上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初13911号原告：丁莉红，女，1978年2月23日生，汉族，户籍地上海市宝山区。原告：张悦玲，女，2008年6月11日生，汉族，户籍地上海市宝山区。法定代理人：丁莉红(系张悦玲母亲)，即原告丁莉红。共同委托诉讼代理人：王俊伟，上海欧泽律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：陈卓，国浩律师(南京)事务所律师。委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师(南京)事务所律师。原告丁莉红、张悦玲与被告上海绿茵置业有限公司(下称“绿茵公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还双方于2017年8月18日签订的《上海市商品房出售合同》原件；2、判令解除双方于2017年8月18日签订的《上海市商品房出售合同》；3、判令被告返还原告购房款人民币(以下币种同)223万元；4、判令被告支付逾期付款利息(以223万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自合同解除之日计算至实际返还之日止)；5、判令被告支付解约赔偿金44.6万元(依据出售合同第20条之约定)，并判令被告支付赔偿金178.4万元(依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条之规定)；6、判令被告支付律师费4万元。事实与理由：2017年8月13日，原告至被告绿茵广场售楼处购买商铺，并应被告要求支付了定金20万元，同时在被告提供的合同上签字。被告以要盖章为由收走了合同原件。2017年8月18日，原告一次性支付购房款203万元，被告向原告出具了相应收据，收据上载明了商铺地址，双方并办理了网签备案手续。现被告至今未能出具发票，亦未能按约交房及办理产证，导致原告购房目的无法实现。基于以上情况，原告故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告诉请，1、被告将绿茵项目委托给案外人上海彰荣房地产投资顾问有限公司(下称“彰荣公司”)代为销售，彰荣公司未将含原告在内的客户资料、合同文本等移交给被告，被告处无原告签字确认的合同原件，目前被告能提供的合同文本系从网签备案系统中调取所得，故无法向原告返还出售合同原件。本案中，原告已提出解除合同的诉请，故被告认为亦无向原告返还合同原件之必要。2、依据涉案合同附件一及第七条、第十九条之约定，原告先支付全部房款后，被告才应按约向其履行交房及办理过户登记等手续。在原告未按约先向合同第四条约定的付款账户支付全部房款的前提下，被告不向原告交房及办理产证系行使先履行抗辩权，不构成违约，原告因此无权要求解约及返还房款，被告也无需承担相关的违约责任。3、在合同解除之诉请不能成立的前提下，原告要求被告支付逾期付款利息、赔偿金、律师费的诉请均无依据。4、即使法院最终判令合同解除，逾期利息也应按照存款利率计算，但赔偿金、律师费仍无合同依据，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：丁莉红、张悦玲持有一份落款处无签字而时间显示为2017年8月18日、内容上添加有“样张”字样的《上海市商品房出售合同》(下称“样张合同”)，该合同乙方即买方为丁莉红、张悦玲，甲方即卖方为绿茵公司，其中约定乙方向甲方购买位于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室房屋(下称“系争房屋”)，总房价款223万元。第四条约定乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确。甲方收到原告支付的每一笔房款时均应开具发票。第六条约定乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条约定甲方在收到乙方全部房价款之日起90日内，甲方向乙方交付房屋。第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之次日起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方解除本合同。第十九条约定双方商定2018年2月18日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2018年8月18日前取得房屋房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年8月18日之日起的180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。第二十条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的20%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。附件一付款时间和付款方式中约定一次性付款、不贷款，乙方于2018年8月18日与甲方签约，并付首付房款223万元。合同另对其他内容进行了约定。2017年11月8日，就系争房屋，在网上备案系统备案有一份买方为丁莉红、张悦玲，卖方为绿茵公司的出售合同。绿茵公司自网上备案系统调取的出售合同内容与上述样张合同内容一致。又查明,丁莉红于2017年8月13日、8月18日分别在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付20万元、203万元，该两笔款项的POS机签购单字迹现已模糊，但相应银行流水显示以上223万元实际进入彰荣公司账户，对应的收据收款事由载明“定金”及“首付款”，收据上加盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。以上付款，绿茵公司均否认收到。就系争房屋，绿茵公司未向丁莉红开具发票。再查明，2017年10月30日，绿茵公司出具一份《承诺书》，载明：至绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。2017年8月31日，绿茵公司在含系争房屋在内的房屋上设定有最高额抵押，债权数额为1.3亿元，抵押权人为南洋商业银行(中国)有限公司杭州分行。2018年1月2日，绿茵公司向丁莉红、张悦玲寄送《告知函》，函称彰荣公司冒用绿茵公司名义与其就系争房屋进行了网签备案，要求丁莉红收函之日起7日内前往绿茵公司售楼处澄清情况。系争房屋目前登记在绿茵公司名下。本院依丁莉红、张悦玲之申请，对系争房屋进行了查封。丁莉红、张悦玲为本次诉讼支付律师费4万元。本案诉状副本、传票等应诉材料于2018年8月31日被签收。审理中，绿茵公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，具体销售事项均由彰荣公司操作办理，代销期间为2015年12月23日至2017年11月3日。丁莉红则于审理中陈述：样张合同与备案合同之附件一中付款时间记载成2018年8月18日为笔误，实为2017年8月18日。本院认为，丁莉红、张悦玲与绿茵公司已就系争房屋建立了买卖关系，样张合同与备案合同内容一致，均反映买卖双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。需要指出的是，根据合同内容、付款时间及备案时间可推知，签约及支付首付款时间实为2017年8月18日，而非2018年8月18日。根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，而丁莉红、张悦玲对此节事实并不知晓，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓。丁莉红在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争房屋的出售合同，由该处的销售经办人员引领在POS机上刷卡付款，收取相应收据，故丁莉红的付款行为不存在过错。虽然系争《上海市商品房出售合同》约定了付款账户，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款客观上都是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。绿茵公司称未收到任何房款，对于确未收到的款项绿茵公司可以根据与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。丁莉红已向绿茵公司支付223万元购房款，绿茵公司却未能按约向丁莉红交房及办理过户构成违约。按照双方合同第十三条之约定，丁莉红于2018年5月中下旬即有权行使单方解约权，故本案诉状副本签收之日丁莉红要求解约的意思即到达绿茵公司，双方合同于该日即告解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，绿茵公司应将已付购房款223万元予以返还，同时应当依照合同第二十条承担赔偿金。关于律师费4万元，合同中虽未约定，但绿茵公司通过《承诺书》承诺支付，且承诺对象明确为绿茵商业用房所有业主，丁莉红已于2017年8月18日支付了全部房款，绿茵公司却存在多项违约情形，理应支付律师费，绿茵公司以未向丁莉红出具《承诺书》故不支付律师费的意见，本院不予采纳。关于丁莉红要求绿茵公司交付出售合同原件，暂且不论绿茵公司有无向丁莉红交付过出售合同原件及目前是否持有该合同原件，本案中已对双方合同内容进行了确认，且在丁莉红诉请解除的前提下，再考虑到持有合同原件之必要性，本院对丁莉红的该请求不予支持。关于赔偿金178.4万元，绿茵公司向丁莉红出售系争房屋后，又将系争房屋抵押给案外人，致使丁莉红无法实现合同目的，故丁莉红有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条之规定，向绿茵公司主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现其自愿主张178.4万元，系其对自己权利的处分，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第七十四条之规定，判决如下：一、原告丁莉红、张悦玲与被告上海绿茵置业有限公司于2017年8月18日签订并于2017年11月8日网上备案的《上海市商品房出售合同》于2018年8月31日解除；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内返还原告丁莉红、张悦玲已付房款223万元及利息(以223万元为基数，按中国人民银行公布的同期银行存款利率，自2018年9月1日计算至实际退还之日止)；三、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内支付原告丁莉红、张悦玲违约赔偿金44.6万元；四、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内支付原告丁莉红、张悦玲赔偿金178.4万元；五、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内支付原告丁莉红、张悦玲律师费4万元；六、对原告丁莉红、张悦玲的其他诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42,800元，减半收取21,400元，保全费5,000元，合计诉讼费21,900元，均由被告上海绿茵置业有限公司负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇一九年三月二十五日书记员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。……第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。