河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1023民初38号 原告：吴前娣，女，1982年1月24日出生，汉族，个体，河北省固安县人，现住北京市房山区。 委托诉讼代理人：马帮国（系原告丈夫），男，1977年9月29日出生，汉族，河北省固安县人，现住北京市房山区。 被告：廊坊瀚锴房地产开发有限公司，住所地永清县三小路北侧廊霸路东。 法定代表人：雷艳娜，总经理。 委托诉讼代理人：李伟，河北恒帆律师事务所律师。 被告：廊坊市豪展房地产经纪有限公司，住所地廊坊市广阳区凯悦花园第11-12号楼1单元10层1001号房。 法定代表人：郅春芳，董事长。 委托诉讼代理人：刘冬冬，该公司员工。 被告：北京豪展置业集团有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾西里403号楼7层712。 法定代表人：武晓明，董事长。 委托诉讼代理人：刘冬冬，该公司员工。 原告吴前娣与被告廊坊瀚锴房地产开发有限公司（以下简称瀚锴公司）、廊坊市豪展房地产经纪有限公司（以下简称廊坊豪展公司）、北京豪展置业集团有限公司（以下简称北京豪展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴前娣、委托诉讼代理人马帮国、被告瀚锴公司委托诉讼代理人李伟、被告廊坊豪展公司委托诉讼代理人刘冬冬、被告北京豪展公司委托诉讼代理人刘冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴前娣向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告瀚锴公司、廊坊豪展公司之间签订的购房优惠确认函及首付补充协议无效。2、依法判令三被告即行退还原告购房首付款398080元、团购费40000元，共计438080元及利息。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月21日、2017年4月24日，被告瀚锴公司、廊坊豪展公司，分别与原告签订了购房优惠确认函、首付补充协议，二公司共同在涉案房屋没有取得商品房预售许可证的情况下，违法将永清县泓盛名居小区2号楼1单元802室楼房卖与原告，房屋总价款1298080元，建筑面积85.12平方米。原告向被告瀚锴公司支付团购优惠费40000元及首付款398080元，共计支付购房款438080元。被告瀚锴公司以自己和北京豪展公司的名义分别出具收据。合同签订后，被告瀚锴公司迟迟不与原告网签购房合同，原告自2017年9月份便要求被告瀚锴公司退还购房款，但瀚锴公司推托至今未果。再者目前。根据永清县房屋限购政策要求，购房者必须在出卖房屋所在地连续缴纳3年社会保险，根据廊坊市人民政府办公室（2017）61号文件《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定，不管开发商是否具备房屋出售条件，原告不具备购房资格，均无法网签购房合同，购房目的不能实现。关于退还购房款的问题双方协商未果，无奈，特书此状，呈请贵院，依法判如所求。 被告瀚锴公司辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由1、原被告签订的补充协议有效。原告起诉被告瀚锴公司开发的泓盛名园小区，后经廊坊新驰骋开发有限公司开发该小区名称变更为瑞祥家园，瀚锴公司与廊坊新驰程开发有限公司为关联公司，实际控制人为雷凯程，并且该小区廊坊新驰程开发有限公司于2018年5月3日已经取得了商品房预售许可证。根据相关法律规定，双方达成的协议应认定有效，且能够履行。2、被告瀚锴公司仅收取了原告购房款398080元，其他费用由被告北京豪展公司收取，与本公司无关。3、原告起诉要求确认合同无效违背了民法诚实信用原则，构成恶意诉讼。4、该限购政策是在2017年6月2日发布的，根据法律规范性文件不溯及既往的原则，该限购政策不影响限购之前的房屋买卖合同。 被告廊坊豪展公司、北京豪展公司辩称，被告瀚锴公司仅收取了原告的首付款，40000元团购服务费是我们公司收取的，廊坊豪展公司是北京豪展公司的子公司，廊坊豪展公司的法人郅春芳是北京豪展公司法人武晓明的母亲，实际上这两个公司出资都是武晓明。有些当地的开发商在我们接项目的时候要求是本地的，我们就在本地注册子公司，所以廊坊豪展公司与北京豪展公司视同一家公司。但是我们与原告的协议写得很清楚，我们的义务是负责原告成功选到房子就结束，至于后期的签约等一系列，我们可以无偿服务，并且我们与客户签的条款中约定了成功选到房屋是不退还的，如果没有成功选到房屋是15天无息原额退还。 本院经审理认定事实如下：2017年4月21日原告吴前娣与被告廊坊豪展公司签订了一份《购房优惠确认函》，该函约定豪展公司依托自身企业品牌、信用及资源，为原告从开发商处争取至以下优惠条件用于购买有意楼盘房屋；原告也愿意接受豪展公司为其提供的本次购房优惠服务。且由原告向被告廊坊豪展公司指定的第三方支付平台支付40000元团购服务费，凭此缴费单据可享受泓盛名居楼盘40000元抵60000元的优惠。在成功签订选房确认书后，已支付的团购服务费概不退还。当日，原告向被告北京豪展公司交纳团购服务费40000元。2017年4月24日原告与被告瀚锴公司签订了一份《首付补充协议》，该协议约定原告购买被告瀚锴公司开发的泓盛名居2号楼1单元802室，房屋建筑面积85.12平方米，享受优惠政策“4万抵6万”后，房屋总价款1298080元，首付398080元。当日，原告向被告瀚锴公司交纳首付款398080元。由廊坊新驰程房地产开发有限公司开发的瑞祥家园二区1、2、3、4住宅楼，2018年5月30日该公司取得该小区的商品房预售许可证。 另查，2018年10月17日北京豪展房地产经纪有限公司名称变更为被告北京豪展置业集团有限公司。廊坊新驰程房地产开发有限公司的法定代表人为雷凯程。 上述事实有《购房优惠确认函》、《首付补充协议》、签约审核单、收据、商品房预售许可证等证据以及原被告的当庭陈述在卷予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案被告瀚锴公司为原告出具的收款收据及《首付补充协议》内容具体确定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的有关商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经将购房首付款交付给被告瀚锴公司，因此根据上述司法解释的规定，该收款收据及《首付补充协议》可以认定为商品房买卖合同。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中被告瀚锴公司至今未取得该房屋的《商品房预售许可证》，故原被告签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故关于原告要求被告瀚锴公司返还购房款398080元的诉讼请求，本院予以支持。因被告瀚锴公司明知没有取得《商品房预售许可证》，仍对外予以出售，存在一定的过错，故关于原告要求支付利息的诉讼请求，本院予以支持。 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案中《购房优惠确认函》即为原告与被告廊坊豪展公司签订的委托合同。委托人原告已与被告瀚锴公司签订了《首付补充协议》及交付了选定房屋的首付款，被告廊坊豪展公司已完成了委托合同中约定的“选房确认”义务。根据该委托合同约定，成功签订选房确认书后，已支付的团购服务费概不退还。故关于原告要求被告廊坊豪展公司、北京豪展公司返还团购服务费40000元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告瀚锴公司辩称廊坊新驰程房地产开发有限公司已于原告起诉前取得了《商品房预售许可证》，且该公司与瀚锴公司为关联公司，应认定该商品房买卖合同有效，原告对此不予认可，因本案的被告瀚锴公司与廊坊新驰程房地产开发有限公司是两个不同的法人，且根据合同相对性原则，廊坊新驰程房地产开发有限公司并不是该合同的相对人，故被告瀚锴公司该辩解意见，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告吴前娣与被告廊坊瀚锴房地产开发有限公司于2017年4月24日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、被告廊坊瀚锴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴前娣购房首付款398080元，并以398080元为基数，自2017年4月25日起按照中国人民银行同期贷款利率计算向原告吴前娣支付利息，至本判决确定的履行之日止； 三、驳回原告吴前娣其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7872元，减半收取3936元，由被告廊坊瀚锴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  赵建伟 二〇一九年三月五日 书记员  韩昆朋