成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初10904号 原告（反诉被告）：成都川云茂通实业有限公司，住所地成都市金牛区一环路北一段436号。 法定代表人:苏科，总经理。 委托诉讼代理人:邓恒，国浩律师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱怀霞，国浩律师（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）:四川凯亿天华投资有限公司，住所地成都市锦江区中新街49号。 法定代表人:项万荣，经理。 委托诉讼代理人:包传均，四川谦信律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都川云茂通实业有限公司（以下简称川云茂通公司）与被告（反诉原告）四川凯亿天华投资有限公司（以下简称凯亿天华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告川云茂通公司的委托诉讼代理人邓恒，被告凯亿天华公司的委托诉讼代理人包传均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 川云茂通公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月11日解除；2.判令凯亿天华公司立即腾退并向川云茂通公司交还位于成都市金牛区一环路北一段436号部分首层及二层商场部分内空使用面积共计4799.73平米的租赁房屋，并将租赁房屋恢复原状；3.判令凯亿天华公司立即向川云茂通公司支付拖欠的定额租金1686483.76元；4.判令凯亿天华公司按照各期欠付租金为基数，从每月9日起至实际付清租金之日，每日按欠付金额千分之二的标准分段向川云茂通公司支付逾期付款违约金，前述违约金暂计算至2018年9月29日为477438.32元；5.判令凯亿天华公司向川云茂通公司支付从2018年1月起至房屋实际腾空之日欠付的水电费，水电费暂计至2018年9月为217280.76元；6.判令凯亿天华公司向川云茂通公司支付自2018年9月27日起至房屋实际腾退之日的房屋占用费（占用费的标准为每日7288.75元），房屋占用费暂计至2018年9月29日为14577.5元；7.判令凯亿天华公司立即向川云茂通公司支付因本案诉讼而产生的律师费20000元；8.本案诉讼费由凯亿天华公司承担。事实与理由：2012年8月9日，凯亿天华公司与云天化集团有限责任公司（以下简称云天化公司）签订《房屋租赁合同》，约定凯亿天华公司承租云天化公司合法拥有的位于成都市金牛区一环路北一段436号部分首层及二层商场部分内空使用面积共计4799.73平方米房屋，租赁期限自2011年8月1日起至2023年7月31日止，合同对租金金额、付款时间、逾期付款违约金及合同的解除等进行约定。2017年1月9日，云天化公司将租赁房屋作价出资于川云茂通公司，并将租赁房屋变更登记至川云茂通公司名下。川云茂通公司自2017年1月9日起作为租赁房屋的出租人，按照合同约定行使出租人的合法权利。自2018年1月起，凯亿天华公司开始拖欠川云茂通公司租金及水电费用，且金额巨大。鉴于凯亿天华公司的严重违约行为，川云茂通公司于2018年9月10日向凯亿天华公司邮寄《解除房屋租赁合同的通知》，该通知于2018年9月11日被签收，但凯亿天华公司至今仍未支付上述拖欠的款项，亦未将租赁房屋腾退并交还川云茂通公司。为维护川云茂通公司的合法权益，诉至贵院，望判如所请。 凯亿天华公司辩称，第一、川云茂通公司解除其与凯亿天华公司之间所签订的《房屋租赁合同》行为没有事实和法律依据，川云茂通公司的解除行为无效；第二、因凯亿天华公司已经将承租川云茂通公司的房屋合法地分租给成都市凯乐汇娱乐有限公司和四川一心堂医药连锁有限公司并由这两家公司实际占有使用，故凯亿天华公司不是川云茂通公司诉请腾退租赁房屋的适格主体；第三、凯亿天华公司没有拖欠川云茂通公司的房屋租金，凯亿天华公司根据其与川云茂通公司之间的约定而暂缓向川云茂通公司支付2018年度房屋租金；第四、川云茂通公司在诉请中计算凯亿天华公司应向其支付的2018年度房屋租金有误，根据川云茂通公司与凯亿天华公司的约定，凯亿天华公司应按38元/㎡的标准向川云茂通公司支付2018年度房屋租金；第五、凯亿天华公司没有违约，川云茂通公司诉请凯亿天华公司向其支付逾期付款违约金没有依据；第六、凯亿天华公司于2018年度共向川云茂通公司支付或预支了水电费共计26万元（其中2018年1月8日支付10万元、2018年2月7日支付5万元、2018年5月28日支付5万元、2018年6月21日支付6万元），故凯亿天华公司没有欠付川云茂通公司的水电费；第七、川云茂通公司负担本案诉讼费、保全费、公告费。 凯亿天华公司向本院提出反诉请求：确认川云茂通公司于2018年9月10日所作解除其与凯亿天华公司《房屋租赁合同》决定无效并判令川云茂通公司与凯亿天华公司继续履行《房屋租赁合同》；2.判令川云茂通公司负担本案诉讼费用。诉讼过程中，川云茂通公司自愿放弃其第一项反诉请求中的判令川云茂通公司与凯亿天华公司继续履行《房屋租赁合同》。事实和理由：凯亿天华公司与川云茂通公司签订《房屋租赁合同》后，履行了合同约定义务。川云茂通公司于2018年9月10日所作解除其与凯亿天华公司《房屋租赁合同》决定没有事实依据，依法应确认为无效决定。凯亿天华公司为维护自己的合法权益，特反诉至贵院，望依法予以裁决。 川云茂通公司针对反诉辩称，第一、川云茂通公司是因为凯亿天华公司严重拖欠租金而依据合同约定行使合同解除权，2018年9月11日，川云茂通公司将合同解除通知送达凯亿天华公司，我司的解除行为合法有效；第二、根据最高人民法院适用合同法解释二，凯亿天华公司在2019年1月28日提出异议反诉已经超过了法律规定的三个月的异议期，故凯亿天华公司的反诉请求不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2012年8月9日，云天化公司与凯亿天华公司签订《房屋租赁合同》，约定主要内容如下：1.云天化公司同意将其合法拥有的位于成都市金牛区一环路北一段436号部分首层及二层商场部分内空使用面积共计为4799.73平方米房屋（以下简称出租物业）出租予凯亿天华公司用于合法经营，有关凯亿天华公司租赁物业的范围，详见本合同所载平面图（附件一）；2.租赁期限自2011年8月1日开始至2023年7月31日截止或根据本协议“合同的终止及债权债务的处理”提前终止，租赁期共计12年；3.双方同意从场地交接至2011年12月31日为免租期，如因云天化公司原因或政府及不可抗力因素导致凯亿天华公司店铺不能如期开业则免租期顺延；4.在租赁期限内，凯亿天华公司需于每月10日前（节假日顺延），根据下述规定向云天化公司缴付当月的定额租金（定额租金包括：租金、管理费、公共区域设备设施维护费及公共水、电分摊费用、空调的冷水费用、排污费用，其余的管理范围及责任详见附件四），具体如下：（1）从2012年1月1日起至2014年12月31日截止，出租物业租金按使用面积计算，租金每月每平方米22.8元，管理费、公共区域设备和设施维护费及其他费用每月每平方米15.2元，租金和管理费、公共区域设备和设施维护费及其他费用共计每月每平方米38元；（2）从2015年1月1日起至2023年7月31日截止，出租物业租金和管理费、设施维护费、公共区域设备的维护费及其他费用按每年5%递增；5.凯亿天华公司于每月10日或之前向云天化公司交付的所有款项，云天化公司收到款项起七天内开具租金及管理费等合法发票予凯亿天华公司，若在下次应支付的所有款项时，云天化公司仍未开具发票给凯亿天华公司时，凯亿天华公司有权迟缓支付租金，直到收到发票为止；6.云天化公司同意于2011年8月1日或之前按双方约定的场地移交条件将出租物业交给凯亿天华公司作为装修之用；7.凯亿天华公司所用水电等按双方确认的计量表进行计量，凯亿天华公司向凯亿天华公司缴交公用事业费用的（含水、电、有线电视、通信），按政府有关部门的收费标准缴交；8.凯亿天华公司负责支付在物业内经营所需的水、电费及电话费、有线电视和管道煤气费用，云天化公司出具正规收据；9.凯亿天华公司应准时缴付租金及水电费用，如凯亿天华公司无理推迟延缴交租金，须向云天化公司支付违约金。从迟交之日起，按日加收所欠金额千分之二的违约金，如果凯亿天华公司逾期30天未能缴足租金，云天化公司有权直接收取第三方资金冲抵租金及水电费用，并可采取切断水电供应等非常措施直至单方面解除《租赁合同》，收回出租物业，凯亿天华公司预缴的保证金不予退回；10.如在租赁期限内，凯亿天华公司无理拖欠缴纳租金累计达2个月，给云天化公司造成严重损害的，云天化公司有权终止本合约，收回物业，不退还凯亿天华公司缴付的履约保证金；11.租期届满或本协议提前终止时，除双方另行签订合同续约外，凯亿天华应如期交还物业，凯亿天华公司逾期归还，应承担因逾期归还给云天化公司造成的损失；12.云天化公司因凯亿天华公司违反本合约任何规定而蒙受的索赔、要求、诉讼、损害赔偿、直接损失责任、罚金和费用（包括各种法律费用），凯亿天华公司应予赔偿。当日，云天化公司向凯亿天华公司交付案涉房屋。 2014年4月，云天化公司将其所有的位于成都市金牛区一环路北一段436号总层数为11层（含地下1层），建筑面积为21791.94平方米的商业、办公楼的资产出资设立川云茂通公司。川云茂通公司于2014年8月11日成立。 2017年11月23日，项万欣代表凯亿天华公司向川云茂通公司支付案涉房屋租金20万元，川云茂通公司向成都市凯乐汇娱乐有限公司（以下简称凯乐汇公司）开具了相应金额的增值税普通发票。2018年项万欣代表凯亿天华公司分别于2月5日、5月24日及6月19日向川云茂通公司支付案涉房屋租金5万元、5万元及6万元，川云茂通公司分别向凯乐汇公司开具相应租金的增值税普通发票。2018年度的剩余房租凯亿天华公司未予支付。 2018年7月27日，川云茂通公司向凯亿天华公司邮寄《通知函》，载明“现云天商厦经营业务即将整体调整，近期我方将对云天商厦进行地下停车场的整体改造升级，届时，地下停车场将停止使用，请贵方提前安排车辆停放事宜。同时也将对楼栋外立面进行整体改造，施工期间将产生噪音、粉尘等影响，敬请谅解。请贵方按租赁合同约定及时缴纳欠付的租金、物业费、水电等合同费用，逾期缴纳的，我方保留通过法律手段追究贵方责任的权利”。该份《通知函》于2018年7月29日被凯亿天华公司签收。 2018年9月10日，川云茂通公司向凯亿天华公司邮寄《解除通知书》，载明“贵公司自2018年1月起至今，持续9个月拖欠房屋租金、物管费及水电费未支付，已严重违反《房屋租赁合同》之约定，鉴于贵公司的严重违约行为，现正式通知：1.正式解除《房屋租赁合同》（租赁房屋位置：成都市金牛区一环路北一段436号部分首层及二层商场部分内空房屋）；2.贵公司立即支付欠付的房屋租金、物业费、水电费及相应违约金；3.自本通知书送达之日起15个工作日内，请贵公司拆除添置在租赁房屋内的活动装置及设备，搬空租赁房屋内贵公司所有的物品，并将清洁状态的租赁房屋交还我公司。逾期未拆除和搬离的，视为贵公司抛弃前述物品，我公司将自行拆除和处置，由此产生的费用和损失概由贵公司自行承担；4.自本通知书送达之日起15个工作日后，我公司将不再提供租赁房屋的用电、用水、用气，请贵公司在此之前务必完成搬迁，否则，由此造成的后果概由贵公司自行承担；5.若贵公司逾期退还租赁房屋的，或退还房屋阶段恶意破坏房屋的，或不及时支付欠付的租金、物业费、水电费及违约金的，我公司将通过自力救济和司法途径等方式，追究贵公司的责任，维护我公司合法权益”。上述通知书于2018年9月11日送达凯亿天华公司。 2018年10月10日，川云茂通公司前往成都市金牛区一环路北一段436号大厦一楼张贴《催促搬迁告知函》，载明“因贵公司持续9个月拖欠房屋租金、物管费及水电费，严重违反《房屋租赁合同》之约定，我司于2018年9月11日正式解除与贵公司的《房屋租赁合同》。根据我司向贵公司发送的《解除通知书》送达之日起15个工作日内搬离租赁房屋，且15个工作日后我司将不再提供租赁房屋的用电、用水、用气，但自2018年9月11日至今已逾15个工作日，贵公司仍未搬离租赁房屋，因此，我司再次告知和催促如下：1.贵公司向我司发送的《告知函》中所述情况与事实不符，我司对此不予认可；2.请贵公司立即将租赁房屋恢复原状，将清洁状态的房屋交还我司，并支付自逾期搬离租赁房屋之日起至实际搬离之日期间的房屋占用费；3.请贵公司立即支付欠付的房屋租金、物业费、水电费及相应违约金；4.2018年10月15日起，我司将停止租赁房屋的供电、供水、供气，请贵公司自行做好搬迁安排。”。 另查明，2018年9月，川云茂通公司为向凯亿天华公司主张权利与国浩律师（成都）事务所签订《委托代理合同》，并于2019年1月28日向国浩律师（成都）事务所支付律师费20000元。 再查明，项万欣系凯乐汇公司的监事。（2019）川0106刑初106号《刑事附带民事判决书》载明“被告项万欣，曾用名项赟，男，1988年3月3日出生，凯亿天华公司的负责人”、“经审理查明,······，川云茂通公司对凯亿天华公司旗下的‘凯乐汇KTV’采取停水停电处理”。 庭审中，川云茂通公司与凯亿天华公司对案涉租赁房屋的位置共同确认如下：成都市金牛区一环路北一段436号部分首层（合同附件一“底层平面图”中除建行营业厅、工行营业厅以外的区域）及二层商场部分内空（合同附件一“二层平面图”所载区域），使用面积共计为4799.73平方米的房屋。 上述事实，有《云天化公司第三届董事会第七十九次会议决议》、《云天化公司投资在川云茂通公司的出资的资产情况》、《川云茂通公司章程》、《成都市不动产登记信息摘要》、《房屋租赁合同》及其附件一、《中国工商银行的业务回单》及《四川增值税普通发票》、（2019）川0106刑初106号《刑事附带民事判决书》、凯乐汇公司及凯亿天华公司的《企业信息查询通知单》、《解除通知书》及其快递单、投递情况查询记录、《通知函》及其《公证书》、《催促搬迁告知函》及公证书、《委托代理合同》及发票、当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，凯亿天华公司自愿放弃请求判令川云茂通公司与凯亿天华公司继续履行《房屋租赁合同》的反诉请求，并不违反法律规定，本院予以准予。云天化公司与凯亿天华公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方当事人应当依约行使权利、履行义务。云天化公司以其名下包括案涉租赁房屋在内的资产出资设立川云茂通公司，故云天化公司在上述租赁合同中权利义务由川云茂通公司承继。根据庭审查明的事实，2018年凯亿天华公司共计向川云茂通公司支付房屋租金16万元后未再向川云茂通公司支付剩余租金，川云茂通公司于2018年9月11日将《解除通知书》送至凯亿天华公司，根据《房屋租赁合同》“如在租赁期限内，凯亿天华公司无理拖欠缴纳租金累计达2个月，给云天化公司造成严重损害的，云天化公司有权终止本合约，收回物业”的约定，故对于川云茂通公司请求确认川云茂通公司与凯亿天华公司之间的《房屋租赁合同》于2018年9月11日解除的本诉请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。凯亿天华公司请求确认川云茂通公司于2018年9月10日所作出的解除与凯亿天华公司《房屋租赁合同》无效的反诉请求，于法无据，本院不予支持。合同解除后，凯亿天华公司应当将案涉房屋恢复原状后交还给川云茂通公司。 对于川云茂通公司主张凯亿天华公司支付自2018年1月1日至2018年9月10日拖欠的定额租金1686483.76元的本诉请求，凯亿天华公司不予认可，理由：1.凯亿天华公司根据其与川云茂通公司之间的约定而暂缓向川云茂通公司支付2018年度房屋租金；2.根据凯亿天华公司与川云茂通公司的约定，凯亿天华公司应按每月38元/平方米的标准支付2018年度的租金；3.凯亿天华公司依约支付了2017年12月31日之前的房屋租金，但川云茂通公司未出具相应发票，凯亿天华公司有权暂缓向川云茂通公司支付2018年度的房屋租金。对于凯亿天华公司主张其依据与川云茂通公司的约定暂缓向川云茂通公司支付2018年度房屋租金同时仍按照每月每平方米38元的租金标准进行支付的意见，凯亿天华公司为证明其上述主张向本院提供胡斌出具的《关于凯乐汇KTV情况的说明》，并主张胡斌系川云茂通公司股东变更之前的法定代表人，川云茂通公司不予认可。因该份说明上并未加盖川云茂通公司的印章，且胡斌未到庭就该说明的出具接受法庭询问，本院无法核实该份说明的真实性，故本院对该份说明不予采信。对于凯亿天华公司以川云茂通公司未提供发票主张暂缓支付租金的意见，川云茂通公司就项万欣代表凯亿天华公司支付的租金向凯乐汇公司提供了相应的发票，川云茂通公司主张其之所以将发票出具给凯乐汇公司系应凯亿天华公司的要求，同时结合川云茂通公司向本院提交了（2019）川0106刑初106号《刑事附带民事判决书》、凯乐汇公司与凯亿天华公司的《企业信息查询通知单》，可以证实凯乐汇公司及凯亿天华公司之间存在一定的关联关系，故对凯亿天华公司以川云茂通公司未提供发票主张暂缓支付租金的意见，本院不予支持。川云茂通公司主张凯亿天华支付拖欠租金1686483.76元的本诉请求，符合合同约定，本院予以支持。 对于川云茂通公司主张凯亿天华公司支付拖欠租金违约金的本诉请求，凯亿天华公司不予认可。凯亿天华公司未依约支付租金，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。但因川云茂通公司未就凯亿天华公司未依约支付租金给其造成损失向法庭举证，故本院酌情判令凯亿天华公司以未付租金1686483.76元为基数，从2018年9月11日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率向川云茂通公司支付违约金至租金实际付清时止。 对于川云茂通公司主张凯亿天华公司支付从2018年9月27日按照每日7288.75元的标准支付房屋占用费至房屋腾退之日止的本诉请求，不违反法律规定，本院予以支持。 对于川云茂通公司主张凯亿天华公司支付从2018年1月起至房屋实际腾空之日欠付水电费的本诉请求，庭审中川云茂通公司为支持其该项本诉请求，向法庭提交了《2018年1-12月KTV水电费用统计表》、《KTV电量统计表》、水电费发票及业务回单、用水用电抄表记录，凯亿天华公司对上述证据不予认可。对于川云茂通公司提供的《2018年1-12月KTV水电费用统计表》、《KTV电量统计表》及水电费抄表记录系其单方制作，并无凯亿天华公司或实际使用人的确认，本院无法核实其真实性；对于川云茂通公司提供的水电费发票及业务回单，本院对其真实性、合法性予以确认，但无法核实其与案涉房屋的关联性。川云茂通公司向本院提交的证据尚不足以证实其该项主张，故对于川云茂通公司提出的该项本诉请求，本院不予支持。 对于川云茂通公司主张凯亿天华公司支付律师费2万元的本诉请求，一方面，《房屋租赁合同》约定川云茂通公司因凯亿天华公司的违约而产生的费用（包括法律费用），由凯亿天华公司赔偿；另一方面，川云茂通公司向本院提交的《委托代理合同》及代理费《发票》，可以证实川云茂通公司为向凯亿天华公司主张权利已向国浩律师（成都）事务所支付代理费2万元的事实，故川云茂通公司的该项本诉请求，符合合同约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 成都川云茂通实业有限公司与四川凯亿天华投资有限公司之间的《房屋租赁合同》于2018年9月11日解除； 四川凯亿天华投资有限公司于本判决生效之日起一个月内将位于成都市金牛区一环路北一段436号部分首层及二层商场部分内空使用面积共计为4799.73平方米的房屋（具体位置详见审理查明）恢复原状并交还给成都川云茂通实业有限公司； 三、四川凯亿天华投资有限公司于本判决生效之日起十日内向成都川云茂通实业有限公司支付拖欠的房屋租金1686483.76元； 四、四川凯亿天华投资有限公司于本判决生效之日起十日内向成都川云茂通实业有限公司支付违约金，计算方式：以未付租金1686483.76元为基数，从2018年9月11日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至租金付清时止； 五、四川凯亿天华投资有限公司于本判决生效之日起十日内向成都川云茂通实业有限公司支付房屋占用费（从2018年9月27日起按照每日7288.75元的标准计算至腾退交还房屋之日止）； 六、四川凯亿天华投资有限公司于本判决生效之日起十日内向成都川云茂通实业有限公司支付律师费20000元； 七、驳回成都川云茂通实业有限公司的其他本诉请求； 八、驳回四川凯亿天华投资有限公司反诉的全部请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费26126元，减半收取13063元，反诉案件受理费50元，以上费用合计13113元，由四川凯亿天华投资有限公司负担10833元，由成都川云茂通实业有限公司负担2280元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇一九年三月二十九日 书记员  王文凤