安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终107号上诉人（原审原告）：杨波，男，1992年5月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。上诉人（原审原告）：陈荣荣，女，1988年3月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。被上诉人（原审被告）：孙善勤，男，1978年7月11日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：韩光亮，安徽冠亚律师事务所律师。上诉人杨波、陈荣荣因与被上诉人孙善勤房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院于2019年10月27日作出的（2019）皖0304民初3143号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨波、陈荣荣的上诉请求：一、撤销一审判决，并判令：1、解除上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同；2、被上诉人返还房屋并支付违约金160400元。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院对上诉人提供的证据认定错误。1、上诉人提供的安徽世和房地产经纪有限公司出具的声明书的真实性应当得到法院认可。在一审庭审过程中，被上诉人对此份声明书发表质证意见时，明确表示对真实性无异议，即被上诉人认可声明书中载明的内容是真实的，那就意味着，被上诉人收到了声明书中载明的涉案商品房合同及借款合同。而一审法院却不予认定，显属不当。二、一审法院认定事实借误。1、一审法院认定上诉人没有将银行借款合同交于被上诉人不符合事实，具体理由同上诉人关于声明书的意见，应当认定被上诉人收到上诉人交付的银行借款合同。2、一审法院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同没有确定每月向银行支付贷款的具体时间，既不符合正常人的思维逻辑、生活常识，也与事实不符。被上诉人收到了此份合同，应当知道贷款还款时间为每月2日，本案房贷还款时间当然是确定的。3、一审法院认为上诉人与银行之间的借款合同对被上诉人不具有约束力，显属理解错误。4、被上诉人没有按照每月2日支付房贷。其中2018年的7、8、9、10、11、12月均逾期支付房贷，2019年3月没有支付房贷，其余均是逾期。由于被上诉人数次违约支付房贷或不支付房贷，造成上诉人按揭违约，致使银行扣除开发商房贷保证金，同时因房贷逾期，使上诉人的信用在银行受损。综上，请求二审法院依法予以改判。被上诉人孙善勤未发表答辩意见。杨波、陈荣荣向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还房屋并支付原告违约金160400元；3、判令被告支付从2018年至今的房屋使用费19000元（具体数额待司法鉴定后另行确定）；4、被告负担本案的诉讼费用。在一审庭审中杨波、陈荣荣放弃上述第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年12月7日，原告杨波、陈荣荣与被告孙善勤经安徽世和房地产经纪有限公司居间介绍，签订了一份《商品房买卖合同》，就甲方（杨波、陈荣荣）向乙方（孙善勤）转让诉争房屋事宜，达成如下协议：1、甲方向孙善勤转让房产，标的房屋的合同面积为108.6平方米，该房屋系银行按揭贷款购房，甲方尚欠银行贷款本息未还清，截至签订本合同之日所欠银行贷款余款本金余额390638.25元；2、甲乙双方经协商一致，商定房屋成交价格为802000元，孙善勤于2017年12月25日前向甲方先行支付款项为411361.75元，作为首付款。余款为甲方尚欠银行贷款本金金额，此余款不为甲方直接取得，由孙善勤代替甲方向贷款银行直接清偿……3、乙方将首付款支付甲方之日起三日内，甲方应将该房屋交付给乙方占有并使用，同时甲方将房屋所有资料（商品房买卖合同、发票、贷款合同等）交付给乙方。……4、甲方应积极配合乙方办理与转让上述房屋有关的一切相关手续……5、…若乙方未按本合同约定的时间付款超过三个月或累计逾期达六次的，甲方有权解除合同并要求乙方交回房屋及所有相关材料，同时乙方需支付甲方总房款的20%金额作为违约金。如乙方未及时将款项存入甲方偿还银行贷款的账户，造成甲方对贷款银行违约的，逾期第一次，乙方应向甲方支付人民币20000元作为违约金；此后每逾期一次，乙方应向甲方支付人民币2000元作为违约金。被告孙善勤已依约将首付款411361.75元交付于两原告。该涉案房屋目前由被告孙善勤居住使用。审理中，孙善勤提供还款证明，自2018年1月起至2019年9月份，由孙善勤支付银行贷款余额，根据两原告提供的银行交易流水记录，孙善勤刚开始６个月的还利、还本时间，即2018年1月至6月连续六个月均在每月2日还款，随后的还款时间每月2日前、后均存在。孙善勤认为该记录记载的时间系银行记账的时间，根据合同相对性，孙善勤不是贷款合同的相对人，不能确认孙善勤就应在每月2日还款，两原告是合同相对人，有义务和责任转告被告孙善勤，但原告没有履行转告义务，因此孙善勤只要在每月月内还清当月贷款即可。一审另查明：两原告陈荣荣、杨波与浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》中约定“…采用等额本息还款法，每期还款日为2…”。两原告主张其已将包括银行借款合同、商品房买卖合同、契税发票等在内的购房相关材料交于被告孙善勤。孙善勤对收到银行借款合同予以否认。一审法院认为：通过原被告陈述及审查查明的事实，本案争议焦点如下：孙善勤的履约行为应否被认为符合《商品房买卖合同》约定的未按合同约定的时间付款超过3个月或累计逾期达6次。原告杨波、陈荣荣与被告孙善勤签订的《房屋买卖合同》，系双方自愿且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。合同签订后，双方应严格予以履行。上述《商品房买卖合同》约定：“如乙方（注：被告孙善勤）未按合同约定的时间付款超过3个月或累计逾期达6次的，甲方（注：原告杨波、陈荣荣）有权解除合同并要求乙方交回房屋及所有相关材料，同时被告需要支付原告房屋总价款的20%作为违约金。”一审法院认为，第一，该《商品房买卖合同》并未明确每月2日为还款日；第二，根据原告所举的安徽世和房地产经纪有限公司出具的声明书，该声明书无法人签名，不符合证据形式要件。且仅凭安徽世和房地产经纪有限公司出具的声明书也无法证实被告孙善勤收到原告给付的银行借款合同。因原告并未举出被告出具的收条等证据材料以证明孙善勤收到银行借款合同，一审法院认为，原告陈述已将银行借款合同交于被告的事实，不予认可。第三，本案系发生在孙善勤和杨波、陈荣荣之间的合同履行争议，该合同履行中违约行为的界定与杨波、陈荣荣和银行之间借款合同违约行为的界定不应等同，而根据合同相对性，包括《个人购房担保借款合同》在内的金融系统的相关规定与交易惯例及银行依据上述规定惯例作出的相关认定，至多只能约束作为银行交易相对方的杨波、陈荣荣，不能约束作为杨波、陈荣荣交易相对方的孙善勤，且杨波、陈荣荣与孙善勤签订的《商品房买卖合同》并未明确约定每月向银行支付贷款的具体时间，因此，对原告以被告孙善勤存在《商品房买卖合同》约定的未按合同约定的时间付款超过3个月或累计逾期达6次，要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。关于原告要求孙善勤向其赔偿违约金160400元（80200*20%）诉讼请求，一审法院认为，因为孙善勤的履约行为并不构成《商品房买卖合同》约定的未按合同约定的时间付款超过3个月或累计逾期达6次，故两原告主张孙善勤向其赔偿违约金160400元（80200*20%）的前提条件不成立，但孙善勤在履约过程中存有一定的瑕疵，而杨波、陈荣荣因孙善勤的履约瑕疵确实受有损失，综合考虑原被告方《商品房买卖合同》约定的条款“如乙方未及时将款项存入甲方偿还银行贷款的账户，造成甲方对贷款银行违约的，逾期一次，乙方向甲方支付人民币20000元作为违约金，此后每逾一次，乙方应向甲方支付人民币2000元作为违约金”、原告方主张的赔偿数额、双方当事人在履行过程中的过错程度及相关举证，酌定孙善勤应向原告杨波、陈荣荣赔偿22000元较为妥当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、原告杨波、陈荣荣与被告孙善勤继续履行双方于2017年12月7日签订的《商品房买卖合同》，被告孙善勤于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨波、陈荣荣22000元；二、驳回原告杨波、陈荣荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3888元，减半收取1944元，由原告杨波、陈荣荣负担1600元，被告孙善勤负担344元。经审理查明：原审判决认定事实基本清楚，本院依法予以确认。本案双方当事人争议的焦点问题是：1、被上诉人孙善勤是否知道每月银行按揭贷款的还款日为2日；2、上诉人杨波、陈荣荣主张解除双方之间签订的房屋买卖合同是否应当得到支持；3、上诉人杨波、陈荣荣主张被上诉人孙善勤支付的违约金是否应当得到支持以及数额多少。综合本案双方当事人的举证、质证和当事人陈述，本院综合分析评判如下：一、被上诉人孙善勤定知道或者应当知道每月银行按揭贷款的还款日为2日。经查，上诉人在一审庭审中提交了安微世和房地产经纪有限公司出具的声明书，证明该公司在交易楼房过程中办理了争议楼房相关的物业交接，包括商品房合同交接、借款合同交接等，被上诉人应当知道楼房房贷还款时间为每月2日。被上诉人对此声明书的质证意见：真实性、合法性、关联性无异议，该买卖房屋真实、合同有效，原被告都履行了合同的义务。经查，上诉人提供的安微世和房地产经纪有限公司声明书载明：双方于2017年12月5日于安微世和房地产经纪有限公司签署涉案房屋买卖居间合同，我司在办理相关的房产交易手续流程过程中其中包含物业交接，物业交接中包含（水费交接，电费交接，天燃气交接，物业费用交接，钥匙交接，商品房合同交接，契税发票交接，购房发票交接，借款合同交接，公证书交接）。本院认为，被上诉人在原审庭审中对上述声明书的真实性、合法性、关联性均表示无异议，且质证认为上诉人与被上诉人双方都履行了合同的义务，因此从声明书载明的内容来看，双方在当时已对银行借款合同办理交接，而在银行借款合同中明确载明每期还款日为2。据此能够认定被上诉人孙善勤知道或者应当知道每月银行按揭贷款的还款日为2日。虽然被上诉人否认其持有银行借款合同，但被上诉人并未提供相应证据足以推翻其对声明书的质证意见，因此对被上诉人该项辩解，本院不予采信。二、上诉人主张解除双方之间签订的房屋买卖合同并由被上诉人支付违约金160400元的上诉请求依据不足，本院不予支持。经查，双方当事人在房屋买卖合同第六条违约责任第3项约定了“其他违约责任”，其中（2）的内容是：若乙方（被上诉人）未按本合同约定的时间付款超过三个月或累计逾期达六次的，甲方（上诉人）有权解除合同并要求乙方交回房屋及所有相关材料，同时乙方需支付甲方总房款的20%金额作为违约金，（3）的内容是：如乙方未及时将款项存入甲方偿还银行贷款的账户，造成甲方对贷款银行违约的，逾期第一次，乙方应向甲方支付人民币贰万元作为违约金；此后每逾期一次，乙方应向甲方支付人民币贰仟元作为违约金。从上述房屋买卖合同约定的违约条款的整体结构体系和上下文内容的表述来看，“其他违约责任”第（2）种情形所指的超过三个月或累计逾期达六次的是指“没有付款”，而不应理解为合同约定“其他违约责任”第（3）种情形下的“未及时存款”即该条款约定的逾期付款，因此上诉人主张解除房屋买卖合同并由被上诉人支付总房款的20%金额作为违约金的上诉理由，缺乏相应事实依据，本院不予支持。三、被上诉人应当支付上诉人42000元的违约金。经查，被上诉人虽然没有超过三个月或累计逾期达六次“没有付款”的事实，但被上诉人存在合同约定“其他违约责任”第（3）种情形下的“未及时存款”即逾期付款的违约事实，具体时间有：2018年7月3日、8月3日、9月6日、10月5日、11月4日均逾期付款和12月未付房贷还款，以及2019年1月4日、2月3日、5月5日（4月和5月房贷）、6月3日均逾期付款和3月未付房贷还款，共计12次，虽然被上诉人其后曾向上诉人转款5660元，用于支付2018年12月和2019年3月房贷还款，但不能改变被上诉人违约的事实。按照双方在《房屋买卖合同》第六条第3项（3）的约定“如乙方未及时将款项存入甲方偿还银行贷款的账户，造成甲方对贷款银行违约的，逾期第一次，乙方向甲方支付人民币20000元作为违约金；此后每逾期一次，乙方应向甲方支付人民币2000元作为违约金”，被上诉人逾期12次，应支付违约金42000元。综上，本院认为，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律存有不当，上诉人杨波、陈荣荣关于支付违约金的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初3143号民事判决第二项，即“驳回原告杨波、陈荣荣的其他诉讼请求”；二、变更安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初3143号民事判决第一项“原告杨波、陈荣荣与被告孙善勤继续履行双方于2017年12月7日签订的《商品房买卖合同》，被告孙善勤于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨波、陈荣荣22000元”为“原告杨波、陈荣荣与被告孙善勤继续履行双方于2017年12月7日签订的《商品房买卖合同》，被告孙善勤于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨波、陈荣荣人民币42000元”。一审案件受理费3888元，减半收取1944元，由杨波、陈荣荣负担1489元，孙善勤负担455元。二审案件受理费3888元，由杨波、陈荣荣负担2978元，孙善勤负担910元。本判决为终审判决。审判长  刁元战审判员  耿 杰审判员  邰永林二〇一九年三月二十三日法官助理王铁民书记员李鑫附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。