广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23090号上诉人（原审原告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司,住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层,统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：古广汉，职务：董事长。委托诉讼代理人：雷连梅，该公司职员。被上诉人（原审被告）：李树开，男，1988年6月2日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云公司）因与被上诉人李树开商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初2440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人白云公司的委托诉讼代理人雷连梅到庭参加诉讼。被上诉人李树开经本院公告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人白云公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除白云公司与李树开签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》；3.改判李树开在《广州市商品房买卖合同（预售）》解除后七日内协助白云公司办理注销双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》网上备案手续，并由李树开承担办理该手续所需的费用。4.改判李树开向白云公司支付违约金157752元（按房款总额788760元的20%计算）；5.本案一审和二审诉讼费由李树开承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，白云公司与李树开签署的《广州市商品房买卖合同(预售)》的主要义务并未履行完毕，白云公司的合同目的也并未实现，白云公司有权解除《广州市商品房买卖合同(预售)》。(一)《广州市商品房买卖合同(预售)》中白云公司的主要义务为交付房屋及将房屋产权转移登记至李树开名下，李树开的主要义务为支付购房款及提交办证资料。至今，白云公司交付房屋及将房屋产权转移登记至李树开名下的义务并未完成。涉案房屋的购房款总额为788760元，除首期款房款238760元外，李树开支付余下房款550000元是通过银行按揭的方式，那么李树开就必须保证按时向按揭银行偿还房屋贷款，才能完全履行其在《广州市商品房买卖合同(预售)》中的支付购房款义务。但李树开因为逾期偿还房屋贷款被按揭银行解除了金融借款合同，最终却是由白云公司承担了660090.24元保证责任，代李树开向按揭银行偿还所欠房屋贷款及有关的费用。如此计算，李树开只支付了128669．76元房款(占总房款的16％)，并未完全履行支付购房款的义务，李树开也未提交办证资料。因此，《广州市商品房买卖合同(预售)》主要义务并未完成。(二)白云公司签署《广州市商品房买卖合同(预售)》的合同目的为取得购房款，李树开签署《广州市商品房买卖合同(预售)》的目的为取得房屋所有权。在按揭购房法律关系中，金融借款合同是为了《广州市商品房买卖合同(预售)》的顺利履行而订立的，李树开在金融借款合同中违约，导致金融借款合同被解除，这必然导致《广州市商品房买卖合同(预售)》无法继续履行，李树开取得房屋所有权的合同目的无法实现，白云公司取得购房款的合同目的也无法实现。因此，因为李树开的根本违约行为，导致白云公司与李树开签署《广州市商品房买卖合同(预售)》的合同目的并未实现，也无法实现。因此，根据《合同法》第九十四条第(四)款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，白云公司有权行使法定解除权，解除合同。(三)根据《广州市商品房买卖合同(预售)》附件七补充协议第17条约定，白云公司应为李树开办理该商品房按揭抵押借款合同提供保证担保。李树开应按其按揭贷款银行签署的合同履行还款义务，因李树开原因，未能按时向按揭银行还贷，造成白云公司承担保证责任时，李树开应向白云公司支付白云公司已承担的担保款项(包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用)，且李树开应向白云公司支付担保款项20％的违约金。如果白云公司在回购担保期限内，履行了回购责任，则白云公司有权解除《商品房买卖合同》，且李树开应按购房总价的20％向白云公司支付违约金。白云公司在本案中主张解除《广州市商品房买卖合同(预售)》，正是在选择履行回购，互相冲抵款项。(四)从李树开逾期偿还房屋贷款、以致被按揭银行解除金融借款合同关系、以致白云公司因此承担保证责任代李树开向按揭银行偿还房屋贷款至今，李树开从未表示向白云公司偿还款项，也从未要求白云公司将涉案房屋交付给其使用。原审案件，白云公司及法院都无法联系上李树开，均是通过公告送达材料给李树开。从李树开的处理态度，也明显看出，李树开根本不想再继续履行《广州市商品房买卖合同(预售)》，也想解除《广州市商品房买卖合同(预售)》，冲抵债务。如果判决白云公司不能解除《广州市商品房买卖合同(预售)》，这将导致白云公司无法取得购房款，也无法重新出售涉案房屋来弥补损失，而房管局的系统上也永远挂着涉案房屋已经进行预告登记的“僵尸"状态。因此，根据《合同法》第九十四条第(二)款规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，白云公司有权行使法定解除权，解除合同。二、根据《广州市商品房买卖合同(预售)》附件七本合同补充协议第17条约定，李树开应向白云公司支付购房款总额20％的违约金。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人李树开二审未到庭发表意见。2018年2月12日，白云公司向一审法院起诉请求:1.解除白云公司与李树开签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.李树开在《广州市商品房买卖合同（预售）》解除后七日内协助白云公司办理注销双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》网上备案手续，并由李树开承担办理该手续所需的费用；3.李树开向白云公司支付违约金157752元（按房款总额788760元的20%计算）；4.李树开承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：白云公司是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商。涉案房屋位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄E区第G-7栋704号。2014年8月20日，白云公司（甲方）的代理方广州颐和房产策划代理有限公司与李树开（乙方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定乙方向甲方认购涉案房屋，建筑面积约140.85平方米，房地产价格为788760元，签订认购书时支付定金20000元，签订认购书之日起7日内，即2014年8月27日前付清首期房款，即成交总房价的30%共238760元，剩余房款金额须于2014年8月27日前办完全部按揭贷款手续并支付。乙方向中国银行申办额度为55万元商业或公积金贷款，乙方须于签订《商品房买卖合同》3天即于2014年8月23日前与华之杰律师事务所签订合同及有关手续办理商业或公积金贷款。……双方所有购房合约解除后，乙方在接到甲方通知之日起3日内与甲方共同办理注销合同网上备案和撤回登记申请的手续，因乙方原因导致合同解约的，办理注销合同备案和撤回登记申请手续所发生的所有费用由乙方承担。否则，甲方不予退还乙方交付的全部款项，并收取成交总房价的20%作为违约金，由乙方承担由此引起的一切责任和费用。2014年9月5日，李树开（乙方）与白云公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定乙方向甲方购买涉案房屋，房屋地址：花都区颐林北街6号（G-7栋）704房，建筑面积共140.85平方米，总房款788760元，付款方式为按揭贷款方式付款。首期款：预售合同网上签订之日支付238760元，剩余房款550000元于2014年9月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十三条约定：甲方应当在2015年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：……乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付使用之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。附件七为本合同补充协议，第十七条第（4）项：甲方应为乙方办理该商品房按揭抵押借款合同提供保证担保，（具体条款以购房按揭担保合同为准）。乙方应按其与按揭贷款银行签署的合同履行还款义务，因乙方原因，未能按时向按揭银行还贷，造成甲方承担保证责任时，乙方应向甲方支付甲方已承担的担保款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用），且乙方应当向甲方支付担保款项20%的违约金。如果甲方在回购担保期限内，履行了回购责任，则甲方有权解除《商品房买卖合同》，且乙方应按购房总价的20%向甲方支付违约金，同时乙方同意，自甲方代乙方清偿欠款本息之日起，甲方有权以任何方式处分该商品房。若甲方处分商品房所得价款不足清偿回购发生的费用及合同违约金，或者不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追索。第十八条：主合同解除或终止后，双方在七日内配合办理退房的相关手续，包括但不限于注销《广州市商品房买卖合同》网上备案、登记的所有手续。若因乙方原因导致主合同解除的，乙方应向甲方支付该商品房房款总额20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用；若甲方根据主合同约定而须将乙方已支付购房款退还乙方的，不论何种原因，甲方均有权在向乙方退还其已支付的购房款中直接扣除应由乙方承担的违约金及相关费用。合同签订后，李树开向白云公司支付了首期房款238760元。之后李树开与中行珠江支行签订《个人一手房贷款合同》，中行珠江支行向李树开发放了贷款550000元。因李树开未按期偿还银行贷款，中行珠江支行以李树开、白云公司为被申请人向中国广州仲裁委员会提起仲裁。中国广州仲裁委员会于2016年11月20日作出（2016）穗仲案字第6915号裁决书，裁决：（一）解除李树开与中国银行股份有限公司广州珠江支行于2014年12月18日签订的《个人一手住房贷款合同》；（二）李树开向中国银行股份有限公司广州珠江支行偿还借款本金517916.62元及利息、逾期利息……（三）李树开补偿中国银行股份有限公司广州珠江支行律师费30000元；（四）李树开补偿中国银行股份有限公司广州珠江支行财产保全费3359元；（五）本案仲裁费20111元，由李树开承担；（六）广州白云国际机场集团综合开发有限公司对李树开的上述第（二）、（三）、（四）、（五）债务承担连带清偿责任。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。2017年4月24日，一审法院依法扣划白云公司银行存款637849.13元（其中执行标的629712.13元，执行费8137元）。另根据中行珠江支行出具的《代偿证明》，确认白云公司已于2016年7月28日通过现金还款方式代偿李树开22241.11元的逾期款项。白云公司表示涉案的《广州市商品房买卖合同（预售）》已经办理了网上备案手续，涉案房屋尚未办理预告登记和不动产权证，也未交付李树开使用。一审法院认为，因李树开和白云公司之间存在商品房预售合同关系以及两者与按揭银行之间的银行贷款担保保证合同关系。在商品房预售合同中，白云公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而李树开作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，李树开已经依约支付了全部购房款，白云公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。而收取涉案房屋、涉案房屋产权过户及房产证的办理，属于李树开享有的合同权利并非合同义务，李树开不需对此承担违约责任。双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中李树开不存在违约行为。至于因李树开未按期偿还银行贷款致使白云公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于白云公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人李树开进行追偿的权利，其对此可另行主张权利。白云公司以李树开违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。同理，白云公司基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，均不予支持。李树开经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2018年7月11日作出如下判决：驳回白云公司的诉讼请求。一审案件受理费11687.6元，由白云公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：白云公司是否有权解除《广州市商品房买卖合同（预售）》。本案中白云公司与李树开之间形成商品房预售合同关系，李树开支付了首期款并与中行珠江支行签订《个人一手房贷款合同》，中行珠江支行发放贷款550000元，该款已由白云公司收取，故李树开已经依约支付了全部购房款，其合同义务已经履行完毕。白云公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。白云公司上诉称其作为贷款合同中的担保人代李树开偿还银行贷款，这属于白云公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人李树开进行追偿的权利。白云公司以此为由主张解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，本院不予支持。综上所述，白云公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11688元，由上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年三月二十六日书记员  张 旭彭诗敏