广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初26401号原告：李奕龙，男，1975年7月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：尹星龙，男，1987年8月15日出生，汉族，住湖南省桂阳县，被告：梁燕梅，女，1968年9月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：佛山市禅城区家富城房地产中介服务部，住所地广东省佛山市禅城区花园一街1-85号第27号铺自编之二，统一社会信用代码92440604MA4WER054B。法定代表人：黄瑞芬。原告李奕龙诉被告尹星龙、梁燕梅、佛山市禅城区家富城房地产中介服务部（下简称家富城服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告尹星龙下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与人民陪审员叶东梅、刘敏华组成合议庭，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告、被告家富城服务部的法定代表人黄瑞芬到庭参加诉讼，被告尹星龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除房屋买卖合同；二、违约方即卖方尹星龙、梁燕梅双倍返还定金40万元；三、赔偿因房价上涨导致原告的预期利益损失36万元；四、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年12月25日，原告与佛山市禅城区后龙西街19号802房的不动产登记权人尹星龙在家富城服务部签订房地产买卖合同。涉案802房实际所有人梁燕梅、家富城服务部工作人员李美安共同见证，现场各方均无异议。合同签订后原告即交付定金20万元给尹星龙，梁燕梅无异议。按照约定，卖方收取定金后应提前还贷以注销抵押，但卖方擅自挪用，至今未用于还贷，属严重违约，导致合同至今无法履行。原告依据违约条款要求解除合同、双倍返还定金并赔偿房价上涨的预期利益损失。为维护原告合法权益，请求判如所请。原告当庭明确其诉请解除的是2017年12月25日三方签订的房地产买卖合同，要求家富城服务部作为共同被告与尹星龙、梁燕梅一并承担赔偿责任，并补充如下事实理由：签订合同时，家富城服务部的员工跟原告讲涉案房屋是她朋友的，让原告放心，结果签订合同后她告诉原告梁燕梅出事了，原告事后才知道签约当日出示的房产证是从集成小额贷款公司借出的，中介存在过错和欺诈行为。被告尹星龙未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告梁燕梅答辩称，一、我与涉案房屋无关。二、因尹星龙卖房需要资金赎契，他作为我的客户，我答应帮他筹集资金用于涂销房贷和集成公司的贷款。但我于2018年9月13日被拘留，无法完成上述工作。三、尹星龙卖房引发的纠纷与我无关，我无需承担责任。被告家富城服务部答辩称，一、大约2017年11月尹星龙在我方挂盘出售涉案802房。二、原告看到我方发布的上述房源后，约我方员工李美安带他和家人实地看房。三、2017年12月25日，我方约买卖双方到我方铺位内面谈。双方谈好按86万卖方实收、过户税费由买方负责，但卖方要一次性收20万元定金才能成交，原告在清楚明白卖方有总额为73万元按揭抵押的情况下自愿与业主达成共识，同意交付购房定金20万元，还约定卖方在签合同后2日内去办理还贷手续，于银行通知提前还贷5个工作日将款项转入还贷账户内，再在银行出具还清证明后2个工作日内去房管办理解押手续并过户。我方按买卖双方的意思填写好合同，已尽中介方义务详细讲解了合同所有条款及交易风险，双方在清楚明白且无异议的情况下亲自签名按指模、签订买卖代理费支付承诺书。在此过程中，我方没有向任何一方保证与承诺任何事情。四、尹星龙后来未按合同约定执行，违约了，我方曾多次电话联系双方沟通协商解决方案，期间我方也约了双方在店面协商，但未出结果，因拖得时间长，我方也建议原告通过法律维护自己利益，但原告一直叫我方再跟卖方协商，2018年10月11日最后一次面谈过程中，原告当面向尹星龙压价，想让尹星龙降至70万出售给他，但尹星龙不愿意，引发本案。五、我方至今都未收到中介费。由于卖方已没有办法继续履行涉案合同，我方同意解除涉案的三方合同。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、尹星龙身份证复印件、梁燕梅广东公安人口信息查询资料、家富城服务部企业信用信息公示报告打印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、佛山市卡玛贸易有限公司的营业执照。拟证明房屋买卖交易过程中，尹星龙提供的梁燕梅身份信息。3、尹星龙的不动产权证。拟证明尹星龙出售的802房的情况。4、房地产买卖合同。拟证明原告跟卖方、中介签订了房屋买卖合同。5、收款证明及转账凭证。拟证明原告向尹星龙转账支付了定金20万元。6、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。拟证明涉案房产没有涂销抵押，无法交易。三被告诉讼中没有提交证据。为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区不动产档案馆调取涉案房产的最新登记信息，取得佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果一份。依原告申请，本院委托佛山市价格事务所有限公司对涉案802房在2018年10月8日的房产价值进行了评估。佛山市价格事务所有限公司已于2019年2月18日作出佛价估字（2019）011号《价格评估报告书》。经质证，本院认证：原告的证据1、3、4、5、6，被告梁燕梅、家富城服务部无异议，本院予以采信。原告的证据2与本案不具关联性，本院不予确认。本院依职权调取的证据，原、被告无异议，本院予以采信。佛山市价格事务所有限公司作出的评估报告，原告、家富城服务部均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告尹星龙系佛山市禅城区后龙西街19号802房的产权人，取得方式为2016年10月购买，登记日期为2016年10月20日。2016年11月8日，涉案802房办理了抵押权登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市南海支行。2017年5月2日，涉案802房再次办理了抵押权登记，抵押权人为佛山市禅城集成小额贷款有限公司。2017年12月25日，尹星龙（卖方）、原告（买方）、家富城服务部（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定“买卖双方均已独家委托经纪方提供居间服务，现买卖双方就经纪方已促成购买佛山市禅城区后龙西街19号802房的所有条件达成一致……二、物业情况：1、该物业不含单车房建筑面积为143.45平方米，以现状按套售予买方。该物业现状是吉屋（即为不附任何家私电器、不附租约），已办理抵押登记。2、买卖双方同意该物业成交价为860000元……本次交易一切税费的支付方式为买方承担……物业现时的抵押状况：有抵押，欠款总额约73万元（以银行通知为准），涂销抵押方式如下：卖方在签署本合同后2日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷5个工作日内将款项付至卖方还贷账户内……提前还贷出资方式为：（2）卖方融资，融资费用由卖方承担……三、付款方式。按揭付款。1、定金100000买方须在2017年12月25日支付给卖方。2、定金余款100000元买方须在2017年12月26日前支付给卖方。……五、违约责任。买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则：……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费……”。同日，原告向尹星龙名下尾数6600的平安银行账户转账100000元、100000元。尹星龙当天向原告出具《收款证明》，内容为“本人尹星龙是佛山市禅城区后龙西街19号802房之合法业权人。现收到李奕龙承购该物业之定金200000元。此据”。依原告申请，本院委托佛山市价格事务所有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，并确定评估基准日为2018年10月8日。佛山市价格事务所有限公司作出的佛价估字（2019）011号《价格评估报告书》的评估结论为：涉案房屋在评估基准日的评估价值为1133972元。原告已支付本次评估的评估费5335元。原告当庭陈述：当时中介、尹星龙跟原告说梁燕梅是802房的实际权利人，说尹星龙和梁燕梅私下有签订协议约定尹星龙只是挂名，原告没有见过该协议；预期利益损失36万元差不多是房屋差价损失，原告当时买的时候大概是5000多每平米，现在已经去到差不多9000多一万左右；2018年5、6月时，尹星龙通过中介的员工告诉原告不卖房了，退还定金给原告，原告不同意。家富城服务部当庭陈述：尹星龙擅自挪用定金至今未用于还贷，导致交易无法继续是属实的。诉讼中，梁燕梅因涉嫌非法吸收公众存款被羁押于佛山市南海区看守所，本院前往南海看守所对其进行了询问，梁燕梅陈述：我并非涉案802房的实际所有人，我只是承诺帮尹星龙赎契，原告主张我在涉案房屋买卖的签约现场是属实的，因为我介绍尹星龙通过中介买房，所以我在现场见证他们签约。本院认为，本案系合同纠纷。原告与尹星龙、家富城服务部签订的《房地产买卖合同》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，该混同合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请解除《房地产买卖合同》。据前查明，针对交易房产存在两项抵押登记的情形，涉案合同明确约定卖方尹星龙应在合同签订后2日内向抵押银行申请提前还贷并承担提前还贷的一切费用。但尹星龙在收取原告支付的定金20万元后，并未履行上述合同义务，导致涉案房产的交易无法继续履行，已构成根本违约，根据涉案合同第五条的约定，原告有权解除合同。因家富城服务部庭审中亦明确同意解除合同，本院确认涉案《房地产买卖合同》已于2019年1月14日解除。关于原告诉请双倍返还定金40万元。如前认定，被告尹星龙未依约提前还贷的行为已构成根本违约，原告有权根据涉案合同第五条的约定，要求尹星龙双倍返还定金。依据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，涉案合同定金数额最高应为172000元，被告尹星龙应向原告双倍返还定金344000元并退还剩余房款28000元。原告诉请超出部分，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请的房屋差价损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。原告主张的房屋差价损失即属于合同履行后可以获得的利益。诉讼中原告申请对诉争房屋价值进行评估，本院依法委托的评估机构确定涉案房屋在评估基准日的评估价值为1133972元，即房屋现值高出合同售价273972元（1133972-860000元）。综合考虑合同履行程度、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力等因素，根据前述本院已支持了双倍返还定金，本院酌定被告尹星龙赔偿原告由于房屋价格上涨所造成的损失100000元。关于梁燕梅、家富城服务部的责任。原告主张梁燕梅为涉案房屋的实际权利人，但仅为口头陈述，原告并未提供有效的证据予以证明。由于涉案房屋登记在尹星龙一人名下，且出售房屋、与原告签订房屋买卖合同的均为尹星龙，故原告诉请梁燕梅承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。因涉案房屋的两项抵押均已办理了抵押权登记，其抵押权信息处于公示且可供查询的状态，加之涉案合同已明确载明交易房产实时的抵押状况及欠款情况，原告主张家富城服务部在居间活动中存在过错及欺诈，缺乏理据，其诉请家富城服务部承担赔偿责任，本院不予支持。至于原告已支付的评估费5335元，综合原告主张的房屋现值、评估机构出具的评估结论以及被告尹星龙的违约情节，本院酌定该笔评估费由尹星龙负担5000元，原告负担335元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告李奕龙、被告尹星龙、被告佛山市禅城区家富城房地产中介服务部于2017年12月25日签订的《房地产买卖合同》已于2019年1月14日解除；二、被告尹星龙于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李奕龙双倍返还定金344000元、退还剩余房款28000元；三、被告尹星龙于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李奕龙赔偿房屋差价损失100000元；四、被告尹星龙于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李奕龙支付评估费5000元；五、驳回原告李奕龙的其他诉讼请求。本案适用普通程序，案件受理费12400元，财产保全费4820元，由原告李奕龙负担6412元，被告尹星龙负担10808元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛人民陪审员  刘敏华人民陪审员  叶东梅二〇一九年三月十八日书 记 员  冯裕雯