上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初2640号原告：唐根娣，女，1949年12月20日生，汉族，住上海市徐汇区。原告：张照甫，男，1945年1月16日生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海磐基房地产有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王澍陶，董事长。委托诉讼代理人：黄庭初，北京颐合中鸿(上海)律师事务所律师。原告唐根娣、张照甫与被告上海磐基房地产有限公司(以下简称“磐基公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年3月6日公开开庭进行审理。原告唐根娣、张照甫及被告的委托诉讼代理人黄庭初到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告唐根娣、张照甫向本院提出诉讼请求：被告返还两原告因解除商品房预售合同被扣除的款项124,827元。事实和理由：2017年9月18日，两原告至中原地产挂牌出某自有房屋。该店店长和红伟得知后向两原告推销松江象屿地产的房屋。次日和红伟、中原地产另一工作人员和红志同象屿地产售楼处赖莉萍联合给原告推荐上海市松江区新桥镇明华路XXXX弄11幢31号4层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。两原告一再申明在原房屋出某前签订系争房屋的购房合同有很大风险。但和红伟保证在2个月内可将两原告老房屋予以出某。为配合两原告房屋出某，赖莉萍同和红伟商讨付款方式，并向上级申请延长一个月付款。为了让原告签约，和红伟和赖莉萍一唱一和让原告凑付了定金并签订定金合同。2017年9月27日，两原告至售楼处支付了580,000元首付款，但由于被告机器故障，致使原告非常匆忙的情况下签订预售合同。2017年10月22日，和红志把审核好的预售合同送到两原告家。之后半年多，两原告多次找和红伟兑现承诺并四处挂牌出某原房屋未果。2018年1月10日,两原告被迫签署商品房预售合同解除协议。被告表示要扣除违约金124,827元。两原告提出异议。但赖莉萍表示将向上级领导反映，最终扣款金额将同两原告再行协商。2018年3月16日双方至松江区房产交易中心撤销登记，被告准备了《解除合同协议书》和《上海市房地产登记申请书》，上面已经盖好被告公章，要求原告签字。该解除协议文本同之前的文本相差较大，写明对于已付房款双方另行协商解决。同时该书面文本不让两原告留存。综上，两原告认为被告单方面扣除两原告违约金缺乏事实和法律依据，据此诉至本院，请求判如所请。被告磐基公司辩称，原、被告签订的预售合同系双方真实意思表示，对双方均有约束力。原告因自身原因未在合同约定期间支付购房款，自愿申请解除预售合同，并承担违约金。双方已经办理完毕解约手续，被告也将其余款项退还至原告账户。现原告要求被告退还违约金于法无据。据此，被告不同意原告诉请。经审理查明：2017年9月19日，原、被告签订《定金合同》，该合同约定两原告向被告预订系争房屋，建筑面积91.54平方米，总价4,245,808元，两原告采取分期付款方式支付。签订定金合同时，支付定金50,000元，作为双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，两原告支付的定金转为房价款。该合同还对签订《上海市商品房预售合同》的时间、违约责任等进行了约定。当日，两原告出具《认购承诺书》，载明两原告订购了象屿欣苑11幢31号XXX室，并已支付定金50,000元。在签署象屿欣苑定金合同时本人已了解如下事宜：1、充分了解并同意象屿欣苑《预售合同》合同正文及补充条款、局部装修改造合同及局部装修委托书所约定的内容；2、充分了解上海市关于购买商品房的有关限购政策。本人具备上海市商品房购房资格。3、充分了解客户签约须知的所有内容，承诺在定金合同约定的时间内带齐所有签约资料来售楼处签约，如由于资料缺失，开发商有权不予签订预售合同，本人愿意放弃该套房屋的购买权，并承担人民币伍万元整的违约金。2017年9月27日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》。该合同约定原告购买系争房屋，总价4,160,892元。合同第七条约定，原告未按合同约定时间付款，应向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算。逾期超过30天后，被告有权单方面解除合同，原告应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房款的3%，被告有权在原告已支付的房价款中扣除应支付的赔偿金额，剩余房款退还给两原告。合同附件一约定了付款方式为分期付款，贷款方式为不贷款：1、2017年9月27日签约，支付首付款630,000元(含定金50,000元)，2017年11月30日前支付830,892元；2018年1月30日前支付房款2,700,000元。该合同还对房屋交付、违约责任等进行了约定。2018年1月4日，两原告签署情况说明，载明“本人唐根娣、张照甫于2017年9月19日认购象屿上海年华11#31-XXX，并支付定金10,000，于2017年9月20日补足定金40,000元。认购当日，中原业务员和店长陪同，由于本人为置换买房，在中原业务员和店长再三保证可以三个月内卖出老房的情况下，本人才同意认购象屿。现由于市场行情遇冷，虽然中原店长和业务员承诺能正常卖出本人老宅。但至今未能成交。本人夫妻二人均已退休，无力承担剩余房款，只能靠老宅出某。特申请将剩余款项付款时间延长，给予我们足够的置换时间至2018年1月31日或免除违约金退房。此申请为本人口述，售楼处人员代笔。2018年1月10日，两原告出具退房申请，载明：本人唐根娣、张照甫于2017年9月19日认购了象屿欣苑项目11幢31号XXX室，并于2017年9月27日签订了预售合同。已支付了房款630,000元整，现因老宅未出某，无法支付剩余房款，申请退房。根据合同第七条约定，本人自愿承担赔偿金额为总房价的3%，共计124,827元整，并承诺积极配合办理撤销合同等相关手续，望领导批准！同日，原告唐根娣签署确认书，载明本人唐根娣，认购象屿欣苑11幢31号XXX室，申请退还房款505,173元整，请将此款转入我的个人卡。确认书中载明原告唐根娣的收款账户。原告张照甫确认同意将房款打入上述账户。当日，两原告签署《解除协议》，约定：双方于2017年9月27日签订《商品房预售合同》，约定原告购买系争房屋。现原告申请终止预售合同，经双方友好协商一致，达成本解除协议如下：1、预售合同自本协议生效同时解除。原告应在本协议签订14日内配合被告办理预售合同的预告登记，合同备案、银行抵押等的撤销解除手续；办理撤销解除手续所需费用(如有)由原告承担。2、原告承诺支付被告人民币124,827作为违约金，被告可直接从原告已支付的款项中扣除该笔违约金。3、原告需要支付的其他费用包括：无，被告可直接从原告已支付的款项中扣除以上费用，如不足，原告应在本协议签订同时缴清。4、本协议生效并履行完毕后，双方再无其他异议，互不追究对方其他法律责任。5、原告累计支付款项金额共计630,000元，在扣除应支付的违约金和费用后，余款共计505,173元，被告将于原告按照本协议第1条约定办理完毕撤销解除手续起30个工作日内无息退还给原告。2018年3月，双方至房地产交易中心，另行签署《解除合同协议书》。该协议书约定：原告于2017年9月27日与被告签订电子版预售合同并支付了房款630,000元，合同号为XXXXXXXXXXXX，以购买被告开发的松江区新桥镇明华路XXXX弄象屿欣苑XXX号XXX室房屋，该房屋面积为91.54平方米，总价4,160,892元。现因老宅未售，无法支付剩余房款，故要求解除双方签订的商品房预售合同及撤销预告登记。经双方友好协商，就解除上述预告合同达成如下协议：1、双方提供真实的购房密码，在本协议生效之日起三个工作日内共同到交易中心办理解除预告登记及该套预售合同的工作。2、对原告已付的房价款双方另行协商。……现系争房屋已经由被告另行出某。另查明，两原告支付被告房款合计630,000元。被告于2018年5月4日返还原告505,173元。审理中，原告提供《房地产出某一般委托协议》，证明其位于徐汇区的房屋委托案外人出某，但未能成交。审理中，原告出具其同和红伟及Amyping(原告称该对方系被告工作人员赖莉萍)的聊天记录，证明交易过程。被告对上述证据均不予认可。以上事实，由《定金合同》、《认购承诺书》、收据、招商银行户口历史交易明细表、上海市不动产登记簿、《上海市商品房预售合同》、《〈商品房预售合同〉解除协议》、《解除合同协议书》、上海市房地产登记申请书、情况说明、退房申请、确认书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中,原告要求被告返还扣除的违约金。然而根据双方签订的《〈商品房预售合同〉解除协议》，原、被告对于解除预售合同已经达成了一致意见。两原告自愿承担该违约金。被告将剩余款项返还原告，符合该解除协议的约定。其后在交易中心备案的《解除合同协议书》仅为备案之用，且该协议书内容同之前的解除协议并不矛盾，更未实质改变解除协议内容。另，根据庭审调查，原告自行签署的情况说明、退房申请等资料表明双方解约原因系两原告自身置换房屋存在障碍故无力按约履行所致。综上，原告要求被告返还扣除违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，判决如下：驳回原告唐根娣、张照甫的诉讼请求。案件受理费2,797元,减半收取1,398.50元，由原告唐根娣、张照甫负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吕荣珍二〇一九年三月二十五日书记员  李 俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……