西安市莲湖区人民法院   民事判决书     （2018）陕0104民初5590号   原告（反诉被告）:中铁十局集团西北工程有限公司，住所地西安市高新区。统一社会信用代码：91610131693811729L。   法定代表人：周如彬，该公司董事长。   委托诉讼代理人：唐琳，陕西臻理律师事务所律师。   委托诉讼代理人：夏志龙，男，1983年1月24日出生，汉族，该公司员工，住西安市长安区楼XX，身份证号：412XXXXXXXXXXXXXXX。   被告（反诉原告）：西安新新灯具总厂，住所地西安市大明宫遗址区。统一社会信用代码：91610133220790454R。   法定代表人：茹西安，该厂厂长。   被告：西安新灯房地产有限公司，住所地西安市莲湖区。统一社会信用代码：91610133663170190R。   法定代表人：茹西安，该公司董事长。   二被告共同委托诉讼代理人：董浩忠，陕西多隆律师事务所律师。   二被告共同委托诉讼代理人：赵宝丽，陕西多隆律师事务所律师。   原告中铁十局集团西北工程有限公司（以下简称中铁十局西北公司）与被告西安新新灯具总厂（以下简称新新灯具厂）、西安新灯房地产有限公司（以下简称新灯房地产）合同纠纷一案，本院于2018年6月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人唐琳、夏志龙、被告新新灯具厂及新灯房地产法定代表人茹西安及二被告共同委托诉讼代理人董浩忠、赵宝丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提起诉讼请求：1、判令二被告向原告归还房地产项目投资款500万元； 2、判令二被告向原告支付违约金300万元整:3、本案诉讼费由二被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：1、确认原告中铁十局西北公司与被告新新灯具厂签订的《投资开发合同》无效；2、确认原告中铁十局西北公司与被告新灯房地产签订的《合作管理协议》无效。事实与理由: 2015年9月21日，原告与被告新新灯具厂签订了《投资开发合同》，并于2015年9月22日与被告新灯房地产签订了《合作管理协议》。其中，被告新新灯具厂持有被告新灯房地产100%股权，各方约定对被告新新灯具厂持有的西莲国用(2007)第214号《国有土地使用权证》的地块进行房地产项目商业开发。该地块位于自强西路，土地性质为划拨，用途为住宅，面积6. 5524亩（以下简称目标地块)。地块上有两栋面积约为11000 平方米地上附着物。被告新新灯具厂披露，该地块及地上附着物均为其所有，由其负责拆迁。鉴于目标地块土地性质为划拨，而被告新新灯具厂不具备房地产开发主体资格，故各方约定以被告新灯房地产名义进行商业开发，由被告新新灯具厂向行政主管部门申请对目标地块进行棚户区改造，通过“棚改”将目标地块的划拨性质变更为可以进行房地产开发的出让性质，以实现各方合作目标。各方还约定，原告在合同签订后向被告新灯房地产名下各方共管账户打入前期开发资金500万元整，且被告新新灯具厂应在合同签订二十个月内即2016年7月21日之前，完成棚改立项且完成拆迁工作。在拆迁许可办理完成之后，原告再投入1000万元。合同还约定任何一方违约，均应按照前期开发费用1500万元的20%向对方支付违约金。以上合同签订后，原告如约向被告新灯房地产账户转账500万元作为合作开发前期资金。但是被告并未履行其合同义务，截至目前为止，不仅棚改立项没有任何进展，地上附着物拆迁更是丝毫未动。原告虽多次催促，但二被告均未有实质性进展。在原告一再催促下，2017年10月23日，被告新新灯具厂在回复原告的函中，首次告知原告两栋地上附着物中，有一栋产权不属于被告新新灯具厂，而是属于西安市XX委下属的华衡资产管理公司。此情况在合作时被告从未向原告纰漏。且被告新灯房地产拒绝向原告提供华衡资产管理公司的进一步信息。原告认为，截至起诉第一、二被告逾期十八个月有余（2016年7月21日至今）未能完成合作约定的两项义务，已属严重违约。部分地上附着物权属并非全部为第一被告所有这一事实，在合作之初二被告蓄意隐瞒未尽如实披露义务，更是导致原被告之间的合作目的根本性无法实现，如地上附着物属于案外人华衡资产所有，则根据地随房走原则，土地使用权也不全归属于被告新新灯具厂，被告新新灯具厂无权就目前地块与原告进行合作开发。被告新新灯具厂对土地使用权及其地上附着物没有完全的处分权，且该地块无法申报手续进行商业开发，依法原告与被告新新灯具厂签订的《投资开发合同》无效。而原告与被告新灯房地产签订的《合作管理协议》是以《投资开发合同》合法有效为前提，该协议理应无效。综上，因二被告严重违约，且以其无完全处分权的地块与原告合作导致原告之投资目的无法实现，应退还原告已经支付给二被告的投资款500万元。另，合同无效并不导致违约责任无效，故二被告应按照合同约定向原告支付违约金300万元。现诉至法院，望判如所请。    被告新新灯具厂辩称，其公司与原告于2015年9月22日签订《投资开发合同》，约定原告应在双方签订完合同后的5个工作日内向新新灯具厂投入500万元，但原告至今未履行该约定，故答辩人不存在向原告支付500万元及承担违约责任的问题。根据《投资开发合同》的约定，双方以新灯房地产为开发主体进行开发。答辩人仅是提供合作开发的土地及土地范围内的办公、厂房等公用建筑物及其原有相关设施，负责办理棚改手续及拆迁、清运垃圾等工作。投入合作开发所需的全部资金由原告承担。答辩人也积极履行了合同义务，并于2017年5月15日准备了所有的资料报请西安大兴新区管理委员会申请立项。但是否立项，其结果并不是答辩人所能把控，故答辩人不应承担双方约定无效而产生的法律后果。答辩人为了积极促进该项目的落实，已拆除厂房1000平方米，动迁住户28户，并将全厂集体资产交给原告主导的项目部。但由于原告领导层换人及原告不停的要求增加容积率等原因，导致该项目的建设手续还没有完全完成。综上，原告自始违约，又违约解除合同，其诉讼请求无事实依据也无法律规定，请求驳回原告全部诉讼请求。因双方签订的《投资开发合同》中，明确约定了原告每月需向答辩人支付8万元的过渡费至原告返还答辩人320平方米的商业面积为止。但自2016年9月后原告停止支付，故现提起反诉，要求反诉被告支付反诉原告过渡费120万元。   被告新灯房地产辩称，西莲国用（2007）第214号地块的土地使用权取得方式为划拨用地，双方签订的《投资开发合同》并非商业开发合同，系棚户区改造合同。双方在签订合同时对此是明知的。答辩人已将棚户区改造项目申请立项并报送至西安大兴新区综合改造管理委员会（以下简称管委会）。虽然立项审批至今未获批准，但管委会并未拒绝不予批准，目前尚在审批中。依据《投资开发合同》，答辩人并未将住宅楼作为合作开发的范围，故原告的诉讼请求所依据的事实错误。答辩人的条件完全符合政府要求改造的范围，原被告签订的《投资开发合同》及《合作管理协议》具有法律效力，不属无效合同。若法院认定《投资开发合同》及《合作管理协议》系无效合同，按照合同无效的法律后果，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告投入的500万元，因已经花费约270万元，系答辩人为履行合同所花费，剩余的230万元愿返还原告。若合同无效，就不存在违约责任，故答辩人不应支付任何的违约金。原告长期违约的行为也给答辩人造成了巨大的经济损失，答辩人保留索赔的权利。   反诉被告中铁十局西北公司辩称，反诉中的反诉原告并非适格主体，应为新灯房地产。因为在《投资开发合同》中第二点明确规定了每月由新灯房地产向新新灯具厂支付8万元。即使反诉被告有支付过渡费的义务，但反诉原告在2016年7月1日没有完成棚改立项及拆迁工作，反诉被告也可以行使先履行抗辩权拒绝支付过渡款项。   当事人围绕其诉讼请求和答辩意见分别提交证据，本院依法组织当事人进行质证，原告为了证明其主张，提交了以下证据：   证据一、《投资开发合同》、《合作管理协议》、《中国建设银行单位客户专用回单》、新灯房地产工商基本信息；证据二、2017年9月29日原告分别寄送给二被告《关于协助提供有关资料的函》及EMS回执单两份；证据三、1、西安铁路运输法院2017陕7102行初1094号《行政裁定书》; 2、西安铁路运输法院2018陕71行终72号《行政裁定书》; 3、西安铁路运输法院2018陕71行终2号《行政裁定书》；4、西安华衡固有资本运营集团有限公司《工商档案》；证据四、《通知函》、2018年1月4日分别寄送给二被告的EMS回执单。   二被告提供证据如下：投资开发合同、合作管理协议、新灯房地产银行付款单、西安大兴新区综合改造管理委员会公文批办单、会议纪要、新灯房地产银行预留情况说明、情况说明、通知函、合作开发意向书、西安红庙坡街道办事处函一份、大兴新区管委会关于申请将新新灯具厂列入棚户区改造项目的复函等证据。   根据当事人提交的证据和庭审调查，本院认定事实如下：   被告新灯房地产系由被告新新灯具厂持股100%于2007年7月30日所设立的公司。二被告法定代表人均为茹西安。   2015年9月22日原告作为乙方与作为甲方的被告新新灯具厂就联合开发自强西路新新灯具厂地块签订了《投资开发合同》。约定原、被告双方采取棚户改造的方式、以新灯房地产为开发主体对北至规划公园，南至自强西路，东至西安市纺织品公司家属院，西至永新路，面积为4368.26㎡的地块进行开发。被告新新灯具厂提供合作开发土地及土地范围内办公、厂房等公用建筑物及其原有相关设施，并负责办理棚改立项手续和棚改范围内建筑物的拆迁工作，直至场地内的垃圾清运完成。相关费用由原告承担。原告负责投入合作开发的全部资金，在合同签订后分阶段投入1500万元作为前期开发资金。合同签订后5个工作日内投入500万元，待拆迁许可证办理完成后五个工作日再投入1000万元，以上投资款进入独立账户（双方共管账户），专款专用，接收甲方监督。同时约定，被告新新灯具厂名下的新灯房地产由原告使用，新灯房地产与该项目有关的所有印章由原告与被告新新灯具厂共同保管使用。原告负责每月25日前，由开发公司的独立账户支付被告新新灯具厂企业过渡费8万元/月直至乙方返还甲方320㎡的商业面积为止。关于双方责任，被告新新灯具厂负责在合同签订后十个月内完成棚改项目立项及项目的拆迁工作，并负责垃圾清运。同时该合同还约定利润回报、房屋销售、工程保修、违约责任等条款。其中责任约定任何一方违反本合同约定，应按照前期开发费用1500万元的20%支付违约金。   同日，为贯彻《投资开发合同》内容的具体落实，原告与被告新灯房地产签订了《合作管理协议》，约定根据《投资开发合同》，双方同意以新灯房地产名义开发该项目，并设立项目部，项目部由3人组成，原告派2人，担任项目总经理及副总经理。资金以项目部的名义设立独立账户，实行资金统一调配、支出统一管理模式。资金的支出由双方一致书面同意后，财务部实施。该账户预留的印鉴由双方共同管理。同时对投资金额、投资时间、投资方式进行了约定及机构设置和职责分工、利润分配、违约责任等条款。   上述合同签订后，原告于2015年10月28日将前期投资款500万元转入新灯房地产在中国建设银行西安高新六路支行开立的账号为61050177004100000004的账户中。被告新灯房地产予以认可。截止2018年12月17日，该账户余额为2314635.12元。被告称该账户系双方共管账户，另200余万元用于为项目部交纳租金、押金、中介费及原告向被告支付过渡费、工人工资等。其中88万元用于支付2016年9月之前的过渡费。原告称账户资金流向不需通过原告审批及监管，由被告自行支配。经本院核实，该账户预留的私账为“郭晓峰”，高级版网银U盾3个。被告称“郭晓峰”为原告在该项目的原项目经理，原告持有U盾两个，其公司持有一个。原告称其公司并无此人，其公司手中也并无U盾。   被告称其已经按照合同约定向相关部门报送了棚户区改造立项申请等材料，但截至目前为止，尚未办理成功棚户区改造立项，亦未将土地取得形式转变为出让用地。2018年1月3日，原告向二被告出具《通知函》一份，称由于被告一直未完成棚改立项及地上附着物拆迁，且对地上附着物不具备完全的产权为由，解除与二被告签订的《投资开发合同》与《合作管理协议》。并于第二日向二被告邮寄送达《通知函》，被告认可收到《通知函》，但否认双方已解除合同。   另查，新新灯具厂于1994年7月7日在西安市房地产管理局办理了莲湖区XX路XX号国有土地使用证（市地证字第619号新）。2007年1与16日，经西安市莲湖区人民政府依法调查、公告和确权，确定该地为住宅用地，西安市人民政府出具了西莲国用（2007）第214号土地使用证，该国有土地使用权取得形式为划拨，面积为4368.3㎡。   另，被告新新灯具厂2016年5月20日向大明宫改造办出具的情况说明中，称其厂内现有住宅楼两栋、另有厂房、办公楼、仓库等附属建筑。其中住宅楼面积14100㎡，办公楼、厂房、仓库面积约4800㎡。现已拆除厂房、办公楼面积约1000㎡，住宅动迁28户。   本院认为，1992年3月8日国家土地管理局颁布的（92）第1号《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条规定：“土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护”。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知（法发〔1996〕2号）第21条规定：“《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后（1990年5月19日发布施行），以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效”。   原告提交的西莲国用（2007）第214号土地使用证，使用权性质为划拨，为非经营性国有资产。原告与二被告订立的《投资开发合同》和《合作管理协议》，被告新新灯具厂是以划拨土地使用权为投资，原告以现金形式为投资，对该宗土地进行棚户区改造，对被告进行补偿后，由原告享有收益。但是目前该土地性质并没有进行改变，该约定与前述法律规定相悖，故原告与被告新新灯具厂、新灯房地产关于开发国有划拨土地，并分享收益的合同应属无效。故原告主张《投资开发合同》和《合作管理协议》无效，本院予以支持。   根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告与二被告签订合同时，双方对所开发土地的性质是明知的，且双方作为与房地产作业相关的企业，对相关的法律法规是予以了解的。故双方对所签合同为无效合同，均存在过错，均应承担相应的过错责任。因本案涉诉土地的使用证登记在被告新新灯具厂名下，且涉案土地的棚改立项工作也系约定由新新灯具厂负责办理，并以新灯房地产名义开发该项目，故本院酌定被告新新灯具厂与新灯房地产对合同无效承担70%过错责任，原告承担30%的过错责任。原告投资的500万元虽进入被告新灯房地产账户内，但本案所涉项目的两份合同系由二被告分别与原告所签，加之新新灯具厂持有新灯房地产100%的股权，故应由二被告共同向原告支付350万元。因双方签订的合同系无效合同，故原告要求被告支付300万元违约金，及反诉原告新新灯具厂要求被告支付过渡费120万元，均于法无据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）中铁十局集团西北工程有限公司与被告（反诉原告）西安新新灯具总厂于2015年9月22日签订的《投资开发合同》无效；   二、原告中铁十局集团西北工程有限公司与被告西安新灯房地产有限公司于2015年9月22日签订的《合作管理协议》无效；   三、被告西安新灯房地产有限公司与被告西安新新灯具总厂于本判决生效后十日内，共同支付原告中铁十局集团西北工程有限公司投资款350万元；   四、驳回原告（反诉被告）中铁十局集团西北工程有限公司其余诉讼请求；   五、驳回被告（反诉原告）西安新新灯具总厂反诉请求。   案件受理费67800元，由原告承担20340元，被告西安新灯房地产有限公司与被告西安新新灯具总厂共同承担47460元；保全费5000元由被告西安新灯房地产有限公司与被告西安新新灯具总厂共同承担；反诉费7800元，由原告承担2340元，被告西安新新灯具总厂承担5460元（双方均已预交，在本判决生效后十日内各自履行支付义务。）   如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长  闵永军   审  判  员  铁文静   审  判  员  李  君     二○一九年三月五日     书 记 员 张静      1