广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1781民初2086号原告：阳春市中兴房地产开发有限公司，住所地：阳春市春城街道东湖公园二期会展中心综合楼B幢22楼，统一社会信用代码：914417811975291180。法定代表人：陆锡镜，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱国，男，该公司工作人员。被告：林勇，男，1989年11月13日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。被告：谭婕，女，1987年7月19日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。原告阳春市中兴房地产开发有限公司（以下简称阳春中兴公司）与被告林勇、谭婕商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，在2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告阳春中兴公司的委托诉讼代理人邱国到庭参加诉讼，被告谭婕经本院直接送达和被告林勇经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和开庭传票等诉讼文书，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳春中兴公司向本院提出诉讼请求：1.解除阳春中兴公司与林勇、谭婕于2016年9月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并由阳春中兴公司对位于阳春市春城街道兴华路05地块碧桂园·中兴华府项目六街50号别墅进行处理和注销《商品房买卖合同（预售）》；2.本案诉讼费由林勇、谭婕共同负担。事实和理由：2016年9月4日，阳春中兴公司与林勇、谭婕签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016090330），主要约定林勇、谭婕购买阳春中兴公司开发建设位于阳春市春城街道兴华路05地块碧桂园·中兴华府项目中的六街50号别墅（以下简称案涉房屋）；总价款为2128940元；林勇、谭婕于2016年10月7日前支付首期购房款638940元，剩余购房款1490000元通过办理银行按揭贷款的方式支付给阳春中兴公司等内容条款。阳春中兴公司与林勇、谭婕签订《商品房买卖合同（预售）》后，林勇、谭婕支付了首期购房款638940元给阳春中兴公司。2017年4月1日，林勇提供案涉房屋（尚未办理不动产权证）作为抵押担保和阳春中兴公司提供阶段性连带责任保证担保，向中国农业银行股份有限公司阳春市支行（以下简称农业银行阳春支行）申请借款1490000元，借款期限为30年；还款方式为等额本息还款法，还款周期为按月还款。2017年4月1日，农业银行阳春支行将林勇的借款1490000元直接划汇至阳春中兴公司账户。但林勇从2017年8月20日起开始逾期没有偿付借款本息，至2018年4月2日已经连续逾期达九期226天，尚欠借款本息共1531038.68元（其中借款本金1483994.81元；利息47043.87元，含罚息、复利）逾期没有偿付给农业银行阳春支行。农业银行阳春支行经多次向林勇催收借款无果后，认定林勇已经没有偿还借款的能力。农业银行阳春支行根据其与阳春中兴公司签订的《按揭业务担保合作协议》和其与阳春中兴公司、林勇、谭婕三方签订的《个人购房担保借款合同》约定，要求阳春中兴公司履行连带保证责任清偿林勇所欠的上述借款本息，并于2018年4月2日从阳春中兴公司的账户中直接扣划了1531038.68元用于偿付林勇所欠的借款本息。阳春中兴公司与林勇、谭婕签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，林勇、谭婕应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。但林勇在向农业银行阳春支行借款后逾期没有偿付借款本息，致使阳春中兴公司为此承担连带保证责任而被农业银行阳春支行扣划了1531038.68元。林勇、谭婕无法按合同约定继续履行支付剩余购房款的义务，其行为已经构成根本性违约，阳春中兴公司签订《商品房买卖合同（预售）》的根本目的也因林勇、谭婕的违约行为导致不能实现，双方于2016年9月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》应予解除。林勇、谭婕均未作答辩。阳春中兴公司围绕诉讼请求依法向本院提交证据如下：1.营业执照复印件，拟证明阳春中兴公司的工商登记情况和诉讼主体适格。2.身份证复印件，拟证明林勇、谭婕的身份情况。3.《商品房买卖合同（预售）》，拟证明林勇、谭婕购买阳春中兴公司开发建设的案涉房屋，约定林勇、谭婕支付首期购房款638940元，剩余购房款1490000元通过办理银行按揭贷款方式支付；逾期付款超过60天的，阳春中兴公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》。4.《按揭业务担保合作协议》，拟证明阳春中兴公司在林勇、谭婕尚未取得案涉房屋的产权证书和办妥以林勇、谭婕为抵押人的抵押登记手续前，需要为林勇、谭婕向农业银行阳春支行办理购房贷款承担连带责任。5.《个人购房担保借款合同》，拟证明林勇、谭婕向农业银行阳春支行申请借款1490000元，阳春中兴公司为林勇、谭婕向农业银行阳春支行借款提供担保。6.《阳春市中兴房地产开发有限公司承担连带保证担保责任的函》和《业务凭证》，拟证明林勇、谭婕向农业银行阳春支行借款1490000元；林勇从2017年8月20日开始逾期偿付借款本息；至2018年3月26日止逾期219天，尚欠借款本息共1529703.28元（其中借款本金1483994.81元；利息45708.47元，含罚息、复利）没有偿付给农业银行阳春支行；农业银行阳春支行经多次催收无果，林勇、谭婕已没有偿付借款本息的能力；农业银行阳春支行要求阳春中兴公司对林勇、谭婕尚欠的借款本息承担连带保证责任，并于2018年4月2日从阳春中兴公司的账户中划扣了1529703.28元用于偿付林勇、谭婕尚欠的借款本息。7.《证明》，拟证明林勇、谭婕因借款出现逾期还款情况，现已不符合办理银行按揭贷款的条件。8.《收据》、支付首期购房款刷卡存根、《告知书》，拟证明林勇、谭婕已支付了案涉房屋的首期购房款给阳春中兴公司。9.《业务凭证》，拟证明林勇、谭婕违约拖欠农业银行阳春支行的借款本息，农业银行阳春支行已从阳春中兴公司的银行账户扣划款项用于偿付林勇、谭婕尚欠的借款本息。10.《碧桂园·中兴华府住宅补充协议书》，拟证明林勇、谭婕同意因阳春中兴公司承担连带担保责任后可以选择解除《商品房买卖合同（预售）》。林勇、谭婕均没有到庭对阳春中兴公司提交的证据进行质证，也没有向本院提交任何证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和提交的证据，本院认定事实如下：1.阳春中兴公司是位于阳春市春城街道兴华路05地块碧桂园·中兴华府项目的开发商，案涉房屋位于该项目六街50号。2.林勇与谭婕原为夫妻关系，双方于2014年2月14日登记结婚，于2017年7月31日登记离婚。3.2016年8月13日，林勇、谭婕交付购房定金（诚意金转定金）30000元给阳春中兴公司；同日，阳春中兴公司出具《收据》给林勇、谭婕。4.2016年9月4日，阳春中兴公司作为出卖人与林勇、谭婕作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016090330）及附件一至附件十一，主要约定林勇、谭婕向阳春中兴公司购买案涉房屋；案涉房屋预测建筑面积为222.71平方米，其中套内建设面积为222.71平方米；签订本合同前，林勇、谭婕已向阳春中兴公司支付定金30000元；林勇、谭婕应当于2016年10月7日前支付首期房款532940元，余款1596000元向银行申请贷款支付；阳春中兴公司应当在2017年12月31日前向林勇、谭婕交付案涉房屋；阳春中兴公司应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知林勇、谭婕等内容条款。5.2016年9月，阳春中兴公司作为出卖人与林勇、谭婕作为买受人签订《碧桂园·中兴华府住宅补充协议书》。该《碧桂园·中兴华府住宅补充协议书》第十六条第一款第二点载明“关于买受人拖欠银行按揭贷款责任。买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因法定或约定原因造成买卖双方已签署的合同解除或终止的，买受人与其贷款按揭银行的法律关系所引起的一切后果，均由买受人自行承担。若出卖人须为买受人承担保证责任的，则买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：2.若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同。出卖人选择向买受人追偿代付款项的，买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起三天内偿还给出卖人，支付全部代付款项。买受人逾期支付的，每逾期一天应按每日万分之三计付违约金给出卖人。出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款、利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总价款的3%支付违约金给出卖人。”第十七条第一款第一点载明“关于合同解除。1.合同因法定或约定解除的，若买受人采用银行按揭付款方式且出卖人已实际收到银行按揭楼款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行，买受人支付给出卖人的全部房价款（包括银行按揭楼款）不足以清偿给按揭贷款银行的，不足部分款项买受人应当支付给出卖人。”6.2016年9月4日至2017年3月2日间，林勇、谭婕支付了案涉房屋的首期款共608940元给阳春中兴公司；阳春中兴公司分别出具了《收据》给林勇、谭婕。7.2017年3月31日，农业银行阳春支行作为贷款人（抵押权人）与林勇作为借款人（抵押人）、谭婕作为保证人（抵押人）以及阳春中兴公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，主要约定林勇提供案涉房屋作为抵押物向农业银行阳春支行借款1490000元，并由谭婕提供连带责任保证担保，阳春中兴公司提供阶段性保证担保+抵押（保证期限从借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止）；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权；借款用途为林勇购买案涉房屋；借款期限为30年；林勇不可撤销地申请并授权农业银行阳春支行将全部借款直接划入阳春中兴公司在农业银行阳春东门支行开设的账户；还款方式为等额本息还款方式，还款周期为1个月等内容条款。8.2017年4月1日，农业银行阳春支行向林勇发放了借款1490000元，并于同日将该笔借款划入至阳春中兴公司在农业银行阳春东门支行开设的账户。9.林勇、谭婕向阳春中兴公司支付首期购房款638940元（含定金30000元）和林勇通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款1490000元后，阳春中兴公司至今仍未将案涉房屋交付给林勇、谭婕，亦未为林勇、谭婕办理不动产权证将案涉房屋权属转移登记至林勇、谭婕名下。10.林勇向农业银行阳春支行借款后，从2017年8月20日开始逾期没有按照《个人购房担保借款合同》约定的还款方式偿付借款本息给农业银行阳春支行。11.2017年11月4日，农业银行阳春支行向阳春中兴公司发出《函》，告知至2017年11月4日止，林勇已逾期没有偿付借款本息达3期（逾期76天），且无法联系林勇，要求阳春中兴公司按照《个人购房担保借款合同》的约定履行连带保证责任。12.2018年3月26日，农业银行阳春支行向阳春中兴公司发出《阳春市中兴房地产开发有限公司承担连带保证担保责任的函》，告知从2017年8月20日开始，林勇逾期没有偿付借款本息，且经农业银行阳春支行多次催收无果；至2018年3月26日，林勇尚欠借款本金1483994.81元、利息（含罚息、复利）45708.47元逾期没有偿付给农业银行阳春支行；要求阳春中兴公司按照《个人购房担保借款合同》的约定履行连带保证责任全部清偿林勇尚欠的借款本息，款项通过阳春中兴公司的账户汇划至林勇在农业银行阳春支行的贷款账户进行偿还林勇所欠的全部借款本息。13.2018年4月2日，阳春中兴公司通过其银行账户直接划汇款方式代林勇偿付了借款本息1531038.68元（其中借款本金1483994.81元；借款利息47043.87元，含罚息、复利）给农业银行阳春支行。本院认为，阳春中兴公司与林勇、谭婕于2016年9月4日自愿签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至附件十一，主要约定林勇、谭婕以总价款2128940元向阳春中兴公司购买案涉房屋；阳春中兴公司自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续和在2017年12月31日前将案涉房屋交付给林勇、谭婕等内容条款。该《商品房买卖合同（预售）》及其附件是阳春中兴公司与林勇、谭婕的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，本院依法认定阳春中兴公司与林勇、谭婕于2016年9月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件成立有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。阳春中兴公司请求判令解除其与林勇、谭婕签订的《商品房买卖合同（预售）》，并由其对案涉房屋进行处理和注销《商品房买卖合同（预售）》的理由有两个，一是林勇、谭婕无法按照合同约定继续履行支付剩余购房款的义务，导致阳春中兴公司的商品房预售合同的目的无法实现；二是林勇逾期没有偿付借款本息，导致阳春中兴公司承担保证责任代为清偿借款本息给农业银行阳春支行。本院认为，阳春中兴公司与林勇、谭婕之间存在商品房预售合同关系以及阳春中兴公司、林勇、谭婕与农业银行阳春支行之间存在借款担保保证合同关系。商品房预售合同中，阳春中兴公司作为出卖人承担的是交付案涉房屋和将案涉房屋的权属转移登记至买受人林勇、谭婕名下的义务，林勇、谭婕作为买受人承担的是支付全部购房款给阳春中兴公司的义务。本案中，林勇、谭婕已经按照《商品房买卖合同（预售）》的约定支付了全部购房款给阳春中兴公司，阳春中兴公司作为出卖人的商品房预售合同的目的已经实现。至于林勇未能按照《个人购房担保借款合同》的约定偿付借款本息给农业银行阳春支行，导致阳春中兴公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于阳春中兴公司原本应该预知的合同风险，且阳春中兴公司作为保证人承担保证责任后依法享有向债务人林勇进行追偿的权利。故阳春中兴公司以林勇、谭婕无法按照合同约定继续履行支付剩余购房款的义务导致其合同目的无法实现和以林勇逾期没有偿付借款本息导致其承担保证责任代为清偿借款本息给农业银行阳春支行为由，请求判令解除其与林勇、谭婕签订的《商品房买卖合同（预售）》，并由其对案涉房屋进行处理和注销《商品房买卖合同（预售）》，理据不足，本院依法不予支持。谭婕经本院直接送达和林勇经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和开庭传票等诉讼文书，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，也均没有向本院提出答辩状和提交任何证据，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告阳春市中兴房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费18210元，由原告阳春市中兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  沈洪涛审判员  龙 旋审判员  范文哲二〇一九年三月五日书记员  罗 敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。