广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初22856号原告：佛山市南海区大沥土地资源开发公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：高展祥。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭清燕，广东禅都律师事务所实习律师。被告：刘明，男，1985年4月9日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：汪新明，广东荆紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾俊庭，广东荆紫律师事务所实习律师。原告佛山市南海区大沥土地资源开发公司诉被告刘明租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月5日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人张思扬、彭清燕，被告的委托诉讼代理人汪新明到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告于2018年3月16日签订的《租赁合同书》；2.被告立即清空并返还涉讼租赁物予原告；3.被告立即向原告支付自2018年5月23日起至被告返还租赁物之日止按73600元/月的标准的应缴租金，暂计至2018年10月23日为368000元；4.被告向原告支付因逾期交付上述租金的迟延履行违约金，以每月应交租金为本金从2018年3月23日起自被告每期逾期缴租之日起（即每月应缴纳租金8日后）至实际缴清之日止按日千分之五标准计付迟延履行违约金，暂计至2018年10月23日为239936元（详见起诉状附件《迟延履行违约金计算表》）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月16日，佛山市南海区大沥土地资源开发公司（以下简称土资公司）与刘明签订《租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定土资公司将涉讼物业出租予刘明作商业、办公使用；占地面积422.52平方米，建筑面积1393.11平方米；租赁期限5年，月租金为73600元，租金按月缴纳，先交付后使用，在当月应缴租金之日起8日内将当月租金存入指定账户；逾期交租，自逾期之日起，刘明须每日按逾期缴纳部分租金的千分之五向原告支付迟延履行违约金；双方签订合同之日，刘明向土资公司缴纳履行合同保证金441600元，若刘明拖欠租金超过30日，构成根本违约，土资公司有权解除合同，无偿收回租赁物，没收保证金，刘明须付清尚欠的租金及费用，并赔偿一切损失。涉讼合同签署后，刘明依约支付合同保证金。2018年3月23日，双方签订《租赁物移交确认书》，土资公司确认按现状将租赁物移交刘明使用。但刘明自2018年3月起无故拒缴租金。同年6月11日，土资公司向刘明发送《催款通知书》，要求刘明应于2018年6月15日前支付自2018年3月24日起至2018年6月23日止的租金共220800元，逾期缴纳将按合同约定追究其违约责任。同年7月24日、8月23日，刘明分别向土资公司指定账户转账73600元，用于抵扣3月24日至5月23日两个月的租金。后多次催促，刘明均拒绝缴纳自2018年5月23日起至今的租金及迟延履约违约金。自签订涉讼合同后，刘明仅向土资公司支付两个月租金，其迟延支付租金及违约金的行为构成根本违约，严重侵犯土资公司合法权益，故土资公司提起本案诉讼。刘明辩称，第一，本案是因为土地资源公司的违约造成合同无法履行，刘明无法实现合同目的，且刘明也已提起了诉讼，对于解除涉讼合同，刘明无异议。第二，刘明随时可以交付涉讼租赁物，土资公司可随时接收，且刘明此前在电话沟通时也多次表明土资公司可以接收涉讼租赁物。第三，土资公司要求刘明支付租金的诉请没有事实依据，刘明同意缴纳自2018年3月24日至2018年4月7日、2018年7月16日至2018年10月11日刘明可正常使用租赁物期间的租金，但刘明不愿缴纳其余时间段的租金，由于土资公司的违约行为导致刘明无法使用涉讼租赁物，故刘明无需缴纳该段时间的租金。第四，土资公司违约在先，刘明不存在需要支付违约金的情况，且双方就违约金的约定因为涉讼合同为格式条款，涉讼合同约定的违约金条款已经超出了法定的标准，应判定为无效条款，即使刘明需要计付违约金予土资公司，也应按照银行同期贷款利率计付违约金。土资公司诉讼中举证如下：1.租赁合同书原件1份，租赁物移交确认书原件1份，用以证明2018年3月16日，大沥土地资源公司与刘明签订了涉讼租赁合同，双方就租赁事宜进行了约定，同日，双方签订了租赁物移交确认书，确认大沥土地资源公司将涉讼租赁物移交给刘明使用，大沥土地资源公司已将符合合同约定的租赁物交由刘明使用，但刘明仅于2018年7月、8月支付了两个月租金之后，经多次催促仍未履行支付租金的义务，已构成根本违约，大沥土地资源公司要求解除合同、收回涉讼租赁物并要求刘明付清所欠租金及违约金；2.催款通知书原件1份，照片打印件1组，用以证明2018年6月11日，大沥土地资源公司向刘明发送催款通知书，要求刘明于2018年6月15日前支付自2018年3月24日起至2018年6月23日止的租金共220800元，逾期支付将按合同约定追究刘明的违约责任，经大沥土地资源公司多次催促，刘明仅支付了2018年3月24日至2018年5月23日的租金，2018年6月12日，大沥土地资源公司将催款通知书张贴于涉讼租赁物通知刘明补齐合同保证金及租金，但刘明仍拒绝支付，已构成根本违约；3.房产证复印件1份、佛山市（南海区）不动产查询信息原件1份，用以证明涉讼租赁物为大沥土地资源公司所有，具备合法物权。刘明诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件、被告企业信用信息查询打印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.兴盛综合市场西楼租赁竞投交易方案复印件1份、竞投租赁成交确认书复印件1份，租赁合同书复印件1份，用以证明双方租赁关系的事实；3.收据复印件2份、平安银行收付款业务回单3份（其中2018.7.24、2018.8.23为复印件，2018.10.1为原件），银行进账单复印件1份、中国建设银行客户回单复印件1份，用以证明刘明在正常使用涉讼租赁物期间有缴纳租金，并已足额支付了保证金；4.现场照片打印件1组，用以证明分别自2018年4月8日、2018年10月12日起涉讼租赁物的电箱被封，刘明无法用电，无法进行经营，从封条显示的内容来看，封条是由广东海元物流有限公司综合服务部张贴的；5.律师函1份，用以证明第一次停电之后，刘明曾委托律师向大沥土资公司发送律师函；6.光盘1份，文字整理件打印件1组，通话记录1组，用以证明在2018年10月12日第二次停电后，刘明与大沥土资公司的黄泽辉通过电话进行了沟通，在通话记录中清楚反映，大沥土资公司承认海元公司是无权收取管理费的，具体如何解决，大沥土资公司方面也在努力，最后大沥土资公司建议刘明提起诉讼；7.佛山市南海**休闲会所有限公司企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明刘明承租涉讼租赁物用于经营，停电情况下是无法经营的。依据刘明申请，本院依法传唤证人许某出庭作证。经庭审质证、辩证，土资公司对刘明出示证据1-3、7真实性无异议，刘明对土资公司出示证据1、3真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认定；刘明出示证据4与本案无关，本院对其关联性不予认定；刘明出示证据5属于刘明单方制作，且未举证证明已送达土资公司，本院对该证据真实性不予认定；刘明出示证据6对话主体不明，未举证证明与本案相关，本院对该证据关联性不予认定；土资公司出示证据2属于土资公司单方制作，且未举证证明刘明已收到该通知书，本院对该证据真实性不予认定。证人许某为佛山市南海**休闲会所有限公司股东及春之返休闲会所经理，与刘明存在利害关系，且土资公司对其证言不予认可，本院对证人许某证言真实性不予认定。本院经审理认定事实如下：涉讼物业位于佛山市南海大沥****，已办理房产证，权利证号为****，登记权属人为南海土地资源开发总公司大沥分公司，钢混三层结构，基底面积422.52平方米，建筑面积1393.11平方米。2018年3月23日，土资公司（出租人、甲方）与刘明（承租人、乙方）签订涉讼合同，约定：甲方将位于*****出租给乙方作商业、办公使用，该物业有房产证，占地面积422.52平方米，建筑面积1393.11平方米；租赁期限从租赁物移交给乙方之日起计算5年，具体按双方签订的《租赁物移交确认书》为准；租赁物第一年月租金为73600元，租金每满三年在上一期租金基础上递增12%，租金已含增值税，不包含物业管理费用等其他一切经营费用，租金按月缴纳，先交付后使用，乙方必须在当月应缴租金之日起8日内将当月租金存入甲方指定账户，逾期交租的，自逾期之日起，乙方须每日按逾期缴纳部分租金金额的千分之五向甲方支付迟延履行违约金，乙方逾期超过30日不交租，构成根本违约，甲方有权按照合同第八条约定处理；签订合同之日，乙方应向甲方交纳每月租金的六倍金额441600元作为履行本合同的保证金；甲方应按时将租赁物交付乙方使用，甲方按移交时的现状向乙方移交租赁物，对租赁物的品质与瑕疵不承担责任，如乙方需要重新办理用水、用电报装或增容的，相关费用和手续办理由乙方承担和负责，甲方不作任何担保责任，租赁期内，租赁物内现有的电线、水管、消防设施、给排水设施、供电设施等基础设施无偿提供给乙方使用；在租赁期间，如租赁物出现建筑主体开裂、倾斜等非归咎于乙方使用原因问题，由甲方负责维修保养，租赁物及附属设施（包括但不限于消防设施、给排水、供电设施）的其他维修和保养工作由乙方负责；租赁场地内的水电费及由有关部门征收的费用包括但不限于治安费、垃圾费等均由乙方承担；（第八条）甲方在租赁期间非因本合同约定或法律规定的可提前终止的原因而单方面提前解除合同的，视为甲方违约，甲方应返还乙方合同保证金，且按保证金数额的一倍向乙方支付违约金；乙方拖欠应付甲方的租金（含部分）超过30日的，构成根本性违约，甲方有权解除合同，无偿收回租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物、构筑物及其附属物，并没收乙方已交付的合同保证金，同时乙方须付清拖欠的租金及费用，赔偿甲方一切损失，双方还约定其他权利义务。同日，刘明与土资公司签订《租赁物移交确认书》，确认涉讼合同租赁期限从2018年3月23日起至2023年3月22日止，签订确认书之日，土资公司按现状将位于****及其水电附属设施、其它设备移交刘明使用，2018年3月23日至2021年3月22日止月租金为73600元。同日，土资公司出具收据确认收到刘明支付合同保证金441600元。2018年7月24日、8月23日、10月1日，刘明分别向土资公司各转账支付73600元，其中10月1日的转账汇款用途载明为9月租金。另查明，刘明以土资公司为被告提起诉讼，刘明诉请解除涉讼合同、无需支付租金等。经审查，本院决定受理并立案，案号为（2018）粤0605民初21791号。2018年11月9日，土资公司提起本案诉讼。诉讼中，双方均确认，计算租金周期从上月23日至当月23日前，每月23日为交租日。经本院询问，刘明与土资公司均同意于2018年12月19日办理涉讼物业交接手续。刘明同意按现状返还涉讼物业予土资公司，土资公司以刘明仅清退涉讼物业部分场地，涉讼物业一层尚未清退为由，不同意接收涉讼物业。本院认为，涉讼物业合法适租。刘明与土资公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行义务。涉讼合同约定，刘明逾期30天未交租金，视为刘明根本违约，土资公司有权单方解除合同并无偿收回涉讼物业。现土资公司主张刘明在使用涉讼物业期间未依约按时足额支付租金，刘明作为承租人未举证证明已履行足额支付租金的义务，亦未举证证明其未按时足额支付租金有法定或约定理由予以抗辩，刘明未按涉讼合同约定向土资公司支付租金的行为已构成违约，故本院对土资公司主张解除涉讼合同的诉讼请求予以支持。涉讼合同解除，刘明应腾退涉讼物业予土资公司，但基于诉讼中，刘明与土资公司均确认涉讼物业除一层外其他部分均已清空，且刘明同意返还涉讼物业予土资公司，土资公司已具备接收涉讼物业除一层外其他部分的条件，故本院认为关于土资公司主张刘明腾退涉讼物业除一层外其他部分的诉请已无处理的必要，本院对土资公司要求刘明腾退涉讼物业一层的诉讼请求予以支持。土资公司主张刘明自2018年3月23日起实际占有使用涉讼租赁物，并从2018年5月23日起未依约向原告支付租金。刘明以土资公司未协助其排除使用涉讼物业的妨碍构成违约为由起诉并抗辩支付租金，本院对刘明该抗辩意见不予采纳，分析理由详见（2018）粤0605民初21791号民事判决书。刘明作为承租人，占有使用涉讼物业期间应按照合同约定标准支付相应租金予出租人土资公司。庭审中，双方均确认刘明分别于2018年7月24日、8月23日、10月1日向土资公司支付73600元，结合双方庭审中陈述，每月租金支付周期为从上月23日至当月23日前，即刘明支付的上述三笔款项分别对应为2018年7月24日至10月23日的租金。涉讼合同约定，2018年3月23日至2021年3月22日期间月租金为73600元；综合上述分析，自2018年12月19日起，土资公司已具备接收涉讼物业除一层外其他部分的条件，土资公司至今不同意接收，2018年12月19日后的租金损失应由土资公司自行负担。因刘明确未实际使用涉讼物业除一层以外的部分，故本院酌定自2018年12月20日起月租金调整为24508.8元（73600×33.3%）。综上，刘明应按每月73600元的标准计付2018年3月23日起至2018年7月23日止的租金294400元，按每月73600元的标准计付自2018年10月24日起至2018年12月19日止的租金140077.42元，合共434477.42元，并应按每月24508.8元的标准计付2018年12月20日起至腾退涉讼物业一层之日止的租金。关于土资公司主张刘明以每月欠付租金为本金计付迟延履行违约金。涉讼合同约定刘明应于当月应缴租金之日起8日内支付当月租金，逾期支付租金，自逾期之日起以欠租金额按每日千分之五计付迟延履行违约金，刘明违约导致合同解除，应承担违约责任，但因该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。根据涉讼合同约定，刘明应于2018年3月30日前向土资公司支付2018年3月23日至2018年4月22日期间的租金，应于2018年4月30日前支付2018年4月23日至2018年5月22日的租金，应于2018年5月30日前支付2018年5月23日至2018年6月22日的租金，应于2018年6月30日前支付2018年6月23日至2018年7月22日的租金，应于2018年7月30日前支付2018年7月23日至2018年8月22日的租金，应于2018年8月30日前支付2018年8月23日至2018年9月22日的租金，应于2018年9月30日前支付2018年9月23日至2018年10月22日的租金，应于2018年10月30日前支付2018年10月23日至2018年11月22日的租金，应于2018年11月30日前支付2018年11月23日至2018年12月22日前的租金。现庭审中，经双方确认，刘明仅于2018年7月24日、8月23日、10月1日支付租金外，均未依约支付其它相应月份的租金，但基于本案庭审辩论终结后（2018年12月5日），刘明支付租金情况尚不确定，本院对土资公司主张的2018年12月5日后迟延履行违约金暂不支持，如刘明仍存在迟延付款的违约情形，土资公司可另行主张权利。综上，刘明应以月租金73600元为本金从2018年3月31日、5月1日、5月31日、7月1日、10月31日、12月1日起，均至实际清偿欠款之日止按日万分之五标准计付违约金予土资公司，超出本院核定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除佛山市南海区大沥土地资源开发公司与刘明于2018年3月23日签订的《租赁合同书》（沥土资租赁字[2018]02号）；二、刘明应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项合同项下位于佛山市南海区大沥广云路张边桥侧兴盛综合市场西楼一层予佛山市南海区大沥土地资源开发公司；三、刘明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年3月23日起至2018年7月23日止、2018年10月24日起至2018年12月19日止的租金共434477.42元，并从2018年12月20日起至上述第二项判决履行之日止按每月24508.8元标准计付租金予佛山市南海区大沥土地资源开发公司；四、刘明应于本判决发生法律效力之日起十日内以73600元为本金从2018年3月31日、5月1日、5月31日、7月1日、10月31日、12月1日起至上述第三项判决履行之日止按日万分之五标准计付迟延履行违约金予佛山市南海区大沥土地资源开发公司；五、驳回佛山市南海区大沥土地资源开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费39604.01元，减半收取计19802.01元（佛山市南海区大沥土地资源开发公司已预交），由刘明负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对佛山市南海区大沥土地资源开发公司预交的诉讼费用19802.01元，在本判决发生法律效力后经佛山市南海区大沥土地资源开发公司书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一九年三月二十九日书记员  李 慧