浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙04民终263号 上诉人（原审第三人）：沈敏，女，1952年8月31日出生，汉族，住上海市徐汇区，现住上海市浦东新区。 上诉人（原审第三人）：钱玉其，男，1943年8月17日出生，汉族，住上海市徐汇区，现住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：沈敏（系钱玉其妻子）。 上诉人（原审第三人）：钱真珠，女，1957年6月27日出生，汉族，住浙江省海宁市。 上诉人（原审第三人）：钱林其，男，1963年9月7日出生，汉族，住海宁市。 上诉人（原审第三人）：钱润珠，女，1949年8月9日出生，汉族，住浙江省海宁市，现住浙江省海宁市。 上诉人（原审第三人）：钱正其，男，1954年8月10日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 被上诉人（原审原告）：诸建芬，女，1969年6月9日出生，汉族，住浙江省海宁市。 委托诉讼代理人：韩振，浙江峻德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何冰，男，1965年8月24日出生，汉族，住浙江省海宁市，现住浙江省海宁市。 被上诉人（原审被告）：莫卫红，女，1970年10月25日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 上诉人沈敏、钱玉其、钱真珠、钱林其、钱润珠、钱正其（以下简称沈敏等六人）因与被上诉人诸建芬、何冰、莫卫红房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2018）浙0481民初6094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈敏等六人上诉请求：撤销一审判决，驳回诸建芬的诉讼请求。事实和理由：一、沈敏等六人与诸建芬既没有签订房屋买卖合同，又不认识，一审法院以合同法第四十四条、民事诉讼法第一百四十四条为依据判决，属认定事实错误，应依法予以撤销。二、根据最新规定，买卖房屋必须签订房屋买卖合同，且由双方到房管机关办理产权过户手续，这是确立房屋买卖关系的重要依据。当事人没有签订书面买卖合同，又无据可查的，应认定合同无效。沈敏与宓炳英虽有过承诺，但没有签订房屋转让合同，也没有履行过户义务，依法应属无效。三、2001年3月，诸建芬以已经去世的宓炳英名义与浙江中天塑料包装有限公司签订协议书，购买了鹃湖里201室的共用部位，后又办理了该房屋的所有权证、契证、土地使用权证，权利人的名字仍是宓炳英。诸建芬的这一欺诈行为已违反了合同法第五十二条的规定，应认定无效。四、合同法第四十五条规定合同当事人可以对合同的效力附条件，附生效条件的合同自条件成就时生效。沈敏与何冰的合同中约定了“如国家政策认为房改所买房屋要收回时，甲方应将上述款项如数退还乙方”，且没有约定年限。正是因为该条件，沈敏与何冰至今没有办理过户手续。如今房屋拆迁，合同约定的条件成就，房屋应当返还。五、诸建芬与何冰没有签订房屋买卖合同，何冰没有告知诸建芬上述条件，也没有办理产权过户手续。为什么1994年签订合同后，二十多年未履行房屋产权过户手续，未过户的原因和分歧在当年就已经产生。现房屋仍登记在宓炳英名下，属于宓炳英的遗产。 诸建芬辩称，一审判决结果没有涉及沈敏等六人的内容，其上诉请求没有事实和法律依据。第一，房屋买卖合同的成立生效并非以房屋办理过户手续为前提。合同法第十条规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。第四十四条规定依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规没有强制性规定房屋买卖合同必须采取书面形式，办理登记手续也不是合同生效的要件。第二，诸建芬以宓炳英的名义成功办理三证，更能说明本案当事人之间的两次房屋买卖均是合法有效的。案涉房屋经沈敏之手出卖给何冰，以及何冰将房屋出售给诸建芬，均办理了相关买卖手续，并转移了房屋的所有文件原件，而诸建芬正是凭着交付的材料原件才能以宓炳英的名义办理房屋三证。第三，沈敏与何冰签订的房屋买卖协议上载有“如国家政策认为房改所买房屋要收回时，甲方应将上述款项如数退还乙方”。但国家根本没有收回房改房的政策。第四，沈敏等六人上诉中提出为何购买房屋二十多年未办理过户，为何从未找过沈敏一家人。房屋买卖合同成立并非以办理过户为前提条件。案涉房屋的相关材料原件都在诸建芬处，且自诸建芬向何冰购买房屋后，诸建芬的父母一直居住在该房屋内。如果沈敏等六人认为其对案涉房屋享有权利，为何二十几年来从未提出异议。第五，案涉房屋的征收补偿权益归诸建芬所有。综上，请求判决驳回沈敏等六人的上诉请求，维持原判。 诸建芬向一审法院起诉请求：1、确认诸建芬与何冰之间于1999年11月4日形成的房屋买卖合同关系成立并生效；2、判令沈敏等六人与何冰、莫卫红配合诸建芬办理房屋的产权过户手续；3、确认诸建芬作为房屋的征收补偿权利人享有所有征收补偿权益。诉讼过程中，诸建芬调整诉讼请求为：要求确认诸建芬与何冰、莫卫红之间的房屋买卖关系依法成立并生效。 一审法院认定事实：1993年12月30日，浙江省海宁塑料厂与宓炳英签订《房屋买卖合同》，约定浙江省海宁塑料厂将坐落于鹃湖里6幢10号201室的房屋（即鹃湖里201室）卖给宓炳英，建筑面积44.81平方米。在《职工购买公有住房审批表》中载明，房屋一次性付款的金额为8554元。1994年5月10日，宓炳英召开家庭会议并出具了《证明》一份，载明：她由于经济有限，无购买能力，沈敏筹款以她名义买下了鹃湖里201室，共付款8554元，购得完全产权，房屋所有权证由沈敏保存并重申：房屋的实际所有权人是沈敏，这个情况各个子女都清楚，为避免日后发生不必要的纠葛，立此字据证明鹃湖里201室的所有权从发证之日（94年5月9日）就永远属于沈敏所有，请各子女签名以佐证。在该《证明》上，有钱玉其、朱林桴、钱真珠、钱林其的签名，并写有“情况属实”。1994年6月27日，沈敏与何冰签订《协议书》，约定宓炳英（由沈敏全权代表）将鹃湖里201室以32000元的价格卖给何冰，并约定待国家有关政策允许过户时，将房屋产权人变更为何冰，费用由何冰承担。1999年11月4日，何冰出具《收条》，载明：今收到诸建芬购房款35000元（鹃湖里6幢10号201室）。 另查，钱祖福和宓炳英系夫妻，育有钱玉其、钱真珠、钱林其、钱润珠、钱正其5个子女，钱祖福于1983年9月14日去世，宓炳英于1999年8月1日去世。钱玉其与沈敏是夫妻关系，朱林桴与钱润珠是夫妻关系。何冰与莫卫红于1992年11月3日结婚，2003年5月12日离婚。2001年3月，诸建芬以宓炳英名义与浙江中天塑料包装有限公司签订《协议书》，约定按346.75元/平方米的价格购买了鹃湖里201室5.06平方米的公用部位（楼梯），共计支付1755元。其后又办理了鹃湖里201室的房屋所有权证、契证、国有土地使用权证，权利人名字均为宓炳英，前述“三证”原件由诸建芬保存。诸建芬、何冰、莫卫红均确认，就鹃湖里201室的买卖，双方未签订书面协议，但房屋买卖关系确实存在且诸建芬已经付清房款，房屋也交付给诸建芬使用。 一审法院认为，鹃湖里201室系宓炳英的个人合法财产，宓炳英在去世前将鹃湖里201室房屋转让给沈敏，是对其自身财产的有权处分，是真实意思表示，且也有其他子女见证，应属有效。钱正其、沈敏等认为，由于钱正其不同意宓炳英的转让行为，故宓炳英转让房屋行为无效的抗辩理由不能成立。沈敏与何冰之间，何冰、莫卫红与诸建芬之间就鹃湖里201室的转让关系，均系出于各方自愿，也未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。另，本案立案案由所有权确认纠纷与本案事实不符，审理过程中，调整案由为房屋买卖合同纠纷。综上所述，一审法院对诸建芬的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：确认诸建芬与何冰、莫卫红于1999年11月4日形成的关于坐落于硖石鹃湖里6幢201室（海宁房权证硖字第××号）的房屋买卖关系合法有效。案件受理费80元，由诸建芬负担。 二审中，当事人均没有提交新证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，沈敏在1994年将由其出资、以宓炳英名义购买的案涉房屋出售给何冰，并签订协议书。后何冰、莫卫红将涉案房屋出售给诸建芬。虽然诸建芬与何冰、莫卫红未签订书面的房屋买卖合同，但诸建芬已经向何冰、莫卫红支付了购房款，何冰、莫卫红也将涉案房屋交付诸建芬占有使用，双方已经各自履行了合同义务。根据上述法律规定，双方间的买卖合同已经成立并生效。法律、行政法规并未规定房屋买卖合同需经产权登记才成立生效，未办理产权过户登记仅是不发生物权变动的法律效力，不影响双方之间债权的有效成立。一审认定诸建芬与何冰、莫卫红间的房屋买卖关系合法有效正确。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2001年后，诸建芬持购房时取得的相关材料以宓炳英的名义办理了房屋产权证，与其在订立房屋买卖合同时是否存在欺诈无关。本案也不存在上述法律规定的应认定合同无效的情形。另外，沈敏与何冰的协议中约定“如国家政策认为房改所买房屋要收回时，甲方应将上述款项如数退还乙方”，仅是对国家收回房屋时的处理进行约定，并非是对合同效力所附条件。 综上所述，沈敏等六人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人沈敏、钱玉其、钱真珠、钱林其、钱润珠、钱正其负担。 本判决为终审判决。 审判长  金富祥 审判员  毛 彦 审判员  王世好 二〇一九年三月十一日 书记员  胡玉婷