辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽02民初1397号 原告：王志信，男，1948年2月18日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：刘志扬，辽宁法大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉豪，辽宁法大律师事务所实习律师。 被告：大连吉亚泰房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区鸣鹤街76号19层2号。统一社会信用代码：91210200241831104R。 法定代表人：杨学来，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕晓梅，女，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：宫星雪，辽宁当责律师事务所律师。 原告王志信与被告大连吉亚泰房屋开发有限公司（以下简称“吉亚泰公司”）合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王志信的委托诉讼代理人刘志扬、李玉豪，被告吉亚泰公司的委托诉讼代理人宫星雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王志信向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《购房协议》无效；2.判令被告返还原告4000万元。事实和理由：被告负责中山区鸣鹤街地块新居工程项目施工建设，并对外销售。自2013年起，被告累计向原告借款4000万元，因其无力偿还，后双方协商一致，以被告开发建设公建抵债。2014年1月27日，原被告双方签订《购房协议》，协议约定原告购买被告位于大连市中山区新居工程A区公建，包括地上1-6层（建筑面积6348.82平方米）及地下室（建筑面积1161.01平方米），房屋价款共计人民币4000万元，该款项以原告前期出借给被告的4000万元冲抵，于《购房协议》签订时自动转为房屋价款。协议同时约定，被告应于《购房协议》签订当日向原告交付案涉房屋，并于2014年12月31日前配合原告办理房屋产权登记手续。被告违约的，应以购房总价款4000万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准计算，支付违约金。双方交接房屋后，被告始终未能将案涉房屋登记至原告名下。后经原告辗转多次了解到，案涉房屋系案外人大连市中山区城区改造办公室委托被告开发建设，被告并非销售主体且未取得房屋预售许可证。原告认为，被告销售房屋已违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定。同时，合同无效的，原告前期借款应予返还。 吉亚泰公司辩称，同意原告第一项诉讼请求，不同意原告第二项诉讼请求，请求法院驳回原告第二项诉讼请求。首先，原告借给被告的借款实际金额为3357.5万元，并非4000万元。原告主张的2013年11月11日的借款500万元，实际仅支付给被告3,575,000元。原告主张的2014年1月27日的借款500万元，并未实际支付给被告。其次，原告与被告的借款协议中约定的被告的最后还款日期为2014年1月，截止目前已超过法律关于诉讼时效的规定，被告有权不偿还该借款。被告虽然与原告签订了《购房协议》，但该协议并未实际履行，被告未真正将约定的房屋交付给原告，也没有按照购房协议第六条约定的日期，即2014年12月31日为原告办理产权登记手续。因此，即使诉讼时效在此中断，新的诉讼时效最迟也应于2014年12月31日重新起算。至今，也超过诉讼时效期间，被告有权不予偿还。原告主张以确认合同无效为由要求被告返还借款，缺乏法律依据。因为被告欠付的原告借款不是基于《购房协议》取得，而是基于双方签订的借款协议和实际支付借款的事实。原告主张只有在法院确定购房协议无效后，才知道权利受到损害没有依据。原告提交的证明购房协议无效的证据均产生于《购房协议》之前，该协议在签订时即为无效。原告曾作为房地产开发公司的法定代表人，其明知在建房屋出售需具备哪些手续及资格，仍在被告不具备开发建设和出售案涉房屋资格的情形下与被告签订《购房协议》，说明其已经接受了《购房协议》无效这一事实。原告要求返还购房款或借款的诉讼时效也应从合同签订时起算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实：2013年8月5日，王志信与吉亚泰公司签订《借款协议》，约定吉亚泰公司向王志信个人借款500万元，借款日期自2013年8月5日至2013年11月4日，期限为三个月。吉亚泰公司以大连市中山区新居工程1-6层公建中4层约1098平方米房子按每平方米5000元价格以买卖形式借款抵押给王志信，如到期未能还款，每逾期一天按2‰承担滞纳金直至还款或收回房子为止。同日，王志信向吉亚泰公司转账500万元。2013年8月12日，王志信与吉亚泰公司签订《借款协议》，约定吉亚泰公司向王志信借款500万元。借款日期自2013年8月12日至2013年9月11日，期限为一个月。吉亚泰公司以大连市中山区新居工程1-6层公建中1层约889.2平方米房子按每平方米5000元价格以买卖形式借款抵押给王志信，如到期未履行还款，每逾期一天按2‰承担滞纳金直至还款或收回房子为止。同日，王志信向吉亚泰公司指定的杨学来账户转账500万元。2013年9月11日，王志信与吉亚泰公司签订《借款协议》，约定吉亚泰公司向王志信借款500万元。借款日期自2013年9月11日至2013年11月4日，期限为一个月。吉亚泰公司以大连市中山区新居工程1-6层公建中2层约889.2平方米房子按每平方米5000元价格以买卖形式借款抵押给王志信，如到期未履行还款，每逾期一天按2‰承担滞纳金直至还款或收回房子为止。2013年9月12日，杨学来代表吉亚泰公司收到上述500万元汇款。2013年11月4日，在上述三笔借款到期后，王志信与吉亚泰公司又针对上述三笔借款统一签订了一份《借款协议》，约定吉亚泰公司向王志信借款1500万元。借款日期自2013年11月4日至2014年1月18日，期限为二个半月。吉亚泰公司以大连市中山区新居工程1-6层公建中1层、2层4层约2876平方米的房子按每平方米5000元的价格以买卖形式借款抵押给王志信，如到期未履行还款，每逾期一天按2‰承担滞纳金直至还款或收回房子为止。 2013年10月18日，王志信与吉亚泰公司签订《借款协议》，约定：吉亚泰公司向王志信借款1500万元。借款日期自2013年10月18日至2014年1月18日，期限为三个月。吉亚泰公司以大连市中山区新居工程1-6层公建中3、5、6层约2700平方米的房子按每平方米5000元的价格以买卖形式借款抵押给王志信，如到期未履行还款，每逾期一天按2‰承担滞纳金直至还款或收回房子为止。同日，王志信向吉亚泰公司转账1500万元。 2013年11月11日，王志信与吉亚泰公司签订《借款协议》，约定吉亚泰公司向王志信借款500万元。借款日期自2013年11月11日至2014年1月11日，期限为二个月。该笔款项汇入杨学来账户，如到期未履行还款，每逾期一天按2‰承担滞纳金。同日，王志信向杨学来转账500万元，杨学来向王志信转账1,425,000元。王志信主张杨学来转账支付的1,425,000元是前期共计3000万元借款自出借之日至2013年11月4日（即前期合计1500万元合同展期日），按照月息3%标准支付的利息。吉亚泰公司则主张该笔转账系2013年11月11日500万元借款预先扣除的利息。 2014年1月27日，吉亚泰公司、杨学来出具借条一份，内容为：今收到王志信人民币（现金），500万元整。借款日从2014年1月27日至2014年4月8日止。吉亚泰公司主张并未实际收到该笔借款，借条中提到的500万元实际系上述借款协议所约定的33,575,000元本金的逾期还款利息，但双方并未约定具体的利息标准。 2014年1月27日，王志信（甲方）与吉亚泰公司（乙方）签订《购房协议》，主要内容为：鉴于甲方于2013年10月18日出借资金1500万元给乙方，借款期限为三个月，至2014年1月18日届满；甲方于2013年11月4日出借资金1500万元给乙方，借款期限为二个半月，至2014年1月18日届满；甲方于2013年11月11日出借资金500万元给乙方，借款期限为二个月，至2014年1月11日届满；甲方于2014年1月27日出借资金500万元给乙方，借款期限为两个月十二天，至2014年4月8日届满。乙方同意将位于大连市中山区地块“新居工程（A区）”地上1-6层房屋建筑面积为6348.82平方米，以及地下室建筑面积为1161.01平方米及其附属的设施设备（以下简称“案涉房屋”）出售给甲方。该房屋按套（包括地上1-6层及地下室）计算房屋总价款，共计4000万元。甲方已出借给乙方的人民币4000万元款项，在本协议签订同时，自动转为应向乙方支付的前述房屋的总价款，在乙方按照本协议如约履行完毕的情况下，视为乙方偿清甲方的借款。该房为现房，双方同意该房屋约定的建筑面积如与产权登记面积不一致的，房屋总价款不受此影响而调整。双方同意，自本协议签订之日起三个月内即至2014年4月8日前，乙方有权回购该房屋，回购价格为4000万元。如超过前述期限，但乙方仍希望回购且经甲方同意的，双方可再行协商回购价格。乙方应于2014年1月27日前向甲方交付给房屋。乙方承诺于2014年10月31日前该房屋可以正常使用，相关基础设设计、公共配套齐全。如乙方未能回购，则至迟应在2014年12月31日前配合甲方办理完该房屋产权登记手续即甲方领取房屋权属证书。该《购房协议》还约定了其他条款。同日，双方签订《交房确认书》，确认吉亚泰公司将案涉房屋全部交付给王志信。同时交付上述房屋门钥匙（空白）把，及上述房屋的建筑平面图一套（加盖公章）7张。吉亚泰公司自述案涉房屋从未交付给王志信，双方签订购房协议时，案涉房屋只完成了基本楼体建设，无法确认房号。目前案涉房屋已初步完工，安门上锁，并一直由杨学来控制。 另查，2009年5月18日，大连市新居工程领导小组办公室向大连市中山区城区改造办公室下发《关于中山区鸣鹤街地块新居工程改造项目立项的批复》（新居工程[2009]24号），内容为：根据《大连市危旧房屋新居工程实施方案》（大政办发[2008]75号）文件规定及你单位关于对中山区鸣鹤街地块实施新居工程改造的实施方案，经市新居工程领导小组审核，同意你单位将该地块正式立项改造。同时依据《关于新居工程若干问题的规定》，确定由你单位作为该地块新居工程改造项目实施主体，负责该项目的拆迁、施工、验收、销售及回迁安置等工作。……请你单位在收到此立项批复后，按照新居工程实施方案规定的程序要求，持相关文件到政府有关部门及时办理规划、土地、环保、拆迁、施工等相关手续。2009年9月16日，大连市中山区城区改造办公室（甲方）与吉亚泰公司（乙方）签订《委托协议书》约定，根据2009年8月18召开的大连市中山区危旧房屋新居工程领导小组第三次会议要求，甲方同意将鸣鹤街项目全权交由乙方实施建设。……四、乙方负责自行组织人力、物力、财力实施该项目的建设，所有与建设有关的费用、债权债务均由乙方承担，与甲方无关。……六、乙方需按照大连市、中山区危旧房屋新居工程要求实施建设。甲方将协助乙方办理该项目的相关手续，并在项目建设过程中，严格按照规划设计要求和施工标准来监督乙方。王志信与吉亚泰公司均认可案涉房屋目前尚未取得商品房预售许可证书。 再查，杨学来为吉亚泰公司的法定代表人。王志信曾为大连盛世苑房地产开发有限公司的法定代表人，该公司已于2011年8月19日注销。 本院所确认的上述事实，有借款协议、银行转账凭证、汇款说明、收条、购房协议、交房确认书、关于中山区鸣鹤街地块新居工程改造项目立项的批复、委托协议书、企业信用信息、营业执照以及企业机读档案登记资料以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关于王志信主张案涉购房协议无效，本院认为，根据本案已查明的事实，王志信与吉亚泰公司在2013年签订多份借款合同，在借款期限到期后，双方经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款转化为已付购房款，签订购房协议。故双方签订的购房协议并非为双方之间的借款合同履行提供担保，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，而是借款合同到期吉亚泰公司难以清偿债务时，双方协议通过将案涉房屋出售给王志信的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。现双方当事人均认可案涉房屋至今尚未取得商品房预售许可证书，王志信要求确认案涉购房协议无效，具有事实及法律依据，本院予以支持。 关于王志信主张返还4000万元购房款，本院认为，在当事人将欠款转换为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式，将违法高息合法化。对于双方无争议的3000万元借款本金，因王志信不仅提交了借款合同还提交了相应的银行转账凭证为证，本院予以确认。关于双方争议的《购房协议》提到的2013年11月11日出借资金500万元，吉亚泰公司主张因预先扣除了该笔借款的利息1,425,000元，本金应为3,575,000元。本院认为，根据双方提交的银行转账凭证，王志信于2013年11月11日向吉亚泰公司转账500万元，同日，吉亚泰公司向王志信转账1,425,000元。王志信主张1,425,000元支付的是前期3000万元借款自出借之日至2013年11月4日（即前期1500万元借款的合同展期日）按照月息3%计算的利息并提交了具体的计算明细，计算结果合计为1,425,000元。吉亚泰公司虽主张1,425,000元系2013年11月11日发生的500万元借款中预先扣除的利息，但其表示利息标准不清。因吉亚泰公司无法明确具体的利息标准，无法核实其关于预扣利息的主张是否成立，故本院对吉亚泰公司关于预扣利息的主张不予支持，2013年11月11日转账的500万元均认定为本金。关于双方争议的《购房协议》中提到的2014年1月27日出借资金500万元，吉亚泰公司主张并未实际收到该笔借款，该款实际系上述借款协议所约定的33,575,000元本金的逾期还款利息；王志信称该500万元系收条出具当日在办公室以现金形式直接支付给吉亚泰公司，且在购房协议中又再次予以确认。因王志信并未提交现金支付款项来源、交付情况等方面证据，故不足以认定该笔争议款项系王志信实际支付的借款本金。经本院释明，王志信表示如该笔款项不能认定为本金，则应按照月息3%的标准计算2013年11月11日至2014年4月8日期间借款3500万元的利息，该利息只主张500万元且签订购房协议时已转换为购房款。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。因吉亚泰公司主张上述争议的500万元实质为前期借款利息，但双方并未约定具体的利息标准。而王志信主张的利息标准与此前吉亚泰公司实际已支付的部分利息即1,425,000元的标准一致均为月息3%，故可认定双方实际履行的利息标准为月息3%。该利息标准超过了上述法律规定所保护的最高利率标准，应按照年利率24%计算。至于利息的起止时间，王志信主张起始日为3500万元本金最后一笔借款发生日期，截止日系收条上记载的借款截止日期，且与《购房协议》所约定的回购日期一致，吉亚泰公司的该项主张并未违反双方的约定，本院予以照准。故购房协议提及的2014年1月27日出借资金500万元，应按照3500元的借款本金自2013年11月11日至2014年4月8日期间的利息3,429,041元（3500万元×24%÷365天×149天）折算购房款。综上，因购房协议被认定为无效，吉亚泰公司应返还王志信购房款38,429,041元。 关于吉亚泰公司主张本案债权已过诉讼时效，本院认为，如前所述，双方在借款期限届满后签订的购房协议，已经约定将前期借款转换为购房款，故吉亚泰公司以借款期限届满起算诉讼时效，于法无据，本院不予支持。至于吉亚泰公司提出的购房协议无效，诉讼时效应自签订时起算。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，合同并非绝对无效，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。据此，《购房协议》的效力是可以补正的，吉亚泰公司主张以《购房协议》的签订日期作为诉讼时效起算点，于法无据，本院不予支持。因王志信的返还购房款请求权系基于合同无效产生，吉亚泰公司主张应以合同约定的交房日期或办证日期起算诉讼时效，亦于法无据。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告王志信与被告大连吉亚泰房屋开发有限公司于2014年1月27日签订的《购房协议》无效； 二、被告大连吉亚泰房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王志信购房款38,429,041元; 三、驳回原告王志信的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费241,800元、保全费5000元，由原告王志信负担7855元，被告大连吉亚泰房屋开发有限公司负担238,945元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  侯学枝 审判员  刘丽媛 审判员  刘冬艳 二〇一九年三月八日 书记员  董 芳 附相关法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。