浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初19638号 原告：杭州嘉客酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区良渚街道博园路7号1幢西半层6F、7F。 法定代表人：裘万尧，执行董事。 委托代理人：周尚檬，浙江六和律师事务所律师。 被告：杭州罗莱迪思照明系统有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区祥园路39号10幢4楼。 法定代表人：王忠泉，总经理。 委托代理人：陈帅，浙江浙杭律师事务所律师。 原告杭州嘉客酒店管理有限公司（以下称原告）为与被告杭州罗莱迪思照明系统有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年11月12日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，并根据原告的申请，作出（2018）浙0110执保2543号民事裁定书，对被告的财产采取了诉讼保全措施。本院于2019年1月14日对本案进行了公开开庭审理，原告委托代理人周尚檬，被告委托代理人陈帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年9月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告向原告租赁位于杭州余杭区良渚街道博园路7号1幢西半层6F、7F的公寓房作为被告的员工宿舍使用；租期自2017年10月1日起至2019年9月30日止，租金不含税为人民币1900元/间/月；租金支付方式为季付，先付后租，租金以实际交付房间数量计算，煤气租金支付必须于租赁季度起算日前15天支付给原告；租金所涉发票的税额由双方各50%承担；如被告逾期支付租金，每逾期一日，应按已发生的租金的千分之三支付滞纳金。《房屋租赁合同》签署之后，因原告房间数量不足而分批腾退后向被告交付，共计交付56间。至2018年9月15日，被告应支付租金319200元，但被告却未按期支付，原告开具的租金发票，被告也未承担相应税费。原告经多次交涉，被告均无理由拒绝。为此，原告起诉至法院，要求：1、判令被告支付租金319200元；2、判令被告支付逾期付款滞纳金49795.2元（以日千分之三为标准，自2018年9月16日暂计至2018年11月6日，此后算至租金清偿之日止）；3、判令被告支付税费4788元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。 被告答辩称：（一）原、被告间的租赁合同实际已经解除，原告要求被告继续履行合同，无事实及法律依据。被告因公司生产经营管理的重大调整及公司员工大量移动、离职等客观原因，已经不需继续租赁。2018年9月、10月份，被告多次与原告沟通，协商解除房屋租赁事宜，且于2018年10月25日向原告寄发了《解除房屋租赁合同的通知函》，被告在该函件中明确告知原告将于2018年10月28日搬离，腾退承租房屋，并要求原告派员办理房屋交还手续，同时告知原告避免扩大损失，原告应立即着手出租房屋事宜，且原告当天也未派员协助被告腾退房屋。房屋腾退后，被告再次向原告寄发关于解除房屋租赁合同及租赁房间已经腾退的告知函，再次明确被告已经彻底腾退房屋，为避免损失扩大，原告应立即寻找新的承租人。（二）原告诉请的租金逾期支付滞纳金，没有事实及法律依据。被告仅拖欠原告10月份28天的房屋租金，且原告主张的滞纳金的计算标准远远超出了法定标准，应属于无效约定。而且在房屋租赁合同中，关于逾期支付租金的滞纳金条款，前后约定不同，应该视为约定不明，视为没有约定。（三）关于原告税费负担的诉请，税额超过被告实际应承担的金额。被告仅拖欠原告28天的租金金额，原告却按照一个季度的租金数额向被告开具发票，并要求被告承担发票一半的税额，显然没有事实和法律依据。（四）被告在搬离前一个季度是按照承租56间房间结算支付租金，但2018年10月份之后是承租40间，租金应该按40间计算。（五）、原告的诉讼请求均没有事实及法律依据的前提下，关于诉讼费、保全费要求被告承担没有依据。 为证明所述事实，原告向本院提交以下证据： 1、房屋租赁合同1份（原件），用以证明原、被告之间租赁合同关系及合同具体相关内容的约定的事实； 2、发票1组23份（复印件），用以证明原、被告合同实际履行，且自2018年6月开始被告实际租赁房间为56间，此外2018年9月原告开具的发票被告并未承担相应税金的事实； 3、付款凭证20份（打印件，打印自原告公司网上银行资料），用以证明被告自2018年6月开始按照56间房间支付租金的事实； 4、2018年10月23日出具的关于立即要求支付房屋租金的函、2018年10月26日关于对解除合同函的回复各1份（原件），用以证明原告对于被告发函的回复的事实。 为证明所述事实，被告向本院提交以下证据： 1、关于解除房屋租赁合同的通知函及邮寄回单各1份（原件），用以证明被告在搬离、腾退承租房间前，曾书面告知原告将于2018年10月28日搬离、腾退房屋，并要求当日派员办理交还手续等的事实； 2、关于解除房屋租赁合同及租赁房屋已经腾退的告知函及邮寄回单各1份（原件），证明被告在腾退房屋后，再次明确告知已经彻底腾退、为避免双方损失，原告应立即寻找新的承租人协商处理后续纠纷的事实； 3、2018年10月23日至25日原告法定代表人裘万尧与被告公司行政部周琳聊天记录1份（打印件，可当庭提供原始载体核对），用以证明被告搬离承租房屋前，原告法定代表人已经同意被告腾退房屋，双方的房屋租赁合同实际已解除的事实； 4、2018年10月11日原告公司法定代表人裘万尧与被告行政部陈小娟微信聊天记录1份（打印件，与原始载体核对一致），用以证明2018年10月1日至2018年10月28日期间实际承租房屋数量是40间的事实。 上列当事人所举证据，经庭审质证，本院认证如下： （一）原告提供的证据，被告对各项证据的真实性均无异议，本院予以确认，并据以认定相关事实。 （二）被告提供的证据，原告对第1、2项证据的三性均无异议，本院予以确认，并据以认定相关事实；原告对第3项证据认为该聊天记录不完整，存在删减情况，且内容无法证明原告同意解除合同，但未予举证反驳，本院经审核，认为该项证据结合本案其他有效证据，其相互印证的内容应予以认定；对第4项证据的形式真实性无异议，但仅能证明40间房有人住，并不代表被告只租赁了40间，本院经审核，认为该证据的真实性应予以确认，并予结合本案其他有效证据，予以认定相关事实。 综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证、质证，本院认定本案事实如下： 2017年9月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，主要约定：被告向原告租赁位于杭州余杭区良渚街道博园路7号1幢西半层6F、7F的公寓房作为被告的员工宿舍使用；租期自2017年10月1日起至2019年9月30日止，租金不含税为人民币1900元/间/月；租金支付方式为季付，先付后租，租金以实际交付房间数量计算，2017年10月10日前支付第1期租金，此后每期租金于租赁起算日前15天支付；租金所涉发票的税额由双方各50%承担；合同第三条第3款约定，被告未按照约定的期限、金额向原告支付当期租金的，即视为逾期支付，每逾期一日，被告应按当月实发租金的千分之三向原告支付滞纳金，直至被告付清该期租金，而合同第八条第2款第2项约定，被告如逾期支付房屋租金的，每逾期一日，被告须按日租金千分之十另行支付滞纳金；被告在合同签订3个工作日内向原告支付65000元定金，该定金自正式租期开始后转为租赁保证金，用于清偿被告所欠租金、违约金、赔偿金等；合同第三条第4款约定，因被告原因导致合同解除，赔偿原告150000元损失，而合同第八条第2款第7项约定，被告支付的租赁保证金作为提前解约的违约金。《房屋租赁合同》签订后，双方依约履行，期间，租赁房间的交接流程，以被告员工持公司联系单至原告处确认并交100元房卡押金，原告发卡后员工入住；员工退房持公司联系单，并经原告确认后退房、退房卡，原告退还押金100元。此外，原告提供的公寓式房间，除交给入住员工房卡之外，备有遗失等应急情形使用的副卡。 截至2018年9月30日止，2018年9月30日之前的租金，双方均已经结清，包括税率为3%租金税费负担。但被告未于2018年9月15日前支付2018年10月1日至12月31日期间租金。 至2018年10月11日，被告与原告公司法定代表人裘万尧以微信方式联系，其中因入住人员变动，并以新增填补前缺方式，确认被告员工用房数量是40间；10月23日中午，被告与原告公司法定代表人裘万尧以微信方式联系退房，裘万尧同意，但要求被告公司统一向员工收取房卡并由公司派代表至原告公司办理交接，还要求员工退房前卫生搞好；10月26日被告向原告送达通知函，以公司生产经营重大调整及公司员工大量移动、离职等客观原因函告原告解除租赁合同，并于28日腾退房间，要求原告派员配合办理交接手续，而原告回复不同意解除合同，房间移交手续要待进行司法机关最终确认后办理；2018年10月28日，被告的员工进行了房间全部腾退，并向被告交付房卡，被告代付了退房每张房卡押金100元，但原告却不与被告办理房卡交接和房卡押金退还，为此被告于2018年11月1日向原告寄送告知函，告知被告已经于10月28日腾退房间，并要求原告方积极寻找新的承租人以减少损失。2018年11月12日，原告向本院提起诉讼，要求判如所请，并申请对被告财产进行诉讼保全，并支出财产保全申请费4258元。本案经开庭审理，且经调解，双方不能达成调解协议。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方应依约履行。（一）2018年10月租赁房屋间的数量是56间还是40间。原告以2018年9月份租金金额为依据推算是56间，但是租赁合同约定的交付房间数量是以被告公司员工入住与退住而发生变动，并存在新增填补前缺情形，而此后的2018年10月11日被告公司工作人员与原告公司法定代表人的微信记录，双方明确租赁房间的数量是40间，因此，在双方并无其他有效证据证明前提下，依法予应认定2018年10月实际交付房间数量为40间。（二）房屋租赁合同是否于2018年10月28日已经解除。被告方辩称，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条规定，被告因公司生产经营重大调整及公司员工大量移动、离职等客观原因而没有租房实际需求，为此已经向原告送达了解除合同函及已实际腾房，据此认为租赁合同已经解除。但经查双方的合同约定，在原告不存在违约以及被告未遇不可抗力原因，被告方无权单方解除合同，而被告辩称的情形，既不属合同约定亦不属法定解除合同的情形，因而被告的合同已解除的抗辩理由不成立，双方的租赁合同关系尚未解除。但是，原、被告的房屋租赁，提交的是公寓式房间，其租赁不同于其他通常的房屋租赁，有其特殊性，其是以持卡人入住开始，并以退房退卡结束，因此在明知退房不住而房卡未退还情形下，就出租方对房间的控制包括利用副卡进入和将该房间提供后续人员入住，并不构成实质性影响，因而原告借故不与被告办理房卡办交接，并不影响房间已腾退的事实认定。鉴于被告事先告知并实际已于2018年10月28日腾退房间，原告事先同意被告退房退卡办交接而后又书面告知不同意解除合同而不予未配合办理退卡交接，并持合同尚未解除而要求被告继续依约预付租金，明显属于怠于行使合同权利，扩大纠纷和经济损失，有悖于合同诚信和公平原则，因此，原告诉请的租金及税费，予以支持实际使用房间数量40间产生的租金金额及税费负担，而租金的滞纳金，因预付租金是于2018年9月15日前，仍应以2018年9月租赁房屋间56间预付金额319200元，予以支持自2018年9月15日起至实际腾房日即2018年10月28日止，至于滞纳金的计算标准，虽然合同中约定了日千分之三与日千分之十两个计算标准，但并非约定不明，原告选择了其中较低的日千分之三标准并无不当，而且因双方约定的滞纳金实质系违约金性质，以此标准计算金额，相对于应预付租金金额，尚属合理范围，应予以支持。综上，原告的合理、合法部分诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州罗莱迪思照明系统有限公司支付原告杭州嘉客酒店管理有限公司租金人民币68645元（以40间按1900元/间/月自2018年10月1日计算至10月28日止），于本判决生效之日起十五日内付清； 二、被告杭州罗莱迪思照明系统有限公司支付原告杭州嘉客酒店管理有限公司税费人民币1030元（以68645元×税率3%÷2），于本判决生效之日起十五日内付清； 三、被告杭州罗莱迪思照明系统有限公司支付原告杭州嘉客酒店管理有限公司滞纳金人民币41176.8元（以319200元按3‰自2018年9月15日计算至10月28日止），于本判决生效之日起十五日内付清； 四、被告杭州罗莱迪思照明系统有限公司支付原告杭州嘉客酒店管理有限公司财产保全申请费人民币4258元，于本判决生效之日起十五日内付清； 五、驳回原告杭州嘉客酒店管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3453元，由原告杭州嘉客酒店管理有限公司负担2429元、被告杭州罗莱迪思照明系统有限公司负担1024元。 原告杭州嘉客酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州罗莱迪思照明系统有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王富春 二〇一九年三月十八日 书记员  俞礼佳