广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初357号原告：周柳葵，女。委托诉讼代理人：莫春娇，广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞艺彤，广东毅隽达律师事务所实习律师。被告：佛山市万科中心城房地产有限公司。法定代表人：詹振鑫。委托诉讼代理人：李聪冲，男。系公司员工。原告周柳葵与被告佛山市万科中心城房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人莫春娇、庞艺彤、被告委托诉讼代理人李聪冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理不动产权证书（即佛山万科广场3座1402房、4座2404房、5座1902房、7座3103房）；2.被告向原告支付迟延办证的违约金29350.5元（违约金按年利率6%计算，以置换房面积391.34平方米，每平方米15000元，从2016年4月1日起算暂计一个月，追溯至原告实际取得产权证书时止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：在2010年10月期间，原告与被告签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由被告负责拆迁原告的原有房屋，向原告发放补偿安置补助费，并在三年内返还拆迁置换房。2015年底，原告通过抽签，抽取了相应的拆迁置换房，并签订了《佛山万科广场回迁房协议》等协议，支付了有关款项，收取了置换房。后原告多次催促被告办理产权证，但被告不予理睬。原告认为，被告的行为侵犯了原告合法权益，应承担法律责任。根据我国法律相关规定，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判令如诉讼请求。被告答辩称：第一，被告取得《商品房所有权初始登记通知书》的时间并未超过《佛山万科广场回迁房协议》约定的交付后720日，未违反回迁房协议的约定，不应承担违约责任。根据双方签订的《佛山万科广场回迁房协议》第六条的约定，被告应当在房屋交付后720日内具备办理房产证的条件（即取得《商品房所有权初始登记通知书》），被告所需交付的房屋在2016年1月具备交付条件，若以此时间为起算点计算720日，截止日期大约为2018年1月。但被告实际取得《商品房所有权初始登记通知书》的时间为2017年2月27日，并未超过《佛山万科广场回迁房协议》中约定的具备办理房产证条件的时间期限，因此，不构成违约，不应当承担违约责任。第二，取得《商品房所有权初始登记通知书》是办理不动产权证的前提条件，原告在签订《佛山万科广场回迁房协议》时是明确知悉并同意不动产权证最晚将在房屋交付后720日后方能办理。因此，即便被告存在逾期办证的违约行为，在逾期办证的时间问题上，也应当充分考虑回迁房协议约定的720日，即应从720日届满后的合理时间开始计算。再退一步讲，起码也应从被告取得《商品房所有权初始登记通知书》后的合理期限届满开始计算。第三，《佛山万科广场回迁房协议》对产权登记迟延的违约金计算方式有明确约定，若存在违约，违约金的计算也应以《佛山万科广场回迁房协议》约定为准，而非直接参照适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》中提及的年利率6%的标准。因双方签订《房屋拆迁安置补偿合同》时并未就回迁房屋的房号、需增购面积、金额及产权登记等事项进行明确约定，因此，原告在收取回迁房之前需要与被告协商签订《佛山万科广场回迁房协议》，该协议是对收取回迁房事项的细化和补充，并且双方完全是在自愿、平等、协商一致的基础达成的，并不违反法律或行政法规的强制性规定，也无免除被告的责任，加重原告责任，或者排除原告主要权利的情况，因此《佛山万科广场回迁房协议》合法有效。在此情况下，双方应严格遵守合同约定，包括协议中关于迟延办理产权证的违约金计算方式，即自逾期之日起每日按已付增购房款万分之一的标准向原告支付违约金，且违约金不超过该金额的1%。因此，退一步讲，若最终法院认定被告存在迟延办证的行为，也应根据双方在《佛山万科广场回迁房协议》中约定的违约金计算方式计算违约金，而不是置之不顾，直接参照适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》中提及的年利率6%的标准。另外，需要强调的是，违约金的计算标准，应严格按合同约定进行适用，如合同当事人认为按违约金标准计算的违约金低于实际损失或过分高于实际损失的，合同当事人可以申请法院增加或适当减少，在合同当事人未明确申请增、减的情况下，法院不宜超过或低于合同约定的违约金标准进行增或减。综上所述，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院依法查清事实，驳回原告的全部诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告身份主体信息，证明原、被告主体资格。2.《房屋拆迁安置补偿合同》，证明原告与被告签订拆迁合同，约定被告将原告的合法产权房屋予以拆迁，从挂牌交易成功并签署成交确认书四个月之日起三年内（即2013年12月25日前）返还置换房；被告为原告的置换房办理产权证并承担费用。被告至今未能办理产权证，应承担违约责任。3.《佛山万科广场返迁安置房中签确认书》，证明原告通过抽签确认可取得的置换房房号。4.《公证书》，证明原告通过公证部门公证，从被继承人处合法取得置换房。被告在诉讼中举证：1.《商品房首次登记确权清单》，证明涉案房屋均已于2017年2月27日取得首次登记确权，没有违反双方签订的《佛山万科广场回迁房协议》所约定“甲方应当在商品房交付后720日内具备办理房产证条件（即取得《商品房所有权初始登记通知书》）”。2.《佛山万科广场回迁房协议》，证明原、被告签订回迁房的协议，且双方在协议中未约定具体的房产证办理时间，仅仅在协议第六条约定了被告应当在商品房交付后720日内具备办理房产证的条件，即取得《商品房所有权初始登记通知书》。本院依职权调取的证据：佛山市自然资源局禅城分局出具的相关复函及清单。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年10月24日，原告（被拆迁人）、被告（拆迁人）、案外人佛山市禅城区祖庙街道永新村南村股份经济合作社（见证方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由被告征拆原告的相关房屋，原告的合法产权房屋面积为263.46平方米，其选择物业补偿的合法产权房屋面积为263.46平方米，每月临时安置补助费为4215.36元。返迁房屋的时限为取得土地后经规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内，若超时返迁，超出部分租金补偿按2倍计算。被告应为返还的物业（应返还面积部分）办理房地产产权证，原告须予以配合，办理房地产产权证所产生的费用由被告承担，若原告不配合，则相关的费用由其自理。同日，原告及案外人陈家洛、陈家庆作为被拆迁人陈润柱的合法继承人与被告（拆迁人）、案外人佛山市禅城区祖庙街道永新村南村股份经济合作社（见证方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由被告征拆陈润柱的相关房屋，其合法产权房屋面积为76.17平方米，原告及其他合法继承人选择物业补偿的合法产权房屋面积为76.17平方米，每月临时安置补助费为1218.72元。其他合同内容基本与上述《房屋拆迁安置补偿合同》一致。同日，原告及案外人陈家洛、陈家庆作为被拆迁人陈润柱的合法继承人与被告（拆迁人）、案外人佛山市禅城区祖庙街道永新村南村股份经济合作社（见证方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由被告征拆陈润柱的相关房屋，其合法产权房屋面积为15.84平方米，原告及其他合法继承人选择物业补偿的合法产权房屋面积为15.84平方米，每月临时安置补助费为253.44元。其他合同内容基本与上述《房屋拆迁安置补偿合同》一致。后，原告与被告签订《佛山万科广场回迁房协议》，双方确认原告可回迁的合法产权面积为366.26平方米，其选择的回迁房为：万科广场六期5座1902房、4座2404房、3座1402房、7座3103房。回迁房总套内面积为391.34平方米，超过原告可回迁面积共计25.08平方米，所需支付的增购面积款项为206635元。上述《佛山万科广场回迁房协议》就产权登记问题于第六条约定如下：被告应当在商品房交付后720日内具备办理房产证条件（即取得《商品房所有权初始登记通知书》资料），因被告原因造成逾期提供资料的，被告需自逾期之日起每日按已付增购房款万分之一向原告支付违约金，被告承担延迟办证违约责任的金额不超过合同金额的1%。具备办证条件后，原告必须在被告通知的时间内签署一切必需的资料，并向被告提交办理商品房产权登记手续需要的全部资料及缴纳相关增购部分税费，否则导致延迟办证的责任由原告承担。2017年2月27日，佛山市禅城区国土城建和水务局就包含涉案回迁房在内的佛山市禅城区岭南大道北56号一至七座的商品房出具《商品房首次登记确权清单》，并确认上述商品房首次登记申请事项已办理完毕。据佛山市自然资源局禅城分局的复函，涉案回迁房受理办证申请（递件）的时间为2018年12月19日。原告于庭后亦书面确认已取得涉案回迁房的不动产权证。另，原告确认自愿于本案中主张计至上述递件时间之日止的迟延办证违约金。另查明一：2011年7月29日，广东省佛山市禅城公证处作出《公证书》，确认陈润柱于2005年6月5日死亡，其妻子是周柳葵，共有子女二人：陈家洛、陈家庆；陈润柱名下的财产有：（一）坐落在原佛山市市区环市镇永新管理区南村旧区三街049号之一的房屋一间；（二）坐落在原佛山市市区环市镇永新管理区南村旧区三街049号的房屋一间。现证明陈润柱的上述遗产由周柳葵一人继承。另查明二：涉案佛山市禅城区季华五路以北、岭南大道以西地块于2010年8月26日以挂牌（旧村改造）方式成功交易。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。涉案《房屋拆迁安置补偿合同》、《佛山万科广场回迁房协议》均系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告协助办理涉案回迁房不动产权证书的诉请。根据涉案《房屋拆迁安置补偿合同》及《佛山万科广场回迁房协议》的约定，被告依约负有协助办理不动产权登记手续的合同义务。经查明，涉案回迁房已取得不动产权证，故原告的该项诉请已无判决必要，本院不予重复处理。关于原告主张被告支付迟延办证违约金的诉请。涉案《房屋拆迁安置补偿合同》及《佛山万科广场回迁房协议》虽未对被告应予协助办证的期限作出明确约定，但如上查明事实，涉案回迁房已于2017年2月27日完成首次确权登记，然至2018年12月19日才予受理办证申请，明显已超合理期限，被告构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定主张被告承担违约责任，即迟延办证违约金。就该违约金的计算方法，因原、被告并未于相关合同或协议中作出明确约定，故本院具体分析如下：一、违约金的计收起止时间因原、被告并未明确约定办证期限，且回迁房的办证要求有别于普通商品房，办证期限不应直接适用商品房相关法律法规，故经综合考量上述因素，本院确定涉案回迁房首次确权登记事项完成之日（即2017年2月27日）起90日内为被告协助办证的合理期限，即被告应承担自2017年5月28日起至其履行完毕协助义务之日的迟延办证违约金。原告于本案中自愿主张计至2018年12月19日（递件当日）止的迟延办证违约金，系原告对其自身权利义务的自由处分，亦不违反合同约定及法律规定，本院依法予以支持。二、违约金的计收标准如上查明事实，涉案回迁房所在地块系通过挂牌（旧村改造）方式成功交易并实现征拆补偿，故涉案回迁房的建设带有一定的政策因素及改善被拆迁户用房之目的，有别于开发普通商品房的盈利性质，故在原、被告双方未对迟延办证违约金计收标准作明确约定的情形下，本案违约金的计收标准应综合考虑上述因素、根据诚实信用原则和公平原则及结合被告的违约情节予以合理确定，不宜直接适用商品房买卖相关法律法规。依据原、被告双方于《房屋拆迁安置补偿合同》中关于逾期交付回迁房违约责任的约定，被告如超期返迁，则超出部分租金补偿按2倍计算，结合合同上下文及被告自述意见，该租金补偿即为合同所约定之临时安置补助费，也即逾期交付回迁房的违约责任为加付一倍临时安置补助费。因迟延办证的违约情节较之迟延交付房屋的违约情节轻微，故本院经综合考量，酌定以临时安置补助费标准的50%作为迟延办证违约金的计收标准，具体于本案中即为2843.76元/月【（4215.36元/月+1218.72元/月+253.44元/月）×50%】。经计算，2017年5月28日至2018年12月19日的迟延办证违约金为53297.57元（2843.76元/月÷31天×4天+2843.76元/月×18个月+2843.76元/月÷31天×19天）。原告诉请的违约金超出部分，本院不予支持。关于诉讼费用的承担问题。鉴于本次诉讼系因被告违约行为引发，相关法律适用方面亦存在争议，原告就此并无过错，综合考虑案件各方面因素，本院确定本案全部诉讼费用由被告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市万科中心城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周柳葵支付2017年5月28日至2018年12月19日的迟延办证违约金合计53297.57元；二、驳回原告周柳葵的其他诉讼请求。如被告佛山市万科中心城房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取267元，由被告佛山市万科中心城房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年三月二十九日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。