济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初10239号 原告：济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100553721502T。 法定代表人：廖嘉宁，董事长。 委托诉讼代理人：张强，系该公司员工。 被告：邢学坤，女，1982年12月3日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市历城区。 被告：张玉逢，男，1982年4月2日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市历城区。 原告济南恒大金碧房地产开发有限公司（简称恒大金碧公司）诉被告邢学坤、张玉逢商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告恒大金碧公司的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼，被告邢学坤、张玉逢经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒大金碧公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除恒大金碧公司与邢学坤、张玉逢签订的《济南市商品房买卖合同》，并由邢学坤、张玉逢配合恒大金碧公司到济南市房管局和济南市建委等政府部门办理撤销商品房网签和备案手续；2.判令邢学坤、张玉逢所支付款项271373元作为违约金不予退还；3.判令邢学坤、张玉逢立即腾空房屋，恢复原状后返还恒大金碧公司；4.本案诉讼费由邢学坤、张玉逢承担。事实和理由：恒大金碧公司与邢学坤、张玉逢于2013年12月1日签订商品房买卖合同一份，邢学坤、张玉逢购买恒大城9号楼1单元1801室房屋，合同总价款为1231927元，其中邢学坤、张玉逢交纳首付款271373元，余款862000元办理银行按揭贷款。合同附件五第二条第（一）款第4项约定，因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。2013年12月9日，恒大金碧公司和邢学坤、张玉逢与中国农业银行股份有限公司济南历城支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定恒大金碧公司为邢学坤、张玉逢的862000元按揭贷款承担连带保证责任。由于邢学坤、张玉逢未按合同约定的期限偿还贷款，截至2017年11月7日，恒大金碧公司已代邢学坤、张玉逢偿还9期银行贷款共41877.4元，2018年4月23日，农行历城支行在恒大金碧公司账户扣划邢学坤、张玉逢剩余全部未还贷款807146.22元。综上，邢学坤、张玉逢的行为严重违约，为维护恒大金碧公司的合法权益，故诉至法院。在诉讼过程中，恒大金碧公司变更事实和理由为：截至2018年4月12日，原告已代被告偿还银行贷款共74410.87元，同日，借款银行在原告账户中扣划了被告剩余全部未还贷款807146.22元。 邢学坤、张玉逢未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，1.《济南市商品房买卖合同》一份，证明双方签订了商品房买卖合同，约定了权利义务。2.收据二份，证明邢学坤、张玉逢于2013年12月1日交纳首付款74265元，2013年12月9日交纳862000元，共计936265元；3.个人购房担保借款合同一份，证明邢学坤、张玉逢向农业银行历城支行借款862000元，恒大金碧公司为其借款承担连带保证责任；4.恒大金碧公司代偿银行凭证七张，证明因邢学坤、张玉逢未按合同约定偿还银行贷款，致使恒大金碧公司承担担保责任，共代邢学坤、张玉逢偿还银行贷款881557.09元，达到了约定解除商品房买卖合同的条件。5、恒大金碧公司庭审中陈述，签订商品房买卖合同后，除银行贷款862000元外，剩余购房款均为邢学坤、张玉逢支付，但其中有向物业公司借款支付的首付款，该款未还，视为未付清购房款。已按合同约定交付房屋，因邢学坤、张玉逢未完全支付房屋首付款，并且存在逾期还贷款，未给邢学坤、张玉逢办理房产证对本案证据和事实，本院认定如下：2013年12月1日，恒大金碧公司（出卖人）与邢学坤、张玉逢（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买恒大城9-1-1801室房屋，总价款为1231927元。付款方式为：2013年12月1日前支付首期房款369927元，余款862000元于2013年12月1日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。买受人逾期付款的违约责任：逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。附件五《合同补充协议》第二条约定：双方同意本合同第六条、第七条修改或者补充如下：（一）4.因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。（四）合同解除后，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由责任方承担。如买受人承担违约责任后尚有剩余款项，需要退还给买受人的，在办理完毕上述取消交易手续后，方可办理退款手续。出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方同意以合同约定的房屋交付日期的次日为办理房屋所有权证初始登记期限的起算日。出卖人应当在房屋交付日期的次日起540个工作日内，将该商品房所在楼的所有权证初始登记需由出卖人提供的资料报房管部门，办理该商品房所有权证转让登记，并办妥该商品房的房屋所有权证。合同签订后，邢学坤、张玉逢向恒大金碧公司交纳了购房首付款369927元。2013年12月9日，邢学坤（借款人）、中国农业银行股份有限公司济南历城支行（简称农行历城支行）（贷款人）、恒大金碧公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：邢学坤为购买上述商品房，向农行历城支行借款862000元，借款期限360个月，还款方式为等额本息还款法。该借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人恒大金碧公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。农行历城支行按合同约定向邢学坤发放贷款862000元。因邢学坤、张玉逢未按时偿还贷款本息，农行历城支行分别于2017年3月28日扣划恒大金碧公司账户13959.45元、2017年6月26日扣划恒大金碧公司账户13958.5元、2017年9月26日扣划恒大金碧公司账户13959.45元、2017年12月27日扣划恒大金碧公司账户13960.38元、2018年3月29日扣划恒大金碧公司账户13962.28元、2018年4月12日扣划恒大金碧公司账户4610.81元、807146.22元。截止2018年4月12日，邢学坤就其在农行历城支行的房屋按揭贷款逾期偿还的贷款本息共计881557.09元，全部由恒大金碧公司偿还完毕。恒大金碧公司按约定时间交付房屋后，以邢学坤、张玉逢未偿还物业公司借款视为未交全购房款及未按时偿还贷款，致使其承担担保责任为由，至今未给邢学坤、张玉逢办理房产权证。 本院认为，邢学坤、张玉逢与恒大金碧公司签订的《济南市商品房买卖合同》、补充协议及双方与农行历城支行签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，均合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点是：双方签订的《济南市商品房买卖合同》是否应予解除。根据合同约定，恒大金碧公司解除合同的条件是当邢学坤、张玉逢未履行商品房买卖合同、补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致恒大金碧公司承担保证责任时，有权单方解除本合同，收回该商品房，邢学坤、张玉逢以所交的全部款项作为违约金承担违约责任。恒大金碧公司自2017年3月起为邢学坤逾期偿还贷款本息而承担保证责任，如恒大金碧公司无违约行为则有解除合同的权利，否则其无权请求解除合同。恒大金碧公司为邢学坤向农行历城支行贷款提供阶段性担保，担保期限自借款发放之日至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。按照合同约定和恒大金碧公司的陈述，恒大金碧公司在2014年9月30日前已将涉案房屋交付邢学坤、张玉逢，且应当在此后540个工作日内即2016年12月前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，恒大金碧公司的担保责任即可免除。但恒大金碧公司以邢学坤、张玉逢未偿还物业公司借款视为未交全购房款及未按时偿还贷款，致使其承担担保责任为由，未给邢学坤、张玉逢办理房地产权属证书提供备案资料。邢学坤、张玉逢借物业公司款交纳部分购房首付款，并通过银行贷款方式支付恒大金碧公司剩余购房款，其购房款已经全部付清，邢学坤、张玉逢未偿还物业公司借款与是否付清购房款无关。恒大金碧公司以此为由视为邢学坤、张玉逢未全部交纳购房款不当。恒大金碧公司因此不协助邢学坤、张玉逢办理房地产权属证书，以致邢学坤、张玉逢不能办理房屋抵押而免除恒大金碧公司的担保责任，对此，恒大金碧公司的行为构成违约。恒大金碧公司在2016年12月后因未免除担保责任而继续承担担保责任是其违约行为所致，故其无权单方解除合同。恒大金碧公司作为担保人承担担保责任后，可以向邢学坤、张玉逢行使追偿权。故对恒大金碧公司提出的诉讼请求，本院不予支持。邢学坤、张玉逢经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和答辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回济南恒大金碧房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费15887元，由济南恒大金碧房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙志光 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  黄海艳 二〇一九年三月二十五日 法官 助理  郑 莹 书 记 员  王文倩