广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终247号上诉人（原审被告）：李润仔，男，1942年2月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：揭志文，广东公尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李炽红，女，1979年9月20日出生，汉族，住广州市南沙区。委托代理人：何镇波，广东华誉品智律师事务所律师。上诉人李润仔因与被上诉人李炽红农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初5540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李润仔上诉请求判令：1、依法确认本案房屋买卖合同无效；2、判令由李炽红承担本案所有诉讼费用。事实和理由如下：一、本案中房屋转让合同的主体条件和报批程序均违反国家法律强制性规定，转让合同无效，原审法院事实认定和适用法律有误。其一，李炽红的受让行为与“一户一宅”原则不符。本案《房屋转让合同》签订时间为2011年7月29日，此时李炽红与其父亲在同一个户口，而其父亲户下已有一处宅基地。根据《广东省农村宅基地管理办法》第八条规定，李炽红不具有申请新宅基地的资格。其二，根据《广东省农村宅基地管理办法》第十七条和第十九条的规定，李润仔只有一处宅基地及房屋，其户口也未迁出集体经济组织，该处房屋及宅基地不能进行转让。其三，根据《广东省宅基地管理办法》第十七条第二款的规定，广东省农村宅基地的转让必须报（乡）镇人民政府（街道办事处）同意，李炽红和其父亲与李润仔买卖宅基地只在村委会开具证明，没有得到镇政府的批准，审批流程违反法律强制性规定，故无效；二、涉案房屋为李润仔与其妻子共有，而合同上只有李润仔一人的签名，且李炽红与李润仔之间系亲戚关系，其知晓此房屋为李润仔夫妻共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条的规定，此房屋转让合同无效；三、李润仔与李炽红签订了房屋转让合同，但是没有办理变更登记，房屋所有权未发生变更，所有权仍属李润仔。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条及第三十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条的规定，本案涉及的房屋所有权属于李润仔，房屋转让因未经登记而无效；四、原审中，李炽红的父亲为其女儿具有购买涉案房屋的条件，无视其与李炽红共同签订了《房屋转让合同》的事实，虚假陈述自己为“见证人”。原审法院无视上述事实，错误地认定李炽红的父亲李校连不是涉案合同的购买方，以此认定房屋转让合同有效，属事实认定不清。被上诉人李炽红答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回李润仔的上诉请求。李炽红于2018年9月19日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认李炽红与李润仔签订的《房屋转让合同》有效；2.李润仔承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：李润仔为广州市南沙区横沥镇义沙村三多围登记产权人，土地性质为集体土地，土地用途为住宅，登记日期为1988年10月20日。李炽红（乙方）与李润仔（甲方）于2011年7月29日签订《房屋转让合同》，约定：“甲方：横沥镇义沙村三多西街135号李润仔身份证：。乙方：横沥镇义沙村三多西街38号李炽红。双方本着共同互利原则，经协商，甲方同意将地处横沥镇义沙村三多西街135号所有房屋和住宅用地一次性转让给乙方，合同具体如下：一.住宅地址：横沥镇义沙村三多西街135号。二.住宅有效证件：房屋证一本，建筑面积总共160平方米，其中包括厨房杂房。土地使用证一本，其中包括南边李秀仔界，北至林锡界，长15.5米，宽14米，总面积217平方米。三.转让费：202000元，签合同时乙方即时交给甲方。四.转让时间：签定合同之时发生法律效力，在签合同之前甲方如有发生法律责任和经济责任与乙方无关。同样在合同签好之后乙方所发生的责任与甲方无关。五.甲乙双方付款和交证件的办法：甲方在签合同收乙方转让费同时将房屋证和土地使用证交给乙方。甲方在合同生效以后横沥镇义沙村三多西街135号财产全数归乙方所有，甲方不得返回。六.甲方责任：甲方有义务协助乙方今后办理公证过户或赠与和征收补偿，不得借故阻止等。”李润仔在合同下方甲方处签名，李炽红及李校连在乙方处签名。同日，广州市南沙区横沥镇义沙村民委员会出具《证明》，记载“兹有我村一队村民李润仔，同意将原有住宅（横沥镇义沙村三多西街135号房屋和住户用地）转让给本村二队李炽红，转让内容在转让合同里明确规定房产的归属权和今后的所有权，双方应共同遵守。特此证明。”李炽红、李润仔、李校连和郭振洪在上述《证明》上签名，广州市南沙区横沥镇义沙村民委员会在上述《证明》上盖章。原审庭审中，李润仔确认已收取李炽红支付的购房款202000元。双方均确认合同约定的“广州市南沙区横沥镇义沙村三多西街135号”与房产证记载的“广州市南沙区横沥镇义沙村三多围”是同一地址。李校连为李炽红父亲，李炽红主张李校连作为见证人在案涉合同上签名，李润仔认为李炽红及李校连均为案涉合同的乙方。李校连于2018年10月24日出具《说明》，表示其并非案涉合同的购买人，仅以案涉合同的见证人身份进行签名，不参与本案诉讼，不在本案中主张权利。经质证，李炽红对《说明》没有异议，李润仔认为案涉合同约定乙方为李炽红与李校连，李校连是实际权利人，其放弃实际权利，是逃避法律约束，以合法形式获取非法目的，因为李炽红与李校连作为同一户口，没有资格购买。广州市南沙区横沥镇义沙村民委员会分别于2018年7月23日、2018年8月23日出具两份《证明》，分别记载“兹有南沙区横沥镇义沙村委会三多西街38号村民李炽红，在横沥镇义沙村没有房产。特此证明”、“兹有李炽红，女，身份证号码：。户籍地址为：广东省广州市南沙区横沥镇三多西街38号。该户号为：035042066。是我义沙村村民。特此证明。”经质证，李润仔对上述两份的《证明》的真实性不予确认，但不申请对上述两份《证明》的真实性进行鉴定。李炽红和李校连的户籍地址均为广州市南沙区横沥镇三多西街38号。李润仔确认李炽红现在是横沥镇义沙村村民，但不确认李炽红在签订合同时是横沥镇义沙村村民。原审法院于2018年11月7日向广州市南沙区横沥镇义沙村民委员会进行调查，对广州市南沙区横沥镇义沙村民委员会副主任郭振洪制作询问笔录一份。在询问笔录中，广州市南沙区横沥镇义沙村民委员会在询问笔录中表示李润仔与李炽红均为该村同一集体经济组织成员，李炽红户口从出生至今均未迁出该村，该村未给李炽红分配宅基地，该村自1984年分配过宅基地后未再行分配宅基地，亦没有相关分配宅基地的规定，并确认李炽红提交的2011年7月29日、2018年7月23日和2018年8月23日的《证明》均系广州市南沙区横沥镇义沙村民委员会出具。经质证，李炽红对上述询问笔录确认，李润仔对上述询问笔录的真实性、合法性和关联性均不予确认。李炽红主张案涉合同签订当日，李润仔将案涉房屋的钥匙、房产证交付给李炽红，且涉案房屋的水电费、电视费都是由李炽红缴纳，案涉房屋已经交付给李炽红。李润仔抗辩李炽红提交的水电费、电视费缴纳凭证只能证明李炽红于2016年10月至2018年10月在用户地址三多西街135号缴纳相关水费、电费，但不能证明其有缴纳涉案房屋的水费、电费，不能证明在签订合同时相关交付情况，李润仔表示记不清楚在签订案涉合同时李润仔有无交付钥匙、房产证，且李润仔现找不到案涉房屋的钥匙。原审法院于2018年11月7日组织双方对案涉房产进行勘验，制作现场勘验笔录一份，双方确认李炽红持有案涉房产的房产证原件，李炽红持有案涉房产的钥匙；李润仔表示不清楚案涉房产钥匙的持有人的身份，亦不清楚李润仔是否持有案涉房产的钥匙。原审法院认为：关于案涉合同的购买方主体。案涉合同首部所记载乙方为李炽红，广州市南沙区横沥镇义沙村民委员会于2011年7月29日出具的《证明》所记载李润仔将案涉房产转让给李炽红，李校连亦出具《说明》，表示其并非案涉合同的购买方，仅为见证人进行签名。由此可知，李校连并非案涉合同的购买方故，对李润仔关于李校连为案涉合同共同购买方的抗辩不予采信。根据原审法院向广州市南沙区横沥镇义沙村民委员会进行调查的询问笔录及李炽红的户籍资料显示，李炽红与李润仔系广州市南沙区横沥镇义沙村同一集体经济组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”宅基地属于农民集体经济所有，宅基地使用权是农民集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，我国法律并不禁止农村集体经济组织成员之间转让宅基地，仅规定农村集体经济组织成员转让宅基地的，不得再行申请宅基地，李炽红与李润仔系同一集体经济组织成员，李炽红没有分配过宅基地，双方签订的《房屋转让合同》是当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。李润仔以其配偶对签订案涉合同不知情为由抗辩案涉合同无效，于法无据，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年11月22日作出判决如下：确认李炽红与李润仔于2011年7月29日签订的《房屋转让合同》合法有效。本案受理费2165元，由李润仔负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院认为：本案的争议焦点是《房屋转让合同》是否合法有效。李润仔与李炽红签订的《房屋转让合同》虽涉及宅基地上房屋的转让，但依据已查明的事实，在双方签订《房屋转让合同》之时，李润仔与李炽红均属于同一村集体经济组织的成员，且该转让行为已经涉案宅基地所属村集体经济组织的盖章确认。因此，双方之间的转让行为并不违反相关法律法规的强制性规定，李炽红诉请确认该《房屋转让合同》有效合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。李润仔的上诉理由不成立，应不予采纳。综上所述，上诉人李润仔的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理4330元，由上诉人李润仔负担。本判决为终审判决。审判长 谭 红审判长 谭红玉审判员 韩志军审判员 郑怀勇二〇一九年三月十三日书记员 王文杰