广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初1663号原告：黄振辉，男，1970年8月2日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：樊相帮，广东瀛双律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：刘俊华，广东高哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：余帅文，广东高哲律师事务所律师。原告黄振辉与被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理，依法适用普通程序，由审判员尹宇飞、审判员霍沛莹、人民陪审员肖璇娜组成合议庭审理。本案于2019年3月20日公开开庭进行审理。开庭时，原告的委托诉讼代理人樊相帮，被告的委托诉讼代理人余帅文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付房屋违约金（以686420元为本金，自2017年7月1日起按日0.0005计算至被告实际清偿之日止，暂计算至2018年12月3日止为178469.20元）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月23日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定如下：1.原告向被告购买其开发的佛山市禅城区雄盛广场二座1单元20层2007房，建筑面积63.83平方米，总房款686420元；2.商品房交付条件为：商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案证明，并且已取得房屋测绘报告；3.被告应当在2017年6月30日前将已竣工验收合格的商品房交付原告。若被告逾期交付房屋超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行；被告自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；4.原告在收到《收楼通知书》之日起的5日为验收期限，本商品房的交付期限为验收期限届满之日。合同签订后，原告按照约定支付了房款，但由于被告没有取得建设工程竣工验收备案证明，并取得房屋测绘报告，而且按合同约定通知原告并向原告出示该两份文件，未按时交付房屋，原告至今仍未收楼。被告辩称：一、2018年1月17日，被告已取得涉案房屋《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并及时通知原告收楼（详见《EMS快递单》、《邮件全程跟踪查询结果》等），但原告迟迟不办理收楼手续。涉案房屋于2018年4月9日取得《房屋测绘报名书》，被告于当天将房屋测绘报名书公示在涉案小区物业中心供购房者查阅并通知原告收楼，但原告迟迟不办理收楼手续。2018年9月4日，被告又再次向原告发出《催收楼通知书》，并在催收楼通知书中载明有关交付证明文件包括《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋测绘报名书》等均公示在涉案小区物业中心供购房者查阅。原告经多次通知后至今不办理收楼手续，原告明显存在恶意，应当驳回其诉讼请求。二、原告所主张的逾期交楼违约金不应得到支持。涉案商品房买卖合同第十二条约定以全部房款按日万分之五计算逾期交楼违约金，合同所约定的违约金过高，应当不支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因涉案商品房买卖合同约定的违约金过高，应按佛山市禅城区国土城建和水务局2016年颁布《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》规定的市场租金标准每月22元/平方米计算逾期交楼违约金。2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，并于2016年10月1日起正式施行。该通知明确禅城区石湾街道的住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。该标准是政府部门对辖区内的同地段同时期同用途的已发生市场租金，作了分类统计，得出的指导租金标准，是客观的，可以参照适用。因原告主张的逾期交楼违约金计算标准过高，原告相关诉请应当驳回。诉讼中，原告举证如下：1.原告的香港永久性居民身份证、被告的企业信用信息公示资料，证明原、被告的诉讼主体资格。2.商品房买卖合同（预售）一份及附件，证明双方存在房屋买卖关系，明确约定逾期交楼的违约金计算标准为每日万分之五。3.逾期交楼处理协议书一份，证明被告逾期交楼，双方对逾期交楼违约金起算时间（2017年7月1日）及计算标准（全部房款的每日万分之五）计算，双方再次进行确认。诉讼中，被告举证如下：EMS快递单两份、邮件全程跟踪查询结果两份、收楼通知书、使用说明书、质量保证书、收楼须知、催收楼通知书、竣工验收备案表、房屋测绘报告书，证明：1.2018年1月17日，涉案房屋取得竣工验收备案表，被告及时通知原告收楼，但原告不办理收楼手续。2.涉案房屋于2018年4月9日取得《房屋测绘报名书》，被告于当天将房屋测绘报名书公示在涉案小区物业中心供购房者查阅并通知原告收楼，但原告仍不办理收楼手续。3.2018年9月4日，被告又再次向原告发出《催收楼通知书》，并在催收楼通知书中载明有关交付证明文件包括竣工验收备案表、房屋测绘报名书等均公示在涉案小区物业中心供购房者查阅。4.原告经多次通知后至今不办理收楼，原告明显存在恶意，应当驳回其诉讼请求。经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提供的原告香港永久性居民身份证、被告的企业信用信息公示资料、《商品房买卖合同（预售）》真实性无异议，原告对被告提供的EMS快递单两份、邮件全程跟踪查询结果两份、收楼通知书、使用说明书、质量保证书、收楼须知、催收楼通知书、竣工验收备案表、房屋测绘报告书真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；原告提供的《逾期交楼处理协议书》未能提供原件予以核对，且《逾期交楼处理协议书》并未加盖被告印章，不能证明被告确认该协议书的内容，本院对《逾期交楼处理协议书》不予确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年12月23日，原告为购买禅城区季华四路68号二座1单元20层2007室与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋预测建筑面积为63.83平方米，商品房价款为686420元。合同主要约定：…第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，本合同为毛坯交楼，给水管安装至户内卫生间的一个接水点，排水管安装至户内卫生间和阳台各一个排水点；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，本合同为毛坯交楼，供电按照国家有关规定和供电局审核通过的供电要求配置电线；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。按规范规定，本户型不设燃气管道入户；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未刀刀交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及契税、专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任；（2）经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：①拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；②该商品房经验收合格；③已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2018年1月17日向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《收楼通知书》、《房屋使用说明》及《质量保证书》等,该邮件于2018年1月22日签收。此后，被告于2018年9月4日再次向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《催收楼通知书》，该通知书载明：涉案物业已按合同约定具备了交付条件，有关交付证明文件包括《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》等均在雄盛王府广场一座首层43号物业服务中心公示。供收楼查阅。原告于2018年9月5日签收该《催收楼通知书》。涉案房屋于2018年4月9日取得佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具的《房屋测绘报告书》。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。因原告黄振辉为香港特别行政区居民，故本案属于涉港商事案件，应参照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。经法庭询问，原、被告均选择适用内地法律，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，涉案合同应适用内地法律。本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于涉案物业的交付时间。根据合同第九条关于商品房交付条件的约定，涉案商品房交付需同时符合两个条件，即取得竣工验收备案文件及取得房屋测绘报告。涉案物业虽已于2018年4月9日取得房屋测绘报告，但被告未举证证明其已及时向原告寄送或通知原告查阅，2018年9月5日被告向原告送达《催收楼通知书》，告知原告竣工验收备案表及测绘报告已在物业服务中心公示，至此可认定被告履行了出示上述文件的合同义务，其提供的商品房符合合同约定的交付标准。按照合同约定，原告收到《催收楼通知书》后未及时验收的，自收到之日起第五日（即2018年9月10日）视为已交付，本院认定涉案物业的交付时间应为2018年9月10日。关于计算逾期交房违约金的期间问题。涉案合同约定被告应于2017年6月30日前向原告交付商品房，而根据前述对交付时间的认定，被告已构成违约，逾期交楼违约金应自2017年7月1日计算至2018年9月10日，为437天。关于违约金计算标准。被告抗辩原告诉请按日万分之五计算过高，但该标准符合合同约定，且未超出法律允许范围，本院对被告抗辩不予采纳。经核算，被告应向原告支付逾期交楼违约金149982.77元（686420元×日万分之五×437天），原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄振辉支付逾期交楼违约金149982.77元；二、驳回原告黄振辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3870元，由原告黄振辉负担618元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担3252元。如不服本判决，原告黄振辉可在判决书送达之日起三十日内、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  尹宇飞审 判 员  霍沛莹人民陪审员  肖璇娜二〇一九年三月二十一日书 记 员  陈海杰