黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0104民初390号原告：孙晓艳，女，1972年10月10日出生汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：申凤娇，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘悦，黑龙江大地律师事务所律师。被告：黑龙江维峰房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区南马路51号。法定代表人：潘希斌，董事长。委托诉讼代理人：曲日欣，女，1989年11月27日出生汉族，该公司法律事务部经济师，住哈尔滨市南岗区。原告孙晓艳诉被告黑龙江维峰房地产综合开发有限公司（以下简称维峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙晓艳的委托诉讼代理人申凤娇，被告维峰产公司的委托诉讼代理人曲日欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙晓艳向本院提出诉讼请求：1.判令维峰公司为孙晓艳办理房屋产权登记；2.判令维峰公司给付孙晓艳自2012年3月10日至2018年11月16日逾期办理房屋过户登记的违约金337296元，以及自2018年11月17日至实际给付之日止的违约金（按照银行同期贷款利率4.9%计算）；3.案件受理费由维峰公司承担。事实和理由：孙晓艳与维峰公司系房屋买卖合同关系，双方签署了商品房买卖合同，合同约定孙晓艳购买维峰开发的位于道外区景阳街、南马路、南和街第1栋9单元10层1××2号房屋，房屋建筑面积133.65平方米，房屋总价款为1028874元，孙晓艳于2011年2月25日交全部购房款，孙晓艳已经按照合同的约定交付了房屋的价款并履行了相应的义务，维峰公司于2011年3月10日向孙晓艳出具进户证，故维峰公司应于2012年3月10日前为孙晓艳办理房屋权证，但维峰公司没有按照合同的约定及时为孙晓艳办理房屋权属登记，严重损害了原告的合法权益。根据双方签订合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综上，孙晓艳诉至法院。维峰公司辩称，按照民法通则规定，孙晓艳的违约金请求因未及时向人民法院起诉，已过诉讼时效。从实体上，双方签订的商品房买卖合同第三项对房屋面积进行了约定，确未对房屋面积误差方式进行约定，依据哈尔滨诚信房产测绘有限公司2015年9月15日出具的房屋面积测算报告，误差面积超过百分之三，房屋实测面积大于合同约定面积。预测面积与实测面积不一致，是因为对公摊面积方式产生变化，非维峰公司过错，该合同存在重大误解，继续履行原合同显示公平。依据房地产销售管理办法第十九条、最高人民法院关于审理房屋买卖合同若干案件适用法律的解释第十四条的规定，孙晓艳应向维峰公司补缴购房款后，维峰公司将房屋买卖发票提供给孙晓艳，由孙晓艳自行办理。由于孙晓艳未先履行补齐房款义务，至今未能办理房证的原因在孙晓艳。并且依据合同第十五条，双方排除了违约金适用规定，双方应协商解决。综上，应驳回孙晓艳的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.孙晓艳举示的证据一与维峰公司举示的证据一相同，系双方签订的房屋买卖合同，与本案有关，本院均予以采信；2.孙晓艳举示的证据二缴费发票，能证明其按照合同约定缴纳购房款1028874元；3.孙晓艳举示的证据三系小区其他业主到维峰公司要求办理房产证的录音录像，不能证明本人向维峰公司主张了违约金赔偿，本院不予采信；4.孙晓艳举示的证据四法律文书，因我国非判例法系国家，且该文书系其他案件判决书，与本案无关，故本院不予采信；5.维峰公司举示的证据二、证据三，欲证明房屋实测面积与合同面积存在差异，因本案合同明确约定按套计价，未约定多退少补，故该两份证据与本案无关，本院不予以采信；6.维峰公司举示的证据四系其对案外人多退少补手续，与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月25日，孙晓艳与维峰公司签订商品房买卖合同，购买位于道外区景阳街、南马路、南和街第1栋9单元10层1××2号房屋。合同约定：“第三条、买受人所购商品房的基本情况：建筑面积133.65平方米，其中套内建筑面积109.34平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积24.31平方米……第四条、计价方式与价款：按套计算，该商品房总价款为1028874元……第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第1种方式进行处理：1.双方自行约定按套计价……第八条、交付期限：出卖人应当在2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.商品房经验收合格……第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案……”2011年3月10日，孙晓艳交齐全部购房款1028874元；2011年3月10日，孙晓艳进户案涉房屋。2016年8月29日，维峰公司取得案涉楼盘商品房销售许可证。庭审中，维峰公司自认其系在2017年5月5日具备办理案涉房屋权属证书条件，并于2017年5月7日通知孙晓艳办理房屋权属证书，但因孙晓艳未补齐房屋差价，未为孙晓艳出具办理案涉房屋权属证书所需发票。本院认为，孙晓艳与维峰公司签订了商品房买卖合同，双方系房屋买卖关系。孙晓艳按照合同约定支付了全部购房款，其已履行完毕作为买受人支付价款的义务。虽然案涉房屋实测面积与约定面积存在差异，但根据合同约定，孙晓艳按套购买房屋，在产权登记面积与合同约定面积发生差异时适用按套计价方式处理，故维峰公司无权要求孙晓艳补缴房屋差价，且不能以此为由拒绝协助孙晓艳办理房屋权属证书，维峰公司应当立即协助孙晓艳办理案涉房屋权属证书。因维峰公司未及时履行案涉房屋在房产登记机关备案手续并拒绝向孙晓艳出具商品房统一发票，孙晓艳至今未能办理案涉房屋权属证书，故维峰公司应当承担迟延办证违约责任。按照双方合同约定，维峰公司应在案涉房屋交付365日内即2012年3月10日前履行完毕协助办证义务，故迟延办证违约行为起算点应从2012年3月10日起计算，该日亦应当确认为孙晓艳知道或应当知道其权利被侵害之日，违约金诉讼时效自此起算。孙晓艳于2018年11月20日向本院起诉主张权利，按照3年诉讼时效期间计算，其在2015年11月20日之前的违约金诉请已超过诉讼时效，故该部分诉请本院不予支持。维峰公司应自2015年11月20日起向孙晓艳承担支付违约金的义务，因合同未约定迟延办证违约金标准，违约金可按照孙晓艳已付购房款总额，采纳孙晓艳在庭审中的主张，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。因本案违约金系逐年产生，未形成固定的违约期限，故违约金应按照一年期贷款利率标准年4.35%计算，而非孙晓艳主张的五年以上贷款利率标准年4.9%计算，经计算，维峰公司向孙晓艳支付违约金标准为每日122.62元（1028874元×每年4.35%÷365日）。综上，维峰公司应支付孙晓艳自2015年11月20日至2018年11月16日的违约金133900.20元（122.62元/日×1092日），及自2018年11月17日起至完成协助孙晓艳办理案涉房屋权属证书义务之日止的违约金，违约金按每日122.62元计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、待本判决发生法律效力之日起，黑龙江维峰房地产综合开发有限公司立即协助孙晓艳办理位于道外区景阳街、南马路、南和街第1栋9单元10层1××2号房屋权属证书；二、待本判决发生法律效力之日起，黑龙江维峰房地产综合开发有限公司立即赔偿孙晓艳2015年11月20日至2018年11月16日期间违约金133900.20元；三、待本判决发生法律效力之日起，黑龙江维峰房地产综合开发有限公司立即赔偿孙晓艳自2018年11月17日起至为孙晓艳办理商品房统一发票等手续之日止的违约金，违约金按每日122.62元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、迟延履行金。案件受理费6359元（孙晓艳已预交），由黑龙江维峰房地产综合开发有限公司负担2978元，由孙晓艳负担3381元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  陈 冲审 判 员  袁 红人民陪审员  沈显文二〇一九年三月二十五日法官助理鲍建宇书记员姜月明