广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0204民初2841号原告：御景园小区业主委员会。住所地：韶关市浈江区韶南大道北100号御景园小区。负责人：郑基明，该业委会主任。被告：韶关市梨苑物业服务有限公司。住所地：韶关市韶南大道三公里东侧金沙广场四楼。法定代表人：王圳泉。委托诉讼代理：廖文忠，广东秦唐律师事务所律师。原告御景园小区业主委员会与被告韶关市梨苑物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，因案情较复杂，双方争议较大，不宜适用简易程序进行审理,裁定转普通程序审理，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告御景园小区业主委员会的负责人郑基明、被告韶关市梨苑物业服务有限公司的委托诉讼代理人廖文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御景园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、被告于2019年1月1日前退出御景园小区管理，按《物业管理条例》规定移交相关资料和财物给业委会；2、被告公开自进入御景园小区以来的每年物业服务资金收支明细及使用情况（含公共部位收入支出、维修基金领取使用等情况）；3、被告负担诉讼费用。事实和理由：被告前期服务协议到期终止。业委会自2014年12月成立以来，曾主动向被告沟通，要求签订新的物业服务合同，但被告以“不承认业委会”为由，拒绝与业委会签订物业服务合同。根据规定，前期物业服务到业委会成立后为止。被告始终未与业委会签订物业服务合同，其履行物业管理已无法律依据。2017年12月25日，御景园小区召开了业主大会，以现场投票和上门书面签名投票的方式，决定更换物业公司，共计得业主签名512票，同意更换现物业公司票数512票，根据小区建筑面积和业主房屋面积计算，达到“双过半”标准。根据小区业主大会的决定，业委会于2017年至2018年期间，多次向被告发函要求其退出御景园小区，但被告始终置之不理。为加强小区管理，防止小区现物业退出后管理出现“真空”问题影响业主生活，业委会于2018年召开业委会会议，决定优先采取自治的方式实行小区管理，目前正在研究自治方案。因此，被告的前期服务协议已经不能作为其履行御景园小区物业管理的依据，其应按规定向业委会移交相关财务及资料后退出御景园小区。被告服务严重滞后且恶意侵害业主利益。御景园开发商梨苑实业有限公司和被告自御景园小区业委会成立后，对业委会百般刁难，威胁业委会成员特别是业委会主任。首先，被告拒不接受业委会的监督。在业委会成立后，被告的前期物业服务协议自然终止，应重新与业委会签订物业服务合同，但始终拒绝与原告签订物业服务合同。在业委会成立后向被告提出重新签订物业服务合同时，被告置之不理，甚至对业委会成员恶语相向，百般辱骂。其次，被告严重不履职。被告每年都未向业委会和业主公开收支情况，多次冒充业主签名向住建部门套取维修基金，对小区内公共收益全部截留且从未公开支出项目，业委会提出查询时拒绝配合、态度恶劣。再次，被告多次侵害业主利益。小区内业主因被盗问题向其申诉，其不予解决，在业主因自身诉求未解决暂未缴纳物业费的情况下，违法将业主进水管恶意截断，并上锁锁住，严重影响生活，侵害业主利益。被告作为开发商选取的前期物业公司，对御景园小区的物业管理权力已经自业委会成立之日起停止，且其所作所为完全违反了相关法律规定，既没有履职管理服务职能，还故意伤害业主利益，已丧失了在御景园实行物业管理的法定权利。应本着维护社会公平正义的原则，坚持以事实为依据、以法律为准绳，判令被告于2019年1月1日前退出御景园小区，按法律规定移交掌握的财物及资料，维护小区业主的合法权益。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：为保护原告的合法利益，原告唯有通过法律手段来维护其合法利益，提起诉讼。原告御景园小区业主委员会围绕诉讼请求提交了以下证据：1-2、照片，证明物业公司保安失职，安保意识差；3、照片，证明物业公司管理混乱，消防通道堵塞；4、照片，证明物业公司管理混乱，消防通道、人行道堵塞；5-8、照片，证明物业公司非法断业主的水，严重侵害业主权利。庭审时提交的证据有：一、业委会相关资料，证明原告主体资格；二、物业公司相关资料，证明被告主体资格；三、更换前期物业的原因，证明原告诸多问题事项：1、小区环境脏乱差情况照片（多多益善）；2、业主被盗报警回执；3、热心业主家进水管被截断照片等；4、前期物业终止业委会的提议；5、发射塔合同和法院判决；6、关于梨园物业服务有限公司违规选举业委会成员的情况报告（已送达主管局、社区居委、派出所）；7、物业起诉解散业委会的相关材料及法院判决；四、更换前期物业的依据，证明程序及依据合法，1、业主大会通知及照片；2、业主签名；3、要求前期物业公司撤离的函（含签收回执）。被告韶关市梨苑物业服务有限公司辩称：一、原告未经合法授权，不是合格的民事诉讼主体，不具备诉讼主体资格物权法、物业管理条例、广东省物业管理条例和民事诉讼法的规定，小区的业主委员会，只能在业主大会合法授权的情况下，对他人提起诉讼。本案中御景园小区业委会没有经过小区业主大会的合法授权，没有诉讼主体资格。另根据御景园小区业主大会备案的议事规则第十八条，下列事项由业主大会以特别决议通过；。（3）选聘、解聘物业管理企业；本案业主大会并未以特别决议通过解聘被告的决议，业委会自治当然也需要业主大会特别决议通过，业主大会通过自治决议后，业委会才有权根据业主大会的决议解聘被告。本案中业委会提交的业主签名表，由一百多户业主的签名是虚假的，不是真实业主本人的签名，而且即使全部计算也不到60%的总户数和总面积，没有达到特别决议2／3的法定标准，也是无效决议。综上，原告没有诉讼主体资格。二、原告作为前期物业服务单位，有权依法自愿继续为小区提供物业服务。被告于涉案小区的建设单位签订了前期物业管理合同，没有约定合同期限。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《广东省物业管理条例》第四十四条：业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。御景园小区业委会从未出示任何业主大会的选聘、续聘决定。因此被告有权依前期物业管理合同继续服务小区。原告无权要求被告撤离涉案小区的物业服务。三、原告无视小区业主的利益，被欠费及无理取闹的个别业主怂恿，蓄意找茬、抹黑和扰乱被告的物业管理服务。原告不顾2014年以来至今，小区多部电梯故障、急需维修更换零件的事实，在被告为涉事楼栋业主垫付急修费用、零件费用后，申请住建局拨付房屋维修基金时，威胁、投诉住建局相关人员，阻挠住建局的正常维修基金费用，导致被告垫付的30多万元维修费用至今无法拨付，影响了小区服务质量。个别业主8年前遭遇盗窃后，将对曾经的社会治安环境问题责任甩锅给被告。原告不顾事实，甘愿这些业主利用，长期对被告的服务挑刺，而不顾被告在8年前发生盗窃后，自行垫巨资购置整个小区安防监控系统，减少和杜绝了刑事案件的事实。被告同时管理相邻的金沙小区和开发商自持的负一负二地下停车场，拓宽和改造共用道路、出口。原告一心只为个别人的不良目的排斥被告，根本不顾其没有能力接管停车场、金沙部分道路，甚至根本没有最基本的物业设施用房的现实，置广大业主的物业服务利益于不顾，御景园业委会已经沦落为个别人的泄愤工具了。综综上所述，原告没有诉讼主体资格，且原告的请求也没有法律和事实依据。请法庭驳回原告的起诉或诉讼请求。被告韶关市梨苑物业服务有限公司提交了以下证据：1、前期物业管理合同，证明被告有权提供物业服务；2、车库物业管理委托合同，证明原告不顾被告为小区提供最合理、完善的停车、交通、出行道路物业服务的现实，枉顾小区业主的物业服务利益。补充：即使经过业主大会合法的决议，解聘被告，被告依据于车库产权人的车库物业管理委托合同，也有权单独管理对涉案小区事关重要的地下停车库的管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年7月30日，被告与开发商韶关市梨苑实业有限公司签订一份《前期物业管理委托合同》，约定由被告对韶关市韶南大道100号御景园的物业提供有偿管理服务，承担小区包括清洁卫生、治安、排污设施、电气设备等相关的公共服务管理，但未明确合同期限；《御景园临时物业管理规约》约定业主委员会依法成立以前，发展商代表全体业主行使权力，物业服务企业届满后，业主管理。2014年12月8日，韶关市浈江住建局对御景园小区业主委员会即原告进行备案。2017年12月14日，原告书面通知于2017年12月24日召开全体业主大会，会议议事事项：关于更换韶关市梨苑物业服务公司和公开招聘新的物业公司提供服务事项（以户为单位，以业主签名方式决定）。原告与被告就退出小区等事宜协商未果，原告提起本案诉讼。另查，御景园小区业主为886户，业主大会议事规则约定业主每拥有一套房屋拥有一票表决权，房屋建筑面积超过平均数1倍的，拥有2票表决权，超2倍的，拥有3票表决权，以此类推；业主大会决议分为普通决议和特别决议，普通决议的，应当经1/2以上投票表决权的业主通过，特别决议的，应当经2/3以上投票表决权的业主通过；选聘、解聘物业管理企业的以特别决议通过等。诉讼过程中，原告陈述2017年12月24日召开全体业主大会时有512户业主同意议事事项，已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；被告则认为根据该小区业主委员会议事规则对更换及招聘物业公司需达到业主66.6%。同时，原告未提交其在起诉状中陈述的2018年召开业委会决定小区优先采取自治的相关证据。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告御景园小区业主委员会具备主体资格，其法律性质属于非法人组织，涉及诉讼纠纷事务时，应由全体业主授权于业主委员会，由其作为全体业主代表参加民事诉讼活动，在民事诉讼中，诉讼权利本身并不归于业主委员会，其必须得到业主的明确授权，作为委托人参加到诉讼中，行使诉讼的权利，其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。本案中，首先，虽被告与开发商韶关市梨苑实业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》并未明确合同期限，但根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”及《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”规定，业主有权自行管理或更换物业服务企业，现业主会议议事事项为更换韶关市梨苑物业服务公司和公开招聘新的物业公司提供服务事项，依法有据，但正如前述的民事活动结果归于全体业主，该议事事项需达到一定比例，依照法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即是说超过50%是法律规定的标准，只能高不能低，涉案小区业主大会议事规则是选聘、解聘物业管理企业是特别决议，应当经2/3以上投票表决权的业主通过，该规则已超过法律规定的标准，是业主就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定，符合法律规定，是小区全体业主的真实意思表示，应予以遵循。现原告提交的证据显示是不超过512户业主同意，未达到886户中的2/3，也即是该议事事项未获通过。其次，涉案小区有886户，涉及人数较多，任何事项处理不善，必然损害大多数人的合法利益，即使依法可选聘、解聘物业管理企业，在获得议事规则规定的比例通过后，因为所议是选聘与解聘物业管理企业两件事，选聘亦应同步进行，在未与新的物业管理企业签订物业管理合同时，就要求终止前期物业服务合同，要求被告撤场并移交相关资料和财物，必然导致小区的管理混乱，损害了全体业主的合法利益。综上，原告的诉请依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条，《物业管理条例》第十八条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告御景园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由原告御景园小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  陈礼波人民陪审员  郭文杰人民陪审员  陈 强二〇一九年三月十九日书 记 员  郑诗蓉