江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0706民初415号 原告：李正楚，男，1977年6月3日生，汉族，住海州区。 原告：马红梅，女，1975年6月11日生，汉族，住海州区。 委托诉讼代理人：李正楚，男，1977年6月3日生，汉族，住海州区。 被告：冯权训，男，1974年5月26日生，汉族，住海州区。 委托诉讼代理人：陈莉，江苏苍梧律师事务所律师。 原告李正楚、马红梅与被告冯权训房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月22日作出（2017）苏0706民初4585号民事判决书，原告李正楚、马红梅不服该判决，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，该院作出（2018）苏07民终3417号民事裁定书，裁定撤销（2017）苏0706民初4585号民事判决，发回重审。本院于2019年1月10日立案受理后，依法另行组成合议庭适用普通程序于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告李正楚亦即原告马红梅的委托诉讼代理人、被告冯权训的委托诉讼代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李正楚、马红梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行双方签订的商品房买卖合同，协助原告办理房产过户手续；2.判令被告赔偿违约金（自2017年5月20日起，每日按房款万分之五计算至房屋交付止）；3.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求为：1.判决被告继续履行双方签订的商品房买卖合同，协助原告办理房产过户手续和交房；2.判决被告赔偿逾期过户违约金（自2017年5月20日起，每日按房款万分之五计算，暂计算至2019年1月22日为58.8万元×612天×0.0005=179928元，实际计算至房屋过户之日止）；逾期交房违约金33574.8元（从2017年6月30日暂计算至2019年1月22日，58.8万元×571天×0.0001=33574.8元，实际计算至房屋过户之日止）。事实和理由：2017年3月27日，原、被告双方在连云港儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房公司）就房屋买卖签订《房屋买卖居间合同》。合同约定，被告将其拥有的龙河小区26号楼1单元602室出售给原告，房屋转让价格58.8万元。合同签订后，双方必须按时到房产交易部门办理房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方按房屋转让价格的万分之五支付违约金。合同签订后，原告按约交纳了定金及首付款，商业贷款也已审批下来。2017年5月19日，双方在办理房产过户手续过程中，被告突然反悔不予办理，并在2017年5月26日向原告发出《解除合同通知书》，以房价上涨太快，损失太大为由解除合同。被告单方解除合同已构成违约，故原告起诉至法院。 被告冯权训辩称，1、在原告庭审后一次性支付剩余购房款的前提下，被告同意将房屋过户至原告名下。2、因原告无法办理商业贷款，导致双方房屋买卖合同无法继续履行，因此原告违约，被告不应当承担相关的违约责任。3、原被告双方先后签订了两份合同，在2017年4月13日签订了第二份房地产买卖契约，该份契约已在房管局办理了备案手续，该契约并未约定逾期过户及交房违约金数额及计算方式，因此即便被告违约仅应当承担原告实际直接的损失。4、被告认为原告主张的违约金数额过高及计算方法不符合第二份房屋买卖契约的约定。 本案当事人围绕诉讼请求提交了以下证据：原告提交了房屋买卖居间合同、房产证、定金收据、存量房资金监管协议、补充协议、解除合同通知书、证明、聊天记录、公证书、缴款通知书等证据；被告提交了中国银行交易流水明细清单、房地产买卖契约、土地使用权证等证据，本院组织当事人进行了质证。 本院经审理认定事实如下： 2017年3月27日，被告冯权训（甲方、出售方）委托案外人穆建康与原告马红梅（乙方、购买方）及案外人儒房公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：甲方将座落于连云港市新浦区龙河小区26号楼1单元602室房屋（性质：私产房，丘地号251288-12，面积94.15平方米；车库15平方米；附属设施：空调挂机2台、冰箱1台、洗衣机1台、电视机1台、沙发、茶几、餐桌、椅子、床2张及厨房、卫生间固定的设施）出售给乙方。房屋转让价格58.8万元，乙方应于签订本合同时支付定金1万元，该定金转交丙方保管，待房屋产权核实无误后，由丙方转交甲方。乙方采取银行贷款方式付款。甲乙双方约定自签订合同10日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款9.8万元打到云城担保资金监管账户，暂定银行贷款金额为48万元（实际金额以银行最终审批结果为准）。合同第四条税、费执行情况规定：各付各税。合同第五条房屋过户手续办理：规定：“（一）待银行贷款审批通过五日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理房屋所有权转移手续；待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产移交部门办理抵押手续。（二）甲乙双方共同承诺，办理该房屋过户手续时互相给予协助。由于双方任何一方不积极配合手续办理或不及时提供材料的，按违约情形办理。第六条房屋交付规定：“甲乙双方同意，甲乙双方办理房屋所有权过户手续后并且待甲方收到全款三日内，将该房屋钥匙交于乙方，由丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手续。”合同第七条第2项规定：“在签订本合同后，甲、乙双方必须按时（以中介方电话或者短信通知为准）共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之五的违约金。超过一个月的可单方解除合同，解除时应双倍支付定金和违约金”；第4项规定“如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋转让价的百分之五作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费不予退还。第九条（三）逾期交房，甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付该房屋转让价的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期天数超过三十天，甲方仍未交付房屋的，乙方有权自行收房，无需要甲方同意，违约金额为房价款的5%。第十条补充约定：交房时间为2017年6月30日。”合同还对其他事项进行了约定。签订合同的当日，马红梅支付定金1万元。 2017年4月6日，李正楚出具《委托书》授权其妻子马红梅代为办理李正楚、马红梅购买位于江苏省连云港市新浦区龙河小区26号楼东1单元602室房屋的相关手续，并在云南省瑞丽市公证处对该《委托书》进行了公证。 2017年4月13日，原告李正楚、马红梅（乙方、买方）与被告冯权训（甲方、卖方）、案外人连云港市云城房产置业担保有限公司（丙方、以下简称云城担保公司）签订《存量房交易资金监管协议》，主要内容为：2017年4月13日，甲乙双方签订《存量房买卖合同》，甲方将座落于新浦区龙河小区26号楼1单元602室房屋出售给乙方，合同价格52.5万元，监管总金额52.5万元。甲、乙双方将房款委托丙方监管，待房屋过户手续全部办结束后，由丙方负责甲、乙双方办理资金交割手续。甲、乙双方委托丙方监管购房房款方式为首付款加贷款。乙方自本协议签订之日起应当将监管房款10.5万元存入云城担保公司的监管账户。卖方在指定银行以冯权训名义（身份证号：）开设结算账户，买方在指定银行以马红梅名义（身份证号：）开设结算账户，商业贷款金额42万元。乙方在取得《不动产权证书》后，甲方凭《监管协议》、身份证、填写《连云港市存量房监管资金领款申请书》，办理监管资金领款手续，资金领款手续由丙方审核后直接划至第三条规定的卖方开设的结算账户，涉及银行贷款需要房屋他项权证办妥后方可办理监管资金领款手续。合同还对其他事项进行了约定。在合同落款处甲方有冯权训签字，乙方由马红梅签署了“马红梅、李正楚”名字。 同日，为冯权训（甲方）与马红梅、李正楚（乙方）在不动产交易管理部门签订了《房地产买卖契约》，并备案。该契约的主要内容：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币0元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将属其所有的座落在新浦区龙河小区26号楼东1单元602室的房地产出售给乙方。产权证号连房权证新字第××号，丘号251288-12，房屋建筑面积94.15平方米，房屋用途住宅。二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币400000元。在该400000元处被手写改为588000元且盖有“连云港市存量房交易备案专用章”。该《房地产买卖契约》系格式条款，在乙方付款时间、办理房地产转移登记时间、交房时间、定金返还时间，违约金计算标准处均打“×”，均没有约定。 2017年5月11日，原告李正楚、马红梅（甲方）与案外人儒房公司（乙方）签订《关于马红梅李正楚购买连云港市新浦区龙河小区26-1-602房屋的补充协议》（以下简称《补充协议》），该《补充协议》约定：“甲方购买连云港市新浦区龙河小区26-1-602房屋成交价格为58.8万，目前已交定金1万元，资金监管10.5万元，商贷42万元，由于乙方原因，还有余款5.3万元未纳入资金监管。现甲方商贷已批复，可以继续办理过户等手续。经双方沟通，甲方在2017年5月15日前将余款5.3万元付至乙方，由乙方在房产过户后付给原房主……”。在协议落款处，马红梅在甲方处签字，儒房公司在乙方处加盖儒房公司合同专用章，儒房公司工作人员黄伟签字。经向儒房公司工作人员黄伟核实，黄伟认可上述《补充协议》的真实性，并称原告在农业银行申请办理贷款手续，农业银行预审通过贷款金额42万元。 2017年5月19日下午，经儒房公司工作人员黄伟通知，原告马红梅、被告冯权训到房管局办理过户手续，在办理过程中，除了税未交纳，其他手续已办完。双方就交税事宜产生纠纷，原告认为应按《房屋买卖居间合同》中约定的58.8万元的金额交税，被告认为应按较低的金额交税，双方发生争执，被告于当天下午未继续配合办理过户手续。后虽经儒房公司中介人员再次通知被告前往房产局办理过户手续，但被告未去。 2017年5月26日，被告作出《解除合同通知书》并将该通知分别送达给了原告和儒房公司，载明：“马红梅、李正楚：因连云港的房价上涨太快，本人损失太大，我出售的连云港市海州区龙河小区26号楼1单元602室，在连云港儒房房地产经纪有限公司处与马红梅和连云港儒房房地产经纪有限公司黄伟签定的房屋买卖居间合同，在连云港市不动产交易中心与马红梅签订的房地产买卖契约，该契约编号为：2017008711，现在本人不出售该套房屋，解除房屋买卖居间合同与房地产买卖契约，收到时即生效”。 诉讼中，原、被告均认可：被告已经收到原告的1万元定金及5.3万元购房款，原告已将10.5万元购房款支付至云城担保公司的资金监管账户。上述金额共计16.8万元。 另查明，在本案的原审诉讼[（2017）苏0706民初4585案]中，原告因明确表示不同意将购房尾款42万元先行支付给被告，也不同意将42万元提存到本院。本院遂根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，作出（2017）苏0706民初4585号民事判决书，判决驳回李正楚、马红梅的诉讼请求。后李正楚、马红梅不服该判决上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院经审理后，认为案件事实不清，发回重审。 在本案的重审过程中，被告同意按照58.8万元交税。原告李正楚明确表示法院判决过户后可以将现金交到法院。被告要求原告先行将余款提存到法院。 关于原告主张的违约金，被告称在二审中其多次提出要求继续将房屋卖给原告、交付房屋，但是原告一直坚持要求法院判决，一直拖到现在，导致了原告损失的扩大，该扩大的损失也应当由原告承担。因为上诉也是由原告上诉的，上诉期就拖了好几个月，又发回重审，这个期间的损失是原告造成，由原告承担。本次庭审中与庭审之前我方要求将房屋卖给原告，与原告和解，但是原告坚持要法院判决，由此之后产生的继续扩大的损失应当由原告本人承担。原告实际产生的搬家费，如果调解的话，我方也是愿意承担。 涉案房屋的土地证载明土地使用者系冯权训，土地座落新浦区光辉路16-26号楼1单元602室，地号0702312，图号28.50-94.00，用途为住宅用地，使用权类型划拨。经核实，涉案房屋的土地过户并不需要再补交土地出让金。 本案争议焦点：1、双方实际履行的是哪一份合同。2、原告要求主张继续履行合同办理房产过户手续和交房有无事实和法律依据。3、原告要求被告赔偿逾期过户违约金及交房违约金数额有无事实和法律依据，原告主张的违约金数额是否过高。 一、关于双方实际履行的是哪份合同问题？ 本院认为，原告李正楚、马红梅与被告冯权训于2017年3月27日签订的《房屋买卖居间合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。虽然双方于2017年4月13日也签订了《房地产买卖契约》，但该份《房地产买卖契约》约定的事项并不具体完整，双方签订该份契约的真实的目的仅是为了办理备案过户使用。双方实际履行的是2017年3月27日签订的《房屋买卖居间合同》。 二、关于原告主张继续履行合同、办理涉案房屋过户手续和交房有无事实依据的问题。 （一）关于合同是否继续履行的问题。本院认为，本案中，原告已按约履行了支付定金、首付款，且原告申请办理银行贷款、银行预审通过贷款42万元。2017年5月19日原、被告双方也按约至房产部门办理了涉案房屋的备案手续。在交税过户时，被告要求按42万元交税，原告坚持按真实的交易价格58.8万元交税，双方因交税数额产生争议，致使涉案房屋未过户至原告名下。原告要求按真实的交易价格交税符合法律规定，且无过错。2017年5月26日，被告以“房价上涨太快，本人损失太大”为由，要求解除《房屋买卖居间合同》，缺乏事实和法律依据，且被告的行为已构成根本违约。原告主张继续履行合同，符合合同和法律规定，本院对原告主张继续履行合同的诉讼请求依法支持。 （二）关于原告要求办理涉案房屋过户手续和交房有无事实和法律依据的问题。本院认为，根据《房屋买卖居间合同》第五条“房屋过户手续办理：（一）待银行贷款审批通过五日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理房屋所有权转移手续；待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产移交部门办理抵押手续……”规定，银行贷款审批通过后，原、被告先办理涉案房屋过户手续，后才涉及原告办理涉案房屋银行抵押贷款以及银行放款至资金监管账户的事宜。现涉案房屋因被告的原因未能按约过户至原告名下，原告之前申请通过的贷款审批也已被作废，但原告庭审中明确表示，在法院判决涉案房屋过户后，其同意支付涉案房屋的购房余款42万元（58.8万元－16.8万元）。故原告要求办理涉案房屋过户手续的诉讼请求符合涉案《房屋买卖居间合同》的约定，本院依法予以支持。 根据《房屋买卖居间合同》约定“甲乙双方办理房屋所有权过户手续后并且待甲方收到全款三日内，将该房屋钥匙交于乙方，”本院认为，被告冯权训在收到原告李正楚、马红梅给付的购房余款42万元三日内，应当将房屋钥匙交于原告李正楚和马红梅、交付《房屋买卖居间合同》约定的房屋。 三、原告要求被告赔偿逾期过户违约金及交房违约金有无事实和法律依据，以及原告主张的违约金数额是否过高的问题。 本案中，原告主张违约金，被告辩称违约金按日万分之五计算过高。本院认为，首先，根据《房屋买卖居间合同》第七条规定：实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因涉案房屋的过户、交房日期不确定，原告至今亦未给付全部房款，原告对其实际损失也举证不足、被告对原告的实际损失也未举证，导致本院对实际损失的数额无法确定，故本院在本案中对原告主张违约金的诉讼请求暂不予处理，原告可在涉案房屋办理产权过户交房后另案主张。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论、研究决定，判决如下： 一、原告李正楚、马红梅与被告冯权训就坐落于连云港市海州区龙河小区26号楼1单元602室房屋签订的《房屋居间买卖合同》继续履行。 二、被告冯权训于本判决生效之日起十日内协助原告李正楚、马红梅办理将上述房屋产权过户至李正楚、马红梅名下的手续。同时，原告李正楚、马红梅给付被告冯权训购房余款42万元。 三、被告冯权训在收到购房余款42万元三日内将涉案《房屋居间买卖合同》约定的连云港市海州区龙河小区26号楼1单元602室房屋交付原告李正楚、马红梅。 案件受理费11815元（原告已预交），其中，退回原告李正楚、马红梅2135元，被告冯权训负担9680元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判长  王守富 审判员  刘永红 审判员  郭 敏 二〇一九年三月二日 书记员  沈 笑 法律条文和上诉须知 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：连云港市中级人民法院 账号：44×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行