广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4625号上诉人（原审被告）：广州市宝城汽车出租有限公司，住所地广州市荔湾区新隆沙西1号1幢103房。法定代表人：陈洁萍，职务：经理。委托诉讼代理人：秦政，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱建芬，女，汉族，1968年11月7日出生，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴涛，广东大篆律师事务所律师。上诉人广州市宝城汽车出租有限公司（以下简称宝城公司）因与被上诉人朱建芬租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7786号民事判决，于2019年3月6日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宝城公司上诉请求：1.撤销一审判决，并将该案发回重审或驳回朱建芬的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件的受理费由朱建芬承担。事实和理由：（一）一审法院遗漏重要事实。朱建芬已于2015年9月自行搬离案涉租赁房屋，房屋即由宝城公司收回，租赁合同应当于朱建芬搬离案涉租赁房屋之时即行终止。合同的解除并非只能通过明确的书面通知解除才可以，双方之间已经以实际行动终止履行合同。（二）朱建芬自2009年12月起未履行交租金的义务，宝城公司有先履行抗辩权。朱建芬以宝城公司提高了租金标准为由自2009年12月开始未缴纳租金，但根据《广州市房地产（住宅）租赁契约》第三条第二款明确约定了宝城公司调整租金的权利。宝城公司有权以其未缴纳租金为由抗辩其要求修缮房屋的主张，且租赁合同是原国企签订的，低租金具有一定的福利性质，现宝城公司并不是国营单位，其不能无休止的无成本的尽维修义务。且朱建芬完全可以自行修缮过后再向宝城公司主张修缮费用，但其直接搬离案涉房屋是其自身的选择，应当承担相应的责任。退一步讲，即使因此认定宝城公司违约，则宝城公司需要承担朱建芬在外租房的损失也应当以宝城公司所能收到的租金为限。（三）案涉房屋是自然破损，并不是宝城公司的主观故意。案涉房屋年代久远，自然破损导致已经不具备维修的经济必要性和可能性，也已经不具备出租的条件。宝城公司即使要承担违约责任也没有责任提供新的住处给朱建芬居住，且双方在合同约定，因为房屋破损危害需要搬迁的，朱建芬不得向宝城公司索取任何费用。一审法院判决宝城公司承担案涉房屋的修缮费用及房屋内财产损失，缺乏事实依据，一审法院应当充分尊重当事人的意思自治。综上，恳请二审支持宝城公司的上诉请求，维护宝城公司的合法权益。朱建芬二审辩称，朱建芬不同意宝城公司的上诉请求、事实和理由，朱建芬同意一审判决。具体理由如下：首先，在一审庭审中，朱建芬已证明至本案审理前，一直有使用案涉房屋，因此对于宝城公司的上诉理由1是不认同的。其次，对于宝城公司的上诉理由2，朱建芬已经多次向法庭证明，宝城公司的上诉理由是宝城公司为了达到逼迁的目的，朱建芬及其他租赁人员均已证明是宝城公司通过故意不收取租金的方式达到不去签订租赁合同的目的。同时一审法院也通过法院内部系统查询，一审法院已经驳回宝城公司的诉讼请求。最后，针对上诉人的上诉理由3，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条的规定，宝城公司均应当赔偿朱建芬因其故意不作为产生的损失，虽然租赁房屋破损不是上诉人故意损坏，但是在其明知道的情况下，为了达到不当利益要求，故意对所出租的房屋不进行必要的维修，以致使朱建芬无法正常使用租赁房屋，其目的是十分明确的。双方之间建立的租赁合同合法有效，其依赖的是信赖利益，朱建芬原本享有节省的利益，因宝城公司故意不作为，而被逼产生的租金所受到的损失，均是宝城公司失信所致。朱建芬向一审法院起诉请求：一、宝城公司赔偿从2015年9月1日至2019年1月31日期间内（共计41个月,1000元/月），朱建芬支出的租金费用41000元整；二、宝城公司支付朱建芬因修缮房屋的所支付的费用10000元整；三、宝城公司支付朱建芬因宝城公司所租赁房屋的破损所造成的财产损失10000元整；四、宝城公司承担本案件的受理费。一审法院认定事实：广州市荔湾区新隆沙西一号之1-02房屋原为广州建设机器厂（后被广州市洗涤机械实业公司合并）的房产。朱建芬父亲朱镇华为广州市洗涤机械实业公司的职工。1999年2月1日朱建芬父亲朱镇华（乙方）与广州市洗涤机械实业公司（甲方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定由朱镇华承租案涉房屋，使用面积为17.9平方米，租金为31.23元/月，没有约定具体的租赁期限。合同第五条约定在租赁期内，甲方负责对房屋和设备的定期安全检查，承担除乙方应负担房屋维修费以外的维修费用。如因房屋维修须乙方临时搬迁时，甲方应与乙方签订回迁协议。因乙方延误房屋维修而使乙方的人身、财产遭受损害的，甲方负责赔偿。租赁合同附件一“乙方之家属名单”为空。2005年3月31日，宝城公司和广州安迅经济发展有限公司共同竞买新隆沙西一号物业（含案涉房屋），宝城公司、安迅公司与广州市洗涤机械实业公司、广州建设机器厂签订了《房地产拍卖转让补充协议》约定：……（七）拍卖标的物场地内现有40户原职工合法租住，转让后应继续维持租赁关系，是本次拍卖的前提条件，购买方承诺遵守，并承诺这些职工宿舍的租金、水电费按政府部门有关文件规定执行。上述协议签订后，宝城公司于2005年9月21日取得广州市新隆沙西一号1-2、4-7、9-11、13-15、18、38栋房屋（含案涉房屋）的房地产权证。宝城公司购买房屋后，没有与朱镇华重新签订租赁合同，但向朱建芬收取租金至2009年12月。2014年5月29日，宝城公司向住户朱镇华发出《告知函》，上载，限2014年6月15日前按照政府租金指导价清缴17445.46元租金，逾期视作违约，我司将立即解除与你的租赁关系。另外，如仍有意继续承租，请你在2014年6月15日前，亲自到我司办理申报承租并重新签署房屋租赁合同的相关手续。逾期办理的，视为你方自愿放弃承租。因宝城公司与讼争地块的租户就租赁合同是否应当解除、继续履行合同的租金标准有争议，承租人不同意按宝城公司提出的私房租金标准交纳租金。宝城公司先后在2008年和2017年起诉讼争地块的租户李基，要求其搬迁及按每平方米30元的标准交纳租金，该两案经过广州市中级人民法院作出终审判决[（2008）穗中法民五终字第3452号、（2017）粤01民终4217号]，判决李基须按公房住宅租金标准支付租金，并驳回宝城公司其他诉讼请求。2015年8月25日，朱建芬（乙方）与周翠娥（甲方）签订《合租契约》，约定甲方同意将位于广州市海珠区江南西路紫山大街15号504房租给乙方使用，面积约28平方米，月租金为2000元，租赁期限从2015年9月1日至2016年8月31日。2018年8月29日，朱建芬（乙方）与唐佩红（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市荔湾区西华路乐华街7号404房租给乙方使用，面积约71平方米，月租金为2600元，租赁期限从2016年9月1日至2017年8月31日。2016年11月，广州市荔湾区住房和建设局发出《危险房屋限期治理通知书》（荔房危通字[2016]第483号），上载：广州市荔湾区花地街道新龙沙西1号1-2、4-7、9-11、13-15、18、38幢房屋，经鉴定确认为“局部危险房屋”，处理意见为处理使用。上址房屋安全责任人应当在2016年12月9日前履行危险房屋治理责任，危险房屋不得出租。2017年3月9日，宝城公司向（租户）朱镇华发出《通知》，内容为：你租用我公司的产权房屋地址为广州市荔湾区新隆沙西1号自编4幢2号，经中星鉴字[2016]3058号《危险房屋鉴定报告》鉴定为C级（局部危房）处理使用，根据《广州市房屋安全管理规定》第三十四条的关于“鉴定结论的处理意见为处理使用的危险房屋，未解危前，不得使用”的规定，上述危房我公司将于本通知发出之日起七天后停止使用。请你配合搬迁至我公司安置房屋，以便实施危险房屋解危工作。庭审中，朱建芬提交一批照片，拟证明：1、2010年8月被台风吹倒厂内的大树，压倒案涉房屋的厨房；2、由于业主不理会、不维修，2010年9月住户自行出资维修案涉房屋；3、2015年8月13日厂内的大树根延伸把厨房的瓷砖挤破，住户自行修缮处理；4、2017年9月房屋遭到破坏，厨厕屋顶被掀；5、2018年2月10日发现案涉房屋被盗，被断水断电，报警后警察到现场拍照。朱建芬提交《个人名下房地产登记情况查询证明》，拟证明朱建芬名下无个人物业，租屋是唯一安居的方式。为查明相关事实，一审法院向荔湾区花地街维稳办了解情况，维稳办反映：2013年之后，朱建芬曾到街道反映她的房屋屋顶损坏，要求宝城公司对房屋进行维修。朱建芬对于花地街维稳办反映的情况的真实性、合法性、关联性没有异议，且认为可以证明在2013年后，朱建芬就已经向其反映房屋破损情况的事实是真实存在的，而且根据常理，如果租户承租的房屋破损，第一时间肯定是去找业主解决问题，而朱建芬是在向宝城公司提出维修房屋的要求无果的情况下，只能向街道居委会或维稳办反映或者投诉情况，由此可以证明宝城公司在庭审中陈述对于案涉房屋破损和朱建芬要求其修缮等均不知情是虚假陈述。宝城公司对于上述了解的情况发表质证意见如下：1、朱建芬自2009年12月起不再缴纳租金，租赁合同已因不缴纳租金而终止，朱建芬不享有承租人的权利，宝城公司作为房屋的所有权人，有权决定房产是否进行装修维护；2、案涉房屋已被认定为危房，不具备出租条件，不具有修复价值，朱建芬理应腾空；3、虽然维稳办表示朱建芬有向其反映房屋损坏的情况，但是双方并未在维稳办的组织下见面沟通，出租人即宝城公司对此事并不知情。另查，2017年8月28日广州市荔湾区人民政府作出关于征收国有土地上房屋的决定[荔府征房（2017）5号]，决定征收新隆沙西1号之6、1号之7、1号之15、1号1-2、4-7、9-11、13-15、18、38（含现门牌××）、1号24-26栋、29栋、1号31栋、1号34栋、1号35栋、1号39栋、1号40栋、1号42栋、1号44-48栋房屋。一审法院认为，朱建芬父亲朱镇华与广州市洗涤机械实业公司签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。由于该租赁合同没有约定租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，朱镇华与洗涤公司之间形成不定期租赁关系。宝城公司通过竞拍取得案涉物业产权后承接该合同中出租人的权利义务，宝城公司有权随时要求解除租赁关系，根据2017年宝城公司向朱镇华发出的通知，宝城公司并未明确提出解除与朱镇华的租赁关系，故一审法院认定双方租赁关系仍处于存续期间。关于朱镇华去世后，其女儿即朱建芬是否承接了案涉房屋的租赁关系的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”虽然租赁合同中附件一中没有朱建芬名字，但朱建芬的户籍登记在案涉房屋，从其有向维稳办反映情况这一事实，也可反映朱建芬有在案涉房屋居住。故，在原承租人朱镇华死亡之后，作为生前与之同住的人，即朱建芬可以继续租住该房屋，其与宝城公司之间形成不定期租赁关系。根据租赁合同的约定，出租人宝城公司负有对案涉房屋的安全保障义务，房屋修缮等费用亦应由宝城公司承担。现宝城公司在房屋处于局部危房的情况下，没有对房屋进行修缮，构成违约。房屋局部危房导致朱建芬另行承租房屋所产生的损失应由宝城公司承担。由于朱建芬的证据不足以证明案涉房屋从2015年9月1日起即不符合居住条件，故一审法院认定自2017年3月9日即宝城公司发出了搬迁通知的七天之后，案涉房屋不具备居住条件，故一审法院支持朱建芬要求宝城公司支付的租金费用的期限从2017年3月16日开始计算，截止日期为本判决生效之日（以朱建芬诉请的2019年1月31日为限）。关于租金损失的标准，由于原案涉房屋的面积只有17.9平方米，朱建芬另行租赁房屋的租金损失应以原案涉房屋面积为计算依据，参考同地段每平方米市场租金，租赁同等面积房屋的月租金约为630元，扣减案涉房屋原月租金，一审法院酌情认定朱建芬支出的房屋租金中需要宝城公司承担的租金为每月600元。关于朱建芬要求宝城公司支付修缮房屋以及房屋破损造成的财产损失的请求，一审法院予以支持。但是朱建芬并未提交相关维修费用或财产损失计算的依据，而且朱建芬主张房屋修缮和破损造成的损失的时间分别是2010年、2015年及2018年，而2017年3月9日宝城公司已经通知朱建芬案涉房屋为危房不具备居住条件，故朱建芬在2017年3月9日之后应妥善处理案涉房屋内私人财物。结合本案相关证据和实际情况，一审法院酌情认定宝城公司需支付给朱建芬修缮房屋费用2000元及房屋破损造成的财产损失1000元。关于宝城公司抗辩由于朱建芬多年未交租，所以租赁关系自动解除，因已有终审判决认定宝城公司的上述主张于法无据，一审法院不予采纳。关于宝城公司声称从不知晓案涉房屋的破损情况，朱建芬已经证明自2013年起即开始向街道维稳办等部门进行投诉和反馈，宝城公司作为业主和出租人并未尽到定期维护检查案涉房屋的义务，故宝城公司以不知情为由抗辩无需承担相应维修和财产损失赔偿的理由不充分，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十四条的的规定，于2018年12月24日作出如下判决：一、自本判决生效之日起十日内，宝城公司向朱建芬支付从2017年3月9日起至本判决生效之日止（以2019年1月31日为限）的租金费用，计算标准为每月600元；二、自本判决生效之日起十日内，宝城公司向朱建芬支付修缮房屋的费用2000元；三、自本判决生效之日起十日内，宝城公司向朱建芬支付房屋破损造成的财产损失1000元；四、驳回朱建芬其他诉讼请求。本案诉讼费用663元，由朱建芬负担463元，由宝城公司负担200元。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，朱建芬表示：宝城公司为达到解除合同的目的，从2009年12月就拒绝接收其交纳租金。宝城公司表示：其是以私房租金标准向朱建芬进行催收。本院认为,本案二审当事人争议的焦点问题为:宝城公司应否承担朱建芬因房屋不能使用产生的损失赔偿。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”依据上述法律规定可知，出租人具有保证租赁物正常使用的义务，承租人同时也享有要求出租人维修租赁物的权利。本案中，依据《房地产拍卖转让补充协议》的约定，可知宝城公司作为案涉房屋的竞买人所附带的竞买条件为继续与原租户维持租赁合同关系，因此，宝城公司作为出租人应当提供适租的房屋供朱建芬居住使用。根据案件查明事实，案涉房屋因属局部危房，自2017年3月9日不具有居住使用条件，故一审法院综合了朱建芬的损失情况，判令宝城公司支付争议期间的租金费用用于补偿朱建芬不能正常使用房屋的损失，符合公平合理原则，本院予以维持。宝城公司上诉提出自朱建芬搬离之日，双方已经解除合同关系，对此，朱建芬临时搬离案涉房屋的目的是用以配合房屋的维修解危工作，并非同意解除租赁合同关系，因此，一审法院确认双方之间的租赁关系仍处于存续状态并无不当。至于房屋维修产生的相关费用，依据法律规定应当由出租人宝城公司承担。一审对此处理正确，本院予以维持。因双方当事人对于租金标准存在争议，且宝城公司在本案中并无提出反诉主张，因此，宝城公司上诉提出朱建芬欠交租金的问题应另循其他途径予以解决。综上所述，宝城公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1326元，由广州市宝城汽车出租有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年三月二十八日书记员  杨希郑志锐