广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终240号上诉人（原审原告）：赵希望，男，1983年3月21日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：戴银乔，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁佳佳，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯剑雄，男，1971年5月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审被告：陈碧华，女，1976年4月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：柏满祥，广东满祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭一文，广东满祥律师事务所律师。上诉人赵希望因与被上诉人冯剑雄及原审被告陈碧华房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初3985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵希望上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三项；2.改判冯剑雄立即向赵希望支付赔偿款800000元；3.一、二审诉讼费全部由冯剑雄承担。事实和理由：一审法院存在部分事实认定错误，导致认定冯剑雄应付赵希望的赔偿数额严重过低。（一）赵希望已经履行了案涉房屋买卖的绝大部分义务，已支付定金、取得同贷书并支付了按揭服务费、双方递件并取得收缴证件的收据、付清部分楼款530000元、付清银行实际贷款额与原贷款额之间的差额等。赵希望已为全面履约做了全部的准备工作，在赵希望单方主动履行义务后，在应由冯剑雄履行合同约定的向抵押银行申请提前偿还贷款手续之时，冯剑雄屡次拖延，最后才向赵希望表示其配偶陈碧华在国外，其需要待其配偶回国后处理提前还贷手续，为此，冯剑雄与赵希望签订《补充协议》，协议所列卖方为冯剑雄、陈碧华，约定办理过户的时间顺延至2017年8月31日，其将在2017年4月30日前交楼给赵希望。签订补充协议后，冯剑雄按期将案涉房屋交付给赵希望，赵希望于2017年6月初入住案涉房屋，实际占有并使用案涉房屋，其已为全面履行案涉交易做了全部准备工作。赵希望购买案涉房屋确实是家庭生活所需，冯剑雄在赵希望一家入住案涉房屋不到10日便表示其配偶陈碧华不同意出售案涉房屋，陈碧华还在7、8月酷暑之时以断电等恶劣方式逼迫赵希望一家归还房屋，赵希望无奈只能紧急从中介处租赁房屋，支付中介服务费及租金。因此，在本案中赵希望损失巨大，一审法院认定损失有失妥当。（二）案涉赔偿责任损失应当包括实际损失及案涉合同如期履行后的可得利益损失。赵希望因案涉合同的履行支付居间服务费31500元、按揭服务费4800元、定金100000元以及装修、购买家具家电支出10万多元，截止起诉之日支出总计超过236300元。在合同履行过程中，冯剑雄及陈碧华向赵希望表达拒绝出售的意思表示并采取断电措施后，迫使赵希望无法实现合同目的，不得不临时另租房屋，支付租金2300元/月，中介费1150元。且因各方就案涉合同不能协商一致，在合理期间依法向法院提起诉讼解除合同，要求赔偿损失，赵希望已积极避免损失进一步扩大。一审法院在审理期间就案涉房屋进行了评估，可得利益损失计算时间节点应以赵希望提起诉讼即2017年8月30日为准，造成赵希望的损失应为3311869元-2100000元=1211869元，赵希望考量诉请中已主张违约金，故在赔偿差价损失时已将违约金在差价损失中予以扣减，并主动调整为800000元，合法合情合理。一审法院明知损失已经确定的情况下，仍仅酌定支持损失赔偿数额为210000元，明显不当。陈碧华二审述称，对一审判决的判项二没有异议，不同意赵希望的上诉请求，其事实和理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。赵希望对买卖合同不履行也有过错，在买房的时候其就已经知道房屋登记在陈碧华名下，在没有经陈碧华同意的情况下就交付定金并使用房屋，赵希望虽然已经履行了绝大部分义务但还是有过错。陈碧华在看守所出来后就马上和赵希望协商，提出不要把案涉房屋卖给赵希望。关于房屋差额损失和诉讼费分担的问题，法院没有支持赵希望主张的差价，所以评估费应该由赵希望承担，不应该由冯剑雄承担。冯剑雄二审答辩称，同意陈碧华的意见，没有其他补充意见。赵希望向一审法院起诉请求：1.解除赵希望与陈碧华签订的《房屋买卖合同》以及补充协议；2.冯剑雄、陈碧华向赵希望返还定金100000元；3.冯剑雄、陈碧华承担成交价的10%的违约金合计210000元；4.冯剑雄、陈碧华向赵希望支付中介服务费31500元、按揭服务费4800元；5.冯剑雄、陈碧华立即返还赵希望购买的家具和电器；6.冯剑雄、陈碧华赔偿2016年11月26日至2017年8月30日的案涉房屋的差价损失800000元；7.冯剑雄、陈碧华向赵希望支付为租赁房屋支出的中介服务费1150元；8.冯剑雄、陈碧华支付赵希望租赁房屋的费用（从2017年10月15日起计至法院确定《房屋买卖合同》解除之日，按每月2300元的标准计算）；9.本案诉讼费用（包括受理费16229元、保全费2020元、鉴定费38410元）由冯剑雄、陈碧华承担。一审法院认定事实：陈碧华、冯剑雄于1998年2月10日登记结婚。2012年8月16日，陈碧华登记取得广州市南沙区湖海街2号***房。陈碧华因涉嫌犯罪于2016年7月19日被羁押，次日被刑事拘留，2016年8月24日被逮捕。后陈碧华被判刑，2017年5月18日刑满释放。2017年8月31日，陈碧华、冯剑雄办理离婚手续。双方签订离婚协议，约定上述房屋归陈碧华所有。2016年11月26日，赵希望和冯剑雄通过广州市友郡房地产代理有限公司提供居间服务，签订了《房屋买卖合同》。该合同所列甲方为陈碧华、冯剑雄，乙方为赵希望。双方在合同中约定就买卖位于广州市南沙区湖海街2号***房达成协议，成交价为2100000元。乙方于签订合同时支付50000元定金。于签订合同70天内，支付首期楼价款100000元，甲方收款后2天内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，提前偿还银行所产生的一切费用由甲方负责支付。530000元须在甲方完成提前偿还银行贷款，涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后（2017年3月31日前）买卖双方到房地产交易中心递件并取得收缴证件收据当天付清。1470000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天以现金交付。如因房管局或银行原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。乙方应在签署本合约后90天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。甲方应协助乙方办理按揭手续，包括担不限于签订有关文件、合同等。若由于买卖双方原因导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于成交价20%的违约金。若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方咨询及中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费。甲方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价的10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。乙方交付定金后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价的10%的违约金。甲方应退还乙方已扣所有款项。当天，赵希望支付50000元定金给冯剑雄。2017年4月11日，赵希望和冯剑雄签订《补充协议》。协议所列卖方为陈碧华、冯剑雄，买方为赵希望。双方约定由于产权人在国外，办理过户时间顺延到2017年8月31日。卖方在2017年4月30日前交楼给买家，买家再支付50000元，全部定金为100000元。如因买卖双方个人原因在约定时间2017年8月31日前未能办理过户手续则视为违约，卖方违约必须退回全部定金同时赔偿楼价10%违约金给买方作为赔偿、买方违约赔偿楼价10%给卖方作为赔偿。违约方必须支付经纪方中介服务费。当天，赵希望支付50000元给冯剑雄。2017年4月18日，冯剑雄按约定将案涉房屋交付给赵希望。2017年6月8日，赵希望通过中介公司，得知陈碧华不同意出售案涉房屋。2017年7月1日，赵希望和陈碧华、冯剑雄协商未果。2017年7月28日，陈碧华委托广东满祥律师事务所律师向赵希望发出《律师函》，表示不同意出售案涉房屋，要求赵希望于2017年8月3日前迁出案涉房屋。2017年10月15日，赵希望将案涉房屋交还给陈碧华，但屋内仍存放着赵希望的家具电器。赵希望于2018年8月26日取回电器和部分家具，并于2018年10月22日撤回要求冯剑雄、陈碧华返还家具、电器的诉讼请求。在本案一审诉讼过程中，赵希望向一审法院提出财产保全申请，要求查封、扣押或冻结冯剑雄、陈碧华名下价值300000元的财产，并由中国太平洋财产保险股份有限公司广州市番禺支公司提供保单号为AGUZ700Z0117Q000137V的保单作为财产保全申请的担保。一审法院于2017年12月13日作出（2017）粤0115民初3985号民事裁定书，查封、扣押或冻结冯剑雄、陈碧华名下价值300000元的财产。赵希望为此交纳保全费2020元。为证明支付中介费的情况，赵希望提供广州市友郡房地产代理有限公司出具的《收据》，证明其向该公司支付了中介服务费31500元；提供了《业务受理确认函》和广州市友居房地产代理有限公司出具的《收款收据》，证明其向该公司支付按揭代理费用4800元。应赵希望的申请，一审法院委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司对案涉房屋价格进行评估。该公司于2018年1月30日出具《房地产估价报告》，作出案涉房屋于2016年11月26日的市场总价为2249283元，于2017年5月20日的市场总价为2851131元，于2017年6月8日的市场总价为2951440元，于2017年8月30日的市场总价为3311869元。赵希望预付了鉴定费38410元。一审法院认为，《房屋买卖合同》和《补充协议》实际是赵希望和冯剑雄签订的合同。上述合同是两人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行义务，违反合同约定的，应承担相应的违约责任。现因房屋登记的产权人陈碧华不同意出售房屋，冯剑雄不能将案涉房屋出售给赵希望。现赵希望要求解除合同，应予支持。冯剑雄应返还赵希望已支付的定金100000元。因收取上述款项时，陈碧华和冯剑雄是夫妻关系，上述款项属于夫妻关系存续期间取得，陈碧华应对返还款项承担连带责任。根据合同的约定，冯剑雄应向赵希望赔偿已支付的中介服务费31500元。另合同约定，违约方按合同成交价格的10%支付违约金。现楼价已经大幅上升，结合赵希望履行合同的情况，冯剑雄的过错大小，一审法院酌情确定赔偿210000元。虽然冯剑雄不能出售案涉房屋对赵希望造成损失，但上述赔偿数额足以对其作出弥补。赵希望再要求赔偿其他费用或损失缺乏事实依据，一审法院不予支持。陈碧华不是房屋买卖合同的一方当事人，冯剑雄未履行合同的违约责任应由其承担，赵希望要求陈碧华承担违约责任缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2018年10月24日作出如下判决：一、解除赵希望与冯剑雄于2016年11月26日签订的《房屋买卖合同》和于2017年4月11日签订的《补充协议》；二、冯剑雄应于本判决发生法律效力之日起五日内向赵希望一次性返还100000元；陈碧华对冯剑雄的上述义务承担连带责任；三、冯剑雄应于本判决发生法律效力之日起五日内向赵希望支付31500元；四、冯剑雄应于本判决发生法律效力之日起五日内向赵希望支付赔偿款210000元；五、驳回赵希望的其他诉讼请求。案件诉讼费56659元（包括案件受理费16229元、保全费2020元、鉴定费38410元），由赵希望负担受理费9806元，冯剑雄、陈碧华负担受理费1881元、保全费394元，冯剑雄负担受理费4542元、保全费1626元、鉴定费38410元。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。二审另查明，一审法院于2018年10月30日向冯剑雄签名确认的《广州法院送达地址确认书》记载的送达地址（地址：广州市庙前西街17号506，收件人：冯剑雄，联系电话：138××××5133）邮寄《民事判决书》、《裁判后事项告知书》，该邮件于2018年11月5日退回至一审法院，退回原因是“收件人迁移新址，原址无此人”、“电联非收件人”。2018年11月22日，冯剑雄电话联系一审法院称其未收到快递员联系，申请一审法院重新向其送达判决书，一审法院于2018年11月22日再次向冯剑雄签名确认的《广州法院送达地址确认书》记载的送达地址（地址：广州市庙前西街17号506，收件人：冯剑雄，联系电话：138××××5133）邮寄《民事判决书》、《裁判后事项告知书》，该邮件于2018年11月23日显示“被本人签收”。冯剑雄于2018年12月6日向一审法院提交《民事上诉状》。一审法院于2018年12月20日向冯剑雄签名确认的《广州法院送达地址确认书》记载的送达地址（地址：广州市庙前西街17号506，收件人：冯剑雄，联系电话：138××××5133）邮寄《上诉费缴纳通知单》，该邮件2018年12月21日的《特快专递再投邮件批条》上载明“25/12日前自取”，该邮件于2018年12月25日退回至一审法院，退回原因是“收件人逾期未取”。冯剑雄没有缴纳上诉费。二审期间，赵希望称：其在签订案涉《房屋买卖合同》时，由于冯剑雄持有其与陈碧华的结婚证原件和产权证原件，同时在专业的居间公司提供居间服务的情况下签订合同，其有理由相信冯剑雄已取得陈碧华的授权；其要求和陈碧华本人核实是否同意出售案涉房屋，冯剑雄称陈碧华在国外无法取得联系，所以没有当场联系陈碧华；合同签订后，其有敦促陈碧华在合同上签名，但是冯剑雄一直坚称陈碧华在国外，无法联系，于是其与冯剑雄签订了补充协议。冯剑雄称赵希望只是问陈碧华能不能签名，其就说要等陈碧华回来才能签名，其当时确实对赵希望说陈碧华在国外，没有告知赵希望有关陈碧华被羁押的事实。本院认为，案涉房屋登记在陈碧华的名下，虽然案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》并无陈碧华的签名，但案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》为赵希望与冯剑雄所签订且系双方真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规强制性规定，一审法院认定该《房屋买卖合同》、《补充协议》有效，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本院予以认可。《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条第一款规定，因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。一审法院多次按照冯剑雄签名确认的《广州法院送达地址确认书》记载的送达地址（地址：广州市庙前西街17号506，收件人：冯剑雄，联系电话：138××××5133）邮寄法律文书，冯剑雄仅签收了一审法院于2018年11月22日邮寄的《民事判决书》、《裁判后事项告知书》，一审法院于2018年10月30日向冯剑雄的诉讼确认地址邮寄的《民事判决书》、《裁判后事项告知书》以及2018年12月20日邮寄的《上诉费缴纳通知单》分别因“收件人迁移新址，原址无此人”、“电联非收件人”或者“收件人逾期未取”被退件。冯剑雄不能证明自己在诉讼文书送达的过程中没有过错的，故上述文书退回之日即应视为送达之日。一审法院于2018年10月30日向冯剑雄的诉讼确认地址邮寄的《民事判决书》、《裁判后事项告知书》在2018年11月5日被退件，应视为该判决已于该日送达冯剑雄。冯剑雄在一审法院第二次邮寄《民事判决书》、《裁判后事项告知书》后于2018年12月6日提交上诉状已超过上诉期。此外，一审法院于2018年12月20日向冯剑雄的诉讼确认地址邮寄的《上诉费缴纳通知单》于2018年12月25日退回至一审法院，应视为该日已送达冯剑雄。冯剑雄未在指定的期间缴纳上诉费，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条的规定，应按冯剑雄自动撤回上诉处理。据上，本院对冯剑雄的上诉请求不予审查。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据冯剑雄的陈述，冯剑雄并无取得陈碧华出售案涉房屋的授权，冯剑雄确实存在向赵希望隐瞒陈碧华被刑事羁押且谎称陈碧华在国外的情形，现案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》因陈碧华不同意出售案涉房屋而无法继续履行，一审法院支持赵希望要求解除合同的诉讼请求正确，本院予以维持。虽然冯剑雄对案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》无法继续履行负有过错，然而，赵希望作为买受人，在明知陈碧华系案涉房屋登记的所有权人、冯剑雄并无合法书面授权文件的情况下，与冯剑雄就案涉房屋签订买卖合同，未尽签订合同应尽的审慎义务，亦有一定的过错。根据双方过错责任以及合同实际履行情况，一审法院酌情判令冯剑雄赔偿210000元，合理可行，本院予以认可。赵希望认为冯剑雄应向其赔偿800000元的上诉请求依据不足，本院不予采纳。综上所述，赵希望的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9700元，由赵希望负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年三月十一日书记员  贾妍胡秀红