广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0105民初3748号原告：广东佳乐置业有限公司，住所地广州市海珠区南华中路388号303（A5）房。法定代表人：杨亚洋，经理。委托诉讼代理人：方强，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周聃，广东广和（前海）律师事务所律师。被告：广州市民政局，住所地广州市越秀区西湖路99号。法定代表人：何镜清，局长。委托诉讼代理人：黄嘉华、冯丽娟，均为该单位职员，联系地址同被告地址。第三人：广州汉和房地产有限公司，住所地广州市南华中路南洲前18号之一首二层。法定代表人：张建鹏。第三人：陈绍昌，男，1955年7月19日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：陈少卿,女，1957年6月7日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：陈少娟,女，1964年2月25日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：陈少珠,女，1960年3月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：陈楚卿，女，1953年8月20日生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告广东佳乐置业有限公司诉被告广州市民政局、第三人广州汉和房地产有限公司（以下简称“汉和公司”）、陈绍昌、陈少卿、陈少娟、陈少珠、陈楚卿案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周聃、被告的委托诉讼代理人冯丽娟、第三人陈绍昌到庭参加了诉讼。第三人汉和公司、陈少卿、陈少娟、陈少珠、陈楚卿下落不明，经本院公告送达起诉书副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：1997年8月，第三人汉和公司与连美英签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（以下简称“拆迁协议”），约定连美英将自有的南华中路388号房屋交给第三人汉和公司拆除，第三人汉和公司将相应的房屋回迁补偿给连美英。双方对具体的回迁位置及面积进行了明确约定，并且所有拆迁补偿协议当时均在广州市房管部门登记备案。协议签订后，连美英依约将房屋交给第三人汉和公司拆除。2005年12月，连美英与原告（原名称为广东鹰翔投资有限公司，2006年12月25日变更为广东誉通置业有限公司，2011年11月10日又变更为广东佳乐置业有限公司）签订了房屋买卖协议，将拆迁协议中约定的回迁房出售给原告。房屋买卖协议成立后，原告依约向连美英支付购房款。连美英及第三人汉和公司于2007年将涉案房屋移交给了原告。此后，原告一直使用涉案房屋用于租赁经营。但由于连美英及第三人汉和公司的原因，涉案房屋的产权一直未能办理过户登记至原告名下。2013年6月，原告向广州市海珠区人民法院起诉连美英及第三人汉和公司要求办理涉案房屋的产权证，经审理，法院依法确认了原告与连美英签署的房屋买卖协议合法有效。对于完全符合登记过户条件的房屋，则作出了回迁户应协助被告办理产权过户登记手续的判决。由于第三人汉和公司与被告存在债务纠纷，广州市海珠区人民法院作出(2011)穗海法民执字第1903-5号执行裁定书，查封了涉案房屋。为此，原告提出执行异议，但被裁定驳回。原告已按合同约定向连美英履行了支付义务并实际占有涉案房屋，且非基于原告的过错导致涉案房屋未能登记过户，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，人民法院不得查封涉案房屋。另，涉案房屋属产权调换补偿安置房产，该房产置换行为由广州市房地产管理局以拆许字(95)第212号《城市房屋拆迁许可证》予以批准，并于2005年进行了鉴证。根据相关法律法规的规定，连美英对涉案房屋享有回迁安置优先权。法院以涉案房屋系在第三人汉和公司名下为由而采取执行措施显属不当。综上所述，无论是从事实上，还是法律上，广州市海珠区人民法院对涉案房屋进行查封并驳回原告的执行异议均明显错误，不仅对原告办理产权登记造成严重阻碍，也对原告其他相应的合法权益造成侵害。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条的规定，故起诉要求判令：1、确认原告对位于广州市海珠区南华中路374—428以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段（南华中路388号首层）143号铺房产享有所有权；2、停止对上述房屋的执行行为。被告辩称：2010年6月28日，被告诉第三人汉和公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷两案[案号:(2010)海民三初字第1124号、(2010)海民三初字第1125号]，因第三人汉和公司逾期不履行已经发生法律效力的民事判决书中确定的义务，被告于2011年6月2日向法院申请执行，要求第三人汉和公司履行：（一）协同办理作为拆迁被告代管产业广州市南华中路418号房屋补偿给被告的广州市南华中路380号豪逸阁707、709、711单元的房屋产权过户和房地产登记手续，并支付租金44999.9元、逾期交房违约金17100元；（二）协同办理作为拆迁被告代管产业广州市南华中路420、422号房屋补偿给被告的广州市南华中路380号豪逸阁708、710单元的房屋产权过户手续和房地产登记手续，并支付租金61936元、逾期交房违约金17100元。执行过程中，法院作出(2011)穗海法民执字第1903-1号及(2011)穗海法民执字第1904号执行裁定书，查封了第三人汉和公司名下位于海珠区南华中路374-428号以南、同丰里以西、广州第五染织厂地段，豪丰园（豪丰阁、豪逸阁、豪庭阁）的全部房屋产权（已预售登记、已过户的除外）。其中包括涉案房屋广州市海珠区南华中路388号二层T12号铺、首层118、121号铺，131、133号铺，132号铺，135号铺，138号铺，137、139、140、141号铺，143号铺。原告于2014年12月提出执行异议[案号(2015)海法执异字第4-11号]，法院于2015年4月8日作出执行裁定书，驳回原告提出的执行异议。鉴于此，就原告的诉讼请求，被告的答辩如下：一、原告请求确认广州市海珠区南华中路374-428以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段（南华中路388号）二层T12号铺，首层118、121号铺，131、133号铺，132号铺，135号铺，138号铺，137、139、140、141号铺，143号铺原告享有所有权及占有权，没有法律和事实依据，应依法驳回起诉。原告主张对象错误，被告与原告无任何法律关系，不是本案的适格被告。法院作出的(2015)穗海法执异字第4-11号执行裁定书已驳回原告的执行异议申请，且认定涉案房屋登记在第三人汉和公司名下，被告同意法院作出的裁定，涉案房屋不能归原告所有及占有，请法院依法驳回起诉。二、原告请求停止对涉案房屋的执行行为，不是民事诉讼范围，且根据“一事不再审”原则，应驳回起诉。原告应以其他途径另行解决，且原告已曾就本案纠纷向法院提出执行异议，经审理后已被驳回，故根据“一事不再审”原则的规定，应就此部分请求驳回原告的起诉。综上所述，原告的全部诉讼请求均无法律和事实依据，应依法驳回。第三人陈绍昌述称：整个房屋拆迁、买卖过程中由其母亲连美英经办；其不清楚连美英为何将房屋出售给原告，其将回迁房屋出售给原告时不清楚回迁具体位置。第三人汉和公司、陈少卿、陈少娟、陈少珠、陈楚卿没有提交陈述意见及举证。经审理查明：广东鹰翔投资有限公司于2006年12月25日经广东省工商行政管理局核准变更登记，具体事项为经营范围及企业名称的变更，其中变更后企业名称为广东誉通置业有限公司。2011年11月10日，广东誉通置业有限公司经广东省工商行政管理局核准变更登记，其中企业名称变更为广东佳乐置业有限公司。连美英是原广州市海珠区南华东路堑口安顺里2号房屋的所有权人。1997年8月5日，第三人汉和公司（拆迁人，甲方）与连美英（被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除坐落在海珠××中路××里××号的房屋，经市房管部门核定建筑面积壹佰陆拾叁点肆捌平方米；甲方将自有的坐落在海珠区南华中路（框架结构）的自有房屋，建筑面积为壹佰捌拾叁点肆捌平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例在内）单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在2000年8月15日将自有房屋交付给乙方；等。同日，第三人汉和公司（甲方）又与连美英、第三人陈少娟（乙方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：甲方拆除南华中路安顺里2号的房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积163.48平方米；甲方应在2000年8月15日前，在原址新建大楼第九、七层，建筑面积183.48平方米安置给乙方回迁居住；其他事项：乙方商铺回迁时双连两间，每间23.82平方米共47.64平方米，铺宽每间5米；等。2003年6月30日，第三人汉和公司（甲方）再与连美英（乙方）签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定：甲方征用南华中路安顺里2号的房屋，乙方是该房屋的使用人，建筑面积373.67平方米；甲方应于2003年6月30日前在南华中路388号（原五染厂地段）新建大楼安排合计建筑面积为326.03平方米安置给乙方回迁居住；其他说明：乙方有非住宅面积47.64平方米安置在新建大楼首层；等。同日，第三人汉和公司（甲方）还与连美英（乙方）签订《房屋拆迁补偿补充协议书》，约定：甲方应于2003年6月30日前补偿给乙方位于南华中路388号（原五染厂地段）新建大楼建筑面积为326.03平方米，另有47.64平方米非住宅面积安置在新建大楼首层；等。之后，第三人汉和公司（甲方）又与连美英（乙方）签订了《房屋拆迁安置补充协议书》，约定甲方征用南华中路安顺里2号的房屋，乙方是该房屋的使用人，自有产权建筑面积47.64平方米，折合成建筑面积47.64平方米；甲方应于2002年12月30日前，在南华中路388号（原五染厂地段）新建大楼首层安排回迁商铺一间，位置是首层侧门左侧（详见附图），临时编号为32号，建筑面积肆拾柒点陆肆平方米，实用面积约贰拾肆平方米，具体以房管部门出具的最终面积为准，安置给乙方回迁；其他说明：如最终实际回迁安置铺位因商场总体规划而变动或临时编号与最终房管部门出具的编号有冲突，以房管部门的最终编号为准，但甲方安置位置必须与本协议所订位置一致或附近；等。第三人汉和公司和连美英在附图《一层回迁安置图》上盖章、签名。2005年12月14日，连美英（甲方）与广东鹰翔投资有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：1、甲方同意将其拥有独立权益的位于广州市海珠区南华中路376号至380号（原南华中路安顺里2号）首层商铺产权（产权面积47.64㎡）出售给乙方，出售价格为9000元/㎡，总价为人民币428760元；2、本协议在签订之日起一个月内乙方支付给甲方10%作为定金及首期款，一年内再支付总价款的30%，在本协议签订之日起12个月内再支付总价款的50%，余款10%在办理产权过户当天一次性付清，在办理产权过户过程中所发生的税费除土地出让金甲、乙双方各付一半外，其余税费按国家有关规定各付各税；3、在本协议签订之日起，甲方同意即时将上述拥有商铺物业交给乙方装修使用，乙方同时协助甲方共同办理上述物业验收及确权、过户手续，在办理上述物业验收及确权所产生的费用由乙方支付，在此期间不管乙方能否办妥物业验收及确权、过户手续，乙方必须在24个月内支付完总房价的90%，甲方同时将原有产权证移交给乙方办理转名过户手续，若因特殊原因不能提供时，应向乙方提供保证配合办理过户手续的保证书，余款10%在办理过户当天付清（余款的支付不能超过30个月）；6、乙方在支付甲方第三笔款项时，在该款项中扣留应由甲方支付的税费金额，以保障办理过户手续时及时交纳土地出让金及税费；7、自本协议签订之日起，如乙方没能在一个月内支付第一期款，本协议无效，如在支付完第一期款后乙方没能按本协议约定的时间支付协议要求时间支付的第二期款项，则视为乙方违约，本协议无效，甲方即时收回商铺，甲方无须退还定金及首期款，如在支付完第二期款后，乙方没能按约定时间支付协议要求时间支付第三期款项，则视为乙方违约，本协议作废，甲方即时收回商铺，甲方无须退还定金、首期款及第二期款项；9、非甲方的原因或与政府有关政策冲突，使本协议上述商铺物业无法过户给乙方，给乙方造成损失，由乙方自负，乙方所付甲方的一切款项，甲方无需退还乙方，但乙方支付给甲方本协议全部款项时，无论何时，甲方应无条件配合乙方办理房产过户手续，因广州汉和房地产有限公司预留面积不足时，仍需按本协议约定面积支付款项；等。同日，连美英（甲方）又与广东鹰翔投资有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定：1、乙方同意增加1000元/㎡给甲方，增加金额为人民币47640元；2、《协议书》第二条变更为在本协议签订当日，乙方支付给甲方20%（人民币玖万伍仟贰佰捌拾元整）作为定金及首期款，于2006年12月16日前支付总价款的40%（人民币壹拾玖万零伍佰陆拾元整），于2007年12月16日前再支付总价款的30%（人民币壹拾肆万贰仟玖佰贰拾元整），余款（人民币肆万柒仟陆佰肆拾元整）在办理产权过户当天一次性付清，在办理产权过户过程中所发生的土地出让金及税费等一切费用由乙方支付（包括土地出让金、税费）；3、本补充协议为原《协议书》的补充、变更，补充、变更内容与原协议书有冲突的以本补充协议为准，其余条款不变；等。原告曾于2013年5月7日向本院起诉汉和公司、连美英，要求确认对涉案143号商铺享有所有权及使用权，并要求协助办理房产证。本院于2014年3月14日作出（2013）穗海法民三初字第1274号民事判决书驳回原告的全部诉讼请求。该判决书已于2014年7月17日生效。被告依据本院作出并已发生法律效力的（2010）海民三初字第1124号民事判决书，向本院申请执行，要求第三人汉和公司清偿债务，本院以（2011）穗海法民执字第1903号执行案号立案审查。执行过程中，本院依法轮候查封了第三人汉和公司名下的位于海珠区南华中路374-428号以南、同丰里以西、广州第五染织厂地段的房屋产权（已预售登记、已过户的除外），但由于该房产所涉及的法律关系复杂，暂无法进行处理。2014年2月12日，本院作出（2011）穗海法民执字第1903-5号执行裁定书，裁定查封第三人汉和公司所有的位于海珠区南华中路374-428号以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段（南华中路388号首层）118号铺、121号铺、131号铺、133号铺、135号铺、137号铺、138号铺、139号铺、140号铺、141号铺、143号商铺的产权。原告就本院查封涉案房屋提出执行异议，本院在2015年4月8日作出（2015）穗海法执异字第10号《执行裁定书》，认为根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，裁定驳回原告提出的执行异议。（2015）穗海法执异字第10号案件审理过程中，本院就涉案的143号商铺发函广州市国土资源和房管管理局查询产权情况等，向本院复函（穗国房协查【2014】764号），答复：位于海珠区南华中路374-428号以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段的豪丰园（自编豪丰阁，豪逸阁，豪庭阁），该项目暂未整体办理初始登记。……南华中路388号首层……143号商铺暂无预售合同备案（预告登记）信息，除131、132、133房产外，均以(2002)穗押备字第17014号案办理了在建工程抵押，抵押权人为中国建设银行广州市城建支行。……海珠区南华中路388号首层项目涉及拆迁安置情况，回迁备案均未明确具体位置和具体面积，且大部分单元尚未办理产权登记，故来函查询房产是否属于拆迁征补偿房屋暂无法确认，需待产权登记后方可予以确认；等。2019年1月8日，本院作出（2011）穗海法民执字第1903-11号执行裁定书，裁定查封第三人汉和公司所有的位于海珠区南华中路374-428号以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段（南华中路388号首层）118号铺、121号铺、131号铺、133号铺、135号铺、137号铺、138号铺、139号铺、140号铺、141号铺、143号商铺的产权。另查，连美英于2017年12月去世，配偶陈任幸于2012年去世；两人生育了5个子女，分别为第三人陈绍昌、陈少卿、陈少娟、陈少珠、陈楚卿。原告诉被告、第三人汉和公司案外人执行异议之诉一案，本院于2015年12月30日作出(2015)穗海法民三初字第1072号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。广州市中级人民法院于2016年7月19日作出（2016）粤01民终9378号民事裁定书，裁定撤销上述裁定、指定本院审理。本院于2017年6月29日作出(2016)粤0105民初6822号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。广州市中级人民法院于2018年2月23日作出(2017)粤01民终20058号民事裁定书，裁定撤销上述判决、发回重审。上述裁定作出后，本院于2018年3月29日对该案以（2018）粤0105民初3748号（即本案）立案后，重新组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、收据清单明细及收据；拟证明原告交齐涉案房屋的房款。2、第三人汉和公司于2009年12月20日出具的《情况说明》，主要内容为：我司根据与连美英等10户小业主（见“附件一”）于1995年至2005年签订的《广州市房屋拆迁产权调换协议书》、《广州市房屋拆迁补偿协议》、《广州市房屋拆迁安置补充协议》等协议，及10户小业主与广东誉通置业有限公司（原广东鹰翔投资有限公司）签订的《房屋买卖意向书》、《协议书》、《补充协议书》等购销商铺协议的约定，我司于2006年6月20日将我司所有的位于广州市海珠区南华中路374-428号豪丰园首层全部商铺交付给连美英等10户小业主；10户小业主随即将上述商铺移交给广东誉通置业有限公司经营使用；以上情况属实，我司知悉并同意由广东誉通置业有限公司使用上述商铺，并同意日后把上述商铺的产权过户至广东誉通置业有限公司名下；其“附件一”中记载与连美英协议签订时间为2005年12月14日；拟证明第三人汉和公司将回迁房交还给被拆迁人，被拆迁人又将涉案房屋交付给原告使用。3、电费缴费通知单；拟证明原告正使用涉案场地。4、广州市高盈（国际）音响城宣传手册及现状图；拟证明原告使用涉案场地的用途。5、（2013）穗海法民三初字第1280民事判决书；拟证明法院支持原告要求办理其他房屋的过户登记的诉请。6、穗国防协查复字［2009］第506号；拟证明房管部门出具的复函表述涉案房屋现状。被告质证表示对于原告提交证据的真实性、合法性、关联性均由法院认定。第三人陈绍昌质证表示：对证据1、3-6的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，但第三人汉和公司没有将商铺交给其，而是直接交给原告，直至付清房款也没有确认首层商铺位置。本院依法向房管部门调取的广州市房地产测绘所于2009年2月17日审核的南华中路（#388129）《房地产分户图》载明了涉案房屋所在楼层的房屋分布情况。本院经比对，上述安置补充协议的附图《一层回迁安置图》与本院向房管部门调取的涉案房屋所在楼层《房地产分户图》大体一致，但间隔存在一些不同，如治安中心位置不一致，《一层回迁安置图》临时编号21与《房地产分户图》编号123的房屋位置不一致，等。2018年10月19日，本院依法到涉案房屋进行调查，查明涉案房屋所在楼层已重新间隔，用于经营音响店。原告、被告、第三人陈绍昌对此均无异议。原告表示：第三人汉和公司与被拆迁人将涉案房屋交付给其，不能确定涉案房屋交付时是大通铺还是间隔好的商铺。第三人陈绍昌表示：其出售涉案房屋时尚未分户，涉案场地是个大通铺。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告对（2015）穗海法执异字第10号执行裁定书不服，有权提起执行异议之诉。关于原告要求确认其享有对涉案房屋的所有权的问题。原告曾向本院提起（2013）穗海法民三初字第1274号案诉讼，要求判令确认原告对涉案房屋享有所有权及使用权。本院于2014年3月14日判决驳回了原告的诉讼请求。该案已发生法律效力。现原告要求确认其享有对涉案房屋的所有权，属于重复诉讼，根据一事不再理的原则，对原告的该项起诉应予驳回。关于原告要求停止对涉案房屋的执行行为的问题，本院分析如下：首先，从房屋位置看，虽然第三人汉和公司与被拆迁人签订的《房屋拆迁安置补充协议书》约定回迁房屋地址位于涉案回迁大楼首层侧门左侧，临时编号为32号，附图《一层回迁安置图》确认回迁房屋位置，本院经比对，上述安置补充协议的附图《一层回迁安置图》与本院向房管部门调取的涉案房屋所在楼层《房地产分户图》大体一致，但间隔存在一些不同，如治安中心位置不一致，《一层回迁安置图》临时编号21与《房地产分户图》编号123的房屋位置不一致，等。且根据广州市国土资源和房屋管理局出具的穗国房协查【2014】764号复函反映，涉案大楼首层项目涉及拆迁安置情况，回迁备案均未明确具体位置和具体面积，且大部分单元尚未办理产权登记。而从本院现场调查情况看，涉案房屋所在楼层已经进行重新间隔，其分布与《房地产分户图》并不一致。其次，从房屋交付情况看，第三人汉和公司出具的《情况说明》载明第三人汉和公司于2006年6月20日将涉案大楼首层全部商铺交付给连美英等10户小业主，10户小业主随即将上述商铺移交给原告经营使用。原告表示第三人汉和公司与被拆迁人将涉案房屋交付给其，不能确定涉案房屋交付时是大通铺还是间隔好的商铺。第三人陈绍昌表示第三人汉和公司没有将商铺交给其，而是直接交给原告，直至付清房款也没有确认首层商铺位置。从现有证据及上述当事人的陈述可见原告购买的回迁房屋在交付时尚未明确界址。据上，本院难以认定涉案安置补充协议约定的临时编号为32号的回迁房屋的具体位置明确指向涉案143号房屋。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，原告要求停止对涉案房屋的执行行为的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广东佳乐置业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费9500元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  黄伍环人民陪审员  邓丽红二〇一九年三月二十六日书 记 员  刘 淼陈秋贻