河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终703号 上诉人（原审被告）：张建伊，男，1980年10月23日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：李健，河北凌翔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘志超，男，1988年4月24日出生，汉族，住河北省固安县。 委托诉讼代理人：纪胜涛，河北金光律师事务所律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司固安支行，住所地河北省固安县新昌街117号。 上诉人张建伊因与被上诉人潘志超、原审第三人中国建设银行股份有限公司固安支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初3767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张建伊上诉请求：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房产为上诉人婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，上诉与被上诉人签订《廊坊市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时均未取得上诉人妻子的许可，上诉人擅自处置他人房屋，且事后也未经上诉人之妻认可，该买卖合同应当属于无效合同，上诉人应依法返还收取的房屋款，并按照被上诉人已经发生的装修等费用偿还其损失。同时，被上诉人应当将涉案房屋返还给上诉人。二、一审法院判决的违约金数额较高，上诉人不应当承担。按照《廊坊市存量房屋买卖合同》及《补充协议》上诉人应当于取得房屋产权证后五日内通知被上诉人办理产权变更登记，即使上述合同有效，那么自2018年8月13日上诉人取得房屋产权证书，至被上诉人10月30日起诉，未给被上诉人造成如此大的利益影响，所以一审法院支持的违约金过高。补充事实和理由：一、本案中，上诉人在向被上诉人出卖涉案房屋时，上诉人与妻子王艳艳（即案涉房屋共有人）正处于离婚诉讼审理期间，上诉人未将房屋出卖一事告知妻子，亦末征得妻子的同意，为上诉人私自将共有房屋处分。二、自双方签订合同之日起，至涉案房屋取得房屋产权证书，在此期间的房屋银行贷款均由上诉人偿还，同时，在双方交接房屋前，上诉人已对房屋进行了部分装修。 潘志超答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。被上诉人认为签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合同有效。签订房屋买卖合同时上诉人将一手房买卖合同原件交给了被上诉人，该一手房合同原件体现出卖方为上诉人一人，且涉案房屋取得的不动产产权证也为单独所有。所以双方签订的合同应有效，签订房屋买卖合同至今已经三年有余，被上诉人也居住该房屋三年，所以上诉人的配偶一定是知情的。 潘志超向一审法院起诉请求：请求判令被告协助办理涉案房屋的不动产权变更手续，被告支付违约金12万元。 一审法院认定事实：2015年8月10日，原告潘志超与被告张建伊经固安百凯房产经纪有限公司居间签订廊坊市存量房屋买卖合同及补充协议各一份，约定出卖人张建伊为甲方，买受人潘志超为乙方，甲方将其位于河北省固安县东侧，新源街南侧金龙小区二期7Ｃ＃1-1601室房屋出售给乙方，价款60万元，乙方于2015年8月10日将首付款24万元（包含定金贰万元）支付甲方，乙方以向中国邮政储蓄银行办理贷款方式支付甲方剩余房款；甲方应在产权证下发一个月内办理完毕还款解押手续，双方应于房本解押后十五日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在贷款机构批贷后十日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，本交易涉及的税费全部由乙方承担；双方应当在2015年8月10日，自行办理物业交割手续，物业交割前的费用由甲方承担，交割后费用由乙方自行承担；违约责任，甲方出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同签订当日，原告交付被告首付款24万元，被告将房屋及商品房买卖合同、购房首付款收据、水卡、电卡交付原告，并办理物业变更手续。原告对房屋进行装修后入住。2018年8月13日，被告取得涉案房屋不动产权证。因被告一直未按合同约定偿还贷款办理解押手续，原告于2018年10月30日起诉，请求判令被告协助办理涉案房屋的不动产权变更手续，被告支付违约金12万元。另查明，被告在购买涉案房屋时在第三人中国建设银行股份有限公司固安支行办理了30年期购房按揭贷款26万元，截止2018年10月30日，被告尚欠第三人借款本金243532.32元及相应利息。庭审中，原告表示，尾款36万元可以现金支付，并同意优先用于偿还涉案房屋贷款。 一审法院认为，对原、被告通过中介公司居间签订廊坊市存量房屋买卖合同及补充协议、原告已向被告交付24万元房款、被告已向原告交付房屋、被告于2018年8月13日取得房屋不动产权证等事实，原告提供了房屋买卖合同及补充协议、汇款收据、收件证明、通气业务受理单、装修施工许可证、诚达物业收据、百川燃气收据、林娟的证明、林娟与被告的微信聊天记录、双方通话录音等证据，且被告无异议，予以认定。廊坊市存量房屋买卖合同及补充协议是原、被告的真实意思表示，合法有效。合同订立后，合同双方应当按照约定履行各自的义务，原、被告在房屋买卖合同及补充协议中对办理还款解押、产权过户、申请贷款等事项以及相应的违约责任有明确的约定，被告在取得房屋不动产权证后未按合同约定偿还贷款办理解押手续，以致无法办理产权变更、原告向银行申请贷款等事宜，被告的行为属于违约，依法应承担继续履行、给付违约金等民事责任；被告主张涉案房屋为夫妻共同财产，其妻子对其出卖房屋、收取房款不知情，因为其妻子不同意所以不能办理产权变更手续，但原、被告签订房屋买卖合同、被告收取房款已有3年多的时间，被告也未提供证据证明涉案房屋买卖合同属于无效合同，被告的主张不能成立；原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权变更手续的请求，合法有据，一审法院予以支持。原告要求被告支付违约金12万元，一审法院综合考虑被告违约的情形、被告的违约对原告利益的影响等因素，酌情支持6万元。向被告支付购房尾款是原告的合同义务，在被告协助过户后，原告应向被告支付尾款。被告以涉案房屋做抵押向第三人借款，办理产权变更需先解除抵押，庭审中，第三人表示，同意原告以购房尾款优先偿还被告在我行贷款，只要还清贷款，我行愿意按照法院判决执行；原告表示，尾款36万元可以现金支付，并同意优先用于偿还涉案房屋贷款的意见，不违反法律规定，且对各方的利益均无损害，一审法院予以准许。故依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告潘志超于本判决书生效后五日内代被告张建伊偿还第三人中国建设银行股份有限公司固安支行尚欠的借款本金及相应利息；第三人中国建设银行股份有限公司固安支行予以协助。二、被告张建伊于其在第三人中国建设银行股份有限公司固安支行处借款本息还清之日起三十日内协助原告潘志超办理河北省固安县东侧，新源街南侧金龙小区二期7Ｃ＃1-1601室房屋的产权变更手续；相关税费由原告潘志超负担。三、原告潘志超代被告张建伊偿还借款本息金额（以第三人中国建设银行股份有限公司固安支行出具的还款凭证为准）未超出购房尾款360000元的，剩余尾款于涉案房屋产权变更手续办理完毕当日给付被告张建伊。四、被告张建伊于本判决生效后十日内给付原告潘志超违约金60000元。五、驳回原告潘志超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取1350元，由被告张建伊负担，于判决书生效后五日内交纳。 二审期间，上诉人提交如下证据：证据一、结婚证，商品房买卖合同和补充协议，证明涉案房屋为上诉人与被上诉人夫妻共同财产。证据二、民事起诉状和北京市大兴区人民法院案件受理通知书，证明上诉人将涉案房屋出卖前，上诉人与其分居，上诉人妻子起诉上诉人要求离婚。证据三、涉案房屋的产权证。被上诉人质证意见为：证据一、证据三的真实性认可；证据二的真实性不认可。一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人提供的证据不能证明涉案房屋买卖合同属于无效合同，故其上诉主张涉案房屋买卖合同属于无效合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人未按合同履行义务，理应承担违约责任。一审法院综合考虑上诉人的违约情形，酌定上诉人承担违约金6万元并无不妥。 综上所述，张建伊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由张建伊负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘德璋 审判员  马 兰 审判员  杨立军 二〇一九年三月二十一日 书记员  王泽旭