广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初5132号原告：谷穗，男，1986年9月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：彭晓波、董方，广东力诠律师事务所律师。被告：李朝伟，男，1966年3月28日出生，汉族，住重庆市永川区。第三人：卢少容，女，1964年10月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告谷穗诉被告李朝伟、第三人卢少容租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年5月28日公开开庭进行了审理。原告谷穗的委托代理人董方，被告李朝伟，第三人卢少容到庭参加诉讼。后本院另行组成合议庭，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告谷穗的委托代理人彭晓波及第三人卢少容到庭参加诉讼；被告李朝伟经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告谷穗诉称：2016年3月1日被告李朝伟与第三人卢少容签订《房屋租赁合司》（以下简称“租赁合同”），约定第三人“将位于广州市天河区上社xx号的六层共十八套房间的房屋”租给被告使用，“租金1.6万元／月，租期5年”。“交租日期为每月1日前五天交清，实行先交租后使用的方式”。若被告“延迟缴纳租金超过10天，应付缴纳月份一个月租金作为违约金”，“合同因期限届满终止或乙方（被告）逾期交租而自行解除”。该合同己实际履行。2017年12月13日，第三人将上述合同的权利义务转让给原告，三方签订《合同权利义务转让三方协议》（以下简称“转让协议”），约定第三人“将《租赁合同》（包括补充协议及合同附加）中所规定应由甲方承担的全部权力和义务转移至丙方（原告）”，第三人收取被告每月租金计人民币壹万贰仟元整，现被告“同意2018年1月1日开始将由乙方（被告）直接转移至丙方（原告）账户”，“至2021年3月1号结束”。但转让协议签订后，被告一直未依约履行，仍向第三人交租，原告催告也无效。原告受让第三人在与被告的《租赁合同》中的权力义务，被告也已完全知情，但经合理催告后仍拒绝履行，导致原告损失巨大，根据合同约定和《合同法》及相关司法解释的规定，为维护自身合法权益，原告不得不提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付2018年1月至2018年2月占用费共24000元、2018年3月至腾空交还房屋之日止的场地使用费（12000元/月）及迟延交纳上述租金的违约金24000元。2、确认原告与被告之间的房屋租赁合同自2018年2月26日解除。3、被告限期搬出，并与原告依约定办理交接手续。4、原告为行使权利而产生的律师费7280元由被告承担。5、被告承担本案诉讼费用。被告李朝伟辩称：我方不同意原告的诉讼请求。我方已足额交纳租金给第三人，至于第三人与原告之间的事情由他们处理。第三人卢少容述称：一、我方于2017年向原告借款，之后也偿还了一部分，后来因利息太高，实在还不起，所以我方与原、被告共同签订三方协议，以涉案房屋租金抵扣欠款。二、原告现在还持有我方工资卡、涉案房屋钥匙、旧身份证原件，但原告没有将借据原件归还给我，所以我方要求被告不要将租金给原告。实际上，我方欠原告的钱没有那么多。经审理查明：2016年3月1日，卢少容（甲方/出租方）、李朝伟（乙方/承租方）双方签订《房屋租赁合同》（下称2016年3月1日租赁合同），约定：甲方将广州市天河区上社xx号的六层共18套房间的房屋（简称涉案房屋）出租给乙方使用。租期5年，自2016年3月1日起至2021年2月30日止，每月租金16000元，每月1日前五天缴清租金。乙方应向甲方缴纳押金48000元作为履约保证。甲方应于2016年3月1日将上述房屋按现状交给乙方使用。若乙方迟延缴纳租金超过10天，乙方应向甲方另行支付缴纳月份一个月租金作为违约金。乙方应保证将承租房屋作住宅用途，乙方有权自由分租该房屋。乙方违约的，甲方有权解除合同，收回房屋，没收押金并向乙方追讨其他损失。甲方违约的，承担相应的违约责任，若无故收回房屋的，应双倍返还押金给乙方，并将乙方所购置放在出租房屋内可移动的物品返还给乙方。本合同因期限届满终止或乙方逾期交租而自行解除。合同终止或合同解除时，乙方应于终止或解除合同十天内将房屋归还甲方，归还时房屋应符合原来正常使用的状态，乙方对租赁期内自行投资的设备及可以定财物自行处理；其他投资的固定财物（如水电设备等）装修物及设备等不得损坏，由甲方决定处理，乙方逾期处理房屋内财物视放弃，由甲方处置，甲方不作任何补偿。2017年12月13日，卢少容（甲方/转让方）、李朝伟（乙方）、谷穗（丙方/受让方）三方签订《合同权利义务转让三方协议》（简称“三方协议”），约定：2018年1月1日起甲方对2016年3月1日租赁合同的全部权利义务转移给丙方，乙方予以同意，原甲方收取乙方每月12000元，现甲方同意2018年1月1日起将由乙方直接转移至丙方账户，丙方按合同约定接收，甲方不再收取乙方任何费用等。其后，因李朝伟未向谷穗支付租金，谷穗通过短信及委托律师邮寄律师函方式催讨租金。2018年3月5日，谷穗提起本案诉讼。谷穗为证明其律师费损失，提供《民事诉讼委托合同》及律师费发票（金额7280元）予以证实。李朝伟确认上述证据真实性，卢少容则认为上述证据与其无关。在第一次庭审时李朝伟表示：因卢少容要求我方不要向谷穗支付租金，故我方没有支付过租金给谷穗。关于涉案房屋现状，谷穗、李朝伟、卢少容均确认：涉案房屋7层，每层约80平方米；1至6楼全部出租，7楼由卢少容自住。关于涉案房屋的规划报建情况及产权情况，卢少容在本院2019年2月22日的庭询中表示只有报建资料，无产权资料。卢少容并提供天建字东第920号《建筑工程许可证》一份及出租屋税收发票一份予以证实。《建筑工程许可证》载明：发证机关广州市天河区东圃镇建设委员会，发证日期1996年5月12日，工程项目住宅，工程地点棠下上社xx号，报建人卢少容，承建单位自建，层数4层，建筑面积260平方米等。本案中本院向广州市天河区国土资源和规划局发函，查询涉案房屋广州市天河区上社胡岗新村四巷8号（当事人提供的报建资料载明地址为广州市天河区棠下上社xx号）的规划报建情况。该局复函称：根据来函提供的地址及其他相关信息，查无广州市天河区上社胡岗新村四巷8号或天河区上社xx号房屋的《建设工程规划许可证》的档案资料。第二次庭审中本院依法行使释明权，告知：本案为租赁合同纠纷，因规划部门复函确认涉案房屋无规划报建手续，故双方租赁合同无效。本院释明后谷穗坚持其诉请。谷穗在本院2019年2月22日的庭询中表示：三方协议是以租金抵偿欠款的本息，但签约后李朝伟不认可我方，拒绝向我方支付租金，故我方提起本案诉讼；我方诉讼目的也不是要房。关于谷穗、卢少容之间的借贷纠纷，第二次庭审中双方均确认尚未有诉讼。谷穗表示：经我方统计，卢少容的欠款本金是13.3万元，至今利息约4万元。卢少容则表示：我方统计的本金是13万元，且利息太高我方也无力支付。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据三方协议，谷穗已取代卢少容成为2016年3月1日租赁合同的出租方，李朝伟作为承租方在该三方协议上签字确认，同意自2018年1月1日起向谷穗支付租金。但三方协议签订后李朝伟拒绝向谷穗支付租金，而李朝伟自述其仍向原出租方卢少容支付租金，引发本案诉讼。2016年3月1日租赁合同已经本院释明无效，李朝伟使用涉案房屋后负有向作为出租方的谷穗支付房屋使用费的义务。综合本案案情，本院判令李朝伟向谷穗支付涉案房屋2018年1月至本院判决当月的前一月即2019年2月期间的房屋使用费168000元（12000元/月×14个月）。鉴于合同无效，本院对谷穗要求李朝伟支付违约金的诉请不予支持。至于李朝伟履行上述付款义务后与卢少容之间的费用结算问题属另一法律关系，本案不予处理。谷穗与卢少容之间的民间借贷合同属另一法律关系，本案亦不予处理。按查明的事实，谷穗并非涉案房屋的产权人或使用权人，三方协议的签约目的为以租抵债，故在本院已判令李朝伟向谷穗支付房屋使用费的情况下对谷穗要求收回房屋的诉请不予支持。关于谷穗要求李朝伟负担其为本案诉讼支出的律师费7280元的诉请，综合本案案情，谷穗该项诉请理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告李朝伟向原告谷穗支付关于广州市天河区上社xx号房屋2018年1月1日至2019年2月期间的使用费168000元。二、驳回原告谷穗的其他诉讼请求。本诉受理费6270元，由原告谷穗负担2610元，被告李朝伟负担3660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李新程人民陪审员  伍建红人民陪审员  王玉珊二〇一九年三月二十日书 记 员  梁怡筠梁雅芝秦爽