浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终354号 上诉人（原审原告）：杭州瀚尊实业有限公司，住所地：杭州市下城区新华路39-2号201室。 法定代表人：蒋永剑，总经理。 委托诉讼代理人：应江黎、沈悦，浙江瀚展律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈建中，男，1969年2月8日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：陈姣姣，浙江九恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江东龙实业有限公司，住所地：杭州市上城区杭州铁路新客站高架广场南楼三层301室。 法定代表人：曹旭龙。 上诉人杭州瀚尊实业有限公司（以下简称瀚尊公司）因与被上诉人陈建中、浙江东龙实业有限公司（以下简称东龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初5480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2000年12月31日，杭州东龙实业有限公司（后将企业名称变更为东龙公司，甲方）与陈建中（作为乙方）签订《杭州城站高架桥东龙商城出让柜台使用权协议书》，约定乙方买断甲方提供的壹拾肆号至壹拾陆号柜台，共叁只柜台，买断使用权限为40年。从2001年1月1日到2039年12月31日止；每只柜台买断费23万元，合计69万元；乙方必须在协议签订之日起3天内付定金一万五千元；买断费乙方必须在2001年1月1日前支付60%，计四十一万四千元整（含已付的定金一万五千元）。剩余买断费二十七万六千元由甲方帮助乙方按揭，分5年逐月支付甲方本金四千六百元。按揭利息每月按千分之六计算，如遇银行贷款利率调整，按揭利息随之调整，按揭款及利息必须在每月的15日前支付。并允许乙方提前付清按揭余款；甲方必须提供出租柜台合法使用权的证明，并为乙方合法经营提供有关的证照、水电等设施。甲方保证租赁柜台使用权不得有任何瑕疵；乙方在经营中，有权转让或出租租赁柜台的使用权；甲方在乙方经营期间不得再将出租柜台使用权抵押或转让他人。否则甲方将承担相关的法律责任等。曹国强作为杭州东龙实业有限公司法定代表人在该协议上签名。 陈建中于2001年3月15日向杭州东龙实业有限公司支付买断费414000元、按揭款17984元，于2001年4月6日支付按揭款6173元，于2001年5月8日支付按揭款6145.4元，于2001年6月4日支付按揭款6118元，于2001年7月4日支付按揭款6090.4元，于2001年8月3日支付按揭款6062.8元，于2001年9月5日支付按揭款6035.2元，于2001年10月8日支付按揭款6007.6元，于2001年10月29日支付按揭款5980元，于2001年12月3日支付按揭款5952.4元。 原审另查明，中国光大银行股份有限公司杭州高新支行诉曹国强、胡秋英、杭州东龙房地产信息咨询有限公司、东龙公司金融借款合同纠纷一案，杭州市中级人民法院于2011年5月6日作出（2011）浙杭商初字第3号调解书，双方约定：一、曹国强、胡秋英应归还光大银行杭州高新支行截至2011年4月21日止的借款本金64820314.95元，于2011年12月31日前的每月20日前按月归还借款本息682860.54元，于2011年12月1日前归还全部借款本息；…四、光大银行杭州高新支行对曹国强、胡秋英所有位于杭州铁路新客站高架广场南楼二、三层（产权证号：杭房权证上移字第××号，他项权证号：杭房他证字第××号）的房产享有优先受偿权等。调解书生效后，曹国强、胡秋英没有依约履行。 杭州市中级人民法院于2014年9月15日作出裁定将该案指定由原审法院执行。光大银行杭州高新支行于2017年6月5日向原审法院递交《债权转让确认函》，确认将该案债权转让给瀚尊公司并申请将执行申请人变更为瀚尊公司。原审法院于2017年6月28日作出裁定变更瀚尊公司为该案申请执行人。该案在执行过程中，依法通过淘宝网司法拍卖平台对曹国强名下位于杭州市上城区的房地产进行司法拍卖，经过三次拍卖和一次变卖，均流拍无法成交。瀚尊公司自愿以变卖保留价接受曹国强名下位于杭州市的房地产用于抵偿曹国强所欠其相应债务。原审法院于2017年9月25日作出（2014）杭上执指字第1-4号执行裁定：一、将曹国强所有的位于杭州市上城区的房产（产权证号：杭房权证上移字第××号，他项权证号：杭房他证字第××号）及相应的土地使用权作价69500000元，交付瀚尊公司抵偿其所欠申请执行人相应债务，所有权至本裁定送达瀚尊公司时起转移。二、承受人瀚尊公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。 瀚尊公司起诉至原审法院，诉请：1.确认陈建中与东龙公司于2000年12月31日签订的《出让柜台使用权协议》中超过20年（即2021年1月1日起至2039年12月31日止）的协议无效；2.解除陈建中与东龙公司于2000年12月31日签订的《出让柜台使用权协议》中自2018年6月11日（消防整改清场日）起至2020年12月31日止的剩余期限的协议；3.瀚尊公司愿意支付陈建中剩余934天租金44140.84元。（按照69万元租金40年的相应租金，每年1.725万元，即每天47.26元。2018年是半年多20天、2019年-2020年为二年）；4.陈建中、东龙公司承担本案诉讼费。 原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。对于瀚尊公司所提陈建中、东龙公司于2000年12月31日签订的《出让柜台使用权协议》名为出让实系租赁合同，超过20年租赁期限的协议内容应为无效的主张，原审法院认为，陈建中、东龙公司签订的协议书名称即标明系出让柜台使用权，协议条款明确约定由陈建中买断柜台，买断使用权限为40年，部分买断费可以按揭付款，可认定该协议书系约定转让案涉柜台经营权，而协议书中虽然出现“出租或租赁柜台”字词，综合考虑协议书全文内容，不能据此认定该协议书系租赁合同，故对瀚尊公司的诉请原审法院不予支持。对于瀚尊公司所提其按政府对消防整改的要求已对案涉柜台予以拆除、改建，原协议书的标的物已灭失，已无履行合同可能性，故请求解除陈建中、东龙公司未履行部分协议，瀚尊公司据此愿意代为返还陈建中剩余934天租金44140.84元的主张，原审法院认为，本案中瀚尊公司作为案涉商场继受产权人，以商场消防整改为由，认为协议履行的基础已经消失，据此要求解除协议，返还剩余期限租金，没有事实与法律依据，故对瀚尊公司的诉请原审法院不予支持。东龙公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向原审法院提交书面材料，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回杭州瀚尊实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费904元，减半收取为452元，由杭州瀚尊实业有限公司负担。杭州瀚尊实业有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。 宣判后，瀚尊公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审诉讼过程中，瀚尊公司提交了多份证据，双方亦对证据进行了质证，然而原审判决书中却对证据只字未提，却在本院认为部分中强加要求瀚尊公司承担举证不能的责任。2、原审判决书中未体现陈建中辩称案涉《出让柜台使用权协议》系经营权转让合同的内容，原审承办人擅自分析得出案涉协议书系约定转让柜台经营权，也未对转让经营权的认定作出分析，原审结论却论缺乏说服力。且案涉协议书中根本没有出现经营权的字眼，该协议书也不符合关于经营权转让的通常理解。3、退一步而言，根据案涉《出让柜台使用权协议》的约定，陈建中必须在整个商场的营业执照范围内经营，而瀚尊公司所提供的证据已经证明东龙公司的城站东龙商城早已被吊销，陈建中与东龙公司继续履行合同的经营基础已经完全丧失，陈建中的经营行为属于非法经营。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决引用《中华人民共和国合同法》第六十条关于合同履行的相关规定是错误的，本案中瀚尊公司与陈建中、东龙公司之间根本没有合同关系，不存在合同的履行。2、原审判决一方面对瀚尊公司所提供的证据不加以罗列及认证，另一方面引用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于举证的相关规定，是错误的。三、陈建中与东龙公司签订的《出让柜台使用权协议》是名为出让、实为租赁合规避法律的行为，这从协议的标题、内容已经可以判断，故该协议超过20年部分应当认定为无效。四、案涉房产权利人原系曹国强，并非东龙公司，说明陈建中与东龙公司不具备签订协议的主体资格。同时，东龙公司在此设立的城站东龙商城早已被吊销，案涉协议继续履行的基础已经缺乏，案涉协议的标的物也已经灭失，故瀚尊公司请求解除案涉协议书20年内的未履行部分，具有依据。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判支持瀚尊公司的一审诉讼请求。 被上诉人陈建中在二审期间辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、陈建中与东龙公司签订的《出让柜台使用权协议》属于柜台经营权的买断协议，陈建中已经全额支付买断费，案涉协议中对陈建中的经营权亦作出了限制，该柜台的经营权不属于瀚尊公司所称的租赁协议，我国法律对经营权并未有超过20年无效的法律禁止性规定。二、瀚尊公司自接受案涉房产后，借着消防整改的名义，为了自身的利益考虑，拆除了部分柜台，但陈建中的柜台并未拆除，事实情况是瀚尊公司为了将已经拆除的柜台业主安置至陈建中处，陈建中未同意才导致本案诉讼。瀚尊公司作为原业主的受让人，应当履行原业主的所有权利义务。三、案涉《出让柜台使用权协议》合法有效，陈建中不同意提前解除，瀚尊公司无权提前解除未到期的协议。四、瀚尊公司在接受案涉广场以物抵债时，法院已经告知案涉广场部分柜台为买断的情况，瀚尊公司在明知该事实的情况下不能单方面主张解除合同。综上，原审判决是正确的，请求依法驳回瀚尊公司的上诉理由和请求。 被上诉人东龙公司在二审期间未进行答辩。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点系案涉《出让柜台使用权协议》的性质。瀚尊公司主张该协议名为使用权出让协议，实为租赁合同，其该观点的主要依据为该协议约定的40年期限届满后案涉柜台仍回归所有权人。本院经审查后认为，首先，瀚尊公司据以主张案涉《出让柜台使用权协议》实质系租赁合同的理由并不是租赁合同区别于其他使用权让渡协议的唯一标准。其次，从案涉《出让柜台使用权协议》的内容表述分析，陈建中所支付的款项性质系案涉柜台40年使用权的买断费，该费用的支付方式有别于租赁合同按使用期限支付租金的方式。最后，根据案涉《出让柜台使用权协议》的约定，陈建中经营使用柜台受到商场整体经营的相应限制。综合上述分析，原审法院认定案涉《出让柜台使用权协议》系柜台经营权的转让协议，并无不当。故瀚尊公司依据租赁合同的相关法律规定主张案涉《出让柜台使用权协议》超出20年部分协议无效的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于瀚尊公司主张解除案涉《出让柜台使用权协议》的诉讼请求，鉴于在审理过程中，瀚尊公司并未提交证据证明陈建中所买断的柜台在经消防整改后已经灭失，即瀚尊公司未举证证明案涉《出让柜台使用权协议》继续履行的基础已经丧失的事实，应当承担举证不能的不利后果。瀚尊公司要求解除案涉《出让柜台使用权协议》的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费904元，由上诉人杭州瀚尊实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一九年三月八日 书记员 万丹丹