浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终9977号 上诉人（原审被告）：杭州陆羽山庄有限公司，住所地杭州市余杭区径山镇双溪村。 法定代表人：翁跃康，董事长。 委托诉讼代理人：俞杰栋、倪春霞，浙江京衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州余杭百健医疗综合门诊部有限公司，住所地杭州市余杭区径山镇双溪村大竹园18号。 法定代表人：黄姣晨，执行董事。 委托诉讼代理人：张媚婷，女，1972年9月26日出生，汉族，住浙江省瑞安市，系公司员工。 委托诉讼代理人：江志钢，浙江天富律师事务所律师。 上诉人杭州陆羽山庄有限公司(以下简称陆羽公司)因与被上诉人杭州余杭百健医疗综合门诊部有限公司（以下简称百健公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服余杭区人民法院（2018）浙0110民初9468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年1月8日，陆羽公司将其所有的位于杭州市余杭区径山镇双溪村大竹园18号房屋设立抵押权，抵押权人为北京银行股份有限公司杭州分行。2013年4月26日，陆羽公司将其所有的房屋再次设立抵押权，抵押权人为北京银行股份有限公司杭州分行。2014年6月28日，百健公司、陆羽公司签订《物业租赁合同》一份，约定：一、出租物业的情况：1-1、本物业是由陆羽公司兴建，坐落在杭州陆羽山庄度假酒店内。陆羽公司出租给百健公司的物业房间，建筑面积1135平方米；1-2、陆羽公司保证其拥有的上述物业的所有权，并有全部的法定权利、权限和能力签署本合同和承担本租赁合同所保证的权利和义务；二、租赁用途：2-1、租赁用于开设健康体疗中心，设备投资资金在2000万元以上，经营范围为健康体检、养生等；三、租赁期限和入住日期：3-1、除非百健公司、陆羽公司按本合同约定提前终止本合同，本合同所约定的物业租赁期限为十年。实际租赁期：自2013年10月1日起至2023年9月30日止。（物业交付日2013年10月1日，免租期3个月）；四、租金、支付方式和免租期：4-1、第1-3年每年租金为330000元，从2014年1月1日开始计算；4-2、前三年不递增，第四年开始每年递增幅度为前一年度6%；4-3、租金、物业管理费不包括水、电、煤气、通讯、网络费等其他费用；4-4、百健公司按每半年度向陆羽公司支付一次租金。免租期结束前7天内，百健公司向陆羽公司交纳首个半年度租金，7月1日前7天内向陆羽公司支付下一个半年度租金，以后每年的6月25日、12月25日向陆羽公司支付半年度租金。陆羽公司应在百健公司支付租金时间向百健公司提供有效凭证，逾期支付的，每逾期一日，百健公司需按逾期交纳额的0.3%向陆羽公司支付违约金；4-5、陆羽公司同意给予百健公司从本合同约定之物业交付之日2013年10月1日到2013年12月30日期间的免租待遇。租金从2014年1月1日起正式开始计算；五、保证金和其他费用：5-1、百健公司、陆羽公司约定，本合同签订后7个工作日内，百健公司应向陆羽公司支付物业租赁保证金100000元，租赁关系终止时，陆羽公司在核对无误后7日内将保证金或扣除百健公司拖欠的款项后其余款无息返还给百健公司；十、合同解除：10-1、在租赁期内，因重大事项影响该物业继续租赁的，经双方协商一致，可以提前终止本合同，但必须签订《提前终止合同协议书》，按协议约定处置相关事宜；10-2、租赁期内，百健公司、陆羽公司双方未征得对方同意不得单方面解除本合同；10-4、有下列情形之一的，如果双方有争议的，应通过协商或者司法途径解决，陆羽公司拒不执行司法判决的，陆羽公司有权单方通知解除合同并向百健公司提供管理服务及市政设施服务。（一）百健公司逾期不支付租金、物业管理费货其他本合同项下百健公司应缴费用超过30天的；（二）利用承租物业从事非法活动的；（三）故意损坏承租物业但尚未达到不可恢复程度的；（四）超范围经营以及未办理营业执照、税务登记等手续而擅自经营，经陆羽公司书面指出后超过1个月未着手改正的；十二、违约责任：12-1、租赁期间，百健公司非因本合同规定的情况单方擅自解除本合同，应按该租赁年度未履行期间天数的2倍的租金向对方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方损失的，还应负责赔偿；12-2、租赁期间，陆羽公司非因本合同规定的情况单方擅自解除本合同，应按该租赁年度未履行期间天数的2倍的租金向对方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方损失的，还应负责赔偿。双方还对其他事项进行约定。合同签订后，百健公司、陆羽公司双方按照合同约定履行权利义务。该院在执行以陆羽公司为被执行人，北京银行股份有限公司杭州分行为实现抵押债务而作为申请人的金融借款合同纠纷案件中，于2016年11月30日作出（2016）浙0110执6280号执行裁定，裁定拍卖包括本案租赁物在内的陆羽公司的资产。2016年12月27日，包括本案租赁物在内的资产在淘宝网司法拍卖网络平台以人民币265000000元拍卖成交，买受人为浙商银行股份有限公司，浙商银行股份有限公司支付完毕全部拍卖价款后，该院于2017年1月17日作出（2016）浙0110执6280号之一执行裁定，裁定包括本案租赁物在内的上述资产归浙商银行股份有限公司所有，后该院通知百健公司腾退租赁物，百健公司对该院执行不服，以百健公司享有优先购买权，如百健公司不购买，租赁合同对买受人继续有效为由，提出执行异议，被依法驳回。百健公司申请杭州市中级人民法院复议，被驳回复议申请。2018年6月8日，百健公司诉至该院。 另查明，2018年5月8日，经百健公司申请及该院按司法程序委托，评估机构杭州金孚资产评估有限公司出具房屋装修装饰损失价值资产评估报告书一份，载明房屋装修装饰损失价值评估值为1149371.38元。 百健公司一审诉讼请求为：1、判令陆羽公司返还百健公司租赁保证金10万元；2、判令陆羽公司向百健公司支付因单方擅自解除合同的违约金518087元（租赁年度未履行期间天数的2倍租金，自2018年4月16日开始至2018年12月31日止，按年租金370788元计算）；3、判令陆羽公司赔偿百健公司自2018年4月16日开始至2023年9月30日止的剩余租赁期内装饰装修残值损失1149371.38元；4、判令陆羽公司赔偿百健公司搬迁和停业损失130万元（停业期间计算5个月）；5、判令陆羽公司承担本案诉讼费及鉴定费用。 原审法院认为：百健公司、陆羽公司签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，该院予以确认。该院归纳本案争议焦点如下：⑴《物业租赁合同》的解除时间。根据《物业租赁合同》约定，在租赁期内，百健公司、陆羽公司不能单方解除合同，故百健公司陈述的因陆羽公司单方解除合同而导致合同解除是不成立的，真正导致合同解除的原因系因陆羽公司先后于2013年1月8日及4月26日在涉案租赁物中为北京银行杭州分行设立抵押权，而《物业租赁合同》于2014年6月28日签订，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权，后因陆羽公司的原因不能偿还金融债务，北京银行杭州分行作为抵押权人依法向法院起诉实现其抵押债权，该院于2017年1月17日作出（2016）浙0110执6280号之一执行裁定，裁定包括本案租赁物在内的上述资产归买受人浙商银行股份有限公司所有，百健公司于2018年4月15日撤离，致使百健公司租赁标的物的合同目的不能继续实现，故该院认定《物业租赁合同》于2017年1月17日解除。⑵陆羽公司对于百健公司的损失是否存在违约。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。庭审中，陆羽公司自认仅为口头告知，并未提供书面告知的相应充分证据，且租赁合同中未载明设有抵押情况，陆羽公司保证其拥有的涉案物业的所有权，并有全部的法定权利、权限和能力签订本合同和承担本租赁合同所保证的权利和义务。结合上述（1），因陆羽公司的原因致使百健公司的合同目的不能继续实现，故该院认定对百健公司的损失陆羽公司应承担违约责任，赔偿损失。⑶百健公司损失的范围。①保证金100000元，陆羽公司自认收到百健公司的交付的保证金100000元，但根据合同约定，该保证金涉及水、电、煤气、通讯、网络费、物业费等，百健公司交还陆羽公司物业后，拖欠陆羽公司的款项经双方核对后，直接在保证金中扣除。庭审中，陆羽公司称百健公司尚欠租金20余万元，要求在保证金中抵销，百健公司承认尚欠陆羽公司租金未付清，但不认可该数额，双方对数额不能确定，陆羽公司也未提出反诉，故该院在本案中不予处理，双方可另行处理；②违约金，因陆羽公司违约，致使百健公司原本约定租赁十年的占有使用物业经营的合同目的不能继续实现，合同因陆羽公司单方原因提前解除，根据约定，陆羽公司应支付租赁年度未履行期间天数的2倍租金，故对百健公司提出的2018年4月16日后的违约金损失，该院予以支持；③装修损失1149371.38元，系因陆羽公司违约，百健公司不能继续占有使用租赁物造成的损失，且经法定程序由司法鉴定机构作出的评估数值，陆羽公司无相反的证据予以否定，故对该项诉讼请求，该院予以支持；④搬迁及停业损失，因百健公司并未提供相应的证据予以证明，且陆羽公司承担违约金，可弥补一定的损失，故对该请求该院不予支持。综上，对百健公司诉讼请求中的合理部分，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、陆羽公司支付百健公司违约金518087元，限于判决生效后十日付清；二、陆羽公司支付百健公司房屋装饰装修损失价值1149371.38元，限于判决生效后十日付清；三、陆羽公司支付百健公司因本次诉讼支出的评估费10700元，限于判决生效后十日付清；四、驳回百健公司的其他诉讼请求。如陆羽公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费31340元，减半收15670元，由百健公司负担7152元，由陆羽公司负担8518元。 宣判后，陆羽公司不服，向本院提起上诉称：陆羽公司已经书面告知百健公司案涉租赁标的物存在抵押的事实，百健公司知晓且接受该权利瑕疵，抵押权实现造成百健公司的损失，由百健公司自己承担。首先，陆羽公司告知的方式是书面告知。陆羽公司在百健公司设立法人主体之前，就向百健公司书面交付了租赁标的物的产权证。产权证上记载了抵押情况。其次，百健公司实际知晓标的物的抵押情况。第三、百健公司以其行为明示接受了标的物设有抵押的事实。综上，陆羽公司既没有刻意隐瞒案涉租赁物存在抵押的事实，而是向百健公司提交了载有案涉租赁标的物存在抵押的书面产权证明用于设立公司，陆羽公司没有过错也没有违约，不应当承担违约责任和损失赔偿责任。请求：撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回陆羽公司的全部诉讼请求。 被上诉人百健公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。双方在租赁合同中明确约定，陆羽公司保证其拥有案涉标的物的所有权，并有全部的法定权利、权限和能力签署案涉租赁合同和承担合同所保证的权利和义务。合同还约定，在租赁期限内，如果陆羽公司将财产所有权转移给第三方时，百健公司享有优先购买权，如百健公司不购买的，本租赁合同对新的财产所有方继续有效。合同约定内容表明陆羽公司隐瞒了相关抵押事实。请求驳回百健公司的上诉，维持原判。 二审中，上诉人陆羽公司向本院提交了百健公司医疗机构申请与审批的相关材料，欲证明陆羽公司履行了书面告知百健公司案涉租赁标的物在出租时已经设有抵押的告知义务。百健公司对该证据的真实性无异议，关联性有异议。本院经审查认为，该证据表明百健公司在2014年7月28日办理设置医疗机构申请手续时已经获得案涉标的物的产权证，产权证上明确记载了抵押事项，故该证据对其证明对象有证明力。 被上诉人百健公司未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审查明事实基本一致，本院另查明：陆羽公司与百健公司签订的《物业租赁合同》落款日期是2014年6月28日，该合同第8-2条约定，在租赁期内，如果陆羽公司将财产所有权转移给第三方时，百健公司有优先购买权，如百健公司不购买的，本租赁合同对新的财产所有方继续有效。 本院认为:抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。结合本院二审查明的事实，陆羽公司作为出租人在租赁合同签订前已将租赁房屋的产权证提供给百健公司，应视为陆羽公司已经履行书面告知抵押事实的义务。但是，即便是抵押在先的租赁房屋，百健公司作为承租人也享有优先购买权，陆羽公司委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知百健公司。陆羽公司在双方租赁合同尚未到期，也无生效法律文书已经确定租赁合同解除的情况下，未履行上述通知义务，侵害了百健公司的优先购买权，导致案涉租赁房屋被第三人购买后百健公司无法继续租赁使用，故应认定系陆羽公司单方原因导致合同提前终止，陆羽公司构成违约。当事人一方的违约行为给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原审法院判令陆羽公司向百健公司支付违约金和房屋装修损失符合上述法律规定。综上，陆羽公司的上诉请求不成立，原审判决实体处理结果并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19903元，由上诉人杭州陆羽山庄有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一九年三月十四日 书记员  赖雪珂