河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初14号原告时林，男，1990年11月21日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。委托代理人王彦峰，固安县弘沅法律服务所法律工作者。被告鞠宇，男，1991年10月2日出生，汉族，江苏省东台市人，现住东台市。委托代理人任超，北京京超律师事务所律师。委托代理人鞠飞，系被告之父。原告时林诉被告鞠宇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加了诉讼，被告及委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告时林诉称，2018年10月份，原告与被告签订了合同，被告将位于固安县孔雀新剑桥郡一期0131幢1单元0101号的房产卖给了原告，原告按照合同的约定给付了房款60万元。因当时被告的房屋尚未取得房产证，故无法办理网签手续。现被告取得了房产证，但由于限购政策的原因，导致双方的合同已经无法继续履行。鉴于原告购房过户的目的已经无法实现，现原告为维护自身的合法权益，起诉至人民法院，请求解除双方的房屋买卖合同，由被告返还原告房款60万元。被告鞠宇辩称，我方同意与原告解除房屋买卖合同，但不同意退还原告支付的履约定金60万元。理由如下：首先，原告解除合同的理由我不认可，从答辩人提供的房屋买卖合同证据可知，双方签订合同的时间是2018年10月2日，而河北省关于住房限购政策的出台时间是在2017年2月17日，且在本次交易过程中原告是委托了房屋中介机构，原告作为完全民事行为能力人并且因为买房一事委托了专业房产交易机构，其对最基本的是否符合限购政策应是有充分的了解的。原告现在为解除合同所提出的在答辩人取得不动产权证后才被限购的理由与实际情况不符。其次，关于答辩人不动产证的问题，在双方签订的买卖合同中的第三条第二款第2项中有明确约定。此约定能够证明两个事实，第一，答辩人的房屋能够取得不动产证，能够正常进行上市交易，第二，原告在签订合同时知晓答辩人的房屋不动产权证尚未办完且认可该房屋不动权证能够办理。事实也如此，答辩人的不动产权证于2018年11月13日下发，并于当月16日拿到。答辩人拿到不动产权证后当天就通知原告了，答辩人在整个履约过程中均是依约进行的。再次，答辩人认为原告不履行合同的原因并非其主张的因限购政策导致，而是因为原告没有钱支付房款了。根据答辩人提供的证据可知，原告称其是因为卡被封了而无法支付房款，与限购政策无关。最后，答辩人卖房的初衷系为帮助家里支付工人工资，答辩人家里经营着装修公司，因发包人到期不支付工程款导致公司无法支付工人工资，临近年底为让工人有钱回家过年，答辩人才将该房屋变卖，前期定金已作为工资发放给了工人。综上所述，原告未按双方合同支付购房款的行为已构成违约且原告已明确表示不再履行合同。依照双方签订的合同第三条第二款第1项，第九条第二款第2项，《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第108条、第115条，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年10月2日，经固安县联众房地产经纪有限公司第一分公司提供居间服务，被告鞠宇将位于河北省固安县西侧孔雀新剑桥郡一期0131幢01单元0101号房屋出售给原告时林，房屋建筑面积262.42平方米，房屋总价款660万元。合同中出卖人甲方为鞠宇，买受人为乙方时林，合同约定：买受方在签订本合同当日，向出卖方支付人民币60万元，作为保证双方履行合同的定金，买受人于不动产权证下证后7日内向出卖方支付购房款300万元（不含定金），剩余房款300万元，买受人以贷款方式支付。出卖人应于买受人付清首付款当日（约定时间）将该房屋交付买受人使用，出卖人不得因买受人对该房屋的使用而收取任何费用。除可抗力外，甲方未按本合同约定的期限和条件将该房屋交付乙方的，按照如下规定处理：1、逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方应按日计算向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，甲方向乙方支付成交总价的50%作为违约金，合同解除。乙方未按照本合同第三条约定的时间付款的，按照以下规定处理：1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照本合同成交总价的50%向甲方支付违约金，甲方于解除合同之日起3日内退还乙方已付房款。合同中还对其他事项进行了约定。合同签订当天，原告给付了被告购房定金60万元。后原告未再给付房屋价款，被告也未向原告交付房屋。涉案房屋产权证已办理完毕，被告请求原告继续履行合同交付房屋价款，原告没有履行。另查明，2017年6月2日，廊坊市人民政府对包括固安县在内各区县发布了关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，意见中规定，非当地户籍居民家族能够提供当地3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品房和二手住房。已拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房的有效凭证。当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。原告时林在2016年12月15从固安中盛联创房地产开发有限公司在固安县购置一套房屋，2018年11月8日从廊坊京御房地产开发有限公司在固安县购置了一套房屋并于2018年12月14日在固安县住房保障和房屋管理局备案。以上事实有当事人陈述、房屋买卖合同、收条、微信聊天记录、廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，但由于原告在固安县已购置了两套住房，不允许再次购置房屋，原告提出解除合同，被告同意解除合同，原、被告所签订的房屋买卖合同予以解除。在签订此份合同时原告对自己没有购房资格应该是清楚的，被告在签订合同时也应充分了解原告是否有购房资格，被告未充分了解，致使合同在签订后予以解除，造成合同解除原、被告均有一定的责任。本案中原、被告解除合同的原因是因政策，无法办理网签、过户手续，房屋买卖合同的目的不能最终实现，合同继续履行不现实，也没有必要，因此被告认为原告违约，主张原告交付的款项按定金罚则处理，不退还原告已交付的定金，不合理，本案中对原告交付的履约定金不应按合同能正常履行完毕的情形处理，在合同解除后综合本案实际情况由被告退还原告60万元，本院酌情由原告赔偿被告3万元损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条之规定，判决如下：一、解除原告时林与被告鞠宇2018年10月2日签订的房屋买卖合同。二、被告鞠宇返还原告时林60万元，原告时林赔偿被告鞠宇3万元损失。本项于判决书生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，减半收取4950元，保全费3520元，由原告负担4470元，由被告负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒不履行的，另一方当事人可在法律规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。审判长  韩建国二〇一九年三月十一日书记员  张 娟