江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0902民初5918号原告（反诉被告）：盐城金食华年食品有限公司，住所地在江苏省盐城市民营创业园黄海东路。法定代表人：戴卫国，该公司总经理。委托诉讼代理人：江志中、李育兵，盐城市盐都区新区法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会，住所地在江苏省盐城市亭湖区文港北路。法定代表人：蔡文举，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：蔡成扣，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）盐城金食华年食品有限公司（以下简称金食华年公司）与被告（反诉原告）盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会（以下简称大洋村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日受理后，被告大洋村委会在提交答辩状期间向本院提起反诉，本院经审查认为被告大洋村委会的诉讼请求与本诉事实存在关联性，决定在本诉案件中一并审理。本院于同年11月16日适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，并组成合议庭于2019年3月1日公开审理了本案。原告（反诉被告）金食华年公司的法定代表人戴卫国及委托诉讼代理人江志中、李育兵，被告（反诉原告）大洋村委会的委托诉讼代理人蔡成扣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金食华年公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年3月31日签订的房屋租赁合同无效；2、被告返还原告已交付的租金563600元、用电保证金5500元；3、被告赔偿原告附合的装饰装修物的损失222810元。事实与理由：2014年3月31日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，被告将坐落于盐城市民营创业园*号厂房（建筑面积：1440平方米）出租给原告，作为食品生产使用，租期为5年，即从2013年12月1日起至2018年11月30日止，每年租金每平方米80元（每三年递增百分之十）。合同签订后，原告按时交纳了租金，被告向原告移交了合同约定的厂房，原告办理了营业执照和生产许可证，同时，在被告的默许下对租赁厂房进行了装修和装饰，先后投入装修费用371350元。租赁期间原告共向被告支付了租金563600元，用电保证金5500元，合计人民币569100元。经查，被告出租给原告的厂房无建筑工程规划许可证，属于违章建筑，且案涉厂房前期是做化工的，依法不能进行食品生产。原告认为，在合同签订时被告明知此类情况却故意隐瞒。因此，原、被告签订的《房屋租赁合同》应为无效，被告应承担全部过错责任，被告收取的租金依法应予返还，对原告造成的损失应予赔偿。故依法提起诉讼，请求判如诉请。被告（反诉原告）大洋村委会答辩称：1、原告要求确认《房屋租赁合同》无效已无实际意义。案涉厂房建于20世纪70年代，当时《规划法》等相关法律、法规尚未出台，更谈不上有无规划。按照双方合同的约定，再过20多天租赁期满，原告结清房租、水、电费用，交还租赁物，双方的租赁关系就到此结束，此时讨论租赁合同的效力已无实际意义。2、原告要求返还已交付的租金563600元、用电保证金5500元于法无据，该诉讼请求应当驳回。3、原告要求赔偿附合的装饰装修物的损失222810元既不符合双方约定，又不符合法律规定。反诉原告大洋村委会向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告于2018年12月1日前将承租的房屋交还给反诉原告；2、反诉被告立即支付尚欠的合同价款房屋占有使用费35440元及其逾期付款的利息（从2017年12月4日起至实际支付之日止按照银行贷款利率的4倍支付债务利息）；3、反诉被告按照年126720元的标准支付自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。事实与理由：一是反诉原告要求反诉被告按期让房符合法律规定，《合同法》第二百三十五条规定：租赁期届满，承租人应当返还租赁物，反诉被告一方面主张合同无效，一方面又拒不让房，自相矛盾。二是给付占有使用费及利息有合同约定和法律规定。根据《房屋租赁合同》第三条约定的2017年12月1日至2018年11月30日的租金为126720元，反诉被告自认已交91280元，尚欠35440元，应交时间为2017年12月3日前一次性付清。根据合同第八条第四项约定，每逾期一天按日租金的5倍支付滞纳金，该5倍超过了国家的法定限制，反诉原告选择银行同期利率的4倍符合法律规定。根据最高院司法解释规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院应予支持。综上，反诉原告的反诉请求既符合双方的合同约定，也符合法律规定，请求法院予以支持。反诉被告金食华年公司答辩称：1、我公司已于2018年8月20日将租赁的厂房交付给反诉原告，因反诉原告拒绝出具收条给反诉被告而拒收房屋。2、反诉原告计算的占有使用费方法有误，租赁合同第三条第一款明确约定厂房租赁费每年20元平方米，截止2018年8月20日，反诉被告共支付租金569100元，不存在另行支付的说法。3、对于反诉原告要求支付2018年12月1日之后的房屋占有使用费无事实依据，因反诉被告已将厂房交付给反诉原告。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理，查明事实如下：2014年3月31日，大洋村委会（甲方）与金食华年公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条：房屋的坐落、面积、装修、设施情况：（一）甲方出租给乙方的房屋位于；（二）出租房屋的面积1440平方米。第二条：租赁期限、用途：（一）租赁期共五年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止。第三条：租赁费用及支付方式：（一）租赁费用每年每平方米80元（不包括土地使用税、房屋租赁税），每叁年递增10%，计115200元。租赁费用的组成：房屋折旧费每年40元，道路电力有偿使用费每年20元，房屋租赁费每年20元；（二）租赁费用支付方式：先付租赁费用后使用，乙方于每租赁年度的第一月3号前一次性付清，甲方凭收款收据向乙方收取租金，如需开具发票，其税金由乙方承担。第六条：其他约定：（三）乙方在使用期内不得改变租赁房屋的结构。厂房内部确需装修改造的必须经甲方书面同意后方可动工，其费用由乙方自行承担，并在合同解除或者终止时完好无损地无偿归甲方所有。同日，金食华年公司向大洋村委会支付用电保证金5500元。2015年4月26日，金食华年公司（甲方）与案外人盐城市海洋水泵有限公司（乙方，以下简称海洋水泵公司）签订一份地址为“盐城市*号”的《厂房租赁合同》约定：1、租赁期限：房屋租赁期自2015年5月1日至2018年11月30日。共计3年7个月。4、厂房面积720平方米。2017年12月19日，盐城市亭湖区环境保护局对金食华年公司进行现场检查，检查情况为：该公司正常生产，主要从事速冻食品生产加工，原料经过清洗加热分装，生产过程中产生废水及恶臭气体，无污染防治设施，废水通过下水道直排厂区东侧沟河，废气无组织排放。该项目2014年9月开始生产，未经环评审批。监察意见为：从即日起立即停止生产。2018年7月2日，盐城市亭湖区住房和城乡建设局向戴卫国出具编号为2018035政府信息公开告知书，载明：案涉厂房（亭湖区*号）未申请办理过建筑工程施工许可证。2018年11月1日，金食华年公司将案涉一半厂房的钥匙通过挂号信邮寄给大洋村委会，大洋村委会于2018年11月6日收到该挂号信。庭审中，金食华年公司自述其以案涉房屋的地点作为公司住所地向有关部门领取了食品许可证及卫生许可证。另查明，金食华年公司自2013年12月1日起，已交纳租金至2018年8月20日，共计563600元。再查明，案涉房屋所在地为盐城市亭湖区*号。本案主要的争议焦点为：1、被告大洋村委会与原告金食华年公司于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》是否有效？2、被告大洋村委会是否应当返还已交付的租金563600元以及房屋占有使用费的计算标准问题？3、被告大洋村委会是否应当返还用电保证金？4、原告金食华年公司是否已将案涉房屋返还给被告大洋村委会？5、原告金食华年公司主张的附合的装饰装修物损失222810元是否应当支持？本院认为：关于争议焦点一：被告大洋村委会与原告金食华年公司于2014年3月31日签订《房屋租赁合同》的效力问题。该合同中涉及的房屋未申请办理过建筑工程施工许可证，且在一审法庭辩论终结前，亦未向法庭提供建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院依法认定该《房屋租赁合同》无效。关于争议焦点二：被告大洋村委会是否应当返还已交付的租金563600元以及房屋占有使用费的计算标准问题。本案中的案涉房屋自2013年12月1日起由大洋村委会交付给金食华年公司占有使用，且金食华年公司已支付了563600元的房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故本院对原告要求被告返还房屋占有使用费563600元的诉讼请求不予支持。大洋村委会与金食华年公司签订的《房屋租赁合同》中约定出租房屋的面积1440平方米，租赁费用每年每平方米80元，每叁年递增10%，故本院根据合同中约定的租金标准作为房屋占有使用费的计算标准。关于争议焦点三：被告大洋村委会是否应当返还用电保证金的问题。金食华年公司于2014年3月31日向大洋村委会给付了5500元的用电保证金，基于《房屋租赁合同》无效，大洋村委会应当将该5500元返还给金食华年公司，该项费用可在金食年华公司的房屋占有使用费中扣除。关于争议焦点四：原告金食华年公司是否已将案涉房屋返还给被告大洋村委会的问题。2018年11月1日，金食华年公司虽将案涉一半厂房的钥匙通过挂号信邮寄给大洋村委会，大洋村委会于2018年11月6日收到该挂号信，应当视为被告已部分接收房屋。截止目前，仍有720平方米的厂房由案外人海洋水泵公司根据其与金食华年公司于2015年4月26日签订的《厂房租赁合同》占有使用，原告虽认为转租房屋给海洋水泵公司取得了被告的同意，但未能提供证据证实，故本院认为金食华年公司应当将该720平方米的厂房予以收回，一并返还给大洋村委会。关于争议焦点五：金食华年公司主张的附合的装饰装修物损失222810元是否应当支持的问题。本院认为：（1）金食华年公司与大洋村委会签订《房屋租赁合同》后，一直占有使用案涉房屋，并在案涉房屋的地址上注册了公司，取得了食品许可证及卫生许可证进行食品生产，说明原告停业生产的原因非因房屋的原生产性质所造成；（2）金食华年公司对案涉房屋的装修目的系为了自己经营食品生产，合同约定的经营期限届满；（3）双方在合同中明确约定装修费用由金食华年公司自身承担，并在合同解除或者终止时装修装饰物由大洋居委会所有，且不予以补偿，故本院对金食华年公司该部分的诉讼请求不予支持。综上，案涉房屋2013年至2016年的年房屋占有使用费为115200元，2016年至2018年的年房屋占有使用费为126720元，合计为599040元。金食华年公司已交纳房屋占有使用费至2018年8月20日，其中720平方米的厂房已于2018年11月1日交出厂房钥匙，剩余720平方米由海洋水泵公司继续使用至今。本院认为大洋居委会应当本着减损规则的要求，将已经收到钥匙的一半厂房予以利用，而不是任凭损失不断扩大，故金食华年公司应当交纳的房屋占有使用费为：自2018年8月20日起承担1440平方米、每平方米88元的年房屋占有使用费至2018年10月31日，共计24302元；自2018年11月1日起承担720平方米、每平方米88元的年房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。即使《房屋租赁合同无效》，金食华年公司也应当按时足额支付房屋占有使用费，故反诉原告大洋村委会要求其承担自2017年12月4日起至实际支付房屋占有使用费之日止按照银行同期贷款利率4倍支付利息的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）盐城金食华年食品有限公司与被告（反诉原告）盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会应于本判决生效之日起十日内将用电保证金5500元返还给原告（反诉被告）盐城金食华年食品有限公司（该保证金可在房屋占有使用费中扣除）；三、原告（反诉被告）盐城金食华年食品有限公司应于本判决生效后十日内将位于盐城市民营创业园*号的720平方米厂房返还给被告（反诉原告）盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会；四、原告（反诉被告）盐城金食华年食品有限公司应于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会支付房屋占有使用费（自2018年8月20日起至2018年10月31日止的房屋占有使用费扣除用电保证金为18802元；自2018年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费：按照房屋面积720平方米乘以88元每平方米年房屋占有使用费除以365天乘以实际占有天数计算）及承担自2017年12月4日起至实际支付房屋占有使用费之日止按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款基准利率4倍计算的利息；五、驳回原告盐城金食华年食品有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11719元，由原告盐城金食华年食品有限公司负担。反诉案件受理费440元，由反诉原告盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  马立国人民陪审员  张 瑜人民陪审员  朱艳华二〇一九年三月二十一日书 记 员  吕晶晶附法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。