浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0226民初443号 原告：宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司（统一社会信用代码：91330226595395952E）。住所地：浙江省宁海县跃龙街道怡惠路456号。 负责人：周雅平该公司经理。 委托诉讼代理人：郑益挺，浙江跃龙律师事务所律师。 被告：赵晓莉，女，1977年3月12日出生汉族，住宁海县。 原告宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司为与被告赵晓莉物业服务合同纠纷一案，于2019年1月9日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司的委托诉讼代理人郑益挺、被告赵晓莉到庭参加诉讼。本案审理过程中经调解未果，现已审理终结。 原告宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司诉请判令：1.被告赵晓莉支付物业管理综合服务费1088元、日常维修费226.7元，共计1314.7元，并支付滞纳金（以1314.7元为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月1日至今，原告为宁海县四季桃源小区物业，为该小区业主提供物业服务。被告于2017年8月通过司法拍卖拍得该小区科技大道12号街面房，根据《竞买公告》第七条，之前拖欠的物业费由买受人承担。从2014年9月1日起至2018年10月31日止，该小区科技大道12号街面房业主累计拖欠原告物业管理综合服务费1088元（27.2平方米×0.8元/每平方米·月×50个月）、日常维修费226.7元（27.2平方米×2元/每平方米·年×50/12年），之后的物业费原告另行主张。 被告赵晓莉答辩称，2017年8月本人通过法院司法拍卖拍得12号街面房，2017年11月取得产权证。收到房子的时候发现房顶漏水，屋前道路坑坑洼洼，房屋玻璃被打碎，本人当时跟物业沟通，物业回复说需申请建设维修资金，不是物业公司处理的，但至今仍未解决。房屋在拍卖之前属于开发商的未售房，根据规定，已交付业主的物业服务费由业主承担，未交付业主的物业费由开发商承担，故所涉房屋在交付本人前的物业费应向开发商收取。这间街面房一直有出租，原告在2013年-2017年一直未催讨物业费，之前有部分已超过诉讼时效。另外，有水源的地方非常臭，要求物业分离雨水管道和污水管道。综上，现不愿意支付物业费。 本院经审理认定事实如下：2013年3月20日，宁波市科技园区市政物业有限公司宁海分公司与宁海县桃源街道兴海社区四季桃源小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，双方约定，委托服务期限自2013年4月1日起至2014年3月31日止，物业管理综合服务费收取标准为小高层住宅按建筑面积1.4元/平方米·月，高层住宅按建筑面积1.5元/平方米·月，商铺按建筑面积0.8元/平方米·月；日常维修费收取标准为小高层住宅按建筑面积1.5元/平方米·年，高层住宅按建筑面积2.0元/平方米·年，商铺按建筑面积2.0元/平方米·年。2013年7月5日，宁波市科技园区市政物业有限公司宁海分公司变更为宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司。2014年3月26日，原告与宁海县桃源街道兴海社区四季桃源小区业主委员会签订《物业服务委托合同》一份，双方约定，委托服务期限为二年，即2014年4月1日至2016年3月31日，合同到期双方无异议，委托期限顺延，若有异议，有异议一方于合同到期前三个月以书面形式告知对方，否则视为无异议；物业管理综合服务费收取标准为小高层住宅按建筑面积1.4元/平方米·月，高层住宅按建筑面积1.5元/平方米·月，商铺按建筑面积0.8元/平方米·月；日常维修费收取标准为小高层住宅按建筑面积1.5元/平方米·年，高层住宅按建筑面积2.0元/平方米·年，商铺按建筑面积2.0元/平方米·年；逾期不缴纳上述相关物业管理费的，按应缴费用的同期银行贷款利率支付滞纳金。委托期限届满后原告继续为四季桃源小区提供物业服务。被告赵晓莉系宁海县桃源街道科技大道12号商业用房的业主，于2017年8月11日通过司法拍卖竞得（拍卖前涉案房屋所有权人为宁波大家旺实业有限公司），《竞买公告》记载：“对可能存在的物业费、水、电等欠费由买受人承担”。2017年9月20日被告赵晓莉取得房屋所有权证，该房屋建筑面积为27.2平方米。涉案房屋业主共拖欠原告2014年9月1日至2018年10月31日的物业管理综合服务费1088元（0.8元/每平方米·月×27.2平方米×50个月），日常维修费226.7元（2元/每平方米·年×27.2平方米×50/12年）。 以上事实有原告提供的物业服务委托合同二份、《竞买公告》、短信记录、宁海县不动产登记查询证明以及到庭当事人的陈述予以证明。 本院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务委托合同，对业主具有约束力。被告赵晓莉以业主委员会不能代表商铺为由提出的异议不能成立。涉案房屋由被告经法院司法拍卖取得，被告辩称拍卖前的物业费应由开发商承担，因拍卖公告已明确载明可能存在的物业费由买受人承担，被告参与竞拍，视为对上述拍卖公告的内容已知悉，并且接受上述条款的约束，故原告根据拍卖公告的内容要求被告支付拍卖成交之前的物业费，理由正当，本院予以支持。原告自2013年4月起至今持续为四季桃源小区提供物业服务，被告应当根据物业服务委托合同的约定交纳相关的物业服务费用。因物业服务是一个持续性的过程，而业主未依约缴纳物业费亦存在连续性，故被告提出的部分物业费已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。被告就房屋漏水问题对原告服务质量提出异议，可以业主的身份，通过合法的途径，依法维护自身的合法权益；但被告以此为由拒付物业管理费用，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利原告改善和提高物业服务质量，最终也将损害全体业主自身权益。原告要求被告支付滞纳金，被告主张的服务质量问题，虽不能成为被告拒付物业服务费的法定理由，但至少可以说明原告在物业服务中与业主缺乏沟通，未曾妥善解决业主提出的问题，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告赵晓莉应于本判决生效后十日内支付原告宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司物业管理综合服务费1088元、日常维修费226.7元，合计1314.7元； 二、驳回原告宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司其他诉讼请求。 如果被告赵晓莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵晓莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 原告宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告赵晓莉于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 员  魏 霞 二〇一九年三月二十七日 代书记员  谢梦瑶 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。