浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0482民初2570号原告:张四明，男，1954年3月7日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：高加浩，浙江东港律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤冰雁，浙江东港律师事务所实习律师。被告：张海明，男，1958年5月12日出生，汉族，住浙江省平湖市。被告：张金耀，男，1947年2月28日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：张英（系张金耀儿子），住浙江省平湖市。原告张四明与被告张海明、张金耀合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月22日召集庭前会议。双方庭外和解未果后，本院发现本案案情复杂，于2018年10月8日裁定本案转为普通程序，并于2018年10月24日公开开庭进行了审理。张四明及其委托诉讼代理人高加浩、汤冰雁，张海明、张金耀的委托诉讼代理人张英均到庭参加诉讼。因当事人提出新证据，并申请证人出庭作证，本院于2019年1月25日再次公开开庭进行了审理。张四明及其委托诉讼代理人高加浩、汤冰雁，张海明、张金耀及其委托诉讼代理人张英均到庭参加诉讼。后双方申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。原告张四明向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋租赁合同；2.判令张海明、张金耀立即恢复原状和清退位于平湖市西侧第二个平房三间（建筑面积为89.5平方米）以及附属房（建筑面积为29.8平方米）；3.判令张海明、张金耀支付延期使用费（按月租金500元计算，自2018年1月1日起至张海明、张金耀实际清退之日止）；4.本案诉讼费用由张海明、张金耀承担。事实与理由：张四明于1976年在自己的宅基地上建造了建筑面积为89.5平方米的三间住宅平房和29.8平方米的猪舍。后因张四明在上海市金山区枫泾镇做生意，加上当时猪价上涨，故于1997年底在张海明、张金耀的恳求下张四明同意将上述房屋出租给张海明、张金耀用于养猪，因是亲兄弟，所以未立书面协议，也未定期限。张海明、张金耀也只是根据当时的生猪市场行情各支付了2500元给张四明。因张四明忙于自己事业，此后就一直由张海明、张金耀延续使用，至今已逾20年。2014年平湖市政府开展“五水共治”禁止养猪后，张海明、张金耀才停止养猪，并按规定得到了相应的政府补贴。按理此时张海明、张金耀应将租赁房屋清理干净恢复原状归还张四明，但张海明、张金耀不但不归还租房反而为此强占此房堆放杂物。因此，为维护张四明自身合法权益，张四明提起诉讼。被告张海明答辩称，涉案房屋由父母建造于1976年，张四明无能力建造房屋。张四明于1997年将上述房屋以5000元总价卖给张海明、张金耀作为养猪用房，因当时农村房屋不值钱且张四明与张海明、张金耀系亲兄弟，故没有订立书面契约，这次转让其实只是在父母主持下张四明与张海明、张金耀的第二次分家。张四明全家户口迁出，房屋买卖中二间小屋和宅基地、自留地等一并转让与张海明、张金耀，张四明完全退出村集体经济组织。后张金耀将本案中属于自己的部分分给其女儿张某2，经村委会以及派出所同意后由张某2完成分户（没有房屋不能分户）。2011年2月15日在新埭镇旧埭村村干部主持下，张四明与张海明、张金耀签订了房屋搬迁三港新城的《协议书》，张四明置换房屋进程缓慢，终因政府政策调整没有实现，后张四明未履行协议付款义务并声明协议作废。2018年3月中旬，基于张四明要回该房屋心情迫切，张海明提议在2011年协议基础上，愿意再退让一步，即张四明给张海明1－1.25万元，张金耀患病长期用药，希望张四明尽力而为，但遭到张四明拒绝。本案张四明证据不足，张四明主张房屋租赁不成立，当时支付的5000元是转让金而非租金，张四明已将房屋卖给张海明、张金耀，本案房屋在当年父母见证下所有权以及宅基地使用权归属张海明、张金耀所有。故请求驳回张四明诉讼请求。被告张金耀答辩称，本案房屋是当事人父母建造，后分给张四明，并非张四明所称的自己建造。张四明以5000元的价格将本案房屋卖给了张海明、张金耀，张海明、张金耀各花2500元，张海明、张金耀各拥一半。张四明全家户口迁出，张四明完全退出了村集体经济组织，该房屋水电开户更名为张海明，与张金耀共用。张金耀儿子与女儿分户，张金耀把本案属于自己的房屋分给了女儿，张四明当时无异议。2011年2月15日在新埭镇旧埭村干部主持下，双方签订了《协议书》，签订此协议的前提是本案房屋存在买卖关系，价款从2500元到22500元，也差不多体现了不同时代的相等价值，张金耀作出巨大让步，张四明利益最大化，后张金耀多次要求张四明履行，张四明明确表示协议作废，故房屋所有权归张海明、张金耀。张四明收到的5000元并非租金而是房屋买卖款，本案房屋买卖价格参考当时同一小组村民购房价格，本组13户户主代表主动为张海明、张金耀签字作证。本案房屋宅基地所有权应归属张海明、张金耀。故请求驳回张四明诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张四明向本院提交了以下证据：1.《审批表》（《秀溪乡丁桥村宅基地使用权证明》）1份；2.房屋外观照片4份。张海明质证认为对证据1真实性无异议，但是已过举证期限，对证据2无异议。张金耀质证认为对证据1真实性不确定，因为建房时间是1976年，审批意见为1992年，对证据2无异议。被告张海明向本院提交了以下证据：1.证人证言3份；2.水电缴费本1份；3.分户申请书、分户协议书、登记表、户口迁移审批表各1份；4.2011年2月15日平湖市新埭镇旧埭村人民调解委员会《协议书》1份；5.交流音频1份；6.交流音频1份；7.张海明与张四明短信截图1份；8.俞某购买的房屋照片及买卖事实说明各1份；9.语音证明1份；10.4月15-16日张海明与姐姐张某1微信聊天记录1份；11.张海明女儿俞璋丽于1998年9月至2001年7月在东湖中学求学证件1份；12.国家电网《用电业务办理告知书》1份；13.10月25日张海明妻子俞玉秀与张某1聊天记录1份；14.6月6日晚张海明与其哥哥张金付交谈音频1份。张四明质证认为对证据1真实性无法确认，该证据形式不合法，并非证人真实意思表示；对证据2真实性无异议，但该证据不能证明张海明、张金耀系房屋所有者；对证据3真实性以及合法性均有异议，该协议处分了张四明的财产；对证据4真实性无异议，但是对证明内容有异议，该协议书证明涉案房屋所有权属于张四明，所以置换的商品房归张四明所有，其中22500元补偿费是对张海明、张金耀养猪场搬迁的补偿；对证据5、6真实性无法确认，也不能证明房屋买卖关系；对证据7真实性无异议，但是对其主张证明内容有异议，房屋一开始没有确定租还是借，期限和租金也未确定，后在父母协调下张海明、张金耀各支付2500元作为租金、使用费和押金；对证据8、9有异议，与本案无关联；对证据10真实性无异议，但是对其主张的证明内容有异议，不能证明是房屋买卖关系；对证据11、12有异议，与本案无关联；对证据13，不能作为新证据，已过举证期限，对其主张的证明内容也有异议；对证据14真实性无法确定，不能证明该房屋是买卖关系。张金耀质证认为对证据1-14均无异议。被告张金耀向本院提交了以下证据：1.房屋内外照片1份；2.俞某购买的房屋照片及买卖事实说明各1份（即张海明提供的证据8）；3.语音证明1份（即张海明提供的证据9）；4.谷歌地图1份；5.水电缴费本1份（即张海明提供的证据2）；6.分户申请书、分户协议书、登记表、户口迁移审批表各1份（即张海明提供的证据3）；7.2011年2月15日平湖市新埭镇旧埭村人民调解委员会《协议书》1份（即张海明提供的证据4）；8.证人证言3份（即张海明提供的证据1）；9.本案房屋买卖的法律依据1份；10.张英与张某1通话录音1份。张四明质证认为对证据1真实性无异议，但对其主张的证明内容有异议，且可以证明张海明、张金耀至今占有张四明房屋；对证据2-4有异议，与本案无关联；对证据5-8的质证意见与对张海明提交证据的质证意见相同；对证据9有异议，与本案无关联；证据10不属于新证据，对真实性、关联性、合法性均有异议，并非张某1的真实意思表示。张海明质证认为对证据1-10均无异议。本院认证认为，首先，关于张四明提供的证据。关于张四明提供的证据1-2，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。其次，关于张海明提供的证据。关于张海明提供的证据1，因证人亦未出庭作证，本院不予认定。关于张海明提供的证据2，本院对其真实性予以认定，但不能证实其主张的证明内容。关于张海明提供的证据3，本院对其真实性予以认定，但不能证实其主张的证明内容。关于张海明提供的证据4，双方对证据形式真实性均无异议，证据形式真实性本院予以认定，关联性问题本院在论理部分分析。关于张海明提供的证据5、证据6，形式真实性予以认定，但不能证实其主张的证明内容。关于张海明提供的证据7，张四明对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。关于张海明提供的证据8、证据9，与本案并无关联，本院不予认定。关于张海明提供的证据10、证据13，本院对其真实性予以认定，本院将结合证人张某1陈述认定相关事实。关于张海明提供的证据11、证据12，形式真实性本院予以认定，但对其主张的证明内容，本院不予认定。关于张海明提供的证据14，对其主张的证明内容，本院不予认定。再次，关于张金耀提供的证据。关于张金耀提供的证据1，本院对其真实性予以认定。关于张金耀提供的证据2、证据3，与本案并无关联，本院不予认定。关于张金耀提供的证据4、证据9，与本案并无关联，本院不予认定。关于张金耀提供的证据5，本院对其真实性予以认定，但不能证实其主张的证明内容。关于张金耀提供的证据6，本院对其真实性予以认定，但不能证实其主张的证明内容。关于张金耀提供的证据7，双方对证据形式真实性均无异议，证据形式真实性本院予以认定，关联性问题本院在论理部分分析。关于张金耀提供的证据8，因证人亦未出庭作证，本院不予认定。关于张金耀提供的证据10，本院将结合证人张某1陈述综合予以认定。原告张四明申请证人张某1出庭作证，证人张某1在庭审中陈述称，证人张某1现居住于深圳，系张金耀的妹妹，系张四明以及张海明的姐姐，之前与张四明、张海明、张金耀关系都很好，2018年4月开始因本案房屋纠纷与张海明关系没那么好，2000年其回到平湖时其父亲告诉张某1养猪行情很好，张四明的房屋正好空着，让张海明、张金耀养养猪，张海明、张金耀各给付张四明2500元，这样对各方都有好处,其父亲说的“让”应该是“借”，根据张某1对其父亲的了解，如果真的是买卖房屋肯定会要求签订协议，后来也没有听说张四明与张海明、张金耀之间有房屋买卖关系。张四明对证人陈述无异议。张海明、张金耀认为，证人陈述不属实。被告张金耀申请证人张某2出庭作证，证人张某2在庭审中陈述称，证人张某2系张金耀女儿，2001年嫁到外地后返回平湖，因没有住房，2006年与哥哥张英分户时张金耀将从张四明处购买的房屋、附属房（一半，大概面积为70平方米）分给了张某2，分户由村委会盖章同意，自2006年开始归其所有且使用，本案房屋买卖符合法律规定，买卖关系真实存在，2011年张四明与张海明、张金耀之间签订的协议，其不知情。张四明认为证人陈述不属实，张海明、张金耀对证人陈述无异议。本院认证认为，证人张某1与张四明、张海明、张金耀系兄弟姐妹关系，与本案并无直接利害关系，对其证言本院将结合其他证据予以认定。证人张某2系本案张金耀女儿，与本案有利害关系，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于平湖市西侧第二个平房三间（建筑面积为89.5平方米）以及畜舍（建筑面积为29.8平方米）建造于1976年。1992年10月15日《审批表》载明：土地使用者为张四明。1997年，张海明、张金耀各给付张四明2500元后，张海明、张金耀使用上述房屋。2011年2月15日，经平湖市新埭镇旧埭村人民调解委员会主持调解，张四明、张海明、张金耀签订《协议书》1份，约定今由新埭镇旧埭村20组张金耀、张四明、张海明兄弟三人就关于原房屋（平房一座89.5平方米，猪舍29.8平方米）一事，经协商达成如下协议：1.兄弟三人一致同意将该房屋置换到平湖三港新城；2.置换到平湖三港新城房屋产权归张四明所有；3.张四明支付其兄、其弟张金耀、张海明各2.25万元；4.支付方式：在同平湖三港新城签约时，由张四明一次性付清，由村转交；5.张四明在款项付清后，张金耀、张海明在原房屋内的财产在5日内全部搬清，并将房屋整体财产移交给张四明；6.本协议一式四份，三方及村各执一份，经三方签字后生效。张四明、张海明、张金耀在《协议书》上签字确认，平湖市新埭镇旧埭村村民委员会及平湖市新埭镇旧埭村人民调解委员会盖章确认。本院认为，根据诉辩双方意见，双方主要争议焦点在于张海明、张金耀是否应当向张四明返还涉案房屋。张四明认为涉案房屋由张四明租赁给张海明、张金耀使用，并由张海明、张金耀各支付2500元，故张四明主张解除租赁合同并要求返还房屋等。张海明、张金耀抗辩认为涉案房屋于1997年由张四明以5000元的价格出售给张海明、张金耀作为养猪用房，不同意返还房屋，故请求驳回张四明诉讼请求。对此，本院分析如下：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好的归还出租人的合同；租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，且租赁期限不得超过二十年。本案中，张四明主张双方之间形成房屋租赁合同关系，但张四明并未提供证据证明双方曾就涉案房屋达成租赁的合意，张海明、张金耀亦不认可双方之间成立房屋租赁合同关系。而且，4月20日张海明与张四明之间的短信交流内容，张四明也未提及租赁关系，相反其主张系借用关系（张四明陈述：海明弟你好……由于借给你们养猪……）。故张四明关于张四明与张海明、张金耀之间成立租赁合同关系的主张，本院不予采信。其次，农村房屋买卖合同是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的行为。本案中，张海明、张金耀认为双方之间形成买卖合同关系，主张张四明以5000元价格将房屋出售给张海明、张金耀，但张四明予以否认，张海明、张金耀并未提供书面农村房屋买卖合同证实其主张，《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”本案中，张海明、张金耀主张双方之间形成买卖合同关系，张海明、张金耀也未提供涉案宅基地使用权已办理变更登记的证据。而且，证人张某1在庭审中陈述本案房屋不属买卖。故张海明、张金耀关于张四明与张海明、张金耀之间成立买卖合同关系的主张，本院亦不予采信。本案中，不论系张四明主张的房屋租赁合同关系，还是张海明、张金耀主张的农村房屋买卖合同关系（双方主张的有名合同均真伪不明，现实生活中也存在许多合同法未规定的无名合同），张海明、张金耀此前占有使用张四明涉案房屋之关系，已由双方于2011年2月15日签订《协议书》予以重新调整确认。《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第一条规定：“经人民调解委员会调解达成的、有民事权利义务内容，并由双方当事人签字或者盖章的调解协议，具有民事合同性质。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除调解协议。”第八条规定：“……调解协议部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”2011年2月15日，经平湖市新埭镇旧埭村人民调解委员会主持调解，张四明、张海明、张金耀签订了《协议书》，该协议的双方当事人具有完全民事行为能力，意思表示真实，对当事人具有法律约束力。该协议系双方当事人就张海明、张金耀终止占有使用并返还涉案房屋而达成的具有民事合同性质的调解协议。分析调解协议条款，主要涉及两项内容：第一，张海明、张金耀向张四明返还本案旧房，张四明给付张金耀、张海明各2.25万元；第二，经相关部门同意后，张四明以旧房置换新房后的产权归张四明所有。上述两项内容在效力上并无必然联系，后因相关政策调整等原因，张四明房屋置换未果，但张海明、张金耀仍应根据该协议向张四明返还涉案旧房。而且，1992年10月15日《审批表》载明涉案房屋土地使用者为张四明，至今尚未发生变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，张四明有权要求张海明、张金耀返还涉案房屋。综上所述，对于张四明要求张海明、张金耀返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持；张四明其他诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。需要说明的是，张海明、张金耀亦可根据涉案《协议书》依法另寻途径，要求张四明支付相应款项。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张海明、张金耀于本判决生效之日起一个月内将坐落于平湖市西侧第二个平房三间（建筑面积为89.5平方米）以及畜舍（建筑面积为29.8平方米）腾退、返还给原告张四明；二、驳回原告张四明本案的其他诉讼请求。案件受理费80元，由张海明、张金耀负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  王宗明人民陪审员  陆炳生人民陪审员  林 宝二〇一九年三月二十九日法官助理刘景廷书记员周何平