台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初7221号原告：章建国，男，1985年11月14日出生，汉族，住临海市。委托诉讼代理人：徐美亚，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。被告：葛官法，男，1945年3月26日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：陆战江，男，1976年1月24日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：台州市岩屿实业总公司，住所地台州市椒江区岩屿路113号。法定代表人：张寅。委托诉讼代理人：胡克强，浙江时间律师事务所律师。原告章建国与被告葛官法、陆战江、台州市岩屿实业总公司（以下简称岩屿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告章建国及其委托诉讼代理人徐美亚，被告陆战江及被告岩屿公司的委托诉讼代理人胡克强到庭参加诉讼。被告葛官法经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。审理过程中，原、被告曾共同申请本案先行由当事人庭外和解，但届期和解未成。本案现已审理终结。原告章建国向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告葛官法、陆战江签订的《房屋出租协议书》无效；2、判令三被告返还房屋租金40755元，并支付自起诉之日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；3、判令三被告赔偿原告房屋装修等损失共计94899元。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求中要求返还的房租租金金额变更为6325元，其他诉讼请求不变。事实和理由：被告葛官法、陆战江与被告岩屿公司于2013年9月15日签订了《房屋租赁协议》，约定被告岩屿公司将坐落于椒江区二层楼房一幢出租给被告葛官法和陆战江，租赁期限为2013年9月15日至2018年11月14日。2017年5月6日，被告葛官法、陆战江与原告签订一份《房屋出租协议书》，约定两被告将位于间转租给原告，租赁期限自2017年5月1日至2018年11月14日，租金为58000元。说明一下，虽然协议约定租金为58000元，实际租金为30600元。原告应两被告的指示将房租费直接交付给被告岩屿公司。原告承租房屋后，对房屋进行了装修，并用于餐饮经营。2017年10月3日台州市椒江区综合行政执法局向原告送达了《限期拆除通知书》。至此，原告才知道承租房屋系违法建筑。因沟通未果，承租房屋于2017年10月6日被相关单位强行拆除，原告经营场所内的物品在强行拆除中被埋压，导致损失严重。原告多次找三被告协调此事，三被告均置之不理。后被告葛官法、陆战江与被告岩屿公司于2018年5月23日在台州市椒江区人民法院进行调解，并达成了（2018）浙1002民初4945号民事调解书，调解书解除了被告岩屿公司与被告葛官法、陆战江于2013年9月15日签订的房屋租赁协议，被告葛官法、陆战江于2018年5月27日前将坐落于椒江区二层楼房一幢腾空交还给被告岩屿公司。综上，原告认为其所承租的房屋系违章建筑，其与被告葛官法、陆战江签订的《房屋出租协议书》系无效合同，为此造成原告权益的损失，应当由被告葛官法、陆战江承担赔偿责任。被告岩屿公司作为房屋所有权人，对该出租的房屋系违章建筑应当清楚，其故意隐瞒该事实，造成了原告损失，亦应当与被告葛官法、陆战江共同承担赔偿责任。被告葛官法未作答辩。被告陆战江辩称，椒江区房屋一共有五间房屋，最初有五个人承租，包括被告陆战江、葛官法和左邻右舍超市、杨小胖奶茶店、大陈海鲜排档。2013年，被告陆战江、葛官法与案外其他人一起去村里对椒江区房屋的租赁进行投标，后被告陆战江、葛官法出面与被告岩屿公司签订合同。之后，五家协商各家的房租为多少并各自支付。北边第一间房屋本来由左邻右舍超市承租，是否违章并不清楚，被告陆战江系同意转租。被告岩屿公司辩称，被告葛官法、陆战江与被告岩屿公司于2013年9月15日签订《房屋租赁协议》属实，该协议明确约定出租人即被告岩屿公司将坐落于椒江区二层楼房一幢不包括原租户自行搭建的辅助建筑及装潢部分出租给被告葛官法、陆战江。首先，三被告签订的《房屋租赁协议》合法有效，并没有违反任何法律强制性规定，也没有损害他人的合法权益，应为有效，且该协议已经椒江区法院进行审理并调解，已经予以解除。其次，被告岩屿公司与被告葛官法、陆战江签订《房屋租赁协议》之后，从始至终并未收到原告向被告岩屿公司支付的任何租金，就该所谓的租金，即使要返还，也应当由被告葛官法、陆战江返还，与被告岩屿公司无关。最后，被告岩屿公司对原告装修支出的真实性有异议，没有任何证据证明原告产生了94899元损失，即使有装修损失，也应当由被告葛官法、陆战江进行赔偿，与被告岩屿公司无关，被告岩屿公司不应当承担赔偿责任。综上，请求驳回原告对被告岩屿公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院已将原告章建国提供的证据材料随诉状副本一并向被告葛官法送达。被告葛官法既未到庭应诉，也未提供书面答辩意见，视为放弃庭审质证和抗辩的权利。原告章建国提供的《房屋租赁协议》、收据、营业执照、限期拆除通知书，均系原件，本院对真实性予以采信。原告提供的《房租出租协议书》系原告与被告葛官法、陆战江签订，被告岩屿公司有异议，认为被告葛官法、陆战江的签字与《房屋租赁协议》中的签字笔迹不一致，无法确认真实性，而被告陆战江没有异议，被告葛官法也未向本院提出异议，故本院对该协议真实性予以采信。原告提供的椒江区白云街道岩屿村民委员会出具的证明系复印件，虽然被告陆战江、岩屿公司均没有异议，但椒江区房屋是否属于违章建筑并非椒江区白云街道岩屿村民委员会陈述为准，故本院不予采信。原告提供案外人“杨明喜”出具的证明、证明人身份证、销售单、收款收据，用以证明房屋装修等损失情况，其中身份证为复印件，其余证据为原件，被告陆战江、岩屿公司有异议，因“杨明喜”未出庭作证，该证明的真实性无法确认，销售单、收款收据等证据也不足以证明损失情况，对该组证据本院不予采信。原告提供的视频光盘、照片，能反映出拆除前原告租赁房屋曾经的状况，但因该视频光盘和照片的拍摄时间不确定，不能认定为租赁房屋被拆除时的状况。原告提供的民事调解书虽系复印件，但系本院作出的文书，本院对真实性予以采信。原告提供的转让协议系原件，被告陆战江没有异议，被告岩屿公司对真实性无法确认，该协议涉及案外人，且对各被告均无约束力，本院在本案中不予采信，但结合被告陆战江的陈述，可以确定涉案房屋原系原告从“梁俊”处承租而来，后由被告陆战江、葛官法再与原告签订《房屋出租协议书》，原告主张已经支付了2017年5月1日至2017年11月14日期间的租金30600元，被告岩屿公司认可已经收取了截至2017年11月14日的租金，被告陆战江陈述其未经手该租金，现原告持有该租金的收据原件，可以确认原告已支付租赁房屋2017年5月1日至2017年11月14日期间的租金。本院经审理认定事实如下：2013年9月15日，被告葛官法、陆战江作为乙方与作为甲方的被告岩屿公司签订《房屋租赁协议》一份，约定：租赁物为坐落于椒江区二层楼房屋一幢，四址以四周围墙为界，不包括原租户自行搭建的辅助建筑、装潢部分；租赁期限：自2013年9月15日起至2013年10月14日止，计一个月为乙方的搬迁装修期，免收租金，自2013年10月15日起至2013年11月14日止，计一个月租金按原价计算，自2013年11月15日起至2018年11月14日止，计五年，租赁期内租金不变；一个月租金为20167元，年租金为450000元，自协议签订之日付清租金470167元，第二年开始于每年的9月15日前一次性付年租金450000元，直至租赁期满。2017年5月6日，原告章建国与被告葛官法、陆战江签订《房屋出租协议书》，约定被告葛官法、陆战江将椒江区间出租给原告章建国，租期从2017年5月1日至2018年11月14日，租金58000元。自2017年5月1日起，椒江区间房屋实际由原告使用。被告岩屿公司已收取椒江区房屋截至2017年11月14日的租金，原告支付了2017年5月1日起至2017年11月14日期间的租金。2017年6月8日，原告章建国以上述租赁地为经营场所办理了名称为“台州市椒江满城香小吃店”的个体工商户工商登记。台州市椒江区综合行政执法局于2017年10月3日作出限期拆除通知书发送给台州市椒江满城香小吃店，载明：根据相关法律法规规定及省、市、区“三改一拆”、“治危拆违”行动相关政策精神要求，你户（单位）位于北面的建（构）筑物（设施、广告牌等）属违法建筑（危房），自即日起，限在3日内自行拆除，逾期未拆除，椒江区政府将组织相关街道（农场）、部门予以强制拆除，并作出相应处理。后，原告承租房屋被拆除。被告葛官法、陆战江与被告岩屿公司就《房屋租赁协议》所产生的纠纷于2018年5月23日经台州市椒江区涉诉纠纷人民调解委员会调解，达成如下协议：一、解除椒江区白云街道岩屿实业总公司与葛官法、陆战江于2013年9月15日签订的《房屋租赁协议》；二、葛官法、陆战江于2018年5月27日前支付给台州市岩屿实业总公司租金175000元；台州市岩屿实业总公司自愿放弃其余诉讼请求；三、葛官法、陆战江于2018年5月27日前将坐落于椒江区二层楼房屋一幢腾空交还给台州市岩屿实业总公司；四、案件受理费4025元（已减半），由台州市岩屿实业总公司与葛官法、陆战江各半承担，葛官法、陆战江于2018年5月27日前支付给台州市岩屿实业总公司2012.5元。本院为此于2018年5月23日作出（2018）浙1002民初4945号民事调解书。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。对于原告承租的房屋即椒江区间房屋，台州市椒江区综合行政执法局曾下发限期拆除通知书，本案中亦未发现该房屋曾取得建设工程规划许可证，故对于原告要求判决其与被告葛官法、陆战江签订的《房屋出租协议书》无效的请求，本院予以支持。关于原告主张的返还房屋租金问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，虽然《房屋出租协议书》无效，但是自2017年5月1日起至租赁房屋拆除前即原告已使用期间，原告仍应支付按《房屋出租协议书》约定的租金标准计算的占有使用费，其余租金出租人即被告葛官法、陆战江应予返还。租赁房屋已拆除，但各方均未提供证据证明拆除的确切时间，本院根据台州市椒江区综合行政执法局下发的通知酌情确定拆除时间为2017年10月7日。原告已支付了截至2017年11月14日的租金，虽然原告提供了其与案外人“梁俊”所签订的《转让协议》用以证明其已实际支付30600元，但该《转让协议》对被告葛官法、陆战江不具有约束力，本院按照原告与被告葛官法、陆战江签订的《房屋出租协议书》约定的租金标准进行计算，被告葛官法、陆战江应返还2017年10月7日至2017年11月14日期间的租金为4017.76元（58000元/563天×39天）。另外，关于原告主张的房屋装修等损失问题。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告和被告葛官法、陆战江均未履行对案涉房屋是否具有建设工程规划许可证等符合出租条件的谨慎注意义务，故其双方对于该房屋的拆除承担同等过错责任。原告现主张房屋装修等损失94899元，但未提供充足证据证实，本院不予支持。原告要求被告岩屿公司承担责任缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。被告葛官法经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告章建国与被告葛官法、陆战江于2017年5月6日签订的《房屋出租协议书》无效；二、被告葛官法、陆战江于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告章建国租金4017.76元；三、驳回原告章建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1162元（已减半计算，原告章建国预付1507元），由原告章建国负担1116元，被告葛官法、陆战江负担46元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员  王波二〇一九年三月二十五日法官助理周丹玲书记员陈肖倩