山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0684民初2345号原告：赵成海，男，1970年12月9日出生，朝鲜族，住吉林省长春市二道区。被告：蓬莱博展房地产有限公司，住所地蓬莱市南王街道办事处大院村。法定代表人：谢杰涌，任董事长。委托诉讼代理人：罗世灿，山东宸来律师事务所律师。原告赵成海与被告蓬莱博展房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵成海、被告蓬莱博展房地产有限公司委托诉讼代理人罗世灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵成海向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔付未办理产权转移手续损失35044元（从2014年1月27日至2018年1月26日按总房款173644元的同期贷款利率计算），从2018年1月27日至实际办理完产权转移手续止继续计算损失；2.判令被告承担本案诉讼费及与本案相关的其他费用。诉讼过程中，赵成海变更第一项诉讼请求为：判令被告赔付未办理产权转移手续损失及侵权损失35044元（从2014年1月27日至2018年1月26日按总房款173644元的同期贷款利率计算），从2018年1月27日至实际办理完产权转移手续及侵权停止继续计算损失。事实和理由：2008年7月22日，原、被告签订合同编号为蓬博2008第02855号、02856号商品房买卖合同各一份，约定被告将商业用途的预售商品房第1幢第1层1373号（建筑面积14.23平方米，单价5548元每平方米，总金额78948元）、1374号（建筑面积17.79平方米，单价5323元每平方米，总金额为94696元）共计173644元出售给原告，合同签订后，原告已付清房款，原告义务已按合同约定履行完毕，但被告未按购房合同约定及相关法律的规定办理产权转移手续。山东省蓬莱市人民法院（2015）蓬民初字341号、343号民事判决书判决被告蓬莱博展房地产有限公司协助原告办理蓬莱博展一号商贸楼1373号、1374号商铺产权证书，已申请强制执行，但至本诉讼时日止，被告仍迟迟未办理。《中华人民共和国合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加”且本案合同履行被告负有完全过错，原告借钱购房损失巨大。原告购买房屋目的在于获得房屋所有权、用益物权和担保物权，被告未办理产权转移手续，致原告购房目的无法实现，原告借钱购房损失巨大，虽多次催促被告但被告以种种借口拖延至今，诉至法院。蓬莱博展房地产有限公司辩称，针对原告的诉讼请求，被告认为原告是依据两个案由提起的两项不同的诉讼请求。第一项是依据商品房买卖合同纠纷提起的违约责任，也就是要求赔偿未办理产权手续转移的损失，此项损失在商品房买卖合同当中有约定，而且之前有法院的判决，已经按照买卖合同的约定予以判决，再要求过高的损失，是违反合同约定的，请法院按照合同约定予以计算。另外，产权没有转移不发生相关的损失，就是相关的用益物权损失，按照原告所述原告有了产权证可以办理抵押、贷款、户口转移、孩子教育等等一系列扩展开来的用益物权，这些用益物权要么是用于经营，要么是用于使用。如果是经营的话，可能会有盈亏，假设经营盈利，那么不办理产权手续，可能影响预期的盈利损失，假设因经营亏损，那么不办理产权手续恰恰能减少原告的亏损。由此看来，原告所述的损失是没有发生的，也是不存在的虚拟损失，不应当予以支持。对于原告刚增加的侵权损失，不属于本案案由范围。另外，侵权通常是侵权人主动侵害使受害人产生损失，只存在于积极的作为行为，而消极的不作为不会构成侵权。本案没有办理产权手续的原因是多个方面的，不仅仅在于被告。而且被告不会主动的去实施相关的侵权行为，因此不会构成侵权，这样侵权的事实基础也就不存在，没有任何侵权损失，不应当予以赔偿，请查明事实依法判决。对办证费的损失，也就预示着交纳办证费以后将来办理完产权证就可以，合同没有约定相关损失，也不存在相关损失，作为原告只等待取得产权证即可，没有损失，不应当予以赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2008年7月22日，原、被告双方分别签订了合同编号为蓬博2008第02855号和蓬博2008第02856号商品房买卖合同。蓬博2008第02855号商品房买卖合同约定原告购买被告开发的商业用途的预售商品房第1幢1层1373号，建筑面积14.23平方米，单价5548元，总金额78948元，合同第六条付款方式约定为：总房款78948元大写人民币柒万捌仟玖佰肆拾捌元整，买受人于2008年7月22日一次性付清；蓬博2008第02856号商品房买卖合同约定原告购买被告开发的商业用途的预售商品房第1幢1层1374号，建筑面积17.79平方米，单价5323元，总金额94696元，合同第六条付款方式约定为：总房款94696元大写人民币玖万肆仟陆佰玖拾陆元整买受人于2008年7月22日一次性付清；蓬博2008第02855号、02856号商品房买卖合同的第八条交付期限约定为：出卖人应当在2008年9月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十一条关于房屋交接约定如下：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同第十五条关于产权登记的约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告于2008年7月22日分别向被告交付购房款78948元、94696元，并于2008年向被告交付了包括登记费、档案证明费、契税费、物业管理基金费在内的办证所需费用。2008年7月22日原、被告签订补充协议一份，约定原告将涉案房屋交予被告聘请的经营管理公司免费经营管理三年，期限自2008年9月30日至2011年9月29日。同日原告与烟台嘉新投资有限公司（现更名为烟台嘉新建材有限公司，以下简称嘉新公司）签订经营管理合同一份，约定原告将涉案房屋交予嘉新公司免费经营管理三年，嘉新公司代原告办理接房手续，2008年9月30日至2011年9月29日期间原告委托嘉新公司代为免费经营管理涉案商铺。2008年9月30日嘉新公司代原告与被告签订房屋交接协议，接收房屋开展招商。涉案房屋所在的1号商贸楼于2014年1月26日办理了房地产开发项目竣工综合验收备案。另查，原告原诉被告关于涉案房屋的商品房售售合同纠纷一案，烟台市中级人民法院作出（2017）鲁06民终3973号、3975号民事判决，认定涉案房屋在2014年1月26日办理竣工验收备案，至此已达到合同约定的交付条件，原告无权再主张之后延期交房违约金，判令驳回本案原告请求本案被告支付2014年12月25日起至2016年2月19日、2015年12月10日逾期交房违约金的诉讼请求、协助赵成海办理蓬莱博展一号商贸楼1373号、1374号商铺产权证书。原告称其要求的未办理产权手续的损失及侵权损失包括未能取得房屋权属证书侵害其用益物权和担保物权的损失及为办理产权证书来往的交通费用等，认为合同约定未办理产权证需承担房价款1%的违约金，该约定系10年前作出，10年已过去，被告未协助办理产权手续，10年来的往来费用和支出已经远远超过当初约定的数额，且该损失系被告原因造成，根据合同法第114条的约定，原告有权要求被告在原诉讼赔偿数额基础上增加30%，以弥补对原告造成的损失。原告提交借条、票据复印件一宗，证明其损失。被告认为合同第十五条约定，未按期办理产权证，只承担房价款1%的违约金，没有约定赔偿损失，也不会产生损失；并认为原告主张的侵权损失，不属于本案案由范围。对原告提交的证据均不认可，认为不能证明原告为办理涉案房产产生的交通费。关于涉案房产未能办理权属证书的原因，原告称其到蓬莱市不动产登记中心咨询，该中心称只要被告提供手续，就能办理，其咨询被告，被告称不动产中心现在办不了。被告称涉案房产能够办理权属证书，未办理的原因有其自身原因也有政府方面的原因。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同、补充协议及原告与烟台嘉新投资有限公司签订的经营管理合同均系合同当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自义务。被告未按照合同约定的时间为原告办理房屋权属证书，其行为已构成违约，应根据合同约定，按已付房价款的1%向原告承担逾期办证的违约责任。原告虽主张合同约定的违约金低于其实际损失，要求予以增加，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原告赵成海应向法院提交证据证明蓬莱博展房地产有限公司延迟办证给其造成了实际损失，但其未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故对其主张自2014年1月26日至实际办理完产权转移手续止按总房款173644元的同期贷款利率计算损失的请求，本院依法不予支持。原告要求被告承担其他损失，与本案所涉的商品房销售合同纠纷非同一法律关系，本院依法不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条规定，判决如下：一、限被告蓬莱博展房地产有限公司于本判决生效后10日内向原告赵成海支付逾期办证违约金1736.44元。二、驳回原告赵成海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，由原告承担626元，被告承担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  刘 颖审 判 员  王 琪人民陪审员  王秀华二〇一九年三月四日书 记 员  王晓云