福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终656号 上诉人（原审原告）潘兆金，男，1971年10月29日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：胡雪，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏水清，福建衡兴明业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曹海腾，女，1975年4月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：谢岳，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶明，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原审第三人：厦门市钟山物业有限公司，住所地厦门市思明区。 法定代表人：林珠玲。 上诉人潘兆金因与被上诉人曹海腾，原审第三人厦门市钟山物业有限公司（以下简称钟山物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初3731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘兆金的委托诉讼代理人胡雪，被上诉人曹海腾的委托诉讼代理人谢岳到庭参加诉讼。原审第三人钟山物业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘兆金上诉请求：依法撤销一审判决，改判曹海腾立即向潘兆金一次性返还购房定金20万元。事实和理由：一审判决对《房产买卖补充协议》第1条约定的“若2017年5月25日甲乙双方来不及办理产权过户，包括银行贷款没法确定落实，一切产生的责任后果由买方潘兆金自己承担，购房定金人民币贰拾万元整归甲方所有，不予退还乙方。视为乙方违约，甲方有权按原合同执行。定金作为违约金。”认定错误。一审判决认定上述约定是潘兆金与曹海腾知道限购限贷政策后通过《房产买卖补充协议》将没法落实银行贷款的责任后果进行约定，归由潘兆金自己承担，并将该行为视为潘兆金违约，该认定错误。首先，潘兆金并非明确知悉限购限贷政策后签订上述补充协议。2017年3月28日发布《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》仅要求执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策，并未公布政策细节，各银行也未对外公布贷款细则，故虽政策已颁布，但潘兆金仍不知道自己是否受限贷政策影响。其次，上述条款中就“银行贷款没法确定落实”的违约情形并未成就，以文意及日常惯例解释该句中“银行贷款没法确定落实”，是指即没办法确定是否可以贷或不可以贷的不确定、未落实的情况或状态，而本案潘兆金与曹海腾在补充协议履行期间共同前往银行被告知潘兆金受限贷政策影响，已确定不能贷款，故贷款情况并非处在“没法确定落实”的情况或状态，而是明确已不能贷款。故“银行贷款没法确定落实”的情形并未成就。再次，上述条款中就“2017年5月25日甲乙双方来不及办理产权过户”的违约情形也并未成就。潘兆金与曹海腾共同前往银行被告知潘兆金受限贷政策原因故无法办理银行按揭贷款，当日（即2017年5月23日）潘兆金与曹海腾即主动选择对合同不再履行达成一致，事后曹海腾也未再要求潘兆金继续履行合同，曹海腾也未再配合办理产权过户手续，故该违约情形并未成就，不应适用该条款。最后，从《房产买卖补充协议》第1条约定的词句理解，该条款是指因乙方（潘兆金）违约即乙方原因导致2017年5月25日甲乙双方来不及办理产权过户（包括银行贷款没法确定落实），则潘兆金需承担相应的责任。该条款不能扩大解释为不论什么原因导致2017年5月25日甲乙双方来不及办理产权过户都视为乙方（潘兆金）违约，甚至如因甲方（曹海腾）原因导致2017年5月25日甲乙双方来不及办理产权过户，也一并归责于乙方（潘兆金），如乙方不配合办理过户便使本条款违约事由成就，则有失公平、违背合同法原则。 曹海腾辩称，与一审答辩意见一致。补充：潘兆金的上诉理由没有相应证据作为依据。潘兆金在厦门市潘鼎房产代理有限公司是法定代表人及股东，潘兆金是明知限购政策存在。潘兆金已经向钟山物业公司另行追索了缔约过失的赔偿金，不应重复请求。 钟山物业公司未作陈述。 潘兆金向一审法院起诉请求：判令曹海腾立即向潘兆金一次性返还购房定金20万元。 一审法院认定事实：2017年3月20日，曹海腾（甲方）与潘兆金（乙方）在钟山物业公司（丙方）居间下签订一份《房产买卖协议》，约定曹海腾将座落于厦门市湖里区湖滨北路3号2605室的房产出售给潘兆金，成交价为880万元。协议签订当日，潘兆金支付给曹海腾购房定金20万元。 2017年5月21日，曹海腾（甲方）与潘兆金（乙方）在钟山物业公司（丙方）居间下，就前述房屋买卖协议再签订一份《房产买卖补充协议》，约定：曹海腾配合潘兆金到厦门市置业担保公司办理抵押中过户并由厦门市置业担保公司解押。所有手续费用由潘兆金自行承担，潘兆金需将解押款342万元转到厦门市置业担保公司账户。若2017年5月25日潘兆金、曹海腾来不及办理产权过户，包括银行贷款没法确定落实，一切产生的责任后果由潘兆金自己承担，购房定金20万元归曹海腾所有，不予退还潘兆金。视为潘兆金违约，曹海腾有权按原合同执行。定金作为违约金。 潘兆金、曹海腾当庭确认，讼争房产因政策原因无法进行抵押贷款；讼争合同已于2017年5月31日解除。 一审法院认为，钟山物业公司经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。潘兆金与曹海腾签订的《房产买卖协议》和《房产买卖补充协议》，系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。因《房产买卖补充协议》签订于2017年5月21日，系在2017年3月28日出台的《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》的限购限贷政策实施之后，故双方是在知道或者应当知道上述限购限贷政策后通过签订《房产买卖补充协议》，将没法落实银行贷款的责任后果进行约定，归由潘兆金自己承担，并将该行为视为潘兆金违约，购房定金20万元则归曹海腾所有，不予退还，定金作为违约金等，现潘兆金关于不能办理银行贷款不可归责于潘兆金、购房定金理应退还的主张，因与双方的上述约定相悖，不予支持。潘兆金主张上述约定已因双方的实际行为产生了变更，因没有事实依据，不予采纳。潘兆金主张系基于对钟山物业公司的信赖致使其认为其未受2017年3月28日出台的限购限贷政策的影响才签署了《房产买卖补充协议》，因潘兆金与钟山物业公司的法律关系与本案不同，本案中不予审查，潘兆金可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决：驳回潘兆金的全部诉讼请求。案件受理费4300元，由潘兆金负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 各方当事人对一审法院认定的事实，除潘兆金对一审判决书第6页第二段有异议，认为实际上在潘兆金与曹海腾于2017年5月23日共同前往银行，办理贷款时，告知潘兆金受限贷政策，故无法办理银行按揭贷款，故当日潘兆金与曹海腾主动选择对案涉合同不再继续履行，已达成一致意见，事后曹海腾也未再要求潘兆金继续履行合同，也未再配合办理房产的过户手续，故合同的解除时间应当是2017年5月23日，而此后的补充协议约定的违约情形并未成就，故不适用补充协议该约定的条款外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。 经查，一审庭审中，潘兆金当庭确认合同解除时间为2017年5月31日。本院认为，潘兆金对一审法院认定事实提出异议不足以推翻其一审庭审所作出陈述，其该项异议不能成立。 本院认为，潘兆金与曹海腾签订案涉《房产买卖协议》后，因资金问题未能依约支付首期购房款，而后，双方在中介居间下签订《房产买卖补充协议》，约定若2017年5月25日双方来不及办理产权过户，包括银行贷款没法确定落实，一切产生的责任后果由潘兆金自己承担，购房定金20万元归曹海腾所有，不予退还潘兆金等。该补充协议签订于2017年3月24日厦门市房地产调控政策之后，一审根据查明事实，认定双方是在知道或者应当知道上述限购限贷政策后通过签订补充协议方式将没法落实银行贷款的责任后果进行约定，归由潘兆金自己承担，并无不当。潘兆金的上诉理由不符合客观事实，本院不予采纳。丹厦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。 综上所述，潘兆金的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由潘兆金负担。 本判决为终审判决。 审判长  林巧玲 审判员  胡林蓉 审判员  陈 璟 二〇一九年三月十八日 书记员  陈 源 附：本案所适用法律条文、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。