福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0305民初1279号 原告：金管家（莆田）物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道文献东路1577号霞墩小区6幢203室。统一社会信用代码：91350304699037092D。 法定代表人：傅晶莹。 委托诉讼代理人：郭少文，男，系该公司员工。 被告：林梅清，女，1985年11月7日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：李鸿罡，福建普阳律师事务所执业律师。 原告金管家（莆田）物业管理有限公司（以下简称金管家公司）与被告林梅清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金管家公司的委托诉讼代理人郭少文、被告林梅清的委托诉讼代理人李鸿罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金管家公司向本院提出诉讼请求：判令林梅清支付金管家公司拖欠的物业费4219元及滞纳金1455元，并自起诉之日起按年利率6%计算利息至款项还清之日止。事实与理由：林梅清系云顶至尊小区2号楼1503室业主，该物业面积125.56㎡。2017年1月1日与2017年12月20日该小区开发商莆田市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房地产公司）与金管家公司分别签订《福建省前期物业服务合同二〇一七年一月》和《福建省前期物业服务合同二〇一八年一月》，约定该小区委托金管家公司实行物业管理。但林梅清未按合同支付物业费，截止2018年12月31日，共欠金管家公司物业费4219元。金管家公司于2018年12月22日向林梅清发出律师函催收物业费，但林梅清拒不支付。 林梅清庭审时辩称：第一，金管家公司与吉祥房地产公司签订的前期物业服务合同未经全体业主的同意，也没有证据证明其通过招投标或经房地产行政主管部门批准的方式成为案涉小区的物业服务企业，因此无权向业主收取物业费。第二，金管家公司未对案涉小区尽到全面管理服务义务，无权要求支付物业费。第三，金管家公司在短信、律师函中催缴的物业费金额与起诉状中要求的物业费金额相矛盾。要求驳回金管家公司起诉。 金管家公司在本院指定的举证期限内提供以下证据： 1、《福建省前期物业服务合同二〇一七年一月》和《福建省前期物业服务合同二〇一八年一月》各一份，欲证明金管家公司系案涉小区物业服务企业的事实。 经质证，林梅清对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，认为案涉小区开发商吉祥房地产公司交房时间为2015年，而以上两份合同签订时间是2017年，此时吉祥房地产公司作为开发商已无权签订前期物业服务合同。根据我国物业管理条例的有关规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。金管家公司没有证据证明其通过招投标或经房地产行政主管部门批准的方式成为案涉小区的物业服务企业，因此金管家公司提供的上述两份前期物业服务合同是无效的，对其没有约束力。 2、《接楼单》一份，欲证明林梅清系云顶至尊小区2号楼1503室房产业主的事实。 经质证，林梅清对该证据无异议。 3、EMS快递回单、律师函、短信截屏一组，欲证明金管家公司曾向林梅清催收物业费的事实。 经质证，林梅清对于EMS快递回单无异议，但认为律师函是金管家公司单方制作的，因此不予认可；而短信截屏载体来源不明，亦不予认可，且短信中催缴的物业费金额与金管家公司起诉的物业费金额相矛盾，可见金管家公司物业管理服务不规范。 4、《莆田市秀屿区物业服务合同备案证明（秀建物备2017005）》和《莆田市秀屿区物业服务合同备案证明（秀建物备2018003）》各一份，欲证明前期物业服务合同合法有效的事实。 经质证，林梅清对该证据的真实性没有异议，但认为不能以该合同备案证明及前期物业服务合同要求其支付物业费。 金管家公司在本院指定的举证期限内提供以下证据： 1、案涉小区现场照片一组，欲证明金管家公司未尽到完善的物业管理服务的事实。 经质证，金管家公司对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，认为照片未注明小区名称、无法辨认拍摄地点，因此无法证明是案涉小区的照片。 2、商品房买卖合同一份，欲证明案涉小区开发商吉祥房地产公司与业主约定的物业服务企业是莆田市嘉亿物业管理有限公司而不是金管家公司的事实。 经质证，金管家对该证据的真实性没有异议，但认为该组证据与本案无关联性。 3、《莆田市物业服务合同备案表（2014年2月20日）》《福建省前期物业服务合同二〇一三年十二月》各一份，欲证明物业服务合同约定物业费标准为1.2元/月˙㎡的事实。 经质证，金管家认为以上证据为2014年的备案情况，不能证明2017年和2018年的物业费标准为1.2元/月˙㎡。 本院经审查认为，金管家公司提供的第一、二、四组证据以及EMS快递回单和律师函、林梅清提供的第一、第二组证据，客观真实，来源合法，本院予以确认。金管家公司提供的短信截屏来源不明，不予认可；林梅清提供的第三组证据与本案无关联性，不能作为证明其相关事实主张的依据。根据上述有效证据及庭审调查，本院认定本案事实如下： 位于莆田市秀屿区尊小区由吉祥房地产公司开发。2017年1月1日，吉祥房地产公司与金管家公司签订《福建省前期物业服务合同二〇一七年一月》，吉祥房地产公司选聘金管家公司为案涉小区提供物业服务。合同约定：1、合同期限为一年，2017年1月1日至2017年12月31日，合同期限届满后业主大会未成立业主委员会的，合同自动延续；2、物业服务费按建筑面积计算，高层住宅1.4元／月˙㎡；3、业主应于每季度首月10日前交纳物业费；4、业主经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日千分之一支付滞纳金。2017年12月20日，吉祥房地产公司与金管家公司签订《福建省前期物业服务合同二〇一八年一月》，合同约定合同期限为一年，2018年1月1日至2018年12月31日，在合同期限内业主大会未成立的，合同自动延续。其余约定事项与《福建省前期物业服务合同二〇一七年一月》一致。2015年3月12日，案涉小区2号楼15层1503单元交付业主林梅清，起诉状中载明建筑面积为125.56㎡，后经核实，该物业建筑面积为125.3㎡。自2017年1月1日起，林梅清未依约交纳物业费。另查明，1、林梅清购买案涉商品房时合同载明的物业服务企业系莆田市嘉亿物业管理有限公司，但之后吉祥房地产公司与金管家公司签订了前期物业服务合同并办理了备案手续。2、2018年12月21日金管家公司向林梅清寄送了律师函主张物业费4734元，林梅清拒不缴纳物业费。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 本院认为，金管家公司系物业服务公司，与吉祥房地产公司签订的前期物业服务合同合法有效，依法对包括林梅清在内的该小区全体业主均具有约束力，各方均应遵照执行。在前期物业服务合同期限内，金管家公司为林梅清等业主提供了物业服务，而林梅清拖欠物业服务费逾期不付，显属不当，虽然林梅清主张金管家公司未尽到完善的物业管理服务，但照片在未有其他证据佐证的情况下，不能作为相关事实主张的依据，应当承担举证不能的不利后果，其抗辩主张不予采纳。故金管家公司要求林梅清支付合同期限内的物业服务费之主张，于法有据，本院予以支持。林梅清应支付相应的物业服务费，2017年1月至2018年12月计24个月，物业费应为1.4元/月˙㎡×125.3㎡×24月=4210.08元。关于滞纳金，虽然吉祥房地产公司与金管家公司签订的合同约定了业主逾期支付物业费的违约责任，但该合同并非业主购房时签订的《商品房买卖合同》的附件，金管家公司以此约束林梅清显属不当。但林梅清应承担金管家公司主张债权之日（即2018年12月22日）起的滞纳金。金管家公司主张按年利率6%计算利息，符合法律规定，应予支持。 综上所述，为维护当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 林梅清应在本判决生效之日起五日内支付给金管家（莆田）物业管理有限公司物业服务费4210.08元及自2018年12月22日起至款项还清之日止按年利率6%计算利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由林梅清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  方慧敏 二〇一九年三月二十六日 书记员  陈 瑛 附相关法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。