广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初941号原告：蔡高意，男，1979年2月8日，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：刘海燕，女，1982年10月12日，汉族，住广东省佛山市顺德区。两原告的共同委托诉讼代理人：范真子，广东泽康（顺德）律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人:李毅骅，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司，住所地佛山市顺德区大良驹荣路桂畔上东区东乐路93号。法定代表人：唐巍，总经理。委托诉讼代理人：翟帆，女，1984年11月6日出生，汉族，住广州市越秀区，系该司员工。原告蔡高意、刘海燕诉被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡高意、刘海燕的委托诉讼代理人范真子、李毅骅，被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司的委托诉讼代理人翟帆到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告应于判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金23254.80元（自2018年8月1日起，暂计至2018年11月19日，并计至实际交付之日止，按房屋总价款2114073元的日万分之一计算，被告每个月支付一次）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落于大良××房，总价款2114073元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。”第十一条约定：“出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款并自买受人付款之日起计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”截止2018年11月19日，被告仍未能按照合同约定的交付条件向原告交付房屋。暂计至2018年11月19日，被告共逾期110天。被告违反约定逾期交楼，根据合同约定应向原告承担违约责任。被告辩称，一、“竣工验收备案证明文件”并非特指《竣工验收备案表》，所涉房屋于2018年7月30日完成建设、监理、施工、设计、勘察单位的五方验收，并经规划、燃气、人防、消防验收。涉案房屋不存在影响居住的质量问题，符合交付使用的条件，不存在逾期交楼的事实。1.根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。涉案房屋于2018年7月30日完成五方验收、2018年7月23日完成规划验收、2018年7月20日完成燃气管道验收、2018年7月31日完成人防验收。2.本案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，该约定“竣工验收备案证明文件”并非原告所指的《竣工验收备案表》，而是指经勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收质量达到合格的任何证明材料均可认为是“竣工验收备案证明文件”，被告提交的证据表明，2018年7月30日是五部门实际验收的时间。经验收质量合格后，被告完全有理由告知并催促原告收房。3.经勘察、设计、施工、监理、建设五部门在竣工验收合格后，在出具《竣工验收备案表》的过程中，往往要经历一个行政审批期间，而且期间的长短取决于行政部门效率的高低。将行政部门在行政审批过程中经历的期间，强加在房地产开发商身上，要求其承担逾期的违约责任，对房地产开发商有失公平。二、被告于2018年7月30日向原告寄发《收楼通知书》后，原告于2018年8月3日已收楼，原告不存在损失，原告受领房屋，且未提出异议，应当视为原告认可房屋达到交付条件。依据法律规定，违约金应以实际损失为基础，原告已于2018年8月19日收楼入住，对于原告而言并无实际损失，且原告也无证据表明涉案房屋存在严重质量问题，原告诉请没有事实基础。收楼的行为是原告自行处分的权利，如果原告认为未达到交付条件，完全有理由不收楼且提出异议，涉案商品房已转移占有，视为商品房已交付使用。三、被告与原告已约定逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，原告诉请与该约定不符，假设法院认为需要支付逾期交楼违约金的情况下，支付上限也不应超过合同约定。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一的第五条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”的约定，双方确认已对主合同及补充协议所有条款充分协商，并进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及补充协议条款为真实意思表示。因此，对于违约金标准和总额的限定，双方是清楚并明知相应的法律后果，是双方的真实意思表示。虽然被告认为不存在逾期交楼，但原告诉请按照总房价每日万分之一的标准计至实际交付之日止，每月支付一次与合同约定不符。四、2018年12月17日涉案房屋已取得竣工验收备案表。假设法院认为竣工验收备案证明文件特指竣工验收备案表且被告需要承担逾期交房违约责任的情况下，顺德区国土城建和水利局竣工备案信息查询公示信息显示2018年12月17日东汇名家（四期）已取得竣工验收备案表，违约金计算应截止至2018年12月17日且不超过总房价的2%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告及被告提出的证据，对方当事人对于证据真实性均无异议，本院予以采信。证据证明内容本院结合其他已查明的事实在论述部分进行综合认证。经审理查明：2016年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落于大良××房，总价款2114073元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（双方签订的补充协议约定：这部分违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%）。被告于2018年7月30日向原告寄发《收楼通知书》，原告收到通知后只于2018年8月3日签订了《钥匙托管委托书》，但未签订《收楼物品领用登记表》。案涉商品房对应的施工许可名称为“东汇名家（四期）”，东汇名家（四期）于2018年12月17日取得竣工验收备案表。诉讼过程中，原告认为涉案房屋实际交付之日为2019年2月25日，即本案开庭之日。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当按照约定履行。上述合同约定了商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。可见，经涉案房产所在行政部门验收合格是被告交付合格房产的法定义务，故，原被告双方约定的“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件”应通俗地理解为“取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件”。被告在通知原告收楼时案涉商品房并未取得竣工验收备案表，不符合合同约定的交楼条件。被告抗辩认为案涉商品房在2018年7月31日前已经取得建设、监理、人防、规划、燃气管道等各个项目的验收，已经符合交付使用的条件。但建设工程竣工验收备案应以国土部门的竣工验收备案表为依据，对于被告的该项抗辩本院不予采纳。案涉商品房对应的建设工程是在2018年12月17日取得竣工验收备案表之日才符合合同约定的交付条件。被告认为原告于2018年8月3日签订了《钥匙托管委托书》，证实被告当天已收楼。然而，该文件不等同于《收楼物品领用登记表》，原告没有签订《收楼物品领用登记表》，显然原告当时有异议，即未收楼。因案涉商品房当时并不符合交付条件，原告不收楼合法有据。案涉商品房应当在符合交付条件之日才能交付给原告，被告应在案涉商品房符合交楼条件之后通知原告收楼，但被告并未履行该义务，原告认为违约金应计算至开庭当天的主张合法合理，因此本院认定实际交楼时间为2019年2月25日。合同约定的交楼时间为2018年7月31日，被告逾期交楼应当按照合同约定承担相应违约责任。合同约定逾期超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因此被告应当从2018年8月1日开始，按照房屋总价款2114073元的日万分之一支付违约金至2019年2月25日，违约金金额为44184.13元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡高意、刘海燕支付逾期交楼违约金44184.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为190.69元（原告已预交），由被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司负担（被告径向原告支付，本院不再收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁逵二〇一九年三月二十七日书记员  范文