广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0803民初1889号原告：何宏仁，男，汉族，住雷州市。委托诉讼代理人：谢曜蔚，广东万维律师事务所律师。原告：郑斌，男，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：谢曜蔚，广东万维律师事务所律师。原告：林伟志，男，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：谢曜蔚，广东万维律师事务所律师。被告：全建华（曾用名：全卫明），男，汉族，住湛江市霞山区。被告：陈桂珠，女，汉族，住湛江市霞山区。原告何宏仁、郑斌、林伟志与被告全建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，根据原告何宏仁、郑斌、林伟志的申请，追加陈桂珠为本案共同被告，并于2019年2月14日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何宏仁、郑斌、林伟志的委托诉讼代理人谢曜蔚到庭参加诉讼，被告全建华、陈桂珠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告何宏仁、郑斌、林伟志与被告全建华于2014年8月15日签订的《房地产转让协议书》和2014年9月21日签订的《协议书》；2.依法判令被告全建华退还原告何宏仁、郑斌、林伟志转让款人民币250万元；3.本案全部诉讼费用由被告全建华负担。2018年10月16日，原告提交《追加被告申请书》，主张追加陈桂珠作为本案共同被告，由被告陈桂珠与被告全建华共同承担清偿义务。2018年10月29日，原告提交《变更诉讼请求申请书》，变更第二项诉讼请求为：2.请求依法判令被告全建华退还原告何宏仁、郑斌、林伟志转让款人民币250万元及支付清款项之日止的损失（损失按每年8%利率计算，从2014年10月26日起计付）。事实和理由：经中介人谢杜介绍，原、被告经多次协商，就涉案房地产交易事项，于2014年8月15日签订了《房地产转让协议书》，约定被告将登记在其母亲张观桂名下的位于湛江市霞山区文明北××号的房地产(房地产权证:粤房地证字第××号，用地面积458.8平方米，建基面积142.53平方米，建筑面积234.16平方米，其中住宅面积234.16平方米，二层结构)转让给三原告，总价款人民币400万元，首付250万元。协议签订后的14天内，被告要自行搬走自己在原建筑物内的财产，将房地产交付原告开发使用，被告负责开通从湛江市霞山文明北一路23号全观林自用地处起至转让地处的一段宽3米的道路，否则因该段道路不通而造成原告经济损失，被告要全部负责赔偿。双方还约定了其他权利义务。签约当天，原告何宏仁向被告账户转账150万元，原告郑斌向被告账户转账100万元，被告收到款后向原告出具收据。据此原告已按协议书约定支付了首期款。但被告未能按协议书约定开通道路，未能将涉案土地交付给原告开发建设，鉴于此，双方遂于2014年9月21日签订《协议书》，对2014年8月15日的《房地产转让协议书》的内容进行补充，被告承诺在45天内按双方所签合同办理好所有要求条款转交给原告开发，将房地产证和遗嘱原件交给原告，如在45天内不能解决合同约定的问题，时间可拖后一个月，并支付原告每月5万元的损失，同时还约定了其他权利义务。原告后在清理地上建筑物时，遭到被告亲属的阻扰，就涉案房地产的转让交付问题，双方与被告及被告亲属经过多此协商，始终未能达成一致意见，至今被告未能交付涉案房地产给原告开发建设。被告将涉案房地产转让给原告时，声称来源合法，没有争议，但由于转让的房地产权属部分存在争议，被告收到首期款项后无法履行约定，而且原、被告及被告亲属就涉案房地产的交付问题未能达成一致意见，导致原告无法开发建设，原告无法实现合同目的，原告据此主张解除合同，被告应承担相应的法律责任。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告全建华、陈桂珠未到庭参加诉讼。原告围绕诉讼提交的证据如下：证据1、身份证；证据2、房地产转让协议书；证据3、汇款凭证、收据；证据4、协议书；证据5、粤房地证字第××号房地产权证；证据6、公证书。经审查，上述证据可作为认定案件事实的依据。原告提交湛江市东海岛经济开发试验区民安镇民政办公室出具的《婚姻状况证明》、《结婚登记申请书》、《审查处理结果》，拟证明全卫明与陈桂珠于1993年3月28日在民安镇民政部门办理了结婚登记。2018年10月24日，陈桂珠到庭提交《离婚登记审查处理表》、《结婚记》、《离婚证》、《离婚协议》、《申请离婚登记声明书》、身份证等证据材料，拟证明其与张文娱于1990年12月21日在湛江市坡头区南三镇民政部门办理结婚登记，于2007年1月15日在湛江市霞山区民政部门办理了离婚登记，其与全卫明不存在婚姻登记关系。为查明被告全建华的婚姻登记情况，本院于2019年2月18日致函民安镇民政部门，请其协助调取全卫明与陈桂珠申请办理婚姻登记所提供的个人身份信息及相关材料，以供本院审查核实，但民安镇民政部门至今未予回复。另查明，被告全建华在湛江市霞山区新兴街道文霞社区居委会三区的个人基本信息记载其婚姻状况为未婚。经审查，湛江市坡头区南三镇民政部门和湛江市东海岛经济开发试验区民安镇民政民安镇民政部门先后于1990年12月21日和1993年3月28日分别办理了陈桂珠与张文娱、全卫明的结婚登记，但陈桂珠到庭否认其与全卫明的结婚登记，该结婚登记不是其真实意思表示，认为其身份可能被他人冒用办理的结婚登记，湛江市东海岛经济开发试验区民安镇民政部门未能提供办理全卫明与陈桂珠的婚姻登记所依据的申请人个人身份信息等材料予以佐证，仅凭原告提供的《婚姻状况证明》、《结婚登记申请书》、《审查处理结果》不足以证明全卫明与陈桂珠婚姻登记的真实性和合法性，而陈桂珠提供的《结婚记》、《离婚登记审查处理表》、《离婚证》、《离婚协议》、《申请离婚登记声明书》、身份证等证据材料，足以证明其已于1990年12月21日在湛江市坡头区南三镇民政部门与张文娱办理结婚登记，并于2007年1月15日在湛江市霞山区民政部门办理了离婚登记。原告主张陈桂珠与被告全建华（全卫明）存在婚姻关系的依据存疑，不作为认定案件事实的依据。2018年10月19日，本院依职权向湛江市公安局霞山分局调取陈桂珠《广东公安人口信息查询资料》。原告对本院调取的《广东公安人口信息查询资料》没有异议，可作为认定案件事实的依据。2018年10月22日，原告何宏仁、郑斌、林伟志向本院提交《财产保全申请书》，本院作出（2018）粤0803民初1889号《民事裁定书》，裁定：一、查封被申请人全建华所有的位于湛江霞山××房（产权证号：房4467398）；二、查封张观桂名下的位于湛江市××文明北××号房屋（房地产权证：粤房地证字第××号）属于被申请人全建华份额的房产；三、冻结被申请人全建华在广东农村信用社账号为80×××25银行账户的银行存款250万元。上述财产保全价值以250万元为限。根据上述确认的证据以及原告的庭审陈述，本院经审理认定事实如下：2014年8月15日，全建华（原名全卫明）作为甲方与何宏仁、郑斌、林伟志作为乙方签订《房地产转让协议书》，合同约定：“一、转让对象：甲方自愿将已有的座落于湛江市××文明北××号的房地产（总建筑面积234.16平方米，用地面积：458.80平方米）转让给乙方，该房地产产权证原记在甲方母亲张观桂名下，证号：粤房地证字第××号；乙方自愿同意接受转让。二、转价款及交付方法：双方商定转让总价款为￥400万元（大写：肆佰万元整）；乙方将首付的￥250万元（大写：贰佰伍拾万元）打入甲方账户后，双方签订本协议，剩下的￥150万元（大写：壹佰伍拾万元）定于2015年2月15日前付清，甲方首期乙方所付￥400万元（大写：肆佰万元整）后，将该房地产的原产权证交付乙方收管，从此该房地产权永属乙方所有使用。三、甲方保证上述转让财产己有，来源合法，没有争议，否则造成的一切后果由甲方负责，并要赔偿乙方的损失。四、本协议签订后的14天内，甲方要自行搬走自己在原建筑物内的财产，将转让房地产交付乙方开发使用。五、乙方独立自主使用转让的来的房地产，甲方不得干涉；在使用过程中如需要甲方帮助解决有关问题，甲方要予配合帮助。六、甲方负责开通从湛江市霞山文明北一路23号全观林自用地处起至转让地处的一段宽3米的道路，否则因该道路不通而造成乙方经济损失，甲方要全部负责赔偿。七、甲方将该房地产圈交付乙方后，乙方的一切使用行为由乙方自负全责。甲方在该房地产不再负任何责任。八、乙方如不按时付清转让费，甲方可以收回使用权及所有权”。合同签订后，2014年8月15日，原告郑斌通过广东农村信用社以银行转账方式向被告全建华支付房款1000000元，原告何宏仁通过广东农村信用社以银行转账方式向被告全建华支付房款1500000元。同日，被告全建华向原告何宏仁、郑斌、林伟志出具《收款收据》，载明：“现收到何宏仁、郑斌、林伟志所付的位于湛江市××文明北××房产转让费2500000（贰佰伍拾万元正）。全建华（签名并捺指模）”。2014年9月21日，被告全建华（甲方）与原告何宏仁、郑斌、林伟志（乙方）签订《协议书》，该《协议书》约定：“现甲方承诺在45天内将座落于湛江市××文明北××号的房地产（总建筑面积234.11平方米，用地面积458.80平方米）该房地产权原记在甲方母亲张观桂名下，证号：粤房地证字第××号房产按双方所签合同办理号所有要求条款转交给乙方开发，现甲方将房产证和遗嘱原件交给一方暂时保管，甲方如在45日之内不能解决合同约定的问题，时间可拖后一个月，甲方付给乙方损失金每月5万元人民币，如在约定时间里甲方不能解决所订合同的问题，乙方将按所付首期款即250万元人民币的价格取得该块房地产的所有权，同时在双方约定时间内，乙方要保管好甲方的房产证、遗嘱原件（甲方父母的遗嘱），如乙方有抵押转让和转交他人，甲方有权没收乙方所付首期款250万元人民币。双方自愿订立本合同，双方签字后生效，此协议一式两份。”原告何宏仁、郑斌、林伟志及被告全建华签名、捺指模并载明身份证号码确认上述协议书内容，被告全建华将位于湛江市霞山区文明北××号的《房地产权证》及《公证书》、《遗嘱》、《遗嘱公证书》交给原告何宏仁、郑斌、林伟志保管。被告全建华收到原告何宏仁、郑斌、林伟志支付的房款后，未能依照《房地产转让协议书》、《协议书》的约定交付涉案房地产给原告何宏仁、郑斌、林伟志进行开发建设。2018年9月26日，原告何宏仁、郑斌、林伟志诉至本院。本院受理后，因被告全建华下落不明，无法直接向其送达应诉法律文书和开庭传票，依法向被告全建华公告送达应诉法律文书和开庭传票。另查明，位于湛江市霞山区文明北××号房屋的所有权人为张观桂（身份证号码），张观桂与被告全建华系母子关系。1997年6月25日，张观桂于广东省湛江市霞山区公证处订立《遗嘱》并办理公证，该《遗嘱》载明：“我们：张观桂、全国明夫妻是湛江市霞山文明北一路二十一号混合结构二层楼房壹幢，建基面积142.53平方米，建筑面积234.16平方米，土地使用面积458.8平方米，临时保留使用面积56.38平方米，是产权的所有人，为了防止产权争议问题，我们夫妻生前立遗嘱，将属于我们所有的上述该幢房屋分开，以南边的房屋，建基面积75.19平方米，二层面积40平方米，临时保留使用面积39平方米，空地使用184平方米，遗留给儿子全卫明一人继承，他人不得干涉，特立此遗嘱为证。立遗嘱人：张观桂、全国明（签名）一九九七年六月廿五日”广东省湛江市霞山区公证处出具《遗嘱公证书》，载明：“兹证明张观桂、全国明于一九九七年六月二十五日来到我处，在我的面前，在前面的《遗嘱》上签名。经查，张观桂、全国明的遗嘱行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《中华人民共和国继承法》第十六条的规定。公证员：林英”。再查明，陈桂珠与案外人张文娱于1990年12月21日登记结婚，于2007年1月15日登记离婚。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告何宏仁、郑斌、林伟志与被告全建华于2014年8月15日签订的《房地产转让协议书》及2014年9月21日签订《协议书》均系合同各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的规定，合同有效。根据合同的约定，被告全建华应保证《房地产转让协议书》中约定转让的位于湛江市××文明北××号房地产没有产权争议并于原、被告签订《协议书》后的45天内将该房地产交付原告何宏仁、郑斌、林伟志，若被告全建华违约，则于违约后每月向原告何宏仁、郑斌、林伟志支付5万元的违约金。原告何宏仁、郑斌、林伟志依约支付房款250万元后，被告全建华至今未依约将位于湛江市××文明北××号的房地产转让或交付给原告何宏仁、郑斌、林伟志使用，已根本违约。原告何宏仁、郑斌、林伟志请求解除与被告全建华于2014年8月15日签订的《房地产转让协议书》和2014年9月21日签订的《协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院应予支持。原告何宏仁、郑斌、林伟志请求被告全建华返还已支付的250万元房款及支付从2014年10月26日起按年利率8%计付的资金占用损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定及《协议书》的约定，本院应予支持。由于原告何宏仁、郑斌、林伟志提交湛江市东海岛经济开发试验区民安镇民政部门出具的《婚姻状况证明》、《结婚登记申请书》、《审查处理结果》所载明的婚姻登记信息的真实性、合法性存疑，不足以证明被告全建华（全卫明）与陈桂珠存在婚姻登记关系。原告何宏仁、郑斌、林伟志申请追加陈桂珠为本案共同被告参加诉讼并请求其共同承担清偿债务责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持（本院另行裁定驳回）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何宏仁、郑斌、林伟志与被告全建华于2014年8月15日签订的《房地产转让协议书》；二、解除原告何宏仁、郑斌、林伟志与被告全建华于2014年9月21日签订的《协议书》；三、限被告全建华自本判决生效之日起十日内返还房款2500000元及资金占用费（从2014年10月26日起按年利率8%计至清偿之日止）给原告何宏仁、郑斌、林伟志；四、驳回原告何宏仁、郑斌、林伟志请求被告陈桂珠对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43600元，由被告全建华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅人民陪审员  黄小丽人民陪审员  陈伟英二〇一九年三月七日书 记 员  陈丽莫附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。