浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终3228号 上诉人（原审原告、反诉被告）：姜小萍，女，1960年4月26日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：张峰，浙江红船律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：颜雪英，女，1961年12月19日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：卜剑刚，浙江东方正大律师事务所律师。 上诉人姜小萍为与被上诉人颜雪英房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2018）浙0421民初4117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 姜小萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：第一、一审法院混淆了合同任意解除权和合同解除条件的概念，根据“法无禁止即可为”的法理，当事人可以事先约定任意解除权，双方在《购房协议》第六条的约定就是双方均享有任意解除权，双方均可以支付5万元为代价来解除合同。《购房协议》的起草人也是本案一审证人邵某明确表示该协议第六条的本意就是赋予当事人任意解除权，以支付5万元的代价就有权解除合同。第二、普通百姓并不懂得何为违约定金，只知道如果到时房子不卖了要赔偿对方多少钱。因此法院在个案判决时应当考虑普通百姓对法律的接受程度，也要探究当事人订立合同时的本意。第三、颜雪英违约在先，姜小萍拿到钥匙后，多次联系颜雪英要求处理房屋买卖后续事宜，但颜雪英以多种理由不予理睬，后来房价上涨，颜雪英才想要继续履行合同。第四、《购房协议》第五条约定“乙方拿到钥匙时支付房屋总价80%，余款在办理好公证手续时全部结清”，由此可见，颜雪英购买涉案房屋至少在签订协议时并非自住，而是投机炒房，以炒房为目的的房屋买卖行为无效。 颜雪英二审答辩称，双方合同约定的是违约责任而不是任意解除权，一审证人也没有陈述双方在合同中约定的内容是任意解除权。姜小萍拿到房屋钥匙和取得房屋产权后一直对颜雪英隐瞒，最后以抬高价格的方式和颜雪英再行商量，颜雪英拒绝，颜雪英一审提交的微信聊天记录可以证实，姜小萍违约在先。颜雪英购买涉案房屋是为了居住，购房协议合法有效。 姜小萍向一审法院起诉请求：解除其与颜雪英于2016年5月签订的《购房协议》。 颜雪英向一审法院反诉请求：姜小萍继续履行购房协议，将位于嘉善县和风家园（斜家桥小区）4幢1单元903室的房屋交付并过户给颜雪英。 一审法院认定事实：2016年5月，姜小萍与颜雪英双方经案外人邵某介绍，颜雪英向姜小萍购买房屋一套，后双方于5月15日签订《购房协议》一份，协议由邵某书写，协议约定颜雪英向姜小萍购买位于嘉善县和风家园(斜家桥小区）4号楼9层房屋一套，房屋建筑面积为128.94平方米，土地类型为出让，姜小萍预付定金5万元，按7420元每平方米计算，层高差价、自行车库由颜雪英自负，姜小萍付自己房产证费用，颜雪英付房产证所有费用（含公证费）、代收费。《购房协议》第五条约定“乙方（颜雪英）拿钥匙时支付房款总价80%，余款在办理好公证手续时全部结清（一手交房产证一手交余款）”，第六条约定“甲乙双方合同签约后，乙方中途违约购房定金伍万元归甲方所有，甲方中途违约返还乙方定金伍万元并赔偿违约金伍万元正”。协议签订后，颜雪英支付5万元定金，姜小萍在协议上备注“收到定金5万元正”。姜小萍于2017年9月拿到房屋钥匙，于同年10月份取得不动产权证。因2016年下半年以来嘉善房价持续上涨，双方对于继续履行的价款等发生争议，姜小萍没有交付房屋和办理过户，颜雪英也未支付剩余房款。 一审另查明，姜小萍于2016年5月14日作为斜家桥地块被征收户选定了和风家园4幢1梯903室和5幢1梯401室两套安置房。其中和风家园4幢1梯903室层次差价率为4.5%，自行车位1个计1500元，房屋维修基金、物业费等代收费合计10111.86元。该房屋于2017年10月11日登记为姜小萍单独所有，房屋坐落魏塘街道和风家园4幢1单元903室，建筑面积128.92平方米。 一审法院认为，双方签订的《购房协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《购房协议》虽仅载明房屋为和风家园4号楼9层，但是结合房屋面积为128.94平方米，以及姜小萍于签订《购房协议》前一天选定的安置房源之一为和风家园4幢1梯903室，买卖的标的物是具体明确的。因签约当时房屋尚未交付给姜小萍，也未办理不动产登记，尚不具备履行条件。房屋买卖合同中，出卖人交付标的物的义务包括房屋的交付和办理过户。对此，《购房协议》第五条明确约定，乙方（即颜雪英）拿钥匙时支付房款总价80%，余款在办理好公证手续时全部结清（一手交房产证一手交余款）。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。姜小萍诉称颜雪英未支付80%的房款构成违约，但颜雪英并未收到姜小萍交付的房屋钥匙，姜小萍也未提交证据证明其曾向颜雪英交付而其拒绝受领，即姜小萍无证据证实其已向颜雪英交付房屋，则颜雪英有权基于同时履行抗辩权不予支付相应房款，故姜小萍以此为由诉请解除合同，不予支持。 姜小萍认为《购房协议》第六条规定了当事人的任意解除权，其有权据此解除合同。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》仅在定作合同和委托合同中规定了任意解除权，当事人在其他合同中行使解除权的，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款行使约定解除权，或者第九十四条规定的法定解除权。因双方签订的《购房协议》第六条没有约定可以解除合同的具体条件，因此该条款仅能视为对违约责任的约定，并非赋予当事人任意解约权，姜小萍无权据此行使合同解除权。 现讼争房屋已交付并登记至姜小萍名下，合同已具备继续履行的条件，故颜雪英诉请姜小萍继续履行合同，交付房屋并办理过户，予以支持。因颜雪英同时负有支付购房款的义务，且其表示愿按协议约定结清房款，为减少当事人诉累，予以一并裁判。根据协议约定，该房屋单价为7420元上浮4.5%即7754元/平方米，总房价为（7754元/平方米×128.92平方米＋自行车位1500元）1001146元，扣除已付定金50000元，剩余房款为951146元，另加代收费10111.86元，合计961257.86元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、姜小萍于判决生效后五日内将魏塘街道和风家园4幢1单元903室交付给颜雪英并协助办理不动产转移登记手续（过户所需税费等由颜雪英负担）；二、颜雪英于判决生效后五日内支付给姜小萍剩余购房款961257.86元；三、驳回姜小萍的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费80元，减半收取40元，由姜小萍负担；一审反诉案件受理费12720元，减半收取6400元，财产保全费5000元，合计11400元，由姜小萍负担8000元，由颜雪英负担3400元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另认定，一审中姜小萍申请《购房协议》的起草人邵某出庭作证。据邵某陈述，《购房协议》第六条约定的意思就是买卖双方均可以丧失5万元为代价解除合同。 本院认为，本案二审争议焦点为姜小萍是否有权解除合同。 《购房协议》第五条约定“乙方拿钥匙时支付房款总价80%，余款在办理好公证手续时全部付清”，经查，姜小萍于2017年9月取得涉案房屋钥匙，无证据证明其取得房屋钥匙后向颜雪英交付，颜雪英据此未支付相应房款系抗辩权的正当行使。因此，姜小萍认为颜雪英违约进而主张解除合同没有依据。《购房协议》第六条约定“甲乙双方合同签约后，乙方中途违约购房定金伍万元归甲方所有，甲方中途违约返还乙方定金伍万元并赔偿违约金伍万元正”，从内容上看，该条款系对一方违约后如何承担责任作出的约定，通过该条款并结合协议其他条款，都无法得出《购房协议》存在赋予当事人解除权的约定。至于证人邵某的陈述亦系其个人对该约定的理解，并未得到颜雪英认可。另外，《中华人民共和国合同法》涉及合同任意解除的规定仅见于委托合同、承揽合同等章节中。因此，姜小萍主张其对《购房协议》享有“任意解除权”没有依据。至于姜小萍认为颜雪英“投机炒房”，亦无证据支持，本院对此不予采信。 综上，姜小萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费元80元，由姜小萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 陈 远 二〇一九年三月十九日 书记员 赵婉沁