四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初751号 原告：成都市青羊区国投建设发展有限公司，住所地成都市青羊区广富路218号9栋1单元1层1号。 法定代表人：刘炳文，董事长。 委托诉讼代理人：陈红，四川鼎立律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：施俊英，四川鼎立律师事务所律师。一般代理。 被告：邓春艳，女，1975年7月4日出生，汉族，工作单位及职务不详，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周德斌，四川元良律师事务所律师。特别授权。 被告：阳志鹏，男，1996年7月6日出生，汉族，工作单位及职务不详，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周德斌，四川元良律师事务所律师。特别授权。 被告：邓永安，男，1949年8月23日出生，汉族，工作单位及职务不详，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周德斌，四川元良律师事务所律师。特别授权。 被告：杨光素，女，1950年6月18日出生，汉族，工作单位及职务不详，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周德斌，四川元良律师事务所律师。特别授权。 原告成都市青羊区国投建设发展有限公司（以下简称青羊国投公司）与被告邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗维独任审判，公开开庭进行了审理。原告青羊国投公司的委托诉讼代理人陈红，被告邓春艳、邓永安，杨光素及邓春艳、阳志鹏、邓永安，杨光素的共同委托代理人周德斌到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告青羊国投公司向本院提出诉讼请求：1.判令邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素将成都市金辉路467号清波小区1幢3单元6号76.27平方米的房屋过户至青羊国投公司名下；2.判令邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素支付违约金10000元；3.判令本案诉讼费和其他费用由邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素承担。事实和理由：2007年4月2日，邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素居住的位于文××××组的房屋因征地拆迁，邓永安与成都市国土局青羊分局（以下简称青羊国土分局）签订《征地拆迁现房安置协议书》，取得了成都市金辉路467号清波小区1幢3单元3层6号、10号两套房屋，面积均为76.27平方米。2007年6月19日，邓永安与原成都市青羊区开发建设实业公司（以下简称原青羊开发公司）签订《房屋购销合同》，约定将其所有的成都市金辉路467号清波小区1幢3单元3层6号房屋出售给原青羊开发公司，房屋售价270758元，原青羊开发公司首付260758元，剩余1万元尾款待邓永安将房屋产权过户到原青羊开发公司后支付。合同同时约定，房屋成交后，一切权利全部转到原青羊开发公司名下，归原青羊开发公司所有，《房屋购销合同》经签字盖章生效后不得以任何形式推翻协议，违约方依法承担相应的法律责任和经济责任（违约金1万元）；并约定《征地拆迁现房安置协议书》由邓永安保存，邓永安有义务协助原青羊开发公司办理房屋过户手续。合同签订后，原青羊开发公司向邓永安支付了购房款，邓永安向原青羊开发公司交付了房屋，原青羊开发公司将房屋安置给他人居住使用至今。2015年，青羊国投公司得知案涉房屋已经取得房权证，登记在邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素名下，遂多次要求邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素履行义务办理过户手续，但均被以各种理由推诿拒绝。为维护国有资产安全，特诉请法院依法判决。 被告邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素辩称，原青羊开发公司与邓永安签订的《房屋购销合同》是无效合同，该合同并非邓永安自愿达成的，而是邓永安在被胁迫、并非真实意思表示的情形下签订的。案涉房屋为邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素共同共有，邓春艳、阳志鹏、杨光素没有允许邓永安出售房屋，该行为亦侵犯了阳志鹏当时作为未成年人的合同权益。请求驳回青羊国投公司的诉讼请求。 经审理查明，2007年4月2日，青羊国土分局作为征地拆迁安置单位，与邓永安作为被征地拆迁安置对象签订《征地拆迁现房安置协议书》，主要约定：1.青羊国土分局拆除邓永安位于文家街办××组的住宅，以现房安置的形式安置邓永安。2.拆除的住房内实住人口为邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素，青羊国土分局以金辉路467号1栋3单元6号3楼（办证面积76.27平方米）和1栋3单元10号5楼（办证面积76.27平方米）房屋安置邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素。 2007年6月19日，原青羊开发公司与邓永安签订《房屋购销合同》，主要约定：1.邓永安现有金辉路467号1幢3单元6号3层房屋，经与原青羊开发公司协商后，同意以270758元的价格出售给原青羊开发公司；合同签订后，原青羊开发公司一次性支付邓永安260758元，剩余款项1万元待房屋产权过户后支付给邓永安。2.成交后，房屋一切权利全部转到原青羊开发公司名下，属原青羊开发公司所有。双方签字盖章生效后不得以任何方式推翻协议，违约方依法承担相应的法律责任及经济责任（违约金1万元）。3.《征地拆迁现房安置协议书》原件由邓永安保存，邓永安有义务协助原青羊开发公司办理该房屋的过户手续。 2007年7月14日，原青羊开发公司与杨玉华签订《房屋拆迁安置协议书》，主要约定原青羊开发公司拆除杨玉华所有的东坡村一社房屋后，以金辉路467号1幢3单元6号的房屋对杨玉华进行安置。 2012年7月26日，案涉房屋取得产权证，载明邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素以共同共有的方式所有该房屋。 另查明，1.2009年6月11日，原青羊开发公司经登记更名为成都市青鑫置业有限公司。 2009年6月23日，成都市青羊区国有资产监督管理办公室作出《关于对区国投公司的批复》，同意青羊国投公司吸收合并青鑫公司。 2.阳志鹏系精神残疾人，残疾等级“贰级”；邓春艳与阳志鹏为母子关系；邓永安与杨光素为夫妻关系，邓春艳系其女。 3.苏坡街道办事处清波社区居民委员会出具《居住证明》，证明杨玉华居住在案涉房屋。苏坡街道清波社区物业服务中心出具《证明》，证明杨玉华在物业中心的交费记录自2007年7月起至2018年1月。温家发系杨玉华之子，李润香系温家发之妻，二人与杨玉华共同居住在案涉房屋。 4.邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素另案起诉青羊国投公司、杨玉华、温家发、李润香返还原物纠纷一案，要求青羊国投公司、杨玉华、温家发、李润香腾退返还案涉房屋，经本院立案，案号（2018）川0105民初3220号。 上述事实有当事人陈述，当事人身份信息证明、《征地拆迁现房安置协议书》、《房屋购销合同》、《房屋拆迁安置协议书》、四份房产证、《房屋摘要信息3》、《关于对区国投公司的批复》、《企业名称变更核准通知书》、《残疾人证》、《居住证明》、户口簿及庭审笔录等证据在案佐证。 审理中，（一）青羊国投公司提交了2007年6月21日的中国建设银行现金支票存根和载明邓永安收到原青羊开发公司支付的金辉路467号1幢3单元6号房屋购房款260758元的领条。该组证据拟证明《房屋购销合同》签订后，青羊国投公司已将总房款中除了留1万元作为尾款待房产证办理后支付外，其余260758元购房款全部支付给了邓永安。邓永安认为其并未在领条上签字，当时只收到了22.9万元（青羊国投公司支付了23.9万元，又让邓永安取了1万元交还，实际支付22.9万元）；邓永安提交了银行账户明细，载明2007年6月21日邓永安现金存款239010元，对此予以佐证。青羊国投公司认为支付给260758元系以现金支票的方式支付，邓永安完全可以将其中239010元存入银行，并不能证明邓永安只收到239010元。邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素向本院申请了对现金支票存根上邓永安签名，及领条上邓永安签名捺印的真实性进行鉴定。经四川旭日司法鉴定中心鉴定后，出具《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为“出票日期为‘2007年6月21日’的《中国建设银行现金支票存根》‘附加信息’处、落款时间为‘二〇〇七年六月二十一日’的《领条》‘领款人’处‘鄧永安’前面字迹是邓永安本人所签”。邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素认为鉴定结论并不等于邓永安实际收到260758元购房款，也不等于邓春艳、阳志鹏、杨光素收到该款项。青羊国投公司认为鉴定结论证明邓永安领取了260758元购房款，且因为拆迁安置本就以户为单位，与邓永安作为被安置人的身份互相印证，因此邓永安签订《房屋购销合同》和收取款项的行为构成表见代理。（二）青羊国投公司提交了《房屋出租协议》和另一套安置5楼房屋的房产证，拟证明当时另一套安置的5楼房屋由邓春艳实际控制处置并长期将房屋出租，并于2017年8月19日变更为邓春艳单独所有，即当时安置的2套房屋，按家庭内部分配，由邓春艳及阳志鹏获得5楼房屋，邓永安和杨光素获得案涉房屋。邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素认可该组证据的真实性，但不认可青羊国投公司的证明目的，认为证据与本案无关。（三）邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素认为案涉房屋的房产证于2012年办理，并经过公示，当时青羊国投公司并未主张权利要求办理过户，现在已经超过诉讼时效。 本院认为，首先，对于邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素的诉讼时效抗辩。参照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”之规定，诉讼时效是适用于债权请求权，而本案当事人所主张的办理房屋所有权变更登记属于物权请求权，不适用诉讼时效制度。故邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素的诉讼时效抗辩不能成立。 第二，对于《房屋购销合同》的法律效力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，《征地拆迁现房安置协议书》所显示原被拆迁房屋的户主系邓永安，且邓永安作为杨光素之夫、邓春艳之父、阳志鹏外公，该三人亦因邓永安的原房屋被拆迁而享有被安置权益，原青羊开发公司有理由相信邓永安具有代理权。邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素主张《房屋购销合同》系在邓永安被胁迫和欺骗的情形下签订，但并未举证证明。因此，《房屋购销合同》应系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应按协议约定履行义务，享有权利。 第三，现金支票存根和《领条》经鉴定均系邓永安签署，该证据证明原青羊开发公司按约定向邓永安支付了260758元首付款；房屋并未过户给原青羊开发公司，因此原青羊开发公司未支付1万元尾款亦符合约定，原青羊开发公司不存在违约行为。而邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素在取得案涉房屋房产证后，拒绝履行办理房屋过户的义务，其行为构成违约，应当办理案涉房屋过户和承担违约责任。对青羊国投公司主张邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素办理成都市金辉路467号清波小区1幢3单元3层6号房屋过户手续及支付违约金1万元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院均予以支持。 综上所述，对青羊国投公司的诉讼请求，本院予以全部支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》四十九条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告成都市青羊区国投建设发展有限公司办理成都市青羊区金辉路467号1幢3单元6号房屋不动产登记变更手续至原告成都市青羊区国投建设发展有限公司名下； 二、被告邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市青羊区国投建设发展有限公司支付违约金10000元。 如果被告邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，鉴定费6900元，合计6925元，由被告邓春艳、阳志鹏、邓永安、杨光素负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇一九年三月十二日 书记员 赵蔚宁