广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初30016号原告：深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市道滘镇蔡白区沿江路8号三楼。法定代表人：帅瑜。委托诉讼代理人：黄文波，广东尚宽（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淑雯，广东尚宽律师事务所律师。被告：孔巍，女，1970年4月23日出生，满族，住广东省东莞市莞城区，被告：任军，男，1971年8月9日出生，满族，住广东省东莞市莞城区，原告深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司与被告孔魏、任军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用简易程序进行审理，后根据案情需要，依法组成合议庭，于2019年2月27日公开开庭进行审理。原告深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司的委托诉讼代理人刘淑雯到庭参加诉讼；被告孔魏、任军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年5月10日，东莞市丽水佳园开发有限公司将位于东莞市道滘镇××沿海××区××房出售予被告，双方为此签订一份《商品房买卖合同》，被告现为该物业之业主。东莞市丽水佳园开发有限公司作为案涉小区之建设单位，依法选聘原告从2005年6月1日开始为案涉小区提供物业管理服务，直至2018年2月28日止，期间因经营需要原告名称曾进行过两次的变更。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，《前期物业服务合同》对于全体业主均有约束力，全体业主应按照《前期物业服务合同》之约定支付物业服务费等。物业管理服务期间，原告依约向全体业主提供了相应的服务，但两被告却拖欠2017年4月至2018年2月期间的物业服务费9415.34元。原告就此通过各种方式多次向被告催缴，但均未果。鉴于此，两被告逾期未支付物业服务费的行为已构成违约，侵害了原告以及其他业主的合法权益，所以原告特依《民事诉讼法》、《广东省物业管理条例》以及相关司法解释，诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付2017年4月至2018年2月期间的物业服务费9415.34元以及违约金8050.12元（以日千分之三从次月1日起计算至付清之日止，暂计至2018年8月31日，以9415.34元为限）；2、本案诉讼费用由两被告承担。本院依法向两被告送达开庭传票、应诉通知书、举证通知书、民事裁定书、起诉状副本及证据副本等材料。两被告在法定期间内未作出答辩，亦未向本院提供任何证据。本案经开庭审理，两被告未到庭质证。经审理查明，根据核准变更登记通知书、工商登记查询，美佳物业管理（深圳）有限公司东莞分公司的企业名称于2016年12月29日变更为深圳市万科美佳物业服务有限公司东莞分公司，深圳市万科美佳物业服务有限公司东莞分公司的企业名称于2018年7月3日变更为原告。两被告与东莞市丽水佳园开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定两被告向东莞市丽水佳园开发有限公司购买位于东莞市××蔡白村沿海丽水佳园江畔区第9栋05号房屋（联排别墅），建筑面积317.41平方米。东莞市丽水佳园开发有限公司与美佳物业管理（深圳）有限公司东莞分公司分别于2005年6月1日、2011年12月1日签订《前期物业服务合同》，主要约定：东莞市丽水佳园开发有限公司选聘美佳物业管理（深圳）有限公司东莞分公司对沿海丽水佳园提供前提物业管理服务；物业服务收费选择酬金制，其中联排别墅的收费标准为2.68元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，应在每月10日前交纳。2007年11月17日,被告孔魏作为乙方与美佳物业管理（深圳）有限公司东莞分公司作为甲方签订《前期物业管理服务协议》，约定：由甲方为案涉小区提供物业管理服务；物业管理服务费为联排别墅2.68元/月/平方米，每月10日之前交纳，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起每日向原告按欠费总额的3‰交纳滞纳金，以及约定了其他权利义务。原告主张，两被告物业为联排别墅，于2007年11月17日已经收楼使用，案涉小区截至起诉之日尚未成立业主委员会，原告从2005年6月1日至2018年2月28日为案涉小区提供物业管理服务，从2018年3月1日起由东莞市万科物业服务有限公司为案涉小区提供物业管理服务，两被告尚未支付2017年4月至2018年2月期间的物业服务费，原告通过发送律师函、口头等方式向两被告催收物业服务费，由于系统显示的物业面积有误，故两被告每月物业服务费为850.66元，被告尚欠物业服务费共计850.66元×11个月=9357.26元。另原告主张，两被告应于每月10日前交纳当月物业服务费，故要求两被告支付以每月尚欠物业服务费为基数，从次月的1日起按每日千分之三计至付清之日止的违约金，以拖欠的本金为限。以上事实，有《前期物业服务合同》及补充协议、《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、律师函、核准变更登记通知书、工商登记查询以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见和证据，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。原告为案涉小区提供物业服务，有东莞市丽水佳园开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》以及被告孔魏与原告签订的《前期物业管理服务协议》予以证明，本院依法予以确认，两被告应向原告交纳物业服务费。对于原告诉请两被告支付2017年4月至2018年2月期间的物业服务费9415.34元的诉讼请求。根据《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》关于物业服务费收费标准的约定，结合案涉房屋的建筑面积和原告的主张，案涉房屋每月的物业服务费为2.68元/平方米×317.41平方米=850.66元，两被告没有提供证据予以证明其已经向原告交纳了2017年4月至2018年2月期间的物业服务费，故两被告应向原告支付上述期间的物业服务费850.66元×11个月=9357.26元。对于原告的该诉讼请求，本院予以部分支持；对于超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。对于原告诉请两被告支付违约金的诉讼请求。根据《前期物业管理服务协议》，两被告每月10日之前应交纳当月物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日向原告按欠费总额的3‰交纳滞纳金。两被告逾期交纳物业服务费，已构成违约，原告主张违约金从次月1日起计算合理，本院予以支持，即两被告应向原告支付逾期交纳上述物业服务费的违约金，具体为：以每月物业服务费850.66元为基数，按每日千分之三的标准，分别从2017年5月1日、2017年6月1日、2017年7月1日、2017年8月1日、2017年9月1日、2017年10月1日、2017年11月1日、2017年12月1日、2018年1月1日、2018年2月1日、2018年3月1日起计算，分段计至实际付清之日止。原告主张违约金以拖欠的本金为限，经计算，截止本案庭审之日，违约金的数额已超过拖欠本金的数额，故两被告应支付原告违约金9357.26元。对于原告的该诉讼请求，本院予以部分支持；对于超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告孔魏、任军应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司支付2017年4月至2018年2月的物业服务费9357.26元及违约金9357.26元。二、驳回原告深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费236.64元（原告已预交），由原告深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司负担1.46元，被告孔魏、任军负担235.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁园园人民陪审员  李志敏人民陪审员  江正峰二〇一九年三月五日法官助理王冕书记员张慧瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。