浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初16425号 原告：浙江永利中心城投资有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道暨东路68号第二十五层。 法定代表人：何利云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘岳成，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：任惠国，男，该公司员工。 被告：吴荣华，男，1947年9月16日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。 原告浙江永利中心城投资有限公司(以下简称永利公司)与被告吴荣华租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转换为普通程序并组成合议庭，于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告永利公司的委托诉讼代理人潘岳成到庭参加诉讼，被告吴荣华经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永利公司向本院提起诉讼请求：1.被告支付自2017年11月1日至2018年1月13日的租金65104.32元；2.被告支付逾期租金违约金21809.95元（以65104.32元为基数，按每日千分之一的标准计算，分别自2017年10月20日计算至实际付清之日止，现暂计算至2018年9月20日）；3.被告支付装修期（自2017年4月30日至2017年7月27日）租金78481.92元；4.被告支付商铺空置期损失260863.20元（相当于6个月租金及商业管理费）；5.被告已支付的租赁保证金53510.4元作为违约金，原告不予退还。 事实与理由：2017年4月25日及2017年5月25日，原、被告签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定原告将其所有位于诸暨市商铺出租给被告用于经营“疆晋玖号餐饮”项目，计租面积334.44平方米，租赁期限为5个租约年（自2017年7月28日至2022年7月27日），商铺装修期为2017年4月30日至2017年7月27日。租金采取固定租金方式，其中2017年7月28日至2018年7月27日期间租金为每月26755.2元，商业管理费为每月16722元。合同签订后，被告自2017年10月20日起开始拖欠租金。针对被告上述违约行为，原告先后多次向被告发函，要求被告遵守合同约定，支付拖欠的租金，但被告一直置之不理。基于被告的严重违约行为，根据《租赁合同》第10.2条原告于2018年1月13日单方解除了《租赁合同》及相关协议。原告认为，原、被告签订的《租赁合同》及相关协议合法有效，被告违反《租赁合同》及相关协议的约定，应当承担违约责任。 被告吴荣华未答辩，亦未提交抗辩证据。 永利公司围绕其诉讼请求向本院提交了租凭合同及补充协议、商业管理服务协议、费用催缴通知、EMS邮寄回执、签收查询证明、解除合同通知、EMS邮寄回执、签收查询证明等证据材料。吴荣华未到庭质证。本院对上述证据均予以认定并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2017年4月25日和5月25日，原、被告签订《诸暨永利吾悦广场租赁合同》及《补充协议》各一份，约定由被告向原告租赁位于诸暨市的商铺，用于经营“疆晋玖号餐饮”项目，计租面积为335.24平方米，租赁期限为五个租约年，自开业日起计算，开业日至次年当月当日的前一天为第一个租约年，以后租约年均以此类推。合同项下的进场日为2017年4月30日，开业日为2017年7月28日，被告的装修日自进场日起计算，至开业之前一日止，装修期内被告无须支付租金，但应按照40元/平方米乘以计租面积向管理公司一次性支付装修管理费（含垃圾清运费），并承担水电等公用事业费用。租金标准采用固定租金方式，双方明确月租金=月租金标准×计租面积（若不满一个月的，则按实际天数计算租金，日租金的计算标准为：日租金=月租金/30），第一个租约年的月租金标准为80元/平方米/月，计27619.2元。双方同意租金先付后用，首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的租金，被告应在进场前7日内支付，以后租金均按每3个月一个交租期支付，被告应当在交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向原告一次性足额支付下个交租期租金，“月”均为自然月，即每月的第一日至最后一日，开业日所在的月为第1个自然月。被告首个租约年的商业管理费（不含水、电、空调、采暖等公用事业费）标准为50元/月/平方米。若被告逾期支付租金、商业管理费及其他费用，每逾期一日，被告应向原告支付应付但未付款项的1‰作为违约金。租金保证金为55238.4元，在被告无任何违约或欠费的情况下，原告在租赁期限届满后30日内将租赁保证金无息退还给被告。若被告逾期支付租金、商业管理费或其他费用（包括逾期付款违约金）超过15日或累计超过3次，以及被告未经原告同意单方面撤场的，均视为根本违约。被告构成根本违约的，原告有权解除合同、收回商铺，被告已支付的租赁保证金作为违约金，原告有权不予退还，被告还须赔偿原告的全部损失，包括但不限于本合同提前解除形成的该商铺空置期（相当于6个月）的租金及商业管理费损失、原告基于被告完全未履行合同考虑而给予原告装修期或经营优惠期的租金损失、原告为满足被告特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用和增添设施设备的费用、以及因被告违约给原告造成的其他合理损失或原告支出的合理费用等。另协议附则约定原告对被告的通知，除本协议签署列明的通讯地址外，留置于该商铺属于有效送达被告。2017年5月25日，原、被告签订《补充协议》一份，约定原、被告同意自签署日起，被告承租的商铺由4006号商铺变更为4006号商铺，计租面积由345.24平方米变更为334.44平方米，管理费计算标准以变更后的计租面积为准，每月26755.2元，租赁保证金变更为53510.4元、商业管理费为每月16722元。 2017年10月25日，原告向被告发出费用催缴通知，要求被告在收到通知后的3日内付清计算至2017年10月25日止的尚欠租金53510.4元，否则将依法向人民法院提起诉讼，并追究被告的违约责任，被告于2017年11月11日收到上述通知。2018年1月10日，原告又向被告发出解除合同通知，认为被告拖欠租金的行为已经构成根本违约，自即日起解除与被告签订的合同，要求被告付清所欠款项，将商铺交还给原告，原告有权不退还租赁保证金，被告应按照合同约定承担违约责任，赔偿经济损失等。被告于2018年1月13日收到上述通知后，予以拒收。被告现已实际腾退所租赁的商铺。 本院认为，原、被告之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容除部分违约责任约定偏重外，其余均未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方应按合同约定行使权利、履行义务，原告按合同约定将商铺交付给被告后，被告未按时足额支付租金已超过15日以上，并经原告书面催讨后仍未及时支付，后原告根据合同约定向被告寄送解除合同通知，该通知于2018年1月13日到达被告指定的送达地址，故本院依法确认双方签订的商业管理服务协议及补充协议于2018年1月13日解除。对于合同解除前的租金，被告应当按约支付，原告对被告提出的第一项诉请，合理合法，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告是因为被告未按约支付租金构成根本违约而要求与被告解除合同，针对这一违约行为，原告诉请要求被告承担两笔违约金：一是支付应付未付款项按日1‰计算的违约金，二是已交纳的租赁保证金作为违约金，不予退还。另外还诉请要求被告赔偿两笔损失：一是支付6个月租金和商业管理费作为商铺空置期的损失，二是支付原告原先免除的被告装修期的租金。原告的上述诉请，符合合同约定，但不管是支付违约金也好还是赔偿损失也好，综合起来不应过分高于因被告违约行为而给原告造成的实际损失。本案中，原告未能举证证明被告的违约行为给其造成实际损失的数额，本院考虑合同的履行情况、被告的违约事实、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对原告要求的第一项违约金调整为按月利率2%计算，并将2017年10月20日调整为自2017年10月21日起算，对原告要求不予退还保证金予以支持；对原告要求的第一项损失不予支持，对原告要求的第二项损失予以支持。上述违约责任的承担，不仅补偿了原告的经济损失，也足以体现对被告的违约惩罚。被告吴荣华虽未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实已查清，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告吴荣华应支付原告浙江永利中心城投资有限公司自2017年11月1日起至2018年1月13日止的租金65104.32元，并支付以65104.32元为基数自2017年10月21日起至款付清之日止按月利率2%计算的违约金，款限本判决生效之日起十日内付清； 二、确认被告吴荣华已支付给原告浙江永利中心城投资有限公司的租赁保证金53510.4元作为违约金，原告浙江永利中心城投资有限公司不予退还； 三、被告吴荣华应赔偿原告浙江永利中心城投资有限公司按装修期间即自2017年4月30日起至2017年7月27日止的租金标准计算的损失78481.92元，款项限本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告浙江永利中心城投资有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8497元，由原告浙江永利中心城投资有限公司负担4000元，被告吴荣华负担4497元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  李 晖 人民陪审员  蒋培南 人民陪审员  楼梦婷 二〇一九年三月四日 书 记 员  俞 婷