河北省雄县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0638民初578号原告：梁海涛，男，汉族，1969年04月01日出生，住雄县。委托代理人：王建波，河北助友律师事务所律师。被告：苏小娟，女，汉族，1977年02月25日出生，住容城县。委托代理人：李双寅，河北惠通律师事务所律师。被告：马军良，男，汉族，1977年01月03日出生，住容城县。委托代理人：李双寅，河北惠通律师事务所律师。被告:夏鹏，男，汉族，1975年12月19日出生，住雄县，第三人：杨志敏，女，汉族，1981年08月21日出生，住容城县。委托代理人：李海涛，河北三兴律师事务所律师。原告梁海涛与被告苏小娟、马军良、夏鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年03月14日立案后，审理中杨志敏申请本院追加其为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院依法予以准许，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁海涛及其委托代理人王建波，被告马军良，被告苏小娟、马军良的委托代理人李双寅，被告夏鹏，第三人杨志敏的委托代理人李海涛均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告梁海涛诉称，2012年10月01日，被告夏鹏以被告苏小娟的名义购买了白沟天德一品小区1号楼3单元2401号房屋，实际产权人为夏鹏。2016年09月11日，原告与被告苏小娟、马军良（苏小娟丈夫）、夏鹏订立了房屋买卖协议书一份，被告将上述房屋出卖给原告，房屋转让价款135800元。此房屋的按揭贷款由原告偿还。双方约定协议签订后两日内被告交付房屋，但至今未予交付。为了维护原告的合法权益，特诉请法院判令1白沟天德一品小区1号楼3单元2401号房屋归原告所有，被告履行房屋买卖协议书，交付房屋；2、被告负担诉讼费用。被告苏小娟、马军良辩称，1、涉案的房屋从物权法上讲应属答辩人合法占有，夏鹏借名买卖房屋规避了限购及金融政策，根据《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第18条规定，该借名买卖应认定无效。2、被答辩人夏鹏对涉案房屋不享有物权，根据《物权法》第9条规定，答辩人是该房产法律上的物权人，夏鹏法律上的身份是债权人，而并非真实“物权人”，因此夏鹏称房产其享有所有权在法律上不能成立。3、被答辩人梁海涛、夏鹏和答辩人签订的房屋买卖合同实际上是以物抵债协议，并非房屋买卖协议，该协议没有办理产权变更手续，且该协议严重侵害了答辩人的合法权益，请求法庭确认无效或者予以撤销。4、被答辩人梁海涛主张房屋所有权及交付占有不能成立，涉案房屋并没有办理产权变更登记，因此其并不享有该房屋所有权，答辩人已于2017年9月份以事实行为撤销了该协议，并且办理了房屋交付手续和产权登记，自己偿还房贷，故答辩人不同意交付房屋。5、被答辩人梁海涛还贷存在逾期，且两年内并没有还清贷款，因此该房屋不符合交付条件。6、答辩人已将涉案房屋出卖给第三人杨志敏，且杨志敏支付了全部购房款并占有房屋，该房屋已经由杨志敏合法占有，杨志敏的合法权益应该得到法律保护，被答辩人要求交付涉案房屋不能成立。被告夏鹏辩称，我和被告苏小娟、马军良夫妇系朋友关系，2012年12月01日，我与苏小娟书面协商后用苏小娟的身份证买下了白沟天德一品小区1号楼3单元2401号房屋。2016年因我经商资金紧张，就将该房屋转让给了原告梁海涛，当时也签订了一份三方协议（我与原告梁海涛及苏小娟、马军良夫妇），因协议中约定2016年09月11日之后的房屋按揭贷款即由原告梁海涛按月支付，自此我就未再参与。第三人杨志敏述称，对苏小娟、马军良及代理人的答辩意见、质证意见并对其提供的所有证据无异议。本案原被告之间签订的房屋买卖合同存在无效情形，假如有效存在合同终止情形，因原告违约终止了买卖合同，退一步讲协议假设有效，现在的情形原协议属履行不能，标的物已经转让给第三人，被告不可能履行交付房屋的义务。第三人与苏小娟房屋买卖协议合法有效并已实际履行，包括实际交付首付款、房主交付房屋已经履行完毕，只剩第三人按期交付房贷，这些行为都是按双方协议履行的，所以原被告的协议不能履行，应驳回原告诉讼请求。马军良、苏小娟与夏鹏之间的协议是违反法律规定的，是无效的。经审理查明，2012年10月01日，被告夏鹏与被告苏小娟签订协议及证明各一份，双方约定：被告夏鹏以被告苏小娟的名义购买白沟天德一品小区1号楼3单元2401号房屋，首付款及银行按揭贷款均由夏鹏以苏小娟的名义按时支付，苏小娟取得房产证后有义务配合夏鹏办理过户手续，该房屋产权与苏小娟无关，所有权人为夏鹏。2016年09月11日，原告梁海涛与被告苏小娟、马军良（苏小娟丈夫）、夏鹏订立了房屋买卖协议书一份，协议载明：夏鹏（乙方）以苏小娟（乙方）名义按揭购买的白沟天德一品小区一号楼三单元2401室房屋转让出卖给梁海涛（甲方），房屋转让价款135800元，自此该房屋的按揭贷款由甲方负责偿还；乙方于该协议签字生效后两日内将房屋及相关手续、钥匙交付甲方；乙方应积极协助原告办理房屋更名及登记过户手续，接到甲方通知后10日内向房屋主管部门提供必要手续，房屋办证及过户的所有税费由乙方承担；双方保证有权签署并有能力履行本合同，乙方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，如发生纠纷所造成的损失由乙方承担；甲方应按时足额交纳银行贷款，不得逾期还款，若甲方逾期违约或两年内不能还清银行按揭贷款，此房屋仍归乙方所有；本协议双方不得违约，如违约应向对方承担本协议总金额一倍的违约金。协议签订当日原告梁海涛即向被告夏鹏支付房价款135800元，并自2016年09月始以苏小娟的名义向银行按时支付该房屋的按揭贷款，至2017年11月因被告苏小娟在银行办理挂失而终止。另查明，2017年10月08日，被告马军良、苏小娟通过保定福轩房产经纪有限公司将讼争房屋再次出售给第三人杨志敏，房屋总价款932190元，杨志敏于2017年10月11日支付房屋首付款619319元，尾款303571元由杨志敏以按揭形式继续还贷（每月按揭贷款由杨志敏通过微信转账给苏小娟夫妇代为还款）。双方签订合同后，讼争房屋的契税、预告登记费、抵押登记费、产权抵押费、确权费、物业费、取暖费、测绘费、面积差价费、装修押金、公共维修基金等杨志敏已实际支付。杨志敏已取得讼争房屋钥匙，该讼争房屋尚未装修、入住，亦未取得初始房权证书及办理变更登记。被告夏鹏对被告马军良、苏小娟将讼争房屋再次出售给第三人杨志敏的事实表示不知情。上述事实，有夏鹏与苏小娟签订协议书、证明，梁海涛与苏小娟、马军良、夏鹏签订的房屋买卖协议书及夏鹏出具的房价款收条，中国银行长城借记卡对账簿两份，中国银行交易凭条一份（商户名称：白沟卓佳物业服务有限公司），苏小娟夫妇与杨志敏签订的买卖协议书，马军良出具的配偶同意出售证明书，苏小娟出具的房款收条及打款记录，河北天德房地产开发有限公司收款收据三份，白沟卓佳物业服务有限公司收款收据六份，保定市物业专项维修资金交款凭证、保定白沟吉忠热力有限责任公司收据一份，杨志敏与苏小娟夫妇微信聊天记录十五页及庭审笔录证实。本院认为，被告夏鹏作为实际权利人以苏小娟的名义初始购得讼争房屋，对此借名买房的事实原被告均予认可，且有夏鹏与苏小娟签订的协议书予以证实，本院予以认定。原告梁海涛与苏小娟、马军良、夏鹏签订的《房屋买卖协议书》，被告苏小娟、马军良、夏鹏均无异议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院应予认定。关于被告马军良、苏小娟后通过中介又与第三人杨志敏签订的《买卖协议书》之合同效力问题，根据《中华人民共和国物权法》第15条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《中华人民共和国合同法》第52条关于合同无效的法定情形之规定，本案中无证据证明被告苏小娟、马军良与第三人杨志敏间存在恶意串通，被告苏小娟、马军良与第三人杨志敏签订的《买卖协议书》亦符合合同成立的形式要件，且已实际履行部分合同内容，故被告苏小娟、马军良与第三人杨志敏签订的《买卖协议书》应认定成立并有效。综上，本案所涉两份《房屋买卖协议书》均属有效合同。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。该项规定明确了不动产物权登记生效的原则，因此，在买卖合同履行过程中，双方尚未完成标的物的转移登记的，双方之间存在的是债的法律关系。关于两份合同履行情况，原告与第三人均按照合同约定分别向被告夏鹏和被告苏小娟支付了相应的房价款，并按期向银行支付房贷；原告与第三人均未办理房屋所有权转移登记；第三人杨志敏在签订合同后虽取得了讼争房屋钥匙，但未进行装修及入住使用，未办理产权过户登记，故不构成法律规定的“善意取得”。原告梁海涛与被告夏鹏、苏小娟、马军良签订的房屋买卖合同在先，而第三人杨志敏与被告苏小娟、马军良签订的房屋买卖合同在后，加之被告苏小娟、马军良明知讼争房屋已出售给原告梁海涛，自己对讼争房屋并无实际处分权的情况下，仍为获利而将讼争房屋再次出售给第三人，其行为有违公序良俗。综上，本院认为原被告继续履行合同为宜，第三人杨志敏应将讼争房屋钥匙交付原告；被告苏小娟、马军良与第三人杨志敏签订的《买卖协议书》因合同目的不能实现应予解除，第三人主张确认其为讼争房屋所有人的诉讼请求因缺乏理据应予驳回。合同解除后第三人杨志敏的相关权利可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告梁海涛与被告苏小娟、夏鹏、马军良之间的房屋买卖合同有效，原被告继续履行该买卖合同；二、被告苏小娟、夏鹏、马军良及第三人杨志敏于本判决生效后十日内将讼争房屋交付给原告梁海涛，待条件具备时被告苏小娟、马军良、夏鹏协助梁海涛办理房屋产权登记及所有权转移登记手续；三、驳回第三人杨志敏的诉讼请求。案件受理费3096元，由被告苏小娟、马军良负担3016元,第三人杨志敏负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北雄安新区中级人民法院。审判长  刘子勋审判员  张雨兰审判员  刘山林二〇一九年三月六日书记员  赵旭颖