济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0104民初4769号 原告：韩金芳，女，1965年6月25日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：鹿林，山东圣义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：初雨，山东圣义律师事务所律师。 被告：王山，男，1962年1月16日生，汉族，住菏泽市曹县。 委托诉讼代理人：郭永，山东京同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾继安，山东京同律师事务所律师。 被告：王坤，男，1985年1月24日生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：郭永，山东京同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟令山，山东京同律师事务所律师。 原告韩金芳与被告王山、王坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理，依法适用简易程序于2017年11月22日开庭审理。后因案情复杂，适用于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告韩金芳及委托诉讼代理人鹿林，被告王山及其委托诉讼代理人郭永、贾继安，被告王坤的委托诉讼代理人郭永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩金芳向本院提出诉讼请求：1.判令判令两被告返还原告定金2万元；2.判令两被告赔偿原告房屋增值损失40万元；3.判令两被告赔偿原告中介费9000元；4.诉讼费由两被告承担。审理中，韩金芳变更诉讼请求为：1.判令解除原被告《房屋买卖合同》；2.判令被告王坤赔偿原告房屋增值损失32.05万元；3.判令被告王坤返还原告定金2万元；4.判令被告王坤赔偿原告中介费9000元；5.诉讼费、保全费、评估费由被告王坤承担。事实与理由：2017年6月18日被告王坤以被告王山（王坤父亲）名义在济南万兴房地产经纪有限公司处与原告签订《房屋买卖合同》，约定被告王山向原告出卖位于济南市天桥区汽车厂东路1号碧水尚景1号楼1-506号房产，房屋总价款为115万元，首付款70万元，剩余房款以按揭贷款方式支付。签订合同当日，原告支付被告定金2万元，支付中介费9000元。2017年7月15日，在中介工作人员陪同下，被告王山及其配偶与原告共同到中国邮政储蓄银行（堤口路邮局营业部）办理了按揭贷款手续，被告王山在贷款合同签字后反悔。2017年9月24日被告一、二明确拒绝继续向原告出售房屋。原告认为被告一、二的行为构成根本违约，且由于相近位置及条件房屋价格大幅上涨，致使原告另行购房所需费用大幅增加，如另行购房将给原告造成严重损失。在法庭调查中被告王山拒绝追认王坤的代理行为，因此王坤的无权代理行为未经被代理人追认导致合同无效。原告认为涉案房屋价值已大幅增加，王坤的行为致使原告丧失购房机会，且另行购房所需费用大幅增加，王坤应对此承担赔偿责任。 王山答辩称，1、涉案房产属于王山夫妻共同财产，王坤虽是答辩人儿子，但经济独立。2、答辩人未授权王坤出售房屋，王坤无权处分答辩人的房产。3、原告存在严重过错，原告明知房产证上名字是答辩人的，在没有看到王坤得到授权的情况下，与王坤签订合同，属于恶意串通。房产经纪公司也存在重大过错。4、原告要求二被告赔偿房屋增值损失没有事实和法律依据。原告仅支付2万元定金，并未交纳首付款，答辩人不同意该买卖后，原告可完全买卖其他房屋，如有损失，仅是2万元定金的利息损失。5、原告要求二被告赔偿中介费没有依据，合同无效后中介费应当返还，而不是由被告赔偿。 王坤辩称，原告起诉无没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、涉案房屋买卖合同尚未生效；2、在合同履行过程中被告已经及时通知原告房屋的所有权人不同意本人代为出卖涉案房屋；3、原告及万兴房地产均明知被告处分的是其父母共有的他人房屋，在订立过程中均有重大过错；4、根据房屋买卖合同的约定结合中介公司在中介服务中的过错，原告无权向被告主张中介费用；5、原告没有证据证明其遭受的实际损失，且涉案合同未生效其有重大过错。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 韩金芳为证明自己主张，提交证据一、《房屋权属状况信息》一份，证实涉案房屋所有权人为王山。 证据二、原告与王坤于2017年6月18日在济南万兴房地产经纪有限公司处签订的《房屋买卖合同》一份，证实1、原告于2017年6月18日与被告达成一致购房意见，被告王山向原告出卖位于济南市天桥区汽车厂东路1号碧水尚景1号楼1-1506号房产，房屋总价款为115万元，首付70万元，剩余房款以按揭贷款方式支付，签订合同当日原告应支付被告王山购房定金2万元。被告王山应当在2017年7月18日前协助原告办理购房贷款事宜。2、济南万兴房地产经纪有限公司在本次交易中应收取居间服务费9000元，如被告王山违约则应由王山向济南万兴房地产经纪有限公司支付居间服务费。 证据三、被告王坤于2017年6月18日向原告出具的《收款条》一份，证实原告于当日支付被告购买涉案房屋定金两万元。 证据四、济南万兴房地产经纪有限公司工作人员王晋鹏向原告出具的中介费收据壹份，证实原告按照《房屋买卖合同》约定支付中介公司居间服务费。 证据五、邮政储蓄银行短信通知一份，证实原告于2017年7月18与被告在邮政储蓄银行办理贷款面签手续当日，开通付款账户并将首付款70万元汇入该账户，原告具备支付购房首付条件。 证据六、原告于2017年9月18日通过EMS向两被告发送的《房屋买卖催告通知》一份，证实2017年7月18日，在济南工作人员陪同下，被告王山及其配偶与原告共同到中国邮政储蓄银行（堤口路邮局营业部）办理了按揭贷款手续，被告王山在贷款合同签字后反悔，原告为催促被告王山履行合同义务，向两被告发送催告通知。 证据七、2017年9月23日王坤回复《房屋买卖催告通知》，证实1、被告王坤于2017年9月21日收到原告发送的《房屋买卖催告通知》，认可2017年6月18日其代理被告王山与原告签订《房屋买卖合同》，认可收到原告购房定金2万元。2、被告王坤陈述自2017年8月截至9月21日收到催告通知之日，均以王山不同意卖房为由拖延履行合同义务。 王山对房屋买卖合同有异议，其并未在改合同上签名，也并不知道何时签订的房屋买卖合同，对订金收款条第一被告不清楚，对中介费9000元第一被告不清楚，对2017年9月18日催缴通知第一被告没有收到，对2017年9月23日王坤向原告出示的房屋买卖回复函第一被告并不清楚。对短信内容第一被告不清楚。 王坤对证据一真实性没有异议，对证据二真实性没有异议，该证据显示被告是签订该房屋买卖合同卖方的代理人，该合同应当是效力未定的合同，现第一被告对该合同不予追认，该合同应当是尚未生效的合同，对证据三的真实性没有异议，对证据四的真实性、合法性均不认可，该收条不是房屋买卖合同中丙方所收，对于收款人是不是中介的工作人被告也无法确认。对短信通知仅能证实原告自己存款的事实，无法证明原告依照买卖合同第八条的约定将上述首付款支付给被告，同时也说明原告并没有实际经济损失。对房屋买卖催告通知的真实性没有异议，对于我的回复的真实性也没有异议，上述两证据充分证实了在合同实际履行过程中被告已及时通知了原告涉案房屋的真实所有权人不同意被告代为出卖的事实，同时也证明了被告已就相关过错向原告进行了书面道歉。 对于原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韩金芳与王坤在济南万兴房地产经纪有限公司的居间下于2017年6月18日签订《房屋买卖合同》一份，约定王坤将王山名下位于天桥区汽车厂东路1号碧水尚景1号楼1-506号房产出售给韩金芳，该房屋建筑面积74.16平方米，价格115万元，该房屋有抵押、无租赁，合同约定买受人在合同签订时向出卖人支付定金20000元，买受人于银行审批通过后网签当日将首付款70万元存入出卖人指定账户，剩余45万元于银行发放贷款之日由银行向出卖人直接支付。签订合同当日，韩金芳向王坤支付定金2万元，王坤向其出具收据一张。2017年7月15日，在万兴房地产工作人员陪同下，被告王山及其配偶与原告共同到中国邮政储蓄银行堤口路邮局营业部办理了按揭贷款手续，被告王山在贷款合同签字后反悔。2017年9月18日，韩金芳向二被告送达《房屋买卖催告通知》，要求对方明确是否履行合同。2017年9月23日，王坤向韩金芳送达《回复》，说明签订合同时其没有得到父亲王山的许可，事后也没有得到他的同意，同意退回收到的2万元并向原告赔礼道歉，结束此事。 经原告申请，本院委托山东众合土地房地产评估有限公司对涉案房屋价格进行评估，2018年8月22日，评估公司出具《房地产估价报告》，涉案房产评估价格为147.05万元。韩金芳为此花费鉴定费16000元。 本院认为：王坤系王山之子，2017年6月18日，韩金芳、王坤签订《房屋买卖合同》一份，约定王坤代王山将涉案房屋售于韩金芳，但签订合同时，王坤并未出具王山的授权委托书等书面材料。根据2017年9月18日及27日双方之间的往来信函，能够确认王坤在签订合同时未取得王山的授权，且在审理中，王山也明确不追认王坤的代理行为。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。据此规定，韩金芳与王坤签订的《房屋买卖合同》对王山不发生法律效力，因王坤为无权处分人，韩金芳要求解除该合同，本院予以支持。合同解除后，王坤应退还韩金芳定金2万元。关于房屋升值损失，合同中约定的房屋价格为115万元，经评估公司评估的价格为147.05万元，差额为32.05万元。该损失部分应由过错方承担，关于过错责任，王坤未得到王山的授权便与他人签订合同，并导致合同无法履行，应付主要责任，韩金芳在未看到书面授权时，轻信他人，导致合同无法履行，也存在过错，本院综合当事人的过错程度，酌定王坤承担80%的责任，其应支付韩金芳房屋差额25.64万元（32.05*80%），其余部分由韩金芳负担。鉴定费16000元，亦应按此标准计算。关于中介费，原告韩金芳提交的证据显示收到人为王晋鹏，且被告不认可该费用属于万兴房地产中介费，对此本院认为，韩金芳该项主张证据不足，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条之规定，判决如下： 一、撤销韩金芳与王坤于2017年6月18日签订的0000332号《房屋买卖合同》； 二、王坤于本判决生效后十日内返还韩金芳购房定金20000元； 三、王坤于本判决生效后十日内赔偿韩金芳房屋增值损失256400元； 四、王坤于本判决生效后十日内赔偿韩金芳鉴定费12800元； 五、驳回韩金芳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7735元，由王坤负担。保全费2770元，由韩金芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  郭卫东 人民陪审员  汪秀英 人民陪审员  周继成 二〇一九年三月二十日 法官 助理  牟 阳 书 记 员  肖望旭