杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0111民初5791号 原告（反诉被告）：杭州市富阳区银湖街道勤乐村股份经济合作社（统一社会信用代码：91330183MA28WGCE79），住所地：浙江省杭州市富阳区银湖街道勤乐村。 法定代表人：周叶飞，该经济合作社董事长。 委托诉讼代理人：刘津，杭州市富阳区明珠法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：姜庆富，杭州市富阳区明珠法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：郝改玲，女，1963年2月15日出生汉族，户籍所在地：内蒙古自治区包头市石拐区，现住上海市奉贤区。 委托诉讼代理人：吴艺非，上海华勤基信律师事务所律师。 原告杭州市富阳区银湖街道勤乐村股份经济合作社（以下简称“勤乐村经合社”）与被告郝改玲合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法由审判员马骏适用普通程序，于2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告勤乐村经合社的法定代表人周叶飞、委托诉讼代理人姜庆富、被告郝改玲及其委托诉讼代理人吴艺非到庭参加诉讼。被告郝改玲当庭提起反诉，本院经审查，反诉符合法定受理条件，决定立案受理，并与本诉合并审理。本案现已审理终结。 原告勤乐村经合社向本院提出诉讼请求：1.解除原告勤乐村经合社与被告郝改玲于2016年8月8日签订的《土地承包租赁合同》；2.被告郝改玲依法支付原告勤乐村经合社房屋租金25050元；3.判令案件受理费由被告郝改玲承担。诉讼中，原告勤乐村经合社变更诉讼请求为：被告郝改玲支付原告勤乐村经合社占用期间的租金25050元；被告郝改玲返还原告勤乐村经合社租赁房屋。事实和理由：2016年8月8日，原、被告签订《土地承包租赁合同》。合同约定：勤乐村经合社将坐落于梓树岭、文化广场以东至水库（含水库、文化广场）梓树岭至的土地承包给郝改玲用于商业经营。其中，文化广场为双方共同使用，建筑房屋由郝改玲使用；租金为前两年每年50100元，第三年开始每两年递增10%，直到租金100000元/年为止。合同还约定，郝改玲在该合同签订后需先行预付租金50000元。原告按约将所涉房屋交由被告使用，然被告拒绝支付50000元的预付租金。后在房屋承租期满一年时，原告多次向被告催讨下一年的房屋租金，然被告仍未支付该租金。故而，原告于2017年11月14日发函告知被告，若未能于2017年11月30日前支付预付租金及房屋的租金50100元的，则视为解除双方的承包租赁合同。原告认为，原告已按照合同约定将合同所涉建筑房屋交付给被告使用，然被告截止仍拒付预付租金，也未支付2017年度的房屋使用租金50100元。被告拒付租金的行为显已构成违约，违反合同义务及诚信原则。 被告郝改玲答辩称：1.双方签订的土地承包租赁合同违反法律强制性规定，属于无效合同；2.不同意原告的诉讼请求。 反诉原告郝改玲向本院提出诉讼请求：1.反诉被告勤乐村经合社赔偿反诉原告郝改玲前期投资造成的损失1188600元；2.案件受理费由反诉被告勤乐村经合社负担。诉讼中，反诉原告郝改玲减少第一项诉讼请求为：反诉被告勤乐村经合社返还反诉原告郝改玲预付的租金50100元，并赔偿反诉原告因装修房屋、购买家具、空调等造成的损失10000元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年8月8日签订的《土地承包租赁合同》中第三条约定：“土地交付甲方应于2016年9月底之前，将约定的约80亩土地及文化广场3栋建筑房屋交付给乙方，用于乙方建造上述项目，并办理交接手续。若甲方未按期交付土地供乙方建造上述项目，甲方应双倍赔偿乙方前期投资文化广场内书院、国石馆等所有费用”。第五条第7款约定：“此协议签订后乙方预付租金5万元，甲方最迟在9月底前将土地交付给乙方，由于乙方原因废除合同，甲方将5万元的预付款作为工作管理经费，不予退还。待全部土地丈量完毕，甲方造成册，乙方确认后支付相应租费。乙方不得无故拖欠，支付相关费用和补偿，否则由此而引起的损失由乙方自行承担。”合同签订后，反诉原告按约于2016年8月16日支付了50000元预付租金，但反诉被告仅交付了合同中所涉的3栋房屋，未按合同约定在2016年9月底时交付80亩土地。反诉原告于2017年8月5日向反诉被告出具了公函，要求反诉被告交付80亩土地，反诉被告也仍然未交付土地。反诉原告在接收了合同中所涉的3栋房屋后，对其进行了大规模装修，且专门注册成立了“杭州富阳勤之乐文化发展有限公司”，加盟了田英章书院，在合同中所涉的3栋房屋设立了“田英章杭州书院”及勤之乐国石馆，还举行了大规模的开业剪彩仪式，总计投入了1188600元。后因合同所涉的80亩土地始终未交付，导致书院和国石馆缺乏配套设施而只能在开业不久后就停业。反诉原告已按合同约定支付了预付租金50000元，反诉被告却始终未将合同所涉的80亩土地交付给反诉原告，已构成违约，按合同第三条约定，反诉被告应赔偿反诉原告前期投资文化广场内书院、国石馆等所有费用1188600元。 反诉被告勤乐村经合社答辩称：50100元是租赁费，空调等都是原告自己在使用管理，合同解除后反诉原告可以拆除拿走。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：反诉原告向本院提供公函1份，用以证明反诉原告于2017年8月5日出具了公函给反诉被告，要求反诉被告交付80亩土地的事实。反诉被告经质证后对真实性有异议。本院经审查后认为，该证据系复印件且反诉原告没有提供该函到达反诉被告的证据，故对该证据不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下： 1.2016年8月8日，勤乐村经合社（甲方）与郝改玲（乙方）签订《土地承包租赁合同》。合同约定：甲方将坐落于梓树岭、文化广场以东至水库（含水库、文化广场），梓树岭至的土地承包给乙方，乙方承包用于建造蒙古特色餐饮、住宿、跑马、演艺娱乐、文化商务、民族超市、旅游观光、生态休闲、种植业。文化广场为双方共用，建筑房屋归乙方使用；租金前两年每年50100元，第三年开始每两年递增10%，直到租金100000元/年为止；土地面积约80亩，具体面积以测绘为准；土地租金每年每亩1100元，合计880000元（按实际面积计算）；甲方负责做好该土地上的树木、苗圃、农田、鱼塘、建筑物等清理工作。乙方一次性补偿390000元；承包期间，乙方可建造必需的设施用房，由甲方负责协助做好相关手续，费用由乙方承担；本次流转的土地如有农户承包到户的，甲方负责与相关农户提前终止承包并收回土地使用权；此协议签订后乙方预付租金50000元，甲方最迟于9月底前将土地交付给乙方，由于乙方原因废除合同，甲方将50000元的预付款作为工作管理费用，不予以退还。待全部土地丈量完毕，甲方造成册，乙方确认后支付相应租费。 2.合同签订后，郝改玲于2016年8月16日向勤乐村经合社支付了50100元。勤乐村经合社向郝改玲交付了建筑房屋。郝改玲对该建筑物房顶进行了修缮，墙面做了粉刷，进行了卫生间装修，安装了防盗窗、空调设备、房内照明设施，购买桌椅、花草树木以及书法作品等。庭审中，勤乐村经合社、郝改玲均同意卫生间装修，防盗窗、空调设备等由勤乐村经合社利用，勤乐村经合社补偿郝改玲5000元，其余桌椅等未形成附合的装饰装修物物品由郝改玲取走。 另查明，案涉建筑物至今未取得建设工程规划许可证。 3.该土地承包租赁合同所涉土地属于基本农田保护区，勤乐村经合社未能按合同约定向郝改玲交付土地。 本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四条规定:“国家实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”勤乐村经合社与郝改玲签订《土地承包租赁合同》，约定将耕地承包给郝改玲用于建造蒙古特色餐饮、住宿、演艺娱乐等非农业建设，违反了法律的禁止性规定，该土地承包合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案勤乐村经合社与郝改玲签订《土地承包租赁合同》，约定将未取得建设工程规划许可证的建筑物租赁给郝改玲，该租赁合同无效。 原告勤乐村经合社要求被告郝改玲支付原告勤乐村经合社占用期间的租金25050元。本院认为，本案土地承包和建筑物租赁系一个整体的合同，原告勤乐村经合社仅向被告郝改玲交付建筑物，被告郝改玲无法单独使用该建筑物以达到合同目的。故考虑到本案的实际情况，原告勤乐村经合社要求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案合同无效，原告勤乐村经合社要求被告郝改玲返还租赁的建筑物，反诉原告郝改玲要求反诉被告勤乐村经合社返还预付的租金50100元，均有相应的事实和法律依据，本院均予以支持。 反诉原告郝改玲要求反诉被告勤乐村经合社赔偿因装修房屋、购买家具、空调等造成的损失10000元。庭审中对本案未形成附合的装饰装修物防盗窗、空调设备和已形成附合的装饰装修物卫生间装修等，原、被告双方同意折价5000元归反诉被告勤乐村经合社利用，其余桌椅等家具由反诉原告郝改玲取走。本院认为，原被告双方对装饰装修物的处理已达成一致意见且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。故本院确认反诉被告勤乐村经合社补偿反诉原告郝改玲装饰装修款5000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下： 一、被告郝改玲于本判决生效之日起十日内返还原告杭州市富阳区银湖街道勤乐村股份经济合作社租赁的建筑物； 二、驳回原告杭州市富阳区银湖街道勤乐村股份经济合作社的其他诉讼请求； 三、反诉被告杭州市富阳区银湖街道勤乐村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内返还反诉原告郝改玲预付的租金50100元； 四、反诉被告杭州市富阳区银湖街道勤乐村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告郝改玲装饰装修款5000元； 五、驳回反诉原告郝改玲的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费426元，由原告杭州市富阳区银湖街道勤乐村股份经济合作社负担；反诉案件受理费1302元，由反诉原告郝改玲负担125元，反诉被告杭州市富阳区银湖街道勤乐村股份经济合作社负担1177元。 原告杭州市富阳区银湖街道勤乐村股份经济合作社、反诉原告郝改玲于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告郝改玲、反诉被告杭州市富阳区银湖街道勤乐村股份经济合作社于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  马 骏 人民陪审员  徐吾东 人民陪审员  姜仲民 二〇一九年三月七日 书 记 员  蒋露英