内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终34号 上诉人（原审被告）：内蒙古亿鑫房地产开发有限公司。 法定代表人：张某，职务董事长。 委托诉讼代理人：洪某，内蒙古理想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某，内蒙古理想律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 原审原告：向某，现住内蒙古自治区呼和浩特市。 委托诉讼代理人：赵某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。系向某母亲。 上诉人内蒙古亿鑫房地产开发有限公司因与被上诉人赵某、原审原告向某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2018）内2502民初2828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人内蒙古亿鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人洪某、王某，被上诉人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 内蒙古亿鑫房地产开发有限公司上诉请求：1、请求人民法院撤销锡林浩特市人民法院（2018）内2502民初2828号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，依法应当予以改判或发回重审。1、内蒙古自治区价格认证中心内发改价认[2013]认字14号价格认证结论书不具有合法性，不能作为认定案件事实的依据。一审查明：2013年6月13日，内蒙古自治区价格认证中心作出的内发改价认[2013]认字14号《关于向继荣所属商业用房拆迁安置期间使用权价格认证结论书》，价格认证结论为，价格认证标的在价格认证基准日的使用权价格为人民币39800元；价格认证基准日为2013年6月1日至2014年5月31日。除一审查明外，该文件明确标注有效期为2013年6月13日至2014年6月12日。该文件已失效，一审法院以该文件认证的房屋使用权价格支持被上诉人主张的2015年12月31日至2018年6月30日上诉人逾期回迁商品楼期间的经营损失，实属以不具有合法性的证据，认定案件事实的依据。2、一审法院对上诉人提出的诉讼时效抗辩未作审查。双方约定，上诉人于2014年12月30日前向被上诉人返迁住宅楼。上诉人因客观原因未按上述约定履行返迁义务。那么，被上诉人要求上诉人支付住宅逾期回迁临时安置补助费的追诉期间应当从被上诉人知道或应当知道权利被侵害之日（即2014年12月31日）起算，届时适用《民法通则》第一百三十五条二年诉讼时效规定。被上诉人起诉时该诉讼请求已过法定追诉期限。上诉人行使时效经过抗辩权，被上诉人未提交时效中止、中断证据，法院应当驳回被上诉人上述请求。3、假设一审法院认定事实清楚，那么，双方于《附加协议》中约定的违约金也过高于实际损失，违反法律规定，应当予以减少。一审法院查明：商品楼逾期回迁两年零六个月，每年经营损失39800元，即上诉人逾期回迁商品楼期间被上诉人所遭受经营损失为99500元；住宅楼逾期回迁一年零三个月，每月临时安置补助费600元，即逾期回迁住宅楼期间上诉人应付被上诉人临时安置补助费9000元。被上诉人依据《附加协议》中上诉人如不按时为被上诉人返迁由上诉人支付被上诉人所有双倍补偿费用的约定，主张上诉人双倍支付逾期返迁商业楼期间经营损失199000元和双倍支付住宅逾期回迁临时安置补助费18000元，其主张虽然符合双方约定但违反法律规定。根据《合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案被上诉人与上诉人约定的违约金超过实际损失的百分之三十，属于约定的违约金过分高于损失的情形，上诉人请求减少，法院应当以实际损失为基础公平裁决。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 赵某辩称，1、上诉人是拆迁开发企业，在开发前，会同政府及相关部门，对被上诉人拆迁的商业房进行了认证并出具了（2013）第14号价格认证结论书。依据协议书、双方签订的《拆迁补偿合同》，上诉人没有按拆迁协议给被上诉人回迁房屋。现在又主张价格认证超过时间无效是没有事实及法律依据的，开发企业没有诚信，不履行协议约定，自己会同有关部门做的认证书又不承认，也不按协议履行交房。协议签了就应该履行，房子拆了就得给回迁，造成的损失就应当赔偿。2、本案并没有过诉讼时效期间。从拆迁到诉讼，被上诉人赵某就和丈夫向继荣天天找拆迁企业、政府、政府的拆迁部门，一直没有给回迁没有给解决，总是告知再等等。原审法院是依据法律规定作出的判决，是客观公正的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回上诉，维持原判。 向某未提交书面答辩状。 赵某、向某向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告交付东一环路锡林浩特市××区座东向西北数第一户建筑面积180平米的一、二层连体商业楼房一套,并为原告办理该商业楼房产权证书；2、判令被告向原告支付2015年12月31日至2018年6月30日期间逾期回迁商业楼房的经营损失费用199000元,并从2018年7月1日起继续向原告支付商业楼房逾期回迁经营损失费用,直至被告实际向原告交付商业楼房之日时止；3、判令被告向原告支付住宅逾期回迁临时安置补助费18000元（2014年12月31日-2016年3月30日,每月600元,双倍支付)和住宅装修费用12750元(150元×85㎡)；4、由被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：被告内蒙古亿鑫房地产开发有限公司与原告赵某及原告的丈夫向某某（已故）于2014年5月7日签订了《房屋产权调换协议书》及《附加协议》。双方约定：被告内蒙古亿鑫房地产开发有限公司在以产权调换的方式对原告赵某及其丈夫向某某(已故)所有的位于锡林浩特市××区的商业和住宅房屋以及附属房屋进行拆迁,被告共为原告赵某和其丈夫向某某调换建筑面积180平米的商业楼一套、建筑面积85平米的住宅楼一套和建筑面积18.12平米的车库一间,其中调换的住宅楼为三楼中户,回迁日期为2015年12月30日,在房屋拆迁过渡期限内每月支付600元临时安置补助费,以及两次搬迁补助费1200元。双方在《附加协议》中约定：被告为原告赵某及其丈夫向某某调换的建筑面积为180平米的商业楼为原地毛坯房,东一环北数第一户,商业一楼二楼面积相等,在2015年12月30日前返迁，调换建筑面积为85平米的住宅返迁楼为三楼,扫地出门,2014年12月30日前返迁;调换的车库建筑面积为18.12平米;双方互不补差价,被告不支付原告赵某和其丈夫搬家费、房租费及商业经营损失费，原告赵某及其丈夫不支付被告优惠价购买的10平米商业和30平米住宅的优惠价款;被告如不能按时为原告赵某和其丈夫返迁,被告向原告赵某及其丈夫双倍支付所有补偿费用;同时双方还在补充协议中明确约定,被告为原告赵某及其丈夫调换的商业楼房位于东一环路,座东向西,建筑面积180平米,超出平米不补差价,少于180平米被告按每平米3万元对原告赵某及其丈夫向某某进行补偿;调换的85平米住宅楼为座北向南,超出85平米不补差价,少于85平米被告按每平米3000元进行补偿。另查明，被告于2016年3月30日为原告赵某和其丈夫交付了位于锡林浩特市××区建筑面积87.83平米的毛坯住宅楼一套和建筑面积为18.12平米的车库一间。商业楼至今未交付。2013年6月13日。内蒙古自治区价格认证中心作出内发改价认[2013]认字14号《关于向继荣所属商业用房拆迁安置期间使用权价格认证结论书》，价格认证结论为：价格认证标的在价格认证基准日的使用权价格为人民币39800元，价格认证基准日为2013年6月1日至2014年5月31日。一审法院认为，原告赵某与被告签订的《房屋产权调换协议书》和《附加协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，上述两份协议合法、有效。原告要求被告交付房屋，被告认可且同意交付房屋。现原告依据双方协议主张被告交付东一环路锡林浩特市××区座东向西，北数第一户建筑面积180平米的一、二楼商业楼房一套并办理房屋产权证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，被告应当按协议约定履行交付该房屋并办理房屋产权证书的义务，故对于原告的该诉求，该院予以支持；关于被告向原告主张2015年12月31日至2018年6月30日期间的经营损失费用,原、被告双方约定互不支付平米差价及各项补偿费是基于被告能够按合同约定的2015年12月31日交付房屋，但被告未按约定时间交付房屋，且逾期已达两年零7个月，被告迟迟不能交房，确给原告造成了较大损失，应对原告的损失予以赔偿，双方约定了逾期交房的违约责任即“甲方如不能按时为乙方返迁由甲方双倍支付乙方所有补偿费用”故原告要求被告支付2015年12月31日至2018年6月30日期间的双倍经营损失费用199000元并从2018年7月1日起继续向原告支付商业楼房逾期回迁经营损失费用至被告实际向原告交付商业楼房之日止的诉求，该院予以支持。原告要求被告双倍支付逾期回迁临时安置补助费18000元（2014年12月31日--2016年3月30日,每月600元)和住宅装修费用12750元(150元×85㎡)，该院予以支持。原告向某虽为向某某的法定继承人，但本案系合同纠纷，其非合同当事人，其对房产的继承问题可另行主张，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决：一、被告内蒙古亿鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内交付原告赵某位于锡林浩特市XX小区东一环北数第一户建筑面积180平米的一、二层商业楼房一套并为原告赵某办理房屋产权证书；二、被告内蒙古亿鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告赵某2015年12月31日至2018年6月30日期间的双倍经营损失费199000元并从2018年7月1日起继续向原告支付商业楼房逾期回迁经营损失费用至被告内蒙古亿鑫房地产开发有限公司实际向原告赵某交付上述房屋之日止；三、被告内蒙古亿鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告赵某双倍逾期回迁临时安置补助费18000元和住宅装修费用12750元；四、驳回原告向某的诉求。案件受理费2508.00元（已减半收取），由被告内蒙古亿鑫房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原审判决以内蒙古自治区价格认证中心内发改价认[2013]认字14号价格认证结论书为依据，计算逾期回迁商业楼房的经营损失是否合理。2、被上诉人赵某要求上诉人内蒙古亿鑫房地产开发有限公司支付住宅逾期回迁临时安置补助费的诉求是否超过诉讼时效。3、双方当事人签订的《附加协议》约定的违约金是否违反法律规定。 关于第一个争议焦点，2013年6月13日，内蒙古自治区价格认证中心作出内发改价认[2013]认字14号《关于向继荣所属商业用房拆迁安置期间使用权价格认证结论书》，价格认证结论为：价格认证标的在价格认证基准日的使用权价格为人民币39800元，价格认证基准日为2013年6月1日至2014年5月31日。上诉人主张的以该价格认证结论书为依据，计算逾期回迁商业楼房的经营损失不合法，既没有提交书面鉴定申请，也未向本院提交其他证据予以佐证，对上诉人该主张本院不予认可。 关于第二个争议焦点，上诉人主张被上诉人赵某应于2014年12月31日即知道或应当知道权利被侵害，其诉请的追诉期间应以此开始计算，适用《民法通则》第一百三十五条二年诉讼时效的规定。本院认为，关于诉讼时效的规定已经由《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条对此条文作了相关修改，并且被上诉人赵某因房屋被拆迁逾期回迁事宜多次找上诉人内蒙古亿鑫房地产开发有限公司及相关部门寻求解决，上诉人内蒙古亿鑫房地产开发有限公司未按约定时间交付房屋，应对被上诉人赵某的损失予以赔偿。对上诉人该主张本院不予认可。 关于第三个争议焦点，双方当事人于2014年5月7日签订的《附加协议》中约定：“甲方如不能按时为乙方返迁由甲方支付乙方所有双倍补偿费用”，上诉人主张根据《合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被上诉人与上诉人约定的违约金超过实际损失的百分之三十，属于约定的违约金过分高于损失的情形，上诉人请求减少。本院认为，首先，双方当事人根据《内蒙古自治区城市房屋拆迁管理条例》、《锡林浩特市旧城区危旧房拆迁改造指导意见》、《本危旧房拆迁改造项目拆迁补偿安置方案》达成的《房屋产权调换协议书》及《附加协议》，是双方真实意思表示，参照《内蒙古自治区城市房屋拆迁管理条例》第三十三条第一款第一项：“因拆迁人的责任延长房屋拆迁安置过渡期限的，按照下列规定执行：（一）对自行安排周转房过渡的被拆迁人或者房屋承租人，自逾期之月起按照临时安置补助费标准的二倍支付临时安置补助费”的规定，上诉人对临时安置补助费约定的违约金过高的主张，本院不予认可。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，上诉人对逾期回迁商品楼期间被上诉人所遭受经营损失的违约金过高的主张，本院予以认可。结合内蒙古自治区价格认证中心作出的内发改价认[2013]认字14号《关于向继荣所属商业用房拆迁安置期间使用权价格认证结论书》，考虑上诉人未按约定时间交付房屋，确给被上诉人赵某造成了较大损失，根据公平原则，上诉人内蒙古亿鑫房地产开发有限公司应支付被上诉人赵某2015年12月31日至2018年6月30日期间的经营损失费99500元，并从2018年7月1日起继续向被上诉人赵某支付商业楼逾期回迁经营损失费用至上诉人内蒙古亿鑫房地产开发有限公司实际向被上诉人赵某交付上述房屋之日止。 综上所述，内蒙古亿鑫房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2018）内2502民初2828号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2018）内2502民初2828号民事判决第二项； 三、上诉人内蒙古亿鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付被上诉人赵某2015年12月31日至2018年6月30日期间的经营损失费99500元，并从2018年7月1日起继续向被上诉人赵某支付商业楼逾期回迁经营损失费用至上诉人内蒙古亿鑫房地产开发有限公司实际向被上诉人赵某交付上述房屋之日止。 一审案件受理费2508元，由上诉人内蒙古亿鑫房地产开发有限公司负担1420元，被上诉人赵某负担1088元。二审案件受理费5016元，由上诉人内蒙古亿鑫房地产开发有限公司负担2840元，被上诉人赵某负担2176元。 本判决为终审判决。 审判长 格日勒图雅 审判员 冯 逸 岩 审判员 任   力 二〇一九年三月十四日 书记员 冀 雅 赛