西 安市 未 央 区 人 民 法 院民 事判 决 书（2018）陕0112民初6694号原告：陕西天宝物业投资有限公司。住所地：西安市雁塔区以东。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX4587。法定代表人：姜玲，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩明珠，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。被告：刘飞。第三人：中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行。住所地：西安市高新区与XX路XX幢XX号楼XX室。统一社会信用代码91610000580771433U。负责人：马武章，该支行行长。委托诉讼代理人：张会会，男，该公司员工，住该公司。原告陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）与被告刘飞，第三人中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行（以下简称光大银行丈八北路支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天宝公司的委托诉讼代理人张汇子，被告刘飞，第三人光大银行丈八北路支行的委托诉讼代理人张会会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天宝公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间签订的合同登记号为Y12077220《商品房买卖合同》，该房屋总价款1034637元；2、判令被告支付原告违约金51732元；3、判令被告偿还原告代付款26055元（暂计至2017年12月底），具体金额以被告还清借款之日原告实际支付的代付款总额为准；4、判令被告返还房屋并协助原告办理商品房合同备案注销手续；5、判令被告、第三人配合原告到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续；6、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：其公司与被告签订了合同登记号为Y12077220的《商品房买卖合同》，被告购买了其公司开发的位于西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX号，房屋总价款为1034637元。《商品房买卖合同》约定被告通过按揭贷款的方式支付房屋价款。其公司与中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行签订了《个人房屋按揭贷款合作协议书》，中国光大银行股份XX路XX城XX小区XX房人即本案被告提供个人房屋按揭贷款，由其公司提供连带保证担保责任。被告的按揭手续办理完成后，应按期足额支付贷款本息，其后，被告停止向银行偿还本息，经中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行多次催要，未能偿还本息。中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行遂要求其公司承担担保责任。自2016年12月27至2017年12月27日，其公司代被告偿还按揭款本息总计26055元。其公司在承担保证责任后，多次要求被告向其清偿垫付的按揭贷款本息。其公司认为，被告不能按期向银行偿还本息，导致其公司承担了保证责任，且经催告后被告仍不能清偿垫付款，已严重违反了《商品房买卖合同》的约定，现其公司有权解除《商品房买卖合同》，同时要求被告全额返还垫付款、支付违约金。故诉至法院，请求如前所述。被告刘飞辩称，首先，不同意解除买卖合同，愿意继续履行合同；其次，愿意承担违约金、垫付本息款、诉讼费，但原告主张的违约金过高。第三人光大银行丈八北路支行述称，被告刘飞目前处于正常还贷状态；关于原告主张的第五项诉讼请求，若被告刘飞结清贷款或者原告代为偿还贷款本息，满足其一，其支行可配合办理案涉房屋的抵押权注销手续。经审理查明，2012年9月14日，原告天宝公司（出卖人）与被告刘飞（买受人）签订了《西安市商品房买卖合同》（合同登记号：Y12077220），被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋建筑面积为127.48平方米，房屋总价款为1034637元。该合同附件五补充协议约定：被告于2012年7月7日向原告缴纳履约定金2万元，2012年8月17日付清房款20万元，2012年9月10日付清房款94637元，2012年9月14日办理完毕房款72万元的贷款手续。该合同补充协议附件七第九条约定：“因出卖人为买受人的商业贷款提供了阶段性连带保证责任，买受人承诺：1、买受人在出卖人提供贷款担保期间，须无条件按期向银行偿还本金、利息、罚息及相关费用。如买受人未能按期偿还上述费用且由出卖人承担保证责任代为垫付的，买受人应在收到出卖人追偿通知之日起7日内偿还代为支付款项，逾期未支付的，买受人应自出卖人垫付之日起按日向出卖人支付千分之五的违约金。2、买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除《买卖合同》，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本补充协议第十一条第一款的约定要求买受人承担违约责任。”第十一条第1项中约定，“发生本合同约定的出卖人有权解除《买卖合同》的情形，且出卖人依约解除《买卖合同》的，买受人应按已付房价款的5%向出卖人支付违约金，《买卖合同》另有约定的除外。”2012年9月24日，被告刘飞与原告、第三人光大银行丈八北路支行签订《个人贷款合同》（抵押、保证），第三人向其发放贷款72万元，贷款期限360个月，即自2012年9月24日起至2042年9月24日止，第三人依约发放了贷款。2012年9月24日，被告刘飞与第三人签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，将案涉房屋抵押于第三人，并于2012年12月20日进行了预购商品房贷款抵押登记备案。同时查明，2012年9月13日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订个人房屋按揭贷款合作协议书，第四条约定：“乙方同意在借款人贷款期间发生逾期时协助甲方催收。乙方同意在甲方为该贷款的抵押/预抵押登记办妥以前，如借款人发生连续逾期三期或累计逾期六期时，对贷款承担连带保证责任。”；第五条约定：“乙方为本协议项下所有借款人向甲方申请的个人房屋按揭贷款提供连带保证担保责任，保证范围为个借款人的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金、赔偿金即甲方实现债权的费用。此担保为连续的无条件的保证，保证期限为办妥他项权利证书。”2016年9月起，被告未按照合同约定向第三人履行还款义务，原告遂代被告向第三人偿还了2016年12月27日至2017年5月27日期间的借款本息等。2017年6月28日，被告逾期偿还了2017年3月至4月的借款本息，此后又不履行合同还款义务，原告遂代被告向第三人偿还了2017年7月28日至2018年4月27日的借款本息等。截止庭审之日，被告已向第三人将逾期未还的款项全部清偿完毕，贷款账户处于正常还款状态。另查明，截止2018年5月16日，原告代被告向第三人偿还的本息合计61585元，含本金16696.26元，罚息44888.74元；被告刘飞自行向第三人还款本息合计209836.76元，含本金38474.69元，利息168499.46元，罚息2862.61元。本院依法主持调解，因原、被告各执己见，致调解未果。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人贷款合同》、《个人房屋按揭贷款合作协议书》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行的内部通用凭证及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。被告从原告处购买商品房并在第三人处办理完毕银行按揭贷款，第三人将被告购房所需的全部贷款支付给原告后，被告即已履行了支付购房款的义务，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”故原告主张解除《商品房买卖合同》，被告向其返还房屋，于法无据，本院不予支持。原告与第三人签订的《个人贷款合同》处于正常履行状态，原告主张第三人配合办理房屋抵押权预告登记注销手续，于法无据，本院不予支持。被告未按照《个人贷款合同》的约定向第三人还款，导致原告按照《个人房屋按揭款合作协议书》向第三人承担了保证责任，代被告偿还借款本金、罚息共计61585元，原告主张被告向其偿还代付款61585元，于法有据，本院予以支持。原告虽未向本院提交证据材料证明向被告发出催款函，但被告对于原告代其向第三人偿还借款本金及罚息的事实予以认可，故被告应当承担违约责任，原告主张按照《商品房买卖合同》的约定，被告向其支付违约金51732元，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘飞于本判决生效之日起十五日内返还原告陕西天宝物业投资有限公司代为垫付的借款本金及罚息61585元；二、被告刘飞于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西天宝物业投资有限公司违约金51732元；三、驳回原告陕西天宝物业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2566元（原告已预交），由原告陕西天宝物业投资有限公司负担334元，由被告刘飞负担2232元，被告负担部分于本判决确定给付之日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长    李  想审 判  员      唐楠楠人民陪审员    王赁柱二〇一九年二月二十二日书 记  员      李  新