福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0823民初1917号 原告：上杭县开心家庭生态农场，住所地：上杭县南阳镇射山村社联队桥背开心农场，统一社会信用代码：91350823084304588B。 负责人：曹昌仪 被告：龙岩市共生畜牧有限公司，住所地：福建省龙岩市新罗区南城街道莲东北路38号莲滨小区2-1号楼1104室，统一社会信用代码91350802MA31GKJC4Y。 法定代表人：范霖，职务：总经理。 被告：范发贵，男，1970年8月10日出生，龙岩市财政局干部，住龙岩市新罗区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：林银水，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 原告上杭县开心家庭生态农场与被告龙岩市共生畜牧有限公司、范发贵租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院转为普通程序并依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告上杭县开心家庭生态农场（以下简称开心农场）的负责人曹昌仪，被告龙岩市共生畜牧有限公司（以下简称共生畜牧公司）和范发贵的共同委托诉讼代理人林银水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 开心农场向本院提出诉讼请求：1、判决解除开心农场与共生畜牧公司于2018年2月8日签订的《租赁合同》和2018年3月3日签订的《租赁补偿协议》；2、判决共生畜牧公司归还开心农场出租的猪场，并支付自合同签订之日起至猪场归还之日止的租金328780.9元（按照年租金50万元计算至2018年8月31日止）、购猪款627887元、原饲料款1026元、6、7、8月份工人工资21000元和7、8月份饲料款28000元；3、判决共生畜牧公司向开心农场支付违约金80万元。4、判决范发贵对共生畜牧公司的上述欠款承担共同付款责任。5、共生畜牧公司和范发贵承担本案诉讼费。事实与理由：2018年2月8日，开心农场（甲方）与共生畜牧公司（乙方）签订《租赁合同》，开心农场将位于福建省龙岩市上杭县林坑的猪场租赁给共生畜牧公司，约定：租金为80万元每年，租赁期间为十八年，从2015年1月1日起至2033年12月31日止（在2018年2月8日之前以口头约定执行），乙方应当向甲方缴付猪场押金10万元，乙方逾期缴交或者不交租金，甲方有权终止合同，押金不予退还，并有权处理本场的生猪抵作租金；合同经双方签订生效，双方均不得无故单方终止合同，否则，违约一方须赔偿另一方的经济损失并支付80万元违约金；合同履行中的争议协商不成由上杭县人民法院管辖。2018年3月3日，双方签订《租赁补充协议》，协议约定将租金修改为50万元每年（在新猪舍建成使用前），双方签订合同时乙方必须先交租金50万元，乙方进驻猪场时，甲方所有的存栏生猪进行清点作价出售给乙方，乙方一次性付清购猪款。合同签订后，开心农场的猪场交付共生畜牧公司使用，经清点共生畜牧公司欠开心农场购猪款627887元、饲料款1026元。范发贵是公司的实际经营人，于2018年4月1日向曹昌仪出具两张欠条，声明其欠开心农场的猪场租金50万元，猪款及饲料款合计628913元，承诺在60日内付清。共生畜牧公司应当支付的款项经多次催要仍未支付，已经构成根本性违约。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，以及《租赁合同》第七条第3款的约定，开心农场有权解除合同，并要求共生畜牧公司和范发贵支付所欠款项及违约金。因双方无法协商，为此，开心农场诉至法院。 共生畜牧公司和范发贵辩称：一、关于合同效力方面。由于开心农场至今未向上杭县畜牧兽医行政主管部门备案，未取得养殖场备案登记和畜禽标识代码，未取得动物防疫条件合格证，未办理环境影响评估手续和环保审批手续，又没有取得养猪场及场内林地、耕地使用权等用地合法手续，无权将该猪场及林地等出租给答辩人。因此，双方之间签订的租赁合同及其补充协议无效。二、关于合同履行方面。1、开心农场存在根本性的违约行为，导致合同不能履行。（1）开心农场至今没有提供符合政府关于猪场养猪环保要求的相关证照和手续，导致答辩人无法继续从事养猪业，至今没有提供其现有的猪客户资源和销售渠道，导致所养殖黑猪无法销售，故答辩人签订合同的目标落空；（2）开心农场所交付的猪场根本没有环保设施；（3）4小幢猪舍只有2幢猪舍的粪便可以进沼气池，且该沼气池早已崩塌无法使用，导致全场猪粪直排，严重违反政府关于养猪畜牧业的环保规定，使答辩人面临被政府相关部门巨额处罚的风险。2、答辩人享有履行抗辩权，有权拒付租金。由于具有前述根本性违约行为，根据合同法第六十六条和第六十七条的规定，答辩人享有履行抗辩权，拒绝开心农场的履行要求，不存在违约问题。3、答辩人于2018年4月1日向曹昌仪出具欠条的行为本身表明，答辩人以出具欠条的方式履行了交付租金的义务。该租金的纠纷在法律性质上转变为民间借贷纠纷，而不是租赁合同纠纷。三、关于合同解除方面。1、答辩人享有合同的解除权。由于开心农场至今没有提供其现有的猪客户资源和销售渠道，导致所养殖的黑猪无法销售，答辩人不能实现合同目的，根据合同法第九十四条第（二）（四）项的规定，答辩人享有合同的解除权。2、租赁合同和租赁补充协议实际上已经解除。从范发贵与曹昌仪2018年6月1日和13日的微信交谈中可以知道，开心农场于2018年6月份主动提出解除合同，并于7月9日收回猪场自己经营。同时，开心农场主张“支付6、7、8月份工人工资21000元和7、8月份饲料款28000元”的诉讼请求也已经表明该猪场已经在其实际经营管理之下。四、关于租金方面。答辩人出具欠条记载的租金50万元明显畸高，显失公平。在无相关证照和手续，以及拒绝提供其所拥有的猪客户资源、销售渠道情况下，仅600平方米砖木结构缺乏环保硬件设施的简陋猪场，按市场行情最高不超过年租金1万元，而开心农场提出的年租金50万元的主张，明显畸高，显失公平。五、关于购猪款方面。答辩人于2018年4月1日进驻猪场时共有394头猪作价出售给答辩人，为此答辩人出具了一张欠购猪款627887元和欠饲料款1026元的欠条。2018年7月9日，原告接手经营猪场。期间答辩人从未出售生猪，也未拉走猪场任何东西，答辩人经过三个月的饲养和投入，原接手的小猪均已长大，母猪也生育仔猪，数量不断增加，至2018年7月9日，开心农场接手猪场时，答辩人将700头猪交还给开心农场，其价值已远超过购猪款和饲料欠款，在抵扣后剩余部分返还给答辩人。六、关于6、7、8月份工资和7、8月份饲料款方面。该部分缺乏相应的证据支持，且在2018年7月9日，开心农场接手猪场后发生的工资、饲料款应由其自行承担。七、关于诉讼主体方面。没有充分证据表明范发贵是龙岩市共生畜牧有限公司的实际经营人，范发贵与该公司的法定代表人范霖系父女关系，出于对父亲的信任，将公司一些事情委托其父亲范发贵办理，是一种委托与受托关系。因此，范发贵不是本案适格的主体。综上，请求驳回开心农场的全部诉讼请求。 开心农场为证明其主张向本院提供以下证据： 1、上杭县南阳镇畜牧兽医水产站的证明、非禁养区证明以及上杭县规模生猪养殖环境影响评估手续预审申请表、建设项目环保登记表、福建省林业厅的使用林地审核同意书、动物防疫条件合格证及开心农场的营业执照，证明开心农场养殖的经相关部门审批具有合法性等情况。 共生畜牧公司和范发贵质证认为：举证期限超过，不予质证。 2、2018年4月25日上杭县人民政府生猪养殖污染防治办发文公告，证明开心农场是全县500多家合法的养猪场之一。 共生畜牧公司和范发贵质证认为：按合同要求，开心农场的相关文件要交付却没有进行交付。 3、租赁合同及补充协议，证明双方存在租赁关系的事实。 共生畜牧公司和范发贵质证认为：无异议。 4、欠条两份，证明范发贵欠开心农场租金及猪款的事实。 共生畜牧公司和范发贵质证认为：无异议。 5、微信聊天记录一份，证明开心农场多次向共生畜牧公司和范发贵催要租金及猪款未果。 共生畜牧公司和范发贵质证认为：微信聊天记录的内容真实但不全面，开心农场只截取其中一部分。 6、证人赵某的证言，证明猪场经营、工人工资给付情况。 共生畜牧公司和范发贵质证认为：无异议。 共生畜牧公司及范发贵为证明其主张向本院提供以下证据： 存款明细账一份，证明赵某是龙岩市共生畜牧公司聘用的员工的事实。 开心农场质证认为：真实性无异议，但范发贵和共生畜牧公司是共同的行为。 本院经审查认为，对开心农场提供的上杭县南阳镇畜牧兽医水产站的证明、非禁养区证明、上杭县规模生猪养殖环境影响评估手续预审申请表、福建省林业厅的使用林地审核同意书、动物防疫条件合格证及开心农场的营业执照，系相关职能部门出具，与本案相关联，可以作为本案证据使用。对开心农场提供的租赁合同及补充协议，欠条二份，微信聊天记录，经共生畜牧公司和范发贵质证无异议，且与本案相关联，可以作为本案证据使用。对于双方提供的其他证据，待结合全案予以综合分析。 本院对本案事实认定如下：2013年11月4日，曹昌仪个人投资成立上杭县开心家庭生态农场，其经营范围包括鸡、鸭、羊、上杭槐猪养殖及产品销售，农家乐观光旅游，餐饮等。2018年2月8日，开心农场与共生畜牧公司签订《租赁合同》，开心农场将位于上杭县南阳镇射山村林坑的养殖场租赁给共生畜牧公司，合同第二条“租赁期限：租赁期间为十八年，即从2015年1月1日起至2033年12月31日止（2018年2月8日签订书面协议，之前以口头约定执行）。”第三条“租金标准和缴交方式：1.猪场年租金为人民币捌拾万元（￥800000），……每年12月30日前缴交下一年度租金人民币捌拾万元（￥800000）。乙方（即共生畜牧公司）向甲方（即开心农场）缴交猪场不计息押金人民币壹拾万元（￥100000），乙方逾期缴交或者不交租金，甲方有权终止本合同，押金不予退还，并有权处理本场的生猪抵作租金。”……第七条“其他条款，……3.本合同经双方签订后立即生效，双方均不得无故单方终止合同，否则，违约一方须赔偿另一方的经济损失并支付80万元违约金。”2018年3月3日，双方又签订《租赁补充协议》，该补充协议对猪场的存栏规模和改扩建进行了完善，对租金计算和缴交方式、存栏猪的转让和原有工人留用等问题进行了明确。补充协议第二条约定：“1.……现有养殖规模年租金为50万元，新增1000平方米的猪舍后租金为80万元。2.双方签订合同时，必须先交租金人民币伍拾万元（￥500000）。新猪舍建成可使用后再补交租金人民币叁拾万元（￥300000）。3.乙方进驻猪场时，甲方所有的存栏生猪进行清点作价出售给乙方，乙方应一次性付清购猪款……。4.为了安全生产，甲方原有工人赵某、阙福娣由乙方留用……。”2018年4月1日，共生畜牧公司接手经营猪场时，范发贵向开心农场的负责人曹昌仪出具两张欠条，欠条载明：“兹欠曹昌仪老总猪场租金人民币伍拾万元整（￥500000元）。此款在两个月内付清。欠款人：范发贵，2018年4月1日”，以及“兹欠曹昌仪老板394头猪款人民币共计陆拾贰万柒仟捌佰捌拾柒元整（￥627887元），另欠饲料款人民币壹仟零贰拾陆元整（￥1026元），合计人民币陆拾贰万捌仟玖佰壹拾叁元整（628913元），此款在60天内付清，欠款人：范发贵，2018年4月1日”。2018年6月1日开始，曹昌仪多次通过微信与范发贵沟通要求给付租金和猪款，曹昌仪经多次催要无法获得租金和猪款后，曹昌仪提出解除合同事宜并与范发贵协商。其中在2018年6月29日，范发贵回复曹昌仪微信中表示，“最迟在9月10日，按合同商定的款项全部付清，若此时没有付清，猪场就还给您，您能退多少钱由您定，我没有意见”。2018年7月7日，范发贵发微信给曹昌仪称“猪场从今天开始交还给您。至于以后的合作，手上有钱了我再和您说。”曹昌仪微信回复“嗯！工人工资及饲料款要安排妥当，有机会再合作。”因双方无法协商解除合同手续及其相关后续事宜，为此，开心农场诉至法院。 另查明，范发贵与共生畜牧公司法定代表人范霖系父女关系。共生畜牧公司成立于2018年2月7日，并于当日取得营业执照，股东为范霖、谢冬英。 本院认为，本案争议的焦点为：范发贵是否本案适格的诉讼主体，双方签订合同的效力，开心农场要求解除合同是诉请解除合同还是要确认合同已解除，租金、猪款、饲料款和工人工资是否需要给付以及是否存在违约问题。 一、关于诉讼主体问题。实际控制人是指虽不是公司股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。本案中，共生畜牧公司的法定代表人范霖系范发贵之女，范霖在该公司持股90%，实际控制着公司的生产经营。该公司于2018年2月7日成立的次日即与开心农场签订合同，且该合同的签订由范发贵一手经办，结合范发贵与开心农场的负责人曹昌仪之间的微信交谈记录，范发贵向曹昌仪出具欠猪场租金及购猪款，以及《租赁合同》中约定合同起始时间从2015年开始，及当事人在法庭上陈述在正式签订合同之前已有合作等证据，足以认定虽然范发贵不是该公司股东，但通过其女范霖对公司的绝对控制权，实际控制该公司的生产经营。综上，范发贵为共生畜牧公司的实际控制人，应与共生畜牧公司共同承担责任，范发贵系本案适格主体。 二、关于合同效力问题。对于共生畜牧公司及范发贵提出开心农场未取得猪场所需的相关证照手续，违反法律和政策规定，导致合同无效的答辩意见。本院认为，猪场所需相关证照手续属于相关职能部门对其进行管理的一种方式，系相关职能部门的职责，并不影响开心农场与共生畜牧公司签订《租赁合同》及《租赁补充协议》的真实意思表示，且内容也未违反法律法规的规定，属有效合同。故共生畜牧公司及范发贵的该答辩意见，理由不当，不予采纳。 三、关于解除合同问题。本案中，开心农场与共生畜牧公司签订合同后，共生畜牧公司未依约支付租金，开心农场负责人曹昌仪在与范发贵的微信交谈中，再三催促范发贵支付租金未果，曹昌仪提出解除合同意向后，与范发贵在2018年7月7日达成解除合同一致意见，结合开心农场的诉讼请求，以及当事人在法庭上的陈述，开心农场实际是要求确认合同的解除。故本案系确认解除合同之诉，开心农场与共生畜牧公司的租赁合同及补充协议已于2018年7月7日解除。 四、关于租金、购猪款、饲料款和工人工资问题。1.对于租金问题。根据当事人的陈述，结合租赁合同及其租赁补充协议、范发贵出具的欠条以及证人赵某的证言等证据，足以认定开心农场与共生畜牧公司签订合同后，共生畜牧公司于2018年4月1日正式接手经营，结合双方一致于2018年7月7日解除合同的意见，故租金的计算应从2018年4月1日起计算至2018年7月7日止共计98天，共生畜牧公司在此租赁期间应付租金134246.58元（50万元／年÷365天×98天）。2.对于返还猪场、支付购猪款及饲料问题。合同解除后，根据法律规定，出租人应返还租赁物，根据范发贵和曹昌仪的微信交谈记录，双方对返还猪场达成一致，故现开心农场诉请要求共生畜牧公司归还猪场，理由正当，予以支持。但双方均未提供证据证实在合同解除后对现有存栏猪的品种、数量、价值及所需饲料进行结算，故对开心农场诉请要求共生畜牧公司和范发贵支付猪款、饲料款，以及共生畜牧公司和范发贵要求抵扣猪款后返还多余款项的请求，本院无法处理，当事人可另行主张。3.对于工人工资问题。工人工资应由被拖欠工人本人向用人单位主张权利，开心农场主张共生畜牧公司支付工人工资，主体不符合，本院不予支持。 五、关于违约金问题。违约金是指根据法律的规定或者合同的约定，当一方当事人违约时，应当向对方当事人支付一定数额的金钱。本案中，共生畜牧公司支付租金为合同约定的主要债务，开心农场通过收取租金得以实现合同目的。虽然共生畜牧公司在接收经营时向开心农场负责人出具了欠条，但在该欠条约定的履行期限到期后，共生畜牧公司仍未按约定支付租金，其行为明显违反了合同约定。共生畜牧公司未按合同约定履行主要债务且经催告后在合理期限内仍未履行主要债务，导致开心农场的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约，开心农场有权依法解除合同，共生畜牧公司应承担违约责任。根据《租赁合同》第七条第4项中约定“双方均不得无故单方面终止本合同，否则，违约一方须赔偿另一方的经济损失并支付人民币80万元的违约金”。由于共生畜牧公司的违约行为，在合同解除后，开心农场无法取得预期利益，损失巨大，结合双方合同约定的租赁期限、租金，以及本案租赁物的特殊性，开心农场终止本合同并要求共生畜牧公司按合同约定支付违约金，有事实和法律依据，予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认上杭县开心家庭生态农场与龙岩市共生畜牧有限公司于2018年2月8日签订的《租赁合同》和2018年3月3日签订的《租赁补充协议》已于2018年7月7日解除。 二、龙岩市共生畜牧有限公司和范发贵应在本判决生效后十日内共同给付上杭县开心家庭生态农场租金134246.58元。 三、龙岩市共生畜牧有限公司和范发贵应在本判决生效后十日内共同支付上杭县开心家庭生态农场违约金80万元。 四、驳回上杭县开心家庭生态农场的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费21060元，由上杭县开心家庭生态农场负担10109元，龙岩市共生畜牧有限公司和范发贵负担10951元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  郑智钦 审 判 员  何兰林 人民陪审员  张丽君 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  戴梦甜 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 执行提示根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。