河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终3058号上诉人(原审原告)：王贾菊，女，1991年10月12日出生，汉族，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州茗业房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇学府路南侧、轩辕路东侧林溪湾。法定代表人：王旭东，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱旭兵，河南久灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李黔，河南久灵律师事务所律师。上诉人王贾菊因与被上诉人郑州茗业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初8135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王贾菊上诉请求：撤销原判第一项，改判支持上诉人诉请的逾期交房违约金。事实和理由：在未取得竣工备案验收合格之前，上诉人有权拒绝接收不符合合同约定的房屋，被上诉人应当承担其合同约定的违约责任，一审认定被上诉人发出交房通知即为违约责任终止之日是事实认定错误。郑州茗业房地产开发有限公司辩称，备案前提是必须竣工验收，但并非是备案了以后才能竣工验收。而本案中已经进行了竣工验收。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。王贾菊向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告逾期交付验收合格房屋违约金9180.33元（违约金暂计算至2018年10月31日止，违约金支付至实际符合合同约定标准的验收合格之日止）。2、请求依法判令被告承担原告所购房屋（翰林华府小区）取得竣工备案前的物业费。3、请求依法判令被告退还收取原告的暖气初装费2800元及利息。4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月17日，王贾菊（××）与郑州茗业房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001637612），合同约定：第三条××购买商品房的基本情况，××王贾菊购买的商品房位于新郑市××镇鸿鹄路西、中原工学院东翰林华府7幢2单元25层2504号房，建筑面积共88.17平方米；第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币8465.1元，总价款人民币746368元；第六条付款方式及期限约定，××按其它方式付款，约定金额156368元以现金支付，付款时间2016年9月17日，约定金额590000元以商业贷款支付等；第八条交付期限，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付××使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同及变更合同外，出卖人可据实予以延期，由于政策、法律法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或者根据实际情况另行确定；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条因××原因导致该房屋未能按照出卖人通知的期限交付，交付日期到达视为已经交付，出卖人已履行交付义务，出卖人不承担逾期交付责任，××自交付日期或视为交付日期起承担该房屋的毁损、灭失的风险责任及相应的物业管理费等各项费用。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4，供暖设施：户内设施供暖管道铺设至入户门口处，管网随房屋同时交付，具体供暖时间以与供暖签署的供暖协议为准。合同补充协议：2、买卖双方的通信地址和联系方式以本合同所填写的为准，××保证填写的地址和联系方式准确无误，并可以随时接受信函或邮件。出卖人履行本合同约定的通知和告知义务时，可以选择以下任一方式进行送达，邮寄通知，邮件发出之日起满7日即视为送达（以邮局受理凭证为依据），视为出卖人已经履行本合同约定的通知和告知义务。公告告知，公告见报之日起视为出卖人已经履行本合同约定的通知和告知义务。2016年9月27日，王贾菊向郑州茗业房地产开发有限公司支付购房款156368元，2017年2月13日，王贾菊向郑州茗业房地产开发有限公司支付购房款590000元。2018年6月30日，涉案楼盘经过勘察、设计、施工、监理及建设等单位验收竣工。2018年6月30日9时53分6秒，郑州茗业房地产开发有限公司向原告发出通知短信，内容为“尊敬的业主，翰林华府一期因“封土令”的实施，影响了项目工程进度，为让业主100％满意，项目决定交房日期延迟至2018年7月15日……等”。2018年7月12日，郑州茗业房地产开发有限公司在《东方今报》A06版右下角刊登交房公告，公告内容“尊敬的翰林华府业主，承蒙您对本公司翰林华府项目的关心和支持，项目1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼已经符合交房条件，现定于2018年7月16日起正式交房，交房周期为7个工作日，具体安排我们将通知每位业主，届时请您带上购房合同、购房发票和业主身份证前往“翰林华府”办理，因交房业主较多，具体交房事宜请致电0371-56009999咨询，如您未在规定的时间办理交付手续，则视为我公司已经履行交付义务，由此产生的不利后果将由您承担，特此公告。…郑州茗业房地产开发有限公司，2018年7月12日”。2018年7月13日10时31分18秒，郑州茗业房地产开发有限公司向原告发出交房通知短信，内容为“尊敬的业主，项目一期将于2018年7月16日起正式交房，每天交付一栋楼（16日1号楼、17日2号楼、18日3号楼、19日5号楼、20日6号楼、21日7号楼），届时请你带上身份证原件及复印件、购房合同、购房发票、身份证与银行卡合并复印件（复印至一张A4纸，注明开户行）前往翰林华府项目办理交房手续，并预交一年物业费用，手续办理时间为上午9时-11时30分，下午2时30分-5时30分，请您严格按照规定时间办理，当天暂不办理装修手续……等”。同日，郑州茗业房地产开发有限公司按照原告确认的通讯地址以顺丰快递方式邮寄《交房通知书》。2016年9月17日，王贾菊向郑州龙轩物业管理服务有限公司支付暖气初装费2800元。以上事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》，销售不动产统一发票，《单位工程质量竣工验收记录》，《短信通知》，《交房通知书》，《邮寄单》等证据予以证明。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。关于被告是否存在逾期交房的问题。被告辩称因“封土行动”原因，涉案房屋交房期限顺延后为2018年11月12日，其不存在逾期交房的违约行为。但从其向原告发送的短信内容“交房日期延迟至2018年7月15日”及被告自2018年7月15日起就同样事实向部分业主自愿达成的《延期交房协议书》并进行赔偿来看，对于被告的该项抗辩，该院不予采信。被告应按合同约定于2018年6月30日前将房屋交付给原告，其未按合同约定履行义务，存在逾期交房的违约行为。关于被告是否交付房屋的问题，首先要处理的是商品房竣工验收合格标准如何认定的问题。原告认为竣工验收合格应当按照在建设主管部门办理项目竣工备案登记之日为准，但从相关的行政规章来看，竣工验收合格是备案的前提，未竣工验收合格将无法备案，故竣工备案并非工程竣工验收合格的前提，也不是工程竣工的唯一标准。本案中，勘察、设计、施工、监理及建设等单位共同出具了《单位工程质量竣工验收记录》，且载明了工程验收合格，能认定为工程竣工验收合格标志。工程验收合格后，被告以邮寄信函、短信及在报纸发布公告的形式通知原告于2018年7月21日收房，已履行了交房通知义务。原告接到被告的书面交房通知，无正当理由拒绝接收，书面交房通知确定的交付使用之日（2018年7月21日）应视为被告的交付房屋日期。关于原告主张被告赔偿其逾期交房违约金的问题。《商品房买卖合同》中明确约定了被告应于2018年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告，而被告却于2018年7月21日交付房屋，故被告应按合同约定自2018年7月1日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。综上，被告应就其逾期交房行为向原告支付违约金1492.74元。对于原告主张超出部分的违约金，该院不予支持。关于原告主张被告承担涉案房屋竣工备案前物业费的诉讼请求。因原告并未提交相应的证据证明其已实际交纳物业费及其具体数额，故对该项诉讼请求，该院不予支持。关于原告主张被告返还已交暖气初装费及利息的诉讼请求。原告提交的证据显示收取其暖气初装费的主体为郑州龙轩物业管理服务有限公司，故对该项诉讼请求，该院亦不支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、被告郑州茗业房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王贾菊违约金1492.74元。二、驳回原告王贾菊的其它诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告郑州茗业房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明事实与一审一致。本院认为，本案中，勘察、设计、施工、监理及建设等单位共同出具了《单位工程质量竣工验收记录》，且载明了工程验收合格，能认定为工程竣工验收合格标志。工程验收合格后，被上诉人以邮寄信函、短信及在报纸发布公告的形式通知上诉人于2018年7月21日收房，已履行了交房通知义务。上诉人接到被上诉人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收，一审认定书面交房通知确定的交付使用之日（2018年7月21日）应视为被上诉人的交付房屋日期，本院予以支持。综上所述，王贾菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王贾菊负担。本判决为终审判决。审判长 袁斌审判员刘泽军审判员贾建新二〇一九年三月十八日法官助理邹靖书记员吴松