江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初7762号 原告:南京嘉臣龙域商业管理有限公司东海分公司，住所地东海县牛山街道富华西路晶御中央御府售楼处。 负责人：程立立,经理。 委托诉讼代理人：吕洲，东海县牛山法律服务所法律工作者。 被告：唐海华，女，1984年4月18日生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：赵敬柱，江苏尚扬律师事务所律师。 原告南京嘉臣龙域商业管理有限公司东海分公司与被告唐海华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日受理后，适用简易程序，于2018年10月15日公开开庭进行了审理，原告的代理人吕洲、被告唐海华及其代理人赵敬柱到庭参加诉讼。因案情复杂，本案后依法转为普通程序，于2019年2月22日公开开庭进行了审理，原告的代理人吕洲、被告的代理人赵敬柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南京嘉臣龙域商业管理有限公司东海分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的租金92500元，物业管理费1584元，公共水电费1056元，空调运行费1056元以及上述费用的逾期支付滞纳金480.98元（以上五项共计96676.98元）；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：嘉臣龙域生活广场系连云港铭龙文化旅游发展有限公司开发建设的，该公司委托原告进行商业运营管理并以自己的名义与商户签订租赁合同。2017年11月9日，原被告签订《嘉臣龙域生活广场租赁合同》（合同编号：2017-CJLY-012),约定被告承租嘉臣龙域生活广场1层103商铺，用于经营进口商品，经营品牌只限于经营“全贝海购”，不得擅自改变用途，不得转租。租赁期限为六年，租金标准为第一年度185000元，以后每年度递增。合同还对物业管理费、公共水电费、空调运行费的标准和支付时间也进行了约定。租金及物管等其他费用自商场开业日起开始计算。同时合同对双方的权利义务、合同的变更与和终止、违约责任等都有明确约定。合同签订后，被告按照合同约定支付了保证金以及首批租金、物管费等费用，租赁商铺所在的嘉臣龙域生活广场于2018年2月7日开始营业。依据原被告双方合同约定，被告应在2018年7月17日前支付下半年租金，物管费等费用应自2018年6月起按月支付，但是被告未在合同约定期限支付第二批租金以及物业管理费、公共水电、空调运行费，虽经原告催要，被告拒不履行合同义务。被告逾期拒不支付租金及其他相关费用的行为属于违约行为，其除应承担支付拖欠费用外，还应支付合同约定的逾期付款滞纳金，并且继续履行合同。为此，请求人民法院依法支持原告的诉求。 被告唐海华辩称,涉案合同是无效合同，涉案商场是大型商场，必须通过消防部门验收才能经营，而目前为止该楼整体部分未经过消防验收。合同明确约定租赁及管理由南京嘉臣龙域商业管理有限公司全权负责，并非本案原告。即使该合同有效，到目前为止商场因未通过消防验收未正式营业，故原告要求给付租金等费用没有依据。综上，涉案合同明确约定租金及物业管理费等费用自商场正式开业日起开始计算，而到目前为止该商场都没有正式开业，故原告要求给付租金及相关费用没有事实和法律依据，请求法庭判决驳回原告诉讼请求。 经审理查明，嘉臣龙域生活广场系连云港铭龙文化旅游发展有限公司开发建设，委托南京嘉臣龙域商业管理有限公司进行运营管理。2017年11月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《嘉臣龙域生活广场租赁合同》，双方约定：1.1本合同中租赁房屋位于江苏省东海县富华路68号晶御中央·御府（项目备案名）3号楼1层103铺/室（以下简称商铺）出租给乙方使用；1.2经双方共同商定，该商铺建筑面积为264平方米（本合同内的一切费用均按商铺建筑面积计算）……2.2甲方出租该商铺给乙方的租赁期限为6年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止。3.1租金标准：第一年的租金为人民币185000元，（大写:拾捌万伍仟元整）；第一年的租金为人民币209000元，（大写:贰拾万玖仟元整）……3.2物业管理费标准:1.5元/㎡/月，按该商铺的建筑面积收取；空调运行费：1元/㎡/月，按该商铺的建筑面积收取，实际运行时收取。3.4双方约定，租金每半年支付一次，首次租金在乙方签订租赁合同前支付（租金计算时间按约定从免租期结束后开始）；第二次及以后租金需在上期租金到期前20天支付。3.5物业管理费、公共水电费等相关费用，首次预收三个月，第四个月起乙方须按月交付，于每月5日前主动到甲方财务部缴清当月费用，公共水电费及空调运行费根据实际使用情况按月收取。3.6乙方租用该商铺期间所发生的包括但不限于水电费、电话费、网络使用费、广告费、停车费等相关费用均由乙方在规定时间内支付。3.8保证金：人民币20000元，（大写：贰万元整）。（租赁保证金相当于两个月租金标准保证金）。……3.9租金及物业管理费等费用自商城正式开业日起开始计算。…… 2017年11月9日，被告向原告支付涉案商铺首次半年租金92500元；预支付三个月物业管理费1188元、公共水电费792元、空调运行费792元；缴纳保证金20000元。 庭审中，原告主张涉案房屋交付日期为2017年11月9日，被告主张交付日期为2018年1月20日左右,双方未办理交接手续。 另查明，2018年2月7日，原告运营管理的嘉臣龙域生活广场试营业。2018年8月2日，原告向被告送达商铺租金收缴通知，要求原告于2018年8月8日前支付下半年租金。 再查明，2019年1月24日，嘉臣龙域生活广场经连云港市公安消防支队工程消防验收合格；2019年1月28日，东海县公安消防大队出具公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。 以上事实，有当事人陈述以及《嘉臣龙域生活广场租赁合同》、原告营业执照、收据、试营业图片、连消验字（2019）第0019号建设工程消防验收意见书、东公消安检字（2019）第0001号公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《嘉臣龙域生活广场租赁合同》，系当事人真实意思表示，在本案庭审辩论终结前，嘉臣龙域生活广场建设工程经消防验收合格，应当认定案涉租赁合同合法有效，对当事人具有约束力。本案中争议的焦点为涉案商场的正式营业起算时间。原告主张2018年2月7日正式营业，被告不予认可，认为上述时间只是试营业，当时嘉臣龙域生活广场建设工程尚未经过消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，大型的人员密集场所和商场等特殊建设工程，依法应当进行消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，嘉臣龙域生活广场建设工程于2019年1月24日经消防验收合格，2019年1月28日消防部门颁发公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。同时根据合同3.4条的约定，租金计算时间按约定从免租期结束后开始，但双方就免租期的期限没有明确约定，考虑大型商场市场培育需要一定的时间，出租一方给予承租商户相应的免租期，符合一般的商业惯例。综上，原告主张2018年2月7日试营业日期为正式开业日期，本院不予采纳，根据上述法律强制性规定，当事人关于免租期虽然约定不明，结合一般的商业惯例，本院确定涉案商场的正式营业时间为2019年1月25日。根据合同3.9条约定，租金及物业管理费等费用自商城正式开业日起开始计算，故原告关于租金、物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于公共水电费、空调运行费，双方在合同3.5条中约定根据实际使用情况按月收取，对原告的此项主张，本院予以支持。根据当事人陈述的商铺交付时间，截止原告起诉时。经计算原告主张的公共水电费、空调运行费未超过合同中约定的收费标准，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条之规定，判决如下： 一、被告唐海华于本判决生效之日起十日内向原告南京嘉臣龙域商业管理有限公司东海分公司支付公共水电费1056元、空调运行费1056元； 二、驳回原告南京嘉臣龙域商业管理有限公司东海分公司其他的的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费2216元，由原告负担2100元，被告负担116元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向二审法院预交上诉案件受理费2216元（收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：10×××94），交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报请江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  吴 鹏 人民陪审员  马长宜 人民陪审员  李春清 二〇一九年三月二十五日 法官 助理  马 跃 书 记 员  王 玥 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… （二）、《中华人民共和国消防法》 第十三条公众聚集按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案： （一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收； （二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。 公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。