上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初23258号原告：上海则峰实业有限公司。法定代表人：蔡基祥，总经理。委托诉讼代理人：李明，上海星图律师事务所律师。委托诉讼代理人：季鹏飞，上海星图律师事务所律师。被告：蔡氏建筑装饰工程(上海)有限公司。法定代表人:蔡生容。原告上海则峰实业有限公司（以下简称则峰实业公司）与被告蔡氏建筑装饰工程(上海)有限公司（以下简称蔡氏建筑装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告则峰实业公司及其委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。被告蔡氏建筑装饰公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告则峰实业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告返还原告房屋使用费人民币175,000元（以下币种同，2015年10月15日至12月15日）及利息（以175,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月15日起计算至实际给付之日止）；3、判令被告返还押金87,500元；4、判令被告赔偿原告损失47,600元（其中装饰装修损失23,800元、律师费23,800元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月29日,原告(系争房屋的第三承租人)与被告(系争房屋的第二承租人)签订了一份《房屋租赁合同》,约定被告将位于上海市奉贤区光大路XXX号的厂房和附属房出租给原告,租赁期限是2015年5月1日到2022年8月31日止(7年4个月,其中2015年5月1日至2015年6月15日为装修免租期)。每年租金为1,050,000元(即每个月租金87,500元),付款方式是押一个月付六个月。并且还约定原告可以转租系争房屋,被告另需提供给原告200KV工业用电和供水负荷计划。被告还需保证房产权属清晰,若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务,概由被告负责清理,并承担民事诉讼责任,由此给原告造成的经济损失,被告负责赔偿。合同签订后,原告按照合同约定的付款方式,将第一笔租金（2015年6月16日至2015年12月15日）及一个月押金共计612,500元支付到被告指定账户(支付到被告法定代表人蔡生容个人账户600,000元,张某个人账户12,500元),原告随后将系争房屋转租给案外人庞某某(系争房屋的第四承租人)。2015年9月28日,因案外人上海佳蔺精密金属制品有限公司（以下简称“佳某某”，系争房屋的第一承租人)切断电源,导致庞某某无法正常生产。原告随即跟被告进行交涉,但没有结果,最终导致案外人庞某某于2015年10月底搬离系争房屋。另根据上海市奉贤区人民法院查明的事实,系争房屋没有取得相关审批手续,也未取得建设工程规划许可证,系争房屋是在2016年2、3月份进行拆除。案外人庞某某向原告起诉要求退还已支付的租金和押金,以及赔偿相关损失。在这期间,原告也多次与被告联系,要求被告退还原告的租金和押金,以及造成原告的损失,但被告均未予理睬。2018年9月27日,上海市奉贤区人民法院对庞某某起诉原告[案号:（2017)沪0120民初21675号]作出判决:一、判决原告与庞某某之间签订的租赁合同无效；二、判决原告退还庞某某房屋占有使用费61,138元及利息；三、判决原告退还庞某某押金25,833元；四、判决原告赔偿庞某某装饰装修损失23,800元。2018年9月30日,原告委托律师向被告寄送律师函,催要房屋占有使用费、押金以及相关损失,但被告拒收律师函。原告无奈,只好向贵院提起诉讼,请求贵院支持原告的全部诉讼请求,依法维护原告的合法权益不受侵害。被告蔡氏建筑装饰公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提供的房屋租赁合同及附件、银行账户明细对账单、(2017)沪0120民初21675号民事判决书、聘请律师合同及律师费发票、律师函、顺丰速运客户存根及运单信息的真实性均予以认定，但对银行账户明细对账单中2015年6月4日转账给案外人张某的12,500元、聘请律师合同及律师费发票的关联性不予认定。庭审中，本院调取（2016）沪0120民初17672号民事判决书一份，以查实涉案房屋由案外人佳某某于2012年出租给被告，原告对此事实无异议。基于上述认定的证据及当事人陈述，本院经审查认定事实如下：2015年4月29日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于奉贤区青村镇光大路XXX号房屋，厂房和附属房建筑面积约7310平方米,只限工业用途；租赁期限从2015年5月1日至2022年8月31日（其中2015年5月1日至2015年6月15日为装修期，免收租金）；三年为一个周期，第一期年租金为1,050,000元，支付方式为先付后用，付六押一，一个月租金为押金。双方同时约定，被告保证房产权属清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，并承担民事诉讼责任。由此给原告造成的损失，由被告负责赔偿。合同签订后，同年4月30日、5月26日、5月27日原告法定代表人根据被告指示向被告法定代表人蔡生容账户转账支付了租金525,000元及押金75,000元。2015年5月15日，原告与案外人庞某某签订《租赁合同》一份，将系争房屋部分转租给案外人庞某某。2015年9月28日,案外人佳某某对涉案厂房停电，停电后又恢复了供电两个半天，致案外人庞某某于2015年10月底搬离租赁房屋。为此，案外人庞某某诉至法院，要求本案原告归还厂房使用费、押金并赔偿损失。2018年9月27日,上海市奉贤区人民法院作出(2017)沪0120民初21675号判决，判令原告与案外人庞某某之间签订的租赁合同及补充协议无效，原告退还房屋占有使用费61,138元及利息，原告退还押金25,833元，原告赔偿装饰装修损失23,800元。2018年9月30日,原告委托律师向被告蔡氏建筑装饰公司注册地及营业地寄送律师函,催要房屋占有使用费、押金以及相关损失,但均被退回。另查明，本案系争租赁房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间的《房屋租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据合同约定生产使用的租赁用途，房屋被停电后，丧失了房屋的使用功能，故被告应予退还自停电后的房屋使用费，租赁房屋于2015年9月28日停电，停电后又恢复了供电两个半天，本院确定为一天，故被告应退还自2015年9月29日起至2015年12月15日的房屋使用费，现原告主张退还二个月的使用费，于法无悖，本院予以支持。至于原告主张的使用费利息，本院认为，案外人庞某某系2015年10月底搬离租赁房屋，故利息应当自2015年11月1日起算，故本院对利息的起算日予以调整。关于原告支付的押金75,000元，被告亦应予退还。原告主张的装饰装修费属于因合同无效所受到的损失，根据双方合同的约定，被告应予赔偿。原告主张的律师费不属于受到的必要损失，双方在房屋租赁合同中也未对此费用的承担作出约定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告上海则峰实业有限公司与被告蔡氏建筑装饰工程(上海)有限公司于2015年4月29日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告蔡氏建筑装饰工程(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海则峰实业有限公司房屋占有使用费175,000元并偿付原告以175,000元为本金，自2015年11月1日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、被告蔡氏建筑装饰工程(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海则峰实业有限公司押金75,000元；四、被告蔡氏建筑装饰工程(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海则峰实业有限公司装饰装修损失23,800元；五、驳回原告上海则峰实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,952元，由原告上海则峰实业有限公司负担697元，被告蔡氏建筑装饰工程(上海)有限公司负担5,255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 菁人民陪审员  倪梅英人民陪审员  沈剑峰二〇一九年三月五日书 记 员  倪 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。