海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民终105号   上诉人（原审原告、执行案外人）：王海，男，1965年10月15日出生，汉族，住海南省定安县富民小区六栋504房。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：郭海堂，男，1965年9月15日出生，回族，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：邱琼帅，男，1967年12月20日出生，汉族，住海南省海口市，系海南铭芳辉物业管理有限公司推荐。   原审第三人（被执行人）：海口中达实业开发公司。住所地：海南省海口市海秀大道侨中里村侨中公寓B2幢703房。   法定代表人：熊志东，该公司总经理。   上诉人王海因与被上诉人郭海堂、原审第三人海口中达实业开发公司（以下简称中达公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）琼01民初881号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人王海，被上诉人郭海堂及其委托诉讼代理人邱琼帅到庭参加诉讼，原审第三人中达公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人王海上诉请求：1.撤销一审判决，判决立即停止对其购买的位于海口市××区幢603房（房产证号：琼山市房权证府城公字第XXXX号）（以下简称案涉房屋）的强制执行，解除对该房屋的查封；2.确认其于2009年7月2日与中达公司签订的《楼房转让协议书》合法有效，并判决确认案涉房屋归其所有；3.本案的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。2009年7月2日，王海与中达公司签订《楼房转让协议书》，约定：中达公司同意将案涉房屋转让给王海，转让价款人民币7万元（按房屋现状交房），过户费及过户手续由王海负责，中达公司必须提供过户所需材料；合同签订当日支付人民币3万元后合同生效，王海保证20天内办理完过户手续并付清尾款。协议签订后，王海于2009年7月12日一次性付清了全部购房款。中达公司于同年7月将案涉房屋交付王海占有使用至今，但由于政策原因导致案涉房屋一直没有过户到王海名下，具体原因如下：王海多次找中达公司经理熊志东办理案涉房屋过户，熊志东都说没有时间，后来又多次上门找熊志东，熊志东又说，案涉房屋是国有资产，要通融一下，要求王海继续等待。等了几个月之后，就再也找不到熊志东，致使案涉房屋至今没法过户。王海在办理过户手续上不存在过错。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，房屋买卖协议自协议成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。王海购买的案涉房屋虽未办理过户，房屋买卖协议是有效的，应继续履行。另外，一审法院适用司法解释错误。一审法院引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误，应引用第二十九条才对。因为中达公司是房地产开发企业，王海购买的案涉房屋是中达公司名下的房产。根据该条规定，王海的购房情形符合不予查封的条件。综上所述，应当认定王海是善意的买受人，一审法院认定事实及适用法律均错误，案涉房屋理应归王海所有，恳请二审法院依法支持王海的上诉请求。   被上诉人郭海堂辩称，一、中达公司将案涉房屋转让给王海的程序违法，造成13721元人民币国有财产的损失，故双方签订的《楼房转让协议书》无效。中达公司系全民所有制企业。根据相关法律规定，转让国有资产应当依法报经监督管理机构批准，并通过评估、拍卖程序。而中达公司擅自将法院裁定以83721元抵债的案涉房屋，却以7万元转让给王海，造成账面13721元的国有资产损失。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，中达公司与王海签订的《楼房转让协议书》无效。二、中达公司在欠付郭海堂债务的情况下，未经郭海堂同意，将案涉房屋低价转让给王海的行为损害了郭海堂的利益，故双方签订的《楼房转让协议书》无效。三、王海怠于办理案涉房屋过户登记手续，故案涉房屋未办理过户登记的过错责任应由王海自行承担。双方签订的《楼房转让协议书》约定，王海保证20天内办理完过户手续并付清尾款。但王海购买案涉房屋近10年时间未办理过户。一审法院查明，王海系因过户税费过高负担不起而没有办理过户登记。显然案涉房屋没有办理过户系王海自身原因所致。四、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。中达公司虽注册房地产开发经营业务，但案涉房屋并非其自行开发建设和销售的商品房。案涉房屋系由法院在执行中通过抵债执行给中达公司的。王海与中达公司对案涉房屋的买卖明显属于二手房交易，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。综上，王海的上诉不符合法律规定，应当予以驳回。   原审第三人中达公司提交书面意见称：王海2009年7月2日与中达公司签订的《楼房转让协议书》和收款收条均是真实的，房屋办证在中达公司名下的过程中，是王海本人自己在房屋办证中心办理的全部手续，且其支付全部办证费用。由于中达公司倒闭，无法支付员工工资，中达公司所有人员解散自谋职业。中达公司法定代表人熊志东也于2013年回湖北一家民营企业打工，工作一直很忙，未能抽出时间配合王海办理案涉房屋的过户事宜。王海多年来一直催中达公司协助办理案涉房屋的过户事宜，未能办理过户手续的责任全在中达公司。王海是一名普通老百姓，这套房屋是其命根子，请求法官能以事实为依据，保护王海的合法权益。   王海向一审法院起诉请求：1.立即停止对其购买的案涉房屋的强制执行，解除对该房屋的查封；2.确认其于2009年7月2日与中达公司签订的《楼房转让协议书》合法有效，并确认案涉房屋归其所有；3.本案的案件受理费由郭海堂承担。   一审法院认定事实：郭海堂诉中达公司拖欠工程款纠纷一案，一审法院于2003年12月10日作出（2003）海中法民一初字第14号民事判决，判令中达公司于判决生效之日起十日内将尚欠的工程款本金370万元及利息偿付给郭海堂，并支付停工损失20万元及停工期内看场费29.1万元给郭海堂。判决生效后，郭海堂向一审法院申请强制执行，一审法院立（2004）海中法执字第36号案执行。在执行过程中，一审法院于2004年9月16日作出（2004）海中法执字第36－2号民事裁定，将中达公司所有的位于海口市××区、B栋未完工项目及其所占用的8.29亩土地使用权以评估价5195929元的80%即4156743.2元抵偿给郭海堂，以清偿所欠郭海堂的部分债务。2005年12月30日，一审法院作出（2004）海中法执字第36－3号民事裁定，以中达公司无可供执行财产为由，终结执行（2003）海中法民一初字第14号民事判决。2018年8月22日，郭海堂向一审法院申请恢复执行，主张中达公司通过海南省海南中级人民法院（现海南省第一中级人民法院）作出的（1997）海南法执字第82－12号民事裁定，已取得海怡花园内B型公寓B1座13套房，除了部分房产被中达公司处置外，余下的101、102、103、601、603房尚未处置，以及中达公司购买用于办公的位于海口市××路幢的703、704房也系中达公司的财产，也应一并执行。一审法院立（2018）琼01执恢194号案执行。在恢复执行过程中，一审法院于2018年9月26日作出（2018）琼01执恢194号执行裁定，裁定在7136324元的范围内冻结、扣划中达公司名下银行存款或查封、扣押、冻结、提取、扣留其他等值财产，并于同日向海口市国土资源局发出协助执行通知书，要求协助查封中达公司名下的案涉房屋。   王海以一审法院查封的案涉房屋为其于2009年7月向中达公司购买并居住使用多年为由，向一审法院提出案外人执行异议。一审法院经审查，以案涉房屋没有办理过户是王海自身的原因所致，其执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定为由，对其异议未予支持，遂于2018年11月12日作出（2018）琼01执异904号执行裁定，驳回王海的异议请求。王海不服该裁定，于2018年11月23日向一审法院递交起诉材料，提起本案诉讼。   一审法院另查明，案涉房屋的产权登记在中达公司名下，登记时间为2002年12月9日。该房所有权证原件由王海持有。   一审诉讼中，王海提交与中达公司于2009年7月2日签订的《楼房转让协议书》《收条》各一份，结合其提交的案涉房屋2017年至2018年部分月份的收缴费通知单、收据十五份，以证明2009年7月2日中达公司将案涉房屋转让给王海，王海于2009年7月12日一次性付清了所有购房款7万元，中达公司于同年7月将案涉房屋交付王海占有使用至今。   一审法院认为，本案争议焦点为：王海对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利，应否停止对该房屋的执行、解除查封。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述规定，不动产物权变动一般应以登记为生效要件，法律另有规定除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，不动产买受人只有同时满足了上述四个条件，才能享有物权期待权。本案中，王海称向中达公司购买了案涉房屋，已经支付完购房款并实际入住，但王海因过户税费过高负担不起而没有办理过户，可见案涉房屋没有过户是其自身的原因所致。王海不具备享有物权期待权的条件，不享有排除强制执行的实体权利，对其要求停止执行、解除查封、确认享有涉案房屋所有权的诉讼请求，一审法院未予支持。综上，一审法院认为，王海的诉讼请求不能成立，应予驳回。郭海堂的抗辩理由成立，应予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决驳回王海的诉讼请求。案件受理费7300元，由王海负担。   本院二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人王海请求对案涉房屋停止执行，故本案审理的重点为王海对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行，因此本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条的规定予以判断。该两条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据查明的案件事实，案涉房屋系由法院在执行另案过程中通过抵债方式执行给中达公司的，并非中达公司作为房地产开发企业所开发的商品房。故一审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审理本案，并无不当。   本案中,王海与中达公司于2009年7月2日签订了《楼房转让协议书》,王海依约支付了全部购房款,并实际占有使用了案涉房屋。但自2009年交付案涉房屋至一审法院2018年9月26日对案涉房屋采取查封措施时止,王海在长达9年的时间内未办理产权过户手续。王海在庭审中说明，案涉房屋未能办理过户手续是因过户费用过高而其无能力支付所致，并称后来想办理过户却找不到中达公司的法定代表人。这些原因均属于王海自身的原因，并非客观上案涉房屋不能办理过户登记手续。故王海对案涉房屋未办理过户登记手续存在明显过错,其购买案涉房屋的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。一审判决认定王海就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益,并无不当。   综上，王海的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7300元（王海已预交），由王海负担。   本判决为终审判决。   审判长 汪忠学   审判员 林秋婷   审判员 夏伟伟     二○一九年三月二十二日   书记员 庞 馨   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《最高人民法院关于适用   民事诉讼法>的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议   案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。