广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1733号上诉人（原审被告）：冯惠镜，男，1954年2月26日出生，汉族,住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所，住所地：广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：杜树军，职务：所长。委托诉讼代理人：邓国锐，广东君厚律师事务所律师。上诉人冯惠镜因与被上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初6609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人冯惠镜、被上诉人房管所代理人邓国锐到庭参加诉讼。被上诉人房管所经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。冯惠镜上诉请求：1.撤销一审判决;2.判令房管所承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：冯惠镜为1980年广州市南岸公路道路扩建拆迁安置人员，由于拆除的物业（新风路三十三号）为冯惠镜的自有产权房屋，故拆迁时冯惠镜提出要求置换产权房屋，但因当时政策限制，政府无产权房屋置换，仅补回残值￥1086.37元（大写：人民币一千零八十六元三角七分），以当时物价水平并不能支持冯惠镜重新购置同面积房屋，并且亦无产权房可购置，但为配合国家发展，冯惠镜同意根据广州市荔湾区人民法院（80）荔法民字第569号民事调解书（详附件二）约定迁往广州市荔湾区东风西路125号l03房（以下简称案涉房屋）居住，租金由房管部门评定，冯惠镜按月支付租金，因拆除物业为冯惠镜的自有产权房，又碍于当时社会情况无法满足冯惠镜的产权置换要求，且中华人民共和国民法通则，于1986年4月12日由第六届全国人民代表大会第四次会议修订通过，1987年1月1日起施行，故征用冯惠镜位于新风路三十三号房屋时没有相关法律指引判决并支持保护冯惠镜合法权益，故法院调解书上无约定与冯惠镜之间的租赁期限，以租赁形式代替拆除的产权房屋进行永久安置。若现判决房管所与冯惠镜解除房屋租赁合同则体现目前立法后，冯惠镜一方的权益依然得不到保护。根据《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》一九九二年一月六日广州市人民政府令第1号第六十条规定，本办法公布前己按国家、省、市有关房屋拆迁安置规定签订的拆迁安置、补偿的协议，仍按原协议执行。即应继续按《广州市荔湾区人民法院民事调解书》（80）荔法民字第569号第3款约定条件执行，故房管所不能收回涉案房屋且不能解除与冯惠镜的房屋租赁关系。《广东省公有房产管理办法》第十一条，住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，冯惠镜为拆迁安置户故不属于此条中所述情况。若当时不拆除冯惠镜的产权房屋，或当时条件能满足冯惠镜所提的产权房屋置换要求，则冯惠镜根本不需要租住于房管所代管的物业，则不管冯惠镜拥有多少套自有产权房都不在房管所的管理范围内。冯惠镜及其家人也依法能继承或居住于所拆除的产权房屋或置换房屋中。现冯惠镜儿子已到成家年龄，同时实际居于上述地址且名下无房产，理应可继续租住上址。冯惠镜翻查2010年以前与房管所所签署的租赁合同（详附件三）发现，冯惠镜于2010年与房管所签署的广州市直管房租赁合同（住宅）为改版合同，合同中增加了第二十条第3款，此条款明显与广州市荔湾区人民法院（80）荔法民字第569号民事调解书约定相违背，且在合同改版后房管所在签署时未向冯惠镜说明及指出条款更改情况，在诉讼过程中冯惠镜已向法院提出质疑，但无得到法院的正面回复，并且在判决书中未作记录。冯惠镜在签署合同时曾向房管所指出租赁合同条款与民事调解书约定相违背，认为此条款不适用于冯惠镜并提出修订要求，但遭房管所拒绝，并告知此租赁合同为格式合同，不能修改，若不同意条款则按自愿退租处理，在此无理威逼下，冯惠镜被迫签署。综上，冯惠镜认为，若1980年道路扩建不征用冯惠镜产权房，或同意冯惠镜当时所提置换产权房屋要求，如今冯惠镜拥有的则是属于自己的产权房，而不是所谓的公租房，且不会发生此诉讼案件。冯惠镜为配合当时国家发展，响应国家及政府号召的善意行为却换来了如今房财两空的境地。当年老房被拆，所谓的残值补偿也用于缴交给房管部门的租金，还要被所谓的政策扫地出门。恳请法院根据该房屋的历史源由等综合因素判决撤销一审判决。房管所二审答辩称：冯惠镜的上诉意见依法不能成立，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，理由如下：1.冯惠镜与房管所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》有效，租赁期限已到期，而此后双方已形成了不定期租赁关系，根据合同法规定房管所有权随时解除合同，因此房管所的诉请合法成立；2.从现有证据可以反映，冯惠镜一家已有自有房产登记在其本人及其配偶名下，根据双方签订的《租赁合同》第20条第三款规定，《广东省公有房产管理办法》第11和16条规定，房管所有权依法收回涉案房屋；3.现冯惠镜并未提供证据证实原征用房屋新风路33号为其自有产权房屋，况且对于征用事宜已做补偿，相关的文书当中并未表明其为永久居住房屋，而房管所提供的涉案租赁合同以及冯乃镜的房屋租赁合同可见，若承租人违约，则出租方有权解除合同收回房屋。可见，双方认可并确认案涉房屋并非永久居住房屋，否则不会订立这个条款。此外，冯惠镜提交的冯慧莲提交的房产证，证明冯慧莲已经购买了东风西路125号303房，该房屋也属于原承租房屋中的一间，也客观印证了案涉房屋不是永久居住房屋，否则无需购买直接居住即可；4.一审庭审上冯惠镜明确同意房管所的第1、3、4项的诉讼请求，在双方已经同意解除租赁关系的情况下，冯惠镜负有返还的房屋的义务，继续居住已经没有法律和合同依据；5.从冯惠镜一审答辩可见，其主张转换他人承租案涉房屋，此也有违公租房政策，与公租房性质不相符，可见冯惠镜实际上并不需要该房屋，故一审判决恰当。房管所向一审法院起诉请求：1.判令解除房管所与冯惠镜关于涉案房屋的房屋租赁关系；2.判令冯惠镜及同住人员立即搬出涉案房屋，并将该房屋交还给房管所；3.判令冯惠镜支付房屋使用费（使用费参照每月租金100.70元进行计算，从2018年9月1日起计算至冯惠镜实际交还房屋之日止。）;4.判令冯惠镜承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2005年4月22日，广州市机构编制委员会批复同意广州市机关用房管理所更名为广州市房屋安全管理所。据房管部门出具的接管通知书记载，涉案房屋是房管所经批准接管的公产房。2010年9月25日，房管所（出租人、甲方）与冯惠镜（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在涉案房屋（产别：公产）的房地产出租给乙方作住宅用途，建筑面积29.98平方米；租赁期限2010年9月1日至2012年8月31日，月租金100.7元；乙方本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除合同并收回房屋；签订本合同后，乙方本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方。承租期间，冯惠镜一直依约按月向房管所交纳租金至2018年9月。经查冯惠镜及其配偶陈碧枝拥有自有房产位于荔湾区芳和中环街10号1301房，建筑面积为66.99平方米。2018年6月6日,房管所向冯惠镜发出《律师函》，通知解除其与冯惠镜之间的房屋租赁关系，要求冯惠镜搬出房屋并结清费用，快递信息显示邮件于2018年6月7日签收。一审法院认为：涉案房屋是房管所接管的直管公房，房管所对上述房屋依法享有占有、使用、收益的权利。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，房管所与冯惠镜签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方自愿签订，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该租赁合同到期后，冯惠镜继续向房管所交纳租金，房管所亦继续收取租金，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁关系的当事人，可以随时要求解除合同。而且冯惠镜现已另有私有产权房屋，故房管所要求解除与冯惠镜之间的租赁关系的诉讼请求，符合合同约定，合法有理，一审法院予以支持。冯惠镜答辩认为因拆迁入住无需搬迁的主张，于法无据，一审法院不予采纳。冯惠镜理应依约搬迁退房。冯惠镜及同住同户人员腾退房屋之前，应当缴纳房屋使用金。房管所请求按每月100.7元标准支付，冯惠镜表示同意，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定,一审法院于2018年11月9日判决如下：一、解除原告广州市房屋安全管理所与被告冯惠镜关于广州市荔湾区东风西路125号103房的租赁关系；二、自本判决发生法律效力之日起三个月内，被告冯惠镜（含同住同户人员）迁出广州市荔湾区东风西路125号103房，将该房屋腾空交还给原告广州市房屋安全管理所；三、被告冯惠镜（含同住同户人员）交还广州市荔湾区东风西路125号103房屋给原告广州市房屋安全管理所之日前，仍应按每月100.7元的标准按月支付房屋使用费给原告广州市房屋安全管理所。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告冯惠镜负担。（受理费原告广州市房屋安全管理所已预交，由被告迳付原告，一审法院不再退回）。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对冯惠镜的上诉请求与房管所的答辩意见，分析如下：根据一审查明的事实，本案冯惠镜与房管所签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第二十条第三款约定，“乙方同意并确认下列事项：本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2、3项的规定处理。”冯惠镜及其配偶陈碧枝拥有自有房产位于荔湾区芳和中环街10号1301房并登记在名下，故房管所于2018年6月6日通知冯惠镜解除房屋租赁合同关系，符合上述合同约定，冯惠镜的上诉理由不能成立。且该租赁合同约定租赁期限至2012年12月31日届满，此后双方未续签合同，冯惠镜继续承租使用涉讼房屋，双方仍正常交收租金，形成不定期的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。”故房管所要求收回涉案房屋并计付房屋使用费合法合理，一审判决并无不当。综上所述，冯惠镜的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第（三）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由冯惠镜负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年三月二十一日书记员  钟明丽邱建材