江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏1181民初7709号 原告：丹阳市瑞达制刷厂，统一社会信用代码91321181772018120F，住所：丹阳市开发区河阳兴河路99号。 投资人：王和中，总经理。 委托诉讼代理人：黄瀛，北京市京师（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪军，北京市京师（南京）律师事务所实习律师。 被告:许九龙，男，1946年6月25日生，汉族，丹阳市人，住丹阳市。 委托诉讼代理人：潘建新，男，1973年1月7日生，汉族，丹阳市人，住丹阳市(系被告女婿)。 委托诉讼代理人：魏元妹，女，1949年5月23日生，汉族，丹阳市人，住丹阳市(系被告配偶)。 原告丹阳市瑞达制刷厂(以下简称瑞达厂)与被告许九龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人黄瀛、洪军，被告许九龙委托诉讼代理人潘建新、魏元妹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞达厂向本院提出诉讼请求：判令1、请求确认原、被告签订的房屋租赁协议超过20年部分无效；2、由被告返还原告房屋；3、被告支付原告房屋占有使用费14000元（暂计算自2017年1月20日至2018年10月19日止，按照被告与案外人签订的转租合同约定的年租金8000元计算）；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1997年1月20日，被告与丹阳市河阳农机具修造厂(以下简称农具厂)签订了房屋租赁协议，约定租期为50年，2005年，农具厂整体转让给原告，其中包含涉案房屋，现原告是涉案房屋的所有权人。租赁合同截止到今天已经超过20年，根据合同法第214条的规定，租赁期超过20年的部分无效。现原告要求被告返还房屋无果，依法诉讼来院。 原告提供证据如下： 1、土地证一份，证明原告是涉案房屋的土地使用权人，房随地走，原告也是该房屋的所有权人。 2、转让协议（2004年3月22日的协议、2005年3月20日的协议）二份，证明农具厂将涉案房屋转让给了原告。 3、房产局的发票复印件若干份，证明原告每年为涉案房屋缴纳房产税。 4、丹证1997民内字第133号公证书（租赁合同）复印件一份，证明房屋租期已超过20年。 5、转租协议复印件一份，证明被告擅自转租房屋，租金每年为8000元。 6、证明一份（打印件加盖章），证明原告现正在办理房屋变更登记手续。 7、房屋出租协议一份，证明其中八间房屋中有的已经在一年之后归还给原告。 被告许九龙辩称，1、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。《中华人民共和国合同法》第四章（合同的履行）第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告与农具厂于1997年签订合同，并且经过司法公证，合同应受法律保护。此时《中华人民共和国合同法》尚未实施，而合同的履行期限至2046年，因此，本案适用于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的各项规定。在本合同签订时，国家尚未出台租赁房屋的期限。1999年的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”国家也未出台租赁房屋不得转租的规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。被告与农具厂签订的合同约定，租赁期限为50年，当时双方不可能预见到2年后国家会出台《中华人民共和国合同法》，如果按照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，以此为由，解除被告与农具厂签订的合同，会对被告产生极大不公和巨大的经济损失，违背合同法的公平与诚信原则。被告与农具厂签订的是租赁期限达50年的合同，合同标的是河阳镇上的一间可以用于生产经营的门面房，而非居住房。签订合同时被告已年届50岁，如果不允许转租，必须由被告经营，那么被告在100岁的时候被迫经营门店，这将是法律的悲哀。可见，被告与农具厂签订合同时，是默认被告可以对非特定人进行转租的（违反国家法律规定的除外）。2、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。农具厂在进行改制时，应当在出卖之前的合同期限内通知被告，被告享有以同等条件优先购买的权利，但被告和魏国国至今未收到农具厂或者原河阳镇人民政府(以下简称镇政府)关于农具厂房屋出售的通知。因此，丹阳市东雅印务有限公司(以下简称印务公司)刘冬林与镇政府签订的协议违背《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，严重侵犯了被告的合法权益，恳请人民法院审查印务公司刘冬林与镇政府签订协议的合法性。3、原告为达到非法占有被告房屋的目的，在今年4月份采用打砸手段，阻止被告对门店进行装修，不让被告装油烟机和空调，被告多次报警。今年5月份，原告起诉至丹阳市人民法院，一审败诉，但拖了近一个月才去拿判决书，导致被告不能装空调、油烟机，门店的经营者被迫在近40度的房间内度过一个夏天。综上所述，恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告提供证据如下： 1、丹证1997民内字第133号公证书一份(农具厂与被告所签订的协议)，证明农具厂将门面房租赁给被告，租赁期为50年。 2、证明二份(一份是被告的声明、一份是当时的租赁户之一的魏国国的声明，证明租赁户没有接到租赁房屋出售的通知。 本院经审理认定事实如下：1997年1月20日，农具厂与被告许九龙签订房屋租赁协议一份，约定农具厂将厂大门向东第一间门面房租赁给被告使用，租赁期为50年(自1997年1月1日至2046年12月31日止)，租金2万元一次性交纳。该租赁协议经丹阳市公证处公证。 2004年3月22日，镇政府与印务公司签订协议一份，约定镇政府将农具厂、土地、厂房及设备一次性转让给印务公司，转让价30万元。镇政府不为印务公司办理土地及房屋转让手续，但应帮助印务公司办理有关土地证及房屋证遗失声明(因原土地证及房屋证抵押在银行已遗失，可由镇政府补办有关手续，证照费用由印务公司承担)。镇政府对农具厂前面包括被告租赁房屋在内的门面房(8间)不作处理，由印务公司负责处理协调，等租赁期满后(2046年)归印务公司所有。 2005年3月20日，印务公司与原告瑞达厂签订协议一份，约定印务公司将土地、厂房及设备一次性转让给原告，转让价为30万元。 2005年3月18日，原河阳建房办出具证明一份称，农具厂现已改制给原告，有关房屋变更手续正在办理之中。 2005年8月4日，原告办理丹集用2005第5941号土地使用权证，用途为工业用地，使用权类型为租赁。 以上事实，由房屋租赁协议、公证书、转让协议、证明、土地证等书证及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，1997年1月20日，被告许九龙与农具厂签订房屋租赁协议，约定房屋租赁期限为50年(自1997年1月20日至2046年12月31日)，系当事人的真实意思表示，并不违反当时法律、法规的强制性规定，也不损害国家、集体或者第三人的利益，应为合法有效。虽然《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条规定“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”由此可见，合同法的立法目的是促进交易，保障交易秩序，维护信赖利益。如果法朔及既往，将有悖于合同法的立法目的。首先，2004年3月22日，镇政府与印务公司签订转让协议中明确约定，镇政府对包括被告租赁房屋在内的八间门面房不作处理，等租赁期满后(2046年)归印务公司所有。对此房屋租赁长期租赁在外事实，印务公司明知且自愿接受相应的权利限制。此后，印务公司将上述财产转让给原告，原告也应同样受权利限制。原告作为合同权利的继受者在合同履行中也应遵循诚实信用原则，自觉接受权利限制。其次，从公平角度而言，被告在1997年一次性支付50年的房屋租金20000元，而镇政府与印务公司、印务公司与原告的转让协议中基于房屋长期租赁在外的事实在转让价格上显然会有所考虑，以维护各方利益的平衡。再者，原告尚未取得房屋物权，不能以物权人的名义主张相关权利。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条的规定，判决如下： 驳回原告丹阳市瑞达制刷厂的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告丹阳市瑞达制刷厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  马俊辉 人民陪审员  蒋泉英 人民陪审员  王杏娴 二〇一九年三月三十日 书 记 员  靳玲仙 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。