福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初2953号 原告：兴业银行股份有限公司福州江滨支行，住所地福州市台江区中亭街利民苑1层90号商业店面。 负责人：路海滨，职务行长。 委托诉讼代理人：任丹，银行职员。 委托诉讼代理人：陈海阳，银行职员。 被告：陈炎铭，男，汉族，1973年6月27日出生，住福建省闽侯县。 被告：陈洪钦，女，汉族，1978年12月13日出生，住福建省平潭县。 被告：利嘉（福建）国际商贸有限公司，住所地福建省福州市仓山区齐安路769号3#楼。 法定代表人：王惠明，职务董事长。 委托诉讼代理人：范灵钧，公司职员。 原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行（以下简称兴业银行江滨支行）与被告陈炎铭、陈洪钦、利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称利嘉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任丹、被告利嘉公司委托诉讼代理人范灵钧到庭参加诉讼。被告陈炎铭、陈洪钦经本院公告传唤，公告期届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告陈炎铭向原告偿还借款本金873832.5元及相应利息、罚息直至还清之日止（利息、罚息、复息暂计至2018年2月26日为83209.52元，本息合计957042.02元，之后至实际还款日止的利息、罚息、复利按合同计算）。2.原告有权对被告陈炎铭提供的抵押物福建省福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层007店面折价或以拍卖、变卖以后的价款优先受偿上述债务。3、原告有权对被告陈炎铭提供的抵押物福建省福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层041店面折价或以拍卖、变卖以后的价款优先受偿上述债务。4.被告陈洪钦、利嘉（福建）国际商贸有限公司对陈炎铭的上述债务承担连带清偿责任。5.本案诉讼费用由上述被告承担。 事实和理由：2015年5月22日，原告与被告陈炎铭签订合同编号为个商118312015179号《个人购房抵押（保证）借款合同》。约定借款用于购买仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层007店面房产，借款金额为人民币68万元，借款期限自2015年5月22日至2025年5月22日；借款合同第十二条约定：“债务人未按约定偿还借款本息”的，“债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷。”第十三条约定：“债务人不按本合同规定按时偿还借款本息”的，债权人有权“解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用”；被告陈炎铭提供其购买的仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层007店面房产设定抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等。 2015年5月22日，原告与被告陈炎铭签订合同编号为个商118312015180号《个人购房抵押（保证）借款合同》。约定借款用于购买仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层041店面房产，借款金额为人民币30万元，借款期限自2015年5月22日至2025年5月22日；借款合同第十二条约定：“债务人未按约定偿还借款本息”的，“债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷。”第十三条约定：“债务人不按本合同规定按时偿还借款本息”的，债权人有权“解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用”；被告陈炎铭提供其购买的仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层041店面房产设定抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等。 2015年5月22日，被告陈洪钦与原告签订个商保118312015179-1《个人担保函》、个商保118312015180-1《个人担保函》提供连带责任保证，保证范围包括主债权、利息（含罚息）、违约金以及贷款人实现债权(包括律师费)费用等，保证期间为主债务履行期届满之日起两年。 被告利嘉（福建）国际商贸有限公司出具了《不可撤销阶段性担保函》，同意从借款合同签订之日起至被告陈炎铭取得所购房产的产权证并办妥以原告为抵押权人的房产抵押登记之日止的阶段内，为被告陈炎铭依约还款承担连带保证责任；保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用；并承诺无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告利嘉（福建）国际商贸有限公司承担全部担保责任,而无须先行使其他担保权利。 上述合同签订后，原告即依约发放了借款。但被告陈炎铭从2016年8月起未按约定归还借款本息。为此，原告依据借款合同的约定和有关法律规定，特依法诉诸至法院，请求法院判令准予原告之诉请。 被告陈炎铭、陈洪钦未作答辩。 被告利嘉公司辩称，根据原、被告三方签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》约定，被告作为担保人，承担的是阶段性担保责任，即如果债务人办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日，保证人的保证责任解除。作为房屋出卖方，担保人已于2016年7月将房屋正式交付给被告陈炎铭，随后多次口头，书面通知被告陈炎铭前来办理房屋权属证明及购房款清算手续，但被告均置之不理。目前，商品房已经具备抵押登记条件而因被告原因未能完成正式登记，导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，担保人提供阶段性担保的保证期间被不当延长。因此，在具备物权登记条件情况下，被告陈炎铭有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，担保人作为开发商予以配合。但因被告陈炎铭怠于办理以致抵押登记未完成，恳请法院判决其期限内配合办理抵押登记，若被告陈炎铭逾期仍未配合，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即银行作为债权人行使优先权的条件因债务人恶意阻却而依法视为已成就。因此，在抵押登记因被告拒不配合而客观上无法完成的情况下，应赋予银行作为债权人对不动产优先受偿权。同时，亦是根据客观事实，解除担保人的保证责任，防止保证期间被不当延长，损害担保人利益。 原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了审查。原告兴业银行江滨支行所举证据符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据现有的证据，本院确认原告兴业银行江滨支行庭审陈述属实。 另查明，2015年6月1日，原告兴业银行江滨支行与被告陈炎铭于福州市房屋登记中心办理预购房屋抵押权预告登记，权证号为：榕房预ＦＺ押字第××号，权证记载：预告登记权利人为兴业银行江滨支行；预告登记义务人为陈炎铭；房屋坐落于仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层007店面。同日，原告兴业银行江滨支行与被告陈炎铭于福州市房屋登记中心办理预购房屋抵押权预告登记，权证号为：榕房预ＦＺ押字第××号，权证记载：预告登记权利人为兴业银行江滨支行；预告登记义务人为陈炎铭；房屋坐落于仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层041店面。诉争预告抵押房产已经过房屋产权初始登记（总登记），已具备办理房屋产权证书条件。暂计至2018年2月26日，被告陈炎铭尚欠原告本金873832.5元，利息（含罚息、复利）83209.52元。 本院认为，原告兴业银行江滨支行与被告陈炎铭签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告兴业银行华林江滨依约向被告陈炎铭支付了借款，履行了合同义务，被告作为借款人未按约及时还款付息，其行为已构成违约，应承担违约之责。双方在合同中约定的利息、罚息、复利等计算方式不违反法律规定，本院予以确认。原告兴业银行江滨支行诉请要求被告陈炎铭返还全部借款并支付利息、罚息、复利等，依法有据，本院予以支持。被告陈洪钦向原告兴业银行江滨支行出具《个人担保函》，自愿为被告陈炎铭向原告的上述借款提供连带责任保证，系其真实意思表示，合法有效，被告陈洪钦应对被告陈炎铭的上述债务承担连带清偿责任。 被告陈炎铭自愿以其所购买的房产为上述借款提供担保，并业经有权部门办理预购商品房抵押权预告登记，预告抵押权自预告登记时设立。鉴于诉争合同约定合同项下债务履行期届满（包括提前到期的）抵押权人未受清偿时，抵押权人可与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，协议不成的，抵押物人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，现上述房产已由被告利嘉公司完成初始登记，具备办理个人产权登记及抵押登记条件，因被告陈炎铭怠于办理产权登记致使抵押登记未能完成，故被告陈炎铭负有协助原告兴业银行江滨支行办理正式抵押登记义务，被告利嘉公司应督促被告陈炎铭办理抵押登记手续。被告陈炎铭为合同项下借款提供阶段性连带责任保证担保，鉴于合同明确约定，自借款人办妥涉案房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前诉争合同项下已到期的债务及因违约而引起的债务，保证人仍应承担相应的保证责任；同时，鉴于涉案合同还就物担保与保证担保共存时特别约定，利嘉公司确认无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，现因涉案房产尚未办理抵押登记手续，故被告利嘉公司应对被告陈炎铭尚欠原告兴业银行江滨支行上述贷款本息及实现债权费用承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，有权向被告陈炎铭追偿，且被告利嘉公司自涉案房产抵押登记办妥之日起，或因被告陈炎铭原因未办理抵押登记，但原告兴业银行江滨支行根据本判决选择对涉案房产行使优先受偿权之日之起，对涉案合同项下所发生的新的债务不再承担担保责任。 被告陈炎铭、陈洪钦经本院公告传唤，公告期届满，未到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理及判决。综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第三十一条，第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈炎铭应于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行借款本金873832.5元，并支付利息（含罚息、复利）83209.52元（利息暂计至2018年2月26日，之后的利息按照双方合同约定的标准计至实际还清借款之日止）； 二、被告陈洪钦对本判决第一项确定的债务承担连带保证清偿责任； 三、被告陈炎铭应于本判决生效之日起三十日内协助原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行办理坐落于仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层007店面、041店面房产的抵押登记手续，被告利嘉（福建）国际商贸有限公司应督促被告陈炎铭并配合办理抵押登记； 四、坐落于仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层007店面、041店面房产抵押登记办妥后，或被告陈炎铭逾期仍未办理抵押登记的，原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行有权对坐落于仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层007店面、041店面房产以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿本判决第一项确定的债权； 五、被告利嘉（福建）国际商贸有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，有权向被告陈炎铭追偿，但自前述房产抵押登记办妥之日起，或因被告陈炎铭原因未办理抵押登记，但原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行根据本判决选择对前述房产行使优先受偿权之日起，对《个人购房抵押（保证）借款合同》项下新产生的债务不再承担担保责任； 六、驳回原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13470元、公告费560元，由被告陈炎铭、陈洪钦共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林心恩 人民陪审员  宋建文 人民陪审员  游发清 二〇一九年一月十五日 法官助理郑文欢 书记员庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期间届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的步伐归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。