山东省单县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1722民初1495号 原告：邓素兰，女，1983年11月10日出生，汉族。 委托诉讼代理人：赵军，山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雷，山东瀛岱律师事务所实习律师。 被告：单县汇景房地产开发有限公司。住所地：单县北城街道。统一社会信用代码：91371722572852209M。 法定代表人：王建华，董事长。 委托诉讼代理人：张新强，山东盛雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴楠，山东盛雅律师事务所实习律师。 原告邓素兰与被告单县汇景房地产开发有限公司（以下简称汇景公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月20日公开开庭进行了审理。原告邓素兰的委托诉讼代理人赵军、陈雷，被告汇景公司的委托诉讼代理人张新强、吴楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓素兰向本院提出诉讼请求：判令汇景公司退回房屋差价款23874.16元。事实和理由：2018年4月23日，邓素兰购买汇景公司开发的幸福小镇C区4号楼1单元1102室，合同约定该套房屋建筑面积为144.66平方米，其中套内建筑面积为121.80平方米，分摊面积为22.86平方米。汇景公司实际交付的房屋建筑面积、套内建筑面积、公摊面积均与以上约定内容不符。根据涉案合同第十三条第二项的约定，因汇景公司拒不履行退还房款义务，遂提起本案诉讼。 汇景公司辩称：双方合同约定商品房价款、面积确认、面积差异处理均以建筑面积为依据，邓素兰以套内建筑面积为依据要求公司承担责任与约定不符。另，同意退还实测建筑面积与预测建筑面积之差所对应的的房屋价款。 本院经审理认定事实如下：1、2018年4月23日，邓素兰与汇景公司签订编号为20180423022的《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》，购买幸福小镇C区4号楼2单元1102室。该合同约定：“第三条商品房基本情况：单县房产管理局测绘队预测建筑面积为144.66平方米，其中套内建筑面积121.80平方米，分摊共有建筑面积22.86平方米。第六条计价方式与价款：出卖人与买受人选择按建筑面积计价，单价为3663.76元，总价款为530000元。第十三条面积差异处理：“……。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。2、根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理:(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款;(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。……。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人:绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积误差比=(实测建筑面积－预测建筑面积)除以预测建筑面积×100%。” 2、单县房产管理局测绘队出具的涉案房屋实测建筑面积为144.66平方米，其中套内建筑面积为116.79平方米，公摊面积为27.87平方米；与合同约定相比，建筑面积未增减，套内建筑面积减少5.01平方米，公摊面积增加5.01平方米。 本院认为：本案争议的焦点为如何解读涉案合同第十三条第二项约定的内容。 邓素兰认为：编号为20180423022的《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》第十三条第2款第（1）、（2）项表述中均出现“建筑面积”和“套内建筑面积”的字样，能够说明合同主体双方的立约本意是对两个建筑面积的指标均有规制，在（2）中，买受人选择不解除合同的，“实测建筑面积大于预测建筑面积时”这段文字中的建筑面积应作扩大解释，即是套内建筑面积，又是建筑面积；案涉合同为汇景公司制作的格式合同，当对其中条款的解释出现歧义时应当做出不利于制作的格式合同一方的解释；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）……；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”该法条明确规定，套内建筑面积和建筑面积差异处理都应当有约定，套内建筑面积或者是建筑面积与合同约定面积不符，有约定按照约定，没有约定的按照该法条的规定处理。应该注意的是该法条（1）、(2)中并没有区分建筑面积和套内建筑面积，而用“面积”进行描述；退一步讲，实际交付房屋的建筑面积符合合同约定的标准，但在房屋套内建筑面积与建筑面积间的比例存有较大差距，依然构成违约。根据日常生活经验，普通购房者对“得房率”的这项指标的确实较为重视，本案中关于套内建筑面积的巨大差异，应当退款退钱。 邓素兰举示浙江省杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第1599号民事判决书（浙江省杭州市中级人民法院（2016）浙01民终1814号判决予以维持），拟证明案件中法院查明的事实部分，与本案的事实极其相似，法院支持了原告主张双倍退还房款的诉讼请求。 汇景公司认为，编号为20180423022《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》第六条明确约定商品房的计价方式是按照建筑面积计算。第十三条对于面积差异的处理约定采用第2款第（2）项方式处理。本案中，邓素兰购买的商品房建筑面积与预测建筑面积基本一致，汇景公司愿意对实测建筑面积小于预测建筑面积的业主，根据缩小的建筑面积，结合购房单价返还业主相应的房价款。邓素兰错误理解第十三条第2款第（2）项方式的约定，据此所计算的返还房款的结论错误，依法不应支持。 对于邓素兰所提交的浙江省杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第1599号民事判决书，因该判决书中所列举的证据无法与本案的合同内容相一致，更不能证明该份判决书所认定的事实与本案事实相一致。同时需要说明的是中国不实行判例法。该判决内容与本案不存在关联性。 本院认为，关于邓素兰对涉案合同内容主张进行扩大解释问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……。”编号为20180423022的《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》的涉案合同第十三条第二款第二项明确约定：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。……。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于（或小于）预测建筑面积时的处理方式。从该条款的目的解释看，“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时”是作为解除合同的约定条件，但若放弃该条件，“实测建筑面积大于（或小于）预测建筑面积”时的处理方式亦进行了约定，其内容表述是明确的。邓素兰认为，既然涉案合同第十三条第二款第一、二项均有“建筑面积、套内建筑面积”的表述，以下内容亦应如此理解系对约定内容的扩大解释。该解释没有事实依据，本院不予采纳。 关于邓素兰主张合同格式条款的适用问题。《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本院经审查认为，对该条款适用的条件为“对格式条款的理解发生争议的”、“对格式条款有两种以上解释的”，只有满足其中之一，方可适用。问题是约定的“实测建筑面积大于（或小于）预测建筑面积”时的处理方式十分清晰明确，本院不能认为邓素兰该主张已经满足其中一项内容，故其该项理由不予支持。 关于对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的适用问题，本院认为“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”的表述是选择性的，即“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”抑或“出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”，“合同有约定的，按照约定处理”，既然涉案合同已经进行了明确约定，该条款的第一、二项则不适用本案的处理。 关于浙江省杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第1599号民事判决书中就“得房率”的裁决问题。本院认为，邓素兰庭审中提交的案例，以证明邓素兰诉求的合理性。《最高人民法院公报》上刊载的相关案例发挥着类似判例的作用，浙江省杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第1599号民事判决书，对本案的审理不具参考价值，不影响本案对涉案合同第十三条第二款第二项内容的理解与认定。 《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”邓素兰与汇景公司签订的编号为20180423022的《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》合法有效，对涉案双方当事人均具有法律约束力。本案邓素兰的主张是否成立，在于其对涉案合同第十三条的相关内容的理解是否正确。从合同文本体系解释的角度分析，合同十三条明确约定两种计价方式，但双方并未选择第一种计价方式以此作为解决纠纷的依据。第二种计价方式明确以建筑面积为基础确立双方权利义务，同时约定了套内建筑面积面积误差绝对值超出3%时，买受人享有合同解除权，如若买受人不行使合同解除权，则应按照合同实测建筑面积结算房屋价款，即套内建筑面积这一单项指标并不直接影响房屋价款的结算，而应在综合分摊面积增减的基础上结算房屋价款。邓素兰主张应当将第二种计价方式中的“建筑面积”扩大解释为包含“套内建筑面积”，从文义解释的角度分析，合同文本对建筑面积及套内建筑面积有着明显的界定，二者不应混为一谈。综上，邓素兰主张的事实、法律依据不足，对其诉求予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 驳回原告邓素兰要求被告单县汇景房地产开发有限公司退还房屋差价款23874.16元的诉讼请求。 案件受理费397元，减半收取198.5元，由邓素兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员 徐 宏 二〇一九年三月二十八日 书记员 杨学建