广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终117号上诉人（原审被告）：清远市古城置业发展有限公司，住所地：广东省清远市。法定代表人：麦文勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖美兰，广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾广畴，男，汉族，住广东省清新县。被上诉人（原审原告）：刘惠群，女，汉族，住广东省清新县。上诉人清远市古城置业发展有限公司（以下简称古城置业公司）因与被上诉人曾广畴、刘惠群商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初4730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。古城置业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判上诉人按照广东国政土地房地产评估测绘有限公司出具的《咨询报告》关于同地段同类房屋租金标准支付逾期交付房屋违约金10402.56元；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：《咨询报告》关于同地段同类房屋租金标准为每月租金单价每平方米16元，被上诉人并没有受到租金外的其他损失，上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条第一种方式约定的违约金显然过高，上诉人已经请求一审法院调低违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，一审法院不予调整是不当的。请二审法院依法纠正一审判决，予以改判，以维护上诉人的合法权益。曾广畴、刘惠群答辩称：古城置业公司逾期交房的行为，已构成违约，应按合同约定支付违约金。曾广畴、刘惠群对古城置业公司提出的计算逾期交房违约金的计算方式，不予认可。一审判决认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回古城置业公司的上诉请求，维持原判，以维护曾广畴、刘惠群的合法权利。曾广畴、刘惠群向一审法院提出诉讼请求：1、判令古城置业公司因逾期交房承担违约金29295.32元；2、赔偿经济损害9210元；3、案件诉讼费用由古城置业公司承担。一审法院经审理查明：曾广畴、刘惠群于2015年11月27日在清远市清城区松鹤西街xx号xx苑与古城置业公司签订了商品房买卖合同，购买了清远市清城区松鹤西街xx号xx苑七号楼x层x号房屋，曾广畴、刘惠群支付了相应的购房款542506元给古城置业公司，双方于购房合同约定古城置业公司于2016年12月31日前交付曾广畴、刘惠群经住建局竣工验收备案的房屋，逾期交房的超过90日后不解除合同继续履行的违约金按照已付房款的每日万分之三的标准计算。2017年7月8日，古城置业公司邮寄通知给曾广畴、刘惠群，通知其在2017年7月29日前收楼，曾广畴、刘惠群于2017年7月13日收楼。一审法院认为：古城置业公司逾期交房的行为已构成违约，曾广畴、刘惠群要求按照合同约定的标准计算违约金的诉讼请求符合法律规定，对其该项诉讼请求一审法院予以支持；对于古城置业公司要求按照同地段租金的标准计算违约金的答辩意见的问题，因双方已约定了违约金的计算标准，古城置业公司要求按照租金计算的意见不符合合同约定，故对其该项答辩意见一审法院不予采纳。对于曾广畴、刘惠群要求古城置业公司赔偿9210元的诉讼请求，一审法院认为合同已经约定了违约责任，曾广畴、刘惠群在合同约定外再额外提出赔偿诉求于法无据，为此对于曾广畴、刘惠群的该项诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之的规定，判决：一、古城置业公司于判决生效之日起7日内向曾广畴、刘惠群支付逾期交房违约金29295.32元；二、驳回曾广畴、刘惠群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费381元，由曾广畴、刘惠群负担91元，由古城置业公司负担290元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案所涉房屋是由古城置业公司开发建设，古城置业公司是涉案房屋的出卖方，曾广畴、刘惠群为买受人，为此，根据前述司法解释的规定，本案案由应为商品房预售合同纠纷更为恰当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：涉案逾期交付房屋违约金是否应以同地段同类房屋租金标准（每月租金单价16元/㎡）计算。案涉《商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照约定全面履行各自义务。古城置业公司未在约定交付时间向曾广畴、刘惠群交付房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。古城置业公司上诉提出逾期交房违约金应以同地段同类房屋租金标准计付。对此，本院认为，首先，古城置业公司提交的《咨询报告》备注载明“本次租金价格为咨询对象在含有普通装修，不含家私家电状态下正常出租的市场租金价格。”根据日常生活经验分析，房屋租金价值不仅受房屋所处地段、楼层、朝向等影响，同时亦受房屋装修标准、房屋通风采光等因素影响，所以即使是同一地段的房屋，因存在影响租金价值的不同因素，其房屋租金并不尽然相同，故涉案《咨询报告》的估价结果不能真实反映买受人因古城置业公司逾期交房造成的实际损失。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据上述规定，逾期交房的违约金参照同地段同类房屋租金标准的适用前提是“没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，本案中，双方对违约金的计算方法进行了明确的约定，故本案不应适用“同地段同类房屋租金标准”以确定逾期交付房屋给买受人造成的实际损失。再次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述法律规定，违约金制度具有补偿性和惩罚性的双重性质，具有以补偿性为主，惩罚性为辅的功能属性。合同约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调低。据此应理解为只有在“过分高于造成损失”的情形下才予以适当减少违约金，而一般高于的情形并无必要调整。古城置业公司未提供充分证据证明双方约定的逾期交房违约金过分高于实际损失，而双方当事人在案涉合同中明确约定逾期交房违约金按已付房价款每日万分之三计算，双方就逾期交房违约金计算方法的约定，是双方真实意思表示，对双方当事人都有约束力。一审判决以该约定为依据处理逾期交房违约金，并无不当，本院予以认可。古城置业公司要求调低违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，古城置业公司的上诉理据不足，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费762元，由清远市古城置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年三月二十一日法官助理李衍君书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。