浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1022民初4632号 原告：三门县海游街道港溪村股份经济合作社，住所地：三门县海游街道港溪村梅村。 法定代表人：吴未星，系该合作社主任。 委托诉讼代理人：王台敏，三门县海游法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴正，三门县海游法律服务所法律工作者。 被告：郑春兰，女，1956年3月8日出生，汉族，住三门县。 委托诉讼代理人：梅其选，系被告郑春兰儿子。 原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社与被告郑春兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月23日对本案进行了第一次公开开庭审理，原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社的委托诉讼代理人王台敏、被告郑春兰的委托诉讼代理人梅其选到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院于2018年11月12日将本案转为普通程序继续审理，并于2018年12月14日对本案进行了第二次公开开庭审理，原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社的委托诉讼代理人王台敏、被告郑春兰的委托诉讼代理人梅其选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时支付给原告房款人民币11371元及利息损失，利息损失自起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至履行完毕时止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月份，三门县海游街道梅村村股份经济合作社与三门县海游街道南岙村股份经济合作社合并变更为原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社，被告系原告的社员。2009年，原三门县海游街道梅村村股份经济合作社在本村土地上集资建造房屋，被告报名参加集资建房。2011年房屋建造完成后，被告通过抓阄分得3号楼2单元601室的房屋，该房屋主房面积144.66平方米，单价1300元每平方米，附房面积8平方米，单价800元每平方米，阁楼面积74.18平方米，单价350元每平方米，加上自来水开户费200元，总房款合计220621元，扣除利息9250元以及被告已经支付的房款200000元，被告尚欠房款11371元。后经原告多次催讨，被告均以各种理由搪塞，没有支付房款余额的诚意。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告郑春兰答辩称，1、被告已经向原告支付房款200000元属实。根据2010年2月2日原告发布的公告方案，被告预付的100000元定金可以从付款之日起到交房之日止按月利率1.5%计算利息，该利息应当直接折抵房款。由于原告至今未向被告交付房屋，故利息远不止原告单方计算的9250元。而且，原告从未告知被告阁楼需要另行收费，被告也是基于赠送阁楼的意思表示才与原告达成购房的合意。因此，被告实际已经超额支付房款，原告应当将结算后多余的款项返还给被告。2、若法院认定被告欠款属实，即便原告的房屋具备交付条件且按照原告的说法已经于2011年交房，但原告在2011年张贴的公告中明确要求分房时付清房款，却于2018年才提起诉讼，且原告在起诉前从未就房款问题向被告进行过主张，被告也从未收到原告所谓的催缴通知书。因此，原告的主张明显已经超过了诉讼时效。3、原告在集资建房时，承诺房屋土地性质为国有划拨，且能够办理相应的房屋权属证书，但原告至今未向被告出示任何证据证明其房屋是可以出售的，同时也没有提供证据证明房屋已经竣工验收具备交付条件以及有权单位已经对房屋面积进行了测绘。因此，原告的房屋是否具备出售资格和交房条件以及房屋的具体面积均无法确定，原、被告之间的房屋买卖合同关系是否有效也有待考量。4、若原、被告之间的房屋买卖合同关系有效，则原告应及时为被告办理相应的房屋权属证书，但原告在收取被告的房款后，至今未履行该合同义务，存在严重违约行为。5、若原、被告之间的房屋买卖合同关系无效，则原告应当返还给被告购房款并赔偿相应损失。若有效，由于原告出售的房屋存在漏水、墙裂等严重的质量问题，原告应当予以维修并承担相应的维修费用，若因维修造成被告损失，还应当赔偿该部分费用。因原告未能及时办理不动产权属证书，由此造成被告房屋不能处置的损失也应当由原告承担。对此，被告保留追究原告相应责任的权利。 原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社反驳称，1、原告于2010年集资建房，2011年被告通过抓阄分得房屋，期间利息合计9250元，原告在计算房款时已经扣除了这部分利息。另外，被告也没有提供阁楼属于赠送的相关证据。因此，被告认为已经超额支付房款没有事实依据。2、本案是房屋买卖合同纠纷，由于原、被告至今没有签订房屋买卖合同，故不适用诉讼时效的规定。而且，原告曾经多次通过电话向被告催讨欠款，也到被告经营的店里进行过催讨。3、由于被告未就房屋质量问题提出反诉，故原告认为，如果房屋确实存在质量问题，被告可以另案起诉。4、本案房屋经过相关部门审批，土地性质为国有划拨，房屋面积也已经委托测绘单位进行了测量，故被告的答辩意见没有事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提供的证据，本院分析认证如下：一、对于原告提交的抓阄分房确认单一份，被告提供的2010年2月2日、2011年5月17日梅村村民委员会的公告各一份，由于原、被告对对方提供的上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。二、对于原告提供的梅村村住宅楼集资房六楼（阁楼）缴款明细表一份，梅村住宅楼分户明细表三份，催缴通知书及照片、2017年8月22日及2018年9月9日梅村村民委员会的会议记录、2018年11月6日村民代表会议记录及公告、原梅村村干部于2018年11月30日出具的证明、三门县人民政府海游街道办事处出具的证明各一份，其余购房户付款明细表和台州市农村集体经济组织统一收据及农村信用社现金缴款单一组，原告提供上述证据用以证明梅村村住宅楼的分房经过、阁楼价格的议定、其他购房户缴款情况以及被告尚欠原告房款11371元等事实。被告对上述证据的三性均提出异议。本院认为，原告提供的上述证据能够证明梅村村住宅楼的分房经过、阁楼价格的议定、其他购房户缴款情况等事实，至于被告尚欠原告房款的数额是否准确以及原告向被告主张房款余额的条件是否已经成就，本院将在裁判理由部分予以阐述。三、对于原告提交的发票一份，本院认为，该证据仅能证明原告为了测量住宅楼的面积向三门县建设测量大队支付了测量费用的事实，但房屋的实际面积仍应当以不动产登记部门确定的数据为准。四、对于原告提供的建设项目选址意见书、三海政[2010]127号三门县海游镇人民政府文件各一份，本院认为，上述证据均系有关职能部门出具的书证，来源合法，内容真实，在被告未提供相反证据对上述证据的真实性予以推翻的情况下，本院对上述证据的真实性予以确认。五、对于被告提供的照片打印件八份，被告提供上述证据用以证明房屋存在质量问题，但被告在本院给定的期限内未提出反诉，故上述证据不属于本案审查范围，本院对上述证据的证明力暂不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 三门县海游街道梅村村民委员会决定在村级留用地上建设村民住宅楼。2010年2月2日，梅村村民委员会发布公告一份，其内容为：本村集资房工程已全面启动，土地性质是国有划拨，本村村民房产证可以全部做到户，本工程到2010年8月可以交付给村民，本工程总共108套房屋，其中90平方左右12套、120平方左右96套。报名按先后程序，报完为止，分房时实行抓阄，经村两委成本核算后决定集资房价格为，1层6层1300元，2层5层1350元，3层4层1400元，附房6-10平方每户一附，价格1100元每平方。本村村民优先报名，对少数村民的确住房困难者，经村两委认可后，给予适当照顾。报名带户口本，报名时间限一个月，如本村报名后有多余房屋全部对外出售，价格另定。报名时，带定金100000元，利息按一分半计算到交房时。定金全部自己去存入村账户，账号到出纳处提供，拿存入后票据到麻祥裸处办登记手续，到分房时，付清全部房款，再参加抓阄，如果交不清房款退回前期所交房款（不计息），作自己自动放弃买房。被告郑春兰作为梅村村村民，决定报名购买房屋，并于2010年11月25日缴纳房款100000元。2011年5月17日，梅村村民委员会再次发布公告一份，其内容为：村集资房现已收尾，经村两委会研究决定于2011年6月15日实行抓阄，望各位村民把欠缺房款在2011年6月10日前到麻万爱处办好手续。90平方房款130000元，120平方房款170000元，140平方房款200000元，实际面积以房管处为标准，少补多还。没有按规定手续交齐房款的村民无资格参加抓阄，作自动放弃买房，退还前期房款（不计息）。2011年6月7日，被告再次缴纳房款100000元。2011年6月15日经抓阄，被告郑春兰分得了3号楼2单元601室的房屋。后经村两委会讨论决定，六楼房屋的阁楼按每平方500元的价格进行计算。由于部分村民反映阁楼价格太贵，村两委会于2017年8月22日再次进行讨论后，决定将六楼房屋阁楼的价格降为按每平方350元计算。后大部分村民陆续按照村里的决定支付了房款余额，被告郑春兰以及少量村民则以阁楼不应当计算房款、利息计算有误、房屋存在质量问题等理由，一直没有支付房款余额。2018年9月1日，针对被告郑春兰，梅村村民委员会制作了一份催缴通知书，该通知书载明，被告分得的3号楼2单元601室的主房面积为144.66平方米，单价1300元每平方米，附房面积8平方米，单价800元每平方米，阁楼面积74.18平方米，单价350元每平方米，加上水电开户费200元，总房款合计220621元，扣除利息9250元以及被告已经支付的房款200000元，被告尚欠房款11371元，要求被告在2018年9月6日前付清房款余额。但被告仍然没有支付，为此原告提起本案诉讼。庭审中，原告自认上述房屋至今未取得不动产权属证书。 另查明，三门县海游街道梅村村股份经济合作社成立后，村里的经济事务由合作社负责。现三门县海游街道梅村村股份经济合作社已经与三门县海游街道南岙村股份经济合作社合并变更为三门县海游街道港溪村股份经济合作社。 本院认为，虽然原、被告之间没有签订书面的房屋买卖合同，但原告发布建房公告后，被告郑春兰报名购买房屋，并缴纳房款200000元以及抓阄分得房屋一套，可以认定原、被告之间的房屋买卖关系已经事实上成立，目前双方口头订立的房屋买卖合同尚处于履行过程中，因此，本案的诉讼时效并没有超过。但由于原告在庭审中自认，上述房屋至今未取得不动产权属证书，目前尚在协调办理中，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此，原、被告口头订立的房屋买卖合同是否有效，取决于原告能否取得上述房屋相应的不动产权属证书，导致本案房屋买卖合同的效力处于待定状态。另外，原告于2011年5月17日发布第二次公告时，仅要求原告先缴纳房款200000元，并载明以后实际面积以房管处为标准，少补多还，而从司法实践看，房屋买卖的价款也往往以不动产权属证书登记的面积为准，由于上述房屋目前未取得相应的不动产权属证书，而原告也未提供不动产登记部门出具的有关测量结果的证据，导致本院无法确定被告所分得的房屋的准确面积，从而也无法确定被告应当支付给原告房款的准确数额。综上，本院认为，原告要求被告支付房款余额的条件尚未成就，故对原告的该诉讼请求，本院暂时不予支持，建议原告在取得房屋不动产权属证书后再行起诉。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社的诉讼请求。 本案受理费80元，由原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 长  叶未赏 人民陪审员  何爱娟 人民陪审员  金晓华 二〇一九年三月十四日 代书 记员  蒋 俊