辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终580号上诉人（原审原告）：抚顺乐活物业管理有限公司，住所地：辽宁省抚顺市抚顺经济开发区扬帆路37-206号。法定代表人：何德新，该公司经理。委托诉讼代理人：王莺歌，该公司员工。被上诉人（原审被告）：高懿君，女，1970年10月10日出生，汉族，现住抚顺经济开发区。被上诉人（原审被告）：王建荣，男，1969年3月7日生，汉族，现住抚顺经济开发区。上诉人抚顺乐活物业管理有限公司因与被上诉人高懿君、王建荣物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2018）辽0404民初1885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人抚顺乐活物业管理有限公司的委托诉讼代理人王莺歌、被上诉人高懿君、王建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚顺乐活物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判高懿君、王建荣给付逾期交纳物业费所产生的违约金26432.53元（2015年9月1日至2018年8月31日）；二审案件受理费由高懿君、王建荣承担。事实与理由：一、对一审认定并判决高懿君、王建荣因违约给付尚欠的物业费一节事实无异议。二、一审已全面认定双方签订的前期物业服务协议对业主是有约束力的，一审对协议中第七条（一）项约定并未确定为无效条款，现高懿君、王建荣拖欠物业费三年多属于根本性违约。双方签订的物业服务协议合法有效，并实际履行四年多。抚顺乐活物业管理有限公司提供的物业服务，符合双方约定的物业费标准。现高懿君、王建荣故意拖欠物业费的行为，依约产生的违约金均应给付。高懿君、王建荣在协议上已签字认可，应承担延迟交纳物业费的法律后果。一审法院不支持给付违约金（滞纳金）的主张，没有事实依据，高懿君、王建荣的辩称更是没有事实支持。一审没有证据能支持高懿君、王建荣辩称理由，故意支持高懿君、王建荣违约行为，是一种枉法裁判。高懿君、王建荣一审辩称意见，与本案争议欠付物业费应承担违约责任，并非一个法律关系。高懿君、王建荣辩称，答辩人于2012年7月9日签订了商品房买卖合同，约定2012年10月31日交房，实际交房日期为2014年10月28日。当时有一个晚交房的赔偿，从2015年4月5日至2017年12月28日以答辩人交付的房款为基数，按照日万分之零点五赔付，共计40077元。该赔付的钱用于抵顶前期物业费。当时答辩人去售楼处和物业询问，这两个地方的工作人员均告知答辩人可以抵顶，所以答辩人未缴纳物业费。抚顺乐活物业管理有限公司向一审法院起诉请求：2014年7月18日，高懿君、王建荣前来抚顺乐活物业管理有限公司处，办理了568庄园208号楼3单元301室房屋（建筑面积为124.06平方米）入住手续，接受了抚顺乐活物业管理有限公司的物业服务。同时，双方签订了《前期物业服务协议书》，书面确定抚顺乐活物业管理有限公司按每月每平方米1.8元收取高懿君、王建荣的物业费，高懿君、王建荣无异议，并缴纳了到2015年8月31日止为期一年的物业费，计2679.70元。现从2015年9月1日至2018年8月31日止，金额达8039.09元，依照协议约定违约金到26432.53元。高懿君、王建荣一直拖欠物业费未交，虽经抚顺乐活物业管理有限公司多次催促，并在单元门内公告板上进行了书面公告和电话通知，高懿君、王建荣仍不主动交纳物业费，给抚顺乐活物业管理有限公司造成了一定经济损失。另外，高懿君、王建荣尚欠采暖费2290.34元应当支付。综上，高懿君、王建荣行为违反合同约定，给抚顺乐活物业管理有限公司造成了损失，应当承担相应责任。请求判决高懿君、王建荣立即给付拖欠的物业费8039.09元（2015年9月1日至2018年3月31日）和违约金26432.53元，合计34471.62元；判决高懿君、王建荣立即给付抚顺乐活物业管理有限公司为其垫付的采暖费2290.34元；案件受理费由高懿君、王建荣承担。一审法院认定事实：2014年7月18日，高懿君、王建荣与抚顺乐活物业管理有限公司签订《前期物业服务协议书》，协议约定：11层、河景房、无电梯洋房按建筑面积每月每平方米1.8元收取；业主应按时缴纳本协议规定的各项费用，如果逾期缴纳，除补交所欠费用外，还应缴纳违约金，违约金的计算方法为应缴纳物业费金额×逾期天数×3‰；逾期三个月仍未交纳，物业公司有权向所在地人民法院提起诉讼，依法解决等。2014年6月13日，高懿君、王建荣缴纳一个年度物业费2679.70元，高懿君、王建荣房屋位于抚顺经济开发区（建筑面积124.06平方米），此后物业费未缴纳。一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，抚顺乐活物业管理有限公司系建设单位选聘的具有相应资质的物业服务企业，双方签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。关于抚顺乐活物业管理有限公司主张高懿君、王建荣给付2015年9月1日至2018年8月31日物业费8039.09元一节，高懿君、王建荣确认拖欠抚顺乐活物业管理有限公司上述期间物业费，故应当承担缴费责任，其应缴费金额计算为应为124.06㎡×1.8元/㎡×36个月=8039.09元，故抚顺乐活物业管理有限公司该项主张合理，法院予以予支持。关于抚顺乐活物业管理有限公司主张高懿君、王建荣支付违约金一节，双方在庭审中均认可因其他事宜就物业费曾发生过抵顶，可见双方还存在其他法律关系，牵扯到物业费的缴纳，并非无故不交纳物业费，故该主张法院不予支持。关于抚顺乐活物业管理有限公司主张高懿君、王建荣返还采暖费一节，根据相关规定，在房屋交付的头两年，由房地产开发企业代缴暖气费，因此，抚顺乐活物业管理有限公司向高懿君、王建荣主张权利，没有依据，且双方同意庭下自行解决，故对于抚顺乐活物业管理有限公司的该项诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、高懿君、王建荣于本判决发生法律效力之日起三十日内给付抚顺乐活物业管理有限公司2015年9月1日至2018年8月31日期间的物业费8039.09元；二、驳回抚顺乐活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费360元，由高懿君、王建荣负担25元，由抚顺乐活物业管理有限公司自行负担335元，高懿君、王建荣负担部分随上述款项一并给付抚顺乐活物业管理有限公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本院归结争议焦点如下：高懿君、王建荣是否应向抚顺乐活物业管理有限公司支付因逾期交纳物业费产生的违约金。本案当事人双方签订的《前期物业服务协议书》系双方自愿签订，不违背法律强制性、禁止性规定，是合法有效的，物业费的标准、交纳方式有具体约定，双方应按照协议履行；依照《物业管理条例》规定，业主有义务交纳物业服务费用。对于抚顺乐活物业管理有限公司要求高懿君、王建荣给付逾期违约金的上诉请求,本院认为，逾期交房违约与欠付物业费虽非同一法律关系，但法律并未禁止民事主体在民事活动中就以上事宜进行商谈并妥善处理，当事人的合法自主处分权应予保护。抚顺乐活物业管理有限公司履行物业服务合同过程中有不完善之处，且高懿君、王建荣因逾期交房赔偿金与抚顺乐活物业管理有限公司协商抵顶，抚顺乐活物业管理有限公司未予拒绝。高懿君、王建荣在此过程中有理由相信逾期交房赔偿与欠付的物业费可以协商抵扣。故业主并非无故拒绝交纳物业费，一审法院综合考虑本案实际情况判决高懿君、王建荣给付物业费本金并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费461元，由抚顺乐活物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙晓龙审判员  王冬雨审判员  张庆敏二〇一九年三月二十五日书记员  陈 凤