福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初1030号 原告：泉州市雅美物业服务有限公司，住所地泉州市惠安县螺城镇世纪峻园7#裙楼二层，统一社会信用代码：91350503678465493U。 法定代表人：魏兰兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高英辉，福建侨声律师事务所律师。 被告：刘海金，男，汉族，1968年4月17日出生，住福建省晋江市。 原告泉州市雅美物业服务有限公司与被告刘海金物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高英辉，被告刘海金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业管理服务费8792.4元（自2014年1月起至2018年9月止），滞纳金7649.4元（计至2018年9月30日止），公摊费用1663.7元（自2012年11月起至2018年7月止），合计18105.5元。2.被告支付原告为实现本案债权而支付的律师费1000元。事实和理由：被告刘海金向泉州市莲花房地产开发有限公司（下称莲花地产公司）购买了晋江市池店镇海丝景城小区21幢201号住房，建筑面积140.23平方米。原告于2012年6月12日与被告签订了《前期物业服务协议》。2012年6月13日，被告与莲花地产公司交接楼房，同日起原告开始为其提供物业服务。在原告为被告提供物业管理服务期间，被告无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，已构成违约。根据《前期服务服务协议》规定，被告共拖欠自2014年12月起至2018年9月止的物业管理费8792.4元，滞纳金7649.4元（计至2018年9月30日止），水电公摊费用1663.7元（自2012年11月起至2018年7月止），合计18105.5元。 被告刘海金辩称，原告并未提供应有的服务。被告楼下存在办喜酒煮饭，垃圾未清理，楼道灯坏等问题，原告均未解决，其诉讼请求应予驳回。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.交房通知书、楼宇交接书、入伙交房流程表各一份，以证明被告系海丝景城21栋201号业主，该房屋已于2012年6月13日交付给被告使用。2.前期物业服务协议、承诺书一份，以证明原、被告签订物业服务协议，原告自房屋交付被告使用之日起为被告提供物业服务及双方其他约定内容。3.公摊费用明细一份，以证明被告拖欠公摊费用情况。4.催缴函签收回执一份，以证明原告曾向被告催缴欠费。5.委托代理合同、发票一份，以证明原告为主张本案债权，委托律师并支付律师费。 被告质证认为，对证据1真实性无异议，对证据2的真实性无异议，但是原告并未按协议提供服务；对证据3有异议，其他业主经常在被告家楼下打水、办酒席，水电公摊费费应当少交；对证据4真实性、合法性有异议，原告并未为其提供服务；对证据5的真实性有异议。 被告为证明其主张，当庭提供照片19张，以证明原告未向被告提供物业服务。 原告质证认为，对该证据真实性、合法性、关联性均有异议。物业是长期服务过程，并非短时间某个现象就可以作为物业公司存在未妥善履行合同义务的证据。 本院认为，原告提供的证据1.2.3来源合法、内容客观真实，可以证明待证事实，予以确认证明力。证据4能够证明原告按照被告的物业地址邮寄送达通知书以催缴物业费，本院予以确认；证据5能够证明原告为本案起诉已支付相应律师费，对其真实性予以确认。被告提供照片系单方制作，真实性及关联性无法确认，不足以证明其主张的事实，本院不予采信。 经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实可作如下认定： 原告系晋江市池店镇海丝景城小区的前期物业服务企业。被告向莲花地产公司购买了晋江市池店镇海丝景城小区21幢201号住房，建筑面积140.23平方米。2012年6月12日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定：高层住宅（电梯）物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.5元的标准缴纳（不含公共水电费分摊），逾期缴纳业主则从次月首日起每天按欠费总额的1‰加付滞纳金；通过法律诉讼程序进行催交，由此发生的费用如函寄费、公告费、律师费等相关费用一律由业主承担，该前期物业服务合同还对物业管理服务质量等内容作了约定。合同签订后，被告于2012年6月13日与莲花房地产公司交接楼房。原告自2012年6月13日起为被告提供物业服务。被告自2014年1月起拒付物业费，自2012年11月起拖欠公摊费。后原告向被告催收未果，于2019年1月11日诉至法院，并支出律师代理费1000元。 本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议，双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方已形成物业服务关系，均应按合同约定履行各自的义务。原告为被告提供了物业管理服务，有权依据物业服务协议约定的物业服务收费标准向被告收取相应的物业管理服务费等费用。被告作为业主，未依约向原告支付物业管理服务费等费用，已构成违约，应承担相应的违约责任，即应向原告支付尚欠的物业管理费、电费公摊及水费公摊，并支付逾期交费的违约金。对违约金部分，鉴于原告未能提供其实际经济损失的证明，结合本案物业合同系格式合同考量，双方约定违约金每日按欠费总额的1‰加付滞纳金偏高，本院酌定违约金每日按欠费总额的0.5‰并结合原告的诉讼请求调整为被告应支付违约金为3824.7元，对于超出部分，予以驳回。原告主张被告还应支付因实现本案债权所支出的律师费1000元，具有合同依据，予以支持。被告抗辩原告并未提供物业服务，水电费公摊应少交，缺乏事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告刘海金应于判决生效之日起十日内支付原告泉州市雅美物业服务有限公司自2014年1月起至2018年9月止的物业管理费8792.4元、自2012年11月起至2018年7月止的水电公摊费用1663.7元、滞纳金3824.7元及律师费1000元，合计15280.8元。 二、驳回原告泉州市雅美物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费278元，减半收取计139元，由被告刘海金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈艺婷 二〇一九年三月二十二日 书记员  蔡小丹 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 －2－ －7－