广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初23733号原告：霍遇好，女，1963年6月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：张辉，广东晋元律师事务所律师。被告：刘幼花，女，1986年2月15日出生，汉族，住广东省怀集县。被告：高运飞，男，1987年10月25日出生，汉族，住广东省怀集县。两被告共同委托诉讼代理人：周妍、梁梅丽，广东耀荣律师事务所律师。原告霍遇好诉被告刘幼花、高运飞所有权确认纠纷一案，本院于2018年9月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，两被告提出管辖权异议，本院经审查后裁定本院有管辖权，驳回该异议，两被告不服提起上诉，二审裁定驳回上诉，维持原裁定。本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告刘幼花及两被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令佛山市禅城区东平××区××房的实际产权人为原告；2、请求判令两被告立即协助原告将禅城区东平××区××房的房屋产权变更登记至原告名下；3、请求判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：两被告系夫妻关系，被告高运飞与原告儿子系多年朋友，且两被告长期与原告一家共同生活。经两被告同意，2015年12月17日原告以刘幼花的名义挂名购买坐落禅城区东平××区××房的涉案房产，房产面积90.02平米，价格736544元整，原告以刘幼花的名义办理银行贷款，并支付了首付款、税费等，后续还款由原告支付至今。有关该房产的购房合同、备案合同、缴费单据、房产证等资料均交由原告持有保管至今。后原告因资金周转困难，欲出售涉案房产，遂要求两被告协助办理房屋转让事宜，为方便转让，原被告并于2018年8月19日签订《挂名买房确认书》明确挂名买房事宜。在办理房屋转让过程中，两被告得知房价上涨较大，拒不配合办理转让协助手续，欲自行出售涉案房产，最终导致涉案房产无法交易。鉴于两被告拒不协助办理房屋产权变更登记的行为已经构成违约，严重侵害了原告合格权益，故提诉讼。被告辩称，一、被告与原告之间并无挂名购房协议，挂名购房关系并不成立。原告向贵院提交的2018年8月19日的《挂名购房协议书》是虚假证据，被告本人签订该合同时是两页的合同，首页合同是委托原告办理涉案房地产的提前还款手续、注销抵押登记，办理及领取房地产产权凭证的合同，被告刘幼花当时没有在佛山市，所以委托原告代为领取房地产产权凭证，并于2018年8月13日到公证处办理了公证委托手续。后来刘幼花才发现原告更换了合同的首页，换成了三页的《挂名购房协议书》，并提起了本案的诉讼，于是刘幼花于2018年9月19日到佛山市禅城区公证处解除了委托行为，故原告行为是符合《最高人民法院最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》第七条采取伪造证据等手段篡改案件事实，骗取人民法院裁判文书，构成犯罪的，依照刑法第二百八十条、第三百零七条等规定追究刑事责任。请贵院查明本案事实后依法追究原告的刑事责任。其次，原告不可能因为无法购买房产而委托被告代为挂名的，当时佛山市已全面放开限购政策，原告可以随时购买房产。涉案房产的首期出资款是被告向原告借款的，每月所谓的“供款”实际是原告每月向被告发放的工资款，因此本案不存在原告出资购买房产的事实。2011年至2018年8月期间被告高运飞与原告的儿子吴升源合伙开办佛山市澜石镇源同兴不锈钢五金经营部，由原告担任经营部的财务。当时双方约定每个月由原告发放工资底薪2500元加提成，年底计算利润分红，因高运飞担心自己会花掉工资没有钱供楼，当时就约定由原告将每月2500元的工资发放到刘幼花的账户，故原告提供的每月供款实际上是高运飞的工资款。而涉案的房屋的物业管理费一直都是由刘幼花本人自行支付的，原告也从来未向其支付过物业管理费，所以这点也是与《挂名买房协议书》第三条第三点不符。其次，当时购买涉案房产时的首期款双方约定是借款，首期款由原告先行借出，日后在经营部的分红中予以扣除，为此高运飞与霍遇好在2017年9月15日重新达成一份《欠条》，确认在高运飞欠霍遇好的借款248580元就是涉案的首期楼款，该款项是包括原告代为支付的首期款226544元，物业维修基金7356元，契税11048.16元，首期物业供楼款3000元，首期物业管理费270.1元，还有一些杂费等，所以涉案的房产根本就不是原告出资的，原告仅仅以转账记录拟证明其代为出资购买的事实是不真实的。另外，被告高运飞与原告的儿子仅仅是合作伙伴关系，刘幼花当时购买涉案房产时，佛山市已经全面放开限购政策，直到2016年10月8日佛山市才再度实行限购政策，原告当时也为其女儿在同一小区购买了一处房产，因此原告不可能因为没有名额购买房产，也不可能有钱也不要求自己尚未结婚尚未购买过房产的儿子吴升源代持，反而要求不熟悉的刘幼花代为持有房产，且双方在购买房产前或购买时没有签署任何的协议，这是违背常理的。退一步而言，原告出具的《挂名买房协议书》违反法律强制性规定属于无效合同，原告也无法根据上述协议书确认物权所有，也无权要求被告办理过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权的登记并不因为当事人的私下约定而影响物权的设立、变更、转让和消灭，根据不动产登记制度，涉案房产的不动产登记簿显示的所有权人就是刘幼花，原告是无权要求被告办理过户手续。根据2017年6月1日佛山市人民政府办公室发布的《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办[2017]326号）的住房限购措施，原告名下已有两套房产的情况下，是不能再有房产登记在其名下，其诉讼请求二是违反佛山市限购政策，是违背法律、法规的强制性规定，应予以驳回。综上，被告认为原告伪造《挂名买房协议书》，虚构双方代持房产的关系，企图以虚假诉讼获得被告的房产，牟取不法利益，应驳回其诉讼请求。诉讼中，原告提交以下主要证据：1、原告身份证、被告刘幼花身份证、被告高运飞居住证明，两被告结婚证。证明①原被告的主体资格，是适格诉讼主体；②本诉的发生期间为两被告的夫妻关系存续期间。被告高运飞的居住信息所列明的居住地址是原告的地址。2、滨海御庭认购书、增量房申报表。证明与佛山市石头房地产置业有限公司签订《滨海御庭认购书》，购买涉案房产的主体为被告刘幼花。3、《佛山市石头房地产置业有限公司收款凭证》、银联付款票据、发票。证明①原告于2015年12月17日向佛山市石头房地产置业有限公司缴纳现金2万元作为购买涉案房产的定金，并将原权益人刘幼花、霍遇好更改为刘幼花。佛山市石头房地产置业有限公司出具编号为0003199的收款凭证给原告持有。②原告于2015年12月17日通过原告本人名下尾号为0561的农业银行账户，向佛山市石头房地产置业有限公司支付涉案房产的物业维修基金7366元，佛山市石头房地产置业有限公司为出具编号为0002319的收款凭证给原告持有。③原告于2015年12月17日通过原告本人名下尾号为2615的农业银行账户和尾号为2727的建设银行账户，分别向佛山市石头房地产置业有限公司支付106544元、100000元的涉案房产首期房款共计206544元，佛山市石头房地产置业有限公司为出具编号为0003200的收款凭证给原告持有。④2015年12月23日，原告通过本人名下尾号为2615的农业银行账户缴纳涉案房产的契税11048.16元。⑤2018年5月22日，佛山市石头房地产置业有限公司收取原定金、首期收款凭证后，出具编号为06230207的购房发票给原告持有。4、《挂名购房协议书》、收件回执、房产证。证明①原告与两被告于2018年8月19日签订书面协议，对原告挂名买房事宜予以确认，并约定协助原告办理房产证、产权人变更、房屋转让等义务。②原被告签订书面协议后，被告按约定提供了相关身份材料给原告，并协助原告办理了涉案房产的产权登记。③涉案房产的产权登记证书原件一直由原告持有。5、中国农业银行《个人购房担保借款合同》、农业银行卡（刘幼花名下）。证明①涉案房产的按揭款由刘幼花申请，并通过刘幼花持有的名下账号为62×××70的农业银行卡作为涉案房产按揭贷款的还款账户。②银行卡自购房后，一直由原告持有。6、原告银行流水（霍遇好中国农业银行尾号6175、霍遇好中国农业银行社会保障卡账户尾号0561）、刘幼花名下尾号为4670的农业银行流水，证明①原告于2016年1月22日到2016年12月20日，以名下尾号为6175的农业银行卡号，每月通过转账方式向按揭还款账户即刘幼花名下尾号为4670的农业银行卡转入当月应付还款金额2500元（2016年1月22日首次还款为3000元）。②原告于2017年1月20日到2018年12月20日，以本人名下社保卡的养老金每月通过转款方式向按揭还款账户即刘幼花名下尾号为4670的农业银行卡转入当月应付还款金额2500元。③刘幼花名下尾号为4670的农业银行卡是提供给原告办理贷款与还贷的账户，该账户上的所有资金来源均为原告转入，所有资金支出均为还贷支出。但是，自诉讼后，刘幼花为了达到侵占涉案房产利益的目的，已经于2019年1月份向银行取消该银行账户，目前，涉案房产处理断供或刘幼花自己还款状态不明，原告无法继续供楼。7、转款凭证，证明涉案房产的解押、办证的委托公证费由原告支付。诉讼中，被告提交以下主要证据：1、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证明佛山市禅城区东平××区××房的房屋属于刘幼花本人，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所以涉案房产应该以登记为准，原告无权要求变更所有权。2、佛山悦高物业管理有限公司收款收据（2018年3月-2019年1月）和佛山农村商业银行股份有限公司的存款账户历史流水查询。共同证明涉案房产的物业管理费一直都是由刘幼花本人自行交纳的，与霍遇好没有关系，霍遇好也从来未为刘幼花交过管理费。3、收据。证明霍遇好诉状所称的“两被告长期与原告一家共同生活”是不属实的，霍遇好实际上是出租了一间出租屋给高运飞，高运飞是向其交付租金、水电费，霍遇好与刘幼花、高运飞也并未共同生活。4、中国农业银行股份有限公司佛山石湾支行交易明细清单。证明刘幼花供房子的农业银行尾数是4670，在2018年12月17日刘幼花到银行办理了换卡手续后，霍遇好在不知道刘幼花新卡号的情况下，私下到银行查询刘幼花的新银行卡号，再转账给刘幼花，故意制造房产一直由其供款的假象，拟证明《挂名购房协议》的真实性。刘幼花发现后于2019年1月份再度办理换卡手续，霍遇好才无法再转账给刘幼花，以上证据证明霍遇好为刘幼花支付供款的目的是侵吞刘幼花房产，而非实际房产所有人。5、公证书。事实上刘幼花与霍遇好是先行签订代为办证、解押合同，后刘幼花到佛山市禅城区公证处办理了公证委托手续，委托手续与协议书内容是一致的，但是由于霍遇好更换了合同第一、第二页，变成了涉案的《挂名购房协议书》，并在该协议书签署日期是2018年8月19日，造成此公证书与该协议内容是不一致的，刘幼花后来发现了霍遇好更换了协议书内容后也到公证处办理了解除委托手续。但《挂名购房协议书》的内容是霍遇好更换页伪造的，真实的内容应该以公证过的委托书为准。6、欠条。霍遇好在2017年9月15日与高运飞签订了《欠条》，约定高运飞2016年欠霍遇好100000元，2017年欠248580元，其中的100000元是高运飞与霍遇好女婿的赌债转化而来的，248580元是高运飞就是其购买涉案房产的首期款（包含契税、物业维修基金、首期供款、首期物业管理费还有一些杂费），只不过由于购买房产当时没有书面约定，2017年时双方重新约定为借款，欠条的原件在霍遇好手上，高运飞只是签署名字后拍了照片保存。7、2015年-2017年的限购政策。证明在刘幼花购买涉案房产时，佛山市全面放开限购政策，霍遇好购买房产不受名额限制，因此根本不需要委托刘幼花代为购买房产，而现在由于2017年的限购政策出台，霍遇好根本无法将涉案房产过户，其诉讼请求二是违反法律、法规的规定，应予以驳回。诉讼中，本院向佛山市禅城区国土城建和水务局发函询问原告购房资格问题，该局于2019年2月15日复函，并提供《（佛建管函〔2017〕403号）佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》、《佛建管函〔2016〕761号佛山市住房和城乡建设管理局关于执行房地产调控政策有关措施的通知》、个人住房信息查询等三份附件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的上述证据，本院认定如下：对原告提交的证据1-3、5、6，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据4中的挂名购房协议书、房产证及证据7，经核对原件，本院确认其真实性；其余证据，被告未确认真实性，也无原件核对，本院不予确认；被告提交的证据1-3、5、6，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据4，经核对原件，本院确认其真实性；证据5，经审查，并结合房管部门向本院出具的回复意见，本院予以确认。国土部门的复函及附件，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院经审理查明：2015年12月17日，刘幼花与佛山市石头房地产置业有限公司签订《滨海御庭认购书》，对刘幼花认购禅城区东平××区××房事宜进行了约定。2018年8月19日，刘幼花作为甲方（挂名购房方）与霍遇好作为乙方（实际购买人）签订《挂名购房协议书》，对乙方借用甲方名义出资购买禅城区东平××区××房事宜进行了约定，双方确认乙方为房屋实际购买人，甲方无任何出资，无实际购房行为，仅为挂名所有人。高运飞作为甲方配偶亦签名确认。另查明一，涉案房屋已办理不动产权证，证号为粤（2018）佛禅不动产权第0093681号，权利人为刘幼花，单独所有。另查明二，根据2018年9月19日的《佛山市个人住房查询结果》，霍遇好名下在佛山市禅城区有住房记录2套。另查明三，佛山市禅城区国土城建和水务局复函的主要内容为：依据《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》(佛建管函〔2016〕761号）中第四点拥有住房套数认定问题：(一）住房的认定以国土部门、规划部门提供的土地使用权证、规划许可证载明的土地用途、规划用途，以及房地产权证记载的房屋用途为准。(二）农村集体土地上的自建房不计入住房套数。(三）已拥有住房套数的确定，以在查询时点上“佛山市个人住房信息系统”记载的住房登记套数为准。只要申请人或其家庭成员是房屋现有权属人或权属人之一，无论其何种房屋产权来源，均计入家庭已拥有住房套数。该复函未明确霍遇好是否仍具有购房资格。根据该复函附件《个人住房信息查询》，佛山市个人信息查询系统显示霍遇好名下房屋包括以下两套：佛山市禅城区澜石街道石头村前街村民小组长塘尾五巷1号、佛山市禅城区澜石街道石头村前街村民小组长塘尾六巷1号，土地性质均为集体建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权。另根据该复函附件《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》(佛建管函〔2016〕761号），佛山市禅城区全区自2016年10月8日零时起为新建商品住房限购区域，限购对象及购买条件包括：本市户籍居民家庭在本市拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的新建商品住房。再根据该复函附件《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》（佛建管函〔2017〕403号），2017年6月1日零时起，限购政策执行范围扩大至限购区域内国有土地上的二手住房。本院认为，本案系所有权确认纠纷。对借名买房类纠纷，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第二十八条第一款认为，“借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外”。根据债权与物权“区分原则”，不论出名人与借名人之间存在借名合同还是委托合同关系，均属合同关系，不能产生物权变动效果，在尚未办理所有权转移手续之前，购房人直接请求确认物权，缺乏依据。借名人只能依据合同请求出名人协助办理过户登记手续。若讼争房屋处于执行房屋限购政策区域，须审查是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形，若借名人不具有购房资格，则继续履行之判决不具有可强制执行性，不宜判决继续履行或实际履行。本案中，原告作为借名买房人，并非涉案房屋的登记权利人，其依据借名买房协议要求确认房屋归其所有，缺乏依据，本院不予支持。又根据限购政策中关于已拥有住房套数的确定方式“只要申请人或其家庭成员是房屋现有权属人或权属人之一，无论其何种房屋产权来源，均计入家庭已拥有住房套数”，无论原告现有两套房屋是否为村屋或商品房，均计入家庭已拥有住房套数，因原告在佛山市禅城区内已有两套住房记录，且原告未举证证明其具备购房资格，故应认定其已不具备购房资格，其要求两被告配合办理涉案房屋的过户登记手续，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告霍遇好的诉讼请求。本案受理费5583元、保全费4203元，由原告霍遇好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年三月十一日书记员  潘有鹏