安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终614号上诉人（原审原告、反诉被告)：杨盛，男，1989年6月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：常凯，安徽径桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪锦，安徽径桥律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：施家友，男，1955年5月27日出生，汉族，安徽省包河区号。委托诉讼代理人：张宇平，安徽皖国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晓林，安徽皖国泰律师事务所实习律师。原审第三人：合肥美诚地产营销有限公司，住所地合肥市经济开发区港澳广场明珠路与棋石路交口美诚房产。法定代表人：谢硕，总经理。委托诉讼代理人：周长东，男，系该公司员工。上诉人杨盛因与被上诉人施家友、原审第三人合肥美诚地产营销有限公司（以下简称美诚地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2018）皖0123民初3498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨盛上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，改判施家友支付杨盛违约金28350元（以350元/日，从2018年4月19日至2018年7月9日，暂计81天，其余计算至实际付款之日），本案一、二审费用由施家友负担。事实与理由:一、一审法院认定杨盛不愿支付5000元急办贷款费用构成违约，属于认定事实错误。2018年3月初，施家友办理房产证时，杨盛和美诚地产公司多次要求施家友配合办理存量房产权转移手续，但施家友迟迟不愿配合过户。2018年3月26日，杨盛和美诚地产公司人员到施家友家中商定过户事宜时，施家友当场提出要求杨盛全款购房，否则不予配合过户，在经过美诚地产公司的协调下，施家友变更要求必须办理加急贷款，否则不予过户。首先，双方合同中均未约定杨盛有加急办理贷款的义务，杨盛是迫于无奈；其次，2018年4月17日，三方约定过户时，杨盛与美诚地产公司就加急贷款费用的金额一致在协商，并没有明确表示不愿意支付加急贷款费用。二、一审认定双方均构成违约，采用违约责任互抵的方式驳回杨盛的一审诉讼请求，属于适用法律不当。杨盛一直依照合同约定的履行自己的义务，施家友在取得案涉房屋产权证后未按照合同附件四的约定配合杨盛办理存量房转移手续，而是在杨盛与美诚地产公司多次催促后，于2018年3月26日前往施家友家中并且答应合同之外的要求后，施家友才将案涉房屋产权证移交给美诚地产公司。即便2018年4月17日，杨盛未与美诚地产公司就加急贷款费用金额达成一致，可认为构成违约，但是杨盛的此行为并非导致双方合同无法履行的根本原因。况且，4月19日，杨盛与美诚地产公司就加急费用达成了一致，但施家友坚决表示不愿卖房。因此，在整个合同的履行过程是，施家友屡次提出合同之外的无理要求到最后明确表示不再出售房屋是导致合同无法履行的根本原因，而杨盛仅迟延两日与美诚地产公司就加急贷款协商一致并非合同不能履行的主要原因。因此一审以违约责任相抵来驳回杨盛的诉讼请求不当。施家友辩称，施家友在杨盛违约前依照合同法第60条履行了自己的义务，办理了产权证并交付了美诚地产公司。杨盛违反合同约定，在杨盛先履行义务没有履行的情况下，施家友有权拒绝其相应的履行要求，行使先履行抗辩权。双方合同附件四约定以卖方产证下发为准，将219000元整存入托管账户。在施家友告知杨盛其已经取得产权证后，多次要求杨盛支付首付款杨盛总是推三阻四，在双方约定的过户期间前，依然拒绝支付房屋首付款，严重违反了合同约定。施家友与美成公司、杨盛达三方口头协议，杨盛承诺自愿承担办理加急房贷手续所需费用，但在施家友将产权证交给美诚地产公司委托办理过户手续后，杨盛办理贷款手续拖拉，收入证明开了大半个月，致使双方约定过户期限一拖再拖。后杨盛在过户现场明确拒绝承担办理加快房贷手续所负担的费用，耽误了办证，过错方在杨盛。在美诚地产公司与杨盛没有就房屋加急贷款费用达成合意的情况下，施家友有权拒绝房屋过户。依照双方合同第八条第二款的约定，杨盛逾期支付房款超过10日后，施家友有权单方解除合同。施家友在2018年4月17日杨盛多次违约的情况下，明确告知杨盛解除合同。施家友出售房屋是为了换取生意流动资金，但杨盛多次违约，最终导致双方买卖合同无法履行，给施家友造成了巨大的经济损失。请求法庭查明事实，驳回杨盛的诉讼请求。美诚地产公司陈述对杨盛的上诉不发表意见。杨盛向一审法院起诉请求：一、施家友继续履行存量房买卖合同以及存量房补充协议，并协助杨盛办理产权登记转移手续；二、施家友支付杨盛违约金15000元；（后变更为一、解除杨盛、施家友签订的存量房买卖合同以及存量房补充协议；二、双倍返还定金3万元；三、支付违约金从2018年4月19日计算至起诉之日（2018.7.9），每日支付违约金350元，暂计28350元。（2018.4.19-2018.7.9，暂计81天，计算至实际付款之日）；）四、本案诉讼费用由施家友承担。施家友向一审法院反诉请求：一、解除杨盛与施家友签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》；二、杨盛协助施家友撤销备案号：1523590593047存量房买卖网签合同；三、杨盛给付的15000元定金归施家友所有，并支付施家友合同违约金2715.6元（暂计2018年4月1日计至2018年4月30日，以后违约金按合同约定计至合同解除并撤销备案号之日止；）四、杨盛承担所有诉讼费用。一审法院查明：2017年8月13日，出卖人（甲方）施家友、买受人（乙方）杨盛在美诚地产公司的居间下签订《存量房买卖合同》，一、存量房坐落在合肥市肥西派河大道与华一路、华二路紫荆名都一期20幢301室，权属证号肥房预售证第20156137，建筑面积86.83平方米。二、甲乙双方协商一致，同意上述存量房转让价款875000元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在本合同附件四中约定。附件四。一、1.2018年以卖方产证下发时间为准，219000元存入托管账户，并在三日内办理存量房转移手续。2.2018年7月31日前将219000元存入托管账户，并在3日内办理存量房转移手续。3.甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为656000元。（涉案房屋未办理按揭贷款，适用第一条第1款约定）同日，双方达成《房屋买卖补充协议》，约定1、乙方自本协议生效之日向甲方支付15000元定金。施家友出具定金收条一张，载明“今收到杨盛购房定金15000元”。2018年3月9日涉案房屋产权证办妥。3月26日，美诚地产公司员工张晖向施家友出具收条，载明“今收到不动产权证书一本。贷款时间规定为自房屋过户后一个办月时间内下发银行贷款”。施家友同时提出加急办贷款的要求，三方就此及加急办贷款产生的5000元费用由杨盛支付达成一致。4月13日，涉案房屋办理《合肥市存量房买卖合同网签备案单》。4月17日，美诚地产公司以房屋过户名义约双方在当天下午1时30分到肥西县不动产登记中心办理交税、付首付款至托管账户及过户等手续，但因加急办贷款费用问题，三方未达成一致。为此，施家友明确表示不愿出售该房屋。15时29分，杨盛因购房事宜报警。4月19日之后，杨盛同意支付5000元加急办贷款费用，但施家友拒绝出售房屋。另，2017年8月13日，委托方（乙方）杨盛、经纪人（丙方）美诚地产公司签订《房地产经纪合同（之二）》，一、乙方委托丙方买受华一路、华二路紫荆名都一期20幢301室。四、丙方在完成委托事务后，向乙方收取中介服务手续费17500元。同日，中介工作人员张晖出具收条，确认收到杨盛中介费8750元。一审法院认为，双方均主张解除合同，视为就此达成一致，该院照准。基于此，本案焦点问题在于，合同履行过程中是否存在违约行为。解决该问题的关键在于杨盛是否有违三方关于加急办贷款所需费用的约定及施家友拒不配合履行过户等手续是否构成违约。关于前者，美诚地产公司陈述“三方在2018年3月26日就加急办理贷款的费用5000元及由杨盛负担达成一致。协商完成后，杨盛即表示5000元过高，之后公司以过户名义约双方在4月17日再协商，直到4月19日才协商一致由杨盛给付5000元”。由此可见，虽然在2018年3月26日之后，杨盛与美诚地产公司就加急办贷款的费用金额问题一直在协商，但杨盛不同意给付5000元确实有违三方之前关于此事项的约定，构成违约。关于后者，2018年4月17日下午4时左右，施家友明确表示不出售房屋，在4月19日杨盛与美诚地产公司就加急办贷款的费用金额问题达成一致，施家友还拒绝配合履行相关手续。17日至19日仅相隔两天时间，施家友有适度容忍义务，施家友拒不履行过户等手续亦构成违约。在双方均构成违约的情况下，本案不适用定金罚则，该院对双方的违约金诉求均不予支持，但施家友收取的定金15000元应返还，且杨盛应配合撤销备案手续。综上，一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、解除杨盛、施家友于2017年8月13日签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》；二、施家友于判决生效之日起十日内返还杨盛定金15000元；三、杨盛于判决生效之日起十日内协助反诉施家友撤销紫荆名都一期20楼301室的网签备案（备案号1523590593047）；四、驳回杨盛的其他诉讼请求。五、驳回施家友的其他诉讼请求。本诉案件受理费1259元,减半收取629.5元，由杨盛负担。其余案件受理费12070.5元退还杨盛。反诉案件受理费243元，减半收取121.5元，由施家友负担。二审中，双方均未提供新证据。对一审查明事实本院予以确认。本院认为，杨盛与施家友签订《存量房买卖合同》后，均应该按照合同的约定诚实全面的履行各自的义务。在合同履行过程中，施家友提出加急办理贷款的要求，杨盛、施家友及美诚地产公司三方就此及加急办贷款产生的5000元费用由杨盛支付达成一致。此后，杨盛因该费用数额问题与美诚地产公司产生分歧，杨盛拒绝支付5000元，导致2018年4月17日，杨盛与施家友未能办理过户手续。因三方之前就该5000元的负担已经达成一致，杨盛同意给付，后杨盛就数额再次反悔，故其对迟延办理过户手续存在过错。但至2019年4月19日，杨盛与美诚地产公司就费用问题达成一致，杨盛与施家友办理过户手续不存在障碍，而该时至2017年4月17日仅迟延2日，且办理加急贷款系施家友在合同约定之外提出的增加要求，故施家友对该迟延履行应负有适度容忍义务，施家友不因此享有合同解除权，施家友拒绝办理过户手续亦存在过错。因双方在合同履行过程中均存在过错，并导致双方合同解除，双方应各自承担相应责任，一审判决施家友返还定金并无不当。杨盛上诉主张施家友支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，杨盛的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费508元，由杨盛负担。本判决为终审判决。审判长 陆   建   群审判员 方玮韡审判员余海兰二〇一九年三月十三日书记员 吴   丁   蔷附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。