湖南省新晃侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1227民初104号 原告：新晃县鑫海物业服务有限公司，住所地新晃侗族自治县商业步行街，统一社会信用代码914312276803089807。 法定代表人：吴梦冰，职务公司总经理。 委托诉讼代理人：吴承都，新晃县鑫海物业服务有限公司办公室主任。 被告：姚敦厚，男，1969年3月7日出生，住新晃侗族自治县。 被告：张玉妍，女，1968年3月23日出生，住址同上，系姚敦厚之妻。 原告新晃县鑫海物业服务有限公司与被告姚敦厚、张玉妍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新晃县鑫海物业服务有限公司委托诉讼代理人吴承都到庭参加诉讼，被告姚敦厚、张玉妍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新晃县鑫海物业服务有限公司（以下简称鑫海物业公司）向本院提出诉讼请求：1、请人民法院判令被告向原告交纳物业服务费1727元；2、请人民法院判令被告向原告缴纳违约金4351元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月11日，被告在新晃县×××××小区购买×栋×××室123.34㎡住宅一套。由当时的×××××小区新晃县鼎辰物业服务有限公司管理，并签有合同。被告从2016年8月31日至2016年12月30日止，欠鼎辰公司物业费4个月，住宅面积123.34㎡按0.5元/㎡的标准计算，被告每月应交费61.67元，4个月应交费247元。2017年1月1日，新晃县鑫海物业服务有限公司被山河房地产开发有限公司聘用，并签有合同。根据《物业管理条例》和新晃县物价局关于核定收取物业服务费的规定，住宅按0.6元/㎡的标准交纳物业费（因前期物业由开发商补贴0.1元/㎡，实际向业主收取0.5元/㎡），被告从2017年1月1日至2018年12月31日共计欠交24个月的物业费1480元。住宅违约金按千分之三的标准计算，每天应交5.18元，每月应交155.4元，28个月应交4351元。2016年12月30日，鼎辰公司撤走，该公司授权山河房地产公司收取业主欠缴的物业费及其他费用。2017年1月1日，山河房地产公司聘用原告对×××××小区进行物业管理并授权收取业主欠缴鼎辰公司的物业费及其他费用。经原告向被告多次催收，被告不愿配合，造成原告收不起物业费，影响原告服务工作不能正常运转，故起诉至法院。 被告姚敦厚、张玉妍未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，本院视为其放弃质证的权利，对原告的证据，经本院审查，客观真实，来源合法，与本案待证事实相关，本院予以确认并在卷佐证，结合庭审调查，本院认定的事实如下：被告姚敦厚、张玉妍于2013年11月11日购买了新晃县城×××××住宅小区×栋×××室住宅一套（建筑面积123.34㎡）。2017年1月1日，原告新晃县鑫海物业服务有限公司被怀化市山河房地产开发有限公司聘用，双方签订了物业服务合同，对物业服务项目和收费标准、违约责任等进行了约定，其中物业收费标准住宅0.6元/㎡（怀化市山河房地产公司补贴0.1元/㎡），约定业主或物业使用人应按时交纳物业管理费，或由物业代收、代交的费用，逾期的，从逾期之日起物业服务公司可以按应交物业费的千分之三收取违约金。合同期限从2017年1月1日起至×××××小区业主委员会成立之日止。原告按照物业服务合同为×××××小区提供了物业服务。在鑫海物业公司入驻之前，系由新晃鼎辰物业管理有限公司为×××××小区提供物业服务。2016年12月31日新晃鼎辰物业服务有限公司撤走，授权怀化市山河房地产开发有限公司收取小区业主历年欠缴的物业费。2017年1月1日，怀化市山河房地产开发有限公司授权原告收取小区业主历年欠缴新晃鼎辰物业管理有限公司的物业费。原告起诉后，被告姚敦厚、张玉妍交纳了物业服务费740元，尚欠987元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业公司应履行合同义务，提供优质物业服务，业主应及时交纳物业服务费用履行业主的基本义务。本案中鑫海物业公司和之前的鼎辰物业公司先后为×××××小区提供了前期物业服务，被告姚敦厚、张玉妍作为小区业主应当履行按时交纳物业服务费用的义务。合同的权利义务可以依法进行转让。从鼎辰物业公司退出×××××小区到鑫海物业公司进驻，通过怀化市山河房地产公司从中进行工作交接的过程来看，实质是鼎辰物业公司将收取业主所欠物业服务费用的权利及相关义务一并转让给了鑫海物业公司，并得到小区开发商怀化市山河房地产公司的同意，小区业主接受了鑫海物业服务公司的服务，符合合同法第七十九条、第八十条关于合同权利义务转让的相关规定，鑫海物业公司取得了收取被告所欠鼎辰物业公司物业服务费的权利。物业服务合同中约定业主应按时交纳物业服务费，从逾期之日起物业服务公司可以按应交物业费的千分之三收取违约金，被告应当从未交纳物业费的次月起承担此违约责任。根据合同法第一百一十四条的规定，违约金制度系以赔偿守约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，即以补偿性为主、以惩罚性为辅，合同法解释二第二十九条亦明确规定违约金的计算应当以实际损失为基础。若完全按照双方合同约定的方式计算违约金，被告应支付的违约金将接近甚至超过其欠交的物业服务费用本身。这使得本案中的违约金带有浓厚的惩罚性质，而弱化了弥补损失这一主要功能，这明显与合同法违约金制度的目的和功能相悖，导致双方权益失衡，有违民法公平原则，亦会导致物业公司与业主之间产生对抗情绪，不利于和谐社会创建。本院依据合同法第一百一十四条第二款之规定，将违约金酌情调整，以被告所欠物业服务费用1727元的15%计算，违约金为259元。 综上所述，原告鑫海物业公司的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告姚敦厚、张玉妍于本判决生效之日起5日内向原告新晃县鑫海物业服务有限公司支付物业服务费987元、违约金259元，共计1246元； 二、驳回原告新晃县鑫海物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告姚敦厚、张玉妍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  涂克 二〇一九年三月十一日 代理书记员  周懿 附相关法律法条： 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。