广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终270号上诉人（原审原告）：利家樑，男，1959年9月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：陆少玲，女，1964年7月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：谢婷婷、颜丽欣，分别为国信信扬律师事务所律师、实习律师。上诉人（原审第三人）：利兴达，男，1987年3月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：黄少华，女，1974年8月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：郑海鹰、王俊生，均系广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人利家樑、陆少玲、利兴达因与被上诉人黄少华房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初10907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利家樑、陆少玲、利兴达共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案上诉费用由黄少华负担。事实和理由：利家樑、陆少玲与黄少华签订《购房协议书》的时间是2006年3月17日，双方交易时案涉房屋所在地块的土地性质系宅基地性质，因此案涉房屋属于宅基地房。双方交易的虽为案涉房屋，但根据地随房走、房随地走的原则，案涉房屋的转让必然导致宅基地使用权的转让，且黄少华并非甲子村村民，亦不具备身份资格。根据《土地管理法》第六十三条规定，宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得，利家樑、陆少玲与黄少华关于案涉房屋签订的《购房协议书》明显违反了法律强制性规定，故该份《购房协议书》应属无效合同。二、一审法院错误理解广州市国土资源和规划委员会的《复函》，导致错误判定本案。根据《复函》可知，案涉房屋所在地块的土地所有权性质是2007年以后才变更为国有，但利家樑、陆少玲与黄少华交易时间为2006年，当时土地性质是宅基地性质，不管是当时的法律规定还是现行法律规定，宅基地房屋都是禁止转让的。利家樑、陆少玲诉请要求确认双方于2006年4月25日签订的《购房协议书》无效，是基于交易时案涉房屋所在地块的土地性质是宅基地，与本案诉讼时土地性质已变更为国有并不矛盾和冲突。一审法院以案涉房屋所在地块的土地性质现为国有为由，驳回利家樑、陆少玲的诉讼请求明显错误。三、根据《复函》内容“案涉房屋未办理不动产权登记，案涉房屋所在项目整体未办理首次登记，案涉房屋暂不具备进行正常交易和办理过户登记手续条件”可知，案涉房屋至今都不具备进行正常交易和过户的条件，故利家樑、陆少玲与黄少华签订的《房屋转让协议》、《房屋转让交楼书》不具备履行条件，应认定合同无效。四、利兴达在一审时陈述案涉房屋属于其与利家樑、陆少玲共有，利家樑、陆少玲出售该房屋时，未取得利兴达授权同意，利家樑、陆少玲擅自出售案涉房屋属无权处分。但一审法院未明确利兴达的诉讼地位，对利兴达的诉讼请求不予审理，明显错误。根据涉案《广州市城市房屋拆迁协议补偿协议书》第十一条第4点约定，房屋拆迁后所补偿的回迁房，应属利家樑、陆少玲和利兴达共有。但利家樑、陆少玲与黄少华签订《房屋转让协议》、《房屋转让交楼书》时，因利兴达在国外留学，故利家樑、陆少玲未告知利兴达，他们在未取得利兴达授权及同意的情况下擅自处分共有财产，应属无权处分。利兴达对利家樑、陆少玲的无权处分行为亦不予追认。而黄少华亦明知涉案《广州市城市房屋拆迁协议补偿协议书》的内容，知悉案涉房屋属利家樑、陆少玲和利兴达共有，在未取得该房屋共有人利兴达本人同意的情况下，依然与利家樑、陆少玲签订《购房协议书》，显然不属于善意第三人，亦应承担相应的法律风险和后果。且案涉房屋至今未办理过户登记手续，在利家樑、陆少玲擅自处分共有房产后，利兴达不予追认且房屋未办理过户登记手续的情况下，利兴达有权主张利家樑、陆少玲与黄少华签订的《购房协议书》无效，并要求黄少华返还案涉房屋。一审审理时，一审法院未明确第三人利兴达是有独立请求的第三人还是无独立请求权的第三人。由于利兴达对案涉房屋有权提出自己的诉讼请求，故其是有独立请求权的第三人，但一审法院未对该问题进行审理，明显错误。综上，一审法院没有查明事实，错误解读《复函》的内容，亦没有明确利兴达的诉讼地位，请求二审法院依法改判或发回重审。黄少华二审答辩称：一、案涉房屋属于利家樑、陆少玲的回迁房，并已改变宅基地性质了。一审判决已经认定案涉房屋所在地块在2000年10月期间由广州市土地开发中心以（1992）城地批字第527号文决定收回。该中心与利家樑签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定该中心于2002年3月31日将自有房屋332.5平方米交付给上诉人。而本案双方当事人签订《购房协议书》是在2006年3月17日，利家樑、陆少玲的宅基地房屋已调换成三套楼房，其中一套为案涉房屋。2007年10月，广州市人民政府向广州市石东实业有限公司颁发了《国有土地使用权证》，确定该地块属划拨的住宅用地，尚未办理土地有偿使用手续。由此可知，案涉房屋在双方交易时土地性质并非宅基地性质。二、黄少华与利家樑、陆少玲夫妇签订的《房屋转让协议》，是双方自愿平等的基础上签订并已实际履行，应受法律保护。而且，该房屋的售价与当时同地段的普通商品房售价差距不大，差价每平方米在一千元左右，这也充分证明了出售案涉房屋时不是以宅基地房来作价出售给黄少华的。三、广州市国土资源和规划委员会的《复函》称案涉房屋所在地块为国有性质，案涉房屋暂不具备进行正常交易和办理过户手续条件，说明将来会符合条件。现已查明广州石东实业有限公司已对案涉房屋所在土地办理了国土证。将来该地块上的各户业主只要补交了土地出让金，是会符合正常交易的法定条件的。故双方签订的《购房协议书》只是效力待定，暂不具备交易过户登记而已，并不是依法无效的合同或协议。四、利兴达对案涉房屋的出售有异议，一方面是早已超过诉讼时效，另一方面是因为利兴达的父母资助其出国留学的费用正是来源于售房所得。利兴达称当时不知道其父母出售案涉房屋，没有及时反对说明他不但知情，但其留学费用全部来源于父母资助，可视为其实际上也收到了应得的购房款。利家樑、陆少玲夫妇当初为了经济利益将案涉房屋出售，在十多年后房价已经大幅上升十多倍时又起诉要求返还房屋，以获得更大的利益，这种行为损人利己，有违诚信原则。综上，案涉房屋并非宅基地性质，双方签订的《购房协议书》合法有效，黄少华已实际履行合同义务，利家樑、陆少玲理应继续履行协议。请求二审法院依法驳回利家樑、陆少玲、利兴达的上诉请求，维持原判。2018年5月2日，利家樑、陆少玲共同向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认利家樑、陆少玲、黄少华于2006年3月17日签订的《购房协议书》无效；二、黄少华退还利家樑、陆少玲广州市珠江新城花城大道663号之二16楼xx房，利家樑、陆少玲退还黄少华实际支付的购房款630000元。一审法院经审理查明：2000年10月8日，广州市土地开发中心（拆迁人/甲方）与利家樑（被拆迁人/乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（下简称《拆迁补偿协议书》），约定市规划局以（1992）城地批字第527号文决定，收回甲子村地段的土地；乙方同意甲方拆除座落在天河区××村××村××号的房屋，该房屋为混合结构，经市房管局部门核定，建筑面积332.50平方米，另有无证建筑面积6.59平方米；甲方将自有的座落在珠江新城花城大道H3-1地块的自有房屋，建筑面积为332.50平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）等。另，该《拆迁补偿协议书》的第十一条“其它事项”处有手写内容“①无证建筑面积6.59平方米由甲方补偿给乙方1397.70元。②该户自行临迁，由甲方每月交付给乙方临迁费6650元至回迁日止。③由甲方一次性补偿给乙方搬家费及一切附属设施费共6891.70元。④第3层及第4层的半层归属利桂珍及利兴达所有，面积为142.50平方米”。2006年3月17日，利家樑、陆少玲（出卖人/甲方）与黄少华（买受人/乙方）签订了《购房协议书》，约定甲方将其拥有产权的位于广州市珠江新城花城大道663号之二甲子村拆迁复建房16楼xx房的房产（下简称案涉房屋，建筑面积107.11平方米），以总金额650000元整套出售给乙方，乙方愿意以上述价格一次性付款给甲方购买该套房产；乙方已于2006年3月13日付定金5000元交于甲方，并协商于2006年3月20日前由乙方一次性补齐购房款650000元（含定金）（该条款后有手写内容“现实收630000元，余20000元过户结清”）；甲方在收到乙方购买该套房所支付的房款总额650000元的同时，甲方即刻放弃对该房产的产权及相应的所有权利，乙方即刻拥有对该套房产及相应的所有权利；乙方应按照甲子村物业管理公司的规定按时交纳物业管理、煤气、水电等各项费用，在办理过程中，甲方提供必要的协助以便于乙方顺利完成相关手续；乙方在办理该房产的产权变更、房产证等产权确认的相关手续完毕前，甲方必须向乙方提供作为房屋原业权人应当出具的为乙方办理房产证所需之证明材料以配合办理，乙方办理该房产的产权登记过程中所发生的税费、土地出让金，包括按规定应由甲方承担的税费、土地出让金均由乙方负担；如果在国家建设需要征用该房产土地、村镇规划需要改变该房产土地用途情况下给乙方造成任何损失，国家或政府因此给予的补偿，受补偿方应为乙方；如果受补偿方为甲方，甲方应配合将所有补偿无条件转让给乙方；本协议经甲乙双方协商一致签名后立即生效，任何一方不得违反本协议任一条款，否则违约方要加倍赔偿因违反相关条款而给对方造成的经济损失；在本次转让交易中，甲乙双方共同邀请利振淋作为公证方，见证本次房产转让交易等。2006年3月17日，广州利苑物业管理有限公司（下简称利苑物管公司）书面确认其了解案涉房屋是利家樑所有的拆迁回迁房，现利家樑自愿将该房屋转让给黄少华；双方确认，自该房屋交付使用之日始，该房屋的一切权益，包括应缴交的一切物业管理费用，概由黄少华承担。该书面资料上加盖了利苑物管公司公章，甲方签名处有利家樑签名，乙方签名处有黄少华签名。现利家樑、陆少玲以案涉房屋属宅基地房屋、黄少华并非本村村民为由，向一审法院提起诉讼，要求确认《购房协议书》无效，并要求黄少华交还案涉房屋。一审诉讼过程中，利家樑、陆少玲与黄少华均确认利家樑、陆少玲共收到黄少华支付的购房款630000元；案涉房屋已交付给黄少华使用，现仍由黄少华使用；利家樑、陆少玲、利兴达、黄少华均不是甲子村村民。利家樑、陆少玲主张案涉房屋是因原宅基地房屋拆迁补偿而得，并提交了穗天字第016213号《村镇宅基地使用证》作为证据。该《村镇宅基地使用证》显示使用人姓名为利家樑，宅基地座落为东圃镇甲子村，建筑面积为332.50平方米。黄少华确认该证据的真实性。黄少华主张利家樑、陆少玲自愿转让案涉房屋，案涉房屋由黄少华入住使用至今，而利家樑、陆少玲、黄少华均不是该村村民。为予证明，黄少华提供了二份《证明》作为证据。一、利苑物管公司于2018年7月5日出具的《证明》，内容为2006年3月17日利家樑、陆少玲将案涉房屋自愿转让给黄少华，并在该公司进行了房屋交接；该房屋自2006年3月17日开始一直都是由黄少华一家居住管理至今，该公司确认案涉房屋的权属人是黄少华。二、广州市天河区员村街石东第十股份合作经济社于2018年7月5日出具的《证明》，内容为黄少华一家自2006年3月入住案涉房屋至今，利家樑、陆少玲、黄少华都不是本村社员。利家樑、陆少玲对证据一的真实性予以确认，但对内容不予确认，认为物管公司物权确认房屋的权属；利家樑、陆少玲对证据二的真实性不予确认。一审法院向广州市国土资源和规划委员会调查，该委员会出具《关于（2018）粤0106民初10907号的复函》（下简称《复函》），回复称案涉房屋所在地块以广州市石东实业有限公司的名义办理2007国用1200038号国土证，是“城中村”改制的村留地，土地所有权性质为国有；案涉房屋未办理不动产权登记，无查封、抵押信息；鉴于案涉房屋所在项目整体未办理首次登记，案涉房屋暂不具备进行正常交易和办理过户登记手续条件；信息核查时间为2018年8月30日。一审法院认为：利家樑、陆少玲与黄少华签订《购房协议书》，约定利家樑、陆少玲将案涉房屋有偿转让给黄少华。现利家樑、陆少玲以案涉房屋属于宅基地房屋且黄少华并非本村村民为由，要求根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，确定《购房协议书》无效，并要求黄少华返还案涉房屋。对此，一审法院认为，《购房协议书》约定的标的物为案涉房屋，而根据广州市国土资源和规划委员会出具的《复函》可知，案涉房屋所在地块的土地所有权性质为国有，并非利家樑、陆少玲主张的宅基地性质。因此，利家樑、陆少玲以上述理由主张《购房协议书》无效，并要求黄少华返还案涉房屋，上述诉讼请求均明显缺乏依据，有违诚实信用原则，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年11月19日判决驳回利家樑、陆少玲的全部诉讼请求。一审案件受理费10100元，由利家樑、陆少玲负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中各方当事人没有提交新的证据。院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对利家樑、陆少玲、利兴达的上诉意见，分析如下：一、关于案涉房屋所在地块的土地性质问题。虽然利家樑、陆少玲、利兴达以签订涉案《购房协议书》时，该房屋所在地块的性质为宅基地房屋由为由，主张涉案《购房协议书》无效，但案涉房屋是拆迁安置的回迁房，并非宅基地房屋，且根据广州市国土资源和规划委员会向一审法院出具的《复函》可知，该房屋所涉土地所有权性质为国有，亦非利家樑、陆少玲、利兴达主张的宅基地性质，故利家樑、陆少玲、利兴达对此的主张缺乏理据，一审判令驳回其一审诉讼请求，并无不当，本院予以维持。二、虽然上述《复函》中写明案涉房屋暂不具备正常交易和办理过户登记手续的条件，但原因是案涉房屋所在项目整体未办理首次登记，且该问题属于合同履行的范畴，并不因此导致涉案《购房协议书》无效，故上诉人以此为由，上诉主张涉案《购房协议书》不具备履行条件，继而要求据此认定合同无效，于法无据，本院不予采纳。三、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。三、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，利兴达是否案涉房屋的共有权人，利家樑、陆少玲与黄少华签订《购房协议书》时，是否取得利兴达的授权同意，均不影响对《购房协议书》效力的认定。利家樑、陆少玲、利兴达以此为由要求二审改判或发回重审，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，利家樑、陆少玲、利兴达的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；审查一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10100元，由上诉人利家樑、陆少玲、利兴达负担。本判决为终审判决。审判审判长 刘 卉审判员 吴国庆审判员 黄 嵩二〇一九年三月十九日书记员 张冰玲