浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初18713号 原告：周友火，男，1971年12月4日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：鲍国，浙江浣纱律师事务所律师。 被告：王军祥，男，1957年8月18日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：陈维，浙江振邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：斯铁峰，浙江振邦律师事务所实习律师。 原告周友火与被告王军祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员闫龙会适用简易程序独任审判，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告周友火的委托诉讼代理人鲍国、被告王军祥及其委托诉讼代理人陈维、斯铁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周友火向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同于2018年7月20日起解除；2.判令被告返还房屋租赁租金5019元，并支付该款自2018年7月21日起至款还清之日止按中国人民银行公布的同期同档次银行贷款基准利率计算的利息损失；3.判令被告赔偿经济损失93285元，并支付自起诉之日起至款付清之日止按中国人民银行公布的同期同档次银行贷款基准利率计算的利息损失。庭审中，原告增加诉请要求被告退还因涉案厨房系违章建筑所多收取的租金2万元。事实和理由：2017年底，原告周友火因开饭店需要，与原告口头约定承租其位于诸暨市双佳北路店面房，年租金为11.8万元。原告当日预付6万元，并自前租户“诸暨市安华湖头佬饭店”处以20800元受让其饭店内空调、冰箱、电视机等设施，新购置冰箱、空调、家具等，并自费制作了广告牌。2018年6月30日，在被告要求下，原告再付3万元租金。7月19日，被告通知原告因出租店面厨房系违章建筑将被告强制拆除。7月21日，饭店厨房被安华镇执法部门强制拆除，原告无法继续经营饭店，只得以2.1万元低价转让所有设施，被告另退还原告租金2万元。因饭店厨房被强制拆除致使合同目的无法实现，故双方之间的房屋租赁合同应当解除。现诉至法院，望判如所请。 被告王军祥答辩称：1.2017年底，被告将名下店面房出租给原告，口头约定年租金11.8万元，分二次在3个月内付清。当天，原告支付租金6万元，剩余租金经多次催讨，原告在2018年6月30日支付3万元，尚有2.8万元的租金仍未支付到位。后原告以各种理由要求退租，并于2018年8月13日左右将所有物品搬离。2018年8月15日，经双方结算，被告退给原告租金2万元，约定从此两清；2.原告要求退还其余租金的诉请不合理，本案租赁合同解除时间应以退款、退房时间为准，即2018年8月15日；3.对原告主张的经济损失不予认可。本案租赁标的系被告合法建造的店面房，并不包含所涉违章建筑，所涉厨房系前承租户租赁时，为方便使用自行搭建，原告承租时理应清楚系违章建筑；原告在经营过程中，该处厨房由安华镇执法部门以违章建造为由拆除，该通知义务方不在被告，被告无权利也无义务通知原告，故原告损失不应由被告承担。4.原告称无法继续经营的理由不能成立，本案店面房是框架结构，前承租户在承租后即按自己的需求进行了隔断，并非固定格局，原告从前承租户即湖头佬饭店手中盘下该店面，在搭建厨房拆除以后，完全可将厨房等安置在店面内部，其称因搭建房屋被拆除，导致无法继续经营，以及合同目的无法实现等，缺乏事实和相应依据。5.原告多次单方面违约，违反诚实信用原则，当庭又作出不实陈述，被告保留继续追究的权利。5.被告出租房屋不包括厨房，原告要求退还该部分租金2万元，缺乏事实和法律依据。 原告周友火为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审中质证如下： 1.收条2份，用以证明被告于2018年1月1日和2018年6月30日收到租金9万元的事实。经质证，被告无异议。 2.设备、设施转让收据2份、购物收据、销货清单10份、营业执照复印件1份，用以证明本案所涉厨房被强制拆除后，原告匆忙中以低价转让所有设备，产生一定经济损失的事实。经质证，被告对营业执照的真实性无异议，对其余证据材料的三性均有异议。 3、现场照片、视频、通话录音（附文字记录）各1份，用以证明2018年7月21日，本案所涉租赁房屋的厨房经执法部门强制拆除，原告饭店被迫停业的事实。经质证，被告对证据三性有异议。 4.营业执照复印件1份，用以证明原告租赁涉案房屋用于开设诸暨市安华新侨饭店的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为原告租赁房屋时并未说明租赁用途。 被告王军祥为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下：出示了如下证据： 4、询问笔录1份，用于证明涉案被拆除的厨房系前承租户租赁期间自行搭建，与被告无关的事实。经质证，原告对询问笔录的真实性表示不清楚，即使属实的话，其受让部分也仅包括旧电器和厨房用品。 5、工商登记信息1份，用以证明本案被告所出租给原告的房屋系合法建筑，并不包含违章搭建厨房的事实。经质证，原告表示真实性以法院审核为准，但认为无法达到被告方的证明目的，双方约定的承租标的系房屋现状，原告对厨房系违章建筑并不知情。 6、银行转账短信1份，用以证明2018年8月15日，经双方协商一致，确定被告应退还原告应退还租金2万元，扣除水电费6346元后，实际退还13654元的事实。经质证，原告对真实性表示不清楚，但认可被告已退还2万元，其中包括所扣除的水电费。 7、申请证人廖某出庭作证所形成的证人证言1份。廖某在证人证言中陈述：其系原“诸暨市安华湖头佬饭店”经营者，本案涉案厨房系其在租赁后自行搭建，当时被告知情并同意的；2017年底曾将饭店设备转让给原告，转让价为20800元。 上述证据材料经庭审出示、质证，本院分析认定如下：证据材料1，被告无异议，本院作为有效证据认定，并据此认定双方曾订立口头租赁合同，由原告租赁被告名下位于房屋的事实。证据材料2中的转让收据、营业执照复印件，与证据材料7中的证人证言部分内容可互相印证，本院作为有效证据认定。至于销货清单等，原告的主要证明目的在于其为开办饭店投入及损失情况等，本院结合其他证据材料综合分析认定。证据材料3证据材料可互相印证，被告虽对真实性有异议，但未提供充分反驳证据，本院认定有效，并据此认定涉案房屋厨房被依法强制拆除的事实。证据材料4、7，均系证人廖某所作证言，其内容基本一致，本院对真实性予以认定。证据材料5，原告对真实性无异议，本院予以认定。证据材料6，原告认可收到13654元，并陈述上述金额系扣除水电费6346元后所退还的款项，故本院对该份证据材料亦作为有效证据认定。 综上，本院经审理认定的事实如下： 2017年底，原告周友火与被告王军祥经口头协商一致，约定由原告承租被告王军祥位于诸暨市余平方米的店面房，用途为开办诸暨市安华新侨饭店，双方约定租期自2018年1月1日起算，房租按每年11.8万元计算。2018年1月1日，原告周友火支付租金6万元后开始营业。2018年6月30日，原告再次支付租金3万元。2018年7月21日，因该饭店厨房系违章搭建的钢棚，被诸暨市人民政府依法进行强制拆除，原告名下的饭店开始停业。之后，原告周友火将饭店设备、设施低价转让。2018年8月15日，被告王军祥在扣除水电费6346元后，以银行转账方式退还给原告周友火租金13654元。 另查明，原告周友火承租涉案房屋前，该房屋由案外人廖某承租，用途为开办“诸暨市安华湖头佬饭店”。涉案厨房系廖某承租期间搭建，房屋结构为钢棚。原告租赁涉案房屋前，自案外人廖某处受让部分饭店设备、设施，并另行购置部分饭店设施。 本院认为，原告周友火与被告王军祥之间的房屋租赁合同，双方虽未签订书面协议，但根据庭审陈述及庭审证据材料，原、被告对此均无异议，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条之规定，本院认定有效。本案中，双方的主要争议在于案涉房屋租赁合同解除时间如何确定，以及被告周友火是否应赔偿原告相应经济损失？关于房屋租赁合同解除的时间问题。原告周友火认为，其承租涉案房屋系用于开办饭店，由于厨房于2018年7月21日被强制拆除，涉案房屋租赁合同的目的无法实现，故租赁合同应自前一日起解除。被告王军祥认为，涉案厨房系前承租户违章搭建，其出租给原告的房屋并不包括违章部分，原告要求自2018年7月20日起开始解除缺乏相应依据；本案所涉厨房被强制拆除后，双方经协商一致，约定应退还房租20000元，原告在扣除水电费6346元后，已将剩余部分于2018年8月15日全数退还，涉案房屋租赁合同应自该日起计算。对此，本院分析认为：关于合同的解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，1.根据查明事实，涉案厨房为钢棚，系前租户廖某在承租涉案房屋，用于开办“诸暨市安华湖头佬饭店”期间自行搭建，上述搭建行为与被告周友火无关，现有证据也不能证明该厨房在出租范围之内，原告主张应由被告承担厨房被拆除的后果，缺乏相应的事实依据，本院难以采信；2.涉案租赁房屋有400余平方米，虽然厨房对于开办饭店而言必不可少，但即使该厨房因属违章建筑而被强制拆除，原告亦可通过在室内改建等措施予以补救，不能据此认定厨房拆除与合同目的落空之间有直接因果关系。况且，原告在承租涉案房屋时，对于厨房性质等应有充分认识，其在厨房被强制拆除后径行以合同目的落空为由要求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，故本案房屋租赁合同解除时间不能按强制拆除之日计算；3.《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方虽一致同意解除涉案房屋租赁合同，但对合同解除时间存在分歧。庭审中，被告陈述双方于2018年8月15日进行结算，并确认应退还20000元，其扣除水电费6346元后，实际退还租金13654元。该节事实由被告所提供的银行转账短信所证实，且与原告周友火有关陈述基本一致，有较高的可信度，由于原、被告未提供其他相关证据，以证明租赁协议解除的具体时间，故本院酌情确定涉案房屋租赁协议自2018年8月15日起解除。据此，被告王军祥所应退还的租金为9万元－11.8万元／365天*226天（自2018年1月1日起至2018年8月15日至）＝16937元。被告于2018年8月15日扣除水电费6346元后，实际退还给原告周友火13654元，该款已超出尚应退还部分10591元（16937元减去水电费6346元），故被告王军祥无需再行退还其余租金。 关于被告王军祥是否应赔偿原告有关经济损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告周友火主张，涉案厨房被政府部门强制拆除，直接导致其开办饭店合同目的落空，并产生有关经济损失。但基于前述分析，因周友火不能证明涉案厨房在出租范围之内，且该厨房被拆除与原告有关经济损失之间也不具有直接因果关系，故相关后果因由其自行负担，对原告的该项诉请，本院亦不予支持。综上，原告周友火的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法应予全部驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决如下： 驳回原告周友火的全部诉讼请求。 案件受理费2258元，依法减半收取计1129元，由原告周友火负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 闫  龙  会 二〇一九年三月二十五日 书记员 黄    云 书记员 赵为龙（代）