广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初111号原告：广州市希力投资顾问有限公司，住所地广州经济技术开发区青年路329号A267房。法定代表人：刘国雄，总经理。委托诉讼代理人：邹强，广东鑫霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泳仪，广东鑫霆律师事务所律师。被告：广州市创氏达置业有限公司半岛商务酒店，住所地广州经济技术开发区青年路329号创氏大厦B座第伍、陆、捌、玖层。负责人：范凤英，总经理。委托诉讼代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维常，广东海际明律师事务所实习律师。原告广州市希力投资顾问有限公司（以下简称希力公司）诉被告广州市创氏达置业有限公司半岛商务酒店（以下简称半岛酒店）物权保护纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序于2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告希力公司的委托诉讼代理人邹强，被告半岛酒店的委托诉讼代理人陈侃、李维常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。希力公司向本院提出诉讼请求：1.判令半岛酒店停止侵占并搬出广州开发区青年路保税区创氏大厦B座102房；2.本案诉讼费由半岛酒店承担。事实和理由：希力公司是广州开发区青年路329号保税区创氏大厦B座102房的产权人，该房屋长期被半岛酒店占用，多次与其交涉无果。特诉请法庭依法判决半岛酒店停止侵占搬出广州开发区青年路保税区创氏大厦8座102房及承担本案所有费用。被告半岛酒店辩称，我方认为希力公司不是涉案房产的产权人。第一，希力公司虽然与广州保税区创氏国际贸易有限公司签订了买卖合同，但是合同没有得到实际履行，依据合同第8条的约定，交接商品房时希力公司应当交购房款的95%，但是签订合同时希力公司并没有支付该房款，创氏公司从未向希力公司交付，因此希力公司的购房交易根本没有完成，因此希力公司不是涉案房产的产权人，故没有权利提起本案诉讼。第二，该案房产一直由我方占有使用与收益，买卖合同的卖方广州保税区创氏国际贸易有限公司是我方的总公司。经审理查明，2000年8月26日，广州保税区创氏国际贸易有限公司（卖方、甲方）与广州市保税区创发建筑装饰材料有限公司（买方、乙方）签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字第No：2000136号），约定乙方预购甲方在广州市保税区正门口右侧编号为92-7地块上开发的商品房第B幢第一层102号，商品房用途为商住，建筑面积43.92平方米。该预售商品房按建筑面积计算价格，每平方米2800元，总金额122976元。在双方交接商品房时，乙方累计支付全部房价款的95%，余下5%的房价款在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起七天内付清。甲方须于2000年9月30日前，将经竣工验收合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用。关于产权登记的约定：该商品房竣工验收之日起30天内，甲方应到广州保税区土地房产局办理测绘及权属登记手续，甲方取得权属证明后30天内协助乙方到广州保税区土地房产局办理交易过户手续。希力公司主张其对涉案房屋享有所有权，其提交如下证据：1.于2016年6月21日和2019年2月15日向广州开发区城市建设和房地产档案馆查询的两份《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：萝预登字54988号）均载明：房产地址：广州开发区青年路保税区创氏大厦B座102房，建筑面积43.92平方米，交易日期：2000年8月26日，登记时间：2006年6月19日。登记附注：原系统的签约编号：穗房预合字第××号。其中，2016年6月21日的查册表显示：产权人：广州保税区创发建筑装饰材料有限公司；2019年2月15日的查册表显示：单位名：广州保税区创发建筑装饰材料有限公司。2.2012年8月14日，广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局向广东省广州市中级人民法院发出的《关于的复函》（穗萝国房函〔2012〕617号），该函载明：一、根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，领取房地产权权属证明书，所以办理初始登记是商品房登记的必经程序……根据《广东省商品房预售管理条例》第二十二条、《物权法》第二十条规定，当商品房签订“商品房预购合同”后，应到项目所在房地产交易登记机构办理登记手续，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。因此，虽然权属证明书载明的权属人为广州保税区创氏国际贸易有限公司，但如果该商品房在核发《权属证明书》之前已预售给购房者并经房产管理部门办理商品房预售预告（备案）登记，开发商未经预告登记权利人同意，无权处置已预告（备案）登记的房产。二、广州经济技术开发区青年路创氏大厦B座1层102房已在2000年8月26日办理了商品房预售预告（备案）登记手续，预告（备案）登记权利人为广州保税区创发建筑装饰材料有限公司。三、之前广州开发区城市建设及房地产档案馆出具的《广州开发区房地产查册登记表》是固定格式，《广州开发区房地产查册登记表》中的查册单位、查档理由及要求和房产概况栏是由申请查册单位填写的，档案部门只负责填写查档结果栏中的内容，因此，造成表述上有些混乱。广州保税区创发建筑装饰材料有限公司应该表述为预告登记权利人，认定的依据是根据创氏和创发共同签署的商品房预售合同，双方确立了买卖关系，并向房产管理部门申请办理了商品房预售预告（备案）登记，按照《广东省商品房预售管理条例》第二十二条、《物权法》第二十条规定，当商品房签订“商品房预购合同”后，应到项目所在房地产交易登记机构办理登记手续，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。另查明，2002年1月10日，广州保税区创发建筑装饰材料有限公司经保税区工程行政管理局核准变更登记企业名称为广州保税区联发贸易有限公司。2007年1月12日，广州保税区联发贸易有限公司经广州市工商行政管理局萝岗分局出具的（穗）名变核内字〔2007〕第0820070112024号《企业名称（企业集团）名称变更核准通知书》核准名称变更为广州市希力投资顾问有限公司。以上事实有《商品房预售合同》《广州市不动产登记查册表》《关于的复函》《核准变更登记企业通知书》《企业名称（企业集团）名称变更核准通知书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案是物权保护纠纷。本院的争议焦点是希力公司对涉案房屋是否享有所有权。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，不动产物权变动采用登记生效制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；而不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，希力公司并未取得涉案房屋的权属证书，其并非涉案房屋的权属人。其次，广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局出具的《关于的复函》已明确希力公司实际为涉案房屋的预告登记权利人，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记只是为了保障将来实现物权，防止房屋“一房多卖”，不等于预告登记即取得房屋所有权。因此，希力公司依据其对涉案房屋的预告登记主张其享有涉案房屋的所有权缺乏法律依据，其要求半岛酒店搬出涉案房屋于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广州市希力投资顾问有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告广州市希力投资顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  李小伟审判员  王 梦审判员  李春辉二〇一九年三月十二日书记员  张 敏黄冠华