广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终248号上诉人（原审原告、反诉被告）：莫翠下，女，1976年7月2日出生，汉族，住广东省廉江市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：范静梅，女，1958年12月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：黄东阳，广东百高律师事务所律师。委托代理人：罗昭琴，广东百高律师事务所实习律师。上诉人莫翠下因与被上诉人范静梅租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。莫翠下上诉请求：1、撤销原审判决，改判范静梅退回房屋按金867元及多收的水电费2707元并向莫翠下支付违约金1300元，共计4874.22元；2、范静梅承担本案诉讼费用。事实与理由如下：一审法院认定莫翠下自2017年9月20日至2017年11月30日未缴纳租金与事实不符，事实是莫翠下在2017年10月20日至2017年11月30日期间未交租金。合同解除的原因是范静梅拒不修理电线问题引起，而非莫翠下原因导致解除，故范静梅应向莫翠下支付违约金1300元。被上诉人范静梅答辩称：一审判决认定事实无误，适用法律正确，请求二审法院依法维持。莫翠下于2018年2月12日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、范静梅向莫翠下返还按金1300元、违约金1300元和水电预交费用3000元；2、范静梅承担诉讼费。范静梅反诉请求判令：1、莫翠下向范静梅支付2017年9月20日至2017年10月24日的租金及2017年10月25日至2017年11月30日的房屋占用费共520元（房屋占用费参照租金标准，上述是抵扣两个月按金后剩余的款项）及1300元违约金；2、诉讼费由莫翠下承担。原审法院经审理查明：位于广州市海珠区洪德路鹤鸣七巷24号603房的权属人原是范静梅，占有部分为全部，建筑面积为48.2587平方米，登记附注：2018年4月18日转移或交换（二手房免勘）。2015年10月16日，莫翠下（承租人、乙方）与范静梅（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在鹤鸣七巷24号603房租给乙方作居住使用，租期为伍年，从2015年10月20日至2020年10月19日；乙方需缴纳每月租金1300元；签订本合约之日，乙方即时向甲方交付壹个月租金1300元和按金2600元；合约期满，乙方应交清租金及其他费用，甲方应将按金无息退回给乙方；租赁期间，乙方也可将该房产分租；每月的管理费、电话费、电视无线费、水电费、清洁费等杂费均由乙方支付；租赁期间内甲乙双方不得借故解除合约，如任何一方在未征得对方同意时提前退租，须赔偿壹个月租金；租赁期间，乙方如拖欠租金达五天以上（含五天）或欠交管理费、水电费等达到壹个月则视为乙方违约，合同因违约而终止，甲方有权对出租房开锁，乙方不得因此对甲方追究任何责任，乙方需无条件迁出房屋；等。原审过程中，莫翠下就其主张还提交了2017年12月17日及2017年12月18日的报警回执。范静梅对此质证表示：对上述证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予认可，与本案无关。范静梅就其反诉主张还提交了以下证据：1、微信往来内容，其中2017年11月19日，莫翠下：我唔系唔交租给你，是我用什么办法都找唔到你，我才去公安局报案，系警察教我用这个办法的，真系有用，唔交租等你同我联系；孔（范静梅的女儿）：由于3间房子的租赁使大家都出现不愉快的情况，而七巷这房子已出售，而且我们也2个月没收到房租，介于以上情况，7巷的房子，我们不再把房子出租给霞姐您了；莫翠下：好，无问题，那你妈几时有时间过来同我谈好解约问题；2、范静梅借记卡账户历史明细清单（用于收取涉案房租）；3、范静梅工商银行存折（用于支付水电费、煤气费和电视费），其中2017年12月19日累取27.6元，结余2679.62元；范静梅表示：其将涉案房屋出租给莫翠下时将该存折清零后交给莫翠下，该存折至2018年4月12日留存的款项均是莫翠下支付水电等费用后剩余的款项，范静梅没有对该存折进行提现，莫翠下交回房屋后涉案房屋也没有另行出租。莫翠下对此质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性没有异议；对证据2的真实性、合法性和关联性没有异议，确认从2017年9月15日后没有缴纳租金，由于涉案房屋要加装电梯，需要房东签名，我才没有交租；确认证据3是缴纳涉案房屋水电费等的存折，确认范静梅交存折给我时上面是没有款项的，此后我存入3000元，2017年11月30日我将该存折交还给莫翠下，至于莫翠下有无提现，我不清楚。原审诉讼中，双方一致确认：莫翠下向范静梅支付了按金2600元；莫翠下在每月19日前缴纳当月租金；合同解除后，双方于2017年11月30日交付涉案房屋。莫翠下表示：本案中坚持因涉案房屋的水电不能使用导致其停交租金以致产生纠纷；双方的合同于2017年11月30日解除；其没有证据证明涉案房屋的水电存在问题。范静梅表示：双方的合同于2017年10月25日解除。原审法院认为：莫翠下与范静梅签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。莫翠下主张涉案房屋在2017年8至9月份期间水电的使用存在问题，但就此未能举证证明，故对该事实，缺乏证据，不予确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。假如莫翠下所称的涉案房屋水电存在问题属实，即便莫翠下暂时找不到范静梅，按照上述规定，其也可请人维修，费用再由范静梅承担。但据莫翠下确认的范静梅提交的证据1中的微信往来内容可知，莫翠下拒交租金并非因水电使用问题，故莫翠下称其是行使不安抗辩权才拒绝交租，依据不足，不予采纳。合同约定：租赁期间，承租人如拖欠租金达五天以上（含五天）则视为承租人违约，合同因违约而终止。莫翠下自认没有缴纳2017年9月20日至2017年11月30日的租金，故对该事实予以确认。莫翠下无理拒交租金已达五天以上，故范静梅认为是莫翠下违约导致合同解除，双方的合同关系已于2017年10月25日解除，合理有据，予以采纳。范静梅反诉要求莫翠下支付2017年9月20日至2017年10月24日的租金及参照租金标准支付从2017年10月25日至2017年11月30日的房屋占用费，合法合理，予以支持。范静梅要求将收取莫翠下的2600元按金抵扣上述莫翠下所欠的租金和房屋使用费，是范静梅行使处分权，并无不当，予以准许。上述款项抵扣后，莫翠下尚欠范静梅520元。合同约定：租赁期间内双方不得借故解除合约，如任何一方在未征得对方同意时提前退租，须赔偿壹个月租金。范静梅要求莫翠下支付违约金1300元符合上述约定，予以支持。由于莫翠下违约导致合同解除，故莫翠下要求范静梅返还按金1300元和支付违约金1300元，缺乏依据，不予支持。但由于水电费是莫翠下预存入范静梅存折内的，解除合同后双方于2017年11月30日交接涉案房屋时，存折内仍余款项，按照水电费等款项计费周期延后的事实，该存折在2017年12月19日有取款记录，故对涉案房屋水电费等款项的结算应计至2017年12月19日止，即未取款前的数额2707.22元，该款项应退回给莫翠下。由于范静梅同意将水电等款项的结余抵扣莫翠下所欠的租金、违约金等，故抵扣后范静梅仍需退回887.22元给莫翠下。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，于2018年8月31日作出判决如下：一、范静梅在本判决生效之日起10日内退还887.22元给莫翠下；二、驳回莫翠下的其他诉讼请求。本案本诉受理费50元，由莫翠下负担42元，范静梅负担8元。本案反诉受理费25元，由莫翠下负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，莫翠下向本院提交了收据等并申请证人郑某出庭作证，以证明其就涉案房屋支付了电线更换费、装修费及垃圾费。范静梅对此发表如下质证意见：双方诉求均不涉及垃圾处理费的负担，故垃圾费发票与本案无关；对电线更换费及装修费收据的关联性不认可，与本案诉求无关，且该证据不属于二审新证据，莫翠下当庭提交属于无正当理由逾期提交。莫翠下另提交《借记卡账户历史明细清单》以证明其已向范静梅支付2017年9月20日至10月19日期间的租金1300元，范静梅对此予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点有二：其一，莫翠下是否欠付范静梅2017年9月20日至10月19日期间的租金；其二，莫翠下是否构成违约，是否应向范静梅支付违约金。关于莫翠下是否欠付范静梅2017年9月20日至10月19日期间租金的问题。虽然莫翠下在本案一审中确认其未支付2017年9月20日至10月19日期间的租金，但其在二审中提交了《借记卡账户历史明细清单》证明其已向范静梅支付该期间的租金，而范静梅也对该事实予以确认，故本院据实确认莫翠下仅欠付范静梅2017年10月20日至11月30日期间的租金共计1820元。关于莫翠下是否构成违约，是否应向范静梅支付违约金的问题。如前所述，莫翠下自2017年10月20日起未再向范静梅支付租金，至范静梅提起本案诉讼时止已远超出合同约定的五日期限，莫翠下的行为已构成违约，故范静梅诉请莫翠下支付违约金1300元，符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。莫翠下以范静梅拒不修理房屋电线问题为由，上诉主张范静梅违约导致合同解除，但现无证据反映涉案房屋因电线问题无法正常使用，也无证据反映莫翠下曾据此向范静梅主张解除合同，故莫翠下的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，莫翠下应付范静梅租金1820元、违约金1300元，范静梅同意向莫翠下返还预存水电费的余额2707.22元及按金2600元并用于冲抵前述租金及违约金，两相抵消，范静梅仍需向莫翠下返还款项2187.22元。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。鉴于二审中发生了新的事实，本院据实对原审判决作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初2638号民事判决第二项；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初2638号民事判决第一项为：范静梅在本判决生效之日起十日内向莫翠下返还款项2187.22元；三、驳回莫翠下的其他诉讼请求；四、驳回范静梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费50元、反诉受理费25元及二审案件受理费50元，均由莫翠下负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年三月十三日书记员  王文杰