广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初22196号原告：黄晓琼，女，1972年9月12日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇。负责人：童绍洪。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：童绍洪。上述三被告共同委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都律师事务所律师。原告黄晓琼与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称宝盈大沥分公司）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称宝盈公司）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称悦心公司）合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，适用简易程序于2018年12月10日、2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告及三被告的共同委托诉讼代理人卢辉均到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解，和解时间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.请求判令解除原告与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司的《物业使用权出让合同》、原告与被告佛山市悦心物业管理有限公司的《委托经营管理合同》；2.请求被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司返还原告投资款130200元、管理费按金3000元及利息，被告佛山市悦心物业管理有限公司承担连带责任；3.本案诉讼费、保全费由三被告共同承担。事实与理由，2014年4月26日，原告与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》，合同约定被告宝盈大沥分公司作为甲方，将位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土地的宝盈国际广场首层编号为S608的商铺使用权出让给乙方即原告，出让年限为：2014年4月26日至2034年4月22日止，期满后再赠送一定的使用期限至2042年1月31日止。乙方有权享有该物业的受让收益，从2014年5月1日起即享有该收益。具体收益由甲方或甲方选聘的物业管理公司在《委托经营管理合同》中约定，并约定物业由甲方统一招商和统一经营管理。乙方须向甲方支付物业使用权出让金13020元，物业管理按金3000元。合同签订后，原告支付了130200元、物业管理按金3000元，上述款项全部由被告宝盈大沥分公司收取，并由其出具《收据》两份予原告。同日，被告宝盈大沥分公司与被告悦心公司签订了《委托经营管理合同》，该合同约定从2014年5月1日起，原告获得涉讼物业10年期的固定租金收益，并规定了相应标准。但是从合同签订至今，原告未见过涉讼商铺，三被告也从未交付涉讼商铺，宝盈广场也没有该商铺编号。被告承诺的前10年固定收益，从2018年7月开始也无法兑现，不是拖延就是少付。被告未能履行合同约定，已经构成根本违约，致原告起诉。三被告答辩称，针对原告的诉讼请求，三被告认为原告主张请求法院解除与被告宝盈公司及被告宝盈大沥分公司的物业使用合同没有事实与法律依据，因为被告宝盈公司在合同里作为出租方，向原告出租的案涉物业已经按照原告与被告悦心公司的委托经营管理合同约定交由被告悦心公司管理使用，并且被告悦心公司按照委托经营管理合同的约定定期向原告支付了约定的租金，虽然在2018年7月份后，被告悦心公司支付的租金减少了，但是并不能否认被告宝盈公司及被告宝盈大沥分公司与原告签订的合同的法律效力，也不能否认被告悦心公司与原告签订的委托经营管理合同也没有法律效力。被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据。双方围绕己方主张提供证据。原告提供的宝盈国际广场投资计划书是原件，本院予以确认；双方对对方提供的证据真实性均无无异议，本院均予以确认。经审理查明：2010年10月29日，案外人佛山市南海区大沥镇凤池村西边股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。2014年4月26日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将宝盈国际广场项目编号为首层S608号商铺（以下简称涉讼商铺）的使用权出让给乙方，物业建筑面积为3.44平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2034年4月22日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年5月1日起享有受让该物业的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款130200元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意将所购买使用权的商铺委托甲方或甲方选聘的物业管理公司进行招商、装修、经营及管理。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方所选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。双方并约定其他权利义务。该合同附有涉讼商铺所在位置平面图。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼商铺使用权和经营权委托给乙方或乙方所委托的物业管理公司进行经营管理，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。委托经营期限自2014年5月1日至2042年1月31日。甲方将该物业委托给乙方经营，委托经营期内实际经营的盈亏由乙方承担，从2014年5月1日开始，甲方获得乙方支付的十年期限的委托经营固定租金收益：委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，即每月金额为868元，第四年至第六年固定年收益为合同价的10%，即每月金额为1085元，固定收益按照月度支付，在每月20号前以转账形式支付给甲方。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。乙方应在合同期满时，按现状返还物业，乙方添附的固定物不得拆毁或损坏；等等。同日，被告宝盈大沥分公司出具收据，确认收到原告支付物业使用权投资款130200元及物业管理按金3000元。对于租金收益支付情况，2014年5月至2017年4月，被告悦心公司支付了每月支付固定收益868元；2017年5月至2018年6月，被告悦心公司支付了每月固定收益1068.72元；2018年7月，被告悦心公司支付了427.49元；2018年8月，被告悦心公司支付了427.49元；2018年9月，被告悦心公司支付了108.5元；2018年10月及之后再无支付收益。对于商铺现状，三被告称商铺实际较难划分，划分后会影响其他商铺的使用及统一经营，且涉讼现已出租，需待租赁期满后才能交付，现无法交付商铺。另查明，被告宝盈大沥分公司和悦心公司均于2018年11月15日收到本案起诉状及应诉材料。本院认为：原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”三被告已提供证据证明涉讼商铺所在宝盈国际广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定被告将涉讼商铺出租给原告的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告的解除合同请求，原告签订《物业使用权出让合同》的合同目的是通过取得涉讼商铺的使用权获得收益，由于悦心公司确认涉讼商铺无法以独立商铺形式返还原告，宝盈大沥分公司和宝盈公司也确认涉讼商铺至庭审终结时无法以独立商铺形式区分，原告在《委托经营管理合同》期满终止后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于宝盈大沥分公司收到本案应诉材料当日即2018年11月15日解除。《委托经营管理合同》中约定被告逾期支付委托经营收益超过6个月的，原告有权解除合同，被告从2018年7月20日起不足额支付固定收益，且从2018年10月起未再向原告支付固定收益，构成违约，原告诉请要求解除《委托经营管理合同》符合双方约定，原告向本院起诉时未达到合同解除的条件，但截至第二次开庭审理时解除的条件已经成就，本院确认该《委托经营管理合同》于2019年3月4日起解除。《物业使用权出让合同》解除，宝盈大沥分公司应返还尚未履行的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权转让合同》所约定的使用权出让期限从2014年4月26日至2034年4月22日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日的使用权期限，即实际使用期限为10112天。原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价。从原告承诺支付使用权出让金的2014年4月26日至合同解除2018年11月15日共1664天，原告应支付相应期间的使用权对价予宝盈大沥分公司，经核算合同约定的物业使用权出让金总额130200元分摊至实际租赁期限的单价乘以原告承诺支付使用权对价及享有商铺收益的期间，原告应支付的款项为21425.32元（1664÷10112×130200）。宝盈大沥分公司应返还剩余租金108774.68元（130200-21425.32）及物业管理按金3000元予原告。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司的涉讼债务承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告黄晓琼与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年4月26日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2018年11月15日解除；二、确认原告黄晓琼与被告佛山市悦心物业管理有限公司于2014年4月26日签订的《委托经营管理合同》于2019年3月4日解除；三、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金108774.68元及物业管理按金3000元予原告黄晓琼；四、驳回原告黄晓琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取计1482元、财产保全费1186元，合共2668元（原告已预交4788.09），由黄晓琼负担429.15元，由被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担2238.85元，两被告负担的诉讼费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。黄晓琼预交的诉讼费4358.94元可于本判决发生法律效力后经黄晓琼申请退回给黄晓琼。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李柳媚二〇一九年三月二十六日书记员  阮楚欣