浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0421民初4711号原告：嘉兴京御房地产开发有限公司，住所地：浙江省嘉兴市嘉善县大云镇创业路555号1幢1单元1101室。法定代表人：孟惊。委托诉讼代理人：王正宇，北京市京师律师事务所律师。被告：无锡万国餐饮有限公司，住所地：江苏省无锡市新吴区江溪街道坊前新光路555号新之城全生活广场A区2F25-26号。法定代表人：钱煜。被告：无锡拓元装饰设计有限公司，住所地：江苏省无锡市南长区中北新村4号。法定代表人：胡俊霞。委托诉讼代理人：吴迪，男，系公司员工。委托诉讼代理人：谢良华，浙江嘉望律师事务所律师。原告嘉兴京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）与被告无锡万国餐饮有限公司(以下简称万国公司)、无锡拓元装饰设计有限公司(以下简称拓元公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理，依法组成合议庭于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告无锡拓元公司的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，被告无锡万国公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告京御公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告无锡万国公司签订的新西塘水街项目商铺租赁合同于2018年8月24日起解除；2.请求法院判令原告与被告万国公司、拓元公司签订的新西塘水街项目装修补贴协议于2019年1月24日解除。3.被告万国公司腾退位于嘉兴市嘉善县房屋；4.被告万国公司、拓元公司连带向原告返还装修工程款1440000元；5.被告万国公司支付租金人民币7215.2元（按照月租金人民币9019元标准，自2018年8月1日计算至2018年8月24日）；6.被告万国公司支付逾期缴纳租金滞纳金19553.2元（以9019元为基数，按照1%每日的标准，自2018年7月15日计算至2018年8月24日，以7215.2元为基数，按照1%每日的标准，从2018年8月25日计算至2019年1月24日），并以7215.2元为基数，按照1%每日的标准，计算至实际付清之日止；请求判令被告万国公司赔偿原告损失18038元；7.被告万国公司支付房屋占有使用费45996.5元（按照月租金9019元标准，自2018年8月25日计算至2018年8月31日，并按照月租金18038元标准自2018年9月1日计算至2019年1月24日止），并按照月租金18038元标准，计算至实际腾退之日止。8.本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：2017年9月12日，原告与被告万国公司签订了编号为HT-HXSY-SGJS-XXTSJ-ZS17360的《新西塘水街项目商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。租赁合同约定：被告万国公司向原告承租位于嘉兴市嘉善县商铺用于经营餐饮项目，品牌为“你的笑颜”；租赁面积为593平方米；租赁期限自2018年4月1日至2026年3月31日；租金支付方式为月付，2018年4月1日至2019年3月31日月租金标准为9019元，交纳日期为每个交租期最后一个月的15日前一次性足额支付下个交租期应付的租金。租赁合同签订后，原告依约向被告万国公司交付了租赁房屋。2017年9月18日，原告与被告万国公司、拓元公司共同签署了《新西塘水街项目装修补贴协议》（以下简称“装修补贴协议”），装修补贴协议约定，在被告万国公司全面履行租赁合同义务，并按时支付租金至合同期限届满的前提下，原告给予被告万国公司装修补贴，装修补贴款1800000元，原告将装修补贴款直接支付至被告拓元公司，如被告万国公司未能按照租赁合同约定全面履行，出现任一违约行为，原告有权解除终止装修补贴协议并要求被告万国公司、拓元公司承担连带责任，归还原告己支付的装修款。装修补贴协议签订后，原告依约向被告拓元公司支付了装修补贴1440000元。租赁合同履行过程中，被告万国公司迟延支付租金，且擅自闭店停业，经原告数次催告，被告万国公司既未支付租金也未开门正常营业，解除合同的条件己成就，原告依法享有解除权。原告委托北京中书律师事务所，于2018年8月22日，按照租赁合同中约定的邮寄地址和租赁房屋所在地址，以EMS邮政特快专递形式，向被告万国公司寄送(2018）中书（函）字第0132号律师函，行使合同解除权，被告万国公司于2018年8月24日签收。解除合同的通知到达被告万国公司后，被告万国公司至今拒不支付租金，且拒不腾退房屋，导致原告损失不断扩大，因此原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，判如所请。被告万国公司未作答辩，也未向本院举证。被告拓元公司答辩称：1、原告与被告万国公司的案由也是租赁合同纠纷，被告拓元公司与租赁合同没有直接关系，不应作为本案被告出庭。2、原告与被告万国公司之间的合同解除并未生效。3、原告把我方列为被告，被告万国公司未到庭，被告万国公司对原告存在的抗辩权我方不清楚。在被告万国公司放弃抗辩权的情况下，我方不应当为被告万国公司提供担保责任。原告围绕其诉请依法提交了相应证据，本院组织原、被告进行了举证、质证，对被告对原告所举证据真实性均无异议的证据，本院审查后对真实性予以确认并在卷佐证。被告拓元公司对原告举证的商铺租赁合同、商铺工程条件（餐饮）表示未见过，本院认为该证据与原件核对一致，且与本案相关联，对该证据本院予以确认。被告拓元公司对原告举证的租赁商铺现状照片表示未见过，本院对该证据结合本院认定的有效证据予以认定。被告拓元公司对原告举证的微信、电子邮件记录截图、沟通函表示不了解，本院认为上述证据均与原件核对一致，对上述证据本院予以认定。被告对原告举证的律师函、快递单、特快专递妥投记录表示无法证明已经准确送达，本院认为原告寄往嘉善的快递时被告万国公司已签收，原告寄往无锡的快递为租赁合同中被告万国公司确认的邮寄送达地址，经查询，该快递于2018年8月23日被被告万国公司拒收退回，应视为律师函已送达被告万国公司，快递单与特快专递妥投记录相互印证，对该组证据本院予以认定。被告拓元公司亦为其抗辩向本院提交了证据，对原告对真实性无异议的证据本院予以确认。原告对委托装修协议表示真实性无法确认，本院认为该证据与原件核对一致，与本案相关联，对该证据本院予以认定。销售凭证、运输协议均为复印件，与本案缺乏关联性，原告不予认可，对该证据本院不予认定。被告拓元公司庭后补充提交的国内支付业务收款回单、网上银行电子回单一组，原告对网上银行电子回单中付款人为陆炜与收款人为胡俊勤的不予认可，对网上银行电子回单中付款人为胡俊勤的表示真实性无法核实，对国内支付业务收款回单中付款人为原告、收款人为拓元公司的真实性认可，对国内支付业务收款回单中付款人为拓元公司、收款人为万国公司的表示真实性无法核实，本院认为上述证据不能证明被告拓元公司的证明内容，且与本案无关联，对被告拓元公司庭后补充提供的上述证据，本院不作认定。为此，本院结合原告、被告拓元公司的各自陈述，认定下列事实：原告作为出租方、被告万国公司作为承租方于2017年9月12日签订了《新西塘水街项目商铺租赁合同》一份，约定“被告万国公司承租原告位于嘉善县商铺，租赁面积约593平方米，用于经营餐饮，品牌为你的笑颜，租赁期限自2018年4月1日至2026年3月31日止，租金标准为基本租金和提成租金两者中较高者。首期租金应于2017年9月25日支付，首期基本租金期间为2018年4月1日至2018年4月30日，应缴基本租金为9019元。除首期基本租金外，其他基本租金均以一个自然月为一个交租期，交纳日期为每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一个工作日）向原告一次性足额支付下个交付期应交付的租金”；押金，被告万国公司应在本合同签订之日起7个工作日内向原告交付租赁押金人民币72148元”。租赁合同还对商铺的交付及返还、开业、合同解除、违约责任等做出了明确约定，其中租赁合同第六条第三款约定“本合同终止或解除后，被告万国公司应在合同终止或解除之日起7日内与原告、物业公司结清有关费用，按本合同的约定向原告交还该房屋。被告万国公司延期向原告交还该房屋的，被告万国公司应按本合同约定的当年租金标准承担并向原告支付双倍的房屋使用费……。第十一条第二款约定“被告逾期支付租金、物业服务费等相关费用，按逾期支付额1%/日支付滞纳金，逾期超过10日，原告或原告指定物业服务公司有权采取包括但不限于停电、停水等措施进行催缴；逾期超过30日，原告有权解除合同，不退还押金并要求被告万国公司另外支付2个月租金于原告作为赔偿，被告应在收到解除通知后10日内结清租金及所应缴纳的相关费用并按合同约定向原告交付房屋”。第十二条第二款约定“有下列情形之一的，原告有权单方解除合同……：（1）被告万国公司逾期缴纳租金等费用超过30日；（9）被告万国公司不能正常开门营业，原告通知后7日内仍然不能开门营业的（原告书面同意暂不开业的除外）……。原、被告均确认在2017年9月12日，三方签订了《新西塘水街项目装修补贴协议》，该协议约定“被告拓元公司对租赁商铺进行装修，原告给予装修补贴，补贴的前提为被告万国公司全面履行合同义务，按时支付租金至合同期限届满。被告拓元公司同意原告支付合同价款的前提条件是被告万国公司保证按照租赁合同的约定全面履行义务并承担责任。如果被告万国公司未能按照租赁合同约定全面履行，出现了任一违约行为，原告有权解除终止本合同并要求两被告承担连带责任归还原告已支付的装修款项及按照租赁合同应当承担的其他违约责任，已形成符合的装修物品由两被告负责拆除，并恢复原状，如造成原告损失的，原告有权追偿，等”。本合同为固定价合同，金额1800000元，原告将合同价支付给被告拓元公司，拓元公司在原告付款前负责向原告提供合法、合规并符合原告要求的发票。原告已向被告拓元公司支付的装修款为1440000元，其中360000元为商业承兑汇票，其余款项为现金。租赁合同签订后，原告依约向被告万国公司交付了涉案房屋，被告万国公司自2018年7月16日起未经原告同意关门停止营业，2018年7月18日原告通过电子邮件发函给被告万国公司，要求按合同约定每日正常营业等。2018年7月23日、8月6日、8月9日，原告多次通过微信向被告万国公司催缴租金等费用。2018年8月23日，原告以《律师函》的形式“就被告万国公司欠付租金及物业费有关事宜”致函被告万国公司，提出贵司与京御公司签订的《新西塘水街项目商铺租赁合同》、贵司与京御公司、拓元公司签订的《新西塘水街项目装修补贴协议》于贵司收到本函之日起解除；要求被告万国公司在收到函件后三日内向原告支付2018年7月1日至合同解除之日止的租金，并按照逾期支付额1%每日历天的标准支付逾期缴纳租金滞纳金等。现原告以“被告万国公司应于2018年7月15日前支付同年8月1日至24日租金7215.2元，被告万国公司至今未付”等为由诉至本院，要求判如诉请。原告庭审中表示要求确认《新西塘水街项目商铺租赁合同》、《新西塘水街项目装修补贴协议》解除。本院认为，原告与被告万国公司签订的《新西塘水街项目商铺租赁合同》及原告与两被告签订的《新西塘水街项目装修补贴协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，依法应予保护。被告万国公司作为承租人未按合同约定支付租金，作为出租人的原告可催告被告万国公司支付，如被告万国公司仍未支付租金的，原告有权要求解除房屋租赁合同，并要求被告万国公司承担相应的违约责任。一般情形下，出租人要求解除合同的应通知对方，自通知送达起租赁合同解除，解除租赁合同后，合同双方的权利和义务即终止，承租人仍应支付尚欠租金，并按合同约定应当承担违约责任。关于本案租赁合同解除的时间，本案律师函送达被告万国公司之日即2018年8月23日为原、被告间上述合同的解除之日。由于被告万国公司未按租赁合同约定支付租金，原告要求解除装修补贴协议符合该协议的约定，对被告拓元公司就此所提出的抗辩意见本院不予采纳。关于本案装修补贴协议解除的时间，原告在律师函中向被告万国公司提出解除该协议，并当庭向两被告提出解除该协议，故可以开庭时间即2019年1月24日为原、被告间上述协议的解除之日。租赁合同解除后，原告诉请的要求被告万国公司支付尚欠的2018年8月1日至8月23日期间租金9019元/月×23日/30日共计6914.6元，本院依法予以支持。但合同所约定的逾期付款滞纳金计算按欠付租金的日百分之一显然过高，结合原告的实际损失、合同履行情况、逾期利益等综合因素以欠付款的日万分之五为宜，诉讼中原告变更逾期付款滞纳金计算标准，要求按照上述标准计算，本院对此予以确认。故被告万国公司支付原告逾期支付2018年8月1-23日租金6914.6元的滞纳金按日万分之五自2018年7月16日起算至付清之日止。原告计算基数有误，本院予以纠正。至于原告提出的房屋占有使用费，由于涉案房屋在租赁合同解除后，被告万国公司未归还原告，故应当支付原告上述费用，合同约定被告万国公司应在合同解除之日起7日内向原告交还房屋，延期交还房屋的，被告万国公司应按合同约定的当年租金标准向原告支付双倍的房屋使用费，结合原告没有在被告闭店及人员撤离之时及时采取适当措施防止损失扩大，合同约定合同解除之日超过7日交还房屋，被告按照租金标准的两倍支付占有使用费属约定过高，本院结合本案案情调整为按照当年月租金标准9019元的1.3倍即11724.7元/月由被告万国公司支付占有使用费，故被告万国公司应自2018年8月24日至同年8月30日按照月租金9019元支付原告房屋占有使用费为2104元（9019元/月×7日/30日），自2018年8月31日至实际腾退之日止按照11724.7元/月的标准支付原告房屋占有使用费。至于原告诉请的损失18038元，系2个月租金的赔偿金，系合同之约定因被告万国公司违约而合同解除后需要承担的赔偿责任，且考虑到原告与被告万国公司所约定的租赁期限等因素，本院对原告就此提出的该项诉请予以支持。原告已付至被告拓元公司的装修补贴款1440000元，按该协议约定在协议解除后由两被告承担连带返还原告之责任，故对原告就此提出的诉请，本院予以支持，关于装修补贴款1440000元中包含的360000元的商业承兑汇票，并非不能完全按照票面金额兑现，被告拓元公司未按要求兑现产生的损失由其自行承担，对被告拓元公司就此所提出的抗辩意见本院不予采纳。被告万国公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告嘉兴京御房地产开发有限公司与被告无锡万国餐饮有限公司签订的《新西塘水街项目商铺租赁合同》于2018年8月23日解除、原告嘉兴京御房地产开发有限公司与被告无锡万国餐饮有限公司、无锡拓元装饰设计有限公司签订的《新西塘水街项目装修补贴协议》于2019年1月24日解除；二、被告无锡万国餐饮有限公司于本判决生效后十日内将位于嘉善县商铺腾退归还给原告嘉兴京御房地产开发有限公司；三、被告无锡万国餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告嘉兴京御房地产开发有限公司2018年8月1日至同年8月23日尚应付租金6914.6元；四、被告无锡万国餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告嘉兴京御房地产开发有限公司因合同解除后的赔偿金18038元；五、被告无锡万国餐饮有限公司、无锡拓元装饰设计有限公司于本判决生效后十日内连带返还原告嘉兴京御房地产开发有限公司装修补贴款1440000元；六、被告无锡万国餐饮有限公司支付原告嘉兴京御房地产开发有限公司应付租金6914.6元的滞纳金按日万分之五自2018年7月16日起算至付清之日止，于支付租金同时付清；七、被告无锡万国餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告嘉兴京御房地产开发有限公司2018年8月24日至同年8月30日期间的房屋占有使用费2104元，并由被告无锡万国餐饮有限公司按照11724.7元/月的标准支付原告嘉兴京御房地产开发有限公司2018年8月31日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，于具体金额明确之日起十日内付清；八、驳回原告嘉兴京御房地产开发有限公司之其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18055元，由被告无锡万国餐饮有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  赵玲莉人民陪审员  王卫平人民陪审员  卓生华二〇一九年三月一日书 记 员  岑 奇