河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终121号上诉人（原审被告）：南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司。住所河南省南阳市滨河路以西杜诗路以北常绿林溪美地18号楼118号。法定代表人：王静，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龚智勇，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴砥，男，汉族，1977年4月12日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：姚举、李顺，河南隆翔律师事务所律师。上诉人南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司（以下简称南阳常绿公司）因与被上诉人吴砥房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初7632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。南阳常绿公司上诉请求：1、撤销一审法院（2018）豫1302民初7632号民事判决，改判上诉人不支付2018年9月3日至2018年11月12日的逾期违约金。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人所购买房屋已通过五方验收（竣工验收），符合法定的交付条件，一审法院认定上诉人交付的房屋在2018年9月3日不符合交付条件错误。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条规定。房地产项目经五方验收（竣工验收）后即可以交付使用。根据双方签署的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋虽然在6月25日竣工验收后因公共部分整修等原因造成房屋无法按时交付，但上诉人已于2018年7月23日告知被上诉人，并同时承诺支付违约金，且在2018年8月31日项目已达到整体的交付条件的情况下通知被上诉人办理交付手续。二、被上诉人所购买房屋不适用消防验收制度，而应当适用消防备案，一审法院适用《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第一项规定，认定涉案楼未通过消防验收不具备交付条件，属于适用法律错误。三、一审法院关于违约情形持续至2018年11月12日的事实认定错误。上诉人已于2018年8月31日按照合同约定通知被上诉人于2018年9月3日起办理交房手续，2018年9月3日后因被上诉人个人原因未办理交房手续，应由被上诉人自行承担损失。综上，请求二审法院查明案件事实，予以改判，维护上诉人的合法权益。吴砥辩称：上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴砥向一审法院起诉请求：1、判令被告自2018年7月1日起至达到交房条件并实际交房之日止按照交付房款1372614元日万分之一的标准向原告支付延迟交房违约金，暂计至2018年10月8日共13726.14元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告为房地产开发企业，其建设的常绿·林溪美地1＃3＃5＃楼项目于2016年8月5日取得商品房预售许可证，开始对外销售。原被告双方于2016年8月16日签订了《商品房买卖合同》，约定原告以1372614元的价格向被告购买位于南阳市宛城区××路以西××诗路以北体育路以东××单元××房。合同第八条约定“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、该商品房经勘察、设计、建设、施工、监理单位验收合格。”合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金。”2018年6月25日，该项目1＃3＃5＃楼经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收，综合评定为合格工程。2018年7月7日下午，被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司委派公司员工与项目二期部分业主代表进行会谈，会议纪要上认可未能按照合同约定时间如期交房，并且目前尚未取得竣工验收的合格文件，已经构成违约以及由于施工屏蔽，业主在2018年7月1日前无法进入施工现场，现在虽然可以进入施工现场，但在交房之前仍然无法进入房间。2018年7月23日，被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司通过其经营的微信公众号称目前尚未能完全达到交房条件，对交房延期，公司将按照合同约定赔付违约金。2018年8月31日，被告通过南阳晚报发布交房公告，要求业主于9月3日至9月5日办理交房手续。2018年11月12日，被告办理了建设工程竣工验收消防备案。截止本案开庭审理时，该项目尚未办理竣工验收备案。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告在自愿平等的基础上签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务。根据原告的诉请及被告的答辩意见，本案的争议焦点主要是房屋的交付条件及交付时间问题。双方所签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘查、设计、建设、施工、监理单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”但结合本案证据，该房屋虽然在6月25日取得了建设参与方的竣工验收，但实际上在此时被告也认可无法进入施工现场以及虽然可以进入施工现场，但在交房之前仍然无法进入房间。可以认定，该房屋虽经竣工验收，但并不具备交付及使用条件。而房屋的做为特定的商品，其交付亦要遵守国家及地方法规的强制性规定。《中华人民共和国建筑工程质量管理条例》第三条规定“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《河南省建设工程质量管理条例》第六条规定“县级以上建设行政主管部门是本行政区域内建设工程质量管理的主管部门；行业主管部门依照法律、法规的规定，根据各自的职责，负责本行业的专业建设工程质量的监督管理。”第十三条规定“建设工程竣工后，必须经工程质量监督机构进行质量审核。未经审核或者经审核达不到合格标准的，不得交付使用。”根据上述规定，竣工验收备案程序是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段，建设单位应当依照《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府或其他有关部门备案。而根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”和《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”的规定，被告不得将存在消防安全隐患的房屋交付给购房者使用，而本案被告于2018年11月12日才取得建设工程竣工验收消防备案，远远超出其辩称的交房时间。因此，被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司未按照约定的时间将符合法定条件的商品房交付原告，故被告应当按照合同约定的“出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金。”条款，承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金。关于违约金计算所涉及约定的交房时间问题，原被告双方约定的交房日期为2018年6月30日前，而本案房屋进行消防备案的日期为11月12日，按照消防法的强制性规定，被告不得将存在消防安全隐患的房屋交付给购房者使用，被告虽称应当按照公告的9月2日为计算节点计算违约金，但被告违反强制性法律规定的违约行为一直存在。因此本院认为应当以被告通过消防备案的次日为依据认定为违约日期。违约日期经计算为135天，按照合同约定的按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，因此计算出被告应付违约金数额为18530.29元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《中华人民共和国建筑工程质量管理条例》第三条、第四十九条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：限被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告吴砥支付违约金18530.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，减半收取为72元，由被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司承担。二审中，当事人双方均无新的证据向本院提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人南阳常绿公司与被上诉人在自愿平等的基础上签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利及义务。合同第八条明确约定“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”在有多项选择可供双方协商选择的情况下，买卖双方仍选择第5项，即建设工程竣工经验收合格为交楼条件，这表明是当事人的真实的意思表示。一审法院已经查明房屋在2018年6月25日取得了五方验收的房屋建筑工程竣工验收报告，但实际上上诉人认可在此时虽然可以进入施工现场，但在交房之前仍然无法进入房间。2018年8月31日，南阳常绿公司通过南阳晚报发布交房公告，涉案房屋已经竣工，达到交付条件，通知业主于9月3日至9月5日办理交房手续。部分业主也在上诉人发布交房公告后，及时办理了收房手续，也与上诉人确认了违约交房时间，双方也签订了协议且上诉人已经实际履行了支付违约金的义务。因双方当事人并未在合同中将必须经过消防备案明确为交房条件，一审法院认定上诉人2018年11月12日通过消防备案的次日为交房时间并以涉案工程通过消防备案的时间计算违约期限明显不当，本院予以纠正。违约日期应当从2018年7月1日计算至可以实际交房的前一日2018年9月2日，即逾期交房天数为64天，房屋价款为1372614元，按照合同约定已交付房价款日万分之一的标准，上诉人应当承担的违约金额为8784.73元。综上所述，南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司的上诉部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初7632号民事判决；二、南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向吴砥支付违约金8784.73元。三、驳回吴砥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费144元，减半收取为72元，二审案件受理费144元，合计216元。由吴砥负担100元，由南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司负担116元。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇一九年三月二十五日书记员  宋亚男郭璐