云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初1619号原告孔祥民（反诉被告），男，1976年10月26日出生，汉族，身份证住址江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人刘云龙，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人李昌凤，云南民定（景洪）律师事务所律师（实习）。特别授权代理。被告：罗远德（反诉原告），男，1966年8月24日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县。委托诉讼代理人白智方，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人罗根深，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。原告孔祥民（反诉被告）与被告罗远德（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔祥民（反诉被告）的委托诉讼代理人刘云龙、被告罗远德（反诉原告）的委托诉讼代理人白智方、罗根深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔祥民向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租房合同》；2、判决被告向原告支付违约金288万元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告和被告于2013年11月30日签订以被告为甲方，原告为乙方的《租房合同》，合同约定被告将位于景洪市曼弄枫村96号（原酒香居对面）楼房一栋共110个房间出租给原告用于宾馆酒店经营，租期为15年，自2014年4月1日起至2029年4月1日止，租金为每年72万元。合同还约定由被告负责该栋房屋的三通（水通、电通、消防喷淋通和消防设施）并负责消防办证手续和费用。同时，合同还约定：租赁期内，甲乙双方不得违反合同，如有单方违约不能履行合同，必须按年租金的双倍乘2等于人民币288万赔偿对方，不得因任何理由和借口拒赔违约金。合同签订后，原告按约定支付了租金，并投入资金用于房屋装修、购买酒店所需的经营用品和办公用品等。合同履行过程中，被告严重违反《租房合同》的约定：不履行消防办证手续，致使原告的经营一直处于违法状态。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。被告明知原告租房的目的是用于酒店宾馆经营，该楼房依法应当经消防验收合格，同时，根据《租房合同》第一部分第4条的约定，被告应当按约履行办理消防验收合格的义务。然而，从《租房合同》签订至今，被告拒不履行合同约定的义务，致使原告一直处于非法经营状态。原告认为，被告不按约履行消防办证的行为，严重违反了《租房合同》的约定，致使原告的经营行为一直处于非法经营的状态，导致原告签订《租房合同》的目的不能实现。因此，原告现依据双方签订的《租房合同》第一部分第1、2、4条和第三部分第1条之约定和《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定提起诉讼，请依法支持原告诉请。诉讼中，原告提出增加诉讼请求判令被告承担诉讼保全费5000元。之后，原告提出变更诉讼请求为1、判决确认原、被告所签订的《租房合同》无效；2、判决被告赔偿申请人所投入的各项损失2292200元；3、判决被告承担诉讼保险费14400元；4、判决被告承担本案诉讼保全费5000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2013年11月30日签订《租房合同》，合同约定被告将位于景洪市曼弄枫村96号（原酒香居对面）楼房一栋共110个房间出租给原告用于宾馆酒店经营，租期为15年，自2014年4月1日起至2029年4月1日止，租金为每年72万元。合同还约定由被告负责该栋房屋的三通（水通、电通、消防喷淋通和消防设施）并负责消防办证手续和费用。合同签订后，原告按约定支付了租金，并投入资金229万余元用于房屋装修、购买酒店所需的经营用品和办公用品等。合同履行过程中，被告经原告多次催促，始终未能完成该栋楼房《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的办证工作。被告未办理消防安全检查合格证的行为，致使原告的经营行为违反我国《消防法》的强制性规定，处于违法经营状态，双方由此产生纠纷。2018年4月底，被告多次阻挠原告经营，更于5月1日带人强行霸占处于经营状态的酒店并将工作人员驱赶出酒店。申请人为维护自身合法权益，保证投入到酒店的装饰装修、酒店经营用品和办公用品不被损坏丢失，申请了诉讼保全，由此产生保全保险费14400元和保全费5000元。经核实，被告出租给原告的房屋未办理任何土地使用报批手续、未取得建设规划许可证，属违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，申请人和被告签订的《租房合同》应属无效。根据我国《合同法》第58条之规定，被告应当赔偿原告的各项损失。被告罗远德（反诉原告）辩称，原、被告双方签订的合同无效，导致合同无效的原因是双方过错，因签订合同时对房屋的基本情况双方已明确了解，并在合同中作了说明；房屋租金变更没有事实依据及理由，双方合同约定的年租金是72万元，并未变更为68万元，导致双方合同不能履行的根本原因是原告拖欠房租所致；原告所称房屋使用过程中一直处于违法经营状态没有证据证明，自2013年11月30日签订合同后，双方就一直履行至2018年4月，并未有任何行政机关部门对原告经营行为不合法而取缔；导致合同无效的原因是双方明知的过错行为，双方明知过错一致，产生的损失应由过错方各自承担，原告要求被告赔偿无法律依据，应予驳回。（反诉原告）被告罗远德向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的2018年4月1日之前的房屋占用使用费共计140000元（壹拾肆万元整）；2、判令反诉被告支付反诉原告2018年4月1日之后至房屋归还之日的占用使用费（按每日房屋使用费2000元/天计算）；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2012年6月，反诉原告罗远德与案外人岩香宰约定，由案外人岩香宰提供其位于云南省西双版纳州景洪市嘎洒镇曼弄枫村委会酒香居对面的宅基地，反诉原告罗远德与案外人岩香宰合作建成一栋楼房。2013年11月30日反诉原告罗远德和反诉被告孔祥民签订《租房合同》，罗远德(甲方)将位于云南省西双版纳州景洪市曼弄枫村96号（原酒香居对面）楼房（以下称为曼弄枫村96号楼房）租赁给反诉被告孔祥民（乙方），租期15年，租金每年72万元，计租时间从2014年4月1日起至2029年4月1日止。第二年付款时间为每年合同日期到期前的2个月一次性付清，以此类推，不得拖欠，否则罗远德有权在合同期内终止合同和强制措施阻止营业，罗远德不负责任。根据《租房合同》第一条第3款：“甲方房屋建地是属民用住宅基地用地，由于民族风俗不同，没有土地使用证、房产证和相关建房手续，如因乙方需要甲方可以出示曼弄枫村委会居民用地相关证明，乙方不得以任何理由和方式向甲方提出房屋相关证件和手续违约合同”。因此，在签订租房合同时，孔祥民对于曼弄枫村96号楼房建设用地属于农村宅基地的土地性质、无土地使用证，无相关建房手续等情况是知情的。合同中还约定了双方各自的权利义务。孔祥民与罗远德所签订的《租房合同》标的是曼弄枫村96号楼房，其建设用地属农村宅基地，该楼房未依法取得建设工程规划许可证，未办理建房相关审批，属于非法建筑，《租房合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，《租房合同》应当认定为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用占有使用费的，人民法院一般应予支持。”按照双方签订的《租房合同》，孔祥民应于每年合同日期到期前2个月付清本年租金，即每年2月1日前付清本年租金72万元。2014年4月1日至2015年4月1日孔祥民支付了年租金72万元；2015年4月1日至2018年4月1日，孔祥民一共应支付租金216万元（年租金72万元×3年），但实际只支付了202万元租金，累计共拖欠租金14万元，因此孔祥民应向罗远德支付拖欠的2018年4月1日之前的房屋占用使用费140000元。按照合同约定，孔祥民尚应支付2018年4月1日至2019年4月1日的租金，但其经多次催缴均未支付。孔祥民承诺于2018年4月30日向罗远德移交承租的宾馆房屋，但到期后拒不移交，至2018年4月1日孔祥民该年度（2017年4月1日起至2018年4月1日止）的租赁期限已经届满，从2018年4月1日起孔祥民逾期占用所承租的宾馆楼房。2018年5月17日景洪市人民法院依据孔祥民申请对曼弄枫村96号楼房进行了诉讼保全，故孔祥民应支付房屋占用使用费2000元/天（6000元/月÷30天）,自2018年4月1日起计算至房屋实际归还之日止。从2018年4月1日起计算，孔祥民逾期占用房屋期间，产生水电费等8671.10元（2018年3月30日至2018年4月30日产生电费6170.10元、国家重大水利工程建设基金收入、省级重大水利工程建设费188.40元，2018年4月1日至2018年5月7日产生经营水费等2312.60元），上述费用罗远德已经垫付，有云南农垦电力公司和景洪市给排水公司收费票据，应由孔祥民向罗远德支付该8671.10元。反诉被告(原告)孔祥民答辩称，答辩人（即反诉被告，下同）不欠被答辩人（即反诉原告，下同）的房租。虽然《租房合同》约定租金每年为72万元，但双方在案外人罗友良的见证下，口头商定将租金变更为每年68万元，后答辩人一直按每年68万元交租金，（反诉原告）被告也一直按每年68万元收取租金；答辩人不应支付房屋占用费，2018年4月底，反诉原告（被告）多次到酒店阻扰原告经营，并对酒店物品进行打砸，致使酒店部分物品损毁，还将酒店工作人员驱赶出酒店，酒店管理人员徐忠俊报警后，经民警调解，（反诉原告）被告同徐忠俊达成调解意见，约定将就酒店物品进行清点，协议签订后，反诉原告（被告）拒不对酒店内物品进行清点，致使原告在酒店内的财物处于极度不安全的状态，原告在不得以的情况下才申请诉讼保全，如果反诉原告（被告）按协议对物品进行清点，答辩人也不会申请保全。因此，反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）支付保全期间的房屋占用费，于法无据，于理不合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告提交的证据1身份证本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认证如下。本院审查认为，原告提交的证据2、被告提交的证据1、反诉原告提交的证据1均为原、被告双方于2013年11月30日签订的租房合同：第一条第1款出租方将位于云南省景洪市曼弄枫村96号（原酒香居对面）楼房一栋出租给乙方作宾馆酒店经营；第2款租期为15年，租金为人民币每年72万元，…计租时间从2014年4月1日至2029年4月1日止。第二年付款时间为每年合同日期到期前2个月一次性付清；第3款：“甲方房屋建地是属民用住宅基地用地，由于民族风俗不同，没有土地使用证、房产证和相关建房手续，如因乙方需要甲方可以出示曼弄枫村委会居民用地相关证明，乙方不得以任何理由和方式向甲方提出房屋相关证件和手续违约合同”；第4款甲方负责房屋三通（水通、电通、消防喷淋通和消防设施）负责消防办证手续和费用。甲方在本酒店配备变压器、配电梯，太阳能，空气能，自来水自动增压泵，消防设备和一切设施和楼顶彩钢瓦大棚等。…”；第二条第1款租赁期间乙方不得以任何理由中止合同、第2款租赁期间乙方所产生的一切费用由乙方负责（如水费、电费、工商管理费、税费、电视费、电梯、消防设备、安保、变压器等维修所有费用）甲方不负任何责任；第三条违约责任第1款租赁期内，甲、乙双方不得违反合同，如有单方违约不能履行合同，必须按年租金的双倍乘2等于人民币288万元赔偿给对方，不得因任何理由和借口拒绝。原告欲以之证明租赁被告案涉房屋、租期、租金，被告明知原告租房用于酒店宾馆经营、被告负责房屋三通的事实。被告欲以之证明原告明知案涉房屋用地属于农村宅基地，无相关建房手续，且承诺不以任何理由方式向甲方提出与房屋相关证件和手续违约责任；租房合同关于被告负责消防办证手续的约定属于法律上的履行不能；按照合同约定，孔祥民逾期不支付房租，罗远德有权终止合同，阻止其营业的事实。反诉原告欲证明孔祥民与罗远德签订租房合同，约定：孔祥民向罗远德承租曼弄枫村96号楼房（以下称为曼弄枫村96号楼房，租期15年，租金每年72万元，计租时间从2014年4月1日起至2029年4月1日止。第二年付款时间为每年合同日期到期前的2个月一次性付清，逾期不付租金，罗远德有权终止合同，阻止其营业，孔祥民在签订合同时对曼弄枫村96号楼房建设用地属于农村宅基地的土地性质、无土地使用证，无相关建房手续等情况是知情的；原告证据1身份证、证据3君悦宾馆营业执照，欲证明原告租用被告房屋经营酒店；证据5调解协议、事情经过欲证明被告于2018年5月1日带人强行霸占酒店、阻扰酒店经营、将员工驱赶出酒店，酒店于当天被迫停止经营；2018年5月1日，经派出所调解达成协议，但被告拒不进行清点，原告被迫保全的事实；证据6增值税普通发票、非税收入收款收据，欲证实原告为申请诉讼保全支出保全费5000元、保险费14400元的事实；被告提交证据2景洪市人民法院（2013）景民二初字第968号民事判决书系生效判决（反诉原告证据2），证据4（宾馆）安全检查通知书、证据5（2018）云2801民初1619号民事裁定书、（2018）云280执保49号协助执行通知书（反诉原告证据3）；反诉原告证据4电费发票及相关收据、证据5水费发票及相关收据；反诉被告提交证据中国农业银行已销户活期账户明细清单、收条（2016年10月18日至2017年3月24日）等，前述证据经质证对方对真实性并无异议，其可证明的内容法庭结合案件查明的情况综合认定。具体为：双方均提交的租房合同可证实双方之间签订案涉房屋租赁合同，约定相关条款的事实；营业执照可证实原告租房经营宾馆；调解协议可与事情经过印证，证实2018年5月1日双方发生纠纷的事实；增值税发票、水电费发票，可证实案涉宾馆支出的相关费用；本院生效裁判文书可证实被告与他方因案涉楼房在另案中发生房屋租赁合同纠纷，以及该纠纷经过裁判认定的事实及裁判结果；本院裁定书、执行通知书可证明本院依原告申请采取保全措施的事实；反诉被告提交的活期账户明细清单、收条可证实反诉被告（原告）缴纳房租的相关情况。被告提交如下证据，虽原告对真实性质证不予认可，但综合全案当事人陈述及关联证据，可予采信。其中被告证据3中消防安全检查合格证、安全检查情况通知书系有关部门制发、证据5施工合同，可证实案外人签订合同约定对案涉宾馆1至7层进行施工建设，施工范围室内装饰部分包括贴地砖、墙砖、墙面刮塑、线条、勒脚线、卫生间等；证据6意莲板式家具订货合同及附件、发票，可证实案外人就案涉宾馆订购客房家具衣柜门99套的事实；证据8玻璃制作合同，可证实案外人对案涉宾馆钢化玻璃进行施工，钢化玻璃为单面磨砂，卫生间单面墙玻璃、窗子镀膜玻璃、洗漱台镜片为水银镜面的事实。本院依职权调取制作的勘验笔录，虽原告认为有部分物品遗漏，但未提交明确证据外，双方均无异议，本院依法采用。经罗远德申请，云南亚太司法鉴定中心对案涉楼房出具鉴定意见，根据实测面积为3804.08平方米等，考虑耐用年限为50年，评估测算出房屋评估价值为8372410.65元。孔祥民对该鉴定意见质证认为鉴定意见重置单价虚高；该楼房依法不能买卖，不能办理土地使用权证，价值极低；没有办理相关报批手续，不能被认定为合法建筑，鉴定意见是在该房屋系合法建筑的基础上所作出，但该房屋不能被认为合法建筑，一旦被拆，将一文不值等。因案涉楼房的价值与本案中双方提出的诉讼请求并不直接相关，本院对该鉴定意见及反诉被告质证意见均不予评论。孔祥民申请鉴定并由本院委托，因未交纳鉴定费，致鉴定机构退件后，又再次提出鉴定申请，因申请鉴定事项与本案基本事实相关，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条关于“当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由，必要时可以要求其提供相应的证据。”、以及第一百零二条第一款关于“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。”的规定，对原告孔祥民予以训诫之后，本院同意其再次申请鉴定。对云南亚太司法鉴定中心（下称云南亚太）于二0一九年一月三十一日出具的鉴定意见，罗远德质证无异议。孔祥民提出部分鉴定项目的成新率较低，项目实际投资时间应为2017年等异议，云南亚太于2019年2月22日针对异议作出答复，本院已于同日向双方送达。因如当事人认为确有必要，应可及时申请出示或者调取相关证据以证实案件的基本事实，现原告方就其异议在本案中未提出充分证据支持，故本院认为原告方就鉴定意见所提出的上述异议均不能成立，对鉴定意见应可采纳。原告提交证据4君悦宾馆投资清单虽系单方制作，没有提供计算依据及购买造价记录的相关证据印证，但其中经双方现场签证的项目与数量，可予以确认，对其价值，应以鉴定意见为准。被告提交证据3中微信截屏不能证明对话双方真实身份，其内容难以判定与本案的关联；因被告证据9证人证言因证人经生效法律文书确认系另案中被告罗远德同一方人员聘请，故除证据3中与本院制作现场勘查笔录相印证的部分，证据9中与其他证据相印证部分外，对上述证据，应均不予采信。（以上证据除鉴定报告、现场勘验记录外均为复印件，经与原件核对无异）根据当事人陈述及本院审查认定的证据，认定本案事实如下：2013年11月30日，孔祥民（乙方、承租方）与罗远德（甲方、出租方）签订租房合同，第一条出租范围中分别约定：第1条罗远德将云南省景洪市曼弄枫村96号（原酒香居对面）楼房一栋（共11层、第一层为大堂，二至十层每层标间11间，共99间，楼顶为11层有会议室、员工住房等共5间）出租给孔祥民作宾馆酒店经营；第2条租期15年，租金每年72万元。租金付款时间为2014年9月30日前付30万元，2014年11月30日前付26万元，计租时间从2014年4月1日起至2029年4月1日止。第二年付款时间为每年合同到期日前2个月一次性付清。以此类推，不得拖欠，否则甲方有权在合同期内终止合同和强制措施阻止营业，甲方不负任何责任；第3条甲方房屋建地属民用住宅基地用地，由于民族风俗不同，没有土地使用证、房产证和相关建房手续；第4条甲方负责房屋三通、消防办证手续等，并在酒店内配备变压器、配电梯、太阳能、空气能、自来水增压泵、消防设备和一切设施和楼顶彩钢大棚等。租赁期间甲方不得以任何理由干涉乙方正常营业，不得以任何理由收回房屋营业权。因无法抗拒的自然灾害，对双方财产的损失各自负责，若国家能理赔损失将各得其所；第5条甲方将装修好的99间房子交付乙方经营使用，装修范围：墙面刮灰、房间吊顶、走廊吊顶、床椅子桌子、挂衣柜、电视台桌、床头柜等一系列日常用品、卫生间吊顶、马桶和整套卫生间装修、生活用品，由乙方使用保管维修；第6条乙方在经营中因政策性拆除楼房楼层，甲方负责乙方报价装修材料的损失，退回被拆除的楼房租金；第7条甲方将二至十一层吊顶装修好房间移交给乙方，乙方如要变动、整改，需经甲方同意才能施工，所产生的的费用由乙方负责，在合同期满后同等条件下，乙方享有续租和优先租赁权。第二条乙方责任包括乙方不得以任何理由终止合同，按照合同约定按时、按量支付租金，不得以任何理由减少和推迟缴租，租赁期间一切费用由乙方负责。第三条违约责任约定因乙方违反合同造成终止的，甲方对依法装修及设备投资不承担任何责任，乙方不得以任何理由搬运乙方投资下的所有物品，甲方有权阻止。乙方合同期满在不能续租的情况下，乙方有权搬运在经营中属于乙方所有的日常用品，乙方在不损坏房屋的前提下，也可以和甲方达成协商。罗远德认可合同签订后，2014年4月1日至2015年4月1日，孔祥民已支付房屋租金72万元，2015年4月1日至2018年4月1日，孔祥民已支付房屋租金202万元，尚拖欠租金14万元，且按照合同约定，自2018年2月1日起孔祥民就逾期支付2018年4月1日至2019年4月1日的租金。孔祥民表示自2015年起双方已经变更租金标准为68万元每年，此后双方均按此标准履行。其中:2014年9月29日孔祥民交2014年10月1日以后房租10万元，2014年12月12日交2014年4月至2015年4月1日房租（第三期房租）26万元，2016年10月18日交2016年下半年房租34万元，2017年3月24日交2017年上半年房租34万元，经手人均为罗友良；2016年9月30日通过户名为孔祥民的农业银行账户向罗远德转账34万元等。孔祥民承租房屋之后以陈逊的名义申请了曼弄枫君悦宾馆工商登记。2018年4月27日，孔祥民向本院提起诉讼，以罗远德违约不办理消防办证手续致孔祥民的经营一直处于非法经营状态，致合同目的不能实现，要求解除合同并判令罗远德支付违约赔偿金（2018年7月2日，孔祥民要求变更诉讼请求为确认双方签订合同无效，罗远德赔偿孔祥民所投入的各项损失2292200元等）;同日，孔祥民提出对案涉宾馆进行财产保全的申请。2018年5月1日，罗远德方人员进入酒店，孔祥民所聘酒店工作人员离开；罗远德与孔祥民方管理人员徐忠俊达成调解协议，约定罗远德同意徐忠俊在酒店内居住到5月10日等孔祥民来到协商酒店租金问题，并将酒店内物品进行清点一式三份作出清单，将所有房间钥匙锁在总台、酒店内摔坏物品和徐忠俊手机由罗远德赔偿、赔偿款从租金内扣除、徐忠俊负责酒店员工的工资等。后双方未能形成清点清单。孔祥民表示为经营酒店已经投入价值2292200元的设施，并提交了2页共58项物品清单。罗远德表示不认可清单上所列投资项目，对于不可移动资产部分，主张属于己方投资，对于其他部分，同意让孔祥民拿走，但不认可属于孔祥民投资；一楼大厅吊顶、地砖、雨棚、钢化玻璃等2013年11月30日本案双方签订案涉租赁合同前已经装修，乳胶漆、客房木地板等根据合同说明系装修好的99间客房交给孔祥民经营使用，因此该项目均已装修好；前述项目中全楼墙面漆、墙纸、客房木地板、一楼地砖等在向孔祥民移交时已经装修完毕，按当时装修成本合计125200元。经孔祥民申请，云南亚太司法鉴定中心对孔祥民与罗远德于2019年1月21日签字确认的现场勘验记录表及资产清单明细表所列资产的当时投入价值和现行市场价值出具鉴定意见，分别鉴定为当时投入价值1296949.83元，现行市场价值451724.26元。2018年5月14日，本院依孔祥民申请，作出云2801民初1619号民事裁定书、（2018）云2801执保49号协助执行通知书对曼弄枫村96号君悦宾馆采取保全措施，该裁定自2018年5月17日执行。本案诉讼过程中，本院多次组织双方调解未果，罗远德提出解除保全措施及反担保申请，孔祥民均不同意解除或变更保全措施。另查明，案涉房屋2013年曾因房屋租赁合同纠纷成讼。本院于2014年10月28日作出（2013）景民二初字第968号民事判决，确认本案争议所涉房屋系罗远德在景洪市嘎洒镇曼弄枫村委会酒香居对面案外人的宅基地上投资建房，约定房屋建成后双方按楼层划分所有权，可以共同出租，并由罗友良进行施工建设监督；案涉房屋用地未办理任何房屋土地使用报批手续，系未取得建设工程规划许可证而建造的房屋，在该案辩论终结前未提交建设工程规划许可证，不能认定为合法建筑，该案所涉房屋租赁合同无效。再查明，曼弄枫村96号楼房于2018年3月30日至2018年4月30日产生电费6170.10元、国家重大水利工程建设基金收入、省级重大水利工程建设费188.40元；2018年4月4日至2018年5月7日产生经营水费2312.60元。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条关于“国家实行土地用途管制制度”,以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉房屋在本案辩论终结前未提交土地使用报批、建设工程规划许可证或其他合法建造手续，故原告与被告所签房屋租赁合同，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定应为无效的情形，双方对此亦均无异议。本案焦点在于本案合同签订的过错如何认定、原告方主张的损失如何认定、租房合同中约定的房租金额是否已经调整、本案诉讼保全费如何负担、反诉被告是否应当承担房屋归还之前的占用费用等。首先是签订合同的过错如何认定。原告方认为被告方将未经消防验收合格的房屋出租给原告，违反了我国《消防法》的强制性规定，被告认为本案中的过错是双方共同过错，双方过错一致，后果应各自承担。本院认为，原被告双方自2013年11月30日签订合同，计租时间从2014年4月1日开始，至记载本案纠纷发生的调解协议形成时间2018年5月1日，已历时4年有余，期间孔祥民多次向罗远德交纳房屋租金，且双方所签租赁合同第3条、第6条已分别明确记载“甲方房屋建地属民用住宅基地用地，由于民族风俗不同，没有土地使用证、房产证和相关建房手续”，“乙方在经营中因政策性拆除楼房楼层，甲方负责乙方报价装修材料的损失，退回被拆除的楼房租金等”。原告方在承租案涉房屋时本应对房屋性质进行了解以评估相应风险，因此在合同已明确上述内容的情况下，应认为原告方已经了解该房屋性质为没有土地使用证、房产证和相关建房手续，且已清楚承租该房屋上所存在的相应风险，原告也并未就此在之后的经营期间提出异议，故原告方关于本案签订合同的过错应由被告完全承担的主张难以成立。双方均明知法律法规对农村宅基地及房屋建造的相关规定，但原告对没有合法用地和建造手续的房屋而承租，被告对没有合法用地和建造手续的房屋而出租，双方对于合同的无效均有与过失。对被告方关于双方均有过错且过错一致的观点，本院予以采纳。其次原告方主张的损失如何认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告方主张合同无效应由被告赔偿其经营投入损失2292200元，但根据前述法律规定，应根据过错情况各自承担责任。首先需要确定有争议部分的投资权属问题。其中，对未形成附和的部分如酒店用品、办公用品等，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第四项关于“下列事实，当事人无须举证证明：…（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实…”的规定，因原告孔祥民自2014年起即实际经营酒店，依据一般常理，相关酒店用品不应再由罗远德投资,且罗远德也未举证说明其投资情况，故现存上述酒店、办公物品等应属孔祥民投资；对已形成附和的房屋墙纸、墙面漆、客房木地板、一楼地砖、大堂钢化玻璃、大堂吊顶等，因案涉租房合同第一条第5已经以列举方式明确“装修范围：墙面刮灰、房间吊顶、走廊吊顶、床椅子桌子、挂衣柜、电视台桌、床头柜等一系列日常用品、卫生间吊顶、马桶和整套卫生间装修、生活用品，由乙方使用保管维修”，从该种表述中应可知如果客房木地板、房屋墙纸、墙面漆等当时已经装修，自当列入合同；从玻璃制作合同中亦可看出该合同所指玻璃分别为卫生间单面墙玻璃（10MM厚钢化玻璃）、窗户镀膜玻璃和卫生间镜片玻璃，与鉴定意见所列的大厅1.2CM厚钢化玻璃显非同一；根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项关于“下列事实，当事人无须举证证明：…（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实…”的规定，因（2013）景民二初字第968号民事判决书系2014年10月28日作出，判决书已认定该案中双方约定为“卫生间由二被告负责地砖、墙砖完整、负责房间、卫生间吊顶、负责房间衣柜、负责墙壁刮灰”，可见截止当时，案涉房屋的客房地砖、刮灰、一楼吊顶、吊灯、雨棚等均未由该案的任何一方装修完成；对于一楼吊顶、吊灯、雨棚等相关原告资产清单所列项目，虽原告未提交其他证据印证其投资关系，但被告亦未提交充分证据以证实其主张，根据一般生活经验判断，酒店大堂、门头等应依据经营者需求进行装修，故本院对原告关于投资上述项目的主张予以采信，对于被告的相反主张，不予确认。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款关于“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”、第九条第一款“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，经鉴定装饰装修及酒店、办公用品等现值为457124.26元，虽罗远德未明示同意利用，但因孔祥民系经营酒店而投资投入，双方明知未取得合法用地及建盖手续的房屋而签订房屋租赁合同并实际履行，均与有过错应各自承担，故对于孔祥民要求罗远德赔偿投资损失的主张，根据本案情况，本院酌情认为双方各自负担228562.13元（457124.26×50%）为宜。租房合同中约定的房租金额是否已经调整的问题。本案中，孔祥民主张按68万元缴纳年租金并支付自2018年4月1日起至房屋交回之日止的房屋占有使用费，罗远德主张房屋的年租金标准并未变更，但孔祥民所提交的收据中可以显示实收半年租金34万元等，应可认为双方已经实际按照68万元每年的年租金实际履行，对孔祥民的该主张，本院予以采信。本案诉讼保全费、保全保险费如何负担，及反诉被告是否应当承担房屋归还之前的占用费用的问题。罗远德主张孔祥民尚未交付2018年4月1日以后至2018年5月1日的租金，孔祥民亦未提交证据证明已经缴纳，该期间处于孔祥民实际占有经营期间，故对该部分房租请求可按照68万元每年/12个月=56666.66元予以支持。本案系因双方所签无效房屋租赁合同引起，纠纷发生后，双方未能就妥善解决达成一致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，因系由孔祥民申请保全，申请保全的内容包括：1、维持该房屋2018年4月25日前所处的状态，不得进行任何的改变，并持续至纠纷彻底解决；2、维持申请人2018年4月25日前对该房屋的占有、使用、处分状态，不得做任何改变，并持续至纠纷彻底解决，诉讼中孔祥民亦多次表示不同意解除或变更保全措施，现孔祥民关于要求罗远德支付投资损失等的诉讼请求并未得到全部支持，故反诉原告罗远德主张的保全期间房屋占用费、原告孔祥民主张的保全费、保险费等，应按本院确认的责任分担比例计算予以支持。对于反诉原告罗远德主张要求孔祥民返还水电费等的问题。根据罗远德提交证据云南农垦电力公司和景洪市给排水公司收费票据，该费用系自中电费6170.10元、重大水利工程建设费188.40元、经营水费等2312.60元，共计8671.10元，应由孔祥民支付。根据上述各项可得，被告罗远德应向原告孔祥民支付项目及金额为：案涉酒店相关投资现值折价金额228562.13元，保全费2500元，保全保险费7200元；反诉被告孔祥民应向被告罗远德支付项目及金额为：欠付2018年4月1日至5月1日之间房租56666元，电费6170.10元、重大水利工程建设费188.40元、经营水费等2312.60元，共计8671.10元，以及按照944.43元/日（56666元/月÷30日×50%）计算，向罗远德支付自2018年5月1日起至案涉房屋实际交回被告罗远德之日止期间的房屋占用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第四项、第五项的规定，判决如下：一、被告罗远德应于本判决生效三十日内向原告孔祥民支付损失赔偿款228562.13元，保全费2500元、保全保险费7200元，合计238262.13元。二、反诉被告孔祥民应于本判决生效三十日内向被告罗远德支付2018年4月1日至5月1日之间欠付房租56666元，电费6170.10元、重大水利工程建设费188.40元、经营水费等2312.60元，共计65337.10元，并按照944.43元/日（56666元/月÷30日×50%）计算，向罗远德支付自2018年5月1日起至案涉房屋实际交回反诉原告罗远德之日止期间的房屋占用费。三、驳回原告孔祥民的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告罗远德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29840元，由原告孔祥民负担26856元，由被告罗远德负担2984元；反诉案件受理费1575元，由反诉原告罗远德负担840元，由反诉被告孔祥民负担735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  赵义宏人民陪审员  刘晓洁人民陪审员  黄邦敏二〇一九年三月八日书 记 员  玉 罕