广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初7551号原告：广州自缝资产管理有限公司，住所地：广州市海珠区南石路28号自编13栋4楼。法定代表人：陈作新，职务：执行董事。委托代理人：符瑜，广东鸿麓律师事务所律师。委托代理人：陈小玲，广东太平洋联合律师事务所实习律师。被告：广州市金鹅银滩物业管理有限公司（以下简称“金鹅银滩公司”），住所地：广州市荔湾区上涌直街8号-10号前座。法定代表人:蔡穗萍,职务：总经理。委托代理人：梁家东，广西金大地律师事务所律师。委托代理人：郭惠明，女，1978年3月9日出生，汉族，联系地址，系该司法务人员。原告广州自缝资产管理有限公司诉被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人符瑜，被告金鹅银滩物业公司委托代理人梁家东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告与原告于2013年12月10日签订了《临时场地使用协议》，在该场地使用期限届满前，原告于2014年6月2日向被告书面发出《关于收回长堤街1号及21号物业的通知》，告知期满时原告将收回该物业，请被告在接到通知之日起30天内腾空该场地等等。被告在收到上述书面通知后于2014年6月24日向原告提交《承诺书》，承诺必须在招拍挂工作完成后（接到原告收回该场地通知后）一个月内无条件迁出该场地，在此过渡期间，月场地使用费为人民币35490元，物业管理费为人民币9630元，即自2014年7月1日起该场地每月场地使用费及物业管理费合计人民币45120元，等等。2015年4月9日，原告向被告书面发出《关于收回长堤街1号及21号物业的通知》，要求被告在接到通知之日起30天内撤出该场地。但被告仍然拒绝交还该场地。2016年1月22日，原告向被告发出《关于收回长堤街1号及21号场地的通知》，要求在2月28日前撤出长堤街1号及21号场地，该通知已经送达被告，即双方就案涉场地的不定期租赁关系已解除。被告在2016年7月1日向我方返还了长堤街1号东区临街三层建筑物共1277平方米，广州希荷服饰有限公司和王成在2018年6月30日将长堤街1号西北侧临街场地返还给我方。现起诉请求判决：1、确认原告与被告之间关于广州市荔湾区长堤街1号面积1504平方米的不定期租赁关系于2016年1月22日解除（原合同约定的长堤街21号并入了长堤街1号）；2、被告向原告支付2016年7月1日至2018年6月30日的场地占用费(场地占用费按占用费35490元/月和管理费9630元/月计算);3、被告向原告支付2016年3月1日至2018年6月30日的逾期腾房违约金（2016年3月1日至2016年3月31日的违约金每日按45120元的5%计算，2016年4月1日起计至2018年6月30日的违约金每日按45120元的10%计算，以上违约金以当月本金为限）；4、被告向原告支付律师费用28000元;5、被告承担本案的全部诉讼费用。被告答辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我方已经于2016年7月1日将1号物业移交给原告，所以1号物业租赁关系于2016年7月1日解除而终止。2、长堤街1号西侧首层（原21号）由我方出租给广州希荷服饰有限公司使用，二层出租给王成使用，三层是由原告在管控，我方与广州希荷服饰有限公司及第三人王成之间的租赁合同纠纷已经在贵院进行审理，且已经执行和解了，希荷公司在2018年6月30日前使用，并在2018年第三季度腾空物业。3、由于我司自2016年7月1日起没有再使用案涉房屋，所以不应当支付场地使用费，并且原告对2016年7月1日至2016年9月13日期间的占用费的主张已经超过法律规定的一年的诉讼时效，故不应该支持该期间的占用费的诉请，使用费的标准的也是没有合同和法律依据的。4、违约金没有事实和法律依据，我司于2016年7月1日已经将案涉场地移交给原告并开始没有使用案涉场地，并且原告主张场地使用费由于已经过了诉讼时效，所以违约金及其标准也没有相关的合同和法律依据了，违约金标准过高。5、律师费也没有事实依据，不同意支付，理由同上。6、涉诉物业中，即未移交的1号西侧临街物业，案外人花地街道办事处拥有部分的房屋所有权，故我方宜明确物业共有人份额比例后再作移交。同时我方申请将广州市荔湾区花地街道办事处追加为本案第三人；7、我方作为酒吧街建设运营方，对涉诉物业投入了大量的资金进行水电、消防的建设维护，因此原告在收回涉诉物业时应向我方补偿水电、消防配套设施的建设维护费用。8、原21号物业与1号物业面积共为1504平方米，由于在2016年7月1日双方在移交1号物业过程中，双方未能确定两物业的面积，也未能确定原21号物业租金的数额。2016年7月1日被告向原告移交的1号占地面积约为600平方米，占总面积的69%；原21号占地面积约为268平方米，占总面积的31%，根据《场地使用协议》确定的租金、管理费，按上述比例原21号物业的租管费应为13931元/月，该期限从2016年7月1日起至原告提起诉讼之日止，该物业应为不定期租赁合同关系，因此原告主张的第1-5项诉讼请求都存在明显错误，应依法予以驳回。经审理查明：2013年12月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《临时场地使用协议》，约定：甲方座落在广州市荔湾区长堤街1号及21号共1504平方米的房屋已纳入开发计划，在未进行具体开发处置前，鉴于乙方提出使用该场地的意向，为使该场地能得到充分利用，现甲方同意提供给乙方使用；使用期限自2014年1月1日至2014年6月30日，共计6个月；该场地每月使用费为22470元，物业管理费为9630元，合计32100元；如遇到甲方依本协议约定行使解除权的情形，乙方接到甲方书面通知搬迁后，在规定时间内未能搬出并交回该场地的，每逾期一日由甲方向乙方收取月场地使用费及物业管理费总额的5%作为违约金，逾期超过一个月的，由甲方向乙方收取月场地使用费及物业管理费总额的10%作为违约金，直至乙方交还该房屋及场地之日止；如乙方逾期交回该场地超过1个月的，乙方除应向甲方支付违约金外，场地内所有物品乙方同意无条件交由甲方处置，赔偿甲方之损失包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等。2014年6月2日，原告向被告发出《关于收回长堤街1号及21号物业的通知》，通知被告租期届满时将收回物业等。2014年6月24日，被告向原告发出《承诺书》，内容为：被告有意参加原告对案涉场地通过招、拍、挂等程序进行招租；在该场地立项、评估、公开竞价期间，被告继续使用原租赁的场地至上述相关工作完成；如被告不能与原告签订新的使用协议或不能成功竞得租赁权，则被告在上述招、拍、挂工作完成后（接到原告收回场地通知后）一个月内无条件迁出该场地；在此过渡期间，月场地使用费为35490元，物业管理费为9630元，合计45120元，等等。2015年4月9日与2016年1月22日，原告分别向被告发出《关于收回长堤街1号及21号物业的通知》，其中2016年1月22日的《通知》被告同日签收，该《通知》内容为：我司曾通知贵司收回场地，但贵司向我司提交了《承诺函》，我司现决定收回场地，请被告接到本通知后于2月28日前撤出场地，等等。被告已向原告支付了2014年1月1日至2016年6月30日的租金和管理费，其中2014年7月1日至2016年6月30日的租金被告按每月35490元的标准支付，管理费被告按每月9630元的标准支付。又查：据2001年11月26日广州市城市规划局芳村区分局出具的穗芳规建（2001）100号《建设工程报建审核书》显示，该局同意报建单位为花地街道办事处、建设位置为芳村区长堤路地段报建三幢三层（部分二层）设计临时商铺工程，总建筑面积16486.84平方米，该工程为临时建筑，等等。另据2002年1月29日该局出具的穗芳规建（2002）11号《建设工程报建审核书》显示，该局同意报建单位为花地街道办事处、建设位置为芳村区长堤路地段报建一幢二层（部分一层）设计临时商铺工程，总建筑面积1396平方米，该工程为临时建筑，等等。该工程经据广州市城市规划局芳村区分局出具的穗芳规验（2003）6号《建设工程规划验收合格证》验收合格。庭审中，原告确认《临时场地使用协议》中约定的长堤街1号及21号房屋现均为长堤街1号，其中协议约定的长堤街1号房屋现为长堤街1号东侧临街商铺，被告于2016年7月1日交还给了原告；协议约定的长堤街21号房屋现为长堤街1号西北侧临街商铺，被告于2018年6月30日交还给了原告。关于管理费，原告认为管理费是作为租金的一部分，被告实际使用了案涉场地并产生管理费用；被告则认为管理费不是租金的一部分，管理费和租金是分开计算并分开开具发票，每月一并由被告支付，原告提供的管理服务主要是和政府协调、提供物业资料和管理意见，等等。原告因与被告租赁合同纠纷一案支出律师费28000元。经被告申请，本院委托广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司对广州市荔湾区长堤街1号东、西两侧房屋建筑面积进行测绘，该司作出测绘编号为南粤房测字（2018）013号及南粤房测字（2019）003号《房屋建筑面积测绘成果报告书》。经测，广州市荔湾区长堤街1号东侧房屋首层至三层总建筑面积为1234.9492平方米，西侧房屋首层至三层总建筑面积为859.9807平方米。被告支付评估费16000元。经广州市荔湾区人民政府花地街道办事处荔花函（2019）6号复函、16号复函、广州市规划和自然资源局荔湾区分局复函及本院问话调查得知，原芳村区长堤街1号、21号房屋是原芳村区花地街道办事处负责立项，由广州市金鹅银滩物业管理有限公司负责建设为临时商铺，建设时于2002年取得建设工程报建审核书（详见穗芳规建（2002）11号）及建设工程报建审核书（穗芳规建（2001）100号）。建成并投入使用后未办理过延期手续。经本院释明，原告表示若其主张的租赁合同的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致的，仍坚持其诉讼请求。本院认为：本案案由是租赁合同纠纷，原、被告签订的《临时场地使用协议》为租赁合同。该协议约定的承租物业最初经报建为临时建筑。参照《广州省城乡规划条例》第四十八条“临时建设工程规划许可证有效期不超过二年。使用期限届满确需延期的，应当在有效期届满前三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延续期限不超过一年……临时建设应当在批准的使用期限届满前自行拆除，恢复土地原状”的规定，案涉物业为超过使用期限的临时建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原、被告双方就案涉物业签订的租赁合同应属无效，原告要求确认不定期租赁关系于2016年1月22日解除的诉讼请求，本院不予支持。因上述租赁合同无效，根据《合同法》第五十八条的规定，被告占用案涉场地期间享有的占有利益即占有使用费，应予以返还。因被告已于2016年7月1日将长堤街1号东侧临街商铺交还给了原告，于2018年6月30日将西北侧临街商铺交还给了原告，根据公平合理的原则，被告应向原告支付2016年7月1日至2018年6月30日占用西北侧临街商铺的使用费。关于西北侧临街商铺使用费的标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，占有使用费可参照合同约定的租金标准确定。本案合同虽约定租金标准为22470元，但原、被告在2014年7月1日后一直按照被告《承诺书》承诺的使用费标准每月35490元履行，故本院参照该标准确定东侧与西北侧临街商铺使用费为35490元，并酌定西北侧临街商铺使用费租金按面积均分估算，即14569元/月。因合同无效，原告主张的管理费、违约金及律师费已无合同依据，且原告将超过使用期限的临时建筑出租，对合同无效存在一定过错，故原告的上述主张，依据不足，本院不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十天内，被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司向原告广州自缝资产管理有限公司支付2016年7月1日至2018年6月30日的占用费共349656元。二、驳回原告广州自缝资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16828元，原告广州自缝资产管理有限公司负担10283元，被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司负担6545元。诉讼保全费5000元，原告广州自缝资产管理有限公司负担3055元，被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司负担1945元。评估费16000元，原告广州自缝资产管理有限公司负担9432元，被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司负担6568元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五天内，向本院递交上诉状，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  方 婷人民陪审员  黄琦玲人民陪审员  李文姬二〇一九年三月二十八日书 记 员  胡嘉茵姚欣茹