福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终1673号 上诉人（原审原告）：福建省建新建筑公司，住所地福建省福州市西洪路328号，统一社会信用代码9135000015814184XP。 法定代表人：黄一伟，总经理。 委托诉讼代理人：黄洪潮、倪晶晶，公司职员。 上诉人（原审被告）：施建海，男，1987年11月2日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人福建省建新建筑公司（下称“建新公司”）与上诉人施建海房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初3131号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人建新公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或直接改判支持建新公司的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由施建海承担。事实与理由：一审法院关于施建海在2017年7月至9月应缴纳的租金金额的认定是错误的，双方因租金协商未达成一致意见，故建新公司通知施建海2017年7月至9月租金暂时按照每月4750元标准缴纳，待双方就围挡期间租金减免事宜协商一致后，再予以补足。一审法院却将其认定为建新公司在庭审中自认系其通知施建海2017年7月至9月三月租金按照4750元缴纳，并认为建新公司无权再行主张，严重影响了建新公司的合法权益，因此一审法院对该事实认定是有误。 被上诉人施建海辩称：对于2017年7月至9月的租金，被上诉人是按建新公司通知的金额缴纳的。双方已协商将该期间的租金标准调整为4750元，不存在另行补交的问题，综上，请求驳回建新公司的上诉请求。 上诉人施建海上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判2016年11月至2017年4月的房租标准为原房租缴纳标准的30%，2017年5月至10月的房租标准为4750元/月，并将合同延期至2019年9月10日；2、一审、二审诉讼费用由建新公司负担。事实与理由：1、一审法院认定西洪路328号一层店面围挡期从2016年11月下旬至2017年5月中旬,并依此判定围挡期间按原约定租金的50%收取,但是合同约定的是道路周边环境改造期间减免房租,西洪路道路改造除围挡期外,从2017年5月下旬至2017年11月中旬还在进行绿化带施工、道路路面硬化等施工作业,对施建海店面经营仍然存在严重影响。根据道路施工方宏峰集团(福建)有限公司出具的证明,西洪路二环路口至凤凰剧场路段的改造期为12个月,而一审法院仅认定6个月的道路改造期是明显的误判,造成应当减免的费用没有减免。2、一审庭审中建新公司承认其通知施建海2017年7-9月按照4750元/月标准进行缴纳,该通知表示建新公司确认道路改造期间(非围挡期)对施建海的店面经营也存在影响。参考该标准,道路改造期间(非围挡期)也应按此标准进行判决。另外在道路改造期间,围挡期对店面经营影响远大于非围挡期,非围挡期4750元/月的标准约为58%,而围挡期一审法院按照50%的标准判决,明显偏袒建新公司。3、一审法院仅对建新公司诉求的2017年1至9月房租进行判决,无视施建海在建新公司要求下先于缴纳的其他月份房租及合同中的延长条款,给施建海的合法权益带来极大损失。综上,一审判决认定事实不清,对施建海的权益造成损害,请求二审法院依法进行改判,支持施建海的请求。 被上诉人建新公司辩称：1、一审法院认定被围挡期间的店面租金应调整为按照约定月租金的50%计算，实际上建新公司要求租户按70%预交，租户也实际按70%金额预交了租金。2、从建新公司提供的证据道路围挡的时间为2016年10月下旬到2017年5月下旬，2016年7月-9月期间店面并没有被围挡，而是周边道路改造，对店面的影响不好界定。3、2016年10月至12月三个月的租金，施建海已经认可，一审判决书中写明施建海已无异议。综上，请求驳回施建海的上诉请求。 原审原告建新公司向一审法院起诉请求：1、判令施建海偿付店面租金57271.45元；2、判令施建海承担一审的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：位于福州市鼓楼区的产权人为建新公司。2015年10月21日，建新公司和施建海签订《西洪路328号一层第七间店面租赁合同》（合同编号：建新租20150911-7）一份，该合同约定：1、施建海承租位于鼓楼区间店面，建筑面积30.7平方米，租赁期限三年，从2015年9月11日至2018年9月10日止，租金按月结算，施建海必须于每月15日前缴纳本月租金。2、租金从2015年9月11日起算，第一年每月租金为人民币7145元，第二年每月租金为人民币7859.5元，第三年每月租金为人民币8645.45元。同时，施建海须向建新公司缴纳人民币21435元作为履约保证金。3、如遇道路周边环境改造及其他影响正常经营的情况，可适当减免该期间的月租金，并按影响周期顺延该租赁合同期限，顺延期间按影响当年租金标准缴纳租金。该合同还约定了违约责任等事项。 西洪路改造工程于2016年11月开工建设。 2017年8月4日，建新公司向施建海发出《西洪路328号一层第七间店面租金催收函》称，根据合同约定和宏峰集团（福建）有限公司《关于围挡时间确认的回复函》内容，西洪路328号A座一层8间店面围挡时间跨度为6个月（自2016年11月下旬至2017年5月中旬），该期间适当减免租金等问题尚在协商中，施建海未支付的2017年1月-6月的租金支付可暂时搁置，待协商一致后再行处理，但施建海应按合同约定从2017年7月11日起支付租金，施建海应于8月15日前付清所欠全额租金。双方对租金缴纳情况无法协商一致，本案纠纷由此产生。 一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，依法受到我国法律的保护，订立合同的双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。本案中，建新公司、施建海均在《店面租赁合同》上签名盖章，系双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。建新公司已将租赁店面交付给施建海使用，施建海未能缴清租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。建新公司诉请施建海拖欠从2017年1月至9月的租金人民币57271.45元，施建海对该欠缴事实无异议，但对起因事由有异议。根据建新公司于2017年8月4日的函件内容来看，西洪路328号A座一层8间店面的围挡时间跨度为6个月（自2016年11月下旬至2017年5月中旬），施建海对此亦无异议，一审法院予以确认。由此可见，2017年1月份至5月20日止的这段期间内，施建海承租店面的经营状况确受西洪路道路改造工程的影响，根据合同约定，该段期间的租金应当适当予以减免，综合考虑道路改造的具体情形、影响等方面因素，酌定施建海承租店面被围挡期间的租金应调整为按照约定月租金的50%计收，6月份租金应当按照合同约定缴纳，建新公司于庭审中自认系其通知施建海7月至9月三个月租金按4750元缴纳，该三个月租金的差额建新公司无权再行主张，即施建海应缴租金金额为：7859.5元×4个月×50%＋（7859.5元×1/3×50%＋7859.5元×2/3）＋7859.5元=30128.09元，故建新公司诉请租金金额中的相应金额，予以支持，超过部分不予支持。关于施建海辩称延长合同期限等意见，可另行主张。 一审法院判决：一、施建海于一审判决生效之日起十日内向建新公司支付租金共计人民币30128.09元；二、驳回建新公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为615.5元，由建新公司负担291.5元，施建海负担324元。 二审中，双方当事人并未提交新证据。 根据本案现有证据，本院确认一审法院认定事实正确。 本院认为：讼争《租赁合同》合法有效，施建海作为承租人应依约缴纳租金。关于围挡期间租金下调标准问题，因道路围挡确实会给店面经营造成影响，一审法院在综合考虑道路改造的具体情形、实际影响等因素后，酌定减免50%，并无不当。关于2017年5月下旬之后租金应否减免的问题，该期间虽然西洪路改造尚未完毕，但店面已处于未围挡状态，其店面经营是否会持续受到影响无法确认，而且施建海亦未提交任何证据证明其经营因此遭受了何种影响或损失，故其应自行承担举证不能的不利法律后果，其要求减免该期间租金的上诉理由不能成立。对于2017年7-9的租金，施建海已按每月4750元的标准缴纳，双方对于该金额仅是暂定金额还是经双方协商一致的缴纳标准存在争议，建新公司在一审庭审中已确认系其通知施建海按此标准缴纳，但其并无证据证明其曾告知对方该金额仅是暂定金额、还需多退少补，由此可推知，双方已合意将该期间的租金标准变更为4750元，建新公司要求施建海按合同标准补缴的上诉请求不能成立。此外，2017年7-9租金调整为4750元是基于双方的合意，故不能以此作为其他期间租金应否下调以及下调幅度的认定标准，施建海以此为由主张其余时间段的租金也应下调以及下调幅度应为30%的上诉理由不能成立。综上分析，一审法院对租金欠缴金额认定正确。 此外，关于租期应否延长的问题，因施建海在一审期间并未就此提起反诉，故该问题不属于本案审理范围，双方可另行依法解决。 综上，两上诉人的上诉理由均不成立，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1231元，由双方各半负担。 本判决为终审判决。 审判长  雷晓琴 审判员  王燕燕 审判员  田始凤 二〇一九年三月二十八日 法官助理陈金垚 书记员陈艺琦 （2019）闽01民终1673号共7页