安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1302民初9573号 原告（反诉被告）：宿州市太平洋商业管理有限公司，住所地安徽省宿州市淮海中路和汴河中路交叉口西北角中央广场。 法定代表人：徐海琴，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吉红艳，女，该公司主管会计。 委托诉讼代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张春宁，女，1976年3月11日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：谢玮，男，1982年9月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：王琛，安徽大泽律师事务所律师。 原告（反诉被告）宿州市太平洋商业管理有限公司（以下简称太平洋商管公司）与被告（反诉原告）张春宁租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案，2017年6月26日作出（2017）皖1302民初147号民事判决。张春宁不服该判决，提出上诉。安徽省宿州市中级人民法院于2017年10月11日作出（2017）皖13民终2152号民事裁定，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2017年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告太平洋商管公司的委托诉讼代理人吉红艳、黄太林，被告张春宁的委托诉讼代理人谢玮、王琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 太平洋商管公司向本院提出诉讼请求：1.张春宁立即支付房屋租金、水电费、物业管理费合计925786.80元。2.张春宁承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，太平洋商管公司变更诉讼请求为：1.张春宁将其在中央广场负一层A02区域的物品搬离；2.张春宁支付水电费、物业管理费、租金（暂计算至2018年5月31日，之后租金按月租金44167元继续计算至张春宁将物品全部搬离之日止），合计2091787.80元。事实和理由：太平洋商管公司原名宿州市中央广场商业管理有限公司，2015年4月24日变更宿州市太平洋商业管理有限公司。2014年5月6日，太平洋商管公司与张春宁签订《宿州市中央广场购物中心入驻意向合约》，约定太平洋商管公司将中央广场负一层A02区域租赁给张春宁经营。双方在该合约中对租赁面积、时间、价格等进行了约定（由于当时中央广场正在整改，拟在整改结束后重新签订正式合同，后一直未签订）。合约签订后，张春宁进场经营，前期支付了2014年9月1日至2014年11月30日的租金132500元、定金3万元、水电押金2000元、装修押金1万元，合计174500元。当张春宁经营至2015年9月16日，在未向太平洋商管公司进行任何说明的情况下关门停业。经询问张春宁，得知系太平洋商管公司的消防存在问题。张春宁一直称待消防问题解决后会继续经营并支付相关费用，但至今未继续经营。2016年3月13日，太平洋商管公司委托律师向张春宁发出律师函，要求解除双方之间的租赁合约，支付拖欠的房屋租金、水电费、物业管理费等费用。张春宁于2016年3月18日签收该律师函，但不予理会。张春宁应当支付水电费222053.80元，物业管理费26728元，自2014年12月1日至2016年3月18日租金689005元，合计937786.80元。其支付的定金不予返还，装修押金及水电押金12000元应予以扣除。扣除后张春宁尚需支付太平洋商管公司房屋租金、水电费、物业管理费925786.80元。 张春宁辩称，双方当事人经多次协商于2014年5月6日签订了《宿州市中央广场购物中心入驻意向合约》。张春宁前期依照合约的要求履行了季付租金132500元及其他应履行的义务，并按照中央广场的要求提供房屋功能布局及装饰装修图纸供中央广场审核通过。由于中央广场迟迟未提供大消防证，致使张春宁也无法办理消防证及消防部门的审核。拖至2014年9月2日，中央广场通知张春宁进场进行装饰装修。张春宁按照中央广场要求缴纳了施工安全保证金、监管费等费用，开始着手进场施工。施工期间，中央广场安排其副经理桑军监督施工，装饰装修的每一步均通过中央广场同意。2014年10月31日，张春宁经营的汉釜宫烤肉店正式试营业，但中央广场整个商场却在10月30日突然关门停止经营。致使其原承诺的提供商场东南西北四个出入口供顾客进入及提供手扶电梯、观光电梯供汉釜宫顾客使用等成为虚设。中央广场对张春宁的回复是让等等，商场很快就能开业。但至今中央广场整个商场都没能开业。张春宁只能使用西出口作为经营的唯一出入口，经营大受影响。但就是这唯一的出入口，宿州市在2015年9月认为汉釜宫西出口存在占用安全疏散通道、厨房设在楼梯下等消防安全违法行为，决定对张春宁进行处罚。张春宁经营场所已没有任何出入通道，从而无法继续经营下去，不得不关门闲置至今。在宿州市认定存在占用安全疏散通道、厨房设在楼梯下等消防安全违法行为的第一时间，太平洋商管公司在场并知道消防的检查结果，但太平洋商管公司对此问题无法解决，始终未给张春宁一个说法。 张春宁向本院提出反诉请求：太平洋商管公司赔偿张春宁经济损失340万元。事实与理由：因中央广场关门，致使张春宁经营场地的四个出入口只能使用一个西出入口。所谓的提供手扶电梯、观光电梯供汉釜宫顾客使用也无法实现。因商场关门，张春宁无法使用中央广场的中央空调，只能自己安装中央空调。西出口也因是消防通道不得占用，致使张春宁经营场地已无任何通道可以进出。太平洋商管公司在合约签订后，迟迟不提供整个商场的大消防证，致使张春宁也无法办理消防证及通过消防部门的审核。在这种情况下，太平洋商管公司通知张春宁加快进场施工，张春宁的装饰装修均按照太平洋商管公司要求进行，存在的消防违法问题均是太平洋商管公司造成。太平洋商管公司未按约定提供排烟通道，张春宁高价购进自身净化烟雾的专用餐桌。太平洋商管公司的违约行为给张春宁造成巨大经济损失，损失包括装饰装修、专用桌椅、后厨设施设备、中央空调、加盟费及经营损失等。 太平洋商管公司辩称，1.张春宁的行为构成违约：张春宁未按约定于2014年8月1日前提供营业执照等经营手续；张春宁仅支付2014年12月1日之前的房屋租金，之后的租金未支付；张春宁未按约定支付水电费和物业管理费。2.消防问题过错不在太平洋商管公司：合约约定消防审核的义务人为张春宁；张春宁装修前承诺自行承担消防问题造成的一切后果；房屋的设计问题是张春宁的自主经营权问题，出入口及厨房的设置均是张春宁的自主经营权问题，太平洋商管公司不可能也无权干涉，也从未干涉；张春宁正常经营期间，中央广场已经停业，但张春宁仍继续经营近一年的时间。可见出入口问题并不是影响张春宁经营的问题；中央广场的所有消防均经竣工验收，不存在任何问题。请求驳回张春宁的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院认定如下：2011年3月3日，宿州市中央广场商业管理有限公司（以下简称中央广场公司）经登记成立，2015年4月24日变更登记为太平洋商管公司。 2015年3月8日,张春宁（乙方）与北京汉釜宫国际餐饮管理有限公司（甲方，以下简称汉釜宫公司）签订合同书，约定甲方授权乙方经营汉釜宫韩式烧烤，乙方向甲方缴纳投资费用268800元，合同期限自2014年3月8日至起2015年3月7日止等。同日，双方又签订定金协议书，张春宁向汉釜宫公司交纳定金1000元。2014年4月10日，汉釜宫公司向张春宁出具收据，收取张春宁设备及技术费267800元。 2014年5月6日，中央广场公司（甲方）与张春宁（乙方）签订《宿州中央广场购物中心品牌入驻意向合约》。该合约约定，甲方将位于宿州中央广场购物中心负一层A02区域供乙方经营；面积958平方米；合同时间2014年3月13日至2017年3月12日；从2014年9月1日开始计租，年租赁费总计53万元，租金支付方式季付，第二年租金按半年一付；水电押金2000元；交纳定金3万元；物业费1.50元/平方/月；进场前缴纳装修押金1万元；乙方进场前交纳第一季租金132500元；乙方缴纳3万元作为定金，乙方进场后，甲方自动将定金转为租赁保证金；乙方应在2014年8月1日前办理完营业执照等所有经营所需证件，并签订正式合同。逾期未能提供经营所需证件给甲方，甲方有权单方面终止意向合约，由此产生的一切损失由乙方承担。正式合同未签订之前按该意向合约执行合同内容；如乙方未按约定时间交纳租金及相关费用，属于违约甲方有权单方面终止合同，由此产生的损失全部由乙方承担；装修期间水电费由乙方承担；汉釜宫的装修设计需由宿州市消防部门审核通过，办理商场相关装修审批手续后，才能进场装修等。该合约签订后，张春宁缴纳了水电押金2000元及装修押金1万元。 2014年6月19日，宿州市埇桥区市场监督管理局作出（埇）登记名预核准字（2014）第1579号《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准由经营者张春宁出资，经营场所设在中央广场负一层的名称为宿州市埇桥区海食尚自助餐厅的个体户。预先核准的个体工商户名称保留期至2015年6月19日。保留期内，个体工商户名称不得用于从事经营活动。经登记机关设立登记，颁发营业执照后个体工商户名称正式生效。 2014年9月2日，张春宁向中央广场公司出具承诺书，载明：本人经营A02商铺，用于经营汉釜宫烧烤。现因我方尚未办妥营业必备手续，不符合进场装修规定的要求。为及早开业，特申请提前装修，由此引起的一切相关责任和装修等其他经济损失均与贵司无关，由本人自行承担。如因我方设计未获得消防审核擅自施工导致商场消防问题和罚款均由本人承担。而后，张春宁在租赁范围内进行装修。装修过程中，张春宁在消防安全疏散通道安装大门；将厨房设置在楼梯间。 2014年10月28日，太平洋商管公司停止营业。 2014年10月31日，张春宁正式营业，但未办理营业执照。张春宁经营期间，中央广场公司及变更后的太平洋商管公司先后于2015年1月4日、2015年1月20日、2015年8月3日向张春宁发出催款函，催促张春宁缴纳拖欠的电费、管理费、房租。 2015年9月16日，张春宁停止经营。 2015年9月22日，太平洋商管公司会计吉红艳短信通知张春宁：张春宁于2015年9月16日因电路故障停业，但经核实电路并不存在问题。经统计，张春宁欠费情况：2014年5月6日至2015年9月16日电费201417元；2014年9月1日至2015年9月16日管理费18010元；2014年12月1日至2015年9月16日房租421059元。张春宁回复吉红艳：停业原因是消防问题，正沟通协调中。 2015年10月21日，宿州市对张春宁作出宿公（消）行罚决字（2015）0019号《行政处罚决定书》，载明：现查明你（单位）占用、堵塞、封闭疏散通道，厨房设在楼梯下，决定给予宿州市埇桥区海食尚自助餐厅罚款6000元处罚，限在收到决定书之日起立即停产停业。 2016年3月16日，安徽民之声律师事务所受太平洋商管公司委托向张春宁发出律师函，通知张春宁：1、解除2014年5月6日签订的《宿州中央广场购物中心品牌入驻意向合约》；2、收到律师函之日起十日内到太平洋商管公司处理合约解除的后续事宜，包括但不限于协商处理拖欠房租等费用问题及清理遗留的所有设施及物品等。 案件审理期间，张春宁于2017年11月10日向本院申请对装饰装修、专用桌椅、后厨设施设备、中央空调、加盟费及经营损失等进行鉴定。2018年5月28日，安徽淮海资产评估事务所作出皖淮资评报字（2018）25号《资产评估报告书》，评估结论为：宿州市中央广场负一层A02区域装饰装修等损失评估值967109.83元[其中：装饰装修重置价值771294.48元，评估价值694165.03元，损失值694165.03元；中央空调重置价值421637元，评估价值379473.30元，损失值168654.80元；经营损失0元；设备设施（含桌椅、炉具、电器等）重置价值521450元，评估价值469305元，损失值104290元]。 本院认为，太平洋商管公司与张春宁虽未按双方签订的《宿州市中央广场购物中心入驻意向合约》签订正式合同，但该意向合约的内容包括了租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式等条款，应视为租赁合同。该意向合约是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方应按照约定履行自己的义务。张春宁在租赁经营期间未按合同约定支付租金及相关费用，应属违约，太平洋商管公司按照约定有权行使解除权。太平洋商管公司在向张春宁发出催款函后，张春宁仍未缴纳租金及相关费用，应视为解除合同的条件已成就。太平洋商管公司委托律师于2016年3月16日向张春宁发出律师函，通知张春宁解除双方签订的《宿州市中央广场购物中心入驻意向合约》。2016年3月18日，该通知到达张春宁，应视为双方《宿州市中央广场购物中心入驻意向合约》已于2016年3月18日解除。双方租赁关系终止，太平洋商管公司主张张春宁搬离存放在租赁房屋内的物品，本院予以支持。太平洋商管公司与张春宁之间在2014年5月6日至2016年3月18日存在房屋租赁合同关系，张春宁应当按合同约定支付太平洋商管公司该期间的房屋租赁、水电及物业管理费用。具体拖欠租金的期间为自2014年12月1日至2016年3月18日，共计15个月18天。该期间的房屋租赁费为53万元/年÷12月×15月＋53万元÷365天×18天＝688637元；自2014年5月6日至2015年9月16日的电费为201417元；自2014年9月1日至2016年3月18日的物业管理费为958㎡×1.50元/㎡/月×18月＋1.50元/㎡/月÷30天×958㎡＝25913.90元。2015年9月16日，张春宁停止经营，不应承担此后产生的电费。自2015年9月17日起，双方租赁关系终止，太平洋商管公司主张此后的租赁费，本院不予支持。但因张春宁未将经营期间使用的物品搬离，由此产生的保管费用应由张春宁负担。本院酌定物品保管费为1万元/月，应自2015年9月17日起支付至张春宁搬离之日止。根据评估机构的鉴定意见，张春宁为经营对案涉房屋装饰装修的评估价值694165.03元，另增设了中央空调评估价值379473.30元。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。太平洋商管公司对于张春宁的装饰装修及安装空调行为，应当是明知的，并且无证据证明给予了阻止，应视为太平洋商管公司同意张春宁增设他物。对于装饰装修及中央空调部分，太平洋公司应当给予赔偿，赔偿的标准按照评估机构的鉴定意见执行。至于张春宁主张的经营损失，鉴定机构的鉴定意见为0元，本院对张春宁的该项请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十六条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、张春宁在本判决生效之日起十日内将存放在宿州中央广场购物中心负一层A02区域内的除装饰装修及中央空调外的其他物品搬离； 二、张春宁在本判决生效之日起十日内支付宿州市太平洋商业管理有限公司房屋租赁费688637元、电费201417元、物业管理费25913.90元，合计915967.90元；并承担自2015年9月17日起按1万元/月至物品搬离完毕之日止的保管费； 三、宿州市太平洋商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿张春宁装饰装修损失694165.03元、中央空调损失379473.30元，合计1073638.33元； 四、驳回宿州市太平洋商业管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回张春宁的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23600元，诉前财产保全案件申请费4020元，合计27620元，由宿州市太平洋商业管理有限公司负担14620元，张春宁负担13000元。反诉案件受理费17000元，由宿州市太平洋商业管理有限公司负担5000元，张春宁负担12000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  李 清 人民陪审员  马兆飞 人民陪审员  韩效胜 二〇一九年三月四日 书 记 员  王玉莹