广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0111民初12454号原告：梁霞女，女，1948年11月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：王晋军，广东易恒律师事务所律师。被告：黄健彬，男，1982年8月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：何彩嫦，女，1984年4月2日出生，汉族，系被告黄健彬的妻子。被告:黄敏仪，女，1985年4月4日出生，被告：伍丽英，女，1956年2月14日出生，第三人：黄绍灿，男，1952年12月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区西湾路四十一街1号405房，身份证号码。原告梁霞女与被告黄健彬、黄敏仪、伍丽英，第三人黄绍灿合同纠纷一案，本院于2018年9月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁霞女的委托诉讼代理人王晋军、被告黄健彬及其委托诉讼代理人何彩嫦到庭参加了诉讼。因被告黄敏仪、伍丽英、第三人黄绍灿下落不明，经本院公告送达，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁霞女向本院提出诉讼请求:一、判令案涉《合作建房协议书》、《赠与合同》无效；二、判令三被告将其占有使用的属于原告所有的广州市白云区鹅掌坦西街十五巷20号第五层归还原告；三、判令本案的诉讼费用由各方承担。事实与理由如下：1995年6月14日，原告与第三人黄绍灿签订《合作建房协议书》，约定：原告提供同德乡十六大队9排63号85平方米宅基地，第三人黄绍灿投资承建五层框架结构楼房一幢。首层后一半、第二层、第三层全层原告所有；首层前一半、第四层、第五层及天台归第三人黄绍灿所有，由其自由支配。同月15日，上述《合作建房协议书》由广州市白云区公证处公证。房屋建成后，双方如约履行。1996年3月5日，石井镇政府向原告颁发《农村（墟镇）宅基地使用证》，确定案涉房屋属原告所有。1996年4月29日，原告按照第三人黄绍灿的要求，又与三被告签订《赠与合同》，约定将上述房屋第五层无偿赠与给三被告。并约定该合同经白云区公证处公证后生效，双方共同办理权属过户手续后，上述房产权利义务与赠与人无涉。三被告占有使用上述房屋至今。因涉及宅基地，上述合建及赠与行为违法，原告先后向上述被告沟通，希望通过补偿方式将案涉房屋收回。但被告拒绝或者提出补偿数额过高，无法如愿。故提起本诉，请求判如所请！被告黄健彬辩称，我认为合作建房协议与赠与合同有效，如果原告真的想要收回涉案房屋，要给我方相应的补偿后，我方愿意把房屋归还给他。另外，本案诉讼费应由原告个人承担。被告伍丽英、黄健彬无答辩意见。第三人黄绍灿无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的公证书（内含合作建房协议书）、《农村（墟镇）宅基地使用证》及查册表、公证《赠与合同》、证明、收据、公证费收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年6月12日，第三人黄绍灿（甲方）与被告伍丽英（乙方）签订《合资建房协议》，约定：双方投资合建同德乡十六队九排63号地皮，乙方订下第五层全层，面积约96平方。投资款按建筑面积每平方米1450元计。付款办法：签约后三天内乙方支付首期3万元，完成框架时支付二期五万元，装修完工时付3万元。手续完善交付使用，全部付清。同年6月18日，第三人黄绍灿收到被告伍丽英首期投资款3万元。同年9月4日，第三人黄绍灿收到被告伍丽英甲方尾数5090元，共收建房款138040元。同年10月23日，第三人黄绍灿收到被告伍丽英建房款33000元。1995年6月14日，原告梁霞女（甲方）与第三人黄绍灿（乙方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方提供座落在广州市白云区同德乡十六队9排63号地皮一块85平方米（以下简称涉案宅基地）与乙方共同合作建房。合建地点、投资及产权：甲方提供同德乡十六队9排63号85平方米地皮，由乙方投资承建框架结构五层楼房，建成后甲方归属部分为首层后一半、第二、三、全层。归乙方部分为首层前一半、第四、五全层及天台。甲方应协同乙方办理房屋分契手续，费用各自承担所属部分。甲方已建的基础乙方补偿甲方贰万伍仟元，动工时付壹万伍仟元，完工时付壹万元。双方签字经广州市白云区公证处公证后生效。同年6月15日，广州市白云区公证处对该协议书进行公证并出具《协议证明书》【（95）穗白内经证字第0368号】。1996年3月5日，广州市白云区石井镇人民政府出具《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第NO.0004875号），载明：座落于石井镇××村鹅掌××生产队的宅基地使用人为梁霞女，东至西8.5米，南至北10米，面积85平方米。建筑种类：框架结构，五层，建筑面积：476平方米。1996年4月29日，原告梁霞女（赠与人）与被告伍丽英、黄健彬、黄敏仪（受赠人）签订《赠与合同》，内容为：赠与人与受赠人是朋友关系。赠与人自愿无偿将坐落在广州市白云区同德路鹅掌坦第十六生产队（农村（墟镇）宅基地使用证：穗郊字第0004875号）房屋的第五层全层（以下简称涉案物业）的业权赠与受赠人所有。受赠人接受上述赠与，赠与人决不反悔。同年5月10日，广州市白云区公证处对该《赠与合同》进行公证并出具《赠与合同公证书》【（96）穗白内民证字第0438号】。2016年3月31日，广州市白云区同德街鹅掌坦社区居委会出具《证明》，内容为：兹有伍丽英、黄敏仪、黄健彬在鹅××楼××房屋××层。同年5月6日，广州市白云区同德街鹅掌坦社区居委会出具《证明》，内容为：兹有居民何彩嫦、黄健彬、黄培轩于2016年3月31日到我居登记，在鹅××楼居住。2018年1月23日，广州市白云区同德街鹅掌坦社区居委会出具《证明》，内容为：兹有我社区居民梁霞女私人房屋，该房屋的广州市农村宅基地使用证号为：穗郊字第NO.0004875号。同德村第16生产队。现地址为鹅掌坦西街15巷20号。庭审中，被告黄健彬称，涉案物业还没有建起来，缺少建房款，原告就找被告伍丽英要求合资建房。第三人黄绍灿是个包工头，被告共向建房人黄绍灿支付过十几万建房款。赠与合同名为赠与实为合资建房协议。目前，涉案物业由被告黄健彬、伍丽英居住使用，被告黄敏仪在澳门居住。本院认为：黄绍灿住所地为广州市荔湾区，其并非涉案宅基地所在村即白云区鹅掌坦村村民。其与该村集体经济组织成员梁霞女签订的《合作建房协议书》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定而无效。同理，因被告黄健彬、黄敏仪、伍丽英亦非鹅掌坦村村民，其与该村集体经济组织成员梁霞女签订的《赠与合同》亦属无效合同。涉案物业现由被告黄健彬、伍丽英居住使用，根据合同无效后的相互返还原则，被告黄健彬、伍丽英应向原告返还涉案物业。故原告主张确认《合作建房协议书》及《赠与合同》无效且将涉案物业予以返还的诉请于法有据，本院予以支持。鉴于涉案物业目前由被告黄健彬、伍丽英占有使用，被告黄敏仪在澳门居住，故被告黄健彬、伍丽英应共同向原告返还涉案物业。被告伍丽英、黄敏仪及第三人黄绍灿下落不明，经本院公告送达，逾期未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条之规定，判决如下：一、确认原告梁霞女与第三人黄绍灿签订的《合作建房协议书》及原告梁霞女与被告黄健彬、黄敏仪、伍丽英签订的《赠与合同》无效；二、自本判决生效之日起三十日内，被告黄健彬、伍丽英共同将位于广州市白云区鹅掌坦西街十五巷20号第五层房屋返还给原告梁霞女。案件受理费2300元，由被告黄健彬、黄敏仪、伍丽英及第三人黄绍灿共同负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，原告梁霞女、被告黄健彬、第三人黄绍灿可以在判决书送达之日起十五日内，被告伍丽英、黄敏仪可以在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  梁慧婷人民陪审员  陈海亭二〇一九年三月十五日书 记 员  陈春燕