北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终1481号上诉人（原审原告）：邱乐德，男，1964年6月29日出生。上诉人（原审原告）：彭锦，女，1966年7月26日出生。以上二上诉人委托诉讼代理人：谭爽，北京市北方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王旭，女，1984年9月9日出生。委托诉讼代理人：庞嘉靖，北京振持律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：曲惠敏，女，1962年5月11日出生。委托诉讼代理人：吴庆梅，北京智深律师事务所律师。原审第三人：段云，男，1971年7月9日出生。原审第三人：刘永跃，男，1968年8月31日出生。上诉人邱乐德、彭锦与上诉人王旭，被上诉人曲惠敏，原审第三人段云、刘永跃房屋租赁合同纠纷一案，邱乐德、彭锦与王旭均不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后依法组成合议庭，于2019年2月14日公开开庭审理了本案。上诉人邱乐德、彭锦及其委托诉讼代理人谭爽，上诉人王旭的委托诉讼代理人庞嘉靖，被上诉人曲惠敏的委托诉讼代理人吴庆梅到庭参加了诉讼。原审第三人段云、刘永跃在前进监狱服刑，本院询问后，其二人表示不委托诉讼代理人参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邱乐德、彭锦上诉请求：1.撤销原审法院判决第二项，改判王旭、段云、刘永跃、曲惠敏向邱乐德、彭锦支付自2015年2月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，暂计算至2017年10月31日为151500元；2.撤销原审判决第三项，判令曲惠敏将北京市昌平区1101（复式，含1201）室（以下简称诉争房屋）腾退给邱乐德、彭锦。事实和理由：1.行政机关虽对诉争房屋作出了没收的行政处罚，但不影响邱乐德、彭锦对诉争房屋享有财产性权利：该处罚并不属于物权法二十八条规定的可消灭物权的法律文件、行政机关未申请强制执行而不具有执行力、行政处罚的相对人是北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（以下简称郑各庄村委会）而非邱乐德、彭锦。2.曲惠敏取得房屋的事实基础是《房屋出租委托合同》。该合同被认定无效后，曲惠敏依据合同取得的财产应予返还。3.政府的行政处罚对邱乐德、彭锦没有执行力时，原审法院应判决王旭支付占有使用费至房屋腾退之日。王旭上诉请求：撤销原审法院的判决第二项，驳回邱乐德、彭锦相应的诉讼请求。事实和理由：1.王旭并非真正的房屋占有使用人，不该支付占有使用费。2.从曲惠敏到公安机关做笔录开始，曲惠敏已经明知段云、刘永跃没有出卖诉争房屋的权利，曲惠敏无权占有诉争房屋。曲惠敏知道自己被诈骗后仍然占有房屋的行为应属侵权行为，曲惠敏应当向邱乐德、彭锦支付占有使用费。曲惠敏辩称，同意原审法院的判决。段云与刘永跃述称，同意原审法院的判决。邱乐德、彭锦向一审法院起诉请求：1.确认彭锦与王旭签订的《房屋出租委托合同》无效；2.判令王旭、段云、刘永跃、曲惠敏向邱乐德、彭锦返还北京市昌平区1101（复式，含1201）室房屋；3.判令王旭、段云、刘永跃、曲惠敏向邱乐德、彭锦支付自2015年2月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，暂计算至2017年10月31日为151500元；4.诉讼费由王旭、段云、刘永跃、曲惠敏承担。一审法院认定事实：邱乐德与彭锦系夫妻关系。2011年2月1日，邱乐德（乙方）与北京宏福建工集团有限公司、郑各庄村委会（甲方）签订《北京某房屋买卖合同书》，约定乙方自愿购买甲方开发建设的北京1101的房屋（即诉争房屋），房屋用途为住宅，售价为1868135元。后邱乐德支付了全部购房款并办理入住手续。2013年10月19日，彭锦与王旭签订《房屋出租委托合同》，约定彭锦将诉争房屋委托王旭对外出租，出租代理期为2013年11月1日至2018年10月31日，租金标准为4500元/月，按季支付；彭锦同意第一年预留180日作为王旭接洽承租的工作期，工作日后从2014年5月1日起开始计算租金。合同签订后，彭锦交付房屋。王旭向彭锦实际支付租金至2015年7月31日。2013年10月18日，王旭与段云签订《房屋租赁合同》，约定王旭以自己的名义将诉争房屋出租给段云，租期自2013年10月18日至2018年10月18日，租金标准为5000元/月。2015年3月，诉争房屋被段云和刘永跃转手出卖给曲惠敏。曲惠敏在本案庭审过程中提交了一份自称张祖豪（曲惠敏之子）与北京宏福建工集团有限公司、郑各庄村委会签订的关于出售诉争房屋的《北京某房屋买卖合同书》。该合同约定诉争房屋售价为1115750元。该合同所留印章被生效判决书认定为伪造。后段云和刘永跃被北京市第一中级人民法院以合同诈骗罪判处无期徒刑。曲惠敏陈述诉争房屋实际由张祖豪占有使用。另查，2017年12月29日，北京市规划和国土资源管理委员会出具《行政处罚决定书》（京规划国土（昌）土罚字〔2017〕第175号）。该决定书内容为：“北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会：我单位于2017年10月10日对北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会违法占地一案立案调查。经查，你单位于2010年11月未办理用地审批手续，占用北京市昌平区北七家镇郑各庄村集体土地建郑各庄村村民回迁楼南一区。经现场勘测，该项目占地总面积26257.81平方米（合39.39亩），建筑占地面积9242.79平方米，建筑面积88281.69平方米，场地硬化面积5870.44平方米。共建设楼房5栋，平房7栋。……《北京市昌平区土地利用总体规划（2006-2020年）》规划用途为城镇建设用地区。你单位行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，属非法占地行为。……根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定，决定处罚如下：责令北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会退还非法占用的北京市昌平区北七家镇郑各庄村26257.81平方米（合39.39亩）集体土地，对未办理用地审批手续，占用该地块建设的楼房5栋，平房7栋给予没收。没收建筑面积88281.69平方米，并按每平方米占地10元罚款，共计262578.1元人民币。”经查，诉争房屋在该处罚决定书没收的范围内。一审法院认为：段云、刘永跃经法院传票合法传唤，未委托诉讼代理人到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本案的审理和裁判。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。彭锦与王旭签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托合同，但该合同对于租期和租金标准都有明确约定，且王旭对外转租时都是以自己的名义，故彭锦与王旭为事实上的房屋租赁合同关系。王旭辩称双方为委托关系，不符合事实，法院不予采信。依据行政机关的处罚决定可以看出，诉争房屋建设并未取得建设工程规划许可证，双方签订的《房屋出租委托合同》应为无效。故邱乐德、彭锦要求确认《房屋出租委托合同》无效，于法有据，法院予以支持。关于邱乐德、彭锦要求王旭、段云、刘永跃、曲惠敏支付房屋使用费的主张，法院认为，在行政机关作出行政处罚决定之前，王旭作为合同相对方应当参照双方约定的租金标准，向邱乐德、彭锦支付房屋使用费。在行政机关作出行政处罚决定之后，邱乐德、彭锦要求王旭支付房屋使用费的请求，法院不予支持。同时邱乐德、彭锦要求段云、刘永跃、曲惠敏支付占有使用费亦依据不足，故邱乐德、彭锦该项请求，于法无据，法院不予支持。行政机关已对诉争房屋作出了予以没收的行政处罚决定，在此情况下，邱乐德、彭锦要求王旭、段云、刘永跃、曲惠敏向其腾退房屋的诉讼请求，与行政处罚决定存在冲突，本案不宜进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、原告彭锦与被告王旭于2013年10月19日签订的《房屋出租委托合同》无效。二、被告王旭于本判决生效后十日内支付原告彭锦自2015年8月1日至2017年12月28日的房屋占有使用费130200元。三、驳回原告邱乐德、彭锦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，邱乐德、彭锦将诉争房屋交付给王旭使用、收益，王旭向邱乐德、彭锦支付租金。王旭与彭锦签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但双方的法律关系应为租赁合同关系。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案中，建设单位并未依法办理用地审批手续，违反了法律的强制性规定。邱乐德、彭锦与王旭之间的《房屋出租委托合同》应为无效合同。原审法院对此处理正确，本院予以确认。行政处罚决定属于行政机关作出的行政行为，具有公定力，除依法被撤销或确认违法之情形外，一经作出即推定合法有效，并具有法律强制力。自2017年12月29日作出行政处罚决定予以没收之日起，诉争房屋就已收归国有，邱乐德、彭锦对诉争房屋不再享有财产权利。加之，曲惠敏与邱乐德、彭锦之间并无合同关系，邱乐德、彭锦要求曲惠敏腾退诉争房屋的请求于法无据，应不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以确认。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《房屋出租委托合同》虽属无效合同，但邱乐德、彭锦可按照租金标准主张占有使用费。依据合同的相对性，邱乐德、彭锦可向王旭主张。考虑到自2017年12月29日始邱乐德、彭锦不再对诉争房屋享有财产权利，邱乐德、彭锦向王旭主张占有使用费的期限应截至2017年12月28日。原审法院对此处理正确，本院予以确认。综上所述，邱乐德、彭锦与王旭的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5808元，由邱乐德、彭锦负担2904元（已交纳），由王旭负担2904元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 徐 冰二〇一九年三月二十五日法官助理武旋法官助理李正书记员杨帆