安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖01民初950号 原告：安徽场景商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区南二环与宿松路交叉口西南角，统一社会信用代码91340100MA2MWWNQ1Y（1-1）。 法定代表人：朱瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐敏，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈晓倩，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽绿地商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市政务区潜山路国际花都广场一期Ａ座一层，统一社会信用代码913401006910961001（1-1）。 法定代表人：向先发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：翟敏，北京金城同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏必闯，北京金城同达（合肥）律师事务所实习律师。 原告安徽场景商业运营管理有限公司（以下简称场景管理公司）与被告安徽绿地商业管理有限公司（以下简称绿地商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告场景管理公司的委托诉讼代理人徐敏、沈晓倩，被告绿地商业公司的委托诉讼代理人翟敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 场景管理公司起诉请求：1、确认场景管理公司与绿地商业公司2016年6月1日签订的《租赁合同》于2018年5月22日解除；2、判令绿地商业公司支付违约金13790587.2元；3、判令绿地商业公司赔偿经济损失1650万元；4、判令绿地商业公司返还保证金100万元；5、判令绿地商业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月1日，本公司与绿地商业公司签订《租赁合同》，约定绿地商业公司将位于合肥市包河区角合肥绿地中心南地块部分商业租赁给本公司用于商业经营；租期自2016年6月1日起至2021年9月30日止，一期场地应在2016年6月1日前交付，二期场地应在2016年6月30日前交付。《租赁合同》还约定，绿地商业公司负责租赁场地及相关设施设备的物业维护事项，绿地商业公司对物业管理公司不履行物业责任或违反本合同约定的承担连带责任；此外，非经本公司书面同意，绿地商业公司或选聘的物业公司不得将本租赁场地相邻其他物业租赁给第三方经营与本公司相同主题的商业街区，否则视为严重违约。 合同签订后，绿地商业公司于2016年8月1日、9月1日才将一期、二期场地先后交付给本公司，导致本公司前期招商的大量商户解除与本公司的入驻协议。房屋交付后出现了漏水、墙面渗水、管线不规范、玻璃缺损等质量问题，本公司也曾多次向绿地商业公司反馈。本公司在招商期间，绿地商业公司未能提供基础的物业服务，导致街区出现垃圾未及时清理、保洁不到位、部分通道没有照明等情况，街区甚至还因安保不到位发生偷窥和洗手间踹门等事件，给入驻商户经营及街区运营带来恶劣影响。绿地商业公司还在合作期间，将与半生缘项目相邻的物业场地用于塑造“春台街”项目，违背了双方关于同类竞争的约定，严重影响了本公司的招商与运营。 2018年5月10日，绿地商业公司不仅在租赁房屋公共区域张贴《致半生缘街区经营户的风险告知函》，还向承租商户单独送达该函件，散布本公司巨额欠款及《租赁合同》已解除的虚假信息。同时，绿地商业公司还擅自停了部分承租商户及未出租房屋水电，以致部分承租商户无法经营，本公司及新租赁商户无法办理入驻。 基于上述事实，绿地商业公司不仅在交付时间、房屋质量、物业服务、相邻街区承诺等方面存在违约，还采用诋毁本公司商誉及切断水电等方式恶意阻碍《租赁合同》的履行，绿地商业公司的行为已构成根本违约，本公司订立《租赁合同》的目的也因此无法实现。故本公司于2018年5月22日向绿地商业公司送达了《解除合同通知书》，要求解除《租赁合同》。绿地商业公司的违约行为，导致本公司无法继续履行合同，绿地商业公司应依约支付本公司违约金13790587.2元，并赔偿本公司的实际损失及预期利益损失共计1650万元。另外，因绿地商业公司与本公司《租赁合同》解除后，导致实际承租商户向本公司主张的违约/赔偿责任，均应由绿地商业公司承担，待相关责任实际发生后本公司将继续向绿地商业公司追偿。 综上，绿地商业公司的行为已构成根本违约，《租赁合同》应自绿地商业公司收到本公司的《解除合同通知书》之日起解除，绿地商业公司应按合同约定支付违约金并赔偿本公司损失，望判如所请。 绿地商业公司辩称，1、场景管理公司主张的2016年6月1日签订的合同，已经在场景管理公司自身违约的情况下，本公司在2017年10月31日就行使了合同解除权，合同已经依法终止。解除函发出后，场景管理公司并未对解除函效力提出异议或通过司法途径确认解除无效，因此2018年5月场景管理公司发出的解除通知，不合法。2、在租赁合同履行过程，本公司已经履行自身义务，本公司不是合同违约方，场景管理公司主张违约责任没有事实依据，不应予以支持。3、本公司在2017年10月31日发出解除函后，场景管理公司拒不返还房屋，本公司向次承租人发送函件是止损行为，是合法有效的。综上，场景管理公司的诉请缺乏事实与法律依据，请求驳回。 经审理查明：2010年1月1日，绿地集团合肥紫峰置业有限公司将其拥有的位于合肥市交口绿地中心南地块商业物业共计4万余平方米商铺交由绿地商业公司统一经营管理。 2015年1月20日，绿地商业公司（甲方）与中隐于市管理公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定中隐于市管理公司承租位于合肥市包河区角合肥绿地中心南地块部分区域商铺，包括3号、6号住宅裙房商业，1、2、3、5、6号商业楼、Ａ、Ｂ座办公楼部分商业，计租建筑面积暂定为28370.39平米，具体以房屋面积测绘报告为准。租赁期限为六年，租期自2015年10月1日至2021年9月30日止。房屋实际交付日期与合同约定不符的，租期自实际交房日期起计算。租赁场地符合《租赁场地交付条件》（附件二）且通过消防部门主体（一次）消防验收（提供书面一次消防验收合格证书或替代性文件）后，向乙方交付租赁场地。因租赁场地外立面要经装修改造后才能达到乙方开业条件，租赁场地交付后，甲方给予乙方装修免租期6个月，自2015年10月1日至2016年3月31日；经营免租期18个月，自2016年4月1日至2017年9月30日；2017年10月1日计算租金、运营管理费、物业管理费等全部费用。在免租期内，乙方无需支付租金、运营管理费用，但需承担该期间使用的水、电、气及第二年的物业费。但甲方延期交付房屋的，租期、装修免租期、经营免租期相应顺延。乙方保证自物业交房后，2015年12月开业；8个月内开业率达到70%。乙方承租的铺位，只适用于塑造“半生缘”文艺街区的主题。本合同履约保证金为200万元，乙方在签约前已经支付的意向金100万元在本合同生效后自动转为履约保证金，另100万元由乙方在场地交接后7个工作日内支付甲方。合同终止，乙方缴清相关费用（租金，物业费，运营管理费、水、电、气费）后的30日内甲方无息退还履约保证金。若乙方提前解除合同，视为违约，保证金不予退还。该合同还就租金、运营管理费、物业管理费的计缴方式及标准，租赁场地交付及责任，转租，优先权等相关合同权利义务作出约定。 2016年5月31日，绿地商业公司（甲方）与中隐于市管理公司（乙方）签订一份《合同解除协议》，经乙方提请，经双方友好协商，就解除2015年1月20日双方签订的《租赁合同》达成如下协议：一、双方一致同意于2016年5月31日解除2015年1月20日签订的《租赁合同》；二、就上述租赁合同范围内的商铺，转由甲方与场景管理公司签订租赁合同；三、本协议签订后，乙方将已按原租赁合同接收的房屋直接移交给场景管理公司，且不得影响甲方后续出租，如有违反由乙方承担全部责任；乙方就场景管理公司与甲方签订的租赁合同的履行，向甲方承担连带担保责任；四、乙方原向甲方缴纳的保证金，直接划转至场景管理公司名下，作为场景管理公司的保证金。乙方在协议签订后，向甲方财务部门办理相关手续；五、双方一致同意，合同解除后互不追究对方的违约责任；六、本协议生效后，双方无任何争议。 2016年6月1日，绿地商业公司（甲方）与场景管理公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定租赁场地位于合肥市包河区角合肥绿地中心南地块部分区域商铺，包括3号、6号住宅裙房商业，1、2、3、5、6号商业楼、Ａ、Ｂ座办公楼部分商业。计租面积暂定为28730.39平米，具体以房屋面积测绘报告为准。甲方保证该房屋为商业用途，出租个乙方作为商业经营场所使用。甲方保证房屋及其内部设施，包括但不限于排水系统、供电系统、房屋自带消防系统能够满足商业经营用途使用要求，并符合中国有关法律、法规、政策的规定。双方同意本项租赁有效期限为六年，租期自2016年6月1日至2021年9月30日止。房屋实际交付日期与合同约定不符的，租期自实际交房日期起计算。租赁场地符合《租赁场地交付条件》（附件二）且通过消防部门主体（一次）消防验收（提供书面一次消防验收合格证书或替代性文件）后，向乙方交付租赁场地。因租赁场地外立面要经装修改造后才能达到乙方开业条件，租赁场地交付后，甲方给予乙方装修免租期6个月，自2016年6月1日至2016年11月30日；经营免租期18个月，自2016年12月1日至2018年6月1日；2018年6月1日计算租金、运营管理费、物业管理费等全部费用。在免租期内，乙方无需支付租金、运营管理费用，但需承担该期间使用的水、电、气及第二年的物业费。但甲方延期交付房屋的，租期、装修免租期、经营免租期相应顺延。乙方保证自物业交房后，2016年7月16日，一期开业率达到30%，2016年12月底开业率达到70%。乙方承租的铺位，只适用于塑造“半生缘”文艺街区的主题。本合同履约保证金为200万元，乙方在签约前已经支付的意向金100万元在本合同生效后自动转为履约保证金，另100万元由乙方在场地交接后7个工作日内支付甲方。合同终止，乙方缴清相关费用（租金，物业费，运营管理费、水、电、气费）后的30日内甲方无息退还履约保证金。若乙方提前解除合同，视为违约，保证金不予退还。合同第4条就租金、运营管理费、物业管理费的计缴方式及标准约定为：4.1乙方须按本合同约定支付给甲方全部费用，包括租金、运营管理费、物业费（水费、电费、燃气费另行收取），甲方不得再以任何名目向乙方收取其他费用。4.2乙方自2016年6月1日起至2017年5月31日的月租金、运营管理费、物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为0元／月／ｍ²。2017年6月1日至2018年5月31日的物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为5元／月／ｍ²。2018年6月1日至2019年5月31日的月租金、运营管理费、物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为40元／月／ｍ²。租金：28730.39平方×20元／月／ｍ²＝574607.8元。运营管理费：28730.39平方×15元／月／ｍ²＝430955.9元。物业管理费：28730.39平方×5元／月／ｍ²＝143652元。2019年6月1日至2020年5月31日的月租金、运营管理费、物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为55元元／月／ｍ²。租金28730.39平方×30元／月／ｍ²＝861911.7元。运营管理费：28730.39平方×20元／月／ｍ²＝574607.8元。物业管理费：28730.39平方×5元／月／ｍ²＝143652元。2020年6月1日至2021年5月31日的月租金、运营管理费、物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为55元／月／ｍ²。租金28730.39平方×30元／月／ｍ²＝861911.7元。运营管理费：28730.39平方×20元／月／ｍ²＝574607.8元。物业管理费：28730.39平方×5元／月／ｍ²＝143652元。2021年6月1日至2021年9月30日的月租金、运营管理费、物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为58元／月／ｍ²。租金28730.39平方×30元／月／ｍ²＝861911.7元。运营管理费：28730.39平方×23元／月／ｍ²＝660799元。物业管理费：28730.39平方×5元／月／ｍ²＝143652元。支付周期为：3个月一付，先付后用，乙方应在提前一个月的7号前预付下3个月租金、运营管理费、物业管理费（逢节假日应提前支付）。如因甲方未能及时提供发票，乙方有权延时租赁费用且不承担任何责任，直至甲方提供正式发票时止。物业管理费由甲方代收，转支付本项目物业公司，物业发票由物业公司开具发票。甲方一期交付日期为2016年6月1日，面积为18797.99平米将符合要求的租赁场地交付给乙方。二期交付日期为2016年6月30日，面积为9932.4平米（若租赁场地提前具备交付条件，经乙方同意可以提前交付）乙方负责该租赁场地的外立面装饰（沿周边市政道路外立面不可改造），装饰标准须取得甲方认可并出具装饰效果图报甲方备案，甲方负责建筑物室外公共区域（含楼梯间前室）装修。甲方在租赁场地符合交付条件后，应向乙方发出书面交房通知，乙方应在接到甲方通知7个工作日内办理房屋交接手续，乙方无正当理由拒绝接受房屋的，自甲方通知之日起视为房屋已交付乙方。在办理交接手续时，双方应派代表到现场检查场地情况，如场地达到双方约定的交付标准和条件则双方签署《租赁场地交付确认书》。双方合同还就转租、优先权、竞争与广告、物业维护责任等内容作了约定，其中违约条款约定：本合同生效后，如甲方违约，导致合同终止，甲方应退还乙方履约保证金，及退还乙方预付的款项（如有）和利息，同时按第一计租年度费用总额向乙方支付违约金；如违约金不足以补偿乙方的全部经济损失的，对超过部分甲方仍应赔偿。如乙方违约，导致合同终止，乙方按第一计租年度费用总额向甲方支付违约金；如违约金不足以补偿甲方的全部经济损失的，对超过部分乙方仍应赔偿。乙方已预付款项（如有）可以冲抵赔偿款。 上述合同附件二，租赁场地交付工程条件，就租赁场地的交付条件等事宜作出详细的约定。附件三租赁场地交付确认书载明，绿地中心半生缘一期交付时间为2016年8月1日，二期交付时间2016年9月1日，按《租赁合同》及附件二约定条件将租赁场地交付给乙方使用。 场景管理公司在接受案涉房屋之后，即开始进行运营管理并陆续将部分商铺对外出租。从绿地商业公司提交的有三方当事人参会的《关于绿地中心“半生缘”开业准备会议纪要》，其中会议期间在2016年6月16日至2016年7月15日的会议纪要反映，当事人三方商定“半生缘”街区开业时间目标为7月16日，三方围绕该目标进行相关筹备工作。 2016年8月3日的会议纪要载明，9月3日“半生缘”街区一期商业开业商家不少于20家；10月25日一期开业商家不少于30家；12月12日街区一期、二期整体正式开放，开业商家不少于40家。2016年9月5日会议纪要载明，场景管理公司确定“半生缘”一期开业活动时间为9月25日，会后场景管理公司应将详细活动方案发至营销部与商管部。2016年9月14日会议纪要载明，场景管理公司确定“半生缘”一期开业时间为9月25日，开业商家数量为24家。 2017年10月31日，绿地商业公司向场景管理公司邮寄一份《解除合同通知》，以场景管理公司经多次催促仍未支付剩余履约保证金100万元及物业管理费，未完成承诺的开业率，导致合同目的无法实现为由，解除双方于2016年6月1日签订的《租赁合同》。 双方因解除合同等事宜未能协商一致，绿地商业公司遂向本院提起本案诉讼，确认双方租赁合同已经解除等，本院已另案处理。场景管理公司在该案诉讼期间，曾于2018年1月向合肥市包河区人民法院提起诉讼，要求确认上述解除通知无效，并于2018年6月7日撤回该案诉讼，同日向本院提起诉讼，要求判如所请。 另查明，中隐于市管理公司于2016年6月21日向绿地商业公司出具一份《情况说明》，载明：我司于2014年4月3日向贵司支付租赁保证金100万元，贵司向我司出具收据一份。因绿地中心南地块商业街项目的需要，原由我司与贵司签订的绿地南地块租赁合同，需改由场景管理公司与贵司签订，为便于工作的进行，我司特请求贵司，将我司已支付的100万元保证金直接划转至场景管理公司名下。贵司向我司出具的原保证金收据直接收回，由贵司另行向场景管理公司出具等额保证金收据。 场景管理公司主张其在诉讼期间已经陆续向绿地商业公司返还部分租赁的商铺，绿地商业公司确认的截止2018年10月19日已办理交接手续的房屋共计48套，面积为5823.47平方米。 场景管理公司于2018年5月21日向绿地商业公司发出一份《解除合同通知书》，载明：自2018年5月10日起，贵公司不仅在租赁房屋公共区域张贴《致半生缘街区经营户的风险告知函》，还向承租商户单独送达该函件，散布我公司巨额欠款及《租赁合同》已解除的虚假信息，严重损害我公司的商誉及利益。在场期间，贵公司还擅自切断部分承租商户的水电，致商户无法经营，产生重大经营损失。贵公司不仅在房屋质量、物业服务、相邻街区承诺等方面存在违约，还采用诋毁我公司商誉及切断水电等方式试图恶意终止《租赁合同》，贵公司的行为已构成根本违约，我公司订立《租赁合同》的目的也因此无法实现。综上所述，我公司依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，决定解除贵我双方2016年6月1日签订的《租赁合同》，《租赁合同》自本通知书送达贵公司之日即解除。 本院认为，就案涉商业街区的场地租赁事宜，绿地商业公司与场景管理公司于2016年6月1日签订《租赁合同》，该份合同应为双方当事人真实意思表示，内容未见违反强制性法律、行政法规规定的情形，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。 本案纠纷系因绿地商业公司起诉要求确认双方《租赁合同》已经解除等案件而引发的关联诉讼案件。根据本案的基本事实，能够认定系因场景管理公司在双方所签《租赁合同》履行过程中，未能兑现开业率的保证，亦存在未按合同约定及时支付100万元履约保证金、物业费的违约行为。导致双方合同无法继续履行的根本原因是案涉租赁场地的开业经营情况没有达到当事人的预期。从《租赁合同》约定的场景管理公司对于开业率的保证条款以及多份《会议纪要》所载明的当事人对于开业时间及开业率、开业商家的要求，能够反映出绿地商业公司出租案涉场地给场景管理公司的主要目的在于通过场景管理公司的市场运营，招租商家及时开业经营，盘活街区，带动街区业态经营及地产升值。虽然，绿地商业公司的深层次合同目的未载入双方签订的《租赁合同》，单纯的“开业率”指标，也不能完整的表明绿地商业公司的合同目的，绿地商业公司对于合同争议的产生本身存在一定的责任。但是，场景管理公司作为该行业的从业者，对于该行业的实际运用情况应为明知，对于合同约定的“开业率”隐含的根本要求应为了解，在其不能完成合同约定的乃至会议纪要变更的开业率指标，势必导致合同目的无法实现，场景管理公司对此应承担主要责任。考虑到场景管理公司对于解除合同本身并无异议，且双方已经着手办理部分商铺的返还交接事宜，《租赁合同》已无实际履行之可能，故本院在另案中对于绿地商业公司要求确认案涉《租赁合同》已于2017年10月31日解除的请求，已经予以支持。对于违约责任的问题，结合本案的实际情况，双方均存在一定的责任，均不宜再苛求彼此承担违约责任，本院仅支持场景管理公司主张的返还100万元保证金的请求。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、安徽绿地商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还安徽场景商业运营管理有限公司保证金100万元； 二、驳回安徽场景商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费198253元，由安徽场景商业运营管理有限公司负担192253元，由安徽绿地商业管理有限公司负担6000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  张 勇 审 判 员  王 莉 人民陪审员  张俊才 二〇一九年三月十二日 书 记 员  杜 锐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。