广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初10448号原告：陈辉豪，男，1968年1月12日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：高连英，广东世纪华人律师事务所律师。被告：黄赞谦，男，1972年7月8日出生，汉族，住广州市白云区，原告陈辉豪与被告黄赞谦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，由审判员袁贞依法适用简易程序于2018年11月1日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年1月23日再次公开开庭。原告陈辉豪的委托诉讼代理人高连英两次到庭参加诉讼，被告黄赞谦经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈辉豪向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年1月1日至2018年10月31日租金共计人民币424000元；2、被告支付违约金45000元（计算至2018年10月1日）；3、被告承担诉讼费等费用。原告在第二次庭审中变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付2018年1月1日至2019年1月4日租金共计556000元。事实和理由：原告与案外人广州市置益商贸有限公司于2015年3月31日签订《百花广场铺位使用权转让协议书》，协议约定原告从置益商贸取得广州市花都区新华街天贵路与新华路交汇处“百花广场B栋商场B区五层部分”的使用权，此物业使用权即太豪餐厅物业使用权。原告与被告黄赞谦2016年6月4日签订《太豪餐厅股权转让协议书》协议约定被告黄赞谦按40元/平方米/月单价租用原告持有该餐厅使用物业，每月15日支付当月租金，租期为10年，由2016年5月1日起计，每两年递增10%。双方约定每月租金40000元，由2016年5月开始计租，至2018年5月开始，每月租金递增10%至44000元。但从被告至今仍未支付相应租金。为了保护原告的合法权利，依据《中华人民共和国民法通则》的相关法律规定，现提起诉讼，请法院依法支持原告诉讼请求。被告黄赞谦未到庭参加诉讼，亦未发表书面答辩意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街天贵路与新华路交汇处百花广场B栋商场B区自编A16铺，权属于广州市花都区新华街横潭村第五经济合作社。该社于2015年12月17日作出《证明》：一、位于田美河××××幢商业楼（即集体土地使用证：花集用(2003)第03220013号地块上的建筑物）总建筑面积13983平方米，其中建筑面积5800平方米、建筑楼层九层的物业（现百花酒店经营场所）的收益权属我经济社，其余的建筑面积为81.83平方米的物业（《规划验收合格证》载明面积减去分配给我经济社的5800平方米的剩余面积，包含地下车库，最终面积以产权证载明面积为准）的使用收益权属广州市置益商贸有限公司。二、位于田美河××××幢商业楼（即集体土地使用证：花集用(2003)第03220014号地块上的建筑物）的全部使用收益权属于广州市置益商贸有限公司。2016年4月18日，置益公司作为转让方与原告陈辉豪作为受让方签订一份《百花广场铺位使用权转让协议书》，约定置益公司将涉案房屋使用权转让给原告陈辉豪使用，计租面积为70平方米，总款2240000元，该款陈辉豪已支付给工程承建方黄赞谦收取用于抵扣该项目工程款，陈辉豪拥有涉案房屋使用权，使用时间与广州市置益商贸有限公司同期，陈辉豪可以自由转让给第三方，但必须书面通知广州市置益商贸有限公司备案，广州市置益商贸有限公司在2015年10月5日开始按每平方米每月支付200元的租金给陈辉豪，2018年10月4日后，租金水平按当期商场首层商户租金平均价计收，转让方返租期为15年，返期满后双方再协商约定。当月租金当月15日前返租方支付到受让方指定账号。2016年6月4日，原告陈辉豪作为甲方与案外人陈国进作为乙方、被告黄赞谦作为丙方签订一份《太豪餐厅股权转让协议》，约定由丙方接受甲、乙双方太豪餐厅股份，协议如下：一、丙方同意按甲、乙双方原投入筹备建设装修的费用购入甲、乙双方的餐厅股份。二、丙方同意按40元/平方米/月单价租用原甲、乙双方持有该餐厅使用物业，每月15日支付当月租金，该租赁不设押金，租期10年，由2016年5月1日起计，每两年递增10%，租用期满后有优先续约权，租金由2016年5月开始计算。三、三方由2016年1月28日～2016年4月30日期间经营盈亏结算核准后由三方共同负责，由丙方支付的收购款扣减，5月1日移交给丙方继续经营。四、丙方支付原甲、乙方投入的筹备建设装修的费用后，并负责支付该费用的尾款。但三方必须努力迅速把项目装修手尾工程完结交付丙方经营。五、丙方的百花广场A10#铺及A16#铺按32000元/平方米计算抵扣购买甲、乙双方太豪餐厅原来股份款，多出部分同意甲、乙双方用后续租金扣减，扣减完毕后，由甲、乙双方从广州置益商贸有限公司收取租金。此铺位由广州置益商贸有限公司负责返租，但不支付租赁押金，租金约定见《铺位使用权转让协议》。六、丙方同意将百花广场B栋5层部分物业抵押（见附图）给甲、乙方作为丙方经营太豪酒楼租赁合同期内保证金。七、2016年4月30日三方进行结算移交，由丙方接受所有股份，2016年4月30日之后该餐厅产生的所有责、权、利与甲、乙双方无关。八、如丙方当月租金未能按期支付，超出15天后，丙方需支付拖欠租金利息每月3%，直至付清为止，如丙方拖欠租金超过2个月时，甲、乙双方有权终止协议，收回出租给丙方的物业作他用。关于租金给付情况，原告陈述：2018年5月之前租金为40000元，2018年5月之后为44000元，被告于2017年6月支付70000元、2017年7月支付54000元、2017年9月1日支付54000元、2017年10月1日支付54000元，原告明确只起诉自2018年1月1日之后的欠付租金。关于违约金的计算标准，原告陈述：2018年5月之前，以每月40000元为基数，按每月3%的标准，自欠费的次日起，计算至2018年10月1日；2018年5月之后，以每月44000元为基数，按每月3%的标准，自欠费的次日起，计算至2018年10月1日止。原告向本院提交一份《情况说明》，对上述《太豪餐厅股权转让协议》第五条的说明如下：一、太豪餐厅筹备建设装修的总投入是600万元，原告陈辉豪、第三方陈国进及被告黄赞谦三方各投入200万元。故被告黄赞谦从原告陈辉豪处按200万元购买太豪餐厅股份款。二、为了抵扣股份款，被告黄赞谦把百花广场A16#号铺位使用权转让给原告陈辉豪。A16#号铺位的计租面积是70平方米，按每平方米32000元计算抵扣股份款，总计抵扣224万元。其中多出的24万元原告同意被告用后续租金扣减，该笔租金于2017年5月扣减完毕，被告从2017年6月开始向原告支付租金。本院认为：原、被告及陈国进之间的《太豪餐厅股权转让协议》是各方当事人的真实意思表示，依法成立有效。根据该协议，被告应在每月15日支付当月租金，租金在2018年5月1日之前为40000元，2018年5月1日之后为44000元，欠付租金需支付利息每月3%。经核算，2018年1月至2019年1月的租金为556000元，计算公式为40000元/月×4个月＋44000元/月×9个月。因此，原告主张被告向其支付自2018年1月至2019年1月的租金556000元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。根据利息约定，原告主张被告自每月16日起按照3%向原告支付自2018年1月1日至2018年10月1日的欠付租金利息45000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄赞谦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈辉豪支付欠付自2018年1月至2019年1月的租金556000元；二、被告黄赞谦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈辉豪支付欠付上述租金的违约金45000元。案件受理费9810元，由被告黄赞谦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 袁 贞人民陪审员 张 峻人民陪审员 张绍针二〇一九年三月二十五日书 记 员 郑 萍张丽彬