广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初1678号原告：吕明环，男，1978年12月18日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：樊相帮，广东智宸律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：刘俊华，广东高哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：余帅文，广东高哲律师事务所律师。原告吕明环诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付逾期交楼违约金1509452元*日万分之十*183天=276229.72元（按全部房价款每日万分之十支付违约金，从2018年3月13日暂计至2018年9月12日止共183天，请求计至交付房屋之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告之前诉被告房屋买卖合同纠纷一案也已生效，（一审判决：佛山市禅城区人民法院【2018】粤0604民初5043号；二审判决：佛山市中级人民法院【2018】】粤06民终7849号）。上述生效判决认定，案涉房屋的交付条件是带装修交付。原告2018年9月7日才收到案外人佛山市柏裕装饰设计工程有限公司的《交付装修通知书》。但装修完的房屋仍存在系列问题不符合收楼标准。上述判决查明，2017年7月20日，原、被告签订了《逾期交楼处理协议书》，约定：一、被告自2017年4月1日起按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金；二、上述违约金按每逾期90日支付一次，至实际交付日止；三、如被告未能按上述方式按日足额支付上述违约金，则须加倍支付。判决生效后，被告支付逾期交房违约金到2018年3月12日，没有按照上述生效判决和《逾期交楼处理协议书》继续支付，至今已远远超过未按期足额支付的约定。因此，被告应当自2018年3月13日起按全部房价款每日万分之十支付违约金。被告雄盛王府公司辩称，一、涉案房屋竣工后，因政府部门逾期向被告出具竣工验收备案表及房屋测绘报书等材料，导致被告无法如期交付房屋，在计算逾期交楼违约金期限时应当扣减政府部门逾期办证的期限。涉案房屋竣工后，因政府部门逾期向被告出具竣工验收备案表及房屋测绘报书等材料，导致被告无法如期交付房屋，从而导致涉案房屋于2018年9月4日才装修竣工。在计算逾期交楼违约金期限时应当扣减政府部门逾期办证的期限。2018年9月4日，涉案房屋已装修竣工达交付条件且通知原告收楼，但原告无故不办理装修竣工验收及收楼手续。装修公司又于2018年11月6日、12月19日等多次通知原告装修竣工验收及收楼手续，原告仍不办理。因原告之前就涉案房屋已另案向法院起诉主张逾期交楼违约金，法院认定被告存在逾期交楼行为，并判决被告需向原告支付违约金。原告经多次通知后仍迟迟不办理收楼手续，原告明显存在恶意，应驳回其诉讼请求。二、原告主张加倍以日万分之十的标准计算逾期交楼违约金没事实和法律依据，应当驳回。原告就涉案房屋主张逾期交楼违约金的另案诉讼中，（2018）粤0604民初5043号、（2018）粤06民终7849号生效民事判决书已对原告主张加倍以日万分之十的标准计算逾期交楼违约金的诉请不予支持。涉案合同所约定以日万分之五的标准计算逾期交楼违约金已足以满足原告因被告逾期交楼所造成的损失，原告主张加倍以日万分之十的标准计算逾期交楼违约金的诉请明显过高且有失公平，原告的主张不应当支持。诉讼中，原告举证如下：1、（2018）粤06民终7849号民事判决书，证明生效判决认定被告逾期交房，应承担逾期交房违约责任，涉案房屋是带装修交付，逾期交房违约金应计算至装修完成交付之日止。原被告就逾期交房问题签订逾期交房处理协议书，但被告仅支付至2018年3月12日的违约金，往后没有再支付，应按照逾期处理协议书上的约定加倍支付自2018年3月13日起至实际交房之日止的违约金。2、室内装修竣工验收通知书、关于拒收楼房的理由、照片6页、网页截图2页，证明原告虽然在2018年9月7日收到交付装修通知书，但是涉案房屋装修存在质量问题，不符合约定的交楼标准。诉讼中，被告举证如下：1、EMS快递单（6张）、邮件全程跟踪查询结果（6张）、收楼通知书、商品住宅使用说明书、住宅质量保证书、收楼须知、交付装修通知书、催收楼通知书、室内装修竣工验收通知书、室内装修竣工收楼再次通知书、关于住宅2707室内装修竣工收楼告知书，证明2018年9月4日，涉案房屋已装修竣工达交付条件且通知原告收楼，但原告无故不办理装修竣工验收及收楼手续。装修公司又于2018年11月6日、12月19日等多次通知原告装修竣工验收及收楼手续，原告至今仍不办理收楼手续明显存在恶意，原告无权主张2018年9月4日之后的逾期交楼违约金。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对证据1、证据2中室内装修竣工验收通知书的真实性均无异议，本院予以确认；对其他证据，经核对，本院确认其真实性。被告提交的证据，原告对真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明：吕明环为购买禅城区季华四路66号一座1单元2707房与雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定房屋预测建筑面积为114.26平方米，商品房价款为1509452元。合同主要约定：第七条付款方式及期限。买受人采取按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付309452元。剩余房款1200000元应于2016年8月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，本合同为毛坯交楼，供水管安装至户内卫生间及厨房各一个接水点，排水管安装至户内卫生间及厨房和阳台各一个排水点。2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，本合同为毛坯交楼，电线敷设至户内配电箱。3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，按规范规定，安装至户内厨房内，提供煤气管预留口。5.电话通信：交付时线路敷设到户。6.有线电视：交付时线路敷设到户。7.宽带网络：交付时线路敷设到户。(二)公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。1.小区内绿化率：2017年3月31日达到A1区（住宅区）、A2区（商业区）绿地率达到16.22%；2.小区内非市政道路：2017年3月31日达到规划批准条件；3.规划的车位、车库：2017年3月31日达到A1区(住宅区)地面车位18个，地下室车位469个；4.物业服务用房：2017年5月31日达到A1区（住宅区）、A2区（商业区）物业服务用房面积达310㎡。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。……3.（2）经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：①拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；②出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；③已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。此外，吕明环、雄盛王府公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十六大点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。吕明环为购买涉案商品房申请按揭贷款的1049000元于2016年11月22日支付给雄盛王府公司，另有151000元由吕明环于2016年10月8日通过刷卡向雄盛王府公司支付。2016年7月16日，吕明环作为甲方、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司作为乙方、雄盛王府公司作为丙方，三方签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对案涉房屋进行装修问题达成协议，主要内容为：第三条装修工程款。该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用。第四条交付与验收。乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》的约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，甲方应按《买卖合同》的约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第七条其他事项。本协议与《买卖合同》约定不符的，以本协议约定为准。《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》、《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》及施工图为《房屋装修协议》附件。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。根据佛山市金尺房地产测绘服务有限公司出具的佛山雄盛王府广场1区《预售面积预测报告书》，涉案房屋套内建筑面积70.58平方米，公摊面积43.84平方米，建筑面积114.42平方米。雄盛王府公司于2018年1月19日向吕明环在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等，该邮件于2018年1月20日签收。案外人佛山市柏裕装饰设计工程有限公司于2018年1月26日向吕明环在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄送达《交付装修通知书》，该邮件于2018年1月27日签收。2017年7月20日，吕明环、雄盛王府公司签订《逾期交楼处理协议书》，约定：因涉案房屋逾期交楼，乙方（吕明环）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（雄盛王府公司）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年4月1日起按日计算向乙方支付全部房价款万分之五的违约金。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。三、如甲方未能未按上述方式按时足额支付上述违约金则须加倍支付。四、就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。庭审中，吕明环、雄盛王府公司一致确认雄盛王府公司已经向吕明环支付截至2017年12月26日的逾期交楼违约金。另查明一，（2018）粤06民终7849号民事判决书除确认以上事实外，还认为：“涉案房屋的交付标准包括完成装修工程”，“雄盛王府公司主张逾期交房违约金计至2018年1月17日缺乏依据，本院不予支持。因涉案房屋实际交付日尚不能确定，一审判决将逾期交房违约金暂计至2018年3月12日，并无不当，本院予以维持”。另查明二，柏裕公司分别于2018年9月4日、11月7日、12月21日向原告发送《室内装修竣工验收通知书》、《室内装修竣工收楼再次通知书》、《室内装修竣工收楼告知书》，上述邮件分别于2018年9月5日、11月8日、12月22日签收。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案合同是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：违约金的计算标准及截止时间如何确定，原告主张的双倍支付违约金应否支持。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。根据合同约定及生效判决的认定，涉案房屋的交付标准包括完成装修工程。柏裕公司于2018年9月5日已向原告送达《室内装修竣工验收通知书》，结合原告的陈述及查明的事实，应推定涉案房屋在2018年9月5日前已经完成装修工程，原告所述问题均属装修瑕疵，根据装修协议的约定，原告有权要求柏裕公司在保修期内承担保修责任，但无权拒绝办理接收手续，被告不因此承担延期交楼违约责任。涉案商品房装修工程已完工，原告应及时办理收楼手续。参照合同关于交接的约定，买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，涉案商品房的交付时间视为验收期限届满之日，故本院认定该验收期限届满之日为买受人收到《室内装修竣工验收通知书》之日起第五日，即2018年9月10日，逾期交楼违约金至此截止。原告主张超出部分，本院不予支持。被告主张系因政府原因导致逾期交楼，但未举证证明，本院对此不予支持。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，因此，依据合同的约定，应按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。根据生效判决及原告主张，被告违约金已支付至2018年3月12日，则从2018年3月13日计至2018年9月10日逾期交楼182天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金为：（1509452元×0.0005）/天×182天=137360.13元。关于原告主张的双倍支付问题。根据协议约定，如被告未能按上述方式按时足额支付上述违约金须加倍支付，由于逾期交楼违约金针对的是逾期交楼违约行为，逾期支付罚金针对的是逾期支付上述违约金的违约行为，故原告有权主张罚金，但鉴于约定的日万分之五的违约金标准已较高，足以弥补原告因逾期交楼所受的损失，若主张双倍违约金，则明显超过其实际损失，故本院调整为按中国人民银行同期贷款利率计算逾期支付利息。合同约定，违约金按每逾期90日支付，则2018年3月13日后的违约金，第一期从3月13日起计算，第90日为6月10日，则应从6月11日开始计算利息；第二期为6月11日至9月8日，应从9月9日开始计算利息；第三期为9月9日至9月10日，应从9月11日开始计算利息。第一、二期计算至2018年9月10日利息为771元，此后的违约金均已逾期，应以未付总额137360.13元为基数计算至实际支付之日止。对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕明环支付逾期交楼违约金137360.13元及利息771元[利息暂计至2018年9月10日，此后以137360.13元为基数按中国人民银行公布的六个月至一年（含）贷款基准利率计算至实际清偿日止]；二、驳回原告吕明环的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2722元，由原告吕明环负担1361元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担1361元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年三月十八日书记员  潘有鹏