广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初287号 原告：刘坤奇，男，1992年8月6日出生，汉族，住所地：钦州市河东新区。 委托诉讼代理人：劳强，广西环洋律师事务所律师。 被告：广西海巍实业有限公司，住所地：钦州市龙祥路8号（企业统一社会信用代码：91450700697627101K）。 法定代表人：陈攀峰，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨雨梦，男，1993年3月16日出生，汉族，广西交通投资集团律师办公室律师。住所地：广西贵港市港北区。 原告刘坤奇诉被告广西海巍实业有限公司（以下简称海巍实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告刘坤奇及其委托诉讼代理人劳强，被告海巍实业公司的委托诉讼代理人杨雨梦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘坤奇向本院提起诉讼，请求判决：1、请求判决被告支付原告自2015年5月31日起至2016年7月25日止逾期交房违约金41193.38元；2、请求判决被告支付原告因开发商的责任，未能在规定期限取得房地产权属证产生的违约金3261.55元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价326155元购买被告位于钦州市河东新区商业网点裙楼2单元802号房。被告应当在2015年5月30日前，将具备取得工程竣工验收备案表并符合本合同约定的商品房交付原告使用。逾期交房超过90天的，原告要求继续履行合同约定的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。同时约定，被告应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已经支付被告全部房款，履行了合同义务。被告在2015年6月15日将房子交付给原告时，没有取得工程竣工验收备案表。直至2016年7月25日才取得工程竣工验收备案表。同时因被告的责任，原告也没有在规定期限内取得房地产权属证书。原告多次要求被告支付违约金，遭到拒绝。原告认为自己与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应切实履行合同义务。商品房的交付应当满足法定和约定的交付条件。《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，《商品房买卖合同》约定交房时必须取得建设工程竣工验收备案表。可见被告取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》应作为房屋交付的条件。根据合同第八条，被告应当在2015年5月30日前，将具备取得工程竣工验收备案表并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但被告未能在上述交房期限内向原告交付房屋，已经构成违约，应当向原告支付自2015年5月31日起至2016年7月25日止逾期交房违约金41193.38元（326155元×0.0003×421天）。同时，因被告责任导致原告未能在规定期限内取得房地产权属证书，也构成违约，应当支付原告违约金3261.55元(326155元×1%)。鉴于以上事实和理由，提起本诉，恳请人民法院依法作出公正判决。 原告刘坤奇为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了如下证据： 1、原告身份证，证明原告的身份情况； 2、《企业信用信息公示报告》，证明被告的身份情况； 3、《商品房买卖合同》，证明原告与被告签订合同约定的权利和义务情况； 4、销售不动产统一发票二张，证明原告已经履行支付房款义务； 5、维修基金票据，证明原告已经缴纳维修基金； 6、税收缴款书，证明原告已经缴纳契税。 被告海巍实业公司辩称，1、被告2015年6月15日将房屋交付原告，被告2015年5月13日通知原告于2015年6月15日交付房子手续，原告于2015年6月15日办理了交付手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十一条转移占有即交付的规定，交房日期为2015年6月15日。2、被告交付房屋后，没有延期交房责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件……由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。被告认为此条款约定，被告未出示竣工验收备案表的情况下，原告接收房屋并未提出异议，因此被告未提供竣工验收备案的行为并未产生延期交房的责任。3、原告诉请的2015年5月31日至2015年6月14日产生的违约金已经超过诉讼时效，自2015年6月15日起，被告未收到过原告对于违约金的主张，所以，原告起诉时，该部分违约金已超过二年的诉讼时效。4、对于原告的第二项诉讼请求，被告无异议。综上所述，被告无需支付原告延迟交房违约金。 被告海巍实业公司在举证期限内向本院提供了如下证据： 1、《商品房买卖合同》，证明原告与被告于2013年8月2日签订了《商品房买卖合同》； 2、《“三祺.长岛花园”入伙通知书》、《业主资料登记表》，证明被告已于2015年5月13日通知原告于2015年6月15日接收涉案房屋，原告于2015年6月15日接收房屋； 3、《竣工验收备案表》，证明涉案房屋已于2015年4月23日竣工验收。 经庭审质证，被告海巍实业公司对原告提供的证据1、2、4、5、6的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据3的真实性、合法性无异议，被告认为该证据恰好证明双方合同第十一条规定，被告没有延期交房的责任。原告刘坤奇对被告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，对证据3的真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，原告认为最终验收备案2016年7月15日，而不是2015年4月23日。 本院结合双方的举证和质证，认证如下：对原、被告双方提供的证据，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认，可作为本案的定案证据。 综合本案的定案证据及庭审笔录，本院查明如下的法律事实： 2013年9月21日，原告刘坤奇与被告海巍实业公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：13080057），合同约定：原告以总价款326155元购买被告位于钦州市河东新区商业网点裙楼2单元802号房，该商品房建筑面积共126.81平方米。《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、取得工程竣工验收备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；2、如遇政府行为限制施工时间的可顺延。3、施工期间遇重大更改的，可据实予以顺延。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房工程竣工验收备案90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后原告付清了房款并已缴纳房屋契税。2015年5月13日被告向原告发出《“三祺.长岛花园”入伙通知书》，通知原告于2015年6月15日接收房屋。2015年6月15日，原告办理房屋接收手续。被告承建的“三祺.长岛花园”8#住宅楼于2016年7月15日取得《竣工验收备案表》，该表载明竣工验收日期为2015年4月23日。 本院认为，原告刘坤奇与被告海巍实业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，该合同合法有效，原、被告应按合同约定履行义务。根据双方签订的合同约定，被告应于2015年5月30日前将商品房交付买受人使用，逾期交房将支付相应违约金。本案的争议焦点如下：1、被告是否违约逾期交房？如果违约，逾期交房多少天？2、原告请求逾期交房违约金，是否超过诉讼时效？ 关于第1个争议焦点的问题。原、被告双方在庭审中均认可原告于2015年6月15日接收了房屋，因此，2015年6月15日应为交房时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，根据双方的约定，原告在被告的证明文件不全的情况下是有权拒绝接收房屋的，但原告在接收房屋时并未提出异议，应视为于2015年6月15日同意接收房屋。因此，被告共计逾期交房时间为16天，已构成违约，按原、被告双方的约定，逾期交房违约金为1565.24元（326155元×0.0003×16天）。 关于第2个争议焦点的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，被告于2015年6月15日将房屋交付给原告，原告自接收房屋之日起应当知道被告逾期交房，应当知道自己的权利受到损害，原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效，应当从2015年6月15日起计算。原告于2019年1月9日向本院提起诉讼，其逾期交房违约金的诉讼请求，超过了法定的诉讼时效。因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告请求被告支付原告因开发商的责任，未能在规定期限取得房地产权属证产生的违约金3261.55元的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确规定了被告应当在商品房工程竣工验收备案90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款1%向原告支付违约金，原告至今仍未取得房地产权属证书，被告的行为已经构成违约，原告请求被告支付违约金3261.55元，符合法律的规定，被告亦无异议，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告广西海巍实业有限公司应向原告刘坤奇支付迟延办理房地产权属登记备案违约金3261.55元； 二、驳回原告刘坤奇的其他诉讼请求。 上述判决确定的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费912元，减半收取456元，由原告刘坤奇负担406元，由被告广西海巍实业有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  邓英旦 二〇一九年三月六日 法官助理刘广强 书记员李媛洁 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 五、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 六、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。