浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0482民初4980号原告：平湖市中瑞商业物业管理有限公司。住所地：平湖市当湖街道中瑞国际广场12幢2301室。统一社会信用代码：913304823076182198。法定代表人：叶盛，董事长。委托诉讼代理人：侯平，浙江天卓律师事务所律师。被告：杭州醇溪餐饮管理有限公司。住所地：杭州市拱墅区莫干山路841弄23号1幢三层317室。统一社会信用代码：913301050992739995。法定代表人：陈凤仙,执行董事兼总经理。原告平湖市中瑞商业物业管理有限公司与被告杭州醇溪餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序审判。2019年1月7日，本案转普通程序组成合议庭审判，于2019年2月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯平到庭参加诉讼，被告杭州醇溪餐饮管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《中瑞国际广场租赁合同》于2018年9月18日解除；2、被告支付2018年6月22日至2018年9月18日的租金49840元；3、被告返还装修补贴108万元；4、没收被告租赁保证金30000元；5、被告立即腾退租房，并按每天1120元支付从2018年9月19日至腾退之日的房屋占用费；6、被告承担原告支出的律师代理费50000元及本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年2月1日签订《中瑞国际广场租赁合同》1份，合同约定：原告将平湖市三港路555号中瑞国际广场一号楼四层1-402号面积为533平方米的商铺租赁给被告用于开设“春天里”餐饮店，租赁年限为9年，自开业日起算，第一年租金为每平方米每天1元，前八个月免租金，以后每一个月为一个交租期，提前十天缴纳租金。同日，原、被告依据租赁合同又签订《装修补贴协议》1份，作为租赁合同的补充，原告同意给予被告108万元的装修补贴。2017年11月20日，原、被告再签订《补充协议》，租赁面积增加27平方米，合计560平方米。被告经营的“春天里”餐饮店在2017年10月22日与瑞丰广场同步开业，但免租期满（2017年10月22日至2018年6月22日）后，被告拒不缴纳租金，虽经原告多次催讨仍置之不理。原告依据租赁合同4.8条约定，于2018年9月15日书面通知被告自2018年9月18日解除租赁合同，并责令其腾退租房并支付相关款项，但被告至今没有腾退，也没有履行其他相关义务。被告的行为违反了合同约定，严重侵害了原告的合法权益。被告未提出答辩意见。为证明自己的主张，原告提供了下列证据：1、《中瑞国际广场租赁合同》1份，证明原、被告于2016年2月1日签订了《中瑞国际广场租赁合同》，合同约定原告将平湖市三港路555号中瑞国际广场一号楼四层1-402号，面积为533平方米的商铺租赁给被告用于开设“春天里”餐饮店，租赁年限为9年，自开业日起算，第一年租金为每平方米1元，前八个月免租金，以后每一个月为一个交租期，提前十天缴纳租金；2、《装修补贴协议》1份，证明作为租赁合同的补充，原告同意给予被告108万元的装修补贴；3、《补充协议》1份，证明租赁面积增加27平方米，合计560平方米的事实;4、付款凭证3份，证明原告为被告支付了装修补贴108万元的事实;5、催款函1份，证明原告于2018年7月25日向被告催讨租金的事实；6、律师函1份，证明原告于2018年8月27日委托律师发函给被告，要求被告支付租金及其他费用的事实；7、解除合同通知书1份，证明原告于2018年9月15日书面通知被告自2018年9月18日起解除租赁合同并责令被告腾退租房、支付相关款项的事实；8、委托代理合同1份，证明原告为实现债权，支付了律师代理费50000元的事实。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告所举证据进行质证的权利。原告提供的证据，符合证据的真实、合法、关联性，本院均予以认定。根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2016年2月1日，原告平湖市中瑞商业物业管理有限公司与被告杭州醇溪餐饮管理有限公司签订《中瑞国际广场租赁合同》一份，合同约定：甲方（原告）同意将中瑞国际广场1号楼4层1-402号商铺（合同以下称“该房屋”）出租给乙方（被告）使用，乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋；该房屋的计租面积（交纳租金的面积依据）为533平方米；租赁期限为9年，自计租日（装修免租期届满次日）开始计算；装修免租期截止到该房屋对外营业之日的前一日；该房屋的固定租金按计租面积计付：第1年租约期，租赁单价为每天每平方米1元，年租金总计为194545元；第2个租约期，租赁单价为每天每平方米1元，年租金总计194545元；第3个租约期，租赁单价为每天每平方米1元，年租金总计194545元；第4个租约年起，开始每3年在上一租约年基础上递增8%；为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，免除乙方8个月租金，具体为第1租约年第1、2、3、4、5、6、7、8个月的租金，如果经营免租期结束后，该馆开业率依然持续低于70%，则乙方有权要求免租期顺延；固定租金的支付方式为：以一个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期截止日提前10天向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；乙方必须依约按时缴纳租金，如逾期拖欠租金，甲方有权向乙方加收违约金，违约金每日按所欠金额的千分之一计算，如拖欠租金超过30天，视为乙方重大违约，甲方有权单方解除合同，提前收回乙方所承租的商铺，并追究乙方违约责任，乙方接到甲方解除合同通知后应于5日内自行腾让承租房，逾期则每天应按日租金200%承担房屋占用费用，且甲方有权将该房屋收回并将其另行出租或使用，甲方不承担任何违约责任；乙方同意租赁期满或甲方书面通知乙方合同解除后，乙方逾期不搬迁，视为乙方放弃对承租房内物品及设备、设施等所有权，甲方有权从已解除租赁关系的商铺中将乙方物品搬出，收回房屋，且不承担保管相关物品的义务；乙方在该房屋内经营品牌为“春天里”，经营项目为餐饮；乙方同意于签订本合同三日内向甲方支付租赁保证金30000元，用以担保本合同的全面履行；甲方有权从租赁保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金或其他任何应付款项；本合同项下之开业日暂定为甲方书面通知开业函为准，乙方若不能按时开业的，须提前15日书面通知甲方，但无论乙方是否延迟开业，计租日仍按原定之开业日起算；违约责任：双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金及已交纳租金的剩余部分；双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金累计超过3次且经甲方书面催告后仍未解决的，则甲方有权单方面解除合同；除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正，在甲方书面通知的限期内乙方仍未改正的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，没收本合同项下之租赁保证金及已交纳租金的剩余部分；如因本合同一方违约，导致合同另一方通过仲裁、诉讼维护权益时，违约方将承担守约方因此支出的维权费用，包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师费、执行费、差旅费等；乙方没有按约按时返还该房屋的（包括但不限于合同期满、乙方重大违约、甲方已书面通知乙方解除合同等情形），应按本合同约定租金标准的双倍来支付租金，逾期五日仍不返还的，视为乙方已自动放弃该房屋内一切物品、设备、设施、装修的所有权，甲方有权自行进入该房屋内，清理或委托他人清理该房屋内的一切物品、设备、设施和垃圾，所产生的一切费用均由乙方承担，甲方有权从乙方的租赁保证金中抵扣该费用；甲方和乙方按以下列明的地址发送通知：乙方地址为杭州市余杭区；乙方确认，租赁期内，“该房屋”是乙方的有效通知地址，甲方有权选择将本合同项下通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容；甲乙双方确认在本合同履行过程中或因履行合同发生争议引起诉讼、仲裁时，以上地址作为合同双方、人民法院、仲裁机构邮寄送达有关通知、相关法律文书的接收地址，甲乙双方认可如因己方提供的上述地址不准确、送达地址变更未及时告知合同相对方或者指定代收人拒绝签收等原因，导致通知或相关法律文书未能被己方实际接收的，文书退回之日视为送达之日。合同还对其他事项作了约定。同日，原（甲）、被告（乙）及杭州春港装饰工程有限公司（丙）又签订《装修补贴协议》1份，合同载明：双方于2016年2月1日签署了关于中瑞国际广场1号楼4楼1-402号商铺的《租赁合同》，丙方根据《租赁合同》的相关约定及甲、乙的要求，对乙方装修区域进行装修或提供装修物品。协议约定：乙方及丙方装修区域为中瑞国际广场1号楼4层1-402号商铺，面积为533平方米；甲方同意支付人民币1080000元作为乙方装修区域的装修补贴；装修工程竣工结算时，如结算书确定的装修工程总价高于装修补贴，超过部分由乙方自行承担，甲方不予负责；在《租赁合同》及本协议签署完毕，并且乙方的租赁保证金及经营保证金到帐后三个工作日内，甲方向丙方支付30%的装修补贴计324000元；在乙方办理完毕交场手续且丙方实际进场施工后五个工作日内，甲方向丙方支付60%的装修补贴计648000元；在丙方按照甲方确认的装修方案完成竣工验收且乙方商铺正式开业后五个工作日内，甲方向丙方支付10%的装修补贴计108000元；乙方在租赁期间擅自单方面解除《租赁合同》的，或《租赁合同》因乙方原因被提前解除的，乙方应全额退还甲方已支付的装修补贴，并按《租赁合同》约定承担违约责任，如因甲方原因导致《租赁合同》解除的，乙方无需退还装修补贴；乙方及丙方有本协议规定的违约责任行为的，甲方有权在乙方缴纳的租赁保证金和经营保证金中直接扣除乙方应支付的违约金，且乙方应按《租赁合同》约定及时补齐保证金；本协议就装修补贴相关内容构成对《租赁合同》的补充，本协议约定与《租赁合同》约定相冲突的，以本协议约定为准。协议约定的汇款开户行为杭州联合农村商业银行股份有限公司武林支行，账号20×××12，公司名称为杭州春港装饰工程有限公司。2016年2月4日，原告按装修补贴协议约定将324000元汇给了杭州春港装饰工程有限公司。2017年7月18日，原告又将648000元汇给了杭州春港装饰工程有限公司。2017年11月8日，原告再将108000元汇给了杭州春港装饰工程有限公司。2017年11月20日，原、被告再签订《补充协议》1份，协议约定：甲方（原告）同意乙方（被告）在原租赁面积533平方米的基础上再增加经营面积27平方米，共计租赁面积560平方米，新增面积的租金标准、经营服务费标准、物业管理费标准、免租期、缴租周期、递增方式皆与原合同一致；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修订的条款之外，原合同的其余部分应安全继续有效，本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。被告租赁的房屋装修完成后，于2017年10月22日开业。2018年7月25日，原告向被告发送了《催款函》，其中载明：依据《中瑞国际广场租赁合同》及《中瑞国际广场经营物业服务合同》相关约定，你司自2018年6月22日起还应按月向我司支付租金、经营服务费。2018年6月22日至2018年7月21日的租金17033元，经营服务费13627元，你司应于2018年6月21日前向我司一次性足额支付，但你司拖欠至今仍未支付，逾期已达34天，已构成严重违约；2018年7月22日至2018年8月21日租赁期间的租金17033元、经营服务费13627元，你司应于2018年7月21日前向我司一次性足额支付，但你司拖欠至今仍未支付。综上所述，截止目前，你司拖欠租金、经营服务费、物业服务费总计达103905元，且自首次逾期至今已长达126天，已经构成了根本性违约。鉴于此，我司郑重发函催告，请你司务必于2018年8月1日前向我司支付上述拖欠的租金、经营服务费、物业服务费总计103905元，以及按合同约定计算的相应违约滞纳金，否则我司将依据租赁合同相关约定采取包括与你司解除租赁合同等一系列处理措施，并追究因你司严重违约给我司造成损失的赔偿责任。2018年8月27日，浙江天卓律师事务所向被告发送了《律师函》，载明：平湖市中瑞商业物业管理有限公司系我所常年法律顾问单位，我所接受该公司的委托，指派侯平律师代为处理该公司与贵公司所涉租赁合同、经营物业服务合同、装修补贴协议等相关纠纷及法律事务。…..贵司“春天里”门店于2017年10月22日开业，开业后贵司依据合同约定缴纳了2017年10月22日至2018年3月21日期间的物业服务费，但自2018年3月22日起至今你司未再缴纳任何物业服务费及租金、经营服务费（根据合同约定，8个月免租期结束后，租金、经营服务费应自2018年6月22日起计收），截止今日共计拖欠物业服务费51102元、租金51099元、经营服务费40881元，总计拖欠各项费用143082元，且自首次逾期至今已长达158天，贵司的行为已经严重违反了合同约定，严重侵害了中瑞公司的合法权益，已构成根本性重大违约。根据以上事实和合同相关约定，中瑞公司有权解除与贵司签订的《中瑞国际广场租赁合同》及《中瑞国际广场经营物业服务合同》并追究贵司相应的违约责任，同时中瑞公司亦有权根据《装修补贴协议》相关约定要求贵司全额退还108万元装修补贴。本律师认为商业活动应遵循诚实信用、合法守约的原则，根据中瑞公司的委托，本律师通知贵司务必于2018年9月2日之前全额付清上述拖欠费用（总计143082元），否则本律师将依法提请诉讼解决。届时，贵司将承担不利法律后果。2018年9月15日，原告向被告发送《解除合同通知书》，载明：你司“春天里”门店于2017年10月22日开业，截止今日，你司共计拖欠我司物业服务费51102元、租金51099元、经营服务费40881元，合计143082元，且自首次逾期至今已长达178天，经我司多次催缴仍毫不理会，你司的行为已经严重违反了双方合同约定，严重侵害了我司的合法权益，已构成了根本性违约。鉴于你司上述严重违约事实及双方合同相关约定，我司现正式通知你司：（1）自2018年9月18日起解除我司与你司签订的《中瑞国际广场租赁合同》及《中瑞国际广场经营物业服务合同》；（2）我司无条件没收合同项下之租赁保证金30000元及经营保证金10000元；（3）根据我司与你司及第三方（杭州春港装饰工程有限公司）共同签订的《装修补贴协议》第5.2条相关约定，你司须全额退还我司已支付的装修补贴108万元，请你司2018年9月25日前向我司退还上述装修补贴108万元；（4）请你司2018年9月25日前自行腾让所承租房屋交还给我司，如逾期不搬离，视为你司放弃对该房屋内物品及设备设施的所有权，我司有权直接将该房屋内物品搬出，收回房屋，且不承担任何保管义务，亦不承担任何赔偿责任；（5）请你司2018年9月30日前将营业执照及其他证照中涉及该房屋的注册地址予以注销或迁出，以免给为我司或后续租户造成影响；（6）我司保留依法追究因你司严重违约而给我司造成的各项赔偿责任。该《解除合同通知书》已于次日邮寄到合同约定的送达地址：杭州市余杭区。邮件于2018年9月17日签收。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的租赁合同约定：乙方必须依约按时缴纳租金，如逾期拖欠租金，甲方有权向乙方加收违约金，违约金每日按所欠金额的千分之一计算，如拖欠租金超过30天，视为乙方重大违约，甲方有权单方解除合同，提前收回乙方所承租的商铺，并追究乙方违约责任。在合同中双方又特别确认：在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金累计超过3次且经甲方书面催告后仍未解决的，则甲方有权单方面解除合同。上述约定即为双方对解除租赁合同条件的约定。被告承租的房屋，自开业日起根据合同约定可免交租金8个月，也就是自2017年10月23日至2018年6月22日为免交租金期，自2018年6月23日起即应按合同约定缴纳租金，每月租金为17033元（560×365÷12），按月缴纳。但被告自免租期届满后，一直未缴纳租金，截止到2018年9月15日，被告已连续累计超过3次未缴纳租金，原告也两次书面发函向被告催告，但仍未支付，因此，原、被告签订的租赁合同符合解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告根据合同约定的送达地址已经将《解除合同通知书》邮寄给了被告，被告已于2018年9月17日签收，因此，本院确认《中瑞国际广场租赁合同》于2018年9月17日解除。合同解除之前，被告尚欠原告租金（2018年6月23日至2018年9月17日），本院计算为48066元（17033×2＋560×25），原告要求被告支付该部分租金的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，原告在合同解除后，要求被告腾退租房并支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费，租赁合同约定：“乙方接到甲方解除合同通知后应于5日内自行腾让承租房，逾期则每天应按日租金200%承担房屋占用费用”、“乙方没有按约按时返还该房屋的（包括但不限于合同期满、乙方重大违约、甲方已书面通知乙方解除合同等情形），应按本合同约定租金标准的双倍来支付租金”。因此，原告主张被告按每天1120元的标准支付房屋占有使用费，符合上述约定，不违反法律规定，原告的相关诉讼请求，本院予以支持。关于租赁保证金的问题，租赁合同约定：“乙方同意于签订本合同三日内向甲方支付租赁保证金30000元，用以担保本合同的全面履行”、“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金及已交纳租金的剩余部分”，本案被告未按约履行合同义务，导致合同解除，原告要求没收被告交纳的租赁保证金30000元的诉讼请求，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。关于律师代理费。租赁合同约定：“如因本合同一方违约，导致合同另一方通过仲裁、诉讼维护权益时，违约方将承担守约方因此支出的维权费用，包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师费、执行费、差旅费等”，原告要求被告支付律师代理费50000元，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。关于装修补贴问题。装修补贴是根据《装修补贴协议》约定而支付的费用，《装修补贴协议》约定：“租赁合同因乙方原因被提前解除的，乙方应全额退还甲方已支付的装修补贴，并按租赁合同约定承担违约责任”，该协议还约定：“本协议就装修补贴相关内容构成对租赁合同的补充”，可见，对于装修补贴的相关约定应为租赁合同的组成部分，案涉租赁合同是因被告未按约支付租金等原因被提前解除，被告应全额退还原告支付的装修补贴，原告要求被告退还装修补贴108万元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告平湖市中瑞商业物业管理有限公司与被告杭州醇溪餐饮管理有限公司签订的《中瑞国际广场租赁合同》于2018年9月17日解除；二、被告杭州醇溪餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内将租赁的中瑞国际广场1号楼4楼1-402号商铺腾退给原告平湖市中瑞商业物业管理有限公司；三、被告杭州醇溪餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告平湖市中瑞商业物业管理有限公司租金48066元及房屋占有使用费（自2018年9月18日起按每日1120元的标准计算至实际腾退之日止）；四、被告平湖市中瑞商业物业管理有限公司于本判决生效后十五日内退还原告平湖市中瑞商业物业管理有限公司装修补贴款1080000元；五、被告杭州醇溪餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告平湖市中瑞商业物业管理有限公司律师代理费50000元；六、被告杭州醇溪餐饮管理有限公司支付的租赁保证金30000元由原告平湖市中瑞商业物业管理有限公司予以没收；七、驳回原告平湖市中瑞商业物业管理有限公司本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15689元，财产保全费5000元，合计20689元，由原告平湖市中瑞商业物业管理有限公司负担23元，由被告杭州醇溪餐饮管理有限公司负担20666元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长  丁喜林审 判 员  丁秀慧人民陪审员  马水华二〇一九年三月十五日书 记 员  唐静玉