江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初3245号 原告：徐州市妇幼保健院，住所地徐州市和平路46号。 法定代表人：黄大文，该院院长。 委托诉讼代理人：张放，江苏尊鼎力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙辉，江苏尊鼎力律师事务所律师。 被告：江苏国华工贸集团有限公司，登记住所地在徐州市泉山区中山北路国华大厦5层，现办公地徐州市二环西路南首一号。 法定代表人：孙继忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李可，江苏圆点律师事务所实习律师。 被告：大汉飞龙集团有限公司，住所地在徐州市泉山区泰山路文化市场6#-06。 法定代表人：王化建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡广闪，江苏淮海正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张贺，江苏淮海正大律师事务所律师。 第三人：江苏龙商实业投资有限公司，住所地在徐州市鼓楼区九里村汉城路2号。 法定代表人：刘劲松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李永，男，1981年10月14日生，汉族，系公司员工，住徐州市泉山区。 第三人：江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司，住所地在徐州市鼓楼区中山北路338号。 法定代表人：刘劲松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李永，男，1981年10月14日生，汉族，系公司员工，住徐州市泉山区。 原告徐州市妇幼保健院（以下简称保健院）与被告江苏国华工贸集团有限公司（以下简称国华公司）、被告大汉飞龙集团有限公司（以下简称大汉公司）、第三人江苏龙商实业投资有限公司（以下简称龙商公司）、第三人江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司（以下简称万世公司）执行异议之诉一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保健院的委托诉讼代理人张放、孙辉，被告国华公司的委托诉讼代理人周浩，被告大汉公司的委托诉讼代理人张贺，第三人龙商公司、万世公司的共同委托诉讼代理人李永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，国华公司、龙商公司、万世公司及大汉公司民间借贷纠纷一案，本院于徐州市中级人民法院分别作出（2015）云民初字第1587号、（2015）徐商终字第01099号民事判决：龙商公司及万世公司偿还国华公司借款本金3000万元及利息，大汉公司承担连带清偿责任。该判决发生效力后，根据国华公司的申请，本院立案执行，于2016年4月20日作出（2016）苏0303执960号执行裁定书及协助执行通知书，查封了预售单位为龙商公司的荣域世家B区地下室-1--201地下车库，涉案车位在该地下车库内。保健院对本院查封涉案地下车位提出书面异议，2017年6月2日，本院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定作出（2017）苏0303执异99号执行裁定书，驳回保健院的异议请求。 原告保健院遂向本院提出诉讼请求：1、对原告购买的徐州市荣域世家B区地下室-1-201号地下车库的34个车位停止执行； 2、确认原告购买的徐州市荣域世家B区地下室-1-201号地下车库的34个车位归原告所有； 3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2012年8月25日，原告与第三人龙商公司签订《预定商品房意向协议》，约定以9000万元认购龙商公司开发的荣域世家整栋公寓商品房及地下一层非机动车车位和地下二层机动车车位（34）个。2013年3月15日，双方就上述商品房及车位签订《预定商品房协议》，2014年1月16日，双方签订《商品房买卖合同》九份，约定原告购买龙商公司开发的B区办公楼及幼儿园1单元商品房，同日，双方签订《荣域世家车库买卖协议书》，约定原告购买龙商公司开发的涉案车库34个，价款4828178.43元，已包含在9000万元总价款之内。2012年8月27日至2014年1月17日期间，原告分四次向龙商公司支付了房款9000万元。因政策及法律原因，地下车库及车位至今不能网签合同并办理权属登记。 因江苏国华工贸集团有限公司（以下称国华公司）申请执行龙商公司、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司、大汉飞龙集团有限公司民间借贷纠纷一案，原告对查封上述34个地下车位提出执行异议，贵院作出（2017）苏0303执异99号执行裁定书认为“查封前，龙商公司未将涉案车位交付给徐州市妇幼保健院”，裁定驳回案外人的异议请求。原告认为应当停止执行，主要理由如下：1、原告作为已经交付全部款项的购房者享有的房屋交付请求权和购房款返还请求权优先于普通债权；2、原告停止执行申请符合民诉法司法解释第312条第一款第（一）项的规定：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；3、即便按照国华公司关于原告仅是车位使用权人的观点，由于拍卖的也是使用权，本案应当终止执行；4、原告对未能办理涉案车库的预告登记没有过错。综上所述，依据《民事诉讼法》第二百二十七条和相关司法解释等规定，提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告国华公司辩称，原告的诉请无事实和法律依据。1、被告所查封执行的是龙商公司开发的荣域世家项目B区地下室1-负201房产，总面积是3637平方米，即使原告购买了龙商公司的34个地下车位，但是荣域世家项目地下车位多达481个，现无证据证明原告主张的34个车位是在被告查封之列；2、原告所主张的最高院关于山东省的批复仅仅是针对的个案进行的批复，对其他案件的并无约束力，而且本案同该最高院的批复也不相同；3、本案应依据最高院关于执行异议的相关规定来进行审查，而本案涉案车位属不动产，应依据不动产执行异议的相关条款予以适用；4、根据原告的陈述，原告同龙商公司并未就涉案车位签订合法有效的网签备案合同，而其诉状中也明确是在2015年3月份之后才因相关不动产登记政策发生变化无法办理网签不动产登记手续，而原告购买地下室的时间是在2012年8月份，在该政策出台之前，在政策出台之前原告是有条件签订合法有效的网签备案合同，因此未签订备案合同是因原告自身过错所导致，双方之间未成立合法有效的地下车位买卖合同。综上，请求法院依法审查，驳回原告的诉讼请求。 被告大汉公司述称同被告答辩意见。 第三人龙商公司、第三人万世公司共同述称：原告的诉请符合事实与法律依据。1、诉请中的涉案车位包含在被告查封的范围之内；2、涉案车位权属问题与龙商公司签订相关权益，合法取得相关车位相关权属；3、原告通过等价支付取得车位合法权益足以阻却原告的债权纠纷。综上，原告的诉请应得到法院支持。 本院查明：2012年8月25日，保健院与龙商公司签订《预定商品房意向协议》以9000万元认购龙商公司开发的商品房及地下车位。2013年3月15日，双方就商品房及车位再次签订《预定商品房协议》。2014年1月16日，龙商公司与保健院签订九份《商品房买卖合同》并进行网签备案，合同约定保健院购买龙商公司开发建设的荣域世家第B区办公楼及幼儿园1单元九套房产（1单元101室至1单元901室，套内建筑面积分别为517.46平方米、531.71平方米、531.71平方米、531.71平方米、531.71平方米、531.71平方米、701及801室合计1044.7平方米、533.89平方米），价款共计85739180元。 同日，双方就该办公楼地下二层车库中的34个车位签订《荣域世家车库买卖协议书》（涉案地下车库总面积3637.03平方米，被分割为共计79个车位，涉案34个车位具体位置为B区地下二层平面图斜线阴影部分），合同约定保健院享有车库（位）所有权，使用年限同荣域世家办公楼使用年限，车位价款包含在9000万元总价款之内，折价为4828178.43元，于签订协议后与购房款一同付清，龙商公司于2016年9月8日前向保健院交付所购房屋的同时交付车库（位），34个车库（位）的车库面积以测绘面积为准。2012年8月27日至2014年1月17日期间，保健院分四次向龙商公司汇款共计9000万元。 涉案车库至今尚未竣工验收，龙商公司亦未向原告交付涉案车位。该二层车库为非人防工程且整体取得了商品房预售许可证。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。关于原告确认所有权的主张，原告与第三人龙商公司就涉案车位存在买卖合同关系，合同当事人就合同所涉权利义务是一种合同之债，基于物权法定原则，人民法院在合同之债中不宜作所有权认定，故对于原告该项主张，本院不予支持。 关于原告停止执行的主张，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行。具体到本案，应当判断原告对涉案车位所享有的实体权利是否优先于被告作为执行依据的债权。 首先，本案中原告与第三人龙商公司就涉案车位买卖使用的约定系双方真实意思表示且不违反相关法律禁止性规定，应认定合法有效。在原告依照约定履行合同义务后，原告有权向龙商公司主张交付车位以实现占有使用等合同目的。 其次，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。本案中，原告作为涉案商品房及地下车位的合法买受人，按合同约定支付购房款，故涉案车位应当首先满足原告就上述商品房配套使用的需要。 再次，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施后，包括涉案地下车位这一类型在内的不动产是否有独立产权、是否能够办理独立的产权证书，相关部门尚未出台明确政策。故涉案地下车位相关的执行异议之诉不宜严格参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之第二十八条规定。 最后，从《物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则，主要意义在于确定物权的归属，保护交易的安全与交易秩序，提高交易的效率。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。但在当前商品房实际交易过程中，因相关行政主管部门预告登记制度的缺失或者滞后、建设工程无法如期竣工验收等诸多因素，使得房屋买受人无法正常交付并依照法律规定对房产进行登记，最终导致房屋被申请查封、拍卖。商品房买卖交易安全和交易秩序受到极大的挑战，因不可归责于房屋买受人的因素导致的法律风险和不利法律后果完全由房屋买受人承担显然有违公平，也违背物权公示原则的初衷。 综上，本案被告执行依据的债权是基于民间借贷纠纷所形成的普通金钱债权，原告就《中华人民共和国物权法》上述相关法律规定对执行标的所享有的物权期待权应当优先于被告的普通金钱债权。原告作为涉案车位的权利人，其权利真实合法且能够排除执行。故被告国华公司对涉案车位应当停止执行。 依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 一、不得执行（2016）苏0303执960号执行裁定书中对于荣域世家B区地下室-1--201地下车库中34个车位的执行（涉案车位具体位置为B区地下二层平面图斜线阴影部分）。 二、驳回原告徐州市妇幼保健院关于所有权确认的诉讼请求。 案件受理费45426元，由原告徐州市妇幼保健院负担5426元，由被告江苏国华工贸集团有限公司负担40000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘 宇 人民陪审员  崔永生 人民陪审员  冷旭东 二〇一九年三月二十日 书 记 员  王 璐