重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初898号原告（案外人）:袁光顺，男，汉族，生于1957年1月3日，住重庆市开州区铁桥镇双龙街142号附1号，公民身份号码512222195701030012。委托诉讼代理人：周立太，重庆周立太律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：黄骊，重庆周立太律师事务所律师，系特别授权。被告：重庆两江新区领达小额贷款有限公司，住所地重庆市渝北区新南路166号龙湖MOCO幢4楼，统一社会信用代码91500000086331176G。法定代表人：庄鸿均。委托诉讼代理人：宋福文，男，汉族，生于1982年1月11日，住广西陆川县古城镇楼脚村桥头二队94号，公民身份号码45252719820111395X，系该公司职工。第三人（被执行人）:李莉，女，汉族，生于1974年8月6日，住重庆市开州区云枫街道桔乡路46号12幢1单元4-2，公民身份号码512222197408060043。第三人（被执行人）：颜明，男，汉族，生于1975年12月10日，住重庆市开州区汉丰滨湖东路655号，公民身份号码512222197512101394。委托诉讼代理人：余昌纯，重庆三灵律师事务所律师。原告袁光顺与被告重庆两江新区领达小额贷款有限公司,第三人李莉、颜明案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁光顺及委托诉讼代理人黄骊、被告重庆两江新区领达小额贷款有限公司的委托诉讼代理人宋福文、第三人颜明的委托诉讼代理人余昌纯到庭参加诉讼，第三人李莉经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁光顺向本院提出诉讼请求：1、依法判决立即停止对原告购买的位于开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-4房屋（房地产权证编号：312房地证2015字第10652号）的强制执行，并解除该房屋的查封（房屋价值为8.1万元）；2、请求确认原告与第三人李莉2009年8月30日签订的购房合同有效，并确认该房屋归原告所有；3、判决被告李莉协助和配合原告办理该房屋的产权过户的登记于原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：第三人李莉原与颜明系夫妻关系，李永华系李莉的父亲。李莉拥有重庆市开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-4房屋。2009年8月30日，原告与第三人李莉签订了房屋买卖合同，第三人李莉将位于开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-4房屋卖给原告，房屋总价款81000元，签订合同时交付现金78000元。余款3000元限于原告取得房产证后再支付给第三人。李莉当时将房屋钥匙交付原告，原告受让后对该房屋进行了装修，占有居住房屋至今。因该房屋系安置房，此前无法办理产权证。2015年8月13日将该出卖房屋办证于李莉名下，房地产权证编号：312房地证2015字第10652号，此前第三人一直述称无法办理产权证。2018年11月得知，该房屋及李永华房屋的登记情况，李莉将登记在自己名下的房屋及李莉父亲李永华名下的房屋向被告重庆两江新区领达小额贷款有限公司抵押借款60万元，并办理了具有强制执行效力的债权公证文书。因第三人没有履行还款义务，重庆两江新区领达小额贷款有限公司向开州区人民法院申请执行。原告提出执行异议，被开州区人民法院于2019年1月17日作出的（2019）渝0154执异2号《执行裁定书》驳回原告的异议请求，并将裁定书送达原告。原告已经交款购房入住多年，非因自身原因导致未办理，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院裁定驳回异议请求不当，请按原告诉求判决。被告重庆两江新区领达小额贷款有限公司辩称：被告与李莉签订了贷款合同及抵押合同，且办理了抵押登记，也作了强制执行的公证，李莉并未向原告告知将房屋卖给原告的事实，且被告也尽到了合理的注意义务，被告的债权及抵押权合法有效，应该予以保护。原告在2009年与第三人签订了购房合同之后，一直怠于行使办理网签、异议登记及办理过户的权利，导致其权利损失，原告对此负有过错责任，且原告并没有《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，因此，请求驳回原告的诉讼请求。第三人颜明述称：第三人颜明、李莉于2003年在一起生活，2005年举办婚礼仪式，2009年6月29日办理结婚登记，在同居及婚后正值开县国有企业职工住房搬迁安置，李莉和颜明属于国有企业职工，根据开县人民政府开县府办（2004）188号文规定，李莉、颜明属住房搬迁和房改的优惠对象，两人共同于2009年8月7日与开县经委签订了重庆市开县旧县城国有破产企业和改制企业职工租住非成套房移民迁建销号合同，根据该合同约定除第三人颜明、李莉享受的政府优惠补助外，向政府补交了以二人共同财产30189.6元住房差额款，二人取得了诉争房屋，由于第三人颜明、李莉同居期间和婚后关系不好，一直无法正常生活，且李莉属于二婚，该房屋取得的时候，二人在外打工，2009年李莉擅自将二人所有的房屋与原告签订了房屋买卖合同，买卖合同签订后，李莉至今到本案为止也未告诉颜明的事实真相，颜明一直以为该房为二人所有，所以2017年12月13日与领达公司贷款时，颜明仍然在上面签了字，再加上二人在办理房产时一直没有在开县生活，在外地开餐馆打工，所以该房应该属于颜明、李莉的婚后家庭共有财产，李莉擅自处置该房产，属于侵权行为，我们有合理的理由怀疑是否与原告有串通的行为，且第三人颜明、李莉于2014年办理了离婚手续，所以请求法庭保护颜明的正当权益，确认该买卖合同无效。我方认为应该执行。颜明在该借款合同上签了字，颜明属于房屋的共有权人之一，而且该房屋已经作了抵押。第三人李莉在本案中没有答辩，在与原告亲友交谈中认为没有办理房屋过户登记是因为当时房产证没有办理出来，房产证办理出来后我时常在外地，我想到去抵押借款只是挪用房产证一年时间，现在确实没有钱还。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，1、购房合同书复印件，证明2009年8月30日原告与李莉签订了购房合同的事实；2、开县云枫街道观音桥社区居民委员会出具的证明；开县诚信物业服务有限公司出具证明，证明原告从2009年9月起在诉争房屋居住至今；3、原告水电气及物管费缴费凭证复印件，证明原告在该房屋居住的事实；4、调查冯照正、李伟笔录各一份，证明2009年原告一直居住在该房屋，且签订买卖合同时，李莉及颜明均在场，原告在签订合同时支付了7.8万元的现金；5、个人贷款合同、抵押合同，证明签订日期是在2017年均在签订买卖合同之后；6、土地房屋权属登记信息查询结果，证明李莉将房屋产权证办理在自己名下；7、重庆市开州区人民法院（2019）渝0154执异2号执行裁定书，证明原告向法院提起异议，法院驳回了其异议请求的事实。经庭审质证，被告认为，对原告方所提交的证1无法确认真实性，对证2都无法证明原告是否实际居住诉争房屋；对证3有一些是写的李莉的名字，有一些是写的原告的名字，无法证明原告缴纳的费用，且日期最早的也是2014年，怎么证明2009年就居住在该房屋；对证4不认可其真实性；对证5、6、7均无异议。第三人颜明对原告方所提交的证据发表质证意见是：对证1的真实性无异议，但是其合法性及证明目的有异议，因为该合同侵犯了颜明的财产权利，未经颜明同意擅自处理该房，所以该合同应该确认为无效合同，更达不到其证明目的；对证2除了2014年缴纳物管费之外其他均不是原告的名字，是否属于原告所交，不能确认，各个水电气部门出具的发票的真实性无异议，所以达不到其证明目的；对证3真实性、合法性均无法确认；对证4的两份调查笔录首先从证据制作形式上不符法律规定，是原告单方所制作，达不到其证明目的；对证5、6、7均无异议。第三人颜明向法庭出示以下证据：1、开县人民政府办公室文件开县府办（2004）188号，其中颜明、李莉属于国有企业职工搬迁安置对象；2、重庆市土地房屋权属登记申请审批表，重庆市开县旧县城国有破产企业和改制企业职工租住非成套房移民销号合同，证明李莉、颜明对诉争房屋属于共同所有人；3、李莉、颜明的结婚证复印件，证明李莉、颜明2009年6月29日登记结婚。经庭审质证，原告认为：对证1的真实性因为系复印件，无法确认其真实性，且与本案无关，达不到其证明目的；对销号合同乙方是李莉，签订日期是2009年8月7日，并无颜明签字。颜明并非该份合同的相对人；对审批表中申请人变更前是开县商务局，变更后是李莉，三性无异议，但是达不到颜明的证明目的；对于结婚证因系复印件，对其真实性不予认可。被告方对第三人所提交的证据发表的质证意见：对第三人所提交的证据均认可其真实性，但是其证明目的是否能达成，并不影响被告申请执行的权益，所以对其证明目的不发表意见。并向法庭补充提交证据：物业贷款项目概要表复印件，证明被告在贷款审批中尽到了合理的注意义务。经庭审质证，原告认为：对被告方所提交的证据的真实性、合法性均不予认可，因为是公司的内部文件，即使被告尽到了合理的注意义务，当执行不能的时候，应当向借款人主张违约责任。第三人颜明对其证据不发表意见。被告李莉没有举证，也没有到庭质证。经本院审查，认为原、被告及第三人颜明提交的内容真实、来源合法，与案件具有关联性；证据之间能相互印证，能够证明该房屋抵押前，李莉将房屋卖给原告，原告对该房屋购买、付款、并装修、实际占有并入住的事实。被告提交的证据真实、合法、具有关联性，应当采信。但达不到被告作为抵押权人对房屋抵押时的已经尽到房屋实际权属注意义务的目的。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下：第三人颜明、李莉于2009年6月29日办理结婚登记，正值开县国有企业职工住房搬迁安置，李莉和颜明属于国有企业职工，根据开县人民政府开县府办（2004）188号文规定，李莉、颜明属住房搬迁和房改的优惠对象，两人共同于2009年8月7日与开县经委签订了重庆市开县旧县城国有破产企业和改制企业职工租住非成套房移民迁建销号合同，根据该合同约定除第三人颜明、李莉享受的政府优惠补助外，向政府补交了30189.6元住房差额款，取得了开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-4房屋。2009年8月30日，原告与第三人李莉签订了房屋买卖合同，第三人李莉将位于开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-4房屋卖给原告，房屋总价款81000元，签订合同时交付现金78000元。余款3000元限于原告取得房产证后再支付给第三人。李莉当时将房屋钥匙交付原告，原告受让后对该房屋进行了装修，占有居住房屋至今。因该房屋系安置房，此前无法办理产权证。2014年李莉与颜明离婚，没有对房屋财产作出处理；2015年8月13日将该出卖房屋办证于李莉名下，房地产权证编号：312房地证2015字第10652号，此前李莉一直述称无法办理产权证。2017年12月14日，李莉与领达公司贷款时，颜明作为共同借款人在借款合同上面签字，重庆两江新区领达小额贷款有限公司与李莉、颜明（李莉前夫）签订了《个人贷款合同》；当日，李莉、李永华（担保）与领达公司签订《抵押合同》，将李莉位于开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-4房屋（面积65.89平方米）、李永华位于开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-2房屋（面积108.07平方米）抵押给申请执行人。2017年12月18日，重庆市公证处对李莉、颜明与领达公司签订的《个人贷款合同》，李莉、李永华与领达公司签订的《抵押合同》进行公证。出具了（2017）渝证字第77352号具有强制执行效力的债权文书公证书。2018年8月23日，重庆市公证处出具了（2018）渝证字第41386号执行证书，执行标的为600000元本金及利息和违约金等。2018年8月31日，申请执行人重庆两江新区领达小额贷款有限公司向本院申请执行。执行李莉位于开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-4房屋和李永华位于开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-2房屋，实现申请执行人对房屋拍卖款的优先受偿权。在执行过程中，本院于2018年12月5日作出（2018）渝0154执2872号执行裁定书，查封了李莉、李永华用于抵押的房屋。现案外人袁光顺已购买李莉名下的房屋为由向本院提出执行异议。2019年1月17日，本院作出的（2019）渝0154执异2号《执行裁定书》驳回案外人袁光顺的异议请求。（二）关于原告是否占有的问题。即原告对涉案标的物是否具有事实上的管领力。即，对标的物具有实际的控制和支配能力。空间、时间和法律上的结合是判断事实上管领力的标准。空间上的结合表明标的物在特定人的控制下，时间上的结合要求这种控制有一定的连续性，法律上的结合强调对涉案标的物的控制效力而非一定是直接控制。人民法院在判定案外人是否已实际占有涉案标的物时，可结合以下因素：空间上，原告已经领取以涉案标的物并对该房屋已经装修并搬入家具；时间上，原告已经接房且装修居住至今；原告以自己的名义交纳了抵押前数年的物管费，以房号及原房主名义已支付且至今仍在支付涉案标的物的水、电等费用。房屋所在社区居民委员会证明袁浩在抵押前数年已经入住。也没有证据证明原告与第三人之间具有特殊的利益关系或利害关系，所以，原告与第三人之间不存在恶意串通，应当认定占有成立。（三）原告已经按合同约定交付了房屋价款至2018年4月止已经超过95%，且本人要求被告李莉过户并付清余款，根据双方的陈述，李莉办证后没有在开县常住，原告未能到李莉的地址和联系方式，原告主张过户的条件达不到目的，说明非原告主观不过户。（四）案外人对未办理过户手续是否存在过错的认定。案外人即本案原告应当举证证明标的物事实权属归自己和未办理过户手续的责任非自己过错。认定案外人对未办理过户手续是否具有过错不能一概而论，如果简单以未办理过户手续推定案外人存在过错，有失公平。原告作为案外人的主张能否支持要重点审查以下三点：其一，案外人应当在抵押前，已经支付全部价款或合同约定的大部分款并实际占有该标的物。法院应当根据当事人提交的买卖合同、付款发票、付款收据、物业服务合同、物业费缴费发票等证据综合判断。其二，案外人未办理过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。案外人（债权人或第三人）为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错。其三，对案外人与被执行人之间是否存在真实的买卖关系、是否已经支付全部或约定价款并实际居住等事实应当严格审查。第四，没有证据证明抵押前原告知道李莉将房产证办下来后用于抵押价款的事实。而本案李莉办证后没有在开县常住，原告未能找到李莉的地址和联系方式，本案中原业主的房屋产权证在抵押前没有办给原告，不能归结于本案原告的过错。（五）第三人颜明无权以房屋抵押人身份主张执行该房屋。颜明认为，该房屋是自己与李莉婚姻存续期间所购房屋，属于共同财产，李莉个人无权将该房屋处分给原告。一是本案2009年买房并实际交付，至本案诉讼时，近10年时间，没有向原告及任何机关主张权利；二是在与李莉离婚后的2015年房权登记时，也没有将自己记入产权人；三是《中华人民共和国物权法》第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。根据此规定，抵押必须是物权人才有权设立抵押，颜明在2017年12月14日在借款合同上以借款人之一签字，而没有在抵押合同上签字，说明自己已经知道，自己只是借款人而非房屋抵押人，抵押房不是自己的权属，此后的一年余时间里仍然没有提出权属主张，颜明与李莉之间对房屋权利争议不在本案中调整。其买房人无过错，应当得到保护。所以，颜明没有理由依据抵押合同要求执行抵押物，无权以房屋抵押人身份主张执行该房屋。（六）抵押权人对抵押物实际权利注意不到位。《城市房地产抵押管理办法》第二十五条房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。第二十六条房地产抵押合同应当载明下列主要内容:1.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;2.主债权的种类、数额;3.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;4.抵押房地产的价值;5.抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;6.债务人履行债务的期限;7.抵押权灭失的条件;8.违约责任;9.争议解决方式;双方约定的其他事项。该办法虽然是建设部的部门规章，不是法律条款，但该办法规定的“抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任;”实际上是对该房地产的权属中占有、使用权基础状况的的确认，直接影响抵押权的实现，是抵押权人应当尽到的注意义务，而本案申请执行人与被执行人之间所签订的抵押合同也明确乙方（被执行人）对抵押物享有完全的处分权，抵押物不存在任何所有权、使用权或管理权方面的争议，为甲方（申请执行人）提供抵押担保已根据本公司章程规定的程序权限获得所有必需的授权或批准。申请执行人仅仅在合同文本上尽到主要义务。针对被执行人对证抵押房屋状况的陈述与保证的真实性没有进行核实，没有注意到案涉抵押物在签订抵押合同时的房屋占有使用的真实状况，申请执行人未提供证据证明签订抵押合同时房屋占有、使用、收益权属于抵押人的证据。不能证明申请执行人对抵押物基础权利尽到了注意义务。综上所述，原告提交的证据能够达到证明案涉房屋系原告在抵押登记之前，出卖人就已经出售给买受人，买受人按照《房屋买卖合同》的约定向出卖人支付了价款并实际入住，其已实际取得了涉诉房屋的物权期待权，涉诉房屋至今未办理过户登记手续，是出卖人不守诚信，非因买受人自身原因，买受人并无过错，应优先予以保护。出卖人故意隐瞒后续抵押房屋已经在先出售的事实，有违诚信，其与抵押权人设定抵押行为属无权处分，其行为损害了买受人的合法权益，签订抵押合同时抵押权人对抵押房屋占有、使用、收益的实际权利注意不到位,李莉将涉案房屋作为抵押物抵押给申请执行人没有物权基础。能够排除对案涉房屋的执行;本案原告与第三人签订的涉案房屋买卖合同行为发生在抵押之前，但原告对涉案房屋请求确权及产权过户的登记请求权发生在抵押登记期间。涉案房屋抵押权登记未涤除的情况下，物权受到限制，未能达到对其权属进行确认的条件，原告请求确认权属暂不支持。原告请求过户不是本案外人执行异议之诉调整的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行坐落于重庆市开州区云枫街道桔乡路46号12栋一单元4-4房屋（房地产权证编号：312房地证2015字第10652号）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1825元，由被告重庆两江新区领达小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。本院（2019）渝0154执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杜连成审 判 员  高 鸿人民陪审员  王开发二〇一九年三月二十八日书 记 员  丁晓莉