福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初629号 原告：张金警，男，1969年5月8日出生，汉族，住三明市三元区。 委托诉讼代理人：黄霞，福建威明律师事务所执业律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 原告张金警与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张金警及其委托诉讼代理人黄霞，被告委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张金警向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立即向张金警支付暂计算至2018年4月30日止逾期办理商品房权属登记违约金31552.60元，此后违约金仍按每日79.88元标准计算至实际取得商品房权属登记之日止；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：2014年6月30日，张金警与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定张金警向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园6号24幢2605室商品房，总价款798888元；出卖人应当在2016年12月30日前将商品房交付买受人使用；出卖人应商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付张金警。如因碧桂园公司原因，张金警不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，碧桂园公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向张金警支付违约金。合同生效后，张金警按约支付了全部购房款，碧桂园公司于2016年12月30日前交付商品房，但至今未取得房屋权属登记证，构成违约，依法应承担违约责任。故向法院提起诉讼，请求依法判决。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。2.即使碧桂园公司要承担逾期办理房屋权属登记的违约责任，但根据合同的约定，张金警主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2014年6月30日，张金警与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：张金警向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园6号24幢2605号商品房，房屋总价款为798888元；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给张金警使用；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付张金警。如因碧桂园公司原因，张金警不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，张金警不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按张金警已付款的0.01%向张金警支付违约金。合同签订后，张金警向碧桂园公司支付了购房款，碧桂园公司分别于2014年10月6日、2015年12月20日和2018年5月6日开具给张金警金额为288888元、350000元和63000元的销售不动产统一发票，合计701888元。2016年10月22日，碧桂园公司与张金警签订《协议书》，约定碧桂园公司拟对其项目进行促销活动，降价后的均价将低于该商品房的合同单价，拟根据本协议约定向张金警提供如下回馈方案：碧桂园公司应在2016年12月30日后向张金警提供一张价值7000元的创喜邦盛家居购物卡；向张金警提供赠送项目车位一个或无偿提供一个项目车位供张金警使用，届时双方再签署相关协议。协议过后，碧桂园公司向张金警提供一张面值7000元的创喜邦盛家居卡和金额为90000元的位于碧桂园6号24幢负二层52号车位。2017年2月26日，碧桂园公司向张金警交付案涉商品房。 2.2018年8月30日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园6号24幢办理了首次登记(总确权)。2018年8月31日，碧桂园公司向张金警寄送了《不动产权属证书催办函》。 本案双方当事人争议的焦点在于：一、碧桂园公司是否应承担违约责任；二、违约金的计算时间问题。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 一、关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 张金警主张，碧桂园公司应承担违约责任。碧桂园公司虽依约于2016年12月30日向张金警交付了商品房，但至今张金警仍未取得案涉商品房权属登记证，构成违约，依法应承担违约责任。 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 本院认为，1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。张金警与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致张金警未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，依法应承担相应的违约责任。 二、关于违约金的计算时间问题 张金警主张，逾期办证的天数应从合同约定的交房之日即2016年12月30日起计算至2018年4月30日，扣除90天，共计395天。 碧桂园公司认为，1.讼争商品房违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）。张金警于2017年2月26日办理了商品房交付手续，根据合同约定，违约金的起算时间最早只能按照2017年2月26日之日起届满90日的次日即2017年5月28日开始计算至讼争房屋所在楼幢首次登记日即2018年8月30日。根据双方约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理商品房权属登记资料送交给登记部门并缴纳所需的税费。即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往登记机关办理。在出卖人完成讼争商品房首次登记后，其的合同义务即已完成。此后其于2018年8月31日又通知并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。因此，在其完成讼争商品房楼幢的首次登记后，业主怠于行使其自身义务，却加重了出卖人的责任，从公平原则角度，也不应由出卖人承担讼争商品房首次登记后的责任。2.由于国家调整了产权登记制度，因办理房屋权属登记所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣减，据了解权籍调查成果工作时限为20个工作日，按扣减30日“权籍调查成果”较符合客观实际。因此，违约金的起算时间最早只能以2017年2月26日届满90日的次日即2017年5月28日开始计算至讼争房屋所在楼幢首次登记即2018年8月30日止，并扣除因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日。 本院认为，《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。依据此条规定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付使用后第91日开始计算。张金警于2017年2月26日才与碧桂园公司办理商品房移交手续，张金警未能提供证据证明逾期交房系因碧桂园公司原因造成，因此，张金警主张的逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间应为实际交房之次日即2017年2月27日。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后负有通知业主办理房屋权属登记的义务，碧桂园公司于2018年8月31日通知业主办理权属登记，导致张金警不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，因此，逾期办理房屋权属登记的违约金的截止时间应计算至2018年8月31日。碧桂园公司主张应扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系张金警与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。张金警要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.01%支付违约金，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。虽然案涉《商品房买卖合同》约定讼争房屋总价款为798888元，但碧桂园公司通过促销形式后实际收取的购房款701888元，因此，碧桂园公司应支付给张金警逾期办理商品房权属登记违约金应认定为701888元×0.01%×551天＝38674元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给张金警逾期办理商品房权属登记违约金38674元； 二、驳回张金警的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费589元，减半收取计294.50元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审判员  陈奕光 二〇一九年三月二十九日 书记员  陆 彤 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。