山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1602民初4970号 原告：屈俊佼。 委托诉讼代理人：吴树军，山东民杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙春梅，山东民杰律师事务所实习律师。 被告：王玉河。 委托诉讼代理人：王凤玲，山东志城律师事务所律师。 被告：滨城区新瑞房地产营销策划中心，住所地滨州市滨城区黄河十路渤海八路交叉口颐馨园沿街商铺104号。 经营者：韩建盟。 原告屈俊佼与被告王玉河、滨城区新瑞房地产营销策划中心（以下简称新瑞房地产）房屋买卖合同纠纷和居间合同纠纷一案，本院于2018年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屈俊佼及其委托诉讼代理人吴树军、孙春梅，被告王玉河及其委托诉讼代理人王凤玲、被告新瑞房地产经营者韩建盟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告屈俊佼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告王玉河、新瑞房地产签订的房屋买卖合同；2.判令被告王玉河向原告双倍返还定金10000元；3.被告王玉河赔偿原告支出的中介服务费4000元；4.被告新瑞房地产退还原告交付的合同改名费16000元；5.被告王玉河对上述第4项合同改名费16000元承担赔偿责任；6.被告王玉河赔偿原告重新选房购房损失20000元；7.一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月19日，原告作为乙方与被告王玉河作为甲方、新瑞房地产（合同名称为滨州新瑞房地产营销策划有限公司）作为中介方签订房屋买卖合同，约定甲方同意将其所拥有的位于滨州市xx府x#-x-xxx的房产转让给乙方，房屋转让总价格为418880元，合同签订之日乙方向甲方支付5000元作为购房定金，如甲方中途违约应当书面通知乙方，并自违约起1日内将乙方所付定金的双倍及已付款还给乙方。本合同签订后，基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致房屋买卖关系解除或终止的，违约方应代守约方向中介方支付中介服务费，守约方已支付的，中介方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。被告新瑞房地产法定代表人韩建盟在合同中手写标注“改名费暂定壹万元，如有改动另行协商，改名不成功，改名费退还，退还壹万元”。合同另约定，甲乙双方承诺于银行审批货款后3日内到相应房产部门办理合同更名手续/房产所有转移手续。合同签订当日，原告向被告王玉河支付购房定金5000元，向被告新瑞房地产支付中介服务费4000元、改合同费用10000元。2017年3月21日，被告新瑞房地产加收原告改名费6000元。两被告收取上述款项后，经原告多次催促，至今未给原告办理合同改名或房产所有权转移手续。2018年11月11日，原告收到被告王玉河邮寄的解除房屋买卖合同通知书，被告提出解除合同。另，滨州房价自2017年3月份至今已大幅上涨。两被告在合同签订后的一年多时间里未履行合同义务，现被告王玉河明确表示不再履行合同，因此，根据相关法律规定，合同解除系被告王玉河违约造成，被告王玉河除应双倍返还原告定金外，还应对其违约行为造成的原告各项损失承担赔偿责任；被告新瑞房地产应当退还原告合同改名费。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告王玉河辩称，1.原被告于2017年3月19日签订的房屋买卖合同应属无效合同，被告王玉河同意解除，具体解除的时间请法院根据庭审材料予以认定；2.原告所诉要求被告双倍返还定金的主张，不符合合同法要求，被告王玉河同意返还原告所交付的定金5000元；3.根据无效合同原则，中介费4000元，改名费16000元应当由被告新瑞房地产予以返还，原告应当向被告新瑞房地产主张，被告王玉河对以上16000元不应承担任何赔偿责任；4.原告所主张的重新选房损失两万元没有法律依据，请求依法予以驳回；5.被告王玉河在返还的5000元定金范围内承担相应的诉讼费，其他诉讼费不应当由被告王玉河承担；关于涉案房屋买卖合同的效力。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二条第一款及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同的本质是当事人协商一致的产物，或者意思表示一致的协议。合同以设立变更或者终止民事权利义务关系为目的和宗旨，商品房买卖合同的出卖人以销售商品房营利为目的，买受人以购买商品房居住使用为目的，王玉河于2016年10月认购西城华府开发商开发的涉案商品房，于2017年3月因生活所迫将合同权利义务概括转让给原告，被告王玉河认购涉案商品房只是先占得房屋的购房机会，并没有签订商品房预售合同，或者商品房买卖合同。其次，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，合同权利和义务的一并转让，即合同的概括转让本质是一种交易行为，其前提是合同债权债务的有效存在，合同中权利义务能够让与并经另一方当事人同意。本案从形式上看，当事人签订的合同虽名为房屋实为合同的概括转让，但从实质上分析，被告王玉河与西城华府开发商尚未签订商品房预售合同，或者其尚未获得相应的合同权利的前提下，将涉案房产通过更名的方式卖给原告。因被告王玉河尚未取得原合同的权利和义务，王玉河和原告之间的关系不能认定。合同的权利义务的概括转让实质上应当定性为是一种转让未来权益的合同。再次，我国现行法律虽然未对转让未来权益的合同作明确的规定，当事人签订履行合同，亦应符合相关法律规定，国家通过运用经济、法律、行政等多种手段，宏观调控规范房地产市场交易秩序，促进房地产经济健康发展，实现房地产业与国民经济的协调发展。为抑制房价过快上涨，遏制炒房现象，全国多个城市已出台相应政策，完善调控措施，促进我国房地产市场平稳健康发展。本案的房屋买卖合同意图通过更名方式出让商品房，规避商品房买卖的纳税环节，增加了实际购房人的交易成本，有违诚实信用原则，亦干扰了正常的市场交易秩序，违反了社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第七条及第五十二条规定，双方之间的买卖本案的房屋买卖合同应认定为无效，依法不予保护。合同自始没有法律约束力，王玉河应将合同取得的定金5000元予以返还。原告要求解除合同并双倍返还定金的理由不当。根据无效合同原则，中介费4000元，改名费16000元应当由被告新瑞房地产予以返还，原告应当向被告新瑞房地产主张，被告王玉河对以上16000元不应当承担赔偿责任，原告所主张的重新选房损失两万元没有法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告新瑞房地产辩称，1.被告王玉河的答辩意见是对法律法规的曲解和误解，无视被告王玉河违约的事实。合同是当事人自己签订，也是自己意愿的真实表达，合同真实合法有效。被告王玉河应该承担违约责任；2.原告诉讼请求第四项16000元的费用应由被告王玉河直接赔偿给原告屈俊佼。原告起诉要求被告王玉河赔偿原告屈俊佼选房费2万元不符合合同约定。事实情况为：2017年3月份，原告屈俊佼与房东即被告王玉河到被告新瑞房地产签订合同，该合同是双方真实意愿的表达，且符合法律规定，王玉河自愿将西城华府名额转让给原告屈俊佼，当时被告新瑞房地产认为西城华府已经停工，该楼盘有风险。但屈俊佼指出自己父亲屈桂龙（当时也在合同现场）是电厂员工，电厂有很多人在这个项目上团购，认为项目没有问题，屈桂龙也拍着胸脯说自己是国企员工，消息绝对准确，没有问题，而房东为了急用钱，极力保证说项目马上开工。当时被告王玉河说2017年6、7月份开工（后来证实为谎言），该合同是真实合法且有效的，被告确保涉案房屋能够办理过户更名，否则由被告王玉河承担赔偿。被告新瑞房地产后来去楼盘核实，发现项目开工无期，原被告双方为了各自目的隐瞒事实，实际上项目开工之后才能改名。改名费一万元退还是在被告新瑞房地产受到欺骗的情况下作出的，因此无效。后三方商定在项目交房或网签之前办理更名，合同期限实际已经被延长为在交房或网签之前。后房东要涨钱3万元，即由原来的5万元，变成后来的8万元。而原告一会儿同意，一会儿又反悔，实际上主要原因是看到房子未开工，原告想以买期房的价钱买个现房，于是拖着房东王玉河。此时买卖双方都指责对方毫无信用，原被告产生矛盾，关系闹僵。双方原定于2018年夏天到被告新瑞房地产签订补充协议，原告却失信未到场，不通知被告新瑞房地产和房东王玉河，被告认为原告毫无信用，买卖双方矛盾又一次升级，双方不再联系。买方诉称多次催促，未给原告改名，与事实严重不符。事实是在被告新瑞房地产多次协调之下，2018年7月底8月初项目开工，得到通知，被告新瑞房地产要求双方去改名，双方都没有去改，均未到场，被告新瑞房地产已经给买卖双方办理成功改名手续，但双方都不去改，过失在于买卖双方。原告认为被告要价太高，房屋已经涨价，被告指责原告言而无信，价格还在8万元的基础上，还要往上涨。买卖双方都为了各自利益，导致改名失败。综上，主要因被告涨价，原告又不同意引起的无法交易，被告新瑞房地产已经为双方办理好改名，双方不去改，与被告新瑞房地产无关，改名费16000元是被告新瑞房地产的劳务费，不能退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的企业信用信息公示报告打印件、房屋买卖合同、定金收条、收据、收条，被告王玉河提交的西城华府开发商滨州北海润华电子商务产业园有限公司出具的收据、认购交款确认单、收条、录音、短信聊天记录，被告新瑞房地产提交的通话录音，真实客观、来源合法，本院对其证据效力予以确认。原告提交的解除房屋买卖合同通知书、西城华府客户告知书打印件、搜狐网生活新闻报道打印件，被告王玉河提交的山东大学齐鲁医院的诊断证明、住院费收据、结算单、住院病案，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下： 2016年10月31日，被告王玉河向涉案房屋开发商西城华府购买了涉案房产的名额，并签署了认购交款确认单，载明，客户姓名王玉河，认购房号x#-x-xxx（期房），单价4760元，面积88㎡，主房款金额418880元，订金100000元。 2017年3月19日，原告屈俊佼（买方、乙方）通过被告新瑞房地产（中介方）与被告王玉河（卖方、甲方）签订房屋买卖合同，约定，甲方同意将其所拥有的位于滨州市xx府x#-x-xxx的房产转让给乙方，房屋转让总价格为418880元，本合同签订之日乙方向甲方支付5000元作为购房定金，甲方必须保证该房产权完整无纠纷，可以办理相应过户或更名到乙方名下，若因甲方产权问题无法履行本合同，所产生的一切不良后果由甲方办理、赔偿；卖方在418880元多加转让费伍万元整；改名当天乙方支付给甲方伍万元整（含定金）；双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在1日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有；若甲方中途违约应书面通知乙方，并自违约起1日内将乙方所付定金的双倍及已付款还给乙方；本合同签订后，基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致房屋买卖关系解除或终止的，违约方应代守约方向中介方支付中介服务费，守约方已支付的，中介方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；甲乙双方承诺于银行审批贷款后3日内到相应房产部门办理合同更名手续，乙方负责所有交易税费。改名费暂定壹万元，如有改动另行协商，改名不成功，改名费退还，退还10000元。甲方落款处被告王玉河签名捺印，乙方落款处原告屈俊佼签字捺印，中介方落款处加盖滨州新瑞房地产营销策划有限公司公章予以确认。 后原告屈俊佼向被告王玉河交付购房定金5000元，被告王玉河为其出具收条。 2017年3月19日，原告屈俊佼向被告新瑞房地产交纳中介费4000元，改名费10000元。 2017年3月21日，原告屈俊佼、被告王玉河分别向被告新瑞房地产交纳改名费6000元、4000元，被告新瑞房地产经营者韩建盟以滨州新瑞房地产营销策划有限公司名义分别出具了收条。 包括涉案房屋在内的小区因种种原因未能依约完工。涉案房屋未能办理合同更名，被告王玉河电话与新瑞房地产经营者韩建盟进行沟通，韩建盟表示因开发商原因，需要等。催促其尽快办理更名手续。2018年6月3日，被告王玉河又以短信形式催促韩建盟办理更名事宜。 2018年7月，被告新瑞房地产经营者韩建盟电话通知被告王玉河去办理更名事宜，被告王玉河表示：“上一次我不是和你说了吗，想买的话就15万……上一次我已说不卖了，现在想要的话就是15万。不接受就散伙，不卖了……”涉案房屋未办理更名事宜。 2018年11月8日，被告王玉河向原告屈俊佼发送解除房屋买卖合同通知书，以中介怠于行使其义务致使合同目的无法实现……原告也未能将房款支付为由通知解除原告与两被告于2017年3月19日签订的房屋买卖合同。原告屈俊佼于2018年11月10日收到该解除通知书。 2018年11月，涉案小区开发商以项目前期预定的价格已经不可能保障项目的顺利建成等原因发布涨价信息。涉案房屋至今未能竣工验收。 另查明，被告新瑞房地产经营者韩建盟自认滨州新瑞房地产营销策划有限公司没有办理工商登记，滨城区新瑞房地产营销策划中心与滨州新瑞房地产营销策划有限公司是同一个单位。 本院认为，本案争议焦点为涉案合同的效力问题。原告主张涉案合同有效，要求解除。被告王玉河以期房转让规避纳税环节、违反社会公共利益等为由主张合同无效。被告新瑞房地产以涉案合同系当事人真实意思为由主张合同有效。本院认为，原告屈俊佼与被告王玉河、被告新瑞房地产签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面适当履行。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”但该法第四十六条同时规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。就其授权国务院进行规定的角度来看是允许期房转让的，且此后国务院也未就此颁布限制期房转让的行政法规，因此从法律、行政法规的强制性规定层面来看，预售商品房的转让并无限制。故涉案期房转让合同，合法有效。被告王玉河所提涉案合同无效的辩解意见，本院不予采纳。 被告王玉河以在其与开发商约定价格基础上增加5万元转让费的形式将涉案期房转让给原告，后被告王玉河因房价上涨的原因向原告提出涨价要求，构成违约。按照法律规定，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。原告签订合同后向被告王玉河交付了定金，是为保障合同的全面履行，被告王玉河提出涨价，导致合同目的不能实现，故原告有权主张解除合同并赔偿损失。原告要求解除涉案合同，于法有据，虽然原告屈俊佼于2018年11月10日收到了被告王玉河发送的解除合同通知书，但被告王玉河系违约方，原告于2018年12月11日以诉讼的形式要求解除，且被告王玉河亦同意解除。现原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，本院予以支持。 关于原告要求被告王玉河双倍返还购房定金10000元并赔偿中介服务费损失4000元的主张。合同约定如被告王玉河中途违约，应返还双倍定金，并赔偿原告中介服务费。原告向被告王玉河支付购房定金5000元，向被告新瑞房地产支付中介服务费4000元，事实清楚，证据充分，本院予以确认。原告要求被告王玉河双倍返还定金10000元，赔偿中介服务费4000元的主张，本院依法予以支持。 关于原告要求被告新瑞房地产返还改名费16000元的主张。本院认为，原告、被告王玉河与被告新瑞房地产之间系居间合同关系。被告新瑞房地产作为专业服务机构，在签订合同时书面承诺改名不成功，改名费退还，当时约定改名费暂定10000元，后追加为16000元，事实清楚，证据充分。涉案合同因合同目的无法实现，予以解除，改名亦未成功，故被告新瑞房地产应依约将其收取的该16000元改名费返还原告，其该项主张，本院予以支持。 关于原告要求被告王玉河对上述改名费16000元承担赔偿责任的主张。本院认为，原告以居间合同关系主张被告新瑞房地产返还该费用，而该费用应由被告新瑞房地产予以返还原告，原告再以房屋买卖合同关系要求被告王玉河承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。 关于原告要求被告王玉河赔偿原告重新选房购房损失20000元的主张。本院认为，原告的该项主张，证据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告屈俊佼与被告王玉河、滨城区新瑞房地产营销策划中心于2017年3月19日签订的房屋买卖合同； 二、被告王玉河于本判决生效后十日内双倍返还原告屈俊佼购房定金10000元并赔偿原告屈俊佼中介服务费损失4000元； 三、被告滨城区新瑞房地产营销策划中心于本判决生效后十日内返还原告屈俊佼改名费16000元； 四、驳回原告屈俊佼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告屈俊佼负担105元，被告王玉河负担168元，被告滨城区新瑞房地产营销策划中心负担252元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  孙春华 二〇一九年三月八日 法官助理  孔琳雪 书 记 员  唐梦瑶