成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初1009号 原告：四川省双玻实业集团有限公司，住所地成都市双流县华阳镇锦江村一社。 法定代表人：蔡畅，总经理。 委托诉讼代理人：吴宇，四川华晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷道德，四川华晨律师事务所律师。 被告：周晓檬（曾用名：周琪），女，1983年11月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：孙强，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张欣，四川公生明律师事务所律师。 原告四川省双玻实业集团有限公司（以下简称双玻实业集团）诉被告周晓檬商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，周晓檬在答辩期内提起管辖权异议，并经本院及成都市中级人民法院裁定驳回。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双玻实业集团的委托诉讼代理人雷道德，周晓檬的委托诉讼代理人孙强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 双玻实业集团向本院提出诉讼请求：1.判令解除双玻实业集团与周晓檬签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》、注销预购商品房预告登记证书；2.判令周晓檬向双玻实业集团支付解除合同违约金106879.9元，归还双玻实业集团垫付的购房按揭款25620.42元，支付逾期未归还垫付款而产生的违约金5124.08元；3.本案律师费5000元由周晓檬承担。事实与理由：2014年9月26日，双玻实业集团与周晓檬签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《补充协议》），约定由周晓檬购买双玻实业集团开发建设的位于双流县（区“南湖半岛”6幢1单元14楼1402号房房，房屋总价款788092元。合同约定，周晓檬通过银行按揭方式购买商品房，首付30%，剩余房款以向中国建设银行双流支行（以下简称建设银行双流支行）贷款方式向双玻实业集团支付。合同签订后，周晓檬获得贷款550000元，双玻实业集团为周晓檬的按揭贷款提供担保。约定在周晓檬未能按期还款的情况下，建设银行双流支行可提前宣布收回贷款本息并直接从担保人账户上扣划。双玻实业集团款项被扣划后，有权解除合同并要求周晓檬承担总房价20%的违约责任。现周晓檬未能按期偿还银行贷款，致使双玻实业集团为其垫付了25620.42元，此后周晓檬仍拒绝履行合同义务。致使建设银行双流支行宣布提前收回贷款本息，并在2017年9月从双玻实业集团账户直接扣划剩余借款本息共计534399.5元。周晓檬拒不履行合同的行为，给双玻实业集团造成巨大的经济损失。为维护双玻实业集团的合法权益，特诉至法院。 周晓檬辩称，不认可双玻实业集团的诉讼请求。双方是基于商品房买卖形成的买卖合同关系，在买卖行为完成后，权利义务就履行完毕。周晓檬已支付了首付款，并由银行向双玻实业集团支付了剩余按揭贷款，双玻实业集团收到了全部购房款，对于已完成的买卖合同不应当再解除。对双玻实业集团所称的代偿款项是基于担保关系，与商品房买卖合同不是同一法律关系。即使双玻实业集团代偿了款项，依据担保的规定，其也只能行使追偿权，不得获得超过其代偿部分的高额利息。双玻实业集团要求解除合同，取得周晓檬已经通过买卖行为获得的房屋，严重违反了公平原则。对双玻实业集团主张的违约金及其他诉请，因违反了公平原则，周晓檬也不认可。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2014年9月23日，双玻实业集团与周晓檬签订《认购书》，约定周晓檬认购双玻实业集团开发建设的位于双流县“南湖半岛”6幢1单元14楼1402号房屋，建筑面积114.75㎡，总房款788092元。周晓檬在签订《认购书》当天支付定金10000元。2014年9月26日，双玻实业集团作为甲方与作为乙方的周晓檬签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由周晓檬采取按揭贷款方式购买双玻实业集团开发建设的位于双流县“南湖半岛”6幢1单元14楼1402号房屋，建筑面积114.75㎡，总房款788092元。合同约定周晓檬采取贷款方式付款。《补充协议》第三条第2点约定：“2.乙方采取按揭付款方式付款，该套商品房总价788092元，《商品房买卖合同》及《补充协议》签订当日内，乙方向甲方支付房价款的30%，即238092元，房屋总额的70%即550000元，由乙方向建设银行申请7成28年的按揭贷款”。《补充协议》第三条还约定：应乙方要求，甲方可以就乙方向银行的借款提供保证，经甲乙双方协商一致，就甲方保证期限内有关事宜达成以下协议：②甲方保证期限内，若乙方未能按照按揭合同约定，按时足额偿还贷款本息或因乙方行为导致银行解除与乙方签订的贷款合同，导致银行从甲方在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚息、复息等），乙方必须在接到甲方电话或书面通知一周内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准），并按照中国人民银行同期贷款利率支付代还期间的利息以及代还金额10%的违约金；从乙方从甲方代还之日60天内仍未按时足额偿还甲方代还所有款项（以银行扣款凭证为准）,则甲方有权解除商品房买卖合同，在此情况下，若甲方不解除合同，有权在承担保证责任后向乙方追偿，同时乙方应承担总房款20%的违约金；若甲方解除合同，甲方按合同原价收回房屋，甲方有权从应退还给乙方的房款中扣除与甲方代乙方清偿银行贷款同等金额的款项，同时乙方应当向甲方支付总房款20%的违约金并赔偿甲方其他损失及费用（包括但不限于律师的代理费），若有不足的部分，甲方有权继续向乙方追偿。2014年11月26日，周晓檬与建设银行双流支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），约定周晓檬因该买本案案涉房屋向建设银行双流支行借款550000元，借款期限为336个月，从2014年11月26日至2042年11月26日。特别签订条款中第二十七条立约人信息中，保证人信息中保证人名称载明，四川省双玻实业集团有限公司。合同第三十五条中载明，本合同项下担保方式为第贰和肆中，贰：抵押，肆：最高额保证。合同第四十一条第八点约定，本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为14181002-1号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。周晓檬作为借款人和抵押人在合同上签字，建设银行双流支行作为贷款人在合同上签字盖章。2015年5月12日，周晓檬取得该房屋的预购商品房预告登记，合同备案号：3399346。2017年6月13日，6月21日，9月7日，建设银行双流支行向双玻实业集团发出《履行保证责任通知书》，载明因借款人周晓檬没有按照约定履行与该行签订的《借款合同》，根据与双玻实业集团签订的《保证合同》条款的约定，应当由双玻实业集团承担连带担保责任。双玻实业集团于2017年2月20日，代周晓檬偿还借款12800元，2017年6月21日，代周晓檬偿还借款12810.42元，2017年6月27日，代周晓檬偿还借款56.19元，以上共计25666.61元。2017年9月8日，双玻实业集团代周晓檬偿还借款534399.5元。2017年9月8日，建设银行双流支行出具《结清证明》，载明周晓檬在该行贷款总额550000元，已于2017年9月8日结清。 另查明，2014年10月20日，双玻实业集团与建设银行双流支行签订了《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，约定为保障建设银行双流支行债权的实现，双玻实业集团愿意为建设银行双流支行与债务人（购置坐落于华阳街道南湖北路189号“南湖半岛一期”项目所属之住房或商业用房而与建设银行双流支行发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证。限额为玖仟柒佰零陆万贰仟元整，从2014年7月4日至2015年7月3日。双玻实业集团因本次诉讼产生律师费5000元。 本院认为，双玻实业集团与周晓檬签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。关于本案争议的焦点问题，现评析如下： （一）关于双玻实业集团担保人身份是否成就的问题。周晓檬与建设银行双流支行签订的《借款合同》明确约定本合同项下担保方式为第贰和肆中，贰：抵押，肆：最高额保证。保证人名称载明为四川省双玻实业集团有限公司。合同第四十一条第八点约定，本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为14181002-1号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。以上均以书面方式明确双玻实业集团系该笔借款的保证人，担保方式为最高额保证。故本院对周晓檬辩称双玻实业集团不是借款合同保证人的意见不予支持。 （二）《商品房买卖合同》及《补充协议》解除条件是否成就的问题。本院认为，按照《补充协议(二)》第三条之约定，双玻实业集团承担担保责任期间，若周晓檬未能按照按揭合同约定，按时足额偿还贷款本息或因周晓檬行为导致银行解除与周晓檬签订的贷款合同，导致银行从双玻实业集团在其开立的账户中扣款，从代还之日60天内仍未按时足额偿还代还所有款项,则双玻实业集团有权解除商品房买卖合同。因截止2017年9月8日，周晓檬已经连续多期未按时向借款银行足额偿还借款本息，导致建设银行双流支行宣布借款到期，双玻实业集团承担了保证责任，故双玻实业集团有权解除合同。本院对双玻实业集团请求解除与周晓檬签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》予以支持。 （三）关于双玻实业集团主张的注销预购商品房预告登记证书的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施……”之规定，《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，周晓檬应当及时协助双玻实业集团办理预购商品房预购登记注销手续。对该请求，本院予以支持。 （三）关于周晓檬是否应当支付解除合同违约金，返还垫付款项及支付逾期未归还垫付款而产生的违约金、律师费的问题。根据《补充协议》第三条约定：“甲方保证期限内，若乙方未能按照按揭合同约定，按时足额偿还贷款本息或因乙方行为导致银行解除与乙方签订的贷款合同，导致银行从甲方在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚息、复息等），乙方必须在接到甲方电话或书面通知一周内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准），并按照中国人民银行同期贷款利率支付代还期间的利息以及代还金额10%的违约金；......从乙方从甲方代还之日60天内仍未按时足额偿还甲方代还所有款项（以银行扣款凭证为准）,则甲方有权解除商品房买卖合同，若甲方解除合同，甲方按合同原价收回房屋，甲方有权从应退还给乙方的房款中扣除与甲方代乙方清偿银行贷款同等金额的款项，同时乙方应当向甲方支付总房款20%的违约金并赔偿甲方其他损失及费用（包括但不限于律师的代理费），若有不足的部分，甲方有权继续向乙方追偿”。根据该约定，双玻实业集团要求周晓檬返还垫付款的请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于双玻实业集团主张的未返还垫付款的违约金。根据合同约定，承担返还垫付款违约金的前提是继续履行合同，若超过60日未返还，双玻实业集团有选择解除合同合同并要求周晓檬承担解除合同约定金的权利。现双玻实业集团选择解除合同，故对其主张的未返还垫付款的违约金，本院不予支持。关于解除合同的违约金的请求，符合合同约定，但违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。因双玻实业集团未举证证明除资金利息外的其他损失，故根据公平原则和诚信原则，结合合同履行情况，损失程度大小、过错程度等因素，本院对违约金数额予以调整，酌定为60000元为宜。关于律师费，双玻实业集团提交了代理合同和律师费发票，其主张亦符合合同约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告四川省双玻实业集团有限公司与被告周晓檬于2014年9月26日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》； 二、被告周晓檬于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告四川省双玻实业集团有限公司办理撤销位于成都市天府新区房屋（合同备案号：3399346）的预购商品房预告登记手续； 三、被告周晓檬于本判决生效之日起七日内向原告四川省双玻实业集团有限公司返还代偿款25620.42元； 四、被告周晓檬于本判决生效之日起七日内向原告四川省双玻实业集团有限公司支付违约金60000元； 五、被告周晓檬于本判决生效之日起七日内向原告四川省双玻实业集团有限公司支付律师费5000元； 六、驳回原告四川省双玻实业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1526元，由被告周晓檬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  姚雪莉 二〇一九年三月二十九日 书记员  周文莉