上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初1244号原告：陆云生，男，1959年7月5日出生，汉族，户籍地江苏省宜兴市。原告：邹园园，女，1989年5月12日出生，汉族，户籍地江西省上饶市。以上两原告共同委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：吴卫兵，上海祺成律师事务所律师。被告：刘风燕，女，1979年1月19日出生，汉族，户籍地山东省。被告：石兴峰，男，1978年10月26日出生，汉族，户籍地山东省。以上两被告共同委托诉讼代理人：韩劲枫，上海市银星律师事务所律师。原告陆云生、邹园园诉被告刘风燕、石兴峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2019年2月21日公开开庭进行了审理，原告陆云生、邹园园及其共同委托诉讼代理人蒋海芳，被告刘风燕、石兴峰的委托诉讼代理人韩劲枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆云生、邹园园向本院提出诉讼请求：1、解除陆云生、邹园园与刘风燕、石兴峰就上海市青浦区华新镇新凤中路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》中的买卖关系；2、刘风燕、石兴峰向陆云生、邹园园返还购房款人民币2,000,000元；3、刘风燕、石兴峰向陆云生、邹园园支付定金赔偿金100,000元；4、刘风燕、石兴峰向陆云生、邹园园赔偿律师费损失100,000元。事实与理由：2018年10月23日，经上海宇源房地产经纪事务所居间介绍，陆云生、邹园园与刘风燕、石兴峰签订了《房地产买卖居间协议》。约定刘风燕、石兴峰自愿将坐落于上海市青浦区华新镇新凤中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给陆云生、邹园园。双方议定房屋总价款为人民币300万元整,房款分期支付。陆云生、邹园园须在2018年11月30日前支付第一期房款120万元(包含已付定金),第二期房款180万元于2019年1月31日前支付或以贷款方式支付。双方同意在签署本协议39天内签订《上海市房地产买卖合同》,若刘风燕、石兴峰未能履行本条所述事项,则应向陆云生、邹园园双倍返还定金。陆云生、邹园园于2018年10月22日将10万元定金支付给刘风燕、石兴峰。11月22日陆云生、邹园园将第一期房款110万筹集到,于是联系到房屋中介准备付款，但中介告知陆云生、邹园园多次打电话和发微信联系刘风燕、石兴峰,刘风燕、石兴峰都不接电话不回信息,所以无法付款。12月1日陆云生、邹园园到中介处,要求将房款支付给中介,中介不同意收款。直到2018年12月14日,中介联系到刘风燕、石兴峰后,双方签订补充协议,约定12月14日前支付刘风燕、石兴峰房款40万元(含已付定金10万),12月21日前支付160万元。房款到位后,双方立即签署上海市房地产买卖合同。之后陆云生、邹园园按约履行支付200万房款的义务，但刘风燕、石兴峰方却拒绝与陆云生、邹园园签订房地产买卖合同。陆云生、邹园园发函催告刘风燕、石兴峰,刘风燕、石兴峰均不予理睬。综上，双方签署《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应恪守。但刘风燕、石兴峰却屡次违约，收了200万的房款却视双方协议约定于不顾，故陆云生、邹园园诉至本院。刘风燕、石兴峰辩称，不同意陆云生、邹园园全部诉讼请求，要求陆云生、邹园园继续履行合同。2018年12月14日签订的协议约定160万支付完毕后，才签署买卖合同，在160万支付完毕，没有签约的原因是后续房款100万的支付方式没有达成一致，刘风燕、石兴峰并无过错，故陆云生、邹园园提出解除买卖关系，不具备相应的事实和法律依据。陆云生、邹园园主张的律师费过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年10月29日，系争房屋登记至刘风燕、石兴峰名下。中国银行股份有限公司上海市徐汇支行系系争房屋的抵押权人，债权数额为730,000元，债务履行期限从2015年10月10日至2042年10月10日。深圳平安普惠小额贷款有限公司系系争房屋的抵押权人，核准日期为2016年12月14日，最高债权限额1,303,000元，债权发生期间：2016年12月12日至2021年12月11日。2018年10月23日，陆云生、邹园园(乙方)、刘风燕、石兴峰(甲方)、上海宇源房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》。第二条约定，系争房屋坐落于青浦区华新镇新凤中路XXX弄XXX号XXX室；建筑面积140.16平方米；权利人刘风燕、石兴峰；精装修。第三条约定，房价款3,000,000元。房价款的支付方式：首期房价款120万元整，支付方式如下：《需用于偿还甲方贷款》乙方应于买卖合同签订后之当日内直接支付给甲方，甲方且在抵押权人许可的最短时限内，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额并办理抵押注销手续。第二期房价款人民币180万元整，支付方式如下：《乙方银行贷款》由乙方贷款银行支付，放款期限以贷款银行规定为准。第六条约定，甲乙双方同意在甲方签署本协议后39天内签订《上海市房地产买卖合同》。如果乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予退还，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金。在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同当日，甲乙双方应当按照本协议第3.1款约定的房价款的1%支付丙方佣金，如有其他约定的，则以其他约定为准。第八条约定，甲、乙、丙三方在本协议签章处书写的联络地址即为本协议下任何书面通知的送达地址，若因受送达方拒收或因联络地址错误无法送达的，均按照付邮日(以邮局邮戳为准)视作通知方已依本协议给予书面通知。若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知相对方。第九条约定，甲、乙、丙三方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决；协商解决不成的，向该房地产所在地人民法院起诉。由败诉方承担胜诉方应诉讼产生的律师费、公证费、取证产生的其他费用。第十条约定、本协议已包括买卖合同的主要条款，一旦签订，视为买卖合同成立。丙方居间成功。在签署本协议时，丙方已经尽到良好居间义务，且甲、乙、丙三方对各自的权利、责任清楚明白，并愿按本协议约定严格履行。第十二条约定，本协议各方约定的其他事项：(1)乙方已知道该房地产有抵押贷款。(2)3.1条该价格为甲方到手价。(3)3.2.1该款项乙方须于2018年11月30日前支付给甲方。(4)如果乙方于2019年1月31日前不能支付壹佰捌拾万元整，则乙方愿意以贷款方式向甲方贷款壹佰捌拾万元整，按月还款。(5)如乙方于2019年1月31日前能支付壹佰捌拾万元整，则甲方应配合乙方办理过户手续。(6)双方约定于2018年11月30日前甲方收到乙方的首付后将该房屋交于乙方。(7)甲方已经征得所有产权人同意出售该物业。(8)乙方社保尚于9个月内不能过户，甲方同意于乙方社保满足过户后30天内协助乙方过户。2018年12月14日，双方签订了《协议》，主要内容为：现就乙方购买甲方位于上海市青浦区华新镇新凤中路XXX弄XXX号XXX室经甲乙双方协商达成以下协议：1、乙方于2018年12月14日之前支付给甲方的部分房款计人民币肆拾万元整(400,000元)(含已付定金壹拾万元整)；2、乙方须于2018年12月21日之前支付给甲方部分房款计人民币壹佰陆拾万元整(1,600,000元)。合计支付给甲方房价款计人民币贰佰万元整(2,000,000元)；3、如果乙方未能完成以上两项，则乙方自愿承担违约责任，愿意赔偿甲方人民币肆拾万元整的违约金，并且甲乙双方解除在居间方签署的居间协议。4、12月21日之前，乙方房款到位，甲乙双方签署上海房地产买卖合同。2018年10月22日，邹园园向刘风燕支付购买系争房屋定金100,000元。2018年12月15日，邹园园向刘风燕支付购买系争房屋房款300,000元。2018年12月21日，邹园园向刘风燕支付购买系争房屋房款1,600,000元。审理中，陆云生、邹园园表示：《房地产买卖居间协议》约定刘风燕、石兴峰在收到房款后用于涤除抵押，但刘风燕、石兴峰未履行上述义务。按照《房地产买卖居间协议》的约定应当于2018年11月30日之前支付120万元的首付款，2018年11月22日，陆云生、邹园园联系中介准备支付首付款，中介无法联系到刘风燕、石兴峰。按照2018年12月14日双方签订了《协议》，刘风燕、石兴峰应当在收到200万元的房款后，应立即签订《上海市房地产买卖合同》，但刘风燕、石兴峰拒绝签订《上海市房地产买卖合同》。审理中，刘风燕、石兴峰表示：陆云生、邹园园未按照约定支付首付款120万元，构成违约。不存在中介无法联系到刘风燕、石兴峰的事实，退一步讲，就算无法联系到刘风燕、石兴峰，也可以将房款支付至刘风燕、石兴峰的账户内。按照2018年12月14日双方签订了《协议》，刘风燕、石兴峰收到200万元的房款后，因双方就剩余100万元房款的支付时间无法达成一致，故没有签订《上海市房地产买卖合同》。刘风燕、石兴峰没有不履行签约义务，故陆云生、邹园园没有解除权。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陆云生、邹园园与刘风燕、石兴峰就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及2018年12月14日签订《协议》系双方真实意思的表示，与法无悖，就其效力本院予以确认。合同经双方自愿缔结并依法生效后，双方均应秉承互相信赖、诚实信用的原则履行合同义务。陆云生、邹园园按约支付房款后，刘风燕、石兴峰并未按照约定签订上海房地产买卖合同，违反了协议约定主要义务，构成根本违约。刘风燕、石兴峰提出双方就剩余100万元房款的支付时间无法达成一致，故没有签订《上海市房地产买卖合同》，陆云生、邹园园不予认可，且刘风燕、石兴峰亦未提供证据予以证明，本院不予采信。陆云生、邹园园以此为由要求解除双方就系争房屋形成的买卖关系，具有法律和事实依据，本院予以支持。从《房地产买卖居间协议》的相关内容来看，该定金种类为立约定金，任何一方未按时签署或拒绝签署的，即视为该方违约，买方违约的，无权要求返还定金，卖方违约的，应按照定金罚则双倍返还。刘风燕、石兴峰未按照约定签订《上海房地产买卖合同》，陆云生、邹园园要求支付定金赔偿金具有法律依据和事实依据，本院予以支持。关于系争房屋买卖关系解除的后果及损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陆云生、邹园园要求刘风燕、石兴峰返还购房款2,000,000元的诉请，具有法律和事实依据，本院予以支持。双方合同中明确约定败诉方承担诉讼产生的律师费、公证费、取证产生的其他费用，故陆云生、邹园园主张要求刘风燕、石兴峰承担其为本次诉讼支出的律师费，具有合同依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除就上海市青浦区华新镇新凤中路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》中的买卖关系；二、刘风燕、石兴峰应于本判决生效之日起十日内向陆云生、邹园园返还购房款人民币2,000,000元；三、刘风燕、石兴峰应于本判决生效之日起十日内向陆云生、邹园园支付定金赔偿金100,000元；四、刘风燕、石兴峰应于本判决生效之日起十日内向陆云生、邹园园赔偿律师费损失100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24,400元，减半收取计12,200元，保全费5,000元，共计17,200元，由被告刘风燕、石兴峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇一九年三月二十九日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。