黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0103民初6439号原告（反诉被告）：彭馨锐，女，1986年7月18日生，鄂温克族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李自刚，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被告：哈尔滨恒正房地产开发有限公司，住所地哈尔滨经开区南岗集中区黄河路88号建科大厦A栋26层2号。法定代表人：杨帆。委托诉讼代理人：梁博，黑龙江海天庆城律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈尔滨恒正房地产开发有限公司宝清分公司，住所地黑龙江省双鸭山市宝清县宝清镇绿岛21号楼102门市。代表人：孙海涛。委托诉讼代理人：梁博，黑龙江海天庆城律师事务所律师。原告彭馨锐与被告哈尔滨恒正房地产开发有限公司、被告（反诉原告）哈尔滨恒正房地产开发有限公司宝清分公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）彭馨锐及委托诉讼代理人李自刚，被告哈尔滨恒正房地产开发有限公司与被告（反诉原告）哈尔滨恒正房地产开发有限公司宝清分公司共同委托诉讼代理人梁博到庭参加诉讼，本案现已开庭审理终结。原告（反诉被告）彭馨锐向本院提出诉讼请求：1.要求解除赵金芝（原告的母亲）与被告恒正公司宝清分公司签订的《以物抵债协议书》；2.要求二被告偿还借款本金5550000元；3.要求二被告支付自2014年7月1日起至实际还款之日止的利息，按月息2分利计算；4.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告哈尔滨恒正房地产开发有限公司宝清分公司因周转资金需要，与赵金芝分别于2013年12月30日和2014年1月14日签订《借款协议》，分别约定赵金芝借给被告哈尔滨恒正房地产开发有限公司宝清分公司3000000元，两次共计6000000元，还款时间分别为2014年2月30日和2014年2月14日。因被告哈尔滨恒正房地产开发有限公司宝清分公司未能按期偿还借款，2015年4月28日赵金芝与被告哈尔滨恒正房地产开发有限公司宝清分公司签订《以物抵债协议书》，全部用宝清县绿岛家园房产偿还欠款。然而，被告哈尔滨恒正房地产开发有限公司宝清分公司违反双方合同约定，不能够在约定期限为原告办理产权变更手续，导致无法实现合同目的，属于违约行为，故原告诉至法院。反诉原告哈尔滨恒正房地产开发有限公司宝清分公司（以下简称恒正公司宝清分公司）向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告返还给反诉原告已超过年利息36%的利息6344887.40元；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2013年12月30日，反诉原告从反诉被告之母赵金芝处借款3000000元，约定利息为月5%即每月150000元，前2个月利息在本金中预先扣除，实际借款本金2700000。2014年1月14日，反诉原告从赵金芝处借款3000000元，利息为月5%即每月150000元，前1个月利息在本金中预先扣除，实际借款本金2850000元。上述2笔借款反诉原告均提供房产与赵金芝签订房屋买卖合同作为借款的担保。截止2014年7月31日，反诉原告共还款1550000元。2015年4月28日，双方签订《以物抵债协议书》，约定反诉原告以其开发的34套商品房，总建筑面积3390.58平方米，单价为每平方米3780元、每平方米3830元、每平方米3930元和每平方米3880元的价格抵偿了赵金芝本金和利息共计12966137.4元。协议签订当日房屋交付给赵金芝，双方债务清偿完毕。因反诉原告支付的利息为月5%，超出法律规定的利息标准，根据最高人民法院关于《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，截至2015年4月28日双方债务清偿完毕之日，反诉原告应偿还给赵金芝5550000元本金，利息已支付1550000，尚欠1071250元利息，反诉原告多支付6344887.4元，反诉被告作为赵金芝的女儿应予返还。反诉被告彭馨锐辩称，第一，反诉被告主体不适格。借款合同的签订人是赵金芝，反诉原告直接要求赵金芝的女儿即本案反诉被告承担返还责任无法律依据。第二，本案已过诉讼时效，反诉原告与赵金芝在2015年4月28日签订《以物抵债协议》，按照反诉原告所称的多支付了二分利息，其要求返还二分利的诉讼时效应当从2015年4月28日起两年内进行主张，其诉讼已过两年的诉讼时效。本案不适用《民法总则》关于诉讼时效的规定，因为在反诉原告主张权利的时候已过两年的诉讼时效期间，此时《民法总则》并未生效、并未实施。第三，双方约定的《以物抵债协议》确定的房屋单价是不真实的，与实际上借款约定的本息金额不一致，因为反诉原告没有按照约定还款，最终双方是按照三分利进行了结算，并没有超出法律规定的利息标准。以物抵债协议确定的房产单价金额是不真实的，应当以双方签订的商品房买卖合同确定的价格来予以确定。被告哈尔滨恒正房地产开发有限公司（以下简称恒正公司）辩称，被告同意反诉原告的意见，不同意反诉被告的答辩意见。反诉原告恒正公司宝清分公司围绕反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：反诉原告所举所举证据二中建设银行汇款单3张、工商银行汇款单4张和收据7张，虽为复印件，但反诉被告对上述证据证明的已收款项1550000元无异议，对上述证据予以采信；所举证据一中的编号1242620号《商品房买卖合同》与编号1242664号《商品房买卖合同》，证据四中的《解除合同》6份、《商品房买卖合同》5份，《安居地产宝清县存量房、商品房居间买卖合同》，《黑龙江省宝清县增/存量房买卖合同》7份和《商品房买卖合同》9份以及证据三中的《以物抵债协议书》，因反诉被告对真实性无异议，对上述证据的真实性予以采信；所举证据三《以物抵债收据》和《收据》，虽反诉被告认为上述证据非赵金芝本人签字，但因其已认可双方签订了《以物抵债协议》，且其未提供相关证据证明该项主张，对上述证据的真实性予以采信。经审理查明，2013年12月30日反诉原告与赵金芝签订《借款协议》，内容为“债权人赵金芝与反诉原告公司法定代表人孙海涛经双方协商，赵金芝借给反诉原告3000000元用于宝清县绿岛家园项目开发建设。借款方为了保证此款的顺利偿还，将该项目楼房1522平米，以买卖方式落到债权人××名下××（××县房产局备案）。借款方于2014年2月30日将此款还清，到期未还清此款，借款人同意承担每月违约金及利息壹拾伍万元，并于每月30日前将此款打入赵金芝账户。借款人还清此款，债权人赵金芝将名下的用于此款保证的房产归还借款人即反诉原告，所签订的购房合同作废。此借款如六个月借款人未还清借款，债权人有权处理名下用于抵押的房产，借款人应无条件协助办理相关手续”。同日，赵金芝向反诉原告公司财务人员徐世义银行帐户转存2700000元。2014年1月14日反诉原告与赵金芝签订《借款协议》，内容为“债权人赵金芝与反诉原告公司法定代表人孙海涛经双方协商，赵金芝借给反诉原告3000000元用于宝清县绿岛家园项目开发建设。借款方为了保证此款的顺利偿还，将该项目楼房1974.6平米，以买卖方式落到债权人××名下××（××县房产局备案）。借款方于2014年2月14日将此款还清，到期未还清此款，借款人同意承担每月违约金及利息壹拾伍万元，并于每月14日前将此款打入赵金芝账户。借款人还清此款，债权人赵金芝将名下的用于此款保证的房产归还借款人即反诉原告，所签订的购房合同作废。此借款如八个月借款人未还清借款，债权人有权处理名下用于抵押的房产，借款人应无条件协助办理相关手续”。反诉原告收到赵金芝出借款项2850000元。2014年2月15日反诉原告代表人孙海涛通过其银行帐户向赵金芝转账汇款150000元，3月14日、3月25日、5月15日、5月18日、6月30日和7月31日反诉原告财务人员徐世义通过其银行帐户分别向赵金芝转账150000元、150000元、200000元、250000元、450000元和200000元，以上合计反诉原告共向赵金芝转账1550000元。另查明，2015年4月28日反诉原告与赵金芝签订《以物抵债协议书》，内容为“绿岛家园项目建设中因公司资金紧张从赵金芝借款，截止2015年4月28日，反诉原告共计欠赵金芝11000000元未还，现双方经平等协商，反诉原告同意以11000000元房屋抵顶债务。抵债房产为双方签订的商品房买卖合同项下34套房产，总计建筑面积3390.58平方米。反诉原告负有为赵金芝办理房地产权属证书的义务，应当在商品房合同约定的期限内将房屋权属办到赵金芝及赵金芝指定的第三人名下。反诉原告抵顶给赵金芝的房屋，赵金芝需要办理产权证照时由赵金芝自行承担向反诉原告缴纳不动产发票税金办理证照，反诉原告按赵金芝实际套数办理房屋证照缴纳税金。税金金额1966000元，税金抵顶房屋，如赵金芝不需要办理产权证照时，可不用缴纳房产证照税金。双方签订协议之日起，反诉原告将抵债清单内房产交付赵金芝所有，双方自此债务关系终结”。同日，反诉原告与赵金芝签订《以物抵债收据》，内容为“根据双方于2015年4月28日签订的以物抵债协议，赵金芝对该协议附件一所列抵偿财产进行接收，经查对上述抵债财产的数量及质量均无异议，现予以实际接收”。2016年11月14日，宝清县房地产管理局出具《证明》，内容为“赵金芝于2013年至2016年期间分别在房产处备案房屋34套，期间解除9套房屋的备案登记，并重新备案。目前赵金芝在房产房屋25套（具体房屋情况见附表）。特此证明”。审理中，赵金芝于2018年8月4日去世，其法定继承人即反诉被告彭馨锐申请参加诉讼，后撤回起诉。依反诉原告申请，本院于2019年3月11日作出（2017）黑0103民初6439号之四号民事裁定书，查封赵金芝名下的位于黑龙江省双鸭山市宝清县绿岛家园16号楼1单元601室、16号楼1单元701室、16号楼3单元501室、16号3单元502室、16号4单元502室、15号楼4单元501室、15号楼4单元601室、15号楼4单元701室、15号楼4单元801室、15号楼4单元802室、15号楼4单元10-2室、15号楼3单元901室、15号楼3单元902室、15号楼3单元702室、15号楼3单元802室、15号楼4单元602室、15号楼4单元702室、15号楼4单元902室、15号楼1单元302室、15号楼2单元301室、15号楼3单元301室、15号楼4单元302室、15号楼1单元401室、15号楼1单元701室和15号楼2单元802室共计25套房产档案。本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。本案中，2013年12月30日与2014年1月14日反诉原告与赵金芝分别签订的两份《借款协议》，系双方真实意思表示，虽上述两份《借款协议》中约定“此借款如借款人未还清借款，债权人有权处理名下用于抵押的房产，借款人应无条件协助办理相关手续”，但该项约定并非为反诉原告到期不能偿还借款，《借款协议》中所称的抵押物所有权转移为赵金芝所有，故上述两份《借款协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定，“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”。本案中，虽然赵金芝与反诉原告于2013年12月30日和2014年1月14日分别签订的两份《借款协议》中均约定借款本金为3000000元，但因赵金芝实际分别给付反诉原告2700000元和2850000元，故上述两笔借款的本金应为2700000元和2850000元。因两份《借款协议》中分别约定了还款日期为2014年2月30日和2014年2月14日，故至2015年4月28日赵金芝与反诉原告签订《以物抵债协议》时，上述两笔借款的利息应分别自2014年2月30日按照借款本金2700000元计算至2015年4月28日以及自2014年2月14日按照借款本金2850000元计算至2015年4月28日。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。本案中，反诉原告自签订两份《借款协议》至与赵金芝签订《以物抵债协议》时共向赵金芝给付借款利息1550000元，该借款利息并未超过法律予以保护的借款利息。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，2015年4月28日因反诉原告未按照约定偿还赵金芝借款本金及利息，双方签订《以物抵债协议》，约定反诉原告以双方签订的商品房买卖合同项下34套房产抵顶债务，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，虽《以物抵债协议》中约定的25套《商品房买卖合同》已在宝清县房产局进行备案登记，但因商品房买卖合同的备案登记目的系对于房地产开发企业的商品房销售行为进行行政管理，即对商品房合同本身进行备案，其不具有预告登记的效力，亦不能产生物权对抗效力，故《以物抵债协议》中所约定的抵债物的物权未发生变动，赵金芝未取得该协议中约定房产的物权，亦不能据此认定以物抵债协议已经履行完毕。在以物抵债协议未履行完毕的情况下，反诉原告要求反诉被告按照以物抵债协议返还其已给付反诉被告超过年利率36%的利息即6344887.40元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉被告所述借款合同的签订人是赵金芝，反诉原告要求反诉被告承担返还责任无法律依据的辩称意见，因反诉被告为赵金芝的法定继承人，且审理中其表示不放弃继承，故其该项辩称意见，本院不予支持。关于反诉原告所述反诉被告的反诉请求已过诉讼时效，因双方签订的《以物抵债协议》未履行完毕，反诉被告的该项辩称意见，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条和第二十七条之规定，判决如下：驳回反诉原告哈尔滨恒正房地产开发有限公司宝清分公司的反诉请求。反诉案件受理费28107元和保全费5000元，由反诉原告哈尔滨恒正房地产开发有限公司宝清分公司负担。如不服本判决，在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 张 艳人民陪审员 马 娜人民陪审员 王春燕二〇一九年三月十二日书 记 员 朱颖涵