广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终309号上诉人（原审原告）：四会市金凯盛物业管理有限公司，住所地：广东省四会市东城街道畔台庭苑70号（首层）。法定代表人：吴亦桥，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢宇霞，广东安驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊杰，广东安驰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潘金龙，男，汉族，1980年1月17日出生，住广东省四会市。上诉人四会市金凯盛物业管理有限公司（以下简称金凯盛物业公司）因与上诉人潘金龙物业服务合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2018）粤1284民初2784号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金凯盛物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判潘金龙支付迟交物业服务费的滞纳金36674元（滞纳金每日按所欠费用3‰的标准计算，从逾期之日起暂计至2018年7月31日，以后顺延至款清时止）；3.改判本案一、二审诉讼费用全部由潘金龙承担。事实与理由：一、一审法院免除潘金龙支付拒交物业费所产生的滞纳金义务有悖于合同约定，亦违反民事活动当事人双方意思自治原则。1.案涉《前期物业服务合同》第三十一条约定，未能足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按所欠费用的3‰的标准向乙方支付违约金。潘金龙拒交物业费的行为符合上述条款的规定，应当按该合同约定向金凯盛物业公司支付滞纳金。二、潘金龙是否恶意拖欠不是免除其应付滞纳金义务的理由，一审法院对该部分事实认定错误、法律适用错误。1.金凯盛物业公司提供的《前期物业服务合同》未违反法律、法规强制性规定，合法有效。合同是针对双方行为作出的约定，并非对双方内心活动的约定，如果仅凭无恶意就可以免除应负的法律责任的话，那么合同的订立也就失去了意义，任何法律的约束作用根本无法得以实现。如果所有业主都以此拒绝履行支付义务并得到法律的宽大对待的话，物业的工作也就根本无法开展。2.一审法院既己认定潘金龙拒交物业费的抗辩事由不成立，判决潘金龙向金凯盛物业公司支付物业管理费，而滞纳金是基于物业费产生的，既然基于拒交物业费的抗辩事由不成立，自然就不应该将其作为是否应支付滞纳金的抗辩事由，一审法院以非恶意免除潘金龙义务的行为自相矛盾。3.金凯盛物业公司通过催缴单、律师函等形式多次向潘金龙催交物业管理费均未果，后不得己采取法律途径维护自己的合法权益，潘金龙明知自己负有缴纳物业管理费的义务，在金凯盛物业公司多次催交后仍拒不履行义务，很难说明潘金龙并非恶意。4.潘金龙针对自己拒交物业费的抗辩事由己以金凯盛物业公司为被告另案向法院主张权利，一审法院单方面免除其应负法律责任，另一方面潘金龙又通过其他途径主张权利，这种免除潘金龙应负法律责任的行为是建立在损害金凯盛物业公司合法权益的基础上，无形中加重了金凯盛物业公司的法律责任和经济负担，有违法律的公平公正。潘金龙针对金凯盛物业公司的上诉意见辩称：金凯盛物业公司的上诉不合理，其他没有补充。潘金龙上诉请求：1.判决撤销一审判决，改判驳回金凯盛物业公司的一审诉讼请求；2.判决本案的一、二审诉讼费用由金凯盛物业公司承担。事实与理由：首先，潘金龙购买的房屋所在小区部分业主入住后，金凯盛物业公司私自封闭了地下停车场的部分出入口，地下停车场一直处于无人管理、清洁的状态。地下停车场的消防通道属全体业主所有，业主们均有使用权、通行权，金凯盛物业公司未经全体业主同意，私自占用、隔断地下停车场的消防通道，已侵害了业主们对消防通道的使用权、通行权。金凯盛物业公司作为物业管理服务企业，理应维护本物业管理区域内业主的合法权益，经潘金龙及其他业主催促处理拆除，金凯盛物业公司拒不理会，怠于履行物业管理义务，己经严重违反了《物业管理条例》第三十五条。“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”及第五十条“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”的规定，已构成重大违约。基于金凯盛物业公司的违约行为，潘金龙认为物业管理费应当无须支付或予以调整。其次，潘金龙购买的房屋不属于别墅，一审查明事实有误。按照鼎城房地产公司与金凯盛物业公司签订的《前期物业管理委托服务合同》约定别墅物业综合服务费为2.5元／月／建筑平方米，但潘金龙的房屋属于小低层商品房，金凯盛物业公司无权按照别墅的物业管理收费标准收取潘金龙物业管理费。根据四会市物价局规定，四会市低层商品房的物业费每平方米最高不得超过人民币1.56元，如果超过1.56元需要向当地主管部门申请，但经了解金凯盛物业公司自今仍未向相关部分备案并提供收取超出政府定价标准物业费的依据。金凯盛物业公司针对潘金龙的上诉意见辩称：潘金龙的上诉不成立，案涉物业的小区有正常停车场出入口供业主使用；潘金龙提到消防通道占用问题不属于金凯盛物业公司的行为，而且潘金龙对消除妨碍也另行提起诉讼，并且有判决认定行为不属于物业公司的行为；案涉房屋是属于别墅，由我方提供的三张图片可以看出，而根据广东省相关规定别墅收费根据市场调节价，并非政府指导价，所以我方认为案涉房屋2.5元/月/平方符合相关法律规定，另外根据我方提供前期物业服务协议案涉房屋类型属于别墅，从商品房买卖合同案涉房屋建筑面积401.48平方，套内平方是395平方，公摊面积6.48平方，如果是一般高层住宅，公摊面积不可能只有6.48平方，一般情况公摊面积会达到20%-30%左右，由此可见案涉房屋属于别墅。金凯盛物业公司向一审法院起诉请求：1.判令潘金龙支付物业管理服务费27099.9元（物业管理服务费欠费时间：2016年2月1日至2016年9月30日、2017年1月1日起至今，暂计算至2018年7月31日，以后顺延至款清时止）；2.判令潘金龙支付滞纳金36674元（滞纳金每日按所欠费用3‰的标准计算，从逾期之日起暂计算至2018年7月31日，以后顺延至款清时止）；3.判令潘金龙支付本案律师费3000元及邮费30元；4.本案诉讼费用由潘金龙负担。上述第一、二、三项合计66803.9元。一审庭审中，金凯盛物业公司将诉求一变更为：判令潘金龙支付物业管理服务费27099.9元（物业管理服务费欠费时间：2016年2月1日至2016年9月30日、2017年1月1日起至今，暂计算至2018年7月31日）。一审法院认定事实：2014年7月16日，鼎城房地产公司（甲方）与金凯盛物业公司（乙方）签订《前期物业管理委托服务合同》约定选聘金凯盛物业公司对金凯盛誉城五期实施前期物业管理，物业类型为别墅，别墅物业综合服务费为2.5元/月/建筑平方米，自甲方发出交楼通知书约定的交楼之日起开始计收物业服务管理费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务管理费由甲方全额支付，已购房未办理入住的，由乙方按购房合同约定或甲方通知交房日期起向购房人全额收取物业服务管理费。物业综合服务费按月交纳，甲方及业主/物业使用人应于每月1日-15日期间向乙方预付。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之三向乙方支付违约金。金凯盛物业公司提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的日常维护、养护和管理；2、物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；4、附属配套建筑和设施的日常维修、养护和管理；5、物业共用部位和相关场地的清洁卫生；6、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；7、交通与车辆管理停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理；8、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；9、装饰装修管理服务；10、物业档案资料管理；11、组织开展社区文化娱乐活动；12、负责向业主和物业使用人收取相关费用；13、业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费；14、对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止、报政府相关部门处理等措施；15、公共设施、场地经营活动的开展；16、特约有偿服务。本合同期限自合同签署之日起至业主委员会成立与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。潘金龙与鼎城房地产公司于2014年11月7日签订《商品房买卖合同》，约定潘金龙向鼎城房地产公司购买涉案的位于四××市××沙镇××城大道××盛誉城××2303Ａ房屋，出卖人应当在2015年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。金凯盛物业公司诉称潘金龙是涉案房屋的业主，庭审中，潘金龙也承认是该房屋的业主。金凯盛物业公司与潘金龙于2016年9月27日签署的《金凯盛誉城业主/租户入住合约》约定涉案房屋的建筑面积为401.48平方米。潘金龙于2016年9月27日签署《收楼确认书》及《入住承诺书》，同日，潘金龙向金凯盛物业公司交纳了2016年10月1日至2016年12月31日的物业管理费3011.1元。金凯盛物业公司于2018年8月16日以涉案房屋地址为收件地址向潘金龙邮寄了律师函，向潘金龙催收物业费及滞纳金，该邮件由潘金龙本人于2018年8月17日签收。金凯盛物业公司主张潘金龙按建筑面积401.48㎡、2.5元/月/㎡的标准支付2016年2月1日至2016年9月30日、2017年1月1日至2018年7月31日的物业管理服务费27099.9元及支付相应的滞纳金。一审庭审中，潘金龙确认金凯盛物业公司主张的时段的物业管理费没有缴纳，并表示对金凯盛物业公司主张的物业管理费计算方法没有异议，但不同意缴纳。另，潘金龙承认潘金龙装修期间电线被盗指的是潘金龙其他房子装修期间被盗。潘金龙从2017年1月1日起没有交纳物业管理费，理由是：地下停车场的消防通道被擅自占用、隔断私作他用，经潘金龙及其他业主多次反映要求拆除，金凯盛物业公司均消极处理，至今仍然处于侵权状态；潘金龙在收楼后发现花园排水管漏水向金凯盛物业公司提出维修，金凯盛物业公司未能及时处理，致使地下停车场大量积水，浸泡了潘金龙的车辆造成损失；潘金龙其他房子装修期间电线被盗，跟金凯盛物业公司反映最后不了了之。金凯盛物业公司称潘金龙所辩称的占用消防通道是业主所为，与金凯盛物业公司无关，金凯盛物业公司在2017年一发现即通知住建局。金凯盛物业公司起诉后，金凯盛物业公司曾电话联系潘金龙对涉案房屋的花园漏水问题进行维修，潘金龙为保留证据暂时拒绝。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。鼎城房地产公司与金凯盛物业公司签订的《前期物业管理委托服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故鼎城房地产公司与金凯盛物业公司签订的《前期物业管理委托服务合同》，对潘金龙具有法律约束力。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的安全、卫生等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过业委会并召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是潘金龙拒绝交纳物业费是否有正当理由。该院认为，潘金龙拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，潘金龙是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案潘金龙拒绝交纳物业费的理由：地下停车场的消防通道被擅自占用、隔断私作他用，经潘金龙及其他业主多次反映要求拆除，金凯盛物业公司均消极处理，至今仍然处于侵权状态；潘金龙在收楼后发现花园排水管漏水向金凯盛物业公司提出维修，金凯盛物业公司未能及时处理，致使地下停车场大量积水，浸泡了潘金龙的车辆造成损失；潘金龙其他房子装修期间电线被盗，潘金龙跟金凯盛物业公司反映最后不了了之。潘金龙对上述抗辩未提供相应证据证实金凯盛物业公司存在没有履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的情形。另，对于潘金龙上述抗辩的地下停车场的消防通道被擅自占用、隔断私作他用故要求排除妨碍、恢复原状问题及被告其他房子装修期间电线被盗问题，与本案不属于同一法律关系，潘金龙可另循合法途径解决。根据现有证据，潘金龙拒交或少交物业费的抗辩依据不足，该院不予支持。关于潘金龙是否应当交纳2016年2月1日至2016年9月30日的物业管理费的问题，鼎城房地产公司（甲方）与金凯盛物业公司（乙方）签订的《前期物业管理委托服务合同》约定，已购房未办理入住的，由乙方按购房合同约定或甲方通知交房日期起向购房人全额收取物业服务管理费。潘金龙与鼎城房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案中，潘金龙于2016年9月27日签署《收楼确认书》及《入住承诺书》，故该院认定潘金龙于2016年9月27日办理了交楼手续，而金凯盛物业公司未能提交证据证明鼎城房地产公司何时书面通知潘金龙办理交付手续，故该院认定潘金龙应从收楼之日即2016年9月27日起向金凯盛物业公司缴纳物业管理，故金凯盛物业公司主张潘金龙缴纳2016年2月1日至2016年9月26日的物业管理费依据不足，该院不予支持,因潘金龙已经缴纳了2016年10月份至2016年12月的物业管理费，金凯盛物业公司主张的2016年9月27日-2016年9月30日、2017年1月1日至2018年7月31日的物业管理费潘金龙尚未支付，故潘金龙应向金凯盛物业公司支付拖欠的2016年9月27日-2016年9月30日、2017年1月1日至2018年7月31日的物业管理费2.5元/月/平方米×401.48平方米×（19个月+4天/30天）=19200.8元。关于金凯盛物业公司主张的滞纳金问题。对于2016年2月1日至2016年9月26日的物业管理费的滞纳金，因金凯盛物业公司主张该时段的物业管理费依据不足，故相应的滞纳金亦依据不足，该院不予支持。对于2016年9月27日至2016年9月30日、2017年1月1日至2018年7月31日的物业管理费的滞纳金，潘金龙因为与金凯盛物业公司有争议才拒交物业管理费，并非恶意拖欠，故金凯盛物业公司主张潘金龙支付2016年9月27日至2016年9月30日、2017年1月1日至2018年7月31日的物业管理费的滞纳金的理据不足，该院不予支持。关于金凯盛物业公司主张的律师费、邮递费问题，律师费、邮递费并非必然发生的费用且没有金凯盛物业公司、潘金龙之间的合同约定，金凯盛物业公司虽提交了《前期物业管理服务协议》支持其主张，但该协议没有潘金龙的签名确认，对潘金龙没有约束力。金凯盛物业公司要求潘金龙支付律师费和邮递费于法无据，该院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、潘金龙应于判决发生法律效力之日起五日内向金凯盛物业公司支付2016年9月27日至2016年9月30日、2017年1月1日-2018年7月31日的物业管理费19200.8元；二、驳回金凯盛物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费735元，由金凯盛物业公司负担524元，由潘金龙负担211元。二审中，金凯盛物业公司提交4张图片，拟证明案涉房屋属于别墅。潘金龙提交两份证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明案涉房屋的买卖事实；2.《四会市物价局文件》、《四会市住房和城乡规划建设局复函》，拟证明案涉房屋属于低层住宅，不是别墅。根据当事人在二审中提交的证据和陈述，本院另查明，潘金龙确认其案涉房产属于金凯盛誉城五期房产。《四会市住房和城乡规划建设局复函》确认案涉房屋属于住宅，并没有明确案涉房产不属于别墅。一审查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.潘金龙是否应当按照一审判决认定交纳相应的物业费；2.潘金龙是否应当支付滞纳金。关于潘金龙是否应当按照一审判决认定交纳相应的物业费的问题。案涉《前期物业管理委托服务合同》已明确约定选聘金凯盛物业公司对金凯盛誉城五期实施前期物业管理，物业类型为别墅，别墅物业综合服务费为2.5元/月/建筑平方米，该约定并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。一审法院根据该合同的约定，以2.5元/月/建筑平方米的标准计算物业费，理据充分，本院予以维持。至于潘金龙提出的案涉房产不属于别墅，2.5元/月/建筑平方米的物业费标准过高的意见，由于潘金龙确认案涉房产属于金凯盛誉城五期房产，而案涉《前期物业管理委托服务合同》正是关于金凯盛誉城五期物业管理的相关约定，相关行政管理部门也没有就该2.5元/月/建筑平方米的标准计算物业费过高作出处理意见。并且潘金龙提供的《四会市物价局文件》、《四会市住房和城乡规划建设局复函》，只是证明案涉房屋属于低层住宅，并没有明确案涉房产不属于别墅，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院不予采纳。至于潘金龙抗辩认为金凯盛物业公司在履行物业服务过程中，存在私自占用隔断地下停车场消防通道等违约行为，虽然潘金龙在一审中提交了若干照片予以证明，但是由于金凯盛物业公司对该照片不予认可，不能确认照片所显示的位置位于案涉小区车库，一审法院以潘金龙未能提供相应证据证实其上述主张为由，对潘金龙的该项抗辩意见不予采纳并无不当，本院予以维持。关于潘金龙是否应当支付滞纳金的问题。根据当事人的陈述可知，金凯盛物业公司在履行金凯盛誉城五期物业管理服务时存在瑕疵，且双方一直对物业管理费收费标准存在争议，因此一审法院不予支持计付滞纳金的理由充分，一审法院的相关认定处理并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，四会市金凯盛物业管理有限公司与潘金龙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费998元，由四会市金凯盛物业管理有限公司负担717元，由潘金龙负担281元。本判决为终审判决。审判长 吴 文审判员 梁碧媛审判员 梁达明二〇一九年三年月二十一日法官助理夏佳明书记员吴兰芳