广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初194号原告：东莞银行股份有限公司清远分行，住所地：清远市新城区锦霞路6号万基金海湾豪庭A区7座35号商铺及5、7座二、三层。负责人：黄志伟，该分行行长。委托诉讼代理人：薛蕙蕙，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁苑冰，广东大观律师事务所实习律师。被告：张惠洪，男，1972年10月6日出生，汉族，住清远市清新区，被告：黎锐玲，女，1973年4月20日出生，汉族，住清远市清新区，原告东莞银行股份有限公司清远分行与被告张惠洪、黎锐玲金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞银行股份有限公司清远分行的委托诉讼代理人薛蕙蕙、梁苑冰到庭参加诉讼。被告张惠洪、黎锐玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告东莞银行股份有限公司清远分行向本院提出诉讼请求：一、被告张惠洪立即归还借款本金720140.01元及利息、罚息、复息（利息、本金罚息、利息、复息均按《楼宇按揭抵押贷款合同》的约定计算至实际偿清之日止，截止2018年12月13日，利息为13683.46元，罚息777.74元，复息215.3元，本息合共734816.6元）；二、被告张惠洪向原告支付违约金116000元；三、被告张惠洪承担本案律师费29900元；四、被告黎锐玲对第一、第二、第三项诉讼请求在担保范围内承担连带保证责任；五、原告在上述债权范围内对张惠洪名下位于清远市××人民××号美吉特华南装饰商贸中心一区一幢1层1161号、1162号、1163号以及1165号（房地产权证号分别为：粤房地产权证清字第××号、粤房地产权证清字第××号、粤房地产权证清字第××号、粤房地产权证清字第××号）有抵押权，就该房屋折价或以拍卖、变卖的所得价款享有优先受偿权；六、两被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实和理由：2013年11月20日，原告和被告张惠洪签订《楼宇按揭抵押贷款合同》（下称“贷款合同”），约定张惠洪向原告借款1160000元，用于支付其购买清远市××人民××号美吉特华南装饰商贸中心一区一幢1层1161号（证号：粤房地产权证清字第××号）、1162号（证号：粤房地产权证清字第××号）、1163号（证号：粤房地产权证清字第××号）以及1165号（证号：粤房地产权证清字第××号）四间商铺的房款。贷款期限自2013年11月20日至2023年11月20日。利率为可调整利率，即在贷款基准利率基础上上浮20%。同时，张惠洪自愿以上述四套商铺提供抵押担保，并已依法办理抵押物登记。同日，原告与被告黎锐玲签订《最高额保证合同》，约定黎锐玲为张惠洪向原告借款1160000元的本案贷款合同提供最高额保证担保，保证方式为不可撤销的连带责任保证，并约定担保范围。贷款合同签订后，原告于2013年12月5日按约向张惠洪发放贷款1160000元。自2018年8月开始，被告张惠洪出现逾期还款情况，经原告多次电话及微信催收，被告张惠洪仅归还部分欠款。根据贷款合同第七条第二点及第四点要求，被告逾期还款的，原告有权在同期贷款利率上加收50%罚息，逾期支付利息的，自次日起计收复利。截至2018年12月13日，张惠洪已累计5期逾期还款，逾期本金45999.46元，拖欠利息13683.46，罚息777.74元，复息215.3元。为收回上述欠款本息，原告与广东大观律师事务所签订了《委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼，双方约定律师费29900元，该费用已支付。被告张惠洪不按照合同约定按时足额偿还贷款本息已构成违约，根据贷款合同第五十九条的规定，原告按约有权解除合同，一次性收回贷款本金720140.01元及利息、罚息、复利，以贷款本金的10%为标准收取违约金即116000元，要求被告黎锐玲就被告张惠洪的上述债务承担连带保证责任，同时要求对张惠洪用以抵押担保的四套商铺在担保范围内优先受偿。综上所述，原告在多次催收贷款无果的情况下特此起诉至贵院，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求，保障原告的合法权益。被告张惠洪、黎锐玲没有作出答辩。本院经审理查明，2013年11月20日，被告张惠洪（借款人、抵押人）、原告（贷款人，抵押权人）以及案外人（保证人）清远永泰投资发展有限公司签订一份《楼宇按揭抵押贷款合同》。双方约定，借款人因购买位于清远市××人民××号美吉特华南装饰商贸中心一区一幢1层1161号、1162号、1163号以及1165号房屋而向贷款人借款1160000元；借款利率执行调整利率，在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率的水平上上浮10%，贷款期限从2013年11月20日起至2023年11月20日止，实际贷款期限、贷款放款日、贷款金额、贷款利率等信息以本合同项下贷款借据为准；贷款采用按月等额本息还款法归还；借款人应在每月还款日2号前将应还款项足额存入相应还款账户中，如借款人未能按照合同约定日期、金额偿还贷款，逾期贷款在逾期期间按照届时适用的贷款利率水平上加收50%罚息；贷款利息自贷款转存到借款人账户之日起计算，本合同项下的贷款按日计息，如借款人不能按期付息，则自次日起计收复利；如借款人不按本合同约定按时足额偿还贷款本息或其他应付款项等出现违约情形，贷款人有权采取一种或多种违约救济措施：宣布已经发放贷款提起到期并要求借款人一次性偿还借款本息、相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，违约金为贷款本金的10%，贷款人有权处置抵押物……；贷款人因实现本合同项下债权和抵押权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等由借款人负担。双方还约定，借款人自愿将位于清远市××人民××号美吉特华南装饰商贸中心一区一幢1层1161号、1162号、1163号以及1165号房屋为本合同项下债权提供抵押担保，担保范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费等）。合同还对其他方面作了详细约定。当日，原告（乙方、债权人）与被告黎锐玲（甲方、保证人）签订一份《最高额保证合同》。合同约定，甲方愿意为乙方与张惠洪签订一系列融资文件所形成的债务提供最高额保证担保，甲方所担保的债权自2013年11月20日至2025年11月20日期间在1160000元最高余额范围内承担连带责任保证；担保范围包括主合同项下的债权本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）；若发生法律、法规规定或主合同约定的事项，导致贷款人宣布主合同提前到期的，保证期限从贷款人确定的主债务提前到期之日后两年；贷款人主债权存在有物的担保，不论该物的担保是由主合同债务人提供还是由第三人提供，贷款人有权要求保证人先承担保证责任或要求保证人与物的担保人同时履行担保责任，保证人承诺不因此而提出抗辩……。签订上述合同后，被告张惠洪协助原告东莞银行股份有限公司清远分行办理了权属被告张惠洪所有的位于清远市××人民××号美吉特华南装饰商贸中心一区一幢1层1161号、1162号、1163号以及1165号房屋的抵押登记，登记他项权利人为原告东莞银行股份有限公司清远分行，登记的债权数额均为290000元。2013年12月5日，原告为被告张惠洪开立贷款账户并将贷款1160000元划入被告张惠洪指定的收款人清远永泰投资发展有限公司开设的银行账户。被告张惠洪在原告出具的《个人贷款借据》上以借款人名义签名按捺。《个人贷款借据》载明，借款期限从2013年12月5日至2023年12月5日。借款发放后，被告张惠洪起初每月均能按时足额偿还借款，但从2017年2月2日起，开始逾期还款。截至2019年3月12日止，被告张惠洪拖欠累计已到期本金75218.62元，利息23450.62元，罚息2068.39元，复利611.26元，贷款余额720140.01元，本息合计746270.28元。原告为了实现债权委托了广东大观律师事务所处理涉案诉讼事宜而支付律师费29900元，经查，该收费的计收并未超出行政机关指导性收费标准范围。本院认为，原告与被告张惠洪签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》以及原告与被告黎锐玲签订的《最高额保证合同》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并生效，对各方具有法律约束力。原告已按约定向被告张惠洪发放了贷款1160000元，被告张惠洪应恪守诚信，每月如期足额归还借款本息。但从2017年2月2日，被告张惠洪开始逾期还款。原告向被告张惠洪依法提起诉讼后，被告张惠洪也未能在合理期限内清偿本息，其行为已构成违约，原告要求解除与被告张惠洪签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》以及一次性清偿借款本金、相应利息、罚息、违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。截至2019年3月12日止，被告张惠洪拖欠累计已到期本金75218.62元，利息23450.62元，罚息2068.39元，复利611.26元，贷款余额720140.01元，本息合计746270.28元。违约金依约按贷款金额的10%计算为116000元。依照《楼宇按揭抵押贷款合同》约定，原告为实现债权而支付律师费等费用应由被告负担。原告委托律师处理涉案诉讼并实际支付律师费29900元，该费用应依约由被告张惠洪负担。现原告要求被告赔偿律师费29900元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。被告黎锐玲以保证人身份签订了《最高额保证合同》，承诺对在2013年11月20日至2025年11月20日期间形成的债权在1160000元最高余额范围内承担连带保证责任，保证期限从贷款人宣布主合同提前到期之日起后两年。原告于2019年1月8日以诉讼方式要求被告张惠洪归还借款本金720140.01元及利息、违约金116000元以及一并要求被告黎锐玲对涉案债权承担连带保证责任。无论是原告主张的债权数额或是主张其承担保证责任的时间，均在上述约定的最高债权余额范围、保证期限之内，故此被告黎锐玲应承担连带保证责任。本院对原告该项主张，亦予以支持。被告张惠洪自愿将位于清远市××人民××号美吉特华南装饰商贸中心一区一幢1层1161号、1162号、1163号以及1165号房屋为涉案借款提供抵押担保，并办理了抵押权登记，抵押权依法设立。现因被告张惠洪未能清偿借款本息符合实现抵押权的约定情形，原告可在拖欠借款本金720140.01元、违约金116000元、利息、罚息、复利以及律师费29900元的范围内对上述4套房屋就折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。根据抵押登记的债权数额情况，原告的上述债权，可在本金180035元及其违约金29000元、利息、罚息、复利以及律师费7475元范围内对位于清远市××人民××号美吉特华南装饰商贸中心一区一幢1层1161号房屋享有优先受偿权；可在本金180035元及其违约金29000元、利息、罚息、复利以及律师费7475元范围内对1162号房屋享有优先受偿权；可在本金180035元及其违约金29000元、利息、罚息、复利以及律师费7475元范围内对1163号房屋享有优先受偿权；可在本金180035元及其违约金29000元、利息、罚息、复利以及律师费7475元范围内对1165号房屋享有优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告东莞银行股份有限公司清远分行与被告张惠洪于2013年11月20日签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》；二、被告张惠洪于本判决生效之日起10日内归还原告东莞银行股份有限公司清远分行借款本金720140.01元及相应利息、罚息、复利（截至2019年3月12日止，利息23450.62元，罚息2068.39元，复利611.26元；从2019年3月13日起的利息、罚息、复利按合同约定计至还清之日止）；三、被告张惠洪于本判决生效之日起10日内向原告东莞银行股份有限公司清远分行支付违约金116000元；四、被告张惠洪于本判决生效之日起10日内向原告东莞银行股份有限公司清远分行赔偿律师费29900元；五、被告黎锐玲对本判决第二项、第三项、第四项确定的借款本息、违约金以及律师费承担连带保证责任；六、确认原告东莞银行股份有限公司清远分行就本判决第二项、第三项、第四项确定的债权，在被告张惠洪提供抵押的位于清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰商贸中心一区一幢1层1161号房屋价值范围内，对欠款180035元及其违约金29000元、利息、罚息、复利以及律师费7475元享有优先受偿权；七、确认原告东莞银行股份有限公司清远分行就本判决第二项、第三项、第四项确定的债权，在被告张惠洪提供抵押的位于清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰商贸中心一区一幢1层1162号房屋价值范围内，对欠款180035元及其违约金29000元、利息、罚息、复利以及律师费7475元享有优先受偿权；八、确认原告东莞银行股份有限公司清远分行就本判决第二项、第三项、第四项确定的债权，在被告张惠洪提供抵押的位于清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰商贸中心一区一幢1层1163号房屋价值范围内，对欠款180035元及其违约金29000元、利息、罚息、复利以及律师费7475元享有优先受偿权；九、确认原告东莞银行股份有限公司清远分行就本判决第二项、第三项、第四项确定的债权，在被告张惠洪提供抵押的位于清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰商贸中心一区一幢1层1165号房屋价值范围内，对欠款180035元及其违约金29000元、利息、罚息、复利以及律师费7475元享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6304元，财产保全费4923元，合共11227元，由被告张惠洪、黎锐玲负担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于清远市中级人民法院。审判员  盘润畴二〇一九年三月十九日书记员  林婉媚附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。