上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初4161号原告：李志坚，男，1978年8月27日出生，汉族，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：歧麟，上海汉路律师事务所律师。被告：杨慧，女，1993年10月25日出生，汉族，户籍地安徽省六安市。被告：杨成俊，男，1971年9月8日出生，汉族，户籍地安徽省六安市。第三人：陈祖学，男，1973年8月5日出生，汉族，住安徽省临泉县吕寨镇玉皇行政村大栾庄25号。原告李志坚与被告杨慧、杨成俊其他合同纠纷一案，本院受理后，根据原告申请，追加陈祖学为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李志坚及其托诉讼代理人歧麟到庭参加诉讼。被告杨慧、杨成俊、第三人陈祖学经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李志坚向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的《店面转让协议书》；二、两被告退还原告店面转让费人民币7万元(以下币种均为人民币)；本案诉讼费由两被告负担。事实与理由：第三人陈祖学承租了上海市普陀区石泉路一村XXX号XXX室门店，并将该门店转租给被告杨慧、杨成俊。2017年3月30日，原告因经营需要租赁门面房，经与两被告协商，签订《店面转让协议》一份，约定两被告将其从第三人处承租的上述门店转让给原告，转让费为7万元。协议另约定，两被告保证原告的续租期不少于一年，如果租赁不满一年即被房东收回，则被告承诺全额退还转让费。当日，原告通过支付宝账户分两笔向被告杨慧转账支付定金共计13000元。2017年4月8日，原告向第三人支付租金91000元，每月租金为13000元，付六押一。4月10日，原告通过银行转账方式向被告杨成俊支付剩余的转让费55000元。2017年4月11日，原告与第三人签订房屋租赁合同，合同期限自2017年4月11日至2018年8月31日。同日，两被告将系争门店交付于原告。因原、被告之间的协议约定被告应给予原告5日的免租期，而其未在约定的时间内搬离，故被告同意免除2000元的转让费作为逾期交房的赔偿。原告搬入门店后，另行委托他人进行了装修，后将该门店用于经营生活百货。2017年7月、11月，石泉街道向原告承租的门店发送了通知，告知因系争店面属于“居改非”场所，即将对系争门店进行“居改非”执法整治。原告遂与第三人联系，希望对方能给予6个月的免租期，并补偿原告装修的费用，但第三人未予同意。原告仍继续经营。2018年1月13日，门店的产权人家属向原告发送微信，要求原告在1月16日前搬离。2018年1月15日晚，政府部门在店面外砌了一堵墙，第二天即封堵了店面沿街的门，又敲开店面内的一扇门。当日，原告搬走了店内所有物品，离开该门店。因被告承诺原告可在系争门店内承租不少于一年，而事实上原告在该门店经营未满一年，即被房东要求搬离，被告应按协议约定向原告全额返还转让费，故原告诉至法院。被告杨慧、杨成俊未作答辩。第三人庭前来院述称：第三人自2003年起租住本市石泉一村XXX号XXX室房屋，用于经营鞋子生意，每二至三年签订一次租赁协议。2016年11月，因经营发生困难，故第三人将上述房屋转租给被告杨慧、杨成俊用于经营养生产品。2017年3月，两被告告知第三人，其打算将店铺转让给原告李志坚。当时，第三人向原告明确说明，其向两被告支付的费用系用于购买店内的装修、货架、灯具等，不存在店铺转让费。2017年5月，原告与第三人签订房屋租赁合同一份，约定原告将房屋租金支付给第三人，再由第三人支付给房东。原告向第三人支付了7个月的房租，付六押一，之后再未向第三人支付过房租。第三人向原告催讨租金，原告却提出，因政府要进行“居改非”整治，要求第三人给予其六个月免租期，第三人未予同意。嗣后，房东找到原告商谈，原告亦不同意支付租金。2017年7月、11月，政府几次出具整治通知，至2018年3月左右，政府封闭了店门。第三人认为，原告欠付租金，且第三人明确告知其没有转让费的说法，原告诉请不应得到支持。经审理查明：上海市普陀区石泉一村XXX号XXX室房屋产权登记在案外人严某某(已过世)名下，房屋使用性质为居住用房。2018年1月前，该房屋沿街房间长期被用于破墙开店。第三人陈祖学承租了该房屋，后将该房屋转租给被告杨慧、杨成俊，两被告及第三人均将该房屋用于经营。2017年3月30日，原告作为乙方，被告杨慧、杨成俊作为甲方签订《店面转让协议书》一份，载明“……一、甲方同意将自己向陈祖学租赁的房屋(位于上海市普陀区石泉路石泉一村XXX号XXX室)租赁权转让给乙方，建筑面积为39.57平方米；并保证乙方的续租期不少于一年，如乙方续租不满一年就被房东收回，甲方承诺全额退还转让费给乙方(因做餐饮或自然灾害等不可抗因素除外)。乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等归乙方。四、甲方在2017年4月11日交房给乙方，并给予乙方5天的免租期作为乙方装修期。五、乙方在2017年03月30向甲方现支付定金13000元(如果甲、乙任何一方违约转让，违约方赔偿另一方违约金13000元)，剩余的转让费57000元乙方在交房时全额补请给甲方，共计70000元整，(大写：人民币柒万元整)。……八、本合同有效期为：从交房日起一年内有效。……”当日，原告通过支付宝转账方式向被告杨慧支付10000元和3000元，合计13000元，被告杨慧向原告出具收条一张。同年4月10日，原告又以银行转账方式向被告杨成俊支付55000元。2017年4月11日，原告作为甲方、第三人陈祖学作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，载明“……1、甲方提供位于上海市石泉路一村五号106室经营场地给乙方独立经营建筑面积为50平方米。2、甲方在2017年04月11日提供经营场所交付乙方装修使用。3、本合同期限自2017年04月11日至2018年08月31日，合同期满，如双方均无意续约，本合同自动失效；如乙方有意续约则具有优先续租权。4、租金：双方协定每月租金人民币壹万叁仟元整，租金固定不变。5、付款方式：租金付六押一，第一期租金2017年04月11日前一次性付清，共计人民币玖万壹仟元整，每期按每半年付款一次，以后每次付款提前10天向甲方一次性付清。……11、合同履行期内，若出现不可抗力危害(如遭遇地震、风暴、洪水、战争等自然灾害)和政府行为(如土地批租，市政动迁，土地置换等)，导致本合同不能履行时，合同自行终止，甲乙方双方概不承担对方的损失。同时，甲方应及时返还乙方支付的押金和经结算多余的租金。……”。当日，两被告向原告交付了上述房屋，原告接收房屋后，亦用于经营。原告及第三人均确认，原告于2017年4月以付六押一的形式向第三人支付了房屋租金。2017年7月，石泉路街道办事处等部门向原告在内的多家店铺经营者发出《石泉路街道“五违四必”联合执法告知书》，要求其在限期内对搭建违法建筑、改变房屋使用性质、损坏承重结构以及破墙开门等行为进行整改，拒不在期限内整改的，将由执法部门按有关规定代为整改拆除，并承担相应的法律后果。2017年11月，上述部门再次发出《石泉路街道“居改非”联合执法告知书》，告知若存在改变房屋使用性质、违法搭建建(构)筑物、破坏房屋外貌、破坏房屋承重结构等行为的，应于同年12月31日前自行整改，逾期不整改的，将由执法部门代为拆除、恢复房屋原貌并承担相应后果。2018年1月16日，执法部门对上述房屋沿街破墙开店一侧进行了封堵，当日，原告从该房屋搬离。现原告认为，两被告承诺若租期不满一年房屋即被房东收回，则全额退还转让费用，故诉至法院，请求判令如其诉请。上述事实，除原告及第三人的陈述外，另有原告提供的《店面转让协议书》、《房屋租赁合同》、收条、中国农业银行银行卡交易明细清单、中国建设银行个人活期账户交易明细、《石泉路街道“五违四必”联合执法告知书》、《石泉路街道“居改非”联合执法告知书》等证据在案佐证，本院予以确认。审理中，原告提出，因原、被告之间的《店面转让协议书》有效期已届满，故撤回第一项诉请，本院予以准许。本院认为，首先，当事人之间的约定应以合法合理为前提，并应当按照约定全面履行自己的义务。在房屋租赁过程中，房东单方收回出租之房屋可基于多种缘由，包括出租方违约，亦包括承租方违约，故尽管原、被告之间就退还店铺转让费有所约定，但并不能简单地以房东要求收回房屋即无条件要求被告全额返还店铺转让费，而应当探究房东要求收回房屋的原因、房屋租赁合同中的违约方系承租方还是出租方。其次，根据双方之间的协议表述：“如乙方续租不满一年就被房东收回”，表明被告全额返还转让费的前提包括两方面：一是原告在上述地址承租不满一年，二是被房东收回。根据审理中查明的事实，原告于2017年4月11日接收房屋，至2018年1月搬离，承租期限未满一年，但原告搬离该房屋系基于政府部门针对“居改非”行为的整治，而非房东无故要求原告搬离，原告虽提供了微信聊天记录以证明房东向自己提出过搬离的要求，但该微信聊天记录的真实性以及聊天对象的身份均无法核实，即便可以确认该证据的真实性，根据聊天内容的表述，亦是基于政府部门即将对系争房屋进行“五违拆迁”，希望原告提前搬离，故原告搬离上述房屋的缘由并非房东收回房屋，原告要求两被告全额返还店铺转让费并不符合原、被告之间的协议约定。最后，民事主体从事民事活动，不得违反法律法规。石泉一村XXX号XXX室房屋系居民用房，不得用于商业经营，该房屋被用于破墙开店，不符合法律法规的相关规定，属于政府部门整治的“居改非”行为之范畴。原告虽陈述其在签订房屋租赁合同时并不知晓该房屋系居民用房，但就该主张原告并未举证证明，况且原告作为承租人，在承租店铺用于经营之前，理应核实所承租房屋的性质、是否存在违规行为等，在接收房屋后亦可明确知晓店铺位于居民楼内，故原告承租居民用房并用于经营，本身违反了相关法律法规的规定，原告在签订、履行合同过程中亦存在过错，若因履行该合同而造成了经济损失，应由合同各方根据各自的过错来承担。综上，原告要求两被告全额返还店铺转让费7万元，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李志坚的诉讼请求。本案公告费人民币560元，由原告李志坚负担。本案受理费人民币1550元，由原告李志坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邵莉星审 判 员  罗珏卿人民陪审员  严建华二〇一九年三月十九日书 记 员  吕松洁附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。