宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0213民初6845号原告：庞吉贵，男，1959年3月9日出生，汉族，户籍所在地浙江省天台县，现住宁波市奉化区。被告：徐辉，男，1976年2月20日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托诉讼代理人:袁娅、王少峰，浙江纽华律师事务所律师。被告：奉化市众邦机械制造厂，住所地宁波市奉化区锦屏街道塘下村（南山北路16号），统一社会信用代码91330283780400354J。代表人：张律，该厂厂长。被告：奉化市乐成物资贸易有限公司，住所地宁波市奉化区锦屏街道南山北路30号，统一社会信用代码91330283671236444D（本院依职权追加）。法定代表人：张律，该公司执行董事。原告庞吉贵为与被告徐辉、奉化市众邦机械制造厂（以下简称众邦制造厂）、奉化市乐成物资贸易有限公司（以下简称乐成公司）案外人执行异议之诉一案，于2018年12月12日向本院起诉，本院于2018年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年2月22日公开开庭审理了本案。原告庞吉贵、被告徐辉的委托代理人袁娅到庭参加诉讼，被告众邦制造厂、乐成公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞吉贵起诉称：2015年7月18日，原告与被告众邦制造厂签订《租房合同》，被告众邦制造厂将涉案房屋（底层店面房南起第13、14间即南山北路16-13、14共二间包括门前场地）出租给原告，租期自2015年11月30日起到2019年11月30日止，租金为3万元，该款于签订租赁协议时一次性付清。租赁合同签订后，原告实际占有使用房屋至今。法院在执行涉被告众邦制造厂案件过程中，裁定查封、拍卖涉案房屋，侵犯了原告的合法租赁权。为此，向法院起诉要求：确认原告与被告众邦制造厂签订的租赁合同有效并停止对涉案房屋的强制执行。被告徐辉庭审中辩称，涉案的房产于2010年办理抵押登记，原告与被告众邦机械厂于2013年签订租赁合同，房屋租赁合同在房屋抵押之后签订，且该租赁并没有征得抵押权人的同意。根据法律规定，原告的租赁权不能对抗抵押权，原告的租金损失应根据房屋租赁合同向被告众邦机械厂要求赔偿，与被告无关，原告的租赁权不应该受到保护，请求驳回原告的诉讼请求。被告众邦制造厂、乐成公司未到庭应诉答辩，也未向法庭提交书面答辩意见和证据材料，视为其放弃到庭答辩和质证的权利。原告庞吉贵为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1.（2018）浙0213执异15号裁定书复印件一份，用以证明就涉案房屋原告已提出执行异议并被法院裁定驳回，原告有权提起本案诉讼的事实；对原告提供的该裁定书，被告徐辉质证后均无异议，本院对该证据予以认定，确认可以作为认定本案相关事实的依据，即原告在本案起诉前已经过执行异议程序。2．房屋租赁协议复印件4份，用以证明原告在抵押登记前就已承租了涉案房屋并一直连续租赁至今、租金已全部付清的事实；对原告提供的证据租赁协议，被告徐辉质证后认为，证据真实性无法判断，且约定的租金低于市场价格，很可能是双方故意串通签订租赁合同来损害被告的利益。对原告提供的租赁协议，虽被告对真实性持有异议，但被告未提供证据证明其异议主张，故本院对上述证据予以认定，确认可以作为认定本案相关事实的依据。3．收据3份、水电费收款收据62份，用以证明原告已按约支付了房屋租金且一直在支付水电费的事实；对原告提供的证据收据，被告徐辉质证后认为，对收据真实性不予认可，2011年和2013年的收据没有任何签字盖章，无法证明真实性，不能证明众邦机械厂已实际收了原告的租金，2015年的收款收据，即便有众邦机械厂的盖章，但没有相应的转账凭证。对水电费的收款收据真实性也不予认可，收款收据上无众邦机械厂的盖章，不能够证明已支付给众邦机械厂，水电费收款收据是从2013年开始，也能反映出原告的承租从2013年开始。对原告提供的上述证据，虽被告对真实性持有异议，但被告未提供证据证明其异议主张，故本院对上述证据予以认定，确认可以作为认定本案相关事实的依据。4.营业执照复印件、房权证、土地证复印件各一份，用以证明当时承租涉案房屋为办营业执照之需，被告众邦机械厂给了原告营业执照、房权证和土地证复印件。从执照和房权证上无法看出承租的房屋已被抵押给银行的事实；对原告提供的上述证据，被告徐辉质证后认为，对证据真实性无异议，但对关联性不予认可，涉案房屋2010年办理抵押登记，营业执照上和房权证上不会显示的，原告承租房屋时应去房管部门查询。对原告提供的上述证据，因与本案事实认定和争议处理缺乏关联性，本院不予认定。被告徐辉未向法庭提供证据。根据以上采信的证据材料并结合原告、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：被告众邦制造厂名下登记有坐落奉化市，权证号为房权证奉化市字第××号、01—××号的房产及对应的坐落奉化市，权证号为奉国用（2003）第1-31300号、奉国用（2005）第01835号的国有土地使用权。2010年2月1日被告众邦制造厂为其上述房地产到原奉化市房地产管理中心办理了抵押登记手续，以其名下的上述房地产为中国工商银行股份有限公司奉化支行（以下简称工行奉化支行）的贷款提供抵押保证，抵押债权总额2044万元，抵押权人为工行奉化支行。2013年2月19日，工行奉化支行为与奉化市绿原园林工程有限公司（以下简称绿原园林公司）、宁波韵立金属器材有限公司（以下简称韵立器材公司）、众邦制造厂金融借款合同纠纷一案向本院起诉，本院于同日立案受理，审理案号为（2013）甬奉商初字第217号。2013年4月11日，本院作出（2013）甬奉商初字第217号民事调解书，调解书主文如下：一、被告绿原园林公司于2013年7月底前归还原告工行奉化支行借款本金500万元，并支付相应利息；二、若被告绿原园林公司未按期偿还上述债务，则原告工行奉化支行有权以众邦制造厂所有的位于奉化区（房权证：奉化市字第××号、01-××号）的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿；三、若原告工行奉化支行对第二项的房地产享有优先受偿权后不足以偿还借款本息的，被告韵立器材公司对不足部分的借款本息承担连带保证责任；四、案件受理费53931元，减半收取26965.5元，由绿原园林公司、韵立器材公司、众邦制造厂负担。2013年3月25日，工行奉化支行为与乐成公司、众邦制造厂金融借款合同纠纷一案向本院起诉，本院于同日立案受理，审理案号为（2013）甬奉商初字第336号。2013年4月11日，本院作出（2013）甬奉商初字第336号民事调解书，调解书主文如下：一、被告乐成公司于2013年7月底前归还给原告工行奉化支行借款本金1580万元，并支付相应利息；二、若被告乐成公司到期未偿还上述债务，则原告工行奉化支行有权以被告众邦制造厂所有的位于奉化区（房权证：奉化市字第××号、土地证：奉国用2005字第01834号）的房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿；三、案件受理费132906元，减半收取66453元，由被告乐成公司、众邦制造厂负担。2013年3月25日，工行奉化支行为与绿原园林公司、众邦制造厂金融借款合同纠纷一案向本院起诉，本院于同日立案受理，审理案号为（2013）甬奉商初字第337号。2013年4月11日，本院作出（2013）甬奉商初字第337号民事调解书，调解书主文如下：一、被告绿原园林公司于2013年7月底前归还给原告工行奉化支行借款本金11999994.66元，并支付相应利息；二、若被告绿原园林公司未按期偿还上述债务，则原告工行奉化支行有权以被告众邦制造厂所有的位于奉化区（房权证：奉化市字第××号、01-××号）的房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿；三、案件受理费107224元，减半收取53612元，由被告绿原园林公司、众邦制造厂负担。上述调解书生效后，各被告均未履行调解书确定的义务，为此，工行奉化支行于2013年8月7日向本院申请强制执行，本院于同日立案受理，执行案号分别为（2013）甬奉执民字第2044号、（2013）甬奉执民字第2043号、（2013）甬奉执民字第2045号。2013年10月18日，本院作出（2013）甬奉执民字第2044号、（2013）甬奉执民字第2043号、（2013）甬奉执民字第2045号执行裁定书，分别裁定各案终结执行。2017年5月24日，本院作出（2013）甬奉执民字第2043号之一执行裁定书，裁定查封被执行人众邦制造厂所有的位于宁波市奉化区[所有权证号分别为01-99922、01-99923；土地证号分别为奉国用（2003）字第1-31300号、奉国用（2005）字第01835号]及位于宁波市奉化区江口街道民营科技园（三横塘下）[所有权证号：004-588；土地证号：奉国用（2005）字第01834号]的房地产。2017年6月26日，本院作出（2013）甬奉执民字第2044号之一、（2013）甬奉执民字第2043号之二、（2013）甬奉执民字第2045号之一执行裁定书，分别裁定变更第三人杭州坤盛资产管理有限公司（以下简称坤盛公司）为各案的申请执行人。2017年7月10日，本院作出（2013）甬奉执民字第2043号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人众邦制造厂所有的上述被查封的房地产。2018年6月5日，坤盛公司向本院申请恢复执行，本院于同日立案受理，恢复执行案号分别为（2018）浙0213执恢178号、（2018）浙0213执恢179号、（2018）浙0213执恢177号。2018年6月12日，本院发出腾房公告，责令上述被本院拍卖房产的占有使用人于2018年6月18日之前从房屋中自动迁出，逾期未自动迁出，本院将依法强制执行，如有阻挠等妨碍执行行为的，本院将视情节依法采取罚款、拘留等强制措施，及至追究刑事责任。2018年8月16日，本院作出（2018）浙0213执恢178号、（2018）浙0213执恢179号、（2018）浙0213执恢177号执行裁定书，分别裁定申请执行人徐辉为各案申请执行人。原告庞吉贵从2008年10月开始向被告众邦制造厂租赁涉案房屋，用于经营润滑油零售业务，为此，双方多次签订租房协议，最后一次租房合同签订时间为2015年7月18日，在该协议中，被告众邦制造厂（出租方，甲方）与原告庞吉贵（承租方，乙方）约定：甲方将奉化区底屋店面房（门卫）南起第13、14间即南山北路16-13、14共2间包括门前场地使用权租给乙方；原已租日期为2013年11月30日起到2018年11月30日止，续租日期为2018年11月30日起到2019年11月30日止，续租租金3万元于合同签订之日一次性付清。合同签订后，原告依约付清了租金3万元。原告庞吉贵平在本院执行上述涉被告众邦制造厂系列案过程中，向本院提出了书面执行异议，要求依法确认原告享有对涉案房产的租赁权，在处置涉案土地、厂房时保护原告的租赁权。2018年11月21日，本院作出(2018)浙0213执异15号执行裁定书，驳回了原告庞吉贵的执行异议请求。原告庞吉贵不服，在法定期限内提起本诉。本院认为：根据物权法的相关规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据查明的事实，案涉抵押权的设立时间为2010年2月1日，而案涉房屋租赁合同的签订时间为2015年7月18日，即房屋租赁在抵押权设立之后，且无证据证明租赁关系经过抵押权人同意，该租赁关系依法不得对抗已登记的抵押权。抵押登记具有公示公信效力，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全，原告以房屋租赁合同签订时其对案涉房屋被抵押的情况不知情为由主张其租赁权应受保护，缺乏法律依据。综上，原告提供的租赁合同签订时间在案涉房屋抵押设定之后，原告主张的租赁权不能对抗已登记的抵押权，其对案涉房屋无排除执行的权利，对原告之诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告庞吉贵的诉讼请求。案件受理费80元，由原告庞吉贵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  郭建标人民陪审员  徐恩琴人民陪审员  孙国华二〇一九年三月一日书 记 员  江银儿附：本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。6.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。此页无正文