文书内容广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初2913号原告：东莞外国语学校，住所地：广东省东莞市寮步镇横坑管理区，统一社会信用代码：12441900457229075E。法定代表人：尹效登。委托诉讼代理人：周郑毅，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳婷，广东众达律师事务所律师。被告：李志刚，男，1971年10月11日出生，汉族，住河南省固始县，委托诉讼代理人：傅其友，广东鼎能律师事务所律师。原告东莞外国语学校诉被告李志刚租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周郑毅、陈柳婷，被告的委托诉讼代理人傅其友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付占有使用费1747838元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月31日至2011年3月14日期间，原告与被告共计签订8份《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》，将位于东莞市××城××、××、××号、××号、××、××、××、××号出租给被告使用，总面积为340平方米，期限为5年。月租金依据铺位具体位置按月收取，被告应于每月10日前按时付清当月租金。上述合同签订后，原告依约交付物业给被告使用。到合同到期后，被告并未归还，始终占有使用案涉商铺至2018年4月30日。2018年4月15日，被告在《关于运河东一路原二中店铺租用情况说明》上签字确认在合同到期或合同终止后继续占用商铺的事实。现8间商铺共需支付占有使用费1747838元。但是，原告至今仍未支付任何款项。被告辩称，1、以被告名义租赁的八间铺位，除了171号商铺之外，其他商铺均在2015年时交还给了原告。东莞拍卖网上发布的第17期和第18期招租公告可以证明原告是收回了商铺之后才能去重新招租。2、158号商铺由被告签订合同后已经转租他人，在合同期内不是被告使用，合同期外更非被告使用，该商铺与被告无关，被告只对合同期内的租金向原告承担责任。3、原告诉称165-2号、168号、170号三间铺位提前解除合同，被告不确认，被告认为这三间商铺的合同已经履行完毕。4、实际上，原告对于案涉租赁物的处理态度是放任、不管理的状态，被告对案涉租赁物由谁使用是不知情且不干涉的，原告在此期间从未向被告主张过交还房屋以及支付使用费，原告主张被告使用案涉租赁物的事实是不能成立的。5、假设被告应当支付原告房屋使用费，也不能按照原告诉请的标准进行计算。因为案涉房屋所处位置的商业区位价值逐年下降，加上学校已经搬迁，以及道路改成单行线、道路维修等原因，导致该地段的商铺租金大大降低，目前，每平米租金不超过二三十元。2015年5月，原告委托拍卖公司对该路段的商铺进行公开招租，其第18期的招租公告已经明确地降低了租赁物的租金，这也表明了原告本身就意识到房租的下降。即便如此，第18期也是无人投标，流拍也表明原告自降之后的租金仍高于市场价值。6、原告计算的占有使用费天数是错误的。双方所签的终止合同协议中约定了给予被告一个月的时间清理货物，即使被告需要支付原告占有使用费，也应当减去这个月的天数来计算。7、被告在合同终止后已经将171号铺位全部清理出来，后期是由于尾货未处理完，被告陆续地有使用171号铺位。经审理查明，原告为东莞市教育局管理的公益一类事业单位，是在东莞市玉兰中学的基础上组建。位于东莞市××城区××至××共18间商铺属东莞市市属行政事业单位国有资产，由原告实际持有管理。2009年12月31日至2011年3月14日期间，东莞市玉兰中学与被告先后签订了八份《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》，将位于东莞市××城区××、××、××号、××号、××、××、××、××八间商铺出租给被告使用，具体情况如下表：            商铺号              合同签订日              合同到期日              前三年租金                  158号              2010年6月5日              2015年6月4日              4300元/月                  164号              2010年5月16日              2015年5月15日              4500元/月                  165-1号              2010年5月16日              2015年5月15日              6100元/月                  165-2号              2010年5月16日              2015年5月15日              5800元/月                  168号              2010年6月20日              2015年6月19日              5700元/月                  169号              2010年5月16日              2015年5月15日              2500元/月                  170号              2009年12月31日              2014年12月31日              5200元/月                  171号              2011年3月14日              2016年3月14日              3060元/月      原告主张除158号、164号、165-1号、169号商铺的租赁合同履行至合同期满外，165-2号、168号、170号、171号商铺的租赁合同均是在合同到期前终止。对于168号商铺，原告主张是由被告妻子郭海兰口头提出终止合同，该商铺租赁合同于2014年1月1日终止。对于165-2号、170号商铺，原告提交一份《补缴押金说明》的复印件为证，该说明中有“2010年1月收170号铺位押金10000元，2013年8月应甲方要求终止合同……2010年4月收165号之二铺位押金11600元，2013年8月应甲方要求终止合同”的内容，该说明的甲方签名处有郭海兰的签名。对于171号商铺，原告提交其与被告于2015年12月23日签订的《终止合同协议书》为证，该协议书约定双方协议终止171号商铺的租赁合同，被告所欠租金共43351元（由2014年10月15日-2015年11月30日），被告承诺于2015年12月25日前交齐后，原告再退还押金6120元给被告，并承诺给予一个月时间处理货物。被告主张除171号商铺的租赁合同是经双方签订《终止合同协议书》而提前终止外，其余商铺的租赁合同均正常履行至合同期满，不存在提前终止的情形。原告主张在案涉八间商铺的租赁合同到期或提前终止后，被告仍继续占有使用八间商铺至2018年4月中旬。原告提交的用电一览表及电费缴费记录显示案涉八间商铺在2013年至2018年期间有用电，电费有正常缴交。原告提交的《关于运河东一路原二中店铺租用情况说明》是由被告于2018年4月15日出具，该说明中有：“租期到期后……学校口头上说过如果到期不租就限期搬走，但是我们不是不想租，毕竟在那里熬了那么久了，但是申请了减租并没有得到明确的答复，可以说是等待中非正式经营。后来一直未有结果，我们也就继续经营”的内容。被告确认其在171号商铺的租赁合同终止后仍有继续使用该商铺，但主张其余七间商铺在合同到期后均已交还给原告，被告没有继续使用。被告提交的公证书、政府物业招租公告显示：东莞市拍卖行官网分别于2015年3月24日、2015年5月19日发布的第17期、第18期政府物业招租公告有对案涉商铺进行招租的内容。被告并提交其与案外人冯雁签订的《租赁合同》以证明其将158号商铺转租给案外人冯雁，被告没有使用该商铺。原告委托律师于2018年11月5日向被告发出一份律师函，该函称被告在合同到期或终止后，并未按合同约定的要求按时搬离租赁物业，反而一直在无偿占有和使用至2018年4月15日，要求被告向原告支付占有费用共计1555576元。以上事实，有原告提交的产权证明书、租赁合同书、终止合同协议书、用电一览表、电费缴费记录、租用情况说明、租赁物图片、律师函、快递单、补缴押金说明，被告提交的转租协议、公证书、招租公告、租赁合同，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉商铺属东莞市市属行政事业单位国有资产，由原告实际持有管理，原告有权主张案涉商铺的相关权利。被告承租案涉商铺，在租赁期限届满后，负有将案涉商铺返还给原告的义务，在未经原告同意的情况下，被告无权在租赁期限届满后继续对案涉商铺占有使用。对于案涉171号商铺，在租赁期限届满前，原、被告双方签订了《终止合同协议书》，约定终止该商铺的租赁合同，故171号商铺的租赁合同终止日期为《终止合同协议书》签订之日即2015年12月23日。除171号商铺外，对于其余七间商铺，原、被告双方并未签订协议约定提前终止合同，原告主张165-2号商铺及170号商铺的租赁合同提前终止，仅有一份《补交押金说明》的复印件为证，不足以证明原告的主张；而原告主张168号商铺的租赁合同提前终止，并无任何证据予以证明，其主张缺乏依据，故对原告主张165-2号、168号及170号商铺的租赁合同提前终止，本院均不予采信，并认定除171号商铺外的案涉其余七间商铺的租赁合同均履行至合同期满。原告主张被告在案涉八间商铺的租赁合同到期或提前终止后，仍继续占有使用八间商铺，而被告仅确认其有使用171号商铺，并主张其余七间商铺在合同期满后已返还给原告，对此，本院认为，首先，承租人在将租赁物返还给出租人时通常需要办理交接手续，签署相关交接文件予以确认，或者由承租人通知出租人收回租赁物，但被告并未提交任何证据证明其与原告办理了案涉商铺的交接手续，也未提交任何证据证明其在租赁期限届满后通知原告收回案涉商铺，故被告主张其向原告返还了案涉商铺缺乏依据。被告提交的公证书、招租公告等证据虽反映案涉商铺有在网上进行对外招租，但不能以发布了招租公告来认定原告已实际收回案涉商铺，招租公告所附图片显示案涉商铺处于经营状态，也表明在招租公告发布时案涉商铺仍在被占有使用中。其次，原告提交的用电一览表、电费缴费记录显示案涉商铺在租赁期限届满后仍有用电，电费也在正常缴交，可以证明案涉商铺在租赁期限届满后仍处于被占有使用的状态。再次，由被告在其出具的《关于运河东一路原二中店铺租用情况说明》所作的表述来看，被告在租赁期限届满后并未搬离案涉商铺，由于其申请减租未得到答复，其就一直在案涉商铺继续经营，故被告对其在租赁期限届满后仍占有使用案涉商铺的事实已予以确认，被告在该说明中并未表示其使用的商铺仅有171号，故应认定被告对案涉八间商铺均有使用。综上，对被告在租赁合同到期或提前终止后仍有对案涉商铺占有使用的事实，本院予以认定。被告占有使用案涉商铺，应向原告支付占有使用费。对于占有使用费的起算时间，158号、164号、165-1号、165-2号、168号、169号、170号商铺的占有使用费应分别从该商铺租赁合同期满后的次日起算：158号商铺从2015年6月5日起算，164号、165-1号、165-2号、169号商铺均从2015年5月16日起算，168号商铺从2015年6月20日起算，170号商铺从2015年1月1日起算。对于171号商铺，原、被告双方签订的《终止合同协议书》约定给予被告一个月时间处理货物，故在协议书签订之日起的一个月内为被告处理货物的时间，不应计算占有使用费，该商铺的占有使用费应自该一个月期满后的次日即2016年1月23日起算。对于占有使用费计算的截止时间，原告主张被告对案涉商铺占有使用至2018年4月中旬，原告在向被告发出的律师函中也称被告对案涉商铺占有使用至2018年4月15日，故应以2018年4月15日作为占有使用费计算的截止时间。对于占有使用费的计算标准，结合被告关于案涉商铺所在地段的商铺租金已大幅降低的意见，本院认为可参照租赁合同约定的前三年租金即未递增的租金数额作为计算占有使用费的标准。经计算，被告应向原告支付案涉商铺的占有使用费共计1289724.63元，具体计算内容详见下表：            商铺号              占有使用费      计算期间              占有使用      时间              占有使用费      计算标准              占有使用费数额                  158号              2015年6月5日-2018年4月15日              34个月11天              4300元/月              147776.63                   164号              2015年5月16日-2018年4月15日              35个月              4500元/月              157500                  165-1号              2015年5月16日-2018年4月15日              35个月              6100元/月              213500                  165-2号              2015年5月16日-2018年4月15日              35个月              5800元/月              203000                  168号              2015年6月20日-2018年4月15日              33个月26天              5700元/月              193040                  169号              2015年5月16日-2018年4月15日              35个月              2500元/月              87500                  170号              2015年1月1日-2018年4月15日              39个月15天              5200元/月              205400                  171号              2016年1月23日-2018年4月15日              26个月24天              3060元/月              82008                  共计                                                        1289724.63      对原告诉请被告支付占有使用费，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李志刚于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞外国语学校支付占有使用费1289724.63元。二、驳回原告东莞外国语学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10265.27元，已由原告预交，由原告负担2061.51元，被告负担8203.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邓艳霞二〇一九年三月二十五日书记员  曾妍纯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。