江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏04执异35号异议人（被申请人）：常州中景房地产开发有限公司，住所地常州市金坛区儒林镇园区北路1号1幢。法定代表人：杨子溪，该公司总经理。委托诉讼代理人：成华，江苏博爱星（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓星，江苏剑群律师事务所律师。申请人：江苏儒林建设工程有限公司，住所地常州市金坛区儒林镇儒林大街42号。法定代表人：许延清，该公司总经理。委托诉讼代理人：阮俊慧，江苏融畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪同木，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。江苏儒林建设工程有限公司（以下简称儒林公司）诉常州中景房地产开发有限公司（以下简称中景公司）等建设工程施工合同纠纷一案中，中景公司以本院执行保全裁定过程中存在超标的查封为由提出书面异议。本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。中景公司提出异议，请求：解封超额查封的财产，解封范围中景公司持有的常州新黄浦中金置业有限公司49%的股权、银行存款、权证号为苏（2018）金坛区不动产权第xx号的国有土地使用权、权证号为苏(2017)金坛区不动产权第xx号的国有土地使用权、超额部分房产（住宅4套，商业用房25套，共计29套）。事实和理由：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结。”本案儒林公司仅向法院申请查封、冻结、扣押银行存款4.5亿元或等价值的其他财产，执行中查封中景公司名下商业、办公、住宅用房共计341套及土地使用权，总价值已达655999202元，远超保全标的额。在此情形下，还另行冻结中景公司相关银行账户、股权、土地及部分房产，属于超标的额查封，对超额部分应予解封。儒林公司辩称，中景公司提供的房地产价值不客观，不符合法律、司法解释以及司法实践对于查封标的司法价值认定的标准。保全财产未超标的，异议请求没有事实和法律依据，应不予支持。本院查明，儒林公司诉中景公司、杨子溪、杨青松、陈卓军、常州市金坛区信安农村小额贷款有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院在审理过程中于2019年6月4日作出（2019）苏04民初136号民事裁定：冻结中景公司、杨子溪的银行存款人民币4.5亿元或查封、扣押其相应价值的财产。本院执行上述裁定过程中，实际查封、冻结中景公司下列财产：1、2019年6月21日冻结中景公司持有的常州新黄浦中金置业有限公司49%的股权；2、2019年6月21日冻结中景公司在江苏江南农村商业银行金坛市营业部银行账户（账号：01×××68），实际冻结0元；3、2019年6月24日预查封中景公司名下中景华府17幢、18幢房屋共计341套；4、2019年6月25日冻结中景公司在中国建设银行股份有限公司金坛开发区支行银行账户（账号：32×××66），实际冻结0元；5、2019年7月2日冻结中景公司在南京银行金坛支行银行账户（账号：10×××43），实际冻结0元；6、2019年7月2日查封中景公司名下位于常州市金坛区乌干路南侧、华阳南路西侧地块[权证号：苏（2018）金坛区不动产权第xx号]的国有土地使用权;7、2019年7月2日查封中景公司位于常州市金坛开发区中兴路西、丰田路南侧地块[权证号：苏（2017）金坛区不动产权第xx号]的国有土地使用权。在本院审查异议过程中，双方当事人于2019年8月2日、8月6日对下列保全财产的价值一致确认如下：1、银行账户冻结金额0元；2、两宗国有土地使用权价值5774.4万元；3、中景公司名下4套住宅房产价值10864264.59元。对于本院查封的337套商业和办公用途房屋及股权价值，双方当事人未能达成一致意见。中景公司对价值主张：34套商业用房，总面积3796.93平方米，按每平方米52136.12元计算，价值197957198元；303套办公用房，总面积35155.96平方米，总价值389433569元（计算方法其中2层办公用房总面积4739平方米，按实际销售均价每平方米23088元计算，价值109414032元，其余楼层办公用房面积30417平方米，按备案单价均价每平方米9582元计算，价值为29146万元）；常州新黄浦中金置业有限公司49%的股权，中景公司主张其出资1000万元，但未明确股权价值，认为股权实际价值需要经过资产审计后才能确定。儒林公司则主张对查封的337套房屋面积无异议，单价有异议：34套商业用房按每平方米19000元/平方米计算，价值72124000元；303套办公用房按每平方米8000元/平方米计算，价值281240000元；股权价值以中景公司出资额1000万元计算。中景公司为证明其主张，提交如下证据：第一组证据：1、中景公司制作的《查封中景华府商品房341套商品房及两宗土地价值统计表》，系中景公司根据中景华府其他楼栋房屋的销售均价统计；2、售楼说明书公示，中景华府17幢、18幢预售许可证的发布时间是2018年4月10日和2018年9月10日；3、中景商务中心17幢销售价格备案表；4、中景商务中心18幢销售价格备案表；5、常州市物价局官网上打印的中景华府其他楼栋备案价；6、备案的商品房买卖合同12份。第二组证据：金坛区不动产登记簿查询记录、土地出让金缴纳凭证及收据。第三组证据：中景华府18幢57套已经给儒林公司抵工程款房屋的清单（不在本次查封范围内）。第四组证据：1、《金坛区国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》；2、中国建设银行单位客户专用回单，系中景公司向常州新黄浦中金置业有限公司支付投资款1000万元；3、3份商业用房《商品房买卖合同》及中景公司制作的《中景华府二期商业用房销售统计表》，用以证明中景华府二期的销售均价为52136.12元；4、中景公司制作的《中景华府二期2层办公用房销售统计表》；5、中景公司与儒林公司签订的6份《商品房买卖合同》及《备案给儒林公司的中景华府二期3层以上办公用房明细表》，用以证明备案给儒林公司的中景华府二期3层以上办公用房的合同单价与在物价局的备案单价一致。儒林公司提交以下证据：1、58同城、房天下、安居客关于中景华府以及周边金坛碧桂园的住宅房产销售数据截图；2、中景公司与儒林公司签订的框架协议。用以证明双方就中景华府写字楼抵偿的均价为7980元/平方米；3、儒林公司制作的2018年8月1日至2019年8月1日淘宝网金坛区商业房司法拍卖情况汇总表；4、58同城显示的金坛区商业用房的实际售价；5、儒林公司制作的中景公司房屋销售情况表，儒林公司称数据来源于中景公司；6、常州新黄浦中金置业有限公司的企业信用信息公示报告，用以证明常州新黄浦中金置业有限公司截止2018年实缴注册资本20408163元，中景公司实缴出资1000万元。本院于2019年8月5日向常州市住房和城乡建设局调取了2019年1月1日至2019年6月30日期间中景公司中景华府成交的办公和商业用途房屋全部备案合同信息，该时间段中景华府办公用途房屋备案124套，商业用途房屋备案10套。异议审查过程中，双方当事人共同申请本院对争议的337套商业和办公用途房屋及两宗国有土地使用权的价值进行评估，本案于2019年9月16日移送本院司法鉴定处委托评估。2019年11月6日，双方当事人到场，本院采取随机方式选定评估机构为江苏常地房地产资产评估勘测规划有限公司。2019年11月8日，本院委托江苏常地房地产资产评估勘测规划有限公司进行司法评估。后中景公司未按要求预缴评估费，经评估公司书面催缴仍不缴纳评估费，本案委托评估程序终止。本案的争议焦点：本案是否存在明显超标的额查封、冻结情形。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，财产保全裁定载明保全金额4.5亿元，本院在财产保全过程中实际查封了中景公司名下的银行账户、房地产、国有土地使用权、股权。中景公司向本院提出超标的额查封的异议，但未提供有效评估报告证明除银行存款外的查封标的物的价值，双方当事人在异议审查过程中仅就部分财产价值予以一致确认。针对双方当事人有争议的财产，本院根据双方的申请委托评估机构进行评估，但在选定评估机构后，中景公司未按要求预缴评估费,导致评估程序终止，中景公司应承担相应后果。在评估程序无法进行的情况下，本院综合本案的现有证据进行审查。本院调取2019年1月1日至2019年6月30日期间中景公司名下中景华府成交的办公和商业用途房屋全部备案合同信息，该时间段中景华府办公用途房屋备案124套，商业用途房屋备案10套，中景公司提交的21份合同不足以证明涉案337套商业和办公用途房屋的市场价值。儒林公司提交的中景公司与儒林公司签订的框架协议中，双方约定的中景华府办公用途房屋抵偿均价也低于中景公司所主张的价值。关于股权，中景公司仅提交了其出资的证据。本院认为，异议人中景公司对自己的主张应当承担举证证明责任，依据本案的现有证据，兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合考量，中景公司提交的证据不足以证明本院查封的财产存在明显超标的额查封的情形，故中景公司的异议请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回常州中景房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  孙慧民审判员  朱正生审判员  陈 倩二〇一九年三月二十六日书记员  徐志娟