上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初16680号原告：上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：郑宝芳，执行董事。委托诉讼代理人：杨辉，上海仲悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏振华，上海沪达律师事务所律师。被告：上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：周美芽，执行董事。委托诉讼代理人：胡智勇、袁晓东，北京国枫(上海)律师事务所律师。原告上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司与被告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨辉、夏振华、被告的委托诉讼代理人胡智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告将位于上海市嘉定区真新街道曹安公路XXX号XXXXXXXX原告承租区域的租金按每年的租金标准降低三分之一(1-2楼的租金自2016年4月21日起算、3-4楼的租金自2016年3月15日起算，均计算至被告实际向原告提供位于上海市嘉定区真新街道曹安公路XXX号XXXXXXXX全部中央空调服务之日止)，并向原告返还已收取的上述区域租金差额人民币5,834,296.16元(以下币种均为人民币)；二、被告将位于上海市嘉定区真新街道曹安公路XXX号XXXXXXXX原告承租区域的物业费标准降低为每天每平方米0.18元(1-2楼的物业费自2016年4月21日起算、3-4楼的物业费自2016年3月15日起算，均计算至被告实际向原告提供位于上海市嘉定区真新街道曹安公路XXX号XXXXXXXX全部中央空调服务之日止)，并向原告返还已收取的上述区域物业费差额1,079,973.33元。事实和理由：2016年3月10日，原、被告签订一份《房屋租赁及合作合同》，约定原告向被告租赁位于上海市嘉定区真新街道曹安公路XXX号XXXXXXXX1至4楼相关商铺，租赁面积为24920平方米。其中商城一区1楼、2楼的租赁期限自2016年4月21日至2020年4月30日，3楼、4楼的租赁期限自2016年3月15日至2020年4月30日。租赁用途为经营酒店用品、设备及提供配套服务。同时约定被告向原告提供中央空调等租赁及物业服务。合同签订后，原告依约向被告支付了租金、物业费、保证金，但被告一直未按约向原告提供中央空调服务。后经诉讼，法院判决被告须向原告提供中央空调开启服务，但被告至今未履行该义务。原告自2016年3月入驻曹安国际商城以来，被告一直未提供中央空调服务，导致商场在夏季高温时的内部温度高达40度，在冬季低温时的内部温度无法达到20度，商城经营环境十分恶劣，严重影响了原告及原告商户的正常经营。被告未履行开启中央空调义务及未履行相关物业合同义务的行为已构成违约，原告因此有权要求减少租金、物业费。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、合同中并未有因中央空调无法达到相关要求，原告有权调低价格的约定，因此原告要求降低租金、物业费的诉讼请求，没有合同依据；2、上海市嘉定区真新街道曹安公路XXX号及原告承租区域的中央空调为开发商购买并安装的单冷空调，且在2016年至2017年间，原告已采取了冰块降温等方式进行降温。虽然被告未能提供中央空调服务，但原告的降温行为已使得租赁物满足了租赁条件，且被告已支付了相关冰块使用费，因此原告要求降低租金、物业费的诉讼请求，没有事实依据；3、原、被告于2018年再次签订了和谈约定，明确了租金、物业费参照租赁合同标准支付，双方对此已进行了确认。原告不应在该约定形成之后再向被告主张相应租金、物业费的减免；4、原告并未举证证明因中央空调事宜存在任何损失。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月10日，原、被告签署一份《房屋租赁及合作合同》，约定原告向被告租赁位于上海市嘉定区曹安公路XXX号XXXXXXXX1至4楼的商铺用于经营酒店用品、设备商场及提供配套服务。租赁期限自双方签订房屋交接单之次日起至2020年4月30日止。如原告需要单独安装中央空调，可利用商场内原有空调管道、出风口，被告可提供外机摆放位置，但所有费用由原告自行承担(第4.3条)。该房屋在签订本合同前曾出租给上海腾达国际酒店用品有限公司，签订协议前，被告已发函解除了与上海腾达国际酒店用品有限公司的所有租赁合同，原告已现场踏勘过房屋现状，同意被告按现状交付。签订本合同后，双方应共同签署《房屋交接单》作为房屋交付的标志。原告承租范围内的商场及商户管理、装修管理、消防管理、安全保障、商品质量管理、办证办照、投诉处理等由原告自行负责，原告还应负责其承租范围内商场的保安保洁，扶梯、货梯的检测、保养、维修、运行，消防设施的维修、维护、检测及安全管理，公共区域照明灯具的维修、维护及用电并承担因此产生的各项费用。被告同时也是该房屋所在商场的物业经营管理公司，负责该房屋外公共区域的公共秩序维护、保洁、维修及整体设备的维修、维护。原告须与被告签订并遵守上海曹安国际商城物业管理和经营管理公约(附件五)、装修管理规定及消防安全管理责任书(附件六)。租赁期间，原告发现属于被告维保范围的该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知被告修复。被告应在接到原告通知后的3天内进行维修。逾期不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担。租赁期间，被告保证属于其维保范围的房屋及附属设施处于正常的可使用和安全的状态。被告不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成原告财产损失或人身伤害的，被告应承担赔偿责任。因此影响原告正常使用的，则应当减少相应租金。合同另对其他事项作了约定。附件五《上海曹安国际商城物业管理和经营管理公约》第三章第二条(物业维修管理)规定，被告设市场维修部门，承担本商城公共设施设备，包括供电系统、供水系统、排水系统、污水系统、消防系统、电子监控系统、垂直运输系统、中央空调及风管、公共照明、通道、车道、停车场及市场附属物的例行维护保养和维修工作。2016年3月30日，双方签订四份《房屋交接单》，对相关商铺进行了交接。其中一区1楼、2楼的租赁期限自2016年4月21日至2020年4月30日。一区3楼、4楼的租赁期限自2016年3月15日至2020年4月30日。2017年7月20日，本院出具一份(2017)沪0114民初2301号民事判决书，认定被告有对中央空调及风管例行维护保养和维修的义务。判决：1、被告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内对位于上海市嘉定区曹安公路XXX号XXXXXXXX的中央空调系统进行维修，恢复中央空调的正常使用功能；2、被告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司支付降温费用人民币137,250元。2017年10月31日，上海市第二中级人民法院出具一份(2017)沪02民终8199号民事判决书，判决驳回被告的上诉，维持原判。2017年11月27日，被告向原告支付了降温费用137,250元。2018年1月12日，原、被告签订一份《曹安与万润和谈约定》，约定：1、原告在一周内付清至2017年11月底的租金及部分物业费3,173,932.74元(双方财务两天内核对为准)；2、被告有权向曹安公路XXX号区域内未回签商铺业主征收物业管理费，原告予以协调配合；3、被告保证在2018年6月15日前将中央空调修缮完毕，确保正常启运。原告保证在合同期内正常使用空调并支付相应费用。该和谈约定对其他事项亦作了约定。2018年6月1日、2018年7月1日，曹安国际商城众多商户代表签名签署《敦促曹安国际商城夏季开启空调》的函件，要求在夏季高温时开启中央空调。2018年7月24日，原告向被告发函，反映商城A区8家商户中央空调不制冷问题，要求被告在三日内修缮完毕。因原告认为被告未履行维保义务及未履行相关物业合同义务，其有权要求减少租金及物业费，故涉讼。另查，2016年8月至2018年4月间，原告向被告发送数份《工作联系函》，就商铺回签、连接体1楼改造、注册地址变更、玻璃雨棚、9号货梯瘫痪、停车优惠、停车费等问题，要求被告予以解决。2017年2月17日，被告发送一份《关于玻璃雨棚事项的第三次回复》，载明关于玻璃雨棚维修及清洁问题，被告已在2017年1月18日、2月13日两次进行了回复并在2月13日就雨棚维修、清洁事宜通知了原告及各业主、商户。被告已安排在2月19日开始对玻璃雨棚进行清洁施工，对损害的玻璃维修已请厂家量好尺寸在定制中，要求原告予以配合。2018年5月14日，被告向原告发送一份《关于中央空调试机的工作联系函》，告知原告将在2018年5月16日对一区1-4楼中央空调进行运行试机，要求原告及商户予以配合。2018年6月8日，被告就中央空调问题进行了最后一次检测。2018年7月10日，中央空调试运行。试运行过程中，发现存在部分出风口无风输出、铺内气温明显高于通道气温、部分运行数据未达到设计值等问题。经协商，被告同意于2018年7月11日正式投运中央空调，原告同意先支付电费，同时要求被告在空调投运期间尽快消除空调系统缺陷。后中央空调正式投入运行。2018年7月11日、7月13日、7月17日、7月23日、7月27日、7月30日、8月3日、8月6日、8月14日、8月20日、8月30日、9月5日、9月18日、9月20日，原告分别向被告预支付了空调电费29,999.20元、60,678.80元、100,534元、70,376.60元、12,642元、65,534元、66,150元、84,336元、90,874元、147,476元、92,414元、27,160元、44,128元、6,580元。本案所涉中央空调系开利空调产品，机组名称为离心式冷水机组。本院认为，生效判决已认定被告对中央空调有维护保养的义务，在被告未履行该义务之情形下，确对原告使用租赁物产生一定影响，原告有权要求赔偿损失或减少租金或延长租期。在(2017)沪0114民初2301号案件中，本院已对因被告未履行中央空调之维保义务导致原告的损失问题(2016年7月至2016年9月间的冰块降温费用)作出了处理，被告亦已履行了赔偿义务，至此，双方就上述问题已处理完毕。另外，根据查明的事实，本案所涉中央空调系离心式冷水机组，即单冷空调，并不具备制热功能，原告关于中央空调具备冷热功能的陈述，没有证据支撑，本院难以采信。因本院仅就原告在2016年度的损失进行了处理且被告已在另案即(2018)沪0114民初17910号中向原告提出了支付租金等诉讼请求，在被告未及时履行维修义务之情形下，势必导致原告至中央空调正常运行之日止的损失，该损失可作为租金减少部分在另案中一并予以处理。根据查明的事实，中央空调已于2018年7月正常启运，启运过程中虽然存在瑕疵，但该瑕疵总体上并不足以影响原告的正常使用。综上，在本院对原告的损失问题已作出处理的情况下，原告要求减少租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于物业费问题，虽然原告多次在函件中提出了诸多物业使用问题，但原告并未举证证明双方对物业费的减免有具体约定，亦未举证证明上述问题均属被告的物业服务范围，均系被告原因所致，且被告在原告发函后亦作了回复，基本解决了玻璃雨棚、注册地变更等相应问题，故原告要求减少物业费的诉讼请求，同样没有事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费60,199元，减半收取30,099.50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇一九年三月二十九日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。