福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0403民初174号 原告：罗敏，女，汉族，住福建省 泰宁县松光新村9幢203室。 委托诉讼代理人：王世水，福建如贤律师事务所执业律师。 被告：华融（三明）房地产开发有限公司，住所地三明市三 元区工业南路133号1幢，统一社会信用代码 91350400746376880W。 法定代表人：薛华强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑开林、宋超，福建明经律师事务所执业 律师。 原告罗敏与被告华融（三明）房地产开发有限公司（以下简 称华融房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年 1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原 告委托诉讼代理人王世水，被告委托诉讼代理人郑开林到庭参加 诉讼。本案现已审理终结。 罗敏向本院提出诉讼请求：1.判令华融房地产公司支付逾期 交房违约金人民币40816.8元（自2018年1月1日起暂计至2018 年11月30日逾期330天，每日按已付购房款的万分之三计算。 此后的违约金继续计算到实际交房之日止）；2.本案诉讼费用由 华融房地产公司承担。事实及理由：2016年1月23日，罗敏与 －2－ 华融房地产公司签订商品房买卖合同（预售），双方约定：罗敏 向华融房地产公司购买其开发的三明市三元区工业南路133号1 幢617室商品房，房屋总价款412290.49元，罗敏于合同签订当 日支付了首付款132290.49元，于2016年6月28日以按揭付款 方式支付了280000元；华融房地产公司依合同第十一条约定本 应当在2017年12月31日前将该商品房交付罗敏使用；依合同 第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按合同第十一条约定的 时间将该商品房交付买受人的，双方同意按补充协议第五条处 理，即买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定 的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受 人支付已付房款万分之三的违约金，因华融房地产公司的原因。 华融房地产公司至今未按照合同约定交付房屋，已经构成违约。 故应依照合同约定支付违约金。 华融房地产公司辩称，1.案涉《商品房买卖合同》因规划变 更原因，在规划未得到批准之前，属于效力待定的合同，应当以 规划变更得到批准之日（2018年12月13日）双方订立的合同 的标的物才得以明确，正式产生法律效果；2.应当依据双方签订 的合同及《补充协议书》第四条、第二十条约定计算交房的日期。 不应以2017年12月31日作为交房的截止日期，讼争房屋可以 交付的时间不应早于新规划通过审批的时间，因此自2018年1 月1日起计算逾期交房违约金没有依据；3.在本案的房地产开发 项目中，存在停电、停水及天气原因导致华融房地产公司无法在 2017年12月31日前交房，共计延期134天，故在计算逾期交 房违约金的起算天数也应当相应的顺延；4.合同违约金过高，要 求法庭调整违约金,故罗敏诉请计算有误，无事实与法律依据。 应予以驳回。 －3－ 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证 据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐 证。对有争议的事实，本院在争议焦点中予以分析认定。结合当 事人在法庭上的陈述，本院经审查认定事实如下： 1.华融房地产公司系依法注册成立的在三明旅社及小长安 片区三明市工业南路119号红线规划范围内建造、出售、出租商 住楼的有限责任公司，并取得三明旅社（含小长安）片区改造项 目（华融广场）的商品房预售许可证(201554)、建设工程规划许 可证（建字第350400201421049），于2014年12月16日取得建 设工程许可证（FTSGXK-0598-SY-2014-00014）。 2.2016年1月23日，罗敏与华融房地产公司签订《商品 房买卖合同（预售）》（合同编号：2016012300024），双方约定： 罗敏购买三元区工业南路133号1幢7，6层617-跃、617号。 单价为每平方米6068.45元，总价款为412290.49元；贷款方式 付款，买受人应当于2016年1月23日前支付首期房价款人民币 132290.49元，余款280000元向（贷款机构）申请贷款支付； 该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程 竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告，该商 品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质 量保证书》；交付时间为2017年12月31日前交付给买受人；逾 期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按约定交付时间将该商品 房交付买受人的，双方同意按照由买卖双方再行约定，详见本合 同《补充协议书》；出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建 设工程规划许可证规定条件建设商品房，不得擅自变更。双方签 订合同后，涉及该商品房规划用途、面积及其他配套设施等规划 许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确 －4－ 立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限 内通知买受人的，买受人有权解除合同。本合同自双方签字或盖 章之日起生效。本合同的解除应当采取书面形式。华融房地产公 司在出卖人处盖章，罗敏在买受人处签字。 3.2016年1月23日，罗敏与华融房地产公司就编号为 2016012300024的《商品房买卖合同》有关条款变更和未尽事宜 签订《补充协议书》，双方约定：第四条关于该商品房交付条件 与交接手续1.该商品房的交付条件以本约定为准。该商品房交 付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主 管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部 文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条 件。本合同第十二条约定如下：遇特殊原因导致出卖人逾期交房 的，出卖人可据实予以延期交付。该条所指的“特殊原因”，除 包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外。 还包括如下：（1）市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水 管检修改扩建或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正 常施工。（2）配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或 市政建设等而引起的延误（如外事活动、交通管制、文明创建活 动等）。施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上（含 6级）强风或5级以上（含5级）地震的。（3）非出卖人原因而 引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。（4）任何 其他非出卖人所能控制的因素。该商品房交付时如存在局部瑕疵 （不影响该商品房的结构安全及使用功能的），双方应按本合同 约定及时办理该商品房交付手续，出卖人承担保修责任并在合理 期限内完成整改工作。如买受人因此不与出卖人办理该商品房的 交付手续，则出卖人无需承担延期交房的责任；关于逾期交付责 －5－ 任：1.逾期不超过180日，自合同约定的交付期限届满之次日起 至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之 三的违约金，合同继续履行。2.逾期超过180日以后，买受人有 权解除合同，买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条 件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履 行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30 天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支 付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同 约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向 买受人支付已付房款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过 买受人已交付房价款的15%；关于设计变更，该商品房的设计变 更以本条约定为准。出卖人应当按照城乡规划主管部门审批的设 计文件建设该商品房。出卖人变更涉及影响该商品房结构形式、 户型、空间尺寸、朝向以及供热、采暖方式的，除应经规划主管 部门批准变更外，还应当在变更经批准之日起15日内通知买受 人；出卖人未在规定期限内通知的，如买受人因设计变更产生损 失的，由出卖人根据法律规定承担相应责任。《补充协议书》的 效力。买受人承诺：买受人已仔细阅读合同、本《补充协议书》 及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确 的理解，本《补充协议书》不存在不合理减轻或免除出卖人责任 的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利 的内容。 4.2016年1月23日，罗敏向华融房地产公司支付购房款 132290.49元，同年6月28日，支付购房款280000元。 5.三明市城乡规划局于2018年12月13日出具建设工程竣 工规划条件核实意见书同意华融房地产公司报送“三明旅社（含 －6－ 小长安）片区改造项目”项目通过规划条件核实；三明市公安消 防支队三元区大队于2019年1月31日出具建设工程消防验收意 见（元公消验字【2019】第0002号）确认该工程消防复验合格 同意该工程恢复使用； 6.罗敏对华融房地产公司提供的来源于三明市恒源供水股 份有限公司、福建省电力有限公司三明分公司、三明华云科技服 务有限公司三明林校自动气象站的材料真实性无异议，但罗敏认 为上述证据中未有经办人签名，证据形式有欠缺。 本案争议的焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》是否已生效。 华融房地产公司是否应承担逾期交房违约责任；2.华融房地产公 司是否存在可顺延交房的情形。对此予以分析认定。 1.华融房地产公司是否应承担逾期交房违约责任。 罗敏认为，案涉《商品房买卖合同》已生效，且其已支付全 部购房款，根据《商品房买卖合同》约定案涉房屋的交房时间应 为2017年12月31日，但是华融房地产公司至今仍未交房，应 当承担逾期交房的违约责任。 华融房地产公司认为,案涉《商品房买卖合同》因规划变更 原因，在报批套内平面图规划未得到批准之前，属于效力待定的 合同，应当以规划变更得到的批准之日2018年12月13日双方 订立合同的标的物才得以明确，正式产生法律效力，应当依据双 方签订的合同及《补充协议书》第四条、第二十条约定计算交房 的日期，不应以2017年12月31日作为交房的截止日期，讼争 房屋可以交付的时间不应早于新规划通过的审批时间2018年12 月13日。 本院认为，效力待定合同是指合同是否已经发生效力尚不能 确定，有待于其他行为或事实使之确定。从造成合同效力瑕疵的 －7－ 原因上说，效力待定合同最大的瑕疵在于当事人缺乏缔约能力和 处分能力，而案涉合同双方均为适格的民事主体，缔约能力和处 分能力符合法律规定，意思表示真实，且双方当事人在《商品房 买卖合同》第二十九条明确约定“本合同自双方签字盖章之日起 生效”，案涉合同合法且已生效。另规划变更及设计变更在《商 品房买卖合同》、《补充协议书》中都予以载明，明确约定若发生 两项情况时的权利义务，其中并未约定该两项变更可以成为延期 交房的事由。且《补充协议书》第四条第四项不应当作为出卖人 规避按期交房义务的兜底条款，应当根据实际情况及社会常理判 断，确实是由于出卖人不可抗力或不违反公平原则协议约定的情 形出现才属于双方约定可延期交房的事由，华融房地产公司在签 订《补充协议书》时发生规划变更，主要因华融房地产公司提出 而致，可以预见会对履行交房义务造成影响，变更规划的违约责 任应由其自身承担。故华融房地产公司主张以只在规划部门于 2018年12月13日规划变更批准之后合同才生效，无事实、法 律依据，不予支持。华融房地产公司应根据《商品房买卖合同》 及《补充协议书》承担逾期交房违约责任。 2.华融房地产公司是否存在可顺延交房的情形认定。 罗敏认为，《补充协议书》第四条约定属于格式条款，应当 认定为无效，不存在华融房地产公司可延期交房的事由。 华融房地产公司认为，《补充协议书》系双方自愿签订，其 中第四条也并非格式条款，不应当认定为无效。在建设房屋过程 中因停水21天、停电35天及天气等特殊原因暴雨及6级大风 78天，总计造成134天无法施工，系《补充协议书》约定的顺 延交房的情形，故计算逾期违约金时起算时间应予以顺延。 本院认为，《补充协议书》第十九条中买受人承诺体现了该 －8－ 协议系双方真实意思的表示，并未违反法律规定，因停水、停电 及特殊天气原因确实存在造成商品房开发建设无法正常施工的 可能性，具有合理性及应然性，未体现不合理加重买受人责任及 排除买受人主要权利，或是不合理减轻或免除出卖人责任，《补 充协议书》第四条中关于延期交付的约定为有效约定。结合华融 房地产公司提供的证据及《补充协议书》的约定，应自出卖人取 得建设施工许可证2014年12月16日起，据实考量造成延期交 付的天数。天气方面，三明林校自动气象站是三明气象台认可的 有相应资质的气象机构，从其提供雨量风速资料可知，自2014 年12月16日至2017年12月31日，暴雨（50.0mm-99.9mm）17 天，大暴雨（100mm-249.9mm）2天，极大风速（≥6级）38天。 《补充协议书》第四项约定为施工期间遇到昼夜降雨量超过 60mm、遇到6级（含6级）强风。三明林校自动气象站观测的系 以日（24小时）为单位，可以认定为系昼夜降雨量。对华融房 地产公司主张的大暴雨2天、极大风速38天造成施工无法正常。 可以顺延40天履行交房义务，予以支持。但双方约定暴雨以60 mm以上可顺延，而华融房地产公司以三明林校自动气象站提供 的数据雨量达50mm主张可顺延，不符合双方约定，因现有证据 无法准确判断出50mm至60mm的具体时间，应当对华融房地产 公司主张的暴雨天数进行酌情适当扣减，酌定符合顺延交房的暴 雨情形时间为10天。故因特殊天气可顺延的时间合计为50天。 停电方面，从福建省电力有限公司供电局的证明材料可知，在案 涉期间用电地址三元区工业南路119号，停电超过12小时为17 天，超过12小时-8小时为8天，超过8小时至4小时为4天。 4小时以下为3天，因停电时间过短不足以造成无法施工，结合 建筑常理及日常生活情况，酌定符合顺延交房情形停电时间为 －9－ 26天。停水方面，福建恒源供水股份有限公司出具的材料可知。 案涉施工地在案涉施工期间，停水时间为19天，予以确认。故 天气原因及停电、停水造成延期交房情形为95天。华融房地产 公司主张的其他可顺延天数，依据不足，不予支持。本院酌定华 融房地产公司应当履行交房义务的时间2017年12月31日可以 顺延至2018年4月5日。 综上所述，本院认为，双方签订的《商品房销售合同》、《补 充协议书》合法有效，具有法律拘束力。罗敏按照合同约定支付 了购房款412290.49元，华融房地产公司却未依约按期交付房 屋，是造成本案纠纷的原因。依照双方约定及建设过程中发生的 特殊情形，本院确定华融房地产公司应当在2018年4月5日前。 依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件 的商品房交付买受人使用，但华融房地产公司至今尚未将本案商 品房交付给罗敏，华融房地产公司已经违约，应承担逾期交房的 违约责任。罗敏主张华融房地产公司应当支付至实际交房之日止 的违约金，因案涉商品房交付时间不确定，本院支持罗敏主张的 违约金的起止时间为2018年4月6日至案件受理之日即2019年 1月16日，之后的违约金可另行主张。华融房地产公司辩称。 罗敏主张的违约金以每日按照已交付房款的万分之三计算过高。 事实、法律依据不足，不予支持。罗敏以每日万分之三的标准主 张的违约金，在本案中未超过已交付房款的15%，符合法律规定。 予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、五十一条、第六十 条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 和《最高人民法院关于适用的解 释》第九十条之规定，判决如下： －10－ 一.华融（三明）房地产开发有限公司应于本判决生效后十 日内支付罗敏逾期交房违约金35374.5元（以412290.49元为基 数，自2018年4月6日起至2019年1月16日止，每日万分之 三计算）； 如被告未按指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华 人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延 履行期间的债务利息； 二.驳回罗敏的其他诉讼请求。 案件受理费820元，减半收取410元，由罗敏负担60元。 华融（三明）房地产开发有限公司负担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明 市中级人民法院。 审判员  蔡章薛 二〇一九年三月二十九日 书记员  曾 丽 －11－ 附本判决书所依据的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或 者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同 义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或 者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或 者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但 法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者 证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承 担不利的后果。 －12－ 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行 的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼 时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行 期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每 次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从 法律文书生效之日起计算。