山东省烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0611民初3713号原告：张荣，女，1960年2月10日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：崔云飞，山东海峰律师事务所律师。被告：张宁，女，1973年4月17日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：周晓钰，山东同济律师事务所律师。原告张荣诉被告张宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张荣委托诉讼代理人崔云飞、被告张宁委托诉讼代理人周晓钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张荣向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁协议》；2、请依法判令被告给付原告房屋租金30万元，租金可计算至被告退还房屋日止；3、本案的诉讼费用、律师费由被告承担。事实和理由：2013年原、被告双方签订《房屋租赁协议》，被告租赁原告位于福山区河滨路10号的部分房屋，租期十年，年租金人民币10万元，合同签订后，原、被告均履行了合同义务，但从2015年开始，被告拖延缴纳租金，经原告多次催要至今，被告有3年计30万元租金没有给付，已构成违约，为此诉至贵院，请依法支持原告诉请。被告张宁辩称原告起诉没有事实依据，实际情况是原、被告双方于2013年10月10日签订的房屋租赁协议，已经于2016年9月解除，且被告也在2016年9月上旬即将该合同所约定的租赁标的及所有的房屋腾退给了原告，原告收回以后不久即将一楼出租给他人，后又将三楼出租给他人，四楼处于闲置状态，但与被告无关，在合同履行期间，被告实际向原告交付房屋租金30万元，按被告实际占用房屋的时间算，租金属于多交付的状态。故原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张荣为证明其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、房产证复印件一份，证明房产的所有人为王仁义。2、夫妻关系证明复印件一份，证明原告与王仁义的夫妻关系。3、房屋租赁合同复印件，证明原告将位于河滨路10号的房屋部分租赁给被告使用，租期10年，年租金10万元。4、房屋租赁合同一份，时间为2018年10月11日，证明原告家人将三楼约400平方米租赁给梁广贺，并不是被告所说2016年原告将房屋对外出租。被告张宁对原告张荣提交的上述证据发表以下质证意见：1、对证据1、2、3的真实性和证明内容均没有异议，但需要说明房屋租赁协议是一式两份，因被告签订协议当天按约定向原告支付租金2万元，故原告在被告所持的协议中注明已经收到租金2万元。2、对于证据4的真实性被告不清楚，被告认为该证据并不能证明原告在此之前未对他人出租过三楼，三楼原来刚上楼梯的门是木头门，原告收回之后，即将其换成了防盗门，原本三楼的格局在被告使用时是跟四楼一样，现在从现场情况看，三楼的部分原告重新进行了装修，拆除了部分房屋的隔断，都可以说明原告早已经收回了房屋。从现场房屋格局可以看出，一楼大厅的使用是三、四楼房屋进行经营活动所必须的，没有一楼，三、四楼不能正常经营。被告张宁为证明其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、现场照片和工商登记材料，该组证据可以证明双方于2016年9月即解除了合同，原告收回了房屋，并且将一楼出租给吕化鹏从事餐厅经营。2、被告向原告付款凭证一宗，证明被告向原告共支付房屋租金30万元，其中签订合同之日交付2万元，2014年1月8日交付8万元，2014年10月24日支付5万元，2015年6月18日支付5万元，2015年11月20日支付4万元，2016年6月5日到2016年6月17日支付6万元，其中5万元为转账，1万元为现金。以上合计为30万元。原告张荣对被告张宁提交的上述证据发表以下质证意见：1、对现场照片和工商登记材料的真实性没有异议，但对证明内容有异议，一楼南部确实在2016年年底原告方重新对外出租，一楼南部是原、被告双方协商同意被告不再使用的情况下，原告才对外出租，但三楼、四楼在当时，被告仍然继续使用。被告所拍的房门照片，是被告在收到诉状后拍摄的，所以被告的主张不能成立。2、对付款凭证一宗的真实性没有异议，被告确实已经给付了2013年-2016年的房屋租金。庭审中，被告张宁向本院书面申请，申请田某、王某、戴某出庭作证。证人田某述称，我清楚租赁房屋的具体地址，就是在福山医院后面的楼房，但我不清楚具体的租赁时间。我于2016年8月份去拆的租赁房屋的三楼和四楼卫生间的热水器、屋内的窗帘、床和家具，屋里的空调在5、6月份已经拆除。是戴某要求我去拆除的。证人王某述称，我不认识张荣，我认识张宁，张宁是普觉基金会的秘书长。租赁房屋的具体时间我记不清了，租赁房屋是为了成立佛友之家，便于接待外来的客人。租赁的房屋为一、三、四层，租金是每年10万元，双方解除合同具体时间我不清楚。2016年5月份以后我方接到通知，陆续从租赁房产处往寺庙里搬东西，出租方不再将房屋出租给我方。因为我是后勤负责人，我就安排车将空调、电器、家具搬走，包括一层、三层和四层。佛友之家没有经营，因为消防验收未通过，不具备服务业运营的要求。我方租赁后对房屋进行过装修，装修花了100多万。证人戴某述称，我不认识张荣，我认识张宁，当时同她一起做义工。租赁场地佛友之家最后一次交纳水电费是2016年7月份，家具家电等早都搬出了，从5月份就开始搬了，7、8月份搬完了。当时租赁合同履行不下去是因为出租方不配合我们办理消防验收，还有两个人到一楼大厅去闹，一个是房东的儿子，另一个是房东儿子的朋友。我们现在还保存着当时的视频，可以提交。并且出租方还给我们加收了大约三倍的电费。原告对上述证人证言发表如下意见：1、三个证人无论是义工还是副主任，他们的身份没有提交证据而且也无法落实，三个证人不具备作证资格；2、退一步讲，即使三人身份属实，他们被吩咐干活是经常发生的事，但他三人对搬家的时间记得如此清楚，违背常理；3、王某述称佛友之家从来没有经营过，没有入住任何佛友，则交纳水电费与其陈述不一致。综上，我方认为三个人不具备作证资格，陈述内容相互矛盾的，其证人证言不应当采信。被告对上述证人证言发表如下意见：对证人的陈述无异议，证人的身份已经向法庭提交身份证件，足以证明证人的基本情况，关于证人和本案的关联性，证人戴某、王某、田某不同程度的了解、参与了该租赁合同履行的相关事宜，有被告之前向法庭提交的付款凭证等可以证明，其中有戴某向原告儿子王俊森支付租金的银行转账凭条，且原告对此也没予以否认。法律规定凡是知道案件情况的人都可以作为证人，三位证人的作证资格是符合法律规定的，原告如对证人所证明的事实有异议，应当提供反证，且三位证人所证明的事实与被告之前提供的书证可以相互印证，足以证明原、被告之间的租赁合同在2016年9月前就已经解除的事实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2013年10月10日，原告张荣（甲方）与被告张宁（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：一、标的物1、甲方拥有自主产权明晰的标的物一处，位于河滨路10号，其中一楼南部、三楼整层、四楼整层（西一间除外）共约1230平米，同意出租给乙方使用。2、出租楼房南面所有停车位及院内停车位免费供乙方使用。3、楼内电梯、锅炉、床、衣柜等一切附属设施，乙方可以无偿使用，电梯、锅炉自本协议签订后，维修费用由乙方承担。4、甲方保证水、电畅通，乙方应单独装水电、表，水电费由乙方自行负担。5、甲方协助乙方解决好与出租房屋相关的其他业主及邻居的关系。二、租期、租金及付款方式1、租期为10年，自本协议签订之日开始计算租期，本协议到期后，乙方如继续承租，提前半年通知甲方，乙方有优先承租权，双方可另行协商签订租房合同。2、租金每年10万元，房屋装修及维修等费用由乙方自行承担（乙方装修完毕后，装修及维修等费用甲方与乙方可协商确定并书面确认，有分歧可由审计部门予以确定）。3、合同签订时给付租金贰万元，在三个月内付余款捌万元，以后每年合同签订日为全年租金交付日。三、违约责任1、乙方应按期缴纳租金，每延期一天，按租金万分之二计算违约金给付甲方，如拖欠半年没有交纳租金，则甲方有权解除协议，收回出租房屋而不作任何装修补偿。2、甲方无故解除合同，由甲方赔偿乙方的装修费并支付乙方当年房租为违约金。3、乙方无故解除合同，装修无偿归甲方所有并支付甲方当年房租为违约金。4、乙方必须合法经营，不得从事违法行为，否则甲方有权解除本协议而不作任何装修补偿。四、特别约定1、在租期内，如出租房屋拆迁，则本协议自行解除，甲方提前半年通知乙方搬迁，拆迁协议签订和补偿款到位后，乙方还没搬迁，出租房屋可以拆迁，造成损失由乙方自行承担。2、本出租房屋在前五年租期内拆迁，装修及维修等费用归乙方，五年以后拆迁，装修及维修等费用按照剩下的五年进行拆分，每剩余一年租期，甲方按拆分数额补偿给乙方（即如剩余租期两年，甲方安装修及维修等费用款的五分之二给付乙方）。3、十年后出租屋拆迁，则所有补偿款归甲方所有，与乙方无关，由甲方与拆迁方协商并签订拆迁协议。4、协议到期后，乙方不再承租，则出租房屋的不可拆卸装修归甲方所有，乙方不得拆除、破坏。五、本协议自甲、乙双方签字盖章后产生法律效力，一式三份，具有同等效力。合同签订后，被告交付租金20000元，原告将房屋交付被告使用。2014年1月8日向原告交付80000元，2014年10月24日支付50000元，2015年6月18日支付50000元，2015年11月20日支付40000元，2016年6月5日到2016年6月17日支付60000元，合计支付租金30万元，原告予以承认。另查明，2016年12月19日，原告将烟台市福山区河滨路10号门头房一层（建筑面积为180平方米）的房屋出租给案外人吕化鹏从事餐饮业。涉案房屋最后一次交纳水电费在2016年7月份，房屋内的家具、家电自2016年5月份就开始拆除，2016年7、8月份全部拆除完毕。原告认可，其已于2018年10月11日已将涉案房屋中的三楼约400平方米租赁给案外人梁广贺。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；当事人协商一致，可以解除合同。从原、被告提交的证据、证人的陈述来看，2016年10月份之前，被告已经将涉案的一层、三层、四层房屋中的电器、家具拆除、搬离，原告方于2016年11月16日将涉案房屋中的一层出租给案外人吕化鹏，2018年10月11日将涉案房屋中的三层出租给案外人梁广贺，上述事实本院予以认定。原告张荣主张，2016年原、被告口头协商解除了涉案房屋一层的租赁合同，二层、三层租赁合同继续履行。被告张宁主张，2016年双方已经协商解除了租赁合同，租赁期间的租赁费用已经付清。本院认为，从本院认定的事实来看，2016年9月份，涉案房屋已经全部腾空，原告于同年11月将涉案房屋的一层出外出租，2018年10月又将涉案房屋的三层对外出租，说明被告已经认可双方合同已经解除的事实，且原告也没有提供双方变更合同的相关证据，故本院认为原、被告之间签订的房屋租赁合同于2016年6月份已经解除。在双方合同已经解除的情况下，原告要求解除原、被告双方签订的房屋租赁协议并主张租赁协议解除后的租金，无合同基础，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张荣的诉讼请求。案件受理费5800元，减半计取2900元，由原告张荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  安忠辉二〇一九年三月十一日书记员  姜彦宇