广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初39595号原告（案外人）：张宜章，男，汉族，1940年8月23日出生，住址广州市天河区。原告苏蓉君（案外人）：女，汉族，1944年4月23日出生，住址广州市天河区。委托诉讼代理人：郭校均，广东星辰（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雨晴，广东星辰（前海）律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：交通银行股份有限公司深圳华融支行，地址广东省深圳市福田区福田街道中心区民田路华融大厦1-2楼，统一社会信用代码91440300671856555Y。负责人：朱剑锋，行长。委托诉讼代理人：邓婷，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖小琛，女，汉族，1982年10月11日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系该司员工。第三人（被执行人）：梅伟，男，汉族，1964年6月10日出生，住址北京市海淀区。上列原告诉被告、第三人案外人执行异议之诉一案，原告不服本院（2018）粤0304执异247号执行裁定书，提起诉讼，本院依法另行组成合议庭，于2019年1月7日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郭校均、吴雨晴，被告的委托诉讼代理人邓婷到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求事项：1、确认原告张宜章与第三人签订的《合资购买协议》合法有效，两原告依约拥有深圳市南山区商业文化中心天利中央商务广场（二期）114、115、116、117号房产50%的产权；2、停止对原告享有50%份额的房产执行，并解除对原告享有50%份额的房产的查封；3、第三人立即协助和配合原告办理涉案房产权登记手续；4、被告承担诉讼费用。事实与理由：一、两原告为涉案房产的权利人，有法律上的直接利害关系。2012年9月，在两原告婚姻存续期间，原告张宜章与第三人签订《合资购买协议》，以夫妻共同财产支付购房款项。1、《合资购买协议》约定，“双方共同出资购买涉案房产。2、《合资购买协议》签订的时间为2012年9月13日，远早于上述四处房产申请执行。虽然该《协议》在签名落款处未写时间，但原告苏蓉君于2012年9月17日汇款给被执行人，并备注款项为合作购房楼款。据此，可以推定两原告与被执行人于2012年9月17日前已达成合作购房的合意，原告苏蓉君依约履行其付款义务。且两原告的儿子于2012年9月11日电子邮箱收到《合资购房协议》文件；电脑显示文件的最后打印时间为2012年9月13日等证据均予以佐证原告主张的签订时间是真实合理的。依证据，可确认两原告与被执行人于2012年9月即已作出了合资购房的意思表示，并达成合意，履行义务。确认该《合资购买协议》是于2012年9月签订，远早于涉案房产申请执行的日期，不存在恶意串通逃避债务的可能。3、协议约定原告张宜章拥有上述房产50%的产权。协议约定：双方各出资586万元购买涉案房产；第三人与原告张宜章分别拥有上述房产50%产权等。综上所述，请求判决确认原告张宜章与被执行人梅伟签订的《合资购买协议》合法有效，两原告依约拥有涉案房产50%的产权,为涉案房产共有人。二、两原告为善意买受人。1、2012年9月，于涉案房产查封之前，原告张宜章与被执行人签订合法有效的书面《合资购买协议》。协议由原告张宜章与被执行人梅伟自愿签署，意思表示真实，且无《中华人民共和国合同法》中规定无效或可撒销的情形。因此，该协议合法有效，双方约定具有法律效力。2、两原告在人民法院查封之前原告已合法占有该不动产。涉案房产为天利名城一楼的商铺，自2012年9月原告购买后一直间接占有该房屋，与被执行人共同管理、支配、控制着涉案房产。两原告的儿媳，作为商铺管理人与联系人被登记于深圳市天利物业管理有限公司，与房屋中介机构、承租人商谈商铺租赁的相关事宜，购置房产后一直稳定的收取租金，两原告已合法占有该不动产。两原告因非己方过错而未登记在案涉房产产权证之上，但原告张宜章与被执行人签订协议后，共同管理，控制着涉案房产，两原告为房屋的事实物权人，应该给予法律保护。3、两原告已按照合同约定支付价款。依照协议约定，两原告共出资586万，其中286万于2012年9月17日、18日、21日分三次由原告苏蓉君个人账户汇入被执行人个人账户，并备注为“合作购房楼款”；其余300万元依约定以两原向被执行人的借款支付。因此，于2012年9月，两原告已经足额支付协议所约定的房款，完全履行了付款义务。4、因被执行人的原因导致未过户。2012年9月，双方合资购买房屋后，约定了一年的配合期。至2013年9月，被执行人无意愿购买两原告所有的50%房产，原告张宜章与被执行人协商，达成合意由被执行人将原告张宜章所有的50%房产过户至其名下，但被执行人一直以各种理由拖延，未配合办理相关房屋过户手续，原告张宜章为此多次与被执行人协商。因双方一直共同管理着房屋，且被执行人按时如约支付租金，两原告则未寻求强硬的方式保护其权利，而是选择一直与被执行人协商办理过户的时间，希望可以以平和的方式解决问题，直至2014年5月，被执行人被中纪委带走协助调查，与外界失去联系。因此，截至今日涉案房产亦未办理过户手续。两原告为此一直积极、多次与被执行人妻子与儿子沟通过户相关事宜，但被执行人妻子与儿子称一切等被执行人出来，自己无法决定，仅由被执行人的儿子按约定向两原告指定的账户支付租金。两原告未完成过户的原因是被执行人被中纪委带走协助调查，无法办理过户，两原告作为昔日的合作伙伴，不想为这个家庭雪上加霜，因此一直采用平和方式积极沟通，多次尝试办理过户未果，也一直期待着被执行人出来后配合办理相关手续，并无过错。三、两原告有权确认享有涉案房产物权，被执行人应配合办理过户相关手续。本案中，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，……案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《物权法司法解释》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。综上所述，涉案房产不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，两原告为涉案房产合法共有人，按份共有50%的份额。两原告就取得该房产物权的合理期待应受法律保护，请求法院确认两原告涉案房产的物权，并判令被执行人配合将两原告所有的50%涉案房产登记至两原告名下。四、两原告对涉案房产享有足以阻却执行的杈利，请求解除对原告享有50%份额的房产的查封。两原告为上述四处房产合法共有人，依《查封扣押冻结规定》第十四条：“共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”两原告愿意与被执行人协议分割涉案房产，且涉案房产具有可分性，经被告认可后，请求法院对查封的协议分割后两原告享有的财产予以解除查封，并两原告作为涉案房产共有人，对被执行人的分割的财产部分主张优先购买权。五、两原告所有的房产变更登记的请求权优于被告的权利。两原告享有事实上的所有权，享有权益为将讼争房产的50%所有权变更登记至其名下的请求权，该请求权系针对诉争房屋的请求权，而被告的请求权为金钱债权，并未指向特定的财产，涉案房产只是作为被执行人的财产成为被执行人债权的一般担保。被告享有的是普通债权，而两原告进行了实际占有，具备了准物权的性质，应当优先于普通债权，请求法院保护实际权利人利益。且即便认定两原告与被执行人之间为债权关系，该债权基于协议所产生，债的标的是唯一且确定的，即涉案房产50%产权，属于特定之债。被告与被执行人之间的债务属于种类之债，且形成在后。由于特定之债优先于种类之债，两原告所有的债杈亦足以阻却对本案涉案房产其所拥有的50%的份额的执行。综上所述，两原告为涉案房产的权利人，该权利真实合法有效，不具备恶意串通逃避债务的可能，作为涉案房产的善意买受人、合法共有人，该实体权利可以阻却对两原告所有的上述房产50%份额的执行。被告辩称，被告与被执行人之间的借款合同关系经过了法院的确认，原告与被执行人之间的合同纠纷与被告无关。第三人未答辩，庭审时缺席。本院（2018）粤0304执异247号执行裁定书查明：申请执行人与被执行人金融借款合同纠纷一案，本院（2014）深福法民二初字第4943号民事判决书已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2017）粤0304执29780号。执行过程中，本院于2016年5月6日查封了被执行人梅伟名下涉案房产并拟处分涉案房产。案外人不服，提出执行异议。案外人提交了《合资购买协议》、《买卖合同》、转账记录、《房屋租赁合同》等材料。其中，案外人张宜章与被执行人梅伟签订的《合资购买协议》约定合资购买商铺的房产证编号与涉案房产不一致，也无签订时间等内容，真实性无法确认。本院（2018）粤0304执异247号执行裁定书认定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。……。本案中，涉案房产登记在被执行人梅伟名下，本院予以执行上述房产符合法律规定。案外人主张其对涉案房产享有共同所有权，可以排除执行，但案外人并没有提供其系涉案房产权利人的有效凭证，且即使涉案房产为其与被执行人梅伟共同所有，由于涉案房产也毫无疑问地包含着被执行人梅伟的个人权益，案外人在本次执行异议审查中要求整体停止执行该房产并解除对涉案房产的查封，该主张依法不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定裁定如下：驳回案外人张宜章和苏蓉君的异议请求。本院（2018）粤0304执异247号执行裁定书查明的事实，本案予以确认。本案另查明，两原告系夫妻关系。原告张宜章与被执行人签订的《合资购买协议》约定，“双方合资购买涉案房产，各出资586万元，各拥有50%产权，收益各50%。梅伟借给张宜章300万元无息借款，借期从2012年10月1日至2017年9月29日。不管借款是否到期，在原告转让其份额之前须还清借款或者以转让价款抵扣。房产登记在梅伟名下，张宜章所有的50%产权份额由梅伟代持，梅伟收到租金后，将张宜章的份额支付给张宜章。张宜章承诺协议签署之日起1年内，需将份额转让，梅伟享有优先购买权，等内容”。协议未签署日期。2012年9月17日，被执行人与地产公司签订了涉案房产的买卖合同。原告苏蓉君于2012年9月17日至21日转账给被执行人合计336万元，其中240万元载明“合作购房楼款”。原告与被执行人系的关系，原告称为合作购房关系，无其他关系。合资购买协议记载的300万元借款是否归还，原告未提交证据予以证明。原告提交了银行转账记录解释租金收入称，“原告自2012年10月委托案外人郑锐收取租金，2016年10月后委托案外人徐洁莲收取租金，被执行人（或被执行人儿子）将租金转账给郑锐、徐洁莲后，郑锐、徐洁莲再将租金转账给原告的儿子或儿媳”。涉案房产查封前，郑锐转账给原告儿子儿媳款项的银行备注或载明“还款、门旅游等、投资收益”字样，无“租金”等字样。本案查封后，徐洁莲转账给原告的款项银行备注载明“租金”字样。原告提交的郑锐、徐洁莲的银行流水证据被原告屏蔽了部分，屏蔽的内容不清楚。涉案房产2012年12月3日抵押给银行，2014年1月27日注销抵押。本院认为，1、原告与被执行人签订的《合资购买协议》没有签署日期；2、双方无特殊关系，而又有300万元的无息借款；3、300万元未归还的情况下，而不需要以租金来先抵扣借款；4、租金收入不是直接转账给原告儿子儿媳，而是先转账给不知与原告何关系的案外人，再由该案外人转账给原告亲属；5、在本院查封涉案房产前，案外人转账给原告亲属的款项银行备注记载为“还款、门旅游等、投资收益”而没有记载为租金等。综上，原告所称的合资购买涉案房产极不可信，对其主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告张宜章、苏蓉君的诉讼请求。本案案件受理费92120元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起15日内（涉外、涉港澳台当事人为30日），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵 辉人民陪审员  王朝晖人民陪审员  郭丙英二〇一九年三月二十九日书 记 员  罗婉婷谢寒