浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终775号 上诉人（原审被告）：李美仙，女，1970年2月28日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被上诉人（原审原告）：金华市金宇物业管理有限公司，住所地浙江省金华市婺城区丹溪路1223号11楼1107室。 法定代表人：张剑，总经理。 委托诉讼代理人：项淑娟，浙江迎鸽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张剑波，浙江迎鸽律师事务所实习律师。 上诉人李美仙因与被上诉人金华市金宇物业管理有限公司（以下简称金宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初12738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李美仙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.上诉人费由金宇公司负担。事实与理由：一审认定事实错误，金宇公司未能按合同约定提供物业管理服务，已构成违约，李美仙有权拒付物业服务费。《上城锦苑物业服务合同》第二条规定了金宇公司应当提供的8项服务内容，但金宇公司未按约提供该8项服务。小区设施及绿化确坏严重，垃圾随地堆放无人清理，车辆乱停放占用通道，物业管理人员未到位，整个小区存在严重的安全隐患。金宇公司未提供约定的服务内容且屡次无视李美仙要求其改正的请求，已构成违约，李美仙有权在金宇公司改正之前拒绝支付物业服务费。 金宇公司二审辩称，一审法院认定事实正确，金宇公司已经按照《上城锦苑物业服务合同》的约定为小区提供了相关的物业服务，包括维护小区内的设施及绿化，清理小区内的垃圾，解决小区业主的车辆停放问题等。金宇公司按照约定提供服务，李美仙应当按照合同约定交纳物业费。请求驳回上诉，维持原判。 金宇公司向一审法院起诉请求：1、李美仙支付2015年5月1日至2017年12月31日期间的物业服务费9296元及利息554元（暂算至2018年7月1日，以后按银行同期贷款利率计付至实际履行之日止）2、李美仙承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年4月27日，金宇公司（乙方）与金华市五星房地产开发有限公司（甲方）签订《上城锦苑前期物业服务合同》。双方约定，甲方将位于金华市上城锦苑小区前期物业委托乙方实行管理，委托管理期限自2012年5月1日起至2015年4月30日止，乙方管理服务内容主要有：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护与管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的管理；装饰装修管理服务等，物业服务收费按成本核算加酬金制，即由业主按其拥有物业的建筑面积向乙方缴纳，收费标准为高层住宅按1.20元/月/平方米收取（含电梯能耗费）；排屋、别墅按1.60元/月/平方米收取，业主应在房屋具备交付使用之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，甲方配置的露天车位，其车位使用人按露天车位90元/个/月向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位30元/个/月提取停车管理服务费，物业管理区域内属全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，其收入全部用于物业费用补贴，本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业等内容。合同签订后，金宇公司即依约进入该小区从事物业管理服务工作。2015年5月1日，金宇公司与金华市五星房地产开发有限公司签订《补充协议》，双方约定将2012年4月27日签订的《上城锦苑前期物业服务合同》原订期限变更为业主委员会代表业主与物业服务企业且签订新的物业服务合同时止。 另查明，2011年1月26日，李美仙（买受人）与金华市五星房地产开发有限公司（出卖人）签订的《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于金华市城北综合区，该建筑总层数5层，该房位于第1-2层，房款总额为1293321元，买受人于2011年1月14日前支付首付款693321元，余款600000元于2011年1月28日前办理相关贷款手续，出卖人应于2011年12月31日前将符合相关条件的商品房交付买受人，并承诺于2012年6月30日前取得土地、房屋权属的初始登记证书，交付买受人办理权属转移手续，出卖人选聘金华师大物业管理有限公司从事前期物业管理事务等内容。事后，李美仙于2014年11月5日取得上述房产的权属登记证书，证书载明上述房产位于（住宅建筑面积为181.57平方米、附房面积为46.73平方米、车库面积为21.73平方米）。自2015年5月1日起，李美仙以金宇公司未能有效阻止该小区部分业主擅自搭建阳光房而拒绝交纳相关物业服务费。 一审法院认为，金宇公司与开发商金华市五星房地产开发有限公司签订的《上城锦苑前期物业服务合同》及补充协议，均是当事人真实意思表示，内容也不违反法律禁止性规定，是合法有效的，且该合同对全体业主具有约束力。根据物业服务合同的约定向物业公司及时交纳物业服务费是业主应履行的基本义务，也是维护小区正常生活秩序的基本保障。李美仙作为上城锦苑36幢1单元101室叠加排屋的业主，在接受原告为该小区全体业主提供的物业服务后有义务向原告交纳相关物业服务费。李美仙长期拖欠物业服务费未交纳，已严重损害到物业公司的合法权益，也有损已按时交纳物业费业主的相关权益，故金宇公司要求李美仙支付2015年5月1日至2017年12月31日期间的物业服务费的诉请，并无不当，予以支持。李美仙抗辩称，金宇公司作为物业公司未能有效阻止业主违章搭建阳光房显属失职，其物业收费也应打折处理，同时2015年度物业费已过两年诉讼时效不应得到法院支持。金宇公司作为物业服务企业并不具有行政执法权，故对业主实施违章搭建等行为只能进行规劝、引导，同时李美仙作为受影响的业主对相邻业主违章搭建行为，既可以向政府主管部门举报要求查处，也可以直接向法院提起诉讼主张权利，故物业公司未能阻止相邻业主搭建阳光房的情形不能成为业主拒付物业费的理由。同时，由于在前期物业合同中只约定物业费按年交纳，并未约定具体的缴纳期限，根据习惯做法，2015年5月1日至2016年4月30日期间的物业费最迟交纳时间应为2016年4月30日，故相关诉讼时效应自2016年5月1日起算，同时自2017年10月1日起我国正式实施的《民法总则》规定诉讼保护时效为三年，现原告于2018年9月20日提起本案诉讼，故该期间的物业费并未过诉讼时效。当然，李美仙因对金宇公司未能有效阻止违章搭建不满拒交物业费，且对物业公司职责范围存在认识误区，虽然拒交物业费行为确属不当，但情有可原，故李美仙要求金宇公司支付逾期付款利息的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十五条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、李美仙于判决生效之日起三日内给付金华市金宇物业管理有限公司2015年5月1日至2017年12月31日期间的物业服务费9296元；二、驳回金华市金宇物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由李美仙负担。 二审中，李美仙向本院提交照片7张，证明金宇公司没有尽到物业该尽的责任。金宇公司质证认为：对于照片7张因为拍摄时间不能确定，对照片反映的现状是否真实不能确定，不能达到证明目的。本院认证认为，该证据无法达到李美仙的证明目的，本院不予认定。 二审中，金宇公司未向本院提供新证据。 经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为李美仙是否有权拒交物业费。李美仙作为上城锦苑小区业主，在接受金宇公司为该小区全体业主提供的物业服务后有义务依物业服务合同向金宇公司交纳相关物业服务费。李美仙主张金宇公司未按约提供服务，并未提供充分有效的证据予以证明。李美仙长期拖欠物业服务费未交纳，损害了金宇公司的合法权益，同时也有损已按时交纳物业费业主的相关权益。 综上，李美仙的上诉请求，缺乏事实与法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李美仙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡玲玲 审 判 员 钱 萍 审 判 员 叶金龙 二〇一九年三月二十日 代书记员 曹 慧