辽宁省大连市甘井子区人民法院执 行 裁 定 书（2018）辽0211执异400号异议人（案外人）：张莉莎，女，1956年6月24日生，汉族，住所辽宁省沈阳市于洪区。委托代理人:岳潇，系异议人近亲属。申请执行人：孙家元，男，1964年2月5日生，汉族，住所辽宁省普兰店市。委托代理人：宋大勇，系辽宁见达律师事务所律师。被执行人：大连永和圣地建设集团有限公司（原名称为大连圣达科建集团有限公司），统一社会信用代码91210200711344344C，登记住所辽宁省大连市西岗区不老街168号210室。法定代表人：王兴聪，系董事长。委托代理人：孙广军、梁玉，均系该公司员工。被执行人：沈阳凯城房屋开发有限公司，统一社会信用代码91210100798483573Q，住所辽宁省沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。法定代表人：王威，系董事长。委托代理人：谭承岚，系该公司职员。在本院执行孙家元与被执行人沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称“凯城公司”）、大连永和圣地建设集团有限公司（以下简称“永和圣地公司”）建设工程合同纠纷一案中，案外人张莉莎对执行凯城公司建设开发的位于沈阳市于洪区吉力湖街4号3-4-1房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查。案外人张莉莎称，2009年8月6日，我方与凯城公司签订了一份购买涉案房屋的《商品房买卖合同》并依约支付了全部房款，凯城公司将房屋钥匙交给我方，并由我方实际占有使用多年。根据相关法律规定，我方对于涉案房屋所享有的权利可以排除执行。故请求：中止对沈阳市于洪区吉力湖街4号3-4-1房产的执行，并解除对该房屋的查封行为。申请执行人孙家元称，不同意案外人张莉莎的异议申请，应依法驳回其异议请求。涉案房屋已经两级法院的审理，对相关事实包括证据均已充分论述和质证，在上述案件的审理过程中，各方当事人均没有提及涉案房屋由案外人张莉莎购买、占有和使用。所以，案外人的申请完全是虚构事实、伪造证据，不排除有相关当事人与案外人进行勾结、出具虚假文书、虚假证据。综上，案外人的异议请求没有事实和法律依据，更没有相关证据予以佐证，应予以驳回。被执行人永和圣地公司称，同意申请执行人孙家元的答辩意见。且被执行人凯城公司就涉案房屋在银行做过抵押，且至今没有撤销抵押，该房屋的实际权利应在贷款银行手中，凯城公司实际无权将房屋卖给案外人，该房屋买卖合同是无效合同，可以对该房屋进行执行。被执行人凯城公司称，同意案外人的异议请求。银行进行的是在建工程抵押，涉案房屋可以进行商品房买卖。本院查明，孙家元与凯城公司、永和圣地公司（起诉时公司名称为大连圣达科健集团有限公司）建设工程施工合同纠纷一案经过两级法院审理。（2013）甘民初字第408号、（2014）大民二终字第00917号两审民事判决主要判项为：大连圣达科建集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙家元工程款555,739.9元及利息（自2009年9月11日至该款付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算），被告凯城公司对被告大连圣达科建集团有限公司上述债务承担连带给付责任。在强制执行程序中，本院作出（2015）甘查字998、999号执行裁定，并于2018年4月25日继续查封包括涉案房屋在内的相关房屋，查封期限三年。另查，2009年8月6日，张莉莎与凯城公司签订一份商品买卖合同，约定主要内容是：张莉莎购买涉案房屋，该房屋用途为住宅；房屋单价为2750元，总金额334978元。案外人张莉莎提供支付房款的证据为：1、中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售分公司出具的收款收据（2007年6月12日），记载收款事由为购房定金、款项金额为10000元。2、沈阳市商业银行的现金交款单（2007年6月29日），记载款项为购房款、金额为281500元（有银行取款记录）。3、中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售分公司出具的收款收据（2009年4月17日），记载收款事由为“C4#1-4-1121.01㎡补交43477元”、金额为334977元。4、案外人另提供了中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售分公司出具的情况说明，载明：涉案房屋为案外人张莉莎2007年加入公司团购项目购买，2007年6月交购房款291500元，2009年4月17日支付房屋尾款43477.5元，共收到全款334977.5元，公司已将全部购房款支付给开发单位沈阳凯城房屋开发有限公司。案外人张莉莎提供了2009年9月15、16日的涉案房屋的商品房准住通知、联系单、入住交款明细，2014年至2018供暖费的发票、2009年物业费的收款收据及2017年10月7日物业费的发票，2015年有线电视的受理登记表及发票，2014年12月1日开始的水费缴费明细，自2012年11月27日开始电费缴费明细。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，依据涉案商品房买卖合同等材料可以认定，案外人张莉莎在涉案房屋查封之前已与被执行人凯城公司签订了合法有效的书面合同购买了中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售分公司团购的涉案房屋，并全额缴纳了购房款；其次，依据本院对涉案房屋采取查封等执行措施可看出，涉案房屋在2009年9月并未存在查封情况，而依据张莉莎提供的商品房准住通知、联系单、入住交款明细等证据可以认定，张莉莎在涉案房屋查封之前存在已经合法占有使用房屋的情形；最后，凯城公司确认涉案房屋存在在建工程抵押，抵押期间无法办理房证，故可认定涉案房屋未能办理过户登记系买受人张莉莎单方原因所致。据此，张莉莎主张中止涉案房屋的执行有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于沈阳市于洪区吉力湖街4号3-4-1房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  马雯菁审 判 员  景 渤人民陪审员  张晓青二〇一九年三月二十七日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。