河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫02民终4004号上诉人（原审原告）：吕宽，男，汉族，1981年3月13日生，住河南省开封市经济技术开发区。上诉人（原审原告）：王丹丹，女，汉族，1985年8月12日生，住河南省杞县。被上诉人（原审被告）：开封正开置业有限公司。统一社会信用代码：91410200590847681U（1-1）。住所地：开封市万胜路1号。法定代表人：杨怀中，董事长。委托诉讼代理人：孙大帅，北京市中闻律师事务所郑州分所律师，特别授权。上诉人吕宽、王丹丹因与被上诉人开封正开置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。吕宽、王丹丹上诉请求：1、请求二审法院依法判决撤销开封市金明区人民法院判决并依法改判支持吕宽、王丹丹一审的诉讼请求，上诉金额为10091元；2、请求二审法院判决开封正开置业有限公司承担诉讼费用。事实与理由：一、根据《合同法》第一百一十四条第二款和《合同法司法解释二》第二十七条，在当事人提出调增或者调减的请求后，人民法院的自由裁量权仅限于认定违约金是否低于造成的损失或者约定的违约金是否过分高于造成的损失，一旦符合约定违约金低于或者过分高于实际损失的条件，人民法院就应当对违约金进行调整，平衡双方利益，突破原有的违约金约定。而且从合同法第一百一十四条第二款的表述来看，对于调增违约金，只要违约金低于实际损失就符合调增条件，对于调减违约金，则是要过分高于实际造成的损失。两者的适用条件并不完全一样。这里需要再次明确的是，《合同法》第一百一十四条第二款中的“可以”是指当事人可以选择提出或者不提出该请求的权利，并非法院可以无条件依职权调整或者不调整。二、在一审时，吕宽、王丹丹提交了在金明法院审理的河南新晋美置业有限公司延期交房系列案件的一份判决书（该判决已生效），在该判决书中，金明法院通过审委会评议将约定的每日万分之五违约金率调减为万分之三，结合《合同法司法解释二》第二十九条第二款，“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”可见金明法院将延期交房的每日违约金正常损失率的1.3倍认定为万分之三，通过计算，每日违约金率万分之2.3，年化率应为万分之2.3*365＝8.42%，考虑到个案的实际情况，吕宽、王丹丹参照最高院人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要第29条：“买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，从合同约定或者发定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定。”的规定，将该年化率酌减至6%，而且根据金明法院同样经审委会讨论通过的河南荟邦置业有限公司延期办证案件，该判决书（已生效）说理部分明确相比延期交房，延期办证给业主造成的后果较轻，举轻以明重，适用6%的年化违约金率是适当的。三、开封正开置业有限公司约定的每日万分之0.1违约金率是明显过低的，照这样计算，一套价值100万的房子，每天交房只有10元的违约金，一个月才有300元的违约金，参照《商品房买卖司法解释》第十七条之规定，远低于正常的租金标准，根本无法弥补延期交房实际损失，已经符合《合同法》第一百一十四条第二款的适用条件，且其应为《证据规定》第九条第（四）项根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；吕宽、王丹丹无须再行举证。如果二审法院让该判决维持生效，就等于确认万分之0.1的日违约金率为正常损失标准，那么以往诸多的生效判决（如日万分之一、如万分之三）确定的延期交房违约金都会存在违约金过高的错误。开封正开置业有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确适当，应予以维持。理由：1、双方当事人应当按照合同约定的违约金标准计算违约金；2、吕宽、王丹丹没有证据证明其实际损失超过了合同约定的违约金，而合同法解释二第28条明确规定，请求人民法院增加违约金的以不超过实际损失失额为限，吕宽、王丹丹没有证据证明实际损失的存在，其上诉请求不应支持；3、吕宽、王丹丹引用的法律规定均是在违约金不明的情况下适用的，而本案有明却确的违约金标准，应当按合同约定的履行；4、吕宽、王丹丹列举的金明法院判决书与本案无关，每个案件案情不同，证据不同，不能以金明法院的个别判决书认定双方合同约定的违约金标准过低；综上，请求二审法院维持原判。吕宽、王丹丹向一审法院起诉请求：1、判令开封正开置业有限公司支付吕宽、王丹丹逾期交房违约金10675元；2、判令开封正开置业有限公司约定的逾期交房、逾期办证违约金每日赔偿过低，应当按照年化率6%计算；3、本案诉讼费由开封正开置业有限公司承担。一审法院认定事实：2017年3月29日，吕宽、王丹丹与开封正开置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，吕宽、王丹丹购买开封正开置业有限公司开发的欧洲小镇凯旋门C12栋2单元1301号房屋一套，房款总额为355831元。合同第八条约定，开封正开置业有限公司应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将相关部门验收合格并符合合同约定的商品房交付吕宽、王丹丹使用。第九条约定，逾期不超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，开封正开置业有限公司按日向吕宽、王丹丹支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，吕宽、王丹丹有权解除合同。吕宽、王丹丹解除合同的，开封正开置业有限公司应当自吕宽、王丹丹解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按吕宽、王丹丹累计已付款的百分之一向吕宽、王丹丹支付违约金。吕宽、王丹丹要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，开封正开置业有限公司按日向吕宽、王丹丹支付已交房价款日万分之一的违约金。合同第十五条约定，开封正开置业有限公司应当在商品房交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需由开封正开置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。如因开封正开置业有限公司的责任，吕宽、王丹丹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意开封正开置业有限公司按已付房价款的百分之0.1向吕宽、王丹丹支付违约金。合同签订后，吕宽、王丹丹依约向开封正开置业有限公司缴纳购房款355831元，开封正开置业有限公司于2017年5月3日向吕宽、王丹丹出具销售不动产统一发票一份。吕宽、王丹丹已经按照合同约定付清全部房款。因开封正开置业有限公司未依约交房，双方发生纠纷，吕宽、王丹丹诉至一审法院，要求解决。另查明，本案所涉商品房于2017年5月30日经建设部门、监理部门、施工部门、设计部门、勘察部门五大部门验收合格，开封正开置业有限公司于2017年12月11日通过短消息通知吕宽、王丹丹于2017年12月12日办理收房入住手续，吕宽、王丹丹于2017年12月23日确认收楼。以上事实有商品房买卖合同、购房发票、五大主体工程质量验收记录、交房通知等证据加以佐证。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务，吕宽、王丹丹已按合同约定将房款355831元全部付清，履行了付款义务，开封正开置业有限公司应按合同约定的期限履行交房义务，开封正开置业有限公司未依约交房，应承担违约责任。本案中，所涉商品房于2017年5月30日验收合格，2017年12月11日开封正开置业有限公司通知吕宽、王丹丹于2017年12月12日办理交房手续，故逾期交房期限为2017年7月1日至2017年12月12日，共逾期交房164天，按照合同约定，应按房款355831元的日万分之0.1计算违约金，违约金共计584元。吕宽、王丹丹诉请中超过部分，一审法院不予支持。开封正开置业有限公司辩称违约应扣除政府行为及天气原因造成的停工天数的理由，因开封正开置业有限公司未提供充分证据予以证明，故一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款；《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、开封正开置业有限公司于本判决生效之日起十日内向吕宽、王丹丹支付逾期交房违约金584元；二、驳回吕宽、王丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后为33元，由开封正开置业有限公司承担。二审审理过程中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，2017年3月29日，吕宽、王丹丹与开封正开置业有限公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自的义务，吕宽与王丹丹依照合同约定将房款355831元全部付清，履行了付款义务，开封正开置业有限公司应按合同约定的期限履行交房义务，因开封正开置业有限公司未依约交房，故其应当按照合同约定后承担相应的违约责任。开封正开置业有限公司逾期交房164天，合同约定按照已交付房价款的万分之0.1向吕宽和王丹丹支付违约金，即584元，一审法院计算并不不当。吕宽与王丹丹上诉要求突破合同中关于违约金条款的约定在，增加违约金数额，但并未向本院提供证据证明其实际损失远远大于合同约定的数额，故对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，吕宽、王丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53元，由吕宽、王丹丹负担。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇一九年三月四日书记员  楚雯雯