广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初544号原告：刘文星，男，1975年9月18日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：朱国良，广东兆广律师事务所律师。被告：宋文勇，男，1984年9月16日出生，汉族，住广州市增城区。原告刘文星与被告宋文勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文星及其委托诉讼代理人朱国良、被告宋文勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文星向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告偿还2015年9月至2018年12月租金合计407550元及利息（以407550元为本金，自2018年9月15日起以中国人民银行同期贷款利率4.35%暂计至2019年1月1日为5318.53元，实际计算至清偿之曰）；2.判决被告支付原告代付的电费2427.41元；3.判令被告已支付的租赁押金150000元归原告所有；4.本案诉讼费由被告承担。2014年8月5日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定原告将位于广州市增城区××城街××大道××号首层物业的一部分租给被告作为经营健身室使用，面积约为900平方米，租赁期限为2014年8月5日至2022年6月30日，第一年月租金为50000元，第二年租金递增3%即月租金为51500元，第三年起租金递增10%，即第三、四、五年的月租金为56650元，被告须在2018年8月16日前首次季度租金，且须在当季度第三个月的16日前缴付下一季度全额租金给原告。同时约定，被告向原告缴付150000元的租赁押金作为履约保证金，若被告交付租金逾期15日的，原告有权解除合同，收回房屋，租金押金不予退还。合同签订后，原告按合同约定将涉案物业交由被告使用，但被告从2015年9月开始，只按第一年租金金额交付租金，递增部分租金一直拖欠，原告多次催收其均以经营困难为由要求暂缓缴交。2018年1月起，被告更是开始不按时交付租金，经原告多次催促，才交部分租金。由于被告经营困难，已停止经营，并于2018年12月搬离租赁物业，但仍未缴纳所拖欠的租金。经原告核算，截止2018年12月，被告所欠租金共计407550元（计算明细详见附件）。同时，原告代被告支付了2018年10月、11月电费共计2427.41元。原告向被告多次催交租金未果后，为了维护自己的合法权益，原告向被告发出律师函函告被告支付租金，但是，被告至今依然没有支付拖欠的租金。另外，本案所涉物业是由原告租赁所得，由于被告未及时交付租金，导致原告无法及时向原出租人广州市增城区荔城街夏街村夏街经济合作社交付租金，其于2018年12月5日解除与本人的租赁合同，没收了原告向其缴纳的租赁押金64000元，并收回了包括案涉物业在内的三个物业，导致原告无法继续通过转租赚取租金差额，该损失亦应当由被告承担。现为维护原告的合法权益，根据有关规定，特提起诉讼，望盼如所请。审理中，原告增加诉讼请求“解除双方签订的《租赁合同》”。被告宋文勇辩称：被告向原告租了50个月，缴5万元一个月，只是一直都生意不好，一直都是按5万元缴，原告一直没意见。本院经审理认定事实如下：2012年4月12日，广州市增城区荔城街夏街村夏街经济合作社（出租人，甲方）与刘文星（承租人，乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于增城区××城街××大道××号首层及负一层（详见后附平面图）的物业出租给乙方使用，一楼面积约1050平方米，负一楼面积约550平方米，租赁期限2012年7月1日至2022年6月30日……。2014年8月1日，广州市增城区荔城街夏街村夏街经济合作社出具《证明》载明同意刘文星将位于增城区××城街××大道××号的物业自主经营及转租。2014年8月5日，刘文星（出租人，甲方）与宋文勇（承租人，乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于增城区××城街××大道××号首层（详见后附平面图）物业的一部分出租给乙方经营健身室使用，面积约900平方米，租赁期限2014年8月5日至2022年6月30日；免租期从2014年8月5日至2014年9月15日；自2014年9月16日起计算租金，乙方按季度交纳租金给甲方（即从2014年9月16日至2014年11月15日为一个季度，每三个月为一季度，如此类推），第一年每季度租金15万元，第二年即2015年9月16日至2016年9月15日每月租金51500元，第三年至第五年即2016年9月16日至2019年9月15日每月租金56650元……；乙方交租必须在当季度第三个月的16日前缴付下一季度全额租金给甲方；乙方须于2014年8月6日前全额交纳15万元租赁押金给甲方，合同期满乙方结清租金及水电等一切费用后三日内，甲方将全部租赁押金无息退回给乙方。另查，《宅基地使用证》记载：土地使用者联社，地址夏街村，土地类别宅基地，用途公屋。审理中，原告陈述以下事实：涉案房屋没有房产证，但有宅基地证，宅基地证上没有记载具体地址，只有四至；不清楚是否有规划报建手续；原告向被告收取递增租金时，因当时被告生意不好，请求原告同意等生意好转后再一次性补交拖欠的租金，原告认为被告是做房地产的，就一直相信被告，只是暂时按每月5万元收租金，并没有变更合同为每月5万元租金；2018年11月10日开始搬走机器。被告陈述以下事实：在2015年递增租金时就已经与原告协商变更合同为等以后生意好时再增加租金，于是后期五年中一直是按每月5万元交纳租金；正式搬走日期是2018年11月9日；确认已支付租金2340000元给原告；同意原告的第二项诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但原告无法提供涉案建筑的房产证或规划报建手续等，自负举证不能的法律后果，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，该《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告已收取被告押金15万元，应返还给被告，故原告主张押金15万元归原告所有，本院不予支持。关于占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，合同约定自2015年9月16日至2016年9月15日止每月租金51500元，计得该期间租金共计618000元。合同约定自2016年9月16日起至2019年9月15日止每月租金56650元，被告实际使用涉案房屋至2018年11月9日，同时被告亦在答辩时认为其实际租赁涉案房屋共50个月即租赁至2018年11月，故被告应按每月租金56650元交纳自2016年9月16日起至2018年11月止占有使用费共计1472900元。综上，自2014年9月16日起至2018年11月止被告应支付占有使用费共计2690900元给原告，但被告实际仅支付2340000元，仍拖欠原告占有使用费350900元，原告主张被告向其支付407550元，超出部分本院不予支持。另外利息应以350900元为本金自起诉之日即2019年1月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告清偿之日止。至于原告认为被告未按合同约定提前三个月与其协商解除合同，占有使用费应计算至2018年12月，本院认为，合同无效之后，由于自始就没有法律约束力，因此不会发生原告订立合同时所期望发生的结果，故本院不采纳原告的该项主张。另外，被告抗辩双方在合同履行过程中，原告已同意将合同后期约定的租金变更为每月5万元，因原告予以否认，且被告未提供证据证明其主张的事实，故本院不予采信。至于原告主张被告偿还其代被告支付电费2427.41元，审理中被告表示同意偿还，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告宋文勇于本判决生效之日起十日内向原告刘文星支付占有使用费350900元及相应的利息（利息应以350900元为本金自2019年1月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告宋文勇清偿之日止）；二、被告宋文勇于本判决生效之日起十日内向原告刘文星偿还电费2427.41元；三、驳回原告刘文星的其他诉讼请求。案件受理费4730元，由原告刘文星负担1730元，被告宋文勇3300元。服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年三月十六日书记员  陈雪冰附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。