西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0112民初8692号 原告(反诉被告)：张伟燕，女，1978年10月13日出生，汉族。 委托诉讼代理人：王燕，北京市康达（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗贤，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。 被告(反诉被告)：石立峰，男，1965年5月20日出生，汉族。 委托诉讼代理人：王海鹏，陕西金吉律师事务所律师。 第三人：西安搏强房地产营销策划有限公司。住所地：西安市未央区。 法定代表人：宋强。 委托诉讼代理人：邢雯倩，陕西仁和万国律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司西安东新街支行。住所地：西安市新城区东新街246号。统一社会信用代码91610102920608385E。 负责人：范定志。 委托诉讼代理人：苏星，男。 原告(反诉被告)张伟燕与被告（反诉原告）石立峰、第三人西安搏强房地产营销策划有限公司（以下简称搏强策划公司）、第三人中国银行股份有限公司西安东新街支行（以下简称中国银行东新街支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张伟燕的委托诉讼代理人王燕、罗贤，被告（反诉原告）石立峰及其委托诉讼代理人王海鹏，第三人搏强策划公司委托诉讼代理人邢雯倩，中国银行东新街支行委托诉讼代理人苏星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张伟燕向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金10万元。2、请求判令解除原告与被告之间的《西安市存量房买卖合同》。3、请求判令被告承担原告律师费8万元。4。诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月，原告因经营需要资金周转，将位于西安市未央区太华路199号中海开元壹号11栋2单元1202号房产进行出售，并将转让标的房产一事委托给第三人搏强策划公司。第三人搏强策划公司的店长为原告介绍被告有意购买该房产，并告知原告交易速度很快，原告很快就可以拿到售房款。原、被告于2017年11月1日，在第三人门店签署了《西安市存量房买卖合同》，但是被告交付了5万元定金后就没有向原告支付任何房款，在原告多次通过第三人搏强策划公司催促，被告也没有履行合同义务。原告无奈将自有另一套房产出售实现资金周转的目的。因被告没有在合理期限内履行合同已经构成违约，根据合同相关规定，原告有权主张解除合同，故诉至法院。 被告石立峰辩称，一、买卖双方房款支付方式约定清楚明确，房价款348万元，定金5万元于签订合同之日支付，首付款95万元于网签合同签订后当日内支付，房价尾款150万元在办理产权转移登记业务受理单通过资金监管方转付。其严格履行合同付款义务，不存在逾期付款违约行为，不承担违约责任。二、原告欲通过诉讼达到毁约的目的。2017年以后，西安房价涨幅很大，原告与其签订合同后，房价继续上涨。原告设法推翻双方交易。三、原告起诉解除合同的毁约借口是合同履行具有合理期限。双方合同涉及付款时间方式约定明确具体，原告欲否定合同约定提出超越合同约定是所谓合理期限，完全是无理的。综上，请驳回原告诉请。 第三人搏强策划公司述称，原告与被告之间签订的《西安市存量房买卖合同》合法有效，其为双方提供居间服务，按照合同约定，被告没有违约，双方应当按照合同约定继续履行合同。 反诉原告石立峰向本院提出如下诉讼请求1、确认反诉原告与反诉被告2017年11月1日签订的《西安市存量房买卖合同》有效。2、判令反诉被告履行合同约定的办理产权转移登记及房屋交付义务。3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金10万元。4、判令反诉被告承担居间服务的补偿费5万元。5、判令反诉被告承担反诉原告律师费6万元。6、判决由反诉原告在判决生效后五个工作日内代反诉被告归还所欠第三人中国银行东新街支按揭贷款本息，具体数额以银行清单为准。7、判决第三人中国银行东新街支行配合办理按揭贷款撤押手续。8、本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2017年春节后西安市商品房住房价格大幅度涨价，进入十月份价格一段时间趋于平稳，反诉被告委托第三人搏强策划公司提供中介服务，销售涉案的房屋，面积237.19平方米，产权产籍交易登记号为陕（2016）西安不动产权1119220号。经第三人搏强策划公司居间协商，双方商定的成交价为348万元，过户税费由反诉原告承担。双方于2017年11月1日依据第三人搏强策划公司提供的《西安市存量房买卖合同》签订了合同。同日，反诉原告与第三人搏强策划公司签订《存量房买卖居间服务合同（购买方）》，约定反诉原告承担居间服务费10万元，签订存量房买卖合同之日三日，反诉原告支付居间服务费5.5万元，反诉原告按约定支付了该费用。反诉原告按合同将定金5万元转给反诉被告定金5万元。同时，反诉原告将自有房屋出售。第三人搏强策划公司办理网签后，反诉原告及时支付首付款95万元。2018年春节后，西安房价再次上涨，反诉被告想方设法解除合同还不愿承担违约责任。综上，请法院查明案件事实，维护房地产市场正常秩序。 反诉被告张伟燕辩称，合同签订后，其曾多次要求或通过第三人搏强策划公司要求反诉原告履行合同义务，并积极配合其办理房屋过户登记手续，因反诉原告不履行合同致使合同无法继续履行，本案合同已经终止。《存量房买卖合同》的前提条件是一周内签订网签和支付首付款，对于该合同要件，三方都是明知的。因政策原因，导致合同不能履行，其提出先支付首付款，但反诉原告不同意。在其提出终止合同并提出诉讼后，反诉原告单方向其转账95万元，第三人搏强策划公司单方打印网签备案合同的行为系单方行为属强买强卖。反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不能得到支持。借贷合同是其与银行之间的合同，其没有将还款义务转让，反诉原告无权代其归还。本案反诉原告违约在先，其多次催促其履行合同，并告知如不履行将终止，反诉原告并未履行，合同已经终止，本案并不具有代为清偿的基础。本案合同签署时，根据西安市的政策本案房屋为限购范围，反诉被告要求起诉解除合同时，西安市的新的限购政策没有出台，本案的合同已经终止，不存在继续履行的可能。 第三人搏强策划公司述称，同本诉意见。 第三人中国银行东新街支行述称，同意反诉原告在贷款结清的情况下，拿法院的判决书来其处办理解押手续 当事人围绕本诉与反诉诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合当事人提供的证据及其的陈述，本院查明如下事实：2017年11月1日，原告（反诉被告）张伟燕与被告（反诉原告）石立峰在第三人搏强策划公司居间下就位于西安市未央区太华路199号中海开元壹号11栋2单元1202号房屋达成了买卖意向，并签订了《西安市存量房买卖合同》，约定该房屋成交价为348万元，支付方式定金5万元于签订本合同之日支付，首期房价款（不含定金）95万元于网签合同签订后当日支付。第二期房价款98万元于过户当日支付。房价尾款150万元在办理产权转移登记业务受理单后通过资金监管方转付。违约责任：1本合同签署后，任意一方不按本合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金10万元给守约方，还应赔偿给守约方造成等一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等……内容。当日，被告向原告交纳了5万元定金。同日，被告与第三人搏强策划公司签订了《存量房买卖居间服务合同（购买方）》，约定被告向第三人搏强策划公司支付居间服务费10万元，签订存量房买卖合同三日，支付居间服务费5.5万元，过户当日结清剩余居间服务费4.5万元。被告按约支付居间服务费5.5万元。后双方在合同履行过程发生争议，酿成诉讼。审理中，被告提出对涉案房屋予以查封，并由陕西金苹果诉讼保全有限公司提供担保。本院作出（2018）陕0112民初8692号民事裁定书，对该房屋予以查封，产生保全费5000元。 2018年6月30日，第三人搏强策划公司根据原、被告签订的合同办理了网签即西安市存量房买卖合同（经纪机构版），被告将95万元转入原告账户。同时查明，原告将涉案房屋抵押给第三人中国银行东新街支行并办理了抵押登记。另查，因本次诉讼原告支付律师代理费8万元，被告支付律师代理费6万元。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《西安市存量房买卖合同》，系当事人真实意思表示，故该合同合法有效，本院予以确认。原告主张被告支付违约金及解除双方所签《西安市存量房买卖合同》无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张被告支付律师代理费，被告并未违约情形，本院不予支持。本案中，被告依约向原告支付定金及首付购房款，被告完成了合同履行的义务，原告应继续履行合同，配合被告办理过户义务。原告以第三人搏强策划公司承诺七天内拿到首付款与原、被告所签合同不符，且证据不足，本院不予采信。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。第三人中国银行东新街支行作为抵押权人，同意原被告之间的买卖行为，亦同意被告代偿按揭贷款后解除抵押权，因此被告主张其代偿银行按揭贷款，并由原告继续履行合同并配合其办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。被告石立峰在代偿银行按揭贷款后，应将总房款扣除定金、首付款、代偿款后的剩余款项一次性支付原告。原告不愿继续履行合同之行为显系违约在先，反诉原告主张反诉被告支付违约金，并无不妥，但原告并未向本院提供证据证明因被告违约造成的实际损失，故违约金本院酌情调整为1万元为宜。反诉原告主张反诉被告承担居间服务的补偿费5万元，因合同继续履行，故本院不予支持。反诉原告主张反诉被告承担律师代理费6万元，与约定相符，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告张伟燕与被告石立峰于2017年11月1日签订的《西安市存量房买卖合同》有效，继续履行。 二、被告石立峰于本判决生效之日起五日内代偿原告张伟燕所欠第三人中国银行股份有限公司西安东新街支行的贷款本息（具体代偿数额以实际结清之日第三人结算数额为准）。 三、第三人国银行股份有限公司西安东新街支行于被告石立峰代偿完毕后二十个工作日内，配合被告石立峰办理西安市未央区中海开元壹号11栋2单元1202号房屋解除抵押登记手续。 四、被告石立峰于过户当天，以总房款248万元为基数，扣除代偿原告张伟燕的银行按揭贷款金额后，将剩余房款一次性支付给原告张伟燕。 五、原告张伟燕在涉案房屋解除抵押登记后二十日内，配合原告被告石立峰办理西安市未央区中海开元壹号11栋2单元1202号房屋的过户手续。 六、原告张伟燕于本判决生效之日起十日内支付被告石立峰违约金1万元、律师代理费6万元。 七、驳回原告张伟燕的诉讼请求。 八、驳回反诉原告石立峰其余反诉请求。 案件本诉受理费3900元（原告已预交），现由原告行承担；案件反诉受理费18160元，保全费5000元（反诉原告已预交），现由反诉被告承担并于本判决生效之日起十日内给付反诉原告。 如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  赵 冰 审 判 员  林 娜 人民陪审员  王巧娥 二〇一九年三月二十日 书 记 员  冀 星