江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1003民初2151号原告：扬州京穗商业管理有限公司，住所地在扬州市邗江区博物馆路547号德馨大厦。法定代表人：张蓉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宗宏根，江苏仁方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈睿，江苏仁方律师事务所实习律师。被告：唯腾商贸（上海）有限公司，住所地在上海市徐汇区中山西路2006号1幢815室。法定代表人：曹某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜正彪，上海市泾锐律师事务所律师。被告：曹某某，女，1958年3月1日出生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：邹某某，系被告曹某某丈夫，男，1956年11月12日出生，汉族，住上海市普陀区。原告扬州京穗商业管理有限公司（以下简称：金穗公司）与被告唯腾商贸（上海）有限公司（以下简称：唯腾公司）、被告曹某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金穗公司的委托诉讼代理人宗宏根、陈睿、被告唯腾公司的委托诉讼代理人姜正彪、被告曹某某的委托诉讼代理人邹某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金穗公司向本院提出诉讼请求：1.判令唯腾公司支付租金18040.23元及逾期付款违约金1145.38元，物业管理费63684.25元及逾期付款违约金4065.23元，电费23321.98元及逾期付款违约金1340.40元（以上三项逾期付款违约金均暂计算至2018年1月12日，请求判决至实际偿清全部拖欠款项之日止），占用费153142.2元以及通讯电话安装费500元、垃圾清运费367元、节庆促销费2000元。2.判令唯腾公司返还装修补贴款1104690.59元。3.判令唯腾公司承担原告支付的律师费63615元；4.判令曹某某对唯腾公司上述债务承担连带责任。5.本案诉讼费用由唯腾公司与曹某某共同承担。事实及理由：金穗公司与唯腾公司于2016年11月4日签订《租赁合同》，合同约定：金穗公司将位于扬州市域出租给唯腾公司用于经营快时尚品牌商品，租赁期间自2016年12月24日至2022年3月31日止，唯腾公司应向金穗公司缴纳租金、物业管理费、电费、通讯电话安装费、垃圾清运费、节庆促销费等相关费用。同日，金穗公司与唯腾公司签订了《补充协议》，对租赁区域内的经营品牌及装修补贴款相关事宜进行了约定。2017年3月21日，金穗公司与唯腾公司及曹某某签订三方《补充协议》，约定由曹某某与唯腾公司共同向金穗公司承担连带责任。租赁合同及相关补充协议签订后，金穗公司依约向唯腾公司交付租赁区域并分期支付了装修补贴款合计136万元。但唯腾公司不仅在店铺装修、经营等方面始终存在诸多问题，并存在消防违规等安全隐患，而且自合同签订后，唯腾公司就未依约向金穗公司支付租金、物业管理费等相关费用，金穗公司虽多次催促唯腾公司履行合同义务，唯腾公司一直未能纠正违约行为。经协商，原被告双方确认于2017年7月31日终止双方签订的《租赁合同》及其相关协议，直到2017年12月30日，唯腾公司才从租赁区域撤场。截止2018年1月12日，唯腾公司累计应向金穗公司支付1435912.13元，扣除唯腾公司交纳的保证金10万后，唯腾公司尚应向金穗公司支付1335912.13元。唯腾公司辩称：不同意金穗公司的诉讼请求。理由如下：1.本案金穗公司违约在先，双方所签订的补充协议当中约定金穗公司应在唯腾公司装修竣工正式开业以后将装修补贴余款34万元支付给唯腾公司，而金穗公司在唯腾公司多次催促至今没有支付，唯腾公司保留其向金穗公司主张的权利。2.在唯腾公司装修竣工并正式营业后金穗公司为了达到不支付装修余款的目的，肆意编造唯腾公司商铺装修、经营及消防违规等理由进行刁难，造成唯腾公司经营难以维持，最后不得已与金穗公司签订终止合同协议。3.在双方2017年7月31日所签订的合同终止协议中约定终止合同，并重声了本案的唯腾公司不承担违约责任。4.唯腾公司针对金穗公司的诉讼请求第一项，其中的违约金条款根本不存在，电费唯腾公司已经支付了相当大的一部分，还有占用费、垃圾清运费等等是根本不存在的，金穗公司主张律师费没有合同约定和法律依据。曹某某辩称：1.金穗公司提出的租金、物业管理费、违约金等是不合理的，因为在签订合同的时候很清楚，公司的装修完成进行营业，金穗公司必须付清34万元第三笔款，在门店装修好后开始经营的基础上，几次催款，每次催款书上都很清楚，如果不付第三笔款，就不存在唯腾公司向金穗公司交付任何费用，但不包括工人工资、税务税收、和营业产生的各种费用。2.判令唯腾公司向金穗公司返还装修款，是无理取闹，既然让唯腾公司开始营业，公司进了大量的衣服，专门有品牌公司做了道具，聘请了很多工人在正常的门店经营和销售，可金穗公司不但不付给唯腾装修尾款34万元，并且找出多种理由扰乱正常营业，特别是在经营中，其他门店在装修的时候大量的灰尘撒向唯腾公司门店，不能正常营业。垃圾清运费已经支付了，根本没有装电话，也不可能支付占用费。3.至于律师费，在双方的协议中没有约定。4.判令个人负有连带责任，在唯腾公司和金穗公司的合同签订后，第三份补充协议是金穗公司要唯腾公司办理工商营业执照和税务的情况下，双方协商后由唯腾公司法定代表人出面签订了私人合同，这个合同只能办理工商营业执照和税务，不作为连带责任依据。5.装修补贴是经过公司的帐户，没有经过私人的帐户，所以金穗公司的起诉是无理取闹，要先起诉则要先把34万元付给唯腾公司，关于合同解除也是金穗公司与唯腾商量的，关键是金穗公司要用这块地要唯腾公司离开，非要让唯腾公司到12月30日搬离，损失谁来赔偿，是金穗公司占用了唯腾公司的门店。本院经审理认定如下事实：2016年11月4日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》一份，合同约定：1.1甲方同意按本合同约定的条件将位于中国江苏省扬州市域(以下简称“区域”）出租给乙方使用。建筑面积为/㎡，租赁面积约为970㎡。区域之详细建筑位置、使用范围以附件2相关图纸中红线范围所示为准。乙方己对承租区域的现状(包括但不限于区域内可能存在柱、梁、消防设施及共用设施等）作了充分了解，并愿意按本协议签订之日区域的现状承租该区域。1.2甲方同意乙方将承租区域用于经营快的时尚（ASOBTO）。……。租赁期间如乙方改变区域用途或经营范围(包括但不限于改变店铺名称),应事先征得甲方书面同意，否则甲方有权制止且有权解除合同。第二条租赁期间。2.1租赁期间自2016年12月24日起至2022年03月31日止。租赁期满，乙方应如期迁出并返还区域。乙方需继续承租该区域的，则应于租赁期届满之日90日以前，甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。如双方未能于本合同期满日前60日达成一致书面续租协议，则本合同于租赁期间届满时终止。2.2甲方同意给予乙方自2016年12月24日起至2017年1月31日止（该时间段被划去）的免租期，该免租期包含在租赁期间内。乙方应最迟于2016年12月24日正式对外营业。甲方从2017年2月1日起（该处被划去，书写为：正式营业之日起）向乙方计收租金,甲方从2017年03月01日起向乙方计收物业费，但如因乙方原因而致本合同在本协议签订之日起的9个月内被解除的，则乙方仍应全额承担该免租期间的综合费(装修期间的综合费按第一租赁年度综合费标准计算)。第三条综合费、支付方式及履约保证金。3.1租金的计算方法及支付方式：3.1.1本合同项下的租金为按下列公式计算的提成租金，并按日历月计算:第一租赁年度2016.12.24-2018.3.31:每月的月总收入（如以下定义）×9%；……。3.1.2月总收入：系指租赁期间内任何一个日历月中乙方开展业务经营活动过程产生的全部税前收入。计算第一个日历月的月总收入应自租赁起租日起至租赁起租日所在日历月最后一日止。计算最后一个日历月的月总收入应自该日历月第一日起至租赁期间届满日或提前终止之日止。3.1.3乙方应于每一个日历月结束后的七(7）日内向甲方提供上日历月总收入月报表，加盖公司财务章确认，并应在每个日历月第15日之前（含第15日）向甲方支付上一日历月的提成租金。甲方应在收到乙方支付的租金后10日内，向乙方开具并交付对应金额的租金发票。3.1.4乙方开业后，应于每年6月1日之前提供经乙方的会计师事务所复核的上一日历年总收入年度审计报表，如乙方己付的上年度租金总额低于该数据计算出的应付租金总额，则乙方应补足差额部分；如已付租金总额高于应付租金总额，乙方有权在书面通知甲方后在后续租金中抵扣差额部分。……。物业管理费；第一租赁年度（2017年03月01日-2018年03月31日）物业管理费计人民币192，060,05元/年（壹拾玫万贰仟零陆拾圆零伍分/年）；……。乙方使用的水、电、燃气费等另收。乙方接受甲方或甲方聘用的物业公司的服务，并按合同的约定及时向甲方交纳物业费，如甲方决定或甲方与物业公司约定提高物业费收费标准的，乙方应按照新的物业管理费收费标准交费，但甲方应提前一个月通知乙方。3.1.6乙方物业管理费支付方式采用：按照“先付后用”的原则，乙方每个月向甲方支付合约期物业管理费，支付时间同上述3.1.3租金时间。具体支付方式如下表：租赁期间：2017年3月1日-2018年3月31日、物管费单价0.5元/㎡/天、年物管费（元）（按租赁面积计算）192060.05、月物管费（元）14773.85；……。本合同所称“年度“租赁年度”系指自综合费起算日开始，每三个月为一季度、连续十二个完整的公历月份为一个租赁年度。……。3.3履约保证金3.3.1乙方应于本合同签订后一周内交纳履约保证金合计100000整(壹拾万圆整)人民币。3.3.2任何情况下，甲方均有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的综合费或其它任何费用，包括但不限于水、电、天然气、通讯的费用、滞纳金、违约金、损害赔偿等。在任何情况下，乙方不得要求将保证金抵付乙方应付的综合费或上述其他任何费用。3.3.3本合同期满终止或提前解除时，由乙方在合同终止或解除之日起二个月后向甲方提出书面申请，甲方在乙方无任何违约情形、迁离出承租区域并在乙方按本合同规定将该区域恢复原状交还甲方并办妥退租手续以及付清租赁期内的综合费和其他一切应付款项后，将履约保证金（无息）退还乙方，但按本合同规定没收保证金的情况除外。……。3.3.5凡本合同中规定甲方有权扣减、抵销上述履约保证金的，由此造成的保证金不足的，乙方须在接到甲方书面通知后5天内补足，否则，甲方有权立即解除本合同。……。5.2租赁期间，因使用租赁区域发生的水、电、电话和天然气等费用由乙方自行承担。乙方使用预充值电表。考虑到线损、公共区域照明等因素，甲方向乙方收取的电费按照1.1元/度的标准收取，如合约期内遇政府电费单价调增，则按照相应比例调增（只增不降），例如：如果甲乙双方签约时政府电费标准为1元/度，合约期内政府电费标准调增至1.2元/度，增幅比例20%，则从政府电费调价之日起，甲方接照1.32元/度向乙方收取电费。……。5.5.3通讯电话安装费500元/线。5.5.4垃圾清运费总计1519元（壹仟伍佰壹拾玖元），第一租赁年度367元（叁佰陆拾柒元）……。8.1本合同签订后，如乙方直接投资设立具备独立法人资格或不具备独立法人资格的经营主体（以下简称为设立的经营主体）利用区域从事经营活动，则自设立的经营主体取得营业执照之日起一个月内，乙方负责由设立的经营主体就本合同为乙方向甲方提供保证期间为二年的连带责任保证或由设立的经营主体与乙方成为本合同的共同承租人，否则，甲方有权解除本合同。……。8.5.4乙方应在该区域开业日前取得在该区域内合法进行经营活动的所有批准、营业执照及许可证等（餐饮业包括油烟净化设备的《中国环境保护产品认证证书》及《检验报告》）。并适时更新此等批准、营业执照及许可证。乙方应将所有这些文件（包括更新的文件）及时提供给甲方。……。10.2乙方逾期交纳综合费及或水电费等费用，甲方有权以逾期款项金额为基数，按日收取千分之三的逾期付款违约金。乙方逾期10天交纳综合费及或水电费等费用，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同、没收履约保证金、按逾期金额日千分之三的标准向乙方收取逾期付款违约金，并要求乙方赔偿损失。10.3若乙方单方面擅自提前解除租赁合同的，应主动与甲方进行协商，若协商无果，则乙方按租赁期间剩余月数乘以每月综合费的标准向甲方支付违约金……。10.4本合同约定的乙方违约应承担甲方的损失赔偿范围和费用，包括甲方直接、间接损失和预期的收入损失，以及甲方支出的诉讼费用、律师费用等。……。11.4本合同期满终止或提前解除时，乙方应在合同终止或解除之日起三日内按如下顺序完成撤场，即：与甲方结清所有费用、迁离出区域、将区域恢复原状并交还甲方（但甲方要求不必恢复原状的除外，甲方要求乙方不必恢复原状的装饰、装修物等无偿归甲方所有。如乙方未能自本合同终止或解除之日起三日内按上述顺序完成撤场的，则甲方有权：（1）将乙方留存于本合同所述区域内的所有财物异地保管，且甲方有权向乙方收取实际发生的搬迁费和按实际保管财物总价值日百分之一的标准向乙方收取保管费；或(2)将乙方留存于本合同，所述区域内的所有财物视为乙方放弃所有权，该财物无偿归甲方所有，甲方有权以任何方式（包括但不限于拍卖、变卖等）作出处分。在本合同期满终止或提前解除时，如乙方未能按前述约定迁离出区域和或按约定将区域按前述约定交还给甲方，则乙方应从合同终止或提前解除之日起至乙方按前述约定迁离出区域并将区域按前述约定交还给甲方之日止，按合同解除或终止之日所在租赁年度的相应综合费标准的两倍向甲方支付占用费。11.5双方确认，除非本合间中另有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或逾期交纳本合同项下的综合费(包括租金、物业服务费)或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。2016年11月5日，原告与被告唯腾公司签订《补充协议》一份，约定：1.乙方所属“ASOBTO”快时尚经营品牌为专柜联菅操作模式，乙方需提供正式品牌授权资料，乙方在两年内不得在同一城市开设“ASOBTO”品牌正价店。2.为配合甲方同期开业，乙方需配合以下时间结点作业，在满足下列条件的情形下，甲方不得以任何理由延时支付1700000元(大写壹佰柒拾万元整）的装修补贴：（1）乙方应于2016年10月30日前按甲方要求将效果图、施工图、机电图及工程造价清单提交甲方并且通过甲方审核；（2）视甲方交铺时间，乙方应于50日内依照甲方施工管理规定（如附件所示）完成施工、办结撤场会勘手续并经甲方验收合格；（3）乙方按合同约定的时间正式开业；（4）甲方出具内装、工程部门试可的乙方店铺装修工程竣工验收证明书。3.甲方按以下方式将装修补贴款分期支付给乙方，乙方在收到甲方全额装修补贴款后10天内需提供正式等额建安增值税专用发票：(1）租赁合同签订后，甲方应于10天内向乙方支付50%，即人民币850000元（大写:捌拾伍万元整）；（2）甲方批准乙方设计方案，乙方装修进场后10天内；甲方向乙方支付30%，即人民币510000元(大写：伍拾壹万元整）；（3）乙方装修工程竣工，经甲方及品牌公司验收合格，货品到位后10天内，甲方向乙方支付20%，即人民币340000元(大写：叁拾肆万元整）。4、双方约定，乙方根据年度销售业绩进行装修补贴款返还：若第一租赁年度总收入达800万（≥800万)，则向甲方返还装修补贴款总额的30%；若第二租赁年度收入达1000万（≥1000万），则向甲方返还装修补贴款总额的30%；若第三租赁年度总收入达1200万（≥1200万），则向甲方返还装修补贴款总额的40%。本条返还条款五前后承接关系，各租赁年度可单独适用，乙方累计返还的装修补贴款总额最高不超过100%。5.合同期内，若双方协议提前解除合同的，乙方应按折旧后的净值返还甲方已提供的装修补贴款，具体计算公式如下：需返还的折旧后的装修补贴款余额=装修补贴款总额×（1-乙方在承租区域实际经营期限+原合同期限）。注；装修补贴款总额仅指甲方向乙方实际提供的装修补贴款项，不包含乙方自行投入的部分。……。7、本协议为“租赁合同”的补充，与“租赁合同不一致之处，适用本协议约定；本协议未述及事宜，仍按“租赁合同”履行。未尽事宜各方协商解决。合同签订后，双方于2016年11月23日签订区域交付确认书。2017年3月15日，原告作为甲方与被告唯腾公司作为乙方及被告曹某某作为丙方签订《补充协议》，约定：1.甲方同意丙方作为乙方的共同承租人，共同承租《租赁合同》（合同编号：R160028L1）及相关补充协议中所示的租赁区域。2.丙方承诺：作为乙方的区域共同承租人，与乙方共同向甲方承担连带责任。2016年11月3日，原告通过中国农业银行向被告唯腾公司支付85万元；2016年11月22日，原告通过中国农业银行向被告唯腾公司支付51万元；共计136万元。自2017年2月17日起至2017年9月8日止，被告唯腾公司用电确认单7份，显示共计用电数为21186.599度。被告唯腾公司自2017年1月至12月期间的销售明细表显示：2017年1月销售总额79267元、2017年2月销售总额24213元、2017年3月销售总额23355元、2017年4月销售总额26883元、2017年5月销售总额23739元、2017年6月销售总额18020元、2017年7月销售总额17433元、2017年8月销售总额9142元、2017年9月销售总额10333元、2017年10月销售总额19606元、2017年11月销售总额12053元、2017年12月销售总额5767元，以上2017年全年被告唯腾公司销售总额为269811元。2017年6月12日，原告向被告唯腾公司发出《函》，记载：您好！贵我双方于2016年11月签订《租赁合同》（编号：R160028L1）一份，合同约定我司将扬州市京华城路18号京华城Rmall全生活广场一楼1-023区域出租给贵方用于经营“ASOBIO”。自合同签订以来，贵我双方一直保持良好的合作关系，对此我司表示诚挚的感谢。根据国家相关规定，贵司所在店铺应该进行消防报审及改造。我司多次接到物业来函，提出有关贵店内未报消防且有多处消防违规现象，存在极大安全隐患。为此，我司工作人员多次与贵店相关负责人沟通并督促其整改，但均未有实质性改善。为保证馆内消防安全，避免不必要的损失，现我司郑重告知贵方：请贵方于收到本函之日起三日内将店铺内消防违规行为全部整改到位，消除安全隐患。同时，请贵司尽快进行消防报审工作。2017年7月12日，原告向被告唯腾公司发出《催款函》，记载：一、贵我双方就贵方租赁我司物业租赁合同己经签署并生效，则贵我双方应于有效期限内确实履行合同所订的权利与义务。二、根据合同约定，贵方综合费及合同约定的其他费用：进场前节庆促销费2000元，垃圾清运费367元，履约保证金100000元；2017年01月14日至2017年01月31日租金6012.36元，水电费3811.39元；2017年02月01日至2017年02月28日租金2179.17元，水电费2812.37元；2017年03月01日至2017年03月31日租金2101.95元，物管费14773.85元，水电费3712.17元;2017年04月01日至2017年04月31日租金2419.47元，物管费4588.85元，水电费3504.82元；2017年05月01日至2017年05月31日租金2136.51元，物管费14773.85元；截止2017年06月30日，以上费用总计165193.76（壹拾陆万伍仟壹佰玖拾叁圆柒角陆分）。依租赁合同规定，贵方应付费用及款项逾期未付，我司可要求贵方承担未付款项的滞纳金，并得向贵方要求损失赔偿。三、依上述事宜，请贵方在接本函后三日内尽速与我司结算并付清贵方应付上述款项。望贵方慎重考虑，我司将保留采取法律措施的权利！2017年10月16日，原告向被告唯腾公司发出《催款函》，记载：一、贵我双方就贵方租赁我司物业租赁合同己经签署并生效，则贵我双方应于有效期限内确实履行合同所订的权利与义务。二、根据合同约定，贵方综合费及合同约定的其他费用：进场前节庆促销费2000元，垃圾清运费367元；2017年01月14日至2017年01月31日租金6012.36元，水电费3811.39元；2017年02月01日至2017年02月28日租金2179.17元，水电费2812.37元；2017年03月01日至2017年03月31日租金2101.95元，物管费14773.85元，水电费3712.17元；2017年04月01日至2017年04月31日租金2419.47元，物管费4588,85元，水电费350482元;2017年05月01日至2017年05月31日租金2136.51元，物管费14773.85元，水电费3560.37元;2017年06月01日至2017年06月30日租金1621.80元，物管费14773.85元，水电费3414.73元；2017年07月01日至2017年07月31日租金1568.97元，物管费14773.85元，水电费2506.13元;2017年08月01日至2017年08月31日租金822.78元，物管费14773.85元；截止2017年09月30日，以上费用总计123010.09元（壹拾贰万叁仟零壹拾圆零玖角）。依租赁合同规定，贵方应付费用及款项逾期未付，我司可要求贵方承担未付款项的滞纳金，并得向贵方要求损失赔偿。三、依上述事宜，请贵方在接本函后三日内尽速与我司结算并付清贵方应付上述款项。望贵方慎重考虑，我司将保留采取法律措施的权利！2017年12月15日，原告向被告唯腾公司发出《催款函》，记载：一、贵我双方就贵方租赁我司物业租赁合同己经签署并生效，则贵我双方应于有效期限内确实履行合同所订的权利与义务。二、根据合同约定，贵方综合费及合同约定的其他费用：进场前节庆促销费2000元，垃圾清运费367元；2017年01月14日至2017年01月31日租金601136元，水电费3811.39元；2017年02月01日至2017年02月28日租金2179.17元，水电费2812.37元；2017年03月01日至2017年03月31日租金2101.95元，物管费14773.85元，水电费3712.17元；2017年04月01日至2017年04月31日粗金2419.47元，物管费4588,85元，水电费350482元；2017年05月01日至2017年05月31日租金2136.51元，物管费14773.85元，水电费3560,37元;2017年06月01日至2017年06月30日租金1621.80元，物管费14773.85元，水电费3414.73元；2017年07月01日至2017年07月31日租金1568.97元，物管费14773.85元，水电费2506.13元；2017年08月01日至2017年08月31日租金822,78元，物管费14773.85元；2017年09月01日至2017年09月30日租金929,97元，物管费14773.85元；2017年10月01日至2017年10月31日租金1764.54元，物管费14773.85元；截止2017年11月30日，以上费用总计164952.30元（壹拾陆万肆仟玖佰伍拾贰元叁角）。依租赁合同规定，贵方应付费用及款项逾期未付，我司可要求贵方承担未付款项的滞纳金，并得向贵方要求损失赔偿，滞纳金总计64751.09元。2017年7月31日，原告与被告唯腾公司签订《合同终止协议》，约定：经双方友好协商，双方确定于2017年7月31日终止双方签订的《租赁合同》（R160028L1)及与《租赁合同》相关的所有协议，甲、乙双方的租赁合同关系自行终止，乙方不承担违约责任。甲方同意乙方于合同终止之日起三日内完成撤场，甲方有权将《租赁合同》所涉区域另行出租，后续事宜双方协商解决。本协议一式贰份，经甲乙双方签字盖章后发生效力。被告唯腾公司及被告曹某某均签章。双方签订的ASOBIO场地交接确认单，记载：扬州京穗商业管理有限公司与唯腾商贸（上海）有限公司以及曹某某签订了《终止协议》，三方确认合同关系在2017年7月31日已经解除，现扬州京穗商业管理有限公司同意唯腾商贸（上海）有限公司及曹某某于2017年12月30日完成撤场工作，将承租区域内所属财务搬离京华城Rmall一楼1-203区域，如有剩余，则唯腾商贸（上海）有限公司以及曹某某自愿放弃所有权，由扬州京穗商业管理有限公司自行处置。被告唯腾公司及被告曹某某均签章。2018年1月12日，原告委托江苏仁方律师事务所提起本案诉讼并支付律师代理费63615元。被告唯腾公司向原告支付履约保证金10万元。2017年3月31日，被告唯腾公司向原告发出《商函》，记载：我司于2016年11月3日与贵司签订了补充协议，合同编号：R160028L1。自协议签订以来我司切实遵守协议的约定，履行了相应的合同条款。双方也本着友好协商的基本原则，多次协调解决了履约过程中的各种争议及问题。自1月14日装修竣工开业至今，已经接近3个月的时间，我方也于3月16日全部货品到位，整体面积打开营业，但是非常遗憾的是，截止今日我司仍未收的到贵司的第三笔装修补贴款共计人民币340000元（大写：叁拾肆万元整）。根据协议第三条第三款约定，我司装修竣工，货品到位后10天内，贵司需要向我司支付该笔款项，但截止今天已经超过最后付款时间多日。望贵司能妥善处理，尽快切实履行该项协议，先我司提出以下诉求：1.望贵司在三天内支付该笔款项，共计人民币340000元。2.在未收到贵司款项之前我司将暂时不会履行租赁合同上的约定付款条款。3.我司保留进一步提出诉求的权利。……。2017年4月26日，被告唯腾公司再次向原告发出《商函》，记载：我司于2016年11月3日与贵司签订了补充协议，合同编号：R160028L1。按照合同约定贵司应该早于2017年3月30日支付合同尾款共计340000元（大写：叁拾肆万元整）。我司在2017年3月31日发函向贵司提出诉求，但截止今日，我司仍未收到贵司的款项。贵司的行为已经造成了根本性违约，请贵司在收到本函后，于2017年5月1日前支付该笔款项，否则，我司将保留通过法律途径追究贵司违约责任的权利。……：1.尾款340000元的支付时间早于2017年5月1日；否则，我司除尾款外，同时将会向贵司所在的司法机构主张包括但不限于合同违约金170000元，逾期罚金35700元等。2.在贵司截止付清所欠款项之前，我司将不承担合同所约定的一切费用（包括但不限于物业管理费、扣点租金等）。3.截止贵司付清所欠款项之前，补充协议中所限定的合同期内不得在扬州的其他商场开设ASOBIO店铺不在受到协议条款的保护，如在此期间签订的租赁合同，我司不存在违约。4.我司将暂缓向该店补充货品，将店铺等级下调至C类店铺，减少运营人员支出等，直至贵司付钱所有款项。……。2017年5月28日，被告唯腾公司向原告发出《解约闭店通知书》，记载：……。开业至今已逾五个月，但贵司一直未支付合同约定款项，并寻找各种理由，借口不履行合同中的应尽义务；我司多次来函协商均没能得到解决！根据合同基本原则及契约精神，以及合同中相关的违约条款，我司现通知贵司以下事项：1.鉴于贵司的单方面违约及一再拖延履行协议义务，自贵司收到本通知书三个日历日后，我司于贵司签订的租赁合同及补充协议解约；在贵司结清所有款项后，我司将于隔日关闭该店铺。2.鉴于贵司的单方面违约，解约后三个工作日内，请贵司退还我司已经支付的合同保证金、装修保证金及其他相关费用共计人民币125000元。3.鉴于该店铺的装修工程，我司于第三方装修公司签订的装修合同，贵公司需要在三个工作日内支付装修差额及装修合同违约金共计人民币560000元整。4.鉴于该店铺为品牌店；我司于品牌公司签订的品牌加盟合同。贵公司需要在三个工作日内支付品牌加盟费及加盟合同违约金共计人民币450000元整。……。该通知书实际于2017年6月16日寄出。本案争议焦点是：1.原告要求被告唯腾公司支付或返还相关费用有无事实和法律依据。2.双方在履行合同过程中过错问题。3.被告曹某某是否承担本案连带责任。本院认为，原告与被告唯腾公司签订的《租赁合同》、《补充协议》（2016年11月5日及2017年3月15日）及《合同终止协议》，均系当事人真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，故合法有效，当事人均应按约全面履行。关于争议焦点一，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。1.租金。根据当事人陈述及相关证据，被告唯腾公司自正式营业时起未支付原告租金。根据合同约定，被告唯腾公司应支付原告租金为：2017年1月租金6012.36元（66804×9%）、2017年2月租金2179.17元（24213×9%）、2017年3月租金2101.95元（23355×9%）、2017年4月租金2419.47元（26883×9%）、2017年5月租金2136.51元（23739×9%）、2017年6月租金1621.8元（18020×9%）、2017年7月份1568.97元（17433×9%），前述租金总额为18040.23元。2.物业管理费。根据合同约定原告自2017年3月1日起至2018年3月31日计收被告唯腾公司物业管理费，月物业管理费14773.85元，被告实际撤场时间为2017年12月31日。经测算，被告唯腾公司欠原告租金3月份14773.85元、4月份4588.85元、5月份14773.85元、6月份14773.85元、7月份14773.85元，前述物业管理费总额为63684.25元。3.电费。根据合同约定，电费计算按照每度点1.1元标准计算，经测算，被告唯腾公司应付原告电费为：1月份3811.39元、2月份2812.37元、3月份3712.17元、4月份3504.82元、5月份3560.37元、6月份3414.73元、7月份2506.1289元，前述电费总额为23321.98元。被告认为电费已经支付部分，但未提供相应证据证实，故本院对被告抗辩意见不予采信。4.占有使用费。原被告协商终止合同履行时间为2017年7月31日，此时是否合同权利义务已经终止，但经双方协商将被告唯腾公司的撤场日期延迟至2017年12月31日，双方协商的意见中并未涉及使用费的计算，虽然双方合同权利义务已经终止，但是被告仍然使用原告场地，应依法应承担使用期间的占有使用费。关于占有使用费的数额可参照合同约定的计算占有使用费的方式计算，根据测算，按照被告唯腾公司的月经销总额计算，自2017年8月1日起至12月31日期间的实际占有使用费即租金与物业管理费总额为76571.1元。5.垃圾清运费。合同中明确约定了支付数额，且被告委托公司实际经营一个租赁年度左右，故原告主张垃圾清运费367元的请求，本院予以支持。6.通讯电话安装费、节庆促销费等，原告提供的证据仅有合同约定，但未有其他相应票据等证据印证，也未有其他相关活动的证据证实，两被告亦不予认可，故本院不予采纳。7.律师代理费。双方合同第10.4条约定了原告可能支出的诉讼费用和律师费用等，为本案诉讼，原告支出律师代理费63615元（律师事务所开具发票），经审查符合相关收费标准，故原告要求被告支付律师代理费有合同约定及法律依据，本院予以采纳。8.装修补贴款。原告实际支付了装修补贴款136万元，被告自2016年11月24日起计算租赁年度至2022年3月31日，而被告唯腾公司实际经营至2017年12月31日（期间被告唯腾公司依然向原告报告销售业绩），根据补充协议约定，被告在双方解除合同的情况下计算返还装修补贴款的计算方式计算，唯腾公司实际经营13个月零6天，即13.02月，被告唯腾公司应返还原告装修补贴款1083411.43元［136万×（1-13.02÷64.02）］。关于争议焦点二，本院认为，双方签订的《合同终止协议》约定，双方友好协商终止《租赁合同》及相关的所有协议，双方租赁关系自行终止，乙方即被告唯腾公司不承担违约责任。双方终止协议已经将双方的违约问题进行了约定，即被告唯腾公司在合同终止问题上不承担违约责任。故因合同终止所产生的违约责任，至少原告不得向被告追究。而且双方在终止协议上并未说明合同实际终止因素，而是双方友好协商的结果，故原告主张逾期付款违约金的请求，本院不予支持。对于占有使用费双方约定的占有使用计算实际是正常租金费用的两倍，本身含有违约处罚在内，故本院权衡本案双方利益，故酌定被告按照正常租金及物业管理费标准承担本案责任。被告抗辩认为原告未支付剩余的装修补贴款而拒付相关款项及主张原告违约在先的意见，本院亦不予采信。关于本案争议焦点三，本院认为，原告与被告唯腾公司在《租赁合同》8.1条款约定，本合同签订后，如乙方直接投资设立具备独立法人资格或不具备独立法人资格的经营主体（以下简称为设立的经营主体）利用区域从事经营活动，则自设立的经营主体取得营业执照之日起一个月内，乙方负责由设立的经营主体就本合同为乙方向甲方提供保证期间为二年的连带责任保证或由设立的经营主体与乙方成为本合同的共同承租人，否则，甲方有权解除本合同。原告与被告唯腾公司签订租赁合同时已经就经营活动中的责任承担进行了约定，后被告曹某某在《租赁合同》的附件《补充协议》中对《租赁合同》中的前述条款进一步落实，即原告同意被告曹某某作为被告唯腾公司的共同承租人，共同承租《租赁合同》及相关补充协议中所示的租赁区域。被告曹某某承诺：作为被告唯腾公司的区域共同承租人，与被告唯腾公司共同向原告承担连带责任，故被告曹某某应当依照约定承担本案连带责任。综上，原告的诉讼请求部分有事实和法律依据，本院予以部分支持。被告唯腾公司已经支付的履约保证金10万元，依法应在被告唯腾公司所欠原告款项中扣除。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第第九十一条第二项、第九十七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告唯腾商贸（上海）有限公司应于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告扬州京穗商业管理有限公司租金18040.23元、物业管理费63684.25元、电费23321.98元、占有使用费76571.1元、垃圾清运费367元，合计人民币181984.56元；二、被告唯腾商贸（上海）有限公司应于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告扬州京穗商业管理有限公司律师代理费63615元；三、被告唯腾商贸（上海）有限公司应于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告扬州京穗商业管理有限公司装修补贴款1083411.43元；上述被告唯腾商贸（上海）有限公司所欠款项扣除已经支付的10万元履约保证金后，尚应支付总额为人民币1229010.99元。四、被告曹某某对上述三项欠款并扣除履约保证金后的款项承担连带责任；五、驳回原告扬州京穗商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法力第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16823元，诉讼保全费5000元，合计21823元，由原告扬州京穗商业管理有限公司负担1823元，被告唯腾商贸（上海）有限公司、被告曹某某共同负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  徐小年人民陪审员  刘 勇人民陪审员  崔赐彬二〇一九年三月二十八日法官 助理  张佳佳书 记 员  刘苏培