成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0116民初5483号 原告：李可林，男，1959年5月8日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：徐文章，四川容宇律师事务所律师。 被告：成都双流新兴建材有限公司，住所地成都市双流区公兴街道湾河村。 法定代表人：杨龙。 委托诉讼代理人：李洪科，四川弘齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘兴，四川弘齐律师事务所律师。 第三人：柯昌国，男，1948年7月1日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：王智勇，四川顺泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周开阳，四川顺泰律师事务所律师。 原告李可林诉被告成都双流新兴建材有限公司（以下简称新兴建材公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，于2016年12月2日作出（2015）双流民初字第6504号民事判决书。被告新兴建材公司不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2017年4月27日作出（2017）川01民终3790号民事裁定书，以出现新的事实，导致一审判决基本事实认定不清、并遗漏应当参加诉讼的当事人为由，裁定将该案发回本院重审。本院受理后，新兴建材公司申请追加柯昌国作为本案第三人参加诉讼，为查明案情，本院依法追加柯昌国作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李可林的委托诉讼代理人徐文章，被告新兴建材公司的委托诉讼代理人李洪科、刘兴，第三人柯昌国的委托诉讼代理人王智勇、周开阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李可林向本院提出诉讼请求：1.判决解除李可林与新兴建材公司于2008年12月25日签订的《商品房买卖合同》；2.判令新兴建材公司返还购房款187374元；3.判令新兴建材公司赔偿李可林损失499534元（其中房屋租金损失49056元，房屋增值价值损失477926元）。事实与理由：2008年12月25日，李可林与新兴建材公司签订《商品房买卖合同》，约定李可林向新兴建材公司购买位于成都市双流区的“亚丁小镇”7幢1单元9层1号房屋。新兴建材公司应当在2009年10月31日前向李可林交付房屋。合同签订后，李可林支付了购房款，并于2008年12月25日办理了房屋备案登记。该房屋至今未通过竣工验收，新兴建材公司也未向李可林交付房屋，已构成严重违约，给李可林造成了经济损失。 新兴建材公司辩称，1.李可林提交的与新兴建材公司签订的合同属于无效协议，损害了新兴建材公司的合法权益；2.李可林从未履行商品房买卖合同价款支付义务，新兴建材公司也从未收到购房款；3.因李可林和新兴建材公司签订的合同，李可林存在重大过错行为，因此应当由其承担相关损失。 柯昌国述称，李可林与新兴建材公司签订的《商品房买卖合同》成立，李可林已经履行支付购房款的义务，其应向新兴建材公司主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：《商品房买卖合同》、收据、民事判决书、备案价格说明、司法鉴定评估报告和鉴定费发票、刑事判决书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新兴建材公司为了抵偿欠款，与柯昌国约定由柯昌国补上房屋差价后，将8套房屋出售给柯昌国。柯昌国将其中的一套房屋直接登记在债权人李可林名下。2008年12月25日，李可林作为买受人，新兴建材公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定李可林向新兴建材公司购买位于成都市双流区的“亚丁小镇”7幢1单元9层1号房屋，建筑面积85.17平方米，房屋总价款195891元。合同第十条约定，出卖人应当在2009年10月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过六十日（该日期应当在第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。合同签订后，李可林将购房款以现金的形式交付给柯昌国，由其转交给新兴建材公司。同日，新兴建材公司向李可林出具《收据》，载明：“收到李可林7-1-901购房款187374元”，并将该房屋备案登记在李可林名下（备案号：131298）。但涉案房屋至今未通过竣工验收，新兴建材公司也未向李可林交付。 2001年9月，闵秀英、柯昌国各出资52万元、40万元注册成立新兴建材公司，2006年4月6日，深圳市博泰润业实业发展有限公司（以下简称博泰公司）受让新兴建材公司87%的股份，王欣受让3%的股份，注册资金增至1000万元，博泰公司法定代表王钢武任新兴建材公司法定代表人。新兴建材公司于2007年开发“亚丁小镇”项目。2008年5月，因拖欠工程款，该项目现场全面停工。2008年7月21日、19日，新兴建材公司经营困难，原股东博泰公司、闵秀英、王欣分别将所持股份全部转让给胡川建、郭智勇、刘军，由胡川建担任法定代表人、执行董事、经理，并在股权转让协议中约定，胡川建以1元价格受让博泰公司索持有的87%股权，刘军以150万元价格受让王欣所持有的3%股权，郭智勇以300万元价格受让闵秀英所持有的10%股权。签订股权转让协议当日，郭智勇向闵秀英等人出具300万元借条，约定2009年1月19日前偿还本息。胡川建接手新兴建材公司后，通过多种方式筹资用于新兴建材公司的经营、项目开发及归还债务。后因郭智勇未向闵秀英支付300万元股权转让金，2008年12月24日，胡川建同意用新兴建材公司售房收入归还上述300万元股权转让金，并于当日签订书面协议，胡川建在该协议上签名。同日闵秀英、柯昌国在新兴建材公司购买20套商品房（其中柯昌国8套），其中300万购房款依照前述协议抵销上述300万元股权转让金，不足部分由闵、柯二人支付现金补足。2008年12月25日，柯昌国将自己8套房屋的两套分别转卖给王文兵、李可林，并由王文兵、李可林分别与新兴建材公司签订《商品房买卖合同》，新兴建材公司向王文兵、李可林出具了房屋收款收据，并为二人办理了房屋的备案登记。 2009年5月25日，胡川建、郭智勇、刘军与宋廷才、漆苏蓉签订股权转让协议，胡川建、郭智勇、刘军将所持有的新兴建材公司股权转让给宋廷才、漆苏蓉。其中，宋廷才受让胡川建持有的新兴公司87%股权，漆苏蓉受让郭智勇持有的10%股权和刘军持有的3%股权。该次转让胡川建股权由于受让方承担了出让方的所有债务，故受让方在转让时仅需支付股权转让费1元。交接时，胡川建将房屋销售情况以《抵债用房源明细》列表告知宋廷才，《抵债用房源明细》已将备案登记在王文兵、李可林名下的房屋列入。 在本案的审理过程中，本院根据李可林的申请，委托四川诚信房地产土地估价有限公司对案涉房屋在已属于合格商品房的条件下的年出租价格（时间分别为2009年11月1日至2010年10月31日、2016年11月1日至2017年10月31日）与案涉房屋在2017年11月1日的市场价值进行鉴定，四川诚信房地产土地估价有限公司于2017年12月20日出具《房地产司法鉴定评估报告》，川诚信房评字[2017]120288号估价报告载明：“估价对象在满足本报告中‘估价的假设和限制条件’下，于价值时点2017年11月1日的房地产总价值为665,300元；川诚信房评字[2017]120288-1号估价报告载明：“估价对象在满足本报告中‘估价的假设和限制条件’下，于价值时点2009年11月下，估价对象的年市场租赁价值为5,488元”;川诚信房评字[2017]120288-2号估价报告载明：“估价对象在满足本报告中‘估价的假设和限制条件’下，于价值时点2016年11月下，估价对象的年市场租赁价值为6,776元”。李可林垫付鉴定费用10,167元。 另查明，李可林已于2010年12月30日起诉新兴建材公司，要求继续履行与新兴建材公司签订的《商品房买卖合同》，本院于作出（2011）双流民初字第756号民事判决，以该房屋未通过竣工验收、不具备交付条件为由，驳回了李可林的诉讼请求。判决后，双方均上诉，该判决已经发生法律效力。 庭审中，经本院询问，李可林表示新兴建材公司在退还房款并赔偿损失后，可以协助新兴建材公司撤销房屋的备案登记；新兴建材公司表示李可林应无条件协助撤销房屋的备案登记。 本院认为，本案的争议焦点为：1.李可林与新兴建材公司签订的《商品房买卖合同》的效力；2.李可林是否缴纳了购房款；3.李可林要求解除与新兴建材公司签订的《商品房买卖合同》以及要求新兴建材公司返还购房款、赔偿房屋增值损失及租金损失是否得到支持。 对于李可林与新兴建材公司签订的《商品房买卖合同》效力的问题，本院认为，李可林与新兴建材公司于2008年12月25日签订的《商品房买卖合同》虽系债权转让形成，但通知了债务人新兴建材公司，新兴建材公司也与李可林签订合同，是双方真实意思表示，且该合同并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。 对于李可林是否交纳了购房款的问题，本院认为，根据庭审过程中李可林与柯昌国的陈述，以及（2015）成刑初字第115号刑事判决查明的事实，柯昌国转售给李可林的涉案房屋，李可林与新兴建材公司签订《商品房买卖合同》并出具房款收据，再为其办理房屋备案登记，这一系列购房程序符合交易惯例；且在胡川建转让公司股份时列明了该房屋系抵债房源，新股东明确在股权转让协议中约定接手并承担该债务，现又对该债务提出异议，明显不当。综上分析，在没有相反证据证明的情况下，应当认为李可林已交纳了购房款。 李可林要求解除与新兴建材公司签订的《商品房买卖合同》以及要求新兴建材公司返还购房款、赔偿房屋增值损失及租金损失是否得到支持的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，新兴建材公司应当于2009年10月31日前向李可林交付案涉房屋，但新兴建材公司至今未履行交房的义务，而李可林于2010年12月30日起诉新兴建材公司要求继续履行与新兴建材公司签订的《商品房买卖合同》的行为视为催告新兴建材公司履行交房的义务，但新兴建材公司至今未履行，其行为已构成违约，导致合同目的不能实现，李可林要求解除与新兴建材公司于2008年12月25日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，李可林已向新兴建材公司支付购房款187,374元，故新兴建材公司应当将购房款予以返还。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，新兴建材公司在合同约定的期限内未履行交房义务，李可林请求赔偿房屋差价的损失，符合法律规定，本院予以支持。对于李可林要求支付房屋租金损失，因房屋未交付，也未将产权转移至李可林，李可林对该房屋不具有所有权和使用权，李可林基于物权请求权要求新兴建材公司支付房屋租金，没有法律依据，本院不予支持。李可林垫付的鉴定费系其在本案中的损失，应当由败诉方新兴建材公司承担。 对于李可林请求新兴建材公司从2017年11月1日起支付利息，该利息系李可林的损失，本院已在房屋增值部分中已考虑，故不予支持。 为减少当事人诉累，关于合同解除后，撤销房屋的备案登记，本院在本案中一并处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除李可林与成都双流新兴建材有限公司于2008年12月25日签订的《商品房买卖合同》； 二、成都双流新兴建材有限公司于本判决生效之日起十日内向李可林返还购房款187,374元； 三、成都双流新兴建材有限公司于本判决生效之日起十日内向李可林赔偿房屋增值损失和鉴定费共计488,093元; 四、李可林在成都双流新兴建材有限公司支付完毕上述款项后十日内，协助成都双流新兴建材有限公司办理房屋的撤销备案登记； 五、驳回李可林的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,552元、保全费2,020元，共计10,572元，由成都双流新兴建材有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  康邦礼 人民陪审员  范董萍 人民陪审员  乔大器 二〇一九年三月十四日 法官 助理  李心蕙 书 记 员  何纪璇