浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终4796号 上诉人（原审原告）：冯斌，男，1969年1月9日出生，汉族，户籍所在地象山县。 上诉人（原审原告）：王幽雅，女，1968年9月29日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：姚善挺，浙江红邦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宁波龙湖恒立房地产发展有限公司。住所地：宁波市鄞州区潘火街道潘火桥村（宁横路1158号）。 法定代表人：张旭忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐超，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 上诉人冯斌、王幽雅因与上诉人宁波龙湖恒立房地产发展有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2017）浙0212民初9124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯斌、王幽雅上诉请求：在一审判决的基础上，改判龙湖公司向冯斌、王幽雅支付逾期交房违约金175200元，赔偿物业费损失13408元，赔偿房屋租金损失14000元，合计202608元。事实和理由：一、龙湖公司存在逾期交房的违约行为。涉案合同约定交房时间为2016年4月30日之前，交房时龙湖公司应出示《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等文件。冯斌、王幽雅未能在2016年4月30日收房的直接原因系龙湖公司未能提供或者出示《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》及房屋质量存在问题所致，且龙湖公司此后也未及时通知冯斌、王幽雅再次办理交房手续，直接导致逾期交房的违约状态持续至2016年9月30日，违约责任应由龙湖公司承担。二、因房屋无法使用，造成冯斌、王幽雅存在24个月物业费损失13408元。一审判决支持了房屋租金损失，没有支持物业费损失，自行矛盾。一审判决已经认定损失期限为2016年9月30日至2018年8月29日，该期间的物业费损失也应予以支持。三、冯斌、王幽雅房租损失为24个月，应得赔偿款为84000元，但一审判决仅支持70000元，明显不当。冯斌、王幽雅对损失期限2016年9月30日至2018年8月29日范围内的房屋无法正常使用，无任何责任。 龙湖公司辩称，涉案房屋已经满足商品房买卖合同第九条交付条件，不存在逾期交付的问题。现场已经公示交房流程，也向冯斌、王幽雅进行了说明。《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》是格式文本，按照常理龙湖公司没有理由不提供。龙湖公司不存在逾期交付的行为。请求驳回冯斌、王幽雅上诉请求。 龙湖公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回冯斌、王幽雅的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定龙湖公司未积极履行修复义务系认定事实错误。2016年12月8日，冯斌、王幽雅向宁波市鄞州区建筑工程质量监督站投诉后，龙湖公司就卫生间墙体开裂、窗角开裂及进户门倾斜等质量瑕疵问题进行了回复，并对卫生间墙体开裂、窗角开裂出具维修方案，同时对进户门整改进行了说明。因冯斌、王幽雅要求巨额赔偿，拒绝龙湖公司维修，导致龙湖公司无法入户修复。期间，龙湖公司就进户门偏差与冯斌、王幽雅进行沟通，从业主需求考虑愿意更换入户门，但冯斌、王幽雅仍坚持要求赔偿，并不考虑该方案。龙湖公司2016年12月27日发出配合维修督促函，但冯斌、王幽雅仍置之不理。冯斌、王幽雅于2017年8月1日向一审法院起诉后，龙湖公司仍向法院表明了维修意愿，并于2017年12月向一审法院提交了包括入户门维修的《维修方案》，但一审法院与冯斌、王幽雅沟通后，其仍拒绝该方案，直至2018年7月经法院现场勘验后，冯斌、王幽雅才同意维修。鉴于此，本案中，在起诉前、第一次开庭后龙湖公司均向冯斌、王幽雅提出维修方案、表明了维修意愿，系积极履行维修义务，但因冯斌、王幽雅单方原因拒绝修复、无理索赔高额费用才导致修复拖延，结合诉讼过程中的修复情况，龙湖公司对入户门维修仅用了一个月，一审判决龙湖公司承担20个月的租金损失极不公平。另一方面，通过一审法院的现场勘验笔录显示，进户门倾斜仅为6mm，该瑕疵并不影响冯斌、王幽雅的基本使用，虽然龙湖公司认可涉案房屋的租金标准为每月3500元，但因该房屋未经装修实际无法入住使用，冯斌、王幽雅也未在此期间有承租事实，无实际损失产生，故一审判决以该租金标准认定龙湖公司赔偿也无任何依据。 冯斌、王幽雅辩称，龙湖公司一再强调没有迟延履行相关维修义务是不成立的。通过庭前龙湖公司提交给二审法院的维修方案，可以看到龙湖公司自始至终都认为其房屋质量没有问题。事实证明，龙湖公司的房屋确实存在质量问题，也存在迟延履行的行为。因此，请求驳回龙湖公司的上诉请求。 冯斌、王幽雅向一审法院起诉请求：1.龙湖公司支付逾期交房违约金175200元，赔偿房屋租金损失42000元，赔偿物业费损失6704元（暂计算至2017年4月30日，最终要求计算至房屋修复完毕日）；2.龙湖公司按施工规范对鄞州区名台景苑第0504幢27单元102室（以下简称“名台景苑102室”）进户门倾斜问题进行修复；3.龙湖公司对名台景苑102室卫生间墙体呈45度“穿透性开裂”问题查明原因，并按规范进行修复；4.龙湖公司对名台景苑102室主卧室窗台开裂问题按规范进行修复；5.龙湖公司对名台景苑102室一层休息平台未达到规范高度问题按标准进行修复；6.龙湖公司对名台景苑102室电梯井隔音施工问题按标准规范进行整改和修复。审理中，冯斌、王幽雅明确第一项诉讼请求中违约金的计算标准自2016年4月30日至2016年9月30日，以房价总额的万分之六/天计算，合计为4380000元，主张175000元；房屋租金损失按3500元/月标准，并将损失起算时间自2016年4月30日开始计算至房屋修复完毕之日止变更为自2016年10月1日至2018年8月1日，合计22个月加上后续维修期间。 一审法院认定事实：2015年12月5日，冯斌、王幽雅与龙湖公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014041300373）及补充协议，约定冯斌、王幽雅向龙湖公司购买名台景苑102室房屋，建筑面积161.17平方米，总价款为2433372元。龙湖公司应在2016年4月30日前将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、安防、有线电视、通信网络等，具备商品房正常使用的基本条件。如逾期交付，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，也可要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托进行质量检测，双方对检测费用垫付和结算约定为由出卖人垫付，同时买受人提供等额担保，检测结果为不合格的，由出卖人承担，检测结果为合格的，由买受人承担。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。冯斌、王幽雅已依约履行付款义务。龙湖公司于2016年4月8日向冯斌、王幽雅发出交付通知书，通知冯斌、王幽雅进行交房。另查明，宁波市鄞州区住房和城乡建设局于2016年1月7日同意名台景苑102室备案。工程竣工验收备案文件目录中含《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。 冯斌、王幽雅于2016年4月12日到名台景苑102室进行验房，发现房屋进户门及铝合金窗存在问题，要求龙湖公司进行整改。铝合金窗当场维修完毕，进户门经维修后，冯斌、王幽雅认为不合格，龙湖公司认为已经维修到误差范围之内，当天未交付成功。2016年9月30日，冯斌、王幽雅才办理名台景苑102室交付手续。房屋交付后，冯斌、王幽雅发现卫生间墙体开裂及主卧室窗台开裂。2016年12月7日，冯斌、王幽雅就上述问题向宁波市鄞州区建筑工程质量监督站进行投诉，龙湖公司出具关于名台景苑7-102投诉的回复报告，报告载明关于卫生间墙体开裂问题，原因为填充墙施工前后，框架结构荷载变动出现某种程度应力集中，导致产生内部拉应力出现裂缝，维修方案为拆除开裂砌块墙体，用红砖重新砌墙；对窗台开裂问题，维修方案为同意打开后现浇筑；对进户门倾斜问题，认为于2016年4月28日已经整改完毕，现场测量误差在规范范围之内。对主卧室窗台开裂，冯斌、王幽雅同意龙湖公司维修，但对卫生间墙体开裂，冯斌、王幽雅认为要查明原因才同意维修。 另查明：2018年7月25日一审法院组织现场勘察时，名台景苑102室房屋进户门倾斜为6mm。 关于卫生间墙体开裂，龙湖公司于2018年5月10日提供维修方案，5月11日冯斌、王幽雅确认方案，5月30日，龙湖公司完成卫生间墙体开裂维修；关于主卧室窗台开裂问题、进户门问题，龙湖公司于2018年7月31日提供维修方案，8月1日，冯斌、王幽雅确认维修方案，8月21日，龙湖公司完成进户门顶板不平整、主卧室窗台开裂问题的维修，9月6日，龙湖公司完成入户门新门安装，9月29日，龙湖公司完成对维修部位抹灰脱落现象的维修，2018年10月10日，双方在维修确定单上签字敲章确认。 一审法院认为，本案争议焦点在于：1.龙湖公司是否存在逾期交房的违约事实；2.冯斌、王幽雅的损失金额如何确定。 关于第一个争议焦点，冯斌、王幽雅与龙湖公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。龙湖公司于2016年4月8日向冯斌、王幽雅发出交付通知书，通知冯斌、王幽雅进行交房，2016年4月12日，冯斌、王幽雅按约前往名台景苑102室验房。冯斌、王幽雅以龙湖公司未按约定向冯斌、王幽雅提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件及房屋进户门、铝合金窗存在质量问题为由拒绝收房。一审法院认为，从龙湖公司提供的《宁波市鄞州区房屋建筑工程竣工验收备案表》可知龙湖公司已于2016年1月7日前具有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而该两份说明书是竣工备案文件中必备的条件，如果缺少该两份说明书，涉案商品房所在工程是无法进行竣工备案，故龙湖公司向冯斌、王幽雅发出交付通知书时，名台景苑102室已经符合交付条件。龙湖公司通知冯斌、王幽雅办理交房手续，冯斌、王幽雅应协助办理交房的相关手续，现根据冯斌、王幽雅与龙湖公司双方的陈述，2016年4月12日，冯斌、王幽雅拒绝收房系因对进户门有异议，且无证据显示在交付时冯斌、王幽雅曾就出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的事宜与龙湖公司交涉，现冯斌、王幽雅以龙湖公司未出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由拒绝交接，一审法院不予支持。且根据冯斌、王幽雅提供的证据不足以证明房屋存在主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况，根据合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对房屋质量存在异议的，冯斌、王幽雅应通过委托检测、解除合同、赔偿损失或者修复等方式主张权利，冯斌、王幽雅以此为由拒绝收房的行为不符合合同约定或者法律规定。故对冯斌、王幽雅主张逾期交房违约金175200元的诉请，一审法院不予支持。 关于第二个争议焦点，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。对名台景苑102室进户门倾斜，龙湖公司坚持认为于2016年4月28日已经整改完毕，后冯斌、王幽雅提出对进户门是否存在倾斜及倾斜范围是否在规范范围之内进行鉴定，龙湖公司提出要对进户门进行更换，仍没有提供具体的维修方案。2018年7月25日，一审法院组织现场勘查时，进户门倾斜为6mm。一审法院组织勘察后，龙湖公司于2018年7月26日出具进户门倾斜处理方案，于2018年9月6日完成对入户门新门安装。故对名台景苑102室进户门，龙湖公司并未履行积极的维修义务。对主卧室窗台开裂及卫生间墙体开裂，龙湖公司愿意维修并提供维修方案，但冯斌、王幽雅坚持认为要查明卫生间墙体开裂原因后方同意龙湖公司进入维修，故冯斌、王幽雅对损失的扩大亦存在一定的过错。对房屋租金损失，冯斌、王幽雅主张按3500元/月标准计算损失，龙湖公司对该租金标准亦予以认可。综上，一审法院酌情认定龙湖公司支付冯斌、王幽雅损失赔偿款70000元。对冯斌、王幽雅主张的物业费损失，于法无据，一审法院不予支持。 对冯斌、王幽雅主张的名台景苑102室一层休息平台及电梯井的隔音施工问题，因该区域属于共同区域，一审法院对冯斌、王幽雅主张修复的诉请不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条规定，作出判决：一、宁波龙湖恒立房地产发展有限公司赔偿冯斌、王幽雅损失赔偿款70000元，限在判决生效后十日内履行完毕；二、驳回冯斌、王幽雅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费4659元，由冯斌、王幽雅负担3203元，宁波龙湖恒立房地产发展有限公司负担1456元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，冯斌、王幽雅与龙湖公司签订的商品房买卖合同及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。依据涉案商品房买卖合同补充协议第九条第4项，“在出卖人具备了本合同第九条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行接收房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。”冯斌、王幽雅对涉案商品房符合商品房买卖合同第九条的交付条件，并无异议，龙湖公司也已按约向冯斌、王幽雅发出交付通知书。冯斌、王幽雅未办理涉案房屋交接手续，逾期交房责任应由其自行承担。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是涉案商品房项目竣工备案的必备条件，且该两份材料属格式文本，由房产公司统一制作，冯斌、王幽雅辩称，龙湖公司未出示或者未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，本院不予采信。对于冯斌、王幽雅主张的房屋质量问题，涉案房屋并不存在主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况，其拒绝收房，缺乏依据。 关于冯斌、王幽雅因房屋质量问题要求龙湖公司赔偿租金损失和物业费损失问题。房屋租金损失通常是指因房屋质量问题导致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未明确约定的，人民法院可以参照同期、同类地段房屋租金标准计算购房人的损失。在本案中，涉案房屋进户门倾斜、卫生间墙体、主卧窗台开裂，存在质量瑕疵，龙湖公司理应予以修复，一审法院依据本案实际情况，酌定冯斌、王幽雅损失为70000元，基本合理。对于冯斌、王幽雅所主张的物业费损失，依据涉案商品房买卖合同补充协议第十一条第3项，“出卖人交付的该房屋存在质量问题的，出卖人应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在保修期内负责修复，因修复而给买受人造成损失的，由出卖人承担直接经济损失的赔偿。”涉案物业费损失不属于直接损失，冯斌、王幽雅的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，冯斌、王幽雅与龙湖公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4223元，由冯斌、王幽雅负担2673元，宁波龙湖恒立房地产发展有限公司负担1550元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 周 娜 审 判 员 樊瑞娟 二〇一九年三月六日 代书记员 贺婷婷