浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终821号 上诉人（原审原告）：杭州临安轴承厂，住所地杭州市临安区锦北街道临水路688号。统一社会信用代码：92330185MA2AD8E28C。 经营者：马国琴，女，1959年2月10日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托诉讼代理人：陈豪杰，浙江轩韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金伟勋，浙江西子律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州临安金辉大酒店有限公司，住所地杭州市临安区锦北街道临水路668号。统一社会信用代码：91330185586524169W。 法定代表人：黄岳军，总经理。 委托诉讼代理人：顾兴华，浙江中宙律师事务所律师。 上诉人杭州临安轴承厂（以下简称临安轴承厂）因与被上诉人临安金辉大酒店有限公司（以下简称金辉大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2018）浙0185民初1006号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年1月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2012年4月6日、临安轴承厂作为出租方（甲方）、金辉大酒店作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定临安轴承厂将位于本区房屋中的一层、二层、西面三至四层（三件/层）出租给金辉大酒店使用，租期为2011年11月1日至2025年10月30日。合同约定了双方的权利义务。2014年6月23日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定金辉大酒店应支付租赁保证金10万元，与次年房租一并支付；应支付水电费保证金2万元，于2014年10月30日前支付。2016年9月7日，双方又重新签订了《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》各一份，约定租期延长至2030年10月30日，2018年10月30日前不涨房租，每年为34万元，2018年10月30日后房租每年以39万元为基准数，涨幅每三年提增一次，具体视当时市场行情商定。双方的合同以2016年9月7日签订的协议为准。协议签订后房屋租金，房屋租赁保证金10万元，水电费保证金4万元，每年的10月30日前必须一次性全额付清。2016年10月以后，金辉大酒店并未按合同约定一次性支付房租，而是陆陆续续支付，基本为每月一付，也有两个月或三个月一付的情况。2018年1月31日，临安轴承厂委托律师以邮政快递的方式向金辉大酒店发送律师函，重申了合同约定，并认为金辉大酒店拖欠2017年6、7、8三月的租金85000元以及2018年3月后的租金，同时载明：从函告送达时起，双方于2016年9月7日签订的《房屋租赁合同》即时解除；金辉大酒店应支付租金85000元，支付违约金793333元，并腾退房屋。该律师函于2018年2月1日送达至金辉大酒店。2018年2月5日，临安轴承厂再次发函给金辉大酒店，重申了前一份律师函的内容。函件于次日送达至金辉大酒店。之后，金辉大酒店于2018年2月1日支付临安轴承厂85000元，2018年4月3日支付给临安轴承厂28333元，于2018年4月30日支付给临安轴承厂28333元，于2018年5月支付给临安轴承厂198333元，又于2018年10月30日支付临安轴承厂39万元。 临安轴承厂于2018年2月11日向法院起诉，请求：1、判决解除临安轴承厂和金辉大酒店签订于2016年9月7日的《房屋租赁合同》，金辉大酒店立即腾退承租的房屋；2、判令金辉大酒店立即支付临安轴承厂违约金510000元；3、判令金辉大酒店承担因本案诉讼支付的律师代理费50000元；4、本案诉讼费由金辉大酒店承担。审理过程中，临安轴承厂变更诉讼请求为：1、判决确认临安轴承厂和金辉大酒店之间2016年9月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年2月1日解除，金辉大酒店立即腾空承租的房屋；2、判令金辉大酒店立即支付临安轴承厂违约金510000元；3、判令金辉大酒店承担因本案诉讼支付的律师代理费50000元；4、本案诉讼费由金辉大酒店承担。 原审法院认为，本案的争议焦点为临安轴承厂于2018年1月31日发送给金辉大酒店的解除双方合同的律师函是否产生了解除合同的效力。根据律师函的记载，临安轴承厂认为金辉大酒店尚欠2017年6、7、8三个月的房租以及2018年3月以后的房租，临安轴承厂多次催讨金辉大酒店未予支付，故临安轴承厂认为双方约定的解除合同的条件已经成就，遂解除合同。但根据本案的证据显示，从双方2016年9月重新签订合同后，金辉大酒店于2016年10月10日支付了租金85000元，2016年10月30日支付了28333元，2016年12月28日支付了28333元，其后也基本是按月支付租金。这种租金支付方式虽不符合双方合同的约定，但临安轴承厂方也表示了接受，且在长达一年有余的时间也未提出异议，这必然会让金辉大酒店产生如此支付租金也是符合双方意思表示的误解。在此情况下，临安轴承厂在没有其他明示催告的前提下，直接发出解除合同的通知，不能产生解除合同的效力。另，金辉大酒店在接到律师函的当日就支付了租金85000元，并于2018年4月、5月支付了临安轴承厂254999元，这也说明金辉大酒店在接到律师函后愿意继续按合同约定履行付款义务。综上，临安轴承厂的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回杭州临安轴承厂的诉讼请求。案件受理费9400元，减半收取4700元，由杭州临安轴承厂负担。 宣判后，临安轴承厂不服，向本院提出上诉称：原审法院没有正确适用法律，理由如下：一、本案争议焦点有二：一是金辉大酒店的违约行为是否达到了解除合同的条件，二是临安轴承厂发出的解除合同通知（律师函）是否产生解除合同的效力。金辉大酒店的违约事实是客观存在的：首先是拖欠租金，按照《房屋租赁合同》（落款日期为2016年9月7日，下称《合同》）的约定，租金按年支付，2016年或2017年度金辉大酒店有三个月的租金85000元直至临安轴承厂发送了律师函后才支付，至于该85000元租金算2016年的还是2017年的，都不能否认金辉大酒店拖欠租金的事实。2018年度的租金，应于2017年10月底前一次性付清，临安轴承厂催讨无果，发律师函两次后仍未支付，临安轴承厂为此起诉后还是没有支付，直至2018年5月才付款（此时临安轴承厂认为支付的是违约金）。其次是未缴纳保证金，根据《合同》第二条第6点及《补充协议》第4条，金辉大酒店应支付房屋租赁保证金10万元及水电费保证金4万元，该费用也一直未付。第三是金辉大酒店存在破坏租赁房屋主体结构、违章搭建和转租行为，除了临安轴承厂在一审时提交的照片证据外，日前还收到了临安区锦北街道“三改一拆”工作领导小组下达的“责令限期整改告知书”，要求在2018年12月22日前将违法搭建物拆除。金辉大酒店的这些违约行为，符合合同第五条“违约责任”第1点中第（2）项擅自转租、第（3）项擅自拆改房屋和第（4）项不按合同规定交付租金水电费和其他费用的约定内容，满足了出租方有权提前解除合同的条件。原审法院认为“双方在2016年9月签订合同后，基本是按月支付租金，这种租金支付方式虽然不符合双方合同的约定，但临安轴承厂也表示了接受……”的说法是不符合客观情况的，且不说临安轴承厂从未间断向金辉大酒店催讨租金，金辉大酒店耍赖拒不付款等情况，即便临安轴承厂没有积极催租，临安轴承厂仍坚持认为“租金支付方式不符合双方合同的约定”就是违约，按举证规则，“出租方表示接受变更租金支付方式”的主张应由金辉大酒店举证明，而不能臆测推定，《民通意见》第66条规定“不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”。 二、解除通知送达时，合同关系即解除。临安轴承厂两次寄送律师函，在第一份函件中（2018年1月31日）陈述了拖欠之前的三个月租金和2018年度租金两件事情，表明了催款的意思，然而金辉大酒店只补交了三个月的租金，而没有交2018年3月份之后的租金，其行为也表示接受了律师函中解除合同的意思。在此情况下，临安轴承厂再次发送律师函，确认合同已经解除的事实。 临安轴承厂根据我国《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，以及《合同》第二条第5点“乙方应按期支付房屋租……逾期达到30天的，则视为乙方违约，甲方有权提前解除合同，并追究乙方违约责任”，主张合同解除有理有据，程序上并无瑕疵。原审法院认为“临安轴承厂在没有其他明示催告的前提下，直接发出解除合同的通知，不能产生解除合同的效力”错误在于，没有考虑到临安轴承厂解除合同的依据是合同法第九十三条第二款，而不是九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定。金辉大酒店在收到律师函后，既没有支付2018年度租金，也没有对“解除合同通知”的效力提出异议，根据《合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，金辉大酒店没有在合理期限内起诉，说明其已经承认了合同解除的效力。 三、原审既确认金辉大酒店有违约事实存在，却没有支持临安轴承厂主张的违约金请求不符合合同法规定。《合同》第五条第1点约定了“不按本合同规定交付租金的，违约金按合同未付总租金的两倍支付”该条款是双方意思的真实表示，是合法有效的。不论临安轴承厂是否提出解除合同的请求，金辉大酒店违约就应当按合同的约定支付违约金，原审不支持合同解除或许是考虑了违约程度等因素，但驳回违约金诉请是没有任何依据的。 当事人应当按照约定全面履行自己的义务，现双方之间的《合同》合法有效，金辉大酒店作为承租方违反了合同主要义务（付款责任），临安轴承厂据此维护自己的权益是合同法赋予的意思自治原则的合理运用。原审不仅没有维护临安轴承厂合法权益，反而保护了违约方利益，变相鼓励了不诚信行为，在社会诚信缺失的大背景下起到负面的引导作用，请求撤销原判；依法改判1、确认双方签订于2016年9月7日的《房屋租赁合同》于2018年2月1日解除；2、依法改判金辉大酒店承担违约金510000元；3、依法改判金辉大酒店承担临安轴承厂因本案诉讼支出的律师代理费50000元；4、本案一审、二审诉讼费由金辉大酒店承担。 被上诉人金辉大酒店辩称：违章建筑是金辉大酒店拿到房子时已经存在的，临安轴承厂自己至今房屋漏得很厉害也没有修，应当承担责任。违章建筑的拆除造成金辉大酒店的经营有损失。总之临安轴承厂的上诉请求没有道理。原审判决正确。 被上诉人金辉大酒店在二审期间未向本院提交新的证据，上诉人临安轴承厂向本院提交了责任限期整改告知书一份，欲证明金辉大酒店应在案涉的租赁房屋违法搭建，被临安区锦北街道三改一拆工作领导小组办公室在2018年12月10日责令整改，但金辉大酒店至今仍拒不整改，其行为严重违法，且属于擅自拆改房屋结构，符合合同第五条约定的解除条件。经质证，被上诉人金辉大酒店认为该建筑在金辉大酒店拿到房子时就已经有了，签订租赁合同之前就已经有了，不是金辉大酒店建的违章建筑，应当是临安轴承厂的责任。本院认为合同第五条约定的解除条件之一为擅自拆改房屋结构或损坏房屋。而上诉人临安轴承厂所提交的证据系临水路688号存在违法搭建行为，且双方对搭建的主体存在争议，目前已经拆除，故该事实尚不足以解除合同，故本院对该证据不予采纳。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。另查明，2018年9月28日，临安金辉大酒店有限公司变更为杭州临安金辉大酒店有限公司。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”金辉大酒店自从与临安轴承厂在2016年9月7日重新签订合同后至临安轴承厂在2018年1月31日向金辉大酒店发送律师函前，金辉大酒店于2016年10月10日支付租金85000元，2016年10月30日支付租金28333元，2016年12月28日支付租金28333元，其后也基本是按月支付租金。金辉大酒店的租金支付方式显已违反合同的约定，但临安轴承厂从未提出异议。直至2018年1月31日临安轴承厂向金辉大酒店发送律师函，该函件虽以金辉大酒店拖欠2017年三个月租金（6、7、8月）85000元及2018年3月后租金为由，解除双方于2016年9月7日签订的《房屋租赁合同》。但金辉大酒店在2018年2月1日收到函件后，即向临安轴承厂支付了85000元，2018年2月5日，临安轴承厂虽再次发函给金辉大酒店，重申了前一份律师函的内容。但金辉大酒店在2018年4月3日、4月30日、2018年5月又分别向临安轴承厂支付了28333元、28333元、198333元，在2018年10月30日支付临安轴承厂39万元。临安轴承厂在收到上述款项后并未提出异议，故原审法院认为临安轴承厂在没有其他明示催告的前提下，直接发出解除合同的通知，不能产生解除合同的效力。且之后金辉大酒店已向临安轴承厂支付足额租金，对临安轴承厂的诉讼请求未予支持并无不妥。而临安轴承厂提出金辉大酒店存在有破坏租赁房屋主体结构和转租行为，但临安轴承厂所提交的证据尚不足以证明金辉大酒店存在上述情形，而临安轴承厂提出金辉大酒店存在违章搭建行为，由于双方对搭建的主体存在争议，且目前已经拆除，故尚不属于根本性违约。综上，临安轴承厂的上诉请求依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9400元，由杭州临安轴承厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年三月二十八日 书记员  周 杨