广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初200号原告：陈小玲，女，1965年12月13日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。委托代理人：王友生，广东品杰律师事务所律师。被告：林潮（曾用名林卫武），男，1970年5月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：苏宝，北京大成（广州）律师事务所律师。原告陈小玲诉被告林潮房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈小玲的委托代理人王友生，被告林潮的委托代理人苏宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈小玲诉称：原告与被告签订了《商铺买卖合同》，约定被告向原告出售位于广州市天河区体育东路39-45号二层246号铺，总价为755000元，选择按揭付款；约定商铺的交付时间为2016年10月1日，逾期超过15日，买受人有权单方提出和决定解除本合同，出售人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金；出卖人应于收到买受人所支付购房款之日起的210个工作日内办毕交易过户手续，并确保在此期间内将商铺的产权变更至买受人名下。后原告按合同约定交付了款项、办理相关手续的费用，被告未能在约定的时间内交付商铺及办理产权变更过户手续，现该商铺不能办理银行贷款手续，合同无法继续履行。请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《商铺买卖合同》；2、被告返还收取的购房款505000元；3、被告赔偿损失办证费用2400元；4、本案诉讼费由被告承担。被告林潮答辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的起诉和全部诉讼请求。1、原告主张缺乏法律和合同依据。依据商铺买卖合同第7条约定，该商铺交付时买受人需按本合同约定向出卖人支付全部房款包括按揭款、违约金、税费等全部款项后才具备收铺条件，但是在本案中，原告没有按照合同约定支付全部房款，因此，被告有权顺延办理交铺和过户手续；2、事实上，被告林潮也已经于2016年9月28日将涉案商铺交付给原告，因此，被告没有存在任何违约行为，原告解除合同没有合同及法律依据；3、依据合同第9条第2款约定，出卖人在买受人全部支付了购房款的次日起210个工作日内办理过户手续，在本案中，原告并没有全部支付购房款，因此，依据该条约定尚未具备办理交易过户手续的条件，被告并不存在违约行为，相反，因原告迟延支付购房款已违反合同约定，至今原告也没有支付全部购房款；4、被告林潮仅是涉案商铺的名义代持人，涉案商铺实际所有人为泽信公司，因此，对于涉案合同的履行及相应的合同效力等问题，应由原告另行向泽信公司主张，而不应向被告林潮主张；5、关于潮流站相关案件的已判裁决，被告林潮已向广东省高级人民法院提出再审，广东省高级人民法院也已经受理，因此，请求法院暂缓案件的审理，另外请求法院对于本次开庭的该些案件不要依赖已出判决的结果，而应根据该些案件的事实和证据作出正确的判决，维护被告林潮的合法权利。经审理查明：2016年2月29日，陈小玲（买受人）与林潮（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人购买的商铺为广州市天河区体育东路39-45号二层246号铺（以下简称“涉案商铺”）；该商铺按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为755000元等；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款：2、按揭付款：（1）2016年2月29日前支付总房价款的60%（包含定金100000元）计455000元；……（3）余下房价款计300000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择本项的，同意按以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的代理机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；买受人特别声明：（1）无论任何情况下（包括但不限于买受人申请按揭贷款的，贷款银行未能批准买受人按揭贷款申请或批准的按揭贷款不足房价款余款），不论出卖人是否另行通知，买受人均应按本合同约定的时间支付购房款，（2）出卖人仅是推荐银行予买受人，由买受人自行与银行协商，办理按揭贷款手续，出卖人不保证及不负责买受人获得银行贷款之审批，申请取得该贷款的责任在买受人，（3）买受人虽然提交了按揭资料及签订了相关的申请表或按揭合同后，并不视为买受人已履行完毕其义务，按揭是否办理完毕，应以银行将按揭款转至出卖人的账户为准，在银行放款前，买受人还有义务根据银行的要求进行配合，如买受人未尽配合义务造成逾期付款的，视为逾期付款，应当按本合同第五条承担违约责任，（4）买受人在签署本合同时，已完全了解按揭贷款的办理条件、程序及按揭所需支付的全部费用，确认其自身的资信情况及还款能力符合按揭贷款的要求，完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款是买受人支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是买受人的义务，买受人知悉并同意，贷款政策的调整或没能获得贷款审批（含审批额度不足的），均不作为买受人不能履行合同的抗辩理由，（5）……（6）如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的代理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年10月1日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的相关收益；委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》约定，《商铺委托经营管理协议》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；出卖人应于2016年10月1日前，以书面形式通知买受人（或其受托人）办理涉案商铺使用权的交接手续；该商铺交付时买受人应承担的义务：须按本合同约定，向出卖人支付全部房款（包括按揭款、违约金（若有）、税费）等全部款项后才具备收铺条件，如买受人未按约定履行完该等义务的，出卖人有权顺延办理交铺及交易过户手续，无需因此承担任何责任；买受人（或其受托人）负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，签署收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理协议》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将涉案商铺交付给经营管理公司……；买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺之日起，该商铺已实际交付买受人，且买受人对该商铺的各项情况均满意……；买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将该商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理协议》对该商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……；因买受人已委托经营管理公司对该商铺进行统一经营及管理，因此，收铺通知同意由出卖人直接向经营管理公司发出即可，并委托经营管理公司履行收铺的全部手续；除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将涉案商铺交付买受人使用，（第八条第2款第2项）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起30个工作日内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金；（第九条第2款）出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起（若买受人为按揭付款的，则在买受人取得了按揭银行出具的同贷书后）的210个工作日内办理交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、入件等手续），并在此期间内完成该商铺的交易过户登记的入件手续（以房管部门出具的收件回执为准），买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；3、出卖人办理本条第二款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续（取得了按揭银行出具的同贷书）为前提，否则出卖人有权顺延办理期；若因买受人延迟提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办该商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担；（第十条出卖人关于延迟交易过户及办证的违约责任）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办理该商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：（1）逾期不超过三个月的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按买受人已付房价款万分之一的标准向买受人计付延迟履行违约金，但违约金总额不超过总房价款的20%，本合同继续履行；（2）逾期超过三个月的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，应自期满之日起七天内向出卖人发出解除合同的书面通知（逾期或没有发出通知的，视买受人同意继续履行本合同，违约金支付按上款执行），出卖人应当自收到买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款，出卖人除退回全部购房款外，无需再向买受人支付任何的款项；注：出卖人为买受人办理交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求，将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执等条款。同日，陈小玲（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方受林潮指定，接受陈小玲的委托，在约定期限内具体经营管理涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的日期2016年10月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于陈小玲的付款情况。陈小玲提供了加盖有“林潮收款专用章”的《正式收据》多张（载明收取定金100000元及铺款355000元等）证明其支付购房款的情况，林潮对此予以确认。陈小玲另提供加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》（显示该律师事务所通知陈小玲，因陈小玲购买涉案商铺需委托其办理相关事宜共需支付预售预告/产权登记代理费、委托公证费2400元，其在收到上述应收款项后会及时为陈小玲开出发票，请陈小玲于领取资料时凭此通知书换取发票）及加盖“广州潮宏投资咨询有限公司财务专用章”的收据【载明广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称“潮宏公司”）收到陈小玲支付的团购50000元】作为证据。陈小玲认为上述团购费实为房款的一部分。林潮对上述证据不予确认，认为上述费用并非其收取，并且团购款属于中介款，原告不应向被告主张。关于陈小玲的按揭贷款情况。陈小玲称涉案商铺无法办理按揭。林潮称不清楚目前能否办理按揭，但是涉案商铺在合同履行过程中是可以办理按揭的，并且也有小业主已经办理按揭。另在本案庭审中，陈小玲明确其要求解除《合同》的依据为因涉案商铺现无法办理按揭，双方亦无法就按揭不成的情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》实际无法履行，因此其有权解除《合同》。鉴于潮流站整体经营受到影响且林潮已涉及多案诉讼的状况，本院已向陈小玲释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，陈小玲表示清楚并明确坚持诉讼请求及自行承担相关风险。另查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2017）粤0106民初1415号原告曾玩音、曾春娜诉被告林潮、潮宏公司、广州市恒潮地产服务有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称“1415号案”）中，林潮确认现潮流站（即涉案商铺所在商场，下同）二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均不予批准。又查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。再查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2017）粤0106民初22579号原告罗细玉诉被告林潮、广州市恒潮地产服务有限责任公司（以下简称“恒潮公司”）、潮宏公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称“22579号案”）中，林潮陈述如下意见：林潮仅是二层642号商铺的名义持有人，该商铺的实际权属人是泽信公司，双方签署过代持协议；林潮作为泽信公司的投资人之一，该商铺是由泽信公司指令以林潮名义代为持有，并对外销售，但在整个销售过程中，林潮通过委托公证方式将对该商铺的处分权、使用权、收益权均委托给泽信公司指定的恒潮公司实际行使；林潮没有到过潮流站现场，所有的商铺买卖合同中林潮的签章实际上并非林潮手写签名，而是刻制的签名章（该签名章是根据林潮本人手写签名的样式刻制而成，是经过林潮同意刻制和经过林潮同意而交由泽信公司持有），该签名章一直都是由泽信公司持有，所有商铺买卖合同都是由泽信公司的工作人员自行在买卖合同中加盖，所以林潮没有参与商铺买卖合同的签订及具体内容。该案中，林潮对罗细玉提供的证据（2016）粤广广州第018717号《公证书》（复印件，主要内容为林潮于2016年2月17日以公证委托方式授权恒潮公司就座落在广州市天河区体育东路39-45号二层的六百余间商铺代为办理收取售房款及相关款项并出具有效的收款票据、出售房产及签署商铺买卖合同等）的真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为：《合同》是陈小玲与林潮双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于陈小玲要求解除《合同》的诉讼请求。陈小玲主张因涉案商铺现无法办理按揭，因此其有权解除合同。结合《合同》第四条上下文内容来看，《合同》第四条特别声明中第（4）、（6）点的约定内容是针对因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行合同所作的约定。《合同》约定陈小玲以按揭方式支付房款，现陈小玲确认涉案商铺无法办理按揭。林潮称涉案商铺在合同履行过程中是可以办理按揭的，但未提供任何证据证明涉案商铺目前可以办理按揭，且根据林潮在1415号案中的陈述来看，本院对原告的说法予以采信。关于涉案商铺所属的潮流站二、三层无法办理按揭及其原因的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现合同双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，陈小玲现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持。关于陈小玲要求返还购房款等其余诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，陈小玲提供了加盖有“林潮收款专用章”的《正式收据》等证明林潮收取购房款455000元。因合同解除，陈小玲诉请林潮退还上述款项并无不当，本院予以支持。陈小玲另提交加盖“潮宏公司财务专用章”的收据证明其支付团购款50000元。从陈小玲关于团购款的陈述来看，陈小玲作为买受人，是基于认为交纳团购款可获得涉案商铺购房款优惠的认知而支付团购款，结合案外人泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述以及林潮在22579号案中的相关陈述，可认定上述款项系陈小玲为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，陈小玲要求林潮作为涉案商铺的出卖人返还上述团购款，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。陈小玲另提交加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》证明该律所收取登记代理费2400元，陈小玲并未举证上述费用实际为林潮收取，且如上所述《合同》无法继续履行的责任不能归责于双方当事人，双方因履行合同所产生的损失应由双方各自承担，据此陈小玲诉请林潮赔偿上述款项依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陈小玲与被告林潮就广州市天河区体育东路39-45号二层246号铺签订的《商铺买卖合同》；二、被告林潮于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告陈小玲返还房款455000元；三、被告林潮于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告陈小玲返还团购费50000元；四、驳回原告陈小玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11898元，由原告陈小玲负担2929元，由被告林潮负担8969元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  康国安人民陪审员  曹 霞二〇一九年三月二十二日书 记 员  邱莉晶宋春艳本判决书已于2019年月日送达