广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初444号原告：顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会东基路168号，统一社会信用代码92440606L85304179H。经营者：叶林，男，1979年12月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：麦永康，广东天道勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：周振普，广东天道勤律师事务所律师。被告：何明添，男，1964年11月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。原告顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部诉被告何明添居间合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周振普、被告的委托诉讼代理人吴育华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付居间费28000元及违约金（违约金计算方式：自2018年9月19日起按日利率千分之一计算至清偿之日止，暂计至2018年11月8日为1400元）；2.被告向原告支付因提起诉讼追讨佣金而支付的律师费6000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月27日，原告作为居间方与被告以及房屋的卖方签订房屋买卖合同一份，合同对房屋买卖双方应向原告支付的佣金数额以及违约责任等进行了约定，房产过户后，被告却一直拖欠居间费余款28000元未支付，原告多次催收未果，遂诉至法院。被告辩称，1.原告隐瞒事实，违反如实报告的义务，未将收取卖方180000元居间费的情况告知被告，欺骗被告与其签订《居间费用确认书》；2.根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》，居间费用不能超过购房款的3%。因此双方签订的《居间费用确认书》应为无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《房屋买卖合同》、原告与被告签订的《居间费用确认书》、不动产登记信息查询结果、《委托代理合同》、律师费发票以及中国农业银行转账记录，被告对其真实性均无异议，上述证据客观真实且能证明本案事实，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。被告提交的《房屋买卖合同》、证明书、证明人身份证复印件、证明人与原告签订的《居间费用确认书》，原告对《房屋买卖合同》及《居间费用确认书》的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对于证明人身份证复印件，原告认为因无法与原件核对，对其真实性不予确认，本院认为，被告提交的证明人身份证复印件能与《房屋买卖合同》上卖方的身份信息以及本院依职权向佛山市顺德区国土城建和水利局调取的不动产登记档案中的卖方身份信息相核对，因此本院对其真实性予以确认。对于证明书，由于证明人未到庭作证，且原告对证明书的内容不予确认，本院对该证明书不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月19日，原、被告签订《居间费用确认书》，主要内容如下：被告为买受人，通过原告的居间服务签订房屋买卖合同，购买位于佛山市顺德区龙江镇龙江社区居民委员会325国道龙江段第102号之二合创盈科家具材料交易中心（商务中央区1）2129号房屋（以下简称2129号房屋），被告为此需支付居间服务费48000元。被告同意于签三方合同之日前向原告支付上述居间费用。如逾期支付的，每逾期一日，须按居间费用金额的千分之五支付违约金。2018年9月27日，原告作为经纪方，促成被告（合同中的买方）与案外人庄崇栋、庄文雄（合同中的卖方）以及原告签订了编号为1790595的《房屋买卖合同》，主要内容如下：经经纪方的居间介绍，卖方自愿将2129号房屋出售给买方，不动产权证号为粤（2018）顺德区不动产权第1118010913号、1118010914号，房屋面积为105.13平方米，卖方确认该房屋由顺德农商银行设定抵押及没有被查封。该房屋成交总价为3180000元。2129号房屋为带租约、带装修出售。本合同一经签署，卖买双方就有向经纪方支付佣金的义务。佣金于本协议签订当日支付一半，余款于卖、买双方到房地产交易中心提交过户材料当天一次性付清。卖方、买方之间相互违约或单方违约导致无法交易的，不能免除向经纪方支付佣金的义务。无论是一方或双方违约，违约方需按本合同成交总价的3%支付佣金；又或者不依约定支付佣金的，自本合同签订之日起，至佣金实际支付之日止，按日千分之五支付延迟付款违约金。如经纪方需通过法律途径追讨的，则违约方还需承担诉讼费、律师费等。另外，《房屋买卖合同》还对房款支付方式、违约责任、费用承担等进行了约定。《房屋买卖合同》签订当天，原告与卖方签订《居间费用确认书》，确认原告协助卖方出售2129号房屋，卖方为此支付居间服务费180000元。诉讼中，原告确认该180000元居间服务费已实际收取。另查，被告分别于2018年9月19日、10月16日向原告转账支付10000元。被告与卖方于2018年10月16日到佛山市顺德区国土城建和水利局提交了2129号房屋的过户材料。庭审中，被告确认2129号房屋已完成过户手续。再查，为实现本案债权，原告于2019年1月3日向本院起诉，并委托广东天道勤律师事务所代理本案纠纷，该所向原告开具了6000元的律师费发票，并指派了律师出庭参加诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：1.《居间费用确认书》的效力问题；2.被告应否向原告全额支付居间费及律师费；3.原告主张的违约金是否过高。关于第一个争议焦点，被告认为根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》，居间费用不能超过购房款的3%，且原告隐瞒事实，违反如实报告的义务，未将收取卖方180000元居间费的情况告知被告，欺骗被告签订了《居间费用确认书》，故《居间费用确认书》无效，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因法律、行政法规并未规定中介服务费的收取标准，原告陈述的《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》已于2014年失效且不属于法律、行政法规的范畴，根据意思自治原则，《居间费用确认书》系被告自愿签署，至于原告与卖方之间约定的居间费，并不能导致涉案的《居间费用确认书》无效，故本院对被告的抗辩不予支持，确认《居间费用确认书》合法有效。关于第二个争议焦点，原、被告与卖方签订的《房屋买卖合同》、《居间费用确认书》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”同时根据《房屋买卖合同》的约定“本合同一经签署，买卖双方就有向经纪方支付佣金的义务，佣金于本协议签订当日支付一半，余款于买卖双方到房地产交易中心提交过户材料当天一次性付清”本案中，原告已完成居间服务，各方当事人均已签订《房屋买卖合同》，且涉案的房产已经过户，故被告应按照《居间费用确认书》约定的居间费履行义务，原告诉请被告支付居间费28000元，理据充分，本院予以支持；至于律师费，《房屋买卖合同》已明确约定，如经纪方需通过法律途径追讨的，则违约方还需承担诉讼费、律师费等。律师费是原告为实现本案债权所产生的支出，被告拒绝支付居间费余款，已构成违约，原告据此要求被告支付律师费6000元有理，本院应予支持。关于违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告的损失为利息，原告请求按日利率千分之一计算违约金，已远超过其实际损失，且被告对此提出异议，本院酌定将违约金计算标准调整为按年利率24%计算。至于违约金的起算时间，《房屋买卖合同》约定：“佣金于本协议签订当日支付一半，余款于卖、买双方到房地产交易中心提交过户材料当天一次性付清”。居间费的4000元应在合同签订之日即2018年9月27日给付，居间费24000元应在被告与卖方向佛山市顺德区国土城建和水利局提交了涉案房屋的过户材料之日给付即2018年10月16日，故本院认定，居间费4000元的违约金从2018年9月28日起计算，居间费24000元的违约金从2018年10月17日起计算，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告何明添应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部支付居间费28000元及违约金（违约金计算方式：以居间费4000元为基数，按年利率24%从2018年9月28日起计算至清偿之日止，以居间费24000元为基数，按年利率24%从2018年10月17日起计算至清偿之日止）；二、被告何明添应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部支付律师费6000元；三、驳回原告顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费685元，减半收取计342.5元（原告顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部已预交），由被告何明添负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  殷南鹏二〇一九年三月十二日法官助理袁丽阳书记员黄浩明