海南省海口市美兰区人民法院     民 事 判 决 书     (2018)琼0108民初13284号     原告：海南田德房地产开发有限公司。住所地：海南省海口市美兰区和平大道63-1号。 统一社会信用代码：9146000076039628X9。   法定代表人：杨某。   委托诉讼代理人：吴某，该公司职员。   委托诉讼代理人：洪某，该公司职员。   被告：李某，女，1970年9月2日出生，汉族，公民身份号码×××，住甘肃省兰州市。   委托诉讼代理人：金某，甘肃融通律师事务所律师。   原告海南田德房地产开发有限公司与被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴某、洪某、被告委托诉讼代理人金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南田德房地产开发有限公司诉称，2018年2月28日，原被告双方签订了《海口市商品房买卖合同》及其附件、附录。根据合同的约定，被告向原告购买位于××区商品房，总房价款为898363元，付款方式为分期付款（非银行按揭付款方式），即合同签订时付45364元，在2018年3月28日前付403817元，在2018年5月28日前付449182元。同时，合同对被告逾期付款的违约责任进行了约定，即被告逾期付款超过九十日的，原告有权解除合同，同时有权要求被告承担总房价款百分之一十五的违约金，该违约金原告有权在被告已付房款中优先扣除，已付房款不足支付违约金的，原告有权要求被告支付剩余应付违约金。合同签订至今，被告仅向原告支付了449181元购房款，剩余449182元购房款未支付。原告曾多次催缴被告支付剩余房款，并于2018年7月24日向被告寄发《律师函》，但被告始终没有支付所欠缴的楼款。综上，被告拖欠购房款的行为已构成根本违约。特请求：一、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》[田德海泉湾A区1号楼（幢）5（层）502号房]，并判令被告立即配合办理《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；二、判令被告向原告支付违约金134754.45元（898363元×15%），该违约金原告有权在被告已付房款中优先扣除；三、本案的全部诉讼费用由被告承担。   被告李某辩称，1.被告有履行合同的能力，合同目的可以实现，不具备解除合同的条件。2.涉诉房屋不满足交付条件。3.违约金约定过高。   经审理查明，2018年2月28日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定被告购买原告建设的海口市××区房，该房用途为办公，建筑面积共50.93平方米；按建筑面积计价，每平方米17639.18元，总金额898363元；被告须在签订合同时付该商品房总房价款的5.05%即45364元给原告，被告须在2018年3月28日前付该商品房总房价款的44.95%即403817元给原告，被告须在2018年5月28日前付该商品房总房价款的50%即449182元给原告；被告未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按总房价款的15%向原告支付违约金（从已付房款中扣除，余款退还被告）；原告应当在2019年1月25日前将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件并符合本合同约定的商品房交付被告使用。合同签订后，2018年2月25日、28日，原告分别收到被告支付的定金3万元、首期房款15364元。2018年3月28日，原告收到被告支付的二期房款403817元，余款未付。上述合同已办理备案登记。2018年9月20日，原告向本院提起诉讼。   本院所确认的上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、收据、当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，被告未依约付清购房款，构成违约。原告要求解除合同，于合同有据，予以支持。原告要求被告协助办理上述合同备案登记注销手续，亦予支持。被告尚有部分购房款未予支付，原告以总房价款为基数计算被告应付违约金明显过高，应以被告实际支付购房款为基数计算，为67377.15元[（3万元＋15364元＋403817元）×15%]。原告请求确认其有权在被告已付房款中优先扣除该违约金，于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、解除原告海南田德房地产开发有限公司与被告李某于2018年2月28日签订的《海口市商品房买卖合同》。   二、被告李某须于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告海南田德房地产开发有限公司办理上述合同备案登记注销手续。   三、被告李某须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南田德房地产开发有限公司支付违约金67377.15元。   四、驳回原告海南田德房地产开发有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2995.09元，由原告海南田德房地产开发有限公司负担1497.54元，被告李某负担1497.55元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                                                                                                                                                                   审 判 长 黄 亮           人民陪审员 赖运岛           人民陪审员 伍仁壮                     二〇一九年三月五日                     书 记 员 伏鸿泰                                                 附：相关法律条文     《中华人民共和国合同法》     第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。     《中华人民共和国民事诉讼法》     第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。