重庆市璧山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0120民初314号 原告：黄永忠，男，生于1972年07月26日，汉族，住重庆市南岸区。 原告：左季，男，生于1993年09月13日，汉族，住重庆市江北区。 原告：邹业，女，生于1954年12月16日，汉族，住重庆市沙坪坝区。 三原告共同委托诉讼代理人：王艳平，重庆言诚律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：熊小琳，重庆言诚律师事务所律师。 被告：图娅，女，生于1972年03月08日，蒙古族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：唐光洪，北京大成(重庆)律师事务所律师。 原告黄永忠、左季、邹业与被告图娅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄永忠、左季、邹业的委托诉讼代理人王艳平，被告图娅的委托诉讼代理人唐光洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄永忠、左季、邹业向本院提出诉讼请求：1.依法解除黄涤清与图娅于2017年5月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付从2018年7月6日起至搬离时的租金，并从2018年7月6日起至搬离时止，以未付租金为基数，按每日1‰向原告支付逾期付款滞纳金；3.判令被告支付违约金40000元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月6日，黄涤清将其位于璧山区璧泉街道泉山路9号附58号房屋租赁给图娅经营餐厅并签订了《房屋租赁合同》。合同约定了租赁期限、租金和支付时间以及违约责任等。合同约定2018年6月6日前应支付2018年7月6日至2019年7月5日止的租金18万元。2018年6月22日原告向黄涤清购买了位于璧山区璧泉街道泉山路9号附58号房屋并办理了房屋过户登记。原告购买房屋后一直当面或书面通知被告向原告缴纳租金，被告却以各种理由推辞。为此，为维护原告合法权益，现原告按照《租赁合同》的约定及相关法律规定诉至贵院，望依法判决如上请求事项。 被告图娅辩称：不同意解除《房屋租赁合同》。签订《租赁合同》是双方的真实意思表示，被告不存在违约行为。1、原业主违反《租赁合同》以及《合同法》第九十二条规定的通知、协助义务。2017年5月6日，原房屋产权人黄涤清与我签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为10年。合同生效后，我交纳了30000元保证金，并投入100多万元进行装修装饰。但黄涤清在未通知我的情况下将该房屋出售给本案原告。黄涤清不但侵犯了我的优先购买权，还未履行通知、协助义务。黄涤清至今都没有退还我所交纳的保证金。导致本案诉讼的发生，其责任不在我方。2、原告虽向我催收房屋租金，但却不向我提供原告为新的房屋产权人的证据。庭审中，原告虽向法庭举示了该房屋的不动产权证书，但取得时间为2019年，同时并未向我出示不动产权证书。我不得不向该房屋的原产权人两次书面发函询问该房屋是否出售的事实，但黄涤清拒不回复。同时，我还向原告书面发函要求其提供房屋产权证明。房屋在租赁过程中出售，新的房屋产权人向承租人出示房屋产权证明，是其应尽的义务。即使说在庭审过程中，原告应当举证证明向出租人出示过其不动产权证书，但庭审中原告只是举示其为新产权人，并没有证据证明在催收租金过程中出示过该证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，应当由原告承担不利法律后果。3、在本案房屋租赁、出售过程中，受害人系本案被告。如果法庭认定被告违约，那么约定的违约金明显过高。房屋出售过程中，买卖双方任意一方召集承租人一起交接或出卖人通知自何时开始向谁履行支付租金的义务，本案均可以避免，正是由于这一程序的缺失，导致本案的发生。同时，承租人拿出100多万对该房屋进行了装修装饰，如法庭认为本合同应当解除，势必造成承租人非常大的损失，而新的房屋产权人却没有任何损失，因为无论该合同是否解除，均不影响出租人的利益；相反，有可能造成出租人对房屋装修方面的获利，这不应当是法律维护公平、诚信、互惠互利的精神。假设法庭认定解除本合同，根据《房屋租赁合同》关于2018年7月6日至2019年7月5日期间约定的租金为18万元，而违约金为4万元，还有千分之一的滞纳金，仅违约金就达到了租金的30%，其约定的违约金明显过高。鉴于本案特殊情况恳请法庭不予主张违约金。综上所述，被告在此过程中不但没有违约行为，相反，被告还处于受害人地位，恳请法庭不予主张违约金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月6日，被告图娅(承租方、乙方)与涉案房屋原产权人黄涤清（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于重庆市璧山区泉山路9号附58号整栋房屋租赁给乙方用于经营餐饮。房屋建筑面积（计租面积）约350平方米；租赁期限从2017年5月6日起至2027年7月5日止；租赁费从2017年5月6日起至2018年7月5日止，年租赁费为150000元，乙方于2017年5月6日前支付年租赁费；2018年7月6日至2019年7月5日的租赁费为180000元，乙方于2018年6月6日前支付年租赁费......。合同还约定，租赁期间，甲方可随时转让房屋产权，但必须保证乙方继续享有该房屋租赁权，直至租赁期满。若乙方不按合同规定期限缴纳租赁费，每逾期一日，须按应付金额的1‰向甲方支付逾期付款滞纳金，超过一月仍未缴纳租赁费的，甲方可以解除合同，收回租赁房屋，处置乙方在租赁房中的物品，并由乙方向甲方支付违约金40000元。 2018年6月初，原告黄永忠、左季、邹业从黄涤清处购买了涉案房屋，并于2018年6月22日办理了房屋产权转移登记。由于登记的房屋面积有误，于2019年1月7日进行了变更登记。2018年6月27日，原告等人前往被告经营的璧山区疆域餐厅告知被告房屋产权转移及后续租金交纳事宜。2018年7月2日，三原告向被告邮寄送达了《关于房屋产权变更及催缴租赁费的通知》，通知被告房屋产权发生变更，并函告被告将租金于2018年7月5日前交纳至原告指定账户。该邮件于2018年7月8日妥投。2018年7月13日，原告又通过手机短信向被告发送了《关于收回房屋并终止租赁合同的通知》，通知被告解除合同并要求被告于2018年7月25日前搬离房屋并支付未付租金及违约金。2018年11月19日，原告再次向被告邮寄了《关于租赁合同终止并收回房屋的通知》，要求被告于2018年11月20日前搬离房屋并按合同规定支付相应的房屋租金及违约金。2018年11月20日，被告向原告发出针对原告2018年11月19日函告的回函，称因自己不存在任何违约行为，原告的诉求无任何依据，并要求原告提供涉案房屋所有权证明及有效的联系方式和收款方式。2018年11月23日，原告对被告的回函进行回复，指出被告逾期不支付租金构成违约并提供了收取租金、违约金的数额和账户。后被告仍未支付租金。原告遂起诉来院，请求判决解除租赁合同、并要求被告支付租金及违约金。 本院认为，被告与案外人黄涤清签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。原告黄永忠、左季、邹业从黄涤清处购买并取得涉案房屋所有权后，概括继受了《房屋租赁合同》所约定的权利与义务，成为了新的房屋出租人，享有要求被告支付房屋租金的权利。且原告在取得涉案房屋所有权后，采取前往被告经营场所告知、通过邮寄送达、短信通知等方式多次向被告告知了涉案房屋产权发生变更及租金收缴等情况，履行了出租方变更的通知义务，被告在得知情况后一直未向原告交纳租金。根据租赁合同的约定，被告的行为已构成违约，依法应承担逾期支付租金的违约责任。 关于租金标准及违约金数额问题。根据买卖不破租赁规则，2018年7月6日后的租金标准及逾期支付租金的违约金数额应以原租赁合同的相关约定予以确定，即租金标准为493.15元/天(180000元/年÷365天)。双方在合同中约定的违约金计算标准偏高，本院综合考虑被告拖欠租金的时间、数额及给原告造成的损失等因素，酌情主张31000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告图娅与黄涤清于2017年5月6日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告图娅从2018年7月6日起按493.15元/天的租金标准支付原告黄永忠、左季、邹业租金至实际搬离位于重庆市璧山区璧泉街道泉山路9号附58号的房屋之日止； 三、被告图娅在本判决生效之日起十日内支付原告黄永忠、左季、邹业违约金31000元； 四、驳回原告黄永忠、左季、邹业的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1450元，由被告图娅负担(此款原告已垫付，由被告在支付案款时一并给付原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 本案申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  周会明 二〇一九年三月二十八日 法官助理袁园 书记员喻月