广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初6891号原告：陈春玲，男，1948年6月28日出生，汉族，住福建省福安市，委托诉讼代理人：黄丛海，福建人文律师事务所律师。被告：广州花都稠州村镇银行股份有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇宝峰南路46号之七107铺、之八108铺，统一社会信息代码9144010158762468X7。法定代表人：丁翀。委托诉讼代理人：黄嘉雯，公司员工。委托诉讼代理人：蒋茏，公司员工。第三人：张志，男，汉族，1977年4月28日生，住福建省福安市，第三人：吴小平，女，汉族，1971年5月4日生，住福建省柘荣县，第三人：谢飞华，男，汉族，1964年3月26日生，住福建省霞浦县，第三人：卓陈飞，男，汉族，1977年5月11日生，住福建省福安市，第三人：兰莲英，女，汉族，1982年4月20日生，住福建省福安市，第三人：广东创智投资有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇宝峰南路46号403房，统一社会信用代码91440101052595130Q。法定代表人：卓明星。第三人：廖贵生，男，汉族，1964年2月26日生，住福建省福安市，第三人：卓明星，男，汉族，1960年8月26日生，住福建省福安市，原告陈春玲诉被告广州花都稠州村镇银行股份有限公司（以下简称稠州银行）、第三人张志、吴小平、谢飞华、卓陈飞、兰莲英、广东创智投资有限公司（以下简称创智公司）、廖贵生、卓明星案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年12月13日公开开庭进行审理。原告陈春玲的委托诉讼代理人黄丛海、被告稠州银行的委托诉讼代理人黄嘉雯、蒋茏到庭参加诉讼，第三人张志、吴小平、谢飞华、卓陈飞、兰莲英、创智公司、廖贵生、卓明星经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告对福安市城区城南××单元房产享有所有权；2、要求停止对原告享有的福安市城区城南××单元房产的执行。事实和理由：2016年5月1日，广州市花都区人民法院（2015）穗花法民二初字第1772号对广州花都稠州村镇银行股份有限公司与张志、廖贵生、广东创智投资有限公司等金融借贷合同纠纷一案作出民事判决：一、被告吴小平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州花都稠州村镇银行股份有限公司偿付借款本金999981.25元及罚息、复利（截止2016年4月14日的罚息、复利共计109960.64元，自2016年4月15日起的罚息、复利按《个人创业（经营性）借款合同》约定计至清偿之日为止）。二、被告谢飞华、卓陈飞、张志、兰莲英、广东创智投资有限公司、卓明星、廖贵生对被告吴小平在本判决第一项中的债务承担连带清偿责任。随后，稠州银行向广州市花都区人民法院申请强制执行，广州市花都区人民法院向原告住所地张贴房屋拍卖公告。2018年4月10日，原告对执行标的提出书面异议。广州市花都区人民法院于2018年4月19日作出（2018）粤0114执异128号执行裁定书，于2018年6月4日送达原告，裁定驳回原告的异议请求，原告不服此裁定，认为该裁定认定事实不清、理解适用法律错误。一、关于本案基本事实方面。2015年9月份，原告从房产中介处了解到第三人张志欲转让其所有的坐落在福安市城××单元房（现地址××为××路××），原告在看完房屋后有购买意向，但了解到该房产系福安市二轻局（现福安市城镇集体工业联合社）职工宿舍楼，对该房产的权属存有顾虑，为此，张志于2015年9月15日向福安市城镇集体工业联合社开出的《证明》，证实张志对涉案房产拥有出租、售让的权利。原告也前往福安市房管局了解到该房屋不存在权利瑕疵或法院查封，决定购买。于是在2015年9月18日与张志签订《商品房买卖合同》，并依合同约定付清购房全款，由于当时房屋只有所有权证，无土地证，故无法办理过户手续，双方在合同约定，待福安市二轻局职工统一办理房屋土地使用权证后，张志无条件配合原告办理房屋过户手续，原告于2015年10月8日乔迁入住至今。2017年3月，涉案房屋可以办理房屋土地使用权证，因张志居住外地，且福安市二轻局单位领导都知晓涉案房屋为原告购买，故申办土地使用权证的手续均市原告代为操办。在土地使用权证办理后，原告寻找张志配合办理涉案房屋产权变更登记手续时，发现该房屋已被贵院查封，若知会发生法院查封，原告决不会去购买。无奈，2017年9月份，原告向福安市人民法院提起诉讼，确认原告与张志签订的《商品房买卖合同》有效，张志履行合同附随义务，协助原告办理产权变更登记手续。福安市人民法院作出判决（2017）闽0981民初6693号判决，判决确认原告与张志签订的《商品房买卖合同》有效，但涉案房屋已被司法查封，无法办理产权变更手续（详见福安市人民法院（2017）闽0981民初6693号判决书），但不影响原告为福安市城区南新华南路86号404单元房产的合法所有人，原告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，能够排除执行。二、（2018）粤0114执异128号《执行裁定书》适用法律错误。《执行裁定书》中《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条是错误的，本案应适用该规定第28条，理由如下：1、规定第26条系关于在金钱债权执行中提出执行异议的相关规定，而规定第28条系关于在金钱债权执行中对不动产提出执行异议的相关规定，本案系对不动产提出执行异议应适应规定第28条。2、根据2015年5月5日最高人民法院召开新闻发布会，通报《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》有关情况第三条第9项：“人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产……在第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。”综上，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定向贵院提起执行异议之诉，恳请贵院支持原告诉求为盼。被告稠州银行辩称，请求法院驳回原告所提出的确认原告对福安市城区城南××单元房产享有所有权的请求，请求法院驳回原告所提出的停止对福安市城区城南××单元房执行的请求。关于被告提起的确认其对执行的房产享有所有权的异议在原告提交的证据中，原告主张其与张志的《商品房买卖合同》真实有效，享有房屋的所有权。按照《物权法》相关规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是过户登记手续完成才发生所有权的转移。《商品房买卖合同》有效，只能确认原告享有债权，未办理过户登记，物权无发生转移。故福安市城区城南××单元房产登记在张志名下，应为张志所有。原告无权要求停止执行原告无权要求停止执行，理由如下：（一）本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。原告认为花都区法院于2018年4月19作出（2018）粤0114执异128号执行裁定适用法律错误，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。我方认为法院的该裁定书适用法律正确，原告对第二十八条的适用理解存在错误。第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四条要件不仅需要同时满足，更重要的是还需具备该条所述的“买受人的权利能够排除执行的”要求。但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条已明确规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，也就是说在符合第二十六的规定的条件下，买受人的权利是不足以排除执行的，因此本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定并没有将“执行标的”限制为“动产”，相反，此处的“执行标的”更应作包含动产、不动产、银行存款等执行标的的从宽解释。因此，（2018）粤0114执异128号执行裁定书适用法律正确。此外，本案原告购买涉案房屋无法办理过户登记的原因在于该房屋上存在司法查封。原告与被执行人张志签订房屋买卖合同时，被执行人未依法登记领取土地使用权属证书，按照我国城市管理法第三十七条规定，如未依法登记领取权属证书，属于不得转让的情形。原告购买本案所涉及房屋没有履行合理注意义务，没有合理注意到影响过户登记的障碍风险。同时，在签订合同后，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋上因存在司法查封而无法办理过户登记，故其未办理过户登记是因买受人自身的原因所致。另外，原告仅提交一张收据作为购房款支付证明，没有提交其他的转账证明等作为辅助证明，我方认为难以判定其已按照合同支付房款。且按照原告提交的《商品房买卖合同》约定，原告预留1万元，在张志配合过户再付清，而其提供的收据上却显示张志收到全部购房款，相互存在矛盾，不排查收据有事后造假的嫌疑。故我方认为此案不能适用第二十八条之规定，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六之规定。同时，原告引用的2015年5月5日最高人民法院新闻发布会内容不属于法律、法规、司法解释等文件，依法不能作为判决依据。（二）房屋买卖合同是否有效均不能对抗执行。我方与吴小平、谢飞华、卓陈飞、张志、兰莲英、广东创智投资有限公司、廖贵生、卓明星借款合同纠纷一案。据我方申请和提供的财产担保，花都法院于2015年11月11日已对张志名下位于福安市城区城南新华南路86号404单元采取了财产保全措施，并经花都区法院作出生效的（2015）穗花法民二初字第1772号民事判决书，确定上述人员应向我方偿还借款本金999981.25元及利息、罚息和复利。2017年10月27日我方向广州市花都区人民法院申请执行，在执行过程中，法院依照程序对被执行人张志名下位于福安市城区城南××单元房产进行查封。我方认为，该房产登记于被执行人张志名下，为张志所有，依照民事诉讼法相关规定，我方有权对张志名下财产申请执行。被告以2017年11月6日福安市人民法院作出的（2017）闽0981民初6693号判决书确认的债权对抗我行强制执行，没有法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，不予支持。故被告主张涉案房产的权利不能排除我行执行。综上所述，（2018）粤0114执异128号执行裁定书适用法律正确，原告非财产所有人，无权提出停止执行的申请，被告作为执行申请人，应得到法律保护。因此，为维护市场正常秩序和保护交易安全，请求维护被告的合法利益，驳回原告的诉讼请求。第三人张志、吴小平、谢飞华、卓陈飞、兰莲英、创智公司、廖贵生、卓明星未到庭参加诉讼，亦未发表书面陈述意见。经审理查明：涉案房屋位于福安市城区城南××（××）4层B404号，权属于张志。申请执行人广州花都稠州村镇银行股份有限公司与被执行人吴小平、谢飞华、卓陈飞、张志、兰莲英、广东创智投资有限公司、廖贵生、卓明星借款合同纠纷一案，由于被执行人没有履行生效的(2015)穗花法民二初字第1772号民事判决书确定的义务，被执行人吴小平、谢飞华、卓陈飞、张志、兰莲英、广东创智投资有限公司、廖贵生、卓明星应向申请执行人广州花都稠州村镇银行股份有限公司偿付借款本金999981.25元及利息、罚息、复利。根提申请执行人广州花都稠州村镇银行股份有限公司的申请，本院于2017年11月7日立案执行，执行案号：(2017)粤0114执6311号。在案件审判过程中，依广州花都稠州村镇银行股份有限公司申请，本院于2015年11月11日查封了被执行人张志名下位于福安市城区城南××单元房。上述房产的权属人是被执行人张志。2015年9月18日，原告作为买方（乙方）与第三人张志作为卖方（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定张志将继承其父母的涉案房屋卖与原告，总价为278000元，定金5000元，2015年9月20日前支付105000元，2015年10月20日前支付余款158000元。合同第三条第三点约定：关于土地证暂时还没办理，要待二轻局职工统一办理后交给乙方办理移户手续，现暂预留壹万元等土地证办理转户后，甲方应配合乙方办理“两权”证过户手续后付清。注：办理原土地证费用由甲方负责。关于付款情况，原告陈述：合同签订当日原告支付5000元定金，2015年9月24日支付了105000元，2015年10月5日支付了168000元，其中有10000元预留金，之后张志给回原告。2015年10月5日，张志向原告出具收据，承认收到购房款278000元。原告提交一份由福安市城镇集体工业联合社于2015年9月15日出具的《证明》，称：现座落在新华南路86号（原二轻局宿舍楼）于1994年按照公房改革的相关文件精神，都已房改到户并办理了房屋产权证，其房屋的出租、售证等一切事务责任均由住户自行负责与单位无关，特此证明。2015年10月5日，原告与张志再次签订《立套房卖断契》。目前，原告一直居住在涉案房屋内。关于过户原因，原告陈述：当时没有土地证所以一直没有过户，当土地证可以办理时，发现涉案房屋已被查封，所以一直没有办理。原告于2017年9月22日向福建省福安市人民法院提起诉讼。经福建省福安市人民法院依法审理，于2017年11月6日作出(2017)闽0981民初6693号民事判决书，判决原告与张志于2015年9月18日签订的《商品房买卖合同》有效。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该法第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与张志签订合同时已明知涉案房屋因土地使用权证尚未办理无法过户，因此，原告对未能办理过户登记存有过错，因此，原告主张停止对涉案房屋的执行的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。涉案房屋登记在张志名下，故对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，判决如下：驳回原告陈春玲的全部诉讼请求。案件受理费5470元，由原告陈春玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 袁 贞人民陪审员 高 媛人民陪审员 段纯惠二〇一九年三月一日书 记 员 郑 萍