辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽14民初48号原告（执行案外人）：袁帅，男，1982年10月5日出生，汉族，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：苏永馥，锦州市。委托诉讼代理人：高玉兰，锦州市。被告（申请执行人）：盛京银行股份有限公司葫芦岛龙港支行，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区龙湾大街28号负责人：朱晓静，该支行行长。委托诉讼代理人：闫博，男，该银行职员。委托诉讼代理人：白墨，辽宁凯阳律师事务所律师。第三人（被执行人）：锦州万隆农副产品贸易有限公司，住所地辽宁省黑山县大虎山镇望山村（黑大公路西侧）。法定代表人：**，该公司经理。第三人（被执行人）：辽宁五味福集团食品有限公司，住所地辽宁省黑山县大虎山镇望山村（公路西侧）。法定代表人：刘海山，该公司第三人（被执行人）：刘海山，男，1971年2月21日出生，住辽宁省黑山县。第三人（被执行人）：姚波，女，1972年9月12日出生，住辽宁省黑山县。原告袁帅与被告盛京银行股份有限公司葫芦岛龙港支行（以下简称盛京银行龙港支行）、第三人锦州万隆农副产品贸易有限公司、辽宁五味福集团食品有限公司、刘海山、姚波案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁帅及其委托诉讼代理人苏永馥、高玉兰，被告盛京银行龙港支行的委托诉讼代理人闫博、白墨到庭参加诉讼。第三人锦州万隆农副产品贸易有限公司、辽宁五味福集团食品有限公司、刘海山、姚波经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。袁帅向本院提出诉讼请求：1、撤销葫芦岛市中级人民法院（2018）辽14执异97号民事裁定；2、中止对刘海山名下位于黑山县黑山镇舒心园小区15、16、17、18号门市房的执行；3、确认袁帅对上述四户门市房享有租赁权；4、由盛京银行龙港支行承担诉讼费用。事实和理由：袁帅与刘焕凤于2017年3月10日签订房屋租赁合同，刘焕凤将其名下的位于黑山县黑山镇舒心园小区14、15、16、17、18号共5户建筑面积1022.57平方米的门市房租赁给袁帅，租期15年，从2017年3月10日至2032年3月10日，租金90万元，签订合同时一次性付清，租期内可转租。2017年5月7日，刘焕凤将上述5户门市房以320万元的价格卖给刘海山，其双方买卖合同约定该合同签订前已租赁的房屋至租期满后归乙方（刘海山）所有。2017年3月10日，袁帅将舒心园小区14号门市租赁给王建民开办光源健民药店，一直在经营中。葫芦岛市中级人民法院（2018）辽14执异97号民事裁定存在笔误，将14号门市误写为16号门市。黑山县小小洗车吧业主吴某早在2015年9月就从15、16、17、18号门市原房主处租赁了该四处门市，用于开办洗车吧。15、16、17、18号四处门市经两次卖出后，洗车吧都是在延续营业中。2017年3月10日，袁帅与吴某签订租赁合同，租期一年，自2017年4月1日至2018年4月1日，年租金10万元。2018年3月30日合同期满后，袁帅因与吴某就租金问题发生分歧，双方未续签合同。小小洗车吧未搬走之前，仍临时租用该四户门市至6月底。2017年7月1日，袁帅经人介绍与田宾签订房屋租赁合同，田宾已将房租交给袁帅。现门市房已经打扫干净，正在进行初装修。袁帅与刘焕凤签订租赁合同和占有使用舒心园小区14、15、16、17、18号五户房屋的时间均在刘海山与盛京银行龙港支行办理最高额抵押登记之前。按照买卖不破租赁和抵押不破租赁的原则，袁帅对舒心园小区14、15、16、17、18号五户房屋享有租赁权，并享有足以排除执行的权益。请求人民法院支持诉讼请求。盛京银行龙港支行答辩称，1、对于舒心园小区14、15、16、17、18号五户房屋中，袁帅占有、使用了其中一户，其余四户未占有、使用。在执行阶段，人民法院的执行人员到现场实际勘察，确认四户门市房没有被占有、使用。2、袁帅主张的租赁合同是不真实的，是为了规避执行伪造的合同。袁帅租赁的五户房屋总面积为1022.57平方米，年租金仅为6万元，明显过低。3、袁帅请求撤销人民法院执行裁定，没有法律依据。4、袁帅没有占有、使用案涉门市房，没有起到公示效果。5、抵押权设立后出租的财产，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。请求人民法院驳回袁帅的诉讼请求。锦州万隆农副产品贸易有限公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。辽宁五味福集团食品有限公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。刘海山未出庭，亦未提交书面答辩意见。姚波未出庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年6月14日，锦州万隆农副产品贸易有限公司与盛京银行龙港支行签订授信额度为人民币1000万元的《最高额综合授信合同》。同日，辽宁五味福集团食品有限公司、刘海山与盛京银行龙港支行签订《最高额保证合同》；刘海山、姚波与盛京银行龙港支行签订《最高额抵押合同》。合同到期后，盛京银行龙港支行向本院提起诉讼。2018年1月5日，本院作出（2017）辽14民初46号民事判决，判决：一、锦州万隆农副产品贸易有限公司给付盛京银行龙港支行借款本金1000万元及利息、罚息；二、对上述第一款项，辽宁五味福集团食品有限公司、刘海山、姚波承担连带保证责任；三、盛京银行龙港支行对《最高额抵押合同》项下的抵押物享有优先受偿权。2017年6月16日，上述抵押房屋办理了抵押权登记。2017年7月31日，本院向黑山县房产管理处发出协助执行通知书，将舒心园小区14、15、16、17、18号五户房屋予以查封。2018年9月5日，本院作出（2018）辽14执异97号民事裁定书，裁定：一、中止案外人袁帅租赁的位于黑山县门市房在租赁期内向受让人移交、占有；二、驳回案外人袁帅的其他异议请求。另查明，2017年3月10日，刘焕凤与袁帅签订房屋租赁合同，约定：甲方（刘焕凤）将位于黑山县舒心园14、15、16、17、18号门市房（面积1022.57平方米）租赁给乙方（袁帅）。租期从2017年3月10日至2032年3月10日，租金90万元一次性给付完毕，租赁期内，承租人可转租。2017年4月1日，袁帅与吴某签订房屋租赁合同，约定袁帅将黑山县舒心园小区15、16、17、18号四户门市房出租给吴某用于经营小小洗车吧，租期自2017年4月1日起至2018年3月30日止，年租金10万元。2017年5月5日，刘焕凤将上述门市卖给刘海山，双方《房屋买卖协议》约定：本协议签定前已租赁的房屋至租赁期满后归乙方（刘海山）所有。本院庭审中，吴某出庭作证称：“2017年4月1日，由于产权变更和袁帅又签订了租赁合同。2017年6月我们准备房屋重新装修，后来得知袁帅的产权问题，我们房屋装修搁置，我们不敢装修。现在是什么东西都没有动，等着产权有结果后我们继续续租。”本院2019年2月14日对证人吴某进行了电话询问，吴某称：“装修就得停业，装修就干不了活。”认定上述事实的证据有本院（2017）辽14民初46号民事判决书、协助执行通知书、《房屋租赁合同》（2份）、《房屋买卖协议》、电话记事及庭审笔录在卷佐证，相关证据已经质证、认证，足资认定，本院予以采信。本院认为，2017年3月10日袁帅与刘焕凤签订房屋租赁合同，袁帅承租了黑山县舒心园小区15、16、17、18号四户门市房。2017年4月1日，袁帅又将上述四户门市房转租给吴某，用于吴某经营小小洗车吧。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”依据该规定，案外人以不动产租赁权排除强制执行，必须具备两个条件，其一、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封前，已订立真实有效的不动产租赁合同；其二、案外人在人民法院对不动产予以查封前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合这两个条件，则不能排除强制执行。因法律规定承租人占有、使用被执行不动产的目的是产生对不特定第三人的公示效果，因此该占有、使用应为持续的、明显的、直接的，而不应为间断的、隐性的、间接的，且案外人是否在人民法院对不动产予以查封前已占有使用该不动产的举证责任应由案外人承担。本案中，本院对黑山县舒心园小区15、16、17、18号四户门市房的查封时间为2017年7月31日。据出庭证人吴某称，小小洗车吧大约在2017年6月即准备装修，且装修就得停业。故小小洗车吧自2017年6月开始就处于停业状态，可能性较大。据此，应认定小小洗车吧在本院查封前，对黑山县舒心园小区15、16、17、18号四户门市房的占有、使用是间断的、隐性的，而不是持续的、明显的。小小洗车吧的租赁期间到2018年3月30日即告完结，之后黑山县舒心园小区15、16、17、18号四户门市房一直处于闲置状态。此外，袁帅将黑山县舒心园小区15、16、17、18号四户门市房转租给吴某，即使假定吴某一直占有、使用上述房屋，此种情况下也是吴某就上述房屋产生了对不特定第三人的公示效果，而不是本案原告袁帅本人。袁帅转租房屋，其本人没有直接占有、使用该房屋，无法就上述房屋产生对不特定第三人的公示效果。依现有证据，无法证明袁帅在本院查封前，其本人已占有、使用案涉房屋。袁帅作为案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，无法阻止向受让人移交占有被执行的不动产，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对其要求确认租赁权的诉讼请求，不予支持。综上所述，袁帅的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告袁帅的诉讼请求。案件受理费1万元，由袁帅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 陈 瞳审判员 钟金芹审判员 朱 丹二〇一九年三月五日法官助理孙敬伟书记员殷雨晴本判决书援引的相关法律条款:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”