江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0424民初367号原告：周建略，男，1974年4月12日出生，汉族，住江西省九江市修水县。原告：丁玉霞，女，1974年12月10日出生，汉族，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：周新满、谭嘉虬，江西坚白律师事务所律师。被告：江西省华联房地产开发有限公司，住所地修水县城南新区广场现代城，统一社会信用代码91360424796993799L。法定代表人：王彦达，该公司执行董事兼总经理。原告周建略、丁玉霞与被告江西省华联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人周新满到庭参加诉讼，被告江西省华联房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。周建略、丁玉霞向本院提出诉讼请求：l、请求判令被告向两原告支付逾期交付房产证违约金为7908.65元（590198元×0.01%/天×134天），按照原告已付购房款590198元日万分之一的标准计算从2017月6月29日至2017年11月10日止；2、请求判令被告返还多收购房款11758.03元（4592.98元/㎡×2.56㎡），并自2015年10月23日起以11758.03元为基数按照同期银行贷款利率计算支付利息至购房款退还之日止；3、请求判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年3月8日，原告因购买商品房（即修水县南城区D3地块7栋2单元2层2-203号房）与被告签订了《商品房买卖（预售）合同》。合同载明：房款总额590198元，一次性支付；房屋面积128.5㎡，单价4592.98元/㎡。合同约定：若因被告的责任，原告未能在房屋交付日起90日内取得所有权证书的且要求继续履行合同的，被告应自完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止每日按全部购房款万分之一支付违约金。合同约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价。被告应当于2017年6月29日前完成房屋所有权转移登记，但实际完成房屋所有权登记之日为2017年11月10日。另实测房屋面积为125.94㎡，相差2.56㎡。江西省华联房地产开发有限公司辩称：1、被告主张减少逾期办证违约金。依据合同法第一百一十四条、买卖合同司法解释第十六条、十七条的规定，逾期交房应当以违约行为造成的损失为基础，逾期交房给买受人带来的损失是房屋的使用价值，体现为价格是所买房屋的租金。经法院委托江西求实司法鉴定中心鉴定，奥林华府楼盘住宅在2015年1月至2017年12月的平均租赁纯收益为7元/月/平方米，涉案合同约定的违约金明显过高。原告无证据显示逾期办证造成的损失，事实上逾期办证也不会给原告造成损失。办证逾期的原因不仅仅是被告一方的原因，其中有不动产登记制度改革、办证机关办证能力等多方面因素。综上，被告主张逾期办证违约金的上限应当参照修水法院已有判决确定“按已付房款的3%计算”的标准。2、原告诉请返还购房款的利息，没有事实和法律依据。合同约定，产权登记面积与合同约定发生差异，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价。合同并没有约定需要支付返还购房款的利息。本院经审理认定事实如下：2017年3月8日，原告因购买商品房（即修水县南城区D3地块7栋2单元2层2-203号房）与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同部分约定归纳如下:房款总额590198元，一次性支付；预测建筑面积128.5㎡，套内建筑面积102.139㎡，分摊共有建筑面积26.36㎡，单价4592.98元/㎡。交房时间2017年3月31日前，且房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋所有权证书的，且原告不解除合同的，被告自应完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止每日按全部房价款的万分之一支付违约金。该商品房交付时，被告应当向原告出示房屋测绘报告，并向原告提供该商品房的面积实测数据。实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款。套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100%。建筑面积误差比=（实测建筑面积-预测建筑面积）÷预测建筑面积×100%。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交清了全部房款，并支付了办理房产证的相关税费。被告于2017年3月31日向原告交付房屋及钥匙。涉案房屋不动产权证书于2017年11月10日办理完毕，不动产权证书上载明“房屋建筑面积125.94㎡，房屋专有建筑面价102.14㎡，房屋分摊建筑面价23.81㎡”。另查明，被告于2017年2月22日向原告开具购房发票。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、不动产权证书复印件等证据在卷证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》具有法律约束力，双方应依约履行义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为:本案应当如何计算逾期办证违约金。2017年3月31日，原告自被告处领取了房屋钥匙，实际占有了房屋，故涉案房屋交付时间应认定为2017年3月31日，且合同约定的交房时间也为2017年3月31日前。同时合同约定双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，且在商品房交付日起90日内取得商品房所有权证书，但涉案房屋一直到2017年11月10日才办理完毕。被告应当承担逾期办证的责任。至于应当如何计算违约金的问题。第一，应根据尊重当事人意思自治原则，原、被告在合同中明确约定了违约金额或违约金的计算方法，故应依照合同的约定确定违约金额。第二，本案中合同明确约定的违约金的具体计算方式应优先适用，同时合同约定违约金标准并不过高，且本案中无证据显示违约金标准过高。第三，实际交房日期为2017年3月31日，被告应依约在2017年6月29日前协助办理权属登记手续，但涉案房屋产权登记手续一直到2017年11月10日才办理完毕，故本案逾期办证违约金为7908.65元【590198元×万分之一×134日（自2017年6月30日起至2017年11月10日止）=7908.65元】。最后，合同载明预测建筑面积128.5㎡、套内建筑面积102.139㎡，不动产权证书上载明房屋建筑面积125.94㎡、套内建筑面价102.14㎡，依据合同约定，被告应据实结算，将部分房款返还原告，故本院支持被告返还原告房款11758.03元【（128.5㎡-125.94㎡）×4592.98元/㎡=11758.03元】。对于原告诉请的资金占用期间利息的问题，该诉请符合法律规定，本院参照中国人民银行同期贷款基准利率，酌定按年利率6%计算，故被告应向原告支付自2017年2月22日至实际返还之日止以实欠差额房款为基数按年利率6%计算的利息。同时，对于被告的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等有关法律之规定，判决如下：一、被告江西省华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周建略、丁玉霞逾期办证违约金人民币7908.65元；二、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告周建略、丁玉霞返还购房款11758.03元，并支付自2017年2月22日至实际返还之日止以实欠差额房款11758.03元为基数按年利率6%计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，由被告江西省华联房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  熊国庆人民陪审员  樊友凤人民陪审员  徐哲平二〇一九年三月二十七日书 记 员  匡婷婷