浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0182民初2405号 原告：余树仙女,1970年10月20日出生,汉族，户籍所在地建德市，现住建德市。 原告：肖雪奎男,1963年10月9日出生,汉族，户籍所在地建德市，现住建德市。 两原告委托诉讼代理人：郎萃龙，浙江杭星律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：张素娟，浙江杭星律师事务所律师。 被告：唐纪庆男,1963年12月3日出生，汉族，户籍所在地建德市，现住建德市。 被告：章美香女,1964年1月7日出生,汉族，户籍所在地建德市，现住建德市。 被告：唐丹女,1988年2月26日出生,汉族，户籍所在地建德市，现住建德市。 三被告委托诉讼代理人：章建平，男，1957年11月2日出生，住建德市。 被告：唐寿林男,1938年2月6日出生,汉族，户籍所在地建德市，现住建德市。 第三人：章建平男，1957年11月2日出生，汉族，户籍所在地建德市，现住建德市。 委托诉讼代理人：邵鸣，浙江贤哲律师事务所律师。 第三人：方红女，1967年10月12日出生，汉族，住宁波市江东区。 委托诉讼代理人：洪华芬，浙江洪坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄圣翰，浙江洪坤律师事务所律师。 原告余树仙、肖雪奎与被告唐纪庆、章美香、唐寿林、唐丹占有物返还纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月23日、7月4日两次公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加章建平、方红为第三人，并将本案转入普通程序，于2019年1月29日再次公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人郎萃龙，被告唐纪庆、章美香、唐丹的委托诉讼代理人章建平三次均到庭参加庭审，两原告的委托诉讼代理人张素娟到庭参加第一、第二次庭审，被告唐纪庆、章美香到庭参加第一次庭审，第三人章建平及其委托诉讼代理人邵鸣、第三人方红及其委托诉讼代理人洪华芬到庭参加第三次庭审，被告唐寿林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：被告唐纪庆、章美香、唐寿林、唐丹立即将两原告所有的位于建德市房屋腾空，并按每月1000元的标准支付自2018年1月9日起至腾退之日止的占有使用费。事实和理由：2008年12月30日，两原告与杭州硕原置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于建德市房屋。2011年12月16日，该房屋的所有权证办至两原告名下。2017年9月2日，两原告提前归还了45000余元的银行按揭款。四被告未与两原告签订相关协议，却占用案涉房屋。现双方无法协商处理，故诉至法院。 被告唐纪庆、章美香、唐丹辩称，位于建德市房屋实际由第三人章建平购买，当时章建平一次性购买了整幢楼，因章建平名下已经有十几套房屋，无法再办理按揭手续，故上述房屋分别以另十人名义购买。案涉房屋所有权证虽办在两原告名下，但两原告分文未出，也未交纳水电费、物业费等费用，房屋钥匙也未曾交给两原告。2009年7月23日，案涉房屋转让给第三人方红。方红将房屋出租给四被告，租期自2015年11月至2024年12月，租金每月1000元，一年一付。案涉房屋系四被告承租所得，四被告占有使用房屋系有合同依据，并非无权占有。两原告要求四被告腾空房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，要求法庭依法驳回。 第三人章建平述称，被告唐纪庆、章美香、唐丹所述属实。两原告并非案涉房屋的实际所有权人，两原告要求四被告腾退房屋没有事实和法律依据。案涉房屋是在2009年由开发商杭州硕原置业有限公司抵债给建筑商建德广元建设有限公司，再由建德广元建设有限公司抵债给材料商建德市华东物资有限公司，而建德市华东物资有限公司系第三人章建平投资设立，故该房屋实际已经抵债给章建平。由于房地产限购政策的实施，章建平名下已经拥有多套房屋，不能再购买房屋，故与两原告协商，以两原告名义购买案涉房屋，办理按揭手续。实际房屋首付款以材料款折抵，按揭款由章建平按期支付。房屋的接收、物业费的交纳、房屋的管理等事项均由章建平办理，两原告仅是挂名房主，涉案房屋的实际所有权人为章建平。2009年7月，章建平将该套房屋转让给第三人方红，故方红为案涉房屋的实际所有权人，方红具有支配案涉房屋的相关权益，其将房屋出租给四被告，该行为合法有效，四被告因承租而占有使用房屋，占有使用该房屋的权利具有合法来源，两原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 第三人方红述称，涉案房屋系第三人方红所有，来源正如章建平所述，两原告只是形式上的产权人，房屋系章建平因抵债而取得，再转让给方红。两原告没有购买案涉房屋，并不是真正意义上的房产所有人，故其无权向四被告主张权利。四被告从真正的产权人方红处租用房屋，属有权占有，四被告无需腾退房屋，也无需向两原告支付相应费用。两原告涉嫌虚假诉讼，请求依法处理。 针对第三人章建平的陈述，两原告认可房屋按揭款由章建平支付，但提出该款项系章建平支付两原告的借款利息。两原告也认可房屋由章建平接收，并支付物业费。 本院经审理，针对各方当事人争议的焦点，结合各方提供的证据作如下分析认定：一、房屋所有权归属。两原告提供房屋所有权证复印件2份（与原件核对一致），用以证明原告余树仙、肖雪奎系案涉房屋所有权人的事实，登记时间为2011年12月16日。被告唐纪庆、章美香、唐丹对证据的真实性无异议，但认为该房屋的实际购买者不是两原告，而是章建平，故案涉房屋并非两原告所有。本院认为，该组证据与原件核对一致，具有真实性，系两原告自行保管的证据，来源合法，涉及房屋的权属，与本案有关联，该组证据符合证据要件，予以确认。第三人章建平提供以下证据：1、委托付款通知书一份，用以证明第三人章建平投资的建德华东物资有限公司从建德广元建设有限公司因抵债获得“一江春水”十套房屋，其中包括案涉房屋。2、中国银行进账单一份，用以证明2009年1月24日建德广元建设有限公司付给建德华东物资有限公司人民币300万元，该款于十套房屋按揭款到位后支付。3、原告余树仙书写的公司入股款数额清单、公司会计书写的余树仙入股款及利息清单、第三人章建平的公司财务账页各一份，用以证明截至2015年底，第三人章建平的公司尚欠原告余树仙入股款16万元及利息。两原告认为证据1的真实性无法确认，对关联性有异议，认为只能证明章建平从建德广元建设有限公司拿到十套房子，跟本案所涉房屋腾退没有关联性。对证据2的真实性无法确认，对关联性有异议。对证据3的前两份的真实性无异议，但认为该款不是集资款，而是借款，对关联性有异议。对财务明细账真实性无法确认，认为与本案无关。被告唐纪庆、章美香、唐丹对上述证据无异议，第三人方红无异议。本院认为，第三人章建平提供的证据虽系复印件，但两原告认可案涉房屋的来源途径，也认可出借章建平款项等事实，对此本院予以确认。第三人方红向本院提供以下证据：1、证明、签约房号清单、抵材料款凭证各一份，用以证明案涉房产是章建平抵债来的，原告余树仙是名义购买人，不是实际购买人。2、商品房转让合同一份，用以证明余树仙、章建平与方红三方通过协议的方式，房产所有人将涉案房产转让给方红，原告余树仙只是借名人，方红已是实际所有权人。3、商品房买卖合同、个人房屋担保借款合同各一份，用以证明章建平是房产原实际所有人，以余树仙名义在2008年12月30日与杭州硕原置业有限公司签订商品房买卖合同，章建平将涉案房产的二份合同原件交给方红，涉案房产归方红所有。4、中国银行存款回单、存折各一份，用以证明方红向原实际购房人支付购房首付款及前期按揭款及其他费用，履行转让合同的支付义务，涉案房屋为方红所有。5、宁海县合作银行回单六份，用以证明方红向章建平支付按揭款，再由章建平将此按揭款付给银行（2009年至2011年以合同约定的每月支付2754元；2012年至2014年因银行利率调整，方红支付的按揭款为每月2831元）。6、宁海县合作银行回单三份，用以证明方红借给章建平48万元，当时约定利息为月息1.5%，每月利息7200元，2014年后，双方约定利息的部分用来支付按揭款及其他费用。因此，2014年后由章建平替方红支付剩余按揭款。7、工行业务凭证六份，用以证明章建平替方红将按揭款打入按揭账户，实际系方红归还按揭款。8、收据、发票三份，用以证明方红支付做房产证的费用，并支付物业费用等，结合前面的证据证明涉案的费用及房款均由方红支付，涉案房产为方红所有。9、租房合同一份，用以证明方红将涉案房屋出租给唐纪庆以收取租金，行使处分权。两原告对证据1中的证明提出异议，认为没有制作人或法定代表人签名，不符合单位证明的要件；对签约房号清单、折抵材料款凭证提出真实性异议，认为系复印件，不符合证据形式。对证据2真实性不予认可，认为系照片打印件，未与原件核对。对证据3的真实性无异议。对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，认为方红与章建平之间的款项往来不能证明就是购房款，与本案无关。对证据5中有宁海县合作银行印章的两份回单的真实性予以认可，对没有印章的四份回单的真实性有异议，对关联性、证明对象均有异议，不能证明该款项为购房款。对证据6的证明对象有异议。证据7的三性无异议，确由章建平支付按揭款项，因为章建平与余树仙存在借贷关系，涉及到利息折抵。对证据8的三性无异议，对证明对象有异议，因为“章建平”系后期写上的，产权的唯一证明是房产证。对证据9的真实性有异议，系伪造。被告唐纪庆、章美香、唐丹无异议，第三人章建平无异议。本院认为，第三人方红提供的证据1系原件，负责人补充签名后符合单位证明要件，予以确认。第三人方红提供的证据2系照片，未与原件核对，不符合证据要件，不予认定。第三人方红提供的证据3、4的真实性两原告无异议，对此本院予以确认。关联性问题本院将作综合分析认定。对证据5、6中的原件予以确认，复印件不予确认。对证据7两原告无异议，本院予以确认。对证据8、9与原件核对一致，符合证据要件，予以确认。二、两原告是否要求过四被告腾退。两原告提供律师函复印件1份，用以证明在四被告占用房屋期间，两原告曾于2018年1月2日通知四被告，要求其在5日内搬离。被告唐纪庆、章美香、唐丹否认收到该通知。本院认为，两原告未提供证据证明已将该通知送达给四被告，对该证据本院不予认定。三、关于案涉房屋是否转让。被告唐纪庆、章美香、唐丹提供《商品房转让合同》照片打印件1份，用以证明原告余树仙曾与案外人方红签订案涉房屋的转让合同。两原告对该证据的真实性不予认可，否认曾转让过房屋，要求被告唐纪庆、章美香、唐丹提供原件核对。被告唐纪庆、章美香、唐丹明确表示不提供原件。审理中，第三人方红提出对该照片进行司法鉴定，鉴定内容为“照片系对合同原件所拍摄”，本院依法委托鉴定机构进行鉴定，但被退回，理由为没有原件无法鉴定。本院认为，未与原件核对一致的复制件不能单独作为证据使用，该照片尚不能自证系拍摄于原件，故本院不予认定。四、四被告是否承租房屋，被告唐纪庆、章美香、唐丹提供房屋租赁合同复印件一份（与原件核对一致），用以证明案涉房屋系唐纪庆从第三人方红处承租所得，唐纪庆有权占有使用该房屋。两原告对该份房屋租赁合同的真实性有异议，认为系伪造合同，合同上虽然注明从2015年1月1日开始承租，但据了解案涉房屋是从2017年1月1日开始使用的。第三人章建平、方红无异议。本院认为，合同双方对该合同均无异议，本院予以确认。 综上，本院对以下事实予以认定：两原告系夫妻。2008年12月30日，原告余树仙与杭州硕原置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于建德市房屋，该房屋于2011年12月16日登记在两原告名下。该房屋买卖合同签订后，两原告未支付首付款，银行按揭贷款由第三人章建平偿还。该房屋由第三人章建平从房产公司收取，并交纳物业费等费用。房屋现由四被告占有使用。2017年9月2日，两原告提前归还了45000余元的银行按揭款。 本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。根据两原告提供的房屋所有权证，可以证实两原告系案涉房屋的登记所有权人。一般情况下，不动产登记所有权人即为实际所有权人。但在特殊情况下，不动产也存在登记所有权人与真实权利人分离的情况。就本案而言，两原告虽系案涉房屋的登记所有权人，但从案涉房屋首付款的支付、按揭的交纳、房屋的接收、接收后的管理情况来看，均非两原告本人所为，两原告也未提出曾委托他人办理上述事宜，故案涉房屋是否存在真实所有权人，确有存疑。如两原告系案涉房屋真实所有权人，其要求各被告返还房屋的诉讼请求应当得到支持。但从全案证据分析，案涉房屋的登记所有权人与真实所有权人并非同一的可能性较大。假如案涉房屋的登记所有权人与真实所有权人分离，现房屋占有人从真实权利人处取得房屋并占有使用就不无合同依据。两原告在长达十几年的时间里，从未主张过实际占有使用该房屋，现直接要求承租人腾退，确有不妥。本院认为，应由案涉房屋的登记所有权人与存在权属纠纷的当事人就房屋产权作出明确有效的处理结果后，再行处理与承租人之间的纠纷，才更合适。 综上，对两原告要求四被告腾退房屋并支付占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。被告唐寿林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告余树仙、肖雪奎的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告余树仙、肖雪奎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  方志宇 人民陪审员  金 璟 人民陪审员  陈美姣 二〇一九年三月十八日 书 记 员  王晓羽