上海市青浦区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0118执异44号异议人(被执行人)：上海泖峰汽车塑料有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇练新路XXX号。法定代表人：俞小明，董事长。申请执行人：周引龙，男，1964年12月8日出生，汉族，住上海市青浦区。被执行人：俞小明，男，1962年9月20日出生，汉族，户籍地上海市松江区。被执行人：沈仁良，男，1967年9月27日出生，汉族，户籍地上海市金山区。被执行人：俞承杰，男，1965年12月9日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被执行人：黄明，男，1958年5月28日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。本院在执行(2016)沪0118执2621号周引龙与上海泖峰汽车塑料有限公司(简称“泖峰公司”)、俞小明、沈仁良、俞承杰、黄明民间借贷纠纷一案中，异议人泖峰公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人泖峰公司称：在(2016)沪0118执2621号执行一案中，2018年12月10日作出的青浦区练塘镇练新路XXX号及青浦区练塘镇东风街XXX号(现练新路XXX号)工业房地产司法鉴定估价报告《关于估价报告书有效期延长的说明》依据不足，请求依法重新委托鉴定估价。沪富估报(2016)第526号、492号的委托人是上海市高级人民法院，但青浦法院单独要求评估人出具延长说明程序不合法；评估人作出延长说明时未有延长的法律依据及理由，违背评估人的独立性、客观性、权威性。《房地产抵押估价指导意见》规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；在沪富估报(2016)第526号、492号报告中明确了估价报告使用的限制条件，即本估价报告的使用期限为一年(从报告出具之日起计)。评估人在2017年12月10日已作出过一次延长说明，2018年12月10日再次作出延长说明，且在未详细说明延长的法律依据和理由的情况下，实在难以让异议人信服。因此，评估人在违背相关规定的情况下，仅凭青浦法院执行需要就作出延长说明，且延长了两次，违背评估人的独立性、客观性而作出的延长说明不合法，也没有足够的法律依据，导致估价报告长达三年之久，使涉案房地产的价值被严重低估，严重损害异议人合法权益，故要求重新委托评估鉴定。本院查明：2016年3月1日，本院出具(2016)沪0118民初879号民事调解书，确认周引龙与泖峰公司、俞小明、沈仁良、俞承杰、黄明达成的调解协议，即泖峰公司应于2016年4月10日前归还周引龙借款人民币1,490万元及利息、律师费等，如泖峰公司未能按约履行还款义务，则周引龙有权对抵押人泖峰公司名下的抵押物(分别位于上海市青浦区练塘镇练新路XXX号、上海市青浦区练塘镇东风街XXX号的房屋)依法行使抵押权；俞小明、沈仁良、俞承杰、黄明对泖峰公司的债务承担连带清偿责任。俞小明、沈仁良、俞承杰、黄明承担保证责任后，有权向泖峰公司追偿。因泖峰公司、俞小明、沈仁良、俞承杰、黄明未能按约履行付款义务，周引龙向本院申请强制执行，本院以(2016)沪0118执2621号立案。2016年7月11日，本院作出(2016)沪0118执2621号执行裁定书，裁定拍卖涉案两处房地产。2016年12月10日，上海富申房地产估价有限公司就两处房地产分别出具司法鉴定估价报告，其中沪富估报(2016)第526号就青浦区练塘镇练新路XXX号房地产价值为47,677,841元，沪富估报(2016)第492号就练塘镇东风街XXX号(现练新路XXX号)房地产价值为14,888,383元。两份报告的有效期至2017年12月9日截止。2017年12月10日，上海富申房地产估价有限公司向本院出具报告书有效期延长的说明，称根据本院执行的需要和房地产市场的变化，上述两份估价报告有效期可延长至2018年12月9日。2018年7月26日，本院出具了财产评估结果告知书。案外人俞承英和泖峰公司均提出异议，认为评估价值过低等。2018年8月28日，上海富申房地产估价有限公司作出回复如下：1、2016年10月至今住宅房地产市场整体处于史上“最严调控中”，且住宅价格与工业房地产价格基本没有关联；2016年10月24日至今的22个月包括住宅和工业房地产在内的房地产市场并不具有上升趋势。2、异议人认为价格过低，但未能提供客观真实的案例；3、2016年10月至今练新路XXX号工业房地产一直处于空置状态，练新路XXX号大部分厂房已经出租，现状用途与批准用途相悖或违章，以违章用途来对工业房地产估值，其结果必定是错误的。对估价结果提出异议，或许一方面因为提异议人对房地产估价不专业，另一方面或者与该异议人期望练塘镇新规划出台或实施以提升估价对象房地产价格有关。但估价报告是根据估价对象批准用途、以估价规范规定的估价方法求取估价对象在价值时点的市场价值提供估价结果的。无论将来练塘镇新规划是否与估价对象有关，无论将来练塘镇新规划是否提升了周边房地产价格，都与2016年10月至今的估价报告估价结果无关。2018年12月10日，上海富申房地产估价有限公司就上述两处涉案房地产，向本院出具估价报告书有效期延长的说明，称“现根据贵院执行上述判决的需要和房地产市场的变化特点，该估价报告有效期可延长至二O一九年十二月九日止”。2018年9月，异议人曾提出执行异议，请求中止对异议人名下青浦区练塘镇练新路XXX号和练塘镇东风街XXX号(现练新路XXX号)两处房地产的拍卖，本院经审查后于当月作出(2018)沪0118执异0191号执行裁定书，裁定“驳回上海泖峰汽车塑料有限公司的异议请求”。之后，异议人申请复议，上海市第二中级人民法院于2019年1月9日作出“驳回上海泖峰汽车塑料有限公司的复议申请，维持上海市青浦区人民法院(2018)沪0118执异191号异议裁定”的(2018)沪02执复208号执行裁定书。上述事实，由(2016)沪0118民初879号民事调解书、(2018)沪0118执异191号及(2018)沪02执复208号执行裁定书、司法鉴定估价报告、报告书有效期延长的说明等予以证明。经审查，本院予以确认。本院认为：异议人对估价报告书有效期延长的说明持有异议及要求本院对涉案房地产重新委托估价等向本院提出执行行为异议，本院以书面形式进行审查符合法律规定。上海富申房地产估价有限公司根据贵院执行上述判决的需要和房地产市场的变化特点，将原评估报估有效期延长至2019年12月9日，即对于涉案两处房地产的价格进行了重新评估。本院采取的评估等执行措施，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中、变卖财产的规定》的相关规定，异议人并未提供证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，且评估结果仅是确定拍卖保留价的一个参考因素而不是绝对依据。故对泖峰公司提出的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回上海泖峰汽车塑料有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向上海市第二中级人民法院申请复议。审 判 长 韩 燕人民陪审员 蒋 勇人民陪审员 曹爱珍二〇一九年三月十八日书 记 员 方成凤附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……