山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初1464号原告：中国建设银行股份有限公司济宁分行，住所地：济宁市任城区红星中路30号。负责人：袁雪峰，行长。委托诉讼代理人：马琳，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告：张鑫彦，男，1993年1月29日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：山东天峰房地产开发有限公司，住所地：济宁市任城区李营镇济阳路东马庄村西。法定代表人：姜元秀，执行董事兼总经理。原告中国建设银行股份有限公司济宁分行（以下简称建行济宁分行）与被告张鑫彦、山东天峰房地产开发有限公司（以下简称天峰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马琳到庭参加诉讼。被告张鑫彦、天峰房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行济宁分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告张鑫彦于2017年7月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、依法判令被告张鑫彦偿还原告借款本金244259.45元、利息4820.31元、罚息90.85元（截止到2018年10月15日），以及自2018年10月16日起至借款清偿之日止的利息、罚息（按合同约定利率计算）；3、依法确认原告对被告张鑫彦提供的抵押物，即坐落于济宁市任城区的房产享有优先受偿权；4、依法判令被告天峰房地产公司对上述借款本金、利息及罚息承担连带偿还责任；5、实现债权的律师费1000元、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年7月13日，被告张鑫彦与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告张鑫彦向原告借款25万元，用于购买被告天峰房地产公司开发的房产，借款期限为240个月，采用等额本息还款方法按月还款，贷款利率在基准利率水平上下调10%，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告张鑫彦同意以其所购坐落于济宁市的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。被告天峰房地产公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证。贷款发放后，被告仅履行了部分还款义务，已构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。被告张鑫彦、天峰房地产公司均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年7月13日，被告张鑫彦与原告建行济宁分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告张鑫彦向原告借款25万元，借款用途为购买位于济宁市任城区房屋，借款期限为240个月；借款年利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；等额本息还款法还款。《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条中约定，借款人不按合同约定足额偿还借款本息的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。第四十一条约定，贷款人为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等），由借款人承担。第十三条中约定，被告张鑫彦以所购买的上述房屋设定抵押，抵押范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。另查明，2013年7月1日，被告天峰房地产公司（甲方）与原告建行济宁分行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告天峰房地产公司为原告与债务人所形成的一系列债权提供最高保证，保证方式为连带责任保证。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第一条中约定，债务人是指因购置坐落于济宁市任城区商用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；主合同是指在本合同约定的期间，乙方与债务人形成的债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件。第二条中约定，本最高额保证所形成的债权是指2013年7月1日至2018年7月1日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金、由此而产生的利息（含复利和罚息）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）等；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高额为5000万元。第四条中约定，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。还查明，2017年7月20日，原告建行济宁分行办理了对被告张鑫彦所购的位于济宁市任城区房屋的抵押预告登记。2017年11月4日，原告建行济宁分行向被告张鑫彦发放贷款25万元。之后，被告张鑫彦未按约定期限偿还借款本息。截止到2018年10月15日，被告张鑫彦尚欠原告借款本金244259.45元、利息4820.31元、罚息90.85元。原告为实现该债权，已支付律师代理费1000元。对以上事实，原告提交了以下证据予以证明：1、《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》；2、房屋预告登记证明；3、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》；4、个人贷款支付凭证；5、贷款账户基本信息；6、《委托代理协议》及律师代理费发票。经审核，本院认为，原告提交的以上证据，来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，其证明效力，本院均予确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上述《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应严格履行。原告向被告张鑫彦发放贷款25万元。在合同履行过程中，被告张鑫彦未按约定期限偿还借款本息，构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告有权解除与被告张鑫彦的借贷关系，要求被告张鑫彦立即清偿借款本息及相关费用。因此，原告要求解除与被告张鑫彦签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合法律规定及合同约定。被告张鑫彦应依约向原告偿付所欠全部借款本金、利息及罚息。案涉借款的用途为被告张鑫彦购买位于济宁市任城区房屋，且发生于《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定的债权发生期间，属于该合同约定的担保范围。由于原告尚未办理对被告张鑫彦所购上述房屋的抵押登记，故被告天峰房地产公司应依约在5000万元最高债权额限度内对案涉借款本金、利息及罚息承担连带责任。原告为实现本案债权所支付的律师代理费1000元，属于《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定的承担范围，故被告张鑫彦、天峰房地产公司应依约承担该费用。另外，《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。原告与被告张鑫彦虽签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并办理了对位于济宁市任城区房屋的抵押预告登记，但对该房屋尚未办理抵押登记，原告对该房屋依法不享有抵押权，故原告要求对该房屋享有优先受偿权的诉请，证据不足。被告张鑫彦、天峰房地产公司未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和对证据质证的诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上所述，对原告要求解除与被告张鑫彦签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，要求被告张鑫彦偿还借款本金、利息及罚息的诉讼请求，要求被告天峰房地产公司承担连带责任的诉讼请求，以及要求各被告承担实现债权的律师费的诉讼请求，本院均依法予以支持。对原告要求就上述房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。被告天峰房地产公司承担保证责任后，有权向被告张鑫彦追偿。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第五条、第十四条、第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁分行与被告张鑫彦于2017年7月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告张鑫彦于本判决生效之日起五日内偿付原告中国建设银行股份有限公司济宁分行借款本金244259.45元、利息4820.31元、罚息90.85元（截止到2018年10月15日），合计249170.61元，并向原告支付自2018年10月16日起至借款清偿之日止的利息及罚息（按合同约定利率计算）；三、被告张鑫彦于本判决生效之日起五日内偿付原告中国建设银行股份有限公司济宁分行实现债权的费用1000元；四、被告山东天峰房地产开发有限公司在5000万元最高债权额限度内对上述第二、三项中的债务承担连带责任；五、被告山东天峰房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告张鑫彦追偿；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司济宁分行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5052元，减半收取计2526元，财产保全费1795元，合计4321元，由被告张鑫彦、山东天峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 仙 峰二〇一九年三月二十六日书记员 杜志军