山东省微山县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0826民初1670号原告（反诉被告）：马雷，男，1985年11月18日出生，汉族，住山东省微山县，微山县夏镇拿铁娱乐会所业主。委托诉讼代理人：史建华，山东舜鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚方全，山东舜鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东容商置业有限公司，住所地：微山县城新河北街30号，统一社会信用代码：91370826678119064M。法定代表人：于玉洁，职务：经理。委托诉讼代理人：梁郭，山东圣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡肇龙，山东圣和律师事务所律师。原告（反诉被告）马雷与被告（反诉原告）山东容商置业有限公司（以下简称容商置业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马雷及其委托诉讼代理人史建华、龚方全，被告容商置业公司的委托诉讼代理人梁郭、胡肇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马雷向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方2014年4月11日签订的《商铺租赁合同》；2、依法判令被告返还原告已付租金35.5万元及利息；3、依法判令被告返还原告所缴纳的物业管理押金1万元及利息；4、依法判令被告赔偿原告装修费损失、室内设施、设备及物品损失、营业损失、罚款损失及其他损失等共计人民币450万元；5、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年4月11日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定，被告将坐落在微山县奎文路北文化街西的容商豪庭广场西侧第三层商铺租给原告使用，具体经营范围以工商管理部门核发的营业执照为准。商铺建筑面积1497.35㎡,租期十年，自2014年10月15日至2024年10年15日。同时，合同对免租装修期6个月、租金、租金支付和押金预留、责任及违约责任等均作出了明确约定。由于原告所租商铺用于歌舞娱乐使用，故在合同签订后，原告一方面向微山县工商局申请“微山县夏镇拿铁娱乐会所”的注册登记，另一方面组织相关专业人员对所租赁的房屋进行装修及设施、设备、物品的购买，另外，原告依合同第五条第一款的约定向被告交付了35.5万元的租金及1万元的物业管理费押金。上述商铺装修完毕及设施设备齐全后，原告预在租赁场所经营工商注册的微山县夏镇拿铁娱乐会所。原告带着手续前去微山县公安局消防大队办理消防验收手续时被告知所准备的材料中包括“依法取得的建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律材料，”对于该材料经原告向被告多次催要，始终未果，被告称可以先经营后补办手续。无奈之下原告不得不偷偷经营，但微山县公安局消防大队于2015年3月4日下达责令立即改正通知书，理由为“未经消防验收擅自投入使用。”后于2016年2月3日下达责令限期停业整顿通知书，责令原告必须在2016年5月1日前停业。因被告违反《消防法》第十三条之规定未能办理商铺的消防验收，导致原告无法办理相关证件，无法继续经营，被告的行为已构成根本违约。因此，为维护原告的合法权益，特此诉讼，请依法判令支持诉求。被告容商置业公司辩称，一、2014年4月11日双方签订的《商铺租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，是有效合同。原告租赁的是被告的商铺，签订合同时未向被告说明租赁商铺为经营歌舞娱乐公众聚集的场所使用。根据合同第七条约定，原告进行室内外装修应先向被告书面申请经同意后，向有关部门申请，在获得有关部门的批核后方可动工，不得无证经营、向有关部门办理装修报建及消防验收手续，取得合格证后方可开张营业。从以上合同中的约定可看出，原告向有关部门办理装修报建及消防验收手续是原告的义务，原告装修时未书面申请经被告同意，未向消防部门申请、未经消防部门批准私自动工，装修后未向消防部门报建验收手续，未经消防部门检查就擅自开业经营。以上事实足以证明，原告经营的微山县夏镇拿铁娱乐会所之所以受到行政处罚完全是原告违法行为造成，原告诉称的前去微山县公安局消防大队办理消防验收手续时多次向被告催要建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文书，被告知先经营后补办手续与事实不符。二、2015年3月4日，微山县公安局消防大队是对微山县夏镇拿铁娱乐会所作出了立即整改通知书，被处罚主体是该会所，不是被告。该次处罚完全是因微山县夏镇拿铁会所的消防设施、器材，消防安全标志未保持完好、装修未报建、装修未经验收擅自投入使用、娱乐会所未经检查擅自营业等违反消防法的行为造成的，并非被告根本违约造成。2016年2月3日，微山县公安局对微山县夏镇拿铁娱乐会所作出了《微山县公安局限期停业整顿通知书》，责令在三个月内限期停业整顿，被告不是被处罚主体。微山县夏镇拿铁娱乐会所之所以受到处罚，系因其实施了以下违反消防法及娱乐场所管理条例的行为：1、房间门窗透明部分被遮挡，不能展示室内整体环境；2、无消防部门核发的相关证书；3、无文化部门核发的许可证；4、无从业人员档案。以上认定的违法行为，同被告无任何关联，且行政处罚期限在2016年5月1日前（从处罚之日的2016年2月3日到5月1日）整顿完毕，而非永久不准营业。原告诉称的被告违反了消防法第十三条之规定，不能办理商铺的消防验收，导致原告无法办理相关证件，构成根本违约不能成立。三、原告虽两次受到行政处罚，但未停止经营，原告正常经营并每月缴纳税款，行政处罚并未影响租赁合同的效力。综上所述，原告租赁房屋用于开设经营歌舞娱乐公众聚集场所，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为原告，因租赁标的物是否经消防安全验收或是否合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。原告违反《消防法》、《娱乐场所管理条例》的相关规定受到了行政处罚，不能认定系被告违约造成，原告若有损失非被告造成。被告已履行了《商铺租赁合同》，根据该合同第四条、第五条、第七条之约定，原告租赁使用了商铺，理应支付租赁期间的租金、物业费等费用并承担违反《消防法》、《娱乐场所管理条例》应承担的责任。原告诉请返还已付租金、物业管理押金、营业损失、罚款损失等不应支持。本案系原告违约提出解除合同，系原告实施了违法行为受到处罚，根据合同第八条第2款“甲乙双方一致同意：租赁期届满或者解除合同的，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备，乙方一律不得折损，所有权归甲方，甲方不予补偿。”之约定，原告请求赔偿装修费、室内设施、设备及物品损失，无法律依据和事实根据。据此，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告容商置业公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付租金93万元，支付逾期违约金（按借款月息1.2分计算，从应付租金之日起计算至付清之日止），诉讼过程中，变更支付租金为173万元；2、反诉被告违约提前解除合同，判令反诉被告赔偿租金损失235.50万元；3、判令反诉被告支付物业费、冷暖费217175.91元；4、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：1、2014年4月11日，双方签订了《商铺租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，是有效合同。根据合同第二条约定，租赁期限10年，自2014年10月15日至2024年10月15日。根据合同第五条约定，反诉被告应于2014年10月15日前交第一年的租金35.50万元，反诉被告只交35万元，尚欠5000元。根据合同第四条约定，反诉被告应于2015年10月15日之前支付第二年的租金42.5万元、于2016年10月15日之前支付第三年的租金50万元。以上租金均未支付，反诉被告欠反诉原告租金93万元，严重违约，理应支付并支付违约金。2、反诉被告是承租人又是娱乐场所的业主，违反了租赁合同中关于“乙方必须向有关部门办理装修报建及消防手续，并将消防验收合格证复印件交甲方备案，方可开张营业”之约定，未办理装修报建及消防手续、未向消防部门申报安全检查、未通知反诉原告到消防部门办理验收手续，便进行装修私自使用，其装修的场所违反了《娱乐场所管理条例》及消防法的相关规定，被限期停业整顿及处罚。反诉原告不是被行政处罚的主体，也非反诉原告行政违法行为造成反诉被告受到行政处罚。限期整顿及行政处罚并未影响反诉被告的经营和将来的经营，反诉被告受到行政处罚未导致租赁合同无效，反诉被告以接受了行政处罚为由请求解除合同无事实根据和法律依据。因反诉被告自身原因提前解除合同构成违约。根据合同第九条第6项之约定，反诉被告理应赔偿从第四年到第十年租金总额的50%的租金损失。3、在租期内，反诉被告欠2015年1月至2017年7月物业费69448.22元，欠2015年1月至2017年6月冷暖费147727.69元，给反诉原告造成损失，反诉被告应予支付。特提起反诉，请判如诉请。反诉被告马雷辩称，反诉原告的诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。一、依据《消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《建设工程消防监督管理规定》第十三条，对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（三）建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场。反诉原告所建容商豪庭广场属于应当进行消防验收的建设工程。反诉原告未能办理消防验收，应禁止投入使用。本案中，反诉原告在明知其未办理相关消防验收手续的情况下，故意隐瞒消防未验收的事实，将涉案房屋租赁给反诉被告。反诉原告将法定禁止投入使用的房屋违法对外租赁，其租赁行为已违法。故，本案反诉被告并不存在任何违约行为，反诉原告的诉请于法无据，依法应予驳回。二、微山县公安消防大队出具的申请‘说明’第九条第二项明确载明，申请消防安全检查应提交依法取得建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文书。因反诉原告所建项目未经过消防验收程序，反诉被告无法申请办理装修报建及消防验收手续。而造成反诉被告无法办理相关手续的根本原因是因反诉原告所建项目未经过消防验收，其项目不应投入使用。反诉原告反诉所依据的合同第七条第二项内容虽有反诉被告必须向有关部门办理装修报建及消防验收手续，但反诉被告申请装修报建及消防手续的前置程序应是反诉原告提供经消防验收、依法可投入使用的建设工程。但合同签订至今，反诉原告仍未取得消防验收手续，双方签订的合同目的根本无法实现。三、反诉原告虽不是被行政处罚的主体，但微山县公安消防大队出具的责令立即改正通知书第12项记载内容记载“其他消防安全违法行为和火灾隐患：1、未经消防验收擅自使用。”反诉被告被行政处罚的根本原因是反诉原告未提供经消防验收、依法可投入使用的建设工程而造成的。反诉原告的违约行为已影响到反诉被告的经营和将来的经营，其违约行为已造成双方之间合同目的无法实现。依据《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，双方签订合同后，反诉原告作为出租方应保证租赁房屋正常使用。但反诉原告未办理消防验收的行为造成涉案租赁房屋无法正常使用，达不到合同约定的使用目的，反诉原告的行为已经构成违约。故，反诉被告可以主张解除合同。综上所述，反诉原告的诉请无事实和法律依据，依法应予以驳回。马雷为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：1、2014年4月11日签订的《商铺租赁合同》一份，证明容商置业公司将案涉商铺出租给原告使用；2、微山县公安局消防大队出具的申请消防安全检查应提交材料的说明及消防安全申报表各一份，证明原告向公安消防机构申请消防安全检查的事实；3、装修工程合同、设计合同、采购合同及设备物品发票等一宗，证明原告对案涉商铺装修设计、购置设备物品等投入款项共计4740470.16元；4、微山县公安局消防大队通知书一份及罚款票据一份，证明因被告建设工程未办理消防验收，2015年3月4日消防部门责令原告进行整改及被罚款3万元的事实；5、微山县公安局消防大队责令限期停业整顿通知书一份，证明2016年2月3日消防部门责令原告须在2016年5月1日之前停业的事实；6、鉴定申请书一份，证明原告申请鉴定的事实；7、案涉商铺现状照片一组，证明拿铁会所被责令停业后的状况；8、营业执照一份，证明原告经营拿铁会所已办理营业执照的事实；9、山东博莱仕土地房地产评估有限公司评估报告一份，证明拿铁会所装修价值停业损失估价为3699150元；10、从公安部网站所下载的消防安全检查申报表页面及该申报表所包含的“消防安全检查申报表”及“说明”各一份，证明：公安部网站所记载的申报表及说明与原告所提供的第二组证据从微山县公安局消防支队所获取的申报表及说明，格式及内容完全相符，足以证实原告提供的证据二的真实性，同时公安部网站所记载的申报表说明第九条“申请消防安全检查，应同时提交下列材料”其中第二条第2项明确载明应提交“依法取得的建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文书”，该证据能够证实原告方所发表的关于涉案房屋在未取得建设工程消防验收合法手续的前提下，不得用于对外出租，用于涉案娱乐场所使用，该合同应系无效合同应当予以解除。容商置业公司为支持其反诉请求，依法提交了如下证据：1、购电记录，证明反诉被告经营拿铁会所从2015年11月份至2017年7月份一直交纳电费，一直未停止营业；2、利息表一宗，证明容商置业公司资金紧张进行借贷，平均月息1.2分，原告应按月息1.2分支付违约金；3、物业费、冷暖费欠费表一宗（容商物业管理公司出具），证明自2015年1月至2017年7月反诉被告欠物业费69448.22元及冷暖费147727.69元；4、对微山容商豪庭市场的录像及拍照一宗（光盘一份，照片5张），证明：容商豪庭市场的众多工商户租赁或者购买了被告开发的房屋，一直使用着，未因被告开发的房屋未进行消防验收而停产、停业，能够印证原告租用了被告的房屋一直正常使用，没有受到任何的损失；5、2018年4月18日济宁市公安消防支队建设工程消防验收意见书复印件一份，证明：涉案原告租赁的房屋在法庭调查期间已经消防机关验收合格。上述证据，经庭审质证记录在卷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月11日，原告马雷（乙方）与被告容商置业公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定，甲方将坐落在微山县奎文路北文化街西的容商豪庭广场西侧第三层商铺租给乙方使用（具体经营范围以工商管理部门核发的营业执照为准）。商铺建筑面积为1497.35㎡,租期十年，自2014年10月15日至2024年10年15日。乙方享有免租装修期6个月（2014年4月15日至2014年10月15日），在此期间乙方仍须缴付物业费及水电费等其他应缴费用。第二年租金为42.5万元，租金交纳日期为2015年10月15日之前，第三年租金为50万元，2016年10月15日之前交纳，第四年租金57万元于2017年10月15日之前交纳，第五年租金64万元于2018年10月15日之前交纳，第六年至第十年的租金均为70万元，于每年的10月15日之前交纳。合同签订生效3日内，乙方向甲方交纳第一年租金50000元及物业管理押金10000元，待甲方按合同约定对该物业进行整改后乙方需在三日内补交第一年租金150000元，第一年租金余款155000元于2014年10月15日之前付清。第一年的租金共计35.5万元。合同第七条第二款约定，乙方须向有关部门办理装修报建及消防手续，并将消防验收合格证复印件交甲方备案，方可开张营业。在装修过程中要文明施工，尽量减少因装修给居民带来的干扰。因乙方装修造成的一切法律后果由乙方负责。合同第九条第六款约定，若乙方原因导致合同提前解除，乙方应按租赁期间余下履行租期的租金总额50%的标准向甲方支付违约金，反之亦然。租赁合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，马雷对租赁房屋进行了装修，购买了会所需要的设施、设备等。2014年9月30日，在工商行政管理部门登记注册了微山县夏镇拿铁娱乐会所，后马雷利用该房屋经营微山县夏镇拿铁娱乐会所KTV生意。同时，马雷向容商置业公司交纳了第一年的租金35万元及1万元的物业管理费押金，第一年的租金5000元未交纳。经营期间，因微山县夏镇拿铁娱乐会所违反消防法的规定。2015年3月4日，微山县公安消防大队向微山县夏镇拿铁娱乐会所出具责令立即改正通知书，责令立即改正下列消防安全违法行为：1、消防设施、器材，消防安全标志未保持完好有效；2、堵塞；3、其他消防安全违法行为和火灾隐患：（1）未经消防验收擅自投入使用;（2）未经消防检查擅自营业。并罚款三万元。2016年2月3日，微山县公安局向微山县夏镇拿铁娱乐会所出具责令限期停业整顿通知书，因存在以下违法行为：1、房间门窗透明部分被遮挡，不能展示室内整体环境；2、无消防部门核发的相关证书；3、无文化部门核发的许可证；4、无从业人员档案。责令微山县夏镇拿铁娱乐会所在2016年5月1日前停业整顿完毕。2018年4月18日，济宁市公安消防支队向容商置业公司出具了《建设工程消防验收意见书》，容商豪庭广场工程地下1层，地上3层，建筑面积为34047.1平方米，地上建筑面积为23880平方米，1-3层为商业。经评定微山容商豪庭广场工程消防验收合格。2018年7月12日，马雷申请对房屋装修损失、设施、设备及物品，停业的营业损失进行鉴定。经本院技术室委托山东博莱仕土地房地产评估有限公司进行评估鉴定，该评估公司于2018年12月29日作出评估报告书，认定微山县夏镇拿铁娱乐会所装修价值及停业损失估价为3699150元。马雷经营的微山县夏镇拿铁娱乐会所至2017年7月停业。本院认为，原告马雷与被告容商置业公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于合同的解除问题，本案中，马雷主张解除涉案合同，其以自己的行为表明不再履行该合同；容商置业公司在反诉中主张马雷支付租金及损失，并未要求继续履行合同，依照合同法的相关规定，双方签订的租赁合同应予解除。关于马雷主张的损失问题，根据法律规定，因当事人一方违约给对方当事人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。根据该合同第七条第二款约定，马雷应当办理装修报建及消防验收手续后方可开张营业。马雷未提供证据证明已履行了上述相关手续。在签订合同时，签约当事人对合同履行及实现合同的目的应有预先判断，避免在合同履行中给自己造成损失。马雷经营的是歌舞娱乐场所，对经营需要办理的相关手续事先应当知晓。马雷对租赁房屋进行了装修，但相关手续不完备。公安消防部门对马雷经营的会所进行处罚，责令改正及限期停业整顿，不是取缔该娱乐场所。事实上，被处罚后，马雷仍继续经营。故因装修造成的损失等应当自己承担。马雷主张返还已支付的租金及物业管理押金，没有法律依据，不予支持。关于容商置业公司主张的租金问题，容商置业公司主张马雷支付经营期间的租金，马雷在经营期间实际占用并使用了该租赁房屋，按照合同约定应当支付其使用案涉房屋期间的租赁费。但由于容商置业公司未办理容商豪庭广场建筑工程的整体消防验收手续，在签订合同的过程中存在一定过错，应承担原告停业及合同解除后的租金损失，故马雷应支付至2017年7月份所欠的租金805000元（425000元+500000元÷12×9+5000元）。对容商置业公司主张的合同解除后的租金损失，本院不予支持。容商置业公司主张的物业费、冷暖费问题，容商置业公司提交的该项费用的证据系微山县容商物业管理有限公司出具的。庭审查明，该公司与容商置业公司是各自独立的法人，应由该公司另行主张。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告马雷（反诉被告）与被告山东容商置业有限公司（反诉原告）签订的《商铺租赁合同》；二、原告马雷（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告山东容商置业有限公司（反诉原告）支付租金805000元并交还租赁房屋；三、驳回原告马雷（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告山东容商置业有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45720元，由原告马雷负担；反诉案件受理费17409元，由反诉原告山东容商置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  邱建忠审 判 员  刘德远人民陪审员  王延河二〇一九年三月十五日书 记 员  蔡洋洋