广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初22676号原告：马缨，女，1975年5月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：吕新光，山东沛然律师事务所律师。被告：李莉兰，女，1963年12月8日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：刘映辉、叶静，分别系广东品杰律师事务所律师、实习律师。原告马缨诉被告李莉兰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告马缨的委托代理人吕新光，被告李莉兰及其委托代理人刘映辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马缨诉称：原、被告于2005年2月16日对涉案房产（广州市天河区天河体育西路xx室）初步签署房屋买卖合同，2017年6月23日签署补充合同附件。该房产系原告与前夫李伟文（被告之弟）在婚姻存续期间福利分房，属军产房，虽然离婚时约定归属于原告，但任何人无处分权。2017年，涉案房产能办理不动产登记手续，原、被告签署补充协议，该协议是在被告强行要求原告提供其父母房产抵押的情形下对涉案房产价款等进行了变更约定。该变更协议存在诸多胁迫、显示公平的情形，双方对合同价款等重要内容没有达成合意。为此，原告多次与被告理论，被告置之不理。为了维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院判令：确认原、被告双方之间房屋买卖合同无效。被告李莉兰辩称：我方不同意马缨诉请，其请求没有任何事实和法律依据，仅仅是为了掩盖其恶意违约的行为，企图通过这种抗辩方式来达到自己违约的目的。归根究底，因2005年至今房价暴涨，但公正的法律不允许这种毫无诚信的行为。双方买卖合同合法有效，同时原告也已充分履行了自己的付款义务，自签约以来涉案房屋也已由李莉兰居住十数年，对涉案房屋进行实际占有和使用。马缨单方违约，拒不配合办理产权过户登记手续，属恶意违约行为，请法院依法驳回其诉请。经审理查明：马缨与案外人李伟文于1996年9月25日登记结婚，2005年2月5日协议离婚。李伟文是李莉兰的弟弟。广州市天河区天河体育西路xx房（住宅，建筑面积69.5平方米；简称涉案房屋）是马缨、李伟文双方婚姻期间向广东东山企业集团有限公司购买的房改房。2005年2月5日马缨、李伟文协议离婚时约定涉案房屋归马缨。2005年2月16日，马缨（甲方/出卖人）、李莉兰（乙方/买受人）双方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋以30万元出售给乙方。房价款在签约后乙方一次性付清。甲方应在签约时将原房屋所有权证明及原购房款收据等有关凭证点交乙方，由乙方出具收到凭证。乙方收到甲方的收款收据后合同即时生效，合同所指房屋所有权即转属乙方，同日房屋交付使用。由于该房《房地产权证》尚在办理中，因此甲乙双方约定如下：1、《房地产权证》办妥后，二个月内甲乙双方办理完毕过户手续，在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。2、如需要甲方出面处理的，无论何时，甲方应予协助。3、如因甲方的延误，致影响《房地产权证》办理和过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。本合同发生的契税、印花税由甲、乙双方各负责50%，过户登记、估价费由乙方负责。甲方声明：合同所指房屋为原就职的“广东东山企业集团有限公司”分配的福利房，已经为甲方购得并拥有所有权，可以用于出售换房。甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他权利设定或其他纠纷；乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利和行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。甲乙双方如果发生争议，应当友好协商解决；如协商不成，任何一方均有权将争议提交仲裁委员会或进入民事诉讼程序解决。本协议未尽事宜，由双方本着友好合作、互利互惠的精神协商解决，经协商一致达成协议的补充条款，与本协议具同等的效力。本合同附件为该房屋所有权证明、原购房款收据及身份证复印件等有关凭证，附件与合同有同等效力。本合同一式五份，经公证机关公证后，甲乙双方各执一份，另两份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户手续，一份交原房产所属单位存档。协议决定，公证在过户时再办。该合同附件《房屋交接资料清单》载明交接资料包括：1、广州市公有住房售价评估表（复印件，原件存于广东东山企业集团有限公司）；2、广州市公有住房买卖协议书（复印件，原件存于广东东山企业集团有限公司）；3、广州地区干部、职工购买公有住房申请表（复印件，原件存于广东东山企业集团有限公司）；4、购房付款收据（原件）。签约当日，马缨出具《收款收条》，确认收到李莉兰支付的购房款300000元。2009年4月10日，广州市国土资源和房屋管理局作出粤房权证穗字第××号《房屋所有权证》，该证载明房屋所有权人为马缨，房屋性质房改房，规划用途住宅，建筑面积69.5平方米。2017年6月23日，马缨（甲方/出卖人）、李莉兰（乙方/买受人）双方签订《合同附件》，双方就2005年2月16日签署的《房屋买卖合同》的继续执行达成如下合同附件协议：一、甲方因特殊原因未能交出原合同所指的《房产证》用于过户，预计要到2017年10月才能交出，同意用其本人父母拥有的房产作为抵押品并提供其《房产证》原件交给乙方保存，直至甲乙双方原合同执行完毕后归还。其父母房产证所有人为马林、刘梦华，房产证号为粤房地权证穗字第××号。二、乙方同意双方合同附件签署后向甲方中国建设银行账号62×××38支付100000元并取得甲方交予的其父母拥有房屋的《房产证》。在甲方可以提供原买卖合同的《房产证》时办理过户手续，乙方再支付50000元给甲方。三、甲方承诺相关文件的真实性并愿意承担相关的法律责任，本附件和原《房屋买卖合同》具有同等法律效力。四、本附件一式四份，甲乙双方各持两份。2018年3月30日，马缨（出卖人/甲方）、李莉兰（买受人/乙方）、马林（担保人/丙方，马缨父亲）三方签订《关于房屋过户问题达成的协议》，约定：……二、甲方同意用其丈夫邢宏利名义购买的共同共有的位于广州从化的商品房用于与债权人肖国贞的抵押物的替代抵押物，并提供《广州市商品房买卖合同》原件、《公证书》原件、《预收购房款发票》复印件交由乙方保管，直到涉案房屋的《不动产权证》按原合同过户到乙方名下或儿子名下为止交还（在此期间乙方可归还资料让甲方办理从化商品房的《房产证》，办好后继续由乙方保管）。三、甲方同意甲方和财务公司用作为抵押物的抵押贷款出现分歧争议时，当上述从化房产出售价格低于涉案房屋的抵押借款数额时，由甲方、丙方筹措补够，不得涉及乙方的所有权权益。四、甲方同意因为2017年6月23日签订的合同没有履行，返还10万元给乙方，在乙方收到返还的10万元后，撤销该《合同附件》，乙方同意放弃相关控诉合同诈骗的法律行动。五、甲方同意在2018年4月30日前撤销与肖国贞的房产抵押，撤销抵押后的两个月内，无条件办理给乙方或者其儿子的过户手续，过户费用按原2005年合同约定的各自支付。……八、丙方同意以自有房产广州市越秀区合群西路3号大院xx房（房产证号：粤房地权证穗字第××号）作为甲方现有房产证与债权人肖国贞的抵押物的替代抵押物。……十、乙方承诺本协议签订后，纠纷解决的时间延期到2018年5月的第二周内，期间不能采取任何行动包括法律行为，但出现甲方债权人介入的情况除外。十一、本协议和甲乙双方于2005年2月16日签订的《房屋买卖合同》以及2017年6月23日签订的《合同附件》相关联，是甲方在用诚意换取乙方暂时放弃诉讼解决的决定，乙方表示理解。甲、乙、丙三方同时声明，如果2018年5月的第二周内甲方不能交还涉案房屋的《不动产权证》并在两个月内配合乙方完成过户，本协议不再形成各方的约束力并视为甲方再次违约等。2018年8月20日，马缨提起本案诉讼。马缨明确其要求合同无效所指向的合同范围包括《房屋买卖合同》、《合同附件》、《关于房屋过户问题达成的协议》。马缨对其诉请提供如下证据：1、2018年9月21日广州军区政治部机关营院食堂管理办公室出具的《证明》一份。该《证明》内容：涉案房屋个人房改办证之前属原广州军区政治部企业管理局干部职工宿舍，产权属军产。2、《营区现状图》一份。3、关于涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》两份（查册时间分别为2018年5月15日、2018年9月27日）。2018年9月27日《广州市不动产登记查册表》登记附注栏载明：土地未办有偿使用手续；房改售房，房款付清（成本价）等。上述证据经质证，李莉兰表示：证据1、2真实性无异议，该证据只能证明房改前的状况，与本案没有直接关联，马缨以此作为抗辩理由与事实不符；证据3真实性无异议，该证据证实权属人就是马缨一人，也未体现任何限制交易的内容或情况。关于李莉兰占有使用涉案房屋的事实，李莉兰提供宽带业务申请表、水电费及物业管理费等《交款单》等证据予以证实。马缨对上述证据真实性无异议，但认为李莉兰实际占有涉案房屋不等于双方合同合法有效。另查明，广州市国土资源和房屋管理局于2017年10月24日核发涉案房屋的《不动产权证书》［证书编号：粤（2017）广州市不动产权第00254731号］。该证载明：权属人马缨，房屋产权面积69.5平方米；土地未办有偿使用手续；房改售房，房款付清（成本价）；2017年10月24日以17登记01058224号办理抵押登记，抵押权人肖国贞，债权数额2000000元。再，在本院审理的马缨诉李莉兰房屋买卖合同纠纷［案号（2018）粤0106民初22676号，本院将该案与本案合并审理］，该案中本院根据李莉兰申请查封了涉案房屋。本院认为：马缨原为李莉兰的弟妹。涉案房屋为马缨、李伟文（李莉兰弟弟）双方婚姻期间购买的房改房；2005年2月5日马缨、李伟文双方协议离婚时约定涉案房屋归马缨；2005年2月16日李莉兰、马缨双方签订《房屋买卖合同》，马缨以300000元的价格将涉案房屋出售给李莉兰，同日李莉兰支付该购房对价，马缨亦将涉案房屋及其原始购房凭证交付李莉兰。涉案房屋为房改房，权属清晰，我国法律、行政法规并无禁止此类房屋交易，上述《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现马缨起诉要求确认双方合同无效，显无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告马缨的全部诉讼请求。本案受理费5800元，由被告马缨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李新程人民陪审员  焦 红人民陪审员  邹允洪二〇一九年三月二十二日书 记 员  梁怡筠梁雅芝