江西省黎川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1022民初34号 原告（反诉被告）：江晓，男，1966年11月25日出生，汉族，住黎川县。 委托代理人刘易斯，江西赣鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓少耀，男，1957年06月08日出生，汉族，住黎川县。 被告（反诉原告）：张美华，女，1960年03月09日出生，汉族，住黎川县。 被告（反诉原告）：张海华，男，1971年11月17日出生，汉族，住黎川县。 被告（反诉原告）：熊光华，男，1960年07月07日出生，汉族，住黎川县。 江晓诉邓少耀、张美华、张海华、熊光华合同纠纷一案，本院于2019年01月08日立案受理，2019年1月24日邓少耀、张美华、张海华、熊光华提起反诉，本院于2019年2月28日公开开庭进行了审理。江晓及委托代理人刘易斯、邓少耀、张美华、张海华、熊光华等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江晓向本院提出诉讼请求：1、要求邓少耀、张美华立即从位于×房屋内搬出【不动产权证号码：×】；二、要求邓少耀、张美华、张海华、熊光华支付上述房屋过户产生的费用364390元。事实和理由：原、被告在（2016）赣1022民初642号民间借贷纠纷一案的执行过程中，于2017年7月7日达成执行协议，协议约定：1、邓少耀、张美华同意将位于黎川县日峰镇蔬洲园路××号的房屋抵偿给原告，用于抵偿130万元借款本金，原告同时放弃借款利息；2、一年之内邓少耀、张美华可暂居住在上述房屋内，如一年之内被告能够归还原告的借款本金，则房屋不再抵偿。如不能，则邓少耀、张美华需要配合办理过户事宜；3、房屋过户费用由原告承担三分之一，四被告承担三分之二。协议签订后，邓少耀、张美华未能在一年之内归还原告借款，亦不配合原告办理房屋过户手续。后原告向黎川县人民法院提出申请，黎川县人民法院于2018年7月6日向黎川县不动产登记中心下发（2017）赣1022执171号协助执行通知书，原告向黎川县不动产登记中心申请办理了上述房屋的权属过户手续，并缴纳了税费546585.27元，不动产权证已于2018年10月29日办理完成。过户后，原告多次向邓少耀、张美华提出腾房请求，但被告一直以诸多借口予以推脱，现仍占有上述房屋至今，也拒不支付过户所产生的税费，故诉至法院。 邓少耀、张美华、张海华、熊光华辩称，应驳回江晓的诉讼请求。1、双方于2017年7月7日签订的协议是在邓少耀被拘留期间，江晓声称不签字邓少耀要坐牢的胁迫下签订的，属于胁迫、趁人之危情况下签订的协议，违反法律规定，是无效的协议，基于无效协议形成的主张不能支持；2、答辩人不承担过户费用，该房屋未经评估，且不等价抵偿，还将庭院用地自行过户，执行裁定书也未裁定由答辩人承担过户费用。 邓少耀、张美华、张海华、熊光华反诉称，双方于2017年7月7日所签订的协议是不公平、不公正的协议，反诉人坐落黎川县日峰镇蔬洲园路××号房屋经评估价值为240.73万元，以反诉人价值240.73万元的别墅房和价值54万元的商品房合计294.73万元的房屋抵付180元借款本息（被反诉人让息82万元），本不对称，反诉人还应承担过户费用36.44万元，更说明协议约定抵债的房屋不等价，不公平，故提出反诉要求被反诉人支付房屋差价款32.73万元（反诉人在反诉状中错写金额为32.62万元，在庭审中经本院提示下更改为32.73万元）。 江晓辩称，反诉事实与理由无依据，且反诉请求与反诉人的答辩自相矛盾，反诉人答辩认为协议无效，却又提出补偿差价，补偿差价的前提是承认合同有效，故应驳回反诉人的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：邓少耀与张美华系夫妻关系，张美华与张海华系姐弟关系，熊光华与邓少耀系朋友关系。2016年8月24日，本院受理江晓诉邓少耀、张美华、张海华、熊光华、邓曙明等五人民间借贷纠纷一案，江晓起诉要求五被告归还借款本金180万元并按月利率2%标准支付利息43.2万元（计算至2016年8月12日止），自2016年8月13日起至还清款项日止的利息按月利率2%计付。本院于2016年11月2日作出（2016）赣1022民初642号民事判决责令：1、邓少耀、张美华在本判决生效之日起十日内归还江晓借款本金人民币180万元，并支付自2015年8月13日起至2016年8月12日止的利息43.2万元。从2016年8月13日起至还清借款日止的利息按实欠本金以月利率2%计付；2、张海华对上述借款本金及利息承担连带清偿责任；3、熊光华对借款本金180万元及从2016年4月起至还清借款日止按月利率2%计算的利息承担连带清偿责任；4、驳回江晓的其他诉讼请求。判决生效后，被告未主动履行。江晓于2017年4月24日申请强制执行，本院于2017年4月26日立案执行，四被告未在指定期限内履行，2017年6月29日，本院以邓少耀拒不申报财产为由依法对邓少耀拘留15日。后张美华等人与江晓多次协商还款事宜，2017年7月7日，双方至本院执行局再次进一步协商，在执行局会议室双方达成一致意见，江晓、张美华、张海华、熊光华在协议书上签字确认，签订协议后张美华在本院法警陪同下带协议书至黎川县看守所，邓少耀在该协议书上签字确认。协议内容包含：就邓少耀、张美华、张海华、熊光华尚欠江晓人民币180万元借款本金及利息的归还方式议定如下（与本案关联内容摘要）：1、邓少耀、张美华所有的位于×房屋一套抵偿130万元借款，张海华占有的位于黎川县宝德步行街房屋抵偿50万元借款，江晓自愿放弃协议签订前以180万元为本金计算的债务利息；2、邓少耀、张美华可暂居住在×房屋内，居住期限一年，如上述期限内归还了借款本金180万元，则江晓放弃上述两套房产的过户事宜，并将两套房产归还所有权人，如未在一年期限内归还借款本金180万元，则邓少耀、张美华、张海华应配合江晓完成两套房屋的过户事宜；3、位于×房屋，邓少耀、张美华应过户到江晓名下，过户所需的一切税费江晓承担三分之一，邓少耀、张美华、张海华、熊光华承担三分之二；4、如签订协议一年内，邓少耀、张美华、张海华、熊光华未归还借款180万元，则邓少耀、张美华、张海华需分别腾出上述两套房屋给江晓；6、该协议在五方均收到抵偿协议裁定书后生效。同日，邓少耀向本院出具一份悔过书，以认识到妨碍诉讼的错误，且已全部履行完毕法律义务为由，申请提前解除司法拘留，本院于同日做出提前解除对邓少耀的拘留决定，并作出（2017）赣1022执171号执行裁定书，裁定：“将邓少耀坐落于×房屋一套、张海华坐落于黎川县宝德商业步行街19号×单元×××室房屋一套交付江晓抵偿借款本金180万元及相应的利息，上述两套房屋所有权自本裁定送达江晓时转移；2、江晓可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”。2017年7月11日，本院将该裁定书送达各方当事人。2017年7月11日，江晓以被执行人已全部履行完毕为由向本院提交结案证明，本案执行完毕。2017年7月19日，本院下发协助执行通知书至黎川县房地产管理局，办理了宝德商业步行街19号楼×单元×××室房屋过户登记手续。此后，邓少耀、张美华继续在×房屋内居住，也未还款，故2018年7月6日本院依法向黎川县不动产登记中心下发了协助执行通知书，要求协助办理坐落于×房屋的过户手续，黎川县不动产登记中心办理了过户登记，下发了权属证书：×。江晓共缴纳546585.27元，其中土地出让金486743元、印花税243.40元、契税（国有土地使用权出让）19469.72元、契税（房屋买卖）24077.49元、个人所得税16051.66元。现邓少耀、张美华仍在上述房屋内居住，拒不腾房交付江晓。另查明，在案件审理期间，邓少耀自行委托抚州恒源房地产评估咨询有限公司对坐落于×房屋进行评估，评估结果为该房屋评估单价为7540元/平米，总价2407300元。邓少耀在庭审中陈述，在案件执行过程中有案外人到看过上述房屋，欲出价165万元购买，不含过户费，但因房屋在查封状态，故未能交易成功。 以上事实，有江晓提交的以房抵债协议书一份、（2017）赣1022执171号执行裁定书一份、税费票据一组、×一份、2018赣1022民初642号判决书一份、邓少耀提交的房屋评估报告一份及开庭笔录等，在案证实。 本院认为，本案主要有两个争议焦点：1、双方于2017年7月7日签订的以房抵债协议的效力问题；2、土地出让金是否属于协议中约定的税费问题。 一、关于协议效力问题。 江晓认为，该协议是双方协商一致在法院执行局工作人员见证下自愿签订的，协议合法有效。邓少耀辩称，该协议系自己在拘留期间，受到江晓的胁迫下签订的，且抵偿协议不等价，位于黎川县日峰镇蔬洲园路××号别墅房屋经评估价值240.73万元，位于宝德商业步行街19号楼×单元×××室房屋价值54万元，合计294.73万元，抵付180万元借款本金（江晓让息82万元），抵偿金额不对等，该抵偿协议不公平、不等价，故该合同属于无效合同，应予以撤销。 本院认为，原被告双方签订的房屋抵债协议系一份合同，该份协议系双方经过多次协商，在法院执行局工作人员见证下，自愿签订的，并不存在邓少耀辩称的胁迫、趁人之危的情形。邓少耀因为在案件执行期间拒不申报财产，被法院依法拘留，这是法院对被执行人依法采取的惩罚措施，而邓少耀在拘留期间，邓少耀、张美华、张海华、熊光华迫于法律的威严，为了减轻处罚或为了免予受到更加严厉的法律制裁，自行救济而与江晓协商签订了以房抵债协议，在此过程中并不存在欺诈、胁迫或趁人之危的行为，故邓少耀辩称协议系受到江晓的胁迫签订的观点不能成立，本院不予支持。 邓少耀辩称该以房抵债协议不等价、显失公平，邓少耀认为，共欠江晓借款本金180万元，在签订协议时江晓让息82万元，位于黎川县日峰镇蔬洲园路××号别墅经评估价值为240.73万元却仅作价130万元抵偿了相应债务，而价值54万元的位于宝德商业步行街19号楼×单元×××室房屋仅作价50万抵偿了相应债务，故抵债协议显失公平，应予以撤销。 本院认为，民事行为应遵循意思自治、诚实守信原则，江晓与邓少耀、张美华、张海华、熊光华签订的以房抵债协议，系在双方协商一致的情况下自愿签订的，邓少耀认为该以房抵债协议显示公平，但显失公平系一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，本案中江晓在签订协议时并不存在利用优势或者对方没有经验的情形，邓少耀因拒不申报财产被法院司法拘留系法院在执行过程中依法履行职责，邓少耀事后也以认识到妨碍诉讼的错误且已履行法律义务为由向法院出具了悔过书，故江晓并不存在利用优势或者对方没有经验的情形。且房屋作价共计180万元系因江晓为了书写时简单、明了，协议中才书写免除了当时（2017年7月7日）80余万元利息下才以别墅130万元、宝德房屋50万元作价的，实际该两套房产共计抵偿了江晓借款本金及利息260余万元，虽然邓少耀自行评估该套别墅价值240万元，但邓少耀也在庭审中陈述，有案外人出价165万元欲购买该套房屋，但最终因该别墅系被法院查封而导致出售未果。如以邓少耀自行评估的别墅价值240万，宝德房屋50万元共计290万元判断，该两套房屋抵偿了借款本金及利息260余万元，而如以邓少耀自行欲以165万元出售别墅的价格判断，该两套房屋共价值215万元，共抵偿了借款本金及利息260余万元，况且江晓还允许邓少耀、张美华再居住一年，如果计算该年的借款利息又计40余万元，故综合判断该别墅及宝德房屋的抵偿价值并不存在价格明显过低的情形，故该份协议也不存在认定显示公平的二个基本构成要件。再者合同当事人行使撤销权的期限为一年，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，而该份以房抵债协议系在2017年7月7日签订的，撤销权也已消灭。综上该协议并不存在无效或者可撤销情形，属于有效的协议，双方均应按协议履行各自义务，邓少耀、张美华应当在一个月内腾空位于×房屋，并将该房屋交付江晓。 二、关于土地出让金是否属于协议中约定的税费问题。 本院认为，江晓在办理案涉别墅过户手续时交纳的印花税、契税、个人所得税等属于交易过程中支出的必要、合理费用属于双方协议中约定的税费范畴，而土地出让金系为了改变土地使用性质而缴纳给国家的款项，缴纳了土地出让金后，该别墅的土地使用性质发生变化，别墅的价值也得以提高，虽然江晓缴纳了土地出让金，但缴纳土地出让金的这笔费用已经转化为别墅价值的一部分，江晓最终通过该别墅价值的提升获取这部分收益，故该土地出让金即不应属于双方约定的税费范畴。根据双方签订的协议，邓少耀、张美华、张海华、熊光华应当承担过户费用的三分之二，该部分费用含印花税243.40元、契税（国有土地使用权出让）19469.72元、契税（房屋买卖）24077.49元、个人所得税16051.66元，共计59842.27元，邓少耀、张美华、张海华、熊光华应负担39654.85元。 此外，邓少耀在庭审中陈述，并没有将案涉房屋的庭院抵偿给江晓，且江晓办理的不动产权证土地使用面积增大，此前只有376.36平米，江晓办理的不动产权证的土地使用面积有407.02平米，本院认为，案涉房屋的庭院附属于房屋且登记在不动产权上，而至于土地使用面积的增大，系测量过程发生的误差还是其他原因，不属于本院审查的范围，故对邓少耀的该辩称意见，不予采纳。邓少耀、张美华、张海华、熊光华提起反诉要求江晓补偿房屋差价款32.73万元，因双方签订的协议合法有效，故邓少耀、张美华、张海华、熊光华的反诉请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、邓少耀、张美华在本判决生效之日起三十日内腾空位于×房屋【不动产权证号码：×】并交付江晓； 二、邓少耀、张美华、张海华、熊光华在本判决生效之日起三十日内支付江晓过户费用39654.85元； 三、驳回江晓的其他诉讼请求。 四、驳回邓少耀、张美华、张海华、熊光华的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计3383元由江晓负担2255元，由邓少耀、张美华、张海华、熊光华负担1128元；反诉费3097元由邓少耀、张美华、张海华、熊光华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  邓辉 二〇一九年三月二十九日 书记员  邓磊