山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0213民初3380号原告：高永亮，男，1989年10月28日出生，汉族，住所地宁夏灵武市宁煤化工公司单身宿舍烯烃公司689号，现住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：王吉琪，山东畅海律师事务所律师。被告：孟维霞，女，1974年9月6日出生，汉族，住所地山东省青岛市李沧区升平路2号83户，现住青岛市四方区。被告：陈崇宝，男，1964年6月3日出生，汉族，住所地青岛市李沧区升平路2号83户，现住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：阚正吉，山东青港律师事务所律师。原告高永亮与被告孟维霞、被告陈崇宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高永亮及其委托诉讼代理人王吉琪、被告孟维霞、被告陈崇宝的委托诉讼代理人阚正吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高永亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房地产买卖合同》，将青岛市李沧区升平新城小区9号楼4单元502户房屋交付原告，并协助原告办理房屋过户手续；2、判令被告赔偿原告房租损失7500元；3、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原被告之间的《房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款45万元、双倍返还定金10万元、赔偿原告中介费2.8万元；3、判令被告赔偿原告房租损失13500元、利息损失15243元；4、诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，2018年3月15日，通过李沧区鑫和万家房产中介所和李沧区瑞福居房产中介服务部，原告与两被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将青岛市李沧区升平新城小区9号楼4单元502户房屋出卖给原告，房屋总价款110万元，被告应在合同签订当天将房屋交付原告。由于两被告拒不交付房屋，且因为房屋增值，表示不再履行原合同，要求原告加价20万元，该行为已致使原合同目的无法实现，故原告要求变更诉讼请求，望判如所请。被告孟维霞辩称，补充协议约定2018年6月底要进银行办理贷款手续，但原告没有按照这个时间履行，应该是原告违约。被告陈崇宝辩称，第一，被告同意解除合同，但是被告认为是因为原告违约导致合同不能继续履行，所有责任应由原告自行承担；第二，被告认为原告违约在先，原告直到2018年6月底才办理下来购房资格，且直到2018年6月30日原告也未通知被告去办理相关贷款手续，2018年7月份被告才接到原告通知办理贷款手续，原告的行为已经违反了双方签订的补充协议约定的履行期限，构成违约，故被告不应赔偿双倍定金及中介费，另外因为原告违约，其应该按照双方买卖合同第五条规定按照定金双倍的标准向被告支付违约金10万元；第三，因为原告违约在先，故原告无权主张租房费用及利息，而且原告诉求中同时主张10万元的双倍定金和房租损失，违反法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、原告提交的《房地产买卖合同》及《补充协议》各一份；2、原告提交的中介费收据一张；3、原告提交的交通银行、农业银行账户交易明细、购房定金及首付款收据各一份；4、原告提交的购房资格查验证明、不动产登记信息查询结果证明、社保参保证明各一份；5、原告提交的房产证及房屋转移登记申请书各一份；6、原告提交的（2018）鲁0213财保184号民事裁定书、财产保全保单保函、担保费发票、诉讼费收据各一份；7、被告孟维霞提交的《离婚协议书》《离婚证》各一份。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交：收条及支付宝转账记录各一份、原告与瑞福居房产中介负责人王某1的通话录音三段，以证明2018年6月28日，原告为促使银行尽快审批贷款，向中介支付贷款加急审批费用14500元，并多次打电话催促中介要求与被告同去银行办理贷款手续，但被告意图毁约，找各种理由搪塞，避而不见。经庭审质证，两被告对该组证据的真实性无法确认，称被告找的中介是馨合万家的王某2，而不是瑞福居的王某1。被告申请证人王某1出庭作证，王某1对该组证据的真实性无异议，但称由于原被告没有实际去办理贷款，加急费用也没有必要交了，王某1遂于2018年7月22日把加急费14500元以支付宝转账的形式全部退还给了原告，原告对此予以确认。因原告提交的该组证据系原件及原始载体，证人王某1的证言也能够证明该组证据的真实性，故本院对该组证据予以采信。二、原告提交：原告与被告陈崇宝的通话录音两段及原告与涉案房屋租客的谈话视频和录音各一段，以证明：原告要求被告按照合同约定履行义务，被告拒不履行，并以房屋涨价为由，表示不再按照原合同履行，要求原告加价20万元；被告非但没有按期履行交房义务，还在2018年5月20日将房屋对外出租。经庭审质证，被告孟维霞对录音的真实性无法确认，但被告陈崇宝对录音的真实性予以认可，称录音时间是2018年7月份，当时已经超过双方补充协议约定的期限，原告已经构成违约，被告确认房屋已经出租，但因为原告违约在先，被告为了避免自身的损失扩大，所以暂时将房屋出租。因原告提交的录音系原始载体，被告陈崇宝对录音及出租事实亦予以认可，故本院对该组证据予以采信。三、原告提交：《房屋租赁合同》一份并申请证人毕某出庭作证，以证明因被告违约导致原告无法入住，给原告造成房租损失13500元。经庭审质证，两被告对该组证据真实性不予认可。因原告提交的《房屋租赁合同》签订时间在原被告签订的《房地产买卖合同》之前，故原告主张租金损失系被告违约所致无事实和法律依据，本院对该证据不予采信。四、被告孟维霞提交《合同终止协议》复印件一份，以证明2018年7月18日由于原告迟迟不办理贷款，被告就跟原告和中介商量要终止房屋买卖合同，但原告拒绝签字。经庭审质证，原告因该证据系复印件故对真实性不予认可。因该证据系复印件且原告不予认可，故本院对该证据不予采信。五、被告孟维霞申请证人王某2出庭作证，以证明双方房屋买卖合同的履行过程。经庭审质证，原告对证人证言的真实性无异议，并称该证人证言可以证明原告一直在积极履行合同，是被告意图加价，应当承担违约责任。因原被告对王某2证人证言的真实性均无异议，故本院对该证人证言予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月15日，被告孟维霞作为甲方（出卖方）、原告高永亮作为乙方（买受方），签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于青岛市李沧区升平新城9号楼4单元502户住宅一处，房屋建筑面积为59.2平方米，房屋共有人为被告陈崇宝，总房价1100000元，付款方式为乙方于2018年3月15日支付甲方购房定金50000元、于过户当天支付首付款450000元、乙方以银行商业贷款方式支付剩余房款600000元。合同还约定，甲方于签订合同当天将房屋交付给乙方，甲方保证于2018年4月30日前取得涉案房屋的房产证，如未取得视为甲方违约，乙方向中介保证自身有购房资格。合同履行期间，因甲乙双方的行为导致本合同中途违约、解除或协商解除的，不影响中介完成居间义务的事实，由违约方按定金双倍的标准向对方支付违约金，违约方并承担总房款3%的中介服务费33000元。合同签订当日，乙方须向中介一次性支付中介服务费33000元，合同签订之日起房屋买卖成立，此中介费不退。本合同未尽事宜，甲乙双方可另行协商签订补充协议，补充协议经双方签章与本合同有同等法律效力。李沧区馨合万家房产中介所及李沧区瑞福居房产中介服务部为本次交易的居间方。2018年3月15日，原告支付定金50000元至被告指定的孟维华交通银行账户，被告确认收到上述款项。2018年4月20日，原告向李沧区馨合万家房产中介所及李沧区瑞福居房产中介服务部支付中介费28000元。涉案房屋系拆迁返还房屋，被告陈崇宝于2018年4月26日取得涉案房屋的不动产权证，2018年5月30日，被告陈崇宝将涉案房屋转移登记在被告孟维霞名下。2018年4月27日，原告、被告陈崇宝及中介方签订《补充协议》，约定：1、原告应于当日将首付款45万元支付至两被告指定的银行账户，逾期不支付视为原告违约；2、原被告协商于2018年6月份办理贷款手续，如果6月份原告社保不到期不配合办理限购证明，则视为原告违约，被告应在3个工作日内退还原告45万元首付款，如果6月份被告不配合办理贷款手续，则视为被告违约，被告应在3个工作日内赔付原告双倍定金10万元和中介费2.8万元，并在2018年7月10日前将首付款45万元及双倍定金、中介费退还给原告；3、被告承诺办理贷款手续期间总房价不变，如果原告相关手续没有问题，被告因个人原因不卖给原告，则视为被告违约，被告应赔付原告双倍定金10万元和中介费2.8万元，并在2018年7月10日前将首付款45万元及双倍定金、中介费退还给原告；4、在将房产过户给原告之前，被告的房产证等相关资料需交给原告委托中介保管；5、原告保证自身信用良好，若因原告自身信用问题致使银行不批准贷款，导致合同无法继续履行的，则视为原告违约，若银行不是因为原告信用问题不批准贷款的，视为合同自动解除，在3个工作日内，被告退还原告首付款45万元及定金5万元，中介方退还原告中介费2.8万元。另外，中介方在《补充协议》上注明：原告在6月份办理贷款手续需要加急，所需加急费用由原告承担，贷款审批加急费用保证在3000元之内。被告孟维霞虽未在《补充协议》上签字，但对该协议予以认可。《补充协议》签订当天，原告向两被告支付首付款45万元。2018年6月25日，原告办理了限购证明，2018年6月29日，原告向瑞福居中介的王某1支付贷款加急费用14500元，后因原被告发生纠纷，贷款手续未实际办理，王某1已将上述款项退还给原告。2018年7月，原告与被告陈崇宝通话协商何时去银行办理贷款时，陈崇宝表示不能按照原合同价款履行合同，要求涨价，但双方未能就房屋价款达成新的一致意见。原告遂于2018年7月11日向本院申请诉前财产保全，本院裁定查封了涉案房屋，原告为此支付保全费5000元、保全担保费2750元。另查明，两被告于1999年登记结婚，2009年经法院判决离婚，2018年5月份复婚，2018年7月份协议离婚。本院认为，两被告在签订《房地产买卖合同》时虽已离婚，但被告陈崇宝系涉案房屋的登记产权人，且签订合同后两被告复婚，陈崇宝又将涉案房屋转移登记在被告孟维霞名下，故两被告有权作为共有人出卖涉案房屋，原告与两被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。因原被告后又签订《补充协议》一份，《补充协议》约定与原合同不一致的，应当以《补充协议》为准。原告已根据《房地产买卖合同》和《补充协议》的约定支付购房定金5万元及首付款45万元，且于2018年6月30日前办理了限购证明并支付了办理贷款的加急手续费14500元，原告已按双方买卖合同及补充协议的约定履行了自身义务，并不存在违约行为。虽然原告支付办理贷款加急费用的时间是2018年6月29日，30日是休息日，被告事实上不可能在30日前配合办理贷款手续，但双方之间的房屋买卖合同已约定房屋总价款为1100000元，被告提出涨价系违约行为，应当承担违约责任，现原告因被告提出涨价导致不能实现合同目的而要求解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议符合法律规定，被告亦同意解除，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。合同及补充协议解除后，被告应当返还原告已经支付的购房首付款450000元，对原告要求被告返还上述款项的诉讼请求，本院予以支持。因合同系被告违约而导致解除，被告应当按照合同约定双倍返还原告定金100000元并赔偿原告中介费损失28000元，故对原告要求被告双倍返还定金100000元并赔偿中介费损失28000元的诉讼请求，本院予以支持。因原告提交的《房屋租赁合同》签订时间在原被告签订的《房地产买卖合同》之前，故原告主张租金损失系被告违约所致无事实和法律依据，本院不予支持。因合同自本院判决生效之日才予以解除，故原告要求被告承担上述款项占用期间的利息损失于法无据，本院不予支持。因保全担保费用非因合同解除所致的必然损失，故原告要求被告承担该部分担保费用的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告高永亮与被告孟维霞、被告陈崇宝之间签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；二、被告孟维霞、被告陈崇宝于本判决生效之日起10日内共同返还原告高永亮购房首付款450000元、双倍定金100000元、赔偿原告中介费损失28000元；三、驳回原告高永亮的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14768元，保全费5000元，共计19768元（原告已预交），由原告负担937元，两被告负担18831元，两被告于本判决生效之日起10日内直接支付原告18831元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  毛国宏人民陪审员  胡 雪人民陪审员  赵桂青二〇一九年三月二十八日法官助理韩璐书记员吴桐