广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初84号原告：林素娟，女，1984年6月15日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。委托诉讼代理人：邓彩云，广东安冠律师事务所执业律师。被告:云浮市亘生经济发展有限公司，住所地：云浮市云城区高峰街道星岩三路151号东方花园2栋商铺二层6号商铺，统一社会信用代码：91445300792943110D。法定代表人：郭伟祥。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所执业律师。原告林素娟诉被告云浮市亘生经济发展有限公司（以下简称“亘生公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告林素娟的委托诉讼代理人邓彩云，被告亘生公司的委托诉讼代理人赵飞燕、卢远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金4987元；二、判令被告退还房屋面积差异款5488.8元给原告；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月21日，原告与云安县亘生经济发展有限公司(2016年4月19日该公司变更了公司名称即本案被告、股东及法定代表人等）签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买一套位于云浮市市区××东方花园××号商品房，建筑面积为135.66平方米，套内面积107.52平方米，按套内面积为每平方米7076.4元计算，总房款为760854元。合同签订当日原告已支付首期款230854元，并依约向银行申请相关贷款。根据此前同批立案的案件，基于同一事实及诉讼请求，云浮市中级人民法院作出（2018)粤53民终646号《民事判决书》，认定：原告与被告就延迟交楼达成协议书，认定被告承担延迟交楼的违约金截止2014年12月11日。即迟办证违约金自2014年12月12日起计算。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第1款第3项关于产权登记的规定，买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。”但原告在2017年6月23日才取得《不动产权证书》。从2014年12月12日起计至2017年6月23日，扣除合同约定的540日和法院判决扣减的329天，被告应承担55天的逾期办证违约责任，具体计算：760854元（已付购房款）×4.35%÷365天×55天=4987元。另，原告向被告购买上述商品房时，被告是以房屋的套内面积107.52平方米，按7076.4元每平方米来计算总购房款。在原告领取《不动产权证书》时发现套内的实际面积只有106.75平方米，与合同约定的107.52平方米相差0.77平方米，该面积差异值达0.72%，己超过合同约定的±0.6%。所以被告应按合同约定向原告支付该差价0.77平方米×7076.4元/平方米=5488.8元。原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉求。被告辩称：一、原告主张的逾期办证违约金是错误的。（一）原告认为迟办证违约金从2014年12月12日起计算是错误的。本案中，“东方花园一期建筑工程-副楼、2#、3#楼及地下室”工程的竣工验收日期为2015年1月16日，取得竣工验收备案表的时间为2015年1月20日。根据合同第八条的约定，涉案房屋于2015年1月20日才具备交付条件。原告认为逾期办证违约金应从2014年12月12日起计，但此时涉案房屋并未符合双方约定的收楼条件,亦不符合法律规定的交楼条件（法律强制规定未经竣工验收合格不能交付房屋），故原告该主张是错误的。且，原、被告双方就逾期交楼进行补偿的问题达成了《协议书》，约定：由被告补偿原告人民币6000元，原告承诺不再以任何方式向被告追索相关款项。至今，原告已经领取完毕全部逾期交楼补偿款。换而言之，原告已同意并认可被告将交楼时间延期至《协议书》签订之日。故，双方签订的《协议书》之日视为被告向原告交付涉案房屋之日。综上所述，原告主张的逾期办证违约金的起算时间明显错误，其计算逾期违约金也错误，请法院予以纠正。（二）被告有权依据涉案合同附件四第七条的约定将办理权属登记备案的时间顺延。如上所述，被告向原告交付房屋的时间为2015年4月25日。被告向原告交付房屋后，已多次通过电话通知原告提供办理产权证所需的资料（包括“完税证明”等资料），但原告迟迟才将契税完税发票交给被告，从而导致被告未能按照合同第十五条之约定办理权属登记备案。换句话来说，被告系因原告迟延提交完税发票等办证所需资料的原因而迟延办理权属登记备案的，故被告有权根据合同附件四第七条的约定将办理权属登记备案的时间相应顺延。（三）政府部门关于不动产登记工作要求从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请的期间，属政府行为导致的，该责任不应由被告承担，该期间应予剔除。政府部门之间就涉案房屋完税问题的有关处理，导致被告于2016年6月6日才取得所有权初始登记证书。而按原告提供的云浮市中级人民法院作出的（2018）粤53民终646号民事判决书认定：被告从2015年5月22日起至2016年4月15日云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡局对东方花园进行初始登记之日止，该期间属于不能归责于被告的原因而导致的迟延时间，因此导致被告于2016年6月6日取得所有权初始登记证书亦非被告的过错。故，被告于2016年6月6日取得所有权初始登记证书，但在被告提交办理权属登记相关的资料给相关办证部门之后，根据省国土厅、住建厅关于不动产登记工作要求，云浮市住建局于2016年5月31日通告：从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请。此属于政府行为，不属于案合同第十五条约定“因出卖人原因，导致买受人不能在540日内取得不动产权证”的情形，该责任不应由被告承担。即，政府部门关于不动产登记工作要求从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请的期间，应予剔除。二、涉案商品房应按建筑面积计价，而非按套内建筑面积计价，故原告要求被告返还因房屋面积差异的购房款没有事实依据。涉案合同第四条虽然约定了该商品房价款按套内建筑面积计算，但合同附件四“合同补充协议”第一条、第二条又明确约定了“涉案商品房按建筑面积计价，合同约定的面积差异指的是建筑面积差异”等内容，即涉案合同与“合同补充协议”对房屋价款计价有不同的约定。因“合同补充协议”是与涉案合同同时签订的，该“合同补充协议”约定以建筑面积计价，即视为“合同补充协议”已对涉案合同约定的计价方式进行了变更，该变更属于特别的、补充性的约定，对原、被告双方均具有约束力。此外，从原告支付购房款的发票来看，涉案房屋价款均是以建筑面积来进行计价的。故涉案商品房价款是以房屋建筑面积进行计价的。根据合同第五条“差异值在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿”约定，本案中，涉案房屋《不动产权证》上登记的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积之间的面积差异值均在合同约定的±0.6%以内，故被告无需对原告作补偿。综上所述，虽然涉案房屋的产权登记面积与合同约定的计价面积存在差异，但该差异值属于买卖双方不做任何补偿的范畴，故原告主张被告返还因面积差异的购房款没有任何依据。本院经审理认定事实如下：原告诉状所述事实属实，本院予以认定。另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条约定，本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同）的，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为:±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期），以退款日同期银行固定资产贷款利率计算。东方花园2#、3#楼于2014年12月11日经规划验收合格，于2015年1月20日竣工验收备案。2015年5月22日，被告亘生公司向云浮市住房和城乡建设局申请办理座落在云浮市市××、××幢商品房确权的初始登记。再查明，2016年3月31日，云浮市云城区人民政府办公室印发《罗斗岗粮库地块协调会议纪要》，部分内容如下：“区粮食储备中心原下属破产企业粮油食品厂和粮油饲料工业公司位于市区罗斗岗山坡地块已于2005年拍卖转让给云浮市华建房地产开发有限公司，后于2011年由云安亘生经济发展有限公司收购，并由区粮食储备中心与亘生经济发展有限公司置换了该地块周边零星土地，因历史遗留问题致使原房产证转移登记和注销未办理，造成现亘生经济发展有限公司开发建设的东方花园无法办理房产证。”2016年4月15日，云浮市云城区地方税务局向云浮市住房和城乡建设局作出云城区地税函[2016]16号《关于征求东方花园用地上房产登记问题处理意见的复函》，主要内容反映如下：云城区粮食储备中心原下属破产企业粮油食品厂和粮油饲料工业公司位于市区罗斗岗山坡的地块于2005年拍卖转让给云浮市华建房地产开发有限公司，由于当时土地转让的相关税费委托国土部门代征，因此核查所需时间较长，目前尚未有结果。亘生公司向华建公司购买的涉案土地的六宗房地产均已完税，并办理了六宗土地证。云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局先对亘生公司所建的东方花园进行初始登记。对粮油食品厂和粮油饲料工业公司转让房地产的涉税情况以及其他有关情况，待云浮市云城区地方税务局核查清楚后再行回复。又查明，2017年6月22日，东方花园业主谢桂荣、黄海云基于与本案类同的事实和理由将被告起诉至本院[（2017）粤5302民初1022号案]，本院作出一审判决，被告不服上诉。云浮市中级人民法院作出(2018)粤53民终646号终审判决，判决认为：对于逾期办证违约金问题，办证期限应从商品房竣工验收合格日之次日（2014年12月12日）起计算，扣除被告向产权登记机关申请办理涉案房地产初始登记之日（2015年5月22日）起至云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对东方花园进行初始登记之日（2016年4月15日）止非因被告行为导致迟延的329天期间；对于面积差异款问题，应按套内建筑面积差异计算违约金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，双方应按合同约定行使权利、履行义务。此前，东方花园的业主谢桂荣、黄海云基于类似事实起诉至本院，本院作出一审判决，经云浮市中级人民法院二审，作出(2018)粤53民终646号判决，对于双方有争议的逾期办证违约金计算方式及面积差异款问题，已有定论，该判决现已生效。本院遵循类案同判原则，参照(2018)粤53民终646号判决确定的裁判标准，对本案纠纷作出以下处理：关于被告应否承担逾期办证违约责任的问题。合同第十五条约定，被告未能如期办理权属登记备案或因被告责任，导致原告不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书的，被告应支付违约金。由于案涉商品房至2014年12月11日通过竣工验收，才符合双方合同约定的交楼条件，本院认定办证期限从2014年12月12日起算。原、被告对于办证期限应扣除被告向产权登记机关申请办理涉案房地产初始登记之日（2015年5月22日）起至云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对东方花园进行初始登记之日（2016年4月15日）止非因被告行为导致迟延的329天期间无异议，本院予以确认。对于被告提出办证期限还应扣除因原告的原因以及政府其他行为的原因导致的迟延期间，依据不足，本院不予采纳。本案中，从2014年12月12日起计至原告取得不动产权证之日（2017年6月23日），共用去办证时间924天，减去合同约定的540天办证期限，再扣除329天，被告应付55天的违约金给原告，按合同约定，违约金按中国人民银行同期贷款利率计算。原告主张被告支付的逾期办证违约金，逾期天数和利率符合合同约定，计算准确，本院予以支持。二、关于被告应否支付房屋面积差异款给原告的问题。被告提出双方约定的计价面积是建筑面积而非套内建筑面积，但根据合同第四条约定，涉案商品房的单价为7076.4元，房屋总价为760854元，可推出房屋的计价面积107.52平方米，故应为套内建筑面积，对于被告的该意见，本院不予采纳。原告取得的不动产登记证书载明的专有建筑面积仅106.75平方米，与107.52平方米相差0.77平方米，面积差异值达0.72%，已超过±0.6%，按合同第五条约定被告应支付原告面积差异款5488.8元（0.77平方米×7076.4元/平方米），原告主张被告支付的面积差异款，符合合同约定，计算准确，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、限被告云浮市亘生经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办理房地产权属证书违约金4987元给原告林素娟。二、限被告云浮市亘生经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付房屋面积差异款5488.8元给原告林素娟。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31元（原告已预交），由被告云浮市亘生经济发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  杨清岚二〇一九年三月四日书记员  符月文附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。