山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0213民初4053号 原告：王兆兰，女，1968年4月17日出生，汉族，住所地青岛市李沧区。 原告：胡遵晓，男，1991年12月30日出生，汉族，住所地青岛市李沧区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：杨和民，山东文斌律师事务所律师。 被告：胡顺明，男，1963年5月2日出生，汉族，现住青岛市李沧区。 被告：李华娟，女，1969年4月2日出生，汉族，现住青岛市李沧区。 被告：胡遵君，男，1996年6月13日出生，汉族，现住青岛市李沧区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：洪蜀亮，山东琴岛律师事务所律师。 原告王兆兰、原告胡遵晓与被告胡顺明、被告李华娟、被告胡遵君所有权确认纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序审理的事由，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王兆兰及两原告共同委托诉讼代理人杨和民，被告胡遵君及三被告共同委托诉讼代理人洪蜀亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告共同向本院提出诉讼请求：1、依法确认青岛市李沧区唐山路91号19号楼408户房屋(以下简称涉案房屋)归两原告所有；2、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，两原告变更第一项诉讼请求为：依法判决涉案房屋全部房屋征收补偿款（补偿金、征收奖励、搬迁补助费、临时过渡补助费等）合计1198351.22元归两原告所有。事实与理由：王兆兰与胡顺起（2015年2月22日去世）是夫妻关系，与胡遵晓系母子关系。胡顺明与李华娟系夫妻关系，胡遵君系二人之子。胡顺起与胡顺明系兄弟关系,两人父母（均已过世）的家庭原有坐落于李沧区户私房一处，1999年拆迁安置了两套住宅。胡顺明已有青岛海湾实业有限公司（原青岛碱厂）分配的公租房即涉案房屋一处。此时，胡顺明与胡顺起均已成家。经家庭协商把以上房屋进行了分家处理：拆迁的房屋兄弟二人一家一套，原告一家把拆迁分得房屋交换给被告一家，胡顺明两套房屋都选择货币安置，用货币安置补偿款购买了青岛市李沧区户商品房一处，产权登记在胡顺明名下归夫妻所有。被告一家则用青岛海湾实业有限公司分配的涉案房屋交换给原告一家。因为该房屋属于青岛海湾实业有限公司自管公房，无法变更承租人，胡顺明亦未办理公房出售购买该房屋，亦没有变更产权关系过户给原告一家，一直由胡顺明顶名承租，原告一家承担租金并实际占有使用房屋至今。以上事实三被告于2013年3月12日出具了书面证明予以确认。2018年5月，李沧区人民政府委托李沧区根据“青李沧政发（2018）17号《李沧区人民政府关于对李沧区兴城路街道办事处唐山路社区棚户区改造项目实施房屋征收的决定》”及“青李沧政发（2018）18号《李沧区人民政府关于对李沧区兴城路街道办事处唐山路社区棚户区改造项目实施房屋征收的公告》及附件《补偿方案》”，涉案房屋在征收范围内。为配合青岛市李沧区唐山路91号19号楼“棚户区”改造，2018年7月16日，青岛海湾实业有限公司启动实施了上述片区适用公房出售的政策，根据《青岛市公有住房出售暂行办法》的规定，虽然两原告的户口都在涉案房屋，但不具备直接购买条件，而以胡顺明名义购买需办理两原告同意的公证证明。为实现通过公房出售向私房的转换，最终实现产权转移到两原告名下的目的，两原告与胡顺明办理了（2018）鲁青岛市中证民字第6075号《公证书》，以胡顺明名义购买了该房屋。胡顺明购买涉案房屋并将产权转移给两原告是履行前述房屋交换的义务。现被告一家已具备践行房屋交换的义务，请求法院依法判如所请。 三被告共同辩称，1、本案系租赁权纠纷，且涉案房屋自始至终是公有产权，两原告主张其为合法承租人的权利至今已过诉讼时效；2、原告已就同一争议标的向法院提起诉讼，但被依法驳回，本案属于重复诉讼，应当依法驳回；3、根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第3条规定，对于单位内部建房、分房引起的占房、腾房等纠纷不属于法院的受理范围，受理的应当依法驳回，同时，原告主张承租人合法权益的诉讼对象应为原产权单位或拆迁部门，三被告不是适格主体。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的户口簿、户籍证明、死亡注销证明、2013年3月12日证明、房租收款收据四张、原告从青岛市不动产登记中心调取的《青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表》、《青岛市存量房买卖合同》、（2018）鲁0213民初2870号民事裁定书、（2018）鲁青岛市中证民字第6075号公证书、本院依原告申请调取的青岛海湾实业有限公司向李沧区出具《关于解除李沧区唐山路91号19号楼408户房屋租赁关系的通知》、房屋征收补偿协议及具结书。 对有异议的证据，本院认定如下： 1、原告提交三被告于2013年3月12日出具的证明一份，证明经家庭协商把胡顺起、胡顺明父母所有的原中兴路14号内6户房屋拆迁安置的两套住房进行分家处理，拆迁的房屋兄弟二人一家一套，原告一家把拆迁分得房屋交换给被告一家，被告胡顺明两套房屋都选择货币安置，用货币安置补偿款购买了青岛市李沧区户商品房一处，被告一家将涉案房屋交换给原告一家所有。 被告对证明的真实性无异议，但称《证明》并未表明父母将自己的拆迁房屋补偿款分配给胡顺明、胡顺起，因胡顺明不懂法律，实际上其考虑到原告一家无安身房屋只是让原告一家在里面居住，并未放弃承租权；涉案房屋自始至终为公有产权，按照法律规定，也不可能作为交易对象。 被告对证明的真实性无异议，本院予以采信。 2、原告提交涉案房屋原产权单位《告知书》、《通知》、《交款通知》、《交房通知》照片打印件各一份，证明2018年7月16日原产权单位发布公房出售《告知书》及通知，2018年9月4日发布解除公房租赁关系交款通知，2018年9月5日发布交房通知。提交胡遵晓与青岛海湾实业有限公司咨询公房购买要求的电话录音及文字整理一份，该通话中该单位工作人员王传福（157××××1001）答复只有承租人有权购买涉案房屋。 三被告对《告知书》、《通知》照片打印件的真实性无法确认，称因原告已经通过公证方式明确自愿放弃作为同住人对涉案房屋的购买权，该公证文书具备法定效力，原告放弃购买权意味着放弃其在该房屋上的所有权利，且该行为经依法公证不可撤销。被告对电话录音的真实性无异议，但称该证据恰恰表明，被告不是本案适格主体，原告对承租人身份有异议应当向原产权单位或拆迁部门主张，该录音中，原产权单位也明确告知补偿对象为承租人。 被告对《告知书》、《通知》照片打印件的真实性无法确认，但未提出明确异议，本院予以采信。被告对通话录音的真实性没有异议，本院予以采信。 3、原告提交2018年7月23日原告出具给被告的《告知书》及照片打印件各一份，证明在办理“放弃购买”公证前，原告送达给被告《告知书》，明确原告未放弃对涉案房屋的权利，双方权利义务仍按原约定处理。 被告对该证据的真实性无法确认，称该证据无法证明被告收到过该文书，且该文书为原告单方主张，与本案无关联性。 对该告知书的内容，结合原告曾在此日期之前向法院起诉主张涉案房屋相关权益，本院对原告在签订放弃涉案房屋购买权的协议前向被告告知相关内容的事实予以认定。 4、原告主张，其办理放弃购买涉案房屋的协议书及公证，是根据原产权单位要求，办理公房出售，实现公房向私房的产权转换，该协议并非原、被告协商签订，原告只是在格式协议上签字，该协议的唯一用途是办理公房出售。原、被告之间是房屋交换法律关系，不受该协议约束，被告已经持有该公证书，根据原产权单位的交款通知和交房通知签订协议，办了公房出售，被告就应当履行房屋交换，将涉案房屋变更产权关系，交付给原告，现因涉案房屋处在棚改范围，因此被告办理公房出售以后，没有进行产权登记，而是直接由征收人征收，被告与征收人签订的协议本应由原告与征收人签订，作为既定事实，原告不认可被告与征收人签订的协议，只认可该协议所涉及的1198351.2元的权益。 被告称公证恰好证明原告放弃其自身在涉案房屋上的所有权利，经过公证的协议不可撤销。 5、原告称，7月23日前一两天，胡顺明给胡遵晓打电话要求办公证，约好7月23日上午在李沧区房产交易中心办理公证，胡顺明要求原告放弃所有权利，两原告不同意所以没有签字，并把《告知书》交给他后离开，当天胡顺明又打电话给王兆兰，称如果两原告不在协议书上签字，则房屋拆迁手续办不下来。因考虑到之前给青岛海湾实业有限公司打电话咨询，被告知只有承租人有权利办理公房出售手续，在咨询律师后两原告于7月26日去李沧区房产交易中心在协议书上签了字，但两原告一直主张只是放弃购买权，并未放弃所有权。 被告称，基本同意原告所说，原告提到的《告知书》我方不清楚，被告之所以与原告约定办理公证是基于拆迁部门的要求，同时考虑到原告作为同住人按照政策规定具有一定的权益，但不是全部的承租人权益，因此双方协商，先办理拆迁事宜，对于补偿款的分配另行协商，双方在办理后，原告主张全部补偿款，双方未就分配事宜达成一致。 根据当事人无异议的证据和事实，以及本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、王兆兰与胡顺起是夫妻关系，胡遵晓系二人之子，胡顺起于2015年2月22日因病死亡。胡顺明与李华娟系夫妻关系，胡遵君系二人之子。胡顺起与胡顺明系兄弟关系。 2、2013年3月12日，胡顺明、李华娟、胡遵君共同出具《证明》一份，载明：由于2000年位于李沧区的房屋搬迁，我家所分得两套房屋，由于其他原因被我（胡顺明）以货币置换的方式，置换一处商品房有我一家三口和我父亲共同居住，（父已病故）,作为交换以我单位所分得福利房（地处：李沧区唐山路91号19号楼408户）一处（18㎡左右）有我哥胡顺起、嫂子王兆兰、侄子胡遵晓所有。胡顺明、李华娟、胡遵君在底部签字并捺印。 3、李沧区唐山路91号19号楼408户系青岛海湾实业有限公司自管公房，承租人是胡顺明，户主是胡顺明，常住人口还有王兆兰和胡遵晓，二人户籍于2013年6月21日由青岛市李沧区户迁入该户。原告一家实际居住于该房屋内，并以胡顺明名义缴纳房租。 4、胡顺明于2014年2月22日将位于李沧区户房屋（原房地产权证号：市20101770号，建筑面积74.29平方米）以69万元的价格出售于李天武。被告一家居住于青岛市李沧区户。 5、2018年5月22日，青岛市人民政府发布《关于李沧区兴城路街道办事处唐山路社区棚户区改造项目实施房屋征收的决定》（青李沧政发[2018]17号）和《关于对李沧区兴城路街道办事处唐山路社区棚户区改造项目实施房屋征收的公告》（青李沧政发[2018]18号）及房屋征收补偿方案，对李沧区唐山路91号19号楼的房屋以及房屋附属物进行征收补偿。 6、2018年7月3日，两原告诉三被告所有权确认纠纷一案，诉讼请求同本案变更前的诉讼请求，本院2018年7月24日作出（2018）鲁0213民初2870号民事裁定书，以涉案房屋未签订公房出售协议，现仍属于青岛碱厂自管公房，以及两原告未与征收单位签订征收补偿协议，征收补偿权益尚不明确两项理由，认为不属于人民法院民事案件受理范围，驳回两原告的起诉。 7、2018年7月25日，胡顺明与王兆兰、胡遵晓签订协议书，约定王兆兰、胡遵晓自愿放弃涉案房屋的购买权，同意涉案房屋由承租人胡顺明购买。青岛市市中公证处就该协议出具（2018）鲁青岛市中证民字第6075号公证书。 8、2018年9月8日，青岛海湾实业有限公司向李沧区出具《关于解除李沧区唐山路91号19号楼408户房屋租赁关系的通知》，载明涉案房屋建筑面积26.88㎡，计价款3324元，承租人胡顺明向其单位支付了购买该房屋所应当支付的全部价款，其单位同意解除与承租人胡顺明的房屋租赁关系，请李沧区按照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行房屋征收补偿。胡顺明在该通知底部承租人处签字捺印。 9、2018年9月9日，胡顺明（乙方）与李沧区（甲方）就李沧区唐山路91号19号楼408户签订《青岛市李沧区兴城路街道办事处唐山路社区棚户区改造项目住宅房屋征收补偿协议（货币补偿）》，约定征收补偿方式为货币补偿，被征收房屋面积26.88平方米，征收补偿金为1088271.22元，货币奖励6万元，速迁奖励1万元，搬迁补助费1200元，临时过渡补助费12000元，综合性补助（乙方在方案规定的期限内签订本协议并搬家交房的，按被征收房屋的房屋建筑面积每平方米1000元标准给予综合性补助）26880元，补偿款总额共计1198351.22元。 10、2018年9月11日，王兆兰、胡遵晓向本案提起本案诉讼，并要求查封涉案房屋在李沧区的房屋征收补偿款1198351.22元，本院依法对上述款项进行了查封。 本院认为，胡顺明、李华娟、胡遵君于2013年3月12日共同出具的《证明》，载明了胡顺明用李沧区房屋搬迁分得的两套房屋货币置换款购得商品房一处，而作为交换，将其单位福利房涉案房屋交与原告一家所有的事实，该《证明》可以证明原、被告之间存在房屋互易的约定。胡顺明以两套房屋的货币置换款购买了青岛市李沧区户房屋，并于2014年2月22日将该房屋另行出售，则被告一家亦应按照约定履行向原告一家交付房屋及所有权益的义务。三被告已将涉案房屋交与原告一家实际占有使用，原告一家且已将户口迁入该房屋内，则在房屋具备办理公房出售手续或产权手续时，被告一家亦应当依约履行相关义务。 本案中，因涉案房屋系青岛海湾实业有限公司自管公房，故在办理完毕公房出售手续前，该房屋不具备办理产权登记和产权过户的条件。2018年9月8日，在涉案房屋所在的兴城路街道办事处唐山路社区棚户区改造项目实施房屋征收的背景下，胡顺明办理了公房购买手续，从青岛海湾实业有限公司取得该房屋产权。虽然涉案房屋所在区域因房屋征收不再办理产权登记相关手续，但根据原、被告双方约定，涉案房屋的产权自办理公房出售手续后，胡顺明应明确归两原告所有，应由两原告行使房屋所有权人的权益。 本案中，胡顺明与李沧区就涉案房屋签订房屋征收补偿协议系无权处分，胡顺明不能依协议取得涉案房屋的征收补偿权益，即补偿款1198351.22元，两原告系涉案房屋的所有权人，其起诉要求确认涉案房屋的征收补偿款1198351.22元归其所有，应视为其对征收补偿协议予以追认。 三被告主张，两原告2018年7月25日已签订协议放弃涉案房屋的购买权，该协议且经公证，不可撤销。本院认为，两原告在本案中具有双重身份，因为两原告的户籍在涉案房屋内，放弃房屋购买权的协议应视为两原告作为涉案房屋的公房同住人，同意由名义上的承租人办理公房出售手续的协议，而非作为两家之间互易协议的当事人对房屋实体权益的放弃。理由如下：1、互易协议已实际履行，原告一家的义务已履行完毕，且被告已将用房屋货币置换款所购房屋登记于其名下，并另行出售，被告业已将涉案房屋交付原告一家使用，仅因涉案房屋的公房属性，无法办理产权登记及过户手续。原告在房屋征收补偿时，放弃房屋实体权益，与常理不符，且被告无法做出合理说明。2、根据《青岛市公有住房出售暂行办法》（1995年3月7日青岛市人民政府令第32号发布）第五条第三款规定，有租赁关系的公有住房，只售给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人，购房人申请购房时需出具经过公证的同住人意见书。原告提交的录音证据中，涉案房屋原产权单位青岛海湾实业有限公司工作人员王传福亦明确只有承租人可参与公房出售。在2018年7月3日两原告就涉案房屋对三被告提起的所有权确认之诉中，本院以涉案房屋未签订公房出售协议，且征收补偿权益尚不明确为由，于2018年7月24日驳回两原告的起诉。因此，在政府进行该区域房屋征收的情况下，原告如不签订由承租人胡顺明出面办理公房出售手续的协议，便不可能实现其权益。由以上两点可以推知，公证的放弃购买权的协议，原告的真实意思应为由胡顺明办理公房出售手续，而并非对房屋实体权益的放弃。被告主张原告放弃涉案房屋的权益，本院不予支持。 被告主张，原告起诉已过诉讼时效，本院认为，原、被告双方关于互易的约定一直在履行过程中，涉案房屋未办理公房出售手续，以致无法办理房屋过户登记手续。2018年9月8日，胡顺明支付3324元，取得涉案房屋产权，诉讼时效应自胡顺明明确拒绝承认涉案房屋产权归原告之日起算，故被告关于原告起诉已过时效的主张，本院不予支持。 关于被告主张本案属于重复诉讼的问题。虽然原告就同一标的曾向法院提起诉讼，但该案审理过程中，涉案房屋未签订公房出售协议，仍属于单位自管公房，征收补偿权益尚不明确，故（2018）鲁0213民初2870号民事裁定书裁定驳回起诉。现涉案房屋已办理公房出售手续，拆迁权益亦已确定，本院应当受理。 本案亦不属于被告主张的《最高人民法院》第3条“对于单位内部建房、分房引起的占房、腾房等纠纷不属于法院的受理范围”规定的情形。 综上，原告要求确认涉案房屋征收补偿协议下的补偿款1198351.22元归两原告所有，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 青岛市李沧区唐山路91号19号楼408户房屋征收补偿协议下的补偿款1198351.22元归原告王兆兰、原告胡遵晓所有。 案件受理费15585.16元，保全费5000元，共计20585.16元（两原告已预交），由被告胡顺明、李华娟、胡遵君负担，三被告于本判决生效之日起10日内直接给付两原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  温洪梅 人民陪审员  胡孝文 人民陪审员  张筱萍 二〇一九年三月二十五日 书 记 员  于 超 书 记 员  闫 宁