烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0612民初839号原告：烟台一品物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区胜利路155号15层。统一社会信用代码：9137060255522602XE。法定代表人：李同岩，经理。委托诉讼代理人：王兴兰，山东明铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李朋杰，该单位职工，住栖霞市。被告：潍坊新都置业有限公司，住所地潍坊市奎文区文化路463号。营业执照注册号370700228033357。法定代表人：谭伟忠，董事长。委托诉讼代理人：万正杰，山东潍滨律师事务所律师。原告烟台一品物业管理有限公司（以下简称一品物业公司）与被告潍坊新都置业有限公司(以下简称新都置业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告一品物业公司的委托诉讼代理人李朋杰、王兴兰、被告新都置业公司委托诉讼代理人万正杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一品物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告交纳2015年7月28日至2019年6月30日的物业费及电梯运行费191657.9元及违约金10000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由是：2010年6月3日，烟台华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞公司）与原告签订前期物业服务合同，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，该小区为酒店式公寓，而非普通住宅。该协议第五条约定：物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米2.2元；电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.3元。第六条约定：物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应以每半年度首月1－10号履行交纳义务。同时该协议第二十二条约定，如违反本约定不交纳有关费用的，自应付款之第二天起至实际全额交付之日止，按日支付应付款千分之一的违约金。协议签订后，原告依约定为该小区提供物业管理服务，但被告无正当理由拒不交纳2015年7月28日至2019年6月30日的物业服务费191657.9元，为维护原告的合法权益，请求依法判决。新都置业公司辩称,被告不是本案适格的当事人,涉案房产是被告抵债抵顶得到的,并办理了相关的房产证,但是案外人烟台华瑞房地产开发有限公司至今未将该房交付给被告,也没有向被告出示相关的前期物业管理合同。原告要求支付前期物业管理费用超出政府规定的标准，无法律依据，原告从未与我方签订任何的物业管理协议，开发商也没有告知我们任何关于前期物业管理的相关内容，我们对每平方米2.5元物业费根本不知情，这个标准不符合烟台市的相关规定，房产证办好以后，我方也去过小区，该物业连最基础和最低级的管理都达不到，小区里面只有一个看门人在那里，原告应当举证其物业管理已经达到标准。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证实自己的主张，向法庭提交了以下证据：1、房屋买卖合同，证明2015年7月28日，烟台华瑞房地产开发有限公司与被告签订了房屋买卖合同，该合同确认了被告于2015年6月28日前将房款付清，并于2015年6月29日将房屋交付给被告的事实。2、原告与烟台华瑞房地产开发有限公司2010年6月3日签订的前期物业服务合同。合同约定：今后九哩假期物业服务由原告提供，合同约定了乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准：屋面外观完好整洁，每年清洗外墙玻璃一次，公共内墙、走廊、楼梯每三年粉饰一次，设备运行、电梯、水泵每月进行例行保养一次，发电机每季度保养一次，房屋及设施、设备的维修、养护，公共环境，道路平坦清洁，室内排水通畅，化粪池每日巡查一次，公共场地每天清扫二次，电梯卫生每天清扫，保洁二次，公共用水池每季度清洗一次并抽样检验水质，绿地绿化无缺株、死株，无裸露地面，另外还约定了交通秩序、24小时保安服务、每天巡查楼宇三次、物业人员素质、着装要求等内容。物业费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，每月每平方米2.5元（含电梯费），甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额缴纳物业服务费用及其他费用，乙方有权要求甲方、业主或物业使用人补交并从逾期之日起按日支付千分之一的违约金。本合同期限自双方签字之日起至业主委员会代表全体业主与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。协议签订后，原告依约定为该小区提供物业管理服务。合同约定公寓每月每平方米缴纳2.5元，第六条约定物业费每半年缴纳一次，应于每半年的首月的1-10日前履行缴纳义务。第二十二条约定，如果业主未能按照足额缴纳物业服务费和电梯运行费，那么原告有权要求业主或物业使用人补缴并自逾期之日起按日千分之一缴纳违约金。被告称没有自愿购买原告的房屋，而是2014年6月23日与中地长泰建设有限公司烟台分公司签订了房屋抵顶协议，约定中地长泰建设有限公司烟台分公司用其所有的本案所涉房产抵顶了欠被告的债务，2015年7月28日被告同烟台华瑞房地产开发有限公司签订商品房31套房屋买卖合同，建筑面积1631.13平方米。并于当年8月27日办理了房产证，涉案31套房屋房号分别是210、215、216、217、219、223、302、310、317、603、703、707、711、801、805、807、809、821、901、905、1001、1002、1005、1007、1009、1011、1017、1105、1107、1111、1112。但是烟台华瑞房地产开发有限公司至今未向我方交付房产钥匙。被告提交了抵顶房屋的合同证实。被告认为，现在的房屋被告并不实际控制，原告提交的物业合同系复印件。根据国务院物业管理条例的规定，已经竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费应当由建设单位缴纳，因此本案物业费不应当由我公司缴纳。原告未主动将房屋钥匙给我方，我方也未主动向原告索要钥匙，主要原因是涉案房屋是抵债房。原告认可案外人将涉案31套房屋转让给被告的事实，原告认为，无论是通过顶债还是买卖方式取得，被告作为房屋所有权人都应该缴纳服务费和电梯运行费。本院对所涉小区进行了查看,拍摄了照片,并进行了录音录像，经现场查看,冬季小区内无人居住,电梯已被停止运行,门卫只有一人在岗,固定大门的活页已被损坏,现大门被捆绑固定。原告主张大门照片反映的门被捆绑是因为进出人员较少而将大门固定了一扇,对三张照片中反映出的墙皮渗水问题,由于所在房屋靠近海边，容易受潮返碱加上温度影响,所以没有及时维修,计划在温度回升以后,进行维修粉刷。由于该小区绝大部分业主没有按照约定支付物业费，导致原告无力支付人工费来改善提高物业服务质量，其认为物业服务已经陷入一种恶性循环，最终受损的不但是物业公司，还可能影响房价，只有业主支付了物业费，物业公司才有能力去进行更多的物业服务，改善小区的绿化且物业费和电梯运行费都是预交的，而不是先提供服务后交钱，原告方希望被告能够及时缴纳物业费。被告对现场照片及视频资料无异议，认为照片和视频资料反映了原告物业管理水平没有达到要求，被告在2018年6月21日第一次庭审后，到现场查看，发现只有一个门卫，没有其他物业管理人员现场服务。庭审中，原告没有提交证据证实其物业管理服务达到物业服务合同约定的管理项目和标准，原告在其起诉其他业主物业费纠纷案件中，认可其物业管理存在偶然瑕疵。2015年7月28日，原告在九哩假期小区内张贴通知，决定对业主物业费按照7折收取。本院认为，虽然被告是通过债权抵顶取得本案所涉房屋，但被告在对房屋所在小区有所了解并已取得房产证的情况下，应当视为已经接受了房屋。原告与华瑞公司签订前期物业服务合同之后，原告实际上对被告房屋所在小区物业进行了物业管理服务，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此原告只要按照物业服务合同的规定履行了物业服务，就有权收取物业管理费用，被告应当支付物业费。关于原告服务是否到位，是否存在瑕疵问题，本案中，原告未能提交证据证实其已经完全履行了物业服务合同规定的内容，在原告起诉的其他物业纠纷案件中，业主主张物业服务不到位并提交证据证实，原告也认可对小区的管理服务存在偶然瑕疵，经本院现场查看，原告对物业管理也存在不到位的现象。根据以上实际情况，本院综合认定，原告对小区的物业管理服务不到位，物业管理存在瑕疵。物业服务单位与业主之间实际上是一种服务合同关系，根据合同法的规定，提供产品或服务的一方提供的产品或服务的质量不符合约定的，应当承担违约责任，根据物业服务收费应当遵循与服务水平相适应的原则以及合同法规定，本院因原告服务存在瑕疵将物业费酌情下调40%。被告取得产权后一直未有入内居住，房屋实际上处于空置状态。烟台市人民政府价格主管部门发布的《关于住宅物业服务收费管理实施办法》中，关于房屋交付后空置一年以上的其物业收费按照30%予以减收的规定，对双方具有约束力。本案中，被告应支付原告物业费的时间可计算至2018年12月31日，应为70220.15元【2.5元/月/平方米×41个月×1631.13平方米×60%×70%】。关于原告主张的违约金，因原告物业管理服务不到位属于违约行为，故原告主张被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条规定，判决如下：被告潍坊新都置业有限公司于判决生效后十日内付给原告烟台一品物业管理有限公司物业费70220.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4326元，减半收取2163元，原告负担1000元，被告负担1163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  侯悦霞二〇一九年三月五日书记员  贺静静