辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初3968号原告：李君龙，男，1976年8月26日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张剑飞，系辽宁联胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：金威，系辽宁联胜律师事务所律师。被告：王世卿，男，1941年9月3日出生，汉族，住址辽宁省沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：李兴民，系北京隆安律师事务所（沈阳）分所律师。委托诉讼代理人：齐秋阳，系北京隆安律师事务所（沈阳）分所律师。被告：侯会勇，男，1975年6月3日出生，汉族，住址辽宁省沈阳市大东区。原告李君龙与被告王世卿、侯会勇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员雍力担任审判长并主审，与人民陪审员魏全胜、王少宁组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李君龙及委托诉讼代理人张剑飞，被告王世卿的委托诉讼代理人李兴民到庭参加了诉讼，被告侯会勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李君龙向本院提出诉讼请求：1、中止对沈阳市大东区标的的执行。撤销（2014）沈河执字3468号公告，解除（2014）沈河执字3468号民事裁定书对原告购买的位于沈阳市大东区房屋的查封。2、判决确定原告李君龙与被告侯会勇之间的房屋买卖协议合法有效，并确认位于沈阳市大东区房屋归原告所有。3、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：原告李君龙2013年2月与被告侯会勇口头达成房屋转让协议，被告侯会勇自愿将其所有的位于沈阳市大东区，建筑面积138.12平方米的房屋以人民币：贰佰万元整（2,000,000.00元）的价格出售给原告李君龙所有，被告侯会勇必须协助原告办理产权过户登记手续。上述协议后，先后分四次向被告侯会勇付清了所有购房款200万元，侯会勇于同年5月3日给李君龙出具了收条一份“今收到李君龙购买房屋款人民币贰佰万元”。被告侯会勇收到购房款后搬家，并交付原告房屋钥匙，门禁卡和结婚证、身份证、房证、契证、户口本、五证留作办理房屋过户登记手续使用。同年7月，原告入住受让房屋，已交付电费、水费、供暖费、燃气费、物业费合计：26441.63元。同年8月，被告侯会勇以办理房屋过户登记手续的名义，将身份证、房证、契证骗走。此后，李君龙多次催促侯会勇办理房屋过户登记手续，侯会勇一直拖延不办。同年9月6日，原告全天电话联系侯会勇，但无人接听。同年9月7日，原告以被告涉嫌诈骗罪向沈河区公安分局报警，经公安机关初查，9月10日侯会勇涉嫌诈骗罪被公安机关通缉。2013年9月，被告侯会勇与被告王世卿因民间借贷纠纷一案涉诉，沈河区人民法院作出（2013）沈河民三初字第1109号民事裁定书，裁定将原告购买的登记在被告侯会勇沈阳市大东区-3房屋予以查封。随后，沈河区法院于2014年6月24日作出（2013）沈河民初字第1109号民事判决书，判决侯会勇还王世卿借款人民币500000元。判决作出后被告侯会勇未履行判决义务，被告王世卿向沈河区人民法院提出强制执行申请，要求对登记在被告侯会勇名下的被查封上述房屋予以强制执行。2015年9月14日，沈河区人民法院作出（2014）沈河执字第3468号民事裁定书，继续查封登记在被告侯会勇名沈阳市大东区-3房屋。2017年11月28日，沈河区人民法院发出（2014）沈河执字3468号公告，责令实际占有人原告李君龙腾房。原告李君龙依法提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2018年2月26日，沈河区人民法院作出（2018）辽0103执异28号执行裁定书，裁定驳回原告李君龙的异议。综上，原告于2013年2月与被告侯会勇双方口头达成的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，虽未签订书面协议，但原告作为买受人已经履行了支付价款的主要义务，被告侯会勇亦已接受，故双方虽未签订书面合同，也应当依据《合同法》第36条之规定，认定双方合同成立。同时，该合同自成立时生效。并且被告向原告出具的明确有购房款字样的收条，亦有书面协议的主要要素。该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告侯会勇应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且被告侯会勇恶意拖延、负罪逃匿，导致无法办理房屋过户手续，原告在本案中并无过错，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产，故查封涉案房屋的裁定系违法。为此，依据《民事诉讼法》第227条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回、案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民提起诉讼”。《最高人民法院关于适用的解释》304条，第312条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，原告特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中原告诉讼请求的第一项变更为撤沈阳市大东区-3标的的执行。关于电费、水费、供暖费、燃气费、物业费有的是以侯会勇的名义交的，有的是以原来房主张亚宁名义交的，2016年的物业费是以张亚宁名字交的，2017年12月7日客户载明张亚宁，交款人处客户确认为李君龙签名。（2013）沈河民三初字第1109号民事裁定书作出的时间是2013年9月18日，实际查封的时间为2013年9月18日。被告王世卿辩称，被告王世卿与被告侯会勇之间的债权合法成立，并经沈河法院予以确认，该案件目前处于沈河法院执行阶段，在诉讼案件审理过程中，沈河法院于2013年9月17日保全诉争房产，并于同日对房产进行了查封，查封合法有效；二、诉争房产登记的所有权人为被告侯会勇，为被告侯会勇单独所有，该房产登记状态正常，并持续可依法变更，事实上，2013年9月5日诉争房产登记了姜桂娟的他项权利，即使按原告主张买卖期间房产也是可以变更登记的，如果未变更登记，过错在于原告；三、原告主张的买卖并成立，双方之间未签订买卖协议，仅有的收条为填充式，并不能明确对应诉争房产，被告侯会勇持有的房产为多处房产，除本案房产外，尚有大东区联合路与姜桂娟共有房产，大东区八王寺街32甲-2号门市房产以及大东区联合路与王思思共有房产，同时原告举证的付款过程与原告报案被告侯会勇诈骗案借贷之间的关联更为紧密，实际上应为双方之间的多笔的借贷往来，而非真实的房产交易；四、诉争房屋被查封时，代理人曾实地查看并无人居住，在本案之前的执行异议过程中，原告提交的执行异议申请书及票据可对应，2015年物业费更是明显体现在2015年8月30补缴了2014年4月1日之后的欠款，可见原告主张实际使用房屋使用时间也是在2015年之后，综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告侯会勇未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的购房款收条、房屋电子登记查询证明、沈阳市公安局沈河分局立案告知书、在逃人员登记表,本院仅对其真实性予以确认。关于被告王世卿提供的[2013]沈河民三初字第1109号民事判决，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年9月17日，王世卿与侯会勇民间借贷纠纷一案诉至本院，本院于2013年9月18日作出（2013）沈河民三初字第1109号《民事裁定书》，并依据该裁定，查封了侯会勇名下的，沈阳市大东区—3房屋。2015年9月14日，本院作出（2014）沈河执字第3468号民事裁定书，继续查封登记在被告侯会勇名下的案涉房屋。本院于2014年6月24日作出（2013）沈河民三初字第1109号《民事判决书》，内容为：一、被告侯会勇于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告王世卿借款人民币50万元；二、被告侯会勇于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告王世卿借款利息人民币15,000元；三、驳回原告王世卿其他诉讼请求。判决生效后，被告侯会勇未按期履行义务，王世卿向本院申请强制执行。2017年11月28日，本院作出（2014）沈河执字第3468号公告，责令侯会勇及实际居住人将沈阳市大东区—3房屋腾房。2017年6月28日，原告李君龙向本院提出执行异议。2018年2月26日，本院作出（2018）辽0103执异28号执行裁定书，驳回案外人李君龙的异议。原告不服,起诉来院。另查，2013年5月3日，被告侯会勇给李君龙出具了收条一份，载明：“今收到李君龙购买房屋款人民币贰佰万元整”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”，本案原告虽然主张与被告侯会勇口头签订了购买案涉房屋的协议，提供了被告侯会勇书写收购房款的收条及相关的证据，但原告未能及时办理房屋转移登记手续，对诉争房屋的产权登记采取默示、放任的态度。2013年本院对诉争房屋予以查封，故原告不能认定为善意。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告未能提供证据证明非因原告自身原因未办理过户登记，仅凭原告提供的物业公司交纳物业费收据、付款凭据不足以证明原告对涉案房屋享有排除执行的权利，故对原告要求撤销对涉案房屋的执行，撤销（2014）沈河执字3468号公告，解除对涉案房屋的查封，确认原告与被告侯会勇之间的口头房屋买卖协议合法有效，并确认沈阳市大东区—3房屋归原告所有，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告李君龙的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告李君龙负担,公告费560元，由被告侯会勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  雍 力人民陪审员  魏全胜人民陪审员  王少宁二〇一九年三月一日书 记 员  刘 阳本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。