北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终187号上诉人（原审原告）：王洞清，男，1952年12月1日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京中海物业管理有限公司，住所地北京市西城区四平园9号楼112室。法定代表人：杨鸥，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉丹，北京市宝盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张培荣，北京市宝盈律师事务所实习律师。上诉人王洞清因与被上诉人北京中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初50874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王洞清及中海物业公司之委托诉讼代理人李玉丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洞清上诉请求：1.撤销一审判决，重新审判；2.改判《XX园小区物业服务合同-201610版》生效期条款无效，予以撤销；3.改判《XX园小区物业服务合同-201610版》中9项20条条款侵权违法，予以撤销。4.改判《XX园小区物业服务合同-201610版》采用乙方格式条款，侵权违法，予以撤销；5.请求继续履行《XX园物业管理全权委托合同-2003/2008版》、《前期物业管理服务协议-2003（各单户版）》；6.中海物业公司退赔多收的物业费5837.83元。事实和理由：一、《XX园小区物业服务合同-201610版》的合同内容违法、显失公平，其核心条款严重侵占了业主的权利与利益，扩大了物业公司的权利。具体而言包括：1.该合同非法将生效期提前至签约之前28个月。2.该合同第33条等恶意写入允许中海物业公司使用“包括但不限于”违法涉黑手段欺压干扰业主正常工作生活。3.该合同第34条、35条等篡改了物业管理用房等基础数据，恶意缩减侵占全体业主的共有物业管理用房面积。4.该合同第2条、20条等恶意缩减中海物业公司应负责的服务维修职责范围，额外增加业主对公共区域建筑的维修维护经济负担。5.该合同第6条、18条、19条、35条等恶意侵占属于业主的小区公共区域经营收入。6.该合同第47条等的违约条款对甲乙双方设置极不公平。7.该合同51条等设置了无限免责条款，将物业维修质量不合格推卸至不可预见免责。8.该合同第9条、50条等设置了为中海物业公司敞口涨物业费的条件条款。9.该合同第46条、48条等非法设置了中海物业公司对该合同的条款内容违法、建立程序违法免责的条款。10.该物业合同的格式条款内容极不公正。二、《XX园小区物业服务合同-201610版》的建立过程、表决程序均严重违法，是以合法形式掩盖非法目的的建立过程。具体而言包括：1.缺失法规强制性要求前期物业结束时应组织进行小区建筑设施体系的资产验收与清算工作。2.未按照政府法规倡议要求进行招标，缺少通过业主大会专题研究公开表决以何种方式招标物业公司的选择程序，侵害了业主的知情权、选举权。3.中海物业公司串通第二届业委会在业主选票表决环节，承包操控了选择物业表决的全部工作，违背了回避的法规。4.该物业合同表决投票结果参数作假。5.中海物业公司在超过时限后提供的质证意见。三、街道办已同意指导监督XX园小区业主对第二届业委会进行罢免业委会换届工作，该业委会签订的合同显失公平、严重侵害业主权益，应予撤销。四、因新签订的物业合同违法不成立，故前期物业合同继续有效。五、一审法院没有正面审理我的主诉问题，缺失对起诉主题“该物业合同侵权违法”的审查、调查、质证和辩论程序。中海物业公司在一审法庭超过法庭期限迟交的质证辩词与证件均不能证明《XX园小区物业服务合同-201610版》没有侵权违法。中海物业公司辩称，同意一审判决，不同意王洞清的请求和理由。王洞清向一审法院起诉请求：1、请求确认《XX园小区物业服务合同-201610版》无效；2、判决撤销北京市海淀区XX园小区业主委员会与中海物业公司签署《XX园小区物业服务合同-201610版》的决定（没有书面决定，但是通过一系列公告形式体现）；3、请求继续履行《XX园物业管理全权委托合同-2003/2008版》、《前期物业管理服务协议-2003单户版》；4、诉讼费由中海物业公司承担。一审法院认定事实：王洞清系XX园X号楼X单元XX业主。2003年4月28日，北京中海房地产开发有限公司与中海物业公司签订XX园物业管理全权委托合同，约定委托管理期限为5年。2008年5月10日，XX园业委会作出关于XX园小区物业全签约委合同期限的说明，写明第一次合同的物业服务有效期至2008年4月28日，在本小区业主委员会代表业主签订新物业合同前，原前期物业合同继续临时有效，期限延至业委会签订新物业合同止。2003年8月16日，王洞清与中海物业公司XX园分公司签订前期物业管理服务协议，约定协议自发展商交楼之日起至业主委员会与物业管理公司签订物业管理委托管理合同生效时止。2016年4月25日，北京市海淀区XX园小区业主委员会（以下简称XX园业委会）向XX园小区业主作出关于征询物业服务合同意见的通知，写明：本小区在2014年7月起已执行新的物业服务收费标准，前期物业服务合同多项约定内容已发生变化，为维护与保障园区物业服务品质及生活和谐氛围，业委会本着维护绝大多数业主合理利益的原则，与物业公司就物业服务合同签订事宜进行多次协商洽谈，已初步达成架构合同，现将合同稿在小区宣传栏内公示征求意见，为期7天，并写明反映意见的方式方法。2016年5月10日，XX园业委会向XX园小区业主作出关于延长征求对物业服务合同意见时间的通知。2016年8月5日，XX园业委会向XX园小区业主作出对业主在物业服务合同（草稿）公示期间所提意见和建议的回复。同日，XX园业委会向XX园小区业主作出关于就“XX园小区物业服务合同”进行表决的公告，写明：XX园小区物业服务合同经过小区业委会和中海物业公司多轮协商现在已经就合同条款达成一致，在协商过程中向全体业主公示了合同草稿征求业主们的意见，有些意见已经被采纳并体现在合同表决稿中，业委会决定提请业主对XX园小区物业服务合同进行表决，并对表决工作进行了具体安排。2016年9月24日，XX园业委会向XX园小区业主作出关于XX园物业服务合同表决结果的公告，写明：XX园小区业委会于2016年8月8日在小区内张贴了物业服务合同表决公告，并委托物业公司员工于2016年8月23日至9月23日期间向小区业主进行了书面意见征询，2016年9月24日，XX园物业服务合同表决情况在小区业主代表的监督下，经唱票统计形成了表决结果，XX园小区总户数906户，表决计算总建筑面积131191.82平方米，本次表决总收回表决票750张，其中有效表决票739张，废票11张，表决统计结果显示：同意票数678票，占业户总数74.83%，同意票专有部分建筑面积合计98561.69平方米，占总建筑面积75.13%，根据相关法律规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，XX园小区物业服务合同表决事项获得通过，业委会将依据本次表决结果，代表小区全体业主与中海物业公司签订物业服务合同。2016年，XX园业委会与中海物业公司签订XX园小区物业服务合同，合同期限为2014年7月1日至2019年6月30日，约定：鉴于2014年5月经XX园小区业主共同决定，同意自2014年7月1日起执行新的物业服务费标准，即住宅每月每平方米3.25元，底商每月每平方米6.35元，中海物业公司自2014年7月1日按新的物业服务费标准收费并继续提供物业管理服务的事实，根据相关规定，双方订立本合同。2016年11月10日，中海物业公司将物业服务合同进行备案登记。王洞清称上述2016年的物业服务合同违法，具体表现在物业合同条款内容在两个主要方面存在严重违法问题，包括1、该物业服务合同内容条款严重缺失业主权力与权益，扩大物业公司权力利益，该合同显失公平违法，包括10条内容；2、该物业合同的建立表决程序违背政府法规强制性要求，包括4条内容，王洞清提交图纸、说明、守则、通知、照片、举报函、会议记录、报表、清单、合同、广告、光盘等证据佐证。中海物业公司对于王洞清主张不予认可。中海物业公司在第二次庭审时无正当理由未到庭应诉，法院依法进行缺席审理。一审法院认为，王洞清作为XX园小区业主认为中海物业公司与XX园业委会签署的物业服务合同侵犯其个人利益主张该合同无效，法院对其主张予以审理。法院认为，根据查明，XX园业委会在与中海物业公司签订物业服务合同之前就合同内容向业主征询意见，就征询的意见进行了回复，对物业服务合同进行公开表决，经过表决，专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务合同表决事项获得通过，XX园业委会对表决结果进行了公示，XX园业委会与中海物业公司签署物业服务合同，并将该份合同进行备案登记。王洞清认为上述物业服务合同内容及程序违法，但其提交的相关证据并不能充分证明其主张，且其提出的显失公平的理由亦非合同法中关于认定合同无效的法律依据，因此，法院认为，王洞清提出的主张及证据不能证明中海物业公司与XX园业委会签订的物业服务合同存在合同法上规定的合同无效的情形，故法院对于王洞清要求认定该份物业服务合同无效的诉讼请求不予支持。对于王洞清要求撤销XX园业委会与中海物业公司签署上述物业服务合同的决定，以及继续履行XX园物业管理全权委托合同及前期物业管理服务协议的诉讼请求，无事实及法律依据，法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回王洞清的全部诉讼请求。本院二审期间，王洞清提交了录音光盘一张，其主张内容为王洞清与房管局徐玉杰于2018年11月8日的电话通话录音，用以证明房管局对物业合同只备案，不审查合同的合法性。中海物业公司发表质证意见称，真实性、关联性、合法性、证明目的均不认可，不能证明录音的时间、地点以及对方身份。本院认证意见如下：因本院无法确认对方身份及录音时间，故对该证据的真实性及证明目的均不予认可。上述材料未形成新的事实，不作为新证据采用。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2016年，XX园业委会与中海物业公司签订XX园小区物业服务合同，该合同载明：“甲方：北京市海淀区XX园小区业主大会乙方：北京中海物业管理有限公司。第二条在本物业管理区域内，乙方提供的物业服务主要包括以下1至15项内容，乙方可以将部分内容分包给专业性服务企业，但不得将物业服务的整体业务外包，乙方须对下述各项工作质量负责：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；2、共用部位的维修、养护和管理；3、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；4、公共区域、共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；5、公共绿地、花木、建筑小品景观的养护和管理；6、本小区规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；7、配合和协助当地公安机关、政府有关部门维护小区公共秩序及日常巡视等工作（但不含人身、财产的保险保管责任）：发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助好教助工作；8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；11、对物业区域内违反有关治安、环保、业主室内装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示；14、社区文化活动的开展；15、房屋及共用设施设备档案资料的管理。在本合同期内，乙方依据本合同和《管理规约》有权为本物业管理区域制定有关本小区专有部分、共有部分和共用设施设备的使用、装修和维护，公共秩序的环境卫生的维护等方面的规章制度，并结合本小区的具体情况制定、增加、删减或修改相关物业管理制度，物业管理规章制度对全体业主及使用人均有约束力。第六条本物业管理区域的物业服务资金包括但不限于物业服务费收入、停车场经营与管理收入、本小区其他类收入。物业服务资金用于物业服务支出和乙方酬金。第九条因社会平均工资或最低工资标准上调、物价上涨（参考指标为消费物价指数）、公共能源价格上调（主要指水价、电价）等因素、由于政府政策的变化、市场行情的巨大变化或不可抗力因素或任何非乙方过错的原因，导致物业服务支出年度结算后明显不足以支付本合同约定的物业服务支出和／或乙方的酬金时，应启动物业服务费收取标准的检讨与调价机制，以确保物业服务标准与物业服务费收取标准达到质价相符。第十八条甲方同意本物业管理区域内属于全体业主共有的建筑物、设施设备、场地等共有部分，可由乙方开展有利于业主及物业使用人的经营活动。并同意乙方可采取发函、诉讼、仲裁等必要措施，以实现上述共有部分的经营管理收入所对应的债权。第十九条本物业管理区域内物业共有部分经营收入乙方按10％计提管理酬金，计提酬金并扣除成本后的收益归全体业主所有，由乙方代管，按照业主大会的决定使用或用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，每年第一季度向业主公布使用情况及账目信息。第二十条有偿服务（即“第二条”物业服务费项目中不包含的服务项目）的服务内容、收费标准以乙方在物业服务中心或相关场所的公示为准，由业主及物业使用人自主选择。该有偿服务费属乙方有偿服务项目收入，不计入本合同第六条约定的物业服务资金。第三十二条甲方的权利与义务1、负责促进乙方与业主、物业使用人之间的沟通和关系的协调，并对乙方承诺的服务内容及服务标准进行公开、公平、公正的监督；2、就日常监督过程中发现的或者本物业管理区域住户所反应的建议和需要改进提升的事项向乙方提交书面说明；对日常监督过程中发现的重大管理问题、相应的解决方案及实施计划与乙方进行充分沟通、协商确定；3、负责对乙方开展的客户满意度调查的真实性与公正性进行监督，每年末对乙方全年的服务进行客观的综合性评价；4、支持、协助乙方做好物业管理区域内的各项物业管理服务，督促全体业主、物业使用人共同遵守《管理规约》和各项物业管理规章制度，配合乙方做好社区公共宣传及社区文化活动；5、业主或物业使用人不按规定交纳物业服务费、车位服务费、有偿服务费及代收代办费用时，甲方负责协助催收并要求其限期交纳；6、本合同有效期内，因国家政策、市场物价或人工费用调整（包括但不限于水电费价格、最低工资标准调整）等因素导致乙方管理成本显著变化，甲方有权提出对物业服务费标准、车位服务费标准及其他收费标准实施评审，并按照市场化原则与乙方协商调整上述费用的收取标准、按照质价相符的原则与乙方协商物业服务标准；7、甲方开展的各项日常工作所产生的合理性费用可以在物业服务费用中列支，按实际发生额实报实销，但每年不超过伍仟元。第三十三条乙方的权利与义务1、对业主、物业使用人违反物业管理法规、政策及《管理规约》的行为进行处理，处理措施包括但不限于：责令停止违章行为，要求恢复原状；要求赔偿名誉损失及支付违约金：对无故不交纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停止部分服务项目、诉诸法律或阻止施工人员、装修物料、装修工具进入本物业管理区域等催收催改措施；2、定期制定物业服务工作计划、设施设备维保计划，建立健全小区物业管理服务制度并组织实施；3、积极配合甲方开展社区服务工作，严格执行《物业管理条例》及相关法律法规的规定，落实各项服务内容及服务标准；4、结合各岗位职责、工作流程及质量标准的相关要求，将员工的考核成绩与人事奖罚机制挂钩，以提高员工学习的积极性与成效性，建立完善的竞争上岗机制；通过对本项目全体管理及操作人员的分阶段、分层次培训，提高广大员工的文化素质、业务能力和管理服务水平，打造一支品质优良、技术过硬、服务热情周到的物业管理团队；5、定期组织开展客户满意度调查工作，认真听取并吸纳甲方、业主及物业使用人的意见及建议，积极推动各项意见及建议的落实；6、本合同有效期内，因国家政策、市场物价或人工费用调整（包括但不限于水电费价格、社平工资或最低工资标准调整）等因素导致乙方管理成本显著变化，乙方有权提出对物业服务费标准、车位服务费标准及其他收费标准实施评审，并按照市场化原则与甲方协商调整上述费用的收取标准、按照质价相符的原则与甲方协商调整物业服务标准。7、可以将物业管理的部分内容分包给专业公司，但须对分包方的工作质量负责。8、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。9、不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。第三十四条本小区配备物业服务用房建筑面积为546.35平方米。第三十五条物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用。物业服务用房所涉税费计入物业服务支出。第四十三条甲乙双方违反本合同的有关约定，守约方有权要求违约方限期改正；逾期未改正造成守约方损失的，违约方须承担相应的赔偿责任。第四十四条甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估；乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第四十五条乙方因管理服务严重不达标且拒不改正的，甲方有权提出与乙方解除合同并选聘新的物业服务企业。第四十六条甲方及其授权代表应对其签订本合同的主体资格、签约条件及签约程序负责，并对因此造成乙方及第三方的损失承担相应赔偿责任。第四十七条业主违反本合同第十一条约定，逾期未足额缴纳物业服务费，经乙方催缴仍不交纳，乙方可采取法律手段，业主承担相应法律责任。自本合同签订之日起60天后，欠费业主在承担相应法律责任的同时，还应当按欠费额每日0.5‰的标准支付违约金。第四十八条本合同有效期内，任何一方不得因非约定或非法定事由提出解除或终止合同，如发生前述情形，守约方有权要求违约方承担相应的赔偿责任。第五十条合同自动延续期间，甲方决定不再委托乙方管理，应提前三个月以书面方式通知乙方。合同自动延续期间，乙方可按照第九条启动物业服务费收取标准的检讨与调价机制。如果乙方决定不再接受委托的，乙方需提前三个月以书面方式通知甲方，并知会政府相关行政主管部门。第五十一条在不可预见的情况下（包括但不限于发生煤气泄漏、漏电、火灾水管破裂、生命救护、协助公安机关执行任务等），为维护公众、业主或物业使用人切身利益，采取紧急避险措施造成业主或物业使用人财产损害的，乙方可以免责。第五十六条本合同自双方签字盖章之日起生效”本院认为，本案的争议焦点在于XX园业委会与中海物业公司2016年签订《XX园小区物业服务合同》（以下简称涉案合同）是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。本案中，王洞清主张涉案合同核心条款严重侵占了业主的权利与利益，并详细列举了相关条款。根据本案查明的事实可知，涉案合同的签订过程经过向业主征询意见、公开表决、结果公示、登记备案等环节，可以确定XX园业委会在与中海物业公司签订物业服务合同前已就合同内容向业主征询了意见，并对业主提出的意见进行了回复；涉案物业服务合同在小区业主代表的监督下，经唱票统计形成了表决结果；物业服务合同表决事项经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；XX园业委会对表决结果进行了公示，之后XX园业委会才与中海物业公司签署物业服务合同，并将该份合同进行备案登记，故应认定该物业服务合同的签订程序合法。因物业服务合同的签订过程是否需要经过招投标程序，法律、行政法规并无强制性规定，故王洞清以涉案物业服务合同存在未经过招投标、未回避等事项为由，主张本案涉案合同签订程序违法，无法律依据，本院不予采信。涉案物业服务合同约定了自签字盖章之日起生效，虽然合同期限为2014年7月1日至2019年6月30日，但该合同中载明：鉴于2014年5月经XX园小区业主共同决定，同意自2014年7月1日起执行新的物业服务费标准，该合同系对此前经XX园小区业主共同决定的收费标准的确认，并非将生效期提前至签约之前28个月。考察涉案合同内容，约定了物业服务范围、共有部分收益使用、双方违约条款等内容；不存在王洞清所述约定了涉黑手段、无限免责等条款；至于涉案合同约定的双方调整物业费条款、免责条款，系双方意思自治，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。不能确定该合同内容存在明显免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的情形。至于物业管理用房等基础数据记载是否准确，业委会是否进行罢免、换届等事项并非可以导致合同无效的直接事由。故一审法院认定涉案合同有效并无不当，本院予以维持。经本院核实，一审期间经过举证质证、法庭辩论等环节，不存在王洞清所述程序违法事项。王洞清之退还物业费等超出一审诉讼请求的上诉请求，因中海物业公司不同意在二审中一并处理，本院不予审理。综上所述，王洞清之上诉理由不成立，应予驳回，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王洞清负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈立新审判员  汤 平审判员  赵小军二〇一九年三月二十五日法官助理朱龙臻书记员周玮