浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终4928号 上诉人（原审原告）：陈国校，男，1977年10月6日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：张雷飞，浙江海虹律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司。住所地：浙江省宁波市海曙区灵桥路777号中国人寿大厦1502。 法定代表人：黄四荣，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：宁波誉凯投资发展有限公司。住所地：浙江省宁波市海曙区开明街329号，小梁街2号（8-24）室。 法定代表人：林江忠，该公司总经理。 俩被上诉人共同的委托诉讼代理人：李毅，广东普罗米修律师事务所律师。 上诉人陈国校因与被上诉人宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司（以下简称宁波城隍公司）、宁波誉凯投资发展有限公司（以下简称宁波誉凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2018）浙0203民初3272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈国校上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈国校一审诉讼请求。事实和理由：一、出租房屋的用途写明是经营匹克品牌连锁店，匹克公司认为该店铺已经不符合匹克的定位，要求关停该店面。陈国校与宁波城隍公司、宁波誉凯公司曾多次协商解除合同事宜，由于赔偿方案未能谈妥，故未签订书面协议。二、城隍商城何时正式开业无法预估，已经超出合理预期时间，致使陈国校蒙受损失。三、涉案房屋已无商业氛围，不符合合同中约定的开设匹克品牌连锁店的要求。四、如果合同继续履行，房屋租赁合同及其补偿协议丧失公平性。 宁波城隍公司、宁波誉凯公司辩称，涉案商铺在城隍商城的另一侧，与商城不是一起经营的。城隍商城何时开业，与涉案合同履行没有关系。商城未开业前，以不收取房租补偿陈国校的损失，因此双方已经对不能按期开业有预期，并约定了具体补偿方式。城隍商城已经于2018年5月1日正式开业，不再妨碍合同的履行。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈国校向一审法院起诉请求：1.确认陈国校与宁波城隍公司、宁波誉凯公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及《特别约定协议》于副本送达宁波城隍公司、宁波誉凯公司之日起解除；2.宁波城隍公司、宁波誉凯公司返还陈国校租金、定金、保证金等各项费用合计766600元；3.宁波城隍公司、宁波誉凯公司支付三个月租金574800元作为违约金；4.宁波城隍公司、宁波誉凯公司赔偿陈国校损失344248元。一审庭审中，陈国校明确要求宁波城隍公司、宁波誉凯公司承担共同支付义务。 一审法院认定事实：2016年5月19日，陈国校（作为乙方）与王思祜（作为甲方）签订《房屋租赁合同》（编号：租赁NO.HZJC-ZD20160428）一份，约定：甲方将位于宁波市海曙区县学街33号部分房屋租赁给乙方，房屋建筑面积（含公摊）为400平方米（一层约200平方米、二层200平方米）；乙方承诺该房屋仅作为匹克品牌连锁店用途；该房屋租赁期限自2016年6月1日起至2019年8月31日止，2016年9月1日起正式计算房租，甲方应于2016年5月23日前交付该房屋；2016年6月1日起至2017年8月31日期间、2017年9月1日起至2018年8月31日期间、2018年9月1日起至2019年8月31日期间的租金均为2300000元；租金按一个月为一期预付，第一期租金于2016年5月27日以前付清，以后每期租金提前15天以银行转账方式支付；乙方已于2016年4月18日向甲方支付定金50000元，经双方同意直接冲抵第一期的租金，冲抵后乙方应付甲方第一期租金为141600元；如果租金逾期交付，则每逾期1天按逾期租金总额的0.3%向甲方支付滞纳金；在2016年6月10日前，乙方应向甲方交付575000元作为乙方切实履行和遵守本合同各项条款的保证金，甲方在本合同终止后15天内无息退还乙方；乙方在该房屋租赁期间应按时向甲方缴纳物业管理费12960元/年，于合同期内每年的6月30日前支付；在乙方出现拖欠租金、水电费等逾期十五天及以上等情形，甲方通过书面、传真等方式发通知到乙方法定地址告知乙方，乙方在合理期限内仍未修正的，甲方在10个工作日内有权通知乙方解除合同；合同履行过程中，甲方不履行合同规定应承担的义务，严重影响乙方正常经营活动，乙方有权提前以书面形式通知甲方解除合同，并有权要求甲方承担违约责任；甲方如无故自行终止合同，或干涉妨碍乙方的正常经营达五天的，或无权出租该房屋或该房屋存在权属纠纷影响乙方对房屋正常使用的，均构成违约，则乙方有权提前解除或终止合同，甲方应就其违约行为支付乙方相当于当年三个月租金作为违约赔偿金，并且全额退还乙方未实际使用的租金及合同保证金，同时应赔偿乙方装修等损失；凡与本合同有关的一切争议，双方通过友好方式协商解决，如协商不成，双方均有权依法提交租赁房产所在地之人民法院管辖处理；甲方指定付款账号为62×××10，户名王思祜，开户行中国银行宁波市分行等内容。该合同附件4系房屋交接验收确认书，载明2016年5月23日，甲方与乙方依据合同约定，对房屋进行交接验收，经双方现场核实确认，甲方移交的房屋符合合同个约定的交付条件，乙方对此没有异议；自本房屋交接确认书签署之日起，甲方正式将该房屋移交给乙方，乙方应按合同的约定使用房屋，同时乙方承诺服从甲方的统一安排和管理，确保2016年9月1日按期开业。在《房屋租赁合同》中，王思祜在甲方一栏盖章，陈国校在乙方一栏签字，宁波城隍公司在业主一栏盖章。2016年5月21日，陈国校（作为乙方）与王思祜（作为甲方，甲方为本项目之业主或本项目之指定使用权拥有者）签订《补充协议》一份，约定自2016年6月1日至2016年8月31日期间共三个月为免租期，不收取房租费用；自2017年9月1日至2018年8月31日期间，甲方同意补偿乙方一个月免租期，甲方予以乙方在支付第一个月自2017年9月1日起至2017年9月30日当月租金支付减免；为配合城隍商城2016年10月1日正式全部开业，乙方必须在2016年6月开始动工装修，争取8月份左右所有合作方均能试营业等内容。同日，陈国校（作为乙方）与王思祜（作为甲方，甲方为本项目之业主或本项目之指定使用权拥有者）签订《特别约定协议》一份，约定甲方须确保甲方旗下城隍商场在2016年10月1日正式开业，若商场未能按照约定时间正式开业，则甲方旗下宁波誉凯公司须补偿乙方从2016年10月1日起至延期正式开业时间止延期天数免租补偿，在乙方该月份支付房租金中予以减免等内容。在《补充协议》中，王思祜均在甲方一栏盖章，陈国校均在乙方一栏签字，宁波城隍公司均在业主一栏盖章。在《特别约定协议》中，王思祜在甲方一栏盖章，陈国校在乙方一栏签字，宁波誉凯公司在业主一栏盖章。陈国校向《房屋租赁合同》约定的指定付款账户转账明细如下：2016年4月18日，支付定金50000元；2016年5月28日，支付第一期租金141600元；2016年6月13日，支付保证金475000元（分275000元和200000元两笔）；2016年7月29日，支付保证金100000元，合计766600元。位于宁波市县学街33号（1-10）（2-7）房地产登记在宁波城隍公司名下，陈国校租赁涉案房屋用于经营匹克城隍庙专卖店，该店于2018年3月12日停止经营。目前涉案房屋钥匙并未办理交接手续，涉案房屋内形成附合的装饰装修尚未拆除。另查明：2014年10月13日，宁波城隍公司注册成立，法定代表人为关景笙。2016年2月2日，关景笙出具《授权委托书》一份，授权王思祜办理宁波城隍公司在大陆的经营和法律事务，其所签署的文件均有效经关景笙认可，授权期限自2016年2月2日起至2017年2月1日止，权限范围包括公司法律文书的签署、公司对内和对外事务的决策和审批等。授权委托书上有关景笙的签字和宁波城隍公司的盖章。2017年7月11日，宁波城隍公司的法定代表人由关景笙变更为王思祜。 一审法院认为，《房屋租赁合同》、《补充协议》和《特别约定协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按约全面履行各自义务。本案的争议焦点是陈国校能否以城隍商城未能在2016年10月1日正式开业为由解除双方之间的《房屋租赁合同》及相关协议。陈国校认为宁波城隍公司、宁波誉凯公司的违约行为致使合同目的不能实现，宁波城隍公司、宁波誉凯公司则辩称陈国校经营的场所不在城隍商城内部而是在城隍商城对面，城隍商城开业与否仅是陈国校经营比较重要的外部条件，但该外部条件不具备并不表示宁波城隍公司、宁波誉凯公司违约，且双方在《特别约定协议》中关于延期开业免租的约定系双方对延期开业补救措施的合意，并未约定陈国校享有解除权。一审法院认为，首先，结合合同、协议约定的内容及各方陈述，陈国校自认经营的商铺曾开业经营，故城隍商城开业经营与否，并不影响陈国校商铺能否开业经营。双方签订的《房屋租赁合同》中未有关于城隍商城的条款，无法推断出陈国校租赁涉案房屋的根本目的与城隍商城有关。事实上，陈国校商铺已于2016年7月23日开业经营，虽城隍商城的准时开业经营会在一定程度上增加附近区域的客流量，间接增加陈国校商铺的客流量，但一家商铺的经营状况不仅取决于地理位置和客流量，也要取决于商品质量、服务质量等各方面因素，故城隍商城延期开业不足以导致合同目的不能实现这一法律后果。其次，双方在《特别约定协议》约定宁波城隍公司、宁波誉凯公司须确保旗下城隍商场在2016年10月1日正式开业，若商场未能准时开业，则从2016年10月1日起至延期正式开业时间止期间予以免租，即双方在签订该协议时已经预见到城隍商场延期开业的情形，并就补救措施达成一致意见，即陈国校以免租的方式自愿承担城隍商场延期开业的风险。事实上，自约定的开业时间2016年10月1日起至陈国校本案起诉日（2018年3月14日）前，陈国校在涉案房屋内经营匹克城隍庙专卖店时并未向宁波城隍公司、宁波誉凯公司支付租金等，亦未向宁波城隍公司、宁波誉凯公司提出书面异议或向法院提起诉讼，故陈国校不享有约定解除权。第三，宁波城隍公司、宁波誉凯公司提供的授权委托书可以表明王思祜的签字盖章行为系代表宁波城隍公司的职务行为，该行为的法律后果及于宁波城隍公司，现陈国校自愿撤回对王思祜的起诉，故本院对此予以确认。因陈国校不享有法定或约定解除权，且宁波城隍公司未按时正式开业的法律后果亦已在《特别约定协议》中明确，故陈国校要求与宁波城隍公司、宁波誉凯公司解除租赁关系并要求宁波城隍公司、宁波誉凯公司返还款项的请求，缺乏法律和合同依据，一审法院对此不予采纳。因陈国校主张宁波城隍公司、宁波誉凯公司违约解除合同的主张不成立，故对陈国校要求宁波城隍公司、宁波誉凯公司支付三个月租金作为违约金及赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院不予支持。宁波城隍公司要求陈国校支付水电费及物业费的主张，因宁波城隍公司未在本案中提出反诉，也未提供计算水电费及物业费的相应证据，故一审法院对宁波城隍公司该项主张在本案中不予处理。关于水电费及物业费，宁波城隍公司可另案主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回陈国校的诉讼请求。一审案件受理费19970元，减半收取计9985元，由陈国校负担。 二审中，陈国校向本院提交了下列证据：1.开业照片5张、现状照片16张、函一份，拟证明开业时县学街上以鞋服类品牌为主，适合匹克连锁店定位，现在城隍商城无商业氛围，也无商业价值，现在商铺与匹克品牌形象不符，总公司要去关店。2.1371城隍商城发布的“吃货们都在看”打印页一份、照片一份，拟证明城隍商城2018年5月1日开业的只有三楼的城隍美食城，且该美食城已于2018年11月1日停业。3.陈国校申请证人傅某出庭作证。傅某称陈国校委托其与宁波城隍公司、宁波誉凯公司多次协商合同解除与赔偿事宜，并就合同解除达成了统一意见，对赔偿问题还未协商一致。4.陈国校向本院申请调取城隍商城改扩建工程各区块消防验收材料，宁波城隍公司、宁波誉凯公司向本院提交了城隍商城消防安全检查合格证作为其二审新证据。因此，本院无需就该材料调查取证。 宁波城隍公司、宁波誉凯公司向本院提交下列证据：1.照片2张，拟证明商城现在已经拆掉围栏，可正常营业；2.城隍商城消防安全检查合格证一份，拟证明商城符合使用条件。 陈国校质证称，对宁波城隍公司、宁波誉凯公司提交的合格证无异议，但照片不能证明商城已经开业，2018年5月1日开业的只有三楼的城隍美食城，且该美食城现已停业；证人证言清楚描述了双方协商解除合同的过程，解除合同双方一致同意，仅是就赔偿问题未达成一致意见。宁波城隍公司、宁波誉凯公司质证称，对陈国校提交的开业时照片真实性无异议，但是现状照片与事实不符，函的内容与事实不符，且与本案无关联，目前仅有老庙修复尚在施工；合同对商城营业没有承诺，二楼未营业是市场情况，无法预测；证人证言仅证明双方有解除合同的意向，但未证明双方达成一致意见；陈国校提供的证据均与本案无关联性。本院认为，对双方提供的关于城隍商城经营状况的相关证据本院将予以综合认定；傅某的证人证言证明双方在就合同解除进行协商。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点是陈国校能否以城隍商城未能按期正式开业为由解除双方之间的《房屋租赁合同》及相关协议。陈国校主张城隍商城不开业致使其合同目的不能实现，合同应予以解除；宁波城隍公司、宁波誉凯公司则主张涉案商铺与商城不是一起经营的，城隍商城何时开业与涉案合同履行没有关系，陈国校不能据此主张合同解除。本院认为双方在2016年5月21日签订的《特别约定协议》中约定甲方须确保旗下城隍商城在2016年10月1日正式开业，若商场未能按照约定时间正式开业，则从2016年10月1日起至延期正式开业时间止期间予以免租，即双方在签订该协议时已经预见到城隍商城延期开业的情形，并就补救措施达成一致意见，因此陈国校现主张城隍商城不开业致使其合同目的不能实现，合同应予以解除，理由不能成立，一审法院对陈国校的各项诉讼请求不予支持，并无不当。 综上所述，陈国校的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19970元，由上诉人陈国校负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 敏 审判员 倪春艳 审判员 张 华 二〇一九年三月十三日 书记员 卢秧淑