浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初348号 原告：浙江金帝物业服务有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区金帝银泰城3幢204室-1。 法定代表人：胡加平，系总经理。 委托诉讼代理人：诸秦刚，浙江金道（绍兴）律师事务所律师。 被告：黄佳萍，女，1986年2月16日出生，汉族，户籍地绍兴市柯桥区，现在绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：陈佳君（黄佳萍丈夫），男，户籍地绍兴市柯桥区，现住绍兴市越城区。 原告浙江金帝物业服务有限公司绍兴分公司与被告黄佳萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人诸秦刚、被告委托诉讼代理人陈佳君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币6942元、滞纳金1182.4元，合计金额8124.4元；（违约金暂计至2018年9月11日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系绍兴金帝商业发展有限公司统一委托，为绍兴金帝银泰城提供前期物业服务的企业。2014年7月7日，原告与被告签订《前期物业服务协议》一份，约定由原告为被告提供物业服务，物业收费采取包干制方式，标准为3.5元/月/平方米，缴费时间为每年的第一个月上旬（本案为每年7月10日之前）。合同同时载明，被告未按时缴费的，原告有权要求被告按应付金额每日万分之四的标准支付违约金。被告系金帝银泰城B-A幢S00530室的业主，所购房屋面积为55.01平方米，现被告按合同约定向原告缴纳2016年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日三个年度的物业管理费共计人民币6942元，同时应支付违约金1182.4元，两项合计8124.4元，但被告却拒不履行，经原告多次催缴被告仍未缴纳，原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告黄佳萍辩称，其不同意原告的诉讼请求，房屋质量差，而且房屋在漏水，未来维修，且维修后也没有到位，说只能这样了。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《浙江省商品房买卖合同》1份、《前期物业服务协议》1份、《房屋交接协议书》1份，本院予以确认并在卷佐证。对双方存有异议的证据，本院分析如下：原告提供的《物业管理委托合同》1份，系原告与绍兴金帝商业发展有限公司签订的合同原件，且加盖双方公章，本院对真实性予以认定；原告提供的律师函复印件1份、邮寄凭证1份、物业费缴纳通知书照片2份，被告虽均予以否认，但原告系根据被告在合同载明的地址亦系被告实际居住地进行了邮寄送达，且原告在被告的物业所在地进行了张贴，应当认为被告进行了合理的书面催收，本院对上述证据予以认定。被告提供的照片1组、录像光盘1份，原告对真实性不予认可，本院认为，上述照片内容均涉及房屋质量问题，非本案物业合同审理范畴，本院在本案中不予认证。录像内容经本院现场走访比对，本院对真实性予以认定，但现漏水处已修复完毕，故本院对证明力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告黄佳萍系绍兴金帝银泰城第B-A幢S00530号房业主。原告系金帝银泰城的物业服务公司。2014年7月7日，原、被告签订《金帝银泰城前期物业服务协议》一份，合同约定：物业管理区域的前期物业服务费按照建筑面积（交付时以实测建筑面积为准）缴纳，其中酒店式公寓收费为3.5元/月/平方米。物业服务费每年预缴一次，首期物业服务费由业主在本物业交付之日或建筑单位发出的交付通知及指定的交付日期支付原告，此后缴纳费用时间为每年的第一个月上旬，业主应在约定缴费时间内按时缴纳。逾期支付前期物业服务费和相关费用的，原告有权要求业主按应付金额每日万分之四支付违约金。合同同时约定前期物业服务期限自2013年12月1日至2016年11月30日止。2015年6月4日，被告黄佳萍与绍兴金帝商业发展有限公司签订“金帝银泰城”房屋交接协议书，其中载明被告所有的6幢530号公寓实测建筑面积为55.09㎡。 2017年1月1日，原告与绍兴金帝商业发展有限公司签订物业管理委托合同，双方约定原告对金帝银泰城商业综合体实行物业管理，合同有效期为2017年1月1日至2020年12月31日止。 2018年9月3日，原告向被告催讨2016年7月1日至2019年6月30日止的物业费，因被告经催收后仍未缴纳，原告诉至法院成讼。 本院认为，原告与被告黄佳萍于2014年7月7日签订的前期物业服务协议，双方主体适格、意思表示真实、内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，原、被告均应根据协议内容履行自己的义务。虽现该前期物业服务协议有效期届满后双方未续签，但原告仍实际为被告所在的金帝银泰城商业综合体提供物业管理服务，且被告并未提交证据证明其明确拒绝接受物业服务，故双方之间已形成事实物业服务合同关系，就双方之间的权利义务本院参照双方于2014年7月7日签订的前期物业服务协议约定进行确定。根据协议约定，被告应缴纳的物业费标准为3.5元/月/㎡，被告所有的物业实测建筑面积为55.09㎡，现原告已为被告所在公寓提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受原告提供的包括安保、卫生、设备运行维护等在内的物业服务，被告作为业主，应按约缴纳相应的物业服务费，现其经原告催收后仍未缴纳的行为构成违约，故对原告要求被告支付2016年7月1日起至2019年2月21日止的物业服务费6121.88元（55.09㎡*3.5元/月/㎡*31月+55.09㎡*3.5元/月*21/28）的请求，本院依法予以支持，但2019年2月22日起至2019年6月期间的物业费因形成时间在本案法庭辩论终结后，且双方之间系事实物业服务合同关系，故该期间的费用原告可待实际履行合同义务产生后再行主张。因原告在提供物业服务过程中存在部分瑕疵，故本院对其主张的滞纳金依法不予支持。被告辩称房屋质量差，房屋存在漏水情况的意见，根据本院现场查看，被告所述的五楼走廊漏水问题已实际修复，而其本身商品房质量问题引起的纠纷，非本案审理范畴，被告可向房屋出卖方另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告黄佳萍应支付给原告浙江金帝物业服务有限公司绍兴分公司2016年7月1日至2019年2月21日的物业服务费6121.88元，于本判决生效之日起三十日内履行； 二、驳回原告浙江金帝物业服务有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费依法减半收取25元，由原告浙江金帝物业服务有限公司绍兴分公司负担6元，由被告黄佳萍负担19元，由被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  韩咪竹 二〇一九年三月二十五日 书记员  沈 敏 附页： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。