西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初1988号  原告：程虎，男，汉族，住河南省濮阳市华龙区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：姚沛，陕西众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑士东，陕西众邦律师事务所律师。被告：侯衍庆，男，，汉族，住陕西省兴平市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：西安臻融房屋中介有限公司。住所地：。统一社会信用代码91610132688987201W。法定代表人：刘建勇，公司总经理。委托诉讼代理人：曾胜兰，女，公司职员，住该公司内。原告程虎与被告侯衍庆及第三人西安臻融房屋中介有限公司房屋买卖居间合同纠纷一案，本院于2018年12月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚沛、郑士东，被告侯衍庆, 第三人委托诉讼代理人曾胜兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程虎向本院提出诉讼请求：1.被告返还定金2.61万元，支付违约金8.7万元；2.被告承担房屋溢价损失5万元；3.被告承担合同居间费用13050元；4.被告承担律师费2万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月1日，其与被告经第三人居间签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定，其购买被告位于西安市未央区XX城XX路XX镇XX幢XX单元XX号房屋，房屋总价87万元。同时约定，该房屋已设定抵押，被告应于合同签订之日起1个月内还清房屋抵押贷款，办理解除抵押登记手续；合同签订当日其交付定金2.61万元至第三人托管。签订合同当日其依约履行了交纳定金的义务，被告未按合同约定履行还清房屋抵押贷款，办理解除抵押登记手续的义务，致房屋买卖合同不能网签备案，过户手续无法办理。2018年7月25日第三人向被告发送催告通知书，限被告于2018年8月3日前办妥解押手续，并将房产证原件托管于第三人，配合办理网签、贷款手续。催告后，被告依然拒绝履行义务，其于2018年10月24日向被告发送了律师函，通知被告解除上述合同。因被告违约给其造成巨大损失，应承担退回定金及违约给其造成的损失，现诉至法院，判如所请。被告侯衍庆辩称，原告所述上述事实基本属实。又辩称，一是合同约定的定金数额与中介服务费数额一致，其认为原告交给第三人的2.61万元是中介服务费，被告至今未向其交纳定金；二是其急需资金，未经妻子同意，并使用妻子过期的身份证签订了出售涉案房屋的合同，现其妻不同意出售房屋；三是第三人承诺为其寻找第三方公司垫资还清涉案房屋银行尾款，办理房屋解押手续，因第三人未履行承诺，致其无法依约还清涉案房屋按揭银行贷款，办理房屋解押和房屋过户手续，其曾多次找第三人协商未果，直至2017年6月份，西安市限购政策出台，原告丧失购房资格；三是原告找第三人要求解除合同，经中介协调其赔偿2万元，原告也于2018年4、5月份电话称只要其赔偿2万元，愿解除合同，2018年6月份其从外地回西安，一直未联系到原告；四是其未收到催告通知和解除合同的律师函，但涉案合同在原告找第三人要求解除时已解除，其现已将涉案房屋以100万元价格出售他人；五是原告未按约定将首付款打入资金监管账户。综上，其违约是第三人未履行承诺造成，应驳回原告的诉讼请求。第三人西安臻融房屋中介有限公司述称，原告所述事实属实，被告所述部分事实错误，其公司并未承诺给被告寻找第三方公司垫资，仅答应帮助联系垫资公司，垫资公司对有房产证的房屋才能垫资，因涉案房屋无房产证，要办理房产证需支付加急费及垫资手续费，但被告没有支付，直到2017年5月底，被告称其自己办理房产证及垫资等相关事宜，后其公司再未管，并未违约。另外，被告称其妻不知道出售涉案房屋与事实不符，在签订合同时，均向原、被告释明，签订房屋网签面签合同、办理过户手续，需配偶签字，被告称其妻已同意。又称，其公司居间原、被告之间涉案房屋买卖事宜的案卷材料均丢失，但已促成居间合同，履行了合理审查、提示义务。被告未依约办理撤押手续，经催告后仍拒绝履行合同义务，致使合同无法继续履行，被告应承担违约责任。经审理查明，2018年5月1日，原、被告经第三人居间签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定，原告购买被告位于西安市未央区XX城XX路XX镇XX幢XX单元XX号房屋，房屋建筑面积92.22㎡，成交价87万元。同时约定，该房屋处于抵押状态，被告应于签署本合同之日起1个月内还清贷款。待办妥解除抵押登记手续后，将房屋所有权证原件托管与居间方作为办理产权转移登记手续之用；原告于本合同签订当日支付定金2.61万元，定金交予居间方（第三人）托管，此定金必须与购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算资金监管账户进行资金监管，待产权登记完成，资金解除监管，由监管银行自动换转被告（卖方）银行账户；原告应予本合同签订7个工作日内准备好购房首付款，并于房地局网签当日将购房预付款37万元存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算资金监管账户进行资金监管，买房领取房屋产权证后，资金解除监管，由监管银行将全部房款自动划至被告（卖方）账户；剩余房款50万元采用按揭贷款方式；本合同签订时须支付居间方中介服务费2.61万元，买卖双方各支付13050元；另外，合同还约定，卖方已征得产权共有人（包括但不限于配偶等）书面同意并接受委托出售此房；买卖双方一方违约，向对方承担房屋成交价10%的违约金；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费由违约一方承担。签订合同当日，原告交纳定金至第三人，第三人向原告开具了收款收据，收款收据上载明定金。被告未按合同约定履行还清房屋抵押贷款，致解除抵押登记手续未办理，未网签房屋买卖合同及房屋过户手续。另查，签订涉案合同时，涉案房屋的产权证书未取得，被告承认其大约于2018年10、11月取得涉案房屋产权证书，2018年12月底其已将该房屋以100万元出售他人；原、被告也均承认从签订合同起截止本案庭审日，涉案房屋的可得利益在5万元以上。又查，被告在2018年7月20日明确告知原告增加房款，否则不出售房屋，有其承认的录音佐证；原、被告均未向第三人支付居间服务费；本案诉讼产生律师费2万元。庭审中，原告与第三人均向法庭提供了2018年7月25日的顺丰快递单和履约催告函，证明第三人向被告发送催告通知书，限被告于2018年8月3日前办妥解押手续，并将房产证原件托管于第三人，配合办理网签、贷款手续。原告提供了其于2018年10月24日向被告和第三人发送了律师函和EMS快递签收网上打印单（显示他人签收），主要内容为:被告未按合同约定在本合同签署之日起1个月内还清房屋抵押贷款，办理解除抵押登记手续，致房屋买卖合同不能网签备案、开立资金监管账户等后续手续，经多次催告，其仍不履行合同义务，就此通知：1.由贵方居间方签订的《房屋买卖（居间）合同》解除；2.因合同解除给贵方造成的损失，请向违约方被告协商或者通过法律途径。被告否认收到原告和第三人向其送达的履约催告函、原告向其送达的解约律师函，但承认双方合同已解约。以上有当事人陈述，《房屋买卖（居间）合同》、定金收据等在卷佐证。本院认为，《房屋买卖（居间）合同》，系各方真实意思表示，合法有效。各方应全面履行合同义务，原告依约履行了交纳定金的义务，被告未按照约定期限还清涉案房屋银行按揭贷款，致抵押注销手续无法办理，导致原告合同目的无法实现，被告之行为已构成违约，应承担违约责任。原、被告均承认上述合同已解除，依法予以确认。原告主张被告承担合同约定交易价10%的违约金8.7万元，符合合同约定和法律规定，依法予以支持；主张退还其购房定金2.61万元，虽定金第三人现持有，但合同约定定金交由第三人托管，被告与第三人之间形成了委托保管的法律关系，法律后果应由委托人被告承担，原告主张被告退还定金，本院予以支持；主张被告赔偿本案诉讼产生的律师费2万元，因合同约定由违约方承担，应予支持；主张被告承担房屋溢价损失，一是被告未依约定还清涉案房屋银行按揭贷款。二是合同履行中，被告要求涨价未得到满足，拒绝出售涉案房屋，已构成违约，给原告造成的房屋溢价损失，应承担责任。因原、被告涉案房屋的溢价损失在5万元以上，现原告仅主张5万元，应予支持；主张被告承担居间服务费13050元，因其未向第三人交纳，第三人在本案中也未主张，其请求不予支持。被告抗辩其依约未还清涉案房屋银行贷款，办理房屋解押手续的原因为第三人未履行为其寻找第三方公司垫资的承诺造成，并非其违约，因三方签订的《房屋买卖（居间）合同》对此承诺并未约定，该抗辩理由不能成立。被告又抗辩，出售涉案房屋未征求其妻意见，其个人无权处分，依相关法律规定，无权处分不影响合同效力，其抗辩理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（三）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告侯衍庆于本判决生效之日起十日内退还原告程虎定金2.61万元；二、被告侯衍庆于本判决生效之日起十日内支付原告程虎违约金8.7万元；三、被告侯衍庆于本判决生效之日起十日内赔偿原告程虎房屋溢价损失5万元；四、被告侯衍庆于本判决生效之日起十日内赔偿原告程虎律师费2万元；五、驳回原告程虎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4223元（原告已预交），由被告负担，与上述款项付款时间一并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    王曙光人民陪审员    高  鹞人民陪审员    崔新会   二〇一九年三月 四 日  书 记 员      杨  莹