山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2019）晋1102民初219号原告：刘泽平，男，汉族，1959年4月17日生，山西省吕梁市离石区人，现住离石区前进街锦东佳苑东单元301，身份证号码：×××原告：刘锦锋，男，汉族，1981年9月7日生，山西省吕梁市离石区人，现住离石区前进街锦东佳苑东单元301，身份证号码：×××原告：闫候平，女，汉族，1959年8月1日生，山西省吕梁市离石区人，现住离石区前进街锦东佳苑东单元301，身份证号码：×××三原告委托代理人：白德海、米娜，山西海志治律师事务所律师被告：刘德平，男，汉族，1967年2月12日生，山西省吕梁市离石区人，现住离石区前进街55号锦东佳苑西单元602，身份证号码：×××委托代理人：贺福凤，山西翰儒律师事务所律师被告：**，女，汉族，1973年11月16日生，山西省吕梁市离石区人，现住离石区前进街55号锦东佳苑西单元602，身份证号码：×××原告刘泽平、刘锦锋、闫候平与被告刘德平、**合同纠纷一案，本院于2019年1月22日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月20日公开开庭进行了审理，三原告委托代理人、被告刘德平委托代理人均到庭参加了诉讼。被告**经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：一、依法确认《关于修建祖屋后产权重新分配的协议》合法有效；二、依法判令被告连带支付从2014年9月起至还款之日止占用原告共有房屋份额使用费239.85万元；三、本案受理费由被告负担。原告提出的事实与理由：1985年5月，原告闫候平作为户主，经村、乡、县三级审批，获得了农村社员修建占地批准，原告闫候平与原告刘泽平系夫妻关系。原告刘泽平同胞兄弟4人，后经其父母及众兄妹商议决定共同联合改造永宁东路刘家旧房（包含原告闫侯平审批宅基地）。2006年4月10日，刘泽平父母及7兄妹在梁锁平、吴四旦、宋志军3人在场见证下，共同签订了《关于修建祖屋后产权重新分配的协议》，约定一、二层营业场所（面积约计3000余平米）归父母及七兄妹共同拥有。将一、二层营业场所产权分为五份，四兄弟各占一份（即总产权的20％），共占80％。另一份（即总产权的20％）由父母、长兄（泽平）、三姐妹（秀平、俊平、丽平）、长孙（刘锦红）拥有，总产权的比例分别为：父3％、母2％、长兄（泽平）4％，三姐妹各占3％、长孙2％。以后每年各人按所占产权比例，按年领取租赁所得等内容。2018年2月7日，刘泽平七兄妹聚齐，被告刘德平对改造修建房屋以来，兄弟姐妹相互间形成的债权、债务作了单方结算，6兄妹均向其写了欠条。当时被告刘德平说：先打吧，打了回去看，有什不对了，以后再核对。2018年8月2日，被告刘德平将原告刘泽平写的欠条转让给张丽霞，2018年10月17日，张丽霞提起诉讼，你院判决支持了张丽霞诉讼请求。写欠条结算时，父母及七兄妹共同拥有的一层、二层营业场所租赁费用计算至2014年前，该场所2013－2014年度租给离石区行政审批服务中心使用的租赁价格是每年230万元。政务中心不租赁后，2015年5月起，被告刘德平装修改造开办幼儿园（名为吕梁市离石区伟才幼儿园），幼儿园法定代表人形式上是刘锦年（其儿子），实际控制人是被告刘德平。另，一层门面东侧小部分面积房屋自2014年9月19日开始，由被告**租给同仁康大药房，租期5年，每年租金12万元。被告刘德平与被告**是夫妻关系，包括原告在内共同拥有的一、二层营业场所，一直由被告夫妻对外出租，并独自占有使用至今，从2014年开始未再向原告支付分文租金。按原告在共有房屋中所占26％的产权份额，参照2013－2014年度一、二层营业场所和被告租赁价格计，被告应支付原告使用费约239.85万元。原告认为，房屋产权关系明晰。被告刘德平、**占有使用共有房屋开办幼儿园、对外出租收取租金，不向原告支付使用费，损害了原告合法权益。依据我国《民事诉讼法》第一百十九条、第一百二十三条之规定，向你院提起诉讼，请公正裁决。被告刘德平辩称，不认可原告的诉请。无法确认该分配协议的合法有效，不支付该费用和利息。不认可长孙占产权比例2％。由于产权分配协议是2006年签订的，占比是否有变更，需十方共同确认。诉状事实与理由部分的第二段、第三段均与本案无关。第四段租赁情况需要提供证据来佐证，我方不认可。第五段不认可，应当在重新确认产权比例的情况下才能确定。被告**未答辩。经审理查明，原告刘泽平与原告闫候平是夫妻，原告刘锦锋是原告刘泽平与原告闫候平的儿子。二被告是夫妻。原告刘泽平与被告刘德平是同胞兄弟，刘泽平与刘德平的父亲刘学亮与母亲张秋兰共育有兄妹7人：长子刘泽平、次子刘志平、三子刘德平、四子刘春平、长女刘秀平、次女刘俊平、小女刘丽平。原告提供了原告闫候平《离石县农村社员修建占地审批表》一份载明：户主闫候平，家庭人口：4；住址：城关镇东关；现有窑数：无；新建窑数：三孔；新建占地类别：平地；所占面积：0.3亩，长：3.75亩，宽4.8丈；地址座落：东至20米路西边；西至薛三平；南至2.5米路北边；北至窑背后墙处。最后审批时间：1985年5月15日。2016年4月10日，刘学亮、张秋兰夫妇与其七个子女共同协商，达成协议，共同签订了《关于修建祖屋后产权重新分配的协议》：“经四兄弟（泽平、志平、德平、聪平）与父母商议，决定改造永宁东路刘家旧房（原产权归四兄弟所有）。改造后的房屋产权，四兄弟自愿与父母、姐妹共享。具体协议如下：一、因为修建房屋资金紧张，七兄妹必须齐心协力筹集资金、有钱出钱，有力出力，保证房屋修建。峻工后将住宅与车位向社会公开转让，开支完所有修建费用及办理各种手续的有关费用后，一、二层营业场所归父母及七兄妹共同拥有。二、新的产权分配：将一、二层营业场所产权分为五份，四兄弟各占一份（即总产权的20％），共占80％。另一份（即总产权的20％）由父母、长兄（泽平）、三姐妹（秀平、俊平、丽平）长孙（刘锦红）拥有，总产权的比例分别为：父3％、母2％、长兄（泽平）4％，三姐妹各占3％、长孙2％。三、以后每年各人按所占产权比例，按年领取租赁所得。若市场行情好时，由四兄弟协商转让营业场所、各人按产权一次性领取产权转让费后，本协议自行作废。四、本产权所有人，可自行指定继承人。”之后，刘学亮、张秋兰夫妇与其七个子女共同将上述“永宁东路刘家旧房”和闫候平地基上的房屋拆除，将该两块地地基合为一块进行了改建，建成了7层楼房，每一层有1500㎡－1600㎡的面积。一、二层作为营业场所，三层至七层是住宅。住宅部分原告刘泽平购得三套房屋、刘志平购得一套、刘春平购得两套、被告刘德平购得一套、长女刘秀平购得ー套、次女刘俊平购得ー套、小女刘丽平购得一套。以上楼房，修建前，未取得城市房屋建设许可证，建成后，未变更宅基地使用证。至今未取得房屋所有权证。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第十三条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”第十条规定：“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”本案原、被告伙同其他兄弟姐妹及其父母，未经有关部门批准，私自将两块宅基地上建筑拆除，并将该两块地基合并改建为七层楼房，至今未变更土地使用证，也未办理该楼房所有房屋的房屋使用权属证书。本案原告在原、被告尚未取得房屋使用权属证书的情况下，要求本院依法确认针对该楼房中签订的《关于修建祖屋后产权重新分配的协议》合法有效，并判令被告连带支付从2014年9月起至还款之日止占用原告共有房屋份额使用费239.85万元，缺乏法律依据。故应依法驳回原告的诉讼请求。故依据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第十二条、第十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、第十条、第六十条、第六十一条之规定，判决如下：驳回原告刘泽平、刘锦锋、闫候平的诉讼请求。案件受理费25988元，由三原告各承担8662.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判员 杨明金 二〇一九年三月四日书记员 贾秋霞