浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初321号 原告：浙江放鹤洲实业股份有限公司，住所地：嘉兴市府南街广场301-A室，统一社会信用代码：9133040058500548X。 法定代表人：顾骏，董事长。 委托诉讼代理人：叶卫权、沈谷凡，浙江金九鼎律师事务所律师。 被告：汤卫忠，男，1969年1月12日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 被告：沈蚕忠，男，1968年12月1日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 原告浙江放鹤洲实业股份有限公司因与被告汤卫忠、沈蚕忠房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年1月10日受理后，依法由审判员沈晔独任审判，于2019年1月10日公开开庭审理了本案，原告委托代理人叶卫权、被告汤卫忠到庭参加诉讼，被告沈蚕忠经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。 原告起诉称，原、被告于2017年11月28日签订房屋租赁合同一份，合同编号放鹤洲实业资租(2018)第3号，租赁期自2017年12月1日至2020年11月30日止。被告承租原告位于嘉兴市开设新中国城国际娱乐会所（南湖区城东东方美力娱乐总汇）。双方合同明确约定租金、水电费的支付方式与期限及逾期缴纳违约责任。嗣后，双方按约履行合同，现被告严重违约拒付租金。原告多次催缴，被告置之不理，故诉请判令：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并立即将租赁房屋腾退并返回给原告；2.二被告向原告支付房租317600元并承担逾期支付违约金31812元；3.案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第2项诉请系暂计算至2019年1月31日，实际应计算至被告履行之日止。 被告汤卫忠答辩称，房租不付的原因在于原告出租给海之葳2号，自2018年4月装修至11月开业期间，造成被告无法经营。被告多次向原告提出，要求协调双方关系，但是原告仅口头协调，没有到现场管理实施，造成被告八个月无法经营，所以房租尚在拖欠中。 被告沈蚕忠未答辩。 针对自己的主张，原告提供如下证据： 1.房屋租赁合同1份，拟证明原、被告约定由被告承租涉案房屋以及相应的租金标准、租赁期限等内容。 2.房屋产权证1份，拟证明原告有权出租该房屋。 3.拖欠清单2份，拟证明被告方拖欠房租及违约金的计算。 4.律师催款单1份，拟证明原告于2018年12月21日向被告发函要求支付房租。 经质证，被告汤卫忠对证据1、2、4以及证据3中拖欠房租清单无异议，对违约金清单有异议，认为自己一直要求原告方减免租金。 针对自己的抗辩，被告汤卫忠提供以下证据： 1.照片24张，拟证明被告在海之葳装修期间无法营业。 2.减免2018年度房租的申请1份，拟证明被告方向原告请求减免租金的请求。 经质证，原告对证据1、2真实性无异议，楼下装修确实造成被告方一定程度的不便，但是证据与本案无关，出租方没有过错，不应承担责任，原告在客观上也提供了相应的帮助，经过原告方协调后，楼下已经赔偿了被告的损失。 被告沈蚕忠未到庭质证亦未提供证据。 本院认证如下：原告提供的证据1、2、4符合证据的真实性、合法性和关联性，证据间相互印证，被告无异议，本院均予以认定。证据3系原告自行制作，视为当事人陈述。被告汤卫忠提供证据能够证明被告曾因楼下租户装修向原告申请减免租金的事实。 本院经审理，认定案件事实如下： 2017年11月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：两被告向原告承租位于嘉兴市，第五层，建筑面积共计1804.82㎡的房产用于营业。租赁期限从2017年12月1日起至2020年11月30日止，房屋月租金39700元，租金半年一付，先缴租金再用房。被告方签订合同时向原告缴纳首期租金238200元，并分别于2018年6月1日、2018年12月1日、2019年6月1日、2019年12月1日、2020年6月1日前缴纳238200元；租赁保证金119100元，签订合同时一次性缴纳，租赁期满，原告全额退还，若被告方违约，保证金可以折抵租金、税费、电费、违约金和赔偿金。被告方不按合同约定日期、数额缴纳租金，除继续履行缴租义务外，应向原告方支付违约金，其金额为每天132元乘以迟延缴纳天数；被告方超过合同约定日期30天仍不缴纳租金或水费、电费，原告方有权提前解除合同、收回房屋，被告方应付清房屋期间的租金、水费、电费，并向原告一次性支付违约金119100元。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋，被告缴纳租赁保证金119100元及首期租金238200元。2018年11月6日，被告方向原告提出因楼下承租户海之葳装修导致经营障碍，申请减免装修期间八个月租金的一半。2018年12月21日，原告向被告发出律师催款函，要求其支付2018年6月1日及12月1日应缴纳的租金共计476400元。另被告认可，海之葳已赔偿被告楼下大厅装修费用150000元。 本院认为，原、被告之间订立的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同约定，被告应在2018年6月1日及2018年12月1日分别支付原告租金238200元，被告迟延支付租金超过30天的，原告有权据此主张解除合同并要求被告承担违约责任。当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。鉴于原告并未提供其他证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故在被告收到本案应诉材料日即2019年1月25日视为双方合同解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据合同性质和履行情况，可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。鉴于被告一直占有使用租赁房屋至今，故被告应向原告支付租赁期限内的房屋租金以及合同解除之后的房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照租金标准计算并支付。现自2018年6月1日至2019年1月25日的租金应为309916元。双方约定了如被告发生拖欠房租的情况时，原告可以直接从租赁保证金中予以扣除，故被告方缴纳的119100元履约保证金用于抵扣房租，即房租尚欠190816元。至于2019年1月25日后至被告实际腾退房屋之日止房屋占有使用费，参照当期租金标准计算（以月租金39700元/月的标准计算）。由于被告未在合同约定的期限内支付租金，故对于原告要求被告承担逾期付款违约责任的主张，本院予以准许。原告诉请逾期付款按照每日132元计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告提出的因其他承租户原因造成营业影响，故原告应减免租金的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。被告沈蚕忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃一审抗辩权，应自行承担由此带来的法律后果，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告浙江放鹤洲实业股份有限公司与被告汤卫忠、沈蚕忠签订的《房屋租赁合同》于2019年1月25日解除； 二、被告汤卫忠、沈蚕忠将租赁的位于嘉兴市房屋腾退并返还原告浙江放鹤洲实业股份有限公司； 三、被告汤卫忠、沈蚕忠支付原告浙江放鹤洲实业股份有限公司房屋租金190816元，并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金按照每日132元的标准自2018年6月2日起计算至本判决确定的履行之日止）； 四、被告汤卫忠支付原告浙江放鹤洲实业股份有限公司房屋占有使用费（以月租金39700元为标准，从2019年1月26日起计算至本判决确定的被告腾退之日止）； 上述第二至四项，均于本判决生效后十日内履行完毕； 五、驳回原告浙江放鹤洲实业股份有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3271元，由被告汤卫忠、沈蚕忠负担，于判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 沈 晔 二〇一九年三月二十五日 书记员 黄静颖