成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初447号 原告：四川星原房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区同安街道办事处上平村。 法定代表人：庞志娟，董事长。 委托诉讼代理人：葛繁，北京京师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周俞吉，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：周俊，男，1970年7月7日出生，汉族，住四川省中江县。 原告四川星原房地产开发有限公司（以下简称星原公司）与被告周俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。星原公司的委托诉讼代理人葛繁、周俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星原公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及附件；2.判令周俊向星原公司支付总房价20%的违约金188688元；3.判令周俊协助星原公司办理合同登记备案注销、银行预抵押、银行预告登记；4.判令周俊承担律师费5万元；5.案件受理费、保全费由周俊承担。诉讼过程中，星原公司明确银行预告登记即指预抵押登记。事实和理由：星原公司与周俊双方于2015年12月23日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及附件，约定周俊购买星原公司开发的位于龙泉驿区同安街道办事处（福圣社区）阳光大道8号昂世·半山观邸项目预售许可证882号下15幢1单元2层4号房屋，房屋总价为943440元，周俊通过银行按揭66万元的方式支付部分房款，星原公司为其贷款提供担保。后周俊无故怠于归还中国农业银行股份有限公司成都光华支行的按揭贷款，导致银行向星原公司主张权利，星原公司按合同约定代周俊履行全部担保责任。现星原公司根据合同约定诉至法院，望判如所请。 周俊辩称，1.2017年3月15日，周俊向星原公司邮寄过解除合同、协商处理相关事宜的函件，双方于2017年4月协商由星原公司代为偿每月银行贷款，并在三个月内处理好退房事宜，但星原公司未处理好也未通知周俊；2.对星原公司一次性偿还全部银行贷款并不知情，也未收到星原公司解除合同的书面通知，星原公司未经书面通知就解除合同系违约；3.现同意解除合同，但不应承担违约金，即便要承担，请求法院予以调整，同时星原公司应退还房款329100元。 本院经审理认定事实如下：2015年，星原公司与周俊签订了《四川省商品房买卖合同》（预售），约定周俊向星原公司购买位于房屋，总价943440元，周俊支付首期房款283440元，余款660000元向中国农业银行股份有限公司成都光华支行申请贷款支付。双方并签订《商品房买卖合同补充协议及附件》，约定星原公司为周俊就购买案涉房屋向银行申请的贷款提供担保。如因周俊不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使星原公司承担连带责任、提前偿还周俊所欠全部贷款或导致银行从星原公司账户扣除该笔贷款本息的后果的，星原公司有权单方解除合同，周俊应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照合同总价款的20%向星原公司支付违约金，同时双方应按照本合同约定办理解除合同的相关手续，在前述手续办理完毕之后，星原公司应当退还周俊已经支付的房款，但星原公司有权在扣除星原公司向贷款银行代付的全部款项以及周俊按照本合同约定应当向星原公司支付的违约金、赔偿金及其他费用之后无息返还剩余房款，周俊已支付房款不足以抵扣其按照本合同约定应当向星原公司支付的违约金、赔偿金及其他费用的，周俊应当于合同解除之日起10日内向星原公司足额支付上述款项。如因周俊逾期偿还贷款等违约行为导致星原公司行使解除房屋买卖合同权利的，周俊应于书面解约通知送达之日起七日内，与星原公司到政府相关部门办理好买卖合同销售登记注销手续。 合同签订后，周俊向星原公司支付首付房款283440元，并向中国农业银行股份有限公司成都光华支行申请了按揭贷款，星原公司提供连带责任保证担保。2015年12月30日，双方办理商品房买卖合同签约备案，备案地址为龙泉驿区同安街道办事处（福圣社区）阳光大道8号15栋1单元2楼4号（合同签约备案号253153）。2017年2月，因周俊未按时偿还案涉房屋的银行按揭贷款，星原公司代周俊偿还了截至2018年3月的银行按揭贷款共计57186.6元。2018年5月30日，中国农业银行股份有限公司成都光华支行以周俊于2018年4月19日起未按《个人购房担保借款合同》约定偿还借款为由要求星原公司承担担保责任。星原公司于2018年6月25日结清了周俊拖欠银行的贷款剩余本金625898.91元、利息7750.18元、罚息29.53元、复利51.76元、提前还款违约金2433.3元，共计636163.68元。 另查明，星原公司至今未将案涉房屋交付给周俊。 本院认为，星原公司与周俊签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定履行义务。根据本院查明事实，周俊未能按时偿还银行按揭贷款，星原公司因此承担担保责任，周俊构成违约，应承担相应的违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，星原公司的约定解除权条件已经成就，其要求解除《四川省商品房买卖合同》（预售）及补充协议的诉讼请求具有事实与法律依据，本院予以支持。周俊主张于2017年3月15日以其无力偿还贷款及未拿到书面合同为由已经通知星原公司解除合同，周俊并未提交充足证据予以证明，且其所提解除合同的理由亦不符合双方约定解除合同条件，故对周俊该项抗辩意见，本院不予采纳。因星原公司未通知周俊解除合同，而是通过提起诉讼的方式要求解除合同，故本案起诉状副本送达之日即2019年1月8日为通知到达即合同解除之日。 针对星原公司所主张的违约金，双方签订合同后，星原公司实际占有、使用了购房款943440元，且案涉房屋并未实际交付，亦未办理不动产权属转移登记，同时考虑到星原公司代周俊偿还了银行贷款，在本院已经支持星原公司解除合同的诉讼请求后，星原公司亦可另行销售案涉房屋，故本院根据诚实信用原则与公平原则将违约金调整为7万元。 对于星原公司要求周俊协助其办理合同登记备案注销手续的诉讼请求，根据《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法的通知》第十三条第二款“商品房买卖合同经人民法院或仲裁委员会的生效法律文书确定合同无效或终止履行的，买卖当事人其中一方可持生效法律文书，申请办理商品房买卖合同登记备案的注销手续”之规定，本院已支持星原公司解除合同的诉讼请求，故星原公司可以单方向相关行政主管部门申请商品房买卖合同登记备案的注销手续，周俊无协助星原公司之必要，故本院不予支持。对于星原公司要求周俊协助其办理银行预抵押登记注销手续的诉讼请求，因星原公司并未提交证据证明已申请办理预抵押登记，故其诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 对星原公司要求周俊支付律师费5万元的诉讼请求，因案涉合同未就律师费的承担作出明确约定，且星原公司主张的违约金已经足以弥补其因案涉纠纷支付的律师费，故本院对此不予支持。 合同解除后，星原公司依法应当返还周俊购房款943440元，在与星原公司代周俊偿还的银行贷款693350.28元以及周俊应承担的违约金7万元予以品迭后，星原公司应当返还周俊180089.72元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除四川星原房地产开发有限公司与周俊签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同补充协议及附件》； 二、周俊于本判决生效之日起十日内向四川星原房地产开发有限公司支付违约金7万元； 三、四川星原房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还周俊购房款943440元； 四、上述第二、三项款项与星原公司代周俊偿还的银行贷款693350.28元品迭后，四川星原房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还周俊180089.72元； 五、驳回四川星原房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。 案件受理费4880元，减半收取2440元，由周俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 乐 曦 二〇一九年三月五日 书记员 黄龙雪