江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0702民初1012号 原告：吴江涛，男，1978年10月30日出生，住江西省赣州市会昌县。 委托诉讼代理人：张华，江西昌远律师事务所律师，特别授权代理。 被告：王玉娟，女，1990年6月26日出生，住江西省赣州经济技术开发区。 被告：赣州世华房地产经纪有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道1号赣州中航城国际公寓11G-27。 统一社会信用代码：9136070255603082XA。 法定代表人：李海华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐在顺，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：吴霞，江西南芳律师事务所律师，一般代理。 第三人：刘世亮，男，1986年1月1日出生，住江西省赣州市章贡区。 原告吴江涛诉被告王玉娟、赣州世华房地产经纪有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，被告世华公司向本院申请追加刘世亮为本案第三人，现依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴江涛的委托诉讼代理人张华，被告王玉娟、被告世华公司的委托诉讼代理人徐在顺，第三人刘世亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴江涛向本院提出诉讼请求：1、被告王玉娟向原告支付违约金217200元；被告世华公司对该违约金承担连带清偿责任；2、由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告欲出售自有的位于赣州市章贡区中海国际社区锦园xx栋xx室房产。2018年8月17日，被告世华公司与原告联系称有人欲购买该房屋，后原告夫妇乘飞机从北京返回赣州。随后被告世华公司东郡分店的工作人员带被告王玉娟多次察看原告房屋。被告王玉娟看后较为满意，后双方在被告世华公司工作人员的主持下于2018年8月19日签订了N0xx42号《房地产买卖（居间）合同》一份。合同第四条第1款约定：买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币10万元；合同第十条第1款约定：如买方未能履行本合同约定，则卖方有权不子返还所收定全金，且卖方有权要求买方赔付不低于本合同物业转让价格10%的违约金。协议签订后被告世华公司经办人小吴称被告王玉娟已交定金伍万元。几天后当原告再次与被告世华公司联系时，被告世华公司经办人称被告王玉娟拒绝履行买卖合同，并改口称被告王玉娟未支付过购房定金。事后，原告多次找到被告世华公司要求其履行中介义务督促被告王玉娟交付定金、履行合同，但被告世华公司称被告王玉娟无履行合同能力，并拒绝向原告提供被告王玉娟的身份信息及电话号码。后原告聘请律师介入此案，被告世华公司才安排被告王玉娟与原告见面协商。协商时被告王玉娟毫无诚意，只同意补偿原告从北京飞回赣州飞机票的经济损失，协商未果。综上可以看出，被告王玉娟无故不履行双方签订的购房合同，严重违背诚实信用原则，构成根本违约，应按合同约定承担相应的违约责任。被告世华公司未遵守居间人行业规范，未履行居间人法定义务，应依法对被告王玉娟所应承担的违约责任负连带清偿责任。为维护自身合法权益遂诉至法院，要求依法处理。 原告吴江涛为证明自己的主张，向本院提供了以下证据： 证据1、原告吴江涛、被告王玉娟身份证复印件，赣州世华房地产经纪有限公司登记信息打印件，证明原、被告的诉讼主体资格； 证据2、《房地产买卖（居间）合同》复印件，证明被告未按合同约定承担义务，应依法承担违约责任； 证据3、中海国社区景园xx栋xx的房产证复印件，证明原、被告双方争议的焦点合法； 证据4、原告与被告世华公司的工作人员聊天记录，证明世华公司称收到了被告王玉娟的定金。 被告王玉娟辩称，涉案房产是第三人刘世亮委托答辩人去签字的，在签字当天的下午已告知中介公司可能无法履行合同，告知中介与房东。事后，答辩人与被答辩进行过协商，答辩人可以补偿差旅费，但协商未果。 被告王玉娟为支持自己的答辩理由，向本院提供了如下证据： 证据1、《房产代持协议书》，证明刘世亮是实际购买人。 被告世华公司辩称；1、答辩人依约履行了合同居间方义务，并就本案的纠纷进行了协调；2、就本案的房屋买卖而言，答辩人不存在违约的行为，要求答辩人为王玉娟的违约行为承担责任没有事实法律依据；3、被答辩人主张的违约金数额过高，答辩人在得知王玉娟没有购买能力的情况下，短时间内及时向被答辩人归还了房产证及相关交易证件，并没有给被答辩人造成损失。 被告世华公司为支持其答辩理由，向本院提供了以下证据： 证据1、营业执照、法人身份证复印件，证明被告世华房地产公司的诉讼主体资格； 证据2、《房地产买卖（居间）合同》复印件，证明被告世华地产仅就涉案房屋提供居间服务，现已铱规依法促成了房地产买卖（居间）合同的成立，被告世华房地产公司已完成居间义务。被告世华房地产公司仅仅是代原告负责暂管定金，定金是否能够收取不是被告世华房地产公司所能左右，定金最终是否收取并不影响房屋买卖合同的生效成立； 证据3、赣州世华房地产经纪有限公司《收件收据》原件、店长与经办人员刘青青微信聊天记录，证明被告世华房地产公司在被告王玉娟告知并无购买能力的情况下，短时间内及时将涉案房屋产权证书交还了原告，原告遂归还了《收件收据》，没有影响原告继续与他人交易，并未造成原告重大损失； 证据4、《房产代持协议书》复印件，证明刘世亮为本案涉案房屋的实际购买人，负责所有出资，从签订合同、拒绝履行合同到协商解除合同，整个流程均是刘世亮负责，王玉娟仅是名义上的购买人； 证据5、《履约催促函》复印件、微信聊天记录，证明被告世华房地产公司尽职履行居间方的义务，多次催告被告王玉娟按时依约履行合同义务。 第三人刘世亮辩称，在签合同的当天下午，就和中介说了没有能力履行，被答辩人称王玉娟多次看房，实际只看过一次房屋，且违约金过高，事后，双方进行过一次协商，没有谈成。答辩人没有支付过本案涉案房屋买卖合同的押金和定金。 第三人刘世亮未提供任何证据。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告王玉娟、世华公司，第三人刘世亮对原告提供的证据1、2、3三性均无异议及原告对被告世华公司提供的证据1、3三性无异议，本院对其三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院对此认定如下： 一、被告王玉娟、世华公司，第三人刘世亮对原告提供的证据4三性有异议，本院结合庭审调查及证人证言可以证实被告世华公司没有收取定金，其工作人员存在隐瞒未收取到定金一事，故本院对该证据的关联性不予以确认。 二、原告对被告王玉娟提供的证据1三性有异议，本院认为该组证据与本案无关，本院结合庭审调查及证人证言可以证实第三人刘世亮是实际购房人，故对上述证据三性予以确认。 三、原告对被告世华公司提供的证据2、4、5有异议，本院认为被告世华公司未依约收取定金等并履行暂时保管义务，反而在合同履行过程中故意隐瞒未收取到定金一事，直接导致原告主张的违约责任难以实现，存在重大过错，故对证据2、4三性予以确认，对证据5关联性不予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月19日，原告吴江涛（以下简称卖方）、被告王玉娟（以下简称买方）、被告世华公司（以下简称居间方）签订一份《房地产买卖（居间）合同》，合同约定：“买卖双方通过居间方买卖位于赣州市五指峰路19号赣州·中海国际社区B16地块xx号楼xx室，房屋所有权人吴江涛，产权证号2016-00xx75，建筑面积130.09平方米，房屋用途住宅，建筑年代2015；转让成交价为人民币大写贰佰贰拾柒万贰仟元整（小写￥2172000）；买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币大写壹拾万（小写￥100000），为防范交易风险，买卖双方同意在定金中预留人民币大写伍万元整（￥50000）作为交房押金，此款在卖方实际交付时进行结算，为了买卖双方本次交易安全，三方一致同意购房定金、交房押金由居间方暂时保管；如买方未能履行本合同约定，则卖方有权不予返还所收的定金，且卖方有权要求买方赔付不低于本合同物业转让价格10%的违约金……”合同签订后，被告世华公司没有收到被告王玉娟购房定金。2018年8月20日，被告王玉娟及第三人刘世亮告知被告世华公司其无能力履行合同，当日被告世华公司将案涉房屋产权原件交还原告。虽然被告世华公司组织买卖双方协商，但未果。原告遂诉至本院，要求两被告承担违约责任。 另查明，2018年8月19日被告王玉娟与第三人刘世亮签订一份《房产代持协议书》，明确了第三人刘世亮委托被告王玉娟代为购买案涉房屋及代为持有。在看房、签合同时第三人刘世亮也在现场，原告知道第三人刘世亮参与购房。 本院认为，在被告世华公司的居间下促成原告与被告王玉娟签订了《房地产买卖（居间）合同》，该合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。在合同签订后第二日，被告王玉娟及第三人刘世亮已向原告及被告世华公司明确表示无能力履行合同，其行为构成根本性违约，应承担违约责任。关于原告主张被告按合同约定承担违约金217200元的问题，被告王玉娟、世华公司提出原告主张的违约金过高，应依法调减。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”经查原告为出售案涉房屋，产生了往返北京与赣州的交通费、住宿费及聘请律师费等，同时被告世华公司为防止损失的扩大也及时将案涉房屋产权原件交还原告。鉴于以上因素，本院从公平原则出发，综合考量原告的实际损失、合同的履行情况及被告的过错程度等因素，故本院酌定违约金50000元。关于本案的违约责任如何承担问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，被告王玉娟与第三人刘世亮签订了《房产代持协议书》，在看房、签合同时第三人刘世亮也在现场，原告知道第三人刘世亮参与购房，故本案违约责任最终由第三人刘世亮承担。被告世华公司虽促成了原告与被告王玉娟签订了《房地产（居间）合同》，但是合同中明确约定了“为了买卖双方本次交易安全，三方一致同意购房定金、交房押金由居间方暂时保管；如买方未能履行本合同约定，则卖方有权不予返还所收的定金”，其未依约收取定金等并履行暂时保管义务，反而在合同履行过程中故意隐瞒未收取到定金一事，直接导致原告主张的违约责任难以实现，存在重大过错，对此应负连带责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、第三人刘世亮在本判决生效后十日内支付原告吴江涛违约金50000元； 二、被告赣州世华房地产经纪有限公司对上述款承担连带责任； 三、驳回原告吴江涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4558元，由第三人刘世亮承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  李明炯 人民陪审员  肖伯林 人民陪审员  张兆波 二〇一九年三月二十六日 法官助理 邱 琼  书记员 刘丽萍