广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初23813号原告（反诉被告）：张敬鑫，男，1975年1月1日出生，瑶族，住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：张胜婷，广东人可和律师事务所律师。委托诉讼代理人：关楚欣，广东人可和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：邱华燕，女，1978年5月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：欧舞静，广东大润律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。原告张敬鑫诉被告邱华燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案受理后，适用简易程序进行审理，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后裁定本院有管辖权，驳回该异议，被告不服提起上诉，二审裁定驳回上诉，维持原裁定。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后予以接纳，并与本诉合并审理。本案公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人、被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年7月2日签订的《厂房租赁合同书》；2、被告退还原告押金44400元、租金44400元及清拆处理垃圾费5000元，合计93800元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告为在涉案房屋开办医疗诊所，向甲方租赁涉案房屋。被告为甲方、原告为乙方，双方于2018年7月2日签订的《厂房租赁合同书》，主要约定：1、厂房位于佛山市禅城区张槎二路38号，建筑面积440平方米；2、租赁期限8年，从2018年8月1日起至2026年5月6日止；3、乙方每年须向甲方缴纳租金177600元（即每月租金高14800元）；4、乙方应在本合同签订之日向甲方交纳44400元作为信用保证金，等等。被告提供了涉案房屋及土地的审批手续。被告告知原告涉案房屋可用于商业使用。原告依约向被告支付了信用保证金即押金及三个月的租金共计88800元，并支付了清拆处理垃圾费5000元。但原告在申请办理开办诊所手续时，告知须提供涉案房屋建筑报建手续。但被告无法提供给原告，至原告签订涉案合同的目的落空。补充：2018年8月11日，原告通过微信的方式向被告告知不再承租案涉房屋，并于2018年9月12日通过快递的方式向被告寄出不再承租通知书。双方的合同已无法履行。原告认为2018年8月11日合同已经解除。被告辩称，一、被告邱华燕同意解除与原告张敬鑫签订的《厂房租赁合同书》，但不认可合同解除时间是2018年8月11日，而是被告收到其解除通知短信后、实际收回厂房的2018年9月16日。因原告张敬鑫的通知解除并非基于法定解除权或约定解除权，所以，其通知解除不是行使形成权的行为、而是违约解除，其单方解除不产生解除合同的法律效力。被告邱华燕收到其解除通知后，通过事实行为、即收回厂房的方式解除了案涉合同，案涉合同在被告邱华燕收回厂房之日才解除；二、原告张敬鑫单方违约解除租赁合同，其无权要求被告返还押金44400元，具体事实与理由如下：（一）原告并未举证证明其无法开办诊所，也并未举证证明其无法开办诊所的具体原因，被告对其主张不予确认，不排除是原告自身资质问题导致无法办理相应手续的。因为后续的使用人是能够在这一场所办理营业执照的；（二）被告与原告签订的合同为《厂房租赁合同书》，合同标题及合同条款均明确表明租赁物是“厂房”，可见对于租赁物的性质、用途原告张敬鑫是明知的，被告不存在过错；（三）被告在双方签订合同前已经把租赁物的用地、规划政府批文、证书出示给原告，原告是在清楚了解租赁物状况的情况下、经过深思熟虑才决定承租的。被告已经履行相应的告知义务，不存在违约行为；（四）被告也不负担保证原告能成功办理相应手续的法定义务或合同义务，原告以此单方解除合同属违约行为，即应当向被告承担违约责任。综上，原告因自身原因单方违约解除合同，其无权要求被告返还押金44400元。三、原告张敬鑫已经实际占有、使用租赁物，应当按合同约定向被告支付租金，其无权要求返还租金；四、因原告张敬鑫承诺将承租八年，并会按时交租、交水电费，被告基于租赁合同的8年期限及原告的上述承诺，才同意其拆除仍然完好的门窗、天花等装饰装修物。原告获得被告同意后，因为被告认识清拆施工队，所以原告就委托被告代为寻找施工队进场清拆，并先行支付了5000元清拆费给被告聘请清拆工人。被告找到清拆工人后，代为签订了清拆协议，并将原告预支的5000元清拆费全额转付给清拆工人。拆除破坏了被告的租赁物的完整性，导致被告后续不得不花费6万多元来重新安装被拆除的门窗、天花等装饰装修物。原告单方违约解除合同，同时其拆除行为损坏了建筑物又没有予以修缮、复原，其无权要求被告返还清拆处理垃圾费5000元。同时，对其违约行为给被告造成的损失，被告将提起反诉进行追索。综上，恳请驳回原告的第二、第三项诉讼请求。被告（反诉原告）向提出反诉请求：1、原告赔偿被告修缮、重新安装案涉厂房门窗、天花等装饰装潢所支出的款项62110元；2、原告向被告支付欠付的水电费500元；3、原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年7月2日签订了《厂房租赁合同书》，约定原告承租被告位于佛山市禅城区张槎二路38号的厂房，租赁期限为8年，同时原告承诺将准时支付租金、水电费等费用。被告基于合同期限、原告的承诺及要求，方才同意其拆除仍完好的门窗、天花等装饰装潢。现原告单方违约解除合同、又不对被拆除的门窗、天花等部位进行复原、修缮，导致被告不得不花费6万多元重新安装门窗、天花等装饰装潢以便能够继续出租该租赁物。对该部分损失，原告应当赔偿被告。原告（反诉被告）辩称，1、原告并没有要求被告拆除案涉房屋的房门窗、天花等装饰装潢，被告也没有相关凭证证明其为修缮装修案涉厂房支出的具体费用，对其要求原告支付相关修缮装修费用应不予支持。2、双方签订租赁合同后原告并没有实际使用案涉租赁物，并不存在产生水电费的问题，被告也没有提供相关的水电表读数及缴费凭证证明原告在租赁期间产生了500元水电费，对其该项请求应不予支持。诉讼中，原告就本、反诉举证如下：1、原告身份证、被告人口信息查询，证明原被告的主体资格。2、《厂房租赁合同书》（2份）、收据，证明被告从佛山市禅城区张槎街道大江罗联股份合作经济社处承租诉争铺位，并将诉争铺位转租给原告。原告为在涉案房屋开办医疗诊所，向被告租赁涉案房屋。被告为甲方、原告为乙方，双方于2018年7月2日签订的《厂房租赁合同书》，主要约定：①厂房位于佛山市禅城区张槎二路38号，建筑面积440平方米；②租赁期限8年，从2018年8月1日起至2026年5月6日止；③乙方每年须向甲方缴纳租金177600元（即每月租金为14800元）；④乙方应在本合同签订之日向甲方交纳44400元作为信用保证金。原告已向被告支付押金44400元、租金44400元及清拆处理垃圾费5000元。合计93800元。3、申请函、禅城区发展规划和统计局群众来访记录表、佛山市国土局文件（佛土建补【1998】60号）、建设用地规划许可证，证明被告提供了涉案房屋及土地的审批手续。被告告知原告涉案房屋可用于商业使用。但原告在申请办理开办诊所手续时，告知须提供涉案房屋建筑报建手续。但被告无法提供给原告，致原告签订涉案合同的目的落空。4、不再承租通知书、通知书的快递单，证明原告已向被告表明不再承租诉争铺位，并且将铺位内所有物品清理搬走，将铺位交还被告。被告应向原告足额退还押金44400元、租金44400元及清拆处理垃圾费5000元。合计93800元。5、微信截图（对话时间2018年8月11日，对话人是原告及被告丈夫），证明2018年8月11日已明确告知案涉租赁物无法办理医疗许可证，决定退出案涉租赁物。诉讼中，被告就本诉举证如下：1、佛山市国丹堂医药有限公司机读登记资料（原告张敬鑫系该公司法定代表人及股东）、佛山市选斛济世医药有限公司机读登记资料（原告张敬鑫系该的股东）、佛山市禅济堂医药有限公司（该公司目前已注销，原告张敬鑫原系该公司法定代表人及股东），证明原告张敬鑫做医药行业生意多年，负有义务审查、核实租赁物是否符合监管要求。2、出租申请，证明被告有权出租案涉厂房。3、不再承租通知书、手机彩信截屏，证明原告在2018年9月13日书面通知解除与被告的租赁合同关系。被告在2018年9月16日才收回租赁物，原告应当向被告支付租金、水电费到2018年9月15日4、佛山市禅城区龙景牛肉火锅店营业执照副本，证明后续的使用人在案涉厂房是能够办理营业执照的，原告称系因租赁物原因导致其无法办理执照的主张与客观事实不符，不能成立。诉讼中，被告就反诉举证如下：。1、收据（No.7447403）、装饰装修物拆除前图片，证明原告委托被告代为找施工队进场拆除，并将清拆费5000元先行支付给被告，被告收到后即把5000元清拆费转付给清拆工人。2、房屋拆除协议书、支付清拆费的收据，证明原告拆除被告厂房的装饰装修物的具体范围。3、禅城区张槎街道农村集体组织电子收据（No.0031819），证明被告自罗联经合社承租案涉厂房后，向罗联经合社支付了74800元厂房设施费；该款项能够表明被告承租厂房的设施的价值。4、装修物料采购单据，证明被告花费6万多元来修缮、重新安装被拆除的门窗、天花等装饰装修物。5、复原、修缮支付的工人施工费单据，证明被告为了修缮建筑物而聘请工人而支付的成本。6、被告修缮后的建筑物的现状的图片、视频（附光盘），证明被告对案涉厂房作了修缮，并付出了相应成本。7、佛山市国土局文件【佛土建补[1998]60号】及其附图、建设用地规划许可证【编号佛市地证（97）0269号】及宗地图，证明在签订租赁合同前，被告已将取得案涉厂房的合同及厂房的国土、规划文件复印件出示给原告；原告是在清楚了解租赁物的现状的情况下承租的，其对其拆除行为给被告造成的损失应承担赔偿责任。8、同本诉证据1。9、同本诉证据4。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、4，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据3中，申请函，经核对原件，本院确认其真实性；来访记录表，无原件核对，本院不予确认；国土局文件，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据5，经核对原件并结合其他证据，本院予以确认；被告提交的证据，因系当庭提交，已超过举证期限，且经审查，其逾期提交证据，无正当理由，本院均不予采纳。经审理查明：2018年7月2日，被告作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订《厂房租赁合同书》，约定：厂房位于佛山市禅城区张槎二路38号，建筑面积440平方米，租赁期限8年，从2018年8月1日起至2026年5月6日止，从2018年8月1日开始计收租赁费用。乙方每年须向甲方缴纳租金177600元；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳44400元作为信用保证金。被告委托龙潜东分别于2018年7月2日、11日向原告出具收据，确认收到涉案厂房租金及押金54000元、34800元，共88800元。2018年8月2日，被告出具收据确认收到原告清拆处理垃圾费5000元。2018年8月11日，原告向微信用户“龙潜东龙景物业159766494……”发送：“龙老板（邱华燕）你好！由于你租给我的地方（禅城区张槎二路38号），确实办不了医疗许可证，所以现在我正式退租并交还给你。”另查明，涉案厂房系被告向佛山市禅城区张槎街道大江罗联股份合作经济社承租后再转租给原告。庭审中，原被告双方确认：涉案厂房没有取得建设工程规划许可证。庭审中，原告陈述：愿意支付8月1日至8月11日的占有使用费，同意在已付的款项中扣除。庭审中，被告陈述：对主张的水电费500元没有单据证明。庭审中，对于为何支付清拆处理垃圾费5000元，原告陈述：原告是要求被告厂房清空，再进行承租的，在之前厂房是做酒店的，拆除的东西较多，被告认为费用较高，所以需要原告支付，原告为了能够顺利进场装修，所以就支付了。被告陈述：因为原告想按自己的想法对厂房进行重新装修，从合同也可以看到双方约定的租期长达八年，所以原告向做装修，之前的装修物需要拆除清理，包括电线等需要理清，因为被告认识清拆工人，所以原告让被告帮忙找工人，就先付了5000元。被告收到并找到清拆工人后一分不剩全部转付给清拆工人。据了解，佛山地区厂房施工队进场重新装修前都是业主自己找工人清拆干净后装修队再入场的。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因无证据显示案涉房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁合同应为无效。无效的合同自始没有约束力，故不存在解除问题。关于款项退还。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案合同无效，被告收取原告的租赁保证金、预付租金88800元已无依据，故应向原告返还。因被告未举证证明将涉案租赁物交付给原告的具体时间，参照合同约定，应从2018年8月1日开始计算占有使用费，而原告举证证明已于2018年8月11日将厂房交还给被告，被告对此虽有异议，但未提供证据予以反驳，故应认定原告需支付8月1日至8月11日共11天的占有使用费，参照合同约定的租金标准经计算为5426.67元，从已付租金扣除后，被告尚需向原告返还租赁保证金、预付租金83373.33元。关于清拆处理垃圾费。该款项可作为原告主张的损失赔偿进行审查。合同无效的损失赔偿在性质上是缔约过失赔偿，在损失赔偿的对象上，指向的是信赖利益损失。信赖利益的损失，是指缔约人信赖合同的有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效或者被撤销等而遭受的损失，包括为订立和履行合同所支出的各项费用和代价。该项清拆处理垃圾费是原告信赖合同有效、为准备合同履行所支付的费用，应作为信赖利益损失，由被告赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租方，将未办理报建手续的涉案物业出租予被告经营使用，导致合同无效，造成原告损失，存在过错，而原告作为承租方，在我国法律、司法解释对就未办理报批报建的建筑物签订的租赁合同效力问题有明确规定的情况下，未在签订上述合同时尽应有的审慎义务，对其损失亦有过错，结合本案事实及原、被告的过错情节，本院酌定由原、被告各按50%的比例承担责任，故对原告主张的清拆处理垃圾费5000元，被告应赔偿2500元。关于反诉。被告虽主张水电费500元，但其陈述无单据证明，应承担举证不能的不利后果，故该项请求缺乏依据，本院不予支持。至于被告主张的重新装修损失，首先，并无充分证据证明其损失；其次，即使有证据证明该损失，因其为涉案租赁合同的出租人，理应知悉租赁物的情况，清楚就该租赁物签订的租赁合同无效的后果，故对其承租人即原告而言，被告不存在因信赖合同有效而遭受的损失，因此该项主张同样缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告张敬鑫与被告邱华燕于2018年7月2日就佛山市禅城区张槎二路38号签订的《厂房租赁合同书》无效；二、被告邱华燕于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张敬鑫退还租赁保证金、预付租金合共83373.33元；三、被告邱华燕于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张敬鑫赔偿清拆处理垃圾费损失2500元；四、驳回原告张敬鑫的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）邱华燕的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1073元，由原告张敬鑫负担91元，由被告邱华燕负担982元；反诉受理费683元，由被告（反诉原告）邱华燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年三月十一日书记员  潘有鹏