四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初1008号 原告：刘江，男，1986年1月8日出生，汉族，住四川省营山县。 原告：戴甜，女，1990年2月6日出生，汉族，住四川省资中县。 原告：郑文芳，女，1968年6月22日出生，汉族，住四川省资中县。 原告：戴文林，男，1963年10月29日出生，汉族，住四川省资中县。 上述原告的委托诉讼代理人：陈争，四川天则律师事务所律师。 被告：四川省虎龙房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都镇南二路东段。 法定代表人：曾令葵，董事长。 委托诉讼代理人：杨磊，四川博深律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许汝才，四川博深律师事务所律师。 原告刘江、戴甜、郑文芳、戴文林与被告四川省虎龙房地产开发有限公司（以下简称虎龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴文林及委托诉讼代理人陈争，原告刘江、戴甜、郑文芳的委托诉讼代理人陈争，被告虎龙公司的委托诉讼代理人杨磊、许汝才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘江、戴甜、郑文芳、戴文林向本院提出诉讼请求：请求判令虎龙公司1.办理案涉房屋的不动产权证；2.支付逾期办理房屋所有权证书的违约金3644.73元（按照购房款总金额每日万分之一标准，从2014年9月26日计算至2014年12月24日）；3.支付逾期办理国有土地使用权转移登记的违约金（按照购房款总金额每日万分之一标准，从2015年12月24日计算至不动产权证书办理完毕之日止，暂计至2018年10月15日为42016.74元）。事实与理由：与虎龙公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘江、戴甜、郑文芳、戴文林购买虎龙公司开发的位于新都区“丰怡阳光”C区2幢1单元6楼3号房屋，总价款409519.88元。刘江、戴甜、郑文芳、戴文林依约支付了全部购房款，房屋实际于2013年9月26日交付。《商品房买卖合同》补充协议第五条第3款、第4款约定了逾期办证的违约金。2016年10月因国家政策调整，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，改为办理不动产权证，虎龙公司应当按照现行政策为刘江、戴甜、郑文芳、戴文林办理不动产权证。在逾期办证期间，刘江、戴甜、郑文芳、戴文林多次向虎龙公司主张权利要求办理相关权属证书并按照合同约定支付违约金，虎龙公司也多次在小区内张贴承诺办证期限和给付违约金的公告，街道办、信访等部门多次协调办证事宜，但虎龙公司仍拖延办证。 虎龙公司辩称，1.从2015年3月1日起不动产登记条例出台后，全国各地陆续停办了房产证和国土证，均不能单独办理。成都地区自2016年10月开始实施。对于已办理的房产证的部分业主，需要将房产证交回去并同意办理不动产权证书。加之“丰怡阳光”小区系大丰镇街道旧城改造，该小区项目所在的土地分为A、B、C三个区域，需将B、C两块地合宗，导致部分业主未能或未及时办理权属证书，并非虎龙公司主观原因所致；2.根据补充协议第五条第5款约定，未按期办理房产证与国土证的违约金不能同时主张，只能择一主张，故刘江、戴甜、郑文芳、戴文林主张的逾期办理房产证及土地使用权证不能同时得到支持；3.从合同履行情况来看，虎龙公司已将房屋在约定的时间交付刘江、戴甜、郑文芳、戴文林，其事实上已经能对房屋进行支配，虎龙公司办证延迟的行为在较大程度未能影响刘江、戴甜、郑文芳、戴文林占有、使用、收益等权利。故刘江、戴甜、郑文芳、戴文林主张的违约金过高，请求予以调整。 本院经审理认定如下事实：2011年11月15日，虎龙公司（出卖人）与刘江、戴甜、郑文芳、戴文林（买受人）,签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘江、戴甜、郑文芳、戴文林购买由虎龙公司开发的位于新都区“丰怡阳光”C区2幢1单元6楼3号房屋，总房款409519.88元，采取贷款方式付款。《商品房买卖合同》第十条交付条件约定虎龙公司应当在2013年8月31日前向刘江、戴甜、郑文芳、戴文林交付该商品房。《商品房买卖合同补充协议》第五条关于产权办理的约定其中载明：“3、因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起12个月内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已付款万分之一的违约金……4、出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后一年内，协助买受人办理该商品房分户的《国有土地使用证》。如因出卖人过错造成买受人不能按期办理《国有土地使用证》，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金……5、上述第4款、第5款约定的违约金在任何情况下均不得同时适用和累加，买受人只能选择其中一项主张。” 合同签订后，刘江、戴甜、郑文芳、戴文林依约支付了所有购房款。2013年9月26日，虎龙公司将房屋交付，刘江、戴甜、郑文芳、戴文林支付了契税、维修基金等费用。因虎龙公司逾期办证，遂引发纠纷。 另查明以下事实： 一、成都市新都区国土资源局、成都市新都区房产管理局于2016年10月13日发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明“一、成都市新都区国土资源局和成都市新都区房产管理局自2016年10月17日17:00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋登记等业务。……三、自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》以及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。” 二、刘江、戴甜、郑文芳、戴文林于2014年12月24日取得了房屋所有权证，案涉房屋于2018年10月24日办理了不动产权证。 三、2017年3月24日，虎龙公司出具了《关于丰怡阳光办理不动产登记证办理进度的说明》。2017年4月12日，虎龙公司就办理国有土地使用权证出具《承诺书》。2017年4月13日，虎龙公司作出了《关于办理国有土地使用权证期限的答复》。2017年4月21日，虎龙公司与业主代表在相关职能部门的协调下，形成了《信访协调会议记录》。2017年4月27日，虎龙公司出具了《关于丰怡阳光项目交房、办证事宜的承诺函》。2017年11月8日，虎龙公司出具了《关于丰怡阳光BC区办证进度的情况说明》。 上述事实有刘江、戴甜、郑文芳、戴文林提交的《商品房买卖合同》及补充协议、商品房买卖合同摘要、购房发票、税收缴款书、维修基金交款凭证、房屋所有权证、不动产权证、《关于丰怡阳光办理不动产登记证办理进度的说明》、《承诺书》、《关于办理国有土地使用权证期限的答复》、《信访协调会议记录》、《关于丰怡阳光项目交房、办证事宜的承诺函》、《关于丰怡阳光BC区办证进度的情况说明》以及双方当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，刘江、戴甜、郑文芳、戴文林与虎龙公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，刘江、戴甜、郑文芳、戴文林已按合同约定履行了全部义务，虎龙公司也履行了交房义务。目前案涉房屋已办理了不动产权证，故对刘江、戴甜、郑文芳、戴文林要求虎龙公司办理不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。 本案中，虎龙公司交付案涉房屋时间为2013年9月26日，根据双方签订的补充协议第五条第3款和4款的约定，虎龙公司应在房屋交付之日起12个月内，即2014年9月25日前为刘江、戴甜、郑文芳、戴文林办理所购房屋的房屋所有权证，在取得所有权证一年后，协助取得分户国有土地使用权证，即2015年9月24日前办理分户国有土地使用权证。而虎龙公司实际办理房屋所有权证时间为2014年12月24日，国有土地使用权证未按上述约定期限办理，故虎龙公司的上述行为已构成违约。现双方争议的焦点是刘江、戴甜、郑文芳、戴文林能否同时主张逾期办理房屋所有权证和国有土地使用权证的违约金。虎龙公司主张在补充协议中存在印刷错误，补充协议第五条第5款约定“不能同时主张逾期办理房屋所有权证和逾期办理国有土地使用权证违约金”。本院认为，从合同的文义解释，补充协议第五条第5款是约定“两项违约金不得同时适用和累加，买受人只能选择其中一项主张。”但是，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据上述规定，虎龙公司提供的补充协议中，关于逾期办理房屋所有权证违约金和逾期办理国有土地使用权证违约金只能选择其中一项主张，系对买受人权利的限制，对此排除对方主要权利的格式条款，虎龙公司没有以加粗、黑体的方式提醒买受人注意，故补充协议第五条第5款的约定无效。虎龙公司应承担逾期办理房屋所有权证和国有土地使用权证的违约责任。双方在合同中约定了逾期办证按照日万分之一的标准计算违约金，虎龙公司主张违约金过高，请求予以调整。本院认为逾期办证违约金并不明显过高，且不违反相关法律的规定，不予调整。因此，刘江、戴甜、郑文芳、戴文林要求虎龙公司给付逾期办理房屋所有权证的违约金3644.73元（以409519.88元每日万分之一为标准，从2014年9月26日计算至2014年12月24日），本院予以支持。刘江、戴甜、郑文芳、戴文林要求虎龙公司给付逾期办理国有土地使用权转移登记的违约金，由于二证合一政策实施后，截止2016年10月17日，虎龙公司已客观不能办理国有土地使用权转移登记了，因此，逾期时间从2015年12月24日计算至2016年10月17日，对刘江、戴甜、郑文芳、戴文林超出期限计算的违约金，本院不予支持，故逾期办理国有土地使用权证的违约金应为12204元（409519.88元×298天×1?）。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、四川省虎龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向刘江、戴甜、郑文芳、戴文林支付逾期办理房屋所有权证违约金3644.73元； 二、四川省虎龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向刘江、戴甜、郑文芳、戴文林支付逾期办理国有土地使用权转移登记违约金12204元； 三、驳回刘江、戴甜、郑文芳、戴文林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费571元（已减半收取），由刘江、戴甜、郑文芳、戴文林负担408元，四川省虎龙房地产开发有限公司负担163元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄文利 二〇一九年三月二十五日 书记员  淳 旭