福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0921民初324号 原告：严龙斌，女，1968年1月8日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：孙威，金博大（上海）律师事务所律师。 被告：蔡金兰，女，1963年11月24日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被告：林平，男，1958年8月27日出生，汉族，住福建省霞浦县。 以上俩被告共同委托诉讼代理人：伍孝信，福建（建达）律师事务所律师。 以上俩被告共同委托诉讼代理人：苏惠琴，福建（建达）律师事务所律师。 被告：福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司，住所福建省霞浦县松港街道东关工业桃源2号区裙楼北通口二、三层。 法定代表人：袁丽华，该公司执行董事兼总经理。 原告严龙斌与被告蔡金兰、林平、福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司（以下简称鑫辉公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严龙斌委托诉讼代理人孙威、被告蔡金兰、林平共同委托诉讼代理人伍孝信到庭参加诉讼，被告鑫辉公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 严龙斌向本院提出诉讼请求：1.请求确认其与蔡金兰、林平于2011年7月30日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认其为闽东水产批发市场一期Ａ3幢13号房屋的权利人；2.请求判令蔡金兰、林平继续履行合同义务，并配合其前往霞浦县房地产登记行政机关办理不动产权属登记和变更手续，将诉争房屋产权变更到其名下，鑫辉公司有协助办理不动产权属登记的义务；3.判令蔡金兰、林平偿还其为办理产权登记所预先垫付的费用40973.91元。事实与理由：2002年6月30日，蔡金兰、林平（系夫妻关系）与鑫辉公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买鑫辉公司名下坐落于霞浦县。由于客观原因，蔡金兰、林平一直未办理产权登记，也未拿到产权证。2011年7月30日，严龙斌与蔡金兰、林平订立了《房屋买卖协议》，协议中双方约定严龙斌以680000元购买该房屋，由蔡金兰、林平负责办理产权登记手续并承担办证一切费用。合同签订后，严龙斌依约分五次将购房款全额付给蔡金兰、林平，双方于2011年11月2日签订了《房屋卖断契》，蔡金兰、林平将该房屋交付严龙斌使用。房屋交付后，严龙斌自2013年9月22日至2018年1月11日，数次以蔡金兰名义向鑫辉公司缴纳了办理产权登记所需的税费共40973.91元。现该房屋已具备办理产权登记的条件。但蔡金兰、林平经数次催告，皆以种种理由加以推脱，拒不配合，鑫辉公司亦以蔡金兰、林平未提出主张为由，怠于履行协助义务，以至至今未完成产权登记，也无法进行产权变更。 蔡金兰、林平辩称，1.对第一项诉讼请求没有异议，涉诉房屋已经交付严龙斌使用，其与严龙斌没有任何纠纷；2.严龙斌已变更与其签订的《房屋买卖协议》第三条及补充协议内容部分，与鑫辉公司达成办理不动产权属登记和变更手续；3.其没有收到办理产权登记的垫付款。4.严龙斌尚欠蔡金兰、林平办产权证押金5万元未交付。 鑫辉公司未作答辩。 严龙斌围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《房屋买卖合同》，拟证明蔡金兰、林平共同从鑫辉公司处购买了诉争房屋；2.《房屋买卖协议》，拟证明严龙斌与蔡金兰、林平之间存在房屋买卖合同关系，蔡金兰、林平有义务协助办理产权变更登记手续并承担办理登记和变更手续的所有费用；3.《房屋卖断契》、《收条》四张，拟证明严龙斌已依约付清购房款，充分履行合同义务，诉争房屋已经交付其使用；4.宁德市住房专项维修资金缴款凭证一张、鑫辉公司所开收据七张、完税证明一份，拟证明严龙斌已为蔡金兰、林平垫付产权登记所需税费40973.91元。 蔡金兰、林平质证认为，对证据1三性无异议；对证据2真实性、合法性没有异议，待证事实有异议，协议签订后，严龙斌已变更与其签订的《房屋买卖协议书》第三条及补充协议内容部分，与鑫辉公司达成办理不动产权属登记和变更手续；对证据3三性无异议；对证据4质证意见与证据2一致，该垫付款与其没有关联性。 鑫辉公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。 本院分析认证认为严龙斌提交的证据来源合法，且能相互印证，蔡金兰、林平对上述证据的真实性亦无异议，本院予以采信。 根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下： 2002年6月30日，蔡金兰、林平与鑫辉公司签订了《商品房买卖合同》，购买鑫辉公司坐落于霞浦县商品房，并支付了购房款。2011年7月30日，蔡金兰、林平将上述房产转卖给严龙斌，双方签订了《房屋买卖协议》，协议约定，房屋卖断价为680000元，付款方式为2011年7月30日支付定金40000元，2011年8月2日支付购房款260000元，2011年9月2日支付购房款100000元，2011年10月2日支付购房款100000元，2011年11月2日支付购房款130000元，同时将房屋交付给严龙斌使用。补充约定，蔡金兰、林平同意5万元抵押房产证、土地证，蔡金兰、林平负责办理两证并负担办证一切交严龙斌，严龙斌收到房产证、土地证时归还蔡金兰、林平押金50000元。产权变更方面，蔡金兰、林平应负责证件材料的签印和邻居盖章，要为严龙斌无偿的办理手续，严龙斌只负责一次税费及费用的负担，如果再次手续的税费及费用由蔡金兰、林平负责，与严龙斌无关。协议签订后，严龙斌按约向蔡金兰交付了前四期的购房款。在最后一期交款时，双方签订了《房屋卖断契》，明确约定卜金永、严龙斌夫妻当面付给蔡金兰亲手收足卖房屋款合680000元正分毫不少，从立契交款日起此房屋永属卜金永、严龙斌夫妻为业。同时，蔡金兰、林平将房屋交付严龙斌。2013年12月20日，严龙斌代蔡金兰垫付了契税及印花税4216.01元，2014年1月17日，严龙斌代蔡金兰垫付了专项维修资金2765元。另外，2013年9月22日及2013年9月23日，严龙斌向鑫辉公司支付了该诉争房产的人防费、税金、环保、检测、测绘、消防验收等费用。 本院认为，蔡金兰、林平与鑫辉公司签订了《商品房买卖合同》，购买鑫辉公司坐落于霞浦县商品房，且交付了全额购房款，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，鑫辉公司有义务协助蔡金兰、林平办理不动产变更登记手续。后蔡金兰、林平将上述房产转卖给严龙斌，并签订了《房屋买卖协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律行政法规强制性规定，该合同亦合法有效，本院予以确认。严龙斌根据合同约定，已经履行了付款义务，蔡金兰、林平在交付了房产后，应根据合同约定履行协助严龙斌办理不动产变更登记手续的义务。严龙斌主张蔡金兰、林平协助办理不动产变更登记手续，符合法律规定，本院予以支持。现因该房产仍登记在鑫辉公司名下，导致蔡金半、林平无法直接将房产变更登记到严龙斌名下，根据《中华人民共和国合同法》第七十三条规定，“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债权人的债权......”，故严龙斌主张鑫辉公司协助将上述房产变更登记到蔡金兰、林平名下的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。蔡金兰、林平辩解认为，严龙斌已变更与其签订的《房屋买卖协议书》第三条及补充协议内容部分，与鑫辉公司达成办理不动产权属变更登记手续的意见，但未能提供相应的证据，且严龙斌提交的证据显示其缴纳的诉争房产变更登记的费用发票上均开具的是蔡金兰的名字，并没有直接变更为严龙斌，故对该辩解意见，本院不予采纳。根据《房屋买卖协议》第三条，即产权变更方面的规定，蔡金兰、林平要为严龙斌无偿的办理手续，严龙斌只负责一次税费及费用的负担，如果再次手续的税费及费用由蔡金兰、林平负责，与严龙斌无关。因此，根据双方的合同约定，蔡金兰、林平将房产变更登记至严龙斌名下的税费及费用由严龙斌承担，因本案房产目前仍在鑫辉公司名下，蔡金兰、林平与鑫辉公司之间的产权变更税费及费用与严龙斌无关。根据庭审查明的事实，严龙斌代蔡金兰、林平向鑫辉公司交缴了办理产权登记所需的印花税、契税合计4216.01元，住房专项维修基金2765元，共计6981.01元。另外严龙斌向鑫辉公司交纳的该诉争房产的人防费、税金、环保、检测、测绘、消防验收等费用，因该类费用法律并无明文规定系由买受人负担，且严龙斌也未能提供证据证明鑫辉公司与蔡金兰、林平之间有约定上述费用由蔡金兰、林平负担，因此，在没有法定及约定的情况下，严龙斌向鑫辉公司支付的该类费用，无权要求蔡金兰、林平返还。因此，严龙斌主张蔡金兰、林平偿还其为办理产权登记所预先垫付的费用40973.91元，本院依法对印花税、契税、住房专项维修基金共计6981.01元予以支持，其余部分不予支持。蔡金兰、林平认为，其与严龙斌之间在《房屋买卖协议》中明确补充约定，蔡金兰、林平同意50000元抵押房产证、土地证，在严龙斌收到房产证、土地证时归还给蔡金兰、林平。严龙斌辩解其已在2011年11月2日将剩余购房款180000元一次性现金交给了蔡金兰、林平，并签订《房屋卖断契》，明确蔡金兰亲手收足房屋款680000元，分毫不少。本院认为，双方对《房屋卖断契》的真实性均无异议，该《房屋卖断契》系在双方交付最后一笔款项时订立的，内容明确约定蔡金兰亲手收足房屋款680000元，因此，对蔡金兰、林平认为尚有押金50000元未支付的意见，不予采纳。鑫辉公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认严龙斌与蔡金兰、林平于2011年7月30日签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内完成将霞浦县松港街道闽东水产批发市场一期A3幢13号房屋产权变更登记至蔡金兰、林平名下的协助义务； 三、蔡金兰、林平应于本判决第二项履行完毕后10日内完成将霞浦县松港街道闽东水产批发市场一期A3幢13号房屋产权变更登记至严龙斌名下的协助义务，该项变更登记手续所需税费及费用由严龙斌承担； 四、蔡金兰、林平应于本判决生效之日起十日内偿还严龙斌代为垫付的税费及费用共计6981.01元； 五、驳回严龙斌其他诉讼请求。 案件受理费11710元，减半收取为5855元，由严龙斌负担325元，蔡金兰、林平、福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司负担5530元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法:到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  苏玲玲 二〇一九年三月五日 书记员  吴 昱 附注：一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的；或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。