广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初10741号原告（执行案外人）：邹昆，男，1990年9月3日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：周志恩，广东粤兴律师事务所律师(代理期限至2018年12月7日)。委托诉讼代理人：李文明，广东粤兴律师事务所实习人员(代理期限至2018年12月7日)。被告（申请执行人）：曾超桃，男，1962年5月2日出生，汉族，住广州市花都区，被告（申请执行人）：姚立贤，男，1974年12月6日出生，汉族，住广州市花都区，被告（申请执行人）：汤述良，男，1958年7月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，共同委托诉讼代理人：王桂荣，广东富荣律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：林健兴，广东富荣律师事务所律师。第三人（被执行人）：曾宝志，男，1953年10月25日出生，汉族，住广州市花都区，第三人（被执行人）：张文霞，女，1967年8月8日出生，汉族，住湖南省桃源县，原告邹昆与被告曾超桃、姚立贤、汤述良、第三人曾宝志、张文霞案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告邹昆、被告曾超桃、姚立贤、汤述良的共同委托诉讼代理人林健兴到庭参加诉讼，第三人曾宝志、张文霞经本院传票传唤，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邹昆向本院提诉讼请求：1．终止对位于广州市花都区天贵路108号2栋301房的查封等强制执行措施；2．终止对位于广州市花都区天贵路108号2栋301房的腾空等强制执行措施；3．原告对位于广州市花都区天贵路108号2栋301房有使用权。事实与理由：法院在（2018）粵0114执3676号案件执行过程中，查封并要求腾空涉案房屋广州市花都区天贵路108号2栋301房的执行措施，原告作为善意承租人权益因此受到损害，故向法院提出异议。原告与第三人张文霞于2014年7月1日，签订《租赁合同》，约定张文霞将其位于广州市花都区天贵路108号2栋301房租赁给原告，租赁期间为16年，自2014年7月1日至2030年6月30日止。原告已于签订《租赁合同》当日向第三人张文霞押金1万元整，随后第三人张文霞交付房屋给原告。原告一直按照合同履行自己的相关义务。根据最高院出具的关于承租人提起的执行异议之诉的处理指导意见：承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时，承租人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。原告与第三人张文霞的房屋租赁合同，在法院查封之前就已签订，且承租行为一直持续进行中。此时拍卖房屋并要求第三人张文霞腾空房屋，必将对原告的承租权产生损害，即便法院依法查封、拍卖，也应遵守“买卖不破租赁”的原则。在执行公告中应明确告知该套房屋有租约的事实，否则原告及涉案房屋的买受人权益均将受到严重损害。基于以上理由，恳请法院撤销（2018）粵0114执3676号《广东省广州市花都区人民法院公告》，终止对该套房屋的执行。被告曾超桃、姚立贤、汤述良辩称，1．我方认为，原告提交的《租赁合同》以及收据都是虚假的，理由如下：据我方了解，原告邹昆是第三人（被执行人）张文霞的儿子。在案件审理期间，被告曾多次到张文霞的家里（即张文霞位于广州市花都区天贵路108号2栋301房）与其沟通还款事宜。张文霞与曾宝志共同居住在涉案房屋里，邹昆也居住在此，我方多次见到邹昆称呼张文霞为“妈”，且根据张文霞提供给我方的湖南省桃源县人民法院作出的（2006）桃民一初字第447号民事判决书中所认定的事实可知，邹昆就是张文霞与前夫邹武峰的儿子。另外，原告邹昆与第三人（被执行人）张文霞共同投资经营广州沅沙科技股份有限公司，该公司的发起人有两人，一个是张文霞，另一个就是邹昆，张文霞为该公司的法定代表人及董事长，邹昆为该公司的董事兼总经理。我方认为，张文霞与邹昆是母子关系，张文霞将涉案房屋出租给自己的儿子这一行为是违背生活常理的，不排除第三人（被执行人）张文霞为了逃避债务，与原告合谋串通伪造《租赁合同》以及收据，以达到阻碍人民法院执行涉案房屋的目的，因此，我方请求贵院对原告邹昆与第三人（被执行人）张文霞的关系进行调查核实，以查清原告邹昆是否与第三人（被执行人）张文霞串通虚构诉讼证据，扰乱诉讼秩序。2．另外，原告提供的“收据”出自同一本收据，因这些收据的编号开头几个数字都是7647和7648，但原告与第三人（被执行人）为了伪造该收据，故意打乱了该本收据的编号。我方尝试重新按照该本收据的编号重新排列原告提交的“收据”，发现编号在前的“收据”，开的却是日期在后的“收据”，如编号为：7648195的收据，是在2018年4月1日出具给原告的，但在该收据后面的编号为：7648198的收据，却是在2017年7月1日就已经出具给了原告；又如：编号为：7647897的收据是在2018年7月1日出具给原告，而编号在后的7647898的收据却是在2017年10月1日就已经出具给了原告，这种编号在前却后开的做法并不符合开具收据时“编号在前的收据先开”的规律。且原告并未提供支付租金的银行转账凭证或资金来源凭证，很显然，原告提交的这些“收据”都是原告与第三人（被执行人）张文霞串通伪造的，是虚假的。3．其次，我方认为，若第三人（被执行人）张文霞在2014年已经将涉案房屋出租给他人，那么，按照广州市出租屋的相关管理办法，张文霞必须到出租屋管理部门进行租赁合同的备案以及缴纳相关的出租屋管理税费，但原告并未提供相应的材料予以证明出租的真实性。4．答辩人曾超桃在2016-2017年期间曾经到过涉案房屋即位于广州市花都区新华街天贵路108号2栋301房超过5次之多，我方每次到涉案房屋，都看到第三人（被执行人）张文霞及曾宝志居住在此，并不存在第三人（被执行人）张文霞将涉案房屋出租的情况。我方认为涉案房屋是否真实出租的问题，涉案房屋所在小区的物业管理中心也会清楚相关情况，我方建议贵院到涉案房屋所在小区的物业管理中心调查了解相关情况。综上，我方完全有理由相信原告邹昆与第三人（被执行人）张文霞恶意串通，伪造虚假诉讼证据，故意妨碍人民法院的执行。我方建议贵院对原告邹昆所提供的证据依法调查核实，追究其与第三人（被执行人）张文霞扰乱司法秩序的责任。即使涉案房屋被真实出租，根据我国《合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条款也就是原告所说的“买卖不破租赁”的规定，约束的是买受人与原租赁者的租赁合同关系，但该条款并未规定已出租尚未合同期满的房屋不能进行买卖，只要新的权属人继续例行与原租赁者的租赁合同即可，因此，贵院对涉案房屋的拍卖并未违反相关的法律规定，是合法的。原告的异议请求不能成立。原告邹昆与第三人张文霞恶意串通，伪造了涉案房屋的《租赁合同》以及相关的租金收据，向贵院提出案外人执行异议，企图拖延该房屋的拍卖。该执行异议行为已经被贵院作出（2018）粤0114执异384号执行裁定书裁定驳回。但原告邹昆与张文霞仍然利用虚假的证据《租赁合同》及相关租金收据，继续向法院提起案外人执行异议之诉【案号：（2018）粤0114民初10741号】，拖延（2018）粤0114执3676号执行案件的强制执行程序，导致答我方的执行案件被裁定中止执行，合法债权迟迟未能实现，严重损害了答辩人的合法权益。综上所述，原告利用虚假证据进行虚假诉讼，请求人民法院依法驳回原告的异议请求，并对原告邹昆所提供的证据依法调查核实，若查实是属于虚假证据，我方请求人民法院依法追究原告与第三人（被执行人）张文霞扰乱司法秩序的法律责任。第三人曾宝志、张文霞经本院传票传唤未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。本院查明，本院作出（2016）粤0114民初8904号民事判决书，判决本案第三人曾宝志向曾超桃、姚立贤、汤述良偿还借款685768元及利息，并判决本案第三人张文霞在广州市花都区天贵路108号2栋301房价值范围内对上述款项承担连带清偿责任。因第三人未履行上述生效法律文书，曾超桃、姚立贤、汤述良向本院申请强制执行，本院以（2018）粤0114执3676号立案执行。执行过程中，本院依法裁定公开拍卖被执行人张文霞名下位于广州市花都区天贵路108号2栋301房的房产，案外人邹昆向本院提出执行异议，本院以（2018）粤0114执异384号立案，并于2018年9月25日作出裁定驳回邹昆的异议，邹昆遂提起本案诉讼。邹昆向本院提交其与张文霞于2014年7月1日签订的为期16年的《租赁合同》以及其支付租金的收据，拟证实其与张文霞之间就涉案房产存在租赁关系，《租赁合同》约定涉案房产的水电费、物业管理费等均由邹昆负担。被告对上述证据不予认可，并提交湖南省桃源县人民法院作出的（2006）桃民一初字第447号民事判决书及广州沅沙科技股份有限公司企业信用信息报告，拟证明原告邹昆与张文霞为母子关系。原告邹昆对上述证据不予认可，并认为湖南省桃源县人民法院作出的判决书中没有邹昆的身份证号码，无法证明就是邹昆本人。庭审中，原告邹昆陈述其与张文霞不存在母子关系或其他亲戚关系，其与朋友雷文健合租在涉案房产，并主张其每月支付租金3000元现金给张文霞。涉案房产的物业管理费用也是由其进行缴纳，并称会在庭后三个工作日提交相应票据，但其并未提交。另查明，邹昆提交的租金收据存在收据编码在前但租金缴纳时间在后的情况，如邹昆2016年4月缴纳租金的收据编码为7647900，但2016年7月缴纳租金的收据编码却为7647870,2017年1月缴纳租金的收据编码又为7647899。根据邹昆提交的收据，其每次支付9000元给张文霞。广州市花都区人民检察院于2019年2月18日作出《检察建议书》并附湖南省桃源县人民检察院调查复函，查明本案原告邹昆与第三人张文霞为母子关系，并认为本案涉嫌虚假诉讼。邹昆看过上述法律文书后，承认自己的母亲是张文霞，并仍然认为自己与张文霞为租赁关系。2019年2月25日，邹昆向本院提交撤诉申请书。本院于2019年3月7日到涉案房产物业服务中心调查，物业工作人员陈述涉案房产并未有对外出租情况，也从未有叫做雷文健的人在涉案房产居住，涉案房产的物业管理费用大部分由第三人曾宝志缴纳，第三人张文霞有时也会缴纳。本院认为，第一、原告邹昆在诉讼中虚假陈述，其拒不承认与第三人张文霞为母子关系，在本院多次向其释明如实陈述，直至向其出示广州市花都区人民检察院的《检察建议书》、湖南省桃源县人民检察院调查复函时，才承认其与第三人张文霞为母子关系；第二、原告邹昆前后陈述矛盾。其租金收据显示每次向张文霞支付租金9000元，庭审中却陈述每次支付3000元；第三、租金收据涉嫌伪造。邹昆提交的租金存在收据编码在前但租金缴纳时间在后的逻辑错误；第四、邹昆并未按照租赁合同约定缴纳物业管理费用。本院经调查，涉案房产物业管理费用由第三人曾宝志及张文霞缴纳，邹昆陈述庭后三个工作日提交相应票据，但期限内其并未提交；第五、中国家文化传统悠久深厚，父母与子女签订租赁合同与中国传统文化不符。现有证据表明，邹昆为张文霞独子，从两人合作投资公司来看，也未发现有任何关系不睦的表征。故邹昆作为本案原告应当承担严格举证责任，仅凭随时可以签订的《租赁合同》以及收据无法证明双方存在租赁关系；第六、邹昆与张文霞签订的《租赁合同》租期为十六年，明显不符合社会常理，除非有确凿可信不能伪造的证据，否则不能认定双方存在租赁关系。邹昆本人也意识到如果暴露其与张文霞母子身份关系，则双方租赁关系必然引起重大怀疑，并不可信，故其终始拒不承认母子关系。综上所述，本院认为原告邹昆与第三人张文霞不存在租赁关系，对于邹昆的撤诉申请，本院不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告邹昆的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告邹昆负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王大亮人民陪审员  段纯惠人民陪审员  高 媛二〇一九年三月十五日书 记 员  曾佩仪