广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2977号原告（反诉被告）：黄国京，男，1981年3月5日出生，汉族，住广东省大埔县，被告（反诉原告）：佛山市岐丰物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区黄岐岐西路68号之五（岐丰市场首层15号），统一社会信用代码914406057977852972。法定代表人：邝巨明，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶建平，广东华法律师事务所律师。原告黄国京与被告佛山市岐丰物业管理有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月31日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理，原告黄国京，被告佛山市岐丰物业管理有限公司的委托诉讼代理叶建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告保证金10000元，2.被告退还原告装修材料（具体材料见清单附件），3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告从2017年12月19日起和被告签订租赁合同并支付被告10000元保证金，原告从2018年6月其因经营不善与被告协商终止租赁合同，并要求被告按合同规定退还5000元保证金给原告，被告不肯退部分保证金，并说一分不退。原告提供的材料清单包括星槽裕通48米、40×50防水箱平顶1个、广东五羊ZR-BVR6平方电线2卷、广东五羊ZR-BV16平方米电线5扎、10-4V智城电表1个、50×60防水箱平顶1个、桂城珠江空开1台、桂城珠江漏电1台。被告辩称，原告中途退档，已构成违约，依照合同约定被告不退还保证金，可以追究原告的违约责任及收取滞纳金，原告中途退档的，不得拆除、损坏档内的装修。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付租金12000元（从2018年8月1日至2019年3月31日止），水电费380.62元（2018年7月），滞纳金4306.60元（由租金1500元加上水电费380.62元为本金，从2018年8月1日起至2019年3月19日止，共计229天，按日1%的标准计算），违约金5000元，合计21687.22元；2.本诉及反诉的诉讼费用由原告承担。事实与理由：2017年12月19日，原、被告签订《黄岐嘉洲市场档位租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区大沥镇黄岐鄱阳西路黄岐嘉洲市场75号之一档租赁给原告经营，租赁期从2017年12月19日起至2019年6月30日止共18个月，管理费和租金合计共1500元/月，租赁保证金10000元/档，租赁期满后不计息退回；中途退档或期满不再经营，档内装修一律不得拆除或损坏；原告应按时交纳市场各项费用，逾期缴交则按总额每天加收1%的滞纳金，逾期15天以上，视作违约，甲方工匠采取相应措施收回档位，并且不退回保证金，违约方应向守约方赔偿5000元的违约金。2018年7月，原告中途退档，自2018年8月其至2019年3月止，原告拖欠被告租金8个月共计12000元，水电费380.62元。综上，被告与原告签订的《黄岐嘉洲市场档位租赁合同》合法有效，双方理应依约履行，原告中途退档已构成严重违约，损坏了被告的合法权益依法应当承担赔偿责任。原告针对被告的反诉请求辩称，同意支付水电费，其他费用不同意支付。诉讼中，原告针对本诉与反诉共同举证如下：1.原告身份证、被告企业信息复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.岐丰物业管理有限公司收款收据原件1张，用以证明原告向被告支付了保证金10000元；3.黄岐嘉州市场档位租赁合同原件1份、黄岐嘉州市场防火安全责任书复印件1份，用以证明双方的租赁关系；4.送货单原件2张，用以证明原告支付了装修所用材料的费用，但未收回装修材料。被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.铺位费催缴通知书复印件1份，证明被告拖欠租金及原告催缴租金的事实；2.照片打印件4张，证明被告拖欠租金及原告催缴租金的事实；3.市场开办申请登记表、南海市建设工程规划许可证报批表、国有土地使用证、单位工程竣工验收证明书、建筑工程消防验收意见书、建设工程规划许可证复印件各1份。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-3，原告对被告提供的证据3无异议，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据4，本院结合案件事实予以综合认定；对被告提供的证据1，该通知书为被告自行制作，被告未提供该通知书的送达情况，原告亦否认收到该通知书，本院对其证明力不予确认；对被告提供的证据2，原告虽有异议，但原告庭后向本院提交的照片与被告提供的证据2基本一致，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年12月19日，原告黄国京（乙方、承租方）与被告佛山市岐丰物业管理有限公司（甲方、出租方）签订《黄岐嘉洲市场档位租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于佛山市南海区大沥镇黄岐鄱阳西路的黄岐嘉洲市场75号之一档（以下简称涉讼档铺）租赁给乙方经营，乙方可经营煎炸（不能经营凉拌及烧腊类）；租赁期从2017年12月19日起至2019年6月30日止共18个月，管理费和租金合计1500元/月，租赁保证金10000元/档，租赁期限届满后由甲方退回给乙方（不计利息），付款期限为每月的1-6日（节假日顺延）支付当月的管理费、租金和上月的水电费；乙方应按时交纳市场各项费用，逾期缴交则按总额每天加收1%的滞纳金，逾期15天以上，视作违约，甲方将采取相应措施收回档位，并且不退回乙方的保证金；乙方不准随意改变档位的设施，损坏设施照价赔偿，档内装修必须报经甲方批准，并要自行清走装修的废料，档内电器部分的拆装或焊接工程一定要有合资格的电工或焊工带证施工，乙方中途退档或期满不再经营，档内装修一律不得拆除和损坏；甲乙双方如单方违约，违约方应向守约方赔偿5000元的违约金。2017年12月19日，被告佛山市岐丰物业管理有限公司出具收款收据，确认收到原告黄国京75-1铺（档）保证金10000元。被告提供的《铺（档）位费催缴通知书》写明原告需交8月租金1500元、7月水电费380.62元，落款时间为2018年8月10日。被告提供了张贴该通知的照片，照片未显示涉讼档铺内存在原告经营物品。另查明，位于佛山市南海区黄岐鄱阳西路以南14599.5平方米的土地已办理国有土地使用权证，土地使用者为南海怡福房地产有限公司；位于佛山市南海区黄岐鄱阳西路南侧的嘉洲花园西区框架结构7层建筑物已办理建设工程规划许可证，建设单位为南海怡福房地产有限公司；2001年2月5日，南海怡福房地产有限公司申请开办南海黄岐嘉洲市场，相关部门经审查同意开办嘉洲市场。2019年1月31日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告确认原告在2018年7月底、8月初停止营业，2018年8月初原告搬离涉讼档铺，搬离后有告知被告。本院认为，涉讼档铺所在的嘉洲市场土地已办理国有土地使用权证，地上建筑物已办理规划报建手续，嘉洲市场亦经相关部门审查同意开办，原、被告签订的涉讼合同为签订双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。原告搬离涉讼档铺后虽未与被告办理书面交接手续，但被告确认原告于2018年7月底、8月初停止营业，于2018年8月初搬离涉讼档铺并通知被告，故原告应向被告支付的租金应截至2018年8月初，现原、被告均未提供证据证明原告搬离涉讼档铺并通知被告的具体时间，考虑上述情况，结合被告提供的《铺（档）位费催缴通知书》的落款时间及张贴该通知的照片所显示涉讼档铺内实际状况，本院酌定原告应向被告支付的租金计算至2018年8月10日止。根据涉讼合同约定的租金标准，原告应向被告支付2018年8月1日至2018年8月10日期间的租金483.87元（1500元/月÷31日×10日）。在原告已搬离涉讼档铺并已通知被告的情况下，被告已具备自行收回涉讼档铺的条件，被告未及时收回涉讼档铺所造成的空置的损失应当由其自行承担，被告要求原告支付2018年8月11日至2019年3月期间的租金无事实依据，其对租金的诉请超出核定部分，本院不予支持。被告主张原告欠付其水电费380.62元，原告未提出异议并明确表示同意支付水电费，故本院对被告要求原告支付水电费380.62元的反诉请求予以支持。被告主张原告支付滞纳金属于对原告逾期付款违约责任的主张。涉讼合同虽约定原告逾期缴交各项费用按总额每天加收1%的滞纳金，但该标准过高，本院酌定逾期付款违约金按日万分之五的标准计算。涉讼合同约定原告应于每月的1-6日支付当月的管理费、租金和上月的水电费，现原告逾期支付上述费用，应以864.49元（483.87元+380.62元）为本金从2018年8月7日起至2019年3月19日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金97.26元（864.49元×225天×0.0005）予被告，被告对逾期付款违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。涉讼合同约定原、被告如单方违约，违约方应向守约方赔偿5000元的违约金。现原告在涉讼合同约定的租赁期限内停止营业并搬离涉讼档铺致涉讼合同无法继续履行，原告已构成违约，原告应依约向被告支付违约金5000元，故本院对被告要求原告支付违约金5000元的反诉请求予以支持。对于被告能否没收原告保证金10000元的问题，本院分析如下：首先，涉讼合同约定原告按时交纳市场各项费用，逾期缴交则按总额每天加收1%的滞纳金，逾期15天以上，视作违约，被告将采取相应措施收回档位并且不退回原告的保证金。根据该约定，被告没收原告的合同保证金是以原告逾期交纳费用构成违约而被告请求提前解除涉讼合同为前提，现涉讼合同因原告要求提前退租并搬离涉讼档铺致涉讼合同无法继续履行而解除，被告并未在原告未缴纳水电费、租金的情况下要求提前解除涉讼合同，故原告虽有逾期付款的行为，但其并非导致涉讼合同解除的原因。且对原告逾期付款的违约行为，本院亦已判决原告向被告支付拖欠租金、水电费期间的逾期付款违约金。此外，被告并未提供证据证明原告存在涉讼合同约定的应当没收保证金的其他情形。其次，原告仅欠付其停止营业至实际搬离期间的租金和当月水电费，综合考虑原告欠付被告租金和水电费的期间和金额，在本院已判决原告因该项违约行为承担逾期付款违约金的情况下，被告再没收原告保证金亦有违公平原则；最后，原告在租赁期内要求停止营业并搬离涉讼档铺致涉讼合同无法继续履行，原告构成违约，依据涉讼合同约定，原告应当承担的违约责任为支付违约金5000元给被告，本院在本案中对被告的该项违约金诉请亦予以支持。综上，被告应当将保证金退还原告，本院对原告要求被告退还保证金10000元的诉讼请求予以支持。涉讼合同约定，原告中途退档或期满不再经营，档内装修一律不得拆除和损坏。根据原告对于其要求返还装修材料安装位置的陈述，部分装修材料的安装位置尽管在档铺外，但其亦应属于档铺内装修的组成部分，在原告违约中途退档的情况下，其要求被告返还涉讼档铺的装修材料无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市岐丰物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金10000元予原告（反诉被告）黄国京；原告（反诉被告）黄国京应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金483.87元、水电费380.62元予被告（反诉原告）佛山市岐丰物业管理有限公司；原告（反诉被告）黄国京应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金97.26元予被告（反诉原告）佛山市岐丰物业管理有限公司；原告（反诉被告）黄国京应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金5000元予被告（反诉原告）佛山市岐丰物业管理有限公司；驳回原告（反诉被告）黄国京的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）佛山市岐丰物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费103.27元（原告已预交），由原告（反诉被告）黄国京负担78.27元，由被告（反诉原告）佛山市岐丰物业管理有限公司负担25元。反诉费171.09元（被告已预交），由原告（反诉被告）黄国京负担25元，由被告（反诉原告）佛山市岐丰物业管理有限公司负担146.09元。经核算，原告（反诉被告）黄国京与被告（反诉原告）佛山市岐丰物业管理有限公司均无需向对方迳付诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵燕二〇一九年三月二十七日书记员  钟丹