江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣07民终479号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赣州新八方电器有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区京九路5-2号。 法定代表人：戴家斌，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄梓庭，江西正制律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：于都县供销合作社联合社，住所地：江西省于都县贡江镇红旗大道中段。 法定代表人：谢才伟，系该社主任。 委托诉讼代理人：华俊斌，江西律嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯涛，江西律嘉律师事务所律师。 上诉人赣州新八方电器有限公司（以下简称“新八方电器”）因与被上诉人于都县供销合作社联合社（以下简称“于都县供销社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省于都县人民法院（2018）赣0731民初2947号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新八方电器上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人向被上诉人支付自2018年12月5日起至实际搬离之日止每月62375元计算的店面和房屋使用费；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人成功竞拍案涉店面房屋的行为，仅仅只是完成了拍卖流程，但上诉人并未与被上诉人签署租赁合同，上诉人须按照拍卖文件规定承担违约责任，此次拍卖应属无效。上诉人按每月62375元向被上诉人支付租金至2018年12月4日，被上诉人的直接损失应当自2018年12月5日起至实际搬离之日止按每月62375元计算。 于都县供销社辩称，新八方电器的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 于都县供销社向一审法院起诉请求：1.判决被告立即搬离原告的店面和房屋；2.依法判决被告按每月466666．67元支付自起诉之日起至实际搬离之日的店面和房屋使用费；3.本案诉讼费用由被告承担。 新八方电器向一审法院提出反诉请求：1.驳回于都县供销社的诉讼请求；2.双方签订的《承包经营合同书》继续履行至2019年12月28日；3.本案诉讼费用由于都县供销社承担。 一审法院认定事实：1996年12月25日，于都县土地利用管理局向原告于都县供销社（反诉被告）颁发于国有（96）字第01425号《国有土地使用证》，载明土地使用者为于都县供销合作社联合社，地址县城红旗大道，用途供销大厦（综合楼），用地面积2595.05元。1999年，于都县房地产管理局向原告颁发了于房权证（换）字第××号房屋产权证。2004年10月26日，原告于都县供销社（反诉被告）与被告新八方电器（反诉原告）签订《承包经营合同书》，约定原告将于都县供销社大厦东一、二楼、北二楼整体租赁承包给被告经营：东二楼、北二楼承包时间自2004年10月26日起至2018年3月31日止；东一楼承包时间自2005年6月1日起至2018年3月31日止。2006年7月26日，原告与被告签订《租赁经营合同书》，约定原告将供销社大厦东三楼、南一楼租赁给被告经营使用，租赁时间自2007年1月1日起至2018年3月31日止，另合同约定于都县供销社已于2006年7月22日将供销大厦东三楼、南一楼移交给新八方电器。2006年7月26日，原告与被告签订了《补充协议书》，就前两份合同的未明事宜再次达成了补充协议。合同签订后，原告未完全按约履行义务，仅交付了部分房屋的使用权，东一楼延迟于2006年7月份交付。被告新八方电器（反诉原告）于2006年9月30日向原告提交免租报告，要求原告免收2005年6月1日-2006年9月30日的租金162500元，如此被告新八方公司不再追究原告于都县供销社因违约而应赔偿20万元违约金及其他的违约责任。后经原告于都县供销社召开会议研究，被告新八方公司不再追究于都县供销社因违约而应赔偿的20万元违约金及其他违约责任的前提下，于都县供销社同意免收2005年6月1日-2006年9月30日的租金162500元。原告于都县供销社于2006年10月19日在被告提交的免租报告中对上述会议内容予以盖章确认，并注明“租赁合同履行期按原签订的合同执行”。后双方继续履行合同，被告新八方电器（反诉原告）未再主张原告违约责任。2018年2月26日，原告向被告提出合同于2018年3月31日到期，要求被告搬离所有的店面和房屋或者参与租赁竞拍。2018年3月3日，被告新八方电器向于都县供销社发出《关于要求顺延租赁期限的函》，要求顺延租赁期限至2019年2月。2018年3月31日，于都县供销社复函：租赁期限按合同约定到期日为2018年3月31日。2018年8月22日，原告（反诉被告）于都县供销社向被告（反诉原告）新八方电器发出《腾空通知》。2018年6月29日，被告（反诉原告）新八方电器在于都县公共资源交易中心以28000000元租金的价格成功竞得于都县供销大厦一楼店面、二楼卖场、三楼卖场和南楼一楼仓库、北楼办公室1-3层房产五年的租赁权。新八方电器在竞拍成功后，未与于都县供销社签署合同。仍按原租赁合同租金支付标准支付租金至2018年9月，继续占有和使用原告的店面和房屋至今。 一审法院认为，原告（反诉被告）于都县供销社与被告（反诉原告）新八方电器签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，双方应按约定履行合同义务。合同履行过程中，因案涉于都县供销大厦东一楼店面交付延迟，后被告（反诉原告）新八方电器要求原告（反诉被告）于都县供销社免除租金即不再追究违约责任，原告同意并盖章予以确认，上述免收2005年6月1日至2006年3月1日租金部分已实际履行完毕，现被告（反诉原告）新八方电器要求原告（反诉被告）顺延租赁合同期限至2019年2月底的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。依据双方签订的租赁合同及协议，租赁期限至2018年3月31日届满，现双方合同已终止。被告（反诉原告）新八方电器在租赁期限届满后继续占有、使用原告（反诉被告）案涉租赁物，属无权占有，故对原告主张被告立即搬离原告的店面和房屋的诉求，予以支持。对被告（反诉原告）新八方电器在租赁期限届满后继续占有使用案涉房屋交付租金的问题，根据赣州诚兴拍卖有限公司出具的《成交确认书》，案涉租赁物的总租金为28000000元÷5年÷12个月=466666.67元，即466666.67元为月租金，被告（反诉原告）新八方电器应按拍卖成交价按月向原告（反诉被告）支付涉案房屋占用期间的使用费，故原告主张被告按拍卖价每月466666．67元支付自起诉之日起至实际搬离之日的店面和房屋占用使用费，于法有据，一审法院予以支持。被告（反诉原告）新八方电器主张双方合同应继承履行至2019年12月28日，未提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赣州新八方电器有限公司于判决生效后五日内立即腾房；二、被告（反诉原告）赣州新八方电器有限公司向原告于都县供销合作社联合社支付自2018年9月11日起至实际搬离之日止每月466666.67元计算的店面和房屋使用费；三、驳回被告（反诉原告）赣州新八方电器有限公司的反诉请求；案件受理费8300元，反诉受理费50元，合计8350元，由被告赣州新八方电器有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。本院二审认对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的租赁合同已于2018年3月31日届满，上诉人以2800万元价格竞拍得案涉房屋租赁权后，一直未与被上诉人签订新的租赁合同，上诉人在原租赁期限届满后继续占有使用案涉房屋和店面，被上诉人有权要求其支付占有使用费。而双方租赁合同签订于2004年，若以十数年前的原租金标准来确定占有使用费用，显然有违公平原则。上诉人主张应按原合同约定的标准自2018年12月5日起支付租金，没有事实和法律依据。一审法院以双方竞拍成交租金标准计算房屋和店面占有使用费，处理得当。综上所述，新八方电器的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16839元，由上诉人赣州新八方电器有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 婷 审 判 员  李 鸿 审 判 员  杨冬华 二〇一九年三月一日 法官助理张可 代理书记员  刘应松 代理书记员  曾 慧