广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初20332号原告：广州卓著物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路230号1902房，统一社会信用代码91440101567901715R。法定代表人：王德雄，该司董事长。委托代理人：陈广鹏、张旭晨，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：上海钱柳电子商务有限公司，住所地上海市浦东新区上丰路977号一幢B座421室，统一社会信用代码91310112MA1GB61Q9T。法定代表人：张小雷。被告：上海友票网络科技有限公司，住所地上海市闵行区紫星路588号2幢2097室，统一社会信用代码91310112MA1GB52J5N。法定代表人：张小雷。原告广州卓著物业管理有限公司（以下简称卓著公司）诉被告上海钱柳电子商务有限公司（以下简称钱柳公司）、上海友票网络科技有限公司（以下简称友票公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卓著公司的委托代理人张旭晨到庭参加了诉讼；被告钱柳公司、友票公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓著公司诉称：2016年2月23日，原告与友票公司签订《物业管理服务协议》，约定原告为友票公司承租的位于广州市天河路230号2801房（自编2801至2808室）提供物业管理服务，计费面积为1579.73平方米，每月物业管理服务费（其中包括物业管理费每月每平方米17元与公共能源费每月每平方米13元）为47391.9元，电费按政府供电部门规定的商业用电费率乘以每月实际耗用度数计收；友票公司应于每月5日前一次性足额缴纳当月的物业管理服务费、上一月的加班空调电费和上一月物业内电费等各项费用。友票公司于2016年2月28日实际办理了接收单元手续。2017年2月15日，原告与两被告签署《万菱国际中心承租人变更三方协议书（物业）》，约定友票公司将其在《物业管理服务协议》中的权利义务一并转让给钱柳公司，钱柳公司仍依照原服务协议约定承担责任和义务，基于两被告的关联关系，友票公司愿意对钱柳公司的责任和义务承担连带责任。原告接受业主的委托，担任万菱汇项目物业管理企业，根据《物业管理服务协议》的约定，为物业提供了物业管理服务，认真全面地履行了合同义务。然而在租赁期间，钱柳公司严重拖欠租金、物业管理费、公共能源费、电费等款项，原告与出租方联合发出催缴欠款的通知文件，但钱柳公司对此置之不理，仍然拖欠上述款项。此后，《万菱国际中心租赁合同》因钱柳公司原因而解除。原告认为，钱柳公司作为承租人以及物业使用人，拖欠物业管理费、公共能源费、电费等一切相关费用，构成严重违约，应当承担违约责任。《物业管理服务协议》第四条约定，“乙方拖欠一切由甲方收取的费用（包括代收代缴），每逾期一天，按拖欠金额每日千分之一累加计算滞纳金（即违约金）。乙方拖欠费用达10天（含10天），甲方有权停止供水供电，且不需就因此造成的损失承担任何补偿责任；乙方累计拖欠费用时间达一个月（含一个月），并且在接到甲方书面通知5日内仍未足额缴纳的，甲方有权终止对乙方的全部服务。乙方还必须支付物业管理服务费等费用并付清所有的欠费”。鉴于钱柳公司的严重违约行为，出租方已依法解除了《万菱国际中心租赁合同》等文件，同时原告作为物业管理方也终止了与钱柳公司的物业服务合同关系。原告有权要求钱柳公司立即清偿拖欠的物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费等一切相关费用，以及按每日欠费千分之一标准计收拖欠款项的违约金。而且，依据2017年2月15日《万菱国际中心承租人变更三方协议书（物业）》的约定，友票公司应对钱柳公司的上述欠缴款项承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告钱柳公司向原告支付物业管理服务费55854.74元（从2018年1月1日至2018年2月5日，每月物业管理服务费为47391.9元）、水费29.16元、水费损耗费2.34元、冷却水费8000元、电费6440.45元、供电线损费515.23元以及逾期付款违约金（以每月欠付的费用为基数，自欠费当月6日起计至实际清偿之日止，按每日千分之一的标准计算，以本金为限）；2、被告友票公司对被告钱柳公司的上述债务承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费用由两被告共同承担。被告友票公司未到庭答辩。被告钱柳公司未到庭答辩。经审理查明：2016年2月23日，卓著公司（甲方）与友票公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定甲方接受万菱实业（广东）有限公司的委托为位于广州市天河路230、232号万菱国际中心提供物业管理服务，广州市金才市场经营管理有限公司（出租方）已与业主签署租赁协议文件，依法取得本合同项下物业的使用权并有权对外转租；乙方向出租方承租万菱国际中心物业成为物业使用人；物业位置为广州市天河路230号2801房（自编2801至2808室，下简称案涉房屋），物业面积（即计费面积）为1579.73平方米；物业管理服务费由物业管理费和公共能源费组成，物业管理费每月每平方米17元，公共能源费每月每平方米13元，即乙方该物业每月物业管理服务费为每月每平方米30元，合计为47391.9元；在物业管理服务有效期限内，乙方自行承担该物业内的用电费用；乙方拖欠任何由甲方收取的费用（包括代收代缴），视为乙方违约；水、电费由甲方代收代缴；机房二十四小时冷却水，大厦提供电脑机房二十四小时冷却水，如乙方在单元内设有电脑机房，须在机房内安装二十四小时空调，有关收费标准如下：制冷量3KW以内，2000元/月，每增加1KW，递增500元/月；乙方应缴费用包括（但不限于）上个月电费（包括线损）、水费、加时空调费、机房二十四小时冷却水费、有偿服务费等及当月物业管理服务费；乙方应于当月5日前到大厦物业服务中心缴清上述费用；如果乙方在任何应付款项到期后的10个工作日内还没有支付该款项，收款方有权就延迟付款收取违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起按每日应交纳费用总额的1‰计算；乙方累计拖欠费用时间达一个月（含一个月），并且在接到甲方书面通知5天内仍未足额缴纳的，甲方有权终止对乙方的全部服务，乙方还必须支付物业管理服务费等费用并付清所有的欠费；本合同自签署之日起生效，至乙方与出租方签订的租赁合同终止时失效，合同终止时，甲方有权终止对乙方的全部服务，乙方需向甲方清缴所有欠费；本合同履行过程中发生争议，可由双方协商解决，协商不成的，任何一方均可依法向案涉房屋所在地有管辖权的人民法院起诉；等条款。2016年2月28日，友票公司签署《万菱国际中心租户接收单元确认书》，确认已按交付标准接收案涉房屋，并确认案涉房屋内的设施设备完好，承诺按期缴纳一切相关费用。庭审中，卓著公司提交了卓著公司（甲方）、友票公司（乙方）与钱柳公司（丙方）签订《万菱国际中心承租人变更三方协议书（物业）》（签订时间为2017年2月15日），约定，甲、乙双方已签署《物业管理服务协议》，约定甲方为乙方承租的案涉房屋提供物业管理服务，现因出租方与乙、丙方已签署《协议书》，同意由丙方承租案涉房屋，甲、乙、丙三方经过友好协商，达成如下协议：自本协议签署之日起，甲方同意乙方将《物业管理服务协议》的权利义务一并转让给丙方，甲方应继续为丙方提供物业管理服务，甲、丙双方仍依照原服务协议约定承担责任和义务，基于乙方和丙方的关联关系，乙方愿意对丙方的上述责任和义务承担连带责任；等条款。诉讼过程中，卓著公司案涉房屋已于2018年2月6日被收回，并确认钱柳公司2017年12月31日前的费用已全部缴清。卓著公司主张钱柳公司拖欠2018年1月的物业管理费26855.41元、2018年2月1日至2018年2月5日的物业管理费4795.61元，共计31651.02元。卓著公司主张钱柳公司拖欠2018年1月的公共能源费20536.49元、2018年2月1日至2018年2月5日的公共能源费3667.23元，共计24203.72元。卓著公司主张钱柳公司拖欠2018年1月的冷却水费4000元、2018年2月的冷却水费4000元，共计8000元，并提交2017年10月-12月的冷却水费发票（金额均为4000元）。卓著公司主张钱柳公司拖欠2018年1月的水费9.72元、水费损耗费0.78元、电费3001.38元、供电线损费240.11元（实际计费时段为2017年11月14日至2017年12月13日），2018年2月的水费9.72元、水费损耗费0.78元、电费2397.28元、供电线损费191.78元（实际计费时段为2017年12月14日至2018年1月13日），2018年3月的水费9.72元、水费损耗费0.78元、电费1041.79元、供电线损费83.34元（实际计费时段为2018年1月14日至2018年2月1日），并提交如下证据：一、广州供电局有限公司开具的电费发票等凭证，显示由卓著公司缴纳2018年1月至2018年4月期间电费。二、广州市水务局开具的污水处理费票据等凭证，显示卓著公司缴纳2017年12月21日至2018年3月28日期间的污水费。三、广州市自来水公司开具的用水发票，显示卓著公司缴纳2018年1月至2018年3月的各类用水费用。四、卓著公司开具的发票，显示钱柳公司缴纳2017年8月14日至2017年11月13日期间的水费、水费损耗费、电费、供电线损费。五、卓著公司自行制作的钱柳公司欠缴的水费、水费损耗费、电费及供电线损费的明细表，该表注明钱柳公司欠缴的各月水费、水费损耗费、电费、供电线损费及相应的计算方式。本院认为：根据已查明的事实，卓著公司与钱柳公司成立物业服务合同关系，在卓著公司已实际为钱柳公司提供了物业管理服务的情况下，根据公平原则和权利义务相一致原则，钱柳公司有依约向卓著公司缴纳费用的义务。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃应诉答辩的权利，卓著公司告主张案涉房屋已于2018年2月6日被收回，钱柳公司至今欠付2018年1月1日至2018年2月5日期间的物业管理费、公共能源费，本院对此予以采信。卓著公司诉请要求钱柳公司支付上述期间的物业管理费、公共能源费，本院予以支持。经计算，上述期间的物业管理费为31651.02元、公共能源费为24203.72元。钱柳公司迟延支付物业管理费、公共能源费，造成卓著公司损失，卓著公司诉请要求钱柳公司支付违约金【以每月拖欠的物业管理费、公共能源费总额（其中2018年1月为47391.9元，2018年2月1日至2月5日期间为8462.84元）为本金，按每日千分之一的标准，自当月6日起计至实际清偿之日止，以本金为限】，本院予以支持。现卓著公司主张钱柳公司拖欠2018年1月的水费9.72元、水费损耗费0.78元、电费3001.38元、供电线损费240.11元（实际计费时段为2017年11月14日至2017年12月13日），2018年2月的水费9.72元、水费损耗费0.78元、电费2397.28元、供电线损费191.78元（实际计费时段为2017年12月14日至2018年1月13日），2018年3月的水费9.72元、水费损耗费0.78元、电费1041.79元、供电线损费83.34元（实际计费时段为2018年1月14日至2018年2月1日）。另外，卓著公司还提供证据证明其已按照合同约定缴纳案涉房屋所在大楼整栋楼的水、电费，提交了钱柳公司拖欠相应水费、电费、水费损耗费及供电线损费的明细表、钱柳公司已缴纳的各月水费、电费、水费损耗费及供电线损费明细表，并提供其就钱柳公司已缴纳水费、电费、水费损耗费、供电线损费而开具的发票、收据。根据上述证据显示，钱柳公司已缴纳的部分月份的水费、电费、水费损耗费、供电线损费与卓著公司主张的钱柳公司每月拖欠的水费、电费、水费损耗费、供电线损费的金额大致相符，卓著公司主张的钱柳公司拖欠水费、电费、水费损耗费、供电线损费的金额未超出合理范围，钱柳公司作为上述各项费用的付款义务人，其依法应提供证据证明其已向卓著公司支付了上述各项费用，但其经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其应自行承担举证不能的法律责任，故本院对卓著公司上述主张的事实予以采信。因此，卓著公司诉请要求钱柳公司支付2018年1月至3月期间欠缴的水费29.16元、水费损耗费2.34元、电费6440.45元、供电线损费515.23元及违约金（以各月拖欠的水费、电费、水费损耗费及供电线损费为本金，按每日1‰的标准计算，分别自当月6日起计至付清之日止，违约金以本金为限），本院予以支持。卓著公司主张钱柳公司拖欠2018年1月的冷却水费4000元，对此提交2017年10月至12月的冷却水费发票，与卓著公司主张的2018年1月的冷却水费一致，未超出合理范围，钱柳公司作为上述各项费用的付款义务人，其依法应提供证据证明已向卓著公司支付了上述各项费用，但其经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其应自行承担举证不能的法律责任，本院对卓著公司的上述主张予以采信。卓著公司主张钱柳公司拖欠的2018年2月冷却水费4000元，本案中，卓著公司自认案涉房屋已于2018年2月6日被收回，其主张2018年2月的冷却水费为4000元与常理不符。根据《物业管理服务协议》约定，冷却水费制冷量3KW以内，2000元/月，每增加1KW，递增500元/月，本院酌情认定2018年2月的冷却水费为2000元。综上所述，钱柳公司应向卓著公司支付2018年1月至2018年2月期间欠缴的冷却水费6000元及违约金【以每月拖欠的冷却水费（其中2018年1月为4000元，2018年2月为2000元）为本金，按每日千分之一的标准，自下月6日起计至实际清偿之日止，以本金为限】。对于卓著公司诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。卓著公司诉请要求被告友票公司就上述债务承担连带责任，符合合同约定，本院予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告上海钱柳电子商务有限公司向原告广州卓著物业管理有限公司支付2018年1月1日至2018年2月5日期间的物业管理费31651.02及公共能源费24203.72元；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告上海钱柳电子商务有限公司向原告广州卓著物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费及公共能源费的违约金【以每月拖欠的物业管理费、公共能源费总额（其中2018年1月为47391.9元，2018年2月1日至2月5日期间为8462.84元）为本金，按每日千分之一的标准，自当月6日起计至实际清偿之日止，以本金为限】；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告上海钱柳电子商务有限公司向原告广州卓著物业管理有限公司支付2018年1月至2018年3月期间的水费29.16元、水费损耗费2.34元、电费6440.45元、供电线损费515.23元；四、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告上海钱柳电子商务有限公司向原告广州卓著物业管理有限公司支付逾期支付上述水费、电费、水费损耗费及供电线损费的违约金（以各月拖欠的水费、电费、水费损耗费及供电线损费为本金，按每日千分之一的标准，自当月6日起计至付清之日止，以本金为限）；五、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告上海钱柳电子商务有限公司向原告广州卓著物业管理有限公司支付2018年1月至2018年2月期间的冷却水费6000元；六、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告上海钱柳电子商务有限公司向原告广州卓著物业管理有限公司支付逾期支付上述冷却水费的违约金【以每月拖欠的冷却水费（其中2018年1月为4000元，2018年2月为2000元）为本金，按每日千分之一的标准，自下月6日起计至实际清偿之日止，以本金为限】；七、被告上海友票网络科技有限公司对被告上海钱柳电子商务有限公司的上述债务承担连带责任；八、驳回原告广州卓著物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1900元，由原告广州卓著物业管理有限公司负担50元，由被告上海钱柳电子商务有限公司、上海友票网络科技有限公司负担1850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  邹允洪人民陪审员  廖凤如二〇一九年三月八日书 记 员  谢丽军陈玉娟