文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0116民初6370号原告：重庆开门红物业管理有限公司，统一社会信用代码91500116673382947N，住所地重庆市江津区几江长城路渝津花园1幢1号门市。法定代表人：何超宇，该公司经理。委托诉讼代理人：吴建，重庆津舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪华鑫，重庆津舟律师事务所律师。被告：向德昌，男，1968年2月6日出生，汉族，户籍地重庆市江津区。委托诉讼代理人：吴莉萍，重庆循源律师事务所律师。被告：杜林，男，1974年7月1日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：汤洪(系杜林之妻)，女，1974年8月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：万泽全，男，1970年5月21日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：重庆齐荣实业有限公司，住所地重庆市江津区几江街道滨江大道56号燕山东部新城商品交易市场1幢负1/1/2/3-1号。法定代表人：陈毅。被告:万平，女，1964年2月26日出生，汉族，住重庆市江津区。被告:廖继祥，男，1971年5月13日出生，汉族，住重庆市江津区。被告:吴虹宜，女，1990年1月31日出生，汉族，住重庆市江津。以上三名被告共同委托诉讼代理人:吴莉萍，重庆循源律师事务所律师。被告:卞春遐，女，1980年10月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告:杨兴贵，男，1969年9月1日出生，汉族，住重庆市江津区。原告重庆开门红物业管理有限公司(以下简称开门红公司)与被告向德昌、杜林、万泽全、重庆齐荣实业有限公司（以下简称齐荣公司）、万平、杨兴贵、卞春遐、吴虹宜、廖继祥物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告开门红公司的委托诉讼代理人吴建、洪华鑫与被告向德昌、万平、吴虹宜、廖继祥的委托诉讼代理人吴莉萍、被告杜林的委托诉讼代理人汤洪、被告万泽全到庭参加诉讼，被告齐荣公司、杨兴贵、卞春遐经本院依法（公告）传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告开门红公司向本院提出诉讼请求：判令被告向德昌向原告支付2015年5月至2015年9月的物业服务费35000元、卫处费2980元、消防费228元、违约金5000元，合计43208元。在审理过程中，原告变更诉讼请求为:判令被告万泽全、杜林向原告支付2015年5月至2015年9月的物业服务费35000元、卫处费2980元、消防费228元、违约金5000元，合计43208元；被告向德昌对上述费用承担连带支付责任。事实和理由:2014年8月经重庆市江津区鼎山街道琅山社区居民委员会组织阳光青城小区业主公开选聘为小区物业服务企业，并签订了《阳光青城物业服务合同》。签约后，原告进场进行物业服务工作，提供了相应服务。涉案物业为阳光青城平街层非住宅商业门面，该物业登记产权人为被告万平、吴虹宜、廖继祥、卞春遐、杨兴贵，实际产权人为向德昌，经协商每月物业费为7000元。原告认为被告作为业主，应当按时交纳物业服务费，但其从2015年5月起，被告即以各种理由拒不交纳费用。原告经过多次催收无果。被告向德昌辩称：向德昌于2014年1月1日将阳光青城商住楼出租给杜林和万泽全，合同约定乙方(即杜林、万泽全)承租期间发生的一切费用包含水电、物业费，由杜林、万泽全承担，根据规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业使用费的，从其约定；原告与向德昌于2018年2月26日协商结算2017年1月至2017年10月31日期间和2017年11月之后的物管费及2017年1月1日的地下停车库管理费时，双方约定2015年5月至2015年9月的物管费由原告自行追收，与向德昌无关；原告要求支付卫处费、消防准备费、违约金无事实和法律依据；原告起诉超过了诉讼时效。应驳回对被告向德昌的诉讼请求。被告万泽全辩称：我和万泽全在2014年1月1日将向被告向德昌租赁的房屋转租给了齐荣公司，约定由齐荣公司承担租赁期间发生的一切费用；原告的起诉超过了诉讼时效；原告要求我方支付卫处费、消防费、违约金无事实和法律依据，应驳回对我的诉讼请求。被告杜林辩称：同意万泽全的意见。被告万平、吴虹宜、廖继祥辩称：本案争议期间房屋的实际产权人是被告向德昌，不应由万平、吴虹宜、廖继祥承担支付责任，其他答辩意见同被告向德昌的意见。被告齐荣公司、卞春遐、杨兴贵未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年8月，因阳光青城小区原有物业服务企业终止服务，江津区国土局物管科、鼎山办事处、琅山社区居委会与阳光青城业主代表共同组织了招标会，选聘了原告开门红公司为该小区的物业服务企业。后原告与阳光青城全体业主(琅山社区居委会代章)签订了《阳光青城物业服务合同》，约定:原告向该小区提供物业服务，物业费中商业门市按原有价格1.4元/平方米/月收取；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；合同期限为2015年9月1日起至2019年8月31日止；特别约定2014年9月1日至2016年2月29日期间因没有签订正式的书面物业管理服务合同，期间的物业服务标准及费用收取标准与本合同约定一致。该合同于2016年3月14日在重庆市江津区国土资源和房屋管理局备案。被告万平自2015年4月28日登记为江津区某号的产权人，建筑面积共计984.94平方米。被告向德昌、杨兴贵、卞春遐自2016年5月11日登记为江津区某(商业)的产权人，建筑面积为580.8平方米。被告向德昌、杨兴贵自2016年3月29日登记为江津区某（库房）的产权人，建筑面积为2406.2平方米。被告向德昌、吴虹宜、廖继祥自2016年3月29日登记为江津区某（库房）的产权人，建筑面积为1497.43平方米。被告万平、杨兴贵、卞春遐、吴虹宜、廖继祥、向德昌均认可在2015年5月至9月期间，被告向德昌为上述不动产的实际所有人。2014年1月1日，吴德全、被告向德昌作为出租方(甲方)，被告杜林、万泽全作为承租方（乙方），签订了《租房协议》，约定出租房将其“所属有的位于江津区琅山阳光青城商住楼4800㎡（以后以产权证面积为准，扣除电梯井面积计算），水表、电表及消防设施齐全......承租期限为捌年，即本次协议租赁期自2014年1月1日起到2021年12月31日止”。在该协议第三条“双方约定其他条款”中，载明：“1、乙方在租用期间不得将该房屋用于任何违法经营和违法犯罪活动。乙方在租用期内无需征求甲方同意可将房屋转租给他人使用。本轮租赁期满后，在同等条件下，下一轮租赁期乙方享有优先承租权。2、乙方承租期间所发生的一切费用由乙方承担（包含水、电、卫生费及物业管理费等）。乙方不承担承租期前非乙方原因造成及产生的一切欠费”等内容。2014年1月25日，被告杜林、万泽全作为“转出租方”(甲方)，与作为“受转租方”（乙方）的被告齐荣公司签订《房屋转租合同》，约定“乙方承租甲方位于重庆市江津区江州大道琅山阳光青城616号门市，面积为4000平方米左右，水表、电表及建筑消防设施齐全......承租期限为2014年1月1日起到2021年12月31日止”等内容。其中该合同第四条“双方约定其他条款”中，载明“1.因转租方房产证未办理完成，现租金费用按4000㎡核算，房产证办理完成后，按房产证实际平方数量计算，以前支付的房租费用进行多退少补。（注：甲方租给电信及王怀荣共计400㎡左右，没在乙方4000㎡内）。2.乙方在租用期间不得将该用于任何违法经营和违法犯罪活动，本轮租赁期满后，在同等条件下，下一轮租赁期乙方享有优先承租权。3.乙方承租期间所发生的一切费用由乙方承担（包含水、电、卫生费及物管费等）......”。2017年8月10日，原告开门红公司起诉被告向德昌要求其支付2015年5月至2017年7月期间位于阳光青城小区地下商业库房-1-1(建筑面积为580.8平方米)的物业费等费用。本院于2017年12月8日作出（2017）渝0116民初8564号民事判决书，该判决书认定上述580.8平方米物业登记在向德昌、杨兴贵、卞春遐名下，其中杨兴贵、卞春遐所属的123.8平方米已经交纳了该期间的物业费，向德昌所属的457平方米未交纳该时期内的物业费，并判决向德昌向原告开门红公司支付2015年5月至2015年9月该457平方米物业应交纳的相应物业服务费。2018年2月26日，原告开门红公司(甲方)与被告向德昌（乙方）就阳光青城小区地下停车库以及御园服装皮鞋城所属的物业费用达成《协议》，其中第四条约定“2015年5月至9月（共计5个月），每月物管费7000元，由甲方自行追收”。2017年4月，原告开门红公司曾向被告齐荣公司进行过书面催收。本院认为，物业服务企业应当按照约定提供相应服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，原告开门红公司在2014年9月起即进驻阳光青城小区提供物业服务，小区的业主或物业使用人应当交纳物业服务费。根据原、被告意见，双方的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、本案诉争的物业服务费应由谁承担；三、物业服务费及其他费用的认定。现依次评述如下:一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。原告主张被告向其支付2015年5月至9月期间的物业管理费，从原告提交的证据看，其在2017年4月曾向案涉物业的实际使用人之一齐荣公司进行过书面催收。该催收时间相对2015年5月并未超过诉讼时效，并且该催收行为对诉讼时效起到了中断的作用。依此计算来说，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。因此，本院对被告向德昌、万泽全、杜林关于原告诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见，不予采纳。二、本案诉争的物业服务费应由谁承担。被告向德昌、万平、吴虹宜、廖继祥、卞春遐、杨兴贵为案涉物业的登记产权人，该六人均认可向德昌为案涉物业的实际产权人。被告杜林、万泽全将案涉商铺承租时约定物业服务费等费用由其负担，后杜林、万泽全又将商铺中的4000平方米左右转租给被告齐荣公司，同时约定物业服务费由齐荣公司承担。被告向德昌与被告杜林、万泽全在《租房协议》中约定，杜林、万泽全将房屋转租时不需要经过其同意，因此向德昌应当是认可杜林、万泽全的转租行为。因此，被告齐荣公司作为物业使用人，应向原告交纳其使用的商铺的物业服务费，被告杜林、万泽全应承担连带责任，被告向德昌作为实际所有权人，也应当承担连带责任；被告向德昌、万平、吴虹宜、廖继祥、卞春遐、杨兴贵作为案涉物业的登记权利人，从理论上来说属于业主，亦应当承担连带责任。根据法律规定，二人以上承担连带责任的，权利人有权请求部分连带责任人承担责任。本案中原告开门红公司主张被告杜林、万泽全向其支付物业服务费等费用，向德昌承担连带责任，系原告对其权利的处分，本院予以支持。三、物业服务费及其他费用的认定。根据《阳光青城物业服务合同》约定，商业的物业服务费为1.4元/平方米/月(按照建筑面积计算)，本案涉及的物业面积应扣除登记在向德昌、杨兴贵、卞春遐名下的阳光青城的580.8平方米，经计算为4852.57平方米，按照物业合同约定，每月的物业服务费应为6793.6元。原告主张2015年5月至9月期间的物业服务费为7000元每月，但仅基于其与向德昌签订的协议约定，该约定与物业服务合同不符，且未得到其他业主的认可，对物业服务费超过6793.6元/月的部分，本院不予支持。故被告应向原告支付2015年5月至9月期间的物业服务费为33968元。原告同时主张卫处费2980元、消防费228元，但未提交其以代被告向相关单位交纳该费用的证据，故对原告的该主张，本院不予支持。另，原告主张违约金5000元。因本案被告向德昌、杜林、万泽全并非案涉物业使用人，也没有接到原告的催款通知，其并非恶意拖欠，不应承担违约金，故本院对原告主张违约金的诉讼请求，不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杜林、万泽全于本判决生效后十日内共同给付原告重庆开门红物业管理有限公司2015年5月至2015年9月期间的物业服务费33968元，被告向德昌对被告杜林、万泽全的上述给付义务承担连带责任；二、驳回原告重庆开门红物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，由原告重庆开门红物业管理有限公司负担231元，由被告杜林、万泽全负担649元。此款原告已预交440元，本院予以退还其多交纳部分。限被告杜林、万泽全于本判决生效后五日内向本院缴纳上述案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李亚兰人民陪审员  廖祖超人民陪审员  朱道群二〇一九年三月六日书 记 员  陈茂伟