内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终402号上诉人（原审被告）：孙毅，男，1953年3月18日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区，公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：张寨林，女，1978年4月15日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区，公民身份号码：×××。上诉人孙毅因与被上诉人张寨林房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初7968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙毅上诉请求：一、请求撤销科尔沁区法院（2018）内0502民初7968号民事判决，予以改判。二、由被上诉人承担一切诉讼费用。事实和理由：一、程序违法。该判决称“被告孙毅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼”不是事实。上诉人及时到庭，法官后到庭，法官到庭后提出调解，并让双方对账。之后法官提出先和被上诉人谈谈，让上诉人出去等候。上诉人下楼到科区法院一层大厅，约十几分钟返回后，见室内已人去屋空，楼上楼下寻找,才在另一审判庭内找到。当时被上诉人正在念诉状,法官让上诉人坐在下边听，未让上诉人答辩和质证......因此,“经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼”一说并不属实。二、事实不清。1、判决中称上诉人自述“2010年11月15日，因商场还没有开业，原告向被告邮寄通知函，通知被告腾房”,科区法院对此予以确认。这足以说明2010年商场仍处于空置状态，没有开业。但该判决在“本院认为”的表述中称“虽然原告自述至2010年商场还没有开业且发出过解除合同的通知，但被告给付租金接受租金的行为证明双方已事实上自2010年1月1日开始计算租期并继续履行合同。”双方合同明确约定租期从实际开业之日起计算，被上诉人已承认法院也确认了直到2010年11月15日商场还没有开业的事实。租期不应从2010年1月1日开始计算。该商场是在2011年3月1日开业，与上诉人自述和科区法院确认的2010年11月15日商场还没有开业相吻合。因此,租期和租金都应从2011年3月1日开始计算(有证据）。从2011年3月1日至2019年3月1日，共计8年时间，上诉人应向被上诉人支付8年租金，但因2015年9月至2016年空租一年多，根据合同第五条约定，这一年租金因商场空租，无人付租金，故实际共租出去7年，应付7年租金。7年租金中前5年已无异议，上诉人一起支付了2011年3月1日至2015年3月1日，共4年的租金，计19500元，2014年12月6日，上诉人又支付了2015年3月1日至2016年3月1日租金12000元。2014年起，原千百柜商场在已付清了第五年租金的情况下，于2015年8月底撤出，商场空置一年多。2016年我与广大业主协商，在原合同约定租金的基础上下浮20%的租金再出租，有三分之二以上（面积达95%以上）的业主签字同意。因此，2016年末商场才再次得以租出。2016年9月1日被上诉人发短信给上诉人，称其住院，需要资金，请求给予帮助。当日上诉人即给被上诉人汇款15000元，（租金发放日期应是12月份发放下年租金，而且第六年租金是12000元，再下浮20%，应发租金9600元。但上诉人考虑到被上诉人困难，汇了15000元）。时隔半年后，2017年三四月份，被上诉人又发短信给上诉人，说自己住院，十分困难，要求再汇款给她。于4月18日，上诉人又给其汇了15000元。原合同约定第六年（即2017年）租金和第七年（2018年）租金共应24000元，下浮20%后，应实际付19200元，而上诉人给其汇了30000元，多汇了10800元。上诉人告诉被上诉人算是预付到第八年（2019年9月份之前）租金。因此，上诉人并不欠被上诉人租金。张寨林辩称，一、上诉人目无王法。在一审开庭中上诉人擅自离开法院回去取“所谓”的证据，审判长、审判员、被上诉人等待40分钟左右缺席开庭。二、事实清晰可见。合同是上诉人所拟所写，至今各种理由推脱拒不履行合同，严重损害被上诉人利益。合同法第44条，明确规定依法成立的合同自成立时生效。反对上诉人认定2011年3月1日开始计算租金，从2008年签订合同满一年被上诉人多次讨要租金，上诉人各种理由推脱拒不履行，直至2014年才给租金。上诉人所说2015年9月至2016年空租一年多，但并未归还房屋，被上诉人所购买的商品房两侧开门，即使商场关闭仍可受益，因此上诉人的以上行为损害了被上诉人利益（有照片为证）。上诉人擅自更改合同租金上下浮动20%违反了合同法第三条规定的有失平等原则，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，合同法第八条规定依法成立的合同当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更，被上诉人不予认同。上诉人说被上诉人自2008年签完合同一直“失踪”，被上诉人一直在通辽生活，手机号一直未变，其所说不实。上诉人自称被上诉人“生病”期间给与帮助，亦不属实。上诉人在2012年修建某步行街地下商城时，未告知被上诉人私自领取补贴商户房款，且在2014年才给付被上诉人四年的租金，上诉人所说自相矛盾。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。张寨林向一审法院起诉请求：1.请求依法解除房屋租赁合同，被告为原告腾房；2.请求判令被告给付原告到期房屋租金：第六年12000元，第七年12000年，第八年15000元，共计39000元及利息9100元，合计48100元，并以39000元为基数按年利率6%顺延计算至上述拖欠租金还清为止；3.请求判令诉讼费由被告承担。一审法院查明，2008年10月1日，原告张寨林与被告孙毅订立合同书一份，约定：一、原告将坐落于通辽市科尔沁区某商场×××号营业房屋租给被告，由被告统一对外出租（或自行经营）；二、出租期为十年，自2008年10月1日至2018年10月1日，如年月日未能开业，则租期从实际开业之日起计算（商户入驻率达80%以上开业，以开业庆典之日为准），各年次日期顺延；三、租金：第一年1500元、第二年4000元、第三年6000元、第四年8000元、第五年12000元、第六年12000元、第七年12000元、第八年15000元、第九年15000元、第十年15000元，以上租金在每年十二月份支付当年租金。2010年11月15日，因商场还没有开业，原告向被告邮寄通知函，通知被告腾房，后被告没有腾房。另查明，被告于2014年4月15日给付合同约定的前四年即2010年至2013年租金19500元，于2014年12月6日给付合同约定的第五年即2014年租金12000元，被告于2016年9月1日给付租金15000元，于2017年4月18日给付租金15000元。再查明，按年利率6%计算，被告应付的2015年即第六年租金12000元自2016年1月1日至2016年9月1日期间产生利息480元（12000元×6%÷12个月×8个月），被告于2016年9月1日给付租金15000元，扣除应付租金12000元及利息480元，尚余2520元；至2016年12月份，被告应付2016年即第七年租金12000元，抵冲2520元后尚欠租金9480元，自2017年1月1日至2017年4月18日期间产生利息169元（9480元×6%÷360天×107天），被告于2017年4月18日给付租金15000元，扣除应付租金9480元及利息169元，尚余5351元；至2017年12月份，被告应付2017年即第八年租金15000元，抵冲5351元后尚欠租金9649元，自2018年1月1日至2018年12月31日产生利息579元（9649元×6%×1年）。一审法院认为，原、被告订立的合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告租赁原告房屋，应按约定给付租金，逾期未付租金亦应给付利息。原告主张按年利率6%给付租金利息符合法律规定，应予支持。关于合同履行期限，因双方在合同中约定自商场开业开始计算租期，但未签订补充协议确认实际开业的日期，原告也未提供证据予以证明，虽然原告自述至2010年商场还没有开业且发出过解除合同的通知，但被告给付租金、原告接受租金的行为证明双方已事实上自2010年1月1日开始计算租期并继续履行合同。关于被告已付的是具体哪个年度的租金，双方未予明确，应结合双方履行情况按时间顺序予以认定，对原告提出的两笔15000元是第九年、第十年租金的主张不予采纳。双方约定的合同履行期为十年，现合同履行期未满，虽然被告有欠付租金行为，但原告未提供证据证明已要求被告在合理期限内支付租金，为维护交易的稳定性，对原告提出解除合同及腾退房屋的诉讼请求不予支持。被告孙毅经合法传唤未到庭应诉，视为放弃举证、质证及抗辩等诉讼权利，应承担相应的法律后果，本院根据查明的事实依法缺席判决。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，对成立的部分应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，判决如下：一、被告孙毅于本判决生效后立即给付原告张寨林租金24649元（2017年即第八年尚欠租金9649元+2018年即第九年租金15000元），至2018年12月31日的利息579元，合计25228元；并给付自2019年1月1日起至租金实际付清日止，以被告孙毅实际占用的租金为基数，按年利率6%计算的利息。二、驳回原告张寨林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计501元，由原告张寨林负担286元，被告孙毅负担215元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。上诉人孙毅出示：1、某商场业主委员会公告，证明业主委员会经政府许可成立，上诉人经某商场业主委员会授权启动商场，不是上诉人自己经营。2、业主委员会备案证（原件退回，提交复印件），证明业主委员会已经经过审批。3、某商场业主委员会的证明，证明商场一楼是在2011年3月1日开业，到2015年8月千百柜撤走，空置一年，于2016年12月14日再次开业。4、一审法院判决书，证明一审法院认可被上诉人自述2010年11月15日商场还未开业。5、合同书，合同第二条载明出租为期10年，如某年某日未能开业，则租期自开业之日起算（商户入驻率达80%以上开业，以开业庆典之日为准）各年次日期顺延。第五条，如甲方经营不善可以停租，但已交乙方租金不退还甲方。甲方退租后应在20日内倒出房间。第九条如因个别业主不同意对外出租或招商不成功，甲方又无力经营的情况下则将商场关闭。如果有人要求在商场内经营应与开发商签订合同并负责商场的管理。以上条款证明上诉人给商场招商启动商场，并非上诉人个人经营使用。如果商场招商不成功，个别业主在商场内经营，应与开发商签订合同。6、上诉人制作的给被上诉人的租金清单及银行转账凭证复印件，证明：2014年4月16日从柜员机上一次转给被上诉人19500元，系2011年3月1日到2015年3月1日四年租金；第五年租金应为12000元，2015年3月1日-2015年8月31日商场经营，2015年9月1日到2016年12月14日商场空置，实际经营半年，但支付了一年的租金；2016年12月14日-2017年12月14日的租金应12000元，应在2016年的12月付租金，被上诉人说生病需要钱，在2016年的9月份预付了被上诉人该期间的租金15000元，比合同约定多汇3000元；2017年三月末四月初被上诉人又发短信说病重住院要租金，上诉人在2017年4月18日又预付了2017年12月14日-2018年12月14日期间的租金15000元，比合同约定多付了3000元；从2011年3月1日-2019年3月1日共租出去七年，实际支付七年租金，按照合同约定，被上诉人应收租金为55000元，但上诉人实际支付了61500元。7、业主与上诉人签订的在2014年空置一年期间租金下浮20%的签字同意单，证明因为受到市场影响，租金下浮了20%。被上诉人质证，对证据1、2、3、7均不认可，没有我本人签字；对证据5中第五条不认可，如果停租就把我房子还给我，合同书没有落款日期、没有面积、没有开业日期；认可证据4；对证据6转账单据复印件认可。被上诉人张寨林出示：1、2012年补偿协议书，证明上诉人在没有给租金的情况下领取了被上诉人的补贴款。2、手机短信复印件，证明每次打电话跟上诉人要租金，上诉人都不接电话，所以被上诉人以短信祈求方式索要房租。上诉人质证，证据1与本案无关，本案是租金给付纠纷，与补偿款无关；证据2与本案无关，短信的日期早于约定发放房租的日期，系央求上诉人预发。经综合认定，对上诉人提交的证据1、2的真实性予以确认，能够证明某商场授权上诉人商场改造、出租事宜，但不能证明上诉人以个人名义与被上诉人签订《合同书》系商场行为，本院不予采信；证据3来源合法，但在证明商场一楼营业时间上与被上诉人原审提交的证明上诉人2011年1月营业的照片矛盾，本院对证据矛盾部分不予采信。证据4、5与本案具有关联性，本院予以采信；对证据6银行转账单凭证复印件的真实性予以确认，但对上诉人自制租金清单因被上诉人不予认可，本院不予采信；证据7因无被上诉人签字，对该证据本院不予采信。对被上诉人提交的证据1、2真实性予以确认，但因与本案无关，本院不予采信。本院对一审查明的事实及采信的证据予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人孙毅与被上诉人张寨林签订的《合同书》系双方真实意思表示，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。上诉人主张原审认定租金起算时间错误，被上诉人已在原审中自认该商场在2010年没有营业，于2010年11月15日发出意在解除合同的《通知函》，所以租金不应从2010年1月1日起算，并主张商场实际营业日期为2011年3月1日，租金应从该日起算。原审中被上诉人依据《通知函》主张证明千禧商场2010年还没有营业，2010年11月15通知上诉人腾房，上诉人没有腾出房屋。但该《通知函》内容中通篇并未提及商场营业情况，仅以多次要求支付租金未果为由发出解除合同通知，故无法据此确定该商场在2010年没有营业。上诉人提供的某商场业主委员会出具的证明与被上诉人原审提供的2011年1月10日商场营业照片显示的营业时间不一致，故对上诉人主张营业时间为2011年3月1日，本院不予采纳。结合上诉人2014年4月15日第一次给付四年租金，并根据《合同书》第三条约定租金在每年十二月份支付当年租金，原审认定《合同书》已实际履行，租金从2010年1月1日计算并无不当。上诉人主张在2015年9月至2016年12月房屋空租一年多，租金计算应减去一年，因上诉人在所述的房屋空租期间并未通知被上诉人退租并退还房屋，故对上诉人该项主张本院不予采纳。上诉人主张2016年与广大业主签订协议，租金下浮20%，因该协议名单中并无被上诉人签字认可，该协议不能约束被上诉人，故对上诉人该项主张本院不予采纳。另，上诉人主张一审程序违法，实际到庭参加案件审理但原审法院缺席审理，因被上诉人提出一审中上诉人中途去取“证据”，且一审举证期限内上诉人并未提交证据，与被上诉人所述相互印证，而上诉人二审中对此也并未提供证据予以证明，故本院对上诉人该项主张不予采纳。综上所述，孙毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1002元，由上诉人孙毅负担。本判决为终审判决。审判长  包永春审判员  刘景国审判员  董明华二〇一九年三月二十日书记员  道日娜