杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初6625号 原告：柯爱萍，女，1963年3月16日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：俞孔珂，浙江法君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹凯杰，浙江法君律师事务所律师。 被告：杭州辉宏置业投资有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区解放路91、93号四楼。 诉讼代表人：杭州辉宏置业投资有限公司管理人。 委托诉讼代理人：姜良涛，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海龙，浙江天册律师事务所律师。 第三人：杭州瑞弘思创投资有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区外海西湖国贸大厦807-1室。 法定代表人：吕建明，董事长。 委托诉讼代理人：林彬，浙江东鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张少锋，浙江京衡律师事务所律师。 原告柯爱萍诉被告杭州辉宏置业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案受理后，依法由审判员孙颖璇适用简易程序独任审判，审理中，本院依法追加杭州瑞弘思创投资有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2019年1月15日公开开庭进行了审理，原告柯爱萍的委托诉讼代理人俞孔珂、曹凯杰，被告杭州辉宏置业投资有限公司的委托诉讼代理人姜良涛，第三人瑞弘思创公司的委托诉讼代理人林彬、张少锋到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告请求法院判令：1、原、被告双方于2015年8月26日签订的《解除合同协议书》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定由原告向被告承租位于杭州市上城区湖国贸大厦的商铺（商铺编号为B136号），租赁期限为20年，自2013年6月1日起至2033年5月31日止。同日，原告按照《商铺租赁合同》之约定，将20年的租金276043元一次性支付给被告。2015年6月22日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，由第三人购买包括案涉房屋在内的原告名下的商铺。原告认为，为规避买卖不破租赁的风险，被告与第三人存在互相串通，在隐瞒案涉商铺已经转让的情况下，欺骗原告签订《解除合同协议书》，属于合同法规定的无效情形，故诉至法院。 被告答辩称：《解除合同协议书》是原、被告协商一致的结果。被告已经进入破产清算程序，经管理人核查，原告是被告的债权人，可以依法进行债权申报。请求驳回原告起诉或者驳回诉讼请求。 第三人述称：原、被告之间的合同名为租赁，实为借贷。《解除合同协议书》是原、被告真实意思的表示，不违反法律规定，应为合法有效。被告在与第三人签订的房屋买卖合同中书面承诺案涉房屋不存在瑕疵和其他权利负担，且第三人在购房前进行了实地走访，案涉房屋均为空置，无人占有租赁，而原告的租赁也未进行备案，第三人据此支付了对价并完成了登记，故构成善意取得，不存在互相串通损害原告权益的行为。 本院经审理查明的案件事实如下：2013年5月28日，原告柯爱萍与被告杭州辉宏置业投资有限公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：原告承租坐落于杭州市上城区商铺，租赁期限为20年，于合同签订当日一次性支付租金276043元。在原告与被告指定的第三方签订《经营租赁合同》后，被告与该第三方直接办理商铺交接手续等。合同签订当日，原告向被告一次性支付租金276043元。同日，原告与案外人杭州外海商厦有限公司、杭州外海集团有限公司签订《经营租赁合同》一份，约定：将案涉商铺转租给杭州外海商厦有限公司对外经营，租赁期限为20年，第一、二年的租金标准为276043元的8%，第三年为9%，第四至十年为9%加超额租金，第十一至二十年为10%加超额租金，超额租金根据杭州外海商厦有限公司统一经营的该商铺所在楼层所获得年净利润总额的一定比例计算，杭州外海商厦有限公司与被告办理商铺交接手续，杭州外海集团有限公司为此提供担保等。签订上述合同时，案涉商铺未竣工验收。后原告未实际占有、使用案涉商铺。 2015年5月20日，被告与第三人签订《购房协议书》，被告将其所有的位于杭州市上城区湖国贸大厦的商品房及停车位使用权（含案涉商铺）出卖给第三人。2015年10月28日，第三人完成对上述房屋的不动产登记。 2015年8月26日，原、被告签订《解除合同协议书》一份，约定自当日起解除双方于2013年5月28日签订的《商铺租赁合同》，原合同约定的双方权利义务终止，被告返还租金276043元等。 2018年5月13日，郑和国申请对杭州辉宏置业投资有限公司、杭州外海集团有限公司启动执行转破产程序，经本院审查，于2018年6月29日作出（2018）浙0102破申4号、（2018）浙0102破申3号民事裁定书，分别裁定受理破产清算申请。 另查明，杭州外海集团有限公司持有被告70%股份，持有案外人杭州外海商厦有限公司100%股份。 本院认为，合同解除的，其权利义务终止。本案的争议焦点有两点：一是《商铺租赁合同》、《经营租赁合同》的性质，二是《解除合同协议书》是否存在无效的情形。关于争点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人缔约的目的是通过充分发挥房屋的使用价值，收取租金；承租人则是为取得房屋的使用权，解决生产经营场所或生活居所之需。本案中，第一，各方在签订《商铺租赁合同》、《经营租赁合同》时，案涉商铺尚未竣工验收，并不具备交付的条件。且原告事实上也从未实际占有、使用过案涉商铺。根据被告的当庭陈述，在签订《商铺租赁合同》、《经营租赁合同》后，杭州外海商厦有限公司并未按照约定交接商铺，案涉商铺仍由被告占有使用。第二，原告在签订两份合同当日一次性支付了20年的全部租金，而杭州外海商厦有限公司需支付给原告的租金并非固定，而是包含保底租金和超额租金两部分，保底租金按原告所付的比例返还，超额租金则约定为根据所在楼层所获得年净利润总额的一定比率计算。金额远超原告支付20年租金，且为分期返还。第三，《商铺租赁合同》、《经营租赁合同》系同一天签订，约定的租赁期限均为20年。次承租人杭州外海商厦有限公司系由出租人被告指定，而被告与次承租人均由杭州外海集团有限公司控股，相互之间存在关联关系。第四，如果存在真实的租赁关系，本可以直接由被告将案涉商铺出租给杭州外海商厦有限公司，无需先租赁给原告再行转租给杭州外海商厦有限公司。综上所述，本院认为，从《商铺租赁合同》、《经营租赁合同》约定的权利义务及合同履行情况看，与一般的房屋租赁合同存在明显差异，不符合租赁合同的法律特征。其实质为被告从原告处筹集资金，并通过杭州外海商厦有限公司定期返还收益的融资行为。关于争点二，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一，如前所述，原告与被告、杭州外海商厦有限公司之间并非租赁合同法律关系，而系融资借贷法律关系。虽然被告在签订该协议书前，已与第三人签订《商品房买卖合同》，约定将案涉商铺在内的房屋出售，但上述出售行为对《解除合同协议书》并不产生影响。第二，在诉讼过程中，原告提供的证据不足以证明《解除合同协议书》具备《中华人民共和国合同法》规定的无效的情形。原告未完成其举证责任，应承担不利的法律后果。故原告诉请《解除合同协议书》无效的主张于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十一条第一款第二项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告柯爱萍的诉讼请求。 预收案件受理费80元，因本案适用简易程序审理，减半收取40元，由原告柯爱萍负担。 原告柯爱萍于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙颖璇 二〇一九年三月四日 书记员  施 洁