江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初2700号原告：南京利居物业管理有限公司，住所地在南京市浦口区桥林街道乌江园区86号。法定代表人：童伟峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙彦，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。被告：南京华实房地产开发公司，住所地在南京市玄武区龙蟠路145号。法定代表人：陈岚，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈爱东，江苏联勤律师事务所律师。被告：南京市花卉公园管理处，住所地在南京市玄武区龙蟠路145号。法定代表人：朱沙，该单位主任。委托诉讼代理人：陈爱东，江苏联勤律师事务所律师。被告：南京双丰宾馆，经营场所在南京市玄武区龙蟠路39号（新庄花园社区服务中心三楼）。经营者：张秀花，女，汉族，1978年7月30日生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：姜振军，男，系该宾馆工作人员。原告南京利居物业管理有限公司（以下简称利居公司）与被告南京华实房地产开发公司（以下简称华实公司）、南京市花卉公园管理处（以下简称市花卉处）、南京双丰宾馆（以下简称双丰宾馆）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告利居公司的委托诉讼代理人孙彦，被告华实公司、市花卉处的委托诉讼代理人陈爱东，被告双丰宾馆的委托诉讼代理人姜振军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告利居公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告市花卉处和双丰宾馆共同支付物业管理费87934元、公摊电费180元以及逾期付款滞纳金，其中被告市花卉处承担24104元，被告双丰宾馆承担62010元；2、要求被告华实公司对上述付款义务承担连带责任。事实和理由：通过政府公开招投标的方式，自2015年4月1日起原告进驻新庄花园39号小区，接管物业管理工作。2015年4月1日至2017年3月31日，被告华实公司是新庄花园21栋房屋的产权人，但是被告华实公司没有缴纳物业管理费，被告市花卉处是华实公司的债务承担人以及房屋继受人，也是房屋现在的产权人，被告双丰宾馆是实际使用人之一，也没有缴纳物业管理费和公摊电费。多次催交未果后，为此原告诉至法院。被告华实公司辩称：被告原为南京市园林实业总公司（以下简称市园林公司）出资设立的子公司。2015年经南京市政府同意，包括被告在内市园林公司进行改制，由市花卉处享有和承担原市园林公司的债权债务，被告将位于南京市玄武区.30平方米（涉案房屋）产权划转至市花卉处，现涉案房屋的产权登记在市花卉处名下。南京园林物业管理有限公司（以下简称园林物业公司）是市花卉处的全资子公司，2014年与双丰宾馆签订房屋租赁合同，将涉案房屋三楼部分面积出租给双丰宾馆，2015年又与南京市玄武区人民政府锁金村办事处（以下简称锁金村办事处）签订房屋租赁合同，将涉案房屋的一至三楼出租给锁金村办事处。上述两处租赁房屋，就是原告主张物业费用的房产面积。被告市花卉处辩称：2015年经南京市政府批准，因市园林公司改制而新设了被告，市园林公司的债权债务均由被告承担和享有，涉案房屋在改制时产权人也变更为被告。但在改制前，涉案房屋已出租给双丰宾馆和锁金村办事处实际使用至今，依据物业管理条例规定和租赁合同约定，物业费应由实际使用人支付，所以应驳回原告的诉请。被告双丰宾馆辩称：2004年开始，被告使用涉案房屋至今，但与原告没有签订任何物业服务合同，也没有向原告缴纳过物业费。原告确实提供了物业服务，被告也应支付物业费，但是原告进驻涉案房屋已经3年，从来没有向被告催要过物业费，在合理范围内被告愿意给付原告物业费。经审理查明：根据苏（2017）宁玄不动产权第××号不动产所有权证书载明：坐落于南京市玄武区的房屋，权利人为被告市花卉处，宗地面积3993.48平方米，建筑面积为1483.30平方米，用途为社区中心用地，使用期限为2000年4月12日起至2050年4月11止，房屋总层数为4层，所在层数为1-3层，来源为划拨。园林物业公司设立于1998年6月18日，住所地在南京市玄武区，股东为被告市花卉处，经营范围包括物业管理；水电安装；房屋、家用电器、非机动车维修；室内装饰设计、施工；绿化养护、停车场管理服务、自办市场内物业管理等。2014年6月25日，园林物业公司（出租方、甲方）与双丰宾馆（承租方、乙方）签订一份房屋租赁合同，双方约定：甲方将位于面积约260平方米房屋出租给乙方，用于经营宾馆，租期自2014年6月26日至2019年6月25日；租期内的一切债权债务、物业费和停车费等，乙方自行承担与甲方无关，在使用期内如发现漏水、管道堵塞等情况，乙方负责维修并自行承担所需费用；因租赁房屋在小区内，乙方应遵守小区各项规定。2015年3月30日，新庄花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订一份物业服务合同，双方约定：1、物业名称为新庄花园，物业类型为住宅、商业用房，物业管理区域四至：东至红山路人行道西侧，南至龙蟠路北侧，西至赞成湖畔路东，北至宁沪铁路南侧；在本物业管理区域物业服务费用采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅每平方米每月0.40元，商业用房每平方米每月1.5元，办公用房每平方米每月0.8元，公共耗能费每户30元（财务公示多退少补）；2、已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，或属于开发单位自有产权的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人不按照约定交纳的，业主负有连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。物业服务费用按半年一交纳，最长不超过一年，业主或物业使用人应在乙方通知的时间30日内履行交纳义务。公共水电费按户分摊。地面停车位的收费标准为地面停车位每月每辆120元，地下每辆每月200元。业主或物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2015年10月28日，园林物业公司（出租方、甲方）与锁金村办事处（承租方、乙方）签订一份房屋租赁合同，双方约定：房屋产权为华实公司（有两证），园林物业公司拥有管理权、使用权，建筑面积1483平方米，未设定抵押，乙方承租甲方的房屋用于开办养老、医疗、幼托等社区服务类项目，租期自2015年11月1日至2018年12月31日；租期内乙方应承担使用该房屋及附属设备、设施所产生的一切费用（包括但不限于水费、电费、物业管理费），物业费用由乙方自行交纳，保存并向甲方出示相关缴费凭据，在使用期内如发现漏水、管道堵塞等情况，乙方负责维修并自行承担所需费用；因租赁房屋在小区内，乙方应遵守小区各项规定。2015年8月5日、29日和2016年6月24日、9月1日，原告分别以告示、通知的形式要求新庄花园业主、物业使用人及时缴纳物业费、公摊电费等费用。另查明：2008年10月17日颁发的房屋所有权证书载明：房屋所有权人为被告华实公司，坐落于，建筑面积为1483.3平方米，产权来源为自建商品房、“社区服务中心”，建筑年代为2007年。审理中，原告补充表示：（1）新庄花园小区设有两个出入口，涉案房屋位于新庄花园小区内部，归属于新庄花园的整个物业管理区域，原告负责管理住宅共用部分以及共同设施设备，在没有特别约定时并不提供内部服务或者代收代缴水电费用；（2）在新庄花园的物业服务合同中，已经明确物业管理区域的范围，涉案房屋就在此范围内，其中部分面积还是作为小区物业管理用房在使用中；（3）自2015年4月1日起至2018年3月31日止，按照932.44平方米的房屋实际使用面积计算，被告双丰宾馆应缴纳物业费50351.76元、逾期付款滞纳金为11568.30元，合计61920元；2015年4月1日至10月30日，被告华实公司应缴纳物业费15571.50元、逾期付款滞纳金9000.24元，合计24571.74元。上述事实有南京市人民政府批复、事业单位法人证书、（2015）宁民初字第29-3号民事裁定书、不动产权证书、物业服务合同、房屋租赁合同、工商资料以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为：新庄花园业主委员会与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应当依法成立并发生法律效力。虽然被告华实公司和市花卉处并非物业服务合同形式上的当事人，但是根据现行法律规定以及合同约定的具体范围，两被告是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，应当构成物业服务合同的实质当事人，应当依照物业服务合同约定及时缴纳物业服务费用。根据物业管理法规规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理。所以，被告华实公司和市花卉处认为涉案房屋不属于原告物业服务范围故不应缴纳物业费的抗辩意见，因不符合已查明的事实和法律规定，本院不予支持。关于物业服务费用的数额。本院认为，根据物权法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。2014年6月25日，在园林物业公司与双丰宾馆签订的房屋租赁合同中，双方约定的房屋出租面积约260平方米；2015年3月30日，新庄花园业主委员会与原告签订的物业服务合同约定，商业用房的物业费每平方米每月1.5元，公共耗能费每户30元。所以，自2015年4月1日起至2018年3月31日止的3年期间，被告双丰宾馆应向原告缴纳的物业费为14040元、公摊费180元。根据不动产权证书记载，涉案房屋的建筑面积总计为1483.30平方米，在扣除双丰宾馆使用的约260平方米以后，剩余建筑面积为1223.30平方米，因此自2015年4月1日起至10月31日止的7个月期间，作为产权人的被告市花卉处应向原告缴纳的物业费为12844.65元。原告要求被告市花卉处和双丰宾馆分别承担上述费用以及支付逾期付款滞纳金的主张，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持；超出上述数额的主张，因不符合已查明的事实，本院不予支持。关于逾期付款滞纳金。原告要求按照每日万分之五标准计算，由于被告抗辩认为不应缴纳物业服务费用，在本案审理中，原告也没有提供证据证实：因被告的迟延付款行为而给原告造成的具体经济损失。所以该滞纳金的计算标准，因明显高于原告的实际损失而应予调整，本院酌定以同期银行贷款利率的1.5倍计算。关于被告华实公司的民事责任。2008年10月17日颁发的房屋所有权证书，虽然载明房屋所有权人为被告华实公司，但是根据苏（2017）宁玄不动产权第××号不动产所有权证书的记载，南京市玄武区新庄39号21幢房屋的现在权利人为被告市花卉处。同时，作为原市园林公司出资设立的子公司，2015年经南京市政府同意，被告华实公司已经进行改制，债权债务已由被告市花卉处享有和承担。所以原告要求被告华实公司对两被告的付款义务承担连带责任的主张，不符合有关法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十九条，《物业管理条例》第九条、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京市花卉公园管理处应于本判决生效之日起十日内给付原告南京利居物业管理有限公司物业费12844.65元以及支付逾期付款滞纳金（按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算，从2015年11月1日起至被告实际付清之日止计算）；二、被告南京双丰宾馆应于本判决生效之日起十日内给付原告南京利居物业管理有限公司物业费14040元、公摊费180元以及支付逾期付款滞纳金（按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算，物业费的滞纳金按照每半年费用的应缴纳之日起至被告实际付清之日止计算，公摊费的滞纳金按照每年费用应缴纳之日起至被告实际付清之日止计算）；三、驳回原告南京利居物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2416元，由原告负担1216元，被告南京市花卉管理处负担600元，被告双丰宾馆负担600元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李海桥人民陪审员  陈时勤人民陪审员  陆雪萍二〇一九年三月二十五日书 记 员  罗安迪