文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初16602号原告：余喜妹，女，1963年6月8日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托代理人：石国文、吴宏燕，均系广东金桥百信律师事务所律师。被告：易炳宪，男，1963年8月5日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。原告余喜妹诉被告易炳宪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余喜妹的委托代理人吴宏燕，被告易炳宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余喜妹诉称：被告与原告口头约定：被告将广州市天河区沙太路银利街32号易顺宾馆出租给原告，租赁面积为3460平方米，租金为17300元/月；2018年1月9日，原、被告签订《定金协议》。签订《定金协议》后，被告一直无法提供涉案场地的房产证和图纸，导致双方无法签订租赁合同。另，涉案场地的租赁面积只有2550平方米。原告多次要求被告双倍返还定金，被告均不予理会。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：被告易炳宪向原告余喜妹双倍返还定金200000元。被告易炳宪辩称：一、原、被告未签订《房屋租赁合同》，亦未建立房屋租赁关系。原、被告双方意思表示尚未达成一致合意，仅是在租赁合同签订前的磋商阶段。《定金协议》约定：原、被告双方同意以下事项即成立定金，并于2018年1月11日签订合同。截止本案开庭之日，原、被告未签订《房租租赁合同》。二、被告不构成违约。原、被告未达成房屋租赁意思表示的一致，亦未签订《房屋租赁合同》，未成立房屋租赁关系，故不存在被告违约的情形。另，原告转给被告的款项，不是定金，无需被告双倍返还定金给原告。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年1月9日，余喜妹（乙方）与易炳宪（甲方）签订《定金协议》，约定：甲乙双方同意以下事项即成立为定金，并于2018年1月11日签订合同，违约定金不退；租期为9年多，面积为1楼大堂、2-3楼全层及4楼部分（以下简称“涉案场地”）；租金为173000元/月；甲方保证乙方将本酒店重新装修后能正常营业，因房产问题导致乙方无法正常营业，则甲方赔偿乙方所有投资装修的一切损失；押金560000元（含水电费押金60000元），转让费500000元；定金从银行交易转账为主，到账生效；定金为100000元；银行账号为广州农村商业银行62×××01。《定金协议》甲方落款处另加盖有“广州易顺宾馆有限公司”（以下简称“易顺公司”）的公章。易炳宪称其委托案外人陈某帮其出租涉案场地，其签署《定金协议》时并没有加盖易顺公司公章，可能是后来陈某让其妻子加盖。在本案中，余喜妹与易炳宪均确认《定金协议》约束余喜妹与易炳宪，确认易顺公司与本案无关。《定金协议》签订后，余喜妹委托案外人张波于2018年1月10日向易炳宪62×××01的银行账户转账支付100000元。余喜妹就上述事项提交张波出具的《证明》以及张波的中国农业银行个人明细对账单作为证据。在庭审中，易炳宪确认收到100000元定金。另，案外人张波到庭确认其为受余喜妹委托向易炳宪转账支付100000元，同意余喜妹在本案中的诉请，明确不就上述款项另行向易炳宪主张权利。2018年4月18日，余喜妹委托律师向易炳宪发出了《律师函》，内容为：双方口头约定，易炳宪将涉案场地出租给余喜妹，租赁面积3460平方米，租赁价格为173000元/月；但易炳宪称涉案场地不动产权证和图纸需等几天再提供；后在余喜妹的再三要求下，易炳宪才告知没有涉案场地的房产证和图纸，且涉案场地只有2600平方米；由于易炳宪虚报涉案场地面积，且至今无法提供涉案场地的不动产权证和图纸，导致《定金协议》无法转租赁合同，严重违约，要求易炳宪在收到《律师函》之日起5日内向余喜妹双倍返还定金等。在本案中，易炳宪确认收到了上述《律师函》。现余喜妹以易炳宪无法提供涉案场地的房产证、规划图，且虚构涉案场地租赁面积等为由提起本案诉讼要求易炳宪双倍返还定金。余喜妹为证明其主张，向本院提交广东省广州市广州公证处出具的《公证书》作为证据，《公证书》对余喜妹的微信聊天记录进行了公证，其中余喜妹与微信名为“alee～向日葵先生”的聊天记录显示：2018年1月15日，对方向余喜妹发送《转让租赁合同》（约定付款方式、租赁面积约3460平方米、违约责任等，其中租赁期限、水电费计价标准等条款尚未填写），余喜妹向对方表示同意明天签合同等；1月24日，对方称按照现状74间房外加80平方做早餐的位置……，余喜妹称当时谈是按3400多平方米，以50元平方米定位，现在你不承认，且说第二天提供房产证及图纸没有；对方回复称如果觉着平方数差异，派专业人员过来量，另加上分摊面积，看看实际是多少平方，或者直接给出方案和易总沟通；余喜妹回复称只要平方数公道即可；2018年1月28日，余喜妹向对方表示图纸、房权证没有发给我，要走法律程序等。余喜妹与微信名为“炳宪（桑树）”的微信聊天记录显示：2018年2月3日，余喜妹要求对方发四楼的图纸；2月4日，对方发送“12.31.dwg文档”，余喜妹收到后表示由于数据没有元法制图，让对方安排量一下长与宽，对方回复称过完春节后再聊等等。经质证，易炳宪对上述《公证书》的真实性、合法性、关联性均无异议，确认“炳宪（桑树）”微信号系其本人的微信号。本案审理过程中，证人李某出庭作证称：我是中介，微信号“alee~向日葵先生”是我本人的微信号；易炳宪让其找承租方承租涉案场地；签订《定金协议》前后，余喜妹已到涉案场地丈量了两次；易炳宪拟定正式租赁合同给余喜妹，我亦向余喜妹提交了该租赁合同，但余喜妹不同意签订，不清楚具体原因。证人陈某出庭作证称：我是易炳宪的朋友，介绍李某给易炳宪，参与了部分有关涉案场地的租赁事宜；余喜妹在签订《定金协议》前看过几次涉案场地并进行测量，由于测量是余喜妹带人的，故不清楚测量出的具体面积，双方亦没有约定租赁面积，只约定了每个月的标准，涉案场地以210000元打包出租，协商时未谈到涉案场地的面积，余喜妹也没有表示要承租多少面积；双方签订《定金协议》时，约定2018年1月11日签订正式租赁合同，但余喜妹未按约定签订租赁合同；我让李某找余喜妹询问为何不落实签订租赁合同，余喜妹一直向李某推脱，且称情况比较复杂，要起诉易炳宪。在本案中，双方就以下事实发表各自观点。一、关于双方没有签订租赁合同的原因。余喜妹称因其了解到涉案场地实际面积没有3460平方米，易炳宪也没有提供涉案场地的房产证及规划图，因此其才没有与易炳宪签订合同。二、关于涉案场地的产权情况。易炳宪称涉案场地登记在银河经济发展有限公司名下，涉案场地系其向银河村承租的。三、关于易炳宪是否有提供房产证及规划图。易炳宪称余喜妹没有要求其提供房产证及规划图。余喜妹称其在与易炳宪的微信聊天中曾要求易炳宪提供规划图，并口头要求易炳宪提供房产证及整栋房屋规划图，其与中介的微信聊天中也有提及要求提供房产证和规划图。四、关于双方签订《定金协议》时是否约定租赁面积。余喜妹称当时口头约定租赁面积为3460平方米，以50元/平方米/月为标准，因为当时为了表示诚意，因此没有在《定金协议》上进行注明。易炳宪称双方从来没有约定租赁面积，签订《定金协议》时余喜妹向其表示如果没有在2018年1月11日签订正式租赁合同，定金也无须退还。余喜妹另表示其在签订定金协议前曾到涉案场地进行查看，但没有进行测量，之后易炳宪提供了一份消防证件，消防证件显示涉案场地面积为2600平方米，其此时才知道涉案场地只有2600平方米，因涉案场地的实际面积与其需承租的面积不一致，所以其才没有签订正式的租赁合同。易炳宪另表示微信中的租赁合同是中介拟定的，其只要求涉案场地出租的出租价格为210000元，其他所有租赁的事情都是由中介与余喜妹洽谈。本院认为：余喜妹与易炳宪签订《定金协议》后，余喜妹通过案外人向易炳宪支付定金100000元，易炳宪亦确认收到上述定金。余喜妹称因为涉案场地的实际面积与协商约定的面积不符，易炳宪亦未提供涉案场地的房产证、图纸，因此其没有签订租赁合同。本院对此分析如下：首先，余喜妹通过微信要求易炳宪提供涉案场地的房产证及图纸，易炳宪称余喜妹没有要求其提交与事实不符，承租人在签订租赁合同前应有权查看租赁物的房产证等必要资料，余喜妹在未能查看房产证及图纸的情况下拒绝签订租赁合同并无不当。其次，《定金协议》虽约定双方在2018年1月11日签订合同，但《定金协议》并未约定租金付款方式、违约责任等具体条款，微信聊天记录中的《转让租赁合同》显示双方需对租赁期限、水电费计价标准等条款进行具体填写，微信聊天记录亦显示余喜妹对租赁面积有争议。签订租赁合同应基于双方意思自治协商一致，因余喜妹与易炳宪未能协商一致，双方最终未能签订租赁合同应不可归责于一方。综上，因双方未能签订租赁合同且责任不能归责于一方，易炳宪应向余喜妹退还定金100000元。余喜妹诉请易炳宪双倍返还定金200000元依据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告易炳宪自本判决书发生法律效力之日起十日内，向原告余喜妹返还定金100000元；二、驳回余喜妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，由原告余喜妹负担2150元，被告易炳宪负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  李婉君人民陪审员  罗卫红二〇一九年三月十四日书 记 员  蒲肖明何瑞雯            本判决书已于2019年 月  日送达