贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0321民初7040号原告：遵义聚晨置业投资有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道办事处和平大道谢家社区。统一社会信用代码：91520321080659365Q。法定代表人：朱冬林，董事长。委托代理人：王愿，贵州十朋律师事务所律师（特别授权）。被告：卢承忠，男，1973年8月20日出生，汉族，贵州省务川仡佬族苗族自治县人，户籍地贵州省务川仡佬族苗族自治县。原告遵义聚晨置业投资有限公司（以下简称聚晨公司）诉被告卢承忠租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聚晨公司委托代理人王愿到庭参加了诉讼，被告卢承忠经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚晨公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2016年5月30日签订的《商铺租赁合同》二份和《物业服务合同》二份；二、判决被告卢承忠支付租赁费和物业服务费203392.00元；三、判决被告卢承忠承担违约金100000.00元；四、本案诉讼费和保全费由被告卢承忠承担。事实及理由：被告卢承忠系经营瓷砖批发的个体工商户，在我公司租赁仓库堆放瓷砖，2016年5月30日，被告与我公司签订《商铺租赁合同》2份、《物业服务合同》二份，租赁我公司仓库共计699.40平方米，并于当日分别支付了大约一年的部分租金（所欠33445.00元单独立据欠条）。从第二年起（分别为2017年4月23日和同年6月30日）至现在，被告再未支付我公司租金和物业服务费，现欠租金101968.00元、物业服务费67976.00元。根据双方合同约定，被告应承担违约责任（被告应承担的违约金为1292941元）。经我公司多次催收，被告一直拒付，为避免给我公司造成更大损失，我公司已申请诉前保全。被告卢承忠辩称：我与原告签订租赁合同及物业服务合同是事实。但是租赁合同约定第一年交纳一整年租金，第二年若在30日内未交纳租金，则视为自动解除合同，并且我未支付租金是因为我价值60万元的货物全部打湿，而原告方拒绝处理。原告方于2017年私自封锁库房，导致我不能使用库房。因合同已经解除，租金、违约金等费用因合同解除并不成立。本院经审理认定事实如下：2016年5月30日，聚晨公司（出租方、甲方）与卢承忠（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》[（11栋）合同编号：JC2016]，约定聚晨公司将九鼎国际建材城B区11栋2-6-8号419.4平方米的商铺出租给卢承忠使用，租赁期限为三年（自2016年1月31日至2019年1月30日），租金为每月每平方米9.00元，按年支付，三年租金不变，合同签订时收取10%保证金，2016年1月31日至2017年1月30日的租金为45295.00元；该合同还约定：“乙方未在规定的时间内向甲方缴纳租金的，每延期一天应支付甲方当期租金总金额3‰的滞纳金。如果乙方超出三十日未能按时足额缴纳租金，乙方构成根本违约，甲方有权解除合同，收回其商铺，乙方还需按合同第十四条第3项承担违约责任”；第十四条第二项约定：“乙方需按期缴纳租金。如乙方在合同规定期限内仍未缴纳下期租金的，乙方按实际拖欠金额，每天支付3‰的滞纳金，逾期30日还未缴齐租金者，视为乙方自动终止合同。合同终止，乙方必须在三日内撤出，如不撤出，每延迟一天，按两倍租金标准向甲方支付违约金”；第十四条第三项约定：“乙方有下列情形之一的，应支付甲方年度租金50%的违约金，并且甲方有权单方解除合同收回商铺，不退还已交租金和保证金；如乙方拒不迁出，甲方有权采取强制措施，因此造成的损失由乙方承担。（1）违反国家法律法规及有关行政机关管理部门的规定，利用承租商铺进行违法和犯罪活动（无论是否造成治安隐患或者治安事件的）；（2）因违法经营被有关行政主管部门吊销营业执照，经营许可证或其他经营所需证照、或勒令停业整顿的；（3）未经甲方允许擅自将承租商铺转租、转让或转借他人的；（4）未经甲方书面许可，乙方擅自改变租赁商铺用途的；（5）违禁用电或不配备消防器材，形成潜在隐患或已造成损失的；（6）拒不服从甲方管理制度，拒绝接受甲方管理人员管理的或二次连续接收到书面整改后拒绝整改的”。2016年5月30日，聚晨公司（甲方）与卢承忠（乙方）签订《物业服务合同》，约定聚晨公司为卢承忠租赁的九鼎国际建材城B区11栋2-6-8号419.4平方米的商铺提供物业服务，合同期限为2016年1月31日至2019年1月30日，物业费按年支付，2016年1月31日至2017年1月30日期间的物业费为30196.00元；该《物业服务合同》第五条约定：“（违约责任）乙方违反本合同约定，未能按时足额缴纳费用的，从逾期之日起每日承担所欠款项3‰的违约金”。2016年5月30日，聚晨公司（出租方、甲方）与卢承忠（出租方、乙方）签订《商铺租赁合同》[（11）栋合同编号：JC2016]，约定聚晨公司将九鼎国际建材城B区11栋2-9-10号280平方米的商铺出租给卢承忠使用，租赁期限为三年（自2016年7月1日至2019年6月30日），租金为每月每平方米9.00元，按年支付，三年租金不变，合同签订时收取10%保证金，2016年7月1日至2017年6月30日的租金为30240.00元；该合同还约定：“乙方未在规定的时间内向甲方缴纳租金的，每延期一天应支付甲方当期租金总金额3‰的滞纳金。如果乙方超出三十日未能按时足额缴纳租金，乙方构成根本违约，甲方有权解除合同，收回其商铺，乙方还需按合同第十四条第3项承担违约责任”；第十四条第二项约定：“乙方须按期缴纳租金。如乙方在合同规定期限内仍未缴纳下期租金的，乙方按实际拖欠金额，每天支付3‰的滞纳金，逾期30日还未缴齐租金者，视为乙方自动终止合同。合同终止，乙方必须在三日内撤出，如不撤出，每延迟一天，按两倍租金标准向甲方支付违约金”;第十四条第三项约定：“乙方有下列情形之一的，应支付甲方年度租金50%的违约金，并且甲方有权单方解除合同收回商铺，不退还已交租金和保证金；如乙方拒不迁出，甲方有权采取强制措施，因此造成的损失由乙方承担。（1）违反国家法律法规及有关行政机关管理部门的规定，利用承租商铺进行违法和犯罪活动（无论是否造成治安隐患或者治安事件的）；（2）因违法经营被有关行政主管部门吊销营业执照，经营许可证或其他经营所需证照、或勒令停业整顿的；（3）未经甲方允许擅自将承租商铺转租、转让或转借他人的；（4）未经甲方书面许可，乙方擅自改变租赁商铺用途的；（5）违禁用电或不配备消防器材，形成潜在隐患或已造成损失的；（6）拒不服从甲方管理制度，拒绝接受甲方管理人员管理的或二次连续接收到书面整改后拒绝整改的”。2016年5月30日，聚晨公司（甲方）与卢承忠（乙方）签订《物业服务合同》，约定聚晨公司为卢承忠租赁的九鼎国际建材城B区11栋2-9-10号280平方米的商铺提供物业服务，合同期限为2016年7月1日至2019年6月30日，物业费按年支付，2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业费为20160.00元；该《物业服务合同》第五条约定：“（违约责任）乙方违反本合同约定，未能按时足额缴纳费用的，从逾期之日起每日承担所欠款项3‰的违约金”。聚晨公司按照合同约定时间将租赁商铺交付给卢承忠使用，卢承忠支付了两个商铺第一年的租金，尚欠第一年租金33445.00元未支付。2016年5月30日，卢承忠向聚晨公司出具《欠条》，载明：“今欠到遵义聚晨置业投资有限公司库房租赁费33445元，大写（叁万叁仟肆佰肆拾伍元）正，2016年7月30日付清”。上述《欠条》出具后，卢承忠至今未再支付租赁及物业服务费。2017年12月至2018年4月期间，卢承忠尚在使用向聚晨公司租赁的两个商铺用于存放货物，卢承忠至今未将租赁房屋交还聚晨公司。上述事实，有原、被告的陈述，聚晨公司与卢承忠于2016年5月30日签订的两份《商铺租赁合同》、两份《物业服务合同》，卢承忠于2016年5月30日出具的《欠条》，卢承忠商铺货物运出登记表，催缴通知书、通知等证据在卷佐证，经庭审举证，足以认定。本院认为：聚晨公司与卢承忠于2016年5月30日签订的两份《商铺租赁合同》、两份《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。合同签订后，聚晨公司按照合同约定向卢承忠交付了租赁房屋，卢承忠向聚晨公司支付了第一年的部分租金后，未按照合同约定支付其余租金及物业费用，经聚晨公司多次催收，卢承忠至今未支付其余租金及物业费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，聚晨公司请求解除双方于2016年5月30日签订的两份《商铺租赁合同》、两份《物业服务合同》，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，聚晨置业公司请求由卢承忠支付截止2018年9月30日的租金（419.40平方米商铺欠付租金17个月、280.00平方米的商铺欠付租金15个月），予以支持，即截止2018年9月30日、卢承忠欠聚晨置业公司租金共计135413.20元[（9元/平方米×419.40平方米×17个月）+（9元/平方米×280平方米×15个月）+33445.00元（欠付第一年租金）]，聚晨置业公司请求由卢承忠支付135413.00元，予以支持；聚晨置业公司请求由卢承忠支付截止2018年9月30日的物业服务费（419.40平方米商铺欠付17个月、280.00平方米的商铺欠付15个月），予以支持，即截止2018年9月30日、卢承忠应支付聚晨置业公司物业服务费共计67978.80元[（6元/平方米×419.40平方米×17个月）+（6元/平方米×280平方米×15个月）]。聚晨置业公司请求由卢承忠承担违约金100000.00元，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，聚晨置业公司与卢承忠约定支付租金方式为“按年交租金”，该租金支付期限约定不明确，故应在每届满一年时支付，即卢承忠应于2018年1月30日支付419.40平方米商铺2017年2月1日至2018年1月30日的租金及物业费用，于2018年6月30日支付280.00平方米商铺2017年7月1日至2018年6月30日的租金及物业费用；聚晨置业公司与卢承忠约定的违约金过高，根据本案实际情况，酌情认定违约金20000.00元。被告卢承忠经依法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。为依法维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告遵义聚晨置业投资有限公司与被告卢承忠于2016年5月30日签订的两份《商铺租赁合同》（租赁商铺分别为九鼎国际建材城B区11栋2-6-8号、2-9-10号）及两份《物业服务合同》（物业分别为九鼎国际建材城B区11栋2-6-8号、2-9-10号）。二、限被告卢承忠于本判决生效之日起十五日内支付给原告遵义聚晨置业投资有限公司房屋租金135413.00元、物业服务费67978.80元及违约金20000.00元。三、驳回原告遵义聚晨置业投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5850.00元，减半收取2925.00元，由被告卢承忠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审判长  周辉围二〇一九年三月十三日法官助理赵辛竹书记员黄瑀