江西省赣州市赣县区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0721民初195号原告江西黑马资产管理有限公司，住所地江西省赣州市章贡区绵江路21号赣州中央城7号楼2-10#商业，统一社会信用代码913607025662846200。法定代表人蔡茵茵，系该公司总经理。委托代理人尹建华、张阳明，北京市中银（赣州）律师事务所律师。被告赣州市中加置业有限公司，住所地江西省赣州市赣县区万邦城市广场。法定代表人黄庆平，系该公司总经理。被告黄庆平，男，汉族，1964年9月30日生，住江西省赣州市赣县区，被告赣州市万邦商业运营管理有限公司，住所地赣州市赣州经济技术开发区迎宾大道1号御景江山1号楼1811室。法定代表人黄东秀，系该公司执行董事。三被告委托代理人郭维伟，广东华商（赣州）律师事务所律师。原告江西黑马资产管理有限公司(以下简称“黑马资产公司”)诉被告赣州市中加置业有限公司（以下简称“中加置业公司”）、黄庆平、赣州市万邦商业运营管理有限公司（以下简称“万邦公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黑马资产公司的委托代理人尹建华、张阳明，被告中加置业公司、黄庆平、万邦公司的委托代理人郭维伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黑马资产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告中加置业公司向原告支付物业回购款103万元、违约金25.647万元（暂计至2019年1月4日，实际按每日千分之一计算至支付全部回购款之日止）；2、判令被告中加置业公司向原告支付律师代理费2万元；3、判令被告黄庆平、万邦公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案上述费用由上述三被告承担。事实与理由：一、原告和被告中加置业公司于2018年1月15日签订一份《赣县万邦城市广场项目车位包销合同》（下称包销合同）。该包销合同约定，原告包销被告中加置业公司开发的位于赣县万邦城市广场的23个车位物业，包销期为3个月（自2018年2月1日起至2018年4月30日止），总包销底价为100万元；原告向被告支付100万元履约保证金，该100万元履约保证金也作为该物业全额购房款；涉案物业销售收入全部付至被告中加置业公司指定账户；被告中加置业公司根据原告销售涉案物业的回款额及时按周退还原告履约保证金；若未在3个月内退完的，被告中加置业公司同意在包销期届满后三日内一次性退还全额保证金，且被告中加置业公司还应按包销总价上浮3%回购剩余物业；若逾期回购超过一个月，则被告中加置业公司需按日千分之一承担违约金。原告与被告中加置业公司又于2018年1月29日签订了包销合同的《补充协议》，就包销合同的《附件一》和《附件四》做了具体补充约定。二、被告黄庆平向原告出具了《担保书》，被告黄庆平愿意为本案合同项下被告中加置业公司的所有债务承担无限连带责任，担保范围包括包销履约保证金、包销收益、违约金、逾期利息、损害赔偿金、原告为实现债权而发生的费用（包括但不限于法律认可的诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费等），以及包销合同中所有被告中加置业公司应付的其他费用。保证期间为自本案合同约定的主债务履行期届满之日起两年。被告万邦公司于2018年1月25日向原告出具《担保书》，其愿意为包销合同项下的责任和义务向原告提供无限连带保证担保，保证期间为包销合同约定主债务履行期限届满之日起两年。三、签订包销合同及补充协议后，原告按约定履行了支付履约保证金（物业购房款）等义务，但是被告中加置业公司未按合同约定的三个月内退完履约保证金，因此其应按包销总价上浮3%回购剩余物业。经原告催收，被告中加置业公司和被告黄庆平于2018年9月15日共同向原告书面承诺分期支付物业回款103万元及违约金；但是，两被告至今仍未履行其付款承诺，被告万邦公司也未履行其保证义务。被告中加置业公司辩称：1、原告的诉讼请求中要求被告中加置业公司向原告支付物业回购款103万元，是根据双方包销合同的约定，不存在向原告支付回购款的问题；2、原告主张的违约金过高，希望法庭予以调整或减免；3、合同当中并没用关于需要对方承担律师代理费的问题，属于当事人自行支出的费用，不是必要的损失，因此，应由原告自行承担。被告黄庆平辩称：我不需要承担本案的债务连带清偿责任，根据双方的包销合同约定，被告中加置业公司的相关责任及债务已经设定了以不动产的方式，而且金额已经远远超过了标的，根据担保法第二十八条规定，同一债务既有物的保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。因此，作为担保人，在本案当中不需要承担担保责任。被告万邦公司辩称：1、我公司在本案中不需要承担担保责任，理由同上；2、根据万邦公司的担保书第三条的约定，包销合同提前解除则万邦公司担保责任也解除，根据担保合同约定中加置业公司与原告已经提前解除了包销合同，因此，万邦公司不应当再承担保证责任；3、2018年9月25日中加置业公司和黄庆平达成了承诺函，万邦公司并不知情，因此，万邦公司不需要继续承担担保责任。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告中加置业公司是否需要支付回购款103万元问题。根据双方当事人签订的包销合同第九条第五款规定，该物业包销履约保证金未在三个月内退完的，被告同意在包销期限届满后三日内一次性退还原告全额保证金，且被告需按包销总价上浮3%回购剩余物业。所以，原告已向被告中加置业公司支付了履约保证金100万元，被告中加置业公司应当在包销期届满后三日退还原告100万元保证金，并按包销总价100万的3%支付3万回购款。2、关于被告中加置业公司是否应承担违约金问题。根据包销合同第九条第五款规定，（1）若被告逾期回购超过一个月，则需向原告支付日息1‰的违约金。所以，被告应当承担违约金。至于被告提出违约金过高，请求调低违约金的抗辩意见，本院应予采纳。（2）计算违约金的时间应为2018年5月3日。3、关于律师代理费问题。被告认为过高应该调低。本院综合本案的诉讼脑力劳动强度及本地工资水平酌情支持。4、被告黄庆平、万邦公司是否应当承担担保责任问题。被告黄庆平、万邦公司出具了担保书，且不具备担保法第二十八条有物的担保之事实，也没有提前解除包销合同。因此，两被告应承担连带担保责任。本院认为：原告与被告中加置业公司签订的包销合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当全面履行。被告中加置业公司未按合同履行，构成违约，应承担违约的责任。被告黄庆平、万邦公司提供了担保，应承担担保责任。因此，对于原告黑马资产公司的合理的诉讼请求，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告赣州市中加置业有限公司退还原告江西黑马资产管理有限公司保证金100万元，“回购款”3万元，共计103万元。二、被告赣州市中加置业有限公司支付原告江西黑马资产管理有限公司违约金（以本金100万元，月利率20‰，自2018年5月3日起算至付清之日止）。三、被告赣州市中加置业有限公司支付原告江西黑马资产管理有限公司律师代理费10000元。以上一、二、三项，限被告赣州市中加置业有限公司在本判决生效后十天内付清。四、被告黄庆平、赣州市万邦商业运营管理有限公司对上述一、二、三项承担连带担保责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16560元，减半收取8280元，财产保全费5000元，共计13280元，由被告赣州市中加置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  刘丽华二〇一九年三月二十五日代理书记员  曾玲芳附：一、赣州市中级人民法院诉讼费账号：户名：江西省赣州市中级人民法院账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、赣州市赣县区人民法院标的款账号：户名：赣州市赣县区人民法院账号：03×××52开户行：赣县农行赣东分理处