广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初157号原告：龙润开，男，1989年2月7日出生，汉族，住广州市白云区，原告：黄婉欣，女，1990年12月9日出生，汉族，住广州市白云区，以上两原告的共同委托诉讼代理人：杨海燕，上海锦天城（广州）律师事务所律师。以上两原告的共同委托委托代理人：刘志强，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼，统一社会信用代码914400007076705501。法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：龙天然，男，该公司职员。原告黄婉欣、龙润开与被告广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄婉欣、龙润开的委托诉讼代理人杨海燕、刘志强，被告元邦公司的委托诉讼代理人黄志斌、龙天然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄婉欣、龙润开向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金（以购房款1073501元作为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款逾期利率标准计算，自2018年1月1日暂计至2018年11月20日延期交房违约金为49588元，之后仍按中国人民银行同期同类贷款利率逾期利率标准计算至被告实际领取竣工验收备案表之日止）；2、判令被告承担本案的案件受理费、公告费等全部诉讼费用。诉讼中，原告黄婉欣、龙润开变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付延期交房违约金（以购房款1073501元作为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款逾期利率标准计算，自2018年1月1日计算至原告实际收楼之日）。事实与理由：2017年4月22日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：F7-1-1603）（以下简称“购房合同”）购买被告开发的位于广州市花都区狮岭镇芙蓉旗新村、山前旅游大道以北地段的山清水秀花园自编6区第泰福大街35号幢16层1603房，总房款为1073501元人民币，并支付了购房首期款373501元人民币，购房尾款在原告办理好银行按揭手续后亦按购房合同约定如期支付。购房合同第十三条房屋交付约定：甲方（即被告）应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方（即原告）使用。2018年9月14日，被告向两原告发出收楼通知书，但两原告发现被告并未依照法律规定向原告出示包括《竣工验收备案表》等相关文件便让原告签收房屋，在原告向相关部门查询房屋产权证办理情况时却得知原告所购买的楼盘房屋甚至尚不具备办理相关竣工验收备案的条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第三十一条、《商品房销售管理办法》第三十条、第四十条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条等相关法律法规规定，被告并未达到法定的合格交楼标准便向原告交付房屋，房屋不具备法定交楼条件并可能存在重大工程质量隐患，被告此种不符合法定交楼条件的交付应视为未交付，根据双方签订的购房合同第十四条约定，被告应向两原告支付延期交房违约金。根据购房合同第十四条延期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方（即被告）应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.003%的标准向乙方（即原告）支付违约金，本合同进行履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方（即被告）每日按总房价款的0.005%的标准向乙方（即原告）支付违约金，本合同进行履行。（3）逾期超365日，不超过730日（含）的，甲方（即被告）每日按总房价款的0.008%的标准向乙方（即原告）支付违约金，本合同进行履行。……。根据合同签订要遵循平等、公平原则。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的甲方（即被告）逾期交房的违约责任和乙方（即原告）逾期付款的违约责任完全是不对等的，购房合同第十条逾期付款的违约责任规定如果乙方（即原告）逾期付款，甲方（即被告）有权要求乙方每日按未付房款的0.05%的标准支付违约金，这个和甲方（即被告）逾期交房需支付的违约金相差巨大，《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告逾期交房，直接导致两原告经济损失，合同约定的违约金远低于实际造成的损失。因此，两原告主张被告需按中国人民银行同期同类贷款逾期利率的标准，向两原告支付延期交房违约金。综上所述，两原告根据相关法律规定向法院提起诉讼，为维护两原告的合法权益，请求法院依法支持两原告的全部诉讼请求。被告元邦公司辩称：一、涉案房屋已经达到合同约定的交付条件，原告以房屋未取得工程竣工验收备案表，不具备交房条件为由拒不收楼，缺乏事实和法律依据。二、原告请求按中国人民银行同期贷款利率计算延迟交楼违约金。我司认为，该项请求不符合合同约定，不同意按该标准支付。理由：1、《商品房买卖合同》是双方通过充分了解并协商签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而且双方在合同中就迟延交楼及收楼的违约金标准约定也一致，不存在标准约定上不具有公平性的情形。故合同中就逾期交楼违约金作出分阶段分标准的约定对双方具有约束力，应按合同约定的分段、分标准履行；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”涉案房屋所归属的芙蓉圩内路段2017年电梯楼住宅月租金为5元／平方米，通过计算约定的违约金标准已远高于法定违约金标准近三倍，按照合同约定支付违约金已经能弥补原告的损失，故原告主张调高违约金计算标准，缺乏法律依据；3、原告未能举证“约定的违约金低于造成的损失”，因此，本案不存在适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款请求人民法院予以增加逾期交房违约金的情形。本院经审理认定事实如下：元邦公司是位于广州市花都区狮岭镇芙蓉旗新村、山前旅游大道以北的山清水秀花园的开发商，已取得商品房预售许可证预售上述楼盘。2017年4月22日，元邦公司（甲方、卖方）与黄婉欣、龙润开（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，约定乙方所购买的房屋位于广州市花都区狮岭镇泰福大街35号1603房，总金额为1073501元，按揭贷款方式支付房款。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2．（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内扣除已发生的费用后退还乙方已支付房价款，乙方要求继续履行的，合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，乙方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，乙方每日按总房价款0.005%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，乙方每日按总房价款0.008%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，甲方有权单方面解除合同。乙方自约定的交房日期起承担该商品房的一切风险责任。甲方委托的物业公司有权追讨乙方所欠的管理费、水费、电费和电梯等相关分摊费用以及相应的滞纳金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件并提供原件核对。附件七为本合同补充协议，第三条关于房屋交付（对合同第十二、十三条的变更）约定：1、甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》。乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”，但应在办理产权登记前达到。2、房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方。3、在交付期限前，乙方应付清所有房价款，并缴纳物业专项维修资金及相关入住费用，否则，甲方有权相应推迟交付时间。第十四条关于通知的约定（对合同第二十九条的补充）：乙方声明所提供的资料全属真实正确。甲方按照乙方提供的通讯方式发出通知给乙方的，视为乙方收到该通知。若乙方的联系方式变更时，乙方应当自变更之日起7日内书面通知甲方，否则视作甲方已经正式书面通知乙方，由此引致的一切后果，概由乙方依法承担。甲方有权根据实际情况对该商品房作出处理。合同及补充协议并对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，黄婉欣、龙润开向元邦公司付清了全部房价款，元邦公司没有按约定时间将涉案房屋交付给黄婉欣、龙润开使用。2018年9月14日，元邦公司通知黄婉欣、龙润开收楼，黄婉欣、龙润开到现场收楼时认为元邦公司未取得涉案房屋的竣工验收备案表，不符合交楼条件，拒绝收楼。元邦公司于2018年11月16日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,于2019年1月28日按黄婉欣、龙润开在商品房预售合同预留的通讯地址邮寄收楼催告函，告知黄婉欣、龙润开其已取得竣工验收备案表，通知黄婉欣、龙润开于2019年2月1日前收楼，逾期则视为同意收楼。EMS查询单显示邮件于2019年1月29日由他人签收。黄婉欣、龙润开称其没有收到收楼催告函，也不清楚应当何时收楼和元邦公司是否具备合格的收楼条件。黄婉欣、龙润开至今未收楼。黄婉欣、龙润开认为合同约定的违约金标准低于其实际损失，要求调整违约金的标准为中国人民银行同期逾期贷款利率。另查明，广州市房地产租赁管理所发布的《2017年广州市房屋租金参考价》显示，广州市花都区狮岭镇除御华园小区之外的其他区域电梯楼租金参考价为每月每平方米4元或5元。本院认为，黄婉欣、龙润开与元邦公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。黄婉欣、龙润开已经付清了房价款，元邦公司没有按照合同第十三条的约定在2017年12月31日前将涉案房屋交付黄婉欣、龙润开使用，构成违约，应当承担逾期交楼的违约责任。根据合同第十四条的约定，逾期交楼的违约金应自合同第十三条约定的交房日期的次日即2018年1月1日起计至黄婉欣、龙润开收楼之日止。元邦公司在2018年11月16日取得竣工验收备案表后，向黄婉欣、龙润开发出收楼催告函，通知黄婉欣、龙润开于2019年2月1日前收楼，黄婉欣、龙润开虽称其没有收到该收楼通知，但邮件显示已妥投，且根据补充协议第十四条的约定，应视为黄婉欣、龙润开已收到该通知。因此，逾期交楼违约金应计至2019年2月1日止，共397天。黄婉欣、龙润开认为合同约定的违约金标准低于其实际损失，对此黄婉欣、龙润开并未提交充分证据予以证明，因此，黄婉欣、龙润开请求调整违约金标准按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，依据不足。双方签订的合同约定了逾期交楼违约金的计算方式，元邦公司应当按照双方约定承担违约责任。本案中，元邦公司迟延交楼时间为397天，根据合同第十四条第2款第（3）点的约定，逾期交楼超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，因此，元邦公司应向黄婉欣、龙润开支付违约金34094.39元（1073501元×0.008%×397天）。黄婉欣、龙润开诉请中超出上述金额部分，本院不予支持。元邦公司抗辩认为违约金应分段分标准计算，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东元邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄婉欣、龙润开支付逾期交楼违约金34094.39元；二、驳回原告黄婉欣、龙润开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费519.9元，由原告黄婉欣、龙润开负担162.9元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  梁红君二〇一九年三月二十八日书记员  陈钰文