江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0302民初2489号原告:徐州广达置业有限公司，住所地徐州市。法定代表人：陈龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯琳琳，该公司法务人员。被告：阮松立，男，住徐州市。委托诉讼代理人：郑瑞华，江苏青创律师事务所律师。原告徐州广达置业有限公司与被告阮松立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州广达置业有限公司的委托诉讼代理人侯琳琳、被告阮松立及委托诉讼代理人郑瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州广达置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告房租258452元、管理费213850元、水电费51643.5元、POS机租赁费2800元，合计526745.5元（原告保留向被告主张因迟延交付各项费用产生的滞纳金权利）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月4日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告商铺经营，后于2016年12月1日约定将合同主体变更为被告与徐州市某商业策划运营有限公司。但被告欠付原告变更前大量费用，原告经催要未果故诉至法院。阮松立辩称，原告在未取得涉案房产建筑工程消防验收合格证的情况下，采取隐瞒事实手段，与被告签订了涉案合同的租赁协议，原告承诺和信广场整体于2016年4月28日开业，根据原告的要求以及合同的约定，被告于2016年1月1日对涉案房屋进行装修，共计投入300余万元，依据消防法规定，未经消防验收和消防验收不合格的禁止投入使用，该协议违反了强制性规定，属于无效协议，涉案房产在未经消防验收前不具备物的使用价值，当然也不会产生租金收益；被告所租赁的房屋至今无法进行消防验收备案，直至今日也不具备正常使用的条件；被告至今不能进行正式营业，依据双方的约定，被告不应当支付原告的租金和相应管理费用；POS机没有安装，综上请求依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交证据：1、《某广场二期购物中心商铺租赁协议书》，证明原、被告约定房款支付方式、管理费缴纳方式、水电费缴纳方式等条款，合同4.5条约定可以体现被告的相关消防验收是由其自行施工及承担；2、主体变更协议，证明2016年12月1日起，涉案房屋租赁协议主体变更为被告与徐州市某商业策划运营有限公司，本次诉讼原告主张的是2015年12月4日至2016年11月30日之间的相关费用；3、某老灶欠广达费用明细，证实原告在给予被告一定的免租期后，被告仅支付数月的费用；4、被告2016年8月29日缴纳水电费18163.5元、2016年9月23日缴纳水电费19932元的发票，证明被告支付过相应费用，现存在欠款事实；另有1组水电费的缴纳凭证及相应表格，证明2016年9月-2016年11月，被告拖欠水电费合计金额51643.5元，该款已由原告代为支付，可以体现被告使用原告水电的具体金额。被告提交证据：1、江苏消防网查阅的涉案房产签订协议时未经消防部门进行竣工验收合格以及官网公开的二次装修消防流程资料，承租方如想进行二次装修，在进行消防设计审批的时候必须要提交原建筑工程消防验收合格的验收证明；2、向原告缴纳装修押金的收据，证明2016年1月21日被告进场施工。上述证据本院经审查予以确认并在卷佐证，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2015年12月4日，原、被告签订《某广场二期购物中心商铺租赁协议书》，约定被告承租原告某广场二期购物中心六层某号商铺经营“某老灶”餐饮，约定被告对该物业进行装修、改动、还原工程时，所有涉及消防、空调等应取得原告同意，由被告向有关政府部门办理相关手续；租赁期限从2015年12月4日至2020年12月3日，装修免租期至2016年4月30日，免租期内被告无需支付租金，但须向原告支付管理费等费用；租金在2017年12月3日前每月为55723元，被告每月5日前支付当月租金；租赁期内管理费每月30550元，被告每月5日前支付当月（以上费用以一次性缴纳三个月为一期支付一次）；协议期内，被告需承担终端设备及线路占用费每月租金400元在每月5日前支付；被告按附件三规定支付水电等费用，应在收到账单之日起5日内以原告指定的方式支付给原告；该协议“备注”载明给予被告正式开业后免租金为期三个月期限；该协议附件三为“收费标准明细一览表”。2016年1月被告支付了有关费用后进场装修，被告于2016年8月2日向原告缴纳2016年4月12日至6月19日水电费共计43276.5元、2016年8月29日缴纳2016年6月20日至7月19日一个月水电费18163.5元、2016年9月23日缴纳2016年7月20日至8月19日一个月水电费19932元，原告均出具了相应的增值税发票。该协议履行中，原、被告及与徐州市某商业策划运营有限公司三方经协商一致，签订《某广场二期购物中心商铺租赁（及经营）协议书-主体变更协议》，约定就上述协议自2016年12月1日起，徐州市某商业策划运营有限公司取代原告成为合同的一方，原合同原告的权利、义务全部由该公司承受；12月1日前原告基于原合同对被告履行权利义务与该公司无关。现原告主张被告欠付2016年7月至11月租金258452元、2016年5月至11月管理费213850元及POS机租赁费2800元、2016年9月至11月水电费51643.5元（已由原告代为支付，9月17760元，10月15826.5元，11月18057元）。本院认为，案涉商铺租赁协议基于原、被告双方真实意思表示，依法成立，对双方均具有约束力，双方均应按约定履行各自义务。结合查明事实，对原告诉讼请求论证如下：1、关于租金，这必涉及起算日期，原告自2016年7月起算且数额为35560元不是约定的每月55723元，之后4个月均按约定计算，但原告没有证据证明被告4月中旬开业，故应按双方约定“装修免租期至2016年4月30日，免租期内被告无需支付租金”，确认被告2016年5月开业，以及“备注”约定的被告正式开业后免租金为期三个月计算，确认被告应自2016年8月起支付原告4个月的租金；2、关于管理费，原告自装修免租期届满后，2016年5月起算是对自己权利的处分，本院予以采纳；3、关于水电费，依据双方约定的支付方式及实际履行情况，本院确认2016年9月17760元、10月15826.5元、11月18057元合计51643.5元，被告未向原告支付，但原告已向有关收费单位支付完毕，故被告应给付原告；4、关于POS机租赁费，双方约定的是“被告需承担终端设备及线路占用费每月租金400元”，原告诉讼请求表述不当，被告答辩“POS机没有安装”即不支付费用，不符合约定，且此为其经营必须，其应按约定支付，原告自2016年5月起算并无不当。关于被告主张的消防问题，首先，双方进行了约定由被告向有关部门办理相关手续，其次，根据有关规定，租赁房屋用于开设经营饭店等场所的，向当地机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，且租赁标的物经消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，更何况依据有关规定，房屋租赁合同即使无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院也应予支持，故被告以消防问题主张涉案合同无效的观点，本院不予采信；对其以合同无效即自始无效就不会产生租金收益、房屋至今不具备正常使用条件、其至今不能进行正式营业，从而依据双方约定其不应当支付原告租金和相应管理费用的主张，因违背被告进行装修、实际占有使用房屋进行经营的客观事实，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、阮松立于本判决生效后3日内一次性支付给徐州广达置业有限公司租金222892元、管理费213850元、水电费51643.5元、终端设备及线路占用费租金2800元，合计491185.5元；二、驳回徐州广达置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9070元（原告预付），由原告负担612元，被告负担8458元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王洪亮人民陪审员  关艳秋人民陪审员  朱随荣二〇一九年三月十三日书 记 员  周 翔