湖南省衡阳市南岳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0412民初39号 原告衡阳市祥顺房地产开发有限公司，地址：衡阳市南岳区南岳镇祝融南路96号兴贵园小区D栋。 法定代表人：刘水生，该公司董事长。 委托代理人：黄先进，衡阳市南岳区南岳法律服务所法律工作者。 被告戴泽民，男，住湖南省衡山县。 委托代理人：戴泽华，男，住湖南省衡山县,系被告戴泽民之兄。 被告宾海波，男，住湖南省湘潭县。 第三人陈清明，男，住湖南省衡山县。 原告衡阳市祥顺房地产开发有限公司与被告戴泽民、宾海波、第三人陈清明商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告衡阳市祥顺房地产开发有限公司的委托代理人黄先进、被告戴泽民的委托代理人戴泽华、被告宾海波到庭参加诉讼。因原告在庭前申请撤回对第三人的起诉，本院已予以准许并另行作出裁定。本案现已审理终结。 原告衡阳市祥顺房地产开发有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付购房款40万元；2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2009年，两被告合伙组建南岳区168宾馆，当时以戴泽民的名义向原告购置两处房产，一处为祝融路34号顺兴花园（衡房权证南岳字第01002877），另一处为祝融路68号顺兴花园（衡房权证南岳字第01002878号），同时还租赁了顺兴花园一楼的两处门面、二楼201房、地下车库5年，共计金额350万元左右。其中在购买祝融路68号顺兴花园（衡房权证南岳字第01002878号）合同中，被告戴泽民以资金困难为由至今未支付余款40万元，原告认为，两处房产虽登记在被告戴泽民名下，实为两被告共有，下欠购房款40万元应当由两被告共同偿还，原告对祝融路68号顺兴花园（衡房权证南岳字第01002878号）房产享有优先权，现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。 原告为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据： 1、原告营业执照、企业注册登记资料、法定代表人身份证，拟证明衡阳市楚源园房地产开发公司于2001年成立，2009年变更名称为衡阳市祥顺房地产开发有限公司。 2、被告、第三人身份证复印件，拟证明被告和第三人的身份信息。 3、顺兴花园购房协议，拟证明衡阳市楚源园房地产开发公司与被告戴泽民签订购房协议。 4、房产证复印件，拟证明案涉房屋的原所有人是原告。 5、房屋抵押权登记审核表、收条，拟证明原告为被告办理了该房屋的房产证、土地证，被告戴泽民收到房产证，并凭借该证于2011年2月23日办理了抵押贷款。 6、房屋共有协议，拟证明被告戴泽民将房产转让给了宾海波等5人。 7、衡山县法院调查笔录，拟证明被告戴泽民欠原告购房款40万元；因戴泽民与宾海波的合伙关系，宾海波也应一并为本案被告。 被告戴泽民的委托代理人戴泽华辩称，被告戴泽民已付清购房款，故不应再支付购房款40万元。 被告宾海波辩称，1、原告没有诉讼主体资格，无权请求被告承担还款责任。2、被告不是本案的适格被告，对原告所主张的购房款40万元不应当承担还款责任。 被告戴泽民、宾海波未提交证据。 经庭审质证，两被告对证据1-6均无异议，本院依法予以确认。对证据7，两被告认为部分不属实，被告戴泽民认为其欠原告40万元的购房款不属实，购房款已经付清。被告宾海波认为只能证明戴泽民欠谭兴华的钱。本院对证据7中与其他证据相印证的部分予以确认。 根据原、被告及其代理人的陈述，综合本案的相关证据，本院查明以下事实：戴泽明、戴泽华和他们的妹妹合伙在南岳开了家衡阳艺帆装饰公司，该公司帮衡阳市楚源园房地产开发有限责任公司顺兴花园项目部负责人谭兴华装修KTV时，谭兴华欠一百多万元装修款未支付，双方协商谭兴华将其开发的顺兴花园的第二幢二层及一楼一空门面出售及一楼旁边的一空门面、地下室出租给衡阳艺帆装饰公司，谭兴华欠的一百多万元装修款用于抵扣上述房款。为此，被告戴泽民在原告处购买了2处房产，一处为祝融路34号顺兴花园（衡房权证南岳字第01002877），另一处为祝融路68号顺兴花园（衡房权证南岳字第01002878号），同时还租赁了被告的顺兴花园的门面、二楼、地下室5年，当时双方签订了两份购房合同，一份租赁合同，原告将上述房产整体出售、出租给了被告戴泽民。庭审中原告与被告戴泽民均陈述上述房产交易，双方结算后的总金额为350万元左右。庭审中原告的代理人陈述其诉求的40万元是350万元左右的总结算款里被告还欠40万，被告戴泽民的代理人陈述包含租金、购房款在内的总结算款350万元左右里，被告戴泽民在全部付清购房款之后大概还欠谭兴华40万元左右，具体是多少不清楚。 另查明，原告起诉中的房产标的系上述整体房产交易中的一部分，该合同内容为：2010年1月25日，出售方（甲方）衡阳市楚源园房地产开发有限责任公司顺兴花园项目部与购买方（乙方）被告戴泽民签订顺兴花园购房协议，其中协议约定：乙方自愿购买第二幢一、二层202号房1314.79平方米，共计房款120万元，付款方式：1、为乙方办理好房产证日支付80万元整；2、为乙方办理好土地使用证日支付40万元。2010年2月12日，被告戴泽民出具收条，内容为：今收到南岳字01002878号、01002877号两本房产权证。 又查明，被告戴泽民购买、承租原告上述房产用于与被告宾海波合伙开尚客优酒店，被告宾海波当时注册的酒店名字叫168酒店，后加盟了尚客优酒店。被告戴泽民将其购买、承租的上述房产投入到酒店的资产中。后因被告戴泽民有其它发展，遂于2011年2月15日，将其购买的两处房产转让给宾海波、王湘林、彭涛、眭炳文、黄丙乾等五人并签订房屋共有协议，协议约定：共有房屋1、衡房权证南岳字第01002877号祝融路34号顺兴花园，购置价648222元；2、衡房权证南岳字第01002878号，祝融路68号顺兴花园202室，购置价2913988元，二项共计3562120元。以上2处房产，因被告戴泽民有其他发展，原股份转让由以上五人共同出资购置，按份共有，其中宾海波占30%、王湘林占20%、彭涛占20%、眭炳文占20%、黄丙乾占10%。该房产共有协议签订后，未办理过户手续。同年2月22日，王湘林以被告戴泽民名下的祝融路68号顺兴花园202室为抵押物在中国银行南岳支行贷款240万元。 再查明，衡阳市楚源园房地产开发公司于2001年成立，2009年变更名称为衡阳市祥顺房地产开发有限公司。 本院认为，衡阳市楚源园房地产开发有限责任公司顺兴花园项目部与被告戴泽民签订顺兴花园购房协议，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同依法成立。衡阳市楚源园房地产开发公司于2009年变更名称为衡阳市祥顺房地产开发有限公司，因此，衡阳市祥顺房地产开发有限公司依法具有本案起诉的主体资格。但由于本案顺兴花园购房协议系原告与被告戴泽民签订，根据合同的相对性原则，该协议只对合同双方产生约束力，故原告起诉与其无合同关系的被告宾海波无法律依据，本院依法予以驳回。关于被告戴泽民是否应支付原告购房款40万元，本院认为，从庭审查明的事实可以看出，原告与被告戴泽民的房产交易，其中牵涉到用顺兴花园项目部负责人谭兴华一百多万元的装修欠款抵扣部分房款，牵涉到被告戴泽民购买原告的2处房产，还牵涉到被告戴泽民租赁原告顺兴花园的门面、二楼、地下室，原告的起诉状及庭审中原告代理人、被告戴泽民代理人的陈述也证明原告是将上述房产整体出售、出租给被告戴泽民，双方结算后的总金额为350万元左右。原告代理人还陈述在总结算款350万元左右里面，被告戴泽民还欠40万元，被告戴泽民的代理人及被告宾海波均陈述两处购房款已付清，被告戴泽民的代理人还陈述包括租金、购房款在内的总结算款350万元左右里，被告戴泽民在全部付清购房款之后大概还欠谭兴华40万元左右，具体是多少不清楚。由此可知，1、原告与被告戴泽民之间关于房产出售、出租的交易是整体交易、整体结算，而不仅仅是本案原告与被告戴泽民之间关于出售顺兴花园的单个房产的出售款进行单独结算。2、原告与被告戴泽民之间的上述整体房产交易的总结算款为350万元左右，被告戴泽民下欠的40万元左右是总结算款350万元左右的一部分。3、由于总结算款350万元左右里，既包含了2处房产的购房款、又包含了房产租金，原告主张戴泽民下欠的40万元系本案的购房款，但两被告均予以否认。从原告提供的证据来看，无涉案房产的收、付款凭证，土地使用证等证据，从现有的证据中无法查明原告的2处房产的销售款为多少、房产的租金又为多少？4、原、被告陈述的总结算款350万元左右，该350万元左右的金额属于约数，不是具体、明确的金额，在双方对总结算款的具体金额还未确定的情况下，原告提起本案诉讼依据不足。综上，原告主张被告戴泽民下欠其房款40万元的证据不足，根据“谁主张、谁举证”的证据规则，原告衡阳市祥顺房地产开发有限公司应承担举证不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告衡阳市祥顺房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告衡阳市祥顺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  郭玉凤 人民陪审员  谭汉元 人民陪审员  易新民 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  王丽雯 核对人：王丽雯 本案所适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 【第六十四条】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 【第二条】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。