湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初1467号被告：长沙市天心区长鸿大酒店，经营场所长沙市天心区黄兴南路27号第002栋。经营者：王艳萍，男，1965年3月29日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：赵润华，上海协力（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易爱斌，男，1964年8月1日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，公司员工。被告：长沙市房地产测绘队，住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花路168号惠通大厦12楼。法定代表人：萧靖羲，总经理。委托诉讼代理人：刘双，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡思源，上海建纬（长沙）律师事务所实习律师。原告长沙市天心区长鸿大酒店（以下简称长鸿大酒店）诉被告长沙市房地产测绘队（以下简称测绘队）不当得利纠纷一案，本院于2018年3月15日受理后，依法适用普通程序由审判员陈韶鹰担任审判长，与审判员陈泽春、人民陪审员徐怀智组成合议庭公开开庭进行了审理。原告长鸿大酒店委托诉讼代理人易爱斌及赵润华、被告测绘队委托诉讼代理人胡思源及刘双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长鸿大酒店请求判令：1、原被告所签订的《物业租赁合同（修订）》继续履行；2、被告测绘队偿还原告长鸿大酒店多缴纳的租金510585元及滞纳金78630元（暂计算至2018年3月30日，按每日千分之二计算至清偿之日），共计589215元；3、被告测绘队向原告长鸿大酒店支付律师费200000元；4、被告测绘队承担诉讼费用。事实与理由：2011年12月1日，原告与被告签订了为期10年的《物业租赁合同(修订)》，合同明确约定原告租赁的物业用于酒店经营项目(含写字楼及门面招租)。被告给予原告三个月的免租期，实际上被告向原告收取了151500元，第一年租金为306000元，被告实际上向原告收取了606000元，而且原告每年均向被告多缴纳了租金，共计510585元。上述费用被告应当偿还并承担逾期返还的滞纳金。合同第二条第二款约定：乙方租赁的物业将用于酒店经营项目(含写字楼及门面招租)，第九条第二款约定：出租人同意，承租人可以根据经营需要，将本合同项下的部分经营项目承包(或分包)给任何承租人选定的经营机构或自然人被告以原告将部分涉案房屋转租给第三人为由要求解除合同的行为是违约行为，并应承担违约责任。合同第八条第二款第二项约定：其(被告)对租赁物的托管权、建筑和营运符合所有有关法律和责任部门的规定。2016年11月12日，长沙市公安局天心分局书院路派出所向原告以“北栋只有一个楼梯通道”为由，下达《责令改正通知书》，这说明被告交付的租赁物不符合责任部门的规定，现被告以“擅自改建”为由要求解除合同毫无理由。自始至终，原告均是合同的守约方。合同第十一条第一款第二项约定：无论本合同是否终止，守约方因违约方造成的全部支出、损失、损害和费用，应由违约方负责赔偿。如前述，被告因其交付的物业不符合责任部门的消防要求和无端要求解除合同的违约行为所产生的诉讼费和律师费理当由被告赔偿。被告测绘队辩称：1、原告请求被告返还多缴纳的租金并返还滞纳金已经超过诉讼时效，2011年12月1日，被告已经和原告签订物业租赁合同，并按合同约定收取租金，至今已经超过六年，原告缴纳租金并无提任何异议，也无催告被告返还多缴纳租金的意思，且多缴纳的租金系原告主动交纳，并非被告的过错，不存在产生滞纳金的情况。根据民法总则的规定，向人民法院请求保护诉讼权利的时效为三年。若被告认为每笔租金均多于合同约定的金额，则已过诉讼时效。2、原告擅自将部分涉案房屋转租给李建中、杨葆华和华夏银行，违反合同约定，被告以此为由要求解除合同，符合合同约定和法律规定。根据双方签订的合同第9.2条，原告仅可以根据经营需要讲涉案房屋的部分经营项目承包或分包给其他人，而原告和李建中等三人签订的协议，属于房屋租赁合同，不属于承包法律关系，超出了原告对涉案房屋享有的权利，违反合同约定及法律规定。经被告催告，原告仍不予以纠正。故原告无权请求继续履行合同。3、原告主张被告交付的租赁物不符合相关部门的规定，并以此为由对涉案房屋进行改扩建的行为无事实和法律依据。根据2011年12月1日双方签订的合同，我国建筑设计防火规范的标准，当时被告交付的涉案房屋符合相关标准且交付后原告使用期间均无相关责任部门的整改要求，直至2016年11月12日，相关部门才下达责令整改通知书，系因我国建筑消防标准已变更为2015年5月起实施的国GB50016-2014号建筑设计防火规范，根据该规范，涉案房屋确属整改范围，但并非被告的原因造成，不属于被告违约，及时涉案房屋确需整改，也应由原告向被告取得同意后进行改扩建，根据原告2017年12月9日的回函，其已经承认未经被告同意擅自对涉案房屋进行了改扩建，且未向被告上报设计图纸与施工方案，故原告无权要求继续履行合同及主张相应滞纳金。4、原告主张被告赔偿律师费和诉讼费无事实和法律依据，本案中，被告没有违约行为，而原告存在擅自转租及改扩建且经被告催告后仍未整改，严重违反合同约定和法律规定，故被告无需承担相关费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月1日，测绘队（甲方、出租方）与长鸿大酒店（乙方、承租方）签订《物业租赁合同（修订）》，约定长鸿大酒店租赁使用位于长沙市黄兴南路027号第002栋房屋（以下简称“案涉房屋”）用于酒店经营项目（含写字楼及门面招租），租期10年，自起租日起算；自出租人与承租人签署本合同之日起7日内，出租人向承租人交付租赁物业，出租人给予承租人3个月的免租期，免租期内承租人不需交纳租金，但要承担水电费用，免租期期满之次日为起租日；第一年租赁年度租金标准为每年306000元，第二年至第五年租赁年度租金标准每年606000元，第六年至第十租赁年度的标准按原租金标准的103%计收；初始期限届满，如承租人决定续约，则自第十一租赁年度起，续约期内的租金在第十租赁年度的标准上每两年递增百分之十，自起租日开始，租金每季预付一次，于每季交费周期之前的10日内支付当季租金；甲方应保证乙方对租赁物业不受第三者损害的使用权，并不得在租赁期内将租赁物业重新出租给任何第三方（原酒店歌厅对外承包协议的解除及善后由甲方负责，餐厅承包期满之日由乙方接管，生效日至接管日期间的餐厅承包收益归乙方所有）；在不影响建筑物结构和公共设施安全以及符合消防规定的前提下，乙方应有权为营业之目的自费对租赁物业进行改造，但乙方所有设计、图纸和施工方案均应得到甲方同意；乙方须确保其在租赁期内对租赁物业所作的装修、安装及改造均符合建筑物安全存在的国家及地方有关法律和法规的各项规定；乙方若收到政府有关部门就租赁物业向甲方发出的通知，应立即通知甲方；出租人同意，承租人可以根据经营需要，将本合同项下的部分经营项目承包（或分包）给任何承租人选定的经营机构或自然人；如果任何一方违反本合同任何条款，守约方有权立即解除和终止本合同。无论本合同是否终止，守约方因违约方造成的全部支出、损失、损害和费用，应由违约方负责赔偿。合同签订后，原告测绘队将位于长沙市黄兴南路027号第002栋的房屋交付长鸿大酒店租赁使用。2014年10月20日，被告长鸿大酒店与第三人杨葆华签订《物业租赁合同》，约定被告将位于长沙市黄兴南路027号第002栋“长房大酒店”餐饮部共二层楼另加第三层（除保安用房外）租赁给第三人杨葆华用于酒店经营；租金为240000元/年；租赁期限自起租日计算至2018年8月13日止；杨葆华应自费取得其在租赁物业内经营相关业务的一切必要的合法证件，不得以长鸿大酒店的主体身份经营。2016年1月17日，被告长鸿大酒店与第三人李建中签订《物业租赁合同》，约定被告将位于长沙市黄兴南路37号第001栋“长鸿大酒店”茶饮部及二楼的两间会议室租赁给第三人李建中用于酒店、经营；租金为84000元/年；租赁期限为三年，自起租日计算至长鸿大酒店现行合同结束日；李建中应自费取得其在租赁物业内经营相关业务的一切必要的合法证件，不得以长鸿大酒店的主体身份经营。2017年1月9日，被告长鸿大酒店与第三人华夏银行长沙分行签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于长沙市黄兴南路27号第002栋长鸿大酒店的5平方米的房屋租赁给第三人华夏银行长沙分行用于其离行式自助单点（ATM）使用；不含税年租金为42000元；租赁期限自2017年3月1日起计算至2020年2月28日止。2017年6月29日，原告测绘队向被告长鸿大酒店送达《关于物业租赁相关的函告》，该函告载明：经测绘队相关调查和实地走访，发现长鸿大酒店在承租期出现擅自改建相关租赁场地并将相关物业转租给第三人的情况。截止发函，依然未对相关情况进行整改。长鸿大酒店的行为已经违反《物业租赁合同》第7.2条第一款的约定，以及《中华人民共和国合同法》关于非法转租的规定。特函告长鸿大酒店：不同意长鸿大酒店将双方签订的《物业租赁合同》中的物业擅自转租给第三人；限长鸿大酒店于2017年7月31日之前，完成对擅自改建相关租赁场地的整改及拆除工作。若逾期未整改及拆除或者未全部整改及拆除，测绘队将通过法律途径，维护自身合法权益，所有法律后果均由长鸿大酒店承担。长鸿大酒店签字确认收到该函告。2017年12月5日，原告测绘队向被告长鸿大酒店送达《关于解除物业租赁合同相关的函告》，该函告载明：鉴于被告长鸿大酒店至今仍未对相关违约行为进行整改，自本函送达被告长鸿大酒店之日起，双方签订的《物业租赁合同》正式解除；被告长鸿大酒店应于2017年12月12日之前腾退租赁房屋及场地，并向原告测绘队移交租赁物业。2017年12月9日，被告长鸿大酒店向原告测绘队送达《回函》，该回函载明：其已收到《关于解除物业租赁合同相关的函告》。长鸿大酒店在酒店北栋装修前未向原告测绘队书面上报设计、图纸和施工方案；北栋装修期间，书院路派出所于2016年11月12日向其送达《责令改正通知书》，告知其北栋只有一个楼梯通道，不符合经营消防安全要求，酒店为此在南北二楼原通道两旁加宽平衡，并在北栋南侧立重钢筋求得建筑平衡与稳定；被告长鸿大酒店对函告所称酒店在承租期出现将相关物业转租给第三人的严重违约行为不予认可。自2011年12月1日起至2012年2月28日止（免租期），原告长鸿大酒店向被告测绘队支付租金151500元；2012年3月1日至2012年11月30日，原告长鸿大酒店应向被告测绘队支付租金229500元，实际支付454500元，多支付租金225000元；2013年12月1日至2016年11月30日，原告长鸿大酒店应向被告测绘队支付租金1818000元，实际支付1872540元，多支付租金54540元；上述原告向被告多支付租金共计431040元。2018年1月6日，原告长鸿大酒店发现超过合同标准向原告支付了租金，向原告送达《催款通知书》要求原告退还超额支付的租金。另查明，原告就本案纠纷而委托上海协力（长沙）律师事务所为其提供法律服务，2018年3月28日，该律师事务所开具了律师费200000元的发票。本院认为，原告长鸿大酒店与被告测绘队签订的《物业租赁合同（修订）》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，原告长鸿大酒店在装修过程中对涉案房屋进行施工改建，未征得被告测绘队同意，亦未向被告测绘队上报设计、图纸和施工方案，事后亦未告知被告，根据双方合同约定“在不影响建筑物结构和公共设施安全以及符合消防规定的前提下，乙方应有权为营业之目的自费对租赁物业进行改造，但乙方所有设计、图纸和施工方案均应得到甲方同意……任何一方违反本合同任何条款，守约方有权立即解除和终止本合同”，原告的行为已违反双方合同约定，被告测绘队于2017年12月5日向原告长鸿大酒店送达《关于解除物业租赁合同相关的函告》，本院认定双方签订的《物业租赁合同（修订）》于2017年12月5日解除。故对于原告主张继续履行《物业租赁合同（修订）》的诉讼请求，本院不予支持。关于原告长鸿大酒店要求被告测绘队退还多缴纳的租金510585元及滞纳金78630元（暂计算至2018年3月30日，按每日千分之二计算至清偿之日）的诉讼请求，根据相关规定不当得利是指没有合法根据，使他人受到损失而自己获得利益。不当得利的成立要件为：一方获得利益、一方受有损失，获得利益与受到损失之间有因果关系、获得利益没有合法根据。本案中，原告长鸿大酒店自2011年12月1日向被告测绘队多支付租金431040元系不当得利，现长鸿大酒店要求测绘队返还431040元的请求，本院予以支持，超出部分不予支持。原告长鸿大酒店要求被告测绘队支付滞纳金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付律师费的诉讼请求，本院认为双方在《物业租赁合同》中未就发生争议后产生的律师费等事宜费用进行约定，故对原告主张该项费用不予支持。被告测绘队承担辩称原告主张返还多付租金的诉讼请求已过诉讼时效，本院认为原告长鸿大酒店与被告测绘队之间的租赁合同一直在履行过程中，双方亦未对租金支付金额进行结算，故本院对被告的辩解意见不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：一、限被告长沙市房地产测绘队于本判决生效之日起7日内向原告长沙市天心区长鸿大酒店返还431040元；二、驳回原告长沙市天心区长鸿大酒店的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11690元，由原告长沙市天心区长鸿大酒店承担5246元，被告长沙市房地产测绘队承担6444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈韶鹰审 判 员  陈泽春人民陪审员  徐怀智二〇一九年三月一日法官助理谢炎上书记员龙灿附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。