广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初44号原告：陈伟冲，男，1974年1月16日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：黄诗韵，广东广从律师事务所律师。被告：刘智奇，男，1972年11月15日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：梁俊杰，广州市从化区众心法律服务所法律服务工作者。第三人：邝志财，男，1965年7月23日出生，汉族，住广州市从化区，现羁押于广州市从化区看守所。第三人：李浩妹，女，1967年6月24日出生，汉族，住址同上。第三人：邝君鹏，男，1987年2月20日出生，汉族，住址同上。原告陈伟冲与被告刘智奇，第三人邝志财、李浩妹、邝君鹏侵权责任纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，由审判员吕存阳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟冲的委托诉讼代理人黄诗韵，被告刘智奇及其委托诉讼代理人梁俊杰到庭参加诉讼，第三人李浩妹、邝君鹏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止对原告位于从化区××楼××号房屋使用权的侵权，并立即搬出房屋；2.本案受理费由被告承担。事实和理由：位于从化区××楼××号的房屋原属第三人使用，原告与第三人在2015年9月30日签订了《使用权出让合同书》，合同约定：第三人将涉案房屋（建筑面积约120平方，3房1厅）的房屋使用权转让给原告，由原告一次性支付300000元给第三人，双方据此完成了交易。原告在使用该房屋过程中，被告于2017年底占用了原告的上述房屋，原告曾报警处理，经多次协商未果。现该房屋仍被被告占用，被告的行为侵害了原告对该房屋的使用权。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.使用权出让合同书及附件；2.起诉状、证据清单、收据、传票；3.收据两张。被告辩称，1.涉案房屋并不是真正商品房，只是小产权房，原告提供证据无法证明涉案房屋权属原告所有。2.第三人邝志财、李浩妹、邝君鹏也将涉案房屋转让给被告。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.借条；2.房屋买卖合同；3.合作开发协议；4.建设用地批准书、国有土地使用证；5.（2018）粤0117刑初6号刑事判决书。第三人邝志财因涉他案被羁押于广州市从化区看守所，经本院询问，第三人邝志财述称，涉案房屋属于小产权房，是我自建的房屋，使用的土地属集体土地，没有报建手续。对原告提交的证据无异议，是原告设计了一个陷阱，我才会签订使用权出让合同书，我本来是向原告借款，每月按5分息支付利息给原告，原告说出让合同书只是一个形式，最后一次我支付利息三天后，原告就把我的房屋抢占了，把钥匙换了，后来我就被羁押在看守所，房子、家具、衣物等都被陈伟冲强占了，我在（2018）粤0117刑初6号案中提交了原告占有我房屋的材料。对被告提交的证据无异议，签订了买卖合同只是形式，实际上我是向被告借款，但没有还本金，利息按5分息以现金支付给被告。不清楚现在房屋是谁在使用。第三人李浩妹、邝君鹏未到庭，亦未提交书面意见，三位第三人均未提交证据。经审理查明，（2018）粤0117刑初6号刑事判决书查明：2014年3月至2014年12月，被告人邝志财（本案第三人）在广州市从化区城郊街镇北路九巷向阳村五社返还地与案外人邝某燎合建了一幢小产权房。2015年10月至2016年12月期间，邝志财隐瞒真相，将一套已经出售、抵押给陈某冲（本案原告）的202房（判决时由原告占有）又先后“出售”、抵押给被害人刘某（本案被告）等人。该刑事判决书还查明，邝志财以30万元将202房出让给陈伟冲，并于2015年9月30日签订使用权出让合同书，同日出具收到30万元202房房款的收据，邝志财于2016年1月6日以202房作为抵押向陈伟冲借款30万元，并有相应的借据。2015年10月8日，邝志财向刘智奇借款25万元，2015年10月15日，邝志财以25万元将涉案202房出卖给刘智奇，2017年3月10日，刘智奇以25万元为出资额与邝志财签订了合作开发协议，邝志财向刘智奇借款25万元，刘智奇为保证借款的偿还与邝志财签订202房的买卖合同，该合作开发协议是后来签订的，协议中载明的201房是刘智奇因疏忽大意一直误以为是202房。广州市从化区人民检察院指控被告人邝志财犯合同诈骗罪，于2017年12月25日向本院提起公诉，本院于2018年1月2日立案公开审理，并于2018年12月14日作出（2018）粤0117刑初6号刑事判决，认定邝志财骗取包括刘某奇在内11名受害人共计252.633万元，判决：“一、被告人邝志财犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2017年5月2日至2029年5月1日止），并处罚金100000元，限于本判决发生法律效力之次日起十五日内向本院缴纳，由本院上缴国库。二、继续追缴被告人邝志财犯本罪的违法所得252.633万元，追缴后返还本案受害人（其中返还被害人刘某奇25万元、黎镜清33.8万元、肖耀林42.833万元、马广军6万元、李公平10万元、邝健中20万元、黄卫东20万元、郭克荣40万元、谢国锋10万元、陈志铭40万元、刘嘉诚5万元）；追缴不足以清偿前述被害人损失的，责令被告人邝志财向前述被害人退赔，退赔数额以前述追缴数额为限。邝志财不服判决，上诉于广州市中级人民法院，目前该案正在二审审理中。另查明，邝志财、邝君鹏、李浩妹（甲方）与陈伟冲（乙方）签订的日期为2015年9月30日的《使用权出让合同书》载明：从化区X路X巷兴建的住宅及商用房，定名为“3幢”，乙方已经查阅了图纸并确认，同意受让本合同约定的使用权物业为2楼202号住宅的使用权；该物业建筑面积约为120平方米（含公摊面积），3房1厅；乙方需向甲方交纳房屋使用权出让金300000元，乙方即取得本合同项下该物业的房屋使用权；乙方的交款方式为一次性付款方式，乙方签订本合同时向甲方缴付房屋使用权出让金总额的100%即300000元，应于2015年9月30日前付清；乙方可将本合同项下物业转让（包括但不限于买卖、赠予、继承）给他人，但向他人转让本合同项下的物业，必须经甲方书面同意，并重新办理物业使用权，甲方根据转让每户收取300元的标准向乙方收取转让手续费；该物业使用期内，甲方不得将本合同项下的物业及附属公共设施重复转让、抵押和设置担保等内容。同日，邝志财出具收款收据，载明收到陈伟冲交来镇北路X巷X幢X房购房款300000元。再查，落款日期为2015年10月8日的借条载明，邝志财向刘智奇借到现款200000元，自2015年10月8日至2016年10月7日，限期12个月，于2016年10月7日一次性归还，超出期限每天加收1%违约滞纳金，借款人超期未还款，要出借人上门追讨此笔借款时，则另加收此笔借款的20%作追讨费等内容，落款“借款人：”处有邝志财、李浩妹、邝君鹏字样的签名及捺印。落款日期为2015年10月21日的借条载明，邝志财借到现款50000元，自2015年10月21日至2016年10月20日，限期12个月，于2016年10月20日一次性归还，超出期限每天加收1%违约滞纳金，借款人超期未还款，要出借人上门追讨此笔借款时，则另加收此笔借款的20%作追讨费等内容，落款“借款人：”处有邝志财字样的签名及捺印。邝志财（卖方）与刘智奇（买方）签订的落款为2015年10月15日的《房屋买卖合同》载明：买卖之房屋地址为从化市城郊街镇北路X巷X幢X楼X房，建筑面积约123.3平方；卖方持有该物业之权属证明（20151015购房买卖合同号），卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被双方机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任，由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的30%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金等内容。邝志财、李浩妹、邝君鹏（甲方）与刘智奇签订的落款日期为2017年3月10日的《合作开发协议》载明：项目座落位于广州市从××区城郊街镇××一幅地块；甲方负责项目建设的其它投资，乙方以现金方式出资250000元作为乙方取得权益分配的对价，乙方在签订本协议前已一次性将全部款项现金付清给甲方用于项目建设；甲方把该幢二楼编号为201的房屋（面积约为143平方米）以毛坯房的标准交给乙方自行支配和使用，除公共设施共同使用外，其他与乙方无关等内容。又查，案外人谢某于2018年10月29日向本院提起诉讼，主张其于2017年7月11日共花39万元向陈伟冲购买一套位于“从化区镇北路X巷X幢X楼X房”的自建房产用于自住并签订《购房协议》，在装修后曾多次遭到不明身份人员砸门闹事，一位自称是该房的合法持有人刘某，拿着相关合同要求其离开，报警后得知该房产存在权属纠纷，为陈伟冲与宅基地所有权人邝志财等人的纠纷问题。其多次找陈伟冲协商未获解决，诉请陈伟冲退还购房本金以及装修费用，并赔偿其他损失。本院于2018年12月7日作出（2018）粤0117民初4136号民事判决书，判决被告陈伟冲于该判决生效之日起十日内向原告谢某返还尚欠购房款260000元。本案审理过程中，原告主张，2015年9月房屋已建好，陈伟冲用150万元取得了包括涉案房屋在内的四套房屋的使用权，除涉案202房之外，其他三套房其已经卖给了案外人。因202房邝志财要用，陈伟冲就与邝志财签订了抵押合同，把202房交给邝志财使用，并约定邝志财于2017年1月5日把202房还给陈伟冲，根据刑事判决书载明，邝志财于2017年3月14日将房屋交还给陈伟冲，之后陈伟冲将该房屋卖给了案外人谢某，谢某在使用过程中，刘智奇前去主张该房屋并从2017年底开始侵占该202房。被告主张，对涉案房屋是自建小产权房无异议，刘智奇与邝志财是合伙建房，其给钱邝志财没有收到邝志财支付的利息，邝志财将涉案202房作办公室，刘智奇就前去换了锁，陈伟冲将房屋私自卖给谢某，一个月后刘智奇发现陈伟冲换锁，就搬进了202房。本院认为，原告和被告均主张分别从第三人处合法受让了涉案房屋的权利，各方当事人均清楚并确认涉案房屋为未获产权登记的农村自建房，且无规划报建手续。原告与被告均确认涉案房屋目前由被告占有，本案的争议焦点为，原告对涉案房屋是否享有合法的权利得以排除被告的占有和使用。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”。涉案房屋作为农村集体所有土地上的自建房，所附着的土地虽经批准转为建设用地，但至今无证据显示涉案房屋的建设已经取得了《建设工程规划许可证》，故涉案房屋未经规划行政管理部门处理，无法确定其性质，亦无法确定其财产权益关系，第三人对包括涉案房屋在内的自建楼房是否享有财产权利，尚无合法依据。并且，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”涉案房屋或房屋使用权作为转让的标的不具备合法性，致使第三人与原告之间的转让行为无法产生物权变动或合法占有的效果。即使原告受让后在事实上占有了涉案房屋，其占有来自其对第三人享有的债权，但因标的物不合法，其不享有物权法上对占有的保护。故原告依据其与第三人签订的使用权出让合同主张其对涉案房屋享有排他性的占有和使用权利，理据不足，本院不予支持。第三人李浩妹、邝君鹏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告陈伟冲的诉讼请求。本案受理费100元，由原告陈伟冲负担（已缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吕存阳二〇一九年三月二十九日书记员  胡 蔚