四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0182民初56号 原告：彭州市天金市场服务有限责任公司，注册号：510182000014181，住所地：四川省彭州市天彭镇金彭西路天府商城。 法定代表人：沈川江，职务：董事长。 委托诉讼代理人：张凯，四川中则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何亮，四川中则律师事务所律师。 被告：四川省彭州岷江房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91510182723431437M，住所地：四川省彭州市天府路南洋公寓。 法定代表人：吴小俊，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张毅，四川法翼行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾志云，四川法翼行律师事务所律师。 原告彭州市天金市场服务有限责任公司（以下简称：天金市场公司）与被告四川省彭州岷江房地产开发有限公司（以下简称：岷江房地产公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天金市场公司的委托诉讼代理人张凯,被告岷江房地产公司的委托诉讼代理人张毅、曾志云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天金市场公司向本院提出诉讼请求：判令岷江房地产公司赔偿天金市场公司损失6828224元。事实与理由：双方因土地使用权转让合同纠纷经彭州市人民法院、成都市中级人民法院、四川省高级人民法院审理后，裁判岷江房地产公司按约定每平方米960元的价格出售给天金市场公司24套住宅房屋，每套建筑面积160平方米，正负不超过5平方米。裁判生效后，天金市场公司向彭州市人民法院申请执行。在执行过程中，岷江房地产公司将建成的特定标的物24套住宅出售他人。彭州市人民法院告知天金市场公司另行起诉。天金市场公司对执行物中的一套房屋进行了评估，评估价为551200元。岷江房地产公司尚有15套房屋未履行生效判决确定的义务，价值共计8268000元。天金市场公司为15套房屋支付了预付款800000元，按960元每平方米计算，天金市场公司还需支付购房款1439776元。因此15套房屋价值品迭15套房屋天金市场公司还应支付的房款，岷江房地产公司应折价赔偿天金市场公司6828224元。 岷江房地产公司辩称，双方于2008年10月13日达成和解协议，岷江房地产公司根据该协议约定进行合法处分。协议约定如天金市场公司未在约定时间提供股东个人资料，则放弃购房。该协议有天金市场公司代理人付世康的签字，并有天金市场公司印章，合法有效。天金市场公司未按2005年6月24日签订转让协议的约定支付30%的房款，已经构成违约。故天金市场公司的诉讼请求不成立。 庭审中，天金市场公司为证明岷江房地产公司因无法向其出售15套住宅，应向其赔偿6828224元，向本院提交了民事判决书、执行笔录、房产估价报告、转让协议、补充协议、收据、天金市场公司股东名单、不动产发放清单、发票及国税局的回复等证据。经质证，岷江房地产公司对民事判决书、股东名单无异议；对执行笔录、房产估价报告、转让协议、补充协议、收据、不动产发放证明、国税局的回复、发票的真实性无异议，但认为上述证据不能证明未履行的房屋的真实价款，800000元预付款已包含在出售的9套房屋内，阳建松系向地鼎公司购买房屋，认为上述证据不能达到天金市场公司的证明目的。 本院认为，房产估价报告仅评估了一套房屋的价格，不能认定15套房屋的价格与其一致，不能达到天金市场公司的证明目的。发票与收据、民事判决书能相互印证岷江房地产公司已出售9套房屋给天金市场公司股东的事实，岷江房地产公司未举出反证证明800000元预付款在出售的9套房屋中抵扣，故认定天金市场公司提交的证据具有证明力。 岷江房地产公司为证明天金市场公司未按约定支付足额购房款，双方已经达成和解协议，向本院提交了开发协议、转让协议、民事判决书、2009年12月15日会议纪要、委托书、回函、和解协议、民事裁定书、执行笔录、情况说明、2009年10月21日会议纪要。经质证，天金市场公司对开发协议、转让协议、民事判决书、高华海的执行笔录无异议，对2009年12月15日的会议纪要的真实性、执行裁定书无异议，但认为双方未达成一致意见，不能证明天金市场公司放弃购房，不能证明原判决已经执行完毕；委托书、回函、和解协议系复印件，缺乏真实性、合法性；对付世康的执行笔录的真实性无异议，但笔录不能证明和解协议存在，付世康的签字无授权，对双方不具有约束力。情况说明不能证明存在和解协议。不认可2009年10月21日的会议纪要的真实性、关联性、合法性，纪要上无一人签字，也未载明和解协议的内容或和解协议是否为原件。 本院认为和解协议系照片打印件，执行笔录、会议纪要、情况说明、委托书、回函等证据均不能佐证该份和解协议的具体内容，不能达到岷江房地产公司的证明目的。转让协议、民事判决书与天金市场公司提交的证据一致，予以采信。开发协议经民事判决书认定真实、合法，故予以认可。 庭审中，岷江房地产公司申请证人李某出庭作证，证明双方达成和解协议，证人将和解协议原件交给彭州市人民法院的事实。经当庭质询，本院认为，证人并非签订和解协议的当事人，证人亦陈述天金市场公司并未认可该份和解协议，因此，在缺少和解协议原件佐证的情况下，不能证明和解协议的具体内容及是否为天金市场公司的真实意思表示。 根据天金市场公司的申请，本院委托四川大友房地产评估咨询有限公司（以下简称：大友评估公司）进行评估，评估报告证明位于彭州市天彭镇天府东路32号“人岷小区”3栋、5栋24套住宅房（按每套建筑面积160平方米计）建筑面积平均单价3912元每平方米。经质证，天金市场公司对评估报告无异议，岷江房地产公司认为评估物不属于约定范围，评估报告确定的评估物不能作为评估标准，评估报告未对小区土地进行载明，故评估报告不能作为裁判的依据。 本院认为，岷江房地产公司在评估时认可以彭州市天彭镇天府东路32号“人岷小区”3栋2单元4号为参照，岷江房地产公司未举出评估不合法的反证，对评估报告应予采信。 本院经审理查明如下事实：天金市场公司与岷江房地产公司因履行《转让协议》和《补充协议》发生争议，诉至本院，本院作出（2007）彭州民初字第813号民事判决书，判决：一、驳回天金市场公司要求岷江房地产公司给付土地转让款1059986.5元的诉讼请求；二、岷江房地产公司于房屋验收合格后十日内将在购买彭州天金市场公司土地上修建房屋的二楼还建1800平方米的建筑面积给天金市场公司；三、岷江房地产公司按约定每平方米960元的价格出售给天金市场公司24套住宅房（每套建筑面积160平方米，正负不超过5平方米）；四、驳回岷江房地产公司的反诉请求。岷江房地产公司上诉至四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院作出（2008）成民终字第1003号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，天金市场公司向本院申请强制执行，但因岷江房地产公司已经将建成的24套住宅房出售给他人，天金市场公司与岷江房地产公司无法协商一致，执行终结。 《转让协议》和《补充协议》签订后，天金市场公司向岷江房地产公司支付了800000元购房款。岷江房地产公司向天金市场公司的股东出售了9套房屋，剩余15套未出售。审理过程中，本院委托大友评估公司进行司法评估，大友评估公司以彭州市天彭镇天府东路32号“人岷小区”3栋2单元4号房屋为参照，对彭州市天彭镇天府东路32号“人岷小区”3栋、5栋24套住宅房（按每套建筑面积160平方米计）进行评估，并出具了[川友房估20180626号]《房地产估价结果报告》，估价结果:估价对象在满足报告“估价的假设和限制条件”，于价值时点2018年11月22日的市场价值如下：平均单价￥3912元/㎡（按建筑面积计）”。 综合本案事实及双方的诉辩意见，本院对本案的争议焦点逐一评述如下： 一、岷江房地产公司是否应折价赔偿天金市场公司15套住宅房差价。本院认为，2007年天金市场公司与岷江房地产公司因履行《转让协议》和《补充协议》产生土地使用权转让合同纠纷，经本院（2007）彭州民初字第813号民事判决书判决，岷江房地产公司向天金市场公司出售24套住宅房，并确定了房屋的面积、出售价格。判决生效后，因岷江房地产公司未履行生效法律文书确定的义务，天金市场公司向人民法院申请强制执行，在执行过程中，（2007）彭州民初字第813号民事判决书确定的执行标的物因岷江房地产公司出售他人而不存在，导致执行程序终结。住宅房不能出售系岷江房地产公司过错所致，岷江房地产公司应就未出售的15套房屋向天金市场公司折价赔偿。关于岷江房地产公司所提天金市场公司未按约定支付足额首付款，天金市场公司违约的意见，本院认为，天金市场公司是否足额支付首付款，不属于本案审查范围，故对该意见，不予采纳。 二、15套住宅房折价赔偿的标准。 首先，岷江房地产公司未按生效民事判决书确定的内容履行合同义务，导致天金市场公司未取得15套住宅房。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，岷江房地产公司作为专业房地产开发公司，应当预见到房价存在上涨的可能，天金市场公司如取得15套住宅房，可能获得房价上涨的收益，故本院认为，天金市场公司的损失应是取得15套住宅房后的转售利益损失。关于该转售利益损失的金额，本院认为，以15套住宅房的市场价格，除去天金市场公司应支出的购房款为宜。 其次，审理过程中，经双方当事人协商一致，本院依法向大友评估公司委托了司法评估。大友评估公司根据本院的委托评估函，征得本案当事人双方的同意，确定以交付的9套房屋中的彭州市天彭镇天府东路32号“人岷小区”3栋2单元4号房屋为参照，以实地查勘之日2018年11月22日为价值时点，评估彭州市天彭镇天府东路32号“人岷小区”3栋、5栋24套住宅房（按每套建筑面积160平方米计）平均单价为建筑面积每平方米3912元。本院认为，审理过程中，岷江房地产公司未举出双方约定房屋的具体地址的证据，评估过程中也同意以“人岷小区”3栋2单元4号房屋为参照进行评估；岷江房地产公司认为估价报告未查明评估对象土地情况，但估价报告载明“经注册房地产估价师实地调查，估价对象所在楼房为商品房，本次评估设定估价对象占用的土地系出让住宅用地”，岷江房地产公司未举证证明估价报告依据的土地权益状况与估价师调查不符。该估价报告系本院经过合法程序对外委托的具备相应司法评估资质的评估公司出具的估价报告，岷江房地产公司未举出足以反证该估价报告的证据，本院认为，该估价报告具有参照价值，以该估价报告的估价结果为标准计算岷江房地产公司折价赔偿款，并无不当。 三、天金市场公司支付的800000元购房款是否应与15套住宅房房款相品迭。本院认为，岷江房地产公司主张800000元已经抵扣交付9套房屋的房款，岷江房地产公司作为收取购房款和出具购房发票的主体，应当对800000元购房款是否已经抵扣举证，但岷江房地产公司经本院释明后，未举出相关财务资料予以证明，应当承担举证不能的不利后果。天金市场公司已支付的800000元购房款应与15套住宅房房款相品迭。 综上所述，根据合同约定，岷江房地产公司应出售的住宅房每套建筑面积160平方米，正负不超过5平方米，本院认为，以每套建筑面积160平方米计算，天金市场公司主张的岷江房地产公司赔偿损失6828224元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百九十四条的规定，判决如下： 四川省彭州岷江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付彭州市天金市场服务有限责任公司6828224元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59598元，保全费5000元，由四川省彭州岷江房地产开发有限公司负担（该款已由彭州市天金市场服务有限责任公司垫付，由四川省彭州岷江房地产开发有限公司在支付本案款项时一并支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  姜 波 审 判 员  何 倩 人民陪审员  罗宗艳 二〇一九年三月十五日 书 记 员  尹茂凡