广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终129号上诉人（原审原告）：周第文，男，1950年6月8日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托代理人：周凤娥，女，1982年8月19日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系周第文之女。委托代理人：李月涛，男，1981年12月13日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司，住所地：广东省广州市南沙区进港大道南沙碧桂园海帆轩二街11座3楼。法定代表人：杨文杰，职务：总经理。委托代理人：何秀琼，女，系该公司员工。委托代理人：葛学友，男，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司，住所地：广东省广州市南沙区进港大道旁南沙碧桂园内。负责人：李长江。委托代理人：柯疆，男，系该公司员工。上诉人周第文因与被上诉人广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（下简称碧桂园发展公司）、广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司（下简称碧桂园服务公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初3717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周第文上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审受理费由碧桂园发展公司、碧桂园服务公司共同承担。事实和理由如下：一、原审判决认定事实错误。其一，原审判决遗漏周第文在原审中提交的向碧桂园发展公司反映大理石地砖裂纹质量问题的重要证据，直接认定周第文未提供证据承担不利后果，属严重失职。原审法院认定渗漏维修已经在2014年11月完成，但周第文提交的证据显示维修从2015年才开始，一直持续到2016年末。其二，原审认定在碧桂园发展公司迟延履行保修义务后双方达成补偿协议，并据此认定周第文再次要求赔偿无依据，但2016年7月30日的管理费申请仅是针对天花开裂、洗手间渗水问题的回应，并不是对周第文主张的大理石地砖裂缝、卫生间堵塞渗漏、无网线安装接口等质量问题的赔偿，两者应予区别。其三，原审法院认定“周第文在收楼几年后才提出地砖有裂纹，要求承担保修责任，已经超过了合同约定保修期限”的内容指向不明，表述不准确。周第文的收楼日期为2014年7月，而周第文提交的证据显示从2014年7月22日至2017年8月2日，周第文有向碧桂园发展公司提出过，其存有具体的维修记录，不能认定已超过保修期限。其四，原审认定周第文未举证证明有关施工实际耗时和造成的影响程度实属错误。周第文提交的维修记录明显记载了碧桂园发展公司接单和关单的具体时间，是施工工期的举证。其五，原审认定碧桂园服务公司非买卖合同当事人，由其承担责任无事实依据，但按实际房屋维修流程，周第文向受理质量问题的碧桂园物业公司提出意见，再由碧桂园物业公司与碧桂园服务公司交涉处理。就历年发生的质量问题，碧桂园服务公司没有积极维护周第文的业主权益，也没有积极主动协助处理，故周第文主张按物业费缴纳的数额要求碧桂园服务公司承担责任有事实依据；二、原审判决适用法律错误。其一，2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定诉讼时效期间为三年，且根据第一百九十三条的规定法院不得主动适用诉讼时效。在本案原审庭审中，碧桂园发展公司、碧桂园服务公司并未采取诉讼时效的抗辩，而原审法院却在判决中直接认定“渗漏维修已经在2014年11月完成，至周第文起诉时已经超过法律规定的诉讼时效期限”，属于滥用职权，认定有误。其二，原审判决的法律依据是《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应按照约定全面履行自己的义务”和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条“受送达人被监禁的，通过其所在监所转交。受送达人被采取强制性教育措施的，通过其所在强制性教育机构转交。”上述两个法律条文明显不能成为本案判决的直接法律依据；三、原审法院未履行告知义务，剥夺了周第文的权利。原审庭审中，法院只是询问是否需要鉴定，并未向双方当事人直接指明是对大理石地砖裂纹、施工工期和相关损失的鉴定，也无告知鉴定的程序及鉴定与否的结果等。原审判决直接认定由周第文承担不申请鉴定的不利后果，显失公正。两被上诉人碧桂园发展公司、碧桂园服务公司共同答辩称：原审法院认定事实与适用法律均正确，周第文的上诉请求没有法律依据，请求依法驳回。周第文于2018年6月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、碧桂园发展公司、碧桂园服务公司赔偿广州市南沙区进港大道北碧桂园天玺湾天翰街2号502房客厅中间11块有裂纹的大理石地砖的更换费用6000元；2、碧桂园发展公司、碧桂园服务公司赔偿维修房屋渗漏和安装网线接口期间造成的房屋无法使用的损失6745.4元；3、本案受理费由碧桂园发展公司、碧桂园服务公司承担。原审法院经审理查明：2013年1月9日，碧桂园发展公司（为甲方）和周第文（为乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定甲方将位于广州市南沙区南沙街进港大道北侧碧桂园山湖湾自编4号楼B单元502房，以895396元的价格出售给乙方。该合同第二十五条约定：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。合同附件六为《装饰、设备标准》，其中约定客厅、餐厅、厨房、卫生间地面铺石材。合同附件七《本合同补充协议》第十七条约定：甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第二十五条第三、四、五、六款的全部约定变更为：如乙方未按照《商品房买卖合同》及本补充协议的约定办理该商品房的交接手续的，该商品房的保修期限自《商品房买卖合同》第十三条约定的交付期限届满之日起由甲方转移给乙方。保修期限内，在正常使用情况下，发生本补充协议附录一《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由甲方负责保修；因乙方使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由乙方承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，甲方不承担责任。甲方应在收到乙方通知后25日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后25日内通知乙方。在保修期内，乙方发出书面保修通知书25日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。在任何阶段，不管任何原因导致甲方应承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担。签订合同后，双方按合同约定履行。周第文支付了全部购房款。2014年7月21日，周第文办理了收楼手续，碧桂园发展公司向周第文提供涉案房屋的质量保证书，其中记载：竣工验收时间为2014年6月30日，交付使用时间为2014年12月15日。其中，防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏保修期限为5年，管道渗漏保修期限为1年，地面空鼓开裂、大面积起砂的保修期限为1年，管道堵塞的保修期限为6个月。收楼后，周第文向碧桂园发展公司提出渗水和未安装网线接口问题，碧桂园发展公司采取了维修和安装等措施。2016年7月30日，周第文和碧桂园发展公司签署《管理费申请》，内容为因天花开裂、洗手间渗水等问题，迟迟未能处理，经协商同意为周第文缴交六个月的管理费。双方已经按该协议履行。原审过程中，周第文明确表示不对大理石地砖质量、维修方案和费用申请鉴定评估，也不对维修渗水部位和安装网线工程施工工期和相关损失申请鉴定评估。为证明保修和维修情况，周第文提供了下列证据：1、大理石地砖的图片打印件。碧桂园发展公司和碧桂园物业公司对其真实性不予确认；2、报修和维修记录，周第文主张其中记录的卫生间过道处阳脚线补需墙漆（2014年10月21日报修，2014年11月26日维修完毕）、马桶侧地漏未固定（2014年10月21日报修，2014年11月7日维修完毕）是对渗漏问题进行的维修；入户花园栏杆处三处黄皮砖需换（2014年10月21日报修，2015年1月13日维修完毕）、入户花园天花收口粗糙（2014年10月21日报修，2015年1月13日维修完毕）、入户门左侧更换纸皮砖1平方米（2016年12月30日报修，2016年12月31日维修完毕）、淋浴间打玻璃胶（因安装网线接口损坏，2017年8月2日维修）是安装网线接的施工，其他维修记录与本案无关；3、维修卫生间的图片打印件。碧桂园发展公司和碧桂园服务公司对上述证据真实性、关联性没有异议，但认为维修卫生间是因疏通堵塞管道，并非因渗漏维修的图片。周第文未能提供证据证明在诉讼前曾向碧桂园发展公司提出客厅大理石地砖有质量问题。原审法院认为：周第文和碧桂园发展公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行。对于大理石地砖的更换费用的问题，周第文认为大理石地砖出现裂纹是交楼时即存在的，碧桂园发展公司一直未予处理。周第文未能提供证据证明其主张的事实，也不申请对大理石地砖的质量、维修方案和费用等进行鉴定，应承担不利的法律后果，故对周第文主张的上述意见不予采纳。另外，周第文在收楼几年后才提出地砖有裂纹，要求承担保修责任，已经超过了合同约定保修期限，故对周第文的上述请求不予支持。对于维修和安装影响使用的损失问题，原审法院分析如下：首先，根据周第文提供的维修记录显示，渗漏维修已经在2014年11月完成，至周第文起诉时已经超过法律规定的诉讼时效期限。其次，碧桂园发展公司已就迟延履行保修义务与周第文达成补偿协议，并实际履行，周第文再次要求赔偿没有依据。最后，周第文未举证证明有关施工实际耗时和造成影响的程度，也不申请对施工工期和有关损失进行鉴定评估，应承担不利的法律后果。因此，对周第文该项的诉讼请求不予支持。碧桂园服务公司并非《广州市商品房买卖合同（预售）》的当事人，周第文要求该公司承担合同保修义务缺乏事实和合同依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定，于2018年10月26日作出判决如下：驳回周第文的全部诉讼请求。本案受理费59.30元，由周第文负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，周第文向本院提交了光盘和纸质打印照片，以证明周第文在收楼时，涉案房屋存在地砖大理石裂纹的质量问题。碧桂园发展公司、碧桂园服务公司对此发表如下质证意见：一、关于内容为补充时间证据、大理石地砖照片等内容的的光盘的质证意见。其一，关于内容为补充时间证据的光盘的质证意见。关于真实性，周第文未提供记载该电子数据资料的原始媒介，不能确定该组照片的拍摄时间，且周第文提交的光盘仅是一种图片的光盘刻录版，完全可以通过修改、剪接改变照片的拍摄地点、拍摄内容。关于合法性，本组证据为周第文在一审诉讼前就已经持有，其完全可以在一审程序中提交，但周第文怠于提交该组证据，不符合新证据的有关规定。关于关联性，该组证据实际为涉案房屋楼上602房屋漏水，需要在涉案房屋疏通管道时所拍，故与本案无关。其二，关于内容为大理石地砖照片的光盘的质证意见。关于真实性，因周第文未提供各照片的原件载体，故无法判断照片的真实性，且周第文在一审中未提供本组照片及截图，碧桂园发展公司完全有理由相信周第文有可能修改照片时间。关于合法性，假使该组照片确为2014年10月拍摄，也足以说明周第文在一审之前就已经持有该组证据，其完全可以在一审程序中提交，但周第文怠于提交该组证据，不符合新证据的有关规定。关于关联性，该组证据难以反映涉案房屋大理石地砖存在裂纹，且此时涉案房屋大理石地砖并未产生损害结果，自然不能产生损害赔偿结果，故与本案不具有关联性。此外，照片可以反映涉案房屋地砖没有经过妥善保养，地面遍布尘土，故大理石地砖裂纹的产生很可能是由于周第文自身保养不当所致。其三，关于有关大理石地砖裂纹照片、未处理照片、卫生间、网线改装遗留问题及物业未履行物业服务内容的光盘的质证意见。周第文在一审中已经提交本组证据，故不属于二审新证据。关于关联性，碧桂园发展公司已与周第文之间达成管理费协议，其损害赔偿基础不存在，双方之间的权利义务关系已经消灭，故与本案不存在关联关系；二、关于内容为电梯视频以及物业投诉电话录音的光盘以及通话录音证据书面记录的质证意见。周第文在一审中已经提交，故不属于二审新证据。另，周第文申请对涉案房屋大理石地砖的质量问题、维修方案、维修费用以及渗漏、网线接口施工的工期、因工期延误造成的损失进行鉴定。本院认为：周第文以碧桂园发展公司交付的房屋客厅部分大理石地砖存在裂纹、房屋存在渗漏及未安装网线接口导致其无法使用为由，诉请碧桂园发展公司赔偿更换大理石地砖的费用及物业服务费损失，对此，本院作如下分析：其一，关于客厅大理石地砖裂纹问题。周第文称其在收楼时发现客厅部分大理石地砖有裂纹，但一方面，现有证据也不足以证明周第文的该项主张，另一方面，在周第文于2014年7月办理收楼手续至2018年6月提起本案诉讼长达近四年期间内，无证据证明反映周第文曾要求碧桂园发展公司进行维修或更换而遭碧桂园发展公司拒绝。因此，周第文诉请碧桂园发展公司支付更换客厅大理石地砖的费用，依据不充分，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。其二，关于房屋渗漏及未安装网线接口问题。一方面，周第文提交的证据可以证实，碧桂园发展公司已对周第文主张的房屋部分方位存在渗漏及网线接口未安装等问题进行维修整改。另一方面，现有证据并不足以证明涉案房屋所存在的部分方位渗漏及网线接口未安装导致周第文无法使用涉案房屋，且周第文所缴纳物业管理费也与周第文遭受的损失之间并不存在关联。因此，周第文诉请碧桂园发展公司按其已交物业服务费的标准赔偿损失缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，亦应予维持。另，本案为房屋买卖合同纠纷，而周第文与碧桂园服务公司之间并不存在买卖合同关系，故周第文在本案中诉请碧桂园服务公司承担责任亦缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，应予维持。此外，周第文在本案一审中明确表示不对涉案房屋大理石地砖质量、维修方案和费用申请鉴定评估，也不对维修渗水部位和安装网线工程施工工期和相关损失申请鉴定评估，且如前所述，周第文诉请碧桂园发展公司与碧桂园服务公司承担责任于法无据，故本院对周第文提出的对涉案房屋大理石地砖的质量问题、维修方案、维修费用以及渗漏、网线接口施工的工期、因工期延误造成的损失进行鉴定的申请不予接纳。综上所述，上诉人周第文的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理119元，由上诉人周第文负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年三月十三日书记员  王文杰