广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初729号原告：肇庆市润立房地产开发有限公司，住所地：肇庆市大旺区润立华庭15栋1-7号商铺。统一社会信用代码：91441200588263038M。法定代表人:曾炽强，该公司董事长。委托诉讼代理人:肖明裕，广东昊亮律师事务所律师。被告：陈伟民，男，1975年8月26日出生，汉族，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：欧庆华，广东兴会律师事务所律师。原告肇庆市润立房地产开发有限公司（以下简称“润立公司”）与被告陈伟民商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润立公司的委托代理人肖明裕、被告陈伟民的委托诉讼代理人欧庆华到庭参加诉讼。该案现已审理终结。原告润立公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年2月3日订立的合同编号分别为2016020280、2016020282的两份《广东省商品房买卖合同》及相对应的两份《购房补充协议》；2.请求法院判令被告从2016年2月4日起以总金额为744864元为本金按日万分之一点一的标准支付违约金给原告，现暂计20000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年2月3日签订的两份《广东省房屋买卖合同》（合同编号分别为:2016020280、2016020282）及附件《购房补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于肇庆市高新区中心服务区大旺大道东面润立华庭小区商品房两套（房号分别为3栋1504房、3栋1503房），建筑面积均为82.68平方米，购房款分别为376525元、368339元，两套总金额为744864元，支付方式为必须在签约当日将全部购房款一次性直接存入原告润立公司该商品房项目预售款专用账户中，开户银行为中国银行肇庆高新区支行，账号为72×××67。合同第七条还约定了买受人（被告）逾期付款的违约责任，购房款如逾期支付超过90天，出卖人（原告）有权解除合同，并按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同订立后，被告却没有支付约定的购房款，原告润立公司多次联系被告，希望被告依约履行付款义务，但至今未见付款。因此，被告在履行买卖合同时构成根本违约，导致原告无法实现合同目的。2018年12月6日，原告向被告发出解除两份《广东省房屋买卖合同》告知函，被告收到告知函后无任何答复，视为同意原告解除涉案合同之意见，并承担违约责任。被告陈伟民辩称，一、答辩人已履行了付款义务，没有违约，涉案合同不应解除。答辩人在2016年1月11日向原告共支付了2万元作为购买涉案两套房屋的意向金。同年2月3日，答辩人与原告签订两份房屋买卖合同，当天答辩人即向原告支付了购房款共744864元。原告出具书面“收据”，然后协助答辩人办理了涉案两套房屋的登记备案手续。当时双方还约定，答辩人已缴付的2万元意向金作为将来房屋办理契证的费用。原告诉称答辩人“没有支付约定的购房款”与事实不符。答辩人在履行涉案合同过程中没有违约。相反，是原告没有按约定于2017年6月30日前将涉案房屋交付答辩人，且直至现在，原告仍未完善房屋小区建设，未将涉案房屋交付。对于原告的这一严重违约行为，答辩人将保留追究其违约责任的权利。由此可见，在涉案合同的履行过程中，不是答辩人违约，而是原告违约逾期未交付房屋。原告企图以解除合同的方式来推卸违约责任的承担，有违诚实信用的法律原则。答辩人不同意解除涉案合同，原告应继续履行自己的合同义务。二、原告的解除权已经消灭，无权提出解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第二款规定：解除权的行使期限“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”按原告诉状陈述：答辩人与原告在2016年2月3日签订涉案的两份《广东省房屋买卖合同》（合同编号分别为：2016020280和2016020282）及《购房补充协议》，合同约定在签约当日一次性支付购房款，逾期支付超90天的，原告有权解除合同；原告认为答辩人一直没有支付购房款，在2018年12月6日向答辩人发出解除涉案合同告知函。原告起诉自认其在签订涉案合同的第二天就知道答辩人“没有一次性支付购房款”，换言之，原告享有涉案合同解除权发生之日是2016年2月4日。根据最高院的上述司法解释，原告应在一年内（即2017年2月3日前）行使涉案合同解除权，但是，原告在2018年12月6日才向答辩人发出“解除广东省商品房买卖合同告知函”，行使解除权。所以，不管原告提出解除合同的理由是否成立，原告都已经丧失了涉案合同的解除权。原告无权主张解除与答辩人在2016年2月3日签订的上述两份《广东省商品房买卖合同》。综上所述，答辩人已按约定履行了付款义务，没有任何的违约行为。原告没有在法定期限内行使解除权，已丧失了解除涉案合同的权利。原告向答辩人发出的“解除合同告知函”不具有法律效力。《民法总则》第140条第二款规定“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”答辩人对原告“告知函”的沉默不能作为“视为同意原告解除涉案合同”的意思表示。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告润立房地产公司提供如下证据：1.原告营业执照及法定代表人身份证，拟证明原告主体适格；2.法定代表人身份证明，拟证明原告主体适格；3.被告身份证复印件，拟证明被告主体资格；4.《商品房买卖合同（预售）》及购房补充协议，拟证明原被告订立商品房买卖合同，约定房产面积、购房款额及违约责任；5.《解除商品房买卖合同告知函》及快递邮寄单，拟证明原告告知被告解除双方订立的商品房买卖合同；6.协议书，拟证明原告与黄相先约定由其支付购房款，所以才开具空头收据单给被告；7.润立公司账户明细，拟证明被告未支付涉案房款。（其中证据6、7原告开庭时以公司管理混乱为由称无法提供，经本院敦促后在庭审结束前向本院提供。）被告向本院提供证据如下：1.意向金收据、2.房款收据，拟证明被告已经足额支付了购房款；3.定期存款存折、4.银行流水账、5.营业执照，拟证明被告筹集资金购买涉案房屋的情况、被告有足够的现金用于支付购房款，印证被告可用现金购买房屋的主张；6.起诉书、7.协议书、8.成交明细、9.调解书，拟证明原告与被告***对于未足额支付房款的房屋已作出处理，解除了相关合同，被告未付款的情况已经消除，原告承认未足额支付房款的房屋不包括本案的房屋，印证原告主张涉案房屋未付款不符合常理。被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1-4三性无异议，对证明内容不认可；对证据5的真实性、合法性、关联性有异议，被告没有收到告知函，原告发出这个函的时候已经丧失解除权；对证据6、7的三性有异议，协议书是原告与案外人签订，被告没有在上面确认，对被告没有约束力，刚刚原告承认公司混乱，仅凭原告一方的陈述，即否认现金支付购房款的事实对被告不公平。原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1无异议，确实收到现金2万元；对证据2真实性无异议，但原告没有收到收据所载的款项，该收据没有表明是现金支付，而购房合同约定付款方式为转账，但账户未收到钱；对证据3、4、5三性有异议，不能证明被告支付款项的事实以及银行流水的款项是支付给了原告；对证据6-9的关联性有异议，均为***的情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月11日，被告向原告交付润立华庭意向单位3栋1503及3栋1504的意向金各1万元，原告确认收到上述款项并开具《收据》两张。2016年2月3日，原告（出卖人）与被告陈伟民（买受人）签订了《商品房买卖合同》两份（编号分别为：2016020280、2016020282），其中编号为2016020280的《商品房买卖合同》约定：被告购买原告所销售的位于广东省××新区政德大街××号润立华庭3栋1504房，房屋总价款376525元。付款方式为一次性付款：签约当天全额支付全部房款即人民币376525元；编号为2016020282的《商品房买卖合同》约定：被告购买原告所销售的位于广东省××新区政德大街××号润立华庭3栋1503房，房屋总价款368339元。付款方式为一次性付款：签约当天全额支付全部房款即人民币368339元。两份《商品房买卖合同》均约定：如逾期付款期限在90日以内，被告需按照应付款每日万分之1的标准向原告支付违约金；逾期超过90日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。原告在出卖人一栏盖有公章及法定代表人章，被告陈伟民在买受人一栏签名并捺有指印。同日，原告（出卖人）与被告（买受人）就两份《商品房买卖合同》签订对应的《购房补充协议》，两份《购房补充协议》的内容相同，其中第十五条约定：对合同第六条付款方式及期限的补充：若买受人没有按约定如期支付房款或需要办理银行按揭的在签订本合同7天内未办妥按揭手续，按照逾期付款处理；第三十七条约定：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方，若按上述方式联系不到对方，则相关责任由被告通知方承担。2016年2月3日当天，原告向被告出具《收据》两张，分别确认收到被告交来润立华庭3栋1503房款368339元及润立华庭3栋1504房款376525元。2018年12月6日，原告委托律师事务所通过EMS向被告邮寄《解除商品房买卖合同律师告知函》，提出自通知到达被告，即解除双方于2016年2月3日订立的两份合同号分别为2016020280、2016020282的《广东省房屋买卖合同》及相关《购房补充协议》。经EMS官网查询，上述邮件于2018年12月7日被签收。2019年2月21日，原告向本院提起本案诉讼。庭审中原告自述被告的购房款实际约定由案外人黄相先代为支付，黄相先为润立华庭项目的项目经理。另查明，原告向本院提供原告（甲方）与案外人黄相先（乙方）于2016年2月1日签订的《协议书》一份，内容为：乙方有债权人陈伟民，乙方及其债权人经协商，债权人同意在甲方认购商品房（已领预售证），购房款由乙方代为支付；因乙方没有足够的资金代债权人支付购房款，为协助乙方，甲方同意通过循环走账方式来确认乙方代为支付购房款，并开具收据给乙方的债权人；乙方债权人在认购后要求网签及进行合同备案的，由于当时乙方债权人的购房款是通过走账来确认的，因此乙方必须保证其债权人在甲方认购的商品房在进行备案及网签时将购房款金额744864元正转入润立公司指定的监控户……如乙方不按上述约定代债权人支付房款，则甲方视为乙方及乙方债权人违约，乙方债权人在甲方处认购的商品房无效，商品房所有权将由甲方收回，已开收据作废，由乙方交回甲方，乙方及乙方债权人的债务与甲方无关。原告同时提供《润立华庭陈伟民（全款）》一表，该表格记载被告认购的涉案两套房屋的房号、建筑面积及成交价、签约时间等。上述《协议书》及《润立华庭陈伟民（全款）》有原告代理人的签字、捺印及原告的盖章、有案外人黄相先的签名及捺印，未见被告陈伟民的签字。原告向本院提供原告润立公司涉案商品房项目预售款专用账户（开户银行为中国银行肇庆高新区支行，账号为72×××67）于2016年1月至2018年1月期间的银行账户明细查询一份，该明细中未见涉案购房款的汇入情况，同时，该明细查询显示除2016年1月20日汇入200元及2016年5月11日该公司有金额124504元汇入外，其余各月仅有扣减维护费25元和结息（0.05元至95.44元不等）的记录，截至2018年1月31日余额为124665.13元。另查明，被告向本院提供广东农村信用社存折一本及个人活期明细查询一份，该存折显示被告陈伟民于2016年1月11日有两笔交易，金额分别为5万元和6万元；明细查询显示被告陈伟民分别于2016年1月7日及2016年1月27日取出现金5万元、4万元，截至2016年1月30日，余额为77569.16元；***分别于2016年1月11日、1月13日、1月22日、1月30日现金取款10万元、12万元、11万元、25万元，2016年1月份账户余额最大值为851922.51元。另查明，被告提供（2018）粤1284民初829号原告润立公司与被告***的民事调解书一份，并提供该案附档的《协议书》、成交明细表一份，该《协议书》由原告润立公司（甲方）、***（乙方）、黄相先（丙方）签订，内容为：乙方是丙方的债权人，甲方同意用自己在建楼盘的商品房实物预售给乙方以代丙方抵偿所欠乙方之债务，乙方以丙方所欠乙方的债权金额在甲方处认购商品房，甲方与乙方签订购房合同，合同约定购房款在签订购房合同之日起8个月内支付商品房总价款的100%；由于乙方在甲方处的购房款是由丙方代为支付的，而丙方在订立本合同时没有资金，为帮助丙方，在甲方与乙方签订购房合同时，甲方在没有收到丙方代乙方给付购房款的情况下先开具商品房认购总价款的收据给乙方……等。同时上述《协议书》所附的有***及黄相先签名的成交明细表中，未见列有***所购的3栋1603房。再查明，本院（2018）粤1284民初846号民事判决书[原告肇庆市润立房地产开发有限公司与被告罗雪梅、黄相先商品房预售合同纠纷一案]查明，该案关于约定有黄相先代为支付购房款的《协议书》亦为三方签订，同时，该案《购房补充协议》第十五条约定：被告罗雪梅认购该商品房的购房款委托被告黄相先（身份证号码：）代为支付，支付方式以被告黄相先以银行转账形式汇入出卖人账号为准。从签订商品房买卖合同之日起180天内若黄相先未将该商品房购房款全额转入出卖人账号的，该商品房买卖合同无效，出卖人与买受人所签署的所有文件、合同及出卖人为其开出的收据、发票等均为作废，由此引起的一切法律责任均由买受人及黄相先承担，与出卖人无关。本案原、被告签订的《购房补充协议》未见类似约定。本院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业（即出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告陈伟民签订的两份《商品房买卖合同》（编号：2016020280、2016020282）及相对应的《购房补充协议》，约定原告将位于广东省××新区政德大街××号润立华庭3栋1503、1504号商品房分别以总价368339元、376525元出售给被告陈伟民，该合同是双方依法签订，内容不违反法律规定，对合同双方具有法律约束力。原告主张被告未按约支付购房款，构成违约，请求解除上述《商品房买卖合同》及相对应的《购房补充协议》。被告则提供原告盖章出具的《收据》，证明上述购房款已付清。原告主张被告的购房款收据是在黄相先同意代为支付的情形下预先开具的，实际黄相先未支付相应的购房款，与（2018）粤1284民初846号、（2018）粤1284民初829号案的事实类似。但原告在本案中提供的《协议书》及《润立华庭陈伟民（全款）》仅为原告与案外人黄相先两方签订，被告对该《协议书》不予确认，该《协议书》与本院处理的另案（2018）粤1284民初846号、（2018）粤1284民初829号中查明的《协议书》的签订主体为三方的事实亦存在明显差别，相对应的《购房补充协议》中亦没有委托黄相先代为支付购房款的约定，故原告提供的《协议书》及《润立华庭陈伟民（全款）》无法证明本案的购房款由被告委托黄相先代为支付的事实。另被告提供了原告盖章出具的《收据》，该收据的金额与两份《商品房买卖合同》中的购房金额一致，被告以就其已支付相应购房款完成的初步举证，且被告提供的广东农村信用社存折一本及个人活期明细查询亦能佐证其有一定的现金支付能力。原告对此不予确认，应提供充分的证据予以反驳。原告称《商品房买卖合同》约定的房款支付方式为存入原告银行账户，并提供原告润立公司于2016年1月至2018年1月期间的银行账户明细查询，以证明被告未履行付款义务，被告则辩称双方在实际交易中变更了付款方式为现金支付。原告作为开发商，如其确实通过银行账户收取购房款，其提供的银行账户自2016年1月至2018年1月期间仅于2016年5月11日有一笔大额款项124504元汇入，其余各月仅有扣减维护费25元和结息（0.05元至95.44元不等）的记录，与常理不符。故被告辩称原告采取现金方式收取购房款具有一定可能性。综上，原告的举证不足以证明被告未支付购房款、购房款收据是虚开的事实。此外，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告未在解除权发生之日起一年内行使解除权，解除权已消灭。故原告请求解除双方于2016年2月3日订立的《商品房买卖合同》（编号：2016020280、2016020282）及相对应的《购房补充协议》，并请求被告支付逾期支付房款违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告肇庆市润立房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费150元（已减半收取），由原告肇庆市润立房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  彭静雯二〇一九年三月二十七日书记员  徐梓文