上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终2947号上诉人（原审被告）：李贺，男，1995年1月21日出生，汉族，户籍地辽宁省康平县。被上诉人（原审原告）：戎倩雯，女，1973年11月18日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。上诉人李贺因与被上诉人戎倩雯房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初21348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李贺上诉请求：撤销原审判决第三、四、五项，依法改判，上诉人不应承担房屋使用费以及水、电、煤气、物业费，上诉人也不应承担违约金。事实和理由：1、上诉人承认是在与被上诉人2018年4月10日签订《房屋租赁合同》之后告知被上诉人转租的情况，但被上诉人未提出异议，还收取了上诉人押金及租金，说明被上诉人同意上诉人转租。上诉人与被上诉人2018年9月8日签订《房屋交还确认书》，上诉人将房屋交还被上诉人，双方通过协商解除合同，故不应认定上诉人违约解除合同，上诉人不应承担合同解除的违约责任。2、在2018年9月8日《房屋交还确认书》补充条款中，上诉人同意放弃押金补偿被上诉人房屋及房屋内损失，是指上诉人所有欠付的费用，被上诉人对补充条款内容没有提出异议并签字确认，表明被上诉人接受此协商方案，故上诉人不应承担之前的欠付费用。一审法院所作认定错误，请求二审法院予以纠正。被上诉人戎倩雯辩称，不同意李贺的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1、被上诉人从未同意上诉人群租，被上诉人是从物业公司处得知上诉人进行了群租，被上诉人马上要求上诉人进行整改，但上诉人坚持群租，故被上诉人不得不行使合同解除权，并要求上诉人承担合同解除的违约金。2、双方在2018年9月8日房屋交接时就水、电、煤气的读数作了记录，还明确交接日之前未付和未结算的费用由上诉人承担，故上诉人应承担欠付费用。房屋内的家具有损坏，被破坏的房屋也需要恢复原状，上诉人同意放弃押金作为对这些损失的补偿，并不包括欠付的费用。3、被上诉人已经将房屋恢复原状并用于出租，故不再要求上诉人恢复原状。至于被上诉人清理房屋的费用，被上诉人表示不再要求上诉人另行承担。戎倩雯向一审法院起诉请求：1、判令解除戎倩雯、李贺于2018年4月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令李贺支付戎倩雯违约金人民币（下同）20,600元（2个月房租18,000元与中介费2,600元）；3、判令李贺立即搬离房屋并将房屋恢复原状。诉讼过程中，戎倩雯增加诉讼请求：1、判令李贺支付2018年6月至2018年8月拖欠的房租27,000元及水电煤、物业费7,657.07元，戎倩雯有权没收李贺支付的押金9,000元；2、判令李贺支付自2018年8月13日起至实际返还房屋之日为止的房屋占有使用费。一审法院认定事实：2018年4月10日，戎倩雯（作为出租方，签约甲方）与李贺（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，建筑面积119.27平方米，乙方租赁该房屋仅作为租住使用。房屋租赁期为2年，自2018年5月1日起至2020年5月1日止。月租金为9,000元，租金以转账方式支付。首期付2月，另附9,000元押金以后按每2月结算一次。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、物业费、保安保洁费、有线电视费等费用，应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能符合中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为。未经甲方同意，乙方不能改变所租房屋的结构，装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承担的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止该合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约的则向对方支付违约金。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。上述合同签订后，戎倩雯将涉案房屋交付李贺。后，李贺将涉案房屋的客厅改造成两个房间。2018年5月12日，戎倩雯向李贺发送《限期搬离通知书》并贴于涉案房屋门口，表明因李贺搭造违建进行群租，经戎倩雯与小区物业多次劝告仍拒不纠正上述违规行为，故戎倩雯提出与李贺解除租赁关系，合同于2018年5月20日终止，要求李贺做好搬离事宜，将房屋恢复原状。2018年5月16日，闵行区虹桥镇群租综合整治领导小组发出《责令限期改正通知书》1份，载明：涉案房屋已违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条、第十条、第十一条的相关规定，责令该户应于3日内自行改正，逾期不改正的，将对该户组织实施强制整改。李贺在收到该通知后，仍未予整改，亦未再向戎倩雯支付租金。诉讼中，戎倩雯（签约甲方）与李贺（签约乙方）签订《房屋交还确认书》1份，双方2018年9月8日就涉案房屋交还事宜确认：房屋交还当日，水表读数显示844、电表平段28179、电表谷段12747、天然气325，自交接日前未支付和未结算的费用由乙方承担，该交接日后由甲方承担。甲方提供的书柜损坏1个，乙方须修理好并能正常使用后交予甲方，否则按价赔偿。租赁房屋交还，乙方须将房屋设施恢复原状。该房屋交还确认书补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款载明：交接后屋内剩余物品甲方自行处理，乙方自愿放弃押金，补偿甲方房屋及房屋内的损失。另查明，李贺已支付两个月租金及押金共计27,000元。一审法院认为，戎倩雯、李贺签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方均应严格按约履行。上述合同明确约定，未经戎倩雯同意，李贺不能改变所租房屋的结构、装修，不得将涉案房屋转租。本案中，李贺将涉案房屋改造并转租给案外人的行为，显已违反合同约定。李贺的转租行为已被相关部门责令改正，在戎倩雯对此问题提出异议的情况下李贺仍拒绝整改。戎倩雯基于李贺的上述违约行为要求解除租赁合同，于法有据，法院予以支持。合同解除之日应为2018年5月20日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。李贺虽已于2018年9月8日将涉案房屋返还给戎倩雯，然其擅自改建客厅为卧室的行为违反了合同义务，损害了戎倩雯的利益，故对戎倩雯要求李贺恢复原状之诉请，法院应予支持。鉴于戎倩雯已经收回房屋，故对戎倩雯主张的返还房屋之请求，法院不再支持。对于戎倩雯要求李贺支付自合同解除之日起至2018年9月8日止，参照每月9,000元租金标准计算的房屋占有使用费之诉请，于法不悖，法院亦予以支持,但应扣除李贺已支付的租金。根据上述合同约定，李贺在租赁期内实际使用的水费、电费、煤气费、物业费等费用，均应由李贺承担，故对戎倩雯要求李贺支付拖欠的水费、电费、煤气费、电话费、物业费等费用之诉请，法院予以支持。对于李贺所持戎倩雯早知房屋用于群租之辩称，因未能提供相应的证据予以证明，法院不予采信。庭审中，双方均认可涉案房屋已于4月交付给李贺，系戎倩雯给予李贺使用涉案房屋的免租期。期间产生的水费、电费、煤气费等均系李贺使用产生，理应由李贺自行承担。本案中，李贺于《房屋交还确认书》中明确表明自愿放弃押金，补偿戎倩雯房屋及房屋内的损失，法院予以准许。关于违约金的金额，一审法院结合李贺的主观恶意、合同对违约责任约定以及违约行为对戎倩雯造成的实际损失等因素，将违约金酌情调整为9,000元。戎倩雯主张要求李贺支付中介费之请求,于法无据,法院不予支持。一审法院据此判决：一、戎倩雯与李贺就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的租赁合同于2018年5月20日解除；二、李贺于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋恢复原状；三、李贺于判决生效之日起十日内支付戎倩雯自2018年7月1日起至2018年9月8日止的房屋占有使用费20,400元；四、李贺于判决生效之日起十日内支付戎倩雯拖欠的水费1,253.40元、电费5,313.67元、煤气费492.94元、物业费509元，合计7,569.01元；五、李贺于判决生效之日起十日内支付戎倩雯违约金9,000元；六、李贺支付戎倩雯的押金9,000元不予返还，归戎倩雯所有；七、驳回戎倩雯其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计157.50元，由李贺负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，被上诉人表示，其在一审判决后已将房屋恢复原状并另行出租，其不再要求上诉人恢复原状。被上诉人还表示，就恢复原状发生的费用不再要求上诉人承担，也不再申请执行该项判决。本院认为，二审争议焦点在于上诉人是否应承担合同解除的违约责任，上诉人在《房屋交还确认书》补充条款中所作的放弃押金补偿被上诉人房屋及房屋内损失是否包含上诉人的全部欠付费用。根据已查明的事实，上诉人在租赁涉案房屋期间擅自改变房屋原有结构及装修进行转租，特别是将客厅改建为卧室，其行为已经违反合同约定，且不符合相关规定，经相关部门责令改正及被上诉人明确要求上诉人整改后，上诉人仍未及时整改，故一审法院认定上诉人的行为构成根本违约，据此支持被上诉人提出的解除合同及由上诉人承担违约责任的诉请，并无不当。上诉人主张其在签订合同后不久即告知被上诉人，被上诉人在知晓情况下仍收取上诉人租金，其行为应认定被上诉人已经同意，对此，被上诉人不予认可，且上诉人也未提供被上诉人作出明示意思表示的证据加以佐证，故本院不予采信。双方在一审审理期间签署《房屋交还确认书》，应是双方对房屋进行交接，以及对水、电、煤气、房屋设施等所作的核对工作。在该份《房屋交还确认书》中并未明确双方协商解除合同，且被上诉人也从未放弃主张上诉人违约，故上诉人认为双方协商解除合同，其不应承担违约责任的上诉意见，本院难以采信。根据双方《房屋租赁合同》中的约定，上诉人有义务支付租赁房屋期间的相关费用，结合双方2018年9月8日《房屋交还确认书》中就水、电、煤气读数作了记录，并明确未交付和未结算的费用由上诉人承担，故被上诉人要求上诉人支付2018年9月8日交还房屋之前欠付的房屋占有使用费及欠付的水、电、煤气费及物业费等，合法有据，法院应予支持。关于上诉人在补充条款中所写的放弃押金补偿被上诉人房屋及房屋内损失是否包含上诉人全部欠付费用一节，本院认为，鉴于双方在该份确认书中对水、电、煤气读数进行记录，并约定由上诉人承担，表明被上诉人对上诉人欠付的这些费用并没有放弃权利；从房屋交接时的现状记录来看，上诉人还存在对房屋结构破坏及家具损坏的事实，且这些损失也应属于上诉人承担赔偿的范围；如果上诉人放弃押金补偿被上诉人的损失包含上诉人的全部欠付费用，上诉人完全可以在补充条款中写明。由于上诉人当时欠付的费用数额远超过押金的数额，因此上诉人将押金与全部欠付费用进行抵扣，需要得到被上诉人的确认，然被上诉人明确予以否认。据此，上诉人主张放弃押金补偿的是其欠付的所有费用，理由不能成立，本院难以采信。综上所述，上诉人李贺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。至于被上诉人自行将房屋恢复原状并不再要求上诉人履行第二项判决，系被上诉人在一审判决后基于新的事实情况所作的表述，系被上诉人对自己权利的处分行为，法院予以尊重，被上诉人可就该项判决不再申请执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币315元，由上诉人李贺负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  郑卫青审判员  杨斯空二〇一九年三月二十七日书记员  强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……