福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初18781号 原告：程惠，女，1976年4月24日出生，布依族，住贵州省长顺县。 委托诉讼代理人：朱玥，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍文婷，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。 被告：郑燕青，女，1979年5月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：苏劲松，男，1969年6月21日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：李梓豪，福建厦祥律师事务所律师。 原告程惠与被告郑燕青、苏劲松确认合同效力纠纷一案，本院于2018年11月20日立案，依法适用简易程序公开审理。原告程慧的委托诉讼代理人朱玥、伍文婷，被告郑燕青，被告苏劲松的委托诉讼代理人李梓豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程惠向本院提出诉讼请求：1、判令郑燕青与苏劲松签订关于厦门市思明区湖滨北路29号33Ｊ房屋的《存量房买卖合同》无效；2、判令苏劲松协助原告将诉争房产过户登记至程惠名下；3、判令全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：郑燕青以程惠的名义与苏劲松订立了《存量房买卖合同》的过程存在恶意串通、损害原告利益的行为，案涉《存量房买卖合同》（编号：00834138（?ｔｅｌ:00834138?））因违反法律强制性规定无效。第一，2018年6月4日，郑燕青持（2016）厦证内字第26708号公证书以原告的名义将厦门市思明区湖滨北路29号33Ｊ房产出售给苏劲松，并作为代理人代表原告与苏劲松签订《存量房买卖合同》，合同载明房产成交价为225万元。2018年6月22日，厦门市思明区湖滨北路29号33Ｊ房产的权利人登记为苏劲松。2018年7月18日，郑燕青以短信通知原告房屋的代持人许某，已经将原告自住的厦门市思明区湖滨北路29号33Ｊ房屋以550万元的总价出售并抵债，要求原告在8月1日之前腾房。第二，从存量房买卖合同的订立过程和履行情况看，郑燕青虽持（2016）厦证内字第26708号公证书，但苏劲松在购房前并未实际查看房屋，且明知厦门市思明区湖滨北路29号33Ｊ房屋系代持人许某及其配偶自住房也未曾与原告见过面或进行其他方式的沟通。作为程惠的代理人及债权人，郑燕青在未提前告知程惠的情况下，将讼争房屋于2018年6月22日协助苏劲松将讼争房屋转移登记至苏劲松名下。苏劲松在讼争房屋转移登记后，即2018年7月18日，郑燕青才用短信通知程惠房屋的代持人许某，讼争房屋已被郑燕青以550万的总价出售并抵债，另房屋转移登记后，苏劲松也未及时要求程惠转移占有，郑燕青、苏劲松的行为不符合正常房屋交易习惯。第三，根据案涉存量房买卖合同可知，两被告约定将讼争房屋（建筑面积149.98平方米）出售给苏劲松，总价款225万元，买方应向卖方支付定金25万元，于2018年6月4日前一次性支付购房款200万元。从合同约定内容分析，合同约定房屋出售价格明显过分低于市场价，且另案苏劲松与许某物权保护纠纷中（案号2018闽0203民初14988号），苏劲松所提交的证据材料并无其支付合同约定的购房款的相关凭证。郑燕青以550万元出售讼争房屋给苏劲松，这与案涉存量房买卖合同约定的款项数额、支付房屋、时间均不相符。综上所述，两被告签订案涉存量房买卖合同及办理房屋权属转移登记行为显然是两被告共同协商操作，合同约定价格明显低于市场价，损害了原告及房屋代持人许某与其家人的利益。根据中华人民共和国合同法第五十二条第二项、第五十九条、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款等相关规定，郑燕青与苏劲松签订的存量房买卖合同应为无效，苏劲松应协助原告将诉争房产过户登记至原告名下。 郑燕青辩称，一、许某于2016年9月9授权委托郑燕青可以“以不低于人民市3.5万元／平方米的价格出售湖滨北路29号33Ｊ的房子用来偿还所有抵押权人的债务。”从2017年3月25日出台最严政策后，厦门房价持续走低，且近来有加速下降的趋势，郑燕青为了尽量减少损失并尽快偿还抵押权人的债务，只能忍痛将33Ｊ房产出售。中信广场建成于1998年，在湖滨北路属于是老破旧楼盘，没有小区，结构差没有阳台，电梯经常突然都不工作（现中信广场正在向业主收款准备换电梯），且大楼以办公为主，人员混杂，货物进进出出经常占用电梯，所以中信广场的售价比周边的新楼盘要低1-2万（售价为3.3万-4.5万之间，4.5万是精装的）。而且卖盘很多，有价无市很难卖出。二、由于产权证在郑燕青手上，郑燕青同苏劲松谈出售时有出示给苏劲松过目，而且有向苏劲松讲明房子的来龙去脉，并保证会协助苏劲松将房子腾空后再收取售房余款，又由于苏劲松认识中信广场的开发商，当时经常在楼盘内走动对中信广场非常熟悉。后又实地参观了33Ｉ的内部结构（33Ｉ与33Ｊ结构相同），故苏劲松就同意买下33Ｊ，并支付定金及首付款150万元。三、原告提供的证据3《借款合同补充协议》表明许某以33Ｊ房产抵押向郑燕青和吴韶晖借款共7318323元，利息计算到2017年10月25日。至2018年6月，起码还有利息117万左右未付，合计许某应偿还2个抵押权人约848万元，如果能将33Ｊ卖出更高的价格，郑燕青肯定会想卖个好价钱用来偿还抵押权人的债务。综上由于债务人程惠和许某欠债不还，宁可花钱打官司，即使欠下法院的诉讼费也不交，国家对房地产的调控越来越严格，房价一直走低，该房屋抵押给吴韶晖和郑燕青，如果抵押权人提起诉讼，最终也会拍卖该诉争房产，等到拍卖价格肯定低于550万，为了减少抵押权人的损失，在多次同许某沟通后才将33Ｊ以市价卖出（以550万／149.98平方＝36672元／平方米售出）比授权的单价3.5万／平方米高出1672元／平方米，没有损害原告的利益。 苏劲松辩称，本案诉争房产实际以550万元成交，高于市场价格，是依据双方签订的房产买卖协议第二条约定的房屋成交价550万元。双方到房产管理部门办理登记也是以房产部门指导价为准。房屋评估价值548万元多，本案成交价高于房屋评估价，不存在损害程惠的利益。苏劲松与郑燕青是通过朋友认识的，不存在恶意串通。苏劲松在房屋所在楼盘附近工作，对诉争楼盘房屋非常清楚。苏劲松在买房前已经确认了房屋的产权情况、现状及交易等详细信息。苏劲松是在详细了解各方面情况后才买房的。苏劲松也实际支付了购房款。程惠授权郑燕青可以以不低于3.5万元每平方米的价格出售，本案成交价单价高于其双方约定的单价。综上，本案房产成交价高于市场价，也高于原告与郑燕青约定的单价，不存在郑燕青与苏劲松恶意串通的情形。 围绕诉讼请求，程惠提交了（2016）厦证内字第26708号公证书、《存量房买卖合同》（编号：00834138）、郑燕青向程惠发送的短信截图、《借款合同补充协议》、郑燕青诉许某及程惠民间借贷纠纷起诉状、苏劲松诉许某及其妻子物权保护纠纷起诉状、吴韶晖诉程惠及许某民间借贷纠纷起诉状、《关于存量房出售独家委托代理的声明》、网上挂牌系统截图、张元洪出具的《说明》、《债权处理协议》、不动产权证书、厦门市不动产登记信息查询结果、吴韶晖与许某微信聊天记录截图、中介网站上中信广场房价走势图、《不动产登记申请书》、《房产买卖协议作为证据。围绕答辩意见，郑燕青提交了《房产买卖居间协议书》、授权委托书、转账凭证、说明作为证据，苏劲松提交了房地产抵押估价报告、《房产买卖居间协议书》、银行流水作为证据。根据程惠申请，证人许某到庭作证。对当事人对真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区湖滨北路29号33Ｊ室房屋（以下简称讼争房屋），原产权人为程惠。2015年3月19日，程惠签署《委托书》委托许某全权处分讼争房屋，许某有权转委托，厦门市公证处对上述委托行为进行了公证。2016年9月5日，许某将程惠上述委托事项及权限转委托给郑燕青，郑燕青无权转委托，厦门市公证处对上述转委托行为进行了公证。 程惠与郑燕青存在民间借贷关系。2016年9月9日，许某作为程惠（委托人）、许贤坤（委托人）的代理人签署《授权委托书》，载明：“如果我们（委托人）无法在2017年1月9日前归还郑燕青的贷款本息，我们郑重委托郑燕青小姐在2017年1月10日（如果房屋价格贬值，可以提前出售）可以以不低于人民币3.5万／平方米的价格出售厦门市湖滨北路29号33Ｉ、33Ｊ的房子用来偿还所有抵押权人的债务，剩余部分再还给许某。”该《授权委托书》的受托人为郑燕青。 2017年10月12日，程惠（甲方，借款人，代理人许某）与郑燕青（乙方，出借人）、吴韶晖（丙方，出借人）、许某（丁方，程惠的借款保证人，向吴韶晖借款的借款人）签订《借款合同补充协议》，约定：“一、确认债务情况如下：1.程惠、许某向郑燕青借款3979938元，月利息2%—3%，至2017年10月25日尚欠利息349495元，本息共4555453元。2.程惠、许某向吴韶晖借款2413375元，月利息2%—3%，至2017年10月25日尚欠利息349495元，本息共2762870元。二、鉴于程惠、许某于2016年的9月9日和郑燕青、吴韶晖签订的借款合同，合同明确如到2017年1月9日程惠、许某无法偿还郑燕青、吴韶晖借款本息，则委托乙方将房产出售归还抵押权人的债务。现程惠、许某同意将思明区湖滨北路29号33Ｊ售给洪素华，售价为750万元整，最迟于2017年10月31日程惠、许某应无条件配合完成房产过户手续。丙方承诺在三个月内（至2018年1月31日止）允许许某按原价回购，如果许某回购的话，则购房人买33Ｊ房产所产生的所有税费由许某承担，许某还同意给购房人20万元补偿。至2018年2月1日许某如无法回购，则应将33Ｊ房产腾空交给购房人，从2017年10月31日开始到许某将33Ｊ房产腾空交给购房人期间，许某应按750万元为基数月利息3％即每月22.5万付利息给丙方和乙方。如果许某在2017年10月31日前能偿还吴韶晖100万元利息，则交易时间可以推迟二个月。如果许某提前通知并将33Ｊ房产腾空交给购房人，则利息计算至交房日。三、洪素华的购房款750万元直接付给吴韶晖、郑燕青，则程惠的借款本息结清。由于许某想回购33Ｊ房产，并承诺在回购期内要付利息，由此产生的利息及其他费用由许某承担，视为许某向吴韶晖的借款，借款金额为实际发生的利息数额加上上面表述的程惠借款本息共计7318323元扣除程惠750万元售房款后的数额。四、如借方还清所有本息，乙方、丙方保证在国家政策许可的条件下配合丁方办理过户手续，并在代持期间购房人（代持人）在国家政策范围内应办理买卖委托公证、租赁备案、网签等手续给丁方保证丁方的权益。如果由于乙方、丙方的责任造成无法过户，则乙方丙方要承担归还750万元购房款及3％利息和房价的20％（如遇到不可抗力的因素除外）做为补偿。五、本补充协议经吴韶晖、郑燕青和许某签字认可后生效，成为借款合同的附件和借款合同同样有效，也可以视为许某向吴韶晖借款的新借条。” 2018年5月31日，程惠（出售方，甲方，代理人郑燕青）、苏劲松（购买方，乙方）、杨秀杏（居间方，丙方）签订编号1802221《房产买卖居间协议书》，约定：甲方以550万的价格将讼争房屋出售给乙方；付款方式为：签约当日支付50万元，2018年6月1日支付100万元，2018年9月1日交房当日支付400万元；讼争房屋已经办理了产权证但处于抵押状态，甲方应于2018年9月1日前办理解除抵押登记手续、将讼争房屋交付给乙方使用并将落户在讼争房屋的所有户口全部迁出；甲、乙双方保证备齐资料于2018年6月4日在抵押中过户，并前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《厦门市存量房买卖合同》；等等。上述合同系郑燕青代理程惠签订。本案审理中，苏劲松陈述其签订合同前已了解讼争房屋的详细情况。 2018年5月31日，苏劲松向郑燕青转账支付50万元。2018年6月1日，苏劲松向郑燕青转账支付100万元。2018年6月4日，郑燕青代理程惠与苏劲松前往土房局办理讼争房屋交易登记手续，签订用于备案登记的《存量房买卖合同》约定成交价为225万元。2018年6月22日，讼争房屋产权转移登记至苏劲松名下。2018年7月18日，郑燕青向许某发送短信通知讼争房屋已经以550万元的总价出售抵债，要求许某在2018年8月1日前腾空房屋。 2018年9月，厦门同建土地房地产评估咨询有限公司受苏劲松委托对讼争房屋进行估价，估价目的为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据”。前者出具的《房地产抵押估价报告》载明估价结果为：未设立法定优先受偿权利下的评估单价36547/平方米，抵押价值548.13万元。 截至法庭辩论终结，讼争房屋由许某占有。由于讼争房屋无法交付，苏劲松向本院提起（2018）闽0203民初14988号物权保护之诉，诉请许某等返还讼争房屋。目前该案尚未审结。 本院认为，双方争议的焦点在于是否存在代理人郑燕青与合同相对方苏劲松恶意串通损害本人程惠利益导致编号1802221《房产买卖居间协议书》无效的情形。 程惠主张，郑燕青与苏劲松系恶意串通签订房屋买卖合同，房屋买卖合同应当无效。第一，苏劲松与居间人杨秀杏是朋友关系，而杨秀杏与郑燕青、吴韶晖是共同放贷的合作关系，苏劲松在购房前未实地查看讼争房屋，也从未与程惠或许某夫妇见面沟通过；第二，苏劲松购房款来源不明，全额购房及交房时支付400万元购房尾款的约定不符合常理；第三，郑燕青出卖讼争房屋的售价和履约过程均不利于其实现抵押权；第四，郑燕青作为代理人，出售讼争房屋侵害委托人程惠的利益，其出售的代理行为不具善意。 郑燕青辩称，出售讼争房屋的行为系出于减少损失、实现债权的目的，没有损害程惠等人的利益。第一，讼争房屋成交价550万元是适当的、合理的，且符合厦门房价持续走低的趋势；第二，苏劲松对讼争房屋所在小区非常熟悉，在购房前实地参观了33Ｉ的内部结构，并对讼争房屋的产权情况作了充分了解；第三，许某尚欠郑燕青、吴韶晖二人共八百多万元债务，郑燕青作为债权人没有低价出售讼争房屋的动机。 苏劲松辩称，其与郑燕青之间的房屋交易行为是真实、合法的，二人经朋友介绍认识，对讼争房屋进行充分了解后签订购房合同，已支付150万元购房款，并完成房屋过户登记手续，不存在恶意串通的情况。 本院分析认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，认定恶意串通须达到“排除合理怀疑”的证明标准。本案中，应根据查明事实并结合在案证据，从合同主体、合同约定、合同履行等方面对郑燕青代理程惠与苏劲松签订《房产买卖居间协议书》的真实性和合法性进行全面审查。首先，从合同主体上看，《房产买卖居间协议书》系经杨秀杏居间介绍签订的，没有证据表明该份合同虚假，亦没有证据表明苏劲松与郑燕青在签订该合同前熟识，程惠主张苏劲松与郑燕青串通的依据不足。其次，从合同约定的交易价格来看，应以阴合同《房产买卖居间协议书》约定的550万元认定真实交易总价，而非以用于备案登记的阳合同《存量房买卖合同》约定的225万元认定。苏劲松在签订合同前对讼争房屋涉及债务并由许某占有是清楚的，这些情况均属于对房屋价格不利的因素，故一般情况下合同会约定低于市场行情的交易价格。房屋过户后，苏劲松为抵押贷款委托评估机构对讼争房屋进行了评估，估价结果显示其时讼争房屋的市场价值为548.13万元，略低于合同约定的交易价格。故，不宜认定550万元成交价为不合理低价，不宜认定该交易价格损害了程惠的利益。再者，从合同履行的情况来看，讼争房屋过户之前苏劲松依约支付了购房款150万元，款项支付有相应银行转账记录为证。现因许某占有，致使讼争房屋无法交付苏劲松，苏劲松对许某提起返还原物之诉，亦在常理之中。综上，程惠关于郑燕青与苏劲松签订《存量房买卖合同》属恶意串通的主张未达法定“排除合理怀疑”证明标准，本院难以采信。对程惠的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回程惠的诉讼请求。 本案案件受理费12400元，由程惠负担。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年三月二十八日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第一百零九条当事人对恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。