云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初921号原告：陈清胜,男，1981年4月23日出生，汉族，身份证登记住址：云南省楚雄彝族自治州武定县。委托诉讼代理人：王建海，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄婧娴，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南中天文化产业发展股份有限公司，住所：云南省昆明市新闻路348号。统一社会信用代码：9153000078165679X4。法定代表人:戴艳梅，任董事长职务。委托诉讼代理人：毕蕊，女，1980年10月15日出生，回族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，系公司员工，特别授权代理。原告陈清胜与被告云南中天文化产业发展股份有限公司（以下简称：中天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月1日立案，于2019年3月13日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈清胜及其委托诉讼代理人王建海到庭参加了诉讼，被告经本院送达起诉状副本及开庭传票未到庭应诉。本案现已审理终结。原告陈清胜向本院提出下列诉讼请求：1、被告向原告赔偿自2015年6月1日至2019年5月31日损失177257.68元；2、被告赔偿原告聘请律师支付的费用50000元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年7月29日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，合同约定被告应当在2014年12月31日前将被告开发的文化空间广场地下室C区负一层S-009号房屋交付原告，房屋价款545408元。原告采用按揭贷款方式按约支付了全部购房款。原告受被告安排与案外人云南富壹城物业服务有限责任公司（下称富壹城公司）签订了《物业委托租赁管理协议》，约定富壹城公司按约向原告支付租金。至今被告没有交付房屋，给原告造成极大的经济损失，故原告提起诉讼。被告中天公司未提出答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告中天公司经本院送达起诉状副本和开庭传票没有到庭参加诉讼，视为放弃了举证、质证的权利。原告提交的《商品房购销合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》、《房款收据》、《个人商业用房贷款合同》、《借款借据》、《消费信贷转账传票》、《还款计划》、《物业委托租赁管理协议》、《委托协议》，本院予以确认并在案佐证。经审理，本院认定事实如下：2014年7月29日，原告与被告订立《商品房购销合同》，约定原告向被告购买其开发的文化空间广场地下室C区负一层S-009号房屋，价款为545408元，被告应当在2014年12月31日前将经过建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告，逾期交房的违约责任，双方按照补充协议的相关约定执行。《商品房购销合同》所附的《补充协议》中对房屋交付的主要约定为：房屋的具体交付时间以被告发放《接房通知书》载明的交付时间为准，被告取得竣工验收备案文件为被告交付房屋的唯一条件，被告因自身原因未能在合同约定期限内向原告交付房屋的，原告给予被告中天公司60天的宽展期，合同继续履行，被告中天公司无需承担违约责任，如宽展期届满后被告仍未交付房屋，被告中天公司应按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。合同订立后，原告向被告支付了房屋的全部价款545408元。2014年11月26日，原告与案外人富壹城公司签订《物业委托租赁管理协议》，约定原告将向被告购买的案涉房屋委托富壹城公司对外租赁，委托期限20年，自2015年6月1日起至2035年5月31日止，该协议中约定物业租金计算基数为545408元，并对每年的租金情况进行了列明，其中前三年的年均收益率为8%，年租金回报为43632.64元，第4至6年的年均收益率为8.5%，年租金回报为46359.68元。原告陈述其主张2015年6月1日至2019年5月31日的损失即参照上述租金收益计算为177257.68元。案件审理过程中，被告陈述，案涉房屋尚在验收,被告没有向原告交付房屋。另，原告与云南王建海律师事务所签订《委托协议》，云南王建海律师事务所接受原告委托为本案提供诉讼代理，约定律师费50000元。本院认为：本案中，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。《补充协议》是《商品房购销合同》的组成部分，且已经过备案登记，故该份协议对原、被告双方也具有约束力。按照《商品房购销合同》约定被告应当在2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付原告,房屋交接和逾期交房的违约责任按《补充协议》的相关约定执行。《补充协议》中约定房屋的具体交付时间以被告发放《接房通知书》载明的交付时间为准；被告逾期交房的，享有60天的宽展期，如宽展期届满后被告仍未交付房屋，被告应按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》中关于逾期交房的前述条款系被告为重复使用而预先拟定的条款，其免除了被告延迟交房的责任，该条款应属无效。因此，被告应按《商品房购销合同》中约定的交房时间，即2014年12月31日前交房。被告建设的房屋至今没有竣工验收，已属违约，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告购买的房屋系商铺，被告逾期未能交付房屋使原告不能及时占用、使用、收益而产生的租金收入属于被告可以预见的损失范围。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原告和案外人富壹城公司签订的《物业委托租赁管理协议》所约定的租金收益，是目前涉案房屋可参照确定的原告预期利益，故就原告主张的损失,本院参照前述协议约定的标准,酌情确定为以原告所支付的购房款总数为基数按年利率8%，从2015年6月1日至2019年3月13日庭审之日计算金额为165206元（545408元×8%÷365×1382天），由于庭审后合同履行尚有不确定因素,故对原告主张的2019年3月14日至2019年5月31日期间的损失，在本案中本院不予处理。原告未提交证据证明实际发生了律师费，故对原告主张的律师费，本院不予支持。虽然被告经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告云南中天文化产业发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈清胜2015年6月1日至2019年3月13日期间的损失165206元；二、驳回原告陈清胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2354元（原告已预交），已减半收取，由原告陈清胜承担660元，被告云南中天文化产业发展股份有限公司承担1694元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 徐 静二〇一九年三月十八日书记员 刘俊毅