浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0881民初1817号 原告：江山市双塔街道迎宾村股份经济合作社，住所地：江山市双塔街道黄陈小区34号。 法定代表人：龚利根，该合作社社长。 委托诉讼代理人：郑建国，浙江郑建国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张露，浙江郑建国律师事务所律师。 被告：江山质信投资有限公司，住所地：江山市虎山街道城中路18幢208号。 法定代表人：周海华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨勇，该公司员工。 委托诉讼代理人：蔡洪星，浙江达正律师事务所律师。 原告江山市双塔街道迎宾村股份经济合作社（以下简称迎宾村经济合作社）与被告江山质信投资有限公司（以下简称质信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，原适用简易程序，于2018年5月21日公开开庭审理了本案。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年12月5日再次公开开庭审理了本案。原告迎宾村经济合作社之法定代表人龚利根及其委托诉讼代理人郑建国、被告质信公司之委托诉讼代理人杨勇、蔡洪星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告迎宾村经济合作社向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《迎宾村房屋租赁合同》解除；2.限期被告搬出租用的房屋；3.被告支付原告2017年3月1日至2018年2月28日尚欠租金40万元及履约保证金20万元，并支付自2017年4月1起至实际支付之日止以本金60万元按银行同期同类基准利率据实计算的利息；4.被告支付原告自2018年3月1日起至实际搬出之日止以每日2191.78元（80万元÷365天）计算的租金；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月20日，原告通过江山市公共资源交易中心网站发布招租公告，将江山市上余镇迎宾村便民服务综合楼在网上公开招租。2016年7月28日，被告中标。后原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定：该综合楼目前处于验收阶段，土地证及房产证等证件正在办理中，原告提供五个月时间装潢期（即2016年10月1日至2017年2月28日），期间不计租金；年租金80万元，合同签订前由被告先支付40万元，待装潢结束营业半年付清余下的40万元，另一次性支付履约保证金20万元；承租期内原则上不得转租或转让，否则视同违约，原告有权单方终止合同，并没收履约保证金等等。该综合楼共有两幢大楼。被告将其中的一幢大楼（指A座）装潢用于经营江山美仁医疗美容有限公司（以下简称美仁公司），并于2016年12月21日办理了营业执照后开始营业（2018年3、4月份左右停业）。然而被告仅支付了40万元。2017年5月左右，原告就开始催被告交纳租金。后被告为逃避责任，于2017年9月14日发函原告，以消防未能验收为由要求变更合同，租金从房产证件办好后计算，装修免租期顺延。之后，被告曾口头告知原告要将另外一幢大楼（指B座）一楼的4间店面转租给顺丰快递，原告明确表示不同意转租，但被告仍将上述房屋转租给了顺丰快递。2017年10月9日，原告回函被告明确不同意2017年9月14日函件要求，并要求其马上交纳应交的60万元，否则要解除租赁合同，追究法律责任。但被告置之不理。2017年11月左右案涉房屋消防验收完成。2017年12月5日，原告通知被告解除房屋租赁合同，并要求被告承担相应的违约责任。被告在收到解除通知后并未在三个月内提出异议，原告解除合同依法成立。而在原告起诉之后，被告未经原告同意又将B座大楼一楼部分店面转租给他人开了一家餐饮店。到目前为止，被告已对案涉房屋进行了一定装修，其中A座即美仁公司这幢大楼的五楼员工办公室及一楼、二楼已装潢好，B座即宾馆这幢大楼中被告自用的一楼门面以及三楼、四楼装潢差不多，这两幢大楼其他楼层有部分也装潢了，具体情况录有光盘。综上，原告认为，被告违约不交租金及擅自转租，在原告依法通知解除合同之后不搬出租赁房屋的行为严重损害原告的合法权益。 被告质信公司辩称，原、被告于2016年9月27日签订房屋租赁合同，被告租赁原告的两幢大楼。之后被告将A座大楼装潢起来开办美仁公司。另外B座大楼被告本来想开连锁酒店，后来因为连锁酒店要相关产权证及消防验收依据，而原告一直没能提供，导致被告与对方解除合同。2017年11月底左右两幢大楼的消防验收形式上合格，但实际上还有缺陷。2017年9月14日，被告发函给原告要求变更合同，租金从房产证件办好后开始计算。之后原告曾口头催被告交租金。2017年10月9日，原告发函被告不同意变更合同并要求交纳租金，但被告记不清原告有没有明确何时交纳租金。2017年12月5日，原告发函被告要求解除合同，被告应该于当日收到该通知。之后被告对B座大楼进行装修准备开宾馆，目前还没有装修好。在签订合同时被告就提出要将部分房屋转租给他人，原告也表示同意。后被告经原告同意将A座大楼一楼的6间店面转租给了三元饭店（年租金9万元）。2017年10月，被告又将B座大楼一楼的4间店面转租给了顺丰快递（含税年租金11万元左右），在此之前被告曾告知原告，但原告明确表示不同意转租。除此以外这两幢大楼都是被告方在使用。在原告起诉之后B座大楼一楼部分店面开了一家餐饮店，但这是被告即将开办戈林酒店配套办的戈林快餐店，并没有转租收取租金。到目前为止，被告已对案涉房屋进行了一定装修，其中A座即美仁公司这幢大楼的五楼员工办公室及一楼、二楼已装潢好，B座即宾馆这幢大楼中被告自用的一楼门面以及三楼、四楼装潢差不多，这两幢大楼其他楼层有部分也装潢了。另美仁公司虽然于2016年12月21日取得营业执照，但2017年5月份装修好之后才开始试营业，2017年6月被消防部门处罚，之后就没有正常营业，2018年5月就没有人经营了，即美仁医院实际上没有营业。 被告认为，原告通知解除合同不符合法律规定。被告没有支付租金及履约保证金是因为被告所要经营的美仁公司及宾馆都需要办齐相关证件，包括产权证明、竣工验收合格证明、消防安全证明等，而案涉房屋一直没有完成综合验收也没有取得产权证，直到2018年12月4日才真正合法拥有案涉房屋产权，故被告至今未能营业，也就没有达到合同约定的支付条件。租赁期限应从原告取得合法产权开始计算，前面的属于预租期。虽然被告未经原告同意转租部分房屋，但这不符合合同约定解除合同的条件。现被告已投入1000多万元，如果判决解除合同，势必给被告造成重大经济损失，对双方都不利。被告要求继续履行合同，相关租金从2018年12月5日开始计算，判决驳回原告的诉讼请求。如果法院判决解除合同的话，被告将另行要求原告赔偿损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。其中原告迎宾村经济合作社提供了下列证据：1.招租公告、招租公告更正及招租竞价结果公示各一份；2.招租特别约定一份；3.2016年9月27日原、被告签订的房屋租赁合同一份；4.美仁公司营业执照（复印件）、2017年9月14日被告发函、2017年10月9日原告复函、2017年11月20日被告回函（没有加盖被告公司公章）各一份；5.房屋照片三张（打印件）；6.2017年12月5日解除合同通知书一份、照片两张；7.建设用地规划审批表、建设用地规划许可证、建设项目选址规划审批表、建设项目选址意见书各一份；8.建设工程竣工验收消防备案情况登记表（复印件）、建设工程规划核实确认书、竣工验收备案表（随附单位工程竣工验收结论汇总表）各一份；9.建设工程规划许可证一份。 被告质信公司提供了下列证据：1.公安机关出具的旅馆业开设申报需提供的材料清单一份；2.2017年6月9日消防大队责令限期改正通知书一份；3.2017年6月19日消防大队行政处罚决定书一份；4.2017年9月14日被告发函、2017年11月20日被告回函各一份。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的证据1-9以及被告提供的证据1-4，各方对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以认定。 本院经审理认定事实如下：2016年7月20日，原告（原名江山市上余镇迎宾村股份经济合作社）通过江山市公共资源交易中心网站发布招租公告，将江山市上余镇迎宾村便民服务综合楼在网上公开招租，并明确该综合楼目前正处于验收阶段，土地证及房产证等证件还未办理，房屋以实际交付为准。后被告中标。2016年9月27日，原告作为出租方即甲方，被告作为承租方即乙方，签订了一份房屋租赁合同，约定：甲方将位于江山市新城交通枢纽的中心位置，正对面为江山市新火车站和新客运北站的房屋，建筑面积8561.4平方米，A座地下一层至五层、B座地下一层至七层（其中第七层为上余镇迎宾村村民委员会自用）出租给乙方经营使用；本便民服务综合楼目前正处于验收阶段，土地证及房产证等证件正在办理中，甲方提供五个月时间装潢期（即2016年10月1日至2017年2月28日），期间不计租金；租赁期20年，甲方从2016年10月1日起将房屋交付给乙方使用，至2037年2月28日止（现双方确认实际租赁时间从2017年3月1日起计算）；年租金80万元，合同签订前由乙方先支付中标价80万元租金的50%，待装潢结束正常营业半年付清余下的50%租金，另一次性支付履约保证金20万元；中标的租金为第一年的租金，第二年至第五年的租金同于第一年租金，第六年的租金在上一年租金的基础上递增5%，租金每五年递增一次，递增幅度为上一年租金基础上递增5%，以此类推；第二年开始租金必须在每年到期之日前一个月一次性付清下一年度租金（现双方确认第二年开始的租金应在2018年1月底前支付）；乙方有出现总转租或分割转租转包的，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理请求；在租赁期间，乙方若经营不善，造成无法正常经营的，且一个月及一个月以上不能正常履行合同的，甲方有权单方终止合同，并处置乙方租赁房屋所投入的资产，乙方所涉及的债权与甲方无关；承租期内，原则上，经营权不得转租或转让，但部分确需转租的乙方需提交书面申请，经甲方同意后方可转租，否则视同违约，甲方有权单方终止合同，并没收履约保证金，且必须在30日内搬空所有乙方的相关物品，如未按时搬空的则所有资产归甲方所有等等。 合同签订后，被告征得原告同意将案涉A座大楼一楼6间店面转租给三元饭店，并在该幢大楼开办了美仁公司（2016年12月21日办理营业执照）。2017年6月，美仁公司因内部装修工程未进行竣工验收消防备案，被消防部门责令限期改正并罚款3500元。2017年9月14日，被告发函给原告，称“……当时合同约定：一切证件在办理当中，依据江山行政办理事项流程，五个月内办理相关证件已足足有余。在我公司到消防部门办理消防申报时办理不了，才知本综合楼到目前为止，消防相关设施还不全，消防竣工验收还没有完成，就无法竣工验收，相关证件更无法办理。由于贵单位的原因及拖延，造成我公司对该租赁房产的相关投资造成不确定的风险，江山美仁医院已装修好，但消防申报不上去，另一幢礼贤路5号楼不能装修宾馆，本来此宾馆在2016年底就要开业的。今至函贵单位，恳请贵单位在2017年10月15日前办好相关手续，以上情况对我方造成重大损失，为减轻我方损失，特申请变更合同：租金从房产证件办理好开始计算租金，装修免租期顺延”。2017年10月，被告在原告明确表示不同意转租的情况下，将案涉B座大楼一楼4间店面转租给顺丰快递。2017年10月9日，原告复函被告，表示不同意被告2017年9月14日函件所提要求，要求被告按照合同约定交纳剩余租金（但没有写合同约定交纳租金的具体时间），否则将按《合同法》第二百二十七条规定解除房屋租赁合同，并按合同约定通过法律手段追究其违约责任。2017年11月20日，被告回函原告，称由于案涉房屋消防上存在缺陷致使工程项目不能通过综合验收，影响房屋产权证办理，导致美仁公司至今不能开展合法营业，宾馆不能装修等，要求原告充分考虑其变更合同请求。2017年12月5日，原告通知被告解除房屋租赁合同，称“2016年9月27日江山市上余镇迎宾村股份经济合作社（现为江山市双塔街道迎宾村股份经济合作社，下称我方）与江山质信投资有限公司（下称你方）签订了《房屋租赁合同》，约定付款要求为年租金80万元，合同签订前你方先支付50%的40万元，待装潢结束营业半年付清余下50%的40万元，另一次性支付履约保证金20万元；你方未履行合同约定的条款，支付我方三个月房租作为补偿；你方一个月以上不能正常履行合同的，我方在权（应为有权）单方终止合同；你方未经我方同意转租的，视同违约，我方有权单方终止合同，并没收你方履约保证金。由于你方尚有60万元应付未付。为此，我方于2017年10月9日以书面函件通知你方交纳款项，逾期将解除合同，追究你方的违约责任。然而，你方置若罔闻，至今未向我方交付款项，且未经我方同意转租，对此，现我方根据《中华人民共和国合同法》第93条、94条和96条之规定，书面通知你方，在你方接到本通知书时，双方于2016年9月27日签订的《房屋租赁合同》解除，并由你方承担法律责任。特此通知”。同日，被告收到该解除通知。但被告没有在3个月内提起诉讼，反而对B座大楼进行装修，拟开办宾馆酒店。 另查明，案涉房屋建设项目原名上余镇迎宾村便民服务综合楼，后更名为双塔街道迎宾村物业经济综合用房。2013年5月10日，该项目取得建设用地规划许可证。2013年11月21日，该工程取得建设工程规划许可证。2017年11月7日，该工程通过建设工程竣工验收消防备案审批。2018年11月28日，该工程取得建设工程规划核实确认书。2018年11月29日，该工程单位工程竣工验收合格，并于2018年12月4日竣工验收备案。但案涉房屋至今未办理产权证。 本院认为，本案主要争议在于案涉合同是否解除。根据规定，当事人可以在合同法第九十三条规定约定解除合同的条件成就时解除合同或在具有合同法第九十四条规定的情形时解除合同；当事人根据上述规定主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；当事人对解除合同有异议但未约定异议期间，应当在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，三个月以后才起诉的人民法院不予支持。本案原告是以被告未依约交纳第一年剩余40万元租金、20万元履约保证金以及未经原告同意转租为由通知被告解除合同。但双方对合同约定交纳上述款项的时间以及转租是否需要征得原告同意存在争议。 关于交纳第一年剩余40万元租金及20万元履约保证金的时间。合同第三条约定“待装潢结束正常营业半年付清余下的50%租金，另一次性支付履约保证金20万元”。双方对合同约定“装潢结束”的时间为2017年2月28日均无异议，但对“正常营业半年”的理解有异议。原告原主张所谓“装潢结束正常营业半年”是指5个月装潢期加1个月营业时间合计6个月，即应于2017年3月31日前支付上述款项；后主张“正常营业半年”是指被告有一个营业执照办出来半年后付清上述款项，而美仁公司系2016年12月21日办好营业执照，故应从2016年12月21日起半年内支付上述款项。被告原主张“正常营业半年”是指被告开办的美仁公司、酒店都要拿到许可证才能算正常营业，然后开始算半年；后主张租赁期限应从原告取得合法产权开始计算，前面的是预租期，剩余租金应从2018年12月5日开始计算。 本院认为，首先，单纯从字面理解所谓正常营业应该是指对外能够正常合法经营，取得营业执照不代表已经正常营业。但双方在签订合同时不可能确定被告正常营业的时间。若单纯按照正常营业的字面意思确定交款时间，一旦出现被告故意拖延正常营业的时间或因其自身原因无法及时正常营业等情况，将导致原告迟迟无法收取租金，这与原告对外出租房屋的目的相悖。更何况如果按被告主张，其一方面可以没有达到合同约定的支付条件为由不交纳剩余租金，另一方面又可将部分房屋转租获利，亦有违公平原则。其次，双方均确认根据合同约定第二年的租金应于2018年1月底支付，故无论合同约定的正常营业应如何理解，被告交纳第一年剩余半年租金的时间也不可能迟于2018年1月底。第三，双方确认实际租赁期限从2017年3月1日开始计算，而之前半年租金已经支付，剩余半年租金即为2017年9月1日至2018年2月28日的租金。如果从2017年2月28日装潢结束后直接按半年计算正常营业时间的话，也就是要在2017年8月31日前支付2017年9月1日至2018年2月28日的租金，这样的话比较符合情理。而且被告也承认正常情况的话其会在5个月装修好即2017年2月开始营业，2017年8月就会支付剩余租金。更何况被告在2017年9月14日曾发函原告要求变更合同，租金从房产证办好后开始计算。如果双方签订合同时就是按照被告的主张理解约定交款时间，则被告根本没有必要在2017年9月14日就发函原告。综上，结合本案实际，可认定根据合同约定交纳第一年剩余40万元租金及20万元履约保证金时间为2017年8月31日前，但被告至今未交纳。 关于被告转租是否需要征得原告同意。合同第五条第2点约定：乙方有出现总转租或分割转租转包的，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求；合同第十条第2点约定：承租期内原则上经营权不得转租或转让，但部分确需转租的乙方需提交书面申请，经甲方同意后方可转租，否则视同违约，甲方有权单方终止合同，并没收履约保证金。原告认为根据上述约定，被告转租需经原告同意，而且合同第十条第2点约定的经营权不得转租或转让就是指房屋不能转租或转让。被告则认为合同第十条第2点约定的经营权与房屋转租是不同的概念，被告还没有取得经营权，现仅仅是将部分房屋转租，故本案不适用该条规定，而根据合同第五条第2点约定，原告应当支持被告转租，并没有约定若没有征得原告同意转租就违约。 本院认为，原、被告签订的是房屋租赁合同，其所针对的是房屋的租赁权而不是被告的经营权，故结合合同的上下文义，可以认定合同第十条第2点约定的经营权是指房屋的租赁权，也就是说根据该条约定，如果被告要将房屋进行转租或部分转租必须先征得原告同意，否则不能转租。而合同第五条第2点虽然约定原告应当支持被告的合理要求，但其前提也是要先征得原告同意。现被告在原告明确不同意转租的情况下将4间店面转租给他人违反上述约定，更何况被告在双方就是否变更合同发生争议尚未解决的情况下转租部分房屋本身亦不合理。 综上，本案被告未按时交纳租金以及未经原告同意擅自将部分房屋转租给他人违反合同约定。同时，根据合同法第二百二十四条、第二百二十七条规定，承租人未经出租人同意转租的或承租人无正当理由逾期不支付租金的，出租人均可以解除合同。故原告于2017年12月5日通知被告解除合同符合合同法第九十三条、第九十四条规定。由于被告在收到解除合同通知后并未在法定三个月异议期内向人民法院起诉，故应认定案涉租赁合同于2017年12月5日通知到达被告时解除。 关于应付租金。被告以案涉房屋没有完成综合验收也没有取得产权证为由，主张租金应从2018年12月5日开始计算。本院认为，虽然案涉房屋在租给被告时未经消防验收及工程竣工验收，但原告在2016年7月对外发布招租公告时即已告知房屋还处于验收阶段、有关产权证正在办理，并在租赁合同当中载明该事实。被告作为从事投资与资产管理的营利法人，应当知道租赁此类房屋可能存在的风险。在此情况下被告仍同意租赁该房屋，应承担由此带来的风险。鉴于合同并未约定房屋未经消防验收及工程竣工验收的这段时间可以不交纳租金，故被告应依约支付合同未解除之前的租金以及合同解除之后参照合同约定租金标准计算的房屋占有使用费。其中就2017年3月1日起至2018年2月28日止未付的租金及房屋占有使用费40万元，可从付款期限届满次日即2017年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息损失。至于履约保证金，因履约保证金是合同一方当事人为担保合同履行而要求另一方当事人提供的金钱担保，其必须以交付为生效条件，而被告至今未交纳履约保证金且合同已经解除，故不存在没收履约保证金并要求支付利息的问题。综上，对于原告的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。至于被告主张的赔偿损失问题，本案原、被告签订房屋租赁合同以来至房屋消防验收合格已经一年多，至房屋竣工验收合格已经二年多，确实超过了一般人在订立合同时的合理预期。而根据规定，因房屋未经消防验收不能使用导致合同目的落空的，当事人可以请求解除合同和赔偿损失。现被告自己要求另案处理赔偿损失问题，故本案对此不作处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告江山市双塔街道迎宾村股份经济合作社与被告江山质信投资有限公司2016年9月27日签订的房屋租赁合同于2017年12月5日解除； 二、被告江山质信投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告江山市双塔街道迎宾村股份经济合作社租金、房屋占有使用费40万元及利息损失（利息以40万元为基数从2017年9月1日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），以及2018年3月1日起至其实际搬出之日止按2191.78元/日计算的房屋占有使用费； 三、被告江山质信投资有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空租赁房屋，并向原告江山市双塔街道迎宾村股份经济合作社交付返还； 四、驳回原告江山市双塔街道迎宾村股份经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11006元，由被告江山质信投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  柴 燕 人民陪审员  周开才 人民陪审员  姜晋柏 二〇一九年三月十一日 法官助理王晨琳 书记员蔡晴