江西省芦溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0323民初15号 原告：江西坤贤房地产开发有限公司。住所地：江西省萍乡市芦溪镇古城管理处芦南公路北侧。 法定代表人：魏建波，该公司经理。 委托诉讼代理人:张小平，江西法剑法律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：余斌锋，男，汉族，1971年8月22日出生，住江西省南昌市进贤县。代理权限：特别授权。 被告：萍乡市正和资产管理有限公司。住所地：萍乡市安源区后埠街九龙社区古坳2栋。 法定代表人：罗梁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李瑾，女，汉族，住江西省宜春市上高县，现住芦溪县。萍乡市正和资产管理有限公司股东，与罗梁系夫妻关系。代理权限：特别授权。 被告：江西怡和源房地产开发有限公司。住所地：江西省萍乡市芦溪县武功山大道怡和源小区1栋201。 法定代表人：罗梁，该公司总经理。 委托诉讼代理人1：叶琼穗，江西达金律师事务所律师。代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人2：甘霞，江西达金律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。 原告江西坤贤房地产开发有限公司（以下简称坤贤房产）与被告萍乡市正和资产管理有限公司（以下简称正和资产）、江西怡和源房地产开发有限公司（以下简称怡和源房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月29日及3月1日公开开庭进行了审理。原告坤贤房产的委托诉讼代理人张小平、余斌锋、被告正和资产的委托诉讼代理人李瑾、被告怡和源房产的委托诉讼代理人叶琼穗、甘霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 坤贤房产向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告正和资产2016年5月26日签订的《商铺收购协议书》二、两被告连带偿付购商铺款人民币5228780元，违约金人民币4700000元，合计9928780元。三、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年5月26日，原告与被告正和资产签订了一份《商铺收购协议书》，载明商铺面积8000平方米，总价款3200万元。合同规定：原告办理好店铺房产和土地总证后，被告正和资产应在一个月内支付总购房款的95%，计人民币3040万元，之后原告将办好的房产和土地总证交给正和资产。正和资产将原告的商铺售卖了36间共计2039.86平方米，但仅给付原告900万元。2018年9月19日，正和资产法定代表人罗梁出具承诺书、承诺在2018年10月20日前支付1000万元，并补30万元利息；余下的1500万元在元旦前付清。如未按期付款，则支付违约金500万元等，被告怡和源房产担保称：如承诺人未按该承诺履行义务，本公司愿将全部资产作为担保，代承诺人履行付款义务。时至今日两被告均未履行承诺义务。 正和资产辩称：1.合同已经实际在履行，不能解除。2.正和公司在签订承诺书的时候，我作为股东之一完全不知情。 怡和源房产辩称：1.被告正和资产已明确表示愿意继续履行该合同，是否解除请法庭依法审查。2.原告主张怡和源房产承担连带担保责任，没有事实和法律依据，担保依法不能生效，请法庭驳回原告对我方的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年5月26日，原告坤贤房产与被告正和资产签订了一份《商铺收购协议书》，合同约定正和资产收购原告开发的祥和世家5、11、12号楼底1-2层裙楼商业房产约8000平方米，整体售房均价为每平方米4000元，售房总价款约为3200万元。原告在办理好商铺房和土地总证后，被告正和资产应在一个月内支付总购房款的95%，计人民币3040万元等。之后，原告将办好的房产和土地总证交给被告正和资产。被告正和资产将商铺售卖了36间，共计3243.68平方米，按原告与被告正和资产约定的交易价格计算，价款为14228780元，被告正和资产总共付给原告900万元，尚有5228780未支付。2018年9月19日，正和资产法定代表人罗梁出具《承诺》，承诺在2018年10月20日前支付1000万元，并补30万元利息，余下的1500万元在2019年元旦前付清。如未按期付款，则放弃所有已购商铺，支付违约金500万元等。被告怡和源房产在该《承诺》上盖章担保，称：如承诺人未按该承诺履行义务，本公司愿将全部资产作为担保，代承诺人履行付款义务。2018年11月下旬，因罗梁处于失联状态，正和资产的股东之一李瑾将原告的房产和土地总证交还给了原告，表示对未销售的房产不再履行，原告亦同意，但对已销售房产所造成的损失的赔偿，双方未达成一致意见。 针对庭审时的争议焦点，本院分析评判如下：一、合同是否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告正和资产虽辩称合同在实际履行，不能解除，但在其不能履行《承诺》的情况下主动将商品房和土地总证交还经原告，原告亦同意接收，实质就是对尚未履行的合同不再履行，显然双方均已同意解除合同。且在承诺书中承诺如未按期付款，则放弃所有已购商铺，支付违约金500万元，而放弃所有已购商铺，实为解除合同条款，被告正和资产未按期付款，则解除合同的条件已成就，根据上述法律规定，原告有权解除合同。 二、担保是否有效。被告怡和源房产抗辩称，依据是《公司法》规定，担保未经股东会的决议，且该担保条款部分并没有法定代表人罗梁的签字，担保不能生效。本院认为，1、2018年9月19日，正和资产法定代表人罗梁出具承诺书,在保证人处加盖有怡和源房产的印章,怡和源房产对该印章及罗梁签名的真实性并无异议,是公司真实意思表示。公司作为独立法人，依法可对外进行担保。《中华人民共和国公司法》第十六条的规定公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；……。本案承诺书中怡和源房产的担保虽未经由董事会或者股东会、股东大会决议同意，但《公司法》的该相关规定是就有限责任公司而言为管理性规定,即公司对外担保需经公司内部决议程序的规定系为规范公司内部管理而设定,未经公司内部决议程序或公司内部决议,并不当然影响公司对外担保的效力。2、罗梁作为怡和源房产的两名股东之一，占有公司85%的股份,担任该公司法定代表人兼总经理,怡和源房产对《承诺》上其公司印章的真实性无异议,就权利人坤贤房产而言,其有理由相信该担保行为系怡和源房产的真实意思表示,故涉案怡和源房产担保条款合法有效,怡和源房产应承担担保责任。对被告怡和源房产关于担保不成立的抗辩意见不予采纳。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。原告坤贤房产与被告正和资产签订了一份《商铺收购协议书》，虽注明收购标的物为祥和世家5、11、12号楼底1-2层裙楼商业房产，但该议定书的实质主要内容为：由被告正和资产负责对外销售房屋，原告坤贤房产负责与被告正和资产拓张的业主签署《芦溪县商品房买卖合同》并协助业主办理贷款，原告坤贤房产就整体房屋收取固定数额的购房款，被告正和资产的利润则来自其出售的价格与其给付原告坤贤房产购房款项的差额。该《商铺收购协议书》的实质主要内容符合商品房包销的法律关系，原告坤贤房产与被告正和资产就收购祥和世家5、11、12号楼底1-2层裙楼商业房产的销售方式属于包销法律关系，原告坤贤房产系出卖人，被告正和资产系包销人。双方自愿签订的《商铺收购协议书》及为履行《商铺收购协议书》的《承诺》和担保，均不违反法律法规禁止性规定，合法有效。 涉案合同在履行过程中，因被告正和资产不信守承诺，解除合同的条件已成就，且双方均一至同意解除合同，在不损害他人的合法权益同时，基于合同法律关系中当事人意思自治原则，对原告关于解除涉案合同的请求应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案未销售的房产被告正和房产已将商品房和土地总证交还经原告，丧失了销售权利，实际已终止履行合同；对已销售的房产，因第三方购买人属善意取得，并已进行了产权登记，无法恢复原状，只能采取其他补救措施赔偿损失，现原告要求被告正和房产支付尚欠的已出售房款5228780元，实际是对被告未能恢复房产所有权原状造成其损失的赔偿，符合上述法律规定，应予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。在被告正和房产的《承诺》中有关赔偿违约金500万元的条款，是为终止本合同权利与义务而设定的清理条款，合同解除时不影响该条款的效力。被告正和资产未履行《商铺收购协议书》及《承诺》，造成合同的解除，其应承担全部责任，对合同解除造成的损失亦应由其全部赔偿，原告考虑被告正和资产在其后又履行了400万元，适当降低赔偿数额为470万元，系对其诉讼权利的自由处分，本院予以支持。 最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，但是，担保合同另有约定的除外。涉案主合同虽已解除，依上述规定，担保人怡和源房产仍需就主合同被解除后的债务人应当承担的民事责任承担担保责任。现被告怡和源房产对正和资产应负的债务未尽到保证责任，应承担连带偿还责任，原告坤贤房产关于被告怡和源房产承担连带偿还责任的诉求与法律规定相符，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八之规定，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条第（二）项、第十九条、第二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条规定，判决如下： 一、解除原告江西坤贤房地产开发有限公司与被告萍乡市正和资产管理有限公司于2016年5月26日签订的《商铺收购协议书》。 二、被告萍乡市正和资产管理有限公司赔偿原告江西坤贤房地产开发有限公司未支付房款损失5228780元，违约损失4700000元，共计9928780元。限判决生效后十日内履行完毕。 三、被告江西怡和源房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带偿还责任。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81301元，由被告萍乡市正和资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 长 刘伟华 审 判 员 黎建萍 审 判 员 邓克明 二〇一九年三月五日 法官助理彭琴 代书记员 余 茜