上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初30737号原告：上海上物房屋经租管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张圣哲，董事长。委托诉讼代理人：陆智潜，上海方旭律师事务所律师。被告：葛振伟，男，1971年6月23日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李思远，上海市浩信律师事务所律师。原告上海上物房屋经租管理有限公司与被告葛振伟确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海上物房屋经租管理有限公司向本院提出诉讼请求：确认原、被告就上海市徐汇区康平路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市公有住房出售合同》无效，恢复系争房屋至原公有住房状态。事实和理由：系争房屋原系原告管理的公有住房，承租人为案外人王某某。2000年9月27日，原告与王某某签署《房屋置换补偿协议书》，约定由原告按货币形式进行一次性房屋置换补偿，支付王某某17万元整，王某某收到补偿款后搬迁，系争房屋返还给原告。长期以来，该房屋作为原告的员工宿舍使用。2018年原告发现该房屋已转为产权房。经调查后发现，包括葛振伟在内的公司五名员工曾于2000年10月12日签订一份《会议纪要》，约定将系争房屋挂靠在葛振伟名下。此后，原、被告签订《上海市公有住房出售合同》，以出售公有住房方式将该房屋产权登记至被告名下。虽然交易所涉购房款、土地收益金等各款项都是以被告名义付的，但实际被告均通过报销方式由原告实际承担。原告认为，系争房屋原系公有住房，属于国有资产。《会议纪要》内容未经公司确认，被告亦不具备购房资格，双方签订公有住房出售合同属于违法违规行为，系争房屋产权登记在被告名下，严重损害了国家和社会利益，故原告提起上述诉请。葛振伟辩称，系争房屋的公房出售合同为双方签署，并不违反法律法规，应为合法有效。葛振伟实际出资，并未向单位报销，房屋一直由葛振伟使用，不存在合同无效的情形。本院认定事实如下：系争房屋原为公有住房，由上海市房产经营公司经租分公司管理出租，1992年时承租人为案外人王某某。租赁部位独用南间15.3平方米、东间7.4平方米，附属设备马桶1件。上海市房产经营公司经租分公司于1994年9月更名为上海天佑物业发展公司。1997年11月，经上海市房屋土地管理局批复同意，上海天佑物业发展公司整体有偿转让给上海上房物业管理有限公司。1997年12月，上海上房物业管理有限公司、张圣哲、胡某某、严某某作为股东出资组建原告。2000年9月27日，原告(甲方)与王某某(乙方)签订《房屋置换补偿协议书》，约定乙方将系争房屋使用权同甲方进行置换补偿，甲方按货币形式进行一次性房屋置换补偿，补偿总价为17万元，乙方于10月20日将系争房屋内所有物品搬迁完毕。后，原告向王某某支付了全部置换补偿款，系争房屋由原告收回管理。2000年10月12日，原告公司胡某某、严某某、夏某某、葛振伟、陈某某五人在本市中山东一路XXX号原告会议室召开会议，内容关于“康平路XXX弄XXX号户名挂靠事宜”。会议纪要载明：康平路XXX弄XXX号因有部分违章建筑要被拆除，使原住户王某某居住发生困难。经与康平路100弄业主委员会协商及王本人同意，由我司动迁安置王某某全家。康平路XXX弄XXX号在拆除违章后使用权即归我司所有。为便于办理建户及售房等有关手续，经会议讨论决定：康平路XXX弄XXX号房屋户名挂靠本司职工葛振伟名下。惟今后康平路XXX弄XXX号之一切权利与义务均与葛振伟无涉，而由上海上物房屋经租管理有限公司负责。专此形成纪要并签字认可。胡某某、严某某、夏某某、葛振伟、陈某某五人在该会议纪要上签名。2000年10月18日，原告(甲方、出售人)与葛振伟(乙方、购房人)签订《上海市公有住房出售合同》，约定甲、乙双方根据沪府[1994]XX号文《关于出售公有住房的暂行办法》的有关规定，就乙方购买甲方出售的公有住房事宜，订立本合同。双方确认乙方购买系争房屋的价格，以1999年市政府及其主管部门的规定计算，房屋全部售价为19,128元，乙方选择一次性付款方式支付房款，房屋实际付款金额为15,302元。房屋首期维修基金1,208元，手续费96元，合同印花税、房地产权证印花税、房地产权证工本费、房屋登记勘丈费及地籍图费，合计80元。乙方应在签订合同后于2000年12月31日前，将合同第七条规定的费用合计16,686元交付至中国建设银行上海分行黄浦支行。根据所附公有住房出售价格计算表列明：系争房屋成本价1,438元/平方米，葛美华(系葛振伟家人)工龄28年优惠15.3元/年，优惠后实际出售单价为342元/平方米。2000年10月17日，葛振伟向中国建设银行上海分行交款共计16,686元。次日，葛振伟交纳系争房屋土地收益金153元。同年10月21日，葛振伟向原告现金领款共计16,839元，根据原告提供的财务记账凭单显示，“康平XXX弄XX号购房款16,686./土地收益金153./”，借方“401开发成本”、贷方“101现金”；2000年10月23日的付款凭单，付款用途：“康平路XXX弄XXX号购房款及土地收益金”，金额：人民币(大写)壹万陆仟捌佰叁拾玖元正￥16,839./，财会主管胡某某、部门主管严某某、制单葛振伟；凭单上有“现金付讫”的盖章。财务账册后附“XXXXXXX土地收益金收费收据”、“中国建设银行上海市分行房地产信贷部个人购房交款凭证NO.XXXXXXX第五联购房人交款回单”、“上海市公有住房出售收入专用票据NO.08449第二联收据联”原件。2001年1月23日，系争房屋经核准登记在葛振伟名下，沪房地徐字(2001)第XXXXXX号上海市房地产权证原件由原告保管。系争房屋由原告公司作为维修队(仓库堆物)使用。葛振伟未将户口迁入系争房屋。2002年3月，原告召开临时股东会，公司股权进行转让，转让后，上海上房物业管理有限公司持有原告90%的股权，上海红欣贸易有限公司持有原告10%的股权。同年3月20日召开新股东会议，推举张圣哲、胡某某、严某某、肖玉康、黄为国组成新一届董事会，推举葛振伟为公司监事。另查，2013年4月6日，葛振伟向公司提交一份申请报告，内容为“公司经理室：本人自1991年进公司后，因家里居住困难，曾提出福利分房以及优惠购房，但均未获准。此次公司决定处置康平路XXX弄XXX号房产，因该房属学区房，且本人的小孩年幼，为了小孩的将来着想，希望能入一所好的小学(高安路小学)，故提出申请，拟购该学区房，望领导批准同意。另购房款将在5月10日前付清，届时如未能筹齐房款，则视作自动放弃。申请人：葛振伟”。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有工商内档材料、租用公房凭证、房屋置换补偿协议书、记账凭单、支票存根、会议纪要、公有住房出售合同、记账凭单及财务凭证、房地产权证、不动产登记信息、申请报告等证据证实，本院予以确认。审理中，被告申请原告公司退休职工陈某2出庭作证，证人称，证人1991年进公司，在康平路管理处做维修工，直至2012年退休。系争房屋长期给维修部作为仓库使用，钥匙只有证人和葛振伟有。有一次证人向领导(陈某某)提出疑问，仓库中为何有家具，陈说房屋是葛振伟买下的，让其不要多管。后来，大约2004年后，有个装饰公司在使用系争房屋。证人另就其在公司工作时，代买垫付材料费后进行报销的流程作了陈述。对证人证言，原告对真实性、合法性予以认可，不认可证据的关联性及证明内容，证人作为维修工，对于系争房屋公房出售事宜以及被告与原告之间的现金报销流程并不知情。本院认为，民事主体之间合法的合同行为应受到保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据上海市人民政府1994年发布的《关于出售公有住房的暂行办法》的有关规定，购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。原、被告在2000年签订《上海市公有住房出售合同》时，葛振伟并非系争房屋承租人，在系争房屋该处没有常住户口，且未经单位正当分配住房流程获得购房资格，故葛振伟不具备以成本价购买公有住房对象资格。另，2000年10月的会议纪要以及2013年的申请报告中的相关内容，进一步证实了葛振伟购买公有住房的目的是为原告公司“户名挂靠”，并不实际取得财产权益，故本院认为双方签订《上海市公有住房出售合同》并非出于正当合法目的，而是以合法形式掩盖非法目的，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。被告的辩称意见背离基本事实，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、上海上物房屋经租管理有限公司与葛振伟于2000年10月18日就上海市徐汇区康平路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；二、上海上物房屋经租管理有限公司、葛振伟共同于本判决生效之日起十日内将上海市徐汇区康平路XXX弄XXX号房屋恢复至未出售状态。案件受理费减半收取计19,400元、保全费5,000元，合计24,400元，由上海上物房屋经租管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇一九年三月二十二日书记员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。