内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终448号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱宝，男，1982年11月14日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：孙诗瑶，内蒙古典鉴律师事务所律师，执业证号：×××。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴党生，男，1963年7月1日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告、反诉被告）：伊笑萱，男，1993年4月29日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。二被上诉人共同委托诉讼代理人：冯东升，内蒙古义源律师事务所律师，执业证号：×××。上诉人朱宝因与被上诉人吴党生、伊笑萱房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初5189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱宝上诉请求：一、请求依法撤销（2018)内0502民初5189号民事判决书，并依法改判;二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人根本没有积极配合上诉人办理贷款，是被上诉人的先行根本违约行为导致剩余50万元贷款没有下发，进而导致没有按期支付。2017年3月23日上诉人与被上诉人签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定上诉人以二手房按揭贷款形式购买涉案房屋,房屋及车库总价款为60万元，首付款10万元，剩余50万元全部为按揭贷款，该合同第六条第5款第四项也明确约定:“甲方即被上诉人应积极配合乙方办理该房屋的贷款手续，并按照合同约定及时提供贷款所需证件，如因甲方原因造成贷款延期或贷款未果，甲方承担相应责任并赔偿经济损失”,被上诉人对此种贷款方式及贷款数额表示同意后在该合同上进行了签字确认。事实上，被上诉人仅配合上诉人在中国工商银行提交了一次贷款审批手续，在之后的贷款过程中,被上诉人总是以种种理由避而不见，不配合上诉人进行房屋按揭贷款，上诉人多次与通辽市某房地产经纪有限公司房产联系,让其催促被上诉人,但被上诉人依然不予履行,故是被上诉人根本违约行为导致上诉人无法在2018年6月9日前将剩余50万元贷款交付给被上诉人,对此上诉人没有过错，被上诉人应当继续履行该合同。二、2017年3月30日，被上诉人收到上诉人支付的购房首付款10万元后，将涉案房屋及车库（房屋状态为毛坏房）交付给上诉人，上诉人对房屋进行了全面装修，花费近10万余元，从现有房屋的状态及占有使用情况，以及从平衡买卖双方利益和实现损失最小化角度，也应当让被上诉人继续履行涉案房屋买卖合同，如不履行，也应认定涉案房屋的装修费用由被上诉人支付给上诉人。吴党生、伊笑萱辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审已经明确查明被上诉人配合了上诉人的贷款工作，并且有上诉人申请的证人到场证明在被上诉人配合下银行下发了二手房贷款，但上诉人嫌少，这就证明被上诉人已积极配合上诉人办理了贷款。被上诉人在合同价内出售房屋是因为着急用钱，该房屋的价格远远低于其当时的价格，更低于现在的价格。由于上诉人的根本违约，逾期付款并在合理期限内仍没有如约交款，造成被上诉人低价出售该房屋并没有取得价款，导致合同目的无法实现。一审判决并没有完全保护被上诉人的损失，但被上诉人为了息事宁人没有上诉，现被上诉人坚持一审的诉讼主张。吴党生、伊笑萱向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告之间于2017年3月23日签订的房屋买卖（居间）合同，由本诉被告返还本诉原告坐落于通辽市某小区××住宅及坐落于该小区××车位（不动产权证号分别为：蒙[2018]通辽市不动产权第XXXX号和蒙[2018]通辽市不动产权第XXXX号）；2、请求判令反诉被告所交纳的定金20000元不予退还，反诉被告赔偿反诉原告违约金120000元赔偿中介信息费6000元，合计126000元；3、请求判令案件受理费由本诉被告承担。朱宝向一审法院反诉请求：1、请求判令反诉被告吴党生、伊笑萱继续履行双方于2017年3月23日所签订的房屋买卖（居间）合同；2、请求判令反诉被告配合反诉原告办理房屋贷款，并协助办理涉案房屋及车位的产权过户事宜；3、请求判令反诉被告承担反诉费用。一审法院查明，原告（反诉被告）吴党生受原告（反诉被告）伊笑萱委托与被告（反诉原告）朱宝于2017年3月23日经通辽市某房地产经纪有限公司居间介绍签订了房屋买卖（居间）合同一份，约定将伊笑萱所有的坐落于通辽市某小区××住宅及坐落于该小区××车位以总价款600000元的价格出售给朱宝，买方于当日向卖方支付购房定金20000元，买方于2017年3月28日前向卖方交纳购房首付款100000元，同时定金计入首付款，剩余购房款500000元由买方在房证下发后三日内向银行申请按揭贷款，同时约定如一方违约应向对方支付总价款20%的违约金。合同签订后，伊笑萱向通辽市某房地产经纪有限公司交纳了信息服务费5000元，朱宝按合同约定于当日向伊笑萱支付了购房定金20000元，又于2017年3月30日向朱宝支付了购房首付款80000元，伊笑萱在收取了购房首付款100000元后，将房屋及车位向朱宝进行了交付，由朱宝装修后居住使用至今。2018年2月28日，伊笑萱的上述产权证书办理完毕，双方当事人在办理按揭贷款过程中在吴党生、伊笑萱配合下在中国工商银行面签后审批的贷款额度为350000元未达到朱宝预期，在协商另换其他银行贷款中双方发生争议迟迟未能办理。后经双方于2018年5月3日协商对合同付款方式上作出了变更，在合同中填加了买方保证在2018年6月9日前付清余款，否则卖方有权解除合同的内容，并由朱宝在该新增条款处签名捺印。但朱宝至今未按约定向原告伊笑萱支付剩余购房款500000元。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告（反诉被告）伊笑萱与被告（反诉原告）朱宝之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人产生法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的合同义务。本案原告（反诉被告）吴党生在签订合同和办理贷款中是于原告（反诉被告）伊笑萱的委托，伊笑萱在本案中明确表示认可，故由此产生的法律后果应由原告（反诉被告）伊笑萱承担，故吴党生在本诉中属于原告主体不适格，在反诉中其亦不应承担民事责任。关于本案的房屋买卖合同是应当解除还是继续履行问题。双方当事人已于2018年5月3日协议变更了付款方式，朱宝承诺于2018年6月9日前付清余款，否则伊笑萱有权解除合同。因朱宝未在约定期限内履行给付剩余购房款的义务，属于违约，双方所赋予伊笑萱解除合同的条件成就，且已通过诉讼方式向朱宝进行了通知，故伊笑萱解除合同的行为已在通知朱宝后生效。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本诉原告要求解除合同并将房屋返还的诉讼请求符合法律规定，但同时也应将其所收到的购房款向朱宝进行返还。因朱宝未按约定期限付款的行为构成违约，还应当向伊笑萱承担违约责任。因双方在合同中既约定的定金，又约定了违约金，守约方可以选择适用定金条款或者要求对方承担违约金。因本案定金在已经终止的合同中转化为购房首付款，故本诉伊笑萱要求定金20000元不予退还的理由不能成立，而双方在合同中约定的违约金条款过高，朱宝请求依法予以降低，符合法律规定。根据本案的实际履行情况，伊笑萱的实际损失数额应界定为朱宝逾期给付购房款数额自逾期之日至合同解除之日期间的利息损失，故朱宝应向伊笑萱支付以剩余购房款500000元为基数自2018年6月9日起至2018年7月16日（诉状向朱宝送达之日）期间按年利率6%计算的违约金，即3083元。反诉原告朱宝要求继续履行合同并由反诉被告配合办理贷款的反诉请求，因双方之间的买卖合同已经解除，双方之间的房屋买卖合同已经终止，已丧失履行基础，故本院对其反诉请求不予支持。另朱宝所提出的房屋已装修，因其未在反诉请求中主张解除合同后装修部分的损失，根据不诉不理的原则在本案中不予一并处理，朱宝可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、本诉原告伊笑萱与本诉被告朱宝于2017年3月23日所签订的房屋买卖（居间）合同已于2018年7月16日解除；二、本诉被告朱宝将坐落于通辽市某小区××住宅及坐落于该小区××车位（不动产权证号分别为：蒙[2018]通辽市不动产权第XXXX号和蒙[2018]通辽市不动产权第XXXX号）返还给本诉原告伊笑萱，本诉原告伊笑萱将所收取的购房款100000元返还给本诉被告朱宝；三、本诉被告朱宝向本诉原告伊笑萱支付违约金3083元；四、驳回本诉原告伊笑萱的其他诉讼请求；五、驳回本诉原告吴党生的诉讼请求；六、驳回反诉原告朱宝的反诉请求。上述有履行内容的款项于本判决发生法律效力后立即执行。本诉案件受理费2820元，反诉案件受理费50元，合计2870元，由原告（反诉被告）伊笑萱负担2770元，由被告（反诉原告）朱宝负担100元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实及采信的证据予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人朱宝与被上诉人伊笑萱在《房屋买卖（居间）合同》中补充约定上诉人朱宝在2018年6月9日前付清余款，否则被上诉人伊笑萱有权解除合同。该补充约定有上诉人朱宝签字捺印，应认定系双方真实意思表示，是对合同履行方式、履行时间的补充和变更。上诉人朱宝未在约定期限前付清余款，合同解除条件已成就，被上诉人伊笑萱通过诉讼方式通知上诉人解除合同，自通知到达之日该合同即已解除。上诉人朱宝主张未在约定期限内付清50万余款，系被上诉人伊笑萱没有积极配合上诉人办理银行按揭贷款的根本违约行为所致，要求继续履行合同。因上诉人朱宝一审中申请出庭作证的证人证明被上诉人伊笑萱已配合上诉人完成了工商银行贷款事宜，系上诉人朱宝因贷款额度低于50万元主动将贷款退回银行，且在后续向建设银行申请办理按揭贷款时，因上诉人朱宝银行信用卡存在未结清欠款，上诉人要求被上诉人伊笑萱代为偿还，被上诉人伊笑萱未予偿还，影响贷款业务办理。因此，不能认定被上诉人伊笑萱未积极配合上诉人办理贷款事宜。且根据双方补充条款的约定，该合同在原审诉讼中已经解除，故上诉人朱宝要求继续履行合同的上诉请求理由不成立，不予采纳。上诉人朱宝主张已对涉案房屋进行了装修，要求被上诉人伊笑萱支付装修费用，因上诉人在一审反诉中并未提出该诉讼请求，故对上诉人该项主张不予采纳。综上所述，朱宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由上诉人朱宝负担。本判决为终审判决。审判长  包永春审判员  刘景国审判员  董明华二〇一九年三月二十一日书记员  道日娜