云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初1071号原告：昆明迅驰房地产经纪有限公司。法定代表人：董文娟，董事长。住所地：昆明市官渡区牛街庄山上34幢1单元318号。委托代理人：毕跃国，该公司业务经理，特别授权代理。被告：李先进，男，1990年9月19日生，红河州人，五华保安公司员工，现住。委托代理人：崔大铭，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明迅驰房地产经纪有限公司与被告李先进居间合同纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，依法组成合议庭，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告昆明迅驰房地产经纪有限公司委托代理人毕跃国、被告李先进及其委托代理人崔大铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：经由原告工作人员曾琴提供居间服务促成被告人李先进于2018年6月21日签订了购买坐落于昆明市官渡区枫林盛景小区7幢5单元1402号房屋的《房屋买卖暨居间服务合同》，房屋成交价格为1250000元.合同第15条约定：被告支付原告经纪服务费16000元。如有违约造成合同履行不能的，违约方按合同约定金额支付原告方16000元经纪服务费作为赔偿。按照约定：被告需在签订《房屋买卖暨居间服务合同》当日支付定金50000元，定金支付给原告代管，同时出售方写给了被告金额50000元的定金收据。原告给出售方开具了金额50000元的定金代管收据。因为是ATM转账，24小时到账，但是24小时后原告方没有收到被告转账款项，经过原告工作人员沟通后被告告知转账失败，但是不愿意再转定金，并表示不打算购买上述房屋了。原告方认为是被告违约不打算购买上述房屋，在未到账前故意撤销转账，造成不按约定支付定金，并拒不支付定金给原告，构成合同实质违约。原告将情况通知出售方后，要求出售方交回代管定金收据，收回被告手上的定金收据，但是出售方至今仍拿着原告开具的金额50000元的财务收据不还给原告方，并指责原告方办事不力，表示后期择时向原告追讨代管定金50000元。根据《中华人民共和国民法通则》和《合同法》的相关规定，及《房屋买卖暨居间服务合同》第十五条约定：经纪方提供居间服务完成了合同的订立，由丁买卖双方中的一方甲方违约导致本合同未能履行的，由违约方按合同约定佣金总额支付原告方佣金损失。故要求被告人（买方）该承担民事责任，按照合同约定支付原告经纪服务费16000元并承担诉讼费.被告答辩称：第一点，原告在本案当中并没有促成该居间服务的完毕，原告作为居间人为买卖双方订立中介买卖服务，他们之间虽然签订了房屋买卖及居间合同，但是签订合同以后，并没有全面的履行自己的合同义务。作为一个专业从事房地产中介机构，服务不仅仅只是出售，提供定金合同签订还应该包括合同的履行。在本案当中，2018年6月21日双方共同签订的买卖房屋买卖及居间合同，他的合同性质本身属于一个定金公正合同，它并不是一个正式的买卖合同，真正的房屋买卖合同需要买卖双方一起到房地产交易中心签订统一制作的标准的房屋买卖合同，本案当中买卖双方并没有最终签订房屋买卖合同。因此原告方的居间服务并没有完成，而且在本案当中中介方他提供的交易机会存在很大的瑕疵。在订立合同之初，双方约定是由该房屋的共有权人乔伟芳来代理签订，当时告知被告的是该人是该房屋的共有权人。而不是原告所认为的代理人。在协商如何支付定金以及后续手续怎么办理的过程当中，被告知悉该房屋要进行处分，必须取得房屋所有权人乔伟涛的同意，但是其当时未在昆明，也就是说后续手续的办理必须取得乔伟涛的同意才能进行下去。所以该居间服务合同仅仅只是双方交付定金的合同，虽然被告在合同签订以后已经将该笔定金通过转账的方式支付对方。因为后边的情况完全没有答复。所以被告认为原告方主张的居间服务费没有事实和法律依据，第二点，至于原告方所说的被告已经在佣金的确认书上签字。佣金确认书属于原告方单方制作的一个格式化的合同，而且里边明确约定，该佣金的交付的时间是在房屋过户的时候交付。从该字面的意思可以表明，佣金当初的约定，最终要交付这笔佣金成立的是条件是双方达成的房屋交易买卖合同的签订。因此被告认为原告请求支付居间服务费用没有法律和事实依据。请法庭依法予以驳回。在审理过程中，原告针对其诉讼请求及诉讼主张向法庭提交下列证据：1、《房屋买卖暨居间服务合同》，证明被告知道是委托人进行出售以及对违约金的支付予以认可。2、佣金确认书，证明被告确认支付佣金的时间以及金额。3、ATＭ转账单，证明被告在2018年6月11日通过ATM转账到原告的账户，但实际未到账。4、公证书，证明房屋有合法出卖手续。经质证，被告对原告提交的证据1真实性不认可，证明目的不认可。代签是后面添加的。对证据2真实性认可，关联性合法性不认可。对证据3认为无法确认是否是原件，但确认通过ATM转过5万元给原告。但了解到相关情况后就取消转账。对证据4关联性不认可，证明目的不认可，出售房屋时无委托合同关系。本院认为，原告提交的证据1-3客观真实，本院依法确认其真实性。证据4形成时间为2018年8月24日，本案诉争所涉合同签订时间为2018年6月21日，证据4不能证明与本案的关联性，在本案中依法不予确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2018年6月21日原告与本案的被告及案外第三人签订购买坐落于昆明市官渡区枫林盛景小区7栋5单元1402号房屋的《房屋买卖暨居间服务合同》约定房屋成交价格为125万元。签订合同后被告通过ATM机的形式转账五万给原告方，24小时内原告又撤销了交易。2018年6月21日原告与被告及第三人所签订的《房屋买卖合同暨居间合同》，涉案房屋所有权人为案外人，在上述合同签订过程中，出售方签订人乔伟芳并没有取得所有权人的授权。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案原告、被告及第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。本案中原、被告及第三人所签订的合同包含两个合同关系，即买卖合同以及买卖双方与原告之间的居间合同。原告作为居间人，虽然为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，并促成双方签订了房屋买卖合同，但房屋买卖双方的买卖合同仅是一种预向性的合同，并非是二手房的正式房屋买卖合同，故作为专业从事房地产中介服务的居间机构，原告的职责不止于促成双方签订预向性的房屋买卖合同，而且还应该促成双方签订正式的二手房买卖合同的义务。本案中，原告作为居间人明知所交易的房屋系第三人所有，但在其未能证明出售方签订人乔伟芳取得所有权人的授权情况下，便促成双方签订《房屋买卖暨居间合同》之后也未经第三人的追认，可能会导致房屋交易过程中的风险，并且双方在《房屋买卖暨居间合同》中约定了佣金的支付是在房屋过户当日予以支付，故原告现要求被告支付佣金16000元，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。结合本案实际情况，原告作为专业从事房地产中介服务的居间人，虽已促成买卖双方签订了预向性的合同，但所签订的合同没有经过产权所有人的追认，具有一定的瑕疵，而且未能最终促成双方签订正式的二手房买卖合同，双方合同约定的佣金的支付条件尚未成就，原告的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告昆明迅驰房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费200元，由原告昆明迅驰房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  罗 诚人民陪审员  施云红人民陪审员  李雪丽二〇一九年三月八日书 记 员  马楚然