河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再40号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：河南省军安实业服务中心有限公司。住所地：河南省郑州市金水区民航路15号20层2007室。法定代表人：杜邻山，该公司经理。委托诉讼代理人：李孟波，河南修谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔小玉，河南修谨律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宋志国，男，汉族，1972年7月12日出生，住河南省新野县。委托诉讼代理人：马福民，河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨云玲，河南千盈律师事务所律师。再审申请人河南省军安实业服务中心有限公司（简称军安公司）因与被申请人宋志国房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终8074号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月20日作出（2018）豫民申7356号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年1月24日开庭审理了本案。再审申请人军安公司的委托诉讼代理人李孟波、崔小玉，被申请人宋志国的委托诉讼代理人马福民、杨云玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。军安公司申请再审称，一、原审法院认定事实错误，宋志国应当依合同约定在交付房屋后向其支付租金。二、案涉670平方米的房屋由案外人张宗鹏合法占有，军安公司不存在违约行为。三、军安公司请求解除双方签订的《房屋租赁协议》具有事实和法律依据。自2016年9月2日军安公司将房屋交付给宋志国至今一直处于空置状态，宋志国从未实际经营案涉房屋，也没有实际经营房屋的意思表示，其主观具有恶意。综上，请求撤销原审判决，解除案涉《房屋租赁协议》，判令宋志国支付384872元租金及违约金18万元，并承担一、二审诉讼费用。宋志国辩称，一、其与军安公司签订的《房屋租赁协议》约定了军安公司将位于中州大道与民航路交叉口企业一号共1000平方米房屋租赁给宋志国，合同真实有效，双方应自觉全面履行合同义务。二、军安公司未按合同约定的面积足额交付宋志国房屋，该行为属于重大违约行为。三、其按合同约定交付了第一季度租金及押金，履行了合同义务，双方合同并未解除且不应解除。综上，请求驳回军安公司的再审请求。军安公司于2017年1月16日向郑州市金水区人民法院起诉请求：判令解除军安公司与宋志国双方于2014年8月15日签订的房屋租赁协议；判令宋志国承担违约金18万元并支付房屋租金；诉讼费由宋志国承担。郑州市金水区人民法院一审认定事实，1、2014年8月15日，军安公司和宋志国签订《房屋租赁协议》，主要约定：宋志国承租军安公司位于金水××××大道与民航路交叉口企业一号共1000平方米的房屋一套，房屋用途：该宗房屋总承租给宋志国，宋志国作为营业房使用，租期十年，自2014年9月1日至2024年8月30日；租金第一年60万元，每三个月支付一次；若一方违约，违约方向守约方赔偿实际经济损失，并向守约方支付年租金的30%作为违约金。2、之后，宋志国向军安公司交纳第一季度的租金15万元及押金5万元。2016年9月2日，军安公司交付宋志国租赁房屋1000平方米中的670平方米，未交付其中的330平方米房屋。3、2014年9月25日，军安公司与张宗鹏签订房屋租赁合同，将其位于金水区中州大道与民航路南侧企业一号大厦第一层101、109号房屋及第二层整层建筑面积总计约3100平方米房屋出租给张宗鹏经营使用，其中包含已出租给宋志国的670平方米房屋。现涉案房屋中670平方米由案外人张宗鹏使用。4、因军安公司未交付宋志国租赁房屋中的330平方米，宋志国将该公司诉至该院，该院于2015年8月29日作出（2014）金民二初字第7498号判决：一、河南省军安实业服务中心有限公司继续履行与宋志国于2014年8月15日签订的房屋租赁协议，并将未交付的房屋（约330平方米）腾空并交付宋志国。二、河南省军安实业服务中心有限公司支付宋志国违约金18万元。三、驳回宋志国的其他本诉请求。四、驳回河南省军安实业服务中心有限公司的反诉请求。该公司不服判决，提起上诉。2016年2月24日，河南省郑州市中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。后经宋志国申请执行，军安公司于2016年9月2日将租赁房屋中330平方米交付宋志国。郑州市金水区人民法院一审认为，军安公司、宋志国于2014年8月15日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方均应自觉履行。双方约定的房屋租赁面积为1000平方米，但军安公司仅将其中的约670平方米交付宋志国，在合同未有效解除的情况下，又将包括该670平方米在内的房屋出租并交付他人，且对剩余约330平方米经该院强制执行，于2016年9月2日交付宋志国。军安公司在收到宋志国交付的15万元租金后，未按合同约定的面积足额交付宋志国房屋，其行为属重大违约行为。故军安公司要求解除与宋志国签订的房屋租赁合同并支付违约金18万元，不予支持。宋志国已按合同约定交付军安公司租金15万元，但并未实际从军安公司处取得足额面积的房屋使用，故军安公司要求宋志国支付租金20万元，证据不足，该请求不予支持。宋志国辩称理由成立，予以采纳。2017年3月29日，郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105民初4061号民事判决：驳回军安公司的诉讼请求。案件受理费8061元,由军安公司负担。军安公司不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判支持军安公司一审诉讼请求或将本案发回重审。2、一、二审案件受理费由宋志国承担。河南省郑州市中级人民法院二审认定事实，2014年8月15日军安公司与宋志国签订《房屋租赁协议》，之后军安公司即将协议约定的租赁房屋中约670㎡的房屋交付给宋志国。一审法院查明为2016年9月2日交付有误，予以纠正。该院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。河南省郑州市中级人民法院二审认为，军安公司与宋志国于2014年8月15日签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方均应按照约定全面履行。军安公司在收到宋志国交付的15万元租金后，未按合同约定的面积交付宋志国房屋，其行为属重大违约行为。一审法院对军安公司要求解除与宋志国签订的房屋租赁合同并支付违约金和租金的诉讼请求不予支持并无不当。本案为房屋租赁合同纠纷，一审法院确定的案由有误，该院据实纠正。综上所述，军安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2018年5月10日，河南省郑州市中级人民法院作出（2017）豫01民终8074号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8061元，由军安公司负担。本院再审认定的事实,宋志国代理人在本案二审庭审中称，案涉租赁合同约定承租1000平方米的房子，由于军安公司没有全部交付，宋志国当时所设计的房屋经营方式无法继续进行，对拿到的330平方米的房屋无法使用，目前该房屋一直空置着，由宋志国控制。本院再审认定的其他事实与原审一致。本院再审认为，根据《中国人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从上述规定看，由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的，因此当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。但是，当合同不宜继续履行或者继续履行也不能实现合同目的时，就不能再将其作为判令违约方承担责任的方式。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。军安公司与宋志国签订1000平方米的房屋租赁合同后，就其中的670平方米房屋又与案外人张宗鹏签订房屋租赁合同，且该670平方米房屋由案外人张宗鹏实际使用。根据上述事实及法律规定，军安公司与宋志国就案涉670平方米房屋不宜再继续履行合同。宋志国方在诉讼中称由于军安公司没有全部交付约定的1000平方米房屋，宋志国当时所设计的房屋经营方式无法继续进行，其对拿到的330平方米的房屋无法使用，目前该房屋一直空置着。综合上述情况，能够认定宋志国要求继续履行合同的目的在客观上已经无法实现，从衡平双方当事人利益及减少损失的角度考量，军安公司与宋志国之间的案涉房屋租赁合同应当解除，由军安公司向宋志国赔偿损失来代替继续履行合同，就该损失赔偿问题宋志国可另行主张。鉴于军安公司在本案中存在重大违约行为，又是提出解除合同的一方，其关于宋志国应向其支付违约金及租金的主张依据不足，本院不予支持。综上，军安公司的申请再审理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终8074号民事判决及郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初4061号民事判决；二、解除河南省军安实业服务中心有限公司、宋志国于2014年8月15日签订的《房屋租赁协议》；三、驳回河南省军安实业服务中心有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8061元,二审案件受理费8061元，均由河南省军安实业服务中心有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林秀敏审判员  韦贵云审判员  邹新哲二〇一九年三月八日书记员  张淑俐