江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初6106号原告：胡君珠，女，1986年5月7日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：彭家庆，男，1970年7月13日生，汉族，住无锡市锡山区。原告胡君珠与被告彭家庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法由审判员陆华朝适用简易程序进行了审理。原告胡君珠、被告彭家庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡君珠向本院提出诉讼请求：1、确认双方2017年5月27日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月25日解除。2、彭家庆赔偿其装修残值损失40.5万元。3、彭家庆赔偿其另行寻找替代房屋周转期间（6个月）等费用（包括租金差价损失及搬迁费用、变更营业执照的人力手续费、拆迁装修费用）共计4.5万元。诉讼中，胡君珠变更第二项诉请为：2、彭家庆赔偿其装修残值损失300936元（诉讼中胡君珠申请法院对案涉房屋装修残值进行司法评估价316775元的95%）。事实与理由：2017年5月27日，双方签订《房屋租赁合同》，约定彭家庆将其所有的位于无锡市房屋（以下简称案涉房屋）出租给胡君珠使用，租期自2017年5月25日至2027年5月25日，年租金5万元。合同签订后，彭家庆按约将案涉房屋交付其使用，其对案涉房屋进行了装修，花费45万元。2017年12月底，其发现案涉房屋张贴本院《评估结果及权利告知书》，得知案涉房屋已经进入法院强制评估拍卖程序，故现要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。因彭家庆在房屋出租时，并未向其告知房屋已被查封的事实，导致其投入资金对房屋进行装修，现房屋无法继续使用，要求彭家庆赔偿其装修残值损失及其他费用损失。彭家庆辩称：1、案涉房屋是登记在其名下的，购买房屋时就将房屋抵押给了银行。出租房屋时不知道房屋被法院查封，2017年底才收到法院三份房产评估报告。2、租赁合同上“彭家庆”的名字是傅树发代签，是其让傅树发去处理案涉房屋出租事宜的，第一年房租5万元也是打到傅树发妻子谢巧斌账户的。傅树发签完合同后告知其租赁合同的具体内容，其才知道签了十年租期。3、不同意解除合同，不承担胡君珠主张的相关费用损失。4、若承担装修残值损失赔偿，愿意以法院三份评估报告确定的装修价值即5.8万元、2.34万元、1.85万元承担赔偿责任。经审理查明：2017年5月25日，傅树发以彭家庆名义（甲方）与胡君珠（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租期10年，自2017年5月25日至2027年5月25日止，年租金5万元；租赁房屋仅作为普通办公室用房使用；装修期限宽限2个月，至隔年起每年7月付缴房租等。合同签订后，胡君珠按约支付第一年租金5万元。傅树发将合同签订情况向彭家庆进行了告知。当月28日，胡君珠（甲方）与江苏深空元装饰工程有限公司（乙方）签订《建筑装饰装修工程施工合同》，约定由乙方负责案涉房屋的装饰及安装，工期自2017年6月5日至11月5日，合同价款456600元。另查明：案涉房屋预告登记在彭家庆名下。2014年3月10日，本院（2014）崇商初字第0398号案件（以下简称0398号案件）对被告彭家庆财产进行保全，轮候预查封案涉房屋。同年7月14日，本院作出（2014）崇商初字第0398号民事判决书，判令彭家庆等人向交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称交行无锡分行）归还贷款本金1105796.62元并支付期内欠息及逾期罚息等，并将判决书公告送达彭家庆。2016年3月7日，0398号案件轮候预查封转正式预查封。2017年6月5日，本院立案受理申请人交行无锡分行与被执行人彭家庆等强制执行一案，案号为（2017）苏0213执恢115号（以下简称115号执行案件）。2017年12月27日，本院执行局向彭家庆送达案涉房屋房地产估价报告三份【苏中泰鉴估（2017）字第072、073、074号房地产估价报告（以下简称072、073、074号估价报告）】、评估结果及权利告知书，告知案涉三套房产在估价时点的公开市场价值，其中装修价值分别为5.8万元、2.34万元、1.85万元，并在案涉房屋张贴。以上事实，有《房屋租赁合同》、《建筑装饰装修工程施工合同》、银行转账记录、0398号判决书、072、073、074号估价报告及当事人陈述等证据在卷佐证。诉讼中，为证明其装修残值损失，胡君珠申请对案涉房屋室内装饰装修价值进行司法评估。江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司受本院委托，出具铭诚价鉴【2018】038号工程造价鉴定意见书（以下简称038号鉴定意见书），鉴定得出案涉房屋装修价值为316775元。经质证，胡君珠对038号鉴定意见书无异议，因072、073、074号估价报告出具前，评估人员到案涉房屋现场查看后案涉房屋装修工程仍进行了部分施工，愿意按照鉴定结论的95%即300936元主张装修残值损失，对此比例彭家庆无异议，但坚持认为应当以072、073、074估价报告结论作为其赔偿装修残值的依据。本院认为，傅树发受彭家庆委托处理案涉房屋出租事宜，《房屋租赁合同》签订后，傅树发将合同签订情况向彭家庆进行了告知，彭家庆未表示反对，房屋亦实际交付胡君珠使用，胡君珠也按约支付了第一年租金，故傅树发以彭家庆名义实施的民事法律行为对彭家庆发生效力。《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金的合同，出租人应当按照约定将房屋交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。案涉房屋因彭家庆与第三人债权债务纠纷，在《房屋租赁合同》签订时已被法院依法查封，现已经进入强制执行程序，法院已依法启动对案涉房屋的司法评估拍卖，导致胡君珠无法继续使用租赁房屋。故对胡君珠要求确认《房屋租赁合同》解除的请求本院予以支持。彭家庆未能按约保持租赁期间租赁房屋符合约定的用途，导致《房屋租赁合同》解除，案涉房屋的装饰装修系经彭家庆方同意，彭家庆应当赔偿胡君珠剩余租赁期内装饰装修残值损失。关于装修残值损失的确定，应以038号鉴定意见书而非072、073、074号估价报告为依据，因胡君珠非115号执行案件当事人，115号案件中的072、073、074号估价报告不应作为其主张装修残值损失的依据。072、073、074号估价报告出具前，评估人员曾到案涉房屋实地查看，胡君珠对案涉房屋已经进入司法评估程序应当知道，仍然继续进行了部分装修，其主张按照038号鉴定意见书鉴定结论的95%主张装修残值损失，对此比例彭家庆亦无异议，本院予以确认。关于胡君珠主张彭家庆还应赔偿其另行寻找替代房屋周转期间（6个月）等费用共计4.5万元的主张，因其未向本院提交相应证据，对此主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：一、确认胡君珠与彭家庆于2017年5月27日签订的《房屋租赁合同》解除。二、彭家庆于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿胡君珠装修残值损失300936元。三、驳回胡君珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为4187.5元、鉴定费11000元，合计15187.5元（已由胡君珠预交），由彭家庆负担13907元，胡君珠负担1280.5元。彭家庆负担部分于本判决发生法律效力后十日内直接支付给胡君珠。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 陆华朝二〇一九年三月十三日法官助理 吴 岗书 记 员 朱 音本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。