长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0191民初3473号 原告：张晓达，男，汉族，1986年8月7日出生，住长春市二道区。 委托诉讼代理人：黄丹凤，长春市二道区远达法律服务所法律工作者。 被告：吴小平，女，汉族，1956年12月16日出生，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：刘成良，系吴小平朋友。 原告张晓达与被告吴小平案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张晓达及其委托诉讼代理人黄丹凤、被告吴小平及其委托诉讼代理人刘成良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓达向本院提出诉讼请求：判令立即停止对原告购买的位于长春市经济技术开发区X区XX栋X单元XX室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。事实和理由：2015年11月18日，原告与王某甲签订《房屋买卖合同》，并交付房款20万元(该房屋为按揭房),约定余款在更名过户时付清，因王某甲违反合同约定既不交房也不返还购房款，2016年8月原告向人民法院提起诉讼,之后王某甲将房屋交付给原告并达成协议，原告撤诉并一直占有使用该房屋，银行贷款也是由原告在还,此事银行方面也知道并认可。因考虑到产权没过二年过户费较高所以一直没过户。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的不影响合同的效力规定，原告已取得该房屋的所有权。2017年原告欲办理结清贷款更名过户时发现该房被法院查封，才知道王某甲欠吴小平钱，因而被查封。被告吴小平系执行案件的申请人，原告因此提出执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形其权利能够排除执行的，人民法院应予支持;（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案当中，原告与王某甲在2015年11月即签订了房屋买卖协议并实际履行交付了部分购房款，2016年8月起诉后就对该房屋占有和使用至今，银行贷款也是原告一直在还，银行对此事知情并认可。原告取得了该房的所有权，即便未付清全部房款，也是原告和银行之间的事，法院因其他案件查封该房侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据我国相关法律规定，请求依法支持原告的合理请求。 吴小平答辩称：我是2015年1月份把房子卖给王某1，但是没有更名过户，5月份更名到王某甲名下后。在我出门时，王某1骗我，银行贷款职员小韩把房屋贷款工商银行储蓄卡给王某1，王某1说银行贷款没有下来，等我回来时我问银行的小韩说当天就下来了，我向王某1索要购房款，但是他一直没有还我，他开饭店说一点点还我，因为他没有还我房款，我就没有搬走，后来他也搬到这个房子里住。有一天我回家开不开门了，他说张晓达把房子的锁头撬了，因为张晓达是开小额贷的，张晓达和王某甲之间有纠纷，张晓达经常去找王某甲，王某甲就把这个房子抵押给了张晓达。我去找王某甲，让王某甲出庭，她称她现在有病了，不能出庭，王某甲当时给我写了说明。2016年王某1求我让我帮着还了一个月的房贷，王某1将房屋出租给别人，租了一年一直有人来骚扰，承租方将房屋退回给王某1，王某1一直带着儿子在房子里住，后来公安局通缉他，他又把房子卖给一个叫王某3的，现在已经在经开法院立案了。现在有邻居问我是否住进了房子，我才知道是张晓达住进了房屋。 经审理查明：2015年11月3日，原告张晓达与王某甲、姜某达成委托关系，出具《委托书》一份，载明：王某甲、姜某系夫妻关系，在王某甲名下有一处夫妻共有的按揭贷款抵押房屋坐落于吉林省长春市经济开发区X区，建筑面积:189.41平方米，丘（地）号:3-XX/XX-X-X（XX）。现委托人王某甲、姜某准备将上述房屋在还清贷款、解除抵押后出售,特授权受托人张晓达作为代理人，并以委托人的名义办理如下事项:一、在贷款银行代办提前一次性清偿贷款,领取还款结清证明、注销他项登记申请表、房屋他项权证;二、在长春市房屋登记机构代办解除抵押登记、换领新的房屋所有权证;三、持换发后的房屋所有权证在长春市房屋登记机构代为签订房屋转让合同及办理房屋权属转移登记手续;四、代为收取卖房款(包括以受托人或委托人名义在贷款经办银行开立账户、代办银行资金监管、收取按揭款)、协助买方在银行或住房公积金管理中心办理二手房按揭贷款手续并签署相关文件、笔录;五、办理该房屋项下物业维修资金账户、水、电、燃气、供热、有线电视更名等与交易相关的事宜。受托人为此所签署的有关文书委托人均予以承认。委托期限:二0一五年十一月三日至委托事项办理完为止。受托人有转委托权。吉林省长春市国安公证处对该委托书的签署予以公证。 2015年11月8日，原告张晓达（乙方）与王某甲（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、现甲方自愿将位于经济开发区7区丘地号:3-70/51-1/4(202)建筑面积:189.4l㎡，产权证号:2XXX7出售给乙方。二、房屋售价人民币柒拾万元整（700,000元)。乙方先预付购房定金贰拾万元。余款伍拾万元在更名过户时付清。办理产权证过户更名时,甲方无条件配合乙方,负责提供一切的资料和手续，产权更名所发生的所有费用由甲方承担。三、此房自2015年11月8日之前所涉及的水、电、煤气、取暖、有线电视、物业费等其他相关费用由甲方负责结清。此后由乙方负责。四、甲乙双方不得擅自违约，如甲方违约赔偿乙方双倍定金,如乙方违约定金不退。五、甲方保证该房屋没有抵押或任何债务,并保证对上述房屋拥有合法处置权,如因产权发生争议影响本协议正常履行的，甲方全额返还购房款并承担购房总额10%的违约金，同时承担由此引起的一切法律后果责任。六、所有钱款以收条为凭证。七、此协议一式两份，双方各执一份，经双方签字后生效。合同签订当日，王某甲向原告出具《收条》一份，载明：今收到张晓达购房款定金人民币贰拾万元整（200,000元）。2016年5月8日，王某甲又向原告出具《收条》一份，载明：王某甲身份证号码2XXX收到张晓达身份证号22XXX人民币贰拾叁万肆仟元（2,340,000元）。原告自述合同签订当日给付王某甲200,000元，后原告要求王某甲将银行贷款还上进行更名，王某甲让原告再拿50,000元才答应去更名，故原告给付王某甲34,000元，王某甲将原200,000元收条取回后出具了234,000元的收条。 另查明：原告为案涉房屋交纳了2017年6月至10月期间的电费。2016年12月16日，原告为王某甲代还银行贷款两笔本息合计35,316.87元。 再查明：案涉房屋系王某甲于2015年4月29日自被告吴小平处买受取得，王某甲以案涉房屋作为抵押担保向中国工商银行股份有限公司长春经济技术开发区支行申请了房屋按揭贷款，借款期限自2015年5月5日至2040年5月5日。被告吴小平以房屋买卖合同纠纷一案将王某甲、王某1诉至本院，本院于2017年6月19日作出（2017）吉0191民初1184号民事判决书，判决王某1、王某甲给付吴小平购房款人民币34,0000元。判决生效后，因王某1、王某甲未履行判决确定的债务，吴小平向本院申请强制执行，本院作出（2017）吉0191执674号执行裁定书，于2017年9月12日查封了案涉房屋的产权。张晓达向本院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封措施，本院于2018年8月10日作出（2017）吉0191执异24号执行裁定，驳回张晓达的异议请求。以上事实有《房屋买卖合同》、《收条》、吉林增值税电子普通发票、借记卡账户历史明细清单、房屋权属信息查询结果证明、房屋他项权证存根、长春市房屋转让合同、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）、房屋所有权证存根、证人刘某、包某、周某证言、（2017）吉0191民初1184号民事判决书、（2017）吉0191执674号执行裁定书、协助执行通知、送达回证、（2017）吉0191执异24号执行裁定书及原、被告当庭陈述在卷为凭，足资认定属实。 本院认为:本案系本院作出（2017）吉0191执异24号执行裁定驳回张晓达的异议请求后，张晓达对执行标的即位于经济技术开发区七区XX栋X单元XXX室房屋主张实体权利而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是张晓达对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 张晓达与王某甲签订《房屋买卖合同》的落款时间为2015年11月18日，而案涉房屋办理抵押登记手续的时间是2015年5月12日，《房屋买卖合同》签订时案涉房屋尚处于抵押期间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，张晓达与王某甲所签订的房屋买卖合同虽不因案涉房屋存在抵押而必然无效，但张晓达须在征得抵押权人即中国工商银行股份有限公司长春经济技术开发区支行同意或抵押权消灭后方能办理房屋产权转移登记。在明知诉争房屋已被设定抵押权的情况下仍签订房屋买卖合同，该行为本身便存在诉争房屋无法办理房屋产权转移登记的风险，张晓达对此应当知晓，然其置法律规定于不顾，仍与王某甲签订房屋买卖合同，不属于法律意义的善意第三人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告签约时知晓产权过户存在抵押的事实，房屋转让也未经抵押权人同意或清偿债务消灭抵押权。因此，原告对未能办理过户手续有自身原因，原告的请求不符合上述法律的规定，其权利不能排除执行。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回张晓达的诉讼请求。 案件受理费11,800.0元，由原告张晓达负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 徐佳丽人民陪审员鲍婷婷人民陪审员石娜 二〇一九年三月十八日 书记员 王        晓        娜