安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖01民初762号 原告：安徽绿地商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市政务区潜山路国际花都广场一期Ａ座一层，统一社会信用代码913401006910961001（1-1）。 法定代表人：向先发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：翟敏，北京金城同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪友波，北京金城同达（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽场景商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区南二环与宿松路交叉口西南角，统一社会信用代码91340100MA2MWWNQ1Y（1-1）。 法定代表人：朱瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐敏，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈晓倩，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽中隐于市商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区桐城路4号，统一社会信用代码91340100059742201D。 法定代表人：蔡晓栋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐敏，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈晓倩，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原告安徽绿地商业管理有限公司（以下简称绿地商业公司）与被告安徽场景商业运营管理有限公司（以下简称场景管理公司）、安徽中隐于市商业运营管理有限公司（以下简称中隐于市管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告绿地商业公司的委托诉讼代理人翟敏，被告场景管理公司、中隐于市管理公司的共同委托诉讼代理人徐敏、沈晓倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 绿地商业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认绿地商业公司与场景管理公司于2016年6月1日签订的《租赁合同》已解除；2、判令场景管理公司立即腾空并向绿地商业公司返还位于合肥市包河区角合肥绿地中心南地块3号和6号楼住宅裙房商业、1-5号商业楼及Ａ、Ｂ座办公楼部分商业总面积为28730.39ｍ2的商铺；3、判令场景管理公司支付绿地商业公司物业管理费378126.7元（按照5月／元·ｍ2的标准分别自2016年8月1日、2016年9月1日暂计至2017年10月31日，实际计算至场景管理公司实际交付商铺之日止）；4、判令场景管理公司支付绿地商业公司占用房屋期间的使用费（自2017年11月1日起至实际计算至场景管理公司交付商铺之日止）；5、判令中隐于市管理公司对场景管理公司欠付的物业管理费、占用房屋期间的使用费、向绿地商业公司承担连带清偿责任；6、本案诉讼费、保全费等费用均由场景管理公司、中隐于市管理公司负担。事实和理由：2015年1月20日，本公司与中隐于市管理公司签订《租赁合同》，将位于合肥市包河区角合肥绿地中心南地块3号和6号楼住宅裙房商业、1-5号商业楼及Ａ、Ｂ座办公楼部分商业总面积为28730.39ｍ2的商铺出租给其进行商业经营，为配合销售节点，快速推进“半生缘”特色文化街区项目，中隐于市管理公司承诺于2015年12月开业，并保证租赁房屋交付后8个月内开业率达到70%，对此，本公司给予其6个月的装修免租期，并另行给予18个月的经营免租期。合同签订后，因多种因素影响，“半生缘”特色文化街区项目未能按期开业。2016年5月31日，本公司与中隐于市管理公司签订《合同解除协议》，解除了前述合同，并约定互不追究对方的违约责任，租赁合同范围内的商铺转由本公司与场景管理公司签订租赁合同。中隐于市管理公司将已接收的租赁房屋直接移交给场景管理公司，并对场景管理公司与本公司签订的租赁合同的履行向本公司提供连带责任保证。 2016年6月1日，本公司与场景管理公司签订《租赁合同》，将租赁房屋出租给其进行商业经营，租期自2016年6月1日至2021年9月30日止。场景管理公司保证2016年7月16日前，一期开业率达到30%，2016年12月底开业率达到70%。对此，本公司给予其6个月装修免租期及18个月经营免租期。合同还约定，履约保证金200万元，中隐于市管理公司已支付的100万元保证金直接划转至场景管理公司名下，剩余100万元保证金场景管理公司于租赁房屋交付后7个工作日内支付。 上述合同签订后，本公司依约向场景管理公司交付了租赁房屋，然场景管理公司未能按约完成街区的招商、开业工作，为减轻负面影响，本公司多次组织开业筹备协调会议，并垫资指定施工单位协助其推进“半生缘”项目改造工作，但直至今日场景管理公司仍未完成“半生缘”项目的开业率指标，亦未按约交付剩余100万元履约保证金及物业管理费。为此，本公司诉至法院，请求判如所请。 场景管理公司辩称，一、依据双方签订的《租赁合同》内容，开业率并非场景管理公司的主要义务，合同中开业率的计算方式、计算依据均没有明确，开业率的约定不具备合理性及可执行性。且绿地商业公司未能提供证据证明租赁场地的开业率不符合要求。1、绿地商业公司与本公司于2016年6月1日签订的《租赁合同》关于开业率的约定是：2016年7月16日前，一期开业率达到30%；2016年12月底开业率达到70%；而《租赁合同》约定的装修免租期就有6个月，可见双方对房屋交付后的装修时间是有预估的，这与开业率约定存在相互矛盾之处，既然装修都未完成，何来开业经营之说。而至于开业率如何统计、如何计算，《租赁合同》均无约定，故《租赁合同》关于开业率的约定不具备约束力，也不具备可实施性。2、从绿地商业公司提供的证据来看，绿地商业公司于2016年9月1日交付案涉房屋，已经迟于约定时间，绿地商业公司与本公司并未对开业情况进行核实确认，也没有对如何计算开业率达成一致意见，绿地商业公司也未提供证据证实案涉物业的开业情况，故绿地商业公司根本不能证明开业率情况，更无法证明本公司违约。3、从合理性和实践操作角度考虑，大面积的商业综合体房屋在交付后半年内就实现全部装修及高入驻率基本是很困难的，开业情况并非单靠运营方完成，还要综合物业周边开发情况、物业安保服务质量、地理位置、交通便利度等因素。而绿地商业公司的违约行为也直接影响了案涉物业的对外出租和经营运营，具体包括如下：第一、《租赁合同》第8.1条约定：“非经场景管理公司书面同意，绿地商业公司不得将本租赁场地相邻其他物业出租给第三人经营与场景管理公司相同主题的商业街区。否则视为严重违约。”而绿地商业公司却又在距案涉物业房屋不足一公里的地方，另行经营名为“春台街”的街区。这竞争经营给案涉商业招商带来了难度，而产生的根源就是绿地商业公司商业规划的不合理。第二、《租赁合同》第9.1.2条约定“绿地商业公司负责租赁场地主体结构、外墙、屋面防水等涉及房屋土建工程及公共设施设备的维修、维护。”而绿地商业公司不仅提供的房屋质量存在问题，出现渗水、管线外露的情况，绿地商业公司也未能履行维修维护义务。合同期间，本公司及小商户基本不间断的在反馈问题，但成效甚微。第三、《租赁合同》第9.1.2条约定“绿地商业公司负责公共部分的绿化、安保、清洁卫生和环境的建设、维护、管理。”而实践中，绿地商业公司聘请的物业公司根本未能提供基础的物业服务，街区垃圾堆放杂乱、安保人员不到位等情况，直至本公司做公证时也未能改善。第四、绿地商业公司迟于约定时间三个月才交付涉案房屋，导致本公司招商来的原本拟入驻租赁房屋的商户解除合同，纷纷退租，给本公司的前期招商带来困难。第五、案涉房屋位于合肥市交口，房屋交付后，周边的南二环与祁门路均在修建地铁，交通较为不便。而且案涉房屋周边，由绿地商业公司的关联方建设的写字楼及住宅，迟迟未能全部交付使用，案涉商业街区人流量不能实现预期效果。对于案涉房屋环境带来的不利影响，本公司也无法避免。 二、绿地商业公司聘请的物业公司未能提供合格的物业服务，且该物业公司已直接向案涉房屋的实际承租人收取物业费，本公司没有再向绿地商业公司支付物业费的理由。1、物业公司提供物业服务是业主支付物业费的前提，《租赁合同》履行期间，绿地商业公司聘请的物业公司并未提供基础的物业服务，本公司也就物业问题多次与绿地商业公司协商，但物业服务问题始终未能改善；在绿地商业公司没有提供合格物业服务的情况下，本公司也无理由支付对价物业费。2、依据《租赁合同》及绿地商业公司的实际交房时间，物业费应自房屋交付后一年起算，即2017年9月1日。而绿地商业公司聘请的物业公司在2017年初，就要求本公司直接向其支付物业费，可见，绿地商业公司与其聘请的物业公司存在纠纷，导致物业费收取存在混乱；同时，绿地商业公司聘请的物业公司也已直接向案涉房屋的小商户收取物业费。本公司更无再支付物业费的理由。 三、绿地商业公司没有解除合同的约定或法定理由，本公司也依法提出了异议，绿地商业公司作出的《解除合同通知》并未发生解除合同的效力。1、最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复规定：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”《合同法》第九十三条或者第九十四条是关于合同约定解除和法定解除的规定。由上述规定可知，并非绿地商业公司发出解除合同的通知，《租赁合同》就必然解除。还要判断绿地商业公司解除合同的理由是否约定解除条件或法定解除条件。2、从《租赁合同》内容来看，绿地商业公司主张的本公司行为不构成合同约定的解除条件。从《合同法》第九十四的规定来看，本公司没有表示过不履行支付租金的主要义务，绿地商业公司取得房屋租金的合同目的也并非不能实现。本公司在收到绿地商业公司的《解除合同通知》后，也已于2018年1月29日向包河区人民法院提起诉讼，主张确认绿地商业公司作出的《解除合同通知》无效。可见，在2017年10月31日绿地商业公司作出《解除合同通知》之时及之后一段时间，本公司始终都在积极履行《租赁合同》，合同目的并非不能实现。绿地商业公司发出《解除合同通知》并不发生合同解除的效力。3、从合同的稳定性角度来说，民事主体之间签订的合同，应当具有稳定性，对双方具有法律约束力。《租赁合同》约定，绿地商业公司将案涉房屋租赁给本公司运营商业，本公司自主经营，有权通过宣传运营以高于承租房屋的价格，将所有房屋分别租赁给小商户。《租赁合同》的稳定不仅关系到本公司与绿地商业公司双方，更关系到全部小商户的利益。绿地商业公司在有其他解决途径的前提下，仅因为双方合作过程中的瑕疵就解除合同，是对《租赁合同》的不负责，也损害了本公司和小商户们利益。从合同的稳定上角度来说，绿地商业公司发出《解除合同通知》应当无效。 四、绿地商业公司向本公司发出解除合同通知的行为，有违公平公证、诚实信用的基本原则，也损害了相关第三方的利益。1、绿地商业公司与本公司在订立《租赁合同》之时，就已明确案涉房屋是需要对外转租的。绿地商业公司将案涉房屋统一打包出租给本公司，租赁期间租金和运营管理费最高的年度合计为每月每平方米58元，而本公司通过包装宣传，装修装潢，赋予案涉房屋以新的主题商业定义后，能将转租给小商户的价格提高到每月每平方米一百五十多元，甚至近两百元。如绿地商业公司无合法正当理由解除《租赁合同》，绿地商业公司将可能直接获取本公司前期招商的良好成果，而案涉房屋已入驻的小商户们也有可能因此提出违约赔偿。由此可见，绿地商业公司向本公司发出解除合同通知的行为，完全是为自身谋取更多利益，而损害了本公司和更多小商户的权益，故绿地商业公司的请求不应得到支持。2、另外，本公司合法将案涉物业出租给第三方，绿地商业公司知晓也同意部分案涉房屋目前由第三方占有的事实，即使绿地商业公司主张返还房屋，也应向实际房屋占有人主张，对于已出租的房屋，本公司不存在返还的可能。 综上所述，本公司不存在导致绿地商业公司有权解除《租赁合同》的违约行为，绿地商业公司发出解除合同通知的无效，恳请贵院依法驳回绿地商业公司的全部诉讼请求。 中隐于市管理公司辩称，答辩意见同场景管理有限公司意见。补充：本公司与绿地商业公司签订合同解除协议中第三条关于承担连带担保责任非本公司真实意思表示，本公司与场景管理公司已经不存在合作关系，不应承担场景管理公司的任何责任。 经审理查明：2010年1月1日，绿地集团合肥紫峰置业有限公司将其拥有的位于合肥市交口绿地中心南地块商业物业共计4万余平方米商铺交由绿地商业公司统一经营管理。 2015年1月20日，绿地商业公司（甲方）与中隐于市管理公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定中隐于市管理公司承租位于合肥市包河区角合肥绿地中心南地块部分区域商铺，包括3号、6号住宅裙房商业，1、2、3、5、6号商业楼、Ａ、Ｂ座办公楼部分商业，计租建筑面积暂定为28370.39平米，具体以房屋面积测绘报告为准。租赁期限为六年，租期自2015年10月1日至2021年9月30日止。房屋实际交付日期与合同约定不符的，租期自实际交房日期起计算。租赁场地符合《租赁场地交付条件》（附件二）且通过消防部门主体（一次）消防验收（提供书面一次消防验收合格证书或替代性文件）后，向乙方交付租赁场地。因租赁场地外立面要经装修改造后才能达到乙方开业条件，租赁场地交付后，甲方给予乙方装修免租期6个月，自2015年10月1日至2016年3月31日；经营免租期18个月，自2016年4月1日至2017年9月30日；2017年10月1日计算租金、运营管理费、物业管理费等全部费用。在免租期内，乙方无需支付租金、运营管理费用，但需承担该期间使用的水、电、气及第二年的物业费。但甲方延期交付房屋的，租期、装修免租期、经营免租期相应顺延。乙方保证自物业交房后，2015年12月开业；8个月内开业率达到70%。乙方承租的铺位，只适用于塑造“半生缘”文艺街区的主题。本合同履约保证金为200万元，乙方在签约前已经支付的意向金100万元在本合同生效后自动转为履约保证金，另100万元由乙方在场地交接后7个工作日内支付甲方。合同终止，乙方缴清相关费用（租金，物业费，运营管理费、水、电、气费）后的30日内甲方无息退还履约保证金。若乙方提前解除合同，视为违约，保证金不予退还。该合同还就租金、运营管理费、物业管理费的计缴方式及标准，租赁场地交付及责任，转租，优先权等相关合同权利义务作出约定。 2016年5月31日，绿地商业公司（甲方）与中隐于市管理公司（乙方）签订一份《合同解除协议》，经乙方提请，经双方友好协商，就解除2015年1月20日双方签订的《租赁合同》达成如下协议：一、双方一致同意于2016年5月31日解除2015年1月20日签订的《租赁合同》；二、就上述租赁合同范围内的商铺，转由甲方与场景管理公司签订租赁合同；三、本协议签订后，乙方将已按原租赁合同接收的房屋直接移交给场景管理公司，且不得影响甲方后续出租，如有违反由乙方承担全部责任；乙方就场景管理公司与甲方签订的租赁合同的履行，向甲方承担连带担保责任；四、乙方原向甲方缴纳的保证金，直接划转至场景管理公司名下，作为场景管理公司的保证金。乙方在协议签订后，向甲方财务部门办理相关手续；五、双方一致同意，合同解除后互不追究对方的违约责任；六、本协议生效后，双方无任何争议。 2016年6月1日，绿地商业公司（甲方）与场景管理公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定租赁场地位于合肥市包河区角合肥绿地中心南地块部分区域商铺，包括3号、6号住宅裙房商业，1、2、3、5、6号商业楼、Ａ、Ｂ座办公楼部分商业。计租面积暂定为28730.39平米，具体以房屋面积测绘报告为准。甲方保证该房屋为商业用途，出租个乙方作为商业经营场所使用。甲方保证房屋及其内部设施，包括但不限于排水系统、供电系统、房屋自带消防系统能够满足商业经营用途使用要求，并符合中国有关法律、法规、政策的规定。双方同意本项租赁有效期限为六年，租期自2016年6月1日至2021年9月30日止。房屋实际交付日期与合同约定不符的，租期自实际交房日期起计算。租赁场地符合《租赁场地交付条件》（附件二）且通过消防部门主体（一次）消防验收（提供书面一次消防验收合格证书或替代性文件）后，向乙方交付租赁场地。因租赁场地外立面要经装修改造后才能达到乙方开业条件，租赁场地交付后，甲方给予乙方装修免租期6个月，自2016年6月1日至2016年11月30日；经营免租期18个月，自2016年12月1日至2018年6月1日；2018年6月1日计算租金、运营管理费、物业管理费等全部费用。在免租期内，乙方无需支付租金、运营管理费用，但需承担该期间使用的水、电、气及第二年的物业费。但甲方延期交付房屋的，租期、装修免租期、经营免租期相应顺延。乙方保证自物业交房后，2016年7月16日，一期开业率达到30%，2016年12月底开业率达到70%。乙方承租的铺位，只适用于塑造“半生缘”文艺街区的主题。本合同履约保证金为200万元，乙方在签约前已经支付的意向金100万元在本合同生效后自动转为履约保证金，另100万元由乙方在场地交接后7个工作日内支付甲方。合同终止，乙方缴清相关费用（租金，物业费，运营管理费、水、电、气费）后的30日内甲方无息退还履约保证金。若乙方提前解除合同，视为违约，保证金不予退还。合同第4条就租金、运营管理费、物业管理费的计缴方式及标准约定为：4.1乙方须按本合同约定支付给甲方全部费用，包括租金、运营管理费、物业费（水费、电费、燃气费另行收取），甲方不得再以任何名目向乙方收取其他费用。4.2乙方自2016年6月1日起至2017年5月31日的月租金、运营管理费、物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为0元／月／ｍ²。2017年6月1日至2018年5月31日的物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为5元／月／ｍ²。2018年6月1日至2019年5月31日的月租金、运营管理费、物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为40元／月／ｍ²。租金：28730.39平方×20元／月／ｍ²＝574607.8元。运营管理费：28730.39平方×15元／月／ｍ²＝430955.9元。物业管理费：28730.39平方×5元／月／ｍ²＝143652元。2019年6月1日至2020年5月31日的月租金、运营管理费、物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为55元元／月／ｍ²。租金28730.39平方×30元／月／ｍ²＝861911.7元。运营管理费：28730.39平方×20元／月／ｍ²＝574607.8元。物业管理费：28730.39平方×5元／月／ｍ²＝143652元。2020年6月1日至2021年5月31日的月租金、运营管理费、物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为55元／月／ｍ²。租金28730.39平方×30元／月／ｍ²＝861911.7元。运营管理费：28730.39平方×20元／月／ｍ²＝574607.8元。物业管理费：28730.39平方×5元／月／ｍ²＝143652元。2021年6月1日至2021年9月30日的月租金、运营管理费、物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为58元／月／ｍ²。租金28730.39平方×30元／月／ｍ²＝861911.7元。运营管理费：28730.39平方×23元／月／ｍ²＝660799元。物业管理费：28730.39平方×5元／月／ｍ²＝143652元。支付周期为：3个月一付，先付后用，乙方应在提前一个月的7号前预付下3个月租金、运营管理费、物业管理费（逢节假日应提前支付）。如因甲方未能及时提供发票，乙方有权延时租赁费用且不承担任何责任，直至甲方提供正式发票时止。物业管理费由甲方代收，转支付本项目物业公司，物业发票由物业公司开具发票。甲方一期交付日期为2016年6月1日，面积为18797.99平米将符合要求的租赁场地交付给乙方。二期交付日期为2016年6月30日，面积为9932.4平米（若租赁场地提前具备交付条件，经乙方同意可以提前交付）乙方负责该租赁场地的外立面装饰（沿周边市政道路外立面不可改造），装饰标准须取得甲方认可并出具装饰效果图报甲方备案，甲方负责建筑物室外公共区域（含楼梯间前室）装修。甲方在租赁场地符合交付条件后，应向乙方发出书面交房通知，乙方应在接到甲方通知7个工作日内办理房屋交接手续，乙方无正当理由拒绝接受房屋的，自甲方通知之日起视为房屋已交付乙方。在办理交接手续时，双方应派代表到现场检查场地情况，如场地达到双方约定的交付标准和条件则双方签署《租赁场地交付确认书》。双方合同还就转租、优先权、竞争与广告、物业维护责任等内容作了约定，其中违约条款约定：本合同生效后，如甲方违约，导致合同终止，甲方应退还乙方履约保证金，及退还乙方预付的款项（如有）和利息，同时按第一计租年度费用总额向乙方支付违约金；如违约金不足以补偿乙方的全部经济损失的，对超过部分甲方仍应赔偿。如乙方违约，导致合同终止，乙方按第一计租年度费用总额向甲方支付违约金；如违约金不足以补偿甲方的全部经济损失的，对超过部分乙方仍应赔偿。乙方已预付款项（如有）可以冲抵赔偿款。 上述合同附件二，租赁场地交付工程条件，就租赁场地的交付条件等事宜作出详细的约定。附件三租赁场地交付确认书载明，绿地中心半生缘一期交付时间为2016年8月1日，二期交付时间2016年9月1日，按《租赁合同》及附件二约定条件将租赁场地交付给乙方使用。 场景管理公司在接收案涉房屋之后，即开始进行运营管理并陆续将部分商铺对外出租。从绿地商业公司提交的有三方当事人工作人员参会的《关于绿地中心“半生缘”开业准备会议纪要》，其中会议期间在2016年6月16日至2016年7月15日的会议纪要反映，当事人三方商定“半生缘”街区开业时间目标为7月16日，三方围绕该目标积极进行相关筹备工作。 2016年8月3日的会议纪要载明，9月3日“半生缘”街区一期商业开业商家不少于20家；10月25日一期开业商家不少于30家；12月12日街区一期、二期整体正式开放，开业商家不少于40家。2016年9月5日会议纪要载明，场景管理公司确定“半生缘”一期开业活动时间为9月25日，会后场景管理公司应将详细活动方案发至营销部与商管部。2016年9月14日会议纪要载明，场景管理公司确定“半生缘”一期开业时间为9月25日，开业商家数量为24家。 2017年10月31日，绿地商业公司向场景管理公司邮寄一份《解除合同通知》，以场景管理公司经多次催促仍未支付剩余履约保证金100万元及物业管理费，未完成承诺的开业率，导致合同目的无法实现为由，解除双方于2016年6月1日签订的《租赁合同》。 双方因解除合同等事宜未能协商一致，绿地商业公司遂向本院提起本案诉讼，要求判如所请。场景管理公司在本案诉讼期间，曾于2018年1月向合肥市包河区人民法院提起诉讼，要求确认上述解除通知无效，并于2018年6月7日撤回该案诉讼，同日向本院提起诉讼，要求确认双方签订的《租赁合同》于2018年5月22日解除等，本院已另案处理。 另查明，中隐于市管理公司于2016年6月21日向绿地商业公司出具一份《情况说明》，载明：我司于2014年4月3日向贵司支付租赁保证金100万元，贵司向我司出具收据一份。因绿地中心南地块商业街项目的需要，原由我司与贵司签订的绿地南地块租赁合同，需改由场景管理公司与贵司签订，为便于工作的进行，我司特请求贵司，将我司已支付的100万元保证金直接划转至场景管理公司名下。贵司向我司出具的原保证金收据直接收回，由贵司另行向场景管理公司出具等额保证金收据。 场景管理公司主张其在诉讼期间已经陆续向绿地商业公司返还部分租赁的商铺，场景管理公司、绿地商业公司共同确认的截止2019年2月27日已交付给绿地商业公司的商铺总面积为11404.33平方米。其中2018年8月2日交接2550.37平方米，2018年8月14日交接4313.95平方米，2018年9月10日交接3224.66平方米，剩余未办交接手续，但绿地商业公司认可在2018年10月15日已收回。其中一期面积为8395.89平方米，二期面积为3008.80平方米。 本院认为，就案涉商业街区的场地租赁事宜，绿地商业公司与场景管理公司于2016年6月1日签订《租赁合同》，该份合同应为双方当事人真实意思表示，内容未见违反强制性法律、行政法规规定的情形，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。 本案主要的争议焦点为在合同履行过程中场景管理公司是否存在根本违约行为，绿地商业公司行使合同解除权能否成立。 绿地商业公司于2017年10月31日向场景管理公司发出《解除合同通知》，以场景管理公司未支付剩余履约保证金100万元及物业管理费，未完成承诺的开业率为由，要求解除合同。 就上述绿地商业公司提出的解除合同的三点理由，本院分析认定如下：第一，100万元履约保证金交付问题，场景管理公司对其没有及时支付该笔保证金的事实不持异议，该节事实可以确认。 第二，物业管理费问题，《租赁合同》约定场景管理公司应自租赁场地交付第二年开始承担物业费，物业费计算标准为按建筑面积5元/月/m²。场景管理公司认可其没有支付过物业费，但其认为绿地商业公司聘请的物业公司未能提供合格的物业服务，且该物业公司已直接向案涉房屋的实际承租人收取物业费，本公司没有再向绿地商业公司支付物业费的理由。对于场景管理公司辩称物业公司服务不合格的意见，缺乏证据证实，本院不予采信。对于场景管理公司辩称的物业公司直接向实际承租人收取物业费，其可以免付的意见，亦未能提供充分证据证实，本院不予采信。故场景管理公司存在未及时支付物业费的违约行为。 关于租赁场地的交付时间问题，《租赁合同》约定的租赁场地一期交付日期为2016年6月1日，面积为18797.99平米，二期交付日期为2016年6月30日，面积为9932.4平米，实际交付日期与约定不符的，租期自实际交付日期起计算。附件三、租赁场地交付确认书载明的租赁场地一期交付时间为2016年8月1日，二期交付时间为2016年9月1日。根据由三方当事人参会的2016年6月16日至2016年7月15日的多份《会议纪要》反映，当事人三方商定“半生缘”街区开业时间目标为7月16日，三方围绕该目标积极进行相关筹备工作。如果租赁场地的实际交付时间为上述附件三载明的时间，那么与上述多份《会议纪要》载明的开业时间根本矛盾，场景管理公司也不可能在场地还没有交付的情况下，就可以着手实施多份《会议纪要》列明的开业筹备工作，况且，在《会议纪要》的内容中也没有提及租赁场地迟延交付的情形，故本院认定场地实际交付时间为《租赁合同》约定的时间及时交付。 第三，开业率问题，《租赁合同》约定：场景管理公司保证自物业交房后，2016年7月16日，一期开业率达到30%，2016年12月底开业率达到70%。2016年6月16日至2016年7月15日的多份《会议纪要》也明确开业时间为7月16日。2016年8月3日的《会议纪要》载明，9月3日“半生缘”街区一期商业开业商家不少于20家；10月25日一期开业商家不少于30家；12月12日街区一期、二期整体正式开放，开业商家不少于40家。2016年9月5日《会议纪要》载明，场景管理公司确定“半生缘”一期开业活动时间为9月25日。2016年9月14日《会议纪要》载明，场景管理公司确定“半生缘”一期开业时间为9月25日，开业商家数量为24家。以上《会议纪要》内容反映，因场景管理公司未能实现《租赁合同》约定的对开业率的保证条款，当事人实际变更了开业时间，也将开业率参数调整为开业商家数量。 就上述分析认定事实反映，场景管理公司确实存在逾期支付履约保证金及物业费的事实，但该违约行为不应属于根本违约的情形，不应成为绿地商业公司行使解除合同权利的合法事由。实际上，导致双方合同无法继续履行的根本原因是案涉租赁场地的开业经营情况没有达到当事人的预期。从《租赁合同》约定的场景管理公司对于开业率的保证条款以及多份《会议纪要》所载明的当事人对于开业时间及开业率、开业商家的重点要求，能够反映出绿地商业公司出租案涉场地给场景管理公司的主要目的在于通过场景管理公司的市场运营，招租商家及时开业经营，盘活街区，带动街区业态经营及地产升值。虽然，绿地商业公司的深层次合同目的未载入双方签订的《租赁合同》，单纯的“开业率”指标，也不能完整的表明绿地商业公司的合同目的，绿地商业公司对于合同争议的产生本身存在一定的责任。但是，场景管理公司作为该行业的从业者，对于该行业的实际运用情况应为明知，对于合同约定的“开业率”隐含的根本要求应为了解，在其不能完成合同约定的乃至会议纪要变更的开业率指标，势必导致合同目的无法实现，场景管理公司对此应承担主要责任。考虑到场景管理公司对于解除合同本身并无异议，且双方已经着手办理部分商铺的返还交接事宜，《租赁合同》已无实际履行之可能，故对于绿地商业公司要求确认案涉《租赁合同》已于2017年10月31日解除的请求，本院予以支持。对于违约责任的问题，结合本案的实际情况，双方均存在一定的责任，均不宜再苛求彼此承担违约责任，本院仅对合同约定的必要的费用加以处理，即场景管理公司应承担承租场地物业费，自交付后的第二年起计算至实际返还之日止，即一期场地自2017年6月1日起二期场地自2017年7月30日起开始计算。对于租赁场地的占有使用费用问题，场景管理公司应自双方合同解除之日及时交接租赁场地，逾期不交接的，按照合同约定的租金计算标准支付占有使用费。 中隐于市管理公司按照其与绿地商业公司签订的《合同解除协议》的约定，其对于场景管理公司应承担的上述费用承担连带担保责任。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认安徽绿地商业管理有限公司与安徽场景商业运营管理有限公司于2016年6月1日签订的《租赁合同》于2017年10月31日解除； 二、安徽场景商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还安徽绿地商业管理有限公司位于合肥市包河区角合肥绿地中心南地块3号、6号住宅裙房商业，1、2、3、5、6号商业楼及Ａ、Ｂ座办公楼部分商业（已返还的场地面积予以扣除）； 三、安徽场景商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付安徽绿地商业管理有限公司物业管理费（一期18797.99平方米，自2017年6月1日起，二期9932.4平方米，自2017年6月30日起，按照5元/月/m²标准计算至实际返还之日止，其中已返还的场地面积按照返还时间、面积相应扣除）； 四、安徽场景商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付安徽场景商业运营管理有限公司占有使用费（自2017年11月1日起，以未返还场地的实际面积，按照20元/月/m²租金标准计算占有使用费至实际返还之日止，其中已返还的场地面积按照返还时间、面积相应扣除）； 五、安徽中隐于市商业运营管理有限公司对安徽场景商业运营管理有限公司的上述判项确定的法律义务，承担连带保证责任； 六、驳回安徽绿地商业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费196944元，由安徽绿地商业管理有限公司负担49236元，由安徽场景商业运营管理有限公司、安徽中隐于市商业运营管理有限公司负担147708元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  张 勇 审 判 员  王 莉 人民陪审员  张俊才 二〇一九年三月十二日 书 记 员  杜 锐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。