村集体所有。陈子发对六河乡人民政府2018年10月2日作出六政处(2018)2号处理意见不服，于2018年12月28日向麻栗坡县人民政府申请行政复议，2019年1月4日，麻栗坡县人民政府作出麻政行复不理决字(2019)1号行政复议申请决定书：认为本案发生的土地使用权纠纷属民事法律关系，不属于行政复议受理范围。田榜村小组认为陈子华户买房子仅买得学校房屋，不含土地使用权的说法没有任何事实和法律依据，因为每个人买房子如果不包含土地使用权是无法居住的，没有土地支撑的情况下，房子是不可能居住的。房屋的基础必须依赖土地，房屋是附合土地上的不动产。房地一体原则也被称为房随地走原则或地随房走原则。房屋与土地是不可分离的自然属性。陈子发认为田榜村小组的行为严重侵害自身合法权益，为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。陈子华答辩称，我与陈子发签订的协议有效，土地使用权应该归陈子发享有。田榜村小组答述称，请求驳回陈子发的诉讼请求。事实及理由：一、田榜村小组从未将本村的坎上小学老学校所占土地使用权卖给陈子华及其它人，所以陈子华及其它人均无权出售属于田榜村小组的此土地使用权。此学校出售情况是在2009年4月26日，由当时担任本村组长的陈子发组织本村民开会，会上村组长陈子发提议出售本村的坎上小学老学校房屋的木架及瓦等材料来偿还本村欠款，强调此房占用的地基不出售，会议上达成口头决议：此房屋所用的全部建筑材料以2800元钱卖给陈子华，陈子华购买此房屋的相关材料去修补他当时正在居住的住房用，并限期内将此学校房屋完全拆除。会后由时任村组长的陈子发与买方签定此买卖的书面凭证，凭证内容一直未向村民公示；二、2010年营盘山村民委员会调查核实此土地的使用权属后作出决定是此学校占地归田榜村集体所有，任何单位、组织、或个人不得侵占，陈子发所购买的学校房屋在集体使用此土地时拆除。具体是在此房屋出售之后担任村组长的陈子发一口咬定自己已经将此房屋及其土地使用权买断了拒绝拆除房屋，并强行占用村集体的此土地，所以在村民强烈要求陈子发将此房屋拆除的过程中与他发生了冲突打架，于是陈子发向直接管辖本村小组的营盘山村委会申请调查处理，营盘山村委会经过调查核实后发出《营盘山村委会土地权属意见书》营调下(2010)1号文件作出决定：1.此学校占地归集体所有，任何单位、组织、或个人不得侵占。2.申请人所购买的学校房屋在集体使用此土地时拆除。可是陈子发仍然拒绝拆除此房屋，一直强行占用此土地。三、2017年六河乡人民政府调查核实此土地的使用权后出决定是此学校占地归田榜村集体所有，具体是2017年年初陈子发终于把学校拆除，拆除后他仍拒绝把此土地归还村集体，村民在阻止他占用此土地的过程中再次与他发生打架事件，于是本村村民联名向麻栗坡县六河乡人民政府书面提出《关于田榜村原村组长陈子发非法强占村集体土地使用权的情況反映》，六河乡人民政府经过调查核实后发出《六河乡人民政府文件》六信复字[2017]3号文件作出决定：营盘山村委会田榜村坎上小学老学校所占土地归田榜村集体所有。四、2018年9月在六河乡人民政府及营盘山村委会主持召开的田榜村小组村民大会上村民举手表袂通过将此土地用于给本村民陈子友、陈子祥、陈子崇建统建房。综上所述，田榜村小组拥有的田榜村坎上小学老学校所占土地使用权是合法的，有事实依据的，并且是经过直接管辖本村的营盘山村委会以及六河乡人民政府机构层层调查、核实过并一致确定此地块是属于田榜村小组的。陈子发利用自己当时担任本村村组长时的职务便利开会将此学校房屋的建筑用材料卖给陈子华，陈子华会上承诺买后拆除用于修补自己当时正在居住的房屋用，后来他又特意向陈子华买下的此房屋再买过来，利用自己担任本村组长的权威一直拒绝将此房屋拆除，强行非法强占村集体的土地，强词夺理说买房一定得连土地，歪曲事实依据。围绕当事人的诉讼请求和辩论意见，法庭归纳双方争议焦点为：陈子华在2009年4月26日与田榜村小组签订的买卖坎上小学老学校的协议中是否包含土地使用权？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈子发提供的证据为：A1、陈子发身份证复印件、陈子发户口本复印件，证明陈子发的身份信息，系适格的诉讼主体，同时也证明陈子发系麻栗坡县六河乡营盘山村委会田榜村成员，户口并没有迁出田榜村小组，陈子发具有购买田榜村小组田榜村坎上小学老学校及享受土地使用权主体资格；A2、凭证，证明六河乡营盘山村委会田榜村小组将田榜村坎上小学老学校以2800.00元出售给陈子华的事实；A3、购置学校协议，证明陈子华向六河乡营盘山村委田榜村小组购买的坎上小学老学校以2800.00元又转卖给陈子发；A4、证实材料，证明陈子华2009年购买坎上小学老学校当时是考虑到要永久居住的，后来因条件不好才转让给陈子发，证明村小组当时出售学校系包含土地使用权；A5、六河乡人民政府六信复字（2017）3号政府文件、六政处（2018）2号处理意见书，证明营盘山村委会田榜村小组与陈子发对于房屋买卖中的土地使用权存在争议，六河乡人民政府营盘山村委会田榜村小组与陈子发对于房屋买卖中的土地使用权争议未作处理，答复意见和处理意见都认为营盘山村委会田榜村坎上小学老学校所占土地归田榜村集体所有，法律就这么规定的，对于真正的土地使用权争议没有做任何处理；A6、行政复议申请收件回执，证明陈子发对六河乡人民政府于2018年10月2日作出的六政处（2018）号处理意见不服，于2018年12月28日向麻栗坡县人民政府申请行政复议的事实；A7、不予受理行政复议申请决定书，证明陈子发对六河乡人民政府于2018年10月2日作出的六政处（2018）号处理意见书不服，向麻栗坡县人民政府申请复议，麻栗坡县人民政府于2019年1月4日作出麻政复不理决字（2019）1号行政复议申请决定书决定本案属民事法律关系，不属于行政复议受理范围。陈子华质证认为，对证据A1、A2、A3、A4及A6组证据认可，A5及A7、不知道情况。田榜村小组质证认为，七组证据均不认可，当时陈子龙不是村小组长，没有参与这些事情，不知道具体情况。本院认为，A1组证据是陈子发身份证件的复印件，内容客观真实、形式合法、与本案具有关联性，予以采信，证据证明陈子发的基本身份信息及陈子发为陈子发系麻栗坡县六河乡营盘山村委会田榜村小组成员；A2组证据凭证及A3组证据购置学校协议，两组证据与当事人的陈述相互印证，内容客观真实、形式合法、与本案具有关联性，予以采信，证据证明2009年4月26日，经召开村群众大会讨论，田榜村小组、团保村小组将田榜村坎上小学以2800.00元卖给陈子华，陈子华自愿买取用于修补其房屋。2009年10月8日，陈子华与陈子发协商，以2800.00元将其购买的坎上小学老学校卖给陈子发；A4组证据证实材料，证实人为本案的被告陈子华，该份证实材料实质是当事人的陈述，其陈述内容中关于以2800.00元够买学校再转卖给陈子发的部分与其他证据相互印证予以采信，其余部分的关于本案的争议事实的陈述，没有其他证据加以证明，不予采信；A5组证据六河乡人民政府六信复字（2017）3号政府文件、六政处（2018）2号处理意见书，是六河乡人民政府的文件，形式合法、内容客观证实、与本案具有关联性，予以采信。证据证明2017年5月15日，田榜村村民陈子万向麻栗坡县信访局信访要求处理田榜村小组与陈子发原田榜村坎上小学所占土地使用权归属问题，2017年5月16日麻栗坡县信访局将此件交由六河乡人民政府处理，2017年7月13日，六河乡人民政府答复原田榜村坎上小学所占土地所有权归田榜村小组所有。2018年10月2日，六河乡人民政府作出处理意见，原田榜村坎上小学所占土地所有权归田榜村小组所有；A6、A7组证据，是麻栗坡县人民政府向复议申请出具复议申请回执及复议申请决定书，形式合法、内容客观证实、与本案具有关联性，予以采信。证据证明2018年12月28日，陈子发不服六河乡人民政府作出的六政处（2018）2号处理意见，向麻栗坡县人民政府申请复议，麻栗坡县人民政府经审查属民事纠纷，不属于行政复议范围，决定不以受理。陈子华未向法庭提交证据。田榜村小组向法庭提交以下证据：B1、营盘山村委会土地权属处理意见书，B2、六河乡人民政府文件：六信复字[2017]3号，B3、关于田榜村原村小组长陈子发非法强占村集体土地使用权的情况反映，B4、关于田榜村原村组长陈子发非法强占村集体土地使用权的情况反映村民签名表，B5、营盘山村委会田榜村小组讨论原坎上小学集体土地是否用于建设陈子发、陈子祥、陈子崇统建房会议，B6、会议记录（手写两页），B7、营盘山村委会会议（学习）签到表（四页），陈子龙身份证复印件一份。7组证据统一证明坎上小学老学校的土地使用权是属于田榜村村小组所有。陈子发质证认为：B1、三性不认可，村委会从来没有来解决这个事情，证据记载的时间是2010年12月3日，在出售学校一年多以后才有的意见，处理意见上并没有原被告及第三人的签字确认，村委会出的意见书是谁出的，并没有出庭作证，真实性有异议；B2、真实性认可，关联性不认可，与本案无关，因为村小组的土地归集体所有所有人都知道，但是对土地的使用权归谁没有处理；B3、三性不认可，本身不是证据，不能作为证据使用；B4、签订时间是2017年才签订的，签的名字代表什么，证明什么看不出来，与本案没有关联性，大部分字体都是属于同一个人书写；B5、不属于证据，不符合证据的三性；B6、不属于证据，不符合证据的三性；B7、会议签到表三性不认可，时间是2018年9月23日签的，上面签名大部分属于同一个人书写，签名表看不出证明什么问题。陈子华质证7组证据均不认可。本院认为B1组证据是营盘山村委会作出了处理意见书，该证据形式合法、客观真实、与本案具有关联性，予以采信，证据证明2010年12月3日，陈子发与陈子亮、陈子友因原田榜村坎上小学老学校土地使用发生争议，经田榜村小组解决，将该土地收归集体所有；B2组证据与陈子发提供的A5组证据六河乡人民政府六信复字（2017）3号政府文件一致，是六河乡人民政府的文件，形式合法、内容客观证实、与本案具有关联性，予以采信。证据证明2017年5月15日，田榜村村民陈子万向麻栗坡县信访局信访要求处理田榜村小组与陈子发原田榜村坎上小学所占土地使用权归属问题，2017年5月16日麻栗坡县信访局将此件交由六河乡人民政府处理，2017年7月13日，六河乡人民政府答复原田榜村坎上小学所占土地使用权归田榜村小组所有；B3、B4组证据是田榜村小组关于陈子发占用原田榜村坎上小学所占土地向麻栗坡县人民政府反映的材料，该证据与本B2组证据及当事人的陈述能相互印证，予以采信，证明田榜村小组就原田榜村坎上小学所占土地使用权归属问题信访要求麻栗坡县政府处理；B5、B6、B7组证据是田榜村小组召开村民会议讨论用原田榜村坎上小学所占土地建设统建房，与本案争议事实没有关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案确认如下法律事实：陈子发、陈子华同为营盘山村委会田榜村小组村民。1964年，田榜生产大队、坎上生产大队、团堡生产大队共同建盖坎上小学，供三个生产大队共同使用。1969年坎上生产大队分为两份并入田榜生产大队、团堡生产大队，坎上小学在田榜生产大队地界上归田榜生产大队管理，两个队共同使用，期间，1971年扩建修理过一次。2005年坎上小学重新选址建盖，此后1964修建的原坎上小学一直闲置。2009年4月26日晚上，因田榜村小组受风灾致使电力设备受损，为解决六河供电所为本村灾后电力修复费用，经田榜村小组、团堡村小组召开村民会议决定，将原坎上小学折价以2800.00元卖给陈子华，陈子华自愿买取用于修补其户房屋。双方签订凭证一式两份。2009年10月8日，陈子华与陈子发签订购置学校协议，双方约定陈子华将其与本村集体购买的原坎上小学老学校以2800.00元卖给陈子发，若陈子华违约，按双方协议价格3倍返还陈子发，若陈子发违约按协议价格2倍支付给陈子华。2010年12月13日，陈子亮、陈子友与陈子发因原坎上小学土地的管理使用发生争议，营盘山村委会调解处理将土地收归集体所有，陈子发所购买的房屋在集体使用土地时拆除。此后坎上小学房屋一直由陈子发管理使用。2017年5月15日，同村村民陈子万向麻栗坡县人民政府信访要求处理陈子发占用原坎上小学土地问题，2017年5月16日，麻栗坡县信访局将信访件交由六河乡人民政府处理，2017年7月3日，六河乡人民政府答复称原坎上小学所占土地归田榜村小组所有。2018年10月2日，六河乡人民政府作出处理意见，原坎上小学所占土地归田榜村小组所有，2018年12月28日，陈子发不服六河乡人民政府作出的六政处（2018）2号处理意见，向麻栗坡县人民政府申请复议，麻栗坡县人民政府经审查属民事纠纷，不属于行政复议范围，决定不以受理。陈子发认为政府的答复及处理意见未实际解决土地使用权问题，向麻栗坡县人民法院提起诉讼。经组织三方当事人到现场勘查，原坎上小学房屋已被陈子发拆除，地基已经平整，现建盖的统建房占用争议地部分土地。公民的合法权益受法律保护。关于陈子华在2009年4月26日与田榜村小组签订的买卖坎上小学老学校的协议中是否包含土地使用权的问题。合同以双方意思自治为原则，在不违反法律法规强制性规定的前提下，双方协商一致，合同自签订时起依法成立生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”房屋的买卖原则上地随房走，即购买建设在土地上的房屋同时获得建设房屋的土地使用权，但是双方当事人另有约定的以当事人约定为准。原坎上小学为土木结构的两层房子，同时结合本案中2009年4月26日陈子华与团堡村委会及田榜村委会签订的购买凭证中约定：“由陈子华自愿购买用于修补其房屋。”可知，双方协议约定陈子华当时购买的为建构原坎上小学的房屋材料，不包含所占土地的土地使用权，土地使用权依然归田榜村小组所有。陈子发与陈子华签订的购置学校协议，双方没有特别的约定，按照房屋买卖的一般交易规则，双方转让的标的既包含建盖在土地上的房屋又包含建盖房屋所占用土地的使用权，然而原坎上小学的土地使用权归田榜村小组集体所有，陈子华仅对建构在土地上的房屋具有处分权，无权对外转让原坎上小学所占用土地的土地使用权，田榜村小学拒绝追认陈子华的处分行为，陈子华与陈子发签订合同后也未依法取得土地使用权，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。”陈子发与陈子华签订的购置学校协议中关于建盖在原坎上小学房屋转让的部分有效，关于原坎上小学所占土地使用权转让的部分无效。合同无效，因该无效合同取得的财产应当予以返还，不补偿或者没必要返还的，应当折价补偿。在本案中，陈子华以其向村小组购买材料的原价2800.00转让给陈子发，因此陈子华与陈子发签订购置学校协议后支付的2800.00元应认定为购买原坎上小学房屋建材的款项。双方是在有效合同部分进行履行，无需进行返还。关于转让无效的部分，现土地已经由田榜村小组管理使用，无需进行返还。据此，陈子发的诉讼请求不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认陈子发与陈子华于2009年10月8日签订的《购置学校协议》中关于转让原坎上小学房屋建材的部分有效，关于转让原坎上小学房屋土地使用权的部分无效；二、确认坐落于小组享有；三、驳回陈子发的其它诉讼请求。案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由陈子发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  朱祥芬二〇一九年三月二十一日书记员  晏文睿