广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终1598号上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：郑友得，职务董事长。委托诉讼代理人：梁金莺，该司职员。上诉人（原审被告）：谢明，男，汉族，1978年6月26日出生，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：陈丹，女，本案上诉人之一，系上诉人谢明的配偶。上诉人（原审被告）：陈丹，女，汉族，1981年7月28日出生，身份证住址广州市天河区。上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）与谢明、陈丹因物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初9183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康景物业公司上诉请求：1.改判谢明、陈丹向康景物业公司支付2017年4月至11月期间的物业管理费6220.8元及滞纳金(以当月应缴管理费为本金，按每日千分之一的标准，从次月1日起计至清偿之日止)；2.本案诉讼费由谢明、陈丹承担。事实及理由：谢明、陈丹于2016年11月20日收楼时已预交了2016年12月至2017年2月这三个月的物业管理费，也已付清管理费至2017年3月，以事实行为履行了《前期物业管理服务协议》的内容。参照《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，谢明、陈丹已按照开发商实测的面积交纳物业管理费，且在诉讼之前未曾提出异议，应视为其接受按照开发商实测面积交纳物业管理费。依据谢明、陈丹的房产证记载建筑面积与开发商提供的实测面积一致，可知开发商提供的实测面积为各业主领取房产证后登记的房屋建筑面积相同，是经过开发商二次确权的，物业管理费应以实测面积为标准收取。对康景物业公司的上诉，谢明、陈丹二审答辩称：我方入住案涉房屋前交了3个月的管理费，此时没有出房产证。康景物业公司在我方没有取得房产证的情况下，就按房产证上记载的面积计收管理费，超出了物业合同上记载的面积，没有事实与法律依据。关于滞纳金的意见与我方上诉意见一致。谢明、陈丹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.对谢明、陈丹与康景物业公司签订的前期物业服务协议的有效性进行审查：3.对超出政府指导价定价的收费依据进行审查；4.对康景物业公司的服务质量所应适用的正确收费标准进行合理审查和认定；5.根据实际情况减免争讼期间的物业费；6.撤销一审关于违约金的判决；7.本案全部诉讼费用由康景物业公司负担。上诉理由：一、一审法院忽略了对协议有效性等相关重大事实的审核，存在事实认定错误。1.一审法院遗漏了对前期物业管理协议签订主体资格的审查，对协议的有效性认定错误。根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定以及《物业管理条例》第2l条、第25条的规定，在前期物业管理阶段，只有开发商及其选聘的物业企业才有签订《前期物业管理合同》的主体资格，此时开发商代表的是全体业主，单个业主无法独立行使物业共用部分的管理权与物业企业签订前期物业管理合同或协议。一审法院没有审查我方是否具有单独与康景物业公司约定前期物业管理情况的主体资格，就认定《前期物业管理服务协议》有效，并支持康景物业公司按此协议主张收费及收取滞纳金，属于事实认定错误。2.一审法院没有对《前期物业管理服务协议》约定的内容是否合法合规予以审查。根据《广东省物业管理条例》第36条的规定，前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。2015年，涉案小区开发商已代表全体业主与康景物业公司签订了《前期物业服务合同》明确约定前期物业服务的内容和质量目标，合同期限至业主大会或业委会依法选聘新的物业企业进场之日止。由于涉案小区未成立业主大会或业委会，因此，该合同至今有效。2016年，我方与康景物业公司签订《前期物业管理服务协议》约定前期物业服务内容与质量要求。2017年6月12日，康景物业公司向房地产主管部门提交以2015年签订的《前期物业服务合同》进行备案。无论从约定内容的合理性、程序上的完整性还是合规性考虑，涉案小区均应按2015年签订的《前期物业服务合同》中约定的标准提供服务。《前期物业管理服务协议》与《前期物业服务合同》中关于费用和服务的约定理应一致，若不一致，也应以己备案的《前期物业服务合同》为准。但事实上，《前期物业管理服务协议》与《前期物业服务合同》约定了同等高额的费用，但在服务内容、质量目标和违约责任方面均存在严重差别。比如《前期物业管理服务协议》中没有对维修工程质量合格率、维修回访率和用户满意率等情况予以约定，其它项目也没有约定可量化指标，还去除了康景物业公司交纳违约金的违约责任。以上事实证明，康景物业公司明显是利用物价局批复的最高限价诱骗我方签署了质价不符的《前期物业管理服务协议》，协议的格式条款压低了服务等级，变相了提高价格，违反了《价格法》第14条规定。一审法院不考虑已备案的《前期物业服务合同》，仅凭双方签署的《前期物业管理服务协议》，忽略对协议内容有效性和合法性的审核，就认定康景物业公司可以按此协议主张收费，属于事实认定错误。3.一审法院没有对签订《前期物业管理服务协议》是否是我方本人的真实意愿予以审查，认定事实存在相反。我方已于购房时签署商品房买卖合同，当中附件五包括开发商代表全体业主与康景物业公司签订的《前期物业服务合同》，即表示我方作为业主之一同意按照该合同约定的费用和服务对涉案小区的前期物业进行管理。但康景物业公司同时诱骗我方以同样高额的价格另外签订一份不同质量的《前期物业管理服务协议》。事实上，由于商品房买卖合同中并没有将《前期物业服务合同》的内容一一列明，而只是表述为“见甲方售楼部现场公示”，因此我根本无法获悉具体内容。对此，康景物业公司一直不公开《前期物业服务合同》，并坚称合同和协议约定的标准是一致的，且在不签署协议将影响收楼的情况下，我方才签署了《前期物业管理服务协议》。直至一审，康景物业公司仍然隐瞒《前期物业服务合同》约定的服务标准，只愿意向一审法院提供《前期物业服务合同》的正文，却坚决拒绝提供该合同附件的服务质量目标内容。康景物业公司的行为明显是故意隐瞒应提供的真实服务质量、企图利用阴阳合同，以达到将乱收费行为合法化的目的。我方不可能在已约定享受高服务质量的情况下，又同意签订接受低质量的服务协议。因此，我方并非是在真实意愿的情况下签署此高收费低质量的《前期物业管理服务协议》。对此，我方在一审已要求康景物业公司补充提交完整的《前期物业服务合同》，还向一审法院提供了书面案件线索说明予以证明，但一审法院并未进行审查，还在判决中作出与事实完全相反的陈述。4.一审法院没有对我方暂停支付争讼期间物业费的原因进行审查，就认定我方违约需要全额补交管理费及滞纳金是不合理的。在物业服务合同中，物业服务公司的主要合同义务是为业主提供合格的服务，业主的主要合同义务是依照约定交纳物业费，二者互为对待给付义务。一审判决的案件事实部分中陈述“康景物业公司主张谢明、陈丹2016年11月20日收楼时已预交了2016年12月，2017年1月，2月这三个月的物业管理费”，证明我方已先行履行了合同的给付义务。经比照政府公开的2.8元／月/平方对应的可量化服务标准，我方及小区其他业主发现小区管理存在严重质价不符，曾通过面谈、微信和书面联名等方式向康景物业公司提出整改请求，并请求公开超标收费的依据，但均遭到了拒绝。因此，我方有理由怀疑康景物业公司的收费不合法，或者康景物业公司根本无法提供质价相符的服务。为保障自身合法权益，我方有权行使不安抗辩权，于2017年4月开始暂停支付管理费。一直以来，我方都主张应按实际情况调减物业费，拒绝按时支付部分物业费并非全额拒缴，不存在任何恶意，而康景物业公司拒绝公开合法收费依据、拒绝整改又拒绝沟通，因此，应免除我方的违约赔偿责任。二、一审法院没有对康景物业公司主张的收费依据中的具体内容进行合理审查。1.康景物业公司主张收费价格获得物价局批准是断章取义。《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。当期地方政府主管部门联合公布的政府指导价最高标准为2.8元／平方/月，并规定未经批准不得超出政府指导价，以制止乱收费行为。物价局当初是经过对开发商提供的高收费理由、物业服务内容及质量要求等多项资料专门审查后，才核定出了5元／平方/月的最高限价，并未规定要按最高限价进行定价，即若需按此最高限价收费，其收费理由和所提供的物业服务也应与其审核的内容一致，否则就应该按实际情况递减收费。现有证据证明康景物业公司与我方签订的《前期物业管理服务协议》所约定的物业服务内容与质量目标远低于原向物价局申请最高限价时承诺的标准。因此，该协议约定的费用与服务水平完全不相适应，违反了我国《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，一审法院忽略了《前期物业管理服务协议》违法的事实。2.涉案小区的前期物业服务收费标准及服务内容需根据招标结果确定。康景物业公司主张的物价局批复也明确涉案小区的前期物业服务收费标准及服务内容需根据招标结果确定。由此可见，招标确定的收费标准和服务内容才是认定本案收费是否合理的真正依据。按照谁主张谁举证的原则，康景物业公司主张《前期物业管理服务协议》中约定的收费标准获得物价局批准，理应提供招标公告、招标文件中有关物业服务内容及要求以及中标确认书等招标证明文件。判决案件事实第三点关于物业管理费收费标准陈述“物业管理费按5元／平方/月收取。康景物业公司提供签订时间为2016年7月31日的《前期物业管理服务协议》证明上述收费标准。”该事实认定依据不足。三、涉案小区的前期物业管理服务标准有明确的可量化指标，康景物业公司提供的服务不达标，应根据实际情况对争讼期间的物业费予以减免。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)8号)第3条规定以及广东高院《全省民事审判工作会议纪要》粤高法(2012)240号规定，我已提供多项证据证明康景物业公司从收楼开始就在多方面一直长期未完全履行合同义务，康景物业公司实际提供的服务没有达到物价局批复最高限价的标准，也没有达到《物业服务合同》中约定的质量目标，甚至连普遍适用的当期政府指导价最高收费2.8元标准都没有达到，小区半数以上业主均可作证，诉讼期间的管理费应该根据实际情况相应予以减收。2.《珠江东境花园多层住宅物业管理优质优价申请方案》共计有59条标准要求，而《前期物业管理服务协议》中约定的服务质量仅有笼统的16条，存在严重质价不符。我方提交的附件1证明康景物业公司按《前期物业管理服务协议》提供的服务有近60％没有达到5元／平方/月的标准。3.开发商已代表全体业主与康景物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同明确约定了10项可量化的管理质量标准，除用户满意率要求90％以上外，其余标准全都要求达到98%-lOO％。该合同至今有效，且已向政府主管部门备案，康景物业公司应当予以遵守。我方提交的附件2证明康景物业公司未完全履行《前期物业服务合同》约定提供达标服等，我方有权请求降低物业费。4、《价格法》、《广东省定价目录》、《广东省物业管理条例》以及《广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》(穗价(2013)233号)等政策法规已明确规定按物业服务质量的高低实施不同收费标准，由地方政府主管部门联合制定并向社会公布。在诉讼期间，《广州市住宅物业服务收费参考标准》已根据物业服务的达标情况细分不同的收费标准，对于服务未达标的将无法获得相应的收费，如果标准内的所有服务都达标才能按2.8元／平方/月收费。我方提交的附件3证明康景物业公司的服务未达标，争讼期间的物业费应根据实际情况予以调整。四、一审法院判决适用法律不当。1.《民法通则》第一百三十五条是关于诉讼时效的规定，《民事诉讼法》第六十四条第一款是关于举证责任的规定。一审法院仅依照《民法通则》第一百三十五条和《民事诉讼法》第六十四条第一款规定就认定我违约，属于适用法律不当，由此判决我方全额补交争讼期间的物业费及滞纳金也是错误的。2.《前期物业管理服务协议》中没有关于滞纳金的约定，康景物业公司也没有提出收取滞纳金的诉讼请求。一审法院认定我方应支付滞纳金缺乏法律依据。综上，本案涉及的物业收费已完全超过普遍适用的政府指导价标准，物价主管部门已提供了可量化的服务质量指标；基于我方履行支付义务在先，康景物业公司从收楼开始就在多个方面一直长期存在未完全履行合同义务和服务不达标的事实，以及康景物业公司乱收费又拒绝沟通和整改的行为，我认为一审判决遗漏重大事实，存在认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持我方的上诉请求。对谢明、陈丹的上诉，康景物业公司二审答辩称：我方认为一审除了对计算物业管理费的面积和违约金的标准认定不当外，其他的事实与认定均是正确的。而且，谢明、陈丹的房屋已经出了房产证。2018年4月4日，康景物业公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.谢明、陈丹向其支付2017年4月至11月期间的物业管理费6220.8元及滞纳金（以当月应缴管理费为本金，按每日千分之一的标准，从次月1日起计至清偿之日止）；2.谢明、陈丹承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：谢明、陈丹的房屋位于，广州市天河区东境一街3号（B-2）5xx房（以下简称案涉房屋），建筑面积为155.5193平方米。康景物业公司与谢明、陈丹于2016年7月31日签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费收费标准为按5元/平方米/月收取，从《房地产买卖合同》约定交付所购房屋之日起计算物业管理费缴纳日期（如有变更以交楼通知书交楼日期起计），交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，按每个月缴交管理费，应于每月1号前提前缴交管理费；拖欠物业管理费的违约金从逾期之日起按每日千分之一的标准计付；案涉房屋的建筑面积（预售面积）为154.2751平方米。该协议的第四条第二点约定：住宅按建筑面积每月每平方米5元（不含公摊面积）；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内面积和分摊的面积；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同或本协议约定的建筑面积为准。康景物业公司主张谢明、陈丹2016年11月20日收楼时已预交了2016年12月以及2017年1月、2月这三个月的物业管理费。谢明、陈丹自2017年4月起未向康景物业公司交纳管理费，故自2017年4月1日起每一个月缴纳当月物业管理费，违约金自次月1日起计付。同时，康景物业公司主张谢明、陈丹每月应缴物业管理费应以案涉房屋的实测面积为标准计算，应缴数额为777.6元（155.5193平方米×5元/平方米/月），但谢明、陈丹辩称争讼期间其并未办理案涉房屋的房产证，应按案涉房屋的预售面积为标准计算物业管理费。一审法院采纳谢明、陈丹的该节辩解意见，故谢明、陈丹每月应缴纳物业管理费数额为771.4元（154.2751平方米×5元/平方米/月），自2017年4月至11月期间共欠管理费6172.2元（771.4元/月×8个月）。此外，谢明、陈丹称康景物业公司提供的物业服务不达标，包括房屋共用部分管理不善，地下车库漏水严重，小区内存在违章建筑，供水供电设备管理不善，管理人员形象不达标，环境卫生不好，绿化养护不到位，灭虫害不到位，车辆停放管理不善，没有按期征询物业服务意见；康景物业公司在签订合同时误导谢明、陈丹签署质价不符的前期物业管理服务协议。谢明、陈丹为此提交案涉小区现场视频、照片并申请证人陈某作为小区业主代表出庭等证据予以佐证。一审法院认为：根据已查明的事实，康景物业公司与谢明、陈丹已形成事实上的物业管理服务关系，谢明、陈丹欠缴物业管理费，已构成违约。谢明、陈丹关于康景物业公司在管理服务上存在种种问题的抗辩，不能免除谢明、陈丹应支付物业管理费等费用的义务，故康景物业公司关于要求谢明、陈丹支付拖欠的2017年4月至11月期间的物业管理费的诉讼请求，应予以支持。但是，关于物业管理费的面积计算标准，本案应按照案涉房屋的预售面积计算，故谢明、陈丹欠缴的物业管理费应为6172.2元。至于滞纳金问题，结合本案案情，根据公平原则，一审法院酌情认定谢明、陈丹逾期支付物业管理费应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准向康景物业公司支付利息，该利息以当月应缴物业管理费为本金计算，自次月1日起计算至实际支付之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年10月24日作出如下判决：一、谢明、陈丹于本判决发生法律效力之日起15日内，向广东康景物业服务有限公司支付自2017年4月至11月期间的物业管理费6172.2元及滞纳金（每月管理费的滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，自次月1日起计至实际支付之日止）；二、驳回广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广东康景物业服务有限公司负担10元，谢明、陈丹负担40元。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。双方当事人均确认在本案所涉欠费期间，案涉房屋没有办理房产证。二审中，谢明、陈丹未提交证据。康景物业公司提交粤（2018）广州市不动产权第001041xx号不动产权证书复印件，该证记载的出证日期为2018年8月6日，拟证明谢明、陈丹的房屋建筑面积与开发商实测的面积一致。经本院组织质证，谢明、陈丹确认该证据中记载的房屋地址、面积及产权登记情况；但认为由于《前期物业管理服务协议》的第四条第二点约定了在办了房产证后以房产证记载的面积为准，而案涉欠费期间并未办理房产证，故应以前期物业服务协议记载的建筑面积为准计算物业管理费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对康景物业公司与谢明、陈丹的上诉请求和理由，具体分析如下：首先，本案属于前期物业服务合同纠纷，谢明、陈丹已与康景物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。从当事人陈述及现有证据显示，上述合同已经开始实际履行，一审认定康景物业公司与谢明、陈丹已形成事实上的物业管理服务关系，而谢明、陈丹未依约及时清缴物业管理费，应承担相应责任，合理有据。谢明、陈丹关于康景物业公司在管理服务上存在种种问题的抗辩，缺乏充分理据，亦不能免除谢明、陈丹应支付物业管理费等费用的义务，故一审据此判令支持了康景物业公司要求谢明、陈丹按协议约定的5元/平方米/月的标准支付拖欠的2017年4月至11月期间的物业管理费的诉讼请求，符合合同约定。其次，对于计费面积，由于双方当事人均确认涉案房屋在本案所涉欠费期间并未办理房产证，故一审法院采纳了谢明、陈丹要求按案涉房屋的预售面积来计算物业管理费的答辩意见，并未超出双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第二点约定的范畴。至于康景物业公司二审提交的谢明、陈丹的房产证，因该房产证的出证日期为2018年8月6日，而本案所涉欠费期间为2017年4月至11月，故该房产证并不影响本案处理，本院不予采纳。最后，对于滞纳金的标准，由于谢明、陈丹的欠费行为，导致康景物业公司产生应收费用的利息等损失，故一审法院根据案情及公平原则，酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计付本案所涉欠费的利息，属于一审法院依法行使自由裁量权，并无明显不当。鉴于康景物业公司现有举证不足以推翻一审相关认定及论述，谢明、陈丹亦未在二审中举证佐证其上诉主张，故康景物业公司及谢明、陈丹的上诉均缺乏充分理据，本院均不予支持。综上所述，康景物业公司、谢明、陈丹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广东康景物业服务有限公司负担50元，谢明、陈丹负担50元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 吴国庆审判员 黄 嵩二〇一九年三月二十五日书记员 张冰玲徐毅敏王子侨