北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终2420号上诉人（原审原告）：陈春义，男，1962年11月3日出生，住河北省邯郸市丛台区。上诉人（原审原告）：陈鹏，男，1988年5月30日出生，住河北省邯郸市复兴区。上诉人（原审原告）：何建昌，男，1960年11月5日出生，住河北省邯郸市复兴区。上诉人（原审原告）：侯喜梅，女，1972年3月28日出生，住河北省邯郸市丛台区。上诉人（原审原告）：侯永斌，男，1975年8月15日出生，住河北省邯郸市复兴区。上诉人（原审原告）：李化平，男，1952年6月10日出生，住河北省邯郸市复兴区。上诉人（原审原告）：史兰宗，男，1951年9月10日出生，住河北省邯郸市丛台区。上诉人（原审原告）：史巍，男，1978年1月10日出生，住河北省邯郸市复兴区。上诉人（原审原告）：王志国，男，1971年5月3日出生，住河北省邯郸市邯山区。上诉人（原审原告）：魏秀香，女，1955年3月10日出生，住河北省邯郸市复兴区。上述十上诉人委托诉讼代理人：韩广旭，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海淀区润千秋佳苑业主委员会，住所地北京市海淀区兴隆庄乙1号。负责人：吴绍辉，主任。委托诉讼代理人：吕中旭，北京汇都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人:于庆新，董事长。委托诉讼代理人:白淼，女，该公司居用分公司职员。委托诉讼代理人:李鹤，男，该公司职员。上诉人陈春义、陈鹏、何建昌、侯喜梅、侯永斌、李化平、史兰宗、史巍、王志国、魏秀香(以下简称陈春义等10人)因与被上诉人海淀区润千秋佳苑业主委员会（以下简称润千秋业委会）、北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初39357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈春义等10人上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持陈春义等10人一审诉讼请求。事实与理由：1.陈春义等10人均是北京市海淀区润千秋佳苑小区的底商业主，润千秋业委会无论是召开业主大会，还是选聘物业服务企业，决定物业费标准时，从未征求过陈春义等10人的意见，业委会选聘物业企业程序违法。2.许多服务事项都是由底商业主自行管理，均豪物业公司并没有按照合同约定提供物业服务。3.润千秋业委会与均豪物业公司存在恶意串通，在合同第7条第1项约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，业委会办公费用由底商实收物业费中承担，标准为5%。上述条款所约定的物业费标准严重背离了物业服务费用与服务水平相适应原则。按照相关规定，业主委员会的工作经费应当由全体业主承担，但上述条款约定业委会的办公经费全部由陈春义等10人负担，严重侵害了陈春义等10人的合法权益。4.依据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，请求确认物业服务合同无效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，物业服务合同中关于商业物业费和业委会办公费用的条款加重了底商业主的责任，其也有权请求确认上述条款无效。润千秋业委会辩称，同意一审法院判决，不同意陈春义等10人的上诉请求和理由。均豪物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意陈春义等10人的上诉请求和理由。陈春义等10人向一审法院起诉请求：1.确认润千秋业委会与均豪物业公司于2012年12月31日签订的《北京市物业服务合同》第五章第七条第1项中关于商业物业费和业委会办公费用的条款无效；2.本案诉讼费由润千秋业委会、均豪物业公司承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。经查，陈春义等10人均系润千秋佳苑小区底商业主。关于陈春义等人入住润千秋佳苑小区底商的时间，已发生法律效力的（2015）一中民终字第06688号民事判决书确认，陈春义等10人分别在2009年10月11日至10月13日期间分三批办理了入住手续，入住之日即成为了润千秋佳苑小区的业主。华岳原林投资（北京）有限公司（以下简称华岳原林公司）系润千秋小区的开发建设单位。2005年4月18日华岳原林公司（甲方）与均豪物业公司（乙方）签订《东北旺工具厂住宅小区前期物业服务合同》，约定华岳原林公司将东北旺工具厂住宅小区委托均豪物业公司实行物业管理，物业服务期限为3年，自2005年至2008年，合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。住宅物业服务费价格为每月每平方米2.35元，底商物业服务费价格为每月每平方米3.8元。其中，商业部分由甲方自行使用、经营或商业业主自行管理，收费标准及支付方式由双方另行商定。2009年3月2日润千秋业委会与均豪物业公司签订《北京市物业服务合同》，约定润千秋业委会委托均豪物业公司提供物业服务，合同期限自2009年1月1日起至2010年12月31日止。合同第五章第七条第1项约定：“1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：2.00元/平方米/月；商业物业：3.80元/平方米/月（含商业用途住宅物业）；业委会办公费用：由底商实收物业费中承担，标准为5%”。此后，润千秋业委会每年均与均豪物业公司续订一次为期一年的《北京市物业服务合同》，一直持续至今，合同内容基本相同。其中2014年度的物业合同将住宅物业费标准变更为每月每平方米2.35元。2012年12月31日润千秋业委会与均豪物业公司签订了《北京市物业服务合同》，合同期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，合同第五章第七条第1项的约定与前述合同约定内容一致。陈春义等底商业主主张，许多物业服务事项都是由底商业主自行管理，均豪物业公司并没有按照合同约定提供物业服务。润千秋业委会与均豪物业公司存在恶意串通，损害其利益的行为，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，其要求确认物业服务合同无效。同时，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，物业服务合同中关于商业物业费和业委会办公费用的条款加重了底商业主的责任，其也有权要求确认上述条款无效。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，华岳原林公司与均豪物业公司签订的前期物业服务合同中，约定的底商物业费标准即为每月每平方米3.8元，此时陈春义等尚未购买底商房屋，润千秋业委会也尚未成立。现润千秋业委会与均豪物业公司于2012年12月31日签订的《北京市物业服务合同》中所约定的底商物业费标准仍延续了前期物业合同的标准，并未增加收费标准。就收费标准本身，陈春义等主张润千秋业委会与均豪物业公司恶意串通，损害其利益，显然缺乏事实依据。陈春义等底商业主称均豪物业公司未按照合同约定提供物业服务，严重背离了物业服务费用与服务水平相适应的原则。上述问题属于物业服务合同履行过程中产生的争议，陈春义等如认为均豪物业公司存在不履行或不完全履行物业服务合同的行为，其有权请求均豪物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现陈春义等据此主张物业服务合同无效，缺乏相应的法律依据。物业服务合同中关于“业委会办公费用：由底商实收物业费中承担，标准为5%”的约定，仅是润千秋业委会与均豪物业公司协议在物业费中按比例计提业委会办公费用。上述约定并没有提高底商物业费的标准，也不会产生润千秋业委会的办公费用全部由底商业主承担的法律后果，而免除其余业主分担润千秋业委会办公费用的义务。因此，上述约定并未侵犯陈春义等底商业主的合法权益。现陈春义等要求确认润千秋业委会与均豪物业公司于2012年12月31日签订的《北京市物业服务合同》第五章第七条第1项中关于商业物业费和业委会办公费用的条款无效的请求，均缺乏事实和法律依据，法院对其上述请求依法予以驳回。综上，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：驳回陈春义、陈鹏、何建昌、侯喜梅、侯永斌、李化平、史兰宗、史巍、王志国、魏秀香的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题主要在于如下方面，兹分别予以评析。第一，陈春义等10人未参与制定物业费标准是否影响涉案合同条款的效力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，润千秋佳苑小区召开业主大会时并未选聘新的物业公司，而是继续由均豪物业公司提供服务。在此情况下，润千秋业委会与均豪物业公司于2012年12月31日签订的《北京市物业服务合同》，对业主具有约束力。陈春义等10人以其未参加制定物业费标准，故合同条款应无效的理由不能成立，本院不予支持。第二，润千秋业委会与均豪物业公司是否存在恶意串通的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈春义等10人虽然主张润千秋业委会与均豪物业公司之间存在恶意串通的情况，但并未就此提供有效证据予以证明，应承担不利后果。一审没有认定存在恶意串通是正确的，本院予以维持。第三，涉案合同条款是否加重了底商业主的责任。陈春义等10人上诉认为，物业服务合同中关于商业物业费和业委会办公费用的条款加重了底商业主的责任，其有权请求确认上述条款无效。但是，本案所涉物业合同中关于物业费和业委会办公费用条款的内容为“商业物业：3.80元/平方米/月（含商业用途住宅物业）；业委会办公费用：由底商实收物业费中承担，标准为5%”，该条款内容完全延续了前期物业合同的内容，既没有提高物业收费价格，也没有增加业委会办公费用在底商实收物业费中所占的比例，因而并未增加底商业主的任何负担。所以，涉案合同并未加重底商业主的责任，不可因此而被确认无效。此外，关于均豪物业公司没有按照合同约定提供物业服务等问题，属于合同履行中的问题，而不是合同效力的问题，陈春义等10人可以另行主张权利。综上所述，陈春义等10人的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由陈春义、陈鹏、何建昌、侯喜梅、侯永斌、李化平、史兰宗、史巍、王志国、魏秀香负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  丁宇翔审判员  陈立新审判员  张永钢审判员  白 云审判员  张 琦审判员  赵小军审判员  丁少芃二〇一九年三月二十五日法官助理何悦法官助理黄慧婧法官助理任可娜法官助理张丽君法官助理鞠伟法官助理孙雅丹书记员杜宏艳书记员张颖岚书记员苏杭书记员姜雨蕾书记员张梦晓书记员邓文静