山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初7942号 原告：杨帆，女，1989年2月27日出生，汉族，住济南市。 被告：王琪，女，1975年5月9日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：陈延东，北京市观韬（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘洋，北京市观韬（济南）律师事务所实习律师。 被告：田玲娜，女，1979年7月11日出生，汉族，济南金万通水业股份有限公司法定代表人，住济南市。 原告杨帆与被告王琪、被告田玲娜案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月23日立案受理后，适用普通程序，于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告杨帆，被告王琪的委托诉讼代理人陈延东、刘洋到庭参加了诉讼。被告田玲娜经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨帆向本院提出诉讼请求：1.不得执行济南市历城区人民法院2018年3月23日作出（2018）鲁0112执422-2号执行裁定查封的田玲娜名下济南市天桥区堤口路88号名泉春晓二期工程A1地块公建*号房产（不动产证号：济南*）；2.请求确认济南市天桥区堤口路88号名泉春晓二期工程A1地块公建*号房产（不动产证号：济南*）为杨帆所有。事实与理由：2017年11月6日，济南市历城区人民法院对王琪诉张兴吾、田玲娜、济南鑫思维股权投资管理有限公司民间借贷纠纷一案作出（2017）鲁0112民初4497号民事调解书：一、张兴吾、田玲娜、济南鑫思维股权投资管理有限公司欠王琪借款605000元，于2017年12月10日前偿还20万元，于2018年1月10日前偿还20万元，余款205000元，于2018年3月5日前付清。二、如张兴吾、田玲娜、济南鑫思维股权投资管理有限公司存在一期逾期还款，张兴吾、田玲娜、济南鑫思维股权投资管理有限公司应支付王琪违约金6万元，于2018年3月6日前付清。三、案件受理费5218元，由张兴吾、田玲娜、济南鑫思维股权投资管理有限公司负担。2018年3月23日，济南市历城区人民法院作出（2018）鲁0112执422-2号执行裁定书，裁定查封田玲娜名下济南市天桥区堤口路88号名泉春晓二期工程A1地块公建*号房产（不动产证号：济南*），查封期限自2018年3月23日至2021年3月22日。2018年7月30日，杨帆对执行标的提出书面异议。济南市历城区人民法院于2018年8月14日作出（2018）鲁0112执异84号执行异议裁定：驳回杨帆的异议。杨帆对此不服，原因如下：2016年1月25日，杨帆（买受人）与田玲娜（出卖人）、济南房天下房地产经纪有限公司（居间人）签订《房屋买卖合同》，约定田玲娜出售执行标的给杨帆，成交价格为38万元，定金1万元，交付定金后，涉案房产权属证书由居间人保管，付款方式为所有权转移登记前支付首付款25万元，所有权转移登记后，由杨帆向银行抵押贷款支付剩余房款。另约定首付款第一笔交付14万元，剩余10万元（不含定金）于2016年2月23日交付。当日，杨帆以银行转账方式向田玲娜支付149000元购房款，以现金方式支付1000元购房款，共计15万元（含定金），田玲娜出具定金《收条》一份。2016年3月5日，杨帆以银行转账方式向田玲娜支付10万元购房款，至此杨帆共计向田玲娜支付25万元（含定金）购房款。2016年3月7日，居间人找到田玲娜，要求田玲娜出具了收到24万元购房款的收条，该收条内容系田玲娜填写，并以“备注”形式确认“2016年1月25日收到壹拾肆万元整，2016年3月5日收到壹拾万元整，共计贰拾肆万元整”的事实。签订《房屋买卖合同》时，田玲娜当场向杨帆交付了执行标的钥匙和物业门禁卡，此后，杨帆一直居住至今，有居住期间缴纳的物业管理费、电费、采暖费凭证为据。签订《房屋买卖合同》时，因执行标的未办理房产登记，田玲娜将执行标的网签合同和销售不动产统一发票交由居间人处保管，杨帆委托居间人代为办理执行标的过户、评估、贷款等相关手续，但田玲娜在2017年11月14日取得执行标的不动产登记证书后，拒不配合办理执行标的所有权变更登记和房屋按揭贷款手续。杨帆于2018年3月20日向济南市天桥区人民法院提起诉讼，要求田玲娜办理过户并承担违约责任，同时也对涉案房产申请财产保全。在济南市天桥区人民法院进行财产保全的时候，得知涉案房屋已被济南市历城区人民法院查封。另外，涉案房产已被田玲娜向债权人高恒星办理了抵押登记，抵押金额28万元，债务履行期限是2017年11月29日起2018年3月28日止。综上所述，杨帆作为执行标的买受人，在执行标的查封前，与田玲娜已签订房屋买卖合同并合法占有执行标的，且已按照合同约定支付25万元购房款，未支付剩余购房款和未办理过户登记系因出卖人田玲娜违约并失联导致未能履行合同，非买受人杨帆自身原因造成。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人杨帆对登记在被执行人田玲娜名下的执行标的提出异议应予以支持。现杨帆依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条规定提起执行异议之诉，请求判如所请。 王琪辩称，涉案房产系王琪依法向济南市历城区法院申请执行后，法院依职权对被执行人田玲娜的财产进行查控作出的执行措施，符合查封条件及相关法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，杨帆应当提出真实充分的证据证明其已经支付全部价款并且实际占有涉案房产，否则不能排除执行。综上，请求法院对杨帆的相关证据进行审查，依法裁判。 田玲娜（缺席）未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2017年11月16日，本院作出（2017）鲁0112民初4497号民事调解书，内容为：“一、张兴吾、田玲娜、济南鑫思维股权投资管理有限公司欠王琪借款605000元，于2017年12月10日前偿还20万元，于2018年1月10日前偿还20万元，余款205000元，于2018年3月5日前付清。二、如存在一期逾期还款，张兴吾、田玲娜、济南鑫思维股权投资管理有限公司应支付王琪违约金6万元，于2018年3月6日前付清。三、案件受理费5218元，由张兴吾、田玲娜、济南鑫思维股权投资管理有限公司负担。”因张兴吾、田玲娜、济南鑫思维股权投资管理有限公司未履行义务，王琪向本院申请强制执行。2018年3月23日，本院作出（2018）鲁0112执422-2号执行裁定书，裁定查封田玲娜所有的济南市天桥区堤口路88号名泉春晓二期工程A1地块公建*号房产（不动产证号：济南*），查封期限自2018年3月23日至2021年3月22日。2018年7月30日，杨帆提出书面异议。本院受理杨帆的书面异议后于2018年8月14日作出（2018）鲁0112执异84号执行异议裁定书，裁定驳回了杨帆的异议。杨帆不服，向本院提起诉讼， 另查明，2016年1月25日，通过济南房天下房地产经纪有限公司居间人介绍，田玲娜与杨帆签订了《房屋买卖合同》，合同约定：田玲娜将济南市天桥区堤口路88号名泉春晓二期工程A1地块公建*号房产出售给杨帆，总价款为38万元，杨帆在签订合同时交付1万元定金。杨帆应于按揭贷款审批通过，办理所有权转移登记前将除定金外的首付25万元交付田玲娜，剩余房款13万元于田玲娜办理完房屋所有权抵押手续后由银行直接支付给田玲娜，最终的贷款金额以银行确定的金额为准，如果贷款不能办理或银行确定的贷款金额少于本合同约定的金额，杨帆应于过户前一次性补足。合同签订当日，杨帆转账支付给田玲娜149000元。2016年3月5日，杨帆转账支付给田玲娜10万元。田玲娜于2016年1月25日出具1万元定金收条。2015年3月7日，田玲娜出具收条：“今收到购房人（买方）杨帆购买济南市室，购房款贰拾肆万元整。备注：2016年1月25日收到壹拾肆万元正，2016年3月5日收到壹拾万元正，共计贰拾肆万元正?收款人（卖方）：田玲娜”。《房屋买卖合同》签订后，田玲娜交付了房屋，杨帆居住使用至今。截至一审审理终结前，杨帆未向本院交纳剩余购房款13万元。 又查明，2017年11月14日，田玲娜取得涉案房产的产权登记，不动产证号：济南*。之后，田玲娜未协助杨帆办理转移登记，而是将涉案房产抵押登记给债权人高恒星，抵押金额28万元，债务履行期限是2017年11月29日起2018年3月28日止。2018年3月20日，杨帆向济南市天桥区人民法院提起诉讼，要求田玲娜办理涉案房屋不动产产权转移登记并承担违约责任。该案审理中，杨帆得知涉案房产已被本院查封。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为杨帆对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨帆与田玲娜在第三方中介机构居间介绍下签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性、效力性的规定，合同真实有效。田玲娜不履行该房屋买卖合同，反而将涉案房屋抵押给案外债权人，构成违约，应承担相应的违约责任。审理中，杨帆考虑到该抵押权的存在及自身支付能力等因素，未按本院要求向本院交纳剩余的购房款13万元，未能达到排除本院强制执行涉案房屋的法定条件，故杨帆要求不执行涉案房屋的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。涉案房产登记在田玲娜名下，尚未办理转移登记手续，杨帆请求确认该房产归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。杨帆的合法权益，可另行依法解决。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告杨帆的诉讼请求。 案件受理费8050元，由原告杨帆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  薛 蕾 二〇一九年三月二十五日 法官 助理  路倩倩 书 记 员  王汝瑶