四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初7156号 原告：黄大洋，男，1988年9月6日出生，汉族，住成都市新都区。 原告：马蜀毓，女，1987年6月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 二原告共同委托诉讼代理人：钟光毅，四川舟达律师事务所律师。 被告：兰义华，女，1956年10月3日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：徐斌，四川君益律师事务所律师。 原告黄大洋、马蜀毓与被告兰义华恢复原状纠纷一案,本院于2018年8月6日受理后，依法由审判员陈永珑独任审判，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告黄大洋、马蜀毓及其委托诉讼代理人钟光毅到庭参加诉讼，被告兰义华委托诉讼代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄大洋、马蜀毓向本院提出如下诉讼请求：1.判令兰义华立即拆除在蜀龙大道南段777号4栋2单元1层1号其房后绿地上搭建的亭台、阳光棚、廊亭和围墙封堵物；2.本案诉讼费用由兰义华承担。事实与理由：二原告为蜀龙大道南段777号4栋2单元2层1号的业主，兰义华为同一单元1层1号的业主。兰义华陆续在其房后的绿地上搭建各种建筑，包括深挖1.5米建造水池，在水池中建造水泥柱并修建大型亭台，建造阳光棚、廊亭，封堵围墙等，工程浩大十分显目。兰义华的行为严重改变了绿地的外观和用途，妨碍了二原告房屋的视野、采光，其搭建物所造成的光辐射等问题也给二原告造成了困扰。为此，二原告多次向小区物业、社区等部门反映，但经相关部门多次制止，被告均拒不拆除。为维护二原告的自身利益，特提起诉讼，请求判如所请。 兰义华辩称，其在自己的物权范围内的装修行为并未对二原告的物权造成任何损害，二原告要求恢复原状的区域为兰义华因购房所取得的专有使用权的庭院，二原告在购房时已放弃其权利的主张；根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国物权法》相邻权规定，兰义华的装饰修建行为，并未造成二原告通风、采光、通行受损，应驳回其诉讼请求。 本院根据庭审举证、质证、认证的有效证据，结合各方当事人的陈述，查明下列事实： 黄大洋、马蜀毓系成都市新都区三河街道蜀龙大道南段777号4栋2单元2层1号佳乐国际城小区业主，兰义华系该小区4栋2单元1层1号业主，双方为同一单元上下楼邻居关系。兰义华所购买的房屋位于一楼，享有屋后部分花园的使用权。2016年，兰义华开始对其房屋进行装修，同时对其房后花园进行改造，改造内容包括：1.拆除部分围墙，将其由铁栅栏半开放结构改建为砖墙封闭结构；2.将园内草坪改建为水池，并在水池上建造六角形亭子（高度超过4米，亭子顶端超过二楼窗台水平线）；3.搭建廊桥；4.在屋檐搭建玻璃雨棚。黄大洋、马蜀毓因不赞同兰义华对花园的改造行为，与兰义华进行协商，协商无果提起本次诉讼。 另查明： 一、黄大洋、马蜀毓以及兰义华购买房屋时，均与开发商成都市佳乐房地产开发有限公司签订了《佳乐国际城商品房买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《佳乐国际城商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。其中《补充协议》第十三条第三款约定：“依照本项目实际，买受人所购买商品房除具备所有权证证载面积空间外，还可能存在不计入面积的私享空间。私享空间的形成可以是依据建筑形态自然区分而具备（如顶层尖塔部分为顶层业主之私享空间），也可以是经区隔后形成（如负一层花园、一层花园）。买受人对其他购买附带私享空间的业主的专有使用权不持异议并不主张任何权利，买受人不可撤销的放弃对此的所有权利。私享空间的具体形态可能包括：花园、露台、阳台、庭院、采光天井等，出卖人无需对此作出具体穷尽界定亦无须具体对是否计入/部分计入所有权面积进行列举。具体均以交付时现状和所有权证登记为准即可。”第十三条第五款约定：“私享空间归房屋的买受人专有使用，其形状和样态和面积和分割方式等相关情况均以交付时的现状为准。该部分交付使用后所产生的维修、维护费用由使用的业主自行承担。买受人不得改变其外观、形状、分隔方式、结构及用途，并遵守相关法律、法规及物业服务公司的规定……不得搭建任何形式的建筑物、构筑物及私自移动、损坏花园内种植的植物，不得对土壤进行硬化处理，不得挖掘、不得扩张区域。出卖人交付所称花园部分时，无需覆土绿化种植，由买受人合理选择植物自行种植。” 作为上述合同附件的《佳乐国际城临时管理规约》（以下简称《临时管理规约》）第十条第二款约定“本物业的禁止行为：2.在房屋建筑的外墙、露台等非封闭空间上安装遮阳光板、雨棚、防盗门、拉闸门、亭子、阳光房等其他构筑物、构筑物，封闭阳台，擅自加高分户栏杆，改变私享空间的区隔，不按建筑物设计预留的位置安装空调外机、不进行冷凝水集中收集处理。” 二、兰义华（乙方，业主）在2015年7月26日，与该小区前期物业管理企业四川佳乐物业服务有限公司成都分公司（甲方，物业企业，以下简称佳乐物业成都分公司）以及案外人向拥军（丙方，装修方）签订《佳乐国际城装饰装修管理服务协议》一份，该协议约定：乙方和丙方承诺已仔细阅读并同意遵守《业主手册》、前期物业服务合同、临时规约中关于房屋使用维护和装修装饰管理的各项内容。兰义华于同日向佳乐物业成都分公司进行装修申报，填写了《佳乐国际城装饰装修申报表》，该申报表上并无花园改造内容，但一同提交的设计效果图上，描绘有花园改建现状的图样。2016年5月16日，佳乐物业成都分公司向兰义华颁发《佳乐国际房屋装饰装修入场证》上，载明的装修项目为：地砖、水电局部改动、吊顶、二次防水。 三、双方当事人均认可，兰义华改造的房后花园，为兰义华购买房屋时附赠的“私享空间”。2017年11月11日，案外人曹丽佳（兰义华亲属）与马蜀毓签订《搭建协议》一份：双方友好协商同意兰义华搭建阳光棚，佳乐物业成都分公司在该协议上加盖了“佳乐国际城客户服务中心”的签章。2018年5月20日，佳乐物业成都分公司向兰义华发出《装修装饰违约整改通知》，以兰义华“侵占公区绿化带，严重违反建设部110号文件《住宅装饰装修管理办法》和《成都市房屋使用安全管理条例》”为由，要求其“立即停工、恢复原貌，三天之内完成”。曹丽佳在该通知上署名并签字“知道情况”。但兰义华仍然按照其装修方案进行装修，本案审理过程中，其已经完成了所有的装修项目。 四、佳乐国际城小区自交房至今，并未成立业主委员会。 上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《临时管理规约》、《装修装饰违约整改通知》、《佳乐国际城装饰装修管理服务协议》、及双方当事人的当庭陈述，本案庭审笔录在卷为证。 本院认为，兰义华改造的房后花园虽然属于其购买房屋时《房屋买卖合同》中约定附赠的“私享空间”，但该“私享空间”的土地使用权仍然归为整个小区业主共同共有，从外观上看，该“私享空间”在屋外，为半封闭形式，与小区整体绿化不可分割，故兰义华对该“私享空间”仅享有有限的使用权，这在《房屋买卖合同》、《补充协议》中具有约定：“买受人不得改变其外观、形状、分隔方式、结构及用途”；其也“不得搭建任何形式的建筑物、构筑物”；其仅能“合理选择植物自行种植”。同时《中华人民共和国物权法》第七十三条也有规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”直至本案庭审辩论结束时，兰义华仍未提供证据证明其对花园的改建已经取得相关行政部门的规划许可，佳乐物业成都分公司向兰义华颁发《佳乐国际房屋装饰装修入场证》上也并不包含花园改建项目，故根据《物业管理条例》第五十条“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”的规定，兰义华改建花园的行为，违反法律、法规的规定，未取得有关行政部门的许可，也违反合同约定，未取得开发商、物业公司的同意。针对兰义华改建花园的行为，开发商、物业管理企业可以依据各自合同约定向兰义华主张，小区业主大会或业主委员会也可以根据《中华人民共和国物权法》的相关规定行使小区公共管理权，行政管理部门也可以行使行政执法权。但本案中，该小区并未成立业主大会，物业管理企业也仅在兰义华修建花园的过程中出具了《装修装饰违约整改通知》，但其整改意见并未得到执行，该住户的花园已经建成，而行政管理部门也未对此作出具体的行政行为。故本案的争议焦点，一是黄大洋、马蜀毓是否有权提起本次诉讼；二是本案应当如何处理。 《中华人民共和国物权法》第八十三条对业主义务做了如下规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”本案中，黄大洋、马蜀毓为二楼住户，兰义华为一楼住户，兰义华改建后的花园样式，在其园内观看的确较改建前美观，视觉效果也较为赏心悦目，一定程度上提升了该住户的居住品质，但在该花园外平视及楼上俯视观看，该花园样式则与该小区的整体绿化风格不符，封闭式围墙及亭子在视觉上均显得比较突兀，一定程度上降低了该小区的品质，且亭子高度超过二楼窗台，事实上一定程度地影响了二楼居住的黄大洋、马蜀毓的视觉效果及观景感受，客观上一定程度地降低了黄大洋、马蜀毓的体验感受及居住品质，因此本院认为兰义华的改建行为不仅侵犯了整个小区业主的公共利益，同时还侵犯了黄大洋、马蜀毓的合法权益，故黄大洋、马蜀毓的起诉符合《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定。 至于本案的处理，因兰义华对于花园的改建均未获得有关行政部门的规划许可，也未得到物业公司的同意，其改建行为具有过错，且其改建行为一定程度上侵犯了黄大洋、马蜀毓合法权益，并最终导致黄大洋、马蜀毓的利益受损，但因其改建物中仅有阳光棚的搭建得到了马蜀毓的同意，故本院对于黄大洋、马蜀毓提出的诉讼请求中，仅不支持拆除阳光棚的请求，其余诉讼请求依法应予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告兰义华于本判决生效后十日内，拆除位于成都市新都区三河街道蜀龙大道南段佳乐国际城小区777号4栋2单元1层1号兰义华所有的房屋屋后花园搭建的亭台、廊亭和围墙封堵物，并恢复该花园的原状，恢复后的状况应符合该小区绿化的整体风格； 二、驳回原告黄大洋、马蜀毓的其他诉讼请求。 案件受理费100元（已减半收取），由原告黄大洋、马蜀毓自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈永珑 二〇一九年三月四日 书记员  魏瑞廷