广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1472号上诉人（原审原告）：王伟秀，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：胡诗茗，广东明境律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张太杰，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：王清，广东品杰律师事务所律师。诉人王伟秀因与被上诉人张太杰房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初24251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王伟秀及其委托诉讼代理人胡诗茗，被上诉人张太杰及其委托诉讼代理人王清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王伟秀上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法支持王伟秀的全部诉讼请求；2.判令本案的全部诉讼费用由张太杰承担。事实与理由：首先，张太杰私自更改王伟秀位于广州市越秀区王圣堂十五巷2号楼的房屋格局，已对王伟秀的个人财产造成实质性的损害。其次，王伟秀没有与张太杰签订《存量房买卖合同》并将房屋出售给王太杰，同时王伟秀未曾与张太杰前往房管局办理涉案房屋的网签手续，因《存量房买卖合同》已无继续履行的可能，故一审法院在一审判决书中事实认定不清导致使用法律错误。因涉案的《存量房买卖合同》已无继续履行的可能，因此王太杰应配合王伟秀办理撤销网上登记的《存量房买卖合同》的手续同时向王伟秀支付租金及利息并腾退房屋。一审法院无端适用法律规则，确认未支付2012年4月16日-2013年1月30日的租金且愿意支付的情况下，应依法及时予以重新计算。一审法院主动适用时效规则，排除王伟秀追讨租金的权利，违反法律规定。张太杰二审答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一审张太杰确认过部分租金未支付，但张太杰主张该租金已经超过诉讼时效，且王伟秀未提交向张太杰主张过租金的证据，张太杰认为一审判决合法有效。王伟秀向一审法院起诉请求：1.判令张太杰向王伟秀支付广州市越秀区王聖堂十三巷2号1楼的租金人民币80587.32元（其中2012年4月16日至2013年4月15日的租金为13200元，2013年4月16日至2014年4月15日的租金为14520元，2014年4月16日至2015年4月15日的租金为15972元，2015年4月16日至2016年4月15日的租金为17569.2元，2016年4月16日至2017年4月15日的租金为19326.12元）；2.判令张太杰向王伟秀支付占用使用费人民币18593元（从2017年4月16日起计至张太杰迁出涉案场地之日止，按每月1610.5元计算）；3.判令张太杰向王伟秀支付违约金（按张太杰未清偿租金的95%计算，计算至张太杰清偿房屋租金之日止）；4.判令张太杰向王伟秀支付未清偿租金利息人民币4093.72元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，按同期应付未付的租金为本金，从2017年4月16日起计至张太杰清偿全部租金之日止，暂计至2018年5月2日）；5.判令张太杰恢复租赁场地的原状并将租赁场地返还给王伟秀（张太杰应将房屋恢复为两房一厅、一厨一卫的结构）。一审法院认定事实：据房产登记号：2011登记字1059395号《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区广园路王聖堂十三巷2号1楼的产权人为王伟秀，建筑面积43.288平方米，规划用途住宅；权利人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，权利种类为抵押权，登记时间为2013年5月17日，债权数额200000元；2017年10月31日张太杰（2017）粤0103执保3041号、（2017）粤0103民初8394号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封，查封期限自转为正式查封之日起算三年。2007年4月15日，王伟秀（为甲方，出租人）与张太杰（为乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，其中约定：一、甲方将广州市越秀区王聖堂十三巷2号楼（约40平方米）出租给乙方作为居住/商铺经营（商铺）使用，租期为10年，起租日期由2007年4月15日至2017年4月15日止租。二、租金计算按月计算，乙方每月按1000元缴纳给甲方，每次交1个月租金，一年分12次缴清，乙方不得以任何理由拖欠租金。四、租赁届满期，甲乙双方未续签定合同，甲方要求收回房屋时，乙方逾期不交出承租房屋的，视为非法占用，甲方除限乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按旧用期内租金总额95%收取违约金。五、甲、乙双方不得违约，否则赔偿对方一切经济损失。七、五年后每年按10%计租金递增。注：不能损坏房屋等。现张太杰将涉案房屋作经营饮食使用。另查明，2012年12月30日，王伟秀向张太杰立下《借条》，内容为：现王伟秀向张太杰借到552870元（以前所有借据作废）。2013年1月30日，王伟秀（为甲方，卖方）与张太杰（为乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，其中约定：甲乙双方当事人本着诚实信用的原则，经友好协商一致达成如下条款：第一条、房地产权属情况，1、房地产地址（下称“该房地产”）：越秀区广园路王聖堂十三巷2号1楼。3、建筑面积：43.29平方米；本次交易转移面积：43.288平方米。4、房屋使用性质：住宅。7、该房地产不存在抵押等他项权利。第二条、计价和价款，甲乙双方约定按以下第1种方式计算该房地产价款：1、该房地产按整套出售并计价，总金额(人民币）500000元整。第三条付款，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付(人民币）350000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款:一次性付款：总金额(人民币）500000元整。乙方应于2014年12月30日前向甲方支付。第四条、交楼时间和交接手续，1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第五条、产权转移登记，甲乙双方应当于2014-12-30前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。第六条、税费缴交，甲乙双方按以下第1方式缴付税费：(1)按政府规定各付各税。第七条、违约责任，各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第八条、交易不成的违约责任，1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方己付的全部费用。2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十一条、迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按下列第1种方式处理：1、违约方支付违约金100000,合同继续履行。第十七条、其他约定，甲方必须在2013-12-30前还清乙方欠款合同可以取消（以下空白）等。该合同并于同日在房管部门办理了网签手续。2018年6月21日，王伟秀向一审法院提起诉讼请求：1.判令撤销2013年1月30日存量房网上交易系统的《存量房买卖合同》；2.判令张太杰配合并协助王伟秀办理撤销《存量房买卖合同》手续，直至撤销手续办理完结；3、判令张太杰向王伟秀赔偿损失304750元（损失以未付房款500000元为基础，按每日0.05%的标准计算，从2014年12月30日起计算至实际清偿之日止）。张太杰反诉请求：1.判决张太杰与王伟秀继续履行2013年1月30日签订的《存量房卖买合同》；2.判决王伟秀配合并协助张太杰办理《存量房买卖合同》手续，直至过户手续办理完结；3.判决张太杰支付违约金100000元。王伟秀未能举证证明曾向张太杰主张2013年1月30日前的租金。一审法院认为，王伟秀与张太杰自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。由于王伟秀于2013年1月30日与张太杰签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给张太杰，虽然涉案房屋现已被查封，但该《存量房买卖合同》仍然存在继续履行的可能，故在上述《存量房买卖合同》没有解除的情况下，王伟秀据此要求张太杰支付租金及利息、腾退房屋，理由不成立，一审法院不予支持。鉴于王伟秀未能举证证明曾向张太杰主张2013年1月30日前的租金，故2013年1月30日前的租金已超过诉讼时效，王伟秀要求张太杰支付，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一审法院于2018年11月29日判决如下：驳回原告王伟秀的诉讼请求。案件受理费2365.50元，由原告王伟秀负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，王伟秀向本院提交：证据一、双方账户往来明细及银行流水，证明双方之间存在长期多次的借还款关系，张太杰常年处心积虑通过套路贷的形式对王伟秀进行欺诈，骗取王伟秀多次签订远超真实借款金额的借条，收取高额利息。证据二、关健成证人证言，证明王伟秀前夫关健成在未告知王伟秀的情况下，与张太杰签订《购房协议》，且关健成从未收到任何购房款。证据三、个体工商户验照报告，证明张太杰冒用王伟秀的身份进行工商注册登记，在租赁物业上成立有房屋中介性质的个体工商户，同时张太杰具有房屋中介资质，能自主操作网签。证据四、叶伟光证人证言，证明网签当天王伟秀不在也不可能在现场，一审中张太杰的陈述不诚信。证据五、周炎新的证人证言及张太杰撕毁协议的照片，证明张太杰恶意销毁证据，对王伟秀进行人身威胁。张太杰质证认为这些证据不属于新证据，已经超过举证期限，请求二审法院不予采纳。对证据一的真实性合法性予以确认，对于王伟秀提出的证明内容，张太杰认为王伟秀存在不诚信的行为。如果认为双方长期的借贷属于套路贷的话，王伟秀应当向有关部门申请进行处理。在网签手续之后，王伟秀还收取了张太杰大量的借款，更确认了一审认定事实，其借款尚未还清，约定借款抵消购房款，故不应当取消网签合同。对于证据二，张太杰认为关健成是利害关系人，不应作为证人，且王伟秀当庭陈述其与关健成在2017年才办理离婚手续，关健成参与了整个过程，且是在婚姻存续期间内参与的。对证据三的真实性予以确认，但是与本案无关。如果王伟秀认为该报告不合法应当提起行政诉讼。对证据四，证人证言，张太杰认为该证人证言不可信，且王伟秀不诚信，窜通第三人作虚假陈述。对证据五（当庭核实王伟秀手机证据原件，退回原件给上诉人）真实性予以确认，王伟秀证明的撕毁证据不是事实，该照片是2017年的照片，王伟秀带社会人员上门，不存在王伟秀所述的张太杰销毁证据等事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对王伟秀的上诉请求与张太杰的答辩意见，分析如下：本案张太杰抗辩其与王伟秀存在以房抵债的事实而不应向王伟秀支付租金及利息、腾退房屋等。从本案证据来看，张太杰为证明其与王伟秀存在以房抵债事实向一审法院提交了一份王伟秀于2012年12月30日签署的《借条》，该《借条》显示，王伟秀向张太杰借到人民币552870元，但张太杰二审提交的证据不足以证明其向王伟秀出借该金额的借款。王伟秀另案提交的《结案证据》上所记载其已还清的欠款并非该笔欠款，本案王伟秀提交的证据不足以证明其已还清前述《借条》上的欠款。而对张太杰另提交的《存量房买卖合同》，现王伟秀在一、二审诉讼中均对该合同上签署的姓名拒绝进行笔迹鉴定，其应承担举证不能的法律后果，故本案王伟秀提交的证据亦不足以否定该合同上姓名并非其本人签署以至否定该《存量房买卖合同》的真实性。为此，王伟秀与张太杰之间有关涉案房屋租赁合同纠纷，在未厘清双方借款欠款事实，以及《存量房买卖合同》是否应予撤销或解除的前提下，本案一审驳回王伟秀的诉讼请求，该判处结果尚无不妥，本院予以维持。综上所述，王伟秀的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2365.50元，由王伟秀负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年三月二十五日书记员  钟明丽区敏儿