四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初11514号 原告：刘寒秋，女，1968年3月24日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：巫雨容，四川文典律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：蔡清平，男，1962年1月18日出生，汉族，住成都市金牛区。一般代理。 被告：刘洛仁，男，1928年5月4日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：姜敏，四川公生明律师事务所律师。一般代理。 被告：刘晓梅，女，1956年1月31日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：马长均，四川舟达律师事务所律师。一般代理。 原告刘寒秋与被告刘洛仁、刘晓梅确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月23日作出（2018）川0105民初538民事裁定。刘寒秋不服该裁定，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2018年7月17日作出（2018）川01民终10679号民事裁定书，指定本院对本案进行审理。本院依法由审判员罗维独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘寒秋及其委托诉讼代理人巫雨容、蔡清平，被告刘洛仁的委托诉讼代理人姜敏、被告刘晓梅及其委托诉讼代理人马长均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘寒秋向本院提出诉讼请求：1.确认2017年3月2日刘洛仁、刘晓梅与黎腊梅签订的《成都市存量房买卖合同》无效；2.刘洛仁、刘晓梅归还黎腊梅青羊区房屋，并协助办理过户手续；3.本案诉讼费、保全费由刘洛仁、刘晓梅承担。审理中，刘寒秋自愿撤回第二项诉讼请求。事实和理由：刘寒秋系黎腊梅之女，黎腊梅与刘洛仁于1999年登记结婚，刘晓梅系刘洛仁之女。位于青羊区房屋（以下简称半边桥南街房屋）原系黎腊梅与刘洛仁共同所有。2016年6月8日，黎腊梅办理公证遗嘱，将半边桥南街房屋属于黎腊梅所有部分遗留给刘寒秋。2017年3月2日，黎腊梅、刘洛仁与刘晓梅签订《成都市存量房买卖合同》，将半边桥南街房屋以明显低于市场价转让给刘晓梅，并于当月9月办理过户手续。但《成都市存量房买卖合同》中黎腊梅签字笔迹与公证遗嘱的笔迹不符。2017年6月13日，黎腊梅被成都联合司法鉴定中心鉴定患有阿尔茨海默病痴呆，从2016年10月起无民事行为能力；2017年6月19日经法院判决宣告黎腊梅从2016年10月起为无民事行为能力人。且在2016年10月25日黎腊梅在成都市第三人民医院就诊时，临床诊断显示黎腊梅患阿尔茨海默病，老年性痴呆。刘洛仁、刘晓梅在明知黎腊梅患有老年性痴呆的情况下，伪造《成都市存量房买卖合同》黎腊梅签字，将半边桥南街房屋属于黎腊梅部分转让给刘晓梅，侵害了刘寒秋的合法权益，故起诉至法院。 被告刘洛仁辩称，买卖合同合法有效应该予以维持，无论黎腊梅在签订合同时处于何种精神状态，刘洛仁作为丈夫对其行为追认，刘寒秋在本案诉讼中不具有主体资格，黎腊梅已经去世存在不能履行的行为，请求法院驳回刘寒秋的诉讼请求。 被告刘晓梅辩称，第一，本案合同是刘晓梅与刘洛仁、黎腊梅夫妻二人亲自到成都市房管局，于2017年3月2日在工作人员面前签字形成，当时没有任何证据表明黎腊梅无民事行为能力，买卖合同关系依法成立并合法有效，经过房管局的公示后刘晓梅取得了房屋所有权证，应当维护物权的稳定性；第二，在半边桥南街房屋的买卖及过户期间内，刘寒秋即不是黎腊梅的监护人，也不是房屋共有人，即便黎腊梅后来被宣告为无民事行为能力人，刘洛仁也是黎腊梅的监护人和法定代理人，刘洛仁在场与黎腊梅共同签字的行为具备法定效力，在房屋买卖后刘洛仁作为监护人持续到2018年9月11日，且刘洛仁至今都表示追认该出售行为，故半边桥南街房屋买卖合同合法有效；第三，本案没有《中华人民共和国合同法》第五十二条无效的情形，刘晓梅签订房屋买卖合同时为善意并已经办理过户登记，支付了合理对价，没有低于房管局核定的指导价格；第四，虽然黎腊梅2016年6月8日办理公证遗嘱，但遗嘱未生效前房屋就已经卖出并过户，黎腊梅和刘洛仁以自己的行为表示不再履行遗嘱，并且在过户时遗嘱未能生效，刘寒秋以当时未生效的遗嘱对抗已经过户登记物权的效力没有法律依据。请求法院驳回刘寒秋的诉讼请求。 原告刘寒秋围绕诉讼请求向本院提交了黎腊梅身份信息，汪家拐街道办少城社区居委会证明、常住人口信息、民事行为鉴定意见书、公证遗嘱、第三人民医院门诊部病历、CT检查报告、（2018）川0105民特94号听证笔录及民事判决书、鉴定意见书、（2017）川0105民特32号民事判决书、《成都市存量房买卖合同》、居民死亡医学证明、遗体火化证明、安葬票据、安居客网站《2017年半边桥南街35号院房屋价格走势；被告刘洛仁向本院提交了2005年遗嘱、（2005）川中证字第31145.31146号公证书、《对于福利房的处理决定》、答辩状、（2017）川0105民特71号判决书、2017成都市不动产的第0054460号房产证、《关于黎腊梅同志丧葬抚恤金的通知》；被告刘晓梅向本院提交了《四川省省级单位住房制度改革成本价售购房合同书》、结婚证、2005年遗嘱、《成都市存量房买卖合同》、2017成都市不动产的第0054460号录音光盘机文字整理单、成蓉司鉴【2016】精鉴字第1242号法医精神病鉴定意见书、华西法医技精（2017）字第524号法医精神病学鉴定意见书、（2017）川0105民特32号民事判决书、（2017）川0105民特71号判决书、（2017）川0105民特77号判决书民事裁定书、（2017）川01民终16185号民事裁定书、（2018）川0105民特4号民事裁定书、（2018）川0105民特94号民事裁定书、成华教人发（2018）059号通知、《税收缴款书》、《成都市房产管理局成都市物价局关于调整公布城市房地产转让市场指导价的通知》。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实和证据，本院认定如下：黎腊梅与刘洛仁于1999年2月3日登记结婚，1996年11月刘洛仁与四川省文化厅签订《成本价售购房合同书》，购买了位于半边桥南街房屋（以下简称半边桥南街房屋），并于2000年3月23日办理了产权登记手续；2014年2月10日，半边桥南街房屋变更登记为黎腊梅与刘洛仁共同共有。 2016年6月8日，黎腊梅委托成都蓉城司法鉴定中心对其民事行为能力鉴定，成都蓉城司法鉴定中心于2016年6月8日出具成蓉司鉴[2016]精鉴字第1242号鉴定意见书，鉴定黎腊梅目前具有民事行为能力。当日，黎腊梅在成都市蜀都公证处办理了遗嘱公证，将半边桥南街房屋属于黎腊梅的部分遗留给刘寒秋个人所有。 2017年3月2日，刘晓梅与刘洛仁、黎腊梅签订《成都市存量房买卖合同》，约定将半边桥南街房屋以成交价340000元转让给刘晓梅，2017年3月9日半边桥南街房屋登记至刘晓梅名下并办理了不动产权证书。 2017年6月2日，本院委托成都联合司法鉴定中心对黎腊梅2016年10月起有无民事行为能力进行鉴定，2017年6月13日出具成联[2017]精鉴字第22号鉴定意见书，鉴定黎腊梅患有阿尔茨海默病痴呆，从2016年10月起无民事行为能力。2017年6月19日，本院作出（2017）川0105民特32号民事判决书，判决宣告黎腊梅从2016年10月起为无民事行为能力人。刘洛仁对该判决提出异议，本院2017年11月30日作出（2017）川0105民特77号民事裁定，驳回了刘洛仁的异议申请。 2018年10月28日，黎腊梅因病死亡。 对于有争议的事实本院认定如下：（一）刘洛仁、刘晓梅对刘寒秋提交的成联[2017]精鉴字第22号鉴定意见书不予认可，抗辩称该份鉴定意见的依据不充分，不是完整的病历，且只能反映黎腊梅在鉴定当日的精神状态，而不能推定半年之前的精神状态。本院认为，黎腊梅是否具有完全民事行为能力，已经生效法律文书对其的民事行为能力进行了认定，刘洛仁不服本院作出的（2017）川0105民特32号民事判决书，向本院提起异议，经审理后作出（2017）川0105民特77号民事裁定，驳回了刘洛仁的异议申请，据此可以确认黎腊梅从2016年10月起即为无民事行为能力人，对刘洛仁、刘晓梅的该抗辩意见，本院不予采纳。（二）刘洛仁、刘晓梅抗辩刘寒秋不是黎腊梅的亲生女儿，也没有进行收养登记，黎腊梅与刘寒秋的收养关系不成立。本院认为，刘寒秋提交的由成都市公安局金牛区分局驷马桥派出所出具的常住人口登记表载明，刘寒秋与黎腊梅系母女关系，故对刘洛仁、刘晓梅的抗辩意见，本院不予采纳。（三）刘晓梅抗辩其已经支付了半边桥南街房屋约定的价款340000元，并提交了刘洛仁出具的收条以及银行转账凭据。刘寒秋抗辩收条为刘洛仁单方出具，且签订合同的时间和支付价款的时间明显与事实不符，不认可刘晓梅的转款为房款。本院认为，刘洛仁出具收条的时间为2017年12月22日，分别为刘小军转账100000元、胡斯莹分两次转账120000元，刘晓梅转账110000元。该转款时间在刘寒秋与刘洛仁、刘晓梅的诉讼过程中，且刘小军与刘洛仁系父子关系，胡思莹系刘晓梅的二嫂，两人与刘洛仁、刘晓梅存在利害关系。且半边桥南街房屋的变更登记时间与实际付款时间相差9个月的时间，不符合惯常的交易习惯，因此本院对刘晓梅的该抗辩意见，不予采纳。 本院认为，（一）本案半边桥南街房屋系黎腊梅与刘洛仁的合法夫妻共同财产，根据婚姻法的规定，黎腊梅享有半边桥南街房屋二分之一的产权，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。黎腊梅于2016年6月8日书写遗嘱并进行了公证，且黎腊梅当时系完全民事行为能力人，将半边桥南街房屋中其所有的部分遗留给刘寒秋的行为，系黎腊梅的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，黎腊梅对半边桥南街房屋的处理是合法有效的。在黎腊梅死亡以后，半边桥南街房屋属于黎腊梅所有的部分应当由刘寒秋继承。 （二）关于2017年3月2日刘晓梅与刘洛仁、黎腊梅签订的《成都市存量房买卖合同》效力问题。 1.本院（2017）川0105民特32号民事判决书，已经判决宣告黎腊梅从2016年10月起为无民事行为能力人，即从2016年10月起黎腊梅的民事行为能力无效。刘洛仁作为配偶从2016年10月起为黎腊梅的法定监护人，代理黎腊梅实施民事法律行为、保护黎腊梅的合法权益。根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定，刘洛仁于2017年3月2日与刘晓梅签订买卖合同，将半边桥南街房屋登记过户至刘晓梅的名下，半边桥南街房屋系刘洛仁与黎腊梅的夫妻共同财产，且黎腊梅已经合法的将属于其自己所有的部分以遗嘱公证的方式给予了刘寒秋。刘洛仁作为黎腊梅的法定监护人对黎腊梅财产进行处分的行为，刘洛仁未提交相应证据证明该行为系维护黎腊梅的利益，刘洛仁的的处分行为系无效处分。 2.刘洛仁抗辩黎腊梅与刘洛仁在2005年就已经书写遗嘱对半边桥南街房屋进行了分配处理。本院认为，该自书遗嘱形成的时间为2005年，黎腊梅的公证遗嘱形成时间为2016年，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第42条“遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准......”之规定，半边桥南街房屋的分配应当以2016年的公证遗嘱内容为准，本院对刘洛仁的该抗辩意见不予支持。 3.刘洛仁、黎腊梅与刘晓梅于2017年3月2日签订买卖合同，约定合同价款为340000元，刘寒秋抗辩该价款明显低于市场价，且半边桥南街房屋登记过户时间为3月9日，而刘洛仁与刘晓梅为了应付诉讼于2017年12月22日分四次通过银行转账340000元，该款项不是支付的房款。刘洛仁、刘晓梅主张双方约定的价格符合成都市房管局、物价局公布的市场指导价，双方的买卖行为系合法有效的。本院认为，黎腊梅已经生效法律文书宣告于2016年10月为无民事行为能力人，刘洛仁作为监护人处分黎腊梅财产的行为系无效，根据安居客网站显示半边桥南街房屋同地段房屋在2017年3月的成交价为24000元/平方米，而刘洛仁与刘晓梅约定的房屋价款明显低于2017年同地段房屋的市场价格。作为成都市房管局、物价局公布的市场指导价，只是对房屋交易价格的指导和建议，在实际交易过程中，房屋价格会随着市场需求、房屋位置、建成年代等实际情况而变化。同时刘洛仁、黎腊梅与刘晓梅签订合同后于2017年3月9日即完成了半边桥南街房屋的变更登记，但刘晓梅在同年12月22日才通过银行向刘洛仁转款340000元，双方的交易行为不符合惯常的交易习惯，且该转款行为发生在刘寒秋与刘洛仁、刘晓梅的诉讼过程中，结合上述分析，对刘晓梅、刘洛仁主张2017年12月22日的转款系半边桥南街房屋的购房款，本院不予采纳。 基于上述分析，同时根据《中华人民共和国合同法》第无十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，刘洛仁、刘晓梅的行为已经损害了刘寒秋的合法利益，故刘洛仁、黎腊梅与刘晓梅于2017年3月2日签订的《成都市存量房买卖合同》系无效合同。 综上，本院对刘寒秋的诉讼请求予以支持，依照《中华人民共和国民法总则》第二十八条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条，《中华人民共和国婚姻法》第第十七条，《中华人民共和国继承法》第十六条、第十七条，参照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第42条，以及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 确认刘洛仁、黎腊梅与刘晓梅于2017年3月2日签订的《成都市存量房买卖合同》无效。 案件受理费100元，减半收取50元，由刘洛仁、刘晓梅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇一九年三月二十八日 书记员 赵蔚宁