河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再1557号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：吴从盛，男，1970年9月15日出生，汉族，住河南省新县。委托诉讼代理人：姜栓胜，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：董少佳，河南思敬律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：游琦，男，1970年3月11日出生，汉族，住河南省新县。委托诉讼代理人：游远航，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。申诉人吴从盛因与被申诉人游琦建设用地使用权纠纷一案，不服河南省信阳市中级人民法院（2016）豫15民终2854号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院作出豫检民（行）监[2018]41000000020号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2018年9月21日作出（2018）豫民抗105号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员黄玮林、王慧出庭支持抗诉。申诉人吴从盛及其委托诉讼代理人姜栓胜、董少佳，被申诉人游琦及其委托诉讼代理人游远航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，原审适用法律错误。吴从盛、游琦签订《建设用地转让协议》（以下简称《协议》），该协议后经新县人民政府作出相应的处理，认可游琦取得建设用地使用权。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，上述《协议》应为有效。该《协议》第二条约定“甲方（吴从盛）转让该宗建设用地使用权前，必须完善自己前期已挖掘完成土方面积6.38亩土地使用权手续，并付清土方挖掘工程款；超出部分面积，由吴从盛负责签订村民与村民组征地协议，后期再产生的费用全部由乙方(游琦)承担”。吴从盛移交了全部案涉土地，也向游琦交付了6.38亩土地使用权出让金797750元的手续。其履行行为符合合同约定。6.38亩之外的其他土地相关费用，按照约定应由游琦自己承担。2013年11月29日，政府在对游琦作出《处理通知书》，要求游琦补缴土地出让金时，将吴从盛已交的797750元予以核减。该扣减的行为说明政府亦认可该797750元是案涉6.38亩衍生的土地使用权的出让金。按照《协议》约定，其他土地再产生费用应全部由游琦承担。本案中，游琦需缴纳其他费用并非因案涉6.38亩土地“未完善”而产生，原审认定双方之间情势发生变更依据不足。且按照最高人民法院《关于正确适用若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法[2009]165号）的规定，对确需在个案中适用的情势变更原则或解除合同的应当经高级人民法院审核。本案原审未经河南省高级人民法院审核，即认定政府向游琦所征缴费用系情势变更产生，并划分吴从盛、游琦之间的责任，明显违反当事人合同约定。吴从盛申诉称，同意检察机关抗诉意见，另称，其将涉案6.38亩土地的使用权转让给游琦时，已经将土地出让金全部交齐，对于后续增加的土地转让费用，其不应当承担。涉案6.38亩土地出让金上涨是由游琦单方行为造成，吴从盛对此没有过错，不应当承担补缴土地出让金责任，原审法院根据公平原则判令由吴从盛与游琦按比例承担游琦所缴纳的土地出让金无事实和法律依据。综上，请求撤销原审判决并驳回游琦的诉讼请求。游琦辩称，本案的关键在于吴从盛作为出让方是否履行了合同约定的义务。《协议》第二条约定，吴从盛转让该宗建设用地使用权前，必须完善案涉6.38亩土地的使用权手续。双方签订土地使用权转让协议的目的是游琦获得该宗土地的使用权并进行开发，所以，上述约定中“完善土地使用权手续”的含义应当是游琦能够办理土地使用权变更登记手续并取得土地使用权，但直到2015年9月，才由游琦完善了案涉土地的手续，并因此垫付了1091847.7元出让金，按照合同约定该出让金应由吴从盛负担。原审判决认定事实准确，关于游琦替吴从盛补交土地出让金的计算方法和数额也正确，应当予以维持。2016年4月7日，游琦向新县人民法院起诉，请求判令吴从盛支付其垫付的土地转让金1091847.70元及利息。新县人民法院一审查明，2011年11月9日，游琦与吴从盛签订案涉《协议》，第一条约定：“吴从盛将朝阳二期小区北侧面积约10亩（经测量面积为7042.58㎡，合10.56亩）的一块建设用地作价880万元，另加一梯两户十二套楼房转让给游琦”；第二条约定：“吴从盛转让该宗建设用地使用权前，必须完善自己前期已挖掘完成土方面积6.38亩土地使用权手续，并付清土方挖掘工程款……”2012年5月21日，游琦将880万元价款全部支付给吴从盛，吴从盛亦将约定的10.56亩建设用地交付给游琦使用，并将6.38亩土地中4亩的征地协议书、国有土地出让合同、土地出让金票据及另外2.38亩土地缴纳的出让金票据、新县财政局出具的4亩土地已缴纳32万元土地出让金的证明、新县新城建设办公室出具的4亩土地出让金全部缴齐的证明等材料转交给游琦。游琦、吴从盛对上述事实均无异议。游琦在受让上述建设用地使用权后，即以朝阳新村项目的名义从事房地产开发。根据吴从盛提交的加盖了新县住建局公章的朝阳新村规划平面设计方案显示，吴从盛转让给游琦的6.38亩土地容积率为1.8。2011年8月，新县县委、县人民政府为加强对新县县城规划区土地和城市建设管理突出问题的集中综合整治，决定成立以时任县长为组长的综合整治工作领导小组，该领导小组下设综合整治工作办公室（以下简称县整治办）。游琦开发的朝阳新村项目因存在非法用地及违规开发行为被县整治办查处。2013年11月5日，经县整治办委托，信阳盛鹏房地产估价师测量师有限公司（以下简称盛鹏公司）对朝阳新村项目7042.58平方米（约10.56亩）土地价值进行鉴定，并作出《新县朝阳路游琦用地7042.58平方米的土地价值司法鉴定意见书》（盛鹏【2013】估鉴字第055号），结论为：新县朝阳路游琦用地估价基准日为2012年5月、容积率在1.96情况下该地块地价为每平方米444.1元，如容积率超出1.96应补缴的出让金由国土部门依法依规确定。经县领导研究同意该鉴定意见。2013年11月29日，县整治办向游琦下达新整治交办[2013]54-2号处理通知书，对游琦作出如下处理意见：补缴土地出让金2329860元（经司法鉴定该地块价值为3127610元，核减已缴纳的797750元，应补缴土地出让金2329860元）、缴纳非法占地罚款83600元、限期治理“朝阳新村”项目所产生的地质灾害隐患、应缴地方各税移交地税局核查、征收、缴纳建设规费和违法建设罚款及人防费。县整治办表示，游琦限期内落实上述补救措施后，由国土、住建、人防、林业等部门分别完善相关用地、规划、建设、人防、林业审批手续。2014年1月16日，鉴于游琦已按照上述处理意见缴纳了人防易地建设费与建设规费、违规建设罚款、土地出让金及非法占地罚款，并按照要求制定了相关地质灾害治理方案，县整治办遂分别给县国土局、县住建局、县人防××、县新城××函××为××新村项目完善相关用地审批手续、项目规划与建设审批手续、人防审批手续，允许游琦动工建设，并要求县林业局对游琦占用林地部分进行调查处理，在处理结束后为其办理林地占用审批手续。2015年8月17日，新县国土局和游琦签订了《国有土地使用权出让合同》（合同编号：xxswb201508001号），其中第七条载明：出让面积为9190.84平方米，合13.79亩，出让金计4936766元。宗地原10.56亩，原李国良等7户于2006年12月22日缴纳土地出让金477750元，原用地人吴从盛于2010年8月27日缴纳土地出让金32万元，经县整治办处理，现用地人游琦于2013年12月18日缴纳土地出让金2329860元。新县国土局三违办对超占2153.33平方米（合3.23亩）依法进行处理补缴出让金1199405元，原整治办处理的7037.51平方米（合10.56亩）容积率由1.96调整到2.32补缴出让金609751元。2016年4月12日，游琦作为新县伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）法定代表人（委托代理人）与新县国土局签订了《国有土地使用权出让合同》（合同编号：xxswb20160011号），合同第七条内容不变，将xxswb201508001号《国有土地使用权出让合同》收回作废。另查明，吴从盛分别于2014年8月6日、2015年8月18日向新县国土局、新县城建局以及其他单位提交了对游琦的举报材料，以双方之间产生了合同纠纷、土地使用权归属尚未明确为由，要求相关单位在其本人未到场的情况下，暂停对双方间转让宗地所有手续的审批。后游琦以吴从盛未履行案涉《协议》第二条约定的义务为由，于2015年8月25日向新县人民法院法院提起诉讼，并于在该案开庭审理时当庭增加了诉讼请求，要求吴从盛支付其补缴的土地出让金1091847.7元，因游琦未依法补缴该项诉讼请求的案件受理费，新县人民法院于2015年10月21日作出（2015）新民初字第652号民事判决，对该项请求未审理，该判决于2015年11月6日生效。新县人民法院认为，游琦与吴从盛于2011年11月9日签订的《协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，且生效的（2015）新民初字第652号民事判决确认了该协议的真实性、合法性、有效性，该《协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。本案双方争议的焦点是：1、游琦的起诉是否超过诉讼时效；2、游琦要求吴从盛承担转让协议中约定的6.38亩土地出让金未足额缴纳部分，是否符合法律规定；3、双方协议中约定的6.38亩土地因容积率增加而补缴的土地出让金部分是否应当由吴从盛负担。关于第一个焦点问题，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时开始计算。2013年11月29日，县整治办以游琦、吴从盛之间土地转让未完善使用权手续为由，向游琦作出[2013]54-2号处理通知书，要求游琦补缴涉案土地的出让金，后游琦于2013年12月18日补缴了土地出让金，故游琦请求吴从盛支付补缴的土地出让金的诉讼时效应当从2013年12月18日起开始计算。游琦以吴从盛未履行《协议》第二条约定的义务为由，向新县人民法院提起诉讼，并于2015年9月21日该案开庭审理时增加诉讼请求，要求吴从盛支付其补缴的土地出让金1091847.7元，该部分诉讼请求因游琦未依法缴纳案件受理费，新县人民法院（2015）新民初字第652号民事判决对该部分请求未审理，该判决于2015年11月6日生效，故游琦请求吴从盛支付其补缴的土地出让金的诉讼时效于2015年9月21日中断，并于2015年11月6日起重新计算。综上，游琦的起诉未超过诉讼时效规定，吴从盛关于游琦起诉已超过诉讼时效的意见不能成立。关于第二个焦点问题，双方《协议》第二条约定：“吴从盛转让该宗建设用地使用权前，必须完善自己前期已挖掘完成土方面积6.38亩土地使用权手续……”经县整治办处理后认为，吴从盛转让给游琦的10.56亩（含协议约定的6.38亩）土地，应缴土地出让金3127610元，扣除原已缴土地出让金797750元，应当补缴土地出让金2329860元。上述事实说明双方签订转让协议之前，该块宗地的土地出让金未全部缴纳，吴从盛履行《协议》第二条约定的义务时存在瑕疵，未足额缴纳土地出让金，故游琦请求由吴从盛承担案涉6.38亩土地应补缴的土地出让金，符合法律规定应予以支持。关于第三个焦点问题，根据国土资源部土地利用管理司《关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函》及河南省国土资源厅豫国土资办发[2011]69号文件可以确定，房地产用地容积率增加的应当补缴增加容积率部分出让金，计算方法为：补缴的土地出让金差额=市场楼面地价×改变容积率增加的建筑面积，改变容积率增加的建筑面积=（增加后的容积率-原规划审批容积率）×规划用地面积。吴从盛转让给游琦的6.38亩土地规划容积率为1.8，经县整治办处理后，游琦补缴土地出让金2329860元时，该6.38亩土地的规划容积率变更为1.96，双方争议的6.38亩土地容积率增加了0.16，容积率的变化是由于游琦在建设过程中增加了建筑物的建筑面积造成的，因此，双方协议中约定的6.38亩土地因容积率增加而补缴的土地出让金部分应当由游琦负担。综上，案涉6.38亩土地应缴土地出让金为1889597.57元（6.38亩÷10.56亩×7042.58平方米×444.1元/米），双方转让前吴从盛已缴土地出让金为797750元，改变容积率增加的建筑面积为680.7827平方米[（1.96-1.8）×（6.38亩÷10.56亩×7042.58平方米）]，游琦因土地容积率增加应补缴的土地出让金差额为302335.60元（680.7827平方米×444.1元/米），即游琦代吴从盛完善6.38亩土地使用权手续而缴纳的土地出让金数额为789511.97元（1889597.57元-797750元-302335.60元）。综上，新县人民法院于2016年8月26日作出（2016）豫1523民初393号民事判决：吴从盛于判决生效后三十日内支付游琦垫付的土地出让金789511.97元。一审案件受理费14626元，由游琦负担4050元，吴从盛负担10576元。吴从盛不服一审判决，上诉至河南省信阳市中级人民法院。河南省信阳市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。该院二审认为，吴从盛与游琦所签订的《协议》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同依法成立。双方均应按约定履行自己的合同义务。由于双方在《协议》中对有关事项约定不明，造成双方在转让土地手续所产生的费用承担及情势发生变更形成的费用承担上发生争议。且游琦在使用该块土地中引发地质灾害隐患,有违规建设、改变容积率等情形，对此游琦应承担主要责任，吴从盛承担次要责任。故一审法院判决由吴从盛一人承担补交的土地出让金789511.97元明显不当，该费用应由游琦和吴从盛按7:3比例分担为宜。河南省信阳市中级人民法院于2017年2月9日作出(2016)豫15民终2857号民事判决：一、撤销新县人民法院（2016）豫1523民初393号民事判决；二、改判吴从盛于判决生效后三十日内支付游琦垫付的土地出让金236853.59元。一、二审案件受理费各14626元，由游琦各负担10237元，由吴从盛各负担4389元。本院再审经审理查明的事实除与原审一致外，另查明，1、原审中，游琦提交县整治办于2013年11月29日对其作出的《处理意见书》一份，内容为“……此10.56亩土地原仅有4亩签订了《国有土地出让合同》（属违规出让），2.38亩缴纳了土地出让金477750元，超占面积4.18亩，且占用部分林地。2012年5月1日，你在没有办理《建设用地准批书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的情况下开工建设并预售商品房，存在非法买卖土地、违规建设和违规售房、造成地质灾害隐患等问题……”2、吴从盛（甲方）与游琦（乙方）所签《协议》第三条约定，“甲方前期在未完成相关单位的手续（如发改委、林业局、国土、建设、人防、环保、消防等），但又支付了部分费用，协议生效后乙方前往接洽。”经征得双方当事人同意，本院再审归纳争议焦点为：1、游琦要求吴从盛承担其支付的土地出让金有无事实和法律依据；2、原审以情势变更为由判令双方对土地出让金按比例承担是否正确。本院再审认为，游琦与吴从盛于2011年11月9日签订的《协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，该协议依法成立并生效。双方在履行该协议过程中，因游琦按相关部门要求补缴土地出让金，引发本案纠纷。游琦主张，按照双方《协议》约定，案涉10.56亩土地中的6.38亩，应由吴从盛完善土地使用权手续，因吴从盛未完善该6.38亩土地的使用权手续，造成游琦无法进行土地所有权变更登记而补缴的1091847.7元土地出让金应由吴从盛承担。吴从盛则主张《协议》签订后，其已将6.38亩土地中4亩的征地协议书、国有土地出让合同、土地出让金票据及另外2.38亩土地缴纳的出让金票据、新县财政局出具的4亩土地已缴纳32万元土地出让金的证明、新县新城建设办公室出具的4亩土地出让金全部缴齐的证明等材料转交给了游琦，履行了合同约定的义务，对于游琦补缴的费用，其不应承担责任。根据原审查明的事实，游琦补缴的土地出让金及其他费用由以下部分组成：1、根据盛鹏公司的鉴定意见，案涉10.56亩土地2012年5月的价值为3127610元，扣除6.38亩土地已缴纳的土地出让金797750元，还应补缴土地出让金2329860元；2、因案涉10.56亩土地的容积率由1.96调整至2.32补缴出让金609751元；3、因实际施工中超占3.23亩土地补缴出让金1199405元；4、因非法占地4.18亩罚款83600元；5、人防费等其他费用。根据吴从盛与游琦于2011年11月9日签订的《协议》约定，“甲方（吴从盛）转让该宗建设用地使用权前，必须完善自己前期已挖掘完成土方面积6.38亩土地使用权手续，并付清土方挖掘工程款；超出部分面积，由吴从盛负责签订村民与村民组征地协议，后期再产生的费用全部由乙方(游琦)承担”，即吴从盛应对2011年11月9日前完善该6.38亩土地使用权的费用承担责任，之后所产生的费用由游琦承担。根据原审中双方认可的事实，吴从盛已向游琦交付了该6.38亩土地已缴纳出让金的手续以及征地协议书、国有土地出让合同等材料，且根据县整治办于2013年11月29日对游琦作出的《处理意见书》，县整治办对该6.38亩土地已缴纳797750元土地出让金亦予以认可。由此可以认定，吴从盛在转让案涉建设用地使用权时，已履行了合同义务。县整治办要求游琦补缴土地出让金的依据是盛鹏公司作出的案涉10.56亩土地2012年5月时的土地价值鉴定意见，以及游琦在进行工程建设时未完善相关用地、规划、建设、人防、林业审批手续、超占土地、提高容积率等事实，根据双方《协议》第二条、第三条的约定，2013年11月29日之后的土地使用权费用以及办理国土、建设、人防等相关手续的费用均应由游琦承担。游琦作为从事建设工程施工活动的商事主体，对于土地价格变动情况应当能够给予合理预测，盛鹏公司对案涉土地2012年评估的价格高于双方2011年签订《协议》时的土地价格不属于法律规定的情势变更情形，原审以情势变更为由对土地出让金判决双方按比例承担没有事实和法律依据。综上，原审认定事实清楚，但适用法律及处理结果不当，本院予以纠正。本院对检察机关抗诉意见予以采纳。吴从盛的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市中级人民法院（2016）豫15民终2854号民事判决和新县人民法院（2016）豫1523民初393号民事判决；二、驳回游琦的诉讼请求。一、二审案件受理费各14626元，均由游琦负担。本判决为终审判决。审判长  林秀敏审判员  韦贵云审判员  邹新哲二〇一九年三月十三日法官助理秦静书记员韩宇