广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初36362号原告：易启法，男，1934年6月29日出生，汉族，身份证登记住址广东省湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：易滨，原告女儿，住址同上。被告：广州市越秀区北秀实业公司，住所地广州市越秀区海珠北路59号三楼。法定代表人：叶宇骏，职务副总经理。委托诉讼代理人：刘建勇、余毅敏，该公司职员，联系地址。原告易启法诉被告广州市越秀区北秀实业公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易滨、被告委托诉讼代理人刘建勇、余毅敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告履行与原告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议》及《房屋拆迁安置协议》的约定，按时支付该房屋拆迁安置补偿费用、滞纳金、迟延履行期间的债务利息及罚息。诉讼过程中，原告明确其诉讼请求为：1.被告按合同约定安排原告回迁至越秀区范围内；2.被告向原告支付自2012年11月21日起至2018年11月21日止的租金损失（按每月3000元的标准计算）。事实和理由：一、原告现在有效的委托代理人是原告的女儿易滨。原告于2015年12月16日在湛江市公证处办理了公证书，公证委托原告女儿易滨作为委托代理人，全权代表原告处理涉案房屋拆迁事宜。2016年8月15日，原告湛江市公证处又办理了公证书，声明终止易某典对该房屋的代理权。所以，被告要主动联系原告或原告委托代理人易滨，并且要对原告的房屋拆迁补偿、回迁安置负责，尽快兑现承诺。二、被告确实违约，没有兑现承诺。涉案原广州市越秀区解放中路12号（拆迁时门牌为××）的三分之一产权是原告及姐弟四人共同继承所得。1996年2月9日，原告委托人易某典（姐）与被告签订了《房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议》，约定甲方经批准拆除乙方的上述房屋，乙方同意1994年12月7日前迁出原址房屋并自行解决临时搬迁；甲方按原建筑面积计算，每月发放补助费给乙方，该项补助费的发给从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于1998年12月31日前将172.70平方米交付乙方回迁居住；甲方如不依期安排乙方回迁的，则按“1号令”第43条执行；回迁总面积172.70平方米，其中安排一套54.57平方米住宅及铺面9平方米给原告及姐弟母亲李某榆（已故）五人。母亲李某榆的份额由原告及姐弟四人共同继承，已得到析产证明。协议签订后，原告依约搬迁出上述房屋并交由被告拆除，被告至今未能依约安置原告等回迁原址房屋。三、原告有单独向被告追讨的权利。被告与占该房屋三分之一的被拆迁人易某基（已故，现由妻子劳某耘继承）私底下达成协定，用调换产权形式安置在小北路××房。该行为印证了被告对待同一份房屋产权协议有拆分处理的先例。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，一、被告依据《建设用地通知书》征用涉案房屋所在地块，但因该地块受变电站建设、规划路网调整等非企业原因造成烂尾。经市政府批准，市国土资源和房屋管理局已于2015年1月20日发出《注销决定书》收回该地块土地使用权。因此，从2015年2月开始，被告不再是涉案地块的使用人及拆迁安置补偿责任人，原告应向组织实施该地块收储和安置房建设工作的主管部门申请解决包括拆迁补偿安置等历史遗留问题。二、原告主张的临迁费、滞迁费等均已超过诉讼时效。三、解放中路××房屋档案显示，该房屋由易某阁（已故）、黎某群（已故）、易某达（已故）三人共有，各占1/3。易某阁的继承人尚未找到，黎某群的产权份额由易某基一个人继承，被告于2000年3月已安排其在洪桥街××房居住，属于易某基部分的临迁费发放到2000年3月份止。易某达的产权份额由妻子李某榆及四子女易启法（即原告）、易某士、易某日、易某典共同继承。因李某榆已故，根据原告提交的（2015）穗荔法民一初字第2061号民事调解书第二项，李某榆所继承的产权份额由原告及易某士、易某日、易某典共同继承。因此，如按平均分配，原告与易某士、易某日、易某典各占涉案房屋1/12的产权份额。根据双方签订的《房屋拆迁安置协议》，临迁费为每月1978.8元。假如法院认定被告需要向原告支付临迁费，则按其份额，被告应支付给原告的临迁费为每月1978.8/12=164.9元。再根据《房屋拆迁安置协议》约定的滞迁费的标准，假如法院认定被告需向原告支付滞迁费，则按照当时施行的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十三条的规定，被告应向原告支付的滞迁费标准应为每月164.9元×50%=82.45元。四、因原告在2015年才通过诉讼析产，在析产前原告手续未完善，被告无法确认其继承份额，故被告无法单独向被告进行拆迁补偿。由此可见，并非被告原因造成协议无法履行，被告无需承担迟延履行的违约责任。经审理查明，原广州市越秀××××号房屋建筑面积164.71平方米，登记所有权人为易某基（占有1/3产权份额），易某阁（占有1/3产权份额）以及李某榆、易某士、易某典、易启法、易某日（共同占有1/3产权份额）。1996年2月9日,易某基、易某日、易某典作为乙方代表或代理人与被告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。协议载明：拆迁人、甲方为被告；被拆迁人、乙方为易某阁（已故）、易某基、李某榆（已故）、易某士、易某典、易启法、易某日。市房地产管理局以（93）房拆许字181号《城市房屋拆迁许可证》批准拆除产权属于乙方所有的房屋，该房屋位于越秀××××号，砖木结构，建筑面积164.71平方米。甲方应在1998年12月31日，将自有的越秀区解放中路地段首、九、十一、十四层，位置1106、1409、909的自有房屋，建筑面积172.7平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内）3个单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。甲方调换（补偿）给乙方的房屋较乙方原址房屋面积增大了8平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定，以1300元×8平方米的标准计算，付给甲方10400元，并于1998年12月31日前付清。楼阁不够高1.8米高，面积为13.3136平方，60%拆算8平方，另有天井2.3700平方，折半1.185平方，按政策作价补偿，合计2370元正。回迁面积平分，易某阁九楼09号房，建积54.57平方米；易某基十一楼06号房，建积54.57平方米；易某典、易某士、易启法、易某日共一套十四楼09号房，建积54.57平方米；另有首层铺面建积9平方米，回迁面积包括梯间分摊面积等。同日，双方还签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除解放中路××房屋，乙方是该房屋的使用人，建筑面积164.71平方米，有正式户口的实际居住人口2人；乙方同意1994年12月7日前迁出原址房屋，并同意自行解决临迁用房，甲方按131.92平方米×15元计算，每月补助1978.8元，该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于1998年12月31日前在解放中路地段第B2幢第首层、1106、1409、909，产权属于自有的建筑面积172.7平方米安置给乙方回迁居住；逾期回迁，甲方应按市政府“1号令”的标准向乙方承担违约责任等。上述协议签订后，涉案房屋产权人将原址房屋交付被告拆迁。2015年，易启法、易某士因继承李某榆遗产起诉易某日、易某典至广州市荔湾区人民法院，在诉讼过程中达成调解。2015年12月26日，广州市荔湾区人民法院作出（2015）穗荔法民一初字第2061号民事调解书，其中载明调解协议第二项为“广州市越秀××××号房屋中李某榆向易某达继承所得的产权份额由易启法、易某士、易某日、易某典共同继承，各占四分之一份额”，该调解书自2015年12月26日起即具有法律效力等。2015年1月20日，广州市国土资源和房屋管理局向被告作出穗国土闲收处[2015]2号《注销决定书》，决定注销穗国土[1993]征（拨）通字第2号《建设用地通知书》[征用范围为位于越秀区解放中路东侧、惠福西路南侧、大德路北侧地块，面积13907平方米，已取得《房屋拆迁许可证》号为拆许字（93）第181号]，并按广州市财政投资评审结果对该地块的前期投入予以货币补偿，由相对人提供相关材料后向该局提出书面申请等。本案审理过程中，原告陈述，因其他共有人不需要房屋住，而原告需要房屋居住因此单独提起本案诉讼；原告本案是按照1/12的产权份额主张权利。此外，原被告均陈述，涉案地块目前没有建设回迁楼。本院认为，被告与原广州市越秀××××号房屋产权人自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《房屋拆迁安置协议》为双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被告逾期向产权人交付补偿房屋已构成违约，应承担相应违约责任。一般情况下，作为合同一方的当事人应当共同向违约方主张权利，而原告仅为该房屋的共有人之一，其是否有权单独按照1/12的份额主张权利是本案首先需要解决的问题。原告与易某日、易某典、易某士共同占有涉案房屋1/3产权份额，再根据（2015）穗荔法民一初字第2061号民事调解书的内容及同一顺位继承人等分原则，原告实际确应占有涉案房屋1/12份额。如原告诉讼请求主张的权利可分，且按份额部分履行不损害被告合法权益的，应予以准许。本案中，原告最后明确的诉讼请求包括两项，一为在越秀区范围内安置回迁，二为由被告向其支付租金损失。对于第一项请求，由于合同并未约定对原告的产权份额单独安置，而补偿房屋又无法按份额部分履行，且该地块也没有实际建设回迁楼，故对该项请求本院不予支持。对于第二项请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如被告将符合合同约定条件的回迁房交付原告等产权人使用，则原告依法按其份额享有对该房屋占有、使用、收益的权利，因此原告主张的租金损失属被告应当预见到的原告可得利益损失。涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议》对于逾期回迁的违约金作出了相应约定，但其标准明显低于目前同地段同类房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，原告有权请求予以增加。因此，原告要求被告赔偿相应租金损失的请求合法合理，本院予以支持，根据本案实际情况及原告的权利份额，具体赔偿标准为参照房管部门公布的原解放中路××地段同时期租金参考价的1/12计付，总计租面积及性质则按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的回迁补偿建筑面积172.7平方米，其中住宅163.7平方米、商铺9平方米计算。关于是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日开始实施，在此之前，原告关于赔偿损失的诉讼请求应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效为两年。故2015年9月30日以前租金损失的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十六条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告广州市越秀区北秀实业公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告易启法支付2015年10月1日起至2018年11月21日止的租金损失[参照房管部门公布的原解放中路176号地段同时期租金参考价的1/12计付（按总建筑面积172.7平方米，其中住宅163.7平方米、商铺9平方米计算）]；二、驳回原告易启法的其他诉讼请求。本案受理费4540元，由原告易启法负担4039元，被告广州市越秀区北秀实业公司负担501元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  丁乃娟人民陪审员  龙咏诗二〇一九年三月十八日书 记 员  唐嘉仪