山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁1329民初3726号 原告：临沭县郑山街道办事处杨沙埠村村民委员会。 法定代表人：杨丛明，村主任。 委托诉讼代理人：平现鹏，山东矩量律师事务所执业律师。 被告：临沭县华星农业生产资料有限公司，住所地：临沭县郑山街道杨沙埠村。 法定代表人：刘信增，经理。 委托诉讼代理人：王须峰，山东金星伟业律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：上官景旭，山东金星伟业律师事务所执业律师。 原告临沭县郑山街道办事处杨沙埠村村民委员会（以下简称杨沙埠村委）与被告临沭县华星农业生产资料有限公司（以下简称华星公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的法定代表人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本院于2018年7月7日裁定中止诉讼，2019年3月29日恢复诉讼。本案现已审理终结。 杨沙埠村委向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《土地租赁协议》并恢复原状；2.判令被告支付违约金10万元。事实和理由：2009年10月，原、被告签订《土地租赁协议》，约定被告租赁位于327国道北、225省道东，共9.8亩村集体土地，租赁期30年，30年的租赁费分两段，每15年为一段，前15年的租赁费每亩每年1200元，后15年每年每亩2100元，交款时间以合同签订之日时交三年的，第三年年末12月31日前交后三年的，以此类推，先交钱后使用。被告租赁期间擅自转租他人使用，并在原告集体土地上进行违法建筑建设。《土地租赁协议》第四条第2款第1项明确约定，乙方在租赁期间不得将租赁的土地私自转卖或转租、抵押给其他单位或个人。2016年3月份，被告违反合同约定，将场地租赁给临沭县凯凯工艺品公司（以下简称凯凯公司）。2017年，被告与凯凯公司发生争议并诉讼到法院，法院把原告追加为第三人参加诉讼，至此原告才知道被告已经违约。之后，原告多次找被告协商并书面通知被告，要求解除租赁合同，被告均是推诿，特诉至法院。 华星公司辩称，1、原告无权要求解除双方签订的土地租赁协议，也无权要求恢复原状；2、被告在履约过程中从未将涉案土地转租给他人使用，相关建筑物均是符合县镇统一规划；3、原告作为村民自治组织，无权认定建筑物为违法建筑。综上所述，原告诉求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2009年10月21日，杨沙埠村委（甲方）与华星公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定华星公司租赁杨沙埠村委的土地9.8亩，租赁期限30年，自2009年10月21日至2039年10月20日。其中协议第四条第二款第一项约定：乙方在承租期间，不得将租赁的土地私自转卖或转租、抵押给其他单位或个人，条件成熟可以办出让手续；第七项约定：乙方建设必须符合县、镇统一规划，严格按审核通过的效果图及单位图建设施工；第五条第二款约定：本协议签订之日起，甲乙双方应自觉遵守本协议，否则非违约方有权利向违约方追缴10万元的违约金；第五条第三款约定：如乙方逾期30日内不能按时交纳租赁费而造成违约，乙方每天按租赁费总额的10%支付违约金，超过三个月不交租赁费，合同自行终止，同时乙方所建的一切不动产无偿归甲方所有。华星公司同时与临沭县办事处龙溪村村民委员会、临沭县办事处曹宅子村村民委员会签订了相邻的土地承包合同，上述三块租赁土地均位于327国道以北、225省道以东，具体四至均有附图。华星公司在其租赁的土地上建设了厂房、院落和办公楼；后又成立了临沭县华龙农化有限公司，在该厂区内办公。 2011年12月19日，临沭县国土资源局出具沭国土资执罚（2011）02060号行政处罚决定书，认定临沭县华龙农化有限公司未经批准擅自占用郑山街道杨沙埠村（沙南村、沙西村）、龙溪村（曹宅子自然村）集体土地16695平方米（合25.04亩)用于建设厂区。占地系耕地（允许建设区），符合土地利用总体规划。依据土地管理法第七十六条河土地管理法实施条例第四十二条规定，作出下列行政处罚：1.退还非法占用的土地；2.没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他实施；3.罚款102480元。2018年8月1日，临沭县综合行政执法局行政处罚决定书认定该土地没有办理农用地转为建设用地审批手续，上面的厂区建设未经依法批准，作出下列行政处罚：1.退还非法占用的土地；2.限15日内自行拆除在非法占用的820平方米土地（一般农田和基本农田）上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；3.没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他实施；4、罚款46325元。 2016年3月4日，高勇以凯凯公司（乙方）的名义与华星公司（甲方）签订《协议书》，约定：甲方将公司院中心路西仓库，长43米，宽18米，新建长43米，宽20米，5米仓库。南处硬化水泥地面南仓库北至新建北仓库南全部硬化，包括中心路北段，办公楼三楼，小办公室2间，休息室1间，会议室，租给乙方使用，租赁期限自2016年3月6日至2023年3月6日止。凯凯公司对高勇代为签订《协议书》的行为予以认可。2017年8月15日，华星公司以凯凯公司未按约定支付租金为由请求判决解除其与凯凯公司的租赁合同。本院认定华星公司违反《土地租赁协议》关于不得转租的约定，而将部分场地转租给凯凯公司，凯凯公司未按期足额支付租金的行为违反双方当事人之间的约定，而且经催要仍然逾期不足额支付租金，因此，华星公司的诉讼请求应予支持，双方所签订的租赁《协议书》予以解除，遂于2017年11月16日作出（2017）鲁1329民初4050号民事判决，解除了华星公司与凯凯公司所签订的协议书。凯凯公司不服提出上诉，临沂市中级人民法院认为凯凯公司与华星公司所签租赁协议的标的并非华星公司租赁的土地，而是华星公司在租赁土地上所建南仓库2个、北仓库7间、办公楼三楼、小办公室2间、休息室1间、会议室以及相应的院落，因此对凯凯公司关于华星公司违反不得转租的约定以及双方所签协议为无效协议的主张不予采信，遂于2018年4月20日作出（2018）鲁13民终1582号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2011年1月10日《临沭县国土资源局关于临沭县华龙农化有限公司预申请用地的意见》载明：临沭县华龙农化有限公司你公司预申请使用位于.4平方米国有建设用地使用权，用于华龙农化物资项目建设。……该宗地现状为建设用地，规划用途为建设用地，符合经批准的《郑山镇土地利用总体规划》……。2018年7月25日，临沭县国土资源局出具《说明》，载明：临沭县华龙农化有限公司建设项目拟使用的土地位于临沭县，该地块西至空闲大院，北至杨沙埠村耕地，南至道路，东至临沭县汇丰机动车监测站，总占地面积16.58亩，全部为村镇建设用地区，符合临沭县土地利用总体规划（2006-2020年）。本说明是对申请地块在依法审批的土地利用总体规划中的规划用途的说明，只作为项目立项、环评等依据，不作为用地手续使用。特此说明。 庭审中，时任杨沙埠村委主任杨进刚出庭作证称，华星公司的法定代表人刘信增曾问过杨进刚能否向外出租场房，杨进刚个人答复只要不卖就可以，但未经过村委讨论通过。另外，时任杨沙埠村支部书记杨化林在凯凯公司与华星公司租赁合同纠纷一案中出庭作证时称其参与调解华星公司与凯凯公司的纠纷时才知道华星公司与凯凯公司之间有租赁协议，并称杨沙埠村委认可凯凯公司的转租。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案土地是否符合临沭县土地利用总体规划；二、华星公司是否违反《土地租赁协议》关于不得转租的约定；三、《土地租赁协议》是否应予解除；四、《土地租赁协议》中约定的违约金10万元是否过高的问题。 一、关于涉案土地是否符合临沭县土地利用总体规划的问题 华星公司提供的2011年1月10日《临沭县国土资源局关于临沭县华龙农化有限公司预申请用地的意见》以及临沭县国土资源局于2018年7月25日出具的《说明》中均载明临沭县华龙农化有限公司为本案所涉土地的预申请使用权人，而临沭县华龙农化有限公司系华星公司设立的公司。《临沭县国土资源局关于临沭县华龙农化有限公司预申请用地的意见》中“……该宗地现状为建设用地，规划用途为建设用地，符合经批准的《郑山镇土地利用总体规划》……本意见为该建设项目申请的依据，不作为项目用地的批准文件，请你单位依法办理用地手续”的内容和临沭县国土资源局《说明》中的：“临沭县华龙农化有限公司建设项目拟使用的土地位于临沭县……总占地面积16.58亩，全部为村镇建设用地区，符合临沭县土地利用总体规划（2006－2020年）。本说明是对申请地块在依法审批的土地利用总体规划中的规划用途的说明，只作为项目立项、环评等依据，不作为用地手续使用”的内容以及临沭县国土资源局、临沭县综合行政执法局对涉案土地作出的2011年8月12日沭国土资执罚[2011]02027号、2011年12月19日沭国土资执罚[2011]02060号、2018年8月1日沭综执罚字[2018]第2016号行政处罚决定书中均有“未经依法批准，擅自……占地系耕地（允许建设区），符合土地利用总体规划”，因此，上述《意见》和《说明》以及行政处罚决定书的相关内容均证实涉案土地符合临沭县土地利用总体规划。 二、关于华星公司是否违反《土地租赁协议》关于不得转租的约定的问题 时任杨沙埠村委主任杨进刚的证言和时任杨沙埠村支部书记杨华林的证言虽都表明杨沙埠村委知晓华星公司对外转租的事实，但其证言不属于杨沙埠村委作出决议后对华星公司的回复，且杨沙埠村委并未形成同意华星公司转租土地使用权的决议，因此，不能以此认定杨沙埠村委同意华星公司对外转租土地使用权。华星公司在履行合同的过程中，在未征得杨沙埠村委同意的情况下，擅自将涉案土地转租的行为，违反合同约定，构成违约。 三、《土地租赁协议》是否应予解除的问题 司法实践中，合同的解除有三种形式，一是协议中有约定，二是协商解除，三是法定解除。本案首先不存在协商解除，另外双方当事人对华星公司按时交纳租赁费不持异议，故也不符合协议中约定解除的情形。认定双方《土地租赁协议》是否应予解除的关键是判断华星公司的违约行为是否致使合同目的不能实现。就本案而言，杨沙埠村委主张合同解除所依据的华星公司的违约行为主要是指擅自转租，但华星公司已经通过诉讼方式解除了其与凯凯公司的仓库租赁合同，恢复了原状，因此，即使认定华星公司曾擅自转租，亦未妨害杨沙埠村委实现合同目的，故本案合同不宜解除，杨沙埠村委与华星公司签订的《土地租赁协议》应继续履行。 四、关于《土地租赁协议》中约定的违约金是否过高的问题 如上所述，华星公司擅自向外出租部分建筑物涉及到杨沙埠村委出租给华星公司的土地使用权，华星公司的行为构成违约，根据《土地租赁协议》第五条第二款的约定华星公司应当向杨沙埠村委承担支付违约金的责任，该种情形下的违约金系惩罚性违约金，不能以杨沙埠村委是否受到损失以及损失的多少为依据，故协议中约定的10万元违约金并不过高。 综上，华星公司未经杨沙埠村委同意，将承租土地上的建筑物出租给凯凯公司，因建筑物所占土地系杨沙埠村委出租给华星公司的土地，实质上将所承租的部分土地进行了转租，违反了《土地租赁协议》关于不得私自转租的约定，构成违约，华星公司应当承担支付10万元违约金的违约责任。但因该转租行为并没有损害杨沙埠村委的集体利益，没有妨害杨沙埠村委签订本合同的目的，华星公司的行为不构成根本违约，双方的《土地租赁协议》应继续履行。杨沙埠村委的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告临沭县华星农业生产资料有限公司于本判决生效后十日内支付原告临沭县办事处杨沙埠村村民委员会违约金10万元； 二、驳回原告临沭县办事处杨沙埠村村民委员会要求解除其与被告临沭县华星农业生产资料有限公司签订的《土地租赁协议》并恢复原状的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2400元减半收取1200元，由原告临沭县办事处杨沙埠村村民委员会负担50元、被告临沭县华星农业生产资料有限公司负担1150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王青松 二〇一九年三月二十九日 法官助理赵真真 书记员刘滨硕