黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0113民初5196号原告：赵文海，男，1967年3月13日出生，汉族，现住双城区瑞盛家园B栋2单元2501室。身份证号：230182196703130099。委托代理人：潘丽，女，黑龙江龙电律师事务所律师。（代理权限：诉讼代理）被告：黑龙江瑞盛房地产开发有限公司，住所地双城区民主街空军综合楼1层2号。法定代表人：佟晓会，男，职务经理。被告：张鸣虎，男，1968年2月11日出生，汉族，现住双城区。身份证号：。原告赵文海与被告黑龙江瑞盛房地产开发有限公司（以下简称瑞盛公司）、张鸣虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵文海及委托代理人潘丽、被告瑞盛公司法定代表人佟晓会、被告张鸣虎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认案涉房屋归原告所有。判决黑龙江瑞盛房地产开发有限公司与赵文海补签瑞盛家园1号楼B栋2501室商品房买卖合同并履行联机备案等相关附随义务；2、确认张鸣虎与被告黑龙江瑞盛房地产开发有限公司签订的瑞盛家园1号楼B栋2501室商品房买卖合同无效，并判决二被告对该商品房买卖合同联机备案行为予以撤销；3、诉讼费由二被告承担。事实及理由：2013年9月11日瑞盛公司与宁云发、安伟、赵文海三人签订协议书确定转让土地项目，2016年5月8日将瑞盛家园1号楼B栋2501室等84套房屋抵付土地项目转让款。2016年11月5日瑞盛公司为原告赵文海出具了2501室的房款收据，房屋价款483,835.00元。2018年6月25日瑞盛公司通知原告赵文海办理入户，当日赵文海缴纳了取暖费、维修基金、垃圾清运费、水费、电费、物业费、进户费、电梯费合计10,595.00元，装修保证金2,000.00元，正式入户装修。房屋装修入住后，张鸣虎主张房屋是他的，原告赵文海到瑞盛公司了解情况，被告知房屋是抵押给高利贷债主张鸣虎了，房票（房款收据）、商品房买卖合同联机备案都是抵押，不是真实的买卖，等欠款还清房子就抽回了。为保证真实性，瑞盛公司出具了情况说明。原告认为瑞胜公司与张鸣虎恶意串通，以房屋买卖合同的合法形式掩盖收取高利贷款的目的，并进行了联机备案。导致原告无法签订联机备案合同，同时张鸣虎不断骚扰原告索要房屋，严重损害了原告的合法利益。依据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。依据民法总则146条规定，行为人与相对人以虚假意思表示的法律的行为无效。张鸣虎与瑞盛公司应当为民间借贷关系，双方的房票（房款收据）内容虚假，双方的联机备案商品房买卖合同为无效合同。综上，请法院依法查明案件事实，支持原告的诉讼请求。被告瑞盛公司辩称：一、我公司于2013年9月11日与宁云发、安伟、赵文海三人签订《瑞盛家园项目转让协议书》，从三人处受让瑞盛家园项目但未支付转让款。2014年7月4日签订补充协议，2016年5月8日与三人达成《房屋抵付土地项目款协议书》同意将房屋抵付转让款。其中就包含案涉2501号房屋。2016年11月5日我公司履行协议给赵文海开具了2501号房的房款收据确认抵款。2018年6月25日为其办理房屋进户的全部手续，现在房屋已经进户装修居住。由于联机备案合同的系统被锁定，所以一直没有签订联机备案合同。二、我公司为张鸣虎办理2501房的房屋买卖合同联机备案是因借款而办理的抵押，不是双方签订的真实的买卖合同，我们双方都没有买卖合同的意思。我公司不认可是买卖关系。这份合同（合同中的房屋）是我公司单方出具交给张鸣虎的抵押物。三。我公司从来没有将房屋卖给过张鸣虎，张鸣虎不是真实的房屋购买人，他是高利贷。真实买房的住户，我公司都给办理了入户、实际交付使用，如果我公司把房屋给他就等于借款300,000.00元，还款1,066,503.00元，非法利息高达300%。四、我公司不可能用高达1,070,000.00的三套房子去抵300,000.00元的债务，这明显不符合常理。所以至今还是借贷关系。联机备案的同一天，借款150,000.00元，可以说明双方不是对欠款的结算，系新借款的担保抵押。同时，收到款项300,000.00元，开具房票及联机备案1,070,000.00元房产，可以证明支付的款项不是房款而是借款。因此，张鸣虎为谋取非法高利，利用我公司急于用钱的心理，采用房屋联机备案的方式，打算骗得我公司三套房产，以虚假的房屋关系掩盖非法高利的行为，属于无效的合同。且该合同明显不公平，如果按照买卖给付，张鸣虎就等于用300,000.00元买了1,070,000.00元的房屋，所以该合同显失公平应当予以依法撤销。被告张鸣虎辩称：我是2017年以380,000.00元的金额买的房子，之后一直没办理入户，我也没在家，后来给我办的入户，这个情况我也不知道。入户通知单和备案我都有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案争议的焦点及对原、被告双方的陈述、举证、质证综合分析评定如下：一、关于原告赵文海与被告瑞盛公司之间商品房买卖合同的效力问题。庭审中，原告以其先于被告张鸣虎购房，并实际占有使用，主张其与被告瑞盛公司商品房买卖合同有效，并当庭举示证据——瑞盛家园项目转让协议书、补充协议、房屋抵顶土地项目款协议书，2016年11月5日被告瑞盛公司出具的购房票据，入户通知单，水、电、取暖费票据、电梯费等票据，装修保证金票据及房屋照片予以佐证。被告张鸣虎以其与被告瑞盛公司签订正规商品房买卖合同并在房管部门联机备案予以反驳，强调商品房买卖合同只有正规合同且联机备案方为有效。被告瑞盛公司对原告赵文海举示的证据均无异议，对被告张鸣虎举示的证据有异议：明确表示其与被告张鸣虎是借款在先，抵押在后，不是真实的商品房买卖，签订合同并联机备案实属无奈之举。本院认为，《合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《合同法解释（二）》第二条：“当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”《合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《合同法解释（一）》第九条：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准、登记手续，或者办理批准、登记手续才生效的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”商品房买卖合同自开发商、买受人签订后即成立，且我国目前没有法律、行政法规规定商品房买卖合同应当办理批准、登记等手续后才生效，故该类合同自双方依法签订时即生效。本案中，原告赵文海与被告瑞盛公司虽然未签订商品房买卖合同且联机备案，但有购房票据、入户通知、交付的各种费用票据等佐证，形成商品房买卖合同证据链条，能够证明自己所主张的事实成立，本院予以采信。商品房买卖合同未依法登记（联机）备案，系房管部门行政管理行为，而无权约束合同本身；判断合同的效力属性问题，必须由民事法律、法规规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。综上，本院认为，原告赵文海与被告瑞盛公司之间商品房买卖合同自交款时成立并生效。二、被告张鸣虎与被告瑞盛公司之间商品房买卖合同的效力问题。被告张鸣虎以其与被告瑞盛公司签订正规商品房买卖合同并在房管部门联机备案，主张其与被告瑞盛公司商品房买卖合同有效，并当庭举示证据——商品房买卖合同、购房收据、入户保证书各一份予以佐证。原告赵文海当庭举示证据——被告瑞盛公司给原告出具的情况说明一份、明细表二张、收据三张、建行流水一份，用以证明被告瑞盛公司多次向被告张鸣虎借款，在2018年10月19日两套房屋联机备案后，2018年10月20日瑞盛公司收到借款130,000.00元，两个时间吻合，从时间点上证明借贷的持续性。证明被告张鸣虎其与被告瑞盛公司商品房买卖合同并联机备案系“名为买卖，实为借贷”提供担保的行为，进而反驳被告张鸣虎关于商品房买卖合同有效的主张。被告瑞盛公司明确表示其与被告张鸣虎的商品房买卖，不是真实的，是为借款抵押担保。被告张鸣虎在庭审中承认其与被告瑞盛公司是商品房买卖关系，且时间节点在原告赵文海之后。本院认为，不论被告张鸣虎其与被告瑞盛公司商品房买卖合同是“名为买卖，实为借贷”还是真实合法有效的，均不影响本案裁判走向，故本院对其合同效力不予评判。原告以被告张鸣虎与被告瑞盛公司恶意串通，以合法形式，掩盖非法目的，违反《合同法》第五十二条，应认定商品房买卖合同无效的主张缺乏法律依据。三、关于案涉房屋归属问题。庭审中原告赵文海与被告张鸣虎均主张房屋归各自所有，被告瑞盛公司认为应归原告所有。本院认为，出卖人将房屋出卖给两个或多个买受人，且都没有办理过户手续，以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力，顺位在先的合同有效。若两个买受人均未办理过户登记和预告登记，需审查是否有买受人已经合法占有了房屋，从风险承担的角度来看，赋予合法占有房屋的买受人相应优先权具有合理性。《中华人民共和国合同法》第一百四十二条：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定除外。”《中华人民共和国物权法》第二百四十四条：“占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保证金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。”按照前述被告张鸣虎与被告瑞盛公司之间房屋买卖合同假使合法有效，按照最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条：“审理一方数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”本案中，不论被告张鸣虎与被告瑞盛公司商品房买卖合同是否有效，案涉房屋均应归原告赵文海所有。经本院审理查明：2013年9月11日，案外人宁云发、安伟、赵文海三人将位于双城市双城镇西大街南路、东邻国税局家属楼、西邻空军家属楼、南邻二道街、北邻正大街、占地8885.4平方米的建设用地使用权有偿出让给被告瑞盛公司，用于开发建设瑞盛家园小区。双方商定将包括案涉房屋在内的商品房抵顶建设用地转让款，上述房屋暂不开具售房票据，由被告瑞盛公司统一销售并出具购房票据，所售房款交付案外人宁云发、安伟和原告赵文海三人。2016年11月5日被告瑞盛公司给原告出具了瑞盛家园1号楼B栋2501室购房票据，抵顶房屋价款483,835.00元。2018年6月25日瑞盛公司通知原告赵文海办理入户手续，当日赵文海交纳了取暖费、维修基金、垃圾清运费、水费、电费、物业费、进户费、电梯费合计10,595.00元，装修保证金2,000.00元，正式入户装修，现该房屋由原告实际占有。2017年7月4日被告瑞盛公司给被告张鸣虎出具购房票据，并于2018年10月19日联机备案。庭审中，经本院组织调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，原告赵文海与被告瑞盛公司之间的房屋买卖成立并合法有效，且原告已经实际占有，故该案涉房屋应该归原告所有。被告张鸣虎与被告瑞盛公司之间的商品房买卖合同不论是“名为买卖，实为借贷”，还是真实的买卖行为，其合同的成立时间均在原告与被告瑞盛公司签订之后，即使合同有效，按照最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定，被告张鸣虎依然不能取得案涉房屋所有权。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。故依照《中华人民共和国物权法》第二百四十四条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第四十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法解释（一）》第九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、瑞盛家园1号楼B栋2501室商品房归原告赵文海所有。二、被告黑龙江瑞盛房地产开发有限公司配合原告赵文海办理联机备案、办理产权登记等手续。三、被告黑龙江瑞盛房地产开发有限公司、被告张鸣虎到相关部门解除案涉房屋商品房买卖合同联机备案；于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费减半收取4,279.00元，由被告黑龙江瑞盛房地产开发有限公司、被告张鸣虎共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8,558.00元，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按自动撤回上诉处理。本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员  李国权二〇一九年三月十五日书记员  杨 雪