安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1122民初126号 原告（反诉被告）：杨杰，男，1992年3月6日出生，汉族，住安徽省滌州市琅琊区。 原告（反诉被告）：丁敏，女，1989年4月4日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 两原告共同委托诉讼代理人：毛亚萍，安徽会峰律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：刘晓雅，安徽会峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何邦佐，男，1989年5月18日出生，汉族，住安徽省来安县。 委托诉讼代理人：胡其武，北京市隆安(南京)律师事务所律师。 原告杨杰、丁敏与被告何邦佐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案，依法适用简易程序审理。审理期间，何邦佐提起反诉，本院依法公开开庭合并进行审理。原告（反诉被告）杨杰及两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人毛亚萍、刘晓雅、被告（反诉原告）何邦佐的委托诉讼代理人胡其武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨杰、丁敏向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除其与何邦佐签订的《房地产转让合同》；2.判令何邦佐支付违约金7.53万元；2.判令何邦佐承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年7月21日，其与何邦佐在滁州市琅琊区榴园房产中介服务部的居间介绍下签订了《房地产转让合同》，合同约定其将君安阳光都市10幢2603室以75.3万元的价款转让给何邦佐，何邦佐需于2018年7月21日支付购房定金2万元，于2018年8月31日支付购房款40万元，在何邦佐支付购房款40万元之后，双方在售楼部办理直接更名手续。合同就违约责任进行了约定，如因任何一方违约造成合同终止，违约方需按照总房价的10%承担违约责任。何邦佐在按时支付定金后，未再支付其他款项。其及中介经多次催告，何邦佐均拒绝付款。根据合同约定，逾期付款60日合同即终止，且何邦佐的行为也表明其不愿继续履行该合同。其与何邦佐多次协商均无果，故起诉至法院。 何邦佐辩称，其对合同及合同条款均无异议。合同约定双方于2018年8月31日办理更名手续同时支付购房款，其在2018年7月21日支付定金后了解到涉案房屋无法进行更名，合同目的无法实现，故杨杰、丁敏应当退还其支付的定金并承担相应的违约责任。 何邦佐向本院提出反诉请求：1.判令解除其与杨杰、丁敏签订的《房地产转让合同》；2.判令杨杰、丁敏退还2万元定金并支付违约金7.53万元；3.反诉费用由杨杰、丁敏承担。事实和理由：2017年7月21日，其与杨杰、丁敏在滁州市琅琊区榴园房产中介服务部的居间介绍下签订了《房地产转让合同》，合同约定杨杰、丁敏将君安阳光都市10幢2603室以75.3万元的价款转让给其，其需于2018年7月21日支付杨杰、丁敏购房定金2万元，杨杰、丁敏需于2018年8月31日前将上述房屋姓名变更为何邦佐，同时其支付购房款40万元。合同另就违约责任进行了约定，若杨杰、丁敏不能将房屋更名给其，则杨杰、丁敏违约，需按总房价的10%承担违约责任。合同签订后，其按时支付了定金。但杨杰、丁敏隐瞒了房屋不能更名这一事实，致使其权益受到损害。其为了维护自己的合法权益，故提起反诉。 杨杰、丁敏对何邦佐的反诉辩称，何邦佐系因自行办理的银行按揭贷款未能放款导致付款迟延，明显违约。其已获得开发商许可，可为办理更名一次，更名时限为2018年6月30日至2018年9月30日，不存在隐瞒对方涉案房屋更名的情形。何邦佐断定房屋无法更名是其主观臆断，故请法院驳回反诉。 经审理查明：2017年9月28日，丁敏为乙方，与甲方安徽君安房地产开发有限公司签订一份《商品房预售合同》，合同约定乙方向甲方购买位于滁州市琅琊区《君安·阳光都市》10幢2603室，合同总价为42万元；双方约定合同的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割的部分。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。在合同补充条款中约定，合同一经签订，乙方购房人名称不得变更。双方均在合同上签名盖章确认。 合同签订次年，安徽君安房地产开发有限公司为甲方，与乙方购买人丁敏、管雷雷、张威签订了一份《君安·阳光都市更名承诺书》，甲方承诺协助乙方购于甲方开发的君安·阳光都市住宅进行房屋合同买受人更名一次，截至时间至2018年9月30日（包含30日当天）。 2018年7月21日，杨杰、丁敏为甲方，与乙方何邦佐、丙方滁州市琅琊区榴园房产中介服务部签订一份《房地产转让合同》，合同约定乙方购买甲方位于滁州市琅琊区南谯路君安阳光都市10幢2603室的住房一套，合同总价为75.3万元，合同签订之日交付定金2万元；乙方于2018年8月31日前支付购房款40万元，双方同时办理在售楼部直接更名；甲乙双方在办理首付资金托管或过户前乙方交给丙方2万元作为交房保证金,此款待甲方交房时甲方结清所有费用，丙方将此款支付给甲方；本协议签字生效后2018年8月31日内到售楼部办理更名，其中过户税、费乙方承担；逾期付款:乙方如未按上述规定时间付款，乙方每逾期一日，乙方每日按300元赔偿给甲方，（余款需银行按揭的以银行按揭日期为算）但过户后乙方取得房产证十日内，必须配合银行办理抵押贷款手续。如银行审批按揭贷款额度不足或因乙方原因不予贷款，乙方承诺自行补足首付款或房款，否则按逾期付款处理。甲乙双方积极提供按揭材料，如因对方不能及时提供相关材料，使按揭不能及时审批，该方按每日贷款额的3‰赔偿给另一方，逾期付款60日合同终止。银行按揭如遇国家政策变化，应以国家当时政策为准，双方均不属违约；合同终止：因一方违约而使合同被迫终止的，违约方须按房价的10%承担违约责任。另全额承担中介方的中介费；甲、乙、丙叁方自签订本协议后，若甲方违约双倍返还定金，此定金由乙方和中介方各得50%，若乙方违约定金不退，此定金由甲方和中介方各得50%。并且守约方有权追究违约方成交价的10%作为损失补偿，违约方必须支付1%中介费给丙方；甲方负责在售楼部直接更名，若甲方不能更名给乙方以及按揭，则甲方违约；本协议一式叁份，甲、乙、丙方叁方各执一份，甲、乙、丙叁方签字确认后生效。三方均在合同上签名盖章确认，合同签订当日，何邦佐依照合同约定向滁州市琅琊区榴园房产中介服务部支付了2万元定金。何邦佐后因自行办理银行按揭贷款而未能成功，导致其迟延支付杨杰、丁敏的房款，经催告后何邦佐仍未能履行其合同义务。双方协商未果，杨杰、丁敏将何邦佐诉至本院。 上述事实，有杨杰、丁敏、何邦佐的陈述，及杨杰、丁敏提供的《商品房预售合同》、承诺书、《房地产转让合同》、收条、《证明》、微信聊天记录，何邦佐提交的《商品房预售合同》、《房地产转让合同》、收条等在卷佐证，足以认定。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。杨杰、丁敏与何邦佐之间的房屋买卖行为，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，故双方签订的《房地产转让合同》合法有效。何邦佐未能按照合同约定的时间支付房款，经催告后仍未履行，构成违约，杨杰、丁敏有权依照合同约定要求解除合同，并要求何邦佐承担违约责任，故对杨杰、丁敏要求解除其与何邦佐签订的《房地产转让合同》并要求何邦佐支付合同约定的违约金7.53万元（75.3万元×10%）的诉讼请求，本院予以支持。对何邦佐在反诉中提出解除合同的诉讼请求，因双方均当庭表示不再履行转让合同义务，对解除合同无异议，故本院对此节反诉请求予以支持。对何邦佐在反诉中提出杨杰、丁敏隐瞒了房屋不能更名致使其权益受到损害的主张，根据庭审查明的事实，杨杰、丁敏转让房产给何邦佐前，丁敏与开发商签订的《商品房预售合同》中曾有关于购买后不得更名的约定，但安徽君安房地产开发有限公司后又出具一份同意丁敏等人更名的承诺书。虽然依据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。但国务院至今并未颁布限制商品房购买权转让的行政法规，因而安徽君安房地产开发有限公司出具的承诺书合法有效，涉案房产在约定时限内可以更名，杨杰、丁敏因此不存在隐瞒不能更名的事实。何邦佐与房产中介人员的微信聊天记录内容可以证实，对涉案房屋可以更名的事实其也是明知的。因何邦佐此节主张缺少事实和法律依据，故本院不予采信。对何邦佐反诉要求杨杰、丁敏支付违约金7.53万元的诉讼请求，因该主张缺少杨杰、丁敏违约事实，故对何邦佐此节诉讼请求，本院不予支持。对何邦佐提出要求杨杰、丁敏返还房屋定金2万元的主张，因该定金并非杨杰、丁敏本人收取，且该诉请涉及案外人滁州市琅琊区榴园房产中介服务部权益，故何邦佐可另行诉讼予以解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告杨杰、丁敏与被告何邦佐签订的《房地产转让合同》； 二、被告何邦佐于判决生效后十日内支付原告杨杰、丁敏违约金7.53万元； 三、驳回反诉原告何邦佐的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1683元，减半收取计841.5元，反诉费1092元，合计1933.5元，由被告何邦佐负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  叶宝联 二〇一九年三月十一日 法官助理詹昌璐 代理书记员  姚迎秋 附一：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：履行执行款交付 开户银行：来安县农村商业银行新河支行 银行户名：来安县人民法院 银行帐号：20000350242210300000018