河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民再72号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河北计经鸿翔房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区御河路天厨大饭店东侧五楼。统一社会信用代码：911309036799023846。法定代表人：魏永强，董事长。委托诉讼代理人：杨坤、张亚兰，河北福鑫律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王东凯，男，1951年4月20日出生，汉族，住沧州市运河区。委托诉讼代理人：张宁，河北宁昌律师事务所律师。原审原告王东凯与原审被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，运河区人民法院作出（2017）冀0903民初562号民事判决。王东凯不服，提出上诉，本院于2017年9月22日作出（2017）冀09民终4970号民事判决，已经发生法律效力。鸿翔房地产公司不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年10月01日作出（2018）冀民申5965号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人鸿翔房地产公司委托诉讼代理人杨坤、张亚兰，被申请人王东凯委托诉讼代理人张宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告王东凯诉讼请求:判令被告向原告支付因阳台缺失给原告造成的经济损失27683元及违约金2768元，诉讼费由被告承担。原审被告鸿翔房地产公司辩称，1、原告主张“交付的楼房没有承诺的阳台”与事实不符，其诉称的损失没有依据。原告诉称的房屋不存在户型图与施工图修改或变动问题，我公司交付的房屋与户型图、施工图一致，户型的朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动和更改；且户型示意图中明确提示该户型图仅供参考，最终应以施工图为准；我公司交付的楼房中没有阳台缺失，如果说有阳台缺失，交房面积应当减少，但我公司交付的楼房面积并未减少。本案争议的焦点是在户型朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动的情况下，对原户型图标注为阳台的空间位置是否叫阳台，是否不具备阳台的功能或者说是否不符合国家设计范中对阳台的要求。按原告所称的阳台定义，阳台是为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。而我公司交付的房屋并不影响原告活动和进行晾晒衣物，是完全按照规划主管部门批准的施工蓝图进行施工，该施工图中明确注明诉争的位置为阳台，这是行政主管部门的认定，法院在行政主管部门已从专业主管的角度认定为阳台的情况下，在规划许可证均有效的情况下，民事判决否定这一行政认定行为属于司法权干预行政权，扰乱了行政秩序。在没有推翻规划许可及相关附图的前提下，法院应以行政部门的审批认定作为断案的依据，如果对诉争位置是否为阳台有争议应由规划主管部门处理或通过行政诉讼来进行处理而不应在民事诉讼程序中处理。2、假设本案答辩人交房存在违约事实，那么原告的损失应当按合同约定计算，合同没有约定的，应当按照法律规定计算。本案中，双方合同没有约定违约的计算依据和方法，而法律上也没有明确规定，原告自己计算赔偿标准没有合同和法律依据。3、原告的起诉已超过诉讼时效，诉讼时效应从交房之日起开始计算。因起诉前原告从未向我公司主张过权利,故该案已经过超过诉讼时效。运河区人民法院（2017）冀0903民初562号民事判决查明，2008年原告所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造，2008年12月14日原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了6号楼3单元301室房屋一套。被告于2014年3月12日向原告交付了上述房屋。原告发现上述房屋中均没有户型图中约定的阳台。遂于2016年9月5日起诉，本院经诉前调解未果后于2017年2月10日立案受理了此案。运河区人民法院（2017）冀0903民初562号民事判决认为，原告与被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司签订的城市房屋拆迁补偿协议系各方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，系有效约定，各方均应按约定履行。原告按照被告提供的户型图、安置楼价格表选取了房屋，户型图、安置楼价格表亦是约束双方行为的合同组成部分。对上述协议及户型图、安置楼价格表予以确认。被告主张原告起诉已过诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原、被告于2014年3月12日办理了房屋交付手续，虽然原告提交了沧州市运河区西环街道钟楼街社区居委会及沧州市运河区许官屯小区管委会的证明，但社区居委会和小区管委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，鉴于其自治性，其证明效力不足以作为诉讼时效中断的依据。原告提交的维权活动照片，据照片显示，业主反映的是要求开发商返还违约金而导致的维权，照片中没有时间显示，亦无法证明原告参与其中，故该证据也不足以证明存在诉讼时效中断的情形。原告于2016年9月5日诉至本院，因此原告起诉已经超过两年的诉讼时效，故对原告请求赔偿的主张不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回原告王东凯要求被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿其因阳台功能缺失造成的经济损失及违约金的诉讼请求。案件受理费281元，由原告承担。一审判决后，王东凯不服，向本院提起上诉，其主要上诉请求：依法改判本案未超过诉讼时效并判决被上诉人承担赔偿责任；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人向一审法院提交了沧州市运河区西环街道办事处钟楼街社区居委会及沧州市运河区许官屯小区管委会的证明，证实上诉人已经向上述部门主张权利，上述部门也一直在帮上诉人维权，可以认定为时效中断。2、上诉人提交的照片证实上诉人一直向被上诉人、市政府等部门主张维权，且维权行为为全体业主代表，维权行为一直持续，本案没有超过诉讼时效。3、通过上诉人提交的户型图、安置楼价格表、照片等证据，可以证实被上诉人在房屋施工过程中变更了协议签订时的户型设计，且未与上诉人协商一致，也未尽到通知义务，其应当赔偿上诉人经济损失。被上诉人鸿翔房地产公司辩称：1、对上诉人在一审中提交的许官屯管委会和钟楼社区居委会出具的证明真实性、合法性、关联性均有异议，上述证明违反了《民事诉讼法司法解释》115条的规定，不符合单位证明的法定要件；从证明内容上看模糊不清，其中此些居民不能证明包含本案上诉人，从未间断也不应理解为没有超过两年的诉讼时效，证明中自始至终多次不能证明是两年时效期间内的多次，还是时效经过后的多次，更不能证明次与次之间是否超过两年；许官屯小区管委会不是法定的民事主体，其设立的方式程序职责均无法律依据，因此其在证明上的签章没有法律效力；小区管委会和钟楼居委会是上诉人一方业主设立的，与上诉人为同一利益主体，与上诉人存在法律上的利害关系，其证明不具备客观真实性。2、上诉人提供的照片没有显示拍摄时间，对于照片的真实性及形成时间不予认可；并且从照片内容看为要求办理房证，与本案争议无关；依据法律规定维权应当向有管辖权的法院、人民调解委员会以及其他有权解决民事纠纷的机关、事业单位、社会团体提出请求，信访不是诉讼时效中断的事由，因此上诉人一审时提供的证据不能证明时效中断。3、本案一审时并未就涉案房屋阳台功能是否缺失、是否应当赔偿做出判断，因此二审法院不应将上述实体内容纳入审理范围。综上，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉。本院（2017）冀09民终字第4970号民事判决查明，双上诉人在一审期间提交了御河新城业主维权上访的照片。照片中显示参与维权的人员众多，维权人员还拉起载有“御河新城开发商还我房证”、“还我违约金”以及“政府做主”的横幅。二审期间上诉人提交如下新证据：1、许官屯小区管理委员会与沧州市运河区西环街道办事处钟楼街社区居民委员会共同出具的补充证明。主要内容为：我单位之前出具的“御河新城拆迁业主发现开发商河北计经鸿翔房地产开发有限公司交付的房屋与户型图不一致，尤其是没有户型图中标注的阳台之后，此些居民自始至终多次与开发商沟通协调赔偿事宜，并通过我村委会、居委会进行协调，主张索赔事宜从未间断”的多份证明材料（此批证明移交至运河区人民法院），该批证明的经办人为管委会的张某、居委会的王凤君。2、运河区联席会议办公室出具的信访情况红头文件一份。证实2013年11月份许官屯小区21余代表到市政府反映房屋安置等问题。3、许官屯小区管委会会议记录及高步峰、小区管委会出具的证明各一份。主要内容为：2013年12月4日上午在居委会召开村民代表大会的会议纪要、管委会出具的证明各一份。证实村民代表针对户型不一致等问题向居委会反映问题，居委会针对该问题选出代表与开发商协调维权。会议纪要中最后一段内容载明“楼房阳台、取暖、改变设计等问题，由代表征求意见组织材料与开发商协商”；高步峰及小区管委会出具的证明，载明高步峰等业主代表就阳台缺失等问题向计经鸿翔公司主张过权利。落款处有高步峰等人名字、加盖了运河区许官屯小区管理委员会公章并有经办人张某签名。4、2017年5月24日沧州市信访局出具一份证明。主要内容为：御河新城任铁成、张敏、董强等75人作为御河新城代表在2014年3月分两次到沧州市信访局反映阳台缺失、户型不一致，请求弥补损失问题。落款处加盖了沧州市信访局来信来访专用章。5、运河区联席办公室出具的情况通报一份。主要内容为：御河新城业主代表于2014年3月12日20人、3月19日30人到市政府反映拆迁补偿与安置问题。6、张某、任铁成、张伶敏出庭作证证言。二人称2014年3月份御河新城代表因阳台问题到信访局去信访维权。7、许官屯小区管委会、钟楼社区居委会出具的证明一份。主要内容为：2015年3月小区主任张某、副书记赵某、赵英民三人因小区阳台缺失问题到被上诉人处商谈赔偿解决事宜，当时就找到了河北计经鸿翔房地产开发有限公司办公室徐洪伟主任。8、购房发票。发票中载明被上诉人于2016年才向上诉人出具正式发票。9、御河新城业主代表与开发商以及政府部门、信访部门维权问题汇总，其中包括阳台缺失问题。10、西环街道办事处的证明一份，证明2013年、2014年、2015年、2016年居民代表都会向街道办事处、管委会、居委会反映阳台缺失问题，并且也印证了2015年3月小区的主任张某等人代表老百姓向开发商协调过该问题。11、证人张某的证言。主要内容为：从2008年拆迁，拆迁户都在外居住，老百姓回迁的心里迫切，2012年8月份前后回迁交房，2013年发现阳台缺失，至今回迁业主就没有间断的向各级政府、各级信访局反映该问题；2015年3月份证人与赵某、赵英民找过计经鸿翔的刘经理洽谈过此事，当时刘经理不在，找到了办公室主任徐宏伟反映。河北计经鸿翔房地产开发有限公司对上述证据发表如下质证意见：1、对小区管委会出具的补充证据中张某签名的合法性有异议，因为张某本人也作为此系列案的原告起诉了被上诉人公司，其出具的无法做到客观公正，不能作为证据使用。２、情况通报中没有出证单位的公章，因此对其真实性、合法性有异议；从证据内容看房屋安置与本案合同纠纷不是同一诉讼请求；并且以向被上诉人主张权利为由主张诉讼时效中断应举证证明主张权利的主体，该情况通报中21人具体是谁，是否包括本案上诉人，无法通过该证据证明；并且信访行为不是诉讼时效中断的法定事由。３、对村委会会议记录的真实性有异议。会议纪要没有参会业主的签到记录；依据法律规定选举代表维权属于委托代理行为，应由主张权利的全体业主共同委托并明确授权，证明中部分代表签字无法达到其证明目的；张某等签字人员，其本人或亲属作为原告起诉了被上诉人公司，因此与本案当事人有利害关系；既然该会议纪要及证明中明确陈述曾与被上诉人进行协商，上诉人就应提交进行协商的直接证据，而不是通过所谓的会议纪要或证明来自我证明或变相证明。４、对信访局出具证明的真实性、合法性与关联性均有异议，证明上没有经办人的签字，没有单位负责人签字，也没有信访局的公章，违反民诉法司法解释第115条规定，不能作为证据使用；并且从证明内容上看拆迁补偿与本案不是同一诉求。５、对许官屯小区管委会出具证明的真实性、合法性有异议，该证明所载的事实不存在；张某与本系列案有利害关系。６任铁成、张伶敏是本系列案的当事人或当事人近亲属，与本案有利害关系，其证人证言不能作为证据使用。7、对发票的真实性没有异议，但与诉讼时效无关联性。8、维权问题汇总属于上诉人单方陈述，不具有证据力。9、对西环街道办事处证明合法性、真实性有异议，该证明上没有单位负责人签字，并且该证明上无法体现个人一方向公司方主张权利的时间、参与人员及协调的情况，内容不真实；并且管委会和居委会不是村民委员会组织法所规定的村民委员会，村民委员会也不具有调解社区居民与其他社会单位之间经济纠纷的权利。因此，通过居委会、管委会及管委会的成员，其他业主的陈述来证明时效中断，均属于自我证明或变相自我证明，不能作为诉讼时效中断的证据。另查明：6号楼3单元301室南阳台面积为8.1㎡，单价为2848元/㎡。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院（2017）冀09民终字第4970号民事判决认为，本案争议焦点为该案是否超过诉讼时效；被上诉人是否违约以及因违约给上诉人造成的损失数额。关于该案是否超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”本案中，根据上诉人一、二审提供的证据，能够相互印证，形成完整的证据链条，证实其对阳台问题曾多次向有关机关及社会团体提出过保护相应民事权利的请求，依据以上法律规定，应认定本案诉讼时效中断，上诉人的上诉请求依法应予支持。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。关于被上诉人是否构成违约以及因违约给上诉人造成的损失数额问题。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）对“阳台”定义为“供使用者进行活动和晾晒衣服的建筑空间”；对“飘窗”定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中，在双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，上诉人提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有一个南阳台，一个北阳台，而上诉人在向被上诉人交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的南阳台；同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义与人们的普遍认识视角出发，阳台与飘窗不是同一类型建筑空间，被上诉人在未征得上诉人同意的前提下，擅自变更合同约定，将户型图中注明的阳台改为飘窗，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，由于诉争楼房阳台的缺失，上诉人已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿被上诉人因此而造成的损失。关于因阳台缺失造成的经济损失数额，本院酌定以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价进行计算，被上诉人应赔偿上诉人的此项损失为23069元（8.1㎡×2848元/㎡）。关于被上诉人主张的违约金问题，因上诉人与被上诉人之间的拆迁协议未约定违约金，且本院已就阳台缺失问题进行了处理，故对被上诉人要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原审认定事实有误，应予纠正。上诉人的上诉请求理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初562号民事判决；二、被上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在判决书生效后十日内赔偿上诉人王东凯因阳台缺失造成的经济损失23069元；三、驳回上诉人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费281元，由上诉人王东凯承担68元，由被上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担213元；二审案件受理费562元，由上诉人王东凯承担135元，由被上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担427元。河北计经鸿翔房地产开发有限公司申请再审称，一、原审认定事实和适用法律错误，请求撤销二审判决，并依法改判驳回被申请人全部诉讼请求。二、本案诉讼费由被申请人承担。事实和理由：1、二审认定涉案房屋缺失阳台，属认定事实和适用法律错误。首先，申请人向被申请人交付的房屋阳台的建筑形式、位置、面积等与户型图、施工图均是一致的，涉案房屋不存在所谓的缺失阳台的问题。其次，涉案房屋的施工图经过了房屋主管部门的批准，取得了合法的建设施工行政许可，且已竣工验收合格，并交付使用多年，根本不存在阳台缺失的问题。如果被申请人认为涉案房屋缺失阳台，应通过行政程序或行政诉讼来解决，未经行政程序，原审法院直接认定缺失阳台，没有法律依据。最后，被申请人主张阳台缺失并要求赔偿损失应由其承担举证责任，原审被申请人并未提供合法有效的证据，亦未申请司法鉴定，法院未将举证责任分配给被申请人，也未告知其申请司法鉴定，属于适用法律错误。2、二审判决按照所谓的阳台缺失面积计算损失没有法律依据。首先，申请人没有违法、违约行为，《商品房预售管理办法》第二十四条在本案中不应适用。其次，房屋交付时，双方对房屋面积进行了据实结算，面积并未减少，被申请人没有直接的物质性损失，其要求按照阳台面积计算损失不符合客观事实，也没有合同和法律依据，不符合等价有偿的基本原则。原审按照阳台面积计算损失实际支持了被申请人的不当得利行为，属于适用法律错误。3、原审判决违反法定程序。被申请人主张涉案房屋缺失阳台并要求赔偿损失，应由被申请人承担举证责任或申请司法鉴定，被申请人没有申请，法院应当依职权委托司法鉴定以确定涉案房屋是否缺失阳台的专业性问题，二审法院未履行上述程序，违反法律规定。4、二审判决认定被申请人起诉不超过诉讼时效是认定事实和适用法律错误。本院再审查明，2008年被申请人所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2008年12月14日，再审申请人与被申请人签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后被申请人根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了6号楼3单元301室，户型图中注明了该房屋设计有8.1㎡的南阳台。另查明，被申请人王东凯主张其名下房屋与约定设计严重不符，缺失阳台。并提交了其选房时的户型图，该户型图标注的6号楼3单元301室（B2户型，面积111.44㎡）作为证据。本院再审的过程中，申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司提交了B2户型施工图，经过对比施工图与户型图，未发现两者在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面存在差异，也未发现阳台缺失情形，只是户型图中体现的阳台在施工图中未做空间上的合理划分，没有使阳台形成较为独立的室内空间。诉争房屋部分平窗改为飘窗。其他事实与本院（2017）冀09民终字第4970号民事判决认定一致。本院再审认为，综合本案全部证据，被申请人王东凯诉求并未超过诉讼时效。但被申请人房屋阳台面积缺失的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。平窗改为飘窗也未减损诉争房屋的价值和使用功能。但申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在施工的过程中，未对涉案房屋阳台空间进行合理的区分，虽未严重影响阳台的使用功能，但已影响到被申请人的主观感受，也给被申请人生活带来不便，基于以上理由，本院酌定由申请人对被申请人进行部分补偿。综合本案案情，本院酌定该套住房以补偿10000元较为适宜。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）冀09民终4970号民事判决及沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初562民事判决；二、再审申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司补偿被申请人王东凯人民币10000元,限判决书生效之日起十五日内履行完毕。三、驳回被申请人王东凯其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费281元，二审案件受理费562元，由再审申请人承担140元，由被申请人承担703元。本判决为终审判决。审判长  张凤梅审判员  张兆阳审判员  冷树青二〇一九年三月二十五日书记员  崔振文