河南省义马市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1281民初120号原告：杨红英，女，汉族，1965年9月6日出生，住义马市。委托诉讼代理人：马军英，河南鸿庆律师事务所律师，代理权限为：特别授权。被告：义马煤业（集团）宏泰房产开发有限责任公司,住所地：义马市银杏路银杏国际花园7号楼16层，统一社会信用代码：91411281706669443B。法定代表人：裴耀中，董事长。委托诉讼代理人：普庆光，男，汉族，1972年10月1日出生，住郑州市金水区，系该公司员工，代理权限为：特别授权。委托诉讼代理人：王博,男,汉族，1989年5月11日出生，住义马市，系该公司员工，代理权限为:一般代理。原告杨红英与被告义马煤业（集团）宏泰房地产开发有限责任公司（以下简称：宏泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨红英及其委托诉讼代理人马军英、被告宏泰公司的委托诉讼代理人普庆光、王博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨红英向本院提出诉讼请求：1请求判令被告承担办理逾期办理权属证书违约金11804.13元。2、返还多缴的契税146元。3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月28日,原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于义马市银杏国际花园2号楼14层01号的房屋一套出售给原告，建筑面积167.15平方米，价款272149元。被告应在约定期限内交房，交房后360天办理权属登记，否则承担已付房款3%违约金。原告按照约定全额支付了购房款，并交纳各种税费。但约定办理权属登记期间已过，被告却没按照约定为原告办理房产证及土地使用证，已经构成违约，另外因被告的过错，导致原告多交纳契税146元，原告向被告多次主张逾期办理权属证书的违约责任及所要多交的房款、契税未果。故按照法律规定诉至法院，请求法院依法支持原告诉求。被告宏泰公司辩称，该案依据双方签订的商品房买卖合同，违约金计取方式为3%一次性计取，并非日百分数的连续计取方式，为一次性的债权请求权，依据买卖合同从交付360日将产权登记资料报房地产管理部门备案，诉讼时效额应从房屋交付后超过360日的第一天计算诉讼时效，已经6年有余，根据民诉法规定已超出时效。第二关于契税，征收机关为法定部门，被告仅代缴代收，主体为被告所为，原告应依据法律规定提交相应证据，亲自去税务部门申请退税。合同约定义务已经完成，原告诉讼请求没有法律依据。不符合法律规定，原告已于2015年9月报产权登记机关登记，诉求不符合约定。综上所述，原告要求退还多交纳契税146元没有法律依据，应该予以驳回，原告要求的违约金已超两年诉讼时效，已经丧失胜诉权，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据1、商品房买卖合同1份。2、销售不动产统一发票1份。3、契税完税证发票1份。4、不动产权利证书一份。5、证人证言2份，原告以上述证据证明原、被告之间存在商品房的合同关系，原告依照合同的约定支付了全部的房款以及缴纳了各项税费，但是被告却没有按照合同的约定履行自己的合同义务，没有在约定的时间内将办理权属证书所需要的资料报产权登记机关备案，致使原告未能按期的拿到不动产证，被告存在违约事实，并且该组证据还证明被告多收了相关费用的事实。原告每年多次向被告主张尽快办理不动产权证以及要求承担逾期办证违约金的事实。被告对原告提交证据质证意见是：对第1、2、3、4、份证据真实性无异议，但认为原告证明的方向不予认可。契税由国家有关法定部门收取，开发商只是代收，由原告自行到契税部门申请退还，被告没有权利和义务退还。另外对交房时间以及收据，原告根据原告提交的证据证明：原告交房款之后被告依约按期交付。第三个办理权属登记，被告依据合同约定按期报送产权部门，所以被告并未构成违约。第四对多收房款，被告已退回原告。第五该案已过诉讼时效，依据购房合同办理产权登记为债权债务，根据民诉法有两年诉讼时效，被告依约办理了备案且备案至今早已过了诉讼时效，原告主张权利已过诉讼法时效。关于证人所述与事实严重不符，多次与原告到房地产有限公司与实际不符合。被告宏泰公司提交证据：工程竣工验收备案表一份，证明被告依据合同约定去房管部门相关备案。实际竣工是2011年7月竣工日期和备案日期。原告对被告提交证据质证意见是：对证据真实性无异议，但证据不能证明被告主张，事实并非是对原告的房产备案。证据与本案缺少关联性，因此不能作为定案的依据。1、关于被告辩称原告的主张的违约金是否适用二年诉讼时效的问题。（1）当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；（2）当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效；原，被告签订商品房买卖合同约定交房时间为2011年5月1日。被告将该房交给原告使用的违约金属合同之债，应受2年诉讼时效的约束，原告应在2年内提起诉讼或者以其他方式主张自己的权利。按照原，被告签订商品房买卖合同约定，被告应当在房屋交付后360日内，给原告办理权属登记证书，但被告未在约定期限给原告办理权属登记证书，已构成违约。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。被告于2018年4月18日协助原告办理了不动产证书，原告主张被告承担逾期办理房产证的违约金，未超过法定诉讼时效的期限。被告应按照双方约定房屋价款393471元的3%承担违约金为11804.13元。2、关于原告要求退还多交的房款、契税问题。原、被告双方合同的第三条约定房屋的建筑面积为167.15平方米，而不动产证登记证书的房屋建筑面积为165.6平方米，被告多收取房款3649元，致使原告多缴纳契税145.96元，被告已构成违约，应承担原告多缴税款的经济损失。原告提交的1、2、3、4份证据符合证据客观真实性、合法与本案具有关联，本院予以采信。原告提交的第5份证据不具有真实性，本院不予采信。被告提交的证据与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月13日，原，被告签订商品房买卖合同，按照合同第三、四、五、十五条约定：被告将位于义马市银杏国际花园2号楼14层01号的房屋一套出售给原告，建筑面积167.15平方米，价款393471元；建筑面积以产权登记面积为准，据实结算，多退少补；被告交房后，应当在房屋交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价3%向买受人支付违约金。房屋交付后原告实际支付房款393471元。该房在约定的期限内交付原告，原告于2012年8月28日按房款393471元的4%缴纳契税及滞纳金19618.46元。原告支付房款后，被告于2014年2月27日给原告更换了发票，该房屋产权登记面积为131.32平方米，实际价款为389822元，被告多收取房款3649元，致使原告多缴纳契税145.96元。被告于2018年4月18日协助原告办理了不动产证书。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告依合同约定交付被告购房款及契税被告代收款后；被告将商品房交付原告后未按合同约定及时将办理房产证的相关材料交付房产登记部门，构成违约，原告要求被告承担逾期办理房产证的损失的经济损失，返还多缴纳契税145.96元，理由正当，依法应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，第一百三十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、义马煤业（集团）宏泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨红英逾期办理房地产权属证书的违约金11804.13元。二、被告义马煤业（集团）宏泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨红英契税经济损失145.96元。案件受理费99元，减半收取49.5元，由被告义马煤业（集团）宏泰房地产开发有限责任公司负担，退还原告杨红英案件受理费49.5元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  黄中强二〇一九年三月二十七日书记员  袁程琳