江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终9733号上诉人（原审原告）：庄志红，女，1974年11月23日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：张振华，江苏晟则律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋建章，江苏晟则律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏州生隆昌商业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号D1043号。法定代表人：刘国有，总经理。委托诉讼代理人：王玉莲，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：于巧杭，江苏百年东吴律师事务所律师。上诉人庄志红与上诉人苏州生隆昌商业管理有限公司（以下简称生隆昌公司）财产损害赔偿纠纷一案，上诉人庄志红、上诉人生隆昌公司均不服苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人庄志红上诉请求：撤销原判，支持庄志红原审的全部诉讼请求。一审、二审案件受理费及评估费由生隆昌公司负担。事实和理由：1、原审判决驳回庄志红要求生隆昌公司返还房屋的诉请，不合法也不合理。生隆昌公司在未取得庄志红授权甚至未取得大部分业主授权的情况下即对商场进行运营管理并从中获利，对未授权的业主而言就是侵犯物权。庄志红作为所有权人有权请求排除妨碍，恢复原状和收回房屋。2、原审法院以1028、1029商铺周围的1027商铺的月租金29元每平方米作为赔偿损失的租金标准，该标准远低于市场价和商铺实际价值，并不合理，严重损害了业主的利益。上诉人生隆昌公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。一审、二审案件受理费由庄志红负担。事实和理由：生隆昌公司未侵犯庄志红1028商铺的物权，原审法院对1028商铺有无被出租以及被谁出租认定错误，对耀兴盛公司承租该商铺的合同及占用商铺办公的视频等证据视而不见，未调查庄志红是否收到耀兴盛公司支付的现金或者非现金形式的租金。原审法院对生隆昌公司在观前市场的地位认定错误。2016年9月之前，观前市场绝大部分承租户的租金收益均被苏州金乌商业运营管理有限公司收取，原审法院作出的生效判决也已认定。2016年9月之前苏州金乌商业运营管理有限公司应向业主支付租金。而2016年8月20日以后汇聪公司在管理商场、收取租金，并代收水电费，不存在生隆昌公司在该期间占用管理和控制商场的事实。生隆昌公司接受业主委托的比例为26.6%，不存在占用、控制整个商场的情况。对于自行出租的业主，生隆昌公司仅是代收水电费，商场的维护也是由生隆昌公司与承租业主商铺的商户共同维护。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当。生隆昌公司从未独占整个商场及妨碍庄志红行使所有权，不应承担赔偿责任。庄志红向原审法院起诉请求：1、判令生隆昌公司赔偿庄志红损失124800元（自2016年1月1日至2018年2月28日的租金损失）；2、生隆昌公司承担本案评估费4326元。案件审理中，庄志红增加诉讼请求要求生隆昌公司将其占用的苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号1028室房屋返还给庄志红。原审法院认定事实：苏州市姑苏区乔司空巷号平安坊18-38号1028室非居住房屋，建筑面积49.48平方米，系开放式无间隔商铺，庄志红于2004年6月20日取得该房屋所有权。庄志红曾就其商铺与苏州金乌商业运营管理有限公司（以下简称金乌公司）签订租赁合同，由金乌公司在乔司空巷号平安坊18-38号经营观前市场，后金乌公司拖欠业主租金、下落不明。2015年12月10日，生隆昌公司成立。2016年1月，生隆昌公司陆续与苏州市姑苏区乔司空巷3号平安坊号市场的部分业主签约并进场，由生隆昌公司负责运营管理并承担运营成本，但庄志红并未与生隆昌公司签订委托管理合同。2016年4月29日，苏州新鸿缘商业管理有限公司（以下简称新鸿缘公司）成立，观前市场部分业主与新鸿缘公司签订了委托管理合同。2016年6月26日，生隆昌公司与新鸿缘公司签订协议，约定双方以所委托的业主产证面积总和确定所管理的商场面积，因观前市场整体运营成本系生隆昌公司在承担，新鸿缘公司应按其管理的商场面积占整个商场建筑面积的比例承担每月运营费用，或者双方协商确认以单位面积计算运营成本方式，或按每个铺位原始购入价占整个商场原始出售总价的比例分摊商场运营成本，双方都未签约委托管理的商铺双方均有权利去协调签订委托管理协议。2016年7月12日，苏州汇聪商业管理有限公司（以下简称汇聪公司）成立。2016年7月21日，生隆昌公司（甲方、出租方）与汇聪公司（乙方、承租方）就乔司空巷号平安坊号商场部分商铺出租事宜签订租赁合同，约定甲方向乙方出租的商铺，系甲方受业主委托，取得招商权，有权利代业主进行租赁和签订租赁合同的商铺，自2016年8月20日起，甲方将商铺及商铺附属设施设备移交给乙方经营管理，并将与业主签订的管理合同中所有有关商铺的权利和义务过渡给乙方；乙方行使商场经营权，代业主与商户签订租赁合同，出租商铺的租金由乙方代业主收取，按照乙方向商户所收取租金的60%计算，乙方每月5号以前将商铺租金打入甲方指定账户，商户租金的40%由乙方取得，用于商场的运营和维护；甲方经营商场期间签署的与商场运营维护有关的合同，或应履行的义务，乙方予以承认和履行。关于涉案商铺，庄志红（出租方、甲方）曾于2016年10月29日与苏州耀兴盛商业管理公司（以下简称耀兴盛公司）（承租方、乙方）签订商铺租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的物业坐落在（裙楼）商场部分第一层1028、1029,出租面积99.78平方，合同租赁期限为2016年10月29日至2021年10月28日止，年租金为甲方购置房原始价的10%计120283.8元，支付方式为先付后租；租金逾期30天不能支付，合同自动终止。审理中，庄志红表示其铺位一直被生隆昌公司侵占，耀兴盛公司未占用也无法收回商铺，故未支付过租金、合同并未实际履行，且按照双方各协议约定，该合同已经自动终止。原审另查明：2016年期间，陈森琪（观前市场业主之一）就其所有的观前市场三个商铺的权利问题向原审法院提起诉讼，分别为：（2016）苏0508民初6145号返还原物纠纷、（2016）苏0508民初6147号返还原物纠纷、（2016）苏0508民初103号财产损害赔偿纠纷。（2016）苏0508民初6145号案件中，陈森琪要求生隆昌公司返还观前市场号商铺并赔偿损失，生隆昌公司主要的抗辩事由为：号商铺位置无法确定，生隆昌公司并未占用该商铺，不存在返还商铺及赔偿损失，原审法院作出民事判决书，判令生隆昌公司赔偿陈森琪损失27263元（2016年1月1日至2017年7月31日期间的租金损失），驳回陈森琪要求返还商铺的诉讼请求，1027号商铺的月租金单价按照每平方米29元计算。（2016）苏0508民初6147号案件中，陈森琪要求生隆昌公司返还观前市场1034号商铺并赔偿损失，原审法院作出民事判决书，判令生隆昌公司赔偿陈森琪损失26420元（2016年1月1日至2017年7月31日期间的租金损失），驳回陈森琪要求返还商铺的诉讼请求。生隆昌公司未对该两案判决上诉，陈森琪不服该两案判决提起上诉后未缴纳上诉费，苏州市中级人民法院作出民事裁定书，按陈森琪撤回上诉处理，该两案民事判决书已发生法律效力。（2016）苏0508民初103号案件中，陈森琪、孙建萍要求生隆昌公司赔偿观前市场1048C商铺的租金损失，生隆昌公司主要的抗辩事由为：1048C商铺经测绘与商场的过道完全重合，生隆昌公司并未占有铺位，不存在返还之说，陈森琪、孙建萍比照金乌公司签订的租赁合同约定的租金标准主张租金损失没有法律依据。原审法院作出民事判决书，判令生隆昌公司赔偿陈森琪、孙建萍损失12074.4元（2016年1月1日至12月31日期间的租金损失）。陈森琪对该案提起上诉，该案二审时双方当事人达成调解协议，约定陈森琪授权生隆昌公司自2018年1月1日起对外招商，对于2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金标准按照一审判决的标准计算。苏州市中级人民法院于2018年1月25日作出（2017）苏05民终10679号民事调解书予以确认。上述三案件中，陈森琪就涉案三商铺1027、1034、1048C与耀兴盛公司签订了商铺租赁合同，其内容与本案中庄志红与耀兴盛公司签订的合同基本一致。原审审理中，生隆昌公司陈述：2016年1月份生隆昌公司进驻观前市场，彼时该市场已经被之前的经营者进行了改造和分隔，每个业主商铺的位置只能够大概确定在哪一区域，但无法确定具体系哪一间。期间生隆昌公司陆续取得了大部分业主的授权，业主的授权范围和时间均不一致，至2018年5月24日，共有202个业主授权给生隆昌公司管理，其中负一楼共有77个铺位授权生隆昌公司对外招商，二楼共有53个铺位授权生隆昌公司管理，三楼的铺位是由业主、承租人、生隆昌公司签的三方协议，生隆昌公司是物业管理，不收取租金。本案庄志红所涉商铺在一楼，一楼共有40个铺位授权生隆昌公司管理，只有健生源药店所在的铺位是业主自行出租的。汇聪公司是由部分与其签订委托管理合同的业主设立的公司。2016年7月21日，生隆昌公司与汇聪公司签订租赁合同，将相应权利转让给汇聪公司。2018年1月25日，生隆昌公司与陈森琪商铺达成调解协议，后因汇聪公司股东不愿意继续管理公司，汇聪公司渐渐退出商场的管理。汇聪公司对外出租的商铺，由汇聪公司向承租户收取租金后，将应当付给业主的租金转至生隆昌公司，再由生隆昌公司转付给业主。生隆昌公司提供的银行交易记录显示其自2016年9月至2017年11月均收到汇聪公司支付的金额不等的款项，生隆昌公司也在同一时期向业主支付租金。庄志红认为，观前市场一直由生隆昌公司经营管理，即使生隆昌公司与汇聪公司的租赁合同是真实的，相应的法律责任应由生隆昌公司承担，汇聪公司转给生隆昌公司的钱款性质无法明确，即使是租金也无法确定是哪些业主的租金。生隆昌公司提交了光盘（包含2016年12月1日及2017年5月14日的视频）、情况说明及照片以证明耀兴盛公司曾依据与庄志红签订的租赁合同利用涉案商铺、在涉案商铺内办公。该视频内容为有人在观前文化市场因商铺管理问题发生冲突，生隆昌公司陈述其中一方为耀兴盛的工作人员，耀兴盛的工作人员打了汇聪公司的工作人员。对此，庄志红表示真实性不予认可，即使是真实的也不能证明耀兴盛公司在涉案商铺中办公，其所有的1028室、1029室两个铺位对应的一个铺位在2016年上半年曾由生隆昌公司对外出租，但具体是哪个铺位不清楚，2016年下半年后均是空置的。关于庄志红1028号商铺可能获得的租金问题。庄志红提交其委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的房地产租赁估价咨询报告以证明其商铺的租金损失为124800元（2016年1月1日至2018年2月28日期间），生隆昌公司表示评估报告系单方委托，评估方法与现状不符，对结论不认可。在前述陈森琪起诉生隆昌公司的三个案子中，生隆昌公司均提交了截至2017年6月30日统计的商户授权情况表及刘妍1032号商铺的委托招商管理合同。合同中关于租金的计算方法，约定为：业主有权分配取得商铺所在楼层产生的租金收益，按照商铺所在楼层产生的租金收益总和*0.6*分配比例1.65%，分配比例根据商铺原始成交价格/商铺所在楼层原始成交总价。刘妍1032室商铺61.47平方米，租期自2016年2月1日起至2019年1月31日止，2016年9月至2017年11月每月租金收益分别为1314.31元、1270.81元、1554.48元、1577.88元、1627.64元、1426.12元、1203.58元、1975.35元、1321.82元、1435.52元、1814.83元、1370.93元、1375.21元、1466.17元、1764.93元。根据房产分层分户平面图显示，该1032号商铺及陈森琪1027号商铺与庄志红涉案商铺距离较近。以上事实，由房屋所有权证、房产分层分户平面图、企业登记信息、协议、租赁合同、合同转让声明协议、委托管理协议、商铺租赁合同、商户授权情况表、委托招商管理合同、（2016）苏0508民初6145号民事判决书、（2016）苏0508民初6147号民事判决书、（2017）苏05民终9502号民事裁定书、（2017）苏05民终9503号民事裁定书、（2016）苏0508民初103号民事判决书、（2017）苏05民终10679号民事调解书、（2017）苏0508民初6419号民事判决书、中国银行国内支付业务收款回单、中国银行客户借记回单、租赁协议、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、光盘、照片、评估报告、评估费发票及当事人陈述等证据在案证实。原审法院认为，庄志红系苏州市乔司空巷27-33号平安坊18-38号1028室房屋所有权人，在涉案房屋物权受到侵害时，其有权主张保护物权所有人的权利。但是，庄志红对其购买的商铺所享有的专有权利与一般意义上的建筑物区分所有权所有所区别，表现在其商铺虽然在空间上具有一定面积，但缺乏房屋的空间隔断设施，不具有构造上的独立性；业主之间的空间权利无法严格区分，处于交织、变化的状态，商铺整体上具有不可分性，庄志红等业主购买商铺的目的在于投资收益，而并非直接占有使用商铺，故整体出租商铺更符合整体利益，而对于整体利益的判断，则应根据《物权法》第七十六条的规定来确定。关于生隆昌公司在观前市场的地位，综合本案的证据及当事人的陈述，原审法院认为：1、（2016）苏0508民初6145号、（2016）苏0508民初6147号、（2016）苏0508民初103号等案件中，生隆昌公司均陈述取得了大部分业主的授权，该事实亦经过（2016）苏0508民初6145号、（2016）苏0508民初6147号民事判决书的确认。2、生隆昌公司与汇聪公司签订的租赁合同将相应权利转让给汇聪公司，该合同属于双方的内部约定，对业主没有约束力，生隆昌公司亦陈述称这部分业主收取的商铺租金仍由其支付并提供了相应的支付凭证，可见生隆昌公司并未因签订了该租赁合同而退出观前市场的管理，其对业主事实上承担了支付租金的义务。本案所涉商铺不存在由汇聪公司对外出租或管理的情况，生隆昌公司要求追加汇聪公司为第三人的申请，原审法院不予准许。3、虽然生隆昌公司陈述新鸿缘公司、耀兴盛公司与其在管理商场问题上发生过矛盾，但其提供的光盘等证据不足以证明新鸿缘公司、耀兴盛公司占用、出租过商铺以获取收益或者新鸿缘公司、耀兴盛公司管理过商场。综合以上情况，原审法院认定生隆昌公司是整个商场的运营管理者。关于庄志红收回涉案商铺的诉请请求。原审法院认为，虽然生隆昌公司提交的证据并不能证明其目前运营管理商场符合全体业主的整体利益，但是，以庄志红为代表的业主个体，在对涉案商铺行使权利时，应当服从业主的共同利益，而不是简单地要求生隆昌公司腾空。业主之间对管理商铺发生争议的，应根据《物权法》第七十六条的规定进行决策并据此判断是否符合全体业主的整体利益，即根据多数业主的意思表示，在业主代表或者业委会获得合法的权利授权的情况下，根据不同的决策事项，经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意的方式来行使业主的权利。在此之前，鉴于整个商场目前也由生隆昌公司运营管理中，且根据现有商场格局，如重新恢复原状确定业主商铺的具体位置成本过高，并侵害其他业主的利益，故对于庄志红要求生隆昌公司腾空并交付涉案商铺的诉讼请求，原审法院不予支持。关于庄志红要求生隆昌公司赔偿损失的诉讼请求。原审法院认为，生隆昌公司在既未与庄志红签订委托招商管理合同，又未获得业主委员会授权的情况下，擅自使用涉案商铺所在区域，侵害了庄志红的财产权益，其应当向庄志红承担赔偿损失的责任。生隆昌公司未举证证明耀兴盛公司、汇聪公司占有、使用、出租过涉案商铺，生隆昌公司作为商场的运营管理者应承担赔偿责任。生隆昌公司取得租金收益是基于对整个商场进行运营、管理，其提供的其与刘妍等业主的委托招商管理合同，其向业主支付租金并非以商铺实际出租为前提条件，故涉案商铺处于空置状态或经改造为公用过道等情形，不影响生隆昌公司的赔偿责任。庄志红主张的损失主要系租金损失，其依据自行委托评估公司作出的评估报告作为损失的计算依据，证据不充分，原审法院不予采纳，相应的评估费用由其自行承担。参考（2016）苏0508民初6145号判决中生隆昌公司需按照月租金单价每平方米29元的标准赔偿邻近的1027室商铺的损失，对于庄志红主张的2016年1月1日至2018年2月28日期间的损失认定为37308元（29元/平方米/月×26个月×49.48平方米）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第七十六条之规定，判决：一、生隆昌公司于本判决生效之日起10日内向庄志红赔偿损失37308元。二、驳回庄志红的其他诉讼请求。案件受理费2882元，减半收取1441元，由庄志红负担1025元，生隆昌公司负担416元，生隆昌公司负担部分于本判决生效之日起10日内直接交付予庄志红。二审中，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，庄志红购买的苏州市乔司空巷27-33号平安坊18-38号1028室房屋位于苏州观前市场内，2016年1月，生隆昌公司进驻该市场，接受部分业主的委托进行经营管理，庄志红所有的1028室房屋位于生隆昌公司受托经营管理的一楼区域，双方虽未直接签订合同，但鉴于该商铺属于产权式商铺的建筑特征，无法独立使用，而应当服从全体业主的共同利益，因此，原审法院对庄志红要求收回房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。关于生隆昌公司是否占有控制庄志红的房屋，虽然庄志红与耀兴盛公司签订了房屋租赁合同，但庄志红主张合同未实际履行，未向耀兴公司交付商铺，而生隆昌公司也未提供充分证据证明耀兴盛公司实际租赁了庄志红的商铺并开展经营活动。根据现有证据，庄志红商铺所在的一楼区域除一家外，其余均由生隆昌公司受托经营管理，生隆昌公司作为该市场的运营管理者，应当向庄志红支付占有使用商铺的收益。因双方未签订委托经营管理合同，原审法院参照与庄志红商铺位置接近的商铺可取得的租金收入作为赔偿标准并无不当。综上所述，庄志红和生隆昌公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5764元，由上诉人庄志红、上诉人苏州生隆昌商业管理有限公司各自负担2882元。本判决为终审判决。审判长  陈芝颖审判员  张 蕾审判员  周剑鸣二〇一九年三月七日书记员  马晓娴