山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁04民初118号原告（申请执行人）：成都弘信扬德投资中心（有限合伙），住所地成都市青羊区苏坡东路2号2层39号。法定代表人：胡日显，总经理。委托诉讼代理人：赵智刚、张浩，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告（执行案外人）：胡安峰，男，1967年9月29日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：于保静、赵治翔，山东薛国律师事务所律师。被告（被执行人）：枣庄华宇房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市高新区辽河路9号。法定代表人：徐玉才，董事长。被告（被执行人）：徐玉才，男，1949年11月13日出生，汉族，住山东省滕州市。被告（被执行人）：徐同刚，男，1976年8月15日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被告（被执行人）：徐玉富，男，1965年8月5日出生，汉族，住山东省滕州市。被告（被执行人）：徐祥喜，男，1970年1月15日出生，汉族，住山东省滕州市。上述五被告共同委托诉讼代理人：訾玉华，女，枣庄华宇房地产开发有限公司推荐。被告（被执行人）：訾玉华，女，1965年3月27日出生，汉族，枣庄华宇房地产开发有限公司副总经理，住山东省枣庄市薛城区。原告成都弘信扬德投资中心（有限合伙）（以下简称弘信扬德投资中心）与被告胡安峰、枣庄华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜、訾玉华申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弘信扬德投资中心的委托诉讼代理人赵智刚、张浩，被告胡安峰的委托诉讼代理人于保静、赵治翔，被告訾玉华并作为华宇公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘信扬德投资中心向本院提出诉讼请求：1.准许执行华宇公司开发的御园福邸项目小区商品房2号楼1单元801室，标的金额为453570元；2.本案诉讼费、保全费由被告全部承担。事实和理由：2014年8月25日，原告与华宇公司、徐玉才、徐玉富、徐同刚、徐祥喜、訾玉华等金融借款纠纷一案，枣庄市中级人民法院以（2014）枣民二商初字第113号民事裁定书预查封了华宇公司开发建设的御园福邸项目小区197套房屋，其中包括涉案小区2号楼1单元801号房屋，并在执行阶段对涉案房产进行了续封。后被告胡安峰对执行标的提出书面异议。枣庄市中级人民法院作出(2018)鲁04执异11号执行异议裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为胡安峰对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由：一、胡安峰未提交足够的证据证明其购房行为的真实性。胡安峰称其从张成国处购买了涉诉房屋，但同时与华宇公司签订了《商品房买卖合同》，证据存在矛盾。胡安峰称已经支付了全部房屋转让对价，但是并未提交相关的转款凭证证明已经将房屋转让价款支付给了张成国。二、胡安峰于房产被查封时未办理网签是怠于行使权利的过错行为。涉诉房产于2013年10月10日取得预售许可证，但房产查封前胡安峰并未督促华宇公司办理网签，未办理网签导致涉诉房屋被查封是胡安峰的过错，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。三、胡安峰提交的证据不足以证明其已经实际入住涉诉房屋。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求贵院查明案件事实，作出公正判决，支持原告的诉讼请求。胡安峰辩称，1.胡安峰从案外人张成国处购买御园府邸2-1-801室房产，且签订了《房屋转让协议》，购房款已全部支付。华宇公司、张成国签订协议，约定华宇公司以御园府邸2-1-801室房产（价值453570元）冲抵御园府邸工程承建人浙江花园建设工程有限公司施正伟所欠张成国材料款（417512.5元，剩余部分张成国向华宇公司交纳现金36057.5元），胡安峰和张成国签订《房屋转让协议》，从张成国处购买涉案房屋御园府邸2-1-801室房产，以现金和银行转账方式支付了全部购房款。胡安峰从张成国处购买抵账房，和华宇公司签订《商品房买卖合同》并不矛盾。2.华宇公司已将涉案房屋交付给胡安峰，且该房屋已经实际入住并使用。通过燃气管道安装费，燃气交款凭证，物业费、电梯费、垃圾费、上料费、公共照明环卫费等相关收据可以证实，胡安峰对涉案房屋开通了燃气，并交纳了物业等相关费用，对涉案房屋已经实际使用居住。综上，胡安峰已经支付了全部购房款，且该房屋已经交付使用并实际居住，是案涉房屋的所有权人。原告申请执行案涉房屋没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。华宇公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜、訾玉华共同辩称，同意胡安峰的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案华宇·御园福邸工程项目的发包人为华宇公司，承包人为浙江花园建设集团有限公司（以下简称浙江花园建设集团）。项目由案外人施正伟负责具体施工。因施正伟赊欠张成国建筑材料款，2012年12月14日，张成国（乙方）与华宇公司（甲方）签订《协议书》一份，载明：因御园福邸承建商浙江花园建设集团施正伟（施正伟系浙江花园建设集团承建御园福邸项目的代理人及项目受益人）赊购乙方建筑材料，经甲、乙及浙江花园建设集团施正伟（××）认可同意，甲方以冲抵御园福邸工程承建人所欠乙方材料款，经协商达成协议如下：一、因乙方向御园福邸工程承建人供应建筑材料，而目前尚未到甲方向工程承建人支付工程款的付款节点，为缓解乙方资金压力，降低乙方的结算风险及照顾乙方与御园福邸工程承建人之间的关系，甲方同意以物易物方式，将在建房屋以双方议定的价格、面积、位置，冲抵给乙方。因此，甲乙双方房屋买卖关系的建立具有不同于正常市场销售情况下的商品房买卖，该关系涉及第三方即御园福邸工程承建人，且甲方实际未收到乙方房款。因此，该房系抵账房，不论将来房屋价格任何变化，甲方不得另行出售给他人；而除房屋不能建成导致无法交付外，乙方也不得以其他理由退房。二、抵账房屋位置及结算事项：2号楼1单元801号，面积119.9平方米，房价453570元。此款由甲方代浙江花园建设集团承建御园福邸项目的代理人施正伟抵偿欠乙方款项417512.5元。剩余部分36057.5元，乙方向甲方交纳现金。事后甲方从应付给施正伟工程款中扣除。2013年5月5日，张成国与胡安峰签订《房屋转让协议》一份，约定：出卖方：张成国，买受方：胡安峰；一、房产状况：甲方自愿出售坐落于枣庄市薛城区永福南路御园福邸的房产给乙方，收据编号：0008029；房屋收益人为张成国；产别：2-1-801；房屋建筑面积为119.9平方米；二、成交价格：453570元；三、付款方式：现金付款。该协议签订当日，华宇公司为胡安峰出具收据一份，载明：交款单位：胡安峰；金额：453570元；收款事由：全款付清，由张成国转胡安峰。胡安峰提交了物业费、电费等费用收据，证明其已实际入住涉案房屋。庭审时，华宇公司对胡安峰提交的证据及主张的事实均予以认可，并陈述称因施正伟欠付张成国建筑材料款，华宇公司欠付施正伟工程款，华宇公司、施正伟、张成国三方协商以上述《协议书》中约定的涉案房屋抵偿华宇公司欠付施正伟的工程款，施正伟将涉案房屋抵偿欠付张成国的建筑材料款。张成国将涉案房屋卖给胡安峰，由华宇公司向胡安峰出具收取房款的收据。2013年10月10日，华宇公司取得（枣）房预售证第1338号《商品房预售许可证》，载明：售房单位：华宇公司，项目名称：华宇﹒御园福邸1#、2#、3#、4#、5#、6#，房屋用途性质：商品房等内容。另查明：本院在审理弘信扬德投资中心与华宇公司等借款合同纠纷一案过程中，于2014年8月25日以（2014）枣民二商初字第113号民事裁定预查封了华宇公司开发的御园福邸小区197套房屋，并向枣庄市薛城区房地产交易监理所送达了协助执行通知书。所查封房屋中包括本案的2号楼1单元801号。案件进入执行程序后，本院继续查封了涉案房屋。胡安峰对执行标的提出书面异议，本院于2018年3月26日作出（2018）鲁04执异11号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。弘信扬德投资中心不服该裁定，提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点问题是：胡安峰对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据胡安峰提交的《协议书》、《房屋转让协议》以及收款收据等证据，结合当事人陈述，能够认定华宇公司欠付施正伟工程款，施正伟欠付张成国建筑材料款，华宇公司与施正伟、张成国协商以华宇公司开发的涉案房屋冲抵上述工程款、借款，抵销各自债务。后张成国将其中的涉案房屋卖与胡安峰，并签订《房屋转让协议》。该《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，且该协议签订于法院查封之前。胡安峰支付了涉案房屋全部价款，华宇公司向胡安峰出具了涉案房屋的购房款收据，且根据胡安峰提供的物业费、电费等费用收据，能够证明其已实际入住涉案房屋。华宇公司主张，其在2013年10月取得预售许可证后，因该公司未将购房款存入监管账户，导致涉案房屋未办理网签备案，亦不能办理物权变更登记。现有证据亦不能证明胡安峰怠于行使权利导致房屋未办理物权变更登记。故可以认定涉案房屋未能办理物权变更登记并非胡安峰自身原因导致。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，胡安峰有权排除本院对涉案房屋的执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告成都弘信扬德投资中心（有限合伙）的诉讼请求。案件受理费8104元，由原告成都弘信扬德投资中心（有限合伙）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  孙 梦审 判 员  金 颖人民陪审员  宋云芝二〇一九年三月二十六日书 记 员  路然然