台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初7222号原告：黄兆柳，女，1986年7月10日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：徐美亚，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。被告：葛官法，男，1945年3月26日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。被告：陆战江，男，1976年1月24日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。被告：台州市岩屿实业总公司，住所地浙江省台州市椒江区岩屿路113号。法定代表人：张寅。委托诉讼代理人：胡克强，浙江时间律师事务所律师。原告黄兆柳与被告葛官法、陆战江、台州市岩屿实业总公司（以下简称岩屿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告黄兆柳的委托诉讼代理人徐美亚，被告陆战江及被告岩屿公司的委托诉讼代理人胡克强到庭参加诉讼。被告葛官法经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。审理过程中，原、被告曾共同申请本案先行由当事人庭外和解，但届期和解未成。本案现已审理终结。原告黄兆柳向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告葛官法、陆战江在2017年3月10日签订的《房屋租赁协议》于2017年8月30日解除；2、判令三被告返还房屋租金32000元，并赔偿自起诉之日起至实际支付之日止按照中国人民银行的同期贷款利率计算的利息损失；3、判令三被告赔偿原告房屋装修等损失278000元。事实和理由：被告葛官法、陆战江与被告岩屿公司于2013年9月15日签订了《房屋租赁协议》，约定被告岩屿公司将坐落于椒江区二层楼房一幢出租给被告葛官法和陆战江，租赁期限为2013年9月15日至2018年11月14日。原告与被告葛官法、陆战江于2017年3月10日签订一份《房屋租赁协议》，约定两被告将位于房屋一幢底楼西头四间和大门南侧二层东边一间和南面小平房和现状场地（产权属岩屿村）转租给原告，租赁期限自2016年11月15日至2018年11月14日，年租金为128000元。原告应两被告的指示将房租费直接交付给被告岩屿公司。原告承租房屋后，对房屋进行了装修，并用于经营餐饮。因所承租的房屋消防未过关，导致椒江区白云派出所于2017年8月出面阻止经营，原告被迫关门歇业，导致损失严重。原告多次找三被告协调此事，均置之不理。后被告葛官法、陆战江与被告岩屿公司于2018年5月23日在贵院进行调解，并达成了（2018）浙1002民初4945号民事调解书，调解书解除了椒江区白云街道岩屿实业总公司与被告葛官法、陆战江于2013年9月15日签订的《房屋租赁协议》，被告葛官法、陆战江于2018年5月27日前将坐落于椒江区二层楼房一幢腾空交还给被告岩屿公司。被告葛官法未作答辩。被告陆战江辩称，被告陆战江不同意赔偿。被告岩屿公司辩称，被告葛官法、陆战江与被告岩屿公司于2013年9月15日签订《房屋租赁协议》属实，该协议明确约定出租人即被告岩屿公司将坐落于椒江区二层楼房一幢不包括原租户自行搭建的辅助建筑及装潢部分出租给被告葛官法、陆战江。被告岩屿公司从未收到原告交付的房屋租赁，故原告要求被告岩屿公司返还租金32000元没有事实及法律依据。原告诉请要求被告岩屿公司共同赔偿房屋装修损失278000元也缺乏事实及法律依据，对该装修损失被告岩屿公司有异议，且原告无法经营是因为装修时未进行消防设计，在装修前应先进行消防设计，故该损失应由原告自行承担。综上，要求驳回对被告岩屿公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院已将原告黄兆柳提供的证据材料随诉状副本一并向被告葛官法送达。被告葛官法既未到庭应诉，也未提供书面答辩意见，视为放弃庭审质证和抗辩的权利。原告黄兆柳提供的《房屋租赁协议》（三被告签订）、《房屋租赁协议》（原告与被告葛官法、陆战江签订）、限期拆除通知书系原件，且到庭的被告陆战江、岩屿公司对真实性均没有异议，本院对真实性予以采信。原告提供的营业执照、民事调解书、光盘、照片，到庭的被告陆战江、岩屿公司没有异议，本院予以采信。原告提供了椒江区住所经营场所信息申报表用于证明原告承租的房屋并非违法建筑，虽然到庭的被告陆战江、岩屿公司没有异议，但是否为违法建筑并非以村委会陈述为准，故该证据不足以证明原告的证明对象，本院对该证据在本案中不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年9月15日，被告葛官法、陆战江作为乙方与作为甲方的被告岩屿公司签订《房屋租赁协议》一份，约定：租赁物为坐落于椒江区二层楼房屋一幢，四址以四周围墙为界，不包括原租户自行搭建的辅助建筑、装潢部分；租赁期限：自2013年9月15日其至2013年10月14日止，计一个月为乙方的搬迁装修期，免收租金，自2013年10月15日起至2013年11月14日止，计一个月租金按原价计算，自2013年11月15日起至2018年11月14日止，计五年，租赁期内租金不变；一个月租金为20167元，年租金为450000元，自协议签订之日付清租金470167元，第二年开始于每年的9月15日前一次性付年租金450000元，直至租赁期满。2017年3月10日，原告黄兆柳与被告葛官法、陆战江签订《房屋租赁协议》，约定被告葛官法、陆战江将椒江区房屋一幢底楼西头四间和大门南侧二层东边一间和南面小平方房和现状场地（产权属岩屿村）转租给原告黄兆柳；租期为两年，从2016年11月15日起至2018年11月14日至，租赁期内租金不变；租金及付款方式，年租金为128000元整，第二年开始于每年的11月1日前一次性付清直至租赁期满。被告岩屿公司已收取椒江区房屋截至2017年11月14日的租金。2017年4月25日，原告黄兆柳以上述租赁地为经营场所办理了名称为“台州市椒江龙宫排档”的个体工商户的工商登记。台州市椒江区综合行政执法局于2017年10月3日作出限期拆除通知书发送给“大陈海鲜小排档（龙宫）”，载明：根据相关法律法规规定及省、市、区“三改一拆”、“治危拆违”行动相关政策精神要求，你户（单位）位于内铁皮棚的建（构）筑物（设施、广告牌等）属违法建筑（危房），自即日起，限在3日内自行拆除，逾期未拆除，椒江区政府将组织相关街道（农场）、部门予以强制拆除，并作出相应处理。后，原告承租房屋部分附属设施被拆除。被告葛官法、陆战江与被告岩屿公司就《房屋租赁协议》所产生的纠纷于2018年5月23日经台州市椒江区涉诉纠纷人民调解委员会调解，达成如下协议：一、解除椒江区白云街道岩屿实业总公司与葛官法、陆战江于2013年9月15日签订的《房屋租赁协议》；二、葛官法、陆战江于2018年5月27日前支付给台州市岩屿实业总公司租金175000元；台州市岩屿实业总公司自愿放弃其余诉讼请求；三、葛官法、陆战江于2018年5月27日前将坐落于椒江区二层楼房屋一幢腾空交还给台州市岩屿实业总公司；四、案件受理费4025元（已减半），由台州市岩屿实业总公司与葛官法、陆战江各半承担，葛官法、陆战江于2018年5月27日前支付给台州市岩屿实业总公司2012.5元。本院为此于2018年5月23日作出（2018）浙1002民初4945号民事调解书。本院认为，合同解除应以合同有效为前提。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。对于本案讼争房屋，台州市椒江区综合行政执法局曾对其中的房屋部分附属设施铁皮棚下发限期拆除通知书，本案中亦未发现该房屋曾取得建设工程规划许可证，故原告与被告葛官法、陆战江签订的《房屋租赁协议》应为无效，对于原告要求判令双方签订的《房屋租赁协议》于2017年8月30日解除的诉请，本院不予支持。关于原告主张的返还房屋租金问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，虽然原告与被告葛官法、陆战江签订的《房屋出租协议》无效，但是原告占有使用期间的费用仍应按《房屋出租协议》约定的租金标准计算。至于占有使用期间问题，原告庭审中认为在2017年8月因其承租房屋没有消防通道导致消防不达标，已被相关部门要求停止营业。本院认为原告将案涉房屋用于经营使用，在经营使用之前必先对房屋进行消防设计备案、施工和验收。现在经营过程中因消防未达标而导致停业的责任主要应在于其自身，故占有使用期间不能因此而暂停计算。根据原告提供的限期拆除通知书，案涉租赁房屋部分附属设施已大部分拆除，其已无法正常经营，现各方均未提供证据证明拆除的确切时间，故根据该通知书酌情确定拆除时间为2017年10月7日，因此占有使用费计算截止日期应至2017年10月6日。原告已支付了截至2017年11月14日的租金，按照其与被告葛官法、陆战江签订的《房屋出租协议》约定的租金标准进行计算，被告葛官法、陆战江应返还2017年10月7日至2017年11月14日的租金为13677元（128000元/365天×39天）。另外，关于原告主张的房屋装修等损失问题。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告和被告葛官法、陆战江均未履行对案涉房屋是否具有建设工程规划许可证等符合出租条件的谨慎注意义务，故其双方对于该房屋部分附属设施的拆除承担同等过错责任。原告现主张房屋装修等损失278000元，但未提供充足证据证实，本院不予支持。原告要求被告岩屿公司承担责任缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。诉讼过程中，原告申请向椒江区白云派出所调取要求原告停止营业的通知书和执法记录影像，本院认为是否调取该证据不影响本院对本案的处理，故不予准许。原告曾申请要求对案涉房屋装修进行损失鉴定，本院认为案涉房屋装修部分已全部拆除，根据与鉴定部门沟通，认为仅凭视频资料也无法进行鉴定，故本院对该申请不予准许。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。被告葛官法经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告葛官法、陆战江于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告黄兆柳租金13677元；二、驳回原告黄兆柳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2975元（已减半计算，原告黄兆柳预付），由原告黄兆柳负担2844元，被告葛官法、陆战江负担131元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员  王波二〇一九年三月二十五日法官助理周丹玲书记员陈肖倩