浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初7486号 原告绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路109、111号一楼12座。 法定代表人潘春军，总经理。 委托代理人冯圆翌、陈章盛（特别授权代理），员工。 被告谭桂娥，女，1963年2月27日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被告陈友爱，男，1963年12月27日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 两被告委托代理人李洺胤、封芙微（特别授权代理），浙江星韬律师事务所律师。 原告绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司（以下简称东城公司）为与被告谭桂娥、陈友爱商品房销售合同纠纷一案，于2018年7月27日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告东城公司的委托代理人陈章盛、被告谭桂娥、陈友爱的委托代理人李洺胤、封芙微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东城公司基于与被告谭桂娥、陈友爱签订的《浙江省商品房买卖合同》、定购协议、客户告知书，及其通知谭桂娥、陈友爱办理网签手续，谭桂娥、陈友爱拒不办理未履行付款义务的事实诉至本院，请求判令：一、谭桂娥、陈友爱支付购房款6760000元。二、谭桂娥、陈友爱支付逾期违约金812552元（由2017年2月23日起暂计算至2018年10月17日止，此后按日万分之二的标准计算至实际付清之日止）。 被告谭桂娥、陈友爱辩称，一、东城公司主张谭桂娥、陈友爱支付剩余购房款的诉讼请求不成立。《浙江省商品房买卖合同》是草签合同，约定只有谭桂娥、陈友爱不能顺利获得银行贷款或者获得的贷款不足以支付购房款，谭桂娥、陈友爱才负有自筹资金在约定期限内付清全部购房款的义务。而合同没有对于网签合同办理时间做过约定。现网签手续尚未办理，一次性付款的具体时间尚不确定，东城公司的主张没有合同依据。二、谭桂娥、陈友爱不构成违约，无须支付违约金。客户告知书是东城公司夹在一堆资料中让谭桂娥、陈友爱签订的，谭桂娥、陈友爱对抵押情况并不清楚。且客户告知书签订在先，《浙江省商品房买卖合同》签订在后，《浙江省商品房买卖合同》已改变了双方间的交易方式，应当以《浙江省商品房买卖合同》为准确定双方的权利义务关系。客户告知书中关于办理网签及贷款手续的约定，不具备合同的效力。三、谭桂娥、陈友爱已按照《浙江省商品房买卖合同》约定履行其义务，并递交了贷款审批所需的全部材料。此后才被告知房屋存在抵押，没有办法办理贷款手续。后因政策调控的原因，谭桂娥、陈友爱无法按原约定的付款方式办理贷款。经谭桂娥、陈友爱联系其他银行，要求东城公司配合办理按揭贷款时，东城公司以谭桂娥、陈友爱需先支付违约金和更名费为由拒不配合办理网签手续，责任不在谭桂娥、陈友爱。谭桂娥、陈友爱不构成违约。四、东城公司在售房过程中存在不诚信的行为，存在明显的合同诈骗，恶意设置合同陷阱，引诱误导谭桂娥、陈友爱签订不真实、不公平且前后矛盾的交易文件，东城公司的非法利益不应得到保护。定购协议约定的不更名条款直接排除了谭桂娥、陈友爱选择合同履行主体的权利，应属无效条款。且2016年9月13日签订定购协议时东城公司出示的购房合同文本与双方在2016年9月20日签订的合同文本在装修价款上有明显的差异，谭桂娥、陈友爱有理由相信网签的合同文本与2016年9月20日的合同文本会有本质的差别，东城公司的行为属于合同欺诈。谭桂娥、陈友爱因东城公司的失信行为产生了资金占用损失和不能享受贷款利率优惠的损失，购房成本已经大幅度上升。五、谭桂娥、陈友爱已经离婚，不存在共同购房的基础，经双方协商由陈友爱作为买受方继续履行合同。谭桂娥、陈友爱要求东城公司无条件配合陈友爱办理网签合同签署，并协助陈友爱办理按揭贷款手续。综上，请求驳回东城公司的全部诉讼请求。 经审理查明，本院对于本案以下事实依法予以确认： 2015年5月10日，东城公司获得海域晶华公寓7幢、8幢、9幢房屋商品房预售证。 2016年9月13日，东城公司（甲方）与谭桂娥、陈友爱（乙方）签订了《〈海域晶华公寓〉定购协议》一份，约定，房屋坐落海域晶华公寓×××××××室；预（实）测建筑面积185.59平方米，房屋单价每平方米53708.9元，总价9967835元，定金50000元；乙方应于2016年9月20日前与甲方签订购房合同；乙方应为《浙江省商品房买卖合同》的购买人或购房共有人，乙方不得以任何理由要求变更；等等。 同日，谭桂娥、陈友爱还在东城公司出具的《海域晶华公寓〈客户告知书〉》中签名表示对告知内容知晓并确认无异议。该告知书载明，海域晶华公寓7、8、9幢房屋于2017年12月31日前交付；告知书签订时，该房屋所在土地有抵押、在建工程有抵押；已明确并同意与开发商先行签署《浙江省商品房买卖合同》（非网签版），待解除抵押登记手续完毕，于收到通知后7个工作日内前往售楼处签署当地部门要求的网签版《浙江省商品房买卖合同》，通知形式包括并不限于电话、微信、短信、挂号信等；等等。 2016年9月20日，东城公司（出卖人）与谭桂娥、陈友爱（买受人）签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定，买受人购买暂定名海域晶华公寓第×××××××号房；合同约定建筑面积185.59平方米；房屋单价每平方米52097.63元，总价款9668800元；买受人于2016年9月20日前支付首付款2908800元，余款6760000元买受人通过银行贷款的方式在网签合同签订后二个月内付清；买受人应在本合同签订当日与银行办理完按揭贷款的相关手续，提高按揭贷款所需的全部资料并缴纳相应费用；买受人在申请贷款过程中出现包括提交贷款申请资料或需增加首付款、提高贷款利率、按银行要求办理其他有关手续等情况，买受人承诺在三日内补齐；买受人选择贷款方式支付房价款的，包括商业贷款、住房公积金贷款、组合贷款及其他贷款方式，均不影响买受人按期支付购房价款之义务；如买受人未能在合同约定的贷款应到账日期前获得贷款或获得之贷款不足支付其应付之购房价款，则买受人须于该日期届满之第二日起7日内自筹资金付清全部剩余房款，否则视为买受人逾期付款，应承担合同约定的逾期付款责任；买受人未按约付款的，逾期不超过90日，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；本合同签订时，合同所涉及商品房处在建工程抵押；等等。 同日，谭桂娥、陈友爱依约支付了首付款。 根据杭州市国土档案显示，2016年8月9日，东城公司及抵押权人申请变更抵押套数时，案涉房屋在抵押物清单中。2016年11月29日，东城公司及抵押权人曾办理过变更抵押套数手续。2017年3月16日，东城公司及抵押权人申请变更抵押套数，案涉房屋已不在抵押物清单中。 2016年12月17日，东城公司短信通知陈友爱“需准备身份证、户口本、结婚证原件带过来即可。”2017年2月13日，东城公司微信催促谭桂娥尽早签约。 2017年9月22日，谭桂娥、陈友爱曾申请东城公司与其共同解决因贷款政策变化首付三成变成六成的问题；为了首付款为三成，拟卖出首套自住房为无房，一起在东城公司再购一套商品房，请东城公司都按现价合成一套289平方米，以解决首付三成的问题；或由东城公司现价补偿其房产涨价损失，解除房屋买卖合同；等等。 上述事实，有原告东城公司提交的《浙江省商品房买卖合同》、《〈海域晶华公寓〉定购协议》、《海域晶华公寓〈客户告知书〉》、增值税普通发票、微信、短信聊天记录，被告谭桂娥、陈友爱提交的《执行买房合同申请书》及当事人庭审陈述为证。 本院认为，《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定的付款条件为余款6760000元通过银行贷款的方式在网签合同签订后二个月内付清。现因网签手续未能办理，银行贷款手续亦未能办理，导致本案纠纷。东城公司诉请主张谭桂娥、陈友爱付清购房余款，争议焦点在于网签手续未能办理责任在哪一方。 根据本案查明的事实，《海域晶华公寓〈客户告知书〉》及《浙江省商品房买卖合同》均注明签约时案涉房屋有在建抵押登记。谭桂娥、陈友爱辩称对此不知情，与事实不符，本院不予采信。从双方的庭审陈述及谭桂娥、陈友爱出具过的《执行买房合同申请书》的内容来看，双方之所以未能办理网签手续，系因对银行贷款首付比例及银行贷款利率提高存在争议。对此，本院认为，谭桂娥、陈友爱对暂不能办理网签手续的情形系明知，且双方约定在申请贷款过程中出现需增加首付款、提高贷款利率等情况，由买受人补齐，现并无证据表明东城公司与谭桂娥、陈友爱对解除抵押登记时间有过约定，故本案等待网签过程中产生的贷款政策变化风险应当由谭桂娥、陈友爱承担。谭桂娥、陈友爱因此未与东城公司办理网签手续，理由不充分，因视为付款条件成就，东城公司主张谭桂娥、陈友爱付清剩余款项6760000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。谭桂娥、陈友爱辩称其积极配合办理按揭贷款，系东城公司拒不配合导致未能办理网签手续。本院认为，谭桂娥、陈友爱提交的证据系以陈友爱为买受人的贷款申请材料，根据合同相对性原则，东城公司有权不予配合。谭桂娥、陈友爱据此认为东城公司违约，本院不予采信，对其提交的该部分证据亦不予确认。 关于逾期付款违约金的问题。东城公司主张其于2016年12月14日通知谭桂娥、陈友爱办理网签手续，因无证据予以证明，故其主张以该时间为准计算应付款时间，本院不予采纳。东城公司提交的《签约催告函》等，虽有邮寄底单，但无法反映实际寄送及签收情况，本院不予确认。经核对东城公司提交的微信、短信聊天记录原始载体，结合聊天记录中反映的内容与谭桂娥、陈友爱庭审陈述的双方沟通情况及其提交的2017年9月22日申请书的内容能够相对应，本院对该组证据予以确认。而该组证据能明确反映东城公司曾催告谭桂娥、陈友爱办理网签手续的时间为2017年2月13日，故本院酌情以该时间为准计算应付款时间，确定为自2017年4月22日起计算，按合同约定的日万分之二的标准，暂计算至2018年10月17日为734136元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条之规定，判决如下： 一、被告谭桂娥、陈友爱支付原告绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司购房款人民币6760000元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、被告谭桂娥、陈友爱支付原告绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币734136元（暂计算至2018年10月17日，此后以上述第一项未付购房款为基数，按日万分之二的标准，计算至款项实际付清之日止），于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币64808元，由原告绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司负担人民币808元，由被告谭桂娥、陈友爱负担人民币64000元。原告绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款。被告谭桂娥、陈友爱于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  朱若君 人民陪审员  谢伟珠 人民陪审员  雷巧玲 二〇一九年三月十八日 书 记 员  娄移华