广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终385号上诉人（原审被告）：康海坚，男，汉族，住阳山县小江镇。上诉人（原审被告）：康荣锋，男，汉族，住阳山县小江镇。被上诉人（原审原告）：李锡雄，男，汉族，住阳山县。上诉人康海坚、康荣锋因与被上诉人李锡雄物权纠纷一案，不服广东省阳山县人民法院（2018）粤1823民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人康海坚、康荣锋上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审把行政案件作民事案件审理不合法，应裁定驳回李锡雄的起诉。1.不平等的民事主体，不属民事案件。本案实际是确认该房屋《不动产权证》是否有效，因这个证是县国土资源局，代表县人民政府颁发的证件，属于县政府决定。诉讼中上诉人处于弱势。县政府与上诉人之间不是平等的民事主体，所以本案不属于民事案件的处理范围。2.县府颁发的证件，通告、文件的执行，属于行政执法。被上诉人把《不动产权证》以民事案件的确认，达到其利用法院以民事案件强制执行是错误的。如果对行政发证不服提起诉讼，是行政诉讼。3.被上诉人持有的《不动产权证》，没有证据证明其合法来源。事实说明:A、阳山县农民衔的楼房2313.18平方米，其中商铺871.06平方米，初步估价不小于1300万元，就算地皮估价，属一类地也值千万元。但拍卖成交价只有127万元，是实际价值的十分之一。价格偏低，很不合理。B、拍卖流程是否符合《拍卖法》的规定受质疑。利润近十倍的生意，为什么按底价竞拍成交?现在再加一倍，甚至数倍的价钱，很多人争着买。说明被上诉人持有《不动产权证》受质疑。二、一审适用法律错误，认定事实错误。（1）同一个法院，同一件事，两个判决相互矛盾。同是处理一间楼房的归属，一房二卖，一个判决书确认第一次《房屋买卖协议》合法有效。但第二次判决书却是:“1.李锡雄为《不动产权证》的权利人;2.原居住人搬走，把屋归还权利人。”《不动产权证》是否合法?虽登记着此证权利人是谁。是否合法得来?（2）生效判决应当执行。《物权法》第28条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案争议所涉房屋，自法院判决确认《房屋买卖协议》合法有效时开始，就意味李锡雄持有《不动产权证》已失效，这是法律明确规定。涉案房屋虽领取了《不动产权证》，但应以法院判决生效时开始，《不动产权证》已失去效力，应以法院判决为准，相关部门的物权登记因而导致变更。（3）法律显示上诉人占有房屋，使用物权的合同有效。《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定的除外，自合同订立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”上诉人占用房屋十多年，虽未办理产权证过户，但订有《房屋买卖协议》，且该协议经法院依法确认。对照上述规定，上诉人应持法院认定《房屋买卖协议》合法有效的判决，办理产权变更登记手续。《物权法》第241条规定:“基于合同等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的，按照有关法律规定。”本案所涉的房屋，我们是依照合同产生而占有，是签合同后即时交付使用，属合法占有。（4）合法占有房屋依法有据。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定:“既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求剧得到支持”。虽然根据物权法的规定，商品房的所有权转移以办理产权登记为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。再者，《解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。房屋毁损、灭失的风险，从这一点看，不支持其合同履行要求，也不符合民法上规定的公平原则。在实践中，双方当事人一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间，并以此开始风险的转移承担。从而说明涉案房屋，从签订买卖协议后，为本案上诉人所有。综上所述，请求二审法院依法判决驳回李锡雄的诉讼请求。被上诉人李锡雄辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人李锡雄向一审法院起诉请求：一、确定阳山县阳城镇**大道西***号房屋归李锡雄所有；二、判令康海坚、康荣锋腾空其违法占据的阳山县阳城镇**大道西***号房屋；三、判令康海坚、康荣锋赔偿其违法占据阳山县阳城镇**大道西***号房屋给李锡雄造成的损失65000元；四、判令康海坚、康荣锋承担本案的受理费。一审法院认定事实：根据（2018）粤1823民初89号民事判决查明，2002年10月9日，案外人中国工商银行阳山支行与案外人梁*民签订《房屋买卖合同》约定将案涉房屋在内的六栋房屋转让给案外人梁*民。2007年3月2日，案外人梁*民与康海坚、康荣锋签订《房屋买卖协议》约定将上述六栋房屋中的一栋楼房（东面起第七、八卡）转让给康海坚、康荣锋。以上两份房屋买卖合同签订后均没有办理不动产过户登记手续。2005年7月20日，案外人中国工商银行广东省分行与案外人中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》约定将其以物抵债方式取得的案涉房屋转让给案外人中国信达资产管理公司广州办事处。2017年5月8日，案外人中国信达资产管理公司广东省分公司发函给案外人中国工商银行阳山支行，告知其案涉房屋经在淘宝网公开拍卖，由李锡雄竞得。2017年6月28日，李锡雄办理不动产登记手续，取得案涉房屋所有权【产权证号：粤（2017）阳山县不动产权第0002***号】，在该产权证附记记载：1.公开拍卖购得中国工商银行阳山县支行房屋（粤房地证字第0427***号）；2.该宗土地使用权从中国工商银行阳山县支行阳府国用（1998）字第00***号证转移而来。另查明，康海坚、康荣锋自2007年与案外人签订《房屋买卖协议》后至今占用案涉房屋。李锡雄于2018年11月23日向原审法院撤回诉讼请求第三项：判令康海坚、康荣锋赔偿其违法占据阳山县阳城镇**大道西***号房屋给李锡雄造成的损失65000元。一审法院认为：本案为物权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，李锡雄通过公开拍卖方式竞得案涉房屋并办理不动产登记手续，依法取得案涉房屋所有权，原审法院予以确认。虽然案外人梁*民与案外人中国工商银行股份有限公司阳山支行就案涉房屋签订《房屋买卖合同》后，又与康海坚、康荣锋签订《房屋买卖协议》约定将案涉房屋转让给康海坚、康荣锋，但直至李锡雄取得案涉房屋所有权以前，康海坚、康荣锋并未取得案涉房屋所有权，即康海坚、康荣锋仅基于对案外人梁*民的债权请求权而占有案涉房屋，不能对抗李锡雄的物权，属无权占有案涉房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”规定，因康海坚、康荣锋自2017年6月28日（李锡雄取得案涉房屋所有权之日）至今无权占有案涉房屋，因此案涉房屋权利人李锡雄请求康海坚、康荣锋返还案涉房屋合法有据，原审法院予以支持。因李锡雄于2018年11月23日撤回要求康海坚、康荣锋赔偿损失65000元的诉讼请求，故一审法院对康海坚、康荣锋无权占有案涉房屋是否造成李锡雄的损失不进行审查。关于康海坚、康荣锋与案外人梁*民之间的法律关系，可另循途径处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条规定，于2018年11月26日作出（2018）粤1823民初921号民事判决：一、确认李锡雄为广东省阳山县阳城镇**大道西**号房屋【不动产权证号：粤（2017）阳山县不动产权第0002***号】权利人；二、康海坚、康荣锋在本判决生效之日起十日内腾空并搬离广东省阳山县阳城镇**大道西***号房屋。案件受理费100元（李锡雄已预交1425元），由康海坚、康荣锋负担100元，应退回李锡雄1325元。二审期间，当事人没有提交新的证据。经审理，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认本院认为，本案系物权纠纷，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。首先，被上诉人提起本案诉讼，是依其持有的粤（2017）阳山县不动产权第0002***号房屋所有权证，要求确认阳山县阳城镇***大道西***号房屋归其所有，并要求上诉人腾空占有的涉案房屋、赔偿损失，上诉人与被上诉人在诉讼中的地位是平等的，双方之间的争议属于我国民事法律规范的调整范畴，上诉人主张本案属行政诉讼的意见无事实及法律依据，本院不予采纳。其次，依据本案查明的事实，被上诉人是通过淘宝网公开拍卖竞得涉案房屋的，并已办理了涉案房屋的不动产权属登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，本案涉案房屋的权属人应为被上诉人。虽然在被上诉人取得涉案房屋之前，案外人梁*民与案外人中国工商银行股份有限公司阳山支行就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，梁*民又与上诉人签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋转让给上诉人，且上述二份《房屋买卖合同》均为合法有效的合同，但上诉人并未支付全部的房屋价款，上述《房屋买卖合同》并未全面履行，上诉人依据《房屋买卖合同》实际占有涉案房屋后，也没有办理房屋的产权过户手续，实际上并未取得涉案房屋的所有权。上诉人以《房屋买卖合同》属有效合同并实际占有为由主张涉案房屋属其所有无法律依据，本院不予支持。在被上诉人通过拍卖的方式取得涉案房屋的所有权后，上诉人仍占有并拒不腾空搬离涉案房屋的行为属无权占有。一审法院确认被上诉人为涉案房屋的权利人并判决上诉人腾空搬离涉案房屋合理合法，本院依法予以维持。综上所述，上诉人康海坚、康荣锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人康海坚、康荣锋负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  成振平二〇一九年三月八日法官助理张聪聪书记员周莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。