湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1002民初2140号原告：张洪，男，汉族，1970年3月27日出生，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：李世雄，沙市区复兴法律服务所法律工作者。被告：徐丽萍，女，汉族，1964年3月25日出生，住湖北省荆州市沙市区。委托代理人：高清，湖北博智律师事务所律师。原告张洪诉被告徐丽萍合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张洪的委托诉讼代理人李世雄、被告徐丽萍的委托诉讼代理人高清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、解除原被告签订的二手房买卖合同；2、被告退还100000元购房款，并承担违约责任30000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月3日，原被告签订《二手房买卖合同》，约定被告将位于塔桥路北段43号康医宿舍1栋1门1单元2号的房产作价390000元售于原告，合同签订后原告分两次支付了被告全部购房款，但在办理过户手续时，被房产部门告知暂不能过户，随后，被告向原告返还了290000元，还有100000元未返还。被告辩称：1、涉案合同不具备解除的法定条件，《二手房买卖合同》第4-1约定，原告需支付全部付房款，被告配合原告启动卖房手续，逾期未启动则参考违约金条款，被告收到原告首付款当天就启动房屋过户手续，因此被告没有违约行为，且已经完全履行自己的义务，不具备合同解除的法定条件；2、被告没有隐瞒事实，1994年向原单位购买的涉案房屋，当时在办理相关手续时，系单位工作人员代为办理，被告在拿到房产证时，也没有看到房产证有共有人记载，直到与原告办理过户手续时才得知，所以被告对此交易行为并无隐瞒的故意；3、造成现状的过错在原告，被告在知道登记证档案上有配偶信息后，就立即办理变更手续，在同月26日就已经办妥且立即通知原告，但原告却不予理睬，所以至今未办理过户手续的过错在原告，综上，被告没有违反合同的行为，原告主张解除合同没有事实法律依据，请求法院驳回原告诉求。原告提交的证据如下：1、原告张洪身份证复印件；证明原告的身份及诉讼主体资格。2、被告徐丽萍身份证复印件；证明被告的身份及诉讼主体资格。3、《二手房买卖合同》；证明2018年8月3日原被告双方签订了一份《二手房买卖合同》，约定：卖方（被告）出售个人名下位于塔桥路北段43号康医宿舍1单元302的房产给买方（原告），本房产面积68.9平方米，该房屋总价款为390000元。4、收条；证明合同签订后，原告依约支付了首付款100000元，被告徐丽萍开具收条一份。5、账户转账凭证；证明9月3日原告向被告付清了购房余款290000元。6、《荆州城区房产、土地交易审核单》、税收完税证明；证明原告于当天到北湖荆州市不动产交易中心，填了房产过户用的房屋买卖合同及相关交税表格文书。7、退税申请书、联系函；证明因该房产权还存在纠葛。随后原被告办理了房产买卖交易取消手续，原告申请退税手续退回契税。被告对原告的证据1、2无异议；对证据3无异议，内容属实，强调一下该合同第4-1条约定，付款后5个工作日内启动办理房屋过户手续；对证据4无异议；对证据5无异议，强调一下，我方当天就将290000元还给原告，不是在原告催告下才还；对证据6无异议，恰好证明被告履行了启动办理房屋过户手续的义务；对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋不存在纠葛，是因为被告丈夫去世后需要变更，只是一个手续问题。被告提交的证据如下：1、购买房改房表；证明1994年11月16日，被告向单位申请购买房改房时，登记的是被告一个人。2、产权登记申请表；证明被告向单位申请购买房改房时，登记的是被告一个人。3、房屋所有权证；证明1999年1月4日，被告取得的涉案房屋所有权，证书载明共有人为0人。4、国有土地使用权证；证明被告于2008年取得涉案房屋登记信息。5、不动产权证；证明2018年9月26日，被告变更涉案房屋登记信息。6、微信记录；证明被告已向原告告知，涉案房屋已经可以办理过户手续。原告对被告的证据1无异议，但是该证据恰好不能证明是被告一个人的房子，房改房事都是夫妻共有；对证据2的真实性有异议，当时被告已婚，应视为夫妻共有财产；对证据3、4无异议，当时被告已婚，应视为夫妻共有财产；对证据5，与本案无关，恰好证明涉案房屋在变更前不能正常交易；对证据6，没有收到该消息，不清楚。原告提交的证据能够案件事实，本院对原告提交的证据的真实性予以确认。被告提交的证据1-5的真实性本院予以确认，证据6的真实性本院不予确认。根据本院确认的有效证据，综合当事人的陈述，本院查明本案案件的事实如下：2018年8月3日，原被告签订《二手房买卖合同》，约定被告将位于沙市区××路北段××单元××号的房屋作价390000元售于原告，在原告付清全部购房款后5日内，被告完成过户手续，违约方承担78000元的违约责任，2018年9月3日原告向被告付清全部购房款390000元。在双方办理过户手续时，因被告丈夫已去世，被房管部门告知还需要办理继承手续才能完成过户，后原告要求被告退还缴纳的全部房款，后应原告要求，被告退还原告290000元，还剩100000元未退还。2018年9月26日，被告办理完继承手续后，换发新的不动产权证书。现双方就解除合同，并承担违约责任事宜产生争议，故而成讼。本院认为：原被告双方在知晓合同履行期内不能完成过户手续后，原告要求被告退款，被告应原告要求已经退还290000元购房款的情形，应当视为已经就解除合同达成合意，本院确定原被告双方于2018年8月3日签订的合同依法予以解除。被告收取的100000元购房款应当依法予以退还。被告于2018年9月26日办理完继承手续，换发新的不动产权证书后，主张通过微信要求继续履行合同，应当视为一个新的邀约，但原告对此新邀约未给予回应，双方未就新的交易行为达成合意。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，涉案房产登记在被告一人名下，也未载明有共有权人，但被告配偶去世，被告在知晓办理其房屋过户还需要办理继承手续，换发新的不动产权证后，于2018年9月26日通过办理继承手续换发了新的不动产权证，并一直愿意继续履行合同，可见被告在履约过程中，虽然其履约行为存在一定的瑕疵，但其主观上并不具有明显过错，且原告也未提交证据证明因解除合同为自己造成的损失，故本院对原告要求被告承担违约金30000元的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原被告于2018年8月3日签订的《二手房买卖合同》依法予以解除。二、被告徐丽萍于本判决生效之日起十日内退还原告张洪购房款100000元。三、驳回原告张洪的其他诉讼请求。案件受理费3400元，由原告张洪负担816元，由被告徐丽萍负担2584元。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周 备人民陪审员  肖忠莉人民陪审员  严慧玲二〇一九年三月二十七日书 记 员  徐雪峰