河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民终2827号 上诉人（原审被告）：郭忠军，男，1963年8月4日生，汉族，现住唐山市高新区。 上诉人（原审被告）：崔玉红，女，1967年5月1日生，汉族，现住唐山市高新区。 委托诉讼代理人：郭忠军（系崔玉红之夫），本案上诉人。 被上诉人（原审原告）：唐山市博志物业服务有限公司，住所地：唐山市路北区新华西道99号（世纪华庭）。 法定代表人：谷晓燕，该公司执行董事。 委托代理人：王立静，女，该公司员工。 委托代理人：王建营，河北正一律师事务所律师。 上诉人郭忠军、崔玉红因与被上诉人唐山市博志物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山高新技术产业开发区人民法院(2018)冀0291民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人郭忠军、崔玉红上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、判令被上诉人提出的2013-2014年物业费超出诉讼时效；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、一审中，我方提交的用以证明物业不按合同约定履行义务的7项举证和答辩状，当庭持证无疑，证据确凿，一审法院却不予采信，不能体现出法律判决的公平性、公正性。二、处理我房屋漏水问题时，虽然开发商已赔付，但根据《世纪龙庭前期物业服务合同》第一条第一项和《唐山市中心区物业管理工作实施办法》第十七条，房屋屋面、外墙渗漏属于紧急情况，被上诉人未尽到紧急情况下应负的管理责任，应减免此阶段的物业费。三、2016年8月，上诉人经和博志房地产协商，自行修复了楼顶防水，但却被被上诉人强制要求上诉人签订承诺书，承诺“自签订本承诺之日起，由本人自行对楼顶防水和室内装修作出维修，日后出现房屋漏水或因漏水导致的其他问题由本人自行处理并承担全部责任，与地产公司和物业公司无关”，否则不予赔付。该承诺书明显体现被上诉人违约违规，应依法依规修改后再收取物业费。四、2016年至2017年，被上诉人在处理上诉人邻居违建问题上未尽到管理责任，被上诉人无权收取此阶段物业费。五、被上诉人在处理上诉人地下室漏水问题中，未尽到应尽的管理义务，造成上诉人财产损失，上诉人有权采取不缴纳物业费的方式履行抗辩权。六、被上诉人收取公用电费无依据，判请数归还。七、时隔4年多无人向上诉人收取物业费，被上诉人追缴物业费的主张，已超过诉讼时效。 被上诉人唐山市博志物业服务有限公司主要答辩称，一、关于房屋质量问题，其责任主体应当是房地产开发企业，而且在上诉人向物业公司报修到时，物业公司也积极与房地产开发企业、建筑施工单位进行沟通，为业主进行维修，上诉人以该理由拒交物业费不能成立。二、关于诉讼时效问题，在一审庭审过程中，物业公司已经提交了交费公告、催费通知以等相关证据，证实涉诉案件并不存在超过诉讼时效的问题；而且物业服务是一个连续性、整体性的服务，那么基于该服务产生的物业费也应当属于一个整体债务，对于整体债务分期履行的诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日起计算，也就是物业服务合同终止，物业公司退场之日，结合这两点也能证实本案不存在物业公司主张权利超过诉讼时效的问题。三、关于上诉人所主张的公用电费等问题，并不包括在本次诉讼中的标的额之内。在本次诉讼中物业公司主张的物业费就是按照物业标准一平米1.5元计算的物业费用，公用电费系单独收取，在制定物业费的时候未将公用电费包括在内；收取标准是：根据每栋楼公用电表所记载的用电数为整栋楼公共电费，该数额除以总户数就是每家应当承担的公用电费的部分。四、物业公司在服务过程中不可能服务到十全十美，肯定有一定的瑕疵，但是存在瑕疵物业公司也会去进行整改，业主不能以该些微小的瑕疵为由拒交物业费。五、上诉人的邻居进行违建，物业公司已经向违建的业主下发了整改通知，并且将该情况上报到街道办事处以及高新区城市管理局，已经履行了管理义务，因为物业公司本身没有执法权，也没有权利强行阻止违建业主进行施工，但是物业公司已经通过上报的方式请政府部门进行介入，而且拒物业公司了解以及郭忠军的认可，其已经与相邻的业主达成了私下和解协议，领取了相应的补偿款。所以上诉人再以该理由拒交物业费，理由不能成立。 唐山市博志物业服务有限公司向一审法院起诉，请求：1、判令被告支付物业服务费7704元及逾期付款违约金6000元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明：2010年6月9日，原、被告签订了《世纪龙庭前期物业服务合同》，合同约定：原告博志物业为被告郭忠军、崔玉红所有的坐落于唐山市建筑面积96.91㎡物业提供物业服务。该合同第四条约定：“物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、物业服务费自2011年6月1日起开始计算。首期物业服务费用，乙方于办理入住手续时按年一次性交清。乙方于首期物业服务费用期满前十日内交纳下期物业服务费用，每半年为一个收费期，依次类推。二、住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；合同第九条约定：“一、物业服务区域内的广告牌位统一由甲方经营，其经营所得补贴物业服务费用的不足。”另查，被告郭忠军、崔玉红因案涉房产质量问题于2017年9月4日以唐山市博志房地产开发有限公司、唐山市博志物业服务有限公司为被告向我院提起诉讼，我院已于2018年3月12日作出（2017）冀0291民初1029号民事判决，该判决书现已生效。又查，被告郭忠军、崔玉红欠交物业服务费期间为2013年8月1日至2014年7月31日、2015年8月1日至2018年12月31日，欠交物业服务费金额共计7704元（1.5元／月／平方米×53个月×96.91平方米）。 一审法院认为：原、被告双方于2010年6月2日所签订的《世纪龙庭前期物业服务合同》加盖了原告博志物业合同公章以及被告郭忠军、崔玉红本人签字、手印，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告提交的催交物业服务费的相关证据及结合出庭证人证言，能够佐证其在物业服务期间催收物业费的事实存在，原告主张物业费的诉讼请求，发生在诉讼时效期间内。被告抗辩称原告答应过其不用交纳2013年8月1日至2014年7月31日物业费，所以对此期间的物业费不予认可，已经超过诉讼时效的主张，没有提交任何证据证明其主张成立，理据不足，本院不予采信。被告答辩称案涉房产在质量保修期内出现质量问题且一直未得到妥善解决才拒交物业费的主张，经庭审调查核实，此问题已经通过诉讼解决，被告因此拒交物业费的抗辩理由不能成立。被告答辩原告博志物业在管理服务期间瑕疵履行物业管理职责，物业管理存在诸多问题的主张，虽提交相关证据材料，但不足以证明其所主张事实的存在，被告的抗辩理由缺少事实依据，本院不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告博志物业依据上述规定要求被告郭忠军、崔玉红支付2013年8月1日至2014年7月31日、2015年8月1日至2018年12月31日期间物业服务费，理据充足，本院予以支持。本案中，被告因案涉房产在质保期内出现质量问题而拒交物业费，非主观恶意亦非故意违约。据此，原告博志物业主张被告郭忠军、崔玉红支付逾期付款违约金的诉请，理据不足，本院不予支持。遂判决：一、被告郭忠军、崔玉红于本判决生效之日起十日内向原告唐山市博志物业服务有限公司支付2013年8月1日至2014年7月31日、2015年8月1日至2018年12月31日的物业服务费7704元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元，减半收取71元，由原告唐山市博志物业服务有限公司负担31元，由被告郭忠军、崔玉红负担40元。 本院二审经审理，查明的事实与一审判决所查明的事实相一致。 本院认为，上诉人郭忠军、崔玉红与被上诉人唐山市博志物业服务有限公司于2010年6月9日所签订的《世纪龙庭前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。依照合同约定，被上诉人为上诉人提供物业服务，上诉人应当依照合同约定支付物业服务费用。原审及二审中上诉人虽然提交了相关照片，主张被上诉人没有依照合同提供物业服务，但该证据不足证实被上诉人在提供物业服务过程中存在重大瑕疵，故对其主张，本院不予支持。自双方签订《世纪龙庭前期物业服务合同》后，被上诉人提供的物业服务处于连续状态，上诉人主张被上诉人的诉请已过诉讼时效，理据不足，本院不予支持。关于上诉人上诉主张的涉案房屋存在质量问题、地下室渗水、屋面、外墙渗水问题，不是本案双方签订的物业服务合同所约定的服务内容，且上诉人亦未提交充足的证据证实被上诉人对涉案房屋质量、负有保证、保修及处分的权利，当事人可依法向负有保证、保修及处分权的权利人另行主张，本案对此不予涉及。关于上诉人主张被上诉人擅自收取公用电费，不符合双方签订的物业服务合同的约定。本院认为，上诉人的该项主张与本案被上诉人起诉要求上诉人支付物业服务费用不属于同一法律关系，上诉人可另行主张，本案不予审查。关于上诉人主张邻居违建问题，被上诉人作为物业服务企业，无行政执法权力，上诉人可依法向行政主管部门投诉或反映，本案不予涉及。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郭忠军、崔玉红负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘群勇 审判员  李建波 审判员  沈 军 二〇一九年三月十五日 书记员  赵亚征