湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初1899号原告湖南新金鸿物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区荷花路202号东方新城商务楼6楼601房。法定代表人封纪伟，执行董事。委托诉讼代理人黄子川，湖南天弘远律师事务所律师。委托诉讼代理人孔娟，湖南天弘远律师事务所律师。被告曹建华，男，汉族，1969年9月1日出生，户籍地长沙市芙蓉区，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人刘萍，女，汉族，1969年6月28日出生，系曹建华的妻子，住址同上。委托诉讼代理人袁勇，长沙市开福区畅元法律服务所法律工作者。原告湖南新金鸿物业管理有限公司（以下简称湖南新金鸿公司）与被告曹建华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南新金鸿公司的委托诉讼代理人黄子川、被告曹建华的委托诉讼代理人刘萍、袁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南新金鸿公司向本院提出诉讼请求：1.被告曹建华向原告湖南新金鸿公司支付2011年4月1日至2019年1月30日的物业服务费12377元；2.被告曹建华以欠缴物业管理费为基数支付自2011年4月1日起至实际支付之日止的违约金3654元（暂算至2019年1月30日）；3.被告曹建华承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年8月22日，湖南新金鸿公司与曹建华签订《前期物业服务协议》，约定湖南新金鸿公司为东玺门小区提供物业服务，并以1.5元/月/平方米的标准向业主收取物业管理服务费，逾期不缴纳的，按日收取万分之二的滞纳金。湖南新金鸿公司依约提供物业管理服务，但曹建华无故拖欠物业管理服务费。湖南新金鸿公司多次催缴未果，故诉至法院。被告曹建华辩称：1.曹建华并未与湖南新金鸿公司签订物业合同，曹建华只与长沙新金鸿物业管理有限公司（以下简称长沙新金鸿公司）签订了前期物业服务合同，因此不存在拖欠湖南新金鸿公司物业管理费之说，也就不存在违约金；2.因长沙新金鸿公司提供物业服务不到位、未采取有效的安保措施，且不允许曹建华安装防盗门窗，致使曹建华家中被盗，且在被盗事件发生后，长沙新金鸿公司仍没有改善防盗措施，继续不作为。曹建华多次与长沙新金鸿公司协商因家中被盗的赔偿事宜，一直未能得到解决。曹建华要求长沙新金鸿公司赔偿失窃损失10万元，并赔偿安装防盗门窗费用1.8万元和精神损失费1元；3.长沙新金鸿公司提供物业服务不完善：小区内门禁形同虚设，存在很大的安全隐患，卫生状况差，严重影响业主的生存环境，本应属于小区公共区域的房屋架空层和业主休息区被长沙新金鸿公司改造成门面和电动车停车场，借机收费，侵害业主的公共利益；4.长沙新金鸿公司在2016年才进行催缴，故2016年之前的物业管理服务费已过诉讼时效。经审理查明：长沙新金鸿公司为长沙市芙蓉区东玺门小区的物业管理公司。曹建华为东玺门小区L5栋1904房业主，该房屋产权面积87.76平方米。2007年9月4日，长沙新金鸿公司与曹建华签订一份《前期物业服务协议》，约定长沙新金鸿公司为东玺门小区业主或物业使用人提供物业管理服务，东玺门小区业主或物业使用人向长沙新金鸿公司支付物业服务费，其收费标准为每月每平方米1.5元；逾期缴纳物业管理费的，每逾期一日按应付金额的百分之一向长沙新金鸿公司支付违约金（在本案中，湖南新金鸿公司只主张每逾期一日按应付金额的万分之二支付违约金）。2009年2月19日，曹建华正式签署《房屋交接确认书》，确认收房时间为2009年1月1日。此后，长沙新金鸿公司一直提供物业服务，并变更登记为湖南新金鸿公司。曹建华则按照合同约定缴纳该房屋的物业服务费至2011年3月31日。2011年8月29日，曹建华家中被盗，长沙市公安局芙蓉分局荷花园派出所已受理该案（但尚未破案），据公安机关初步登记曹建华家损失共计价值10万元左右财物。曹建华认为因湖南新金鸿公司没有采取有效的安保措施致使其家中被盗，要求湖南新金鸿公司予以赔偿，并停止缴纳物业服务费，欠缴的物业服务费自2011年4月1日起至2019年1月30日止共计12374.16元（其中2011年4月1日至2011年8月31日为658.2元，2011年9月1日至2019年1月30日为11715.96元）。此后，湖南新金鸿公司在曹建华每次前去购买水电时均向曹建华催缴物业服务费，并通过发催款函等方式催缴，曹建华认为物业公司应当一并解决被盗赔偿问题而一直拒绝缴纳，由此引起本案诉讼。上述事实，有湖南新金鸿公司提交的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《房屋交接确认书》、《催款通知书》、《催款函》、《律师函》、《邮寄单》、曹建华提交的《被盗现场照片》、《物业服务不完善照片》、长沙市公安局芙蓉分局荷花园派出所出具的《报警回执》等证据及双方当事人在庭审中的陈述等予以证实。本院认为：长沙新金鸿公司与曹建华签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，长沙新金鸿公司（以及之后变更的湖南新金鸿公司）与曹建华均应按照合同约定履行相应的义务。根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，湖南新金鸿公司作为物业服务合同的提供管理服务方有义务按照合同约定提供完善的物业管理服务，曹建华有义务及时支付相应的物业管理服务费。但在实际履约过程中，湖南新金鸿公司在小区安全防范、往来人员登记、安防设施的安装与管理、保安巡查记录等方面存有瑕疵，未完全尽到合理限度内的安全保障义务，故对曹建华家中被盗负有一定的责任。因此，对曹建华在2011年8月29日被盗事件发生后拖欠的物业管理服务费11715.96元（2011年9月1日至2019年1月30日），本院酌情予以核减，以应缴纳物业管理费的65%即7615.37元为宜。至于曹建华拖欠的2011年4月1日至2011年8月31日的物业管理服务费658.2元，应当及时偿付。因湖南新金鸿公司在为曹建华提供物业服务的过程中存在上述瑕疵，故对湖南新金鸿公司要求曹建华支付因延迟缴纳物业管理服务费产生的违约金的诉讼请求，本院不予支持。对曹建华提出湖南新金鸿公司的主张已过诉讼时效，只能主张2016年之后的物业管理服务费的抗辩理由，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案物业管理服务费虽不属于同一债务分期履行的情形，但属于持续性债务，一直在产生和累加，湖南新金鸿公司起诉物业管理服务费欠缴截止时间为2019年1月30日，因此2019年1月30日作为本案中的最后一期债务，并未超过诉讼时效，且在曹建华每次前去购买水电时，湖南新金鸿回公司均向曹建华主张了权利，故本院对该答辩意见不予采纳。曹建华在答辩时要求湖南新金鸿公司赔偿因被盗造成的损失10万元及安装防盗门窗费用1.8万元，上述要求属于独立的诉讼请求，因曹建华在本案中未提起反诉，故曹建华应另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《物业管理条例》第三十五条的规定，判决如下：一、曹建华在本判决生效之日起三日内向湖南新金鸿物业管理有限公司支付物业管理服务费8273.57元（计算至2019年1月30日止）；二、驳回湖南新金鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费201元，因适用简易程序减半收取100.5元，由湖南新金鸿物业管理有限公司负担35元，曹建华负担65.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇一九年三月三十一日法官助理何文敏书记员章灵芝附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《物业管理条例》第三十五条、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。