广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终43号上诉人（原审被告）：李亚莲，女，1974年11月20日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。被上诉人（原审原告）：广州市天河区住房和建设水务局，住所地广州市天河区。法定代表人：许文进，该局局长。委托诉讼代理人：谢奕思，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰文，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。上诉人李亚莲因与被上诉人广州市天河区住房和建设水务局（以下简称天河住建水务局）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初24710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李亚莲上诉请求：1.撤销一审判决第一到第三项，改判驳回天河住建水务局全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由天河住建水务局承担。事实及理由如下：一、一审认定事实有误，《广州市直管房(住宅)租赁合同》约定的租赁期间实际上为2014年7月21日至2016年7月30日，而非2014年7月21日至2014年7月30日，且李亚莲不存在违约或故意拖延交租的主观恶意，而是一直积极地履行缴纳房租的义务，租赁关系存在继续履行的基础。自承租涉案房屋以来，李亚莲一直以前往房管局现场服务窗口支付现金的方式交租。但从2015年12月起，房管局的服务窗口就拒绝李亚莲通过现金支付的方式交租，李亚莲多次前往服务窗口试图支付均被拒绝。由于天河住建水务局此前并未要求李亚莲办理专用的房租缴纳卡，通过现金支付的途径又被拒绝，天河住建水务局又不肯告知银行转账的收款账号，就切断了李亚莲支付房租的所有途径，李亚莲无奈之下只能暂停支付房租。且在一审过程中，天河住建水务局提供收款账号后，李亚莲立即支付了2016年1月至2018年7月的租金。由此可见，李亚莲并无违约的主观故意，天河住建水务局以李亚莲违约为由要求解除合同的主张与事实不符，法院应当考虑双方的履约意愿和实际情况，驳回天河住建水务局要求解除合同的诉讼请求。二、涉案房屋是李亚莲的唯一住房，李亚莲经济困难，如果强行解除合同、强令李亚莲搬离涉案房屋，将导致李亚莲一家无处落脚，生活难以为继。李亚莲家境困难，收入微薄，只有通过租住直管房的方式才能勉强维持生活。如果法院判决解除租赁合同，李亚莲一家微薄的薪水根本无法负担另行租房的支出。三、李亚莲已支付2018年8月的租金，一审第三项判决已无保留的必要。李亚莲在诉讼发生前的欠租行为，本质上是由于房管局与水务局交接管理直管房手续时未能尽到合理的帮助提醒义务，导致李亚莲缴费无门，才发生了拖欠租金的行为。实际上李亚莲是愿意按合同约定缴纳租金、延续租赁关系的，而且在一审过程中取得天河住建水务局的收款账号后，就一直缴纳租金（包括2018年8月的租金），不存在怠于履行的情况。被上诉人天河住建水务局二审辩称：我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回李亚莲的上诉请求，维持原判。天河住建水务局于2018年9月14日向一审法院起诉请求：1.判决解除天河住建水务局、李亚莲的租赁合同关系；2.判令李亚莲立即搬出广州市天河区中山大道枫叶路52号102房，并将腾空的房屋交还天河住建水务局；3.判决李亚莲支付占用上述房屋所产生的房屋租金7350.4元（从2016年1月12日以每月229.7元计至2018年8月31日）；4.判决李亚莲支付违约金229.7元（从起诉之日起以每月229.7元计一个月）；5.判决本案的诉讼费用全部由李亚莲承担。经一审法院审理查明：位于广州市天河区xx号102房（以下简称102房）权属人为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，建筑面积38.29平方米，所有权取得方式：分割；接管。原广州市天河区国土资源和房屋管理局（甲方）与李亚莲（乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定：甲方同意将坐落在中山大道枫叶路52号102房（以下简称102房）的房地产出租给乙方作住宅使用，该房使用面积38.29平方米，2014年7月21日至2014年7月30日，租金为人民币229.7元/月由乙方在每月第15日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期届满，或者合同因故解除时，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内租金总额的100%收取乙方违约金；等。合同落款处有甲方签章及乙方签名确认。天河住建水务局提交广州市逸辉物业管理有限公司出具的《证明》拟证明被告未按期足额缴纳房租，《证明》载明：广州市天河区枫叶路52号102房（棠雅苑小区），该房屋使用人为李亚莲，在2016年1月至2018年8月均未缴纳租金。李亚莲辩称其名下无房产、家庭困难，李亚莲提交天河区委宣传部出具的《关于棠雅苑区属公房清退工作开展情况的复函》（发函对象为区住建水务局）、个人名下房产登记情况查询证明拟证明其主张。房管部门于2018年5月16日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：经查询，李亚莲、陈国龙、陈升贵名下查无房地产情况记录。在本案一审审理过程中，李亚莲已于2018年10月18日将案涉房屋2016年1月1日至2018年7月31日期间租金足额缴纳至天河住建水务局账户中。另查明，广州市天河区人民政府办公室于2016年4月30日印发的《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》规定：将原区建设和水务局的职责、原区交通局的职责、原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入天河住建水务局。一审法院认为：原广州市天河区国土资源和房屋管理局与李亚莲签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责已整合划入天河住建水务局，故天河住建水务局有权就案涉102房主张权利，其系本案适格原告。关于天河住建水务局要求解除与李亚莲的租赁关系、李亚莲交还案涉房屋以及支付租金的请求。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《广州市房地产租赁合同》约定的租赁期限于2014年7月31日届满，此后双方虽未续签合同，但李亚莲仍继续使用涉案房屋并每月支付租金，双方形成不定期租赁关系，故天河住建水务局请求李亚莲支付2016年1月1日至2018年8月31日期间的租金，一审法院予以支持。鉴于李亚莲已经支付2016年1月1日至2018年7月31日的租金，故还需向天河住建水务局支付2018年8月1日至2018年8月31日期间的租金229.7元。其次，根据上述规定，天河住建水务局可以随时提出解除双方不定期租赁关系，仅需给予其合理腾空期间。鉴上，天河住建水务局请求解除合同，要求李亚莲腾空及交还涉案房屋，合法有据，一审法院予以支持。至于搬迁时间，一审法院酌情定为30日。关于违约金，《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定租赁期届满，双方未续订合同且天河住建水务局要求收回房屋，李亚莲逾期不交出承租房屋的，天河住建水务局有权按占用期内占用费总额的100%收取违约金，但天河住建水务局起诉时双方租赁合同关系尚未解除，故天河住建水务局请求李亚莲支付2018年9月14日（即起诉之日）起一个月（即至2018年10月14日）的违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年10月29日作出如下判决：一、解除广州市天河区住房和建设水务局、李亚莲之间就广州市天河区中山大道枫叶路52号102房成立的租赁合同关系；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，李亚莲及其同住人员腾空广州市天河区中山大道枫叶路52号102房，并交还给广州市天河区住房和建设水务局；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，李亚莲向广州市天河区住房和建设水务局支付上述房屋自2018年8月1日至2018年8月31日期间的租金229.7元；四、驳回广州市天河区住房和建设水务局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由广州市天河区住房和建设水务局负担25元，由李亚莲负担100元。本院经二审审理，天河住建水务局与李亚莲签订的《广州市直管房(住宅)租赁合同》，租期为2014年7月21日至2016年7月30日，一审法院对此查明有误，本院予以纠正。一审其他查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人未提交新证据。二审中，天河住建水务局确认李亚莲已经支付了涉案房屋2018年8月的租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是天河住建水务局有无权利要求收回涉案房屋。天河住建水务局与李亚莲签订的《广州市直管房(住宅)租赁合同》已于2016年7月30日到期，此后双方无再续签租赁合同，但涉案房屋仍由李亚莲使用，故双方之间形成了不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，天河住建水务局可以随时主张解除双方之间的租赁关系，收回涉案房屋。一审据此支持天河住建水务局的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。李亚莲的上诉请求理据不足，本院不予支持。鉴于李亚莲已经支付涉案房屋2018年8月的租金，一审判决的第三项无需执行。综上所述，李亚莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李亚莲负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年三月十九日书记员 冯 韵彭诗敏