台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1003民初7874号 原告（反诉被告）：潘浚君，男，1966年11月8日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：戴坚，浙江台黄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张辉瑞，男，1963年11月28日出生，汉族，住台州市黄岩区。 被告（反诉原告）：台州市黄岩区道路运输管理局，统一社会信用代码12331003472691620R，住所地：台州市黄岩区环城东路115号。 法定代表人：王法森，该局局长。 委托诉讼代理人：杨显军，浙江鼎联律师事务所律师。 原告潘浚君为与被告台州市黄岩区道路运输管理局（以下简称区运管局）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年10月9日向本院起诉，被告于同月23日提起反诉，本院予以受理。本院审理后于2018年8月2日作出（2017）浙1003民初7795号民事判决书，后被告不服上述判决提起上诉。台州市中级人民法院于同年9月27日以原判决事实不清为由作出（2018）浙10民终2346号民事裁定，将本案发回本院重审。本院于同年11月1日重新立案后，另行组成合议庭，于同年12月27日公开开庭进行了审理。原告潘浚君及其委托诉讼代理人戴坚、张辉瑞，被告区运管局的委托诉讼代理人杨显军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘浚君起诉称：2015年11月，原告拍得被告位于黄岩区老菜场对面头陀站1600㎡的场地租赁权，原、被告双方签订了黄国资租B（20）号租赁合同一份。合同载明：租赁期限5年，自2015年12月1日起至2020年11月30日止；年租金为101000元，每年支付一次，先付后用，在每年12月15日前一次性付清，并由原告一次性交付履约保证金10000元。原告承租后，浇铸了路面水泥，进行水电设施安装，对950㎡的临时建筑物进行室内装修，用于移动门、装修材料的经营，并有广告投入。2017年5月5日，被告向原告发出通知，涉案出租场地上的临时建筑物为违章建筑，须全部拆除。原告因此无法继续营业，与被告协商未果。故起诉请求判令（变更后）：1、认定原、被告于2015年11月签订的《租赁合同》无效；2、被告返还原告已交付的全部租金193583元及履约保证金10000元；3、被告赔偿原告装修等损失847047元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。 被告区运管局答辩并反诉称：一、涉案《租赁合同》的租赁对象是1600㎡的场地（或空地），违章建筑、大棚并非租赁对象，而系原告提供给被告免费使用，场地（或空地）租赁并不违反法律的禁止性规定，该合同应为有效；另合同中部分条款内容涉及大棚，因大棚为违章建筑，涉及该内容的条款无效，合同中的其他内容应为有效；原告主张整个合同无效，缺乏依据。二、即使合同无效，原告也应当按照其使用租赁物的时间、租赁单价向被告支付使用费，原告无权要求被告返还全部租赁费。三、原告对大棚进行改建、装修及商业投入，既未取得政府的审批许可，也未经得被告的同意或追认，即使原告进行了改建、装修、商业投入等行为，被告对此不存在过错，原告要求被告赔偿损失无事实及法律依据。四、涉案《租赁合同》的租赁对象系场地（或空地）而非房屋，本案案由定为房屋租赁合同纠纷不当。综上，原告的诉请于法无据，要求驳回原告的诉讼请求。相反，被告因原告的无理起诉，支付了律师诉讼代理费66000元，应由原告予以赔偿，故请求判令（变更后）：原告承担被告支付的律师费66000元。 原告潘浚君针对被告区运管局的反诉答辩称：根据双方签订的《租赁合同》第13条约定，诉讼费、律师代理费、调查取证费应由败诉方承担。本案的败诉方应为被告，故其支付的律师费应由其承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对双方存在争议的证据和事实，本院结合双方的质证意见及庭审陈述，认证如下：原告提供的拍卖成交确认书、编号为黄国资租B（20）号《租赁合同》的真实性、合法性经被告质证无异议，但双方对合同的效力问题存在争议，该争议也系本案的争议焦点之一，本院在本院认为部分一并予以阐述。对原告提供的建筑装修平面图、公证书、公证费发票及装修费用的相关材料，被告质证对公证书及发票的真实性无异议，但认为大棚装修未经其同意，无正式合同及发票予以证明，且不能证明现场物品系原告持有，对其所称装修等费用损失的主张不予认可。本院审核上述证据后，对公证书、公证费发票的真实性予以认定，建筑装修平面图及装修费用单据等，能够相互印证涉案租赁场地上的大棚已进行装修及2017年5月31日所处状态的事实；原告提供的收款收据、领款凭证、销货清单等虽非正式发票，但本院根据《租赁合同》关于“因场地现状，给予一个月的修缮期，在第二年租金中抵扣”的表述及原告对租赁场地上的大棚进行修缮，用于装修材料、移动门等经营的基本事实，应认定原告实际产生了装饰装修等费用，但鉴于双方均未申请司法鉴定，且租赁场地早已全部拆除，故本院审核原告提供的收款收据、销货清单等，对其中广告杯、伞等不属于装修的费用及大茶桌、家具、活动大篷等未形成附和的装饰装修物的费用予以扣除，并对部分灯具、监控设备等可拆卸、重复利用的物品酌情估算、扣除其残余价值，同时根据租赁场地及其上大棚的面积、满足基本生产经营需求的一般工装费用标准及装修的实际情况，估算场地修缮及大棚建筑上已形成附合及不可重复利用的添附物价值，并考虑合同约定租期五年及实际占有使用的期限，对原告主张的修缮装修、公证、摄影等损失酌情确定为420000元。 经审理，本院认定的事实如下：2015年11月20日，台州市永宁拍卖有限公司受被告委托拍租黄岩头陀老菜场对面空地1600㎡（原大拇指超市），租期五年，年租赁起拍价98000元。同日，原告通过竞拍以年租价101000元获得拍租标的，并签订了《拍卖成交确认书》。后原、被告签订了合同编号为黄国资租B（20）号的《租赁合同》一份，约定：出租方区运管局（甲方），因承租方潘浚君（乙方）需要，将位于黄岩区老菜场对面头陀站空地商铺的场地的面积为1600㎡的空地出租给乙方使用。甲方所出租场地以实际现状为准，乙方在签订本合同前对场地的基本情况和现状已经充分了解。租赁期限为五年，自2015年12月1日起至2020年11月30日止。年租金为101000元，租金每年支付一次，先付后用，在每年12月15日前一次性付清。在支付第一年租金时，乙方另外一次性交给甲方履约保证金10000元，期满后乙方无违约行为，双方办毕交接手续后返还（不计利息）。租赁期间，水费、电费、物业管理费、卫生费等由乙方承担（按年结算）。因场地现状，给予一个月的修缮期，在第二年租金中抵扣，第二年租金为92583元，第三年起按正常年租金收取……。场地的装修、改建和费用承担：乙方如需对场地上大棚进行大的装修或改建，应事先征得甲方的同意，但不得改变主体结构和承重结构，按规定需报有关部门审批的，由乙方按照规定报批。装修、改建、审批费用由乙方承担。租赁期满后，对于装修和改建部分不得拆除，无偿归甲方所有。租赁期届满前，因乙方原因提前终止合同，乙方投入的装修和改建费用，甲方不予承担。场地的修缮和费用承担：场地上面的大棚建筑属于甲方所有，租赁期限内无偿提供给乙方使用，使用期限内造成大棚损坏也由乙方负责维修，费用由乙方承担。如遇政府要求拆迁的，乙方应无条件配合。维修期间影响乙方经营、使用或者停业等经济损失由乙方自行承担，甲方概不负责。甲方保证在交接时该场地没有产权和债务纠纷。如交接后发现之前存在的债务纠纷，由甲方承担责任……。约定事项：如遇政府要求拆迁，乙方必须无条件服从，按时出屋，费用由乙方自负，甲方不负责赔偿，租金按实际天数结算……”。被告在出租方一栏加盖公章，原告在承租方一栏签名并捺印。合同签订后，原告向被告支付了2015年12月至2016年11月的租金101000元及履约保证金10000元，并按合同约定支付了2016年12月至2017年11月的租金92583元。后原告对涉案场地及其上大棚进行修缮及装修装饰。2017年5月5日，被告向原告发送《拆除违章建筑通知书》一份，载明：“根据黄岩区委办公室2017年5月5日下发的《通知》，关于开展对违章建筑、‘多合一’场所的消防隐患排查。黄岩区老菜场对面头陀站空地商铺的场地面积为1600㎡的空地上的建筑物为违章建筑，请即日起开始拆除违章建筑，限于2017年5月31日全部拆除，逾期未拆的将进行强制拆除，一切责任后果自负。特此通知。”2017年5月31日，台州市永宁公证处应原告申请，对拍摄人员对黄岩区振兴路西1号店铺现状进行拍照及摄像过程予以现场监督，并出具（2017）浙台永证字第1549号公证书一份，兹证明所摄录像光盘内容及与该公证书相粘连的42张照片均系现场所拍摄与实际情况相符。原告为此向台州市黄岩区公证处支付公证费840元，并向黄岩江口佳丽婚纱摄影店支付拍照、摄影及光盘刻录费用共计1296元。同年10月9日，原告向本院提起诉讼，本院受理后，被告于同月23日提起反诉。2018年8月2日，本院作出（2017）浙1003民初7795号民事判决书，判令：一、解除原告潘俊君与被告台州市黄岩区道路运输管理局签订的编号为黄国资租B（20）号的《租赁合同》；二、被告台州市黄岩区道路运输管理局于判决生效之日起十日内返还原告潘俊君租金50500元及履约保证金10000元；三、被告台州市黄岩区道路运输管理局于判决生效之日起十日内赔偿原告潘俊君经济损失469000元；四、驳回原告潘俊君的其他诉讼请求；五、驳回被告台州市黄岩区道路运输管理局的反诉请求。后被告不服上述判决提起上诉。台州市中级人民法院于同年9月27日以原判决事实不清为由作出（2018）浙10民终2346号民事裁定，将本案发回本院重审。被告因涉案诉讼，共向浙江鼎联律师事务所支付律师代理费66000元。 另查明：原告潘浚君与案外人王冬菊系夫妻关系，王冬菊系个体工商户，经营铝合金移门加工等。 本院认为：本案争议焦点有以下三点：一、大棚建筑是否属于涉案《租赁合同》的租赁标的，该合同是否有效；二、原告要求被告返还租赁费193583元并赔偿装修等损失847047元的主张是否成立；三、本案以房屋租赁合同纠纷为案由是否妥当。对于第一项争议焦点，《拍卖成交确认书》中对拍租标的以“原大拇指超市”进行注释，《租赁合同》亦明确“黄岩区老菜场对面头陀站空地商铺的场地的面积为1600㎡的空地出租给乙方使用，甲方出租场地以实际现状为准”，而关于“场地上面的大棚建筑属于甲方所有，租赁期限内无偿提供给乙方使用”的约定，虽载明“无偿使用”，但系承租人对租赁物价值判断、租赁目的实现及决定签订合同的意思表示等的重要考量因素，故大棚建筑应属于涉案合同的租赁标的。而被告未就该租赁标的取得建设工程规划许可证，属违章建筑，其与原告订立的《租赁合同》无效。对于第二项争议焦点，合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还。原告主张其于2017年5月底搬离租赁场所，被告对此未提出异议，故被告应退还原告预付的履约保证金10000元及2017年6月至11月30日的6个月的租金50500元。至于前期租金，虽然《租赁合同》无效，但原告已实际占有、使用了租赁物，其仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故对原告要求被告返还2015年12月至2017年5月的租金，本院不予支持。关于原告主张的装修损失，鉴于违章建筑早已拆除，原告的装修损失客观存在但已无法评估，基于本案的实际情况，本院酌情认定原告的装修等损失为420000元。根据法律规定，因合同无效产生的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告在承租时，在对租赁场地上大棚形式存在且在合同中明确约定无偿提供使用的建筑进行装饰装修前，应慎重审查该建筑是否具备相应审批手续，是否系合法建筑，而原告未经审查即签订合同并投入装修，对装修损失的产生存在过错。被告作为出租人，在出租时，明知大棚未经审批，有可能被拆除，理应明确告知原告，并明确其投入装修可能产生风险，但被告未提供证据证明其履行了告知义务，故对装修损失的产生亦有过错。综合考虑双方过错程度，本院认定由双方各承担50%的责任，即由被告赔偿原告损失420000元中的50%即210000元。对于第3项争议焦点，大棚建筑系《租赁合同》的租赁标的，且原告诉求中亦包含对大棚建筑的装修装饰的损失赔偿，故本案案由定为房屋租赁合同并无不妥。被告反诉要求原告承担其支付的律师代理费66000元，本院根据前述被告对原告的损失产生存在过错，并认为被告支付的代理费并非必要支出，被告的反诉请求不成立。综上，原告诉讼请求中的成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、原告潘俊君与被告台州市黄岩区道路运输管理局签订的编号为黄国资租B（20）号的《租赁合同》无效； 二、被告台州市黄岩区道路运输管理局于判决生效之日起十日内返还原告潘俊君租金50500元及履约保证金10000元； 三、被告台州市黄岩区道路运输管理局于判决生效之日起十日内赔偿原告潘俊君装修等损失210000元； 四、驳回原告潘俊君的其他诉讼请求； 五、驳回被告台州市黄岩区道路运输管理局的反诉请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14256元，由原告潘俊君负担8898.5元，被告台州市黄岩区道路运输管理局负担5357.5元；反诉案件受理费725元，由被告台州市黄岩区道路运输管理局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  於玲铃 人民陪审员  杨成建 人民陪审员  林忠正 二〇一九年三月七日 代书 记员  章 骞