山东省潍坊市奎文区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)鲁0705行初127号 原告李某。 委托代理人董金涛，山东海瑞达律师事务所律师。 委托代理人刘大云。 被告潍坊市自然资源和规划局，住所地潍坊市奎文区文化路1872号。 法定代表人刘建成，局长。 出庭负责人王泉宝，被告单位四级调研员，分管不动产登记工作。 委托代理人宋玉臻，山东鸢都英合律师事务所律师。 委托代理人郭艳艳，被告单位工作人员。 第三人潍坊金龙置业发展有限公司，住所地潍城区青年路428号金沙城市广场。 法定代表人吴锡琛，经理。 原告李某诉被告潍坊市自然资源和规划局、第三人潍坊金龙置业发展有限公司房屋行政登记一案。本院于2019年10月18日立案受理后，向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭审理了本案。原告李某委托代理人董金涛、刘大云，被告潍坊市自然资源和规划局出庭负责人王泉宝、委托代理人宋玉臻、郭艳艳，均到庭参加了诉讼。第三人潍坊金龙置业发展有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。 原告李某诉称，2013年10月，原告外祖父刘大云以原告名义与潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司、潍坊金龙置业发展有限公司签订房屋买卖及托管、租赁合同，后在原告不知情的情况下办理了编号为市属字第××号房屋所有权证，经查询发现办理房屋所有权证所使用的房屋买卖合同并非原告签名，也非原告法定监护人签名。原告从未与第三人签定购房合同，第三人提交的被告办理房产证的购房合同，系早已宣布作废、不能办理房产证的无效合同。被告在办理该房屋所有权证过程中审查不严，违反相关规定。原告诉至法院，请求判令撤销被告作出的编号为市属字第××号的房屋所有权证。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.购房合同复印件。证明签字均是原告委托代理人刘大云所签，时间为2013年10月11日，真实购房时间应是2016年4月。 2.刘大云起诉潍坊德莱斯金沙商业管理有限公司的民事起诉状。刘大云（系本案原告委托代理人）起诉后，潍坊德莱斯金沙商业管理有限公司与刘大云协商后，潍坊德莱斯金沙商业管理有限公司答应刘大云条件后，刘大云撤诉。 3.原告监护人刘燕书面声明复印件。证明监护人未追认过上述假购房合同。 4.2014年8月28日原告委托代理人刘大云与被告方小薛（杰）的通话录音要点记录复印件。证明2013年第三人与原告签订的购房合同，是原告委托代理人刘大云代签，购房合同已作废。 被告潍坊市自然资源和规划局辩称，2016年4月7日，原告李某父母李学武、刘燕与潍坊金龙置业发展有限公司代理人裴宁到原潍坊住房和城乡建设局不动产登记中心申请办理位于潍坊市潍城区青年路428号金沙城市广场××××号的不动产转移登记，当时申请人双方向登记机构提供了房屋所有权转移登记申请书等材料。经审查，该房屋产权清楚，材料齐全，符合不动产转移登记的条件，依据国务院《不动产登记暂行条例》、国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，原潍坊住房和城乡建设局于2016年4月29日为原告颁发了潍房权证市属字第××号房屋所有权证。登记机构作出的颁证行为，事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 被告潍坊市自然资源和规划局为证明其主张，在答辩期内向本院提交了以下证据、依据: 1.房屋所有权转移登记申请书。证明被告按照该申请书申请，受理涉案房屋的转移登记。 2.企业法人营业执照。证明涉案房产登记出卖方潍坊金龙置业发展有限公司营业执照，具备法人资格。 3.房屋权属登记授权委托书。证明涉案房产登记出卖方潍坊金龙置业发展有限公司经办人经过合法的授权委托。 4.吴锡琛港澳居民来往内地通行证。证明涉案房产登记出卖方潍坊金龙置业发展有限公司法定代表人身份情况。 5.裴宁身份证复印件。证明涉案房产登记出卖方潍坊金龙置业发展有限公司授权代理人身份情况。 6.李某身份证复印件。证明涉案房产登记买方身份情况。 7.李学武身份证复印件。证明涉案房产登记买方代理人身份情况。 8.刘燕身份证复印件。证明涉案房产登记买方代理人身份情况。 9.结婚证。证明涉案房产登记买方代理人婚姻状况。 10.户主姓名李学武的户口簿复印件。证明涉案房产登记买方与法定代理人关系。 11.监护声明。证明涉案房产登记时原告法定代理人具有监护权的声明。 12.房地产权属登记受理通知单。证明涉案房产登记经过了受理程序。 13.商品房现房买卖合同。证明涉案房产登记的买卖双方签订了合法有效的商品房现房买卖合同。 14.山东省地方税务局通用机打发票。证明买卖涉案房产原告已缴纳税款。 15.税收通用完税证。证明买卖涉案房产原告已缴纳税款。 16.住宅专项维修资金专用收据。证明买卖涉案房产原告已缴纳住宅专项维修资金。 17.房屋所有权转移登记询问表。证明涉案房产登记时被告对申请登记双方进行了询问。 18.房屋转移登记审核意见。证明被告履行了涉案房产登记审核程序。 19.《不动产登记暂行条例》。 20.国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》。 19-20号证据证明被告办证的法律依据。 第三人潍坊金龙置业发展有限公司未出庭，但庭前向本院提交书面答辩状，述称，1.涉案《商品房现房买卖合同》系原告监护人与第三人真实意思表示，合法有效。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条之规定，限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。涉案《商品房现房买卖合同》的签订时间为2013年10月11日，涉案房产申请房屋所有权转移登记的时间为2016年4月7日，原告出生日期为1999年1月7日，故原告在上述时间系未成年人，属限制民事行为能力人，原告购买涉案房屋及申请办证均应由其监护人代理或同意、追认。上述商品房现房买卖合同中买受人处的签名为原告监护人的姓名，且申请涉案房屋所有权转移登记时，系原告监护人刘燕、李学武本人与第三人代理人裴宁共同到不动产登记中心进行现场提供相关登记材料并进行的现场确认。故不论《商品房现房买卖合同》签订时是否系原告监护人本人亲笔签名，原告监护人已于2016年4月7日向不动产登记中心申请转移登记时对该合同的内容及效力进行了追认及确认。现原告主张《商品房现房买卖合同》并非原告及监护人签名而主张合同无效，显然无法律和事实依据。2.第三人认可被告关于为原告办理的涉案不动产登记完全符合法律规定的答辩意见。综上，原告诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉求。 经庭审质证，对被告提供的证据，原告质证后认为： 对1-11号证据、14-16号证据、20号证据真实性无异议，但内容与本次行政诉讼纠纷无直接关联。 对12号证据《房地产权属登记受理通知单》有异议，1.该通知单所填的所有内容，均是第三人（开发商）和登记机构共同所填，没让原告经手。2.存在问题和有异议的是序号4“商品房买卖合同”：（1）现在已知（签字时不知），该合同不是原告或其监护人本人签名的合同，是由原告外祖父（即本案原告委托代理人）代签名的、违规违法、已作废的假合同。此合同不是原告提供的，是第三人在原告不知的情况下塞进去的。（2）此假合同是在之前由第三人报送登记机构得到认可后才通知原告去签字的。（3）原告在此通知单上签字的前后，第三人和登记机构均没有让原告看到所送审的此假购房合同的原件或复印件。报审过程，完全是第三人和登记机构一对一，面对面办的，没有让原告参与，是真是假原告不知。（4）该申请书上所填的《商品房买卖合同》，写的是合同标题共七个字，而标题是看不出合同是真是假的。（5）签字是第三人和登记机构定好准确钟点让原告去签的，排队等签的人很多。去了第三人即说材料都报、都审查通过了，例行公事，我们已签名，你快签就行了，前后不到三分钟，即催着签完了。（6）原告虽在表上签了名，并不等于知道该购房合同是个假的，也不等于签了名就认可了这个假合同。（7）第三人是假合同的报送人，登记机构是对假合同的审查认可者，他们弄假在先，原告签不签名假合同都是客观存在的，不是因原告在表格上签名才变成假合同的。（8）明知是假的，还引导原告在表上签字，这是一种欺骗行为。（9）这是个通知单，就是告知都有什么材料，让原告知道。原告签名表示知道了，但并不知真假，真假审查是被告的事。所以，这个表格上的签名无所谓对错。（10）综上，表格是个通知单，告知都要审核哪些材料，上面写的商品房买卖合同实质是个假合同，第三人报假和登记机构未尽到审查责任，应对此假合同负全部责任。 对13号证据《商品房现房买卖合同》，该合同是原告外祖父（即原告委托代理人）代签的，原告不知该事情。1.该证据讲此件是原告与第三人向登记机构提供，原告没有提供。第三人没有与原告签订过购房合同，何来提供？2.该证据讲“涉案房产登记的买卖双方签订了合法有效的商品房现房买卖合同”，完全不对。一是买卖双方未签购房合同，二是现该合同不是原告或其监护人签名，是冒名顶替的假合同，是2013年已被住建局登记机构认定的违规违法而不能给办房产证的作废合同。3.此购房合同是假的，这是本案的要害：（1）该合同是2013年10月所签，如有真合同时间应是2016年4月。（2）该合同是其他人（即原告委托代理人刘大云）代替监护人刘燕、李学武签的名，后面已注明“代”字。（3）此合同在2013年已被当时的住建局登记机构认定违规违法不予办房产证而作废。 对17号证据《房屋所有权转移登记询问表》，原告在上面签了字，没什么错误。要想抓原告错误的是表中的“你双方对所提交材料的合法性、真实性负责并对其承担相应的法律责任。”这是抓不到的，原告签名是对自己所提交的资料合法性、真实性负责。原告提交的是被告在证据清单上所列的6、7、8、9、10、11等6项，而对其他不是原告提供的材料，不能强制要求原告对其真实性负责。尤其是《商品房现房买卖合同》，不是原告提供，是第三人交登记机构的，是假的。此假合同没有让原告看，怎么能让原告对其真实性负责？ 对18号证据《房屋转移登记审核意见》，这是登记机构自己应填的表，表中有“审核”栏，写有“经审核材料，符合转让条件”，盖的是潍坊市住房和城乡建设局房产管理专用章。这证明第三人报送的假购房合同被轻易审核通过。证明用假购房合同办出了房产证，错误的主要责任在第三人和登记机构。一个送假，一个未尽到审核义务，是错误发生的主要原因。 对19-20号证据，1.不是对此文件有什么异议，而是说将此文件作为证据提供，不能证明被告登记机构使用假购房合同办房产证是正确的。2.而此文件恰恰证明了被告没有全面依照此文的规定办事而出现了错误。违反了第十八条，规定不动产登记申请应当查验“有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致”和第二十二条“违反法律、行政法规的”、“不动产登记机构应当不予登记”的规定。证明被告应对此次使用假合同办出房产证的错误行政登记行为负全部责任。 经庭审质证，对原告提供的证据，被告质证后认为： 对1号证据真实性无异议。至于谁签的购房合同不影响本合同的效力。该合同不是假合同，是真合同，只是涉及合同代理人是否有效的问题。根据原告代理人刘大云的陈述，是由刘大云代原告和第三人签订的该合同，合同是真实存在的，不是假合同。原告当时是未成年人，不具有签订合同的资格，所以知道不知道都不影响合同的效力，合同办理房产证时，原告的父母没有提出该合同的异议，作为法定代理人，视对该合同的追认。根据《民法通则》第66条、《合同法》第49条，该购房合同有效。原告代理人认为合同无效是不成立的。 对2号证据是否存在不清楚。即使存在情况下，也证明双方达成和解协议，证明原告代理人和第三人签订的合同是有效的。 对3号证据系复印件，真实性不予认可。刘燕是办理原告涉案房产登记的法定代理人，在此情况下，被告根据刘燕和第三人提供的证据材料办理涉案房产的转移登记，在原告均承认被告所提供的材料中，刘燕签名和手印是真实的情况下，再谈不知道是没有法律根据的。该声明是2018年12月28日出具，房产登记是2016年4月6日，声明不能证明被告办理房屋转移登记行为违法。 对4号证据真实性不予认可，被告方薛（杰）不是被告的工作人员。合同的效力认定，住建局无权进行认定，只有法院和仲裁机构才能对合同效力进行认定。该证据显示是2014年8月28日，2016年进行登记时，原告父母在办理转移登记时未向被告提交该证据。该证据对被告登记行为无任何关联，非有效证据。 经庭审质证，合议庭对原告提交的证据作如下认定： 1号证据系房屋买卖合同复印件，与被告提供的证据13号证据房屋买卖合同相一致，且被告予以认可，具备证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 2号证据系原告代理人就涉案房屋起诉潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司要求退还房款、赔偿损失的起诉状，与本院审理的房屋登记行为无关联性，本院不予采信。 3号证据系证人书面证言的复印件，被告不予认可，且该复印件原告母亲的单方书面陈述，与原告具有利害关系，证人亦未出庭作证，本院不予采信。 4号证据系原告代理人就涉案房屋起诉潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司要求退还房款、赔偿损失案件中提交的录音资料的书面整理材料，与本案审理的房屋登记行为无关联性，本院不予采信。 经庭审质证，合议庭对被告提交的证据作如下认定： 1-18号证据具备证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 19-20证据系被告行政行为依据的法律法规，并非证据，不属于认证范畴。 经审理查明，因购买位于潍坊市潍城区青年路428号金沙城市广场××××室房屋，2016年4月7日，原告李某（1999年1月7日生）父母李学武、刘燕代原告，与第三人潍坊金龙置业发展有限公司，共同向被告申请房屋所有权转移登记，并提交原告李某身份证及其父母身份证、结婚证、户口本和监护声明（监护声明载明：父亲李学武与母亲刘燕共同出资为李某购买位于潍城区青年路428号金沙城市广场××××室房屋，因李某未满18周岁，属无完全民事行为能力人，由此房产引起的纠纷及法律问题，由其监护人父亲李学武与母亲刘燕共同承担一切法律责任，与登记部门无关）、第三人营业执照副本、授权委托书、法定代表人身份证、委托代理人身份证、发票存根联(付款人为李某)，完税证明(纳税人为李某)、维修资金收据(业主为李某)，以及商品房现房买卖合同。经询问、审核后，2016年4月29日，被告颁发编号为潍房权证市属字第××号的房屋所有权证书。 庭审中，原告陈述涉案的房屋买卖合同系假合同，但经合议庭询问后，并不能向法庭提供其所称的真合同，其陈述2013年住建部门认定因涉案房屋合同无效而不予办理房产证，亦无提供相应证据。 庭审中，原告委托代理人刘大云认可涉案房屋买卖合同买受人处“刘燕”、“李学武”签字、摁印均系刘大云代签、代摁，被告提供的其他证据中原告及其法定监护人的签字和摁印均系本人所签、所摁。 另，2010年1月22日，潍坊市人民政府组建潍坊市住房和城乡建设局，将房产管理局的职责划入潍坊市住房和城乡建设局；2016年9月9日，潍坊市人民政府将不动产登记职责划入潍坊市国土资源局，潍坊市2018年12月23日成立潍坊市自然资源和规划局，将原潍坊市国土资源局的不动产登记职责划入潍坊市自然资源和规划局）。 本院认为，首先，根据2014年11月24日发布的《不动产登记暂行条例》第七条第一款之规定，“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”被告作为设区的市人民政府确定的不动产登记机构，具有对涉案房屋进行登记的法定职责，系本案适格被告。 其次，原告代理人刘大云在本案庭审中认可该买卖合同买受人处“刘燕”、“李学武”签字、摁印均系刘大云代签、代摁，在涉案房屋办理登记过程中，原告法定监护人刘燕、李学武亦对该买卖合同无异议，结合完税证明的纳税人为李某、维修资金收据的业主为李某，以及发票存根联付款人为李某，可以认定涉案房屋的买受人为原告李某，被告为原告李某办理涉案房屋登记手续，事实清楚，证据确凿。 再次，2014年11月24日发布的《不动产登记暂行条例》第十四条第一款之规定,”因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条第一款之规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”2016年1月1日发布实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条规定，“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。”第十二条规定，“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。”在涉案房屋的申请登记过程中，被告根据上述规定，在审核原告法定监护人、第三人提供的相应材料基础上，对涉案房屋作出审核登记，适用法律法规正确，程序合法。 综上所述，被告作出的关于涉案房屋的登记行为，事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，程序合法。原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条，最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决如下： 驳回原告李某的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告李某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  崔心波 人民陪审员  陈 颖 人民陪审员  韩爱民 二〇一九年三月二日 书 记 员  马 蕾