.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市东河区人民法院民事判决书（2019）内0202民初101号原告尹翠珍，女，汉族，1969年4月7日出生。委托代理人姚为民、何美清，系内蒙古卓铄律师事务所律师（特别授权）。被告包头市金海房地产开发有限责任公司（以下简称，金海公司）统一社会信用代码：9115020279717412XT法定代表人张鹏，系公司总经理。地址包头市东河区南圪洞北小区6号楼。被告张鹏，男，汉族，1965年8月7日出生。二被告共同委托代理人张斌，系内蒙古金矢律师事务所律师（特别授权）。原告尹翠珍诉被告金海公司、张鹏确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法简易程序公开开庭进行了审理。原告的两位委托代理人及二被告的共同委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告二系被告一的法定代表人，且被告一系一人公司，被告二系被告一的唯一股东。2011年1月14日，被告二向原告借款伍拾万元整，并向原告丈夫（董占彪）书写借条一张，被告一直未偿还原告借款。双方经协商，于2014年3月31日签订《商品房认购协议》，约定二被告以鹿鼎豪庭5#-1-902号房屋偿还借款及利息（房屋面积105.75平米，每平米6800元，总价款719100元）。合同签订后，二被告又将该房屋出售他人，致使原、被告签订的合同无法履行。为保护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。其具体诉讼请求为：1、请求依法解除《商品房认购协议》；2、返还原告购房款719100元并承担赔偿责任（以719100元为基准，从2013年5月1日起按中国人民银行同期基准利率给付利息至实际给付之日为止）；3、诉讼费等费用由二被告承担。被告一辩称，该商品房认购协议是双方真实意思的表示，应合法有效。现该房屋已经具备网签条件，并今年有望交付，因此被告一不同意解除该房屋的认购协议，另该房屋为顶账房，双方同意用房屋抵顶借款本金及利息，在双方可以继续履行合同的情况下，我们认为解除协议于法无据，且不同意承担任何利息。我公司同意将该房屋网签至原告名下。被告二辩称，认购协议是由被告一公司与原告签订，被告一于2018年4月转为个人独资公司，之前有两个股东，且有独立的财务，不存在企业股东与法人混同的现象，被告二不应承担连带责任。经审理查明，2011年元月14日，本案被告张鹏向本案原告尹翠珍的丈夫董占彪出具《借条》一张，具体内容为“今借到董占彪现金人民币伍拾万元正（￥500000），借期为两个月。借款人：张鹏2011年元月14日。（下面标注）以上借款用两套房产做抵押，如到期无法归还，以两套房偿还。张鹏2011年元14”。该借款据原告陈述张鹏并没有按约偿还，而是在2014年3月31日尹翠珍（认购方，乙方）与金海公司（出卖方，甲方）签订了一份《商品房认购协议》。该协议约定，甲方金海公司开发建设的“鹿鼎豪庭”项目，现正在做基础工程，该项目的相关手续正在办理中。鉴于乙方自愿认购该项目的房屋……，签订该认购协议。乙方认购的是5#-1-902建筑面积约105.75平方米，乙方认购的单价为（人民币）每平米￥6800元，总价为￥719100元整。据原告陈述于2014年3月31日签订《商品房认购协议》，约定二被告以鹿鼎豪庭5#-1-902号房屋偿还借款及利息，对于原告的此种说法，被告金海公司也予以认可。现原告认为“合同签订后，二被告又将该房屋出售他人，致使原、被告签订的合同已无法履行”（原告为了证明该说法申请证人郭某出庭作证），对原告此种说法及证人郭某的证言，被告在庭审时坚决予以否认，而且表示，该项目的房屋预售许可证已经办理下来了，只要原告愿意被告可以随时配合原告将该涉诉房屋网签到原告名下。在法庭释明的情况下，原告仍然坚持自己的诉讼主张，即请求依法解除《商品房认购协议》；返还原告购房款719100元并承担赔偿责任（以719100元为基准，从2014年5月1日起按中国人民银行同期基准利率给付利息至实际给付之日为止）。《商品房认购协议》中解除和终止条款中约定“本协议签订后，除本协议另有约定外，任何一方均不得以任何理由请求解除或终止本协议”。在“甲乙双方的权利、义务和违约的责任”条款第6款约定“若甲方擅自将乙方认购房屋转售他人，则甲方应以乙方已交购房款为基数双倍赔偿乙方的损失”。另查明，涉案的“鹿鼎豪庭”商住小区5号商住楼已经于2017年9月30日取得了商业预售许可证（预售许可证号2017-0056）。被告金海公司法定代表人为张鹏，公示的企业信息中显示股东为一人，即张鹏。上述查明的案件事实，由原、被告的陈述和原告提供的2011年元月11日的《借条》复印件、2014年3月31日的《商品房认购协议》《收据》、尹翠珍与董占彪的结婚证复印件、金海公司的《企业公示信息表》等相关的证据材料在案佐证。本院认为，被告金海公司与原告尹翠珍在平等、自愿的情况下签订了关于位于包头市东河区的“鹿鼎豪庭”商住小区5#-1-902号房屋的《商品房认购协议》（经本院审查，该认购协议内容基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容），并为原告出具了购房款的收据，原、被告双方已经形成了商品房买卖合同关系。该商品房认购协议合法有效。在庭审中被告金海公司坚决否认又将涉诉房屋又转售他人，不存在“一房二卖”，并表示只要原告愿意被告可以随时配合原告将该涉诉房屋网签到原告名下，虽然原告申请证人郭某出庭作证试图证明自己的说法（涉诉房屋被告又转售他人）的真实性，但仅是郭某一人证言属于孤证，没有其他证据与其相互印证，故对该证人证言本院不予采信。所以原告要求解除与被告商品房认购协议的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对于原告的第二项诉讼请求，因其是以第一项诉讼请求得到人民法院支持为前提，故该项诉讼请求本院也不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下:驳回原告尹翠珍全部诉讼请求。本案诉讼费5495.50元（原告已经预交），由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费10991元上诉于包头市中级人民法院。审判员 贾培录 二〇一九年三月六日书记员 姜 波附：本判决引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。