江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民再2号 原审原告：耿兴桥，男，1965年3月19日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：赵妍，江苏天帆律师事务所律师。 原审被告：沭阳县广厦置业有限公司，统一社会信用代码91321322763588295Y，住所地沭阳县广州路45号。 法定代表人：孙军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘绍康，江苏瀛扬律师事务所律师。 第三人：邱泽伟，男，1963年8月23日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：李树忠，男，1974年5月25日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：徐维尚，男，1973年12月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 三第三人共同委托诉讼代理人：章伟，江苏德沛律师事务所律师。 三第三人共同委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。 原审原告耿兴桥与原审被告沭阳县广厦置业有限公司（以下简称广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院（2015）沭民初字第02890号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年12月28日作出（2017）苏1322民监18号民事裁定，再审本案。本院立案后，依法追加邱泽伟、李树忠、徐维尚为本案第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭开庭审理了本案。原审原告委托诉讼代理人赵妍、原审被告委托诉讼代理人刘绍康、三名第三人的委托诉讼代理人章伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 耿兴桥称：1、判决原、被告之间关于石桥·无锡花园16号楼从东某第7、8两间商铺以及15号楼丙单元202室房屋的商品房买卖合同成立并合法有效。2、判决被告协助原告办理涉案房屋备案登记和预告登记。3、判决被告向原告交付涉案房屋，并在房屋具备办理不动产权证书条件时协助原告办理过户手续。事实与理由：2014年6月23日，原、被告签订《石桥·无锡花园房屋认购书》，该房产由被告开发，房屋座落于沭阳县常州路东和谐路南石桥·无锡花园16号楼从东某第7、8间商铺，房屋建筑面积为90*2平方米，房屋价款为1620000元；15号楼丙单元202号商品房，建筑面积为114平方米,总价款为399000元,房屋价款均已交付，被告至今未交付房屋。 广厦公司辩称，原、被告签订《石桥·无锡花园房屋认购书》无效，请求驳回原告诉求。理由为：1、该合同的签订是基于借款担保，并非双方真实意思表示；2、诉争的标的尚未完工，尚不具备交付条件；3、诉争的商品房销售未办理备案登记，不属于民事法律关系调整范围；另，涉案房屋从东某第7、8两间登记为106室已出售并交付给第三人邱泽伟，15号楼丙单元202室也出售并交付给第三人李树忠。 第三人邱泽伟称，请求判令第三人与被告签订的关于石桥·无锡花园小区106室即自东某第7、8间商品房买卖合同成立并合法有效，被告协助第三人办理房屋备案过户登记手续。 第三人李树忠称，涉案15号楼丙单元202室房屋在2015年8月13日由被告以工程款抵房形式抵充给李树忠，后在2016年6月份李树忠将此房转售给第三人徐维尚，徐维尚在付清房款后对房屋进行装修入住，现徐维尚合法占有此房屋。 第三人徐维尚称，要求判令徐维尚与被告之间关于石桥·无锡花园15号楼三单元202室之间的买卖合同合法有效，要求被告在房屋办理登记条件成就时协助第三人徐维尚办理过户登记手续。 耿兴桥向本院起诉请求：依法确认原、被告之间签订的商品房买卖合同有效，被告向原告交付所购房屋并进行备案登记。本院原审认定案件事实：2014年6月23日，原、被告签订《石桥·无锡花园房屋认购书》，该房产由被告开发，房屋座落于沭阳县常州路东和谐路南石桥·无锡花园16号楼从东某第7、8间商铺，房屋建筑面积90*2平方米，房屋价款1620000元；15号楼丙单元202号商品房，建筑面积114平方米,总价款399000元。认购书还就付款方式、签订《商品房买卖合同》时机、违约责任等均进行了约定，后被告广厦公司已足额收取原告购房款，并向原告出具了收据。目前，楼房主体已完工，尚余水电未安装完毕，也未办理竣工验收手续。庭审中针对被告辩解，原告称被告通过案外人从原告处借款属实，被告无力支付利息后与原告达成合意，而向原告出售在建商品房，借款所有条据已由被告收回作废，双方借贷关系已消灭。被告未做实质性辩解。本院原审认为：原、被告订立的《石桥·无锡花园房屋认购书》系双方经过合议签订的，意思表示真实且不违反相关法律规定，合同一经签订对双方均具有约束力。《石桥·无锡花园房屋认购书》具备了《商品房买卖合同》第十六条规定的主要内容。原告要求确认双方商品房买卖合同有效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告协助办理备案登记手续，因备案登记，是相关行政管理部门为管理建筑市场而设定规定，并不是民事法律关系调整的范畴，对原告的该项主张，本院不予支持。原告要求被告交付房屋，因涉案房屋尚未竣工，不符合交付的条件，对原告的该项诉请，本院不予支持。被告辩称双方签订的《石桥·无锡花园房屋认购书》是借款的担保，但被告所提供的证人证实购房款确系原借款，在签订认购书后，原借条已作废，证明原借贷关系已终结，认购书设立了新的合同关系，并不是原借贷的担保。对被告的该项辩解与事实不符，本院不予采纳。本院原审判决：一、原、被告签订《石桥·无锡花园房屋认购书》合法有效；二、驳回原告耿兴桥的其他诉讼请求。 本院再审查明的事实与原审一致。 本院再审认为：本案的争议焦点为：1、原、被告订立的《石桥·无锡花园房屋认购书》是否合法有效？2、原告要求被告协助办理涉案房屋备案登记和预告登记是否有法律依据？3、涉案房屋是否应予交付？被告称双方签订的《石桥·无锡花园房屋认购书》是借款的担保，属无效合同，但被告所提供的证人证实购房款确系原借款，在签订认购书后，原借条已作废，证明原借贷关系已终结，认购书设立了新的合同关系，并不是原借贷的担保，双方订立的《石桥·无锡花园房屋认购书》系双方经过合议签订的，意思表示真实且不违反相关法律规定，合同一经签订对双方均具有约束力。《石桥·无锡花园房屋认购书》具备了《商品房买卖合同》第十六条规定的主要内容。原告要求确认双方商品房买卖合同有效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求办理备案登记和预告登记手续，因备案和预告登记，是相关行政管理部门为管理建筑市场而设定规定，备案和预告登记并不是民事法律关系调整的范畴，本院对此不作处理。因原审裁判时涉案房屋未经竣工验收，不符合交付条件，原告要求交付房屋的请求本院亦不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，对第三人邱泽伟的请求本院在邱泽伟另案诉讼中已作裁判，本案不作处理，对第三人徐维尚的请求可另行提起诉讼，本案亦不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条、第四百零七条之规定，判决如下： 维持本院（2015）沭民初字第02890号民事判决。 案件受理费22952元,保全费5000元，合计27952元，由原审被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费22952元。 审 判 长  左东旺 人民陪审员  姜亚飞 人民陪审员  张 培 二〇一九年三月二十八日 法官 助理  王红枝 书 记 员  姜祖华 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百零五条人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理;符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。 被申请人及原审其他当事人在庭审辩论结束前提出的再审请求，符合民事诉讼法第二百零五条规定的，人民法院应当一并审理。 人民法院经再审，发现已经发生法律效力的判决、裁定损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，应当一并审理。 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持;原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。