江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初393号原告：邓斌，男,1974年11月5日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。被告：江西海晟置业投资有限公司，统一社会信用代码91360602568664037N,住所地江西省鹰潭市月湖区天洁大道北侧嘉鹰湖畔居东区09号楼1-3层02室。法定代表人：张智宏，总经理。委托诉讼代理人：阮琦、祝佳伟，江西融冰律师事务所律师。原告邓斌与被告江西海晟置业投资有限公司（以下简称海晟置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告邓斌，被告江西海晟置业投资有限公司委托诉讼代理人阮琦、祝佳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓斌向本院提出诉讼请求：1、请求由被告立即赔付原告截止于2019年1月28日的违约金189516.00元（已付房款总价445920元?0.05%/天?850天=189516.00元）;2、请求由被告立即赔付原告截止于2019年1月28日的利息18172.77元(已付房款总价445920元?1.75%/365天?850天=18172.77元)；3、请求由被告在2019年1月1日起至交房前，按月依购房合同第六条第1款规定赔付给原告一次违约金和利息，支付时间为次月5日前完成上月的违约金和利息支付，计算方法与2、3相同；4、请求由被告赔偿工资损失50000元（5000元X10个月）以及精神损害抚慰金5000元；5、请求由被告承担本案的诉讼费用。在庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为请求由被告在2019年1月29日起至交房前，按月依购房合同第六条第1款规定赔付给原告一次违约金和利息，支付时间为次月5日前完成上月的违约金和利息支付，计算方法与2、3相同。事实与理由：2014年2月3日，原告向被告支付首付款145920元，与被告签订了编号为YT2014001297的商品房购买合同，购得其开发的鹰潭市月湖岩东路9号英伦名郡6栋2单元901室商品房一套，并于2014年2月17日取得了江西省地税局通用预收款收据。2015年8月1日，原告与中国银行股份有限公司鹰潭市分行签订抵押贷款协议，向后者贷款30万元用于购房合同的尾款，并执行至今。原告在2015年就支付了全部购房款445920元。合同约定的交房日期为2016年9月30日之前，但原告没能按约定如期完成工程，至今仍未交房。截止2018年12月31日，逾期时间超过了两年零三个月。其中合同约定出卖人逾期交付商品房的，合同继续履行，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之次日起实际交付商品房之日止按银行同期存款利率计算。出卖人还应每日按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。目前该小区房屋仍没有完工，尚未通过国家验收，致使原告一直无法入住。为了商品房能早日交付，原告特地从外地辞职回到鹰潭维权，租住在出租屋里，承受了经济和心理的双重损失。故原告诉至法院，望判如所请。被告海晟置业公司辩称，原告主张的工资损失于法无据，应依法驳回；本案是商品房买卖合同纠纷，不属于精神损害抚慰金的赔偿范围，应予以驳回；原告违约金及利息的计算有误，2017年1月27日，原、被告重新签订了补充协议，对逾期交房的违约责任重新进行了约定，以房屋租金补贴的方式作为违约赔偿，且被告已经支付了5个月，原告要求支付的利息，也被补充协议所取代；原告要求的违约赔偿过高，要求按照租金的标准支付。原告邓斌围绕诉讼请求依法提交以下证据，证据一、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据二、《鹰潭市商品房买卖合同》，证明原、被告之间的交易存在，被告存在违约，以及应当赔付原告的违约金及利息计算标准；证据三、首付款收据，证明原告向被告交付首付款；证据四、《一手房贷款合同》，证明原告向被告交付剩余房款；证据五、补充协议一份，证明原、被告自愿达成协议，不存在违约金过高。被告海晟置业公司为支持其答辩主张提交了以下证据，证据一、被告营业执照复印件、法人身份证复印件、法人身份证明，证明被告诉讼主体资格；证据二、《补充协议》一份、银行转账凭证，证明原、被告于2017年10月27日签订了补充协议，对违约责任进行了变更，且被告已经履行了补充协议。原、被告对双方提交的证据三性均无异议，仅对证据证明的事项有异议，本院依法对原、被告提交的证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2014年2月3日，原告向被告支付首付款145920元，与被告签订了一份《鹰潭市商品房买卖合同》，购买位于鹰潭市月湖岩东路9号英伦名郡6栋2单元901室商品房一套。合同约定了房屋总价款445920元，原告应在2014年2月3日前支付首付款145920元，其余价款办理贷款；被告应于2016年9月30日前，将符合条件的商品房交付原告使用，除不可抗力外，被告如未按合同约定日期交付商品房，合同继续履行，同时原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算，被告还应每日按已付房价款的万分之五向原告支付违约金等内容。2015年8月1日，原告与中国银行股份有限公司鹰潭市分行签订了抵押贷款协议，贷款30万元用于支付剩余房款。2017年10月27日，原、被告双方就被告延期交房达成一份补充协议，协议内容约定1、原购房合同继续正常履行，保证在2018年4月30日前向原告完成房屋交付；2、自2017年9月1日，被告每月按1000元给原告作为房屋补贴，直至其完成交付房屋为止，被告在2018年4月30日前不能如期交房，其后拖延的时间，被告双倍补偿原告房屋租贴金，直至被告交房为止，并承担相应法律责任。补充协议签订后，被告按每月1000元的标准陆续支付了原告房屋补贴共5个月。现被告仍未向原告交付房屋。本院认为，原、被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》《补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，原告已按约付清购房款，但被告至今仍未向原告交房，显然已经构成违约，应承担相应违约责任。关于原、被告签订的补充协议是否更改了原购房合同关于违约金及利息的约定，本院认为补充协议中虽然约定原购房合同继续履行，但补充协议中就交房时间以及逾期交房的责任进行了重新约定，可以认定补充协议更改了原购房合同关于违约责任的约定。被告辩称按补充协议中的租金承担违约责任，本院予以采纳。补充协议约定自2017年9月1日起至2018年4月30日止按1000元/月支付房租补贴，故该期间被告应该支付原告房租补贴8000元。2018年5月1日至2019年1月31日，被告应按2000元/月支付房租补贴为18000元，扣除已经支付的5000元，故被告应该支付原告房租补贴21000元。关于原告主张的工资损失及精神损害抚慰金，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江西海晟置业投资有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告邓斌支付截止2019年1月31日的逾期交房的房租补贴21000元，之后以每月2000元的标准继续支付至实际交房之日止；二、驳回原告邓斌的其他诉讼请求。案件受理费5240元（原告已预交），减半收取计2620元，由原告邓斌负担2358元，被告江西海晟置业投资有限公司负担262元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  邵金华二〇一九年三月二十九日法官助理孙振辉书记员胡梦茹附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。