湖南省衡阳市南岳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0412民初24号 原告永州远盛置业有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区白竹路与银象路交汇处东南角（银竹家园）10栋407。 法定代表人欧阳缤斌，该公司执行董事。 委托代理人陈靖华，湖南仲声律师事务所律师。 被告衡阳市龙凤房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市南岳区方广路（南岳区一中旁）。 法定代表人刘中艳，该公司执行董事。 委托代理人谢树豪，男，住湖南省衡阳市蒸湘区。 委托代理人翟慧剑，湖南南岳律师事务所律师。 原告永州远盛置业有限公司（以下简称远盛公司）与被告衡阳市龙凤房地产开发有限公司（以下简称龙凤公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远盛公司向本院提出诉讼请求：判令被告龙凤公司支付违约金50万元。事实和理由：2018年8月27日，原、被告签订了一份《房地产销售代理合同》，约定由原告代理销售被告的南岳区衡山大院项目。原告积极履行了各项义务，但被告却在2018年11月20日书面通知原告终止合同的履行。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 原告远盛公司提交了下列证据： 证据1：《房地产销售代理合同》，证明合同约定的权利义务及违约责任； 证据2：终止合同的书面通知，证明被告违约，需按合同支付违约金； 证据3：《房地产项目策划和广告设计合同》，证明原告为履约委托专业公司进行了销售策划和广告设计； 证据4：宣传单及广告图片，证明原告为被告设计、印制了大量广告、宣传单，积极履行了合同义务； 证据5：衡山大院营销推广策划方案； 证据6：衡山大院工法展示执行方案； 证据7：衡山大院营销中心现场包装建议； 证据8：沙盘说辞，证明原告根据项目实际情况编制了相关销售方案，积极履行了合同义务； 证据9：销售结算单两张，证明被告未按约付款，有违约行为； 证据10：会议记录、对接函、工作对接函，证明被告对原告的工作予以肯定；被告自身有多项工作未能完成； 证据11：衡山大院项目开支明细及收据，证明原告为履约花费了467627元。 被告龙凤公司答辩称：1、原告未按合同约定的底价销售房屋，未达到合同约定的销售进度，且未依约向原告提交营销策划工作计划备案，原告构成违约；2、原告因履约不能于2018年10月24日擅自撤离了销售人员，属实质上的终止合同，被告的通知只是对原告终止协议行为的确认。原告的诉讼请求与事实不符，请求法院予以驳回。 被告龙凤公司提交了下列证据： 证据1：《房地产销售代理合同》，证明原告未按约履行义务； 证据2：认购协议5份，证明原告未按约定底价销售房屋，未达到合同约定的销售进度，且2018年10月13日后未再履约； 证据3：证人余琼林的证言及工资结算微信截图，证明原告因内部纠纷于2018年10月24日撤离了销售人员，单方终止了合同的履行； 证据4：证人郭威的证言，证明：1、其与原告合伙代理了衡山大院项目的销售工作；2、其与原告的合伙因内部纠纷于2018年10月24日解除，双方于同日撤离了项目； 证据5：证人余斌的证言、工资结算微信截图，证明原告因内部纠纷于2018年10月24日撤离了销售人员，单方终止了合同的履行。 经庭审质证，被告龙凤公司对原告的证据1不持异议；对证据2的真实性、合法性不持异议，对证明目的提出异议，认为证据2反证明原告近3个月的时间仅销售了5套房屋，未达到合同约定的销售进度，构成违约；对证据3、4、5、6、7、8的真实性、合法性和关联性均提出异议；对证据9的真实性、客观性及关联性不持异议，但对证明目的提出异议，认为被告未按约付款是因原告低于底价销售；对证据10的真实性、客观性和关联性不持异议，认为该证据不能证明被告未履行义务，反证明原告未能履行义务；对证据11的真实性、客观性及关联性均持异议。 经庭审质证，原告远盛公司对被告的证据1的真实性、客观性、关联性不持异议，对证明目的提出异议，认为该证据不能证明原告违约，反证明被告违约；对证据2的真实性、客观性、关联性不持异议，认为证据2不能达到被告的证明目的，认为即便原告2018年10月13日后没有销售业绩，也不能认定原告此后未履行合同；对证据3、4、5提出异议，认为：1、证人余琼林、余斌现为被告聘请的销售人员，证人郭威现实际上是被告的销售代理，均与被告存在利害关系，证言不足以采信；2、证人郭威的证言前后矛盾，不足以采信；3、三证人之间的证词相互矛盾，不足以采信；4、证人证言与客观事实不符，不足以采信。 对原、被告双方所提证据本院作如下分析与认定： 原告的证据1被告不持异议，本院予以确认；原告的证据2被告对其真实性、合法性无异议，该证据与本案相关联，本院予以确认；被告虽对原告的证据3、4、5、6、7、8的真实性、合法性、关联性提出异议，但被告方的证人郭威在庭审作证中确认原告实施了其中的相关促销措施，故本院对上述证据予以确认；原告的证据9、证据10被告对其真实性、合法性、关联性不持异议，本院予以确认；原告的证据11中的开支明细表、基本工资及提成表和管理人员工资表，系原告单方制作，无制表人、财务人员和领款人的签名，亦无相关附件相印证，其中11月份工资表与原告的证据9存在矛盾，上述证据因缺乏证据的客观性要素，本院不予确认；证据11中的3张收款收据无付款凭证相印证，缺乏证据的真实性；该收据非税务发票，缺乏证据的合法性。本院均不予确认。 原告对被告的证据1、证据2的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；虽然证人余琼林、余斌于2018年10月在原告销售团队解散后应聘至被告工作，但法律并不排除利害关系人的作证义务；原告称证人郭威是被告的现实销售代理人，无证据证实。三证人均出具了如实作证的保证书，证人品质应予肯定；证人余琼林、余斌、郭威的证言虽在个别情节上存在差异，但整体上能够相互印证，能证明原告的销售团队于2018年10月24日解散的事实，且与前已认定的原、被告所提证据不相悖。本院对被告的证据3、4、5予以确认。 根据认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 2018年8月27日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订了一份《房地产销售代理合同》，甲方委托乙方销售位于湖南省衡阳市南岳区的衡山大院项目。合同主要约定：一、由乙方组建销售队伍销售甲方的211套住宅（其中：53栋55套、54栋120套、55栋36套），销售人员的工资、消费开支、差旅费由乙方负责；二、小高层自2018年9月1日起至2019年8月31日止需完成销售进度的95%，其中第一季度20%，其他季度25%,可累计计算；三、毛坯房的销售底价均价为7500元/平方米，溢价部分归乙方所得；精装房销售底价由双方商定，销售利润各50%；四、项目围墙内的广告及活动费用由甲方负责，乙方用于拓客产生的宣传费用由乙方负责；五、甲、乙双方任何一方不得擅自终止合同，否则应向对方支付违约金50万元；六、甲方不按约向乙方付费视为违约，逾期30天未付乙方有权单方解除约；乙方若未完成销售计划，双方沟通协调后30日内仍未改正的，甲方有权解除合同。 合同签订后，原告的法定代表人欧阳缤斌与郭威达成口头合伙协议，约定双方共同代理衡山大院项目的销售工作，盈亏共担。嗣后，郭威邀请余琼林、余斌等六人与原告所派李文娟组成了销售团队，李文娟从事项目的财务工作。被告则派旷江鸿、周康、李斌进入销售团队。 2018年9月，原告依约进场开展了相关促销工作，至同年10月13日，共售出房屋5套，具体为：53栋801房，建筑面积为114.49平方米，成交总价为852699元，成交日期为2018年10月8日；53栋602房，建筑面积为81.03平方米，成交总价为575313元，成交日期为2018年10月11日；53栋702房，建筑面积为81.03平方米，成交总价为563968.8元，成交日期为2018年10月11日；53栋104房，建筑面积为114.49元，成交总价为734080元，成交日期为2018年10月13日；51栋1004房，建筑面积为120.25平方米，成交总价为951883元，成交日期为2018年10月13日。 2018年10月15日，李文娟代表原告制作了《衡山大院销售结算单》，请求被告结付销售费用163912元。2018年10月17日，谢树豪代表被告在清单上批注：“可付壹拾壹万叁仟玖佰壹拾贰元整”，并加盖了被告的财务专用章。李文娟在清单上注明：“实际支付163912元，余5万元未结。”2018年10月24日，原告与郭威因合伙事务产生矛盾，双方合意解除了合伙关系。原告的销售团队于同日解散。 2018年11月20日，被告向原告发出书面《通知》：“由于贵公司销售房屋数量远低于合同约定数，且无特别措施提高销售业绩，其销售人员（外销人员）已全部解散，造成事实上成为被动销售局面（等客上门），给我公司回笼资金造成极大困难（从2018年9月1日至2018年11月20日共销售五套房子），为了改变这一状态，我公司负责人于2018年11月17日与贵公司欧经理当面商议了退出合作事项，欧经理实事求是地表示了理解和接受，并提出补偿一点损失的主张。经我公司反复研究，其补偿主张不能支持。现正式通知，终止双方签订的房屋销售合同，从2018年11月21日开始执行，有关账务及移交请当面办理。” 2018年11月22日，谢树豪代表被告作为甲方，李文娟代表原告作为乙方，就剩余的5万元进行了结算。谢树豪在原《衡山大院销售结算单》上批注：“永州盛远置业有限公司截至到2018年11月22日止，剩余伍万元，扣除旷江鸿工资2567元、周康2367元、李斌1000元，驾车违章扣款800元，剩余43266元正，由我公司付到欧阳缤斌账上。”谢树豪、李文娟在清单上签了名，并加盖了被告的印鉴。 本院认为，原、被告签订的《房地产销售代理合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应全面、诚信履行自己的义务。 原告的销售进度远低于合同约定，且其销售价格亦未达到约定的底价，应认定为构成违约。尤其是2018年10月24日，原告解散了其销售团队，至被告发出《通知》的11月22日近一个月时间内，原告的销售工作处于停顿状态，该停顿状态依法而言应认定为原告系以自己的行为表明不履行合同约定的义务，即实质上的终止协议履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）项规定，合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。因此，被告于2018年11月20日所作《通知》，既有依法解除合同的意思表示，也包含了对原告实质终止协议行为的确认。由此而论，原告以被告违约，诉求被告支付50万元违约金于事实不符，于法相悖，本院不予采纳。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条（二）项之规定，判决如下： 驳回原告永州远盛置业有限公司要求被告衡阳市龙凤房地产开发有限公司支付50万元违约金的诉讼请求。 案件受理费8800元，减半收取计4400元，由原告永州远盛置业有限公司负担。 如不服本判决，可自接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员 聂 军 二〇一九年三月二十一日 书记员 王丽雯 核对人：王丽雯 附本案所适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 【第五条】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 【第六条】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 【第八条】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 【第六十条】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 【第九十四条（二）项】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；