四川省自贡市贡井区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0303民初18号 原告（反诉被告）：成都老玩餐饮管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区。 法定代表人：王建，董事长。 委托诉讼代理人:冯夏煜,四川川蓉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李淑真，女，1966年11月出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：田思，四川齐协律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谷海洋，四川齐协律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都老玩餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）李淑真租赁合同纠纷一案，本院作出的（2018）川0303民初111号民事判决书，经自贡市中级人民法院以（2018）川民终854号民事裁定书发回本院重审。本院于2019年1月3日立案受理，本案由本院审判员刘俊担任审判长，与人民审判员万红和人民陪审员万筱丽组成合议庭适用普通程序于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）成都老玩餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人冯夏煜，被告（反诉原告）李淑真的委托诉讼代理人田思、谷海洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年1月26日签订的《工业产房租赁合同》无效；2.被告退还收取租金157560元；3.被告承担原告厂房改造费用788000元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月26日,原告和被告李淑真签订《工业产房租赁合同》，约定被告将其夫妻共有的位于自贡市贡井区某地的房屋及院坝和所有附属设施设备全部租赁给原告作为工业厂房使用，且原告有权对房屋、院坝等按工艺生产要求进行更新改造。为此原告对原有房屋进行了改造，共投入改造资金788000元，另支付被告2015、2016、2017年租金共157560元。由于被告租赁给原告的房屋、院坝均为饮用水源保护区内，原告在申请办理企业生产环评许可时，被告知在该区域内不能兴办企业，原有企业都还要搬走。由于没有环评许可，企业被自贡市贡井区环境保护局于2017年以川环法贡井立字[2017]22-2号《环境行政处罚立案决定书》立案调查，并于2017年7月12日和2017年8月13日向原告投资的自贡某餐饮管理有限公司下发了川环法贡井罚告字[2017]22-15号《环境行政处罚告知书》和川环法贡井罚字[2017]号《环境行政处罚决定书》，对企业处以3.45万元罚款。由于该合同违反了国家关于饮用水源保护相关法律法规的强制性规定，租赁场地不能兴办企业，不能办理环评许可。根据《合同法》、《民事诉讼法》等法律法规的相关规定，为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告(反诉原告)辩称，双方签订的合同是真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同对双方均具有法律约束力；被告（反诉原告）对其所有的房屋享有租赁的权利，因此把该房屋租赁给原告（反诉被告）是合法的民事行为。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告于2015年1月26日签订的《工业产房租赁合同》；2.反诉被告立即将案涉自贡市贡井区某地的房屋及院坝腾退给反诉原告；3.反诉被告立即支付反诉原告厂房租金4597元，剩余租金按每月4597元从2018年2月1日起计算至腾退完毕时止；4.反诉被告支付反诉原告违约金58025元；5.本案诉讼费及反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年1月26日，反诉原、被告经平等协商，签订了《工业产房租赁合同》，反诉原告将名下贡井区某地的房屋及院坝租赁给被告使用。合同约定了房屋租金标准，且约定租金的支付时间为：“每年12月付次年租金”以及违约责任。合同签订后，反诉原告将案涉的租赁房屋以及土地全部交付反诉被告，由反诉被告承租使用。2017年，因反诉被告在使用该租赁房屋时，未依法报批、未依法备案环境影响评价文件且在环境保护设施未经验收合格的情况下就擅自投入生产，被自贡市贡井区环境保护局行政处罚。其后，反诉被告就以被处罚为由拒不交付反诉原告租金并于2018年1月22日向贵院提起民事诉讼。反诉原告认为：反诉原、被告双方签订的《工业产房租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，反诉原告作为该租赁房屋以及土地的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，反诉原告与反诉被告签订《工业产房租赁合同》并未违反法律和行政法规强制性规定，合同有效并对双方均具有法律约束力。反诉原、被告签订租赁合同后，均应按照约定履行合同义务。现反诉被告向贵院提起诉讼，要求确认该租赁合同无效，要求反诉原告退还其已收取租金以及赔偿损失，反诉被告的行为已经表明其不再继续履行双方签订的《工业产房租赁合同》，已经构成根本性违约，反诉原告签订该租赁合同的合同目的已经不能实现。反诉原告为维护自身合法权益，依法提起反诉，请求法院支持其反诉请求。 原告（反诉被告）反诉辩称：合同违反国家法律及法规强制性规定,合同无效。 原告（反诉被告）和被告（反诉原告）在举证期限内，为证明自己的主张，就本诉与反诉进行了合并举证。 原告（反诉被告）的证据如下： 1.原告（反诉被告）营业执照复印件、法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件，证明原告（反诉被告）工商登记信息、诉讼主体资格、法定代表人及其身份信息。 2.查询函，证明被告（反诉原告）身份信息。 3.《工业产房租赁合同》复印件1份，证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）租赁自贡市贡井区长土镇黄桷村七组的房屋，租赁房屋的用途是用于工业生产；原告（反诉被告）对租赁房屋的改造是依合同约定进行，合同约定因被告（反诉原告）的原因造成的损失由被告（反诉原告）自行承担。 4.照片复印件2张、自府发（1998）144号文件复印件，证明租赁房屋位于自贡市贡井区长土水厂取水口下及租赁房屋到河间距离不足30米。 5.《厂房施工承包合同》复印件1份、工程项目表复印件2份、平面设计图复印件1份、收条复印件4份、图片复印件9张，证明原告（反诉被告）对租赁房屋进行了改造的事实及原告（反诉被告）对租赁房屋改造的内容和费用。 6.区环保局行政处罚立案决定书复印件1份、区环保局环境行政处罚告知书复印件1份、区环保局环境行政处罚决定书复印件1份，证明租赁房屋位置属饮用水源一级保护区，不能办理环境评价报告及对原告（反诉被告）投资的自贡某餐饮管理有限公司因不能办理环境评价报告进行行政处罚的事实。 7.录音，证明原告（反诉被告）的法定代表人一直在与魏某联系的事实。 被告（反诉原告）举示的证据如下： 1.被告（反诉原告）的身份证复印件、原告（反诉被告）的信息查询，证明原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的身份信息。 2.《工业产房租赁合同》复印件，证明租金的支付时间及今年的租金标准，年租金是55166元，合同中约定了任何一方违约应当按总租金的10%赔偿给另一方，在合同约定的期限内原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）支付租金，而且原告（反诉被告）已经向法院提起诉讼，表示没有继续履行该合同的意愿，故被告（反诉原告）要求解除合同，并腾退涉案房屋。 3.房屋所有权证6本复印件及国有土地使用证1本复印件，证明国有土地使用证上的使用面积是886.67平方米，被告（反诉原告）作为房屋的所有权人将涉案房屋租赁给原告（反诉被告），与国有土地使用证上的使用方式一致，没有违反相关的法律规定。 4.四川省环保局下发排放污染物许可证复印件，证明办理环评的主体应该是生产企业并且案涉土地是能通过环境影响评价的，本案是由于原告（反诉被告）自身的原因没有办理环评证。 为查明案件事实，本院依法调取自贡市贡井区环境保护局对自贡某餐饮管理有限公司行政处罚卷宗，并对自贡市贡井区环境保护局的工作人员范方平进行了调查，并形成调查笔录。 经过庭审举证质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）举示的证据认为，证据1、2无异议；证据3无异议，但不认可原告（反诉被告）的证明目的，原告（反诉被告）未按合同第三条的约定向被告（反诉原告）支付租金；证据4中的自府发（1998）144号文件的真实性以法庭查实为准，不认可原告（反诉被告）的证明目的；证据5的三性不予认可，该费用应当由原告（反诉被告）自己承担；证据6的三性认可，但不认可原告（反诉被告）的证明目的，所有损失应当由原告（反诉被告）自行承担；证据7不认可原告（反诉被告）的证明目的；对法院依法调取的证据无异议。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）举示的证据认为，对证据1无异议；证据2的合法性有异议，真实性及关联性无异议，不认可被告（反诉原告）的证明目的，本案的合同本身就是无效合同；证据3、4的三性无异议，不认可被告（反诉原告）的证明目的；对法院依法调取的证据无异议。 原告（反诉被告）、被告（反诉原告）所提交的证据和本院依法调取的证据，本院经审查，认为原告（反诉被告）所举示的证据5的真实性存疑与本案不具有关联性，本院不予采信，其余证据均符合证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院依法予以采信。 经本院审理，查明事实如下：2015年1月26日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《工业产房租赁合同》，约定原告（反诉被告）为承租方（乙方），被告（反诉原告）为出租方（甲方）；甲方自愿将其所有的坐落于贡井区某地的房屋及院坝886.7m2和所有附属设施设备全部租赁给乙方作为工业厂房使用；租赁期限为2015年1月1日起至2024年12月31日止，租金为52000元/年，从第三年开始按3%递增，房屋租赁总金额为580258元；2015年1月1日至2015年12月31日租金52000元，2016年1月1日至2016年12月31日租金52000元，2017年1月1日至2017年12月31日租金53560元，2018年1月1日至2018年12月31日租金55166元，2019年1月1日至2019年12月31日租金56821元，2020年1月1日至2020年12月31日租金58525元，2021年1月1日至2021年12月31日租金60280元，2022年1月1日至2022年12月31日租金62088元，2023年1月1日至2023年12月31日租金63950元，2024年1月1日至2024年12月31日租金65868元；付款方式为租金每年付一次，每年12月付次年租金；甲方将以上房屋、院坝及所有附属设施设备租赁给乙方后，乙方有权对该房屋、院坝及所有附属设施设备按工艺生产要求进行更新改造，甲方不得干预干涉；甲方将以上房屋、院坝及所有附属设施设备出租给乙方之前，所牵涉的一切债权、债务均由甲方自行承担解决，与乙方无关，甲方应积极协助乙方办理相关手续；甲方将以上房屋及所有附属设施设备出租给乙方后，在租赁存续期，凡因甲方的原因（包括但不限于房屋被拍卖、房屋出售、房屋抵押、房屋转租等）造成乙方不能正常或无法生产，甲方将为此承担和赔偿乙方所有损失（包括但不仅限于直接投入款、建厂费用、迁移费用等），不可抗拒因素与甲方无关；因甲方或乙方违约，造成该合同不能履行或部分不能履行时，违约方除按以上条款规定进行赔偿外，再按合同标的金额的10%赔偿给另一方，合同自然终止等内容。合同签订后，被告（反诉原告）按约向原告（反诉被告）交付了房屋、院坝及所有附属设施设备，原告（反诉被告）对其进行了改造。之后，自贡某餐饮管理有限公司在该租赁场地内从事火锅底料生产销售经营活动。2017年6月9日，自贡市贡井区环境保护局作出了川环法贡井改字（2017）22-9号《责令改正违法行为决定书》，认为自贡某餐饮管理有限公司在自贡市贡井区某地从事火锅底料生产，未取得排污许可证向环境排放废水、废气污染物，故责令自贡某餐饮管理有限公司立即停止排污。2017年7月12日，自贡市贡井区环境保护局对自贡某餐饮管理有限公司作出了川环法贡井罚告字（2017）22-15号《环境行政处罚告知书》，认为自贡某餐饮管理有限公司存在以下违法行为：1.该公司建设的“火锅底料生产、销售项目”在未依法报批环境影响评价文件的情况下，于2015年6-7月开始建设，2015年10月建设完成。该行为违反了《中华人民共和国环境影响评价法》第十六条和第二十二条的规定。2.“火锅底料生产、销售项目”需要配套建设的环境保护设施在未经验收合格的情况下，于2016年5-6月正式投入生产。该行为违反了《建设项目环境保护管理条例》第二十三条的规定。2017年8月13日，自贡市贡井区环境保护局对自贡某餐饮管理有限公司作出了川环法贡井罚字（2017）22-19号《环境行政处罚决定书》，对自贡某餐饮管理有限公司“火锅底料生产、销售项目”未依法报批建设项目环境影响评价文件的违法行为和“火锅底料生产、销售项目”需要配套建设的环境保护设施未经验收合格，主体工程正式投入生产的违法行为，共处以罚款3.45万元。在自贡市贡井区环境保护局对自贡某餐饮管理有限公司作出处罚后，原告（反诉被告）并未在租赁房屋内继续生产经营，现原告（反诉被告）以双方签订的《工业产房租赁合同》违反了国家关于饮用水源保护相关法律法规的强制性规定为由，诉至法院，请求法院判令：1.确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年1月26日签订的《工业产房租赁合同》无效；2.被告（反诉原告）退还收取租金157560元；3.被告（反诉原告）承担原告（反诉被告）厂房改造费用788000元；4.被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）则以双方签订的上述租赁合同的合同目的已不能实现为由，反诉至法院，请求判令：1.解除反诉原、被告于2015年1月26日签订的《工业产房租赁合同》；2.反诉被告立即将案涉自贡市贡井区某地的房屋及院坝腾退给反诉原告；3.反诉被告立即支付反诉原告厂房租金4597元，剩余租金按每月4597元从2018年2月1日起计算至腾退完毕时止；4.反诉被告支付反诉原告违约金58025元；5.本案诉讼费及反诉费用由反诉被告承担。 另查明，王建系自贡某餐饮管理有限公司和原告（反诉被告）的法定代表人，因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在签订《工业产房租赁合同》时，自贡某餐饮管理有限公司未完成工商注册，签订租赁合同时则以原告（反诉被告）的名义签订，使用方实际为自贡某餐饮管理有限公司。 还查明，原告（反诉被告）按约向被告（反诉原告）支付租金至2017年12月。双方签订的《工业产房租赁合同》中所涉及的租赁房屋及院坝的房屋所有权证号为：自房权证贡井字第0011261*号、自房权证贡井字第001126**号、自房权证贡井字第00112***号、自房权证贡井字第0011****号、自房权证贡井字第001*****号、自房权证贡井字第0011262*号；国有土地使用证号为：自国用（2006）第03128*号。 本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《工业产房租赁合同》的案涉租赁房屋及院坝位于贡井区某地，租赁用途作为工业厂房使用。该租赁合同约定“甲方将以上房屋、院坝及所有附属设施设备租赁给乙方后，乙方有权对该房屋、院坝及所有附属设施设备按工艺生产要求进行更新改造，甲方不得干预干涉”。合同签订后，被告（反诉原告）按约向原告（反诉被告）交付了房屋、院坝及所有附属设施设备，原告（反诉被告）对其进行了改造。根据《自贡市人民政府关于划定自贡市饮用水水源保护区的通知》自府发（1998）144号，载明“一级保护区：自重滩堰至上游大塘湾的水域及其河岸两侧纵深各200米的路域”。案涉租赁房屋及院坝就位于一级保护区自贡市贡井区长土水厂取水口下及租赁房屋到河间距离不足30米。根据《中华人民共和国水污染防治法》第六十五条的规定：“禁止在饮用水水源一级保护区内新建、改建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目；……。”原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订并履行的《工业产房租赁合同》的租赁用途及改造房屋均违反了该法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《工业产房租赁合同》应为无效合同，且自始没有法律约束力。 原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订该《工业产房租赁合同》时，其案涉租赁房屋及院坝在饮用水水源一级保护区内。原告（反诉被告）租赁该房屋和场地的目的是从事火锅底料生产销售经营活动，其案涉租赁房屋及院坝经由原告（反诉被告）的关联公司自贡某餐饮管理有限公司进行改造后，并从事火锅底料生产销售经营活动，而未取得排污许可证向环境排放废水、废气污染物。自贡市贡井区环境保护局责令自贡某餐饮管理有限公司立即停止排污。并认为该公司建设的“火锅底料生产、销售项目”在未依法报批环境影响评价文件的情况下建设完成，违反了《中华人民共和国环境影响评价法》第十六条和第二十二条的规定和“火锅底料生产、销售项目”需要配套建设的环境保护设施在未经验收合格的情况下投入生产，违反了《建设项目环境保护管理条例》第二十三条的规定。自贡市贡井区环境保护局对自贡某餐饮管理有限公司未依法报批建设项目环境影响评价文件的违法行为和“火锅底料生产、销售项目”需要配套建设的环境保护设施未经验收合格，主体工程正式投入生产的违法行为，共处以罚款3.45万元。上述原告（反诉被告）的违法行为证明其在签订和履行该《工业产房租赁合同》上具有重大过错责任，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还收取租金157560元的诉讼请求，本院予以支持退还57560元；对要求被告（反诉原告）承担厂房改造费用788000元，本院不予支持，应自行承担。另被告（反诉原告）在出租该案涉租赁房屋及院坝时，也应知原告（反诉被告）公司的经营性质及租赁用途而出租，具有一定的过错责任。为此，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）腾退案涉租赁房屋及院坝的诉讼请求，本院予以支持，其余诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国水污染防治法》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）成都老玩餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）李淑真于2015年1月26日签订的《工业产房租赁合同》无效； 二、原告（反诉被告）成都老玩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于四川省自贡市贡井区某地的房屋及院坝腾退给被告（反诉原告）李淑真； 三、被告（反诉原告）李淑真于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）成都老玩餐饮管理有限公司租金57560元； 四、驳回原告（反诉被告）成都老玩餐饮管理有限公司的其他本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）李淑真的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费收取13256元，反诉受理费收取798元，合计14054元。由原告（反诉被告）成都老玩餐饮管理有限公司负担13054元，被告（反诉原告）李淑真负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长 刘 俊 人民陪审员 万 红 人民陪审员 万筱丽 二〇一九年三月二十日 书 记 员 李曾艳