中华人民共和国广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初9947号原告范德贵，男，1962年11月14日出生，汉族，住所地福建省松溪县，暂住广州市海珠区。委托代理人张达金，广东安国律师事务所律师。被告庞金柳（PENGKIMLIEU），女，1972年7月17日出生，澳大利亚公民。第三人彭晓汛，男，1969年2月14日出生，汉族，住所地广州市越秀区。原告范德贵诉被告庞金柳（PENGKIMLIEU）、第三人彭晓汛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张达金到庭参加诉讼。被告和第三人经本院公告，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告原为广州市海珠区滨江东路931号3104房的登记产权人，于2013年9月6日公证委托其配偶第三人出租涉案房屋并收取租金。原告遂于2013年9月10日与第三人签订涉案房屋的《房屋租赁合同》，约定月租金25000元、租金总额5400000元一次性付清。后原告一直占有使用涉案房屋至今，并缴纳相关的管理费用。因被告与渣打银行（中国）有限公司广州分行金融借款合同纠纷，涉案房屋被广州市中级人民法院于2013年7月15日查封、并被海珠区人民法院（2014）穗海法执字第2222号案执行拍卖，原告为此多次向海珠区人民法院提出执行异议，要求享有租赁权、优先购买权等，但异议均被驳回。虽然涉案房屋已经被拍卖，法院在收到的拍卖款中已经清偿了渣打银行的借款并有剩余款，但涉案房屋至今仍然由原告占有没有交付给拍卖买受人。即便如此，原告的租赁权终将丧失，《房屋租赁合同》将履行不能，原告无法继续承租涉案房屋。故起诉要求：被告返还广州市海珠区滨江东路931号3104房（权证号码01××70）租金款3000000元，承担本案受理费和保全费。被告没有提交答辩意见和举证。第三人没有提交陈述意见和举证。经审理查明，2011年8月16日，原告委托范德成分3次共支付了1500000元给第三人。2012年4月7日，原告分25次共支付了1200000元给第三人。2012年8月3日，原告支付了2000000元给第三人。2013年9月6日，被告出具《委托书》给第三人和范琦、马棣桦，委托该三名受托人全权代表委托人办理海珠区滨江东路931号3104房的下列事项：一、代为办理上述房屋出售的一切相关手续，在房地产交易所办理卖房交易过户手续并签署有关文件；十、有权出租上述房屋并签署相关手续及租赁合同，对上述房屋进行管理、使用、出租及收取租金；等。2013年9月10日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方出租给甲方的房屋为海珠区滨江东路931号3104房，租赁期限自2013年9月10日至2031年9月10日；每月租金25000元，租金总额为5400000元，甲方一次性付清租金总额给乙方；等。（2016）粤0105执异1号执行裁定书查明：申请执行人渣打银行（中国）有限公司广州分行依据（2013）穗中法民四初字第26号民事调解书申请执行被执行人庞金柳（PENGKIMLIEU）金融借款合同纠纷一案，经广州市中级人民法院指定本院执行，案号为：（2014）穗海法执字第2222号。该案在原审过程中，广州市中级人民法院于2013年7月15日裁定查封了庞金柳（PENGKIMLIEU）位于广州市海珠区滨江东路931号3104房（权证号码：01××70）的房产。2015年7月8日，本院作出（2014）穗海法执字第2222-1号执行裁定书，裁定继续查封上述房产。因案外人范德贵主张承租上述房屋，本院于2015年6月18日发出《通知书》，通知范德贵“你向本院主张是上述房屋的承租人，并提交了2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》，请求在上述房屋居住至租赁期结束。经查，上述房屋本院于2013年7月15日已经查封，在法院已查封的财产上设定的有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。人民法院可以依据申请执行人的申请或依职权解除其占有或排除其妨碍。故你的主张本院不予确认……”，并于同日的执行笔录中告知将对房屋依法涤除妨碍行为。据查询时间为2014年10月14日的房地产登记簿查册表记载，广州市海珠区滨江东路931号3104房产权人为被执行人庞金柳（PENGKIMLIEU），建筑面积384.2951平方米。并于2010年1月5日登记抵押权，权利人为渣打银行（中国）有限公司广州分行；于2013年7月15日被广州市中级人民法院以（2013）穗中法民四初字第26号民事裁定书查封。据本院调取执行卷宗，2014年11月4日本院执行人员到涉案房屋处调查的问话笔录中，自称广州莱佛士物业服务有限公司的工作人员陈述：涉案房屋的业主一直无在房屋居住，在2014年3月之前都是出租的，2014年3月法院张贴文件后，租户就走了。2014年3月前的物管、水电都是租户交的，租户搬走后，2014年至今的物管费及水电费都是无交的。至今该房应该都无人居住的。异议人范德贵提交了：1．涉案房屋房产证复印件；2．经广州公证处公证与（2013）悉领认字第0003938号《委托书》原本相符的委托书复印件；3．落款日期为2013年9月10日、甲方（承租方）范德贵、乙方（出租方）彭晓汛的《房屋租赁合同》复印件；4．付款方为汇美景台B栋3104庞金柳的管理费、车位管理费、水费发票；5．交易日期2012年8月3日范德贵转账200万元给收款人彭晓汛的转账凭证复印件、范德贵转账给收款人广州金晟融资担保有限公司的转账凭证复印件、交易日期2012年4月7日范德贵转账22笔共105.3万元给收款人彭晓汛的银行流水复印件，均无摘要或备注。本案另查，2017年9月27日，本院作出（2016）粤0105执恢706号执行裁定书，裁定准买受人俞秀英以5178107元购买位于广州市海珠区滨江东路931号3104房；等。2017年11月，俞秀英向本院提起诉讼，要求范德贵搬离广州市海珠区滨江东路931号3104房房屋等。2017年12月10日，原告（乙方）与俞秀英（甲方）签订《协议书》，约定甲方支付乙方88000元，乙方于收到甲方上述款项同时，搬离广州市滨江东路931号3104房，锁匙交给甲方，保证室内设施完备，并提前办好物管处放行手续，结清居住期间的所有费用，不得再就广州市滨江东路931号3104房有任何异议；等。原告表示其于2017年12月10日将房屋交还给俞秀英。原告于2017年11月1日提起本案诉讼。诉讼中，原告向本院申请财产保全，本院查封、冻结、扣押了被申请人庞金柳在本院（2014）穗海法执字第2222号，即（2016）粤0105执恢706号执行案中的执行得款。原告就其主张，还提交了以下证据：1、物业费、车位管理费发票，证明2014年2月17日原告缴纳房屋2013年1月至2014年3月的物业费和车位管理费，2014年12月10日原告缴纳房屋2014年4月至2014年12月的物业费和车位管理费。2、招商银行户口历史交易明细表，证明2017年12月9日向房屋所在的物业管理公司缴纳物业管理费等费用11857.2元。3、民生银行账户对账单，证明根据被告与渣打银行的和解协议，原告2013年12月17日代为支付《调解书》第一条第五项的款项603965.25元到被告账户，由渣打银行扣划，但因为“户名误”，该款于2013年12月19日退回。4、调解书和电子邮件截图，证明渣打银行的代理人周律师和被告的代理人马生（公证书上的马棣桦）邮件往来截图，双方达成《调解书》的内容后，原告代为支付603965.25元后，渣打银行同意调解撤案解除查封，再由原告支付按揭款和办理过户手续。诉讼中，原告表示：1、从2011年开始，原告想购买涉案房屋，但因为被告将涉案房屋抵押给渣打银行，被告经常居住在外国，所以由第三人代理，原告陆续支付了款项，并与渣打银行协商由原告付款解押，但是因为被告来往国内的时间不合，最后达成一致时其护照又过期，因此将原购房款转为租金，而被告和第三人也答应会抓紧办理解押过户手续。从2015年后，被告和第三人就无法联系，导致涉案房屋被渣打银行申请执行强制拍卖。2、原告不认识被告，只认识第三人，大概是在2011年通过做生意认识第三人的，当时是第三人要借钱，但原告认识第三人不久，所以第三人在2012年底拿了房产证给原告。后来渣打银行起诉被告，第三人也没有钱还，所以原告打算购买涉案房屋。原告没有给过钱被告，和第三人除了5400000元外没有其他经济往来。根据庞金柳与渣打银行的和解协议，原告在2013年12月17日代为支付《调解书》第一条第五项的款项到被告账户，因被告的户名是英文名字，原告汇款时习惯写被告的中文名称，所以户名对不上汇款不成功。第二次再汇款的时候发现被告的护照快过期，担心被告护照过期无法办理房产过户手续，所以没有继续汇款。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张其承租被告的房屋并已向被告支付了租赁期内的全部租金，但根据原告的陈述，原告主张的已付租金实际是原告出借给第三人的借款，出借的时间在2011年8月-2012年8月间，而被告出具委托书给第三人、第三人和原告签订《房屋租赁合同》的时间均在2013年9月，无证据证明被告追认第三人所收取的借款为原告向被告支付的房屋租金。原告主张第三人是被告的配偶，亦未能提供证据予以证明。因此，原告提交的证据并不足以证明其已向被告支付了租赁期内的全部租金的事实。故对原告要求被告返还租金款3000000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告范德贵的诉讼请求。本案诉讼费35800元（其中受理费30800元和财产保全费5000元），由原告负担。如不服本判决，原告和第三人可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  彭容爱人民陪审员  凌娟娟二〇一九年三月十三日书 记 员  郭增峰郑碧凤