上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初37027号原告：上海市浦东新区明珠花苑业主委员会，地址上海市浦东新区。负责人：吴强，业委会主任。委托诉讼代理人：苏德钊，上海沪鼎律师事务所律师。被告：上海德家物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郑磊，总经理。委托诉讼代理人：丁光华，上海红三权律师事务所律师。原告上海市浦东新区明珠花苑业主委员会与被告上海德家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序进行了审理。2018年1月3日，本院作出(2017)沪0115民初48708号民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决上诉，上海市第一中级人民法院经审理后认为一审法院举证责任分配不当，就被告在物业管理服务期间收取停车费的实际情况，是否存在经营亏损等问题均未查明，属认定基本事实不请，故于2018年4月27日作出(2018)沪01民终3529号民事裁定，将该案发回本院重审。本院于2018年5月15日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告上海市浦东新区明珠花苑业主委员会的负责人吴强、委托诉讼代理人苏德钊，被告上海德家物业管理有限公司的委托诉讼代理人丁光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市浦东新区明珠花苑业主委员会(以下简称明珠花苑业委会)向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告停车费人民币(以下币种相同)630,146元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告2009年5月31日及2009年8月31日签订物业管理合同，物业管理服务至2015年5月31日撤出原告小区结束，被告为原告提供物业服务时间共计72个月，双方在物业服务合同第七条中约定了小区停车费收取管理办法，约定机动车车位100元/个.月收取，合同第八条约定了停车费的分配：扣除税金5.55%后，提取8,000元/月专用于补贴车辆管理人员津贴，结余部分88%归原告，12%归被告，原告小区有停车位190个，收取的停车费为：190*100*72=1,368,000元，员工津贴为：72*8,000=576,000元，税金为：1,368,000*5.55%=75,924元，停车费结余部分为：1,368,000-576,000-75,924=716,076元，原告应得的结余为：716,076*88%=630,146.88元。因原告催讨未果，故诉至法院，望判如诉请。被告上海德家物业管理有限公司(以下简称德家物业)辩称，第一，原告主张190个车位是按照现任玮棋物业公司计算的，被告在管理小区期间玮棋公司并未进入，190个车位数量与被告管理期间的事实不符合。被告进入小区时并没有划分停车位，停车位具体数量并不清楚。即便有190个停车位，被告实际也收不足停车费，很多业主不付费，被告向业主收取停车费曾遭小区业主殴打。被告受政府委托管理原告小区，政府给予了补贴仍经营亏损，停车费结余全部用于补贴物业管理费不足，不存在应该返还原告停车费的情况。2013年与原小区业委会签订物业合同时也曾约定，停车费弥补被告管理费不足的亏损。综上所述，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2009年5月31日，原告与上海德佳房屋维修有限公司(即本案被告前身，现已更名为被告)签订《代行管理协议书》，约定由被告为明珠花苑小区提供物业管理服务，高层物业费收取1.20元/月.平方米，停车费按露天机动车车位100元/个.月收取，物业管理区域内的公益性收入，包括停车费、广告费收入，扣除税金5.55%后，提取8,000元/月专用于补贴车辆管理人员津贴，结余部分88%归原告，12%归被告等，协议期3个月，自2009年6月1日起至2009年8月31日。2009年8月31日，原告与上海德佳房屋维修有限公司续签《代行管理协议书》，协议期限自2009年9月1日至2010年3月31日，其他约定未变。2010年，上钢新村街道办事处与上海德佳房屋维修有限公司签订《无人管理小区街道托底管理合同》，由德佳公司为包括明珠花苑在内的三个小区提供物业管理，管理服务费按托管前每平方米1.20元收取执行，合同期限自2010年1月1日至2010年12月31日止。2013年5月6日，原告与上海德佳房屋维修有限公司签订《上海物业服务合同》，合同期限为2013年1月1日至2013年12月31日，第七条约定，物业费收费标准为1.20元/月每平方米；第九条约定，被告按照包干制收费形式确定物业服务费用，由业主向被告支付物业费，盈余或者亏损均由被告享有或者承担；第十二条约定，停车场属于全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车位100元/个每月收取；第十四条约定，本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托被告经营管理，经营管理收费约定如下：(一)健身房(二)棋牌室(三)网球场(四)游泳池(五)其他。上述经营管理收入按下列约定分配：1、本物业管理区域内的公益性收入，弥补物业管理公司的亏损(此条为手写体，系原明珠花苑业委会主任张国强书写)。本物业管理区域内的建设单位所有的会所及相关设施，其经营管理收费由建设单位与被告或者业主、物业使用人另行约定。合同到期后双方未续签，但被告继续为明珠花苑小区提供物业服务至2015年5月31日止。自2015年6月1日起，明珠花苑小区由上海玮棋物业管理有限公司提供物业管理服务。庭审中，被告申请对明珠花苑小区2010年1月至2015年5月的停车费收入进行审计(被告实际提供的会计凭证核算期间为2009年6月至2015年7月)。2018年11月27日，上海东华会计师事务所有限公司出具沪东华司鉴【2018】1304号司法鉴定书，鉴定意见如下：(1)被告2009年6月18日至2015年7月27日账面核算的明珠花苑小区停车费收入合计为915,280元，其中：露天固定机动车位停车费收入为743,860元，临时停车费收入为171,420元被告账面：2009年6月至12月明珠花苑小区停车费收入为106,790元，2010年度明珠花苑小区停车费收入为204,435元，2011年度明珠花苑小区停车费收入为137,200元，2012年度明珠花苑小区停车费收入为121,110元，2013年度明珠花苑小区停车费收入为114,950元，2014年度明珠花苑小区停车费收入为191,490元，2015年1月至7月明珠花苑小区停车费收入为39,305元。(2)经核对，原告送检的杨明时、杨光明等个别业主提供的所保存的19张停车费收据合计金额9,740元，未在被告提供的财务帐上发现相关入账的记录。(3)如按原告提供的《明珠花苑停车位平面图》所显示的可划分190个露天机动车固定车位测算，被告账面核算的2009年6月至2015年5月的固定停车费收入740,740元与可划分的190个固定车位测算的1,398,400元差异657,660元。造成上述差异的原因：①原告提供的停车费收据被告账面未发现相关入账记录造成的差异为9,740元。②其余差异647,920元，由于被告未提供全部连号的停车费收据存根，无法查明可能的影响金额。另从审计报告附件材料中显示，2014年10月起停车费由原先的每月100元/个调整至120元/个。鉴于被告未提供受托管理明珠花苑小区整个期间的车位平面图，以及可确定可出租停车位数量的相关资料，根据被告明细账等会计资料，鉴定意见认为被告入驻明珠花苑小区初期划定且出租的露天机动车固定车位应不少于150个，由被告的会计资料所佐证。鉴定意见书采用原告提供的《明珠花苑停车位平面图》显示的可划分停车位数量190个作为测算停车位的数量。针对司法鉴定意见书，原告对鉴定结论无异议。被告对鉴定意见书计算的收入金额没有异议，但对表述有异议，第(3)点关于“差异657,660元”存在主观认定，被告没有收到测算的全额停车费，被告管理期间也没有190个车位，审计数据与实际存在差异。另查明，本案被告曾起诉本案原告要求支付维修费(包括零星费用)796,393.45元，经本院于2018年3月29日作出(2017)沪0115民初39177号民事判决书，判决明珠花苑业委会支付德家物业公司2009年9月至2015年5月期间明珠花苑小区维修费用716,392.35元，明珠花苑业委会不服该判决后上诉，上海市第一中级人民法院于2018年11月9日作出(2018)沪01民终7026号驳回上诉、维持原判的终审判决。又查明，上海德佳房屋维修有限公司于2013年6月3日经上海市工商行政管理局核准，企业名称变更为上海德家物业管理有限公司，即本案被告。审理中，因原、被告对被告管理小区期间露天固定车位的数量、是否应返还停车费及返还的金额等争议各执己见，致调解不成。以上事实，由原告提供的停车费收据、情况说明、停车出入证、停车卡、政府补贴收据、无人管理小区街道托底管理合同、代行管理协议书、物业管理服务合同、2011年1-11月明珠花苑收入支出表、经费补贴凭证、执行商定程序报告、银行业务回单、上钢新村街道房管办事处情况说明，由被告提供的上海物业服务合同、执行商定程序报告、明珠花苑停车费收入支出一览表等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的代行管理协议书及物业服务合同系双方真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法有效。双方2013年签订的物业服务合同到期后未续签，但被告继续为明珠花苑小区提供物业管理服务至2015年5月31日，故2009年6月至2015年5月期间被告为原告所在的明珠花苑小区提供了物业管理服务，本院予以确认。本案中，原、被告签订的两份代行管理协议书中对停车费收入的分配进行了约定，该约定不违反法律规定，本院亦予确认。双方2013年签订的物业服务合同对停车场收费及经营管理收入分别作了约定，物业服务合同第十二条明确约定停车场属于全体业主共用，第十四条约定系针对小区内全体业主所有的会所及相关设施，并未涵盖停车费，故被告关于停车费用以弥补亏损符合该条中手写部分“本物业管理区域内的公益性收入，弥补物业管理公司的亏损”的辩称意见，不能据此理解为停车费亦适用该条款用以弥补亏损。此外，被告在管理原告小区期间经营亏损即便是事实，政府相关部门也多次下拨了物业托底管理资金、给予被告物业托底管理维修补贴，被告采用包干制自负盈亏的方式管理小区，再另行要求将停车费用以弥补公司亏损，不符合物业合同约定且于法无据，本院不予支持。被告向小区业主收取的停车费应归小区全体业主共同所有，原告要求被告按照合同约定的分配比例给付其管理期间收取的停车费，本院予以支持。关于停车位数量。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称因业主未交纳停车费造成停车费连年收缴不足，未提供相应证据，本院不予采信。审计中亦查明被告有停车费收据不入账的情况，被告关于“如果有收据并且收据是真实的，这只是保安人员将钱款收取没有缴到公司所造成”的辩称，于法无据，本院亦不予采信。原告主张的190个车位确系现任物业玮棋公司统计的数量且经审计部门核算确认，但综合原告诉请主张的起始时间2009年至今小区有384套房屋，结合被告于2009年已颁给小区业主第159号停车卡且有停车卡加号的事实，加之小区停车位日趋供不应求亦是上海居住小区普遍存在的现象，考虑到2009年至今车位发展的状况及被告存在未足额收取停车费的实际可能性，本院将小区停车位酌定为180个。原告现主张按照合同约定的每月100元/个的收费标准计，并无不当，本院予以照准。被告管理小区期间的停车费总收入应为1,296,000元(180个*100元/个/月*72个月=1,296,000元)，扣除员工津贴576,000元(72个月*8,000元=576,000元)、扣除税金71,928元(1,296,000元*5.55%=71,928元)，停车费结余为648,072元(1,296,000元-576,000元-71,928元=648,072元)，88%结余计570,303.36元，该费用应返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告上海德家物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市浦东新区明珠花苑业主委员会2009年6月至2015年5月间的停车费共计570,303.36元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,101元，审计费68,000元，由被告上海德家物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 朱 敏人民陪审员 朱 萍人民陪审员 张中山二〇一九年三月二十二日书 记 员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。