贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3690号 上诉人（原审被告）：毕节东润房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区威宁路黔西北商贸城二建区。统一社会信用代码91520500722182213U。 法定代表人：吴传明，该公司执行董事。 委托代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：何华，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋世英，女，1952年2月29日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：宋世先，女，1954年3月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 二被上诉人委托诉讼代理人：谢晓鹏，毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 第三人：中国黄金（毕节店），住所贵州省毕节市七星关区。 经营者：陈秀红。 上诉人毕节东润房地产开发有限责任公司（以下简称毕节东润房开公司）因与宋世英、宋世先、原审第三人中国黄金（毕节店）租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2363号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 毕节东润房开公司向本院上诉请求：一、撤销毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2363号民事判决，改判由毕节东润房开公司按照2010年9月9日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》对宋世英和宋世先46.3平方米安置房屋进行货币补偿，驳回宋世英和宋世先的其他诉讼请求；二、上诉费用由宋世英和宋世先承担。事实及理由：一、涉案双方所签订的《门面租赁合同》指向的“门面”系双方于2012年11月30日所签《房屋拆迁安置补充合同》约定的安置物，根据规划图纸及现场图显示，该安置物位置并非独立门面，而属于消防（公共）通道。因案涉《房屋拆迁安置补充合同》系对该通道的处分，具有损害公共利益和对业主共有部分的处分，因而属于无效合同，宋世英、宋世先基于无效合同而不能取得该消防（公共）通道的所有权。本案双方所签《门面租赁合同》约定的租赁标的物为“黔西县商贸城二建区独立门面”，即2012年11月30日双方所签《房屋拆迁安置补充合同》第一条约定置换与宋世先、宋世英的“门面”。根据毕节市规划局审定的平面施工设计方案，该位置并非独立门面，而属于消防（公共）通道。结合现场房屋构架，该通道兼有消防通道及通往二楼以上商场电梯入口的双重用途。因双方所签《房屋拆迁安置补充合同》违反法律法规的强制性规定，故而应属无效合同。无效合同自始无效，当然无效。因此，双方于2014年5月1日办理《关于黔西北商贸城二建区B栋一楼临威宁门面的移交手续》涉及交付的“门面”实为消防（公共）通道，不能产生交付的法律效力，宋世先、宋世英自始不能取得该消防（公共）通道的所有权。理由有二，一是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益”，案涉《房屋拆迁安置补充合同》将设计用途为消防通道的部分作为门面进行安置，导致消防通道事实上丧失。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓、或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”，该消防通道关系到整栋楼层的业主及消费者的人身财产安全，势必为火灾发生后的人群疏散埋下隐患，对人民群众的生命财产安全构成了潜在的威胁，故而双方所签《房屋拆迁安置补充合同》实质上损害了社会公共利益，应属无效合同。二是根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，案涉被拆迁安置的通道从物权法属性上属于业主共有部分，东润公司无权对其进行处分（包括销售和安置）。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，据此，双方所签《拆迁安置补充合同》涉及上诉人对业主共有部分的处分，应属于无效合同。双方于2012年11月30日双方所签《房屋拆迁安置补偿合同》约定的安置“门面”系消防通道及业主共有的商业通道，违反《消防法》的强制性规定，且从物权法建筑物区分所有权的角度而言，该部分属于业主共有，毕节东润房开公司将之安置与被上诉人的行为人系无权处分行为，侵害了公共利益，同样属于无效合同。根据《合同法》条第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，故宋世先、宋世英自始不能取得合同约定标的物的所有权，因此，双方所签《门面租赁合同》应属无效合同。 二、依据前述分析，宋世英、宋世先就案涉签订《租赁合同》，将其出租前提是其已合法取得案涉通道的所有权，因《房屋拆迁安置补充合同》系无效合同，被上诉人自始不能取得标的物合法所有权，宋世英、宋世先即无权进行处分——出租，且出租消防（公共）通道的行为属于损害公共利益的行为，故而双方所签《租赁合同》同属无效合同，一审法院以有效合同进行处理，属认定事实及适用法律错误。《物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，宋世先、宋世英基于无效的《房屋拆迁安置补充合同》不能取得案涉消防（公共）通道的所有权，即无权对其行使处分和收益的权利，其处分——出租行为当然无效。且出租行为也必然导致公共利益受损。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人定立的合同无效”，参照与规定，因案涉宋世先、宋世英自认为基于《拆迁安置补充合同》而取得的“门面”在规划许可上属于消防（公用）通道，性质上永久不能成为取得建设规划许可证的房屋或者独立门面，故双方所签《租赁合同》也属无效合同。 三、原审法院判决以宋世先、宋世英于2018年3月17日自行将案涉消防通道隔离形成门面为由，判决上诉人承担2017年4月30日至2018年3月17日期间的“逾期腾房费”（按照60万元每年的租金标准进行折算），并判决支持二被上诉人因自行隔断消防通道所产生的费用11108元，结合上诉人原审的诉讼请求，该判决程序违法，且认定事实错误，即将无效合同按照有效合同规则处理，从而导致判决结果错误。原告诉讼请求为“一、判决解除双方签订的《门面租赁合同》；……三、判决被告给付其涉案门面2017年5月1日至2018年4月30日的租赁（或实际占用费）……”，从请求权基础看，原告行使诉权的基础首先是认定双方于起诉时依然存在租赁合同关系，故而要求解除合同并支付租赁。抛开合同无效因素，若判决认定租赁合同已于2017年4月30日合同到期而终止，则一审判决支付的占用费即为侵权损害赔偿，也就是说，一审法院以租赁合同关系判决上诉人承担侵权损害赔偿责任，实则属于法律关系适用错误。现因一审法院未予审查案涉《租赁合同》及《拆迁安置补充合同》的效力，鉴于宋世英、宋世先已将该消防通道进行封锁分割，导致通向二层以上商铺的消防通道及商业通道电梯口被阻断，若不按无效合同进行处理，被上诉人势必依据生效判决而继续占有、使用其私自隔断的“门面”，其后果将是消防通道的执法人员与人民法院的判决产生冲突，也必然导致二、三、四、五楼以上商户无法继续使用商场的尴尬局面。 综上所述，双方之间所签订的《房屋拆迁安置补充合同》及所涉《门面租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案上诉人自认具有一定过错，故上诉人自愿按照评估价对被上诉人进行损失赔偿，以解决争议。 宋世先、宋世英答辩称：一、本案所涉门面的来历。毕节东润房开公司于2010年9月9日与宋世先、宋世英签订了《房屋拆迁安置补偿合同》以及项目明细表，由于毕节东润房开公司的原因不能履约，经毕节东润房开公司说明情况，又经双方协商，宋世先、宋世英同意将门面位置调到宋世英、宋世先提供的图一所示的位置，定于2012年11月1日返还，但东润公司再次违约，无法将调换后的门市交付给宋世先、宋世英，由毕节东润房开公司主动提出安置方案，安置门面第二次调到“黔西北商贸城二建区B栋一楼面临威宁街独立门面宽3米，进深9.33米，面积28平方米（具体位置、面积等如一图三所示）”，宋世先、宋世英合计56平方米。以上事实有双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》《房屋拆迁安置补充合同》以及毕节东润房开公司所提供的、加盖印章的门面图纸予以佐证，不容抵赖（相关证据已在一审时提交，并经质证认定）。 二、毕节东润房开公司违约不能交付最初于2010年9月9日签订合同时所约定的门面给答辩人，尔后又再次违约不能交付调换后的门市主动安置现在的门市给宋世先、宋世英，现在却上诉称“在上诉人法定代表人不知情的情况下，与经办人员多次变更回迁房屋……”，毕节东润房开公司两次违约不能将付门面给宋世英、宋世先，其背后的真实原因只有毕节东润房开公司知晓，宋世先、宋世英只是被动地被换来换去。对毕节东润房开公司安置给宋世英、宋世先的涉案门市，除了有双方签订的《房屋拆迁安置补充合同》《门面租赁合同》外，更有2016年东润公司盖法人印章，法定代表人吴传明亲笔签名出具给宋世英、宋世先的《承诺书》再次予以承诺确认，证明安置现在门面给宋世英、宋世先是毕节东润房开公司和法定代表人吴传明的真实意思表示。 三、本案毕节东润房开公司所诉讼案由是房屋租赁合同纠纷，然而毕节东润房开公司上诉的诉讼请求和内容都是房屋安置是在偷换概念，意在抵赖所安置给宋世英、宋世先的涉案门面和所欠的租金。至于毕节东润房开公司所称的“并导致最终安置房屋实际为大楼通道和消防通道……”“鉴于毕节东润房开公司所谓出租房屋规划设计为大楼通道和消防通道……”，一个“导致”一个“所谓”都足以证明毕节东润房开公司所安置给宋世英、宋世先的涉案门市在安置前根本不是大楼通道和消防通道，否则毕节东润房开公司怎么可能将自己开发的楼盘经两次调换给宋世英、宋世先后再次由其法人盖章和法定代表人吴传明签名“承诺宋世英、宋世先二位房东本公司租赁你们位于威宁中环国际一楼独立门铺面（见本公司与二位房东所签租房合同），因本公司未和二位房东商量，未经二位房东同意，便将该商铺门面转租给他人，我公司对此深表歉意。现经双方协商，将原合同两年租赁期改为一年，于2017年4月30日将租用铺面返还二位房东。其余条款按原租房合同及补充合同执行。（此承诺书一式两份，双方各执一份）”，难道精明的房开商作出的《承诺书》都要推翻，都要赖账，这是蒙骗法院和宋世英、宋世先，这足以证明毕节东润房开公司没有诚信，是不可接受的。 综上所述，宋世英、宋世先认为，我们提起的诉讼，诉请合法，证据确实充分，原审法院的审理和判决公平公正，毕节东润房开公司的上诉无理，其诉讼请求“对两被上诉人46.3平方米的安置房屋进行货币补偿”不属于二审的审理范围，请求二审法院依法驳回毕节东润房开公司的上诉，维持原判，以维护我们的合法权益。 宋世英和宋世先向原审法院起诉请求：1.判决解除原、被告于2016年4月20日签定的《门面租赁合同》；2.判决第三人将涉案门面腾空交还原告；3.判决毕节东润房开公司给付原告涉案门面2017年5月1日至2018年4月30日的租金（或实际占用费）60万元（暂定，以实际计算为准），由第三人承担连带给付责任；4.判决毕节东润房开公司赔偿原告因隔断涉案门面产生的材料费及人工费11108元；5.本案诉讼费由毕节东润房开公司承担。 原审院认定事实：对原告所举的《门面租赁合同》、承诺书、全权授权委托书、《房屋拆迁安置补偿合同》、房屋拆迁安置补偿项目明细表、《房屋拆迁安置补充合同》及附图一、二、三以及照片，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，相互印证，能够证明本案租赁关系产生等相关事实，予以采信。对原告所举的贵州增值普通发票、收据、砖砌体承包合同、工程预算单，结合双方所签订的《门面租赁合同》第五条的约定，能够达到其证明目的，予以采信。对于毕节东润房开公司所举项祖顺、项祖兴《商品房买卖合同》、《车位使用权买卖合同》三份，与本案无关，不予采信。对毕节东润房开公司所举的收款凭证四份，该证据能够证明2017年5月1日以前的租金毕节东润房开公司已全部付清的事实，予以采信，但不能达到毕节东润房开公司的证明目的。 原审认定事实：2016年4月20日，二原告（甲方）与毕节东润房开公司（乙方）签订了《门面租赁合同》，二原告将涉案黔西北商贸城二建区门面一个租给毕节东润房开公司使用。双方在合同中约定：租赁时间：两年，从2016年5月1日起至2018年4月30日止，2016年5月1日至2017年4月30日的租金在2016年5月20日前支付10万元，6月20日前支付50万元。2017年5月1日至2018年4月30日的租金在2017年5月20日前由乙方付款到甲方账户上（户名宋世先，账号31×××85，开户银行贵阳银行毕节松山分行营业部），乙方到期不付此款给甲方，甲方有权收回门市；每年租金为：60万元人民币，租金支付方式：由乙方每年向甲方支付一次。该合同第五条约定：“乙方在使用该独立门面时，如需将共墙拆除，在合同期满后，必须负责按与甲方2012年11月30日签订《房屋拆迁安置补充合同》约定的位置、面积恢复，并将水表、电表等安装好，如不能恢复，乙方承担一切损失。”2016年12月7日，毕节东润房开公司向二原告出具了承诺书，承诺书内容为“：宋世英、宋世先二位房东，本公司租用你们位于威宁中环国际一楼临街独立铺面（见本公司与二位房东所签租房合同），因本公司未和二位房东商量，未经二位房东同意，便将该商铺门面转租给他人，我公司对此深表歉意。现经双方协商，将原合同租期改为一年，于2017年4月30日将租用铺面返还二位房东。其余条款按原租房合同及其补充合同执行。”另查明：毕节东润房开公司将该铺面转租给第三人中国黄金（毕节店），现中国黄金（毕节店）尚有玻柜遗留于该铺面未搬走。2017年4月30日前的租金毕节东润房开公司已经付清，2017年5月1日至2018年3月17日的租金未付。二原告于2018年3月17日收回了该铺面，二原告收回铺面后，对该铺面进行恢复(隔断)，共花去材料费和人工工资费11，108.00元。原告诉至原审法院，请求判如所诉。 原审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任；依法成立的合同，自成立时生效。当事人之间签订的《门面租赁合同》由毕节东润房开公司委托吴卫东且加盖毕节东润房开公司公司印章与二原告签订，后毕节东润房开公司法定代表人吴传明签名并加盖毕节东润房开公司公司印章的《承诺书》对该《门面租赁合同》作了确认，故该《门面租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按照该合同条款全面履行自己的义务。《门面租赁合同》签订之后毕节东润房开公司向二原告出具《承诺书》，双方将合同履行期限变更为2017年4月30日。此期间的租金毕节东润房开公司已经付清，双方签订的该合同权利义务自动终止，不存在解除合同的问题。双方约定的租赁期限届满，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，承租人毕节东润房开公司负有返还租赁物即二原告涉案门面的义务，因毕节东润房开公司未返还门面给二原告，且又擅自将该门面转租，但当事人双方均未举证证明转租期限、转租金额，现二原告已经收回门面，故毕节东润房开公司应承担本案的相应损失，合同租赁期限届满后，毕节东润房开公司继续占有涉案房屋的行为，违反了双方的约定，毕节东润房开公司应当支付逾期腾房违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告主张按照双方《门面租赁合同》上约定的年租金为60万元（日租金为1,643.84元）计算，原审法院予以支持，因毕节东润房开公司《承诺书》上约定的合同到期日为2017年4月30日，则从2017年5月1日起，毕节东润房开公司应按1643.84元/天支付二原告逾期腾房违约金至2018年3月17日止，该损失费用计算为527672.6元（321天×1643.84元/天）。根据双方签订的《门面租赁合同》第五条的约定，对二原告恢复（隔断）门面材料费和人工工资费的诉讼请求，原审法院予以支持。因毕节东润房开公司属无效转租，第三人无权将玻柜遗留于该门面内，第三人应当将玻柜搬走，以免造成新的损失。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、毕节东润房开公司于本判决生效之日起十日内支付宋世英、宋世先涉案黔西北商贸城二建区门面逾期腾房占用费人民币527672.6元；二、毕节东润房开公司于本判决生效之日起十日内向原告宋世英、宋世先支付因恢复涉案黔西北商贸城二建区门面所产生的材料费、人工工资费人民币11108元；三、第三人中国黄金（毕节店）于本判决生效之日起十日内将遗留在原告宋世英、宋世先涉案黔西北商贸城二建区门面内的玻柜搬走。四、驳回原告宋世英、宋世先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4900元(已减半收取），由毕节东润房开公司负担。 二审期间，毕节东润房开公司向本院提交《黔西北商贸城二建区施工图：建筑》（复印件）、《总平面图》（复印件）、《黔西北商贸城二建区夹层平面图》（复印件，放大和缩小）、《黔西北商贸城二建区一层平面图》（复印件，放大和缩小）、《现场照片（两张）》，证明目的是：案涉租赁标的物——2012年11月30日双方签订的《房屋拆迁安置补充合同》约定安置与被上诉人的黔西北商贸城二建区B栋一楼临街“独立门面”，在施工设计图及经过规划备案的图纸上属于消防通道，现该区域兼有消防通道及通往二楼以上电梯口通道的用途，属于业主共有部分，双方所签《房屋拆迁安置补充合同》应属无效合同，宋世英、宋世先自始不能取得该通道的所有权，故而本案双方所签《租赁合同》也属无效合同。宋世英、宋世先的质证意见是：对现场照片的真实性没有异议，上诉人认为是消防通道，我们认为达不到证明目的，有通道是在另外的地方，我们对规划设计图纸的真实性没有异议，当时图纸上明确记载商场入口的位置不是移交宋世英、宋世先一方的位置，所以达不到毕节东润房开公司要证明移交的门面是通道的证明目的，毕节东润房开公司主张是消防通道，但是其提交的图纸都说这个位置不是消防通道，毕节东润房开公司在故意混淆事实。 宋世英、宋世先提交署有毕节市七星关区城乡规划局印章的《黔西北商贸城二建区一层平面图》（复印件），以证明其安置的门面符合规划，我们的门面所在的位置不是消防通道。毕节东润房开公司的质证意见是：对图纸的真实性没有异议，但是他只是一个平面图，不是消防设计图，凭该图纸不能确定该位置是否是消防通道或者是公共通道，需要通过测绘鉴定，并请有资质的机构对该位置是否属于消防通道或公共通道进行鉴定，并且我方将于7日内就涉案拆迁安置合同的效力向七星关区法院提起诉讼，该诉讼一旦受理，将成为本案的先决性案件，我们恳请法院在收到受案通知书之后中止审理。 二审期间，毕节东润房开公司于2019年3月5日向本院提交《鉴定申请书》，申请委托具备专业资质的机构依据黔西北二建区规划设计图及消防设计图对案涉门面位置进行测绘、鉴定，确认是否占用消防通道或公共通道。毕节东润房开公司认为各方当事人及审判庭均非专业机构，无法直观识别案涉门面是否属于消防通道或公共通道，请求对该案涉门面的位置测绘、鉴定，确认其是否占用消防通道或公共通道。因毕节东润房开公司应当提交而未提交经批准的消防设计图纸，消防设计图纸可以直接判断案涉门面是否在消防通道上，故请求鉴定的申请不予准许。并提交了2019年3月5日毕节市七星关区人民法院《受理案件通知书》（2019）黔0502民初2663号，请求中止审理本案。本院认为该《受理案件通知书》不能证明本案的审理需要该案审结为依据。 本案二审认定事实：《拆迁安置补充合同》附件三中载明的安置门面与城乡规划主管机关备案的图纸相符，即《拆迁安置补充合同》附件三《一楼门面安置放大平面图》符合毕节东润房开公司提供的《黔西北商贸城二建区一层平面图》和宋世英、宋世先提供的《黔西北商贸城二建区一层平面图》，经过规划主管部门批准的图纸显示，二楼商场电梯位置对应的门面座标为2-2至2-3之间，而非案涉门面2-1至2-2之间，即现实电梯上下对应的位置与设计图纸不符。毕节东润房开公司变更平面图中的电梯位置，未向法院提交变更规划许可的证据。案涉临街门面系经规划主管机关批准的获得规划许可的黔西北商贸城二建区的独立门面，非违章建筑。其余事实与原审认定一致。 本院认为：结合当事人双方一二审的诉讼请求、上诉主张及理由、提交的证据、原审判决、并征求当事人双方的意见等，本案二审当事人双方的争点问题有二，一是租赁合同是否有效？法律后果如何？二是拖欠的租金是否应当给付？ 对第一个争点问题，毕节东润房开公司主张因案涉门面占用消防通道和公共通道，以案涉门面违反社会公共利益为由主张《房屋拆迁安置补充合同》无效，而使《租赁合同》无效。本院认为，《房屋拆迁安置补充合同》是《房屋拆迁安置补偿合同》的延续，该拆迁安置补偿行为，系毕节东润房开公司依毕节市房屋拆迁管理局核准在依法取得﹝2009﹞5号《拆迁许可证》的基础上，依《城市房屋拆迁管理条例》《毕节市城市城市房屋拆迁管理暂行规定》进行的拆迁安置行为，案涉房屋拆迁安置行为既具有行政拆迁补偿属性，又具有物权属性，而非平等主体之间不动产交易的债权债务行为。本案《房屋拆迁安置补充合同》载明门面宽2.4米、进深10.65米、面积25.56平方米，案涉门面在2-1轴至2-2轴之间，附图一和图三与当事人双方提交的经在国家规划主管机关备案的平面图吻合，案涉门面能够明确区分，有构造上的独立性；可以排他使用，有利用上的独立性；能够登记成为特定业主所有权的客体。毕节东润房开公司主张案涉房屋占用公共通道和消防通道，依法应当向法院提交经消防机关的证明文件及经批准的消防设计图纸，《黔西北商贸城二建区一层平面图》显示的2-1轴至2-2轴的临威宁门面，非设计图纸中的出入口，亦非消防通道，因此，上诉人主张《房屋拆迁安置补充合同》无效于法无据，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，此规定表明被拆迁人对拆迁补偿法律关系的标的物的效力，优于另行第三人，未规定第三人是否善意，亦未规定第三人是否取得不动产物权凭证。因本案案涉房屋系拆迁补偿安置门面，本案被拆迁人宋世英、宋世先在案涉房屋交付之日起，即有权对该独立门面行使占有、使用、收益、处分之权利。《黔西北商贸城二建区一层平面图》显示，该商场入口在2-3轴至2-4轴之间，无证据证明该拆迁补偿安置门面占用消防通道和公共通道，上诉人毕节东润房开公司主张《房屋拆迁安置补充合同》占用消防通道、公共通道而无效的上诉理由不成立。 第二个争点问题，因本案涉案门面系2-1轴至2-2轴之间，该门面为经规划主管机关许可的黔西北商贸城二建区的一个组成部分，因黔西北商贸城二建区系经规划许可的建设项目，故案涉门面视为是经规划许可的门面，而非违章建筑，上诉人主张《门面租赁合同》无效没有事实和法律依据。本案《门面租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，一经签订双方的城市房屋租赁法律关系即成立，合同双方就应当信守合同约定，诚实履行。原审判决对租期的认定、逾期腾房违约金、宋世英和宋世先恢复（隔断）门面材料费和人工工资费的认定和法律适用均符合法律规定。毕节东润房开公司依法应当支付其拖欠的租金等，其主张的不应当支付租金的上诉理由无事实和法律依据。 综上所述，毕节东润房开公司的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由毕节东润房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 雄 审 判 员  田 川 审 判 员  徐 洪 二〇一九年三月十一日 法官助理  成 梅 书 记 员  张汝阳