广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初29号原告：李勇志，男，1977年10月10日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。委托诉讼代理人：胡娥，女，1981年12月29日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区，系原告李勇志的妻子。被告：阳江市京源实业发展有限公司，住所地：广东省阳江市区东风三路255号新乐苑小区E-12A房。法定代表人：陈建宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。原告李勇志与被告阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李勇志的委托诉讼代理人胡娥，被告京源公司的委托诉讼代理人陈文儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李勇志向本院提出诉讼请求：一、判令被告阳江市京源实业发展有限公司支付违约金4924.5元给原告李勇志；二、判令被告阳江市京源实业发展有限公司退还办证费30000元给原告李勇志；三、判令被告阳江市京源实业发展有限公司协助原告李勇志开立住宅专项维修资金专户；四、判令被告阳江市京源实业发展有限公司将办理不动产权证缴交的有关税费发票等凭据原件交还给原告李勇志；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月7日，原告以价款492450元向被告购买被告开发预售的位于阳东区××号××幢××单元××层××房，双方签订了《商品房买卖合同》。其中合同主要约定：“一、原告购买由被告开发预售位于阳东县××镇××路××号××幢××单元××层××房，约定建筑面积128.79平方米，商品房总价款为人民币492450元；二、上述商品房被告定于2014年12月30日交付原告使用；三、被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告不退房，被告按己付房价款的1%向原告支付违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付购房款492450元，被告还收取了原告办理房产证的办证费36680元。原告于2017年12月13日取得不动产权证，证号为粤（2017)阳江市（阳东）不动产权第××号。被告在为原告办理不动产权证时实缴有关税费等费用6680元，不动产权证办好后被告没有将缴交有关税费发票等凭据交还原告，也没有为原告开立住宅专项维修资金专户。原告认为，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被告未按约定在房屋交付原告使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案,原告取得不动产权证的时间为2017年12月13日，已超过房屋付使用180日，被告构成违约，被告应按全部房款492450元的1%向原告支付违约金4924.5元。被告在为原告办理房产权属登记时实缴税费等费用6680元，扣除实缴的6680元，余款30000元应退还给原告，此外，被告还应将缴交有关税费发票等凭据原件交还给原告，并有关协助原告李勇志开立住宅专项维修资金专户。为维护原告的合法权益，特向人民法院提出起诉，望判如所请。被告京源公司辩称：一、原告要求被告支付逾期办证违约金，该请求已经超过了两年的诉讼时效。根据合同约定，被告在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告于2015年2月27日将涉案商品房交付给原告，被告应在2015年2月27日起180日内提供资料报产权登记机关备案，原告未能在该180天之后领取房产证或者收到办证通知，应当知道其权利受到损害，故原告请求逾期违约金的诉讼时效应从2015年2月28日起180天内开始计算，即应从2015年8月26日开始计算诉讼时效。原告没有提供证据证明其在本案起诉前主张过逾期办证责任，因此根据民法通则第一百三十七条，原告请求被告支付逾期办证违约金已超过两年的诉讼时效，因此对该项请求，法院应不予支持。二、被告为原告办理涉案商品房的办证费共有7706.75元，该办证费未包括原告应为该商品房缴存的首期维修资金9595元，原告支付给被告的办证费36680元是包括该费用9595元在内的，应在扣减该笔款项之后才可退还相应的办证费给原告。最后，被告已经为原告开立住宅专项维修资金专户（账号：50×××47），因该专户还在银行处保管，因此被告暂无法提供相关证据。经审理查明，2013年11月7日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，该合同主要约定：一、买受人向出卖人购买位于阳江市阳东区××单元××房，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为东预许字[2013]第××号，商品房合同约定的建筑面积共128.79平方米，套内建筑面积106.44平方米。二、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，单价为每平方米4626.55元，总金额为492450元。三、付款方式及期限：买受人签订合同时交付首期房款296450元，并在三个工作日内到银行办理按揭贷款以支付余下房款196000元。四、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原、被告在合同中还对面积差异处理、保修责任等其他权利义务作出了约定。合同签订后，原告按照约定付清了全部购房款492450元给被告，并于2013年10月15日支付了办证费36680元给被告。被告收取原告的上述办证费用后于2014年5月27日代原告支付了房屋所有权登记费80元、复制费40元，于2014年6月25日代原告支付了房屋所有权登记费80元、复制费40元，于2017年10月11日支付了契税7386.75元，于2018年1月18日支付了不动产登记费80元，于2018年10月24日为原告购买的涉案房屋在广东阳东农村商业银行股份有限公司开设了住宅专项维修资金对账薄（账号：50×××47），并于2019年2月22日存入住宅专项维修资金9595元。原、被告双方对被告代原告支付的上述费用予以确认。被告代原告支付上述费用的相关票据[包括房屋所有权登记费票据（编号为C124516436财政）、复制费发票（发票号码：09835057）、房屋所有权登记费票据（编号为C124518898财政）、复制费发票（发票号码：01516751）、契税税收缴款书（编号为（141）粤地现15145941）、不动产登记费票据（编号为C158178158财政）、住宅专项维修资金专用收据（业主使用）（编号为BF01641974财政）]及开设的住宅专项维修资金对账薄的原件仍在被告处保管。诉讼中，原告还请求被告将涉案房屋在阳东农村商业银行股份有限公司开设的住宅专项维修资金对账薄及专项维修资金收据的原件返还给原告，被告对此表示同意。另查明，原告购买涉案房屋后委托张少媛代其办理涉案房屋的收楼手续，上述房屋已于2015年2月27日交付给原告使用，并于2017年12月13日取得不动产权证[证号：粤（2017）阳江市（阳东）不动产权第××号]。以上事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、发票、收款收据、不动产权证，被告提供的房屋验收交楼表、委托书、收款收据、发票、住宅专项维修资金对账薄、维修基金收据以及本案庭审笔录等在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告公司于2013年11月7日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同全面履行各自的义务。关于原告请求的违约金是否超过诉讼时效的问题。本案中，原告诉请被告支付违约金系基于合同关系产生的债权请求权，应适用法律关于诉讼时效的规定。涉案房屋已于2015年2月27日交付给原告使用，根据商品房买卖合同的约定被告应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若原告认为是因被告的责任导致其未在合同约定的期限内取得房地产权属证书，则其从房屋交付之日起180日届满后已知道自己的权利是否受侵犯，且原告未举证证实存在诉讼时效中断或中止的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，原告请求被告支付违约金的诉讼时效期间应为2015年8月26日至2017年8月25日。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，即原告请求被告支付违约金的诉讼时效在民法总则施行前已经届满，故该项请求仍应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效，被告主张原告的该项请求已超过诉讼时效，理据充分，本院应予支持。综上，原告请求被告支付违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。关于被告应退还的办证费差额问题。被告在销售涉案商品房给原告时，向原告收取了办证费36680元，该费用属于代收的费用，被告代原告向相关部门缴纳费用后，应与原告进行对账结算，多还少补。本案中，被告代原告交纳了相关税费及住宅专项维修资金共17301.75元（80元+40元+80元+40元+7386.75元+80元+9595元），扣减上述费用后，被告应退还19378.25元（36680元-17301.75元）给原告。原告请求返还的费用超出本院计算的部分，理据不足，本院不予支持。关于原告请求被告返还相关凭证原件的问题。被告代原告交纳了相关税费及住宅专项维修资金，并代原告为涉案房屋在阳东农商行开设了住宅专项维修资金对账薄（账号：50×××74），其取得的缴款凭证及住宅专项维修资金对账薄原件理应返还给原告，原告请求被告返还相关原件，依法有据，本院予以支持。原告请求被告协助其开立住宅专项维修资金专户，鉴于被告已为原告开设了住宅专项维修资金账户，该项义务已履行完毕，故对原告的该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十八条和《中华人民共和国民诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告阳江市京源实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内日退还19378.25元给原告李勇志；二、被告阳江市京源实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将其代原告李勇志在广东阳东农村商业银行股份有限公司开设的住宅专项维修资金对账薄（账号：50×××47）及其代原告李勇志交纳相关税费及住宅专项维修资金时取得的凭证[包括房屋所有权登记费票据（编号为C124516436财政）、复制费发票（发票号码：09835057）、房屋所有权登记费票据（编号为C124518898财政）、复制费发票（发票号码：01516751）、契税税收缴款书（编号为（141）粤地现15145941）、不动产登记费票据（编号为C158178158财政）、住宅专项维修资金专用收据（业主使用）（编号为BF01641974财政）]的原件返给原告李勇志；三、驳回原告李勇志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费674元，减半收取337元，原告李勇志负担150元，被告阳江市京源实业发展有限公司负担187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  柳华想二〇一九年三月二十六日书记员  吴春慧附件：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。