山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初598号 原告：临沂博泰置业有限公司，住所地临沂市兰山区沂蒙北路101号银河湾。 法定代表人：刘明芬，总经理。 委托诉讼代理人：李学新，山东正之源律师事务所律师。 被告：张艳奎，男，汉族，居民，1983年9月20日生，住临沂市兰山区。 被告：李振熙，男，汉族，居民，1970年12月10日生，住临沂市兰山区。 原告临沂博泰置业有限公司（以下简称博泰公司）与被告张艳奎、李振熙房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临沂博泰置业有限公司的委托诉讼代理人李学新，被告李振熙到庭参加诉讼，被告张艳奎经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告临沂博泰置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令或调解两被告偿还原告代为垫付的住宅专项维修资金23174元及利息；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告张艳奎参加京沪高速公路临沂管理处在原告开发的某某公园高速组团集体购房后分得xx号楼xx室住房和-1614号地下车库停车位一个，2017年为办理期房转现房手续，根据临沂市房产和住房保障局的要求，高速组团购房业主必须全部交存住宅专项维修资金，方才允许原告博泰公司办理完成相关手续，购房职工才可以办理房产证。经原告博泰公司和京沪高速公路临沂管理处多次催交，被告张艳奎仍未按规定交存。因绝大部分业主已按规定交存住宅专项维修资金，原告无奈于2018年1月19日代被告张艳奎向临沂市房产和住房保障局交存住宅专项维修资金23174元，其中：住宅交存19393元，车位交存3781元。现上述房屋的所有权登记在被告李振熙名下。上述事实，有被告张艳奎与原告博泰公司签订的《商品房预售合同》两份、原告博泰公司申请在沂蒙晚报刊登的《关于限期交存维修资金的公告》、小区单元入户大厅公告栏张贴的催交公告、山东省住宅专项维修资金专用票据两份等证据为证。上述款项经原告催促，被告至今未予偿还。为此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告张艳奎未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 被告李振熙辩称，一、答辩人于2018年10月19日通过网络司法拍卖平台竞拍被执行人张艳奎位于临沂市兰山区产，并不是与被告张艳奎私下买卖，故对于上述房屋的瑕疵，不承担任何法律责任。二、答辩人作为被告的主体不适格。对于原告替被告张艳奎垫付的维修资金的事实属于其两者之间债权债务，与答辩人无关。上述事实有山东省临沂市兰山区人民法院作出的《执行裁定书》、《协助执行通知书》和《成交确认书》予以证实。因此，原告诉求于法无据，请求依法判决，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案有争议的证据和事实，本院综合认定如下： 2013年3月14日、2017年3月12日，原告（出卖人）临沂博泰置业有限公司与被告（买受人）张艳奎分别签订《商品房预售合同》和《山东省新建商品房买卖合同（预售）》各一份。该两份合同约定：被告张艳奎参加原告开发的位于临沂市兰山区东侧的银河中央公园（银河湾）高速组团集体购房，由被告张艳奎团购xx号楼xx室住房一套和-1614号地下车库停车位一个，住房的房屋代码为1138963，房屋预测建筑面积共175.86平方米，地下车库预测建筑面积共34.37平方米。双方在《山东省新建商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议中约定，买受人应当按照政府有关规定缴纳住房专项维修资金、相关税费，签署物业管理文件。因全体业主实际交存住宅专项维修资金的比例未达到临沂市房管局规定比例不能完成产权备案，不能取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件的，出卖人不承担违约责任。 根据临沂市房产和住房保障局、临沂市财政局印发的《临沂市住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，市区范围的首期住宅专项维修资金暂按以下标准交存：未配备电梯的多层房屋每平方米70元，配备电梯的房屋每平方米110元。2017年6月4日，原告向齐鲁交通发展公司临沂分公司发出《关于业主交存维修资金的函》，函告京沪高速公路临沂管理处通知组织高速组团业主交存维修资金。2017年12月4日，原告在小区电梯公告栏张贴《关于限期交存维修资金的通知》，通知xx号xx室张艳奎等4户业主于2017年12月15日前按规定交存维修资金，逾期垫付要按照年利率24%计收利息。12月28日，原告在小区电梯公告栏张贴《维修资金催交公告》，再次向xx号xx室张艳奎等2户业主催交维修资金，逾期垫付要按照年利率24%计收利息。2018年1月9日，京沪高速公路临沂管理处与原告在沂蒙晚报发布《关于限期交存维修资金的公告》，证实某公园高速组团少数业主未按规定交存维修资金，督促尽快交存，如业主仍不交存，由原告代为交存，交存后按合法年利率24%计收利息。 因被告张艳奎未按期交存维修资金，原告于2018年1月19日向临沂市房产和住房保障局代被告张艳奎交纳兰山区某公园xx号楼xx室住房的专项维修资金19393元和ID号楼-1614号车位的专项维修资金3781元，共计23174元，由原告提交山东省住宅专项维修资金专用票据证实。2018年5月9日，原告博泰公司向被告张艳奎邮寄《关于尽快归还垫付维修资金及利息的催收函》，督促被告张艳奎归还原告博泰公司为其垫付的维修资金本息，被告张艳奎于5月12日签收，由原告博泰公司提交邮寄凭证证实。但被告张艳奎一直未按规定向原告博泰公司交存维修资金。 本院认为，原告临沂博泰置业有限公司与被告张艳奎签订的《商品房预售合同》和《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容与形式均不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定：“买受人应当按照政府有关规定缴纳住房专项维修资金、相关税费，签署物业管理文件。因全体业主实际交存住宅专项维修资金的比例未达到临沂市房管局规定比例不能完成产权备案，不能取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件的，出卖人不承担违约责任”。根据上述合同约定，被告张艳奎有义务交存专项维修资金。因被告张艳奎未按规定交存专项维修资金，经原告多次催缴后仍未交存，原告于2018年1月19日向临沂市房产和住房保障局代交兰山区某公园xx号楼xx房专项维修资金19393元和ID号楼-1614号房专项维修资金3781元共计23174元的事实，由原告提交的《关于业主交存维修资金的函》、在沂蒙晚报发布《关于限期交存维修资金的公告》、在小区电梯公告栏张贴《关于限期交存维修资金的通知》、在小区电梯公告栏张贴《维修资金催交公告》、向被告张艳奎邮寄《关于尽快归还垫付维修资金及利息的催收函》及邮寄凭证、山东省住宅专项维修资金专用票据为证，本院依法予以确认。根据合同的相对性原则，原告有权向被告张艳奎主张其代被告张艳奎交存的专项维修资金。涉案专项维修资金系原告与被告张艳奎之间的债权债务关系，与被告李振熙无关。理由如下:第一、被告李振熙并非《商品房预售合同》和《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的当事人，不受该两份合同关于交存维修资金的约束；第二、被告李振熙系于2018年10月19日通过网络司法拍卖艳奎取得位于临沂市兰山区产，且本院作出的（2018）鲁1302执2496号《协助执行通知书》明确载明“不得要求买受人垫付应由原产权人、房地产发开公司等缴纳的税费等费用”。故涉案专项维修资金应由被告张艳奎向原告交存，被告李振熙无义务交存。对于原告主张的利息，因原、被告双方在合同中未约定利息，故被告张艳奎应自原告诉讼之日起向原告支付欠款利息。被告张艳奎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，不影响本案案件事实的认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，判决如下： 一、被告张艳奎于本判决生效后十日内向原告临沂博泰置业有限公司偿还原告代为垫付的住宅专项维修资金23174元及利息（自2019年1月11日起至付清欠款之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算）； 二、驳回原告临沂博泰置业有限公司对被告张艳奎的其他诉讼请求； 三、驳回原告对被告李振熙的起诉。 如果当事人未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费380元，减半收取190元，保全费320元，共计510元，由被告张艳奎全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员  乔 丽 二〇一九年三月二十九日 代书记员  杨美荣