上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初21251号原告：林怡美，男，1969年12月9日生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：朱群宝，上海市汇华律师事务所律师。被告：冯旺，女，1986年5月23日生，汉族，住江苏省淮安市。委托诉讼代理人：张鑫，男。委托诉讼代理人：王国强，上海昌鑫律师事务所律师。原告林怡美与被告冯旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱群宝，被告的委托诉讼代理人王国强、张鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林怡美向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同，被告支付原告违约金60,000元；2、被告支付原告自2017年12月1日起至判决之日止的租金。审理中，原告变更其诉讼请求为：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告支付原告违约金60,000元；3、判令被告将坐落于上海市松江区XXX弄XX号的房屋1层C区(以下简称“系争房屋”)返还原告；4、判令被告支付原告自2017年12月1日起至返还系争房屋之日止的租金，按照每年15万元的标准计算。事实与理由：2014年11月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2014年11月24日起至2017年11月23日止。然被告租用系争房屋后，先是开设了干洗店，随后于2016年8月15日未经原告同意擅自转租，直至合同约定的租期届满后，被告仍未将系争房屋返还给原告，因双方协商未果，遂涉诉。被告冯旺辩称，不同意原告的诉请。被告承租系争房屋后，将其隔断为两间，一间自用，一间转租，但转租原告是知晓并同意的，且原告经营的宾馆就在系争房屋隔壁，即便如原告所称，对于转租事先未予同意，然原告亦未在合理期限内提出过异议，也应视为原告认可转租，现双方间合同已到期，被告均已按约履行，故不存在解除事宜。被告虽无书面依据，但实际已向原告返还了系争房屋，故被告无违约行为，无需承担违约金，且原告主张的违约金标准本身亦属过高。虽然被告转租后，由次承租人即案外人艾孜提艾麦尔·如孜占有使用了系争房屋的部分区域，但次承租人如仍未搬离并使用了系争房屋的部分区域，原告也应向该次承租人主张租金并要求返还房屋。此外，如被告有相应的付款义务，鉴于原告对系争房屋断水断电，也不应再按照双方合同约定的租金标准来计算。经审理查明，2014年11月24日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)经签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，用以开设干洗店，未经甲方同意，不得将系争房屋另作他用或转租。租赁期限为3年，自2014年11月24日起至2017年11月23日止，月租金为10,000元，每年房屋递增10,000元，支付方式为6个月为一期，甲方在相应月份前十五天通知乙方付款，乙方在收到甲方付款通知后，即在十五天内支付下六个月的租金，押金为一个月租金。合同第五条违约责任约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同收回该房屋，乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方的损失的，乙方还应负责赔偿直到弥补全部损失为止。1、未经甲方书面同意，将该房屋转租，转让给他人使用的；2、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；3、改变原本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。4。拖欠房屋累计1个月以上。合同另对其他相关事项进行了约定。2016年8月9日，被告配偶张鑫与案外人艾孜提艾麦尔·如孜签订《房屋租赁合同》一份，约定将系争房屋部分区域出租给案外人艾孜提艾麦尔·如孜，租赁期限自2016年8月20日起至2017年11月20日止，租金标准及支付方式为付三押一(止2016年11月20日为4,500元/月，之后5,000元/月)，房屋押金(1个月，5,000元)。合同另对其他相关事项进行了约定。另查明，系争房屋所在整幢店铺权利人为案外人贺某某，类型为店铺。2014年10月25日，原告与案外人袁某某就系争房屋所在的上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX-XXX层、XXX-XXX层房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定租期自2014年11月18日起至2023年11月17日止。合同另对其他相关事项进行了约定。案外人袁某某在上述合同附件一处手写同意原告转租，案外人贺某某在上述合同底部手写“本人已知晓同意”字样。庭审中，原、被告双方一致确认，租期届满时，被告租金均已付清，被告已付押金10,000元尚未退还。被告同意上述押金抵扣其应付的费用。原告另称，其于2017年11月起对系争房屋断水断电，但认为其后次承租人使用了发电设备，继续经营烤羊肉串店。原告另提供通知一份，称该通知系原告的公司上海程美酒店于2016年8月27日向被告的公司奥特洗福莱发出，其以通知形式对被告将系争房屋部分区域转租给次承租人艾孜提艾麦尔·如孜提出异议。被告对上述证据不予认可，称从未收到该通知。原告又提供微信及短信记录一组，以证明其曾于2017年11月23日要求被告于次日办理交接、清场手续，并于2017年11月30日要求被告解决问题。被告对上述证据真实性无异议，但认为仅能体现双方尚在协商。被告另提供2016年4月的照片一组、2018年12月的照片一组，以证明其曾将系争房屋部分区域转租给驾校，原告对此清楚并知晓以及其于2018年12月底再次前往系争房屋时，发现系争房屋西侧其原先经营洗衣店的区域，玻璃门内侧贴有“门面转让”字样，留有原告电话，并在对店铺详情说明时，提及“本商铺共两层，实用面积是120平方米……本商铺转让包含新疆羊肉串……”。原告对上述证据真实性予以认可，称其对于被告2016年时转租给驾校是知晓和同意的，但对于转租给案外人艾孜提艾麦尔·如孜不予同意。其确于2018年6月张贴了上述转让通知，但被告转租给案外人艾孜提艾麦尔·如孜使用房屋目前仍未收回，故招租通知也仅能张贴在系争房屋西侧原先被告经营洗衣店的区域的门上。本案审理过程中，本院于2019年2月20日组织原、被告双方前往系争房屋处查看现场，确认如下情况：系争房屋西面隔壁即为原告经营的程美酒店；系争房屋现隔断为两部分，西侧为原先被告经营洗衣店的区域，现入口玻璃门处张贴有门面转让通知；东侧店名为“新疆喀什烤羊肉”，内有烧烤设备、冰柜、座椅等。以上事实，有房屋租赁合同、上海市房屋租赁合同、上海市房地产权证、照片及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。对于原告要求解除双方房屋租赁合同的诉请，现其解约理由为被告未经其同意擅自转租。然原告经营的酒店即在系争房屋隔壁，其对转租应属知晓，现其据以主张曾提出异议的证据仅为单方制作、未经被告签收的通知，本院对此实难采信。而原告提交的其余在案证据，如微信、短信记录等中，也仅能体现其在双方合同到期时或到期后要求清场，并无对转租提出异议之内容。加之上述合同租赁期限已届满，故原告要求解除合同依据不足，本院不予支持。对于原告要求被告返还系争房屋的诉请，合同约定的租赁期限届满后，被告作为承租人，应履行按约及时完整返还系争房屋的义务，该义务亦包括了清退次承租人。然被告未提供证据证明其已与原告办理了交房手续，虽此后原告曾于2018年6月至系争房屋西侧被告原经营区域内张贴了店铺转让通知，该通知中提及了东侧店铺一并转让，但直至本院查看现场时，在系争房屋东侧开设“新疆喀什烤羊肉”店的区域内，仍有次承租人的大量物品，故本院认定原告实际自行收回了系争房屋西侧区域，故对于该部分房屋的返还本院不再处理，但对于系争房屋东侧开设“新疆喀什烤羊肉”店的区域，被告仍负有返还义务。至于被告与次承租人基于转租合同的权利义务纠纷，被告可另寻合法途径解决。对于原告要求被告支付违约金的诉请，现被告的交房义务未完整履行完毕，其应就此承担相应的违约责任。原、被告曾在租赁合同中约定违约金标准为总租金的50%，虽被告的违约行为不属于合同直接列明的违约事项，然双方缔约时显然难以穷尽所有违约情形，故从合同约定来看，被告对于以合同总租金的50%承担违约责任，应有相应预期。现原告仅按合同期满时四个月的租金标准来主张违约金，已属自愿调整，在此情况下，被告仍称违约金标准过高，却未提供证据证明，故本院对被告的抗辩意见不予采信，原告要求被告支付违约金60,000元的诉请，本院予以支持。另被告曾支付原告押金10,000元，双方均同意在被告应付费用中予以抵扣，故本院认定上述押金用以抵扣被告应付的前述违约金。对于原告要求被告支付租金的诉请，双方合同期限届满后，原告所称的租金实为被告未能及时返还系争房屋情况下产生的占有使用费。但对于原告主张的标准本身，鉴于其自认于2017年11月起对系争房屋断水断电，而该行为必然对系争房屋的使用造成一定影响，故本院酌定自2017年12月1日起至原告收回系争房屋部分区域前(即2018年5月31日止)，被告需支付的占有使用费标准参照原合同约定的月租金12,500元的70%计算，即为每月8,750元，共计52,500元。又鉴于原告自2018年6月自行收回了系争房屋的部分区域，结合收回区域的面积等情况，本院酌定被告自2018年6月1日起至履行完毕房屋返还义务之日止，需支付的占有使用费标准为8,750元的60%，即每月5,250元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十四条的规定，判决如下：一、被告冯旺于本判决生效之日起十日内搬离并将坐落于上海市松江区XXX弄XX号的房屋1层C区东侧开设“新疆喀什烤羊肉”店铺的区域返还给原告林怡美；二、被告冯旺于本判决生效之日起十日内支付原告林怡美违约金60,000元(需扣除被告冯旺已付押金10,000元)；三、被告冯旺于本判决生效之日起十日内支付原告林怡美自2017年12月1日起至2018年5月31日止的房屋占有使用费52,500元；四、被告冯旺于本判决生效之日起十日内支付原告林怡美自2018年6月1日起至实际搬离并返还上述房屋之日止的房屋占有使用费(按照每月5,250元的标准计算)；五、驳回原告林怡美的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,012元，减半收取2,506元，由原告林怡美负担758.50元(已付)，由被告冯旺负担1,747.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沙 莎二〇一九年三月一日书记员 林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。