江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0114民初239号 原告：王雨，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：耿召，江苏典上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘盛林，江苏典上律师事务所律师。 被告：朱良瑾，住南京市雨花台区。 被告：蒋春海，住址同上。 被告：李翠兰，住址同上。 原告王雨诉被告朱良瑾、蒋春海、李翠兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王雨的委托代理人耿召，被告蒋春海到庭参加诉讼。被告朱良瑾、李翠兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王雨向本院提出诉讼请求：1、被告朱良瑾、蒋春海赔偿购房违约金42万元；2、被告李翠兰对第一项诉讼请求承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月27日，王雨与朱良瑾和蒋春海签订了《梅山福利集资房买卖合同》，约定王雨购买朱良瑾和蒋春海所有的房屋，售价56万元。合同第六条约定，任何一方违约解除合同的，需要双倍返还购房款，作为违约赔偿金，李翠兰作为合同履约保证人在买卖合同上签字确认。在王雨支付了42万元购房款后，朱良瑾和蒋春海擅自将上述购房款退还给了王雨，朱良瑾和蒋春海已经以自己的行为表明解除上述房屋买卖合同。王雨无奈接受合同解除的结果，但是根据合同中关于违约卖房双倍返还购房款的约定，以及参照类似房屋的现有售价与合同约定的房价之差等，主张朱良瑾和蒋春海赔偿42万元，李翠兰承担债务的保证责任。综上，王雨为维护自身合法权利，特向法院起诉，请求法院依法支持其诉讼请求。 被告蒋春海辩称，其与朱良瑾是夫妻，李翠兰是蒋春海的母亲，朱良瑾父亲（现已经去世）原是梅钢集团上海梅山有限公司（以下简称梅山公司）的老职工。朱良瑾和蒋春海得知梅山公司职工有申购集资建房的事情后，就因朱良瑾父亲与单位的劳动关系报名买房。在朱良瑾和蒋春海确定有购房条件后，与王雨签订了《梅山福利集资房买卖合同》，想通过转卖赚取差价，也实际取得了王雨支付的42万元购房款。2017年12月左右，梅山公司发现朱良瑾和蒋春海不符合购买集资房的资格，要求朱良瑾和蒋春海主动清退房屋，就不再追究其法律责任。蒋春海收到梅山公司的通知后立即联系了王雨，要求解除合同并解释了原因。王雨对解除合同和将梅山公司出具的27万元收款凭证交给蒋春海都表示同意，还告知蒋春海退还42万元的银行收款账号。蒋春海立即退还给王雨42万元，但一直没收到27万元收款凭证。因为蒋春海退房获得了梅山公司3万元补偿，蒋春海同意拿出1万元补偿王雨，约其见面。王雨也同意见面协商解除合同的事情，但最终并未出现。针对本院2019年2月13日的调查笔录，蒋春海辩称其并非在最初申购房屋时托人找关系取得购房资格，而是在与王雨签订合同、交付27万元集资建房预收房款凭证后的一个多月，才被梅山公司通知其不具备购房资格。此时蒋春海不确定是否能找到人解决买房资格的问题，因此提出与王雨解除合同。因为与王雨的合同已经解除，之后即使蒋春海再找人托关系取得购房资格，或者再向他人转售房屋，都与王雨无关。综上，蒋春海在其无法获得梅山公司集资房的情况下，取得王雨解除合同的同意并及时退还购房款，而非王雨主张的一房二卖恶意违约。故请求法院依法裁判，驳回王雨对蒋春海的诉讼请求。 被告朱良瑾、李翠兰未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实： 2017年9月27日，王雨与蒋春海和朱良瑾签订《梅山福利集资房买卖合同》，约定蒋春海和朱良瑾将坐落于的梅山福利集资房出售给王雨，房屋面积69㎡，总价56万元，首付款42万元，另外9万元在拿钥匙交房当日交付，5万元在房产证过户至王雨名下后付清。合同还约定，王雨对涉案房屋是朱良瑾单位的福利集资房，属于朱良瑾和蒋春海的家庭共有财产，暂时无两证等与房屋相关的情况已做充分了解，双方协商更名时及更名后办证所产生的一切税费及其他相关费用全部由王雨承担。合同的违约责任条款约定，蒋春海和朱良瑾擅自解除合同的，王雨有权要求蒋春海和朱良瑾继续履行合同或者双倍返还购房款。在合同的担保人处，有李翠兰的签字。 2017年9月27日，王雨向梅山公司转账27万元。同日，南京梅山冶金发展有限公司市政分公司出具了一张27万元的集资建房预收房款凭证。此外，王雨又陆续向蒋春海和朱良瑾转账15万元。 2017年12月14日，蒋春海向王雨发微信“这两天打打电话给你到时来拿钱”。王雨回复“只要不是你的问题，我都能理解”。2017年12月16日，王雨向蒋春海发微信“你直接把钱打我卡，我把东西用顺丰寄给你”及银行卡照片。2017年12月18日，王雨向蒋春海发微信“你现在一房二卖做的不道德，你也知道房子是我选的69平方，要是我选59平方，你也不能卖到70万，按合同你应该赔偿我房款的3倍，你把卖房子多出的15万一人一半，这事就互不相欠。”蒋春海回复“没有卖，是退房，你可以来梅山问。”王雨回复“我已经到房产局问过了。” 2017年12月18日，蒋春海向王雨的银行账户转账42万元。 另查明，2019年2月13日，本庭向梅山市政公司房管办公室调查得知，并不存在蒋春海第一次庭审辩称的其不具备购买梅山公司集资建房的资格，房子已被梅山公司收回的情况。梅山公司为了照顾朱良瑾及其父亲，让朱良瑾继承了其父亲购买集资房的资格，朱良瑾购房面积为68.42㎡，总价331152元，地址是梅康路xx室。2018年12月中旬朱良瑾已经拿到了房子的钥匙。本院在2019年3月11日又向梅山市政公司房管办公室调查是否存在蒋春海辩称的2017年12月左右被梅山公司通知其不具备集资房购房资格的情况。办公室工作人员称购房资格的审核事项包括朱良瑾的父亲、蒋春海和朱良瑾夫妻双方是否都没享受过南京市的房改福利政策，朱良瑾及其姊妹对于由谁接受父亲房改福利政策是否达成一致等，上述事项均为硬性条件，据其回忆并未出现蒋春海所称的购房资格审查波折。 本院认为，王雨与蒋春海和朱良瑾签订的《梅山福利集资房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王雨按约支付了42万元首付款，蒋春海和朱良瑾在合同履行过程中以其不再具备获得集资房为由，要求与王雨解除合同并退还42万元。虽然王雨向蒋春海和朱良瑾发送了接收退款的银行账号，也确实接受了退款，有同意解除合同的意思表示，但是蒋春海和朱良瑾要求解除合同的理由并不真实，王雨收款的信息回复违背了其希望履行合同的真实意思表示。因此蒋春海辩称已经与王雨就解除合同达成一致意见，本院依法不予采纳。蒋春海和朱良瑾在与王雨的房屋买卖合同能够继续履行的情况下，编造理由，以自己的行为明确表示不再履行卖房义务，符合合同法定解除的条件。王雨的诉讼主张要求蒋春海和朱良瑾违约赔偿，未要求蒋春海和朱良瑾继续履行合同，因此本案的合同因蒋春海和朱良瑾的违约而解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。王雨主张合同约定违约卖房需双方赔偿购房款即42万元，并在诉讼中提供了梅山中学新村小区、梅山上怡新村等涉案房屋周边小区的二手房挂牌价，认为涉案房屋目前市场价与合同约定价之间也确实存在约40万元的差价。蒋春海辩称对房屋市价不了解，不同意承担违约赔偿。本院认为，第一，违约赔偿主要考虑填补违约损失，也不能让违约人从中受益。虽然原被告约定卖方违约应双倍返还购房款，但是本院考虑蒋春海和朱良瑾向梅山公司购房的价格为331152元，向王雨转卖的价格为56万元，王雨诉称蒋春海存在一房二卖的价格是70万元左右，再结合蒋春海和朱良瑾提出解除合同、退还房款与合同签订的时间相距不足3个月，涉案合同系不确定取得不动产权证时间的房屋买卖等因素，本院认为王雨主张的违约金过高，应当予以调整。另一方面，蒋春海对是否拿到集资房，是否转卖、以多少价格转卖等可能因为其违约而获益的相关事实均以与本案无关为由，拒绝作出回答，对王雨的具体损失不作抗辩。第二，虽然蒋春海和朱良瑾以虚构的理由要求与王雨解除合同，构成违约，但是王雨和蒋春海的微信聊天中已经表明，王雨在2017年12月应当明知蒋春海和朱良瑾不再履行合同。蒋春海和朱良瑾也在2017年12月18日将购房款退还给王雨。如果王雨认为蒋春海和朱良瑾解除合同对其造成损失的，应当及时采取减损措施。第三，涉案房屋买卖合同签订时，买卖双方都清楚房屋系单位集资建房，尚未办理不动产权证，且对办证时间不能确定。目前涉案房屋短期内仍不能取得不动产权证，王雨现以具有不动产权证的同类房屋中介挂牌价，与合同签订时明知不确定取得不动产权证时间的涉案房屋售价的差额，比较其受到的损失，不尽合理。综合以上因素，本院酌情认定蒋春海和朱良瑾应向王雨赔偿违约金16万元，以弥补蒋春海和朱良瑾违约卖房给王雨造成的损失。李翠兰在涉案房屋买卖合同的担保人处签字，系对蒋春海和朱良瑾卖房及违约赔偿行为的保证，因为合同中未约定李翠兰的保证义务属于一般保证，故李翠兰应当对蒋春海和朱良瑾的违约赔偿承担连带赔偿责任。被告朱良瑾、李翠兰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告蒋春海和朱良瑾于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王雨违约金16万元； 二、被告李翠兰对上述债务承担连带赔偿责任，如李翠兰实际赔偿的，有权向蒋春海和朱良瑾进行追偿； 三、驳回原告王雨的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7600元，减半收取3800元，由被告蒋春海、朱良瑾、李翠兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 薛 鹏 二〇一九年三月十二日 书记员 吕珊珊