广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1475号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐有生，身份证登记住址：湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：李宇杨，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阮秀玲，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：阎海莹，广东启兴律师事务所律师。上诉人唐有生因与被上诉人阮秀玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104第8145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人唐有生及其代理人李宇杨，被上诉人阮秀玲及其代理人阎海莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐有生上诉请求：1、撤销（2017）粤104民初8145号民事判决，驳回阮秀玲一审全部诉讼请求，依法改判支持唐有生原审反诉请求；2、判决一审评估费用由阮秀玲负担；3、本案诉讼费用全部由阮秀玲负担。事实与理由：一、原审法院适用法律错误，唐有生对于涉案房屋漏水不具有维修义务，也不应因此扣减装修补偿款。《建设工程质量管理条例》第40条第一款第（二）项规定的是一般钢筋混凝土结构的建筑的保修期限，而涉案房屋：1、属于违章建筑，而且年代久远，年久失修，本身房屋质量较差；2、涉案房屋并非钢筋混凝土结构，而是砖木结构，顶部是瓦面。因此，不应当适用上述条例去规定保修期。唐有生在涉案房屋结构、本身质量对工程效果极端不利的情况下，对涉案房屋进行修缮施工，直到2015年才发生漏水情况，足以证明唐有生当时的施工质量非常过硬！因此，唐有生的装修补偿款不应当被扣减。二、加盖铁皮防雨棚的费用应当由阮秀玲承担。从2015年起，涉案房屋就开始大面积漏水，唐有生多次与阮秀玲沟通，但是阮秀玲都是推诿了事，唐有生无奈之下才加盖铁皮防雨棚以改善房屋漏水问题。阮秀玲违反了修缮房屋的义务，唐有生为了保证房屋的正常使用才加盖了该防雨棚，阮秀玲违约在先，加盖防雨棚的费用应当全部由阮秀玲负担。三、因阮秀玲没有履行修缮义务导致房屋漏水不能正常使用，租金应当减免收取。因阮秀玲不愿意履行修缮义务，导致涉案房屋漏水不能正常完全地使用涉案房屋，如果唐有生还要依照合同价格承担每月租金，则唐有生与阮秀玲之间的权利义务不对等，因此漏水期间的租金应当以原租金标准的50%计取。四、原审产生的涉案房屋的鉴定费用应由阮秀玲承担。原审法院在一审审理期间曾委托安衡公司对涉案房屋的装修残值以及铁皮防雨棚装修价值进行评估，这次评估明确了双方的涉案房屋相关装修、设施等残值，明晰了双方的权利及义务，因此该笔评估费用不应由唐有生承担。而原审法院一句“评估费属被告诉讼成本，由被告自行承担。”就将所有评估费判由唐有生承担，明显违反了公平原则，加大了唐有生的诉讼成本和负担。综上所述，唐有生对涉案房屋投入大量资金进行维修、美化，但由于阮秀玲违反修缮义务，造成唐有生巨大损失。原审法院对事实作出了错误的认定，其判决损害了唐有生的合法权益，因此，唐有生提起上诉。阮秀玲二审答辩称：不同意唐有生的上诉请求，请求驳回唐有生的上诉请求，维持原判。对于漏水的维修义务、装修补偿款等，同意一审判决认定，坚持一审的代理意见。阮秀玲向一审法院起诉请求：1.解除阮秀玲、唐有生于2011年6月13日签订的《租赁合同》，唐有生将广州市越秀区盐运西一巷9号四楼的房屋腾空交还阮秀玲；2.判令唐有生支付自2016年7月1日起至实际腾空上述房屋之日止的租金给阮秀玲（按照每月1200元计付）；3.判令确认唐有生预付的租赁押金1800元归阮秀玲所有；4.唐有生从起诉之日起按照同期应付未付租金参照人民银行同期贷款利率支付利息至实际支付之日止；5.唐有生拆除在涉案房屋四楼加建的铁皮屋顶及在四楼天台私自加建的两间简易房屋。唐有生反诉请求：1.确认阮秀玲、唐有生于2011年6月23日签订的《租赁合同》无效；2.阮秀玲赔偿唐有生装修折旧损失及装修投资58444元（其中2011年装修投入85610元，租赁合同为10年，现在用了6年剩余4年，故余值是34244元，再加上加建铁皮屋顶24200元）；3.判决自2015年5月起至付清之日止的场地占用费按照合同约定的租金的一半计付（其中2015年5月至2016年6月唐有生已付租金16800元应予以扣除）。一审法院认定事实：据广州市房地产档案馆于2016年7月6日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市惠福东路盐运西一巷9号房屋（建筑面积305.2965平方米）的登记产权人为梅宋楹，代理人为阮宝文。2011年6月13日，阮秀玲（甲方）与唐有生（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市教育路盐运西一巷九号四楼100平方米租给乙方使用，租用期为10年，从2011年8月1日至2021年7月31日，期满所签合同即告终止。租金每月1200元，押金1200元，水电押金600元，交首期租1个月为1200元，以后按每个月交租一次。租期内的一切水费、电费、垃圾费、有线电视管理费等杂费应由乙方自负，期满后，经甲方检查房屋，算清一切应交费用，甲方退还押金给乙方，合同才告终止。合同期内，乙方应按时交租，如超过合同指定交租期五天，则视乙方违约，甲方有权收回房屋，按金不退回，乙方应承担违约责任。交回房屋钥匙给甲方，及迁出本人财物，否则甲方收回房屋时乙方屋内如有财物损失，甲方不负任何责任。甲乙双方终止合同应提前一个月通知对方，征得对方同意方能终止合同，否则作违约处理。本合同一式贰份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，经双方同意签字后即日起生效。此合同有一前提条件，乙方在8月1日前进行上述地址四楼屋顶的换屋樑工作，并进行吊天花铺地面工作，若没有进行上述工作，本合同作废。该合同签订后，唐有生向阮秀玲支付了押金及水电押金合共1800元，阮秀玲将上述盐运西一巷九号四楼房屋交付给唐有生进行装修使用，唐有生实际使用房屋至今。2014年2月15日，阮秀玲（甲方）又与唐有生（乙方）签订《房屋装修及租赁合同》，约定阮秀玲同意将上址地下（建筑面积约100平方米）租给唐有生并由唐有生将房屋分隔及装修；租赁期由2014年5月16日至2019年5月15日，每月租金3200元，每个月15号前交租等。该合同签订后，唐有生向阮秀玲支付了押金5000元，阮秀玲将上述一楼房屋交付给唐有生进行装修使用。2014年3月12日，阮秀玲委托广州市创见房屋鉴定有限公司对涉讼惠福东路盐运西一巷9号房屋进行房屋安全鉴定，该司于同月14日出具《房屋安全性鉴定报告》（创见鉴字[2014]0189号），鉴定结论为：该房屋评定为一般损坏房屋，该房屋按现状可继续使用。唐有生确认在收到该鉴定报告后同意履行上述《房屋装修及租赁合同》并开始对房屋进行装修。2016年5月17日，唐有生分别基于盐运西一巷9号一楼和四楼房屋的租赁纠纷向一审法院提起两案诉讼。其中在（2016）粤0104民初6560号案中，唐有生诉称：2015年上半年，该房屋四楼出现大面积漏水，严重影响居住，但阮秀玲拒绝修缮……唐有生要求阮秀玲拿出房屋产权人有效授权材料证明其有权管理、出租房屋并进行收益，但阮秀玲至今未提供等。故起诉要求法院判决：1.确认唐有生与阮秀玲就广州市越秀区盐运西一巷9号四楼房屋签订的租赁合同无效；2.阮秀玲返还房屋押金1800元；3.阮秀玲退还租金67800元（自2011年8月至2016年3月每月租金1200元，2016年4月份交了租金600元）；4.阮秀玲赔偿唐有生经济损失（即装修费）109810元。阮秀玲不同意唐有生该案诉讼请求，同时提反诉要求判令唐有生向其支付至2016年6月止所欠付的租金3000元（其中2016年4月欠600元、2016年5月欠1200元、2016年6月欠1200元）。该案经审理，一审法院于2016年7月15日作出（2016）粤0101民初6560号民事判决书，认为阮秀玲与唐有生签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行等。判决：一、唐有生在该判决发生法律效力之日起7日内，一次性向阮秀玲支付至2016年6月30日止拖欠的租金合计3000元；二、驳回唐有生的诉讼请求。该判决作出后，唐有生不服判决上诉至广州市中级人民法院。2016年11月21日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终12972号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因唐有生未履行上述生效判决内容及自2016年7月1日起未再向阮秀玲支付涉案盐运西一巷9号一楼及四楼房屋租金，阮秀玲于2017年1月6日委托律师向唐有生发出《律师函》，督促唐有生履行生效判决及表明解除双方就该房屋签订的租赁、要求唐有生结清租金等费用、腾退房屋等。唐有生称收到该《律师函》，但至今未向阮秀玲交还房屋也未清交租金。阮秀玲、唐有生因盐运西一巷9号一楼房屋租赁的纠纷，曾到广州市越秀区北京街道盐运社区居民委员会人民调解委员会进行调解。2017年3月38日/3月29日会议记录记载：会议内容为盐运西一巷9号业主代理人阮秀玲及一、四楼租户唐有生，事由是9号化粪池堵塞，业主代理人希望入户清理，9号租户拒绝；9号租户因为二楼漏水问题，认为业主代理解决问题无诚意，所以拒绝清理化粪池，且已拖欠数个月的租金。唐先生主张：1.二楼漏水导致一楼的损失（包括装修、漏水期间无法租赁的损失）；2.四楼排水管因二楼装修堵塞。双方未能达成一致。3月29日：阮女士主张唐先生先交出钥匙解决化粪池问题，其他问题暂时搁置。双方分歧较大，无法达成协议，调解不成功。另查明：关于盐运西一巷9号一楼房屋的租赁纠纷，阮秀玲已另案提起诉讼，案号为（2017）粤0104民初8146号。本案审理过程中，唐有生为证明其损失，申请以2017年10月14日为评估时点，对其在2011年对涉案四楼房屋时行装修（包括地砖铺设、瓦面更换、扇灰、室内间隔）的残值及其2016年加盖的铁皮防雨棚装修价值进行评估。为此，一审法院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）承担此次评估工作，并于2017年11月16日组织阮秀玲、唐有生双方及鉴定人员对涉案房屋进行了现场勘察。唐有生向安衡公司交纳了评估费4025元。2017年11月22日，安衡公司作出穗安（涉）估[2017]86号《关于广州市越秀区教育路盐运西一巷9号四楼房屋的装修价值评估结论书》（以下简称评估结论书），载明评估基准日为2017年10月14日，结论为：1.该房屋无争议部分的装修价值为37184元[主要为地面铺瓷砖、卫生间铺瓷砖、房屋间砖墙、房屋内间墙等23项；其中第15项为“房屋楼顶棚加装（角铁、钢材、彩钢瓦，水泥封边，排水管道）成新率83.70%”现值17974.07元]；争议项目装修价值为13863元（包括第24项房屋地面铲除原有地砖958.25元及第25项房间顶瓦更换修复12905.01元）；2.该房屋加盖铁皮防雨棚的价值为17974元。阮秀玲、唐有生双方分别对该评估结论书提出书面异议。安衡公司对双方当事人的书面异议进行复核后于2017年12月14日作出《关于有关当事人异议的复函》，维持原评估结论。阮秀玲坚持认为，上述评估结论书第15项和第25项是重复的，且系未经阮秀玲同意而加建，阮秀玲无需补偿。2018年5月4日，安衡公司作出《关于涉案房屋装修项目的说明函》，称评估结论书附表中第15项“房屋楼顶棚加装”的现值计算结果与评估结论书“价格评估结论”的第2点结论的计算结果为同一项目的计算结算，是根据《司法委托评估委托书》的委托要求而单独列出等。一审法院认为：有关阮秀玲、唐有生双方就盐运西一巷9号四楼房屋签订的《租赁合同》的效力问题及该房屋截止至2016年6月30日的租金标准和支付问题已经在（2016）粤0101民初6560号案中作出了处理，该案判决已发生法律效力，本案唐有生再次就合同效力及2016年6月30日前租金标准问题提出反诉请求不符合法律规定，本案不予调处。唐有生承租涉案房屋时该房屋及设施老旧，因此涉案《租赁合同》约定唐有生需负责“四楼屋顶的换屋樑工作，并进行吊天花铺地面工作”，唐有生也实际进行了屋顶瓦面更换修复等装修施工。而屋顶瓦面更换当然应当包括屋面防水施工，即屋面防水属唐有生应当承担的合同责任。根据《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项的规定，屋面防水工程的最低保修期限为5年，唐有生自称涉案四楼房屋屋顶自2015年上半年出现大面积漏水，距离其进行屋顶瓦面等装修施工不足5年，该渗漏及维修的责任应由唐有生承担。因此，唐有生要求阮秀玲赔偿其因屋顶渗漏而加建的铁皮防雨棚及减少租金于法无据，一审法院不予支持。同理，唐有生因渗漏而自2016年7月1日起停止向阮秀玲支付租金已构成违约，阮秀玲据此要求解除合同、交还房屋、没收押金及要求唐有生向其支付2016年7月1日以后的租金、逾期支付租金的利息合法合理，一审法院予以支持。关于唐有生在2011年6至8月期间对涉案四楼房屋进行装修的补偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案即属于此种情形，因此阮秀玲应当在利用价值范围内适当补偿。根据评估结论书，该部分装修在评估基准日的价值为33073元（无争议项目装修价值37184元+争议项目装修价值13863元-加盖铁皮防雨棚的价值17974元）。对于其中争议项目“房屋地面铲除原有地砖”，唐有生未举证证明该项目实际发生，该部分费用958.25元应从补偿范围中剔除。对于争议项目“房间顶瓦更换修复”，该装修项目确已实际发生，但因未达到最低保修期限即发生漏水，结合施工质量一审法院对于补偿金额酌情扣减。因此，阮秀玲应给予唐有生装修补偿28000元。评估费属唐有生诉讼成本，由唐有生自行负担。关于唐有生在涉案四楼房屋搭建铁皮屋顶及天台搭建的简易房屋，未取得阮秀玲同意也未经行政主管部门批准，阮秀玲要求唐有生拆除该构筑物于法有据，一审法院予以支持。至于唐有生答辩及反诉提及的二楼装修至排污管堵塞的问题，一方面未有证据显示该问题严重影响了涉案四楼房屋2016年7月1日以后的使用，另一方面现有证据证明阮秀玲已经协调二楼住户拟进行维修，但因维修涉及的化粪池的位置必须通过一楼唐有生承租的部分才能到达，而唐有生未予配合，唐有生亦负有责任，故对唐有生相关抗辩一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，一审法院于2018年5月14日判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原告阮秀玲与被告唐有生于2011年6月13日签订的《租赁合同》解除。二、被告唐有生在本判决发生法律效力之日起三十日内，将其在广州市越秀区盐运西一巷9号四楼房屋加建的铁皮屋顶及在天台搭建的简易房屋拆除，并将该四楼房屋腾空交还原告阮秀玲。三、被告唐有生在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告阮秀玲支付广州市越秀区盐运西一巷9号四楼房屋自2016年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月1200元计付）；自本判决发生法律效力之次日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，由被告唐有生按照上述标准逐月支付给原告阮秀玲。四、被告唐有生在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告阮秀玲支付迟延给付2016年7月1日以后租金的利息（每月租金的迟延给付利息自次月1日起计算，以同期应付而未付租金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计付至清付租金之日止）。五、被告唐有生已向原告阮秀玲支付的押金1800元归原告阮秀玲所有。六、原告阮秀玲在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向被告唐有生支付装修补偿28000元。七、驳回被告唐有生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费146元、反诉受理费898元；由原告阮秀玲负担310元，被告唐有生负担734元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对唐有生的上诉请求与阮秀玲的答辩意见，分析如下：有关涉案合同效力问题，因前案已作出认定，故对唐有生再次提出有关合同效力问题，一审法院不予调处无误，本院不赘述。唐有生与阮秀玲签订的合同中约定唐有生需负责“四楼屋顶的换屋樑工作，并进行吊天花铺地面工作”。根据一审查明的事实，唐有生实际也对屋顶瓦面进行了更换修复等装修施工，而屋顶瓦面更换当然应当包括屋面防水施工，即屋面防水属唐有生应当承担的合同责任。唐有生提出涉案四楼房屋屋顶自2015年上半年出现大面积的漏水，但依前述约定对渗漏部位采取的防水措施是唐有生应承担的责任。为此，本案唐有生要求阮秀玲赔偿其因屋顶渗漏而加建的铁皮防雨棚及减少租金于法无据，一审法院不予支持并无不妥。同理，唐有生因渗漏而自2016年7月1日起停止向阮秀玲支付租金已构成违约，阮秀玲据此要求解除合同、交还房屋、没收押金及要求唐有生向其支付2016年7月1日以后的租金、逾期支付租金的利息合法合理，一审法院予以支持正确，本院予以维持。关于唐有生在2011年6至8月期间对涉案四楼房屋进行装修的补偿问题。根据一审法院委托的评估机构作出评估结论，该部分装修在评估基准日的价值为33073元（无争议项目装修价值37184元+争议项目装修价值13863元-加盖铁皮防雨棚的价值17974元）。对于其中争议项目“房屋地面铲除原有地砖”，因唐有生未举证证明该项目实际发生，一审法院认为该部分费用958.25元应从补偿范围中剔除并无不妥。对于争议项目“房间顶瓦更换修复”，因该装修项目确已实际发生，一审法院参考《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项的规定，认为在未达该条规定的最低保修期限即发生漏水，结合施工质量，对于补偿金额酌情予以扣减，认定阮秀玲应给予唐有生装修补偿为28000元于法无悖，本院予以维持。对唐有生认为其不负有维修义务，不因此扣减装修补偿款及加盖铁皮防雨棚费用应当由阮秀玲负担的主张，本院均不予采纳。至于评估费用，一审法院认为属唐有生的诉讼成本，应由唐有生自行负担并无不当，本院亦予维持。根据一审查明事实，唐有生在涉案四楼房屋搭建铁皮屋顶及天台搭建的简易房屋，并未取得阮秀玲同意，亦未经行政主管部门批准，故阮秀玲要求唐有生拆除该构筑物于法有据，一审法院予以支持无误。至于唐有生答辩及反诉提及的二楼装修致排污管堵塞的问题，一方面未有证据显示该问题严重影响了涉案四楼房屋2016年7月1日以后的使用，另一方面现有证据证明阮秀玲已经协调二楼住户拟进行维修，但唐有生未予配合，唐有生亦负有责任，故对唐有生相关抗辩一审法院不予采纳并无不当，本院均予维持。综上所述，唐有生的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费734元，由唐有生负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年三月二十六日书记员  钟明丽区敏儿