江苏省海安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0621民初26号 原告：吴明，男，1981年6月12日出生，汉族，住海安市。 委托诉讼代理人：袁霞，系原告妻子，1983年3月5日出生，汉族，住址同上。 被告：贾海娟，女，1980年8月29日出生，汉族，住海安市。 委托诉讼代理人：陈宇淦，海安市孙庄法律服务所法律工作者。 原告吴明诉被告贾海娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告吴明的委托诉讼代理人袁霞，被告贾海娟及其委托诉讼代理人陈宇淦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴明向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付租金138900元以及违约金5万元（审理中，原告主张要求按合同约定支付违约金或滞纳金）；被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月2日，原房主唐爱华与被告签订商铺租赁合同，但2018年11月13日，原告依法取得商铺所有权。根据合同的约定，被告贾海娟应当交纳第五年租金及逾期违约金。2018年12月27日，被告破坏性拆除了不可移动部分装修。此装修已经包含在评估价之内，为原告的财产，要求被告恢复原状，并承担违约责任（审理中，原告书面申请撤回了该项诉讼请求）。请求法院支持原告的诉讼请求。 贾海娟辩称：1、原告要求被告给付租金和违约金没有事实依据和法律依据，2004年9月2日被告因经营需要与唐爱华签订了商铺租赁合同，约定租期为5年，也就是从2014年9月2日至2015年9月1日为第一个年度。第五个年度是2018年9月2日至2019年9月1日。而本案被告在2018年上半年已经给付了2018年度的租金12万元，是通过银行转账的方式给了原来的房主唐爱华，说明这个年度的租金已经给付了大部分。2018年11月27日，海安县人民法院执行裁定唐爱华的房屋产权发生了转移，通过拍卖的形式转给了本案的原告，这一情况被告是不知情的。直到2018年12月12日，原告在被告的店堂门口贴了一份租金追缴通知书，从这天开始被告才知道这个情况，案涉的房屋产权发生了变化，随后被告即通过第三人朱亮与原告吴明协商，在得到吴明的认可后被告才将自己的装修部分予以拆除，将所租赁的房屋交给了原告。从原告取得产权证以后也就是几天时间，而原告却向被告主张十多万的租金，没有依据。2、即便原告取得了产权，要求被告给付租金，也只有从2018年12月12日起算，至被告搬出该房这天为止，况且被告已经把本年度的租金大部分交给了原房主唐爱华，原告应当向原房主去主张。如果被告占用了原告的租赁期限内的房屋的话，不足部分才可以由被告予以补偿，因为这段时间被告事实上没有占有使用案涉房屋，也就不存在违约行为。所以，违约金没有依据。3、根据商铺租赁合同，第四条第二款的规定，每年度缴纳租金的时间为每年度的9月2日前一个月缴纳，本案原告于2018年12月12日发出的租金追缴通知书，要求的缴款时间不是租赁合同规定的期限，因此，原告无权要求被告给付租金及违约金，被告也没有义务向原告给付这些费用。综上，原告主张缺乏事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：唐爱华、翟辉香夫妇（海安人）于2014年7月14日经依法登记取得坐落在海安东大街2号3幢1010室房屋所权证。 2014年9月2日，被告贾海娟与唐爱华签订商铺租赁合同一份，双方约定：唐爱华（甲方）将其拥有的坐落在海安镇东大街2号3幢1010室，建筑面积为260平方米的商铺出租给贾海娟（乙方）用于美容业经营；租赁期限为五年，自2014年9月2日起至2019年9月1日止。合同期满起30天内承租方必须撤场，出租方免计租金；前两年租金为人民币12万元，第三年年租金为人民币12.6万元，第四年年租金为人民币13.23万元，第五年年租金为人民币13.89万元。承租方以现金、银行转账形式向出租方支付租金，租金为每年支付一次，并必须提前一个月时间交至出租方。出租方开具收据给承租方，如需发票税金由承租方承付。承租方拖欠租金累计超过三天的，赔偿延期违约金1万元，承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如有拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的0.3%加收滞纳金；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况出与出租方无关。租期结束或中途经双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。物业费乙方自行向物业管理公司交纳。上述协议还对违约金和违约责任作如下约定，如：提前一个月交清年租金，否则视同乙方违约；若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金5万元，承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金5万元。如因此造成承租房屋损坏的，应当负责修复和赔偿。出租方同时享有对承租方的法律诉讼权。上述商铺租赁合同签订后，被告将其租赁的涉案房屋进行了装修，并在此承租房屋内从事美容经营。 因本院审理的江苏海安农村商业银行股份有限公司（以下简称海安农商行）与唐爱华、翟辉香金融借款合同纠纷一案已发生法律效力。其中唐爱华、翟辉香因向海安农商行贷款，其将涉案房屋抵押给上述银行，并依法办理了抵押登记手续，抵押债权数额为1013.38万元，抵押期限至2017年7月5日。经审理判决后，唐爱华、翟辉香无力偿还上述贷款，本院委托启东市东方土地房地产评估测绘咨询有限公司（以下简称东方评估公司）对案涉房屋进行评估（包括房屋内装修部分在内）。2018年9月3日，东方评估公司作出评估报告。此后，本院通过法拍网对涉案房屋进行公开拍卖（拍卖资料显示了涉案房屋的相关信息，其中载明房屋承租人为贾海娟，房租已交纳至2018年9月1日）。原告经相关合法程序参与竟拍后，以3268740元的价格取得涉案房屋。2018年11月27日，本院作出裁定将涉案房屋所有权转移给原告所有，当日，原告取得涉案房屋所有权证。2018年12月12日，原告为向被告追要房租，其在被告承租房屋的门口张贴“租金追缴通知书”一份，通知载明：按照2014年9月2日签订的商铺租赁合同，本人现已取得你承租房屋的所有权。贵方应交纳第五年度的租金，你已逾期，请在接到通知后3日内交纳（同时载明了吴明的银行卡号和开户银行）。被告接到上述通知后不久，经双方交涉未果的情况下，被告拆除了其部分装修，双方由此产生矛盾，引起本案诉讼。 上述事实，有原、被告陈述，商铺租赁合同、评估报告、本院执行裁定书、原告房屋所有权证、租金追缴通知书等在卷证实。 审理中，被告贾海娟辩称其已交纳涉案房租至2019年度，但其并未向本院提供向吴明交纳房租的相关凭证。同时，被告贾海娟称：第一年租金是按年缴纳的，之后生意不好，没有按照合同一次性缴纳全年的租金，而是陆续缴纳，有时候多缴，有时候少缴。2018年3月5日缴纳了10万，2018年3月4日缴纳了2万，缴纳的是2018年-2019年的房租。钱转给孙正超的，是翟辉香提供给我的这个人的账号，她说她的账户被法院冻结了，所以就提供了这个人的账号给我让我转房租给她。之前在2014年、2015年还有部分房租缴纳的是现金，但是由于时间太久收条遗失了。 鉴于被告贾海娟主张其已向原房主唐爱华交纳房租至2019年度，其又未能提供证据予以证实，为此，本院要求被告贾海娟在指定期限内向本院补充提交实际已向唐爱华交纳房租的相关凭证或交易记录，但其仍未能补充相关证据。 本案审理过程中，就原告主张违约金5万元的请求，本院作出相关释明，即合同中规定被告方违约向原告支付5万元违约金的二种情形：若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金5万元，承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金5万元。上述约定并非是对迟延履行租金支付义务而设定的违约责任。原告对此称：在合同第四条第三款约定了“如有拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的0.3%加收滞纳金”，该约定违约金标准不需要调整。被告对此称:该约定违约金需要调整，最多只能按照日千分之三计算违约金。 本院认为：被告曾于2014年9月2日与涉案房屋所有权人唐爱华签订房屋租赁协议，约定唐爱华将其所拥有的房屋出租给被告使用，并约定租金标准、租赁期限及违约责任等条款，其协议内容系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故涉案协议合法有效，双方均应严格履行协议约定义务。 因原房主唐爱华对外负有债务，经一系列合法程序后，本案原告吴明依法取得涉案房屋的所有权。此时唐爱华与贾海娟签订的涉案房屋租赁合同尚未届满，依据《合同法》相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，原告吴明享有唐爱华与贾海娟签订的房屋租赁合同中约定权利，贾海娟仍应上述租赁合同向吴明履行约定义务。依据涉案租赁合同约定，2018年9月2日至2019年9月1日为第五年租期，其租赁标准为年租金138900元，租金每年支付一次，且必须提前一个月时间将租金交出租方。依据上述约定，被告应当于2018年8月1日向原告交纳2018年9月2日至2019年9月1日的房租。因原告系于2018年11月27日方才取得涉案房屋所有权，故原告要求被告向其支付2018年11月27日至2019年9月1日的房租的诉讼请求于法有据，本院对此予以支持。 涉案合同中就逾期支付租金事宜，双方约定“每天按实欠租金的0.3%加收滞纳金”，其约定违约金支付标准明显过高，加之原告亦未提供因被告迟延履行租赁支付义务对其所造成的实际损失，故本院酌定被告按同期银行贷款基准利率标准计算，向原告支付迟延履行违约金。鉴于原告在本案中系通过拍卖所得房屋产权，其在获得房屋所有权后于2018年12月12日通过书面形式向被告贾海娟追索租金，并限期3日交纳，但被告并未交纳，故被告应当自2018年12月16日起向原告支付逾期支付房租的违约金。 被告主张其已向原房主唐爱华交纳至2019年度的房租，其未能向本院提供证据予以证实，本院对其上述抗辩不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款第二款、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贾海娟向原告吴明支付自2018年11月27日起至2019年9月1日止的房屋租金117293.32元。 二、被告贾海娟向原告吴明支付迟延支付房屋租金的违约金（从2018年12月16日起至实际向吴明付清房屋租金117293.32元时止，以本金117293.32元，按同期银行贷款基准利率标准计算）。 上述一、二两项，被告贾海娟于本判决发生法律效力后10日履行完毕。 如被告贾海娟未能按照本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告吴明的其他诉讼请求。 案件受理费4078元，减半收取2039元，由被告贾海娟负担（已由原告代垫，被告于履行上述判决义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4078元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。 审判长  王维申 二〇一九年三月二十九日 书记员  荀 非 附： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。