湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0105民初7952号原告：陈伟。委托代理人：徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：笪宏罡。委托代理人：熊建波，湖南旷真律师事务所律师。原告（反诉被告）陈伟与被告（反诉原告）笪宏罡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟及委托代理人徐攀，被告笪宏罡的委托代理人熊建波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金37720元，并按照月2%的标准支付逾期支付租金期间的利息（滞纳金），从2018年8月23日起至租金实际支付之日止，至起诉之日暂计算为240元；2、被告支付占用房屋期间的费用24840元，并承担本案的诉讼费、公告费、鉴定费、律师费等费用。事实和理由：原告与被告于2018年2月1日签订《房屋租赁合同》，原告将位于长沙市XXXX房（面积约126平方米，带精装修、配套有办公家具设施）出租给被告使用。租期从2018年2月23日至2021年2月22日止，租金每月13800元。合同签订后，被告未按照合同约定履行支付租金的义务，物业费也一直未缴纳。原告多次与被告联系，要求支付租金和物业费，被告予以拒绝。原告于2018年10月23日将《解除合同通知》粘贴在租赁房屋大门处，告知被告租赁合同从2018年10月23日解除，并在10月25日下午5点前搬离。2018年11月13日，被告联系原告，将房屋的门禁及门禁管理权限交给了原告。被告的违约行为造成原告的损失，为维护原告的合法权益，特请求判如所请。被告笪宏罡辩称，被告拒绝支付租金是因为原告未按照要求向被告提供证明其有权出租的相关授权及其他证明，且存在合同欺诈行为。2018年5月，被告从相邻的505办公室承租人处获知，被告所租赁的510办公室系从505房中部分隔开而成，产权人为湖南省帮帮帮典当有限责任公司，建筑面积为346.11平方米，505房的租赁面积为256平方米，由此算出510房的面积不到90.11平方米，并没有合同约定的126平方米。为此，被告要求原告给出说法，并要求原告提供证明其有权出租的权利证明，原告置之不理，因此被告有理由拒付租金，不存在违约。被告所承租的510房建筑面积严重不实，租金只能按照实际建筑面积90.11平方米计算。原告所诉的占用房屋期间的费用没有事实依据。反诉原告笪宏罡的反诉请求：1、撤销反诉原告笪宏罡与反诉被告陈伟于2018年2月1日签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告陈伟返还反诉原告笪宏罡2018年2月23日至2018年8月22日期间多支付的房屋租金23327.4元（暂定）；3、反诉被告陈伟返还反诉原告笪宏罡支付的房屋押金20000元；4、反诉被告陈伟赔偿反诉原告笪宏罡损失1000元（暂定）；5、反诉被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由：2018年1月31日，反诉原告承租反诉被告涉案房屋，反诉原告交付定金2万元。合同约定涉案房屋建筑面积约为126平方米，租金为每月13800元（反诉被告提出租金按照每平方米110元计算，租金本应为每月13860元，最终确定为每月13800元）。2018年2月13日，反诉原告支付半年房屋租金82800元。2018年5月，反诉原告得知，涉案房屋最多不到90.11平方米，且反诉被告不是涉案房屋权利人，为此，反诉原告要求反诉被告给出说法，并提供其有权出租的证明，但反诉被告置之不理。为此，为维护反诉原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。反诉被告陈伟辩称，本案不属于法定可撤销的情形，反诉请求撤销与法律冲突。反诉请求返还多支付的租金与撤销请求相冲突。关于押金部分，不符合双方在合同约定中退还押金的情形，应当驳回。本案中没有相应证据证明反诉原告存在损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年2月1日，原告陈伟（出租方）与被告笪宏罡（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告承租XXXX办公室，建筑面积约为126平方米。出租人保证如实陈述该房产权属状况、坐落、装修等情况，承租人已对上述房屋及出租方的出租权具体情况做了充分了解，房屋符合承租房的要求和使用目的。租期自2018年2月23日至2021年2月22日，租金为每月人民币13800元，租金按押2万元付六月结算，即签订之日起交付租金人民币82800元，承租方应于每次租金到期前10天支付下一次租金。承租方应在本合同签订之日向出租方支付人民币20000元作为押金，合同期满，如不续租，则出租方在承租方结算各项费用之日起三日内，将押金退还承租方（不计利息）。租赁期间，每月的物业管理费（由出租方代收代付，按约8.5元每平方米计算）、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费等杂费，均由承租方支付。承租方应及时足额缴纳租金、物业管理费等杂费，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%的滞纳金，如拖欠租金超过15天，或拖欠租金、物业管理费、水电费等杂费累计超过人民币5000元整，出租方有权立即单方解除合同。没收押金并有权向承租方进一步追究责任。如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房地产，同时结清费用。迟延搬离或拖延搬离的，按照租金的三倍计算占用费用至交房之日止。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告陈伟交付涉案房屋给被告使用。被告笪宏罡于2018年2月13日支付原告租金82800元（含押金2万元），2018年11月6日支付租金4543元，2018年10月26日支付物业费8118.07元。另查明，涉案房屋为长沙市XXXXX房的一部分，505房屋的建筑面积为346.11平方米，产权人为湖南省帮帮帮典当有限责任公司，陈伟为转租人。505房的另一部分由原告陈伟出租给案外人，租赁合同约定的建筑面积约为256平方米。被告笪宏罡知晓了505房的另外一部分所涉租赁合同约定的建筑面积及涉案房屋系505房的一部分后，认为被告的租赁面积为90.11平方米，与合同约定的约126平方米不符，进而对应交租金金额及物业费提出异议，在缴纳第二期租金前，被告要求原告就产权人、原告是否有权出租及房屋实际建筑面积的情况进行说明。原告未予理会。2018年10月23日下午6点左右，原告因被告未足额支付租金及物业费，将解除合同通知张贴至涉案房屋大门，通知被告双方合同自2018年10月23日解除，请在25日下午5点前搬离并结清费用。被告陈述，原告张贴解除合同通知的时间为下班后，被告并未实际收到或者看到。2018年11月5日，被告按照原告要求搬离涉案房屋，涉案房屋钥匙于2018年11月13日交付，门禁控制权也于当日解除。再查明，因双方对涉案房屋实际建筑面积有争议，经反诉原告笪宏罡申请，本院委托长沙中信发房屋测绘有限公司进行测绘，该公司出具的房屋测绘报告显示，涉案房屋的建筑面积为111.92平方米，双方对测绘结果均无异议。因委托测绘，反诉原告笪宏罡支付鉴定费2000元。本院认为，一、关于合同效力问题。被告认为涉案房屋建筑面积仅为90.11平方米，与合同约定的约126平方米严重不符，存在欺诈，合同可撤销。本院认为，双方在签订本合同前存在一个看房及协商谈判的过程。合同内容显示，签订合同过程中，承租人已对上述房屋及出租方的出租权具体情况做了充分了解。而合同约定的房屋建筑面积是概数，由此可以认为双方以合同约定的形式允许房屋实际建筑面积与约定面积之间存在合理范围内的差距。诉讼中，涉案房屋经实际测量建筑面积为111.92平方米，并非被告所述的90.11平方米，与约定相差14.08平方米，没有明显超出合理的范围。被告没有证据证明原告在签订及履行合同过程中存在明显的欺诈，且合同形式合法，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效。故对被告主张撤销合同的反诉请求，不予支持。二、有效的合同应得到双方当事人的严格信守。本案原告交付涉案房屋给被告使用后，被告应及时足额支付租金。2018年10月23日，原告向被告发出解除合同通知，被告实际搬离时间为11月5日，门禁钥匙等的房屋控制权于11月13日正式移交，故被告应向原告支付至2018年11月15日止的租金。租期每月13800元，自2月23日起至11月15日止共计租金为120980元。同时，合同约定每月的物业管理费由出租方代收代付，按约8.5元每平方米计算。因涉案房屋实际建筑面积为111.92平方米，故被告实际应支付物业费8341元。被告已支付租金及物业费共计95461.07元，还应支付33860元（押金已冲抵租金）。因合同约定不明确，双方对实际应付金额有争议，故对原告主张的滞纳金及超出上述金额部分的房屋占用费，本院不予支持。关于评估费，合同约定由原告按照8.5元/月/平方米代收物业费，因此，原告作为出租方有义务明确涉案房屋实际建筑面积进而确定被告应支付的具体金额，故对因确定面积而产生的评估费由原告自行承担，考虑被告已实际垫付，可自应付金额中扣减，因此，被告应付金额为31860元。另，被告对其损失的反诉请求，没有证据予以证明，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告笪宏罡在本判决生效之日起10日内支付原告陈伟租金、物业费共计31860元；二、驳回原告陈伟的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告笪宏罡的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1370.0元，因适用简易程序减半收取685元，由被告笪宏罡负担;反诉费908元，由反诉原告笪宏罡负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘玉玲二〇一九年三月十四日代理书记员  殷 密