昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初5167号原告：刘珊，女，汉族，1986年6月11日生，现住址：昆明市。委托诉讼代理人：范国雄、杨元英,云南典传律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南浙滇置业有限公司。委托诉讼代理人：张伟明、朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告刘珊与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年12月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘珊的委托诉讼代理人范国雄、杨元英，被告浙滇公司的委托诉讼代理人张伟明、朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘珊向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即将办理房屋产权证的资料提交产权登记机关；2.请求法院判令被告支付原告因违约办理房产证的违约金4660元（自2017年3月31日暂至2018年7月10日，按10元/天计算）；之后的违约金按此标准计算至原告实际办理完房屋产权证书之日止。3、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年3月31日签订了东盟森林住宅字第2XXX号《商品房购销合同》，约定：由原告购买被告开发建设的房屋（建筑面积76.88平方米），购房总价款621，688元。被告应于2014年6月30日前将建成并经验收合格的商品房交付给原告，同时，被告应在项目整体竣工验收后150个工作日内协助原告将办理所购房屋产权登记手续所需的全部资料递交产权登记机关。若哪方违约则按每天10元的标准向对方支付违约金。签订合同后，原告按合同约定足额支付了购房款项。但被告却违背约定没有全面履行合同义务，其违约行为已构成违约并严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权利，特向法院提起诉讼，望法院判决如所请。被告浙滇公司辩称：一、根据相关行政法律法规规定，规划核实通过、竣工备案是申报产权（初始）登记的法定前置条件，本案涉及的小区规划核实未通过，竣工备案登记未完成，原告诉请协助提交办证资料的法定条件不成就而不能实现；二、本项目是东盟商贸港的配套住宅项目，规划建设项目及建筑规模较大，整体项目验收尚未完成，约定协助办理房屋产权证的条件还未成就，原告主张违约金起止日期就没有任何依据；三、按相关法规和规划部门要求，案涉小区必须配套建设两座垃圾转运站，但项目建设过程中，因部分业主以不和谐方式阻止垃圾转运站建设、加之部分业主私搭乱建，致使项目不能满足规划验收要求，这一客观情况是被告无法预见的，也不应由被告承担相应责任；四、办理产权证是产权登记机关的法定行政职权，答辩人作为申请办证代理人，其义务只能是在满足法定和约定条件后，代理业主向登记机构提供申请资料；至于办证是否受理、何时能办证等答辩人都无法掌控，不应也不能承担确保原告能够获得产权登记或在规定期限内获得产权证的责任，故原告要求将违约金计算期限至获证之日没有依据；五、依据相关法律规定及合同约定，被告应由违约过错才能承担相应违约责任，而被告在本案中并无违约及过错，不应承担违约责任。此外，合同约定每天十元的违约金标准显然过高，依法应作调整免除。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。本院经审理认定事实如下：被告浙滇公司（甲方）与原告刘珊（乙方）于2016年3月31日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买房屋（建筑面积76.88平方米），房屋价款为621688元。合同第七条关于交付期限约定为：甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，应在项目整体竣工验收后150个工作日内协助原告将办理所购房屋产权登记手续所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天总价款日万分之零点五的标准支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告于2016年3月31日付清了购房首付款，余款以银行贷款方式支付；原告于2016年5月20日向被告支付了产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费及维修基金等费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，合同表述的“应于2014年6月30日前将验收合格并符合约定的商品房交付给乙方（原告）”，并在项目整体竣工验收后150个工作日内协助原告将办理所购房屋产权登记手续所需的全部资料递交产权登记机关；因交付房屋时间早于双方签约的2016年3月31日，不可能实际履行，本院依据有效证据证实情况，确认双方的实际交付房屋时间为2016年5月20日。双方于2016年5月20日办理了交接房手续，原告向被告交纳了相关办证费用，已完整履行了所负合同义务；而被告并未按约定期限履行合同义务，其行为已构成违约。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍及业主私搭乱建行为导致工程无法验收备案，不能成为免除合同约定递交办证资料义务的理由，因垃圾中转站建设系项目规划建设中已存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由，故对原告要求被告承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，未超出合同约定的标准，本院予以支持；原告主张违约金计算至实际取得房屋产权证止，但双方合同已明确约定了被告的义务为协助原告将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，故本院支持逾期办证违约金至被告将案涉房屋办理房屋产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。至于逾期递交办证资料违约金的起算时间，本院认为，原告主张自2017年3月31日起开始计算逾期违约金，明显在被告约定的履行期限之后，具有相应的合理性，本院予以采纳及支持。按双方签订的合同第十二条的约定，视为原告同意委托被告提交办证所需资料，被告应在收到原告的办证费用后在2017年3月31日前协助原告向产权登记机关递交办证所需的全部资料，并办理完产权登记手续，即递交资料协助办理房产证的最迟时间应为2017年3月31日，逾期则视为违约，应承担每天10元的逾期违约责任。对于原告要求被告协助其办理不动产权证的诉讼请求，被告的具体协助义务是向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料，因涉案的房地产项目尚未经过竣工验收备案，向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料的条件尚未成就，本院对原告的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘珊支付自2017年3月31日起至被告向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止按照每日十元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告刘珊的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计50元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 李 解二〇一九年三月二十八日书记员 李品娴