广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1718号上诉人（原审被告）：吴宇文，男，1984年8月10日出生，汉族，住广西藤县。被上诉人（原审原告）：广东链家房地产经纪有限公司广州分公司（原满堂红（中国）置业有限公司广州分公司），住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层（仅限办公用途）。负责人：高军，职务：总经理。委托诉讼代理人：莫子萱，公司职员。上诉人吴宇文因与被上诉人广东链家房地产经纪有限公司广州分公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初18995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴宇文上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判吴宇文已支付链家公司代理费50000元，且由链家公司赔偿因本案对吴宇文造成的损失；2.一、二审诉讼费用由链家公司承担。事实和理由：（一）2016年7月18日链家公司退给案外人胡天逸的50000元，属于他们之间私下的款项往来，与吴宇文无关。2016年4月30日吴宇文与胡天逸签订《广州市存量房屋买卖合同》，根据合同约定，买方胡天逸应该支付10万元购房定金给吴宇文。事实上，其中50000元由链家公司收取，另外50000元由吴宇文收取。胡天逸在一审期间出庭证实其于2016年4月30日向链家公司支付了50000元购房定金。据此，吴宇文认为其已经向链家公司支付了50000元代理费。根据双方合同约定，房屋总交易价为593万。除签约当天支付的10万元外，在2016年6月8日胡天逸与吴宇文到光大银行做了170万的房屋首付款第三方托管，再加上胡天逸从建设银行做房屋贷款支付给吴宇文的413万，总数刚好是房屋交易价593万。由此证实，链家公司在2016年4月30日代收取的5万元的定金属于吴宇文的应收楼款。且在房管局办完房产交易手续后，链家公司、吴宇文和胡天逸三方在场核算了账目，三方均确认已经结清各方的账目。（二）链家公司将胡天逸交付的50000元定金全额退还，是链家公司内部管理混乱所致，吴宇文没有义务因链家公司内部管理混乱产生的问题而蒙受损失。链家公司二审答辩称，不同意吴宇文的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。吴宇文说的50000元是已经交到我们公司的代理费，但链家公司确认收到10000元，这50000元是买方以定金的方式交到我方公司，但链家公司已经将代收的定金全额退回给买方。链家公司向一审法院起诉请求：1.吴宇文向链家公司支付买卖代理费40000元；2.吴宇文向链家公司支付违约金（自2016年5月1日起算至支付全部费用之日止，以40000元为本金每天按千分之五的标准计算，暂计至2016年11月16日为40000元）；3.吴宇文承担案件受理费。一审法院认定事实：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司于2018年7月17日，经广州市越秀区工商行政管理局准予变更登记，名称变更为广东链家房地产经纪有限公司广州分公司，负责人变更为高军，具体经营项目为房地产中介服务，房地产咨询服务，具备房地产中介服务机构资质。2016年4月30日，吴宇文向链家公司出具《买卖代理费支付承诺书》，约定：吴宇文独家委托链家公司代理出售位于广东省广州市天河区兴盛路9号之二3105房（以下简称案涉房产）的房产，鉴于链家公司提供上述居间服务及《合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，如满堂红广州公司促成买方与吴宇文本人达成买卖合同，吴宇文本人同意于签订《广州市存量房买卖合同》当日向链家公司支付代理费为人民币50000元。否则须从签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止。链家公司在上述《承诺书》上盖章，吴宇文签名确认。上述《承诺书》签订当日，经过链家公司居间服务，促成吴宇文与案外人胡天逸达成买卖房屋交易，吴宇文与案外人胡天逸签订了《广州市存量房买卖合同》，并于2016年7月20日双方办理案涉房产的转移登记手续。庭审中，链家公司提交2016年7月31日出具的《满堂红收款收据》，证明吴宇文以现金形式向链家公司支付了代理费10000元，至今尚欠链家公司代理费40000元；吴宇文对上述证据的真实性、合法性及关联性均不确认，辩称案外人胡天逸于2016年4月30日本应向吴宇文交付100000元作为购房定金，双方约定其中50000元由吴宇文本人收取，另外50000元由链家公司代收作为代理费，且链家公司亦已向案外人胡天逸出具收款证明。对此，吴宇文提交了由吴宇文本人签名的《收据》（该证据记载：“兹有本人吴宇文收到胡天逸交来定金50000元；备注：原应收定金拾萬圆，剩余伍萬由链家中介公司代收”）以及由链家公司出具的2016年4月30日《收款收据》为证。链家公司对吴宇文提交的证据《收据》中的备注内容不予认可，称该案外人交付链家公司的50000元为案外人胡天逸的购房意向金，且链家公司已于2016年7月18日全额退还案外人胡天逸，为此链家公司提交了《退款证明》为证。另查明，案外人胡天逸确认已收到链家公司退回的50000元定金，但认为该款项抵扣了房款交易中的一部分，对此，其未向法院提交证据证明。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，《买卖代理费支付承诺书》是链家公司、吴宇文双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚意履行。链家公司通过媒介服务，已促成吴宇文与案外人胡天逸达成案涉房屋买卖交易，吴宇文理应向链家公司支付50000元的报酬。关于吴宇文是否已支付代理费的问题。虽吴宇文辩称其与案外人胡天逸约定，原应收100000元定金，其中50000元由链家公司代收作为代理费；但根据吴宇文提交的《收据》显示，吴宇文收到案外人胡天逸交来的定金为50000元，且现无证据证明链家公司代收案外人胡天逸交付的50000元定金作为吴宇文支付给链家公司的代理费的约定。链家公司已将案外人胡天逸交付的50000元定金全额退还，吴宇文亦无提供有效的证据证明链家公司已收取本次居间代理费，综合本案案情以及链家公司、吴宇文双方提交的证据，一审法院对吴宇文的该项主张不予支持，吴宇文应向链家公司支付代理费50000元；但链家公司自认已收取吴宇文代理费10000元，主张吴宇文尚欠代理费40000元，属于链家公司对其权益的处分，一审法院予以照准。关于违约金的认定。违约金的支付应以实际损失为基础，结合本案案情，链家公司的内部管理紊乱，致使本案代理费的收取存在重大失误，吴宇文亦因此对代理费是否已交付存在误解，一审法院考虑到吴宇文拖欠代理费的行为并非主观故意，且链家公司未能举证证明其损失的情况，综上，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院对链家公司要求支付违约金的主张不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，于2018年11月6日作出如下判决：一、吴宇文于本判决生效之日起十日内向链家公司支付代理费40000元；二、驳回链家公司的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由链家公司负担900元，吴宇文负担900元。各方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，吴宇文向本院提交如下证据：中国建设银行个人活期账户明细一份，拟证明签订合同时当天付款第一笔10万元，第二笔170万元是首付款。第一笔10万元吴宇文只收取了五万元，从银行存款记录来看，胡天逸给吴宇文的10万元，吴宇文只收到了五万元，还有五万元没有收到，而是由链家公司将该笔费用收取了。二审中,吴宇文表示:链家公司代收了胡天逸交的五万元定金,故吴宇文收少了五万房款。链家公司表示：一审已经提交证据证明定金已经退回胡天逸。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：吴宇文以链家公司代收定金抗辩不予支付代理费理由是否成立。由于本案审查的法律关系为居间合同法律关系，因此，本案仅调处吴宇文与链家公司之间的居间法律关系，现依据吴宇文出具的《买卖代理支付承诺书》的约定，链家公司主张吴宇文支付剩余的40000元代理费，具有事实依据，应予支持。一审法院处理并无不当，本院予以维持。吴宇文上诉提出链家公司代收了案外人胡天逸应当支付的定金，故其不应再支付中介服务费，对此，因吴宇文与胡天逸之间的买卖合同关系不是本案审查的范畴，吴宇文上诉提出的房款未收到的问题应另循其他途径予以解决，该理由不能作为抗辩不予支付代理费的依据，本院对此不予采信。综上所述，吴宇文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由吴宇文负担。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年三月二十七日书记员  杨希郑志锐