广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1466号上诉人（原审被告）：钟灿明，男，1970年8月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王毅，广东合高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳乐，广东合高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱真，女，1982年12月6日出生，汉族，住山东省济南市市中区。委托诉讼代理人：李晓玲，广东纬国律师事务所律师。原审被告：余玲，女，1973年11月2日出生，汉族，住广东省肇庆市大旺综合经济开发区。上诉人钟灿明因与被上诉人朱真及原审被告余玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钟灿明上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判钟灿明赔偿朱真装修房屋损失144079元，以该损失数额为基础，按照双方的过错责任重新予以认定，钟灿明承担70%的责任，朱真承担30%的责任；2.撤销一审判决第二项关于退还入场服务费61490元的内容；3.诉讼费由朱真承担。事实和理由：（一）在计算无效租赁合同的装修损失时，应先将《评估报告》中未与房屋形成附合的装饰装修物的价值予以剔除，该主张符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，在出租人没有同意利用的情况下，因租赁合同无效而导致需要承担装饰装修损失的，其承担的范围仅限于“已形成附合的装饰装修物”，对于未形成附合的装饰装修物应由承租人自行拆走。未形成附合的部分因其所有权没有发生转移，所以出租人并无得利，无需补偿。该主张符合公平合理的原则，否则将导致朱真重复获得赔偿。（二）合同无效后的损失赔偿应以实际发生的损失为计算依据，故实际损失期间的起算时间应以朱真实际离场时间起算（暂按一审中朱真声称的2017年1月20日离场时间起算），而不是一审判决认定的2016年9月1日。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效时的赔偿范围是“因此所受到的损失”，也就是实际损失，本案中，在计算朱真因合同效力提前消灭所遭受到的损失期间起算点应以其实际没有使用装饰装修物的起始时间为准，在其主张的撤场时间之前，其仍在合理持续使用装饰装修物所带来的利益，故不能认为其在该期间存在实际损失。（三）朱真的装修损失应根据《评估报告书》中所确定的重置价格先减去“未形成附合装饰装修物的价格”后，按照《租赁合同》的总租赁期限（2015年5月23日至2017年5月22日，共731天）与扣除被朱真实际使用案涉房产的期限后的剩余期限（2017年1月21日至2017年5月22日，共122天）的比例，以此计算钟灿明应赔偿给朱真的装修案涉房产损失的金额。另据《评估结论书》的评估，空调、书柜、办公桌椅因可随时搬离且不明显影响再次利用，属于司法解释规定的“未形成附合的装饰装修物”，法院在计算时应先予扣除。朱真二审答辩称，（一）朱真不同意在计算装修损失时剔除空调工程重置价格及固装书柜和订制办公桌椅的重置价格。首先，涉案租赁场所的空调工程所安装的中央空调系统和固装书柜，已经嵌入到租赁场所主体装修，对租赁场所形成了附合。拆除中央空调和固装书柜不但对租赁物造成损毁，而且空调系统和固装书柜拆掉后就会报废，根本没有再利用的价值。涉案租赁场所的订制办公桌椅，是为广纺联创意园区独栋办公楼量身订作，尺寸超大，既不适合一般办公室，也无法直接搬走，只能拆卸后再组装，但拆后重组的办公家具牢固性很差，存在安全隐患，同样没有再利用的价值。其次，装修损失的计算不能仅根据是否形成附合、出租人是否构成不当得利，而更应当侧重的是承租人在本案中受到的实际损失，并且导致合同无效的过错方应当赔偿全部损失。朱真作为承租人，签约后即进行了为期四个月的装修、空调安装、办公家具进场，投资140多万元，并向出租人钟灿明交纳了各项费用48万元。但在朱真使用涉案租赁场所不足三个月时即遭到了广纺联公司清退，可谓损失惨重，投入的成本和享受到的利益极不对等。而造成以上损失、导致租赁合同无效的根本原因，正是钟灿明故意隐瞒其转租权截止2015年12月31日到期导致。上述巨大损失是由钟灿明单方造成的，钟灿明应予赔偿。事实上，朱真于2016年11月20日租赁新的办公场所后即进行了装修、安装中央空调、配置办公家具，并于2017年1月20日搬到新办公场所办公。本案的评估时间是2017年3月24日，所有现场都保存完好。朱真并未拆除、搬走涉案租赁场所中的中央空调、固装书柜及订制办公桌椅并加以利用，主要原因有四：一是朱真新的办公场所早已配置完备，根本不需要也无处安置以上物品；二是以上物品拆除后即报废，根本没有重新利用的价值；三是本案仍在审理中，朱真按照法院工作人员和律师的交待，在判决生效前不会私自处置以上物品；第四，鉴定单位现场评估后即2017年3月底，广纺联公司已对园区进行了封闭，朱真没有权利进入园区拆除任何物品。因此，钟灿明应当按照评估中的项目装饰工程、空调安装工程、固装书柜及订制办公桌椅残值，赔偿朱真在本案中遭受的损失。（二）一审判决按2016年9月1日起计公平合理。广纺联公司将包括涉案租赁场所在内的场地出租给钟灿明的期限至2015年12月31日，但钟灿明却将涉案租赁场所出租给朱真至2017年5月22日，钟灿明应对超出部分（2016年1月1日至2017年5月22日期间）的约定无效承担责任。尽管朱真在2016年1月1日到2016年8月31日仍在使用涉案租赁场所，但经常遭到钟灿明停电、锁门、派人上门骚扰，严重影响正常经营。2016年9月26日，朱真与广纺联公司签订《租赁场所清退过渡期协议》，约定自2016年9月1日至2016年12月31日期间对涉案租赁场所的占用事项。因此，朱真是基于《租赁合同》而在2015年5月23日至2016年8月31日期间使用涉案租赁场所，一审判决将合同约定总期限731天与扣除已按合同使用过的该时段剩余的264天的比例，进行装修损失赔偿公平合理，并无不当。另根据钟灿明当庭提出的入场服务费问题，一审判决公平合理，因为朱真确实将入场服务费交给了钟灿明，钟灿明向朱真开具了收据。至于余玲将费用转交给天正物业公司跟朱真没有任何关系，如果有关系也是案外人天正物业公司与朱真之间就中介居间服务费的关系，既然朱真将款项交给了钟灿明，钟灿明应该基于合同无效予以返还。余玲经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。朱真向一审法院起诉请求：1.撤销朱真与钟灿明签订的《租赁合同》；2.钟灿明、余玲赔偿朱真因装修租赁房屋而产生的经济损失1420825元；3.钟灿明、余玲双倍返还朱真租赁保证金245960元；4.钟灿明、余玲返还朱真装修保证金500元、装修补偿费50000元、入场服务费61490元；5.钟灿明、余玲返还朱真多交纳的租金97226元；6.钟灿明、余玲承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月22日，钟灿明（甲方/出租方，出租方代理人为余玲）与朱真（乙方/承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于员××××号大院自**号之109房号的厂房（下简称案涉房产）按现状转租给乙方作办公经营使用，该租赁场地建筑面积约为946平方米；租赁期限从2015年5月23日起至2017年5月22日止；租赁期满后，如果市政府或纺织工贸集团暂未进行开发回收时，双方就续租事宜协商一致时则重新签订租赁合同；租赁期内，遇到进行开发回收的，甲方提前2个月通知乙方，双方同意无条件终止合同；乙方由于需要整理租赁场所等，甲方同意给予乙方从2015年5月23日计起10天的免租期，即从2015年6月2日开始计算租金；2015年5月23日至2016年5月22日期间的租金为61490元/月、2016年5月23日至2017年5月22日期间的租金为64565元/月，卫生费均为500元/月；乙方须在每月1日前把当月租金及卫生费交给甲方，若乙方逾期交租，乙方则每日须按欠缴金额的0.3%向甲方支付滞纳金，直至全部款项交清之日止；若乙方拖欠租金达5日，则甲方有权解除合同，并没收保证金；乙方应当向甲方支付租赁保证金122980元及首次租金59440元、首次卫生费500元，合计182920元；鉴于乙方当天未能全额支付以上款项，甲方同意乙方先支付50000元作为定金，余款须于2015年5月25日前付清；乙方按本合同约定缴交了租赁保证金、首期租金后，场地即移交乙方使用；乙方在租赁期内只能进行简单的间墙及室内装修、适当的消防、水电设施，其装修方案及外立面改造方案须报甲方备案，经甲方同意方可施工，施工过程无条件接受甲方监督；合同期内如果甲方因非真正开发而收回该租赁场地，属甲方违约责任，须双倍返还乙方已付租赁保证金及有权向甲方追讨投入的损失；租赁期内，如因国家政策变化和政府行为，或遇不可抗力的自然灾害，政府或广州纺织工贸企业集团有限公司开发收回租赁场所等，本合同自行终止，乙方无条件交出租赁场所，甲方退还乙方租赁保证金，甲、乙双方各自承担自身的经济损失和法律责任，且互不追究造成经济损失的责任，乙方不得向甲方或甲方地块的开发合作单位要求任何赔偿和补偿等。另，该《租赁合同》后附上《委托书》，该《委托书》显示由钟灿明于2013年11月18日出具，内容为钟灿明全权委托余玲签订员××××号大院内自编45、46号仓库办公楼的租赁合同，并收取租金及按金。2015年5月25日，钟灿明将案涉房产交付给朱真使用，其后朱真对案涉房产进行装修使用。2015年11月30日，广纺联公司向各租赁客户发出《关于清退员××××号大院（二棉厂）临时性租户的通告》（下简称《通告》），表示员村西街2号大院二棉厂区土地属于市政府要求尽快收储的地块，并须做好土地移交前的租户清理工作，按照租赁合同要求，自本通告发出之日起2个月内（即到2016年1月31日止），由广纺联公司清退其直接签约的租户，由各大租户清退其对应签约的租户；广纺联公司要求各租赁合同各方按照本通告，在上述规定的日期内向广纺联公司移交租赁场地。2015年12月11日，朱真向钟灿明发出《通知函》，内容为鉴于案涉房产的拥有人广纺联公司发出的《通告》，在双方租赁情况不明朗的情况下，朱真要求通过律师建立一个第三方监管银行账户，朱真将应支付租金及相关费用支付至该账户，钟灿明在给予朱真物业使用期限确认函后可以转出租金及相关费用等。2015年12月22日，朱真委托律师向钟灿明发出《律师函》，内容为朱真与钟灿明签订《租赁合同》后，朱真积极履行合同，并投入一百多万元对案涉房产进行了装修；近期刚装修完毕，就收到业主广纺联公司发函告知要收回场地，并要求在2016年1月31日前交出租赁房产；朱真还获知钟灿明与业主所签合同的租赁期限截止时间为2016年1月，但钟灿明转租给朱真的转租期限却至2017年5月22日，朱真认为钟灿明构成了欺骗，因此造成朱真的装修损失，钟灿明应承担责任；鉴于广纺联公司要收回地块，钟灿明已丧失继续履行合同的能力，朱真行使不安抗辩权，在钟灿明未提供可靠保证能继续履行《租赁合同》之前，暂停支付租金，并要求钟灿明与朱真就案涉房产的装修损失及其他损失的赔偿事宜进行协商。2015年12月24日，广纺联公司向员××××号大院（二棉厂）租赁客户发出《通知书》，要求所有租户（包括次承租人）做好租赁合同终止及移交场地工作。2016年9月26日，广纺联公司（业主/甲方）与朱真（临时占用人/乙方）签订《租赁场所清退过渡协议》，约定鉴于甲方与钟灿明（大租户）于2014年12月4日签订了《临时续租合同》，合同约定甲方将员××××号大院内原广英公司曾租用的厂房及草地等租赁给钟灿明使用，租赁期限为1年；2015年5月23日钟灿明将员××××号大院内原广英公司曾租用的厂房部分场所分租给朱真（小租户）使用，租赁期限至2017年5月22日；甲方为收回租赁场所，分别于2015年11月30日、2015年12月24日向场所承租人等发出了《通告》和《通知书》等，要求承租人（次承租人）做好租赁合同终止及移交场所工作；但乙方要求继续使用其所占用的场所，并承诺按照甲方通知随时撤场交还场所及不要求任何补偿或赔偿；现为了以和谐方式解决临时租赁场所的清退交还问题，经甲乙双方协商一致，甲方给予乙方清退过渡期；乙方现占有使用的场所为案涉房产（员××××号大院原广英公司曾租用的厂房部分场所），占用面积为646平方米，用途为办公；过渡期限自2016年9月1日起至2016年12月31日止，场所占用费为33270元/月、公共卫生费为500元/月等。2017年1月25日，广纺联公司向员××××号大院全体租户发出《通告》，表示广纺联公司将于2017年3月31日后关闭园区，不再保证水电供应，请各租户于4月1日前搬离园区并做好场地移交工作。现朱真提起诉讼，主张钟灿明、余玲对其构成欺诈，要求撤销《租赁合同》并由钟灿明、余玲承担赔偿装修损失等法律责任。一审诉讼过程中，朱真主张在签订《租赁合同》时，钟灿明、余玲在租赁期限和租赁面积上存在欺诈。为予证明，朱真提交了《临时续租合同》等证据。一、《临时续租合同》（复印件），显示由广纺联公司与钟灿明于2014年12月4日签订，约定广纺联公司将位于员××××号大院的厂房及草地等场所出租给钟灿明作办公使用，面积为厂房10398平方米，空调室2间108平方米，办公楼前草地578平方米，租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止等。二、《房屋面积成果报告书》，显示由案外人广州奥格智能科技有限公司于2017年1月5日出具，案涉房产的使用面积为662.7456平方米。钟灿明、余玲对上述证据的真实性均予以确认，但认为虽然钟灿明与广纺联公司的《临时续租合同》约定的租赁期限于2015年12月31日届满，但其后钟灿明与广纺联公司并未终止租赁合同关系并一直向广纺联公司交付租金至今，也一直将案涉房产出租给朱真使用，故不存在合同期限欺诈问题；钟灿明、余玲认为《房屋面积成果报告书》中的测绘面积是片面的，租赁合同约定的承租场所并非只有室内面积，还包括室外面积300平方米，还有前手承租人搭建的阁楼，朱真在承租案涉房产后又另行要求将室外面积交由其使用，故租赁合同的面积是900多平方米，不存在朱真所称租赁面积欺诈的问题。另，为证明钟灿明与广纺联公司之间的租赁关系持续存在，钟灿明、余玲提交了广纺联公司开具的钟灿明支付2016年3月至2017年3月期间交纳的逾期腾房占用使用费的发票10张作为证据。朱真对该证据的真实性予以确认，但认为该证据是广纺联公司向钟灿明收取的占用期租金及占用期内300%的违约金，不能证明钟灿明、余玲有权向其收取租金。朱真主张其在2015年5月25日向钟灿明支付了租赁保证金122980元、首月租金及卫生费共59940元、装修保证金500元、装修补偿费50000元、入场服务费61490元，并提交了5张《收据》作为证据。上述5张《收据》均显示于2015年5月25日开具，其中租赁保证金122980元、2015年6月2日至30日的租金及卫生费共59940元、装修保证金500元、装修补偿费50000元的《收据》均有余玲签名，入场服务费61490元的《收据》则没有钟灿明或余玲签名。钟灿明、余玲对有余玲签名的四张《收据》的真实性予以确认，对没有钟灿明或余玲签名的入场服务费61490元的《收据》的真实性不予确认；钟灿明、余玲主张其中的装修补偿费50000元是钟灿明的委托代理人余玲代收，其代收后就将该费用支付给前一手承租人，但其对此未提供证据予以证明。另，朱真又提交了《中国工商银行凭证》（显示朱真于2015年5月25日向余玲支付了244910元），主张该款项包括了入场服务费61490元。朱真提交了6张《收据》，以证明其向钟灿明支付租金、卫生费等费用的事实。上述6张《收据》分别显示朱真支付2015年7月租金及卫生费共61990元，2015年8月租金及卫生费共61990元，2015年9月租金及卫生费共61990元，2015年10月租金及卫生费共61990元，2015年11月租金及卫生费共61990元，以及朱真于2016年9月2日支付租金30995元。钟灿明、余玲对上述证据的真实性予以确认。另，朱真主张钟灿明应按照案涉房产的测绘面积662平方米返还多收的2015年12月31日前的租金共66231元以及朱真于2016年9月2日支付的租金30995元。朱真主张其于2017年1月20日搬离案涉房产，并提供了《租赁合同》《公司整体转让合同书》及《交割单》作为证据。一、《租赁合同》，显示由朱真与案外人于2016年11月20日签订，约定朱真承租广州市天河区岑村沙埔大街323号裕晖创意园第B4幢第一层，租赁期限从2016年11月25日至2019年11月24日。二、《公司整体转让合同书》，显示由转让方朱真与受让方刘易于2016年12月18日签订，约定朱真将其投资经营的广州鑫满文化传播有限公司的全部股权和所有相关业务等整体向刘易转让，交接内容包括该公司现办公场所的租约继承权（备注：现有办公场所案涉房产租期到2016年12月31日，因创意园已处于清退期，朱真在业主同意的前提下配合刘易办理临时续租手续，刘易自行处理后续交租及清退事宜），但不包括此办公场所内所有货物以外的固定资产，如装饰装修、办公家具、中央空调、办公电器、娱乐设施等。三、《交割单》，显示由转让方朱真与受让方刘易于2017年1月10日签订，刘易确认朱真将案涉房产办公场所及附表中的全部货物，所有员工及客户名单全部交割完毕。钟灿明、余玲对上述证据的真实性均不予确认。朱真要求钟灿明、余玲赔偿装修损失1420825元，钟灿明、余玲则抗辩称朱真对案涉房产的装修未经其同意，而且合同明确约定如果因为广纺联公司收回案涉房产而终止，双方互不追究法律责任及相关的损失。朱真则主张其装修方案是经过钟灿明、余玲批准同意的，并提交了装修报建图（复印件，部分有余玲代钟灿明签名字样）。钟灿明、余玲认为该证据没有原件，对其真实性不予确认，并认为即使该证据有原件，余玲也无权代钟灿明确认该装修报建图。朱真申请对案涉房产的装饰工程、空调安装工程（含空调设备）、固装书柜和订制办公桌椅的残值进行评估。一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司（下简称华盟价格公司）进行评估。华盟价格公司作出了穗华价估【2018】051号《关于广州市天河区员××××号大院自编45号之109房装饰工程、空调安装工程、固装书柜和订制办公桌椅价格评估结论书》（下简称《评估结论书》），该《评估结论书》中，评估确定装修工程的重置价格为863293元、空调安装工程的重置价格为330000元、固装书柜和订制办公桌椅的重置价格为87164元，并按照《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2013年）》规定的使用年限及上述各项目至评估基准日2017年3月24日时已使用期限的计算公式，确定装修工程的残值为723436元、空调安装工程的残值为314160元、固装书柜和定制办公桌椅的残值为73043元，评估标的总值为1110639元（装饰工程残值723436元＋空调安装工程残值314160元＋固装书柜和订制办公桌椅残值73043元）。钟灿明、余玲认为《评估结论书》的评估时间是2017年3月24日，但朱真于2017年6月24日已将案涉房产搬空，装饰被拆除破坏、空调安装工程（含空调设备）已拆走、固装书柜和订制办公桌椅也搬离，上述物品的使用时间已超过《租赁合同》约定的案涉房产使用时间（即2017年5月22日）一个多月，且现在朱真索赔的上述物品已由朱真搬离，标的物已不存在，所以《评估结论书》已经没有了诉讼价值。对此，朱真称因其与广纺联公司签订的《租赁场所清退过渡协议》已于2016年12月31日到期，所以朱真将公司整体转让后于2017年1月20日搬到新租赁的办公场所，案涉房产的入墙设施设备、固装书柜、订制办公桌椅对其都没有利用价值，其并未搬走，且2017年3月底广纺联公司对整个园区进行了封闭。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”根据已查明的事实可知，广纺联公司将包括案涉房产在内的场地出租给钟灿明后，钟灿明再将案涉房产转租给朱真，但钟灿明与朱真签订的《租赁合同》的租赁期限超过了广纺联公司将场地出租给钟灿明的期限（2015年12月31日），因此，该超出部分（2016年1月1日至2017年5月22日期间）的约定无效。另，朱真提供的《房屋面积成果报告书》只是其单方委托测绘，相关测绘过程、结果未经钟灿明确认，其以此为由主张钟灿明对案涉房产的面积存在欺诈，该主张理据不足，一审法院不予采纳。综上，朱真要求撤销《租赁合同》的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于《租赁合同》中超过广纺联公司将包括案涉房产在内的场地出租给钟灿明的期限部分（2016年1月1日至2017年5月22日期间）的约定无效，且广纺联公司多次通知要求朱真搬离案涉房产，故朱真于2016年9月26日与广纺联公司签订了《租赁场所清退过渡协议》，约定过渡期限2016年9月1日至2016年12月31日期间继续使用案涉房产。在此情况下，朱真要求钟灿明返还租赁保证金122980元、装修保证金500元、装修补偿金50000元的诉讼请求均合法有据，一审法院予以支持。另，对于朱真主张的入场服务费61490元，由于朱真提供的该费用的《收据》没有钟灿明或余玲签名，钟灿明、余玲否认该证据的真实性。朱真又提交了《中国工商银行转账凭证》以证明其于2015年5月25日向余玲支付了244910元，并主张该款项中包含入场服务费61490元。对此，一审法院认为，《租赁合同》中明确约定朱真于合同签订当日即2015年5月22日先支付50000元作为定金，余款须于2015年5月25日前付清；朱真提供的《中国工商银行转账凭证》显示，其于2015年5月25日向余玲支付的244910元；上述款项共计294910元。钟灿明、余玲确认的2015年5月25日的四张《收据》显示的租赁保证金122980元、装修保证金500元、装修补偿金50000元、2015年6月2日至30日的租金及卫生费共59940元，加上钟灿明、余玲不确认真实性的《收据》显示的入场服务费61490元，共计294910元，金额相符。因此，一审法院认为朱真主张钟灿明收取了入场服务费61490元的主张合理可信，一审法院予以采信。现朱真要求钟灿明返还入场服务费61490元的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。另，朱真要求钟灿明双倍返还租赁保证金，该诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。关于钟灿明应赔偿给朱真的装修案涉房产的损失问题。首先，如上所述，广纺联公司将包括案涉房产在内的场地出租给钟灿明的期限至2015年12月31日，但钟灿明却将案涉房产出租给朱真至2017年5月22日，钟灿明对于该超出部分（2016年1月1日至2017年5月22日期间）的约定无效应承担责任。其次，虽然钟灿明抗辩称朱真对案涉房产装修未经过其同意，但从其已收取朱真的装修保证金且朱真提交了有余玲签名的装修报建图复印件等事实可知，钟灿明对朱真装修案涉房产是知情同意的。再次，虽然《租赁合同》中关于2016年1月1日至2017年5月22日期间的约定部分无效，但朱真是直至2016年9月26日才与广纺联公司签订《租赁场所清退过渡协议》，约定自2016年9月1日至2016年12月31日期间对案涉房产的占用事项，因此，朱真是基于《租赁合同》而在2015年5月23日至2016年8月31日期间使用案涉房产。最后，虽然一审法院根据朱真的申请而委托华盟价格公司对案涉房产的装修工程、空调安装工程、固装书柜和订制办公桌椅的残值进行评估，但该残值是华盟价格公司根据相关标准规定使用年限折算所得，不能以此作为确定钟灿明赔偿损失金额的标准。综上，一审法院认为应根据《评估结论书》中所确定的各项目的重置价格，按照《租赁合同》的总租赁期限（2015年5月23日至2017年5月22日，共计731天）与扣除朱真基于《租赁合同》而使用案涉房产的期限后的剩余期限（2016年9月1日至2017年5月22日，共计264天）的比例，以此计算钟灿明应赔偿给朱真的装修案涉房产损失的金额。按照《评估结论书》中装修工程的重置价格为863293元、空调安装工程的重置价格为330000元、固装书柜和订制办公桌椅的重置价格为87164元，结合上述比例计算，钟灿明应向朱真赔偿的装修案涉房产的损失金额为462436元[（863293元＋330000元＋87164元）÷731×264]。对于朱真主张超过该金额的诉讼请求部分，一审法院不予支持，但相关评估费用应由钟灿明负担。关于返还多收租金的问题。首先，对于面积差租金部分，如上所述，朱真提供的《房屋面积成果报告书》只是其单方委托测绘，其以此要求按照662平方米而计算案涉房产的租金，并要求钟灿明退回多收的面积差租金，该诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。其次，对于朱真于2016年9月2日支付的租金30995元，由于朱真与广纺联公司签订了《租赁场所清退过渡协议》，约定朱真在2016年9月1日至2016年12月31日期间占用案涉房产并由朱真向广纺联公司支付占用费等，故钟灿明无权向朱真收取自2016年9月1日起的租金，因此，朱真要求钟灿明退还该款项的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。根据已查明的事实可知，余玲是作为钟灿明的委托代理人而参与相关的租赁活动，朱真要求余玲与钟灿明共同承担责任的主张缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年10月29日作出如下判决：一、钟灿明自本判决发生法律效力之日起十日内向朱真返还租赁保证金122980元；二、钟灿明自本判决发生法律效力之日起十日内向朱真返还装修保证金500元、装修补偿费50000元、入场服务费61490元；三、钟灿明自本判决发生法律效力之日起十日内向朱真赔偿装修房屋的损失462436元；四、钟灿明自本判决发生法律效力之日起十日内向朱真返还多收租金30995元；五、驳回朱真的其他诉讼请求。案件受理费25975元，由朱真负担15200元、钟灿明负担10775元；评估费13100元，由钟灿明负担。本院二审期间，钟灿明提交以下证据：1.EMS信封（单号为：1063458351425）及妥投情况查询；2.广州市天正物业服务有限公司（以下简称为天正公司）开具的《房屋租赁诚意金收据》，其中载明：“兹收到张安发交来人民币叁仟元整，作为承租广州市天河区员××××号大院自编45号109房单元之诚意金……佣金：入场服务费一个月租金……”；3.天正公司在空白处加注“我公司于2015年5月30日收到由余玲转交来109房入场服务费现金￥61490。”并加盖了该公司公章的《房屋租赁诚意金收据》复印件。证据1-3拟证明钟灿明于2019年3月1日收到了一份由案外人天正公司发出的快递，内有证据2、3，在证据2上签名的张安发是朱真的经办人，朱真与天正公司存在中介服务关系，入场服务费61490元并非本案租赁合同关系项下的费用，系余玲代朱真向天正公司支付的中介费用，该款由天正公司收取，不应由钟灿明返还。朱真经质证认为：对上述证据的真实性无异议，但是对其证明的内容有异议，上述证据证明了朱真和天正公司租赁服务关系，如果天正公司认为朱真欠付佣金，应当由天正公司进行主张，而不是由钟灿明主张。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，根据穗华价格[2018]051号《关于广州市天河区员××××号大院自编45号之109房装饰工程、空调安装工程、固装书柜和订制办公桌椅价格评估结论书》所附书柜、办公桌椅的照片来看，该部分物品并未与案涉房产形成不可分离的附合。二审期间，钟灿明、朱真均确认朱真直至2017年3月31日正式离场。朱真确认其在与广纺联公司签订《租赁场地清退过渡协议》后仍在案涉房产内经营，仍然使用原有的装饰装修及设施。朱真未能提供证据证明天正公司收取的入场服务费61490元系其自行支付。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、钟灿明应否向朱真返还入场服务费61490元；二、钟灿明应否向朱真赔偿案涉房产的空调安装工程的残值、固装书柜和订制办公桌椅的残值；三、应否按朱真实际使用时间计算装饰装修物残值以及应否按过错责任承担该部分损失。关于争议焦点一。案涉《租赁合同》中并无关于朱真应向钟灿明缴纳入场服务费的约定，从钟灿明二审提供的证据来看，朱真应向天正公司支付入场服务费61490元，而天正公司确认收到由余玲转交的61490元入场服务费，朱真对此并无提供相应的反证，本院对钟灿明关于余玲代朱真向天正公司支付61490元入场服务费的主张予以采信。争议的61490元入场服务费系朱真基于居间合同关系须向天正公司支付的款项，虽然朱真将该笔款项汇入余玲的账户，但余玲已经将该笔款项转交给天正公司，代朱真履行了付款义务，该入场服务费61490元并非案涉租赁合同项下的款项，且实际已由天正公司收取，钟灿明认为该笔款项不应由其向朱真返还的上诉理由成立，本院予以支持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，根据该款约定，纳入可赔偿损失范围的装饰装修物应是已与房屋形成附合的部分，即与房屋完全结合在一起非毁损不可分离的装饰装修物；如果与房屋未完全结合或者尚未达到不可分离状态，则不能认定构成附合。根据穗华价格[2018]051号《关于广州市天河区员××××号大院自编45号之109房装饰工程、空调安装工程、固装书柜和订制办公桌椅价格评估结论书》所附书柜、办公桌椅的照片来看，该部分物品并未与案涉房产形成不可分离的附合，而中央空调亦不属于已形成附合的装饰装修物，上述未形成附合的装饰装修物的所有权归朱真，朱真拆除取回该部分装饰装修物不以钟灿明同意为必要条件，朱真可自行选择是否拆除，如果朱真选择不拆除未形成附合的装饰装修物，其向钟灿明要求补偿该部分装饰装修费用的，不应予以支持。钟灿明主张无须向朱真赔偿上述空调安装工程的残值、固装书柜和订制办公桌椅的残值的上诉理由成立，本院予以采纳。关于争议焦点三。一般情况下，承租人对于租赁房屋进行装饰装修，不仅会考虑租赁房屋的用途及其个人需求，主要考虑的是租赁期限的长短，根据租赁期限对租赁物进行适当的装饰装修。构成附合的装饰装修物价值体现在租赁房屋之中，承租人对租赁房屋的使用即同时享用了附合的装饰装修物的价值，故在确定已形成附合的装饰装修物的损失时，应根据承租人实际使用时间来确定装饰装修物的残值。根据本案现有证据以及双方当事人陈述，朱真使用案涉场地以及案涉装饰装修物至2017年3月1日，故案涉装饰装修物的剩余使用期限应为82天（2017年3月2日至2017年5月22日），以此计算已形成附合的装饰装修物损失应为96839.98元（863293元×82天÷731天=96839.98元）。钟灿明与朱真所签订的《租赁合同》约定的租赁期限超出钟灿明与广纺联公司所约定的租赁期限，一审法院认定超出部分无效正确，本院予以认可。由此造成合同无效，钟灿明具有过错，然而，朱真作为承租人，在承租前理应充分了解租赁物的合法性、用途、出租人的权限范围等重要信息，朱真未尽审慎义务，对于合同部分无效亦负有过错。根据双方的过错以及合同履行情况，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，本院酌情认定钟灿明应向朱真赔偿装饰装修物损失67788元。一审法院关于钟灿明应承担的装饰装修损失的认定不当，二审予以纠正。综上所述，钟灿明关于其无须向朱真返还入场服务费61490元、无须赔偿案涉房产的空调安装工程的残值、固装书柜和订制办公桌椅的残值、应按朱真实际使用时间计算装饰装修物残值并按过错责任承担该部分损失的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18957号民事判决第一项、第四项；二、撤销广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18957号民事判决第五项；三、变更广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18957号民事判决第二项为：钟灿明自本判决送达之日起十日内向朱真返还装修保证金500元、装修补偿费50000元；四、变更广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18957号民事判决第三项为：钟灿明自本判决送达之日起十日内向朱真赔偿装修房屋的损失67788元；五、驳回朱真的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21784元，由钟灿明负担3172元，由朱真负担18612元；评估费13100元，由钟灿明负担。二审案件受理费7646元，由钟灿明负担5352元，朱真负担2294元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年三月二十六日书记员  贾妍胡秀红