上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初22939号原告：翟夏富(第一原告)，男，1974年8月12日出生，汉族，户籍所在地江苏省高邮市。原告：孙志方(第二原告)，女，1974年11月17日出生，汉族，户籍所在地江苏省高邮市。上列两原告共同委托诉讼代理人：吕振萱，上海市国茂律师事务所律师。被告：董民威(第一被告)，男，1967年8月7日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。被告：王莉莉(第二被告)，女，1978年9月29日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。上列两被告共同委托诉讼代理人：于浩冉，上海福一律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：蔡廷，上海福一律师事务所律师。第三人：张中伍(第一第三人)，男，1970年10月16日出生，汉族，户籍所在地上海市松江区九新公路XXX弄XXX号XXX室。第三人：上海地产馨浦置业有限公司(第二第三人)，住所地上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号XXX层XXX区XXX室。法定代表人：钟昶，执行董事。委托诉讼代理人：王宇翔，男。第三人：孟仁芳(第三第三人)，女，1964年3月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区徐泾镇民主村XXX号。原告翟夏富、孙志方与被告董民威、王莉莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案受理后，依法适用普通程序审理。经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。审理过程中，因案情需要，本院依法追加张中伍、上海地产馨浦置业有限公司(以下简称“馨浦公司”)为第三人参加诉讼。本案于2019年1月22日公开开庭进行了审理，原告翟夏富及两原告共同委托诉讼代理人吕振萱、被告董民威、王莉莉共同委托诉讼代理人蔡廷、第三人张中伍到庭参加诉讼，第三人上海地产馨浦置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。审理过程中，因案情需要，本院依法追加孟仁芳为第三人参加诉讼。本案于2019年3月20日第二次公开开庭进行了审理，原告翟夏富及两原告共同委托诉讼代理人吕振萱、被告董民威、王莉莉共同委托诉讼代理人蔡廷、第三人张中伍、第三人上海地产馨浦置业有限公司委托诉讼代理人王宇翔、第三人孟仁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟夏富、孙志方诉称：2016年1月10日，经上海汉田房地产经纪有限公司居间，签订《动迁房买卖合同》，约定由原告购买被告动迁所得的位于上海市青浦区徐泾镇尚茂路XXX弄XXX号XXX室(青浦16-02基地16栋东单元402室)房屋(以下称“系争房屋”)，总价人民币(以下币种均为人民币)98万元，中介工作人员作为见证方在合同上签字。原告按照合同约定，向被告支付了房款73万元，并向被告董民威借款4万元。根据合同约定，被告应于2016年9月30日前将房屋钥匙交付原告，并由原告在当天再支付房款10万元。但被告迟迟未履行交房义务，并在电话中表示拒绝履行合同。被告的行为已明显违反了合同约定，故原告诉至法院请求：1、判令两被告继续履行原、被告于2016年1月10日签订的《上海汉田地产(动迁房)买卖合同》；2、判令两被告将系争房屋交付给原告；3、判令两被告支付原告延期交房的房租损失(按照每月2,000元的标准，自2017年3月29日计算至实际交房之日止)；4、诉讼费由被告负担。审理中，两原告增加诉讼请求：判令第三人孟仁芳搬离系争房屋。被告董民威、王莉莉辩称：不同意原告诉请。第一，第二被告对系争房屋不享有任何权利，其非买卖合同适格当事人，不应承担合同责任，也不是本案适格诉讼当事人。第二，系争房屋现实际已无法履行交付义务。被告与第三人孟仁芳有有效的房屋买卖协议，双方按照协议履行，第三人孟仁芳已经在系争房屋内居住至今。第三人张中伍述称：按照原、被告买卖合同履行，比较符合常理。第三人上海地产馨浦置业有限公司述称：没有意见。第三人孟仁芳述称：买卖房屋时不清楚原、被告之间的买卖关系，第三人已居住一年之后，去缴纳物业费时才知道原、被告在打官司。第三人已经装修系争房屋并居住使用，不同意原告诉请。经开庭审理查明：位于上海市青浦区徐泾镇尚茂路XXX弄XXX号XXX室的房屋(建筑面积73.56平方米)为动迁安置房，现登记在第三人馨浦公司名下。2016年1月5日，原告翟夏富支付被告董民威购房定金5万元。同年1月10日，两原告(乙方、购买方)与两被告(甲方、出售方)签订《上海汉田地产(动迁房)买卖合同》，约定：双方在平等、友好协商的基础上就甲方位于上海市青浦区徐泾镇尚茂路(青浦16-02基地16栋东单元402室)的房屋的产权(包括使用权和居住权)由甲方转让给乙方一事达成协议；甲方承诺本人出售上述房产事宜已告知所有相关共有人、其已全部知道并完全同意本人出售上述房产，如该房产的任何相关权利人对该房产交易提出异议，不同意出售该房产的，本人愿意承担因此产生的一切法律后果，并承担受让人因此遭受的一切损失；甲方将该房产(系动迁房)按目前国家政策需产权证(产权证登记日起)满三年后才能正式上市交易的真实情况已如实告知乙方，乙方对此充分了解并认可，且愿意接受此套房产，并在国家允许交易的时间内交易，甲乙双方对该房将来因市场价格变动产生的风险自愿各自承担；该房屋建筑面积为73.88平方米(实际面积以房产证上的面积为准)，约定买卖价为98万元整，双方保证在任何时候、任何情况下均不能变更房价，且始终如一坚持总房价为98万元整，因市场的不动荡因素，无论将来涨和跌，以现在的实地总成交价98万元为实地成交价，甲方到过户的时候不得以上涨为由影响过户，乙方过户时不得以房价的下跌为由影响过户；甲方拿到产权证必须第一时间(10日内)交于乙方保管，并和乙方到房产交易中心进行封存此套房产，直到此套房产可以过户时甲乙顺利通过过户手续，否则甲方承担违约责任；经甲乙双方协商一致，同意上述房屋转让价款为98万元整，分四次付清，乙方于2016年1月5日第一次支付房款定金5万元整、2016年1月10日前第二次支付房款68万元整、2016年9月30日甲方交钥匙当天第三次支付房款10万元整、交易过户之时支付房款15万元整，以此类(累)加构成总房价款为98万元整；此房交易价格为甲方到手价98万元整，到交易年限在交易中心产生的一切税费由乙方承担，甲方不承担任何费用。第三人张中伍作为见证人在合同文末签字。合同另对其他内容进行了约定。当日，原告翟夏富向被告董民威支付购房款68万元。2016年8月5日，被告董民威向原告翟夏富出具借条，载明：今借翟夏富人民币4万元整，因资金短缺，现借款在购买动迁房的二期款交房时给予钱款中扣除。另查明，2015年12月20日，被告董民威(甲方、出卖方)与第三人张中伍(乙方、购买方)签订《上海市青浦区青浦16-02基地16栋东单元402室(尚茂路)出售转让合同》，约定：甲乙双方经友好协商，一致同意并约定上海市青浦区青浦16-02基地16栋东单元402室(尚茂路)房屋转让价款为75万元，此价格系甲方到手价；乙方于2015年12月20日之前向甲方支付定金3万元、2016年4月18日之前支付40万元(含定金3万元)、2016年9月30日前支付15万元；乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日直接支付甲方房屋尾款20万元；在甲乙签订协议之日起，直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担，乙方全权代表甲方和其买受人签订涉及本房的协议，并代收定金及其本房房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任，乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果；甲乙双方履行各自义务，并约定2016年9月30日交房于乙方，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。合同另对其他内容进行了约定。被告王莉莉作为见证方在合同文末签字。2016年1月10日，被告董民威向第三人张中伍支付25万元。2017年3月28日，被告董民威(乙方、买方)与第三人馨浦公司(甲方、卖方)就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，并办理了入户手续。又查明，2016年12月1日，第三人孟仁芳支付被告董民威购房定金3万元。2016年12月2日，第三人孟仁芳支付定金17万元。被告(甲方)与第三人孟仁芳签订《房地产买卖协议》，约定由乙方购买甲方拥有的坐落在上海市青浦区徐泾镇尚茂路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为73.88平方米，该房屋转让(交付)时为截止签署协议之日时政策规定3年内不能上市交易产权房，房屋转让总价为208万元，该价格包含房屋的维修基金、水、电、煤初装、有线电视初装(若有)以及甲方已经支付给开发商、物业公司等相关费用。乙方于2016年12月11日支付甲方房款计人民币80万元(含定金20万元)，乙方于甲方把该房屋交于乙方使用时支付甲方房款计86万元，剩余房款42万元在该房屋能上市交易并正式签署《上海房地产买卖合同》交易过户当日,乙方直接支付给甲方,甲方协助乙方办理过户登记交易,甲方协助乙方办理房屋水、电、煤、维修基金等直至过户完毕。甲乙双方同意,于甲方拿钥匙当日甲方把该房屋交付乙方使用,交付标志为：甲方将该房屋的所有钥匙交付乙方，交房当日双方办理结清水、电、煤(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)及物业管理等费用，在上述房屋转移占有前发生的物业管理费(若有)、水(若有)、电(若有)等其他费用(若有)由甲方支付，转移占有后该房屋使用中所发生的费用,由乙方支付。房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有标志。关于税、费和其他相关费用的承担：甲方配合乙方办理产权过户登记,在办理以乙方为产权人的上海市房地产产权证时,产生的税、费均由乙承担。任何一方不得以国家及地方法规政策等导致税、费调整为由阻碍协议的履行。甲乙双方在办理该房地产过户交易手续时,若乙方要求需要进行《上海市房地产买卖合同》网上签约的,甲乙双方(或在中介方协助下)办理《上海市房地产买卖合同》网上签约手续,该合同的内容不改变协议中约定的房屋价格等双方的权利义务,甲方负有按协议买卖条件协助乙方签订《上海市房地产买卖合同》的义务。双方在办理该房地产过户交易手续时,若根据税务机关核税要求导致在交易中心备案的合同价格与协议价格不一致的,双方一致同意双方的真实交易价格以协议为准,交易中心合同备案价格仅作为双方缴纳税费之需要,由此增加的税费由乙方按国家规定承担。双方应于根据国家及上海市的有关规定允许该房屋上市交易期日起三个月内到房屋所在地房地产交易中心办理房屋产权过户手续,甲方必须无条件配合。基于甲乙双方买卖的该房屋为拆迁安置房,为此：甲乙双方约定,按协议约定的交易方式,在根据国家及上海市的有关规定允许该房屋上市交易期日并进行网上签约后再进行办理产权过户登记手续,甲乙双方无异议。签订协议当日甲方将该房屋的房地产权证及与房地产相关的所有相关资料交付给乙方保管使用。甲方收取购房定金后,甲方反悔不出售上述房屋给乙方的,则甲方应双倍返还定金,乙方不购买的无权要回定金。甲方收取房款后,甲方反悔不出售上述房屋给乙方的,则甲方应按照该协议约定房屋总价的双倍向乙方支付违约金,同时返还乙方已经支付的房款,并按实承担乙方对该房屋的装修费用(以发票或相关收据为准);若违约金不足以弥补乙方实际损失或房屋市场差价损失等,甲方还应赔偿不足部分的损失。乙方支付房款后,若乙方反悔不购买上述房屋的,乙方将自动放弃房屋首付款作为违约金。甲方违反协议第十条约定,每延迟一日应向乙方支付总房价万分之五违约金,直至为乙方办理产权过户之日止。甲方保证其有权出售该房屋,已经得到相关产权人同意,此房屋无其他债务、司法查封、无产权纠纷及其他任何法律纠纷,保证可以为乙方办理过户登记手续,否则由此而产生阻碍协议履行的,则由甲方承担违约责任,即甲方应按照该协议约定房屋总价的双倍向乙方支付违约金,同时返还乙方已经支付的房款,并按实承担乙方对该房屋的装修费用(若有以发票为准);若违约金不足以弥补乙方实际损失或房屋市场差价损失等,甲方还应赔偿不足部分的损失。甲方未按照协议约定交付房屋的,则每逾期一日向乙方支付总房价款的万分之五违约金,直至交付为止。协议另行约定了其他权利义务。2016年12月11日，第三人孟仁芳支付被告董民威60万元。2017年4月1日，第三人孟仁芳支付被告董民威86万元。2017年4月1日，被告将系争房屋交付第三人孟仁芳，第三人孟仁芳对系争房屋进行装修并入住使用。2018年7月23日，上海市青浦区徐泾镇尚茂路社区居民委员会出具《证明》，言明孟仁芳自2017年6月至今一直居住于本居委会所属(本物业公司管理)的上海市青浦区徐泾镇尚茂路XXX弄XXX号XXX室房屋(现孟仁芳大哥、大嫂居住)。2018年7月28日，第三人支付2018年4月1日至2019年3月31日物业管理费1,147.53元。被告董民威与王莉莉于2008年5月12日登记离婚。以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，上海市不动产登记簿、《上海汉田地产(动迁房)买卖合同》、收条、借条、《上海市青浦区青浦16-02基地16栋东单元402室(尚茂路)出售转让合同》、银行明细、配套商品房供应单、《上海市商品房预售合同》、进户单、业主手册、(2017)沪0118民初15382号庭审笔录、房地产买卖协议、借记卡账户历史明细清单、上海银行个人业务回单、证明、收款收据、中国建设银行客户回单、发票等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告表示，原告对被告与第三人张中伍之间的买卖合同不知情；合同签订时被告称2016年9月30日可以交房，故约定上述时间为交房日期。从买房到诉讼，没有上门去过，只到过小区。被告一直陈述系争房屋一直由被告在居住，被告代理人陈述过系争房屋系被告唯一住房。通过物业找到第二第三人处，取得了房屋大产证，开始诉讼维权。诉讼过程中也一直以为系被告在居住，二审过程中被告才陈述出售他人的事实。原告陈述房屋未取得无法交付不是被告责任，但房屋取得后必须交房，房价如果上涨也可以适当补偿，但确实不清楚被告已将房屋另外出售。2016年年底，去小区看过，还没有人居住。2017年4月，去小区看过，已经有人居住了。根据原告支付的房款，被告无权处分房产，被告经过另外买卖，侵害了原告的合法权益。被告另外出售孟仁芳，被告属于诈骗，被告为了诈取钱款，隐瞒事实真相，该买卖合同不应该得到法律保护，孟仁芳可以以自诉形式求得法律救助，要回被诈骗的钱款。孟仁芳被欺骗情况下签订的合同，可以撤销，追回款项。原、被告签订合同在前，符合法律规定，合法有效。被告表示，被告与第三人孟仁芳按照房屋买卖协议，被告履行交付义务、第三人履行付款义务。孟仁芳与被告签订买卖协议时，当时没有告知过孟仁芳另行已出售。与第三人孟仁芳房屋买卖协议签订时间2016年12月11日。原、被告约定交房时间系2016年9月30日，但被告实际取得房屋时间系2017年。原告一直催讨交房，但被告也未取得房屋无法交房，原告要求被告承担违约责任并表示尾款也不支付了，但被告认为无法按约交房责任不在被告，既然原告不继续履行合同，故与第三人孟仁芳重新签约。系争房屋小产证尚未办理，房屋已被原告申请查封，无抵押。原告并未取得房屋所有权，第一房屋未实际交付，第二产证未办理，原、被告之间仅系债权，物权并未发生变动。原、被告之间的合同，系由于原告当初明确表示不再继续履行付款义务，原告之前系与中介签订合同，约定2016年9月30日之前收到房款55万元，现在实际原告已经支付73万元，而2016年1月10日被告又依据与张中伍的协议转账其25万元，被告实际取得48万元。从这方面来讲，由于张中伍原因导致原告违约在先，不再继续履行合同，被告与孟仁芳签订买卖协议系双方真实意思表示，双方已经根据合同履行义务，孟仁芳也已经装修并居住至今，水电煤、物业费均系孟仁芳在支付，被告认为从合同履行情况来看，房屋应由第三人孟仁芳继续持有，产权归其更合适。第三人张中伍表示，对孟仁芳提供的证据均没有异议。第三人也没去现场看过。原告一直在向被告催房，被告另外出售房屋的事实也不清楚，在二审过程中才知道。系争房屋已被查封。其确与被告董民威签订过房屋买卖合同，由于其从事房产中介工作，被告家人到其处咨询售房事宜，故张中伍将联系方式交付被告家人，后被告王莉莉电话告知系争房屋需出售，且表示急需用钱，故第三人张中伍以自己的名义与被告董民威签订了买卖合同，并支付了5万元；之后被告方急需用钱而第三人张中伍无法支付，且双方合同中约定可以转卖、原告也正好到张中伍处买房找房源，故张中伍就将系争房屋推荐给原告；后张中伍作为中介约原、被告双方一起到中介公司商谈购房事宜，十几天后原告支付了定金，一个星期后原告到被告家中签订了买卖合同并加盖手印；因担心被告家人有矛盾，故在签订合同时要求被告家人签字，表示被告家人都知道且同意系争房屋出售事宜；交房时间是经过原、被告协商确定的，开发商告知被告2016年9月30日左右可以交房；原、被告之间的买卖合同签订时，第三人明确告知被告是原告买房，现张中伍不再要求履行其与被告董民威之间的合同，认为应履行原、被告之间的合同。第三人上海地产馨浦置业有限公司表示，对第三人孟仁芳提供的证据均没有异议。不清楚原、被告间的情况，房屋现在尚未办理小产证，该小区最早一批房屋系2017年1月交付，系争房屋差不多2017年3月底交付。第三人孟仁芳表示，与被告签订买卖协议时，被告没有告知房屋已经出售他人，如果被告告知，就不买了。房屋买卖协议签订时间2016年12月11日，2017年4月1日支付86万元，被告告知开发商已经交房，通知交付钥匙，在中介交付的钥匙、以及被告持有的住宅交付的材料等，取得钥匙之后就开始装修。去交物业费时物业公司告知居住的房屋在打官司，才知道之前系争房屋已经出售他人，居住时原告没有来过系争房屋。原、被告之间的事情不清楚。系争房屋小产证尚未办理，自己与被告的买卖合同系合法的，房屋应该属于自己。根据庭审确认的事实，本院认为，合同法规定了标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有规定的除外。物权法亦规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。上述规定将不动产登记作为确定物权变动的生效要件。《商品房买卖合同若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。该条将转移占有视为交付使用，赋予交付的效力。据此，在买卖合同中，买受人依据合同占有不动产是出卖人履行合同交付义务的结果，这种占有是基于债权取得的，是合法占有、有权占有。当然这种占有因没有登记，并不发生对抗第三人的效力，不能对抗他人已经登记取得的不动产所有权。基于保护交易安全的需要，无论成立先后，已履行的债权具有对抗未履行的债权的法律效力，在皆没有办理房屋过户登记手续的情况下，先取得房屋合法占有的买受人有权要求出卖人履行合同，办理房屋权属登记，最终取得房屋的所有权。当然买受人取得房屋占有必须是出卖人要转移占有，将房屋交付买受人，买受人在交付使用标的物时起视为占有的转移。本案中，原告以其已经先于第三人孟仁芳签约、已支付房款为由，要求被告继续履行合同，向其交付系争房屋等。被告董民威与第三人张中伍亦签有系争房屋转让合同，但张中伍已明确应履行原、被告间买卖合同。第三人孟仁芳则认为对本案系争房屋具有相应权利。在系争房屋系动迁安置房屋，仍登记于第三人馨浦公司名下之前提，基于各方提交之证据综合考量以下几个方面：第一，从系争房屋签约情况来看，原告、第三人张中伍、孟仁芳分别与被告签订了房屋买卖合同，合同之签名真实有效，且各方提交之证据不足以否定其他各方签约意思表示之真实性。第二，从系争房屋付款情况来看，原告已经支付了购房款73万元；第三人张中伍已不存在支付购房款事实；第三人孟仁芳已经支付了购房款166万元。第三，从系争房屋的交付与占有使用情况来看，虽然交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用，并且先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物的毁损、风险，被告已将系争房屋交付给第三人孟仁芳占有、使用，第三人孟仁芳并在交付后装修入住，缴纳了系争房屋相关费用等，以上事实均显示第三人孟仁芳系通过被告交付行为而对系争房屋占有使用。综上所述，本院认定第三人孟仁芳对涉案房屋的居住使用属于合法占有使用。在本院结合已查明事实，向其释明后原告仍然坚持本案之诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告可就其与被告签订的系争房屋买卖另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告翟夏富、孙志方的全部诉讼请求。案件受理费人民币80元，财产保全费人民币1,000元，共计人民币1,080元，由原告翟夏富、孙志方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴小龙人民陪审员  张水英人民陪审员  袁 曙二〇一九年三月二十九日书 记 员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。