广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终205号上诉人（原审被告）：广州市荔湾区德兴生面制品店，住所地广州市荔湾区西华路496号。经营者：冼汝欣。上诉人（原审被告）：冼汝欣，男，汉族，1959年4月29日出生，住广州市荔湾区。两上诉人共同委托诉讼代理人：卢坚，广东法则明律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：管修敬，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：关汉慈，男，汉族，1954年12月3日出生，住广州市越秀区.委托诉讼代理人：王伟军，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣因与被上诉人关汉慈房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣上诉请求：1.撤销一审判决并驳回关汉慈全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由关汉慈负担。事实和理由：（一）关汉慈不是本案适格原告，一审法院认定广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣与关汉慈之间存在租赁合同关系属于事实认定错误。关汉慈在一审时强调其与其父亲是案涉房屋和商铺的代理人，负责打理案涉房屋和商铺的有关事务，例如签订相关合同等，但《经营场地租赁合同》、《租赁合同》的出租方均记载的是“黄秀雅”。黄秀雅与关汉锡或关汉慈之间是委托授权关系，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定可知，本案合同直接约束委托人与第三人，即黄秀雅与广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣之间不存在租赁合同关系。另，本案并无确切证据证明《经营场地租赁合同》、《租赁合同》只约束广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣与关汉慈。因此本案广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣并不是合同的向对方，其不是本案适格的主体。（二）即使双方之间存在租赁合同关系，该租赁合同也应无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定可知，无权处分签订的合同的效力是待定的，但关汉慈也并不能证明其的出租行为得到权利人的追认，故其基于无权处分的行为所签订的合同应是无效合同，因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定可知，关汉慈无权向广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣收取租金，也无权要求广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣向其返还案涉房屋与商铺。综上，在此情形下，应由关汉慈承担举证证明其出租行为得到权属人追认的证明责任，而不是推定权属人没有任何异议。关汉慈二审辩称，关汉慈不同意广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣的上诉请求、事实和理由，关汉慈同意一审判决。关汉慈同意一审判决，对于广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣的上诉请求不予认可，关汉慈认为广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣的请求缺乏法律依据，关汉慈请求二审法院对一审判决予以维持。具体理由如下：1.关汉慈取得案涉房屋的管理权，根据其提交的证据2可以证明；2.关汉慈一直行使案涉房屋的管理权，此由关汉慈提交的证据2和证据8可以证实关汉慈代为收回房屋，出租房屋和收取房屋租金的事实；3.广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣在知道关汉慈是作为代理人的情形下建立租赁关系的，在1973年房屋发还给关汉慈一家管理时，关汉慈一家已经居住在案涉房屋，1984年冼汝欣的父亲冼耀宏与关汉慈的父亲关均锡建立了租赁关系。1999年房屋回迁后，由关汉慈的父亲与冼汝欣的父亲建立租赁关系，从2000年开始关汉慈与配偶向广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣收取租金，从2003年开始广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣与关汉慈从新建立租赁关系。2001年开始关汉慈以自己的名义与广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣签订合同，冼汝欣知道其与关汉慈存在租赁关系，因此广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣提出的上诉理由完全是捏造的。恳请二审法院驳回广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣的上诉请求。关汉慈向一审法院起诉请求：1.确认解除广州市荔湾区西华路496号首层商铺、西华路466号后座603房租赁合同；2.广州市荔湾区德兴生面制品店返还广州市荔湾区西华路496号首层商铺、西华路466号后座603房；3.广州市荔湾区德兴生面制品店支付广州市荔湾区西华路496号首层商铺、西华路466号后座603房2018年4-6月房屋租金7500（每月租金2500元）及滞纳金337.5元（从2018年6月15日起按每日千分之一计至付清之日为止，暂计至提起诉讼之日）；4.广州市荔湾区德兴生面制品店从2018年7月1日至案涉商铺返还之日每月支付广州市荔湾区西华路496号首层商铺、西华路466号后座603房使用费合计15000元（以案涉商铺、房屋所在区域租赁市场评估价为准，商铺13000元/月，房屋2000元/月）；5.冼汝欣对广州市荔湾区德兴生面制品店的全部债务承担连带赔偿责任；6.广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣承担本案全部费用。一审法院认定事实：广州市荔湾区西华路496号首层商铺、西华路466号后座603房（以下简称案涉商铺和房屋）是原被拆迁房屋荔湾区西华路496（旧门牌××）房屋的回迁房。荔湾区西华路496（旧门牌××）房屋的产权人为黄秀雅。广州市荔湾区西华路466号后座603房建筑面积36.5平方米，使用性质为居住用房，现登记在广州市荔湾城市建设开发有限公司名下。冼汝欣是个体工商户，广州市荔湾区德兴生面制品店是其字号，组成形式为个人经营，经营范围及方式为零售生面条。关汉慈为证明其起诉的事实提供了以下证据：1、房地产所有证，2、房管部门通知关汉慈父亲关均锡代表业主办理房屋领回手续的通知（两份），3、发还双代房租金结算表，4、关均锡确认房屋由其代管并承担所有责任的《公证书（1991年9月10日）》，5、拆迁房屋产权补偿协议书，6、关均锡代表业主签订案涉房屋临迁、回迁安置协议的《公证书（1991年10月19日）》，7、关均锡代表业主签订案涉房屋回迁安置补充协议的《公证书》，8、关均锡代业主黄秀雅与冼汝欣父亲冼耀宏签订的广州市私房租赁合约，9、工商各税缴款书，10、个人房产涉税事项核准书，11、关均锡代业主黄秀雅与广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣签订的经营场地租赁合同（两份），12、租金收据，13、关均锡死亡殡葬证，14、关汉慈与关均锡父子关系的证明，15、关汉慈向出租管理机关承诺承接父亲继续代表业主管理案涉房屋的产权、租赁和收取租金等事务的具结书，16、关汉慈代表业主与广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣签订案涉房屋租赁合同两份，17、关汉慈向广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣收取案涉房屋租金的收据，18、广州市荔湾区德兴生面制品店营业执照，19、2018年6月24日、2018年7月10日催租及解除合同短信截图（两份），20、关汉慈与彭国英的结婚证。上述证据中，证据7《公证书》为1992年6月10日关汉慈父亲关均锡代黄秀雅（乙方）与广州市荔湾城市建设开发公司（甲方）签订的《拆迁房屋回迁安置补充协议》，该协议第三条约定，乙方必须与原住户冼耀宏一家保持长期租赁关系，对原住户，甲方不作安排等。证据12租金收据记载的是关均锡和关汉慈配偶自1995年12月30日起收取的案涉商铺和房屋自1995年10月起至2004年9月的租金。证据16有两份租赁合同，一份签订时间为2008年2月27日，由关汉慈作为代理人与广州市荔湾区德兴生面制品店签订，约定496号房屋出租给广州市荔湾区德兴生面制品店作商铺使用，建筑面积20平方米；另一份《租赁协议》签订时间为2010年3月28日，由关汉慈配偶彭国英代关汉慈与广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣签订，约定关汉慈把位于广州市西华路496号铺面租给德兴生面店作生面店之用，租期6年。从2011年1月1日起至2016年12月31日止。每月租金2500元。租约期满，双方再作协商。证据19的两个手机短信截图均为关汉慈通过手机向冼汝欣手机发送，内容分别为：1.2018年6月24日，关汉慈要求广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣在收到信息起3日内缴交拖欠的2018年4月起至今的全部租金。2.2018年7月10日内容为《解除合同通知书》，关汉慈通知广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣解除案涉商铺和房屋的租赁合同及清缴欠租，逾期交租将按每日租金总额的3%收取滞纳金等。广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣对关汉慈提交的上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；确认收到证据19的短信；陈述广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣一直和业主黄秀雅签订租赁合同，后由关均锡代黄秀雅签订租赁合同，原房屋拆迁后回迁到案涉商铺和房屋后继续和关均锡签订租赁合同。回迁时根据证据7公证书内的《安置补充协议》第三条，业主必须与原住户冼耀宏一家保持长期租赁关系，关均锡去世后，代管关系不能继承，关汉慈应取得新的代管权利才有权签订租赁合同及收租；关汉慈至今未取得新的代管权利，故不再交租。庭审中，关汉慈与广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣双方确认广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣与关均锡代黄秀雅签订的租赁合同以及2010年的《租赁协议》中约定的496号铺面其实包括了466号后座603房。回迁后双方交易习惯为每季度最后一个月的15日前支付当季租金，2011年起每季租金为7500元；关均锡2004年去世后，广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣向关汉慈配偶彭国英交租。冼汝欣自认其为冼耀宏的儿子，确认自2018年4月起未再交租，承租期间没有其他人对广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣使用房屋提出过异议，并陈述案涉496号首层商铺现由广州市荔湾区德兴生面制品店使用，466号后座603房由冼汝欣一家居住使用。关汉慈认为商铺现由广州市荔湾区德兴生面制品店使用，466号后座603房由广州市荔湾区德兴生面制品店员工使用，冼汝欣一家另有房屋居住。一审法院认为，广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣在庭审中对案件事实的陈述与关汉慈起诉所述事实基本一致。故一审法院对关汉慈起诉的事实予以确认。双方的争议焦点在于关汉慈是否有权向广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣收取租金。关于关汉慈是否有权向广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣收取租金的问题。第一，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。可见，法律并未要求出租人必须为租赁物的所有权人或使用权人。第二，本案中，现并无证据证明案涉商铺的权属人或其他人对关汉慈出租案涉房屋给广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣使用的行为提出异议的事实。第三，关汉慈与广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣于2010年3月28日签订《租赁协议》后，广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣一直在使用案涉商铺和房屋，并按《租赁协议》的约定向关汉慈交租至2018年4月；双方在庭审中亦确认该《租赁协议》中约定的租金包含案涉商铺和房屋。综上，结合双方在庭审中对案件事实的确认，一审法院认定广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣在2010年3月28日签订《租赁协议》时和履行该协议过程中清楚知悉案涉房屋和商铺的出租方为关汉慈。一审法院确认关汉慈与广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣之间就案涉房屋和商铺存在租赁合同关系。因此，关汉慈有权根据《租赁协议》向广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣收取案涉商铺和房屋的租金。关于《租赁协议》的解除问题。《租赁协议》约定的租期已于2016年12月31日届满，双方未再续签，形成不定期租赁关系。广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣于2018年4月起未向关汉慈交租，关汉慈向广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣催租后，广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣仍未能清缴欠租；关汉慈因此于2018年7月10日通过手机短信的形式向广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣发出解除租赁关系的通知，广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣确认已收到该解除通知；关汉慈要求确认双方的租赁合同关系已解除，符合法律规定，因此，一审法院依法确认关汉慈与广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣之间就案涉商铺和房屋的租赁合同关系于2018年7月10日解除。广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣应将案涉商铺和房屋交还给关汉慈。由于广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣自2018年4月起欠缴租金，因此，广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣应向关汉慈支付自2018年4月1日起至合同解除前即2018年7月9日的租金，按每月2500元计算，共计8225.85元。关汉慈要求广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣支付欠缴租金的滞纳金实际上为要求广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣支付迟延支付租金的违约金。由于双方确认交易习惯为每季度最后一个月的15日前交当季租金，因此，迟延支付2018年4月至6月租金的违约金应自2018年6月16日起计算，迟延支付2018年7月1日至2018年7月9日租金的违约金应自合同解除之日2018年7月10日起计算。关汉慈要求按每日千分之一计算没有合同依据，一审法院不予支持，依法予以驳回；违约金应以欠缴租金为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算为宜。因广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣在合同解除后仍一直占用案涉房屋，关汉慈要求广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣按案涉房屋所在区域租赁市场评估价支付合同解除之日起至返还案涉商铺和房屋之日止的房屋使用费，合法合理，一审法院予以支持。双方应共同委托有资质的评估机构，参照广州市房屋租金参考价，对同地段同类房屋的租金进行评估以确定案涉房屋的使用费。其中广州市荔湾区西华路496号首层的房屋使用费按商铺性质以建筑面积20平方米计算、西华路466号后座603房的房屋使用费按住宅性质以建筑面积36.5平方米计算，根据评定数额计算的案涉商铺租金和房屋租金应以13000元/月和2000元/月为限，评估费由关汉慈和广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣各负担一半。冼汝欣为个体工商户，经营形式为个人经营，字号为广州市荔湾区德兴生面制品店，冼汝欣应以其个人财产承担广州市荔湾区德兴生面制品店的全部债务。故对于关汉慈要求冼汝欣对广州市荔湾区德兴生面制品店上述全部债务承担连带赔偿责任，一审法院依法予以支持。至于广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣认为根据关汉慈证据7《安置补充协议书》第三条的约定，业主应与冼汝欣一家保持长期租赁关系。一审法院对此认为，首先，广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣并不是该协议的签订主体。其次，协议书中约定的长期租赁关系属于租期不明确的租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。根据关汉慈提交的证据12，关汉慈回迁至案涉房屋和商铺后至少在1995年10月就与广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣就案涉房屋和商铺形成了租赁关系，截止关汉慈起诉已远超法律规定的20年最长租赁期。因此，基于上述理由，一审法院对于广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣的这一意见不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定的规定，于2018年10月22日作出如下判决：一、确认关汉慈与广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣关于广州市荔湾区西华路496号首层、西华路466号后座603房的租赁合同关系在2018年7月10日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，广州市荔湾区德兴生面制品店（含共同使用人）向关汉慈交还广州市荔湾区西华路496号首层、西华路466号后座603房；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾区德兴生面制品店一次性向关汉慈支付从2018年4月至2018年7月9日欠缴租金共计8225.85元及违约金（违约金分期分段计算，其中迟延支付2018年4月至6月租金的违约金应以7500元为本金，自2018年6月16日起计算至实际付清之日止；迟延支付2018年7月1日至2018年7月9日租金的违约金应以725.85元为本金，自2018年7月10日起计算至实际付清之日止；上述违约金均参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算）；四、自本判决发生法律效力之日起3日内，关汉慈与广州市荔湾区德兴生面制品店共同委托有资质的评估机构，参照广州市房屋租金参考价，对广州市荔湾区西华路496号首层按商铺性质（建筑面积20平方米）、西华路466号后座603房按住宅性质（建筑面积36.5平方米）在同类同地段的月租金进行评估，评估费用由广州市荔湾区德兴生面制品店及关汉慈各负担一半。自取得评估结果的十日内，广州市荔湾区德兴生面制品店按照评估的月租金标准向关汉慈支付自2018年7月10日起至广州市荔湾区德兴生面制品店实际交还上述两址房屋之日止的房屋使用费（广州市荔湾区德兴生面制品店向关汉慈支付的每月房屋使用费，广州市荔湾区西华路496号首层以不超过13000元/月为限，西华路466号后座603房以不超过2000元/月为限）；五、冼汝欣对广州市荔湾区德兴生面制品店在上述判项中的全部债务承担连带责任；六、驳回关汉慈的其他诉讼请求。案件本诉受理费185元，由冼汝欣、广州市荔湾区德兴生面制品店共同负担。广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣与关汉慈对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中,双方当事人共同确认:广州市荔湾区德兴生面制品店实际欠付一审判决第三项争议期间的租金。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）关汉慈是否具备诉讼主体资格；（二）案涉租赁合同的效力。关于关汉慈是否具备诉讼主体资格的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”据此可知，出租人是负有将租赁物交付对方使用收益的一方当事人。出租人一般为出租标的物的所有人，但并不是以所有人为限。凡对标的物享有合法的收益权的人，均可以作为出租人，有权将其使用的标的物转由他人使用。本案中，根据案件查明事实，关汉慈的父亲作为案涉房屋的管理人一直行使对于房屋的占有、使用和收益的权利，因此，一审法院确认双方之间存在租赁合同关系正确，关汉慈作为案涉房屋的出租人具备本案原告的诉讼主体资格。广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣上诉提出的主体资格以及追加第三人的理由,均缺乏理据,本院不予采信。关于案涉租赁合同的效力问题。双方当事人之间所签订的租赁合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，且事实上亦实际履行超过法律规定的最长租赁期限，因此，根据不定期租赁合同的法律关系，关汉慈有权随时主张解除双方之间的租赁合同关系并收回争议房屋。一审法院实体处理正确，本院予以维持。广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣上诉提出租赁合同应认定无效，缺乏法律依据，本院亦不予采信。综上所述，广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费370元，由广州市荔湾区德兴生面制品店、冼汝欣负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年三月四日书记员  杨希郑志锐