浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终9722号 上诉人(原审原告)胡建新，男，1958年6月1日出生，汉族，住建德市。 上诉人(原审原告)胡建华，女，1963年11月15日出生，汉族，住建德市。 二上诉人共同委托代理人叶宜生，浙江杭星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）方凌，女，1975年1月7日出生，汉族，住建德市。 委托代理人方安田，男，1948年10月29日出生，汉族，住建德市，系被上诉人方凌父亲。 上诉人胡建新、胡建华因与被上诉人方凌物权确认纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2018）浙0182民初5691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，位于建德市一、二单元的20套房屋为1998年原二轻公司建造新亚宾馆的征迁安置房，均已办理房产登记。政法路5幢北侧造有15间配套柴间，系原征迁安置户根据新亚宾馆划定的位置自行搭建，其中有五间为两户合并建造。案涉政法路5幢一单元502室房屋（以下简称502室）原所有权人为胡向荣，对应的柴间为07号（面积为4.2平方米），系由胡向荣在世时自行出资建造。胡建新、胡建华为胡向荣的子女。胡向荣去世后，胡建新继承了502室房产，并于2013年5月2日与案外人黄吉生签订房屋买卖合同，将502室房屋作价25万元出售，合同未对柴间作明确约定。2013年7月9日，方凌从案外人黄吉生处购买案涉502室房屋并办理了产权过户登记，合同亦未对柴间作明确约定。2018年，因建设需要建德市人民政府决定征收政法路5幢北侧未登记建筑，并于2018年7月10日作出《未登记建筑认定书》，对包括案涉07号柴间在内的共25间柴间认定为可按照合法建筑补偿标准予以补偿。认定书在认定事实部分载明：一单元502室原所有权人胡向荣（已故）去世后由其子女于2013年交易给现所有权人方凌，相应第07号柴间仍由其女儿胡建华使用至今，且方凌和胡建华均称在交易住房时第07号柴间未在交易合同中作明确约定，现双方当事人对柴间权属有争议。故胡建新、胡建华诉至原审法院，要求：确认07号柴间的征收补偿款由胡建新、胡建华享有。 原审法院认为：双方当事人对于政法路北侧07号柴间系502室房屋的配套柴间的事实以及502室的房屋产权已由方凌合法取得的事实均无异议，该院予以确认。07号柴间虽未经登记，但经建德市人民政府作出《未登记建筑认定书》，已认定该07号柴间可按合法建筑补偿标准进行补偿，其合法性已得到确认。本案双方当事人对07号柴间征收补偿费享有权发生争议实质系对该柴间的不动产物权产生纠纷，可按物权纠纷进行处理。本案的争议焦点为：一、07号柴间是否为502室房屋的从物。二、07号柴间在502室房屋出售时是否有过特别约定。 针对第一个争议焦点，该院认为，根据物权法第一百一十五条条文理解，所谓主物、从物的概念，是指在两个具有紧密关联的物之间，一物的作用在于更大地发挥另一物的效用，则该物为从物，另一物为主物。从物具有如下特点：（1）从物并不是主物的组成部分。在物理性质上与主物是可分离的，并有其独立存在的价值。（2）从物是为发挥主物的效用而存在的。（3）从物与主物须有一定程度的场所结合关系。（4）从物必须与主物同属于一人。结合案件情况，案涉柴间位于政法路5幢北侧不远处，其并未附合于案涉502室房屋，并不是502室房屋的组成部分，而是502室房屋的配套柴间，其存在是为了辅助、发挥主房屋储藏、收纳等效用。当然柴间也可以单独作其他用途，但因其面积仅有4.2平方米，且并未取得房产证，在大多数情况下只能依附于主房屋而体现其辅助、发挥主房屋储藏、收纳等效用。因此案涉502室房屋属主物，配套的07号柴间为从物，主物转让的，从物随主物转让，除非当事人另有特别约定。 针对第二个争议焦点，即07号柴间在出售时是否有过特别约定。2013年5月2日，胡建新与案外人黄吉生签订房屋买卖合同，将502室房屋作价25万出售。根据交易习惯，柴间一般随同主房屋转移至新所有权人。胡建新陈述其在与黄吉生的交易中曾明确告知柴间不出售，从常理来看，应当在合同中进行特别的声明或者约定，明确案涉柴间仍归原所有权人所有。况且，胡建新与黄吉生的房屋买卖是通过房产中介进行交易的，中介机构对于房屋买卖中可能出现的问题比一般人具有更高的专业性，如胡建新对柴间出售有特别约定的，为避免出现矛盾，中介机构应当会提示将特别约定在合同当中予以明确记载。但胡建新提供的其与黄吉生之间所签的房屋买卖合同并未对此有过约定，胡建新也未能提供其他证据对双方约定将柴间排除在本次交易范围之外予以证明。另外，法庭在询问胡建新柴间不出售的理由时，胡建新陈述因胡建华自住的房屋没有柴间，而案涉柴间离其住处较近，故胡建华一直使用案涉柴间停放自行车、电瓶车以及堆放杂物。一般而言，停放自行车、电瓶车和堆放杂物主要考虑安全便利因素，然而从胡建华实际居住地新安东路100号603室到案涉柴间步行需要十多分钟，胡建华在离家十多分钟距离的柴间停放自行车、电瓶车和堆放杂物，不符合一般常理，该院对此不予采信。结合上述分析，该院认定胡建新在出售502室房屋时并未作特别约定将07号柴间排除在交易范围之外。 综上，该院认为，案涉07号柴间作为502室房屋的从物，在胡建新与案外人黄吉生没有特别约定的情况下，已经随502室房屋所有权的转移而转移。胡建新主张07号柴间为其所有，要求确认07号柴间的征收补偿款由其享有的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回胡建新、胡建华的诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币40元，由胡建新、胡建华负担。 宣判后，胡建新、胡建华不服，向本院提起上诉称：一、一审法院将案涉柴间认定是主房502室的从物是错误的。首先，柴间与主房的取得途径和时间不同，主房系上诉人父母的安置房，而柴间系上诉人父母在取得主房后再自行搭建的。其次，柴间与主房并非处在同一幢楼，柴间不是依附在主房上，也没有与主房确权登记在一本证上。第三、柴间也并非仅仅起辅助主房的作用，柴间具有独立的使用价值，没有柴间，主房的使用效果不会受到丝毫影响，没有主房，柴间照常可以独立使用，也不会影响其使用价值。被上诉人在2013年7月4日取得主房后，柴间一直就由上诉人占有使用，柴间和主房各自发挥着使用价值，没有丝毫影响，就是佐证。第四，柴间也并非只能用于贮藏、吸纳财物，虽然小，但照样可以住人，如果需要的话，不能因为名称是柴间，就只能用于堆放货物。以上特征，足以认定柴间非物权法意义上的从物，一审法院仅凭柴间的个别特征似乎符合从物的特征，就认定案涉柴间系主房502室的从物，上诉人认为是错误的。二、退一万步讲，即便可将案涉柴间视为主房502室的从物，但本案的设施也足可证明当事人已经约定了柴间不随主房同时转让。首先，上诉人胡建新在2013年5月2日将房屋转让给黄吉生时，曾告诉黄吉生柴间留着给妹妹胡建华用，因胡建华的主房没有柴间，故在签订房屋买卖合同时没有标明柴间一并转让。试想一下，中介机构在书写合同时连大太阳能等小设施都在合同上标明了，如果柴间也是随主房转让的，比太阳能等设施的价值要大的多的柴间，也应该在合同上标明。其次，从黄吉生与被上诉人在2013年7月4日签订的房屋买卖合同上也能得出柴间没有转让的事实，因为在该合同的第一条第4项注明黄吉生是“无”其他附属设备转让给被上诉人的。对照《物权法》第115条“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定除外”的规定，该处的“无”，完全可视为黄吉生与被上诉人约定案涉柴间没有随主房转让。可以说，上诉人与黄吉生签订的合同和黄吉生与被上诉人签订的合同，正是从正反两方面来证明当事人约定柴间不随主房转让的事实。第三，从占有使用情况也能得出柴间没有转让的事实，被上诉人在从黄吉生处受让主房后就知道案涉柴间系上诉人占有使用，在此后长达五年的时间里，始终没有对柴间的所有权提出主张，由此可见，被上诉人都不认为柴间已随主房转让，不然应该会要求上诉人腾退。综上，一审法院判决错误，请求二审：1、撤销一审判决，改判确认位于建德市北侧标号为07号柴间的征收补偿款由上诉人享有；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人方凌在二审中答辩称：一、一审法院认定案涉柴间是主房502室的从物，完全正确。首先，一审法院根据物权法第115条的规定对主物从物概念理解完全正确，案涉柴间是502主房的配套柴间，当年柴间被允许搭建的前提是在政法路5幢必须有住房，且一套住房配到一个柴间，其目的是方便当时租房所有人停放自行车等。柴间就在主房前面约1米处，位于建德市府北面，如果没有主房，柴间是根本不允许在新安江主城区内单独搭建的。该柴间在原来上诉人的房产证、以及转让后被上诉人的房产证上都没有登记，明确没有产权，所以买卖合同上也没有登记的必要，证明该柴间不具备单独搭建、单独办证、单独持有或者单独购买、单独转让的条件，只能是主房的从物“从随主转”。其次，根据二手房交易习惯，一般柴间都随主房转移而转移，除非原房产证上有柴间登记，转让后的房产证上没有柴间登记。本案当事人没有特别明确的约定，比如柴间不随主房转让或者柴间仍归原房东所有，上诉人主张2013年5月2日将房屋转让给黄洁生时曾告诉过柴间留给胡建华用并不存在。在此情况下从物依法随主物的转移而转移。第三，案涉柴间建筑面积只有4.2平米，净空面积不足4.2平方米，也就是建筑是3平米左右，开间只比房门宽大约1米左右。同时该柴间是临时的蹩脚的建筑，且不通电、不通水，按照主房一户一表，如果要通水、电，必须从其主房一户一表连接，单独柴间根本不会被允许开户安装电表和水表，因此根本不能够住人，5幢房屋所有配套的柴间，从来没有有住人的，所以上诉人主张可以住人不成立。综上，《房产证》是明确房屋所有权归属的证据。502室是被上诉人购买的，被上诉人持有合法的房产证。一审判决认定事实清楚，将柴间认定为主房的从物有事实和法律依据，该柴间是502主房的从物，应当从随主转。二、上诉人主张柴间“一直由上诉人占有使用”不能成立。首先，柴间是被上诉人的，被上诉人是单身一时没有用到，用不用是被上诉人的权利，上诉人不能以被上诉人没有用作为其占用的理由。其次，一直由上诉人占有使用是上诉人的一面之词，事实是上诉人提前知晓可能拆迁的信息，发现被上诉人柴间门没有使用上锁，就在门上加了把锁。在征迁动员时就第一时间说柴间是胡建华的，企图达到政府不给补偿就阻止拆迁的目的。三、上诉人在一审庭审中说，因胡建华住地新安江街道政法路26号505室离案涉柴间较近，故占用柴间用于停放自行车等，但胡建华原住地新安江街道政法路26号早在十多年前就已经拆迁，现在被辟为公共停车场。又经查，胡建华实际居住地在新安东路100号。此处到案涉柴间谈不上近，从其住处到柴间停放自行车等不合常理是欺骗。四、双方在征迁办组织调解时，上诉人明确说自己就是见钱眼开。综上请求二审驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人向本院提交建德市《房屋转让合同》一份，用于证明被上诉人方凌与案外人黄吉生签订的房屋买卖合同中约定柴间不同时转让。被上诉人方凌质证认为，对该合同的真实性、合法性有异议，双方真实的交易价格是43万元，对其关联性没有异议，但对证明目的不认可，如果柴间是从物，合同上应有明确约定柴间转让或者不转让的内容，但该合同上没有这样的约定，因此柴间应当从随主转。本院认为，因该《房屋转让合同》系建德市国土资源局查询所得的备案文本，故本院对该证据的真实性予以认可。被上诉人向本院提交照片一张，其上有建德市新安江街道府东社区居民委员会盖章确认该照片所摄即为案涉07号柴间，用于证明案涉柴间不能独立使用。上诉人质证认为，该证据非二审新证据，且系超过举证期限提交，对该证据的三性均不认可，照片上印章内与印章上端的文字非同一人书写，该照片完全可能不是案涉07号柴间，且柴间的外貌与案件无关，不能以此判断柴间的合法权利人。本院认为仅依该照片并不能推知柴间不具备独立的使用价值，对该证据的证明目的不予认可。 经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明，建德市人民政府《未登记建筑认定书》中明确，如柴间的补偿对象与主房所有权人不一致的，柴间补偿或补助对象只享受评估后的货币补偿，不享受签约奖和腾空奖。 本院认为：关于双方当事人所争议的案涉07号柴间的性质，因502室房屋系胡向荣作为征迁安置户所取得的安置房，07号柴间则为胡向荣根据新亚宾馆划定的位置自行出资建设取得，两者在取得方式上存有不同。同时，07号柴间虽与502室房屋相距较近，但并未依附于502室房屋或该房屋所在楼房，在空间上两者存在明显的分离。07号柴间虽面积较小，仍系独立的构造物，具备一定的使用价值。从本案的实际情况来看，上诉人主张柴间一直由其进行使用，被上诉人在原审中也认可柴间里堆放了上诉人的东西而被上诉人未加以使用，故07号柴间确具备脱离于502室房屋的独立的使用价值。结合以上特征，07号柴间不应认定为502室房屋的从物。被上诉人虽主张07号柴间权属应随502室房屋所有权的转移而转移，如依其所述，在上诉人占用柴间存放物品时，被上诉人应依常理向上诉人提出异议，但被上诉人未提供任何其就此提出异议的证据。且在双方均知悉柴间存在的情况下，双方签署的《房屋转让合同》中也未有涉及柴间的相关内容，故应视为双方未就柴间转让达成任何的协议，07号柴间的使用权仍应归属于胡向荣所有，因胡向荣业已去世，故应归属于其继承人胡建新、胡建华。现柴间已被拆迁，该房屋的利益转化为拆迁利益，而根据建德市人民政府《未登记建筑认定书》的规定，如柴间的补偿对象与主房所有权人不一致的，柴间补偿或补助对象只享受评估后的货币补偿，不享受签约奖和腾空奖。故依上述拆迁政策可得的拆迁利益由胡建新、胡建华享有。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省建德市人民法院（2018）浙0182民初5691号民事判决书； 二、政法路5幢07号柴间拆迁后按拆迁政策可得的补偿款由胡建新、胡建华享有； 三、驳回胡建新、胡建华的其他诉讼请求。 一审案件受理费80元，减半收取40元，由胡建新、胡建华与方凌各半负担20元。二审案件受理费80元，由胡建新、胡建华与方凌各半负担40元，上诉人胡建新、胡建华于本判决书生效之日起十五日内来本院退费，被上诉人方凌于本判决生效之日起十日内来本院缴纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长  俞建明 审判员  石清荣 审判员  余江中 二〇一九年三月十一日 法官助理孔文超 书记员毛胜淘