广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初337号原告：黄静仪，女，1986年11月6日出生，汉族，住广东省广州市花都区，原告：谭琨刚，男，1986年8月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：杨言，男，1980年6月7日出生，汉族，住广西桂平市，委托诉讼代理人：阎文亮，广东南日律师事务所律师。第三人：顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇龙江居委会西华路9号金翠峰豪园商铺P6，统一社会信用代码92440606MA4X300J6L。经营者：郭培耀。原告黄静仪、谭琨刚诉被告杨言、第三人顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部合同纠纷一案，佛山市顺德区人民法院于2018年11月9日立案受理。根据佛山市中级人民法院作出的（2018）粤06民辖67号民事裁定书，佛山市顺德区人民法院将该案移送本院审理。本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月14日公开开庭进行审理。两原告以及被告的委托诉讼代理人阎文亮到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告、第三人于2018年4月11日签订的《房屋买卖合约》；二、被告向原告支付违约金13.5万元；三、被告赔偿原告中介费1万元；四、被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、2018年4月11日，经第三人介绍，原、被告签订《房屋买卖合约》及《补充协议》，约定原告将位于佛山市顺德区龙江镇世埠居委会西华路2号恒捷花园22座202房出售给被告、合同价135万元以及双方的权利义务、违约责任等。合同签订当天，原告与被告、第三人的工作人员相互添加微信好友并主要使用微信方式进行沟通（原告微信号为×××仔，被告微信号为磁效应金融-杨不悔，第三人工作人员微信号为长兴地产左经理）。原告通过微信向被告提供了收款账户，被告随即向原告转账支付5万元定金，原告已出具定金收据予以确认。原告随即向第三人支付了中介费1万元，第三人已向原告出具中介费收据予以确认。二、根据合同约定，被告应在30个工作日内办理银行贷款手续。在原告已提供齐全办理银行贷款所需的材料且协助被告向中国银行申请银行贷款的情况下，被告却逾期未能办妥贷款。至2018年6月22日，被告与原告再次签订《补充协议》，确认原告已按主合同的约定配合被告向中国银行办理银行贷款且被告办理不成功，并约定原告同意被告向其他银行申请贷款，给予被告2个月的期限，期限自签署补充协议之日起算，被告应在期限内办妥银行贷款审批手续及完成过户递件手续，逾期则视为被告违约。当天原告已按协议约定提供办理中国建设银行贷款所需的材料并协助被告申请中国建设银行按揭，被告当日向原告出具收条确认收到原告办理涉案房产按揭的全部资料，除银行卡外。原告于2018年6月25日通过微信向被告提供了中国建设银行账户，被告回复确认收到。后原告多次微信联系被告，密切关注贷款进度，但被告却迟迟未能办妥贷款。直至2018年8月22日，被告以另一微信号×××与原告联系，告知原告中国建设银行贷款只能贷四成，要求原告提供名下中国农业银行账户用于办理农行贷款，原告随即微信向被告提供了农行账户予以配合，但被告至今没要求原告签署任何向农行申请贷款的资料。三、根据合同及补充协议，被告应于2018年8月22日前办妥银行贷款审批手续以及完成过户递件手续，被告亦可按协议于2018年8月22日前一次性向原告足额支付合同尾款后完成过户递件手续，但原告均无按约定履行，已构成违约。自2018年8月23日起，原告因此多次与被告、第三人处理合同违约事宜，但被告仍不履行合同。至2018年9月27日，原、被告及第三人协商确认，因被告存在违约，被告自愿向原告赔偿7.5万元后继续履行合同，并由被告约定于2018年9月28日进行办理过户手续，但被告于当天却无故爽约。随后被告再次约定于2018年9月30日进行过户手续，且第三人已为原、被告在房产部门进行预约，但被告当天再次爽约，理由是国庆前需要聚餐。之后，被告再约定2018年10月11日进行过户，但被告再一次无故爽约。2018年10月11日，被告微信告知原告需要重新签订一份145万的购房合同。原告已多次要求被告支付合同款项，但被告至今已超过六个月未向原告支付定金外的任何款项。根据合同第六条，被告既不办理过户交易也不支付楼款，已构成违约。四、被告告知原告其长期、专业从事房地产交易，拥有房产交易及按揭贷款专业知识，称对本次交易充满信心并会很快顺利完成交易，但被告却一直未能履约，已令原告焦虑不安。原告为此向被告提出过以诉讼方式解决，但被告为使原告妥协其提出的违约解决方案，甚至自称在佛山市顺德区人民法院已涉及多宗官司、诉讼经验丰富、不惧怕与原告进行诉讼，这更令原告觉得交易风险极大。经查询中国执行信息公开网、顺德法院执行网，被告已于2018年9月3日被顺德法院列为（2018）粤0606执11131号案被执行人，顺德法院正在对被告的财产实施强制执行。被告在本次交易中存在丧失信誉、丧失履行能力的情形，已构成违约。综上，被告已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告支付违约金及赔偿因违约所产生的其他损失，包括中介费、诉讼费。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称，不同意原告的诉请，原告的诉请没有法律依据，请求依法驳回。根据原、被告于2018年6月22日签订的补充协议，被告积极进行贷款申请。2018年8月22日，被告要求原告提供黄静仪的农行卡号，黄静仪按要求提供了卡号，因补充协议约定申请贷款的截止日期为2018年8月21日，故视为原告同意对贷款手续进行变更。2018年9月10日，被告申请的贷款获批，双方商量过户事项。2018年9月28日，原告称这两天就安排过户，证明原告对被告的贷款手续和过户事项没有异议，但原告要求被告支付7.5万元的赔偿款，没有合同依据，也是涉案房屋买卖合同无法继续履行的根本障碍。因此，被告没有违约行为。第三人未到庭，亦未提交书面意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原、被告身份证复印件和第三人企业信息查询。拟证明原、被告及第三人的主体资格。2、不动产登记信息查询结果、房产证。拟证明原告是涉案房屋的业主。3、房屋买卖合约及补充协议。拟证明原、被告及第三人于2018年4月11日签订了房屋买卖合约及补充协议，约定了合同价款和原、被告的权利义务及违约责任等。4、微信详细资料2份、微信个人信息、照片。拟证明合同签订后，原、被告及第三人主要使用微信方式进行沟通。5、收据2份、2018年4月11日的微信聊天记录。拟证明合同签订当天，被告向原告支付定金5万元，原告向第三人支付中介费1万元。6、2018年6月22日补充协议。拟证明原、被告于2018年6月22日再次签订《补充协议》。7、收条、收件收据、2018年6月25日的微信聊天记录。拟证明原告已按协议约定提供办理银行贷款所需的材料并协助被告申请按揭贷款，原告已将房产证交付第三人保管以便日后进行过户手续。8、微信详细资料、2018年7月9日、8月20日、8月22日的微信聊天记录。拟证明被告使用另一微信号×××与原告联系，告知原建行贷款只能贷四成，要求原告提供名下农行账户用于办理贷款，原告随即微信向被告提供账户予以配合，但被告至今没要求原告签署任何向农行申请贷款的资料。9、原告与被告的微信聊天记录、原告与第三人的微信聊天记录。拟证明自2018年8月23日起，原告多次与被告、第三人处理合同履行及违约事宜，但被告仍不履行合同；原告已多次要求被告支付合同款项，但被告至今已超过六个月未向原告支付定金外的任何款项。10、微信朋友圈、原告与被告的微信聊天记录、中国执行信息公开网查询件、顺德法院执行网查询件。拟证明被告自称是专业人士且交易可顺利完成，但被告一直未能履约；被告在本次交易中存在丧失信誉、丧失履行能力的情形，已构成违约。11、（2016）粤0605执11919号之一执行裁定。拟证明涉案房屋是通过司法拍卖所得，被告证据1的部分证明内容不真实。诉讼中，被告提交以下证据：1、网络竞价成功确认书。拟证明2017年8月29日，原告通过司法竞拍拍得顺德区人民法院拍卖的涉案房屋，价款981000元，而原告谭琨刚本身是顺德法院执行员，可证明原告本身就是炒房的且获利巨大，原告指责被告炒房没有理由。2、中国农业银行股份有限公司顺德大良支行的询问笔录（陈旺婵）、不动产登记申请表（抵押权登记）、中国农业银行股份有限公司顺德大良支行工商信息资料、个人购房担保借款合同。拟证明在原告2018年8月同意再次办理贷款并提交农行银行卡后，被告于2018年9月10日与银行签订同贷书，时间合理，原告应予容忍。第三人诉讼中没有提交证据。经质证，本院认证：第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告的证据1-3、5-8，被告无异议，本院予以采信；原告的证据4，被告对其与原告的微信信息无异议，第三人的微信信息与原告的证据8、9相互印证，且第三人未到庭举证反驳，本院对真实性均予确认；原告的证据9，经当庭核对手机，本院对真实性予以确认；原告的证据10、11，被告对真实性无异议，本院予以确认。被告的证据1，房产的相关信息与原告举证的一致，本院对真实性予以确认；被告的证据2，有原件核对，本院综合全案证据待后予以认定。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年10月12日，位于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会西华路2号恒捷花园22座202房根据佛山市南海区人民法院作出的（2016）粤0605执11919号协助执行通知书，转移登记至原告黄静仪名下。经查，现该房产无抵押、无查封、无异议。2018年4月11日，两原告（卖方）与被告（买方）、第三人（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定“第一条、物业权属情况。1、物业地址为：佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会西华路2号恒捷花园22座202……第二条、成交价、付款方式和税费。1、该物业之成交价为1350000元……2、买卖双方税费缴付方式：买方自行承担……第六条、违约责任。1、本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿。……（4）在守约方或有关政府部门、或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；……（6）其他不履约或不完全履约之情形。2、若买卖双方共同或分别出现本条款第1款的违约行为时，违约方应即时向经纪方支付中介代理费和咨询服务费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方应收的买卖双方中介代理费和咨询服务费。守约方已支付中介代理费和咨询服务费的，经纪方不退回，应违约方赔偿给守约方……第十二条、三方约定的其它事项：……2、在成功过户后，买家杨言指定落户人及杨言本人都要共同承担本合约的所有责任与义务……”。附件（付款方式）约定“定金50000元，买方应在签署本合约的同时自行支付给卖方。卖方应在收到定金后15个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后15个工作日内签署银行按揭文件及支付贷款所需的费用，并在签署银行按揭文件后15个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。并向银行申请25年125万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。买卖双方同意银行经审批出具‘同意贷款通知书’后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。首期楼款50000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；如银行批准的贷款少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方”。原、被告当天还签订《补充协议》，主要约定房屋最终落户人由买方自行决定，卖方必须配合办理相关手续；买方须在房屋转移登记当天支付5万元房款给卖方；若贷款银行贷款金额高于125万，银行放款当天卖方需把高出部分返还给买方。同日，原告向第三人支付中介费10000元。被告向原告支付定金50000元。2018年6月22日，原、被告签订《补充协议》，内容为“买方与卖方于2018年4月11日签订《房屋买卖合约》及《补充协议》，卖方已按主合同的约定配合买方向中国银行办理银行贷款，现买方称中国银行不接受拍卖房太快转让而导致办理按揭不成功，对此卖方不予置评。现买方提出变更为向其他银行申请按揭贷款，经双方友好协商，对主合同达成如下补充协议：第一条、卖方同意买方向其他银行申请贷款，并给予买方2个月的期限，期限自签署本补充协议之日起计算。卖方应在5日内提供齐全办理银行贷款所需要的材料并协助买方申请银行按揭。买方应在期限内办妥银行贷款审批手续以及完成过户递件手续，逾期则视为买方违约……如买方申请银行贷款并通过审批的贷款数额少于125万元甚至不通过贷款审批的，买方先将差额部分支付给卖方再办理过户递件手续……”。同日，被告出具收条，确认已收到原告办理按揭的除银行卡外的全部资料。2018年6月25日，原告谭琨刚将黄静仪名下的建行卡信息发送给被告。2018年8月22日，被告向原告谭琨刚发送微信“可以麻烦你太太黄小姐的农业银行卡吗”、“拍下照就行”，原告谭琨刚随即将黄静仪的农行卡拍照并发送给被告。2018年8月23日，原告谭琨刚向被告发送微信“上次和你签了补充协议后已满两个月，你方还是履行不了合同，已经构成违约啦，你意见是如何处理”、“建行的贷款你们售后联系我说只能贷四成，又换农行，前后贷款时间已经很长了”、“我们不同意了，你跟客户看看如何处理后续违约问题”。同日，原告谭琨刚向第三人发送微信“对方自上次签了补充协议后已满两个月还是履行不了合同”、“你可以约约他能否谈解约细节及赔钱，不行就只能打官司了”，第三人回复“好，他说现在问问同贷书有什么情况。等等给个答复我”、“要看看他怎样答复我，然后坐下来大家协商一下，如果协商不成，我们可以先给回资料你”。2018年9月17日，原告谭琨刚向第三人发送微信“你看看杨总愿意赔多少”，第三人回复“杨总说6万5，说服他加价了”,原告回复“叫杨总再加点”，第三人回复“杨总说因为之前没出同贷书，现在出了同贷书了，希望大家都让让步就解决事情了”。2018年9月20日，原告谭琨刚向第三人发送微信“赔偿金额多少，过户时间，过户时给多少钱”，第三人回复“我叫杨总出好方案，发给你，稍等下”、“6.5万，农行额充足”，原告回复“何时过户，过户时付11.5万是吧”。2018年9月26日，原告谭琨刚向第三人发送微信“再问问他，不同意也要明确才行”、“答应就明确过户后续事宜，不答应就各忙各的”，第三人回复“杨总说赔7万，约星期五过户你有时间吗”，原告回复“星期五过户没有问题，按之前谈的过户时付赔偿款及首期款没有问题”、“我相信杨总不是缺那几千块的人，我也不靠几千块开饭，只是我给他的一个台阶展示他的诚意，他也不答应那就没办法”。2018年9月27日，原告谭琨刚向第三人发送微信“七万五，对方答应就明天搞埋手尾”，第三人回复“好吧，杨总答应了”。2018年9月28日，第三人向原告谭琨刚发送微信“他说客户要推到国庆后”、“我叫他自己跟你交代，离谱”。原告谭琨刚向被告发送微信“你违约愿意赔偿7.5万元继续履行合同是你同意的，过户按原来定的首期付5万元也是你同意的，过户时间也是你定下的，现在又无下文”、“我问过中介才知道你改期”、“无问题就尽快让中介安排这两日过户事宜吧”。后原告回复第三人“杨总刚才联系我说没问题了，会联系你安排明后两天约过户”。2018年9月29日，第三人工作人员微信通知原告定于9月30日下午2点在龙江镇政府二楼办税服务厅办理过户手续。2018年9月30日，被告向原告谭琨刚发送微信，告知原告当天因公司聚餐无法办过户，原告回复“不是吧，又爽约”、“聚餐这个不影响下午过户吧”、“下午这边能按期过户，或者将赔偿款7万5千元及首期款5万元打过来再约其他时间过户”、“否则就没什么谈了，按你违约打官司吧”。后第三人工作人员通知原告取消过户。被告诉讼中向本院提交的抵押贷款资料显示：借款人及抵押人为陈旺婵，贷款人及抵押权人为中国农业银行股份有限公司顺德大良支行，双方于2018年9月10日签订《个人购房担保借款合同》，主要约定借款金额为1274000元，借用用途为购买涉案恒捷花园22座202房，借款人授权贷款人将全部借款直接划入黄静仪名下农行账户。原告当庭陈述：2018年9月30日第三人组织双方办理过户手续时，原告准备按原来的135万元合同办理过户，145万只是双方协商的过程；起诉前没有向被告、第三人发送过书面解除合同的通知，如法院支持原告诉请，原告要求在本案中一并处理定金5万元，同意进行抵扣。被告当庭陈述：2018年9月30日是按原来的合同办理过户，被告告诉原告可以过户后，原告坐地起价要求加价10万元,被告没有同意；被告要求在本案中一并处理定金5万元。本院认为，本案系合同纠纷。两原告与被告、第三人签订的《房屋买卖合约》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，该混同合同以及原、被告签订的《补充协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请解除《房屋买卖合约》。综合全案证据，根据《房屋买卖合约》的约定，被告应于签订合约后15个工作日内签署银行按揭文件，但被告未在上述约定期限内取得银行的同贷书。后双方于2018年6月22日签订《补充协议》，约定将被告申请银行贷款的期限延长2个月，即延至2018年6月21日，但被告既未在规定期限内取得银行同贷文件，亦未按补充协议在未通过贷款审批的情况下，先将房款差额部分支付给原告。加之在第三人已通知原、被告于2018年9月30日下午共同办理过户手续的情况下，被告无正当理由未办理导致当天的交易取消，故被告的上述行为已构成根本违约，原告诉请解除《房屋买卖合约》符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因原告未举证证明其于本案起诉前已行使合同解除权的事实，本院确认《房屋买卖合约》已于本案原告起诉状送达被告、第三人之日即2019年1月11日已解除。被告抗辩原告于2018年8月22日向其发送农行卡照片的行为视为原告同意对贷款手续予以变更，经查，原告仅按被告的要求向其发送了银行卡信息，但未一并明确作出同意再次给予被告贷款宽限期的意思表示，相反，原告已于2018年8月23日明确告知被告其至今未取得银行同贷书的行为已构成违约，故被告的抗辩主张缺乏理据，本院不予采纳。至于被告诉讼中提交的陈旺婵的抵押贷款资料，因该抵押贷款资料的落款时间为2018年9月10日即被告违约之后，且既无证据证明被告已将该变更买方主体的情况告知原告，亦无证据证明陈旺婵同意继受涉案《房屋买卖合约》中买方的全部权利义务，故本院对陈旺婵的抵押贷款资料不予确认。关于原告诉请的违约金、中介费。根据《房屋买卖合约》第六条的约定，守约方有权要求违约方按相当于成交价的10%作出赔偿，原告诉请被告支付违约金135000元，有合同依据。鉴于原、被告一致同意在本案中一并解决定金问题，扣减被告已支付的定金50000元后，被告还应向原告支付违约金85000元。至于中介费，根据《房屋买卖合约》第六条的约定，违约方应赔偿守约方已支付的中介费。原告已于签约当日向第三人支付中介费10000元，原告诉请被告赔偿，合法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告黄静仪、谭琨刚与被告杨言、第三人顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部于2018年4月11日签订的《房屋买卖合约》已于2019年1月11日解除；二、被告杨言于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄静仪、谭琨刚支付违约金85000元、中介费10000元，合计95000元；三、驳回原告黄静仪、谭琨刚的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取8475元，由原告黄静仪、谭琨刚共同负担2922元，被告杨言负担5553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年三月二十八日书记员 余柔敏