广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初15906号原告（反诉被告）：张苏芳，女，1989年9月1日出生，汉族，住湖南省汉寿县，委托诉讼代理人：曾亮，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖秋敏，广东国硕律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：中山市金地实业有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园H29幢48号，统一社会信用代码91442000787930171H。法定代表人：张泽华，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：华立军，广东华信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张知恩，广东华信达律师事务所实习律师。原告张苏芳诉被告中山市金地实业有限公司（以下简称金地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日受理后，被告金地公司提出反诉，本院依法合并审理。组成合议庭，于2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告张苏芳及其委托诉讼代理人曾亮、廖秋敏,被告金地公司的委托诉讼代理人华立军、张知恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张苏芳向本院提出诉讼请求：判令被告支付从2014年8月30日起至交付房屋之日止，以已付房款268000元为基数，按日利率万分之一计算的逾期交房违约金,暂计人民币38324元（268000元×0.0001×1430天=38324元,暂计至2018年7月30日）。事实与理由：2013年9月29日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的中山市××乡镇××房（二期），总价款为268000元。双方约定被告应在2014年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给原告使用，逾期超过180个工作日，被告仍无法交房的，则每天按已付房价款万分之一支付违约金，但总额不超过已付房价的3%等。合同签订后，原告按照约定向被告支付房款268000元。依照合同约定，被告应在2014年8月30日前将涉案房屋交付给原告使用。但时至今日，被告却未能办理涉案房屋的工程竣工验收备案手续。依据《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》指出：“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”即涉案房屋至今不具备合同及相关法律所规定的房屋交付条件。被告逾期交房的行为已给原告造成较大的经济损失，被告应依法向原告支付逾期交房违约金。由于格式合同中约定按总额不超过已付房价3%计算的逾期交房违约金不仅明显过低，而且明显违反公平原则。如违约金以固定金额为限，被告其应承担的支付逾期交房违约金的责任将不会随着其逾期天数的增加而相应加重责任，在一定程度上免除了被告的逾期交房应承担的违约责任，且显然不利于敦促被告尽快履行交房义务。原告主张以已付购房款为基数，从2014年8月30日起每天按已付房价款万分之一计算逾期交房违约金直至被告按合同约定交付房屋之日止,暂计人民币38324元（268000元×0.0001×1430天=38324元,暂计至2018年7月30日）。原告为维护自身的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决如原告所请。原告张苏芳就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.《中山市房屋买卖合同》；2.中山市商品房销售登记备案表；3.购房发票；4.中山市住房和城乡建设局政务网截图。被告金地公司答辩称，一、被告金地公司已按照合同约定期限完成验收手续，房屋符合居住、使用，原告经被告金地公司通知收楼后未及时接收房屋，视为被告金地公司已交付房屋，无须向原告支付逾期交房违约金。1.根据《中山市商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年8月30日前将达到交付条件的商品房交付买受人，但因政府部门办理验收时超过合理工作期限的，交楼日期相应顺延。另根据《商品房买卖合同》第九条第2点的约定以及《合同补充协议》第8条的约定，从约定的交付期限次日起原告应给予被告金地公司270个工作日的宽限期，原告诉讼请求第一项计算违约金的起算日期与合同约定不符。2.根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用。可知组织工程竣工验收的主体是工程的建设单位，而不是有关政府部门，并不是要求报政府有关部门备案后才能使用，而且房屋的供水、供电、电梯、消防等单项已通过政府有关部门的验收合格，能确保日常生活使用，没有给原告造成损失。被告金地公司于合同约定的交付期限前已通知原告办理收楼手续，但原告一直推迟收楼。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人逾期收楼的或因买受人原因导致出卖人拒绝交楼的，在合同约定的交楼期限届满当天，视为已交付买受人使用，并由该日之次日起计算房屋的保修期及物业管理费、水电费等。同时，《合同补充协议》第8点规定，非因出卖人责任而买受人未按照通知办理收楼手续，视为实际已将该商品房交付买受人使用。买受人应当从出卖人通知交房之日开始承担因该商品房交付而产生的全部法律责任。被告金地公司已按合同约定履行义务，及时通知原告收楼，原告推迟收楼，被告金地公司无需承担违约责任；二、即使被告金地公司存在逾期交房的情形，原告张苏芳主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应得到支持。诉讼时效从合同约定的交房期限届满之次日计算，即2014年8月31日，至原告起诉时已超过两年，原告主张的违约金请求已过诉讼时效，依法不应得到支持。三、《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准未违反法律强制性规定，合法、有效，也不违反公平原则。合同第九条已约定出卖人无法按时交房的每天按已付房价款万分之一支付违约金，但总额不超过已付房款的3%。合同由原告与被告金地公司自愿签订，该条文并用黑色粗体进行明显提示、告知，原告对此并无提出异议，应接受该条款约束，不存在违反公平原则。因此，即使被告金地公司需承担逾期交房违约责任，应当按照合同约定“不超过已付房价的3%”计算。涉案小区已于2014年3月5日验收合格，被告金地公司已通知原告收楼，原告因自身原因未及时收楼，无权主张逾期交房违约金。另外，被告金地公司在此再次催告原告立即办理收楼手续，如继续怠于收楼，应自行承担由此产生的损失及房屋损坏的不利后果。被告金地公司就其答辩未提交证据。被告金地公司提出反诉，请求：判令张苏芳向金地公司支付逾期办理按揭贷款手续违约金2412元（计算方式：以总房价268000元为计算基数，从2013年10月7日起计算至2013年10月24日为18天，268000×0.0005×18=2412元）。事实与理由：2013年9月29日，金地公司与张苏芳签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定总价款为268000元，签订合同当天支付首期款81000元，余款187000元以商业贷款的方式于2013年10月29日支付。合同补充协议第1条约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人承诺在签订本合同当日与银行签订抵押贷款协议，并在签订本协议之日起七日内提供银行按揭所需的全部资料，如因买受人不及时提供银行所需资料，视为买受人逾期付款，每逾期一日则按房价总款的万分之五支付违约金。2013年10月24日张苏芳向银行办理按揭贷款手续，银行于当天向金地公司支付剩余房款187000元。张苏芳未按合同约定履行支付购房款的义务，其行为已构成违约，应向金地公司承担相应的违约责任。综上所述，为维护金地公司的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院作出公正判决。被告金地公司向本院提供了下列证据：1.银行放款回单；2.建设工程竣工验收报告；3.中山市建设工程竣工验收备案登记证；4.再次催告收房的通知函。原告张苏芳对被告金地公司的反诉辩称，根据被告提供的资料，其是在2018年12月18日才取得竣工验收备案登记，但没有通知原告。被告证据2是再次催告收楼的通知函，该函是假的函，被告没有通知原告去收楼。原告起诉时合同约定2014年8月30日交楼，被告2018年12月18日才具备交付条件，被告的违约是明显存在的，原告主张逾期交房的违约金是有事实及法律依据。对被告的反诉，被告作为开发商，其做了广告，承诺业主买房只需先支付首期1万元，1万元在一年内付清。有些业主是2万元，被告还和业主签订了欠款协议，即除了1万元以外，剩余首期尾款在一年内付清。被告在合同上作为丙方在落款处签名，原告的款项是陆续支付到开发商账上，被告也出具了收据，不存在违约的情况。对逾期贷款违约金，银行贷款合同需要三方签订，业主作为借款人，银行作为出借人，开发商作为担保方要共同签订贷款合同，办理贷款手续。业主在买房时，签订购房合同外，按照被告要求支付律师费，所有的贷款手续是被告律师来经办，何时签合同办手续是被告来签办，所有的贷款合同需要三方签订才有效。金地公司作为贷款一方签订贷款合同，所有的贷款手续是在被告律师来办理，我们的一切手续是根据被告通知才办理，不存在违约情况。根据被告反诉，最晚是到2013年、2014年，根据诉讼时效规定，已超过诉讼时效。事实上，原告没有违约，被告已丧失胜诉权。原告张苏芳就其抗辩未提交证据。经审理查明，2013年9月29日，买受人张苏芳与出卖人金地公司签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.基本情况：原告购买被告开发建设的位于中山市××乡镇××房，该商品房建筑面积55.6平方米，总价款268000元；2.付款方式及限期：买受人按银行按揭方式按期付款，2013年9月29日以现金方式支付首期款81000元，2013年10月29日以商业贷款方式支付187000元；3.交付期限：出卖人应当于2014年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给原告使用；4.出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过180个工作日后，出卖人仍无法交房的，则每天按已付房价款万分之一支付违约金，但总额不超过已付房价的3%，本合同买受人同意继续履行。合同还约定了其他条款。同日，买受人张苏芳与出卖人金地公司签订《合同补充协议》，约定：出卖人如未按约定时间将商品房交付买受人的，买受人同意再予以九十工作日为宽限期给出卖人。合同还约定了其他条款。2013年10月12日，张苏芳向金地公司购买中山市××乡镇××房办理了中山市商品房销售登记备案。2013年10月24日，中国农业银行出具个人借款凭证，借款187000元给张苏芳购买住房。2014年3月5日，金地公司、珠海市城市开发监理有限公司、恩平市第四建筑工程有限公司、广东中山地质工程勘察院、中山市南粤建筑设计有限公司在金地碧翠园9-11幢工程建筑工程竣工验收报告上盖章。确认涉案住宅所在工程验收。2017年12月27日，金地公司开具发票，购买方张苏芳购买金地碧翠园11幢502房金额268000元。2018年12月18日，中山市住房和城乡建设局出具金地碧翠园9-11幢工程竣工验收备案登记证。2019年3月8日，庭审过程中，被告向原告发出《再次催告收房的通知函》，载明：请在2019年3月10日前办理收房手续。本院认为，原告张苏芳与被告金地公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方形成商品房预售合同关系，合同当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告张苏芳向被告金地公司付清了全部房款。被告应当按法律规定和合同约定将涉案房屋交付给原告使用。一、关于房屋交付标准问题。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。原、被告签订的合同约定，出卖人应当于2014年8月30日前，将在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付买受人使用，又约定，卖方如未按约定时间将商品房交付买方的，买方同意再予以九十个工作日为宽限期给卖方。被告于2018年12月18日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此时才符合交付标准，故以2018年12月18日作为房屋符合交付标准的时间。虽然被告称其已向原告发出了收楼通知，但被告未能提供证据予以证明，本院不予采信，故认定被告逾期交房至2019年3月8日即被告于庭审过程中，向原告发出《再次催告收房的通知函》止。依此计算，从2014年8月30日起，宽限90个工作日，故从2015年1月10日起至2019年3月8日止，被告延迟交付房屋1519天。被告没有按法定标准按期交房，构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，逾期超过180天交房，应按每天万分之一计付违约金，即40709.2元（268000元×1519天×0.0001）。2019年3月8日后，原告没有收房，其责任由原告自担，不再计算被告逾期交房的违约金。二、计算违约金是否受房款3%限制的问题？双方当事人在合同中约定较长的交房期限，但金地公司延迟交房超过三年，给原告造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款3%为限计算逾期交房违约金，显然不能保障原告张苏芳的合法权益，不足以敦促金地公司尽早履行交房义务，故对原告主张调整违约金，不受3%为限的请求予以支持。三、原告诉讼是否已过诉讼时效的问题。被告逾期交房的状态一直持续，至本案诉讼时没有交房，对被告关于原告起诉超过诉讼时效的主张不予支持。四、关于被告金地公司的反诉请求。根据双方签订的合同，原告选择按银行按揭方式分期付款，2013年9月29日以现金方式支付首期款81000元，2013年10月29日以商业贷款方式支付187000元。原告张苏芳已于2013年10月24日办理银行贷款手续，不存在逾期问题，故对于被告金地公司反诉要求原告张苏芳支付逾期办理按揭贷款手续违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市金地实业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张苏芳支付逾期交房违约金40709.2元；二、驳回原告张苏芳的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告中山市金地实业有限公司的反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费758元（原告已预交），由被告中山市金地实业有限公司负担，被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告张苏芳；反诉受理费25元（被告已预交），由被告中山市金地实业有限公司自行承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  向良平人民陪审员  郑美琪人民陪审员  张嘉慧二〇一九年三月二十一日书 记 员  何丽钊杨莉芳