大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初352号原告李惠芳，女，1971年8月4日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人李德华，北京融商（大连）律师事务所律师。被告大连城宁房地产营销策划有限公司，住所地辽宁省大连市中山区安乐街29号21层14号。法定代表人李林，系该公司总经理。委托诉讼代理人康波，辽宁征信律师事务所律师。委托诉讼代理人刘妍俏，辽宁征信律师事务所律师。原告李惠芳诉被告大连城宁房地产营销策划有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李惠芳的委托诉讼代理人李德华、被告大连城宁房地产营销策划有限公司的法定代表人李林及其委托诉讼代理人康波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告购房定金款人民币165000元；2、请求法院判令被告以165000元为基数，按同期银行贷款利率6%向原告支付自2018年6月1日至2018年10月25日（共147天）利息4042.5元；3、请求法院判令被告以165000元为基数，按同期银行贷款利率6%向原告支付自2018年10月26日起至上述购房定金款全部还清之日止利息；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月31日被告冒充出卖人与原告在港湾隽景销售中心签订了一份《港湾隽景付款预订书》，双方约定，被告将大连市中山区港湾隽景第C1号楼1单元408室和409室出售给原告，被告收取了原告购房定金款共计人民币165000元。2018年6月22日原告按约到港湾隽景销售中心签订上述两套房屋的《商品房买卖合同》，在与出卖人签订《商品房买卖合同》的过程中发现，真正的出卖人是大连铁路房地产开发有限责任公司，而不是被告。原告与大连铁路房地产开发有限责任公司在该《商品房买卖合同》约定，商品房含税单价人民币每平方米11220元，上述两套房款总计含税人民币850476元，首付款467476元，余款383000按揭贷款。原告按约交足首付款，余款办理了银行贷款。出卖人大连铁路房地产开发有限责任公司于2018年8月7日向原告开具了增值税普通发票。被告以欺诈手段占有原告的定金款，原告多次向被告讨要，被告置之不理，故诉至法院，请法院依法详查并支持原告的诉讼请求。被告辩称：不同意原告诉讼请求。现就原告诉被告城宁公司商品房销售合同纠纷一案，针对原告的诉讼请求，被告不同意，认为其诉请没有相应的事实及法律依据，并且与双方签订合同约定不符。针对其所诉称的事实与理由，被告认为：1、在程序上，如果原告关于“被告冒充出卖人签订合同、收取款项”的主张成立的话，那本案就不是民事纠纷了，而涉嫌违法犯罪了，应当通过刑事案件予以解决。2、在实体上，原、被告之间也不是商品房销售合同关系。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《最高人民法院关于民事案件案由》的规定，该合同关系的主体只能是商品房的开发单位与买受人。而被告不是商品房的买受人，故原被告之间就不可能是商品房销售合同关系。事实上，被告系接受案涉商品房开发单位大连铁路房地产开发有限公司委托，代理销售商品房的房地产中介公司。因被告与链家公司之间有合作关系，被告将该商品房的房源信息提供给链家公司，该公司对外进行广告宣传、联系客户。原告系链家公司联系的客户之一。原告在链家公司及被告工作人员的陪同下，到现场看了房屋后决定购买案涉二套房屋。在协商过程中，被告明确告知原告房款分别为518509元（408室）和496967元（409室），但每套中均有82500元的款项不体现在商品房买卖合同之中，原告对此知悉并认可。在此基础上，原被告签订了二份《港湾隽景付款预定书》，对于预定商品房事宜包括82500元不在商品房合同中等事宜进行了明确约定。在原告看房、协商、签订预定书等全过程中，被告及链家公司均告知其开发商为大连铁路房地产开发有限公司，而且关于该公司为开发单位的内容也在售楼处以文字、证件等形式明确标注公示，根本不存在被告假冒出卖人的情况。对于原告所述之双方签订预定书及支付款项的情节，被告没有异议。但预定书签订后，原告没有按期在2018年6月7日前到销售中心签订商品房买卖合同，经被告多次催告，才于2018年6月22日签订该合同。被告收取的被告的82500元款项中，一部分为支付给链家公司的中介费，其余一部分为被告依据和开发单位的合同约定收取的代理服务费。原告购买案涉房屋后，被告多次通知其到被告处领取82500元的正规票据，其均予以拒绝，反而提起本案诉讼。被告认为：原被告之间不是商品房销售合同关系，而是房地产经纪合同关系，被告作为中介公司向原告提供了信息发布、现场看房、协商签约等房地产经纪服务，有权收取服务费。而原告对于82500元的性质及不体现在商品房合同之中是明知的，是合同有明确约定，其诉请要求返还，不仅与合同约定内容相悖，而且违背民事活动中等价有偿的基本原则，不应予以支持。本案被告不存在合同法54条规定的欺诈行为，仅以409室为例，原告以49万元购房的意思表示是真实的，其中82500元不计入商品房合同原告是明知且认可的。至于该82500元的性质是什么，并不损害原告任何合法权益。依据被告提供的证据2内容，以定金名义收取佣金是经过开发单位同意的，即使49万余元全部由原告支付给开发单位，开发单位再将其中82500元支付被告作为佣金，实际上在本质上是一致的；原告明知开发单位是谁，所以在6月22日与开发单位签订商品房买卖合同时没有提出任何异议，就与该单位签订合同，履行了付款义务。况且合同金额也与预定书中的约定相符。综上，被告既无违约行为，也无欺诈行为，相反原告如果坚持认为82500元为定金，按预定书的约定，在其违约的情况下，也无权要求返还。请求法院院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：2018年5月31日，被告与原告签订了两份《港湾隽景付款预定书》，约定：原告购买被告收购包销的房屋两套：大连市中山区港湾隽景第C1号楼1单元408、409室房屋价款分别为518509元、496976元。其中165000元作为购房定金不体现在商品房买卖合同内，买受人以现金形式支付差额部分，买受人对此表示知晓并认可。当日，原告向被告支付了165000元。2018年6月22日，原告与大连铁路房地产开发有限责任公司签订两份商品房买卖合同及补充协议，原告向其购买了位于第1幢1单元4层8号（行政街号中山区发达街20号4层8号）、第1幢1单元4层9号（行政街号中山区发达街20号4层9号），房屋价款金额分别为436009元、414467元。另查，大连铁路房地产开发有限责任公司（甲方，以下简称铁路房产）曾与大连承家房地产经纪有限公司（乙方，以下简称承家公司）签订港湾隽景项目营销策划及销售代理合同、补充协议及续约合同，委托承家公司进行营销策划及代理销售港湾隽景项目部分住宅、公寓及还建后部分公建。代理期限自2014年5月14日至2018年9月30日。乙方按实际销售金额收取佣金。2017年10月7日承家公司与被告签订授权委托书，约定承家公司承接了铁路房产开发的港湾隽景项目的独家销售，现经铁路房产同意转委托大连城宁房地产营销策划有限公司对港湾隽景的全部可售产品进行渠道拓展，并在不低于底价的基础上，根据市场情况收取相应的服务费用，即由受托方与客户签订认购书或类似协议，在开发商出具的房款发票金额以外，受托方可以定金、认购金或团购费等名义（具体金额由受托方与客户协商）收取代理服务费，并就该款项由受托方给客户出具相应票据。委托期限自2017年10月8日至2018年10月7日。本院所确认的上述事实，有港湾隽景付款预定书、专用收款收据、银联POS签购单、商品房买卖合同及补充协议、大连增值税普通发票、营销策划及销售代理合同、补充协议及续约合同、授权委托书、照片复印件、新房公司项目合同文本、成交确认单、证明及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据业经当庭质证和本院审查，予以采信。本院认为，大连铁路房地产开发有限责任公司与大连承家房地产经纪有限公司签订的港湾隽景项目营销策划及销售代理合同、补充协议及续约合同虽对转委托事宜未作约定，但在原告与被告签订港湾隽景付款预定书后铁路房产将相应房屋按此预定书之约定出售给原告，应视为对承家公司转委托给被告进行了追认。被告系经大连承家房地产经纪有限公司授权转委托代理销售港湾隽景项目，其与原告签订预定书及收取定金均是在代理权限约定的范围内进行，故原告主张被告冒充出卖人与原告签订港湾隽景付款预定书、以欺诈手段占有原告定金款与事实不符，原告在此基础上主张被告向其返还购房定金、支付利息等诉请无事实及法律依据，本院不予支持，被告相应的辩解成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百条之规定，判决如下：驳回原告李惠芳全部诉讼请求。案件受理费3680元，由原告李惠芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胥涛勇二〇一九年三月二十九日书记员  周思雨