西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2018）陕0104民初6581号原告：陕西五龙山置业有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：王娜利，该公司总经理。委托诉讼代理人：李亚林，陕西同泰律师事务所律师。被告：西安市莲湖区XX店，住所地西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室。经营者：钱某某，男，1990年XX月XX日出生，汉族，住西安市雁塔区XX路XX小区西门瘦吧减肥专门店。第三人：房彬彬，男，1982年7月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告陕西五龙山置业有限公司（以下简称五龙山公司）与被告西安市莲湖区XX店（以下简称XX店）、第三人房彬彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五龙山公司与被告XX店、第三人房彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五龙山公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担违约责任，支付拖欠的2018年5月15日至2018年6月26日租金8883元、2017年11月1日至2018年5月15日的物业费1092元、滞纳金3642元合计13617元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月24日，双方签订房屋租赁合同，约定月租金6500元，被告拖欠租金承担日1％的滞纳金，期限五年。此后被告拖欠租金41天及六个月物业费，且在未告知原告的情况下单方搬离承租房屋，致使原告利益受到侵害，故诉至法院。被告XX店辩称，1.XX店的实际经营者是房彬彬，所以要和房彬彬共同参加诉讼；2. （2018）陕0104民初4385号判决书作为证据不妥，可以申请再审，被告所租门面部分损毁，实际产权人是部队，原告知情并承诺恢复，但迟迟未兑现，在此期间被告可以免交房租；3.被告2018年5月6日搬走，原告没有实际物业行为和服务，并且在签订合同时原告说免物业费；4. 滞纳金不认可，任何个人团体不能私自设立。部队把门头拆掉，后期未修补，原告提前知情，导致被告损失很大，应驳回原告的诉讼请求。第三人房彬彬述称，房彬彬答辩意见同XX店一致。本院经审理认定事实如下：五龙山公司自94188部队处取得西安市XX路XX号房屋的使用权。2017年10月24日，钱某某与五龙山公司签订《房屋租赁合同》，约定：五龙山公司将位于西安市XX路XX号XX层一间91平方米的房屋出租给原告；期限自2017年11月15日至2022年11月14日止，每月租金6500元（每半年交一次）；承租人应交纳履约保证金6500元、消防安全保证金5000元；承租人提前退房，不退履约保证金；如发生消防安全事故，扣除消防保证金；承租人违约，扣除履约保证金及房内所有物品。承租人负责支付出租房屋的水电费……和物业费（到物业公司另签合同）逾期支付租金的，除及时补交外，还应支付每天1%的滞纳金。同日，钱某某向五龙山公司交付自2017年11月15日至2018年5月14日止的房屋租金39000元、租赁保证金6500元、消防保证金5000元。2018年4月6日，94188部队发布告示称，军队所属的房地产租赁项目需要全面停止。2018年4月9日至10日间，94188部队拆卸了XX店店铺的门头。期间，五龙山公司告知XX店，本案所涉房屋不属本次部队所属房地产租赁停止项目。2018年4月19日，94188部队发布告示称，将按照前期告知内容，在5月10日前将部队所属的房地产租赁项目进行全面停止，任何以部队名义以办理停止有偿服务事项为借口收取钱财的行为都属于诈骗。2018年5月6日，XX店自行搬离案涉房屋。此后XX店将五龙山公司和五龙山公司股东张琦诉至本院，要求五龙山公司退还保证金11500元、赔偿装修损失39739.2元、经营损失10640元、店铺搬迁费用1200元；张琦在未出资的本息范围内对五龙山公司不能清偿的上述债务承担补充赔偿责任。本院在该案中另查明，五龙山公司经营管理的西安市XX路XX号房屋，不属于94188部队本次终止回收范围，其他商铺现仍正常经营。并在该案庭审中确认XX店与被告五龙山公司均同意解除《房屋租赁合同》，双方于2018年6月26日交接了店铺钥匙。本院在该案中认为，XX店与五龙山公司签订的《房屋租赁合同》，合法有效。在合同履行期间，94188部队发布公告称将停止军队所属房地产租赁项目，但94188部队并非本案房屋租赁合同相对方，该公告对原告不产生合同约束力，且在合同相对方五龙山公司已告知XX店本案所涉房屋不属本次部队回收范围的情况下，XX店未经确认，作出错误判断，自行搬离，导致合同无法继续履行，故XX店应当承担违约责任。根据《房屋租赁合同》的约定，XX店违约，无权请求五龙山公司退还租赁保证金6500元，并应自行承担装修损失及经营损失，故对XX店要求五龙山公司退还租赁保证金6500元、赔偿装修损失39739.2元、经营损失10640元、店铺搬迁费用1200元的诉讼请求不予支持。庭审中XX店与五龙山公司均同意解除《房屋租赁合同》，故本院对《房屋租赁合同》于2018年6月26日解除予以确认。合同解除后，尚未履行的终止履行，五龙山公司应退还XX店消防保证金5000元。由于张琦尚未全面履行出资义务，故其应当在未出资本息范围内对五龙山公司不能清偿的部分承担补充赔偿责任。判决：一、五龙山公司自该判决生效后十日内退还XX店消防保证金5000元；二、张琦在其未出资本息范围内对五龙山公司不能清偿该判决第一项确定的给付义务范围内承担补充赔偿责任；三、驳回XX店其余诉讼请求。该判决已生效。XX店未支付2018年5月15日至2018年6月26日的房屋租金。本案庭审中，房彬彬提交其与钱某某签订的《瘦吧承包合同》一份。房彬彬与钱某某确认只签订了《瘦吧承包合同》，而未签订XX店的承包合同，但《瘦吧承包合同》签订在XX店营业执照办理之前。均认为房彬彬是XX店的实际经营者。此后房彬彬表示，其不做为被告或第三人参加诉讼。原告表示同意将房彬彬列为第三人。被告表示对列房彬彬为第三人无意见。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。生效判决查明并认定XX店未经确认，作出错误判断，自行搬离，导致房屋租赁合同无法继续履行。XX店与五龙山公司于2018年6月26日解除了房屋租赁合同。据此，XX店理应支付其占有使用案涉房屋的2018年5月15日至2018年6月26日租金，XX店关于五龙山公司明知门面部分损毁并承诺恢复，但未履行致租赁物损毁造成其损失的主张仅有其本人陈述，且与生效判决查明的事实和作出的认定不符，故对其不予支付租金的抗辩，本院不予采信。五龙山公司自愿主张41天租金8883元，本院应予支持。关于滞纳金，XX店逾期支付租金，应按约定支付滞纳金，但双方在租赁合同中约定的滞纳金过高，应予调整，计算标准以中国人民银行同期贷款基准利率4.35%计算为宜。故以未付租金8883元为基数，以年利率4.35%为标准，计算41天的滞纳金为43.41元。违约金系双方自愿约定，对双方均有约束力，经调整后，符合法律规定。被告关于违约金不能私自设立的抗辩，本院不予采信。关于物业费，原、被告在租赁合同中明确约定由被告与物业公司另签合同，现五龙山公司仅以本人陈述，不足以证明其公司为XX店提供了物业服务，且双方亦就物业服务的内容和费用标准进行了约定，故本院对五龙山公司要求XX店支付物业费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告西安市莲湖区XX店向原告陕西五龙山置业有限公司支付2018年5月15日至2018年6月26日房屋租金8883元及滞纳金43.41元；二、驳回原告陕西五龙山置业有限公司要求被告西安市莲湖区XX店支付2017年11月1日至2018年5月15日的物业费1092元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，本院减半收取计70元，由原告陕西五龙山置业有限公司负担10元，被告西安市莲湖区XX店负担60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员     岳  鹏 二〇一九年三月二十二日 书    记    员     周  萍  1