广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0902民初2416号 原告：姜韵，女，1977年3月12日出生，汉族，住广西陆川县。 委托代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。 被告：玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组。 法定代表人：曾裔安。 被告：玉林市玉州区南江街道岭塘村第17村民小组。 法定代表人：曾武。 两被告共同委托代理人：黄俊裕，广西纳百川律师事务所律师。 两被告共同委托代理人：曾智达，广西纳百川律师事务所律师。 原告姜韵诉被告玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组、玉林市玉州区南江街道岭塘村第17村民小组土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜韵及其诉讼代理人徐建海与被告玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组、玉林市玉州区南江街道岭塘村第17村民小组的共同委托代理人黄俊裕、曾智达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜韵向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2014年1月12日签订的《土地租赁协议书》；2．判令被告退还原告所交的租金448000元；3．判令被告赔偿投资损失833358元给原告；4；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告参与被告对本案出租土地的公开招投标，并以最高价取得被告土地的承租权。后经与被告当时的组长和村民代表11人共同协商，于2014年1月12日依法签订了《土地租赁协议书》。租赁协议约定：一、甲方（被告）把位于亩坡地租赁给乙方（原告）使用；二、租期二十年零六个月（其中，有六个月是筹备期不用交租金，实际交租金年限为20年），即从2014年1月12日至2034年7月11日止，但计算租金是按二十年算；三、经甲、乙双方现场测量整个场地实测面积为18.56亩，后经甲、乙双方协商最终以整个场地交租金面积为20亩计算，租金价格最初为每亩每年5600元，以后按原来价格的基础上每五年提高15%来计算，以下是分为四个阶段计算：1、第一阶段为前五年零六个月（即从2014年1月12日至2019年7月11日。其中有六个月是筹备期不用交租金），每亩每年价格为5600元人民币．．．．．．十七、违约责任：如甲方中途违约要赔偿乙方总投资的200%，如乙方中途放弃租用，租用地上的建筑物，水电户一切归甲方所有。合同签订后，原告依约交付租金给被告，但由于各方面的原因，原告到了2017年4月30日才开始进场施工（之前的租金也按时交付），打算先建好厂房再建挡土墙等其他附属设施的，但两被告即组织村民从2017年7月18日开始上工地，阻止原告不准施工，多次阻挠原告在租用的土地上搞建筑。特别是在2017年8月17、18日，两被告组织村民不准原告施工，并把施工人员打伤，原告被迫报警。双方发生租赁纠纷后，先是由岭塘村委进行调解。在村委的调解中，两被告无理提出要求原告多交半年的租金56000元后，才可以开工继续使用土地，否则要解除合同，不同意租给原告了。原告当时表态，挡土墙同意马上建，但我方不同意交多半年的租金，减半年租金作为我方的筹备期是合同讲好的，你们不能中途违约。但两被告还是坚持非交多半年的租金不可，否则不准原告开工，并声称要解除合同。村委调解不成后，双方再次申请到南江街道司法所进行调解。经南江司法所调解，本应达成了调解协议，但两被告有部分村民代表不愿签字，并坚持非多交半年租金不可，否则不同意施工。要求解除租地合同。为此，从2017年7月18日开始，被告一直阻止原告施工，并提出不多交半年租金，就要解除合同，致使原告至今无法使用所租场地进行建设。两被告的以上违约行明确表示要解除合同的态度。致使原告不能实现其租地的合同目的。在这种无奈的情况下，原告只能同意被告解除合同的意愿。但根据双方合同的约定和法律的规定，两被告必须退还原告所交的全部租金448000元给原告，并按原告已投入的总投资约416679元的双倍支付赔偿款833358元给原告。目前双方所签订的《土地租赁协议书》己没有履行的必要，依据法律的规定应予以解除，并由两被告赔偿原告的损失。为维护原告的合法权益，请你院判如所请。 原告姜韵对其主张事实提供的证据有： 1．原告的身份证，拟证明原告的身份情况； 2．《土地租赁协议书》，拟证明双方于2014年1月12日签订该协议书及协议书内容； 3．收据9份及转账业务凭证2份，拟证明原告签订合同后共支付了448000元租金的事实； 4．照片一张，拟证明两被告在原告进场施工时组织人员阻止施工，并殴打施工人员，经原告报警，派出所去现场处理的情况； 5．信访及矛盾纠纷调处情况登记表2份及调处会记录一份，拟证明双方发生租赁纠纷后，经岭塘村委多次调解，两被告坚持要求原告多加半年租金，否则不准原告进场施工，并要求解除合同的事实； 6．微信截图9张，拟证明发生租赁纠纷后，原告与被告的组长曾裔安的微信往来情况，其中内容显示两被告不愿协商，坚持原告多交半年租金才能进场施工，否则解除合同； 7．原告工地的所有开支费用记录，拟证明原告租赁后，在该租赁场地内进行建设，已支出建设费用416679元，这是原告建设投资损失的依据。 被告玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组、玉林市玉州区南江街道岭塘村第17村民小组辩称：1．被告没有组织任何村民去阻挠原告租用的土地进行施工及殴打原告施工人员的事实；2．岭塘村委干部刘国海所作的2017年9月22日的调处会记录是其事后所作，且没有客观反映与会人员的真实意思表示。两被告在会上没有提出要求原告补交半年租金56000元，否则要解除合同等磋商意见。而是原告没有按租赁协议第八点的约定，在2014年1月12日起18个月内（即2015年7月11日前）出资在租赁的土地南面和东南面新填平的松土旁边建好高出公用水沟边城上建高出1米、宽1.2米的石基。这是原告获得免除半年租金的前提。但无论两被告在调解会上提出什么要求，都不是两被告的最后决定。因此不能认定为两被告决定解除合同和阻挠原告施工的依据；3．原告建筑物的损失，是因违章建筑被政府强制拆除造成的，应原告自己承担。被告要求继续履行合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。 两被告为其答辩主张的事实提供的证据有： 1．《土地租赁合同》； 2．玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组银行存折； 3．玉林市玉州区南江街道岭塘村第17村民小组银行存折。 1-3证据用于证明：1．按《土地租赁合同》第五点约定，2017年7月12日至2018年7月11日的租金112000元，原告应于2017年7月12日前缴交，但原告的实际于2017年7月28日交56000元，2017年8月19日交56000元，被告逾期交租金构成违约；2．按《土地租赁合同》第八点约定，原告应于在2014年1月12日起18个月内（即2015年7月11日前）出资在租赁的土地南面和东南面新填平的松土旁边建好高出公用水沟边城上建高出1米、宽1.2米的石基。但原告至今未建好，构成违约。 4．照片一张，用于证明原告建设在本案承租土地上的建筑物已被玉州区人民政府打击“两违”小组组织有关部门强制拆除； 5．对岭塘村村委干部刘国海的录音及录音文字整理，用于证明2017年9月22日开调处会时是由曾万坚记录，并不是刘国海，刘国海所作的2017年9月22日的调处会记录是其事后所作，没有客观反映与会人员的真实意思； 6．协议书，用于证明两被告没有阻止原告施工及提出解除合同。 经过质证，两被告对原告提供的证据1、2无异议。对证据、3真实性无异议，但证明了原告没有依照约定支付租金。对证据4真实性由法院认定，对关联性有异议，两被告没有组织村民阻挠。对证据5真实性有异议，认为发生纠纷后双方确到村委调解过，当时没有形成完整的调解记录，而且当时的记录人不是刘国海，而是曾万坚。经被告询问，刘国海承认调解记录是事后补记的，所以此证据应是无效证据；对证据6真实性、合法性由法院认定，对关联性有异议，不能据此证明被告要求原告多交半年租金才允许施工，即使有说过，也属于私下协商，不能成为解除合同的依据。对证据7真实性有异议，投资金额应以评估结论为准。对证据8真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为证明了被告没有解除合同和阻挠原告施工的意图。 经过质证，原告对两被告提供的证据1、2、3的真实性无异议，但认为租金交付是以转账和收据为准，被告收取原告交付租金并出具收据，证明被告当时无异议。另外，合同第8条要求是进场18个月建挡土墙，原告是2017年4月30日才进场，所以不能认为原告违约，而且2017年4月30日前，原告都按时交付租金，但没有进行施工；对证据4无异议，但这是因为被告达不到多收租金的目的，就到有关部门反映，有关部门才去拆除的。对证据5真实性有异议，无法确定是对刘国海的录音，刘国海的调解笔录肯定是根据当时调解情况整理出来的。对证据6是真实性无异议，但当时形成这个协议书稿时两被告方的人员并没有签字，原因是两被告中有部分人坚持要增加56000元的租金，否则不准施工，所以双方均没有签字。现在这份协议书也没有原告的签字，两被告中部分人的签字是事后自己补签的。 为查明案件事实，本院到玉林市公安局城站派出所调取原告方施工人员曾世光、陈家源的报警笔录。对该笔录，原告无异议，指出曾世光就是岭塘村第16村民小组的会计，他笔录中指出了到现场阻挠施工的人就是两被告的成员。对上述笔录，两被告对真实性无异议，但认为曾世光所指到现场阻挠的部分人虽是其两小组的成员，但没有一个是在《土地租赁合同》中签名的村民代表。这是他们的个人行为，这种阻挠不属于两被告村民小组的行为，两被告没有授权，不能代表两被告。另外提出笔录属于证人证言，证人应出庭作证，曾世光、陈家源是原告雇用的人，单凭笔录不能作为本案定案依据。 对原、被告提供的证据，本院认为，原、被告双方都对对方提供的证据及法院调查的证据的真实性无异议的，本院对上述证据均认定真实性。两被告对原告提供的证据5《调处会记录》真实性有异议，本院认为该记录复印件加盖有岭塘村人民调解委员会印章，应确认其真实性。对证明内容有异议的其他证据及证明内容，本院将在以下事实认定部分进行综合论述。 原告姜韵向本院申请对其投资金额进行评估，本院委托经本案原、被告共同见证抽签选定的广西英威尔资产评估有限公司进行评估，该公司于2018年12月18日作出《玉州区人民法院因处理的涉及的姜韵房屋建（构）筑物的市场价值评估报告书》。对该报告，原告没有异议。两被告对其中的土地平整费用有异议，认为评估报告没有扣除原告没有平整过的土地。但被告没有提出重新评估的申请。 本院经审理认定法律事实如下： 原告为乙方于2014年1月12日与两被告为甲方签订《土地租赁协议书》，约定：甲方同意把其位于玉林市玉州区亩坡地租赁给乙方使用；租期二十年零六个月（其中：有六个月是筹备期不用交租金，实际交租金年限为20年）即从2014年01月12日至2034年07月1日止，但计算租金是按二十年算；租金价格最初为每亩每年5600元，以后按原来价格的基础上每五年提高15%来计算；租赁期间，甲方不收取乙方押金，乙方用洗碗机设备和租地范围内房屋做为押金；南面和东南面新填平的松泥土旁边，没有测量到的土地由乙方出资打好石脚，（石脚标准为公用水沟边城上起高出1米宽1.2米），限十八个月建成，填好泥土，不用再增加租金和其它一切费用，同样获得二十年零六个月的使用权；违约责任：如甲方中途违约要赔偿乙方总投资的200%损失，如乙方中途放弃租用，租用土地上的建筑物、水电户一切归甲方所有；租赁期间，政府所需手续（如乙方建房、投产等）乙方自行负责同，甲方可以协助，但费用由乙方负责。双方签订上述协议后，至2017年8月，原告共向被告交付了租金448000元。2017年4月，原告开始在上述租赁的土地上进场施工，平整土地、修建围墙、修建水沟、建造铁棚厂房等。因双方的上述协议第八条对限十八个月建好挡土石脚（石基）的开始时间约定不明，原告认为应是从其开始进场施工开始计，被告认为应从协议签订时计，双方因此时开始发生纠纷。2018年7月6日，玉林市玉州区南江街道办事处人民调解委员会出具书面《证明》，内容为：“玉州区南江街道岭塘村第16、17村民小组与姜韵2014年1月12日签订租赁合同，姜韵租赁岭塘村第16、17村民小组松木岭土地。双方在租赁土地过程中产生纠纷，2017年8月29日南江街道调解委员会组织双方进行调解，经组织双方调解初步达成如下协议：一、有少量泥土流入杨济高的农田，乙方（姜韵）和杨济高协商自行解决；二、乙方（姜韵）要在2017年12月30日前建好挡土墙；三、乙方（姜韵）在建设生产中注意安全，在建设中有安全问题的由乙方（姜韵）承担；四、双方达成协议后任何一方不得以任何理由再追究本次调解以前的任何一方的责任；五、乙方（姜韵）应按租赁合同约定缴交租金。上述调解协议书草拟好后，由于岭塘村第16、17村民小组个别代表不同意，上述调解协议书不能签订，调解协议不成立，双方的租赁合同不能继续履行，调解终结。”玉州区南江街道岭塘村民委员会于2017年9月22日对本案纠纷组织原告及被告方组长及村民代表共同调处会进行调解，根据《调处会记录》，内容为：“16、17组村民代表及组长提出其两个队已开会讨论决定，因姜韵方没有按协议建好挡土墙，不同意免除原协议中曾同意免除的半年租金，姜韵方必须补交半年租金56000元后才可以开工继续使用场地，否则解除合同。姜韵意见为没有在合同签订后18个月内建挡土墙是因为其是2017年4月30日才进场，其同意马上建挡土墙的，但不同意16、17组提出补半年租金的请求。双方各执已见，未成达成协议。” 另查明，2017年8月18日，玉林市公安局城站派出所处理曾世光、陈家源的报警，其中曾世光（岭塘村第16村民小组人，同时兼姜韵工地的管理人员）在派出所的询问笔录中述：2017年8月17日16时许，我接到我工地工人的电话，说有人来工地闹事，不让我们开工，于我就走到工地，看到有大概有9个人在工地上，我看见他们气势汹汹的，我就打电话报警了。这时我就看到不远处有人打陈家源，我就走过去问他们起干嘛？他们出声，接着就走了，不一会你们派出所的民警就来到现场叫我去派出备案。2018年8月188时许，我接到工地工人的电话说有人来到我工地闹事，我就来到工地，工人黄文英就跟我说其中一个就让我们停工，不停工就后果自负，我就让工人开工，说他们没有权利让我们停工，我刚说完对方就来十几个人（昨天的那几个也在），他们就蹲在工地大门口，不让我们施工，我没办法，就打电话报警，对方看到我报警了，就离开了。对方的人有：曾喜、曾添、曾海倍、曾世全、曾寿松、曾世忠、巫业寿、曾丰，都不岭塘村的，其余的不记得了。陈家源在派出所询问笔录中述：2017年8月17日16时放，有9个年轻人到的工地让我们停工，其中一个红色中裤的年轻人就脚踹了我的肚子，另一个白色衬衫的就用手打了我的头一巴掌，接着就走了，等他们走后我就报警了。庭审中，原告对上述笔录没有异议，只说明曾世光是被告岭塘16小组的会计。被告方对笔录真实性没有异议，但认为曾世光所说的参与阻挠的名单中的人虽部分是其两村民小组的人，但没有一个是在租赁协议中签名的村民代表，不属于其村民小组的行为，被告也没有授权他们，属于个人行为。对此，原告称曾世光所说名单中的“曾海倍”是17村民小组上一届的组长，也是收取土地租金的经手人，“巫来寿”和“曾丰”都是参加纠纷调处会的人员。 庭审中，双方确认租赁的土地上的构建物于2017年12月被政府有关打击“两违”部门推毁，现场留下被推毁后的废墟。根据原告的申请，本院依法委托经过本案当事人见证抽签选定的广西英威尔资产评估有限公司对原告对上述土地投资建设的房屋等构建物进行评估，该公司于2018年12月18日作出《玉州区人民法院因处理的涉及的姜韵房屋建（构）筑物的市场价值评估报告书》，评估结论为：截止至评估基准日2018年11月21日所委托评估资产的评估值为282510元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告请求解除合同及退回租金是否应予支持？二、原告损失数额如何认定？责任是否由被告承担？ 关于争议焦点，本院认为，双方签订的《土地租赁协议书》约定内容及现场情况显示原告租用被告的土地目的是建设厂房和其他配套房屋用于洗碗机设备安装建设，属于非农业建设。协议书中涉及的土地属于农民集体所有的农用坡地，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因此，上述协议书违反国家法律强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，属于无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，两被告应退还收取原告的租金448000元。至于原告在土地上构建物因属于违章建筑被政府有关部门推毁的损失经委托评估为282510元，因双方对缔约负同等过错责任，由两被告赔偿50%给原告，即282510元×50%=141255元。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告姜韵与被告玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组、玉林市玉州区南江街道岭塘村第17村民小组于2014年1月12日签订的《土地租赁协议书》无效； 二、被告玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组、玉林市玉州区南江街道岭塘村第17村民小组返还合同租金448000元给原告姜韵； 三、被告玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组、玉林市玉州区南江街道岭塘村第17村民小组赔偿经济损失141255元给原告姜韵； 四、驳回原告姜韵的其他诉讼请求。 上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 本案受理费16332元，财产保全费5000元，评估费6000元，共计27332元，由原告姜韵负担13666元，由被告玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组、玉林市玉州区南江街道岭塘村第17村民小组负担13666元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五天内向玉林市中级人民法院或者本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  杨胜琪 人民陪审员  钟范林 人民陪审员  庞玉萍 二〇一九年三月十二日 书 记 员  李 川