广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初20736号原告：陈外军，男，1978年12月3日出生，汉族，身份证住址湖南省祁阳县，委托诉讼代理人：高楚南，湖南金州律师事务所律师。被告：陈刚，男，1970年8月6日出生，汉族，身份证住址湖南省祁阳县，第三人：高俪菲，女，1977年9月15日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县，上述被告及第三人的共同委托诉讼代理人：周志鑫，广东卓正律师事务所律师。上述被告及第三人的共同委托诉讼代理人：刘子田，广东卓正律师事务所实习律师。第三人：沛达（中山）鞋业有限公司，住所地中山市南朗镇工业区，统一社会信用代码914420007578990384。法定代表人：詹凯文。委托诉讼代理人：李锐杭，广东洋航律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖祥雁，广东洋航律师事务所实习律师。原告陈外军诉被告陈刚企业承包经营合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加高俪菲、沛达（中山）鞋业有限公司（以下简称沛达公司）作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高楚南，被告陈刚、第三人高俪菲及其委托诉讼代理人周志鑫、刘子田，第三人沛达公司的委托诉讼代理人李锐杭、肖祥雁到庭参加了诉讼。案件审理过程中，原、被告申请庭外和解三个月，本院予以准许，该期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告签订的《承包合同》；2、判令被告返还预交的承包费90万元；3、判令被告返还承包押金80万元；4、判令被告支付违约金60万元；5、判令被告支付原告自2018年9月15日发出《告知函》至实际履行上述3项金额之日止的同期银行贷款利息；6、判令被告与第三人高俪菲在上述金额内承担连带责任。事实与理由：2016年9月21日，被告及第三人高俪菲开始经营高俪菲名下中山四季康达保健科技有限公司的乳胶厂，从事乳胶制品的生产与销售，采取自产自销模式对外作为旅游商场营业，供游客旅游观光购买。乳胶厂占地总面积19895.07平方米，包含生产车间及旅游商场。2017年7月1日，原告与被告签订《广州中山南朗镇乳胶厂承包合同》，约定：被告将其实际控制的家皇国泰旅游商场（乳胶厂）承包给原告经营，承包期限为2017年7月1日至2020年7月31日，承包费用为20万元/月，共计240万元/年，押金80万元，收款人为高俪菲。租金20万元/月，由原告向沛达公司缴纳。签订《承包合同》后，原告一直在被告原有的经营范围内经营，并未进行任何改建扩建项目。现原告己经向高俪菲缴纳2017年7月1日至2018年12月31日18个月的承包费用360万元及押金80万元，共计440万元。实际承包时间为2017年7月1日至2018年8月14日，共13个半月，预交剩余4个半月承包费用为90万元。2018年8月15日，中山市公安消防支队南朗大队检查发现，乳胶厂的二次装修消防验收不合格，存在安全事故隐患，下发《责令限期改正通知书》（山公消限字(2018)第0008号）。2018年8月17日，消防部门下发《临时查封决定书》（山公K消封字(2018)第0015号），依法对乳胶厂进行了查封，乳胶厂于当日停业。2018年9月15日，原告向被告发出《关于的告知函》，要求被告依约处理好消防问题，或双方协商解除合同并退还相应费用。被告收到该函后，表示不予退还任何费用，也未进行任何能够促成解除消防查封的行为。后原告向消防部门核实，自被告2016年9月21日开设乳胶厂并作为旅游商场销售乳胶制品以来，一直未取得商场销售所需要的公众聚集场所消防行政许可，自始至终不具备开设旅游商场的条件。依据《承包合同》第1-4条“甲方有义务协助乙方办理该公司正常营业的有关工作”，第2-4条“负责协调地方的政府，地方、工商、税务、旅游局等对经营有关机构和组织的工作”。被告有义务为乳胶厂建设好消防工程，办理好二次消防验收手续，排除火灾隐患，达到国家安全生产标准。确保将乳胶厂承包给原告后，具备开业经营的一切手续。现由于被告责任范围内的消防问题导致无法开业经营，己经构成违约，该违约行为导致原告承包经营难以为继，合同的根本目的无法实现。同时，不排除被告在签订合同时，具有欺骗原告的故意，将本不具备开设旅游商场条件的乳胶厂承包给原告，导致原告蒙受巨大经济利益损失。另据调查，被告与高俪菲为夫妻关系。现原告依据《中华人民共和国合同法》第94条，《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，向法院提起民事诉讼，望判如所请。被告辩称，1.原告因自身原因被消防出了整改通知，没有按相关要求做好；2.另沛达公司也起诉了四季康达公司，不得不解除合同，业主已经起诉解除租赁合同；3.关于承包费返还，本案是因原告违约在先，擅自解约造成；4.关于押金，原告违约在先，押金可不退；5.违约金60万是原告违约在先。现我方同意解除合同。第三人高俪菲述称，同意被告的意见。第三人沛达公司述称，我司于2016年9月21日与四季康达公司签订厂房租赁合同，把属于我司的厂房出租给四季康达公司，正常的收取租金。原告与被告及高俪菲业务往来，我司不知情也没有参与。原告列我司作为第三人没有法律依据，我司与本案没有任何关联。至于四季康达公司未经我司同意转租其他人，我司已经另行提起诉讼。被告（反诉原告）陈刚反诉称，陈外军与陈刚签订承包合同后，陈刚将四季康达公司经营权和经营场所交付给陈外军。2018年5月24日，高俪菲与陈外军指定的案外人胡懿焘签订协议书，约定将四季康达公司法定代表人的股权转给胡懿焘，经营期间，一切费用由他们支付，一切责任由其承担。2018年9月14日，陈刚接到陈外军通知，该经营场所被消防大队查封，要求陈刚“为乳胶厂建设好消防工程，办理好二次消防验收手续。”陈刚接到通知后，于2018年9月27日向陈外军发函通知，该场所已经发包给陈外军合法经营达14个月，消防问题是其自行装修和改变装修所致，不同意解除合同；并告知按消防局要求整改。2018年10月21日，陈外军通知陈刚，其将在10月31日前搬迁，要求退还押金等费用。陈刚于2018年10月23日致函陈外军，不同意解除合同，不同意搬迁；并要求按照消防局的要求负责整改和及时缴纳罚金。但陈外军至今没有整改和缴纳罚金。陈刚认为，案涉场所在交付陈外军经营之前是通过消防设计备案和消防验收备案的。而消防局要求整改的理由为：“发现中山四季康达保健科技有限公司存在建筑消防设施严重损坏、不再具备防火灭火功能的安全隐患。”据陈刚了解，陈外军承包后多次擅自装修，没有对消防设施进行维护导致整改。承包合同和协议书均约定承包人有维护和管理经营场所的义务。根据《消防法》《公共娱乐场所消防安全管理规定》的相关规定，消防安全由经营者负责。因此，消防整改本身是陈外军引起，也是其的责任。陈外军采用搬迁退出和解除合同的方式解决，本身就是违约行为。其的违约行为有：1.擅自装修，导致不符合消防要求。2.没有对场所维护和管理，导致消防设施严重损坏，被查封、整改。3.没有按时缴纳租金、水电费。4.承包期限未届满非法解除合同。2018年10月，沛达公司催缴租金和水电费，截至2018年10月29日，陈刚已经支付沛达公司465498.82元。其中，8月的水电费和9月的租金及滞纳金246557.36元（8月水电费41264.94元，9月租金198950.7元，滞纳金144.43×44天=6341.72元）；9月的水电费和10月的租金及滞纳金218941.46元（9月水电费17394.62元，租金198950.7元，滞纳金129.81×20=2596.14元）。该费用理当由陈外军向陈刚返还，并应计算逾期利息，以246557.36元为基数，从2018年10月14日计算至陈外军清偿日止按年利率6%计算利息以及以218941.46元为基数从2018年10月25日计算至陈外军清偿日止按年利率6%计算利息。经营场所目前处于查封状态，但租金依然产生，该租金应由陈外军支付。陈外军擅自装修改变了消防设计要求，应当恢复原状，并支付中山市消防局罚金5万元及滞纳金。据此，陈刚特提起反诉请求：1.判令陈外军向陈刚支付违约金60万元；2.判令陈外军向陈刚支付垫付给沛达公司的租金和水电费、滞纳金（从2018年8月计算至反诉被告承包期届满之日，暂计算至2018年10月31日实际垫付的共计465498.82元）及垫付金额的利息（以垫付金额为基数自垫付之日起至清偿之日止按年利率6%计算）；3.判令陈外军对承包中山四季康达保健科技有限公司经营场所进行恢复原状（费用约200万）；4.判令陈外军支付中山市消防局罚金5万元及滞纳金。庭审中，陈刚确认诉求2、4中的费用，其支付的有：8月水电费41264.94元、9月份租金198950.7元、滞纳金6341.72元（144.43元×44天），合计246557.36元。原告（反诉被告）辩称，应该是陈刚向陈外军支付违约金。关于水电费，在消防部分查封前的费用，陈外军同意承担，之后的不承担。租金与本案事实无关，本案是承包合同非租赁合同。陈刚主张恢复原状没有依据，与本案事实无关。关于罚款与滞纳金，应由负消防责任的陈刚承担，并且该款目前应该未向消防部门支付。第三人沛达公司述称，与本诉意见一致。经审理查明：中山四季康达保健科技有限公司（以下简称四季康达公司）成立于2016年11月3日，经营地址为沛达公司厂房，法定代表人为高俪菲。高俪菲与陈刚均称二人系夫妻关系。2017年7月1日，陈外军（乙方）与陈刚（甲方）签订广州中山南朗镇乳胶厂承包合同约定，甲方自愿将乳胶厂（营业执照名称：四季康达公司）承包给乙方，在该企业承包期（2017年7月1日-2020年7月31日）中，只存在着乙方的股本，固定装修本着来修去丢的原则属于甲方；甲方有义务协助乙方办理该司正常营业的有关工作；承包该司后，一切装修、进货、商场操作，甲方不得干预并提供便利条件；甲方将自己原乳胶厂即四季康达公司的家皇国泰旅游商场承包给乙方经营，以240万元/年的承包价格承包给乙方（厂房原有的租金除外，甲方提供原租赁合同备档），乙方按此价格每半年交承包费一次即在签合同后一星期内将半年的承包费120万元交付给甲方，并于2017年7月20日当天，交付80万元给甲方作为承包该企业的押金，则乙方每次交承包金，在当年的1月1日-15日和7月1日-15日。承包期限为三年，如单方违约则赔偿对方所有损失，另处以三个月的承包金60万元违约处罚，甲方违约还需退还押金给乙方，乙方违约则押金扣除。合同的自然延续必须提前三个月通知甲方并履行该合同并以此合同作为延续合同；承包期间产生的房租、水电、物管、税收、员工工资等各种乙方经营期间产生费用由乙方自行承担与甲方无关。在甲方原有营业执照不能用的情况下，甲方协调申办承包后新企业所在地的工商、税务等行政事务和经营所需要的执照和具备开业的一切相关手续；负责协调地方的政府，地方、工商、税务、旅游局等对经营有关机构和组织的工作。乙方对甲方场地及时维护并管理，不得恶意损坏。如果一方违反本合同的任何条款，另一方在此后任何时间可以向违约方提出书面通知，违约方应在15日内给予书面答复并采取补救措施，如果该通知发出15日内违约方不予答复或没有补救措施，非违约方可以申请仲裁或申请法院终止本合同的执行，并依法要求损害赔偿。合同签订后，陈外军向高俪菲支付了2017年7月1日至2018年12月31日计18个月的承包费360万元及押金80万元，共计440万元。2018年5月24日，高俪菲与胡懿焘签订协议约定：高俪菲把四季康达公司法人更改至胡懿焘名下，由其经营，经营过程中一切行为及产生的费用，由其自行负责，高俪菲不承担任何责任，该公司场地资产，仍归高俪菲所有，如胡懿焘不再经营该公司，由其他人另行经营，则胡懿焘有责任有义务无条件配合高俪菲办理该公司法人更改，所需费用，由新经营方负责。该法定代表人变更于次月6日经中山市工商行政管理局核准。2018年8月16日，中山市公安消防支队南朗大队（以下简称南朗公安消防）向被查封单位（场所）四季康达公司、法定代表人或主要负责人胡懿焘，作出临时查封决定书：我大队于2018年8月17日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：建筑消防设施严重损坏，不再具备防火灭火功能。现决定予以临时查封，查封期限：2018年8月17日10时至2018年9月16日10时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。2018年9月14日，陈外军向陈刚及四季康达公司发出告知函，说明消防验收情况，要求对方在接函后15日内书面答复并采取补救措施，否则将解除承包合同，要求退款及赔偿损失。2018年9月27日，高俪菲委托律师向陈外军发出律师函，称系因陈外军承包经营期间多次对经营场所进行修改，修改未通过中山市消防局备案，导致查封。不同意解除承包合同。经营场所应由陈外军自费整改，高俪菲同意陈外军进行符合消防局验收的装修。2018年10月8日，沛达公司委托律师向四季康达公司发律师函称：两司于2016年9月21日签订厂房租赁合同约定由贵司承租我司厂房，租金为2016年12月21日至2019年12月20日租金10元/平/月，每月合计198950.7元，其中2016年9月21日至2016年12月20日为免租期。同时合同约定，贵司应当在每月底最后一天前支付次月租金给我司，若到期不支付租金的，必须按照拖欠金额的万分之六承担违约金。现贵司拖欠2018年8月份水电41264.94元以及9、10月份的租金397901.4元，我司多次催告，贵司一再推搪，且我司根据合同约定，在贵司未支付租金的情况下，进行断水断电，贵司在未与我司协商的情况下，未尽管理职责，任由他人砸坏玻璃，强行将电闸打开，我司对此已作报警处理。贵司的上述行为，已经构成严重违约。现致函贵司解除厂房租赁合同，请贵司在收到本函之日起七日内与我司联系，并支付2018年8月份水电费41264.94元以及9、10月份的租金397901.4元以及违约金，并且立即搬离租赁厂房，否则我司有权没收贵司交付的押金，同时贵司租期未满两年，依据约定，贵司应当承担免租期间的租金。后陈刚向沛达公司支付了8月水电费41264.94元、9月份租金198950.7元、滞纳金6341.72元（144.43元×44天），合计246557.36元。诉讼中，陈外军认为，根据案涉合同约定，消防义务由陈刚承担，其有义务为乳胶商场或工厂建设好消防工程，维护消防设备，排除火灾隐患，达到国家安全生产标准，确保乳胶厂承包给陈外军后具备正常经营的能力。根据《建设工程消防监督管理规定》第13条，该乳胶商场或工厂应当在建设工程竣工后，向消防部门申请消防验收，获得《建设工程消防验收意见书》。依据《中华人民共和国消防法》第74条，《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第20条，《公共娱乐场所消防安全管理规定》第2条之规定，公共娱乐场所和公共聚集场所属于并列关系，而乳胶商场或工厂属于公共聚集场所。依据《消防法》第15条规定，乳胶商场或工厂在投入使用、营业前，应当向消防部门申请消防安全检查，获得《公众聚集场所消防行政许可》，方可视为消防通过。陈刚在乳胶商场开业前，并未向消防部门申请进行公众聚集场所的消防检查，并未获得公共聚集场所消防行政许可。虽然消防部门的《查封决定书》显示消防设施损坏，不具备灭火功能，但该原因只是最直接的原因，并非根本原因。现经调查，根本原因在于乳胶工厂或商场的上述消防手续不齐全，不具备开业经营的条件。消防部门既可依据设施损坏，也可依据手续不全，对该场所进行查封，导致事实上不具备经营的条件。这次查封的理由是设施损坏，是因为该理由的罚款较轻，系和消防部门沟通后的宽容处理，若依据手续不全的理由，则将面临最高30万元的罚款。陈刚一直主张因陈外军装修导致消防被查封，可南朗公安消防作出的查封决定书从未提及装修变更导致消防存在问题，退一步而言，即便陈外军进行了装修，这也是承包合同“承包该公司后，一切装修、进货、商场操作，甲方不得干预并提供便利条件”赋予的权利。而且装修的添附行为并不会影响厂房的水管及主体结构，导致消防栓没有水流，正是由于结构老化，消防设备不具备灭火功能，这才是消防部门查封的直接原因，而这一基本问题，被告及高俪菲并未进行解决。另查：2016年11月14日，南朗公安消防向四季康达公司出具建设工程消防设计备案凭证：你单位于今日申报了四季康达公司厂房装修工程建设工程的消防设计备案，经审查，提供的备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改，确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法竣工验收消防备案。该大队并于当日出具了建设工程消防设计备案受理凭证，对上述工程的消防设计予以了备案，给出了备案号和备案验证码。2016年11月30日，南朗公安消防向四季康达公司出具建设工程竣工验收消防备案凭证：你单位于今日就装修工程的竣工验收消防备案提供的材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。该大队于当日出具了建设工程竣工验收消防备案受理凭证，对上述工程的消防竣工验收予以了消防备案，并给出了备案号及备案验证码。又查：2018年8月21日，中山日报新媒体中心发布新闻“南朗镇开展整治旅游购物场所监管执法行动”，内容有：现场执法检查中，镇消防部门发现四季康达公司存在建筑消防设施严重损坏、不再具备防火灭火功能的安全隐患，现场进行查封。再查：陈刚就恢复原状的诉求提交了四季康达公司装饰工程结算表以证明装修项类。庭审中，本院询问陈外军有无撤场？其称已撤场，停止营业，并搬离物品，未与陈刚进行交接。陈刚称是陈外军自己把东西搬了，但未进行交接。庭审后，2018年12月2日，陈外军派员与高俪菲就四季康达公司进行交接，并制作了交接单。对比高俪菲交付陈外军使用的物品数量，现存有短缺，而陈外军亦有添置物品。陈外军认为当日已办理经营场所的交接。陈刚认为双方仅是对物品进行了清点，并没有交付，陈刚移交陈外军经营时的很多物品遗失或破损。以上事实有陈外军提交的承包合同、查封决定书、告知函、交接单等，陈刚提交的消防备案凭证、律师函、中山日报报道载图、装修结算表等及各方当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为：本案系合同纠纷。陈外军与陈刚签订的广州中山南朗镇乳胶厂承包合同，系双方真实自愿的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有拘束力。现陈外军诉求解除合同，陈刚同意，本院予以支持。本案争议焦点为：导致消防部门查封四季康达公司经营场所的消防问题，归属何方责任。对此本院分析论述如下：四季康达公司厂房装修工程的消防设计以及竣工验收已经南朗公安消防依法备案，并核发了备案凭证。根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条、第十三条规定，陈刚作为发包方已切实履行相关的消防手续备案义务。由于该公司因消防问题被查封是在陈外军承包经营一年后发生，故在陈外军未举证证明建筑消防设备严重损坏、不再具备防火灭火功能的安全隐患等问题属于陈刚交付的经营场所现状的情况下，不能认定该消防问题属于陈刚的责任，并且，承包合同已约定陈外军负有对场地及时维护并管理的责任，故陈刚对该消防问题并无维护及解决的义务。至于陈外军认为陈刚未就案涉建设工程所在场所申请消防安全验收和消防安全检查，未获得消防行政许可，因无证据证明南朗公安消防的查封行为与此有关，故不能认定陈刚需对本案的消防问题负责。关于案涉承包合同履约过程中的违约事实以及承包费、租金、水电费、违约金认定的问题。如前所述，该承包合同系合法有效的合同，对陈外军和陈刚均具有约束力，双方应按照合同约定享受合同权利、履行合同义务。现陈外军在承包合同期限届满前停止经营、拒不向沛达公司交纳租金，已构成违约。由于陈刚当庭同意陈外军解除合同的诉求，且陈外军在庭前已经撤场，双方已于庭后的2018年12月2日对经营场所进行了交接，故本院认定双方合同已于当日解除，陈外军已将经营场地交还陈刚。至于陈刚称交接不代表交付，因此种解释有悖于大众认知，不符常理，且陈刚作为发包方负有避免损失扩大的义务，在承包方撤场并与发包方进行交接的情况下，若陈刚仍怠于收回场所，所导致的损失亦应由其自行承担。承包费方面，陈外军已交至2018年12月31日，因其仅需交至2018年12月2日，故多交的近一个月的承包费20万元，陈刚应予返还。根据合同约定，承包期间的租金及水电费由陈外军承担，故交纳方式同上理。因陈刚已垫付8月水电费、9月租金及滞纳金共246557.36元，陈外军应向陈刚支付。违约金方面，陈刚主张陈外军支付违约金60万元并没收押金80万元，本院认为，没收押金的合同条款系违约条款，押金实属违约金性质。合同约定承包期为三年，提前解除合同时间距离合同期届满尚余20个月，未履行的承包费为400万元，相较于该标的金额，陈刚主张的140万元违约金显然过分高于其的损失，综合考虑合同履行情况、被告过错程度，同时兼顾双方的利益，本院认为押金80万元已足以弥补陈刚的损失。超出部分，本院不予支持。对陈外军主张陈刚、高俪菲返还押金、支付违约金及利息，缺乏理据，本院不予支持。对于陈刚主张由陈外军将案涉经营场所恢复原状，虽然其提供了装修表，但仍无法确定原状的具体标准，该诉求内容指向不明，本院不予支持。对于陈刚主张的公安消防部门罚金，因并未支出，不属于其的实际损失，本院不予支持。根据以上论述，陈外军与陈刚互负金钱的给付义务，将陈刚应向陈外军返还的承包费20万元与陈外军应向陈刚支付的8月水电费、9月租金及滞纳金共246557.36元，进行抵扣后，陈外军还需向陈刚支付46557.36元。同时，陈刚无需向陈外军返还押金80万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：一、原告陈外军与被告陈刚于2017年7月1日签订的广州中山南朗镇乳胶厂承包合同已于2018年12月2日解除；二、被告陈刚无需向原告陈外军返还押金80万元；三、反诉被告陈外军于本判决生效之日起七日内向反诉原告陈刚支付46557.36元；四、驳回原告陈外军的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25200元，减半收取为12600元，由陈外军承担（已预付）；反诉费15862元，由陈刚负担15380元，由陈外军负担482元（该费陈刚已预交，由陈外军在本判决生效之日起七日内迳付陈刚）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李芳二〇一九年三月二十七日书记员  王静