江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0612民初7371号 原告：南通市通州区皇都宝贝幼儿园，住所地南通市通州区杏园路68号。 法定代表人：潘龙群，董事长。 委托诉讼代理人：王丹，江苏清心律师事务所律师。 被告：南通叁和地产投资发展有限公司，住所地江苏省南通高新技术产业开发区银河路68号。 法定代表人：陆建冲，董事长。 委托诉讼代理人：季晓强，南通市通州区中城法律服务所法律工作者。 原告南通市通州区皇都宝贝幼儿园与被告南通叁和地产投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案，适用简易程序公开审理，后因案情复杂转为普通程序审理。原告委托诉讼代理人王丹、被告委托诉讼代理人季晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：确认被告于2018年6月26日向原告所发的《解除租赁合同通知书》无效，要求继续履行双方签订的两份租赁合同。事实和理由：原、被告就江海皇都幼儿园于2012年、2014年签订了两份租赁合同，合同已实际履行。2018年6月26日，被告以原告未付租金为由向原告发出解除合同通知书，原告收到通知后为表示诚意向被告汇款36万元。原告回函明确告知被告，截至2017年12月18日，原告实际缴纳的租金、减免的租金、押金转房租、省市优园奖励合计已有116万元，没有拖欠租金，被告无权单方解除合同。起诉前原告多次与被告沟通，被告的目的是要增加租金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告辩称，对双方签订的两份租赁合同无异议。在合同履行过程中，原告数次迟延不足额支付租金，违反了合同约定，被告主张解除合同的事由成立。原告所述已付租金116万元，与事实不符，押金和奖励不是预付的租金，非双方合意不可主张抵销。 经审理查明，2012年，原、被告签订一份幼儿园租赁合同。合同第一条约定：甲方（出租人南通叁和地产投资发展有限公司）将位于南通市通州区杏园路66号江海皇都幼儿园（约2800㎡）出租给乙方（承租人南通市通州区皇都宝贝幼儿园）使用。合同第二条约定：租金计收采取年基本租金计算方式，第一年租金12万元，其后逐年递增（2013.9.1-2014.8.31租金12万元，2014.9.1-2015.8.31租金14万元，2015.9.1-2016.8.31租金16万元，2016.9.1-2017.8.31租金18万元，2017.9.1-2018.8.31租金20万元。从2018年9月1日起，如乙方每月收取的幼儿保教费超过每人每月1600元，则租金在20万元/年的基础上根据超过每人每月1600元幼儿保教费的涨幅比例同等比例增长，如不超过则按20万元/年收取租金）；基本租金按年收取，乙方在每年的7月31日前到甲方指定的地点以现金、支票或汇票等方式缴交当年租金给甲方，在租约期限内任何一段不满一个年历年的期间，租金应基于当年实际天数按比例计算，逾期视为拖欠；租赁押金，乙方在签订本合同时应向甲方一次性交付租赁押金50万元，不计息，在乙方按甲方要求对该物业装修并经甲方验收合格后甲方返还乙方20万元，乙方在该物业经营幼儿园开园之日起4年内若取得南通市优质幼儿园资质则甲方返还乙方10万元，乙方在该物业经营幼儿园开园之日起7年内若取得江苏省优质幼儿园资质则甲方返还乙方10万元，押金里剩余的10万元作为乙方租赁该物业的租赁保证金，如乙方逾期取得南通市优质幼儿园资质则每逾期一年甲方扣除押金5万元，如乙方在7年内无法取得南通市优质幼儿园资质和江苏省优质幼儿园资质则甲方不退还押金并且有权终止合同；租赁押金不是乙方预付的租金，仅作为乙方履行本合同及相关管理规定的保证，由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前终止合同；本合同履行期间，若乙方违反合同规定，造成甲方损失的，甲方可以书面形式通知乙方将租赁押金抵扣赔偿金、违约金、滞纳金的部分或全额，乙方接到通知后5日内补足被甲方抵扣部分。合同第三条约定：租期20年，从2012年9月1日至2032年8月31日；乙方于2012年5月10日办理入场交付手续；乙方租用该物业仅限于经营直营幼儿园，品牌为南通乐源教育咨询。合同第八条约定：在合同有效期内，乙方拖欠租金或有关费用超过30日（无论是否甲方已经催告），甲方有权以书面通知方式解除本合同，乙方已缴纳的租赁保证金及有关费用不予退还，乙方应补齐有关欠缴的所有费用。合同中还对各方权利义务、装修、合同终止的处理、违约责任等事项作出明确约定。 2012年2月14日，原告向被告交纳押金50万元。2012年5月，被告将租赁物交付给原告使用。 2013年3月28日，原告向被告申请免除2012年9月1日至2013年8月31日期间的房租，理由是收学生78人，支出大于收入，亏损60万元左右，并承诺在2014年底前通过南通市优质幼儿园的验收。2013年6月6日，被告单位副总在申请书下方写有“建议在原有第一年10万元租金的基础上减免5万元”。2013年7月17日，被告方同意减免5万元。 2013年7月18日，原告向被告交租金5万元。2013年12月26日，原告向被告交租金12万元。 2014年，被告又将通州区杏园路66号江海皇都29号物业出租给原告，签订租赁合同，合同中除租赁物、租金标准、租金支付方式、租赁期限与2012年签订的合同不同外，其余约定相同。本合同中基本租金10万元/年，按年收取，乙方（即原告）在每年的1月1日前向甲方（即被告）缴当年的租金，租赁期限从2014年1月1日至2032年8月31日，从2014年9月1日起计收乙方的租金。被告在起租日前将该合同租赁物交付给原告使用。 2014年10月10日，原告向被告汇款24万元。2017年12月18日，原告向被告交租金40万元。2018年6月28日，原告向被告转账16万元和20万元。 2013年8月28日，南通市教育局发文，公布南通市通州区皇都宝贝幼儿园为第十二批南通市优质幼儿园。2014年11月24日，江苏省教育厅发文确认南通市通州区皇都宝贝幼儿园为省优质幼儿园。 2016年2月5日，被告向原告发出情况说明，内容为“按合同南通市通州区皇都宝贝幼儿园获得市优质园资质、省优质园资质，退还押金20万元，奖励10万元。将奖励冲抵2015.9.1至2016.8.31房租10万元，不开票，直接冲抵。退还的押金20万元冲抵2015.9.1至2016.8.31房租16万元”。原告法定代表人潘龙群在情况说明上签字认可。 2018年6月26日，被告向原告发出解除租赁合同通知书，内容为“截止2017年8月31日，你园欠付66号物业租金36万元、欠付29号物业租金20万元。经多次催要，你园于2017年12月18日汇付租金40万元，加之应退的保证金20万元和奖励10万元，结算后余14万元视为两处物业2017年度实际缴纳的租金，欠16万元未付。你园的上述迟延缴纳租金行为，严重违反了法律规定和合同约定，现本公司决定自2018年7月1日起解除与你园的租赁合同关系，敬请你园于本通知收悉之日起7日内前来本公司办理结算事宜，并缴清结欠的租金、水电费用，15日内腾空租赁用房交付我司”。 原告收到解除租赁合同通知书后于2018年8月3日回函给被告，称从2012年9月1日起至2017年12月18日止，应缴房租110万元，实际缴纳116万元，不拖欠租金；发解除通知书时2018年房租支付时间节点未到；双方在核账的情况下，发出解除租赁合同通知书，违反合同中“一方违反本合同及其补充条款的约定，且经对方提出后7日内，违约方未纠正的，守约一方有权书面提出解除合同”的约定，不应单方擅自解除合同；2018年7月31日缴款时，贵公司提供的账户缴不进了，又无新账户，因此造成拖欠租金的责任应由贵公司承担。 庭审中原告陈述，50万元押金，其中20万元转为原告的注册资本金，还有20万元抵算了租金，剩下的10万元作为租赁保证金还在被告处，被告对此不持异议。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告将位于南通市通州区的房屋等物出租给原告使用，由原告支付租金，双方先后签订了两份租赁合同，系当事人真实意思表示，两份租赁合同均成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告是否存在拖欠租金的问题：2012年租赁合同上约定每年的7月31日为交付租金节点，2014年租赁合同上约定每年的1月1日为交付租金节点。原告使用租赁物后，未按照合同约定的期限及时交付租金，存在违约。 合同中的违约责任条款约定，无论甲方是否已经催告，乙方拖欠租金或有关费用超过30日，甲方有权以书面通知方式解除合同。在原告存在多次违约的情况下，被告依据合同约定向原告发出书面解除合同通知书，于法不悖。现原告要求确认被告的解除合同通知书无效并要求继续履行合同，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告南通市通州区皇都宝贝幼儿园的诉讼请求。 案件受理费20200元，由原告南通市通州区皇都宝贝幼儿园负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费20200元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。 审 判 长  鲍红梅 人民陪审员  张 蕾 人民陪审员  张宏芳 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  钮 钰