山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初9472号 原告：济南中海城房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：欧阳国欣董事长。 委托诉讼代理人：谷亿，山东天宝兴律师事务所律师。 被告：李金伟，男，1979年3月13日出生，汉族，个体经营者，住济南市。 被告：冯启香，女，1979年2月24日出生，汉族，个体经营者,住济南市。 第三人：北京银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。 法定代表人：房旭行长。 委托诉讼代理人：赵琳、张庆磊，均系该单位员工。 原告济南中海城房地产开发有限公司（以下简称中海城公司）与被告李金伟、被告冯启香、第三人北京银行股份有限公司济南分行（以下简称北京银行济南分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用简易程序于2018年11月19日公开开庭进行了审理，原告中海城公司的委托诉讼代理人谷亿，被告李金伟、被告冯启香，第三人北京银行济南分行的委托诉讼代理人赵琳到庭参加诉讼。审理期限到期前，原、被告同意继续适用简易程序进行审理，经本院院长批准，审理期限延长三个月。本案现已审理终结。 中海城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中海城公司与李金伟、冯启香签订的《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）*）及补充协议，并要求李金伟、冯启香交还购房合同及开具的票据；2.判令李金伟、冯启香协助中海城公司撤销购买涉案房屋的相关网签备案手续并及时腾空、返还涉案房屋；3.判令李金伟、冯启香支付中海城公司代其清偿的贷款、利息、罚息及复利共计11279.12元（暂计算至2018年7月25日，如后续还有代偿，要求李金伟、冯启香按照中海城公司实际代偿金额继续向中海城公司支付）；4.判令李金伟、冯启香支付中海城公司违约金249168.3元；5.判令李金伟、冯启香承担中海城公司因其违约行为而支付的律师费24900元；6.本案受理费用由李金伟、冯启香承担。事实和理由：2015年1月14日，中海城公司与李金伟、冯启香签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定李金伟、冯启香购买中海城公司开发的位于济南市历城区中海华山珑城北区B地块*室，房屋总价款为830561元，首付250561元，银行贷款58万元。李金伟、冯启香于2017年4月7日接收房屋。2018年7月25日，中海城公司收到北京银行济南分行送达的《逾期贷款催收函》，因李金伟、冯启香逾期履行房屋贷款的还款义务，北京银行济南分行要求中海城公司承担担保责任。现中海城公司已根据北京银行济南分行的发函进行代偿，并向李金伟、冯启香发送《偿还按揭贷款告知函》，要求李金伟、冯启香支付中海城公司代为清偿的贷款本息及违约金。李金伟、冯启香一直未向中海城公司支付代偿款项等，由此中海城公司提起诉讼。 李金伟、冯启香共同辩称，2018年3月份，因为经济纠纷，李金伟、冯启香所有的账号都被查封。北京银行济南分行曾给李金伟、冯启香打过电话，因为两人账号都被查封，所以贷款未能偿还。中海城公司代偿的部分，起诉后李金伟、冯启香才知道。因为银行账号被查封，目前没法偿还银行贷款。两人的经济条件也有限，无力一次性偿还银行贷款。两人对外欠款较多，在多个法院都有诉讼，涉案房产至少被查封了五次。虽然如此，李金伟、冯启香不同意解除商品房买卖合同，希望能与北京银行济南分行、中海城公司协商解决。 北京银行济南分行述称，因为李金伟、冯启香存在违约的情况，已达到提前收回贷款的条件，所以要求要么李金伟、冯启香将贷款本息及时还清，要么由中海城公司承担保证责任进行代偿。因李金伟、冯启香涉及很多诉讼，北京银行济南分行已不再信任李金伟、冯启香了。 经审理本院认定事实如下： 2015年1月14日，中海城公司与李金伟、冯启香签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定李金伟、冯启香购买中海城公司开发的位于济南市历城区中海华山珑城北区B地块*室的房产，建筑面积为124.84平方米，房屋总价款为830561元，付款方式为首付款250561元＋58万银行按揭贷款。《补充协议》第二条第一款约定：买受人逾期还贷的处理出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款的30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项。第三款约定：如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，自出卖人发出书面通知之日起15日内，买受人应与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋。房屋如有毁损，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担，同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任。第十四条约定：诉讼相关事宜1.因违约方的过错引起的纠纷，给守约方造成损失的，相关损失由违约方支付，守约方向违约方实现债权所产生的律师费等相关费用由违约方承担；以诉讼的方式解决的，由违约方承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用。上述合同签订后，李金伟、冯启香支付了购房首付249561元。 2015年2月28日，李金伟、冯启香、中海城公司与北京银行济南分行签订《借款、抵押及开发商保证合同》，约定李金伟、冯启香贷款58万元用于购买涉案房产，贷款期限为336个月，自放款日2015年2与28日起至到期日2043年2月28日止，还款方式为等额本息还款。中海城公司提供保证担保，保证方式为阶段性保证。该合同签订后，北京银行济南分行向中海城公司支付了58万元购房款。 中海城公司于2017年4月7日向李金伟、冯启香交付了涉案房产，李金伟、冯启香居住使用涉案房产至今。 2018年7月25日，北京银行济南分行向中海城公司发出《逾期贷款催收函》，载明借款人冯启香未能按时足额还款，截至2018年7月25日，借款人已拖欠到期的贷款本金2931.82元并欠付利息、罚息等应付款项，要求中海城公司承担保证责任。中海城公司收到该函后，于2018年7月31日通过网上企业银行代冯启香偿还北京银行济南分行欠付贷款本息等合计9399.27元。 中海城公司于2018年8月1日向冯启香发出《偿还按揭贷款告知函》，内容为：现由于你多次逾期偿还银行贷款本息，银行已要求我公司承担担保责任并代为清偿贷款本息9399.27元。现特致函，请你于2018年8月16日前支付我公司代为清偿的贷款本息9399.27元以及违约金1879.85元；否则，我公司将通过诉讼程序予以解决，由此而产生的律师费、案件受理费、违约金等费用将由你方承担。中海城公司提交的EMS回单显示2018年8月2日由马传宾签收。对此，李金伟、冯启香称上述告知函并未收到，且中海城公司主张的违约金过高。 中海城公司提交《民事委托代理合同》（2018）济中海民委第072号，显示中海城公司委托山东天宝兴律师事务所律师谷亿处理本案，代理费17000元，但合同未签字盖章。中海城公司称律师代理费尚未支付，走完内部审批手续后才能付款，到时律所才能出具发票。 本院认为，中海城公司与李金伟、冯启香签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应诚信履约，否则应承担相应法律责任。李金伟、冯启香按照约定交付了首付款并申请了银行按揭贷款，但还款过程中因银行账号被查封等原因未能按时偿还按揭贷款，存在多次逾期情形，构成违约。中海城公司作为保证人，代为清偿了9399.27元款项后，向李金伟、冯启香邮寄送达《偿还按揭贷款告知函》，李金伟、冯启香未偿还。中海城公司提起本案诉讼后，在长达半年的时间里，李金伟、冯启香既未及时偿还中海城公司代偿款，又未能按时偿还银行按揭贷款，同时涉及多起诉讼，也不具备一次性清偿银行贷款的能力，导致北京银行济南分行的债权受到严重威胁，中海城公司作为保证人，也面临承担偿还全部贷款本息的风险。在这种情况下，中海城公司要求判令解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于中海城公司要求李金伟、冯启香协助中海城公司撤销购买房屋的相关网签备案手续的诉求，因办理及撤销网签备案手续属于行政机关的职权范围，不属于人民法院民事案件裁判范围，本院对此不予处理，中海城公司可待合同解除后依法向相关行政部门申请解决。合同解除后，中海城公司应当返还李金伟、冯启香支付的购房首付款249561元，并代李金伟、冯启香清偿北京银行济南分行剩余按揭贷款本息，李金伟、冯启香应当腾空并向中海城公司返还涉案房屋。如中海城公司代偿的剩余按揭贷款本息少于其收到的银行贷款58万元，则李金伟、冯启香有权对相应部分另行依法主张或双方协商解决。关于中海城公司2018年7月31日代偿的贷款本息合计9399.27元，李金伟、冯启香应予偿还。中海城公司主张该代偿金额20%的违约金1879.85元，符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。关于中海城公司主张的解除合同违约金249168.3元，本院对此认为，中海城公司针对李金伟、冯启香的同一违约行为既主张代偿金额20%的违约金又主张房屋总价款30%的违约金，明显过高，考虑到房屋价值大幅上升及李金伟、冯启香的过错程度，本院对代偿金额20%的违约金予以支持，对房屋总价款30%的违约金不再予以支持。中海城公司主张律师代理费17000元，因其提交的委托合同没有盖章和签名，且未实际支出，故该项主张证据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告济南中海城房地产开发有限公司与被告李金伟、冯启香签订的编号为销售（字）*的《济南市商品房买卖合同》及补充协议于本判决生效之日起解除； 二、被告李金伟、冯启香于本判决生效之日起十五日内腾空并返还原告济南中海城房地产开发有限公司坐落于济南市历城区中海华山珑城北区B地块*房产； 三、被告李金伟、冯启香于本判决生效之日起十日内支付原告济南中海城房地产开发有限公司代偿款9399.27元； 四、被告李金伟、冯启香于本判决生效之日起十日内支付原告济南中海城房地产开发有限公司违约金1879.85元； 五、原告济南中海城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李金伟、冯启香购房首付款249561元； 六、原告济南中海城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内代被告李金伟、冯启香偿还第三人北京银行股份有限公司济南分行剩余银行按揭贷款本息（具体以该行核定为准）。 七、驳回原告济南中海城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费减半收取7421元，由原告济南中海城房地产开发有限公司负担1823元，由被告李金伟、冯启香共同负担5598元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交二审案件受理费，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 员 于东亮 二〇一九年三月二十七日 法官助理 路倩倩 书 记 员 王汝瑶