广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初5532号原告：康孝齐，男，汉族，1966年4月18日出生，住广东省英德市。被告：黄桥金，男，汉族，1990年6月2日生，住广东省英德市。委托诉讼代理人：曾德建，广东邦顿律师事务所律师。原告康孝齐诉被告黄桥金房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2016）粤1881民初字2989号民事判决书后，当事人不服该判决提出上诉，清远市中级人民法院经审理裁定将本案发回重审。本院2018年12月8日立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告康孝齐、被告黄桥金及其委托诉讼代理人曾德建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康孝齐向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2015年5月1日签订的《租房合同》；2.判决被告支付2016年9月份至11月份的房屋租金10,800元；3.判决被告交付的押金7000元不予退回；4.判决被告3日内归还涉案房屋。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月1日，原告与被告签订一份《租房合同》，合同约定每月租金是3600元，被告起初也按照合同约定每月支付3600元租金给原告，但2016年9,10月份的租金经原告反复催收后仍一直拒绝支付。同时，被告也不肯搬离房屋，不归还房屋给原告。签订合同时，被告支付给原告7000元押金，按照租房合同第二条、第三条第（6）款约定，被告拒绝支付租金己构成严重违约行为，该租金不作退还。被告为达到修理汽车的用途，同时租赁了与原告相邻的康国标房屋，并打通墙体，形成一个大卡铺，而经过协商，由康国标替被告安装三厢电，因此被告在租用原告房屋期间己正常使用三厢电，己达到租赁目的。原告依法无需退还押金给被告。综上，被告严重违约，原告为维护自身的权益，特向贵院提起诉讼，请依法判准原告全部诉讼请求。被告黄桥金辩称：首先，同意解除双方签订的《租房合同》，但原告必须返还被告的机械设备，此外，被告实际支付租金至2016年9月而非原告主张的2016年8月。其次，根据合同约定，原告有义务提供三厢电源给被告租赁的房屋使用，但原告并没有履行合同的约定提供三厢电源，导致被告在经营过程中不能正常经营产生收益，被告拒付租金是由于原告违约在先。因此，请法院判决驳回原告除解除合同外的其他诉讼请求。同时，被告将保留追究原告违约导致的经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和无异议的证据，本院确认事实如下：1.2015年5月1日原、被告签订《租房合同》，约定：原告出租康屋新村第五、六座首层铺面给被告作修理小汽车用，租期为5年，即从2015年5月1日起至2020年5月1日止;租金前三年（2015年至2018年）每月租金1800元，后2年（2018年至2020年）每月租金2000元，并于每月1至6日一次交付给原告;被告应向原告交付押金3600元，若被告违约或中途终止合同，已交租金、押金不作退还;原告若无故中途终止合同，应双倍返赔押金给被告;如因楼房使用不到三厢电，达不到租赁的目的时，则双方可以解除合同并不再承担任何责任（并全款退还被告押金）;等等。合同签订当天，被告交付押金7000元给原告。此外，被告还租赁了与涉案房屋相邻的康国标房屋。2015年6月10日，被告以涉案房屋及案外人康国标的房屋作为经营场所，登记注册英德市英城迈利汽修厂，经营汽车修理与维护业务。被告在经营汽修厂期间，由康国标作为户主申请安装三厢电源作为经营用电。2016年8月，案外人康国标因被告拖欠房屋租金，收回被告租赁使用的房屋和注销其安装的三厢电源。被告经营的汽修厂亦停止营业。2016年10月17日，原告就涉案房屋租赁合同纠纷提起诉讼。2018年7月，原告将涉案房屋租赁给他人使用。2.2016年5月，原被告经商定，将租金的支付时间从每月的1至6日改为每月30日前。3.原告对涉案租赁房屋，没有提供房屋权属证、建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的依据。对于双方当事人争议的房屋租金支付问题。被告主张其实际支付房屋租金至2016年9月，并提供原告出具的收据（凭证号0702233，具体内容因笔迹退色无法辩认，双方确认出具时间为2016年5月30日）作为佐证，认为该收据所收款项虽然注明是收取2016年6月份的租金，但实际是支付2016年7月份的租金，以此证明原告2016年8月31日出具的收据实际是收取2016年9月的房屋租金;原告则认为2016年5月30日收据所收取的款项为2016年5月的租金，而2016年5月1日收据（凭证号0702232）注明5月份的租金实际是收取2016年4月份的租金，是笔误。本院认定如下：首先，被告提交的凭证号为0702233收据，虽然双方当事人确认出具收据日期为2016年5月30日，但其具体内容因笔迹退色无法辩认，不能反映是支付何时的租金;其次，根据原告提交的租金收据存根反映，被告已支付的租金为2015年5月至2016年3月以及2016年5月至8月，没有2016年4月的租金收据，被告亦没有提交证据证明其已支付该租金，而原告出具的凭证号为0702232和0702234收据注明是收取5月份和6月份的租金，无论2016年5月30日的收据（凭证号0702233）注明是收取2016年5月或6月的租金，2016年5月1日出具的凭证号0702232收据和2016年5月30日出具的凭证号0702233收据中必然有一张收据的租金收取月份是笔误，结合上述收据的出具日期分别为2016年5月1日和5月30日、2016年5月双方将租金支付时间从每月的1至6日改为每月30日前、被告没有证据证实其已支付2016年4月租金事实，原告主张2016年5月30日的收据（凭证号0702233）是收取5月份的租金，而2016年5月1日收据（凭证号0702232）实际是收取2016年4月份租金更具有合理性，予以采信;第三，2016年8月31日原告出具的收据已明确注明是收取8月份的租金，被告当时并没有提出异议。综上，被告主张其实际支付房屋租金至2016年9月，但未能提供证据加以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，不予采纳。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，由于原告没有提供证据证实涉案房屋属依法批准建设，双方签订的《租房合同》无效。原告作为出租人，将不具有合法建设手续的房屋出租，其对合同无效具有过错，被告作为承租人，对租赁的房屋合法性疏于审查，对合同无效负同等过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，双方因合同无效取得的财产应当予以返还，但涉案房屋在2018年7月已由原告另行租赁给他人使用，原告已实际取回房屋的占有权，因此原告请求被告返还涉案房屋的诉求，本案不再处理。涉案合同虽然无效，但被告已实际占有使用房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告请求被告参照约定的租金标准支付2016年9月至11月被告占有使用房屋租金10,800元，予以支持。无效合同根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定自始没有法律约束力，原告以被告违约为由主张收取的7000元押金不予退回没有法律依据，不予支持，但可用于抵减被告应支付给原告的租金。上述款项相互抵减后，被告仍应支付租金3800元给原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告康孝齐与被告黄桥金2015年5月1日签订的《租房合同》无效；二、限被告在本判决发生法律效力之日起3日内支付3800元给原告;三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费245元（原告已预交460元,多交部分215元退回给原告），由原告负担50元、被告负担195元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长  陈镜科审判员  穆智渊审判员  李日兴二〇一九年三月四日书记员  罗兰君附相关的法律条文:《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：71×××45。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。