湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初8902号原告：王发强，男，1965年3月28日出生，土家族，住湖南省长沙市雨花区。被告：左科，男，1979年6月14日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。被告：左海良，男，1991年8月25日出生，汉族，住湖南省双峰县。原告王发强（以下简称原告）与被告左科、左海良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告及两被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告左科、左海良赔偿原告因被告2017年11月擅自提前解除合同至原告找到新租户之日2018年5月造成的5个半月房租损失86625元，房租差额损失44033.25元，合计赔偿房租损失130658.25元；2、判令被告左科、左海良支付原告为其代缴的物业管理费685元（按每月136.9元计算）和补办水电卡费100元及水电等费用；3、判令被告左科左海良按合同约定承担并向税务机关交纳房屋出租引起的全部税费，其中2015年9月至2017年11月应承担并交纳税费100800元，被告左科、左海良应承担并交纳的具体税费数额以税务机关认定数额为准；4、判令被告左科、左海良支付原告财产保全费570元；5、由被告左科、左海良承担全部诉讼费用。事实与理由：2015年9月21日，原告与被告左科签订了一份《商业用房租赁合同》，约定被告左科租赁原告位于长沙市雨花区曙光中路298号7栋109门面房屋，用于香遇香约煲仔饭店经营，租期五年，自2015年11月21日起至2020年11月21日止；租金为每月15000元，从第三年起每年递增5%，租金按季度支付，下一季度租金在上一季度期满前15日内付。按照合同约定，被告应于2017年11月6日支付原告季度租金47250元，原告多次催促无果。原告经查看，发现被告已将房内空调等物品搬走，并通过新环境房屋中介机构贴告示要转让原告门面房屋。经原告多次联系，被告表示要提前解除合同，要原告自行处理房屋，原告不同意被告擅自提前解除合同。原告为防止租金损失扩大，多次发布招租广告，但仍未找到新的租户。合同第九条约定，被告超过合同约定期限15日未支付租金及擅自转租等违约情形，原告有权单方面解除合同，由此造成原告损失的，被告应赔偿，故被告应支付原告房租47250元，赔偿损失的范围包括合同履行后可获得的利益。被告左科辩称：1、合同并未生效，对被告左科不具有约束力，原告起诉被告左科系被告主体错误。被告左科虽在该合同上签名，但事实上被告左科并未向原告支付保证金和租金。原告王发强也认可从未向被告左科收取租金。《商业用房租赁合同》第二条注明在经营同一项目的过程中需要更改实际经营人含实际承租人时，尽到向甲方告知的义务后，甲方须予以配合，更改合同相关内容的约定，原告实际上明确知晓实际承租人为被告左海良。2、原告严重违约并单方面解除合同，并非承租人违约（在合同有效的前提下）。承租人左海良已将房租支付至2017年11月21日，那么承租人在此期间内（2017年11月6日至21日内任意一天）支付下一个季度的房租完全符合约定。原告以被告左科委托新环境中介发布代招租、转让告示为由，意图达到赚取、侵占该店转让费、租金等不法目的。原告的行为属于单方面解除合同，严重侵犯了承租人的合法权益，应按合同约定承担违约责任，并赔偿损失15万元。3、租赁合同对被告左科未生效，自然也就不存在被告左科具有对该案商铺“没交租金你就自行处理房子”的处理权限。因租赁合同对被告左科未生效，被告左科没有该商铺处置权、合同解除等权利。同时原告也未能提供任何证据证明被告左海良说不做了。4、根据合同第九条的约定，原告没有明确证据证明被告左海良表示将要解除合同，也没有书面通知被告左海良的情况下，原告强行解除合同，滥用解除权。原告收回商铺后，合同已经解除。店内物品含水电卡等理应自行保管好。实际承租人被告左海良用于门店正常生产经营的所有设备设施全部被原告侵占，应予以退还或赔偿。原告要求被告左科承担租金、租金差额及商铺出租收益等非预期可得利益损失明显缺乏法律和事实依据。被告左科、左海良没有拖欠原告房租，也没有给原告造成损失。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告左海良辩称：合同不是被告左海良签订的。原告在合同有效期间将房屋收回去，侵犯了被告的合法权益。因被告左海良侄女住院等事情，家里事情处理好后回来门面就被原告收回，没有告知被告左海良。经审理查明，2015年9月21日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方将长沙市雨花区曙光中路298号-7栋109号商业门面出租给乙方使用，租赁本商业用房的用途为餐饮；在合同期限内，乙方在经营同一品牌餐饮项目的过程中需更改合同承租人时，需经甲方同意，不得擅自将本商业用房全部或部分转租给第三人，在甲方同意的前提下，乙方才能将本商业用房整体转租给第三人；租赁期限为五年，自2015年11月21日起至2020年11月21日止；首年度及第二年度租金为15000元/月，第三年度租金15750元/月，第四年度租金16688元/月，第五年度租金17520元/月；乙方应于本合同签定当日向甲方一次性交付承租保证金30000元（至合同期满，乙方无违反本合同约定，甲方一次性退还，不计利息）及第一年第一个季度租金45000元，下一个季度租金在上一个季度期满前15日内一次性支付给甲方；乙方应按物业管理公司规定按时、如数交纳相关费用，包括但不限于物业管理费、水电、气等乙方产生的费用按实照缴；本商业用房由乙方自行装修，自付装修费用，租期届满或中途退租或解除合同，乙方的装修按来修去丢的原则完整无损无偿交给甲方归甲方所有；甲方在合同期内有无故终止合同、无故提高租金情形之一的，承担违约责任，并向乙方支付违约金150000元；乙方有超过合同约定期限15日未支付甲方租金、擅自将本商业用房全部或部分转租他人及超过本合同约定的租赁期限情形之一的，承担违约责任，甲方有权单方面解除合同，收回本商业用房使用权，已交纳的租金和承租保证金不退还，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；本合同自甲方收到乙方支付保证金和第一个季度租金共计75000元之日起生效。上述合同签订后，被告左科于2015年9月21日向原告出具《收条》一张，载明今收到王发强曙光中路7栋109号门面钥匙一套，接受门面使用权；于2015年9月25日向原告出具《收条》一张，载明今收到王发强门面水电购费卡各一张。原告提供的中信银行银行流水显示2016年2月6日收三个月房租45000元，汇款人为王奇志，2016年11月7日收三个月房租45000元，汇款人为被告左海良，2017年2月8日收三个月房租45000元，汇款人未显示。被告左海良提供的银行流水显示其最后一次向原告支付铺面租金为2017年8月8日付租金45000元，租金给付至2017年11月21日。被告左科、左海良自述，被告左海良因回家处理其侄女的事情，要求被告左科照看处理涉案商业用房。被告左科取回涉案商业用房的钥匙，并委托新环境房地产经纪有限公司将该房进行出租，后该公司于2017年11月12日在涉案商业用房门上张贴了招租广告。因被告左海良不再支付房租，原告要求被告左科支付下一季度房租，双方于2017年11月12日至27日通过短信进行了沟通，被告左科于2017年11月14日向原告明示：“没交租金你就自行处理房子”，并分别于2017年11月16日、20日、25日、27日多次向原告明示要求解除合同。2017年11月15日，原告至新环境房地产经纪有限公司要求拿回钥匙，该公司工作人员征得被告左科妻子的同意后，将涉案商业用房的钥匙交给了原告。后原告在涉案商业用房门上另加一把锁并张贴了招租广告。原告提供的长房天翼未来城物业公司出具的收据载明原告为补办水卡、电卡花费100元。原告提供《门面出租合同》载明其于2018年4月26日将涉案门面出租给国信（长沙）汽车投资管理有限公司。被告左科在（2017）湘0111民初9217号案庭审中自述王奇志（王启智）其最开始的一批的合伙人，被告左海良是之后的合伙人。在本案庭审中自述其只是签订了合同，实际经营跟他没有任何关系。被告左科、左海良自述，左科、左海良、彭华、王奇志、彭诗华等五人在场与原告商谈租房事宜，并最终由被告左科与原告签订租房合同。保证金及第一季度租金不记得是谁支付的了。原告于2017年12月14日诉至本院，请求依法判决。本院经公开审理，于2018年1月30日作出（2017）湘0111民初9217号民事判决，判决被告左科向原告王发强赔偿涉案门面待出租的房租损失94500元等。原告对判决不服，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。2018年6月15日，长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终2307号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）湘0111民初9217号民事判决，发回本院重审。上述事实，有《商业用房租赁合同》、收条、短信记录、房屋钥匙委托书、钥匙移交证明、照片、收据、证人证言及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为:一、关于合同效力、解除时间及责任承担。原告与被告左科签订了《商业用房租赁合同》后，被告左科承租了涉案商业用房，向原告出具收条，载明收到涉案门面钥匙、水电卡等。该合同是当事人的真实意思表示，合法有效，原告与被告左科双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项及第九十六条第一款的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告左科向原告明确表示要解除合同及不再支付租金并委托新环境房地产经纪有限公司将该房进行出租，故原告有权解除合同。后原告于2017年11月15日经被告左科妻子的同意，拿回涉案商业用房的钥匙，并在该房加锁及发布招租广告，应认定为原告以自己的行为通知被告解除合同，原告行使了解除权，故《商业用房租赁合同》应当自2017年11月15日起解除。被告左科提供的《长沙市商品房买卖合同》复印件上，原告虽签有“该合同复印件仅用于租户左海良办理工商营业执照、消防等房屋租赁用……”等，该《长沙市商品房买卖合同》复印件仅为原告为方便被告方办理工商营业执照所签，并不能认定为对《商业用房租赁合同》合同签订方的变更。在原告与被告左科因租金等事宜进行沟通时，被告左科多次向原告明示要求解除合同且委托新环境房地产经纪有限公司转租该房，能够证实被告左科仍在主动行使合同权利。被告左科在（2017）湘0111民初9217号案庭审中自述王奇志（王启智）其最开始的一批的合伙人，被告左海良是之后的合伙人。被告左科作为合同的签订人，就应当承担合同义务，房屋的实际承租人不管是被告左科还是被告左海良，不影响原告向被告左科主张权利。依照现有法律规定，即使实际承租人为被告左海良，被告左科作为合同签订方，仍应承担租金支付、违约责任等合同义务。被告左科与被告左海良之间的内部求偿关系，与本案不是同一法律关系，不宜在本案中一并处理。综上，原告的损失应由被告左科承担。二、原告损失的确定。被告左科在合同期届满前，要求解除合同及不再支付租金，构成违约，应向原告赔偿损失。原告提供的《门面房屋出租合同》载明其于2018年4月26日已将涉案门面出租给国信（长沙）汽车投资管理有限公司，本院依法认定涉案门面待出租损失为2017年11月15日至2018年4月25日。租金标准本院参照原告与被告左科签订的《商业用房租赁合同》第四条关于租金的约定计算，即被告左科应向原告赔偿涉案门面租金损失83350元（15000元/月÷30天×5天+15750元/月÷30天×154天）。原告与被告左科签订的《商业用房租赁合同》第五条约定被告左科应承担物业管理费，参照原告提供的2018年12月1日至2019年4月30日所交物业费收据收费标准，原告主张按136.9元/月计算本院予以确认，计算物业管理费损失为725.57元（136.9元/月÷30天×159天）。被告未举证水电卡已归还原告。原告主张补办水电卡费100元，本院予以确认。另原告主张房租差额损失44033.25元，没有事实及法律依据，本院不予确认。原告提供湖南省长沙市雨花区地方税务局于2018年4月23日出具的《责令限期改正通知书》等证据，原告提供的该部分证据无法确定纳税金额、纳税期限，也无法认定纳税行为是否实际产生等。原告主张由被告承担税费，本院不予确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告左科应于本判决生效之日起七日内向原告王发强赔偿长沙市雨花区曙光中路298号-7栋109号商业门面待出租的房租损失83350元；二、被告左科应于本判决生效之日起七日内向原告王发强赔偿长沙市雨花区曙光中路298号-7栋109号商业门面待出租期间的物业管理费损失725.57元；三、被告左科应于本判决生效之日起七日内向原告王发强支付长沙市雨花区曙光中路298号-7栋109号商业门面的水电卡补办费用100元；四、驳回原告王发强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费981元，保全费570元，合计1551元，由被告左科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  孙平远人民陪审员  王四玲人民陪审员  周玲芳二〇一九年三月二十五日书 记 员  曾 丽附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。