广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终128号上诉人（原审第三人）：刘嫣柔，女，1968年7月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：葛凤梅，广东德寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马成，广东德寰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王仲芳，女，1974年11月17日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：谭淑仪，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓飞，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：柳爱华，男，1981年5月29日出生，汉族，住江苏省涟水县。原审第三人：鞠清航，男，1966年2月9日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王晓文，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁书诚，广东华誉品智律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥清河东路338号。负责人：黄海明，该行行长。委托诉讼代理人：彭剑峰，该行职员。委托诉讼代理人：胡杰良，该行职员。原审第三人：胡忠辉，男，1961年8月18日出生，汉族，住四川省隆昌县。上诉人刘嫣柔因与被上诉人王仲芳、柳爱华及原审第三人鞠清航、中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称中行番禺支行）、胡忠辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初7421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘嫣柔上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回王仲芳的全部诉讼请求；3.改判案涉房屋归刘嫣柔所有，柳爱华协助刘嫣柔将案涉房屋过户至刘嫣柔名下；4.诉讼费由王仲芳、柳爱华承担。事实和理由：（一）刘嫣柔是案涉房屋的实际所有权人，刘嫣柔与柳爱华于2015年9月6日签订《协议书》，约定借用柳爱华名义购买案涉房产所支付的购房款、税费及后续很长一段时间的还贷，均是刘嫣柔支付，刘嫣柔对案涉房屋享有所有权。（二）刘嫣柔与王仲芳之间不存在房屋买卖合同关系，刘嫣柔没有与王仲芳签订《房屋买卖合同》，一审法院认定刘嫣柔与柳爱华、王仲芳之间买卖案涉房屋是真实意思表示没有事实依据。刘嫣柔是案涉房屋的实际所有权人，王仲芳提交的《房屋买卖合同》系王仲芳与柳爱华所签而非刘嫣柔所签，王仲芳在一审庭审期间也表示其明知刘嫣柔才是案涉房屋实际产权人，王仲芳与柳爱华签订《房屋买卖合同》，根据合同相对性，该合同明显不是刘嫣柔的真实意思表示，刘嫣柔亦没有明确表示追认，一审法院没有任何依据就认定该合同是刘嫣柔的真实意思表示，明显不当。即使王仲芳与柳爱华签订的合同有效，据柳爱华一审庭审的辩称，柳爱华未按该合同约定于2017年2月28日前协助将案涉房屋过户至王仲芳名下的关键原因是王仲芳严重违约在先，合同目的不能实现，柳爱华享有法定解除权，柳爱华亦明确表示不履行且不同意过户，应判令解除该合同。案涉房屋没有交付王仲芳使用，王仲芳目前属于非法占有使用案涉房屋。一审法院以刘嫣柔在《房屋买卖合同》上附注收款账号就认定刘嫣柔与王仲芳之间有买卖案涉房屋的真实意思表示过于草率。（三）即使案涉房屋买卖合同真实有效，王仲芳未能真实申报其家庭成员，仅以个人名义申报是否具有广州市购房资格，不符合广州限购政策，不能以判决判令继续履行合同。（四）刘嫣柔与王仲芳之间是民间借贷关系，2016年刘嫣柔因为资金周转困难，通过柳爱华认识王仲芳，故向王仲芳借款，王仲芳于2016年3月1日、3月3日、3月8日向刘嫣柔银行账户汇入共计70万元，均是刘嫣柔向王仲芳所借的款项，一审法院将2016年3月3日、3月8日共计50万元的款项认定为案涉房屋买卖的定金及首期款没有事实依据，依据交易习惯也可以认定双方为民间借贷关系。王仲芳与柳爱华签订的《房屋买卖合同》内容过于简单，侧面说明其只是借款的担保，该合同约定的价格明显低于市场价格，也能印证其只是借款的担保。关于收款当日出具的收据并非刘嫣柔的真实意思表示，是王仲芳要求收款收据与合同相一致，逼迫刘嫣柔按照其意思写，才同意将所借款项打进刘嫣柔账户。《房屋买卖合同》约定的过户时间实际上是刘嫣柔与王仲芳双方约定的还款时间。刘嫣柔二审庭询时补充：3月1日的借条是由鞠清航和刘嫣柔共同签署的，而时隔两日就出现了案涉买卖合同，案涉合同中并没有鞠清航的签名，王仲芳也没有通知鞠清航，但王仲芳明知案涉房屋实际属于刘嫣柔、鞠清航的夫妻共同财产，如果是一份正常的房屋买卖合同，作为购买方的王仲芳应通知鞠清航签名确认，故案涉房屋买卖合同符合借款担保，并非是真实的房屋买卖法律关系，刘嫣柔书写的定金10万和首期楼款是按照王仲芳的意思所书写，如果不书写就无法获得借款。综上，如果刘嫣柔和王仲芳的法律关系予以界定是民间借贷法律关系，其以房屋买卖合同提起本案诉讼属于法律关系错误。王仲芳二审答辩称，（一）王仲芳在2018年11月26日已经向一审法院递交了异议书，刘嫣柔不具有上诉人资格，因为在一审中刘嫣柔没有提出任何诉讼请求，其身份是无独立请求权的第三人，而且一审判决并没有判刘嫣柔承担任何责任，因此刘嫣柔依法没有上诉权。而且在一审诉讼过程中，王仲芳为了证明自己有履行能力，把全部剩余款项打到一审法院，刘嫣柔的行为是故意诉讼拖延时间，造成王仲芳的损失。（二）1.刘嫣柔认为其是案涉房屋的实际所有权人，至今没有任何法律文件、房产证、裁判文书等证实，因此刘嫣柔所陈述的所有权人是没有任何依据的。2.刘嫣柔认为与王仲芳不存在房屋买卖关系是确实的，因为房屋买卖合同是王仲芳和柳爱华签订，房屋买卖关系是王仲芳和柳爱华之间的关系，但刘嫣柔在该合同上亲笔书写的收款账号和信息，证实刘嫣柔参与了整个房屋买卖的过程，其对此情况明知。在实际履行过程中，也是刘嫣柔实际收款的，证明房屋买卖合同的实际受益人是刘嫣柔。3.刘嫣柔提及柳爱华享有法定解除权就应当判定解除合同，没有任何依据，在一审过程中柳爱华没有提起反诉也没有提及解除合同，法院是否判令解除合同是根据王仲芳的诉讼请求来处理的，所以刘嫣柔的主张没有任何依据。4.刘嫣柔提及案涉房屋并没有交付给王仲芳使用也与事实不符，至今王仲芳一直居住在案涉房屋。6.对于购房资格问题，王仲芳已经向法院提交了户口本，上面已经备注了未婚状态，也提供了流动人口登记证明，以及向房管局开具了购房资格，房管局已经审查过相应的证件和身份证件。若刘嫣柔认为王仲芳提交的材料故意隐瞒事实，应该由刘嫣柔自己去举证。7.刘嫣柔认为与王仲芳之间是民间借贷关系完全不符合事实，王仲芳与刘嫣柔和鞠清航只存在了20万的借款关系，当时是刘嫣柔和鞠清航去找到王仲芳说急用，很快就会还，鞠清航还出示其公务员证，王仲芳就向刘嫣柔借了20万，当时是有借条的，该款项刘嫣柔没有归还给王仲芳，该案件另案已经判决处于执行过程中，对于其他款项与该20万没有任何关系，正是因为刘嫣柔在炒楼急需钱，所以才把案涉房屋出售，王仲芳与刘嫣柔并不是很熟悉，是通过中介才认识的，并不是通过柳爱华认识的，当时刘嫣柔拿着柳爱华的授权书办理了租赁合同备案手续。对于房屋买卖整个过程，因为房产证写的是柳爱华的名字，所以签订合同、办理委托公证，整个过程柳爱华和刘嫣柔都是全程参与的，刘嫣柔直接在买卖合同上写上了收款账号，王仲芳出具了收款收据，该收款收据是在各方平等自愿的基础上签订的，也是房屋交易过程中正常的行为。关于50万王仲芳和刘嫣柔并没有约定任何借款和担保的情况，如果刘嫣柔认为是借款和担保应该由刘嫣柔举证，借20万双方都签订了借条，50万是没有任何的借款关系的，刘嫣柔仅仅是因为房价上涨就和柳爱华串通不想再卖了。柳爱华于2015年12月才正式买案涉房屋，时隔3个月后又出售，中间有三个月的房屋差价。综上，上诉人刘嫣柔的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回刘嫣柔的上诉。鞠清航二审述称，不同意一审判决，但因已被法院冻结财产，无力缴纳上诉费，故而没有提出上诉。王仲芳明知案涉房产是鞠清航与刘嫣柔的夫妻共同财产，柳爱华只是代持人，仍然只与柳爱华签订买卖合同，具有明显的恶意，该买卖合同没有生效。孙俭出庭作证时，明确表示知道案涉房产的实际权属人是刘嫣柔和鞠清航。王仲芳签订买卖合同时，虽由柳爱华签名，但款项全部支付至刘嫣柔账户，定金和房款也由刘嫣柔开具收据。这些事实都证明王仲芳是明知案涉房产属于刘嫣柔和鞠清航的夫妻共同财产，但买卖合同却未经共有人鞠清航同意，故而不生效。本案房屋买卖合同与正常房屋买卖合同存在明显差异，王仲芳签订买卖合同的真实目的不是买卖房屋，而是为刘嫣柔的借款作担保。王仲芳在2016年3月1日签订了借款协议，在没有约定任何担保的情况下借款20万给刘嫣柔，但时隔两日就立即签订房屋买卖合同，在没有任何担保的情况下又先行支付50万元。而所谓的交易过户时间定在2017年2月28日，恰恰是借款期满一年时间。签订合同之后，买方又从不催促卖方交易，自己也不申请按揭贷款。而其他房屋买卖一般都是先行支付少量定金，而后立即申请按揭贷款，按揭贷款同贷书出具后则立即递件过户，在递件过户当天支付首期款。无论从合同约定还是实际履行情况来看，本案房屋买卖合同与正常房屋买卖交易存在明显差异。显然，王仲芳与柳爱华签订该房屋买卖合同，仅是为了作为刘嫣柔与其借款的担保。王仲芳仅以个人名义申报购房资格，而没有以家庭名义申报购房资格。王仲芳提供的计生证已经过期无效，不能证明其家庭成员真实情况，特别是是否有未成年子女的情况。法院即使不作调查，也应责令王仲芳对其家庭成员中是否有配偶和未成年子女情况作出说明。柳爱华、中行番禺支行、胡忠辉经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。王仲芳向一审法院起诉请求：1.确认王仲芳、柳爱华于2016年3月3日签订的《房屋买卖合同》有效；2.在王仲芳代柳爱华清偿中行番禺支行债务后，柳爱华继续履行《房屋买卖合同》协助王仲芳办理房屋过户登记；3.柳爱华向王仲芳支付迟延过户违约金（以已付款50万为基数按银行同期贷款利率从2017年3月1日起计算至房屋过户之日止，暂计至2018年2月28日约为30000元）；4.本案诉讼费用、财产保全费等由柳爱华承担。一审法院认定事实：2015年5月19日，刘嫣柔与案外人杨佩双签订《房屋买卖合同》，约定刘嫣柔以203万元向杨佩双购买位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑22座****房屋（以下简称案涉房屋）。2015年9月6日，刘嫣柔（甲方）与柳爱华（乙方）签订《协议书》，约定以下主要内容：甲方购买案涉房屋而借用乙方名义办理房产证，购买案涉房屋的所有费用由甲方承担，甲方借乙方名义办理银行按揭贷款，按揭还款由甲方负责……等等。2015年10月15日，柳爱华与中行番禺支行签订“JG5VAB20156560”《个人二手住房贷款合同》，以案涉房屋作抵押向中行番禺支行按揭借款177万元，案涉房屋办理了抵押权人为中行番禺支行的抵押登记。案涉房屋于2015年11月11日经核准登记并办理了产权人为柳爱华的粤（2015）07200124号《不动产权证书》。2015年12月28日，柳爱华、刘嫣柔与孙俭签订《房产租赁合同》，将案涉房屋出租给孙俭使用，租赁期限从2016年2月1日至2017年1月31日止，月租金为4000元，租金汇入刘嫣柔的银行账户。该租赁合同十六条对合同条款作了相应的补充“租金经双方约定为人民币叁仟伍佰元正，（￥3500元/月），条件是承租方一次性付清壹年租金”，刘嫣柔与王仲芳在补充内容尾部各自签名。一审庭审中，孙俭、王仲芳均表示该合同是孙俭受王仲芳委托签订的。2016年1月22日，柳爱华到广东省广州市萝岗公证处办理“（2016）粤广萝岗第1224-1226号”《公证书》，委托刘嫣柔、鞠清航（两人系夫妻关系）为合法代理人，代理执行和处理案涉房屋的领取房屋产权证及土地使用证、订立租赁合约、收取租金、申办租赁备案、缴纳案涉房屋税费、办理还贷赎契、注销抵押登记、出售案涉房屋、收取房款……等等手续；委托期限贰年。2016年3月3日，柳爱华作为买方与王仲芳作为买方签订《房屋买卖合同》，双方约定以下主要内容：买卖房屋为案涉房屋，成交价为人民币228万元，房屋过户的所有税费由买方支付；办理完公证手续后买方支付人民币壹拾万元作定金，肆拾万元作为首期楼款（合计伍拾万元）；本次交易过户时间定在2017年2月28日前；因该房屋现正在银行按揭，卖方要每月一直供贷款到2017年1月（如果因卖方原因在2017年2月不能如期办理过户手续，卖方需要继续还银行贷款。如因买方原因在2017年2月28日前不能如期办理过户手续则由买方支付该房屋的贷款的利息）；卖方收到买方首期楼款和定金后，把房产证给予买方保管；买方购买该房屋需要银行按揭，过户时以银行同贷书金额多除小补，该房屋过户前卖方必须还清欠银行的所有贷款；如签订本合同后，卖方不能如约把房屋卖给买方则支付赔偿双倍定金和首付金给买方共人民币一百万元，同样买方在签订本合同后，买方不再购买该房屋，卖方则没收买方定金和首期楼款共伍拾万元。该合同附注“收款账号62×××18农业银行刘嫣柔雅居乐支行”，一审庭审中，刘嫣柔表示该附注是其亲笔书写。孙俭分别于2016年3月3日、3月8日向刘嫣柔的银行账户转账汇入100000元、400000元，刘嫣柔分别于转账当日向王仲芳出具案涉房屋定金100000元、首期楼款400000元的收据。孙俭另于2016年3月1日曾向刘嫣柔的银行账户汇入200000元。一审庭审中，孙俭、王仲芳表示该三笔款项均是孙俭受王仲芳的委托而向刘嫣柔的转款，其中2016年3月1日的200000元为出借给刘嫣柔的借款、2016年3月3日和3月8日的共500000元为购房款。刘嫣柔则认为三笔款项均是向王仲芳的借款，鞠清航、刘嫣柔于2016年3月1日向王仲芳出具借款24万元的借条。2017年8月30日，刘嫣柔作为委托代理人的身份以柳爱华作为甲方（卖方1）与胡忠辉作为乙方（买方1）签订“穗存量房合字××号”《广州市存量房买卖合同》（网签合同），将案涉房屋以268万元出售给胡忠辉。该网签合同签订后，胡忠辉向刘嫣柔支付了购房定金50000元。一审庭审中，胡忠辉明确表示不在本案中主张该网签合同关系的权利。依王仲芳的诉讼保全申请，一审法院于2017年9月8日保全查封了案涉房屋，王仲芳缴纳了5000元诉讼保全费。刘嫣柔于2017年11月2日向一审法院提起所有权确认之诉【（2017）粤0113民初9099号】，一审法院于2018年4月11日驳回刘嫣柔的起诉。2018年6月20日，王仲芳以鞠清航、刘嫣柔为被告提起民间借贷诉讼【（2018）粤0106民初16358号】，要求鞠清航、刘嫣柔归还2016年3月1日所借的20万元借款，现该案仍在审理中。2018年7月17日，广州市番禺区不动产登记中心向一审法院出具《购房资格证明》，经该中心核查，截至2018年7月17日止，王仲芳具备本市住房限购区域内（地址：广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑22座****房）的购买资格。2018年8月24日，王仲芳向一审法院提存178万作为案涉房屋余款。至2018年1月9日，案涉房屋所设定抵押的借款本金余额为1709030.46元。一审法院认为，本案争议焦点是王仲芳与柳爱华、刘嫣柔之间的房屋买卖关系还是王仲芳与刘嫣柔之间的民间借贷关系？当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明自己主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，王仲芳与柳爱华签订的《房屋买卖合同》已明确了双方的房屋买卖意思，刘嫣柔作为借名买方的借名人亦在该合同亲笔附注银行账户信息，同时在收款当日出具的收据已明确为收取案涉房屋定金及首期楼款；而刘嫣柔、鞠清航主张王仲芳向刘嫣柔于2016年3月3日及3月8日所转账的共50万元为借款，其未能提供相关证据足以证实，单凭刘嫣柔、鞠清航的口头陈述，一审法院难以采信。故一审法院认为王仲芳于2016年3月3日及3月8日分别向刘嫣柔转账的10万、40万元为案涉房屋买卖的定金及首期楼款，王仲芳与柳爱华于2016年3月3日所签订的《房屋买卖合同》是王仲芳、柳爱华、刘嫣柔之间买卖案涉房屋的真实意思表示，并没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应切实履行。现柳爱华未按合同约定于2017年2月28日前协助将案涉房屋过户至王仲芳的名下，已经构成违约，王仲芳亦具备广州区域购买案涉房屋的购房资格并要求柳爱华继续履行2016年3月3日所签订的《房屋买卖合同》，同时表示愿意代替柳爱华清偿案涉房屋设定抵押的借款并已向一审法院提存剩余房款178万元，符合法律规定，一审法院予以支持，在王仲芳代柳爱华清偿中行番禺支行案涉房屋设定抵押的全部借款后，柳爱华应协助王仲芳办理案涉房屋的产权转移登记手续。至于王仲芳主张柳爱华支付迟延过户的违约金，因双方没有明确约定，王仲芳亦未能证明因迟延过户而受到的相关损失，对于该主张，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第三十八条的规定，于2018年10月8日作出如下判决：一、王仲芳与柳爱华于2016年3月3日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、本判决发生法律效力后，王仲芳代柳爱华清偿位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑22座****房屋所设定抵押的全部借款，柳爱华应于王仲芳代为清偿完毕之日起十日内协助王仲芳办理上述房屋的产权转移登记手续；三、柳爱华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王仲芳支付本案诉讼保全费5000元；四、驳回王仲芳的其余诉讼请求。案件受理费25040元，由柳爱华负担。本院二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。二审另查明，一审期间，孙俭出庭作证时称其以自己的名义承租案涉房屋时，“刘嫣柔说房子是她的”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：刘嫣柔关于王仲芳与柳爱华所签订的《房屋买卖合同》系为其向王仲芳借款所作担保以及该《房屋买卖合同》不应继续履行的主张是否成立。王仲芳与柳爱华签订的《房屋买卖合同》中不仅有案涉房屋登记的产权人柳爱华的签名，刘嫣柔本人亦在合同上附注自己的银行账号作为收取购房款的账户，故柳爱华、刘嫣柔均知悉该《房屋买卖合同》的存在。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，王仲芳主张其向柳爱华购买案涉房屋，提供了其与柳爱华签订的《房屋买卖合同》以及刘嫣柔先后于2016年3月3日、3月8日确认收到王仲芳支付的购买案涉房屋的定金10万元、首期楼款40万元的收据，王仲芳对其该主张已初步完成了其举证义务。刘嫣柔主张王仲芳与柳爱华签订的《房屋买卖合同》系为其向王仲芳借款所作担保，但其未提供充分的证据予以证明，不足以反驳王仲芳所提供的证据，本院对其该主张不予采信。一审法院认定该《房屋买卖合同》系王仲芳、柳爱华、刘嫣柔之间买卖案涉房屋的真实意思表示并无不当，本院予以认可。刘嫣柔主张案涉房屋系因王仲芳违约导致未能按《房屋买卖合同》约定于2017年2月28日前办理交易过户。《房屋买卖合同》约定，“卖方购买该房屋需要银行按揭，过户时以银行同贷书金额多除小补，该房屋过户前卖方必须还清银行的所有贷款”，由此可见，卖方还清银行贷款为案涉房屋办理交易过户的前提。柳爱华、刘嫣柔并无证据证明已清偿案涉房屋的银行贷款，刘嫣柔并无充分证据证明导致案涉房屋未在合同约定时间前办理交易过户系因王仲芳的过错所致，刘嫣柔主张案涉《房屋买卖合同》因王仲芳违约应予解除依据不足，本院不予采纳。王仲芳已提供具有购房资格的证明，刘嫣柔对此有异议，但未能提供足以反驳的反证，本院对刘嫣柔关于王仲芳无购房资格的异议不予采纳。王仲芳已向一审法院提存剩余房款178万元，一审法院判令案涉《房屋买卖合同》继续履行、柳爱华于王仲芳代其清偿案涉房屋所设定抵押的全部借款后协助王仲芳办理案涉房屋的产权转移登记手续以及判令柳爱华向王仲芳支付诉讼保全费，并无不当，本院予以维持。刘嫣柔关于案涉《房屋买卖合同》不应继续履行的上诉理由不能成立，本院不予支持。柳爱华系案涉房屋登记的产权人，刘嫣柔主张其为案涉房屋的实际权利人并要求确认案涉房屋应归其所有，与本案所涉房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，本案中不予调处。综上所述，刘嫣柔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20980元，由刘嫣柔负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年三月十九日书记员  贾妍胡秀红